江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第69号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宜春市弘安房地产开发有限公司，住所地：万载县康乐街道龙河星城。
法定代表人：何洁，该公司董事长。
委托代理人：刘剑伟、欧阳书宇，江西康乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周明，男。
委托代理人：黄小军，万载县云帆法律事务所法律工作者。
上诉人宜春市弘安房地产开发有限公司（以下简称弘安公司）为与被上诉人周明租赁合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭，代书记员罗武平担任记录，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人弘安公司委托代理人刘剑伟、被上诉人周明委托代理人黄小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2010年7月7日，弘安公司作为甲方即出租方、周明作为乙方即承租方签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：一、租赁房产基本情况：甲方同意将位于沿河东路龙河星城商业街，楼号12#、15#二层，（1）本物业建筑面积为1006.74㎡，其中减去A15-2-01面积为56.46㎡，另加A12-1-0670.51㎡，A15-1-0649.93㎡合计119㎡，实际面积为1070.18㎡。（2）A15-1-0144.53㎡，A15-2-0156.46㎡合计为100.99㎡，收租金截止到2012年12月31日。二、房产用途和管理规定：1、乙方租赁的店铺经营范围为餐饮，乙方必须遵守该区域的经营要求；租赁期内，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺的经营定位。2、合同生效___天内，乙方必须保证上述房产中的商铺开张并正常营业，如遇不可抗力因素，则开业时间可以顺延，但必须用书面形式告知甲方。三、租赁期限和免租期：1、A12-2-01至A12-2-06，A15-2-02至A15-2-07，A12-1-06，A15-1-06自2010年7月1日起，至2016年6月30日止。2、A15-2-01，A15-1-01自2010年7月1日起至2012年12月31日止。免租金期（含装修期）限为6个月，自2010年7月1日起至2010年12月31日止。四、租金：1、乙方应于本合同签定时一次性向甲方支付押金计人民币20000元整。（相当于第一年2个月租金）合同期满后，如乙方无任何违反本合同约定之行为，则甲方将该押金无息退还乙方。押金不能用于抵租金。2、房产租金（按建筑面积计算），第二层，（1）第一年至第三年按每平方米8元／月，合计租金102737.28元／年计算。（2）租金在第四年第一个月开始，每年每平方递增1元人民币。第四年（2014年1月1日至2014年12月31日），按每平方米9元／月计算，合计租金115579.44元／年计算；第五年（2015年1月1日至2015年12月31日），按每平方米10元／月，合计租金128421.60元／年计算；第六年（2016年1月1日至2016年12月31日），按每平方米11元／月，合计租金141263.76元／年计算；（3）A15-1-0144.53㎡，A15-2-0156.64㎡合计面积为100.99㎡，第一年到2012年12月31日止按每平方米8元／月，合计租金9695.04元／年计算。（4）合同签订之日一方缴纳第一季度租金，以后租金每月结算一次，由乙方每月结束前7日内交清下月租金。如乙方逾期支付，则每逾期一天按所欠交租金的5%向甲方支付违约滞纳金，逾期超过7天，甲方有权采取停水、停电或解除合同等措施。九、因乙方责任终止合同的约定，一方有下列情形之一的，甲方可终止合同、没收保证金并收回房产，甲方因此而遭受的损失，由乙方负责赔偿：“1……3、欠租金累计达一个月；”，此外，双方对租赁物的维护责任、装修事项、商铺租赁期间的有关费用的承担、违约责任、提前终止合同等事项均进行了约定。《商铺租赁合同》签订后，弘安公司按约交付了店铺给被告周明经营，周明按约向弘安公司交纳了20000元押金，并开始装修店面。在之后的经营过程中，周明发现其所租赁的商铺存在漏水、渗水、墙体开裂问题，遂多次要求弘安公司进行维修，弘安公司也进行了维修，但自2012年10月份起，周明以弘安公司所提供商铺多处漏水、渗水影响经营为由拖欠店租，故弘安公司提起诉讼，请求判令周明支付租金130845元，并按拖欠租金总数的30%支付违约金39253元。庭审中，周明对拖欠租金的金额无异议，但提出因弘安公司房屋漏水导致其无法正常经营，并提出反诉要求时，弘安公司赔偿其因房屋质量问题造成的损失10万元。同时周明对租赁房屋的质量及因此造成的损失申请司法鉴定，周明一直未交纳鉴定费，应视为周明放弃鉴定。
