上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初226号
原告胡小军，男，1978年12月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告孙伟燕，女，1983年9月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告徐娜，女，1984年3月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。第三人郑姚晖，男，1984年4月10日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人王睿，行长。委托代理人董苏钰。委托代理人郑颖。原告胡小军、原告孙伟燕诉被告徐娜、第三人郑姚晖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因案情需要，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称工行宝山支行)为本案第三人参加诉讼。2016年1月28日，根据原告胡小军、原告孙伟燕的申请，本院依法对被告徐娜位于上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行诉讼保全。因被告徐娜下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告徐娜送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告胡小军、原告孙伟燕，第三人郑姚晖的委托代理人杨融越，第三人工行宝山支行的委托代理人郑颖到庭参加了诉讼，被告徐娜经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告胡小军、孙伟燕诉称，2015年9月13日，两原告与被告徐娜的代理人第三人郑姚晖签订了一份《上海市房地产买卖合同》，两原告拟购买被告徐娜名下的系争房屋，原告按约分三次共向被告支付房款人民币750,000元(本案币种均为人民币)，但被告未按约定偿还原有贷款及协助办理房产过户手续。原告认为被告的行为构成了违约。故现起诉要求：1、判令被告继续履行原、被告于2015年9月13日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，履行过户义务，办理房地产交易过户手续；2、判令被告徐娜与第三人郑姚辉共同承担向原告支付违约金，计算日期从2015年12月11日起至房屋过户之日止，每逾期一日按已支付房款750,000元的0.05%计算；3、设定于该房屋上原有的银行抵押由两原告负责清偿，并要求第三人工行宝山支行配合撤销抵押。被告徐娜未到庭答辩。第三人郑姚晖述称，对原告要求被告履行合同和要求被告支付违约金的诉请不发表意见。不同意原告关于要求我方承担违约责任的诉请。我方是凭借公证委托书办理房屋买卖事宜，我方只是代理人，民事法律义务应当由被告本人承担，我方不应承担任何责任。原告通过转账支付的550,000元房款我方收到，另外50,000元原告所述以现金形式支付的房款，我方没有收到，虽然收据写了750,000元，但我方仅收到含定金在内的房款700,000元。因为系争房屋当时还有一个400,000元的抵押，700,000元房款大部分用于撤销该400,000元抵押和支付利息，还有一些房款用于解除被告之前与他人签订的的房产交易合同，当时也收了首付款等，收取原告的钱款已用于支付违约赔偿和退款，故我方现已没有剩余的房款。第三人工行宝山支行述称，我方与被告签订了借款和抵押合同，我方已经按约履行放款义务，取得抵押权，原、被告的买卖合同纠纷不影响我方的抵押权，请求依法保护抵押权。被告贷款本金为680,000元，截止2016年4月5日，贷款本金余额为652,584.39元。对原告诉请，我方同意原告偿还剩余贷款并涤除我方的抵押，我方同意配合撤销抵押。经审理查明，两原告系夫妻关系，系争房屋系被告名下产权房。2014年10月10日，被告徐娜在上海市宝山公证处办理了一份《委托书》公证手续，《委托书》上载明：委托人为徐娜，受托人为郑姚晖，委托事项：委托人徐娜因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币110万元的对价出售登记在本人名下的位于上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室的房地产的相关事宜，特委托受托人郑姚晖为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。委托期限：自2015年1月10日起至2016年1月9日止。受托人无转委托权。受托人在委托权限内就上述房地产所实施的法律行为以及所产生的法律后果，委托人均予以认可。附录中载明：1、代为签订定金协议；2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；3、办理买卖合同公证并领取公证书；4、代为办理房地产转移登记，签署承诺书等交易中心相关文件；5、代为办理还贷、退保手续、领取他项权利证明、结清证明等注销材料、办理注销房地产抵押登记；6、代为办理转按揭相关事宜；7、代为配合买方办理购房贷款手续，签署相关文件；8、代为收取房价款(委托人、受托人帐户均可)，开具收款凭证；9、代为至房地产交易中心、税务局、开发商等相关部门调取原购房资料；10、代为办理房屋交接手续(包括水、电、煤气、固定电话、宽带注销、过户等相关业务及办理与物业交接相关手续)；11、代为挂失、补办并领取房地产权证及密码单；12、代为办理上述房地产内户口迁出手续；13、代为核价、审税(包括签署与税收相关的承诺文件)、支付相关税费；14、代为签订租赁合同、租赁协议、办理租赁备案登记手续、领取上述房地产登记证明；15、代为办理变更与解除租赁合同、收取租金(包括押金)、支付违约金(如需)、撤销租赁备案登记等相关事宜；16、代为办理房地产出租、出售过程中的其他相关事宜。2015年9月11日，两原告签订一份《承诺书》，载明：本人胡小军、孙伟燕购买徐娜上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋，现承诺总计向徐娜(委托代理人：郑姚晖)支付1,100,000元购房款，其中1,000,000元为房款，100,000元为装修补偿款，装修补偿款在双方前往房地产交易中心办理产权过户当日支付。以上承诺为本人真实意思表示，如有与买卖合同中条款不一致处，以本承诺书内容为准。