重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07388号
上诉人（原审被告）：彭于沙，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：张永志，住重庆市渝中区。
委托代理人：赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人：吴逐流，重庆钜沃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴红西，住重庆市渝中区。
委托代理人：赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人：吴逐流，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人彭于沙与被上诉人张永志、吴红西房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年8月21日作出（2014）沙法民初字第06647号民事判决，彭于沙不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2014年12月11日、2015年1月5日对本案进行了审理。彭于沙，张永志和吴红西的委托代理人赵成松均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：1999年5月25日，彭于沙与沙坪坝区小龙坎房管所签订《重庆市直管公有住房出售（购买）合同书》，约定彭于沙购买重庆市沙坪坝区上土湾77号1-2-1号房屋（下称涉案房屋），彭于沙取得该房屋所有权证后享有完全产权。
1999年8月26日，彭于沙取得房权证104字第××号房屋所有权证。该证载明彭于沙为房屋所有权人，房屋坐落为沙坪坝区上土湾77-1-2-1号，产别为私产，附记栏内载明该房为完全产权。
1999年12月，双方达成口头协议，约定张永志、吴红西向彭于沙购买涉案房屋，房价款为55000元，分两次付清，张永志、吴红西将房款付清之时，彭于沙将房屋所有权证交付张永志、吴红西。
1999年12月6日、12月28日，张永志、吴红西分两次向彭于沙支付了55000元购房款，彭于沙出具了收条。第二次付款时，彭于沙将房屋所有权证的原件交给张永志、吴红西。
庭审中，双方一致确认以口头协议方式建立房屋买卖合同关系，张永志、吴红西已向彭于沙支付全部购房款，2003年张永志、吴红西曾要求彭于沙协助办理过户手续，彭于沙向张永志、吴红西交付房屋之后一直由张永志、吴红西居住使用的事实。彭于沙还自认，张永志、吴红西2010年要求彭于沙配合拆迁部门完善手续时，彭于沙并未提出解除合同。
另查明，现涉案房屋仍然登记在彭于沙名下，且为完全产权。
张永志、吴红西一审诉称：1999年5月25日，彭于沙与重庆市沙坪坝区小龙坎房管所签订《重庆市直管公有住房出售（购买）合同书》，彭于沙以12529.9元的价格买断了坐落于重庆市沙坪坝区上土湾77号1-2-1号房屋的产权，房屋面积为63.75平方米。彭于沙于1999年8月26日取得该房屋的产权证，载明该房屋建筑面积为64.11平方米，产别为私产，房屋为完全产权。1999年12月，张永志、吴红西与彭于沙达成口头协议，彭于沙同意以55000元的价格将该房屋出售给张永志、吴红西，分两次付清房款。1999年12月6日，张永志、吴红西将第一笔购房款25000元交付给彭于沙，并约定余款30000元待手续办理后付清。后经彭于沙要求，张永志、吴红西于1999年12月28日将剩余房款30000元一次性付给彭于沙，彭于沙将房屋产权证原件交付张永志、吴红西。此后，张永志、吴红西搬入该房屋居住，期间多次计划办理房屋产权过户手续，彭于沙均不予配合。现该房屋地块已被沙坪坝区人民政府纳入拆迁冻结范围，彭于沙见房屋拆迁可能得到一笔拆迁款，便拒绝配合张永志、吴红西完善拆迁部门的相关手续，并要求主张该房屋的相关权利。张永志、吴红西认为，双方购房协议系真实意思表示，张永志、吴红西支付了全部购房款，且实际占用该房屋居住15年，张永志、吴红西对该房屋拥有实际权利，遂提起诉讼，请求法院判决：1、确认张永志、吴红西与彭于沙建立的房屋买卖合同关系合法、有效；2、彭于沙协助张永志、吴红西履行重庆市沙坪坝区上土湾77号1单元2-1号房屋的产权过户义务；3、本案诉讼费、保全费由彭于沙承担。
彭于沙一审辩称：对于张永志、吴红西所称的双方口头协议建立房屋买卖合同关系以及张永志、吴红西支付房款的事实均表示认可，但张永志、吴红西所述并非全部事实。双方达成房屋买卖口头协议时，彭于沙并未取得该房屋的土地使用权证，而仅有房屋所有权证，是否能够办理过户手续并不确定。双方口头协议中存在无法办理过户手续时解除合同的约定，如果张永志、吴红西不能办理过户手续，彭于沙应向张永志、吴红西退款，张永志、吴红西应将房屋交还彭于沙。现房屋尚未办理产权过户登记手续，房屋交易行为并未完成，其责任在张永志、吴红西，并非彭于沙不配合。根据口头协议约定，双方的房屋买卖合同已经解除，张永志、吴红西未向彭于沙交还房屋并且隐瞒房屋无法过户的事实，构成违约。现在房屋的产权人仍是彭于沙，故请求法院驳回张永志、吴红西的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方以口头协议方式建立房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，一审法院予以确认。房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，仅占有房屋或者权属证书并不发生物权变动的效力。双方约定，张永志、吴红西向彭于沙购买涉案房屋，张永志、吴红西支付房款，彭于沙交付房屋。张永志、吴红西已经按照约定履行了全部付款义务，彭于沙应当向张永志、吴红西交付房屋并且协助办理产权过户手续。现涉案房屋所有权仍登记在彭于沙名下，彭于沙具有完全产权，张永志、吴红西起诉要求彭于沙履行协助办理房屋产权过户手续的合同义务，符合法律规定，一审法院予以支持。
