上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2490号
原告（反诉被告）周战果。
委托代理人袁阿根，上海市珠玑律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宋乔实业有限公司。
法定代表人乔元。
委托代理人周南永。
委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。
原告周战果诉被告上海宋乔实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判，并于2014年8月11日、10月29日、11月19日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁阿根，被告法定代表人乔元及其委托代理人周南永、汪军建到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法合并审理。因案情复杂，本案依法组成合议庭进行审理。本案于2015年3月26日第四次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人袁阿根，被告委托代理人汪军建到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告周战果诉称：原告与被告是房屋租赁关系，原告是承租人，被告是出租人。2014年6月12日，原告周战果与被告上海宋乔实业有限公司签订厂房租赁合同。合同约定：被告将坐落在本市某区厂房租给原告，租赁厂房主要用于从事电机生产。租赁日期自2014年7月20日起至2024年6月30日止。房租为每年人民币70万元整，付款方式为半年一付。首期支付35万元整，二期于每年12月20日支付35万元整。被告交付该厂房时，原告应向被告支付厂房租赁保证金，保证金为175，000元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证。租赁关系终止时，被告收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无利息归还原告。合同订立后，原告于6月12日向被告交付了房租保证金175，000元。后原告即向上海市某开发区递交设立电机生产的经营执照申请。某开发区审查后，告知原告：该产业不符合上海市某区人民政府在工业园生产项目的准入标准。因此，原告不能在租赁厂房中实现电机生产的目的。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，依法成立。合同约定：原告首期交付租金日期为2014年6月20日，金额为35万元，被告于同年7月20日前交付房屋。由于原告从事电机生产的项目不符合上海市某区人民政府在工业园区生产项目的准入标准，不允许准入，致使无法进行生产经营、合同目的不能达到，应依法予以解除。合同解除后，被告可以不履行合同约定的交付房屋使用的义务，但应当返还原告已交付的175，000元租房保证金。原告为此向被告讨要，但未果。故原告诉至法院，请求判令准予解除原、被告双方于2014年6月12日签订的厂房租赁合同；被告返还原告已支付的175，000元房屋租赁保证金。
被告上海宋乔实业有限公司辩称：不同意返还保证金。原、被告双方所签订的合同依法有效，在合同签订当天，被告即交付了钥匙将厂房交付原告占有使用，原告交了履约保证金175，000元，双方已经实际履行了合同。原告以电机生产用途不符合工业园区生产项目准入标准为由解除合同，被告认为理由不成立。现被告已经搬走，鉴于客观上被告不可能强迫原告再继续履行，被告同意解除合同。但被告从交付厂房给原告使用至今，原告实际占用时间为4个多月。故被告也提出反诉，反诉请求判令解除原、被告之间签订的厂房租赁合同；判令反诉被告支付两个月的房屋实际使用费116，666元（按照每月租金58，333元的标准，从2014年7月20日计算至2014年9月19日，计算两个月）；请求判令反诉被告支付违约金58，333元（依据厂房租赁合同第9条第2款第7项及第10条第5款约定，关于解除合同的情形及违约责任，主张一个月的租金作为违约金）。
反诉被告周战果对反诉原告上海宋乔实业有限公司反诉辩称：反诉被告同意解除合同，但不同意支付使用费，理由在于：反诉被告没有使用过系争房屋。2014年7月9日起诉之前反诉被告也已经搬离，没有实际进入使用系争房屋。合同起算时间为2014年7月20日，但在当年6月份，因无法办出营业执照，反诉被告已经以书面形式通知反诉原告要求解除合同。且合同实际履行之前2014年7月9日即提起诉讼，故不存在支付使用费的情形，反诉原告的请求缺乏事实和依据。反诉被告也不同意支付违约金，理由在于：反诉被告不存在中途退租情形，也没有使用系争房屋，不存在逾期不支付租金。因此，反诉被告不应受厂房租赁合同第9条第2款第7项及第10条第5款的制约。
经开庭审理查明：2014年6月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于上海市某区厂房出租给原告使用，出租建筑面积为3，000平方米，办公面积约为460平方米。被告应于2014年7月20日前向原告交付厂房，租赁日期自2014年7月20日起至2024年6月30日止。租金按月计算为58，333.333元／月，付款方式为半年一付，每年支付70万元。首期2014年6月20日支付35万元，二期于每年12月20日支付35万元。被告交付该厂房时，原告应向被告支付厂房租赁保证金17，5000元。有关解除合同的条件约定，原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（二）被告交付的该厂房和有关设施不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；（七）原告逾期不支付租金累计超过壹月的。有关违约责任约定，非本合同规定的情况，原告在租赁期间中途擅自退租的，原告应按提前退租天数的租金的叁倍向被告支付违约金。若违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。被告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付。合同签订当日，被告向原告交付了厂房及办公室，原告也向被告支付保证金175，000元。
