江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）九中民一初字第101号原告汪丽萍。委托诉讼代理人李晓闵，江西支点律师事务所律师。被告九江海正房地产开发有限公司。法定代表人周日成，该公司董事长。委托诉讼代理人于晓洁，江西际民律师事务所律师。原告汪丽萍与被告九江海正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪丽萍及其委托代理人李晓闵、被告海正公司的委托代理人于晓洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月5日，原、被告签订六份《商品房买卖合同》，约定：被告将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区第1、3、4、8栋26间商铺（以下简称涉案商铺）出售给原告，商铺单价2082元/㎡，合同总价4519709.7元，被告应于2013年6月30日交房，且在交付房屋后360日内办理该房屋的权属登记手续。2013年9月16日，原、被告签订三十份《商品房买卖合同》，约定：被告将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区第22栋的30套房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，房屋单价2000元/㎡，合同总价为6468640元，被告应于2014年6月30日前交付房屋，并在交房后360日内办理涉案房屋的权属登记手续。以上合同签订后，原告支付了涉案商铺的购房款5000000元及涉案房屋的购房款5000000元，并在当地房管部门办理了涉案商铺和房屋的商品房买卖合同备案登记手续。后被告认为出售的涉案商�的单价偏低，故双方于2013年9月29日达成补充协议，将涉案商铺的单价提高到5067元/㎡，并约定将被告此前欠原告的借款6000000元冲抵房款的差价。此后，被告未能依约将所售涉案商铺和房屋按期交付给原告及办理权属证书，被告的行为已经构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告立即将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区30套房屋和26间商铺交付给原告；2、被告立即将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区30套房屋和26间商铺的房屋权属证书办理到原告名下。被告辩称，1、原、被告分别于2012年7月和2013年9月签订买卖合同，被告将其开发的海正明珠小区涉案商铺和房屋出售给原告，双方约定的单价分别为2082元/㎡及2000元/㎡。合同签订后，原告以此前被告欠其的借款抵扣了部分房款，被告向其出具了收款收据，并将涉案商铺�房屋在房管部门办理了备案。2013年3月至2014年6月，被告将备案在原告名下的14套房屋出售给他人，且经法院判决须将房屋过户给他人，包括1栋-A45/B48号出售并交付给张拥霞/张拥军[江西省湖口县人民法院（2014）湖民一初字第895号民事判决]及8栋-A02/B02号出售给张松苟[江西省湖口县人民法院(2014)湖民一初字第872号民事判决]等，另有部分已实际交付未办理权属证，故原告主张被告立即交付涉案房屋和商铺，并办理权属证，已无实现的可能。2、原告与被告签订的涉案房屋和商铺单价过低，双方应按市场价继续履行合同。原告与被告之间关于单价的约定偏低，被告出售给他人的同地段、同楼层的房屋及商铺的单价远远高于出售给原告的单价，且案外人已对原、被告之间的买卖合同提出撤销权之诉，如继续履行原合同，势必给被告造成重大损失，也可能存在损害第三人合法�益的情形。因此，被告认为双方应按照市场价格确定原告可得房屋及商铺，以示公平。综上，原告的诉求无完全实现的可能，请求法院公正处理。原告为支持其诉讼请求提供的证据材料及被告的质证意见：证据1，原、被告于2012年7月5日签订的六份《商品房买卖合同》，拟证明被告将位于江西省湖口县台山新区海正明珠小区第1、3、4、8栋共26间商铺出售给原告，商铺单价为2082元/㎡，合同总价4519709.7元，被告应于2013年6月30日前交房，且在交房后360日内办理商铺的权属登记手续，以上合同均已在当地房管部门办理了备案登记。