安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00741号
上诉人（一审被告）：安徽奔达时房地产开发有限公司。
法定代表人：赵明，该公司董事长。
委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘书芹，又名刘淑芹，女，1965年3月12日出生，汉族，居民。
被上诉人（一审被告）：韩贤聪，男，1962年3月2日出生，汉族，居民。
委托代理人：张金玉，安徽皖光大律师事务所律师。
上诉人安徽奔达时房地产开发有限公司（以下简称奔达时公司）与被上诉人刘书芹、韩贤聪商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2013年5月10日作出的（2009）宿埇民一初字第3206-1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月17日受理后，依法由审判员王艳峰担任审判长，与代理审判员李德道、杜飞组成合议庭，于2013年12月31日公开开庭审理了本案。上诉人奔达时公司委托代理人金源，被上诉人刘书芹，被上诉人韩贤聪的委托代理人张金玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘书芹一审起诉称：韩贤聪系奔达时公司开发的香港玉生街7号楼项目经理。因缺乏资金，2002年6月25日，从刘书芹处借款40000元，借期2个月。2003年1月12日，刘书芹向韩贤聪崔要借款时，韩贤聪将奔达时公司用房屋抵付工程款的买卖合同（抵付的房屋位于香港玉生街E区2号楼509室，建筑面积为107平方米，该房屋原是杨连信购买后退房）交给刘书芹，要求用该房抵付借款并劝告刘书芹购买该套房屋。经双方协商，韩贤聪将原合同上的权利义务以原价全部转让给刘书芹，双方于当日签订转让协议，该协议明确约定韩贤聪把购房协议手续补齐后一次性付清房款，同时将原借款手续变更为购房收据。协议签订后，刘书芹于当日支付购房款18800元。2004年1月8日，奔达时公司赵淮经理确认并在原购房合同上加以批注，注明此房原购房人杨连信已办理退房手续，该房的所有权属韩贤聪所有，无任何纠纷，在奔达时公司同意下，韩贤聪在该合同书上注明此房已卖给刘书芹。2004年10月份，该2号楼竣工，刘书芹发现奔达时公司己将2号楼509室卖给他人，韩贤聪和奔达时公司又将7号楼509室交付给刘书，刘书芹表示同意，2005年9月搬进居住。2006年10月份，刘书芹到拆迁办再次看登记公布时，该楼509室仍仍归杨连信所有（原合同购房户）。因涉及其他纠纷，公安机关强行将刘书芹从7号楼509室中搬出。在刘书芹的要求下，奔达时公司于2007年2月15日将位于香港玉生街E区6号楼602室（建筑面积为88平房米）的房屋交付刘书芹，但该房屋比合同约定的509室的面积少19平方米。根据双方的合同约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释的相关规定，韩贤聪和奔达时公司的行为属严重的违约行为。请求依法判令：韩贤聪和奔达时公司继续履行合同，为刘书芹办理产权登记手续；退还给刘书芹楼层差价款10700元；双倍返还面积误差款22040元；承担支付合同约定的10％的违约金；承担本案诉讼费用。
韩贤聪一审未答辩。
奔达时公司一审答辩称：1、诉状内容不实，刘书芹购买E区2号楼509不是事实，2002年奔达时公司经理不是赵明，更不是赵淮负责。曹良成当时是经理，其负责时购买合同上必须有其签字。刘书芹与韩贤聪之间无任何法律关系。2、刘书芹提供的几份购房合同均是虚假的。3、因6号楼602室从2006年至今，一直被法院查封，所以无论合同真假，房屋买卖合同应为无效的。综上，应驳回刘书芹的诉讼请求。
一审法院查明：韩贤聪是奔达时公司7号楼项目经理，在施工过程中，因缺乏资金，便从刘书芹处借款4万元，借期为2个月，到期后，刘书芹数次向韩贤聪索要无果。2003年1月12日，韩贤聪将奔达时公司抵付工程款一套房屋（该房原是杨连信于2001年8月3日与奔达时公司签订购买合同后退房，位于香港玉生街E区2号楼509室，建筑面积为107平方米）以每平方米680元价格出售给刘书芹，并要求用该房抵付40000元借款。刘书芹鉴于韩贤聪无钱偿还借款，便同意买下该房。经双方协商，韩贤聪将杨连信与奔达时公司签订的香港玉生街E区2号楼509室合同上的权利义务全部转让给刘书芹。2003年9月13日，韩贤聪与刘书芹签订转让协议一份，该协议约定：将2号楼509室按原合同价格转让给刘书芹，刘书芹于2002年6月份预付购房款40000元，余下房款等韩贤聪把购房协议手续补齐后一次性付清。协议签订后，韩贤聪将40000元借条收回，另行出具购房收据一份。刘书芹分别于2003年1月10日、2004年1月17日给付韩贤聪购房款18800元、8000元。2004年1月8日，奔达时公司的经理赵淮在杨连信与奔达时公司签订的预售（购）房合同上签字注明：此房原购房人杨连信己办理退房手续，该房的所有权属韩贤聪所有，无任何纠纷。同时韩贤聪在该购房合同书上注明：该房已卖给刘书芹。2004年10月份，该2号楼竣工，刘书芹发现奔达时公司己将2号楼509室卖给他人。随即找到韩贤聪和奔达时公司，因7号楼509室和2号楼509室面积相同，韩贤聪和奔达公司又将7号楼509室指定给刘书芹，2005年7月，7号楼竣工，韩贤聪和奔达公司便将7号楼509室交付给刘书芹，刘书芹于2005年9月搬进该房居住。后公安机关又强行将刘书芹从7号楼509室中搬出，在此种情况下，奔达时公司于2007年2月15日将位香港玉生街E区6号楼602室（该房屋建筑面积为88平方米）交付给刘书芹，其后奔达时公司与刘书芹签订预售房合同书（合同编号E2001-129，落款日期为2001年4月15日）。该合同约定：房屋建筑面积约88平方米，（预）售价每平方米580元，合计51040元，一次付清预售房款按3％优惠，优惠后计款49508元，2007年2月15日，奔达时公司将该房交付给刘书芹居住至今。
