广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第673-678号
原告兴益（深圳）工业发展有限公司，地址深圳市福田区东园路台湾花园东座XXCD室。
法定代表人黄瑞莲，总经理。
委托代理人刘国庆，广东深超律师事务所律师。
被告郭强，住址深圳市福田区。
原告兴益（深圳）工业发展有限公司与被告郭强（2014）深宝法民三初字第673-678号物权纠纷共6案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘国庆到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告郭强原为原告的员工，原告在2002年因资金紧张，为快速申请取得银行贷款，在深发行宝安支行建议下，决定将原告名下未售的部分房产过户至在原告任职的员工名下，由这些员工以个人名义向银行申请抵押贷款给原告使用，待原告还清贷款后，这些员工再将房产过户还至原告指定人名下。在此背景下，原告选择了五名员工，被告是其中一位。原告希望这五名员工无偿为原告签订房屋抵押合同到银行申请贷款，帮助原告解决资金周转问题，不同意的员工可以不签房屋抵押合同。在取得这五位员工同意的前提下，原告将名下的部分房产名义上过户至这些员工名下，其中的一套房产（福永花苑XX-
XXX）和其他六套房产过户至被告名下，并向深发行宝安支行申请个人抵押短期贷款。这七套房产只签订了一份房产抵押贷款合同，合同约定：贷款金额为人民币800，000元整；贷款期限为8个月，自2002年2月1日起至2002年10月1日止；贷款利率为（年／月息）7.605%。根据合同约定，贷款本金在2002年10月份归还，贷款本金和利息由原告支付及归还，此笔贷款由深发行宝安支行于2002年2月5日放款再转至原告使用，并于2002年10月10日由原告全部归还。原告将房产过户到郭强名下，实际上是为了达到原告办理贷款的目的，被告并未就该七套房产支付任何对价，因此涉案房产实际上仍归原告所有。七套房产只签订了一份房产抵押贷款合同，而且贷款期限只有八个月，足以证明此笔贷款并非个人房产抵押贷款，而是银行为了协助解决原告资金周转问题为原告办理的贷款，而且贷款利息及本金均由原告支付，被告无任何的还款记录、票据及销售合同。因此原告与被告之间实际上是一种委托关系，即原告暂时将房产委托给被告管理，被告也自愿同意无偿为原告办理房产抵押贷款，帮助原告解决资金周转问题。原告归还银行贷款后，其他四位员工已经配合原告将暂时转至他们名下的房产过户到原告指定人名下，唯有被告拒绝将房产（福永花苑XX-
XXX）和其余四套房产过户归还给原告。原告多次催讨未果，被告甚至以不将房产（XX-
XXX）和其余四套房产过户给原告为要挟，向原告索要人民币470，000元，遭到原告拒绝后，此事一直拖而未决。房产（福永花苑XX-
XXX）和其余四套房产一直由原告管理并出租至今。原告依法于2013年9月24日以被告涉嫌侵占罪向深圳市宝安区人民法院提起刑事自诉，但被告为逃避法律责任一直拒不接听电话，不接受法院传票，现深圳市宝安区人民法院裁定刑事自诉案件中止审理。综上所述，原告与被告之间实际上是一种委托关系，即原告暂时将房产委托给被告管理，原告还清银行贷款后，与被告的房屋委托保管关系已经终止，被告应当履行承诺将房产归还至原告。被告拒绝将房产归还给原告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告在673号案中请求判令：1、确认福永花苑XX-
XXX房产在出售前的所有权归原告所有，被告向原告归还XX-
XXX房产销售款人民币189，000元及利息人民币87，720.36元；2、本案诉讼费用依法全由被告承担。原告在674号案中请求判令：1、确认被告名下的房产福永花苑XX-
XXX所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将房产福永花苑XX-
XXX过户给原告指定人员的过户手续，以维护原告的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由被告承担。原告在675号案中请求判令：1、确认被告名下的房产福永花苑XX-
XXX所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将房产福永花苑XX-
XXX过户给原告指定人员的过户手续，以维护原告的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由被告承担。原告在676号案中请求判令：1、确认被告名下的房产福永花苑XX-
XXX所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将房产福永花苑XX-
XXX过户给原告指定人员的过户手续，以维护原告的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由被告承担。原告在677号案中请求判令：1、确认被告名下的房产福永花苑XX-
XXX所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将房产福永花苑XX-
XXX过户给原告指定人员的过户手续，以维护原告的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由被告承担。原告在678号案中请求判令：1、确认被告名下的房产福永花苑XX-
XXX所有权归原告所有；2、被告协助原告办理将房产福永花苑XX-XXX过户给原告指定人员的过户手续，以维护原告的合法权益；3、本案诉讼费用依法全由被告承担。
