徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜民初字第2570号
原告郝敬利，男，1984年7月出生，汉族，农民。
委托代理人王鑫，江苏同凯律师事务所律师。
委托代理人方莉，江苏同凯律师事务所律师。
被告尤敏，女，1983年12月出生，汉族，农民。
委托代理人申建，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。
原告郝敬利诉被告尤敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由代理审判员陈琪适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂转入普通程序进行审理。原告郝敬利的委托代理人方莉、被告尤敏及其委托代理人申建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝敬利诉称，2012年7月28日，经徐州银隆房产经纪有限公司居间介绍，原告郝敬利作为买受人与被告尤敏的委托代理人胡某签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告将其所有的位于铜山区珠江北路、中山南路东侧的加州玫瑰园小区YF-56#-2-501室的房屋出卖给原告；房屋成交价格为五十三万元整；原告郝敬利于应于2012年7月28日给付被告尤敏150000元房款，于2013年7月28日给付150000元房款，于2014年7月28日给付150000元房款，于2015年7月28日给付80000元房款；被告尤敏应于2012年7月31日前将房屋及附属物交付原告使用。合同签订当日，被告的委托代理人胡某收取原告购房定金100000元及购房款50000元，但时至今日被告仍未将上述房屋交给原告使用，原告诉至法院请求法院判决解除原被告双方之间的房屋买卖合同，被告尤敏返还原告的购房款共计150000元，赔偿损失50000元，诉讼费用被告承担。
被告尤敏辩称，1、被告给胡某出具授权委托书后双方分手，被告一直索要授权委托书并要求解除委托合同，但胡某未返还该委托书。胡某卖房之前并未向被告告知，被告是在本次诉讼才知道此事的。2、胡某系原告舅舅，双方之间有亲属关系，该买卖房屋行为系双方恶意串通损害被告利益，被告在出具授权委托书时要求将个人账户写在委托书上，并要求将款项直接支付到被告账户上，但胡某不同意。关于原告诉称的购房款，被告并未收到。3、胡某有条件将房屋交付给原告并促成合同履行，但其做出相反举动，也可以证明原告与胡某系恶意串通。4、根据原告诉称，原告并未按照合同约定足额交付房款，且该义务先于房屋交付义务，被告可行使先履行抗辩权。故请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月21日，被告尤敏与中佳（徐州）房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份，约定被告购买位于铜山新区珠江路北、中山路东侧加州玫瑰园-4YF56#2单元501室房屋一套，合同总价款为564591元。合同约定上房时间为2011年6月30日前。
购买该房屋后，被告尤敏因上班地点距离所购房屋较远决定将房屋出售。2012年6月28日，被告尤敏给其男友胡某签订授权委托书一份，约定由胡某作为被告的代理人，负责办理加州玫瑰园-4，YF56#-2-501室房的如下事宜：“1、因房屋质量问题与开发商办理退房手续。2、办理该房的银行贷款归还，注销抵押登记。3、办理房产证、土地使用证。4、办理房产交接手续。5、办理上述房产的出售、过户（包括房产、土地、水电等）手续及代收房款。6、代为签订房屋买卖合同，代为办理网上备案及资金监管手续。受托人在授权范围内所签署有关文件手续，委托人均予以认可。委托期限：从即日起至办理上述委托事宜完毕止，本委托自签字之日起生效。”被告尤敏在该委托书上签字。当日，被告与胡某到江苏省徐州市铜山公证处对上述授权委托书的被告签名、指印进行了公证。
2012年6月底，被告与案外人李洪玲签订买卖合同一份，约定被告购买李洪玲位于湖滨五期7#-4-602室的房屋一套，房屋总价款158000元。双方约定购买人先支付2000元定金，后分两次支付剩余购房款。合同签订后被告与案外人胡某因感情问题分手，但是被告署名的授权委托书仍在胡某手中，被告也未书面通知胡某解除委托合同。2012年7月31日，案外人胡某与被告一同将房款交付给案外人李洪玲，李洪玲将款项存入自己银行账户。
2012年7月19日，案外人胡某到加州玫瑰园小区办理被告所购买房屋的上房手续，并领取房屋钥匙。