被告对该组证据的真实性无异议。证据2，原、被告于2013年9月16日签订的三十份《商品房买卖合同》，拟证明被告于2013年9月16日将位于江�省湖口县台山新区海正明珠小区第22栋共30套房屋出售给原告，房屋单价为2000元/㎡，合同总价6468640元，被告应于2014年6月30日前交房，且在交房后360日内办理房屋的权属登记手续，以上合同均已在当地房管部门办理了备案登记。被告对该组证据的真实性无异议。证据3，被告出具的原告购买涉案商铺明细,拟证明26间商铺对应的房号和面积。被告对该组证据无异议。证据4，①原告于2012年6月29日汇款给祝世辉1815000元的汇款凭证、②黄小娥于2012年6月29日汇款给祝世辉11400000元的汇款凭证、③被告于2012年6月29日出具的声明、④被告于2012年7月5日出具的声明、⑤被告于2012年6月29日出具的5000000元收款收据（编号为0206785），拟证明原告曾购买被告在江西省开发的房产，彼时汇款给祝世辉13215000元购房款，�因原告退还了该房产，其中应退5000000元购房款转为购买涉案商铺的购房款，被告于2012年6月29日开具了收款收据，原告已经付清涉案商铺的购房款。被告对黄小娥于2012年6月29日汇款给祝世辉11400000元的汇款凭证有异议，黄小娥不是本案当事人，且未有任何说明，对该组中的其他证据无异议。证据5，①2013年5月20日江西省农村信用社转账凭证（金额4750000元）、②被告于2013年9月20日出具给原告的收款收据（金额5000000元、编号为0184249），拟证明原告已经付清2013年9月16日签订的三十份《商品房买卖合同》中房屋的购房款。被告对该组证据无异议。证据6，①原、被告于2013年9月29日签订的《补充协议》、②被告于2013年9月29日出具给原告的购房款收据（金额6000000元）、③被告于2012年8月30日出具给原告的�条（金额6000000元）、④招商银行股份有限公司九江分行营业部的转账凭证（金额4680000元），拟证明因被告认为涉案商铺单价过低，双方签订补充协议，约定以2012年8月30日的6000000元借款冲抵应补交的购房款，涉案商铺单价调整为5067元/㎡。被告对该组证据无异议。证据7，本院（2016）赣04民终1686号民事判决书，拟证明该判决中所涉商铺第4栋A12、A13、A14号商铺应属原告所有。被告对该证据无异议。被告为支持其答辩意见提供以下证据材料及原告的质证意见：证据1，三份《商品房买卖合同》，拟证明与涉案房屋和商铺同小区同地段的其他房屋和商铺的单价远高于原告的购房单价，原、被告之间的《商品房买卖合同》中约定的单价远低于市场价。原告质证认为：�该三份合同均为按揭，付款方式与原告不同，原告是一次性付款，且原告购买的是期房，不是现房；②该三份合同对应的房屋或商铺户型好；③该三份合同中合同双方是否发生了交易行为，没有其他证据印证，且三份合同的签订时间比原告的购房合同晚一年，该组证据不能证明原告购房单价远低于市场价。证据2，江西省湖口县人民法院（2014）湖民一初字第895号民事判决书、（2014）湖民一初字第872-1号民事裁定书、（2016）赣0429执16号执行裁定书，拟证明涉案商铺中第1栋A45、B48号商铺已经生效判决为张拥霞、张拥军所有，第8栋A02、B02号商铺为张松苟所有。原告对该组证据的真实性无异议，但认为湖口县人民法院的判决是错误的，就该四间商铺原告将通过其他法律途径向被告主张。本院对双方提供的证据材料认证如下：对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5的真实性予以采信；证据4，根据两份汇款凭证和被告出具的收款收据，结合被告出具的两份声明，可以认定原告已支付涉案商铺购房款5000000元；证据6所要证明的事实将结合案情加以综合评定；证据7系本院生效判决，予以采信。对被告提供的证据1所要证明的事实将结合案情加以综合评定；证据2的真实性予以采信。