上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初10461号
原告(反诉被告)上海意泰建材市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人蔡爱玲。
委托代理人孙文超，上海市浩信律师事务所律师。
委托代理人韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海昕金实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人黄秋月。
委托代理人许永生，男。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
原告上海意泰建材市场经营管理有限公司诉被告上海昕金实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后依法由审判员刘琳适用简易程序审理。本案于2016年11月1日第一次公开开庭进行审理，原告上海意泰建材市场经营管理有限公司原委托代理人吴海燕、被告上海昕金实业有限公司法定代表人黄秋月、委托代理人赵凤英到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意庭外和解一个月。因双方协商不成，本案于2017年3月15日第二次公开开庭进行审理，原告上海意泰建材市场经营管理有限公司委托代理人孙文超、韩胡盼、被告上海昕金实业有限公司法定代表人黄秋月、委托代理人许永生、赵凤英到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2017年4月5日转为普通程序，由审判员刘琳、侯芳、人民陪审员朱婧阳组成合议庭进行审理。因工作变动，人民陪审员变更为宋治山。本案于2017年5月15日第三次公开开庭进行审理，原告上海意泰建材市场经营管理有限公司委托代理人孙文超、韩胡盼、被告上海昕金实业有限公司法定代表人黄秋月、委托代理人许永生、赵凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海意泰建材市场经营管理有限公司诉称：2014年12月20日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《居然之家招商预租合同》及附件，约定被告承租原告位于青浦区意邦家居博览园A1-105号576平方米的商铺经营旭辉卫浴，租期三年，自2015年1月18日至2018年1月17日止，其中免租期为548天(若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的损失)，计租期为548天，租金每日每平方米为人民币(以下币种均为人民币)2元，物业费每月每平方米12元。合同对违约责任、租金支付方式、物业管理费等内容作了详细约定。合同签订后，双方办理移交手续，被告进驻意邦市场。迄今为止，被告早已开业，然被告仅于2016年1月16日支付5万元租金(诚意金转为租金)。2016年6月16日，原告向被告发函催要租金及物业费，被告未予履行。之后，原告多次向被告发函要求解除合同等。但被告仍置之不理，拒不撤离商铺。原告认为，合同约定被告经营类别为旭辉卫浴，若被告中途更换品牌须报甲方同意，未经甲方同意擅自更换、增加品牌，视为乙方违约，甲方有权终止合同。然被告在开业后擅自将经营品牌更换为好莱屋，经理类别还扩大至窗帘、橱柜等，构成违约。另，合同约定乙方应向甲方支付租金等费用，超过七天，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同，乙方还应补齐所欠租金及费用等，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。因双方协商无法达成一致，故原告诉至法院要求判令：1、原、被告双方2014年12月20日签订的《居然之家招商预租合同》于2016年9月10日依法解除；2、被告支付2015年1月18日至2016年9月10日内租金586,771元及2015年1月18日至2016年9月10日期间的物业管理费115,430元，合计702,201元；3、被告支付违约金70,272元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加两项诉讼请求：要求被告支付原告房屋占用费，按每日每平米2元计算576平方米，自2016年9月11日计算至被告实际腾退之日止；要求被告返还原告租赁房屋。