2012年7月28日，胡某持委托书代理被告（甲方）与原告郝敬利（乙方）在徐州银隆房产经纪有限公司居间介绍下签订房屋买卖合同一份，合同约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币壹拾万元整。1、房屋状况房屋坐落：铜山县珠江路北、中山南路东侧加州玫瑰园YF-56#-2-501室，房屋建筑面积123.3平方米；二、甲乙双方商定成交价格为人民币伍拾叁万元整。乙方在2015年7月28日前分四次付清，付款方式为现金；三、甲方于2012年7月31日前将房屋及附属物正式交付乙方使用……七、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起30日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方付房地产价款千分之一的违约金；八、上述房地产办理过户手续所需缴纳的相关税费由乙方承担，中介服务费陆仟元整，由乙方承担……十三、其他约定事项：①乙方共分四次分期付款日期依次为（2012.7.28、2013.7.28、2014.7.28、2015.7.28）。②乙方付清总房款余款后（2015.7.28日前）此房屋按揭贷款由卖方即甲方偿还。③在乙方付清总房款后，甲方协助乙方办理过户手续，时间为7个工作日。④乙方依次付款日期和额度为（2012.7.28壹拾伍万元整、2013.7.28壹拾伍万元整、2014.7.28壹拾伍万元整、2015.7.28捌万元整，共计伍拾叁万元）。
合同签订当日，胡某给原告出具收条一份，载明“今收到郝敬利购房定金壹拾万元整”。徐州银隆房产经纪有限公司给原告出具收条一份，载明“今收到郝敬利购房中介费陆仟元整”。次日，胡某再次给原告出具收条一份载明：“今收到郝敬利第一次购房款（2012年7月28日）伍万元。”交房日期到期后，被告并未将上述房屋交付原告使用。
2012年10月，被告尤敏到胡某处将授权委托书原件拿走并撕毁。
以上事实有双方当事人陈述、证人胡某证言、银行转账记录、房屋买卖合同、授权委托书、收条等证据为证，本院予以确认。
本院认为，一，被告与案外人胡某之间的委托合同关系是否成立。被告庭审中陈述因所购买加州玫瑰园房产远离上班地点，故有出售的意愿，可以认定授权委托书的产生有事实基础。被告与案外人胡某一同到公证机关对委托书进行公证可以证明授权委托书形式合法，故对案外人胡某与被告之间成立委托合同的关系本院予以确认，被告辩称对公证情况不了解的情况下签署委托书有违常理，本院不予采信。
二、被告与案外人分手的情况是否对委托合同的效力产生影响。被告陈述其在与案外人分手时曾口头要求受托人胡某将委托合同返还，受托人未予返还，但被告未提供任何证据证明上述内容，且如被告确有解除委托合同的意愿，即使胡某不返还委托书其完全可以通过书面方式通知受托人解除合同，但被告也未向受托人发送书面通知，授权委托书一直到2012年10月才由被告取走并撕毁，故被告抗辩在签订买卖合同时已经与胡某解除委托合同的意见本院不予采纳。2012年7月31日，被告在与受托人分手后仍与其一同去李洪玲处给付房款，该事实也有悖常理。被告与受托人虽分手，但该行为并不是解除委托合同的法定必然事由，故本院认定被告尤敏与案外人胡某之间的委托合同关系并未解除。
三、原告与受托人胡某签订合同是否对被告有法律效力。受托人在签订合同时持有公证机关公证的授权委托书，原告郝敬利有理由相信胡某系代理被告签订房屋买卖合同，受托人按照委托合同所进行的法律行为应对委托人产生法律效力。受托人虽然签订的合同价款低于房屋购买价款，但该价格并非明显不合理低价，且在授权委托书上也未对价款进行约定，故原被告之间的关于购买加州玫瑰园房屋的合同已经成立且对双方具有法律效力。被告抗辩原告与胡某恶意串通损害被告利益的意见本院不予采纳。
原告虽然支付首次房款超过履行期限，但其次日即将款项交付给被告的代理人，且代理人对此予以接受应认定该行为对被告亦产生法律效力。综上，原告已经按照合同约定履行了自己的义务，但被告并未按照约定期限交付房屋，被告的行为已经违约，故原告要求解除合同有法律依据，本院予以支持。原被告之间的房屋买卖合同中第一条约定，被告已经收取原告的购房定金人民币壹拾万元整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因原告主张损失50000元，未超出应当返还定金的数额，故本院予以支持。此外原告按照合同已经将定金之外的50000元购房款交付胡某，对于上述两笔款项被告辩称其未收到上述款项，无论被告是否收到款项，原告已经将上述款项交付给被告代理人且被告代理人也予以认可，故被告应承担还款义务。即使胡某未将款项交付被告，也系被告与胡某之间的代理合同内部关系，被告可另案诉讼。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、解除原告郝敬利与胡传书代被告尤敏于2012年7月28日签订的房屋买卖合同；
二、被告尤敏返还原告购房款150000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告尤敏赔偿原告经济损失50000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告尤敏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。
审 判 长 陈 琪
人民陪审员 滕绍林
人民陪审员 金生贵
二〇一四年五月十九日
书 记 员 李 莉