重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01160号
上诉人（原审被告）喻再树，男，1966年7月12日出生，汉族。
委托代理人谢军，忠县忠州法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）黄亚琼，女，1971年1月25日出生，汉族。
委托代理人谢军，忠县忠州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）重庆市旺东物业管理有限责任公司，法定代表人曹小东，系该公司董事长。
委托代理人秦万渝，该公司员工（特别授权）。
委托代理人周德鸿，重庆冠凯律师事务所律师。
上诉人喻再树、黄亚琼与被上诉人重庆市旺东物业管理有限责任公司（以下简称旺东物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市忠县人民法院于2014年5月29日作出（2013）忠法民初字第03610号民事判决，原审被告喻再树、黄亚琼对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
旺东物业公司一审诉称，喻再树、黄亚琼购买了缘梦花园小区4号楼6-1号房屋一套，房屋面积为124.81平米。2011年2月19日签订的《缘梦花园前期物业管理房屋协议》及相关的法律、法规的规定，旺东物业公司一直依法对喻再树、黄亚琼居住的小区实施了物业管理，并为喻再树、黄亚琼提供了物业服务。根据旺东物业公司与喻再树、黄亚琼签订的《缘梦花园前期物业管理房屋协议》的约定，喻再树、黄亚琼从2012年2月19日起至2013年7月31日止应向旺东物业公司交纳物业管理费及公共设施设备维护维修费分别为1131.00元、71.00元，同时，旺东物业公司还为喻再树、黄亚琼垫付了代收代缴（电梯费、路灯费）143.60元，代缴水电服务费85元。喻再树、黄亚琼对前述费用一直没有按照约定交纳，依据双方的书面协议约定，喻再树、黄亚琼逾期交纳费用的，还应从逾期之日起承担所欠费用每天千分之三的滞纳金，喻再树、黄亚琼从拖欠物业管理费之日起至今应向旺东物业公司支付滞纳金835.40元，累计费用为2266.00元。旺东物业公司曾以催收函等多种形式多次向喻再树、黄亚琼催缴物业管理费及其他费用，喻再树、黄亚琼不予理睬，至今仍未支付。为此，旺东物业公司诉至法院，要求1、判令喻再树、黄亚琼支付尚欠物业管理费1131.00元；2、判令喻再树、黄亚琼支付逾期物业管理费的滞纳金835.40元；3、判令喻再树、黄亚琼支付公共设施设备维护维修费71.00元；4、判令喻再树、黄亚琼支付代收代缴电梯费、路灯费143.60元；5、判令喻再树、黄亚琼支付代缴水电服务费85元；6、由喻再树、黄亚琼承担本案诉讼费。
喻再树、黄亚琼一审辩称，旺东物业公司与开发商签订的前期物业服务合同无效，业主入住时隐瞒了该合同，旺东物业公司以不签合同不交钥匙为由逼迫业主与之签订物业合同，合同中的滞纳金标准的约定属霸王条款，远远高于前期物业服务合同的标准；业主无权与物管公司直接签订合同，违法法律的规定；物业服务合同应当备案且不能违法相关规定；旺东物业公司乱收费，在未完全通过相关验收时物管费应下浮每平方米0.52元的30％，该30％由建筑单位承担，且旺东物业公司于2013年7月11日后未提供服务；乱收维修费，在保质期内该费用由开发商承担；乱收水电分摊费；旺东物业公司均不公开账目；旺东物业公司服务质量低劣；代收代缴费用无依据；保安经常脱岗，不尽职责；损坏业主外墙玻璃不赔偿；收取的广告费不分给业主；业主乱搭乱建，旺东物业公司不予制止；消防、电梯等设施设备不完善等，以上是造成喻再树、黄亚琼不交费用的原因。
一审法院审理查明，喻再树、黄亚琼系夫妻关系。2009年9月19日，喻再树、黄亚琼与忠县诚信物业开发有限责任公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了缘梦花园4号6-1房屋一套，建筑面积124.81平方米。2009年12月1日忠县诚信物业开发有限责任公司制定了《业主临时规约》。该临时规约对物业管理区域概况、物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任、附则等问题作出了规定。