南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六沿民初字第1195号
原告董春田，男，1933年4月4日生，汉族，农民。
原告王月英，女，1933年4月4日生，汉族，农民。
原告杨秀霞，女，1968年10月20日生，汉族，金年华董桂林服饰店合伙人。
原告董荣黎，男，1990年7月15日生，汉族，金年华董桂林服饰店员工。
委托代理人董宣忠，男，1971年9月7日生，汉族，中国建设银行上海市分行职员。
原告董桂林，女，1975年1月16日生，汉族，金年华董桂林服饰店合伙人。
原告董桂萍，女，1968年2月23日生，汉族，金年华董桂林服饰店合伙人。
以上六原告的委托代理人田志兵，江苏苏源律师事务所律师。
被告南京南浦商贸（集团）有限责任公司，住所地本区新华路528号。
法定代表人佘素珍，该公司总经理。
委托代理人徐克超，男，1961年12月27日生，汉族，该公司职员。
委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。
原告董春田、王月英、杨秀霞、董荣黎诉被告南京南浦商贸（集团）有限责任公司（下称南浦商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法追加董桂林、董桂萍为共同原告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董春田、王月英、杨秀霞、董荣黎、董桂林、董桂萍的诉讼代理人田志兵、原告董荣黎的诉讼代理人董宣忠、被告南浦商贸公司的诉讼代理人常福民和徐克超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董春田、王月英、杨秀霞、董荣黎、董桂林、董桂萍诉称：2008年9月5日，董桂林服饰店与被告签订一份租赁合同，租期自2009年1月1日至2013年12月31日；2013年7月，董桂林服饰店的代表人董宣才与被告就2014年1月1日至2019年12月31日期间的租赁事宜，签订书面合同。2013年10月13日前，被告的一些前职工因与被告存在经济补偿等纠纷，持续多日在原属被告的大统华商场举行群体示威。13日这天上午，前述职工拉着横幅标语，到董桂林服饰店承租的场地进行围堵示威。董宣才为了维护承租物业的正常使用和商场职工顾客的人身安全，与示威者发生激烈冲突，期间倒在现场并经抢救无效死亡。被告的前职工闹事，是因被告管理不善、处理问题不及时、缺乏维护租赁合同履行安全的行为所致。董宣才去世后，董桂林服饰店的经营收益下降，故起诉要求：继续履行董宣才签订的房屋租赁合同；被告赔偿原告各项损失1244万元；⑶承担本案诉讼费用。
被告南浦商贸公司辩称：1、被告出租涉案房屋后，不存在原告所述的违约行为，涉案房屋至今还处在正常出租状态，仍被杨秀霞等人占有使用；2、原承租人董宣才的去世，与被告没有关系，更不是原告所述的因被告违约行为导致。关于董宣才的死因，公安机关已经定案。到租赁房屋堵门的人不是被告的职工，整个群体事件与被告没有关联；3、任何经营活动都有风险，经营损失应由经营者承担，原告没有事实及法律依据将此转嫁给其他人；4、原告所主张的经营损失，缺乏事实根据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：自1996年起，原告董春田等人的近亲属董宣才，即开始与被告南浦商贸公司建立场地租赁关系，用于经营服饰，从最初租赁一个柜台发展到现今租赁全部场地。2008年9月5日，董宣才与被告签订一份租赁合同，约定整体租赁被告位于金年华购物广场二楼的所属房屋，租期自2009年1月1日至2013年12月31日，租金逐年增涨5年总计773.5975元。嗣后，双方各自依约履行该合同。2013年7月即前一租赁合同期满前，董宣才和被告又签订一份6年期租赁合同，新租期自2014年1月1日启始至2019年12月31日止，租金为2014年170.5万元、2015年和2016年各180万元等等，水电费按表计算、分摊公用水电费按物管分摊明细计算，由承租方自理。该合同约定，［第三条之2，其中乙方为承租方，下同］合同签订后，乙方须在2013年11月30日前一性次付给甲方，2014年以后每年提前一个月付清下年度租金；［第十四条］为规范甲乙双方行为，认真履行此合同，如甲乙双方任何一方违约，都必须承担本合同六年租赁费用总额的10%的违约金，并赔偿由此给对方造成的所有经济损失；［第十六条］甲方负责与金年华协调前后部分公用通道畅通，保持现有状况，三个过道宽约1.5米，除试衣间和少量模特儿处，其余（高度）不得超过1.6米。
2013年10月13日上午10时许，原南浦商贸公司（企业改制前）的买断工龄工人倪玉霞等十余人围堵本案租赁场地出入口，干扰董宣才等人营业，导致董宣才在处置该情况过程中突发身体不适，后被送至医院经抢救无效死亡。此后，即同年12月2日至2014年12月29日期间，被告与董宣才亲属即本案原告等人互有书函往来。前述书函的主要内容是：①被告催促原告在限定期限内明确新的租赁承租人并重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃承租权，被告将于老合同到期后重新对外招租；②原告在回应中提及2013年7月双方已再次签订新租赁合同，被告应当保持租赁物符合约定用途，要求被告承担违约责任，等等。期间，原告杨秀霞、董桂林等租赁场地的（商业）经营人仍能按月结算水电费及相应分摊费用，而董宣才在生前通过借款、预付等方式已将截止2014年12月31日前的租金付清。
