湖北省仙桃市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂仙桃民二初字第00063号
原告许爱红，女，1977年10月26日出生。
委托代理人黄德生。
被告周保红，男，1968年12月5日出生。
被告尹在新，女，1968年8月17日出生。
共同委托代理人郭华斌，湖北龙田律师事务所律师。
第三人�尧汉，男，1963年7月13日出生。
原告许爱红诉被告周保红、尹在新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法由审判员李喜善适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。庭审查明，案外人徐尧汉与本案有法律上的利害关系，且案情复杂，本院依法转入由审判员李喜善担任审判长，与审判员刘耀华、人民陪审员胡政策组成的合议庭进行审理，并追加徐尧汉作为第三人参加诉讼。因第三人徐尧汉涉嫌犯罪且进入审查起诉期间，本案中止审理。2015年12月7日，本案恢复审理。原合议庭成员刘耀华因故不能参加，本院变更由审判员方俊参加的合议庭，于2015年12月10日在潜江市看守所公开开庭进行了审理。原告许爱红的委托代理人黄德生、被告周保红、尹在新的共同委托代理人郭华斌、第三人徐尧汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许爱红诉称，2014年5月，原告与被告周保红、尹在新签订合同，购买了二被告还建房一套，原告依照被告的要求，将购房款18万元交付其债务保证人徐尧汉，以清偿被告的债务，徐尧汉收取房款后分别向原、被告出具了收款凭证，并将二被告因借款提供担保的房屋钥匙交付原告。原告入住期间，被告尹在新协助原告办理了天然气使用过户手续，后原告了解到二被告出售的还建房并无权属证明，其行为因违背法律禁止性规定无效，故请求法院依法确认原、被告的房屋买卖行为无效，由二被告返还原告购房款18万元后，原告返还二被告还建房，诉讼费由被告负担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求确认合同有效，请求解除合同，由二被告返还房款，原告再返还二被告房屋。对于原告变更诉讼的请求，被告当庭放弃举证期并予以答辩。
原告许爱红为�持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一。被告周保红、尹在新的户籍登记证明，以证明二被告为夫妻关系。
证据二、房屋买卖合同一份，以证明原告于2014年5月17日购买了二被告的房屋及被告尹在新要原告将房款交给二被告的债权人徐尧汉的事实。
证据三、沙咀街道办事处绿湾社区居委会证明两份，证明内容同上。
证据四、收条一份，证明内容同上。
证据五、天然气公司过户证明一份，以证明二被告将房屋出卖给原告后，配合原告办理了天然气过户手续的事实。
证据六、沙咀派出所报警证明一份，以证明二被告与原告为房屋买卖发生纠纷的事实。
证据七、录音光盘一张，以证明被告尹在新认可并收到了徐尧汉出具的购房款收据，该收据已被被告撕毁及其他相关的事实。
证据八、证人罗宝全、金志学的当庭证词两份，以证明被告尹在新在签订协议时，同意将18万元的售房款交给被告周保红的债务担保人徐尧汉的事实。
应原告许爱红的申请，本院依职权到仙桃市第一看守所调查徐尧汉，制作《询问笔录》一份，笔录证明以下事实：
1、徐尧汉与被告系朋友关系，在原、被告交易房屋前不认识原告；
2、徐尧汉系被告的债务保证人，二被告委托其卖房还款；
3、被告尹在新与原告签订买卖合同后同意由原告将购房款直接支付徐尧汉，并由徐尧汉代其清偿债务；
4、徐尧汉收款后向被告尹在新出具收据获得了尹认可；
5、徐尧汉与原告无任何瓜葛，原告不会将巨额款项无缘无故付给自己；
6、徐尧汉将购房款截留挪用，截留期间尚支付了利息，该款应由其本人偿还。
�告周保红、尹在新先期辩称，原告所称合同无效认可，但返还购房款不能成立。被告出售房屋是为了偿债，但债权人没收到该房款。谁收款就应由谁退款，被告周保红并未书面授权原告将房款支付徐尧汉，原告系与被告的债务保证人恶意串通骗取的购房款，其应对不经授权支付房款的行为承担后果。综上，原告要求被告返还其18万元购房款的请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回。至于配合原告过户天然气是房屋交易中被告应尽的义务。另原告应依照相关法律规定按每月1000元支付被告自入住房屋始至迁出之日止的租金及相关费用。被告周保红、尹在新在原告变更请求后辩称，买卖合同有效，二被告履行了合同义务，不存在违约责任，故相互返还财产不能成立。房款是原告交付第三人徐尧汉的，故应由徐尧汉承担责任。
二被告未向本院提交证据。
