海南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）琼行终字第182号
上诉人（原审第三人）：董开章，男。系董学才、李玉香长子。
上诉人（原审第三人）：董亚红，男。系董学才、李玉香次子。
上诉人（原审第三人）：董亚妮，女。系董学才、李玉香长女。
上诉人（原审第三人）：董亚英，女。系董学才、李玉香次女。
上诉人（原审第三人）：董亚贵，男。系董�才、李玉香三子。
上诉人（原审第三人）：董菁，女。系董学才、李玉香三女。
上诉人（原审第三人）：董遂，女。系董学才、李玉香四女。
上诉人（原审第三人）：董妃，女。系董学才、李玉香五女。
上述8位上诉人的共同委托代理人：李跃，贵州恒易律师事务所律师。
上述8位上诉人的共同委托代理人：黎劲松，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严翠华，女。
委托代理人：符阳，海南颖川律师事务所律师。
委托代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。
原审被告：三亚市人民政府。
法定代表人：ＸＸ，该市市长。
委托代理人：郭海云，该府法律顾问室法律顾问。
原审被告：三亚市住房和城乡建设局。法定代表人：王铁明，该局局长。
委托代理人：冯建晓，该局政策法规科副科长。
委托代理人：郑琳琳，该局政策法规科工�人员。
上诉人董开章等8人因被上诉人严翠华诉原审被告三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、三亚市住房和城乡建设局（以下简称三亚市住建局）土地及房屋登记行为纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2012）三亚行初字第63号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月27日受理后依法组成合议庭，并于同年10月24日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人董开章等8人的共同委托代理人李跃，被上诉人严翠华的委托代理人符阳，原审被告三亚市政府的委托代理人郭海云，原审被告三亚市住建局的委托代理人郑琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉的行政行为是：三亚市政府于1993年11月给董学才办理的土地登记行为，以及原三亚市房产管理所（以下简称原三亚市房管所）于1994年4月给董学才办理的房屋登记行为。
原审查明：1993年，�亚庆兰燕实业公司以每平方米1700元的价格购买了包括董学才、董学昌等七家人位于三亚市下洋田的宅基地，并在该宅基地上建设了现在讼争的房屋。1993年11月24日，三亚市政府根据严翠华的申请，向其颁发了河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用证》。当日，三亚市政府又根据董学才的申请，将该讼争土地登记在董学才名下，办理了河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用权登记卡》，董开章等8人未提供《国有土地使用证》原件。1994年4月26日，原三亚市房管所根据董学才的申请，将讼争房登记在董学才名下，制作了三私房字第捌佰贰拾捌号《房屋所有权证存根》，未提供《房屋所有权证》原件。1994年5月28日，严翠华与三亚庆兰燕实业公司就房屋买卖事项签订了《购房协议书》，并向该公司支付了购房款150万元。三亚庆兰燕实业公司将该房屋移交给严翠华，并协助其办理房屋产权登记。1994年8月，原三亚市房管所向严翠华颁发了三私房字第12**号《房屋所有权证》（以下简称第1239号《房屋所有权证》）。严翠华买受了该房屋后一直实际占有使用至今。1999年5月19日，贵州省高级法院裁定对该讼争房屋进行查封，严翠华提出异议主张对讼争房屋的权利，后经贵州省高级人民法院审查认为异议成立，于1999年11月26日作出（1999）黔高法执字第18号民事裁定解除查封。该讼争房屋至今还是由严翠华实际居住使用。自1993年至2010年12月，董开章等8人对严翠华一直实际居住使用该讼争房屋都无异议。2010年12月，董开章等8人以其母亲李玉香的名义对该房屋所有权提出异议，并向三亚市城郊人民法院提起民事侵权诉讼。2011年5月17日，三亚市城郊人民法院作出（2011）城民一初字第92号民事判决驳回其诉讼请求。董开章等8人不服，提起上诉，三亚市中级人民法院于2011年9月16日作出民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查，董学才于2006年死亡，李玉香于2010年1月7日死亡，李玉香系董学才之妻，董开章等8人系董学才、李玉香夫妇的子女。董学才生前居住地与讼争房屋相邻近。2012年9月28日，三亚市国土环境资源局《关于严翠华、董学才土地使用证情况的复函》证明董学才的《国有土地使用证》土地来源是1991年9月3日三亚市河东区下洋田居民委员会出具《下洋田土地使用证书》，没有严翠华土地使用权信息。经现场勘查，该讼争房屋现状为弧形，目前是严翠华实际占有和使用。
