上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初17573号
原告：上海双爱物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张荣，执行董事。
委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。
被告：邓洁祥，男，1961年1月15日出生，汉族，住上海市。
第三人：上海搪瓷不锈钢制品联合公司，住所地上海市陕西北路XXX号。
法定代表人：管浩樑，总经理。
委托诉讼代理人：马锦标。
原告上海双爱物业管理有限公司(以下简称双爱公司)与被告邓洁祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海搪瓷不锈钢制品联合公司(以下简称搪瓷公司)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双爱公司的委托诉讼代理人吴昊、王垣，被告邓洁祥，第三人搪瓷公司的委托诉讼代理人马锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双爱公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告邓洁祥迁出并清空上海市天潼路XXX号底层前、后间(以下简称系争房屋)，将该房屋返还原告；2、要�判令被告支付2008年1月1日至2010年12月31日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)42,705元(按照每年14,235元计算)；3、要求判令被告支付房屋占有使用费，按照每平方米每日1元，自2011年1月1日起计算至返还房屋之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：系争房屋产权人为上海轻工实业有限公司(以下简称轻工实业公司)，后轻工实业公司先后更名为光明食品(集团)有限公司(以下简称光明集团公司)、上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称益民集团公司)。根据上海市国有资产管理办公室(以下简称国资办)、上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)的授权，1997年5月27日，上海轻工控股(集团)公司(以下简称轻工集团公司)将其下属单位上海衡器总厂(以下简称衡器总厂)列入授权直管公房试点，由衡器总厂无偿使用系争房屋。2001年11月20日，衡器总厂与被告就系争房屋租赁事宜签订了租赁合同，约定合同期限自2002年1月1日起至2010年12月31日止，房屋面积为39平方米，租金每平方米每日1元，年租金为14,235元，被告向衡器总厂支付保证金1,186元。2003年轻工实业公司按照《工业企业集团国有房产授权书》的约定取得了系争房屋的产权证。2009年4月16日，益民集团公司出具委托书，全权委托上海电气(集团)总公司(以下简称电气集团总公司)管理、处置和出租包括系争房屋在内的7幅地块。2009年7月6日，电气集团总公司授权原告管理出租包括系争房屋在内的相关地块。租赁合同期限届满后，原、被告双方多次洽谈续签租赁合同，因双方对租赁价格有异议未果，双方的租赁合同终止，但被告至今仍非法占有系争房屋，且欠付2008年1月1日后的租金及占用费。2016年10月18日，原告致函被告，要求其支付欠租及占用费，被告未予回应。审理中，原告同意被告的押金抵付2008年1月的租金。原告变更第2项诉讼请求，要求判令被告支付2008年2月1日至2010年12月31日期间的房屋租金41,519元(按照每年14,235元计算)。
被告邓洁祥辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1997年系争房屋由国资委交给衡器总厂无偿使用，原告系衡器总厂的职工。2000年衡器总厂改制，由国有企业改制为国营和民营混合所有制。企业改制时说好让被告买断工龄进改制后的单位，但被告买断工龄后，衡器总厂没有让被告进入改制后的单位，而是让被告租赁系争房屋自行经营。当时单位领导承诺合同到期后可以续签，除非遇到房屋动迁，但被告可以从动迁中获得动迁补偿。单位领导还承诺，根据被告的经营状况，被告的租金可以减免。租赁合同到期后，衡器总厂领导及原告找被告商谈续租事宜。因当时经营困难，被告付不出租金，被告想等动迁拿�动迁补偿款后再补付欠租。衡器总厂提出须调高租金收取标准，但被告承受不起，故双方未谈成续签合同。后衡器总厂提出要收回系争房屋，其支付给被告补偿款，但因补偿金额太低，双方又未谈拢。现对原告主张的欠费金额没有异议，但对已超过诉讼时效的欠费被告不同意再支付，对未超过诉讼时效的欠费，被告要求在拿到动迁补偿款后再支付，并要求在拿到动迁补偿款后再交还系争房屋。审理中，被告同意押金抵付2008年1月的租金。
第三人搪瓷公司述称：2004年11月25日，轻工集团公司发文将包括系争房屋在内的房产注入上海日用五金公司(以下简称五金公司)资产，五金公司又将该些房产注入第三人的资产，系争房屋的实际权利人系第三人，但产权证未办理变更登记。2007年12月10日，第三人向原告出具委托书，委托原告对系争房屋进行出租、管理。第三人现同意由原告来行使向被告主张收回房屋、支付租金和占用费的权利。
