陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第02951号
原告神木县安居物业管理有限公司（反诉被告），住所地：陕西省神木县神木镇职中路。
法定代表人吴志强，该公司经理。
委托代理人陈鸿儒，该公司副总经理。
委托代理人张志强，陕西秦北律师事务所律师。
被告王明刚（反诉原告），男，1968年11月出生，汉族，陕西省人，现住陕西省。
委托代理人康利军，陕西英培律师事务所律师。
原告神木县安居物业管理有限公司诉被告王明刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由代理审判员张晓适用简易程序公开开庭进行了审理，原告神木县安居物业管理有限公司委托代理人陈鸿儒、张志强，被告王明刚及其委托代理人康利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月22日，被告作为“清华园小区”7号楼3单元202房的业主，与原告签订了《前期物业服务协议》，对物业费的收费标准和交费期限予以约定。被告每年的物业费为2648.66元，须于每个年度开始前的一个月一次性交清，否则，需承担滞纳金，每日滞纳金为逾期应交纳费用的3‰。被告将物业费交至2012年9月30日，再未交纳物业费。因被告房屋面积已经核实，较《商品房买卖合同》约定的面积增加7.58平方米，故被告应补交物业费244.1元。此外，根据神木县人民法院的生效判决原告现已经将物业费调整为每平米1.2元，应在被告已经交纳的物业费里退其324.6元。故被告应向原告交纳6541.2元。原告虽多次书面催缴，上门催要，但被告一直拒不交纳。无奈原告请求依法判令被告向原告支付拖欠物业管理费共计6541.2元（从2012年10月1日起至2015年3月31日）以及滞纳金5521.32元（每日滞纳金为应交费用的3‰），并承担本案诉讼费。
原告向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同、建筑面积计算书，证明被告的房屋实际面积较合同约定面积增加了7.58平米，实际面积是148.73平米，物业公司收取物业费的面积应以实测面积为主，对于实测之前已交的物业费长退短补，对于此后的应按实测面积交纳的事实。
2、前期物业服务协议，证明双方约定收取物业费、电梯费的标准和逾期不支付物业费应当承担滞纳金的标准。
3、收据四支、民事判决书，证明被告按照原有的建筑面积交纳物业费的情况；我方愿意在今后按法院判决执行收费标准，被告此前多交的物业费在以后交的物业费中予以核减。
4、物业费欠费催缴通知书，证明我方就被告拖欠物业费催收过。
被告王明刚辩称：答辩人于2011年8月22日入住房屋，2010年至入住之日的物业费、采暖费不应该交，物业公司应该退还该费用。答辩人喜欢清静，没有看电视的习惯，原告强行收取有限电视入网费450元应予退还。答辩人购买的房屋实际面积为141.15平方米，与神木县房管所登记的面积以及购房合同约定的面积均一致，收取物业费应以实际面积为准，原告方多收取7.8平米的物业费我方不承担。原告方是三级资质，对物业费每平米1.3元与相关规定不符，收费过高，收的高的部分应该退还。原告收取的吊沙管理费100元、以及电梯费均应退还。答辩人不交纳物业费是有正当理由，故对原告要求的滞纳金不予认可。据此，被告王明刚提起反诉，请求：原告退还违规收取反诉人2010年度物业费2648.66元、采暖费2173.8元、有限电视入网费450元、装修房屋期间交纳的机动车出入押金50元、电梯费649.29元、吊沙管理费100元，合计6071.75元，由原告承担本案反诉费。
被告王明刚向本院提交了以下证据：
1、收款收据六支，证明2011年8月22日收的房，此前交的物业费、采暖费应向被告退还，2011年11月1日至2012年9月30日物业电梯费2379元收费标准过高，应该按照三级0.9元／平米收取，超收的应当退还，吊沙管理费是原告违规收费应当退还。装修房屋期间交纳的机动车出入押金50元亦应退还。
2、神木县房管所的证明一份，证明被告的房屋登记面积是141.15平方米，物业费应当按房管所登记面积计算。
3、照片一张，证明因物业公司不处理对面房顶的漏水问题，导致对面房顶被业主加盖彩钢房一层，阻挡我的采光，这也是我不交物业费的理由之一。
