安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00692号
上诉人（一审原告、反诉被告）：宿州恒大置业有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区。
法定代表人：马学坤，该公司经理。
委托代理人：许亚明，该公司职员。
委托代理人：杜慧娟，该公司职员。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：魏文彬，男，1987年10月20日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：邱东寒，居民，系魏文彬之母。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：魏学占，男，1962年2月8日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市固镇县。
上诉人宿州恒大置业有限公司（以下简称宿州恒大公司）因与被上诉人魏文彬、魏学占商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年9月20日作出的（2015）宿埇民一初字第03179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人宿州恒大公司的委托代理人许亚明、杜慧娟，被上诉人魏文彬及其委托代理人邱东寒到庭参加诉讼，魏学占经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
宿州恒大公司一审诉称：2014年6月21日，宿州恒大公司与魏文彬、魏学占签订《商品房买卖合同》一份，约定魏文彬、魏学占以银行按揭贷款的方式购买宿州恒大公司开发的宿州恒大御景湾小区8#、9#楼2103室房屋一套，建筑面积102.53平方米，总房款605229元。合同约定魏文彬、魏学占应于2014年6月23日前办理购房款420000元的按揭贷款手续，同时约定买受人必须在《商品房买卖合同》签订之日起三日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），同时提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任，如逾期超过180日后，导致合同被解除的，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订后，魏文彬、魏学占在2014年6月21日前支付首付款185229元，剩余房款420000元至今未付。依据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定的合同解除条件已成就。请求判令：解除宿州恒大公司与魏文彬、魏学占签订的《商品房买卖合同》；2、魏文彬、魏学占支付宿州恒大公司违约金60522.9元；3、魏文彬、魏学占协助宿州恒大公司办理该《商品房买卖合同》及备案登记注销手续，并承担本案诉讼费。
魏文彬、魏学占一审答辩及反诉称：2014年6月21日，魏文彬、魏学占受其亲属朋友即宿州恒大公司售楼部员工的哄骗，与宿州恒大公司签订了《商品房买卖合同》，实质应是《商品房预售合同》，并告知魏文彬、魏学占只要提供个人信息，宿州恒大公司可帮其办理按揭贷款。魏文彬、魏学占依约交纳购房首付款65300元，宿州恒大公司在魏文彬、魏学占交款后一周内即得知魏文彬在银行黑名单中，不能办理按揭贷款。宿州恒大公司利用格式合同，误导、欺诈当事人签订附加合同，把不能贷款的责任推卸给魏文彬、魏学占。宿州恒大公司违反职业道德，采取哄骗，欺诈的方式提供单方格式合同，误导魏文彬、魏学占在180天后承担10%违约责任的合同上签字。根据相关法律规定，请求判令：1、驳回宿州恒大公司的诉讼请求；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、宿州恒大公司退还魏文彬、魏学占首付款65300元及同期银行贷款利息；4、依法判令宿州恒大公司承担涉案标的10%的违约金。后变更第三项反诉请求为：宿州恒大公司退还魏文彬、魏学占首付款65000元及自主张权利之日起（即2015年3月27日）的利息。
宿州恒大公司一审辩称：1、合同是双方当事人权利和义务的依据，对双方具有法律约束力。宿州恒大公司和魏文彬、魏学占均具有完全民事行为能力，在双方真实意思明确的情况下于2014年6月21日签订《商品房买卖合同》及附件，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，并已生效，具有法律约束力，双方均应严格按合同约定履行义务；2、魏文彬、魏学占要求宿州恒大公司承担违约金无事实和法律依据。合同约定魏文彬、魏学占以银行按揭贷款方式购买宿州恒大公司开发的房屋，合同生效后，因魏文彬、魏学占原因致使不符合银行贷款条件，银行退回其贷款申请后，宿州恒大公司多次以电话、短信、书面函件等方式通知其支付剩余房款，但其拒绝支付，致使双方签订的合同无法履行，目的无法实现，其行为已构成严重违约。魏文彬、魏学占主张违约金的诉请不明确、不具体，缺乏法律依据及合同依据，应驳回其要求宿州恒大公司承担违约金的诉请；3、魏文彬、魏学占要求宿州恒大公司无条件退还首付款65300元及银行贷款利息的请求，亦无相关依据。综上，请求驳回魏文彬、魏学占的反诉请求。
