河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终357号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河南邓氏顺天置业有限公司，住所地：济源市愚公中路88号。
法定代表人：卢联合，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王菲菲，河南九威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢小保，男，1982年5月21日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：赵伟利，河南俊卿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任文刚，河南俊卿律师事务所律师。
上诉人河南邓氏顺天置业有限公司（以下简称顺天置业公司）因与被上诉人卢小保房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺天置业公司的委托诉讼代理人王菲菲、被上诉人卢小保的委托诉讼代理人赵伟利、任文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺天置业公司上诉请求：撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初4462号民事判决书，改判驳回卢小保的一审诉讼请求并支持顺天置业公司的一审反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、顺天置业公司与卢小保不应当解除《商品房预售合同》。双方签订的《商品房预售合同》第六条第三款约定：“买受人应于合同签订之日支付首付款人民币151752元；余款350000元整，买受人向银行申请个人住房按揭抵押贷款，并承担办理按揭手续相关费用，买受人应在合同备案完之日起30日内办理完按揭手续，余款转上出卖人账上。”合同签订之日即2014年7月30日，卢小保仅将80000元首付款支付给顺天置业公司，直至2015年1月3日才将剩余71752元首付款支付给顺天置业公司，逾期付款156天；卢小保于2015年5月6日才将余款350000元转到顺天置业公司账户，违约250天。根据合同第八条的约定，卢小保逾期付款，顺天置业公司有权据实予以延迟交房。事实上，2015年8月5日，顺天置业公司的房屋已经符合合同第八条约定的交房条件，且顺天置业公司曾通过电话、邮寄等方式通知卢小保交房。但是顺天置业公司无法控制卢小保何时收房，故卢小保至今未接收房屋的原因不在顺天置业公司。同时，卢小保的根本目的是买房，房屋质量等方面并不影响卢小保使用，未违反合同签订的根本目的，一审法院判决顺天置业公司与卢小保解除《商品房预售合同》显然错误。2、退一步讲，即使双方解除合同，那么一审判决顺天置业公司赔偿以首付款为本金的相应利息损失以及赔偿卢小保2015年5月起至2016年11月期间已支付的贷款利息32687.4元缺乏事实和法律依据。根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定，如果卢小保解除合同，顺天置业公司按照已付款0.1%向卢小保支付违约金。本案双方当事人已明确约定了违约解决方式，一审法院判决支付首付款为本金的相应利息无事实和法律依据。卢小保在顺天置业公司购买房屋，按照房屋价值向顺天置业公司支付房款即可，卢小保向银行贷款支付顺天置业公司房款系卢小保自身选择，由此产生的利息32687.4元不应当由顺天置业公司承担。二、一审法院以“合同签约、备案手续系顺天置业公司办理，卢小保对备案完成并不清楚且双方未明确约定余款的支付方式”为由驳回顺天置业公司一审反诉请求，显然错误。卢小保提供的《商品房预售合同》上加盖有房管局的备案章，该合同由卢小保持有，故不存在卢小保不知道付款时间的情况。且合同第六条第三款明确约定了付款时间，卢小保未能按期付款，应当承担违约责任。
