江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1793号
上诉人（原审被告）南通阳光绿原物业有限公司，住所地如东县掘港镇青园路东侧。
法定代表人宋亚飞。
委托代理人钱国梅。
被上诉人（原审原告）刘进。
委托代理人高飞。
被上诉人（原审被告）南通顺安置业有限公司，住所地如东县兵房镇健康路9号。
法定代表人管学新。
委托代理人陆祎。
上诉人南通阳光绿原物业有限公司（以下简称绿原公司）因与被上诉人刘进、南通顺安置业有限公司（以下简称顺安公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服如东县人民法院（2013）东民初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，位于掘港镇泰山路8号的名居花苑二期工程系由顺安公司开发。2011年4月19日，该名居花苑二期工程经消防、环保、人防、环卫、供电、规划、物业等部门验收后，由如东县住房和城乡建设局批准按规定办理竣工验收备案手续。2012年1月6日，顺安公司与绿原公司（原名称为如东滨城物业有限公司）进行了名居花苑二期工程的政府批复文件、验收合格、工程技术等资料的移交手续。
刘进系名居花苑西2幢201室房屋业主。2013年7月26日，绿原公司发现有污水从刘进家门里面流到楼道后，通知了刘进。后刘进发现其家中出现污水外溢的现象并致屋内装潢、墙壁等受损。
同年8月12日，绿原公司致信如东县住房和城乡建设局，反映关于刘进家厨房地漏污水倒流室内的问题。2013年9月5日，如东县住房和城乡建设局作出回复：由于物业公司与开发商就污水倒流外溢原因存在根本分歧，开发商坚称排水管道（井）堵塞等问题不是其建设行为造成的，鉴于上述情况建议通过法律途径来处理此事。
2013年9月27日，刘进提起本案之诉，请求法院依法判令绿原公司、顺安公司赔偿经济损失约5万元（具体数额待损失鉴定、评估后再确定）并承担相应的费用。
本案审理过程中，刘进申请对案涉201室房屋厨房地漏污水溢出的原因进行司法鉴定。鉴定过程中，经鉴定机关检查：名居花苑西2号楼为十八层（不含地下一层）框剪结构住宅楼，201室位于该楼二层，厨房间排水管道采用75mm塑料管。经了解，101室因曾发生过污水溢出现象，对自家排水管道进行了改造，将室内原管道口封闭。2013年8月，201室曾发生过厨房间地漏污水溢出现象。2014年1月22日，201室又发生了厨房间地漏污水溢出现象。1月27日，绿原公司将室内至室外检查井的排水管进行了改造，抬高了排水管的标高，排水管的出水口位于排水检查井的上边缘。改造后，未出现室内厨房间地漏污水溢出现象。鉴定机关检查后，作出原因分析为：1、室内通向室外排水检查井的井内引入管管顶比室外排水管管顶低125mm，室内通向室外的排水管施工不满足《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第5.2.14条“由室内通向室外排水检查井的排水管，井内引入管应高于排出管或两管顶相平，并有不少于90度的水流转角，如跌落差大于300mm可不受角度限制”的要求。规范的该条规定主要是为了保证室内排水畅通，防止外管网污水倒流。由于井内引入管管口偏低，当引入管管口长期处于水位线以下时，容易造成管口淤泥沉积，导致排水不畅，甚至造成管口堵塞。当排水管排水不畅或堵塞，排水量大时，污水极有可能从201室厨房间地漏溢出。2、201室排水管的室外检查井下游的第2个检查井导流槽局部有混凝土块堵塞，会造成排水系统不畅，容易引起上游排水系统淤泥沉积，影响排水效果。3、在使用过程中，如杂物掉入排水管内堵塞排水管的存水弯或管道转弯处，也会影响排水通畅，严重时亦会造成室内地漏污水外溢。2014年3月26日，南通天平房屋安全司法鉴定所作出通房司（诉）鉴字（2014）第3号司法鉴定意见书，鉴定意见为：名居花苑西2幢201室厨房地漏污水溢出主要是由于室内通向室外排水检查井的排水管堵塞或排水不畅所致，排水管堵塞或排水不畅和室内通向室外排水检查井的井内引入管施工不满足规范要求存在因果关系，亦不排除使用不当造成管道堵塞的可能。刘进为此支出了鉴定费6000元。
