四川省自贡市中级人民法院
� � � 事 裁 定 书
（2017）川03民终833号
上诉人（一审原告）：何启彬，男，1967年12月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：廖涛，四川宏宗律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：曹家贵，男，1953年3月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
被上诉人（一审被告）：刘桂华，女，1957年7月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
二被上诉人的委托诉讼代理人：唐白康，四川文君律师事务所律师。
上诉人何启彬因与被上诉人曹家贵、刘桂华房屋买卖纠纷一案，四川省自贡市自流井区人民法院于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第401号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2010年11月3日作出（2010）自民二终字第90号民事判决，已发生法律效力。四川省自贡市人民检察院于2013年11月18日作出自检民行建字（2013）3号检察建议书，建议本院再审本案。本院于2016年6月27日作出（2016）川03民申7号民事裁定，对本案进行再审。本院于2016年11月22日作出（2016）川03民再5号民事裁定，裁定：撤销本院（2010）自民二终字第90号民事判决和四川省自贡市自流井区人民法院（2009）自流民一初字第401号民事判决；将本案发回四川省自贡市自流井区人民法院重审。四川省自贡市自流井区人民法院重审后，于2017年7月6日作出（2017）川0302民初459号民事裁定。上诉人何启彬不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人何启彬及其委�诉讼代理人廖涛、被上诉人曹家贵、刘桂华及其委托诉讼代理人唐白康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何启彬上诉请求：1.撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初459号民事裁定；2.支持上诉人一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人房屋转让合同签订时约定的5处房产转让价100万元系综合考虑市场因素和房产地理位置而定，并非明显低于市场价值；返租租金约定每月4万元，其目的是为督促被上诉人尽快解除房屋的抵押，办理过户；2009年因还清了信用社贷款，双方准备办理房产过户，故将100万元房屋转让款的收条原件交给被上诉人，由被上诉人到税务局开发票，因此在收条复印件上才会有刘桂华的签名。故一审认定事实不清、适用法律错误，房屋转让合同涉及的5处房产均应由上诉人所有。
曹家贵、刘桂华辩称，本案实际为借款合同，且二被上诉人共计已归还97.5万元，因此何启彬才将100万元收条原件退还曹家贵、刘桂华。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持一审裁定。
何启彬向一审法院起诉请求：1.确认其与曹家贵签订的房屋转让合同有效；2.曹家贵、刘桂华按照合同约定协助其办理房屋变更登记；3.诉讼费由曹家贵、刘桂华承担。事实和理由：2008年1月22日，何启彬与曹家贵签订了《转让合同》，约定何启彬于2008年1月22日向曹家贵支付100万元，曹家贵将其所有的产权证号为：ⅹ1号（91.31㎡）、ⅹ2号（91.31㎡）、ⅹ3号（91.31㎡）、ⅹ4号（91.31㎡）、ⅹ5号（310㎡）过户给何启彬，曹家贵协助办理合同约定的房屋所有权和土地使用权过户手续。何启彬将上述房屋和土地返租给曹家贵，曹家贵每月向何启彬支付租金4万元。合同签订后，曹家贵支付了部分租金，截止2009年3月22日，尚欠租金37.25万元。再审中，何启彬提出原一、二审判决以坐落于同兴路的房产已另行出卖给案外人刘剑波为由，将剩余4处房产判归何启彬所有，现因法院再审生效判决确认了曹家贵与刘剑波之间关于同兴路房产的房屋买卖关系不成立，故案涉位于同兴路的房产现应依法由何启彬所有。
