江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第0199号
原告徐雪燕。
委托代理人施国锋、李洁（受徐雪燕的特别授权委托），江苏正太和律师事务所律师。
被告廖彩达。
被告朱校琴。
委托代理人林悠（受廖彩达、朱校琴的特别授权委托），江苏锦程律师事务所律师。
委托代理人廖晨彤。
原告徐雪燕与被告廖彩达、朱校琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐雪燕及其委托代理人施国锋、李洁，被告廖彩达及其委托代理人林悠，被告朱校琴的委托代理人林悠、廖晨彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐雪燕诉称，其与廖彩达签订了房屋买卖协议后，当天即付清了全部房款并收取了房产证及土地证，廖彩达也将房屋交付于其，因当时其手头较紧，故未及时办理过户手续。但此后廖彩达在要求其房款加价被拒的情形下，以遗失为由补办了“二证”，并将朱校琴增添登记为房屋共有权人。现要求判令：1、其与廖彩达于2001年9月26日签订的房屋买卖协议有效。2、廖彩达、朱校琴负有协助其办理转让房屋过户登记手续的义务。
被告廖彩达辩称，其与徐雪燕签订售房协议后仅收到定金1000元，由于朱校琴不同意将房屋出售而仅同意出租，故其告知徐雪燕不再履行售房协议，所收取的定金可抵作徐雪燕使用该房屋三个月的租金，但双方未另行签订书面协议。徐雪燕在入住该房屋后，既不支付房租，还以持有房屋“二证”为由拒绝归还房屋，其无奈之余方与朱校琴至有关部门补办了权证。其认为双方签订的售房协议无效，要求驳回徐雪燕的诉讼请求。
被告朱校琴辩称，其与丈夫廖彩达的意见相同。
经审理查明，在房屋中介人员的介绍下，原告徐雪燕与被告廖彩达于2001年9月26日签订了售房协议，协议约定：1、廖彩达将其名下的无锡市北塘区某某村150号601室房屋转让给徐雪燕所有，房屋建筑面积为40.86平方米。2、出售房屋产权证明材料有房产证、土地证。3、房屋总价为41000元，预付定金1000元，其余房款等交接后一齐付清，收款凭证另写。4、房产（使用）交接日期为2001年11月1日，所有房产过户、办证、中介费均由买方承担，如有违约应支付对方违约金5000元，其中5%归中介所有。5、卖方确保出售房无产权争议，有权出售该房产，如有争议，一切责任由卖方承担。本合同签署生效，双方凭相关材料至产权监理部门办理产权转移手续等。
另查明，廖彩达于2001年4月以40000元的价格向他人购买了某某村150号601室房屋。徐雪燕持有的某某村150号601室房屋所有权证、土地使用证的原件载明，该房屋的所有权人、土地使用者仅登记为廖彩达，房屋所有权证的发放日期为2001年5月27日，土地使用证的发放日期为2001年9月14日。徐雪燕提交的收条载明：“今收到徐雪燕购房定金人民币壹仟元正，总价人民币肆万壹仟元正。收款人：廖彩达，2001.9.26.”
廖彩达与被告朱校琴系夫妻关系。2003年6月，廖彩达以原房屋所有权证遗失为由，向房产部门申领补证，并添加了朱校琴为该房屋的共有权人登记，同年12月，房产管理部门重新发放了房屋所有权证。
诉讼中，徐雪燕作如下表示：1、9月26日上午，我接到中介电话后即至中介公司，等房主廖彩达来后即去看房，该房当时有人居住在内，廖彩达表示系承租户，会让承租人走的。2、看房后即回中介公司并确定了买房之事，先预付定金1000元；当天下午在中介人员祁某某的见证下，我付清了余款40000元，廖彩达写了收条并将“二证”原件交给我。3、在承租人搬离后，我于2001年11月即入住该房屋至今。4、由于我当时经济比较拮据，故未能即时办理过户手续。当我有钱可以办理过户时，廖彩达却以房屋价格上涨而提出需增加房款，但被我拒绝。5、此后，我虽曾与廖彩达多次协商，但均因廖彩达的无理要求而未果。6、我提起诉讼本属无奈，但仍可为解决双方的纷争而再次表达善意，即使法院确认双方的售房协议有效，除鉴定费外的本案诉讼费也由我负担，并放弃要求对方支付违约金的请求。
