江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4168号
上诉人（原审被告）詹芳，女，1982年6月17日生，汉族，某公司职员。
委托代理人李聪，江苏嘉诺律师事务所律师。
委托代理人闵仁。
被上诉人（原审原告）朱延春，男，1949年3月5日生，汉族，务农。
委托代理人夏如斌，江苏维世德律师事务所律师。
原审被告朱玉丹，男，1982年9月10日生，汉族，某公司经理。
上诉人詹芳因与被上诉人朱延春、原审被告朱玉丹物权确认纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日立案受理，依法组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人詹芳的其委托代理人李聪、闵仁，被上诉人朱延春及其委托代理人夏如斌，原审被告朱玉丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱延春原审诉称，2006年6月28日，朱延春以朱玉丹的名义购买了南京市星海路8号某幢某单元802室（以下简称诉争房屋）房产，并以朱玉丹的名义办理了贷款。购买上述房产的款项全部由朱延春支付。就该事实朱玉丹、詹芳于2010年2月5日书面确认。朱延春诉至法院，请求法院判令：1、确认南京市星海路8号某幢某单元802室房产系朱延春所有；2、诉讼费用由朱玉丹、詹芳负担。
朱玉丹原审辩称，对朱延春的诉讼请求没有异议。
詹芳原审辩称，诉争房屋系朱玉丹、詹芳共同财产，不存在其他产权人；朱延春提交的证明不能作为产权证明，詹芳是在朱延春的胁迫下签字的，该证明内容也不符合事实，房款并不是朱延春支付的，且证明的内容是违背詹芳真实意思的，朱延春与朱玉丹是父子，形成的证明真实性是脆弱的，朱玉丹、詹芳正在离婚诉讼中，朱延春的根本目的是让詹芳的离婚诉讼无房可分；证明没有处分物权的效力；朱玉丹在2007年出轨时承诺此后再出轨涉案房产归詹芳所有，并出具协议书，该协议书的效力应高于证明。综上，诉争房屋系朱玉丹、詹芳的共同财产，请求法庭驳回朱延春的诉讼请求。
原审法院查明，朱延春与朱玉丹系父子，朱玉丹与詹芳系夫妻。2006年5月，朱玉丹购买了诉争房屋，房款合计512073元，其中定金10000元，首付252073元。同年，朱玉丹与上海浦东发展银行南京分行签订《个人购房借款合同》，向银行贷款250000元用于购买诉争房屋，并将诉争房屋作为抵押，朱玉丹、詹芳作为抵押人签字。2007年3月18日，朱玉丹、詹芳签订《协议书》一份，内容是，朱玉丹于2007年1月发生婚外情，詹芳愿意原谅朱玉丹的过错，若朱玉丹再次发生婚外情，离婚时万达紫金明珠房产（即诉争房屋）归詹芳所有。2008年5月，诉争房屋进行了产权登记，朱玉丹为所有权人，詹芳为共有人。2010年1月29日，因与朱延春发生争吵，詹芳报警，经民警调解，矛盾平息。2010年2月5日，朱玉丹出具证明一份，写明：“关于星海路8号某幢某单元802室房产问题，由于房款是朱延春先生支付，所以朱玉丹与詹芳证明放弃该处房产所有权，该处房产所有权归朱延春先生所有。”詹芳在该证明下方签写名字、日期。
另查明，2006年5月15日，朱玉丹刷卡（上海浦东发展银行南京分行）支付购房定金10000元。同年5月18日、19日，朱玉丹银行账户内从上海浦东发展银行上海分行江川支行存入合计250000元。同年5月21日，朱玉丹再次刷该卡支付购房首付款252073元。朱延春于同年5月18日、19日从自己上海工商银行两个账户合计取款192000元。朱玉丹自2006年8月起一直按期还房贷。2007年12月28日，詹芳开立收款人为朱玉丹、金额230000元的银行本票，用于提前还房贷。同日，朱玉丹提前归还所有剩余的个人贷款。
还查明，詹芳于2013年9月起诉朱玉丹要求离婚，审理中，詹芳撤回起诉。
