北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）二中民初字第14811号
原告朱邱莹莹，女，1951年10月13日出生。
委托代理人卓悦，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告刘晓宇，男，1970年12月26日出生。
委托代理人张雯，北京市君合律师事务所律师。
委托代理人张罡，北京市君合律师事务所律师。
被告朱子平，男，1947年5月30日出生。
委托代理人刘春芳，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人张东纯（DONALDZHANG），董事长。
委托代理人马烈，男，1975年7月19日出生。
委托代理人代净，女，1982年6月28日出生。
原告朱邱莹莹诉被告刘晓宇、被告朱子平及被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱邱莹莹及其委托代理人卓悦，刘晓宇及其委托代理人张雯、张罡，朱子平之委托代理人刘春芳，安信瑞德公司之委托代理人马烈、代净均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱邱莹莹诉称：我与朱子平系夫妻，2004年，我二人以朱子平的名义在顺义区天竺优山美地小区购得别墅一栋，即顺义区×××1003号别墅（×××2号楼），并在汇丰银行共同办理了房屋按揭贷款。朱子平曾于2009年中风，部分思维能力受到影响，语言功能受损，为此其曾到美国治疗了三个月，后回到国内继续治疗。在国内治疗期间，朱子平未经我的同意和授权，与刘晓宇、安信瑞德公司恶意串通，在均明知该别墅系我与朱子平的夫妻共同财产的情况下，签订了《房屋买卖合同》，将别墅以远低于市场价格出售给刘晓宇。后又在网签和过户手续都存在严重违法违规行为的情况下，办理了房屋过户手续。另外，刘晓宇已结婚，其家庭条件并不符合北京市现行购买房屋的政策，为了达到购买该房产的目的，刘晓宇未如实申报其家庭情况，与安信瑞德公司合谋骗取了行政主管机关的审批。根据相关法律规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，此外，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。故朱子平与刘晓宇就涉案房屋的买卖应该认定为无效。为了维护我的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令确认刘晓宇购买顺义区×××1003号别墅（×××2号楼，以下简称涉案房屋）与朱子平签订的买卖合同（建委备案）无效，朱子平赔偿我经济损失80万元。
被告刘晓宇辩称：朱邱莹莹与朱子平持有台湾护照，享有美国永久居留权，对其夫妻财产关系及涉案房屋的共有权和处置权作出认定，应适用美国相关法律或台湾地区法律，而不应适用中国大陆法律；涉案房屋交易是完全正常的房屋买卖交易，朱子平系房屋登记薄记载的唯一所有权人，且朱子平在房屋买卖合同中保证其为唯一所有权人，房屋权属登记部门在过户程序中亦不审核卖方的婚姻状况、不要求卖方配偶签字，我在签约时完全有理由相信朱子平系涉案房屋的完全权利人，有权处分涉案房屋，故我受让涉案房屋时是善意的；我以合理的价格受让涉案房屋且支付了全部购房款并完成过户，与朱子平、安信瑞德公司之间不存在为了牟取非法利益，恶意串通，损害朱邱莹莹合法权益的情况。备案合同没有违反法律强制性规定中的效力性规定，不应认定为无效合同。因此，朱邱莹莹在本案中提出的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回朱邱莹莹的起诉或全部诉讼请求。
