新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民民三初字第02979号
原告李贵林，男，1949年6月25日出生，汉族，无职业，住址辽宁省新民市。
被告沈阳卓越房地产开发有限公司，住所辽宁省沈阳市皇姑区。
法定代表人傅一兵，男，系公司经理。
委托代理人李月，系新民市东城法律服务所法律工作者。
委托代理人朱守平，系该公司工作人员。
原告李贵林诉被告沈阳卓越房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院曾于2014年9月3日作出（2014）新民民二初字第1681号民事判决。被告沈阳卓越房地产开发有限公司对该判决不服，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）沈中民二终字02824号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，适用参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定审理本案不妥为由裁定撤销原判，发回本院重审此案。本院在2015年5月28日重审立案后，依法由审判员王保兴担任审判长与审判员赵国新、审判员曹娜另行组成合议庭，并于2015年9月11日、2015年10月16日二次公开开庭进行了审理。原告李贵林、被告沈阳卓越房地产开发有限公司的委托代理人李月二次均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李贵林诉称，2011年9月22日，原告与被告卓越公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，根据协议书原告得到了336.19平方米的门市房。协议明确约定被告必须在2012年12月31日前将符合国家规范标准的产权调换房交给乙方，但被告的工程未竣工，直至2013年3月19日才办理入住手续，但被告至今没有办理房产证，没有房证，不能办理牙科诊所，更不能办理房屋抵押贷款和门市房出售，损失近一年了。因此被告沈阳卓越房地产开发有限公司应当承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，房屋拆迁安置补偿合同没有约定违约金或者损失难于计算的，应当按照已购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。现原告为了维护自身合法权益，无奈之下，诉至法院，请求法院判令被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付延期输门市房房证的违约金3万元（2013年6月19日至2014年3月11日止）；并要求被告沈阳卓越房地产开发有限公司立即给原告办理房屋产权证；给付我方超期租房的房租2，200.00元，逾期办理房证的违约金18个月的6万元（2014年3月12日至2015年9月11日、18个月）和已交办理房产的费用47，290.00元的利息（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，期限自2014年1月7日开始至2015年9月11日，以后自愿放弃），并承担本案的诉讼费用。
被告沈阳卓越房地产开发有限公司公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据我们双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，我方不同意支付原告李贵林任何费用。原告李贵林要求我方支付延期办理房证违约金的诉讼请求既没有法律依据，我们双方也无该约定。原告李贵林诉称的我公司违反相关规定等，与本案无关，也不是原告方索赔的法律依据。对于原告李贵林要求我公司立即办理房屋产权证的请求，因办理不了房证不是我公司的原因，是因为政府部门未给我公司办理规划验收备案。对于原告李贵林要求我公司承担逾期办理房证的违约责任的诉讼请求。既无事实依据又无法律依据。我们双方在房屋拆迁安置协议中并无约定，也没有相关法律依据。有约定从约定无约定从法定，故我公司无需承担违约责任。对于原告李贵林要求我公司承担超期临时过渡住房费用问题，因房屋拆迁安置补偿协议对此无约定。故此我方不同意给付此款。并且在约定交房期间内我公司已以电话通知、小区贴公告等多种形式通知原告李贵林办理入住，原告李贵林因自己的原因不办理，不能归责于我方责任，故此我不同意原告李贵林的诉讼请求。
经审理查明，2011年9月22日，原告李贵林与被告卓越公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定被告卓越公司将原告李贵林所有的位于新民市东城街东郊村的3处住宅（房屋所有权证编号为7-1-7471、7-1-3116、7-1-3838，建筑面积85平方米、80.25平方米、102.4平方米），产权调换为坐落在新民市卓越馨城住宅小区13#楼①轴的房屋，建筑面积334平方米，该房屋设计用途为商业，该房屋为期房，产权调换房屋的价款总额1，002，000.00元（334平方米＊3，000.00元／平方米）。被告卓越公司保证在2012年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告李贵林。被告卓越公司给付原告李贵林住宅搬迁补助费1，800.00元、临时过渡补偿费4，000.00元（10个月＊400.00元／月）等各项补偿。2013年3月19日，被告卓越公司通知原告李贵林领取产权置换房屋的钥匙、办理入住手续。