温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第760号
原告：高玉凤。
委托代理人（特别授权）：戴怀宇、诸乐和。
被告：温州共赢房产营销策划有限公司。
法定代表人：郑巨才。
委托代理人（特别授权）：刘学勤。
委托代理人（特别授权）：杨微燕。
第三人：郑永乐。
原告高玉凤与被告温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢房产公司）、第三人郑永乐商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理，因第三人郑永乐需公告送达，转为普通程序审理。本案依法组成由审判员丁虹担任审判长、人民陪审员吴渊颖、陈进波参与评议的合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告高玉凤的委托代理人戴怀宇、被告共赢房产公司的委托代理人刘学勤和杨微燕到庭参加诉讼，第三人郑永乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月21日，原告与被告共赢房产公司签订《永丰家园营业房买卖合同》，向被告购买温州市滨海新区滨海六路2487号（合同里暂定名及坐落为温州市滨海新区永丰家园营业房二组团111号；现被告以第三人郑永乐名义办理房屋产权登记。）营业房一套。合同约定：1、营业房建筑面积65.82平方米，总房款1316400元；2、付款方式为按揭付款，签订合同当日支付50%购房款，即658200元，另按揭贷款50%购房款；3、签订本合同付齐50%付款，该营业房在一个月内交付给原告使用；4、被告未按合同规定的期限将营业房交付给原告或办理产权登记手续，自本合同最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告交付已交付房款万分之五的违约金。
合同签订后，原告按约向被告交付了房款人民币658200元。但被告至今没有按约向原告交付营业房及办理房屋过户手续。
故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关规定，向法院起诉，诉请依法判令：1.被告共赢房产公司履行《永丰家园营业房买卖合同》，将温州市滨海新区滨海六路2487号房屋交付给原告，并支付逾期交房违约金（按原告已付房款658200元为本金，日利率万分之五计算，从2012年5月21日算至实际交房之日止，截止2014年8月4日，违约金为264925.5元）；2.被告共赢房产公司将温州市滨海新区滨海六路2487号房屋所有权过户给原告，并支付逾期办理产权登记手续违约金（按原告已付房款658200元为本金，日利率为万分之五计算，从起诉日算至办理过户手续之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告共赢房产公司辩称：涉案房子刚刚开盘，需要和中介合作。经朋友郑炯健介绍周磊，周磊在文成曾经开过房屋中介所，文成的推广我们希望由他负责。但是周磊提出希望高一点的提成，高于正常的1%，类似我们公司的高佣金的销售方式。操作模式是把一部份房源内部预定，预定给特定的中间人，本案中的中间人就是周磊。预定后周磊可以对外销售该部分房源，我们售楼部也可以对外销售这部分房源，客户是看不出来我们内部的销售关系的。如果是售楼处销售该房源也要把提成给中间人，中间人则要把其中一部分提成分给销售员；如果是中间人自己卖掉，则中间人的提成会更高。不管是我们卖掉还是中间人卖掉，对外销售的价格，折扣，合同架构，约定的其他条款都是一致的，购房户是看不出我们之间的约定的。
高玉凤的房子也是内部预定的其中一套。购房款的支付是真实的，高玉凤与我方签订合同不属于真正的买卖，涉案房子目前也没有卖掉。涉案房子如今登记在郑永乐名下，郑永乐是我公司的内部人员。我们楼盘的操作模式有2种模式。项目指定以后，对外销售我们只做了楼书，我们当时正在拟定居间中介合同，买卖合同是初稿，周磊是好朋友介绍的，最后先用买卖合同暂时先签订。当时我方口头多次表达，售楼部真正的买卖合同和现在的买卖合同有区别的。
正式对外销售后，周磊介绍了几批客人，基本没有成交。我方经过几次售楼部的推广工作，有很多客人，后期没有卖掉他预定的房子是因中间人对外销售的口径和我们不一致，中间人的价格低，因此我方不同意签订买卖合同。因为当时我们在合同中约定中间人售价不能低于我们售楼部的价格。针对这个事情我方和郑炯健多次协商，后来因在销售过程中多次出现口径不一致现象，我们至今不卖也不租了。
一次性付款的我们楼盘可以直接过户，产权从合作社直接过户给购房户。还有一种是按揭贷款的，产权是先过给公司指定人员的名下，然后再二次过户给购房人，中间多出一次的税费是由我们自己和指挥部处理，和原告无关。本案合同的性质名义是房屋买卖合同，实际是居间合同，不是真正意义上的买卖合同。发生纠纷的原因是中间人对外宣传口径和售楼部不一致导致的，当时签订合同约定对外价格不可以低于售楼部的价格。
关于本案诉请，第一项要求我方实现交付义务，但是房子是2013年12月第三人郑永乐取得房屋产权，并且已经贷款，答辩人无权代表第三人进行交付或者过户的处分。第二项中主张的违约金过高，就算合同是房屋买卖合同，原告主张的超过了实际损失的30%，而且违约金累计计算不合法。
涉案房屋目前登记在郑永乐名下，郑永乐是代公司持有。实际所有权是公司的，处分权在公司。法律程序上是郑永乐所有。物业还没有交接，没有通水通电。现在空置，目前属于公司持有。通过郑永乐配合，抵押贷款后，贷款由公司使用。关于本案的处理，涉案房屋没有租没有卖，我方提出解决方案为双方解除合同、退还房款，公司给予相应补偿，具体的还款方式双方具体商量。
