江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03406号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市新郭电讯五金厂。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州沧浪拆迁有限公司。
上诉人苏州市新郭电讯五金厂（以下简称新郭五金厂）因与被上诉人苏州沧浪拆迁有限公司（以下简称沧浪拆迁公司）拆迁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0306号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，新郭五金厂原属新郭村办集体企业，2003年改制为个人独资企业，朱毛弟为该厂改制后所有人。2003年7月31日，新郭五金厂与苏州市新郭实业公司签订转制协议书，协议第六条明确：企业转制后，由于土地尚未转制，故转制企业每年向甲方苏州市新郭实业公司缴纳土地租金，从2003年3月1日至2013年2月28日止，租期10年，如遇国家建设用地征土，土地租用协议自拆迁之日起自行终止，拆迁赔偿，所有建筑物赔偿归乙方新郭五金厂，土地补偿及区位价补偿归甲方苏州市新郭实业公司。根据上述协议，新郭五金厂厂房的土地使用证仍在转制前的新郭五金厂名下，使用面积为6622.50平方米，系工业用地，划拨。
改制后，新郭五金厂厂房产证面积为3447.27平方米房屋（苏房权证市区字第××号）。其另行租赁苏州市新郭实业公司厂房（苏房权证市区字第××号、产证面积3560.20平方米，其中朱毛弟自建3154.74平方米）。
2007年至2009年间，双方一直为厂房拆迁事宜进行协商。2007年8月16日，新郭五金厂申请政府收购其设备及物资。2007年8月21日，苏州市价格认证中心对新郭五金厂的设备、设施进行价格鉴定为3888580元。
2008年10月以后，朱毛弟数次就新郭五金厂拆迁收购、补偿事宜向包括原沧浪区沧浪新城管理委员会在内的相关部门信访。
2009年5月30日，新郭五金厂与沧浪拆迁公司签订苏州市房屋拆迁货币补偿协议书。2009年6月12日，新郭五金厂搬离厂房并向沧浪拆迁公司交房。双方在庭审中确认，拆迁所涉厂房中，有证面积为6140平方米，其中新郭五金厂名下2985.26平方米（房屋所有权证号10021238，共计3447.27平方米，2、8、9、10号房之前已经拆除，已补偿）、苏州市新郭实业公司名下3154.74平方米（房屋所有权证号10064331）；无证建筑物面积4768.43平方米，无证棚2085.73平方米。
另查明，2007年10月22日，新郭五金厂从新郭村村委会领取拆迁预付款100万元；2008年5月31日从沧浪拆迁公司领取300万元；2009年7月3日从新郭村村委会领取500万元；2009年7月27日从新郭村村委会领取500万元；2009年9月30日从新郭村村委会领取500万元。以上新郭五金厂合计领取拆迁款1900万元。
审理中，双方对于2009年5月30日签订苏州市房屋拆迁货币补偿协议的具体情况陈述不一。新郭五金厂持有两份《苏州市房屋拆迁货币补偿协议书》，所涉均为苏州市南环西路友新路28号所有权人为朱毛弟的厂房，补偿金额分别为2100万元和2120万元，均约定乙方（被拆迁人）于2009年6月12日前搬迁完毕，厂房交清后凭验房单一次性按实结清所有补偿金额，其中补偿金额为2100万元的协议与沧浪拆迁公司提交的协议相同。
沧浪拆迁公司陈述：拆迁事宜从2007年就开始，2008年10月至2009年4月期间，双方一直协商，最终于2009年4月达成补偿2100万元的初步意见。2009年5月30日上午，沧浪拆迁公司工作人员刘某以及陆春海到新郭五金厂办公室，签订一式四份协议，其中一份给了对方，价格是2100万元，下午根据上级指示调整为2120万元，并且双方签订了正式协议，刘某要求收回前一份协议时，新郭五金厂长朱毛弟称已经遗失，口头承诺自行销毁。上午的协议剩下的三份我们已经销毁了，下午的协议一份给了土地储备中心，一份自己留存，一份存档了。为此，沧浪拆迁公司提交了刘某、邹某的证言。
