福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2122号
上诉人（原审被告）蔡祺威，男，1991年2月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人王鹭杰、陈芳芳，福建厦宇明业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王华庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）王亮，男，1982年6月18日出生，汉族，住住厦门市思明区。
上述两被上诉人的共同委托代理人陈月辉、许玲，福建首嘉律师事务所律师。
原审被告徐炜成，男，1989年8月31日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄倩颖、庄华阳，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路609号厦门海峡农业科技交流中心12层C、D单元。
法定代表人陈文寨。
上诉人蔡祺威与被上诉人王华庆、王亮，原审被告徐炜成，原审第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第5888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王华庆、王亮向原审法院起诉，请求判令：1、确认徐炜成以王华庆、王亮名义与蔡祺威所签订的关于厦门市思明区阳鸿园10号402室的《存量房买卖合同》无效；2、蔡祺威将厦门市思明区阳鸿园10号402室的权属恢复登记至王华庆、王亮名下。
原审法院查明，王华庆、王亮系厦门市思明区阳鸿园10号402室的原产权人。2011年8月17日，王亮公证委托王华庆办理讼争房产的还贷解押、抵押贷款、出售、出租等事宜。2012年12月28日，王华庆将前述受托权限公证转委托给徐炜成。同日，王华庆与其配偶刘静公证委托徐炜成办理讼争房产的还贷解押、抵押贷款、出租、出售等事宜。2013年1月8日，徐炜成出具了一张《收物清单》载明：“兹收到王华庆房产证（厦地房证地00192417号）、农行卡（账号62×××11，开户行：农行滨北支行）、网银盾（序号220036276222），待手续办完后一并归还”。2013年1月22日，徐炜成出具了一份《收物单》载明：“兹收到王华庆户口本一份，王亮委托王华庆的委托公证书2份，待用完后归还”。
2013年1月8日，王华庆与案外人陈惠良签署了一份《借款合同》（编号XWJ2013-0108-01），约定王华庆向陈惠良贷款2500000元，期限2个月，从2013年1月8日至2013年3月8日，月利率2%，按次支付利息等。同时，双方又签订了一份《补充条款》，约定本笔借款另按每月2.5%收取管理费和咨询费，按实际借款天数计算，若借款人提前还款，费用按每天2‰收取，若按合同规定日期还款，费用则按合同规定收取。同日，王华庆与陈惠良签署了一份《委托咨询服务合同》（编号XWJ2013-0108-01），约定王华庆委托陈惠良办理银行贷款手续，咨询服务费10000元；合同签订时王华庆支付定金2000元，银行额度批准后当日一次性支付剩余8000元；款项发放后，王华庆应先归还向陈惠良的借款即2500000元等。2013年1月15日，王华庆出具了两份《收款收据》，载明收到陈惠良贷款，其中1000000元转入王华庆卡号为62×××69的账户内，其中1500000元转入王华庆卡号为62×××81的账户内。2013年1月31日，陈惠良取得讼争房产的他项权证（抵押权）［抵押编号：201307312），他项权利价值2500000元。
