吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1873号原告：闻明玉，男，1989年6月26日出生，汉族，现住吉林省长春市。委托诉讼代理人：李万辉，吉林义力律师事务所律师。被告：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：蓝宁，经理。委托诉讼代理人：郭磷，吉林东坤律师事务所律师。原告闻明玉与被告吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告闻明玉的委托诉讼代理人李万辉、被告泰安开发公司的委托诉讼代理人郭磷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻明玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认闻明玉与泰安开发公司就天然城市·枫叶山庄20栋5单元6层50号、20栋5单元4层46号、20栋4单元6层40号房屋签订的三份认购协议合法有效；2、泰安开发公司按照认购协议中的约定向闻明玉交付天然城市·枫叶山庄20栋5单元6层50号、20栋5单元4层46号、20栋4单元6层40号房屋。事实和理由：闻明玉与泰安开发公司就天然城市·枫叶山庄20栋5单元6层50号、20栋5单元4层46号、20栋4单元6层40号房屋签订三份认购协议，闻明玉分别以391,068元、388,641元、382,795元的价格购买上述三套房屋，并由泰安开发公司于2014年4月11日、2014年6月20日出具收据三张。现已具备交房条件，但泰安开发公司拒绝向闻明玉交付三套房屋。双方多次协商未果，故提起诉讼。泰安开发公司辩称，请求法院驳回闻明玉的诉讼请求。案涉三套房屋不是闻明玉购买取得。我公司系案涉房屋的开发企业，吉林市金成建筑安装工程有限公司系案涉房屋的建筑企业，我公司因工程需要将房屋抵押吉林市金成建筑安装工程有限公司，吉林市金成建筑安装工程有限公司与吉林盛华天下经贸有限公司有债权债务关系，吉林市金成建筑安装工程有限公司又将房屋抵押给吉林盛华天下经贸有限公司，吉林盛华天下经贸有限公司与闻明玉有债权债务关系。2014年，我公司按照吉林市金成建筑安装工程有限公司的要求与闻明玉签订认购协议。2015年12月29日，吉林盛华天下经贸有限公司通知吉林市金成建筑安装工程有限公司，吉林市金成建筑安装工程有限公司又通知我公司，告知对案涉的三套房屋变更受让人，出现任何纠纷与我公司无关。次日，吉林市金成建筑安装工程有限公司又给我公司发出变更购买人联系单，将三套房屋的购买人由闻明玉变更为王哲。2016年1月5日，闻明玉委托张本毅办理案涉房屋的退房手续。次日，闻明玉又出具了保证书，明确表示退还案涉三套房屋，闻明玉所签的置业协议丢失，保证不保留任何购房手续及复印件，由此产生的一切法律纠纷与我公司无关，有本人自行承担。对于闻明玉提供的两份置业协议和认购协议及收据，因泰安开发公司对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。对于泰安开发公司提供的联系单、承诺书、保证书及证人刘长利的证言，因闻明玉对上述证据的真实性提出异议，故本院对此不予评判。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，闻明玉与泰安开发公司签订天然城市·枫叶山庄置业协议各一份，约定闻明玉分别认购泰安开发公司开发的天然城市·枫叶山庄20栋5单元6层50号、20栋5单元4层46号住宅各一套，暂定建筑面积分别为87.92平方米、98.69平方米（房号及面积最终以房产局测绘大队测绘为准，房价款多退少补）；认购单价分别为每平方米4,448元，总价391,068元和每平方米3,938元，总价388,641元。同时，两份协议第六条均约定：“此协议共一页，一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，自双方签字之日起生效，且在签订正式商品房买卖合同及相关补充协议后，本房产买卖协议自行解除法律效力。”同日，泰安开发公司出具收据各一份，载明收到闻明玉房款（工程款抵）391,068元和388,641元。2014年6月21日，闻明玉与泰安开发公司签订天然城市·枫叶山庄置业认购协议一份，约定闻明玉认购泰安开发公司开发的天然城市·枫叶山庄20栋4单元6层40号商品房一套，测绘建筑面积为86.06平方米，认购单价每平方米4,448元，总价382,795元。同时，协议第五条约定：“此协议共壹页，一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，自双方签字之日起生效，且在签订正式商品房买卖合同及相关补充协议后，本房产买卖协议自行解除法律效力。”2014年6月20日，泰安开发公司出具收据一份，载明收到闻明玉房款（工程款抵）382,795元。闻明玉在签订上述协议后，并没有实际占有案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得迳行依照预约合同的内容请求履行。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的具备情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。本案中，从闻明玉与泰安开发公司签订的两份天然城市·枫叶山庄置业协议和天然城市·枫叶山庄置业认购协议内容来看，双方当事人仅就房屋的房号、面积、价款进行了初步约定，最终尚需以实际测绘为准，价格实行多退少补。而协议中商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在协议中并没有约定。由此可见，双方签订的协议并不具备商品房买卖合同的主要内容。而更为重要的是，两份天然城市·枫叶山庄置业协议中第六条及天然城市·枫叶山庄置业认购协议均明确约定，上述协议在签订正式商品房买卖合同后，该协议自行解除法律效力。即双方已明确约定将来要重新签订正式的商品房买卖合同，协议自行解除。综上，双方签订的三份协议，其本质为预约合同，因无实际履行内容，故不能请求履行。鉴于闻明玉与泰安开发公司签订的两份天然城市·枫叶山庄置业协议和天然城市·枫叶山庄置业认购协议均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规强制性规定，并在双方约定的未签订正式商品房买卖合同之前，故上述协议应为有效。因此，闻明玉提出的此项诉讼请求，应予支持。关于闻明玉要求泰安开发公司交付案涉房屋的诉讼请求。由于双方签订的是预约合同，协议中也并没有约定交付房屋的具体期限，且双方也没有正式签订商品房买卖协议，闻明玉也没有实际占有房屋，故闻明玉要求泰安开发公司交付房屋的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于闻明玉提出要求对其在保证书中的签字和指纹进行鉴定及泰安开发公司提出案涉房屋的转让过程等抗辩理由，因均与预约合同的性质及房屋能否交付不具有关联性，故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、闻明玉与吉林市泰安房地产开发有限公司于2014年4月11日签订的两份天然城市·枫叶山庄置业协议和2014年6月21日签订的天然城市·枫叶山庄置业认购协议有效；二、驳回闻明玉的其他诉讼请求。案件受理费7,631元，由闻明玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 林 杰二〇一七年八月二十一日书记员 隋畅怡