江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5537号
上诉人（原审被告）：夏均兵。
被上诉人（原审原告）：韩家锟。
原审被告：王强龙。
上诉人夏均兵因与被上诉人韩家锟、原审被告王强龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏均兵上诉请求：一、撤销原审裁定、原审判决，改判韩家锟赔偿夏均兵49600元（2016年7月30日至租期届满42个月*月收入1000元+约定赔偿6000元+退8月份租金800元+退押金800元，合计49600元）；一、二审诉讼费用由韩家锟负担。事实和理由：一、韩家锟、夏均兵之间的房屋租赁合同自2015年3月1日至2020年2月28日，合同期为5年。韩家锟于2016年7月下旬告知夏均兵其需用钱打算卖房，后于7月30日通知夏均兵已有买家，希望夏均兵两个月内退房，并于当天晚上签订卖房合同并收取定金。2016年8月4日在中介公司正式谈判，韩家锟、夏均兵对终止合同没有分歧，但在赔偿上分歧较大，结果不欢而散。2016年7月30日既然双方租赁合同已经解除，夏均兵就无需再承担按时支付租金义务，房屋占有使用费也应在违约金到位时一并结算。韩家锟提前收房、单方解除合同，构成违约，夏均兵有权向韩家锟索赔。一审法院颠倒事实、包庇韩家锟，认为夏均兵违约明显有误。二、一审法院2017年2月28日第三次开庭并未通知夏均兵，开庭前30分钟电话�知程序违法，一审法院邮寄材料上电话号码有误被退回，并无合法传唤，一审法院以此为由按夏均兵撤回反诉处理不当。
韩家锟辩称，王强龙与本案无关，其向一审法院提交的电话录音中夏均兵反复提到的是郑义传（音译）。一开始夏均兵同意其卖房也同意双方协商谈判，8月3、4日郑义传要搬离，但最后一天夏均兵电话提出郑义传不肯搬要住到合同期满。按夏均兵所说，由于郑义传在里面搅和，所以一直谈不下来，韩家锟才起诉的。后来韩家锟和夏均兵也失去通话联系，就走法律程序了。
王强龙未作答辩。
韩家锟向一审法院起诉请求：1.解除韩家锟、夏均兵签订的房屋租赁合同；2.夏均兵腾空、搬离并交付昆山枫景苑A区32号308室；3.夏均兵支付房租1660元（暂计2016年9月至2016年10月），实际支付至夏均兵搬离之日；4.诉讼费由夏均兵承担�
一审法院认定事实：2015年3月1日，韩家锟、夏均兵签订昆山市房屋租赁合同，约定韩家锟将昆山市枫景苑32号楼308室房屋出租给夏均兵居住，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日，该房屋租金为每季度2500元，押金800元，租赁期间水电费、煤气费、电话费、有线电视费由夏均兵负担。夏均兵不得拖欠或拒付房租，房租需在上期租金到期前15天支付下期房租，租金缴纳超过15天，作违约处理，韩家锟有权终止合同收回房屋并扣留押金作违约金处理。租赁期间，乙方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经协商后终止合同，如因国家建设、不可抗力因素甲方必须终止合同时，应提前一个月书面通知对方。如有提前收房，付夏均兵装修费6000元整。韩家锟、夏均兵在上述合同上签字。
合同签订后，双方按约履行合同。2016年7月，韩家锟因出售房屋�夏均兵协商解除合同，双方就合同解除的赔偿未能达成一致。夏均兵支付韩家锟租金至2016年8月，其后租金未支付。
夏均兵租赁房屋后分租给案外人，夏均兵庭审中陈述双方协商解除合同过程中，有承租人搬离，又有新的承租人入住。夏均兵提供新承租人王强龙的身份证复印件，但并未提供转租合同。
以上事实，有昆山市房屋租赁合同以及当事人庭审陈述为证。
一审法院认为，韩家锟、夏均兵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同履行。2016年7月开始因韩家锟出售租赁房屋与夏均兵协商解除合同，但双方就解除合同后的赔偿事宜未能达成一致，故双方合同并未解除，合同应当继续履行，后夏均兵无正当理由于2016年9月开始拖欠租金，韩家锟以夏均兵拖欠租金为由要求解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。关于合同解除时间，韩家锟于第一次开庭时明确要求解除合同，夏均兵当庭答辩，一审法院确定合同解除时间为第一次庭审时间即2016年11月28日。关于合同解除前的租金夏均兵应当支付，经法院核算为2418元。合同解除后，夏均兵应当搬离租赁房屋，搬离房屋前的房屋占有使用费夏均兵应当支付韩家锟，以每季度2500元为标准，从2016年11月19日计算至夏均兵实际搬离之日止。
