重庆市第四中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）渝四中法行终字第00036号
上诉人（一审第三人）：焦玉东，男，汉族，1997年11月7日出生，重庆市彭水苗族土家族自治县人。
法定代理人：谢承联（焦玉东之生母），女，汉族，1965年10月22日出生，重庆市彭水苗族土家族自治县人。
法定代理人：李应彪（焦玉东之生父），男，汉族，1966年12月2日出生，重庆市彭水苗族土家族自治县人。
焦玉东、谢承联、李应彪的委托代理人：谢奎，重庆中庸律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：蔡健川，男，汉族，1978年10月18日，重庆市彭水苗族土家族自治县人。
委托代理人：周孝登，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。
一审被告：彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局。住所地：彭水苗族土家族自治县汉葭镇河堡街*号。组织机构代码：00915050-7。
法定代表人：严海林，该局局长。
委托代理人：廖秀敏，该局副局长。
委托代理人：肖亚，重庆绿荫律师事务所律师。
上诉人焦玉东因蔡健川诉彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称彭水县国土局）土地房屋行政登记一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法行初字第00044号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日进行了公开开庭审理，上诉人焦玉东及其法定代理人谢承联、李应彪和委托代理人谢奎，被上诉人蔡健川及其委托代理人周孝登，一审被告彭水县国土局的委托代理人廖秀敏、肖亚，均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
一审法院审理查明：彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）走马乡农胜村6组村民焦本会、赵家淑夫妇未生育子女，于上世纪六十年代收养焦连清为养子。蔡健川系焦连清之女婿。焦玉东系谢承联、李应彪的亲生子女，出生后随焦本会、赵家淑一起生活，但未办理收养登记。2005年焦连清去世。2012年焦本会去世。2013年赵家淑去世。2011年4月28日，焦玉东向彭水县国土局申请将座落在彭水县走马乡场上，焦本会、赵家淑原居住的二层砖混房屋（涉案房屋）登记在其名下。2012年3月27日彭水县国土局为其颁发彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证。彭水县国土局颁证的依据有：1.土地房屋权属登记审核表，该表房屋取得方式栏载明为继承。2.农村宅基地专用土地房屋权属表，该表权属调查记事及调查员调查意见栏载明：“本宗地于1993年占用集体经济组织土地，自建以来未改变用途和范围，权属来源合法，可以登记。”3.房屋墙界调查表，该表建筑面积栏载明建筑面积为71.82平方米。4.委托书，内容为：“走马乡走马村场上焦本会房屋门面1间，焦本会已去世，现将继承权转与焦玉东继承，母亲赵家淑，养子焦玉东。2012年7月2日。”焦玉东自认该委托书由其书写。5.证明，内容为：“兹证明龙胜村6组村民焦本会在走马场上经商多年，有门面一间，焦本会的确是焦玉东的养父。特此证明。走马村民委。2012年7月2日。”2012年8月2日，彭水县国土局就涉案房屋向蔡健川颁发了彭水县房地证2012字第183XXX号房地产权证。2014年5月4日，蔡健川向本院提起行政诉讼，请求撤销彭水县国土局为焦玉东颁发的彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证。
庭审中，焦玉东主张涉案房屋由焦本会修建，但不清楚何时修建。蔡健川称涉案房屋1985年由焦连清修建，焦连清去世后，焦连清之子焦辉斌、焦辉明以11万元的价格出卖给蔡健川。
另查明，焦玉东诉请撤销彭水县国局为蔡健川颁发的彭水县房地证2012字第183XXX号房地产权证一案，本院已于2014年5月15日作出（2014）彭法行初字第00040号行政判决，判决撤销彭水县国土局为蔡健川颁发的涉案房屋房地产权证。
