辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终10318号
上诉人（一审被告）：沈阳麦金利食品制造有限公司，住所地沈阳经济技术开发区二号街4甲2号。
法定代表人：许慕侠，该公司总经理。
被上诉人（一审原告）：沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路。
法定代表人：张坚强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷剑，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人沈阳麦金利食品制造有限公司（以下简称“麦金利公司”）因与被上诉人沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司（以下简称�国资经营公司”）合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
麦金利公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、国资经营公司承担本案全部诉讼费用。主要理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、本案为财产转让合同纠纷，标的物为涉案土地及地上建筑物，现涉案土地登记在他人名下，涉案房屋为无主物。根据双方签订的《协议》第二条第2项约定，通过一审法院向规划局调取档案查明，现该土地证未被开发区土地局注销，仍登记在沈阳双强装饰工程有限公司名下。一审法院查明该事实，仍确认土地权利人为国资经营公司明显错误。根据《物权法》第九条规定，开发区土地局未变更土地使用权人，既未注销原土地证也未变更国资经营公司为使用权人，国资经营公司在未取得土地使用权也未取得当地政府授权情况下，一审法院认定开发区收回土地并向麦金利公司完成有效交付错误。二、根据《协议》第二条第3项约定，国资经营公司应当持有房屋产权证明及相关交易手续，但一审法院到开发区房产局查询，没有该证号房产证登记信息。国资经营公司庭审中未能提供收回房屋的证明，该房屋现状为无主状态，一审法院未能确定房屋所有权。既然房屋为无主房屋，国资经营公司也就无法为麦金利公司办理房屋过户手续，麦金利公司也无法取得房屋所有权。在此情况下，一审法院判决麦金利公司支付房屋交易对价明显错误。三、一审法院认定“麦金利公司知晓房地产情况。土地已经由开发区管委会收回，其他人不享有权利，国资经营公司作为开发区管委会的下属单位，有权经涉案土地及地上建筑物转让给麦金利公司，麦金利公司使用的房屋及土地至今，无任何争议，而且协议中明确麦金利公司付清全款后国资经营公司将房产证办至麦金利公司名下。现麦金利公司提供的证据不足以证明国资经营公司将来不能为其办理更名过户手续”明显错误，既然已查清房屋没有房产证，国资经营公司并非房屋产权人，土地登记在他人名下，国资经营公司就两项财产均不享有任何权利，其又无政府授权处理涉案土地及房产的证明，国资经营公司并非权利人，无法办理更名过户。一审法院认定国资经营公司有能力为麦金利公司办理更名过户手续的事实及法律依据不足。四、一审法院认定麦金利公司不安抗辩权不成立错误。《合同法》第六十八条规�，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据该规定，国资经营公司在丧失履行债务能力时，麦金利公司有权拒绝履行相关义务。本案国资经营公司既不是土地及房屋的现有权利人，也未掌握与原权利人交易的证明，更未取得当地政府的委托处分涉案土地及房产的证明，国资经营公司未提供最终取得涉案土地及房产的可信证明，在此情况下，麦金利公司为实现交易安全，避免在支付全部转让款后，国资经营公司不能履行合同义务，损害麦金利公司的权利，麦金利公司有权不支付剩余转让款，享有不安抗辩权，维护自身利益。
国资经营公司二审答辩称：国资经营公司现正在积极办理案涉土地及房屋的权属证明，待权属证明从案外人办至国资经营公司名下后，国资经营公司也会及时变更至麦金利公司名下，完成全部交付义务。
国资经营公司一审诉称：麦金利公司与国资经营公司于2008年12月20日签订《协议》，约定由麦金利公司购买国资经营公司所拥有的沈阳经济技术开发区二号街4甲2号的土地（面积4202.85平方米）和地上建筑物（面积3911.09平方米），转让价格为570万元。2008年12月至2014年5月10日，麦金利公司向国资经营公司共计支付135万元，剩余款项至今未付，国资经营公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、麦金利公司支付国资经营公司转让款435万元及利息；2、诉讼费用由麦金利公司承担。
麦金利公司一审辩称：1、国资公司不享有涉案房屋及土地的物权，无法履行办理物权转移登记的义务，故我公司根据《合同法》六十八条规定行使不安抗辩权，中止付款。2008年11月，双方签订的《协议》�二条第4项约定：甲方（国资公司）出售的房地产权属清楚、证件齐全、无产权纠纷、无抵押物查封。第六条约定：乙方（我公司）付清全部款项后甲方将土地和房产证办至乙方名下。2009年末，我公司对案涉房屋土地登记情况进行了尽职调查，调查过程中发现该土地和房屋产权人并非是国资公司，而是沈阳双强装饰工程有限公司。我公司将此情况告知国资公司，国资公司承诺可以办证，我公司在2010年支付了部分款项，但在与国资公司沟通过程中了解到双强公司早已关停，负责人不知去向，国资公司无法为我公司办理产权登记。自2010年10月份开始，我公司为办理物权登记事项，多次向国资公司、开发区政府、市领导提出解决此问题，但时至今日仍然没有结果，房产部门无法将案涉房屋土地的物权登记转移至国资公司或我公司名下。2、国资公司要求支付利息300万元缺�法律依据。因国资公司原因导致我公司购买的资产无法取得物权登记，我公司行使不安抗辩权保护自身的合法权益，避免“钱、房两空”，我公司依法维护自身权益不存在违约行为，依法不用支付国资公司利息。3、国资公司出具给我公司的收款收据存在瑕疵，有多个收款单位（如国资公司、细河国资公司等），多个收款事由（如房款、房租等），我公司对此产生质疑，国资公司不具备履行合同能力。4、国资公司违约行为给我公司造成的损失。国资公司转让的案涉房产仅仅是普通建筑，我公司根据经营需要，按照食品生产QS认证要求投资700余万元对房产进行装修、改造、电力增容。现国资公司无法为我公司办理产权证，我公司的投资无法纳入固定资产，无法取得权属证明，我公司的权益无法得到保障。综上，国资经营公司不具备履行合同能力、无法履行合同义务，�公司有权中止付款，请求法院查清事实后驳回国资经营公司诉讼请求。
