安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00128号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李雪梅。
委托代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：李洁，安徽纬纶律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：芜湖柏庄跨界置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区九华南路。
法定代表人：施永，该公司董事长。
委托代理人：孙卓峰，该公司员工。
委托代理人：朱小毛，该公司员工
上诉人李雪梅与上诉人芜湖柏庄跨界置业有限公司（以下简称“柏庄置业”）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院2014年2月20日作出的（2013）弋民一初字第01482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人李雪梅的委托代理人陶新伯、李洁以及上诉人柏庄置业的委托代理人孙卓峰、朱小毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月19日，李雪梅与柏庄置业签订了一份《商品房买卖合同》，约定柏庄置业向李雪梅预售其开发的弋江区柏庄跨界3#楼1-3001住宅房屋一套，建筑面积168.73平方米，套内建筑面积131.26平方米，单价为每平方米8326.30元，总价款1404896元，李雪梅于2011年6月19日前付款844896元，余款560000元在2011年6月26日前办理银行贷款（按揭）支付。另双方在合同第六条中约定“出卖人应当在2013年4月20日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，第七条中约定：“出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知书发出之日起90日后，买受人有权解除合同，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，第九条中约定：“若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，则按每月10元／平方米向出卖人支付房屋代保管费”，双方在合同附件二第8条中约定：“阳台：水泥砂浆地面，阳台封闭”，第10条第4项中约定：“井字梁：交付时，在政策允许的情况下，业主可授权委托开发商指定的施工单位将地面处理成水泥砂浆找平地面或其他地面，并由出卖方仅对外墙部分进行统一封闭”；在合同附件三第14、15条中约定：“买受人如购买的房屋存在井字梁时，买受人如若委托出卖人提供施工单位进行井字梁地面或外墙封闭的行为为买受人单方行为，与出卖人无关”，“买受人如购买的房屋存在井字梁时，如需对井字梁地面或外墙封闭时，须与本楼其他买受人共同委托开发商指定的同一施工单位进行施工，以确保外立面统一”。合同签订当日，李雪梅支付购房款844896元，2011年9月7日，李雪梅以银行贷款方式支付购房款560000元。2013年4月17日，柏庄置业向李雪梅等购房人发出延期交房通知书，称因综合验收手续尚未办理完毕，预计延至2013年5月20日前，具体时间将提前3天通知。2013年6月14日，涉讼商品房经有关部门综合验收结束后，芜湖市住房和城乡建设委员会同意涉讼工程备案。2013年6月23日，李雪梅在柏庄置业出示的交房验收记录表中手书意见：“阳台未封闭（合同附件：8、阳台封闭），井字梁须开发商同（统）一封闭”及其他相关事宜，故而未予收房。2013年11月7日，李雪梅以其经多次口头、书面催告，柏庄置业未能将符合约定的房屋交付为由，诉请判令：1、解除双方的商品房买卖合同；2、柏庄置业偿还已付首付款844896元，并按银行同期贷款利率6.56%标准赔偿首付款利息至实际给付之日止；3、柏庄置业偿还银行按揭贷款560000元及已支付银行利息80642.22元，暂计算至2013年10月31日，逾期按李雪梅实际缴纳本金及利息进行支付；4、柏庄置业支付房屋逾期交付违约金，按日0.3‰计算至实际交付之日止；5、本案诉讼费由柏庄置业承担。柏庄置业对此提出反诉称，因李雪梅未能及时办理收房手续，截止反诉之日止，共造成房屋代保管费用损失9562元，现要求李雪梅承担房屋代保管费至实际支付之日止（按合同约定计算）。
