沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）于民一初字第01992号
原告：沈阳雅博铸造厂。住所地：沈阳市于洪区。
投资人：金哲，系该厂经理。
委托代理人：杜青国，系辽宁恒敬律师事务所律师。
被告：沈阳金鑫锻铸机械有限公司。住所地：法库县。
法定代表人：许喜云，系该公司经理。
委托代理人：那凯，女，1980年1月29日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。
委托代理人：姜乃芳，男，1953年3月3日出生，汉族，系该公司员工，系该公司法律顾问，现住辽宁省大连市甘井子区。
原告沈阳雅博铸造厂诉被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年8月9日受理后，依法由审判员赵崇邦担任审判长，与代理审判员周楠（主审）、人民陪审员李华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜青国、被告委托代理人那凯、姜乃芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告成立于2005年，原投资人为王友田。因王友田拖欠沈阳昊东炉料有限公司货款，被强制执行，于2010年3月经于洪区人民法院执行局查封王友田所有的沈阳雅博铸造厂。在执行阶段，王友田与沈阳昊东炉料有限公司达成协议，将该厂以100万元的价格转让给沈阳昊东炉料有限公司抵顶欠款，该厂转让前的债权债务由王友田自行承担。沈阳昊东炉料公司指定将该厂直接转让给金哲，2011年5月30日，金哲与王友田签署转让协议，并进行工商变更登记。王友田于2010年6月3日与本案被告将已经法院查封的该厂部分厂房及场地作为标的物，以远远低于市场价格的价格签署租赁合同，待金哲受让该厂后，本案被告以与王友田之间的租赁合同拒绝向原告及投资人金哲缴纳租金（厂房、场地使用费）。原告认为，本案被告与王友田之间的租赁合同不能约束原告，与原告无关，自原告的投资人变更为金哲后，被告使用了金哲的财产——沈阳雅博铸造厂的部分厂房、场地，就应该向原告或金哲缴纳使用费。现请求判令被告支付其占用的1180余平方米的厂房、办公室、1438平方米的集体土地等的使用费（从2011年6月至实际腾退之日止，按照评估鉴定的年租金58209元计算）；鉴定费、诉讼费由被告承担。
被告辩称：我与王友田的场地租赁合同合法有效，2013年6月30日之前我方不支付原告占用费。如果侵犯了原告的权益，原告应当向相对人主张权利。被告在承租期间，原告与原投资人订立了租赁合同，侵犯了我方的权益。我方认为2011年5月30日原告原投资人将企业作价100万元转给浩东炉料有限公司，并同时转让给现在的原告，转让过程侵犯了被告依法享有的购买权，应确认为无效。由于原告在2011年10月4日与第三人王友田堵大门，给被告造成了经济损失。关于鉴定费，与我合法承租重叠的费用由原告承担。
经审理查明：2012年7月20日，沈阳金鑫锻铸机械有限公司起诉金哲、沈阳雅博铸造厂要求返还租赁厂房内物品，本院于2012年12月12日判决金哲、沈阳雅博铸造厂返还沈阳金鑫锻铸机械有限公司租赁厂房内物品。金哲、沈阳雅博铸造厂不服判决提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年6月24日判决“驳回上诉，维持原判”。该案查明：2010年6月3日，甲方王友田与乙方那崇亮签订租赁合同，甲方将450平方米厂房、一处炉燥室、一处办公室租给乙方用于经营，租期三年，租金12万元。该厂房属于沈阳鑫友铸造厂所有，王友田为该厂投资人。乙方联系人为许喜云。那崇亮于2010年5月14日、2010年5月18日、2010年5月25日、2010年6月2日、2010年7月23日，分别给付50000元、10000元、21000元、40000元、8000元，由王友田出具收条。2011年10月4日、2012年5月15日，沈阳市公安局于洪分局平罗派出所接到“110”指令出警，并提供出警记录和情况说明，说明那崇亮与新房主之间有经济纠纷，致使那崇亮不能正常经营。
另查明，因王友田与沈阳昊东炉料有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月3日查封了“沈阳鑫友铸造厂所有的位于沈阳市于洪区平罗街道尚三家村厂区内所有地上物，包括厂房、办公楼、设备”。2011年5月30日，王友田与沈阳昊东炉料有限公司达成协议，将该厂以100万元的价格转让给沈阳昊东炉料有限公司抵顶欠款，转让前的债权债务由王友田自行承担。2011年6月14日，该厂投资人由王友田变更为金哲。2011年11月11日，沈阳鑫友铸造厂更名为沈阳博雅铸造厂。
再查明，2013年7月24日，沈阳雅博铸造厂向金鑫锻铸机械有限公司发出书面通知，要求金鑫锻铸机械有限公司搬出厂房内物品。金鑫锻铸机械有限公司拒绝搬出，至今未腾退。
本案审理过程中，经原告申请，本院委托评估机构对被告占用的厂房、炉燥室、办公室等场地的租赁价格进行评估，评估机构于2014年1月17日作出房地产估价报告，估价结果为年租金58209元。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、转让协议、个人独资企业变更核准通知书、个人独资企业变更核准通知书、民事裁定书、催告通知及快递单、估价报告载卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。《合同法》规定的“买卖不破租赁”是当事人之间基于意思自治的民事行为，而查封是基于国家公权力对财产采取的强制性执行措施，具有对世的效力。法院在查封时不仅张贴封条，还通知登记机关协助办理查封登记手续，具备了相当强的共识性。被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制。
2010年3月3日，本院对“沈阳鑫友铸造厂所有的位于沈阳市于洪区平罗街道尚三家村厂区内所有地上物，包括厂房、办公楼、设备”依法查封，沈阳鑫友铸造厂原投资人王友田与被告于2010年6月3日签订租赁合同，将查封范围内的部分厂房、炉燥室、办公室租赁给被告，王友田与被告签订租赁合同在查封之后，双方之间的租赁合同不得对抗原告，被告应向原告支付相应的使用费。2011年5月30日，王友田将沈阳鑫友铸造厂转让给原告，故被告应从2011年5月30日起向原告支付使用费。被告于2011年10月4日报警，又于2012年7月20日起诉要求返还租赁厂房内物品，原告于2013年7月24日通知被告搬出，证明2011年10月4日至2013年7月24日期间系原告原因致使被告占用其场地，故本院对该期间的占有使用费不予支持。被告应向原告支付2011年5月30日至2011年10月3日的使用费20094.1元（126天×58209元／年）、支付从2013年7月24日起至实际腾退日止的使用费，按58209元／年计算。
关于鉴定费，根据原告提供的鉴定费收据，结合双方对产生该用的原因及比例情况，本院酌定由原、被告各承担5000元鉴定费。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳雅博铸造厂2011年5月30日至2011年10月3日的使用费20094.1元；
被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳雅博铸造厂从2013年7月24日起按58209元／年计算至实际腾退日止的使用费；
被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳雅博铸造厂鉴定费5000元。
如果被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，由原告沈阳雅博铸造厂承担2640元、由被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司承担1560元；保全费203元，由被告沈阳金鑫锻铸机械有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵崇邦
代理审判员 周 楠
人民陪审员 李 华
二〇一四年六月三日
书 记 员 王东杰