辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第01146号
上诉人（原审原告）大连杨柳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区东北路167号。
法定代表人李连玉，该公司总经理。
委托代理人陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）祝直尼，无职业。
上诉人大连杨柳物业管理有限公司（以下简称杨柳物业公司）与上诉人祝直尼物业服务合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年6月26日作出（2015）西民初字第569号民事判决，双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员张永庆担任审判长，审判员盛韵同、审判员王立媛参加的合议庭，于2015年10月9日公开开庭审理了本案，书记员白玫担任记录。上诉人杨柳物业公司的委托代理人陈宇，上诉人祝直尼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨柳物业公司原审诉称，2012年3月，我公司入驻叠彩桃源小区为小区业主提供服务，并与祝直尼的代表大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订了《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2012年3月1日到2015年2月28日止，物业服务费由住宅服务费0.7元／月每平方米和车库服务费0.3元月／平方米组成，按半年收费，每半年的第一个月的十五日前交纳，逾期按日支付千分之三违约金。我公司依照约定提供了物业服务，但是祝直尼作为小区新林园6-3-601业主，长期拖欠物业费，每月达43.1元（61.56平方米×0.7元／月），已拖欠2013年3月至2015年2月物业费共计1034元，产生违约金1000多元（43.1元×4个月×0.003×705天）＋（43.1元×6个月×0.003×524天）＋（43.1元×6个月×0.003×340天）＋（43.1×6个月×0.003×159天），故诉至法院，请求祝直尼支付物业服务费1034元及违约金600元。
祝直尼原审辩称，不同意杨柳物业公司的诉讼请求。我与杨柳物业公司没有签订任何合同，我于2012年4月14日提前交了一年的服务费，但是物业费发票上盖的是叠彩桃源的印章，并不是杨柳物业公司的正规公章。小区草坪上照明灯全部拔掉，照明灯属于公共设施，可以进行维修，不应被拔掉。杨柳物业公司未经业主同意把树都砍掉。杨柳物业公司催缴物业费方式粗暴。杨柳物业公司未尽到安全保障义务，曾有人到小区住户家堵锁眼。杨柳物业公司在小区内设立基站，对业主的××有影响，但是没有经过我们同意也未进行公示。石强既是物业的人，也是业主委员会的人，其未经业主同意将人防山洞出租。小区内现在环卫只有一名保洁员，保洁不到位，治安情况也不好，灌木也都死了。业主对杨柳物业公司失去信任，小区的维修基金无法动用，无法修缮房屋。
原审法院经审理查明，杨柳物业公司自2012年3月起为叠彩桃源小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订了《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止；住宅服务费标准为0.7元／月／每平方米，车库服务费标准为0.3元／月／平方米，按半年收费，每半年的第一个月的十五日前收费；逾期按日3‰交纳违约金。合同物业服务事项中约定杨柳物业公司负责公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不含人身、财产的保险、保管责任），包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤；负责市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；负责公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤。合同物业服务质量及标准中约定杨柳物业公司协助公安、消防等部门维持物业管理区域的治安消防安全秩序；须保障公共照明设备、设施齐全，运行正常等。杨柳物业公司为小区提供了物业服务，但其在管理案涉小区期间拆除了小区内的草坪灯。
