福建省闽清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第818号
原告许居坦，男，1972年5月24日出生，汉族，住闽清县。
委托代理人郭学金、姚兴禄，福建学金律师事务所律师。
被告闽清县池园镇井后村民委员会，住所地闽清县。
法定代表人吴克唐，村委会主任。
委托代理人刘君，国浩律师（福州）事务所律师。
原告许居坦与被告闽清县池园镇井后村民委员会（以下简称“井后村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员池明霞适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告许居坦委托代理人郭学金、被告井后村委会法定代表人吴克唐及委托代理人刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许居坦诉称，被告井后村委会将本村莲花园市场一层“新多又好”超市内属于村集体的场地出租他人用于经营超市，原承租期限至2015年5月31日止。2014年12月16日，被告井后村委会通过招标方式出租房屋并予公告，原告许居坦报名参与投标并于2014年12月23日按要求缴纳了1000000元投标保证金，竞标时以年租金850000元中标。2014年12月28日，双方签订《莲花园市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。现经查询及现场勘查，被告井后村委会出租的建筑物坐落于池园井后农贸市场第一层，该农贸市场为整体一次性建筑结构，占地面积为2539.14㎡（60.60m×41.90m），共六层。被告井后村委会将第一层右侧的部分建筑物出让他人，出让面积为540㎡（出让12间店面，每间店面45㎡，即3.75m×12m），即第一层属于被告井后村委会所有的场地面积为1999.14㎡，该面积是双方约定的租赁范围。而被告井后村委会在建设农贸市场时取得的《建设工程规划许可证》审批情况为：用地面积1900㎡（长50m×宽38m），建筑层数为一层。对照实际建筑情况，可确认农贸市场的建设超出了规划审批的面积和层数。被告井后村委会将未按照建设规划许可证的规定建设的房屋出租给原告许居坦，其行为应认定无效，收取的1000000元投标保证金应予返还。因本纠纷产生的其他损失，原告许居坦保留诉权。因此，请求法院依法判令：1.被告井后村委会返还原告许居坦投标保证金1000000元；2.被告井后村委会承担本案诉讼费用。
被告井后村委会辩称，本案双方约定的租赁物为莲花园市场（即池园井后农贸市场）一层“新多又好”超市中属于被告井后村委会所有的场地，该场地在1997年时已取得《建设工程规划许可证》，且2009年由农贸市场升级改造为超市，该改造项目还获得池园镇政府的奖励经费；要认定涉案租赁场地为违法建筑，应经相关行政部门的审核认定；招标文件和《租赁合同》中均没有限定租赁场地后的用途，不属于必须通过消防验收才可出租的情形；同时《租赁合同》也不存在法律规定的其他无效情形，因此《租赁合同》应为有效合同；1000000元投标保证金在双方签订《租赁合同》时有另行约定，已转为租赁履约保证金，双方应按合同履行义务，原告许居坦无权要求返还；本案所涉损失待核算后再另行起诉。
原告许居坦为证明其主张向法庭提供的证据有：
1.中标确认书、招标文件各一份，证明原告许居坦参与了被告井后村委会组织的房屋租赁招标，并以年租金850000元中标；2.进账单、收款票据各一份，证明原告许居坦依照招标文件缴交了1000000元投标保证金；3.《租赁合同》一份，证明双方对租赁场地面积、权利义务等的约定；合同约定若六个月后不对外经营，则1000000元作为违约金；对外经营则要求是人员密集型场所。
被告井后村委会为证明其主张向本院提供的证据有：
1.《关于池园丽星农贸市场等三宗集体建设用地的批复》（梅政地（1997）127号）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（编号303435）、《建设工程规划许可证申请审批表》各一份，证明涉案租赁物的用地及建设均于1997年依法申请并经相关部门批准建设，依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，故该租赁物的建设合法有效，非违章建筑；2.集贸市场升级改造项目经费收款票据一张，证明涉案租赁物是农贸市场升级改造为超市，该改造项目获相关部门认可，并下发了奖励经费；3.