四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初227号
原告（被反诉人）钟素琼，女，1956年2月16日生，汉族，自由职业，住攀枝花市东区。
委托代理人郭涵，四川明矩（攀枝花）律师事务所律师。
被告（反诉人）张明翠，女，1988年11月19日生，汉族，自由职业，住攀枝花市东区。
委托代理人邹勇，男，1985年3月5日生，汉族，自由职业，住攀枝花市东区银（系被告丈夫）。
委托代理人李丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者。
本院于2016年4月21日立案受理了原告（反诉被告）钟素琼诉被告（反诉原告）张明翠租赁合同纠纷一案，依法由审判员晏冰适用简易程序于2016年5月9日、6月3日两次公开开庭进行了审理。原告钟素琼及其委托代理人郭涵；被告张明翠的委托代理人邹勇、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟素琼诉称，2015年9月14日，原、被告经协商一致，签订《东区隆庆路***房租房合同书》，合同约定：原告将5号附2号房出租给乙方使用，租期壹年，从2015年9月14日至2016年9月13日止。月租金4300元，签订本合同时一次性附6个月租金25800元。签订合同后，被告向原告支付6个月租金，即支付了2015年9月14日至2016年3月13日的租金，后被告未按合同约定支付剩余租金。综上所述，原告认为，被告欠付租金的行为违约，为维护原告的合法权益，故起诉至贵院，请求判令1、解除原、被告因《东区****房租房合同书》所确立的合同关系，并责令被告归还该房屋；2、判令被告支付原告房屋租金至归还房屋之日止，现暂计算至2016年4月13日，共计4300元；由被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉请，原告向本院提交了以下证据予以证明：
1、租赁合同一份，证明双方签订租赁合同的事实，双方在实际履行，合同期限是一年，约定租金4300元/月，该房屋被告还在使用期间，应继续支付租金。
2、金桥社区证明一份，证明我方在积极履行我方的义务，房屋堵塞后积极疏通，没有对被告的经营造成影响。
3、相片两张，证明被告在本合同履行期间，已经在街对面经营另一个面馆，没有影响其经营。
被告张明翠辩称，双方签订租赁合同属实，但是在我方使用过程中，因为下水管道堵塞，造成我方无法正常经营，我方告知被告及街办社区，是被告不同意解决，我方同意解除双方的租赁合同，在今年1月20日，我方已将房屋返还给原告，该合同在2016年1月20日已经终止。同时要求被告退还13000元押金，并赔偿我方无法正常经营的损失。针对原告提交的证据被告质证认为，证据1合同内容无异议，属实，但该房我方已经无法使用，不同意继续支付租金。证据2属实，但下水道是街办处理的，而非原告处理的，在2016年1月份下水道堵塞，原告没有处理，我告知了社区，社区为了市容的打造，才疏通管道。证据3和本案没有关联，街对面的面馆是在2015年7月份开业的，是原告的房屋出现问题，我才将面馆和小吃店弄在一起经营的。
反诉原告张明翠诉称，被反诉人于2009年将坐落在攀枝花市东区****房屋租赁给反诉人使用，双方每一年续签一次租赁合同，反诉人收到房屋后投入大笔资金装修房屋和煤气管道安装，但在使用过程中反诉人方才发现，该房屋的附属设施下水道非人为原因长期堵塞，2015年年底前堵塞不太严重的情况下均是反诉人花钱疏通，2016年年初起下水道却完全堵塞，污水污泥溢出，淹没厨房及大厅，导致反诉人无法营业，反诉人找到被反诉人多次口头和书面告知要求其对下水道堵塞事宜尽快处理，便于其恢复营业，若不处理租赁房屋无法使用，将解除租赁合同，并还通过该社区多次协调沟通，被反诉人均无动于衷，一直未处理该事宜。为维护反诉人的合法权益，故起诉至贵院，请求判令被反诉人支付反诉人1、返还押金13000元；2、退还房屋租金8600元；3、赔偿煤气管道安装费23000元；4、赔偿房屋装修费10000元；5、营业损失费15506.5元，合计70106.5元；本案的诉讼费用由被反诉人承担。
为反驳原告的诉讼请求及支持反诉请求，反诉原告向本院提交以下证据予以证明：
