辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00626号
上诉人（原审被告）：大连天熙鑫达房地产发展有限公司，住所地大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1号。
法定代表人：宋晓彤，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ宇，辽宁德中律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司大连星海湾支行，住所地大连市西岗区胜利路100号。
负责人：姚波，该行行长。
委托代理人：沙永春、于飞，辽宁健坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李永生。
委托代理人：李永芳。
原审原告李永生与原审被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司（以下简称天熙公司）、原审第三人中国银行股份有限公司大连星海湾支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年1月28日作出（2014）旅民初字第2283号民事判决，天熙公司、中国银行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人天熙公司委托代理人ＸＸ宇、上诉人中国银行委托代理人沙永春，被上诉人李永生及其委托代理人李永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永生一审诉称：2013年5月31日，原告与被告签订了购买公园季##4-1商品房的《商品房买卖合同》。合同明确约定了被告应于2013年10月31日前交付约定条件的商品房给原告，但被告到起诉之日为止也没有交付房屋。鉴于被告已经拖延了10个月仍没有交付房屋，原告已经向被告发出了催告通知书，但经催告后被告仍无法履行合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，当事人一方可以请求解除合同，要求被告全额返还原告支付的全部购房款，并支付违约金、税费及房款利息损失等费用。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。因此，被告公司应当向原告支付违约金、税费及房屋利息损失等费用。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为WHT201303798），被告立即返还原告已付购房款共计175，350.00元（首付款和按揭本金部分）；2.被告返还原告已付的税费10，086.00元（银行代收缴费清单）；3.被告承担原告按揭的利息损失29，024.54元（按揭还款明细利息部分）；4.被告向原告支付首付款和税费利息损失17，637.25元（按同期银行贷款利率计算）；5.被告向原告支付违约金16，902.84元；6.解除原告与中国银行贷款合同。
被告天熙公司一审辩称：不同意原告全部诉讼请求，被告承认与原告签有商品房买卖合同，存在逾期交房的事实。原告主张向被告发了催告通知书，不存在此事实。根据相关司法解释，如果逾期交房双方另有约定按照约定处理，补充协议已经对逾期交房另有约定。双方约定逾期交房承担逾期交房的违约金，但没有解除合同这一项约定。违约金主张被告认为并不适用本合同，因为原告已经主张损失赔偿不能再主张违约金。
第三人中国银行一审述称：第三人和原告的金融借款合同是独立于商品房买卖合同的，根据最高院司法解释，金融借款合同在商品房买卖合同被撤销或解除后，才可解除，目前案涉商品房买卖合同是否能解除尚没有合法结论，即解除金融借款合同条件尚不具备。从第三人与原告金融借款合同的履行情况看，原告每月向第三人还款的时间是每月8日，2014年12月8日开始原告出现逾期还款的事实，根据合同约定，第三人有权宣布借款提前到期并要求借款人以及保证人承担相应的还款责任，但这个权利什么时候行使如何行使第三人保留诉权。在金融借款合同解除前原告方不还款的行为是违约行为。
一审法院审理查明：2013年5月31日，原告李永生与被告天熙公司签订《商品房买卖合同》（编号为#）。约定原告购买被告开发的旅顺口区元宝街#号4层1号房。建筑面积89.06平方米，价款总计562，428.00元。合同第八条约定被告应当在2013年10月31日前交付房屋，合同附件四的补充协议第三条约定，若被告不能按照约定时间交房，则原告同意给付被告宽限期90日，在宽限期内被告不承担违约责任。若被告逾期交房超过90日但不超过150日，自91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。若被告逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了169，428.00元的首付款，并于2013年5月31日与第三人中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，原告向第三人贷款393，000.00元，用于支付案涉房屋的剩余房款，贷款期限30年／360个月。2013年7月15日，第三人将该笔款交付给被告。原告自2013年8月8日开始分期偿还第三人借款及利息，至2014年12月8日已偿还本金6，350.26元，利息30，939.73元。交予第三人办理产权的相关费用10，086.00元。交房期限届满后，被告未能交付房屋。庭审中第三人主张案涉房屋进行了预告登记，但未出具证据证明。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，双方当事人具有法律约束力。