被告郭强未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。
经审理查明：2002年1月15日，原告作为卖方，被告作为买方，双方分别签订了深（宝）房预买字（2001）第45732号、41584号、45730号、45727号、45729号、45728号《深圳市房地产买卖合同》（预售），分别约定如下：原告将其开发兴建的位于深圳市宝安区福永花苑住宅楼第XX座XXX房（建筑面积为59.09平方米）、XX座108房（建筑面积为33.31平方米）、XX座106房（建筑面积为62.25平方米）、XX座101房（建筑面积为33.31平方米）、XX座101房（建筑面积为44.96平方米）、XX座107房（建筑面积为33.25平方米）转让给被告，房屋用途为商铺，上述房产的转让价款分别为人民币164，743元、152，560元、316，230元、152，560元、183，437元、152，285元；原告委托深圳发展银行宝安支行为购房款的代收和监管机构，深圳市宝安区建设工程监理公司为本项目的工程监理机构，被告不直接将购房款交给原告，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便监管；原告须于1999年10月26日前将本合同约定的房地产交由被告使用；上述合同的附表一中载明：“建筑期购楼一次过付款：签订此合同时付清全部楼价款”，且所载明的已付楼款与合同约定的转让款一致，深圳市宝安区房地产交易中心于2002年1月17日在合同附表一中加盖监证专用章。上述合同于2002年1月16日在房产登记部门进行了备案。
2002年1月22日，上述六套房产登记至被告名下，房地产证号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第××号，登记的使用权来源为购商品房。
2002年2月1日，被告（借款人、抵押人）和深圳发展银行宝安支行（贷款人、抵押权人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定如下：被告将其所有的位于深圳市宝安区福永花苑住宅楼第C1座104房、C3座108房、C4座106房、C2座101房、C4座101房、C3座107房、C2座104房作为抵押向深圳发展银行宝安支行借款；深圳发展银行宝安支行向被告发放个人抵押贷款人民币800，000元，贷款期限为8个月，自2002年2月1日起至2002年10月1日止，贷款利率为7.605%（如贷款利率调整，按照中国人民银行有关的管理规定执行），贷款用途为：购材料；被告不可撤销的授权深圳发展银行宝安支行从其银行账户中扣收应付贷款本息，贷款归还和结息的方式为：到期一次还本，每月20日按月付息；抵押担保范围为贷款本息及深圳发展银行宝安支行实现债权的全部费用，担保期限为贷款期限加期满后两年。
2002年2月5日，深圳发展银行宝安支行向被告的贷款账户（账号为82×××84）发放贷款人民币800，000元。另，被告的该贷款账户（账号为82×××84）为郭强委托邹某办理的开户手续。
2002年2月5日，邹某代被告在被告的该贷款账户中（账号为82×××84）取款人民币500，000元。2002年2月6日，邹某代被告在被告的贷款账户中（账号为82×××84）取款人民币200，000元。原告主张邹某当时为原告的财务总监，邹某支取上述款项后，将款项人民币700，000元转交给了原告，邹某出庭作证时对原告该主张亦予以了确认。原告主张其从被告的贷款账户中分两次取走人民币700，000元后，被告的贷款账户中剩余款项人民币100，000元作为深圳发展银行宝安支行2002年2月至2002年9月期间每月扣取利息之用，且除上述扣取的利息外，邹某还代郭强于2002年2月21日支付了利息人民币2，704元，原告提供了深圳发展银行宝安支行出具的《贷款／利息收入传票》证明其该主张，且本院调取的被告贷款账户的交易明细中载明的每月支取的款项数额与原告该主张一致。
2002年10月8日，邹某向被告郭强的账户（账户为10×××03）转账人民币800，000元。
2002年10月10日，深圳发展银行宝安支行出具《贷款本、息归还凭证》，表明借款人即被告已经归还完毕贷款本金人民币800，000元。原、被告均确认该贷款人民币800，000元是为原告所用，贷款本息亦为原告偿还。另，原告主张其将涉案房产过户给被告是为了取得该贷款；被告主张其以涉案房产作为抵押获取该贷款是为了给原告帮忙。
2007年5月13日，原告（卖方）和王某（买方）签订了《深圳市房地产认购书》，约定原告将位于深圳市宝安区福永时代景苑C5-8栋项目C1-104房转让给王某，转让价款为人民币236，360元，签订本认购书时，王某应当向卖方支付定金人民币10，000元。2012年7月20日，深圳市宝安区福永街道福永花苑C栋C1-104房过户登记王某名下，权利人由被告变更为王某，房地产证号为50××86号，登记价为人民币164，743元，“他项权利摘要及附记”处载明“该业主于2007年5月22日通过购买取得该房地产”。原、被告确认深圳市宝安区福永街道福永花苑C栋C1-104房的定金人民币10，000元以及首期款人民币37，360元由原告收取，银行发放给王某的购房贷款人民币189，000元于2007年6月20日由被告收取。原告主张被告收取上述款项人民币189，000元的原因为C1-104房登记在被告名下；被告主张原告收取定金人民币10，000元以及首期款人民币37，360元的原因为上述房产是原告帮助出售的，定金和首期款约定由原告收取。