2013年4月8日，徐炜成代王华庆、王亮与蔡祺威签订了一份《存量房买卖合同》（买卖合同号00154318）约定，王华庆、王亮将讼争房产出售给蔡祺威，成交价2000000元，买方应向卖方支付定金100000元，买方向银行按揭贷款方式付款：须于2013年4月8日之前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款500000元；须于2013年4月8日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方；买卖过户所涉及税、费由买方承担等等。同日，徐炜成代王华庆、刘静、王亮出具了一份《购房款支付告知书》，告知蔡祺威将购房款2000000元支付至下列账户：户名陈惠良、账号62×××18，开户行民生银行厦门江头支行。2013年4月9日，陈惠良作为抵押权人出具了一份《同意抵押房产交易放行单》，同意讼争房产交易，向厦门市房地产交易权籍登记中心申请抵押登记放行办理交易过户手续，但不注销原抵押登记，待新产权证领取时再注销的抵押登记。
2013年4月9日，王华庆、刘静公证终止对徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2549号《公证书》的所有授权，王华庆公证终止对徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2548号《公证书》的转委托授权。同日下午15时许，原告王华庆在磐基酒店商务楼10楼因琐事产生纠纷，向厦门市公安局嘉莲派出所报案。2013年4月17日，蔡祺威取得讼争房产权属证书（厦国土房证第01062947号）。2013年5月6、7日，蔡祺威分四次转账支付给陈惠良共计2000000元。蔡祺威支付了各项税费共计173266.68元。2013年7月11日，蔡祺威委托律师向王华庆、王亮及刘静发出律师函，要求三人务必于收函后七日内履行合同义务，依法将房屋腾空并交付使用等。2014年12月，蔡祺威向法院起诉，要求王华庆及刘静搬出讼争房产，并赔偿损失60000元。2015年4月17日，厦门市思明区人民法院作出（2015）思民初字第289号民事判决书，判决王华庆、刘静搬出讼争房产，并将该房产腾空交由蔡祺威管业；驳回蔡祺威的其他诉讼请求。王华庆、刘静不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）厦民终字第2288号民事裁定书，撤销前述判决，发回本院重审。另查明，王华庆、王亮及刘静自2001年5月起至今，居住在讼争房产内。
原审审理过程中，经王华庆、王亮申请，原审法院委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对“厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋在2013年4月8日时点的市场价值”进行评估。2016年1月12日，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司作出厦信衡房评字（2016）第F16045号房地产估价报告书，估价结果：评估对象在满足估价的全部假设及限制条件下于价值时点2013年4月8日的估价结果如下：评估总价3830400元，评估单价25172元／m2。审理中，经原审法院主持调解，双方未能达成一致意见。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：讼争的《存量房买卖合同》的效力如何？王华庆、王亮主张，蔡祺威取得讼争房产是基于与徐炜成恶意串通的结果，并非善意买受人，该买卖合同无效。一、王华庆、王亮仅有一套住房，至今仍实际居住，其出具委托书的真实意思是代办贷款；二、从提供的通话录音及工商登记信息证据可以证明，徐炜成、蔡祺威，陈惠良均是第三人的员工；三、王华庆于2013年4月7日向公证处申请终止对徐炜成的授权，在公证书出具后第一时间送达给徐炜成，即使蔡祺威购买了讼争房产，也应将购房款支付给王华庆；四、评估报告证明讼争房产成交价格明显低于市场价，是不合理的；五、蔡祺威从未看过房，对房源来源无法澄清，对款项来源也不清楚；六、买卖合同实际履行与合同约定不符。故根据合同法的规定，应认定本案合同无效。徐炜成抗辩，一、本案不存在合同无效的情形。