江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再336号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：顾凤林。
委托诉讼代理人：倪敏，江苏高的律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：居福林。
委托诉讼代理人：潘伯泉，江苏姑苏律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州阳明山酒店管理有限公司，住所地在江苏省苏州市吴中区甪直镇吴淞南路86号3幢。
法定代表人：许明金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱诗华，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王纯，北京大成（苏州）律师事务所律师。
再审申请人顾凤林因与被申请人居福林、苏州阳明山酒店管理有限公司（以下简称阳明山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第02726号民事判决，向本院申请再审。本院作出(2016)苏民申495号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人顾凤林及委托诉讼代理人倪敏、被申请人居福林及委托诉讼代理人潘伯泉、被申请人阳明山公司法定代表人许明金及委托诉讼代理人朱诗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾凤林再审请求：驳回阳明山公司要求其支付房屋占有使用费的诉讼请求。其理由:顾凤林与居福林曾为合伙关系，共同向阳明山公司租用房屋开设阳明山休闲会所，但2008年12月24日，双方订立股权转让协议书，终止合作关系，顾凤林将该会所转让给居福林，且该协议书有时任阳明山公司总经理居福根的签字，居福根的签字应当视为其履行职务行为。据此，顾凤林已经退出使用案涉房屋。阳明山公司对顾凤林于2008年退出使用案涉房屋的事实是明知的，阳明山公司应当就案涉房屋的租金向居福林主张。
居福林再审辩称，居福林与顾凤林之间是否存在合伙关系，与本案处理没有法律上的关系。顾凤林已就案涉房屋的拆迁与阳明山公司达成补偿协议，在本案原审审理中阳明山公司已经向顾凤林支付相应款项，由此可见顾�林并不存在欠付阳明山酒店占有使用费。其次，即使存在欠付案涉房屋的占有使用费，阳明山公司从未向居福林主张过，因此阳明山酒店的起诉已经超过诉讼时效。另外，居福林的身份是阳明山公司的工作人员，阳明山休闲会所属阳明山公司内部所有，其负责经营阳明山休闲会所的行为是受公司指派，因此，阳明山公司无权向自己主张租金。
阳明山公司再审辩称，阳明山公司与顾凤林之间订立房屋租赁协议，该协议的相对方是顾凤林，而顾凤林与居福林之间是转租关系还是合伙关系，与本案无涉。阳明山公司向顾凤林要求支付房屋使用费，依法有据。2014年6月20日，阳明山公司与顾凤林之间就拆迁补偿款达成协议，顾凤林因其承租人的关系而获得该补偿款，且该款项仅涉拆迁补偿相关事宜，而并不涉及房屋租赁使用费用。因此，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，顾凤林作为承租人应当向阳明山公司支付案涉房屋的占有使用费。
阳明山公司一审诉讼请求为：顾凤林、居福林支付结欠租金1837232元，并按年利率7%计算逾期付款利息损失；支付自租期届满次日起至实际搬离日止按租金标准计算的使用费；支付其垫付的各项费用112232元，并按年利率7%计算逾期付款利息损失。
一审法院查明:2007年7月2日，阳明山公司（甲方）与顾凤林（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方同意将苏州阳明山花园酒店内一栋三层楼附房（面积约1000平方米）租赁给乙方使用；乙方拟定经营桑拿浴中心（阳明山温泉会所），自筹资金装修，经营期间的水、电、气、空调等费用均由乙方自理；初定租用期限为6年，每年租赁费300000元。同年12月3日，双方�订补充条款，约定：起租日期为2007年11月18日；租赁第一年，乙方于每季度起租日向甲方支付租金75000元，自第二年起，年租金分二次支付，支付周期为半年，预前支付。此外，双方还约定，合同期内乙方使用的水、电、气、空调、热水费用按月统计，以实际使用量计费，每月10日为核对账目日，每月15日之前双方结清全部发生费用；对空调费用，合同写明，乙方租用场地面积为1200平方米，每平方米按每日0.20元计算（含冷、热空调），故一个月的费用为7200元，经协商，第一年冷、热空调费按每月5000元计费；对水费，冷水每吨3.58元，热水每吨16.18元，经协商，第一年按每吨12元计费。同时，合同还注明，能源除固定收费标准的冷水、电、天然气外，其他收费标准第二年起重新商谈计费标准等内容。上述两份协议由时任阳明山公司总经理居福根代表阳明山公司,在合同�签字。合同签订后，顾凤林支付75000元，后再未付款。
