河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0103民初1505号
原告王志，男，汉族，1966年4月19日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人李明伟、项修成，河南天新律师事务所律师。
被告穆翔，男，回族，1983年10月5日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人赵红举、樊轶雯，河南明天律师事务所律师。
原告王志诉被告穆翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志的委托诉讼代理人项修成，被告穆翔的委托诉讼代理人赵红举、樊轶雯到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，原、被告分别于2014年5月7日、2014年6月1日签订了位于郑州市××区××号汇港新城3号楼第一层从东向西第3、4间共计368平方米房屋的租赁合同及补充协议，约定被告承租原告上述房屋，租金逐年递增，现租金为每月113956元，同时合同第十条第五项约定，非本合同规定的情况，被告提前解除租赁合同的，被告应提前三个月书面通知甲方，并向原告支付该租赁年度的租金作为违约金，同时原告对于被告交纳的保证金不予退回。租赁期截止为2019年6月24日。2017年11月13日，被告通过邮寄的方式向原告送达了解除租赁合同通知函，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，并要求原告于2017年12月14日收房。现被告单方要求解除合同，构成违约。原告为维护合法权益，故诉至法院。请求依法判令：1、被告继续履行2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》、2014年6月1日《租赁合同之补充协议》并按照合同约定先向原告支付自2017年12月25日至2018年6月24日期间的租赁费683738元或被告穆翔支付原告违约金569780元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中,原告明确诉讼请求为要求被告穆翔支付原告违约金569780元。
原告向本院提交如下证据：1、原告王志与被告穆翔签订《房屋租赁合同》和《租赁合同之补充协议》；2、被告发出的通知函；3、原告王志与郑州康居置业有限公司签订《房屋租赁合同》和郑州市益久企业管理有限公司签订的《商业管理服务协议》各一份。
被告辩称，被告已提前通知解除租赁合同，且原告已收到租赁房屋的钥匙，租赁合同已经解除；原告主张的违约金过高，计算的标准也过高；被告缴纳的10万元押金应在违约金中扣除。
被告向本院提交如下证据：1、2016年11月21日《协议书》一份；2、房屋押金一份；3、2017年11月13日《通知函》、快递单以及银行流水各一份。
经审理查明，原、被告分别于2014年5月7日、2014年6月1日签订了就位于郑州市××区××号汇港新城3号楼第一层从东向西第3、4间共计368平方米房屋的《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定：被告从原告处承租上述房屋，原告为被告提供装修期自2014年4月21日至2014年6月24日。首年月租金为95680元，年租金为1148160元，租金逐年递增，为前一年基础上上调6%。同时在《房屋租赁合同》第十条第五项明确约定：非本合同规定的情况，被告提前解除租赁合同的，被告应提前三个月书面通知原告，并向原告支付该租赁年度的5个月租金作为违约金，同时原告对于被告交纳的保证金不予退回。租赁期截止为2019年6月24日。2017年11月13日，被告通过邮寄的方式向原告送达了解除租赁合同通知函，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。并要求原告于2017年12月14日收房。被告单方要求解除合同，构成违约，原告诉至本院。
另查明，被告承租原告的房屋系原告王志从郑州康居置业有限公司租赁，原告王志需向郑州康居置业有限公司支付租金及向郑州市益久企业管理有限公司支付商业管理服务费。
本院认为，《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违背法律、法规禁止性规定，属合法有效合同，对原、被告双方均有法律约束力。原、被告双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务。被告也应按上述合同的约定履行自己的义务，但被告却在2017年11月13日通过邮寄的方式通知原告要求解除涉案合同，被告的该解除合同行为，不符合原、被告双方合同的解除条件及法律所规定的解除条件，被告的行为显系违约行为，应当按合同约定承担违约责任。关于违约金问题,原告对被告通知解除合同的行为并不认可，遂提起诉讼要求被告继续履行合同并支付租金或者要求支付违约金。在审理中，原告明确诉讼请求同意解除合同并要求被告支付违约金569780元；被告主张违约金的计算标准应以原、被告双方于2016年11月21日《协议书》约定2016年12月25日至2017年12月24日期间月租金为80000元作为计算标准，且未给原告造成损失。本院认为，虽然原、被告双方于2016年11月21日签订的《协议书》约定2016年12月25日至2017年12月24日的月租金为80000元，但该月租金系原、被告在履行合同过程中，原告在原租金的基础上给被告的优惠价，是希望被告更好地履行合同。被告却在该优惠期即将到期时，也未按合同约定提前三个月通知解除合同的情况下解除合同，并主张以该优惠期的月租金80000元为计算违约金的标准，有违诚实信用原则，对原告来说有失公平。因此，本院认为应依据《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》中约定的月租金标准作为计算违约金的基数为宜。鉴于原、被告双方确定房屋租赁经营期自2014年6月25日开始计租，首年月租金为95680元，从第二年起每年的租金在前一年的基础上上调6%；至2017年11月13日被告单方通知解除时，已是第四年度，该第四年度的月租金为113956.41元[95680×（1+6%）×（1+6%）×（1+6%）]，故应以该月租金标准计算违约金。并且在原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》第十条第五项明确约定：非本合同规定的情况，被告提前解除租赁合同的，被告应提前三个月书面通知原告，并向原告支付该租赁年度的5个月租金作为违约金。原告依据该条主张5个月租金的违约金，被告则认为原告主张5个月租金的违约金过高。本院认为，原、被告双方在上述合同中明确约定了以5个月的租金作为支付违约金标准，被告对此是明知的，即被告对于其单方解除合同的违约行为所应承担的违约责任是清楚的；在本案开庭审理时该房仍在闲置之中，被告在承租时原告给于了被告二个月免租的装修期，且被告租赁的房屋系原告租赁案外人的房屋，原告仍需支付租金及商业管理费，更何况被告也未提前三个月通知原告，原告的损失确实存在。又鉴于此，原告主张5个月租金作为违约金，本院认为是恰当的。那么违约金应为569782.05元（113956.41元×5）。原告主张被告应承担违约金569780元，本院予以支持。故被告关于违约金过高的辩解意见不能成立。关于被告辩称应当将缴纳的100000元押金从违约金中抵扣的意见。本院认为，正如前所述，租赁合同中明确约定一方违约，保证金不予退还；被告称系押金，但结合协议及本案证据，该100000元应当认定为保证金。有鉴于被告违约，应不予退还。故被告的该辩解意见不能成立，本院不予认定。关于被告主张其物业费交至2018年5月剩余5520元物业费应冲抵违约金问题。本院认为，被告所交的物业费虽系通过原告所交，但该物业费收取的主体并不是原告，且系被告违约，其要求冲抵违约金的理由亦不能成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王志、被告穆翔分别于2014年5月7日、2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》已解除；
二、被告穆翔于判决书生效之日起十日内支付原告王志违约金569780元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9598元，减半收取4799元，由被告穆翔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或郑州市中级人民法院递交上诉状，上诉于郑州市中级人民法院。
审判员 庞 礴
二〇一八年二月六日
书记员 董继敏