一审法院认定事实：2008年1月22日，原告何启彬（乙方）与被告曹家贵（甲方）签订《转让合同》，约定甲方将自有的产权证号为ⅹ1号（91.31㎡）、ⅹ2号（91.31㎡）、ⅹ3号（91.31㎡）、ⅹ4号（91.31㎡）、ⅹ5号（310㎡）5套营业用房转让给乙方；转让总价值100万元；乙方于2008年1月22日向甲方现金支付转让款100万元，甲方必须在同日前将�述房产中涉及扣押、查封问题妥善解决，并于转让款支付当天将上述房屋交付给乙方；甲方应协助乙方办理所涉房屋过户等相关手续；乙方接管后，将转让标的出租给甲方，甲方每月10日向乙方支付租金4万元，租期至2008年7月21日止，租赁期间，转让标的灭失的风险由甲方承担；2008年7月21日前，甲方在按期支付租金，并全额退还转让价款后，有权单方解除合同。合同签订当天，原告通过银行转账100万元至曹家贵个人银行账户，曹家贵向原告出具《收条》一份，载明“今收到何启彬现金1000000元（壹佰万元正）”。该《收条》原件现由曹家贵持有，刘桂华在原告持有的复印件上注明“复印件与原件无异”，并签名捺印。曹家贵因征信问题，无法获取银行贷款，双方协商以原告的名义为曹家贵向银行贷款。2008年3月10日，曹家贵、刘桂华与大安区农村信用联社何市分社签订《抵押合同》，约定曹家贵、刘桂华以其所有的上述5套房产为何启彬在大安区农村信用联社何市分社贷款75万元提供抵押担保，上述抵押物暂作价182万元。同日，原告以其名义向大安区农村信用联社何市分社申请贷款75万元。贷款发放后，原告扣除上述《转让合同》中约定的3、4、5月的租金及75万元借款的部分利息后交付给曹家贵，并由曹家贵向原告出具《借条》，载明借到何启彬现金75万元，还款时间2009年3月9日。
2008年11月21日，原告手写清单一份，载明“借款日期2008年元月22日--
2008年7月21日，2008年元月22日支付曹家贵现金人民币100万元……累计应支付款项222500元”。2009年3月9日，原告手写清单一份，载明“截止2009年3月9日止：曹家贵共欠利息222500元+142500元=36.5万元，2009年曹家贵交给原告股金证，金额为3万元，曹家贵欠原告垫付何市信用社贷款15万元，本金100万元+利息36.5万元-
股金3万元+贷款15万元=148.5万元”。一审法院于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第401号民事判决，认定了曹家贵、刘桂华将产权证号为ⅹ5号房屋已另行出售并交付给案外人刘剑波，判决：原、被告于2008年1月22日签订的《转让合同》有效；曹家贵、刘桂华协助原告办理《转让合同》所涉及的ⅹ1号（91.31㎡）、ⅹ2号（91.31㎡）、ⅹ3号（91.31㎡）、ⅹ4号（91.31㎡）共4套房屋的权属登记变更手续；驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，何启彬不服，向四川省自贡市中级人民法院上诉，四川省自贡市中级人民法院于2010年11月3日作出（2010）自民二终字第90号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2009年5月22日，刘剑波向一审法院起诉，要求判令其与曹家贵、刘桂华签订的《房屋买卖合同书》有效；曹家贵、刘桂华按《房屋买卖合同书》的约定协助其办理房屋（产权证号：ⅹ5号）权属变更登记。一审法院亦于2010年6月8日作出（2009）自流民一初字第547号民事判决，判决：刘剑波与曹家贵、刘桂华于2008年7月6日签订的《房屋买卖合同书》有效；曹家贵、刘桂华协助刘剑波办理（ⅹ5号，ⅹ6号）房屋的权属变更登记。该判决生效后，何启彬向四川省自贡市人民检察院提起抗诉申请，四川省自贡市人民检察院于2013年10月向四川省自贡市中级人民法院提出抗诉，四川省自贡市中级人民法院于2013年10月25日作出（2013）自民抗字第2号民事裁定，裁定指令一审法院再审该案。一审法院于2015年11月18日作出（2014）�流民抗字第1号民事判决，判决：撤销该院（2009）自流民一初字第547号民事判决；驳回刘剑波的诉讼请求。刘剑波不服，向四川省自贡市中级人民法院提起上诉，四川省自贡市中级人民法院于2016年3月4日作出（2016）川03民再1号终审判决，判决：驳回上诉，维持一审法院（2014）自流民抗字第1号民事判决。
