河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终8号
上诉人（原审原告）：毛关慧，女，1966年12月2日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，系王雄之妻。
上诉人（原审原告）：吴金凤，女，1925年10月13日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，系王雄之母。
上诉人（原审原告）：王超凡，男，1993年3月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，系王雄之子。
委托诉讼代理人：刘征，河南文苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫如平，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：焦春霞，女，1968年4月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：吴海雨，驿城区西园街道法律服务所法律工作者。
原审第三人：胡海，男，1973年7月31日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：陈吉波、尚志强，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人王雄因与被上诉人焦春霞、原审第三人胡海案外人执行异议之诉一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初5638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉期间，王雄因病于2017年11月26日死亡，本院通知王雄的继承人毛关慧、吴金凤、王超凡承担诉讼，其均表示参加本案诉讼，本院依法对当事人进行变更，确定王雄的继承人毛关慧、吴金凤、王超凡为本案上诉人。上诉人毛关慧、吴金凤、王超凡的委托诉讼代理人刘征、莫如平，被上诉人焦春霞及其委托诉讼代理人吴海雨，原审第三人胡海的委托诉讼代理人陈吉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛关慧、吴金凤、王超凡上诉请求：撤销原判，改判支持王雄的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.原判认定事实错误，王雄委托陈吉波办理房屋买卖事实，案涉《房地产买卖合同》的主体是王雄和胡海；2.王雄未办理过户手续，是因为政策原因，王雄没有过错；3.原判适用法律错误，根据《异议复议规定》第二十八条的规定，王雄对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
焦春霞辩称，案涉《房地产买卖合同》是王雄与陈吉波所签，该合同应是胡海得知焦春霞申请查封诉争房产后补签的；如果王雄真的购买了胡海的房产，在合同签订后长达几个月的时间没有采取人任何措施主张权利，可见购房是假；原判适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
胡海述称，胡海已于2016年9月5日将诉争房屋出售给王雄，收取了全部房款65万元，并于同年9月将房屋交付给王雄装修入住使用；房屋未过户是因为胡海的原因，王雄没有任何过错，诉争房屋当时只有房产证没有不动产权证，直到2016年11月10日才拿到不动产权证，胡海一直在河南处理各项工作，无法前往海南配合办理过户，导致没有及时办理过户手续。
王雄向一审法院起诉请求：1.判令停止对海南省××北路××大厦××房产的执行，并解除对该房产的查封；2.请求确认王雄与胡海签订的《房地产买卖合同书》合法有效，确认海南省××北路××大厦××房产为王雄所有，判令胡海将该房产过户至王雄名下或其指定人名下；3.案件诉讼费由焦春霞及胡海共同负担。
一审法院认定事实，自2014年2月17日至2015年12月29日，胡海向焦春霞借款154万元，后胡海未按期还款，焦春霞以民间借贷纠纷为由诉至一审法院，一审法院经审理于2016年8月23日作出（2016）豫1702民初4343号民事调解书，双方协议：一、胡海尚欠焦春霞借款本金1520340元，胡海应于2016年11月20日前向焦春霞偿还300000元；胡海应于2017年2017年1月20日前向焦春霞偿还500000元；余款胡海应于2017年3月20日前付清。陈春霞放弃其他诉讼请求。二、如胡海未按上述期限足额支付上述款项，胡海还应向焦春霞支付未偿还借款本金的利息（利息从2015年12月29日起至借款付清之日止，利率按月息15‰计算），同时焦春霞有权对未到期的债权一并申请执行。该调解书生效后，胡海未返还借款，焦春霞向一审法院申请强制执行。执行中，一审法院于2016年12月16日查封了被执行人胡海名下的位于海南省××北路××大厦××房产（产权证号：海口市房权证海房字第××号）一套。一审期间，王雄提交其与胡海的委托人陈吉波签订的《房地产买卖合同书》、公证书、收条、装修押金收据及水、电、煤气、物业费、等票据，用以证明其购买该诉争房产并居住。焦春霞质证认为该合同书及收条系王雄与胡海恶意串通，临时签订。公证书也是公证胡海委托陈吉波办理相关事项，且与本案无关。
