上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民二（商）初字第423号
原告上海静港健身服务有限公司，住所地上海市徐汇区虹桥路128号。
法定代表人胡燕，执行董事。
委托代理人吴海，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人徐雯君，上海市光大律师事务所律师。
被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区民生路1518号、含笑路80号A栋1103A室。
法定代表人俞蓓芬，董事长。
委托代理人陈晚云，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
原告上海静港健身服务有限公司诉被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人茆志军、徐雯君，被告委托代理人陈晚云到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2014年6月18日、11月24日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海（原告于2014年4月10日终止对原代理人茆志军的授权，重新委托吴海、徐雯君为其诉讼代理人）于2014年6月18日到庭参加诉讼。原告委托代理人徐雯君、被告委托代理人陈晚云于2014年6月18日、11月24日均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海静港健身服务有限公司诉称，原告与被告于2011年2月签订《承包经营协议书》，约定由被告承包经营原告位于虹桥路某号的东方曼哈顿尚东会所，经营期限自2011年2月18日至2012年6月30日，被告按约先后分两笔支付了押金25万元（人民币，以下币种同）。根据双方于2011年2月10日签订的《承包经营补充协议》第一条的规定：“如甲方（原告）因各种原因无法与克拉克公司续约（即甲方因此无法与乙方继续履行承包经营协议），甲方须提前2个月通知乙方，退还乙方应退的押金。如甲方未提前2个月通知乙方，则须承担由此造成的乙方全部损失。（具体时间根据甲方与克拉克公司续签租赁合同的时间定）。”原告公司法人胡燕依合同约定于2012年4月27日通过邮件方式通知被告法定代表人期满承包合同将不再续约，并望做好到期终止准备；并于6月14日再次发送邮件告知。然而，2012年6月30日，双方约定的承包经营期限截止，被告并未如约将会所的经营场地、设备、设施返还并继续占用场地。直至7月18日，原告在业主、物业公司共同见证下强行进入物业并要求被告搬离，但发现场内狼藉一片且大量物品遗失。同时，被告在7月1日至18日延期占用期间，拖欠了高额的电费、物业费等，之后均由原告代为支付。根据《承包经营协议书》第八条第二项的规定：“如丙方（即被告）无故逾期拖欠甲方承包金或水电物业管理费用等，甲方可以要求丙方根据拖欠时间每天支付0.5%的滞纳金作为补偿……”。此外，在承包期间，被告还存在严重损坏装修、设备、设施的情况。由于被告上述违约行为，导致原告无法向原出租人上海克拉克海奇健身有限公司按约返还场地，因此产生了押金被扣的巨额经济损失。同时被告在承包期间发放的消费卡在延迟离场后一直由原告继续提供服务，产生了高额消费，被告从未返还。另，双方于2011年6月30日就确认的租金增加额至今仍未支付。其次，由于被告拖延离场期间给原告造成承包租金的损失也实际发生。鉴于以上情况，并根据《承包经营协议》第五条押金规则、第八条丙方的权利义务、第九条违约责任的相关规定，静港健身公司为维护自己的合法权益全额扣留了被告的押金，但扣押的租金远远不足以填平原告实际遭受的各项损失。故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的公共事业费及滞纳金、物业管理费、原告租金押金损失、承包租金损失、拖欠的租金增加额、消费卡消费额共计465，636元；2、被告返还原物。第二次庭审中，原告增加第3项诉讼请求：要求被告支付未向原告足额支付的承包费179，812.28元。