被告卓越公司已取得原告卓越馨城小区的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。但是，被告卓越公司因未完成规划验收备案，所以未按照商品房买卖的相关规定，在交付房屋之日起90日内为原告李贵林办理回迁安置房屋的权属证书，故原告李贵林诉讼来院请求法院判令被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付延期办理门市房房证的违约金3万元（2013年6月19日至2014年3月11日止）；并要求被告沈阳卓越房地产开发有限公司立即给原告办理房屋产权证；给付我方超期租房的房租2，200.00元，逾期办理房证的违约金18个月的6万元（2014年3月12日至2015年9月11日、18个月）和已交办理房产的费用47，290.00元的利息（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，期限自2014年1月7日开始至2015年9月11日，以后自愿放弃），并承担本案的诉讼费用。
另查明，新民市房产管理处出具《证实》一份，证明被告卓越公司开发建设的卓越馨城小区13#、14#号楼未在该处办理初始登记证明，因此，该两栋楼暂不能办理房证。被告卓越公司对其开发建设的卓越馨城小区13#、14#号楼组织了相关验收程序，但该房屋并未在行政机关完成全部竣工验收登记备案并形成完整的竣工验收登记记载档案。
以上事实，有原告起诉状、原、被告在一审程序中提供的证据、原告提供的土地补偿协议书、拆迁通知书各一份、被告提供的建设工程竣工验收条件监督审核书、竣工验收报告、主体工程验收报告、房屋建筑工程竣工验收报告书、房屋建筑工程竣工验收报告书各一份、及证人出庭证言、双方质证意见，开庭笔录等证据在卷在卷佐证。并经庭审质证，本院予以认定
本院认为，原、被告签订的是《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方是依照协议的内容拆迁补偿置换的商品房。从法律层面上来说，拆迁安置房与商品房有着本质区别。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。其与商品房买卖合同属于不同的法律范围，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是专门针对商品房买卖合同纠纷案件而做出的司法解释，不能适用本案。在协议中对于违约责任没有相关约定的情况下，主张对方未按协议履行合同义务对自己造成损失的一方应对造成损失的具体数额承担举证责任，本案中原告李贵林应对被告被告沈阳卓越房地产开发有限公司公司未按约定交付产权证给其造成损失的情况提供明确证据予以证明，如不能提供的则应承担相应的举证不能的法律责任。对于原告李贵林请求法院判令被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付延期办理门市房房证的违约金3万元（2013年6月19日至2014年3月11日止）；逾期办理房证的违约金18个月的6万元（2014年3月12日至2015年9月11日、18个月）的诉讼请求，原告李贵林应当提供证据予以证明因被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付逾期门市房房证给其造成以上实际损失的事实，本案中原告李贵林已实际接受并使用该房屋，在庭审中其并未提供相应证据予以证明，故本院对于该两项诉讼请求不予支持，其可在有新的明确证据后另行起诉；对于原告李贵林所主张的要求被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付超期租房的房租2，200.00元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点等事项进行了约定，符合相关法律法规的规定，合法有效，双方应按此协议履行。被告未按照双方约定的时间交付回迁安置房屋，应给付原告超期交付期间的房租，故关于原告主张被告给付逾期回迁的房租的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应为其办理房屋产权证的诉讼请求，因本案诉争房屋现不具备办证条件，故原告要求办理房屋所有权证的诉讼请求本院不予支持。对于原告李贵林所请求的要求被告沈阳卓越房地产开发有限公司给付已交办理房产的费用47，290.00元的利息的诉讼请求，因在双方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中并未明确约定被告沈阳卓越房地产开发有限公司有代理或帮助原告李贵林在一定期限内办理房证的责任，且其也未收取该笔费用，其不应承担给付该笔利息的责任，故本院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，社会的交易安全。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳卓越房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告李贵林超期租房的房租2，200.00元。
二、驳回原、被告其它诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，205.00元，由被告沈阳卓越房地产开发有限公司承担55.00元，由原告李贵林承担2，150.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 王保兴
审判员 赵国新
审判员 曹 娜
二0一五十一月二十六日
书记员 李 晴