内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终467号上诉人（一审原告、反诉被告）张燕玲，女，1981年5月10日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审原告、反诉被告）张长虹，男，1974年10月27日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。二上诉人共同委托代理人陈忠恩，内蒙古建中律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉被告）内蒙古圣高房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗乌拉盖管理区。法定代理人陈灵敏，系该公司经理。委托代理人李瑞青，系该公司员工。委托代理人郭建忠，内蒙古经远律师事务所律师。上诉人张燕玲、张长虹因与被上诉人内蒙古圣高房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院作出的（2015）东乌民初字第446号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭并于2016年4月18日公开开庭进行了审理，上诉人张燕玲、张长虹及其委托代理人陈忠恩、被上诉人内蒙古圣高房地产开发有限公司的委托代理人李瑞青、郭建忠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，张燕玲与张长虹系夫妻关系。张燕玲、张长虹于2011年6月28日与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司乌拉盖项目部（以下简称百吉乐项目部）签订《平房改楼房产权移交验收协议书》一份，协议载明张燕玲、张长虹搬迁完毕，并将房产证、土地证交给百吉乐项目部，百吉乐项目部将搬迁费给付张燕玲、张长虹。2011年10月6日，原告张燕玲与百吉乐项目部签订《圣高华府回迁房屋确认书》一份，载明：“甲方：阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司，乙方：张燕玲，土地使用证：用地编号2008-018，房屋所有权证：工程编号2008-018，证件编号：15252519810510032X，证件类型：身份证。回迁物业（房屋），南区13#楼3单元301房，建筑面积约95.23㎡，预计交房时间2012年8月31日。回迁车库，南区12#楼1-22，建筑面积约18.3㎡。回迁物业（房屋），南区5#楼2单元302房，建筑面积约92.09㎡、94.53㎡，预计交房时间2011年12月31日。回迁房屋，南区23#楼1单元402房，建筑面积约90.34㎡，预计交房时间2012年8月31日。回迁车库，南区5#楼1-15，建筑面积约26.77㎡，预计交房时间2011年12月31日。1、甲方承诺乙方所回迁房屋不再出售给第三方，如违约以当时市场房屋总价双倍返给乙方。2、交房面积，以房产管理所测绘面积为准。交房标准，房屋户型及所在楼位置见附件。3、因供热部门不能及时供暖，导致楼房未能按时竣工。最后的交房时间以甲方通知时间为准。本确认书一式两份”，“甲方”处加盖百吉乐项目部公章及杨小裕手章，张燕玲在“乙方”处签字捺印。2012年5月20日，圣高公司与张燕玲、张长虹签订一份《平房改住宅楼房置换协议》，又与案外人张常站签订一份《平房改住宅楼房置换协议》。张燕玲、张长虹与圣高公司签订的《平房改住宅楼房置换协议》载明“甲方：圣高公司，乙方：张燕玲、张长虹。乙方自愿同意将其位于团结大街北建设路东至广源路西（珠日和西街）5组50号，产权人张燕玲，规划证号为编号2008-018，建筑面积89.25㎡，土地使用面积279.3㎡，进行平房置换住宅楼房。二、置换面积：乙方所置换的住宅楼建筑面积为170㎡，置换后的（二层或四层）楼房面积以房产测绘面积为准，相差面积按该处住宅销售价格对所差面积（每户面积在20㎡内）的差价进行多退少补，（价格按2000元/㎡）在楼房交付使用前结清。……四、双方的责任及费用的承担。甲方承担的责任：甲方在双方拆迁协议签订后，乙方搬迁完毕后向甲方交房屋钥匙，然后甲方向乙方支付搬迁费及房租费3000.00元人民币。乙方承担的责任：1、双方拆迁协议签订后，乙方将房产证、土地使用证一并交给甲方……2、乙方负责寻找临时居住的房屋，并在2012年6月28日之前搬迁完毕……五、平房改建楼房的验收与交付使用……3、在划定的平房改建楼房区域内，各住户按通知要求时间全部搬迁完毕的情况下，回迁楼房交付使用日期为2012年12月28日以前，因甲方原因致使乙方无法按期入住的，自2013年1月1日起，甲方按每月伍佰元人民币承担乙方的周转房租金；由于乙方原因（本协议人或其他置换户）未能在规定的时间内搬迁的，影响到甲方正常开工时，不确定甲方新建楼房交付使用日期，甲方逾期交工时不付逾期时乙方的周转房租金。