广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3082号
上诉人(原审被告、反诉原告）：邓水连，女，1974年10月5日出生，汉族，住广东省南雄市，
委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖应军，广东道正律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄家坤，男，1975年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人邓水连因与被上诉人黄家坤合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
黄家坤起诉请求：1.邓水连向黄家坤支付转让佛山市南海区华南电光源灯饰城C区5路36、38号商铺转让费余款20000元；2.邓水连承担本案诉讼费用。
邓水连反诉请求：1.黄家坤返还邓水连铺位转让费人民币200000元；2.反诉费用由黄家坤承担。
一审法院查明：2010年6月20日，黄家坤（承租方、乙方）与佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司（出租方、甲方）签订两份《铺位租赁合同》（合同编号分别为【C0536、C0538】），约定出租方同意将华南电光源灯饰城内位于第C区5路36号共两间首层面积计算72平方米的铺位及位于第C区5路38号共两间首层面积计算72平方米的铺位出租给承租方作电光源经营使用，铺位为两层，使用期均为五年七个月，由2010年6月8日至2015年12月31日止。乙方在签订合同之日起三日内必须进场装修做货架备货，按甲方指定或通知时间统一试业、统一开业。租金每年合计17280元，每年的一月一日至十日交付上半年的费用，每年的七月一日至十日交付下半年的费用，先交费，后使用，直至期满。甲方交付使用的铺位只是水电设施到门口，使用水电的手续费用和增容费、由乙方自行办理和支付，电表和室内的用水用电设施，由乙方自行办理和自费报装。承租期内不得转让，乙方中途确需转让的，需在一个月前报经甲方书面同意，并由甲方与新承租人重新签订租赁合同。新的租赁合同签订后，原合同即作终止。由新租赁人自觉履行合同或协议的所有条款。如转借或转租，乙方要在一个月前报经甲方书面同意，并履行原合同及转租协议的所有条款和责任。租赁期满后，乙方需要续约的，必须提前两个月向甲方提出书面申请，在同等的条件下，甲方可优先续约给乙方，如不续约的，要在期满日内搬迁完毕，并将铺位及附属设施修缮完好，清洁干净，交还给甲方，另外属于乙方安装的室内水电设施（水管子、电线等）以及增建的建筑物和固定设施全部归甲方所有，乙方不能拆除和处理。如果乙方既不续签合同，又逾期不搬迁，不把承包铺位及基础设施配套交回甲方，或以逃匿的方法进行躲避的，甲方有权立即收回铺位，若因乙方的行为造成甲方损失的，乙方还需赔偿。
同日，黄家坤（乙方）与佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司（甲方）签订《承包合同》，约定乙方将华南电光源灯饰城内位于第C区5路第36、38号共四间首层面积计算144平方米的铺位基础设施配套承包给乙方作电光源经营使用，铺位为两层，使用期为五年七个月，由2010年6月8日至2015年12月31日止。乙方在签订合同之日起三日内必须进场装修做货架备货，按甲方指定或通知时间统一试业、统一开业。基础设施配套费用每年25920年，每年的一月一日至十日交付上半年的费用，每年的七月一日至十日交付下半年的费用，先交费，后使用，直至期满。甲方交付使用的铺位及基础设施配套只是水电设施到门口，使用水电的手续费用和增容费、由乙方自行办理和支付，电表和室内的用水用电设施，由乙方自行办理和自费报装。承包期内乙方承包的铺位及基础设备配套不得转让，若乙方中途确需转让的，需要在一个月前报经甲方书面同意，并由甲方与新承包人重新签订承包合同，同时缴纳转让手续费每间一等铺20000元，二等铺10000元、三等铺3000元和预收新铺方下一期基础设施配套费及其他相关费用（黄家坤承包的为二等铺两间、三等铺两间）。新的承包合同签订后，原合同即作终止。