浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第297号
上诉人（原审被告）：海盐县文化馆。
法定代表人：刘支群。
委托代理人：沈雪军。
被上诉人（原审原告）：凌网兔。
上诉人海盐县文化馆为与被上诉人凌网兔房屋买卖合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2013）嘉盐民初字第2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋原系海盐县文化馆的自管公房。海盐县文化馆曾于2012年9月12日以房屋买卖合同纠纷为由向原审法院起诉凌网兔，要求依法解除其与凌网兔之间的《房屋买卖协议书》和要求凌网兔退还位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋及房产证、土地证，同时由海盐县文化馆退还凌网兔购房款30000元，该案经原审法院（2012）嘉盐民初字第2614号案件审理认定以下事实：凌网兔（作为乙方）与海盐县文化馆（作为甲方）于2000年7月4日签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将该房屋出售给乙方，乙方一次性付购房款叁万元整给甲方，该房产权归乙方所有；甲方把该住宅房的房产证、土地证及钥匙交付给乙方。今后可办理房产证、土地证等过户手续时，一切费用由乙方承担，甲方则及时协助乙方办理过户手续。协议书的第4条还约定，在过户手续尚未办好的情况下，如遇国家政策或地方性法规强行要求中断这种买卖关系时，甲、乙双方则无条件服从，并终止本协议书。甲方归还乙方购房款叁万元整，乙方归还甲方的房屋及房产证。协议签订后，凌网兔按约支付海盐县文化馆购房款叁万元，该房屋的房产证、土地证在凌网兔处，并由凌网兔实际使用支配该房屋至今。2011年7月11日，文化馆的上级主管部门海盐县文化广电新闻出版局收到海盐县国有资产管理办公室出具的《关于协查信访情况的函》，要求对海盐县文化馆出售自管公房情况调查核实。2011年8月31日，海盐县国有资产管理办公室向海盐县文化馆的上级单位海盐县文化广电新闻出版局出具《关于对县文化馆出售自管房产信访的处理意见》，认为凌网兔与海盐县文化馆之间就涉案房屋的买卖行为违反有关政策规定，应予纠正；要求海盐县文化馆抓紧办理完成涉案房屋的换购手续，并将该房产登记入账，按行政事业单位自管房方式进行管理。2011年12月14日，海盐县文化馆发出通知告知凌网兔，因双方的房屋买卖行为已违反政策规定，要求收回房屋，但未得到凌网兔同意。最后，该案判决，一、解除海盐县文化馆与凌网兔于2000年7月4日签订的房屋买卖协议书；二、凌网兔于判决生效之日起二十日内将位于海盐县武原街道董家弄154号5幢103室的房屋腾退交还给海盐县文化馆，并同时退还该房屋的房产证和土地证给海盐县文化馆；三、海盐县文化馆于凌网兔履行完毕上述第二项义务之日退还凌网兔购房款30000元。该案判决已生效。现海盐县文化馆已就该案向法院申请强制执行。
2013年11月11日，凌网兔诉至原审法院，认为经海盐县正浩房地产评估事务所评估，涉案房屋的市场价格为265900元。双方签订的房屋买卖协议书合法有效，现因海盐县文化馆未经审批出卖导致涉案房屋无法过户到凌网兔名下，致房屋买卖协议书因无法履行而解除，海盐县文化馆应当承担因解除合同给凌网兔造成的损失。故请求法院判令海盐县文化馆赔偿凌网兔因解除合同造成的损失200000元。
海盐县文化馆在原审中答辩称，第一，凌网兔所主张的损失无事实和法律依据。合同法规定的赔偿损失指因违约产生的损害赔偿，本案属于因不可抗力的法定解除情形。解除事由不可归责于海盐县文化馆，海盐县文化馆对此不存在过错，故不应承担责任。第二，凌网兔在签订房屋买卖协议时，应明知房屋的性质及办理房屋过户手续的难度，因合同解除所造成的实际损失凌网兔有其自身的过错，且合同约定强行终止买卖关系的后果是归还凌网兔30000元，该条款应有约束力，故凌网兔主张的损失应由其自己承担。
原审另查明，在本案审理过程中，涉案房屋经浙江和诚房地产估价有限公司评估为260000元。
原审法院审理认为，本案的争议焦点是：涉案房屋的买卖协议被解除给凌网兔带来的损失，凌网兔和海盐县文化馆对此应承担的责任大小问题。
根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。（2012）嘉盐民初字第2614号案件认为双方于2000年7月4日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方理应全面履行合同的各项义务，但是涉案房屋原系海盐县文化馆的自管房产，对于事业单位国有资产的处置，包括出售等，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。而对于涉案房屋的出售，在其出售之前及出售之后均未得到审批获准，才导致海盐县国有资产管理办公室作出双方的买卖行为违反有关政策规定，应予纠正，并要求海盐县文化馆将该房产登记入账，按行政事业单位自管房方式进行管理的处理意见。