陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终3452号
上诉人（原审原告）西安福润物业管理有限责任公司，住所地西安市碑林区柿园路6号。
法定代表人夏静，系该公司总经理。
委托代理人仝贵军，该公司员工。
被上诉人（原审被告）陈小安，陕西省计量科学研究院退休职工。
上诉人西安福润物业管理有限责任公司（以下简称福润公司）因与被上诉人陈小安物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
福润公司于2015年4月17日向原审法院起诉称，2010年12月其作为前期物业服务公司进入咸宁西路30号陕西省质检小区，并于2011年4月13日与陈小安签订前期物业服务合同，为陈小安提供物业服务，收取物业、电梯、卫生等相关费用，自2011年4月15日至2013年12月31日陈小安一直正常向福润公司缴费，自2014年1月之后，陈小安不再继续缴纳，经多次索要无果故诉至法院。请求判令：陈小安支付（2014年1月1日至2015年3月31日）物业费1674元，电梯费558元，卫生费90元，水费310.2元，滞纳金1524.9元，合计4157.1元。
陈小安辩称，2011年4月13日，其与福润公司签订了所谓的物业合同是福润公司单方面制定的格式合同，是福润公司强加给业主的，应视为无效合同。2013年觉醒的业主们才组织起来集体维权成立了业主委员会，并要求福润公司退出小区，所以其与全体业主自2014年以来停止了向福润公司缴纳各项费用。2015年陕西质检小区业主委员会对福润公司提起诉讼，称其于2014年10月27日为小区聘用了新的物业公司，请求判令福润公司退出该小区并移交物业管理用房及物业资料。西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第01175号判决书，判决认定2014年10月27日，陕西省质检小区业委会为该小区聘用了新的物业公司并判决福润公司于该判决生效后三十日内退出陕西省质检小区。因此福润公司行使物业管理权的期限至2014年10月底。故不同意福润公司收取2014年10月以后的相关物业费用。并认为福润公司对其物业费计算有误。
原审法院经审理查明，2011年，陕西省质检小区建成并投入使用，当年4月份，福润公司作为该小区前期物业服务个接管物业服务。2011年4月13日与陈小安签订前期物业服务合同，为陈小安提供物业服务，收取物业、电梯、卫生等相关费用。2013年小区业主集体维权，与福润公司产生矛盾。陈小安自2014年1月起不再向福润公司缴纳各项物业相关费用。2014年10月8日，陕西省质检小区业委会经西安市碑林区物业管理办公室备案成立。2015年陕西质检小区业主委员会对福润公司向西安市碑林区人民法院提起诉讼称，其依法于2014年10月27日为小区聘用了新的物业公司，请求判令福润公司退出该小区并移交物业管理用房及物业资料。西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第01175号判决书，判决认定2014年10月27日，陕西省质检小区业委会为该小区聘用了新的物业公司并判决福润公司于该判决生效后三十日内退出陕西省质检小区。福润公司不服，提出上诉。此案尚在审理中。庭审中双方对2014年10月底前陈小安应缴纳的各项物业费用进行核对，共同确认：陈小安结余2013年2014年度暖气费为1147.4元。另陈小安主张2014年元月1日至2014年10月底产生的物业费、电梯费、卫生费三项共计1548元。福润公司主张为1556元。福润公司对1556元的计算方法未提供证据加以证明。故法院认可陈小安主张的1548元，上述两项费用折抵后陈小安欠福润公司物业费为400.6元。另福润公司未按法庭要求的时间内向法庭提交产生上述费用期间的滞纳金计算方法。陈小安另向法院提交了陕西省质量技术监督局后勤服务中心《有关情况说明》证明自2014年小区业主的水、电费在后勤汇总下进行结算。至2014年10月底刘金荣欠缴水费196吨，陈小安欠缴水费73吨，购电时一并结算。福润公司向法庭提供告知函和收费通知，证明其与陈小安的物业合同应履行至2015年3月31日。对福润公司提供的证据陈小安不予认可。
