浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永商初字第2274号
原告：浙江永康农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：刘国梁。
委托代理人：姚海涛、孔海燕，浙江雷欧律师事务所律师。
被告：胡珠妍。
被告：章玙。
原告浙江永康农村商业银行股份有限公司为与被告胡珠妍、章玙金融借款合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院起诉，本院依法适用简易程序，由代理审判员章璐独任审理，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告浙江永康农村商业银行股份有限公司的委托代理人孔海燕及被告章玙到庭参加诉讼，被告胡珠妍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江永康农村商业银行股份有限公司起诉称：2013年3月12日，原告与被告胡珠妍签订《个人最高额抵押借款合同》（以下简称借款合同），合同编号为9031120130003175号。被告向原告借款35万元，借款时间从2013年3月12日至2015年3月11日止，当笔借款期限及借款利息以当笔借据约定为准。借款合同中明确约定，被告作为抵押人自愿提供其所有的坐落在永康市江南街道下园居委会南苑路100号的房产，房权证号永康房权证古丽字第××号（土地使用权号永国用（2013）第261号）为抵押物为其上述债务提供担保。借款合同对抵押范围、效力等都做了明确约定。双方也到永康市房管部门办理了抵押登记手续他项权证号为：房他证字第0738**号。被告二自愿为被告一的归还义务承担连带责任的保证。
为此，请求：1、判令被告胡珠妍归还原告借款35万元及利息（包括借期内利息、罚息、复利，其中利息从2014年12月22日起按月利率7.02‰计算至2015年3月11日止，罚息从2015年3月12日起按月利率10.53‰计算至还清款项止，复利以所欠利息总额为基数按月利率10.53‰计算至还清款项止）；
2、判令由被告胡珠妍赔偿原告因本案支付的律师代理费18000元；
3、判令原告就本金35万元及利息、罚息、复利、实现债权费用等全部款项对被告胡珠妍所有的坐落于永康市江南街道下园居委会南苑路100号的房产，房权证号永康房权证古丽字第××号（土地使用权号永国用（2013）第261号）享有优先受偿权。
4、本案诉讼费用由被告胡珠妍承担。
5、判决被告章玙对上述第一、第二、第四款诉讼请求中的款项承担连带清偿责任。
被告章玙答辩称：我未提供过保证，保证函上的签名系我签的，但我签字的时候，是在一张白纸上签字，里面没有任何内容。银行是说因为我是同住家属，故要求我签字。
被告胡珠妍均未作答辩。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、原告浙江永康农村商业银行股份有限公司的营业执照、中国银监会浙江监管局关于浙江永康农村商业银行股份有限公司开业的批复复印件及被告胡珠妍的人口基本信息查询表各一份，用以证明原告浙江永康农村商业银行股份有限公司于2014年12月22日经中国银监会批准开业，原浙江永康农村合作银行的债权债务由浙江永康农村商业银行股份有限公司继承，原、被告的主体适格。
2、《个人最高额抵押借款合同》原件一份，用以证明2013年3月12日，浙江永康农村合作银行古丽支行与被告胡珠妍签订《个人最高额抵押借款合同》，约定被告胡珠妍向浙江永康农村合作银行古丽支行借款人民币35万元，借款期限为2013年3月12日至2015年3月11日，借款利率依据借款发放当日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮85%确定，若遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，借款期限超过一年的，利率根据中国人民银行利率政策调整而作相应的调整，按年调整，且贷款人不再另行通知借款人，按季付息，每季末月20日为结息日，21日为付息日。逾期还款按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息，并由被告胡珠妍以其所有的坐落于永康市古丽镇下园居委会南苑路100号201室的房屋提供抵押担保，保证范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用的事实。
3、保证函原件一份，用以证明被告章玙自愿为被告胡珠妍在2013年3月12日至2015年3月11日向期间原告的借款35万元提供连带责任保证的事实。
4、借款借据原件一份，用以证明原告向被告胡珠妍发放贷款35万元，月利率为7.02‰的事实。
5、房产证、土地证、他项权证原件各一本，用以证明原告与被告胡珠妍就抵押房产办理了抵押登记，他项权证号为：房他证字第0738**号。
6、委托代理合同、代理费发票原件各一份，浙江省律师服务收费标准复印件一份，证明原告为本案诉讼支付了律师代理费18000元的事实。
7、金融机构分户明细对账单一份，证明被告胡珠妍已支付利息至2014年12月20日止，原告在2015年3月11日扣划了利息120.61元的事实。
被告胡珠妍未到庭质证，亦未提供证据材料。
被告章玙的质证意见：对证据1无异议。对证据2、4，我没有签字，不清楚。对证据3，保证函上的签字是我自己签的，但我当时是作为同住家属而签字，且当时签字的时候是在空白的纸上签字的，签字的时间应该在2014年4月底，五一节放假之前。对证据5-7的真实性无异议。
