江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太城民初字第0325号
原告太仓百事达文教用品有限公司。
法定代表人阚宏彪，该公司董事长。
委托代理人王飞，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人张永霞，江苏金太律师事务所律师。
被告黄金明。
被告太仓市欧邦家具有限公司。
法定代表人黄金明。
委托代理人王敏（代理上列两被告），江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人薛红（代理上列两被告），江苏众谊律师事务所律师。
原告太仓百事达文教用品有限公司与被告黄金明、太仓市欧邦家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由代理审判员朱旖雯适用简易程序于2013年6月18日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，再次于2013年8月1日、2013年8月21日公开开庭进行了审理。原告太仓百事达文教用品有限公司的法定代表人阚宏彪及其委托代理人王飞、张永霞（仅参加第一次庭审），被告黄金明（仅在第二次开庭中中途到庭）及两被告的委托代理人王敏、薛红（仅参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓百事达文教用品有限公司诉称：被告黄金明与太仓市博恒化工有限公司签订房屋租赁协议，约定由被告黄金明租赁坐落于双凤镇缪泾村八组204国道东侧原双凤针织服装厂厂房，供被告太仓市欧邦家具有限公司生产经营使用，租期至2013年1月31日。2012年6月23日，太仓市博恒化工有限公司将上述厂房转让给原告，原告与被告黄金明协商达成协议：租期延长至2013年4月30日，被告须在2013年4月30日前停止所有生产工作，并于2013年5月中旬搬迁完毕，自2013年2月1日起至2013年4月30日止，每月租金1万元。租期届满后，被告继续生产经营，经原告多次催告仍拒不腾退，故诉至法院请求：1、判令两被告从所租赁的厂房中搬离并将厂房、土地腾退给原告；2、判令两被告支付2013年3月16日至2013年4月30日的租金15000元；3、判令两被告赔偿因拒不腾退造成原告损失，即房屋占有使用费15000元（从2013年5月1日起计算，暂计至2013年5月20日，应计至实际腾退日）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告黄金明、太仓市欧邦家具有限公司辩称：两被告与原告不存在租赁关系，原告主体不适格。案外人阚宏彪与王兴元签订的厂房协议是无效协议，该土地的土地使用权未经国家有关部门批准、房屋也没有产权登记，转让也没有按照国家规定办理房屋产权和土地使用权的过户手续。如果原告要被告腾退的话，应对被告租赁后在该土地上进行的搭建及添置物按照拆迁标准进行补偿。
经审理查明：王兴元系太仓市博恒化工有限公司（以下简称“博恒公司”）的法定代表人。阚宏彪系原告太仓百事达文教用品有限公司（以下简称“百事达公司”）的法定代表人，与熊全彬同为原告的股东。被告黄金明系被告太仓市欧邦家具有限公司（以下简称“欧邦公司”）的法定代表人。
2007年12月31日，王兴元与被告黄金明签订房屋租赁协议书一份，约定被告黄金明租赁王兴元所有的坐落于双凤镇缪泾村八组204国道东侧原双凤针织服装厂门卫向北两侧所有厂房与后面的楼房，用于创办家具实业公司，意向租用五年，暂定三年。租用期间从2008年2月1日起算至2011年1月30日止。到期由双方另行商定。租金每年10万元。承租人原则上不能破坏房屋结构，如生产需要，经出租人同意后可作小范围改造，费用由承租人自负。被告黄金明租赁上述房屋后，由其创办的被告欧邦公司实际占有使用至今。
2012年6月23日，王兴元与阚宏彪、熊全彬签订厂房转让合同书，约定王兴元将其权属的位于太仓市双凤镇北原缪泾村八组，204国道东侧的工业工地使用权及厂房转让给阚宏彪、熊全彬，该土地权属性质为集体，用途为工业，土地面积约为7.1亩，土地向太仓市双凤镇凤中村村委会长期租用，转让费用为188万元。阚宏彪、熊全彬在诉讼中称，阚宏彪、熊全彬是代表原告百事达公司，王兴元是代表博恒公司签订的该份厂房转让合同，并称签订合同后，原告百事达公司已支付转让费120万元。
另查明，上述厂房所用土地系集体土地，2010年1月8日，凤中村经济合作社与博恒公司签订租地协议一份，约定租地事宜。2013年2月2日，太仓市双凤镇凤中村村民委员会在该份租地协议上备注博恒公司“将地上物转让给太仓百事达文教用品有限公司，租用的土地协议继续使用，待协议到期后再与百事达公司按村统一的租用标准续签租地协议”，并出具证明一份，证明凤中村将其村集体所有的位于太仓市双凤镇北原缪泾村八组7.1亩土地出租给太仓市新荣化工厂使用，并将地上建筑物出卖给博恒公司；2012年6月，经村里同意，博恒公司将该土地使用权转租给原告百事达公司，并将地上建筑物出卖给原告，上述手续均在村里有备案。
