宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第2274号
原告：宁波吉时达置业有限公司。
法定代表人：陈斌。
委托代理人：黄建洲。
委托代理人：汤婕。
被告：高松。
委托代理人：田桂芝。
原告宁波吉时达置业有限公司为与被告高松商品房预售合同纠纷一案，于2014年11月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理中，本院根据原告的申请对被告实施了财产保全措施。审理期间，根据原告的申请，本院依法对涉案房屋及车位的市场价格进行了评估。本案于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤婕，被告的委托代理人田桂芝到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请自行庭外和解15天，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波吉时达置业有限公司起诉称：2011年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201003630228、201003630229）二份，约定被告向原告购买罗曼风情小区6幢601号房及地下车位-1-609，房屋面积为142.45平方米，每平方米12904.06元，房屋价款为1838184元；车位价款20000元；房屋付款方式为2011年1月8日前支付房款552184元，余款1286000元在房屋结顶前办理完成银行按揭手续；车位付款方式为2011年1月8日前一次性付清。同日，双方签订补充协议，约定由原告为被告按揭贷款提供担保，如因被告原因造成原告损失的，被告同意承担全部损失包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、合理债权实现费用（包括但不限于诉讼费、律师费），并同意将房屋委托原告处理。此外，双方还约定在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等事项的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，其已付的房款中扣除相当于总房价的10%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。2011年1月8日，被告支付了房屋首付款552184元、车位款20000元，剩余款项1286000元被告于2011年8月16日向中国建设银行股份有限公司宁波市分行（以下简称“建行宁波分行”）办理了按揭贷款手续，原告作为保证人对上述款项承担连带责任保证。2012年12月底，罗曼风情小区住宅楼交付使用，经结算，被告所购房屋面积为142.31平方米，单价为12904.06元／平方米，房屋总价款为1836377元，车位总价款为20000元。2014年10月22日，因被告未按约足额还款，建行宁波分行向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，要求被告立即归还借款本金1240931.11元，利息15700.86元，罚息、复利138.31元（利息计至2014年10月20日，此后利息、罚息、复利按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至判决确定的支付之日止），并赔偿实现债权的律师费67000元，合计1323770.09元；同时该行要求原告对上述债务立即承担连带保证责任。因被告无力归还银行按揭贷款，且拒不接受法庭调解，原告为保护自身的商业信誉，同意履行连带清偿责任，先行代被告归还上述款项。2014年11月13日，原告向建行宁波分行支付了1315421.10元，为被告结清了银行按揭贷款。原告认为，被告未按期归还银行的贷款行为已构成根本违约，且被告现已无力支付剩余购房款，原告依据双方合同约定，要求解除《商品房买卖合同》合理合法。因近年来房地产市场低迷，房价下跌，如原告收回房屋再行出售，预计将损失555586元（原价12904.60元／平方米，现市场价格为9000元／平方米），加上原告为被告支付的利息21132.99元、银行实现债权的费用53357元（其中律师费40000元，诉讼费8357元，保全费5000元），原告共计损失630075.99元，该款项应全部由被告承担赔偿责任。现被告不愿赔偿原告损失，也拒不配合办理解除房产备案手续。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201003630228、201003630229），被告配合办理解除商品房预售合同备案手续；2、被告支付违约金185637.70元；3、被告赔偿原告损失630075.99元；4、被告支付律师费47785元。
被告高松答辩称：双方签订的合同合法有效，合同签订后，被告按约支付了首付款并办理按揭贷款，原告要求解除合同于法无据，要求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．201003630228号《商品房买卖合同》、201003630229号《商品房买卖合同》各1份，用以证明被告向原告购买罗曼风情小区6幢601号房及地下车位-1-609，双方对房屋价款、房屋支付方式、违约金责任等事项进行约定的事实；
2．销售不动产统一发票1份，用以证明被告于2011年1月8日支付首付款552184元的事实；
