广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终968号上诉人(原审原告)：王胜校，男，汉族，住清远市清城区。上诉人(原审原告)：陈丽芬，女，汉族，住清远市清新区。上述上诉人的共同委托代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。上述上诉人的共同委托代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地：清远市新城。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。上诉人王胜校、陈丽芬因与被上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王胜校、陈丽芬提出上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人将办理�远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至上诉人名下的手续；三、判令被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金5597.93元；四、判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金12595.34元(计至2017年5月10日)；五、判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月11日起按559793元每年1％的标准计算至房屋产权登记至上诉人名下之日止)；六、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:一、一审判决认定上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效系认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，上诉人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金并无超过法定诉讼时效。对于逾期办证违约金，合同约定为已付房款的0.005％，被上诉人违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，应调整为按已付房款年利率1％的标准计算。2015年2月8日后至今，被上诉人仍未能按约定为上诉人办理房产证，其违约行为一直持续到现在。逾期办证违约行为一直处于持续状态，逾期办证违约金根本不可能存在超过诉讼时效的问题。一审判决对诉讼时效认定错误，依法应予改判。二、上诉人的诉讼主张依据充分，依法应予支持。合同签订后，上诉人依约向被上诉人全额支付购房款，但被上诉人却没有按合同约定履行义务。合同约定的期限届满后，上诉人所购商品房仍不符合交楼条件。经上诉人多次催告，被上诉人于2014年11月11日才将未符合交楼条件的商品房交付给上诉人使用，且至今仍未将该商品房的产权办理登记至上诉人名下。被上诉人迟延交楼，迟延办证，己构�违约，应向上诉人支付违约金。合同约定的逾期交楼违约金仅为每日按已付房款的万分之零点一计付，逾期办证违约金仅为己付房款的0.005％，该违约金约定明显过低，属霸王条款，违约金依法应予调整。根据本案客观情况，逾期交楼违约金应自逾期之日起每年按已付房款的6％计算至交楼之日止，逾期办证违约金应自逾期之日起每年按已付房款的1％计算至房屋产权登记至上诉人名下之日止。被上诉人的行为己构成违约，严重侵害了上诉人的合法权益。为维护自身合法权益，上诉人依法提起诉讼，请求二审法院公正裁判，支持上诉人的上诉请求。凤迪公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求被上诉人支付交楼及办证违约金已超过了诉讼时效，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。王胜校、陈丽芬向一审法院提出诉讼请求：1、判令凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至王胜校、陈丽芬名下的手续；2、判令凤迪公司向王胜校、陈丽芬支付逾期交楼违约金5597.93元；3、判令凤迪公司向王胜校、陈丽芬支付逾期办证违约金12595.34元(计至2017年5月10日)；4、判令凤迪公司向王胜校、陈丽芬支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月11日起以559793元为基数按每年1%的标准计算至房屋产权登记至王胜校、陈丽芬名下之日止)；5、案件受理费由凤迪公司负担。一审法院认定事实如下:2014年4月2日，王胜校、陈丽芬与凤迪公司签订了《商品房买卖合同》，约定王胜校、陈丽芬向凤迪公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为92.16平方米，房屋总价款为559793元。合同第八条约定：“出卖人�当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；……。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人�退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同签订后，王胜校、陈丽芬已付清房屋价款559793元。对于房屋交付时间，凤迪公司认可王胜校、陈丽芬主张的2014年11月11日。截至一审法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，凤迪公司也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。一审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、王胜校、陈丽芬请求的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，王胜校、陈丽芬是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、王胜校、陈丽芬请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，王胜校、陈丽芬是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算。对于第一个争议焦点，王胜校、陈丽芬与凤迪公司签订的《商品房买卖合同》，是王胜校、陈丽芬与凤迪公司双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。王胜校、陈丽芬已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付王胜校、陈丽芬使用，但是凤迪公司直至2014年11月11日才将涉案商品房交付给王胜校、陈丽芬使用，显然，凤迪公司逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，王胜校、陈丽芬有权要求凤迪公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，王胜校、陈丽芬对凤迪公司所享有的逾期交�违约金这一债权应适用两年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年10月1日）计算至商品房实际交付之日止（2014年11月11日）。王胜校、陈丽芬主张的最后一个逾期交房违约金债权（2014年11月11日产生的违约金债权）的诉讼时效应至2016年11月10日止。