2013年12月，原告以被告犯侵占罪为由，向深圳市宝安区人民法院提出自诉，深圳市宝安区人民法院受理后，因被告郭强在审判期间下落不明，致使案件无法继续审理，故于2014年5月22日做出（2014）深宝刑初字第39号《刑事裁定书》，裁定中止对被告郭强的审理。
原告主张其为深圳市宝安区福永街道福永花苑XX座104房、XX座108房、XX座106房、XX座101房、XX座101房、XX座107房的实际所有权人，原告为快速取得银行贷款才将上述房产过户至被告名下，原、被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，仅为原告将上述房产暂时委托给被告管理，现原告取得并还清了贷款，原、被告之间的房屋委托保管关系已经终止，故原告现诉至法院，请求判令确认XX座108房、XX座106房、XX座101房、XX座101房、XX座107房的所有权归原告所有，且XX座104房在转让给王某前的所有权归原告所有，被告应当将XX座108房、XX座106房、XX座101房、XX座101房、XX座107房过户登记至原告指定人员名下，并将被告收取的转让XX座104房所得的售房款人民币189，000元返还原告。
另查，1、原告主张其将涉案房产过户登记至被告名下是为了快速获取短期贷款，除抵押贷款的相关凭证外，原告还提供了证人证言证明其该主张（证人赖某、邹某、陈某、张某、王某出庭作证），证人王某表示不清楚为何涉案房产过户登记至被告名下；证人陈某和张某仅说明了原告曾因资金周转问题向其转让了另外的案外房产，且该转让为无偿转让，但是证人陈某和张某表示不清楚为何涉案房产过户登记至被告名下；证人赖某为原告的总经理、证人邹某1997年至2013年1月期间为原告的财务总监，证人赖某和邹某表示原告因资金周转需要将涉案房产转让给被告。被告主张原告为让其入职原告公司，双方口头约定原告将涉案房产赠与被告，故将涉案房产过户至被告名下，且原告虽然有为获取贷款将其他房产至其名下的情形，但涉案房产属于赠与。
2、原、被告确认被告未向原告支付过相应的购房款项。
3、原、被告确认涉案房产于2013年7月以前一直由原告管理和使用，除XX座104房已经于2007年转让给王某外，剩余5套商铺2014年7月之前的租金均由原告收取，2014年7月至10月的租金由被告收取。被告主张原、被告曾口头约定涉案房产由原告一直使用至被告60岁退休之时，使用期间的租金亦由被告收取，原告对此不予确认。
4、原告主张被告1999年至2003年期间在原告处任职办公室主任，自2004年开始任职副总经理；被告主张其1999年至2008年7月期间在原告处任职，1999年至2003年期间任职总经理助理，2004年开始任职副总经理。
以上事实，有深（宝）房预买字（2001）第45732号、41584号、45730号、45727号、45729号、45728号《深圳市房地产买卖合同》（预售）、房地产证、《个人房产抵押贷款合同》、银行交易明细、《储蓄开户申请书》、《特种转账贷方凭证》、《储蓄取款凭证》、《贷款／利息收入传票》、《贷款本、息归还凭证》、《深圳市房地产认购书》、（2014）深宝刑初字第39号《刑事裁定书》、立案通知书、《福永花苑商铺承租协议书》、收款收据等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记，则不发生效力。同时，该法律还明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。被告主张原告将涉案房产赠与给被告而将涉案房产过户至被告名下，虽然被告未提供证据证明其该主张，但书面的赠与协议并非是赠与合同成立的必备条件，且涉案房产已经办理了过户登记手续，在此情况下，原告主张其为涉案房产的实际物权人，原告应当负有举证责任。首先，原告主张涉案房产过户至被告名下，是为了获取贷款，原告提供了证人证言证明其该主张，本院认为证人王某、证人陈某和张某的证人证言未能证明其该主张，而证人赖某、证人邹某分别为原告的总经理和财务总监，与原告具备一定的利害关系，故证人赖某和邹某的证人证言无法单独证明原告该主张；其次，原告主张其为被告偿还贷款的行为足以证明过户的目的是为了让原告快速取得贷款。本院认为原告主张的贷款是贷款用途为“购材料”的以涉案房产作为抵押的其他商业贷款，被告以其名义申请贷款后该发放贷款的实际用途和偿还方式，不足以证明原、被告之间转让涉案房产的目的；再次，原告主张原、被告之间为委托保管关系，但原告未能提供原、被告之间签订的协议证明其该主张，原告提供的证据不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对原告该主张不予支持；最后，涉案房产现在由谁使用和管理属于合同履行的范畴，合同履行的情况不足以用于单独推定签订合同的成因。综上，原告的诉讼请求，因缺乏充分有效的证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告兴益（深圳）工业发展有限公司的诉讼请求。
（2014）深宝法民三初字第673-678号物权纠纷共6案的受理费分别为人民币5，450元、3，358元、6，044元、3，352元、3，968元、3，346元，674-678号案件的保全费分别为人民币2，519元、4，255元、2，519元、3，217元、2，515元，均由原告负担，案件受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 刘 婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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