原审另查明：至原审法庭辩论终结前，涉讼房屋井字梁已统一封闭，但阳台仍未封闭。
原审认为：李雪梅与柏庄置业签订的《商品房买卖合同》系双方协商一致后作出的真实意思表示，应为有效的民事行为，对双方均有约束力，双方当事人应当依法全面履行合同约定的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据合同约定，李雪梅在约定期限内履行支付房屋价款的义务，柏庄置业应当按照约定将符合合同约定的商品房于2013年4月20日交付李雪梅，但因验收原因，未能按约交付。经函告展期后，2013年6月23日李雪梅以柏庄置业未能将房屋井字梁、阳台封闭及其他事由，而不予收房。至此双方讼争焦点应为涉讼房屋的交付是否符合合同约定或法律规定，以及造成涉讼合同未能及时履行的民事责任应由谁承担。
李雪梅拒收房屋的理由为柏庄置业交付涉讼房屋时未能将井字梁、阳台封闭，其依据是购房时柏庄置业制作的宣传手册、图片、楼盘模型及涉讼合同的附件二、三中的相关约定。根据我国法律规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，虽然涉讼合同附件二、三中有约定：“阳台：水泥砂浆地面，阳台封闭”，“井字梁：交付时，在政策允许的情况下，业主可授权委托开发商指定的施工单位将地面处理成水泥砂浆找平地面或其他地面，并由出卖方仅对外墙部分进行统一封闭”，但在涉讼房屋交付时，阳台并未实际封闭，井字梁外墙也未统一封闭，故可以认定被告未能按照涉讼合同约定及时交付涉讼房屋，应当承担违约责任，即按照合同约定向李雪梅支付逾期交付违约金损失，具体计算起始时间为2013年4月21日，按已交付房款日万分之三计算至本判决确定给付之日止。柏庄置业对此抗辩认为井字梁实为“通透式构架结构，不计面积，不承担任何使用功能，不允许私自改建”，故在交付时未予封闭不构成违约，然而该辩称与已认定事实不符，柏庄置业曾在其宣传手册、图片、模型中将井字梁标注为：“私享奢华娱乐室，全面积赠送”，故对此抗辩意见不予采信。李雪梅籍此要求解除合同的请求，因涉讼房屋已于2013年6月14日通过相关部门综合验收合格，且综合验收合格时间未超过约定交付时间90天，可认为柏庄置业已履行了合同约定及法律规定的主要义务，涉讼合同订立的主要目的可以实现，我国法律规定的解除合同的相关条件未成就，故对此请求不宜支持，涉讼合同应当履行。柏庄置业应当将涉讼房屋阳台按照合同约定进行封闭后移交李雪梅，具体标准宜以本区内同户型阳台封闭内容为参照；因涉讼井字梁已实际封闭，本案中不予处理。对柏庄置业的反诉请求，因涉讼房屋未能及时交付不宜归责于李雪梅，故对其请求因无事实依据而不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第九十四条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、芜湖柏庄跨界置业有限公司于判决生效后十日内给付李雪梅逾期交房违约金损失（自2013年4月21日起按已付房款1404896元的日万分三计算至判决确定给付之日止）；二、芜湖柏庄跨界置业有限公司于判决生效后十五日内将涉讼房屋阳台封闭（以本区内同户型阳台封闭内容为准），并于封闭后三日内将涉讼房屋交付李雪梅；或于本判决生效后三日内将涉讼房屋交付李雪梅，由李雪梅以上述标准进行封闭，相应费用由芜湖柏庄跨界置业有限公司负担；三、驳回李雪梅其余诉讼请求；四、驳回芜湖柏庄跨界置业有限公司的反诉请求。案件受理费20086元，反诉受理费25元，由李雪梅负担17000元，柏庄置业负担3111元。
原审判决后，李雪梅、柏庄置业均不服上述判决。
