石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1753号
原告宋XX，男，XX年X月X日出生，汉族，现住石家庄市XX。
委托代理人刘XX，河北XX律师事务所律师。
委托代理人于XX，河北XX律师事务所律师。
被告李XX，男，XX年X月X日出生，汉族，现住石家庄市XX。
委托代理人任XX，河北XX律师事务所律师。
原告宋XX与被告李XX物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马征杰独任审判，公开开庭进行了审理，原告宋XX委托代理人刘XX、于XX，被告李XX及委托代理人任XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋XX诉称，1995年原告购买了位于石家庄市新华区合作路小区XX房屋（现新华区合作小区东区XX），待原告拿到钥匙收房时，发现被告以准备购买该房为由抢先占有了房屋。为此，原告找到开发商河北省建材建设房地产开发公司，要求其对此作出解释。开发商给原告的答复是，其并没有答应将房屋出售给被告，被告属非法占房。由于原告同时购买了XX号房屋，成为了被告事实上的邻居，本着和气生财的原则，原告没有对被告采取强行驱离的方式，就做劝离工作。被告以其别无其他住所为由，请求暂住该房，给其充分的时间与开发商协商购买其他房屋的事宜。原告对被告的处境深表同情，就一直让被告居住该屋，等待被告解决购房问题。时光荏苒，18年过去了，2013年初，原告准备将该房屋进行处置，遂要求被告尽快为其腾房并适当补偿房屋的使用费用，不料，却遭到被告的拒绝并表示要继续无偿占有使用原告的房屋。原告认为协商已经不能解决此事，无奈之余，为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第34条、第37条和《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院请求依法判令被告立即搬出占有原告的房屋（位于新华区合作小区东区XX）；由被告向原告支付房屋使用费人民币206000元（从1995年8月1日至2005年7月31日按每月1000元计算，从2005年8月1日至2013年8月31日按每月2000元计算）；被告承担本案全部诉讼费用。
被告李XX辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。同时，答辩人为维护自身的合法权益，保留向原告追索房屋所有权证和请求赔偿的权利。一、原告诉称被告抢占合作路小区XX房屋，属于非法占房，没有事实和法律依据。首先，原告诉称，1995年，原告购买了位于石家庄市新华区合作路小区XX房屋（现新华区合作小区东区XX），与事实不符。答辩人有充分的事实和证据予以证明。1、1995年7、8月间，河北省建材建设房地产开发公司（以下简称“省建材房地产公司”）及总经理李同海对外发布了房屋销售广告，称“合作路、建国路、西王村小区现房出售，裕东小区期房出售，最低价850元／㎡欢迎企事业单位各界人士踊跃购买。”随后，答辩人前去“省建材房地产公司”当时的售楼处——石家庄市工人街3号（市造纸厂销售科左邻）咨询，了解商品房的基本情况，考虑到地处合作路、建国路、西王村小区是现房；裕东小区的是期房，而答辩人又急需市内用房，便首先在合作路、西王村小区考虑解决用房问题。当时，“省建材房地产公司”正式职工付建民，也就是后来答辩人买房时的房屋销售人员和具体事务经办人，接待了答辩人。并根据答辩人的意愿，分析、比较、推荐，最终促成了答辩人购买合作路小区12栋3单元501、502号房屋的交易。2、1995年8月4日，答辩人前去上述“省建材房地产公司售楼处”与河北省建材建房地产开发公司签订了《商品房购销合同》。“合同”约定：“房屋结构三室二厅；房屋座落栋号合作小区12号楼3单元.501、502号；建筑面积（㎡）124.59㎡；单价（元）924元；合计金额（元）115，000元；预付金额（元）50，000元”。具体销售人和经办人是付建民。合同签订的当日，答辩人即按照约定，交付预付款5万元。随后，又于8月17日交付购房二期款3万元。有加盖“河北省建材建设房地产开发公司财务专用章”的二张“收款收据”为证。上述事实和证据证明：原告所诉1995年原告购买了位于石家庄市新华区合作路小区XX房屋，与事实不符。