审理中，原告百事达公司提供了一份2013年1月23日阚宏彪与被告黄金明签订协议复印件，该协议中约定租期自2013年2月1日到2013年4月30日，租金为每月1万元，共计3万元，并由见证人王兴元签字。被告黄金明对该份协议的真实性不予认可，为此原告申请证人王兴元出庭作证，证人王兴元陈述称：2012年6月23日其与阚宏彪、熊全彬签订的厂房转让协议是代表博恒公司签订的；2013年1月23日，在其见证下，阚宏彪与被告黄金明签订协议一份，约定续租的租期及租金等事宜，该协议是真实有效的。王兴元另称，在被告黄金明向其承租房屋期间，对房屋的搭建及装修均未经其本人同意，应由被告黄金明自负搭建及装修的费用。
2013年2月8日，被告黄金明支付2013年2月1日至2013年3月15日房屋使用费15000元。
2013年3月21日，原告向被告黄金明发函要求其支付所欠租金15000元，并按约于2013年4月30日前停止生产，于5月中旬搬迁完毕，将厂房、土地腾退给原告。
庭审中，经原、被告双方确认：本案讼争的租赁物位置为太仓市双凤镇缪泾村八组204国道东侧原双凤针织服装厂门卫向北两侧所有厂房与后面的楼房，该房屋的建设未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有原告提供的厂房转让合同书、租地协议、太仓市双凤镇凤中村村民委员会出具的证明、协议（复印件）、原告百事达公司的工商登记材料、博恒公司的工商登记材料、律师函，被告提供的房屋租赁协议书以及原、被告双方和证人王兴元的陈述等证据在卷佐证。
本案主要争议的几个问题：1、原告是否具备本案的诉讼主体资格。本院认为，王兴元作为博恒公司的法定代表人、阚宏彪作为原告百事达公司的法定代表人与另一位股东熊全彬一起，均有权代表公司对外签订合同，具体判断其是个人行为还是公司行为，可以根据合同约定判断，若合同没有约定的可以综合合同双方对该合同的理解以及合同的实际履行来判断。本案中，王兴元与阚宏彪、熊全彬作为房屋转让协议签订的双方，一致认为当初签订合同时自己和对方均是代表公司签订，是公司行为，且均认可双方是以公司名义收取和支付款项。此外，在凤中村村委会出具的证明中可以看出，该房屋所在土地的租用是以博恒公司名义租用，变更后也是以原告百事达公司名义租用及备案。综合以上情况，本院认为本案所涉的房屋转让系法人行为，故原告百事达公司具备本案原告的诉讼主体资格。
2、在未取得建设工程规划许可证的情况下所建房屋的租赁问题。由于本案所涉房屋的建设未取得建设工程规划许可证，根据有关法律规定，订立的租赁协议是无效的，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的利益，即腾退房屋和支付房屋使用费。本案中虽然原告未能提供其与被告黄金明2013年1月23日所签协议的原件，但根据见证人王兴元的陈述及部分房屋使用费的支付来看，本院认可该份协议的真实性，虽然该份协议因出租的标的物而无效，但被告黄金明作为该房屋的承租人仍应向原告支付房屋使用费，使用费标准参照合同约定的租金标准，故应由被告黄金明向原告支付2013年3月16日起至实际腾退之日止每月10000元房屋使用费。另外，被告欧邦公司作为该房屋的实际占有使用人，应与该房屋的承租人黄金明一起腾退房屋，故本院对原告要求两被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。
对两被告提出若腾退房屋，要求原告对其搭建房屋及屋内装修进行补偿的问题，本院认为，本案中两被告未能对其实际发生的费用进行举证，也没有证据证明其搭建及装修经出租人同意，故对两被告要求原告对其搭建房屋及屋内装修进行补偿的主张，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告黄金明与被告太仓市欧邦家具有限公司于本判决生效后30日内将其承租的太仓市双凤镇缪泾村八组204国道东侧原双凤针织服装厂门卫向北两侧所有厂房与后面的楼房腾退给原告太仓百事达文教用品有限公司。
二、被告黄金明于本判决生效后30日内支付原告太仓百事达文教用品有限公司从2013年3月16日起至实际腾退之日止每月10000元的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费432元，保全费620元，合计1052元，由被告黄金明负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告黄金明在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本1份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行园区支行，账号：55×××99）。
审 判 长 包永明
代理审判员 朱旖雯
人民陪审员 汤建荣
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 陈 忆