一审法院查明：2014年6月21日，宿州恒大公司与魏文彬、魏学占签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201407721）及补充协议各一份。约定：魏文彬、魏学占以银行按揭贷款的方式宿州恒大公司开发建设的宿州恒大御景湾小区8#、9#楼2103室房屋一套，建筑面积102.53平米，总房款605229元。魏文彬、魏学占应于2014年6月23日前办理购房款420000元的按揭贷款手续；买受人逾期付款在180天之内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；合同补充协议再次约定逾期超过180日后，导致合同被解除的，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金等其他事项。魏文彬、魏学占向宿州恒大公司支付购房首付款65309元。因魏文彬、魏学占提供的个人信息资料未能通过银行的贷款审查，不能办理按揭贷款。由于宿州恒大公司未能在合理的时间内将上述事实及时告知魏文彬、魏学占，致使合同无法继续履行。宿州恒大公司提起诉讼，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》；魏文彬、魏学占向其违约金60522.9元，协助其办理该《商品房买卖合同》及备案登记注销手续，并承担本案诉讼费用。魏文彬、魏学占以宿州恒大公司违反职业道德，采取哄骗、欺诈的方式与其签订格式合同为由提起反诉，请求判令：依法宿州恒大公司的诉讼请求；解除双方签订的《商品房买卖合同》；宿州恒大公司无条件退还魏文彬、魏学占首付款65300元及同期银行贷款利息；宿州恒大公司承担涉案标的10%的违约金。
一审法院认为：魏文彬、魏学占与宿州恒大公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律的效力性强制性规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。基于双方当事人均请求解除合同，且该请求不违反相关的法律规定，应是对其权利的处分，故予以准许。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，魏文彬、魏学占在合同签订后即向宿州恒大公司指定的银行申请办理按揭贷款并递交了相关资料，由于魏文彬的资信证明不能通过银行审查，亦不能办理按揭贷款手续，导致无法继续履行合同。宿州恒大公司提供的证据材料不足以证明魏文彬、魏学占在办理贷款过程中存在过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，造成本案合同无法履行的事由即属于该规定所述“不可归责于当事人双方的事由”，故魏文彬、魏学占反诉要求宿州恒大公司返还其已支付购房款及利息的请求符合上述法律规定，予以支持。宿州恒大公司应支付的利息按中国人民银行同期存款利率计算。双方的其他请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除宿州恒大公司与魏文彬、魏学占于2014年6月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201407721）；二、魏文彬、魏学占于判决生效之日起三十日内协助宿州恒大公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；宿州恒大公司于《商品房买卖合同》的备案登记注销手续办理完毕后十内日内退还魏文彬、魏学占购房款65300元及利息（自其给付之日起至该判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期存款利息标准计算）；四、驳回宿州恒大公司与魏文彬、魏学占的其他诉讼请求。本诉案件受理费10455元，由宿州恒大公司负担。反诉案件受理费716元，由魏文彬、魏学占负担。
宿州恒大公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实及适用法律均有错误，应予改判。宿州恒大公司在签订合同之前对合同约定的免除或限制对方责任、权利义务的内容通过合同条款、字体、口头等形式进行提示或特别解释说明，魏文彬、魏学占已经明确知悉合同内容。魏文彬、魏学占向宿州恒大公司支付购房款65299元及预告登记费80元（向房管局支付），并向银行办理贷款申请，因其个人原因导致银行未办理贷款。在其贷款申请未获得银行批准后，宿州恒大公司多次通过电话、短信、书面函件等方式通知魏文彬、魏学占支付剩余房款，其拒绝支付。截至本案一审立案前，逾期天数远超180天，致使合同无法履行。魏文彬、魏学占违约在先，应承担违约责任。根据主合同第六条及附件四协议的约定，魏文彬、魏学占应于2014年6月23日前办理完毕按揭贷款手续并签署抵押贷款合同，否则视为逾期付款，应按主合同第七条承担违约责任。逾期超过180日后，合同解除，其应按房屋总价款的10%支付违约金。一审判决认定宿州恒大公司提供的资料不足以证明魏文彬、魏学占在办理贷款过程中存在过错、合同无法履行属于不可归责于当事人双方的事由错误，既不符合双方合同约定，也违反最高人民法院相关司法解释的规定。2、一审判决违反“不告不理”原则。魏文彬、魏学占在一审中将诉讼请求变更为要求宿州恒大公司退还首付款65000元及自主张权利之日（即自2015年3月27日起）的利息，而一审判决返还购房款65300元，利息自购房款给付之日起开始计算，超出当事人诉讼请求范围，程序违法。3、一审判决案件受理费10455元全部由宿州恒大公司负担不符合法律规定。综上，请求撤销一审判决第三项，改判魏文彬、魏学占向宿州恒大公司支付违约金60522.9元，宿州恒大公司《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十日内退还其购房款4706.1元；一、二审案件受理费全部由魏文彬、魏学占负担。