另查，祝直尼系大连市西岗区长春路新林园6号3-6-1业主，房屋面积为61.56平方米，其未交纳自2013年3月1日起至2015年2月28日止的住宅服务费总额为1034元（0.7元／月×61.56平方米×24个月，取整）。
原审法院认为，杨柳物业公司与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订的《叠彩桃源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，祝直尼作为小区业主，该合同对其具有约束力。杨柳物业公司应依约提供符合合同约定标准的物业服务，祝直尼接受杨柳物业公司的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费。关于祝直尼提出杨柳物业公司拆除小区草坪灯，未尽到安全防范义务，故拒绝交纳物业服务费一节，本院已查明杨柳物业公司在其管理案涉小区期间，确实拆除了小区内的草坪灯，在履行小区安全防范义务时也未采取必要的防范措施，未达到合同中约定的服务质量标准，构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到杨柳物业公司已经对案涉小区提供了其他的物业服务，祝直尼拒绝交纳全部物业费的请求不合理，无事实和法律依据，故对祝直尼交纳物业费的数额予以调整。根据本案的实际情况，酌定祝直尼向杨柳物业公司交纳自2013年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费的80%即827元（1034元×80%，取整）为宜。关于杨柳物业公司要求祝直尼给付违约金一节，因杨柳物业公司提供的物业服务存在质量问题，系违约在先，故杨柳物业公司要求祝直尼给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于祝直尼提出的杨柳物业公司催缴物业费方式粗暴、杨柳物业公司在小区内安放无线网络基站、小区保洁不到位等一节，因其提供的证据无法佐证其抗辩意见，对祝直尼的上述辩称不予采纳。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、祝直尼于本判决生效之日起十日内给付杨柳物业公司住宅服务费827元。二、驳回杨柳物业公司的其他诉讼请求。如祝直尼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（杨柳物业公司已预交），由祝直尼负担。
杨柳物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判，改判祝直尼支付物业服务费1034元及违约金600元。理由如下：1、原审法院认定杨柳物业公司拆除草坪灯、未履行安保义务事实不清。杨柳物业公司入驻小区后对损害的草坪灯进行修缮，但有业主反映漏电现象，为保护业主人身安全而不得已拆除了草坪灯。因业主不同意动用公共物业维修基金，无法恢复照明。杨柳物业公司仅是负责公共秩序维护，不负责财产的保管，且采取了封闭管理小区，聘用三名保安，出入登记，已尽安保职责，不存在违约事实。2、原审判决适用法律不当。双方签订的物业合同明确约定了违约金条款，祝直尼不交物业费就是违约，应当根据《合同法》第一百一十四条的规定支付违约金。
祝直尼答辩称，同意撤销原判，但不同意支付物业费及违约金。1、地灯（即杨柳物业公司所称的草坪灯）是公共设施，没有地灯对停车造成很大隐患。2、杨柳物业公司没有尽到安保责任，小区发生了很恐怖的事情。3、违约金问题。物业合同是伪造的，杨柳物业公司主体不合法，没有物业管理证，也没有资质证，所以不存在欠物业费、更不存在违约金的问题。
祝直尼亦不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判，改判：1、祝直尼不予缴纳物业费827元；2、责令杨柳物业公司退还用“叠彩桃源现金收讫”章收取的物业费及车卡与行人卡费，并对其逃税行为依法处罚；3、责令杨柳物业公司恢复被破坏的小区共用设施，将拆除的九栋楼宇间120多盏照明地灯恢复原样；4、责令将起诉状、法院传票等诉讼文书贴在祝直尼家门上的杨柳物业公司律师及一审相关人员以书面形式赔礼道歉并赔偿精神损失费；5、责令到业主家砸门威胁收费及在小区电子屏幕滚动播放业主个人信息的侵权行为人以书面形式赔礼道歉并在小区电子屏幕播放恢复祝直尼的名义（名誉）；6、责令杨柳物业公司立即停止在小区电子屏幕公布业主门牌号、姓氏的播放。