广东省汕尾市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕城法民一初字第66号
原告：郭锦雄，男，1973年11月28日出生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区。
委托代理人：刘祥杰，广东理奥律师事务所律师。
委托代理人：钟楚欣，广东理奥律师事务所律师。
被告：汕尾市翡翠湾房地产有限公司，住所地：汕尾市海滨大道翡翠湾A地段。
法定代表人：余奇志。
委托代理人：郭玉贤，系广东善言律师事务所律师。
委托代理人：胡雪萍，系广东善言律师事务所律师。
原告郭锦雄诉被告汕尾市翡翠湾房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人刘祥杰、钟楚欣，被告的委托代理人郭玉贤、胡雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭锦雄诉称，2013年3月15日，原、被告双方于汕尾市翡翠湾售楼现场签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买用地地址为汕尾市区海滨路南侧翡翠湾二期A项目第9幢16层01号房的住宅商品房一间，约定建筑面积为205.93平方米，每平方单价4400元，总购房款为人民币906092元。合同注明被告以出让方式取得上述房屋用地的《土地使用权证书》和商品房预售许可证。合同第六条约定原告的付款方式为分期付款，合同约定被告的收款账号为2009002109024882443，开户行为工商银行汕尾市分行，开户名为被告。合同第八条约定被告应于2013年12月31日期满前将符合“该商品房经验收合格”约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定如果被告逾期交房的，被告应自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十一条约定的交接条件是：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签收房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十五条关于产权登记的约定中约定：被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违约责任未约定。原告依照合同约定支付全部购房款，被告于2013年3月15日确认收到首期购房款276092元，第二期购房款450000元，于2014年9月22日确认收到余款180000元，以上合计人民币906092元并开具收款收据。2014年11月6日，被告向原告提供《翡翠湾二期A工程进度交付使用有关事项答复》，答复该工程完工时间为2014年12月31日前；工程验收和交楼时间定于2015年5月30日前完成，房产证定于2016年5月30日前出证，逾期则按购房合同的赔偿条款办理。以上答复仅是被告的单方承诺和表示，原告不同意上述方案。2014年12月26日被告向原告发出收楼通知书，被告要求原告于2014年12月31日至2015年2月15日期间带齐相关资料办理收楼手续。原告立即与被告联系，询问并要求其提交符合收楼条件的商品房验收合格证明，被告答复称没有上述合格证明文件，只能以现状交楼，如果要商品房验收合格证明则要等到2015年5月方可提交。原告立即表明拒绝收楼，并要求被告立即提交商品房验收合格证明并同意在上述资料齐全时收楼。为表明态度分清责任，原告委托律师于2015年1月13日向被告发出律师函，要求被告立即提交收楼时应具备的商品房验收合格证明，证明文件齐全后可以立即办理收楼手续，否则拒绝收楼。原告认为，在原告已经按照合同约定支付了全部购房款的前提下，被告应于约定的时间交付房屋给原告使用。因被告原因不能全部提交约定的商品房验收合格证明文件时，原告可以拒绝收楼，被告应承担逾期交楼的违约责任。因此，原告要求被告自约定的交楼期限期满之次日起依约支付违约金于法有据。尽管被告强行向原告发出收楼通知，因其不具备合同约定和法律规定的条件，其通知收楼行为无效，不能据此认定原告拒绝收楼并构成违约。同时，被告应当按期提交办证所需的资料办理房地产权属证书。本案中，尽管合同中没有约定被告逾期向原告交付房地产权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（违约金）。本案中，原被告在合同中约定的交楼期满时间是2013年12月31日，被告应于约定的交楼之日起360日内，即2015年1月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的则应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为此，原告诉至本院，请求判令：一、被告向原告支付自2014年1月1日起至实际交付符合“该商品房经验收合格”约定条件的商品房之日止的违约金（2014年1月1日至2015年1月31日期间暂计违约金为人民币107371.90元。计算方式为每日按照已付购房款906092元的万分之三计算，共计395天）。二、被告向原告承担自2015年1月1日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约责任，期间按照已付购房款总额906092元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、被告自判决生效之日起5日内向原告实际交付符合“该商品房经验收合格”约定条件的商品房。四、被告自判决生效之日起15日内将合同第十五条约定的办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书。五、被告承担本案全部诉讼费用。
