广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1946号
上诉人（原审被告）广州市芝心堂食品连锁有限公司，住所地。
法定代表人许三妹，董事长。
委托代理人陆小璇，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人黄露曼，广东广信君达律师事务所职员。
被上诉人（原审原告）广州市越秀区利禾市场经营管理中心（原称广州市越秀区利禾商业城），住所地（临建两层综合楼首层，即原青宫广场、青宫宿舍两块用地的首层和北门首层）。
法定代表人胡玉怡，总经理。
委托代理人刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。
委托代理人张少君，广东华盈律师事务所律师。
上诉人广州市芝心堂食品连锁有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年3月18日，广州市越秀区利禾市场经营管理中心（以下简称利禾管理中心）与广州市青年文化宫（以下简称青宫）签订《广州市房屋租赁合同》，约定利禾管理中心向青宫承租越秀区北京路312号第二部分（临建两层综合楼首层，即原青宫广场、青宫宿舍两块用地的首层和北门首层）的房地产作开设商场商铺用途使用，使用面积1419平方米；租期从2005年3月18日至2015年3月17日，其中2011年3月18日至2013年3月17日和2013年3月18日至2015年3月17日的每月租金分别为222561.25元和244817.38元；租赁期内，青宫同意利禾管理中心将场地分租，联营或转租给他人经营使用等。
2010年12月23日，广州市规划局向青宫发出《关于同意临时商铺使用期延期的函》，内容为：同意临时商铺及综合楼首层临时夹层的使用期限延期，并同意两层临时商铺中的第二层社区服务中心和综合楼首层夹层的青年活动室的临时商业使用功能延期，有效期均为2年，至2012年12月31日止等。
2011年6月9日，利禾管理中心、广州市芝心堂食品连锁有限公司（以下简称芝心堂公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定利禾管理中心同意将越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分B01、B02、B63、B63A、B65、B66、B67号商铺，出租给芝心堂公司作商业用途使用，使用面积约86.16平方米，租期自2011年8月1日至2012年12月31日止，租金按月结算，芝心堂公司于每月的第5日前向利禾管理中心缴付当月的租金；芝心堂公司向利禾管理中心交纳126000元保证金，利禾管理中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回芝心堂公司；芝心堂公司延期支付租金的，每逾期一天，须按当月租金额的2%向利禾管理中心支付违约金等。
同日，利禾管理中心、芝心堂公司双方另签订《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》，约定：鉴于双方于2009年11月1日签订了《广州市房屋租赁合同》（穗租备307901629号）及补充协议（利租字（2010）第A50-A51号），芝心堂公司向利禾管理中心承租A50、A51号铺将于2011年7月31日到期；现鉴于芝心堂公司的续约租赁需求，芝心堂公司同意配合利禾管理中心调整商场业态布局，引入国际品牌，提高商场综合竞争力和营商环境的改造方案，决定于2011年7月15日将芝心堂公司承租的铺位调换为B01、B02、B63、B63A、B65、B66、B67号铺进行续约经营；租赁期限由2011年8月1日至2012年12月31日；芝心堂公司在签订本协议之日，须向利禾管理中心交纳126000元作为履约保证金；合同和本协议终止、解除或租赁期限届满，芝心堂公司没有违约和违法行为的，结清所有费用后，利禾管理中心无息退回芝心堂公司所交的履约保证金；芝心堂公司中途退出或严重违约的，利禾管理中心有权没收芝心堂公司的履约保证金，芝心堂公司无权要求利禾管理中心退回；芝心堂公司按合同约定的租金金额，于每月的第5日前向利禾管理中心缴付当月的租金；芝心堂公司不得以未实际使用商铺、经济环