广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19757号上诉人（原审被告、反诉原告）：李慧，女，1978年9月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尉国祯，男，1978年4月4日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。上诉人李慧因与被上诉人尉国祯共有物分割纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李慧及其委托诉讼代理人叶帆、被上诉人尉国祯及其委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人李慧上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项；2、判决确认李慧对涉案房屋享有78%产权份额，尉国祯享有22%产权份额；3、判决确认涉案房屋归李慧所有，李慧按评估价即3757900元的22%支付尉国祯房屋折价款826738元。事实和理由：一、涉案房屋已被《房地产登记簿》记载为共同共有，并非没有约定或约定不明确。二、以尉国祯名义支付的首期款95000元，实为双方各自向其家人借支的，而李慧已将尉国祯垫付的份额偿还给尉国祯，一审法院对此未查清。三、尉国祯提起本案诉讼时，李慧偿付的按揭款本息远远高于尉国祯偿付的按揭款本息，也即李慧对涉案房产的出资高于尉国祯，因此李慧的产权份额本来理应高于尉国祯，但一审对此事实未查清且计算产权份额错误。四、即使李慧的出资少于尉国祯，但《房地产登记簿》显示产权共有情况为共同共有的事实，可证明是尉国祯赠予部份涉案房屋产权份额给李慧。五、尉国祯在涉案房产由李慧保管长达十年之久后方提起本案，是因房价上涨过快致心理落差大。六、因《房地产登记簿》显示涉案房屋的产权共有情况为共同共有，故不能将产权判决为任何一方所有。被上诉人尉国祯辩称：同意一审判决，请求维持原判。理由为：即使涉案房屋为共同共有，一审法院按照双方实际出资确认各自份额是公平的，并无不妥，李慧也是要求按照出资额确认份额而不是均分。李慧主张其支付尉国祯140000元，没有相关证据，尉国祯也没有确认，故其上述付款主张不是事实。尉国祯偿还的贷款高于李慧偿还的金额，李慧的计算方法不正确。至于李慧提出要求拍卖或竞价等问题，一审中李慧是同意按评估价由尉国祯取得房屋。尉国祯向一审法院起诉请求判令：1、确认广州市天河区盈溪路彩晖街4号406房尉国祯占70%的所有权份额，李慧占有30%的所有权份额；2、由尉国祯折价购买李慧名下的产权份额（具体份额由法院认定；具体价格按评估机构确定）；3、要求李慧向尉国祯支付2007年1月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费97200元（按每月900元标准计算）；4、本案诉讼费由李慧承担。李慧提起反诉请求判令：1、尉国祯立即配合李慧到相关房屋管理部门将广州市天河区盈溪路彩晖街4号406房过户至李慧名下（依据双方已于2005年年底达成的口头共有分割协议）；2、本案全部诉讼费由尉国祯承担。一审法院认定事实：位于广州市天河区盈溪路彩晖街4号406房（即涉案房屋）的共有权属人为李慧和尉国祯。《房地产登记簿查册表》（查册时间为2017年7月17日）显示：建筑面积为107.25平方米，共有情况为共同共有，登记时间为2017年6月20日。2004年3月16日，李慧与尉国祯共同作为买受人与案外人广州市合景美富房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：涉案房屋按套出售435000元；房屋分期付款2004年3月16日前支付51500元，2004年4月16日前支付43500元等。当天，李慧与尉国祯共同作为借款人与案外人中国工商银行广州高新技术开发区支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定：李慧与尉国祯就涉案房屋贷款340000元，贷款用途为购买案涉房屋；贷款人以借款人购款款的名义将贷款一次性划入广州市合景美富房地产开发有限公司开立账户，借款人尉国祯在其账号36×××36存入当期足额还本息的存款等。诉讼中，尉国祯垫付了拖欠银行的贷款本息165128.53元，办理了提前还贷的手续，涂销了涉案房屋的抵押。关于首付款的支付问题。尉国祯称其支付涉案房屋首付款95000元，其对此提交银行进账单（付款人为尉国祯）及转账凭证为证。