福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第5566号
上诉人（原审被告）福建骊特房地产综合服务有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路231号黎明大厦118单元。
法定代表人林爱国，董事长。
委托代理人钟太宣，福建名闻律师事务所。
被上诉人（原审原告）陈清，女，汉族，1976年5月30日出生，住福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，1972年4月18日出生，住福州市鼓楼区。
陈清、ＸＸ委托代理人张宁，福建科衡律师事务所律师。
原审被告陈美虹，女，汉族，1974年12月10日出生，住福建省顺昌县。
原审被告张功松，男，汉族，1969年12月11日出生，住福建省顺昌县。
陈美虹、张功松委托代理人吴杰，福建合伦律师事务所律师。
上诉人福建骊特房地产综合服务有限公司（以下简称骊特房产）因与被上诉人陈清、ＸＸ；原审被告陈美虹、张功松房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第228号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月30日，原告陈清、ＸＸ与被告陈美虹签订了《房产买卖合同》及《补充协议》，约定被告陈美虹向二原告购买座落于福州市鼓楼区五凤街道江厝路70号省直湖前小区广厦二期1座607单元及附属间607号的房产（下称诉争房产），价款为142万元。合同主要条款有：1、被告陈美虹已知原告ＸＸ未到场签订合同，由原告陈清代签，原告陈清承诺于2013年12月1日前由原告ＸＸ予以追认，若未在约定时间进行追认或追认函虚假，原告陈清应承担合同约定的违约责任；2、二原告应于2013年12月1日前将诉争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给交易服务方（即被告骊特房产），否则被告陈美虹、张功松应承担违约责任；3、被告陈美虹应于2013年12月2日前支付履约保证金10万元，汇入被告骊特房产指定账户中监管；4、任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，视为违约行为；5、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约，守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未恢复并履约的，守约方可解除合同；6、因一方延迟履行本合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付违约金人民币10万元，同时守约方有权要求违约方承担因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。同日，二原告与被告陈美虹及被告福建骊特房地产综合服务有限公司签订了《交易服务合同》，约定由被告骊特房产对诉争房产的交易提供以下服务：1、监管交易相关材料；2、协助办理房产评估手续；3、协助办理商业按揭或公积金贷款手续；4、协助办理房产权属过户手续；5、协助办理房产附属配套设施的过户及物业交接手续。二原告与被告陈美虹亦于同日与福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部（以下简称福荫服务部）签订《居间合同》，约定由福荫服务部为双方买卖诉争房产提供居间服务。2013年12月10日，原告ＸＸ出具《追认函》，追认原告陈清代其签订上述合同的行为。合同签订后，被告陈美虹于2013年12月14日向被告骊特房产支付3万元，后未再支付其他款项。
另查明，被告陈美虹与被告张功松系夫妻关系，于1996年12月27日登记结婚。被告陈美虹自1998年至今在福建省顺昌县实验小学工作，被告张功松自2006年至今在福建省顺昌县科技局工作。二被告的户籍所在地均为福建省顺昌县。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，原告陈清、ＸＸ与被告陈美虹签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，有原告陈清及被告陈美虹的签名捺印，并在事后得到原告ＸＸ的追认，是双方真实的意思表示。尽管根据2013年11月25日发布的《福××知》，对于无法提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市五城区内向其出售住房，二被告非本市户籍，又非在本市工作，于合同签订当时显属该政策限购范围，不能购买诉争房产，但被告不能据此主张合同无效：第一，上述政策非属禁止性的法律、法规，不能据此认定合同无效；第二，暂时性的限购政策并不导致合同履行不能，事实上，2014年8月1日至今，福州市已在全市范围内取消商品住房限购措施，在购房时无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明；第三，二原告与被告陈美虹签订买卖合同的时间为2013年11月30日，其时上述限购政策已公布，原、被告双方理应知晓，其仍然签订了房屋买卖合同，不属最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。综上，原告陈清、ＸＸ与被告陈美虹签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》为合法有效，二原告及被告陈美虹均应依约履行。本案中，无论被告陈美虹是否收到催告函，其在原告诉至原审法院后，仍拒绝依约履行合同，原告请求解除买卖合同并由被告陈美虹承担违约责任，符合合同约定及法律规定，合同应予解除，被告陈美虹应向原告支付合同约定的违约金10万元。至于原告主张的律师费44000元，原审法院认为，尽管该金额有委托代理合同及律师代理费发票为证，但其明显高于本案讼争标的，故原审法院酌定为5000元。至于评估费2247元，原审法院认为，其不属合同约定的守约方提起诉讼而支出的必要费用，对此原审法院不予支持。