一审法院经审理认为：本案所涉房屋所有权登记属集体土地范围内房屋登记，是彭水县国土局的法定职责。争议焦点为：一、蔡健川是否具有本案原告诉讼主体资格；二、彭水县国土局为焦玉东颁发的房地产权证是否应撤销。
针对焦点一。就涉案房屋，彭水县国土局在2012年3月27日向焦玉东颁发房地产权证，又于2012年8月2日向蔡健川颁发房地产权证，同一房屋分别向蔡健川、焦玉东颁发房地产权证。虽因焦玉东提起撤销彭水县国土局为蔡健川颁发的房屋产权登记之诉，已判决撤销彭水县国土局对蔡健川的房屋登记行为，但因蔡健川诉称涉案房屋系焦连清之子焦辉斌、焦辉明出卖给自己，已支付购房款，享有涉案房屋的所有权，故彭水县国土局就涉案房屋向焦玉东进行产权登记与蔡健川存在法律上的利害关系，蔡健川具有本案原告诉讼主体资格。
针对焦点二。涉案房屋登记时间在2012年3月，根据2004年12月1日起施行的《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序为申请受理、权属审核、登记发证。土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门公告。第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记，提交资料齐全；权属来源合法，四至界限清楚明确；申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；权属无争议。重庆市国土房管局渝国土房管发（2010）86号文关于指导发证工作指导意见规定：申请人申请登记事项应在该集体经济组织所在地公告15日，经公告无异议或异议不成立的，方可予以登记。根据上述规定，被告在进行房屋登记时除了要依照法定程序办理外，还要符合登记条件方可登记。重庆市国土房管局关于指导发证工作指导意见已明确申请人申请登记的事项应进行公告，但彭水县国土局未对焦玉东申请登记的事项进行公告，违反了法定程序。焦玉东申请办证时间为2011年4月28日，彭水县国土局为焦玉东进行房屋登记时，审核表载明产权取得方式为继承，而焦本会2012年才去世，房屋产权的取得明显与客观事实不符。且彭水县国土局提交的证据显示，委托书及村委会的证明时间均为2012年7月2日，在彭水县国土局为焦玉东颁发房产证之后，则彭水县国土局在为焦玉东进行房屋登记时并无相关的权属证明资料，亦不符合房屋登记条件。焦玉东称涉案房屋系焦本会修建；蔡健川称涉案房屋系焦连清修建，自己是从焦连清之子焦辉斌、焦辉明处购买所得，在涉案房屋权属存在争议的情况下，亦不能进行登记。因此，彭水县国土局为焦玉东颁发彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证的事实不清，主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第3目的规定，判决：撤销彭水县国土局为焦玉东颁发的彭水县房地证2012字第148XXX号《房地产权证》的具体行政行为。案件受理费50元，由彭水县国土局负担。
上诉人焦玉东不服一审判决，向本院上诉称：1.上诉人对涉案房屋享有完整物权。涉案房屋由焦本会于上世纪八十年代修建，并一直居住使用，系焦本会与赵家淑的共同财产。焦本会1997年收养上诉人后，上诉人为焦本会夫妇的法定继承人。2011年4月28日，彭水县国土局对涉案房屋进行确权勘测时，尚在世的焦本会要求将房屋的权利人确定为上诉人，由上诉人继承。焦本会去世后，赵家淑将涉案房屋产权转移给上诉人，上诉人通过继承取得了涉案房屋的所有权。故上诉人在申请书中载明以继承方式取得房屋产权并无不当。2.彭水县国土局向上诉人颁发房地产权证的事实清楚，程序合法，不应撤销。彭水县国土局向上诉人颁证的时间不是2012年3月27日，而是2012年7月5日之后，不存在先颁证后补充材料。涉案房屋自建成以来没有办理过初始登记，因上诉人继承发生了权属转移，经集体经济组织出具相关证明后，上诉人作为实际权利人申请办理初始登记符合法律规定。公告程序属行政机关的选择性行为，不是颁发房地产权证的法定条件。2011年4月8日对涉案房屋进行勘测、确权是众所周知的事实，符合渝国土房管发（2010）86号指导意见规定在集体经济组织所在地公告的程序。且彭水县国土局在办理农村土地房屋产权证实务中从未履行公告程序。故一审法院不应以未经公告而撤销。3.被上诉人与涉案房屋没有法律上的权利义务关系，不具诉讼主体资格。涉案房屋由焦本会修建并使用，焦辉斌、焦辉明在涉案房屋产权没有登记确认前，无权进行处分，二人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。由此，一审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判。