3．个人住房（商业用房）借款合同1份，用以证明原告为被告购房提供银行按揭贷款担保的事实；
4．宁波吉时达置业有限公司交房单1份、罗曼风情业主入住资料签收表1份、销售不动产统一发票2份，用以证明2013年3月5日被告已办理房屋交接手续，房屋价款为1836377元，车位价款为20000元的事实；
5．民事调解书、中国建设银行网上银行电子回单各1份，用以证明被告因未按约归还银行贷款，建行宁波分行将原告与被告诉至法院，经法庭调解，原告代被告归还银行贷款及实现债权的费用共计1315421.10元的事实；
6．《商品房买卖合同》6份（均系复印件），用以证明按照涉案小区相同类型的套型的房屋市场单价大约在9000元／平方米的事实；
7．委托代理合同、增值税发票、付款凭证（打印件）各1份，用以证明原告支付律师费47785元的事实。
被告高松未向本院提交任何证据。
审理期间，根据原告的申请，本院依法委托宁波荣业房地产估价有限公司对涉案房屋及车位的市场价值进行了司法评估。评估机构于2015年1月30日出具了《房地产估价报告》，评估意见如下：估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定位于宁波市鄞州区高桥镇罗曼风情小区6幢20单元601室、地下车位-1-609号的住宅房地产于估价时点2015年1月19日时的市场价值为1540300元，其中6幢20单元601室的市场价值为1480300元，地下车位的市场价值为60000元。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1-4，被告均无异议，本院均予以确认。对原告提交的证据5，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为被告仅一期延迟还款，建行宁波分行就提起诉讼，且该案审理过程中关于利息、罚息、律师费都是建行宁波分行与原告之间的约定，被告并不知情，且约定的利息罚息金额过高，被告不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认，对于被告逾期还款的次数，因原、被告陈述不一，本院向建行宁波分行调取了2011年9月16日至2014年11月13日期间的被告个人贷款对账单，对此，原、被告对真实性均无异议，本院予以确认；对于原告向建行宁波分行支付的利息、罚息、律师费是否合理，是否属于应由被告承担的损失，将在说理部分具体阐述。对原告提交的证据6，被告对三性均有异议，认为涉案房屋为一房一价，房屋价格应以评估报告为准。本院认为，经原告申请本院已委托评估机构对涉案房屋及车位的市场价值进行评估，其市场价值应以评估报告为准，该组证据显示的房屋与涉案房屋在楼层、朝向、户型上均有不同，不能作为衡量涉案房屋市场价值的依据，故本院对该组证据不予确认。对原告提交的证据7，被告对真实性无异议，认为收费标准较高。本院对该组证据的真实性予以确认。
对《房地产估价报告》，原告不予认可，认为评估价格过低，以此价格原告无法销售，将来涉案房屋再次出售的成交价低于该价格的，原告保留继续追索的权利；被告认为该评估合理合法，对估价报告无异议。针对原告的异议，评估机构出具答复函一份，表示估价人员对涉案房屋进行了现场查勘，对周围类似物业二手交易售价及该楼盘售楼处的尾房销售等进行了调查，其对涉案房屋的市场价值评估是符合当前宁波房地产市场状况下比较接近市场的价值，不是该房屋在市场上可实现价格的保证，故不存在偏高的问题。本院认为，本次评估程序合法，估价人员亦对涉案房屋和车位的实际情况及周边楼盘价格进行了详细了解，其出具的估价报告应是公正、客观、真实的，且市场价格与原告实际可出售价格并非同一概念，不可一概而论，故本院对《房地产估价报告》予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2011年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201003630228）及附件一份，约定被告购买原告开发的罗曼风情B地块1-10号楼第6幢601号房，建筑面积142.45平方米，总价款1838184元，买受人于2011年1月8日前支付房款552184元，余款1286000元在房屋结顶前办理完成银行按揭手续；出卖人应当在2012年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；附件八补充协议内容第五条第6款约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，出卖人在担保期限内为其担保，但因买受人的原因而给出卖人造成损失的，买受人同意承担该全部损失包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、合理债权实现费用（包括但不限于诉讼费、律师费），并同意将该房屋委托出卖人处理；第7款约定，在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同，其已付的房款中扣除相当于总房价的10%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同》（合同编号：201003630229）一份，被告购买原告开发的罗曼风情B地块1-10号楼-1-609号地下车位，总价款20000元，于2011年1月8日前一次性付清，出卖人于2012年12月31日前将车位交付买受人使用。上述合同签订后，被告于同日支付房屋首付款552184元。
