辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫民终字第00915号
上诉人（原审原告）：孔祥珍。
上诉人（原审原告）：王飚。
上诉人（原审原告）：王妍。
三上诉人共同委托代理人马洪流、黄昆。
被上诉人（原审被告）：王永春。
被上诉人（原审被告）：孙宝海。
委托代理人：王晓绥。
原审原告孔祥珍、王飚、王妍与原审被告王永春、孙宝海确认合同无效纠纷一案，绥中县人民法院于2014年5月21日作出（2014）绥明民初字第00002号民事判决，孔祥珍、王飚、王妍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人孔祥珍、王飚及其委托代理人黄昆，被上诉人王玉春，被上诉人孙宝海及其委托代理人王晓绥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孔祥珍、王飚、王妍一审诉称：孔祥珍与王永春系夫妻关系，王永春与王飚、王妍系父、子、女关系。2012年5月，因孔祥珍、王飚到王妍承包的鸡场帮工，王永春未经三人同意擅自将与孔祥珍共有的房屋四间出卖给孙宝海，并将三人共同承包的6亩承包地转让给孙宝海，我们三人得知后，多次与王永春、孙宝海交涉，要求将房屋及承包地返还，均未达成一致。同时，孙宝海将我们三人的开荒地约2亩也占为自有。我们认为，王永春未经同意，擅自将共有的房屋出卖，该房屋买卖无效，王永春未经同意将属于我们的承包田转让，并且未经原发包人同意，该土地承包经营权转让无效。孙宝海将我们的开荒地擅自占有，已经构成侵权。为此诉至贵院，要求：1、确认王永春、孙宝海之间签订契约书中约定的房屋买卖行为无效。2、确认王永春、孙宝海之间签订的契约书中约定的承包田转让行为无效。3、确认我们三人为耕种的承包田以外的开荒地的实际使用人。4、要求孙宝海停止侵权，将占有的开荒地返还。
被告王永春一审辩称：房子问题我同妻子咯叽过，我主张卖，她们娘三儿不主张卖，我与孙宝海之间达成协议，我把房子卖了。开荒地方面我与孙宝海私下有过协议，可以卖给他，但是卖完之后，先缓一缓，有重大变化之后归还给我。
被告孙宝海一审辩称：本案孔祥珍等人已于2013年10月进行过诉讼，被驳回后另行采取新的理由进行诉讼，其起诉书中陈述内容是完全不真实，请法院查明事实，驳回其诉讼请求。一、关于卖房子的事实及法律效力，王永春、孔祥珍卖本案争议的房屋，已经是几年的时间了，全村人都知道。2013年卖给我之前他们曾准备卖给矿上，经孙宝峰与矿上联系，王永春的房及全部经营土地要价6万元，后来因为矿上的变化房子没买，只花2万元买了王永春一块地。王永春卖矿上不成，经孙宝峰告诉我，我先找孔祥珍商量的，最后以5万元包括房屋和两块地转让给我。这一转让王永春、孔祥珍在转让矿上的价格基础上多得了一万元，所以孔祥珍对于卖房是明知的。王永春与孔祥珍的房子已经几年不住了，孔祥珍她们在养老院住，她是养老院承包人。她们的房子已经破坏到一定程度，卖房子协议上虽未签字，但卖房她是同意的，应当依法认定有效。二、关于承包田的转让效力，依据《农业承包法》第三十二条规定，承包田的流转是受法律保护的，本案签订合同的王永春是土地承包权人的父亲及丈夫。承包田直接转让给矿上得到2万元，作为买房的附加条件，应当认定王永春的代理行为是有权代理和我有理由相信其代理权成立。故此转让行为有效。三、关于开荒地，开荒地从土地性质是集体所有，买房时孙我以3.5万元取得0.7亩的经营权和开荒地的2亩经营权。更重要的是该土地上已经存在的果树，所以当树权转让时，当然会引起土地的使用权的让与。孔祥珍是该荒地的共有经营权人，作为出卖房的附加条件，转让经营权成立。综上，孔祥珍三人的虚假诉讼，应当依法予以驳回。
