湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂武昌民初字第01382号
原告：叶春生。
委托代理人：叶四喜，男，1965年2月19日出生，汉族。
委托代理人：廖希鼎，女，1947年11月28日出生，汉族。
被告：湖北千代实业有限公司，住所地武汉市武昌区解放路239号。
法定代表人：严其红，总经理。
委托代理人：祁富华。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。
负责人：刘为明，行长。
委托代理人：刘海涛。
委托代理人：林东红。
原告叶春生与被告湖北千代实业有限公司（以下简称千代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月2日受理后，由审判员金勇担任审判长与人民陪审员孙圌、郑俊业组成合议庭，于2012年4月12日开庭进行了公开审理。原告叶春生的委托代理人廖希鼎、唐军（庭后解除委托）、被告千代公司委托代理人祁富华到庭参加诉讼。因中国农业银行股份有限公司武汉长江支行（以下简称农行长江支行）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院于2012年7月9日通知其为本案第三人参加诉讼，并由审判员金勇担任审判长与人民陪审员孙圌、谢莎重新组成合议庭于2012年8月10日、2012年9月11日对本案再次开庭进行了公开审理。原告叶春生的委托代理人叶四喜、被告千代公司的委托代理人祁富华、第三人农行长江支行的委托代理人刘海涛、林东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶春生诉称：我原有位于扎珠后街19号房屋一栋，于1994年3月6日与湖北朱世慧实业有限公司（以下简称朱世慧公司）签订房屋产权调换协议书，后于1997年1月31日还建。还建房位于黄鹤小区2栋2单元702号、建筑面积63.01平方米。我住进该房后至今十有余年，一直未能办理房产“两证”。多年来，我们经过数十次上访未果。故我要求判令千代公司立即为我办理房产“两证”；判令千代公司赔偿我逾期办证的违约金32910元（按每天万分之二点一计算）；本案诉讼费用由千代公司承担。诉讼中，我要求千代公司赔偿的违约金计算至2012年2月13日止，之后的违约金另行主张。
为证明其诉讼主张，原告叶春生向本院提交以下证据：
1、1994年3月6日叶春生与朱世慧公司签订的房屋产权调换协议书及拆迁户安置新房据实结算单、产权证明单，拟证明双方存在真实有效的房屋产权调换合同关系。
2、2009年9月24日武昌区房产管理局向武汉市房产局出具的《关于武昌区黄鹤小区住户办证问题的情况汇报》。
3、2008年6月18日武昌区房产管理局出具的《关于黄鹤楼小区部分房屋办证的复函》。
证据2、3拟证明千代公司在黄鹤小区项目上存在违法建筑，擅自加层9楼、10楼，欠缴土地出让金和土地契税、消防不符合要求等问题。
4、湖北省高级人民法院（1996）鄂经初字第13号民事裁定书一份、湖北省高级人民法院（1996）鄂经初字第13号协助执行通知书（稿）二份、送达回证二份、湖北省高级人民法院（1996）鄂执字第39-1号民事裁定书一份，1996年8月1日中国农业银行湖北省分行国际业务部与朱世慧公司签订的《抵押担保借款合同》，拟证明千代公司另有经济纠纷，湖北省高级人民法院查封了该公司在黄鹤小区开发的全部六栋房屋，明确规定在解封之前不得抵押，故本案千代公司与农行长江支行之间的抵押是违法的，无效的。
5、1996年8月1日的房屋他项权证（昌他字第96-252号），拟证明农行违法抵押放贷，只有现房时才能办他项权证，1996年时黄鹤小区还没有现房。
6、武汉市期房抵押证明（昌字第0001952号、0001951号、0004558号），拟证明抵押房屋当时估价每平方米一万元，不符事实，农行审查不严，且在前面1000万余元贷款未收回情况下，又在1998年放贷200万元、后又放贷100万元，当时业主都已入住，是从1997年1月31日起开始入住的。
