广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2738号
上诉人（原审被告）：广州白云雅乐工贸有限公司，住所地。
法定代表人：章颂东，该公司总经理。
委托代理人：詹小彤，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：黄上椿，广东金领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡汉炎，男，1962年2月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。
上诉人广州白云雅乐工贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年7月1日，中国农业银行股份有限公司广东省分行（原称中国农业银行广东省分行，以下简称农行省分行）（出租方、甲方）与广州白云雅乐工贸有限公司（以下简称白云雅乐公司）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将出租标的广州市站西路北街2号三、四楼（原省农行招待所）出租给乙方使用；面积：合计778m²（三楼389m²、四楼389m²）；用途：商业；该标的基本情况乙方已清楚并愿意承租。租期从2004年7月1日起至2019年6月30日止。租金标准及租金的调整方式：从2004年7月1日起至2009年6月30日止，租金每平方米为18元，二层月租金合计14004元；从2008年7月1日起至2012年6月30日止，租金每平方米为21.6元，二层月租金合计16805元；从2012年7月1日起至2019年6月30日止，租金每平方米为23.76元，二层月租金合计18485.28元。租金按月结算，乙方应于每月的第5日前将当月租金交给甲方。甲、乙方若有一方拖欠应付对方的费用、款项，逾期每日应付千分之三的滞纳金，并保留追讨应付款之权利等。
2007年8月27日，广州市房地产测绘所依农行省分行的申请作出测字110109653号《房屋面积测量成果报告书》。该报告载明：广州市站西路北街2号房屋属于农行部分的建筑面积为3038.6252平方米，其中首层为579.1296平方米，二层为518.1404平方米，三至六层各为477.2580平方米，七层屋顶及电梯机房为32.3232平方米等。
2010年1月13日，蔡汉炎（买受人）与广东安宝拍卖有限公司、广东省拍卖行有限公司、广东国际拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司、安华白云拍卖行有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，载明：买受人于2010年1月13日通过公开竞价成交拍卖标的广州市站西路北街2号1-7楼权益（不交吉），面积3038.63平方米，成交价1400万元，佣金70万元；买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分，拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则，与本拍卖成交确认书有不同规定的，以本拍卖确认书的规定为准；本确认书未尽事宜按本次拍卖会《竞买规则》及拍卖会资料规定执行等。2010年1月14日，广东安宝拍卖有限公司出具收款收据，载明收到广东汉炎经济发展有限公司代蔡汉炎交来广州市站西路北街2号1-7楼权益（不交吉）拍卖成交款1400万元及拍卖成交手续费70万元。
2010年1月27日，蔡汉炎（买受人）与农行省分行（出售人）签订《房屋移交接收确认书》，载明：2010年1月13日省农行通过公开拍卖，将广州市站西路北街2号的房屋权益转让给买受人，现省农行将房屋按现状移交给买受人，买受人确认接收所转让的房屋权益等。
