广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合民初字第1783号
原告：黄兰基，女，汉族，户籍所在地：广西合浦县。
委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。
被告：陈晓明，女，汉族，户籍所在地：广西合浦县。
委托代理人：伍临，广西还珠律师事务所律师。
第三人：陈小燕，女，汉族，户籍所在地：广西钦州市，现住：山东省青岛市。
第三人：陈振华，男，汉族，户籍所在地：广西钦州市，现住：山东省青岛市。
委托代理人：陈晓明（受第三人陈小燕、陈振华共同委托），女，汉族，户籍所在地：广西合浦县。
原告黄兰基诉被告陈晓明，第三人陈小燕、陈振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法追加陈小燕、陈振华为第三人，并依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告黄兰基及其委托代理人庄礼国出庭参加了诉讼，被告陈晓明（第三人陈小燕、陈振华的委托代理人）及其委托代理人伍临出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兰基诉称：被告陈晓明于2012年5月31日与其签订房屋买卖合同，约定被告以人民币255000元的价格转让座落于合浦县廉州镇小东门36号，和小东门38号二栋房屋给其。合同约定分四期付款，首期先付定金2000元，第二期于2012年6月3日再交定金18000元。原告履行第一、二期房款后，考虑到被告陈晓明并非小东门36号房屋的所有权人，因此其要求被告出示授权委托书，但被告却以各种原因拒不提供，案外人许英作为见证人可以证明。其认为由于被告未能提供小东门36号房屋所有权人陈小燕的授权委托书，被告与其签订房屋买卖合同的行为具有欺诈成分且造成合同履行不能。为此，其向法院提起诉讼，请求判令：1.依法解除原、被告双方于2012年5月31日签订的楼房买卖合同；2.被告双倍返还原告购楼定金人民币40000元。
原告黄兰基对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据一：原告黄兰基的身份证，证明原告诉讼主体资格；
证据二：房屋买卖合同，证明原、被告双方进行房屋买卖的事实；
证据三：合浦县廉州镇小东门36号、38号房屋的土地使用权证及房屋所有权证，证明合浦县廉州镇小东门36号房屋的土地使用权人、房屋所有权人为第三人陈小燕，合浦县廉州镇小东门36号房屋的土地使用权人、房屋所有权人为被告陈晓明。
证据四：证明，证明案外人许英作为见证人证实原告黄兰基要求被告陈晓明提供有权处分他人楼房的授权委托书后才同意交第三期购房款。
证据五：收条，证明原告黄兰基已向被告陈晓明支付了第一、第二期购房款共计人民币20000元。
证据六：广西海门信息报第218期（发布日期：2012年10月9日），证明被告于2012年10月9日将涉案房屋登报出售的违约事实。
被告陈晓明辩称：一、同意原告的第一项诉讼请求；二、其与被告于2013年5月31日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示且符合法律规定，该合同合法有效。签订合同时，原告对涉案房屋的基本信息及状况都清楚，合同第一条可以证明这点。原告称其无权处置第三人的房屋不属实，小东门36号房屋的所有权人陈小燕（本案第三人）是其妹妹，签订房屋买卖合同之前，原告曾与第三人陈小燕多次以电话方式联系，而后陈小燕、陈振华夫妇向其开具了授权委托书，委托其代理第三人陈小燕与原告的楼房买卖事宜，因此其有权代理第三人陈小燕售房原告是知道的，双方签订的合同中第四条也可以证明这点。三、原告与其签订的房屋买卖合同中第八条约定了定金罚则，该约定符合法律规定。按照合同第三条约定，原告黄兰基应于2012年6月30日前支付购房款120000元，但其未履行付款义务，已经构成违约。因此，其请求法院驳回原告提出的双倍返还定金40000元的诉讼请求。
被告陈晓明为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据一：第三人陈小燕、陈振华身份证复印件，证明第三人陈小燕、陈振华的身份情况。
证据二：授权委托书，证明第三人陈小燕、陈振华向被告陈晓明开具了授权委托书，被告有权代理第三人出售房屋。
证据三：证明，证明第三人陈小燕、陈振华与原告黄兰基洽谈后委托被告陈晓明代其二人与原告签署房屋买卖合同的经过。
证据四：收据，证明许英是原、被告买卖房屋的中间人，并收取了被告5000元中介费。
证据五：《国有建设用地使用权出让合同》及与缴纳土地出让金相关的缴款书三份，证明经合浦县人民政府批准，合浦县国土资源局已经向陈晓明出让了廉州镇小东门38号的土地使用权。
第三人陈小燕、陈振华陈述称：一、2008年8月，其二人因到青岛工作，便将合浦县廉州镇小东门36号楼房土地证和房产证交给被告陈晓明，授权被告代为出售该楼房。2012年2月，其二人又书面委托被告代售该楼房，因此被告陈晓明有权代其二人出售该房产。二、原告黄兰基在签署房屋买卖合同前完全了解第三人陈小燕售房意向。2012年5月，原告还与第三人陈小燕通了电话，第三人陈小燕明确告知原告同意将合浦县廉州镇小东门36号楼房与廉州镇小东门38号楼房一并出售，同时委托被告陈晓明于2012年5月31日代为签署房屋买卖合同并代收定金10000元。三、第三人陈小燕与原告电话商议售房事宜时也与案外人许英通过电话，许英完全了解第三人的售房意向并收取了5000元的中介费。四、原告违约后仍以多种理由拖延付款时间，没有及时通知第三人终止合同，导致第三人错失了以更高价格出售房屋的机会。原告称在签署合同时受到诈骗与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈小燕、陈振华对其陈述事实向本院提交的新证据有：