被告未能按期交房，已构成违约，且被告至法庭辩论终结时仍不能交付房屋，也不能确定交房期限。原告已经向其邮寄了解除合同通知，原告请求解除商品房买卖合同合法有据，应予以支持。因原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人一手住房贷款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的请求应当予以支持。对于原告要求被告返还原告已付购房款的请求，原告支付给被告169，428.00元的首付款，并至2014年12月8日已偿还本金6，350.26元，该两笔款项被告理应返还给原告；对于原告请求被告返还原告已付的税费10，086.00元（银行代收缴费清单），该费用的目的是为办理房屋产权证由第三人代收，现购房合同解除，该笔费用并未实际发生，仍在第三人处保存，故该笔款项应由第三人返还原告；对于原告请求被告承担原告按揭的利息损失，该部分至2014年12月8日确实已经发生30，939.73元，故被告应当承担赔偿责任，原告该请求予以支持；对于原告请求判令被告向原告支付首付款和税费利息损失17，637.25元的请求，原告首付款169，428.00元的部分已经实际交付给被告，故该部分的利息损失应当支持，对于税费利息的请求，确因被告无法履行合同造成，故对于该请求亦应支持，原告的请求及计算方法合理，应当支持；对于原告请求的违约金16，902.84元，依据双方所签订的购房合同以及补充协议的约定，计算至2014年10月31日为13，779.48元［1，687.28元（562，428.00元×60日×万分之零点五）＋12，092.20元（562，428.00元×215天×万分之一）］；因三方的合同均已经解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告应当将扣除原告已经支付的首付款169，428.00元及至2014年12月8日已经偿还的贷款本金6，350.26元的剩余房款386，649.74元返还第三人。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告李永生与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于2013年5月31日签订的商品房买卖合同（合同编号WHT201303798）；二、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李永生购房首付款169，428.00元和已偿付贷款本金6，350.26元及2013年7月15日至2014年12月8日利息30，939.73元；三、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李永生首付款和税费利息损失17，637.25元；四、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李永生违约金13，779.48元；五、解除原告李永生与第三人中国银行股份有限公司大连星海湾支行于2013年5月31日签订的《个人一手住房贷款合同》；六、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司大连星海湾支行386，649.74元；七、第三人中国银行股份有限公司大连星海湾支行于判决生效之日起十日内返还原告李永生代替缴费10，086.00元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元，减半收取为2517元，其他诉讼费50元，合计2567元，由被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担。
天熙公司上诉的理由及请求是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。案涉合同约定，若出卖人不能按照约定时间交房，则买受人同意给付出卖人宽限期90日，在宽限期内出卖人不承担违约责任；若出卖人逾期交房超过90日但不超过150日，自91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过150日后，自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。故应准予双方继续履行合同，而不是判决解除合同。此外，原审原告李永生未诉请天熙公司向中国银行返还386，649.74元购房款，但一审却判令天熙公司向中国银行返还，于法无据。据此，请求撤销一审判决第一项至第三项、第五项至第七项，在合同继续履行的情况下同意一审判决第四项。
中国银行上诉的理由及请求是：第一，一审判决解除《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）属于适用法律错误。商品房买卖合同与贷款合同非主从合同关系，而是不同的法律关系。商品房买卖合同被解除不会导致贷款合同当然的被解除，更不应当同时、同步被解除。中国银行已按贷款合同约定履行了发放贷款的义务，在履行合同过程中不存在任何过错，故解除贷款合同的条件未成就。第二，一审判令天熙公司仅返还中国银行386，649.74元贷款本金属于认定事实不清，适用法律错误。天熙公司应将其收受的贷款本金及利息、罚息等计算至判决确定的给付之日止一并支付给中国银行，同时赔偿给中国银行造成的损失，包括律师费用。据此，请求撤销一审判决，改判驳回李永生一审全部诉请。