被告上海昕金实业有限公司辩称，被告同意解除合同，确认合同于2016年9月10日解除，但不同意原告其他诉讼请求。理由如下：一、被告从事家具、卫浴经营，因得知原告与知名品牌“居然之家”合作，承诺统一招商、统一开业、统一收银和货款结算，打造线上线下一体化电子商务平台，故与原告签订商铺预租合同。合同约定支付租金和物业费的起始时间是被告承租商铺的整个市场统一开业，被告承诺商户入驻率达整个市场的70%时统一开业，但原告招商至今不到20%，整个市场一直未统一开业，故被告支付租金及物业费的条件尚未成就。二、合同约定被告装修完毕后报原告验收，验收不合格不允许开业，被告装修后原告报原告验收，但原告一直不进行验收。三、合同虽约定被告只能经营“旭辉”品牌，但之后被告经营“好莱屋”品牌是经原告同意的。四、合同约定统一开业后，双方重新签订合同，计租日另议，但原告在未统一开业及未与被告重新签订合同确定计租日的前提下单方面解除合同并要求被告撤场，显然构成违约，原告应退还被告租金并承担违约责任。五、对于原告主张的房屋占用费，被告不同意支付，因合同约定要统一开业，但该市场一直未能统一开业，如果被告单方面经营属于违约，故被告装修后并未进行过经营。且在本案审理过程中，原告已经派人将被告承租房屋内的物品和装修全部拆除搬空。虽然被告尚未将房屋钥匙交付原告，但系争房屋的使用状态是原告已经非法进入并且实际占有了。被告不同意返还房屋，除非原告对被告的损失进行补偿。对于补偿，被告提起反诉请求要求判令：1、反诉被告返还反诉原告意向金5万元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失费用及投资损失费4,683,903元(其中装修损失费1,467,642元，其他均为投资损失，详见清单)；3、反诉被告赔偿反诉原告违约金70,272元。
对于被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。一、原告未承诺被告招商要达到70%才开业，租金和统一开业没有关系，合同没有约定被告开业需等到整个市场统一开业，也未约定统一开业的时间。实际上原告于2015年4月将房屋交付被告，被告装修之后就开始经营了。整个市场于2016年1月1日统一开业的。被告开业经营的时间早于整个市场统一开业的时间。二、关于被告装修，并非原告不组织验收，而是被告的装修一直没有通过验收。对于反诉原告的诉请5万元属于租金，不同意退还。原告不确认也不同意赔偿被告主张的装修等损失，原告认为装修损失赔偿应参照合同约定每平米500元的标准，而对于被告主张的投资损失则缺乏依据。因被告违约导致合同解除，本应由被告清场。原告不存在违约，不同意赔偿违约金。
经开庭审理查明：原告负责本区内意邦建材市场的整体招租及管理工作，该市场划分为陶瓷区、五金区、木制区三大区域。被告欲进驻原告市场陶瓷区从事卫浴、橱柜等经营。2014年12月30日，被告作为乙方、上海居然之家建材市场经营管理有限公司作为甲方，双方签订《居然之家招商预租合同》，约定甲方将位于上海市居然之家意邦家居博览园店A1-105号楼，面积为576平方米，摊位号为A1-105的场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。合同第二条约定：乙方经营范围为卫浴，经营品牌为旭辉。第三条关于租赁期限约定：自2015年1月18日至2018年1月17日，共计1096天；免租期共计548天，即2015年7月18日-2016年1月17日、2016年7月18日-2017年1月17日、2017年7月18日-2018年1月17日，免租金额共计632,448元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育，免租期乙方不用向甲方支付租金，但物业管理费等费用仍应正常缴纳，若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。计租期共计548天，即2015年1月18日-2015年7月17日、2016年1月18日-2016年7月17日、2017年1月18日-2017年7月17日。租金按每平方米日租金2元，共计632,448元。计租日的计算以开业后的实际阶段的计租日为准，届时将重新签订合同。