广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）武民一初字第460号
原告莫示尔。
委托代理人卢传红。
被告梁甜甜，现下落不明。
被告覃梅深，现下落不明。
第三人韦立荣。
原告莫示尔与被告梁甜甜、覃梅深、第三人韦立荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告莫示尔的委托代理人卢传红到庭参加诉讼。被告覃梅深、梁甜甜经本院公告传唤，第三人韦立荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告莫示尔诉称：被告覃梅深与梁甜甜系夫妻关系。2011年9月8日，梁甜甜全权委托第三人韦立荣出售梁甜甜所有的坐落于南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵xx号楼xx单元xx号房。2011年9月13日，双方到广西南宁市东博公证处办理了公证手续。2013年8月，韦立荣以梁甜甜代理人身份介绍称，梁甜甜愿意以他人代偿银行按揭贷款、使银行解除房屋抵押、补足房屋卖价为条件，转让该房产。原告朋友卢甲便向梁甜甜购买该房。2013年8月13日，梁甜甜经韦立荣代理与卢甲签订了房屋买卖合同。同年8月26日，韦立荣查询房产档案后，得知梁甜甜的房产虽有抵押，但未被司法机关查封。韦立荣将该情况告知卢甲后，卢甲于2013年9月22日通过原告向中国工商银行南宁市高新技术开发区支行汇入565272.65元、利息2263.69元、提前还款违约金2826.36元，合计570335.70元，偿还了梁甜甜的购房贷款。卢甲汇款后才知道，就在韦立荣查询房产档案后、莫示尔汇款前，该房因梁甜甜的其他债务纠纷被武鸣法院查封。原告在不知道查封的情况下汇款进梁甜甜的按揭贷款银行账户，致使卢甲无法取得该房产，也无法取回汇款。卢甲责备原告没有防范风险。经卢甲要求，原告于2013年10月28日给付卢甲经济损失共计570335.70元，卢甲将追偿权转移给了莫示尔。此后，第三人韦立荣以被告梁甜甜、覃梅深另欠有债务为由，也向武鸣法院提起诉讼。
上述房屋买卖合同系在梁甜甜房屋未查封前订立的，属于合法有效的买卖合同，梁甜甜的行为构成违约，应当承担返还购房款、赔偿买受人利息损失的法律责任。覃梅深与梁甜甜系夫妻关系，交易发生在夫妻关系存续期间，该债务属于夫妻共同债务，覃梅深应承担连带责任。合同法规定，债权可以转移，卢甲以向原告收回购房款为条件，将债权转移给莫示尔，符合法律规定。债权转移后，卢甲、原告已通知了梁甜甜在交易中的代理人韦立荣，该债权转移对梁甜甜已发生法律效力。
武鸣法院查封梁甜甜房屋时，该房屋的经济价值是不包含尚欠的按揭银行贷款价值的，法院查封房屋时，银行对该房屋还享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，法院查封财产的价值，不包含查封之后该财产中因第三人付款而增值的成分。查封措施的申请人享有的只是房屋实体价值减去银行贷款后的余额。在房屋被查封后，卢甲转入梁甜甜还款账户的购房款，应当归还给卢甲，否则申请人就构成不当得利。因此，原告要求将房屋增值部分返还原告。
综上所述，被告覃梅深、梁甜甜应当在拍卖房屋取得的款项中全部返还卢甲的购房款给原告。原告所主张的购房利息不在此列。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告梁甜甜、覃梅深连带返还原告购房款570335.70元；二、被告梁甜甜、覃梅深连带支付上述购房款利息（从2013年9月22日暂计至2014年3月17日，按银行同期贷款年利率6%利率计算为16634.79元，以后利息另计，每逾期一日利息为0.0001666666×570335.70元＝95.05595元）；三、被告梁甜甜、覃梅深从被查封房屋的拍卖价值中优先返还原告购房款570335.70元；四、本案诉讼费由两被告承担。
原告莫示尔为证实其主张，向本院提交如下证据：
1、南宁市房产档案服务部查询证明，拟证明涉案房产在2013年8月26日还没有被司法机关查封；
2、房屋买卖合同，拟证明梁甜甜与卢甲签订房屋转让合同的情况，韦立荣是梁甜甜的代理人；
3、公证书及委托书，拟证明梁甜甜委托韦立荣办理房屋出卖手续；
4、房屋买卖合同备案证明，拟证明涉案房屋的备案登记、座落等情况；
5、商品房买卖合同，拟证明梁甜甜与开发商签订商品房合同等情况；
6、工商银行交易凭证、自营历史明细列表、理财金账户历史明细清单，拟证明2013年9月22日，原告经自己账户汇款570335.70元进梁甜甜按揭贷款银行账户；
7、解除房屋抵押登记申请书，拟证明由于卢甲代偿银行贷款，登记机关已解除涉案房屋的抵押登记；
8、建设银行转账凭条，拟证明原告归还了卢甲的经济损失，另有部分损失用现金归还；
9、卢甲收条及声明，拟证明原告赔偿了卢甲经济损失，并取得对梁甜甜的追偿权。
被告梁甜甜、覃梅深未答辩及提交相关证据。
第三人韦立荣未陈述意见及提交相关证据。