为核实涉案商铺和房屋登记备案及市场单价情况，本院依职权进行了调查取证：第一组证据，江西省湖口县房管局出具的备案登记明细表及程电初、刘佑华和陈静购房的备案登记信息，记载：程电初购买第21栋1-801号房屋单价为4138/㎡，陈静购买第5栋3-402号房屋单价为3168元/㎡，刘佑华购买第18栋A02号、B02号商铺单价为7490元/㎡；第二组证据，本院执行局因其他案件对被告开发的九江市湖口县台山新区海正明珠小区其他楼栋的房产进行评估拍卖的资料，包括本院（2015）九中执字第15号执行裁定书、《九江市价格认证中心》（以下简称评估报告）、《九江市价格认证中心》（以下简称评估技术报告）和《委托拍卖通知》等材料，其中，评估报告和评估技术报告中一楼商铺单价为10100元/㎡、二楼商铺单价为3700元/㎡，《委托拍卖通知》中第二次拍卖一楼和二楼商铺的单价分别为8080元/㎡和2960元/㎡；第三组证据，湖口县价格认证中心文件，包括《湖口县价格认证中心》（以下简称认证报告书）和《湖口县商品房价格申报审批表》，认证报告书中非住宅单价12000元/㎡-15000元/㎡，被告申报的非住宅单价为12000元/㎡；第四组证据，江西省湖口县人民法院（2014）湖民一初字第872号、第895号民事判决书，两份判决确认：涉案商铺中第1栋A45、B48号商铺为张拥霞、张拥军所有，第8栋A02、B02号商铺为张松苟所有。经听取双方意见，原、被告对第一组证据均无异议。原告对第二组证据的真实性和合法性无异议，且认为在2015年8月15日的拍卖通知中，商铺均价为5520元/㎡，且地段和位置均好于原告所购房产，印证了原告所购房产的单价是合适的；被告对该组证据的真实性无异议，但认为根据评估报告，同地段的房产评估价格为6900元/㎡，原告以最后一次拍卖的指导价来认定所购房产单价不合理，应以评估单位的评估基准价来确定房产单价。原告对第三组证据的真实性无异议，但认为评估机构系被告在向房管部门申报单价前单方进行的委托，报告的依据均由被告提供，相关数据无证据支撑，故报告结论不客观，另外报告中的单价也不是当地消费者接受的市场价；被告对该组证据的真实性无异议，且认为报告确定的单价与评估报告中的单价基本相符，可以认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的单价过低。原告对第四组证据的真实性无异议，但认为湖口县人民法院的判决是错误的，就该四间商铺原告将通过其他法律途径向被告主张；被告对该组证据的真实性无异议。综合诉辩双方的陈述、答辩及举证、质证意见和本院对证据的分析认定，本院确认如下案件事实：2012年7月5日，原、被告签订六份《商品房买卖合同》，被告将位于九江市湖口县台山新区�正明珠小区第1栋A02号、B02号、A45号、B48号、第3栋A09号、第4栋A08号、B08号、A09号、B09号、A10号、B10号、A12号、A13号、A14号、第8栋A01号、B01号、A02号、B02号、A03号、B03号、A04号、B04号、A05号、B05号、A06号、B06号总面积2170.85㎡共26间商铺即涉案商铺出售给原告，合同均约定：1、付款方式为一次性付款。2、单价为2082元/㎡。3、交付期限为2013年6月30日前。4、逾期交房的违约责任：（1）逾期交房不超过30日，自2013年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金。5、产权登记约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的同期银行存款活期利率向买受人支付违约金。合同签订后，被告在当地房管部门办理了涉案商铺的商品房买卖合同备案手续。在原、被告签订上述《商品房买卖合同》前的2012年6月29日，原告本人向被告指定的收款人祝世辉的账户汇入1815000元，另通过案外人黄小娥向被告指定的收款人祝世辉的账户汇入11400000元，均用于购买被告在江西省开发的海正金都小区和海正明湖小区的房产。后因原告退房，被告遂于2012年7月5日向原告出具声明，同意将原告应退房款中的5000000元转为购买涉案商�的购房款，并于当日向原告开具了该购房款收据。2012年8月30日，原告通过招商银行股份有限公司九江分行营业部转账4680000元给被告，被告于当日向原告出具6000000元的借条，被告允诺借款于2012年9月8日前归还，逾期按50000元/天罚款。