福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2256号
原告：郑贤星，男，1965年12月21日出生。
委托代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。
被告：苏晋敏，男，1971年3月3日出生。
被告：林渊崔，男，1958年12月24日出生。
被告：苏启钊，男，1975年2月18日出生。
委托代理人：庄春华，大田县岩城法律事务中心法律工作者。
原告郑贤星与被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理。依法由审判员罗世辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑贤星及其委托代理人林加生、被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊及其委托代理人庄春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑贤星诉称：2008年10月23日，原告将位于大田县华兴中学旁边的简易厂房租赁给三被告，并与三被告签订《厂房、设备租赁合同》，租赁期限自2008年11月1日至2013年12月31日。现因被告自2013年1月起未支付租金，并将原告的部分设备搬走，在租赁期间未经原告同意将变压器由500伏电压减容为250伏，且擅自改变厂房结构，也未对厂房进行修缮，根据相关法律和合同的约定，原告有权解除租赁合同，请求依法判令：1、解除原告与三被告于2008年10月23日签订的《厂房、设备租赁合同》，同时要求被告方办理变更营业执照及变压器户名的手续。2、三被告向原告支付从2013年1月至7月的租金21000元。3、三被告将变压器设备扩容回原先的500伏。4、三被告支付厂房修缮费用、清理车间以及维修房屋门窗费用计15000元，以及要求被告方返还设备（详见设备清单）。5、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告于2014年6月6日向本院提出申请，将上述诉讼请求变更为：1、三被告向原告支付从2013年1月至2014年6月的租金合计人民币54000元。2、三被告赔偿经济损失共计人民币201471元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊辩称：原告违反《厂房、设备租赁合同》约定，在租赁期间，自行将退火炉、混沙机、变压器等厂房设备拆除变卖，导致合同于2013年3月16日终止履行，被告有权拒绝支付2013年1月至3月的租金，且被告已支付2013年上半年的租金4000元，原告要求被告支付2013年3月至2013年12月期间的租金没有事实依据。2013年12月至2014年6月期间，租赁合同已不存在，原告主张上述期间的租金亦没有合同和事实依据，请求驳回原告要求支付租金54000元的诉讼请求。财产损失鉴定是原告单方委托大田县人民法院作出的，被告没有共同委托鉴定机构，对大田县价格认证中心出具的鉴定结论不予认可。原告提出的鉴定内容不是合同约定的事项，且退火炉拆除、变压器减容等与被告无关，原告要求被告承担赔偿损失责任没有事实和法律依据。
经本院审理，查明的主要事实如下：
2008年10月23日，被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊（乙方）为合伙经营大田县华兴耐磨钢铸造厂，与原告郑贤星（甲方）签订《厂房、设备租赁合同》，该合同主要内容为：1、甲方租赁给乙方的厂房座落在大田县华兴中学旁边，厂房类型为简易厂房（含空地，具体以围墙为界）；设备有中频感应炉1套、变压器1台、混砂机1台、龙门吊3台、退火炉及台车1套等（具体以设备清单为准）。2、厂房、设备租赁期限：自2008年11月1日起至2013年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。3、厂房、设备的租金：2008年11月1日起至2008年12月31日止的租金为6000元，该款项在本合同订立时由乙方支付给甲方。2009年1月1日起至2013年12月31日止的厂房、设备租金按每年36000元计算；每半年支付一次，即由乙方在每年的1月10日前和7月10日前各向甲方支付半年租金18000元。4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施、设备。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施和设备损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5、租赁期间，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。租赁期满，乙方新添置设备的归给乙方。6、租赁期满后，该厂房及设备归还时，应当符合正常使用状态。签订合同后，被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊于2008年11月将大田县华兴耐磨钢铸造厂的企业名称变更登记为大田县鑫兴煤炭机械铸造厂。