江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）宿中民终字第2132号上诉人（原审被告）淮安市永洋置业有限公司，住所地淮安市淮海南路142号。法定代表人汪永平，该公司总经理。委托代理人张鸣，该公司副经理。委托代理人王其杰，江苏法轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈尚要。委托代理人田作立，江苏东恒律师事务所律师。上诉人淮安市永洋置业有限公司（以下简称淮安永洋公司）因与被上诉人陈尚要房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭韩民初字第00161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈尚要原审诉称，2012年12月7日，陈尚要、淮安永洋公司签订一份房屋销售合同，约定陈尚要以132000元价格购买淮安永洋公司开发的位于沭阳县韩山镇康城帝景小区C区5幢2号房屋（以下统一称C-5-2房屋），当天陈尚要支付了购房优惠价82500元，淮安永洋公司交付了该房屋钥匙。后陈尚要发现淮安永洋公司交付的钥匙不能打开该房屋。公安部门调查后发现，该房屋又被卖给他人。陈尚要要求退还购房款并支付违约金，但淮安永洋公司仅返还20000元。请求判令解除陈尚要、淮安永洋公司签订的房屋销售合同；淮安永洋公司返还陈尚要购房款62500元及违约金24750元；诉讼费用由淮安永洋公司承担。淮安永洋公司原审辩称，2010年3月，案外人白文鹏到淮安永洋公司洽谈以淮安永洋公司名义开发康城帝景小区房地产项目的事宜，白文鹏称具体资金管理与盈余亏损与淮安永洋公司无关，均由其本人承担，后淮安永洋公司到韩山镇人民政府进行沟通，最终落实了本案的工程项目，但对于该工程具体事项，淮安永洋公司并不知情。后白文鹏又将该工程项目转让给案外人焦云飞和焦云兵二人继续开发，淮安永洋公司对于焦云飞和焦云兵二人销售房屋情况不清楚，也未收到卖房款，陈尚要、淮安永洋公司之间不存在合同关系。另外，陈尚要主张的权利已超过诉讼时效，请求驳回陈尚要的诉讼请求。原审法院审理查明，讼争房屋为沭阳县韩山镇康城帝景小区C-5-2房屋，建筑面积为165平方米。2012年12月7日，陈尚要与案外人焦云兵、焦云飞签订了一份房屋销售合同，该合同上案外人焦云兵、焦云飞签名处同时加盖了“淮安市永洋置业有限公司合同专用章（中国工商银行淮安清江支行1110020609200006556）”和“淮安市永洋置业有限公司康城帝景项目部”两种公章，约定上述房屋价格为每平方米800元，总价款为132000元。陈尚要于当天付清购房款82500元，案外人焦云兵向陈尚要出具收据，注明收到陈尚要康城帝景小区C-5-2房屋款项132000元，同时加盖“淮安市永洋置业有限公司康城帝景项目部”印章，并在上述房屋销售合同上注明“房款已付清”。后陈尚要要求交付上述房屋未果，要求退还购房款82500元，焦云飞遂于2013年2月26日与周习广签订一份协议，约定于2013年3月10日前还清借款165000元（其中本案购房款82500元），否则原合同将继续有效，并向周习广出具借条一张。陈尚要要求淮安永洋公司退还购房款并支付违约金未果，诉至法院，要求处理。原审法院另查明，本案讼争房屋未取得土地使用权证书，也无房屋所有权证书。原审法院认为，陈尚要、淮安永洋公司之间签订了房屋销售合同。理由如下：陈尚要提供的房屋销售合同中陈尚要的合同相对方名称是淮安永洋公司公司即“淮安市永洋置业有限公司”，代表人是焦云兵、焦云飞，并同时加盖“淮安市永洋置业有限公司合同专用章（中国工商银行淮安清江支行1110020609200006556）”和“淮安市永洋置业有限公司康城帝景项目部”两种公章。淮安永洋公司辩称，该份合同上的两种公章均系焦云兵、焦云飞两人私刻，并非淮安永洋公司的印章，且无淮安永洋公司公司的授权，其二人行为不构成职务行为。因对于陈尚要提供的房屋销售合同加盖的上述两枚公章，淮安永洋公司虽有异议，但未提供充分证据予以反驳，淮安永洋公司在庭审陈述中也认可本案讼争房屋所在的韩山镇康城帝景小区房地产项目是以淮安永洋公司名义开发的，淮安永洋公司庭审陈述涉及到的白文鹏、焦云兵、焦云飞等人客观上也均以淮安永洋公司公司名义开发上述房地产项目，故对淮安永洋公司的辩解理由不予采纳。依法认定本案房屋销售合同的双方当事人分别是陈尚要与淮安永洋公司。陈尚要、淮安永洋公司之间签订的房屋销售合同无效。