杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第259号
原告：王张毅。
委托代理人：陈晨。
被告：杭州市金田花园业主委员会。
法定代表人：骆国良。
委托代理人：韩立平。
被告：刘月红。
原告王张毅诉被告杭州市金田花园业主委员会（以下简称业主委员会）、刘月红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法由审判员卜亮独任审理，于2014年2月25日公开开庭审理。原告的委托代理人陈晨，被告业主委员会的法定代表人骆国良及委托代理人韩立平，被告刘月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王张毅诉称：原告连续多年承租金田花园6号楼底层商铺北5号（即金颐路北5号，以下简称5号）房屋，最后一期租赁合同约定租赁期至2013年12月31日。原告均按期向业主委员会缴纳房租。在租赁期届满前，原告以及其他周边商户多次要求业主委员会尽快签订新一期租赁合同，然而业主委员会及其负责人骆国良对此不置可否。原告遂于2013年12月11日向业主委员会书面主张了续租，并明确表示若业主委员会不同意继续出租给原告，请书面通知，否则视为认可原告继续承租之要求。业主委员会收讫后，并未向原告发出任何回复。2013年12月31日，原告收到了业主委员会委托浙江楷泽律师事务所出具的律师函，律师函声称原告不享有5号房屋优先承租权，且要求原告于2014年1月1日前腾退房屋。但律师函同时言明，业主委员会已在事实上确认并认可了原告的续租申请，但鉴于报价低于刘月红，故而业主委员会与刘月红签订了为期三年的租赁合同。原告认为，业主委员会一系列不诚信、恶意行为侵害了原告的优先承租权，导致原告无法正常开店营业、经济利益受到严重损害。刘月红与业主委员会恶意串通签订的租赁合同，应属无效。故诉至法院，请求判令：1、确认原告享有优先承租权；2、业主委员会继续与原告履行新一期租期三年的租赁合同；3、两被告共同赔偿原告损失3220元（按日租金116.7元加上2012年批发零售行业日工资98元为基数，从2014年1月1日暂计至起诉之日，要求计至实际执行完毕之日）；4、确认两被告签订的2014年至2016年的租赁合同无效；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告业主委员会辩称：1、原告与杭州金凯物业管理有限公司签订租赁协议，业主委员会不是合同相对方，故原告要求业主委员会承担责任无合同依据；2、优先承租权非法定权利。根据房屋租赁协议第二条约定，原告要求续租应当在到期两个月前书面通知甲方，故原告的优先承租权是附条件的。原告未在租赁期满前两个月通知业主委员会，故其享有优先权的条件未成就；3、原告在承租期间转租给刘月红，刘月红是实际承租人，故刘月红享有优先权，而不是原告；4、原告的报价行为证明原告对竞价规则知晓。原告报价远低于刘月红的报价，刘月红报价每月3500元符合市场价格，也符合当时的竞价招租规则。原告竞价失败后再要求同等条件下优先承租无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘月红辩称：其从2012年3月17日起从王张毅处转租了5号房屋，一直开茶叶店到2013年12月31日，业主委员会也是知道转租情况的。2013年12月，其报价为每月3500元，这是市场价格，刘月红没有和业主委员会串通。相反，2013年12月7日开标后，原告搬东西到店里，之后还锁门，影响其经营，刘月红无奈报案处理。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告王张毅为证明其主张，提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议，证明原告为5号房屋的承租人且享有优先承租权。
2、收款收据，证明原告按期支付租赁费用。
3、2013年12月11日关于金田花园北营业房续租的通知、EMS面单及查询单，证明原告于2013年12月11日书面向业主委员会发出续租通知。
4、续租竞价报价单，证明业主委员会已接受原告继续承租请求，但无视原告在同等条件下优先承租的主张。
5、律师函，证明业主委员会无视原告优先权，擅自与刘月红签订了5号房屋的租赁协议、并要求原告腾退房屋的事实。
6、通知，证明业主委员会已将5号房屋租赁给刘月红，并强制原告腾退。
两被告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、房屋租赁协议，证明原告与杭州金凯物业管理有限公司签订合同，业主委员会不是该协议当事人，同时原告享有优先权是附条件的优先权，原告必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方要求续租。
2、收条，证明原告违约将涉案商铺高价转租并收取刘月红租金每月3500元的事实。
3、补充协议，证明业主委员会与杭州金凯物业管理有限公司的物业合同到期，因原告已将涉案商铺转租给刘月红，故业主委员会与承租人刘月红签订了补充协议。
4、短信，证明原告将涉案商铺转租后向刘月红催讨房租的事实。
5、通知，证明业主委员会竞价招租的竞价规则为非公开报价，价高者得，若最高报价符合市场合理价格，最高报价人可以取得租赁权，若报价不符合市场价格，业主委员会有权面向社会公众公开招投标租赁。
