上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第667号
原告吕帼英。
委托代理人吕光迪。
委托代理人宗军，上海望源律师事务所律师。
被告上海同涞物业管理有限公司，住所地本市奉贤区金汇镇锦日路299号14幢1楼7车间。
法定代表人翁国强，执行董事。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
原告吕帼英诉被告上海同涞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕帼英诉称，原告系本市某路某弄某号甲室房屋（以下简称系争房屋）所有权人，房屋长期以来出租。2012年1月，房客反映房屋卫生间下水处漏水，原告及时向被告报修，被告检修后收取了维修费2，500元。同年10月，同一部位又漏水，被告拒绝返修，后经上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处（以下简称房办）督促，被告采取了临时堵漏措施，至今尚未彻底修复。2012年3月底，房客反映原告房屋的厨房总下水管处渗水，原告于2012年4月1日及时向被告报修，被告迟迟于4月6日派员进行了简单检查，但没有采取任何维修措施。同年6月，因渗水过度导致地砖涨裂、地板起翘，房客无法继续居住，终止租赁合同搬离该房。原告与被告交涉未果，于8月份委托案外人上海睿衡建筑装饰工程有限公司进行检修，经查渗水源头系厨房总下水管的裂缝，因该下水管系公共部位，原告不能自行更换，8月下旬双方因被告不给保修单或回执单复印件发生争执，为此报警。被告于9月3日对厨房有裂缝的总下水管进行了更换，更换后解决了由下水管引起的渗水问题。原告认为被告没有尽到物业管理服务的义务，及时检修对有裂缝的下水管进行更换，给原告造成租金收入的损失22，000元及房屋重新装修的损失57，719.11元。原告现起诉，要求被告赔偿漏水损失共计79，719.11元；并对系争房屋卫生间下水处漏水问题予以彻底修复，更换卫生间漏水裂开的排水管。
被告上海同涞物业管理有限公司辩称，关于系争房屋厨房间下水管漏水问题，该幢房屋完工交房时，厨房间下水管是裸露的，这样便于发现问题和检修。但原告在装修时，用混凝土把下水管包封，并且外贴瓷砖，连检修孔都未预留，一旦漏水，很难马上发现原因，如要查原因，必须敲开水管和混凝土。2012年4月1日原告报修当日，被告派员上门检查，因房间内住有老租客，不便敲砖拆封检查，双方约定等租客搬走后再检修。4月6日上午，被告上门检修，原告同意拆除检修孔部位的混凝土，打开检修孔，未发现漏水，继续打开混凝土，发现管道井内有原告自行安装的管子，混凝土中有渗水；次日继续维修，混凝土拆除缓慢，原告提出次日新租客就要入住，要求被告暂停寻找水源，将敲开的部位用木板临时遮挡，半年出租期满后再查找漏水原因。同年8月，原告聘请案外人装修，敲开混凝土瓷砖后发现下水管上部漏水。在后来房办的协调会上双方约定9月3日更换漏水的水管。9月3日，被告派人更换了下水管。原告违规装修，漏水原因无法按常规检查，而原告又急于出租不同意将混凝土瓷砖全部敲除，导致漏水情况加重，责任在原告。被告在发现漏水部位后，及时更换水管，尽到物业服务的责任，没有任何过错。关于卫生间漏水问题，03室的卫生间内的格局是进门左边为浴缸部位，右边为洗脸台盆，原告装修时将浴缸和台盆位置互换，使得浴缸下水道移位错位，形成漏水隐患。2012年1月，乙室报修卫生间顶上漏水，被告联系到原告后查看，在浴缸侧面敲开一个洞口，发现浴缸下水移位，里面有很多积水，原告聘请案外人进行维修。同年9月，乙室又报修卫生间漏水，被告到系争房屋查看，发现原告重新装修了卫生间，将浴缸改成淋浴房，淋浴房原来是洗脸台盆的位置，该位置没有下水管，原告把淋浴房下水和地漏放在同一个下水管内，导致漏水。后来经房办协调，考虑到楼下乙室住户受影响，被告到乙室采取措施，阻漏。原告违规装修擅自调换洗脸盆和浴缸位置，应对此承担全部责任。原告的诉请没有事实依据和法律依据，应予驳回。
经审理查明，原告吕帼英系争房屋的所有权人。2003年11月，系争房屋所在上海市徐汇区创世纪花园业主大会、业主委员会（以下简称创世纪花园业委会）（甲方）与上实物业管理（上海）有限公司（以下简称上实物业）（乙方）签订物业管理服务合同，乙方为某路某弄创世纪花园商品住宅提供物业管理服务。物业服务合同第二十二条约定：因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：……4、因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；……6、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害；……8、本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限。……第二十七条约定：下列词语在本合同中，所赋予的定义是：1、专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为上述空间和区域内专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施设备。2、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于包括全体业主或两个以上业主共同所有，共同使用的场所、空间、设施、设备。
