北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10930号
上诉人（原审被告）：曹友权，男，1980年10月5日出生，汉族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：张运玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪艳，女，1980年2月2日出生，汉族，住北京市密云区。
原审被告：于宗华，男，1988年5月28日出生，汉族，住北京市密云区。
原审被告：杜文，女，1983年5月23日出生，汉族，户籍地北京市怀柔区。
原审被告：北京龙筑房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区康居南区商业楼15号楼2层。
法定代表人：王帝钧，总经理。
委托诉讼代理人：张文生，北京市檀州律师事务所律师。
上诉人曹友权与被上诉人倪艳，原审当事人于宗华、杜文、北京龙筑房地产经纪有限公司（以下简称龙筑公司）合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人曹友权上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回倪艳的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由倪艳承担。事实和理由：一、曹友权与倪艳之间并未建立房屋买卖合同关系，双方互不相识，也未存在任何形式约定，且曹友权从未收到涉案款项；二、曹友权与杜文、于宗华之间不存在委托合同关系，曹友权从未指示杜文出售房屋，也未指定于宗华代收房款，对二人售卖房屋并不知情；三、倪艳应承担举证不能的责任。本案中，倪艳提交的证据未能证明多项相关事实，应承担举证不能的后果。
被上诉人倪艳辩称，同意一审判决，不同意上诉人曹友权的上诉请求、事实和理由。
原审被告于宗华述称，同意一审判决，曹友权的上诉主张与于宗华无关。
原审被告龙筑公司述称，同意一审判决，曹友权的上诉主张与龙筑公司无关。
原审被告杜文未出庭发表意见。
倪艳向一审法院起诉请求：1.要求曹友权、于宗华、杜文、龙筑公司共同返还我购房款189552元并支付利息（利息以189552元为基数，自2016年3月26日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年期存款利率计算）；2.案件受理费由曹友权、于宗华、杜文、龙筑公司负担。
一审法院认定事实：绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）系密云绿地朗山项目开发商。2015年12月22日，曹友权向绿地京纬公司交纳了89526元的房款，绿地京纬公司向曹友权出具了收款收据，内容为：今收到曹友权交来×款项89526元。于宗华系龙筑公司职员，曹友权自认在2017年6月之前在龙筑公司任职。在法院审理的（2017）京0118民初6567号刘某诉绿地京纬公司、龙筑公司、曹友权、杜文合同纠纷一案中，龙筑公司称曹友权曾在龙筑公司担任副总职务。曹友权在本案庭审中表示其不知道副总是什么意思，称其在龙筑公司期间只是后勤管理。倪艳为证明自己主张，向法院提供了如下证据：1.绿地京纬公司出具的收到曹友权×房屋房款89526的收据原件；2.绿地京纬公司与曹友权之间关于×房屋的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》复印件；3.绿地控股集团有限公司房款交款确认单复印件，内容显示曹友权交款89526元；4.Pos机刷卡回单一张及银行账户交易明细，显示倪艳向杜文转账89552元；5.倪艳自身签署的收条一张，内容为：本人倪艳于2017年4月3日从杜文处取走密云绿地朗山×室原始收据，如因本人原因导致原始收据遗失、破损导致后期无法更名和认购，均由本人倪艳承担全部责任；6.于宗华出具的两份收条原件，一份内容为：今日交来购买位于密云县朗山公寓×房款5万元，日期为2016年3月6日；另一份内容为：今收到2016年3月26日于北京密云区绿地朗山售楼处收到倪艳购买密云区朗山公寓×室的购房款5万元。7.绿地集团客户退房申请表复印件，内容显示曹友权申请退房；8.绿地集团定单更名流转单的打印件，内容显示×号房屋由曹友权更名为倪艳，变更原因为大单团购，退房重签。曹友权对于倪艳提交的证据，均表示不知情。于宗华对于倪艳提交的证据，其认可其签字的两张收条，但称其并没有收到购房款。对于倪艳提交的其他证据，于宗华表示不知情，不发表质证意见。龙筑公司对于倪艳提交的证据，其认可于宗华所打的两张收条的真实性，但认为系于宗华的个人行为，与龙筑公司无关。对于倪艳提交刷卡记录及银行交易明细、涉案房屋的收据及倪艳所打的收条，龙筑公司称与其无关。对于倪艳提交的其他证据，龙筑公司不发表意见。曹友权、于宗华及龙筑公司均未向法院提交证据。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，曹友权、倪艳均丧失购买涉案房屋资格。一审审理过程中，经法院向绿地京纬公司调取涉案房屋情况，绿地京纬公司于2018年6月21日向法院出具情况说明，内容为：房号×的订购人为曹友权，该房屋未更名、未另售，特此说明。