被告汕尾市翡翠湾房地产有限公司辩称，其公司在开发翡翠湾二期商品房预售中已经取得了政府部门颁发的商品房预售许可证，预售行为合法，其公司与本案原告签订的商品房买卖合同合法有效。该项目于2012年11月15日开始分阶段验收，已经得到验收合格认可，这证明该商品房符合安全使用的标准，也符合商品房买卖合同约定的经验收合格的交付条件，同时也符合原告签订合同时安全使用商品房的合同目的，至于整个项目的综合验收是否通过并不影响原告使用商品房的安全性，因此其公司于2014年12月26日向原告发出的收楼通知书具有法律效力。原告拒绝收楼的行为所引起的法律责任依法应由原告自行承担。其公司在2012年至2014年建设本项目过程中，经过施工单位的统计，因为天气原因（包括中雨、大雨、暴雨、台风天气）而停工就达到173天，特别在2013年9月21日至2013年10月17日受天兔强台风影响，政府建设主管部门责令其公司停工27天。这些天气因素影响导致停工依法属于不可抗力因素，这停工173日期间不能计算被告违约期间，依法应该属于免除其公司违约责任的期间。关于原告所诉其公司未能依约提交办理房地产权属证书所需资料问题，其公司认为，按照双方签订的商品房买卖合同约定，其公司应该在交付使用商品房后的360天（或者其他天数）内提供办理房地产权属证书所需资料。而现在其公司认为合同约定的提供办理房地产权属证书所需资料的条件尚未具备：1、原告没有接收该商品房，即没有完成交楼；2、合同约定的时间不清楚：合同约定交付使用商品房后的360天内提供办理房地产权属证书所需资料，而不是约定交付使用商品房之日起的360天内，因此合同约定交付使用商品房后的360天内系属于约定开始时间不清楚，双方应该另行商定办证时间。本案这样的情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形。因此原告要求其公司承担逾期提供办理房屋权属证书所需资料的违约责任没有合同和法律依据。原告所诉要求其公司承担违约金过高，远远超过其公司建设本项目的建设成本预算，严重影响其公司对本项目后期的运作，假如判决其公司要承担违约责任时，为了不影响本项目后期运作，其公司请求法院依法予以调整降低50%违约金。其公司希望原告体谅本项目设计、地基、天气、政府部门办事难等诸多因素，造成本项目施工期间过久，引起诸多客户烦恼，对此其公司表示歉意！希望各客户谅解！其公司力争对该项目的后期运作更加完善，让翡翠湾项目成为汕尾市海滨大道的形象工程，让翡翠湾楼盘成为一个升值空间非常大的黄金楼盘，这些对其公司和广大业主都是双赢的局面。其公司希望在法院的主持下与各客户达成调解协议，以彻底解决本次纠纷，以免影响双赢的良好形势。另外补充，原告在2014年9月22日已签收收楼确认书和违约赔偿协议书，就逾期交楼的违约责任进行了处理。
原告提供的证据：1、广东省商品房买卖合同，证明合同约定由原告向被告购买住宅商品房一间，约定总购房款为人民币906092元。合同第八条约定被告应于2013年12月31日期满前将符合“该商品房经验收合格”约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定如果被告逾期交房的，被告应自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十一条约定的交接条件是：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签收房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十五条关于产权登记的约定中约定：被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违约责任未约定。2、收款收据，证明原告依照合同约定支付全部购房款，被告于2013年3月15日确认收到首期购房款276092元，第二期购房款450000元，于2014年9月22日确认收到余款180000元，以上合计人民币906092元并开具收款收据。3、翡翠湾二期A工程进度交付使用有关事项答复，证明被告答复该工程完工时间为2014年12月31日前；工程验收和交楼时间定于2015年5月30日前完成，房产证定于2016年5月30日前出证，逾期则按购房合同的赔偿条款办理。说明被告未取得交楼所需的房屋验收合格证明导致无法按期交楼，原因和过错在被告方，被告应承担逾期交楼和办证的违约责任。以上答复仅是被告的单方承诺和表示，原告不同意上述方案。4、律师函，证明原告委托律师要求被告立即提交收楼时应具备的商品房验收合格证明，证明文件齐全后可以立即办理收楼手续，否则拒绝收楼。经质证，被告对证据1的合同内容真实性、合法性无异议，对买卖合同之外的证明目的有异议；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。