境或生意不景气等合同和本协议约定以外的任何借口拖延缴付或要求减付甚至拒付租金；芝心堂公司延期支付租金的，每逾期一天，除清缴所欠租金外，另须按应缴付租金总额的2%支付违约金，逾期十天仍未缴付的，属于芝心堂公司严重违约；芝心堂公司在签订合同和本协议之日，必须向管理公司交纳30000元作为商场管理费保证金，租赁期间，芝心堂公司如造成商场的设施设备损毁，应赔偿利禾管理中心因此而造成的损失，利禾管理中心有权以商场管理费保证金抵扣并追缴不足部分；商铺内使用水电的费用由芝心堂公司承担；芝心堂公司必须在接到通知或通告之日起三天内向利禾管理中心缴付完毕，每逾期一天加付2%的违约金；芝心堂公司在签订合同和本协议之日，同意向利禾管理中心交纳水电费用周转金，但鉴于芝心堂公司已于《广州市房屋租赁合同》（穗租备307901629号）及补充协议（利租字（2010）第A50-A51号）中交纳了上述水电费用周转金，因调换铺位需要现该水电费用周转金直接转为本合同项下的水电费用周转金；合同和本协议终止、解除或租赁期限届满，结清所有费用后，利禾管理中心无息退回芝心堂公司所交的水电费用周转金；芝心堂公司中途退出或严重违约，利禾管理中心有权将芝心堂公司的水电费用周转金抵扣芝心堂公司欠付利禾管理中心任何款项，不足部分，芝心堂公司仍须补缴；如利禾管理中心按照合同和本协议规定收回承租商铺而芝心堂公司拒不交还的，利禾管理中心有权按照合同规定的租金标准的150%向芝心堂公司收取承租商铺占用费；在本合同签订之日起至2015年3月17日期间，如利禾管理中心取得规划部门批准延期使用临时商铺文件的，利禾管理中心、芝心堂公司双方承诺本合同商铺自动续约至规划部门批准的日期，但最长不得超过2015年3月17日；续约后，双方签署新的《广州市房屋租赁合同》及办理租赁备案手续，权利义务按本补充协议的约定履行；续约租期由2013年1月1日起至2013年10月31日每月租金69458元，由2013年11月1日起至2014年10月31日每月租金为72931元，由2014年11月1日起至2015年3月17日止每月租金为76577元；经双方同意，对于芝心堂公司调换铺位的损失，包括但不限于装修、可获得利润、广告投入、存货处理、税收、工商注册等一切损失，双方同意利禾管理中心补偿芝心堂公司100万元补偿金，芝心堂公司不得以任何理由再向利禾管理中心要求补偿或赔偿；由于调换铺位涉及到A50、A51号商铺出租及芝心堂公司装修新铺位等众多问题，本合同签订后为不可撤销合同，任一方不得以任何理由反悔，在本合同签订之日起至2015年3月17日期间，任一方以本合同外的任何理由反悔或提前解除本合同或发生本合同约定为严重违约的行为，违约方须赔偿对方违约金，违约金按违约行为之日起至2015年3月17日止总租金的百分之五十计算；如芝心堂公司违反合同和本协议中的任何条款，属违约行为，须承担相应的违约责任；属合同和本协议规定为严重违约的，利禾管理中心有权即时解除合同和本协议并收回商铺，芝心堂公司交纳的履约保证金不予退回，并有权要求芝心堂公司赔偿利禾管理中心因此而造成的损失等。
芝心堂公司向利禾管理中心交纳了履约保证金126000元、管理费保证金30000元，并开始使用涉讼场地。利禾管理中心则向芝心堂公司支付了补偿金100万元。
2013年4月26日，广州市规划局向青宫发出编号为穗规函（2013）2026号《关于同意临时商铺使用期延期的复函》，内容为：同意青宫临时建筑使用期延期，有效期为2年，至2015年5月1日止等。
2013年6月7日，芝心堂公司向利禾管理中心发出《退租申请书》，内容为：因经营困难，没有能力继续经营，向利禾管理中心提出退租请求，拟于2013年6月30日将铺位交回利禾管理中心，对交回铺位后的善后工作有如下设想：1、结清6月30日前的租金、管理费、水电费；2、之前累积的迟延缴纳月租金、管理费的滞纳金申请免除；3、提前退租的违约金申请免除；4、已缴纳的履约保证金126000元由利禾管理中心没收等。
2013年6月26日，利禾管理中心向芝心堂公司发出《关于退租申请的复函》，内容为：不同意芝心堂公司的退租申请，要求芝心堂公司继续严格履行合同；如芝心堂公司坚决提前退租的，则要求芝心堂公司按合同的约定承担违约责任，不同意免除相关违约金；同时要求芝心堂公司支付拖欠的应付费用等。
