苏州工业园区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）园民特字第00010号
申请人郑乃强。
被申请人徐建荣。
被申请人张红英。
被申请人徐巧林。
被申请人徐全男。
被申请人徐俊贤。
法定代理人徐建荣、张红英，即被申请人徐建荣、张红英。
申请人郑乃强与被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男、徐俊贤申请实现担保物权一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。申请人郑乃强到庭参加诉讼，被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男、徐俊贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
申请人郑乃强述称，申请人与被申请人徐建荣、张红英于2008年签订了借款合同，徐建荣、张红英向申请人借款25万元，并约定了借款期限及利息。为保证合同履行，申请人与被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男签订了抵押担保合同，被申请人将名下的位于苏州工业园区莲花新村四区69幢405室房产为徐建荣、张红英借款提供抵押担保，并办理了他项权证，抵押担保范围为借款本金、利息等实现债权的所有费用。2008年2月2日，申请人按约向被申请人放款，被申请人未按约履行还款义务。据此，申请人诉讼来院，申请法院裁定拍卖或变卖抵押的位于苏州工业园区莲花新村四区69幢405室房产，拍卖变卖的所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿。
被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男、徐俊贤未作答辩。
经审理查明，申请人郑乃强与被申请人徐建荣、张红英民间借贷纠纷一案，经本院一审、再审，及苏州市中级人民法院终审，该案（2012）园民再初字第0003号民事判决书已发生法律效力。该案经本院一审、再审及中院终审查明，经苏州市圆融投资顾问有限公司撮合，郑乃强与徐建荣、张红英及案外人徐全南（男）、徐巧林于2008年1月28日签订了一份借款抵押合同，约定徐建荣、张红英向郑乃强借款25万元，借款期限为12个月，自2008年1月28日至2009年1月27日，实际借款日和到期日以借据所签的日期为准；郑乃强在他项权证办好之日起两个工作日内将全部资金交付给借款人。为确保上述借款合同的履行，抵押人徐建荣、张红英、徐全南（男）、徐巧林自愿以莲花新村4区69幢405室的房屋抵押给原告，作为借款人履行债务的担保。抵押期限自2008年1月28日至2009年1月27日止。双方当事人及案外人徐全南（男）、徐巧林分别在该合同上签字并于1月20日办理了上述房屋的他项权证。本院再审及中院终审认为，双方签订的借款抵押合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该案判决由徐建荣、张红英于判决生效后十五日内归还郑乃强借款25万元、支付利息12363元及自2009年2月1日起至判决指定的还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍支付郑乃强违约金。
另查明，2008年1月28日，申请人郑乃强（抵押权人）与被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男（抵押人）签订借款抵押合同，合同约定内容除上述民间借贷纠纷案件中查明部分外，另约定抵押人自愿以其位于园区莲花新村4区69幢405室的房地产抵押给抵押权人，作为借款人履行债务的担保；权利证明：产权来源为动迁，房产证号为00××56，建筑面积为161.81㎡，土地证号为20XX**，用地面积为36.43㎡，土地使用权取得方式为划拨，现用途为住宅；该房地产出租及他项权利设定情况：无。抵押期限：自2008年1月28日起至2010年1月27日止。抵押物价值：经抵押各方当事人协商，确认本合同项下被抵押房地产共作价人民币（大写）伍拾万圆整，￥500000元，不再另外提供估价报告书；本合同主债权属于因贷款形成的债权，债权初始价值为贰拾伍万圆整，￥250000元，占抵押房地产价值的比例（即抵押率）为50%。抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费、公证费、公告费、评估费、拍卖费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：1.债务履行期满，抵押权人未受清偿的，且债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；……处分抵押房地产所得价款依下列顺序分配：1.支付处分抵押房地产的费用；2.支付处分抵押房地产应缴纳的税费；3.偿还抵押权人的债权及相关费用；同一房地产设定两个以上抵押权时，以登记的先后顺序受偿；4.支付为抵押人安置租用居所的相关费用；5.剩余价款交还抵押人。同一抵押房地产设定两个或两个以上抵押权人的，抵押房地产处分时，须通知其他抵押权人或者利害关系人。抵押人在签署本合同时承诺：当该抵押房屋被强制执行时，抵押人同意法院将房屋所有权连同土地使用权的权利公开拍卖转让，同时愿意并保证腾空房屋且有坐落于／的房产居住。如果被抵押房地产属于最高人民法院法释（2004）15号文件规定的不得处置的个人资产范围，则为了保障抵押人的最低居住条件，债权人应在抵押人的现住房所有权权利转让后的一个月内，在异地租用一处建筑面积在20至50㎡之间的住房作为安置抵押人居住使用；抵押人同意租用款预先在拍卖转让所得中扣留。
2008年1月28日双方就莲花新村4区69幢405室房产办理了房屋他项权证登记，房屋他项权人为郑乃强，抵押权利价值25万元，约定期限2008年1月28日至2009年1月27日。2008年1月28日，被申请人徐建荣、张红英签署承诺书承诺：“我们是徐俊贤的父母徐建荣、张红英，现用莲花新村四区新村69幢405室，作为抵押担保，向郑乃强银行贷款25万元整，我们作为他的监护人，保证该笔贷款的部分用于他的学习、生活，由此引起的责任由我们共同承担。”
再查明，2002年8月31日，因良浦旧房拆迁，被申请人徐建荣代表一户与苏州工业园区拆迁事务中心签订拆迁私有住房产权调换协议书，约定安置徐建荣、妻张红英、儿徐俊贤、父徐全男、母徐巧林藕园三区51幢405室、47幢303室、404室房屋三套，藕园三区51幢405室现公安编号为莲花新村四区69幢405室。2006年2月28日，69幢405室房产办理了房地产转移登记，登记产权人为徐建荣，配偶张红英，房屋所有权证号：00××56，土地证号：20XX**。
又查明，申请人郑乃强已就上述债权向本院申请强制执行，本院并就莲花新村四区69幢405室进行了查封保全，限制期限分别为2012年7月16日起至2014年7月15日止，2013年5月27日起至2015年5月26日止；该房屋另有本院（2011）园执字第0825号案件查封，限制期限自2011年7月11日起至2013年7月11日止。
以上事实，由借款抵押合同、民事判决书、民事裁定书、他项权证书、承诺书、房地产登记簿、证明等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为，双方签订的借款抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。郑乃强与徐建荣、张红英间关于借款25万元、相应利息及违约金的债权债务关系已由生效法律文书认定，为确保上述借款的履行，被申请人自愿将其动迁安置所得的莲花新村四区69幢405室房产抵押与申请人，且有未成年人法定代理人处分财产的相应承诺，并办理了抵押登记手续，抵押权的设定符合法律规定，本院予以确认。债务人未履行到期债务，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人申请法院拍卖、变卖抵押财产并以所得价款优先受偿符合法律规定，本院予以支持。被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男、徐俊贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十一条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十七条、第一百七十八条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人徐建荣、张红英、徐巧林、徐全男提供担保的位于苏州工业园区莲花新村四区69幢405室房屋（房屋产权证号：00××56）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人郑乃强对变价所得价款在抵押权利价值人民币25万元范围内优先受偿。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 李精华
二〇一四年七月十六日
书 记 员 张 欢
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