黑龙江省青冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1223民初991号原告芦宇光，男，1981年8月15日生，汉族，无职业，现住安达市朝阳街六委五组24号，身份证号：xxx委托代理人王继东，男，1956年7月24日生，汉族，退休干部，现住安达市兴安街三委三组八号。身份证号：xxx（社区推荐）被告周玉红，女，1976年12月7日生，汉族，现住青冈县城市地标一单元1602室。身份证号：xxx第三人：黑龙江御景房地产开发有限公司法定代表人王志杰，职务董事长信用代码：xxx委托代理人张守君，黑龙ＸＸ法律师事务所律师。原告卢宇光向本院提出诉讼请求：准许执行（2014）青法民初字第401号民事调解书，请求法院判决准许原告可执行中和镇嘉和园小区7号楼1单元401室房屋。理由是：原告孙吉林与案外人王占彬之间首先形成了工程款法律关系，王占彬拖欠原告工程款，王占彬用本案争议楼房顶抵工程款，而且双方经青冈县人民法院调解给了原告孙吉林，该楼房虽然由被告占有，但是由于工程款债权比其他债权具有优先权，根据合同法第286条规定以及最高院关于建设工程价款优先受偿权的批复规定（略），工程款债权较之抵押权和其他债权具有优先受偿权效力，所以原告的工程款债权优于被告的债权。而且被告与王占彬是抵押债权。另外，原告与王占彬之间的纠纷已经过青冈县人民法院（2014）青法民初字第401号民事调解书进行了调解，该调解书第一项已明确该争议房屋归原告孙吉林所有，根据物权法第28条以及物权法司法解释第7条的规定（略），所以孙吉林对该房屋已经取得了物权，物权的效力要远远大于债权。原告要求执行该房屋具有明确的神圣不可侵犯的法律效果，所以请求法院判决准许原告许可执行该房屋。被告吕超辩称，被告是2015年5月30日买的嘉和园小区7号楼1单元401室，我是现金购买的，有购楼合同、交款发票有开发商签字，该楼房钥匙也给被告了。经审理查明，原告向法庭提交青冈县人民法院（2014）青发民初字第401号民事调解书，调解书调解内容：涉案房屋7号楼1单元401室归聂晓辉所有，原告施工时没有钱，确实是聂晓辉的岳父给拿的钱，原告和王占彬调解时，聂晓辉的岳父来找，经协商就把本案争议房屋直接调解落在聂晓辉名下了，因为当时原告没有钱还不上聂晓辉，所以法院调解时直接把本案争议房屋落到聂晓辉名下顶工程款，后来原告把钱还给聂晓辉了。旨在证实，对王占彬欠原告工程款的事实进行了确认，另外证实用涉案楼房顶抵原告工程款。经当庭质证，被告质证意见：本案争议楼房，并不是原告孙吉林的名字，原告不是借聂晓辉的钱，是以6.5万元卖给聂晓辉，而且是在法庭没有调解的时候就卖给聂晓辉了，买楼款是聂晓辉的岳父拿的钱，王占彬是开发商，孙吉林是物业经理。原告向法庭提交2014年4月1日会计王英雪自制的欠据，本金5万元及利息，本利息合计7.5万元，向法庭提交被告吕超与黑龙江亿德房地产开发有限公司嘉和园项目部形成的购楼合同，王占彬让嘉和园小区会计王英雪给原告出具的证言材料。三份证据旨在证实被告吕超表面上是购楼，实际是抬款，用该房屋作为抵押，买卖合同是一种抵押形式，被告与王占彬的基础法律关系是借贷，而不是买卖，所以被告对该房屋的占有没有法律依据，没有经过法院判决或其他法律文书确认，被告无权取得该房屋所有权或占有该房屋。经当庭质证，被告质证意见：欠据不是我的，是王德义的欠据，另外购楼合同是一份空白合同，没有我的签字，像这种空白合同他们有很多，原告和王英雪是一起的，王英雪是在什么情况下出具的证言我不清楚。我没有抬款给王占彬，是以现金正常购买的本案争议楼房。开发商收钱给开具购楼合同和给房屋钥匙。原告向法庭提交购楼合同，孙吉林与售楼合同和给房屋钥匙。原告向法庭提交购楼合同，孙吉林与售楼处签订的嘉和园小区7号楼1单元401室购楼合同，有双方的签字，购楼合同2014年7月10日签订的，有王占彬签字。经当庭质证，被告质证意见：被告是5月31日买的楼，而原告7月10日买的，是被告吕超购买在先。原告与王占彬是什么时候签订的合同及在什么情况下签订的这份合同，我们不知道，至于合同上王占彬的签字是不是王占彬本人签字我也不知道。原告主张，被告这种合同王占彬有一百多份，每位借款人那里都有。被告向法庭提交2014年5月31日购楼收据，价款10万元及2014年5月31日购楼合同和401室原始钥匙。旨在证实是花现金给吕超买的楼房，厨房和卫生间、地面都装修完了，现就在差大白没有刮，而且我们已经进入该楼。当时原告和王占彬均在家，如果是抵押的话，装修时他们根本没有来找过被告。