北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终736号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑刚，男，1966年5月25日出生，住北京市大兴区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王新平，男，1974年6月11日出生，住北京市大兴区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王相合，男，1968年11月23日出生，住北京市大兴区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张祥峰，男，1966年8月24日出生，住北京市大兴区。
上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金八达旧货市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村村委会东100米。
法定代表人：白起生，董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：白起生，男，1961年6月2日出生，北京金八达旧货市场有限公司董事长，住址北京市丰台区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：白起茹，女，1963年12月16日出生，北京明宇物业管理有限责任公司经理，住址北京市丰台区。
上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。
上诉人郑刚、王新平、王相合、张祥峰因与被上诉人北京金八达旧货市场有限公司、白起生、白起茹房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑刚、王新平、王相合、张祥峰上诉请求：1.同意一审判决第一项、第四项；2.不同意一审判决第二项、第三项，要求撤销一审判决第二项、第三项并改判支持我方一审的全部诉讼请求，因一审诉讼请求中第二项、第三项、第四项的数额计算错误，故我方将一审诉讼请求该三项要求的拆迁补助款合计金额变更为6898467.56元；3.要求北京金八达旧货市场有限公司（下称金八达公司）、白起生、白起茹返还我方租金229000元；4.一、二审诉讼费及财产保全费由金八达公司、白起生、白起茹负担。事实和理由：一是一审的证据以及法院现场勘验的结果，是可以分清楚哪部分房屋属于我方哪部分房屋属于金八达公司、白起生、白起茹，一审调取的拆迁协议和明细可以分割拆迁的各项款项，但是一审法院没有处理，实属不当，且增加了当事人诉累和执行风险。二是一审法院认定白起生、白起茹不是本案适格被告实属错误，白起茹、白起生在一审提出反诉表明其认可自己的被告身份。其次，白起生、白起茹以个人名义与拆迁单位签订拆迁腾退补偿协议，就是将自己置于租赁合同当事人的地位，其本身行为产生混同，是本案的适格被告，且该以个人名义分拆签订合同的行为侵害了我方根据合同和投资行为形成的拆迁利益分配权，白起茹与我方也存在租赁关系，其一间房屋出租给我方作为锅炉房。综上，白起茹、白起生应当为本案适格被告。三是一审法院要求我方腾退房屋是错误的，我方在接到拆迁通知后已经将房屋腾空，处于随时可以交付拆除的状态，未交接非我方过错。不存在不能腾退的事实。
金八达公司、白起生、白起茹辩称，我方同意一审判决，不同意郑刚、王新平、王相合、张祥峰的上诉请求。答辩意见如下：1.我方尚未获得拆迁各项款项，拆迁的款项、金额尚不确定，无法返还，一审判决正确。2.本案是租赁合同纠纷，租赁合同的出租人是金八达公司，并非白起生、白起茹个人，其二位个人并非合同当事人，不应成为被告，一审判决正确。3.拆迁补偿款、拆迁腾退补助款、自建房的拆迁补偿款应归我方所有或处分，与郑刚、王新平、王相合、张祥峰无关。一审合同虽然无效，但是可以看出双方关于拆迁补偿款的分配达成的一致意见，郑刚、王新平、王相合、张祥峰并未在承租涉案场地的2亩空地上新建，其在其他地方增建的97平方米，归我方所有，且其要求的拆迁款的数额是我方能获得的拆迁数额的全部，我方仅出租给其一部分且时间较短，我方在此经营多年，怎么可能把拆迁款全部给出，这不符合常理。4.房屋至今未腾退，租金欠付中，无可退租金。且郑刚、王新平、王相合、张祥峰并非房屋实际经营主体，提前搬家奖励与其无关。一审法院判决正确，应予维持。