一审法院认为，该院依据已生效的（2016）豫1702民初4343号民事调解书，在强制执行中对胡海位于海南省××北路××大厦××房产（产权证号：海口市房权证海房字第××号）一套进行了查封。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案诉争房产于2016年11月2日办理了产权登记，房屋所有权人为胡海，一审法院对该诉争房产进行查封、评估并拍卖的执行行为并无不当。关于王雄辩称诉争房屋没有变更房产登记的原因是胡海的代理人陈吉波事务繁忙经常出差且其购买诉争房产时，正值海南省实行不动产统一登记制度改革，非因自身过错。但是，该房产于2016年11月2日办理了产权登记且房屋所有权人为胡海而非王雄，王雄也未能提交充分证据证明其采取积极主动的态度或通过法律途径向胡海主张权利，故对该辩解不予采信；且本案中，王雄提交的合同书系其与委托人陈吉波所签订，收款人也是陈吉波，胡海虽然予以追认，但按照合同的相对性原则，截至目前，王雄与委托人陈吉波及第三人胡海三方并未对售房协议书予以变更。故王雄主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定中排除执行的情形，王雄的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回王雄的诉讼请求。案件受理费10300元，由王雄负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王雄提供了一份海口市国土资源局、海口市住房和城乡建设局公布的《实施不动产统一登记的公告》一份，拟证明诉争房屋没有过户是因为政策原因。焦春霞对该证据的真实性、关联性均提出异议，认为该证据是复印件，无法与原件核对，且不能证明本案争议的焦点问题。胡海对该证据不持异议。本院对该证据审查后认为，该证据虽系复印件，但该公告系行政机关对外发布的公示性公告，经核查，内容属实，且与本案待证事实具有关联性，予以采信。
对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2016年7月13日，胡海取得海口市国贸北路22号怡景大厦A幢302号房的房权证，证号为海口市房权证海房字第××号。2016年9月2日，胡海委与陈吉波签订《委托书》一份，委托陈吉波办理有关海口市国贸北路22号怡景大厦A幢302号房屋买卖合同的一切事宜。同日胡海在海南省椰海公证处办理了委托公证。2016年9月8日，陈吉波以胡海的名义与王雄签订《房地产买卖合同书》，约定将海口市国贸北路22号怡景大厦A幢302号房屋转让给王雄，转让价格65万元，过户税费由王雄负责申报和缴纳。该合同中还约定“胡海在收到王雄上述叁拾伍万元之日起3个工作日内，由胡海代理人陈吉波配合王雄将胡海2016年9月2日给予陈吉波的委托代理权限转委托给王雄并办理公证，由王雄负责办理302房的土地使用证及换发302房不动产登记证”等内容。陈吉波和胡海在合同书上签字。陈吉波于2016年9月9日分别出具收到王雄支付房款10万元、25万元收款收条各一份，同月14日出具收到王雄支付房款15万元收款收条一份，同年11月13日出具收到王雄支付房款15万元收款收条一份。2016年9月20日，王雄与海南地平线装饰有限公司签订《住宅室内装修工程施工合同协议条款》一份，对海口市国贸北路22号怡景大厦A幢302号进行装修。2016年11月2日，胡海取得海口市国贸北路22号怡景大厦A幢302号房的不动产权证书，证号为（2016）海口市不动产权第0006923号。2016年7月8日，海口市国土资源局、海口市住房和城乡建设局联合公布《实施不动产统一登记的公告》，主要内容为：“一、……为了做好不动产登记统一发证衔接工作，2016年7月22日全天暂停受理房产、海洋、土地登记业务……。二、自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。按照‘不变不换’的原则，原已依法颁发的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书与证明继续有效。如不动产权未发生变更或交易，可不申请换发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。”对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，王雄对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人是否对人民法院查封的不动产享有排除强制执行的民事权益，应同时满足以上条件。本案中，胡海委托陈吉波以胡海的名义与王雄签订了《房地产买卖合同书》，该合同合法有效，对胡海和王雄具有约束力。合同签订后，胡海将诉争房屋交付给王雄，王雄对该房屋进行了装修。至2016年11月13日，王雄已按合同约定支付了全部价款。但截至2016年12月16日，一审法院查封诉讼房屋时，双方未办理过户登记。
关于未办理过户登记是否系王雄自身原因的问题。胡海与王雄签订的《房地产买卖合同书》中约定，“胡海在收到王雄上述叁拾伍万元之日起3个工作日内”，由陈吉波负责配合办理公证等相关事宜，由王雄负责办理诉争房屋的土地使用证及换发不动产登记证。2016年9月9日，王雄向胡海支付了上述35万元房款。根据合同约定，双方应在2016年9月12日前开始办理房屋过户登记事宜，但双方一直未进行房屋过户登记，王雄亦未提供证据证明其曾采取积极措施要求对方履行合同义务，并且在2016年11月2日胡海取得诉争房屋不动产权证书后，双方亦未及时办理过户登记。故王雄未按照合同约定积极主张合同权利，导致在人民法院查封诉争房屋时，该房屋未办理过户登记，王雄自身具有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决驳回其诉请并无不当。
关于毛关慧、吴金凤、王超凡提出未及时进行过户是因为政策原因的问题。根据毛关慧、吴金凤、王超凡提供的海口市国土资源局、海口市住房和城乡建设局联合公布《实施不动产统一登记的公告》，海口市仅2016年7月22日全天暂停受理房产、海洋、土地登记业务，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。而本案王雄与胡海签订《房地产买卖合同书》的时间是2016年9月8日，此时海口市已开始办理不动产权证书登记及换发工作，并不存在政策上的阻碍，故该上诉理由不能成立。
综上，毛关慧、吴金凤、王超凡的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人毛关慧、吴金凤、王超凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 亓宽义
审判员 许卫卫
二〇一八年一月二十四日
书记员 李宏辉