苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初4439号
原告：苏州浩梁置业有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇银藏路1174号。
法定代表人：杨坚南，执行董事。
委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄帆，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。
被告：马志鹏，男，1992年11月25日生，汉族，住阜宁县。
原告苏州浩梁置业有限公司（下称浩梁公司）诉被告马志鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理。依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浩梁公司的委托诉讼代理人陈军杰、黄帆到庭参加诉讼，被告马志鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浩梁公司诉称，2016年9月26日，其与被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定其将位于苏州市吴中区临湖镇天颂花园的房屋出售给被告，房屋总价876109元，被告应于2016年10月16日前付清全部购房款，逾期90天未付清的，其有权解除合同，由被告支付违约金，并限期与其共同解除涉案房屋的联机备案手续、注销预售登记，逾期未协助办理上述手续的，被告另应承担违约金。后被告未按约付款，其向被告发出《销售合同解除函》，该函已于2017年5月17日到达被告，被告至今未协助其办理涉案房屋的联机备案解除及预售登记注销手续。故请求判令确认原、被告双方签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201610240048）于2017年5月17日解除；被告支付逾期付款违约金87610.90元；被告协助原告办理涉案房屋联机备案解除及预售登记注销手续；被告支付自2017年5月21日起按每日房屋总价的万分之五计算至涉案房屋联机备案解除及预售登记注销手续办理完毕之日止的违约金(暂计至2017年6月14日为10951.36元）；本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第四项诉讼请求为要求被告支付自2017年5月21日起按每日房屋总价的万分之三计算至涉案房屋联机备案解除及预售登记注销手续办理完毕之日止的违约金。
被告马志鹏未作答辩。
经审理查明，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订编号为苏房商吴中合同2016xxxxxx48《苏州市商品房买卖合同》一份，约定出卖人将坐落于苏州市吴中区临湖镇天颂花园的房屋（毛坯）出售给买受人，房屋面积为89.51平方米，房屋总价876109元，买受人可以首期支付房屋总价款的20.10%，其余房款由买受人贷款支付；因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后30日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同约定的买受人逾期付款的违约责任，如买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同，自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应退还买受人已付房款；关于买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同或附件三的约定向出卖人支付房价款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款的万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人支付房屋总价款10%的违约金，造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任。合同补充条款约定：甲方依据主合同和补充协议行使解除权后，乙方应在甲方解除合同通知送达之日起三日内与甲方共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续，如因乙方原因未能在三日内配合甲方或授权甲方到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续，则乙方应向甲方每日按总房价款万分之五的标准支付违约金，并继续履行上述义务，因乙方原因解除合同的，甲方应在联机备案解除及预售登记注销手续办理完毕后30日内无息退还乙方购房款（乙方根据合同约定应承担的违约金、房屋使用费等同时扣除）。合同附件三约定买受人按下列方式按期付款：（1）2016年9月26日前支付全部房价款的20.10%，计176109元，该款项已包括买受方在签订本合同前支付给出卖方的定金20000元。（2）2016年10月16日前支付全部房价款的79.9%，计700000元，买受方采用银行按揭形式支付房款。
另查明，被告于2016年8月28日向原告支付定金20000元，2016年9月26日支付80000元，2017年1月20日支付76109元，2017年3月7日支付87000元，共计263109元。
