江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟尚民初字第0456号
原告常熟市玖隆材料科技有限公司。
法定代表人唐关林，董事长。
委托代理人邵燕，公司员工。
委托代理人张建良，江苏华元民信律师事务所律师。
被告苏州阔步国际贸易有限公司。
法定代表人李德胜，总经理。
委托代理人张宇，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告常熟市玖隆材料科技有限公司诉被告苏州阔步国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理。本案依法由代理审判员林李金适用简易程序，于2013年10月11日、12月7日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告常熟市玖隆材料科技有限公司的委托代理人邵燕及张建良、被告苏州阔步国际贸易有限公司的委托代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市玖隆材料科技有限公司诉称：原被告于2012年6月13日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于常熟市尚湖镇翁家庄村厂房、门卫及厂内道路一并租赁给被告进行生产经营，租赁期限为2012年8月18日至2022年8月17日，租金前三年为每年135万元、支付方式为先付后租，租金每年支付一次，在每一年开始十五天前支付。同时合同对双方权利义务、终止及解除、违约及处理等事项作了约定。根据合同约定，第二年租赁年度的租金应于开始的十五天前支付，但是被告未付。为此，原告多次催讨未果。2013年8月7日原告委托苏州华元民信律师事务所向被告发律师函催促，仍未果。2013年8月24日，原告向被告发出通知，通知被告租赁合同解除，并就搬离、租赁物返还、未付租金及使用费、违约金等提出了明确要求。但至今被告仍未履行返还租赁物等义务。为此，诉至法院，要求：1、判令被告将租赁物返还原告并搬离；2、判令被告恢复原状；3、判令被告支付所欠租金33288元、使用费59178元（暂计算至起诉日，以后按实际计算至实际返还租赁物之日）；4、判令被告承担水费16803.53元；5、判令被告承担违约金337500元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告苏州阔步国际贸易有限公司辩称：虽被告有逾期支付租金的行为，但该行为不构成根本违约，原告无权解除租赁合同；被告已按照合同履行相关义务，原告单方面终止合同，按照合同约定，原告应当支付违约金和赔偿被告的全部损失，请求法院驳回原告的第一、二、三、五项的诉讼请求；2013年1月、2月、8月的水费过高是由于原告施工质量问题造成水管漏水所致，该部分损失应由原告承担，对于其他月份的水费被告愿意承担。
经审理查明：2012年6月13日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订厂房租赁合同一份，合同载明：“根据《合同法》及国家、地方政府对房屋租赁的有关规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商一致，就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用事宜，订立本合同。一、租赁物及其地址1、甲方将其位于尚湖镇翁家庄村厂房（包括办公用房、辅房间及附属设施）、门卫和厂内道路一同租赁给乙方进行生产经营，厂房的面积为14847平方米、辅房门卫配电间、占地面积13333平方米，在租赁期间，本合同所议定租赁的使用权归乙方，甲方不得再转租他人或借给他人使用。2、甲方须提供房屋所有权证和土地使用权证或合法证明……二、租赁期限：租赁期限自2012年8月18日至2022年8月17日。自合同签订日至租赁期开始为乙方提前进入准备期，乙方可进行勘测、设计、规划、装饰、设备安装等工作。三、租金及支付方式：1、双方商定租金前三年为每年人民币壹佰叁拾伍万元，第四、第五年为每年人民币壹佰肆拾万元。第六至第十年未商定租金按照不低于“开泰”公司同期厂房出租价的七折由双方协商确定（作补充协议），租金为不含税金额，开票税金由乙方承担，甲方同意已缴房产税抵减开票房产税。2、支付方式为先付后租，租金每年支付一次，在每一年开始十五天前支付。但本合同签订同时需预付第一年租金人民币贰拾伍万元。3、如乙方逾期支付租金超过五天，则每天以总租金的1.5%支付滞纳金给甲方；如乙方逾期超过二十天不支付租金给甲方，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。4、保证金：乙方需在本合同签订后即付壹拾万元保证金给甲方，保证金在合同结束并结清所有款项后无息归还乙方。四、甲方义务1、甲方须按时将厂房、场地及附属设备交付乙方使用。2、厂房等设备如因质量原因、自然损耗或自然灾害等非甲方控制原因受到损坏或破坏，甲方须及时修缮或经双方同意由乙方代修，相关费用全部由甲方承担。如在修缮房屋期间影响乙方生产，时间超过三天，甲方应免收乙方在此期间的租金。3、甲方应确保所出租的房屋具有出租的合法性……4、甲方必须按照乙方要求向乙方提供办公和生产用电和用水，水电户名由双方共同在租赁期间变更为乙方、租期结束后变更回甲方。合同生效后所产生的电费和水费由乙方承担，费用由乙方直接向供水供电部门缴付。5、乙方在合法使用租赁物的情况下，甲方不得干预乙方的正常使用，否则，给乙方所造成的经济损失由甲方承担。五、乙方的义务1、乙方应按合同规定按时支付租金。