浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民提字第115号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：温州市怡蓉汽车维修有限公司。
法定代表人：胡定芳。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会。
负责人：刘相冲。
委托代理人：叶林枫、陈利清。
再审申请人温州市怡蓉汽车维修有限公司（以下简称怡蓉公司）与被申请人温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会（以下简称东屿村委会）房屋租赁合同纠纷一案，温州市中级人民法院于2013年3月11日作出（2012）浙温民终字第1656号民事判决，已经发生法律效力。怡蓉公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2014年9月2日作出（2014）浙民申字第418号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案。再审申请人怡蓉公司的法定代表人胡定芳，再审被申请人东屿村委会的委托代理人叶林枫、陈利清等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审温州市鹿城区人民法院经审理查明：
怡蓉公司于1996年12月1日承租了东屿村委会坐落于温州市鹿城区疏港公路1号（现为温州大道1号）地块3.17亩的土地，根据温州市规划局要求，怡蓉公司出资承建了二层小青瓦和平顶的厂房、办公室、宿舍，从事汽车维修、汽车零部件零售业务。后东屿村委会与怡蓉公司签订了租赁协议，租赁期限第一期自1998年7月1日起至2008年6月30日止，第二期自2009年1月1日起至2014年12月31日。其中第二期的租赁协议于2009年2月18日签订，除租赁期限外双方另约定：东屿村委会将其所有的厂房（店面）面积1944.8平方米，作为怡蓉公司生产、经营场地使用，前两年厂房每平方米租金13元每月，店面每平方米25、35元每月，共计每月租金为27776元，按季支付，后三年按市面价进行调整。怡蓉公司支付东屿村委会的租金至2011年12月31日止。后再未支付。涉案地块系1994年11月温州市鹿城区人民政府、温州市广播电视局、温州疏港公路工程指挥部联合发文确定由东屿村搭建临时工棚的地址，1997年6月温州市人民政府又发文同意该临时工业用地延期使用，但从此后再无延期手续，且涉案房屋未办理建设工程规划许可证及房屋产权证，临时工棚的建设也未有规划部门的批准文件。另查明，怡蓉公司承租期间，将房屋转租给案外人何正，并由此引发纠纷，诉至一审法院。现该案已经履行终结，何正搬离房屋，该房屋现由怡蓉公司占有。
2012年5月2日，东屿村委会诉至一审法院，请求判令：1、依法确认东屿村委会、怡蓉公司之间签订的《租赁协议书》已于2012年3月5日解除；2、怡蓉公司立即将租赁房屋腾空并返还给东屿村委会；3、怡蓉公司向东屿村委会支付拖欠的租金162853元（按2012年度租赁房屋的市场价每月75163元计，自2012年1月1日起计算至2012年3月5日止），逾期支付租金的利息损失1764元（按银行同期贷款利率计，自2012年1月1日起计算至2012年3月5日止）；4、怡蓉公司向东屿村委会支付拖欠的房屋占有使用费75163元（参照2012年度租赁房屋的市场价每月75163元计，自2012年3月6日计算至实际返还租赁房屋之日止，暂计至2012年4月5日为75163元）；5、怡蓉公司立即到工商行政管理部门办理营业执照登记的注册地址的变更或注销手续；6、本案的诉讼费用由怡蓉公司承担。经一审法院释明后，东屿村委会将诉讼请求变更为：1、依法确认东屿村委会、怡蓉公司于2009年2月18日签订的《租赁协议书》无效；2、怡蓉公司立即将租赁房屋腾空并返还给东屿村委会；3、怡蓉公司向东屿村委会支付房屋占有使用费（参照合同约定的每月27776元的标准计算，自2012年1月1日起计算至实际返还租赁房屋之日止）；4、怡蓉公司立即到工商行政管理部门办理营业执照登记的注册地址的变更或注销手续。
