上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11024号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海乾磊实业发展公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路448号17幢245室。法定代表人：程磊，董事长。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海航新房地产有限公司，住所地上海市徐汇区中山南二路1089号。法定代表人：林启明，董事长。委托诉讼代理人：彭龙，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：孙逊敏，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海乾磊实业发展公司（以下简称乾磊公司）因与被上诉人上海航新房地产有限公司（以下简称航新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人钟楠律师、被上诉人委托代理人彭龙律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人乾磊公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：原审遗漏查明事实，即双方合同履行中已达成一致，租约终止履行，上诉人已提供被上诉人租赁部、招商部负责人之录音，原审所谓上诉人违约不成立，合同终止产生的费用应由双方分担；另即使存在上诉人违约，被上诉人航新公司违约赔偿不应超过其实际损失。被上诉人航新公司辩称，不同意上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。上诉人乾磊公司向一审法院起诉请求判令：1、航新公司向乾磊公司返还租赁保证金777,888元；2、航新公司向乾磊公司返还2015年10月份的租金223,779元；3、航新公司向乾磊公司返还装修押金63,400元；4、航新公司向乾磊公司返还服务费12,680元；5、航新公司向乾磊公司支付违约金671,337元；6、航新公司向乾磊公司支付迟延返还第1至4项诉请金额1,077,747元的迟延履行滞纳金（以0.05%计算，自2015年9月25日起算）。审理中，乾磊公司追加诉请：要求确认双方之间的租赁合同于2015年9月24日解除。被上诉人航新公司反诉请求判令：1、确认房屋租赁合同于2015年10月20日解除；2、乾磊公司向航新公司支付擅自退租的违约金1,230,784.5元（相当于3个月租金671,337元加约定追加违约金559,447.5元）；3、乾磊公司向航新公司支付自2015年8月1日起至2015年9月30？日装修期的租金447,558元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为航新公司。2015年7月，乾磊公司（乙方）与航新公司（甲方）签订《徐汇苑大厦房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于上海市XX路XX号XX层建筑面积共计1268.47平方米的系争房屋出租给乙方；系争房屋仅用于乙方自用办公用途；甲方同意系争房屋的租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日止（包括系争房屋的恢复原状期），租赁期限为36个月。其中2015年8月1日起至2018年7月31日为固定期，固定期内若乙方提前退房，甲方将扣除租赁保证金作为违约金；租金自2015年8月1日至2018年7月31日，月租金总计223,779元；租金每月支付一次，乙方应于2015年8月1日之前支付第一次的租金223,779元（对应租期：2015年10月1日起至2015年10月31日止）；以后每一个自然月份为一期，乙方应于每个日历月25日或之前支付下一个自然月份的租金；自2015年8月1日起，至乙方按照本合同的约定归还系争房屋之日（含该日）止，乙方应向物业公司支付管理费，标准为28元/平方米建筑面积/月，月管理费总计35,517元；乙方应于2015年8月1日或之前一次性支付第一次的管理费35,517元；乙方应于签订本合同后10日那日，向甲方支付相当于3个月租金和3个月物业管理费的保证金，共计777,888元；甲方有权书面通知乙方后，从租赁保证金中扣减如下款项（甲方亦有权要求乙方另行支付，而不是从保证金中扣除）：（3）乙方依据本合同应支付的违约金、滞纳金或其他款项；甲、乙双方约定，甲方负责办理该房屋的出租登记手续并承担费用，不迟于2015年8月1日或之前将系争房屋交付给乙方使用，乙方应按照甲方通知的时间即方式到甲方处办理交房验收手续。