六、违约赔偿，本协议签订后，如有单方面违约时（甲方因其他户不能达成置换协议或政府行为不算甲方违约），违约方向另一方支付壹拾万元（￥100000.00元）的违约金……”，协议有张燕玲、张长虹的签字捺印，并盖有圣高公司的公章，杨小裕在“法定代表人”处加盖手章。二原告提供的《平房改住宅楼房置换协议》总共三页。被告圣高公司提交的《平房改住宅楼房置换协议》总共第四页，第四页的内容为“备注：置换后为19㎡车库一间，楼房为170㎡，分为”，并加盖圣高公司公章。案外人张常站与圣高公司签订的《平房改住宅楼房置换协议》，置换的平米数为90㎡。另查明，圣高公司于2011年12月31日向张燕玲、张长虹交付92.09平方米的5号楼2单元302号房屋、26.77平方米的5号楼1-15号车库，张燕玲在《圣高华府小区房屋销售信息采集表》上签字捺印并交纳各项费用4628元。2013年4月11日，圣高公司向张燕玲、张长虹交付98.94平方米的13号楼3单元301号房屋，张燕玲在《圣高华府小区房屋销售信息采集表》上签字捺印并交纳各项费用1757元。2014年7月14日，圣高公司向张燕玲交付17.91平方米的12号楼105号（南5号）车库，张燕玲签署《圣高华府小区房屋销售信息采集表》并交纳各项费用448元。又查明，2014年7月14日，张燕玲、张长虹自圣高公司购买17.91平方米的12号楼106号车库，双方签订《圣高华府车库认购协议》一份。同日，张燕玲、张长虹交纳车库款57312元，圣高公司出具《收款收据》一份。还查明，2012年3月30日，阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称百吉乐公司）发表《声明》，盖有百吉乐公司的公章。2012年3月31日，百吉乐公司与圣高公司发表《联合声明》，盖有圣高公司的公章。《声明》载明：“我百吉乐公司于2011年4月1日授权委托杨小裕在乌拉盖管理区成立项目部进行圣高华府小区房地产开发，现因我公司在其他区域新设多个项目部，结合我公司与乌拉盖圣高华府小区项目部单独核算、自负盈亏、债权债务全部由项目部自行承担的实际，加之政府对于房地产开发要求在乌拉盖管理区成立公司。现在杨小裕和陈灵敏已经正式成立了内蒙古圣高房地产开发有限公司。基于以上情况百吉乐公司正式发此声明：对于（2011年4月1日至2012年3月30日期间）授权委托杨小裕负责的乌拉盖管理区圣高华府小区的开发建设的相关文书及债权债务由圣高公司来承接，对于乌拉盖管理区圣高华府小区所有开发建设由圣高公司来完成”。《联合声明》除上述《声明》内容外还包括以下内容：“以上情况属实，现在圣高公司正式承接乌拉盖管理区圣高华府小区的开发建设，相关文书及债权债务由圣高公司承担”。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。百吉乐公司及圣高公司发表《联合声明》，百吉乐项目部将乌拉盖管理区圣高华府小区的开发建设的相关文书及债权债务交由圣高公司承接，乌拉盖管理区圣高华府小区所有开发建设由圣高公司来完成。张燕玲、张长虹已经知晓并与圣高公司签订了《平房改住宅楼房置换协议》，故张燕玲、张长虹与百吉乐项目部签订的《圣高华府回迁房屋确认书》中的权利义务也应由圣高公司来承接。一、关于本案本诉部分。首先，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收，故百吉乐项目部与张燕玲签订的《圣高华府回迁房屋确认书》及张燕玲、张长虹与圣高公司签订的《平房改住宅楼房置换协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而自始无效。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同已经基本履行完毕，对涉案房屋及车库，双方均不主张返还钱款或腾退房屋。被告圣高公司将约定的房屋及车库交付二原告占有使用后至法庭辩论终结时还未为二原告办理房屋权属登记手续，存在过错，应当予以办理。考虑到办理房屋权属登记所涉及的诸多其他因素，被告圣高公司需尽快将办理房屋权属登记所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门，以便房屋所有权证及国有土地使用权证得以顺利办理。二原告向被告主张周转房租金，被告圣高公司逾期交房给二原告造成损失，应当赔偿其损失1500元。在原被告双方签订的《圣高华府回迁房屋确认书》、《平房改住宅楼房置换协议》无效的情况下，原告张燕玲、张长虹主张的违约金及逾期办理房产证违约金，无法律依据，不予支持。二、关于本案反诉部分。二反诉被告与反诉原告约定的置换面积为170平方米，反诉原告交付的房屋面积为191.03平方米，超出部分的面积为21.03平方米，反诉原告仅主张19.57平方米，系其对民事权利的自行处分，该院予以准许。