江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏民终1103号
上诉人（原审原告）：中国人寿保险股份有限公司常州市分公司，住所地江苏省常州市通江南路129号。
负责人：戴坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州中海置业有限公司，住所地江苏省常州市荆川路22-1号。
法定代表人：陈福喜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万联上书房集团有限公司（原常州万联房地产开发有限公司），住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼270室。
法定代表人：陈福喜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。
上诉人中国人寿保险股份有限公司常州市分公司（以下简称人寿公司）因与被上诉人常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）、万联上书房集团有限公司（以下简称万联公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人人寿公司的委托诉讼代理人王建，被上诉人中海公司和万联公司共同的委托诉讼代理人张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
人寿公司上诉请求：1、判令被上诉人赔偿自2014年5月4日起至其实际支付之日止的房屋、车位租金损失。2、确认汽车泊位为产权车位并以此计算相应的赔偿款及租金。3、判令被上诉人支付相当于房屋、车位价值一倍的赔偿金。4、判令被上诉人承担本案鉴定费67100元。5、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于租金损失的计算期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。该损失应当为当事人全部实际损失。虽然上诉人请求赔偿之日是2014年5月4日，但被上诉人并未立即赔付损失金额，上诉人的损失一直持续发生。故对2014年5月4日至实际给付之日期间的租金损失，应当依法予以支持。2、关于汽车泊位的性质认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同约定不明时，可以按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中海公司拆迁上诉人原有的办公用房，采用产权调换的方式给予上诉人补偿。合同约定的10个专用汽车泊位，背景情况是上诉人原有的办公用房是带院子的，院子做停车场使用，上诉人对院子是享有所有权的。同时，结合协议用词，约定是专用汽车泊位，“专用”是排他性的，是所有权的重要组成部分。因此10个专用汽车泊位应为产权车位。3、关于惩罚性赔偿。一审法院已经认定本案合同解除的原因系中海公司根本违约所致，上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定要求被上诉人承担赔偿金，有事实和法律依据。4、关于鉴定费。上诉人提供鉴定费缴费凭证，该费用应由违约方即被上诉人承担。
被上诉人中海公司和万联公司答辩称：中海公司与人寿公司签订的拆迁安置协议约定赔偿损失1400万元，被上诉人承担的违约责任不能超出该约定。拆迁安置协议中对车位并未明确为产权车位，一审按室外地面车位确定符合约定。对于鉴定费缴费原件，上诉人在一审中未能提供，该责任应由上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求不能成立，故请求驳回人寿公司的上诉，维持原判。
人寿公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签署的拆迁安置协议书；2、判令中海公司向人寿公司返还房屋、车位的价值，金额按照鉴定报告确定的房屋每层面积227平方米，车位按单价7.49乘以10计算；3、判令中海公司向人寿公司支付房屋、车位价值一倍的赔偿金。4、判令中海公司支付自2012年1月至2013年10月的过渡费用计人民币97200元。5、判令中海公司支付自2013年10月1日起至实际支付之日至案涉房屋、车位的租金，租金标准按照鉴定报告鉴定的结果计算；6、判令万联公司对中海公司上述债务承担连带清偿责任。7、本案的诉讼费用和鉴定费由中海公司和外联公司承担。
一审法院认定事实：2009年6月12日，人寿公司与中海公司、万联公司签订一份《拆迁安置协议书》，协议约定，中海公司拆除人寿公司所有的常州市清潭路252号营业用房及场地（房屋产权面积907.42平方米），中海公司按上述房屋面积在原地开发项目新建商品房的东南角，临清潭路部位提供等面积回迁房，每层面积均为227平方米，其中一层房屋临清潭路门面宽度不小于12米，最终面积以产权测绘为准。并无偿提供10个专用汽车泊位。在回迁房交付同时，中海公司须向人寿公司无偿提供10个专用汽车位。房屋产权调换超面积（或不足面积）差价在房屋交付时按市场销售平均价结算，双方不再结算其他拆迁安置补偿差价。过渡期原则上不超过30个月，如未能按时交付，则由中海公司承担延期过渡费用，并按市有关拆迁政策支付延期过渡费。人寿公司搬迁后，如果中海公司未经人寿公司同意不能按约对人寿公司进行安置（包括提供汽车泊位），则应赔偿人寿公司综合损失1400万元。万联公司为中海公司履行该协议的保证人并承担连带保证责任。