郑刚、王新平、王相合、张祥峰向一审法院起诉请求：1.确认金八达公司与我方之间的租赁合同无效；2.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人部分的附属设施设备等的拆迁补偿款共计2237453元；3.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人部分的拆除腾退补助款（含搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费、提前搬家奖励）共计2814426元；4.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人的于2016年初增建的150.93平方米房屋按照重置成新价计算的拆迁补偿款共计133474元；5.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还上述4人已交纳而未使用的2016年度至2017年度的租金共计229000元（自2016年10月1日起，计算5个月，每月45800元）;6.金八达公司、白起生、白起茹承担本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等相关支出。
金八达公司、白起生、白起茹向一审法院反诉请求：1.判令王相合、王新平、郑刚、张祥峰腾退租赁房屋；2.判令王相合、王新平、郑刚、张祥峰赔偿提前搬家奖250000元；3.针对上述请求，要求王相合、王新平、郑刚、张祥峰承担连带责任；4.反诉费用由王相合、王新平、郑刚、张祥峰承担。
一审法院认定事实：2014年8月15日，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，双方约定甲方将北京市大兴区西红门镇团河南村金八达公司的自建楼房两栋（即东1号楼和西2号楼）约2800平方米左右租赁给乙方使用，并将东1号楼、西2号楼前面所有的空白土地租赁给乙方建门面房经营使用，租赁期限自2014年11月1日至2033年10月31日，共计19年，年租金为520000元，租金每半年缴纳1次，即于每年的11月1日前、次年的4月30日前，分别交纳租金260000元，在10年后租金递增至每年550000元，直至合同终止；关于收益分配，双方在合同书第六条第1款、第2款约定：“在租赁期内，如遇国家征用土地或乡村实施改造计划统一使用土地时，导致租赁合同不能履行时，国家按规定给予补偿时，因甲方自建2800㎡的房屋所形成的补偿归甲方所有。因乙方增建的房屋及附属设施。其他的损失而形成的补偿，归乙方所有”、“根据甲方要求，在12号楼靠东边、门朝东留出3间门面（不大于50平米）及楼上11间小房（不大于150平方米）归甲方使用。水电、卫生等费用自付”；上述合同书加盖有金八达公司公章，并由其法定代表人白起生签字确认。在上述合同书签订前，金八达公司即已将部分租赁房屋进行出租，作为经营使用，开设有北京青青草旅馆、北京阳春阳建材销售部、北京金星吉祥涮肉坊、北京风顺帆顺建材店、北京美若仙服装店、北京蝴蝶心语服装加工厂、北京迅捷迅达汽车配件销售中心等经营机构。2015年2月3日，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚、马侯平、冯越（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，租赁期限为2015年5月15日至2033年5月15日，共计18年，其他合同内容与上述金八达公司、郑刚所签订“楼房租赁协议”基本一致。2015年12月14日，冯越、马侯平（甲方、转让人）与王新平、王相合、张祥峰（乙方、受让人）签订“转让协议”，双方约定甲方自愿将北京市大兴区西红门镇团河南村金八达公司的自建楼房2栋及2栋楼前面所有空白土地的所有权益（包括但不限于经营权、出租权等一切权益）转让给乙方，甲方承诺在协议签订之前的有关上述房屋的所有债务由甲方自行承担，与乙方无关，并保证甲方的债权人不以任何理由要求乙方支付、赔偿、偿还等行为，协议签订之后的上述房屋的经营权、出租权等一切事宜由乙方享有，一切事宜与甲方无关，乙方支付甲方转让费1300000元资金转让到甲方任何1位名下的账户视为已经支付，支付前提条件就是甲乙双方清算并交接手续完成，包括协议乙方与房东重签租赁协议，甲方自动退出所有与上述房屋有关的事宜，原有的上述房屋有关的租赁协议作废；白起生、郑刚以保证人身份在上述“转让协议”上签字确认。
