广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0704民初309号
原告：中国农业银行股份有限公司江门江会支行，住所地：广东省江门市江海区。
负责人：淦睿敏。
委托代理人：陈永忠，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市江海区。系原告职员。
委托代理人：廖耀宗，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市蓬江区。系原告职员。
被告：余海洪，男，汉族，公身份号码：×××0818，住广东省开平市。
被告：江门市濠江房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市江海区。
法定代表人：林楚辉。
原告中国农业银行股份有限公司江门江会支行（以下简称农行江会支行）诉被告余海洪、江门市濠江房地产开发有限公司（以下简称濠江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈永忠、廖耀宗到庭参加诉讼，被告余海洪、濠江公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年5月23日签订一份合同编号为44020120140039963的《个人购房担保借款合同》，约定被告余海洪向原告借款（个人住房）人民币396000元，贷款期限为2014年5月23日至2029年5月22日，按月等额本息方式还款，以被告余海洪所购买的位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室作为抵押担保，已办理预购商品房抵押权预告登记手续，同时由被告濠江公司提供阶段性保证担保。上述合同签订后，原告依约将人民币396000元贷款本金划入合同约定的账户，履行了合同义务。原告对位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室的房产享有优先受偿权，被告濠江公司应按合同约定对被告余海洪拖欠原告的债务承担连带保证担保责任。截至2015年11月19日止，被告余海洪已超期未偿还贷款本息，共拖欠原告贷款本息人民币388223.99元（其中本金380039.82元，利息、复利、罚息共计8184.17元）。虽经原告多次催收，但被告余海洪仍不履行还款义务。据此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告余海洪签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告余海洪向原告清偿贷款本金388223.99元及支付相应利息、复利及罚息（截至2015年11月19日止，利息、复利、罚息为8184.17元，自2015年11月20日起至实际清偿之日止的利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》约定计算）；三、确认被告余海洪与原告之间的抵押担保关系合法有效，原告对位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室的抵押物享有优先受偿权；四、被告濠江公司对被告余海洪结欠原告的债务承担连带保证担保责任；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内提交下列证据：
一、原告的《营业执照》以及《组织机构代码证》各1份，证明原告的诉讼主体资格。
二、被告余海洪《居民身份证》1份以及被告濠江公司的《营业执照》、《组织机构代码证》各1份，证明两被告的诉讼主体资格。
三、《个人购房担保借款合同》1份，证明原告与被告余海洪存在借款合同关系。
四、银企合作协议1份，证明被告濠江公司对被告余海洪结欠原告的债务承担连带保证担保责任。
五、预购商品房抵押权预告登记证明1份，证明抵押担保合法、有效，原告对抵押物享有优先受偿权。
六、借款凭证1份，证明原告依约向被告余海洪发放了贷款的事实。
七、欠款明细1份，证明被告余海洪拖欠原告贷款本息的情况。
被告余海洪、濠江公司未答辩，也没有提交证据。
经庭审核对，原告提交的七组证据，取得过程合法，内容真实，证据间能相互印证，形成一条比较完整的证据链。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也没有向本院提交证据材料，依法应视为自动放弃举证和对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由两被告承担。本院对原告提交的第一、二、三、四、六、七组证据的证明力予以确认，对于第五组证据，由于原告与被告只进行了商品房抵押权的预告登记，并没有进行正式的抵押权登记，故对原告主张的第五组证据的证明内容不予确认。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）濠江公司于2012年8月23日签订合同编号为粤江分行2012第007号《中国农业银行广东省分行一手购房贷款义务银企合作协议》，约定甲乙双方就位于江门市江海区“府东小区”北侧地段房屋的合作项目的项目开发贷款，由甲方对合作项目提供开发贷款支持，由乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费等甲方实现债权的一切费用。保证期间为自甲方向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。2014年5月23日，原告（××）与被告余海洪（借款人、抵押人）签订合同编号为ABC（2014）5006-1号《个人购房担保借款合同》，向原告借款396000元，担保方式为阶段性保证和抵押，由阶段性保证人濠江公司提供连带责任保证担保，由抵押人余海洪提供位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室进行抵押担保，借款期限为180个月，即自2014年5月23日至2029年5月22日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人按月等额本息还款。如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，××对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，××依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。××将贷款一次性划入濠江公司在中信银行股份有限公司江门北新支行的账户。原告依照合同规定，于2014年7月9日向被告余海洪发放了贷款396000元，将贷款划入合同约定的账户，履行了合同义务，且双方于2015年4月27日办理了以原告为抵押权人的预购商品房预告登记手续。