协议签订后，人寿公司依约将房屋交中海公司拆迁，2009年8月20日人寿公司与常州市鑫源房屋拆迁有限公司签订《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议约定：中海公司应于2011年底交付安置房。之后，中海公司并未交付涉案房屋，人寿公司据此起诉，要求中海公司交付涉案房屋及承担相应损失。本案一审受理后查证，涉案房屋已有中海公司出售给常州巨力塑料集团有限公司（以下简称巨力公司），并且巨力公司已经完成产权登记。为此，人寿公司变更诉讼请求，将诉讼请求确立为上述请求事项，鉴于涉案房屋已有第三方实际取得，一审审理中，中海公司认可其存在违约行为，涉案当事人一致同意对涉案房屋及车位价值进行评估估价（中海公司认为，其对车位无土地使用权，拆迁协议中对车位的约定属于无效约定，中海公司同意先予评估，是否支持由法院据实采信），同时评估该涉案房屋及车位的租金损失（人寿公司主张该租金损失，中海公司、万联公司不予认可，一审审理中商定，先予评估，是否支持由法院据实采信），同时，各方对估价评估的方式达成一致。后江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司依照相关司法鉴定程序对涉案房屋和车位作出了“估价报告”，该估价报告确认：一、常州市钟楼区清潭商业中心1幢101、201、301、401号，登记用途为商业，建筑面积为1060.74平方米，2013年10月1日的市场价值为1490.51万元，即人民币壹仟肆佰玖拾万零伍仟壹佰元；二、附属10个汽车泊位在2013年10月的市场价值为：1.产权车位100万元；2.地下人防车位24.6万元；3.室外地面车位29.5万元）；三、常州市钟楼区清潭商业中心1幢101、201、301、401号房屋自2012年1月1日至2015年2月13日租金合计为246.74万元，即人民币贰佰肆拾陆万柒仟肆佰元；四、附属10个汽车泊位自2012年1月1日至2015年2月13日租金为：1.产权车位7.49万元；2.地下人防车位3.74万元；3.室外地面车位4.49万元。
对于该估价报告，各方发表意见，双方对于涉案房屋的价格达成一致，计价为1355.60万元。同时，双方分歧点：1、关于10个汽车泊位估价以及租金问题，人寿公司认为中海公司应提供的车位属于有产权的车位，以评估报告为依据，市场估价为100万元，从2012年1月1日计至2015年2月13日，租金损失为7.49万元；中海公司认为，双方并未约定产权车位，中海公司提供的是一般车位，由于提供的车位中海公司无土地使用权，该约定属于无效约定，无实际拘束力。2、关于房屋租金的问题，人寿公司认为中海公司违约，将其所属房屋出卖给他人，应赔偿其租金损失直至实际交付之日；中海公司认为如果其违约，保底赔偿1400万元，因此不存在租金损失。
一审法院认为，本案中海公司与人寿公司双方订立拆迁安置协议，并由万联公司提供了担保，对此，各方均无异议。该协议签订之后，中海公司将涉案房屋出卖于巨力公司，该行为属违约行为，为此，中海公司应承担赔偿义务，万联公司对此应承担连带清偿责任，一审审理中，人寿公司请求解除双方之间的协议，中海公司予以认可；一审审理中，各方对涉案房屋的价值达成一致，为1355.60万元。一审法院归纳本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金是否予以认定，应该如何认定；二、10个泊车位及租金是否认定赔偿，如何赔偿；三、人寿公司要求中海公司支付自2012年1月至2013年10月的过渡费97200元应否支持；四、一审诉讼费用和鉴定费的认定。
关于争议焦点一，一审法院认为：涉案房屋面积为907.42平方米，评估确认价值为1355.60万元，对此双方均没有异议。涉案房屋租金评估从2012年1月1日至2015年2月13日总计为246.74万元（该租金赔偿时间日期由人寿公司主张），折算成每月为6.58万元。双方签订拆迁协议日期为2009年6月12日，约定过渡期为30个月，据此推算交付期为2011年12月底前，人寿公司2014年9月16日向一审法院变更诉讼请求，请求中海公司赔偿损失。依据双方约定，涉案房屋归属于人寿公司，中海公司到期未交付，转卖给他人，形成根本性违约，对人寿公司的租金请求予以支持，由于人寿公司于2014年5月4日变更诉讼请求，该租金起算期为中海公司应交付之时（2011年12月）至请求赔偿之日（2014年5月4日），即190.82万元。
关于争议焦点二，一审法院认为：关于车位泊位价值的赔偿及租金的计算，涉案泊位属双方涉案协议的内容，与上述同理，中海公司应予赔偿。人寿公司认为属于产权泊位，要求以产权泊位认定车位价值和租金，双方合同约定，中海公司需向人寿公司无偿提供10个专用汽车泊位，并未确认车位的产权性质，一审审理中，人寿公司未提交产权泊位的相关证据。产权泊位可以领取相应产权证明，双方的合同应符合商品房买卖的相关规定，本案双方对车位的约定不明，评估机构在评估报告列示了产权车位、地下人防车位、室外地面车位三种不同车位的评估价值及不同的租金价值。本案人寿公司主张泊位为产权车位无事实依据，因考虑到人寿公司拆迁所得房用于商业经营，认定为室外地面车位符合客观实际，故此一审法院采信室外地面车位的估价，总价为29.5万元。关于租金计算方法如上，总租金为34722.67元。
关于争议焦点三，一审法院认为：人寿公司要求中海公司支付自2012年1月至2013年10月的过渡费97200元，中海公司不持异议，一审法院予以支持。