同年，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚、王新平、王相合、张祥峰（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，双方所约定合同内容与上述金八达公司与郑刚、马侯平、冯越所签订“楼房租赁协议”的合同内容基本一致；该合同书的落款时间为2015年2月3日，金八达公司主张实际的签约时间远远晚于上述时间；郑刚、王新平、王相合、张祥峰在上述合同书落款处签字确认，金八达公司的法定代表人白起生在上述合同书落款处签字确认；合同书抬头处注明甲方为金八达公司，其法定代表人为白起生。郑刚、王新平、王相合、张祥峰所提交收据显示，在2016年4月28日，上述承租人交纳“王新平2016年上半年租金”260000元，在2016年10月12日，上述承租人交纳预收房租100000元，在2016年12月16日，上述承租人交纳地租款90000元。
2016年11月16日，租赁房屋所在地的当地村委会及经济合作社张贴发布“告知书”，告知各位房主、租户：“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退工作，已于2016年10月8日正式启动。村域范围内的非住宅房屋包括企业、学校、公寓、公交场站等所有地上物都将被拆除。目前，正在对已签约的地上物陆续进行拆除，拆除区域水电道路将不可避免的受到影响。拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电、道路、垃圾清运等服务。请广大房主尽早解除租赁合同，劝离租户，签约交房。请广大租户尽快腾空搬离。以避免生产、生活、学习、工作受到影响”。经郑刚、王新平、王相合、张祥峰申请，本院向当地拆迁部门调取了由白起生、白起茹（乙方、被腾退人）分别与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订的“拆除腾退补偿协议”及相应“北京市非住宅房屋拆迁估价明细表”；上述文件均未加盖拆迁人的公章，经向拆迁人的工作人员了解，因尚未交付房屋，故未完成协议终审，向法院所提交材料仅供法院参考，以便法院了解相关情况。白起生所签订协议载明乙方在腾退范围内有1720.31平方米房屋，腾退补偿款为2680980元，腾退补助费为1215038元（包括搬迁补助费86016元、一次性停产停业综合补助费784960元、提前搬家奖344062元），共计3896018元；白起茹所签订协议载明乙方在腾退范围内有2348.35平方米房屋，腾退补偿款为4015776元，腾退补助费为1599398元（包括搬迁补助费117418元、一次性停产停业综合补助费1012310元、提前搬家奖469670元），共计5615174元。针对租赁房屋，未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。经现场勘验，部分租赁房屋上锁，部分租赁房屋还在从事经营活动。
一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案中，郑刚、王新平、王相合、张祥峰系承租人，双方并无异议，本案争议焦点在于出租人的确定。虽然诉争“楼房租赁协议”未加盖金八达公司的公章，但合同书抬头处已注明出租人为金八达公司，且金八达公司的法定代表人白起生已在合同书落款处签字确认，又考虑到之前所签订合同书及实际履行情况，故对金八达公司系出租人的事实，本院予以确认；因白起生、白起茹并非出租人，故郑刚、王新平、王相合、张祥峰将白起生、白起茹作为被告起诉，并非妥当，故对郑刚、王新平、王相合、张祥峰对白起生、白起茹所提出各项诉讼请求，本院均不予支持；同理，因本案系房屋租赁纠纷，白起生、白起茹并非出租人，白起生、白起茹在本案中提起反诉，亦并非妥当，对白起生、白起茹对郑刚、王新平、王相合、张祥峰所提出各项反诉请求，本院不予支持。
虽然郑刚、王新平、王相合、张祥峰与金八达公司针对整院租赁事宜所订立房屋租赁合同系当事人真实意思表示，但至本案审理时针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未系经主管部门批准建设，已在拆除腾退范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至本案审理时，部分租赁房屋还在从事经营活动，且将部分租赁房屋搬空不能等同于已完成房屋交还义务，故郑刚、王新平、王相合、张祥峰未向金八达公司交还租赁房屋，考虑到房屋租赁合同被确认无效，故对金八达公司要求郑刚、王新平、王相合、张祥峰腾退租赁房屋的反诉请求，本院予以支持。