李雪梅向本院提起上诉称：1、涉案合同第八条约定：规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。然而柏庄置业私自将涉案房屋的阳台封闭并将不具有使用功能的井字梁封闭，改变了房屋的整体格局，却未以任何书面的形式通知李雪梅，故李雪梅有权根据合同约定解除合同，柏庄置业还应按合同约定赔偿李雪梅违约金及造成的损失。2、柏庄置业为达到促进销售的目的，在其楼书、365销售网站及售楼部的销售宣传中，均承诺赠送约10㎡的房间一间，然而直至今日，仍未按约赠送房间给李雪梅，导致无法装修入住。柏庄置业已违反诚实信用原则，欺诈消费者，一审判决仅认定其构成违约而不判决解除合同，显属错误。柏庄置业还应向李雪梅按约承担房屋价款的5%违约金及相应的利息损失。3、柏庄置业承诺赠送的房屋实为井字梁，不能负重且不具有任何使用功能，现已被其私自封闭。其后，芜湖市市容局、市建委等部门认定该私自封闭未经规划许可，故封闭的井字梁属于违章建筑，应当予以拆除。现整个3#楼所有外墙井字梁均已封闭，该封闭未经规划验收，存在安全隐患，相关部门已责令拆除，合同亦无法继续履行。综上，请求二审法院依法改判解除《商品房买卖合同》，柏庄置业按房屋总价款的5%向李雪梅承担违约责任并赔偿利息损失；同时判决由柏庄置业承担全部诉讼费用。
柏庄置业辩称：李雪梅的上诉请求事实上是变更了其一审的诉讼请求，一审的诉请中并没有要求柏庄置业“按房屋总价款5%”承担违约责任；李雪梅在上诉中也变更了一审中的事实与理由，其要求解除合同没有法律依据；关于露台等事项的约定在合同中有明确记载。
柏庄置业向本院提起上诉称：一、柏庄置业按照合同约定履行了房屋交付义务，不应当承担逾期交付的违约责任。一审查明的事实已经认定涉案房屋已通过相关部门的综合验收，具备交付条件；另一方面，柏庄置业已履行通知交房义务，李雪梅接到通知后也到达交房现场验房。由于李雪梅拒绝收房才导致涉案房屋至今未完成交付，故该责任不应由柏庄置业承担，李雪梅应向柏庄置业支付房屋代保管费用。二、李雪梅起诉要求封闭的“阳台”实为“露台”，双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，一审法院将实际上无法封闭的“露台”理解为“阳台”属事实认定错误。涉案房屋已通过综合验收，不可能再对露台进行封闭。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2013）弋民一初字第01482号民事判决的第一、二、四项并在查清事实后依法改判；本案的诉讼费用由李雪梅承担。
李雪梅答辩称：涉案赠送房屋不符合规划标准，系柏庄置业违章搭建，无法进行验收出具验收报告，无法办理房产证；若柏庄置业能够就该赠送房屋出具质监站的质监报告或就房屋安全隐患出具责任承担承诺书，我方可以调解撤诉。
二审中，李雪梅、柏庄置业均未提交新证据，双方所举证据及质证意见同于原审，本院认证意见同于原审。本院对原审查明的事实予以确认。
本院二审另查明：李雪梅与柏庄置业所签涉案房屋的商品房买卖合同中所附平面图标明与卧室相连的为“阳台”，与客厅相连的为“露台”。柏庄置业给李雪梅的回函中载明“井字梁部分的结构荷载我们在设计上已提前预留，能够满足户型宣传手册中装修平面示意图所标注的书房功能，当然如您装修时做卧室、棋牌室或运动吧，在结构荷载上也同样能够满足”。2013年9月22日，芜湖市城乡规划局给弋江区市容管理局复函认为“井字梁在规划审批图纸内设计为通透式构架，不承担任何使用功能，不计算面积；规划验收现场时，井字梁是符合原规划审批图纸的，为通透式构架结构，不允许私自改建。”2013年10月23日，弋江区城市管理行政执法局给李雪梅的复函载明了对封闭井字梁行为的处理意见为：“对于业主已封闭的井字梁，宣传动员自拆和恢复原状，责令相关业主停止施工。”