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护租赁物……3、乙方经甲方同意，可在房屋内添置设备和进行必要的改造，若规定须向有关部门报批的，还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。租赁期满后，乙方将添置的设备搬走，恢复原貌保证不影响房屋的正常使用，除非甲方另行书面同意，不支付任何改造、装饰和装修等费用。4、如因乙方经营亏损或不善，不能正常生产，乙方应与甲方协商转租或退租，并签订相关合同。5、乙方必须承担租赁期间的水、电、气、通信、收视等费用，并如期缴纳。6、……六、合同的终止及解除1、乙方在租赁期满如需退租或续租……2、租赁期满后，如乙方不再续租，乙方应在合同期限的最后一天将房屋交还甲方；任何滞留物必须全部搬离，逾期则当自动放弃，甲方有权处理。七、违约及处理1、任何一方不得在未征得另一方许可的情况下终止合同，如不履行本合同之规定内容导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为三个月的租金金额。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约金还就不足部分支付赔偿金。如经甲乙双方协商同意，合同未期满而终止，甲乙双方互不算违约，互不承担责任，租金按双方同意的中止日结算（以每天为计算单位）。2、合同约定租赁期限内如因甲方故意单方面终止本合同，则甲方除须承担前述约定违约金外，还需赔偿乙方全部损失（包括装修、装修等乙方不能搬移的添置物在内）。3、若双方在执行本合同或与本合同有关的事情时发生争议，应当友好协商；协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。如有未尽事宜，甲、乙双方可另行协商。八、其他1、双方特殊约定……2、租赁期间，厂房因不可抗拒原因和市政搬迁、政府行为等造成本合同无法履行，双方免除责任。3、……4、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，双方签字后即刻生效。……”
本案所涉租赁物为登记在原告常熟市玖隆材料科技有限公司名下的位于常熟市尚湖镇练塘路北路5号1幢（房产证载明建筑面积为9870.89平方米）、2幢（房产证载明建筑面积为3228.40平方米）、3幢（房产证载明建筑面积为1632.16平方米）的厂房、门卫及厂内道路。
另查明：2013年8月7日，原告委托江苏华元民信律师事务所向被告发出律师函，该律师函载明：“贵公司与委托人曾签订厂房租赁合同，合同约定由贵公司承租位于尚湖镇翁家庄村的厂房。根据厂房租赁合同约定，贵公司应于今年8月3日前支付本年度租金135万元。为此款，委托人多次向贵公司催讨但至今未得到解决。我所认为：在经济交往中，各市场主体均应诚实守信，依法履行自己的义务。现贵公司拖欠委托人租金未付显属不妥，故而我所受委托致函贵公司，请贵公司在收到此函后五日内履行付款义务。……”该律师函分别邮寄至被告的住所地和租赁地，被告分别于2013年8月8日、8月12日签收。
2013年8月24日，原告向被告发出通知书，该通知书载明：“苏州阔步国际贸易有限公司：你公司与我公司于2012年签订了一份厂房租赁合同，就你公司向我公司承租尚湖镇翁家庄村厂房、门卫等作了约定，约定租赁期限自2012年8月18日至2022年8月17日，租金支付方式为先付后租，租金每年支付一次，在每一年开始十五天前支付。根据该约定，你公司本应于2013年8月3日支付本年度租金135万元，但经我公司多次催讨也无果。无奈，我公司委托江苏华元民信律师事务所于2013年8月7日发出律师函，但时至今日你公司仍未支付应付租金，也未与我公司联系。故根据双方签订的厂房租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，就厂房租赁合同的解除等相关事宜，通知如下：1、根据厂房租赁合同的约定，如你公司逾期超过二十天不支付租金，由视为自动退租，我公司有权收回房屋，并追究违约责任。故而我公司特通知你公司，双方签订的厂房租赁合同自本通知到达你公司之时解除。2、请你公司在收到本通知后的15日内完成所有搬离工作，将租赁物交还给我公司。否则根据厂房租赁合同的约定，任何滞留物必须全部搬离，逾期则当自动放弃，我公司有权处理。3、请你公司在完成搬离工作后根据实际使用时间支付未付租金及使用费。4、请你公司根据厂房租赁合同的约定向我公司支付违约金。合同约定违约金为三个月的租金金额，故你公司应向我公司支付违约金337500元。请你公司在收到本通知后及时与我公司联系，并积极履行相关义务，以免诉累。……”该通知书分别邮寄至被告的住所地和租赁地，被告均于2013年8月26日签收。
又查明：2012年度租金共计1350000元已由被告向原告交付。2013年12月4日被告向原告转账200000元。原告为本案所涉租赁物缴纳了2012年9月至2013年8月的水费，水费总金额为16803.53元，其中2013年1月、2月、8月的水费金额分别为5998.5元、4345.25元、5417.75元。
审理中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告恢复原状的请求，同时不主张2013年1月、2月、8月水费，要求被告支付2012年9月至12月及2013年3月至7月的水费，共计1042.03元。
