上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6864号原告(反诉被告)高啸文，女，1954年12月3日出生，回族，住上海市浦东新区。委托代理人顾文德，上海市东吴律师事务所律师。被告(反诉原告)侍广明，男，1959年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)陈秀兰，女，1955年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告(反诉原告)共同委托代理人侍俊(系侍广明和陈秀兰之子)，男，1987年4月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室。两被告(反诉原告)共同委托代理人苗彬，上海凯曼律师事务所律师。原告高啸文诉被告侍广明、陈秀兰及反诉原告侍广明、陈秀兰诉反诉被告高啸文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人顾文德、两被告(反诉原告)的共同委托代理人侍俊、苗彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)高啸文诉称，2015年11月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将其名下的上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出让给被告。房屋转让价款为人民币880,000元(以下所涉金额币种均为人民币)，签约当日被告向原告支付了500,000元，原告将系争房屋钥匙交付给被告。合同约定双方在2016年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告应当在过户前支付完剩余房款380,000元；合同第九条约定被告未履行合同约定的，给予其10天宽限期，在此期间应当支付原告总房价款日计万分之五的滞纳金。至2016年4月15日约定的过户日期，被告仍未按约支付剩余房款，原告于2016年4月20日向中介发函，要求其督促被告在合同约定的宽限期内履行付款义务。至2016年4月25日宽限期限届满，被告仍未支付余款380,000元，故原告依约于2016年4月26日书面通知被告解除房地产买卖合同，并要求被告承担违约赔偿责任，归还原告系争房屋。被告收到解除房地产买卖合同的书面通知后未做回应。原告认为，被告构成违约，按照合同第九条第(三)款约定，被告应当承担总房价款880,000的20%的违约金，即176,000元。现诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2015年11月8日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月26日解除；2、两被告向原告支付违约金176,000元；3、两被告将系争房屋返还原告。被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。剩余的380,000元房款确实没有支付给原告。房屋交付是出售方的义务，买卖合同中没有对审税环节作出约定，但依照合同的目的和房产交易惯例，双方对此应当本着诚信原则积极全面履行合同，合同约定原告最迟应在2016年4月25日之前办理过户，因审税后至少15个工作日才能办理过户，故原告至迟应在2016年4月10日之前办理审税，否则无法在4月25日之前履行房屋过户义务，被告多次督促原告审税过户，但至今原告也未去审税，主观毁约意图明显。380,000元尾款在合同并未约定被告必须在4月25日之前支付，而是约定被告应当在房屋过户之前支付即可，原告拒不办理审税，被告没有向原告支付房屋尾款，不违反合同约定和交易惯例，故被告没有违约。合同未履行的实际原因是房价上涨原告惜售，是原告违约，原告违反了诚信原则，被告不同意支付违约金，且认为合同约定的违约金为总房价款20%的约定过高，要求调整。现提起反诉，要求判令：1、反诉被告继续履行反诉原告与反诉被告于2015年11月8日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求反诉被告将系争房屋的产权过户登记至两反诉原告名下，由两反诉原告共同共有；3、反诉被告支付违约金176,000元；4、反诉被告支付宽限期滞纳金4,400元。原告(反诉被告)高啸文反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。系争房屋已经交付给两反诉原告，合同明确约定于2016年4月15日之前办理过户手续，办理过户之前必须将第二笔房款380,000元付清，但反诉原告至今没有支付第二笔房款，导致无法办理过户。反诉原告没有按照合同约定履行义务，存在违约。房地产买卖合同现在已经解除，反诉被告没有违约，不同意支付违约金。经审理查明，原告是系争房屋的产权人。2015年11月8日，原告作为卖售人(甲方)，两被告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款共计880,000元；甲方应于2015年12月8日之前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方应于2016年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未履行本合同约定的，甲方同意给乙方10天宽限期，在此期间，乙方支付甲方总房价款的万分之五/日的滞纳金。宽限期过后，乙方未履行本合同约定的，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担违约责任，违约金额为总房价的20%。甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金部分的价款和滞纳金，余款返还给乙方，已付款不足违约金和滞纳金赔偿部分，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。”附件三付款协议约定，签订本合同当日内。乙方应支付甲方计伍拾万元整。乙方在过户前应另外支付甲方叁拾捌万元整。合同对双方的其他权利、义务进行了约定。当日，两被告向原告支付房款500,000元，原告将系争房屋钥匙交给两被告。