如果是正常的购房，我们会通知购房户提供办理按揭贷款所需要的证件和资料，但是这一套不是正常销售，所以从来没有通知原告办理按揭贷款手续，也没有找原告要剩下的50%的购房款。而且原告还有50%购房款没有支付，也不具备要求过户的条件。
第三人郑永乐未作答辩。
原告方提供证据如下：
1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.工商信息查询、组织机构代码证，证明被告共赢房产公司的诉讼主体资格。3.户籍信息查询，证明第三人郑永乐的诉讼主体资格。4.《永丰家园营业房买卖合同》、5.收据，共同证明原告向被告购买永丰家园营业房一套并已依约向被告支付50%购房款的事实。6.永丰家园商铺门牌号、7.房产信息查询，证明《永丰家园营业房买卖合同》中涉及的滨海新区永丰家园营业房二组团111号对应的现门牌号为滨海六路2487号和被告违约事实。
被告共赢房产公司、第三人郑永乐均没有提供证据。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。第三人郑永乐经本院传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告证据1-3、5-6，被告对三性均无异议，本院予以确认。证据4，被告对真实性没有异议，但对合同性质有异议，认为名义上是买卖合同、实质上是居间合同，原告并不是真正意义上的买受人。并且合同第五条第二款约定，30天内没交付没过户合同应该予以解除。对该证据的真实性本院予以确认。证据7，被告认为涉案的房产已经抵押贷款了，无法交付给原告，收到购房款是真实的。对该证据真实性本院予以确认。
经审理本院认定如下事实：
2012年5月18日，被告共赢房产公司（甲方）和原告周磊（乙方）签订一份《永丰家园营业房买卖合同》。合同第一条乙方所购营业房的基本情况。乙方预定的永中家园营业房位于温州市滨海新区永丰家园营业房，规划用途为商住用地，土地为国有出让土地。地号：5-3-3-35、5-3-3-37。乙方购买的营业房为二组团111号，建筑面积为65.82平方米，单价为20000元／平方米，总价为1316400元人民币（大写壹佰叁拾壹万陆仟肆佰零拾零元整）。第二条付款方式。乙方按下列第3种方式按期付款：甲方收取营业房房款后统一出具收款收据。3、按揭付款：签定本合同当日支付50%购房款，计658200元人民币，另按揭贷款50%购房款。第三条甲乙双方交房、办证约定。1、签定本合同付齐50%房款，该营业房在一个月内交付给乙方使用。2、营业房交付使用后由乙方提供资料，甲方在2012年10月31日前通知乙方办理产权登记等手续，乙方收到通知必须十日内向甲方交齐按揭不足的房款并办理产权登记手续。第五条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限将该营业房交付给乙方使用或办理产权登记手续，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，乙方解除本合同，甲方应自乙方解除本合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。合同尾部原告高玉凤和被告共赢房产公司分别签章。
2012年4月19日，被告共赢房产公司出具两份收据，载明收到原告高玉凤“购买温州滨海花园（永丰家园）二组团111号房款658200元”。
之后双方没有继续履行上述《永丰家园营业房买卖合同》，被告共赢房产公司没有向原告高玉凤交付约定的房屋，产权也没有登记至原告高玉凤名下，原告高玉凤也没有向被告共赢房产公司支付剩余50%的购房款。
涉案房屋经地名办最终确定的坐落门牌为温州市滨海新区滨海六路2487号，原产权人为温州市龙湾区沙城街道七五村经济合作社，于2013年12月16日转移登记至第三人郑永乐名下，所有权证号为037503，地号为4-08451312-1-11，目前的他项权情况为设定抵押。
当庭经释明，原告表示如果涉案合同无法履行，仍然坚持原诉讼请求不变更。
本院认为：原告高玉凤和被告共赢房产公司签订的《永丰家园营业房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，依法成立、合法生效。被告共赢房产公司辩称该合同名为买卖实为居间但未能举证证明其主张，本院对其辩称不予采信。合同签订之后双方应诚信履行各自义务，原告高玉凤已支付50%的房款，合同约定的被告共赢房产公司向原告交付房屋的条件已经达成。
但现在涉案房屋登记在第三人郑永乐名下，而第三人郑永乐没有到庭，其因何原因持有该房屋及第三人与原、被告的关系均无法查明。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”依照该规定，在法律上涉案房屋目前归属第三人郑永乐所有，故原告高玉凤要求被告共赢房产公司交付房屋并办理过户登记目前在法律上无法履行。
我国《合同法》第一百十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”。经当庭释明，原告表示如果涉案合同无法履行，仍然坚持原诉讼请求不变更。本案合同目前在法律上无法履行，故对原告高玉凤要求被告共赢房产公司交付房屋并办理过户登记的诉请予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告高玉凤的诉讼请求。
本案受理费16648元（原告已经预缴），减半收取8324元，由原告高玉凤负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 丁虹
二〇一五年一月三十日
代书记员 王坚