湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再213号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：彭翔英。
委托代理人：郭方春，湖南光韵律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：曹璐。
委托代理人：杨祖国，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人：周灿，湖南麓和律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：喻瑞洋。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：长沙市银剑典当有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区八一西路276号。
法定代表人：廖美群，该公司总经理。
委托代理人：喻瑞洋，该公司员工。特别授权。
彭翔英与曹璐、喻瑞洋、长沙市银剑典当有限责任公司（简称银剑公司）合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2012年9月12日作出（2012）芙民初字第600号民事判决。彭翔英、喻瑞洋与银剑公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉。该院于2013年10月8日作出（2012）长中民三终字第4040号民事判决。彭翔英不服，向检察机关申请监督。抗诉机关湖南省人民检察院以湘检民（行）监【2015】43000000040号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2016年4月29日作出（2016）湘民抗14号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年8月2日公开开庭审理了本案。抗诉机关指派欧阳祖毅、黄梦佳出席庭审。申诉人彭翔英的委托代理人郭方春、申青柳，被申诉人曹璐的委托代理人杨祖国、周灿，被申诉人喻瑞洋及银剑公司的委托代理人喻瑞洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，2007年1月12日，曹璐与银剑公司签订《借款协议》二份，协议约定：乙方（曹璐）向甲方（银剑公司）借款25万元，借款期限为12个月，从2007年1月12日起至2008年1月12日止，自乙方获得借款之日起至还款日，乙方应向甲方按时支付借款利息及综合费；借款月利率为0.5%，月综合费为3.7%，一个月为一个当期，按当期进行计算，乙方于每个当期的期末将借款利息及综合费付给甲方；乙方保证按时还款，如逾期未还清借款、支付利息，应另向甲方按逾期支付金额每月付违约金5%；乙方自愿提供抵押物，以担保偿还债务本金、利息、综合费用、赔偿金等，抵押物为房产，坐落于长沙市芙蓉区蓉园路附001号002栋303房（建筑面积97.57平方米）、403房（建筑面积97.57平方米）；乙方不按协议及时支付利息和综合费用及到期不归还本金，甲方将该抵押房屋交拍卖公司拍卖或以其他方式处理变现，所得价款扣除拍卖或其他处理方式相关费用后，优先清偿甲方的贷款本金及利息、综合费用、违约金等，剩余款项归还给乙方，处理抵押物所得价款扣除费用后不足以清偿的，甲方有权另行向乙方追索。同日，银剑公司向曹璐出具了金额为30万元的当票，曹璐向银剑公司出具借款30万元的借条，并办理了303房和403房的抵押他项权证（长房芙蓉他字第00127205号和长房芙蓉他字第00127206号）。2007年1月23日，曹璐向银剑公司职员喻瑞洋出具《委托书》一份，主要内容为：委托人曹璐将其拥有的303房全权委托受托人喻瑞洋代为办理上述房屋抵押注销的相关手续（包括领取房屋所有权证）和房屋转让的相关手续（包括代为签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、代收房款等一切相关手续）。受托人在委托人授权范围内签署的相关文件，委托人均予承认；委托期限为至上述委托事项办理完毕为止。同日，曹璐在长沙县公证处办理了上述《委托书》的签名公证。