被上诉人蔡健川答辩称：1.上诉人提交虚假材料欺骗彭水县国土局，彭水县国土局未认真审核而颁发房地产权证，程序不合法，应予撤销。2.彭水县国土局在2012年8月将涉案房屋向蔡健川颁发了产权证，形成一房两证，彭水县国土局在诉讼中知道该情况后，认可上诉人提交的材料存在瑕疵。上诉人通过继承取得涉案房屋产权的材料是虚假的，2012年7月向彭水县国土局提交颁证材料，属先颁证后补充材料，一审予以撤销并无不当。3.上诉人主张颁证时间不是2012年3月27日，是有意规避提交虚假材料的事实，且上诉人在起诉状中自认颁证时间是2012年3月27日。请求驳回上诉，维持原判。
一审被告彭水县国土局述称：1.彭水县国土局为上诉人颁发房地产权证在程序和实体上存在问题，对一审判决不持异议。2.彭水县国土局作为登记机关，当事人提出权属登记申请后，应当按照法定程序和条件作出是否登记的处理。3.从焦玉东、蔡健川各自陈述的事实及提供的证据看，涉案房屋权属存在明显争议，通过民事诉讼解决争议是唯一可行的方法，待房屋权属明确后由彭水县国土局依法办理登记。4.焦玉东、蔡健川对涉案房屋都曾向彭水县国土局提出过异议，存在一房两证的情况，诉讼前彭水县国土局也认识到颁发的房地产权证程序和实体存在问题，但是按照房屋登记条例的规定，登记机关发现问题，不能依职权变更和注销登记，除非双方达成共识，登记机关才能对已经颁发的房产证进行变更或注销登记。请求二审法院依法作出公正判决。
一审被告彭水县国土局向一审法院提交了以下证据：
1.焦玉东的土地房屋登记申请书。
2.焦玉东常住人口登记卡，赵家淑常住人口登记卡。
3.2012年7月2日出具的证明。
4.2012年7月2日出具的委托书。
5.焦玉东的土地房屋权属调查表。
6.焦玉东的土地房屋权属登记审核表。
以上证据拟证明焦玉东对涉案房屋申请办证，彭水县国土局为焦玉东颁发了房地产权证。
一审被告彭水县国土局举示了《重庆市土地房屋权属登记条例》作为法律依据。
经质证，蔡健川对证据1-2、5-6的真实性无异议，认为证据3-4不真实，委托书系焦玉东一人书写，非赵家淑的真实意思表示。焦玉东对彭水县国土局举示的证据无异议。
一审原告蔡健川向一审法院提交了以下证据：
1.协议书及电表清单。拟证明焦连清去世后，焦本会主持召开家庭会，对财产作出了处理，电表户主系焦辉明。
2.房屋买卖合同及收条。拟证明焦辉斌、焦辉明将涉案房屋出卖给蔡健川，蔡健川支付了房款。
3.调解协议。拟证明2012年5月9日，因争议房屋的权属问题，走马乡政府主持当事人进行过调解。
4.对证人张某某、罗某某、段某某、毛某某的调查笔录。拟证明焦本会对涉案房屋进行处置的情况，罗某某参加了焦本会主持召开的家庭会，涉案房屋自2005年起由焦辉斌租赁给毛某某。
经质证，彭水县国土局认为：证据1、3，真实性不能确认；证据2，真实；证据4，内容的真实性无法确认。焦玉东认为：证据1，对真实性、合法性有异议，电表清单与本案不具关联性；证据2，系无效合同；证据3，证明焦辉斌、焦辉明签订房屋买卖协议时不享有涉案房屋的所有权和使用权；证据4，内容不客观、不真实。
一审第三人焦玉东向一审法院提交了以下证据：
1.彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证。
2.焦玉东、赵家淑的户口薄。
3.对周某发、李某堂、李某会、谢某福的调查笔录。
以上证据拟证明涉案房屋是焦本会修建的，彭水县国土局就涉案房屋给焦玉东颁发了房产证。
经质证，彭水县国土局认为：证据1、2，无异议；证据3，无法确认内容的真实性。蔡健川认为：证据1，无异议；证据2，真实，但与本案无关联；证据3，内容不真实。
一审法院对当事人提交的证据认证如下：彭水县国土局举示的证据来源合法，与本案具有关联性，予以确认。蔡健川举示的证据收集程序合法，但真实性无法确认，不予采信。焦玉东举示的证据1系被诉的具体行政行为，予以采信；对证据2的真实性予以确认；证据3收集程序合法，但与本案无关联，不予采信。