2013年9月16日，原告以被告未能支付2013年1月之后的租金及被告私自将变压器减容等为由诉至本院，要求与被告解除租赁合同、被告支付租金及赔偿损失等，并于2013年9月26日向本院提出财产损失的鉴定。2013年9月22日，被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊委托福建宏岩律师事务所涂联辉律师作为一审民事诉讼代理人，委托权限包括行使本案程序意义上的权利、参与诉讼、调解等。2014年6月12日，被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊解除与涂联辉律师的委托关系。2013年11月13日，经原告郑贤星与三被告原委托代理人涂联辉协商，双方同意由大田县价格认证中心对财产损失进行鉴定。受本院委托，大田县价格认证中心于2014年5月30日出具田价认字（2014）033号关于重新建造退火炉的费用、250KVA与500KVA变压器配电室内安装工程价格差额等价格鉴定结论意见书。2014年6月6日，原告郑贤星向本院提出诉讼请求变更申请书。
另查明，被告林渊崔、苏启钊分别于2010年3月、2011年12月退出合伙，2012年1月以后大田县鑫兴煤炭机械铸造厂由被告苏晋敏经营。
以上事实，原告提供财产损失鉴定申请书、诉讼请求变更申请书，原、被告提供的《厂房、设备租赁合同》，福建宏岩律师事务所函及授权委托书，协商鉴定机构笔录，大田县价格认证中心田价认字（2014）033号鉴定结论意见书等证据予以证实，本院予以认定。
本案双方争议的焦点：1、关于原告主张2013年1月至2014年6月的租金54000元的问题。
原告认为，《厂房、设备租赁合同》约定的租赁期限系至2013年12月31日，因此，该合同应于合同期满时终止。被告提供的1份收款收据，证实2013年4月11日，被告苏晋敏向原告预付了2013年上半年的租金4000元，表明双方同意继续履行租赁合同，并没有解除合同的意思表示。被告陈述其提供的相片系2013年3月拍照的，不是事实，上述相片系原告提起诉讼后于2013年底拍照的，原告并未于2013年1月将厂房收回，被告辩称2013年3月16日起合同已终止，没有事实依据。2013年1月之后，被告未再支付租金，且合同期满后，因被告原因，导致厂房无法出租给他人，造成租金损失，被告应按合同约定的每年36000元的租金，支付2013年1月至2014年6月期间的租金54000元，扣除被告已预付的4000元，尚应支付租金50000元。
被告认为，在租赁期间，原告将租赁的退火炉、混沙机等设备拆除变卖，已构成根本违约，且原告于2013年1月至2013年3月15日前将厂房收回，合同于2013年3月16日终止，因此，被告有权拒绝支付2013年1月至3月的租金，被告主张的2013年3月至2013年12月期间的租金没有事实依据。根据《厂房、设备租赁合同》中“租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。”的约定，2013年12月31日至2014年6月期间的不存在租赁合同，原告主张上述期间的租金没有合同和事实依据。提供收款收据、现金付出凭证、相片等。
本院经审查认为，被告提供的相片等证据不足以证明原告于2013年3月15日前将厂房收回，且根据被告提供的收款收据，证实了被告苏晋敏于2013年4月11日仍向原告预付2013年上半年的租金4000元，双方并未有表明解除合同的意思表示，因此，被告关于合同于2013年3月16日已终止的辩解，本院不予采信，被告应当根据合同约定向原告支付租赁期满前的其余租金32000元。租赁期满后，被告未继续承租、使用厂房，双方已不存在租赁合同关系，根据合同约定，原告有权收回出租的厂房，并可以对厂房进行处分，因此，原告以租赁期满后与被告有纠纷，无法将厂房出租他人为由，向被告主张租赁期满后至2014年6月的租金18000元，没有合同依据，本院不予支持。
2、关于原告主张被告赔偿经济损失201471元的问题。
原告认为，在租赁期间，被告将租赁的设备退火炉拆除、将变压器由500KVA减容为250KVA、将行车、混沙机、门窗等损坏，根据大田县价格认证中心出具的田价认字（2014）033号鉴定结论意见书，重建长450cm、宽380cm、高300cm的退火炉费用47550元、变压器到退火炉BW1500A与1000A断路器价格差1200元、退火炉到配电房配置16千瓦电线路费用375元、修复行车3千瓦电机费用480元、购置口径120cm配5.5KW电机混沙机费用2400元、更换3扇90cm×200cm三合板木门费用716元、更换2扇70cm×190cm厨卫塑钢门费用520元、更换4mm铝合金玻璃费用100元、无线路250KVA与500KVA配电室安装工程价格差额148080元，合计损失201471元。2009年1月至4月间，原告给被告打工，因被告购置新的退火炉，应被告要求，原告将出租的退火炉拆除，被告同意以新的退火炉抵给原告，而被告现将新的退火炉也拆除，被告应承担重建退火炉的费用。对原告提供的记载时间为2009年4月20日的现金付出凭证的真实性有异议，该凭证上“郑贤星”不是其本人书写，且原告没有将拆除退火炉、混沙机及台车后的废钢卖给被告，也未收到被告支付的款项5000元。对记载时间为2009年1月19日的现金付出凭证中款项100元没有异议，但凭证上“注退火炉、台车”是被告事后添加的。对记载时间为2009年1月19日的现金付出凭证的真实性没有异议，但凭证上的款项系原告帮忙被告购买石子、砖头的费用。2010年5月21日，被告私自将变压器由500KVA减容为250KVA，原告得知后，被告同意补偿40000元给原告，且新的变压器归原告所有。2011年1月2日，原告同意被告将卸掉的变压器、中频炉卖给福建省宝山机械有限公司，所得款项以抵租金，现原告要求被告赔偿250KVA与500KVA变压器的安装差价损失。对证人苏晋日、陈其晓、郑为彬的证言真实性有异议。提供被告申请变压器减容的记录1份、原告与被告苏晋敏、林渊崔的录音资料4份。
