北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初6199号
原告葛峰，男。
委托代理人刘向绢（系葛峰之妻），女。
被告北京绿地京创置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路桃园1号-266。
法定代表人欧阳兵，董事长。
委托代理人卢承书，女。
原告葛峰与被告北京绿地京创置业有限公司（以下简称绿地京创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛峰的委托代理人刘向绢，被告绿地京创公司的委托代理人卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛峰诉称：2010年12月26日，原被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告购买被告位于北京市房山区拱辰街道××家园×区××家园×项目×#住宅楼×层×单元-×（现址为北京市房山区拱辰街道××街×号院×-×-×）。原告已按约定期限支付房款1657646元。该预售合同第二十二条约定，如买受人在商品房未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当按日计算向买受人支付房款万分之二的违约金。被告实际交付房屋的时间是2012年10月28日，原告取得权属证明的时间是2015年1月26日。逾期90天，被告应支付该项违约金8288.23元。合同第十三条约定，如被告未于2012年10月28日支付之日实现市政供电，每逾期一日，支付相当于全部房价款万分之一的违约金。直到2014年2月25日才用上供电公司正式市政供电，逾期485天，被告应支付该项违约金为80395.83元。为维护自己的合法权益，原告于2016年4月28日特诉至法院，请求：1.被告支付未按约定期限取得房屋所有权证书的违约金8288.23元；2.被告支付未按约定期限提供市政双路供电的违约金80395.83元。
被告绿地京创公司辩称：第一，关于延迟取得房屋所有权证违约金。根据商品房预售合同第22条，办理房屋所有权证的期限为自原告实际收房之日起730日内，被告在此期间内办理完毕房屋所有权证的，被告不存在逾期办理房屋所有权证的违约情形。原告主张的违约金过高，根据合同约定，因被告原因原告逾期取得房屋所有权证的，每逾期一日，按原告已付房款的0.02%计算违约金，但该项违约金最高不超过原告已付总房款的0.5%，请法院对原告主张的违约金数额适当进行降低。第二，关于用电问题。根据合同约定，房屋交付标准中关于供电设施为具备市政用电的开通条件，被告在向原告交付房屋时，涉案房屋的电力设施已具备市政用电的开通条件，因电力属国家专营行业，具体开通事宜需由房屋所在地的电力供应部门负责，因此，被告并无违约情形。根据北京市建委、规划委、国土资源局京建法[2007]99号文件暨《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的相关规定和要求，自2012年10月至2014年2月期间，房山区拱辰街道××家园×区××家园×项目业主用电均为市政供应，上述过渡供电期间由物业公司代为收取电费，电费标准为市政收费标准，上述期间能够保证用电的使用功能要求和使用安全，故不存在延期供电问题。原告并无实际损失，被告亦无过错和违约行为，原告所主张的迟延供电违约金过高，法院如认定被告需向原告支付，则应对此项违约金大幅降低。第三，房屋的总房款为1651469元，故逾期办理房屋所有权证违约金应为8257元。第四，原告主张的供电违约金已经超过诉讼时效。根据房山法院的调查2014年2月21日已经达到开通条件，故原告的主张已经超过了诉讼时效。
经审理查明：2010年12月26日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区拱辰街道××家园×区××家园×项目×#住宅楼×层×单元-×号房屋一套，房屋总价款为1657646元，被告应在2012年10月31日前向原告交付该商品房。该预售合同第十二条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如果在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。该预售合同第二十一条对产权转移登记的约定为，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如买受人不要求退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
原告依据双方签订的《北京市商品房预售合同》从被告购买房屋的房号最终确定为房山区拱辰街道××街×号院×号楼×层×单元×号。
合同签订后，原告已向被告给付了全部购房款1651469元。2012年10月28日，被告向原告实际交付了房屋。2015年1月10日，原告购买的该套房屋办理了产权转移登记。自被告交付房屋之日至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，被告委托物业单位依据居民用电统一收费标准向原告收取电费。原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。2014年2月25日，原告所购房屋安装智能电能表，变更了电费交纳方式。
上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、房款发票、入住通知书、房产证、用电登记表及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。原告购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理产权转移登记，且被告未提供证据证明产权转移登记办理迟延系由于原告自身原因造成的，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，被告应当向原告给付逾期取得房屋所有权证书违约金8257.35元。
依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，违反了合同的约定。对于被告提出的时效抗辩，本院认为，原告向人民法院请求被告承担未按约定期限提供市政双路供电的违约责任的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告所购房屋于2014年2月25日安装智能电表，原告最迟在该日即应当知道用电方式发生变更，故原告主张权利的诉讼时效起算时间宜认定为2014年2月25日。但原告于2014年4月始起诉主张违约金，超过诉讼时效，故对其主张的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告北京绿地京创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告葛峰逾期办理房屋所有权证书违约金八千二百五十七元三角五分。
二、驳回原告葛峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零九十元，由原告葛峰负担九百八十八元（已交纳），由被告北京绿地京创置业有限公司负担一百零二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李欣宇
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 吴 杨