一审判决认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人未取得建设工程规划许可证或房屋产权证，与承租人订立的租赁合同无效。且涉案房屋若视为临时建筑，从1997年审批至今也已经远远超过使用期限。故本案东屿村委会、怡蓉公司之间于2009年2月18日签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院予以支持。故东屿村委会诉请怡蓉公司按照合同约定的每月27776元的标准支付2011年12月31日后的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。怡蓉公司占有使用涉案房屋已无法律依据，应即时予以腾空，考虑到实际需要，酌情给予怡蓉公司1个月的时间腾空。房屋租赁合同被确认无效后，涉案房屋不应作为怡蓉公司工商登记注册的地址，应注销地址登记。对于怡蓉公司因合同无效而受到的损失，因其在本案中并未提出，故怡蓉公司可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决：一、确认温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会、温州市怡蓉汽车维修有限公司于2009年2月18日签订的《租赁协议书》无效；二、温州市怡蓉汽车维修有限公司于判决生效之日起一个月内腾空涉案房屋并返还温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会；三、温州市怡蓉汽车维修有限公司从2012年1月1日始按每月27776元的标准支付温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会房屋占有使用费直至判决确定的履行之日止；四、温州市怡蓉汽车维修有限公司于判决书生效之日起一个月内腾空配合温州市鹿城区南汇街道东屿村村民委员会办理工商注册登记地址的注销手续。一审案件受理费4870元，由温州市怡蓉汽车维修有限公司承担。
怡蓉公司不服提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为“怡蓉公司建筑物为临时建筑物，且从1997年审批至今已经远远超过了使用期限”错误。事实上从1994年开始，经温州市鹿城区人民政府同意，东屿村委会取得坐落在温州市鹿城区疏港公路旁边25亩临时用地（工业）许可，并出租给包括怡蓉公司在内的20多家企业与100多家商号，以增加村集体经济收入。涉案的临时用地与建筑物系合法取得与建造，并得到规划部门、消防部门的审批，符合法律规定。2、怡蓉公司与第三人何正之间签订的涉案临时用地与建筑物的转租行为合法性已经得到司法确认。生效的判决书已经对本案的法律关系与合法性做出司法认定，一审法院却故意置之不理，反而对相同的事实作出相反的错误认定。3、一审法院认定怡蓉公司与东屿村委会租赁临时建筑物的租金每月为27776元错误。2010年2月4日，因涉案临时建筑物被温州大道第二次道路开拓征用了一部分建筑面积，租金也相应地下调到每月26039元，有东屿村委会出具的《村集体收款收据》印证。二、一审法院适用法律错误。本案争议系临时工业用地与临时建筑物的租赁权纠纷，并不是房屋租赁权纠纷。怡蓉公司从东屿村委会处承租临时工业用地后，经温州市规划局的审批自行搭建了临时建筑物，临时建筑物无需办理建设工程规划许可证的行政审批，故一审法院适用法律错误。根据本案的客观事实，结合法律适用效力与适用对象，本案应当适用《中华人民共和国土地管理法》第五十七条之规定。鉴于本案属于临时工业用地及临时建筑物租赁权纠纷，依法应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“出租人就未经批准或者未按照内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”故此，根据本条款规定，临时建筑物并不需要建设工程规划许可证，只需要行政主管部门的批准。三、东屿村委会多年来采用强迫交易与寻衅滋事等暴力手段，以达到驱赶怡蓉公司的非法目的。请求二审法院依法改判，驳回东屿村委会的诉讼请求。