一审法院认为：刘书芹与奔达时公司订立的售房合同书是双方真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的规定，应为有效合同。刘书芹依据合同约定全面履行了自己的义务，奔达时公司已将该房屋交付刘书芹使用，故刘书芹是该房屋实际居住、管理、收益人，是涉讼房屋的产权人，但其至今仍然没有取得房屋产权证书，不能按期取得房屋产权证书的原因是奔达时公司不予协助办理造成的，奔达时公司的行为属违约行为，损害了刘书芹的合法权益，违反了诚实信用原则，应承担民事责任。故刘书芹要求奔达时公司继续履行合同，为刘书芹办理产权登记手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。鉴于刘书芹已给付奔达时公司购房款66800元，E区6号楼602室购房款为49508元，其差额应为17292元，刘书芹要求奔达时公司退还给楼层差价款10700元未超过17292元，其差额的放弃是行使处分权的行为。故对刘书芹要求奔达时公司退还给楼层差价款10700元的请求，予以支持。对刘书芹要求奔达时公司双倍返还面积误差款22400元，并承担支付合同约定10％的违约佥的诉讼请求，因奔达时公司与刘书芹签订编号E2001-129预售房合同书已按协议履行，不存在违约行为，对刘书芹的此项请求，不予支持。奔达时公司关于诉状内容不实、刘书芹提供的几份购房合同均是虚假的、涉及香港玉生街E区6号楼602室的房屋买卖均是无效的抗辩，与事实不符，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限奔达时公司于判决生效后十日内协助刘书芹办理位于香港玉生街E区6号楼602室的房屋产权证书；二、奔达时公司于判决生效后十日内给付刘书芹购房差价款10700元；三、驳回刘书芹的其他诉讼请求。案件受理费1160元，由奔达时公司负担。
奔达时公司不服一审判决，上诉称：1、2003年元月，韩贤聪将杨连信退回的香港玉生街E区2号楼509室抵付给刘书芹，2004年10月又变更为7号楼509室，并交付给刘书芹，后公安机关又强行将刘书芹从7号楼509室迁出，2007年2月15日，刘书芹才取得现在的香港玉生街E区6号楼602室房屋。而香港玉生街E区6号楼602室，从2006年至今始终处于宿州市中级人民法院的查封状态。2、刘书芹承认本案争议的《房屋预售合同书》签定时间为2007年2月，将落款日期提前到2001年的4月15日，显然是规避宿州市中级人民法院的有效查封。3、本案争议的《预售房合同书》上甲方盖章部分赵淮的签名不是赵淮本人签名，一审判决所依据的证据也不具有真实性、合法性。4、一审判决的本院查明部分基本是照抄刘书芹的诉状及刘书芹的当庭陈述，无证据证明奔达时公司少韩贤聪的工程款和杨连信的购房与本案有关联性。故，一审判决认定事实错误，刘书芹与奔达时公司签定的房屋预售合同协议无效。综上，请求撤销一审判决，驳回刘书芹的诉讼请求。
刘书芹、韩贤聪答辩称：一审判决正确，请求维持。
二审期间，双方当事人复述了一审的证据和质证意见，本院二审认证意见与一审一致；二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。另查明：2006年10月26日，本院（2006）宿中民二保字第11号裁定书对涉案的房屋（香港玉生街E区6号楼602室）予以查封，且该房产至今仍在查封状态。
本院认为：刘书芹与奔达时公司订立的售房合同是双方真实意思表示，不违反关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案所涉房屋（香港玉生街E区6号楼602室）自2006年10月26日至今仍在查封状态，人民法院查封的房屋在查封期限内被禁止办理过户登记手续。故，刘书芹一审诉请要求奔达时公司和韩贤聪按签订的《房屋预售合同书》约定，协助办理产权登记手续属履行不能，其诉讼请求不应支持。奔达时公司上诉称双方签定售房合同书违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效的理由，无法律规定，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但判决奔达时房公司协助刘书芹办理房屋产权证书不当，本院予以改判。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宿州市埇桥区人民法院（2009）宿埇民一初字第3206-1号民事判决；
二、驳回刘书芹的诉讼请求。
一审案件受理费1160元，由由刘书芹负担；二审案件受理费1160元，由安徽奔达时房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳峰
代理审判员 李德道
代理审判员 杜 飞
二〇一四年一月十七日
书 记 员 王 艳
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。