北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终14029号上诉人（原审原告）：黄德甫，男，1932年7月18日出生，住北京市怀柔区。上诉人（原审原告）：侯桂兰，女，1935年8月20日出生，住北京市怀柔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱宝强，男，1957年8月18日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：石炜燃，男，1999年7月13日出生，学生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：石凤果，男，1975年3月17日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：石金平，北京砥石律师事务所律师。上诉人黄德甫、上诉人侯桂兰（合称二上诉人）因与被上诉人朱宝强、被上诉人石炜燃、被上诉人石凤果（石炜燃、石凤果合称二被上诉人）确认合同效力纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初6508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官史智军、徐晨参加的合议庭，2017年12月7日公开开庭进行了审理。二上诉人的共同诉讼代理人陈晓辉、被上诉人朱宝强、被上诉人石炜燃及被上诉人石凤果的共同诉讼理人石金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认朱宝强、石凤果2003年4月6日房屋买卖协议无效；2.诉讼费由石凤果承担。事实及理由：一、二上诉人对石凤果提交的××村委会的两份证据不认可。不能证明村委会同意并报怀北镇批准。二、石凤果作为××村村民知晓二上诉人与朱宝强夫妇共同拥有涉案房屋，但在房屋买卖过程中未征得二上诉人同意。三、石凤果在××村有另一处宅基地，朱宝强与石凤果在宅基地转让中不符合《土地管理法》宅基地使用权转让的条件。朱宝强辩称：不同意一审判决，同意二上诉人的请求和理由。村委会没有盖过公章，诉争房屋没有过户。村委会也没有批准盖房申请。二被上诉人辩称：同意一审判决，不同意二上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，××99号的宅基地登记在石凤延名下，是石凤果的哥哥。在房屋买卖协议签订时朱宝强向石凤果出示了建房施工许可证，并将许可证原件交于石凤果，户主登记姓名为朱宝强，石凤果有充分的理由相信朱宝强对该房有处分权，基于信任及物权登记，善意购买该房并支付了合理对价，协议签订后石凤果即实际占有该房，因此双方之间的买卖协议合法有效。二上诉人在一审中起诉称：1.确认朱宝强与石凤果于2003年4月16日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.石凤果、石炜燃将北京市××99号院（以下简称99号院）拆迁款项及权益共计1900348.2元返还给黄德甫、侯桂兰；3.朱宝强返还石凤果购房款6.45万元；4.案件受理费由朱宝强、石凤果、石炜燃负担。事实和理由：2003年4月16日，朱宝强在黄德甫、侯桂兰不知情的情况下，与石凤果签订《房屋买卖协议书》，约定朱宝强将99号院房屋卖给石凤果所有，价格6.45万元，后朱宝强将房屋及宅院等交付给石凤果，石凤果亦全额支付购房款。由于黄德甫、侯桂兰与小儿子居住，不与朱宝强居住，故黄德甫、侯桂兰对于朱宝强将99号院卖予石凤果的事实至起诉前才获知。黄德甫、侯桂兰认为，现有法律禁止宅基地及地上房屋私自买卖；买卖的房屋属于黄德甫、侯桂兰与朱宝强及其配偶共同共有，朱宝强无权单独处分；石凤果在购买涉案房屋时已经在××村有其他宅基地及房屋，其另行购买宅基地违反一户一宅的规定；朱宝强与石凤果买卖房屋行为未经政府部门合法审批，故朱宝强与石凤果签订的房屋买卖协议无效。朱宝强在一审中答辩称，同意黄德甫、侯桂兰的诉讼请求。99号院拆迁款及安置房朱宝强没有份额，因原99号院内房屋都是黄德甫、侯桂兰所建。同意返还石凤果原购房款。黄德甫、侯桂兰对房屋买卖行为直至拆迁前才知晓，且不同意将99号院卖予他人。石凤果、石炜燃在一审中答辩称，不同意黄德甫、侯桂兰的诉讼请求。买房时石凤果为××村村民，买的是朱宝强的房屋，双方买卖房屋行为已成事实，××村村委会都向石凤果收取99号院水电费。一审法院认定事实如下：侯桂兰与朱宝强为母子关系，侯桂兰后与黄德甫结婚。石凤果为石炜燃之父。