《井后村莲花园市场场地出租招投标公告》一份，证明被告井后村委会在正式招标前在井后村的各处张贴了招投标公告，公告声明了租赁场所的状态、承租人需自行办理一切法定的手续证照并承担相应费用等，原告许居坦参与投标说明其已知晓；4.《租赁合同》一份，证明双方约定了租赁期限、租金、双方权利义务及违约责任等，原告许居坦对租赁物的情况已明知且无任何异议，《租赁合同》已生效。根据《租赁合同》第五条的约定，1000000元投标保证金已转为履约保证金，双方对该履约保证金的具体处理作了约定，双方应按约履行，原告许居坦无权要求返还；5.工程竣工验收证书、建设用地批准书、建筑工程施工许可证（编号2001-04）、闽清县计划局作出梅计（2000）133号《关于同意池园井后农贸市场建设纳入年度计划的通知》、闽清县公安消防大队作出（梅）公消建（2001）字第010号《关于闽清县池园井后农贸市场的防火审核意见》各一份，证明租赁物是经过审批合法建设的，且该租赁物建成后，也经过了验收，不是违法建筑。
本院依原告许居坦申请到现场勘验制作的《勘验笔录》一份。
本院依被告井后村委会申请调取闽清县住房和城乡建设局的《建设工程规划许可证》（编号303435）一份。
经庭审质证，被告井后村委会对原告许居坦提供的证据1、2的真实性及证明对象无异议，对证据3的真实性无异议，证明对象中对场地租赁面积部分无异议，但认为《租赁合同》没有约定原告许居坦的经营类型及模式，对外经营不一定是人员密集型场所。
原告许居坦对被告井后村委会提供的证据1-4的真实性无异议，证明对象均有异议。对证据1，认为所涉租赁房屋的建设确实经相关部门审批，但审批的占地面积为1900㎡（长是50m，宽是38m），而建成后的房屋长超了10.6m，宽超了3.9m，层数超了五层，已突破规划审批的范围，属于违法建筑。对证据2，认为该证据与本案诉争没有关系，农贸市场升级改造要有审批程序，而非仅仅经费问题。同时这个证据反映了租赁场所要么做农贸市场要么做超市，场地用途已被界定。对证据3，公告的声明不会改变房屋的违法性；租赁房屋作为超市应经公安机关备案并验收后取得消防许可证，该证应由被告井后村委会事先完成；作为承租人应当办理的相关证件的费用不包括所有费用。对证据4，认为租赁物的违法属性，不因原告许居坦明知而改变，《租赁合同》是无效的。根据《租赁合同》的约定，1000000元投标保证金要转为履约保证金，需具备原告许居坦实际对外经营这一前置条件。对证据5中工程竣工验收证书、建设用地批准书的真实性没有异议，其他三份只有复印件，真实性由法庭认定。证据5中仅工程竣工验收证书与本案有关联，但验收证书体现的内容与法庭组织双方到现场勘查的情况严重不符。计划局的文件只是前期的合同文件，消防审核意见书属于建设前将拟建设的方案报消防部门审核，从审核意见书第三点可以看出是否符合消防规范是以验收为准而不是以审核为准，不是判定是否为违法建筑的关联证据。
被告井后村委会对原告许居坦申请本院组织制作的《勘验笔录》的真实性无异议，证明对象有异议，认为根据《勘验笔录》涉案建筑占地面积为1884㎡，并未超过建设工程规划许可的范围，其余部分为村民自行建设，非被告井后村委会所有的建筑；关于建筑物是否为合法建筑，须经相关行政部门审核确认。
原告许居坦对被告井后村委会申请本院调取的《建设工程规划许可证》（编号303435）的真实性无异议，认为许可证审批的总占地面积为1900㎡，长是50m，宽是38m。
经本院审查，对原、被告提供的证据分析、认证如下：原告许居坦提供的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性和关联性，可予采信；被告井后村委会提供的证据1、3、4符合证据的真实性、合法性和关联性，可予采信，但只能证明池园农贸市场有审批报建的面积为1900㎡（长50m，宽38m），建筑层数一层；被告井后村委会就出租涉案房屋进行了规范的招标公告。证据2只能证明池园镇政府对被告井后村委会将租赁物由农贸市场改为经营超市做法的肯定，镇政府不属于对城乡建筑物规划、建设有审批权限的主管部门，不能证明涉案租赁物是经主管部门批准建设的，缺乏证据的关联性，不予采信。证据5中的工程竣工验收证书、建设用地批准书符合证据真实性、合法性、关联性可予采信，但只能证明2001年竣工的农贸市场一层部分符合工程质量要求；其余三份为复印件，未提供原件核对，缺乏证据的真实性，不予采信。原、被告分别申请法院组织制作的《勘验笔录》、调取的建设工程规划许可证（编号303435）符合证据真实性、合法性和关联性，予以采信。