从2007年1月起至2008年6月20日止，曹璐共计向银剑公司付款464000元，付款时间与金额分别为：2007年1月12日12600元、2007年2月13日75400元、2007年9月13日74400元、2007年11月15日75400元、2007年12月17日75400元、2008年6月20日付款150800元。2011年8月18日，银剑公司向原审法院起诉要求曹璐向其偿还本金30万元及综合费、利息18万元，支付违约金12万元，依法处置抵押物房产二套，用以偿还银剑公司的借款、综合费及利息、违约金，不足部分继续追索。该案经开庭审理后，银剑公司于2011年12月5日申请撤诉，一审法院于同日作出（2011）芙民初字第2147号民事裁定书，准予其撤诉。
喻瑞洋持上述2007年1月23日曹璐向银剑公司借款时签署的经公证的《委托书》，以曹璐的名义，于2011年12月5日与彭翔英签订了编号为KF1112050397的《长沙市二手房买卖合同》，以51万元的价格将303房卖给了彭翔英，办理了房屋产权过户至彭翔英名下的登记手续，彭翔英于2011年12月7日取得该房屋所有权证（长房权证芙蓉字第7112055**号）。喻瑞洋与银剑公司在出卖303房时未告知曹璐，出售房屋的价格未征得曹璐认可或经评估机构鉴定，喻瑞洋将彭翔英支付的房款转付给了银剑公司。彭翔英在购买303房时未与曹璐取得过联系，也未到该房实地察看过房屋。彭翔英在购得此房后，于2012年1月上门要求曹璐腾空房屋搬离时，曹璐才得知303房被出卖。曹璐认为其已向银剑公司还清了全部的借款本息和综合费，双方的债权债务已经结清，银剑公司无权处分其为借款所抵押的房屋，喻瑞洋出卖房屋的行为是无权代理行为，彭翔英以明显低价购买此房是与喻瑞洋恶意串通行为，故喻瑞洋与彭翔英签订的二手房买卖合同应认定无效。因303房的所有权现登记在彭翔英名下，双方由此酿成纠纷。曹璐向一审法院起诉，请求判令：1、确认喻瑞洋与彭翔英于2011年12月5日签订的编号为KF1112050397的《长沙市二手房买卖合同》无效；2、彭翔英在上述合同确认无效后配合曹璐办理将长沙市芙蓉区蓉园路附001号002栋303号房屋产权过户至曹璐名下的相应手续。
另查明，曹璐的父亲曹治宏生前系湖南润和塑胶实业有限公司（简称“润和公司”）总经理，曹治宏于2009年3月13日去世。
一审判决认为，曹璐于2007年1月23日向银剑公司职员喻瑞洋出具的《委托书》合法有效，《委托书》涉及抵押房屋处置事宜，是银剑公司与曹璐于2007年1月12日签订的《借款协议》的附件。根据两份《借款协议》约定，曹璐向银剑公司借款50万元（实际借款30万元），并以303房、403房作为抵押物，如果曹璐不按协议及时支付利息和综合费用及到期不归还本金，银剑公司有权将该抵押房屋交拍卖公司拍卖或以其他方式处理变现，所得价款扣除相关费用后，优先清偿银剑公司的贷款本金及利息、综合费用、违约金等，剩余款项归还曹璐，处理抵押所得价款扣除费用后不足以清偿的，银剑公司有权另行向曹璐追偿。由此可见，银剑公司处理抵押房屋的前提是曹璐不按协议及时支付利息和综合费及到期不归还本金。曹璐向喻瑞洋出具《委托书》，全权委托其办理303房抵押房屋的抵押注销相关手续和房屋转让的相关手续，喻瑞洋受委托处理上述房屋的行为实际是代表银剑公司向曹璐追偿债务。因而，喻瑞洋代为处置303房的前提条件也应该是曹璐不按协议及时支付利息和综合费及到期不归还本金。
银剑公司于2011年8月18日就上述借款向法院起诉曹璐，要求偿还本息、综合费、违约金时，曹璐提出了已付清本息及综合费的抗辩主张，双方对该债务是否结清存在争议。银剑公司于2011年12月5日撤回起诉，并于同日通过喻瑞洋持上述《委托书》与彭翔英签订《长沙市二手房买卖合同》，将303房转卖给彭翔英。银剑公司通过喻瑞洋出卖该房屋前，未通知曹璐。双方对债务是否结清存有异议，本案中银剑公司提出曹璐向银剑公司付款的464000元是偿还润和公司的欠款而不是上述30万元借款的本息和综合费，且收款收据与转账凭证有部分款项重复计算，但未提交证据。因而，双方对上述30万元借款本息及综合费是否结清至今存在异议。如前所述，喻瑞洋和银剑公司只有在曹璐未按协议还款的情况下才有权处置抵押物，而在双方对债务的清偿存在异议，且未通知债务人的情况下，银剑公司无权通过喻瑞洋处置抵押房屋。因此，喻瑞洋出售303房系无权代理行为。