被告认为，其未共同委托大田县价格认证中心对财产损失进行鉴定，不清楚被告原委托代理人涂联辉与原告协商鉴定机构事宜，该鉴定结论意见书系原告单方委托的，且鉴定内容与《厂房、设备租赁合同》无关，鉴定结论意见书系2014年5月30日作出的，鉴定出的价格不能体现与2013年之前的价格差别。被告使用的退火炉是被告自己购买的，未使用原告出租的退火炉，原告未为被告打工，系原告自行将其退火炉、混沙机等拆除，并将拆除后的废钢卖给被告，被告也支付相应款项给原告，被告不应承担重建退火炉的费用。变压器是原告自己申请减容的，并将拆除后的变压器、中频炉卖给福建省宝山机械有限公司，且变卖的款项系直接打给原告帐户，不可能是抵用租金。证人苏晋日、陈其晓出庭作证退火炉、变压器、混沙机系原告自行拆除的，证人郑为彬出庭作证2009年4月20日的现金付出凭证中的款项5000元系原告收取拆除退火炉、混沙机后的废钢卖给被告的款项。对原告与被告苏晋敏、林渊崔的录音资料的真实性没有异议。提供福建省宝山机械有限公司支付39000元款项给原告的转帐凭证等。
本院经审查认为，由大田县价格认证中心对财产损失进行鉴定系经原告与被告原委托代理人涂联辉协商一致，本院并制作了相应笔录，故对被告关于鉴定机构是原告单方委托的辩解，本院不予支持。根据原、被告陈述，退火炉系原告于租赁期间拆除的，不是被告在租赁过程中造成退火炉的损坏，且原告关于退火炉的拆除系原告为被告打工期间应被告要求的辩解，未提供相应证据证实，因此，原告自行将退火炉拆除，再向被告主张重建退火炉费用的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，且与退火炉相关的其他费用，即变压器到退火炉BW1500A与1000A断路器价格差1200元、退火炉到配电房配置16千瓦电线路费用375元，本院亦不予支持。根据原告提供的申请变压器减容记录，可以证实变压器减容系在租赁期间，以大田县鑫兴煤炭机械铸造厂名义提出的，被告提供的证据也不能证实变压器减容系原告的意思表示，虽然被告苏晋敏在录音中陈述曾同意补偿40000元给原告，但被告并未支付该款，现原告也不同意该补偿方案，根据《厂房、设备租赁合同》的约定，在租赁期满后，被告返还的设备应当符合租赁前的使用状态，故对原告要求被告按鉴定结论意见书支付无线路250KVA与500KVA配电室安装工程价格差额148080元的主张，本院予以支持。对被告在租赁期间造成行车电机、混沙机电机及厂房门窗的损坏，被告应承担赔偿责任，根据鉴定结论意见书，被告应赔偿修复行车3千瓦电机费用480元、购置口径120cm配5.5KW电机混沙机费用2400元、更换3扇90cm×200cm三合板木门费用716元、更换2扇70cm×190cm厨卫塑钢门费用520元、更换4mm铝合金玻璃费用100元，合计人民币4216元。对原告提出的混沙机损坏、中频炉安装费用及氧气瓶返还等主张，鉴定结论意见书没有体现，原告在变更诉讼请求时，也未主张，故对上述主张，本院不予审理。综上，被告应赔偿给原告的损失为152296元。
综上所述，本院认为：原告郑贤星与被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊签订的《厂房、设备租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。被告提供的照片等证据不足以证明双方于2013年3月16日终止合同，故被告应当按照合同约定支付租赁期间的租金。因租赁期满后，原、被告不存在租赁合同关系，原告也有权处分出租的厂房，故对原告主张租赁期满后至2014年6月的租金，本院不予支持。对被告在租赁期间造成厂房、设备的损失，被告应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：
一、被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊应支付租金人民币32000元给原告郑贤星，限于本判决发生法律效力后1个月内付清。
二、被告苏晋敏、林渊崔、苏启钊应赔偿损失人民币152296元给原告郑贤星，限于本判决发生法律效力后1个月内付清。
若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5132元，减半收取2566元，由原告负担716元，被告负担1850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 罗世辉
二〇一四年七月三十日
书记员 连加埔
附：法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。