徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初343号
原告：庄某，女
委托诉讼代理人：董某某（原告之夫），男
委托诉讼代理人：李某，江苏淮海正大律师事务所律师。
被告：徐州某市场有限公司
法定代表人：贾某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱某某，男
委托诉讼代理人：夏某，女
被告：鼓楼区某三汁焖锅店
经�者秦某某。
原告庄某诉被告徐州某市场有限公司（以下简称“某公司”）、被告鼓楼区某焖锅店（以下简称“某焖锅店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年4月6日、8月8日、12月9日公开开庭进行了审理，原告庄某及其委托诉讼代理人董某某、李某，被告某公司的委托诉讼代理人朱心田、夏某到庭参加诉讼，被告某焖锅店经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将某市场5号楼一层外21#门面房腾空、恢复原貌（包括16#槽钢网架3毫米厚钢板夹层）并返还给原告；2、判令二被告连带向原告赔偿自2015年10月1日起至判决确定的返还之日止的房屋租金损失（按照建筑面积82.96㎡*256元/月/㎡计算）；3、判令第一被告支付2014年10月1日至2015年9月30日套外面积34.16㎡的租金67636.8元；4、判令第一被告支付拖欠租金20000元、违约金20000元；5、诉讼费用二被告承担。事实和理由：2005年8月17日，原告与被告某公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将某市场5号楼一层外21#门面房（建筑面积82.96㎡、套内面积48.8㎡）出租给某公司使用，租期十年，自2005年10月1日至2015年9月30日，前五年租金每平方米每月150元，后五年增加10%。合同签订后，原告依约将房屋交付给某公司使用，但该公司未按约付清租金。目前房屋被转租给某焖锅店使用。合同期满后，某公司未按约定提出续租，双方合同已经终止。故二被告有义务将房屋腾空、恢复原貌并返还原告，支付原告房屋租金损失。另外，某公司承租期间一直没有支付套外面积部分的租金，原告暂先要求其按照合同约定租金价格支付2014年10月1日至2015年9月30日的套外面积租金，对此之前的套外面积租金原告保留诉权。综上，请求维护原告的合法权益。
被告某公司辩称：1、涉案房屋由被告对外招商经营，现在正由某焖锅店实际经营使用，如果单独将原告房屋退出确有难度。双方合同到期后没有就续租达成一致意见，被告当然希望续租，实在无法续租也愿意退还房屋。2、合同期内的租金是不欠的，合同到期后的房租并不是被告不愿意交，是原告不愿意接受租金价格，被告在租赁期满后没有及时退出房子，愿意支付该部分租金损失，被告认为损失标准不应该适用鉴定结论，应按照原合同价格的基础上调10%计算。3、关于套外面积的租金，双方合同租赁的就是一套房屋，合同中约定套内面积只是为了便于计算租金单价，所以不存在拖欠套外面积租金的情况。4、关于拖欠租金�请求，被告在十年租期内未拖欠租金，请原告对主张的拖欠租金时间段予以明确。5、关于违约金，被告认可逾期未将房屋腾空的违约事实，同意支付20000元违约金。综上，请求依法判决。
被告某焖锅店未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
2005年8月17日，原告庄某（甲方）与被告某公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将某市场5号楼一层外21号门面房租赁给乙方，建筑面积82.96㎡（套内面积48.8㎡），租期十年，自2005年10月1日至2015年9月30日；每月每平方米套内面积的租金为150元，每年房租87840元，后五年租金增加10%，每年房租96624元；租金自2005年10月1日起计算，按年支付；……租赁期满后合同即终止，如乙方要求续租，需提前一个月书面向甲方提出……如乙方不续租，经营时所投入的固定设施、装潢不得进行破坏性拆除，归甲方无偿享有，甲方并有要求乙方将房屋恢复原貌、水电齐全的权利。
上述合同签订次日，原、被告就涉案房屋又签订一份《房屋交接单》，载明：今甲方（原告庄某）将自己私有的徐州市某市场5号楼外21号门面房交付乙方（被告某公司）使用，双方交接时该房屋左右墙壁完整，前后卷帘门完好，水电照明齐备，大立石地面完好，16#槽钢网架3毫米厚钢板夹层完好，经乙方现场验收接收认定该房屋符合双方所签房屋租赁协议中对该房屋的租赁交付使用要求，同意接收。
随后，原告将涉案房屋交付给被告某公司使用，�公司向其支付租金。2015年9月30日，上述《房屋租赁合同》履行期限届满，其后原告与被告某公司未就续租达成一致意见，被告某公司自2015年10月1日起未再向原告支付租金，亦未向原告返还房屋。
另查明，涉案房屋登记所有权人为原告庄某，现由被告某焖锅店实际承租使用。涉案房屋登记坐落为某市场5#楼一层外21#，登记建筑面积82.96㎡，四至明确。被告某公司向本院提交的《退房恢复原状方案》为：一、房屋左、右、后隔墙完整、刷白，前临街门脸装卷帘门，大立石地面完好，顶刷白，具备临街门面房功能；二、恢复16#槽钢网架三毫米厚钢板夹层；三、水电接通到房屋内，装分表计量，按某市场统一的管理制度交费用电用水，房东要服从市场统一管理；四、涉案房屋出租时系某农贸市场的一部分，后墙留有卷帘门方便出入，现农贸市场摊�已不存在，改造为餐饮店铺，故不能再回复后墙卷帘门。原告坚持要求恢复交付时的原状，安装后墙卷帘门，对恢复方案的其他内容均同意和认可。