经验收符合本合同附件约定标准的，乙方应签署《房屋交接书》、《徐汇苑大厦用户手则》、《徐汇苑大厦管理公约》、《徐汇苑大厦入驻及退租手续守则》、《徐汇苑大厦入住装修手册》、《徐汇苑大厦租户安全责任书》、《徐汇苑大厦二次装修流程》、《徐汇苑大厦退租恢复装修手册》；本合同项下“装修”是指任何对系争房屋的装修，自2015年8月1日至2015年9月30日，为乙方的装修期；在装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但乙方须按照本合同约定的标准和方式支付管理费以及实际发生的与使用该房屋有关的费用；若乙方有严重违反本合同约定的行为，则甲方有权取消装修期的免租待遇，乙方应在甲方限定的期限内补足装修期的租金。甲方的违约责任：（1）因甲方原因使乙方不能继续承租系争房屋，除了其他权利和补救措施以外，乙方有权解除合同；（5）由于甲方的原因造成本合同不能履行（本合同另有约定的除外）或乙方行使本合同赋予的解除权时，甲方应向乙方支付相当于3个月租金的违约金；乙方未经甲方同意，中途擅自要求退租的，应至少提前叁个月书面通知甲方，甲方有权没收租赁保证金作为违约金，本合同终止。若乙方未提前叁个月书面通知甲方的，甲方有权选择A合同继续履行，或B违约金在3个月租金的基础上相应增加（即就提前通知期不足叁个月的部分，每满一个月增加1个月租金的违约金，不满半个月的，按半个月计，满半个月不足一个月的，按一个月计），合同终止；由于乙方的原因造成合同不能履行（本合同另有约定的除外）或甲方行使本合同赋予的解除权时，甲方有权没收租赁保证金作为违约金。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，航新公司按约向乾磊公司交付了房屋，乾磊公司向航新公司支付租赁保证金777,888元、2015年10月份的租金223,779元、装修押金63,400元。2015年9月8日，航新公司向乾磊公司出具两张发票，发票载明的经营项目均为服务费，金额均为6,340元。2015年9月24日，乾磊公司向航新公司发出《解除合同通知函》，表示因航新公司的物业管理较为严格及上家租客公司倒闭，航新公司有引导上的误区等原因，对乾磊公司经营造成一定影响，故要求解除双方签订的租赁合同，同时要求航新公司于接到通知三天内派人协商有关合同解除的善后事宜（退还租金223,779元、租房押金777,888元、八、九月份物业费71,034元、装修押金、服务费76,080元，共计1,148,757元）。2015年10月20日，航新公司向乾磊公司回函表示，鉴于乾磊公司提出上述解除通知，航新公司就解约事宜正式通知乾磊公司，双方于2015年10月20日解除双方已经签署的租赁合同和补充协议，同时航新公司按照合同约定，有权没收租赁保证金作为违约金，并要求乾磊公司于解除之日起10日内按照合同约定的标准将系争房屋恢复原状后返还航新公司。后因双方就合同解除日期及违约责任未达成一致意见，遂诉至原审法院。原审审理中，乾磊公司表示其没有对系争房屋进行装修，航新公司指出乾磊公司实际装修过，并出示装饰装修审批表和施工许可证予以证明。乾磊公司称其从未见过该材料，乾磊公司没有装修。法院认为航新公司出示的装饰装修审批表和施工许可证并没有乾磊公司的签字或盖章确认，乾磊公司不予认可，航新公司未进一步提供证据予以佐证，故对该材料，法院不予确认。一审法院认为：双方签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。当事人协商一致，可以约定解除合同。本案中，双方当事人均认为对方违约，均要求法院确认租赁合同解除，但双方对于合同解除的日期存有争议。乾磊公司认为航新公司不恰当的物业管理及隐瞒前租客公司倒闭的情况已符合合同单方面解除的约定条件，因其于2015年9月24日向航新公司发出解约通知，故应确认租赁合同于2015年9月24日解除。航新公司则认为，其并不存在违约行为，乾磊公司中途擅自要求退租已构成违约，鉴于乾磊公司的上述行为，航新公司同意租赁合同于2015年10月20日解除，故法院应确认租赁合同于2015年10月20日解除。对此，法院认为，乾磊公司提出的理由并未对其继续承租系争房屋造成实质性影响，且乾磊公司亦没有提供充分证据证明其主张，故法院对此难以采信。乾磊公司要求解除租赁合同的理由并不成立，其发出的解除合同通知函不能直接发生合同解除的法律效力。在此情况下，航新公司同意租赁合同于2015年10月20日解除并无不当，故法院确认双方签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》于2015年10月20日解除。