被告朱子平辩称：一、关于涉案房屋交易过程，2010年下半年，朱邱莹莹离开北京，当时我因身体原因并未一同离开，后朱邱莹莹从美国打来电话，说请人来北京，由我作出授权卖房，并由来人把我接走。2011年初，我因孤独一人在北京，无人照料且无其他收入来源，故决定卖房后回美国，经安信瑞德公司介绍，我与刘晓宇根据市场参考价协商确定成交价格为1920万元，后双方完成了产权过户，刘晓宇支付了全部购房款。二、朱邱莹莹起诉状中所述与事实不符。我确于2009年中风，当时语言表达有些迟缓，后经医治慢慢恢复；当时刘晓宇是安信瑞德公司介绍的买家，我与其素不相识，交易过程中也无人提及我的婚姻状况，不存在我与刘晓宇、安信瑞德公司恶意串通的情形；房屋价格是以安信瑞德公司提供的市场参考价为基础，经双方协商确定，不存在出售价远低于市场价格的情况；我在过户手续中提交和签署的文件是真实的，不存在违法违规情形。三、涉案房屋买卖不存在恶意串通，刘晓宇对房屋系善意、有偿、依法定程序取得，不属于买卖无效的情形。备案合同只是整个买卖交易中的一个环节，不能孤立评判其效力问题。朱邱莹莹的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
被告安信瑞德公司辩称：房屋交易一系列环节均由出卖人朱子平亲自完成，其具有完全民事行为能力；买卖双方意思表示真实，合同内容不违反法律规定，交易关系真实、合法，朱邱莹莹所称恶意串通无任何事实依据；我公司根据相关法律法规及政府主管部门的政策要求履行了必要的审查义务，保证房屋处于可交易状态，我公司没有明确的法律义务及合同义务且也没有能力审查出卖人的婚姻状况，故我公司提供的居间服务没有瑕疵；买房人刘晓宇属于善意第三人，其权利应受法律保护；朱邱莹莹诉称的损失，并无任何证据可以证实，故不能得到支持。综上，朱邱莹莹的起诉无事实依据和法律依据，应予驳回。
经审理查明：朱邱莹莹与朱子平系夫妻，二人于1974年在美国登记结婚。2004年6月17日，朱子平（买受人）与北京碧水源房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定朱子平以美元695000元购买北京碧水源房地产开发有限公司开发的位于北京市顺义区×××第2-3幢别墅（又称×××B区1003栋）。2008年7月17日，北京市建设委员会为涉案房屋颁发京房权证顺私字第1119**号《房屋所有权证》，该证载明房屋坐落为顺义区×××2号楼，房屋所有权人登记为朱子平。
2011年4月27日，朱子平（出卖人）与刘晓宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格为人民币1920万元，签订合同时支付定金人民币150万元，同时约定汇丰银行通知准确还款日期三个工作日内，把银行剩余尾款打入银行还款账户，约82000元美金，以办理完卖方银行贷款的抵押注销为前提，买方在5月20日前支付卖方定金和卖方银行还款外剩余房款，约人民币17200000元的房款，全部付清。双方还在该合同中约定了交付及违约责任等条款。双方同时约定，买方应按照国家及北京市的相关规定缴纳买卖双方全部的各项税、费。同日，刘晓宇（甲方）与安信瑞德公司（乙方）签订《房屋购买居间委托协议》，约定乙方为甲方购买涉案房屋提供居间服务。
2011年4月27日，刘晓宇通过银行转账向朱子平支付定金人民币150万元。同日，朱子平出具收款收据，载明收到刘晓宇购买涉案房屋定金人民币150万元。2011年5月4日，刘晓宇通过银行转账向朱子平支付85000美元。
2011年5月20日，朱子平（甲方）与刘晓宇（乙方）签订《补充协议》，确认涉案房屋成交价格为人民币1920万元，同时约定就该价款的支付方式进行调整：1、定金人民币150万元整，已于买卖合同签约日转入卖方北京中国银行账户；2、美元85000元（等值人民币552908元），以及甲方还贷所需支付房屋财产保险保费人民币8500元，已于2011年5月4日转入卖方北京汇丰银行账户；3、人民币83272元应于该房过户前转入上述卖方北京中国银行账户；4、美元215万元应于该房过户完成后一小时内转入卖方香港汇丰银行账户，基于2011年5月19日中国人民银行公布之美元中间汇率6.5048计算为等值人民币13985320元，买方如果不能够在过户完成后2个小时内将该款项全额转入卖方香港汇丰银行账户，卖方有权收回房产并没收定金；5、买方之按揭贷款人民币307万元应于2011年6月9日当日或之前由买方银行北京花旗银行直接存入上述卖方北京中国银行账户。如果银行未能按时存入该款项，应由买方于2011年6月10日全额支付卖方。同日，刘晓宇就涉案房屋交易向北京市顺义区地方税务局第四税务所缴纳契税人民币137100元。