彭翔英花费51万元购房，属于家庭重大支出，理当慎重，其明知303房有人居住，而不上门实地察看、找房主了解核实，这与民众普遍的房屋交易习惯和生活常识明显不符，彭翔英取得303房的房屋所有权不能认定是善意取得。因此，喻瑞洋与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》依法应认定为无效，彭翔英、喻瑞洋、银剑公司应配合曹璐办理303房所有权过户至曹璐名下的相应手续。彭翔英支付给喻瑞洋的房款，实际由银剑公司收取，彭翔英在配合曹璐办理303房所有权变更登记至曹璐名下后，有权向喻瑞洋和银剑公司主张权利。据此判决：一、确认喻瑞洋以曹璐名义与彭翔英于2011年12月5日签订的编号为KF1112050397的《长沙市二手房买卖合同》无效；二、彭翔英、喻瑞洋、银剑公司在本判决生效之日起十日内配合曹璐到长沙市房地产登记管理部门办理长沙市芙蓉区蓉园路附001号002栋303号房屋所有权变更登记至曹璐名下的手续。案件受理费160元，其他诉讼费（保全费）3070元，共计3230元，由银剑公司与喻瑞洋共同负担。
在二审过程中，曹璐提交了湘新星房估字（2012）第11159号房地产估价报告，拟证明喻瑞洋与彭翔英以低于市场价格30％的明显不合理低价交易曹璐所有的房屋产权，属恶意串通损害第三人利益的情形。喻瑞洋、银剑公司对该证据的合法性、关联性提出异议，认为该证据不属于民事诉讼法规定的新证据。报告采取的是市场比较法和收益法，但没有采取快速处置变现的方法，在市场比较法中没有列出参考的现实的成交情况，只是列了一个方法，所以结论是凭空的。收益法也只是列出方法，没有实际的收益参照回报，也是凭空的。评估不能代表市场真实成交和评估物的价格，故该证据不能否定喻瑞洋、银剑公司和彭翔英之间的交易。彭翔英同意喻瑞洋和银剑公司发表的质证意见，并称因每个交易行为有其特殊性，该交易价格不存在不合理，且这个评估报告是对方单方在二审过程中委托评估机构作出的，对其真实性也持异议。二审判决认为，湘新星房估字（2012）第11159号房地产估价报告系被上诉人单方委托评估，上诉人对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据也不能反映双方争议时间段的真实房屋价格市场交易情况，故不予认定。二审判决认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。
二审判决认为，本案主要的争议焦点：一、喻瑞洋以曹璐的名义与彭翔英在2011年12月5日签订编号为KF1112050397的《长沙市二手房买卖合同》是否为有权代理；二、彭翔英取得303房的所有权是否是善意取得。
关于焦点一。首先，喻瑞洋的代理权来源于曹璐在2007年1月23日向其出具的一份《委托书》。从委托书的形成时间看，曹璐出具该委托书的时间是在其与银剑公司签订《借款协议》的十天之后；从委托书的内容看，是委托喻瑞洋处置涉诉303房，这与曹璐与银剑公司所签订的《借款协议》第五条3款所约定的内容一致；从喻瑞洋行使代理权的情况看，喻瑞洋在将房屋转让给彭翔英后，并未将房款交给曹璐，而是用于充抵曹璐向银剑公司所借的借款及相应费用。综合上述三方面可以推定，由曹璐出具《委托书》的目的在于保证银剑公司能收回借款及相关费用，该《委托书》系《借款协议》的补充，只有在曹璐未及时归还其向银剑公司所借的30万元借款及相应费用时，喻瑞洋才有权处置涉诉房屋。因此，要认定喻瑞洋以曹璐的名义与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》是否为有权代理，必须要审查曹璐是否按约履行了还款义务，对于三上诉人所提出的本案不应审理曹璐与银剑公司之间的借款关系的主张，不予支持。其次，关于曹璐是否履行了还款义务。曹璐提交了银剑公司所出具的自2007年1月12日至2008年6月2日的收款凭证，证明其已还清了银剑公司30万元借款及相应费用。银剑公司反驳称除了曹璐向银剑公司借款外，曹璐的父母曹治宏和黄双莲，以及当时以曹治宏为总经理的润和公司均与银剑公司签订了借款协议，曹璐所提交的收款凭证不仅是用于归还其所借的30万元借款及相应费用，还用于归还曹治宏、黄双莲，以及润和公司的借款。由于曹璐所提交的收据系银剑公司出具的，银剑公司应当在出具收据时明确还款的主体，而且银剑公司应当控制有各借款人借款及还款的账目记录，因此在银剑公司未能提供相应证据证明反驳事实的情况下，银剑公司应当承担相应的不利后果。