新疆维吾尔自治区克拉玛依市乌尔禾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民二初字第7号
原告：张睿，男，汉族，1983年1月20日出生，大学文化，新疆油田公司重油开发公司干部，住克拉玛依市克拉玛依区。
原告：祝伟伟（系原告张睿之妻），女，汉族，1983年12月23日出生，大学文化，西部钻探工程有限公司井下作业公司员工，住址同上。
被告：克拉玛依市金丰房地产开发有限公司，住所地新疆克拉玛依市乌尔禾区原安阳幼儿园。
法定代表人：刘烽烽，系该公司董事长。
委托代理人：周勤，男，汉族，1974年7月11日出生，高中文化，系克拉玛依市金丰房地产开发有限公司总经理助理，住克拉玛依市乌尔禾区。
原告张睿、祝伟伟诉被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理，本院依法适用简易程序由审判员田海峰于2015年6月26日公开开庭进行了独任审理，原告张睿、祝伟伟、被告金丰房地产公司委托代理人周勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张睿、祝伟伟诉称，二原告系夫妻关系，2013年6月，原告祝伟伟订购被告开发的乌尔禾区石缘路66栋126号商品房一套，总价款357000元，原告祝伟伟向被告交纳定金30000元。同年7月，原告祝伟伟向被告交纳房款327000元，双方签订商品房买卖合同一份。同年11月，被告以合同需向克拉玛依市房产局备案为由，与原告重新签订一份商品房买卖合同，并将第一份合同收回。后原告向被告交纳契税10710元、房屋维修资金7140元、印花税179元。合同约定被告应当在2014年6月30日前向原告交付商品房。但被告至今未能交房，按照合同第九条第一款第（2）项约定构成违约。2014年10月，原告与被告多次沟通要求解除合同，退还全部已付款项，支付违约金，被告均以种种借口推诿。原告现诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，要求被告退还原告已付购房款357000元，被告返还原告交纳的契税10710元，房屋维修基金7140元，印花税179元，合同约定的违约金过低，不能弥补原告方的实际损失，要求被告按同期银行贷款利率支付原告违约金37052元（357000元×5%÷12个月×23个月＋（10710元＋7140元＋179元）×5%÷12个月×18个月），上述各项合计412081元，本案诉讼费由被告承担。
被告金丰房地产公司辩称，原告提交的2013年7月的商品房买卖合同系复印件，真实性无法核对。认可原、被告双方2013年11月签订的商品房买卖合同合法有效，该合同的附件四即合同补充协议第五条，对商品房买卖合同第八条约定的2014年6月30日前交付房屋的条款变更为商品房的交接的具体时间以出卖人即被告的通知为准，即双方协议在2014年6月30日以后延期交房，二原告是看过合同条文才签的合同。因此，原告诉称被告逾期交房的违约事实不存在。双方在合同第九条约定了违约金的计算方式，对原告主张的按同期银行贷款利率计算的违约金37052元不予认可，应按合同约定的买受人累计已付款的5%计算违约金。故原告的诉讼主张无事实依据，要求继续履行合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告金丰房地产公司计划开发建设乌尔禾石缘路旅游购物精品一条街工程，该工程项目又名西域天街。2013年6月8日，原告祝伟伟向被告金丰房地产公司交纳定金30000元，订购商品房一套，被告金丰房地产公司出具商品房预（销）售专用收据一份。2013年7月4日，原告祝伟伟（买受人）与被告金丰房地产公司（出卖人）在克拉玛依市乌尔禾区石缘路旅游购物精品一条街售楼中心签订合同编号201308028的商品房买卖合同一份，约定原告祝伟伟购买被告金丰房地产公司开发的乌尔禾区石缘路旅游购物精品一条街66幢126号商品房，建筑面积42.59平方米，单价每平方米8382.25元，房屋价款为357000元。同日，原告祝伟伟向被告金丰房地产公司交纳剩余房款327000元，被告金丰房地产公司出具商品房预（销）售专用收据一份。后因该商品房买卖合同不符合克拉玛依市房产管理局登记备案要求，2013年11月18日，原告张睿、祝伟伟（买受人）与被告金丰房地产公司（出卖人）重新签订编号为KWS2013-03880的克拉玛依市商品房买卖合同一份，2013年7月4日双方签订的原告祝伟伟持有的编号201308028的商品房买卖合同原件一份被告金丰房地产公司予以收回，原告祝伟伟留存复印件一份。新合同约定原告张睿、祝伟伟购买被告金丰房地产公司开发建设的乌尔禾区石缘路旅游购物精品一条街66幢126号商品房，建筑面积42.59平方米，单价每平方米8382.25元，房屋价款为357000元。合同第六条约定付款方式及期限为买受人应于2013年11月18日前支付房款357000元。合同第八条交付期限约定出卖人金丰房地产公司应当在2014年6月30日前将具备经验收合格条件的商品房向买受人张睿、祝伟伟交付。合同第九条约定出卖人金丰房地产公司未按合同约定期限交付房屋，违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，出卖人金丰房地产公司按日向买受人张睿、祝伟伟支付已交付房款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人张睿、祝伟伟要求解除合同的，出卖人金丰房地产公司应按买受人张睿、祝伟伟累计已付款的5%支付违约金。