被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司辩称，原告诉请缺乏事实和法律依据，被告不予认可。首先，根据双方协议，原告要终止合同需提前两个月通知被告，所以至少在原告6月中旬发出明确的不续约通知之后两个月被告仍然有权使用系争场地，原告违约在先，被告保留向原告追偿损失的权利；第二，原告所主张的2012年7月18日不能作为双方结算相关费用的起算时间，自2012年7月1日开始，因原告阻挠，被告已经无法按双方协议正常使用相关场所，即从2012年7月1日开始原告已经未按协议履行合同，故其无权要求被告支付协议约定的任何款项；第三，关于原告要求返还相应物品的诉讼请求，原告并无有效证据证明已向被告移交了交接清单上的物品，同时原告自认于2012年7月18日单方强行进入场所，导致双方未对相关物品进行清点，相应的损失及其他一切责任应由原告自行承担；第四，关于2012年7月份的物业费、水电费，一方面从7月1日开始被告已无法正常使用场所，该笔费用不应由被告承担，另原告进场时并没对相关水电刻度进行记录，导致费用无法界定，相应责任应由原告承担；第五，关于会员卡费用结算，该费用并不是原告支付的；第六，关于原告追加的承包金诉请，首先原告之前从未提出，不合理，且两年诉讼时效已过，根据协议，每个月的承包金应当在当月1日支付，最后一笔2012年6月的租金原告最迟也应当在2014年5月30日提出，至被告收到原告追加诉请申请书时已过诉讼时效。
经审理查明，原告上海静港健身服务有限公司原企业名称为上海天佑美容健身服务有限公司，系于2012年9月3日经工商登记变更；被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司原企业名称为上海亦蓁美容美发有限公司，系于2011年8月30日经工商登记变更。
2011年2月10日，原告为甲方、被告为丙方、案外人黄某乙方签订《承包经营协议书》，主要约定：鉴于甲方与案外人上海克拉克海奇健身有限公司（以下简称克拉克公司）签订了有关东方曼哈顿尚东会所物业（地址：上海市徐汇区虹桥路某号）的租赁协议，经营东方曼哈顿会所，现将合法拥有经营权的东方曼哈顿尚东会所承包给丙方经营；在甲方与克拉克公司签订的租赁协议约定的租赁期限的基础上，甲方确保丙方的经营期限自2011年2月18日起至2012年6月30日止；丙方在正式签订协议之后三日内向甲方支付设备押金15万元，2011年7月1日前支付第二笔押金10万元；2011年3月1日丙方向甲方支付7万元（2011年2、3月份承包金）；在丙方经营期间，以先付后做为原则，丙方应在每月1号向甲方交付当月承包租金6万元至甲方的担保方账户（上海静港生物科技有限公司账户）；丙方另行支付物业管理费7，341.47元每月；甲方应将原发放的消费卡清单和原会员消费情况数量、信息完整移交丙方，以便丙方承继甲方消化原会员卡金额，甲方应将已发会员卡中尚未消费的部分，按照其发卡时与客户约定的价格与丙方进行结算；丙方须按甲方原先与客户约定予以承接，销卡金额每月30日向甲方结清，并在下月承包费中扣除；如丙方无故逾期拖欠甲方承包金或水电物业费等费用，甲方可以要求丙方根据拖欠时间每天支付0.5%的滞纳金作为补偿；丙方为独立法人，对于外发的消费卡承担全部法律责任及经济责任，甲方无需承担任何责任；丙方在承包经营期届满前，自行与所有会员结清费用，或者将已发会员卡中尚未消费的部分按其发卡时与客户约定的价格与甲方进行结算；丙方有权利用甲方所提供的场地、设备、设施（详见清单）合法、合规开展相应经营活动，并在双方终止承包经营关系后，将甲方所提供的全部场地、设备、设施还原给甲方，如有毁损或灭失的，丙方应予以赔偿；等等。同日，原告为甲方、被告为乙方又签订《承包经营补充协议》，约定：甲方承诺，自2012年6月30日后，如克拉克公司继续租借东方曼哈顿尚东会所、甲方继续与克拉克公司续约，则甲乙双方的承包经营协议自动延续；如甲方与克拉克公司的租金不变，则乙方承担的承包费用不变；如甲方因各种原因无法与克拉克公司续约（即甲方因此无法与乙方继续履行承包经营协议），甲方须提前2个月通知乙方，退还乙方应退的押金；如甲方未提前2个月通知乙方，则须承担由此造成的乙方全部损失；等等。
