陕西省合阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民初字第00702号
原告刘红侠，女，汉族，初中文化，居民。
委托代理人李浩凯，陕西奥达律师事务所律师。
被告合阳县幼儿园，住所地合阳东大街。
法定代表人李银芳，园长。
委托代理人党敏，陕西炳辉律师事务所律师。
被告周想林，男，汉族，初中文化，个体户。
原告刘红侠诉被告合阳县幼儿园、周想林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘红侠及其委托代理人李浩凯，被告合阳县幼儿园委托代理人党敏与被告周想林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红侠诉称，2009年12月原告在征得被告合阳县幼儿园同意在刘改风处以8万元价格接收合阳县幼儿园楼下从东向西数第五间门店。2010年12月1日原告与被告合阳县幼儿园签订了租赁合同，合同期限3年，租金共计39000元，并口头约定合同期满后原告在同等条件下有优先承租权。租赁后原告花费4万元进行装修，经营门面档次提升，生意红火。2011年8月22日原告因盖房生小孩将所租房暂时租给被告周想林。2014年2月24日被告合阳县幼儿园以开会的形式告知原告该门店将以每年29000元价格向外出租，如原告承租可优先租赁。不想两天后被告合阳县幼儿园竟以25000元的价格租赁给被告周想林。原告在7天后才得知受骗，原告多次找二被告协商未果。被告采取欺骗等手段侵犯了原告同等条件下的优先租赁权，且二被告明知原告接店及装修花费十几万元，仍暗箱操作签订租赁合同。现诉请法院依法宣告二被告2014年2月26日签订的租赁合同无效，确认原告同等条件下的优先承租权，并由二被告赔偿原告的损失。
原告为了支持自己的观点提供了以下证据予以证明：
1、拍摄的会议记录，证明原告有优先租赁权。
2、2011年8月22日原告与被告周想林签订的合同和2012年12月22日原告与被告合阳县幼儿园签订的合同，证明合阳县幼儿园已侵犯了原告的优先承租权。
3、2014年3月4日被告周想林与被告合阳县幼儿园签订的租赁合同复印件，证明合阳县幼儿园采取欺骗的方式与被告周想林签订了合同。
4、2005年12月1日合阳县幼儿园与肖建红的租赁合同和2005年12月2日合阳县幼儿园收取张荣芳门店押金1000元的收款收据；证明原告向合阳县幼儿园曾交押金1000元；
被告合阳县幼儿园辩称，法院应当依法驳回原告要求确认合阳县幼儿园与周想林2014年2月26日签订租赁合同无效的诉讼请求。其理由如下：1、我们与原告2010年12月签订的租赁合同，租赁期间原告未征得我们同意的情况下私自将租赁物转租给他人并收取高额的租金，已严重违反合同，构成违约，再无权承租该租赁物。2、我们与原告的租赁期限已经届满，作为租赁物的所有权人，我们有权与新的承租户签订合同。3、原告所主张同等条件下的优先承租权，目前我国法律没有明确规定，其行使的前提是合同双方的约定。原告与我们在合同中并没有约定。4、优先承租权的提出应当在租赁合同期满后，下一个租赁合同尚未签订的阶段，承租人在接到出租人新的租赁条件通知后，必须在出租人规定的时间内签订合同，否则原承租人优先权丧失。本案中我们明确告知原告租赁的条件和时间，原告未能及时行使自己的权利，其优先权丧失。5、原告自2011年8月22日将租赁物转租给周想林，实际承租人是周想林而不是原告。同一不动产租赁物经不同人租赁过，在合同期满后，解决优先权冲突时具有直接作用的当事人优于其他当事人。本案中周想林直接作用于租赁物，其才具有实际意义上的优先承租权。对于原告提出的门店押金同意返还，但对原告提出的水费押金，原告并没有提供相关证据证明，不同意返还。
被告合阳县幼儿园为了证明自己的观点提供以下证据予以证明：
1、合阳县幼儿园与原告2010年12月22日签订的租赁合同，证明原告租赁合阳县幼儿园5号门店，租期三年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。租金共计78000元。租赁期间原告无权私自转包或转让他人。
2、合阳县幼儿园2013年9月10日、2013年11月19日、2013年12月5日和2014年元月14日的通知，证明合阳县幼儿园提前通知原告并将房屋收回时间延至2014年1月31日。
3、合阳县幼儿园2014年2月24日的园长办公会，证明对原承租户已通知，原承租户可优先承包，但须在2014年2月25日12点以前联系合阳县幼儿园签订合同，交纳租金，否则按放弃对待。以上内容已全部告知原告。
