山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一初字第57号
原告德州金胜房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市德城区湖滨北路40号。
法定代表人宋金胜，经理。
委托代理人赵文华，山东德联邦律师事务所律师。
委托代理人刘建忠，山东胶东律师事务所律师。
被告威海宏福置业有限公司，住所地：山东省威海经济技术开发区齐鲁大道195号。
法定代表人孙成福�董事长。
委托代理人谭华，系该公司职工。
委托代理人高同武，北京市盈科律师事务所律师。
第三人威海市中海房地产开发有限公司，住所地：山东省威海火炬高技术产业开发区金海滩花园68号。
法定代表人姜中海，董事长。
委托代理人姜晖，系该公司职工。
原告德州金胜房地产开发有限公司（以下简称“金胜公司”）与被告威海宏福置业有限公司（以下简称“宏福公司”））、第三人威海市中海房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金胜公司之委托代理人赵文华、刘建忠，被告宏福公司之委托代理人高同武、谭华，第三人中海�司之委托代理人姜晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金胜公司诉称，原告与第三人于2010年3月31日签订合作协议，合作开发金海滩花园A11号楼，原告按约向第三人支付1180万元，后因第三人违约，合作协议未能履行。经双方协商，于2011年8月5日签订《转让开发金海滩花园别墅协议书》，第三人将金海滩花园160号、113号、100号、99号、91号、86号别墅及项下土地使用权以每栋290万元的价格转让给原告。因该6栋别墅已于2007年拆除，无法办理产权变更登记手续，只能在批准改造的别墅建成并注销原房屋登记后，对新建别墅重新办理产权登记。此后，原告与威海市三联建筑工程有限公司（以下简称“三联建筑公司”）签订建设工程施工合同，投资新建别墅及附属设施，现该工程正在施工中。威海市中级人民法院查封了涉案别墅。虽�6栋别墅原登记于第三人名下，但原告作为实际开发单位交纳了开发土地及地上房屋的转让款，亦支付了工程款，新建别墅及项下土地使用权均已归属于原告。原告提出执行异议后，威海市中级人民法院执行部门裁定驳回了原告的异议，故提起诉讼，请求：一、停止对涉案别墅及项下土地的查封、执行；二、确认金海滩花园A12-1、A12-2、A12-3、A12-4、A12-5、A12-6号6栋改造别墅属于原告所有、该别墅项下土地使用权归属于原告。
被告宏福公司辩称，原告仅是为第三人所有的别墅进行改造施工，双方属于债权债务关系。涉案别墅所有权及项下土地使用权均登记于第三人名下，归属于第三人。故请求驳回原告的诉请。
第三人中海公司述称，原告所述属实，第三人已将涉案别墅转让给原告。
经审理查明，位于威海市金海滩花园-160号、113号、100号�99号、91号、86号（房产证号分别为：威房权证字第××号、00××32号、00××31号、00××30号、20××64号、00××29号）的6栋别墅属第三人所有，项下土地使用权亦登记于第三人名下，于2007年被第三人拆除。
2011年8月25日，第三人与原告乳山分公司签订《转让开发金海滩花园别墅协议书》，载明，一、由于第三人的原因，致使双方2010年3月31日签订的合作协议及补充协议未落实，给原告乳山分公司造成一定的损失，并欠原告乳山分公司1180万元合作款及利息200万元未还。为还清原告乳山分公司合作款及利息，第三人将2009年6月11日经威海市人民政府政字（2009）47号文件批准的《金海滩花园修建性详细规划调�方案》中A12-1、A12-2、A12-3、A12-4、A12-5、A12-6等6栋改造别墅项目，建筑面积约1800平方米，用地面积约为5066平方米，转让给原告乳山分公司（最终面积以规划部门办理手续为准），每栋楼按290万元计价（用地价），原告乳山分公司同意买下。二、原告乳山分公司在购买第三人转让的别墅用地价款中扣减第三人所欠原告乳山分公司合作款1180万元及利息200万元，剩余款项扣减原告乳山分公司为第三人垫付的建筑款及财务费用，根据最终决算，按多退少补清算。该项目竣工决算后90日内第三人还清原告乳山分公司其垫付的工程款及利息，每超过一日，向原告乳山分公司缴纳滞纳金2万元。三、第三人须在签订本协议后30日内，将6栋别墅（1-6号）原房产及土地证公证到原告乳山分公司指定的名下，将房产证及土地使用证交给原告乳山分公司持有，并保证该房产及土地无纠纷、�瑕疵。在原房产及用地公证到原告乳山分公司名下后15日内该土地上建筑物、垃圾、树等清除完毕，达到三通一平。五、原告乳山分公司负责别墅的全部土建，附属设施小区绿化，景观建设投资。并为第三人垫付建设4栋别墅土建，附属工程，景观绿化等资金。垫付资金按15‰的利息计算（按为建筑商拨款的金额日期计算），在最后决算中抵减欠第三人土地款。协议还对其他事项进行了约定。
