江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02082号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆山卓冉电子材料有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆山锦城毛纺有限公司。
上诉人昆山卓冉电子材料有限公司（以下简称卓冉公司）因与被上诉人昆山锦城毛纺有限公司（以下简称锦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆巴民初字第0092号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月9日，锦城公司与卓冉公司签订《厂房租赁契约》，约定锦城公司向卓冉公司出租坐落于昆山市巴城镇新澄路78号的厂房1550平方米，租赁期限自2011年10月15日至2014年10月14日，租赁期三年，双方约定年租金为260400元，租金支付方式：租金260400元在2011年9月15日前付50%的租金，余下50%在2011年12月31日前付清，下期租金在上期期满前30日一次性付清；第一年租金不变，第二年租金不变，第三年起递增8%-10%，双方一旦签订合同，卓冉公司应向锦城公司支付厂房租赁保证金21700元，不计利息，租赁期满时，卓冉公司在做到以下两点后，锦城公司将保证金在十日内如数无息退还卓冉公司：A、付清全部租金、电力租金、管理费、自用水电费及其他应付费用；B、将所租房屋恢复原样并经锦城公司验收认可，交还锦城公司，卓冉公司也可选择在与锦城公司协商达成一致的基础上，交付一定的恢复工程费用后，由锦城公司负责；在租赁期间，锦城公司同意提供给卓冉公司200KVA电容量使用，并按每年每KVA170元电容量租用于卓冉公司，租金共计34000元，第一年租金卓冉公司在2011年9月15日前付清，下年租金在上期期满前30天一次性付清；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、厂内管理费等费用由卓冉公司承担，安装独立的水表电表，价格按照昆山市水价电价标准执行，并在每月10日前付清水电费及其他应付费用，如卓冉公司未按时支付水电费，锦城公司有权停水停电；在租赁期内，如锦城公司单方面提前终止合同，则要赔偿卓冉公司于保证金相同的金额作违约金，还须全额退还保证金及已付但尚未使用之租金（无息），同时锦城公司尚需负责偿还卓冉公司已预付管理费（无息）；如卓冉公司提前终止合同，卓冉公司所交保证金不退，还须全额赔偿因卓冉公司提前终止合约给锦城公司造成的损失（若卓冉公司提前九十天通知锦城公司提前终止合同，锦城公司酌情考虑收取一个月租金作为违约金）。
合同签订后，卓冉公司支付了保证金21700元，合同初期双方一直按照合同履行，但2013年10月15日至2014年10月5日租金卓冉公司一直未付，并于2013年10月23日搬离了租赁房屋。锦城公司认为卓冉公司提前单方终止合同，双方产生纠纷，故锦城公司诉诸法院。
原审原告锦城公司的诉讼请求为：请求法院判令原审被告卓冉公司赔偿原审原告违约损失赔偿金70308元（21700×3×1.08）。
反诉原告卓冉公司的诉讼请求为：请求法院判令反诉被告锦城公司返还反诉原告租赁保证金21700元。
原审法院认为，锦城公司、卓冉公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，符合法律规定。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。本案中卓冉公司逾期交付2013年10月15日至2014年10月5日租金并搬离所租赁的房屋属于违约行为，应当承担违约责任。合同中“如卓冉公司提前终止合同，卓冉公司所交保证金不退，还须全额赔偿因卓冉公司提前终止合约给锦城公司造成的损失”即为双方对违约责任的约定，卓冉公司应当赔偿锦城公司相关损失。根据双方合同约定，锦城公司主张卓冉公司赔偿其三个月租金损失，即70308元（21700元×108%×3）属于合理损失，原审法院予以支持。关于卓冉公司的反诉请求，卓冉公司主张锦城公司长期收取不合理电费以及无故拉闸停电等原因导致卓冉公司搬离，对此原审法院认为，卓冉公司搬离时并未向锦城公司表明搬离原因，卓冉公司认为电费收取不合理完全可以向锦城公司提出并协商解决，卓冉公司该项理由并不能构成提前解除合同的合法事由；卓冉公司提出房屋漏水以及房屋地基很薄导致环氧地坪容易破裂，严重影响了卓冉公司的生产，但并未提供证据，故原审法院对此不予采纳。卓冉公司提前终止合同，根据合同约定，保证金不退，故对卓冉公司的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，原审法院判决：一、昆山卓冉电子材料有限公司于判决生效后十日内赔偿昆山锦城毛纺有限公司损失70308元。二、驳回昆山卓冉电子材料有限公司的反诉请求。案件受理费1558元，减半收取779元，由昆山卓冉电子材料有限公司负担。反诉案件受理费171元，由昆山卓冉电子材料有限公司负担。
上诉人卓冉公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，被上诉人锦城公司长期收取大量不合理电费，该违约行为持续整个租赁过程。上诉人多次向被上诉人提出，被上诉人回复要租就是这个价，不租就尽快搬走，这明显是被上诉人单方违约终止合同，故应由被上诉人承担违约责任，并退还租赁保证金。租赁期间内由于房屋质量问题导致漏水致使上诉人的机器进水无法正常生产，上诉人向被上诉人提出要求修理房屋并赔偿损失，被上诉人答复不会修理房屋，租赁到期后可以免费续租7天。但2013年10月16日被上诉人无故拉闸断电导致上诉人无法生产，上诉人报警后经警察调解双方达成协议，上诉人免费租赁至2013年10月22日后搬离。原审判决对此节事实没有进行查明，简单认定上诉人逾期支付租金并搬离租赁房屋属于违约行为是错误的。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人锦城公司二审答辩称，双方签订的租赁合同合法有效。在两年租赁过程中双方从来没有因电费产生纠纷。被上诉人厂区内有多家承租方，所收电费基本上都是一个价格，所有电费之和等于供电局收取的总电费之和。2013年10月16日报警是因为上诉人拖欠租金，经过警察调解，被上诉人迫于无奈表示若上诉人不支付租金，只能让上诉人搬离，被上诉人同意上诉人搬离并不代表放弃追究上诉人的违约责任。合同约定的租赁期截止日是2014年10月14日，上诉人提前一年终止合同，并未尽到提前通知义务，依据合同约定的违约条款，上诉人应当承担违约金，原审判决适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2011年9月9日卓冉公司与锦城公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。但卓冉公司未能按约支付第三年的租金，且在2013年10月23日搬离了租赁房屋，卓冉公司的行为属于单方提前终止合同，应承担相应的违约责任。虽然二审中锦城公司认可，其在警察协调下同意卓冉公司于2013年10月23日搬离，但本院认为，在卓冉公司未按约支付租金的情况下，锦城公司同意卓冉公司搬离，属于采取适当措施防止损失扩大，这并不能证明锦城公司同意免除卓冉公司的违约责任。双方合同约定，如卓冉公司提前终止合同，卓冉公司所交保证金不退，还须全额赔偿给锦城公司造成的损失。本案符合卓冉公司提前终止合同的情形，故卓冉公司无权要求锦城公司返还保证金。锦城公司主张卓冉公司按第三年的租金标准赔偿其三个月的租金损失，亦属合理，应予支持。关于卓冉公司认为锦城公司长期收取大量不合理电费、房屋存在质量问题的上诉理由，因卓冉公司未能提供有效证据予以证明，也无证据表明在租赁合同履行期内卓冉公司对此提出过异议，故对卓冉公司的该上诉理由，本院碍难采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1558元，由上诉人昆山卓冉电子材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年八月七日
书 记 员 王文君