对刘进主张的因污水溢出造成的损失，2014年4月14日，如东县价格认证中心作出了东价证（2014）8号价格鉴证结论书，鉴证刘进房屋装潢等损失为人民币51450元，具体如下：1、墙面做漆5850元，2、圆盘豆实木地板9000元，3、踢脚线560元，4、墙纸450元，5、卧室门4860元，6、厨房门套810元，7、阳台门套1000元，8、电视机柜1350元，9、儿童床1530元，10、皮床6300元，11、皮沙发10800元，12、写字台13**元，13、地毯540元，14、书橱1440元，15、卧室壁橱2610元，16、鞋柜1800元，17、拆除费用1200元。以上评估项目1－4项为修复价格，5－16项为损前价格。刘进为此支出了价格鉴证费1000元。
另查明，（一）本案庭审中，刘进明确其主张的损失为：房屋损失51450元、鉴定费7000元、诉讼费525元、租房费用13200元、交通费10000元、精神损失费20000元、误工费20000元，合计109650元。（二）对其主张的租房费用13200元，刘进提交了其与案外人祁锋订立的《租房协议》1份，以及案外人祁锋出具的收取房租的收条3张（至2014年6月，计人民币13200元）。租房协议的内容为：因名居花苑201室于7月26日厨房间下水管污水倒流，导致201室内所有家具电器受损墙面发霉，小孩在掘港新苗幼儿园上学无法居住，为了孩子正常上学及生活，租用中坤苑48#2#602室居住，租房时间暂定1年，月租金为1200元／月，从8月10日居住。
原审法院认为，公民的财产权依法受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第106条规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。（1）根据鉴定意见，刘进屋内出现厨房地漏污水外溢主要是由于室内通向室外排水检查井的排水管堵塞或排水不畅所致，而造成排水管堵塞或排水不畅则与室内通向室外排水检查井的井内引入管施工未达规范要求存在因果关系，据此，可以认定顺安公司作为房地产开发商就案涉房屋室内通向室外排水管的施工未满足《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》的要求，造成井内引入管管口偏低，该排水管的施工明显存在瑕疵，是引起刘进房屋受损的重要因素。绿原公司作为物业服务单位有义务按照约定或者法律法规的规定履行自己的管理职责，没有尽到管理义务，导致他人财产受损的，即构成违约行为也构成侵权行为，而对小区公共设施进行维护、维修则系物业公司的应尽义务之一。根据鉴定机关的检查情况，刘进楼下的101室也曾发生进污水溢出现象，在此情形下，物业公司本应对该区域下水管道的维护、管理等有更高的注意义务，以防止杂物堵塞下水道造成污水外溢的现象发生。而根据鉴定机关的检查，201室内排水管的室外检查井下游的第2个检查井导游槽局部有混凝土块堵塞的情形，则可以说明，物业公司对该区域的下水管道的管理、维护中未尽管理责任，对刘进房屋受损的案涉事故亦存在一定过错。（2）对刘进主张的损失，作如下认定：①对房屋损失，根据价格鉴证结论书，墙面做漆5850元、圆盘豆实木地板9000元、踢脚线560元、墙纸450元，合计15860元为修复价格，予以认定；拆除费用1200元，予以认定；其余损失34390元为损前价格，考虑到受损后仍存在残值等因素，法院酌定考虑损失程度50%，为17195元。故对刘进主张的房屋损失，认定为34255元。②租房费用，考虑到刘进房屋受损后，确实影响其居住，对其主张的租房费用，酌情考虑2个月，为2400元。③交通费，刘进未提交任何票据，不予认定。④误工费，刘进未能提供致其损失减少的任何证据，也未能明确其主张的误工费与案涉纠纷存在的关联，故法院不予认定。⑤精神损失费，本案系财产损害赔偿纠纷，同时刘进无证据证明绿原公司、顺安公司存在致其生命、健康、身体等合法权益造成侵害的行为，故不予认定。根据以上认定，刘进损失合计为36655元，另外刘进支出的鉴定费7000元计入本案诉讼费用。