原告并不存在受欺诈、胁迫或者乘人之危的情形；两被告不存在恶意串通，损害原告利益的无效情形，被告徐炜成代为出售房产，是在合法的授权范围内，按照原告的指示完成的，没有越权代理，更不存在恶意串通；原告并未对房屋价款在委托书中明确，且明确写明代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等，故徐炜成有权以2000000元的价格出售给选定的蔡祺威，2000000元也符合当时的市场行情；原告在徐炜成完成委托事务后才作出终止委托声明书，对徐炜成不发生效力；即使徐炜成被认定为是案外人陈惠良的指示，在债务没有得到清偿时，抵押权人也有权处分抵押物，不存在无效情形。二、本案买卖交易真实，徐炜成有处分权，蔡祺威支付合理对价，且已完成变更登记，蔡祺威作为第三人合法取得房屋所有权受法律保护。蔡祺威认为，王华庆授权徐炜成与蔡祺威的买卖行为合法有效，王华庆作为完全民事行为能力人，授权给徐炜成的公证书已载明涉及房产买卖、购房款指定等事项，并非其所述仅为贷款，徐炜成有权代王华庆出售房产。徐炜成与蔡祺威的交易行为合法，有支付价款，办理过户，不存在恶意，交易价格经双方商定，没有损害第三人利益。王华庆在高额的利息下以2000000元处分讼争房产符合正常短期交易。若其认为该买卖行为不是其真实意思表示，与实际市场价值有偏差，应提起撤销之诉非合同确认之诉。故本案合同是有效的，不存在恶意串通情形。首先，虽然徐炜成、蔡祺威对王华庆、王亮举证的通话录音的真实性不予认可，但未提供反驳证据，故对该通话录音的真实性予以确认。在王华庆与徐炜成的通话录音中，徐炜成陈述：“我没有决定权……我只是公司叫我把资料送给银行……不可能我一个刚出社会的员工去银行查资料”、“在我看来，当时过户给蔡祺威……他是公司接手我的人，我要离开这个公司了，回家去了，所以说你儿子已转委托我了无法再委托给蔡祺威，所以我只能选择过户给他”、“是公司要求我这么做的，没有别的办法了”、“这个价格确实不是我定的，我也是执行公司要求我做的事情”……。可见，徐炜成接受王华庆的委托代为办理抵押贷款、出售房产等事宜，是在徐炜成所在公司的指示下完成的；再结合以下诸点，可进一步认定，徐炜成与蔡祺威签订存量房买卖合同是恶意串通。
其次，根据蔡祺威提交的对账单，其中显示在2013年5月6、7日购房人即蔡祺威才支付了购房款2000000元，如此并未按照《存量房买卖合同》之约定，即在2013年4月8日之前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款500000元、办理银行按揭手续。在购房人即蔡祺威分文未付的情形下，售房人于签订买卖合同当日就办理房产过户手续，明显有悖房产交易之常情，亦可见徐炜成与蔡祺威之恶意。
第三，本案经委托评估，在2013年4月8日讼争房产的市场评估总价为3830400元，而《存量房买卖合同》约定的房产成交价为2000000元，明显低于讼争房产在同一时点的市场价值，买卖双方非亲非故，以低价签订房屋买卖合同，明显不合情理。被告蔡祺威抗辩系原告急于短期处置房产，但即便王华庆有“急于短期”的时间要求，却很难理解何以有“低价处置”的决定，该抗辩难以自圆其说，不予采信。
第四，如前述评估报告所载，讼争房产价值数百万元，依生活经验法则，假设蔡祺威为真实、善意购买人，必然前往讼争房屋“看房”，而蔡祺威亦抗辩其前往“看房”，难而对此并无举证证明或合理说明，比如何时与何人前往、如何进入讼争房屋，房内有何人何物等等。相反的，王华庆、王亮证实其自2001年起一直居住于讼争房内，并未有人前来“看房”。再从情理上论，讼争房屋系王华庆、王亮的唯一住房，如有出售，对于交房时间应有妥善安排，但《存量房买卖合同》约定的交房时间（“卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方”）显然仓促，不合情理。再对照上述第二点之认定即未付款而办理过户等等，违反常理常规更是昭然若揭。