理由如下：陈尚要、淮安永洋公司之间签订的房屋销售合同，约定由陈尚要购买淮安永洋公司公司开发的沭阳县韩山镇康城帝景小区C-5-2房屋。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第一项规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……第三十九条第一款第一项规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……该条第二款规定：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，陈尚要、淮安永洋公司之间签订的房屋销售合同标的物即沭阳县韩山镇康城帝景小区C-5-2房屋未取得土地使用权证书，也无房屋所有权证书，违反了上述法律的强制性规定，故认定陈尚要、淮安永洋公司之间签订的上述房屋销售合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，陈尚要要求解除合同的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈尚要因购买上述房屋已付清购房款82500元，该合同无效后，扣除已退还的20000元，淮安永洋公司应返还陈尚要购房款62500元，故对陈尚要要求淮安永洋公司返还购房款62500元的诉讼请求，依法予以支持。因陈尚要、淮安永洋公司之间的房屋销售合同已被认定为无效，陈尚要要求淮安永洋公司支付违约金，于法无据，依法不予支持。淮安永洋公司辩称，陈尚要的诉讼请求已超过诉讼时效，没有事实根据，不予采纳。综上，陈尚要、淮安永洋公司之间签订了房屋销售合同，该合同因违反法律的强制性规定而无效，该合同被认定为无效后，淮安永洋公司应当返还陈尚要已支付的购房款62500元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项、第三十九条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十四条之规定，原审判决：一、陈尚要、淮安市永洋置业有限公司之间签订的关于沭阳县韩山镇康城帝景小区C区5幢2号房屋销售合同无效；二、淮安市永洋置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内返还陈尚要购房款62500元；三、驳回陈尚要的其他诉讼请求。案件受理费1981元，由淮安永洋公司负担1406元，陈尚要负担575元。淮安永洋公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回陈尚要的诉讼请求。具体理由如下：1、涉案楼盘项目是白文鹏个人投资建造，且涉案合同是焦云飞与陈尚要签订，上诉人亦未收取过陈尚要购房款，无论是形式上还是实质上，上诉人与陈尚要之间均不存在权利义务关系。2、焦云飞与陈尚要签订房屋买卖合同后，因合同的义务无法履行，双方遂于2013年2月26日达成解除房屋买卖的协议，焦云飞出具了借条，陈尚要与焦云飞之间形成新的民间借贷关系，原房屋销售合同关系因新的法律关系的形成而消灭，原合同当事人不再承担合同责任。3、焦云飞、焦云兵并非上诉人的工作人员，上诉人从未授权其代表或代理公司从事房屋销售事务，陈尚要在签订房屋买卖合同时存在过错，行为后果应由其各自承担。陈尚要答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织，………，属于人民法院受理民事诉讼的范围及受诉人民法院管辖。”涉案房屋未取得国有土地使用权证，未取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，根据相关规定，本案双方当事人之间的争议不属人民法院受理民事诉讼的范围。陈尚要的起诉不符合民事案件受理条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭韩民初字第00161号民事判决；二、驳回陈尚要的起诉。一审案件受理费1981元，退还陈尚要，二审案件受理费1363元，退还淮安市永洋置业有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长  覃卫东代理审判员  徐金鸽代理审判员  吴振环二〇一六年五月三十一日书 记 员  刘 倩第8页/共8页