第三人徐尧汉述称，我确实收了别人18万元钱，被告周保红没有收到这笔钱，谁要这笔钱应该由我支付。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、六无异议，第三人徐尧汉对原告提交的其他证据不发表意见，认为原告提供的证据四房款收据为自己亲笔书写。对上述无异议的证据一、六本院予以采信。被告对原告提交的证据二、三、四有异议，认为其并没要求原告将购房款交付徐尧汉；认为证据五配合天然气过户是误以为原告支付了灶具款；认为证据七不能证明被告委托徐尧汉收款的事实；认为证据八两证人的证词相互矛盾。对本院调查制作的《询问笔录》有异议，认为徐尧汉收取原告支付的购房款，无被告的书面委托，也无被告的口头委托。原告对本院调查制作的《询问笔录》无异议。
对上述被告有异议的证据，本院认为，原告提交的证据二�三，能证明原、被告履行协议的事实，但不能证明原告已将购房款直接支付被告的事实，部分予以采信；证据四收据署名的收款人并非被告，不能证明原告已将购房款支付被告的事实，不予采信；证据五、六与本案缺乏关联性，不予采信；证据七录音光盘系沙咀派出所就原、被告双方纠纷进行调解的录音整理，其中，对被告尹在新认可并收取了徐尧汉出具的购房款收据的事实系被告自认，予以采信。对其他证明的内容与本案无关联，不予采信；证据八证人金志学、罗宝全与原告无利害关系，系原、被告房屋买卖的亲历者和见证人，其中，金志学证明原告应被告尹在新的要求向徐尧汉支付了购房款，罗宝全证明尹在新当时没有吱声，只接受了徐尧汉向其出据的购房款收据，二人证词虽有出入，但徐尧汉陈述的事实及经过，能印证被告尹在新同意由徐尧汉收取购房款的事实。由此，证人金志学的证词更具备真实性、客观性，本院对金志学的证词予以采信。
本院依职权先期调查制作的《询问笔录》，被调查人徐尧汉与原告无利害关系，对原、被告买卖房屋及收款过程的叙述与证人金志学的证词相互印证，具备真实性，该笔录反映案情关联，制作程序合法，且在第二次庭审中徐尧汉承认属实，本院予以采信。
经审理查明，被告周保红曾由朋友金志学、罗宝全（本案证人）牵线，经徐尧汉担保，向案外人邬又兵借款20万元。债务到期后，邬又兵向徐催款，徐找二被告商议此事，二被告同意卖房还款，并将房屋钥匙交徐保管以示还款诚意。2014年5月17日，经罗宝全介绍，原告许爱红与被告尹在新（被告周保红外出）在沙咀街道办事处绿湾社区居委会签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告将坐落于该社区2栋1单元602室还建房一套（面积120.19㎡、地下室面积26.3㎡）以18万元价格出卖给原告许爱红，许爱红一次性支付购房款。被告保证该房屋无权利瑕疵，并负责协助原告办理土地房权等相关证照。原、被告在协议上签字，被告尹在新捺印，并替被告周保红签字捺印。徐尧汉、金志学、罗宝全以见证人身份在合同上签字。协议签订后，原告许爱红询问被告尹在新房款支付对象，尹同意由徐尧汉直接收受该房款偿还债权人邬又兵的债务，徐当即向被告尹在新出具收受被告购房款18万元的收据。当日，原告许爱红向徐尧汉支付现金12万元。2014年6月3日，原告许爱红再次向徐支付房屋尾款欠6万元，徐收讫购房款18万元后，于当日向原告许爱红又出具了收款收据，并将房屋钥匙交原告许爱红。2014年9月，原告许爱红入住该房屋，并由被告协助办理了天然气过户。徐收受该款后截留他用，后�嫌犯罪被仙桃市第一看守所羁押，致二被告所欠邬又兵债务没能偿还。被告因偿债落空，即向原告要求收回房屋，由此双方产生争议，原告遂于2015年1月7日诉至本院。
另查明，涉案房屋所在的绿湾社区居委会于2012年7月11日由市政府依法批准撤村改居。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意愿，依照法律规定，撤村改居后的土地可视为国有土地交易使用权。涉案房屋在交易过程中，原告虽没将购房款直接支付给二被告本人，但其行为受到了被告的指定，等同于支付给被告。被告周保红作为涉案房屋的共有权人，虽没有书面委托房屋对价的收受人，但被告尹在新为其配偶，其行为具备表见代理性，不影响指定支付的效力。综上，原告许爱红依约支付了房屋对价，被告在指定原告支付后交付了房屋，双方均依法行使了权利义�，合同履行的条件成就且生效。故原告许爱红要求确认双方房屋买卖合同有效的请求本院予以支持。原告要求解除合同、返还财产的请求因无法定事由，本院不予支持。二被告关于应由原告承担不经授权交付房款的后果的辩称，与事实不符，本院不予支持。第三人徐尧汉收受房款后截留他用，侵害了二被告的财产权益，因缺乏行使权力的主体，本院不作审理。二被告要求原告按每月1000元的标准支付从入住始至迁出止的房屋租金，因其未提起反诉，本院不宜审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告许爱红与被告周保红、尹在新签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告许爱红、被告周保红、尹在新各负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决的上述请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复洲分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李喜善
审 判 员 方 俊
人民陪审员 胡政策
二〇一五年十二月十六日
书�员冯芳