原告根据中国农业银行信贷管理系统自动生成的数据向本院提交被告余海洪的欠款明细表，该明细表显示截至2015年11月19日，被告余海洪尚欠原告本金380039.82元，已支付原告利息26147元，应付未付利息为8184.17元。原告以被告余海洪违约为由诉至本院要求解除其与被告余海洪签订的《个人购房担保借款合同》，被告余海洪于2016年2月26日收到本院送达的起诉状副本。
另查明，被告余海洪与原告签订的《个人购房担保借款合同》中涉及的位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室房屋系被告濠江公司与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款义务银企合作协议》约定的合作项目中的商品房，被告余海洪系合作项目中的购房人，但被告余海洪尚未取得该房屋的房地产权利证书，且上述房屋未办理正式的抵押登记手续。
本院认为：本案涉及原、被告之间金融借款合同法律关系。
原告是具有金融业务经营权的企业。其与两被告签订的《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款义务银企合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。上述合同签订后，原告已经按约定向被告余海洪发放了396000元贷款。被告余海洪在取得贷款后应按约定还款，被告余海洪按约定向银行偿还贷款本金及支付利息至2015年5月，自2015年6月至原告起诉，被告一直未向原告偿还贷款本金及支付利息，其已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告诉至本院，要求解除与被告余海洪签订的《个人购房担保借款合同》，本院于2016年2月25日将原告的起诉状副本等应诉材料通过邮寄方式送达给被告余海洪，被告余海洪于2016年2月26日收到本院送达的应诉材料。原告系通过本院向被告余海洪送达原告起诉状副本的形式将其解除合同的意思表示通知给被告余海洪，故双方于被告余海洪收到原告起诉状副本之日即2016年2月26日已解除《个人购房担保借款合同》。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告与被告余海洪在《个人购房担保借款合同》中约定的违约责任即支付利息、罚息、复利属于合同的结算及清理条款，且参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持……。”由于被告余海洪取得贷款后未能按月等额本息还款。原告有权根据法律规定解除双方签订的《个人购房担保借款合同》。截至2015年11月19日，被告余海洪尚欠原告本金380039.82元，拖欠利息、罚息及复利共计8184.17元，被告余海洪应向原告清偿借款本金380039.82元及相应利息，对于原告要求被告余海洪清偿贷款本金388223.99元及相应利息的诉讼请求，对超出部分，本院不予支持。
被告濠江公司与原告签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款义务银企合作协议》，约定被告濠江公司为原告向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保，被告余海洪系濠江公司开发的项目江门市江海区“府东小区”北侧地段房屋的购房人，故被告濠江公司应对被告余海洪因购买其开发建设的房屋向原告贷款的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告濠江公司对被告余海洪结欠原告的债务承担连带保证担保责任的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告请求确认被告余海洪与原告之间的抵押担保关系合法有效，原告对位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室的抵押物享有优先受偿权的问题。原告与被告余海洪签订的《个人购房担保借款合同》约定将位于江门市江海区君汇熙庭熙丰居2幢506室为抵押物进行担保，该抵押条款系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且双方进行了抵押预告登记，故双方的抵押担保关系自双方签订《个人购房担保借款合同》成立并生效，本院无需对双方的抵押担保关系进行确认。由于被告余海洪一直未能办理上述房屋的房地产权利证书，尚未取出该房屋的所有权，且原告也没有办理正式的抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”当事人办理预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，其效果是未经预告登记的权利人同意，对该不动产的处分不发生物权效力。但抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，不能直接产生抵押权的优先受偿效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权应自正式的抵押权登记时设立，由于上述房屋未办理正式抵押权登记手续，抵押权尚未设立，原告对该房屋不享有优先受偿权，故对原告要求对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
两被告经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也没有委托诉讼代理人到庭参加诉讼和提出答辩意见，由此而引起的法律后果，理应由其自负。本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司江门江会支行与被告余海洪自2016年2月26日开始解除双方签订的合同编号为ABC（2014）5006-1号《个人购房担保借款合同》；
二、被告余海洪于本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币380039.82元及至2015年11月19日止的利息、罚息、复利8184.17元（2015年11月20日起至实际清偿日止的利息、罚息、复利继续按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司江门江会支行；
三、被告江门市濠江房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司江门江会支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7323元，由被告余海洪、江门市濠江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 郭 丹
人民陪审员 黎 明
人民陪审员 陈嘉明
二〇一六年五月三日
书 记 员 陈国富
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