借款期限届满后，被告无力还款。涉案商铺《商品房买卖合同》签订后，被告认为涉案商铺单价过低，遂要求原告调整单价，后双方于2013年9月29日达成《补充协议》，双方商定将涉案商铺单价调整为5067元/㎡，原告以上述6000000元借款冲抵应补交的购房款，被告于当日向原告出具该购房款收据。2013年9月16日，原、被告共签订三十份《商品房买卖合同》，被告将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区第22栋1-902号、1-903号、1-1002号、1-1003号、1-1102号、1-1103号、1-1203号、1-1302号、1-1303号、1-1401号、1-1402号、1-1403号、1-1502号、1-1503号、1-1603号、1-1701号、1-1702号、1-1703号、1-1802号、1-1803号、1-1902号、1-1903号、1-2002号、1-2003号、1-2102号、1-2103号、1-2202号、1-2203号、1-2302号、1-2303号总面积3255.3㎡共30套房屋即涉案房屋出售给原告，合同均约定：1、付款方式为一次性付款。2、单价为2000元/㎡。3、交付期限为2014年6月30日前。4、逾期交房的违约责任：（1）逾期交房不超过30日，自2014年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金。5、产权登记约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的同期银行存款活期利率向买受人支付违约金。合同签订后，被告在当地房管部门办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案手续。在原、被告签订上述《商品房买卖合同》前的2013年5月20日，原告通过江西省农村信用社向被告转账4750000元，被告于同年9月20日向原告出具金额为5000000元的购房款收据。以上商铺和房屋的交房期限届满后，因被告未能依约将所售商品房按期交付给原告及办理权属登记，双方经协商无果，故原告诉诸本院，提出前述请求。另查明，涉案商铺第1栋A02号和B02号、第4栋A08号和B08号、A09号和B09号、A10号和B10号、第8栋A01号和B01号、A02号和B02号、A03号和B03号、A04号和B04号、A05号和B05号、A06号和B06号，商铺号两两相对应的实为上下两层商铺，系整体出售不可分割。本案审理过程中，2017年3月13日，原告以其与被告已就涉案房屋经协商，双方已协调处理了该争议为由，向本院申请撤回请求被告交付30套房屋和办理相应的权属登记证书的诉讼请求。本院认为，本案审理过程中，原告以其与被告已就涉案房屋经协商，双方已协调处理了该争议为由，向本院申请撤回请求被告交付30套房屋和办理相应的权属登记证书的诉讼请求，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。围绕原告的其他诉请，本院认为，房地产不仅是具有居住功能的消费品，在日常生活中，也是融资投资的工具。本案中，双方就涉案商铺签订《商品房买卖合同》时，原告已支付部分购房款，其余购房款系因被告在借款到期后无力还款，双方遂商定将前期借款转为购房款，并不违反法律规定。因此，原、被告就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应予遵照履行。就涉案商铺原告已付购房款情况，根据本院已查明的事实，涉案商铺所涉《商品房买卖合同》签订前，2012年6月29日，原告本人向被告指定的收款人祝世辉的账户汇入1815000元，另通过案外人黄小娥向被告指定的收款人祝世辉的账户汇入11400000元，均用于购买被告在江西省开发的海正金都小区和海正明湖小区的�产，后因原告退房，被告遂于2012年7月5日向原告出具声明，同意将原告应退房款中的5000000元转为购买涉案商铺的购房款，并于当日向原告开具了该购房款收据，故该5000000元依法应视为原告购买涉案商铺的购房款。