广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第954号
原告黄静。
委托代理人傅竹林、曾桂张，均系广东赋诚律师事务所律师。
被告东莞市天日实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城中路南125号青龙城二楼A区02号，注册号：441900001328594。
法定代表人袁映凤。
被告袁苏女，香港特别行政区居民。
被告袁映凤。
三被告共同委托代理人吴书文。系东莞市天日实业投资有限公司员工。
原告黄�诉被告东莞市天日实业投资有限公司（以下简称“天日公司”）、袁苏女、袁映凤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人傅竹林、曾桂张以及三被告的共同委托代理人吴书文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与袁苏女于2011年11月23日签订了《商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定原告将位于广东省东莞市东城中路南涡岭商住城一楼95、97号商铺出租给袁苏女用作商业用途，面积约为343平方米，租赁期为20年，自2012年7月1日起至2032年12月31日，2012年1月1日至2012年6月30日为免租优惠期。租金为27440元／月，于每月10日前缴交，逾期每天按每月租金加收1‰滞纳金，如拖欠租金费用超过30天，则原告有权解除本合同并收回租赁商铺。租金从第四年开始递增，每三年递增一次。合同签订后，�告按照约定向袁苏女交付租赁物并完成相关义务，三被告也将租赁物投入经营当中，但自2015年1月10日起至今，袁苏女未向原告缴交租金，拖欠长达六个月有余。经原告多次催告，三被告仍未向原告缴交租金，其行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告与袁苏女于2011年11月23日签订的《商铺租赁合同》；二、袁苏女向原告支付拖欠租金（租金以27440元／月的标准，从2015年1月10日起计至法院判令解除合同之日止，暂计至2015年3月25日为82320元），并支付滞纳金（按逾期金额每日1‰计收，从2015年1月11日起分段计收，计至付清之日止）；三、袁苏女于法院判决解除租赁合同之日起5日内腾空租赁物、恢复原状（或向原告支付修复费用50000元），并将租赁物交还给原告；四、袁苏女向原告支付逾期不交回租赁物占有使用费给原告（从法院判决解除租赁合同之日起5日后按租金标准的两倍计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止）；五、袁苏女向原告支付律师费20000元；六、袁苏女向原告支付免租期租金损失补偿金164640元；七、天日公司及袁映凤对袁苏女的上述债务承担连带清偿责任；八、三被告承担本案的诉讼费用。
三被告共同答辩称，天日公司及袁映凤并非合同的相对方，原告起诉没有事实依据，请求法院予以驳回。袁苏女确认从2015年1月10日起开始拖欠原告的租金，由于项目投资遇到重大困难，资金周转困难，希望继续履行合同，延迟支付拖欠的租金。
经审理查明，原告是位于东莞市东城区东城中路南涡岭商住城2、3、4、5号铺物业的业主，该物业已办理房地产权证（房地产权证编号分别为：粤房地证字第1882066及1882076号）。2011年11月23日，原告（甲方）与袁苏女（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定涉及如下内容：一、甲方将位于东莞市东城中路南涡岭商住城一楼95、97号商铺出租给乙方使用，该商铺面积约343平方米，乙方租赁该商铺用作商业用途。二、物业租赁期为20年，从2012年7月1日至2032年12月31日止。免租期为6个月，自2012年1月1日至2012年6月30日。三、案涉租赁物业每月租金为27440元，租金从第四年开始递增，每三年递增一次，即2015年7月1日至2018年6月30日租金为30184元……。租金按月缴纳，乙方于每月10日前缴纳当月租金，付款方式为现金或转账支付。乙方于合同签订时一次性向甲方缴纳租赁保证金109760元，该保证金待租赁期届满后三日内乙方无违约、无拖欠有关租金等费用的情况下无息退还给乙方或用于抵偿乙方应支付的租金。四、乙方必须依约按时支付租金给甲方，每逾期一日按迟�支付租金金额千分之一的标准计算滞纳金，如拖欠租金费用超过30天则甲方有权解除本合同并收回租赁商铺。五、如后期租赁商铺面积不足以满足乙方经营需要，需扩大经营面积的，甲方同意乙方可根据经营需求，另行租赁相邻商铺，并将商铺间隔墙打通以扩大经营面积，合同期满乙方须将商铺间隔墙复原交还给甲方。六、双方均应恪守租赁合同所约定义务，任何一方违约而给另一方造成的损失（包括但不限于诉讼费、合理的律师费及其他追讨损失而发生的费用），违约方均有义务承担。原、被告双方均确认案涉合同约定的租赁物即为房产证记载的95、97号商铺，也即为双方签名确认的潮汇星城首层平面图中标记的部位。
