内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民商字第85号
原告乌拉特前旗军粮供应站，住所地，乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人李继勇，主任。
委托代理人贺俊梅，内蒙古律源律师事务所律师。
委托代理人贾巧英，女，58岁，汉族，乌拉特前旗军粮供应站职员，现住乌拉特前旗。
被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司，住所地，巴彦淖尔市临河区。
法定代表人任俊仙，董事长。
被告孔二元，男，汉族，44岁，巴彦淖尔柏晨房地产开发有限责任公司前旗项目部负责人，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
二被告委托代理人赵婷，巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司公司职员。
委托代理人郝智飞，男，38岁，汉族，现住乌拉特前旗，巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司公司办公室主任。
原告乌拉特前旗军粮供应站（以下简称军粮供应站）诉被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司（以下简称柏晨公司）、孔二元房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告军粮供应站的委托代理人贺俊梅、贾巧英，被告柏晨公司、孔二元的委托代理人赵婷、郝智飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月25日，因被告对原告在军粮供应站办公占地所在区域进行整体开发，被告以资产置换的方式对原告进行拆迁安置，双方签订了资产置换协议，1、协议约定置换的标的及方式：（1）甲方同意将位于乌拉特前旗乌拉山镇东兴路以南国有土地及地上建筑物即原军粮供应站置换给乙方。（2）产权调换：乙方负责给甲方建军粮供应站，差额部分由乙方以货币形式补偿给甲方。2、约定协议的履行期限：本协议达成生效后，乙方需在2012年11月30日前给甲方建设新的军粮供应站并完成入住。3、违约责任的约定：甲方或乙方未按协议要求的内容、时限完成的土地及其附属物的置换，违约方将按置换物资的5%承担违约金。协议签订后，原告按约定将军粮供应站的房屋交付被告使用，被告却未能按约定的时间给原告交付置换新建的办公室，并且到现在被告连置换房屋的建设地址都不能确定，被告的行为已经构成根本违约。被告的违约给原告造成的损失包括被告使用原告729平米的办公用房的房租损失及协议的违约金。故起诉法院，1、请求依法解除原、被告双方签订的资产置换协议，由被告返还占有原告军供站三楼729平方米的办公用房；2、由被告赔偿原告违约损失540000元（①土地5400平方米*207元/平方米=111780元111780元*5%=55890元②一层门店138.558平方米*2894元/平方米=400986.85元400986.85元*5=20049元二层/三层（289+600）平方米*1968元/平方米=1749552元1749552元*5%=84777.6元小计：163416.6元④房租四年/95000元=380000元合计543416.6元）；3、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、资产置换协议书。证明本案的原被告双方在2011年3月25日达成置换协议，明确了置换的标的方式、军供站的位置、履行期限、违约责任的承担。本案的被告截止目前没有交换置换房，被告方存在根本违约的行为。此外，本案的被告孔二元承担连带责任。
2、房屋幢面积汇总表。证明被告占有的实际面积是729.74平方米。
3、乌前旗人民政府常务会议纪要【2010—5号】。证明原告的资产处置方式是通过政府常务会议决定的。
4、资产置换补偿协议。后附资产补偿计算参照表。证明计算违约金数额的来源以及请求的合理性。
5、拆迁补偿协议。此协议是由乌前旗政府常务会议纪要【2010—5号】决定形成，协议的相对方是乌拉特前旗国有资产管理局与本案被告。佐证本案的被告提供的2、3号证据是来源于此协议，与本案无关。
6、巴彦淖尔市恒博价格评估有限责任公司巴恒博估字（2016）第15号关于对乌前旗乌拉山镇商业用房年租金的评估报告书，证实2012年-2015年年均平均租金价格合计为271930.32元，年租金为67982.58元，每平方米年平均租金价格为93.16元。
被告柏晨公司辩称，由于房地产市场的客观情况，致使被告没有按照协议约定及时完成资产置换工作，但是对于双方的资产置换协议，被告仍旧希望双方能够继续履行。如果原告坚持解除协议，则按照合同法规定，对于已经履行的，双方应互相返还。首先，原告应向被告返还资产置换补偿金190万元。其次，原告应向被告返还2011年5月份至今期间，原告应承担的水、电、暖费及装修等各项费用206099.5元。原告主张的违约金没有明确计算方式，被告不予认可，即使应承担违约责任，也应根据原告产生的实际损失来确定。
被告柏晨公司为支持其主张向法院提供以下证据：
