上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4777号
原告李国妹，女，1960年10月12日生，汉族，住上海市奉贤区。
原告顾新国，男，1960年3月11日生，汉族，住上海市奉贤区。
两原告共同委托代理人张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。
两原告共同委托代理人吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。
被告上海定源房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人王莉伟，总经理。
委托代理人曾允清，男。
第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行，住所地上海市奉贤区。
负责人丘鹤良，行长。
委托代理人马新妹，女。
原告李国妹、顾新国与被告上海定源房地产有限公司、第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告李国妹、顾新国的委托代理人吴忠革、被告上海定源房地产有限公司的委托代理人曾允清、第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行的委托代理人马新妹均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告李国妹、顾新国诉称，原、被告于2014年1月20日签订《上海市商品房预售合同》。合同约定原告向被告购买位于上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号801室房屋。原告支付全部房款人民币（下同）1，251，316元。合同第十条约定，被告承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。现被告未按约办理大产证，原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款851，316元及原告已向第三人归还的贷款本金48，477.47元、贷款利息36，052.44元；3、解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，由被告将原告尚未偿还的贷款金额直接支付给第三人；4、被告支付原告以851，316元为本金，自2014年1月21日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息；5、被告支付原告赔偿金12，513.16元。
原告李国妹、顾新国针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、上海市商品房预售合同一份，旨在证明双方的买卖合同关系，并约定了相关的违约责任；
2、购房发票，旨在证明原告已支付全部购房款的事实；
3、个人房屋抵押借款合同，旨在证明原告与第三人之间存在借款并由被告担保的事实；
4、上海市房地产登记薄，旨在证明被告没有按约在规定时间内取得大产证的事实；
5、律师函，旨在证明原告向被告发过律师函要求解除合同并返还购房款等的事实。
被告上海定源房地产有限公司辩称，同意解除上海市商品房预售合同，并返还原告购房款851，316元及以851，316元为本金，自2014年1月21日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息。同意支付原告已归还的贷款本金48，477.47元，但不同意支付原告已向银行支付的贷款利息，只愿意以48，477.47元为本金，按存款利率计算的利息。关于总房价款1%的赔偿金，认为和原告主张的利息系重复计算，不同意支付。另被告曾向原告支付过延期交房违约金3，797元，原告应予以返还。
被告上海定源房地产有限公司针对其辩称提供并当庭出示了上海市新建住宅交付使用许可证，旨在证明被告因延期交付房屋，向原告支付违约金3，797元的事实。
第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行述称，要求继续履行个人购房借款担保合同，若最后法院判决解除的话，原告必须还清剩余贷款本金及利息，并由被告承担连带保证责任。
第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行针对其述称提供并当庭出示了原告还款明细清单，旨在证明原告贷款的金额及按期还款的事实。
经庭审质证，原、被告及第三人对相对方提供的证据均无异议，本院予以确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实，2014年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号8层801室，暂测建筑面积为121.67平方米，总房价款暂定为1，260，015元。合同约定，甲方承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十条约定，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。
嗣后，原告以现金方式共支付购房款851，316元，并于2014年2月28日，作为借款人与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定贷款金额为400，000元，贷款期限为2014年3月3日起至2024年3月3日止，贷款用于购买坐落于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告作为保证人亦盖章予以确认。嗣后，第三人将贷款金额划入被告账户。2015年5月31日，被告向原告交付房屋，并向原告支付延期交房违约金3，797元。同日，被告向原告出具金额为1，251，316元销售不动产统一发票一份。2015年8月14日，因被告未按约取得大产证，原告邮寄信函要求与被告解除合同，被告于同年8月21日收悉。原告遂涉讼。
庭审中，原、被告及第三人确认，2014年4月27日至2015年10月27日，原告共支付第三人贷款本金48，477.47元、贷款利息36，052.44元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为涉案房产的开发商，按约取得大产证系其基本的合同义务，现被告未能按约于2015年7月31日前取得涉案房屋的大产证，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。被告现确认于2015年8月21日收到原告邮寄的关于解除合同的律师函，故本院确认原、被告之间的《上海市商品房预售合同》于2015年8月21日解除。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故现原告要求解除与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应将原告支付的购房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失，原告应将被告交付的涉案商品房返还给被告。因此，原告要求被告返还已付购房首付款851，316元及原告已向第三人归还的贷款本金，并赔偿以首付款851，316元为本金，自2014年1月21日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息及原告已向第三人归还的贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付总房款1%的赔偿金，本院认为合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，兼具惩罚性。现原告的实际损失，高于合同解除违约金，为填补原告实际损失，本院以原告实际产生损失进行调整，但该损失不包括因原告自身逾期还款等所扩大产生罚息等损失，对原告的该主张，本院不予支持。关于被告要求原告返还已支付的延期交房违约金，本院认为支付延期交房违约金的前提为双方按约继续履行合同，现双方的合同已解除，且根据合同约定，原、被告双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金中扣除，故对被告的该主张，本院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的物业管理费，因现房屋原告尚未返还，故本案中不作处理，双方可另案诉讼。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人返还剩余贷款的请求，本院予以支持，对第三人要求原告承担返还责任，被告承担连带清偿责任的主张，本院不予采信。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案商品房上的抵押登记。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告李国妹、顾新国与被告上海定源房地产有限公司于2014年1月20日签订的《上海市商品房预售合同》已于2015年8月21日解除；
二、解除原告李国妹、顾新国与第三人上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行、被告上海定源房地产有限公司于2014年2月28日签订的《个人房屋抵押借款合同》；
三、被告上海定源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李国妹、顾新国购房款人民币851，316元、及自2014年4月27日起至本判决生效之日止，原告李国妹、顾新国已向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行归还的贷款本金（以上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
四、原告李国妹、顾新国于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号8层801室房屋返还给被告上海定源房地产有限公司；
五、被告上海定源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李国妹、顾新国以人民币851，316元为本金，自2014年1月21日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失、及自2014年4月27日起至本判决生效之日止，原告李国妹、顾新国已向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行归还的贷款利息（以上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
六、被告上海定源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行偿还原告李国妹、顾新国自本判决生效之日起就《个人购房借款担保合同》剩余的贷款（以上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行出具的还款明细清单为准）。自被告上海定源房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行办理上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号8层801室房屋上抵押登记的涤除手续；
七、原告李国妹、顾新国于本判决生效之日起十日内向返还被告上海定源房地产有限公司支付的延期交房违约金人民币3，797元；
八、驳回原告李国妹、顾新国的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13，158元，减半收取计6，579元，由被告上海定源房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一五年十一月二十五日
书记员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。