2010年2月8日，蔡汉炎（乙方）与农行省分行（甲方）签订《广州市房屋权益转让协议》，约定：本协议项下的标的物位于广州市站西路北街2号，该房屋建筑面积共3038.6252平方米（套内建筑面积3038.6252平方米），目前未取得房地产权证，规划手续未完善；目前，该房屋由白云雅乐公司承租，租金状况及租赁期限等有关事项以租赁合同文本为准，租赁合同的效力不受本协议影响；租赁有效期内，购房人需承担现租户不承认买受人拥有的房屋权益风险；拍卖成交后，房屋权益由买受人自行与白云雅乐公司联系办理交接，农行不承担该房屋权益转让后因买受人与白云雅乐公司办理交接不成功的义务；自本协议生效之日起，该房屋涉及的一切债权债务由乙方自行承担，甲方对包括但不限于以下的事项不再承担责任：（1）该房屋出现权属争议或纠纷；（2）该房屋的租赁、拆迁、征用等事项等。
2010年，蔡汉炎以白云雅乐公司拖欠租金且对蔡汉炎发出的催交租金通知不予理睬为由，向原审法院提起诉讼，请求解除农行省分行与白云雅乐公司于2004年7月1日签订的《租赁合同》，白云雅乐公司立即交还广州市站西路北街2号3、4楼房屋给蔡汉炎，并支付2010年2月1日起至白云雅乐公司实际交还房屋之日止的租金（两层房屋合计按每月16805元计付）及相应滞纳金等。2010年11月9日，原审法院作出（2010）越法民三初字第1124号民事判决书，该判决还查明：2010年3月25日，蔡汉炎以业主名义向白云雅乐公司发出催交租金通知书称：本人于2010年1月13日经公开拍卖取得省农业银行在广州市站西路北街2号房屋权益，省农业银行此前已将该物业租赁给你公司；你公司需从2010年2月1日起按你公司与省农行银行约定的期限将租金支付给本人；《租赁合同》约定的租赁面积以实测为准，现经对该物业实测，你公司今后每月计付租金时按实际面积计算；你公司与农业银行所定的租金价格与市场实际价格差距太大，建议从2010年2月1日起租金价格如下：一楼、二楼、三四楼、五六楼分别为每月每平方米200元、80元、50元、30元，每年按8%环比递增；你公司尚未依照租赁合同缴付租赁保证金和租金，应按租赁合同约定按三个月的租金额作为保证金及将拖欠租金一并支付等。白云雅乐公司确认于2010年3月28日收到上述通知书。判决：一、在该判决发生法律效力之日起10日内，白云雅乐公司向蔡汉炎支付广州市站西路北街2号3、4楼房屋租金（从2010年2月1日起至该判决发生法律效力之日止，按每月16805元计付）；二、驳回蔡汉炎的其他诉讼请求等。蔡汉炎不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2011年11月8日作出（2011）穗中法民五终字第371号民事判决书，判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第1124号民事判决及案件受理费负担的决定；二、白云雅乐公司在该判决送达之日起十日内，支付从2010年2月至该判决生效之日止的逾期支付租金的违约金给蔡汉炎（以16805元为本金，按每日千分之三计算，从每月应付租金之日计至实际付清之日止，违约金总额不超过所欠租金总额）等。该判决已于2011年11月9日发生法律效力。
2013年3月26日，蔡汉炎以全球邮政特快专递（EMS）的方式向白云雅乐公司寄出《律师函》，称白云雅乐公司与农行省分行就广州市站西北街2号房屋一至六层签订的《租赁合同》约定租赁面积以实测为准，但白云雅乐公司未按房屋实际面积向蔡汉炎支付租金，尚欠2011年12月至2013年2月的租金差额合共639353.24元及2013年3月的租金合共150853.47元以及迟延缴纳费用的滞纳金约58052.24元，限白云雅乐公司于收到该函之日起5日内向蔡汉炎支付拖欠租金及滞纳金合共848258.95元等。白云雅乐公司称于同年4月收到上述函件。
另查明：蔡汉炎尚未取得涉案广州市站西路北街2号房屋的房地产权证。农行省分行与白云雅乐公司就该房屋首、二层及五、六层亦分别签订了《租赁合同》。
