天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初4785号原告:天津乐城置业有限公司。法定代表人：李彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱文婷，天津恒周律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁潮静，天津恒周律师事务所律师。被告：北京必胜客比萨饼有限公司。法定代表人：高耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：屈强，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津乐城置业有限公司与被告北京必胜客比萨饼有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津乐城置业有限公司的委托诉讼代理人朱文婷、翁潮静、被告北京必胜客比萨饼有限公司的委托诉讼代理人李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津乐城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付因逾期支付租金产生的滞纳金189749.93元；2、被告支付因逾期支付商场管理费产生的滞纳金61215元；3、被告支付因逾期支付电费产生的滞纳金264438.59元；4、被告支付因逾期支付水费产生的滞纳金6573.7元。事实和理由：2011年9月16日，原告与被告签订了《银河国际购物中心房屋租赁合同》。根据租赁合同约定，原告将天津市河西区乐园道9号银河购物中心****号单位租赁给被告使用，租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止，共计10年；被告应按月及时支付租金、商场管理费、电费、水费等费用，否则须按合同约定支付滞纳金。其后，原告与被告就房屋租赁事宜签署了《补充协议》，约定该房屋的交付日为不迟于2012年7月1日，开业日不迟于2012年9月1日，租赁期限变更为2012年7月1日至2022年6月30日。《租赁合同》与《补充协议》签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告应依约按时交付租金、商场管理费、水费及电费等费用。然而，在租赁合同履行期间，被告经常逾期支付应付的租赁款项，不能按约定如期付款。就此，原告曾多次与被告进行沟通，除每月出具付款通知提示外，还于2015年7月30日向被告发出了催缴滞纳金《告知函》，要求被告支付相应款项，但被告仍拒绝缴纳相应款项。至今，被告仍拖欠原告租金、商场管理费、水费及电费滞纳金多项费用，经原告与被告多次协商，被告均不予理会。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告就其主张提供如下证据材料：1、《租赁合同》、《补充协议》、商场管理协议，旨在证明原、被告存在租赁关系，双方在合同中约定了权利义务，被告交纳租金及各项费用的义务；2、房屋产权证、消防验收证明，旨在证明原告有权出租涉诉房屋，且房屋适用于被告的经营用途；3、房屋交付通知书、房屋交付确认书，旨在证明原告依约向被告交付了房屋；4、被告实际支付租金、商管费、电费和水费的银行回单及对应的原告财务记账凭证，旨在证明被告实际付款的日期；5、催缴滞纳金告知函及寄送凭证、付款通知书及寄送证明、水电费计费单，旨在证明原告曾多次向被告主张权利，以及被告应支付各项费用的日期。被告北京必胜客比萨饼有限公司辩称，被告认为在租赁合同履行期间，被告不存在迟延支付相关费用的情况，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告北京必胜客比萨饼有限公司就其主张提供如下证据材料：1、《租赁合同》及附件8、附件14，旨在证明原、被告存在关于水电费、租金、物业管理费交纳约定以及保证金弥补欠付应付款项的约定，假如被告存在逾期支付的情形，原告也应当扣除保证金，而不应主张滞纳金；2、《补充协议》，旨在证明原、被告约定变更了起租日期；3、原告向被告发送的函件，旨在证明原告在租赁合同履行期间，无故违约，单方面要求被告增加电费单价；4、关于银河国际购物中心开业率函件（天津元易诚商业运营管理有限公司向被告寄送），旨在证明被告开业、计租日期为2012年9月22日；5、水电费及租金发票，旨在证明根据原告开具发票时间，被告不存在逾期违约支付的情况。被告对原告提供的证据质证意见如下:对原告所举上列证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，原告所述证明目的涵盖不明确，未讲明被告交纳租金及各项费用的前提；对原告所举上列证据2、3无异议；对原告所举上列证据4中租金、商场管理费、电费和水费的银行回单的真实性认可，对于财务记账凭证的真实性不予认可，在原告提供的银行回单中只有三期租金，而租金、物业费的付款时间全部在租赁合同约定付款日期之前，与原告在滞纳金计算明细中列明的收款日期不符，关于水电费付款时间、金额与原告在滞纳金计算明细中列明的应付费用不符，且原告提供的证据没有涵盖其所列明的21组电费支付期间，18组水费支付期间；对原告所举上列证据5中催缴滞纳金告知函及寄送凭证、付款通知书及寄送证明的真实性无法确认，且上述寄送主体为天津元易诚商业运营管理有限公司，而非原告，故无法达到原告的证明目的，对证据5中水电费计费单真实性、证明目的不予认可，没有加盖被告公司的公章。原告对被告提供的证据质证意见如下：对被告所举上列证据1真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，尽管约定了可以扣除保证金的内容，但也约定了请求支付滞纳金，扣除保证金并非约定的唯一救济途径，此外双方还约定，在扣除保证金后，被告有义务补足保证金，因此对其证明目的不予认可；对被告所举上列证据2无异议；对被告所举上列证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，由于双方对电费的单价未作过书面约定，因此协商调整电价的行为不是违约行为；对被告所举上列证据4中函件真实性认可，开业日期是2012年9月22日，对计租日期从2012年9月22日开始的证明目的不予认可；对被告所举上列证据5的真实性认可，对证明目的不认可，原告发票开具时间不能代表被告付款时间，与被告是否迟延付款无关。本院经审查原、被告提供的证据，认证意见为：原告所举上列证据1、2、3、4和被告所举上列证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对原告所举上列证据5的真实性及证明目的不予确认。