河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第2254号
原告王雷浩，男，1986年出生，汉族，现住邢台市桥西区。
委托代理人李申朝，河北君合欣律师事务所律师。
被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人赵建廷、赵亮，系该公司法律顾问。
原告王雷浩诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王雷浩及其委托代理人李申朝，被告万峰房地产的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雷浩诉称，2012年4月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的邢台市金域首府住宅小区万峰大酒店综合开发三期小区10号楼2003室商品房及地135号储藏间，该房成交总价476，762元，首付236，762元，贷款240，000元，已支付给被告。该合同第八条约定，出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条同时约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。按照相关法律法规的规定，该合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费用条款因违法而无效，因相关费用已在购房款中包含，原告无须再支付该项费用。至今该商品房未经相关行政管理部门的验收，被告不能将合同约定的商品房交付原告使用。原告认为，被告不依照合同的约定，将具备综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用是错误也是违法的，该行为及其他违法行为严重侵犯了原告的合法权益。为此向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、被告万峰房地产向原告王雷浩支付2013年7月1日至2014年8月20日违约金19，309元并继续支付至实际交付房屋之日止；2、判令被告立即向原告提供所购商品房的经综合验收合格的验收手续；3、确认双方购房合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费的条款无效；4、判令被告立即为原告按购房价开具发票；5、判令被告承担本案诉讼及其他费用。
被告万峰房地产辩称，1、金域首府小区10号楼于2014年10月14日竣工后验收合格，达到法定交房条件，原告2014年10月15日办理交房手续，被告延迟交房的期限是2013年7月1日至2014年10月14日；2、关于合同约定的综合验收条款，已经由于行政法规（《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，由房地产开发主管部门组织工程质量规划消防人防等部门进行验收，该条例是1998年7月20日出台，效力等级是行政法规，但是2000年1月10日由国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条规定建设单位收到建设工程验收报告后，应当组织设计、施工、监理等单位进行验收，该条例的效力也是行政法规，根据立法法，后法优于前法原则应当适用后法）变更导致无效，实践中也没有由行政机关组织的竣工验收程序。在合同约定条款无效的情况下，应当按照法定交房条件向原告交房屋，本案中被告向原告交付房屋已经达到法定交房条件；3、关于原告要求确认双气费无效的诉请，原、被告合同中约定的双气费部分，是双方真实意思表示，只有在该条款符合合同法第52条规律的情形下才能导致该条款无效，但是本案中合同中约定的双气费条款没有违反法律或者行政法规的强制性规定，应当认定为有效条款；4、原告要求开具发票的诉请，被告可以对原告开具正式发票；5、合同中约定的违约金过高，应当根据合同法114条、合同法解释二第27、29条，最高法商品房买卖司法解释第16条、17条进行调整。
经审理查明，2012年4月1日，王雷浩与万峰房地产签订了合同编号为YS2012000770，房屋代码223610、223807的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘10号楼2003号（房屋代码223807，建筑面积为104.15平方米）和10号楼地135号（房屋代码223610，建筑面积为12.41平方米）的房产。合同总价款为476，762元，付款方式为首付236，762元，贷款240，000元。该合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定，为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方（王雷浩）应在住宅封顶后，按照甲方（万峰房地产）指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（4，000元／户），最终依据交房时相关单位执行价格为准，多退少补。该补充协议第五条约定，乙方在接到甲方交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定，《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目10#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。王雷浩对此验收报告因无邢台市建设局签章认为系被告自行组织的验收不予认可。2014年10月16日被告河北万峰房地产开发有限公司向原告王雷浩邮寄交房通知书。
另查，万峰房地产认为与王雷浩签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对案外人孟文静从被告处购买位于桥西区金域首府13号楼3单元702号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为97.45平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币7，870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10，887元。王雷浩以该评估报告与本案无关为由不予质证。
本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。王雷浩按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。万峰房地产称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题。被告河北万峰房地产开发有限公司于2014年10月16日通知原告王雷浩收房，故万峰房地产的违约天数为2013年7月1日至2014年10月16日，共计违约471日。违约金数额为476，762元×0.00008×471=17，964.4元。关于双方购房合同补充协议中第四条，有关暖气集资与燃气集资的约定，原告主张该条款违反了《河北省关于停止征收暖气集资费的通知》与《河北省物价局关于印发河北省天然气价格管理办法的通知》等规定，但上述通知并非我国的法律、行政法规，故该约定条款合法有效，王雷浩应当按照合同约定。关于王雷浩提出的要求提供该房屋的综合验收合格手续，因房屋综合验收属相关行政部门管理职责，不属于本案处理范围，本院不予支持。关于王雷浩要求万峰房地产为王雷浩按购房价开具发票的请求，万峰房地产予以认可，本院予以确认。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王雷浩17，964.4元。
二、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按购房价给王雷浩开具发票。
三、驳回原告王雷浩其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取290元，由河北万峰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 徐文涛
审 判 员 张臣合
人民陪审员 葛兰霞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 宋 艺