因乾磊公司没有充分理由中途擅自要求退租，已构成违约，故其要求航新公司支付违约金671,337元，法院难以支持。而航新公司依据合同约定在2015年10月20日的回函中言明有权没收租赁保证金作为违约金，并要求乾磊公司于解除之日起10日内按照合同约定的标准将系争房屋恢复原状后返还航新公司，系航新公司对解除租赁合同的真实意思表示，故航新公司关于没收租赁保证金作为违约金的抗辩意见符合合同约定，法院予以采纳，乾磊公司要求退还保证金的诉请有违合同约定，法院不予支持，租赁保证金可按约用于抵扣乾磊公司应付的违约金。鉴于双方的租赁合同被判定于2015年10月20日解除，故此前乾磊公司应当支付相应租金，乾磊公司要求返还10月份的租金的诉请，法院难以支持，但合同解除之日以后已付的租金应予返还。关于装修押金，乾磊公司要求返还，航新公司辩称予以同意，但主张在反诉诉请中予以抵扣，航新公司的辩称意见没有合同及法律依据，法院难以采纳，乾磊公司的该项诉请理由正当，应予准许。关于乾磊公司要求返还服务费以及相关返还款项迟延履行滞纳金的诉请并无合同及法律依据，法院不予支持。关于装修免租期的租金及追加违约金，虽然根据合同约定，乾磊公司严重违约，航新公司有权取消装修期的免租待遇，乾磊公司应补足装修期的租金以及可追加违约金。但航新公司在同意解除合同通知中就解除合同相关事宜作出了相应的意见，并未就装修期租金及追加违约金提出要求，而该通知系航新公司对解除合同的真实意思表示，是对原合同的全面清理，故可视为航新公司放弃了该项权利，因此，现航新公司再反诉要求乾磊公司支付装修期的租金及追加违约金的反诉请求，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条之规定，于二〇一六年八月三日判决：一、上海乾磊实业发展公司与上海航新房地产有限公司签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》于2015年10月20日解除；二、上海航新房地产有限公司于判决生效之日起十日内退还上海乾磊实业发展公司自2015年10月21日起至2015年10月31日止的租金共计79,405.5元；三、上海航新房地产有限公司于判决生效之日起十日内退还上海乾磊实业发展公司装修押金63,400元；四、上海乾磊实业发展公司于判决生效之日起十日内向上海航新房地产有限公司支付违约金777,888元，租赁保证金777,888元用于抵扣该违约金；五、驳回上海乾磊实业发展公司的其余诉讼请求;六、驳回上海航新房地产有限公司的其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计10,271元，由上海乾磊实业发展公司负担8,693元，上海航新房地产有限公司负担1,578元；反诉案件受理费9,952.5元，由上海乾磊实业发展公司负担5,789.5元，上海航新房地产有限公司负担4,163元。二审中，双方确认上诉人乾磊公司已支付2015年8、9月份物业管理费71,034元；乾磊公司已实际搬离标的房屋。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人乾磊公司与被上诉人航新公司签订的《徐汇苑大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束当事人全面履行，合同履行及诉讼期间，双方均同意解约，但对与解约责任存在分歧，即本案上诉争议焦点在于解约责任的确定。根据查明事实，履行期间上诉人通知航新公司解约，解约（通知）之理由为：物业管理较为严格及上家租客公司倒闭，航新公司有引导上的误区等，对乾磊公司经营造成影响。被上诉人则回函鉴于上诉人解约，后者应承担违约解约责任若干。现并无证据表明出租人航新公司存在法定或约定解约事由，原审据之裁断上诉人解约违约符合事实及法律规定，显属于法有据，应予维持。关于解约项下上诉人原判应承担之各项债务及违约责任原审已详细阐明，符合租约及法律规定，本院不再赘述，上诉人所谓违约责任过高等未提供任何证据佐证，本院不能支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人乾磊公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,386元，由上诉人上海乾磊实业发展公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月二十三日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……