云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终99号
上诉人（原审被告）苏礼仙，女，生于1957年8月4日，现住景东彝族自治县。公民身份号码：xxx。
上诉人（原审被告）李正芳，男，生于1952年7月4日，现住景东彝族自治县。公民身份号码：xxx。
上诉人（原审被告）李逵，男，生于1979年10月3日，住景东彝族自治县。公民身份号码：xxx。
上诉人（原审被告）李荣杰，男，生于2004年4月13日，住景东彝族自治县曼。公民身份号码：xxx。
法定代理人李逵，男，系上诉人李荣杰父亲。
以上四上诉人共同委托代理人杨成虎，男，系景东彝族自治县曼等乡菜户村民委员会推荐公民代理。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）张玲，女，生于1949年12月15日，住景东彝族自治县。公民身份号码：xxx。
委托代理人李明强，云南红核律师事务所律师。代
理权限为特别授权代理。
原审第三人李丽，女，生于1958年12月1日，住景东彝族自治县。公民身份号码：xxx。
上诉人苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰与被上诉人张玲，第三人李丽买卖合同纠纷一案，上诉人苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理确认的本案事实是：2012年5月30日张玲与苏礼仙和第三人李丽签订《房屋买卖合同》，约定苏礼仙将位于景东彝族自治县锦屏镇凌云小区2幢2单元212室房屋转让给张玲，由张玲补偿苏礼仙搬离该房屋的费用10000元，定于2012年6月20日前交付房屋。2012年5月31日，苏礼仙收取了张玲女儿王秋红租房费、太阳能费，合计18000元（搬迁后被告的租房费用及该房屋太阳能折价款），同时苏礼仙、李正芳夫妇及儿子李逵、孙子李荣杰一家交付张玲一份证明：该房屋是经共有人即四被告一致同意后出售给张玲。后四被告搬出将房屋交由了张玲。双方接着办理了该房屋过户登记，2013年3月22日，房产部门向张玲核发了房屋所有权证。在办理转移登记过程中四被告反悔并搬回已经交由张玲的房屋，同时四被告向法院提起行政诉讼。2014年6月18日，景东彝族自治县人民法院以该房屋登记行为存在违规，撤销了2012年9月24日已经办理给张玲的房屋所有权证。2015年10月21日，景东彝族自治县住房和城乡建设局向苏李仙、李正芳、李逵、李荣杰重新核发了房屋所有权证（证号为：景东房权证景东县字第x**号）。另查明：第三人李丽与苏礼仙协商将景东彝族自治县锦屏镇凌云小区2幢2单元212室四被告的房屋与第三人李丽购买的另一处房产进行置换（后未实际履行），由四被告付给第三人李丽7万元，而第三人李丽原欠张玲20万元。因此第三人李丽与原、被告协商，将与被告置换而来的该房屋用于向张玲抵债。
原审法院审理认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，并末违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应视为有效合同，受法律保护。张玲在办理该房过户登记手续后，四被告反悔并搬回已经交由张玲的房屋，同时向法院提起行政诉讼，后张玲的过户登记被撤销。对此本院认为行政机关的具体行政行为是否合法有效，与公民之间的民事行为是否有效，分别受不同的法律规范调整，除法律、法规规定必须经批准、登记的之外，具体行政行为被法院判决撤销并不导致民事行为的无效。公民之间的房地产转让行为属于民事行为，基于该民事行为所达成的意思表示一致，为民事合同。民事合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，民事合同的效力，只能依据合同法的规定确认。综上所述，本案原、被告及第三人所签订的房屋买卖合同不具有法定无效的情形，应视为有效合同，张玲要求苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰交付房屋合理合法，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张玲与苏礼仙、第三人李丽签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、由苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰于判决生效后二十日内将位于景东彝族自治县锦屏镇凌云小区2幢2单元212室的房屋交付张玲。本案原审案件受理费4570元，由苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰承担。
原审判决宣判后，原审被告苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰不服，向本院提起上诉。
