山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初2122号
原告中国银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市。
代表人耿烨，行长。
委托代理人王超，男，汉族，系原告员工，住山东省胶州市。
被告匡瑞香，女，汉族，住山东省胶州市。
被告陆继承，男，汉族，住山东省胶州市。
被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司，住所地山东省青岛胶州市。
法定代表人詹柏，董事长。
委托代理人孙政玉，山东海金州律师事务所律师。
委托代理人宁艳萍，女，住山东省胶州市。
原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称“中行胶州支行”）与被告匡瑞香、陆继承、青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（以下简称“鼎峰置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员范少恒适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行胶州支行的委托代理人王超，被告匡瑞香、被告陆继承，被告鼎峰置业公司的委托代理人孙政玉、宁艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行胶州支行诉称：2014年12月7日，原告与被告匡瑞香签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由原告为被告匡瑞香提供个人住房贷款2890000元。上述贷款由匡瑞香提供名下位于胶州市东关大街88号39号楼-102房产抵押担保，同时由被告鼎峰置业公司提供连带责任担保。根据被告陆继承出具的《承诺及授权书》，被告陆继承为上述贷款的共同债务人。基于上述贷款合同，原告于2015年1月4日为被告匡瑞香提供贷款2890000元，期限二十年。2016年1月，被告违反合同约定，未按时付清本息，原告经多次索要无果。截止2016年1月21日，被告匡瑞香尚欠原告贷款本息合计2835184.74元。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告匡瑞香、陆继承偿还原告贷款本金2820651.96元，截止2016年3月31日的利息、罚息共计38101.86元；2、被告匡瑞香、陆继承偿还自2016年4月1日起至实际还款之日止的利息、罚息；3、原告对抵押物享有优先受偿权；4、被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司承担连带清偿责任；5、本案相关诉讼费用由被告承担。
被告匡瑞香、被告陆继承辩称，借款关系和贷款发放情况属实，我从2015年12月4日开始出现逾期还款。我准备今年6月份就全部还清该笔贷款本息。
被告鼎峰置业公司辩称，我方为被告匡瑞香向原告借款提供了阶段性连带责任保证，原告提供的住房借款，被告匡瑞香与陆继承用于购买胶州市东关大街88号39号楼-102室房屋，房产做了抵押担保，并办理了预告抵押登记，至此原告已就该抵押房产享有优先受偿权，根据担保法及物权法的相关规定，担保债权同时存在物的担保与保证的，有约定的从约定，没有约定的，应当先以物的担保实现权利，不足部分才由我公司承担保证责任。
经审理查明：2014年12月7日，原告（贷款人）与被告匡瑞香（借款人）、被告鼎峰置业公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2014年胶郑住借字1028号）一份。合同约定原告向被告匡瑞香发放个人住房贷款2890000元，用于购买坐落于胶州市东关大街88号39号楼-1层-102户的房屋，贷款期限20年，自贷款人实际放款日起算。贷款利率采用浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率5.13‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%确定。借款人未按期归还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。被告匡瑞香以其购买的位于胶州市东关大街88号39号楼-1层-102户房屋为该笔贷款提供抵押担保。被告陆继承作为被告匡瑞香的共同债务人及抵押物共有人，向原告作出承诺，愿与被告匡瑞香共同履行借款合同义务，承担偿还贷款本息的责任。被告鼎峰置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，在借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前，已到期的本合同项下的债务，保证人应承担保证责任。
另查，2014年12月29日，原告取得预告登记义务人为匡瑞香的预告抵押登记证（胶房地预市字第2014150690号），房屋坐落位于胶州市东关大街88号39号楼-102号。现该房屋尚未办理房产证，原告亦未取得房屋抵押权他项权证。
上述合同签订后，原告于2015年1月4日向被告匡瑞香发放贷款2890000元，借款期限20年，月利率4.67‰。后被告匡瑞香逾期未按合同约定归还借款本息，截止2016年3月31日，被告匡瑞香共欠付原告本金2820651.96元，利息、罚息共计38101.86元。
以上事实，有原告提供的个人一手住房贷款合同复印件一份、个人贷款凭证复印件一份、房屋预告抵押登记证复印件一份、承诺及授权书复印件一份、户口本复印件二份、结婚证复印件一份、借款还款明细表打印件一份及当事人陈述存案予以证实，经当庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，原告与被告匡瑞香签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人匡瑞香发放了借款，被告陆继承作为匡瑞香的共同借款人，应当共同依照合同约定的期限偿还借款本息。现被告匡瑞香、陆继承未按照合同约定及时足额还款，原告主张依合同约定宣布借款提前到期，并要求借款人全部偿还借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。
对于被告匡瑞香名下位于胶州市东关大街88号39号楼-102号的抵押物，原告已取得了该房屋的预告抵押权登记证。抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案原告取得的预告抵押权登记，已经向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在本案借款人未依约履行还款义务时，原告有权就上述房产处分所得优先受偿。
被告鼎峰置业公司作为该笔借款的阶段性连带责任保证人，在原告尚未取得被告匡瑞香所购房屋的抵押他项权证的情况下，对被告匡瑞香因逾期偿还贷款而产生的债务，应按合同约定承担连带清偿责任。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
被告匡瑞香、陆继承于本判决生效后十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行借款本金2820651.96元及至本判决生效之日止合同约定的利息、罚息。
如果被告匡瑞香、陆继承不履行上述第一项中的给付义务，原告中国银行股份有限公司胶州支行有权就胶房地预市字第20141506**号《房地产抵押预告登记证》项下的房产处分所得价款优先受偿。
被告青岛鼎峰置业有限公司对上述第一项的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告匡瑞香、陆继承追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29481元，减半收取14740.5元，保全费5000元，共计19740.5元，由三被告承担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还），由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 范少恒
二〇一六年四月五日
书记员 王 鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。