关于王强龙的责任，因夏均兵并未向法院提交双方的租赁合同来证明王强龙为实际承租人，且未到庭参加诉讼，故王强龙在本案中不承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、韩家锟与夏均兵签订的房屋租赁合同于2016年11月28日解除。二、夏均兵于判决生效后十日内腾空、搬离并交付昆山市枫景苑32号楼308室房屋。三、夏均兵于判决生效后十日内支付韩家锟租金2418元及房屋占有使用费（以每季度2500元为标准，从2016年11月19日计算至夏均兵实际搬离之日止）。案件受理费363元，由夏均兵负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审另查明，韩家锟、夏均兵之间房屋租赁合同第四条约定：“该房屋租金为每季2500元”；第十条约定：“…乙方不得拖欠或拒付房租，房租需在上期租金到期前15天支付下期房租，租金缴纳超过15天，作违约处理，甲方有权终止合同收回房屋并扣留押金作违约金处理”。
韩家锟向一审法院提交了2017年8月6日夏均兵、韩家锟之间的短信往来，显示：“我的枫景园32栋308室房子上星期已经通知你了，我要收房了。按照合同下个月5号你准备好交房”、“现�房客不搬了！他们不退房子！我没办法！他们要求住到合同到期！”、“他们要怎么，与我无关，我只与你有关系”、“他们不想走，我也没办法啊！你跟我要也没办法！你知道我们也是为了赚钱的，你这样我钱也没赚到还赔了装修钱！房客不走我也没办法！这些事都是你造成的！你跟我急也没用！”夏均兵认可上述短信真实性。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，韩家锟、夏均兵确认夏均兵于2016年7月30日之前同意涉案房屋由韩家锟出售，韩家锟陈述：“是的”、“不是解除租赁合同的一致意思表示”；夏均兵陈述：“是在他愿意赔偿的情况下我才同意”、“我认为是他单方面解约，他已经收了人家的定金，房子就卖了”。
关于租金，韩家锟、夏均兵一致确认，夏均兵房租支付至2016年8月31日。
关于王强龙，夏�兵陈述：“王强龙跟这个事情也没有关系，而且他也已经走了好长时间了，2017年6月份走了”。
上述事实，有房屋租赁合同、短信及当事人陈述在案佐证。
本院认为，韩家锟、夏均兵签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规规定，应为合法有效。韩家锟因合同解除事宜诉至法院。本案二审争议焦点在于韩家锟是否有权解除涉案房屋租赁合同，违约方在谁。夏均兵认为韩家锟在租赁合同有效期内提前收房、单方解除合同构成违约。韩家锟认为夏均兵未按约支付房租构成违约，其有权解除合同。对此本院认为，根据夏均兵、韩家锟陈述，夏均兵于2016年7月30日前已同意韩家锟出售涉案房屋、2016年8月4日双方于中介处协商赔偿事宜无果而终，结合双方2016年8月6日的短信往来内容，韩家锟、夏均兵并未就解除涉案房屋租赁合同�成一致的意思表示，在此情况下双方合同权利义务并未终止，仍应继续按约履行。夏均兵认为涉案房屋租赁合同于2016年7月30日已由韩家锟单方解除的观点无合同及法律依据不能成立。根据涉案房屋租赁合同第四、十条约定，涉案房屋租金分季度支付，每季度2500元，需在上期租金到期前15天支付下期房租，逾期缴纳超过15天作违约处理，甲方有权终止合同收回房屋并扣留押金作违约金处理。夏均兵自2015年3月1日向韩家锟承租涉案房屋，应按约于2016年8月15日之前支付下一季度租金，但夏均兵截至韩家锟2016年9月5日起诉之日仍未按期支付构成违约，韩家锟依据合同约定享有解除权，故一审法院对韩家锟解除合同、收回房屋诉请予以支持并无不当。关于程序问题，夏均兵经一审法院合法传唤未到庭，一审法院裁定按夏均兵撤回反诉处理并无不当。
综上，上诉人夏均兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由上诉人夏均兵负担。夏均兵向本院预交二审案件受理费1100元，由本院退还夏均兵737元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年九月六日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