广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初8324号原告：中信银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路37号财富大厦首层01单元、A座4层、5层、6层，统一社会信用代码91440600708179616E。负责人：张薇，行长。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。被告：梁领成，男，1971年1月2日出生，汉族，住，委托诉讼代理人：梁惠爽，女，1969年11月9日出生，汉族，住，姐弟关系。被告：佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路***号首层，注册号440602600194971。经营者：梁惠爽，女，1969年11月9日出生，汉族，住，原告中信银行股份有限公司佛山分行诉被告梁领成、佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店(以下简称金夫人店)租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，各被告向本院申请调解期，本院予以准许。本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告金夫人店、被告梁领成的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认原告与被告佛山市顺德区大良天长地久婚纱艺术摄影店签订的《房屋租赁合同》（合同编号：200801号）、《补充协议》（合同编号：补200801号）已于2017年1月9日解除。2、两被告立即向原告腾空位于佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺）的租赁物业，将租赁物业恢复原状，并承担租赁物业恢复原状的费用。3、被告梁领成向原告支付自2016年4月9日起至2017年1月9日的租金共计206954元，及自逾期之日起计至实际付款之日止的滞纳金（每逾期一日，按合同约定月租金1%的标准计付）。4、被告梁领成向原告支付自2017年1月10日起至实际腾空租赁物业之日止的场地占用费（场地占用费参照涉案合同约定的租金标准计算，暂计至2017年6月9日为118432元），及自逾期之日起计至实际付款之日止的滞纳金（每逾期一日，按合同约定月租金1%的标准计付）。5、被告梁领成向原告支付违约金416049.60元（以未履行期限的租金总额2080248元为基数，按20%计算）。6、被告梁领成向原告支付公证费450元。7、被告梁领成向原告支付律师费20000元。8、被告佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店对前述2-7项诉讼请求项下的债务向原告承担连带清偿责任。9、本案的案件受理费、财产保全费、公告费由两被告共同承担。事实和理由：一、合同签订概况（一）2008年5月9日，原告作为出租方，佛山市顺德区大良天长地久婚纱艺术摄影店（下称：天长地久店）作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：200801号），约定如下：1、承租方向原告承租位于佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺），租赁期限共十五年，自2008年5月10日至2023年5月9日止。2、承租方应于本合同生效之日起十个工作日内向原告支付押金62854元。3、租赁期间，承租方如欲将房屋转让给第三方使用，应征得原告同意。4、租赁期间，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，应按照合同约定月租金的1%支付滞纳金。5、本合同与《房屋租赁合同补充协议》有任何不一致的地方，以《房屋租赁合同补充协议》的约定为准。（二）2008年5月9日，原告作为出租方，天长地久店作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补200801号）。约定：1、第一、第二年租金为每月人民币壹万陆仟陆佰陆拾柒元整，从第三年起，租金每隔三年，以上一年度租金为基础以5%幅度递增。2、承租方逾期交付当月租金超过一个月的，原告有权解除合同，收回房屋，押金不予退还，并按未履行期限租金总额的20%收取违约金。3、任何一方不履行主合同和本协议项下义务，使守约方决定以各种途径或方式追索，所有由此而引起的费用（如追索违约方责任的各种手续费、管理费、进行诉讼活动之诉讼费和律师费等）概由违约方负责偿还。4、租赁期届满或主合同和本协议提前终止，承租方应拆除自行购置的室内外设备。如甲方要求，承租方应拆除留存于租赁房屋的装修，将房屋恢复至原告交付承租方时的状态。二、合同履行概况（一）讼争合同签订后，原告如约将案涉物业交付给天长地久店使用。（二）天长地久店未经原告同意，擅自将案涉租赁物业交由被告金夫人店用于经营。