《业主临时规约》第二十七条规定“单幢建筑物的共有部分、公用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共有部分、共有设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。”2009年12月7日，忠县诚信物业开发有限责任公司与重庆市旺东物业管理有限责任公司就缘梦花园前期物业管理服务签订《前期物业服务合同》，双方就公共性物业服务的主要内容、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同的期限、违约责任、附则等内容进行了约定。该合同第六条规定“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业房屋费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.52元／月·平方米。（2）商业物业：1.2元／月·平方米。第七条规定“共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊收取。”第十二条“其他约定：此物业收费标准不包括电梯所产生的全部费用。”第二十一条规定“本合同期限为叁年，自2009年12月7起至2012年12月6日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”第二十二条规定“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲（忠县诚信物业开发有限责任公司，简称“诚信公司”）、乙（重庆市旺东物业管理有限责任公司，简称“旺东物业”）双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。”第二十八条规定“甲方、业主或物业使用人违法本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。”第三十二条规定“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违法本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”2009年12月21日，诚信公司将缘梦花园委托旺东物业公司进行前期物业管理在忠县房地产管理所进行重物忠备（2009）第07号备案登记。自此，旺东物业公司对缘梦花园按约定进行物业管理。2011年2月19日，喻再树、黄亚琼开始入住该小区居住生活，入住时与旺东公司签订了《缘梦花园前期物业管理服务协议》，协议第四条规定“物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造及日常公摊的水电费等）其中物业费的收费标准与前期物业合同约定相同。第五条规定“小区公摊费用的构成主要为：小区楼道照明、电梯所产生的费用、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等重庆市物价局下发渝价［778号］文件等约定应计入公摊范围。二、乙方应承担据实分摊的公摊费用，根据购房合同约定不超过0.3元／月·平方米（建筑面积）。第六条“其他有偿服务费用五、代办服务：（1）水电气代交费服务；收费标准按每次5元／户收取；（2）通信业务代办服务收费标准按每次5元／户收取。”第十条违约责任中，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。”，其他内容大体与前期物业合同相同。喻再树、黄亚琼入住后按时交纳物业等费用至2012年2月19日止后，就以上述抗辩的理由拒不交纳物业等费用至今。据旺东物业公司提供的喻再树、黄亚琼所欠费用的时间段为2012年2月19日至2013年7月31日及费用项目、金额如下：物管费1131元、电梯费110.1元、路灯费33.50元、公共设施设备维护维修费71元（主要是对外墙刮涂料、清洁、雨水管、排水管维修、消防指示的安装、阳台漏水整修、化粪池清理、消防池整修产生的费用）、代收代缴服务费85元、滞纳金835.40元。庭审中，旺东物业公司放弃了滞纳金不按3‰标准计收请求，按前期物业合同约定的日万分之五的标准计收，滞纳金调整为139.20元，以上共欠费为1570元。旺东物业公司与诚信公司签订了前期物业合同后按合同内容对缘梦花园实施物业管理，其管理秩序正常，从2011年起出现部分业主开始不按时交纳相关费用等情况。