综合以上诸点，徐炜成、蔡祺威系恶意串通，损害王华庆、王亮之利益，该《存量房买卖合同》属无效合同。其诉请确认合同无效、恢复讼争房产权属登记，具有相应的事实与法律依据，应予以支持。徐炜成、蔡祺威的抗辩意见，于法无据，故不予采信。第三人未到庭参加诉讼，应视其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认徐炜成代理王华庆、王亮与蔡祺威于2013年4月8日签订的关于买卖厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋的《存量房买卖合同》无效；二、蔡祺威于判决生效之日起七日内协助王华庆、王亮将厦门市思明区阳鸿园10号402室房屋的权属恢复登记至王华庆、王亮名下。本案案件一审受理费22800元，由徐炜成、蔡祺威、第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司负担。
宣判后，蔡祺威不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡祺威上诉称，一、原审法院仅凭王华庆、王亮提供的通话录音就认定徐炜成是在鑫伟基公司指示下接受王华庆、王亮的委托，进而认定徐炜成与蔡祺威签订《存量房买卖合同》（以下称《买卖合同》）是恶意串通，并依据《合同法》第五十二条第二款判决合同无效，实属证据不足、事实认定错误且适用法律错误。1．蔡祺威并非原审第三人鑫伟基公司员工。原审法院没有任何明确的证据证明蔡祺威是鑫伟基公司员工，王华庆、王亮称蔡祺威系第三人鑫伟基公司的员工，但王华庆、王亮并未提供任何直接证据证明蔡祺威与鑫伟基公司之间存在劳动关系及员工关系，且王华庆、王亮也没有任何证据证明蔡祺威与徐炜成、林惠良、鑫伟基公司之间存在着恶意串通的行为。原审法院不能仅凭录音内容这一间接证据就直接认定蔡祺威与徐炜成、林惠良与鑫伟基公司之间存在着恶意串通的行为，原审法院的这种认定是没有事实及法律依据的。2、蔡祺威认为王华庆与徐炜成之间的通话录音系该两人恶意串通，从而损害蔡祺威的合法利益。蔡祺威有理由相信在蔡祺威购买完讼争房屋之后，王华庆、王亮与其受托人徐炜成之间存在着恶意串通的行为，并通过通话录音的方式，恶意捏造蔡祺威系鑫伟基公司的员工，且与徐炜成、林惠良、鑫伟基公司之间存在着恶意串通的行为，以达到让原审法院确认讼争房产的买卖合同无效之情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第三款规定：存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。原审中，除了王华庆、王亮提供的存有诸多疑点的通话录音之外，王华庆、王亮并无其他证据能够证明蔡祺威与徐炜成之间存在恶意串通行为，故在王华庆、王亮无其他证据证明蔡祺威与徐炜成恶意串通的情况下，原审法院不应仅凭王华庆、王亮与其受托人徐炜成的存在恶意串通的通话录音，就直接认定蔡祺威与徐炜成在讼争房屋买卖过程中存在恶意串通的行为。王华庆、王亮与其受托人徐炜成之间这种恶意串通的行为，已严重损害到蔡祺威作为买受人的合法权益。3、徐炜成在何人指示下取得王华庆、王亮的代理授权与蔡祺威无任何关系。王亮于2011年8月17日签订《委托书》并公证，授权王华庆办理讼争房产相关事宜。2012年12月28日王华庆、王华庆妻子刘静签订《委托书》与《转委托书》授权徐炜成并进行公证，王华庆通过上述公证手续授权委托徐炜成代为办理讼争房产抵押贷款、出售房屋等相关事宜。徐炜成通过公证取得代王华庆、王亮出售讼争房产及代为收取购房款等权限，蔡祺威基于对《公证书》的信任而签订《买卖合同》。蔡祺威是善意的买受人，并不存在欺诈行为。徐炜成系有权代表王华庆、王亮出售讼争房屋及代为收取购房款，并有权代为签订售房合同。王华庆、王亮称仅授权徐炜成办理贷款，该说法与事实不符，授权范围应以公证书载明为准，而不是王华庆、王亮口述为准，故蔡祺威与徐炜成签订的《买卖合同合同》有效。蔡祺威是根据王华庆、王亮的受托人徐炜成所发的《购房款支付告知书》的告知，才将案涉房屋的购房款人民币200万元支付至陈惠良名下，王华庆、王亮已经按约足额支付了购房款。因此王华庆、王亮已经按约履行合同义务。4、王华庆、王亮皆系完全民事行为能力人，并亲自到厦门市鹭江公证处（下称鹭江公证处）办理相应公证书。可见，王华庆、王亮系自愿委托徐炜成办理讼争房产的相关事宜，对所委托的内容是明确知悉的，且在公证时明确表示知悉委托的法律意义和法律后果。