卢小保辩称：一、卢小保没有违约。1、卢小保向顺天置业公司支付首付款及办理按揭贷款手续的时间均是根据顺天置业公司的通知。当时的实际情况是，顺天置业公司售楼部的服务员对卢小保说，购房有活动，先交80000元，剩余首付款在顺天置业公司规定的期限到期时再支付。之后，卢小保按照顺天置业公司要求将剩余首付款支付完毕。双方于2014年7月30日签订合同，顺天置业公司于2014年8月1日给卢小保出具全部首付款发票，出具发票之时，首付款并未全部支付，由此可以推断出顺天置业公司对此事是知情的。且卢小保办理按揭手续需要以顺天置业公司与中国建设银行股份有限公司济源分行签订的《商品房销售贷款合作协议》为前提，而顺天置业公司系2014年9月18日签订的《商品房销售贷款合作协议》，顺天置业公司已经违约，所以顺天置业公司的说法不成立。卢小保作为首次买房人，对于办理按揭手续的流程完全不知道，办理按揭手续的流程均需要顺天置业公司告知，这也符合商品房交易惯例。2、《商品房预售合同》有二十多页，一般的买受人根本不会逐字逐句的阅读，该合同第六条第三款属于加重对方责任条款，顺天置业公司作为格式条款的提供者，应当特别告知，或者在该条款上以加黑、下划线等方式让卢小保明了。但卢小保是在一审顺天置业公司提起反诉时才知道该条款，因此该条款对卢小保不产生法律效力。3、顺天置业公司称卢小保违约的时间是2014年7月30日，而顺天置业公司提起反诉的时间是2016年11月2日，期间顺天置业公司从未向卢小保主张过权利，该反诉已过两年的诉讼时效。二、本案《商品房预售合同》符合合同解除的条件。本案中，卢小保不存在违约行为，也未逾期付款，根据顺天置业公司要求，卢小保办理完按揭手续，余款转入顺天置业公司账户的时间是2015年5月，因此合同约定的出卖人可据实予以迟延交房的条件不成就。双方约定的交房日期是2015年6月30日，截止卢小保起诉前即2016年8月份，顺天置业公司一直未交房，已经严重违约，损害了卢小保的合法权益，符合双方约定的合同解除条件。三、因顺天置业公司的严重违约行为，导致合同解除，顺天置业公司应当赔偿因此给卢小保带来的一切损失，该损失包含首付款的利息损失和按揭款项的利息损失。办理按揭事宜事实上是三方达成的合意，即顺天置业公司、卢小保和银行，也是因顺天置业公司的违约行为导致卢小保按揭款项利息损失，因此，顺天置业公司应当赔偿。一审法院仅判决了首付款项的利息损失，未判决按揭款项的利息损失是不公平的，卢小保为尽快实现自己的权利所以没有对此上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卢小保向一审法院起诉请求：1.解除2014年7月30日卢小保与顺天置业公司签订的《商品房预售合同》；2.顺天置业公司返还卢小保已支付的购房款197337.94元及利息（自2014年7月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.顺天置业公司赔偿卢小保逾期交房损失12000元。顺天置业公司向一审法院反诉请求：卢小保支付违约金9869.33元。
一审法院认定事实：2014年7月30日，卢小保、顺天置业公司签订《商品房预售合同》，约定卢小保购买顺天置业公司开发的山水世界城6号楼2单元1801号房屋，总金额501752元，卢小保应于合同签订之日支付首付款151752元（含定金），余款350000元，卢小保向银行申请个人住房按揭抵押贷款，并承担办理按揭手续相关费用，卢小保应在合同备案完成之日起30日内办理完按揭手续，余款转上顺天置业公司账上；顺天置业公司应当在2015年6月30日前，将合同约定的商品房交付卢小保使用，顺天置业公司逾期交房超过60日，卢小保有权解除合同，卢小保解除合同的，顺天置业公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按卢小保累计已付款的0.1%向卢小保支付违约金；商品房达到交付使用条件后，顺天置业公司应当书面通知卢小保办理交付手续。合同签订后，顺天置业公司于2014年8月1日给卢小保出具首付款151752元的不动产发票。2014年7月31日，顺天置业公司在网上完成合同的签约备案。后卢小保作为借款人就余款350000元向中国建设银行股份有限公司济源分行申请按揭贷款，并以该房屋作为抵押，中国建设银行股份有限公司济源分行于2015年5月6日将350000元贷款转入顺天置业公司账户，卢小保自2015年5月起逐月归还贷款本息，截止2016年11月，卢小保共计偿还贷款本金15360.19元，利息32687.4元。合同签订后，顺天置业公司未按合同约定时间向卢小保交付房屋，至今顺天置业公司仍未交付。诉讼中，中国建设银行股份有限公司济源分行于2016年10月31日向一审法院提交参加诉讼申请书，同年11月10日申请不再参加诉讼。