由新承包人自觉履行合同或协议的所有条款，如转借或转租，乙方要履行原合同的所有条款和责任，并报甲方书面同意，交付甲方手续费每间2000元和预收新铺主下一期基础设施配套费及其他相关费用。承包期满后，乙方需要续约的，必须提前两个月向甲方提出书面申请，在同等的条件下，甲方可优先续约给乙方，如不续约的，要在期满日内搬迁完毕，并将铺位及附属设施修缮完好，清洁干净，交还给甲方，另外属于乙方安装的室内水电设施（水管、电线等）以及增建的建筑物和固定设施全部归甲方所有，乙方不能拆除和处理。如果乙方既不续签合同，又逾期不搬迁，不把承包铺位及基础设施配套交回甲方，或以逃匿的方法进行躲避的，甲方有权立即收回铺位及基础设施配套，若因乙方的行为造成甲方损失的，乙方还需赔偿。另约定合同作为铺位租赁合同（【C0536、C0538】）的补充合同，两者不可分割的，须同时履行，任何一份违约的则两份一齐执行并具同等的法律效力。另，《承包合同》甲方签名、盖章处下方以小字备注“*每合同期满后，如能正常续约，使用期25年”。
2014年7月11日，黄家坤（甲方）与邓水连（乙方）签订《铺位转让协议书》，就铺位转让事宜达成如下协议：
一、甲方同意将华南电光源灯饰城内，位于C区5区36、38号四间首层计算144平方米的铺位转让给乙方作电光源经营使用，铺位为两层，使用期为：一年六个月，由2014年月日至2015年12月31日。并保证乙方同等享有甲方在原有铺位租赁合同中所享有的权利与义务。
二、铺位转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原铺位租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有装修、装饰归乙方所有。
四、铺位转让费共计人民币22万元整，乙方在年月日向甲方先支付转让费人民币20万元整，剩下的转让费人民币2万元，待铺位租赁合同期满，甲乙双方与原发包方办理转让手续后一次付清。同时所产生的转让手续费及其他相关费用由乙方承担。
五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切红营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损与甲方无关。
七、在租赁期内乙方不得将店铺转让给他人。发现转让给他人，甲方立即收回，造成的损失由乙方承担。
八、由于该店铺发包方为佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司这一特殊的原因，乙方租赁后对外不得讲该店由甲方转让使用，要讲乙方与甲方共同经营，避免造成不必要的麻烦和解释。
九、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
十、附件：铺位租赁合同原件：C区5路36号铺、铺位租赁合同原件：C区5路38号铺、华南电光源灯饰城铺位基础设施配套承包合同原件：C区5路36、38号铺。
2014年7月11日，邓水连向黄家坤支付20万元，黄家坤向邓水连出具《收据》予以确认。
2015年10月26日，黄家坤到佛山市南海华南电光源灯饰城管理处办理铺位转让手续，管理处在其原签订的三份合同未页加盖转让确认印章，由黄家坤填写确认合同铺位转让给邓水连。
2015年10月27日，邓水连到佛山市南海华南电光源灯饰城管理处办理转让手续，与佛山市德力物业有限公司签订《华南电光源灯饰城铺位租赁合同》两份，租赁期间为三年两个月，自2015年11月1日至2018年12月31日，新签订的租赁合同同样约定租赁期满后，乙方需要续约的，必须提前两个月向甲方提出书面申请，在同等的条件下，甲方可优先续约给乙方，如不续约的，要在期满日内搬迁完毕，并将铺位及附属设施修缮完好，清洁干净，交还给甲方，另外属于乙方安装的室内水电设施（水管、电线等）以及增建的建筑物和固定设施全部归甲方所有，乙方不能拆除和处理。如果乙方既不续签合同，又逾期不搬迁，不把承包铺位及基础设施配套交回甲方，或以逃匿的方法进行躲避的，甲方有权立即收回铺位，若因乙方的行为造成甲方损失的，乙方还需赔偿等事宜。
另查明：
一、涉案的四个铺位所在地块承租期为25年（2010年起）；
二、涉案的四个铺位原由佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司管理，后变更为佛山市德力实业有限公司管理；
