北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11362号
上诉人（原审被告，反诉原告）：马杰，男，1971年2月12日出生。
委托诉讼代理人：胡胜国，北京中首律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹宸溪，女，1988年11月30日出生。
委托诉讼代理人:许英晨（曹宸溪之夫），住北京市海淀区。
委托诉讼代理人:孟惠来，北京市开创律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人马杰因与被上诉人曹宸溪、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初8790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马杰上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持马杰的全部反诉请求。理由为：一、曹宸溪违反约定拖延办理过户，已构成违约，马杰有权要求其赔偿损失。本案买卖双方在办理过户时才得知房屋因与马杰无关的因素被查封。双方共同商定，决定共同出资解决房屋被查封的情况。但是，马杰按照双方约定解除房屋查封后，曹宸溪却以各种理由拖延办理房屋过户。一审判决忽略了案情的整个经过，没有考虑事发原因及双方变更合同的经过，更没有认真审查曹宸溪严重违约的事实，片面判决不支持马杰的诉讼请求，显属错误。二、马杰不存在违约，一审法院判令马杰承担100万元违约金，错误并显失公平。双方当事人均未申请对房屋进行评估，一审法院亦未依职权由评估机构评估，仅仅根据其所称合同履行情况，违约原因，房屋价格上涨等因素进行判决。曹宸溪仅仅支付了10万元定金，在没有评估报告的情况下，一审法院确定100万元违约金，不能令人信服。综上所述，马杰在合同签订和履行过程中，始终积极主动，曹宸溪消极拖延，一审法院的判决显系错误，请求二审法院支持马杰的上诉请求。
曹宸溪辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
链家公司述称，同意一审判决，认可一审判决查明的事实。
曹宸溪向一审法院起诉请求：1、解除曹宸溪、马杰签订的房屋买卖合同及补充协议；2、返还定金10万元；3、支付违约金118万元；4、诉讼费马杰负担。
马杰向一审法院反诉请求：1、解除曹宸溪、马杰签订的买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议；2、马杰收取的10万元定金不予返还；3、曹宸溪赔偿马杰损失24000元（提前清走租户的租金损失）；4诉讼费由曹宸溪负担。
一审法院认定事实如下：2016年4月29日，曹宸溪、马杰及链家公司三方签订《买卖定金协议书》，约定曹宸溪购买马杰名下位于北京市丰台区×××1102号房屋（以下简称1102号房屋），房屋总价款590万元，曹宸溪应于本协议签署时向马杰自行支付定金10万元。当日，马杰（出卖人）与曹宸溪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区×××1102号，建筑面积138.69平方米；该房屋成交价格465万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价125万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向银行拟贷款325万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。同日，马杰（甲方，出卖方）与曹宸溪（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）另签订《补充协议》约定：第一条成交价格，交易房屋价款总计590万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于2016年4月29日将第一笔定金以自行支付的方式支付甲方；乙方于丙方收到评估报告并完成网签后5个工作日内将第一笔首付款140万元以建委资金监管方式支付甲方；乙方于丙方收到评估报告并完成网签后5个工作日内将第二笔首付款114万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方同意，在2016年12月31日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条税费的承担，甲方确认，交易房屋情况为：所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房。第四条违约责任，2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
上述合同及补充协议签订后，曹宸溪于签约当日向马杰支付了定金10万元。
2017年1月6日，马杰与罗开贵办理了离婚登记手续。链家公司约双方于2017年1月11日办理网签手续时，发现1102号房屋于2017年1月10日，被北京市公安局朝阳分局查封。
2017年3月28日，北京市公安局朝阳分局解除了1102号房屋查封。
一审庭审中，曹宸溪提交2017年2月26日，买卖双方及链家公司业务员林某的谈话录音，载明：马杰称房屋因牵涉一起刑事案件被公安机关查封，马杰并无责任，需要向公安机关退还其曾收取的200万元，就可以解除查封；关于合同是否继续履行，双方曾就三种解决方案进行协商：一是曹宸溪起诉马杰违约；二是等刑事案件二、三年后处理完毕，房屋自然解除查封，曹宸溪付款继续履行；三是曹宸溪增加60万元房款，马杰自筹200万元解除查封，双方继续履行；最终双方就第三种方案进行协商，谈话中并未达成一致协议，双方均称回去后再与家人商量。曹宸溪称房屋被查封后，双方确曾进行协商，马杰要求增加房款，但就房款增加数额未达成一致意见，其认为房屋存在查封，是否解除，何时解除不确定，其不应也无力负担马杰要求增加的房款数额，遂起诉主张解除合同。马杰对谈话录音的真实性认可，但主张双方仅就办理解除查封手续需支付的200万元，承担比例数额上有争议，曹宸溪就继续购买房屋并未明确予以拒绝，马杰也明确表示愿意继续履行。此后其从链家公司处获得的消息也是曹宸溪仍有购买意愿，于是其尽力筹钱解除了房屋上查封，准备继续履行。马杰就此提交其与链家公司业务员林某的微信记录，载明：“我房子已经解查封了，我的钱是借的高利贷，上次大家都谈好了他们再出60万把房子买走，现在房子我已经按约定办好了，请他们尽快办手续给钱，要不我损失太大了！要是不买也尽快告诉我！”；“小林，我借着高利贷把房子都解查封了，对方什么意思呀？上次你不是说他们加60万也要买这个房子吗？他们有谱没谱？”此外，马杰提出，合同约定的违约金过高，其为解除查封，通过高利贷借款自筹200万元，产生损失。
