湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜都民初字第01095号
原告宜都市安邦物业管理有限责任公司。住所地：宜都市枝城镇宜化小区*排**号。
法定代表人肖发华，系该公司执行董事。
委托代理人熊安，湖北亮节律师事务所律师（特别授权）。
被告宜昌当代房地产开发有限责任公司。
法定代表人向发远，系该公司经理。
委托代理人李永良，湖北楚星律师事务所律师（特别授权）。
原告宜都市安邦物业管理有限责任公司诉被告宜昌当代房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年8月28日上午公开开庭进行了审理，原告法定代表人肖发华及委托代理人熊安、被告委托代理人李永良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜都市安邦物业管理有限责任公司诉称：2011年8月22日，我公司与被告签订了《西湖春天前期物业管理服务合同》，合同约定由我公司负责西湖春天小区的物业管理服务。我公司入驻后，在被告履约有瑕疵的情况下，仍全面履行了合同约定的义务。2013年8月5日，被告违约解除了合同。我公司依法诉讼后，湖北省宜昌市中级人民法院以（2014）鄂宜昌中民二终字第00105号民事判决书，依法判决维持了宜都市人民法院（2013）鄂宜都民初字第1782号关于被告解除合同无效的民事判决书。根据合同第二十条的规定，被告应当在我公司入驻前支付前期物业管理费补偿金50000元，经我公司多次催要，被告总是说等一段时间。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，被告应对已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，承担物业服务费用；对物业使用人未交纳物业服务费用的，应承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告的违约解除合同行为，给我公司造成的损失，应当赔偿。为此，原告特依法向人民法院起诉，请求判令被告：1、继续履行《西湖春天前期物业管理服务合同》；2、支付前期物业管理费补偿金50000元；3、支付空置房物业管理费用167355.51元，连带支付一期商铺物业服务费15015.71元，小计182371.22元；4、赔偿其因违约给原告造成的损失131863.20元；5、由被告承担本案的诉讼费用。
原告宜都市安邦物业管理有限责任公司为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据1，《西湖春天前期物业管理服务合同》及申请单，证明被告为建设单位及应支付前期物业管理费用补偿金；
证据2，刘成艳的《商铺租赁协议》一份，证明原告对一期商铺的物业开始管理的时间，被告应对空置房及未交纳物业服务费的商铺承担支付物业服务费的责任；
证据3，《西湖春天二期物业承接查验协议》，证明原告对二期商业K、M、G、I区提供物业服务的时间，被告应对空置房承担支付物业服务费的责任；
证据4，28号楼3单元102房间交房通知单，证明原告对二期住宅24－29号楼提供物业服务的时间，被告应对空置房承担支付物业服务费的责任；
证据5，3号楼3单元502房间交房通知单，证明原告对一期住宅1－9号楼提供物业服务的时间，被告应对空置房承担物业服务费的责任；
证据6，邓其林的《商铺租赁协议》，证明原告对二期F区商铺提供物业服务的时间，被告应对空置房承担支付物业服务费的责任；
证据7，西湖春天小区的住宅、商铺等应交纳物业服务费明细表及目录共20份，证明空置房及商铺房号、面积、应付费时间、金额；
证据8，（2014）鄂宜昌中民二终字第00105号民事判决书、（2013）鄂宜都民初字第1782号民事判决书，证明被告单方解除合同被法院认定无效，被告的行为属于违约，应继续履行合同并承担赔偿责任；
证据9，原告给其派驻的西湖春天小区管理人员发放工资的工资表13张，证明因被告违约派人接管了西湖春天小区的物业服务，但原告仍给自己派驻的管理岗位的人员发放了工资，造成原告的实际损失。
