山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第619号
上诉人（原审原告）王小欣。
委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人葛贞，山东江河海律师事务所律师。
被诉人（原审被告）青岛金实房地产开发投资有限公司。
法定代表人常青，董事长。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委�代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
上诉人王小欣因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1251号民事判决，于2013年12月19日向本院提起上诉，本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军主审本案、审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王小欣的委托代理人王仕清、葛贞，被诉人青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称金实公司）的委托代理人孟令燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中王小欣诉称，双方于2009年12月9日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），王小欣向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元××户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但金实公司迟迟拖延，直至2012年7月4日才向王小欣交付。因双方签订的合同违约金条款显失公平且不足以弥补王小欣因此造成的损失，故诉诸法院，请求依法判令：1、金实公司支付王小欣因逾期交房造成的自2011年9月30日至2012年7月4日的房款利息损失8041元。2、诉讼费用由金实公司承担。庭审中，王小欣将第一项诉讼请求变更为：金实公司支付王小欣逾期交房违约金26000元（自合同约定的交房之日2011年9月30日起至竣工验收备案之日2012年7月4日止，按日万分之一计算）。
原审中金实公司辩称，金实公司并不存在逾期交房的情形，请法庭依法驳回王小欣的诉讼请求。
原审查明，2009年12月9日，王小欣与金实公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同�含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件，《预售合同》的主要内容为：
1、王小欣向金实公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元××户住宅1套。
2、王小欣购买该房屋的总价款暂定为657982.28元，王小欣应于2009年12月9日支付首付款337982.28元，于2010年2月8日前支付房款320000元。
3、除不可抗力外，金实公司定于2011年9月30日前将该房屋交付给王小欣，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期金实公司按王小欣已支付的房价款日万分之一向王小欣支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若王小欣选择不退房，金实公司按照王小欣已支付的房价款日万分之一标准向王小欣支付违约金，合同继续履行。
4、房屋竣工验收合格后，金实公司应在交付之日前7日书面通知王小欣办理交付该房屋的手续，王小欣应在收到该通知之日起7日内，会同金实公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为王小欣验收房屋后签署的交付验收单或金实公司发出的交房通知满30日。
5、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，金实公司可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且金实公司在发生之日起15日内告知王小欣的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非金实公司原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致金实公司延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，王小欣未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至王小欣付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，金实公司有权书面通知王小欣领房，王小欣应在金实公司寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。6、王小欣未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，金实公司应当发出书面催�书一次，王小欣未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由王小欣承担……10、金实公司在向王小欣交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，王小欣在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装修设施、室外环境、公共设施质量等有异议的，王小欣应向金实公司提出书面意见，由金实公司予以认可后，金实公司有义务尽快修复。修复期间，不视为金实公司逾期交付房屋，金实公司修复完毕后王小欣应于金实公司发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收视同王小欣已验收完毕。
补充条款第九条对通知送达进行了补充约定，双方任何一方发出的通知，应以中方的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以《预售合同》及补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：1、该通知已交付对方的。2、该通知以邮递方式发出后7天的。3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。
上述合同签订后，王小欣支付了付款662875.16元。上述事实，有王小欣提供的《预售合同》1份、发票1份以及双方陈述一致的笔录在案为凭。金实公司对上述证据的真实性没有异议，但称发票开具日期为2013年3月22日，合同期限约定为2010年2月8日。王小欣称，王小欣已及时足额付款，不存在违约。发票开具时间并非实际付款时间，应以实际付款时间为准，因王小欣开具发票需要，购房收据已被金实公司方财务收回，且贷款放款因素并非王小欣所能控制。