2011年6月30日，原、被告签署《确认函》，载明：鉴于克拉克公司与原告于2011年6月15日签订的《房屋租赁续约协议》第三条约定事项以及原告与被告于2011年2月10日签订的《承包经营补充协议》的第一项约定事项，现由原告确认自2011年7月1日起至2012年6月30日止，位于上海徐汇区虹桥路某号东方曼哈顿尚东区会所的租赁价格年度增加费用为22，400元，该笔费用分二次支付，每次付50%，分别于2011年12月30日、2012年6月30日支付给原告。庭审中，被告认为根据确认函记载款项系租金，故已过诉讼时效；原告则称该确认函所记载租赁价格即为承包金，被告应于2012年6月30日支付的第二笔50%的款项尚未支付。
2011年8月29日，原告为甲方、被告为乙方又签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2011年2月10日签署了《承包经营协议书》及《承包经营补充协议》，约定乙方自2011年2月18日起至2012年6月30日承包经营东方曼哈顿尚东会所1500平方米含装修的经营场地（地址：上海市徐汇区虹桥路某号，不包括其中的美容美发室）；现由于甲方在使用其中的美容美发室的过程中双方发生争议，经甲、乙双方友好协商一致，就有关美容美发室的使用等事宜达成补充协议；自2011年9月1日起，东方曼哈顿尚东会所的美容美发室由乙方使用，甲方无须再支付乙方每月600元的费用，且自2011年9月1日起，乙方每月应交付给甲方的承包金中不再扣除600元；原《承包经营协议书》中未涉及到的总面积为38.5平方米的场地（即原1500平方米经营场地之外的场地），甲方同意自2011年9月1日起也交与乙方承包经营，该部分场地的承包金为每月8，000元，并在乙方支付1500平方米经营场地的承包金时一并支付，因此以先付后做为原则，自2011年9月1日起，乙方于每月1号应支付甲方的当月承包金为6.8万元；本协议作为原《承包经营协议书》及《承包经营补充协议》的补充；等等。
另查明，2012年7月1日，原告与上海市徐汇区东方曼哈顿业主委员会签订《房屋租赁合作框架协议》，约定上海市徐汇区东方曼哈顿业主委员会将其合法承租使用的拥有的坐落于上海市虹桥路某号东方曼哈顿—世纪豪庭尚东区俱乐部会所及相关设备租赁给原告经营使用。
再查明，案外人克拉克公司与上海爱简化妆品有限公司（以下简称爱简公司）于2009年6月30日签订房屋租赁框架协议，克拉克公司将其合法承租使用的拥有的坐落在上海市虹桥路某号东方曼哈顿—世纪豪庭尚东区俱乐部会所及相关设备租赁给爱简公司经营使用；合同自2009年7月1日起生效，第一期的有效为2年，截止日期为2011年月30日，如果SPA公司满足克拉克公司续约条件的要求，则本合同依法顺延3年等。同年12月28日，克拉克公司、爱简公司、上海静港生物科技有限公司（以下简称静港科技公司）与原告签订《房屋租赁补充协议》，约定四方同意将克拉克公司与爱简公司于2009年6月30日订立的房屋租赁协议中所确定的爱简公司所有权利义务自原告取得营业执照之日起转移给原告承担。2011年6月15日，克拉克公司、原告及静港科技公司又签订《房屋租赁续约协议》一份，约定三方于2009年6月30日签订了房屋租赁框架协议及保证担保协议书，并于2009年12月28日签订了房屋租赁补充协议（以下简称为“原租赁合同”），根据原租赁合同相关约定，原租赁合同将于2011年6月30日到期，克拉克公司与天佑公司同意将原租赁合同的租赁期延续1年，即自2011年7月1日至2012年6月30日止等。
庭审中，原告提供落款克拉克公司、致原告和静港科技公司的函件一份，该函件记载：“……4.另我司于2012年6月18日根据合约规定要求贵司于2012年6月30日交接会所和撤离，但当我司于2012年6月30日晚去贵司进行交接时，贵司根本没有做好撤离准备，也不予以交接，导致我司无法收回会所和损失巨大。会所现仍被贵司非法强占，我司据此扣押所有贵司租赁押金是我司维护我司正当权益的合法措施，同时我司保留进一步法律追偿损失的权利。5.在2012年6月末7月初，我司又得知贵司一直故意违约和隐瞒我司，在没有得到我司同意的情况下，擅自将SPA会所转租给上海亦蓁健康管理咨询有限公司，此行为严重违反贵我双方合同第六条第1款之约定，根据合约第十一条《违约责任》之约定，我司有权完全扣除所有租赁押金和其他款项，并进一步追偿我司之损失。”