一审法院审理查明：原告孔祥珍与被告王永春系夫妻关系，被告王永春与原告王飚、王妍系父、子、女关系，原告孔祥珍、王飚、王妍与被告孙宝海系同一村村民。2012年5月13日被告王永春与被告孙宝海签订房屋买卖协议书，被告王永春将与妻子共同所有的座落在绥中县大王庙镇孤山子村房字第052**号房屋，面积13.5米×6.5米，以人民币5万元出卖给被告孙宝海，且在协议中明确卖方承包田一并转让给买方经营。
另查，原告孔祥珍、王飚、王妍于2000年与绥中县大王庙镇孤山子村签订土地承包合同，三原告取得承包土地经营权的面积为5.56亩，其中大长垄地块面积1.5亩（买卖协议中的大棚占地），大黄地地块面积1亩，北山地块面积3.06亩（买卖协议中的坟地）。在被告王永春与被告孙宝海签订房屋买卖协议后，依据协议，被告孙宝海从2012年5月13日开始经营三原告与绥中县大王庙镇孤山子村签订的土地承包合同中的大长垄1.5亩和大黄地1亩，而北山地3.06亩仍由三原告和被告王永春经营。
再查，原告孔祥珍与被告王永春家庭开荒地约2亩，栽植苹果树已达15年之久，在栽植苹果树时，原告王飚、王妍均未成年。而在被告王永春与被告孙宝海签订房屋买卖后，该开荒地开始由被告孙宝海经营。2013年5月14日被告王永春、孙宝海与绥中县鑫源矿业有限责任公司签订了2亩开荒地转让协议，2013年6月11日原告王飚、被告孙宝海与绥中县鑫源矿业有限责任公司签订了0.7亩承包地转让协议（该0.7亩承包地在3.06亩北山地面积内），上述2亩开荒地及0.7亩承包地现已被绥中县鑫源矿业有限责任公司占用，并给付土地及树木补偿18.6万元，其中开荒地土地补偿8万元，树木补偿61610元，承包土地补偿2.8万元，树木补偿16995元。且鑫源矿业已将补偿款18.6万元给付绥中县大王庙镇政府。由于补偿款的分配，双方之间出现分歧，因而三原告于2013年诉至法院，要求确定补偿款18.6万元归原告所有，但经法院审理以不属法院民事案件受理范围为由驳回三原告的诉讼请求，现三原告以房屋买卖无效为由再次诉至法院，要求1、确认二被告之间签订契约书中约定的房屋买卖行为无效。2、确认二被告之间签订的契约书中约定的承包田转让行为无效。3、确认原告是原告耕种的承包田以外的开荒地的实际使用人。4、要求第二被告停止侵权，将占有的原告的开荒地返还原告。
一审法院认为：原、被告间争议的合同主要包含两个主要内容，即房屋买卖和承包经营权转包。关于房屋买卖效力问题，原告孔祥珍与被告王永春系夫妻关系，其座落在绥中县大王庙镇村房字第052**号房屋登记在被告王永春名下，但该房屋系原告孔祥珍及被告王永春的共同财产，而被告王永春将登记在自己名下的房屋出卖给被告孙宝海，虽原告未在协议书中签字，但该房屋是在中证人孙宝丰介绍下双方达成的协议，同时证人孙宝丰能够证明在该房屋买卖前，证人孙宝丰与原告孔祥珍协商过，但原告孔祥珍表示应与被告王永春协商处理，因而说明原告孔祥珍在该房屋的买卖过程中是知情的，该房屋的买卖是在原告孔祥珍同意的前提下签订的，因而被告王永春与被告孙宝海签订的房屋买卖协议应为有效协议。关于承包经营权转包效力问题，虽然被告王永春对三原告的承包地不具有处分权，但被告王永春作为家庭重要成员，应对家庭事宜处于主导地位，其行为构成了表见代理行为，而对于被告孙宝海有理由相信行为人王永春有代理权，其代理行为有效。因而对于合同中的承包地的转包行为有效。而对于开荒地的转包，该开荒地已栽植苹果树15年有余，且栽植苹果时，原告王飚、王妍均未成年，虽原告王飚、王妍为该家庭成员，但对于该开荒地开荒过程并没有投入，而实际开荒者为被告王永春和原告孔祥珍，因而原告王飚、王妍不具有该开荒地的权利，且该开荒地在被告王永春与被告孙宝海签订房屋买卖合同后，该开荒地由被告孙宝海经营、管理，因而该开荒地转包为有效的民事行为，故对原告请求返还，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告孔祥珍、王飚、王妍的诉讼请求。