2011年9月6日，第三人与原告职工朱玉勇到威海市威海卫公证处办理授权委托公证，第三人给朱玉勇出具授权委托书，委托事项为：第三人欲将位于威海市金海滩花园-160号、113号、100号、99号、91号、86号的房产对外出售，全权委托代为办理如下事宜：一、与购房者签订买卖合同；二、代收房款；三、办理上述房产的产权转移登记、土地使用权过户等相关手续。朱玉勇在办理上述手续过程中所签署的一切有关文件，第三人均予以承认。委托期限为：自委托书签署之日起至办完上述事项为止。该公证书只对第三人的签名、按手印予以证明，未对委托书内容及第三人是否具有处分权作出证明。
2014年7月31日，本院在（2013）威民一初字第89号案件的审理过程中查封了上述86号、99号、100号3栋别墅。同年12月20日，被告向本院申请查封第三人的原楼号为威海市金海滩花园160号、113号、100号、99号、91号、86号正在建设的别墅并申请强制执行。同年12月24日本院以（2014）威执一字第348-1号执行裁定查封上述91号、113号、160号3栋别墅，并到在建工程现场贴封条并拍照。现该在建工程处于主体封顶、停工状态。
执行过程中，原告以已购买6栋别墅项下土地并新建6栋新别墅为由提出执行异议。本院执行部门经审查认为，《�高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。已经拆除的6栋别墅登记在第三人名下，该6栋别墅项下土地使用权亦登记于第三人名下，在原址上新建的6栋别墅，第三人主张并未办理任何报建手续，原告主张相关手续如需办理亦均由第三人予以办理。原告虽主张其系涉案别墅权利人，但并未提供新建的6栋别墅的土地使用权登记薄记载的使用权人系原告及建设工程规划许可、施工许可等均系以原告名义办理等相关证据，故新建的6栋别墅的权利人仍应为第三人。原告提出的异议理由不当，证据不�，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定：驳回金胜公司的异议。
本案诉讼过程中，原告提交2011年8月25日第三人与原告乳山分公司签订的《转让开发金海滩花园别墅协议书》及同年9月6日的授权委托书公证书，拟证实因第三人欠付原告合作款1180元及利息，第三人便将6栋改造别墅以单价290万元的价格转让给原告，超出的差额由原告为第三人代建其他4栋别墅、支付土建等工程款，双方最终结算多退少补；第三人授权原告工作人员朱玉勇出售该6栋别墅。经质证，第三人对该证据无异议。被告主张6栋别墅早已拆除，原告与第三人买卖的标的物是土地，而土地如此转让无效，公证仅表明委托书及法人印章真实，未对内容进行公证。原告提交2012年6月20日技术审查会议提报单、9月25日建筑设计方案（施工图）审批意见书（复印件）、2013年5月28日原告与三联建筑公司签订的建设工程施工合同、2013年8月16日地基验槽检查记录、建筑工程发票、收据、建筑企业养老保险金缴款收据、墙体节能费发票、市场交易费、招标代理服务费、汇款凭证、改造安装工程造价表（部分系复印件），拟证实金海滩花园住宅危房改造经审批通过，原告实际履行上述转让合同，实际出资建设并占有别墅，第三人欠原告的款项为1380万元，原为第三人代建4栋别墅的预算价格约368万元，超过原告应付第三人的转让对价1740万元，目前工程主体已完工，随着施工的进行，原告尚有其他支出。经质证，第三人对该部分证据无异议，主张原告以其工作人员周秀梅及威海金海房地产开发有限公司（该公司的法定代表人与原告系同一人）的名义向第三人支付转让款，第三人将金海滩花园危房改造项目中10套别墅中的6套转让给原告�由原告代建其余4套别墅。被告主张虽然建筑工程发票真实，但是开票日期系在涉案别墅被查封后，对其他证据的真实性及关联性均有异议，主张不能证实原告向第三人支付款项等待证事实。原告另提交2009年6月11日威海市人民政府关于同意金海滩花园修建性详细规划调整批复（复印件）、2010年2月1日威海高区管委会与第三人签订的协议书（复印件）、威海市规划局专题会议纪要（复印件）、2014年12月25日威海市建设部门第五次联系会议纪要（复印件），拟证实行政部门批复同意金海滩花园规划调整，为落实该规划，威海高区管委同意第三人实施该区域内的拆迁补偿、土地收购等工作，规划部门会议决定分期进行，把非成片危房改造项目纳入基本建设程序，注销原房屋所有权证，工程竣工验收合格后，申办新的房屋所有权证。因为整体拆迁未完成，个别别墅未拆迁完�，所以没有建设项目规划审批手续，工程亦未整体竣工，导致不能办理房屋及土地权属的转移登记手续。经质证，第三人对该部分证据无异议，认可因第三人未按照规划部门的要求将该地块内的所有别墅拆除导致虽然交纳了各项费用但无法办理开工手续。被告以上述证据系复印件为由对真实性提出异议，并主张2014年12月25日威海市建设部门第五次联系会议纪要形成时涉案别墅已被查封。