7、武汉市武昌区人民法院（2008）武区民一初第423号民事判决书、武汉市中级人民法院（2008）武民终字第789号民事判决书、武汉市中级人民法院（2009）武民再终字第157号民事调解书，拟证明法院生效判决书、调解书已对黄鹤小区业主叶火生在农行抵押物中的房屋确认了其产权。
8、2010年3月24日武昌区处理信访突出问题及群体性事件领导小组办公室及武昌区维护社会稳定工作领导小组办公室《关于给黄鹤小区部分住户先行办理房屋所有权证的函》，拟证明武昌区人民政府已为黄鹤小区业主办了210多户的产权证。
被告千代公司辩称：1、我公司由于在建工程贷款未能还清，抵押权证未能解除，故现还有190余户未能办理房产“两证”。2、我公司未能及时解除抵押权证的主要原因是另案的诉讼造成我公司重大经济损失，无法清偿抵押贷款。3、叶春生等人要求办理“两证”，我公司拿不出钱，只能尽力配合。黄鹤小区有关9楼、10楼的审批手续，我公司已办理。4、关于农行长江支行办理抵押贷款是否有效的问题，我公司不清楚。
被告千代公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
黄鹤小区六号楼施工许可证，拟证明黄鹤小区六号楼超建加层已获施工许可。
第三人农行长江支行述称：1、千代公司自1995年8月至1997年11月间先后从我行取得贷款3534万元，目前尚欠我行贷款本金3096万元，截止2012年6月30日结欠我行利息33428312.20元。上述贷款抵押物分别为黄鹤小区二号楼3-10层8907平方米、四号楼四单元3-10层2226.75平方米、五号楼3、4、5层668.24平方米，共计11801.99平方米，抵押物权利价值共计为1976万元。抵押房产我行已在武昌区房产局办理了相关抵押手续，我行对抵押房产享有优先受偿权。2、叶春生占有争议房产系根据与被告签订的房屋买卖合同取得，双方系一般合同纠纷，不能优先于我行抵押物权。叶春生需在代千代公司清偿抵押相关债务后才能取得抵押房产。3、叶春生合同目的不能实现只能向千代公司主张权利，不能影响我行抵押权利。
第三人农行长江支行为证明其陈述意见，向本院提交以下证据：
1、农行向千代公司贷款的凭证11份（1995年8月28日110万元、1995年12月18日100万元、1996年8月16日1000万元、1996年9月9日500万元、1996年10月14日200万元、1996年11月5日300万元、1996年11月6日500万元、1996年12月11日200万元、1997年1月21日200万元、1997年9月30日324万元、1997年11月28日100万元）、期房抵押证明三份（昌字第0001952号、0004558号、0001951号），拟证明农行向千代公司贷款已发放，且办理了房屋抵押登记手续。
2、借款合同、借款协议、银行承兑汇票契约、抵押合同，拟证明借款及抵押合同关系。
3、催收通知书，拟证明农行主张了自己的权利。
4、拆迁还建报告，拟证明农行的抵押物被业主占用系政府行为。
本院在审理中调取以下证据：
1、农行长江支行企业变更通知书及情况说明。
2、2002年1月9日中国农业银行湖北省分行营业部鄂农银营发字（2002）4号《关于组建长江和江城两个专业清收支行的方案》文件及鄂农银营办（2009）581号《关于农行武汉江城支行迁址更名的通知》文件。
庭审中，各方当事人对上述证据进行了质证。
被告千代公司对原告叶春生提交的证据均无异议。第三人农行长江支行对原告叶春生提交的证据1的真实性不清楚，认为买卖合同是千代公司明知房屋已抵押情况下与原告签订的；对证据2至证据7的真实性无异议，但认为证据7与本案无关联；对证据8的真实性有异议，且认为此证据是政府内部函件，对办证情况没有证明力。
原告叶春生对被告千代公司提交的证据有异议，认为此证据不能证明9、10楼加层合法，因为武昌区房地产管理局已证明9、10楼加层违法。第三人农行长江支行对被告千代公司提交的证据真实性有异议，认为证据上未加盖公章，但该行又认为既然房产部门对9、10楼加层部分也办理了抵押登记，表明认可加层的合法性，如果加层部分不合法，原告要求办理“两证”也不成立。
原告叶春生、被告千代公司对第三人农行长江支行提交的证据均无异议。
原告叶春生、被告千代公司及第三人农行长江支行对本院调取的证据无异议。
