青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0105民初97号
原告：刘朝全，男，汉族，1973年1月19日出生。
委托代理人：李西京、寻丙沂，青海徐晓同律师事务所律师。
被告：青海海宏房地产有限责任公司。
法定代表人：于志坚，公司总经理。
委托代理人：朱建伟，该公司副总经理。
委托代理人：祁子瑜，该公司员工。
原告刘朝全诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称青海海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议�，公开开庭进行了审理。原告刘朝全及其委托代理人李西京、寻丙沂，被告青海海宏公司的委托代理人葛建浩、祁子瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘朝全诉称，2013年6月19日，原、被告就位于西宁市城北区海西路61号“九号公馆”14号楼1单元1221室签订了《商品房预售合同》，该合同约定购买房屋建筑面积142.1㎡，单价3150元，总价款447615元；交房日期为2014年12月30日前，被告若逾期交房，则应向原告承担房屋总价款每日万分之一的违约责任等约定。后原告依约向被告支付全部房款，被告却未能如期交房。鉴于此，被告又于2015年11月10日与原告签订了《补充协议》，并约定被告应于2015年11月1日前向原告交房及违约金的计算方式，但被告再一次违约至今未能向原告交付房屋。另外，依据补充协议第三条约定，被告应按照承诺减免一个采暖期的暖气费用。现起诉请求法院判令1、被告支付原告2014年12月31日至2015年11月30日止迟延交房违约金24439.77元和从2015年12月1日起至2016年4月30日止按每日万分之四计算的违约金共计27215元；2、被告免除原告在接收符合交接条件的房屋后一个采暖期的暖气费用及一年的物业费用；3、本案诉讼费由被告承担。
被告青海海宏公司辩称，对原告所诉逾期交房的事实不持异议。原告所预购的房屋位于九号公馆14号楼，因负责承建的施工单位为能如期交工，导致被告也无法向原告交付房屋。被告愿意承担商品房预售合同及补充协议约定的违约责任，按以下方式予以补偿损失：1，拟用物业费冲抵违约金；2、赔偿违约金的截止日期以报纸公告日为准；3、对原告要求免除在接受符合条件的房屋后一个采暖期的暖气费和一年物业费的诉求予以驳回。
原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：1、《商品房预售合同》，拟证明交房日期和逾期交房承担违约金，交付符合条件的房屋，被告须提交《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》；2、银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议，拟证明被告以附件形式再次约定向原告交房时间及迟延交房违约金的计算方法。被告向原告承诺减免一个采暖期暖气费用和按收费标准的15%收取物业管理费的事实；3、原告交纳房款的收款收据，拟证明原告向被告全额交付房款的事实；4、光盘、照片复印件，拟证明至2016年4月9日房屋没有达到入住条件的状况；5、洽谈纪要，拟证明案件在法院审理过程中，经法院主持调解，被告方认可房屋实际未达到交房条件。
经法庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3均无异议。对于证据4不予认可，认为所拍摄的视频照片没有具体的哪栋楼哪间房，现场还有很多楼正在施工，不是原告所购楼盘。对于证据5，认为当时没有调解成功，也没有三方的签字，不予认可。
被告为支持其主张向本院提交如下证据：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；2、工程质量分户验收表、工程质量保证书等六本；以上证据拟证明被告向原告交付的房屋经相关部门验收是合格的；3、公告，拟证明被告于2015年10月30日在西海都市报刊登交房公告，确定具体楼号的交房时间。4、照片6张、通知一份、送水记录清单，拟证明2015年12月由于天气寒冷，华能公司未向小区供暖，为防止水管冻裂，停了供水，但对需要装修房屋的住户给予送水服务事实。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、2真实性无异议，但对证明方向有异议，认为原告根本没有见过该证据，验收报告只能证明发包方与施工方的验收问题，与本案无关，原告要求房屋达到硬件、水电暖等符合入住条件才能交付房屋。对于证据3公告的真实性无异议。但该证据不能证明被告公告时房屋已经达到了交房的条件。对证据4不予认可，该证据相反能证明自来水并没有供应到各家各户，被告所称的华能公司不能供暖不予认可。
根据当事人举证和质证，并综合全案分析对证据作出如下认定：对原告提交的证据1、2、3，被告无异议，予以认定。对证据4，被告持异议，因无法判断该照片等资料拍摄的情况，对其证明效力不予认定。对证据5被告持异议，因该会谈纪要是原告方将本院法官调解海宏公司系列案而未能达成协议的过程进行了的简要记录，不符合证据规则，对其证明效力不予认定。对被告提交的证据1、2，被告对证明方向持异议，经本院核实认为，该证据能够客观证实被告开发的部分楼盘均经过施工、设计、地勘、监理、�设单位验收合格的事实。应予认定。对证据3公告，被告对其证明方向持异议，该证据能客观证实被告通过在西海都市报刊登公告的方式，告知购房客户验收房屋的时间，应予认定。对证据4，结合照片、通知、送水记录清单等证据能够相互印证被告在华能公司没有供暖的情况下，停止楼盘供水，统一给装修的住户送水的事实，应予认定。
