舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初818号
原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社，住所：舟山市普陀区沈家门街道荷外。
法定代表人周国标，董事长。
委托代理人（特别授权）李雄凯，浙江长路律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）黄和平，系原告单位监事会成员。
被告舟山市丽景旅游开发有限公司，住所：舟山市普陀区东港街道海莲路107号。
法定代表人鲍剑虹，执行董事。
被告鲍剑虹，男，1967年8月24日出生，汉族，住舟山市定海区小沙镇光华鲍家**号，公民身份号码3309021967********。
两被告共同的委托代理人（特别授权）徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。
原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社（以下简称“荷外经济合作社”）为与被告舟山市丽景旅游开发有限公司（以下简称“丽景公司”）、鲍剑虹房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员欧青梅适用简易程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告荷外经济合作社的委托代理人李雄凯、黄和平、被告鲍剑虹（又系被告丽景公司的法定代表人）、被告丽景公司及鲍剑虹的共同委托代理人徐盛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荷外经济合作社诉称，舟山市普陀荷外实业总公司在2015年经集体资产股份制改造，更名为荷外经济合作社。舟山市普陀区东港街道海莲路107号房屋（原普陀区政府行政3号楼）由普陀区国有资产投资经营有限公司置换给原告，2012年7月经公开招标，由被告鲍剑虹竞标取得租赁权。2012年8月1日，原告与被告鲍剑虹签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期限为十二年，自2012年8月1日起至2024年12月31日止，其中2012年8月1日起至2012年12月31日止免收租金；第一年到第五年租金500万元/年，第六年到第十年租金550万元/年，第十一年到第十二年租金600万元/年；租赁税金由承租人负担；租赁费每年支付一次，先付后用，第一年租金在合同签订后三日内付清，以后各年度租金在前一年12月1日前付清；承租人应一次性预付第一年至第十年每年100万元租金，合计预付1000万元，因承租人原因造成合同提前终止的，支付的10年预收租金不予退还，该1000万元扣除承租人应支付的100万元/年租金后，其余部分作为违约金赔偿原告的经济损失；承租人应在支付首期租赁费的同时向出租人交纳合同履约保证金200万元；合同终止后（包括租赁到期终止和因承租人违约提前终止），所有装修装饰财产（除动产）全部归出租人所有，出租人不对承租人作任何补偿，动产部分由承租人自行处理；承租人拖欠租金超过30日且拒不支付违约金或拖欠租金额度超过15%的，均作为承租人根本性违约，出租人有权解除合同，并要求承租人支付违约金150万元；被告鲍剑虹投资设立的舟山市丽景旅游开发有限公司取得企业法人营业执照后，承租人变更为舟山市丽景旅游开发有限公司，承租人的所有义务（包括支付租金、承担违约责任等）均由被告鲍剑虹承担连带保证责任。合同签订后，被告舟山市丽景旅游开发有限公司取得企业法人营业执照，向原告支付了10年的预付租金1000万元及履约保证金200万元，并履行了2013年和2014年租金支付义务，2014年租金中的200万是履约保证金转为租金的。根据合同约定，2015年尚应支付的租金400万元应在2014年12月1日前支付，2016年尚应支付的租金400万元应在2015年12月1日前支付，但被告以资金紧张为由拒付，原告多次催讨无果。同时，原告为被告垫付2013年度和2014年度的租赁税金936000元。经多次沟通，被告明确表示无力支付租金，原告于2016年3月22日发函通知被告解除房屋租赁合同并要求及时腾退房屋。为此，原告诉至本院，请求：1.依法确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年3月24日解除；2.依法判令被告舟山市丽景旅游开发有限公司及时腾退舟山市普陀区东港街道海莲路107号房屋；3.依法判令被告舟山市丽景旅游开发有限公司按月租金416667元支付自2016年3月13日起至实际腾退之日止的租金，并由被告鲍剑虹对该租金承担连带清偿责任；4.依法判令被告舟山市丽景旅游开发有限公司支付原告垫付的税费936000元，并由被告鲍剑虹对该税费承担连带清偿责任；5.依法判令被告舟山市丽景旅游开发有限公司支付原告违约金150万元，并由被告鲍剑虹承担连带清偿责任。
原告为支持自己诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据：
1.舟山市普陀区人民政府沈家门街道办事处普沈街办[2015]67号文件一份，拟证明原告原名称为舟山市普陀荷外实业总公司、于2015年改制后予以变更的事实；
2.舟山市普陀区人民政府[2012]69号、[2013]40号专题会议纪要各一份，拟证明原告有权出租本案所涉房屋的事实；
3.房屋招租中标通知书、房屋招租中标通知书备案表各一份，拟证明被告鲍剑虹中标取得房屋租赁权的事实；
4.房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告鲍剑虹之间就房屋租赁权利义务进行约定以及被告鲍剑虹投资设立的丽景公司取得企业法人营业执照后承租人变更为丽景公司、被告鲍剑虹自愿作为保证人承担连带责任的事实；
5.催（交）房租通知书四份，拟证明原告多次向被告催交房租的事实；
6.完税凭证两份，拟证明原告缴纳房屋租赁税的事实；
7.解除房屋租赁合同通知书及快递查询单各一份，拟证明原告已通知被告解除合同并要求腾退房屋、双方之间的租赁合同关系已于2016年3月25日解除的事实。