三、违约概况（一）天长地久店自2016年4月起未按合同约定向原告支付租金，构成违约。（二）经原告核实，天长地久店已于2015年10月26日核准注销。截止至起诉之日，案涉租赁物业仍由被告“金夫人店”用于经营。（三）基于此，原告为维护合法权益，于2016年12月30日向天长地久店及其经营者梁领成发出《解除租赁合同通知函》，宣布案涉合同于2017年1月9日正式解除，并要求被告立即搬离租赁物业，支付租金并承担相应的违约责任。四、其他（一）因被告违约，原告为维护自身权益，委托广东卓信律师事务所代理诉讼，根据原告与广东卓信律师事务所签订的《委托合同》约定，原告向广东卓信律师事务所支付了律师费20000元。根据案涉合同补充协议第九条第（二）款的约定，该等费用应由被告承担。（二）另外，根据案涉合同约定，原告为保全证据而支付的公证费、本案的案件受理费、财产保全费、公告费等亦应由被告承担。五、原告认为，被告梁领成作为天长地久店的经营者，其应对天长地久店的欠缴的租金、滞纳金、场地占用费、违约金，以及原告为实现债权而发生的全部费用承担清偿责任。被告金夫人店实际使用了案涉租赁场地，并将该场地用于经营，应依法对前述债务向原告承担连带清偿责任。各被告共同辩称：确认拖欠原告起诉的租金数额。原告起诉的违约金、滞纳金过高，希望与原告协商调解。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、《国有土地使用证》、《房地产权证》，证明原告作为佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺）的房地产权属人及土地使用权人，对案涉物业享有专属的物权。2、《房屋租赁合同》（编号：200801），证明2008年5月9日，原告作为出租方，天长地久店作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：200801号），约定如下：一、承租方向原告承租位于佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺），租赁期限共十五年，自2008年5月10日至2023年5月9日止。二、承租方应于本合同生效之日起十个工作日内向原告支付押金62854元。三、租赁期间，承租方如欲将房屋转让给第三方使用，应征得原告同意。四、租赁期间，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，应按照合同约定月租金的1%支付滞纳金。五、本合同与《房屋租赁合同补充协议》有任何不一致的地方，以《房屋租赁合同补充协议》的约定为准。3、《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补200801号），证明2008年5月9日，原告作为出租方，天长地久店作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补200801号）。约定：一、第一、第二年租金为每月人民币壹万陆仟陆佰陆拾柒元整，从第三年起，租金每隔三年，以上一年度租金为基础以5%幅度递增。二、承租方逾期交付当月租金超过一个月的，原告有权解除合同，收回房屋，押金不予退还，并按未履行期限租金总额的20%收取违约金。三、任何一方不履行主合同和本协议项下义务，使守约方决定以各种途径或方式追索，所有由此而引起的费用（如追索违约方责任的各种手续费、管理费、进行诉讼活动之诉讼费和律师费等）概由违约方负责偿还。四、租赁期届满或主合同和本协议提前终止，承租方应拆除自行购置的室内外设备。如甲方要求，承租方应拆除留存于租赁房屋的装修，将房屋恢复至原告交付承租方时的状态。4、《解除租赁合同通知函》、《解除租赁合同通知函的回执》，证明①天长地久店自2016年4月起未按合同约定向原告支付租金，构成违约。②基于天长地久店的违约行为，原告为维护合法权益，于2016年12月30日向天长地久店及其经营者梁领成发出《解除租赁合同通知函》，宣布案涉合同于2017年1月9日正式解除，并要求被告立即搬离租赁物业，支付租金并承担相应的违约责任。5、《公证书》（共两份，编号为：（2017）粤佛禅城第006505号、第006506号）、《佛山市禅城公证处公证受理通知单》、《广东省非税收入（电子）票据》，证明①案涉合同解除后，案涉租赁物业仍由被告金夫人店用于经营。且，案涉物业一层，已被金夫人店拆除与佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺的间隔墙。②原告为追索被告违约行为，原告支付了公证费450元。根据案涉合同补充协议第九条第（二）款的约定，该等费用应由被告承担。6、记账凭证及业务来往回单（共10张），证明①被告承租案涉物业的押金、租金均通过其财务人员高敏萍、被告梁领成账号支付。②天长地久店自2016年4月起未按合同约定向原告支付租金，构成违约。7、《工商登记信息》【佛山市顺德区大良天长地久婚纱艺术摄影店】，证明天长地久店已于2015年10月26日注销。