租金支付方式为每6个月一付。租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前。第五条关于物业管理费约定：甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：2015年1月18日至2018年1月17日，每平方米每月物业管理费12元，共计248,832元。物业管理费每6个月一付。物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月月末之前。以单品牌自行开业时间为物业管理费起租日。第十八条关于装修和消防安全约定：因甲方原因导致合同提前终止，甲方装修费的净值赔付给乙方(装修费的净值=乙方投入的装修费*提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算)。如因乙方原因提前撤场，装修费一律不赔…第二十七条关于统一收银和货款结算约定：为减少结算过程中的风险、方便消费者，甲方为乙方提供统一收银服务，乙方须在送货前要求消费者将货款和相关费用交至甲方，甲方必须在每月10日之前将乙方上月的货款支付给乙方…第五十二条关于违约责任和纠纷处理约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外(按第四章第十四条约定计算)，还应支付相当于两个月租金的违约金。因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还应赔付相当于两个月租金的违约金…附加条款约定：起租日另议，甲乙双方一致同意乙方2014年12月20日交的5万元诚意金抵10万元租金。合同中另对税收、价格管理、电子商务、市场淘汰制度、先行赔付和售后服务及双方的其他权利和义务等进行了约定。签订合同当天，被告支付原告意向金5万元。
2015年4月22日，被告将系争商铺交付原告。原告接收房屋后进行了装修并在外墙悬挂广告牌。2016年6月14日，原告向被告发函催缴租金及物业管理费。被告以租金的起算日尚未确定为由拒绝支付租金。后原告向被告发函要求解除合同、退场并支付相关费用。因双方就被告撤场及装修赔偿无法达成一致，故原告诉至本院。
另查明，2015年10月8日上海居然之家建材市场经营管理有限公司名称经上海市工商行政管理局预先核准变更为上海意泰建材市场经营管理有限公司即原告。2015年12月9日，原告取得营业执照。
审理中，原告作为甲方、被告作为乙方，双方曾达成《补充协议》，约定：一、双方签订的预租合同于2016年11月15日解除，甲乙双方互不追究对方违约责任。二、乙方应于本协议生效后30日内全部撤场，并向甲方交还铺位，乙方已缴纳的5万元作为前期费用扣除，若还有欠款甲方不予以追究，同时乙方所欠的物业管理费等费用，甲方也给以免除。三、甲方在总部区(一期)为乙方提供437*1.2平方米的铺位由乙方经营，乙方不持异议。四、该新铺位租赁期限为2年，租金为1元每平方米每天，一年一付，其他费用以双方另行签订新的租赁合同为准。五、基于乙方对甲方业态调整的配合，同时承诺在2017年2月10日前完成新商铺装修并实现开业，甲方同意补偿乙方40万元作为新商铺装修补贴，其中20万元为现金，20万元在租赁合同中抵扣。甲乙双方确认租赁合同的合同期限自2016年9月28日起至2018年9月27日止(实际起租日以甲方商场开业为准)。六、20万元装修现金补贴于乙方全部撤场并向甲方交还铺位后7个工作日内支付。七、乙方依约履行本协议第一、第二条约定的，则本协议第三、第四、第五、第六条方产生法律效力。相反，乙方不履行本协议第一、第二条约定的，本协议作废，不产生任何法律效力。后因双方就新租赁合同免租期等问题无法达成一致，被告拒绝退场导致该《补充协议》作废。
因双方协商不成，2017年1月10日原告指派其工作人员将被告承租商铺内的装饰装修及有关物品强行拆除并清空，目前系争商铺原告已经收回，房屋内尚留有原告拆除后的建筑垃圾未清理。
以上事实，由原、被告的陈述、居然之家招商预租合同及附件、物品移交清单及水电确认单、店铺及广告图片、告知函及邮寄凭证、补充协议、询问笔录、照片等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原、被告双方对以下事实存在争议，本院分析如下：