2013年3月，旺东物业公司曾在小区内收取电视广告费，因业主反对将其广告费退还。同年7月8日，旺东物业公司向小区业主发出“告全体业主书”，其大体内容反映出旺东物业公司对小区的公共设施设备的、公共照明的维护、公共区域的卫生、公共秩序的维护、消防系统、电梯系统的管理、电力设施的维护等方面做了大量的工作，特别是隐形工程如消防池、化粪池、排水管等设施设备进行整修、整改投入了大量的资金，但由于少数业主对旺东物业公司工作不满，煽动不明真相的业主不交纳相关费用，导致拖欠费用近十多万元，旺东物业公司无力再垫付业主所欠费用，导致旺东物业公司无法为小区业主进行正常服务，旺东物业公司公司决定近期撤出小区。2013年7月3日、8月6日，缘梦花园业主委员会临时筹备组向县人民政府、镇人民政府书面反映旺东物业公司在管理过程中存在乱收费、设施设备保管不善、环境卫生欠佳、服务水平低、乱搭乱建、私下与传媒联系在本小区打广告收取费用等问题，要求另外招聘物业公司进驻小区实施物业管理。为此，双方就上述服务质量、拖欠费用等问题发生争议后，由国土局、房管所主持双方进行调解无果。旺东物业公司在5月1日向忠县房管所申请撤出该小区，8月5日再次向房管所报告撤出该小区。旺东物业公司在发出撤场公告后，逐步裁员，但仍安排部分保洁、保安人员巡逻。5号楼的物管人员是8月8日才全部撤出该楼，3、4号的物管人员是在7月10日左右全部撤出该楼。
一审庭审中，双方就收取物管费的时间发生争议，旺东物业公司坚持算至7月30日，喻再树、黄亚琼坚持算至5月30日，
一审法院认为，一、关于前期物业服务合同的效力问题？
根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。”前期物业管理是指开发商出售房屋之日到业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业企业的职权，但已有一部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业服务企业。因此，忠县诚信物业开发有限责任公司开发的缘梦花园小区在出售楼层时选聘了重庆市旺东物业管理有限责任公司作为物业管理企业对缘梦花园小区进行物业管理，双方于2009年12月7日签订的前期物业服务合同，符合法律、法规的规定，一审法院予以确认。根据最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”前期物业合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。喻再树、黄亚琼辩解旺东物业公司与开发商签订的前期物业服务合同无效，业主入住时隐瞒了该合同的理由，不符合上述法规的规定，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，旺东物业公司与开发商签订的前期物业合同是符合法律的规定，应受法律保护的，喻再树、黄亚琼应当遵守前期物业服务约定的内容。
二、关于喻再树、黄亚琼入住时与旺东物业公司签订的缘梦花园前期物业管理服务协议的效力问题？
虽然相关法律、法规未禁止物业企业与业主签订物业管理服务合同，但其签订的物业管理服务合同只要不违背法律、规定禁止性规定，其签订物业管理服务合同也应当是有效的，双方应按照约定内容履行。本案中，喻再树、黄亚琼在入住时与旺东物业公司签订缘梦花园前期物业管理服务协议，从内容上，与前期物业服务合同的内容大体一致，同时增加了重庆市城市物业管理服务收费实施办法和补充及重庆物业管理收费标准的内容，该内容是相关法律、法规的规定，应当受到法律的保护。只是该协议中约定的“代办服务：（1）水电气代交费服务；收费标准按每次5元／户收取；”内容违背了《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”该条协议内容应该是无效条款，一审法院不予支持。同时，协议约定“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。”与前期物业服务合同约定的“日万分之五的”标准滞纳金过高，应当按前期物业合同约定的内容来处理。一审庭审中，旺东物业公司放弃了滞纳金不按3‰标准计收请求，按日万分之五的标准计收的请求，系其真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。
三、关于旺东物业公司主张收取物业等项目是否符合相关法律、法规以及业主是否履行的问题？