我把锁芯换了，用装潢用的钥匙开的门，有一天我打不开门了，中和镇有一个黄毛会开锁，我找黄毛问，黄毛说是孙吉林让我开的，这样我就去找孙吉林，才吵吵起来。被告装修花了3万多元。经当庭质证，原告质证意见：被告装修时原告没在家，后来被告装修时来找过原告。原告让派出所找被告的。通过原告提交的欠据也是2014年6月1日，该份合同签订时间是2014年5月31日，这份合同实际就是对原借款的一种担保形式，就是双方之间并没有实际发生买卖房屋关系，被告也没有实际向王占彬交付合同约定的购楼款，合同约定购楼款93700元，实际上被告仅借给王占彬5万元，也就是这份合同不是真的房屋买卖合同，仅仅是借款的一种担保。被告提交的钥匙在售楼处的大纸盒箱里，抵押关系这种情况，怕王占彬还不上钱，借款人就把钥匙要去，被告这种情况的二十多人，这是物业和给王占彬打工的人都知道，5月份嘉和园小区铺地板砖时，被告来找原告说你要卖房子，我说是的，被告说房屋如果卖重复了怎么办？我说如果重复了你就找王占彬，当时被告九骂骂咧咧走了，我把钥匙给老黄头，后来老黄头说被告把锁头换了，老黄头手里的钥匙不好使了，老黄头说要换锁芯，但我没有同意，我就去找派出所并拿出法院的调解，派出所去找被告，回来后告诉我，说被告拿出购楼合同，并让我到法院申请执行，后来我听被人说被告要装修拉沙子，这样我就到法院找执行局，这时被告又找改水电的，我又找到法院执行局，让法院出封条，这样我不能动，被告也不能动，但法院没有同意，这样就一直拖着，至今年我起诉被告了，另外401室电表也是我安的，原来王占彬给安了300块电表，政府和变电所都有底，这300块电表是给回迁户的，当时我是管电的，所以我就把401室的表安上了，2014年当时供热时，因我和供热的老总关系非常好，让其老总给我这几个房屋供热，当时我给王占彬当监理，这些年没有给开工资，所以供热费他也没有要。法庭出示本院调取的中和镇嘉和园小区会计王英雪的询问笔录、吕超的购楼合同、2014年5月31日交购楼款收据存根。王英雪的询问笔录内容：2015年5月31日王占彬向吕久彬借款5万元，月利率5分，6月1日我记载一张欠据7.5万元。是通过高健办理借款，钱没有交到我手，王占彬让开的售楼票据，因是双倍抵押借款，所以售楼票据开的是作价10万元，票据号0063282，存根上记载抵押字样。用该小区7号楼1单元401室进行抵押，当时写了一份商品房预售合同，留存的预售合同记载抵押字样。为了分清哪些房子是回迁、售出的、抵押的，我在留存的票据和合同上写了抵押字样。吕超手中的合同是否签字，我不清楚，他应找王占彬签字。回迁的、售出的楼房都有账，抵押的不入账。经当庭质证，被告质证意见：有异议，我们是拿现金买的楼，王占彬开了收据，我的票据106平方米，与原告票据96平方米差了近10平方米。票据上的抵押两个字也是王英雪写的，我不知道。合同应由双方签字，王英雪留存的合同没有我的签字。我是花现金买的楼。原告提供证人王荣宽出庭作证，证词内容：孙吉林的楼做防水缺钱，我拿了三万元，后来又通过我从我姑爷手拿了四万元，当时未要利息，他说挣着了就给我点，后来防水做完了，嘉和园小区未给他钱，就给他楼顶工程款，我向孙吉林要钱，他说工程款是用楼顶的，过年时他说要不把楼给我吧，我说顶七万元钱我就要，我说这楼不能有争议，他拿出法院调解书给我看，就这样这楼以七万元顶给我，楼落在聂晓辉的名下。是我姑爷，聂晓辉办的手续，是通过我办的。后来我看这个楼门上贴着售楼收据，我就找孙吉林，我看出现纠纷了，我还是让他把钱给我了。提交2016年1月10日还王荣宽钱的收到条，证实原告已将借款偿还王荣宽，其已把争议楼房已返还给原告了。经当庭质证，被告质证意见：他们之间的事我不知道，原来是我换的锁芯，后来我发现锁开不开了，我找物业说是王荣宽开的，我就找王荣宽，他说他买了，我把手续给他看了。原告提交1、售出楼房明细表，证实售出的不含争议的7号楼一单元401室；2、法院调解房源表，证实这个楼已调解给我了；3、嘉和园小区一号商品房买卖合同备案表，证实回迁、出售、顶工程款的楼房情况。经当庭质证，被告质证意见：这些我都不知道，是王占彬售楼处内部的事。被告提交售楼合同及交款收据。旨在证实，被告用现金在王占彬处购楼。经当庭质证，原告质证意见：有异议，合同面积都是一样的，该证据结合王英雪的证言可以证实吕超与嘉和园小区实际存在借贷关系，售楼收据及合同只是该笔借款的抵押担保，本案被告与嘉和园开发公司之间是真实的借贷关系。被告提供证人高建出庭作证，证词内用：我与王占彬关系挺好，2014年四、五月份，王占彬找到我，说他想用钱，怎么着都行，借也行，低价买房子也行。过几天我对他说我帮他找想买房子的，让他便宜点，他说行。