被告丽景公司和被告鲍剑虹辩称，对事实无异议，2013年和2014年的租金已支付，2014年因经营不好，租金中的200万元是保证金转过来的。2015年，双方商谈过降低租金，但没有形成书面协议，被告也一直没有支付租金。合同签订后，被告预付了1000万元租金，扣除2013年和2014年抵扣的共计200万元，尚有800万元，完全可以抵扣租金，解除合同没有必要，希望合同继续履行。原告要求被告承担税金没有依据，根据合同约定，被告没有要求开具发票，税金不应由被告承担。如果解除合同，要求对违约金予以适当调整，原告诉称的违约金合计有350万元，两被告认可50万元。
两被告未向本院提供证据。
本院经审理查明的事实与原告诉称一致。本院另查明，双方关于租赁税金的合同约定为：“租赁费不含税金，如承租人需开具税务发票，应由承租人承担税金”。2013年度的税务发票已开具并交付给被告，原告支出税金224000元；2014年度的税务发票也已开具，税金为712000元，但税务发票尚留存于原告处。被告称其不需要税务发票，原告则称两份税务发票均应被告要求开具。被告预付的每年100万元租金合计1000万元租金中，200万元已在2013年和2014年的租金中予以抵扣，尚余800万元，原告在诉讼请求中已将其中500万元用以抵扣2015年的租金，另100万元抵扣2016年的租金，对剩余的200万元，原告认为是违约金，不予返还，并且与诉讼请求5中的违约金并存。原告多次向被告催讨租金及税金，并于2016年3月24日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2016年3月25日签收，该通知载明：“……你方以资金紧缺为由拖欠我公司2015年度租金400万元（已扣除预付的100万元），2016年的租金应在2015年12月1日前支付400万元（已扣除预付的100万元），同时我公司为你方垫付税费936000元。期间我公司多次催讨租金和垫付的税金，你方虽多次承诺及时付清租金，但长期拖欠至今……我公司特此通知你方解除舟山市普陀区东港街道海莲路107号房屋的租赁合同，并及时腾退房屋”。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，被告丽景公司未足额支付租金超出15%，原告有权解除合同，本案中，被告丽景公司的违约行为明显，原告行使解除权的条件成就，原告于2016年3月24日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，被告也于2016年3月25日予以签收，被告未提出异议，该通知发生法律效力，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年3月25日解除。原告要求被告丽景公司按500万元/年的标准支付合同解除之前的租金及合同解除之后至腾退日止的使用费，符合双方的合同约定，较为合理，本院予以支持。原告在起诉时已将被告预付的房屋租赁中部分抵扣拖欠的租金，不损害被告的利益，本院予以认定。关于税金问题，因双方在合同中明确，如被告丽景公司要求开具租赁费发票，则税金由被告丽景公司承担，因被告丽景公司已实际取得原告开具的2013年度租赁费发票，故被告丽景公司应承担该部分租赁费的税金224000元，2014年度租赁费发票虽然也已开具，但尚在原告处，现被告丽景公司否认要求原告开具发票，原告也未能提供证据证明被告丽景公司曾要求原告开具2014年度的租赁费发票，故对原告就该部分税金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告丽景公司支付违约金150万元以及被告丽景公司预付的房屋租金中剩余的200万元被认定为违约金的诉讼请求，为原告要求被告丽景公司承担的违约责任，合同法中对违约责任的规定本意是为了弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失，本案中虽然由于被告丽景公司违约导致合同解除，但事实上房屋的一部分装饰装修仍可继续利用，减轻了原告所遭受的损失。基于合同法中的公平原则及两被告的自认等，本院酌情确认被告丽景公司承担的违约金金额为80万元，该款在被告丽景公司剩余的200万元预付租金中予以抵扣，剩余的120万元用于抵扣被告丽景公司应支付的租赁费税金、租金及房屋使用费。关于诉争房屋内的装饰装修残值问题，双方在合同中有明确约定，故从其约定。诉争房屋内不动产添附部分归原告所有，原告对被告丽景公司不作补偿；动产部分归被告丽景公司所有。合同解除后不影响合同中结算和清理条款的效力，原、被告之间的后续事宜仍应按原合同约定履行。被告鲍剑虹自愿对被告丽景公司所负的义务承担连带保证责任，故本院对原告要求被告鲍剑虹承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社与被告舟山市丽景旅游开发有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年3月25日解除。
二、被告舟山市丽景旅游开发有限公司于本判决生效之日起一个月内将其向原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社租赁的位于舟山市普陀区东港街道海莲路107号房屋予以腾退并返还给原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社。
三、被告舟山市丽景旅游开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社支付以下款项：尚欠的至2016年3月24日的租金147541元、税金224000元、自2016年3月25日起至腾退日止按500万元/年标准计算的房屋使用费（被告舟山市丽景旅游开发有限公司预付租金中剩余的1200000元可抵扣被告舟山市丽景旅游开发有限公司应支付的款项）。被告鲍剑虹对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26288元，减半收取13144元，由原告舟山市普陀区沈家门街道荷外股份经济合作社负担2986元，被告舟山市丽景旅游开发有限公司负担10158元，被告鲍剑虹对被告舟山市丽景旅游开发有限公司应负担的诉讼费连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 欧青梅
二〇一六年五月二十七日
代书记员 王丽吉
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。