王华庆、王亮到鹭江公证处申请制作的三份《公证书》的主要内容仅仅一页，不可能出现王华庆、王亮原审中所说的“未细看文件”的情况，该委托书与转委托书系王华庆、王亮自愿签订的，王华庆、王亮在委托时己是具有完全民事行为能力，王华庆、王亮应当知道公证书的内容，且王华庆、王亮在签字委托时，并不存在被威胁、恐吓等不能履行自己的民事行为能力的情况，故王华庆、王亮的签名系自愿签订的，不存在被欺诈的情形，王华庆、王亮的狡辩是为了逃避其所要承担的法律后果。5、蔡祺威与徐炜成于2013年4月8日签订《买卖合同》而王华庆是在2013年4月9日才到鹭江公证处办理了《终止委托声明书》的公证。蔡祺威与徐炜成签订《买卖合同》在前，王华庆终止委托徐炜成在后，因此，在蔡祺威与徐炜成签订买卖合同时，徐炜成尚有代理权，并不存在王华庆、王亮所说的“在终止委托情况下仍然私自转卖王华庆、王亮房产”的情况，案涉《买卖合同》是真实合法有效的。王华庆提供的报警回执不足以证明其已经向徐炜成发送了《终止委托声明书》，且无论王华庆、王亮是否发出《终止委托声明书》，对于蔡祺威于2013年4月8日已经签订的买卖合同而言并没有任何法律效力。蔡祺威对于王华庆、王亮是否向徐炜成发送《终止委托声明书》根本就不知情，徐炜成在庭审上也明确表态王华庆、王亮并没有向其发送过《终止委托声明书》。故蔡祺威在与徐炜成签订《买卖合同》时并不存在任何过错。6．王华庆公证授权徐炜成代为出售讼争房屋，徐炜成以王华庆、王亮的名义与蔡祺威签订买卖合同意味着王华庆、王亮乃是买卖合同当事人，而非第三人。原审法院将王华庆、王亮认定为第三人，并进而认定案涉买卖合同符合《合同法》第五十二条第二款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，实属事实认定不清且适用法律错误。根据《合同法》第五十二条规定，在本案中蔡祺威所签订的买卖合同既不存在损害国家利益的情况，也不存在损害集体利益的情况，更不存在损害第三人利益的情况，故案涉买卖合同根本不存在《合同法》规定的无效的情形，本案合同系真实合法有效的。综上，为保障市场正常的交易秩序，在没有确实及充分的证据支持及佐证情况下，任何人及单位均不得随意认定合同无效，否则会影到正常的市场交易秩序。原审法院仅凭王华庆、王亮提供的其与其受托人徐炜成之间存在恶意串通的通话录音，就直接认定蔡祺威与徐炜成在讼争房屋购买过程中存在恶意串通的行为并进而认为徐炜成与蔡祺威之间签订的买卖合同无效，实属证据不足、事实错误且适用法律错误。二、原审法院认为在蔡祺威分文未付的情况下，售房人签订买卖合同当日就办理过户手续，明显有悖房产交易常情，原审法院该认定实属主观认定且属事实认定不清。蔡祺威在购买讼争房屋签订买卖合同时，讼争房屋正处于抵押状态，讼争房屋的抵押权人随时有可能向王华庆实现抵押权。这种状态下，蔡祺威若先支付购房款，则要冒着讼争房屋未过户到蔡祺威名下期间，就被抵押权人实现抵押权的风险。先过户再支付购房款是蔡祺威保障自己资金安全的方式。原审法院所说的房产交易之常情，应是针对未被设立任何权利义务的房产，不适用于讼争房产。同时，讼争房屋被设定抵押，也是使其成交价格低于市场价的重要原因。在确认讼争房屋能够过户的情况下而一次性付清购房款200万元及交缴相应的税款也是符合正常的市场交易常理。三、原审法院认定王华庆、王亮有“急于短期”处置讼争房产的时间要求，但不应理解为有“低价处置”的决定。王华庆、王亮急于短期出售被抵押的房屋的要求在正常售价、提高售价的前提下不可能达到，按照常理可知，只有低价出售才能达到王华庆、王亮要求的短期内处置。1、评估公司于2014年12月24日作出讼争房产评估价为401.10万元，2015年11月27日作出讼争房产评估价为337.91万元，2016年2月原审法院又重新委托另一家评估公司估讼争房产价值为380万元。本案需评估讼争房产在2013年4月8日的价值，但是评估公司的评估基准日与现场勘查日均相距时间过长，且讼争房屋在经历了三份评估机构的评估后，三次的评估价格均不一样，且房产评估价相差很大，可见评估公司对讼争房屋的评估价值是不准确的。故原审法院不应将2016年2月份的最后一次《房地产估价报告》的评估价作为认定房产价值的唯一标准。