被告提供的证据：1、营业执照，法定代表人证明书，组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。2、广东省汕尾市城区商品房预售商品房许可证、《广东省商品房买卖合同》，证明被告预售商品房的资格、被告与原告存在商品房买卖合同关系。3、建设工程验收资料、收楼确认书、交楼标准确认书逾期交楼违约赔偿协议书、审批表，证明被告预售给原告的商品房已经主体和装修验收合格的事实，符合交付使用的事实，原告于2014年9月22日已经收楼的事实，被告已经履行交付使用的合同义务；并证明原告与被告已经放弃追究被告的相关责任，并就违约赔偿事项达成协议并已履行完毕。经质证，原告对证据1无异议，对证据2的预售许可证无异议，合同以我方提供的为准；对证据3的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，根据合同第八条约定，被告所提交的证据只能代表局部，不能代表全部项目验收合格，被告将楼房改建才导致无法验收合格的，如未提交必备的竣工验收证明，规划验收合格，建设工程验收、消防验收、供水供电、人防、环保等验收合格证明文件，对被告将未经验收合格的房屋当作合格房屋交付业主使用的行为，将依据《城市房地产开发经营管理条例》第36条之规定，保留向主管部门申诉的权利，同时对合同附件已明确规定，被告没有关于该部分的验收，被告所发出的施工期限的答复也可看出其工程未完工，自然未验收合格，与证据3自相矛盾，即建设工程验收资料不能证明被告的工程验收合格，且证据3中的建设工程验收资料的验收程序不完整，且被告现才提交，而不是发收楼通知时通知。被告向原告交楼，并不是由原、被告双方协商一致就符合交楼条件，必须法定的交楼条件，被告的交楼和约定原告放弃追偿逾期交楼违约金的行为应属无效。因为被告逾期交楼的协议是今天才提出的，协议第四条的约定不明，不能证明原告已经放弃违约赔偿的权利，其中约定“原告和被告的逾期交房的违约期截止至2014年9月22日”仅仅是表达原、被告双方确认原告可以就一段时间段主张违约责任，并未排斥或放弃除这一段以外的违约责任的追究，也未明确提出同意及放弃追究违约金。第六条约定由于约定的原告耽误的工程期，根据本协议被告应向原告支付逾期违约金，同时免收三年的物业管理费，这包含并列关系的两项内容，即被告既要支付约定期限的违约金，还要免除三年的物业管理费。原告并未放弃全部违约金追偿，所以原告还有权主张全部逾期违约金。
经审理查明，原、被告于2013年3月15日签订了《广东省商品房买卖合同》，原告以分期付款方式向被告购买位于汕尾市区海滨路南侧的翡翠湾二期A第9幢16层01号房，总价款为人民币906092元，合同第六条约定首期房款276092元已付清，二期房款450000元于2013年3月15日付清，余款180000元于交楼前付清；合同第八条约定被告应当于2013年12月31日前，将合同约定的商品房在经验收合格的条件下交付原告使用，并约定因遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，不可抗力的自然灾害，不可抗力的社会原因或非原告所能控制的政府行为，被告可据实予以延期。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2013年3月15日分两次交付购房款276092元和450000元，2014年9月22日交付购房款180000元，原告交付给被告的购房款共906092元，被告出具收款收据给原告。2014年9月22日原、被告双方签订了逾期交楼违约赔偿协议书，约定原告就该楼盘现状向被告自2014年9月22日起办理收楼手续；原告同意被告的逾期交房违约期截止至2014年9月22日；被告应向原告支付逾期违约金，被告同意给予原告免收该商品房3年的物业管理费；双方签订此协议，视同被告已履行违约赔偿责任，原告不得再向被告提出任何经济赔偿等。原告还签收了收楼确认书和交楼标准确认书，原告表示了解并接受楼房形状条件，进场装修后不予追究被告该楼盘的相关责任。被告于2014年9月22日将涉案房屋交付给原告使用。原告以被告没有按期交房等理由向本院起诉，并提出如上诉求。原告遂向本院起诉，并提出如上诉求。经查，被告因受台风“天兔”影响而停工27天。双方确认台风“天兔”发生时间为2013年9月21日。