2013年10月11日，利禾管理中心向芝心堂公司发出《解除合同通知书》，内容为：芝心堂公司没有按约定支付2013年7月起的租金，已属严重违约，根据双方的约定，解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》，请芝心堂公司立即向利禾管理中心交还商铺，并付清全部应付费用等。该通知书于次日送达芝心堂公司。
2013年11月5日，芝心堂公司向利禾管理中心送达《交还商铺通知书》，内容为：根据《解除合同通知书》的要求，芝心堂公司于2013年11月3日停止了涉讼商铺的营业，请利禾管理中心及时派人与其司办理上述商铺的交接手续等。
2013年11月14日，芝心堂公司将涉讼商铺交还给利禾管理中心。
利禾管理中心于2013年11月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认利禾管理中心、芝心堂公司双方于2011年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》于2013年10月12日予以解除；2、芝心堂公司向利禾管理中心支付2013年7月起至2013年10月12日止拖欠的租金共216157.2元（其中2013年7月拖欠的租金为49458元，2013年8月拖欠的租金为69458元，2013年9月拖欠的租金为69458元，2013年10月1日起至2013年10月12日止拖欠的租金为27783.2元）；3、芝心堂公司向利禾管理中心支付2013年10月13日起至2013年11月14日止的商铺占用费（每月按69458元的150%计）；4、芝心堂公司向利禾管理中心支付违约金634431.85元（从2013年10月13日起至2015年3月17日止总租金1268863.7元的50%计）；5、芝心堂公司向利禾管理中心支付逾期支付2012年1月至2013年10月租金的违约金（每日按当月所欠租金额的2%计算至实际付清之日止）；6、芝心堂公司向利禾管理中心支付逾期支付2011年12月至2013年9月5日水电费的违约金31699.76元（每日按应付金额的2%计）。
原审另查明，芝心堂公司自2012年2月至10月期间，每月租金66150元实际支付给利禾管理中心的时间如下：2012年2月6日、3月23日、4月13日、5月25日、6月28日、7月31日、9月5日、10月12日、11月1日；芝心堂公司自2012年11月至2013年7月期间，每月租金69458元实际支付给原告的时间如下：2012年12月4日、12月17日、2013年1月18日、3月5日、3月22日、4月28日（30000元）、5月6日（39458元）、5月27日（30000元）、7月5日（39458元）、7月29日、8月13日（20000元）。芝心堂公司此后没有再向利禾管理中心支付租金。
芝心堂公司自2011年11月1日至2013年9月5日期间应缴纳水电费的日期、金额及实际缴费日期如下：2012年1月8日8208.6元，实缴日为2012年1月13日；2012年2月6日8766.8元，实缴日为2012年2月6日；2012年3月4日7084.1元，实缴日为2012年3月22日；2012年4月4日7318.8元，实缴日为2012年4月13日；2012年5月18日9467.4元，实缴日为2012年5月30日；2012年6月18日7676.7元，实缴日为2012年6月25日；2012年8月5日8754.6元，实缴日为2012年8月31日；2012年8月19日8821.9元，实缴日为2012年8月20日；2012年9月18日8006.2元，实缴日为2012年11月9日；2012年10月19日8440.1元，实缴日为2012年11月2日；2012年11月12日8928.3元，实缴日为2012年11月15日；2012年12月20日8414.5元，实缴日为2012年12月21日；2013年1月14日7042.7元，实缴日为2013年1月24日；2013年2月11日4661元，实缴日为2013年2月26日；2013年3月16日5536.6元，实缴日为2013年3月22日；2013年4月14日6922元，实缴日为2013年4月12日；2013年5月24日7761.8元，实缴日为2013年5月30日；2013年6月21日6340元，实缴日为2013年6月26日；2013年7月15日7045.2元，实缴日为2013年7月24日；2013年8月19日7715.4元，实缴日为2013年8月20日；2013年9月20日6015.6元，实缴日为2013年9月29日。利禾管理中心为证明其主张，另提供了若干《交款通知书》，内容为通知芝心堂公司交纳管理费、水电费等，落款为广州市卓俊物业发展有限公司。而上述水电费是由芝心堂公司支付给广州市卓俊物业发展有限公司。
