上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3524号
原告上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市。法定代表人王颖，总经理。委托代理人汪滢、王美娜，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告孙宇辰，男，1985年10月22日出生，汉族，住上海市。原告上海瑞虹新城有限公司与被告孙宇辰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。被告孙宇辰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海瑞虹新城有限公司诉称，原、被告于2012年7月27日签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租上海市瑞虹路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。此后双方依约履行。但被告自2014年7月起拖欠房屋租金等费用，原告多次催告无果。因此原告于2015年6月以书面形式通知被告解除租赁合同。原告认为，被告行为已构成违约，造成原告巨大损失。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年6月30日解除；2、被告支付自2014年7月起至2015年6月30日的租金200,168.02元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按月息1%计算的逾期付款违约金；3、被告支付自2015年5月1日起至2015年6月30日的物业管理费10,136.20元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按月息1%计算的逾期付款违约金；4、被告支付2015年5、6月的水费10元；5、被告支付2015年6月的电费1,559.26元，以及自2015年7月1日起至判决生效之日止按月息1%计算的逾期付款违约金；6、被告支付免租期内的租金34,913.44元；7、被告已经支付的租赁保证金117,973.64元不予返还；8、被告支付提前解除租赁合同违约金184,984.92元；9、被告按照每日1,351.49元支付房屋占用费，自2015年7月2日起至2015年7月16日为20,272.35元；10、被告支付房屋恢复原状违约金140,780元；11、被告支付律师见证服务费2,000元；12、被告支付律师费22,122元；13、被告支付逾期归还期间占用房屋的物业管理费，自2015年7月2日起至2015年7月16日为2,499.33元。被告孙宇辰未应诉答辩。经审理查明，原告(甲方)和被告(乙方)于2012年7月27日签订租赁合同，约定被告向原告承租系争房屋(套内面积281.56平方米)，租期自2012年7月29日至2017年3月31日，其中2012年8月18日至9月17日、2013年8月18日至9月17日期间免收租金；2012年7月29日至2015年3月31日的租金为每天每平方米2元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为每天每平方米2.4元，物业管理费为每月每平方米18元，均按套内面积计算，每月第1天或之前支付当月费用；乙方须支付保证金117,973.64元、公用事业费押金3,000元。合同13.1条约定，若乙方拖欠租金等费用，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(从乙方应付所欠款项之日起按月息1％计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。合同13.3条约定，若乙方拖欠租金等费用超过7天且经书面催告仍不缴清的，甲方有权提前收回房屋，合同提前终止，乙方交付的保证金不予退还，且乙方应按合同租金标准向甲方补足已享用的减免租金额，承担追讨款项的律师费，并支付剩余租赁期租金总和之款项作为违约金以弥补甲方损失，但双方均应采取必要措施减低损失，如甲方能在租赁期满前将房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。合同13.6条约定，租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还房屋，每逾期一天应支付相当于原日租金2倍的违约金；逾期返还的，房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。合同13.7条约定，租赁期届满或提前终止，若乙方未将房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，按实测套内面积每平方米500元计算。合同附表三约定房屋返还标准为，天花板：水泥浇注板无涂料，墙：部分涂料(排线开槽处无涂料)；地面：水泥找平/现状交付；门：有框玻璃门；以及消防、照明、空调、电力、安保、电话、数据等内容。合同签订后，双方均依约履行。2014年7月起，被告开始拖欠租金等费用。原告自2015年起数次致函被告催讨租金未果。2015年6月26日，原告向被告发函，表示因被告拖欠租金等费用，决定提前于2015年6月30日终止合同。2015年7月17日，原告自行将房屋收回，当时被告已停止经营。原告收回房屋时请律师到场见证，支付见证费2,000元，见证书记载房屋内有遗留若干物品并附清单，但未记载房屋有不符合返还标准的情况。原告提起本案诉讼，为聘请律师支付律师费22,122元。上述事实，有原告提供的租赁合同、催款函、终止函、物业费催款通知、电费单据、律师见证书、律师见证费发票、聘请律师合同及律师费发票，以及当事人陈述等证据为证。本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，应当依约履行。现因被告拖欠租金等费用超过合同约定的宽限时间，原告按约提出解除合同，于法有据，本院确定双方之间的房屋租赁合同于2015年6月30日解除。原告要求被告支付拖欠的租金、物业费，按约支付逾期付款违约金，并支付解约后的房屋占用费、物业费，均于法不悖，应予支持。但原告单方面发出解约通知至合同解除的时间较短，并未预留合理的搬离时间，其要求被告自合同解除的次日即按逾期搬离支付日租金双倍的违约金，有失公平，本院不予支持。占用费仍应参照租金计算。被告欠缴的水电费应以公用事业费保证金抵销，故不存在逾期付款违约金，且保证金的多余部分应由原告返还被告。因解除合同的原因是被告拖欠租金构成违约，故原告有权按合同约定没收租赁保证金，主张免租期内的租金和必要的律师费，并要求被告支付提前解约的违约金。但合同也约定了当事人有采取措施减少损失的义务，而原告已于2015年7月17日收回房屋，则其损失已经减少，不应再主张过高的违约金，对此应予调整。至于原告主张的恢复原状违约金，因原告并未提供证据证明在其收回系争房屋时，房屋现状违反合同约定的返还标准，律师见证书上也未见记载，且合同已约定遗留的装修、设施和物品都由原告取得，故原告不应再以被告没有将房屋恢复原状为由主张违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞虹新城有限公司与被告孙宇辰之间就上海市瑞虹路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2015年6月30日解除；二、被告孙宇辰应于本判决生效之日起10日内，向原告上海瑞虹新城有限公司支付拖欠的租金200,168.02元(2014年7月的部分租金1,837.16元及自2014年8月1日起至2015年6月30日的全部租金)、物业管理费10,136.16元(自2015年5月1日起至2015年6月30日)，并支付逾期付款违约金(按逐月拖欠的费用分别计收，每月租金和物业管理费的逾期付款违约金应自当月2日起计算到本判决生效之日止，按月息1％计算)；三、原告上海瑞虹新城有限公司应于本判决生效之日起10日内，向被告孙宇辰返还公共事业费押金1,430.74元(已扣除欠付水电费1,569.26元)；四、被告孙宇辰应于本判决生效之日起10日内，向原告上海瑞虹新城有限公司支付免租期内的租金34,913.44元；五、对被告孙宇辰已支付的房屋租赁保证金117,973.64元，原告上海瑞虹新城有限公司可不予返还；六、被告孙宇辰应于本判决生效之日起10日内，向原告上海瑞虹新城有限公司支付合同提前解除的违约金5万元；七、被告孙宇辰应于本判决生效之日起10日内，向原告上海瑞虹新城有限公司支付房屋占用费10,136.16元及占用期间物业费2,499.33元；八、被告孙宇辰应于本判决生效之日起10日内，向原告上海瑞虹新城有限公司支付律师见证服务费2,000元和律师费22,122元；九、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,395.22元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高行玮
代理审判员 张廷奎
人民陪审员 毛济平
二〇一六年七月八日
书 记 员 王 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。