综上，顺安公司作为房地产开发商在对系争房屋排水管的施工上存在瑕疵，且与刘进受损的事故存在因果关系，故对刘进的损失，确定由其承担70%的赔偿责任。绿原公司在刘进相邻住房已出现过污水外溢的情况下，对讼争房屋区域内的下水管道未尽维护、管理义务，应由其对刘进的损失承担30%的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第三款之规定，判决：一、顺安公司于判决生效后十日内赔偿刘进损失人民币25658.5元。二、绿原公司于判决生效后十日内赔偿刘进损失人民币10996.5元。三、驳回刘进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、鉴定费7000元，合计人民币8050元，由顺安公司负担5635元、绿原公司负担2415元。
宣判后，上诉人绿原公司不服，向本院提起上诉称，1、顺安公司与本公司间只进行了书面资料的移交，没有现场对公用设施进行验收，所以事故发生时本公司不可能发现公用设施的缺陷。根据物业合同约定，因物业本身固有瑕疵造成损失的，本公司免责。由于引入管自身存在固有瑕疵，故本公司不应承担责任。2、101室污水溢出后，因污水外溢的原因无法确定，只能对相应设施进行疏通和清洗。导油槽内混凝土块应系建设单位施工时遗留，是下水管道的瑕疵和缺陷，本公司对此不应承担赔偿责任。请求二审法院依法改判。
被上诉人刘进答辩称，绿原公司作为物业公司，在接受物业后应对公共设施逐一查验和维护管理，但绿原公司却未能尽到该义务，应承担赔偿责任。101室污水外溢后，绿原公司就应对混凝土块及时清理，其应就此承担相应赔偿责任。请求二审法院维持原判。
被上诉人顺安公司答辩称，绿原公司在管理过程中，小区发现多次有堵漏现象，但绿原公司未能采取有效措施，应承担相应责任。原审法院确定的责任比例恰当，请求二审法院维持原判。
二审中，绿原公司提交了物业委托管理合同、业主委员会函件、工商登记通知书，以证明根据物业合同，绿原公司不应对物业本身瑕疵承担责任。刘进、顺安公司对上述证据的真实性无异议，但认为绿原公司在发现物业瑕疵后应及时维修。本院经审查认为，由于刘进、顺安公司对上述证据真实性无异议，故该证据可作为认定本案事实的证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明，绿原公司与如东县掘港镇民居花苑业主委员会于2011年12月18日订立的物业委托管理合同约定，绿原公司负责小区红线范围内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，可以免责。如东县掘港镇民居花苑业主委员于2014年6月5日出具证明称，案涉小区二期区块至今未能办理移交手续。
本院认为，二审争议焦点为绿原公司在本案中应否承担责任。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，污水溢出主要系顺安公司施工不规范所致，但绿原公司的不作为也是污水外溢的原因之一。绿原公司在案涉房屋楼下的101室出现污水溢出问题后，只是简单地疏通管道，未能积极查找原因从根本上解决问题，致使案涉201室又发生了污水外溢。如绿原公司当时采取积极措施，及时发现堵塞原因并予以处理，或及时通知刘进对管道进行改造，201室污水外溢的后果就有可能得以避免，故绿原公司的行为违反了物业服务合同中的维修、养护和管理义务，理应承担相应责任。绿原公司称因物业本身固有瑕疵造成损失的，其不应承担责任，但根据物业合同约定，只有在绿原公司已履行合同约定义务前提下，才可因此免责，故本院对绿原公司该主张不予采信。
综上，绿原公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人绿原公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 高 雁
代理审判员 陈金平
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。