经审理查明，2011年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于天津市河西区乐园道南侧，银河国际购物中心****号铺出租给被告使用，用于开设必胜客连锁餐厅；租赁期限自2012年3月1日至2022年2月28日，其中2012年3月1日至2012年4月30日为免租期，免租期内被告无需支付租金，但需支付水、电、垃圾清运费等费用，如被告在免租期内开业，则免租期提前结束，开业日（无论提前或延迟）为租金计算起始日，但是租金终止时间不变；合同中所称“租赁年度”，均系指自免租期结束之日的次月一日起至当年年底，以后每年一月一日至当年年底，最后一年是一月一日至租赁期结束；若免租期结束之日不是某一公历月的最后一日，则自免租期结束之次日至该公历月月底的租金按2800元/天计算，原告应于开业前15日前向被告提供该期间租金的付款通知单，被告应于开业日前向原告支付该期间的租金，原告收到被告租金后10个工作日内将发票原件快递至被告公司；第一至第三个租赁年度的年租金为保底租金1022000元/年或被告该处餐厅年营业额之10%抽成计租，两者取其高，被告先按季度向原告支付保底租金，第四至第六个租赁年度为保底租金1103700元/年或按被告该处餐厅年营业额之11%抽成计租，两者取其高，被告先按季度向原告支付保底租金，第七至第十个租赁年度为保底租金1250000元/年或按被告该处餐厅年营业额之12%抽成计租，两者取其高，被告先按季度向原告支付保底租金；被告须于每个季度最后一个月历日（包含当日）或以前向原告交纳该房产的下一个季度的季度租金，原告在收到被告付款后的十个工作日内，原告将就被告的该笔付款出具相应数额的合法房屋租赁发票；如原告未能按合同规定提供房屋租赁发票复印件及付款通知单，则被告有权延迟支付下期租金而不被视为违约不付租金，直至原告提供房屋租赁发票复印件及付款通知单后15天止；房产由原告提供大楼管理服务，物业管理费计19250元/月，由被告按季度与下期租金同时支付给原告；在原告并无违约的前提下，如被告逾期向原告支付本协议下的任何款项，原告除可依据本合同第十八条提前终止合同外，还可要求被告就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费和本合同约定的其他费用之滞纳金按每日0.3%计收。2012年4月28日，原、被告签订《银河国际购物中心房屋租赁合同补充协议》，约定：被告的开业日期变更为不迟于2012年9月1日，房屋交付日期为不迟于2012年7月1日，实际交付日以原告提前十个工作日发出的《交付使用通知书》的日期为准，租赁合同约定的租赁期、装修免租期相应顺延，租赁期变更为2012年7月1日起至2022年6月30日。2012年7月12日，原告向被告交付租赁房屋。2012年9月22日，被告正式开业。经核对，原、被告一致认可下列事实：1、2012年11月12日，被告向原告支付了2012年9月22日至2012年12月31日期间的租金、商场管理费313250元；2、2014年12月8日，被告向原告支付了2015年1月1日至2015年3月31日期间的租金255500元，2015年3月19日，被告向原告支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的剩余租金20425元，逾期天数为78天；3、2015年3月10日，被告向原告支付了2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金255500元，2015年4月29日，被告向原告支付2015年4月1日至2015年6月30日期间的剩余租金20425元，逾期天数为29天。庭审中,被告认为《租赁合同》中约定的滞纳金标准过高，主张减少。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行。关于原告主张被告支付逾期支付租金和商场管理费产生的滞纳金问题，双方在租赁合同中约定，如被告逾期向原告支付该协议下的任何款项，原告可要求被告按每日0.3%的标准向原告支付滞纳金。被告作为涉诉房屋的承租人，部分租金及商场管理费未按合同约定的期限缴纳，应当承担迟延履行的违约责任。综合考虑本案案情及被告违约给原告造成的实际损失，本院认为双方当事人约定的滞纳金标准过高，本院依照原告的实际损失调整被告应付滞纳金的计算方式为：以被告迟延支付租金的数额为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以逾期支付租金天数为计算期间为宜。关于被告于2012年11月12日交付2012年9月至2012年12月期间的租金、商场管理费是否构成迟延履行的问题，被告在2012年9月22日开业后，已经可以计算当月应付租金数额，故2012年9月的租金应与下季度租金一并于2012年9月30日前支付原告，而被告于2012年11月12日才向原告支付上述租金，构成迟延履行，应当支付相应的滞纳金。经计算，被告应支付因逾期支付2012年9月至2012年12月期间的租金和商场管理费产生的滞纳金为4085.82元。（43天*5.6%/360*1.95*313250元）关于2015年1月至2015年3月、2015年4月至2015年6月期间的租金迟延支付的问题。因被告实际迟延支付的数额为20425元，因此计算基数应20425元。经计算，被告应支付因逾期支付2015年1月至2015年3月、2015年4月至2015年6月期间的租金产生的滞纳金为649.65元（59*5.6%/360*1.95*20425+19*5.35%/360*1.95*20425，29*5.35%/360*1.95*20425）。关于原告主张被告支付因逾期支付水、电费产生的滞纳金一节，原、被告对于水、电费交纳期限未作书面约定，原告主张被告应于记录水、电表读数的次月20日前支付费用，并已经按月向被告送达付款通知书，但其提供的证据不足以证明其主张，故对上述主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京必胜客比萨饼有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告天津乐城置业有限公司因逾期支付租金和商场管理费产生的滞纳金4735.47元；二、驳回原告天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9020元，由被告北京必胜客比萨饼有限公司负担82元，由原告天津乐城置业有限公司负担8938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  陈妍红审 判 员  臧 昆代理审判员  李佳琪二〇一六年十一月二十二日书 记 员  喻 聪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。