合同签订后，原告如约向袁苏女交付了案涉租赁物业。同时，袁苏女及天日公司也与其他业主签订租赁合同，将所有租赁来的铺位进行改�及整体装修后在该物业内运营“潮汇星城”百货商场项目并对外进行招商，现部分案涉租赁物业已以长期或短期形式分租给了若干小租户。双方均确认案涉合同的租金从2015年1月10日起至今未付。
庭审中，原告主张案涉租赁物是由天日公司使用，袁苏女是在天日公司成立前与原告签订案涉合同，故要求天日公司承担连带责任；而袁映凤在天日公司成立的时候是一人有限公司，故袁映凤应当对天日公司的债务承担连带责任。原告主张上述事实已在另案（2015）东一法东民一初字第2562号案件的租赁合同中已经查证。被告则认为，天日公司与袁映凤并非合同相对方，请求法院予以驳回。同时，被告确认整个“潮汇星城”项目是天日公司对外宣传及收取租金，而案涉租金的支付是部分由袁映凤以转账的方式支付，部分由袁苏女支付。原告主张其为本案委托律师花费律师费20000元，并向本院提交了《委托代理合同》及发票为证。
关于原告主张的商铺恢复原状问题。庭审中，原告明确要求案涉商铺恢复原状，并要求恢复原状如下：恢复通水通电入户，即商铺具有独立的水表电表，恢复三面墙，恢复正门处为卷闸铁门；具体位置及商铺大小以房产证及双方确认的潮汇星城首层平面图为准。被告确认商铺进行改造的事实，对原告主张的上述恢复事项没有意见。
另查，在另案（2015）东一法东民一初字第1361号生效判决中已经查明如下事实：东莞市骏光物业投资有限公司于2012年5月23日成立，该公司成立时的公司类型是自然人独资的有限责任公司，法人及股东均是袁映凤。2012年8月28日，东莞市骏光物业投资有限公司将公司名称变更为东莞市天日实业投资有限公司。2014年12月17日，天日公司的股东由袁映凤一人变更为袁映凤、高坚杰两个股东。同时，该案件及另案（2015）东中法民一终字第1443号判决均已经认定了案涉的“潮汇星城”项目实际上由天日公司及袁苏女共同经营管理，并由天日公司对整个项目进行分租招商。
以上事实，有本院审查认定的证据：《商铺租赁合同》、房地产权证、委托代理合同、律师费发票、“潮汇星城”首层平面图以及庭审笔录、问话笔录、民事判决书等书证附卷为证。
本院认为，原告提交的房地产权证能证明原告出租的案涉商铺属于依法可以出租的房产，案涉租赁合同依法应被认定为合法有效的合同。原告与袁苏女签订案涉《商铺租赁合同》是当事人真实的意思表示，合同内容并未违反国家法律法规的强制性规定，因此应认定合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
根据庭审查明事实，合同约定的�租期届满后，袁苏女自2015年1月10日起拖欠租金至今。至原告提起本案诉讼时袁苏女拖欠租金已经超过30天，因此依据合同约定原告有权选择单方解除合同。虽然袁苏女在答辩意见中陈述了拖欠租金的原因，但其抗辩理由并不能成为拖欠租金的正当理由，其拖欠租金已构成违约，故原告要求解除案涉租赁合同合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案，原告是通过起诉方式要求解除合同，袁苏女是2015年5月11日收悉本案的诉讼材料，因此双方之间的物业租赁合同应认定在2015年5月11日解除。袁苏女自2015年1月10日起没有再向原告支付租金，应当向原告支付拖欠租金至合同解除之日止，按合同约定27440元／月的标准，袁苏女共计须向原告支付拖�租金119496.77元（27440元×4个月（2015年1月-2015年4月拖欠的租金）＋27440元／月÷31天×11天（2015年5月1日-11日）］。根据合同约定，如承租方逾期缴纳租金的，出租方有权按照应缴款项以每日1‰收取逾期付款滞纳金。袁苏女主张合同约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，本院认为案涉物业租赁合同中约定的滞纳金标准是双方自由协商而达成的一致意见，法律应当尊重双方当事人的意思自治，故本院对被告要求调整违约金标准的主张不予采纳，但被告承担的滞纳金应以尚欠的租金总额为限。综上，结合袁苏女拖欠租金的情况以及合同约定的租金支付期限，袁苏女应向原告支付的逾期付款滞纳金应分段计算如下：1、2015年1-2015年4月期间的滞纳金，应以当月租金27440元为本金，按每日1‰的标准，分别从2015年1月11日、2015年2月11日、2015年3月11日、2015年4月11日�计付至当月租金实际清偿之日止；2、2015年5月的滞纳金，以该月尚欠租金（2015年5月1日-11日）9736.77元为本金，按每日1‰的标准，从2015年5月11日起计付至该月租金实际清偿之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金总额119496.77元为限。