另查明，何启彬根据（2010）自民二终字第90号判决，已于2012年2月将该判决确定的4套房产（ⅹ1、ⅹ2、ⅹ3、ⅹ4号）转让给案外人邓琳。
一审法院认为，双方签订的《转让合同》不是真实的房屋买卖关系，而是借贷关系。理由如下：
（一）从《转让合同》内容看，双方的约定存在低价转让的情形，且不符合买卖合同的交易习惯。
1.《转让合同》所涉的5套营业用房的面积共计665.24㎡，转让总价值100万元。平均单价为1,503.22元/㎡，而同年3月，原、被告将上述房屋用于抵押借款，评估价值为182万元，双方的约定存在低于市场价值转让的情形；2.《转让合同》约定原告将受让的5套房产以月租金4万元返租给被告使用。仅需25个月，原告即可全额收回购房款，明显不符合市场行情；3.《转让合同》约定在2008年7月21日前，被告在按期支付租金，并全额退还转让价款后，有权单方解除合同。作为买卖合同，房屋交付后，双方又约定赋予出卖人单方解除权，明显不符合日常交易习惯；4.曹家贵出具的载明收到原告100万元现金的《收条》原件现由曹家贵持有，按常理购房款《收条》原件应由原告持有，但原告出具的《收条》为复印件，该复印件由被告刘桂华特别注明“复印件与原件无异”，且原告不能作出合理说明，足以证明是原告自愿将《收条》原件退还给被告的，亦不符合房屋买卖的日常交易习惯。
（二）从原告本人书写的清单来看，关于其支付给曹家贵的100万元实为借款而非购房款。
1.原告于2008年11月21日书写的清单载明“借款日期2008年元月22日--
2008年7月21日”、“2008年元月22日支付曹家贵现金100万元”，原告自认其2008年1月22日支付给曹家贵的100万元为借款，借款期间与《转让合同》约定的案涉房屋的租赁期间相同；2.原告于2009年3月9日书写的清单载明“100万元+利息36.5万元-
股金3万元+贷款15万元=148.5万元”，在曹家贵未按期支付租金且未全额退还100万元的情况下，原告至2009年3月9日均认为上述100万元为曹家贵应当偿还的欠款而非无需返还的购房款，足以认定该100万元为借款而非购房款。
综上，双方签订的《转让合同》系以买卖房屋的名义为借款100万元提供担保，租赁期限2008年1月22日至2008年7月21日为借款期间，月租金4万元为100万元借款的利息。被告的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。原告的诉讼请求不能成立。一审法院于2017年6月30日向原告释明变更诉讼请求，但原告明确表示不变更，坚持现在的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事�拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应驳回原告的起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定：驳回原告何启彬的起诉。案件受理费6900元，财产保全费5000元，合计11900元，退还给原告何启彬。
本院二审中，何启彬申请证人周仪华出庭作证。证人证实，事发之时，因曹家贵需要资金，其将何启彬介绍给曹家贵认识。之后，曹家贵和何启彬经协商达成一致意见并形成了书面合同，曹家贵、何启彬作为合同的甲乙双方，自己作为见证人，三人一起在书面合同上签字。
何启彬认为，周仪华的证言证实了合同的真实性，是双方的真实意思表示。曹家贵因资金困难经过周仪华介绍给自己，因之前并不认识曹家贵，没有理由借钱给他，在曹家贵需要资金的情况下，两人最终达成了房屋买卖的协议。因此，双方之间的案涉合同应为房屋买卖合同。
曹家贵、刘桂华对证人证言的真实性、合法性无异议，但认为其不能证实案涉合同为房屋买卖合同。虽然事发之时证人将何启彬介绍给曹家贵认识，其只证明了双方签订合同的真实性，并未对合同的合法性进行确认且证人并未参与曹家贵和何启彬案涉合同的谈判，证人对案涉合同的性质并不清楚。因此，证人不能证实双方当事人签订的合同性质为房屋买卖合同。
证人周仪华的证言符合证据真实性、合法性和关联性的要求，本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本�的主要争议焦点为何启彬与曹家贵是房屋买卖关系还是民间借贷关系。
