重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山法民初字第01829号
原告罗启兴，男，1982年5月30日生，汉族。
委托代理人王欢（系罗启兴之妻，特别授权），女。
委托代理人张晏平，重庆抉择律师事务所律师。
被告李大鹏，男，1958年7月18日生，汉族。
被告彭智凤，女，1959年12月22日生，汉族。
原告罗启兴与被告李大鹏、彭智凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员丁发鑫独任审判，适用简易程序并于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告罗启兴及委托代理人王欢、张晏平，被告李大鹏到庭参加诉讼。被告彭智凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗启兴诉称，2012年10月2日，原、被告在巫山县弘泰中介有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，被告将位于巫山县高唐街道圣泉小区G7幢502号（即宁江路634号5-2号）房屋卖给原告，按合同约定，原告支付房屋价款350000元，待房屋过户时付清余款8000元。签订合同并付款后，被告将房屋交原告管理、使用。2014年5月7日，被告取得该房屋的房地产权证，但拒绝协助原告办理过户。请求：一、确认原、被告于2012年10月2日签订的《房屋买卖合同》有效。二、判令被告协助原告将位于巫山县某某街道某某小区某幢某号（即某某路某号）房屋过户到原告名下。三、判令被告从2014年6月8日起至房屋产权过户之日止，每日按已付房价款的万分之三十支付原告违约金共97650元。四、本案诉讼费由被告承担。
被告李大鹏辩称，2012年10月2日，以甲方李大鹏、彭智凤，乙方罗启兴签订《房屋买卖合同》是事实。2011年6月25日，巫峡镇通知我们的还房，户型面积为100平方米，彭智凤于2012年到中介机构将该房屋登记，后原告找到我们协商房屋买卖事宜，付第一次款时我不知道，第二次付款时我到了付款现场，签订《房屋买卖合同》时，我没有看合同，只在合同上签字、捺印后就走了。签字后中介机构也没有将合同给我。2014年3月，查明这套房子有110.44平方米，我当时就通知中介机构，房子超合同所载面积10.44个平方米，按均价每平方米3500元的价格，我要求原告给付，被告是2014年6月3日拿到房屋产权证的。2014年4月，李大鹏与彭智凤离婚。离婚时约定该房屋归李大鹏所有。我只要求原告给我房屋面积补差款36540元。合同约定违约金偏高，我不存在违约行为，房子一直是给原告居住和使用的。
被告彭智凤未作答辩，在举证期间内亦未向本院提交证据材料。
经审理查明，被告李大鹏与彭智凤原系夫妻关系。在婚姻关系存续期间，被告李大鹏、彭智凤在移民搬迁时享有移民还房资格。2011年6月25日，巫山县巫峡镇移民办公室给李大鹏发了移民统建房入住通知单，载明“我镇李大鹏移民统建还房安置在圣泉小区G7号楼5-2室，可以领取钥匙入住。”李大鹏按该通知要求取得房屋后，委托巫山县宏泰中介有限责任公司出售。2012年10月2日，原、被告在巫山县宏泰中介有限责任公司，以出卖人（以下简称甲方）李大鹏，代理人彭智凤，购买人（以下简称乙方）罗启兴签订《房屋买卖合同》，合同载明“一、房屋的基本情况：（一）甲方所售房屋坐落于重庆市巫山县巫峡镇圣泉小区G7幢502室。（二）该房屋建筑面积约110平方米。（三）该房屋用途为一般成套住宅……二、房屋成交价格：该房屋总成交金额人民币为358000元整（大写：叁拾伍万捌仟元整），该成交额包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等……，四、成交方式及佣金：甲、乙双方系通过（二）种方式达成该房屋买卖……，（二）经纪成交……，六，付款方式：乙方按下列第（二）中方式按期付款……（二）分期付款，1.第一期2012年10月2日付房款贰拾伍万元整。2、第二期2012年10月12日前（李大鹏在买卖合同上补签名盖手印并办理该房屋销号手续后）付款壹拾万元整。3、第三期待房地产权证办下来办理过户手续签字完毕时再付房屋尾款捌仟元整。共计房款人民币：叁拾伍万元捌千元整。第七条、甲、乙双方同意，自本合同签订之日起到房地产权证下来后30日内，由甲乙双方共同向房屋所在地税务、土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第十条、相关违约责任……（三）甲、乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1、因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起3日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付该房屋当时市场价总额2倍的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三十的违约金。十一、暂无房地产权证房屋的违约责任，……（二）该房屋所在的大楼中有其它业主取得房地产权证书时，甲方应主动及时将该房屋房地产权证取得后交给乙方，并有义务协助乙方办理权属转移登记手续，十三、补充规定：（一）因暂无房地产权证该房屋面积和坐落地址以实际房地产权证为准……（三）房屋产权证到甲方之前的费用由甲方承担，过户给乙方的一切费用由乙方承担。”被告李大鹏、彭智凤、乙方罗启兴、巫山县宏泰中介有限责任公司经纪人刘强、潘永芳均在合同上签字捺印，巫山县宏泰中介有限责任公司加盖印章。合同签订当日，原告罗启兴通过重庆商业银行股份有限公司给被告彭智凤的622867100605XXXX账户上转款250000元。2012年10月2日，被告将买卖房屋交付给原告罗启兴。2012年10月10日，原告罗启兴通过中国建设银行股份有限公司两次向被告彭智凤的434061376059XXXX的账户上分别转款50000元。2014年4月，被告李大鹏、彭智凤离婚。2014年5月8日，被告李大鹏取得买卖房屋的房地产权证，房地产权证号为314房地证（2014）字第01802号，坐落于重庆市巫山高唐街道宁江路634号G7幢502，房屋面积110.44平方米，权利人李大鹏。后双方因房屋产权的过户问题发生纠纷，经巫山县宏泰中介有限责任公司调解未果。
以上事实，有原、被告的身份证复印件、房屋买卖合同、移民统建房入住通知单、李大鹏与彭智凤的结婚证复印件、李大鹏收条、转款回单、巫山县房地产管理所出具的证明、短信、巫山县弘泰中介有限责任公司出具的情况说明、高塘街道办事处“三民”统建房领证花名册及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》，对房屋位置、面积、价款及各自权利义务等进行了约定，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告按约定履行了付款义务，二被告亦将房屋交付给了原告。故原告要求确认与二被告于2012年10月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求二被告协助办理房地产权过户的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告取得买卖房屋的房地产权证后，未在约定时间内协助原告办理过户手续，已构成违约，应依法承担违约责任。原告依据合同约定，主张从2014年6月8日起至2014年9月11日止，每日按已付房价款的万分之三十支付原告违约金。被告认为约定违约金偏高。因原告没有举证证明被告违约造成损失的实际数额，本院将根据合同的履行情况，酌情调整违约金为5000元。被告李大鹏称，卖给原告的房屋是100平方米，与双方签订的《房屋买卖合同》上载明的面积不符，要求原告给付差价的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。但在二被告协助原告办理房屋产权过户手续后，原告应按约定给付下欠的购房款8000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告罗启兴与被告李大鹏、彭智凤于2012年10月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、由被告李大鹏、彭智凤于本判决生效后十日内，协助原告罗启兴办理位于重庆市巫山高唐街道宁江路634号G7幢502号房屋的产权过户手续。三、由被告李大鹏、彭智凤于本判决生效后五日内，给付原告罗启兴违约金5000元。本案案件受理费6670元，减半交纳3335元，由被告李大鹏、彭智凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行法律文书的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 丁发鑫
二〇一四年十月十六日
书记员 吴荣鹏