一审法院认为，2014年7月30日，卢小保、顺天置业公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，顺天置业公司应于2015年6月30日前向卢小保交付房屋，逾期超过60日的，卢小保有权单方面解除合同。因顺天置业公司逾期交房超过60日，至今仍未履行交房义务，已属违约，现卢小保行使合同解除权，符合约定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房预售合同》解除后，顺天置业公司应按约返还卢小保支付的房款，并赔偿卢小保因此产生的损失，综上，顺天置业公司应返还卢小保购房首付款及已向银行偿还贷款的本金，并赔偿首付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）及已还贷款的利息。因卢小保偿还的贷款利息实为《商品房预售合同》解除后卢小保的损失，现卢小保要求以该部分数额为基数计算利息损失，没有法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交房损失，因卢小保未提供证据，一审法院不予支持。
卢小保、顺天置业公司签订的《商品房预售合同》第六条约定，卢小保应在合同备案完成之日起30日内办理完按揭手续，余款转至顺天置业公司账上，虽顺天置业公司于2014年7月31日完成合同的网上签约手续，但因合同的签约、备案手续系顺天置业公司办理，卢小保对备案完成时间并不清楚，顺天置业公司未提供证据证明已告知卢小保，且合同亦未明确约定余款的支付时间，现顺天置业公司以卢小保逾期付款为由，要求卢小保承担违约责任，理由不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除2014年7月30日卢小保、顺天置业公司就山水世界城6号楼2单元1801号房屋签订的《商品房预售合同》；二、顺天置业公司于判决生效后五日内返还卢小保支付的首付款151752元及卢小保自2015年5月起至2016年11月期间已归还的贷款本金15360.19元；三、顺天置业公司于判决生效后五日内赔偿卢小保以首付款为本金的相应利息损失（以151752元为本金，自2014年8月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；四、顺天置业公司于判决生效后五日内赔偿卢小保自2015年5月起至2016年11月期间已支付的贷款利息32687.4元；五、驳回卢小保其它诉讼请求；六、驳回顺天置业公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费4540元，由卢小保负担125元，顺天置业公司负担4415元；反诉费25元，由顺天置业公司负担。
本院二审期间，顺天置业公司提供证据如下：证据1、工程竣工验收报告1份，证明2015年8月5日涉案房屋已经过五方验收，符合交房条件。该证据在一审时提供过，但因当时未支付监理公司费用，所以监理公司未加盖公章，一审判决前，监理公司才盖章。证据2、2016年7月份中国邮政邮寄单1份，证明卢小保于2016年7月15日收到顺天置业公司邮寄的交房通知，该邮寄单里附有入伙通知，通知要求卢小保于2016年8月1日前办理入住手续。山水世界城6号楼在2015年6月30日前没有实际竣工，无法向卢小保交付房屋，在2015年8月份竣工验收合格后达到入住标准，售楼部通过电话等方式通知各业主，因未及时交工，当时业主情绪非常激动，包括卢小保在内多次找售楼部，但事情一直没有解决，业主也一直不接收房屋，所以在2016年7月13日当天，售楼部统一向未收房的业主按照双方合同中的地址邮寄交房通知，虽然邮寄单上未标注品名，但卢小保与顺天置业公司并无其他纠纷，除了交房通知外，也没有需要向卢小保邮寄的东西，该邮寄单真实有效。