庭审中，双方当事人均确认，诉争房屋原由朱延春夫妻及朱玉丹、詹芳居住，现由朱延春、朱玉丹居住。朱玉丹、詹芳确认，提前还贷的款项是由詹芳从其银行卡上开具银行本票给朱玉丹。朱延春、朱玉丹陈述，朱延春与詹芳于2010年初发生争执并动手，朱延春要求朱玉丹、詹芳把诉争房屋的事情搞清楚，朱玉丹、詹芳就出具了证明，写完证明后，双方和解，互不追究；朱延春在上海从事个体经营，不能办理贷款，即用朱玉丹的名义购买诉争房屋；首付款是朱延春取款后从上海存入朱玉丹账户支付的，每期还贷的钱是朱延春寄给朱玉丹的，提前还贷的钱是朱延春给朱玉丹的现金，其中在春节的时候，朱延春一次给了现金120000元。朱玉丹陈述，《协议书》是在詹芳家人的胁迫下出具的。詹芳先陈述，证明是朱延春、朱玉丹用小孩威胁詹芳才签字的，后陈述，在证明上签字前，朱延春在另一房间，朱玉丹对詹芳说为了应付朱延春夫妻，签了没有关系，所以詹芳才签字的；房款是由朱玉丹、詹芳支付的，朱延春、朱玉丹关于房款的陈述均不是事实，朱延春账户内支取款项不能证明就是朱玉丹账户内的存款。
以上事实有房屋产权证、土地使用权证、房屋登记薄、房屋所有权登记审核表、《商品房买卖契约》、契税完税证、不动产发票、《个人购房借款合同》、证明、《协议书》、招商银行结算业务委托书、交易明细列表、户口查询单、个人贷款凭证、银行进帐单、历史明细清单、银行存折及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然诉争房屋产权登记在朱玉丹、詹芳名下，但朱玉丹、詹芳出具书面证明确认诉争房屋归朱延春所有，应当予以确认。朱延春的诉讼请求于法有据，本院予以支持。詹芳关于“其在朱延春的胁迫下签字、证明内容不符合事实”的辩称意见，原审法院认为，詹芳并未举证证明其受胁迫的事实；关于付款情况，由于付款发生于家庭成员内部，给付款项时无相关凭据实属常情，朱延春提供了在朱玉丹支付购房首付款前取款192000元、朱玉丹账户内于同日期收到从上海地区银行存款250000元的证据，并陈述提前还贷前给付现金的情况，得到朱玉丹的认可，而詹芳没有提供充分相反证据证明朱玉丹支付房款的其他来源，故对詹芳的上述辩称意见原审法院不予采信。詹芳关于证明没有处分物权效力的辩称意见，原审法院认为，根据朱玉丹、詹芳出具的证明内容，证明首先确认朱延春支付房款的事实，其次确认房产所有权归朱延春所有，明确了关于诉争房屋产权的归属，是朱玉丹、詹芳对于诉争房屋产权的确认，具有法律效力，故对詹芳的该项辩称意见，原审法院不予采信。詹芳还辩称“《协议书》的效力高于证明”，原审法院认为，《协议书》形成于2007年，是朱玉丹、詹芳对于离婚时财产处分的内部约定；而证明形成于2010年，是朱延春与被告发生争执后，朱玉丹、詹芳对外出具的产权确认证明，对于诉争房屋的产权归属仍应以证明为依据，詹芳的该项辩称意见，原审法院亦不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：南京市星海路8号某幢某单元802室房屋归朱延春所有。
一审案件受理费16195元，由朱玉丹负担。
宣判后，上诉人詹芳不服原审法院判决，向本院上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、涉案房屋是原审被告2006年6月28日与南京万达房地产开发有限公司签订商品房买卖契约，以原审被告朱玉丹和上诉人詹芳共同的名义贷款，上诉人归还部分贷款，房屋所有权登记在朱玉丹、詹芳夫妻双方名下。根据《物权法》第16条不动产登记簿是物权归属和内容的根据的规定，房屋属于朱玉丹、詹芳所有。因朱玉丹有婚外情，詹芳与朱玉丹2007年曾签订协议书，协议书约定如果朱玉丹再次发生婚外情，如离婚时本案的争议房屋归詹芳所有。2、原审法院认定被上诉人支付房款与事实严重不符。房款为詹芳和朱玉丹共同支付，没有任何证据能够直接证明被上诉人支付了房款，被上诉人提供的证明只能证明被上诉人曾经取款19万元，但是这些款是作何用途被上诉人根本没有证据可以说明，即便被上诉人提供了其他证据证明被上诉人曾经支付首付款19万元，但是父母在儿子结婚时为其支付购房款以资助子女购买房屋是我国民间历来已久的风俗。基于房屋产权属于夫妻共同所有，这些首付款也应当是被上诉人对夫妻双方的赠与。3、原审判决认为对争议房屋系被上诉人由于不能在南京办理贷款从而用朱玉丹的名义购买房屋的认定与事实严重不符。