经审理查明，2014年12月16日，被告井后村委会发布《井后村莲花园市场场地出租招投标公告》，对“新多又好”超市内属于被告井后村委会的全部场地公开招标出租。原告许居坦报名参与投标并于2014年12月23日向被告井后村委会缴纳了投标保证金1000000元。2014年12月26日，原告许居坦在公开竞标中以年租金850000元中标。2014年12月28日，双方签订《租赁合同》，主要约定：1.场地租赁范围为原有的“新多又好”超市内属于村集体的全部场地，面积约1800㎡［附属的原超市前方空地，并扣除由溪沿里十米范围后，作为租赁配套设施无偿提供乙方（原告许居坦）使用，但不含南北方向的第三人的店房、场地］；2.租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止；3.投标保证金1000000元的处理方式是，在甲方（被告井后村委会）将租赁场所交付乙方（原告许居坦）使用的六个月内必须开业对外经营，若乙方（原告许居坦）无法开业对外经营，乙方（原告许居坦）自愿将投标保证金1000000元作为违约金归甲方（被告井后村委会）所有，甲方（被告井后村委会）不予退还。之后，原告许居坦以被告井后村委会出租的场地为未按照建设用地规划许可证的规定建设的房屋，双方签订的《租赁合同》应为无效合同，向本院提起诉讼。本纠纷涉诉后，双方未就租赁物进行交接，被告井后村委会另行组织招投标，已由案外人中标承租。
另查明，1.莲花园市场（池园井后农贸市场）截止2015年9月2日庭审结束的审批报建情况为规划用地红线面积1900㎡（长50m，宽38m），建筑面积1900㎡，建筑层数一层，建筑限高6.5m以下，规划其他要求第4条“建筑最外沿线不得超过红线范围”。2.莲花园市场实际状况为占地面积2539.14m（长60.6m，宽41.9m），建筑层数六层。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”之规定，政府核发建设工程规划许可证的主要目的在于控制标高、建筑密度和层数等，以确保建设工程的安全性和协调性。因此，在判别不可分建筑物是否超过建设工程规划许可证范围建设时，应对整体建筑物进行判别。本案原、被告租赁部分位于莲花园市场一层，属于整幢房屋中不可分的部分，不能做单独的区分认定。现有证据显示，莲花园市场的许可规划情况为“规划用地红线面积1900㎡（长50m，宽38m），建筑面积1900㎡，建筑层数一层，建筑高度6.5m以下，建筑面积不得超过红线范围”，但实际建成后情况为“占地面积2539.14m（长60.6m，宽41.9m），建筑层数六层”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。即使按双方约定的租赁部分来判别，亦属于未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，建成后的莲花园市场最长部分达60.6m，最宽部分达41.9m，租赁部分的长与宽都不同程度地超出了建设工程规划许可证审批的红线范围。另经本院多次释明，被告井后村委会均未在一审法庭辩论终结前向本院提交该房屋取得了完整的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，应由其承担举证不能的不利后果。因此，原、被告于2014年12月28日签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告许居坦诉请被告井后村委会返还因无效《租赁合同》取得的投标保证金1000000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。双方当事人均明确表示就因涉案纠纷受到的损失另案主张，本院予以准许。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告闽清县池园镇井后村民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告许居坦人民币1000000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，由被告闽清县池园镇井后村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 池明霞
人民陪审员 陈飞华
人民陪审员 张福仁
二〇一五年九月三十日
书 记 员 陈婷婷
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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