东屿村委会答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，依法应当予以维持。东屿村委会与怡蓉公司之间签订的有关《租赁协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。理由如下：涉案房屋未取得建设工程规划许可证也无房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，东屿村委会与怡蓉公司签订的《租赁协议书》无效。退一步来讲，即使涉案房屋建设已得到有关部门的批准，涉案房屋也属于临时建筑物，现已远远超过法定使用期限，根据有关法律规定，也应属无效合同。租赁合同无效后，东屿村委会作为出租人，有权请求参照合同约定的租金即每月27776元的标准支付房屋占有使用费，也符合法律规定。二、怡蓉公司的上诉请求及理由没有事实与法律依据。1、怡蓉公司认为涉案房屋属于临时建筑，且系合法建筑并取得有关部门的审批符合法律规定，这显然是错误的。涉案房屋并未取得临时建设规划许可证，即使认为涉案的临时建筑物系当时得到审批的，现也远远超过使用期限，应当属于无效合同。2、怡蓉公司称其与案外人何正之间签订的案涉临时用地与建筑物的转租行为合法性已经得到司法确认是错误的。法院仅对怡蓉公司与案外人何正之间的有关承包合同的效力作出认定，从未对双方之间的转租行为的效力作出认定。3、一审参照双方合同约定的租金标准即每月27776元支付房屋占有使用费是正确的，该标准系双方经协商后确定的，系真实意思表示，也符合法律规定。4、一审法院适用法律正确，并不存在错误之处。一审法院经审查认定涉案房屋无相关建设规划许可证也无房屋产权证，从而根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方之间的租赁合同无效，符合法律规定。且一审法院认为涉案房屋若视为临时建筑，从1997年审批至今已远远超过使用期限，也应属无效，这也符合上述司法解释第三条第二款之规定。三、怡蓉公司称东屿村委会多年来采用强迫交易与寻衅滋事等暴力手段，以达到驱赶上诉人的非法目的不是事实。请求二审维持原判。
二审期间，怡蓉公司提供照片复印件十六张，欲证明涉案临时建筑物因违章被拆除部分面积，租金亦应相应调整减少。东屿村委会认为该组照片与本案不存在关联性，同时认为合同中双方已经约定了租金。二审法院认为，怡蓉公司提供这组证据与本案不具有关联性，不予认定。
二审经审理查明的事实与一审判决认定基本相符，有双方当事人陈述及一审判决已确认的证据予以证实。
二审法院认为，双方当事人之间签订的《租赁协议书》违反了法律、法规强制性规定，应属无效合同。租赁合同无效后，东屿村委会作为出租人，有权请求参照合同约定的租金要求怡蓉公司支付房屋占有使用费并要求返还涉案房屋。一审按照合同约定判令怡蓉公司按每月27776元的标准支付2011年12月31日后的房屋使用费，并无不当。关于怡蓉公司提出的与案外人何正之间签订的涉案临时用地与建筑物的转租行为合法性已经得到司法确认问题。二审认为，法院只对怡蓉公司与何正之间有关承包合同的效力问题作出认定，对双方之间转租行为的效力并未作出认定。关于怡蓉公司提出的一审法院适用法律错误问题。二审认为，一审法院经审查认定涉案房屋无相关建设规划许可证也无房屋产权证，故适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》，符合法律规定，并无存在适用法律错误问题。关于怡蓉公司提出东屿村委会多年来采用强迫交易与寻衅滋事等暴力手段，以达到驱赶怡蓉公司非法目的的问题。二审认为，怡蓉公司该上诉理由依据不足，二审不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由温州市怡蓉汽车维修有限公司负担。