1、原被告2011年3月25日签订的资产置换协议一份。证明协议第一条第2项约定：“乙方按照平等原则，以产权调换加货币补偿的形式给予补偿”，证明在资产置换的基础上，被告除了按照约定为原告新建办公新址，还应向原告支付现金补偿。
2、乌拉特前旗国有资产管理局乌国资发（2013）42号文件一份。证明根据乌拉特前旗政府常务会议及乌拉特前旗国有资产管理局决定，被告对于军粮供应站除拍卖的土地和房屋，给予原告现金补偿190万元。
3、2013年3月28日内蒙古自治区非税收入一般缴款书两份。证明被告公司前旗项目部负责人孔二元，于2013年3月28日，代表公司向原告的上级单位乌拉特前旗国有资产管理局，转款人民币190万元整，该款项为被告向原告支付的资产置换现金补偿。
第一组证据共同证明如果解除合同，原告应向被告返还资产置换补偿金190万元整。
第二组证据：
4、工程承包合同一份、价格清单一份及收条三份。证明被告为军粮供应站花去装修费用115000元。
5、2011年5月份至今旭日小区办公楼即军粮供应站商业用水发票，共计19页。证明自2011年5月份至今，军粮供应站办公楼商业用水共消耗2317元。因原告二层办公楼没有单独设水表，故按照占地面积比例，原告占27%，应承担的水费为625元。
6、军粮供应站办公楼2010年12月10日至2011年1月10日电费发票一张，用电消耗780元。证明因军粮供应站办公楼原没有单独设电表，故参照该电费发票，自2011年5月份至今共计55个月，每月按照780元电费计算，军粮供应站办公楼共消耗电费42900元。按照占地面积比例，原告占27%，应承担的电费为11583元。
7、电表发票一张。证明2015年2月份，军粮供应站办公楼配置电表14块，减去被告应承担的8间底店所用8块电表，原告应承担6块电表的费用1890元。
8、乌拉特前旗旭日花园管理中心证明一份。证明2011年至今，旭日花园小区办公楼即军粮供应站物业费为每月0.375元/㎡。原告占用办公面积共计488.9㎡，至今已交付5年的物业费，共计11000元。
9、乌拉特前旗明星嘉园热力有限责任公司证明一份。证明2011年至今，旭日花园小区办公楼即军粮供应站供暖费为每月4.5元/㎡，每年交付6个月。原告占用办公面积共计488.9㎡，至今已交付5年的供暖费，共计66001.5元。
以上第二组证据共同证明：如果解除合同，原告应向被告返还被告代其支付的水电暖、物业、装修费用等共计206099.5元。
对原告提供的1号、3号证据经与被告核对无异议，但被告对1号证据中所要证明的被告孔二元承担连带责任的举证意图不认可。对原告提供的2号、4号、5号、6号证据被告均不认可。原告对被告提供的1号证据的真实性认可，对2号、3号证据认为与本案无关，对4号-9号证据不认可。经审查，原告提供的1号-6号证据及被告提供的1号-9号证据均符合案件事实，与本案有关联，故本院予以采信。
综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本案查明如下事实：原告军粮供应站是被告柏晨公司开发建设旭日花园小区项目的拆迁户，2011年3月25日双方签订了资产置换协议，约定“1、甲方同意将位于乌拉特前旗乌拉山镇东兴路以南国有土地及地上建筑物，即原粮食局军供站（注：一层138.558㎡，二层289㎡，三层600㎡，共计1027.558㎡）置换给乙方。2、乙方按照平等原则，以产权调换加货币补偿的形式给予补偿。（1）产权调换在：乙方负责给甲方新建军供站。履行期限，本协议达成生效后，乙方必须在2012年11月30日前，给甲方建设新的粮食局军供站并完成入住。乙方没有建成新的军粮供应站期间，发生的水、暖、电费用由乙方承担。违约责任：甲方或乙方未按协议要求的内容、时限完成土地及其地上附着物的置换，违约方将按置换资产的5%承担违约金。合同签订后，被告对军供站共三层进行了装修，支出费用115210元。且其已于2011年5月份将军供站三楼729.74㎡（除原告自用的2间）的办公用房占有使用，2010年12月27日（2010）5号乌拉特前旗人民政府常务会议纪要：关于处置部分单位国有资产有关问题“原则同意国资部门提出的增力全公司原蒙二中资产、粮食局军供站、交通局和公路段办公室等部分国有资产处置的意见。以上国有资产处置要按照就高不就低的原则，严格履行招牌挂程序。2011年5月20日乌拉特前旗国有资产管理局与被告柏晨公司签订了资产置换补偿协议，协议约定一、乙方严格按照粮食军供站与乙方签订的资产置换协议内容执行。四、依据资产补偿差价计算结果838800元，乙方在2011年3月30日前一次性付给甲方25万元，剩余部分待军供站建成搬迁前，双方根据实际投入确定差价后一次性付清。2011年7月12日乌拉特前旗国有资产管理局与被告柏晨公司签订拆迁补偿协议，约定：一、甲方将位于乌拉特前旗乌拉山镇东兴路以南原面粉油脂厂西侧（金星纸业南大门对面），原粮食局军供站院内，东至面粉油脂厂西墙；西至燃料公司家属院东墙；南至西山咀粮库库房北墙；北至军供站办公楼南院墙闲置土地及土地上建筑物，用于乙方建设商品房。二、乙方按照平等、有偿原则，给予甲方货币补偿，具体如下：1、军供站空地及建筑物补偿（1）军供站土地面积4392㎡，按评估价格补偿金额371381.69元。（2）军供站建筑面积440.13㎡，按评估价格补偿912657.6元。以上（1）（2）两项合计补偿金额128.404万元。3、军供站和西山咀粮库两项补偿总计1653887.2元。