2、在2015年11月27日的评估报告的“估价假设和限制条件”中，第五点的第四小点（报告第六页）明确写明“估价结果不应当认为是对估价对象可实现价格的保证”，第六点“本次估价未考虑估价委托人采用强制处置、快速变现等因素对评价结果的影响，也未考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素对估价结果的影响”。根据本案事实，评估公司出具评估价格时未考虑的快速变现、抵押等因素却正是王华庆、王亮低价出售讼争房产的重要原因。王华庆、案外欠下高额债务无法偿还，为避免产生更多的高额利息，于是委托徐炜成短期内出售房屋，快速将房屋变现以偿还案外债务，该因素必然导致房屋出售的价格偏低。3、结合上述影响价格的因素以及王华庆曾提供的厦国土房他证第201307312号厦门市土地房屋他项权证，说明讼争房产还处于抵押之中，该房屋的抵押价值约为250万元。根据本案王华庆、王亮的陈述，王华庆向陈惠良借款250万元，且月息高达4.5%，每月的利息就高达11.5万元。由于存在着如此高月息的情况，王华庆为了尽快收到讼争房子的购房款并偿还陈惠良的借款本金及避免借款250万元所产生更多的高额利息，所以王华庆、王亮以较低的价格出售讼争房屋是合情合理且合法，所以本案蔡祺威以200万元的价格外加缴纳各类税费10多万元的价格购买讼争房产是合乎情理的。4、假设法院要认定讼争房屋的价格以2016年2月份的《房地产估价报告》的评估价为准，并与蔡祺威和徐炜成之间确定的讼争房屋成交价200万元进行比较，并进而认定本次交易存在价格显失公平，则该显失公平的情况并不能直接等同认定蔡祺威与徐炜成签订的《买卖合同合同》系无效的情况。出现显失公平的法律后果系属于可撤销的合同。蔡祺威与徐炜成所签订的买卖合同合法有效而并非无效合同，故如认定本案讼争房屋的买卖价格存在着显失公平的情况，则该显失公平所产生的法律责任不属合同无效的调整范围。在本案中，2013年7月，蔡祺威曾委托福建闽翔律师事务所律师给王华庆发出封律师函，与王华庆、王亮确认房屋最终成交价格为200万元。王华庆、王亮签收该律师函后未做任何表态，更未提出任何异议。假如王华庆、王亮认为徐炜成代表其将讼争房产以价格200万元的价格出售给蔡祺威并非其真实意思表示，则王华庆、王亮必然会在签收律师函之日起年内行使合同撤销权，而当时王华庆、王亮并未行使撤销权，可见该合同系王华庆、王亮真实意思表示。王华庆、王亮在除斥期间不行使撤销权，反而当案外债权超过诉讼时效后才将蔡祺威诉至法院，可谓别有用心。王华庆、王亮此举不仅侵害了案外债权人的合法债权，更侵害了蔡祺威合法交易的正当权益。若王华庆、王亮此举得到支持，则市场上短期出售快速变现的房屋将无人敢买，待出卖人拿着快速变现的资金度过困境后，买受人即将成为恶意买受人，严重影响社会交易秩序。四、原审法院认为蔡祺威主张有前往“看房”却未举证或进行合理说明，有违常理。该认定系原审法院单方面猜想，实属错误的认定。原审庭审中，原审法院在庭审中有询向蔡祺威是否有前往看房，蔡祺威已在原审庭审中明确表明有前往看房，但原审法庭在庭审中仅询问有无看房后，并没有就该问题继续询问蔡祺威看房的具体事项，故蔡祺威才没做更多关于房屋的回答。实际上，蔡祺威在购买讼争房产前已经到过讼争房产现场查看，对讼争房产的地理位置、朝向等都有进行考察，不存在王华庆、王亮原审中所说的没有人到讼争房产里看过房子的情况。基于此，原审法院却在判决中认定蔡祺威没有对看房一事细陈作出举证及合理说明，原审法院此举认定实属事实不清证据不足且错误。五、原审法院认为讼争房屋系王华庆、王亮唯一住房，如有出售，在合同中约定30日的交房时间，显然仓促，不符情理。原审法院的该认定实属主观认定错误，且属于事实不清、证据不足且错误的认定。蔡祺威既有短期处置的意愿，自然早有相应准备。按照二手房产交易常理及生活常理，一个月的搬家时间显然是非常充足的，蔡祺威在厦门市部分房屋中介机构大致了解过，二手房买卖中，原房东腾空房屋的时间多为三天或者一至两个星期，而讼争房屋的买卖合同中约定了30日的交房时间，已经足够王华庆、王亮重新寻找房子及搬迁。而原审法院却认为非常仓促，原审法院的该认定显然不符合常理，实属错误认定。六、原审中王华庆、王亮提交的居委会的证明与实际情况不符，不能作为证据使用。原审法院采纳该证据实属错误。居委会开具的证明并不能证明王华庆、王亮一家三口，一天24小时都房屋内，不曾出门。王华庆在思明区法院审理的另—案件【蔡祺威诉王华庆物权纠纷案，案号：（2015）思民初字第12722号】的庭审中明确表示王华庆的儿子长期居住在美国，并不居住在讼争房产内，王华庆、王亮所述这一情况与居委会开具的证明内容明显自相矛盾。因此，足以说明居委会的证明内容是虚假的。综上，蔡祺威认为原审判决对事实认定错误，证据不足，请求：一、依法撤销（2015）思民初字第5888号民事判决书，并依法驳回王华庆、王亮原审的诉讼请求；二、本案一、二审的相关费用由王华庆、王亮承担。