王胜校、陈丽芬于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，王胜校、陈丽芬已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在王胜校、陈丽芬收楼后90日（2015年2月8日）内将办理涉案房屋权属登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案，但是截至一审法庭辩论结束时凤迪公司仍未履行该义务，已构成违约，应按照�同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年2月8日，逾期办证违约金的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满之次日（2015年2月9日）起计算两年至2017年2月8日止。王胜校、陈丽芬于2017年6月20日提起本次诉讼要求凤迪公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于王胜校、陈丽芬提出的第一项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规�，王胜校、陈丽芬要求判令凤迪公司协助办证的诉请，因王胜校、陈丽芬无提供证据证明该楼房已具备办理产权转移登记的相关条件，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回王胜校、陈丽芬的诉讼请求。案件受理费254元，由王胜校、陈丽芬负担。二审期间，双方当事人没有提交证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性，为�效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、王胜校、陈丽芬要求凤迪公司承担逾期交房以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；2、本案逾期办证违约损失应如何计算；3、凤迪公司是否应将办理涉案房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至王胜校、陈丽芬名下。一、关于王胜校、陈丽芬要求凤迪公司承担逾期交房以及逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。根据双方当事人签订《商品房买卖合同》的约定，凤迪公司应于2014年9月30日前将涉案的房屋交付给王胜校、陈丽芬使用，并于收楼后90日内办理涉案房屋的产权登记备案手续。但凤迪公司直至2014年11月11日才将涉案房屋交付给王胜校、陈丽芬，且一直未予协助办理产权登记手续，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，王胜校、陈丽芬应在合同约定的履行期限届满之日起二年内要求凤迪公司承担逾期交房及逾期办证违约金。本案中，王胜校、陈丽芬提起本案诉讼的时间为2017年6月20日，明显已经超过了当时法律规定的二年的诉讼时效期间，且本案没有证据显示王胜校、陈丽芬在起诉前有向凤迪公司主张过上述权利，依法已经丧失了胜诉权。因此，对于王胜校、陈丽芬根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，要求凤迪公司承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。但同时，因涉案房屋在王胜校、陈丽芬提起本案一审诉讼时(2017年6月20日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，王胜校、陈丽芬也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的，凤迪公司对此负全部过错责任。并且，王胜校、陈丽芬因不能取得房地产权属证书而产生的合法权益损失，在涉案房屋具备办理产权登记的法定条件且凤迪公司履行协助办证义务之前，将一直持续。为避免出现开发商长期违约不办证，而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面，从合理平衡双方权益，避免导致实质上的不公平的角度出发，在王胜校、陈丽芬因凤迪公司的违约逾期办�行为而遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于王胜校、陈丽芬在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。一审判决对该节的处理欠妥，本院依法予以纠正。二、关于本案逾期办证违约损失应如何计算的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价款的0.005%，按本案已付房款559793元计算，仅28元，明显不足以弥补王胜校、陈丽芬因凤迪公司的逾期办证行为所造成的损失。王胜校、陈丽芬在一审起诉时要求逾期办证违约金按年利率1%计算，对此，本院认为符合公平合理原则以及当地的实际情况，本院予以支持。为此，对于王胜校、陈丽芬在一审起诉日之后的逾期办证损失，可以王胜校、陈丽芬已付房款559793元为基数按年利率1%的标准计算，并计至凤迪公司将办理清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。三、关于凤迪公司是否应将办理涉案房屋房地产权证的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至王胜校、陈丽芬名下的问题。由于涉案房屋在一审辩论终结至二审诉讼期间仍没有办理不动产初次登记，如前所述，涉案房屋不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，故王胜校、陈丽芬要求凤迪公司将办理涉案房屋房地产权证资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王胜校、陈丽芬的上诉理由部分有理，对其合理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一�撤销广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3221号民事判决；二、限清远市凤迪房地产开发有限公司应向王胜校、陈丽芬支付逾期办证违约损失(该违约损失自2017年6月20日起以王胜校、陈丽芬已付房价款559793元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理清远市新城XX路XX号XX豪庭商住小区X号楼X梯X层X号房房地产权证需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止)。其中，从2017年6月20日起至本判决生法之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；三、驳回王胜校、陈丽芬的其他诉讼请求。一审案件受理费254元，由王胜校、陈丽芬负担200元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担54元。二审案件受理费254元，由王胜校、陈丽芬负担200元，�清远市凤迪房地产开发有限公司负担54元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年七月十九日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗�当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。