第一，从还原双方当事人签订合同的本意分析。合同约定转让后返租房屋，每月租金4万元，且租赁期间的标的物风险由房屋出卖人曹家贵承担，以及曹家贵6个月内按期支付租金并全额退还转让款后，有权单方解除合同。案涉房屋在合同签订且支付对价后并未过户，而又以此抵押向信用社贷款，不符合房屋买卖的一般交易习惯，若为房屋买卖合同，也明显体现出双方当事人权利义务的极不对等性，与常理相悖。从案涉合同约定的内容可见曹家贵本意并非以100万元的价格出让房屋，而何启彬6个月内收到曹家贵归还100万元及返租租金，曹家贵便可解除合同，也能认定双方当事人之间并无房屋买卖的目的，其真实意思为民间借贷。因此，本案足以认定双方当事人是�房屋买卖的形式实现借贷100万元及按月支付利息的目的，故案涉合同名义上为房屋买卖，但内容及当事人签订合同时的本意为民间借贷。
第二，何启彬于2008年11月21日书写的清单载明“借款日期2008年元月22日--
2008年7月21日”其自认的借款期间与案涉合同约定的曹家贵退还100万元转让款及按月支付租金后，可解除合同的期间相吻合，印证了何启彬与曹家贵之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方当事人所签订的合同实际为民间借贷。曹家贵按月支付4万元租金的行为亦符合民间借贷月息4分的交易习惯。何启彬与曹家贵之间75万元借贷关系发生于本案之后，故在签订案涉合同时，能够认定曹家贵向何启彬按月支付返租租金4万元实为向何启彬借款100万元支付的利息。因此，双方当事人之间的法律关�为民间借贷。
第三，案涉5处房屋均为营业用房，面积共计已超过600㎡，即使考虑地理位置等综合价格因素，其价值也远高于100万元，若按100万元交易价格履行房屋买卖合同必然导致双方当事人利益严重失衡且不符合当事人签订合同时的真实意思表示。何启彬支付100万元后，并未将案涉房产用于自身经营、使用及以房投资，而又以个人名义为曹家贵向信用社贷款，并将案涉的房产为贷款设立了抵押担保，从所贷的75万元中又扣除了本案涉及的部分返租租金，从其签订合同后的行为可认定双方当事人签订房屋转让合同实为民间借款的担保，一审认定双方当事人以买卖房屋的名义为借款100万元提供担保正确。案涉房屋为民间借贷提供担保但未办理备案登记，属于非典型担保，应遵循法律禁止流质的相关规定。何启彬认为本案为房屋买�合同，双方约定案涉5处房产按合同签订时以100万元价格转让，系考虑市场及房产地理位置的理由不能成立，本院不予采纳。关于100万元收条原件现由曹家贵、刘桂华持有，对该证据及事实如何认定应另案处理，在本案中暂不予认定。
如上所述，根据当事人的真实意思表示及合同履行的情况，一审认定何启彬与曹家贵之间的法律关系为民间借贷正确。
此外，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定系适用法律错误。本案双方当事人签订合同的时间为2008年1月22日，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行。根据一般民事法律行为适用实体法不溯及既往的原则，本案应适用法律行为发生时的实体法律。一审法院已向何启彬释明变更诉讼请求，何启彬明确表示不变更，坚持现在的诉讼请求，一审法院裁定驳回其起诉，实体处理正确。本案应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项“�定适用下列范围：（三）驳回起诉；”之规定裁定驳回何启彬的起诉。对一审法院适用法律错误的问题本院予以纠正。
综上，何启彬的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，实体处理并无不当，但适用法律错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：
一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初459号民事裁定；
二、驳回何启彬的起诉。
一审案件受理费6900元、财产保全费5000元，二审�件受理费7600元，合计19500元，退还何启彬。
本裁定为终审裁定。
审判长 罗德才
审判员 王家玉
审判员 王爔聆
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈雪梅