魏文彬、魏文彬辩称：1、魏文彬、魏学占在向宿州恒大公司支付首付款65229元及其他费用3080元后，才知道不能办理按揭贷款，宿州恒大公司销售人员告知可以与银行协调。此后，魏文彬、魏学占一直与宿州恒大公司联系要求解除合同，但其不予答复，拖至180天后才提起诉讼，其上诉称多次通知魏文彬、魏学占的事实不存在。涉案合同是以银行能够办理按揭贷款为附加条件，条件不成就，合同可以随时解除。故，一审法院依据最高人民法院相关司法解释的规定作出判决正确，宿州恒大公司应返还购房款及利息。2、魏文彬、魏学占在一审中请求判令宿州恒大公司返还购房首付款及自权利受到侵害之日起的利息，一审法院支持魏文彬、魏学占的该项诉讼请求，没有违反法定程序。3、宿州恒大公司利用虚假宣传欺诈消费者，一审判决诉讼费由其承担正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，宿州恒大公司向本院提供恒大地产集团有限公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》一份，以证明无理由退房销售政策的实施时间是2015年4月16日8时，该决定明确无理由退房政策的适用范围，涉案合同签订时间为2014年6月21日，魏文彬、魏学占违约在先，故本案不适用该政策，宿州恒大公司也不存在欺诈等事实。
魏文彬发表质证意见为：对上述证据的真实性无异议，与本案无关联性。
魏学占未到庭质证。
本院认证意见为：魏文彬对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以认定，但魏文彬、魏学占并非基于无理由退房政策提起反诉，也未以该政策作为要求解除合同的事由，故本院对该证据与本案的关联性不予认定。
经二审审理查明：一审期间，魏文彬、魏学占于2015年6月17日向一审法院提交申请书，要求“自权利主张受到侵害之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算由宿州恒大公司支付违约金利息”。另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”、第十五条“关于产权登记的约定”及第十六条“保修责任”均注明“双方另行约定，见附件四”。
除上述事实及一审判决查明魏文彬、魏学占要求宿州恒大公司退还其“首付款65000元及自主张权利之日起（即2015年3月27日）的利息”的事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、魏文彬、魏学占是否违反合同约定，宿州恒大公司要求其按房屋总价款的10%承担违约责任能否支持；2、一审程序是否违法。
（一）关于魏文彬、魏学占是否违反合同约定，宿州恒大公司要求其按房屋总价款的10%承担违约责任能否支持。
根据《中华人民共和国合同法规定》：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，宿州恒大公司与魏文彬、魏学占于2014年6月21日签订《房屋买卖合同》一份，并于同日签订附件四合同补充协议一份，从形式上判断，该合同与补充协议系格式合同。从内容上看，补充协议第三条对主合同逾期付款违约金的计算方法、付款方式的选择等方面作出重大变更，加重了魏文彬、魏学占的责任。从《商品房买卖合同》“面积确认及面积差异处理”、“关于产权登记的约定”、“保修责任”均注明“双方另行约定，见附件四”的约定来看，宿州恒大公司通过补充协议对主合同的变更均以“双方另行约定，见附件四”的方式予以特别提示，但补充协议对违约金的计算方法、付款方式的选择未作特别提示，也未遵循公平原则确定双方之间的权利义务，补充协议第三条违反上述法律规定，系无效条款。
根据庭审查明的事实，魏文彬、魏学占支付首付款后，宿州恒大公司在贷款银行向其反馈魏文彬在银行存在呆账、无法办理按揭贷款时，没有及时告知魏文彬、魏学占，导致魏文彬、魏学占丧失是否继续履行合同的选择权，宿州恒大公司称其通过电话、短信、书面函件通知魏文彬、魏学占支付剩余房款，但没有提供相应证据，且魏文彬对其在银行存在不良信用记录并不知情，其在履行合同过程中不存在主观过错，因此，宿州恒大公司主张魏文彬、魏学占存在违约行为，要求其按房屋总价款的10%承担违约责任承担无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依据相关司法解释的规定，认定不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，认定事实及适用法律并无不当。
（二）关于一审程序是否违法的问题
一审中，魏文彬、魏学占向一审法院提交增加诉讼请求申请书，要求宿州恒大公司自“权利主张”受到侵害之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金利息，该表述应理解为其要求宿州恒大公司自权利受到侵害之日起支付利息，因此，一审法院查明事实部分对魏文彬、魏学占的反诉请求表述不当，本院予以纠正。宿州恒大公司关于一审法院程序违法的观点不能成立，本院不予支持。
另外，宿州恒大公司的本诉中既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求，一审法院驳回其财产性诉讼请求，确定本诉案件受理费由其负担，反诉案件受理费由魏文彬、魏学占负担不违反《人民法院收费办法》及相关法律规定，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人宿州恒大公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1430元，由上诉人宿州恒大置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年三月七日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。