李慧对上述证据真实性无异议，但称上述款项为同居期间共同支付，应属一人一半。关于涉案房屋的使用问题。涉案房屋自2006年1月起由李慧占有使用。李慧称当时双方分手，尉国祯自行搬出，其补偿尉国祯14万元。本案中，尉国祯并未举证证实其曾要求共同使用涉讼房屋而遭李慧拒绝。关于房屋分割问题。双方确认就涉案房屋未签订书面分割协议。尉国祯称涉案房屋其占70%份额，要求按照评估价格购买对方名下相应份额。李慧称当时双方分手，尉国祯自行搬出，双方达成口头协议其补偿尉国祯14万元，涉案房屋归其所有，对此提交2010年1月8日双方的对话记录光盘及文字稿和2015年4月11日至2015年12月21日双方手机信息记录两份证据为证。对于上述两份证据可能涉及上述口头协议的内容，经一审法院询问后李慧未作进一步说明。另，李慧称上述14万元是自2006年之后多次通过现金支付给尉国祯，因为时间太久，已无法提供银行提现凭证；尉国祯不确认收取其14万元，亦不确认存在上述口头协议。因双方对涉案房屋的市场价值无法达成一致意见，经尉国祯申请，一审法院依法委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该司于2017年4月12日出具评估报告书：涉案房屋2017年3月7日价值为3757900元。尉国祯为此垫付了评估费11895元。一审诉讼中，双方明确双方并未对涉案房屋是共同共有或按份共有的共有方式作出过约定；亦未对共有的份额作出约定。一审法院认为：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按出资额确定。本案中，双方当事人对共有的涉案房屋并未约定共有方式，双方亦并不具备家庭关系，应当视为双方对涉案房屋为按份共有。双方对于共有的份额并未作出约定，因此应当依据出资额确定双方对涉案房屋享有的份额。李慧与尉国祯就涉案房屋的出资共分两笔，分别为首期款95000元和按揭贷款340000元。关于首付款问题，尉国祯已提交有效证据证明上述款项由其个人账户支付，至于李慧称上述款项在同居期间支付应为共同出资，但未提交相应证据，故应认定尉国祯支付上述95000元。关于按揭房款支付问题，剩余房款340000元已经以按揭贷款方式由银行支付给了出卖人，李慧与尉国祯就该部分出资实际已经完成，鉴于李慧与尉国祯是按揭贷款的共同借款人，现有证据并无显示双方就借款比例有过特别约定，应认定李慧与尉国祯就该部分出资的比例为50%，即各为170000元。综上，尉国祯与李慧就涉案房屋的出资分别为265000（95000元+170000）元和170000元，据此，认定尉国祯对涉案房屋享有60.92%的产权份额，李慧对涉案房屋享有39.08%的产权份额。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。李慧与尉国祯是基于恋爱关系而将所购买的涉案房屋登记至两人名下，鉴于两人已经分手，李慧与尉国祯共同共有涉案房屋的基础已经丧失，尉国祯要求对涉案房屋进行分割，予以支持。鉴于双方对于分割方式存在争议，结合本案案情，特别是涉案房屋的建筑面积和双方的产权份额，涉案房屋不存在实物分割和共同使用的条件；现尉国祯要求按照评估价格购买李慧名下份额，符合公平合理的原则，故涉案房屋应归尉国祯所有，由尉国祯按李慧享有的份额支付房屋折价款1468587.32元（3757900×39.08%）。李慧主张双方已达成口头协议其补偿尉国祯14万元，涉案房屋归其所有。一方面，尉国祯对上述付款和口头协议的达成均不确认；另一方面，李慧未提交有效证据证明双方已达成口头协议并完成付款；故对李慧上述主张不予采信，对于李慧要求依据口头协议将涉案房屋过户至其名下的反诉请求，依法予以驳回。关于占有使用费问题。李慧与尉国祯原作为涉案房屋的共同共有权人，均有权使用涉案房屋，且一方只有在要求使用房屋而遭对方拒绝的情况下才有权要求对方赔偿或支付使用费；但尉国祯未提交显示其要求使用涉案房屋而被李慧拒绝，故尉国祯主张相应占有使用费的诉请，缺乏理据，依法不予支持。考虑到双方在本案中并未主张对税费、按揭借款的本息分担进行调处，且与本案的共有纠纷并不属于同一法律关系，本案中对此不予调处。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，双方应根据各自享有的产权份额承担因购买涉讼房屋产生的税费、银行借款的本息，结合双方实际支付情况进行结算；协商不成的，双方可另循法律途径解决。