另查明，2011年11月21日，金实公司通知王小欣于2011年11月23日交接涉案房屋。上述事实，有金实公司提供的大宗邮件交寄清单1份、交房通知书1份在案为凭。金实公司称，根据商品房买卖合同纠纷有关司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，金实公司已将房屋按期交付给王小欣。王小欣称：1、金实公司的证据不能证明王小欣已经签收了交房通知书这份函件。2、金实公司所引用法条后面还有一句，即合同另有约定的除外，本案中，《预售合同》约定房屋竣工验收合格为房屋交付的必要条件。3、综合验收时间是2012年4月18日，房屋没有验收合格就交房，金实公司的先期交付行为违反法律法规的强制性规定，即使金实公司发出了交房通知书，王小欣领取了钥匙，也不代表房屋的正式交付使用。
再查明，2012年7月4日，王小欣与青岛都霖物业发展有限公司（以下简称“都霖物业”））签署房屋接管验收表，王小欣自2012年7月4日开始缴纳涉�房屋的物业服务费。上述事实，有王小欣提供的房屋接管验收表1份、物业收据1份在案为凭。金实公司对房屋接管验收表的真实性没有异议，但称上面只有业主和物业的签字，不能确定第一次交房时间，房屋接管验收表只能证明王小欣与物业之间在维修完成后的房屋接管情况，不能证明原、金实公司房屋交接情况；对物业收据的真实性没有异议，但认为只能证明物业费的交付情况，和房屋交接没有关系。
王小欣提供金实公司工作人员王东基的说明1份，证明金实公司于2012年7月4日向王小欣交付房屋。该说明显示，2012年2月22日，王文周就业主反映的问题出具了书面材料，其中注明王小欣收房两次，地板未铺，王东基在该材料复印件上注明“该户装饰公司完成后交房及办理物业费”，落款时间为“2011.3.5”。金实公司对说明的真实性无法确认，无法确认王东基是否系金�公司方人员，金实公司认为房屋交付时间应当以金实公司发出的交房通知单为准。
王小欣提供录音资料1份，证明房屋交接验收表及业主交付流程已被开发商从物业处取走。金实公司随即向法庭出示该交付流程单。王小欣称，该交付流程单明确了金实公司向王小欣交付房屋的具体流程，其中最后一项项为由项目部、物业公司、施工单位三方签署房屋交接验收表，房屋接管验收表上显示的时间2012年7月4日与交付流程单显示的时间是一致的。
又查明，2011年8月16日，金实公司对下王埠旧村改造×区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日金实公司金实公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造×区×号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并于2011年11月28日出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目×区商品房项目××、××号楼核发了青建竣备字第2012-061号建设工程竣工验收备案证。上述事实，有金实公司提供的单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息、建设工程竣工验收备案证以及开庭笔录在案为凭。王小欣对上述证据的真实性没有异议，但认为单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息不能证明最终合同验收的时间，根据《城市房地产开发管理办法暂行规定》，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的不能交付使用，因此竣工验收合格的时间为备案日期2012年4月18日。金实公司称，2011年11月18日房屋竣工验收合格，同时，王小欣已实际接收房屋，因此金实公司向王小欣交�时房屋符合交付条件。竣工验收备案证的备案日期是有关部门办理备案手续的日期，不影响房屋的交付。
金实公司称，金实公司未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，金实公司可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向王小欣支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给王小欣造成任何损失。金实公司提出以下主张及证据：
1、根据《预售合同》第二条、第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然金实公司交付给王小欣的房屋系毛坯房。金实公司于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房，根据《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，金实公司赠送王小欣室内装修，金实公司考虑到如果在未装修前将房屋交付给王小欣，势必给王小欣带来不便，因此金实公司只能牺牲自己的利益来降低王小欣的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收，因此工程竣工之后，金实公司并未立即交付给王小欣，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一，因政府职能行为导致延期交房不属于违约，金实公司可以据实延期交房。此外，精装修系金实公司赠送给王小欣，王小欣无需支付对价。王小欣已经实际接收金实公司赠与的精装修，但精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，王小欣应给予金实公司履行义务以合理和必要的期间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间，金实公司的交房时间应该相应顺延。装修完毕后，金实公司立即通知王小欣交房�王小欣也实际接收房屋，并交纳物业管理费。王小欣称，根据合同附件，金实公司交付的房屋明显系精装房，不是毛坯房，而且不管是毛坯房还是精装房，都应在竣工验收合格后交付。
2、金实公司称，金实公司在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致金实公司延期交房，符合补充条款第四条的规定。金实公司提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施�安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。王小欣称，金实公司提供的都是格式条款，可以逾期交房的事由都是不成立的，至于金实公司所提出的高考、噪音原因，高考时间每年都是确定的，应当是在金实公司考虑范围之内的，金实公司提交的气象资料统计也没有多少天，而且大雾是不影响施工的。
原审认为，双方就涉案房屋签订的《预售合同》系当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，王小欣依约缴纳了全部购房款，金实公司亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于金实公司是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。