卢小保质证意见：证据1、2均不属于新证据，顺天置业公司在一审审理中并未向法庭提供该两份证据，因此，在二审审理中，该两份证据不应当再作为证据使用。证据1中显示的竣工验收时间是2015年8月5日，而双方约定的交房时间应是2015年6月30日，故房屋竣工验收时已经过了交房时间，顺天置业公司已经存在违约行为。且根据顺天置业公司所述，监理单位是在一审审理过程中才加盖的公章，更能说明该证据不真实、不严谨，因该证据显示的时间是2015年8月5日，但监理单位作为质量把关的直接单位，加盖公章的时间却是2016年9月份左右，应当理解为在2016年9月份时该工程才竣工验收，工程竣工验收完毕后还有一个收尾工程，即竣工验收完毕后并不能直接入住，该证据不能证明顺天置业公司的主张，对证据1的真实性有异议。对证据2的真实性有异议，该证据中显示的签收人是王行平，而且还是用黑色笔描了一下，并不能显示真实的签收人，卢小保也从未收到过顺天置业公司邮寄的任何材料，且该份邮寄单上显示的是“快递包裹”，内件品名处显示为空白，未显示实际邮寄的物品为何物，卢小保不清楚王行平是谁，从未收到过顺天置业公司的入伙通知。
本院认证如下：对证据1，顺天置业公司认可该证据中监理单位盖章时间系一审判决前，顺天置业公司称涉案房屋已于2015年8月5日经过验收，本院不予采信。对证据2，该邮寄单上“内件品名”处未标明所邮寄为何物，卢小保也不认可收到入伙通知书，故该证据不能证明顺天置业公司的主张。
本院经审理查明：2014年9月18日，顺天置业公司与中国建设银行股份有限公司济源分行签订《商品房销售贷款合作协议》，约定中国建设银行股份有限公司济源分行为购买顺天置业公司开发的山水世界城二期项目房屋符合贷款条件的买受人发放个人住房贷款，顺天置业公司为买受人向中国建设银行股份有限公司济源分行的贷款提供连带责任保证。后卢小保为购买顺天置业公司开发的山水世界城6号楼2单元1801号房产，向中国建设银行股份有限公司济源分行贷款350000元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于合同是否应当解除的问题。根据合同约定，顺天置业公司应于2015年6月30日前向卢小保交付房屋，逾期超过60日的，卢小保有权单方面解除合同。顺天置业公司称卢小保逾期交付房款，按合同约定其公司可以据实予以迟延交房，但卢小保将余款打入顺天置业公司账户的时间是2015年5月份，早于合同约定的交房时间，因此合同约定的出卖人可据实予以迟延交房的条件不成就。顺天置业公司另上诉称2015年8月5日，顺天置业公司的房屋已经符合合同第八条约定的交房条件，且顺天置业公司曾通过电话、邮寄等方式通知卢小保交房，但顺天置业公司提供的证据不足以证明其在约定的时间内通知卢小保交房，故顺天置业公司上诉认为《商品房预售合同》不应当解除的理由缺乏证据支持，本院不予采纳。二、合同解除后，顺天置业公司是否应当支付卢小保已付房款首付款的利息及银行贷款利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，卢小保与顺天置业公司签订的《商品房预售合同》解除后，顺天置业公司应向卢小保返还所交房款并赔偿卢小保因此所产生的损失。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，所以，卢小保要求顺天置业公司支付其首付款的利息及已付给银行的贷款利息有事实及法律依据，本院予以支持。三、关于卢小保是否应当支付顺天置业公司违约金的问题。顺天置业公司认为卢小保逾期支付首付款，但卢小保提供了顺天置业公司出具的交付首付款的不动产发票，该发票出具日期为2014年8月1日，卢小保对此的解释是，当时顺天置业公司购房有优惠活动，首付款可以先交80000元，剩余首付款在顺天置业公司规定的时间内支付，当时双方就剩余首付款签订了书面协议，只要按协议约定将首付款付清就行。卢小保在2014年8月1日未将合同约定的首付款151752元全部支付完毕，但顺天置业公司却于2014年8月1日为卢小保出具了首付款151752元的发票，该行为不合常理，故本院对卢小保的陈述予以采信，卢小保不存在逾期交付首付款的情形。顺天置业公司上诉认为卢小保应在合同备案完成之日起一个月内交付余款350000元，但顺天置业公司系于2014年9月18日与中国建设银行股份有限公司济源分行签订《商品房销售贷款合作协议》，顺天置业公司要求卢小保按照双方合同约定的其公司完成备案之日即2014年7月31日起30内交付贷款350000元，显然不合实际，顺天置业公司提供的证据并不足以证明卢小保逾期付款的责任在于卢小保一方，故顺天置业公司要求卢小保承担逾期付款的违约责任，一审不予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4495元，由上诉人河南邓氏顺天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一七年八月十五日
书 记 员 王 璐