江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣商初字第2742号
原告中国银行股份有限公司赣榆支行，住所地赣榆县青口镇黄海路4号。
法定代表人丁秀梅，行长。
委托代理人于波。
委托代理人孙宜波，江苏四季青律师事务所律师。
被告戴忠玲，居民。
被告刘玉祥，居民。
被告徐鼎善，居民。
被告连云港倍利美投资有限公司，住所地连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场121号门面。
法定代表人杨兆周，董事长。
原告中国银行股份有限公司赣榆支行（以下简称“中国银行赣榆支行”）与被告戴忠玲、刘玉祥、徐鼎善、连云港倍利美投资有限公司（以下简称“倍利美公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告中国银行赣榆支行委托代理人孙宜波到庭参加了诉讼。被告戴忠玲、刘玉祥、徐鼎善、倍利美公司法定代表人经本院公告送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票、告知合议庭组成人员通知书等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行赣榆支行诉称，2011年12月7日，被告戴忠玲和刘玉祥与第四被告签订商品房买卖合同一份，约定戴忠玲和刘玉祥以352013元的总价款购买第四被告开发的位于赣榆县交通局以北、青年南路以西第17幢2单元301室住房一套，首付款为106013元，余款246000元在原告处办理按揭贷款。2012年3月9日，戴忠玲、刘玉祥向原告申请贷款246000元，并提供被告徐鼎善为保证人。当日，原告与被告徐鼎善签订个人贷款保证合同一份，约定徐鼎善为戴忠玲的借款提供连带责任保证。3月13日，原、被告又签订个人一手住房贷款合同一份，约定戴忠玲、刘玉祥向原告借款246000元，期限为15年，自贷款人实际放款日起算，利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期贷款月利率为千分之5.875，还款方式为按月等额本息还款，借款人以所购房屋向原告提供抵押担保，第四被告提供阶段性连带责任保证。3月21日，原、被告又签订房地产抵押合同一份，约定被告戴忠玲、刘玉祥将其所购的商品房及相关权益抵押给原告，作为按揭贷款还款保证。同年4月11日，原告按约向被告提供按揭贷款246000元。借款后，被告戴忠玲、刘玉祥多次逾期还贷，虽经原告多次催要，被告仍然拖欠逾期贷款，各保证人也未履行保证责任。截止目前，被告尚欠借款本金233387.35元及利息、罚息未还。现请求依法判令被告戴忠玲、刘玉祥偿还借款本金233387.35元及利息以及律师费；依法对被告戴忠玲、刘玉祥购买的赣榆县青口镇青年路以西“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋进行拍卖、变卖，原告在欠款本息范围内优先受偿；判令被告徐鼎善、连云港倍利美投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告戴忠玲书面辩称，在原告处借款246000元用于购房属实，借款后一开始按约还款，后因为开发商至今未交付房屋，故没有继续按约还款，如果开发商能按约交付房屋，我同意偿还借款。
被告刘玉祥、徐鼎善、倍利美公司未作答辩。
经审理查明，被告戴忠玲与刘玉祥系夫妻关系。2011年12月7日，被告戴忠玲、刘玉祥作为买受人与被告倍利美公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告戴忠玲、刘玉祥购买被告倍利美公司开发的位于赣榆县青口镇青年南路以西的“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋，房屋总价款为352013元，首付款为106013元，余款246000元由买受人到指定银行办理按揭手续。2012年3月13日，被告戴忠玲作为借款人、被告倍利美公司作为保证人与原告中国银行赣榆支行作为贷款人签订《中国银行个人一手住房贷款合同》，约定借款人戴忠玲向原告借款246000元用于购买位于赣榆县青口镇青年南路以西“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：连云港倍利美投资有限公司，账号为51×××76），借款期限自2012年4月11日至2027年4月11日，借款采用按月等额本息还款法偿还，借款利率按照浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一浮动周期内，贷款月利率为5.875‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，每月的2日为结息日和付息日，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率每日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%，借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布尚未偿还的贷款本息全部或部分提前到期。同时约定借款人以所借贷款购买的房屋向贷款人提供抵押担保，被告倍利美公司作为保证人为借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。被告刘玉祥向原告出具共有人承诺函及共同还款承诺函，承诺其作为共有人同意将位于赣榆县青口镇青年南路以西“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋抵押给原告作为戴忠玲向原告借款246000元的担保，同时承诺其作为共同债务人对该笔借款承担还款责任直至贷款本息全部清偿为止。