这样我就找了王作义、吕久彬两个人，他俩都看到了房子，我说价格上你们自己去沟通，后来我知道他们谈的价格是十万元，是在售楼处办的。我还一再问王英雪这房子有没有什么问题，他说没有。被告提供证人王作义出庭作证，证词内容：高健找我说王占彬开发楼急用钱可以便宜卖楼，王会计给我们钥匙，我与吕久彬去看了楼，与王占彬谈十万元卖给我们，我买的是301室，我们在中和药店由会计王英雪给开的票据，王占彬也到了，我们把钱交给王占彬，王占彬签了字。然后我们跟王会计到售楼处。吕久彬交钱时我还没到，他开车，我是骑摩托车后到的。后来我的301卖给别人王占彬说再把他小舅子的楼串给我。当时票据上没有抵押字样。我们买完楼王占彬就被抓了，我们始终找不到他，转年我想装修楼，发现我买的楼被别人住了，王占彬说把他小舅子的房子串给我。经当庭质证，原告质证意见：对证人证言有异议，被告及证人都是借给王占彬款后，用楼房进行借款抵押。以上事实，通过对原告和被告提交证据的质证和分析，原告提交的购楼合同、交款收据、（2014）青法民初字第401号民事调解书，王英雪的证言材料，王荣宽的证人证言，本院对王英雪的调查笔录、调取会计王英雪处票据号0063283存根和留存的预售合同上记载抵押字样。售出楼房明细表、嘉和园小区一号楼商品房买卖合同备案表，证实售出的不含争议的7号楼一单元401室。法院调解房源表，证实这个楼已调解给原告了。对上述证据予以采信，确认青冈县中和镇嘉和园小区7号楼1单元401室抵顶原告孙吉林工程款的事实。被告提供的证据及高健、王作义证人证言不能对抗原告的证据不予采信，确认王占彬用该楼进行借款向被告吕超抵押该楼的事实。本院认为，本案争议的焦点是（2014）青法民初字第401号民事调解书是否准许执行。从证据上看，第一、该调解书具有法律效力，已确认该案争议的房屋抵顶孙吉林工程款，孙吉林又抵顶给聂晓辉借款。之后由于原告与被告对该房屋发生争议，聂晓辉不要争议的房屋，孙吉林将借款偿还聂晓辉，聂晓辉将楼房返还给孙吉林。原告提供该楼购楼合同、交款收据均为孙吉林的名下。本院的嘉和园小区法院调解房源表也证实了这一事实。该楼应归孙吉林所有。第二、本院对王英雪的调查笔录、调取嘉和园小区售楼处会计王英雪处售楼票据号0063283存根和留存的预售合同上记载抵押字样。其票号与吕超持有的票号一致，并且该本票据只有被告及证人高健和王作义的三张票据。该小区售出楼房明细表、回迁的房屋、出售的房屋、抵顶工程款的房屋在会计处账面上均有记载，而借款抵押的房屋不予记载，就是说争议的房屋吗，没有在账面上体现。第三、被告的购楼合同、交款收据与会计留存的是一样的，只是没有抵押字样。当时会计自制了一张王占彬向吕久彬（吕超的父亲）借款7.5万元的借据，用来证实王占彬与吕久彬是借贷关系。会计记载的书面证据，并非是其凭空捏造的，应是基于当时的实际情况形成的，具有客观性和真实性。因此，以上证据已形成证据链条，充分证实了王占彬用该楼进行借款抵押，与被告吕超并非真实意义上买卖关系的事实。从法律规定上看，根据《中华人民共和国国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设定、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（2014）青法民初字第401号民事调解书已发生法律效力。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第一条规定，人民法院在审理房地产案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告孙吉林的工程款优于被告吕超的抵押权具有优先受偿权利。被告吕超就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，被告吕超可另行向债务人主张债权。故原告的诉讼主张应予支持，应准许执行本院作出的（2014）青法民初字第401号民事调解书，准许原告孙吉林申请执行青冈县中和镇嘉和园小区7号楼一单元401室房屋。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条（一）之规定，判决如下：准许执行本院制作的（2014）青法民初字第401号民事调解书，执行青冈县中和镇嘉和园小区7号楼1单元401室房屋。案件受理费3125元，由被告吕超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  姜国福代理审判员  李 颖人民陪审员  苑立昕二〇一六年八月十二日书 记 员  孟 婷