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零二条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、位于广州市天河区盈溪路彩晖街4号406房的房产归尉国祯所有。二、自本判决发生法律效力之日起45日内，尉国祯向李慧支付房屋折价款1468587.32元。三、驳回尉国祯的其他诉讼请求。四、驳回李慧的全部反诉请求。本案本诉受理费37200元，由尉国祯负担25110元，李慧负担12090元；反诉费4000元，由李慧负担；评估费11895元，由尉国祯负担7246元，李慧负担4649元。经二审审查，涉案房屋产权登记时间为2004年，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，李慧向本院提供了：1、《不动产登记查册表》，拟证明涉案房屋为二人共同共有；2、证人黄某的证言，内容为证人听到李慧说双方已达成口头协议，李慧出16万元给尉国祯补偿，房子归李慧。经质证，尉国祯表示对上述证据1的真实性没有意见，但认为只要共有人不明确各自份额都会登记成共同共有；对于证据2认为该证人也只是听说双方达成口头协议，并没有相关书面证据证实。二审诉讼期间，双方均主张涉案房屋产权归其所有，并向对方支付房屋产权折价补偿款。后双方经协商均同意通过竞价以价高者得的方式确定房屋产权归属，经本院主持竞价，李慧首先出价38040元，对此尉国祯不应价，并确认李慧以每平方米38040元价格竞得涉案房屋产权。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：首先，关于双方当事人对涉案房屋各自享有的产权份额问题。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，而涉案房屋产权登记的时间为2004年，即双方在《中华人民共和国物权法》实施前即已取得案涉房屋所有权。根据“法不溯及既往”的原则，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》以及1988年施行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》来确定双方对于涉案房屋共有的类型。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。”而结合涉案房屋的《房地产登记簿查册表》载明涉案房产由李慧、尉国祯共同共有的事实，在无证据显示二人曾另外对涉案房屋约定为按份共有的情况下，本院依法认定涉案房屋原为李慧、尉国祯共同共有，各占50%的份额。一审法院视为按份共有并依据出资额确定双方份额不当，本院予以纠正。至于李慧在一审中主张双方已达成口头协议由其补偿尉国祯14万元，涉案房屋归其所有的问题，因缺乏确切证据证实，一审对该主张不予采信并无不当。其次，关于涉案房屋的分割问题。二审中，双方均主张由己方取得涉案房屋产权，并向对方支付房屋产权折价补偿款，经协商后双方均同意通过竞价方式确定房屋产权归属。后经竞价，李慧以每平方米38040元价格竞得，尉国祯亦确认涉案房屋产权可归属李慧，此为双方在诉讼中的合意，本院予以认可。故涉案房屋应归李慧所有，并由李慧按尉国祯享有的份额支付房屋产权折价补偿款2039815元（38040元×107.2458平方米×50%）。此外，对于双方支出的首期款、按揭借款、税费等款项的分担问题，因与本案共有纠纷不属同一法律关系，一审法院对此不予调处并无不当，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1864号民事判决；二、位于广州市天河区盈溪路彩晖街4号406房的房屋产权归李慧所有；于本判决书送达之日起5日内，尉国祯协助李慧到房管部门办理将上述房屋全部产权过户登记至李慧名下的手续；三、于本判决书送达之日起5日内，李慧向尉国祯支付房屋产权折价补偿款2039815元；四、驳回尉国祯的全部诉讼请求；五、驳回李慧的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费37200元，由尉国祯负担18600元，李慧负担18600元；反诉费4000元，由尉国祯负担2000元，李慧负担2000元；评估费11895元，由尉国祯负担5947.5元，李慧负担5947.5元。二审案件受理费16090元，由尉国祯负担8045元，李慧负担8045元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十二月十五日书记员 邹凌青