6、照片，证明竞价规则已公布并张贴，原告是明知此竞价规则的，原告报价的行为足以证明原告对竞价规则的认可。
7、续租竞价报价单，证明原告明知涉案商铺的市场租赁价格为每月3500元，但其报价为每月2310元或2400元，低于刘月红的报价。
8、刘月红的报价表，证明对象同证据7。
9、开标情况汇总记录，证明对象同证据7。
10、营业房租赁合同，证明业主委员会后与刘月红签订了租赁合同，租金为每月3500元，租金半年一付。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供的证据，两被告除对证据3有异议外，对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据3中2013年12月11日关于金田花园北营业房续租的通知，与EMS及物流公司查询单互相印证，本院对真实性予以认定。两被告提供的证据，原告除对证据2、4有异议外，对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。两被告提供的证据2收条系原件，证据4短信与手机实物内容一致，两者互相印证，可以证实原告将5号营业房转租刘月红并收取刘月红租金的事实。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
5号房屋属金田花园全体业主所有，面积约22平方米。王张毅承租该房多年。2011年2月20日，当时金田花园的物业公司杭州金凯物业管理有限公司（甲方）与王张毅（乙方）签订房屋租赁协议一份，将5号房屋继续出租给王张毅用于商业经营，租期3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月2000元，租金按季度支付。协议第二条约定，租赁期满协议自动终止，乙方应如期交还该房屋，甲方收回房屋并竞价招租，原乙方要求招租的，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，原乙方在招租时享有优先权；第五条、第六条还约定，在租赁期内，乙方欲将房屋部分或全部转租给他人的，需提前一个月征得甲方的书面同意，否则，甲方有权解除本协议。
2011年10月，金田花园第五届业主委员会成立。2012年3月，王张毅将5号房屋以3500元月租金价格转租给刘月红开茶叶店。因物业公司的物业合同到期，业主委员会要求13间营业房等的相关租户与其协商重新签订租房协议等事宜。2012年5月，业主委员会作为甲方与刘月红作为乙方签订了租赁补充协议。该协议约定，物业公司原先与乙方签订的5号房屋租赁合同主体中的甲方由物业公司变更为业主委员会，租赁期按原合同执行到2013年12月31日，租金按原合同执行月租金2000元，合同到期自动终止，如需继续承租，应提前3个月与甲方协商，双方另签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。承租期间，刘月红一直将租金交给王张毅，再由王张毅交给业主委员会，业主委会员会向王张毅开具收据。
金田花园北营业房租期于2013年12月底到期，小区业主大会表决，决定对北营业房进行公开招投标后出租。2013年12月6日，业主委员会发布金田花园商铺租赁报价通知，该通知明确首先在商铺实际经营户内部进行报价，若报价符合市场合理价位，经业委会和招投标小组研究讨论后，可以直接签订租赁合同，若无法协商一致，业委会将对外公开招投标；通知要求经营户报价单密封，于12月7日下午16点前交到社区，报价表内同时提供原租赁合同（转租经营户提供转租合同）。2013年12月7日，业委会在业主、委员等人员在场下开标，王张毅报价为3.5元每平方或按原合同基础涨幅10%-20%，但明确如有其他人出价比本人高，请业主委员会书面通知，本人会根据情况考虑是否匹配该价格来承租。刘月红报价是每月3500元。业主委员会选择与刘月红签订了2014年至2016年的5号房屋的租赁合同，年租金42000元，半年一付。王张毅对此有意见，对5号营业房锁门。王张毅并于2013年12月11日向业主委员会发出续租要求通知，该通知称其可在目前房租上增长10-20％，业主委员会不管能否接受，请书告知，如有其他人出的价格更高也请书面通知，如一周内不回复视为认可其价格。2013年12月30日，业主委员会委托律师向王张毅发律师函，要求王张毅腾退和办理交接手续。2014年1月3日，在派出所、社区等见证下，业主委员会开锁进入。现5号房屋，由刘月红经营使用。
本院认为：优先承租权是根据租赁合同约定产生的同等条件下优先缔约权。根据2011年2月20日原房屋租赁协议，如王张毅需继续承租，应在租赁期届满2个月之前书面通知业主委员会，双方协商确定续租期限和租金并重新签订租赁合同，但王张毅并没有在该期限内提出续租请求。在金田花园北营业房原租期到期前，业主委员会对北营业房统一进行公开招投标，符合小区业主利益。王张毅和实际承租人刘月红均参加了投标，王张毅的价格远低于刘月红，业主委员选择更高价格的刘月红承租，符合招标规则，王张毅因投标价格过低而未中标，应自行承担后果。综上，王张毅要求确认其享有优先承租权、两被告租赁合同无效、要求继续租赁房屋和赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回王张毅的诉讼请求。
案件受理费80元减半收取40元，由王张毅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一四年三月十七日
书记员 孙怡悦