庭审中，彭于沙提出双方关于房屋买卖合同的解除存在口头约定、合同因具备解除条件而事实上已经解除的抗辩主张，却未对此举示有效证据。彭于沙自认，其知道合同具备前述解除条件时，并未向张永志、吴红西提出解除合同。一审法院对彭于沙的抗辩主张均不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：被告彭于沙于本判决生效之日立即协助原告张永志、吴红西办理重庆市沙坪坝区上土湾77号1-2-1号房屋所有权过户手续。案件受理费1176元，减半收取588元，财产保全费570元，共计1158元（原告已预交），由被告彭于沙负担，此款限被告彭于沙于本判决生效后立即给付原告张永志、吴红西。
彭于沙不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判彭于沙不承担协助过户义务，一、二审全部诉讼费用由张永志、吴红西承担。主要事实和理由：1、合同有效，但至今未过户的责任是分阶段的。合同订立后至2003年前是可以过户的，而由于张永志、吴红西原因未过户；2003年后至今是因政府行为导致客观上履行不能，彭于沙无过错。双方约定办完手续后支付余款3万元，而张永志、吴红西在99年12月28日支付了余款，放弃了要求彭于沙的先履行抗辩权。未过户的风险应由张永志、吴红西承担。张永志、吴红西请求过户义务的诉讼时效期间已过。2、本案非金钱债务，适用民诉法253条不正确。一审擅自改换了请求权基础，张永志、吴红西主张的是确认之诉，一审认为张永志、吴红西无房屋所有权，应驳回了张永志、吴红西的主张，而一审又认为买卖合同有效应办理过户手续，判决有误。双方的房屋买卖合同纠纷，张永志、吴红西应另案起诉。政府原因履行不能，判彭于沙履行协助过户适用法律不当。应向张永志、吴红西释明享有合同解除权而无权要求继续履行。
张永志、吴红西答辩称：张永志、吴红西将第二笔房款交付彭于沙是应彭于沙的要求。张永志、吴红西在未办理过户手续的情况下交付第二笔房款并不意味张永志、吴红西放弃过户权利。张永志、吴红西支付房款后积极要求彭于沙办理过户手续，即使现房屋处于拆迁范围，也不是不能办理过户，而是彭于沙不予配合。张永志、吴红西要求办理过户手续的诉讼时效并未超过，且彭于沙一审未提出诉讼时效抗辩。张永志、吴红西一审当庭变更了诉讼请求，彭于沙并未提出异议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，彭于沙举示了《沙坪坝区房屋管理局关于明确区内近期拆迁项目冻结范围的函》和《情况说明》复印件各1份，拟证明本案房屋存在无法过户的客观事实，而非彭于沙不配合。张永志、吴红西质证表示，证据真实性无异议，但冻结范围也载明，“如遇特殊情况需要办理更名、过户、抵押等手续，需持我科出具的解冻证明。”，且我方也咨询了，本案确属特殊情况，可以办理过户。张永志、吴红西举示了沙坪坝区房屋管理局《情况说明》复印件1份，拟证明本案讼争房屋确属彭于沙提交证据中载明的特殊情况，可以办理过户手续。彭于沙质证表示，认可证据的真实性，沙坪坝区房屋管理局我去问过要有法院判决才能过户。本院认为，《沙坪坝区房屋管理局关于明确区内近期拆迁项目冻结范围的函》和《情况说明》2份，双方对证据真实性均无异议，函及两份情况说明均一致反映本案房屋属可办理过户情况，本院予以采信。一审法院向本院转交了漏载入卷宗的张永志、吴红西撤回了确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求申请。彭于沙确认本案争议房屋属其婚前个人财产。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，彭于沙与张永志、吴红西以口头协议方式建立房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。权利的放弃必须明显，张永志、吴红西在约定办理过户手续未履行的情况下，提前支付了全部付款义务，并非放弃要示彭于沙协助过户权利。彭于沙一审未提出诉讼时效抗辩，二审提出，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本院不予支持。基于同一合同关系，主张确认合同效力并履行合同义务，符合法律规定。且张永志、吴红西一审中已撤回了确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求。彭于沙上诉认为张永志、吴红西要求其履行协助过户的合同义务应另案起诉，不符合法律规定，本院不予支持。重庆市沙坪坝区房屋管理局出具的函及两份情况说明均一致反映本案房屋属可办理过户情况，本案合同能继续履行，故张永志、吴红西请求彭于沙履行协助办理房屋产权过户手续的合同义务，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，彭于沙的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1176元，由彭于沙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 江 波