李永生二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：第一，天熙公司自述其于2014年11月5日收到李永生提交的载有解除案涉商品房买卖合同内容的起诉状。第二，李永生诉请天熙公司支付2014年1月30日至2014年10月31日期间的逾期交房违约金16，902.84元；李永生诉请天熙公司支付首付款及税费自2013年5月31日至2014年10月31日的贷款利息损失17，637.25元。第三，李永生于2013年6月3日交付首付款168，428.00元、于2013年6月19日交付首付款1000元，于2013年6月27日交付税费10，086.00元。
本院所确认的上述事实，有发票、个人按揭贷款业务代收代缴费用清单及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合三方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同及贷款合同应否解除。关于应否解除商品房买卖合同一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第一款的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，李永生主张其于庭审前曾向天熙公司邮寄过催告函及解除合同通知书，虽然天熙公司对此予以否认，但天熙公司自述其于2014年11月5日收到李永生提交的载有解除案涉商品房买卖合同内容的起诉状，而至今天熙公司也未能交付房屋，且案涉商品房买卖合同未约定买房人李永生不得依据法律规定解除合同，故一审判决解除案涉商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。关于应否解除贷款合同一节，《解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。李永生与中国银行签订案涉贷款合同是为向中国银行贷款以支付李永生购买天熙公司开发的案涉房屋的购房款，李永生与天熙公司签订的商品房买卖合同解除后，案涉贷款合同的目的亦无法实现，无法继续履行，故一审依据上述法律规定判令解除案涉贷款合同，并无不当，本院亦予以维持。
关于天熙公司上诉主张一审判决在李永生未诉请天熙公司向中国银行返还386，649.74元购房款的情况下，径行判决天熙公司予以返还不当，以及中国银行上诉主张天熙公司应将其收受的贷款本金及利息、罚息等及给中国银行造成的损失一并赔付一节，本院认为，合同被解除后，对已经履行的部分，可直接判决恢复原状；但对于其他补救措施或赔偿损失等，当事人应当提起反诉，未提起反诉的，可另行主张权利。故天熙公司向中国银行返还386，649.74元购房款属于合同解除后恢复原状的范畴，一审对此直接判决并无不当。但中国银行上诉主张天熙公司赔偿的利息、罚息、损失等属于赔偿损失的范畴，中国银行未在本案中提起反诉，可另行主张权利。
关于李永生诉请天熙公司支付首付款及税费自2013年5月31日至2014年10月31日的贷款利息损失17，637.25元一节，本院认为，李永生于2013年6月3日交付首付款168，428.00元、于2013年6月19日交付首付款1000元，于2013年6月27日交付税费10，086.00元。在李永生交付上述款项的次日方产生利息损失，故天熙公司应赔付李永生168，428.00元首付款自2013年6月4日至2014年10月31日的贷款利息，1000元首付款自2013年6月20日至2014年10月31日的贷款利息，10，086.00元税费自2013年6月28日至2014年10月31日的贷款利息。据此，对李永生此项诉请中合理的部分，本院予以支持。
关于李永生诉请天熙公司支付2014年1月30日至2014年10月31日期间的逾期交房违约金16，902.84元一节，本院认为，李永生要求天熙公司按照案涉商品房买卖合同的补充协议第三条约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，但案涉补充协议第三条约定的系在合同继续履行的情况下天熙公司承担逾期交房违约金的计算方式，在案涉商品房买卖合同已解除的情况下，不应再按合同继续履行情况下的违约金计算方式计付违约金，故李永生此项诉请无充分的事实及法律依据，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2283号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2283号民事判决第四项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第2283号民事判决第三项为：大连天熙鑫达房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李永生首付款169，428.00元和税费10，086.00元利息损失（168，428.00元首付款自2013年6月4日至2014年10月31日，1000元首付款自2013年6月20日至2014年10月31日，10，086.00元税费自2013年6月28日至2014年10月31日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
四、驳回李永生其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5034元，减半收取2517元，其他诉讼费50元，合计2567元，由李永生负担100元，大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担2467元；二审案件受理费10，118.00元（大连天熙鑫达房地产发展有限公司预交5034元、中国银行股份有限公司大连星海湾支行预交5084元），由李永生负担400元，大连天熙鑫达房地产发展有限公司负担5034元，中国银行股份有限公司大连星海湾支行负担4684元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。