江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初5153号原告刘强（反诉被告）。原告赵春云（反诉被告）。两原告委托代理人陈智俊，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。被告黄金涛。委托代理人倪文渊，江苏倪文渊律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）刘强、赵春云与被告（反诉原告，下称被告）黄金涛为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘强、两原告委托代理人陈智俊、被告黄金涛及其委托代理人倪文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系，四年前原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告房屋。2015年2月8日双方续签房屋租赁合同一份，约定被告继续租赁原告上述房屋，租赁期间为2015年2月8日至2021年2月7日，租金为每年20000元，先支付租金后入住。合同签订后，原告按约定交付房屋，但被告未按约支付租金。截至2016年7月7日，被告共拖欠租金共计8333元，为此原告于2016年7月7日发函催要并通知接触房屋租赁合同，被告收函后未回复且拒不迁出。现请求判令被告返还房屋，将房屋恢复原状，并支付原告租金8333元，赔偿原告损失至实际返还房屋之日。被告辩称，我与赵春云于2015年2月8日签订房屋租赁合同一份，租赁房屋的地址是靖江市，合同期限自2015年2月8日至2021年2月7日，年租金为20000元，我到期后如数缴纳房租，2015年农历腊月二十八和2016年4月份，我打电话叫原告来取房租，赵春云借故老人要居住为由，拒收房租，并要求我立即搬离。反诉原告（本诉被告）诉称，反诉被告今年五六月份多次不断对我骚扰，导致争吵碰撞，其还把私家车堵在我公司门口，不让我进出，将门反锁，找多名痞子对我威胁，严重影响我正常营业，我先后报警并找居委会协调未果。现我请求判令反诉被告刘强、赵春云全面履行2015年2月8日房屋租赁合同，承担违约金9999元，赔偿损失3000元。反诉被告（本诉原告）辩称，我方没有对被告进行骚扰，而是找被告进行协商，索要租金，但是被告拒不支付，我方并没有堵路不让被告进出，也没有反锁，也没有找痞子骚扰，被告所说的痞子是对原告的一种侮辱，构成名誉侵权，原告保留就名誉侵权要求被告承担责任的权利。原告为支持其主张，提供了如下证据：1、原告的户口本、结婚证原件，证明两原告系夫妻关系；2、讼争房屋的所有权证及土地使用权证原件，以及两原告与房屋权证上登记的华巧荣签订的房屋买卖协议书原件，证明讼争的房屋系原告夫妻所有；3、原、被告签订的房屋租赁合同原件，2015年2月8日原被告双方签订了房屋租赁合同，并约定租金为每年20000元，每年一次性以现金方式支付，先付后用，同时约定乙方不得在墙壁、地板、地面、楼梯、结构柱、门窗等表面上打孔钻洞。就解除权明确约定，如乙方违反本合同约定的，甲方可不通知乙方而解除本合同，对甲方造成损失，乙方应予赔偿。证明被告应当按照约定支付租金至发函之日为8333元，损失因被告拒不交房，按照年租金20000元相对应每月为1666元的标准进行计算，被告在答辩时已陈述租金已经支付至2016年2月7日，已经违反合同约定的先付后用约定。4、2016年7月7日原告向被告作出的房屋租赁合同解除通知书及相应的邮寄、签收凭证原件，证明原告于2016年7月7日因被告未按约支付租金向被告进行催要，同时通知被告解除合同，并要求被告迁出、交房的事实。被告为抗辩原告的主张并支持自己的反诉主张，提供如下证据：1、短信打印件1张，证明2016年7月8日下午3时36分，黄金涛短信通知赵春云来拿租金。2、靖江市公安局城西派出所于2016年8月2日出具的的报警证明原件1份，证明黄金涛报警称，其因房租问题与房东赵春云发生纠纷。3、靖城街道办事处新建北路社区居民委员会出具的证明原件1份，证明因房屋租赁双方发生纠纷，多次报警及找居委处理，派出所以及居委让双方协商解决或起诉。4、18位邻居出具的证明原件1张，证明被告遭受的损失应当由原告赔偿。5、租房期间修理及其他费用清单复印件1张；靖江市创想广告装潢部于2015年4月10日出具的收据原件1张，金额为6500元；惠享电脑于2015年6月20日出具的销售清单原件2张，金额为857元；天艺装饰于2016年8月6日出具的收据原件2张，金额为3500元。证明被告因原告解除租赁关系产生的损失数额。经质证，被告对原告提供的户口本、结婚证、房屋所有权证及土地使用权证、房屋租赁合同的真实性无异议，对房屋买卖合同的真实性无法确认，房屋所有权证的登记人为华巧荣，不是本案原告，原告不能证明该房屋是原告的，原告主体不适格。对靖江市邮政速递公司出具的有被告本人签名的回执单的真实性没有异议。但该邮件中只有一张关于交租金的通知，没有原告所述的解除房屋租赁合同通知书。原告对被告提供的证据1的真实性无法确认。该信息的形成时间、信息发送人均无法确认。该证据是打印件，也没有相关的移动公司证据证明，信息上未显示电话号码。同时即使该证据真实，也只能证明其没有及时缴纳租金；对证据2材料的真实性无异议，但对内容的真实性有异议。因正常的报警，派出所均有接处警记录，派出所是无权出具报警证明的。该证据形成时间是2016年8月2日，而不是报警内容中的2016年7月22日。被告的这份证据陈述7月22日因房租产生纠纷，说明被告在2016年的7月8日收到原告的通知书后至7月22日仍未将租金交付原告；对证据3，其并不能达到被告反诉原告所述的多次产生纠纷、多次报警的目的，恰恰能够证明原被告就租金存在争议，争议的内容就是被告没有缴纳房租；对证据4的真实性无法确认。