成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第1799号
原告胡豫蓉。
委托代理人欧又宁，四川凯越律师事务所律师。
被告赵兴顺。
委托代理人冯亚亮，四川律治律师事务所律师。
委托代理人秦锋，四川律治律师事务所律师。
被告田金玉。
委托代理人戚锐，四川律治律师事务所律师。
原告胡豫蓉诉被告赵兴顺、田金玉租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判。于2013年5月3日进行了第一次公开开庭审理，原告胡�蓉及其委托代理人欧又宁，被告赵兴顺及其委托代理人冯亚亮，田金玉的委托代理人戚锐到庭参加诉讼。于2013年6月5日进行了第二次公开开庭审理，原告胡豫蓉及其委托代理人欧又宁，被告赵兴顺及其委托代理人秦锋，田金玉的委托代理人戚锐到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期间，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。
原告胡豫蓉诉称，2012年3月，胡豫蓉与赵兴顺、田金玉签订《转租协议》，约定：赵兴顺将成都市李家沱平福路85号铺面转租给胡豫蓉；租金为每月2500元，押金为3000元；赵兴顺保证截止2015年1月涉案铺面由胡豫蓉承租；若胡豫蓉被房东中止经营，赵兴顺向胡豫蓉偿还25000元；田金玉作为保证人与赵兴顺具有相同的责任和义务。协议签订后，胡豫蓉向赵兴顺缴纳了25000元，搬进铺面开始经营，并按照协议约定向赵兴顺支付了第一个季度租金，但赵兴顺并未按照约定向胡豫蓉出具房东的租金收取凭证复印件，基于赵兴顺这一违约行为，胡豫蓉担心赵兴顺存在欺诈，遂以月为单位向赵兴顺缴纳租金，在此期间赵兴顺并未就该履行方式的变更提出任何异议。2013年3月，涉案铺面房东要求胡豫蓉中止经营，搬离铺面。胡豫蓉认为，其按照协议约定履行了义务，但赵兴顺并未按约保证胡豫蓉承租涉案铺面至2015年1月，已违反了协议约定，田金玉作为保证人应当承担连带责任。请求判令：1、赵兴顺向胡豫蓉偿还25000元，田金玉承担连带清偿责任；2、由赵兴顺、田金玉承担本案诉讼费用。
赵兴顺辩称，胡豫蓉诉称其向赵兴顺支付了25000元与事实不符，实际只支付了20000元，该款项实际是转让费；胡豫蓉不按转租协议履行义务，一直在拖欠房租。若赵兴顺承担责任�应由赵兴顺自行承担，不应该由田金玉承担。
田金玉辩称，其与赵兴顺的答辩意见一致。且赵兴顺与胡豫蓉关于25000元的约定是对转让费的约定，在转租协议中并没有完全说清楚，田金玉只是见证人作用，因此，田金玉不应承担相应责任。
经审理查明，赵兴顺与赵慧签订《联营合同》（实为租赁合同），约定：赵慧将其承租的位于成都市金牛区平福路85号铺面交予赵兴顺使用，赵兴顺每月向赵慧支付2500元，并另付3000元作为保证金；租赁期限为2011年6月11日至2012年6月15日。上述期限届满后，赵兴顺与赵慧未再续签书面合同，但双方头口约定继续按原合同维持租赁关系。直至2013年3月20日，赵兴顺一直按照上述合同的约定向赵慧支付房屋租金。2012年3月，赵兴顺与胡豫蓉签订《转租协议》，约定：赵兴顺将上述铺面转租给胡豫蓉，租金2500元／月，押金3000元，季度预付�每季交租时间为当月7号前；租赁期限截止至2015年1月；2013年3月以前房租不高于2500元／月，2013年4月至2015年1月房租按15%／年浮动；如果赵兴顺不遵守本协议的承诺，所造成的装修损失25000元由赵兴顺承担，如果胡豫蓉违反本协议内容则不予退还3000元押金及25000元损失；2015年1月结束租期后，赵兴顺退还胡豫蓉押金3000元；担保人田金玉与赵兴顺有相同的责任和义务；赵兴顺、胡豫蓉、田金玉分别作为转租人、承租人和担保人在协议上签字。同时，赵兴顺向胡豫蓉出具《欠条》一张，载明：赵兴顺欠胡豫蓉25000元；并注：截止2015年1月如果涉案铺面在胡豫蓉按转租协议正常执行过程中，如无故被房东中止经营，则赵兴顺偿还胡豫蓉25000元；每季度缴纳房租后，赵兴顺需按时提供房东出具的房租收据凭证复印件；如转租协议顺利执行至2015年1月则本欠条作废，田金玉与赵兴顺有相同的责任和义务。协议签订后，赵兴顺于2012年3月13日向胡豫蓉出具收条，载明：收到胡豫蓉2012年3月15日至6月15日的租金7170元；赵兴顺于2012年6月15日向胡豫蓉出具收条，载明：收到胡豫蓉2012年6月15日至7月15日的租金2500元；赵兴顺于2012年7月15日向胡豫蓉出具收条，载明：收到胡豫蓉2012年7月15日至9月15日的租金5000元；赵兴顺于2012年9月10日向胡豫蓉出具收条，载明：收到2012年胡豫蓉9月15日至12月15日的租金7500元；赵兴顺于2012年12月15日向胡豫蓉出具收条，载明：收到胡豫蓉2012年12月15日至2013年1月15日的租金2500元；赵兴顺于2013年1月15日向胡豫蓉出具收条，载明：收到胡豫蓉2013年1月15日至3月15日的租金5000元。
