浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1165号
上诉人（原审被告）：贾彩军，男，1968年1月29日出生，汉族，住海盐县。
被上诉人（原审原告）：马燕，女，1968年1月1日出生，汉族，住海盐县。
委托代理人：顾跃华、倪春月，浙江海威特律师事务所律师。
原审第三人：陈薇，女，1969年9月27日出生，汉族，住海盐县。
上诉人贾彩军为与被上诉人马燕、原审第三人陈薇房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2016）浙0424民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明：2016年3月6日，马燕、贾彩军通过海盐县武原三通房产中介所签订了房地产转让合同一份，约定贾彩军将坐落于海盐县武原街道长安路333号海韵华庭2幢1单元601室的房屋转让给马燕，转让价款765000元。合同约定马燕向贾彩军支付购房定金20000元，并约定贾彩军中途违约，应自违约之日起七天内以马燕所付定金的双倍返还给马燕，双方并就其他条款进行了约定。双方在合同上签字并按手印，在（转让方）甲方处由贾彩军签写了陈薇的名字。合同签订当天，马燕按约支付贾彩军定金20000元，贾彩军向马燕出具了收条一份。2016年3月12日，贾彩军向马燕出具了解除合同通知书一份，以其妻子不知情，不认可房地产转让合同，也不同意该房产转让为由单方面解除房地产转让合同。马燕接收到该通知时明确表示不同意解除合同，并要求贾彩军继续履行合同。贾彩军不同意并表示只愿意退还20000元定金和适当赔偿损失。因马燕与贾彩军协商无果，马燕诉至原审法院，庭审中马燕表示同意解除涉案房地产转让合同。
原审另查明，贾彩军与陈薇系夫妻关系，涉案房屋系贾彩军与陈薇共同共有。马燕与贾彩军签订房地产转让合同时，贾彩军既未取得陈薇授权委托，也未通知陈薇到场，有关房产中介也未与陈薇核实有关情况，陈薇对转让房产不知情。到马燕与贾彩军解除合同止，陈薇也没有对贾彩军的代理行为予以追认。
原审法院认为，马燕与贾彩军对本案基本事实并无多大争议。双方争议的焦点主要在于马燕与贾彩军签订的房地产转让合同是否有效，从而决定本案是否需要适用定金罚则处理贾彩军违约行为的问题。对此，原审认为，马燕与贾彩军签订的房地产转让合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然合同签订时，贾彩军既未取得涉案房屋共有权人陈薇授权委托，也未通知陈薇到场，在陈薇不知情的情况下由贾彩军在合同上代陈薇签了名，但根据有关司法解释的规定，因无权处分的合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响，而不再是效力待定，这是由债权与物权的区分原则决定的。因此，贾彩军与陈薇提出的涉案房地产转让合同无效的抗辩意见，于法无据，不予采信。
本案中，贾彩军不履行合同义务的行为，已经构成违约。事实上，本案作为违约方的贾彩军，既无约定的合同解除权，也无法定的合同解除权。但鉴于马燕在庭审过程中表示同意解除涉案房地产转让合同，表明双方已就解除合同协商一致。在双方签订的房地产转让合同解除后，并不影响马燕向违约方贾彩军主张违约责任。根据房地产转让合同的约定，在马燕向贾彩军支付了定金20000元后，双方之间形成合法、有效的定金关系。马燕支付定金的行为是为了双方能全面履行房地产转让合同，贾彩军收取定金后却不履行合同约定的义务，应当双倍返还定金。马燕要求贾彩军双倍返还定金40000元的理由充分，符合法律规定，予以支持。
对于贾彩军与陈薇之间的关系，根据有关法律规定，行为人没有代理权以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中涉案房屋系贾彩军与陈薇共同共有物，贾彩军在没有取得陈薇授权委托的情况下，以陈薇名义与马燕签订合同，也不通知陈薇到场，到马燕与贾彩军解除合同止，陈薇也没有对贾彩军的代理行为予以追认。因此，涉案房地产转让合同对陈薇不发生法律效力，行为后果由行为人贾彩军承担。综上，本案陈薇无需对涉案房地产转让合同承担任何违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决贾彩军于该判决生效之日起十日内向马燕双倍返还定金40000元。如果贾彩军未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由贾彩军负担。
判决宣告后，贾彩军不服，向本院提起上诉称：一、原审认为马燕与贾彩军签订的房地产转让合同有效，有违法律规定。涉案房屋登记在贾彩军与陈薇夫妻双方名下，根据法律关于夫妻共同共有财产的规定，涉案房屋属贾彩军与陈薇共同共有。本案争议的房地产转让合同是在中介机构的介绍下签订的，中介机构和马燕不仅明知产权登记的所有权人，也明知陈薇作为登记人之一与贾彩军系夫妻关系。贾彩军未获得陈薇授权，也没有取得陈薇事后追认，对涉案房屋无处分权，由此签订的房地产转让合同是无效的。二、原审认为“贾彩军不履行合同义务的行为，已经构成违约”是错误的。不论从合同义务履行的客观事实还是法律要件，本案因没有取得第三人陈薇的同意，贾彩军是无法履行交付房地产和办理房地产转让登记义务的。马燕对合同不能履行也有过错。三、原审认为“因无权处分的合同有效，不因买受人善意或恶意受影响”，没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”根据上述法律规定，受让人是否取得不动产应区分善意或恶意，受让人签订不动产或动产转让合同也应区分善意或恶意。马燕明知涉案房产为贾彩军与陈薇共有，仍与贾彩军签订合同，不属于善意，其行为不应受法律保护。综上，马燕与贾彩军签订的房地产转让合同是无效的，事实上也不能履行，双方均具有过错，贾彩军不属于违约。请求撤销原判，改判贾彩军退还收取的20000元定金，诉讼费由马燕承担。
马燕在二审中未进行答辩。
陈薇在二审中未发表意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案的审查重点主要是在无权代理和无权处分情形下合同效力及处理问题。本案中，贾彩军以其和陈薇共同名义与马燕订立房地产转让合同，但合同落款处的“陈薇”为贾彩军代签，由于该代签行为并未得到陈薇授权或事后追认，故贾彩军代签行为属于无权代理，该行为的后果应由贾彩军承担，涉案房地产转让合同对陈薇不发生法律效力，但在贾彩军与马燕之间仍然成立并发生效力。且事实上，马燕也是以贾彩军为相对人提起诉讼并要求其承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”涉案房屋系贾彩军与陈薇共同共有，贾彩军未经共有人同意将房屋出卖给他人，属无权处分共有物。根据上述司法解释，以出卖人在缔约时无处分权为由主张合同无效的，不予支持。因此贾彩军以自己对涉案房屋无处分权为由主张其与马燕的房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。同理，根据该条第二款之规定，虽然贾彩军无处分权致使涉案房屋所有权不能转移，但马燕要求出卖人双倍返还定金，应予支持。故原审判令由贾彩军向马燕双倍返还定金40000元，并无不当。至于马燕主观是否具有善意，仅与其能否取得涉案房屋所有权有关，与本案争议无涉，贾彩军就此提出的抗辩不能成立。
综上，贾彩军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果合理，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人贾彩军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年七月八日
书 记 员 郑 茜