证人刘某于2013年12月6日出庭陈述：我是隔天接到沧浪新城领导电话的，已经谈好价格，是2100万元。当天上午，我一个人带好协议去新郭五金厂里。新郭五金厂提出补偿标准有点低，我跟他说要跟领导讲的，新郭五金厂厂长朱毛弟就打电话给友新街道领导邹某。中午的时候接到邹某的电话，我说协议已经签了，他让我在原有基础上增加20万元，下午我就与新郭五金厂签了2120万元的协议，协议是盖好章拿过去的。过几天想到前一份合同没有拿出来，我就跟朱毛弟要回来，他说找不到了，我让他保证销毁，他也答应的，所以我这里只有一张2120万元的协议，前面的协议也销毁了。
证人邹某于2014年5月12日出庭陈述：当时我是友新街道党工委书记，配合拆迁人土地储备中心拆迁，辖区内的拆迁都是我分管的。双方最后达成补偿协议是在土地储备中心主持召开的会议上，由土地储备中心及拆迁办会办以后与新郭五金厂达成的补偿方案，当时达成的补偿金额是2100万元。那天中午，是休息天，朱厂长打我电话，要求增加补偿款，我通知沧浪拆迁公司的经办人在原来的基础上增加20万元补偿。朱厂长要求增加的不止20万元，但我们只同意增加20万元，朱厂长也同意了，当时电话就转给刘某了。这2120万元不包括土地使用权的补偿，具体包括哪些要看会办记录。
新郭五金厂陈述：2009年4月13日，沧浪新城管委会开会只同意补偿我们3538万元，我们商量下来要5000万元；2009年5月30日，他们拿了两份协议到我那里，我问他们协议上面名称怎么都不写的，他们说只要钱对，双方签订了两份协议书，一份金额为2120万元，另一份为2100万元，总计4220万元，该补偿金额是双方对于本案拆迁补偿费用的真实意思表示，两份协议均只提到南环西路友新路28号房屋，两份协议都一式四份，我每份都拿了一份。签协议时对方只来了一个人，且是下午。协议签订后反诉人一直主张补偿金额是总和4220万元。
鉴于双方对补偿金额及两份补偿协议的形成原因存在巨大差异，双方所主张的事实均有不合理的地方，沧浪拆迁公司主张前一份协议签订后因增加补偿20万元而重新签订协议，则前一份协议理应销毁；新郭五金厂主张协议补偿4220万元，但其提交的两份协议除了补偿金额相差20万元以外，其余内容完全相同，没有具体的补偿事项，仅需签订一份4220万元的协议即可，完全没有必要签订两份补偿协议。为证明各自陈述事实的合理性，原审法院要求双方对涉案厂房拆迁应补偿款的明细予以一一列明。
新郭五金厂主张补偿金额总计69261029元，包括以下项目：房屋土地补偿46235068元（按2008年苏州市市区房地产市场价格，其中2975平方米用于商业用途按C2区位次要道路每平方米10590元标准补偿，其余按每平方米1790元标准补偿）、装修补偿900015元、设备（不含模具）3888580元、成套模具4524782元、库存产品3183106元、库存半成品1098662.40元、办公用品折旧后价值30816元、停业补偿600万元、填土、围墙补偿1812325元、住宅房及装修、公共厕所补偿1567675元、搬迁奖励金2万元。此外，新郭五金厂为安置其他承租户支付2159423元，向横塘中学支付40万元。
沧浪拆迁公司主张补偿金额为2120万元，其中按政策正常补偿11323918.01元，包括区位价715208.40元（土地证使用面积为6622.50平方米，按苏府办抄（2008）第14号抄告单计算标准为1000元×6622.30平方米×60%×18%）、房屋评估总金额3391841.11元、价格认证中心对设备、设施的评估总金额3888580元、停产停业损失补助费1216161元（自营生产面积4053.87平方米×300元／平方米）、装修评估900015元、奖励2万元、违建1192112.50元（无证面积4768.45平方米×250元／平方米）。此外，经苏州市土地储备中心、苏州市沧浪区新城管理委员会等集体会办同意增加补偿9876081.99元，包括钢结构大棚2085.73平方米的停产停业补助费312859.50元（150元／平方米）、有证面积2985.26平方米参照转制时的价格增加852086.65元、无证面积4768.45平方米参照有证减80元打九折增加补偿1143704.53元、停产停业增加100元／平方米计476845元、出租厂房6854.56平方米先行清退造成的损失补偿2467641.60元、自用面积4053.87平方米过渡期补偿1094544.90元、清退租户、库存产品模具无法正常使用和销售、转制后工人分流、职工安置等一次性经济补偿3528399.81元。