2013年6月5日，蔡汉炎以作为涉案房屋的产权人，享有出租权等房屋权益，有权请求白云雅乐公司按照房屋实际面积支付租金为由，向原审法院起诉，请求判令：1.白云雅乐公司向蔡汉炎支付2011年12月至2013年4月的三层、四层租金差额68629元（计算方式为：2011年12月至2012年6月，按实际测绘面积与合同约定承租面积的差176.516平方米×21.6元／平方米／月；2012年7月至2013年4月，按176.516平方米×23.76元／平方米／月，计算以后取整，小数点之后的放弃）；2.白云雅乐公司向蔡汉炎支付从2011年12月5日起至实际付清第一项诉讼请求的租金差额之日止的滞纳金，即逾期支付租金的违约金（按当月应补差额租金的每日千分之三，从当月的5日开始计算）；3.确认自2013年5月起至2019年6月30日止，白云雅乐公司应按涉案房屋的实际测绘面积×租赁合同约定的租金单价向蔡汉炎支付租金（本项诉讼请求为确认之诉，要求确认租金标准）。
白云雅乐公司原审辩称：不同意蔡汉炎的诉讼请求，白云雅乐公司已经按照合同明确约定的面积和计算方式交付了蔡汉炎请求期间的租金，同时该租金标准得到广州市中院生效法律文书的确认，故白云雅乐公司没有拖欠蔡汉炎租金，滞纳金更加不存在。
2013年11月14日原审庭审中，蔡汉炎、白云雅乐公司共同确认：白云雅乐公司已按照合同约定标准支付涉案房屋三、四层的租金至2013年11月；涉案《租赁合同》签订时房屋尚未进行测绘，故按照农行省分行自行测量的面积签订了《租赁合同》。白云雅乐公司称其承租的范围一直没变。
关于按照测绘面积与合同约定面积的差额补齐租金这一主张，蔡汉炎陈述理由如下：1、农行省分行与白云雅乐公司签订的首、二层《租赁合同》第2条约定面积“以甲方实地测量为准”，意思即为按照实际测量的面积计算租金，三至六层《租赁合同》是首、二层租赁合同的延续。2、租赁双方签订租赁合同时的真实意思就是按照实际面积计算租金。3、《租赁合同》出现租金每平方米单价的计算标准，而合同中关于租赁面积的约定是没有依据的，应以测绘报告明确的面积计算租金；农行省分行多收或少收白云雅乐公司的租金是农行省分行的做法，既然合同权利义务已由蔡汉炎承接，蔡汉炎要求按照合同约定的租金单价乘以实际面积收取租金是合法合理的。白云雅乐公司认为：1、首、二层《租赁合同》中“以甲方实地测量为准”的意思是指合同约定的租赁面积是甲方测量出来的，三至六层《租赁合同》没有出现上述文字，也不是首、二层《租赁合同》的延续。2、涉案《租赁合同》是农行省分行与白云雅乐公司签订，蔡汉炎是在2010年通过拍卖才取得相关房屋权益，因此蔡汉炎对于合同签订时原出租人与白云雅乐公司的真实意思是不清楚的。3、涉案房屋测绘报告在2007年已经出具，但在蔡汉炎购买涉案房屋前，农行省分行一直按合同约定的租金数额与白云雅乐公司履行该合同，如果农行省分行签订《租赁合同》的真实意思是按照实测面积计算租金，为何在2007年至2010年期间均未提出？因此，涉案《租赁合同》的真实意思就是按照合同约定的出租面积乘以租金单价计算租金。
原审法院认为：蔡汉炎通过竞买取得涉案房屋权益，虽然至今尚未取得房屋产权证，但根据已发生法律效力的（2011）穗中法民五终字第371号民事判决，农行省分行与白云雅乐公司签订的《租赁合同》中出租人的权利义务已转让给蔡汉炎，蔡汉炎取得出租人的法律地位，因此上述《租赁合同》对蔡汉炎、白云雅乐公司具有约束力。蔡汉炎以该合同约定的租赁面积少于实际测绘面积为由提起诉讼，要求按照合同约定的租金单价乘以实际测绘面积计算租金。双方对约定租赁面积与实际测绘面积存在差异这一事实并无争议，争议焦点在于差额面积是否应该按照约定的租金单价计付租金。对此，原审法院认为：
农行省分行与白云雅乐公司2004年7月1日签订租赁合同时，租赁标的物广州市站西路北街2号三、四楼房屋既未取得房产证亦未经测绘，因此合同约定的租赁面积778平方米（三楼389平方米、四楼389平方米）是当事人自行测量所得。基于测量工具、测量方法及对测绘规范的掌握等方面的不足，合同约定的租赁面积并不准确，与事实存在一定差异，但对差异面积的租金如何处理，合同并无明确约定，双方亦未达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据房屋租赁市场的交易习惯，房屋租金一般有直接按总价计算和按单价乘以面积计算两种方式。