2017年5月16日，原告向被告邮寄销售合同解除函，称因被告经多次催告尚未付清购房款，故通知被告双方之间签订的协议已经解除，并要求被告于收到该函后五日内按照协议约定付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合办理合同备案注销等相关手续。该函邮寄至新鸿嘉投资顾问有限公司，于2017年5月17日由物业签收。
审理中，原告称，双方签订合同的时间为2016年9月26日，被告按合同约定应在2016年9月26日前支付首付款176109元，经其多次催告后，被告于2017年1月20日付清，被告虽逾期支付首付款，但其同意继续履行合同。剩余房款700000元，被告按约应在2016年10月16日前支付，因被告征信存在问题，导致无法办理银行贷款，经其催告，被告迟迟未能履行，2017年3月7日，其接受了被告履行的87000元，同时向被告表示应尽快付清余款，后又通过电话告知被告如2017年4月底前前无法付清房款，其要解除合同。其认为，其接受被告逾期支付房款及催告被告付款的行为不能视为双方变更了房款支付时间的约定，其仅是暂不追究被告的违约责任，不能据此认定其放弃根据合同约定向被告主张违约及合同解除的权利，双方应按照合同约定履行。被告未能在2016年10月16日付清全部房款，在约定的付款期限内无法通过银行贷款付清款项的，可在30日内以自由资金或其他方式支付，后直至其于2017年5月发函解除合同被告仍未付清，逾期亦超过了逾期付款违约责任条款约定的90日，故其有权解除合同。合同解除后，原告已支付的房款263109元，由其依据合同约定返还给被告。
被告称，双方于2016年9月26日草签了房屋买卖合同，与原告在本案中提交的编号为苏房商吴中合同201610240048的正式合同内容一致，原告本要求其付清首付款后再签订正式合同，后同意其延期支付首付款，双方于2016年10月24日签订正式合同。签订房屋买卖合同时，按照政策，90平以内的房屋只要首付两成即可办理银行贷款，到2017年3月，银行通知其要支付3成首付才能办理贷款，原告对此是知情的。其于2017年3月20日支付了87000元后，原告电话通知其要在2017年4月底前付清房款，但其支付三成首付后，因自己的征信问题，贷款仍未办理成功。销售合同解除函原告邮寄至其工作公司总部，同事于2017年5月20日转交给其，认可合同已于2017年5月17日解除。不清楚涉案合同是否办理网签及预售登记手续，不同意支付违约金，对此没有依据，如法院认定其需要支付违约金，认可原告主张的两项违约金计算标准，不要求调整。希望继续履行合同。
以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同、收据、银行卡刷卡凭条、销售合同解除函、邮寄面单及其电子查询记录打印件及当事人陈述附卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中,被告未能按约在2016年9月26日前付清首付款176109元、在2016年10月16日前以银行贷款方式支付700000元。合同约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告应支付房屋总价款876109元的10%的违约金。对此双方一致确认是因被告存在征信问题致未能获得银行贷款，被告未能在约定时间内以其他方式支付剩余购房款，构成违约。原告据此向被告发出了解除合同通知，现双方一致确认合同于2017年5月17日解除，本院予以确认。被告主张不承担违约金，缺乏依据，本院对不予采纳。原告主张的违约金标准符合合同约定，被告亦不要求调整，故对原告要求被告支付违约金87610.90元的诉讼请求，本院予以支持。
根据合同约定，合同解除后，被告应协助原告办理涉案房屋联机备案解除及预售登记注销手续，逾期未办理应支付违约金。原告自愿调整该违约金的计算标准为每日按照总房价876109元的万分之三计算，本院予以采纳。合同约定被告应在原告解除合同通知送达之日起三日内配合原告办理相关手续，后原告在解除合同通知中要求被告自收到通知之日起五日内配合办理上述手续，故违约金应自2017年5月23日起计算。合同约定该违约金计算至联机备案解除及预售登记注销手续办理完毕之日止。在本判决生效前，办理上述手续须由被告配合，现被告未按原告要求予以协助，本院对本判决书生效前的违约金予以支持。本判决书生效后，双方之间的合同解除，无需被告协助，原告亦可自行办理上述手续，故无需再判令被告协助原告办理此手续。被告已支付的房款263109元，原告应按约在联机备案解除及预售登记注销手续办理完毕后30日内扣除被告应承担的违约金后予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州浩梁置业有限公司与被告马志鹏签订的《苏州市商品房买卖合同》于2017年5月17日解除，被告马志鹏于本判决生效之日起十日内支付原告苏州浩梁置业有限公司违约金人民币87610.90元。
二、被告马志鹏于本判决生效之日起十日内支付原告苏州浩梁置业有限公司违约金（自2017年5月23日起每日按房屋总价876109元的万分之三计算至本判决书生效之日止）。
三、原告苏州浩梁置业有限公司于本判决书生效之日起三十日内返还被告马志鹏房款（具体返还金额以已付购房款人民币263109元扣除被告马志鹏根据本判决书应承担的上述违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币6281元，由被告马志鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 詹立平
二〇一七年九月十五日
书 记 员 王 宇