上诉人苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰上诉称，1、李丽虚构房产事实，伙同他人欺诈，合同无效。李丽自称景国用（2008）第xxx号土地及在建毛坯房是她的。实际上该土地是伍海霞的，毛坯房已属于罗景喜家。该合同是受害人信以为真而签订的合同，上诉人认为从事民事法律行为，应当坚持诚实信用原则，所以3人签订的合同无效。2、苏礼仙处分共有财产行为无效。争议房产属于家庭成员4人共同共有，只有苏礼仙一人签订《房屋买卖合同》，违反《物权法》第九十七条之规定。根据《合同法》第五十二条第五项规定，合同自始不发生法律效力。3、苏礼仙、李丽及被上诉人张玲三人没有签订过房屋买卖合同。到场签订合同的人是被上诉人之女王秋红。签字时李丽和王秋红告知“张玲”与“王秋红”是同一个人，苏礼仙误以为王秋红的真名叫张玲，所以才签字。依照《合同法》的相对性原理，该合同缺少形式要件，合同无效。4、合同主法律关系无效，从属法律关系当然也无效。在本案争议的多边合同中，苏礼仙与李丽的关系是基础交易关系，与“张玲”的关系是从属交易关系。基础交易不存在，从属交易也必然不会发生。所以，苏礼仙与李丽的合同不能履行，苏礼仙与“张玲”的合同也当然不能履行。5、被上诉人伪造证据，上诉人没有出具过18000元
的收据。上诉人在原审中多次说明18000元证据是伪造的，
并要求司法鉴定，但不支持。综上所述，合同属于诈骗行为，违反诚实信用原则，不具有法律效力，苏礼仙个人无权处分家庭共有财产，合同无效。上诉请求撤销（2015）景民初字第292号民事判决书，依法驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人张玲口头答辩称，李丽向张玲借款20万元，经三方协商，签订房屋买卖合同，约定由上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人张玲，由此产生的房屋款，以债权债务折抵房屋款。被上诉人张玲购买上诉人的房屋，实际交易价格是218000元，该事实有三方当事人在2012年5月30日签订的房屋买卖合同证实。涉案房屋的买卖款在合同中已经约定，对方承诺保证自行处理与李丽之间的债务，李丽也承诺自行处理与上诉人的债权债务关系，不能因其二人之间的关系影响房屋买卖合同的履行。该买卖合同能够证明上诉人自愿将房屋出售给被上诉人。涉案房屋是属于上诉人四人共同共有，买卖合同中只有苏礼仙一人签名。在合同签订的第二天，由共有人出具书面证明，一致同意将房屋出卖给张玲，该证明是上诉人的真实意思表示。已经景东法院的2014年第1号行政判决确认。涉案房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，是符合法律规定的。合同签订后，双方当事人均履行了标的物的交付。综上，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
第三人李丽书面陈述称，因生意资金紧张，2012年5月26日与苏礼仙换房，将他人的房子置换给苏礼仙，由其补差价70000元，由于没有按约定将房款退还原房主，苏礼仙未置换成功。因其与张玲女儿王秋红有债权债务纠纷，2012年5月29日通过其与王秋红保证，苏礼仙签字将其住房转让给张玲，张玲没有到场签合同。
归纳本案上诉争议焦点是：苏礼仙与张玲、李丽房屋买卖合同是否有效。
二审审理中，上诉人苏礼仙、李正芳、李逵、李荣杰对一审判决确认其收到18000元款事实提出异议，并要求进行鉴定。在二审法庭调查中双方确认苏礼仙实际收款为11800元，该事实本院予以确认。另查明，2012年5月26日第三人李丽在没有取得房屋转让权的情形下与上诉人苏礼仙签订《房屋转让合同》，约定第三人李丽将坐落在景川路原粮油议价公司院内的第二幢房产，以35万元价格转让给苏礼仙，同时苏礼仙将其房产转让第三人李丽，互相折抵后苏礼仙补偿第三人李丽房款70000元（已付），并约定双方于2012年10月互相交付房屋，但是未实际履行。2012年5月31日第三人李丽与张玲又签订了一份《房屋买卖合同》，约定第三人李丽以20万元价格将苏礼仙房屋转让给张玲。，二审审理期间，被上诉人张玲、第三人李丽均未向本院提供新的证据。
本案经二审审理，查明的其他案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。本案第三人李丽在没有取得他人房屋转让权的情形下与上诉人苏礼仙签订《房屋转让合同》，获得了7万元差价款和苏礼仙房屋转让许可，事后李丽未取得房屋权利人追认或处分权，属无权处分，双方订立的合同无效。根据三方签订《房屋转让合同》可以确认苏礼仙同意转让房产的真实意思表示是其与李丽之间的房产折抵有效的条件下转让。由于李丽与上诉人苏礼仙房产折抵行为无效，李丽没有实际取得苏礼仙房产的处分权，李丽不具有三方签订的《房屋转让合同》第二条约定的“合法所有房产”，张玲与苏礼仙、李丽之间的转让行为亦是无效的。上述合同行为有违诚实信用和合法原则，为体现实体正义，双方于2012年5月30日签订的《房屋买卖合同》依法确认为无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案被上诉人张玲诉讼要求确认2012年5月30日与苏礼仙签订的《房屋买卖合同》有效，本院不予支持。双方之间的债权债务关系可另行解决。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省景东县人民法院（2015）景民初字第292号民事判决；
二、驳回被上诉人张玲的诉讼请求。
一审案件受理费4570元，二审案件受理费4570元，由被上诉人张玲承担。
本判决为终审判决。
审判长 张宏斌
审判员 段 锦
审判员 叶枝松
二〇一六年四月十八日
书记员 李 赟