原告申请本院调取规划部门保存的上述证据。本院依法至规划部门落实了上述威海市人民政府关于同意金海滩花园修复性详细规划调整的批复、威海市规划局专题会议纪要、建筑设计方案（施工图）审批意见书的真实性。再经质证，被告对该规划调整的批复及专题会议纪要的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，原告与第三人并未通过“招拍挂”的方式取得土地使用权，双方虽系房地产合作开发关系，但未取得开发土地所需的相关证件，所建建筑物属于违章建筑，被告对2012年9月25日建筑设计方案（施工图）审批意见书仍以其系复印件为由持有异议。第三人解释称，2009年威海市人民政府下发的金海滩花园修建性详细规划调整的批复中明确由威海高区管委负责收回土地统一拍卖，第三人与威海高区管委会于2010年2月签订协议书，约定规划调整方案由第三人进行实施，即包括涉案6栋别墅，并非违法施工，亦不属于违章建筑。第三人为此提供2010年2月1日威海高区管委会与第三人签订的协议书原件，被告对其真实性无异议，但主张威海高区管委无权与第三人签订此协议，第三人亦未取得相关证件，该协议应属于无效。
原告又提交购房合同、收据等一宗，拟证实原告于2011年至2013年已将涉案6套别墅中的5套出售他人�并收取购房款。经质证，被告主张该部分购房合同并非房管部门的专用合同，应属无效，原告既无预售许可证，也没有取得产权证件，无权对外销售登记于第三人名下的房产，该部分证据不能证实原告合法销售5套别墅的事实。第三人主张原告的委托人朱玉勇已按照公证书的内容将该5套别墅出售的事实通知了第三人。
以上事实有当事人陈述、书证等证据在案为凭。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，本院依据被告的申请查封了威海市金海滩花园-160号、113号、100号、99号、91号、86号6栋别墅及对新建六栋别墅的在建工程现场粘贴封条。原告以其属于该6栋在建别墅的权利人为由提出执行异议并请求中止执行，本院执行部门驳回原告的异议后，原告在法定期限内提起诉讼，符合程序性规定。
从查明事实看，威海市金海滩花园-160号、113号、100号、99号、91号、86号6栋别墅原属第三人所有，但该6栋别墅早已拆除，仅是在房管部门的登记尚未注销，而别墅项下土地使用权仍登记于第三人名下。从原告所提交的经本院落实的威海市人民政府关于同意金海滩花园修建性详细规划调整的批复、威海市规划局主题会议纪要、建筑设计方案审批意见书及威海高区管委与第三人签订的协议书看，第三人根据相关部门的要求对包括上述六栋别墅在内的房屋进�改造。虽然原告与第三人商定将改造别墅项目包括土地使用权转让给原告，但新建别墅项下土地使用权仍登记于第三人名下，且新建别墅未履行报建手续，因尚未竣工，更未办理任何产权证件，故此原告请求确认涉案6栋改造别墅属于原告所有、该别墅项下土地使用权归属于原告，理由不当，本院不予支持。
本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据查明事实，因第三人欠付原告款项，故原告与第三人签订转让协议，由原告出资建设别墅，双方亦均依此履行，新建10栋别墅中原告分得6栋，其余部分归第三人。被告于诉讼中亦认可原告与第三人系房地产合作开发关系。原告及第三人提交的经本院落实的威海市人民政府关于同意金海滩花园修建性详细规划调整批复、威海高区管委会与第三人签订的协议书、威海市规划局专题会议纪要、建筑设计方案（施工图）审批意见书表明经相关部门批准以危房改造的方式对别墅进行建设，无法认定其属于违章建筑。从投资主体、房产分配等情况看，虽然涉案别墅项目尚未竣工，现无法认定原告已取得其所有权，但应认定原告对涉案别墅享有民事权益，并可以排除强制执行。同时根据“�随地走、地随房走”的原则，涉案别墅项下土地使用权亦不应强制执行。原告的该诉讼主张于法有据，本院予以支持。另外，执行过程中的查封属于执行行为的范畴，原告请求解除查封并非针对执行标的，不应在民事诉讼程序中处理。综上，原告的诉讼主张部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项，判决如下：
一、停止对威海市金海滩花园A12-1、A12-2、A12-3、A12-4、A12-5、A12-6号6栋改造别墅及项下土地使用权的执行；
二、驳回原告要求确认金海滩花园A12-1、A12-2、A12-3、A12-4、A12-5、A12-6号6栋改造别墅属于原告所有、该别墅项下土地使用权归属于原告并解�查封的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告威海宏福置业有限公司负担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 宋 杨
二〇一六年一月十五日
书 记 员 孟丽丽