涉案租赁合同约定，“从2004年7月1日起至2008年6月30日止，租金每平方米为18元，二层月租金合计14004元……”，可见本案中租赁双方采用的是以租金单价乘以面积的方式计算租金的。此外，根据《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋三、四层总面积为954.516平方米，比合同约定的租赁面积增加了176.516平方米，差异率高达22.7%，且合同约定的租金单价亦低于房管部门公布的同地段租金参考价，按合同约定的租金单价补交面积差异部分的租金显然更符合公平合理、等价有偿的法律原则。因此，蔡汉炎要求白云雅乐公司按照按合同约定的租金单价补交面积差异部分的租金及按约定租金单价乘以测绘面积的方式计算租金的诉讼请求合法合理，予以支持。
对于白云雅乐公司的相关答辩，涉案租赁合同约定的租赁期限自2004年7月1日起至2019年6月30日止，时间长达15年，农行省分行未向白云雅乐公司主张房屋权益转让前面积差异部分的租金并不构成对之后权利的放弃；（2011）穗中法民五终字第371号民事判决仅处理了截止至该判决生效之日即2011年11月9日的租金，并且在该案中蔡汉炎未就面积差异部分的租金提出诉讼请求，该生效判决对本案租金的处理并无影响，因此白云雅乐公司的答辩意见依据不足，不予采纳。
至于蔡汉炎关于迟延支付面积差异部分租金的违约金的诉讼请求，因面积差异部分的租金是通过本案诉讼确定的，合同并无约定，故该请求依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条之规定，于2014年5月7日作出如下判决：一、白云雅乐公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向蔡汉炎支付2011年12月至2013年4月广州市站西路北街2号三、四楼面积差异部分的租金68629元；二、确认自2013年5月1日起至2019年6月30日止，白云雅乐公司应向蔡汉炎支付的广州市站西路北街2号三、四楼房屋的租金标准为22679元／月（23.76元／平方米×954.516平方米）；三、驳回蔡汉炎的其他诉讼请求。一审受理费2720元，由蔡汉炎负担1177元，白云雅乐公司负担1543元。
判后，上诉人白云雅乐公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、白云雅乐公司已按合同明确约定的面积和租金计算方式交付了蔡汉炎请求期间的租金，同时该租金标准也得到了广州市中级人民法院生效法律文书的确认。蔡汉炎通过拍卖取得案涉房屋权益后，白云雅乐公司至今都是按照合同约定向蔡汉炎支付每个月的租金，且2010年蔡汉炎以白云雅乐公司拖欠租金为由向原审法院提起诉讼，请求解除合同并支付2010年2月1日起的租金及滞纳金，法院的生效判决也是要求双方按照《租赁合同》履行，故该判决应作为本案判决的依据。蔡汉炎在生效判决的诉讼中明知面积存在差异，但没有就测量增加的面积主张权利，且法院在查明实测面积和约定面积存在差异的情况下也未作出处理，仍按原租赁合同的约定面积作出判决，可见双方当事人是一致同意按合同约定的面积缴纳租金。二、讼争房屋至今未取得产权证，而房管部门于2000年1月24日出具过《广州市合建房屋产权鉴证书》，确认案涉房屋占有产权部分面积为2778.77平方米，由于讼争物业存在历史遗留问题，有很多违章占建和搭建面积，农行省分行是基于尊重历史和事实的前提，与白云雅乐公司签订《租赁合同》时确认三、四楼租赁面积为778平方米（一楼406.3平方米，二楼297.14平方米，三楼389平方米，四楼389平方米，五楼389平方米，六楼389平方米，合计2259.44平方米）并一直按此面积履行，即使在2007年8月27日申请广州市房地产测绘所作出测字《房屋面积测量成果报告书》，）（报告载明：广州市站西路北街2号房屋属于农行部分的建筑面积为3038.6252平方米，其中首层为597.1296平方米，二层为518.1404平方米，三至六层各为477.258平方米，七层屋顶及电梯机房为32.3232平方米）仍按《租赁合同》约定的面积履行合同，未向白云雅乐公司主张面积差异部分的租金。