针对被告王明刚的反诉，原告方作了如下答辩：关于2010年度物业费、采暖费，我方通知交房时间是2010年11月1日前办理入住手续，从通知交房时间起就应当承担物业费、采暖费；关于有限电视入网费，我县在2012年3月份执行该项规定，之前有限电视入网费全部要交纳的，物业公司只是代收；关于装修房屋期间交纳的机动车出入押金50元，只要被告将卡交回，且卡未被损坏，可以退还；关于电梯费是双方在前期物业服务合同有约定；关于吊沙管理费以被告出具的证据为主。
原告针对被告的反诉请求向本院提交了以下证据：
1、2010年10月29日公证书，证明物业公司已经向业主通知收房，告知业主2010年11月1日之后的物业费、采暖费均由业主自行承担。
2、交纳供暖费发票复印件、神木县供热公司出具的证明复印件一份，证明我方代被告向供暖公司交纳收房之前的供暖费；物业公司根据供热公司要求代包括被告在内的912户业主一次性交纳了2010年11月1日至2011年4月15日的供暖费。
3、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司神木县支公司的证明一份，证明按我县规定电视初装费应当由业主自行承担。
4、装修管理服务协议，证明收取吊沙管理费是有依据的。
经庭审质证，被告王明刚对原告提供的支持其诉讼请求的证据发表以下质证意见：对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，收取物业费的标准应该按照房管部门登记的实际面积为准。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，前期服务协议是格式合同，是原告提供的，对被告不利，电梯费不应该收取。对第三组证据中真实性无异议，对判决书的证明目的有异议，因为各个业主的情况不一样，不能用其他人的判决书衡量我方的缴费标准。对第四组证据中2011年8月20日通知有异议，因被告是2011年8月22日收到的房，此前的物业费不应收取；对物业费欠费催缴通知书真实性无异议，但收费标准过高。
被告王明刚对原告提供的针对被告反诉的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的公证书的真实性无异议，对证明目的有异议，公证书是原告的单方行为，被告没有收到，物业费按实际入住之后收取。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，实际入住之后才交取暖费。对第三组证据，购房合同中第十三条约定电视由买受人自行开通，我方不愿意交，证明中也没有说明交多少钱，应该退还。对第四组证据有异议，协议中没有约定收取管理费。
原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告提供的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，同对反诉答辩意见一致；对于吊沙管理费，根据双方签订的装修管理服务协议，对于被告直接从窗外吊沙是禁止的，不安全且会形成抛沙，根据装修管理服务协议第十六约定，与被告协商后收取的吊沙管理费100元。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，房管所登记的面积是根据买卖合同的面积为准，没有进行实测。对第三组证据真实性无异议，认为与本案无关。
本院对原、被告的证据作如下认定：原告的证据1，被告对其真实性均无异议，本院予以确认，对其证明目的，本院不予认可，物业公司收取物业费的面积应以房管部门登记的面积为准；原告的证据2，被告对其真实性无异议，且系双方自愿签订，本院予以采信；原告的证据3，被告对四支收据无异议，本院予以采信，关于民事判决书因不属证据范畴，本院不予认证；原告的证据4，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告针对反诉的证据1，被告对其真实性无异议，且系权威的公证文书，本院予以采信；证据2，被告无异议，本院予以采信；证据3，电视初装费被告已经自愿交纳交纳，本院予以采信；证据4，因协议并未约定吊沙管理费，故对其证明目的本院不予认可。被告王明刚的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以确认，对其证明目的，本院将结合案情在说理部分作出认定；被告的证据2，原告对其真实性无异议，原告认为应以实测面积为准，对此，本院认为，房屋买卖合同约定的面积与房管部门登记的面积一致，物业费收取应以登记面积为准，故本院予以采信；被告的证据3，本院认为与本案无关，不予采信。