被告宜昌当代房地产开发有限责任公司辩称：1、《西湖春天前期物业管理服务合同》已经终止履行，不应该继续履行。2013年8月5日，被告给原告发出《解除合同通知书》当天，就全部接收了西湖春天小区的物业管理服务，派人顶替了原告各个岗位的人员，《西湖春天前期物业管理服务合同》全部终止履行，故该合同不应继续履行。2、《西湖春天前期物业管理服务合同》第二十条第二款约定的5万元前期物业管理费补偿，根据合同约定应当是“拨付”，而不是“支付”，这不是被告的支付义务，被告有权拒绝支付这5万元。3、被告不应支付原告诉称的空置房物业管理服务费，原告的请求没有事实依据。被告开发建设的西湖春天小区商品房已经全部交付给业主，不存在有空置房，原告提供的空置房明细表，不能证明存在空置房这一事实。4、原告诉称的要求被告连带支付第一期商铺物业管理服务费15015.71元，没有任何事实和法律依据。被告的第一期商铺已全部出售并交付业主，而且交房时原告收取了一年的物业管理服务费，故被告不应承担任何连带支付责任。5、原告不存在有损失的事实，被告不应赔偿原告的损失。（2014）鄂宜昌中民二终字第00105号民事判决书已经确认了原告有两项违约事实，原告违约在先，应当首先承担违约责任，赔偿被告的损失。被告解除合同后，派人顶替了小区物业服务的各个岗位，全部接收了小区的全部无业管理服务，没有给原告造成任何损失。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告宜昌当代房地产开发有限责任公司为证明其反驳主张的成立，向本院提交了如下证据：
证据1，2013年8月7日原告的民事起诉状一份，证明2013年8月5日被告向原告发出《解除合同通知书》以后，原告就没有再接手物业管理服务，被告安排人员顶替原告，接手物业管理服务，原告从2013年8月5日之后就没有提供任何物业服务；
证据2，（2013）鄂宜都民初字第1782号民事判决书一份、（2014）鄂宜昌中民二终字第00105号民事判决书一份（即原告提供的证据8），证明原告在履行合同时有两项违约行为：一是有人在绿化带种菜，二是向每户业主收取公共区域水电公摊费50元，根据合同约定，原告不应该收取该项费用，另外原告收取每户1000元的装修押金，至今没有退还给业主，但应该在装修6个月后退还给业主，至今还有一百多户没有退还押金；
证据3，收据180张，证明原告违规向每户业主收取公共区域水电公摊费50元，原告有违约行为；还证明原告另外收取每户1000元的装修押金，此款应该在装修6个月后退还给业主，但至今还有一百多户没有退还押金；还证明原告向每户业主收取的200元的垃圾清运费，应该退还给业主；
证据4，西湖春天业主临时规约，证明原告收取1000元的装修押金在装修6个月后应当退还给业主，同时证明业主和物业使用人应向原告直接交纳管理费；
证据5，商铺C1-C5加价收取的电费收据3张，证明原告违约加价收取业主的电费；
证据6，照片6张，证明原告在管理中弄虚作假；
证据7，照片3张，证明有人在小区内种菜，原告没有尽到管理职责；
证据8，照片6张，证明小区内健身设施损坏以及垃圾桶损坏，原告没有尽到管理的职责。
针对原告提供的证据，被告的质证意见是：证据1真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，即不能证明被告应该给原告支付5万元物业服务补偿费；证据2，即使是真实的，也只能证明该商铺的租赁时间，不能证明一期商铺物业服务的交付时间；证据3真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，因为该协议是物业承接查验协议，不是物业管理交接协议；证据4真实性无异议，但不能证明二期住宅第24－29号楼提供物业服务的交接时间，只能证明胡慧所在的第28栋房屋的交接时间，而不能证明其他几栋房屋的物业交接时间和提供服务时间；证据5同证据4的质证意见一致；证据6为复印件，原告没有提供原件，被告不认可，也不能达到原告的证明目的，而且原告提供这份证据是要证明二期商铺的提供物业服务的时间，而证据6是第一期商铺的租赁协议；证据7真实性不认可，是原告单方面凭空造的，没有其他证据印证，不能作为定案依据，且提供的数字都不属实；证据8真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，恰恰能证明原告的两项违约事实，一是有人在绿化带种菜，二是向每户业主收取公共区域水电公摊费50元，根据合同约定，原告不应该收取该项费用，另外原告收取每户1000元的装修押金，其应该在装修6个月后退还给业主，但至今还有一百多户没有退还押金；证据9真实性不认可，是原告单方面造的，且原告提供的证据与原告自己陈述的事实也有出入，不能证明原告的损失，也不是被告应该承担的损失。