经审理查明：1997年5月10日，国资办与市房地局作为授权方、甲方，轻工集团公司作为接受授权方、乙方，双方签订《工业企业集团国有房产授权书》，内容为：……2、甲方自1997年6月1日起将乙方租赁的直管公房授权给乙方；……5、甲方授权后，乙方凭甲方下达的房产授权通知书向市房地产登记中心申领《房地产权证》；6、乙方在授权后，可以通过出售、出租、入股、联营、置换等多种形式盘活增值，其收益归乙方所有；……
1997年5月27日，轻工集团公司发出《上海轻工控股(集团)公司关于所属单位接受国有土地使用权出让和直管公房授权的通知》，将其下属单位衡器总厂列入授权直管公房试点，由衡器总厂无偿使用系争房屋。
2001年11月20日，衡器总厂(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方系争房屋，使用面积共39平方米，作为生产用房；本合同有效期限8年，起租日期为2002年1月1日，终止日期为2010年12月31日；租金每平方米每日1元，第1年至第3年的年租金为14,235元，第4年至第5年的年租金为17,082元，第6年至第8年的年租金为19,929元；租金每三个月为一期支付一次，第一期租金最迟在起租前5日支付，此后每一期租金最迟在前一期结束前7日支付；乙方在签署本合同时向甲方支付1个月的租金1,186元作为乙方履行本合同各项条款和条件的保证金(以下称押租)。如乙方违反本合同任何条款，甲方可按规定扣留全部或部分押租；如乙方在起租日期5天后仍未付首期款，则视为违约，甲方向乙方出具书面通知的当天即视为租约终止，甲方有权将房屋另行处理，押金不予退还；因不可抗力事由、市政�迁及上级政策干预等，合同自然终止，双方不承担违约责任。合同签订后，被告向衡器总厂支付了租赁押金1,186元。
2003年7月8日，系争房屋产权证办理登记至轻工实业公司名下【沪房地虹字(2003)第015408号】。2004年9月27日，轻工实业公司更名为光明集团公司。2006年7月14日，光明集团公司更名为益民集团公司。企业更名后，系争房屋产权证未办理变更登记。
2004年11月25日，轻工集团公司向五金公司发出《上海轻工控股(集团)公司关于福建北路XXX号等38幅国有土地使用权处置的批复》，同意将包括系争房屋在内的土地使用权资本金注入五金公司。
2004年12月1日，五金公司向第三人发出《上海日用五金公司关于注入土地资本金的通知》，将包括系争房屋在内的土地使用权资本金注入第三人公司。
2007年12月10日，第三人向原告及衡器总厂发出《上海搪瓷不锈钢制品联合公司关于授权上海双爱物业管理有限公司经营管理上海衡器总厂房地产的通知》，决定将包括系争房屋在内的5处房产授权原告经营管理。同日，第三人出具《授权委托书》，全权委托原告对系争房屋进行管理，原告有权对外签订租赁合同及相关物业管理合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。
2008年3月27日，被告以系争房屋为地址注册了个体工商户营业执照，字号名称为上海市虹口区洁皓衡器经营部(以下简称洁皓衡器经营部)。
2009年4月16日，益民集团公司向电气集团总公司出具《授权委托书》，内容为：鉴于房地产权证在我司名下的上海市昆明路XXX号等7幅地块(含系争房屋)，实际已经市国资委划归电气集团总公司，仅是权证名称未办理变更。现全权委托电气集团总公司管理、处置和出租7幅地块内的各类厂房、办公楼、场地等物业。电气集团总公司有权对外签订合同，享有并承担由此产生的权利、义务和房屋内的电气线路等各项安全责任。电气集团总公司有权转委托下属企业对7幅地块进行管理、处置和出租。
2009年7月6日，电气集团总公司向原告出具《授权委托书》，言明全权委托原告管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，原告有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。
2010年12月10日，原告召开会议，就系争房屋租赁事宜与被告进行商讨。被告提出：1、要求继续租赁系争房屋作为经营使用；2、为保持经营的稳定性，租赁期限最好仍为8年；3、考虑到历史因素，房屋租金单价仍维持原状为每平方米每日1元。原告提出：1、继续租赁房屋必须签订电气集团文通物业管理公司的统一合同文本，并报请文通物业管理公司审批后方为生效；2�根据文通物业的要求，续签租赁合同的期限必须一年一签；3、房屋租金单价遵照文通物业公司的指导价约每平方米每日2元；4、原告的房屋租赁以市场化为原则，原则上不考虑其它因素。原告希望被告认真考虑告知要求，并尽快给予答复，被告要求原告将商讨情况向上级领导汇报，并希望上级领导酌情考虑被告的请求。
2010年12月16日，原告向被告发出《告知书》，称：双方于2010年12月10日就租赁系争房屋事由会面交谈的内容，原告已向领导做了汇报，现答复如下：1、同意被告继续租赁系争房屋作经营使用；2、不同意被告提出的续签合同期限和房租单价的要求；3、继续租赁系争房屋必须签订电气集团文通物业管理公司的统一合同文本，并报请文通物业管理公司审批后方为生效；4、根据文通物业管理公司的要求，续签合同只可一年一签；5、房租单价必须参照文通物业管理公司的指导价。被告收到该告知书，但未接受原告提出的上述续签合同相关条款的要求。
被告租金支付至2007年12月31日，之后未再支付。租赁合同到期后，因就租期及租金标准未能协商一致，原、被告双方未签订租赁合同，衡器总厂也未与被告续签合同，但被告继续使用系争房屋。
2011年6月18日，衡器总厂注销工商登记，其未了的债权债务由第三人承担。