《国有建设用地使用权出让合同》及与缴纳土地出让金相关的缴款书三份，证明经合浦县人民政府批准，合浦县国土资源局已经向陈小燕出让了廉州镇小东门36号的土地使用权。
经开庭质证，被告陈晓明、第三人陈小燕、陈振华对原告黄兰基提供的证据一、二、三、五没有异议。本院对各方当事人均无异议的上述证据予以确认。
被告陈晓明对原告提供的其他证据的质证意见如下：一、证据四不能证明被告无代理权，而且许英与本案存在利害关系，其证明不能作为本案证据使用。二、对证据六的真实性无异议，但该证据不能证明被告违约。原告未能如约交付房款违约在先，被告才在之后登报售房。
第三人陈小燕、陈振华对原告提供的其他证据的质证意见与被告的质证意见相同。
本院认为，原告提供的证据四属于证据分类中的证人证言，原告在未向本院申请证人出庭作证的情况下提供该书面证言，本院不予认可。原告提供的证据六可以证明被告于2012年10月9日发布过售房消息，但广告是要约邀请而非要约，只能证明被告有与他人另行缔结合同的意愿，意愿不是一种行为，单凭广告不能证明被告已经违约。
原告对被告提供的证据质证意见如下：一、对证据一的真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关，不能证明第三人与被告存在委托关系。二、对证据二的真实性、合法性有异议，原告与被告签订房屋买卖合同后要求被告出示授权委托书，但被告一直拒绝，直至原告第一次起诉时该委托书都不存在。三、证据三的内容及形成时间都不真实、不合法。四、证据四的真实性与合法性无法确认，该证据与本案无关联性。五、对证据五的真实性与合法性无异议，但是该证据形成于本案起诉之后，合同是2014年3月3日签订的，费用也是2014年3月3日缴纳的，因此该证据与本案无关。
第三人陈小燕、陈振华对被告提供的上述证据均无异议。
本院对被告陈晓明提交的证据认定如下：一、证据一的真实性、合法性各方均无异议，本院予以确认。该证据上书“仅作授权出售合浦县廉州镇小东门36号房地产之用”并分别有两个第三人的签名，可以证明两个第三人有授权他人代为出售房屋的意愿。二、证据二是两个第三人向被告出具的授权委托书，该证据内容与第三人的陈述一致，可以证明存在第三人委托被告代售房屋的事实。三、证据三的证明内容与两个第三人所陈述内容一致，可以证明存在第三人委托被告代售房屋的事实，但不能独立证明原告知道被告有权代第三人出售房屋。四、证据四证明的内容与本案无直接关联，本院对该证据的真实性、合法性不予审查。五、证据五的真实性以及合法性本院予以确认，但是该证据证明了被告在2014年3月3日才获批取得小东门38号土地的国有建设用地使用权。
原告对第三人提供的证据质证意见：对该证据的真实性与合法性无异议，但是该证据形成于本案起诉之后，合同是2014年3月3日签订的，费用也是2014年3月3日缴纳的，因此该证据与本案无关。
被告对第三人提供的上述证据无异议。
本院对第三人提供的证据的真实性及合法性予以确认，但是该证据证明了第三人在2014年3月3日才获批取得小东门36号土地的国有出让建设用地使用权。
本院于2014年2月12日向合浦县国土资源局廉州国土资源管理所调取土地登记申请书审批表三份，证明至2014年2月12日当日，廉州镇小东门36号、38号房屋的土地使用权性质还是国有划拨用地。
原告对本院调取的证据无异议。
被告对本院调取的证据的真实性、合法性无异议，但是对该证据与本案的关联性有异议，被告和第三人认为该幅土地已经办理了出让手续，土地性质发生了改变。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：座落于合浦县廉州镇小东门36号和小东门38号的二栋房屋分别属于第三人陈小燕与被告陈晓明所有。第三人陈小燕、陈振华夫妇二人将小东门36号楼房的土地证和房产证交给被告陈晓明，委托其代为出售该房屋。2012年5月31日，作为甲方的被告陈晓明与作为乙方的原告黄兰基签订房屋买卖合同，约定被告将合浦县廉州镇小东门36号、38号二栋房屋以255000元的价格转让给原告，分四期付款：第一期付定金2000元，第二期于2012年6月3日再付定金18000元，第三期于2012年6月30日前付购楼款120000元，第四期余款115000元定于2012年8月30日前待被告办好公证并委托原告为被告的代理人办理转让所需的一切过户登记手续后，再一次性付清。合同签订后，原告于2012年5月31日、6月3日分两次支付定金2000元、18000元给被告，之后未再付款，该款被告收到后未付给第三人。被告和第三人至今也未将涉诉房屋交付原告占有。之后，因原告认为被告无权代理第三人陈小燕出售第三人陈小燕的上述房屋，故诉至本院，请求解除与被告的房屋买卖合同，并请求被告向其双倍返还定金40000元。诉讼过程中，经本院依法向原告释明，原告在诉讼过程中变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告双倍返还原告购楼定金人民币40000元。
另查明，2012年10月9日，被告陈晓明在《广西海门信息》第218期上发布售房广告一则，内容是出售实验小学附近一幢占地面积71平方米的两层楼房即涉诉楼房。
还查明，截至本案起诉之前，合浦县廉州镇小东门36号、38号房屋占用范围内的土地使用权性质为国有划拨用地（土地用途为“沿用”）。2014年3月3日，被告陈晓明与第三人陈小燕分别获得了合浦县人民政府批准与合浦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并交纳了土地出让金等费用，受让了合浦县廉州镇小东门38号、36号房屋的土地使用权（土地用途为“其他普通商品住房用地”）。