经审理查明：2009年4月30日，梁甜甜与广西恒大集团有限公司签订《商品房买卖合同》，以银行按揭贷款方式，购买南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵xx号楼xx单元xx号房，该房的预售许可证号为南房预字（2007）第187号。
2011年9月8日，梁甜甜出具《委托书》，委托韦立荣办理上述房产的偿还贷款余额、解除抵押、查档、解除售房合同、预售登记备案注销手续、代收退房款、办理退税等手续。2011年9月13日，广西壮族自治区南宁市东博公证处出具（2011）桂东博证民字第6839号公证书，证明梁甜甜于2011年9月8日公证在《委托书》上签名和按手印。
2013年8月13日，第三人韦立荣以被告梁甜甜委托代理人的身份，与卢甲签订《房屋买卖合同》，合同约定卢甲以1040700元的价格购买前述房产。
2013年8月26日，南宁市房产档案服务部出具证明，证明南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵xx号楼xx单元xx号房已办理商品房预售合同备案登记，登记申请人为梁甜甜，预售面积208.12㎡，无查封，有抵押。
2013年9月22日，原告莫示尔通过自已的银行账号62×××00帮卢甲向中国工商银行南宁市高新技术开发区支行的梁甜甜贷款账号21×××81汇入贷款本金565272.65元、利息2263.69元、提前还款违约金2826.36元，合计570335.70元，一次性偿还了梁甜甜的购房贷款。
2013年10月11日，中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部出具注销意见：南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵xx号楼xx单元xx号房贷款已结清，同意注销抵押。
本院依据已发生法律效力的（2013）武民一初字第37号民事判决，于2013年8月29日作出（2013）武执字第140号民事裁定并查封梁甜甜的上述房产，于当日公告送达上述民事裁定书给被告梁甜甜。本院于2014年1月20日依法委托广西万泰拍卖有限公司拍卖上述房产。2014年5月13日，案外人卢乙以最高价竞得该房，本院于2014年5月21日作出（2013）武执字第140-3号民事裁定，解除对上述房产的查封并协助卢乙办理产权过户登记手续。
另查明，被告覃梅深与梁甜甜于2010年10月10日在武鸣县民政局婚姻登记处登记结婚。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁甜甜、覃梅深经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。被告梁甜甜通过公证委托第三人韦立荣办理南宁市青秀区青环路82号恒大·苹果园东方诗韵xx号楼xx单元xx号房的提前还贷及解押手续，应当就韦立荣的与委托事项有关的行为承担法律责任。韦立荣与卢甲签订的买卖上述房屋的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，是有效合同，自成立时生效，合同双方应按合同约定各自履行相应义务。卢甲有义务按合同约定分期支付购房款，梁甜甜有义务在收到相应购房款后办理提前还贷及解押手续，协助卢甲办理交易过户手续。在卢甲支付部分购房款570335.70元至梁甜甜贷款账户前，该房屋因梁甜甜的其他债务纠纷被本院依法查封，现已被依法拍卖，合同目的已不能实现。卢甲作为购买方，可以要求解除房屋买卖合同并要求梁甜甜赔偿损失。对于原告莫示尔根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条的规定，以房屋买卖合同法律关系要求被告梁甜甜返还购房款570335.70元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，转让的合同权利必须是有效存在的，并且具有可让与性，以不存在的债权或者无效的债权让与他人，或者以已经消灭的债权让与他人，使标的履行不能的，该合同权利转让行为不成立。就本案而言，莫示尔所主张的转让债权行为，发生在本院查封房产之后，且双方明知合同无法继续履行的情况下。根据上述法律规定，该转让行为不成立，故原告上述主张，于法无据。莫示尔并非本案房屋买卖合同的购买人，不是本案适格原告，对莫示尔的起诉，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）及第（四）项、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告莫示尔的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 陆晓明
人民陪审员 谢记生
人民陪审员 谭庆仁
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 潘红玉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。