黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦民终字第143号
上诉人（原审被告）张宝，个体工商户。
被上诉人（原审原告）黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司，组织机构代码74183678-8，住所地黑龙江省嫩江县鹤山农垦社区B区二委13号。
法定代表人徐洪利，该公司董事长。
委托代理人于洪文。
原审被告任洪波（系张宝妻子），无职业。
上诉人张宝因与被上诉人黑龙江省垦区鹤山宏利建筑安装有限公司（以下简称宏利建筑安装公司）、原审被告任洪波商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省九三农垦法院（2014）九民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于同年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人张宝，被上诉人宏利建筑安装公司的委托代理人于洪文到庭参加诉讼。原审被告任洪波经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宏利建筑安装公司诉称：张宝、任洪波与宏利建筑安装公司签订《售楼合同》，购买黑龙江省红五月农场（以下简称红五月农场）五月嘉园小区1号楼4号门市，建筑面积96.6平方米，每平方米4，000.00元，总价款386，400.00元。张宝、任洪波已交房款193，200.00元，尚欠193，200.00元，经宏利建筑安装公司多次催要，张宝、任洪波至今未给付。因张宝、任洪波未按合同约定给付房款，导致宏利建筑安装公司资金运转困难，从个人处抬款用于经营，给宏利建筑安装公司造成重大损失。依据《售楼合同》约定，张宝、任洪波不按期交付房款，应按银行贷款利率的四倍承担违约金。请求法院判令张宝、任洪波连带给付房款193，200.00元及违约金126，739.20元，合计319，939.20元，并由张宝、任洪波承担全部诉讼费用。宏利建筑安装公司在诉讼过程中减少诉讼请求66，287.00元，要求张宝、任洪波连带给付房款140，000.00元，违约金113，652.00元（以140，000.00元为基数，按银行贷款基准年利率6.15%，换算月利率乘以四倍，从2011年10月起至2014年6月末止，共计33个月），合计253，652.00元。
原审被告张宝、任洪波辩称：张宝、任洪波尚欠房款140，000.00元属实，同意按五年期按揭贷款分批给付140，000.00元及利息，但不同意给付违约金。宏利建筑安装公司要求违约金过高，不符合法律规定。1.合同签订后，宏利建筑安装公司将楼房交付给张宝、任洪波，张宝、任洪波要求办理按揭贷款，但宏利建筑安装公司迟迟未予办理，因宏利建筑安装公司根本办理不了按揭贷款，应承担违背承诺的法律后果。2.房屋存在严重的质量问题，张宝、任洪波进户后发现构造柱有一个是空的，没有水泥，仅有钢筋。张宝、任洪波要求宏利建筑安装公司给予解决，后双方达成协议。3.宏利建筑安装公司逾期120天交付房屋，违反合同约定。4.宏利建筑安装公司在交付房屋时应出具房屋竣工验收备案表、住宅质量保证证书、住宅使用说明书、建设工程质量认定证书、房地产建设开发项目竣工综合验收合格证，只有具备以上文件，才具备交付条件。宏利建筑安装公司未提供以上文件，不具备交付条件。房屋交付后，张宝、任洪波要求宏利建筑安装公司出具办理房屋产权证书的相关手续，但宏利建筑安装公司始终不予办理。本案争议房屋在2012年10月22日才验收，张宝、任洪波未构成违约，宏利建筑安装公司要求给付违约金不符合法律规定。
