广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5939号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市易奇不干胶制品有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：周敏。
委托代理人：陈循礼，广东格新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾小江，男，住所地：江西省吉安市。
委托代理人：刘伟，广东正大元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周忠，男，住所地：深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：周敏，男，住所地：广东省雷州市。
被上诉人（原审被告）：杨婧，女，住所地：广东省深圳市福田区。
上诉人深圳市易奇不干胶制品有限公司（以下简称“易奇公司”）因与被上诉人曾小江、被上诉人周忠、被上诉人周敏、被上诉人杨婧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第26号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
曾小江原审诉讼请求：1、请求返还保证金以及水、电使用和电梯使用维修保养费用79,480元及利息；2、返还2014年6月租金13,920元；3、易奇公司返还多收取的水费484.4元、电费2,012.28元；4、易奇公司赔偿曾小江损失10万元；5、易奇公司承担诉讼费。
易奇公司原审反诉请求：1、曾小江支付所欠水电费17,612元；2、反诉费用由曾小江承担。
原审法院审理查明：曾小江与周忠于2012年6月30日签订《租赁合同书》，约定易奇公司将位于深圳市宝安区XXX区XX达物流XXXX楼X栋X楼的厂房租赁给曾小江使用，租赁面积为1160平方米，租赁期限为2012年7月21日至2014年7月21日，合同同时约定了7月1日至7月20日共20天的装修免租期。租金每平方米24元，月租金为27,840元，第三年起在原租金的基础上按管理处递增的幅度加收租金。月卫生费为880元，月电梯使用、维修、保养费为400元。以上四项合计每月29,120元。双方在合同中约定每度电费为1.1元，水费每立方米为4.9元。合同签订后，曾小江向易奇公司如约交付了相关保证金58,240元。双方在合同第十一条约定：1、合同到期时，若曾小江不再续租，应在合同期满之日10日内搬走全部物品，逾期不搬出易奇公司场地的物品，视为曾小江授权易奇公司处理，同时，易奇公司有权从曾小江逾期搬迁之日起每日向曾小江收取双倍租金和物业服务费、卫生费等；3、租赁期满后，除双方另有约定外，易奇公司有权选择以下权利中一种：（1）依附于厂房的装修归易奇公司所有，曾小江不得拆除破坏，曾小江投入的装修费用易奇公司不作任何补偿。（2）要求曾小江恢复原状。（3）向曾小江收取恢复工程实际发生费用。2014年4月21日，易奇公司与曾小江续签了《租赁合同书》，约定租赁期限从2014年7月22日至2016年7月22日。该份合同约定月租金为33,640元，与电梯使用费、维修、保养费、卫生费合计为37,240元。并约定将租赁保证金提高至74,480元，曾小江向易奇公司补交了相关履约保证金。该份合同在合同末尾添注：在合同期内，如物业管理公司因某些原因不再与周忠续约，则易奇公司需将相关物业押金全数退还给曾小江，易奇公司不得有任何异议，备注人为杨婧。2014年6月5日，案外人深圳市XXX物流有限公司发函通知周忠，因其私自转租涉案物业，其行使单方解除租赁合同的权利，于2014年6月30日收回租赁物业。曾小江从2014年6月中旬开始搬离租赁物业。
易奇公司成立于2001年8月27日，法定代表人为周敏。曾小江向易奇公司缴付房租、水电等费用。
位于深圳市宝安区XXX道与XXX路交汇处XXX物流XXXX楼X栋属于自建房，面积为8000平方米，使用权利人为深圳市XXX物流有限公司，未取得房地产权证书，也未取相关部门签发的规划许可证。
原审法院认为：曾小江与易奇公司协商一致，将租赁物业出租给曾小江使用，由曾小江支付租赁费用，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。
