新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新21民终208号上诉人（原审被告）：刘文萍，女，汉族。委托诉讼代理人：王朋，新疆巨臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处。负责人：王强,中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处主任。委托诉讼代理人：罗良俊，新疆农林牧律师事务所律师。上诉人刘文萍因与被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处（以下简称军区房管局吐鲁番办事处）租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文萍及其委托诉讼代理人王朋，被上诉人军区房管局吐鲁番办事处的委托诉讼代理人罗良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文萍上诉请求：一、请求贵院撤销一审判决书第一项判决，并改判驳回被上诉人要求解除2015年l0月28日签订的《军队房地产租赁合同》以及判决生效后15日内返还租赁物的诉讼请求或将本案发回重审。二、判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人要求解除双方于2015年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限于2016年12月31日已经到期。合同到期，被上诉人应当解除的是双方之间的事实上的租赁关系。故一审法院应当驳回被上诉人要求解除2015年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。二、一审法院判决上诉人在判决生效后十五日内返还租赁物没有法律规定，租赁合同也没有约定，上诉人认为应当在判决书生效后八个月内返还租赁物。三、上诉人同意解除租赁关系的前提是，被上诉人给予合理的赔偿。四、双方签订的《军队房地产租赁合同》是以房地产为租赁物的房屋租赁格式合同，合同条款的内容都是围绕着租赁物为房屋而设计的。而本案，承租人承租的只有场地没有房产，所以这份合同中的条款不能完全适用本案。合同第八条第(三)项第二款、第九条第(二)项，第十一条第(二)项属于格式条款，违背了公平原则，同时属于排除承租方主要权利、加重了承租人责任的条款，根据《合同法》及其司法解释的相关规定，属于无效条款。五、《军队房地产租赁协议》第九条第(四)项不可抗力条款约定的，双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策不可抗力原因终止后，合同双方无需做任何行为，不采取任何措施。合同无效也存在恢复原状，不能恢复还存在折价赔偿的问题。中央军委的下属部门制定的《军队房地产租赁合同》，合同版本全国通用，中央军委在其颁布的相关文件中指出任务单位要妥善处理对待租户利益诉求。一审法院使用中央军委文件判决解除合同，却不按照该文件中规定的如何解决赔偿纠纷条款妥善解决。六、合同约定被上诉人出具书面同意意见书，是被上诉人的义务，被上诉人事实上同意建设却违反了出具的义务。七、上诉人主张损失的建筑物等不是一审法院认定的属于增添物，而是属于新建的建筑物。合同约定的合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的条款属于无效条款。况且，合同约定，合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的前提是，被上诉人出示书面同意书的前提下建设的房屋，被上诉人没有提供书面同意书，根据该条款预定，上诉人自建的房屋等，就不能无偿的移交给被上诉人。八、一审法院认为，租赁合同双方当事人有权对标的物添加物的归属作出明确的约定。该认为不成立的理由有三，一是租赁合同是以租赁物为房地产涉及的条款，不能完全使用；二是上诉人主张的损失物不是添加物，是新建房屋等；三是涉案条款属于无效条款。《军队房地产租赁合同》属于双方自愿签订，但不能以自愿签订，否定《军队房地产租赁合同》及部分条款本应无效、未生效的条款，而予以采用认可他的效力。九、被上诉人先行违约，一直没履行《军队房地产租赁合同》第七条第(五)项约定的义务，给上诉人申领办理军队房地产租赁许可证，致使上诉人租赁场地后一直无法办理经营手续，给上诉人造成一定的经营损失。十、1.上诉人建房事实上是否经过被上诉人的同意，以及被上诉人的当时负责人颜世斌是向上诉人(包括其他案件的租赁户)承诺过。2.上诉人与被上诉人签订过几份合同，一审法院没有查明。其实，法院通知被上诉人出示签订过的所有合同，就可以证明上诉人建房是否经过了被上诉人的同意，同样可以证明上诉人缴纳过保证金的。3.上诉人未及时支付租金的原因，一审法院没有查明。2015年9月11日，被上诉人向上诉人是否下发了一份《通知》，内容要求上诉人在2015年9月25日前向被上诉人填写一份租赁申请(该份租赁申请是被上诉人的格式条款，被上诉人提前准备好的，申请内容写明自动放弃自建房屋所有权，并收取自建房屋的租金等内容)，逾期不再出租。4.上诉人是否为了建房后免遭巨大损失，无奈之下签订的涉案合同，一审法院没有查明。综上，恳请二审法院将本案发回重审，或者依法改判，改判支持上诉人的全部上诉请求。军区房管局吐鲁番办事处辩称，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。一、上诉人与被上诉人于2015年10月28日签订《军队房地产租赁合同》，约定租期自2016年1月1日至2016年12月31日。租赁期限届满后双方未再续签，上诉人也未返还租赁物并继续占用，依据《合同法》相关规定此后双方形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁合同。被上诉人为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，在多次通知上诉人解除租赁关系无果的情形下，提起诉讼程序。一审法院支持被上诉人诉讼请求，判令解除双方租赁合同，符合双方合同约定，也符合相关法律规定。二、《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。据此，上诉人所谓“履行完毕的租赁合同视为事实上的租赁关系”的辩称，是对法律的误解。一审法院判令解除双方已到期的租赁合同，合法有据，完全符合法律规定。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三项也明确约定：乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属贵甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同早已于2016年12月31日到期，上诉人仍要求被上诉人承担其为实现租赁盈利目的而进行的投资成本，违反双方合同约定。一审法院对此未予审理并无不当。四、上诉人要求自判决生效后8个月返还租赁物，无法律依据，且严重违反中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动时限的强制性规定，对此，被上诉人不能认同。