且没有向法院提供早于1995年8月4日购买房屋的证据。其次原告所谓“发现被告以准备购买该房为由抢先占有了房屋。……被告属于非法占房。”与事实不符，也没有相应的证据支持。1、所谓“抢先占有了房屋”，原告既没有向法院举证其先于答辩人取得房屋；又没有举证证明答辩人抢先占有房屋的证据。相反，答辩人所举证据，可以充分证明答辩人先于原告二年就已经合法购买了上述房屋，有购房合同和付款收据为证。而原告的所谓“被告抢先占有了房屋”和“被告属非法占房”并无证据支持，其诉讼请求没有事实根据。2、所谓“被告属非法占房”，其所依据的也仅是《房屋所有权证》所登记的宋XX是新华区合作小区12-30-501号房屋所有权人。但是，原告却故意隐瞒了该房屋所有权取得的时间。因为原告明知答辩人购买该房屋的时间先于原告，原告故意向法院提交有瑕疵的证据-
没有《房屋所有权证》的登记时间，意图造成其合法所有该房屋的假象，并推卸其应当履行的法律义务—向购房人交付房屋并办理产权证明。二、原告宋XX通过签订虚假的购房合同，骗取房产登记，是严重的欺诈行为和侵权行为。对此，答辩人依据法律规定保留向其追索房屋所有权证并要求赔偿的权利。根据答辩人提供的证据—石家庄市住房保障和房产管理局（以下称“房管局”）所登记的事项：1、“河北省建材建设房地产开发公司”（甲方）与宋XX（乙方）所签订的“商品房销售合同”，时间是1997年11月4日，晚于答辩人与“河北省建材建设房地产开发公司”签订的“商品房销售合同”（注：1995年8月4日）。2、“房屋座落”所指向的房屋：“石市新华区合作路小区12号楼三单元501室”即是答辩人所购买并现居住的房屋。3、房屋性质：住宅；位置：3-501；面积：129.585㎡；间数：3；单价：680元／㎡；合计：88117.8元。上述证据表明：“河北省建材建设房地产开发公司”与宋XX在明知合作路小区12栋3单元501室已经出售给答辩人的情况下，凭借其开发和掌管房地产项目的优势地位，采用签订虚假商品房销售合同的方式，骗取登记机关的登记，将房屋所有权私自转移给宋XX。对此，答辩人一无所知。鉴于房屋销售商“河北省建材建设房地产开发公司”“一房二卖”，原告宋XX既是明知，且又合谋，采取非法方法骗取登记，已构成欺诈，是严重的侵权行为。对此，根据法律规定，答辩人保留向其追索房屋所有权证并要求赔偿的权利。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，请求一审人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提交1998年石家庄市房产管理部门颁发的石房权证新字第**号房产证，证明位于石家庄市新华区合作路小区XX房产所有权人系原告宋XX，该房产于2007年4月19日在房产管理部门进行了换证。被告质证意见为对证据真实性无异议，但关联性有异议，经查该房产审批登记的时间是1998年1月21日，原告于1998年2月6日领取房屋使用权证的时间晚于被告与开发商签订合同的时间。
被告为支持其抗辩理由提交以下证据：
1、河北省建材建设房地产开发公司及法定代表人李同海向社会发布的房屋销售广告；2、1995年8月4日被告（合同乙方）与河北省建材建设房地产开发公司（合同甲方）签订的《商品房购销合同》；3、被告所持有的购房收据2张，时间分别是1995年8月4日和1995年8月17日。4、1997年11月4日原告宋XX与河北省建材建设房地产开发公司签订的《石家庄市商品房销售合同》；5、诉争房产的房屋所有权证书存根，石房字第34372**号；6、卜庆发的证明，证明1996年5月12日收12号楼3单元501室的小房款1500元；7、被告户口登记的住址是石家庄市新华区合作路小区12-3-501室；8被告李XX的《居民身份证》。原告质证意见为对证据1、4、5、7、8真实性无异议；对证据2、3、6真实性合法性均有异议，结合被告提交的购房合同，出售房产的单位是河北省房地产开发总公司第一分公司，主体存在问题，购房合同形式上不规范，没有交尾款的证据。