三、经法院依法调查，佛山市德力实业有限公司确认，原由黄家坤承包、承租的华南电光源灯饰城内位于第C区5路第36、38号共四间铺位已办理相关转让手续，由黄家坤转让予邓水连，相应的权利、义务由邓水连继受；按合同约定，邓水连未违反合同约定、遵守该司的相关管理规定及不存在不可抗力因素，如村、国家提前收地等的情况下，在商铺所在地块承租期（总期间25年）内，在同等条件下享有优先续租涉案四个铺位的权利。
四、诉讼中，邓水连确认，涉案的四间铺位转让时为带装修铺位，四间铺位2014年下半年的承包款、租金已由黄家坤交纳。
一审认为：本案是黄家坤与邓水连转让铺位引发的纠纷，属转让合同纠纷。
关于黄家坤与邓水连签订的《铺位转让协议书》的效力问题。虽然黄家坤与邓水连在签订转让协议时确实未按原《租赁合同》及《承包合同》的约定，经得佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司同意，交纳手续费及办理转让手续，但根据邓水连提交的证据材料反映及商铺的现管理方，即佛山市德力实业有限公司的确认，该司对双方的转让行为予以认可，并为黄家坤与邓水连办理相应的转让手续，与新承租方邓水连签订了新的《租赁合同》。综上，黄家坤与邓水连签订的《铺位转让协议书》依法应当认定为有效。
关于黄家坤与邓水连签订的《铺位转让协议书》是否违反诚信、显失公平，黄家坤是否应退还转让费的问题。
首先，关于“每合同期期满后，如能正常续约的，使用期25年”的理解问题。该款属于《承包合同》的备注项，且对25年的“使用期”明确前提条件为“如能正常续约的”；另根据法院查明，无论是邓水连与佛山市德力实业有限公司签订的《租赁合同》，还是佛山市德力实业有限公司在法院询问时的陈述，均对黄家坤与邓水连之间的转让行为予以确认，且确认邓水连在正常续约时在总的25年期间内在同等条件下享有优先续租的权利；故对邓水连认为黄家坤曲解该备注的意思，其未实际享有该权利的主张，法院不予采纳。
其次，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据法院查明，涉案的四个铺位首层面积共计144平方米（二层未明），佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司交付予黄家坤使用时为毛坯状态，水电设施仅到门口，后由黄家坤进行装修、使用；现黄家坤转让予邓水连，按转让协议的约定及日常生活法则理解，转让协议中的转让费用220000元，应理解为“铺位转手费”为宜，转让费应包括四间铺位的现有装修价值、水电设施的手续费用、增容费用、报装费用及2014年下半年四间铺位的承包费及租金；另转让费是邓水连、黄家坤双方通过公平协商做出的约定，是邓水连的真实意思表示。现邓水连认为转让费是特指“25年的租赁权”，其主张不符合转让协议的约定，更不符合常理，故法院对其主张不予采纳。
综上，黄家坤并没有违反诚信原则，《铺位转让协议书》关于转让费的约定没有违反公平、有偿原则，故对邓水连认为黄家坤应返还转让费200000元的主张，法院不予支持。
关于黄家坤的主张。黄家坤与邓水连双方的转让行为合法有效，应受法律保护。邓水连尚欠黄家坤转让费20000元未付，事实清楚，证据充分，应支付予黄家坤，故对黄家坤的主张，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款的规定，判决：一、邓水连应于判决发生法律效力之日起十日内支付转让费20000元予黄家坤；二、驳回邓水连的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（黄家坤已预交），由邓水连负担并应于判决发生法律效力之日起十日还予黄家坤，法院不另收退。管辖权异议费100元，由邓水连负担并应于判决发生法律效力之日起十日向一审法院缴纳，逾期缴纳，法院依法强制执行。反诉费2150元（邓水连已预交），由邓水连负担。
邓水连上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄家坤返还邓水连铺位转让费人民币200000元，驳回黄家坤的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由黄家坤承担。
事实和理由：