2011年5月23日，朱子平（出卖人）与刘晓宇（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同），约定出卖人以人民币457万元向买受人出售涉案房屋。同日，涉案房屋过户至刘晓宇名下。
2011年5月23日，刘晓宇通过银行转账向朱子平支付美元215万元。2011年5月24日，朱子平出具收据，载明“兹收到刘晓宇先生购买×××2号楼的房款金额如下：美金八万五千元整；人民币八千五百元整；人民币八万三千二百七十二元整；美金二百一十五万元整。”同日，刘晓宇与花旗银行（中国）有限公司北京长安支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定刘晓宇将涉案房屋抵押给花旗银行（中国）有限公司北京长安支行，该银行向刘晓宇发放贷款人民币307万元，并直接划转至刘晓宇指定的朱子平中国银行北京市分行顺义裕翔路支行。后刘晓宇与朱子平办理了房屋交接手续。2011年9月15日，朱子平出具收据，载明“我（朱子平）T00125544于2011年6月2日收到刘晓宇先生付款307万人民币到朱子平在北京中国银行的账户，特此证明。”
朱邱莹莹得知涉案房屋被出卖，即于2011年7月，将刘晓宇、朱子平、安信瑞德公司起诉至本院，请求法院判令确认刘晓宇与朱子平签订的购买涉案房屋的房屋买卖合同无效（合同标的1920万元），同时要求刘晓宇、朱子平、安信瑞德公司共同赔偿其经济损失80万元。
本案审理中，依据朱邱莹莹的申请，本院调取了涉案房屋的登记档案，该档案中的买卖合同为刘晓宇与朱子平于2011年5月23日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。朱邱莹莹认为网签合同为涉案房屋的买卖合同，成交价格远低于市场价格，该合同属于恶意串通合同，应认定为无效合同，并据此变更诉求，要求法院确认刘晓宇与朱子平签订的购买涉案房屋的存量房屋买卖合同（网签合同）无效，同时认为涉案房屋内有朱邱莹莹的个人财物约80万元，因朱子平出售房屋丢失，朱子平称已快递回美国，但没有收到，因此请求法院判令朱子平赔偿。朱邱莹莹同时还坚持认为，朱子平无权处分夫妻共同财产，其签署的房屋买卖合同应认定为无效合同。
朱邱莹莹另提交署名为“李×”的《证明》以及美国宝维斯律师事务所驻北京代表处刘晓宇律师简介，据此主张刘晓宇作为法律专业人士，在涉案房屋交易时即明知房屋系朱邱莹莹与朱子平的夫妻共同财产而不征求朱邱莹莹意愿，存在主观恶意。刘晓宇对此不予认可，其主张在签约时其完全有理由相信朱子平系涉案房屋的完全权利人。
诉讼中，朱邱莹莹提供电话录音、证人证言，欲证实朱邱莹莹离开中国并非抛弃朱子平，朱子平不存在因生活所迫不得不卖房的情形，朱子平出售房屋未征得朱邱莹莹的同意。朱邱莹莹另提供证人程×出庭作证，欲证明刘晓宇在购房之时已经知道朱邱莹莹不同意出售房屋。该证人出庭时陈述：在朱邱莹莹和刘晓宇发生争议第一次见面，刘晓宇知道朱邱莹莹是朱子平太太时没有很惊讶，也没有要看身份证件，刘晓宇的亲属还问起朱子平的女儿在美国学习如何，看上去很了解朱子平的家庭情况。刘晓宇则称，当时发生争议没有讨论共有的问题，朱邱莹莹强调院子里的汽车、首饰和一些贵重物品，因此报警调查；其在国内第一次购二手房，在香港或台湾买房不管卖方是否结婚，只需要看房产证登记业主是谁。
本院另查明，刘晓宇于2013年1月21日，按照1920万的交易价格补缴契税438900元。
刘晓宇提供深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司于2011年5月23日出具的《房地产估价报告》，该报告载明涉案房屋在2011年5月21日估价时点的抵押价值总值为19034205元。刘晓宇据此主张涉案房屋买卖价款高于评估价格，不存在恶意串通的问题。朱邱莹莹对此不予认可。
涉案房屋登记档案中的《房屋登记询问笔录》载明，建委工作人员询问朱子平申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有），朱子平回答否。朱子平称涉案房屋系夫妻共同财产，但登记在其一人名下，其可以处分。朱邱莹莹认为朱子平无权处分涉案房屋。
朱邱莹莹另对双方之间215万美元的支付提出异议，刘晓宇提供经香港律师公证的香港上海汇丰银行出具的入账通知书复印件证实其于2011年5月23日向朱子平支付215万美元，朱子平提供对其账户查询的公证书证实其通过香港汇丰银行收取了刘晓宇支付的215万美元。朱邱莹莹对此不予认可。