本院根据原、被告的庭审陈述、双方提交的证据及本院认证查明以下事实：2009年3月1日，神木县房地产开发经营有限公司与原告神木县安居物业管理有限公司签订前期物业委托合同，合同约定神木县房地产开发经营有限公司选聘原告对清华园小区提供前期物业管理服务。2011年8月22日，被告王明刚作为“清华园小区”7号楼3单元202房的业主，与原告签订了《前期物业服务协议》，对物业费的收费标准和交费期限予以约定。被告每年的物业费为2648.66元，须于每个年度开始前的一个月一次性交清，否则，需承担滞纳金，每日滞纳金为逾期应交纳费用的3‰。被告交纳了2010年11月1日至2012年9月30日两个年度的物业费后，再未交纳物业费。原告多次催缴均未果。现原告诉至法院。另查，2011年8月22日，原告代收2010年度采暖费2173.8元、有线电视入网费450元。后在被告装修房屋期间，原告收取被告机动车出入押金50元以及吊沙管理费100元。
本院认为：原告神木县安居物业管理有限公司与被告王明刚签订的前期物业服务协议合法有效，应受法律保护，故被告应当按照合同的约定交纳物业服务费。原告的资质等级为二级，参照《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，原告应当按照1.2元／月·平方米收取物业服务费，本案中原告请求物业服务费按1.2元／月·平方米计算，该请求符合规定，本院予以支持，故被告主张物业服务费按0.9元／月·平方米计算因无相关依据，本院不予支持。原告请求按实测面积148.73平方米计算物业服务费，合同未约定，亦无法律依据，应按房管部门登记的面积141.15平方米计算。原告向被告提供物业服务，被告应当按照约定交纳物业费，其未能交纳应当按照前期物业服务协议第四条第四项之规定向原告支付滞纳金，因双方约定的交费时间与《陕西省物业服务收费管理办法》的规定不符，按照前期物业服务协议第十五条第二款之规定，双方关于缴费时间的约定因合同约定而无效，滞纳金的支付办法应当参照《陕西省物业服务收费管理办法》收取。关于被告要求原告退还2010年度的物业费、电梯费，因原告是依据双方签订的合同收取，且不违反法律、法规部门规章的规定，且原告有公证书为据，故该请求无法律依据，本院不予支持，但超标收取的部分应当退还，同理，2011年11月1日至2012年9月30日已收取的物业费的超标部分亦应退还。上述应当退还的部分合计324.6元（每月每平方米多收取被告0.1元，共收取23个月）。关于电视入网费450元，系原告代收，已经向广电公司交纳，故对被告请求退还该费用，本院不予支持。另外，该合同约定取暖费，亦属于物业公司代收的费用，如双方针对上述费用的实际应缴费对象发生争议，被告可另案提起诉讼。关于被告要求退还机动车出入押金50元，经庭审查明，该费用系机动车出入凭证（卡）押金，因被告未向本院提供该卡片，故对该请求不予支持。关于吊沙管理费100元，原告收取该费用没有任何依据，故应当退还给被告。被告称原告不处理对面房顶漏水问题，导致对面房顶被业主加盖彩钢房，阻挡其采光，本院认为该理由不能成为被告拒交物业费的理由，被告可另案主张。关于原告请求的滞纳金，经本院核算，原告请求5521.3元，低于实际产生滞纳金数额，故对该请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、由被告王明刚于本判决生效后三日内向原告神木县安居物业管理有限公司支付从2012年10月1日起至2015年3月31日止的物业管理费6303.3元（其中物业服务费每月1.2元／平方米、公用水电费12.5元／月、电梯费0.2元／月·平方米），及上述期间的滞纳金5521.32元。
二、由原告于本判决生效后三日内退还被告王明刚物业费324.6元，吊沙管理费100元，合计424.6元。
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告王明刚负担、反诉费25元由原告神木县安居物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 张 晓
二〇一五年六月二十日
书 记 员 贺晨朝