虽然本院调取了部分拆迁档案，但根据拆迁部门之陈述，因房屋未交付，故尚未完成终审，相关材料仅供法院参考，又考虑到2份拆迁协议所涵盖房屋面积与租赁双方所认可面积并非一致，相差较大，而所调取材料中并不包含房屋平面图以及相关数据材料，部分房屋面积与本院现场勘验结果无法准确对应，经本院对所调取材料反复、审慎核对，现有材料实难作为争议双方分割拆迁利益的依据，对郑刚、王新平、王相合、张祥峰要求金八达公司返还附属设施设备等拆迁补偿款2237453元、拆除腾退补助款2814426元、增建150.93平方米房屋按照房屋重置成新价补偿款133474元的诉讼请求，均不予处理，争议双方可待完善的拆迁档案形成后另行解决；同理，对金八达公司要求郑刚、王新平、王相合、张祥峰赔偿提前搬家奖250000元的诉讼请求，因相关拆迁利益尚不能确定，故本案不予处理，争议双方可待完善的拆迁档案形成后另行解决；虽然租赁房屋面临拆迁，但承租人并非完全丧失使用、收益利益，部分租赁房屋仍在经营，且租赁房屋尚未交还出租人，对实际交还房屋时间尚不能确定，故对郑刚、王新平、王相合、张祥峰要求金八达公司退还租金229000元的诉讼请求，本案不予处理，争议双方可待房屋实际交还后另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年11月判决：一、确认郑刚、王新平、王相合、张祥峰与北京金八达旧货市场有限公司所签订房屋租赁合同无效；二、郑刚、王新平、王相合、张祥峰于判决生效后十日内共同将本判决第一项房屋租赁合同所涉及租赁房屋及场地腾退并返还北京金八达旧货市场有限公司；三、驳回郑刚、王新平、王相合、张祥峰的其他诉讼请求；四、驳回北京金八达旧货市场有限公司、白起生、白起茹的其他反诉请求。
本院查明的事实与一审一致。二审庭审中，金八达公司、白起茹、白起生一方提交房屋腾退交付接收通知书一份、光盘一张，通知书系郑刚、王新平、王相合、张祥峰给其的，光盘内容是其收房时拍摄的与上诉人之一王相合的对话内容。金八达公司、白起茹、白起生提交两份新证据欲证明郑刚、王新平、王相合、张祥峰曾于2017年11月11日给其一份房屋腾退交付接收通知书，通知其前去收房，故白起茹于2017年11月21日带着拆迁办的人到涉案出租房屋收房，发现房屋并未清空，本案上诉人之一王相合仍在涉案承租房屋经营，并且王相合明确表示不腾退房屋。郑刚、王新平、王相合、张祥峰称对该两份证据不予质证，理由是不明真伪，即便质证也不知道光盘所拍摄到的人员是否为我方人员，不认识当事人，不能确认。
本院认为：根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，租赁物为自建房，未取得建设工程规划许可证。因此郑刚、王新平、王相和、张祥峰与金八达公司签订的租赁协议系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于截至目前涉案租赁房屋并未完成交接工作，因此，金八达公司要求郑刚、王新平、王相合、张祥峰腾退租赁房屋的反诉请求，本院予以支持。
关于郑刚、王新平、王相和、张祥峰所提，要求金八达公司给付拆迁补助款的上诉主张，根据一审法院向拆迁部门调取的材料及拆迁人员所述拆迁工作进展情况，因涉案房屋并未交付给拆迁单位，在未完成拆迁协议终审的情况下，拆迁人与被腾退人并未就涉案房屋、场地签订拆迁补偿协议。在此情况下郑刚、王新平、王相和、张祥峰要求金八达公司给付拆迁补偿款缺乏依据。郑刚、王新平、王相和、张祥峰的相关拆迁利益可待完善的拆迁档案形成后另行解决。
关于郑刚、王新平、王相和、张祥峰所提，要求金八达公司返还租金的上诉主张，经查，虽然涉案租赁房屋面临拆迁，但承租人并非完全丧失使用、收益利益，部分租赁房屋仍在经营，且租赁房屋尚未交还出租人，对实际交还房屋时间尚不能确定，故对郑刚、王新平、王相合、张祥峰要求金八达公司退还租金的上诉主张不予处理，争议双方可待房屋实际交还后另行解决。
关于郑刚、王新平、王相和、张祥峰所提，白起生、白起茹系本案适格被告之上诉主张，本案是房屋租赁合同纠纷之诉，而租赁合同中出租方是金八达公司。根据合同相对性原则，一审法院驳回白起生、白起茹对郑刚、王新平、王相和、张祥峰所提反诉请求以及郑刚、王新平、王相和、张祥峰对白起生、白起茹的诉请并无不妥。因此对于郑刚、王新平、王相和、张祥峰此项上诉主张本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由郑刚、王新平、王相合、张祥峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
审 判 员 王 云
二〇一八年二月二十二日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