2015年9月13日，卖售人(甲方)为徐娜与买受人(乙方)为胡小军、孙伟燕签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲乙双方通过上海同泰房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落地址为市光四村XXX号XXX室，房屋类型为公寓，建筑面积47.74平方米，房地产转让价款共计人民币为1,000,000元。合同第四条约定，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方在2015年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)中明确100%转让，附件三付款协议约定：乙方于2015年10月10日前支付人民币750,000元，乙方于2016年1月10日前支付人民币250,000元。第三人郑姚晖在甲方代理人处签名，两原告在乙方处签名。另查，2015年9月11日，第三人郑姚晖出具一张《购房定金收据》，言明今收到胡小军购买(物业地址)杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋的购房定金50,000元。2015年9月12日，第三人郑姚晖出具一张《购房定金收据》，言明今收到胡小军购买(物业地址)杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋的购房定金100,000元。2015年10月7日，第三人郑姚晖出具一张《购房房款收据》，言明今收到胡小军购买(物业地址)杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋的购房定金600,000元。2015年10月7日，原告孙伟燕通过银行转账方式向第三人郑姚晖账户内转入550,000元。2016年1月4日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，经核实2015年9月10日的房地产抵押状况信息显示系争房屋上存在两个抵押，一个抵押权人为本案第三人工行宝山支行的房产抵押，债权数额(商业贷款)为680,000元，期限从2013年3月29日至2043年3月29日，另一个抵押权人为案外人张某某的债权数额为400,000元的房产抵押。目前，系争房屋上仅设定有抵押权人为第三人工行宝山支行的商业贷款抵押权。两原告当庭表示愿意代被告偿还第三人工行宝山支行的商业贷款。以上事实，有上海市房地产登记簿信息、2015年9月13日《上海市房地产买卖合同》、委托书、公证书、承诺书、收据、银行转账凭证、自营历史明细列表及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，受托人在其受托权限范围内，以委托人的名义实施的民事法律行为，应由委托人对外承担民事责任。本案中，被告徐娜与第三人郑姚晖之间的委托合同经有关公证机关公证，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该公证书载明被告自愿委托第三人郑姚晖代为出售其名下的系争房屋，第三人郑姚晖接受委托后，就出售系争房屋事宜在其委托权限范围内以被告徐娜名义与两原告签订了《上海市房地产买卖合同》，并代为收取了购房款，第三人郑姚晖的缔约及收取钱款的行为应当视为委托人，即被告徐娜之意思表示，相应的法律后果也应由被告徐娜承担。第三人郑姚晖在代为收取部分房款后仅涤清系争房屋上的一个400,000元的抵押权，未涤清系争房屋上的第三人工行宝山支行的抵押权，该行为应由被告徐娜与第三人郑姚晖之间的委托法律关系进行调整，该行为对外引起的法律后果仍应由被告徐娜承担。第三人郑姚晖向原告出具了合计收到750,000元钱款的三张收据，故本院对第三人郑姚晖称仅收到原告700,000元房款的陈述不予采信。被告徐娜应当依照《上海市房地产买卖合同》的约定涤除抵押，并协助办理房屋的产权过户及交付手续，但被告怠于履行该项义务，应当承担相应的违约责任。两原告要求第三人郑姚晖共同承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《上海市房地产买卖合同》中已明确约定被告未按合同约定期限即2015年12月31日交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。违约金的支付应从2016年1月1日起计算，按已付款的0.05%/日计算，即375元/日，计算至实际交房之日止。两原告要求由其还清银行贷款及利息，被告在第三人工行宝山支行涤除抵押权后协助原告办理系争房屋的产权过户的诉讼请求，于法不悖，本院依法予以支持。被告徐娜经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告徐娜自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告胡小军、原告孙伟燕与被告徐娜于2015年9月13日签订的关于上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告胡小军、原告孙伟燕于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市杨浦区市光四村XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、被告徐娜应于上述抵押权涤除后十日内协助原告胡小军、原告孙伟燕办理上述房屋的产权过户手续；四、被告徐娜应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给原告胡小军、原告孙伟燕；五、被告徐娜应于本判决生效之日起十日内支付原告胡小军、原告孙伟燕自2016年1月1日起至实际交房之日止的违约金(按人民币375元/日计算)；六、原告胡小军、原告孙伟燕的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币80元，由原告胡小军、孙伟燕负担人民币10元，由被告徐娜负担人民币70元，本案诉讼保全费人民币5,000元由被告徐娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 扬
人民陪审员 陈铭浩
人民陪审员 陈 蓓
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 周 圣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。