综合各方当事人的质证意见，本院对原告叶春生提交的证据1至证据8、第三人农行长江支行提交的证据1至证据4的真实性予以确认。对本院调取证据的证明力予以确认。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区解放路239号黄鹤小区房屋系湖北慧强房地产综合开发公司（以下简称慧强公司）建造。慧强公司系朱世慧公司开办的公司。1996年6月16日，朱世慧公司向工商部门申请注销慧强公司，并承诺接收其债权债务。1996年6月20日，慧强公司被依法注销，其债权债务由朱世慧公司承接。1998年3月1日朱世慧公司变更为千代公司。该小区房屋办理了商品房预售许可证。
叶春生原系武昌区扎珠后街新19号房屋所有权人。1994年3月6日，叶春生（乙方）与朱世慧公司（甲方）签订《房屋产权调换协议书》一份，合同约定：乙方坐落在扎珠后街新19号的私有房屋总建筑面积48.37平方米，甲方在拆迁范围内就地就近安置乙方住房建面58.89平方米住房同乙方进行产权调换；新房竣工后，甲、乙方持有关单位证明及本协议书到房地产管理部门办理产权登记，领证手续（原产权证由甲方收交房地产部门注销）；产权调换及超面积款项共计30137.80元等。
合同签订后，朱世慧公司于1997年1月31日与叶春生办理拆迁户安置新房据实结算手续，将其开发的坐落于黄鹤小区2栋2单元702号房屋还建安置给叶春生，但一直未协助叶春生办理房屋“两证”。为此叶春生等黄鹤小区的业主多次与千代公司协商，且多次向相关部门反映未果。
2009年9月24日，武昌区房产局向武汉市房产局出具《关于武昌区黄鹤小区住户办证问题的情况汇报》，载明：黄鹤小区规划为新建6栋8层住宅楼，但竣工后经测绘部门实地测量，现状为6栋10层住宅楼，违法超建2层。因开发商一直未到相关部门办理违建部分的相关手续，故该小区至今不能办理房屋登记。2007年七部门处理历史遗留办证问题的政策出台后，区房产局找到开发商，又因消防、欠缴土地出让金等问题未能通过，仍不能办证。且千代公司于1997年至1999年间将黄鹤小区2、4号楼整体、5号楼的部分楼层以在建工程的名义分别抵押给农行省分行江城支行（1876万元）、农行省分行南京路办事处（100万元）、农行省分行航空路办事处（400万元）、招商银行武昌支行（750万元）、商业银行循礼门支行（27.4万元）作为履行债务的担保（共计贷款3153.4万元）。由于千代公司至今不能清偿债务，导致抵押登记不能注销，也无法办证。
另查明，1996年3月19日，湖北省高级人民法院为交通银行武汉分行营业部诉武汉市洪山区福众发展有限公司、慧强公司借款纠纷一案，作出（1996）鄂经初字第13号民事裁定书，裁定：查封慧强公司建造的黄鹤小区六栋商品房，在查封期间，未经许可，不得转让抵押和出售。并于同年3月20日、3月25日向武昌区房产局、武汉市房产局送达了协助通知书。1996年12月2日，湖北省高级人民法院作出（1996）鄂执字第39-1号民事裁定书，裁定：解除对慧强公司建造的黄鹤小区2、4、5号三栋商品房的查封；1、3、6号三栋商品房继续查封。
从1995年8月起至1997年11月，朱世慧公司及下属慧强公司陆续向中国农业银行彭刘杨办事处、中华路办事处、湖北省分行国际业务部、湖北省分行江城支行等部门借款3534万元。贷款分11笔：1995年8月28日110万元、1995年12月18日100万元、1996年8月16日1000万元、1996年9月9日500万元、1996年10月14日200万元、1996年11月5日300万元、1996年11月6日500万元、1996年12月11日200万元、1997年1月21日200万元、1997年9月30日324万元、1997年11月28日100万元，其中6笔共计1976万元是以黄鹤小区房屋抵押担保贷款。抵押房产在武昌房产局办理了相关抵押手续。