廖彩达作如下表示：1、我在某某村原仅有60平方米左右的住房一套，因我为副教授职称，按相关政策可享有110平方米的住房面积，故单位需对我的住房面积不足部分予以补贴。2、我与徐雪燕签订售房协议后的当天即将此情告知了妻子朱校琴，但妻子仅同意出租，不同意出卖，于是我即告知徐雪燕双方的售房协议不再履行，如徐雪燕需居住使用，则可承租该房，并将支付的定金作为今后承租三个月的房租，但徐雪燕当场翻脸不同意我所提建议。3、签约当天的上午，徐雪燕支付我1000元定金，而当天下午我清楚地记得系至原单位领取房屋补贴款的，并未再与徐雪燕见面。我收取定金并出具收条，徐雪燕持有的该收条的内容及签名均非我书写。4、我自他人处购买了该房后从未实际居住，而由远房亲戚承租该房。待该承租户搬离后，我于当年的11月中旬将房屋交付于徐雪燕居住使用。5、因徐雪燕在租期届满后既不付租，也不还房，我于2002年期间找徐雪燕交涉，但徐雪燕提出要给她补偿款，先是5000元、后为10000元，最后提出要30000元，我认为双方的售房协议无效，故不同意该要求。我还在2003年5月18日曾与两个朋友一起找徐雪燕，要求她搬出该房，但徐雪燕竟说“二证”已落在她手中，并说我不能再出卖该房了，我方于次月向房管部门办理了报失重领手续。6、我虽从未以起诉方式提起权利主张，但并不表示放弃该权利。
根据廖彩达申请，本院委托了南京东南司法鉴定所对徐雪燕持有的收条笔迹真伪予以鉴定，经鉴定，该所的鉴定意见为：送检标称日期为“2001.9.26.”的《收条》上手写内容字迹是廖彩达所写。
徐雪燕对鉴定意见无异议。廖彩达对鉴定意见不予认可并提出异议。南京东南司法鉴定所对此异议的书面答复意见载明：经对鉴定意见书审查，认为《收条》上的所有字迹动笔自然，并无明显模仿笔迹的相关特征，与现有的案后实验样本比对，两者在一般特征及细节特征上符合点数量多，质量高；至于异议人廖彩达所说的差异点应是同一人在不同时期书写习惯多样性的表现（比对样本与检材字迹有十多年的时间差），属非本质的差异。因此，据现有样本，作出认定同一的意见客观公正。
中介公司原工作人员祁某某到庭作证时表示：1、双方所签订的售房协议确由我中介经手的。我也是廖彩达买入该房的中介，也知晓廖彩达买房系为了享受补贴待遇之用，所以不到半年就又委托我要将该房转让，故我与廖彩达较为熟悉。2、徐雪燕开始找我时原欲租房，后又要买房了，我就介绍了双方见面洽谈。3、协议签订当天的上午，徐雪燕支付了1000元定金，双方在当天下午又至我中介公司内交接钱款及证照，廖彩达还拿了一个布袋子，里面装有房产证及土地证；徐雪燕支付了房款40000元，并接收了廖彩达给付的“二证”。4、徐雪燕持有的收条上的内容及日期是我书写的，但签名是廖彩达本人签的；按照该收条的内容，应仅收到1000元定金而不包含另外的40000元房款；在收取定金的收条上同时书写交易总价，系按中介操作程序的惯例；徐雪燕支付40000元房款我是在场的，但廖彩达是否另出具收条，我记不清了。5、房屋交易后不久，廖彩达即找我说房屋涨价了，让我去找对方要加钱，我不同意就让廖彩达自己去找。6、徐雪燕因经济原因而未能及时办理过户手续，故在2002年期间曾找我二、三次要求过户，我就去找廖彩达，但廖彩达提出要加钱20000元的要求遭徐雪燕拒绝而未果；后因廖彩达的原住房被拆迁，故此后也未能再找到廖彩达。7、廖彩达在该房屋市价涨至约70000元时曾向我表示过不愿出让该房屋了，但从未在我面前提及要徐雪燕搬出该房的说法，双方之间所谈的只是买卖，而非租赁关系。8、此事已过十余年，虽对有些情形表达会不很精确，但本案房屋的买卖，系我从事房屋中介工作中唯一留下后遗症的一桩事。
基于祁某某对《收条》上的字样除“廖彩达”的签名外均系其所写的表示，本院将祁某某书写的样本传真至鉴定所并要求对此审核。鉴定所的答复意见载明：祁某某的样本传真件与标称日期为“2001.9.26.”且署名为“廖彩达”的《收条》进行比对，发现两者在概貌特征及细节特征上均存在大量差异，故据现有材料，不能认定标称日期为“2001.9.26.”且署名为“廖彩达”的《收条》系祁某某所写。
本案审理过程中，对徐雪燕持有的讼争房屋“二证”原件事宜，廖彩达在第一次庭审时表示，其遗失了“二证”，但不能确定徐雪燕持有的“二证”是否即为其遗失件。在此后的庭审中，廖彩达又表示，“二证”系其交付于原承租户以作公安部门对租户的检查之用，但从未交付给徐雪燕持有。