原审法院认为：利禾管理中心、芝心堂公司在平等自愿的基础上签订上述《广州市房屋租赁合同》及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》，出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》约定：“在本合同签订之日起至2015年3月17日期间，如利禾管理中心取得规划部门批准延期使用临时商铺文件的，利禾管理中心、芝心堂公司承诺本合同商铺自动续约至规划部门批准的日期，但最长不得超过2015年3月17日；续约后，双方签署新的《广州市房屋租赁合同》及办理租赁备案手续，权利义务按本补充协议的约定履行”，而广州市规划局已于2013年4月26日同意涉讼的临时建筑使用期延至2015年5月1日，故上述《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》继续有效，利禾管理中心、芝心堂公司双方的权利义务继续按该补充协议的约定履行。芝心堂公司认为双方的租赁关系已于2012年12月31日终止的抗辩理由不成立，不予采纳。
芝心堂公司自2012年2月至2013年7月期间，屡次延付租金，且之后的租金至今未付。根据上述补充协议的约定，利禾管理中心有权解除合同。利禾管理中心发出的《解除合同通知书》于2013年10月12日送达芝心堂公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认利禾管理中心、芝心堂公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》于当日解除。芝心堂公司应按上述协议约定向利禾管理中心支付从2013年7月起至2013年10月12日止拖欠的租金（其中2013年7月拖欠的租金为49458元，2013年8月-9月拖欠的租金为69458元×2=138916元，2013年10月1日-12日拖欠的租金为69458元÷30日×12日=27783.2元，合计216157.2元）。
上述协议约定“如利禾管理中心按照合同和本协议约定收回商铺而芝心堂公司拒不交还的，利禾管理中心有权按照合同规定的租金标准的150%向芝心堂公司收取承租商铺占用费”，利禾管理中心发出的上述《解除合同通知书》明确要求芝心堂公司立即交还涉讼商铺，但芝心堂公司直到同年11月5日才向利禾管理中心送达《交还商铺通知书》，表示同意交还商铺。而双方实际于当月14日正式办理交接手续。根据上述约定以及公平合理的原则，芝心堂公司应向利禾管理中心支付2013年10月13日起至2013年11月14日止的商铺占用费（其中从2013年10月13日至2013年11月5日按69458元×150%÷30日×24日=83349.6元，从2013年11月6日至2013年11月14日按69458元÷30日×9日=20837.4元，合计104187元）。
上述协议约定“任一方以本合同外的任何理由反悔或提前解除本合同或发生本合同约定为严重违约的行为，违约方须赔偿对方违约金，违约金按违约行为之日起至2015年3月17日止总租金的百分之五十计算”，故利禾管理中心要求芝心堂公司支付相应的违约金633022.92元符合上述约定，予以支持。
上述协议约定“芝心堂公司延期支付租金的，每逾期一天，除清缴所欠租金外，另须按应缴付租金总额的2%支付违约金”，芝心堂公司自2012年2月起屡次延付租金，利禾管理中心要求芝心堂公司按上述约定支付违约金的请求合法，予以支持。芝心堂公司以利禾管理中心一直未主张违约金为由拒绝支付，欠缺理据，不予采纳。