广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终1310号
上诉人（原审原告）：东莞市丽都物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇横江厦村丽都花园会所*楼*号。
法定代表人：姚旭，该公司总经理。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
委托代理人：谭立军，广东雄爵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹春艳，女，汉族，1979年1月22日出生，住湖南省资兴市。
委托代理人：ＸＸＸ，广东国律律师事务所律师。
委托代理人：殷磊，广东国律律师事务所实习律师。
原审被告：黄海明，男，汉族，1972年12月16日出生，住湖南省资兴市。
委托代理人：ＸＸＸ，广东国律律师事务所律师。
委托代理人：殷磊，广东国律律师事务所实习律师。
上诉人东莞市丽都物业管理有限公司（以下简称丽都公司）因与被上诉人曹春艳、原审被告黄海明物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丽都公司诉称：2007年10月9日，曹春艳、黄海明同东莞银泰物业管理有限公司就曹春艳、黄海明拥有位于东莞市常平镇横江厦村丽都花园箐泉豪苑11座5B号房屋签订了《丽都花园业主入伙资料》及《物业管理服务协议》。协议第四条第一款约定管理服务费的收费标准为2.4元／平方米，第十一条第五款约定曹春艳、黄海明逾期支付物业服务费的违约责任。曹春艳、黄海明案涉房屋建筑面积170.41平方米，每月应缴管理服务费408.98元。2008年1月，丽都公司受东莞市常平房地产开发实业公司的委托开始管理案涉小区，并公告告知全体业主，物业管理公司由东莞银泰物业管理有限公司变更为丽都公司，其相关权利义务由丽都公司概括承接，但曹春艳、黄海明自2009年11月份开始一直未能按时缴纳相关费用，直至起诉之日，曹春艳、黄海明共欠管理服务费、水电费、排污费及滞纳金共计31145.42元。丽都公司多次催促，曹春艳、黄海明至今尚未履行。鉴于此，丽都公司请求判令：1.曹春艳、黄海明连带向丽都公司一次性支付尚欠物业管理费16768.18元、水费926.06元、电费10550.59元、排污费328.97元、滞纳金2671.61元；2.本案诉讼费用由曹春艳、黄海明承担。
丽都公司提供的证据有：（2010）东三法民二初字第194号民事判决书、生效证明、收费发票、丽都花园业主入伙资料、缴费通知单、费用催缴通知单及照片、邮件快递单。
黄海明、曹春艳辩称：从丽都公司材料中确定丽都公司的管理期限从2008年至2015年6月，诉求物业管理期间超过实际一年。物业收费标准超标，合同约定最高不超过1.6元每平方米，判决书中是1.2元和1.8元，现在是2.4元。权利义务承接给新的物业管理单位，这个主张不成立。丽都公司的诉求超过了诉讼时效，公告不能证明送达情况，公告只是为了起诉而张贴。缴费通知单打印日期都是2014年8月27日，说明缴费通知单全部在诉前同一日一次性打印，不能证明之前催缴过。丽都公司主张的水电费数据没有证据证明曹春艳、黄海明实际消费。2011年7月份曹春艳、黄海明已经没有在案涉物业居住，不可能消费水电费，此外这个数据没有实际操作人及曹春艳、黄海明的签名确认。曹春艳、黄海明没有交物业管理费，是因为丽都公司没有尽到物业管理的义务。丽都公司的诉求缺乏事实和法律依据，请法院驳回丽都公司的诉求。
黄海明、曹春艳没有提交证据。
经原审法院查明：2007年10月9日，黄海明、曹春艳与东莞市银泰物业管理有限公司签订了一份《业主公约》，约定案涉房产所在小区由东莞市银泰物业管理有限公司提供物业管理服务，按建筑面积每平方米2.4元收取物业管理费，业主未按时缴纳物业管理费的，管理公司有权按照每日千分之三的标准收取违约金。
2008年6月20日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司、东莞市常平房地产开发实业公司与丽都公司签订了一份《物业管理委托合同》，预定委托管理期限为五年，自2008年6月20日至2013年6月20日，住宅由丽都公司每月按建筑面积，多层不超过1.6元每平方米收取。2008年6月20日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与丽都公司出具公告，告知丽都花园的全体业主：物业管理公司由东莞市银泰物业管理有限公司变更为丽都公司，物业管理费、水电费等所有收费由丽都公司收取。丽都公司举证的东莞市物业管理费及代收费用发票显示，曹春艳每月的物业管理费为408.98元。
原审庭审中，丽都公司明确每月20日前收取当月管理费和上个月的水电费、排污费，水电费、排污费由丽都公司先行垫付，物业管理费收费标准为每月每平方米2.4元；丽都公司诉求从2009年11月至2013年3月份的物业管理费、水电费、排污费，曹春艳确认没有缴纳丽都公司诉求的时间段的物业管理费、水电费、排污费。
原审法院调取的房产登记信息查询结果显示，东莞市常平镇丽都花园箐泉豪苑11座5B房产的业主是曹春艳，建筑面积为170.40平方米。
丽都公司是三级资质物业管理服务的公司。东莞市三级物业收费标准是1.4元／米／月。
