重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第13301号
原告重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号-5-2-5，组织机构代码45038606-X。
法定代表人李小刚，总经理。
委托代理人蔡忠瑜，男，1963年7月23日出生，汉族，系原告公司员工，住重庆市南岸区。
委托代理人李佳欢，男，1992年1月18日出生，汉族，系原告公司员工，住重庆市沙坪坝区。
被告刘晋，男，1983年3月9日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。
原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称“洪泉公司”）与被告刘晋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理。依法由代理审判员李超担任审判长，与人民陪审员聂先亮、孔祥金组成合议庭，适用普通程序于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告洪泉公司的委托代理人蔡忠瑜到庭参加了诉讼。被告刘晋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告洪泉公司诉称，原告分别于2011年4月10日、2012年4月10日、2013年4月10日与重庆市公共租赁房管理局签订了《重庆市公共租赁住房物业服务合同》，约定由原告对重庆市渝北区XXXX小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。被告刘晋系XXXX小区X-
X号房屋的使用人，其承租房屋的建筑面积为71.87平方米，每月物业服务费为74.3元。从2011年11月起至2014年7月止，被告恶意共欠原告物业服务费2443元及由此产生的违约金3530元，共计5973元。现请求法院判令被告支付原告2011年11月至2014年7月期间的物业服务费2443元及违约金3530元。
被告刘晋未作书面答辩。
被告刘晋在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为其自动放弃举证的权利。
本案在审理中，被告刘晋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、陈述最后意见的权利。
经审理查明以下法律事实：位于重庆市渝北区XXXX路XX号的XXXX小区，系重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司开发建设的全市首批公租房项目。该项目的建设用地使用权登记在重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司的名下。重庆市公共租赁房管理局是重庆市人民政府授权的公共租赁住房管理机构。原告洪泉公司系重庆市公共租赁房管理局选聘的为XXXX小区提供物业服务的壹级资质企业。被告刘晋系XXXX小区X幢X-
X房屋的承租人。该幢房屋的产权登记申请人为重庆市公共租赁住房开发建设投资有限公司，其房屋产权的初始登记正在办理之中。
2011年4月10日、2012年4月10日、2013年4月10日，原告洪泉公司分别与重庆市公共租赁房管理局签订了3份期限均为一年的《重庆市公共租赁住房物业服务合同》。上述3份合同对物业基本情况、物业服务的主要内容、物业服务标准和质量、物业管理用房、物业服务费用、委托期限、双方的权利义务、合同解除、违约责任等有关内容进行了约定。其中第五条有关物业服务费用中约定，本物业管理区域的物业服务收费选择“包干制”方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用由原告直接向承租人按月收取，其收取的标准如下：1.住宅1.03元／月.平方米、2.商业物业2.40元／月.平方米、3.室内车库55元／月.个。上述3份合同签订后，原告于2013年8月20日到房管部门办理了物业服务合同备案证明。上述合同到期后，原告仍然为XXXX小区的业主提供服务至今。
2011年4月16日，重庆市公共住房开发建设投资有限公司（甲方）与被告刘晋（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由甲方将坐落于渝北区XXXX路XX号X幢X-
X公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用，该房屋的建筑面积为71.87平方米。甲方应于2011年4月30日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。该房屋的租赁期限为1年，租期自2011年5月1日起至2012年5月1日止。乙方应当与甲方选聘的物业管理服务企业签订《公共租赁住房管理规约》，遵守《公共租赁住房管理规约》的规定，并按时缴纳物业服务费用等。该合同签订后，被告于2011年4月16日办理了接房手续。该合同期满后，被告又于2012年5月2日续租至2017年5月1日。
2011年4月16日，原告与被告签订《公共租赁住房管理规约》，约定被告作为承租人应支付使用房屋所发生的房屋租金、水费、电费、气费、通讯费、闭路电视费及物业服务费等。物业服务收费采取包干制。全体承租人自愿接受重庆市公租房物业服务合同约定的物业服务收费标准或按物价部门批准的价格缴纳物业服务费用。承租人应于每月20日前缴纳物业服务费。收费标准为（均按房屋建筑面积计算）：1.住宅部分1.03元／月.平方米、2.商业部分2.40元／月.平方米、3.室内车库55元／月.个。在该规约中，双方还对其他有关权利义务内容进行了约定。
上述各份合同签订后，原告依约对XXXX小区提供了物业服务，被告亦预交了3个月的物业服务费。自2011年11月起至2014年7月止，被告共计拖欠原告物业服务费2443元，至今未交。2013年6月29日、2014年1月25日、2014年7月3日，原告亦通过挂号信函邮寄催款通知书的方式向被告催收。
2014年8月19日，原告要求被告给付从2011年11月起至2014年7月止期间的物业服务费诉至本院，诉讼过程中，原告自愿撤回对违约金的诉求。
上述事实，有资质证书、《重庆市公共租赁住房物业服务合同》与物业服务合同备案证明、重庆市公共租赁房管理局房屋管理中心出具的证明、《重庆市公共租赁住房租赁合同》、接房通知单与房屋的设施设备点交清单、《公共租赁住房小区管理规约》、催款通知书与国内挂号信函收据、重庆市公租房管理局考核结果通报文件、XXXX社区居民委员会回访调查表与评议、XXXX房屋管理中心回访调查表、天宫殿派出所回访调查表、重庆两江新区（北部新区）国土房管分局证明与房地产权证书以及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。
本院认为：《重庆市公共租赁住房物业服务合同》、《重庆市公共租赁住房租赁合同》及《公共租赁住房小区管理规约》均体现了有关当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，均合法有效。《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
在本案中，作为准业主的重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告刘晋签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》以及原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告刘晋签订的《公共租赁住房小区管理规约》均约定，物业服务费用由作为物业使用人的被告交纳。现原告根据《重庆市公共租赁住房物业服务合同》与《公共租赁住房小区管理规约》的约定，为被告所租住的小区提供了物业服务，合同到期后，原告仍然为XXXX小区提供服务至今，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，故被告作为该小区X幢X-
X房屋的使用人，理应根据上述合同与规约的约定向原告支付相应的物业服务费用。原告选择单独起诉物业使用人而不起诉业主，符合上述法规的规定。故对原告诉请判令被告支付2011年11月至2014年7月期间的物业服务费2443元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃违约金的诉求，是当事人自行处分其民事权利，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告刘晋限于本判决生效之日起五日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司2011年11月至2014年7月期间的物业服务费2443元。
如果被告刘晋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告刘晋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 超
人民陪审员 聂先亮
人民陪审员 孔祥金
二〇一五年二月四日
书 记 员 王 玲