原审法院认定：2010年，红五月农场经审批以危房改造项目开发建设五月嘉园小区，由宏利建筑安装公司承建。后红五月农场与宏利建筑安装公司达成协议，约定红五月农场开发的五月嘉园小区与宏利建筑安装公司在红五月农场施工建设的商务中心楼进行置换，五月嘉园小区未售出的房屋归宏利建筑安装公司所有。任洪波与张宝系夫妻关系，在夫妻关系存续期间于2010年6月11日，以任洪波（乙方）的名义与宏利建筑安装公司（甲方）签订《售楼合同》，约定购买五月嘉园小区1号楼4号门市，面积96.6平方米，每平方米4，000.00元，总价款386，400.00元。《售楼合同》第一条第1项约定：“房屋交付使用交钥匙时付清余款”；第二条第3项约定：“如到期不交房款甲乙双方形成借贷关系，乙方按同期银行建设贷款利率的四倍支付违约金。”《售楼合同》中未约定房屋交付时间。2010年12月17日，张宝、任洪波与其他购楼户共13人到红五月农场信访办公室上访。红五月农场信访办公室工作人员与宏利建筑安装公司进行沟通，宏利建筑安装公司的孔令涛经理到场答复：“已与红五月农场农业银行沟通完，明天开始贷款。门市房可到农业银行贷款，楼房贷款不影响种地贷款。贷款结束后，门市房的钥匙发到用户手中。”2011年1月，宏利建筑安装公司将五月嘉园小区1号楼4号门市房交付给张宝、任洪波，张宝、任洪波领取了房屋钥匙。张宝、任洪波在使用过程中，发现房屋的一个构造柱有部分未灌注到位。张宝、任洪波将此问题反映给宏利建筑安装公司后，双方于2011年8月27日达成《协议书》，约定：“宏利建筑安装公司对张宝、任洪波购买门市房的构造柱从2011年9月2日开始进行维修，维修费用由宏利建筑安装公司承担。在2011年10月2日前完工，保证达到正常楼房质量标准；宏利建筑安装公司因房屋质量问题给予张宝、任洪波经济补偿50，000.00元，此款从张宝、任洪波购楼款中折抵；协议达成后，此房屋因质量问题而产生的纠纷即告终结，张宝、任洪波不再以任何方式向宏利建筑安装公司或其他部门就此事提出任何额外要求。”现张宝、任洪波的房屋已维修完毕，补偿款50，000.00元从张宝、任洪波所欠房款中扣除。另查明，张宝、任洪波在购买此楼房时与宏利建筑安装公司口头约定，由宏利建筑安装公司协助张宝、任洪波进行贷款，以贷款方式给付余款，双方未约定办理贷款的期限。2011年9月6日，宏利建筑安装公司协调银行为张宝、任洪波办理商品房贷款，并向张宝、任洪波送达了贷款操作流程表，张宝签收，要求张宝、任洪波七日内提交贷款材料。期限届满后，张宝、任洪波未能按照银行贷款流程的要求提交贷款所需材料。此后，宏利建筑安装公司再次协调银行贷款，银行工作人员亲自到场协助办理贷款。为方便贷款，张宝、任洪波将所欠房款193，200.00元中的3，200.00元给付宏利建筑安装公司，但张宝、任洪波仍未按银行要求提交贷款所需材料。后期因银行内部规定停止给门市房提供贷款，致使张宝、任洪波以贷款方式偿还购房款的目的未能实现。张宝、任洪波接收房屋后未如期支付剩余房款，导致宏利建筑安装公司经营困难。宏利建筑安装公司自2011年5月起以月利率2分向徐艳军等六人借款2，920，000.00元（徐艳军600，000.00元、宋波250，000.00元、刘俊涛500，000.00元、邵德海970，000.00元、李双成500，000.00元、何玉田100，000.00元）。现张宝、任洪波已给付房款246，400.00元，尚欠房款140，000.00元。
原审法院认为：宏利建筑安装公司与红五月农场达成协议，宏利建筑安装公司以红五月农场商务中心楼与红五月农场进行置换，宏利建筑安装公司承建的红五月农场危房改造的五月嘉园小区楼房归宏利建筑安装公司所有，宏利建筑安装公司取得销售五月嘉园小区的资格。任洪波与张宝系夫妻关系，在夫妻关系存续期间共同出资，以任洪波的名义与宏利建筑安装公司订立的《售楼合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，该《售楼合同》虽然是宏利建筑安装公司售楼前先行拟好的格式合同，但该合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，宏利建筑安装公司在合同中并未免除其责任，加重张宝、任洪波的责任及排除张宝、任洪波的主要权利，故该《售楼合同》依法成立有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。