本院认为，李雪梅作为完全民事行为能力人，其在与柏庄置业就涉案商品房签署《商品房买卖合同》时，理应尽到审慎义务，仔细审阅合同有关内容。该合同附件平面图明确将销售宣传的“赠送房间”绘制成构架（即井字梁），且在合同附件二、三中对井字梁进行了特别约定和说明，李雪梅对此均签字认可，并未对没有载入合同内容的“赠送房间”提出异议；其在2013年6月23日收房时的交房验收记录表中以“阳台未封闭，井字梁须开发商同（统）一封闭”等理由拒绝收房，应当视为其对柏庄置业销售宣传的赠送房间实际为井字梁是明知且认可的。双方合同同时约定“井字梁：交付时，在政策允许的情况下，业主可授权委托开发商指定的施工单位将地面处理成水泥砂浆找平地面或其他地面，并由出卖方仅对外墙部分进行统一封闭”，故柏庄置业对井字梁外墙进行封闭的合同义务仅在政策允许的条件成就时生效。2013年6月23日，柏庄置业交付李雪梅的涉案商品房业经相关部门综合验收合格，柏庄置业虽未对井字梁外墙进行封闭，但因封闭条件未成就，故交付并不违反双方合同的约定，李雪梅关于以柏庄置业未按承诺赠送房间为由要求解除合同及相关的诉请缺乏事实依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。李雪梅在收房时因对井字梁产生错误的预期从而拒绝收房，自身存在过错；但柏庄置业作为涉案商品房开发商，明知构架系通透式结构，不承担使用功能并不能私自改建，仍在销售商品房时以赠送构架作为销售卖点，将该部分描述成娱乐室、书房等具有功能用途的独立房间并允诺全面积赠送，该不当销售宣传是给李雪梅造成错误预期的主因之一，致使其在2013年6月23日收房时以柏庄置业未能依约将井字梁等封闭为由拒绝收房，从而引发本案诉讼，柏庄置业应对其不当销售宣传的过错行为承担责任。李雪梅本应在2013年6月23日收房时即享有占有、使用、收益和处分涉案商品房的权利，但因交付未完成导致其至今仍未能享有上述权利，给李雪梅造成了损失，本院酌定该损失为以已交付房款1404896元为基数按日计算万分之三的金额，具体计算起止时间为2013年6月24日起至本判决确定给付之日止，因造成该损失的产生双方均有过错，本院结合本案审理查明情况酌定双方各按50%的比例承担上述损失。双方合同约定柏庄置业应在2013年4月20日前将涉案商品房交付李雪梅使用，而柏庄置业拖延至2013年6月23日才与李雪梅办理房屋交付验收手续，故柏庄置业应按合同约定自2013年4月21日起至2013年6月23日止向李雪梅按日支付已交付房款万分之三的违约金。李雪梅二审中要求柏庄置业按房屋总价款的5%向其承担违约责任的上诉主张已超出一审诉请范围且无合同或法律依据，本院二审不予支持。商品房买卖合同附件载明了与客厅相连的为“露台”，而非李雪梅宣称的“阳台”，故对该露台未封闭并不违反合同，一审判决柏庄置业承担将涉讼房屋阳台封闭的义务无合同或法律依据，且超出了李雪梅的诉请范围，应予纠正，柏庄置业要求撤销该项判决的上诉主张应予支持。因柏庄置业对涉案商品房未能完成交付存有过错，故其原审反诉要求李雪梅支付房屋代保管费的诉请，原审法院不予支持并无不当。因涉案商品房经检验合格具备双方合同约定的交付条件，柏庄置业将其交付李雪梅使用，李雪梅有义务遵从合同约定接收房屋。
综上，李雪梅的上诉主张不能成立，柏庄置业的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院作出的（2013）弋民一初字第01482号民事判决第三、四项；
二、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院作出的（2013）弋民一初字第01482号民事判决第一、二项；
三、芜湖柏庄跨界置业有限公司于本判决生效之日起十日内以已交付房款1404896元为基数按日万分之三的标准赔偿李雪梅自2013年4月21日起至2013年6月23日止逾期交房的违约金；以1404896元为基数按日万分之一点五的标准赔偿李雪梅自2013年6月24日起至本判决确定给付之日止因不当销售宣传给李雪梅造成的损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6240元，由李雪梅负担3202元，芜湖柏庄跨界置业有限公司负担3038元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 勇
审 判 员 张 勤
代理审判员 丁大慧
二〇一五年六月十五日
书 记 员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。