武昌区房产局《房屋抵押记载信息》载明：坐落于黄鹤小区4号楼4单元3-10层房屋，抵押权人为农业银行湖北省分行江城支行，权利价值200万元，抵押期限从1998年12月15日至2000年12月31日；坐落于黄鹤小区2号楼3-10层，抵押权人为农业银行湖北省分行江城支行，权利价值1676万元，抵押期限从1998年12月31日至2000年12月31日。另外，1999年武昌房产局昌字第0004558号《武汉市期房抵押证明》，载明：期房坐落于黄鹤小区5号楼3、4、5层11套，抵押权人为中国农业银行武汉市分行南京路办事处，权利价值100万元，抵押期限从1999年7月29日至2002年7月29日。现黄鹤小区4号楼4单元3-10层、2号楼3-10层房屋上述抵押登记未解除。
2002年1月9日，中国农业银行湖北省分行营业部下发《关于组建长江和江城两个专业清收支行的方案》（鄂农银营发（2002）4号），将该行的不良资产全部交由长江支行和江城支行清收。2009年8月，中国农业银行湖北省分行营业部办公室下发《关于农行武汉江城支行迁址更名的通知》（鄂农银营办（2009）581号），将原江城支行经营管理的资产、账务等与长江支行合并，其债权债务关系全部归属农行长江支行。
审理中，叶春生向本院提交昌他字第96-252号房屋他项权证（来源系农行提供），载明：黄鹤小区1、2号楼抵押给农行省分行国际营业部，权利价值2000万元，权利存续期限1996年8月1日至1997年6月1日，叶春生认为此他项权证系房产部门在湖北省高级人民法院裁定查封黄鹤小区六栋房产期间出具，农行违法放贷，后因千代公司偿还324万元，将未还贷款1676万元转贷，解除对1号楼的抵押登记，对2号楼重新办理抵押登记。对此千代公司予以认可。农行长江支行表示经与单位核实，没有找到此他项权证原件，在武昌区房产局也未查到。
本院认为：叶春生在与千代公司（原朱世慧公司）签订《房屋产权调换协议书》进行安置结算后，不知道千代公司调换产权安置的房屋已抵押给银行，千代公司也未告知其还建安置的房屋存在抵押。叶春生调换产权取得该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。据此，本案叶春生已与千代公司结清全部产权调换差额款项，其作为买受人的生存权优于农行长江支行对该小区房屋享有的抵押权人之优先受偿权。在农行长江支行对该房屋的抵押权未解除状态下，叶春生要求办理“两证”的诉求不应受抵押权的妨碍。
现叶春生要求办理“两证”，千代公司在其诉讼前没有拒绝协助办理权属登记，在诉讼中也认同协助叶春生办理“两证”，双方就办理“两证”并无民事争议。叶春生“两证”办理不能既由于诉争房产已被抵押的限制，又受制于千代公司所开发的黄鹤小区还存在行政审批手续有待完善的问题。行政审批手续有待完善的问题不属于民事法律规范调整的范围，故对叶春生的此项诉讼主张，本院不予处理。现叶春生办理“两证”已不受抵押权妨碍，双方可按相关的行政规范自行到行政部门主张办理诉争房产的权属登记手续。
对叶春生要求千代公司赔付其逾期办证的违约金的诉讼主张，因系千代公司的过错导致未办证，对此根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，千代公司应承担违约责任。由于双方并未约定逾期办证承担违约金的标准和损失计算方式，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；……”的规定，考虑叶春生产权调换该房屋居住使用的用途，逾期办证给其造成的损失，可酌情按银行同期一年期存款利率标准给予补偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告湖北千代实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶春生逾期办证的损失补偿费（从1997年5月2日起至2012年2月13日止，按照产权调换及超面积款项30137.80元，参照中国人民银行规定的同期一年期存款利率标准计算）。
二、驳回原告叶春生要求被告湖北千代实业有限公司支付其他违约金的诉讼请求。
本案案件受理费500元，由被告湖北千代实业有限公司负担（此款原告叶春生办理缓交手续，进入执行程序后，由被告湖北千代实业有限公司向本院缴纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 金 勇
人民陪审员 孙 圌
人民陪审员 谢 莎
二〇一四年六月三日
书 记 员 熊志宏