原审认为：本案主要焦点是三亚市政府、三亚市住建局将讼争土地及房屋登记在董学才名下的行政行为，事实是否清楚，程序是否合法。一、讼争房屋的土地来源问题。该讼争房屋的宅基地原系三亚市河东区下洋田居民委员会于1991�9月3日划拨给董学才，并颁发了《下洋田土地使用证书》。1993年，三亚庆兰燕实业公司以每平方米1700元的价格购买了董学才的该宅基地，并在该宅基地上投资建造了该房屋，后三亚庆兰燕实业公司将该房屋出卖给严翠华，严翠华从1994年开始就实际占有和使用该土地以及房屋至今，董家一直没有异议。2012年9月28日，三亚市国土环境资源局的来函，虽然证明该局于1993年11月给董学才颁发过河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用证》，但三亚市政府提供的证据材料中没有《国有土地使用证》原件，其给董学才发证也没有进行公告，董开章等8人也没有《国有土地使用证》原件。来函虽然证明没有严翠华土地使用权信息，但没有否定严翠华现持有的《国有土地使用证》原本的存在和效力。二、讼争房屋的建设问题。原三亚庆兰燕实业公司经理黄龙美证明，讼争房屋是�亚庆兰燕实业公司于1993年投资建造，也有严翠华提交的三亚市城市建设管理局对三亚庆兰燕实业公司城管罚没收据佐证，应予以确认。1994年，严翠华与三亚庆兰燕实业公司签订了《购房协议书》，并支付对价150万元买受取得该房屋，依法办理了房屋所有权登记，领取了第1239号《房屋所有权证》，是诉争房屋的实际所有权人。三、诉争房屋的实际占有、使用和居住问题。严翠华从1994年买受取得该诉争房屋之日起一直实际占有、使用、居住至今，从其提供的《购房协议书》，入户收据，城管罚没收据，（1999）黔高法执字第18号民事裁定书，水、电、生活费缴费等证据证明，自1994年至2010年12月，董家对严翠华一直实际占有、使用、居住该诉争房屋都没有提出异议。董开章等8人主张该房屋的所有权只是凭其到市信息中心查阅的201005718-2和阅201005740-1《档案查询结果》，�私房字第捌佰贰拾捌号《房屋所有权证存根》和河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用权登记卡》，而没有提供《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的原件，且在庭审中，董开章等8人承认其从来没有居住或使用过诉争房屋，不清楚房屋是否他们建造的，对其父亲董学才生前将诉争房屋交由严翠华居住十几年而一直不提出异议的事实也无法作出合理解释。其代理律师在庭审中只是推测是董学才与三亚庆兰燕实业公司合作15年，15年后交回董学才。在代理词中述称该诉争房屋是董家投资建设的，但又没有提供合作和建设该房屋的相应证据予以佐证。综上所述，严翠华所提交的证据证实该诉争房屋从1994年其向三亚庆兰燕实业公司购买至今，一直都属于严翠华实际占有、使用和居住，其提交的证据材料形成了一条证据链，证明其是诉争房屋的所有权人。董开章等8�所提交的证据只证实董学才曾有过房屋所有权存根和国有土地使用证登记卡，无法证明其实际投资建设、占有、使用和居住该诉争房屋的事实。因此，1994年，原三亚市房管所就该争议房屋给严翠华颁发第1239号《房屋所有权证》时，就应当将其1994年4月给董学才颁发的828号房屋所有权证和第01099号国有土地使用证登记行为注销，而该两证未予注销，导致存在“一房两证，一地两证”的情况。另外，董开章等8人提出原审法院向黄龙美调查取证违法，原审法院认为，严翠华在举证期限内提出取证申请，为了查清本案实际使用土地和房屋的建设以及占有事实的来龙去脉，有必要向原三亚庆兰燕实业公司经理黄龙美调查取证。原审法院向黄龙美取证后，经庭审质证，完全符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，同时也与�案其他证据相印证，可以认定三亚庆兰燕实业公司与董学才买地建房及后将争议房屋卖给严翠华的事实，可作为定案的依据。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目的规定，判决撤销三亚市政府给董学才办理的土地登记行为和原三亚市房管所给董学才办理的房屋登记行为。案件受理费50元由三亚市政府负担。