针对被告提供的证据，原告的质证意见是：证据1真实性无异议，但是被告所称的，被告聘请的人员将我们公司的人员顶替后，我们没有损失，是不属实的，因为我们的管理岗位没有人顶替，比如会计、出纳等；证据2真实性无异议，但是我们不同意被告的举证目的；证据3-8与本案没有关联性，被告的主张已经在前两份判决书中得到了解决。
经庭审举证、质证，本院对原告、被告提供的证据，综合认证如下：（一）原告提供的证据1具有真实性、合法性、关联性，该合同明确了双方的权利义务关系，申请单证明了被告已签字“同意支付”原告前期的物业开办补偿费5万元，被告对其真实性也无异议，是认定本案事实的重要证据，本院予以采信。证据2本院认可其真实性，但只能证明被告与刘成艳签订《商铺租赁协议》的时间，无任何信息表明了原告对第一期商铺开始管理的时间，故对原告的证明目的，本院不予采信；同理，证据6本院也只认可其真实性，对原告的证明目的本院不予采信。证据3只能证明原、被告签订《西湖春天二期物业承接查验协议》的时间，不能证明被告将第二期物业管理移交给原告的时间，因为该查验协议第四条第7项规定“在最后一期物业承接查验结束后10日内双方办理物业项目整体交接手续。”并且证据3与证据4在对第二期物业管理的交付时间上相互矛盾，故证据3不能证明被告将第二期物业交给原告管理的时间就是2013年3月20日。证据4交房通知单是第二期房屋交付给业主的时间，在时间上与证据3及原告的陈述矛盾，凭证据3和证据4本院无法认定第二期物业管理交付给原告的时间，故对证据3和证据4本院均不予采信。证据5至少能够证明在2011年9月1日被告就已经将第一期物业交付给了原告管理，故证据5本院予以采信。证据7系原告单方面提供的西湖春天小区空置房面积、空置商铺面积以及应付物业管理费明细表，被告均否认其真实性，该证据没有其他证据印证，系原告单方面提供，没有证明力，本院不予采信。证据8系一审、二审的民事判决书，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据9系原告单方面提供，领取工资的人员均系原告单位的职工，与原告存在利害关系，没有其他证据印证，被告又否认其真实性，不能仅凭工资表就能证明原告有违约损失，故证据9本院不予采信。（二）被告提供的证据1，原告认可其真实性，本院予以采信，根据该证据，可以认定从2013年8月5日以后被告就派人进驻西湖春天小区顶替了原告履行职责，即从2013年8月5日以后双方签订的合同就处于中止履行状态。证据2即原告提供的证据8，本院予以采信。证据3原告是否违规多收了业主的公用区域水电费、房子装修押金、垃圾清运等费用，应由业主主张权利，现相关业主未出庭，故不能仅凭被告提供的收据来判断原告是否违规收取了业主的上述费用，原告收取相关业主的押金是否至今没有退还，也应凭相关业主主张权利退还押金来判断，而被告提供的原告收取相关业主押金的收据，只能证明原告曾经收取了相关业主的装修押金的事实，不能证明没有退还押金的事实；证据4本院认可其真实性，但是也只能证明西湖春天业主临时规约中有“装修验收完毕正式入住六个月后退还装修押金”的约定，同样不能证明原告没有向有关业主退还押金的事实，原告是否退还了押金，也应当由相关业主向法庭主张权利后，凭其他证据来判断；与上述理由相同，同样不能仅凭证据5来判断原告是否超标准向业主收取了电费；因此被告提供的上述证据3-5意在证明原告有违约行为，但原告提供的证据8和被告提供的证据2对原告的违约行为已经作出认定；综上所述，被告提供的证据3-5本院不予采信。证据6不能达到证明原告弄虚作假的证明目的，因为该车辆何时停放无法判断，故证据6本院不予采信。证据7可以证明原告存在管理不到位的情形，本院予以采信。证据8因相关设施、垃圾桶受损时间无法判断，损坏时间长短也无法判断，故不能证明原告没有尽到管理的职责，证据8本院不予采信。
