河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第1172号原告杨某。委托代理人艾连庆，河北隆业律师事务所律师。委托代理人张瑞芳，北京市汉化律师事务所律师。被告张家口市三洋房地产开发有限公司，住所地：河北省张家口市桥东区张宣公路158号。负责人杜翰诚。委托代理人岳昭彤，河北同仁和律师事务所律师。第三人周某。委托代理人许洪臣，河北同仁和律师事务所律师。原告杨某与被告张家口市三洋房地产开发有限公司（以下简称三洋公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨某及委托代理人艾连庆、张瑞芳，被告三洋公司委托代理人岳昭彤，第三人周某及委托代理人许洪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某诉称，2013年7月4日，我与被告签订了《商品房买卖合同》并在张北县房地产管理处办理了备案登记，合同约定，被告将张北县二台镇龙台商城一号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号七套商品房出售给我，总面积为1240.87㎡，总价款为454.9708万元，并约定被告于2013年9月1日前按合同约定交付上述房屋。但我依约给付了购房款后，被告至今未交付房屋，现要求被告按照合同约定交付房屋。被告三洋公司辩称，一，我公司从未与原告签订过任何商品房买卖合同，合同系我公司员工刘会超利用职务之便与原告签订了涉案合同，我公司在收到原告诉状时才知道这一情况；二、涉案商品房合同应属无效，因为合同价格违背市场价值属恶意串通，且买卖合同并非我公司与原告签订，我公司也未收到原告的购房款，故应依法驳回原告的诉讼请求。第三人周某辩称，张北县二台镇建设龙台商城系其与王东各按50%的资金出资建设的，王东个人无权将其二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议在2013年7月4日所签订的，而三洋公司已于2013年6月26日授权我全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，故王东与原告所签订的商品房买卖合同系无效合同，法院应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年10月1日，原告杨某与案外人王东（时为张北县二台镇建设龙台商城项目实际负责人，已故），在北京市房山区签订了《借款合同》，甲方（出借方）：杨某，乙方（借款方）：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城，负责人王东，丙方：河北省张家口市三洋房地产开发有限公司开发的张家口市张北县二台镇建设龙台商城。合同约定，一、乙方向甲方借款的数额为陆佰万元，自2010年10月1日至2013年9月30日，借款期限为36个月，自甲方提供借款之日起计算，乙方保证在借款期限届满时还清借款，如乙方不能按期还清借款，则按照本合同约定的利息标准加倍支付利息；二、乙方自甲方提供借款之日起向甲方支付利息，利息标准为月息按借款总额的2%计算，即每月利息为12万元，乙方每月10日前支付利息。三、本合同生效后，任何一方不得违约，如违反本合同的任何条款，守约方有权解除本合同。甲方有权要求乙方提前还款并有权要求乙方支付违约金，违约金的数额为借款总额的20%。如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算及其他内容；同日，王东为杨某出具借款条一张，写明“今借到杨某现金陆佰万元整，借款人王东”；2010年9月26日杨某向王东账户内转账600万元；后王东陆续归还杨某部分借款利息至2012年12月；2013年6月27日王东为杨某又出具借条一张，写明“今借到杨某现金1366000元整，用于龙台商城建设，借款人王东”；之后，因王东未再按约归还杨某的借款本金及利息，2013年7月4日，原告杨某，王东进行协商，王东按照《借款合同》中“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。注：抵押时房产计算规则：1号楼底商一、二层含地下室按一套计算，每套抵押给甲方按650000元计算，3、4、5、6、7、8号楼每平米按1800元计算”的约定，同意将抵押房产归债权人杨某所有，以抵顶其欠款本金及利息，并与原告杨某签订商品房买卖合同，被告三洋公司刘会超员工以被告三洋公司名义与原告签订了七份《商品房买卖合同》，并作了网签备案，同日以被告三洋公司名义为原告出具收据七份。合同约定，被告三洋公司将其开发建设的张北县二台镇信用社旧址龙台商城1号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号七套商品房售于原告杨某，总价款为454.9708万元，被告三洋公司于2013年9月1日前将上述商品房交付给原告。另查明，2011年6月16日王东与被告三洋公司签署《授权委托书》一份，写明“现委托王东同志，身份证号，接管新建二台镇龙台商城项目的全部工作，包括资金筹集、债权债务、项目建设、楼盘销售、税金和经营成果等全部由王东接管负责，张家口市三洋房地产开发有限公司不负任何连带责任。”。刘会超系被告三洋公司负责管理《商品房买卖合同》、收据及网签U盾的员工，又系王东的妹夫。被告三洋公司开发建设的新建二台镇龙台商城建设起止年限为2011年6月至2012年12月，商品房预售许可证号为张房预售证第2011－30号。上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、收据、欠条、中国农业银行银行卡取款业务回单、《协议书》、《借款合同》、《授权委托书》、《核准证》、通知等证据予以证实。本院认为，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。原告杨某向案外人王东提供借款后，王东出具欠条并与之签订了《借款合同》，双方之间借款合同成立并合法、有效。该《借款合同》第三条所约定的“如借款合同到期乙方不能偿还本金和利息，乙方愿将名下房产：河北省张家口市张北县二台镇建设龙台商城房产抵押给甲方所有。乙方必须负责协助甲方办理过户手续。”属于借贷双方对借款担保方式约定的内容，系在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应属无效，但王东在借款履行期限届满前，不能偿还借款的情形下，原告杨某与被告三洋公司签订的商品房买卖合同，系以物抵债行为，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认，被告三洋公司应予履行。第三人周某主张在张北县二台镇所建设的龙台商城系其与王东各按50%的资金出资建设，王东个人无权将其二人共同财产中超过50%的份额予以处分，且该案所争议的商品房买卖协议在2013年7月4日所签订的，而三洋公司已于2013年6月26日授权我全权处理张北县二台镇建设龙台商城项目，王东与原告所签订的商品房买卖合同系无效合同，经查，三洋公司于2011年6月16日对王东的授权，三洋公司并未撤销，故周某的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：张家口市三洋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将张北县二台镇龙台商城房屋7套（1号楼1号、3号、8号、16号、17号、20号、21号）商品房交付杨某，并协助办理产权手续。案件受理费43198元，由张家口市三洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上述期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李建勋审判员  张世辰审判员  董定强二〇一六年八月十二日书记员  郭翠霞