上述事实，有房产资料、房屋所有权证、土地使用证、售房协议、收条、祁某某的证言、录音资料、鉴定意见书与答复函、双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，根据已查明的事实、结合本案情形综合分析后，判定徐雪燕与廖彩达签订的售房协议有效，徐雪燕已履行了支付全部房款的义务，故本院对徐雪燕的诉请意见，予以支持。理由如下：1、某某村150号601室房屋的权属原登记在廖彩达一人名下，其与徐雪燕签订的售房协议系双方自愿，该售房协议经审查，不存在无效情形，故本院认定该协议合法有效，因而对双方具有法律约束力。2、廖彩达辩称双方曾达成共识，将房屋买卖关系变更为租赁关系，除其的单方陈述外，并无其他证据支撑与印证该辩称意见。3、假设廖彩达曾与徐雪燕以口头方式达成变更协议，也以收取的定金来折抵商定的租金，则廖彩达须收回或销毁双方所签订的售房协议，或以书面方式确定原售房协议不再履行，否则应意识到将会产生严重后果。更何况廖彩达在当年也是通过与原出让人以书面买卖协议的方式取得了该房屋的权属。如此，则该假设情形难以成立。4、售房协议中明确了出售方的权利凭证为产权证及土地证，而徐雪燕持有的该“二证”原件来源，不存在廖彩达所述的遗失后而恰被徐雪燕拾遗的情形，则该“二证”理应由廖彩达交付于徐雪燕。可廖彩达在诉讼中对徐雪燕持有“二证”来源所作的否定意见及解释，前后矛盾、不能自圆。如按其所述曾交给原承租户，则在该户搬离时应予收回，并按其原惯例仍将“二证”交给徐雪燕，以作租赁户被检查时的备用，但廖彩达却遗忘了“二证”去向，而廖彩达自取得“二证”至租赁户搬离，前后仅相隔半年左右，对如此重要的权属凭证的下落，记忆消失殆尽，与其对签约当天下午、2003年5月18日的自身去向的清晰记忆形成了强烈反差。廖彩达的前述表示，让本院产生了高度质疑。5、双方经中介公司而实施买卖房屋事宜，除了可为各自提供相应的便利与帮助外，中介公司可作为第三方对双方的履约行为作见证与监督，也系双方的本意之一。徐雪燕对看房、付定金、签约、付房款、收证等情形的陈述，除了其提供的相应证据外，也有中介人员祁某某的证言加以印证。6、关于讼争房屋的交付，如按廖彩达所述的已变更为租赁户入住的情形，则廖彩达无法解释徐雪燕已当场翻脸并不予接受该变更建议的辩称意见。由此，也足以判定廖彩达将该房屋交付于徐雪燕时，系履行出售方的交付义务行为。7、签约与交房相隔了一个多月，如廖彩达尚未全额收到房款，朱校琴又于当天即不同意将房屋出售，且徐雪燕又拒绝其变更建议，矛盾与纷争显而易见，廖彩达却在未与徐雪燕达成书面共识、且仅收到1000元定金的情形下，仍将房屋交付于徐雪燕入住，廖彩达的该辩称意见，显然令人难以置信。8、徐雪燕持有的收条虽有是否包含另外4万元房款的争议存在，但该收条经鉴定确由廖彩达所写，即使祁某某表示该收条内容由其书写，但也明确表示由廖彩达本人签名。故根据上述理由及结合本案案情，本院判定廖彩达已收取了全部房款41000元，廖彩达收到房款后也负有协助徐雪燕办理过户手续的义务。9、本案争议的原因源自于在讼争房屋交易后不久，因出现了在该时间段内的房价行情上涨幅度较大的情形，廖彩达对原交易价格产生了失衡心理，在徐雪燕提出需协助办理过户时，即提出需加价但又被拒绝后，即采用了挂失、补领权证、添加共有人的方式，其目的系对徐雪燕的过户要求设置障碍。该行为除了违反诚实信用的交易规则外，也恰恰证明了廖彩达对房产权证有着很高的认知性。10、讼争房屋的交易至今已十余年，一般情况下，本应在交易后的短期内完成过户手续，但因徐雪燕当时经济拮据而未能及时办理过户手续，虽事出有因，可此后房价的上扬及徐雪燕持有的收条所存在的瑕疵情形，致使双方陷入了旷日持久的纠缠中，并导致了本案诉讼。
基于徐雪燕放弃部分诉讼请求及承担相关诉讼费的意见，经审查，不违反法律规定，且该意见属自愿并有利于双方以往纷争的化解，故本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、徐雪燕与廖彩达于2001年9月26日签订的无锡市某某村150号601室的房屋买卖协议有效。
二、廖彩达、朱校琴于本判决发生法律效力之日起一个月内，协助徐雪燕至房产部门办理相应的过户手续；所涉的相关费用由徐雪燕负担。
案件受理费4300元，保全费1520元，鉴定费1200元，合计7020元，由徐雪燕负担5820元，由廖彩达、朱校琴负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
代理审判员 方玉宝
人民陪审员 徐惠玲
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 吴 君
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。