关于租赁合同主体问题。周忠与案外人深圳市XXX物流有限公司签订租赁合同，将租赁来的物业转租给曾小江。周忠是易奇公司员工，主张其与曾小江签订租赁合同的行为是职务行为，易奇公司认可周忠签订租赁合同的行为是其职务行为。在易奇公司与曾小江履行合同过程中，曾小江向易奇公司承担了缴付房租、水电及支付押金的义务，因此，原审法院认为，租赁合同双方当事人为曾小江曾小江与易奇公司，周忠、周敏及杨婧在本案中不应承担合同义务，曾小江对周忠、周敏及杨婧的诉求，应予驳回。
关于租赁合同是否有效的问题，易奇公司出租的物业未取得房地产权登记证书，也未取得相关行政管理部门的规划许可证，因此，曾小江与易奇公司签订的租赁合同属于无效合同。曾小江与易奇公司签订的租赁合同无效，应当返还因该合同取得的财产。曾小江使用了易奇公司的物业，应当参照租赁合同约定的标准支付房屋占用费、维修费及水电费。
关于曾小江主张返还租赁保证金。曾小江与易奇公司签订的合同属无效合同，无效合同自始不发生法律效力，曾小江主张易奇公司返还租赁保证金79,480元，有事实与法律依据，易奇公司予以认可，原审法院予以支持。曾小江要求从2014年7月1日起按银行贷款利率的4倍支付利息，无法律依据，原审法院不予支持。从曾小江搬离易奇公司物业时起，易奇公司即应当返还押金，易奇公司未及时返还，给曾小江造成了同类同期银行利息损失，原审法院支持曾小江利息中的从2014年7月1日起的同类同期银行贷款利率。
关于曾小江诉求返还6月份半个月的租金。曾小江主张从2014年6月中旬开始搬离，其在6月份未完全使用租赁物，要求将支付给易奇公司的6月份的租金返还一半，有一定的事实依据，易奇公司在原审庭审答辩时，同意返还曾小江6月份一半的租金即13,920元，原审法院予以确认。
关于曾小江诉求的水电费。曾小江从2012年7月1日起使用租赁的厂房，双方在合同中约定每度电(含电损耗)为1.1元，水每立方米（含水损耗）为4.9元。该租赁合同因法律强制性规定无效，但双方在合同中约定的水电费用不违反法律强制性规定，应视为有效约定。曾小江应当按照双方约定的价格，按照水电表读数支付水电费用，易奇公司多收的水电费用应予退还。根据曾小江提交的物业管理公司出具的水电通知收费单，曾小江从2012年9月份至2013年3月份水电以约定的价格按照读数交付费用，新增电表的读数按照每度1.16元交付，每度电多交了0.06元，经核算共多交电费854.40元。从2013年3月份开始，曾小江按照易奇公司所出具的通知单，水费按5.6元每立方米的价格，电费按照1.26元每度的价格支付，经核算至2014年4月份曾小江多支付电费10,514.08元，多支付水费484.40元。曾小江提交的4月份水电通知单4月31日的电表新增已收费读数为3991，5月1日的读数为4687，其中有696度用电未计收费765.60元，新增水表4月31日已收费读数为96，5月1日计数为212，其中116立方米的用水568.40元未计算。曾小江于2014年6月16日按照易奇公司6月份收费通知单，支付租金水电费用42,121.20元，从5月1日至5月31日，曾小江多支付水费69.30元，多支付电费32.76元。综上，对双方多收和少付的水电费用进行折抵，易奇公司应当退回多收的水电费用10,629.94元。易奇公司反诉要求曾小江补交水电费用17,612元，无事实依据，曾小江实际少交了696度电费及116立方米的水费，已在易奇公司应退回的费用中进行了折抵，因此，原审法院不予支持易奇公司的反诉。
关于曾小江诉求的装修损失及违约损失。曾小江与易奇公司双方第一期合同约定的租赁期限为两年，即从2012年7月21日至2014年7月21日。双方并在合同中约定了合同期满后对装修添附物的处理方式，“租赁期满后，除双方另有约定外，易奇公司有权选择以下权利中一种：（1）依附于厂房的装修归易奇公司所有，曾小江不得拆除破坏，曾小江投入的装修费用易奇公司不作任何补偿。（2）要求曾小江恢复原状。（3）向曾小江收取恢复工程实际发生费用。”曾小江与易奇公司之间签订的租赁合同虽为无效合同，但约定的对装修添附物的处理，不违反法律规定，原审法院可参照适用。双方之间从2014年7月1日后，不再履行合同的权利义务，曾小江基本享受了两年租期的权利，其再要求易奇公司支付装修残值，无事实依据，原审法院不予支持。曾小江诉求的违约损失，也因双方签订的合同为无效合同，且曾小江也未提交证据证明易奇公司“违约”为其造成了实际损失，无事实与法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、易奇公司应于判决生效之日起五日内返还曾小江租赁押金79,480元利息（利息以中国人民银行同类同期贷款利率从2014年7月1日起计到判决确定的支付日止）；二、易奇公司应于判决生效之日起五日内返还曾小江2014年6月份房屋占用费13,920元；三、易奇公司应于判决生效之日起五日内支付曾小江多收的水电费用10,629.94元；四、驳回曾小江其他诉讼请求；五、驳回易奇公司所有反诉请求。本诉受理费2,261元，曾小江已预缴，由曾小江承担1,166元，易奇公司承担1,095元；反诉费60元，由易奇公司承担。