丽都公司于2015年1月9日提起诉讼。
以上事实，有（2010）东三法民二初字第194号民事判决书、生效证明、丽都花园业主入伙资料、缴费通知单、费用催缴通知单及照片、邮件快递单、房产登记信息查询结果及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：案涉小区并没有业主委员会，案涉小区的开发商东莞市常平房地产开发实业有限公司与丽都公司签订的《物业委托管理合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方都应当全面履行合同的义务。曹春艳作为案涉小区业主，应当遵守。丽都公司提供的物业管理服务，曹春艳原审庭审中明确没有缴纳相应时间段的物业管理费，应当支付。对于物业管理费的收费标准。虽然曹春艳之前与东莞市银泰物业管理有限公司签订了物业管理服务的协议，约定每月按照2.4元标准收取费用，但是丽都公司与东莞市银泰物业管理有限公司并非同一主体，且东莞市银泰物业管理有限公司已经不再为曹春艳提供物业服务，因此丽都公司主张按2.4元的标准计算物业管理费，没有依据。丽都公司是三级资质的物业管理服务公司，根据东莞市物价局发布的物业管理收费标准，每月可收取的物业管理费标准为1.4元／平方米。案涉房产的建筑面积为170.40平方米，计算得出每月应缴物业管理费为238.56元。曹春艳拖欠从2009年11月至2013年3月份共计41个月的物业管理费，共计9780.96元。丽都公司诉求超出部分，不予支持。曹春艳确认没有缴纳2009年11月至2013年3月份的水电费、排污费，应予缴纳。丽都公司举证了缴费通知单，证明曹春艳拖欠的数额，曹春艳未能举证反驳，故原审法院采信丽都公司的主张，认定曹春艳拖欠上述时间段的水费926.06元、电费10550.59元、排污费328.97元，应予支付。
关于滞纳金。丽都公司主张滞纳金按3‰标准收取，没有书面约定，原审法院不予采纳该标准。曹春艳没有及时支付相应费用，已经造成丽都公司的利息损失，曹春艳应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向丽都公司支付滞纳金。物业管理费等费用是分别在每个月20日之前收取，故滞纳金应当分别从每个月的21日开始计算。
丽都公司与曹春艳之间的物业服务合同持续至今，物业管理费等费用是每月分期履行，诉讼时效应当从最后一期开始计算。丽都公司诉求最后的一期物业管理费是2013年3月份，在2015年1月份提起诉讼，并未超过诉讼的时效，故曹春艳的该抗辩意见，原审法院不予采纳。
黄海明并非案涉物业的业主，丽都公司要求其承担支付物业管理费的诉求，没有事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限曹春艳于判决发生法律效力之日起七日内向丽都公司支付2009年11月计至2013年3月的物业管理费9780.96元及滞纳金（滞纳金以每个月管理费为本金，从2009年11月21日开始，逐月分开以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计付至实际清偿之日止，但滞纳金总额以9780.96元为限）；二、限曹春艳于判决发生法律效力之日起七日内向丽都公司支付2009年11月至2013年3月的水费926.06元、电费10550.59元、排污费328.97元及滞纳金（滞纳金从2009年11月21日开始，以每个月应缴水电费、排污费为本金，逐月分开以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计付至实际清偿之日止，但滞纳金总额以11805.62元为限）；三、驳回丽都公司的其他诉讼请求；四、驳回丽都公司对黄海明的全部诉讼请求。案件受理费581元，由曹春艳负担340元，丽都公司负担241元。
一审宣判后，丽都公司不服，向本院提起上诉称：一、丽都公司与曹春艳已按照丽都公司与东莞市银泰物业管理有限公司签订的《丽都花园业主入伙资料》中的相关约定履行相应义务，双方已经形成事实的物业委托服务关系。曹春艳一直按照2.4元／月／平方的标准向丽都公司缴纳了2008年6月至2009年11月期间的物业管理费，且曹春艳从未就物业管理费的计付标准提出异议，可见双方就物业管理费的计付标准是确认的。二、丽都公司具有物业服务的三级资质证书，可向曹春艳提供包括一级在内的物业管理服务，并非原审所认定的丽都公司为三级资质的物业管理公司，仅可按1.4元／月／平方的标准收取物业管理费。丽都公司诉请曹春艳按2.4元／月／平方的标准计付物业管理费，该收费标准并未超过《关于东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知》的相关规定，曹春艳应当按照相应的标准交纳物业管理费。三、案涉小区的其他业主一直按照2.4元／月／平方的标准交纳物业管理费，该计付标准是经过整个小区业主一致确认的，原审判决按1.4元／月／平方的标准计付物业管理费明显违反公平合理原则。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判曹春艳向丽都公司支付物业管理费16768.18元，并由曹春艳承担一、二审诉讼费用。