被上诉人原审没有提供任何证据证明其以自己名义购房贷款不能，当时也没有任何政策规定异地买房不能贷款，上海浦发银行在南京从事个人住房贷款业务并未限制贷款人的职业种类和从业区域，在任何地区从事任何职业的人只要能够出具有效地收入证明就可以向浦发银行申请贷款，个体经营者完全可以通过出具收入证明的方式在南京申请贷款。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人与朱玉丹出具证明并不是真实意思表示。2010年1月29日詹芳因同事聚会回家较晚与被上诉人发生争吵而后，被上诉人殴打上诉人，上诉人报警产生家庭纠纷，朱玉丹从上海返回家中协调，在2010年2月5日出具证明一份，证明房款是朱延春先生支付，朱玉丹和詹芳证明放弃该处房产所有权，该处房产所有权归朱延春先生所有。该证明是为了平息纠纷而出具，也是上诉人在频频遭受被上诉人威胁恐吓之下做出的。2、证明的内容与事实严重不符。证明中讲涉案房屋系被上诉人购买，并由被上诉人支付全部房款，事实上是上诉人与朱玉丹购房结婚，房款也是由上诉人与朱玉丹支付，房屋交付后上诉人与朱玉丹亦实际上在涉案房屋内结婚居住至今。3、原审法院认定证明效力高于公权力机关颁发的产权证效力错误。证明本身并不是认定所有权的依据，只有证明的内容或者对象与事实相符且在法律上满足对不动产登记簿所记载的事项的效力进行否定的构成要件才能推翻不动产登记簿的记载。结合本案的情况来看，显然该证明证明的对象本身便与事实不符，更不用说用以推翻不动产登记簿的记载了，上诉人在证明中承诺放弃，事实是上诉人并未放弃。4、该证明系受胁迫为缓解家庭纠纷而写，应属无效证明。证明的有效一是要内容真实，而上述证明内容不真实；二是根据《民法通则》第58条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。
综上，原审法院判决错误，请求二审法院：1、请求依法撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第824号民事判决书；2、请求依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱延春二审辩称，上诉人的请求不成立，上诉理由无事实和法律依据。房屋产权登记不能简单地等同所有权，确认房屋所有权还应该依据对产权登记所依赖的民事法律行为的效力进行分析。首先，上诉人出具的其本人签署的“证明”，证实了房屋所有权属于被上诉人。其次，被上诉人有证据证明对涉案房屋进行出资，并且上诉人在书面证明也确认了被上诉人支付房款的事实。一审法院并未局限于权利证书的限制，而是通过审查基础关系的效力来确定权利的归属，切实保护了真实的法律关系，维护了真正的房产物权权利。原审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
原审被告朱玉丹同意被上诉人的答辩意见。
二审另查明，2007年12月28日，詹芳从招商银行开具了23万元的本票，交给了收款人朱玉丹，用途是还房贷。同日，朱玉丹的银行账户有23万元进帐。上诉人以此主张其参与了涉案房屋贷款还贷。被上诉人认为，当时上诉人是办理房产手续的经手人，只是其经手支付房贷，不能证明本票项下的款项就是上诉人的投资，依据当时的实际情况，上诉人没有出资能力。
另查明，被上诉人户口在句容，工作地点在上海。被上诉人称其在南京买房系因其子在南京，以便将来养老，但其也明确表示没有证据证明以其自己名义买房无法贷款。朱玉丹二审庭审时向法庭陈述，其2004年9月毕业后就一直在南京胜华船舶制造有限公司上班，2006年买房时月工资只有1千多元，其选中涉案房屋后，詹芳与朱延春均实地看过房。
此节事实有二审开庭笔录在卷证实。
经双方当事人确认，二审中形成两个争议焦点：一是2006年朱延春是涉案房屋的购买人，还是詹芳与朱玉丹是涉案房屋的购买人，以及涉案房屋的购房款实际由谁支付；二是朱延春能否依据詹芳与朱玉丹2010年2月5日出具的“证明”，取得涉案房屋所有权。
本院认为，公民的合法财产受法律保护，公民有权依法处分其财产，因财产所有权发生纠纷，人民法院应依法予以确认。
