中华人民共和国
上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2203号
原告任小华（RENép.DAIXiaohoa），女
委托代理人郑建军，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海川行百货有限公司，注册地上海市嘉定区安亭镇黄渡博园路4800号C-5005室。
法定代表人蔡梅，职务董事长。
被告蔡梅，女，1974年10月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东大道****弄*号602，602A室。
上述两被告共同委托代理人宋仲春、郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海龙堂老字号百货有限公司，注册地上海市浦东新区浦东南路1271-1289号1-4楼。
法定代表人周开明，职务董事长。
委托代理人林钧、叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告任小华与被告上海川行百货有限公司（以下称“川行公司”）、被告蔡梅、被告上海龙堂老字号百货有限公司（以下称“龙堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任小华的委托代理人郑建军，被告川行公司、蔡梅的共同委托代理人宋仲春、郑漪波，被告龙堂公司的委托代理人林钧、叶盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任小华诉称，2006年9月8日，原告与川行公司签订了关于上海市普陀区武宁路227、231号一楼1117-1120号的《房屋租赁合同》，租期自2006年10月1日起至2011年10月30日止。合同到期后双方又签订了《房屋续租合同》，租期自2011年11月16日起至2017年11月30日止。根据上述合同，第一至第三年之间的月租金为54000元，川行公司应每两个月支付一次房租，先付后用。如逾期或不足额支付租金的，每逾期一日需按月租金的日万分之五向原告支付滞纳金，逾期或不足额支付租金连续超过十日或累计超过六十日的，原告有权解除合同。自2012年9月16日起，川行公司开始拖欠租金，除2012年11月16日至2013年1月16日为足额缴付外，截止至2013年9月11日，川行公司仅支付了租金283500元，逾期或不足额付租的次数已远超过约定，且经原告多次催讨未果。同时，原告于2013年9月2日查看租赁现场时发现，川行公司未经原告同意，将上述房屋向龙堂公司转租，而龙堂公司又将房屋再次向其他商户转租并收取租金，目前尚无法查明实际使用人的身份及是否有商户在房屋内进行了工商注册登记，但因川行公司不享有转租权，故其与龙堂公司之间的转租合同无效，川行公司作为承租人、龙堂公司作为实际占有人，均负有向原告返还房屋的义务并须支付房屋占用期间的使用费，另外，龙堂公司并未向川行公司支付租金，而是将整年度的租金向川行公司的法定代表人蔡梅支付，此行为不符合一般的商业规律，也不符合相关租赁合同的约定，三名被告的行为符合恶意串通、侵害债权人利益的特征，应当在本案中承担连带责任。原告于2013年9月4日向川行公司、龙堂公司发送了律师函，通知系争房屋续租合同于2013年9月11日解除。现提起诉讼，请求法院依法判令：一、确认原告与川行公司之间的《房屋续租合同》于2013年9月11日解除；二、川行公司支付拖欠的租金（按月租金54000元计，自2012年9月16日起算至租赁合同解除日止）；三、川行公司支付延迟付租的滞纳金（每日按月租金54000元的万分之五计，自每应付租金月的15日起算，至实际履行租金支付义务之日止）；四、川行公司、龙堂公司返还房屋并注销工商注册登记；五、川行公司、龙堂公司支付逾期返还房屋期间的占用费（按协议约定以日租金1800元的两倍计，自合同解除之日起至房屋实际交还之日止，对协议约定10天腾房期间的占用费可予免除）；六、蔡梅、龙堂公司对川行公司所负的债务承担连带责任；七、川行公司、蔡梅、龙堂公司承担原告于诉讼中支付的律师费2万元、差旅费2万元及案件受理费。
被告川行公司、蔡梅辩称，一、关于租金的支付问题。1、虽无房屋交接的证明，但自2012年12月16日起，川行公司已将四间租赁房屋中的1120室退还原告，故此后的月租金应按原租金的四分之三计；2、川行公司与原告自2006年始已建立了租赁关系并在前租赁合同缔结时支付了押金8万元，2011年9月，川行公司应原告代理人夏长春的要求向其汇款10万元用以支付2011年9月1日至2011年10月31日发生的租金87418元。根据系争续租合同的约定，前合同签订时支付的押金可转为现合同的保证金用以扣除欠付款项及违约金等，故上述10万元的余款及8万元押金均可用于充抵本案租金；3、川行公司另向夏长春支付了现金5000元，同样可用作充抵本案租金。