本院认为，原告提供的证据1、5-7，具备证据规则规定的证据有效要件，且被告章玙对真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。对证据2、4，符合证据规则规定的形式要件，能与原告的主张相印证，且被告胡珠妍未到庭，视为对质证权利的放弃，故本院对上述证据予以认定。对于证据3，被告章玙对签名的真实性无异议，但认为其签名是作为同住家属签名，且系在空白的纸上签名，本院认为，被告章玙就其主张未举证证明，且原告亦不予认可，同时，作为一个完全民事行为能力人，在空白的纸上签名，而未注明系作为同住家属签名，也不符合常理，其应当对其签名的行为承担责任，故本院对证据3予以认定，对被告章玙的抗辩主张不予采信。
本院认定事实如下：2013年3月12日，浙江永康农村合作银行古丽支行与被告胡珠妍签订《个人最高额抵押借款合同》，约定被告胡珠妍向浙江永康农村合作银行古山支行借款人民币35万元，借款期限为2013年3月12日至2015年3月11日，借款利率依据借款发放当日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮85%确定，若遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，借款期限超过一年的，利率根据中国人民银行利率政策调整而作相应的调整，按年调整，且贷款人不再另行通知借款人。还款方式为按季付息，每季末月20日为结息日，次日为付息日。因合同发生的律师代理费等实现债权的一切合理费用，由借款人承担。借款人未按约归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息，未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息，并由被告胡珠妍以其所有的坐落于永康市古丽镇下园居委会南苑路100号201室的房屋提供抵押担保，保证范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用的事实。同日，原浙江永康农村合作银行古丽支行向被告胡珠妍发放贷款35万元，月利率为7.02‰。
2014年5月4日，被告章玙与原告签订保证函，自愿为被告胡珠妍在2013年3月12日至2015年3月11日向期间原告的借款35万元提供连带责任保证，保证期限为主债务清偿期限届满之日起两年，保证范围包括本金、利息、费用、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
借款后，被告胡珠妍支付利息至2014年12月20日止，原告在2015年3月11日扣划了利息120.61元。
2014年12月23日，《中国银监会浙江监管局关于浙江永康农村商业银行股份有限公司开业的批复》称，同意浙江永康农村商业银行股份有限公司开业，原浙江永康农村合作银行自行终止，其债权债务由该行承接。
本院认为，原浙江永康农村合作银行与被告胡珠妍之间的金融借款合同关系系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。原浙江永康农村合作银行与被告章玙之间的保证合同关系系双方当事人真实意思表示，确定合法有效。原浙江永康农村合作银行的债权债务由原告浙江永康农村商业银行股份有限公司承接，原告主体适格。被告胡珠妍尚欠原告借款35万元及相应利息、罚息、复利，事实清楚。被告胡珠妍未按约还本付息，应承担相应的违约责任。双方约定了实现债权费用的承担，现原告要求被告承担律师代理费18000元，符合双方约定，且属合理范畴，本院予以支持。被告胡珠妍以其所有的房产对本案借款提供抵押，并办理了抵押登记，故原告可以主张对抵押物进行拍卖变卖，并对拍卖变卖所得价款在借款本金、利息、实现债权费用范围内享有优先受偿权。被告章玙自愿为本案借款提供连带责任保证，原告在保证期间内要求被告章玙对本案债务承担连带保证责任，本院予以确认。本案的借款，既有被告胡珠妍的房屋提供抵押担保，又有被告章玙提供保证，本院认为，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，当事人没有约定物的担保与人的担保的关系的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，原告应当先就被告胡珠妍提供抵押的房产实现债权，再要求被告章玙承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告胡珠妍归还原告浙江永康农村商业银行股份有限公司借款35万元并支付利息、罚息、复利（利息自2014年12月22日起按月利率7.02‰计算至2015年3月11日止，罚息自2015年3月12日起按月利率10.53‰计算至款清之日止，复息以所欠利息的总额为基数，按月利率10.53‰计算至款清之日止）；
二、由被告胡珠妍支付原告浙江永康农村商业银行股份有限公司为实现债权所支出的律师代理费18000元；
三、由原告浙江永康农村商业银行股份有限公司对被告胡珠妍所有的坐落永康市古丽镇下园居委会南苑路100号201室的房屋（房屋所有权证：永康房权证古丽字第××号，国有土地使用权证：永国用（2013）第261号）的房屋及土地使用权拍卖、变价后所得的价款对上述第一、二项债务及诉讼费3523元优先受偿。
四、由被告章玙对被告胡珠妍应承担的上述第一、二项款项承担连带保证责任。
以上款限本判决生效后十五日内履行完毕。
如被告胡珠妍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3523元，由被告胡珠妍负担，由被告章玙承担连带保证责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 章 璐
二〇一五年八月二十日
代书 记员 陈珩俐