该项违约金计算如下：2012年2月5日至6日、2012年3月6日至23日、2012年4月6日至13日、2012年5月6日至25日、2012年6月6日至28日、2012年7月6日至31日、2012年8月6日至9月5日、2012年9月6日至10月12日、2012年10月6日至11月1日，每日按66150元×2%计；2012年11月6日至12月4日、2012年12月6日至17日、2013年1月6日至18日、2013年2月6日至3月5日、2013年3月6日至22日，2013年4月6日至28日，每日按69458元×2%计；2013年4月29日至5月6日每日按39458元×2%计；2013年5月6日至27日，每日按69458元×2%计、2013年5月28日至7月5日，每日按39458元×2%计；2013年6月6日至7月29日，每日按69458元×2%计（总额以不超过69458元为限）；2013年7月6日至8月13日，每日按69458元×2%计；以上合计613457.8元。
虽然上述协议对芝心堂公司逾期支付水电费的违约责任作出了相关的约定，但因水电费是芝心堂公司支付给广州市卓俊物业发展有限公司的，芝心堂公司逾期支付并未造成利禾管理中心的损失，故利禾管理中心要求芝心堂公司支付逾期支付水电费违约金的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条之规定，于2014年1月8日作出判决：一、确认广州市越秀区利禾市场经营管理中心与广州市芝心堂食品连锁有限公司于2011年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》于2013年10月12日予以解除；二、自判决发生法律效力之日起7日内，广州市芝心堂食品连锁有限公司向广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付从2013年7月起至2013年10月12日止拖欠的租金216157.2元（其中2013年7月拖欠的租金为49458元，2013年8月至9月拖欠的租金为138916元，2013年10月1日至12日拖欠的租金为27783.2元）并支付逾期支付租金的违约金（其中从2013年8月14日起至实际清偿之日止，每日按49458元×2%计；从2013年8月6日至实际清偿之日止，每日按69458元×2%计；从2013年9月6日起至实际清偿之日止，每日按69458元×2%计；从2013年10月12日至实际清偿之日止，每日按27783.2元×2%计；违约金总额以不超过216157.2元为限）；三、自判决发生法律效力之日起7日内，广州市芝心堂食品连锁有限公司向广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付从2013年10月13日起至2013年11月14日止的商铺占用费104187元；四、自判决发生法律效力之日起7日内，广州市芝心堂食品连锁有限公司向广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付从违约金633022.92元；五、自判决发生法律效力之日起7日内，广州市芝心堂食品连锁有限公司向广州市越秀区利禾市场经营管理中心支付逾期支付租金的违约金613457.8元；六、驳回广州市越秀区利禾市场经营管理中心的其他诉讼请求。案件受理费20985元、诉讼保全费3020元，由广州市越秀区利禾市场经营管理中心负担1050元，广州市芝心堂食品连锁有限公司负担22955元。
判后，上诉人芝心堂公司不服原判，向本院上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。一、芝心堂公司与利禾管理中心于2011年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）及《广州市房屋租赁合同补充协议》（下称《补充协议》）因利禾管理中心在2013年1月1日至2013年4月25日期间并未获得规划部门批准延期使用临时商铺文件已于2012年12月31日正式届满终止，并未续约。《租赁合同》及《补充协议》均约定租赁期限是2011年8月1日至2012年12月31日止。虽然双方在《补充协议》第二十九条第四项约定，在利禾管理中心取得规划部门批准延期使用临时商铺文件后，《补充协议》视为自动续约至规划部门批准的日期，且在续约后双方需签署新的《租赁合同》及办理相关租赁备案手续。但直至芝心堂公司搬出涉案商铺，利禾管理中心均未向芝心堂公司出示或者交付规划部门批准延期使用临时商铺的任何文件，亦未与芝心堂公司签署新的《租赁合同》。