1、金桥社区的证明一份，证明原告租赁给被告的房屋经常堵塞，无法正常使用，原告也一直没有解决堵塞的问题。
2、出租房周边邻居证明一份，证明被告存在装修费用及花费煤气改装费23000元、下水管道堵塞造成被告无法正常使用、在2016年1月20日将房屋返还给原告，并搬离，合同是终止了的事实。
3、相片十二张，证明下水管道堵塞的程度，造成我方无法使用租赁物的事实。
4、我方送达给原告告知书时的一张相片，证明我方在2016年1月20日向原告提出终止合同的事实，并且将告知书送达给原告的事实。
5、房屋押金、水电费押金收据各一份，证明被告向原告缴纳押金13000元，原告应返还。
6、营业执照两张，证明被告经营的幺妹面馆是在2013年12月18日登记。经营的**菜馆（经营者邹勇）是在2015年7月22日登记注册。
反诉被告钟素琼辩称，管道堵塞并不是发生在租赁的房屋内，而是相隔反诉人两个门面的“祥云诊所”门口的下水井盖，该井盖并不是由出租人管理、支配的，并不是我方的义务，我方不应承担维修义务，这是市政或者全体业主的义务，同时堵塞也是该楼门面多家餐馆综合造成的。故我方没有过错，本次纠纷在于反诉人没有按照合同约定履行交付租金的义务，租金只交到2016年3月13日，故反诉人是过错方，针对反诉人的反诉请求我方认为应在是否终止房屋租赁关系后才决定是否返还押金10000元，水电费的押金3000元也应在反诉人交纳清水电费后才返还。而且被告还有两个月没有支付租金，该房是由被告掌握使用的，故应支付相应的租金。对于装修费和煤气管道费由于双方合同中并没有约定，同时原告也没有同意反诉人进行装修或改装，故该费用不应由我方承担。营业费没有证据证明，且过错也不在我方，故不同意赔偿。综上，反诉人的反诉请求不成立，反诉费用由反诉人自行承担。针对反诉人提交的证据质证认为，证据1真实性、合法性认可，但与本案并无关联性，因为堵塞的下水管道不在租赁的房屋内，是属于公共设施，原告并没有维修保养义务。证据2，根据最高人民法院关于证据规则的规定，证人必须到庭作证，反诉方也没有提交不能到庭作证的材料，对其真实性不予认可。证据3真实性、合法性无异议，但关联性不认可，不能证明影响到被告正常经营的事实，而事实是反诉人旁边的餐馆在此期间仍是正常经营的。证据4真实性无异议，但不能证明反诉方在当日已解除合同，对其证明内容不认可。证据5无异议，但应该是在终止租赁合同，双方进行结算后多退少补。证据6无异议。
经原、被告举证、质证及对事实的陈述，本院确认以下事实：
2009年9月13日，原告钟素琼将其位于东区****门面房出租给被告张明翠经营餐馆，双方签订了租赁合同，租期一年，9月14日，被告张明翠向原告钟素琼交纳了租房押金10000元，钟素琼向其开具了《收据》一张。合同签订后，被告张明翠即与其丈夫邹勇共同在该租赁房中经营“攀枝花市东区**面馆”。其后，双方每年续签一次租赁合同。2011年5月4日，被告张明翠又向原告钟素琼交纳了租房水电押金3000元。2015年9月14日，原、被告双方签订了最后一份《东区***房租房合同书》，主要约定：1、甲方（钟素琼）将5号附2号房出租给乙方（张明翠）使用，租期壹年，从2015年9月14日至2016年9月13日止。月租金4300元整，签订本合同时一次性付6个月租金25800元，下次按时支付。乙方不得转租。本房租价根据市场物价上涨，甲方可按市场调增价格。（注：煤气安装后另增调价在外）。2、房屋设施，家具、水、电当面移交清点畅通无阻，乙方不得私拉乱搭电源，如需新增电源，报经甲方同意，请专业人员安装方可统一按月计价结算付清，不得拖欠。3、为了保证本合同顺利实施，乙方应交付合同信誉押金壹万元，在合同期满退房时，结清水、电费和房屋设施等无损，甲方验收合格后，押金如数退（合同期未满押金不退）。5、违约责任：乙方如不按时缴纳房租水电等费用，甲方视乙方违约，甲方有权收回房屋。7、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。双方签字盖章生效。合同期限满退房时结清所有帐务自动失效，本合同具有同等法律效力。“该合同同时还对其他权利义务进行了约定。随后，被告张明翠交纳2015年9月14日至2016年3月13日止6个月的租金25800元。