吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1387号原告：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市高新区深圳街137号。法定代表人：王军，该公司总经理。委托代理人：刘义，该公司经理。被告：张然，住吉林省吉林市昌邑区。原告吉林市伟恒物业服务有限公司（以下简称伟恒物业公司）与被告张然物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理，本�受理后于2017年6月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告伟恒物业公司委托代理人刘义、被告张然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟恒物业公司诉称，原告伟恒物业服务有限公司是交行名苑小区的服务管理单位，被告张然是X小区X室业主，该房面积100.33平方米，张然另有4#-24号车库，面积20.30平方米，根据合同约定，住宅物业费为每月每平方米0.60元，车库物业费每月每平米1.00元。如业主未能按时足额缴纳物业费，按照每日千分之一的标准向原告支付违约金，被告张然拖欠原告伟恒物业自2015年1月1日至2016年12月31日的住宅物业费1,444.00元，车库物业费为487.20元，共计1,931.20元，违约金自2016年1月1日至2017年2月20日，共计451.90元。经原告多次催要，被告拒不缴费，故诉至法院，以维护自身合法权益。诉讼请求：1、被告向原告支付2015-2016年物业费：1,931.20元，违约金：451.90元，合计：2,383.10元。2、被告承担诉讼费用。被告张然辩称：一、伟恒物业公司进入小区服务时间存在欺诈行为，违背诚实信用原则，伟恒物业是街道和社区在未征得小区广大业主同意的情况下，越俎代庖进驻小区的。没有任何法条允许授权街道和社区可以代签物业服务合同的权益。即使这样，小区广大业主也本着和谐稳定的精神，包容的态度，默认了伟恒物业进驻小区的事实，只希望物业公司能够尽责管理改善小区的生活环境。但当业主主动交费时，伟恒物业却要求从2015年1月起交，问其原因伟恒物业称：与街道社区2015年1月签订的合同。但事实上，广大业主都清晰记得伟恒物业是2015年3月份才开始为小区服务的。而且不从2015年1月交费，伟恒物业一律不收，这也是造成业主欠费的原因之一。根据《�林市物业管理条例实施细则》第十四条第三款规定：物业服务企业在物业管理活动中，不得有滥收、多收物业服务费用行为。我希望伟恒物业公司能够诚实的提供准确的进入小区服务的时间。二、物业公司收费标准与业主得到的服务不相匹配，伟恒物业进驻交行名苑小区目前的收费标准为0.6元/平方米。0.6元/平方米属于三级服务等级。按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》规定，三级服务等级标准包括但不限于：保证消防通道畅通，道路畅通、路面平坦、路灯完好率在90%以上，进入小区的车辆指定位置停放有序。但伟恒物业公司只对小区内以及楼道进行了定期卫生清扫，小区门禁管理、定期巡逻、冬天道路清雪与日常维护基本就出于停滞状态。上述小区消防通道全部堵塞；道路路面坑洼不平；路灯没有一个亮的。也就是说伟恒物业的收费标准与小区业�所得到的服务不相匹配。根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十四条第三款规定：不得有滥收多收物业服务费用行为。三、小区绿地遭伟恒物业公司强行破坏，2015年5、6月间，伟恒物业公司在没有得到广大业主同意的情况下，以建设小区停车场为由，强行拆毁2号楼、4号楼南侧部分绿地修建停车场。与此同时，1号楼、3号楼北侧绿地也在伟恒物业拆毁计划中，由于广大业主的强烈反对，未能得逞，但2号楼、4号楼南侧部分绿地遭破坏已成事实。根据中华人民共和国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划的绿地，属于业主共有”；第七十六条第（七）项规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”应由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。请问物业公司拆毁绿地建停车场，是否征得过半数业主的同意？伟恒物业公司这种行为属违法侵权行为。四、擅自将小区业主公用自行车棚改建成车库出租。伟恒物业公司在不征得广大业主的同意下，擅自将小区的自行车棚的一部分改建成车库出租，根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有”；第七十六条第（七）项规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”应由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。请问伟恒物业公司是谁给你们的权利？是否征得过半数业主的同意？改建车库出租收益哪去了？伟恒物业公司这种行为属违法侵权行为。五、伟恒物业对小区楼宇门安装违反项目程序。