理由如下：1、原审判决杨柳物业公司与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订的《叠彩桃源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效无事实依据。杨柳物业公司没有提供由行政主管部门物业办审批的在小区物业服务的行政许可证明。合同的双方代表处都没有签字，是个因违法不敢承担责任的假合同。2、非法收取的物业费、行人卡、车辆进门卡费都盖“叠彩桃源现金收讫”章，还用收款收据代替发票，不是“大连杨柳物业公司”章和正规发票，原审法院没有认定及判罚。3、祝直尼提供的关于杨柳物业公司在小区内偷安装高频无线网络信号“基站”，以及其侵犯业主住宅权、人身权、名誉权强收物业费的视频、证据，原审法院均没有采纳。4、原审法院将破坏小区公用设施拆除九栋楼宇间的照明地灯变成“拆除了小区内的草坪灯”，避重就轻敷衍审判。
杨柳物业公司答辩称，同意撤销原判，但不同意祝直尼的其他上诉请求。杨柳物业公司已提供了力所能及的物业服务，祝直尼应当缴纳物业费。如果需要更好的服务，就需要动用公共维修基金。第2-4项上诉请求未经一审审理，应当另案再诉，二审法院不应审理，其中第2项请求不属于本案审理范围，第3项请求业主委员会必须同意动用公共维修基金；第5项上诉请求与本案无关；第6项上诉请求是物业公司依法行使权利。
本院审理查明，原审认定的事实基本属实。
二审庭审中，杨柳物业公司提供了如下证据材料：
证据1：叠彩桃源小区业主委员会出具的证明，拟证明案涉草坪灯是由于铺设时没有做好布线、防水，导致地灯损坏才进行的拆除，由于业主不同意动用公共维修基金而没有重新铺设；
证据2：业主委员会成员出具的证明，拟证明业主委员会确实有两枚印章，都是合法的；
证据3：八一路街道新兴社区委员会出具的证明，拟证明业主委员会的两枚印章是真实的，目前均在社区保管。
祝直尼提供了如下证据材料：
证据1：业主自行安装的监控镜头拍摄的照片2张，拟证明2015年2月25日凌晨有人往业主家门锁里注胶，但小区的监控镜头没拍到不好用；
证据2：照片4张，拍摄于2015年7月，拟证明小区的摄像头全部被拆除了；
证据3：照片1张，拍摄于2015年年初，拟证明小区内环境卫生差；
证据4：照片1张，拍摄于2015年年初，拟证明小区的门铃坏了；
证据5：照片1张，拍摄于2013年，拟证明地灯拆除情况；
证据6：证人李某的证言，拟证明杨柳物业公司主体不合法，小区物业是业主石强组建的，与杨柳物业公司无关；
证据7：照片3张，拍摄于2015年3月17日，拟证明小区由石强操控，与杨柳物业公司无关；
证据8：2012年11月6日业主委员会贴出的告示，拟证明业主委员会的印章编号是20081118，所以编号为2102032012001的印章是伪造的。
祝直尼对杨柳物业公司提供的证据的真实性、合法性均不认可。杨柳物业公司对祝直尼提供的证据1的真实性没有异议，关联性有异议，且不属于新证据；对证据2的关联性有异议，杨柳物业公司主张的是2015年2月份的物业费；对证据3的关联性有异议，垃圾是建筑垃圾而非生活垃圾；对证据4的真实性没有异议，但业主不同意重新换门；对证据5的真实性没有异议，但重新铺设地灯需要业主同意并付钱；对证据6有异议，证人的证言是经过安排、受人指使的，其因私下接活导致离开杨柳物业公司，与物业公司存在利害关系，证言不具有证明力；对证据7的真实性没有异议，关联性有异议，杨柳物业公司主张的是2015年2月份的物业费；对证据8的真实性没有异议，对其关联性有异议，该证据证明案涉印章合法使用，且杨柳物业公司提供了服务，并对合同履行过程中产生的争议由业主委员会进行通报。
杨柳物业公司提供的3份证据均有相关主体的签章，且能够相互印证，祝直尼虽对上述证据的真实性、合法性均不予认可，但未能提供任何反驳证据，故本院对上述证据予以采信。杨柳物业公司对祝直尼提供的证据1、3、4、5的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定；祝直尼提供的证据2形成于2015年7月，无法证明案涉物业服务期间的情况，与本案无关，本院不予采信；祝直尼提供的证据6的证人作为小区保洁员因私下接活导致离职，与杨柳物业公司存在利害关系，在无其他证据相佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据；祝直尼提供的证据7系小区电子显示屏的公告照片，没有公告发布者的身份信息，且拍摄时间为2015年3月，无法证明与本案的关联性，故本院不予采信；杨柳物业公司已经针对证据8的印章使用情况提供了相应的反驳证据，本院对该证据所证明的事项不予认定。