基于上述计算，截止至2013年9月11日，川行公司欠付租金为220018元且尚未抵扣保证金，故对原告诉请中的欠租数额不予认可；二、川行公司的转租行为系经原告同意，且续租合同中赋予了承租方转让或改变店面经营权的权利，故川行公司对外转租并不违背合同。虽然川行公司确有欠租行为，但租赁关系尚未终止，原告发送的律师函中亦无解除合同的意思表示，故租赁合同可继续履行，如原告坚持要求解约的，川行公司予以同意，但须按合同约定结算；三、因系争房屋已向龙堂公司转租，川行公司既未实际占有房屋，亦未将房屋坐落地作为注册地进行工商登记，故对原告要求支付房屋使用费及注销工商注册地的诉请不能同意。同时，对滞纳金的计算方式不持异议，但合同约定的房屋使用费及滞纳金过高，其中双倍于租金的使用费显然背离了市场标准，应由法院酌情降低；四、蔡梅系川行公司的股东，仅以出资额为限对川行公司承担有限责任。在川行公司与龙堂公司的租赁关系中，蔡梅仅作为川行公司的收款方代收租金，川行公司对蔡梅的代收租行为表示认可，其不应于本案中对川行公司的债务承担连带责任；五、原告要求的差旅费及律师费既无合同依据又缺乏证据，不应由川行公司承担支付责任。综上，对原告的诉请不能同意。
被告龙堂公司辩称，一、系争房屋中的1117、1118、1119室系龙堂公司向川行公司转租所得，龙堂公司与川行公司签订房屋租赁合同时出示了由川行公司盖章、原告代理人夏长春签字的“同意转租证明”，但对此证明的真实性龙堂公司无从知晓。此后，龙堂公司与“上海和韵有限公司”、“郭隆昊”等商户签订了租赁合同将上述商铺出租，2013年11月19日前的租金龙堂公司已向川行公司付清，后因原告提起诉讼，当事人之间遂无法再进行正常的租金结算；二、龙堂公司的租赁行为均基于合同，应为合法有效。原告与川行公司之间租赁合同的解除与责任承担由法院依法裁决，龙堂公司对此不发表意见，如该合同的解除导致龙堂公司产生损失的，龙堂公司将向相关方追究责任；三、龙堂公司与原告之间并无合同关系，亦非系争商铺的实际使用人，经查，龙堂公司及与龙堂公司建立租赁关系的商户均未在系争房屋内进行工商注册登记，故无论从违约或侵权角度，原告都不应将龙堂公司列为本案被告，同时，龙堂公司将租金汇入蔡梅账户系按合同约定，川行公司亦自认收到了租金，故原告所主张的恶意串通行为并无依据；四、龙堂公司自2012年起即承租了房屋，原告作为房东既未进行现场管理亦未过问此事，其自身有疏忽之处。综上所述，对原告诉请不能同意。
经审理查明，一、原告系本市武宁路227、231号1117-1120室商场的产权人。2011年11月1日，原告委托案外人夏长春与川行公司签订《房屋续租合同》，主要内容为：1、出租房屋为本市武宁路227、231号一楼1117号、1118号、1119号、1120号，建筑面积为117.24平方米，租期自2011年11月16日起至2017年11月30日止；2、租金采用先付后用原则，前三年内月租金为54000元，此后每年递增5%，每两个月为一支付期，逾期或不足额支付的，每逾期一日，川行公司须按月租金的0.05%支付滞纳金；3、租期届满或合同解除后，川行公司应于15日内办理营业执照的注销或变更手续，否则应按日租金两倍的标准支付违约金；4、租期届满或因川行公司违约导致合同解除后，其须在十日内将添置的动产自行拆除并搬离所有物品，将房屋返还原告，如有留置物品包括装修装潢等，在未取得原告谅解的情况下均视为川行公司自动放弃而由原告处置，逾期返还房屋的，应按当年日租金标准的2倍支付房屋使用费与违约金；5、原合同中已付的押金转为本合同保证金，因川行公司违约产生的欠款，原告可于保证金中扣除；6、川行公司有权转让或改变店面经营权，但必须通知原告并保障租金的支付；二、2012年3月，川行公司与龙堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定川行公司将本市武宁路“227号至231号一层部分商铺”向龙堂公司出租，租赁面积为260平方米，租期自房屋交付日起至2017年10月19日止，首年租金按每月10万支付，之后逐年递增，川行公司应在合同签署之日起30日内向龙堂公司提交产权人同意出租该房屋的证明。该合同中，川行公司指定的付款银行账户为蔡梅个人账户。2012年3月23日，川行公司与龙堂公司签署房屋交接确认书，完成租赁房屋的交接手续。三、2013年9月4日，原告向川行公司发送、向龙堂公司抄送了律师函，指出川行公司自2013年起不履行租金支付义务，且有未经原告许可擅自转租、未办理房屋交接擅自将租赁房屋中的1120室退租的行为，要求川行公司于2013年9月11日前支付租金、滞纳金并停止转租，否则原告将解除合同并主张相应违约责任。2013年10月10日，原告诉至本院，请求法院依法判决支持其诉请。
另查明，一、据原告账户的对账单载明，2012年9月至2013年7月之间，川行公司共汇付租金283500元，原告认可其中2012年11月16日至2013年1月16日的租金为足额缴付；二、原告对川行公司辩称曾另支付了5000元现金的主张不持异议，并同意在本案中抵作租金，但认为川行公司于2011年9月支付10万元的行为发生于续租关系成立之前，与本案无关；三、原告对川行公司支付押金8万元不持异议；四、据原告提供的证据，其于2006年9月8日曾与“上海川行鞋业有限公司”就本案涉讼房屋签订房屋租赁合同，租期自2006年10月起至2011年10月止。