2009年12月31日，上实物业撤出创世纪花园小区的物业管理工作，自2010年1月1日起，被告受上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处邀请，临时对系争房屋所在创世纪花园小区进行服务托管。
2012年1月，某路某号乙室（以下简称乙室）业主向被告报修家中卫生间顶部漏水，被告联系原告后去系争房屋查看，敲开浴缸侧面，发现浴缸下有积水。后原告向福兴建材经营部支付材料费、人工费2，500元，进行维修。
同年4月1日，原告向被告报修系争房屋厨房间下水管漏水到房间内，被告上门检查后发现原告用水泥混合材料将该下水管全部包封，外面贴瓷砖装饰。同年4月6日，原告同意拆除下水管检修孔部位的瓷砖及水泥混合物，经查，未发现检修孔部位渗水；当日，双方未进一步敲开水管其余包封部位进行检查。同年4月8日，原告将系争房屋厨房间下水管拆开部位用木板临时封包后出租给案外人车某。车某使用期间，发现漏水加剧。同年7月，原告与车某解除租赁合同，并向车某支付违约金5，500元。同年8月11日，原告与案外人上海睿衡建筑装饰工程有限公司（以下简称睿衡公司）签订装饰施工承包合同，对系争房屋厨房间、卫生间及门厅、阳台等进行全面装修。装修过程中，睿衡公司除去厨房间下水管外的包封物后，发现水管上部有裂缝，系渗水源头。同年9月3日，被告更换了系争房屋有裂缝的下水管。
同年10月初，乙室业主再次向被告报修卫生间顶部漏水。被告到系争房屋检查后认为，原告装修时将原始设计的淋浴和洗脸台盆的位置进行互换，造成漏水，且损坏的水管系专用部位，拒绝维修。后经房办协调后，被告于当月在乙室卫生间顶部进行维修，采取阻漏措施，之后乙室未再反映漏水。
另查，被告于2014年1月向法院起诉，要求原告支付2012年1月至2013年9月的物业管理费4，223.10元及滞纳金3，800.79元。在该案审理中，双方达成调解协议，原告当庭支付物业管理费共计4，000元，被告放弃其余诉讼请求。次月，原告提起本案诉讼，要求判如所请。
以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、物业管理服务合同、房办通告及函、原告与车某租赁合同、车某证人证言、原告与睿衡公司合同、照片、福兴建材经营部收据、（2014）徐民四（民）初字第334号庭审笔录，被告提供的照片、平面图等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为，物业公司和小区业主的权利义务在物业服务合同中约定和体现。本案中发现漏水后，寻找漏水原因、排查漏水点共历时5个月，客观上扩大了漏水造成的损失范围。有裂缝的下水管系共用设施设备，属于物业公司维护范围，但该水管位于原告专有部位（即厨房间）内，原告将其用水泥混合材料进行了包封，无疑增加了检查漏水原因和修理的难度。敲开包封材料，便于物业公司检查和维修，系原告的义务。物业管理服务合同第二十二条第4、6项约定所致的损害，物业公司可以免责。原告未能及时打开包封材料，致使被告未能及时查出漏水原因，在此事件的处理过程中，被告并无主观上的损害故意，客观上也尽到作为物业管理企业应尽的责任，即上门检查、发现漏水点后更换水管，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，本院难以支持。
关于卫生间管道的维修，原告主张损坏的水管系共用部位，但被告认为系专有部位，对此双方均未提供证据予以证实。当前经被告采取阻漏措施，乙室业主表示不再漏水，在原告未能举证说明被告采取的措施有不当或危险隐患的情况下，原告要求被告彻底修复漏水、更换排水管的诉请，缺乏依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款的规定，判决如下：
驳回原告吕帼英的诉讼请求。
案件受理费1，873元，由原告吕帼英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 郑誉华
二〇一四年八月十九日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零六条……
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。