2014年10月27日上海某公司出具的情况说明一份，内容为，2014年6月，原告向上海某公司提出协助申请办理营业执照事宜，据原告介绍，其所租赁的厂房位于某经济区工业基地内，主要从事电动机的生产加工。上海某公司即向有关政府部门了解相关入户政策，经了解某经济区工业基地新引入项目须进入某区产业项目评审准入机制。因该项目无法通过评审，故无法办理相关证照。
另查明，系争房屋是被告从案外人上海某服饰有限公司租赁而来，房屋登记权利人为上海某服饰有限公司。
以上查明的事实，有原告提供的厂房租赁合同、转账凭证、上海市房地产权证、上海某经济发展公司出具的情况说明，被告提供的被告与上海金裳服饰有限公司签订的租赁合同及原、被告陈述为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，关于原、被告之间厂房租赁合同约定的用途问题。原、被告双方各向本院提供厂房租赁合同一份，两份合同除合同约定租赁用途存在文字差异之外，其他内容均一致。原告提供的合同标注的租赁用途是“电机生产”，被告提供的合同标注的租赁用途是“机电产品”。原告认为“电机生产”指的意思是设立企业从事电机生产，被告认为“机电产品”指的意思是从事机电产品的仓储或贸易。原、被告双方对于合同约定的租赁用途字面意思理解存在争议。根据相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，被告认为合同约定的租赁用途是用于机电产品的仓储或贸易，但仅从“机电产品”字面意思来看，显然无法反映租赁厂房是用于机电产品仓储或贸易。根据合同的其他内容来看，原告租赁的是厂房，结合租赁的厂房面积以及原告申请办理营业执照等相关实际情况，原告租赁厂房的用途是用于电机生产，更符合常理。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。原告是否可以以系争房屋地址申领营业执照虽未在合同中明确约定，但因合同明确约定原告承租系争房屋是从事电机生产，故原告必须以系争房屋为注册地址办理工商登记及其他相关手续，对此被告应当是明知的。被告有义务保证租赁给原告的房屋不存在办理工商登记手续的瑕疵。反观原告，原告租赁系争房屋的用途是用于机电生产，那么理应在合同签订前查看系争房屋并对房屋的用途有充分的认识，对系争房屋是否符合机电生产经营条件进行充分了解。现系争房屋因无法办理工商登记及其他相关手续，无法实现机电生产的合同目的，该责任也并不能完全归责于被告，对合同目的无法实现存在过错，原告对选址也负有注意义务。因以系争房屋为注册地址实际上无法办理工商登记及其他相关手续，原告租赁系争房屋的目的不能完全实现，被告也同意解除双方签订的厂房租赁合同，故原、被告签订的厂房租赁合同应予解除。至于合同解除的时间，在本案中，原告虽然提供了函件及快递详单，以证明原告就2014年6月底即向被告提出解除合同事宜，但被告认为该函件并未收到，原告提供的证据也无法证明被告确已收到，故本院以原告递交诉状并由本院寄送给被告签收时间作为合同解除时间，即2014年7月23日。至于合同解除之后的责任分担问题，原告主张被告返还原告已支付的175，000元房屋租赁保证金；被告则提出反诉请求，主张反诉被告支付两个月的房屋实际使用费116，666元（按照每月租金58，333元的标准，从2014年7月20日计算至2014年9月19日，计算两个月）。本院认为，原、被告在签订合同后，被告已经向原告交付系争房屋，且就合同签订时间2014年6月12日至7月20日，期间均为装修免租期，原告的确实际占有使用过系争房屋，虽原告现已经实际搬离，但根据本案的实际情况，综合原、被告双方各自的过错责任，本院酌定原告给付被告房屋使用费75，000元，保证金在扣除该笔费用后予以返还。被告返还原告保证金10万元。另对反诉原告要求反诉被告偿付违约金58，333元的主张，考虑到在签订合同过程中，双方都存在过错，且反诉被告在合同履行之初即已起诉至本院，故本院对于反诉原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周战果与被告（反诉原告）上海宋乔实业有限公司于2014年6月12日签订的厂房租赁合同于2014年7月23日解除；
二、被告（反诉原告）上海宋乔实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周战果保证金人民币100，000元；
驳回被告（反诉原告）上海宋乔实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，880元，反诉费人民币1，900元，两项诉讼费用合计人民币5，780元，由原告（反诉被告）负担人民币2，620元，由被告（反诉原告）负担人民币3，160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 阮明德
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。