本案审理中，原告申请司法鉴定，鉴定事项为：1、涉案房屋2015年10月1日起按建筑面积82.96㎡计算的月租金标准；2、2014年10月1日至2015年9月30日期间套外面积34.16㎡的月租金标准。徐州市精英价格评估咨询有限公司向本院出具《价格鉴定结论书》意见为：1、徐州市某市场5#楼一层外21#房屋2015年10月1日起按建筑面积82.96㎡计算的租金价格为133.6元/月·㎡；2、2014年10月1日至2015年9月30日期间套外面积34.16㎡的租金价格为133.6元/月·㎡。
因双方当事人分歧较大，至本案调解无果。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付�金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告某公司之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同履行各自义务。双方的租赁合同于2015年9月30日履行届满，且未再达成续租协议，故被告某公司应当在租赁期限届满时向原告返还租赁物。被告某焖锅店是涉案房屋的实际承租使用人，而原告与被告某公司之间的租赁合同关系是被告某焖锅店占有、使用涉案房屋的合法依据。鉴于原告与被告某公司之间的租赁合同关系已经终止，被告某焖锅店占有、使用涉案房屋的合法依据已不存在，故其亦应当向原告返还涉案房屋。综上，原告要求二被告向其返还某市场5号楼一层外21#门面房的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋的返�状态，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，原告有权要求将房屋恢复原貌、水电齐全返还的权利，且涉案房屋在交接时有明确详细的《房屋交接单》记载房屋交接时的状态，故涉案房屋应以2005年8月18日《房屋交接单》记载状态为恢复原貌的状态予以返还。
关于原告要求二被告赔偿2015年10月1日至判决确定的返还之日止的房屋租金损失的诉请，本院认为，房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失。涉案房屋为经营性用房，因被告某公司未能及时返还房屋，致使原告自2015年10月1日起无法取得房屋收益，故原告要求其支付房屋租金损失具有事实和法律依据，本院予以支持。在原告与被告某公司之间的租赁关系终止后，被告某焖锅店亦丧失占有、使用涉案房屋的合法依据，其亦负有返还房屋的义务，鉴于其�今仍实际占有、使用涉案房屋，故原告要求其支付房屋租金损失亦具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金损失的计算标准，徐州市精英价格评估咨询有限公司作出的价格鉴定结论书程序合法、依据客观，可以作为租金损失的参考依据。综上，二被告应当按照133.6元/月·㎡的标准，以建筑面积82.96㎡计算涉案房屋自2015年10月1日至本判决确定的返还之日止的房屋占用费。原告主张以《2016年徐州市主城区房屋租赁指导价格》为参照、被告某公司主张以原合同租金价格为参照，均缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告某公司支付2014年10月1日至2015年9月30日套外面积租金的诉请，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，租赁标的物为某市场5号楼一层外21号门面房，虽然合同第二条约定了每月每平方米套内面积租金的标准，但�样约定以套内面积计算的租金即为每年房租。因此，从合同本意来看，以套内面积计算的房屋租金即为涉案房屋的整体租金。原告现主张另行计算套外面积的租金既无合同约定，亦无法律规定，本院不予支持。
关于原告要求被告某公司支付拖欠租金20000元的诉请，本院认为，原告未能提供基本证据证明其诉请的租金20000元的租赁期间及计算依据，且被告某公司亦不予认可，故该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告某公司支付违约金20000元的诉请，鉴于被告某公司同意支付该违约金，故原告的该项诉请本院予以支持。
被告某焖锅店经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合�法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州某市场有限公司及被告鼓楼区某三汁焖锅店于本判决生效后四十日内将徐州市某市场5#楼一层外21#房屋恢复原貌、返还给原告庄某（恢复原貌标准以2005年8月18日的《房屋交接单》记载为准）；
二、被告徐州某市场有限公司及被告鼓楼区某三汁焖锅店于本判决生效后四十日内支付原告庄某上述房屋2015年10月1日至本判决确定的返还之日止的房屋租金损失（按照建筑面积82.96㎡×133.6元/月/㎡计算）；
三、被告徐州某市场有限公司于本判决生效后四十日内支付原告庄某违约金20000元；
四、驳回原告庄某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4060元、鉴定费2100元，合计6160元（原告预交），由被告徐州某市场有限公司负担（该款于本判决生效之日起四十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永�支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘某某
审判员 张 某
审判员 董 某
二〇一七年三月三十日
书记员 刘某某