一审法院认为：曹友权向绿地京纬公司交纳了涉案房屋的定购款，绿地京纬公司应为曹友权出具了收款收据等定购手续，曹友权称其并未收到绿地京纬公司出具的任何定购房屋手续的意见，不符合生活常理，法院不予采信。根据查明的事实，倪艳通过于宗华介绍与杜文接洽购买涉案房屋，并向杜文转账支付了部分购房款，且从杜文手中接收了绿地京纬公司出具的曹友权定购涉案房屋的收款收据原件及其他定购房屋手续，故倪艳有充足的理由相信杜文系代表曹友权转卖涉案房屋，因此应当认定杜文与曹友权之间构成委托代理关系，杜文向倪艳转让出售涉案房屋的行为，对曹友权发生法律效力，由曹友权承担相应民事责任，曹友权与倪艳之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系。绿地京纬公司出具的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该选房确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该选房确认单不应认定为商品房预售合同，曹友权与绿地京纬公司之间构成商品房预约合同关系。现因为房屋限购政策影响，曹友权及倪艳均丧失购买涉案房屋的资格，故曹友权与倪艳之间的合同关系亦应解除，解除时间应为房屋限购政策下发之日，即2017年3月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故倪艳要求曹友权返还购房款并支付利息的诉讼请求，法院予以支持。对于返还购房款的具体数额，倪艳通过银行转账向杜文支付了89552元，法院对此部分金额予以认定。对于于宗华向倪艳出具的两张收条所涉及的10万元，倪艳自认系交付给杜文，于宗华亦称其中5万元系杜文收取，鉴于于宗华及曹友权当时均在龙筑公司任职，加之于宗华介绍倪艳从杜文手中购买涉案房屋及法院对于曹友权委托杜文转卖涉案房屋的认定，倪艳有理由相信于宗华出具该两张收条的行为系代杜文及曹友权向倪艳所出具，故该10万元亦应为倪艳向曹友权支付购房款的一部分，曹友权应将该10万元退还给倪艳。倪艳要求于宗华返还购房款及支付利息的诉讼请求，法院不予支持。倪艳未提供充分证据证明其与龙筑公司之间存在购买涉案房屋的合同关系及龙筑公司收取了购房款，故倪艳要求龙筑公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，法院亦不予支持。一审判决：一、曹友权于判决生效之日起七日内返还倪艳购房款十八万九千五百五十二元并支付利息（利息以十八万九千五百五十二元为基数，自二○一六年三月二十六日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期一年定期存款利率计算）。二、驳回倪艳的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对于一审法院审理查明的事实，曹友权主张绿地京纬公司未向其出具任何凭证，倪艳、于宗华、龙筑公司对于一审法院审理查明的事实均无异议。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。具体在本案中，首先，涉案房屋并非典型二手房房屋类型，产权尚未登记至曹友权名下，亦未取得登记权利证书，涉案收据加盖了绿地京纬公司财务专用章，且注明的房号亦与曹友权所购房号一致，故倪艳有理由认定该收据可以作为涉案房屋相关权利凭证；其次，倪艳自杜文处取得收据原件以及选房确认单复印件，且单据记载的相关信息一致，因此倪艳有理由相信曹友权授权杜文出售涉案房屋；再次，倪艳购房期间，曹友权、于宗华均在龙筑公司任职，结合倪艳自于宗华处获得收条具体内容，倪艳有理由相信自身的付款行为即指向涉案房屋；最后，曹友权作为从事房地产经营公司的人员，在涉及房地产交易领域较之一般人应更为专业和谨慎，其在支付大额购房款后未要求收款公司出具任何凭证，显与常理不符，且涉案收据作为证明曹友权房屋买受人身份的有效凭证，曹友权理应妥善保管，但其对倪艳持有相关收据等事实未作出合理解释。综上，倪艳本案的主张具有证据支持，且符合日常经验法则，其在购买涉案房屋过程中已经尽到善意的注意义务。曹友权虽对倪艳的主张不予认可，但未提供有效证据进行反驳，本院对其主张不予支持。现因购房政策问题，曹友权及倪艳均丧失购买涉案房屋的资格，双方买卖合同不具备继续履行的条件，一审认定合同解除，并据此判令曹友权返还倪艳房款及利息并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人曹友权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4091元，由上诉人曹友权负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年九月十一日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月