《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”据此，旺东物业公司主张收取物业服务费，符合法律规定，一审法院予以支持；《重庆市物业管理条例》第七十一条规定“物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主承担。”《重庆物业管理收费标准》第六条规定“由于公用部位、公用设备设施（如楼梯照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按用户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。”据上述规定，旺东物业公司主张收取电梯费、路灯费、公共设施设备维护维修费的请求也符合法律、法规的规定，其请求一审法院予以支持；喻再树、黄亚琼抗辩旺东物业公司乱收费、乱收水电分摊费、乱收维修费等理由，不符合上述相关规定，其抗辩的一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”物业管理企业是物业服务的提供者，业主是物业服务的接受者，双方的权利义务关系，不仅受到有关法律、法规的调整和规范，更重要的是受到物业管理服务协议的约束。故作为喻再树、黄亚琼在旺东物业公司提供物业服务后，应当按照物业管理协议约定的内容履行交纳义务。喻再树、黄亚琼抗辩旺东物业公司服务质量低劣；保安经常脱岗，不尽职责；损坏业主外墙玻璃不赔偿；业主乱搭乱建，旺东物业公司不予制止；消防、电梯等设施设备不完善等未向一审法院提供证据予以证明，一审法院不予采信。对喻再树、黄亚琼提供的领款领据来看，该领款领据中已载明“退回缘梦花园电视广告费”的事实，该证据证明旺东物业公司曾经收取过广告费，现在已退回已收取的广告费的事实，故喻再树、黄亚琼抗辩旺东物业公司收取的广告费不分给业主的理由，一审法院不予采纳。《重庆物业管理收费标准》第四条规定“物业在未到达申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30％，下浮的30％由建设单位承担。”据此规定，诚信公司将缘梦花园委托旺东物业公司进行前期物业管理时在忠县房地产管理所进行重物忠备（2009）第07号备案登记，表明相关设施设备等条件已经忠县房地产管理所确认，对此已经相关部门确认的事实，一审法院不予调整。对喻再树、黄亚琼抗辩在未完全通过相关验收时物管费应下浮每平方米0.52元的30％，该30％由建筑单位承担的理由，一审法院不予采纳。
四、关于前期物业服务合同是否继续适用及旺东物业公司收取物业管理费的时间点的确定问题？
《物业管理条例》第二十六条规定“物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。”《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定“物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者续聘决定为止。”也就是说，在业主委员会没有成立、并选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务企业仍然提供物业服务的，业主仍按照前期物业服务合同的约定支付物业费。若业主不缴纳，物业企业要求其支付，应当予以支持。诚信公司与旺东物业签订的前期物业服务合同的期限为三年，从2009年12月7日起至2012年12月6日止。期满前、后，缘梦花园小区尚未成立业主委员会，也没有选聘新的物业企业，仍然是旺东物业公司继续为缘梦花园的业主提供物业服务，那么，业主包括喻再树、黄亚琼仍然应按照前期物业服务合同约定的内容支付物业费，喻再树、黄亚琼因种种原因不缴纳，现旺东物业公司要求其支付物业等相关费用，一审法院予以支持。
一审庭审中，旺东物业公司主张收取物业管理费的时间应计算至2013年7月31日，而喻再树、黄亚琼主张收取物业管理费的时间应算至2013年5月30日。庭审查明，旺东物业公司在5月1日向忠县房管所申请撤出该小区，8月5日再次向房管所报告撤出该小区。旺东物业公司在发出撤场公告后，逐步裁员，但仍安排部分保洁、保安人员巡逻。喻再树、黄亚琼所居住的楼层的物管人员是在7月10日左右全部撤出该楼层的事实。虽然旺东物业公司与业主因收费、服务质量等种种原因发生纠纷准备撤出，在撤出前逐步减员，存在服务数量有所下降的趋势，但毕竟仍安排部分保洁、保安人员对其楼层提供服务，喻再树、黄亚琼作为物业服务的接受者，应当对旺东物业公司提供服务后给付报酬，旺东物业公司服务时间至7月10日，根据本案实际，物业服务费本院可考虑算至2013年6月30日止。因此，旺东物业公司主张收取的物业服务费1131元中应扣除一个月物业服务费65元。