原审法院经审理认为，福润公司依照物业合同依法有权向陈小安收取相关物业费。但陕西省质检小区成立业主委员会后依法有权更换物业公司。陕西省质检小区业主委员会已于2015年起诉福润公司称，2014年10月27日其已为小区聘用了新的物业公司，并要求福润公司退出陕西省质检小区。故本案陈小安有理由认为福润公司自2014年10月底后就无权再向其收取相关物业费用。而其自愿支付2014年元月至2014年10月底期间的相关物业费用。对此法院不持异议。故陈小安应向福润公司清付相关物业费400.6元。对福润公司所主张的滞纳金因其未提供相关的计算依据，故其主张不予支持。对于福润公司所主张代缴的水费，应由陈小安与陕西省质量技术监督局后勤服务中心进行清算。对福润公司能否向陈小安主张2014年10月底以后的相关物业费用，其还有待于西安市中级人民法院对（2015）碑民初字第01175号判决书中对福润公司前期物业合同执行的终止日而进行最终认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、本判决生效后三日内被告陈小安给付原告西安福润物业管理有限责任公司自2014年1月1至2014年10月底期间的物业费、电梯费、卫生费共计400.6元人民币。二、驳回原告西安福润物业管理有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费50元由西安福润物业管理有限责任公司负担25元，陈小安负担25元。
宣判后，福润公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误。福润公司一直兢兢业业为省质检小区进行前期物业管理服务，得到大部分业主的认可，并未与小区业主集体发生矛盾，无从谈起小区业主集体维权。业委会做出解聘物业服务企业要符合物权法第76条规定的程序，需经业主大会面积人数均双过半的业主同意，并非成立了业主委员会，其便能解聘原物业服务企业。质检小区业委会起诉福润公司撤出质检小区案，二审正在审理中，其诉讼请求是否能够得到法院支持尚未确定，原审法院却认定陈小安有理由认为福润公司自2014年10月底后就无权收取物业服务费，显然是先入为主。原审中，福润公司提供了2015年4月15日省质检小区业委会及与其签订新物业管理合同的鑫龙物业联合向小区业主贴出收费通知，称新的物业企业将于2015年4月1日正式入驻质检小区，提供服务，收取费用。可见，2015年4月1日前的物业管理工作一直由福润公司承担。请求撤销原判第二项，改判陈小安支付福润公司2014年11月1日至2015年3月31日物业费2298.9元。一、二审案件受理费由陈小安负担。
陈小安答辩称，其不应该交2014年11月1日至2015年3月31日的物业费。原审判决正确。
二审经审理查明，2011年4月13日，陈小安与福润公司签订的前期物业服务合同约定，物业服务等相关费用，每季交纳一次，缴纳时间为每月季末的25日至下季初5日内履行交费义务，逾期交纳每日向福润公司支付千分之五。2014年12月18日福润公司发出通知，称福润公司已将小区业主的物业、电梯、水、暖气等费用清算完毕（截止2014年10月31日），请未缴费的业主尽快到福润物业客服部予以清算，自2014年11月1日起各项费用交到业主委员会。2015年10月30日，西安市中级人民法院作出（2015）西中民一终字第01001号民事判决，维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01175号民事判决。其余事实原审查明属实。
本院认为，2014年12月18日，福润公司发出通知，其将2014年10月31日前的质检小区的各业主的物业费、电梯费、水、暖气费等清算完毕，福润公司认可了收取费用至2014年10月31日。此后，陕西省质检小区业主委员会向人民法院提起诉讼要求福润公司退出其小区，并移交物业管理用房及物业资料，西安市碑林区人民法院于2015年7月6日判决福润公司退出陕西省质检小区，2015年10月30日，西安市中级人民法院终审判决维持原判，福润公司并没有证据证明其在此期间切实履行了物业服务义务。故原审判决陈小安支付福润公司2014年1月1日至2014年10月底的物业费、垃圾费、电梯费，并无不当。陈小安与福润公司签订的前期物业服务合同，明确约定逾期交纳物业费等相关费用的违约责任。陈小安未按时交纳物业费等相关费用，违反了合同义务，故福润公司要求陈小安支付滞纳金之主张，本院应予支持，滞纳金应按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准计算。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01387号民事判决第二项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01387号民事判决第一项“本判决生效后三日内被告陈小安给付西安福润物业管理有限责任公司自2014年1月1至2014年10月底期间的物业费、电梯费、卫生费共计400.6元”为：本判决生效后三日内陈小安给付西安福润物业管理有限责任公司自2014年1月1至2014年10月底期间的物业费、电梯费、卫生费共计400.6元及滞纳金（自2014年11月1日起至实际交付之日止，以400.6元为基数，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由西安福润物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
审 判 员 李 涛
代理审判员 秦燕燕
二〇一六年六月十三日
书 记 员 李 伟