庭审中，被告认为：原被告签订厂房租赁合同后，本案所涉厂房还在施工，被告实际于2012年8月18日接收厂房，后被告与原告进行协商，原告同意给被告2个月的准备期并口头承诺租赁期限延后两个月。因而，实际租赁期限应从2012年10月18日开始计算；根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条之规定：“承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：……（四）经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；……”，被告逾期支付租金的行为不构成根本违约且不符合该条款规定解除合同的情形，原告无权解除合同，且2013年12月4日被告又向原告支付了部分租金200000元。原告则认为：合同明确规定了租赁期是从2012年8月18日开始，不存在被告所称的原告口头承诺租赁期延后两个月的情况；合同解除权有法定和约定两种，原告根据合同约定来行使解除权，被告的逾期支付租金的行为违反了合同约定，成就了双方约定解除合同的条件，故原告有权要求解除双方签订的厂房租赁合同。关于水费问题，原告要求被告支付2012年9月至12月及2013年3月至7月的水费，共计1042.03元，被告对此予以认可，同意支付该费用。关于原告于2013年12月4日向被告支付的200000元，原告认为，该200000元是其向被告支付的2013年10月开始的租金。被告则认为，由于双方的租赁合同已解除，该200000元应视为被告支付所欠的租金及合同解除后实际使用该租赁物的使用费。关于违约金问题，原告认为其主张依据的合同约定，违约方应承担三个月租金金额的违约金，被告则认为该违约金明显高于原告实际损失的30%，违约金过高，应予以减少。
以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、律师函、邮寄凭证、通知书复印件、收费收据、房产证复印件、被告提供的网上银行电子回单及本案庭审笔录等在卷予以佐证。
本院认为：原被告于2012年6月13日签订的厂房租赁合同是双方自愿、真实意思的表示，并不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。在租赁合同履行过程中，按约支付租金是承租人的基本义务。厂房租赁合同中对给付租金的时间、金额等进行了约定，双方均应依约履行。根据该租赁合同约定，承租方逾期超过二十天不支付租金，则视为承租方自动退租，出租方有权收回房屋。由于被告现已逾期支付租金超过了二十天，并且原告及时向被告发出要求解除合同的通知，故原告有权按照约定单方解除双方签订的厂房租赁合同，该租赁合同自2013年8月26日起解除。对于被告提出的租赁期应从2012年10月18日起计算的抗辩意见，由于其无法提供相关证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付从2013年8月18日至8月26日止结欠的租金33288元（按照3698.63元／天的标准，计算9天）及自2013年8月27日起至实际返还租赁物之日止按照合同约定的租金标准（即3698.63元／天）计算的使用费的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以支持。由于被告于2013年12月4日向原告支付了200000元，该款视为被告向原告支付了所欠租金33288元和至实际返还租赁物之日止应支付的部分使用费。经计算被告已支付的该200000元已付清了所欠租金及使用租赁物45天的使用费。因此，被告还应支付自2013年10月11日起至实际返还租赁物之日止按照3698.63元／天的标准计算的使用费。关于水费问题，该水费系被告使用而产生，原告代被告支付了水费，被告应当向原告给付该费用。原告要求被告支付2012年9月至12月及2013年3月至7月的水费，共计1042.03元，被告对此予以认可，同意支付该费用。原告放弃要求被告支付2013年1月、2月、8月的水费的主张，系原告对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。因此，对于原告要求被告支付水费1042.03元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金337500元的诉讼请求，该主张依据合同约定，系原被告真实意思表示，且因作为承租人的被告违约行为导致租赁合同解除，作为出租人的原告可以要求被告赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，原告主张以三个月租金金额标准计算的违约金在合理范围内，本院予以支持。故被告应支付原告违约金337500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州阔步国际贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于常熟市尚湖镇练塘路北路5号1幢、2幢、3幢的厂房、门卫及厂内道路腾空后返还给原告常熟市玖隆材料科技有限公司，并支付原告常熟市玖隆材料科技有限公司自2013年10月11日起至实际返还租赁物之日止按照3698.63元／天的标准计算的使用费。
二、被告苏州阔步国际贸易有限公司支付原告常熟市玖隆材料科技有限公司水费1042.03元，于判决生效之日起三十日内履行。
三、被告苏州阔步国际贸易有限公司支付原告常熟市玖隆材料科技有限公司违约金337500元，于判决生效之日起三十日内履行。
上述款项如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8404元，保全费4520元，合计诉讼费12924元，由被告苏州阔步国际贸易有限公司负担。（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10-550101040009599。
审 判 长 过铁军
代理审判员 林李金
人民陪审员 周月珍
二〇一四年一月十日
书 记 员 杨文君