被告徐鼎善作为保证人与原告签订《个人贷款保证合同》，约定被告徐鼎善为借款人戴忠玲的借款提供连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。被告徐鼎善、倍利美公司及抵押担保的范围均包括本金、利息、罚息、违约金等以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。2012年3月21日，被告戴忠玲、刘玉祥作为抵押人、被告倍利美公司作为担保人与原告中国银行赣榆支行作为抵押权人签订房地产抵押合同，约定抵押人戴忠玲、刘玉祥将其购买的“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋抵押给抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，该合同加盖了赣榆县房产管理处抵押鉴证专用章。以上合同签订后，原告中国银行赣榆支行按约于2012年4月11日向被告戴忠玲发放了借款。借款之后，被告戴忠玲、刘玉祥自2013年8月份开始不再按约还款，截止2013年10月1日，二被告共偿还借款本金12612.65元及利息20535.13元，尚欠本金233387.35元及利息、罚息至今未还，双方因此产生诉争。
庭审中，原告主张其为实现债权而支出的律师费6000元应当由四被告承担，并提交民事代理委托协议书及律师费发票予以证明。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人贷款申请表、中国银行个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、房地产抵押合同、共同还款承诺函、共有人承诺函、放款单、借款借据、还款明细、被告的身份证明、民事代理委托协议书、律师费发票以及原告委托代理人孙宜波、于波、被告戴忠玲的陈述笔录等在卷为凭，经本院开庭审查，对上述证据予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的中国银行个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、房地产抵押合同、共同还款承诺函、共有人承诺函均系当事人真实的意思表示，合法有效，本院予以确认，原、被告双方均应按约履行义务。根据合同约定，原告已经按约履行了借款义务，借款人戴忠玲、共同还款人刘玉祥应按约履行还款义务，其未按约履行，已构成违约，原告有权提前收回尚未到期的借款，被告戴忠玲、刘玉祥应当承担违约责任。被告戴忠玲、刘玉祥自愿用其购买的位于赣榆县青口镇青年南路以西“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，如被告戴忠玲、刘玉祥未按约履行还款义务，则原告有权就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，受偿范围为双方约定的担保范围。被告徐鼎善作为担保人，自愿为戴忠玲、刘玉祥的借款提供连带责任担保，被告倍利美公司为戴忠玲、刘玉祥的借款提供阶段性连带责任保证，但被告倍利美公司作为售房人未按约办妥并交付原告他项权证，故被告徐鼎善、倍利美公司应当在抵押房产价值范围之外就借款人戴忠玲、刘玉祥不能清偿的部分向原告承担相应的担保责任。同时根据合同约定，借款人、抵押人、保证人应当承担债权人为实现债权而支出的费用，故四被告应当承担原告已实际支出的律师费6000元。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告戴忠玲辩称，因其从被告倍利美公司所购房屋至今未交房，故其不再按约还款，因原、被告之间的借款关系与被告戴忠玲与被告倍利美公司之间的商品房买卖关系系不同法律关系，被告倍利美公司逾期交房并不影响被告戴忠玲、刘玉祥应按约履行还款义务，故对被告戴忠玲的该辩解意见，本院不予采信。被告戴忠玲、刘玉祥、徐鼎善、倍利美公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告戴忠玲、刘玉祥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司赣榆支行借款本金233387.35元及约定利息、罚息以及律师费6000元；
二、如果被告戴忠玲、刘玉祥不能履行本判决确定的还款义务，则原告中国银行股份有限公司赣榆支行可以与被告戴忠玲、刘玉祥协议，以抵押物（位于赣榆县青口镇青年南路以西“世锦华城”小区第17幢2单元301室房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告戴忠玲、刘玉祥所有；
三、如果执行本判决以上第一、二项后，原告中国银行股份有限公司赣榆支行的债权仍不能受偿的，被告徐鼎善、连云港倍利美投资有限公司对不足部分承担连带清偿责任。
四被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4850元，公告费600元，共计5450元，由四被告负担（原告已为其垫付，四被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4850元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 王金中
代理审判员 陆 帆
人民陪审员 张明康
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 周 明
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（三）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
（三）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。