怡蓉公司申请再审称：原判认定的基本事实缺乏证据证明。一、一、二审法院完全不顾租赁建筑物已经于2002年因温州大道道路开拓工程及2012年11月15日温州市人民政府“六必拆”执法活动而减少建筑面积的事实，错误判令怡蓉公司从2012年1月1日开始按每月27776元标准计算支付房屋占有使用费。事实上，因温州大道第二次道路开拓征用了建筑面积133.65平方米，2010年2月2日东屿村奚展达在双方的《建筑面积及租金结算清单》上签证确认，并于4月出具《证明》，同意村集体财务室退还怡蓉公司2002年至2009年期间多收的租金93264元。从2010年1月开始，怡蓉公司按照实际租赁建筑面积支付租金月26039元。2012年11月15日，因维修车间及场地侵占河道，在温州市整治河道的“六必拆”活动中，被拆除违章建筑面积约476平方米，按合同约定13元／平方米计算，月租金应相应减少6188元。二、从2011年12月7日开始，迫于对方的黑社会势力的打压与恐吓，怡蓉公司基于人身安全考虑已经放弃了临时租赁厂房的占有与管理，自此厂房租金的法律责任应当由东屿村委会承担。退一步讲，2012年11月15日维修车间因侵占河道被拆除，其他的临时厂房无法单独使用，故已丧失了生产功能和租赁作用，相应的房屋使用费应由东屿村委会承担。租赁期间，东屿村委会强迫怡蓉公司将案涉地块及建筑物转租给何正，每月只收取3元／平方米的固定收益，在怡蓉公司起诉何正解除租赁合同后，东屿村委会即单方将租金从每年30多万元增加至90多万元，与合同约定的市面价格存在天壤之别，以达到驱赶怡蓉公司的目的。请求：撤销二审判决，维持一审判决第一、二、四项，对第三项依法改判。
东屿村委会答辩称：一、东屿村委会与怡蓉公司之间签订的有关《租赁协议书》因违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。根据相关法律规定，租赁合同无效后，东屿村委会作为出租人，有权请求参照合同约定的租金标准即按照每月27776元的标准支付房屋占有使用费。上述租金系双方经充分协商后确定的，系真实意思表示。怡蓉公司主张的因2002年温州大道道路拓宽工程减少部分建筑面积，与本案无关。涉案租赁协议系于2009年2月18日签订，签订租赁协议时确定的面积已经是因上述原因减少后的面积，2002年减少的面积并不包括本案之中，也不影响租金的计算。关于怡蓉公司主张的2011年11月15日在温州市人民政府的“六必拆”执法活动中，被拆除违章建筑面积476平方米，既与客观事实不符也与本案无关，并不影响房屋占有使用费的计算。怡蓉公司提交的“证明”主文中称被拆除面积达702平方米，现又称仅为476平方米，前后存在明显的矛盾，不排除有伪造证据的嫌疑，不具有可信度。更为重要的是，该次执法活动中被拆除的部分建筑，纯属怡蓉公司私自搭建，因违反相关法律规定被拆除，并不在租赁协议确定的租赁面积范围内。二、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋租赁合同无效后，仅仅是可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。也就是说，原审法院对房屋占有使用费的标准具有一定的裁量权。在本案中，原审判决参照租赁协议约定的租金标准要求怡蓉公司支付房屋占有使用费完全符合法律规定。更何况事实上，根据租赁协议的约定，自2011年起，租金就应当按照市场价进行调整。根据当时房屋租赁市场行情，2012年起的租金将远远高于之前已约定的27776元。三、怡蓉公司称其迫于东屿村委会的黑社会势力的打压与恐吓，已于2011年12月7日起放弃租赁房屋的占有与管理，纯属子虚乌有，完全与事实不符。怡蓉公司在原一、二审过程中始终主张租赁协议有效，要求继续履行，这与其所称的已放弃占有及管理租赁物显然是相互矛盾的。在怡蓉公司与案外人何正合同纠纷一案中，怡蓉公司主张被告何正支付车间承包使用费等411763元（从2011年4月1日起至2012年6月27日止），且获得了一审判决的支持。此外，在该案审理过程中，原二审法院依职权调取了（2011）温鹿执民字第1850号卷宗材料，其载有鹿城法院执行局于2012年6月27日将涉案房屋交还给怡蓉公司。以上事实足以证明，怡蓉公司在2011年12月7日以后仍有效的控制、管理着涉案房屋，并从中获取相关收益的事实。相应的，2011年12月7日以后房屋占有使用费理应由怡蓉公司承担。综上，请求驳回怡蓉公司的再审请求，维持原判。