根据上述可以采信的证据，本院另查明，叠彩桃源小区业主委员会共有两枚印章，编号分别为20081118和2102032012001，该两枚印章先后于2015年9月7日及2015年10月22日送交新兴社区居委会保管。
叠彩桃源小区业主委员会于2015年7月26日出具证明称，杨柳物业公司在为叠彩桃源小区提供物业服务期间，发现该小区的草坪灯存在漏电现象，经查系线路安装时没有做分线和防水处理，经过10年时间地下电缆出现变质、绞连，严重影响业主人身安全，经与我单位协商，我单位同意先将草坪灯拆除，然后重新铺设线路。但是重新铺设线路需要动用公共维修基金，由于大多数业主不同意，草坪灯拆除后至今没有恢复。关于土石清理一事，该土石系暴雨冲刷所致，大连市西岗区防台防汛指挥部已经责成叠彩桃源小区的开发单位龙润房地产开发有限公司予以整改。
杨柳物业公司在提供物业服务期间内，小区单元门的门铃损坏，小区内堆放有建筑垃圾，且有业主家门锁锁眼被堵。
本院认为，杨柳物业公司与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订《叠彩桃源小区物业服务合同》，并实际提供了物业服务，祝直尼应当依照合同约定的标准缴纳物业服务费。祝直尼主张该物业服务合同是伪造的，理由是合同没有代表人签字，且印章系伪造。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。因此，签字与盖章具有同等法律效力，择一即可，案涉合同双方当事人均已加盖印章；而且，杨柳物业公司已举证证明该合同上小区业主委员会的印章合法有效，因此合同已经有效成立。尽管小区业主委员会同时存在两枚印章的情况可能违反了相关行政管理规定，但此种行为应由相关行政管理部门进行处理，不属于民事诉讼案件的审理范围，且其与杨柳物业公司签订物业服务合同时使用的印章是真实的，杨柳物业公司作为合同的相对方已尽到合理注意义务，并实际履行合同项下的己方义务。祝直尼又主张杨柳物业公司主体不合法，但杨柳物业公司在原审庭审中已提交《物业服务费收费许可证》、《物业资质证书》证明其具有物业经营资质。祝直尼以此为由否定合同效力，没有法律依据和事实根据，本院不予采纳。
关于祝直尼应当缴纳的物业服务费金额及违约金问题。根据祝直尼提供的相关证据可以证明杨柳物业公司在提供物业服务过程中确实存在拆除草坪灯、小区保洁及设施维修工作不到位、安保工作存在缺陷等问题，没有完全达到物业服务合同中约定的服务质量标准，构成违约，应当承担减少报酬的违约责任。祝直尼存在迟延交纳物业服务费的行为，依法亦应当承担相应的违约责任，且物业服务合同中也有关于违约金的约定，因此杨柳物业公司关于违约金的主张应当得到支持。但是，考虑到物业公司与业主在同一小区中共存，应当共同创造小区和谐、舒适的居住环境。本着化解矛盾的宗旨，可以不予支持杨柳物业公司主张的逾期付款违约金。因此，原审法院在综合考虑物业服务合同实际履行情况的基础上适当调整物业服务费的数额并未予支持违约金的做法，系依法行使自由裁量权，并未违反法律规定，本院予以尊重。
关于祝直尼提出的第2-6项上诉请求，其作为原审被告未在第一审程序中提出上述反诉请求，杨柳物业公司亦主张本院不予审理，本院依法不予审理，祝直尼可另行提起诉讼。关于祝直尼提出的原审法院没有采纳其提供的关于杨柳物业公司在小区内偷安装高频无线网络信号“基站”以及强收物业费证据的上诉理由，由于安装基站非杨柳物业公司的行为，杨柳物业公司收取物业费的方式行为与本案无关，祝直尼可另案主张。因此，原审法院未予采纳上述证据，并未违反法律的强制性规定，且没有因此导致判决结果的错误，本院不予纠正。关于祝直尼提出的原审法院将破坏小区公用设施拆除九栋楼宇间的照明地灯变成“拆除了小区内的草坪灯”，属避重就轻敷衍审判的上诉理由，照明地灯与草坪灯均非专业术语，原审法院根据上述照明设施的安装地点将其表述为草坪灯，并不构成错误。祝直尼的该项上诉理由没有依据，本院不予采纳。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（大连杨柳物业管理有限公司预交50元，祝直尼预交50元），分别由各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 张永庆
审判员 盛韵同
审判员 王立媛
二〇一五年十一月十八日
书记员 白 玫