成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第3051号
原告杨玉凤。
委托代理人刘永华。
被告成都福瑞置业有限公司。
法定代表人冯斌，执行董事。
委托代理人郑珂，律师。
原告杨玉凤与被告成都福瑞置业有限公司（以下简称福瑞置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨玉凤的委托代理人刘永华，被告福瑞置业的委托代理人郑珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉凤诉称，2013年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定杨玉凤购买福瑞置业开发的住宅一套，合同约定，福瑞置业逾期交房超过30日，买受人有权退房，并要求福瑞置业支付违约金。合同约定的交房时间是2015年4月28日，但福瑞置业直到2015年5月28日才短信通知交房时间为2015年5月28日至5月31日，截止最后的交房时间，福瑞置业未能出示消防部门验收合格的证明，未取得《建筑工程竣工备案表》，福瑞置业的行为违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》等相关法律的规定，福瑞置业在合同约定交房时间尚未达到法定的交房条件，未向杨玉凤交付符合法律规定条件的房屋，杨玉凤有权解除合同并有权要求福瑞置业承担违约责任。请求判令：1.依法解除案涉《商品房买卖合同》，福瑞置业退还杨玉凤购房款847895元、信息服务费5000元，合计852895元，并赔偿从购房时至诉讼终止时产生的同期银行贷款利息；2.福瑞置业支付逾期交房违约金25436元；3.福瑞置业赔偿杨玉凤购房时支出的公证费220元、担保费1300元、抵押登记费80元；4.福瑞置业赔偿截止诉讼终止时因归还银行贷款而产生的公积金贷款利息损失23239元；5.福瑞置业赔偿杨玉凤因同区域房价上涨而购买同等面积房屋时所产生的机会成本损失51332元；6.赔偿从2015年4月28日至诉讼终止时因逾期交房而产生的房屋租金损失5000元，承担本案诉讼费。
被告福瑞置业辩称，《建筑工程竣工备案表》和消防验收合格证明并不是交房的必备条件，且案涉房屋现已完成消防验收，福瑞置业开发的案涉房地产项目经过五方责任主体验收合格，福瑞置业通知的交房时间2015年5月28日房屋已具备交付的条件，杨玉凤拒绝验收房屋没有法律依据；福瑞置业交房时间逾期没有超过30日，杨玉凤要求解除合同不符合合同约定，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明，2013年9月14日，杨玉凤与福瑞置业签订《商品房买卖合同》，约定杨玉凤购买福瑞置业开发建设的住宅商品房一套，测绘建筑面积87.3平方米，其中套内面积70.54平方米，房屋按套内面积计价，单价12020.06元，合计价款847895元，杨玉凤于2013年9月14日前一次性支付首期购房款447895元，余款由杨玉凤向农业银行申请25年按揭贷款后一次性转付至福瑞置业。合同第十条关于交付条件的约定载明，福瑞置业应当在2015年4月28日前向杨玉凤交付案涉商品房，交付时该商品房应当符合已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告的交付条件，商品房为住宅的，还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；合同第十二条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外，福瑞置业未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，福瑞置业按日计算向杨玉凤支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，杨玉凤有权退房，若选择退房，福瑞置业应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向杨玉凤支付违约金。合同还对交接手续、市政基础设施和其他设施的承诺、面积差异处理、商品房质量、装饰、设备标准的约定、保修责任、产权登记以及逾期付款的违约责任等条款进行了约定。合同签订后，杨玉凤按约支付了首期购房款447895元，并于2014年2月27日与农业银行签订借款合同，通过公积金委托贷款的方式取得银行借款40万元，杨玉凤将按揭贷款取得的借款支付给了福瑞置业。2015年4月24日，福瑞置业组织设计、勘察、施工、监理单位对案涉项目进行竣工验收，福瑞置业、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、成都基准方中建筑设计事务所（普通合伙）、中铁二局股份有限公司、成都天立工程管理咨询有限公司在《竣工验收报告》上签署“同意验收”意见并分别加盖单位印章。2015年2月8日，对案涉住宅工程质量分户项目进行验收，《住宅工程质量分户验收结果表》上结论为“已按照《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的相关要求进行了质量分户验收，验收结论为合格”，福瑞置业、中铁二局股份有限公司、成都天立工程管理咨询有限公司在该结果表上签章；2015年5月4日，成都成房测绘有限责任公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，2015年5月28日，成都市规划管理局对案涉项目工程进行审核，认为符合《中华人民共和国城乡规划法》、《成都市城乡规划条例》的规定要求，向福瑞置业颁发《建设工程规划合格证》；2015年5月28日，福瑞置业通过报纸刊登和短信通知的方式通知购房人办理交房手续，交房时间为2015年5月28日。杨玉凤以福瑞置业未提交《建筑工程竣工备案表》和消防验收合格证明为由，拒绝验收房屋，双方协商未果，引起纠纷。