一审期间，芝心堂公司才从利禾管理中心提供的证据中看到2013年4月26日规划部门批准延期使用临时商铺的复函。对此，利禾管理中心存在过错，亦未有证据证明一审前利禾管理中心向芝心堂公司交付或出示复函。因利禾管理中心的过错，导致芝心堂公司不能及时办理餐饮服务许可证、食品卫生许可证等证件的年检，使得芝心堂公司曾有一段时间处于违法经营状态。另据复函显示，涉案场地延期使用有效期至2015年5月1日止，落款时间为2013年4月26日，由此得知，涉案场地批准有效使用的期限是非连贯的，在2013年1月1日至2013年4月25日期间属于非法状态。涉案商铺不符合出租规定。因此，芝心堂公司与利禾管理中心的《租赁合同》及《补充协议》已于2012年12月31日届满终止，不存在续约的情形。二、2012年12月31日后，双方建立的系无租赁合同的房屋占有使用关系，芝心堂公司占有使用涉案商铺的费用应参照利禾管理中心向青宫承租涉讼商铺的租金交付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，芝心堂公司与利禾管理中心签订《租赁合同》及《补充协议》因在2013年1月1日至2013年4月25日期间未获得规划部门批准延期使用临时商铺文件已于2012年12月31日正式终止，并未续约。因此，2012年12月31日之后，芝心堂公司与利禾管理中心建立的系无租赁合同的房屋占有使用关系，原合同并未延续，芝心堂公司应支付的租赁应参照利禾管理中心向青宫承租涉案商铺的租金支付，参照利禾管理中心与青宫签订的租赁合同。芝心堂公司向利禾管理中心支付的人民币为562748元（包含保证金126000元），已足以支付2013年1月至2013年10月期间的涉讼商铺占用使用费。三、芝心堂公司于2013年11月14日才交还商铺的过错在于利禾管理中心，故芝心堂公司无须向利禾管理中心支付商铺占用费。早在2013年6月7日，芝心堂公司鉴于利禾管理中心一直未取得规划部门批准延期使用临时商铺文件，即向利禾管理中心发出书面《退租申请书》，载明“拟于2013年6月30日将铺位交回贵公司”，利禾管理者中心于2013年6月26日发出《关于退租申请的复函》，载明不同意芝心堂公司退租申请，利禾管理中心不配合芝心堂公司做好商铺交接事宜。直至2013年10月12日利禾管理中心向芝心堂公司发出《解除合同通知书》，要求芝心堂公司立即交还涉案商铺。之后，芝心堂公司多次向利禾管理中心请求协助收回商铺，但是一直未得到利禾管理中心的答复。于是芝心堂公司只好于2013年11月5日向利禾管理中心送达《交还商铺通知书》，但利禾管理中心无故拖延，直至2013年11月14日才协助芝心堂公司办理好交接手续。因此，芝心堂无须向利禾管理中心交付涉案商铺占用费。四、《租赁合同》及《补充协议》于2012年12月31日届满终止，芝心堂公司在合同期限内未实施任何严重违约行为，故芝心堂公司无需向利禾管理中心支付违约金。《租赁合同》及《补充协议》于2012年12月31日已经届满终止，芝心堂公司并未提前解除合同。一审过程中，利禾管理中心提供的交款通知书、催款通知书均系利禾管理中心单方制作。真实性无法确认。无法证明芝心堂公司延期支付租金，故未有充分证据足以证明在合同约定期限内芝心堂公司存在严重违约行为，因此，无需支付违约金。五、合同约定的违约金过高，原审法院适用法律错误。关于《补充协议》中关于违约金的约定，芝心堂公司认为利禾管理中心主张的违约金不仅重复、叠加而且金额过高。原审法院在利禾管理中心未提供证据证明其除了利息损失之外是否存在其他损失的情况下，未能合理调整违约金数额，反而支持利禾管理中心的上述违约金主张，严重违法合同法的公平原则。六、原审判决对芝心堂公司已缴纳履约保证金126000元并未进行处理。芝心堂公司依据合同约定向利禾管理中心缴纳126000元保证金。因《租赁合同》、《补充协议》已于2012年12月31日届满终止，依据合同约定，利禾管理中心应退还上述保证金，一审中，芝心堂公司主张履约保证金抵扣涉案商铺占有使用费，但是原审判决对此并未作出任何处理决定。为此，请求法院判令：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2820号民事判决，依法改判，驳回利禾管理中心的诉讼请求；2、诉讼费用由利禾管理中心承担。