被上诉人王华庆、王亮答辩称，1、徐炜成的录音内容体现徐炜成与蔡棋威系同一公司（鑫伟基（厦门）投资有限公司）员工，以200万的价格过户给蔡棋威是由公司决定的，其没有决定权。2、出借给王华庆250万款项的陈惠良与徐炜成、蔡棋威也是同一公司的员工。3、蔡棋威作为买房人未曾进入房屋查看，亦未了解房屋使用情况，显然有违日常生活经验和房屋买卖交易常理；4、在蔡棋威分文未付的情况下上诉人徐炜成作为代理人就直接与蔡棋威办理房产过户手续，明显有悖于房产交易之常情，也与《存量房买卖合同》的约定不符。二、蔡棋威并非善意的买受人。徐炜成基于委托书项下的代理与蔡棋威签订了存量房买卖合同并办理了过户手续，故评判蔡棋威是否为善意买受人成为认定合同效力的关键，房屋状况和房屋售价是房屋买卖的两个核心要素，作为买受人必定给予密切关注与审慎考量。一方面，现场看房是买受人了解房屋的必然选择，蔡祺威购买房屋时，王华庆、王亮一家居住于讼争房屋内，然蔡棋威未曾进入房屋查看，亦未了解房屋使用情况，显然有违日常生活经验和房屋买卖交易常理。另一方面，房屋售价必然相对于市场行情而言，虽然不排除因为一些客观因素的存在而导致房价低于市场行情，但该偏离亦应在合理幅度范围内。根据一审委托评估情况，交易当时讼争房产的市值为380万元，合同约定的成交价200万元，未达到市值的70%，参照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，可以认定徐炜成系以明显不合理的低价将房产售予蔡棋威。据此，蔡棋威作为买受人，既未实地查看所购房屋的使用状况，又系以明显不合理的低价受让房屋，不足以认定其系善意买受人，加上第一点所阐述的相关事实，故原审判决关于徐炜成与蔡棋威恶意串通损害王华庆、王亮利益之认定正确。退一万步说，即便按照上诉人的辩解，王华庆、王亮有急于出售房产的情形，但讼争房产的价格亦不应是徐炜成代理王华庆、王亮所签订的《存量房买卖合同》中的200万元价格。王华庆向陈惠良的借款为250万元，如果王华庆、王亮系急于将讼争房产出售来偿还陈惠良的借款，讼争房产的售价也应高于250万元。而讼争房产系阳鸿新城小区，位于厦门一中旁，系学区房，当时的市场价为四百多万，王华庆、王亮再急于出售，也不可能将房产以200万元的低价出售。否则王华庆、王亮在出售房产后自己不仅无家可归，而且还无法全部偿还陈惠良的借款，故蔡祺威关于王华庆、王亮有急于出售房产情形的辩解显然不能成立。三、王华庆、王亮一家从2001年至今均居住在讼争房产内，王亮只是在美国读书，放假期间仍回国居住在诉争房产内，居委会开具的证明符合客观事实综上，徐炜成作为王华庆、王亮的代理人违背代理制度的宗旨，与蔡棋威恶意串通，故意压低房价，损害了被代理人的利益。徐炜成和蔡棋威的行为符合《合同法》第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形，原审认定徐炜成以王华庆、王亮的名义签订的《存量房买卖合同》无效事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告徐炜成陈述称，其对蔡祺威的上诉没有意见。徐炜成均是在王华庆、王亮的合法授权范围内处分讼争房产，不存在恶意串通的情形。
原审第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司未作陈述。
经审理查明，除王华庆、王亮认为原审判决遗漏查明案外人陈惠良作为第三人委托代理人曾为其办理工商年检等手续外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