审理中，福瑞置业提交了一份成都市公安消防局2015年6月23日出具的《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：成都市公安消防局对案涉建设工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建设工程消防验收评定规则》和《建设工程消防设计审核意见书》，经审查资料及现场检查测试，意见为，综合评定该工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防机构申报建设工程消防设计审核和消防验收；该工程商业部分属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。杨玉凤对福瑞置业2015年6月23日才通过消防验收的事实无异议。根据福瑞置业陈述，竣工验收完成后，福瑞置业已将相关资料呈报建设工程主管行政部门进行备案，目前备案手续尚在办理中。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程消防验收意见书》、当事人陈述等。
本院认为：案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》系原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
杨玉凤主张案涉房屋由于不具备《建筑工程竣工备案表》和消防验收合格证明，违反了相关的法律规定，案涉房屋在2015年5月28日不具备交房的法定条件，福瑞置业在2015年6月23日才取得消防验收合格的证明，至今仍未取得《建筑工程竣工备案表》，逾期交房超过30日，合同约定的解除条件成就。而福瑞置业则认为《建筑工程竣工备案表》和消防验收合格证明并不是交房的必备条件，只要合同约定的交付条件具备，杨玉凤即应验收房屋。根据诉辩双方的意见，双方争议的主要问题是案涉房屋在2015年5月28日是否具备交付的条件。
商品房买卖合同属于民事合同，遵循当事人意思自治的原则，人民法院一般应以当事人对交付条件的约定作为判断开发商是否构成交房违约的依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，任何交付条件的约定均不得低于竣工验收合格这一最低标准，案涉《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2015年4月28日前向买受人交付已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告的商品房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，请求出卖人支付违约金，由此可以看出本案原、被告双方选择将福瑞置业取得规划验收合格证和面积实测报告作为交房的标准。根据本案已查明的案件事实，虽然福瑞置业未在约定的交房日2015年4月28日前履行交房义务构成违约，但案涉房产项目房屋质量分户验收于2015年2月8日经验收合格，案涉房屋所在楼栋于2015年4月24日经项目工程竣工后，五方责任主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）对工程质量进行验收，并在《竣工验收报告》上签署同意验收合格的意见，2015年5月4日成都成房测绘有限责任公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，对案涉房屋进行了面积实测，并于2015年5月28日取得《建设工程规划合格证》，合同约定的交付条件已经具备，由于双方并未在《商品房买卖合同》上将消防验收合格和取得《建筑工程竣工备案表》约定为房屋交付的条件，《建筑工程竣工备案表》和消防验收合格证明并不是房屋交付的条件，福瑞置业在2015年5月28日通知交房时讼争房屋已经具备合同约定的交付条件，故福瑞置业虽然在交付期限上存在逾期，但并没有超过合同约定的30日，合同约定的解除条件尚不具备，杨玉凤以福瑞置业开发的房地产项目未经消防验收合格且未办理《建筑工程竣工备案表》为由，主张福瑞置业交付房屋不具备交房条件，请求解除合同的诉讼请求事实和法律依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告杨玉凤的诉讼请求。
本案按规定征收的案件受理费减半收取6300元，由原告杨玉凤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一五年七月二十九日
书记员 王贇