被上诉人利禾管理中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。一、在利禾管理中心解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》之前，上述合同和补充协议是合法有效的。《补充协议》第二十九条第4点明确约定，在本合同签订之日起至2015年3月17日期间，如利禾管理中心取得规划部门批准延期使用临时商铺文件的，双方承诺本合同商铺自动续约至规划部门批准的日期，最长不得超过2015年3月17日。续约后，双方签署新的《广州市房屋租赁合同》及办理本案手续，权利义务按本补充协议的约定履行。双方并约定了2013年1月1日起至2015年3月17日的租金标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。广州市规划局已于2013年4月26日同意涉案的临时建筑使用期延至2015年5月1日，为此上述《租赁合同》及其《补充协议》是合法有效的。双方已明确约定了利禾管理中心在合同签订当日至2015年3月17日取得规划部门批准延期使用临时商铺的文件，双方就本合同商铺自动续约。签署新的《租赁合同》仅是办理备案之用，双方已明确约定的权利义务按本补充协议的约定履行。为此，在利禾管理中心没有解除上述《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》前，双方应按上述《租赁合同》及《补充协议》履行。二、一审法院判决芝心堂公司支付的违约金是合法合理的。首先，双方已明确约定了逾期交租的违约金、逾期交还商铺的商铺占用费，以及违约导致合同解除而须承担的违约金。其次，双方在此之前的租赁关系中，利禾管理中心因租期尚余不足两个月的情况提出要求调换商铺（实际要求收回的商铺的时间与租赁期限届满仅相差15日），但芝心堂公司以各种理由要挟，不同意按期交还商铺，导致利禾管理中心被迫向芝心堂公司支付了不合理的违约金100万元。鉴于芝心堂公司已收取了利禾管理中心支付的该违约金100万，故按照公平合理、对等的原则，芝心堂公司应按合同的约定向利禾管理中心支付逾期交租的违约金、逾期交还商铺的商铺占用费，以及违约导致合同解除而须承担的违约金。再次，芝心堂公司交还商铺后，因剩余的租期短，利禾管理中心无法将商铺出租，该商铺至今仍空置。利禾管理中心仅要求芝心堂公司按剩余租期租金总额的50%支付违约金，仍不足弥补利禾管理中心的实际损失。最后，一审法院实际上也对逾期支付租金的违约金进行了调整。一审法院判决逾期支付租金的违约金虽然按双方约定的每日2%计算，但也调整为违约金最高不超过当月应支付的租金（即其本金）。所以，一审法院判决芝心堂公司支付的违约金均是合法合理的。三、芝心堂公司应向利禾管理中心支付交还商铺前的商铺占用费。芝心堂公司虽于2013年6月7日申请退租，但当时并未征得利禾管理中心同意。利禾管理中心向芝心堂公司发出解除合同通知书后，芝心堂公司虽然于2013年11月5日向利禾管理中心送达《交还商铺通知书》，但芝心堂公司在2013年11月14日才实际向利禾管理中心交还商铺。利禾管理中心的住所地就在涉案的青宫商场内，芝心堂公司在2013年11月14日前从未实际向利禾管理中心交还商铺。为此，芝心堂公司应按约定向利禾管理中心支付交还商铺前的商铺占用费。四、原审法院没有处理履约保证金正确。按照双方的约定，芝心堂公司严重违约的，利禾管理中心有权没收芝心堂公司所缴纳的履约保证金。故按双方的约定，该履约保证金应由利禾管理中心没收。而利禾管理中心在一审时并没有请求一审法院确认该履约保证金由利禾管理中心没收，芝心堂公司也没有在一审提出反诉要求退还该履约保证金。在双方均没有提出请求的情况下，一审法院没有处理该履行保证金，其程序当然正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
