辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00624号
上诉人（原审被告）：大连天熙鑫达房地产发展有限公司，住所地大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1号。
法定代表人：宋晓彤，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ宇，辽宁德中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾凡东。
委托代理人：李永芳（曾凡东之妻），女，1976年8月1日生，汉族。
原审第三人：交通银行股份有限公司大连旅顺口支行，住所地大连市旅顺口区黄河路28号。
法定代表人：肖燕，该行行长。
委托代理人：刘多，男。
委托代理人：刘志涛，男。
原审原告曾凡东与原审被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司（以下简称天熙公司）、原审第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行（以下简称交行旅顺支行）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年1月28日作出（2014）旅民初字第2286号民事判决，天熙公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人天熙公司的委托代理人ＸＸ宇，被上诉人曾凡东及其委托代理人李永芳，原审第三人交行旅顺支行的委托代理人刘多、刘志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾凡东一审诉称：2012年6月5日，原告与被告签订了购买公园季35#5-2商品房的《商品房买卖合同》（编号为WHT201200971）。合同明确约定了被告应于2013年10月31日前交付约定条件的商品房给原告，但被告到起诉之日为止也没有交付符合合同约定目的合格的建筑物。鉴于被告已经拖延了10个月仍没有交付房屋，原告已经向被告发出了催告通知书，但经催告后被告仍无法履行合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人一方可以请求解除合同，并要求被告全额返还原告支付的全部购房款，并支付违约金、税费及房款利息损失等费用。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。因此，被告应当向原告支付违约金、税费及房屋利息损失等费用。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为WHT201200971），被告立即返还原告已付购房款共计人民币172，702.66元（首付款和按揭本金部分）；2.请求判令被告返还原告已付的税费人民币8300元（银行代收缴费清单）；3.请求判令被告承担原告按揭的利息损失人民币33，290.46元（按揭还款明细利息部分）；4.请求判令被告向原告支付首付款和税费利息损失人民币23，693.14元（按同期银行贷款利率计算）；5、请求判令被告向原告支付违约金人民币12，201.70元；6、本案诉讼费由被告承担；7.请求解除曾凡东与交行旅顺支行的贷款合同。
被告天熙公司一审辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告承认与原告签有商品房买卖合同，事实上存在逾期交房的事实。原告主张向被告发了催告通知书的事实不存在。最高人民法院相关解释第十五条规定，如果逾期交房双方另有约定按照约定处理。双方在补充协议中已经对逾期交房另有约定。双方协议约定逾期交房承担逾期交房的违约金，但没有解除合同这一项约定。违约金主张天熙公司认为并不适用本合同，因为原告已经主张损失赔偿不能再主张违约金。
原审第三人交行旅顺支行一审述称：原、被告间的买卖合同效力待定，交行旅顺支行与曾凡东的借款合同不存在解除的条件，交行旅顺支行与原告间的借款合同是事实存在的，交行旅顺支行也向原告支付了贷款，原告也正常还款了。从借款合同本身来讲不存在解除事由。如果原告起诉解除借款合同，交行旅顺支行同意原告清偿剩余的借款本金。如果提前解除不是交行旅顺支行责任，合同约定有剩余本金1%的违约金。
一审法院审理查明：2012年6月5日原告曾凡东与被告天熙公司签订《商品房买卖合同》（编号为WHT201200971）。约定原告购买被告开发的旅顺口区元宝街35号5层2号房。建筑面积66.35平方米，价款总计406，726元。合同第八条约定被告应当在2013年10月31日前交付房屋，合同附件四的补充协议第三条约定若被告不能按照约定时间交房，则原告同意给付被告宽限期90日，在宽限期内被告不承担违约责任。若被告逾期交房超过90日但不超过150日，自91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。若被告逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交纳了146，726元的首付款，并于2012年7月2日与第三人交行旅顺支行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告向第三人借款260，000元，用于支付案涉房屋的剩余房款，借款期限自2012年7月2日至2027年7月2日。后第三人将该笔款支付给被告。原告自2012年8月21日开始分期偿还第三人借款及利息，至2014年11月21日已偿还本金27，006.33元，利息34，440.10元。交予第三人办理产权的相关费用8300元。交房期限届满后，被告未能交房。庭审中第三人主张案涉房屋进行了预告登记，但未出具证据证明。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告未能按期交房，已构成违约，且被告至法庭辩论终结时仍不能交付房屋，也不能确定交房期限。原告已经向其邮寄了解除合同通知，原告请求解除商品房买卖合同合法有据，应予以支持。因原告与第三人交行旅顺支行签订《个人房产抵押贷款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人房产抵押贷款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的请求应当予以支持。对于原告要求被告返还原告已付购房款的请求，原告支付给被告146，726元的首付款，并至2014年11月21日已偿还本金27，006.33元，该两笔款项被告应返还给原告；对于原告请求被告返还原告已付的税费人民币8300元（银行代收缴费清单）该费用的目的是为办理房屋产权证由第三人代收，现购房合同解除，该笔费用并未实际发生，仍在第三人处保存，故该笔款项应由第三人返还原告；对于原告请求被告承担原告按揭的利息损失，该部分至2014年11月21日确实已经发生34，440.10元，故被告应当承担赔偿责任，原告该请求予以支持；对于原告请求判令被告向原告支付首付款和税费利息损失23，693.14元的请求，原告首付款146，726元的部分已经实际交付给被告，故该部分的利息损失应当支持，对于税费利息的请求，确因被告无法履行合同造成，故对于该请求亦应支持，则原告的请求及计算方法合理，应当支持；对于原告请求的违约金人民币12，201.70元，依据双方所签订的购房合同以及补充协议的约定，计算为1220元（406，726元×60日×万分之零点五每日）＋8703元（406，726元×214天×万分之一每日）=9923元，故原告要求合理，应予支持；因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将扣除原告已经支付的首付款146，726元及至2014年11月21日已经偿还的贷款本金27，006.33元的剩余房款232，993.67元返还第三人。