五、关于喻再树、黄亚琼所欠物业服务等费数量的确认问题？
喻再树、黄亚琼于2011年2月19日入住，欠费时间从2012年2月19日起至2013年6月30日，所欠物业服务费1066元、电梯费110.10元、路灯费33.50元、公共设施设备维护维修费71元、滞纳金139.20元，以上共计1419.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第四十五条和最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《重庆市物业管理条例》第五十四条、第七十一条和《重庆物业管理收费标准》第四条、第六条之规定，判决：一、喻再树、黄亚琼在该判决生效后十日内给付重庆市旺东物业管理有限公司物业管理费、电梯费、路灯费、公共设施设备维护维修费、滞纳金等共计1419.80元。二、驳回重庆市旺东物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由喻再树、黄亚琼负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人喻再树、黄亚琼上诉称，一审法院认定双方签订的《缘梦花园前期物业管理服务协议》有效，不符合法规规定。根据《重庆市物业管理条例》的规定，前期物业服务合同应是开发商与物管公司签订，且旺东物业公司已于2009年12月7日与开发商签订了前期物业服务合同。在上诉人接房时强行要与其签订物业服务协议，且原审对其中违法及霸王条款就认定为无效条款，又以该协议不违反法律、法规的禁止性规定认定该协议有效，不仅不符合法规规定，且自相矛盾。旺东物业公司在提供物业服务中存在管理不善、服务水平低等问题。喻再树、黄亚琼及广大业主要求其整改无果的情况下，便以书面形式将存在的问题向居委会、县信访办、忠县人民政府、忠州镇人民政府反映。旺东物业公司于2012年12月17日退回多收水电费741.7元，于2013年3月25日退回擅设广告费2000元。旺东物业公司的以上行为不仅违反合同约定及相关法律规定，也导致上诉人不交纳相关费用。喻再树、黄亚琼在一审中不仅提交了证据证明，且旺东物业公司也无事实理由抗辩。一审法院认为喻再树、黄亚琼未提供证据证明与事实不符。缘梦花园小区并没有2921平方米的绿化面积，也没有136个机动车库和停车场。物业服务标准中载明的相关标准也没有达到，也没有每年一次的征询业主意见和满意率达75%以上的依据。《重庆物业管理收费标准》第四条规定：“物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%，下浮的30%由建设单位承担”，而一审法院以已经备案登记认定为由不予调整不当。一审法院将物业服务费考虑算到2013年6月30日止显示公正。旺东物业公司在物业服务中乱收费用，存在管理不善、服务水平低等问题，导致上诉人及大部分业主对其服务不满意，要求其整改无果，方才不交相关费用，且报告要求相关部门解决。旺东物业公司于2013年5月1日就申请撤出小区并逐步裁员，这是应付了事。这样的服务态度和事实，上诉人认为费用应收至2013年5月30日。一审判决上诉人支付公共设施设备维修费和滞纳金，也显示公正。按照商品房买卖合同约定的保修责任约定，旺东物业公司对外墙涂料、雨水管、排水管、消防指示装置、阳台漏水、消防池整水等明显应由开发商承担其费用。《前期物业服务合同》第二十八条约定的是违约金，而本案中并非上诉人违约的事实清楚，而一审判决喻再树、黄亚琼按日万分之五的标准承担滞纳金仍显失公平。
被上诉人旺东物业公司答辩称，缘梦花园前期物业管理服务协议是有效的。上诉人拒交物管费等费用的理由是我方有过错，这是不正确的。一审中上诉人没有提供证据证实，也不是法律规定的拒交物管费的理由。上诉人应当按照合同的约定缴纳物管费。被上诉人对前期物业服务合同经相关部门备案登记，是合法有效的，设施设备也达到了规定的标准。一审法院认定的相关事实、理由是充分的。一审判决将物管费计算到2013年6月30日显失公正，我公司认为应当计算到2013年7月，因为7月我公司还有人在那里上班和管理。滞纳金是有合同依据的。我公司对公共设施设备进行了维修并且产生了费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理中，上诉人喻再树、黄亚琼向本院提交了如下证据：照片六张，拟证明旺东物业公司管理不善，服务不到位，公共通道被安装防盗网用来堆放杂物。被上诉人旺东物业公司质证认为：照片不属于新证据，照片不能证明拍摄的时间，也不能证明是我方在管理期间的问题，即使能够证明，乱搭乱建不是我公司物业管理的范围，也不构成拒交物管费的法定理由。
