审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6182号
上诉人（原审被告）：桂训新，男，1963年10月15日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省阳新县。
上诉人（原审被告）：屠琳莉，女，1964年1月14日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省阳新县。
两上诉人的共同委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昌美春，女，1963年5月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。
委托代理人：李循、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人桂训新、屠琳莉因与被上诉人昌美春合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人桂训新、屠琳莉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回昌美春的诉讼请求。事实和理由：1、一审程序严重违法。一审于2014年8月立案，适用简易程序审理，至2016年8月3日作出判决，严重超期，且违反了“不告不理”的原则，损害了屠琳莉的合法权利。2、一审判决认定事实错误。一审判决否定屠琳莉占有房屋是错误的。案涉房屋钥匙、门禁一直在屠琳莉处，屠琳莉不定期去查看房屋，并于2013年10月21日还清房屋贷款，一审认定昌美春2012年底将房屋收回与事实不符。事实是，昌美春2014年2月破门而入强行占有案涉房屋，2014年2月26日才补交了物业费，房屋水电费初始记录是2014年6月。昌美春在诉讼期间向桂训新账户转账是其单方行为，桂训新、屠琳莉不予认可，且该账户早已更换新卡，身份证也更换了，桂训新、屠琳莉无法返还及支配该款项。3、一审判决适用法律错误。桂训新、屠琳莉并未违约，昌美春作为违约方，不享有合同解除权。
被上诉人昌美春辩称，签订房屋买卖合同的目的是将房屋过户给屠琳莉，但因限购政策及案涉房屋目前不能办证，导致合同目的不能达成，如继续履行合同，所产生的法律后果将由昌美春，正是案涉房屋无人管理，楼下住户反映房屋漏水，昌美春迫于无奈更换门锁进入案涉房屋，从2010年3月起该房屋所有费用都是昌美春交纳的，故昌美春认为合同无法履行。昌美春曾经以短信的方式与屠琳莉协商解除合同未果，才提起诉讼，请求维持一审判决。
昌美春向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的购房协议书；二、本案诉讼费由桂训新、屠琳莉承担。
一审法院查明，昌美春系武汉铁路局武汉供电段职工，与两被告系远房亲戚。2008年9月17日，武汉供电段职工住房分配领导小组将位于武汉市洪山区武铁佳苑小区20-1-19-5号房屋分配给昌美春，房屋建筑面积为90.16平方米，总房款287610元。其中，首付款158849元，贷款10万元。后经昌美春表哥介绍，昌美春及其配偶张涛与桂训新、屠琳莉于2008年9月29日签订购房协议书。协议书约定，昌美春以362610元的价格将以上房屋转让给桂训新、屠琳莉。还约定，昌美春保证对房屋拥有独立的产权，在办理房屋过户后，应将房屋产权资料交付桂训新、屠琳莉。并约定，房屋价款362610元中的7.5万元（即超出上述武汉供电段所规定的购房价款部分）首付2万元，拿钥匙时付3万元，产权移交前付清余款2.5万元。协议签订后，桂训新、屠琳莉向昌美春支付了购房款337610元，包括昌美春单位规定的购房款287610元以及按协议应支付给昌美春的5万元，仅剩尾款2.5万元尚未支付。另，实际支付给昌美春单位的购房款287610元中有10万元，系桂训新、屠琳莉通过昌美春的公积金账户办理购房贷款的方式支付。该贷款由桂训新、屠琳莉偿还，桂训新、屠琳莉已于2013年10月22日还清全部贷款。2009年9月15日，昌美春与桂训新、屠琳莉共同在昌美春单位办理收房手续，并按规定的收房程序对房屋进行了验收，桂训新、屠琳莉还以昌美春的名义交纳了部分物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用共计2850元。此后，桂训新、屠琳莉未对房屋进行装修，也未实际占有该房屋。自2010年3月起，案涉房屋的物业管理费、水电气等费用均由昌美春交纳。2012年底，昌美春更换了房屋钥匙并将房屋收回。昌美春认为案涉房屋无法办理产权登记，合同目的无法实现，故起诉请求解除合同。
一审法院还查明，案涉房屋系昌美春单位分配给昌美春家庭的具有保障性质的政策性住房，目前尚不具备在市场上公开交易以及办理产权登记的条件。一审法院核实，昌美春于2016年3月29日通过在中国建设银行的账号62×××62向桂训新在中国建设银行的账号62×××98上转账341877元。