一、计租日及物业费的起算日。第一次庭审中，原告认为市场是统一招商，合同并未约定统一开业的时间，原告未承诺过招商入驻率达到70%才开业，实际上原告市场统一开业的时间为2016年1月1日，被告装修完毕后即自行开业经营，早于市场统一开业时间，原告也认可被告自2016年1月1日开始开业经营。故原告变更诉请，要求被告支付租金及物业费自2016年1月1日起算。第二次庭审中，原告认为计租日及物业费的起算日均以被告单方开业经营之日为准，并非以市场统一开业为准。故原告再次变更诉请，要求仍按最先的诉请主张。被告认为计租日及物业费的起算日应以市场统一开业之日为准，而根据原告工作人员所述，市场统一开业的标准是商户的入驻率达到市场70%以上。但因“居然之家”退出，被告经营不善，整个市场的商户入驻率不到20%，导致无法统一开业，双方未签订新的租赁合同，支付租金及物业费的条件不成就。故原告无权要求被告支付租金及物业管理费。为证明被告的主张，被告提供录音光盘及对应的文字材料，录音中原告的两位工作人员即系代表原告与被告签订预租合同的工作人员。对此，原告质证如下：一、双方权利义务在预租合同中已经明确约定，被告以原告工作人员个人对话录音来变更合同约定内容，原告不予认可。原告从未允许员工以个人名义口头约定，若有与租赁合同不一致的内容的约定，应签订补充协议，重新确认权利义务。且被告提供的录音资料不能确定为原告工作人员对被告作出的承诺。经原告核实，被告所说的员工已经离职近一年，原告无法联系到他们，原告处也没有该员工的身份信息。故原告无法确认该证据的真实性。
本院认为，双方签订的《居然之家招商预租合同》第四条约定“计租日的计算以开业后的实际阶段的计租日为准，届时将重新签订合同。”另合同附件四又约定“起租日另议”。该合同仅约定计租日自开业后计算，但合同对“开业”是指市场统一开业还是各商户自行单方开业未作进一步约定，故原、被告对此有不同的解释。对此，本院认为，对于“开业”的解释应综合考虑当事人签约时的背景，根据整个合同内容进行解释。本案中，原告以知名品牌“居然之家”的名义对外招租并与被告签订预租合同，约定招租后由原告对整个市场统一运营，包括统一着装、统一宣传和促销、统一收银和货款结算、实行市场淘汰、先行赔付和售后服务等制度，并推行电子商务，打造线上线下一体化电商平台“居然在线”，为商户开展电子商务提供免费服务。合同第三十条约定被告不能私自进行收银，否则构成违约。若按上述约定，被告装修完毕即使具备独立经营之条件，亦不能单独开业经营，否则构成违约。另，双方签订的预租合同系原告方提供的格式合同，该关于计租日的条款系格式条款，对于格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，合同第四条约定应理解为计租日的计算以市场统一开业后的实际阶段为准，市场统一开业后双方将重新签订合同以确定计租日。关于市场统一开业的时间，因预租合同未进行约定，双方亦未重新签订合同，原告主张市场实际于2016年1月1日统一开业应提供相应的证据予以证明，因原告未提供相应的证据，被告对此亦不予确认，故本院对原告的该主张不予采信。据此，本院认为原告未完成市场统一开业，“居然之家”的退出亦导致双方无法按预租合同约定的内容履行，双方之间未能达成新的租赁合同，被告支付租金的条件不成就，因双方均同意解除原预租合同，故被告应自系争房屋内腾退并有权要求原告赔偿损失。原告于2016年6月开始要求被告支付相应款项，遭被告拒绝后，原告多次向被告发函要求解除预租合同并要求被告退场，但被告以原告应先行赔偿装修损失为由拒绝退场。对此，本院认为被告自称于2015年4月接收房屋并于2015年7月进行装修，主要部分装修于2016年2月完成。被告知晓“居然之家”退出导致原告事实上无法按照原预租合同的约定统一运营包括统一收银。根据原、被告的陈述及在案证据，被告实际具备单独经营之条件。被告抗辩因市场未统一开业故被告没有实际经营，与常理不符，本院亦难以采信。关于物业费，合同明确约定为单品牌自行开业的时间为物业费计费日，本院予以确认。故被告仍应支付原告自其实际经营之日起至其实际退场之日止的房屋占有使用费及物业费，结合本案实际情况，本院酌定被告应支付原告房屋占有使用费及物业费合计为30万元。
二、被告支付的5万元的性质。双方一致确认被告于预租合同签订当天支付5万元意向金并约定该笔款项抵租金10万元。原告称该笔5万元已经退还被告，被告重新于2016年1月6日支付原告5万元租金，原告出具了收条。为此，原告提供收条一张，载明金额“5万元”，收款方式“意向金转租金”。被告认为原告并未将原意向金5万退还被告，被告亦未重新向原告支付5万元租金。原告提供的收据是因为之前开具的收据丢失，被告要求原告补开的，收据的内容也是原告工作人员书写的。