上述事实，由沧浪拆迁公司提交的苏州市房屋拆迁货币补偿协议书原件1份（补偿金额2120万元）、已经领取补偿款的明细、拆迁费用结算表、收条、房屋所有权证、土地使用证、证人证言、企业收购、拆迁项目补偿明细表、会办申请表、新郭五金厂提交的苏州市房屋拆迁货币补偿协议书原件2份（补偿金额分别为2100万元和2120万元）、国有土地使用证1份、房屋所有权证2份、情况说明、苏州市价格认证中心价格鉴定明细、沧浪区新城管委会的关于朱毛弟信访的答复意见书、新郭五金厂拆迁财产明细及苏州市城市房屋拆迁分户评估表、清单、当事人陈述等在案证实。
原审原告沧浪拆迁公司的诉讼请求为：请求判令原审被告新郭五金厂依协议约定领取补偿款220万元，同时移交房屋所有权证和土地使用证。
反诉原告新郭五金厂的反诉请求为：请求法院判决确认反诉原告与沧浪拆迁公司签订的苏州市房屋拆迁货币补偿协议书未合法成立；判令沧浪拆迁公司按照收购时承诺补偿给反诉原告的真实价格一次性支付补偿款余款2320万元及逾期付款利息9339084元（利息暂时算至2013年8月31日，具体以实际付款日止），合计32539084元。
原审法院认为，本案当事人对两份苏州市房屋拆迁货币补偿协议的形成原因陈述不一，以致双方主张的补偿金额存在巨大差异。根据双方对于补偿项目、补偿标准及计算方式的陈述，最主要的差异在于土地使用权的补偿金额。沧浪拆迁公司主张应补偿的“区位价”、“房屋重置价”合计为7294953.19元，而新郭五金厂所主张的“房产土地补偿金额”为46235068元，该差异主要体现在两方面：一方面，双方主张的土地区位价不同，新郭五金厂主张其中2975平方米用于商业用途应按每平方米10590元补偿，其余按厂房及仓储用房每平方米1790元补偿，而沧浪拆迁公司均以厂房及仓储用房1000元的标准计算区位价；另一方面，双方对于是否适用按土地区位价的60%的18%进行奖励也不同，新郭五金厂主张应按区位价全额补偿，而沧浪拆迁公司主张仅给予土地区位价的60%的18%的奖励性补偿。
双方在协议拆迁过程中，所涉土地为划拨用地，未办理土地出让手续，土地使用权仍在转制前属新郭村办集体企业的新郭五金厂名下。根据新郭五金厂与苏州市新郭实业公司签订的转制协议书第六条的约定，拆迁时所有建筑物赔偿归转制后的新郭五金厂，土地补偿及区位价补偿归苏州市新郭实业公司。现新郭五金厂主张的“房屋土地补偿46235068元”包含了土地补偿的全部费用，明显不具有合理性。同时，对于2975平方米的部分，即使可以认定为商业用房的，也未进行评估，且不属于苏府（2008）42号通知附件中的C2区位，而属于C5-1区位，其主张的每平方米10590元缺乏依据，其他厂房用地亦同样属于C5-1区位，适用每平方米1790元标准缺乏依据。根据苏府办（2004）157号转发的《关于市区城市建设拆迁涉及集体土地补偿意见》，“拆迁涉及集体土地的，……原企业取得土地使用权后，拆迁补偿区位价按拆迁使用国有划拨土地的企业补偿标准计，即为区位价的60%，其余40%为市政府收益”，又根据苏府办抄（2008）14号抄告单，“企业改制时，已出资购买房屋所有权但土地资产未进入改制企业的，市政府对企业按土地区位价18%的标准进行奖励”，改制后的新郭五金厂对于仍属改制前企业的土地使用权6622.50平方米主张除18%奖励以外的补偿缺乏依据，其按自有及租赁土地的地面建筑面积9839.42平方米、3154.74平方米计算土地补偿面积也同样缺乏依据。因此，对于土地使用权补偿费用的陈述，相比较之下，沧浪拆迁公司的陈述更具合理性。
除土地使用权的差异以外，双方对于其他设备、产品等的补偿也存在较大差异。在拆迁过程中，仅有苏州市价格认证中心对于设备、设施的鉴定报告，鉴定为3888580元，新郭五金厂所主张的其他项目均未见鉴定或评估报告。新郭五金厂陈述的成套模具、库存产品、库存半成品、办公用品折旧后价值、填土、围墙补偿、住宅房及装修、公共厕所补偿等费用超过1200多万元，在未进行评估的情况由沧浪拆迁公司给予数额巨大且未注明项目的补偿也缺乏合理性。