五、上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》，合同中各项条款均不存在《合同法》第52条至第54条关于合同无效、可变更、可撤销及免责的法定情形，而是合同当事人意思自治的真实表示，上诉人作为完全民事行为能力人，应秉承诚实信用的原则，切实履行合同约定的各项义务。军区房管局吐鲁番办事处向一审法院起诉：一、判令解除原被告双方于2015年10月28日签订的《军队房地产租赁协议》，被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁物；二、判令被告向原告支付2017年1月1日至12月31日期间的租赁费4983元；三、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:对双方事人无争议的证据和事实，该院依法予以确认并在案佐证。对有争议的事实认定如下：即对被告投资建房、打地坪等建筑设施的事实，因被告未举证，该院不予确认。一审法院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》虽未载明签订日期，但明确约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，现租赁期限已届满，双方未再续签任何租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在此期间，原、被告双方形成了不定期租赁关系，双方签订的《军队房地产租赁合同》应继续有效。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系。现原告因军队改革等重大政策调整需要，并根据合同约定，要求解除双方之间的租赁合同，已具备合同解除的相关条件，故原告诉讼要求解除与被告签订的《军队房地产租赁合同》符合法律规定，该院予以支持。被告在原告通知其搬离后仍未返还租赁物并继续占用，被告作为承租人理应向原告返还租赁物。关于原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费5458元的请求，该院认为，合同解除前，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定要求被告履行支付所欠租金的义务，符合法律规定及合同约定，故该院予以支持。关于被告抗辩称原告给予补偿的问题，该院认为，根据双方之间的合同约定，被告添加建筑等设施应书面提出申请经出租方同意并得到军队主管部门批准，被告未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。合同中对增添的建筑物等设施也明确约定属于出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。遇到不可抗力或军队重大政策调整而解除合同的，互不承担责任，故该院对被告要求补偿的抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处与被告刘文萍签订的《军队房地产租赁合同》，被告刘文萍于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告刘文萍给付原告中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费4983元，于判决生效后15日内付清。二审中，上诉人提供证人证言，证明涉案场地是荒地，不平整，上诉人进行了投入。被上诉人对修建房屋是知情的，对如何建设也提出了要求。并进行了说明，如果没有特殊情况，地可以一直使用。经质证，被上诉人对证人证言不予认可，并且租赁设施建设归属问题已在双方的租赁合同中予以明确，该证人证言陈述的内容与上诉人的上诉请求没有关联性。本院审理查明：一、2016年1月1日，上诉人与被上诉人双方签订《军队房地产租赁协议》约定：被上诉人将位于吐鲁番市亚尔区戈壁村076-077房坐落号为兰·新字第4994号的房屋建筑面积114平方米、场地面积1547平方米租赁给上诉人作存放建材用途，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金4983元。合同第六条约定：上诉人应向被上诉人支付房地产租赁保证金2000元。合同第八条第（三）项约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条第（二）项约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；合同第（四）约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。二、双方2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，履行该合同至今。上诉人对欠付被上诉人2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费4983元无异议。本案的争议焦点为：1.是应当解除双方形成的事实上的租赁关系还是解除双方2016年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》。2.上诉人返还被上诉人租赁物的合理期限是多长时间。本院认为，2015年10月28日，上诉人与被上诉人双方签订《军队房地产租赁协议》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,双方均应按该合同履行。一、关于是应当解除双方之间形成的事实上的租赁关系还是解除双方2015年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》的问题。双方2015年10月28日签订的《军队房地产租赁合同》,租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，一直履行至今，在此期间，双方形成了不定期租赁关系，2015年10月28日的《军队房地产租赁合同》继续有效，而不是双方之间形成新的租赁合同关系。不定期租赁关系，出租人有权随时解除租赁关系,被上诉人在合理的期限内已多次通知上诉人解除双方的租赁关系，被上诉人已尽到了提前通知的义务，现被上诉人依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，并根据合同约定，双方之间的租赁合同解除条件，请求解除双方合同的主张既有合同依据又有法律依据，原审对此认定正确，本院予以维持。二、关于上诉人返还被上诉人租赁物的合理期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的法律规定，租赁期间届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。双方租赁关系终止后，上诉人已丧失占有租赁物的依据，双方租赁合同2016年12月31日届满后形成不定期租赁合同，上诉人亦认可双方多次商议解除合同问题，考虑本案的实际情况和租赁物的用途，原审判令租赁合同解除后15日内返还租赁物，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘文萍负担。本判决为终审判决。审判长 付      劲      松审判员 艾合买提·色提审判员 常      昳      华二〇一八年八月十八日书记员 兰      保      荣