经一审法院调查，居福根陈述，本案所涉房屋系其个人让顾凤林建造，并由顾凤林自筹资金装修。其自2007年1月起担任阳明山公司总经理，截止2012年5月其均作为执行董事负责公司事宜。2007年7月，其代表阳明山公司与顾凤林签订租赁合同，将房屋租予顾凤林经营温泉会所。2008年10月，顾凤林经其同意退租，后会所由阳明山公司内部管理、经营。居福林系阳明山公司员工，受阳明山公司指派到会所帮忙，2012年5月，其不再担任阳明山公司股东后，居福林才离职。2014年6月，其与顾凤林等人协商，因其已就顾凤林对会所的装修进行了补偿，故政府直接将会所的拆迁补偿款全部给其，顾凤林同意，阳明山公司亦同意，现在钱已给其。对此，顾凤林予以认可；阳明山公司不予认可，称居福根、居福林存在利害关系，证言不可信。
此外，2012年5月，公安机关对“阳明山休闲会所”进行检查时，查获涉嫌卖淫嫖娼人员。2012年7月11日、8月13日，居福林在接受苏州市公安局甪直派出所办案人员询问时曾陈述，阳明山休闲会所的房子是阳明山酒店的房子。2007年底其与顾凤林合伙承包阳明山休闲会所，由顾凤林出面与阳明山公司签订合同，其与顾凤林每年给阳明山休闲会所缴纳300000元的租金，按一季度75000元结算。2009年底，顾凤林提出退出，后其一直经营。2012年4月1日，其将会所经营权转让给杨秋根，约定承包期两年，每年租金600000元，但杨秋根并未支付。2012年7月，杨秋根至公安机关投案，并因犯容留卖淫罪被判刑，其供述的内容与居福林的上述陈述基本一致。对此，阳明山公司坚持认为案涉房屋是租给顾凤林的，其与杨秋根并无合同关系，故顾凤林应支付本案所涉款项；居福林在能源结算单租赁方处签字，亦应付款。顾凤林则认为，其早已退出，不应付租；居福林系阳明山公司工作人员，经营管理会所系受阳明山公司指派而为。
一审期间，阳明山公司撤回要求顾凤林搬离租赁场所的诉讼请求，并称顾凤林未支付2008年2月18日之后的租金，其从未催款，现主张租金至上述房屋拆迁补充协议形成的2014年6月20日，并自每期租金应付之日起计算逾期付款利息损失。此外，阳明山公司与居福根另存其他纠纷。
一审法院认为，第一，关于案涉房屋归属问题。阳明山公司主张房屋系其所有，顾凤林、居福林予以否认。对此，一审认为，首先，租赁合同系阳明山公司与顾凤林签订，案外人居福根仅作为甲方签字人在�同上签字，并非房屋出租方；其次，顾凤林提供的房屋拆迁过程中形成的补充协议中写明辅助楼一栋属于阳明山公司；再次，居福林也认可阳明山休闲会所的房子是阳明山公司的房子，故应认定案涉房屋归阳明山公司所有，阳明山公司有权获取相关收益。第二，当事人一致确认，建设案涉房屋未经主管部门批准，故该租赁合同应认定为无效，但阳明山公司有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。现双方就谁为房屋使用人产生争议，阳明山公司主张承租方为顾凤林，顾凤林以已于2008年底退租为由抗辩。但一审法院对该辩解不予认可。首先，顾凤林认为其已退租，未提供书面证据，仅有居福根及居福林的确认，而居福根与阳明山公司尚存其他纠纷；其次，顾凤林对居福根关于会所由其所有、拆迁补偿款由其取得的陈述无异议，但居福根的上述陈述也无证据�证，而顾凤林提供的拆迁补偿协议中则写明阳明山公司同意由苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司将其中的拆迁补偿款直接支付给顾凤林的要求，故居福根与顾凤林之间还存在其它利害关系；再次，居福根与顾凤林的上述陈述，与居福林在公安部门陈述的其与顾凤林合伙承包会所，由顾凤林出面签订合同，此人提出退出后，会所由其一直经营等陈述存在矛盾。故顾凤林主张其已退租，证据不足，不予采信。至于居福林在本案中陈述其受阳明山公司指派到会所帮忙，未提供证据，一审法院亦不予采信。现阳明山公司向顾凤林、居福林主张租期内及租期届满后至拆迁补偿协议形成日止的房屋占有使用费，因无证据证明顾凤林、居福林在此期间内返还了承租房屋，故一审法院予以支持。第三，关于阳明山公司主张的各项垫付费用。首先，能源费。2012年1月至同年5月能源结算单有居福林在租赁方处签字，予以确认。现采纳上述单据中所载各项数额，经核算，2012年1月冷水、热水、电（含会所总表、9楼广告灯）结算金额为16353.37元；2012年2月冷水、热水、电（含会所总表、9楼广告灯）结算金额为14958.73元；2012年3月冷水、热水、电（含会所总表、9楼广告灯）结算金额为13073.15元；2012年4月冷水、热水、电（含会所总表、9楼广告灯）结算金额为10927.94元，另加注明的空调费2500元，合计13427.94元；2012年5月冷水、热水、电（含会所总表、9楼广告灯）结算金额为9605.67元。上述5个月的金额合计为67418.86元。至于阳明山公司按每月5000元主张2012年1月、2月、3月空调费，未提供充分证据证明当月空调实际使用量及相应费用支出的情况，不予支持。