第三，从银剑公司于2011年8月18日向原审法院起诉要求曹璐偿还30万元借款及相应费用，并于2011年12月5日申请撤诉的情况看，银剑公司明知其与曹璐之间就曹璐是否归还了30万元借款及相应费用的事实存在争议。在双方就借款是否还清存在争议的情况下，银剑公司未事先告知曹璐就直接处置涉诉房屋，在主观上存在恶意，有违公平、诚信原则。而且银剑公司未与曹璐协议涉诉的处置方式就直接将涉诉房屋出卖的行为，违反了《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定。因此，喻瑞洋直接以曹璐的名义与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》为无权代理。
关于焦点二。首先，曹璐主张称喻瑞洋、银剑公司在处置涉案房产时与彭翔英有恶意串通损害曹璐权益的行为。但由于曹璐未能提供充分证据予以证明，因此对于曹璐的上述主张不予支持。其次，从彭翔英与喻瑞洋签订房屋买卖合同的时间看，双方是在银剑公司撤回对曹璐的诉讼当天签订的；从彭翔英与喻瑞洋签订房屋买卖合同的过程看，彭翔英在购买涉诉房屋时，并没有实地查看房屋，与通常的房屋交易习惯不符；从彭翔英购买涉诉房屋的价格看，与同地段的房屋价格相比，明显过低。综上，从彭翔英购买涉诉房屋的背景、交易行为及价格看，彭翔英取得303房所有权不能认定为善意取得。因此彭翔英、喻瑞洋和银剑公司应当配合办理将303房的所有权过户至曹璐名下的相应手续。
据此，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由银剑公司和喻瑞洋各负担80元。
湖南省人民检察院抗诉认为，长沙市中级人民法院(2012)长中民三终字第4040号民事判决确认喻瑞洋以曹璐名义与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》无效，属于适用法律错误。理由如下：
一、从曹璐向喻瑞洋出具的《委托书》内容来看，可以认定喻瑞洋处理涉案房产属于有权代理。2007年1月23日，曹璐向喻瑞洋出具《委托书》一份，主要内容为：委托人曹璐将其拥有的长沙市芙蓉区蓉园路附001号002栋303房全权委托喻瑞洋代为办理上述房屋抵押注销的相关手续(包括领取房屋所有权证)和房屋转让的相关手续(包括代为签订房屋买卖合同、产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、代收房款一切相关手续)。受托人在委托人授权范围内签署的相关文件，委托人均予承认；委托期限为至上述委托事项办理完毕为止。同日，曹璐在长沙县公证处办理了上述《委托书》的签名公证。据此，曹璐向喻瑞洋出具《委托书》没有对喻瑞洋代为办理303房转让的相关手续附加限制条件，根本没有涉及到曹璐与银剑公司的借贷问题，授权范围明确且经公证，法律手续完备，该授权委托行为作出即产生法律效力。曹璐作为一个完全民事行为能力的自然人，应当清楚该《委托书》出具后所产生的法律后果。其也没有提交证据证实已经解除授权委托。因此，应当认定喻瑞洋完全有权凭借该《委托书》在授权范围内对涉案房产进行处置，其处置行为系有权代理。
二、喻瑞洋以曹璐名义与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》合法有效。如前所述，喻瑞洋处理涉案房屋是有权代理。对于房屋买受方彭翔英来说，其基于对曹璐出具《委托书》的信赖，及喻瑞洋手持该房屋的抵押权证这一事实而与喻瑞洋签订了二手房买卖合同，她无须了解房屋的来源及曹璐与银剑公司之间的借贷纠纷，其与喻瑞洋的交易行为符合市场交易规则，曹璐也没有提交足够的证据证明喻瑞洋、银剑公司和彭翔英之间存在恶意串通的行为。事实上，该涉案房屋的买卖经过了房产管理部门的审核并办理过户的相关手续。因此，彭翔英与喻瑞洋以曹璐名义签订的房屋买卖合同应当认定有效。综上所述，特提出抗诉，请依法再审。
申诉人彭翔英诉称：1、申诉人与喻瑞洋签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，上述合同应认定合法有效。喻瑞洋是银剑公司员工，并持有经过公证的曹璐签名的授权委托书，申诉人有充分的理由相信其有代理权，已尽到了充分的注意义务，根据合同法关于表见代理的规定，应认定行为有效。2、申诉人已善意取得涉案房屋所有权，购买房屋时要实地查看不是申诉人的法定义务，支付的对价亦在合理范围，原判认定申诉人具有主观恶意是错误的。3、曹璐与银剑公司的借贷纠纷不应在本案中审理，原审法院有违“不告不理”原则之嫌。而且曹璐、黄双莲和润和公司的三笔借款均未得到清偿。请求撤销原审判决，驳回曹璐的诉讼请求，由曹璐承担本案一、二审诉讼费。
