广�省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4212号
上诉人（原审被告）：李亚东，男，1954年11月17日出生，汉族，住广东省吴川市。
委托代理人：王浩，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：彭平，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：库洪美，男，1964年11月22日出生，汉族，住湖北省武穴市。
上诉人李亚东因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李亚东是本市大塘村汇源十巷5号、6号宅基地房屋的使用人，领有《农村（墟镇）宅基地使用证》。库洪美、李亚东于2005年2月19日签订《广州市房地产租赁合同》，订明：李亚东同意将坐落海珠区大塘村汇源十巷5、6号部位的房地产出租给�洪美作商业用途使用，建筑面积约380平方米，租赁期限从2005年3月8日至2014年3月7日止，租金开始按6个月结算，以后由库洪美在每月的第2日前按现金付款方式缴付给李亚东。库洪美已向李亚东交纳伍万元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，李亚东应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回库洪美（退回库洪美、抵偿租金）。在租赁期内，李亚东承担下列责任：1、依合同将房屋及设备交付库洪美使用。2、负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。3、……；4、租赁期内，李亚东如需提前解除合同，应事前征得库洪美同意。库洪美负责承担下列责任：1、依时交纳租金，每月8日交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，库洪美须按当月租金额的2%（小于3%）向李亚东支付违约金。如果逾期30日，库洪美有权解除合同，收回房屋。2、严格按房屋使用性质使用房屋。库洪美擅自改变房屋用途，李亚东可解除合同，收回房屋。3、因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经李亚东书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，李亚东有权对工程进行监督。4、……；5、爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知李亚东并积极配合李亚东检查和维修，……使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。库洪美如果要对物业进行装修、间隔，须经李亚东同意，费用由库洪美负责。结构、外墙不能改造，二楼库洪美改造用到合同期满，按原来恢复原状或赔偿经济损失。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的30%（小于100%）收取违约�。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。李亚东中途收回房屋，李亚东应赔偿库洪美按押金10倍还给库洪美。租赁期间，非经李亚东书面同意，库洪美不可将该房产分租或转租，每月的电话费、有线电视费、水电费、卫生费、防洪费、室内设施的维修等杂费，均由库洪美支付。李亚东于2005年3月8日将该房产钥匙交给库洪美，以供库洪美装修之用。水电押金5000元，每月电费发票款付款；等。合同签订当日，库洪美向李亚东交纳5万元租赁保证金、水电费押金5000元，李亚东交付房屋给库洪美使用。租赁期限届满前，李亚东未与库洪美协商于2013年收回涉案房屋使用权，将涉案房屋出租给第三方杨学友作经营酒楼使用。李亚东收回涉案房屋时，没有与库洪美办理交接手续。
原审庭审中，库洪美、李亚东一致确认：库洪美在租�期间的租金、水电费等费用已经结清。
此外，库洪美原审陈述：李亚东未经其同意，在2013年8月10日将涉案房屋转租给第三方杨学友经营酒家使用。对此，库洪美提供一份由李亚东、陈九秋及杨学友签名的《房屋租赁合同补充协议》（复印件）作证据。对此，李亚东以协议没有显示签字日期、库洪美交还房屋时间及没有原件核对为由，不予确认。
李亚东对其答辩意见，提交修复工程的《预算书》（留有编制人、审核人的个人签名，没有加盖出具单位印章）、房屋出租前的门店外貌照片两张（照片背面留有“商场门口”字样，没有签名记载）、李亚东制作的违约滞纳金及收据三张［日期分别为：2005年10月6日、2005年12月9日和2006年1月9日，记载内容主要是：客户（东方名流库洪美）租金、卫生费、电视费、滞纳金等费用］作证据。对此，库洪美均不予确认，认为《预�书》是李亚东单方提供的，其只是对房屋进行简单装修，没有损坏房屋，照片和收据均没有其签名，其每月都是按时交租。
原审另查，李亚东对其提出库洪美存在逾期交租、改造房屋没有恢复原状的违约行为，另案提起诉讼［案号：（2014）穗海法生民初字第631号］，要求库洪美赔偿因损坏房屋需恢复原状的经济损失、逾期交租的违约金及逾期交付违约金、赔偿金的滞纳金。该案庭审期间，库洪美、李亚东一致确认：合同约定租赁期限是2005年3月8日至2014年3月7日，库洪美实际使用至2013年3月7日。此外，库洪美陈述：其将涉案房屋转租给朋友陈九秋做美容美发生意，不久陈九秋直接与李亚东签订合同，陈九秋与杨学友一起经营酒家，其是在酒家开张后才知道李亚东收回涉案房屋的事情。李亚东在其装修房屋期间看过房屋，没有提出异议。李亚东在收回房屋后，新的承租人对涉案房屋1、2楼进行了装修。李亚东陈述：2013年3月7日至2013年8月9日没有出租房屋，也没有人使用房屋；自2013年8月10日至今，都是由第三方杨学友承租涉案房屋。其在收回房屋后，没有对房屋进行过装修，杨学友对房屋进行了简单的装修。
2014年7月2日，库洪美以李亚东不退还租赁保证金为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：李亚东退还租赁保证金5万元及水电保证金5000元。
李亚东原审辩称：库洪美陈述不符合事实，请法院驳回库洪美的诉讼请求。库洪美在租赁期间存在多次迟延缴纳租金的行为；而且，房屋在出租给库洪美之前一楼是经营超市，二楼是套房，库洪美承租后对房屋进行了大范围的改造，将一楼改造成发廊，二楼改造为单间，在合同到期时库洪美只搬走其物品，没有交还房屋钥匙给我，更没有恢复房屋原状和赔偿经济损失。鉴于库洪美存在严�的违约行为，库洪美缴纳的保证金只能抵扣部分滞纳金、违约金和赔偿金，故我不同意库洪美的诉讼请求。