黄德甫、侯桂兰陈述黄德甫于1980年12月15日向原怀柔县××公社申请在99号院内盖4间房获得大队党支部同意。1987年3月16日，朱宝强申请在99号院内翻建房屋4间，相关部门为户主朱宝强颁发《建房施工许可证》，东至胡同、西至石凤君、南至朱兴良、北至房后。批准面积东西长13.4米，南北长20米，合计268平方米。2003年4月16日，石凤果与朱宝强签订《房屋买卖协议书》，约定××村朱宝强将房屋4间正房、东西厢房各3间，家具柜，电视冰箱等全部在内，经双方协商同意本村村民石凤果全部买全。目前院内物品除日用品衣物带走，其余全部留下。双方协商房价及财产共64500元。协议如下：1.买主石凤果将钱付清之日起房屋所有权归买主石凤果。一次性将64500元交清；2.朱宝强的房屋产权证因失火烧没有镇政证明一份；3.买卖成交后，双方共同遵守不能违约，如有违约，由违约方支付5000元违约金；4.此协议自签字之日起生效，此协议一式2份，各持一份。死不反悔。石凤果和朱宝强各自签字按手印。协议签订后，朱宝强将99号院交付给石凤果，石凤果给付朱宝强约定购房款。2017年，××村因怀柔科学城整体拆迁，石凤果与石炜燃各自与北京市长城伟业投资开发总公司签订《怀柔科学城核心区及周边地区宅基地房屋搬迁补偿协议》。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，民事活动必须遵守合法原则。财产的共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。2003年4月16日，石凤果与朱宝强签订《房屋买卖协议书》时，朱宝强向石凤果出示了户主姓名为朱宝强的《建房施工许可证》，石凤果按约支付了房屋价款，朱宝强将诉争房屋交付给石凤果，因此，石凤果有理由相信朱宝强对该房屋有处分权。同时，石凤果为××村集体经济组织成员，村委会事后亦在石凤果提交的《房屋买卖协议书》上盖章确认并于2007年3月20日出具证明，证明石凤果于2003年4月16日购买朱宝强房屋一处。基于上述事实，可以认定石凤果在取得诉争房屋时是善意的，并且支付了合理的价格，且诉争房屋已经交付石凤果，故石凤果已经善意取得了诉争房屋。据此，黄德甫、侯桂兰要求确认朱宝强与石凤果签订的房屋买卖协议无效，分割不动产拆迁利益，朱宝强返还石凤果购房款的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。另外，受让人依据善意取得制度取得财产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。如黄德甫、侯桂兰认为朱宝强无权处分涉案房屋，可向朱宝强主张相应的权利。综上所述，一审法院对于黄德甫、侯桂兰的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，判决：驳回黄德甫、侯桂兰的诉讼请求。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案为确认合同效力纠纷，即黄德甫、侯桂兰认为99号院属于黄德甫、侯桂兰与朱宝强及其配偶共同共有，朱宝强无权单独处分99号院，而起诉确认2003年4月16日石凤果与朱宝强签订《房屋买卖协议书》无效，对此本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，因此，黄德甫、侯桂兰要求确认石凤果与朱宝强签订《房屋买卖协议书》无效缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，黄德甫、侯桂兰自述二人不与朱宝强居住，故不知朱宝强将99号院卖予石凤果一事。因此本院认为，在2003年4月16日，石凤果与朱宝强签订《房屋买卖协议书》时，99号院没有黄德甫、侯桂兰二人居住，石凤果查验了户主姓名为朱宝强的《建房施工许可证》，因此，石凤果有理由相信朱宝强对该房屋有处分权。之后石凤果按约支付了合理的房屋价款，朱宝强亦将诉争房屋交付给石凤果，同时，石凤果为××村集体经济组织成员。基于以上事实，一审判决认定“石凤果在取得诉争房屋时是善意的，其已经善意取得了诉争房屋”具有法律依据，本院予以维持。综上，黄德甫、侯桂兰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22484元，由黄德甫、侯桂兰共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 巍代理审判员  史智军代理审判员  徐 晨二〇一七年十二月八日法官 助理  吴可加书 记 员  李星月