宏利建筑安装公司已按合同约定将五月嘉园小区1号楼4号门市房交付给张宝、任洪波，张宝、任洪波已于2011年1月接收并使用，因张宝、任洪波系夫妻关系，对所负家庭债务应当按照《售楼合同》第一条第1项约定承担共同给付剩余房款140，000.00元的义务。张宝、任洪波在接收房屋后到期未支付剩余房款，违反了《售楼合同》第一条第1项的约定，已构成违约。宏利建筑安装公司要求张宝、任洪波按照《售楼合同》第二条第3项的约定支付违约金113，652.00元，该合同中“如到期不交房款甲乙双方形成借贷关系，乙方按甲方同期银行建设贷款利率的四倍支付违约金”的约定，不违反法律规定，为有效条款。依据该约定，张宝、任洪波负有给付房款并按同期银行贷款利率四倍支付违约金的义务。庭审中，张宝、任洪波提出按同期银行贷款利率四倍计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金的调整，因双方在办理贷款问题上均存在风险评估不足的过失，以2011年7月7日中国人民银行1-3年贷款年利率6.65%为基础，兼顾宏利建筑安装公司向个人借款月利率2分以及《售楼合同》的履行情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”的规定，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准为月利率17‰。关于逾期付款违约金的起止日期，因双方在签订《售楼合同》时未约定宏利建筑安装公司协助张宝、任洪波办理贷款的日期，故张宝、任洪波在宏利建筑安装公司未履行协助义务前不构成逾期付款。2011年9月6日，宏利建筑安装公司向张宝、任洪波送达了银行贷款操作流程表，要求张宝、任洪波七日内提交贷款资料，宏利建筑安装公司履行了协助办理贷款的义务。因张宝、任洪波未能提交贷款所需全部资料，其以贷款方式交付房款的目的未能实现，并非因宏利建筑安装公司未履行协助义务导致，且张宝、任洪波作为完全民事行为能力人，应当预见到办理贷款的诸多因素及存在的风险。张宝、任洪波在贷款目的无法实现的情况下，理应积极支付剩余房款，张宝、任洪波未支付剩余房款构成违约，自2011年9月14日开始计算逾期付款违约金至法院确定的自动履行期限内的实际给付之日止。双方在订立合同时口头约定，宏利建筑安装公司协助张宝、任洪波办理贷款，宏利建筑安装公司已实际履行了协助义务，张宝、任洪波以贷款方式付款的目的无法实现是因其未能提交全部材料及银行的原因所致，故张宝、任洪波提出宏利建筑安装公司未提供贷款属于违约的抗辩理由不能成立。关于张宝、任洪波提出宏利建筑安装公司逾期120天交付房屋，应承担赔偿责任的问题，因双方订立的《售楼合同》中未约定楼房交付时间，故不予支持。关于张宝、任洪波提出宏利建筑安装公司未提供构造柱已维修合格的证明，以及房屋地面下沉、屋顶漏水、地沟内积水，存在安全隐患的问题，因张宝、任洪波未提出具体的请求，且庭审中张宝、任洪波明确表示仅作为一种抗辩，保留诉权，该意见系张宝、任洪波的真实意思表示，故对张宝、任洪波提出的构造柱是否维修合格，以及房屋地面下沉、屋顶漏水、地沟内积水，是否存在安全隐患的问题可另行起诉。关于张宝、任洪波提出宏利建筑安装公司未提供办理房屋产权证的相关手续，办理不了房屋产权证的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中，宏利建筑安装公司收到房款后负有给张宝、任洪波出具销售不动产发票、房款交齐证明等相关办理交纳契税及房屋产权证手续的义务。张宝、任洪波在未付清房款前，要求宏利建筑安装公司先行出具办理交纳契税及房屋产权证的手续无法律依据，对张宝、任洪波的抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：任洪波、张宝共同给付宏利建筑安装公司门市房款140，000.00元，并支付逾期付款违约金（以未付购房款140，000.00元为基数，自2011年9月14日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按月利率17‰计算），于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费5，105.00元（预收6，099.00元，宏利建筑安装公司在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，退还宏利建筑安装公司994.00元），减半收取2，552.50元，由任洪波、张宝负担。