上述事实，有本案案卷材料为据。案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，依法予以确认。合同签订后，原告已按合同约定履行义务完毕，被告亦于2014年9月22日将涉案房屋交付原告使用。被告虽提出其公司在2012年至2014年建设本项目过程中，经过施工单位的统计，因为天气原因（包括中雨、大雨、暴雨、台风天气）而停工就达到173天，特别在2013年9月21日至2013年10月17日受“天兔”强台风影响，政府建设主管部门责令其公司停工27天。这些天气因素影响导致停工依法属于不可抗力因素，这停工173日期间不能计算其公司违约期间，依法应该属于免除其公司违约责任的期间。原、被告系于2013年3月15日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告应当于2013年12月31日前，将合同约定的商品房在经验收合格的条件下交付原告使用，因台风“天兔”的影响而导致被告停工27天发生在约定的交房时间之前，故该27天应予延期，而被告所提的其他因天气原因而停工的天数，因被告提供的证据不足以证明其他因天气原因对其工程的影响程度，依法不予采信。综上所述，被告依法应负延期交房的法律责任，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天，即从2014年1月1日起至实际交付之日即2014年9月22日止，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。但因原、被告双方签订了逾期交楼违约赔偿协议书，双方就逾期交楼的违约责任进行协商并就内容进行履行，原告放弃追究被告的违约责任属于原告自愿履行和处分自己的民事权利，依据该协议书的约定，应视为双方就逾期交楼的违约责任已进行了处理，因此原告请求被告向原告支付自2014年1月1日起至实际交付符合“该商品房经验收合格”约定条件的商品房之日止的违约金（2014年1月1日至2015年1月31日期间暂计违约金为人民币107371.90元。计算方式为每日按照已付购房款906092元的万分之三计算，共计395天），依法不予支持。至于原告请求判令被告自判决生效之日起15日内将合同第十五条约定的办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书及请求判令被告向原告承担自2015年1月1日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约责任，期间按照已付购房款总额906092元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，根据原、被告双方的约定，被告应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；因原、被告双方签订的合同只约定被告应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并没有明确的起始时间，而本案中被告已于2014年9月22日向原告交付商品房，而其因延期交付商品房已应承担相应的违约责任原、被告双方已进行了约定、处理，虽然合同中没有约定被告逾期向原告交付房地产权属证书的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于商品房交付之日起360日内，即2015年9月17日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的则应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。但依照合同法的相关规定，被告支付的违约金不得超过原告已交付购房款的30%。因此，原告要求被告向其承担自2015年1月1日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约责任，依法不予支持。为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款（八）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告汕尾市翡翠湾房地产有限公司应于本判决生效之日起60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告汕尾市翡翠湾房地产有限公司应于本判决生效之日起60日内给付原告郭锦雄从2015年9月18日起以购房款人民币906092元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止（超过原告已交购房款906092元的30%时，按原告已交购房款906092元的30%计付）。
三、驳回原告郭锦雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币13952.66元，由原告郭锦雄负担人民币10000元，由被告汕尾市翡翠湾房地产有限公司负担人民币3952.66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（香港居民的为三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审 判 长 许黛妮
审 判 员 陈文君
人民陪审员 陈达锋
二〇一五年十二月七日
书 记 员 蔡肯棠