2016年1月初，与被告张明翠承租的门面房相隔两个门面的“祥云诊所”门外的下水井盖堵塞，污水溢出，流淌至张明翠的承租房外。被告张明翠要求原告钟素琼进行疏通，原告钟素琼查看后，认为不属于出租方维修、疏通的义务而拒绝。2016年1月20日，被告张明翠向原告钟素琼送达《告知书》一份，载明：“周炳富（系原告钟素琼丈夫）房东：我是租房者邹勇，因你的房屋下水道堵塞，本人无法经营，水漫出大厅。现正式通知于你本人，我于2016年1月20日已经停业，多次通知你但你都不予理会，由此给我带来的经济损失，本人再次书面告知。邹勇”，原告钟素琼则拒绝签收。随后，被告张明翠则搬到街对面其丈夫邹勇所开的“攀枝花市东区**菜馆”继续经营。2016年2月3日，密地街道社区、市桥梁养护队联合聘请民工对下水道进行了疏通。其后原告钟素琼向被告张明翠收取下半年租金未果，致其起诉来院。
审理中，原、被告双方当庭确认解除2015年9月14日签订的《东区***房租房合同书》。
同时查明，“攀枝花市东区**面馆”成立于2013年12月18日，经营者张明翠。“攀枝花市东区**菜馆”注册于2015年7月22日，经营者邹勇，经营场所位于攀枝花市东区。
2016年6月8日，在本院的主持下，被告张明翠将位于“东区****房屋”一套及钥匙两把交付给原告钟素琼。双方现场核对水：4178吨，电：17253度。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，原、被告双方签订的《租房合同》未到期，被告张明翠即以停业、发放告知书等形式，明确表示不再履行主要债务（租金），现双方当庭对解除该《租房合同》不持异议，故对原告要求解除《东区****房租房合同书》所确立的合同关系，本院予以确认。因租赁房屋已在2016年6月8日返还给原告钟素琼，故不再存在原告要求返还房屋的问题。被告张明翠提交的《告知书》等内容，并没有要求解除租赁合同关系，且该房屋仍由被告控制、管理，并未向原告返还，故被告张明翠辩称的双方的合同已于2016年1月20日解除的抗辩理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条又规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案原、被告对租赁物的维修事宜并无特殊约定，现其他人门面房前公共区域的下水井盖堵塞，与双方的租赁物无关，并不属于原告的维修义务，原告有理由拒绝，同时即使是租赁物需维修，在出租人不履行维修义务时，承租人也可以先自行维修，而被告却以此为由采取停业、关门、要求赔偿损失等方式，与原告发生纠纷，既无法律规定，也无事实依据，故违约在先。被告张明翠应交纳至返还房屋（2016年6月8日）时的租金共计12276元（4300元×2月+141.37元×26天）。针对被告反诉要求退还房屋押金10000元及水、电押金3000元的诉请，原告同意在终止合同后结清水电的情况下予以退还，并不违反法律规定，本院予以支持。被告没有提交证据证明原告是否同意进行装修改造及煤气管道的安装，也没有证据证明其装修改造及煤气管道的费用，且本身被告对合同的解除具有过错。故对被告反诉要求赔偿装修费用、煤气管道安装费及营业损失费本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，判决如下：
一、解除钟素琼、张明翠于2015年9月14日签订的《东区****房租房合同》。
二、张明翠于本判决生效后三日内一次性给付钟素琼房屋租金12276元。
三、钟素琼于本判决生效后三日内一次性返还张明翠房屋押金10000元，水电押金3000元（张明翠应结清水费4178吨，电费17253度）。
四、上述二、三项品迭后钟素琼应返还张明翠724元（张明翠应结清水费4178吨，电费17253度）。
五、驳回钟素琼其他的诉讼请求。
六、驳回张明翠其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，反诉案件受理费775元，合计800元，由张明翠承担（案件受理费25元，已由钟素琼先行垫付，待张明翠履行上述给付义务时一并向钟素琼支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 晏 冰
二〇一六年六月二十七日
书记员 倪为民