2016年9月伟恒物业违反项目程序，对业主暗箱操作，在未召集广大业主开大会的情况下，动用业主房产维修资金几十万元，更换�宇门，而且至今不公布资金的使用情况。根据中华人民共和国《物权法》第七十六条第五款规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，需由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，根据《物权法》第七十九规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金的筹集、使用情况应当公布。根据2009年10月物权法司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：业主请求公布的“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况”人民法院应予支持。由此可见，伟恒物业在动用业主房产维修资金程序不合法、而且至今不公布资金的使用情况，也侵害了广大业主的合法权益。六、为恒物业在服务中未能有效的尽责管理：1、小区门禁形同虚设，车辆与行人随�出入，小区居民毫无安全感，居民家门都被贴满了小广告。2、小区的消防通道长期被挤占，成了停车场，一旦发生火灾，后果不堪想象。3、有部分小区绿地被个别业主占用，有的堆积杂物，有的自己铺设成停车场，有的围建成私家花园、葡萄园。4、小区入口大道车辆乱停乱放，僵尸车长期占用停车位，甚至到超市购物找不到车位的车辆也随意进入。根据《吉林省物业管理条例实施细则》第五十三条规定，在物业管理区域内，禁止从事的活动包括：占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；擅自搭建建筑物、构筑物；侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施。如有规定禁止的行为，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止。但伟恒物业在服务管理中对上述规定禁止的行为不管不问，视而不见，负有不可推卸的管理责任。七、物业在服务中未能保证业主最基本的生活服务设施的维护，小区长期没有路灯，物流为小区安装储柜不知何故长期不能使用使用。灯架和存储柜都成；摆设。物业公司难道不知道吗？根据2009年10月物权法司法解释《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上所述，原告是街道和社区指定的物业服务企业，本应为小区广大业主提供满意的物业管理服务，但是原告入住小区后不但未能尽责服务管理，反而侵害了小区业主的利益，我们拒交物业费合情合理。请求法院依法公正判决，驳回原告的诉讼请求，我们广大业主将保留对伟恒物业公司侵权行为依法诉讼的权利。经审理查明：被告张然为吉林市昌邑区行名苑小区4#-5-402室住宅（面积100.33平方米）及4#-24号车库（面积20.30平方米）业主，2015年1月1日，原告伟恒物业公司与吉林市昌邑区延安街道办事处铁北名苑社区委员会签订了《物业服务合同》，约定：由伟恒物业公司为交行名苑小区提供物业服务，服务期限从2015年1月1日至2020年12月31日，物业服务费收费标准为多层住宅0.6元/月·平方米，车库1元/月·平方米。自2015年1月1日开始，伟恒物业公司开始为该小区提供物业服务至今，被告张然未缴纳过物业服务费。认定上述事实的主要证据有：吉林市延安街铁北社区委员会于2017年2月20日出具的证明、催缴物业费通知、物业服务合同、照片7张、手机照片。上述证据，形式合法，与待证事实间具有关联性，经当事人质证，本院认证，可以作为认定案件事实依据。本院认为：吉林市昌邑区延安街道办事处铁北名苑社区委员会在交行名苑小区业主委员会成立之前，与伟业物业公司签订物业服务合同，符合社会公共利益原则，双方自愿且内容合法，应认定物业服务合同合法有效。被告张然系该小区业主，故上述合同对其具有约束力。2015年1月1日，伟恒物业公司接收了该弃管小区并开始进行物业服务，其物业服务时间应于此时起计算。伟恒物业公司依照物业管理合同约定为该小区提供了物业服务，符合合同约定，张然作为业主则应当按该合同约定向伟恒物业公司支付物业服务费。结合物业管理合同中关于物业费收费标准的约定、张然家房屋的面积及伟恒物业公司提供物业服务的时间，经计算，张然应给付伟恒物业公司2015年1月1日至2016年12月31日期间物业费为1,931.20元（100.33平方米×0.6元每平方米×24个月+20.30平方米×1元每平方米×24个月）。关于伟恒物业公司请求张然支付违约金的主张，本院认为，因物业管理合同中没有约定违约金条款，故伟恒物业公司提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张然于本判决生效后三日内给付原告吉林市伟恒物业服务有限责任公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1,931.20元；二、驳回原告吉林市伟恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  邵明强人民陪审员  渠艳玲人民陪审员  李晓梅二〇一七年六月二十七日代理书记员  周双媛