被上诉人旺东物业公司未向本院提交新的证据。
上诉人喻再树、黄亚琼对一审法院查明的“2009年12月21日，诚信公司将缘梦花园委托旺东物业公司进行前期物业管理在忠县房地产管理所进行重物忠备（2009）第07号备案登记”有异议，其认为对该备案登记的依据不清楚。被上诉人旺东物业公司对一审法院查明的事实无异议。
本院对一审法院查明的双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，喻再树、黄亚琼主张该协议系旺东物业公司强行与其签订的，但并未举证证明，本院不予采信。喻再树作为完全民事行为能力人，应当对其民事行为负责，喻再树与旺东物业公司签订了《缘梦花园前期物业管理服务协议》，该协议应当认定为是其真实意思表示。《缘梦花园前期物业管理服务协议》虽然系双方当事人的真实意思表示，但双方的约定也应当符合法律规定。《缘梦花园前期物业管理服务协议》中关于代交费服务收费的约定与法律规定相冲突，一审法院将此部分内容认定为无效条款并无不当。
喻再树、黄亚琼上诉主张其已提供证据证明旺东物业公司的物业服务质量低劣。喻再树、黄亚琼关于证明旺东物业公司物业服务质量低劣的证据为缘梦花园业主委员会临时筹备组的报告，该报告系单方面陈述，其真实性无法核实，故其主张缺乏确实充分的证据证明。一审法院对喻再树、黄亚琼关于旺东物业公司物业服务质量低劣的抗辩不予采信符合法律规定。喻再树、黄亚琼主张旺东物业公司乱收广告费等费用，但旺东物业公司已于2013年3月21日将广告费予以退回。现也无旺东物业公司收取其他的费用的证据，故喻再树、黄亚琼关于旺东物业公司乱收广告费等费用的主张与事实不符，本院不予支持。
喻再树、黄亚琼上诉主张物业服务费应下浮30%收取。忠县诚信物业开发有限责任公司与旺东物业公司签订的《前期物业服务合同》中虽然载明了缘梦花园小区的绿化面积为2921平方米，但造成缘梦花园小区无绿化面积的原因并不在于旺东物业公司，且旺东物业公司按照合同约定提供了物业服务，绿化面积的多少与旺东物业公司提供的物业服务并无直接联系。喻再树、黄亚琼要求旺东物业公司的物业服务费在本案中应下浮30%收取的理由不能成立。
喻再树、黄亚琼上诉主张物业服务费不应计算到2013年6月30日，而只应计算到2013年5月30日。旺东物业公司虽然在发出撤场公告后逐步裁员，但仍然安排部分保洁、保安人员对小区进行服务，喻再树、黄亚琼也接受了服务。喻再树、黄亚琼所居住的楼层的物管人员是在2013年7月10日左右才全部撤出，一审法院根据旺东物业公司提供的服务数量有所下降的实际情况对物业服务费予以扣减并计算到2013年6月30日符合法律规定。喻再树、黄亚琼要求将物业服务费计算到2013年5月30日的上诉请求与事实不符，本院不予支持。
喻再树、黄亚琼上诉主张其不应支付公共设施设备维修费。根据《重庆市物业管理条例》的规定，小区公共设施设备的维修费用由全体业主承担。旺东物业公司主张的维修费为对缘梦花园公共设施设备的维修费，由此产生的费用理应由全体业主承担。
喻再树、黄亚琼上诉主张一审法院判决其按日万分之五的标准支付滞纳金显示公正。《前期物业服务合同》约定的是违约金，《缘梦花园前期物业管理服务协议》约定的是滞纳金，两者虽然名称不一致，但实质上都是约定的业主未按时如数交纳费用时承担的违约责任。喻再树、黄亚琼未按合同约定按时支付物业服务费，旺东物业公司要求其按日万分之五的标准支付滞纳金符合《前期物业服务合同》的约定，同时也不会加重喻再树、黄亚琼的义务。喻再树、黄亚琼关于一审法院判决其按日万分之五的标准支付滞纳金显示公正的上诉理由于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人喻再树、黄亚琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学文
审 判 员 刘 健
代理审判员 应志敏
二〇一四年十月七日
书 记 员 章立立