辽宁省抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0402民初244号原告（反诉被告）辽宁浙商置业发展有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路28号。法定代表人曾渊峰，该公司董事长。委托代理人苗琦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）李振江，男，1971年8月23日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托代理人李双兰，辽宁正太律师事务所律师。委托代理人张立涛，男。原告（反诉被告）辽宁浙商置业发展有限公司（以下简称浙商置业）与被告（反诉原告）李振江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙商置业委托代理人苗琦，被告（反诉原告）李振江及其委托代理人李双兰、张立涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浙商置业诉称：原、被告双方2014年签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定由被告租赁原告展位进行地板销售经营，上海红星美凯龙品牌管理有限公司抚顺分公司负责管理。租赁面积87.40平方米，租金19927.20元/年，市场推广费49818元/年。现双方租赁合同已经到期，但被告至今未撤离场地，严重影响原告的后期租赁及正常经营。现诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即从其租赁的红星美凯龙建材三楼D8001展位撤场，拆除装饰装修，将展位恢复至租赁交付前状态；2、依法判令被告支付逾期占用展位违约金67153.08元（以上违约金暂计至2015年10月31日，之后计算至被告实际给付之日）；3、判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称：原告要求我撤场并拆除装饰装修，将展位恢复至租赁交付前状态属无理要求，法院应驳回其诉讼请求。我已于2015年7月1日前撤离了展位现场。我撤离后正在与红星美凯龙协商因不再续签租赁合同给我造成的经济损失的赔偿等问题。另外，根据双方合同约定，合同终止后承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，我没有拆除装饰装修。原告给我发的律师函称，2015年7月30日前未按租赁协议书的约定撤场并自行拆除装饰装修，将展位恢复至原样，滞留在展位内的所有物品视为我放弃所有权及处置权，红星美凯龙有权腾空展位、单方处置相关物品，并有权拆除展位内的装饰装修，将展位恢复至租赁前状态。我为了符合红星美凯龙整体规划的要求，也为了能够长期在此经营，店面装修花费了20多万元，原告在没有任何理由的情况下，就单方下达不再续签租赁合同的通知，对三方签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同中承租方有优先承租权的规定视而不见，还要求我拆除装饰装修、恢复原样，原告的要求于理于法都是讲不通的。反诉原告李振江诉称：我与被反诉被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，虽然租赁期限书面签订的是一年，但双方都有长期合作的意向，我投入近20万元的店面装修费，反诉被告也对我的装修图纸严格要求、反复审查。施工期间，反诉被告对我的施工行为表示同意，未提出任何异议，也未进行任何善意提醒。另外，租赁合同第21条3款明确规定，在同等条件下，承租方享有优先承租权。可是在租赁合同期满前三个月，上海红星美凯龙品牌管理有限公司抚顺分公司竟下达不再续签合同通知函，在客户和商户中产生负面影响。自收到该通知后，我基本卖不出货物，造成了严重的经济损失。另外，我已于2015年7月1日前就撤离了展位，不存在逾期占用展位的状况。因反诉被告的行为给我造成的损失有：展位的装修费157200元的一半，即78600元；相比2014年同期减少营业额128272元，利润减少46021.50元；因反诉被告终止合同，顾客退单的利润损失是59824元，因其中一个单据丢失，故要求反诉被告赔偿30000元；按合同约定应提前两个月通知终止合同，但反诉被告是提前三个月通知的，提前了一个月，导致我卖不出货物，故我要求双倍返还2015年4月至5月期间一个月的租金，即13838.50元，总计168460元。为了维护我的合法权益，特提出反诉，请求判令反诉被告赔偿我经济损失168460元；反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告浙商置业辩称：根据合同通用条款21.5条规定反诉被告拥有本协议的单方解除权。作为管理方的红星美凯龙已经于2015年3月30日向反诉被告发出《不再续签合同通知函》，此时则原告拥有单方解除权，即有权在2015年5月29日后随时解除合同。反诉原告并未提出续签合同要求，丧失了续签合同权利，同时丧失所谓优先权。根据通用条款第21.3条约定，合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁期满前两个月向出租房和红星美凯龙提出申请，并重新签订合同。但是反诉原告并没有任何申请续签合同行为。反诉原告以优先续租权要求反诉被告赔偿损失不成立。本案中的优先续租权系同等条件下的有限续租权，反诉反诉原告不申请续租，自然丧失了优先权。优先权是程序性权利，即争取租赁展位之权利，并非是当然获得展位之权利，因此以已经丧失的程序性权利要求赔偿，缺乏法律依据。