经审理查明，2013年6月19日，原告与被告青海海宏公司签订合同编号为YS0145828号的《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于西宁市城北区海西路61号“九号公馆”14号楼1单元1221室，建筑面积142.1㎡，总价款447615元；被告应当于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；合同第十一条约定交接方式：在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交�的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。合同签订后，原告按约定向被告付清了全部房款。被告未能按合同约定时间交付房屋。2015年11月10日被告与原告签订了银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议一份约定：一、根据交房时间表的安排，被告应于2015年10月30日前向原告交付所购买的14号楼房屋；二、延期交房违约金的赔付方面，1、从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由甲方按日向乙方支付已付总房款万分之一的违约金；2、2015年7月1日之交房时间由甲方按日向乙方支付总房款的万分之二的违约金；3、根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成的新的违约，由甲方按日向乙方支付总房款万分之四的违约金；三、关于取暖费方面：根据交房时间安排表截止2016年4月15日取暖费由甲方承诺全额减免；四、关于物业费方面：截止2016年4月15日的物业管理费，由甲方按收费标准的15%向乙方收取物业管理费。2015年10月20日-23日经相关部门对1、2、9、10、11、12号楼盘工程质量验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日被告在西海都市报刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。被告至今未能向原告交付14号楼的房屋。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。原告按合同约定交付了全额购房款，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：第一、如何确定违约金数额？被告虽然通过公告的方式，通知原告于2015年12月7日-12月11日办理交验房屋手续，被告对原告所购的14号楼房屋至今未能交付。故应根据补充协议约定，违约金按照不同标准分段计算至原告主张的2016年4月30日止。即：2014年12月31日至2015年6月30日止的违约金按每日万分之一计算为：447615×0.0001×182天＝8146.59元；2015年7月1日至2015年11月1日止违约金按每日万分之二计算为：447615×0.0002×124天＝11100.85元；2015年11月2日至2016年4月30日止止违约金按每日万分之四计算为：447615×0.0004×181天＝32407元。
第二，原告主张被告免除接收符合交接条件的房屋后一个采暖期的暖气费用及一年的物业费用的诉求是否成立？根据补充协议，双方约定截止2016年4月15日的取暖费由被告全额减免以及物业费按15%收取。但并未约定取暖费及物业费减免顺延至下一年度。且因被告至今未能交房，2015年至2016年没有供�，不存在收取该年度取暖费及物业费的问题。原告接收房屋后应交纳暖气费及物业费。故原告该项诉求无事实依据，不予支持。
综上所述，被告违反合同约定未能按期交房，原告主张被告承担违约金诉求合理合法，应予支持。被告应赔偿原告至2016年4月30日止的违约金51654.44元。对于2016年5月1日起至被告实际交房之日的违约金，应待原告接收房屋之后，另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告青海海宏房地产有限责任公司于判决生效后15日内给付原告刘朝全违约金51654.44元；
二、驳回原告刘朝全的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1092元，由被告青海海宏房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 张育宁
审 判 员 贺众明
人民陪审员 陈 祎
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 汪正琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。