但案涉租赁物业仍由被告金夫人店用于经营。8、《委托合同》、《广东省增值税专用发票》、律师费转入凭证，证明因被告违约，原告为维护自身权益，委托广东卓信律师事务所代理诉讼，根据原告与广东卓信律师事务所签订的《委托合同》约定，原告向广东卓信律师事务所支付了律师费20000元。根据案涉合同补充协议第九条第（二）款的约定，该等费用应由被告承担。律师费转入凭证证明律师费已经实际支付。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，因被告对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：原告系佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺）的登记权利人。2008年5月9日，原告作为出租方（甲方），天长地久店作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：200801号），约定：承租方向原告承租上述铺位，租赁期限共十五年，自2008年5月10日至2023年5月9日止。乙方于每月的第十五日前支付下一月租金。租赁期间，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，应按照合同约定月租金的1%支付滞纳金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿因此遭受的损失：…3、拖欠租金累计三个月的。2008年5月9日，原告作为出租方（甲方），天长地久店作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：补200801号）。约定：第一、第二年租金为每月人民币壹万陆仟陆佰陆拾柒元整，从第三年起，租金每年以上一年度租金为基础以5%幅度递增。即：…第八年（2015年5月10日至2016年5月9日）每月租金为22335元；第九年（2016年5月10日至2017年5月9日）每月租金为23452元；乙方应于每月的十五日前向甲方预付下月租金，若逾期交付上述费用，甲方有权自逾期之日起每日按当月逾期交付金额的1%向乙方收取滞纳金；任何一方不履行主合同和本协议项下义务，使守约方决定以各种途径或方式追索，所有由此而引起的费用（如追索违约方责任的各种手续费、管理费、进行诉讼活动之诉讼费和律师费等）概由违约方负责偿还。租赁期间，乙方存在下列行为的，视为根本违约：承租方逾期交付当月租金超过一个月的，原告有权解除合同，收回房屋，押金不予退还，并按未履行期限租金总额的20%收取违约金。租赁期届满或主合同和本协议提前终止，乙方应在十五个工作日内搬迁完毕，如乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的租赁房屋中将乙方的物品搬出，并对该物品不承担保管义务。乙方应承担因此而产生的费用，并应承担由此给甲方造成的损失。租赁期届满或主合同和本协议提前终止，承租方应拆除自行购置的室内外设备。如甲方要求，承租方应拆除留存于租赁房屋的装修，将房屋恢复至原告交付承租方时的状态。2016年12月30日，梁惠爽在《解除租赁合同的通知函的回执》上签字确认，收到原告送达的解除案涉合同通知函。该通知函主要内容为：上述租赁合同自2017年1月9日起解除，天长地久店应立即搬离租赁物业，已缴纳的押金62854元不予退还，自租赁合同解除之日起7个工作日内向原告支付租金及滞纳金627079.55元，解约违约金420740元。2017年5月31日，广东省佛山市禅城公证处出具《公证书》，对原告现场拍摄案涉商铺的过程进行监督，并证明公证书所附照片为申请人的委托代理人现场拍摄所得，与现场拍摄的情况相符。原告为此支付公证费900元。另查明一：原告因本案诉讼与代理律师事务所签订委托合同，约定律师费20000元。该费用已于2017年7月19日支付。另查明二：佛山市顺德区大良天长地久婚纱艺术摄影店经营者为被告梁领成，类型为个体户，组成形式为个人经营。该店于2015年10月26日注销。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中要求恢复原状，原状具体指原告交付给被告时的状态，就是普通、基本的装饰装修。庭审中，各被告陈述：租金由梁领成支付，天长地久店、金夫人店共同使用涉案租赁物。后经本院询问，各被告陈述：被告梁领成收到原告发出的解除合同通知，知道这件事；金夫人店一直都是直接向原告交租。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。天长地久店未按约定交付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告因此有权要求解除合同。因原告已向天长地久店送达解除合同通知，故可确认案涉合同已于2017年1月9日解除。关于梁领成的责任承担。根据《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。