二反诉被告应当参照《平房改住宅楼房置换协议》的约定补交超出部分的房款39140元（19.57平方米×2000元/平方米）。反诉原告圣高公司要求二反诉原告支付车库款69201元，因张燕玲与百吉乐项目部签订的《圣高华府回迁房屋确认书》确定的车库数为2间，张燕玲、张长虹提交的《平房改住宅楼房置换协议》对车库没有约定，圣高公司提交的《平房改住宅楼房置换协议》最后一页虽写明19平方米车库一间，但没有张燕玲、张长虹的签字确认，且二反诉被告在庭审中对该份协议不予认可，故反诉原告的该项诉讼请求依法不能成立，该院应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张燕玲与案外人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司乌拉盖项目部签订的《圣高华府回迁房屋确认书》；原告张燕玲、张长虹与被告内蒙古圣高房地产开发有限公司签订的《平房改住宅楼房置换协议》无效；二、被告内蒙古圣高房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理房屋权属登记所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门；三、被告内蒙古圣高房地产开发有限公司于本判决生效后三日内日给付原告张燕玲、张长虹周转房租金1500元；四、反诉被告张燕玲、张长虹于本判决生效后三日内向反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司交付房款39140元；五、驳回原告张燕玲、张长虹的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2599元（原告张燕玲、张长虹已预交1300元），由二原告张燕玲、张长虹承担2559元，被告内蒙古圣高房地产开发有限公司承担40元；反诉案件受理费2466元减半收取为1233元（反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司已预交1233），由反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司承担788元，反诉被告张燕玲、张长虹承担445元。宣判后，上诉人张燕玲、张长虹不服提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销一审判决第一、五项。二、依法确认《圣高华府回迁房屋确认书》、《平房改住宅楼置换协议》合法有效。三、依法改判被上诉人支付上诉人违约金5万元。四、依法改判被上诉人支付上诉人逾期办理房产证违约金63455.7元。其主要的上诉理由为：一审法院适用法律错误，双方签订的《圣高华府回迁房屋确认书》、《平房改住宅楼置换协议》合法有效。一审法院认定双方签订协议无效的理由为协议违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，而该条例调整的是公共利益需要而进行土地征收，而本案中就是纯粹的商业开发。本案一审中本诉的受理费全额收取，而反诉案件受理费减半收取，上诉人不明白，请求释明。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，对于上诉人与被上诉人签订的《圣高华府回迁房屋确认书》、《平房改住宅楼置换协议》的效力问题。因《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日正式颁布实施，该条例第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，该条款为强制性法律规定，而本案中的房屋拆迁活动，未经政府相关部门组织征收，已违反了该项强制性法律规定，双方签订的《圣高华府回迁房屋确认书》、《平房改住宅楼置换协议》应属无效，上诉人的该项上诉请求，因于法无据，本院不予支持。对于被上诉人内蒙古圣高房地产开发有限公司一审中提出的反诉请求，诉讼费用减半收取的问题，根据《诉讼费用缴纳办法》第十八条规定“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”，故一审判决对于案件受理费的负担正确，上诉人的该项上诉请求，因于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445.00元，由上诉人张燕玲、张长虹负担。本判决为终审判决。审判长 黄  涛审判员 张 慧 玲审判员 锡林塔娜二〇一六年六月二十七日书记员 刘  娜所附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”。