上诉人董开章等8人共同上诉称：一、原审判决超越行政诉讼的审理范围。本案被诉的行政行为是“一地两证”、“一房两证”的行为，审理对象只能是这两登记行为，而原审法院却对涉案房屋投资建设、占有、使用和居住及房屋所有权等属于民事法律调整范围的事实进行审理，超越了行政诉讼的审理范围。二、原审法院对黄龙美的调查取证严重违反程序，该调查笔录不能作为本案有效证据使用�黄龙美出具证言材料，但无正当理由拒不出庭作证，在该证据无法采信的情况下，原审法院才前往重庆对其进行调查取证。原审法院调查取证不符合相关法律规定，且超期审理，在对黄龙美的调查笔录进行质证时，三亚市住建局并未到庭，故该调查笔录依法不能作为本案证据使用。三、原审判决认定事实错误。三亚市政府从未根据严翠华申请向其颁发河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用证》，三亚市国土环境资源局出具的复函已明确该局没有严翠华的土地使用权信息，三亚市政府在答辩中亦表示从未向严翠华颁发过土地证，而只向董学才颁发过土地证，故原审判决认定三亚市政府给严翠华颁发国有土地使用证的事实不能成立。董开章等8人虽未提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》原件，但是已在一审中提交了他人冒董学才之名领取该两证的《委托书�，以证明该两证被他人冒名领取。董开章等8人无法提供两证原件不能因此否定土地及房屋登记在董学才名下的事实及董学才为涉案土地使用权人和房屋所有权人的事实。贵州省高级人民法院于1999年对涉案房屋查封的事实依法不能作为原三亚市房管所给严翠华颁发《房屋所有权证》合法的依据。三亚庆兰燕实业公司购买土地和转让房屋的行为均系公司经营行为，按相关规定均需到有关职能部门进行登记、备案、缴纳各种费用，但是原审判决仅凭黄龙美一人的证言即认定三亚庆兰燕实业公司向董学才购买了土地，并向严翠华出售了涉案房屋，该事实明显证据不足。原审判决认定严翠华一直居住使用涉案房屋的事实，证明其为房屋的所有权人，但对房屋实际占有使用并不当然就拥有房屋的所有权，并颁发所有权证。董学才在一审中提交了其办理土地和房屋登记的证据多达16份，说明当时有关部门给董学才办理登记时履行了严格的审批手续，但是严翠华办理房屋登记时并未提供有效证据。三亚市政府和三亚市住建局针对严翠华提交的国有土地使用证，均表示从未向其颁发过该土地证。而原审判决认定虽然三亚市国土环境资源局没有严翠华的土地使用权信息，但该局没有否定其持有的国有土地使用证的效力，这明显认定错误。四、原审判决认定三亚庆兰燕实业公司向董学才购买土地及出售房屋给严翠华的行为有效，严重违反相关法律规定。原三亚市房管所据此给严翠华颁发的房屋所有权证应依法撤销。五、原审判决依据的事实错误。原审判决将三亚庆兰燕实业公司与董学才及严翠华之间民事纠纷作为行政判决的事实依据错误，而应审查有关部门给董学才和严翠华办理土地及房屋登记行为依据的资料是否完整真实有效，是否符合要求�程序是否合法，并作为判决的依据。原审判决并未就董学才土地及房屋登记行为是否违法进行审理，而仅将当事人之间的民事纠纷适用行政法律进行裁决，显属民行不分，适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回严翠华的诉讼请求。
被上诉人严翠华辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。三亚庆兰燕实业公司向董学才购买土地建造房屋后，将房屋出售给了严翠华，严翠华支付了相应对价，取得房屋所有权。严翠华据此申请房屋权属登记，经审核后，原三亚市房管所给严翠华颁发了第1239号《房屋所有权证》。三亚市政府和原三亚市房管所未能查明讼争房屋已由严翠华受让取得并已办理房屋所有权证的事实，故一直未注销给董学才颁发的国有土地使用证和房屋所有权证，导致土地及房屋重复登记的事实。原审法院查明事实，撤销有关部门给董学才办理的土地及房屋登记行为，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、严翠华是诉争房屋的所有权人，董开章等8人的上诉没有事实和法律依据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。严翠华于1994年8月获颁第1239号《房屋所有权证》后，即取得了讼争房屋的所有权，这一事实已被生效民事判决所确认。且自1994年以来，严翠华一直实际占有、使用、居住讼争房屋至今，董开章等8人从未提出任何异议，现其仅凭两份档案查询结果及房屋所有权证存根、国有土地使用权登记卡等材料就主张讼争房屋为其所有，没有事实根据和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回董开章等8人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告三亚市政府述称：本案“一房两证”的事实确实�在，在颁证前我们已经尽到了对材料审慎审查的义务，但由于董学才和严翠华两方可能存在刻意隐瞒相关事实的情况，才导致“一房两证”的出现，故该两方应当承担一定责任。至于哪一个证是正确的，应根据法庭查明的事实来认定。另外，经我们调查，没有严翠华的土地登记档案资料。