第五十六条第一款规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。因此，梁领成作为经营者，在天长地久店注销后，应承担其债务。关于连带责任。金夫人店自认实际使用了租赁物并直接向原告交租，即承担了租赁合同的债务，实际具有与天长地久店共同履行合同、偿还债务的意思表示，属于债的加入，应对梁领成的债务承担连带责任。关于腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，原告有权在解除合同后要求两被告清退房屋。至于恢复原状及其费用，由于合同双方未明确约定交付时商铺“原状”的具体情况，考虑到判决的可执行性，本院对原告的该项请求不予支持。关于拖欠的租金及滞纳金。原告诉请被告支付自2016年4月9日起至2017年1月9日的租金共计206954元，两被告对此未表异议，本院予以支持。至于滞纳金，如前所述，被告梁领成未依约支付租金，构成违约，应承担支付滞纳金的违约责任。因两被告对违约金提出异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。经审查，原告主张每日按月租金的1%支付滞纳金，显然过高，应予调整。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于违约金标准不超过年利率24%的规定，调整本案违约金标准为年利率24%。根据原告提交的《佛山华达租金缴付明细》，2016年4月拖欠的租金为19338元，应在3月15日前支付，从3月16日起计算滞纳金，计至2016年11月15日，共245天，滞纳金为：19338元×24%÷360×245=3158.54元，2016年5月后拖欠的每月租金为23452元，同理可得2016年5、6、7、8、9、10、11月拖欠的租金计至2016年11月15日的滞纳金分别为：3345.82元、2876.78元、2392.1元、1923.06元、1438.39元、953.71元、484.67元，滞纳金合计16573.08元。2016年11月16日后，应以206954元为计算基数，按年利率24%计算滞纳金至被告实际付清拖欠租金之日止。关于场地占用费。合同解除后，被告梁领成未举证证明已将案涉商铺交还原告，原告的处分权、收益权因此受损，有权要求赔偿损失，现原告要求按合同约定的租金标准支付场地占用费，理据充分，本院予以支持，并以月租金23452元为标准要求被告梁领成支付至实际向原告清退商铺日止。被告金夫人店作为商铺的共同使用人和实际占有者，应负共同清偿责任。至于场地占用费的滞纳金，因合同已解除，原告该项主张无合同及法律依据，本院不予支持。关于解约违约金。经审查，在原告要求支付拖欠租金及其违约金、场地占用费的诉讼请求已获支持，其损失已充分得以弥补的情况下，如再计收解约违约金，则违约金无疑过高，且相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，故本院对原告该项主张不予支持。关于公证费、律师费。上述费用按合同约定应由被告梁领成负担，且费用已实际发生，故对原告该两项主张，本院予以支持。公证费900元为本案与（2017）粤0604民初8331号案的公证费，故在本案中应分摊450元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中信银行股份有限公司佛山分行与被告梁领成经营的佛山市顺德区大良天长地久婚纱艺术摄影店签订的《房屋租赁合同》（合同编号：200801号）、《补充协议》（合同编号：补200801号）于2017年1月9日解除；二、被告梁领成、佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于佛山市禅城区汾江中路94号之八、九铺（原地址：佛山市禅城区汾江南路57号之八、九铺）的房屋并退还原告中信银行股份有限公司佛山分行，并自2017年1月10日起以每月23452元为标准向原告支付场地占用费至实际向原告清退房屋日止；三、被告梁领成、佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告信银行股份有限公司佛山分行支付租金206954元及滞纳金（滞纳金计至2016年11月15日为16573.08元，此后的滞纳金以206954元为本金，按年利率24%计算至租金实际清偿日止）；四、被告梁领成、佛山市禅城区金夫人婚纱摄影店于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司佛山分行支付公证费450元、律师费20000元。五、驳回原告信银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行清退场地、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费5709元，由原告负担3118元，由两被告负担2591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年十一月三日书记员  吴章斐