本院认为，双方一致确认被告于预租合同签订之日支付5万元意向金。原告提供的其工作人员出具的收据亦载明5万元为“意向金转定金”。因原告未就其主张5万元意向金已退还被告及被告重新支付5万元租金的事实提供相应的证据予以证明，且被告对此亦不予确认，故本院认为收条中的5万元仍系被告签约时支付的5万元。因被告始终认为其支付租金的条件不具备，且不同意支付租金，收据中“意向金转租金”系原告工作人员书写，并非被告真实意思表示，故本院认为该笔款项的性质仍为意向金，因原告原因导致双方未达成新的租赁合同，故该笔款项原告理应退还被告。
三、被告损失。审理中，被告为主张其损失金额，原要求对系争商铺内装饰装修造价进行鉴定，因原告强行腾退并擅自将被告的装饰装修拆除，导致现场不具备鉴定之条件。故被告主张其损失共计4,683,903元，为此被告提供装修施工合同、预算书、收据、橱柜报价汇总表、收款收据、情况说明、图片一组，证明被告装饰装修损失为1,467,642元、其他投资损失为3,216,261元。原告确认被告装修之事实，但对被告的损失金额不予确认，对被告提供的上述证据材料不予认可，并认为上述证据材料并不能证明原告的实际损失。原告还认为是被告违约导致合同解除，本应由被告清场，且预租合同第18条对装修的赔偿标准有约定。
本院认为，预租合同第18条之约定的前提是双方签订新的租赁合同，但本案中双方并未达成新的租赁合同，故对于被告的装修损失不应参照该条约定。仅根据被告提供的相关证据尚不足以证明其实际损失，因原告擅自将被告装饰装修拆除导致该项损失无法鉴定，故根据本案实际情况，本院酌定原告赔偿被告损失80万元。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《居然之家招商预租合同》系双方当事人真实意思表示，该合同系预约合同，双方就何时签订新的租赁合同及租赁合同的主要内容进行了约定，故双方当事人理应按约履行。本案中，因原告自身原因无法完成市场统一开业，且原预租合同约定的内容亦无法实际履行，导致双方无法达成新的租赁合同。原告要求确认双方签订的预租合同于2016年9月10日解除，被告对此不持异议，本院予以确认。预租合同第五十二条约定的违约责任承担的前提是租赁合同成立，本案中因租赁合同未能达成，故原、被告按第五十二条约定要求对方赔偿违约金的诉请，缺乏依据，本院均不予支持。关于原告要求被告恢复原状返还房屋的诉请，本院认为房屋的物品已由原告清空，原告已实际收回房屋，被告无返还之必要，房屋内的建筑垃圾亦系原告擅自将被告装饰装修拆除导致，应由原告自行清理，故本院对原告要求被告恢复原状后返还房屋之诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海意泰建材市场经营管理有限公司与被告上海昕金实业有限公司签订的《居然之家招商预租合同》于2016年9月10日解除；
二、被告上海昕金实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海意泰建材市场经营管理有限公司房屋占有使用费及物业费共计30万元；
三、反诉被告上海意泰建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海昕金实业有限公司意向金5万元；
四、反诉被告上海意泰建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海昕金实业有限公司损失80万元；
四、驳回原告上海意泰建材市场经营管理有限公司及反诉原告上海昕金实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12,919元，由原告负担7,119元，由被告负担5,800元；反诉受理费22,616.70元，由反诉原告负担16,466.70元，反诉被告承担6,150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 琳
审 判 员 侯 芳
人民陪审员 宋治山
二〇一七年七月六日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。