通过比较以上新郭五金厂与沧浪拆迁公司的各自陈述及举证，原审法院认为沧浪拆迁公司的主张更为合理，证人刘某与证人邹某的证言也能够相互印证，故原审法院采信沧浪拆迁公司主张的事实，即沧浪拆迁公司与新郭五金厂在签订2100万元的补偿协议书之后，又达成增加20万元的合意，故重新签订了2120万元的补偿协议书，而新郭五金厂所持的2100万元的协议未销毁。
综上，原审法院认为，沧浪拆迁公司与新郭五金厂于2009年5月30日签订的金额为2120万元的苏州市房屋拆迁货币补偿协议书成立、有效，双方均应按约履行协议，故原审法院对于沧浪拆迁公司要求新郭五金厂按约领取补偿款220万元，并向其移交房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，予以支持。新郭五金厂反诉要求确认苏州市房屋拆迁货币补偿协议书未合法成立与事实不符，其要求沧浪拆迁公司按照收购时承诺补偿给反诉人的真实价格一次性支付补偿款余款2320万元及逾期付款利息9339084元的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，原审法院判决：一、苏州沧浪拆迁有限公司于判决生效之日起10日内向苏州市新郭电讯五金厂支付拆迁货币补偿款220万元，苏州市新郭电讯五金厂同时向苏州沧浪拆迁有限公司交付苏州市新郭电讯五金厂名下的厂房房屋所有权证、土地使用证。二、驳回苏州市新郭电讯五金厂的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24400元，由苏州沧浪拆迁有限公司、苏州市新郭电讯五金厂各半负担12200元；反诉案件受理费减半收取117487元，由苏州市新郭电讯五金厂负担，本项于判决生效之日起10日内由双方自行结算。
上诉人新郭五金厂不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、刘某、邹某的证人证言不能作为定案依据。刘某是被上诉人的员工，邹某系本案拆迁关联方沧浪新城管理委员会现任书记、原友新街道负责人，该两名证人均与被上诉人存在利害关系，证人身份不适格。且邹某、刘某的证人证言与被上诉人代理人的陈述以及沧浪新城管理委员会的信访答复各执一词，互相矛盾。二、上诉人提出的补偿标准计算合法有据，应当予以支持。1、转制协议书约定的上诉人不享受土地补偿只是针对租用的新郭实业公司部分土地，对登记在上诉人名下的土地补偿应归上诉人所有。2、从上诉人厂区地址和该商业土地的性质来看，上诉人主张按照C2区位价计算土地补偿标准是正确的。3、被上诉人在计算拆迁补偿标准中存在严重的漏项，包括土地、磨具、产品、办公用品、填土、围墙、住宅房、厕所等。综上，请求二审法院依法撤销原判；依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；依法改判被上诉人向上诉人支付补偿款余款2320万元及逾期付款利息9339084元（利息暂算至2013年8月31日，具体以实际付款日止）。
二审中，上诉人新郭五金厂又补充上诉称，双方签订两份补偿协议，被上诉人合计补偿上诉人4220万元，然而，原审法院以被上诉人的陈述及两个有利害关系的证人证言为依据，否定了上诉人合法的证据及和合法的请求。假设原审法院对两份补偿协议的认定是正确的，那么两份协议约定补偿的范围仅仅为“厂房（房屋）”，并未对上诉人的土地奖励、装修、设备、成套磨具、库存产品、半成品、停产停业、出租房屋清退补偿、过渡期补偿、转制后人工分流、职工安置等予以经济补偿，故请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付补偿余款30437883.21元及逾期付款利息。
