辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12242号
上诉人（原审被告）：沈阳电热电器总厂,住所地大东区大北街**号。
法定代表人：杨伟光，该厂厂长。
委托诉讼代理人：刘冠佐，辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区德增酒店，住所地沈阳市大东区白塔路**号。
经营者：訾灵池，男，1959年7月4日出生，汉族，沈阳市大东区德增酒店个体工商户，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：鞠颖，辽宁兴桓律师事务所律师。
上诉人沈阳电热电器总厂与被上诉人沈阳市大东区德增酒店因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初7778号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳电热电器总厂上诉请求：撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院判决上诉人返还被上诉人借款130.2万元没有事实及法律依据，上诉人并未收到被上诉人支付的租金92万元，原审法院对此未作充分审查错误，原审判决上诉人向被上诉人支付利息缺乏事实及法律依据，原审判决上诉人赔偿被上诉人律师代理费2万元不能成立。本案已超过法定的诉讼时效。
被上诉人沈阳市大东区德增酒店辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告沈阳市大东区德增酒店向一审法院起诉请求：1、请求被告返还以房租名义的借款120.2万元（原告当庭变更诉讼请求为130.2万元）；2、请求被告从2011年3月起，以130.2万元为基数，按年利率24%赔偿原告利息至借款本金还清止；3、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用及律师代理费2万元。
一审法院认定事实：2004年12月1日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定乙方（原告）租用甲方（被告）坐落于沈阳市大东区大北街XX号建筑面积2904平方米的房屋，租期自2004年12月1日至2016年12月1日止，租金每年12万元，乙方一次性支付92万元，实际已付到2012年8月1日，共计92个月。根据甲方要求，乙方已经首付42万元为租金；为达到房屋使用安全，消防合格，乙方先期投入30万元也纳入租金；为了解决企业困难，帮助甲方先期付给20万元也是租金。以上总计付给甲方92万元，等于提前支付房屋租金到2012年8月1日。2012年8月1日至2016年12月1日到期再开始支付剩余租金。另查明，2000年8月，被告将涉案房屋抵押给中国建设银行沈阳铁路支行，为沈阳盛客隆商贸公司贷款500万元提供担保。2001年4月30日，经沈阳经济技术开发区人民法院以（2001）沈开经初字第114号民事调解书调解，涉案房屋变更为中国建设银行沈阳铁路支行所有，变卖后抵偿沈阳盛客隆商贸公司所欠款项。2005年9月14日，涉案房屋经辽宁新华资产拍卖有限责任公司以成交价303万元拍卖给买受人李国文，李国文支付了全部购房款后，于2007年1月24日办理了房屋产权更名过户手续，取得了涉案房屋的所有权。至此，原、被告签订的租赁协议解除，原告实际租用房屋时间为2004年12月1日至2007年1月24日，应付租金共计26万元。再查明，涉案房屋拍卖后，被告与原告口头协商，为保证企业正常运营及职工开支，由原告以租金名义每月借给被告1万元，在沈阳电热电器总厂分厂（大东区沈铁路XXX号）动迁时还清，自2005年12月28日起至2011年3月24日止共计借款64.2万元，加上提前支付的租金92万元，扣除实际租房租金26万元后，应退还的租金66万元，合计借款130.2万元。沈阳电热电器总厂分厂于2014年7月动迁，此后，原告多次向被告追讨债权，被告一直未还款。
一审法院认为，原、被告双方签订的租赁协议租期为2004年12月1日至2016年12月1日止，原告按照协议约定一次性支付了租金92万元，实际上，涉案房屋于2007年1月24日已更名过户为李国文所有，原、被告签订的租赁协议已经不能实际履行，符合法定的合同解除要件，合同于2007年1月24日解除。故原告实际租用房屋时间为2004年12月1日至2007年1月24日，应付租金共计26万元，被告应返还原告已付剩余租金66万元。在租赁合同履行过程中，原、被告双方口头约定原告以租金名义每月借给被告1万元，在沈阳电热电器总厂分厂动迁时还清，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告自2005年12月28日起至2011年3月24日止共借给被告64.2万元，2014年7月沈阳电热电器总厂分厂动迁，被告应当按照合同约定偿还全部借款，并自2014年7月起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告逾期还款的利息损失。关于被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，原告提交的证据可以证明原告曾多次向被告主张债权，产生诉讼时效中断的法律效力，故被告的抗辩本院不予支持。关于原告诉请由被告承担律师代理费的请求，因被告未能按约定还款，致使原告通过诉讼程序解决，聘请法律专业人员所产生的合理费用2万元，依法应予保护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳电热电器总厂于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市大东区德增酒店借款130.2万元；二、被告沈阳电热电器总厂于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市大东区德增酒店利息损失（以欠款130.2万元为基数，自2014年7月起，至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；三、被告沈阳电热电器总厂于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市大东区德增酒店律师代理费2万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16518元，减半收取8259元，财产保全费5000元，均由被告沈阳电热电器总厂负担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，沈阳电热电器总厂、沈阳市大东区德增酒店双方约定的租期为2004年12月1日至2016年12月1日止，但涉案房屋于2007年1月24日已更名过户为李国文所有，双方合同无法继续履行，沈阳电热电器总厂应返还沈阳市大东区德增酒店已付的租金及借款。关于应返还租金、借款的数额问题，沈阳电热电器总厂与沈阳市大东区德增酒店于2004年12月1日签订两份房屋租赁协议书，租金标准分别为年租金18万元及年租金12万元。在年租金为12万元的协议中另外约定沈阳市大东区德增酒店一次性支付了租金92万元，其中包括42万元的首付，先期投入安装喷淋的30万元及帮助沈阳电热电器总厂解决企业困难而先期给付的20万元。现沈阳市大东区德增酒店提供了沈阳电热电器总厂按月出具的收条作为证据，收条内容基本均为沈阳电热电器总厂收到沈阳市大东区德增酒店月租金1万元，另沈阳电热电器总厂无法对为何签订年租金12万元的合同作出合理解释，亦无法证明其曾按年租金18万元的标准收取沈阳市大东区德增酒店租金，故结合以上情况，本院认为沈阳电热电器总厂与沈阳市大东区德增酒店双方实际履行的合同为年租金12万元的合同，该合同应作为本案的定案依据。故原审法院根据该合同的约定，判决沈阳电热电器总厂应返还沈阳市大东区德增酒店租金、借款及相应利息正确，对原审判决第一、第二项，本院予以维持。关于原审法院判决沈阳电热电器总厂给付沈阳市大东区德增酒店律师代理费一节并无合同依据，且沈阳市大东区德增酒店提出本次诉讼并不必要聘请律师进行代理，故发生律师代理费并非沈阳电热电器总厂给沈阳市大东区德增酒店造成的直接损失，沈阳市大东区德增酒店向沈阳电热电器总厂主张代理费亦无法律依据，故本院对该判项予以撤销。关于上诉人沈阳电热电器总厂提出沈阳市大东区德增酒店诉讼请求超过诉讼时效的问题，因双方间并未就何时返还沈阳市大东区德增酒店已付款作出明确约定，故沈阳市大东区德增酒店的诉讼请求并未超出诉讼时效，本院对沈阳电热电器总厂的该上诉主张，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
维持沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初7778
号民事判决第一项、第二项；
撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初7778
号民事判决第三项、第四项；
驳回双方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费16518元，二审案件受理费16518元，共计为33036元，由上诉人沈阳电热电器总厂负担32236元，由沈阳市大东区德增酒店负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；