广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民四终字第359号上诉人（一审原告、反诉被告）覃克猛。委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。法定代表人高忠鹏，总经理。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。委托代理人潘心洁。上诉人覃克猛因与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任记录。上诉人覃克猛的委托代理人阳村发，被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委托代理人谢继香、潘心洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原、被告于2009年3月20日签订《商品房买卖合同》，由原告以256000元价款购买被告开发的广源·国际社区第11幢2单元4层2号房屋一套。该合同约定（节录）“……第六条付款方式及期限。买受人需于签订本合同时付清首付款共计人民币伍万陆仟元整（￥5600O、一含订金），剩余房款人民币贰拾万元整（￥200000、一）于2009年3月31日前办妥银行按揭。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3O日内告知买受人的；……3、雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金，买受人逾期办理收房手续超过3O日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用，由买受人承担。逾期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2．出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户……等等。上述合同签订后，原告依约履行了购房款的给付义务。201O年2月6日，涉讼商品房所在楼盘经五方验收合格。2O10年3月18日，被告于《桂林晚报》刊登《交房通知》，通知各业主相关楼盘已达交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年5月10日，原告与被告办理了交房手续，但原告收房时未向被告交纳1800元的可视对讲系统费用。2012年3月30日，被告于桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。2012年4月26日，原告提起诉讼要求被告承担逾期交房违约责任。2012年6月26日，被告广源公司提出反诉并要求原告支付可视对讲系统费、逾期收房及逾期付款违约金。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期交房违约金；二、原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元；三、原告是否应支付被告逾期收房违约金。一、被告是否应支付原告逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付原告，但被告于2010年3月18日方登报通知业主收房，逾期79天，故被告应按照合同约定承担逾期交房违约责任，具体应支付的违约金为2022.4元（2560O0元×0.1‰／天×79天）。被告辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且原告未按合同约定付清可视对讲系统费用，故被告可以延期免责。该院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，被告也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户'。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，被告提出原告未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对被告关于延期免责的辩解意见该院不予采纳。被告又辩称，原告的该诉讼请求已过诉讼时效。该院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。被告于2010年5月10日将涉诉房屋交付原告，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从被告将涉诉房屋交付原告起中断。该院于2012年4月26日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见该院不予采纳。二、原告是否应支付被告可视对讲系统费用1800元。原、被告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用……可视对讲系统：1800元／户。在被告交房时，按照双方的约定，原告即应当向被告支付1800元的可视对讲系统费用，但原告至今未支付此项费用，现被告要求原告支付此项费用，符合法律规定，该院予以支持。原告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。该院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，原告的上述辩解理由无法律依据，故该院不予采纳。另原告辩称被告的该项诉请已过诉讼时效，不应支持。该院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户'。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，被告于2010年5月10日将涉诉房屋交付原告，后于2012年3月30日登报主张了收取可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后被告于2012年6月提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故原告的上述辩解理由，该院不予采纳。三、原告是否应支付被告逾期收房违约金。《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收二原告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。被告于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而原告未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故被告主张原告构成违约应支付逾期收房违约金，该院予以支持。被告发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至原告收房之日2010年5月10日天数为31天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向被告支付总房款万分之一的违约金共计793.6元（256000元×0.1‰／天×31天）。原告辩称其按被告通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求被告整改，才会延期收房。该院认为原告拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。原告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且原告可以在履行收房义务后根据合同约定要求被告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，原告可以依此约定要求被告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿，故原告拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，该院不予采纳。另，原告称被告该项诉请已过诉讼时效，不应支持。该院认为，原告于2010年5月1O日收房，被告于2012年3月3O日向原告提出该主张，并未超过二年诉讼时效期间，故原告的上述辩解理由，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）覃克猛逾期交房违约金2022.4元；二、原告（反诉被告）覃克猛支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；三、原告（反诉被告）覃克猛支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金793．6元；四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告覃克猛已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告覃克猛负担。上诉人覃克猛不服一审判决，上诉称，第一、被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间。该期间应从被上诉人登报通知交房之日起算而不是实际交房之日起算。一审法院未认定被上诉人反诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的请求已超过诉讼时效期间是错误的。第二、上诉人已依约收房，不需向被上诉人支付逾期收房违约金。首先，被上诉人已委托物业公司向上诉人交付房屋。上诉人在收房时提出整改，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付。其次，按照合同约定，房屋的风险已经转移至上诉人，被上诉人不存在任何损失。故请求二审法院撤销一审判决第（二）、（三）项，改判为驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定上诉人支付1800元的可视对讲系统费用的判决是正确的。被上诉人于2010年3月18日登报交房通知，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，而上诉人在2010年5月10日才办理交房手续，上诉人办理交房手续延期已构成违约。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人覃克猛与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等自愿并协商一致的情况下签订的，没有损害他人利益，符合相应法律规定，应为合法有效。第一、关于被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司在一审中反诉要求上诉人覃克猛支付可视对讲系统费用的诉讼请求是否已超过二年的诉讼时效期间的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第8条的约定，房屋交付时，买受人须一次性缴纳可视对讲系统费1800元。此条款约定的“房屋交付时”，应理解为实际交房之时。本案中，被上诉人于2010年5月10日将涉诉房屋交付上诉人，后于2012年6月在本案中提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间。因此，对上诉人主张被上诉人该项诉请已过诉讼时效，本院不予采信。一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付可视对讲系统费1800元并无不当。第二、关于本案是否存在逾期收房，上诉人覃克猛是否应向被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金的问题。本案上诉人所购商品房，已于2010年2月6日经建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。该商品房依约已达到交房及交付使用的条件。被上诉人于2010年3月18日登报通知上诉人于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，但上诉人未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，已构成迟延收房。至于上诉人主张被上诉人委托物业公司交房，其在接到收房通知时就对房屋提出了整改意见，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付，故不存在迟延收房的情形。本院认为，上诉人认为本案房屋存在质量问题，但上诉人在诉讼中对其所购房屋并未提交存在严重影响正常居住使用的相应证据，亦未提供证据证实其与物业公司达成协议由物业公司负责整改后才交付房屋；且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，上诉人可以依此约定要求被上诉人按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。故上诉人主张其未迟延收房没有合同依据及法律依据，对该主张本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人覃克猛负担。本判决为终审判决。审 判 长  於署光审 判 员  吴 俣代理审判员  蒋子秀二〇一四年八月四日书 记 员  李菊丽