本院审理中曾组织几方多次进行协商，但未能达成一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋购买居间委托协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《个人房产抵押贷款合同》、《证明》、《房地产估价报告》、收据、票据、公证书、调查笔录以及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：朱邱莹莹起诉要求确认刘晓宇与朱子平签订的涉案房屋网签合同无效，理由有二，一是无权处分，二是恶意串通。因此，本案的审理应围绕这两个问题。
一、无权处分问题。
本案原告朱邱莹莹及被告朱子平均为台湾籍，依据中华人民共和国相关法律及司法解释的规定，人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定；不动产物权适用不动产所在地法律；当事人没有协议选择合同适用的法律的，应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，涉案房屋所在地为北京，诉争的房屋买卖合同签订于北京，现朱邱莹莹起诉要求确认买卖合同无效，应当适用中华人民共和国相关法律及司法解释。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，朱邱莹莹认为涉案房屋系夫妻共同财产，朱子平与刘晓宇签订买卖合同，属于无权处分，要求确认买卖合同无效。朱子平则认为，涉案房屋的确为夫妻共同财产，但登记于朱子平一人名下，其有权进行处分。依据相关司法解释的规定，无权处分并非认定合同无效的法定依据，无论朱子平出售涉案房屋的行为是否属于无权处分，朱邱莹莹据此主张涉案房屋买卖合同无效，人民法院无法支持。
二、恶意串通问题。
《中华人民共和国合同法》明确规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。应当注意到，刘晓宇与朱子平就涉案房屋的买卖共有三份合同，一份为2011年4月27日签订的价款为1920万元的买卖合同，一份为2011年5月20日签订的补充协议，一份为2011年5月23日签订的价款为457万元的网签合同。朱邱莹莹对第一、二份合同不予认可，同时认为网签合同存在恶意串通问题，应当认定为无效合同。刘晓宇、朱子平、安信瑞德公司均主张前两份合同为当事人履行的买卖合同。朱子平认为网签合同只是整个交易中的一个环节，刘晓宇则认为网签合同并不违反法律的效力性禁止性规定。
根据已查明的事实，刘晓宇与朱子平之间的价款支付均为银行转账，金额的确为1920万元，钱款支付时间均依据双方2011年4月27日签订的买卖合同及2011年5月20日签订的补充协议。朱邱莹莹否认这两份协议的真实性，但未提供充分证据予以证实。朱邱莹莹主张刘晓宇与朱子平恶意串通，但朱邱莹莹提供的证人仅陈述刘晓宇知道朱邱莹莹为朱子平配偶不惊讶、刘晓宇的家人知晓朱子平有女儿在美国学习，该证据尚不足以证实朱邱莹莹的主张。结合不同地区的法律对夫妻处分财产、物权登记的公示效力的确有不同规定，涉案房屋已转移登记至刘晓宇名下，朱邱莹莹主张刘晓宇、朱子平、安信瑞德公司恶意串通，证据不足。
综上，朱邱莹莹以无权处分、恶意串通为由主张刘晓宇、朱子平签订的网签合同无效，依据不足，法院难以支持。朱邱莹莹另主张朱子平赔偿80万元个人财物损失问题，与本案的买卖合同效力问题并非同一法律关系，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱邱莹莹的全部诉讼请求。
案件受理费141800元，由朱邱莹莹负担（已交纳）。
如不服本判决，朱邱莹莹、刘晓宇、朱子平可于判决书送达之日起三十日内，北京安信瑞德房地产经纪有限公司可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 盛蔚
审 判 员 史伟
代理审判员 李珊
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 宋鹏
林晓天