原告与袁苏女之间的物业租赁合同解除后，被告理应向原告返还案涉租赁物，因此原告要求袁苏女交付案涉租赁物合法有理，本院予以支持。同时，袁苏女腾退物业前仍实际占有使用案涉租赁物，故应当向原告支付自合同解除次日（2015年5月12日）起至实际返还案涉租赁物之日止期间的物业占有使用费，该费用的支付标准应参照合同约定的租金标准27440元／月计算，对原告超出部分诉讼请求不予支持。另外，袁苏女确认对案涉商铺进行改造，根据合同的约定，袁苏女交还物业时应当恢复原状交还给原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，具体恢复范围如下：恢复通水通电入户，即商铺具有独立的水表电表，恢复三面墙，恢复正门处为卷闸铁门；具体位置及商铺大小以房产证及双方确认的潮汇星城首层平面图为准。
关于律师费。原告主张其因本案诉讼而支出律师费20000元，并提交了委托代理合同和律师费发票等证据予以证实。双方在合同中有约定违约方需承担合理的律师费，故原告的该项主张符合双方的约定，本院予以支持。
关于免租期租金损失补偿金。由于原告的该项主张并没合同约定，本院对该项诉请不予支持。
关于天日公司应否承担连带清偿责任的问题。另案已经查明了天日公司与袁苏女向各业主承租物业并整体装修后运营“潮汇星城”项目，认定了天日公司和袁苏女为共同承租人，本院对此予以确认。因此，天日公司应当与袁苏女共同承担�案的债务。
关于袁映凤应否承担连带清偿责任的问题。在2014年12月16日前，天日公司是自然人独资的有限责任公司，其股东是袁映凤。2014年12月17日，天日公司的股东由袁映凤一人变更为袁映凤、高坚杰两个股东，而被告天日公司是从2015年1月10日起拖欠案涉租金的，天日公司在拖欠案涉租金的期间并非一人有限责任公司，因此，原告诉求袁映凤对天日公司的案涉债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告黄静与被告袁苏女签订的《商铺租赁合同》于2015年5�11日解除。
二、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄静支付拖欠租金119496.77元及逾期付款滞纳金（滞纳金应分段计算如下：1、2015年1-2015年4月期间的滞纳金以当月租金27440元为本金，按每日1‰的标准，分别从2015年1月11日、2015年2月11日、2015年3月11日、2015年4月11日起计付至当月租金实际清偿之日止；2、2015年5月的滞纳金以该月尚欠租金9736.77元为本金，按每日1‰的标准，从2015年5月11日起计付至该月租金实际清偿之日止；但上述滞纳金总额以不超过拖欠租金总额119496.77元为限）。
三、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于东莞市东城中路南涡岭商住城2、3、4、5号商铺恢复原状，并向原告黄静返还上述租赁物业。
四、限被告东莞市天�实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄静支付合同解除后的物业占有使用费，费用计算：按27440元／月的标准，从合同解除次日即2015年5月12日起计付至返还案涉租赁物业之日止。
五六、限被告东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄静赔偿律师费损失20000元。
七六、驳回原告黄静的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6108.73，由被告东莞市天日实业投资有限公司及袁苏女共同承担。
如不服本判决，原告黄静、被告东莞市天日实业投资有限公司、被告袁映凤可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告袁苏女可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 黄淑娇
审判代理审判员李春嫦
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六�一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执�人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担
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