原审法院认为：库洪美、李亚东签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。库洪美、李亚东在合同中约定，租赁期限至2014年3月7日止，但根据库洪美、李亚东庭审陈述意见可知，李亚东在合同期限届满前，未经双方协商，于2013年3月7日提前解除合同，收回房屋使用权后再另行出租给第三方使用。因此，李亚东以其实际行为终止双方的租赁关系。按照合同约定，李亚东应当在解除合同之日将保证金退回给库洪美。但李亚东并没有按照合同约定，在收回涉案房屋使用权后根据履行情况及时与库洪美进行结算和清理双方债权债务。现库洪美提出李亚东退还5万元租赁保证金和5000元水�押金的诉请，合理合法，且符合双方所签合同约定，予以支持。此外，由于李亚东已另案提出起诉，主张库洪美承担违约责任，故本案不予一并审查处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条的规定，于2014年9月24日作出如下判决：李亚东在本判决生效之日起10日内，退还租赁保证金50000元和水电押金5000元给库洪美。一审案件受理费588元由李亚东负担。上述受理费已经由库洪美预交，库洪美同意由李亚东在履行本判决时将受理费直接支付给库洪美。
判后，上诉人李亚东不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实和适用法律错误。一、库洪美违约转租涉案房屋，依照合同约定库洪美自动放弃房屋使用权且保证金不予退还，我方收回房屋有合同依据，且我方收回涉案房屋也是经库洪美协商；二、原审法院认定的“原、被告一致确认：合同约定租赁期限是2005年3月8日至2014年3月7日，原告实际使用至2013年3月7日”是错误的，一审时我方并未确认；三、库洪美在租赁期间的租金、水电费等并没有全部结清；四、库洪美违约装修，应恢复原状及赔偿损失，在未恢复原状及赔偿损失前55000元保证金不应退还；五、一审应当追加陈九秋为第三人以查明事实，但未追加。综上，李亚东请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回库洪美的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由库洪美承担。
被上诉人库洪美答辩称：我方同意一审判决，不同意李亚东的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，《广州市房地产租赁合同》第五条约定：不得将房屋转租或分租，如违反则视为库洪美自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还。
二审中，李亚东向本院提交了以下证据：证据1.照片多张，拟证明涉案房屋被库洪美破坏且没有修复；证据2.2013年8月10日，陈九秋和杨学友签订的《汇源楼一、二楼商铺交接证明》，拟证明库洪美违约装修、破坏涉案房屋的情况；证据3.2014年10月6日，陈九秋出具的证明，拟证明库洪美违约将涉案房屋转租给陈九秋和库洪美破坏房屋的状况；证据4.陈九秋的美容美发中心工商登记资料，拟证明库洪美未经李亚东同意，违约将涉案房屋转租给陈九秋。库洪美对于上述证据的真实性均不予确认。
二审中，李亚东表示不同意退还保证金的理由是：1.合同约定违法转租可没收保证金，依据李亚东二审提交的证据可以证明库洪美存在违法转租行为；2.因库洪美擅自装修破坏案涉房屋，且未对房屋恢复原状。
本院认为：本案双方争议的焦点是租赁保证金和水电押金应否退还的问题。
双方签订的《�州市房地产租赁合同》约定：李亚东应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退还库洪美；如转租或分租的，则视为库洪美自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还。根据案件查明事实，李亚东在合同期限届满之前已于2013年3月7日提前解除案涉合同，且将案涉房屋出租案外人，因此，依据上述合同约定，原审法院判令其向库洪美退还争议的租赁保证金和水电押金，上述处理并无不当，本院予以维持。现李亚东上诉认为库洪美在租赁期间存在擅自转租的违约行为，其依据的是二审中向本院提交的证据，由于李亚东提交的证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且库洪美对此亦不予确认，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对于李亚东二审提交的证据均不予采纳。据此，李亚东以库洪美违约转租为由主张不予退还保证金，缺乏事实依据，本院不予采信。至于李亚东上诉提出库洪美存在破坏房屋的情形，因上述理由不属于合同约定可没收保证金的情形，故本院亦不予采信。
关于李亚东认为原审事实认定错误的问题。在（2014）穗海法生民初字第631号案的第一次开庭笔录中，李亚东和库洪美均确认：合同约定合同期是2005年3月8日至2014年3月7日，实际上库洪美使用至2013年3月7日提前一年终止合同。李亚东认为原审法院的认定错误与事实不符的主张，理据不足，本院不予支持。在本案原审法院第一次开庭笔录中，李亚东和库洪美均确认租赁期间的租金、水电费等费用已经结清。现李亚东二审否认一审确认的事实，理据不足，本院不予支持。
关于李亚东认为一审应当追加陈九秋为第三人以查明事实的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法�第五十六条的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”陈九秋并非本案必要诉讼的当事人，故原审法院未通知陈九秋参加诉讼并无不妥，李亚东的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应与维持。上诉人李亚东的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1175元，由上诉人李亚东承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �张怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 张 辉