前述证据，一审法院已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的分析认证正确，本院予以确认。
一审法院根据上述合法有效证据所认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、蔡健川是否具有本案一审原告诉讼主体资格？二、彭水县国土局颁发彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证事实是否清楚、程序是否合法？
一、关于蔡健川是否具有本案一审原告诉讼主体资格的问题。
就涉案房屋，彭水县国土局于2012年3月27日向焦玉东颁发了房地产权证，又于2012年8月2日向蔡健川颁发房地产权证，存在一房两证。蔡健川就涉案房屋取得的房地产权证，虽因焦玉东先行提起撤销之诉而被依法撤销，对涉案房屋不再持有合法的房地产权证书，但蔡健川因与焦辉斌、焦辉明就涉案房屋签订房屋买卖合同并支付11万元购房款，而对涉案房屋享有合同约定的权利义务，彭水县国土局将涉案房屋颁发房地产权证书给焦玉东，会影响蔡健川对涉案房屋行使因合同约定取得的所有权，故蔡健川与本案被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，具有本案一审原告诉讼主体资格。
二、关于彭水县国土局颁发彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证事实是否清楚、程序是否合法的问题。
彭水县国土局向焦玉东颁发的被诉房地产权证登记时间为2012年3月27日，应适用2004年12月1日生效的《重庆市土地房屋权属登记条例》。该条例第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序：（一）申请受理。由申请人提出书面申请并提交相关资料。资料齐备的……。提交资料不齐全或不符合规定形式的……；（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；（三）登记发证。对符合条件的，土地房屋行政主管部门应予核准，将有关土地房屋权利记载于房地产登记簿，并依据条例有关规定核发证书；对不符合登记条件的，不予核准，书面告知申请人并说明理由。土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门公告。第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议。渝国土房管发（2010）86号《重庆市国土房管局关于解决新一轮农村土地房屋登记发证工作若干问题的指导意见（试行）》规定：申请人申请登记事项应在该集体经济组织所在地公告15日，经公告无异议或异议不成立的，方可予以登记。焦玉东于2011年4月28日向彭水县国土局提交书面申请，申请对涉案房屋进行土地房屋权属登记，申请书载明房屋取得方式是继承。当日，彭水县国土局进行权属审核，审核表载明房屋取得方式是继承，而此时，不论是焦本会还是赵家淑都尚在世，继承之说不成立，权属来源不符合客观事实。彭水县国土局同日对涉案房屋进行的墙界调查，没有相邻权人签字，四至界限不明确。并且彭水县国土局的颁证依据（委托书、走马村民委的证明）形成时间均在2012年7月2日，形成于彭水县国土局为焦玉东颁发房地产证之后，证明彭水县国土局在涉案房屋不具备登记条件时向焦玉东颁发了产权证。焦玉东申请对涉案土地房屋进行登记，彭水县国土局未在当地予以公告，违反法定程序。由此，彭水县国土局为焦玉东颁发彭水县房地证2012字第148XXX号房地产权证存在事实不清，主要证据不足，程序违法。一审依法予以撤销正确，上诉人的上诉人理由均不成立。
至于涉案房屋由谁修建，应由谁享有涉案房屋所有权，焦玉东与焦本会、赵家淑是否存在合法的收养关系，焦辉斌、焦辉明与蔡健川签订的房屋买卖合同是否有效，均应通过民事诉讼予以确认，不属本案审理范围，本案不予评判。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人焦玉东承担。
本判决为终审判决。
审判长 张红梅
审判员 郑国权
审判员 蒋明军
二〇一四年八月六日
书记员 王丽君