2016年4月20日，原告发函给中介，要求其通知被告在2016年4月16日至25日之间的10天宽限期内支付剩余房款，并要求中介进行协调。2016年4月21日，原告与两被告之子侍俊的短信记录表明，被告方在2016年4月21日提出共同协商并要求原告配合办理审税，原告答复说这是被告方首次提出办理审税，且已经超过合同约定的办理过户手续的期限，要求按照合同办。2016年4月24日，两被告之子侍俊通过EMS快递邮寄催告函给原告，催告函主要内容为：《上海市房地产买卖合同》即将超过过户日期，请原告务必在2016年4月25日前与被告办理过户的相应手续。催告函落款处的催告人是侍广明，落款日期是2016年4月1日。邮寄催告函的EMS快递回执上寄件人是侍俊，收件人是原告，收件地址是系争房屋地址。该回执注明邮件于2016年4月26日退回收寄局，退件原因勾选为收件人拒收。2016年4月26日，原告通过EMS快递发书面通知给被告侍广明，主要内容为：被告没有在合同期及宽限期内支付剩余房款，构成违约，且没有协商诚意，原告根据合同第九条第(三)款有权单方面解除合同；合同于2016年4月26日解除，由被告方承担违约赔偿责任，并要求被告将系争房屋归还原告；要求被告提供银行账号，在被告已经支付的500,000元首付款中扣除其应承担的违约赔偿金后，原告会将余款打入被告提供的银行账号。被告于2016年4月28日签收该书面通知，没有就此联系原告做答复。2016年4月29日，原告诉至本院，作如上诉请。被告于2016年5月5日收到起诉状，后提起反诉。审理中，原告称其实际损失为，现在名下仅有系争房屋一套房屋，没有其他房屋居住，本来想通过出售系争房屋拿到所有房款后再去女儿家附近购置一套房屋，现因被告没有付清房款且房价上涨，原告已经无法另行购置房屋。原告将已收房款500,000元交至法院代管款账户。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《上海市房地产买卖合同》、邮寄给中介的通知函和挂号信函收据、邮寄给两被告的通知函和EMS快递回执、邮件全程跟踪查询单；被告(反诉原告)提供的《上海市房地产登记簿》、短信往来记录截图、催告函和EMS快递回执及证人证言、双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同中明确约定被告应在过户前支付原告剩余房款380,000元，且双方应于2016年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续，另合同约定了10日的付款宽限期，原告同意被告在2016年4月15日之后的10日内履行付款义务，故被告方至迟应在2016年4月25日之前向原告支付剩余房款。被告至今未向原告支付剩余房款380,000元，双方也未达成新的变更合同履行期限的协议，故被告的行为属于违约，应当承担违约责任，原告有权依据合同约定要求解除房地产买卖合同，基于被告对于原告提出解除房地产买卖合同持有异议，并要求继续履行该合同，故本院确认上述房地产买卖合同于被告收到诉状之日解除。审理中，被告提出合同约定的违约金为总房价款的20%的约定过高，要求调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。合同解除后，已经履行的，原告可以要求恢复原状，被告理应将系争房屋返还给原告，原告亦应将已收房款500,000元返还给被告。至于被告抗辩称原告应当在办理过户手续前预留15个工作日先办理审税，而被告只需在过户之前支付剩余房款即可，原告不予配合办理审税存在违约，故不同意原告的诉讼请求，被告的上述抗辩意见与合同约定不符，本院难以采信，故对被告据此提出的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高啸文与被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰于2015年11月8日就上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月5日解除；二、被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高啸文违约金人民币20,000元；三、被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)高啸文；四、原告(反诉被告)高啸文应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰房款人民币500,000元；五、驳回被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰要求原告(反诉被告)高啸文继续履行原告(反诉被告)高啸文与被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰于2015年11月8日就上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、要求原告(反诉被告)高啸文将上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋的产权过户登记至被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰名下并由被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰共同共有、要求原告(反诉被告)高啸文支付违约金人民币176,000元及要求原告(反诉被告)高啸文支付宽限期滞纳金人民币4,400元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3,908元，减半收取计人民币1,954元，由原告(反诉被告)高啸文负担人民币1,700元，由被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰负担人民币254元；反诉案件受理费人民币7,000元，减半收取计人民币3,500元，由被告(反诉原告)侍广明、陈秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一六年六月三十日书 记 员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……