此外，阳明山公司还主张2012年6月至同年8月的能源费，因清单上并无人签字确认，也未能提供其它证据佐证能源实际使用情况，系证据不足；同时，阳明山公司亦未能举证证明在2013年3月至同年7月的能源结算明细及催款函上签字的“王玉明”与顾凤林、居福林之间的关系，故均不予支持。其次，挂账金额。阳明山公司主张将2012年1月至8月的挂账金额合计74471.06元返还顾凤林、居福林，不违反法律规定，予以准许。故本案中，阳明山公司自愿返还的挂账金额与顾凤林、居福林应支付的能源费金额相抵，顾凤林、居福林无需再向阳明山公司付款。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，作出（2014）吴甪民初字第0027号民事判决，判决：顾凤林、居福林于判决生效之日起十日内支付阳�山公司房屋占有使用费1900833.33元，并支付相应利息损失。
顾凤林不服上述一审判决，上诉称，1.阳明山公司不是案涉房屋所有权人；2.顾凤林从2009年就不再使用案涉房屋；3.一审认定顾凤林与居福林是合伙关系是错误的；4.阳明山公司起诉超过诉讼时效；5.房屋使用费不应计算利息。请求二审法院撤销一审判决，诉讼费由阳明山公司承担。
居福林不服一审判决，上诉称，本案涉诉房屋所有权人不是阳明山公司，居福林不是承租人，仅是根据公司安排管理会所，不应支付房屋使用费。请求二审法院撤销一审判决，诉讼费由阳明山公司承担。
二审查明的事实与一审判决查明的事实无异。
二审法院认为，首先，阳明山公司与顾凤林于2007年7月2日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但由于该房屋未经主管部门批准建设，故租赁合同无效。根据双方合同约定，阳明山公司将该房屋租赁给顾凤林使用，顾凤林须按约支付租金。顾凤林在一审期间提交的阳明山公司与苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司签订的补充协议，明确应将9700000元拆迁款支付给阳明山公司，阳明山公司同意将其中的部分拆迁补偿款1860000元直接支付给顾凤林。因此，该补充协议的内容客观反映了案涉房屋归阳明山公司所有。顾凤林、居福林上诉称阳明山公司不是房屋所有权人的上诉理由，二审不予采纳。其次，关于居福林身份问题。2007年租赁合同系阳明山公司与顾凤林所签，顾凤林承租人身份无争议，而居福林虽然在部分会所能源结算单上签名以及在公安部门陈述其与顾凤林合伙承包会所，但是其陈述是受阳明山公司指派到会所帮�或与顾凤林合伙经营，而非与顾凤林共同承租，因此在无书面租赁合同的情况下，仅凭能源结算单上签名不足以认定居福林为租赁合同一方当事人。况且即使双方为合伙经营，也应由承租人对外支付租金后，再与合伙人另行结算。因此，一审法院认定顾凤林、居福林共同承租房屋，判决两人支付房屋使用费于法无据，居福林部分上诉理由成立，二审予以纠正。顾凤林称从2009年就不再使用案涉房屋，但未提供有效证据加以证明。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。综上，二审法院作出（2015）苏中民终字第02726号民事判决，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第0027号民事判决；二、顾凤林于判决生效之日起十日内支付阳明山公司房屋占有使用费1900833.33元，并支付�应利息损失；三、驳回阳明山公司的其他诉讼请求。
再审期间，顾凤林提交股权转让协议一份，用于证明2008年10月24日顾凤林已将阳明山休闲会所全部转让给居福林，且该转让得到了阳明山公司负责人居福根的签字认可，由该会所产生的债权债务与自己再无关联，且阳明山公司对此知情。居福林对该证据予以认可，但辩称，自己是受阳明山公司执行董事、总经理指派接手该会所，其受让会所是履行职务行为。阳明山公司表示其对此并不知情，居福根在2008年10月24日前已经退出公司管理经营，因此，居福根在协议上签字的行为不能代表公司。
顾凤林提交录音录像证据一份，该证据是2012年6月30日顾凤林与阳明山公司法定代表人许明金及胡秋滨、汪祖琴等其他负责人的谈话录音录像。顾凤林意图证明，阳明山公司对顾凤林将会所转让给居福林一事知晓且认可，也认可系居福林欠付阳明山公司租金，且认可居福根总经理的身份。居福林对该证据真实性、合法性无异议，认为阳明山公司多次与顾凤林见面，也从未向顾凤林主张过租金，且从录音中反应出居福根离开公司的时间是2012年5月。阳明山公司对该证据真实性、合法性亦无异议，但认为2007年7月2日的《租赁合同》是顾凤林与阳明山公司签订，阳明山公司对顾凤林与居福林之间的内部合资关系并不知晓，且根据合同相对性而言，不论阳明山公司对此是否知情，均与本案无关，不影响顾凤林作为合同相对人的身份。