现蔡汉炎在未办理产权证的情况下主张面积差异部分的租金，缺乏事实依据，也不尊重历史事实。三、即使案涉房屋的面积存在争议，也应当以房管部门出具的产权鉴证书记载的产权面积为准。房管部门于2000年1月24日出具的《广州市合建房屋产权鉴证书》记载确认涉案房屋1楼至6楼的产权面积为2778平方米，其中还包含了部分扩基违建的面积。由于产权鉴证书是办理案涉房屋确权手续的唯一合法凭证，其记载的面积2778平方米是行政主管部门初步认可的合法的产权面积。因此，即使双方对涉案的房屋面积存在争议，应重新确定租赁房屋的面积，也应以房管部门出具的产权鉴证书记载的产权面积为准。四、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十一条认定本案事实属于适用法律错误。合同法第六十一条在本案中适用有两个前提：其一，租赁合同对租赁面积或租金标准没有约定或者约定不明确；其二，租赁合同生效且合同内容尚未履行，双方对如何履行合同内容产生争议。但是在本案中，这两个前提均不存在。租赁合同对租赁面积和租金标准作了明确约定，不存在没有约定或约定不明确的情形。且该租赁合同自签订以来，已经实际履行，白云雅乐公司与原出租人农行广东省分行已实际履行了合同内容，双方也从未发生争议。五、原出租人农行广东省分行放弃要求白云雅乐公司支付新增面积租金权利的后果及于蔡汉炎，而且，蔡汉炎的起诉已超过了法定的诉讼时效，应予以驳回。据此请求法院判令：撤销原审判决，驳回蔡汉炎的全部诉讼请求。
被上诉人蔡汉炎答辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.关于生效判决的处理，白云雅乐公司在蔡汉炎拍卖取得涉案房屋后恶意欠缴租金，蔡汉炎针对白云雅乐公司不交租金提起的要求解除租赁合同的起诉，故并未在该案处理差异面积，根据不告不理的原则，蔡汉炎另案主张权利，不代表蔡汉炎放弃了该项权利。2.关于面积差异的租金是否须办理房屋房产证后才能主张，本案中，蔡汉炎主张的差异部分的租金是按照租赁合同约定的权利义务进行主张，合同中并无约定租金的交付必须以房产证办理出来的面积为准，因此原审法院以公平合理、等价有偿的原则作出判决是符合相关法律规定的。3.关于产权鉴证书，该证书并不能代表涉案房屋等办理产权证，因为历史遗留原因导致案涉房屋至今无法办理权属证书，当时是用案外人名义办理报建，白云城市建设有限公司和政府办理大确权后才能办理涉案房屋的产权证，我方在竞得涉案房屋后曾提起过办理产权证的诉讼，在确权的诉讼中，原审法院到房管部门、规划部门查验资料，证明涉案房屋实际上是不能办理房屋产权的，因此暂时无法办理到产权证。4.关于农行省分行不主张差异部分的租金只是农行省分行对于合同权利的放弃，且农行省分行在签订原租赁合同时农行并不知道涉案房屋实际的面积是多少，因此才会出现租赁合同陈述的“以实际测绘面积为准”，测绘报告出来后农行省分行不主张差异面积的租金是农行省分行对其自己的权利的放弃，故白云雅乐公司认为农行不主张差异面积的租金则代表我方不主张差异面积的租金不正确。
二审中，白云雅乐公司向本院提交了以下证据：2000年1月24日房管部门出具的《广州市合建房屋产权鉴证书》复印件，拟证明案涉房屋的总面积为2778.77平方米，其中还包括了违建面积。白云雅乐公司表示因其不是产权人，故无法提供该证据原件。对于该证据的质证意见，蔡汉炎表示因证据为复印件，故无法确认其真实性。由于该份证据在确权诉讼中，蔡汉炎也曾申请过法院调取，但房管部门无法找到该证据原件，且该鉴证书是对于案涉地块上三个建筑物的大约测绘，仅用于大确权所用，故与本案并无关联性。
二审中，白云雅乐公司向本院提出以下申请：1.调查取证申请，申请本院调取2000年1月24日房管部门出具的第214号《广州市合建房屋产权鉴证书》项下有关“广州市白云区站西路北街2号房屋”的测绘及档案资料，拟证明该鉴证书中记载的面积2778.77平方米才是行政主管部门认可的合法产权面积。2.重新测绘申请，申请本院指定测绘机构对于案涉房屋的面积进行测绘，拟证明案涉房屋的实际面积。对于白云雅乐公司的申请，蔡汉炎表示：上述申请均超出举证期限，且产权鉴证书的真实性及合法性均存在异议，测绘报告是测绘部门出具，产权鉴证书是房管部门出具的文件，两者没有关联性，故法院不应采纳上述申请。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉合同对于租金的计算方式是单价乘以面积；2.白云雅乐公司一审中没有提出诉讼时效的抗辩。
