广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）穗中法行终字第760号
上诉人（原审原告）：何凯。
委托代理人：陈晔、徐泽娇，均为广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：从化市国土资源和房屋管理局，住所地从化市街口街
法定代表人：张献华，该局局长。
委托代理人：胡海源、黄雪征，分别为广东流溪律师事务所律师和律师助理。
上诉人何凯因诉被上诉人从化市国土资源和房屋管理局房屋产权更正登记一案，不服从化市人民法院（2014）穗从法行初字第11号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，涉案房产3-7号铺（证号：粤房地证字第C0600043号）因公安门牌号码分别变更为298号、300号、302号、304号、306号，故原告向被告申请办理变更登记。根据原告及其父母何栢雄、杨银芳于2004年1月16日与陈伟强签订的《房地产交付确认书》来看，双方约定从化市街口镇河滨花园B区39幢首层3-7号铺中由陈伟强办理分割出3号铺25.2平方米作楼梯通道后再交还原告及其父母何栢雄、杨银芳。2004年2月12日，原告委托涂志勇向被告提出申请，要求被告为其办理从化市街口镇河滨北路300号、302号、304号、306号房屋的产权证。由此可见，原告在向被告提出申请时就应已知新证并不包含298号铺。被告于2004年3月12日为原告办理了粤房地证字第C1××97号《房地产权证》，原告委托代理人涂志勇于2004年3月18日领取了该证。根据前述规定，原告应当从知道该具体行政行为内容之日起2年内提起行政诉讼，但原告无正当理由直至2014年1月27日才向法院提起行政诉讼，显然已经超过法律规定的起诉期限。因此，原告的起诉已超过起诉期限，对其起诉应予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第（六）项之规定，原审法院裁定驳回原告何凯的起诉。
上诉人何凯不服原审裁定，向本院提起上诉称：（一）根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，对于权利人申请不动产登记机构更正错误登记并没有限定期限。权利人不论何时发现不动产登记记载有误，都可以申请更正登记；而登记机构也应当予以办理更正登记手续。原审法院以超过起诉期限为由驳回起诉，是明显的法律适用不当。（二）本案上诉人起诉是针对被上诉人在2013年8月15日上诉人递交更正登记申请后，被上诉人拒绝办理更正登记手续的行政不作为行为，对于被上诉人在收取上诉人更正登记申请后不作为的行为，应当从2013年10月14日起计算。（三）陈伟强与上诉人签订的《房地产转让合同》、《房地产交付确认书》与本案无关。上诉人将首层3号铺作公共通道作为与陈伟强交易的条件，但何栢雄与涂志勇等人的房屋买卖合同中并无涉及将首层3号铺作为公共通道的内容。（四）被上诉人的合理信赖，不能认定上诉人知道或者应当知道在更换房地产权证时房管局错误登记的情况。上诉人的代理人签收粤房地证字第C1××97号《房地产权证》时，被上诉人并未告知上诉人诉权或者起诉期限。加之上诉人在2004年时年仅17岁不具备审核房产证登记内容的能力。所以上诉人是在2013年9月17日本院就涂志勇等人诉何栢雄物权保护纠纷案作出终审判决时才知道3号铺登记错误的问题。因此计算起诉期限也应当从2013年9月17日起算。上诉人于2014年1月28日起诉并未超过起诉期限。综上所述，请求二审法院裁定：1.撤销原审裁定；2.责令被上诉人为上诉人办理粤房地证字第C1××97号《房地产权证》更正登记手续，确认从化市街口镇河滨北路298号商铺里9.8平方米为上诉人所有。
被上诉人从化市国土资源和房屋管理局答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。