一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，金实公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在×号楼进行单位（子单位）工程综合验收，出具了验收记录表，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。王小欣主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据，原审法院不予采纳。
二、关于金实公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。
1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协�为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据金实公司所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是，《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，金实公司作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故原审对金实公司关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。
2、金实公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故原审对金实公司上述主张亦不予采纳。
综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，但房屋交付条件于2011年11月18日方才成就，金实公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约自2011年10月1日起承担逾期交房的违约责任。金实公司提交的大宗邮件详情单足以证实金实公司已向王小欣送达了2011年11月23日交付房屋的通知，因此，金实公司应向王小欣支付2011年10月1日至2011年11月23日逾期交房违约金3553.1元（657982.28元×0.01％×54天），王小欣的诉请，在此范围内的部分予以支持，超出部分应予驳回。故判决：青岛金实房地产开发投资有限公司于判决生效之日起10日内给付王小欣自2011年10月1日起至2011年11月23日止的逾期交房违约金3553.1元。案件受理费50元，由金实公司负担。
上诉人王小欣不服一审判决上诉至本院。
上诉人王小欣上诉称，撤销原判，改判被上诉人支�违约金至2012年7月4日14738元，一二审诉讼费用由青岛金实房地产开发投资有限公司负担。其上诉事实与理由为：一、一审法院认定事实不清。（1）一审法院对逾期交房的时间存在错误认识。（1）2012年2月22日开发商员工王文周出具书面材料，其中注明：上诉人收房两次，地板未铺。被上诉人员工王东基也在该材料复印件上注明“该房屋装修完成后正式交房”，应视为对原有合同的补充、变更，应以后者为准。被上诉人否认王东基为其员工的身份，与事实不符。原审已经查明，王东基为被上诉人的员工，涉案房屋的正式交付时间为2012年7月4日。原审认定以被上诉人送达通知日期2011年11月23日为准，明显与事实不符，被上诉人送达地址与合同约定不符。（2）山东省政府办公厅鲁政办发（2000）163号文件要求，在全省实行建设工程竣工规划验收合格证制度。根据青岛市规划局的相关规定“凡竣工后未取得《建设工程竣工规划验收合格证》的建设工程，不得组织验收”。青岛市规划局《建设工程竣工规划验收合格证》明确说明“凡竣工后未取得本证的建设工程，不得组织验收，不得进行房屋确权”。被上诉人到2012年6月28日才取得《建设工程竣工规划验收合格证》，一审法院关于房屋交付条件以被上诉人即开发商组织竣工验收的时间（2011年1月18日）为准明显错误。
二、一审法院对竣工验收备案存在错误认识。（1）一审法院认为“工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力”明显的属于对验收备案的错误理解。根据相关规定，建筑工程竣工后从施工单位自检到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建�工程质量监督机构监督、审核备案，核发《建筑工程竣工验收备案证》是建筑工程竣工验收的完整工作流程。建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件。（2）一审法院认为“备案与否不影响竣工验收合格的效力”不符合法律规定。商品房竣工验收合格不仅包括工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收等，涉及其他专业部门必须参与的强制性验收，以上内容验收不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，不能取得《建设工程竣工验收备案证》。（3）一审法院关于房屋交付的条件以被上诉人即开发商组织竣工验收的时间（2011年11月18日）为准，�显错误，应当以被上诉人取得《建设工程竣工验收备案证》时间为准。3、被上诉人交房不符合合同的约定，其在交房时并未向上诉人提供符合合同约定房屋交付条件的证明及房屋实测面积的有关资料。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法规要求，房地产开发企业交付房屋时应当取得工程竣工验收合格证明，2009年6月15日实施的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》已经明确规定开发商应当向上诉人提供竣工综合验收备案证明，未经综合验收，不得交付使用。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人金实公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、涉案房屋交付条件何时成就；2、被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司是否应当承担房屋因质量问题进行维修期间的逾期交房违约责任。
对于第一个诉争焦点，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定房屋交付条件为房屋竣工验收合格。金实公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，原审认定2011年11月18日涉案房屋交付条件成就并无不当。
对于第二个诉争焦点，双方约定交房期限是2011年9月30日，经过各方验收后，符合交房条件日期为2011年11月18日。根据被上诉人提交的邮件详情单等证据，可以证实被上诉人已经向上诉人送达了2011年11月23日�接房屋通知。双方因房屋质量产生修复问题，根据双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，房屋修复期间不视为逾期交付房屋，原审认定被上诉人不承担2011年11月23日之后因房屋修复导致的逾期交房违约责任并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王小欣的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人王小欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 徐雪峰