经审理查明，2011年8月22日原告宜都市安邦物业管理有限责任公司与被告宜昌当代房地产开发有限责任公司签订了一份《西湖春天前期物业管理服务合同》，合同约定由被告宜昌当代房地产开发有限责任公司选聘原告宜都市安邦物业管理有限责任公司对被告位于宜都市枝城镇西湖大道西湖春天小区总面积约18万平方米的物业提供前期管理服务。该合同第二条约定原告提供的公共性物业管理服务的主要内容有：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业公用设施设备的维护、养护、运行和管理；（3）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；（5）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；（6）专项维修资金的合理使用；（7）物业档案资料的合理使用；（8）会所、公共停车场、配套商业设施等公共物业的经营；（9）物业服务费和合同规定的其他费用的收取；（10）法律政策规定应当由原告管理服务有关的其他事项。合同第五条规定了原告提供的物业服务应当达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的二级标准。合同第七条约定原告的物业服务费收取标准为：多层住宅0.45元／平方米.月（含小高层1楼住户），商业物业1.5元／平方米／月，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于开支：管理服务人员的工资、社会保险及福利费；物业公用部位、公用设备的运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用；固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润。合同第十二条对空置房（已竣工未销售的房屋）按照空置面积的多少收取物业管理费，双方未作约定。合同第十二条第（六）项约定了被告应当交纳已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业管理费用。合同第二十条第二款约定在正式介入办公前，被告向原告拨付5万元作为前期物业管理费用的补偿。合同第二十二条约定合同期限是在小区业主大会成立后，业主委员会与物业管理企业签订正式物业服务合同之前，均为有效。合同第二十四条约定被告违反合同第十四条、第十五条约定的义务，致使原告的管理服务不能达到约定的服务质量的，应免除原告的责任，并由被告赔偿由此造成的经济损失；被告的违约行为致使原告无法完成合同约定的三项以上物业管理事项的，原告有权解除合同，并由被告赔偿损失。合同第二十五条约定原告的管理服务违反合同第十六条、第十七条约定的义务，不能达到合同第三章服务质量的，原告应承担违约责任，并赔偿被告和业主相应损失；原告无法完成合同第二章规定的三项以上物业管理事项的，被告有权解除合同，并由原告赔偿被告和业主相应损失。合同第二十六条约定被告、业主或物业使用人违反合同约定，未按时按数交纳物业服务费的，应按每日千分之三向原告支付违约金，拖欠费用三个月以上的，原告可以提起诉讼。
2013年8月5日被告向原告发出通知，以原告违反了前期物业管理服务责任和义务，即未按规定标准收取相关费用，未搞好小区清洁卫生和垃圾清运等为由，通知原告解除《西湖春天前期物业管理服务合同》，被告并于2013年8月5日派人进驻西湖春天小区接管了原告的管理服务岗位，从当天起原告就停止了履职，合同处于中止履行状态，原告因此于2013年8月8日向本院提起诉讼，后一审、二审民事判决书均认定了原告未完成合同第二条第（四）项的规定和违反了合同第二条第（九）项的规定，原告虽有二项违约行为，但没有达到合同约定的原告“未完成合同第二章规定的物业管理事项三项以上的情形下，被告即有解除合同的权利”的解除条件，故一审、二审民事判决书均认定被告向原告发出的解除合同的行为无效。
同时查明，原、被告签订《西湖春天前期物业管理服务合同》之后的当天，原告向被告申请领取前期物业开办补偿费5万元，主要用于处理前期物业管理的相关开支，被告于当日签字“同意支付”，但该5万元至今没有支付给原告。