一审庭审中，链家公司业务员林某到庭作证。林某，男，1989年11月12日出生，链家公司员工，住丰台区青塔东里10号楼3门501室。林某到庭称：“2016年4月29日双方见面，马杰有委托人代为签约，电话与马杰确认委托人的委托权，双方签约支付定金，12月31日前双方配合过户，期间办理相关流程，马杰涉及离婚，曹宸溪涉及卖自己的房，2016年6月曹宸溪卖出了自己的房，期间与马杰联系离婚办理，有一些问题。2017年1月6日马杰办理完离婚，此前告知马杰已经超期，发过催告函，马杰说尽快办理，曹宸溪也同意。2017年1月6日马杰离婚，我约双方办理网签及银行贷款，1月10日，申请网签时发现房屋被查封，马杰去核实结果并告知曹宸溪近期合同无法履行，后期三方又见面，具体时间记不清了，协商合同履行事宜，见面的结论是马杰去核实能否解封，曹宸溪考虑能否加价，双方若确认一致就签订书面协议变更合同的履行内容。后没有再见面，只是我与双方电话沟通。但此后双方均没有给我明确答复。后期马杰把查封解除。”
一审法院另查，双方及链家公司已于2017年9月20日签订《解约协议书》，解除双方及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》。
一审法院认为：曹宸溪、马杰及链家公司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格依照约定履行各自义务。合同签订后，曹宸溪履行了己方合同义务，支付了10万元定金。因马杰原因，双方未能按合同约定于2016年12月31日前完成过户，合同履行已逾期，经双方协商，合同继续履行，链家公司约双方网签，此时发现1102号房屋上有公安机关查封，合同存在履行障碍，应属马杰违约。此后双方继续协商。从三方谈话录音及马杰与证人林某的微信中可知，马杰同意筹款200万元，以及最终筹款200万元，解除公安机关查封是有前提的，即需要曹宸溪同意增加支付60万元房款，若曹宸溪不同意增加支付60万元房款，马杰并无解封承诺。但依据三方谈话录音及证人林某证言，双方并未就增加60万元房款达成一致协议。故该院认为，三方谈话后，曹宸溪经考虑不同意马杰提出的增加房款要求，当时房屋存在查封，符合合同约定的解除条件，曹宸溪享有合同解除权，有权通过起诉方式，要求解除合同，马杰应当返还已收取的定金并支付违约金。一审庭审中，双方已达成解除合同合意，故该院仅就定金返还，违约金事宜予以处理。关于违约金数额，马杰于一审庭审中提出合同约定的违约金标准过高，该院综合考虑合同履行情况，违约原因，房屋价格上涨因素，依据公平原则等对数额予以酌定。综上，该院对曹宸溪的诉讼请求合理部分予以支持，对马杰的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、马杰于判决生效之日起七日内返还曹宸溪定金十万元；二、马杰于判决生效之日起七日内向曹宸溪支付违约金一百万元；三、驳回曹宸溪的其他诉讼请求；四、驳回马杰的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定事实为，本案《补充协议》第四条违约责任中约定，2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。
2017年3月14日，曹宸溪向一审法院提起本案诉讼。
二审中，马杰向本院提交鉴定申请书，申请对1102号房屋进行价值评估。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、谈话录音、离婚证、查封通知书、解除查封通知书等证据予以佐证。
本院认为，当事人对于自己主张的事实，应当承担举证责任，否则应承担举证不能的相应后果。马杰在一审反诉及本案上诉中均主张曹宸溪在2017年2月26日已同意在原购房价格的基础上加价60万元，且其在上诉中主张马杰与曹宸溪已将合同履行期限延长至2017年4月29日，对上述主张，马杰未提交充分证据予以佐证，曹宸溪对此亦不予认可，故对马杰的上述主张，本院不予采信。
根据本案房屋买卖合同及补充协议的约定，双方当事人应当于2016年12月31日前共同办理房屋所有权转移登记，但因马杰一方原因，未能如期办理，后双方在2017年1月11日办理网签时发现1102号房屋已被公安机关查封，此时，因未满足马杰逾期履行义务超过15日的条件，曹宸溪尚不享有合同约定的解除权。2017年2月26日，马杰与曹宸溪就房屋查封事宜进行协商，但是就加价60万元问题未形成最终的一致意见。2017年3月14日，曹宸溪向一审法院提起本案诉讼。此时，由于马杰一方的原因，双方当事人未能按照约定的过户日办理过户，并已超过十五日，作为合同的守约方，曹宸溪有权要求解除合同。本案合同解除后，马杰作为违约方，应当向曹宸溪退还购房定金，并应当按照合同约定承担违约责任，其所称租金损失与曹宸溪无关，不应由曹宸溪负担。结合本案双方当事人曾就加价60万元进行协商，马杰一方在一审中亦曾表述，2017年4月5日，房价已大幅上涨的情况，一审法院综合考虑合同履行情况、违约原因、房屋价格上涨等因素，根据公平原则等对违约金数额酌定为100万元并无不当。鉴于前述情况，本院对马杰的鉴定申请不予准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费14900元，由马杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 陈雨菡
二〇一七年十一月三十日
书记员 李 丽