被上诉人沧浪拆迁公司二审答辩称：一、刘某和邹某的证言是用来证明出现两份协议的过程和原因，这两人的证言与本案事实有关联，不能因为这两人的身份就不予采信。从事实上也看不出这两人的证言有何矛盾之处。二、证人证言和补偿明细表以及会办记录的补偿金额是一致的，补偿明细表以及会办记录明确载明了补偿的事项。三、按照转制协议，明确土地补偿款归属为苏州市新郭实业公司。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2009年5月30日新郭五金厂与沧浪拆迁公司签订过两份房屋拆迁货币补偿协议，一份补偿金额为2100万元，另一份补偿金额为2120万元，两份协议除补偿金额相差20万元以外，其他内容完全相同。沧浪拆迁公司主张，2100万元协议签订在先，因增加补偿20万元，又签订了2120万元协议。新郭五金厂则主张，两份协议是同时签订的，补偿金额合计应为4220万元，其中2100万元协议是对房屋的补偿，2120万元协议对房屋以外包括土地、装修、设备、设施、库存产品、停产停业、出租房清退、过渡期补偿、转制后工人分流、职工安置等的补偿；如果认定2120万元协议是对2100万元协议的变更和替代，那么2120万元协议只是对房屋的补偿，对房屋以外的部分未作补偿。本院认为，从两份协议的内容来看，仅有补偿金额，没有补偿明细，在双方各执一词的情况下，有必要结合具体的补偿项目来审查双方主张的合法性和合理性。
就双方争议的土地补偿，新郭五金厂主张，其应按土地区位价的60%享有土地补偿款，沧浪拆迁公司则主张，新郭五金厂应在土地区位价60%基础上享有18%的奖励。本院认为，根据苏府办（2004）157号文件的规定，拆迁涉及集体土地的，原企业取得土地使用权后，拆迁补偿区位价按拆迁使用国有划拨土地的企业补偿标准计补，即为区位价的60%，其余40%为市政府收益。同时根据苏府办抄（2008）14号文件的规定，企业改制时，已出资购买房屋所有权但土地资产未进入改制企业的，市政府对企业按土地区位价18%的标准进行奖励。本案中，涉案厂房土地使用权仍登记在改制前的新郭村办集体企业新郭五金厂名下，土地资产并未进入改制后的新郭五金厂。新郭五金厂与苏州市新郭实业公司签订的转制协议书中也明确约定，企业转制后，如遇国家拆迁赔偿，所有建筑物赔偿归新郭五金厂，土地补偿及区位价补偿归苏州市新郭实业公司。新郭五金厂主张其应按土地区位价的60%享有土地补偿款，不符合上述文件的规定和转制协议书的约定。沧浪拆迁公司主张新郭五金厂应在土地区位价60%基础上享有18%的奖励，合法有据，应予采信。关于土地区位价标准问题，新郭五金厂主张部分土地应按商业用房土地区位价10590元进行补偿，沧浪拆迁公司则主张应按厂房及仓库用房土地区位价1000元进行补偿。经审查，苏州市国土局曾颁发土地使用权准租许可证，准许新郭五金厂内的2975平方米土地于2007年1月1日至2007年12月31日用于商业出租，但该准租许可证到期后新郭五金厂并未办理续租手续，故新郭五金厂主张部分土地按商业用房土地区位价进行补偿，没有合法依据，本院不予采纳。
关于新郭五金厂提出拆迁补偿中存在严重漏项的问题，经审查，关于设备、设施和装修，经苏州市价格认证中心进行相应的评估，设备、设施和装修评估价均已列入补偿范围。关于成套磨具、库存产品、半成品、停产停业、出租房屋清退补偿、过渡期补偿、转制后人工分流、职工安置等，沧浪拆迁公司提供的会办申请单表明，经苏州市土地储备中心、苏州市沧浪区新城管理委员会等集体会办，就上述项目同意增加补偿9876081.99元。
沧浪拆迁公司主张的补偿金额2120万元包括按政策正常补偿11323918.01元和增加补偿9876081.99元，沧浪拆迁公司就有关补偿项目和补偿标准均能提供合法有效的依据。反之，新郭五金厂主张补偿金额合计应为4220万元，却不能提供合法有效的依据。故应合理采信沧浪拆迁公司关于签订两份协议的解释，认定沧浪拆迁公司与新郭五金厂签订的2120万元协议是对2100万元协议的变更，2120万元协议系双方最终达成的关于拆迁补偿的一揽子协议，该协议合法有效，双方之间的权利义务应按该协议确定并履行。新郭五金厂已领取补偿款1900万元，沧浪拆迁公司要求新郭五金厂领取其余补偿款220万元并交付涉案厂房的房屋所有权证和土地使用权证，于法有据，应予支持。新郭五金厂要求沧浪拆迁公司再支付拆迁余款30437883.21元及逾期付款利息的上诉请求，不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费141887元，由上诉人苏州市新郭电讯五金厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月二日
书 记 员 黄 婷