被申诉人曹璐答辩称，抗诉机关的抗诉理由均不能成立。授权委托书是因为曹璐向银剑公司借款才出具，喻瑞洋持委托书卖房也是听从银剑公司的安排，收到的款项也是交给银剑公司抵偿债务，因此，委托书是借款协议的一个补充。只有在银剑公司能证明曹璐未能按约定归还借款及利息的前提下，喻瑞洋方才有权代表银剑公司处置抵押物以实现其债权。而曹璐已还清了其所借银剑公司的借款及利息，喻瑞洋冒用曹璐的名义处置本案诉争房屋的行为显然为无权处分。彭翔英与喻瑞洋签订的买卖合同约定的价格明显低于市场价格，而彭翔英从未实地察看过房屋，明显违背常理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
银剑公司、喻瑞洋答辩称，委托书是合法有效的，抗诉机关也认定了，喻瑞洋据此委托书进行房屋买卖完全是一种有权代理行为。对方认为债务已清偿不是事实，对方提交的还款凭证载明得很清楚，每次收到的都是借款的利息和费用，并不是借款本金。请求撤销原审判决，驳回曹璐的诉讼请求。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案如仅从曹璐向喻瑞洋出具的《委托书》内容来看，喻瑞洋处理涉案房产似乎得到了曹璐完全充分的授权。但纵观本案，曹璐与喻瑞洋既非亲戚也非朋友关系，《委托书》出具于曹璐与银剑公司签订《借款协议》之后，喻瑞洋作为银剑公司的职员，其得到的授权是处置曹璐用于向银剑公司借款抵押的同一房产，喻瑞洋将涉案房屋转卖给彭翔英后，所得房款亦交给了银剑公司而不是委托人曹璐。由此可以看出，曹璐之所以向喻瑞洋授权，是基于其向银剑公司借款，并以涉案房产做抵押这一事实。《借款协议》和《委托书》之间存在明确的关联性。故此，原审判决认定该《委托书》是《借款协议》的附件或补充有相应的事实依据。从《借款协议》约定的内容来看，只有在曹璐没有及时清偿向银剑公司的借款本息和相关费用时，银剑公司才有权处置抵押的房产实现抵押权，这是对喻瑞洋行使代理权的限制条件。因此，曹璐是否清偿了银剑公司的借款本息和相关费用，是喻瑞洋处置涉案房产的代理行为是否有效的一个关键事实，故原审对这一事实进行适当的审查是必要的。本案中，曹璐提交了银剑公司的收款凭证，认为已还清了借款本息和相关费用。银剑公司反驳称，这些收款凭证不仅是归还曹璐的借款，还包括了归还其父母和润和公司的借款。曹璐与其父母曹治宏、黄双莲，以及其父任总经理的润和公司分别向银剑公司借款，均有相对应的房产做抵押，借款主体和抵押的房产是不同的。银剑公司作为专业的典当公司，应当对借款、还款主体有相应的财务记录，并举证证明自己的主张。但诉讼中，却一直没有提交这方面的财务资料，因此其反驳理由缺乏证据支持。银剑公司曾起诉曹璐，要求偿还借款本息及相关费用，后申请撤诉。这至少说明双方对曹璐是否还清了借款本息及相关费用存在争议。在债务存在争议的情况下，银剑公司和喻瑞洋未事先通知曹璐即以曹璐的名义处置抵押房产，既不符合双方合同的约定，同时也违反了《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”之规定。喻瑞洋的行为构成无权代理。
虽然喻瑞洋持有曹璐的《委托书》，但彭翔英明知其购买的是典当公司处置的抵押房产，而且房屋尚有人居住，更应尽到审慎的注意义务。对于购买房产这类家庭重大事项，而且是债务抵押资产，彭翔英没有实地查看房屋，也未向房主了解情况，与民众通常的房屋交易习惯不符，交易的价格亦明显低于同地段同类型的房屋市场价格。因而原审判决认定彭翔英取得303房所有权不能认定为善意取得并无不当。
综上所述，原审判决确认喻瑞洋与彭翔英签订的《长沙市二手房买卖合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第4040号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
审 判 员 王 琳
代理审判员 林 峰
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 王燕琳