原告董春田和王月英系董宣才父母，原告杨秀霞系董宣才妻子，原告董荣黎系董宣才儿子，原告董桂林和董桂萍系董宣才妹妹。董宣才去世后，董春田、王月英、杨秀霞和董荣黎曾诉至南京市中级人民法院要求被告承担违约责任，并赔偿损失近4600余万元。该案因级别管辖标准调整转至本院审理后，原告最初的诉讼请求是将原租金调整为50万元／年，并赔偿损失1244万元，直到2015年1月7日第二次开庭时原告明确现行诉讼请求。
本案诉讼中，即2013年12月31日早上，在双方书函交涉无果的情形下，被告停止了租赁场地的供电。后经本院处置调解，被告于当晚恢复供电，原告杨秀霞、董桂林等租赁场地的（商业）经营人分别于2015年1月1日和8日结清了2015年租金。
诉讼中，本院对租赁现场进行了勘验，该场地的三个通道，由东向西依次分别宽1.8米、1.8米和1.3米，柜台及隔档统一高1.35米。
以上事实，有原、被告陈述、2008年租赁合同、2013年租赁合同、西厂门派出所接处警工作登记表、双方间的通知等函件、本院勘查笔录附卷佐证。原、被告在本案诉讼后期的争议焦点主要有二个，一是董桂林、董桂萍的合伙经营人地位，二是董桂林服饰店的经营损失额。关于第一项争议焦点，原告提供以下证据：①个体工商户营业执照，字号为“南京市六合区董桂林服饰店”，经营场所为南浦商城二楼（即本案租赁场地）；②杨秀霞的（确认合伙）说明，即：董宣才、杨秀霞、董桂林、董桂萍四人三家合伙经营董桂林服饰店；③农业银行交易凭证，证明董宣才于2012年12月18日通过农业银行分别存入董桂林、钱文星（董桂萍丈夫）账户各25万元分红；④证人徐某甲（董桂林服饰店雇员）的证言，证明董桂林、董桂萍共同参与经营管理；⑤证人王某和徐某乙的证明，证明董桂萍曾为合伙做服装生意向其借钱。关于第二项争议焦点，原告提供以下证据：①自制的统计表；②证人徐某甲的证言；③税收缴款书，每月固定缴纳增值税1500元，计税的销售收入为每月50000元。
本院认为，租赁合同的承租人一方在合同期满前死亡的，非法定理由，该合同通常应当终止。前述法定理由，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条的规定，承租人租赁房屋用于个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，其共同经营人或其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。综上所述，当房屋承租人死亡后，不是简单地发生合同权利继承问题，而可能是合同权利终止后的清算问题。因此，原告董春田、王月英、董荣黎作为董宣才的遗产继承人参与本案诉讼，均不是适格的权利主体。现有证据可以确定，董宣才、杨秀霞、董桂林和董桂萍为合伙经营人，因此，杨秀霞、董桂林和董桂萍现要求继受原租赁合同并继续履行下去，本院予以支持；杨秀霞等人作为共同经营人既然已继受了原租赁合同，当然可以行使董宣才在世时尚未行使的合同权利，即追究被告的违约责任。至于董宣才死亡后，其在合伙组织中的地位是否有人替代以及其遗产（含合同权益）如何继承问题，则是合伙组织及各继承人的内部事宜，本案不予涉及处理。
基于本案事实，1、原南浦商贸公司（企业改制前）的前职工倪玉霞等人围堵干扰董宣才等人的正常经营，不具有正当性，虽与被告有一定关联，但不属于合同法上的第三人代为履行情形，与本案缺乏法律上的因果关系，故被告不应对该第三人行为承担违约责任。2、在2015年1月7日前，原、被告间曾就继受租赁合同之事，互有书函往来甚至诉讼对庭，均未达成一致意见。杨秀霞等人除持续占有使用租赁物形成事实继受外，未依法作出明确的“继受”意思表示，且未按合同约定提前一个月缴纳下一年租金，在这一合同前景不明甚至已违反原合同约定的情况下，被告采取停电等不履行自身义务的对应措施，不应按违约对待。3、租赁场地最西侧通道实际宽度为1.3米，虽然这一宽度对通行顺畅是否会造成不利影响尚不明了，但这一宽度不符合合同约定。本院注意到，这一通道宽度涉及到另一个物业所有人（金年华商场），被告从中仅起到协调作用，协调之后的宽度未必能达到约定宽度。但是，被告至今未举证证明其履行了协调义务。
原告主张2013年12月31日围堵事件后其经营收益下降，并要求被告赔偿经营损失，一是损失金额不具有客观、中立的证据相佐证，二是通道宽度在董宣才生前既已存在，与这一主张缺乏关联性，三是倪玉霞等人围堵干扰经营，与被告的出租行为同样缺乏因果联系，因此，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、董宣才于2013年7月签订的（租期自2014年1月1日至2019年12月31日）租赁合同，在合同期内继续有效，由杨秀霞、董桂林和董桂萍三人共同继受承租人一方的合同权利和义务。
二、驳回杨秀霞、董桂林和董桂萍的其他诉讼请求。
三、驳回董春田、王月英和董荣黎的诉讼请求。
案件受理费93800元，由南京南浦商贸（集团）有限责任公司负担80元，由董春田、王月英、杨秀霞、董荣黎、董桂林、董桂萍负担93720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 长 金 鑫
人民陪审员 朱俊友
人民陪审员 梅秀珍
二〇一五年六月二十九日
见习书记员 吕 倩