关于被告张功松是否应承担责任，原审法院认为，被告陈美虹签订房屋买卖合同及违约行为虽发生在其与被告张功松的夫妻关系存续期间，但合同为被告陈美虹一人的名义签订，根据合同相对性原则，因其违约产生的债务，应由合同一方当事人陈美虹承担，被告张功松无须承担责任。关于被告骊特房产是否应承担责任，原审法院认为，二原告及被告陈美虹虽经福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部居间介绍，然本案讼争的《房产买卖合同》及《补充协议》、《居间合同》以及《交易服务合同》均是同一时间在被告骊特房产的营业场所签订，且被告骊特房产亦自认其授权福州市鼓楼区福荫房产经纪服务部对外使用其商标，由此足以使原、被告产生被告骊特房产同时为本案房屋买卖的居间方及交易服务方的合理信赖，并向被告陈美虹收取履约保证金3万元，故被告骊特房产负有交易服务方的谨慎审查义务，尽职调查买卖双方资格条件并予如实告知。然而其显未告知被告陈美虹属于本市五城区住房限购范围的情况，导致二原告与被告陈美虹签订的《房屋买卖合同》无法即时履行，对于原告的损失显有过错，故被告骊特房产应与被告陈美虹分担其应向二原告支付的105000元。综上，作为交易服务方，被告骊特房产未尽谨慎审查义务致使本案讼争合同无法即时履行，负有主要过错责任；被告陈美虹明知不符合购房条件仍签订合同并未按约足额支付履约保证金，亦负有相应过错责任。根据双方的过错程度及本案的实际情况，原审法院认定被告陈美虹应赔偿二原告45000元，被告骊特房产应赔偿二原告60000元，被告骊特房产收取的履约保证金30000元迳付二原告。综上，判决：一、解除原告陈清、ＸＸ与被告陈美虹签订的《《房产买卖合同》及《补充协议》；二、被告陈美虹于本判决生效之日起十日内向原告陈清、ＸＸ支付15000元人民币；三、被告福建骊特房地产综合服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈清、ＸＸ支付90000元人民币（含被告陈美虹已支付的履约保证金30000元）；四、驳回原告陈清、ＸＸ的其他诉讼请求。本案诉讼费适用简易程序减半收取1700元（预收原告18896元），由被告陈美虹承担800元，由被告骊特房产承担900元。
一审宣判后，原审被告福建骊特房地产综合服务有限公司不服，向本院提起上诉称：1、合同主体具有相对性，本案讼争《房屋买卖合同》的主体是房屋买卖双方，违约的主体是原审被告陈美虹，而不是作为交易服务方的上诉人。原审判决也认为10万元违约金应由原审被告陈美虹支付，而不是上诉人承担违约金。而且，根据本案的《房屋买卖合同》第九条第3款的约定，承担违约责任的主体也是买卖双方。原审判决武断地判决合同主体之外的上诉人承担合同违约责任，明显违反《中华人民共和国合同法》第121条的规定。2、原审判决颠倒主次，上诉人作为非合同主体，不仅承担了违约责任，而且竟然比违约的主体承担的还重。上诉人不是买卖合同的主体，依法不应当承担买卖合同的违约责任。至于原审判决所指的上诉人没有如实告知买卖双方当时的福州市住房限购政策，这毫无事实根据的：签订《房屋买卖合同》之前，上诉人明确告知买卖双方应具备的各项交易条件，包括原审判决所指的福州市住房限购政策。另外，即便出于限购政策当时无法交易，那么也不代表本案的买卖合同始终无法交易。3、本案房产买卖合同不是由上诉人居间促成的，居间促成的是福州市鼓楼区福荫房产服务部。上诉人没有资格和条件的审查资格，上诉人不是买卖合同的主体，不应当承担责任。综上，请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）××民初字第××号民事判决第二、第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人共同承担违约金的诉讼请求。2.判由被上诉人依法承担本案的诉讼费用。
被上诉人陈清、ＸＸ答辩称：上诉人上诉理由不能成立，原审法院关于认定上诉人承担责任的理由是正确的。上诉人作为专业从业者，应当尽到审慎注意义务。关于主体责任，原审法院裁判中已经充分的说理，所有的合同都是在同一时间在上诉人场所上签订的，也授权了福荫经纪服务部使用其标志等，使得交易双方认定是上诉人居间促成了房产交易。请求维持原判。
原审被告陈美虹、张功松陈述称：上诉人的上诉理由不能成立，虽然从形式上看买卖交易涉及的三份合同（居间、买卖、交易）虽然从形式上相互独立，但是装订在一起，并同时在上诉人营业场所内由上诉人工作人员安排下签订的，在履行过程中也是由上诉人在其中进行相关的服务，且一审庭审中，上诉人明确表示居间合同的经纪服务方福荫房产使用其授权的骊特房产的商标，因此骊特房产是本案争议合同中的当然相对方。作为房产中介机构其对房产的限购等政策是明知的，其未对卖方明示及解释说明福州的限购政策等的条件，同时其也一再欺骗买方可以通过其他条件解决限购问题，促进房产的买卖，但客观上没有做到其承诺的内容，因此原审认定上诉人存在过错是正确的，请求维持原判。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，本案中，讼争《交易服务合同》由福建骊特房地产综合服务有限公司加盖其合同专用章，且福建骊特房地产综合服务有限公司在一审诉讼过程中向原审法院提交的《补充答辩意见》中亦自认：“……陈清、ＸＸ与陈美虹、张功松的买卖合同及居间合同确实是在我司提供的营业场所签订的。……福州市鼓楼区福荫房产服务部……是我司授权使用骊特商标的加盟连锁店……”，因此，福建骊特房地产综合服务有限公司关于其不具备本案讼争交易合同的民事主体资格，不应当承担责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
福建骊特房地产综合服务有限公司作为房地产交易服务企业，在提供交易服务过程中，必须完整地向交易双方当事人披露交易房屋所在地的限购事宜，原审法院因其未履行上述义务判令其承担相应的民事责任，其判决适当、正确，本院依法予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回福建骊特房地产综合服务有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币3400元，由福建骊特房地产综合服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一六年四月十八日
书 记 员 陈 奇