福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第52号
原告胡瑞娣，女，汉族，住所地福建省永定县。
委托代理人金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人柳立林，总经理。
委托代理人钱亮，福建远东大成律师事务所律师。
被告陈化明，男，1974年7月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
第三人李晓庆，女，1987年5月6日出生，土家族，住所地湖北省五峰土家族自治县。
委托代理人黄兴旺，福州市台江区求真法律服务所法律工作者。
原告胡瑞娣与被告福州福房网房产代理有限公司（以下简称福房公司）、陈化明确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，因本案的处理结果与李晓庆有法律上的利害关系，本院根据原告申请依法追加其为第三人参加诉讼并将其于2013年12月26日起诉本案原、被告房屋买卖合同一案并入本案审理。本案于2014年3月19日依法公开开庭进行了审理。原告胡瑞娣的委托代理人金麟，被告福房公司的委托代理人钱亮、被告陈化明、第三人李晓庆的委托代理人黄兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡瑞娣诉称：原告系位于福州市晋安区单元房的产权人。2013年8月24日，原告之子即被告陈化明未经原告授权，私自取走原告放置在家中的房屋所有权证原件在被告福房公司的居间介绍下将该房出售给第三人李晓庆，为此三方签订了《房地产经纪服务合同》及附件，并将房屋所有权证原件交给被告福房公司保管。原告得知此事后立即与两被告交涉，要求其归还房屋产权证并取消房屋交易，但被拒绝。原告认为陈化明的行为属于无权代理行为，原告至今未予追认，其所签订的讼争合同无效。请求判令被告陈化明以原告的名义与被告福房公司及第三人李晓庆签订的《居间合同》、《房产买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》无效；被告福房公司归还原告《房屋所有权证》。
被告福房公司辩称：被告陈化明向答辩人登记讼争房屋的出售信息时，明确告知产权人系其母亲，因有事在身，无法亲自前来，遂委托其出售讼争房屋，并向答辩人提供了讼争房屋的产权证书原件进行验证。答辩人遂介绍多位意向购房者前去看房，均由被告陈化明接待并打开大门让意向购房者看房，并一再重申原告不能亲自办理，委托其代为出售讼争房屋并办理相关事宜，待办理过户手续时原告会亲自到场。后经答辩人提供居间服务，陈化明以原告委托代理人的身份与李晓庆签订了房屋买卖合同及相关的协议。因原告仍未到场，在答辩人的要求下，被告陈化明在《产权人未到场声明》中确认该协议陈化明是原告的委托代理人，若因原告否认陈化明的代理行为，从而导致合同交易无法完成，陈化明将赔偿违约金11万元。但签约后，陈化明以其资金困难为由向答辩人及第三人提出，要求将合同约定由卖方自行解押变更为由买方履行，被李晓庆拒绝。陈化明就提出其无代理权且原告不予追认。答辩人认为，原告本已将出售讼争房屋的相关权限委托给其子陈化明，在其要求买方出资解押的无理要求未得到满足情况下，才否认了上述代理权。退一步讲，即使原告否认了陈化明的代理权，但基于原告与陈化明之间的母子关系，且陈化明能提供讼争房屋的产权证书及大门钥匙，并多次接待意向购房者看房、签署《产权人未到场声明》、要求买方李晓庆出资解押的行为，足以让没有任何过错的李晓庆以及答辩人误认为其拥有代理权，上述行为符合《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，其代理行为构成表见代理，对原告发生效力，原告应当按照上述合同的约定履行。此外，根据讼争《交易服务合同》第三条第1款“签订本合同时，甲方（原告）将产权交易相关材料交至丙方（答辩人）处监管，作为交易的保证。”及第3款“若甲方存在违约行为，甲方的产权相关材料将由丙方继续监管，直至根据双方协商或法院判决结果执行完毕后退还。”的约定，答辩人应当继续监管原告的产权证书等相关材料，直至双方协商或法院判决执行结果执行完毕后退还。故原告的诉请不成立，应予驳回。