对于上述两份证据，本院对真实性、合法性予以确认，经各方质证认定：2008年12月24日，顾凤林与居福林就阳明山休闲会所签订股权转让协议，该协议甲、乙双方分别为顾凤林、居福林，约定“甲方将其在阳明山休闲会所的所有股权以人民币陆拾伍万元转让给乙方”，“甲方须协助乙方处理会所与装潢公司的结算问题，直到问题解决为止。但甲方不承担与会所有关一些经济费用的法律责任。协议签订前，甲方所产生的与会所相关债务问题亦由乙方承担。”，该协议下方有顾凤林、居福林签字，落款时间为2008年12月24日，居福根在该协议下方以担保人身份签名。此后，阳明山休闲会所由居福林负责经营。2012年6月30日，阳明山公司法定代表人许明金及胡秋滨、汪祖琴等其他负责人向顾凤林表示，公司知道此后是居福林在经营，因居福林未支付房租，公司将向居福林追要，但该行为并非针对顾凤林，如果与居福林退出经营的书面材料还在的话，此事就与顾凤林无关。
本院对一、二审查明的其它事实予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为向阳明山公司支付房屋占有使用费的主体是顾凤林还是居福林。《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转给第三人。本案中顾凤林作为承租方与阳明山公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋用于开办阳明山休闲会所，根据该合同的约定，顾凤林有使用案涉房屋的权利以及给付租金的义务，阳明山公司有提供房屋的义务以及收取租金的权利。此后，顾凤林与居福林签订股权转让协议，将阳明山休闲会所转让给居福林，并约定与会所有关的债务均由居福林承担。该约定应当视为顾凤林将案涉合同权利、义务一并转让给居福林。居福林认可股权转让协议，认可顾凤林退出阳明山休闲会所后由自己经营管理的事实，但主张其是受阳明山公司的指派从顾凤林手中接手该会所，是履行职务行为，因居福林对此未提供任何证据予以证实，阳明山公司对居福林的该主张也不予认可，且与居福林自己在公安机关的询问笔录中陈述不一，故对居福林的抗辩意见，本院不予采信。阳明山公司称其对股权转让协议不知情，协议对其不具有约束力。但是，第一，在顾凤林与阳明山公司的房屋租赁合同上，时任总经理居福根代表阳明山公司签字，在顾凤林与居福林的股权转让协议上，亦有居福根的签字确认，阳明山公司虽称签订股权转让协议前，居福根已经退出公司经营管理，无权代表阳明山公司，但就此并未提供任何证据证实；第二，阳明山公司在一审中陈述，顾凤林未交付2008年2月18日之后的房租，且该公司未向顾凤林催要，现阳明山公司再审中提出多次向顾凤林催要未果，与此前陈述不符，也无相应证据证实。第三，录音录像证据证明阳明山公司认可租赁协议最初是与顾凤林签字，股权转让协议签订之后阳明山休闲会所一直由居福林经营管理，阳明山公司向居福林追讨租金的行为并非针对顾凤林，如果顾凤林还保留与居福林退出合作的协议，则此事与顾凤林无关。综上，阳明山公司对2008年10月24日之后阳明山休闲会所由居福林经营管理明知且认可，对其抗辩意见，本院亦不予采信。居福林经营管理阳明山休闲会所，实际占有使用租赁房屋，理应支付相应的房屋占有使用费，二审判决由顾凤林支付房屋占有使用费，并驳回阳明山公司对居福林的诉讼请求，显属不当，本院依法予以纠正。
综上，顾凤林的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼�》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第02726号民事判决及江苏省苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第0027号民事判决；
二、居福林于本判决生效之日起十日内支付苏州阳明山酒店管理有限公司房屋占有使用费1900833.33元，并支付相应利息损失（分别自2008年2月19日、2008年5月19日、2008年8月19日、2008年11月19日、2009年5月19日、2009年11月19日、2010年5月19日、2010年11月19日、2011年5月19日、2011年11月19日、2012年5月19日、2012年11月19日及2013年5月19日起均至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算其中75000元、75000元、75000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元、150000元的利息）；
三、驳回苏州阳明山酒店管理有限公司对顾凤林的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币27580元，由苏州阳明山酒店管理有限公司负担1580元，居福林负担26000元；二审案件受理费人民币27580元，由苏州阳明山酒店管理有限公司负担1580元，居福林负担26000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 群
审 判 员 陆轶群
代理审判员 韩文彦
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 龚晨悦