结合原、被告举证、质证及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：1995年8月4日，被告与河北省建材建设房地产开发公司签订《商品房购销合同》，由被告购买合作路小区12号3单元501室、502室，建筑面积124.59平方米、单价924元、合计金额115000元、预交金额5万元。约定“房款分三次付清，预付订（金）5万元整。8月15日交3万元整。9月20日前交2万元整。剩余房款交房间钥匙前付1.5万元。以上房款包括一切配套费，房产税及水电立户费自理”。加盖的公章系河北省房地产开发总公司第一分公司的合同专用章。被告分别于1995年8月4日、1995年8月17日向河北省建材建设房地产开发公司交购房款5万元、3万元。1997年11月4日，河北省建材建设房地产开发公司与原告签订《石家庄市商品房销售合同》，河北省建材建设房地产开发公司又将石家庄市新华区合作路小区12号楼3单元501室以88117元的价格卖给了原告。并于1998年2月6日领取了诉争房产的房屋所有权证。
庭审中，被告认可至今仍欠3.5万元的房款未交。被告称购房后1996年5月入住居住使用至今。经询问，原告称河北省建材建设房地产开发公司从未告知将房屋出售的事实，发现被告居住后，曾找过被告，因原告购买了该小区XX号房屋，成为了被告事实上的邻居，本着和气生财的原则，原告没有对被告采取强行驱离的方式，就做劝离工作。被告以其别无其他住所为由，请求暂住该房，给其充分的时间与开发商协商购买其他房屋的事宜。原告对被告的处境深表同情，就一直让被告居住该屋，等待被告解决购房问题。被告称2003年的时候知道了诉争房产登记在了原告名下。
关于原告主张的支付房屋使用费人民币206000元的诉讼请求，原告主张计算标准是按照石家庄市租房标准，从1995年8月1日至2005年7月31日按每月1000元计算，从2005年8月1日至2013年8月31日按每月2000元计算至被告实际搬出之日。被告认为原告主张房屋使用费不成立，诉争房产属于被告所有。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中原、被告分别与河北省建材建设房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，均属有效协议。原告于1998年2月6日领取了诉争房产的房屋所有权证，依据物权公示原则，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，不动产权属证书具有证据资格，故原告应为诉争房产的合法所有权人。结合被告的陈述及举证，被告与河北省建材建设房地产开发公司签订的《商品房购销合同》至原告提起诉讼之日，被告仍未全面按照约定履行支付全部购房款的义务，根据合同相对性的原则，双方约定的权利义务关系属于债权范畴，与原告所享有房屋所有权不具对抗性。另，被告认可2003年知晓原告取得诉争房屋所有权的事实，但庭审中未提交相应证据证明其作为利害关系人提出异议并主张权利的事实。如被告认为合同相对方河北省建材建设房地产开发公司在履行合同的过程中存在违约造成被告损失，其应向河北省建材建设房地产开发公司主张权利。关于原告主张由被告向原告支付房屋使用费人民币206000元（从1995年8月1日至2005年7月31日按每月1000元计算，从2005年8月1日至2013年8月31日按每月2000元计算）的诉讼请求，结合原告“本着和气生财的原则，原告没有对被告采取强行驱离的方式，就做劝离工作。被告以其别无其他住所为由，请求暂住该房，给其充分的时间与开发商协商购买其他房屋的事宜”的陈述，至原告提起诉讼前，原告未提交证据证明此期间曾向被告主张房屋使用费的事实，可视为原告默认了被告的占用行为，故本院对原告主张该期间的房屋使用费的诉讼请求不予支持为妥。原告主张提起诉讼之后至被告实际腾房之日的房屋使用费，可认定原告有要求被告腾房的事实，本院予以支持，但庭审中原告提交的证据不足于证明房屋使用费为每月2000元的事实，且被告对此亦不予认可，故本院不予支持为妥，原告如有相应证据可另行主张。
综上，本案经多次调解无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决如下：
一、限被告被告李XX于本判决生效之日起三十日内自石家庄市新华区合作路小区XX搬出，将诉争房产交与原告。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件诉讼费2235元（系减半收取），由原告宋XX负担1000元，被告李XX负担1235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 马征杰
二〇一三年十二月十六日
书记员 何 勉