经审理查明：2001年12月24日，上诉人通过析产形式取得原从化市街口镇河滨花园B区39幢首层3、4、5、6、7号铺的所有权（证号：粤房地证字第C0600043号）。2003年11月6日，上诉人及其父母何栢雄、杨银芳与陈伟强签订《房地产转让合同》，约定从化市街口镇河滨花园B区39幢首层3号铺作公共通道，并将5至9层房屋所有权及土地使用权转让给陈伟强。2004年1月16日，上诉人及其父母何栢雄、杨银芳又与陈伟强签订《房地产交付确认书》，确认将从化市街口镇河滨花园B区39幢5至7楼将付给陈伟强管业，同时约定从化市街口镇河滨花园B区39幢首层3-7号铺由陈伟强办理分割出3号铺25.2平方米作楼梯通道后再交还上诉人及其父母何栢雄、杨银芳。2004年1月15日，从化市公安局城郊镇派出所出具《证明》，证实从化市街口镇河滨花园B区39幢首层1、2、3、4、5、6、7号铺公安门牌号分别改为从化市街口镇河滨北路294号、296号、298号、300号、302号、304号、306号。2004年2月12日，上诉人委托涂志勇向被告提交《广东省从化市房地产权登记申请书》等材料，申请办理变更登记。2004年3月12日，被上诉人为上诉人办理了从化市街口镇河滨北路300号、302号、304号、306号房屋的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C1××97号），上诉人委托代理人涂志勇于2004年3月18日领取了该证。2013年1月9日，涂志勇等11人向原审法院提起诉讼，要求法院判令何栢雄立即将其建造在从化市街口街河滨北路298号门口通道一至四层的电梯拆除，以停止侵害，排除妨碍，恢复原状。2013年3月20日，原审法院作出（2013）穗从法民一初字第401号《民事判决书》，判决何栢雄于判决生效之日起三十日内将建造在从化市街口街河滨北路298号首层通道的电梯拆除，恢复原状。判后，何栢雄不服向本院提起上诉。2013年9月17日，本院作出（2013）穗中法民五终字第1958号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月19日起，上诉人及其父亲何栢雄就298号铺多次向被告提出信访。2013年8月15日，上诉人向被上诉人申请办理涉案房屋的更正登记。被上诉人于2013年9月16日作出《关于何凯反映问题的答复》，答复“位于从化市街口街河滨北路298号梯间，一般分摊给二至四层，一半分摊给五至九层。另从化市人民法院的（2013）穗从法民一初字第401号民事判决书已作出认定：位于从化市街口街河滨北路298号综合楼的首层争议通道，是建筑物的公共通行部分，应由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。”上诉人不服，于2014年1月27日向原审法院起诉，要求判令被上诉人为其办理更正登记手续，确认涉案房产为上诉人所有。一审庭审过程中，上诉人变更诉讼请求为：判令被上诉人为上诉人办理粤房地证字第C1××97号《房地产权证》更正登记手续，确认从化市街口镇河滨北路298号商铺里9.8平方米为上诉人所有。
本院认为：《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人”。本案中，上诉人向被上诉人申请对从化市街口镇河滨北路298号商铺进行更正登记，被上诉人对上诉人的申请具有依法审查并作出处理的职权。上诉人提起本案诉讼的请求为：判令被上诉人为上诉人办理粤房地证字第C1××97号《房地产权证》更正登记手续，确认从化市街口镇河滨北路298号商铺里9.8平方米为上诉人所有。故原审法院应当对被上诉人是否履行更正登记法定职责进行审查。现原审法院以上诉人要求撤销《房地产权证》已经超过法定起诉期限为由，裁定驳回上诉人的起诉不当。
根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”因上诉人于2013年8月15日向被上诉人提出更正登记申请，于2014年1月27日向原审法院起诉要求被上诉人履行对涉案范围更正登记的法定职责，并未超过上述法定起诉期限。因此，原审法院对上诉人的起诉应当继续审理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销从化市人民法院（2014）穗从法行初字第11号行政裁定；
二、本案由从化市人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈卫红
审 判 员 邓 军
代理审判员 余秋白
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 周芷诺