另查明，徐炜成递交上诉状后，未在法定的期间预交上诉费用。本院口头裁定按自动撤诉处理。徐炜成对此表示无异议。
再查明，蔡祺威在二审审理中确认王华庆是在存在欠款的情况下，“以房抵押”。
审理过程中，蔡祺威提交了如下证据：一、徐炜成与蔡祺威、徐炜成与陈惠良的录音，拟证明王华庆与徐炜成的录音系恶意串通而录制的，与客观事实不符。二、讼争房产的产权登记信息，拟证明讼争房产已经另行转让给案外人朱彩玲，并已经办理所有权转移及抵押登记，王华庆、王亮关于恢复其登记的诉求客观上不能履行。王华庆、王亮质证认为，证据一是徐炜成、蔡祺威与陈惠良之间恶意串通形成的，不具有证据效力，是将设计完整的内容进行了表演。且违背了“禁反言”的原则。陈惠良本身就是原审第三人的员工。对于证据二，反而证明蔡祺威损害王华庆等的利益，在一审期间恶意转移讼争房产。徐炜成对蔡祺威的证据表示同意其证明主张。本院对上述证据经分析认为，根据原审中的通话录音、原审第三人指定陈惠良为共同委托代理人办理工商事宜的证明及二审中的自认，可证明徐炜成、蔡祺威与陈惠良均曾或现任职于原审第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司。根据原审判决查明的事实，三者之间均存在一定的利害关系，故其相互之间的录音不足以证明王华庆与徐炜成存在恶意串通的证明。至于证据二，在原审法院支持王华庆、王亮关于蔡祺威协助恢复登记的诉求，并于2016年4月8日将判决书送达给蔡祺威的情况下，其却于2016年6月24日转售给案外人朱彩玲，朱彩玲旋即于2016年7月25日办理了抵押登记。蔡祺威的转让行为明显带有主观上极大的恶意。王华庆、王亮可以嗣后通过包括但不限于诉讼在内的形式主张其合法权利。蔡祺威企图以带有主观恶意的行为阻却本案审理及执行的证据，本院不予采信。徐炜成对其参与制作及蔡祺威明显具有主观恶意的证据均不持异议，亦可佐证其与蔡祺威存在恶意串通的行为。
本院认为，首先，根据一审中王华庆、王亮提交的录音证据及《收物单》等证据，结合二审中蔡祺威“以房抵押”的自认，王华庆、王亮向徐炜成出具公证授权委托，将讼争房产权利委托给徐炜成本质上是为王华庆的借款提供“担保物”，王华庆、王亮并无出售讼争房产的真实意思。根据徐炜成与王华庆在录音中陈述、陈惠良向王华庆发放借款的行为、指定蔡祺威将购房款直接支付至陈惠良账户的行为、陈惠良将讼争房产办理抵押并同意将讼争房产过户给蔡祺威的事实，结合蔡祺威、徐炜成及陈惠良曾经或仍供职于原审第三人鑫伟基（厦门）投资有限公司的事实，再结合房屋买卖过程中种种不符合常理的情况，可证明三人之间对王华庆、王亮仅是“以房抵押”的意思是明知，但三人之间仍通过公证授权委托、借款、虚假买卖等行为将讼争房产过户至蔡祺威的名下，构成恶意串通。且徐炜成亦通过未预交上诉费的形式，认可了一审判决，故更可佐证上述恶意串通之事实。由此，蔡祺威上诉主张系徐炜成与王华庆串通，显与事实相悖，应予以驳回。其次，一审判决综合徐炜成与蔡祺威之间《存量房买卖合同》的签订、履行等不符合常理，房价更是明显低于评估价格近一倍，故其认定徐炜成与蔡祺威存在恶意串通系属正确。蔡祺威上诉主张系王华庆、王亮急于出售致出现不合常理之情况，显无法自圆其说，更与其在二审中的关于“以房抵押”的自认相悖，亦应予以驳回。再次，王华庆向陈惠良共出具250万元的收款收据，蔡祺威将购王华庆、王亮讼争房产的房款200万元直接支付给陈惠良，两相抵扣，王华庆所负的差额部分仅为50万元。而评估价为380万元的讼争房产却转移登记至蔡祺威名下，蔡祺威更于本案审理期间，再行转移登记至案外人名下，已经严重侵犯到王华庆、王亮的权益。综上，蔡祺威的上诉主张均缺乏事实和证据支持，应予以驳回。蔡祺威与徐炜成恶意串通，严重侵害王华庆、王亮的权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人蔡祺威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年八月十七日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。