3013年3月20日，赵慧以房东要求收回房屋为由与赵兴顺终止了租赁关系，赵慧向赵兴顺退还了押金（保证金）3000元。同日，赵慧要求胡豫蓉搬离涉案商铺。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：胡豫蓉提交的《转租协议》、《欠条》、《收条》6张、《联营合同》，证人赵慧的证言。
本院认为，赵慧与赵兴顺签订的《联营合同》及赵兴顺与胡豫蓉签订的《转租协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：赵兴顺是否应向胡豫蓉偿还25000元。赵兴顺认为胡豫蓉未按照《转租协议》的约定履行按时支付租金的义务，胡豫蓉违约在先，应由胡豫蓉承担责任，其不应再向胡豫蓉偿还25000元。而胡豫蓉认为，胡豫蓉按照协议约定向赵兴顺支付了第一个季度租金，但赵兴顺并未按照约定向胡豫蓉提供房东出具的租金收取凭证复印件，基于赵兴顺这一违约行为，胡豫蓉担心赵兴顺存在欺诈，遂以月为单位向赵兴顺缴纳租金，在此期间赵兴顺并未就该履行方式的变更提出任何异议，因此赵兴顺关于胡豫蓉未按合同约定支付租金的抗辩不应得到采信；且赵兴顺与赵慧签订的《联营合同》约定的租赁期限仅截止至2012年6月15日，但赵兴顺伪造了一份租赁期限截止至2015年1月的租赁协议欺骗胡豫蓉，后房东通过赵慧要求胡豫蓉搬离商铺，致使《转租协议》无法继续履行，胡豫蓉无法租赁标的商铺至2015年1月，赵兴顺构成了违约，应按照约定向胡豫蓉偿还25000元。本院认为，胡豫蓉与赵兴顺在《转租协议》中约定“租金季度预付”，赵兴顺向胡豫蓉出具的《欠条》载明：每季度收取房租后，赵兴顺需按时向胡豫蓉提供房东出具的房租收据凭证复印件。在租赁合同履行过程中，胡豫蓉第一次是按照季度支付租金，赵兴顺在收取租金后并未向胡豫蓉提供房东出具的租金收取凭证复印件，胡豫蓉虽未对此提出异议，但其变更了租金支付方式即按月支付，对此变更赵兴顺并未提出异议或拒绝而是继续收取租金，即应当认定赵兴顺的行为是对租金支付方式变更的认可。故赵兴顺关于胡豫蓉未按合同约定支付租金，违约在先的辩称理由，本院不予采纳。本案中，赵慧从涉案房屋的房东处承租了涉案房屋，又将涉案房屋转租给赵兴顺。赵兴顺承租后，与胡豫蓉签订《转租协议》，又将涉案房屋转租给胡豫蓉，约定的租赁期限截止至2015年1月。2013年3月20日，赵慧以房东欲收回涉案房屋为由终止了其与赵兴顺之间的租赁关系，并通过赵兴顺要求胡豫蓉搬离涉案房屋。而赵兴顺与胡豫蓉签订的《转租协议》约定：如果赵兴顺不遵守本协议的承诺，胡豫蓉无故被房东终止经营，所造成的装修损失25000元由赵兴顺承担；赵兴顺向胡豫蓉出具的《欠条》也载明：胡豫蓉按转租协议正常执行过程中，如�故被房东中止经营，赵兴顺应偿还胡豫蓉25000元。本院认为，由于赵兴顺与赵慧之间的租赁关系于2013年3月20日终止，且赵兴顺未提供证据证明其与涉案房屋的房东之间存在直接的租赁关系，也未获得继续承租涉案房屋至2015年1月的权利，致使胡豫蓉未能按《转租协议》的约定承租涉案房屋至2015年1月，故赵兴顺违反了《转租协议》所约定的和其在《欠条》中所承诺的租赁期限，其应当按照《转租协议》和《欠条》的约定向胡豫蓉偿还25000元。由于田金玉以担保人的身份在《转租协议》中签字，其应当对赵兴顺的上述责任承担连带保证责任，故胡豫蓉要求田金玉对赵兴顺的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第�十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告赵兴顺应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡豫蓉偿还25000元；
二、被告田金玉对赵兴顺的上述债务向胡豫蓉承担连带给付责任。田金玉承担责任后有权向赵兴顺追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费426元，减半收取213元，由赵兴顺负担（田金玉承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王发广
二〇一三年七月二十九日
书记员 刘 茜