又，原告曾于2012年8月30日转款4680000元给被告，双方一致陈述该4680000元为被告向原告借款，该借款加上此前的借款产生的利息，合计为6000000元，该款转为原告购买涉案商铺的购房款，涉案商铺单价遂调整为5067元/㎡。对此，本院认为，被告出具给原告的借条虽为6000000元，但原告仅提供了4680000元的转款凭证，差额1320000元无相应的转款凭证，又鉴于被告于2012年8月30日出具给原告的借条约定了逾期还款违约金，但约定的违约金畸高。为便于购房单价的横向对比，根据合理合法原则，以月利率2%计付利息对双方而言较公平合理，故就涉案商铺，原告实际补交�房款可认定为5865600元[4680000元+1185600元（自2012年9月9日起至2013年9月29日止、以本金4680000元为基数按月利率2%计付的利息）]，原告实际支付涉案商铺购房款总额可认定为10865600元（5000000元+5865600元），涉案商铺单价调整可认定为5005元/㎡。被告辩称涉案商铺单价过低，双方应按市场价继续履行合同。本院经审查认为，涉案商铺的商铺号两两相对应的为上下两层商铺，系整体出售不可分割，故考量商铺的单价应考虑商铺的上下两层的综合单价来分析认定。从本院调取的证据来看，刘佑华购买第18栋A02号、B02号商铺综合单价为7490元/㎡；《九江市价格认证中心》和《九江市价格认证中心》中，相关楼栋一楼商铺单价为10100元/㎡、二楼商铺单价为3700元/㎡，综合单价为6900元/㎡；本院《委托拍卖通知》中第二次拍卖一楼和二楼商铺的单价分别为8080元/㎡和2960元/㎡，综合单价为5520元/㎡。以上商铺的综合单价，系已发生的交易单价或正在进行的交易供潜在的购房者参考的单价，是为适应市场而设定的，既是供需互利的结果，也是市场选择的结果，故应视为市场价或更接近市场价。而《湖口县价格认证中心》核定单价的依据系被告单方提供的资料，属咨询性认证，相较于已发生的交易单价或流拍后第二次拍卖的保留价而言，实际发生的交易单价或流拍后第二次拍卖的保留价更接近市场价。有鉴于此，涉案商铺综合单价5005元/㎡相较于横向对比的参照物即�场价而言，单价相距不大，依法不宜认定为明显过低。因此，被告的该项抗辩意见依据不足，理由不能成立，本院不予采纳。鉴于涉案商铺中第1栋A45、B48号商铺、第8栋A02、B02号商铺已经江西省湖口县人民法院的生效判决确定为他人所有，故原告诉请被告交付涉案商铺中第1栋A45、B48号商铺、第8栋A02、B02号商铺，本院不予支持。就上述商铺，经本院释明，原告并未变更诉讼请求，其可向被告另行主张权利。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前将涉案商铺交付原告，故原告诉请被告交付涉案商铺合法有据，本院予以支持。又，根据合同约定，被告应于涉案商铺交付使用后360日内将相应的权属证书办理至原告名下，故涉案商铺的权属证书应于交付使用后360日内办理。综上，依照《中华人民共和国�同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、由被告九江海正房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于九江市湖口县台山新区海正明珠小区第1栋A02号、B02号、第3栋A09号、第4栋A08号、B08号、A09号、B09号、A10号、B10号、A12号、A13号、A14号、第8栋A01号、B01号、A03号、B03号、A04号、B04号、A05号、B05号、A06号、B06号商铺交付给原告汪丽萍；二、由被告九江海正房地产开发有限公司在第一项所列商铺交付后360日内将商铺的权属证书办理到原告汪丽萍名下；三、驳回原告汪丽萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费87800元（原告已交纳123730元，35930元予以退还），由被告九江海正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长 尹  强代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一七年四月二十八日书 记 员 胡 芯 瑜