本院认为，一、关于房屋续租合同的解除。根据查明的事实与证据，川行公司作为承租方，其长期欠付租金的行为已构成根本性违约，原告作为出租方要求解除续租合同符合法律规定，本院予以支持，原告发送的律师函中已指出川行公司的违约行为并对合同的最后履行期限及解约后果作了明确告知，该解约意思表示符合法律规定及合同约定，故在川行公司未按催告履行合同的情形下，应以律师函中规定的最后履约期限，即2013年9月11日作为续租合同的解除日；二、关于合同解除后的结算问题。1、租赁关系终止后，川行公司负有腾退房屋之责。在租赁关系持续期间，承租人未经协商一致无正当理由退房的，不能免除其对该房屋所应负的合同义务，因川行公司无确凿证据可证实1120室房屋已交还原告并得到了原告的同意，故其仍应对全部房屋承担腾退义务。同时，无论房屋是否处于川行公司的掌控之下，作为承租人，其基于合同约定与法律规定向出租方返还房屋并在占用房屋期间支付租金或使用费的责任不可免除，如因转租造成房屋无法及时腾退的，该责任应由川行公司自负，故对原告要求川行公司返还房屋并支付使用费的诉请予以支持，但本案原告主张的房屋使用费作为违约责任的一种显然约定过高，本院将参照房租的标准酌情处理；2、基于川行公司的单方违约行为及其认为1120室房屋提前退租的主张未获本院采信，故原告要求川行公司足额清偿欠付之房租及滞纳金的诉请于法有据，本院予以支持。除当事人确认的已付租金外，川行公司虽然曾另向原告支付了10万元，但该付款行为发生于续租关系成立之前，在缺乏相关证据、原告又否认该款项与本案房屋租金有关的情形下，对川行公司要求以此款余额抵充租金的主张不予采信，该款项的结算可由双方另行解决；3、原告对保证金的数额不持异议并同意将川行公司支付的5000元抵作租金，而合同中亦明确约定了保证金的用途，则本院确认上述款项可用于抵扣租金；三、关于蔡梅及龙堂公司的责任问题。蔡梅作为川行公司之法定代表人，龙堂公司作为房屋次承租人，两者与原告均无合同关系，原告既与川行公司签订了续租合同，应按合同相对性的原则向川行公司追责，但无论川行公司与龙堂公司之间的转租行为是否征得原告同意，仅凭龙堂公司向蔡梅账户汇付转租租金的行为无法得出两者有恶意侵害原告利益的结论，同时，现无证据表明龙堂公司为房屋的实际占用方。故对原告要求蔡梅、龙堂公司就此案承担共同责任的诉请本院不予支持；四、关于原告的其余诉请。因原告无法提供证据证明川行公司、龙堂公司已将系争租赁房屋作为工商注册登记地，故其要求当事人注销工商登记地址的诉请缺乏事实依据，原告的律师费、差旅费赔偿请求不具备合同依据及法律依据，本院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告任小华与被告上海川行百货有限公司于2011年11月1日签订的关于上海市武宁路227、231号1117-1120室的《房屋续租合同》于2013年9月11日解除；
二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任小华腾退上海市武宁路227、231号1117-1120室房屋；
三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任小华支付租金（自2012年9月16日起至2013年9月11日止，按月租金人民币54000元计，被告上海川行百货有限公司已付租金人民币283500元、现金人民币5000元及保证金人民币80000元可用作抵扣）；
四、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任小华支付欠租滞纳金（每日按月租金人民币54000元的万分之五计，分别自各应付租金月的16日起算，至被告上海川行百货有限公司实际履行本判决第三项之日止，其中2012年11月16日至2013年1月16日的租金不计滞纳金）；
五、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告任小华支付房屋使用费（按每月人民币54000元计，自2013年9月12日起算至被告上海川行百货有限公司实际履行本判决第二项之日止）；
六、对原告任小华的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案财产保全费人民币2843元，由原告任小华负担。
本案受理费人民币8269元，由被告上海川行百货有限公司负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 郁新春
二〇一四年六月二十日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。