二审中，双方当事人对于租金的计算标准存在分歧，白云雅乐公司认为：合同中约定的面积为778平方米，且并无约定以实测面积为准，故租金的计算应以合同约定面积为准；蔡汉炎则认为：由于合同签订时没有测绘依据，合同约定的面积是签约双方估算的面积，虽然三、四层没有约定以实测面积为准，但应延续首、二层的合同约定，故租金的计算应以实测面积为准。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为案涉房屋租金的计算方式。
《中华人民共和国合同法》一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方当事人对于案涉合同的房屋租金的计算方式产生争议，源自于双方对于合同中面积的约定存在不同理解，白云雅乐公司认为合同中所约定的面积即为签约双方所共同确定的计租面积，而蔡汉炎则认为合同所约定的面积仅是签约双方的估算面积，应以实际测量面积作为租金的计算依据。本院认为，首先，从合同的目的审查，租赁房屋需要依据合同约定的具体面积来确定具体范围，因此，租金数额与明确具体的租赁面积具有直接关联性。白云雅乐公司与农行省分行就广州市站西路北街2号三、四楼签订租赁合同时，房屋既没有产权证也未取得测绘依据，因此，双方合同中所约定的面积并非明确的数额而应为估算面积。白云雅乐公司认为估算面积即案涉房屋的实际计租面积，显然有违租赁合同的签约目的。同时，结合首、二层租赁合同中“以甲方实地测量为准”的约定，蔡汉炎认为以实测面积作为房屋的计租面积，更为符合租赁合同的签约目的。其次，从交易习惯和行业惯例审查，由于双方对于租金的计算标准均共同认可是以单价乘以面积的方式进行计算，因此，在双方当事人对于面积含义发生分歧理解的情形下，应按照房屋租赁市场的交易习惯和行业惯例来确定其含义，而对于房屋没有取得产权证且以单价计算租金的情况，行业惯例一般均以实际测量面积作为租金的计算依据。综上，原审法院采纳了蔡汉炎提出租金计算方式并据此作出实体处理并无不当，本院予以维持。白云雅乐公司上诉主张应以签约面积作为计算依据，缺乏理据，本院不予采信。至于白云雅乐公司上诉提出蔡汉炎的起诉已超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，因白云雅乐公司一审中未提出该抗辩，故其二审提出的该上诉理由本院不予采信。白云雅乐公司上诉提出本案应受生效判决拘束的问题，因本案争议焦点并未在生效判决中作出审查，故本案理应就该争点予以调处。
关于白云雅乐公司二审中提交的证据，因为复印件且无提交原件核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采纳。白云雅乐公司二审中提出的调查取证申请因不符合上述司法解释第十九条规定的条件，且从需调取的证据内容显示也不能证明白云雅乐公司提出的上诉主张，故本案亦不予接纳。白云雅乐公司二审中提出重新申请测绘的申请，因未在举证期限内提出，且并未提交充分证据予以反驳一审测绘依据，故依据上述司法解释第二十五条、二十八条之规定，本院亦不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人广州白云雅乐工贸有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条、第二十五条、第二十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2720元由上诉人广州白云雅乐工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张辉