2011年8月16日，原、被告与建行宁波分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告为购买第6幢601室房屋向建行宁波分行借款1286000元，借款期限为2011年8月16日至2041年8月16日，贷款利率为浮动利率，随基准利率变化每年1月1日调整；还款日为每月16日，采用等额本息还款方法，合同签订时的贷款利率下每月归还本息金额为8599.02元；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的合理费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担；原告为被告借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。该合同签订后，建行宁波分行向被告发放贷款1286000元。2011年10月至2014年5月期间，被告多次逾期还款，2014年6月起，被告分别于6月16日、6月21日、9月24日还款64.74元、50.24元、25000元，此后未再向建行宁波分行支付任何款项。为此，建行宁波分行于2014年10月24日向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，要求被告高松立即归还建行宁波分行借款本金1240931.11元，利息15700.86元，罚息、复利138.31元（利息计至2014年10月20日，此后利息、罚息、复利按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至判决确定的支付之日止），赔偿律师费67000元，宁波吉时达置业有限公司承担连带保证责任。该案审理中，建行宁波分行撤回了对被告高松的起诉，经调解，本案原告与建行宁波分行于2014年11月12日达成如下协议：一、宁波吉时达置业有限公司于2014年11月14日前一次性支付建行宁波分行借款本金1240931.11元及利息（利息含罚息、复利暂计至2014年10月20日为15839.17元，自2014年10月21日起的利息按照高松与建行宁波分行签订的编号为331983436-011-2011001042的《个人住房（商业）借款合同》的约定计算至款清日止）、建行宁波分行为实现债权而支出的律师费40000元；二、案件受理费16714元，因调解减半收取8357元，保全费5000元，合计13357元，由宁波吉时达置业有限公司负担。2014年11月13日，本案原告向建行宁波分行支付1315421.10元（包括上述调解款项及诉讼费）。
2013年3月5日，原告将涉案6幢601号房屋及-1-609号车位交付给被告，经结算6幢601号房屋实际总价款为1836377元，上述房款及车位款20000元双方均已结清。原、被告至今未办理6幢601号房屋及车位的过户手续。
2015年1月29日，因平安银行股份有限公司宁波分行与被告金融借款合同纠纷一案，宁波市北仑区人民法院向原告发出（2015）甬仑执民字第223执行裁定书及协助执行通知书，扣留被告在原告处的房屋买卖合同解除后的预付款230000元。
审理期间，经原告申请，本院依法对涉案6幢601号房屋及-1-609号地下车位的市场价值进行了司法评估，评估机构宁波荣业房地产估价有限公司于2015年1月30日出具了《房地产估价报告》，评估意见如下：估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定位于宁波市鄞州区高桥镇罗曼风情小区6幢20单元601室、地下车位-1-609号的住宅房地产于估价时点2015年1月19日时的市场价值为1540300元，其中6幢20单元601室的市场价值为1480300元，地下车位的市场价值为60000元。原告预付评估费4600元。
另查明：2014年11月17日，原告委托北京大成（宁波）律师事务所进行本案一审阶段的诉讼代理，律师费为47785元。原告于同月21日支付了上述律师费。
本院认为：原、被告就6幢601号房屋及-1-609号车位签订的两份《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案主要争议焦点在于：1、原告是否有权解除两份《商品房买卖合同》？2、原告主张的违约金、损失、律师费是否有法律依据？
对于第一个争议焦点，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同的解除条件是否均已成就？首先，对6幢601号房屋买卖合同，原告认为被告逾期归还按揭贷款导致建行宁波分行起诉原、被告，原告为被告垫付了借款本金、利息、律师费、诉讼费等，且本案审理过程中原告支付的房款被司法机关查封，合同附件八补充协议内容第五条第6款约定的解除条件已成就，原告有权解除合同，被告认为其仅有一期未归还银行按揭，不符合合同解除的条件，要求继续履行合同。本院认为，经本院向建行宁波分行核实，2014年6月前被告存在数次还款逾期，2014年6月至9月，被告连续四期均未按时足额还款，至2014年9月24日才补交按揭款，且本案审理过程中被告所付房款被司法机关查封，被告的上述行为均符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除201003630228号《商品房买卖合同》（6幢601号房屋）的诉讼请求，本院予以支持。