本院认为，原告黄兰基与被告陈晓明签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，双方均具备订立合同的民事权利能力及民事行为能力，合同有明确的标的，要件齐备，依法成立。但由于本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖中房屋与其所附着的土地不可分离，需要一并出让，因此还需考量土地的出让是否符合法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”而国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条则规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中，在原、被告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋合浦县廉州镇小东门36号、38号房屋的土地使用权性质还是国有划拨用地。依上述法律规定，被告及第三人应当经合浦县人民政府及合浦县土地管理部门批准后才有权向原告转让土地，但是被告及第三人在未办理合法土地出让手续的情况下与原告签订房屋买卖合同，将小东门36号、38号房屋与土地转让给原告，违反了行政法规的强制性规定。虽然被告及第三人抗辩称原、被告的房屋买卖合同中明确约定了过户手续由原告办理，被告与第三人只承担协助办理义务，但是当事人的意思自治并不能排除法律及行政法规的强制性规定，该抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，原、被告签订的房屋买卖合同无效。
此外，被告及第三人虽然在2014年3月3日分别获得了合浦县人民政府的批准，与合浦县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让合浦县廉州镇小东门38号、36号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，但是根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”被告及第三人补办手续是在原告起诉之后，仍应认定原、被告签订的房屋买卖合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，各方当事人都认可被告收取了原告20000元定金，被告也自认收到款后未付给第三人，因此合同无效则应由被告向原告返还20000元定金。由于定金合同是担保合同的一种，是本案中主合同房屋买卖合同的从合同，依据《中华人民共和国担保法》第五条规定，主合同无效的，担保合同无效，因此本院不支持原告要求被告双倍返还定金的请求。
至于被告及第三人抗辩称因向案外人许英支付了5000元的中介费而受到损失，本院认为，中介费是被告及第三人与其他案外人基于居间合同而产生的费用，支出与否与本案的房屋买卖合同纠纷并无直接、必然的因果关系，因此本院对是否存在该笔费用不做审查认定，由被告和第三人自行处理。
关于被告是否有权代理第三人卖房的问题。本院认为，虽然原、被告签订的房屋买卖合同中约定由被告作为甲方出售小东门36号、38号房屋给作为乙方的原告，该合同没有提及第三人陈小燕、陈振华，但是该房屋买卖合同第四条明确约定由被告代收小东门36号定金10000元，而且原告提供的另一组证据房地产证中也明确记载着小东门36号为第三人陈小燕所有，因此本院认定原告黄兰基在与被告签订房屋买卖合同之时已经明知被告不是小东门36号的房屋的所有权人而是代第三人陈小燕出售该房屋，被告代第三人陈小燕出售小东门36号房产的行为是隐名代理行为。一方面，原告在与被告签订合同时明知房屋的权属状况而与被告签订房屋买卖合同，足以证实合同签订的过程中原告已有相当的理由相信被告已经获得第三人的售房委托；另一方面，委托是一种单独行为，经委托人作出委托的意思表示，受托人即可享有相应的处理受托事务的权利，又根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”法律并没有规定委托代售房屋必须采取书面形式，因此第三人陈小燕、陈振华作为委托人确认受托人即被告陈晓明代其二人出售小东门36号房屋是事实，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、确认原告黄兰基与被告陈晓明于2012年5月31日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告陈晓明向原告黄兰基返还定金20000元。
本案受理费800元，由原告黄兰基负担400元，由被告陈晓明负担400元。（受理费原告已预交，属被告负担的部分，由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告）。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈尚希
代理审判员 谢 谦
人民陪审员 苏雪菲
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 陈远玉
相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托代理人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。