由此可见，双方签订的房屋买卖协议已确定是履行不能，即涉案房屋的所有权无法转移至凌网兔名下，故判决解除双方之间的房屋买卖协议书。因合同履行不能导致合同被解除，订立合同的双方均具有过错责任。因涉案房屋属海盐县文化馆的自管公房，海盐县文化馆作为事业单位法人，其在处置涉案房产时，理应知晓事业单位国有资产处置的相关规定并严格按照有关规定予以执行。现因涉案房屋的出售未能得到审批获准导致房屋买卖协议履行不能，故海盐县文化馆对此应负主要责任。而对于凌网兔而言，协议书第4条也提到“如遇国家政策或地方性法规强行要求中断这种买卖关系时，甲、乙双方则无条件服从，并终止本协议书”，且双方对于过户时间也未能作出明确约定，由此可见，凌网兔对于涉案房屋的过户可能存在国家政策或者地方性法规等因素的约束应有一定的预见，也就是说涉案房屋的买卖存在不同于一般商品房买卖，可能存在无法过户的情况。在此情况下，凌网兔还是盲目购买亦负有次要责任。现因该合同被解除给凌网兔造成损失，海盐县文化馆理应按照其责任大小对凌网兔予以赔偿。因凌网兔已付房款30000元已在（2012）嘉盐民初字第2614号案件中判决由海盐县文化馆退还给凌网兔，故不再处理。本案所涉房屋根据当地的市场行情，经评估该房屋的升值部分为230000元（260000元-30000元）。故对房屋的升值部分，根据双方的过错责任，由海盐县文化馆按一定的比例进行赔偿。综合全案，原审法院酌定由海盐县文化馆承担升值部分80%的责任即184000元。故由海盐县文化馆赔偿凌网兔因合同被解除而遭受的损失184000元。凌网兔其他诉讼请求，原审法院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、海盐县文化馆赔偿凌网兔损失184000元；二、驳回凌网兔其他诉讼请求。上述判决内容，由海盐县文化馆于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由凌网兔负担172元，海盐县文化馆负担1978元。
判决宣告后，海盐县文化馆不服，向本院提起上诉称，一、依据《事业单位国有资产管理暂行办法》等规定，涉案房产属于国有资产，其转让应经国有资产管理部门批准。依据合同法的规定，依法应当办理批准手续的合同，批准后生效，因此，涉案合同未生效。原审认定生效，属于适用法律错误。二、合同不生效或者履行不能，应在合同当事人的预期之内，凌网兔的损失不能转嫁给海盐县文化馆。当事人已通过合同条款阐明其对该情形的知晓，且对履行不能的权利义务作出安排，原审无视合同当事人意思表示，且令海盐县文化馆承担80%的损失，有失公允。综上，请求二审撤销原判，改判驳回凌网兔的原审诉讼请求。
凌网兔在二审中答辩称，双方签订的合同是有效的。海盐县文化馆第一次起诉时认为合同是生效的，也是有效的。一审判决是按房屋评估价的80%，而非房屋市场自然增值价的80%。房屋市场价和房屋评估价存在一定的差距。涉案房地产地处海盐县一类地段，评估价明显低于市场价。综上，要求海盐县文化馆赔偿涉案房屋评估价的100%，即23万元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。但凌网兔向本院申请调查确认房屋评估价格是否是市场起拍底价。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，关于合同是否生效的问题。我国合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。即应否需要办理批准、登记等手续依据的是法律或者行政法规，而财政部制定的《事业单位国有资产管理暂行办法》属于部门规章，不能作为认定合同是否需经批准后生效的法律依据。并且，在海盐县文化馆起诉凌网兔解除涉案房屋买卖合同一案中，双方当事人对合同成立后即生效的事实均不持异议，法院的生效判决中亦确认了合同的效力并解除了双方的合同，故海盐县文化馆现主张合同未生效的理由不能成立。关于本案损失的承担问题。涉案房屋未能办理过户手续的直接原因在于海盐县文化馆一方未能通过批准，其应当赔偿因合同履行不能所造成的损失；根据合同约定的终止条件可知，凌网兔在签订合同时应当知道由于政策因素可能中断双方的买卖关系，但其仍然自愿签订合同，且原审判决其自负20%的责任后未提出上诉，故原审根据本案的实际情况确定由海盐县文化馆承担80%的责任并无不当。关于凌网兔在二审中提出申请要求法院调查确认房屋评估价格是否是市场起拍底价的问题。凌网兔并未提出上诉，且其在本案中的损失应当按照法院委托的评估价格为基准，与该价格是否是市场起拍底价无涉，故凌网兔的申请本院不予准许。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。海盐县文化馆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由上诉人海盐县文化馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 翔
代理审判员 王世好
代理审判员 徐东文
二〇一四年五月十九日
书 记 员 苏 轶