再审中，怡蓉公司提交《证明》一份，拟证明2012年11月15日，鹿城区南汇街道南郊城管部门拆除修理车间棚屋476平方米的事实。
东屿村委会质证认为：该证据不属于新证据，对真实性无异议，但与本案不具有关联性，被拆除的棚屋并不在租赁范围内，而是在租赁场地上搭建的。
本院审核认为：该证据的真实性应予以确认，但由于双方当事人签订的租赁合同既包括租赁房屋，又包括租赁场地，怡蓉公司提交的证据并不能证明该修理车间棚屋包括在所租赁的房屋范围内，故与本案不具有关联性，依法不予采信。
东屿村委会没有提交新的证据材料。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，本案当事人主要争议焦点是：一、怡蓉公司应支付东屿村委会房屋占有使用费的认定。二、怡蓉公司是否已于2011年12月7日起即丧失了对讼争房屋的控制。
关于争议焦点一。怡蓉公司再审提出其所租赁的建筑物已经于2002年因温州大道道路开拓工程及2012年11月15日温州市人民政府“六必拆”执法活动而减少建筑面积，原审法院判令怡蓉公司从2012年1月1日开始按每月27776元标准计算支付房屋占有使用费显然错误。东屿村委会辩称原判系参照合同价格确定房屋占有使用费，故并无不当。经查，2010年2月4日，东屿村委会办公室的奚展达出具给东屿村委会财务室的通知记载：东屿村前台工业小区（25亩地）怡蓉公司，经多次丈量核对，其面积为1707.65平方米，于2002年至2009年12月份止共计七年时间，多收租金93264元，经村两委讨论，同意退还。此后的2011年度东屿村委会按照每季度78117元收取怡蓉公司租金，按月核算则为26039元。据此，怡蓉公司主张2002年因温州大道道路开拓工程减少建筑面积133.65平方米的事实可以认定。关于是否因2012年11月15日的“六必拆”活动减少建筑面积476平方米的问题，根据双方无争议的2009年2月18日关于租赁面积的确认单记载，怡蓉公司租赁的不仅包括房屋，还包括场地，再审中，怡蓉公司没有提供证据证明拆除的修理车间棚屋是包括在原租赁的房屋面积之内，而非其在所租赁的场地上擅自搭建的建筑物，故怡蓉公司关于所租赁房屋减少建筑面积476平方米的事实不能成立。关于怡蓉公司应支付东屿村委会房屋占有使用费的认定问题，本院认为，双方2009年2月18日签订租赁协议虽然约定月租金为27776元，但同时还约定后三年东屿村委会有权按市场价进行调整。2012年5月2日东屿村委会诉至一审法院，要求按2012年度租赁房屋的市场价每月75163元计算租金，该院在7月18日的庭审中，询问东屿村委会是否请求对2012年的市场租金进行鉴定，东屿村委会于2012年7月25日变更诉讼请求为要求参照合同约定的每月27776元标准计算房屋占有使用费。从上述事实看，东屿村委会实际是要求按照市场价格支付房屋占有使用费，只不过对市场价格要求参照合同约定价格确定。因此，本案中，虽然怡蓉公司主张2002年因温州大道道路开拓工程减少建筑面积133.65平方米的事实可以认定，但该事实并不影响法院酌情参照合同约定确定的房屋占有使用费的市场价格。综上，原判认定怡蓉公司应支付东屿村委会的房屋占有使用费数额正确，怡蓉公司就此提出的再审理由不能成立。
关于争议焦点二。怡蓉公司再审提出，其迫于东屿村委会恐吓，已于2011年12月7日放弃了对临时租赁厂房的占有和管理。本院认为，虽然一审中怡蓉公司提交了相应接警单、接受案件回执单、报告等予以证明其所称被迫放弃管理的事实，但接受案件回执单上没有对怡蓉公司主张的事实的记载及认定，而报告等又系怡蓉公司单方出具，因此，怡蓉公司的该主张依据不足。
综上，再审申请人怡蓉公司的再审申请理由和请求无事实和法律依据，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1656号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 王红根
代理审判员 田建萍
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 赵 丹