另查明，弘安公司此次诉讼的店铺租金分为两部分：楼号12#租金从2012年10月1日起计算至起诉前一个月即2012年12月31日止为128421.6元；楼号15#租金从2012年10月1日起计算至2013年12月31日止为2423.76元。
原审法院认为，弘安公司与周明签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。本案中，弘安公司所提供的租赁房屋存在漏水的质量问题，周明向弘安公司提出后，弘安公司虽进行了维修，但漏水问题一直未能完全解决，故周明以此为由迟延向弘安公司支付租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，弘安公司虽对租赁房屋进行了维修，但房屋漏水问题仍未解决，影响了周明对租赁房屋的正常使用，故弘安公司对周明迟延支付租赁费的违约行为负有主要责任，应当相应减少租金或者延长租期。因此，对弘安公司主张要求周明支付拖欠租金的诉讼请求，依法应部分予以支持，对弘安公司要求周明承担逾期支付店租违约金的诉讼请求，依法不予支持。对周明在庭审中提出要求弘安公司支付其因房屋质量问题造成的损失10万元的反诉请求，由于周明未能提供充分的证据予以证明该损失的存在及数额，因此，对该反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、由周明支付宜春市弘安房地产开发有限公司租赁费91591.5（130845元×70％）元，此款限于判决生效后10日内付清；二、驳回宜春市弘安房地产开发有限公司要求周明承担逾期支付店租违约金39253元的诉讼请求；三、驳回周明要求宜春市弘房地产开发有限公司赔偿经济损失10万元的反诉请求。
案件受理费3702元，由宜春市弘安房地产开发有限公司承担1613元，周明承担2089元。反诉案件受理费2300元，由周明负担。
上诉人弘安公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定周明提供的证据证明不了涉案商铺“漏水、渗水的原因”，却又代替专业鉴定机构认定涉案商铺存在质量问题，明显认定事实不清，证据不足；2、原审法院对本案适用《合同法》第221条规定扣减租金，明显适用法律错误；3、周明长期拖欠租金，明显违约，应当担责。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公。请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判周明偿付租金130845元，支付违约金39253元，并负担全部案件受理费。
被上诉人周明二审庭审中答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人弘安公司、被上诉人周明均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原告认定的事实一致，本院对
原认定的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案弘安公司交付的租赁物店铺存在渗漏水问题，经维修，渗漏水问题仍未解决，该事实清楚，证据充分，弘安公司亦予认可，而周明租赁涉案商铺从事酒店餐饮业，由于商铺存在渗漏水问题，影响餐饮经营，显然，出租人在出租期间未能保持租赁物完全符合约定的用途；2、由于租赁物存在渗漏水问题，对周明从事餐饮经营的影响是潜在和无形的，对此，要求周明对这种影响造成的具体损失如数充分举证，显然过于严苛，也不符合我国有关证据立法宗旨和立法精神，因此，参照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条的规定，结合本案实际情况，适当扣减部分租金，符合公平原则和诚信原则精神，但原审法院扣减30%租金的过高，本院酌定扣减20%的租金；3、弘安公司至今仍未完全解决渗漏水问题，对造成本案纠纷明显负有责任，因此，其要求周明支付违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第29号民事判决中的第二、三项；
二、变更江西省万载县人民法院（2014）万民二初字第29号民事判决中的第一项“由周明支付宜春市弘安房地产开发有限公司租赁费91591.5元（130845元×70％），此款限于判决生效后10日内付清；”为：由周明偿付宜春市弘安房地产开发有限公司租赁费104676元（130845元×80％），此款限本判决生效后是十日内付清。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3702元，反诉案件受理费2300元，二审案件受理费1763元，共计7765元，由上诉人宜春市弘安房地产开发有限公司负担2186元，由被上诉人周明负担5579元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一五年六月一日
代书 记员 罗武平