关于双方争议的第一个焦点问题。朱延春主张其是涉案房屋的购买人，詹芳对朱延春的主张不予认可。对此，本院认为，从涉案房屋买卖过程来看，朱玉丹选定涉案房屋后，与开发公司签订涉案房屋买卖合同并支付定金，并按合同约定支付首付款，余款由詹芳与朱玉丹共同向银行按揭贷款支付，朱延春并未参与任何一个环节。朱玉丹二审中向法庭陈述，其选中涉案房屋后，詹芳与朱延春均实地看过房，即使朱延春现场看过房，也不能得出其是实际买房人的结论，子女买房父母看房也是当前社会常见现象。从购房款的支付情况来看，涉案房屋买卖合同于2006年5月21日签订，同年6月28日备案，在合同签订前，朱玉丹先行从其个人银行卡刷卡支付定金1万元，该事实各方当事人对此均不持异议。首付款25.2073万元亦由朱玉丹再次刷其个人银行卡支付，但在5月18日、19日其银行卡从上海浦东发展银行上海分行江川支行存入合计25万元。朱延春主张该款是其给朱玉丹支付首付款，朱玉丹对此予以认可，詹芳对此不予认可。对此，本院认为，朱玉丹2004年参加工作，按当时社会工资标准及当事人陈述，买房时朱玉丹工作时间不满两年，其自己工作收入结余不多，上述25万元在两天内汇入其帐户，不可能是其工资收入。同时，朱延春亦提供了其从银行取款记录，时间上与朱玉丹银行进款记录相吻合，朱延春主张该款是其汇给朱玉丹，有事实依据，詹芳虽提出相反意见，但未提交任何证据反驳，故本院对朱延春该意见予以采信。但该款能否认定是朱延春为购买涉案房屋而支付的购房款，答案是否定的。首先，如前所述，涉案房屋的买卖合同中购买人并非朱延春，当事人之间也无其它书面约定，该房屋由朱延春实际购买，故不能认定朱延春是支付涉案房屋的购房款。其次，从银行贷款的还款情况来看，均是由朱玉丹与詹芳按月还贷，朱延春并没有按月向朱玉丹帐户汇款，朱延春、朱玉丹虽主张购房余款是朱延春以现金方式交给朱玉丹，但双方不在同一城市，现金给付如何完成没有相应的证据予以证明，也与双方之前通过银行汇款的习惯不符。第三，詹芳提供了其开据的23万元银行本票用于提前还贷的相关凭证，朱玉丹也实际用该23万元提前归还涉案房屋的银行房贷。综上所述，朱延春主张涉案房屋购房款由其支付与事实不符。从涉案房屋产权登记情况来看，在朱玉丹与詹芳没有因离婚诉至法院前，朱延春对涉案房屋产权登记在朱玉丹与詹芳名下多年并未提出异议。2007年詹芳发现朱玉丹有婚外情，朱玉丹书面承诺如再次发生婚外情，离婚时涉案房屋归詹芳所有，如朱玉丹与詹芳均认可涉案房屋属朱延春所有，上述保证对詹芳没有任何意义，通常詹芳是不愿意接受的，该节事实也与朱延春主张的其是涉案房屋产权人，不相吻合。
综上，从现有证据及当事人不持异议的事实来看，朱延春在没有证据证明，其以自己名义买房无法贷款以及其实际支付了全部房款的情况下，主张涉案房屋名义上由朱玉丹购买，实际是由其购买的养老房，证据不确实充分。故本院对朱延春主张其是涉案房屋的实际购买人并由其支付了全部房款的意见，不予采信。
关于双方争议的第二个焦点问题。证明是指对已发生的事件或客观存在事实，由当事人、知情人或有权单位向外界出具与证明事项一致的说明。本案朱玉丹与詹芳出具的“证明”，首先是确认涉案房屋购房款由朱延春支付，其次朱玉丹与詹芳放弃涉案房屋所有权，该房屋的所有权归朱延春所有。本院查明的涉案房屋房款支付情况与该“证明”所载明的涉案房屋房款支付情况不符；换句话说，该“证明”所载明的基础事实与法院查明的基础事实不符。故本院对该“证明”中关于涉案房屋房款由朱延春实际支付的内容，依法不予采信。关于证明中朱玉丹与詹芳放弃涉案房屋所有权，明确涉案房屋所有权归朱延春所有。现詹芳不予认可，主张出具该证明系缓和家庭关系违背事实而出具，并不是真实意思表示，换句话说其不愿意放弃所有权。对此，本院认为，该“证明”所确认的基础事实不存在，且在朱玉丹与詹芳出具“证明”后的数年间，朱延春也未要求朱玉丹、詹芳协助办理过户手续等事实来看，不能反映涉案房屋所有权归朱延春所有。
综上，原审法院判决不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区（2014）秦民初初字第824号民事判决；
二、驳回朱延春原审诉请。
一审案件受理费16195元，二审案件受理费16195元，合计32390元，均由被上诉人朱延春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月二日
书 记 员 朱亚芳