同时双方约定了违约责任：甲方或乙方未按协议内容、时限履行自身义务，导致协议无法执行，违约方将按拆迁补偿金额的3%承担违约金。2013年3月28日被告柏晨公司向国有资产管理局交纳补偿款190万元，该款包括土地出让金38.08万元。同日乌拉特前旗国有资产管理局向旗国土资源局出具乌国资发（2013）42号文件“关于同意将原军粮供应站国有土地使用权变更为孔二元的决定”同意办理土地变更使用手续。2011年5月份至今，被告承担军供站商业用水2317元，2010年12月10日至2011年1月10日被告交纳军供站电费780元，2015年2月4日交纳电费4410元。经原告申请2016年5月5日巴彦淖尔市恒博价格评估有限责任公司巴恒博估字（2016）第15号关于对乌前旗乌拉山镇商业用房年租金的评估报告书的评估结果报告如下：2012年-2015年年均平均租金价格合计为271930.32元，年租金为67982.58元，每平方米年平均租金价格为93.16元，对该鉴定报告原告支出费用5500元。
另查明，被告孔二元系被告柏晨公司开发建设旭日花园小区项目部负责人。
本院认为，2011年3月25日原、被告双方签订的资产置换协议，是当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故应认定为有效。合同约定“乙方必须在2012年11月30日前，给甲方建设新的粮食局军供站并完成入住”，但被告至今未按合同约定履行义务，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对合理期限进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。2015年9月24日原告起诉法院，法院向其送达了起诉状副本，被告知道了原告解除合同的意思表示，至此双方合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当返还占有军供站三楼729.74㎡（除原告自用的2间）的办公用房。对于原告的违约损失，合同约定“甲方或乙方未按协议要求的内容、时限完成土地及其地上附着物的置换，违约方将按置换资产的5%承担违约金”，但原告对置换资产的价值提供证据不足以支持其请求。被告在与原告签订合同后于2011年5月份即开始使用原军供站三楼，对于面积原、被告均认可原告占用2间办公室的面积为56㎡，三楼总面积为72,74㎡，核减原告占用面积，被告使用的面积为673.74㎡，按照巴恒博估字（2016）第15号鉴定报告2012年-2015年每平方米年平均租金价格为93.16元，原告请求被告承担四年房租即（673.74㎡×93.16元×四年）251062元予以支持，并由被告承担鉴定支出费用5500元。对于原告请求被告孔二元承担连带责任的请求，因孔二元系被告柏晨公司开发建设旭日花园小区项目部负责人，其在签订合同及履行合同过程中均系职务行为，故被告孔二元不承担责任。对于被告请求返还已付资产置换补偿金190万元，基于2011年3月25日原、被告双方签订的资产置换协议被告实际交纳25万元，且该笔款项被告是向乌拉特前旗国有资产管理局交纳，故被告的该项抗辩理由本案不作调整，被告可以另行主张权利。对于被告支出的房屋装修费115210元，因其未提供因装修使置换房屋增值的证据，故不予支持。对于被告代付水费、电费、物业费及暖费，因其无法区分代被告付款的数额，故本案亦不作调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告乌拉特前旗军粮供应站与被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司签订的资产置换协议，并由被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十日内返还占有原告军供站三楼729㎡（除原告自用的2间）的办公用房。
二、被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告乌拉特前旗军粮供应站房租损失251062元。
三、被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内给付原告乌拉特前旗军粮供应站鉴定支出费用5500元。
四、驳回原告乌拉特前旗军粮供应站的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9200元，由被告巴彦淖尔市柏晨房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
审 判 员 ：柳海梅
人民陪审员 ：赵海军
二〇一六年六月十五日
书 记 员 ：乔佳亭
后附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
一、因不可抗力致使不能实现合同目的；
二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；
四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
五、法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。