曹春艳向本院答辩称：1.曹春艳签订的物业服务合同是与东莞市银泰物业管理有限公司签订的，丽都公司虽然后来进驻小区进行物业管理，但与曹春艳重新建立了物业管理关系，而非对原物业合同的承继，故东莞市银泰物业管理有限公司与曹春艳的物业管理合同对本案双方没有约束力。2.（2010）东三法民二初字第194号民事判决表明，东莞市对物业服务有政府指导价，该判决已明确收费标准，即便三级资质的物业服务公司可按一、二级物业服务的计费标准收费，但一级物业服务的最高收费标准为1.8元，因此丽都公司主张超过1.8元的标准收费缺乏依据。3.曹春艳确实曾按之前的物业管理合同的标准缴费过一段时间，但不代表其认可丽都公司主张的标准收费，因为曹春艳属于普通人，对政府规定的相关细节不了解，只是因为习惯心理而按上一家物业公司的标准缴费，不能推定曹春艳认可丽都公司的收费标准。对于丽都公司多收的部分，曹春艳保留要求丽都公司退还的权利。请求驳回上诉，维持原判。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。另补充查明：东莞市物价局、东莞市房产管理局2004年9月10日颁布的《东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价》规定，住宅物业管理服务等级分为一级、二级、三级、四级，相应的物业服务收费最高价格分别为2.4元、1.8元、1.4元、1.1元，该文件附件《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）》中对上述一级、二级物业管理服务均要求物业管理企业持有三级或以上物业管理资质证书，对三级、四级物业管理服务均要求物业管理企业持有暂定三级或以上物业管理资质证书。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。针对丽都公司的上诉意见，本案二审的争议焦点在于案涉物业的管理服务的计费标准应如何确定。
对于该争议焦点，本院认为，丽都公司具备物业服务三级资质证书，依据《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）》的规定，可提供一至三级的物业管理服务，并按《东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价》规定的相应物业管理服务等级的指导价标准计收物业管理费，原审判决以丽都公司系三级资质的物业管理服务公司为由认定丽都公司应按1.4元／平方米的标准收取每月的物业管理费不当，本院予以纠正。丽都公司主张案涉每月物业管理费应按2.4元／平方米的标准计收，该标准并未高于前述政府指导价的最高计收标准，而曹春艳在2009年11月以前亦按照2.4元／平方米的标准向丽都公司支付物业管理费，曹春艳亦无证据证明其曾对此计费标准提出异议，亦无证据证明丽都公司所提供的物业管理服务不符合相应计费标准的物业管理服务等级的标准，故本院对丽都公司所主张的案涉物业管理费计费标准予以确认。案涉房产的建筑面积为170.40平方米，计算得出每月应缴物业管理费为408.96元，曹春艳拖欠从2009年11月至2013年3月份共计41个月的物业管理费共计16767.36元，曹春艳应向丽都公司支付。丽都公司诉请超出前述金额部分，本院不予支持。至于丽都公司主张的物业管理费滞纳金，应以每月管理费408.96元为本金，从2009年11月21日开始，逐月分开以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计付至实际清偿之日止，但滞纳金总额以16767.36元为限。
综上，丽都公司的上诉理由充分，本院予以支持。原审判决认定事实有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第二、四项；
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第三项；
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第一项为：限曹春艳于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市丽都物业管理有限公司支付2009年11月计至2013年3月的物业管理费16767.36元及滞纳金（滞纳金以每个月管理费为本金，从2009年11月21日开始，逐月分开以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计付至实际清偿之日止，但滞纳金总额以16767.36元为限）；
四、驳回东莞市丽都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费581元、二审案件受理费219元，均由曹春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚渠旺
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 殷莉利
二〇一六年四月七日
书 记 员 李慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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