被告陈化明辩称：其将原告所有的房屋进行转让确实未得到原告的授权，原告的诉请合法，应予支持。
第三人李晓庆述称：原告诉请不能成立。合同无法履行是因为卖方违反合同约定要求买方支付解押款，买方不同意，卖方才提出合同无效要求解除。对陈化明订约时的代理资格，第三人已明确提出异议，陈化明明确表态其是受原告之托，福房公司答复只需要陈化明签订《产权人未到场声明》代替即可。故讼争合同无论是无效还是撤销，第三人并无责任。现各方均无继续履行的意愿，第三人愿意解除合同。但陈化明应按约支付违约金155920元，福房公司也要返还履约保证金5万元。请求判令：解除第三人与原、被告于2013年8月24日签订的“房地产经纪服务合同”（包括三份子合同即三方签订的《居间合同》、陈化明与李晓庆签订的《房产买卖合同》及其补充协议、三方签订的《交易服务合同》）；原告胡瑞娣、被告陈化明共同支付违约金155920元；被告福州福房网房产代理有限公司返还原告履约保证金5万元。
原告胡瑞娣针对第三人诉请辩称：讼争合同因被告陈化明无权代理而无效。对此，原告并无过错，不应承担违约金。此外，合同关于违约金的约定过高，不应予以支持。故第三人的诉请不能成立。
被告福房公司针对第三人诉请辩称：本案被告陈化明的代理行为构成表见代理，对原告胡瑞娣发生效力。而答辩人已完成居间服务，故讼争合同均是有效，应按约履行。此外，根据《交易服务合同》第三条第4款“如甲方（卖方）存在违约行为，乙方（买方）可在依法解除房产买卖合同后，退回履约保证金（扣除已产生的费用）。”的约定，答辩人依约监管第三人所支付的履约保证金。第三人只有在依法解除房产买卖合同后，才能要求退回，并且要扣除已经产生的费用。目前，第三人要求解除合同的诉请尚未得到生效判决的确认，且其诉请的金额也未扣除已经产生的费用，故第三人的诉请应不予支持。
被告陈化明针对第三人诉请辩称：答辩人将讼争房委托福房公司出售时，已明确告知“该房是父母所有，登记在母亲名下，目前毛坯房未实际入住，母亲在外地无法到场”，但福房公司并未特别要求答辩人要办理书面委托手续，而是答复就要签署《产权人未到场声明》即可，现原告对答辩人的无权代理行为不予追认，故讼争合同应是无效合同，不存在解除。对此，三方均有过错。其中福房公司应负主要责任，答辩人和第三人负次要责任。第三人的损失仅仅是履约保证金的利息，其起诉要求赔偿155920元显然过高。故应驳回第三人的诉讼请求。
经审理查明：原告胡瑞娣系位于福州市晋安区单元房的产权人，持有《房屋所有权证》。被告陈化明系原告的长子。2013年8月24日，被告陈化明以原告胡瑞娣代理人的身份和第三人李晓庆在被告福房公司的居间下就上述讼争房买卖事宜签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》，约定：胡瑞娣将讼争房以112万元的价款转让给李晓庆；支付方式为商业按揭贷款；税费由李晓庆承担；违约金自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付；该房产权存在银行贷款抵押，解押方式为胡瑞娣自行解押。胡瑞娣和李晓庆各向福房公司支付交易服务费1400元；李晓庆支付履约保证金11万元至福房公司指定账户作为交易保证金；若胡瑞娣违约，其交给福房公司监管的产权相关材料则由福房公司继续监管，直至根据双方协商或法院判决结果执行完毕后退还，若李晓庆违约，胡瑞娣可在依法解除房产买卖合同并支付产生的费用后取回产权相关材料等条款。
同日，陈化明还出具《产权人未到场声明》，内容为上述《房产买卖经纪合同》由陈化明代产权人胡瑞娣真实意愿签订，同时陈化明保证除上述人员外无其他共有权人，若因上述房产权产权人否认本人的代理行为，从而导致合同交易无法完成，则陈化明将向买方提供相当于违约金11万元的赔偿金。李晓庆和福房公司均表示“了解上述声明及责任，接受并同意，同意不进行任何撤销合同的行为，否则撤销行为无效。”。同日，陈化明将胡瑞娣的产权证原件交给福房公司保管；李晓庆实际向福房公司支付履约保证金5万元。之后，各方因合同履行发生争议，且被告陈化明始终未提供产权人委托其签订前述合同的授权确认函，而原告作为产权人亦未对陈化明的代理行为予以追认，致使合同未能继续履行。2013年12月23日，原告诉至本院。同年12月26日，第三人以本案同一事实另案起诉胡瑞娣、陈化明及福房公司。因属同一法律关系，该案并入本案审理。