其次，对-1-609号车位买卖合同，原告认为车位系房屋的附属，且两者系配套销售，故房屋买卖合同解除的情况下车位买卖合同应一并解除，被告认为车位买卖合同不符合解除条件，要求继续履行。本院认为，被告已付清车位款，原告亦将车位交付给被告，双方未约定合同解除的条件，被告亦不存在其他违约行为致使原告合同目的无法实现，且双方就车位买卖单独签订合同，车位可单独过户，房屋买卖合同的解除对车位买卖合同的履行也无影响，故车位并非房屋的附属，原告要求解除201003630229号《商品房买卖合同》（-1-609号车位）于法无据，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，首先，对于违约金，6幢601号房屋买卖合同约定违约金为总房价的10%，故应以结算后的总房价1836377元的10%计算，为183637.70元，车位买卖合同不符合解除条件，应继续履行，被告亦不存在其他违约行为，不应计算违约金。其次，对于损失，原告主张的损失包括房屋跌价损失、为被告垫付的利息、律师费、诉讼费损失两方面，并认为损失中不应扣除违约金。本院认为，违约金主要目的在于弥补守约方的损失，合同约定原告可主张“相当于总房价的10%的违约金和出卖人因此遭受的损失”，该条款之意思系当出卖人的损失超出违约金时买受人还应赔偿超出部分的损失，不应将该违约金直接理解为惩罚性违约金。原告主张的上述损失均属于可预见的损失，应由被告予以赔偿，故对原告超出违约金部分的实际损失，本院可予以支持。对于房屋跌价损失，经评估6幢601号房屋现有市场价值为1480300元，原告主张该房屋价格为每平方米9000元缺乏依据，故房屋跌价损失应按房屋总价款与评估确定的现有市场价值之差价确定，经计算为356077元。对于原告垫付费用损失，被告抗辩认为原告与建行宁波分行约定的利息、律师费等并不合理。本院认为，原告与建行宁波分行经宁波市海曙区人民法院调解达成协议，其调解过程及结果应是真实、合法的；被告连续四期未按时足额还款，根据被告与建行宁波分行签订的《个人住房（商业）借款合同》的约定，建行宁波分行有权要求被告提前还款，并承担相应的利息（包括罚息、复利）、律师费及诉讼费；调解结果中利息（包括罚息、复利）系按照《个人住房（商业）借款合同》计算，律师费40000元比照建行宁波分行起诉的标的额亦属合理，故原告与建行宁波分行达成的调解协议并未损害被告的利益。原告向建行宁波分行支付上述款项系由于原告为被告向建行宁波分行借款承担连带保证责任，现原告有权向被告追索，原告垫付的74489.99元（除借款本金外）系被告违反《个人住房（商业）借款合同》应承担的相关费用，被告应予支付。最后，对于原告主张的律师费47785元，根据合同约定被告应承担因其违约给原告造成的相关损失，律师费亦属于该损失范围，被告应予赔偿，但鉴于律师费收费标准与案件标的相关联，原告的诉讼标的额存在不当部分，故本院酌情调整被告应承担的律师费为25000元。
综上，原、被告就6幢601号房屋签订的201003630228号《商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件，应予解除，对原告要求解除该合同，并由被告配合办理解除商品房预售合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。原、被告就-1-609号车位签订的201003630229号《商品房买卖合同》不符合解除条件，应继续履行，对原告要求解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金185637.70元，由于车位买卖合同未解除，应以6幢601号房屋总价款的10%计算，为183637.70元。对于原告主张的损失，本院认定房屋跌价损失为356077元，原告垫付费用损失为74489.99元，上述损失应扣除违约金，共计246929.29元。对于原告主张的律师费，本院酌情确认被告应承担25000元。对于评估费，由于审理过程中原告表示若6幢601号房屋评估价超过每平方米10000元，其自愿负担评估费用，故按照评估结果评估费由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宁波吉时达置业有限公司与被告高松于2011年1月8日签订的合同编号为201003630228的《商品房买卖合同》，限被告高松于本判决生效后十日内配合办理解除商品房预售合同备案手续；
二、被告高松支付原告宁波吉时达置业有限公司违约金183637.70元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、被告高松赔偿原告宁波吉时达置业有限公司损失246929.29元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
四、被告高松支付原告宁波吉时达置业有限公司律师费25000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
五、驳回原告宁波吉时达置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费12435元，减半收取6217.50元，由原告宁波吉时达置业有限公司负担2150.50元，被告高松负担4067元；财产保全费4837元，由被告高松负担；评估费4600元，由原告宁波吉时达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一五年三月三十日
代书 记员 江 霞