还查明，原告法定代表人胡燕于2012年7月2日报警称：在虹桥路某号曼哈顿东区会所承租人与保安纠纷，现场20-30人，称锁被剪断，报警人在门口等；于2012年7月20日报警称：2012年7月19日下午发现东方曼哈顿尚东区会所内有东西被偷，被偷物品为泰国手工木雕阿诗玛、波水节雕刻壁画、其他各种手工木雕及红酒饮料配套设施等。被告股东杨军于2012年7月14日报警称：在虹桥路某号东方曼哈顿会所（地下一层）有几十人要强行冲进物业。
以上事实，除当事人陈述外，另有承包经营协议及补充协议、确认函、房屋租赁合作框架协议、房屋租赁补充协议、房屋租赁续约协议、上海市公安局案（事）件接报回执单等证据证实。
本院认为，原、被告间的承包经营协议书及补充协议、确认函等均系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力。根据承包经营协议书的约定，被告经营期限届满时间为2012年6月30日。其后双方虽补充约定了协议自动延续事宜，但根据约定，协议自动延续系附条件的，即克拉克公司继续租借东方曼哈顿尚东会所及原告继续与克拉克公司续约。然根据已查事实，原告与克拉克公司间的租赁合同到期后并未续约，而是原告与上海市徐汇区东方曼哈顿业主委员会就东方曼哈顿尚东会所签订了房屋租赁协议，这并不符合原、被告间关于承包经营协议的续约约定，故原、被告间的承包经营关系已于2012年6月30日到期终止。被告关于双方合同关系应于收到原告通知后两个月内终止的辩称意见，并不符合补充协议约定，而被告若认为原告未提前两个月通知对其造成损失，可另行主张。关于被告离场时间，被告虽称其于2012年7月1日即因原告断电断水无法实际经营，但却自认对诉争场所采取上锁措施，客观上对原告依约收回诉争场所造成障碍，鉴于被告对原告完全收回诉争场所的时间未举证说明，而原告自认为2012年7月18日，再结合原、被告双方的报警记录，故本院认定被告违约交还场地的期间为2012年7月1日至7月18日。基于以上所述，本院对原告诉请作如下认定：
关于原告主张的2012年7月1日至18日的公共事业费及承包金，本院认为，如前所述，原、被告间的承包经营关系于2012年6月30日期满终止，被告本应按约于当日将诉争场所完全交还原告，其对原告收回场地设置障碍的行为构成违约，理应承担违约赔偿责任。但鉴于原告在上述期间亦对诉争场所进行了控制和干预，造成被告事实上并未正常使用，故在此期间所产生的公共事业费、物业费及承包金等损失，双方均有责任，应各半负担。对于物业费，原告为证明其已将诉争物业2012年7、8月份的物业费共计14，682.94元支付物业公司，提供了其法定代表人胡燕银行卡（卡号：622848003025299＊＊＊＊）签购单予以证明，该签购单记载：特约商户名称为高力物业，付款时间为2012年9月3日，金额为14，682.94元。本院认为，虽然原告无法提供相关物业费发票，但从该签购单商户名称、付款时间及付款金额来看，原告所称具有合理性，且被告亦未提出其他反证予以推翻，故本院采信原告主张。根据月物业费7，341.47元的标准，上述期间产生的物业费为4，262.80元。对于承包金，根据双方2011年8月29日补充协议的约定，月承包金为68，000元，按此标准计算上述期间的承包金为39，480元。对于电费及滞纳金，本院认为，原告所提交的证据并不足以证明上述期间的电费情况，且如上所述原、被告双方在上述期间同时对诉争场所进行了控制，故即使上述期间有电费产生，并无法确定使用主体，原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。
关于原告所主张的承包金增加额，其依据为2011年6月30日的确认函，本院认为，被告虽辩称该笔费用为租金故已过诉讼时效，但被告并未提供相应证据证明与原告间存在租赁关系，但从该确认函其他内容来看，该确认函与诉争承包经营补充协议具有一定延续性，故本院采信原告关于该确认函所记载租金即为承包金的诉称。据此，原告要求被告支付剩余11，200元承包金年度增加额的诉请符合双方合同约定，且未过诉讼时效，本院予以支持。