另查：2013年9月3日、9月9日，福房公司向胡瑞娣发出《违约通知函》，要求其收到函件后尽快来办理房产的解押及过户相关手续，否则承担违约责任。同年9月10日，李晓庆也向原告及福房公司发出履约通知函。次日，福房公司回函李晓庆告知公司已催促卖方办理，但卖方未答复。同年9月25日，福房公司又向陈化明发出《违约通知书》，要求其收到函件后尽快予以办理。上述函件，原告否认收到，被告陈化明承认有收到。被告福房公司及李晓庆未提供函件具体签收人的相应证据。
上述事实，有《居间服务合同》、《房屋买卖合同》及补充协议，《交易服务合同》、《产权人及共有权人未到场声明》、收款收据、《民事裁定书》以及当事人的陈述等为证，本院依法予以认定。
本院认为：本案讼争的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》均非产权人（即原告）签订，而是被告陈化明以原告代理人的身份所为。虽然被告陈化明与原告系母子关系并持有讼争房的产权证原件，但其在合同签订前及签订过程中均没有取得代理权，在合同签订后，原告亦明确表示对被告陈化明的无权代理行为不予追认，而福房公司发给原告的履约通知书并无证据证明已被原告妥收，故福房公司和第三人主张原告实际已同意陈化明的代理行为，证据不足，本院不予采信。被告陈化明在无事前授权又无事后追认的情况下签订讼争合同的行为，应属于无权代理且不构成表见代理，该无权代理行为所签订的合同对原告不发生法律效力。讼争合同应认定为无效。当事人基于无效合同所取得的财产，应当予以返还，故原告及第三人分别要求被告福房公司返还所保管的房产证原件及履约保证金5万元，均应予以支持。虽然陈化明作出的《产权人未到场声明》是针对代理人代理行为的特别约定，但造成讼争合同无效，第三人和福房公司均未尽到谨慎注意之义务，故三方均负有缔约过失之责任。第三人仅能要求被告陈化明赔偿因缔约过失而造成的信赖利益损失，而不能依约主张违约责任。鉴于第三人实际只支付履约保证金，并未对造成的其他信赖利益损失举证，故本院酌定该损失按赔偿1万元认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告陈化明、被告福州福房网房产代理有限公司以及第三人李晓庆于2013年8月14日签订的位于福州市晋安区单元房屋的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》无效；
二、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还原告胡瑞娣位于福州市晋安区单元房屋的《房屋所有权证》；
三、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还第三人李晓庆履约保证金5万元；
四、被告陈化明应于本判决生效之日支付第三人李晓庆赔偿金1万元；
五、驳回第三人李晓庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14800元，由被告陈化明负担7400元、被告福州福房网房产代理有限公司负担5180元、第三人李晓庆负担2220元。第三人诉请案件受理费减半收取7440元，由被告陈化明负担3700元，被告福州福房网房产代理有限公司负担2300元、第三人李晓庆负担1440元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 敏
代理审判员 林 芊
人民陪审员 李 琳
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 鲍玢宇
附本案适用的主要法律条文本及执行提示：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。