关于争议焦点四，一审法院认为：关于本案诉讼费的认定，人寿公司起诉总标的为2774.4万元，缴纳诉讼费180521元，一审审理中，人寿公司变更诉讼请求，变更后的诉讼请求与原诉请存在重大差额，一审法院据实酌定中海公司承担诉讼费120347元，人寿公司承担60174元。关于涉案鉴定费，由人寿公司先行预付，一审审理中，其未能向一审法院提交缴费原件，人寿公司该主张无法予以支持，人寿公司可另行据实主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十二条之规定，判决如下：一、解除中国人寿保险股份有限公司常州市分公司与常州中海置业有限公司签订的拆迁安置协议书；二、常州中海置业有限公司在一审判决生效之日起十日内一次性支付中国人寿保险股份有限公司常州市分公司人民币15891122.67元。由万联上书房集团有限公司承担连带清偿责任；三、驳回中国人寿保险股份有限公司常州市分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费180521元，常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司承担120347元，中国人寿保险股份有限公司常州分公司承担60174元；诉讼保全费5000元，由常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司承担。
各方当事人对一审法院查明的案件事实未提出异议，本院依法予以确认。
二审审理中，本院组织双方实地查看了现场，对相关证据进行了质证，另查明以下事实：拆迁前人寿公司享有清潭路252号房屋的国有土地使用权证，包含一独立院落，可停放车辆。中海公司对清潭商业中心享有部分产权车位。
本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金赔偿期限如何认定？二、10个车位性质如何认定？赔偿如何确定？三、中海公司是否应当承担惩罚性赔偿？四、本案鉴定费如何承担。
关于第一个争议焦点，本院认为，人民法院审理案件应当围绕当事人的诉讼请求，人寿公司在一审起诉时要求中海公司支付租金至实际给付之日，但在人寿公司向一审法院起诉请求解除合同时，其后已不再享有租金的请求权，其可以主张相应的利息损失。人寿公司在一审时经多次变更诉讼请求，而对此项诉讼请求没有变更为主张利息损失，其于二审中提出，中海公司和万联公司对此不予认可，故对该项上诉请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，中海公司与人寿公司双方签订的拆迁安置协议书中明确约定中海公司须向人寿公司无偿提供10个专用汽车泊位，人寿公司拆迁前的房屋拥有独占性的停车空间，享有土地使用权，且中海公司目前车位开发现状中拥有独立的产权车位，综合文义解释，结合双方的签约背景，应认定为产权车位，一审法院按照室外停车位处理不当，本院予以纠正。本院采信产权车位估价，总价为100万元，总租金56158元。
因此，中海公司应支付人寿公司总计16617558元。关于中海公司提出的总额1400万元的问题，该约定系违约金的约定，人寿公司按实际损失主张赔偿的，不受该条款的限制。
关于第三个争议焦点，本院认为，本案系拆迁安置补偿引发的纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对上诉人主张惩罚性赔偿的请求，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，双方在二审庭审中对于鉴定费67100元真实性予以一致认可，本院予以确认。该鉴定费用系因中海公司违约所致，故应由中海公司和万联公司负担。
综上所述，中国人寿保险股份有限公司常州市分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省常州市中级人民法院（2014）常民初字第27号民事判决第一项、第三项；
二、变更江苏省常州市中级人民法院（2014）常民初字第27号民事判决第二项为常州中海置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付中国人寿保险股份有限公司常州市分公司人民币16617558元。由万联上书房集团有限公司承担连带清偿责任；
三、驳回中国人寿保险股份有限公司常州市分公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费180521元，常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司负担120347元，中国人寿保险股份有限公司常州分公司负担60174元；诉讼保全费5000元，由常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司负担。鉴定费67100元，由常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司负担。二审案件受理费180521元，常州中海置业有限公司及万联上书房集团有限公司负担108311元，中国人寿保险股份有限公司常州分公司负担72210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘军锋
审 判 员 朱加赛
审 判 员 何 斐
二〇一七年九月十一日
法官助理 李佳鸿
书 记 员 戚亦萍