关于原告所主张的其无法从克拉克公司收回的租金和水电费、物业费押金损失，本院认为，原告该项主张的主要依据为克拉克公司函件，但被告对该函件的真实性不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证；再者，即使该函件属实，根据函件内容，其中第4项关于克拉克公司扣押租赁押金的理由并无法直接证明系被告原因所致，而第5项克拉克公司扣除租赁押金和其他款项的理由则是原告的擅自转租行为。综上，原告要求被告承担其上述押金损失缺乏依据，本院不予支持。
关于原告所主张的被告在承包期间发放的会员卡消费余额，本院认为，原、被告双方在承包经营协议书中确实对会员消费问题进行过约定，但从原告举证情况来看，被告对其提供的会员消费手册的真实性和关联性均不予认可，而原告经本院多次释明，仅提供了署名为其中一名会员的书面说明，并未申请相关证人出庭作证，而书面证言的真实性并无法确认，亦无法对会员消费手册的真实性和关联性形成有力佐证。另，虽经查原告提供的两张银行卡签购单所示终端号为被告关联公司上海亦蓁贸易有限公司，但也无法直接证明该款项系被告收取的会员储值消费款。综上，原告理应承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉请不予支持。若原告事后对该项主张另有足够证据予以证明，可再行主张。
关于原告所主张的2011年2月18日至2012年6月30日的未足额支付的承包金，本院认为，原告提供了银行存款对账单以证明被告在上述期间每月所支付承包金的差额情况，被告虽辩称差额部分有些系现金支付，有些用于抵消原告在被告处消费的服务费等，但并未提供相应证据予以证明，理应承担举证不能的法律后果，本院对其辩称意见不予采信。但鉴于被告对此又提出关于诉讼时效已过的抗辩意见，故原告该项诉请中超过诉讼时效部分本院不予支持。原告系于2014年3月25日第一庭审中当庭增加该项诉请，而双方承包经营协议关于承包金交付的相关约定为每月1号交付当月承包金，故2012年3月份及以前未足额支付的承包金已过诉讼时效，本院不予支持。
最后，对于原告要求被告返还原物的诉请，本院认为，原告对其该项诉请仅提供了一份物品清单复印件及证人宁杰的证言，经质证该两份证据均缺乏相应证明力，且无其他证据予以佐证，故并不足以证明原、被告之间最初的交接事实。且即便原告能进一步补证，但对于是否存在未返还物品的事实，原告仍需提供相应证据予以证明。尽管在双方承包经营关系中被告存在违约，原告在强行收回场地后亦可采取相关措施对物品进行有效清点保全，现原告并未提供相关证据，本院对其该项诉请亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海静港健身服务有限公司2012年7月1日至7月18日期间的物业费、承包金损失共计人民币21，871.40元；
二、被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静港健身服务有限公司年度承包金增加额人民币11，200元；
三、被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静港健身服务有限公司2012年4-6月未足额支付的承包金共计人民币32，146元；
四、驳回原告上海静港健身服务有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务一方如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，254元，由原告上海静港健身服务有限公司负担人民币9，218元，由被告上海亦蓁健康管理咨询有限公司负担人民币1，036元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 翁成方
代理审判员 樊 蕾
人民陪审员 沈耀星
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 周隽超
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。