一、案件事实。黄家坤于2010年6月20日与佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司签订编号为【C0536】、【C0538】《铺位租赁合同》,编号【C0536之一】的《华南电光源灯饰城铺位基础设施配套承包合同》，上述合同均约定合同期间不可以转让、转租等。然2014年黄家坤以铺位具有25年使用权转让方式与邓水连协商，黄家坤并出示编号【C0536之一】的《华南电光源灯饰城铺位基础设施配套承包合同》页末标注“每合同期满后，如能正常续约的，使用期25年”其解释这种标注即为铺位拥有25年租赁使用权。邓水连信以为真，随即与黄家坤签订铺位转让协议书，支付铺位转让费20万元整，并出具收据。后邓水连与佛山市德力物业有限公司重新签订上述物业租赁合同，合同期限仅为2015年11月1日至2018年12月31日。因此，黄家坤违反诚信，与邓水连签订合同内容有失公平，且黄家坤与佛山市南海华南电光源市场物业有限公司签订的【C0536】、【C0538】<<铺位租赁合同>>明确约定了铺位不可以转让的条款，因此，黄家坤收取转让费不合理。
二、原审认定事实错误。
（一）一审对《铺位转让协议书》的效力认定错误。1.一审法院错误认定合同效力。一审法院采用事后推定的方式认定，有违法律和实际情况。2.合同效力认定应当依据《合同法》有关规定来认定。3.签约时黄家坤不具有涉诉铺位的所有权、不具有转让的资格，同时其转租权也未实质取得，未获得佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司许可的转让、转租权利。因为黄家坤与佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司签订的合同都写明合同期间不可以转让、转租，转让的需要经过佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司书面同意，而本案中自邓水连与黄家坤协商、签订《铺位转让协议书》到邓水连去交租都没有见到原出租方的书面许可文件。事实上邓水连替黄家坤缴纳有关租金，物业费用已经违反黄家坤签订的《铺位租赁合同》约定，系黄家坤私自违规的转租转让行为。4.黄家坤未具有签订《铺位转让协议书》签约资格，其签订协议应被认定自始无效。5.一审认为《铺位转让协议书》在邓水连取得铺位租赁权后认定有效，属于推定，有违法理。6.邓水连与佛山市德力实业有限公司签订铺位系新合同的开始，系新的租赁关系的开始，并非黄家坤与佛山市南海华南电光源灯饰城物业有限公司签订编号为【C0536】、【C0538】《铺位租赁合同》,编号【C0536之一】的《华南电光源灯饰城铺位基础设施配套承包合同》的延续，其原合约写明合同期满日后的续约与黄家坤无关，只是基于合同相对权益黄家坤具有优先续租权，才在2015年10月经黄家坤确认同意且黄家坤明确放弃承租，由邓水连享有承租权，承租上述物业。因此黄家坤在2015年10月26日变更合同上同意转让给邓水连系确认续租权放弃的表示。因此，基于黄家坤在不具有涉诉铺位所有权和转租权的情况下签订《铺位转让协议书》有违其签订无效行为签订【C0536】、【C0538】《铺位租赁合同》,编号【C0536之一】合同之约定，基于此签约行为应为无效行为，《铺位转让协议书》应被认定为无效合同。
（二）关于转让费220000元的认定。原审认为“220000元”应理解为“铺位转手费”，邓水连认为系错误认识。无论从文字还是其表述还是实际过程，均不是缔约双方的初衷意思。根据《铺位转让协议书》的表述，转让的是铺位，且第三条约定“转让后店铺现有装修、装饰归乙方所有”，从字面理解或者现实来看均无转手费之说。转手费系原审杜撰，揣摩处理的认定与事实不符合。
（三）黄家坤行为有违诚信，其《铺位转让协议书》有失公平。1.黄家坤不具有铺位实质处置处理权利。2.黄家坤在其本身合同期限没有25年而且无法确保25年租赁权情况下，对邓水连承诺25年租赁权，是对第三人权利的处理，系无效承诺和无效行为。3.黄家坤在没有确保租赁期25年情况下仍收取了25年租赁权的转让费用有违诚信，收取高额转让费用同时显失公平。