一审法院查明事实：2008年12月20日，国资经营公司、麦金利公司签订协议书一份，约定国资经营公司将其所有的位于沈阳经济技术开发区二号街4甲2号的土地和地上建筑物（厂房）转让给麦金利公司，总价款为570万元，付款方式为2008年底前支付70万元，2009年12月31日前支付250万元，2010年12月31日前支付250万元，麦金利公司付清全部购房款后，双方签订交接确认书，办理房地产产权过户手续，将土地证房产证办至麦金利公司名下。协议第二条主要内容为：该宗土地面积为4202.85平方米，土地编号为080203028，根据开发区管委会事实房地产置换的决定，国资经营公司从原产权单位收回原有土地使用权证，开发区土地局已注销，国资经营公司现未办理土地使用权证，原土地证号为“沈开国用[2002]第00000**号”；该房地产厂房建筑物面积为3911.09平方米，国资经营公司持有原所有权人房屋所有权证，证号为“沈房权证沈阳经济技术开发区字第005913号”，总层数为3层，国资经营公司现未办理房产证；国资经营公司转让出售的该房地产，权属清楚，证件齐全，无产权纠纷，无抵押无查封；麦金利公司对该房地产的自然状况和产权情况给予认同，决定购买。
协议签订后，国资经营公司将上述房产、土地交付给麦金利公司使用至今。庭审中，国资经营公司陈述麦金利公司付清全款后，可以为麦金利公司办理房产、土地的过户手续。
另查明：协议签订后，麦金利公司向国资经营公司支付了105万元。
2014年5月10日，麦金利公司向国资经营公司出具了一份《承诺书》，内容为：麦金利公司同意将沈阳市财政局2013年省创新型中小企业补助资金30万元直接转给国资经营公司，作为购买位于沈阳经济技术开发区二号街4甲2号的房产的部分购置款，即尚欠国资经营公司435万元房产购置款，我公司会尽快组织资金偿还欠款。
现麦金利公司共向国资经营公司支付购置款135万元，余款435万元一直未给付。
又查明：一审法院到开发区房产局进行查询，现没有“沈房权证沈阳经济技术开发区字第005913号”房产证的登记信息，且位于沈阳经济技术开发区二号街4甲2号的土地上也没有任何房产登记信息。通过到规划局查询，位于沈阳经济技术开发区二号街4甲2号的4202.85平方米土地（地号为080203028）的土地登记卡上记载：该宗地的权利人为沈阳双强装饰工程有限公司，土地证号为沈开国用[2002]第**号；登记卡续表上记载：1.2002年4月11日登记，2.2004年8月24日注销登记，土地全部由开发区管委会收购。
国资�营公司系开发区管委会成立的下属单位。
一审法院认为：国资经营公司与麦金利公司之间签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。国资经营公司交付房产及土地给麦金利公司使用至今，麦金利公司有支付货款的义务。根据协议的约定，麦金利公司应在2010年12月31日前付清全部转让款，且麦金利公司也在承诺书中认可还拖欠435万的转让款，但麦金利公司至今未付清全部款项，实属违约，故对国资经营公司要求麦金利公司给付转让款及逾期付款利息的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于麦金利公司提出的国资经营公司无法履行办理物权转移登记、其享有不安抗辩权的抗辩，从协议中明确写明的“涉案土地已经从原产权单位收回，国资经营公司未办理土地使用权证，国资经营公司持有原所有权人的房屋所有权证，现�办理房产证，麦金利公司对该房地产的自然情况和产权予以认同”等内容，可以看出，国资经营公司、麦金利公司签订协议时，麦金利公司对涉案房地产的情况是知晓的。现土地已经由开发区管委会收回，其他人对房产也不享有权利，国资经营公司作为开发区管委会的下属单位，有权将涉案土地及地上建筑物转让给麦金利公司，麦金利公司使用房产土地至今，并没有任何权属争议，而且协议中明确写明麦金利公司付清全部购房款后，国资经营公司才将土地证房产证办至麦金利公司名下，现麦金利公司提供的证据也不足以证明国资经营公司将来不能为其办理更名过后手续，故麦金利公司的不安抗辩权不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳麦金�食品制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司转让款435万元；二、被告沈阳麦金利食品制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司435万元转让款的利息（从2011年1月1日起算，至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费63,250元，由被告负担。
本院认为：虽然双方签订的《协议书》约定“涉案土地已经从原产权单位收回，国资经营公司未办理土地使用权证，国资经营公司持有原所有权人的房屋所有权证，现未办理房产证，麦金利公司对该房地产的自然情况和产权予以认同”，表明上诉人麦金利公司在签约时对涉案房地产的状况是知晓的，但基于房地产买卖关系中出卖方应尽的法定义务，被上诉人国资经营公司仍负有办理涉案房地产权属登记的义务。现被上诉人国资经营公司认可将涉案房地产权属登记办理至自己名下，上诉人麦金利公司亦同意在此情况下履行支付剩余转让款的合同义务。故此，在被上诉人国资经营公司尚未完成前期权属登记办理义务的情况下，直接判决上诉人麦金利公司给付剩余转让款是否妥当，一审法院应予重新审查认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第160号民事判决书；
二、发回沈阳经济技术开发区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王�虹
代理审判员 史 舒 畅
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 郑 金 玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；