芝心堂公司、利禾管理中心对原审查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为：利禾管理中心与芝心堂公司签订《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，原审认定有效正确，本院予以维持。双方在《租赁合同》中约定芝心堂公司租赁涉案商铺的期限至2012年12月31日止，但根据《补充协议》中“在本合同签订之日起至2015年3月17日期间，如利禾管理中心取得规划部门批准延期使用临时商铺文件的，利禾管理中心、芝心堂公司承诺本合同商铺自动续约至规划部门批准的日期，但最长不得超过2015年3月17日；续约后，双方签署新的《广州市房屋租赁合同》及办理租赁备案手续，权利义务按本补充协议的约定履行”的约定，芝心堂公司与利禾管理中心设立了租赁期限延长之条件。2012年4月26日，广州市规划局发出《关于同意临时商铺使用期延期的复函》，将青宫临时建筑使用期延至2015年5月1日止，该情形符合了芝心堂公司与利禾管理中心关于租期延长的条件约定，同时在原合同租赁期满后，芝心堂公司并没有与利禾管理中心进行结算并搬离涉案商铺，而是继续经营。虽然双方没有再另行签订合同，但芝心堂公司以行为表明继续履行合同。故本院对芝心堂公司上述认为合同期限至2012年12月31日届满，双方没有续租的上诉理由，不予采纳。
芝心堂公司于2013年6月7日向利禾管理中心发出《退租申请》，以经营困难为由向利禾管理中心申请退租，该理由不符合双方签订《租赁合同》及《补充协议》中关于解除合同的约定。对此，利禾管理中心予以拒绝并无不当。之后，芝心堂公司无正当理由拒不向利禾管理中心缴纳租金，其行为已经构成违约，故利禾中心要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》并由芝心堂公司承担违约责任，于法有据，原审法院以芝心堂公司收到利禾管理中心《解除合同通知书》之日即2013年10月12日为合同解除日期，并无不当，本院予以维持。
因芝心堂公司从2013年7月至同年10月12日拖欠利禾管理中心涉案商铺的租金，故原审法院判令芝心堂公司向利禾管理中心支付上述租金及按照约定支付逾期支付上述租金的违约金，并限定违约金以拖欠租金总额为限，并无不当，本院予以维持。
芝心堂公司于2013年11月14日交还涉案商铺，故利禾管理中心要求芝心堂公司支付2013年10月13日至2013年11月14日涉案商铺的占有使用费，并无不当。因利禾管理中心与芝心堂公司的协议中约定“如利禾管理中心按照合同和本协议约定收回商铺而芝心堂公司拒不交还的，利禾管理中心有权按照合同约定的租金标准150%向芝心堂公司收取承租商铺占有费”，在利禾管理中心要求芝心堂公司立即交还铺位的情况下，而芝心堂公司于2013年11月5日方同意交还涉案商铺，故原审法院据此判决芝心堂公司从2013年10月13日至2013年11月5日按照租金标准的150%支付涉案商铺占有使用费，并无不当，本院予以维持。
芝心堂公司与利禾管理中心签订的《﹤广州市房屋租赁合同﹥补充协议》中“芝心堂公司中途退出或严重违约的，利禾管理中心有权没收芝心堂公司的履约保证金，芝心堂公司无权要求利禾管理中心退回”以及“任一方以本合同外的任何理由反悔或提前解除本合同或发生本合同约定严重违约行为，违约方须赔偿对方违约金，违约金按违约行为之日起至2015年3月17日止总租金的百分之五十计算”的约定，根据上述约定，芝心堂公司在履约过程中一旦出现同一违约行为，即适用两种不同的违约赔偿条款。现利禾管理中心在本案中已选择要求芝心堂公司按照从违约行为之日起至2015年3月17日止总租金的百分之五十支付违约金，故利禾管理中心应将保证金退回给芝心堂公司，原审法院没有对保证金进行处理不当，本院予以纠正。至于利禾管理中心主张芝心堂公司应支付的违约金数额，计算标准为从违约行为之日即2013年10月13日起至2015年3月17日止总租金的百分之五十，计算得出的违约金数额过高，本院综合考量利禾管理中心因合同解除遭受的损失，以及从惩罚违约方的角度出发，酌定违约金以违约行为之日起至2015年3月17日止总租金的10%计算较为合理，原审法院对违约金没有调整，本院予以纠正。故芝心堂公司应支付利禾管理中心违约金126604.58元。
因芝心堂公司从2012年2月至2013年7月期间，每月的租金均延迟缴纳，利禾管理中心据此要求芝心堂公司每日按照应缴租金2%计算违约金，符合双方协议的约定，且利禾公司并未表示放弃要求上述违约金的权利，原审予以支持并无不当，故本院予以维持。
综上所述，一、维持第一、二、三、五、六
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 张 坤