该证明下方有一段机打文字，显然该机打文字是被告自行打印生成，中间一段手写文字并不知道是何人书写，显然该手写人并不同意上述的机打内容，其陈述“我们大家都认为合同——”（略），下方的签名并不知道是哪些人员，也没有相关的身份证复印件，根据法律规定，证人应当出庭作证，接受法庭及原被告的询问质证，否则不具备法律效力；对证据5的真实性不予认可。清单中所列事项，被告并没有提交相关证据证明，清单中所述的律师费、邮寄费被告并未提供凭证。销售清单中也未载明是谁向谁销售，2张收据上盖章的主体是否存在，被告未提交相应的证据证明，同时收款事由载明系广告及门头制作，我方认为该费用的产生是被告自身经营所需，与本案无关。在双方合同第八条，关于租赁场所的装修及各种附件设施所产生的费用，双方有明确的约定，由乙方自行承担，因此被告即便产生了相应装修、维护及设施附件费用，也应当由被告自行承担。经审理查明，2015年2月8日甲方（原告赵春云）与乙方（被告黄金涛）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将靖江市新建北路315-1号的房屋租赁给乙方。租赁期自2015年2月8日起至2021年2月7日止，租金为每年20000元，租金须每年一次性支付，乙方以现金方式先支付给甲方后入住。租赁场所内属于甲方所有的内装修及各种附件设施由于乙方原因造成的修理费由乙方负担，属乙方所有的内装修及各种设备需要保养时，由乙方自行进行并承担费用。乙方不得在墙壁、地面、楼梯、结构柱、门窗等的表面上随意打孔洞等，否则甲方有权要求回复原状，赔偿损失。乙方如违反本合同的有关规定或有明显失信或欺诈行为，甲方可不通知乙方而解除本合同，如对甲方的造成损失的乙方还应赔偿损失。合同签订后，原告按约定交付房屋，但被告未按约支付租金。截至2016年7月7日，被告共欠原告租金8333元。2016年9月18日，靖江市靖城街道办事处新建北路居委会工作人员陈磊向法庭提交钥匙一把，称系黄金涛于2016年9月5日交至居委处的钥匙，本院当日将该钥匙转交给刘强，刘强称“出租房屋时给了黄金涛三把钥匙，我不确定这把钥匙是否是原来的，怀疑是另配的”。现原告请求判令被告返还靖江市新建北路315-1号房屋，将房屋恢复原状，并支付原告租金8333元，赔偿原告损失至实际返还房屋之日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告赵春云与被告黄金涛签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。被告辩称涉案房屋所有权证的登记人为华巧荣，并非原告，原告无权出租该房屋。对此原告能够提供其与案外人华巧荣、华伟签订的房屋买卖协议书，以证明华巧荣、华伟将涉案房屋出售给原告刘强的事实，且被告亦认可2015年以前被告已租赁原告上述房屋3年，并未提出异议。故对于被告关于原告主体不适格的主张，本院不予采信。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，然被告仅给付了2015年的租金，2016年的租金至今未付，明显违反了双方房屋租赁合同先付租金后入住的约定。被告亦未提供证据证明其已支付该租金，故对于原告请求被告支付截止2016年7月7日的欠付租金8333元的主张，本院予以支持。该合同第13条约定，乙方如发生违反本合同的有关规定的行为时，甲方可不通知乙方而解除本合同。原告主张自2016年7月7日解除合同，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。被告应当依据合同返还租赁房屋，然被告以需原告赔偿广告等损失为由拒绝办理房屋移交手续。通常情况下房屋租赁合同双方当事人在协商一致的情况下，交付钥匙的行为视为房屋交付，虽然本案中被告通过居委会转交钥匙并提供新的租赁合同，但其未与原告协商一致并办理房屋移交手续，且其“靖江市鸿翔家庭服务有限公司”等广告牌仍悬挂在涉案房屋外墙，不能视为房屋交付。原告要求被告返还涉案房屋并赔偿原告损失至实际返还房屋之日止，该主张符合法律规定，本院予以支持，原告损失参照房屋租金计算。原告请求判令被告将房屋恢复原状，被告称并未破坏原告房屋原状，原告亦未提供证据证明被告破坏房屋原状，故该诉讼请求，本案暂不处理。被告反诉称系原告违约，但其提供的证据不足以证明原告存在违约行为，其称多次找社区居委及派出所协调，但至今亦未自行或通过相关组织付清所欠的租金，故其关于原告拒收房租的意见，本院难以采信，被告请求原告赔偿损失，但因被告违约在先，故其主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告黄金涛于判决生效后十日内将房屋返还给原告刘强、赵春云，并给付原告刘强、赵春云房屋租金8333元及损失费（自2016年7月8日起至被告返还房屋之日止，按每年20000元计算）。二、驳回原告刘强、赵春云的其他诉讼请求。三、驳回被告黄金涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，由被告黄金涛负担（此款原告已交纳，被告黄金涛在判决生效后十日内直接给付原告）。反诉案件受理费125元，由反诉原告黄金涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费130元。审 判 长  吴长伟人民陪审员  陈旭林人民陪审员  沈益铭二〇一七年一月二十三日书 记 员  王佳伟附录：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。