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告曾凡东与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于2012年6月5日签订的商品房买卖合同（合同编号WHT201200971）；二、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曾凡东购房首付款146，726元和已偿付贷款本金27，006.33元及2012年8月21日至2014年11月21日利息34，440.10元；三、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告曾凡东首付款和税费利息损失23，693.14元；四、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告曾凡东违约金9923元；五、解除原告曾凡东与第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行于2012年7月2日签订的《个人房产抵押贷款合同》；六、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行232，993.67元；七、第三人交通银行股份有限公司大连旅顺口支行于判决生效之日起十日内返还原告曾凡东代替缴费人民币8300元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5052元，减半收取2526元，其他诉讼费50元，合计2576元，由被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
宣判后，天熙公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其主要上诉理由为：1.原审法院判决解除曾凡东与天熙公司于2012年6月5日签订的商品房买卖合同适用法律错误。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”曾凡东与天熙公司商品房买卖合同附件四补充协议第三条约定，若天熙公司逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，天熙公司按日向曾凡东支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。依据上述法律规定和双方合同约定，应准许天熙公司继续履行合同，而不是判决合同解除。2.一审法院超出曾凡东的诉讼请求范围，要求天熙公司向交行旅顺支行直接偿还银行贷款有误。
被上诉人曾凡东二审答辩认为：服从一审判决。
原审第三人交行旅顺支行二审答辩述称：交行旅顺支行已经发放贷款，不论是曾凡东还是天熙公司应按法院判决履行义务，保护交行旅顺支行的债权损失。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：曾凡东分别于2012年6月6日、2012年7月3日向天熙公司支付购房首付款146，726元和办理产权相关税费8300元。截至二审辩论终结前，曾凡东已偿还贷款本金28，132.03元、利息35，584.68元，尚欠本金余额231，867.97元。本院还查明：案涉房屋已办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、个人住房按揭代收税费清单、还款明细、购房发票等及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为：本案争议焦点为案涉商品房买卖合同应否解除。关于应否解除商品房买卖合同一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第一款的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，曾凡东主张其于庭审前曾向天熙公司邮寄过催告函及解除合同通知书，虽然天熙公司对此予以否认，但天熙公司已在本案诉讼中收到曾凡东提交的载有解除案涉商品房买卖合同内容的起诉状，至二审辩论终结前天熙公司也未能交付房屋，且案涉商品房买卖合同未约定买房人曾凡东不得依据法律规定解除合同，故一审判决解除案涉商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。
关于天熙公司上诉主张一审判决在曾凡东未诉请天熙公司向交行旅顺支行返还贷款本金和利息的情况下，径行判决天熙公司予以返还不当一节，本院认为，合同被解除后，对已经履行的部分，可直接判决恢复原状。天熙公司向交行旅顺支行返还剩余银行贷款属于合同解除后恢复原状的范畴，一审对此直接判决并无不当。但对天熙公司应向交行旅顺支行返还的贷款数额，因至二审辩论终结前，曾凡东已偿还购房贷款本金28，132.03元、利息35，584.68元，剩余购房贷款本金231，867.97元。据此，天熙公司应返还交行旅顺支行231，867.97元。鉴于此，自2012年8月21日起至2015年4月15日止，天熙公司应向曾凡东返还贷款本金28，132.03元和利息35，584.68元。
关于曾凡东诉请天熙公司支付首付款及税费自合同签订日即2012年6月5日起至2014年10月31日止的贷款利息损失23，693.14元一节，本院认为，曾凡东于2012年6月6日交付首付款146，726元、于2012年7月3日交付税费8300元。在曾凡东交付上述款项的次日即产生利息损失，故天熙公司应赔付曾凡东146，726元首付款自2012年6月6日至2014年10月31日的贷款利息，8300元税费自2012年7月3日至2014年10月31日的贷款利息。据此，对曾凡东此项诉请中合理的部分，本院予以支持。
关于曾凡东诉请天熙公司支付合同约定的交房日宽限90日后至2014年10月31日期间的逾期交房违约金12，201.70元一节，本院认为，曾凡东要求天熙公司按照案涉商品房买卖合同的补充协议第三条约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，但案涉补充协议第三条约定的系在合同继续履行的情况下天熙公司承担逾期交房违约金的计算方式，在案涉商品房买卖合同已解除的情况下，不应再按合同继续履行情况下的违约金计算方式计付违约金，故曾凡东此项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2286号民事判决第一项、第五项、第七项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2286号民事判决第四项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2286号民事判决第二项为：大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还曾凡东购房首付款146，726元和已偿付贷款本金28，132.03元及2012年8月21日至2015年4月15日的利息35，584.68元；
四、变更大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2286号民事判决第三项为：大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿曾凡东首付款146，726元和税费8300元的利息损失（146，726元首付款自2012年6月6日至2014年10月31日，8300元税费自2012年7月3日至2014年10月31日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
五、变更大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2286号民事判决第六项为：大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还交通银行股份有限公司大连旅顺口支行231，867.97元；
六、驳回曾凡东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5052元，减半收取2526元，其他诉讼费50元，合计2576元，由曾凡东负担110元，大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担2466元；二审案件受理费5052元（大连天熙鑫达房地产发展有限公司已预交），由曾凡东负担110元，大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担4942元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王 亮