被告周想林辩称，我与合阳县幼儿园签订的租赁合同是合法有效的。原告刘红侠丧失了租赁合阳县幼儿园5号门店的权利，其诉讼请求应当依法驳回。原告一直采取欺骗的方式，使得我于2013年7月23日又交给原告租金4万元，现在我与合阳县幼儿园于2014年2月26日签订了租赁合同，原告应当按照租期无条件返还我合同款28889元。
被告周想林为了证明自己的观点提供了自己与幼儿园2014年2月26日签订的租赁合同和合阳县幼儿园的收款收据，2011年8月22日自己与原告刘红侠签订的租赁合同，2013年7月23日自己给原告刘红侠汇款4万元。以上证据证明自己与合阳县幼儿园签订合同是合法有效的，原告违约将房屋发包于自己，非法收取高额租金。
经审理查明，被告合阳县幼儿园临街有几间门店，多年为了弥补办公经费不足，以商业租赁的形式将门店公开向社会承租，收取租金。2010年12月22日原告与被告合阳县幼儿园签订了门店租赁合同书。租赁合阳县幼儿园自东向西的两个门店（2号和5号），租赁期间从2010年12月1日至2013年11月30日，三年租金共计78000元一次性交清。合同约定原告无权将所租门店私自转包等相关事项。对于原告所租的2号门店，原告与被告合阳县幼儿园没有争议。在原告租赁期间，原告于2011年8月22私自与被告周想林对其所承租的5号门店签订了服装门店租赁合同，租赁期一年，年租金为4万元。2012年8月21日原告又与被告周想林续签合同，合同至2013年8月20日，年租金为4万元；2013年7月23日被告周想林通过汇款的方式付给原告下年度租金4万元，准备继续承租。合阳县幼儿园在各承租户于2013年11月30日租赁期届满前后，分别于2013年9月10日，2013年11月19日，2013年12月5日，2014年元月14日通知了各承包户，包括原告刘红侠在内，就相关事宜进行通知和说明。2014年2月24日合阳县幼儿园召集各承租户开会，通知原承租户有优先承租权，但必须于2014年2月25日中午12点以前，办理相关手续，否则按照自动放弃对待。原告在被告合阳县幼儿园通知后因故没有参加会议，但在会议刚结束后其赶到，对于会议内容其看后全部知道。在规定的时间内原告没有到合阳县幼儿园办理相关手续。合阳县幼儿园在原告未按照约定时间履约的情况下，于2014年2月26日与该门店的实际租赁户周想林签订了租赁合同，合同期限为三年。租金由原来的每年13000元提高为25000元。原告提供的周想林与合阳县幼儿园2014年3月4日签订的合同复印件，周想林承认是自己私自涂改的，只让原告看，不起任何作用。对于原告提出的门店押金1000元，被告合阳县幼儿园予以认可。对于原告提出的门店装修费和水费押金300元，原告未能提供证据证明。原告提出的门店转让费8万元，证人刘改凤未到庭进行证明。在审理中，本院结合另案与本案有一定的联系，给原告与二被告做大量的调解工作，被告周想林考虑到与原告之间的个人感情，如果原告本案撤诉，自己愿意放弃另案要求原告返还租金的诉讼请求。但原告始终坚持个人的观点，致案件难以调解。
本院认为，被告合阳县幼儿园在与各承租户承租期届满三个月前通知各承租户其因故需将门店收回，后又分四次进行通知并通过会议的形式告知原承租户有优先承租的权利，但时间截止于2014年2月25日12点以前，是一种附条件的民事法律行为。在规定的时间届满后，原告未能到合阳县幼儿园履行相关手续的情况下，被告合阳县幼儿园才与该门店的实际租用人周想林签订了租赁合同。合阳县幼儿园在尽到充分告知义务后与被告周想林签订的合同合法有效，应当受法律保护。原告在规定的时间内未能充分行使自己权利，且在承租期间私自将所租门店转租给被告周想林，收取高额租金，严重违反了合同约定。原告认为合阳县幼儿园侵犯了自己的优先承租权，合阳县幼儿园与被告周想林签订的合同无效，但其提供的相关证据不足以证明，本院无法采信。原告提出其在租赁期间的损失，未能提供相关证据予以证明，提供的证人刘改凤亦未能出庭证明，故原告的该项诉求本院无法支持。被告周想林主张原告应当返还自己的租金，其已另案起诉，本案不再审理。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告合阳县幼儿园在本判决生效后十日内付给原告刘红侠原5号门店押金1000元。
二、驳回原告刘红侠在本案中的其它诉讼请求。
如果被告合阳县幼儿园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费100元，由原告刘红侠负担80元，被告合阳县幼儿园负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 秦茂生
人民陪审员 雷登文
人民陪审员 曹稳现
二〇一五年元月二十八日
书 记 员 白晓艳