(四）《铺位转让协议书》有失公平。1.合同缔约双方初衷未达到，初衷系邓水连与黄家坤商定25年租赁权的约定，及基于25年使用期的转让费用。2.双方协议的转让费220000元有失公平，无论从铺位里面的设备、装修、装饰等都不具220000元的价值。3.黄家坤收取高额转让费没有法律依据。4.缔约双方信息不对称。黄家坤已经知晓25年使用权没有明确约定只是备注，无法保障；而邓水连缺乏法律保护意识，对黄家坤协商中表述的“备注25年等字眼”具有25年保障不实承诺无法识别和判断，基于信任并缔结合约。然到2015年签约时候才被告知为短期合约，没有25年使用权约定的条款或内容。
综上，黄家坤不具备《铺位转让协议书》缔约主体资格，其利用物业出租方对25年使用权没有明确解释和25年使用权没有约定情况下达成协议并收取高额转让费用，利用邓水连信息不对称和信任订立协议，实属无效于显失公平的行为，因此，请二审法院依法予以改判。
黄家坤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，黄家坤二审期间述称，邓水连一审提交的、以黄家坤名义签订的铺位租赁合同、承包合同尾部所加盖的由邓水连、黄家坤签名确认的盖章，是相应合同将要到期时双方到市场管理公司确认时，由该公司所盖，并由双方签名确认。
邓水连二审期间述称，其提交的上述合同尾部加盖印章及签名，是相应合同到期时黄家坤有优先承租权，因此，双方到管理公司确认，由邓水连签订新的租赁合同，新的合同比旧的合同少了25年的约定。
本院认为，黄家坤诉称与邓水连签订了《铺位转让协议书》约定转让费共220000元，现邓水连尚欠20000元转让费未付。邓水连反诉主张黄家坤与佛山市南海华南电光源灯饰物业有限公司签订的《铺位租赁合同》约定不可以转让、转租，因此，双方签订的《铺位转让协议书》无效；而且，上述协议亦显失公平。因此，本案二审争议焦点具体如下：
一、《铺位转让协议书》效力的认定。经审查，案涉《租赁合同》及《承包合同》约定案涉铺位不得转让，确需转让，需经出租方同意，并由出租方与新承租人签订租赁合同。虽然黄家坤与邓水连签订《铺位转让协议书》时并未经得出租方同意，但黄家坤所签订的承包合同、租赁合同将要到期时，双方已经获得出租方确认，并由邓水连与出租方签订新的租赁合同，因此，一审认定出租方对邓水连与黄家坤之间的转让行为予以认可及案涉《铺位转让协议书》合法有效，依据充分，本院予以确认。
二、关于前后承租人在租赁合同项下总的25年期间内优先续约权是否同等的问题。邓水连与出租方所签订的租赁合同在总的25年期间内与黄家坤所签订的合同是享有同等的优先续租权。黄家坤与出租方签订的承包合同第十四条、租赁合同第十三条均约定，承包期满后，承租人需要续约的，必须提前两个月向出租方提出书面申请，在同等条件下，出租人可优先续约给承租人；此外，承包合同尾部的备注一栏载明“每合同期期满后，如能正常续约的，使用期25年”。与此相比较，邓水连与出租方签订的租赁合同第十三条亦约定了优先续租权。而且，案涉租赁合同的出租方向一审法院陈述确认，已经对黄家坤转让铺位予邓水连的行为予以确认，且黄家坤与其签订的租赁合同中所约定的铺位25年优先续约权已经一并转让予邓水连。邓水连上诉认为黄家坤关于25年承租优先续约权的转让有违诚信，依据不足，本院不予采纳。
三、关于《铺位转让协议书》是否显失公平的问题。邓水连自2014年7月11签订上述《铺位转让协议书》，并同日支付了20万元，且截至黄家坤于2016年3月15日提起本案诉讼时已接收使用了案涉铺位将近两年期间从未就转让费数额问题向黄家坤提出异议。且，双方系经协商一致后签订案涉合同，签订《铺位转让协议书》时案涉铺位已经具体存在，邓水连亦是完全民事行为能力人，其显然具备足够的条件及能力可以判断案涉铺位的实况及使用价值。又，案涉铺位共有四间，且该四间铺位已经可以直接使用，黄家坤已经支付了2014年下半年的承包费及租金。因此，一审认为案涉《铺位转让协议书》关于转让费金额的约定并没有违反公平、有偿原则，处理正确，本院予以维持。邓水连要求黄家坤返还已付转让费理由不成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邓水连上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人邓水连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 李秀红
代理审判员 曾慧元
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 吴升平