另查明，西湖春天小区至今未成立业主大会，也没有其他物业管理企业与被告签订正式物业服务合同。
本院认为，关于原告提出的第一项诉讼请求，即要求继续履行《西湖春天前期物业管理服务合同》的问题。（1）该合同第八章对合同的期限有明确的约定，即合同第二十二条约定的合同期限是在小区业主大会成立后，业主委员会与物业管理企业签订正式物业服务合同之前，均为有效。到现在为止，小区业主大会尚未成立，被告也未与其他物业管理企业签订正式物业服务合同，因此至今该合同仍在有效期内；（2）一审、二审法院均认定了被告于2013年8月5日向原告单方面发出的解除合同的行为无效。综上所述，原、被告签订的《西湖春天前期物业管理服务合同》仍在有效期限内，原、被告应当继续履行该合同。
关于原告提出的第二项诉讼请求，即要求被告支付前期物业管理费用补偿金50000元的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，建设单位应对已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业承担物业服务费用。根据《西湖春天前期物业管理服务合同》第二十条第二款的约定，在原告正式介入办公前，被告应向原告拨付5万元作为前期物业管理费的补偿，被告已于当日签字“同意支付”，且原告在进驻西湖春天小区履行管理职责前，也确实需要相关费用开支，故给原告支付该50000元费用是被告根据合同约定应当履行的合同义务，被告应当根据合同约定将该50000元支付给原告。
关于原告提出的第三项、第四项诉讼请求均无充分确实的证据证实，本院不予支持。（1）原告提供的空置房、空置商铺应付物业服务费明细表，系原告单方面提供，没有其他相关证据印证，被告又不予认可，原告在明细表中所列的这些房屋（商铺）的建筑面积、物业服务费起止时间、金额等真实与否以及这些房屋（商铺）是否为空置房（空置商铺），仅凭原告单方面提供的应付物业费明细表来对原告的该项诉讼请求作出认定，显然证据不足。（2）《西湖春天前期物业管理服务合同》第十二条对空置房（已竣工未销售的房屋）应按照空置面积的百分之多少收取物业管理费，双方对此未作约定，原告的第三项诉讼请求中的相关费用数额无法计算；加之被告对第一期、第二期物业移交给原告的时间不清，相关费用也无法计算出来。（3）被告不应当连带支付第一期商铺物业服务费15015.71元，其一这些承租人是否没有交纳物业管理服务费，承租人没有证实，原告也没有提供有效证据予以证明，其二原告在诉讼请求中主张的15015.71元与其提供的明细表中的数额14875.36元数额不相符，其三应付物业服务费明细表系原告单方面提供的证据，没有证明力。（4）原告仅凭单方面提供的其单位职工领取工资的工资表来证明被告因违约行为造成了原告的损失，证据不足。其一事实的真实性无法核实，原告还应当提供职工工资卡的银行进账情况，以证明工资表中职工领取的工资是否真实地打入了职工的银行工资卡中；其二不能证明该项费用是属于违约损失的范围，即原告单位的职工领取的这些工资是否与西湖春天小区的管理服务岗位有关联性不能核实，没有排除原告单位的这些职工是为原告提供了其他劳务，而由原告向其支付的工资。综上所述，原告的第三项、第四项诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司应当继续履行《西湖春天前期物业管理服务合同》；
二、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司应当于本判决发生法律效力后立即支付原告前期物业开办补偿费50000元；
三、驳回原告宜都市安邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费6764元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费3382元，由原告承担1400元，由被告承担1982元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 聂其玺
二〇一四年十月十六日
书记员 王 成