同时，被告金丰房地产公司就乌尔禾区石缘路66栋126号商品房买卖合同提供合同补充协议作为合同附件四，该合同补充协议第五条约定，对商品房买卖合同第八条交付房屋期限由2014年6月30日前变更为商品房交接的具体时间以出卖人金丰房地产公司通知为准。但签约时被告金丰房地产公司就合同补充协议第五条关于变更交房期限的条款内容，未以合理的方式提请原告张睿、祝伟伟注意，也未对该条款内容向原告张睿、祝伟伟履行说明义务。原告张睿、祝伟伟也未在该合同补充协议上签名。
2013年11月25日，原告张睿、祝伟伟向被告金丰房地产公司交纳由其代收的印花税179元、契税10710元及住宅专项维修资金7140元。
另查明，乌尔禾区石缘路旅游购物精品一条街工程自2012年12月开工建设至今未完工，被告金丰房地产公司至今未向原告张睿、祝伟伟交付合同约定的乌尔禾区石缘路66栋126号商品房。2014年10月之后，原告张睿、祝伟伟多次与被告金丰房地产公司沟通，要求解除商品房买卖合同，退还全部已付款，并支付违约金，被告金丰房地产公司未予答复。
上述事实，有经庭审质证的商品房买卖合同、克拉玛依市商品房买卖合同、合同补充协议、收款收据、商品房预（销）售专用收据、住宅专项维修资金专用收据及原、被告陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，原告张睿、祝伟伟与被告金丰房地产公司于2013年11月18日签订的商品房买卖合同依法成立，双方应按照合同约定履行各自义务。该商品房买卖合同系由新疆维吾尔自治区建设厅、新疆维吾尔自治区工商行政管理局共同监制，并报克拉玛依市房屋产权交易中心登记备案的格式合同。作为该合同附件四的合同补充协议是该合同的组成部分，系由被告金丰房地产公司拟定的格式条款。该合同第八条约定出卖人金丰房地产公司于2014年6月30日前向买受人张睿、祝伟伟交付房屋，但在合同补充协议第五条中变更为商品房交接的具体时间以出卖人金丰房地产公司通知为准，实际为不确定的交房时间，该条款免除了出卖人金丰房地产公司及时交付房屋的主要合同义务，排除、限制了买受人张睿、祝伟伟及时取得房屋的合同权利。按合同约定期限交付购房款及交付房屋系房屋买卖合同中最为重要的合同条款，是买卖双方最为重要的合同权利与合同义务，此合同权利与合同义务应当具体明确，公平对等，不得显失公平。买受人张睿、祝伟伟按照合同约定履行了交付购房款357000元的合同义务。作为格式合同的拟定者与提供者，出卖人金丰房地产公司应当依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，在签约时以合理方式提请买受人张睿、祝伟伟注意合同补充协议第五条对房屋交付期限内容的重大变更，或者就房屋交付期限的重大变更向买受人张睿、祝伟伟作出说明，由买受人张睿、祝伟伟决定是否签订该商品房买卖合同，但被告金丰房地产公司未举证证实其在签约时已向原告张睿、祝伟伟履行了上述提示及说明义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，上述合同补充协议第五条应认定为无效条款。被告金丰房地产公司应按商品房买卖合同第八条约定于2014年6月30日前向原告张睿、祝伟伟交付商品房。因被告金丰房地产公司逾期未交付房屋，二原告主张按合同约定解除合同的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。因商品房买卖合同解除，二原告主张被告金丰房地产公司应退还交纳的购房款357000元的诉讼请求本院依法予以支持；二原告主张被告金丰房地产公司应返还其代收的印花税179元、契税10710元、住宅专项维修资金7140元的诉讼请求，因该房屋尚未交工，亦未办理有关产权证照，故对该项诉讼请求本院依法予以支持。被告金丰房地产公司逾期未按照合同约定的期限向二原告交付商品房的行为构成合同违约，二原告主张合同约定的违约金过低，不能弥补二原告的实际损失，要求被告按同期银行贷款利率支付二原告违约金37052元（357000元×5%÷12个月×23个月＋（10710元＋7140元＋179元）×5%÷12个月×18个月）的诉讼请求，因二原告未举证证实其实际损失，其要求按照同期银行贷款利率调整计算违约金的请求不能成立，合同中双方明确约定了违约金的计算公式，系双方真实意思表示，应按双方约定的出卖人逾期交房时间超过60日后，买受人要求解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的5%支付违约金。本院依法认定被告金丰房地产公司应支付二原告违约金18751元（（357000元＋10710元＋7140元＋179元）×5%）。为维护双方当事人的合法权益，规范房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：
一、原告张睿、祝伟伟与被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于2013年11月18日签订的关于乌尔禾区石缘路66栋126号的《克拉玛依市商品房买卖合同》于2015年7月2日依法解除；
二、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张睿、祝伟伟购房款357000元；
三、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张睿、祝伟伟交纳的契税10710元、印花税179元、房屋维修资金7140元共计18029元；
四、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张睿、祝伟伟违约金18751元。
案件受理费3741元，被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司负担3591元，原告张睿、祝伟伟负担150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 田海峰
二〇一五年七月二日
书记员 李 露