张宝上诉称：一、原审判决适用法律错误。1.宏利建筑安装公司是建筑安装企业，不是房地产开发企业，法律禁止建筑安装企业取得商品房销售资格。2.原审法院认定宏利建筑安装公司通过房屋置换取得商品房销售资格无法律依据。3.宏利建筑安装公司未取得《商品房预售许可证》，双方签订的《售楼合同》无效。二、原审判决认定事实不清。1.宏利建筑安装公司在售楼时承诺首付房款50%，余款可办理按揭贷款。张宝向宏利建筑安装公司交纳了首付房款50%，但宏利建筑安装公司至今未与银行协调给张宝办理按揭贷款，应承担违约责任。2.宏利建筑安装公司逾期120天交付房屋，应承担赔偿责任。3.本案争议房屋存在严重质量问题，经双方协商由宏利建筑安装公司负责维修，但维修后至今未经相关部门验收合格，该房屋仍存在安全隐患，地面下沉、地沟积水达三年之久。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判双方签订的《售楼合同》无效。
宏利建筑安装公司答辩称：1.本案争议房屋经合法审批，虽然在销售时未取得预售许可证，但已通过当地建设部门同意，仅对场内居民进行销售，同时在张宝接收房屋时，取得了房屋销售许可证，因此双方签订的《售楼合同》成立。2.张宝称宏利建筑安装公司未给其办成贷款违背事实。宏利建筑安装公司先后三次为张宝协调贷款，张宝均未按银行要求提供相应的贷款手续，贷款未办成的责任在张宝。3.宏利建筑安装公司与红五月农场进行置换与本案无关，且法律未禁止置换行为。4.关于楼房的质量问题，宏利建筑安装公司在2011年已进行维修，并给予张宝50，000.00元经济赔偿。房屋的其他质量问题属于售后维修问题，且宏利建筑安装公司也在陆续给予维修。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。
本院认为：任洪波与宏利建筑安装公司签订的《售楼合同》系双方的真实意思表示，该合同依法成立有效。五月嘉园小区工程为农垦危房改造项目，属于国家保障性安居工程的组成部分，禁止商品性开发，由项目农场与施工单位签订施工合同进行建设，对农场内居民公开销售，不对外销售。危房改造项目的建设单位为规划建设的农场，不是房地产开发企业，故张宝主张宏利建筑安装公司不是房地产开发企业，无权销售本案争议房屋的上诉理由不能成立。宏利建筑安装公司销售本案争议房屋的原因在于红五月农场将五月嘉园小区楼房与宏利建筑安装公司施工建设的红五月农场商务中心进行了置换，置换不违反法律、行政法规的强制性规定。关于张宝主张宏利建筑安装公司未取得《商品房预售许可证》，《售楼合同》无效的问题，张宝此项主张的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据该解释第一条的规定，出卖人指的是房地产开发企业，而农垦危房改造项目建设的房屋的出卖人不是房地产开发企业，故危房改造项目房屋买卖不适用该解释第二条的规定。关于张宝主张宏利建筑安装公司未与银行协调给其办理按揭贷款，应承担违约责任的问题，宏利建筑安装公司提供证据证实其已履行了协助办理贷款的义务，张宝、任洪波未能办理贷款是由于其未能提交贷款所需的全部材料。关于张宝主张宏利建筑安装公司逾期120天交付房屋，应承担赔偿责任的问题，因《售楼合同》中未约定房屋的交付时间，故张宝的此项上诉理由不能成立。关于张宝主张房屋维修后未经相关部门验收合格及房屋仍存在安全隐患的问题，因张宝在原审时未提出具体的请求，其表示仅作为抗辩，保留诉权，原审法院已告知其可以另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，100.00元，由上诉人张宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 苏 倡
二〇一四年十二月十二日
书记员 慕 琳