一审法院认为，昌美春与桂训新、屠琳莉签订的购房协议，约定了房屋的坐落、价格、付款方式，是双方当事人的真实意思表示。该协议以转移房屋所有权为目的，虽然该房屋尚不具备办理产权登记的条件，但该协议的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，协议合法有效。因该房屋系昌美春单位的福利分房，带有一定的政策保障性质，故桂训新、屠琳莉并不具备购房资格。协议签订后，桂训新、屠琳莉向昌美春支付了购房款，昌美春也配合桂训新、屠琳莉办理了收房手续，桂训新、屠琳莉领取了房屋钥匙。因该房屋尚不具备办理产权登记的条件，故昌美春及桂训新、屠琳莉均未取得该房屋的所有权。昌美春与桂训新、屠琳莉之间签订的购房协议未引起所有权的变动，双方之间形成的仍然是基于该购房协议产生的债权债务关系。该协议所约定的产权过户登记、支付购房尾款等义务，双方均尚未履行完毕。桂训新、屠琳莉接受房屋后并未实际占有该房屋，未交纳相关物业管理费，后昌美春于2012年将房屋收回，此应视为昌美春以自己的行为表明不履行购房协议约定的主要义务，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的购房协议应当解除。协议解除后，基于该协议取得的财产应当予以返还。故昌美春应当返还桂训新、屠琳莉购房款337610元，以及桂训新、屠琳莉为接收房屋支付的相关费用2850元，共计340460元。因昌美春于2016年3月29日已向桂训新支付了341877元，可视为昌美春已将上述款项的本金返还给桂训新、屠琳莉。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因昌美春违约导致合同解除，昌美春还应赔偿桂训新、屠琳莉因此造成的经济损失。双方在合同中未约定违约金的数额和违约金的计算方式。本案中，自桂训新、屠琳莉接收该房屋至今，该房屋仍不具备市场公开交易的条件，无法确定房屋的增值。桂训新、屠琳莉接收房屋后也未实际利用该房屋，其经济损失主要表现为因资金占用产生的利息损失。故应以桂训新、屠琳莉所支付的340460元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。桂训新、屠琳莉为购房所支付的340460元，系分数期支付，贷款也为分期偿还，各笔款项的利息起算时间并不一致，结合案件时间情况，为方便双方当事人计算，酌定桂训新、屠琳莉所支付款项的利息起算时间均为2010年1月1日。该利息损失应计算至昌美春返还上述款项时即2016年3月29日止，金额为135975.56元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除昌美春与屠琳莉、桂训新于2008年9月29日签订的购房协议书；二、昌美春于本判决生效之日起十日内一次性赔偿屠琳莉、桂训新的利息损失135975.56元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取100元，由昌美春自行负担。
经审理查明，一审判决认定的事实除“2012年底，昌美春更换了房屋钥匙并将房屋收回”外，其余属实。
本院另查明，昌美春于2014年2月26日补交了案涉房屋物业费，该房屋水电费初始记录是2014年6月。
本院还查明，昌美春与武汉供电段签订的《武汉铁路局职工购房合同书》约定：购房人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》五年后可以按市场价出售房屋。
本案争议的焦点是昌美春是否享有合同解除权。
本院认为，昌美春与桂训新、屠琳莉签订的购房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行自己的义务。桂训新、屠琳莉履行了支付购房款的合同义务，昌美春向桂训新、屠琳莉事实上交付了房屋。桂训新、屠琳莉并无违约行为，双方亦未约定解除合同的情形，故昌美春不享有约定解除权。
昌美春提出房屋不能办证致使合同目的不能实现，合同履行不能，故应当解除。但昌美春并未提供充足的证据证明其主张，而屠琳莉签订合同的目的不仅仅是为了办证，其更根本的目的是为了占有和使用房屋，况且办证过户是昌美春的义务，是桂训新、屠琳莉的权利，而桂训新、屠琳莉现并未主张办证及过户，即使目前该房屋暂时无法办理产权证，也不能证明以后永久不能办理产权登记，此不属于《中华人民共和国合同法》第94条所列举的“合同根本目的不能实现”的情形，因此，昌美春亦不享有法定的合同解除权。因昌美春不享有合同解除权，其在诉讼期间单方向桂训新账户转账及更换门锁的行为，并不产生解除合同的效力。桂训新、屠琳莉的上诉理由成立，本院予以支持。
关于昌美春辩称如继续履行合同，所产生的法律后果将由其承担不公，合同应解除的问题。昌美春在未取得房屋所有权证的情况下出售房屋，其应合理预见到提前出售房屋可能面临的法律风险，包括产权登记无法按时办理、物业管理接洽不畅等问题，并有责任承担相应的风险，而不应以此作为合同不能履行继而解除合同的理由。昌美春提出的物业费、水电气费等接洽不畅的问题，可以通过其他方式合理解决。因此，对昌美春的该辩称意见，本院不予支持。
综上，上诉人桂训新、屠琳莉的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00478号民事判决；
二、驳回昌美春的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取100元及二审案件受理费200元，均由昌美春负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年十一月二十四日
书记员饶诗敏