原审被告三亚市住建局述称：我们的意见和三亚市政府的意见一致。
二审中，董开章等8人对原判认定的部分事实提出异议。董开章等8人对1993年三亚庆兰燕实业公司以每平方米1700元的价格购买董学才、董学昌等七人位于三亚市下洋田的宅基地并在该地上建房有异议，其主张该事实没有充分证据予以证明。经查，根据三亚中院对三亚庆兰燕实业公司原法定代表人黄龙美所作的调查笔录，黄龙美证实1993年三亚庆兰燕实业公司向董学才等人购买过宅基地，并在该地上建房后卖给了严�华。由于董学才已经去世，其他几人亦并未参与到本案诉讼中，只凭针对黄龙美的调查笔录，即认定三亚庆兰燕实业公司向董学才、董学昌等七家人买地的事实，证据不充分，对此本院不予确认。关于三亚庆兰燕实业公司在涉案土地上建造房屋的事实，除了黄龙美的证言，还有严翠华与三亚庆兰燕实业公司签订的《购房协议书》、三亚庆兰燕实业公司向下洋田居委会缴纳的入户费收据以及该公司向三亚市城市建设管理监察大队缴纳的罚没收据等相佐证，可以证明三亚庆兰燕公司建造涉案土地上房屋的事实，原判决认定该事实并无不当。董开章等8人对1994年严翠华与三亚庆兰燕实业公司签订《购房协议书》的事实提出异议，但其并未提供反驳该事实的证据。该《购房协议书》是由严翠华提供，也得到黄龙美的证实，证明严翠华与三亚庆兰燕实业公司之间存在购房关系�原审判决对该事实的认定亦并无不当。原审判决认定三亚市政府根据严翠华申请给其颁发了河东国用（1993）字第01099号《国有土地使用证》，而三亚市政府在一审答辩意见中明确表示没有给严翠华颁发过该土地证，且三亚市国土环境资源局的复函也说明该局并没有严翠华相关土地使用权的登记信息，虽严翠华持有该土地证的原件，但并不能证明三亚市政府给其颁发过该证，故对原判决认定的该事实，本院不予确认。原判决认定自1993年至2010年12月董家对严翠华一直实际居住使用讼争房屋都无异议，而经本院审查，实际上严翠华是从1994年才购得讼争房屋的，故原判决对这一事实的认定有误，应纠正为“自1994年至2010年12月…”。此外，三亚市城郊人民法院系于2011年5月27日作出（2011）城民一初字第92号民事判决；三亚市中级人民法院系于2011年9月26日作出二审民事判决；董开章等8人之母李玉香系于2011年1月7日死亡。原审判决认定上述事实的日期时存在笔误，本院一并纠正。对原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：原三亚市房管所主体已不存在，现其权利义务承受人为三亚市住建局，故本案列三亚市住建局为适格被告。
本院认为：根据三亚庆兰燕实业公司与严翠华签订的《购房协议书》，严翠华买房付款凭据、发票，三亚庆兰燕实业公司向下洋田居委会缴纳的入户费收据以及该公司向三亚市城市建设管理监察大队缴纳的罚没收据等证据，可以证明三亚庆兰燕实业公司在涉案土地上建房后将房屋卖给了严翠华，并协助严翠华于1994年办理了第1239号《房屋所有权证》。自1994年至2010年12月，严翠华一直占有使用该涉案房屋，而董学才一家明知该事实却一直未提出任何异议。而在严翠华办理第1239号《�屋所有权证》之前，三亚市政府已给董学才办理过涉案土地的登记，原三亚市房管所给董学才亦办理过涉案土地上房屋的登记，三亚市有关部门本应在涉案房屋转让后办理新的土地证、房产证时即注销原来的土地及房屋登记行为，但其却一直怠于履行职责未予注销，导致“一房两证”、“一地两证”的长期存在，原审法院查明事实后判决撤销在先的土地及房屋登记行为，结果并无不当。
综上，董开章等8人的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不当。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人董开章、董亚红、董亚妮、董亚英、董亚贵、董菁、董遂、董妃共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 岱
代理审判员 冯 坤
代理审判员 李 贝
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 尹茂平
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判。
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。