反诉原告并没有直接明确的证据证明原告给其造成损失，因此不应当承担所谓的赔偿责任。经审理查明：2014年6月12日，原告浙商置业作为出租方、上海红星美凯龙品牌管理有限公司抚顺分公司作为管理方和被告李振江签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定由被告李振江承租原告所有的位于抚顺市新抚区裕民路17号红星美凯龙5号馆三层D8001计租面积为87.40平方米的展位，用于经销富得利地板，租赁期和服务期限均自2014年7月1日起至2015年6月30日止，租金为19927.20元/年，市场推广费为49818元/年，管理费为29890.80元/年，质量保证金20000元/年。上述合同通用条款中第21.3条约定：合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方红星美凯龙提出申请，并重新签订租赁合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权；第21.5条约定：红星美凯龙因经营规划需要，可以提前两个月通知承租方解除合同；第21.8条约定：合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位并将展位恢复至本合同附件二约定的交接状态；第21.9条约定：合同终止后，承租方展位的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。另查明，被告李振江自2010年原告商场开业时即在上述展位经销富得利地板，每年与原告续签一次租赁及管理服务合同。被告2010年承租该展位时，该展位为清水房状态，内有空调散流器1个，烟感1个，喷淋头6个。被告租赁该展位后，按照原告提出的消防和安全要求及富得利地板厂家的相关要求对展位进行了装修。2015年4月5日，原告对被告下达不再续签合同通知函，告知被告不再续签展位租赁及管理服务合同。2015年7月1日，被告停止在该展位的经营活动，之后原告用喷绘广告将该展位进行了遮挡。原告以诉称理由来院告诉，被告提出反诉。本案审理过程中，原、被告均表示不申请对展位的装修价值进行鉴定。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述，红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，展位照片，不再续签合同通知函，展位装修档案，装修费票据，定/销货单，交付租金银联票据等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告依法签订展位租赁合同和补充协议，对展位租赁期限和租金等事项进行明确约定，展位租赁期限届满后，原告不同意续租展位，被告应将展位交还原告。本案中原、被告约定合同终止前，被告如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方红星美凯龙提出申请，并重新签订租赁合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权，但原告提前三个月即已通知被告不再续签合同，造成双方合同期满后没有续签，且合同到期后展位实际由原告控制、管理，故原告要求被告支付逾期占用展位的违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同通用条款第21.8条、第21.9条关于合同终止后展位装修的归属问题及是否拆除的约定，对原、被告双方权利义务的设定明显不对等，属显失公平的合同条款，且被告对于展位基础设施的装修系根据原告的消防与安全要求进行，部分装修属于展位的必备设施，且根据合同，无法十分准确地确定展位的原始状态，故对于展位的装修，由原告根据需要进行拆除为宜。故对于原告要求被告将展位恢复至租赁交付前状态的诉讼请求，本院不予支持。亦鉴于此，关于被告对展位投入的装修费用，原告应进行适当的补偿，本院酌定以补偿36000元为宜。关于被告要求原告赔偿利润损失及双倍返还2015年4月至5月期间一个月的租金的反诉请求，不符合双方在合同当中的约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十三条、二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于贯彻执行》第86条之规定，判决如下：被告（反诉原告）李振江于本判决生效后十日内，将承租原告（反诉被告）位于抚顺市新抚区裕民路17号红星美凯龙5号馆三层D8001计租面积为87.40平方米的展位交还给原告（反诉被告）辽宁浙商置业发展有限公司；原告（反诉被告）辽宁浙商置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）李振江装修补偿款36000元；驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费3314元，原告（反诉被告）预交1479元，被告（反诉原告）预交1835元，由原告（反诉被告）负担814元，被告（反诉原告）负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 冯国宝审 判 员 马雪平审 判 员 李 蕊二〇一六年六月十五日代书记员 王香玉本判决所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百二十三承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。