2016年4月1日，原告向被告发出《关于催缴房屋租金与归还房屋的函》，称：……2007年12月，衡器总厂将系争房屋委托我司管理。2010年12月31日合同到期后，我司和被告及被告与瞿皓先生共同经营管理的洁皓衡器经营部多次洽谈租赁合同，因双方价格异议未果。根据我司上级管理部门电气集团总公司的要求，系争房屋的租金为每平方米每日3元-3.50元，事实上原告从2008年1月接受衡器总厂委托管理后，被告从未履行缴付租金的义务。为此，我司就系争房屋租金催缴与归还房屋事宜特函告被告：1、被告必须按2002年1月签订的房屋租赁合同单价，于2016年5月31日前补缴2008年1月至2016年3月31日欠缴租金共164,741.20元，原告接收前的欠租尚未计算在内；2、如被告或被告经营的企业能接受每平方米每日3元-3.50元的租赁价格，可继续与我司协商签订租赁合同，否则，请于2016年5月1日前将房屋移交我司；3、如被告在2016年5月1日前未能如期将系争房屋移交我司，必须承担一切安全责任与经济责任。被告收到该函。
系争房屋所在地块被纳入政府征收范围。2016年5月，被告及其他四人致函原告，称：1、衡器总厂与原告之间隶属关系的合法性其无法确认；2、不认可原告提出的租金涨价的要求；3、其愿意缴纳有效日期内的租金，但目前有具体困难，无法兑现，要求以后补缴；4、其愿意在合理的租金和6年以上的租期基础上与原告协商签订租赁合同；……。
2016年10月17日，原告向被告发出《催缴房屋租金与占用费的函》，称：被告承租的系争房屋，目前已欠缴2007年1月至2010年12月共计48个月的租金计56,940元。合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告亦未退回原承租的房屋，一直使用房屋至今，按原合同房屋租金价格计算，目前已欠缴2011年1月至2016年9月共计69个月的房屋占用费计81,851.25元，总计138,791.25元。请被告积极筹措资金，书面安排付款计划报我公司，履行支付租金与房屋占用费的义务。被告收到该函，但未支付欠费，也未交还系争房屋。
2017年6月，被告及其他四人致函动迁办公室，要求动迁办酌情考虑其实际情况，在政策允许下给予其最大利益，以弥补其当年改制对其个人和家庭�成的损失。
本院认为：衡器总厂与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效。2010年12月31日合同期满后，被告继续使用系争房屋，衡器总厂没有提出异议，故双方形成了不定期租赁。根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2011年6月18日衡器总厂注销，出租方变更为其吸收单位即第三人，第三人对被告继续使用系争房屋也没有提出异议。第三人委托原告管理系争房屋，原告直至2016年4月1日才发函要求被告于2016年5月1日前移交房屋，原告提出解除不定期租赁，解除时间应认定为2016年5月1日。根据租赁合同的约定，因市政动迁，合同也自然终止，故被告应于合同解除后返还系争房屋。鉴于第三人授权原告管理系争房屋，同意由原告来行使收回系争房屋的权利，另系争房屋的登记权利人轻工实业公司(现更名益民集团公司)授权电气集团总公司管理、处置和出租系争房屋，电气集团总公司也转委托原告来管理、出租系争房屋，故原告享有向被告主张收回系争房屋的权利，被告应将该房屋清空后交还给原告。被告主张应在获得系争房屋的动迁补偿款后才交还房屋，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告欠付租金，被告主张衡器总厂同意其在获得动迁补偿款后支付，但未举证证明，被告支付租金和主张动迁补偿款系两个法律关系，应通过相应的诉讼程序解决，故对被告的上述主张，本院不予采纳。第三人同意由原告来行使主张租金和房屋占用费的权利，故被告应向原告支付租金和房屋占用费。根据租赁合同的约定，租金3个月一付，每1期租金最迟应于前1期结束前7日支付。原告于2016年4月1日才向被告主张欠租，故2008年2月1日至2013年6月30日期间的租金已超过法定诉讼时效期间，鉴于被告提出诉讼时效抗辩，故对该时段租金，本院不予支持。2013年7月1日至2016年5月1日期间的租金及2016年5月2日以后的房屋占用费，原告主张被告按照合同约定的每平方米每日1元标准支付，依据充分，本院予以支持。被告如就系争房屋的动迁补偿有纠纷的，可另行向相关方主张解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告邓洁祥应于本判决生效之日起15日内清空、搬离上海市天潼路XXX号底层前、后间，将该房屋交还给原告上海双爱物业管理有限公司；
二、被告邓洁祥应支付原告上海双爱物业管理有限公司2013年7月1日至2016年5月1日期间的租金40,332.50元；
三、被告邓洁祥应支付原告上海双爱物业管理有限公司房屋占有使用费，按照每日39元，自2016年5月2日起支付至交还上述房屋之日止；
上述第二款、第三款所述款项，被告邓洁祥应于本判决生效之日起15日内履行完毕；
四、驳回原告上海双爱物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,981.59元，由原告上海双爱物业管理有限公司负担1,742.15元，被告邓洁祥负担1,239.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 王 静
人民陪审员 田永生
二〇一八年一月十五日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的�出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……