上诉人易奇公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决书中第二、三、五项判决；2、判决曾小江支付易奇公司支付所欠合同项下的水电费用17612元3、一、二审相应的诉讼费用由曾小江承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，双方虽然没有合同约定实际的水电费的缴交单价，但是，由于第三人深圳市XXX物流有限公司（下简称物流公司）对水电的提价，因此，双方口头约定相应水电费单价也相应提高，并且双方已经按新定的单价实质履行，并不存在着易奇公司违约，因此，并不存在着易奇公司多收水电费用，并且所收的水电费用全部缴交给物流公司，而易奇公司并没有因此存在着增加了利益。而一审法院却认为易奇公司违约多收，是对事实认定存在着错误。二、易奇公司代理人并没有认可曾小江在六月中旬终止租赁关系，实质上，曾小江收到易奇公司的通知后，到七月初才确定终止合同，在此期间双方都因此已经存在着争议，即使如何，曾小江也并没有搬走，而是使用他人的名义重新与物流公司租下涉案争议办公场所，因此，曾小江并没有在六月份中旬搬走，也没有任何证据证明曾小江在六月中旬终止使用。只是易奇公司认为，如果曾小江有证据证明是六月中旬终止，愿意退回相应的租金，是有前提条件的，并不是说承认曾小江六月中旬终止使用。一审法院认为，易奇公司应当退回曾小江的一半租金是在错误认定曾小江在六月中旬终止使用租赁物事实基础上所做的判决。三、曾小江少付的水电费，水电费是以上个月表数做相应的增加来要求曾小江缴交水电费，但物流公司要求易奇公司的水电费催缴单中却要求易奇公司少交的新增水电费用，易奇公司据此要求曾小江也少交，因此才在下个月的租金中退回曾小江，但是后来经物流公司核实，实质上少交了水电费，因此，曾小江应当补交相应的水电费用。
被上诉人曾小江答辩称，一、双方口头约定提高水电费没有证据证明。二、曾小江有证据证明业主6月5日通知曾小江6月30日搬离，搬离的时间是半个月左右，曾小江6月15日搬离，半个月也没有使用租赁房屋，一审易奇公司也同意退还曾小江半个月租金。易奇公司没有证据证明曾小江利用其他人名义租赁房屋。三、对方说曾小江少交水电费的证据不足，是易奇公司单方制作并且是复印件。
被上诉人周忠针对上诉人易奇公司的上诉答辩称：整个事情与周忠无关。
被上诉人周敏、被上诉人杨婧未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，原审法院认定涉案合同无效正确，本院予以确认。关于易奇公司应否退还曾小江已缴纳的水电费问题，本院认为，根据双方的交易习惯，易奇公司向曾小江收取水电费都是根据物业管理公司出具的水电通知收费单向曾小江收取，易奇公司履行的是代收代缴的职责，在合同履行过程中，水电费单价提高，曾小江对此未提出异议，且双方按照新的单价实际履行，应视为双方通过行为的方式变更了合同约定的单价，原审法院认定易奇公司多收了水电费并判令其退还水电费10629.94元存在不当，本院予以纠正。关于易奇公司应否退还曾小江半个月房屋使用费的问题，易奇公司在原审答辩理由中明确表示同意归还半个月租金，原审法院据此判令其返还半个月房屋使用费13920元并无不当，本院予以确认。易奇公司上诉还主张曾小江少付水电费17612元，但对此未提供充分的证据证明，其关于曾小江应支付水电费17612元的请求因证据不足原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。
综上，易奇公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第26号民事判决第一、二、五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第26号民事判决第三、四项；
三、驳回被上诉人曾小江的其他诉讼请求。
一审本诉受理费2,261元，由曾小江承担1,466元，易奇公司承担795元；反诉费60元，由易奇公司承担。二审案件受理费854元，由易奇公司负担600元，曾小江负担254元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴思罕
代理 审 判员 邓 媛
二〇一六年六月二十七日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。