孔祥珍、王飚、王妍上诉的理由及请求是：1、一审认定房屋买卖有效，没有事实和法律依据。上诉人孔祥珍从未同意过将房屋出卖给孙宝海，也没有同孙宝海协商过房屋买卖事宜，房屋买卖契约上孔祥珍本人没有签字。另外房屋买卖属于要式法律行为，本案涉及房屋并未过户，因此房屋买卖合同无效。2、一审认定王永春转包行为有效，同样没有事实和法律依据。二被上诉人签订的《契约书》载明，土地承包经营权是转让，而不是转包，但一审错误的将转让认定为转包。从转让的角度来说，二被上诉人的转让并未经过村集体经济组织的同意，属于无效法律行为。此外，一审将王永春代替三被上诉人转让土地的行为视为表见代理属于法律适用错误，因为王永春是以自己的名义签订的土地转让合同，不符合表见代理行为的法律构成要件。综上原判认定事实及适用法律均存在错误，恳请二审法院纠正一审错误裁判，支持上诉人的上诉请求。
王永春二审答辩认为：我认为房屋及土地买卖合同均无效，因为我妻子对上述买卖合同并未同意。
孙宝海二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，王永春与孙宝海签订的合同包含房屋买卖、开荒地承包经营权流转以及土地承包经营权流转三部分内容。关于房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋确系王永春与孔祥珍的夫妻共同财产，且孔祥珍并未在买卖合同上签字，但在房屋交付孙宝海使用之后，孔祥珍没有在一年的法定期间内主张撤销权，同时结合证人孙宝丰的证言可以确认孔祥珍对于房屋买卖事实是明知并且表示同意的，因此房屋买卖部分的协议应为有效合同。关于2亩开荒地的转包问题。王永春与孔祥珍系该开荒地的实际经营者，鉴于王飚及王妍在开荒过程中并未实际投入，王飚与王妍不应享有开荒地及地上物的财产性权益。王永春作为家庭重要成员对开荒地的处分使孙宝海有理由相信其为有权处分，在该开荒地交付孙宝海实际经营后，孔祥珍未在法定期间内对协议内容主张撤销，应视为其对开荒地承包经营权流转的确认，因此开荒地承包经营权流转部分协议应为有效合同。关于0.7亩承包地经营权转包问题。王永春转包孙宝海的协议实际上包括承包地上的果树所有权转让和土地承包经营权转包两部分内容，关于果树所有权转让部分，王永春虽然属于无权处分，但孙宝海取得该所有权时为善意且等价有偿取得，其受让行为应为有效法律行为；关于土地承包经营权转包部分，该用益物权的拥有者为三上诉人，王永春的处分行为属于无权处分，但王飚于2013年6月11日与孙宝海一起同绥中鑫源矿业有限责任公司签订了一份关于承包地经营权流转的协议书，表明了三被上诉人已经认可了王永春将土地承包经营权流转给孙宝海的事实。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人孔祥珍、王飚、王妍负担。
本判决为终审判决。
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审判长 朱俊芬
审判员 刘亚伟
审判员 冯 新
二〇一四年十一月六日
书记员 贾 霄
本判决书所援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；