江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7722号
上诉人（原审被告）：苏州民众网络信息服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路12号1019。
法定代表人王改儒，总经理。
委托代理人王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范雪锋，女，1982年4月21日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人张飞，江苏海联海律师事务所实习律师。
原审被告：王改儒，女，1983年7月12日生，汉族，住河北省定州市。
委托代理人王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州民众网络信息服务有限公司因与被上诉人范雪锋及原审被告王改儒房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州民众网络信息服务有限公司的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。原审判决认定事实不清，适用法律错误。我方在2015年11月已经通知被上诉人范雪锋提前解除合同，双方协商达成一致后我方搬离租赁房屋，并将钥匙交给昆山瑞佳房产咨询有限公司的员工张洪波。张洪波将该情况通知范雪锋以后，范雪锋让其保管钥匙，便于出租使用，张洪波已经出庭证明上述事实。原审判决认定双方之间的租赁合同于2016年1月20日解除不当，应予纠正。
范雪锋辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方就合同解除并未达成最终一致，上诉人苏州民众网络信息服务有限公司主张搬离房屋并将钥匙交给中介就是解除合同，其观点不能成立。张洪波在作证时对欠付租金数额的陈述错误，其证言不能证明双方就合同解除达成一致。请求驳回上诉，维持原判。
王改儒述称：原审法院未判决我方承担责任，我个人无异议。
范雪锋向一审法院起诉请求：一、请求确认双方合同解除的时间为开庭之日，即2015年3月10日；二、判令原审被告支付拖欠的2015年上半年的租金2500元及2015年9月20日至2016年1月20日期间的租金34908元，2016年1月20日以后的租金及房屋占有使用费不再主张；三、判令原审被告支付2015年9月20日至2016年1月20日期间的物业管理费3426元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2014年9月3日，范雪锋（出租方）、苏州民众网络信息服务有限公司（承租方）、昆山瑞佳房产咨询有限公司（中介方）签订《昆山市瑞佳房屋租赁合同书》一份，约定，范雪锋将坐落于昆山开发区丰源汇杰雅苑8号楼12室（面积251.41平方米）的房屋出租给苏州民众网络信息服务有限公司使用，租金8727元/月，年租金104720元，付款方式为付六押一，双方各向中介一次性交纳中介费5236元。承租方向出租方交纳8727元押金，房屋押金在租赁期间不抵充房租和其他费用。承租方发生以下行为，视为根本违约，出租方有权单方面终止合同并收回房屋：1、拖欠房租超过3天的；2、水费、电费、煤气费、物业管理费等费用逾期支付超过一个月的，擅自中途退租、逃租的；3、擅自改变房屋用途的；4、未经出租方、中介方同意将房屋转租或变相转租的；5、破坏房屋内部结构及设施设备，并在出租方规定的合理期限内不予维修及更换的，如承租方发生上述情况之一的，承租方所支付的租金不予退回，同时出租方将扣除房屋押金作为违约金。出租方发生以下行为，视为根本违约，承租方有权终止合同：1、逾期交房超过3天；2、承租方无任何违约行为，出租方擅自提前收回房屋的；3、出租方承诺添置的物品未在约定的期限内添置的；如出租方发生以上行为之一的，出租方应当归还承租方已支付的租金及房屋押金，同时支付给承租方一个月房屋租金作为违约金。双方还约定，物业费10280元/年，由承租方承担，并同时随房租一起支付（半年一付），装修应出租方确认同意，若不续租，不得损害已有的装修。
另查明：苏州民众网络信息服务有限公司认可其拖欠的2015年上半年租金2500元。2015年11月30日，范雪锋委托杨前明律师向苏州民众网络信息服务有限公司、王改儒发函，称因苏州民众网络信息服务有限公司擅自搬离，但日常费用未结清：2015年上半年租金尚欠2500元；2015年9月20日至2015年11月20日租金和物业费共计19167元。因在搬离时上述费用未付，经物业公司制止，部分遗留物品（桌凳）还在房中，并告知如果在收到此函后5日内立即支付所拖欠的费用，并立即搬走全部遗留物品，否则，范雪锋将以废品方式处理相关物品，追究占用期间费用，另行租赁房屋以减少损失。截止庭审之日，遗留物品仍在出租房内，苏州民众网络信息服务有限公司表示由范雪锋自行处理。
又查明：昆山瑞佳房产咨询有限公司的员工张洪波出庭证实：苏州民众网络信息服务有限公司与范雪锋于2015年11月协商解除租赁合同事宜，解除合同的条件是押金不退，再支付一个月未付的租金。谈妥后，苏州民众网络信息服务有限公司过了3、4天就搬出了，钥匙也交给我了，我通知范雪锋，范雪锋说钥匙就放在我这保管，出租用，范雪锋另给了我一把锁和钥匙。
再查明：本案涉诉房屋2015年7月1日至2015年12月31日物业管理费5128元、2016年1月至2016年4月5日物业管理费2706元由怡宝电子（昆山）有限公司代范雪锋交纳，物业费发票抬头为怡宝电子（昆山）有限公司，物业费发票备注中涉及的汇杰商务大厦8-601室即本案涉诉房屋。
以上事实，由房屋租赁合同书、房产证、律师函、银行卡客户交易查询单、证人证言、发票、证明、双方在庭审中的陈述在卷予以证实。
原审法院认为：范雪锋与苏州民众网络信息服务有限公司签订的《昆山市瑞佳房屋租赁合同书》合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。王改儒为苏州民众网络信息服务有限公司的委托代理人，与范雪锋之间不存在房屋租赁合同关系，其在该案中不承担法律责任。
关于范雪锋要求确认解除房屋租赁合同的诉讼请求。纵观本案合同双方的履行情况，苏州民众网络信息服务有限公司在2015年11月提出提前解除租赁合同，范雪锋虽未明确表示反对，但双方对于解除合同的条件并未协商一致，后苏州民众网络信息服务有限公司搬离承租的房屋并向中介交还了钥匙，范雪锋也接收了房屋，但范雪锋接收房屋的行为不能视为双方的租赁合同已经协议解除，鉴于范雪锋于2016年1月20日诉至法院，原审法院确认范雪锋起诉之日为租赁合同解除之日。
关于范雪锋要求苏州民众网络信息服务有限公司支付租金、物业费的诉讼请求。苏州民众网络信息服务有限公司拖欠2015年上半年的租金2500元未支付，应予以支付；2015年9月20日至2016年1月20日期间的租金经计算为34908元（8727元/月×4个月）未支付，亦应予以支持。2015年9月20日至2016年1月20日期间的物业管理费3426元（10280元/月÷12个月×4个月）已由范雪锋交纳，按照合同约定，该笔费用应由苏州民众网络信息服务有限公司负担。对于苏州民众网络信息服务有限公司遗留在出租房内的物品，其表示由范雪锋自行处理，不违反法律规定，应予准许。关于苏州民众网络信息服务有限公司已交纳的8727元押金，因苏州民众网络信息服务有限公司违约，范雪锋依照合同的约定扣除了押金作为违约金，不违反双方的约定，且范雪锋并未对违约金进行主张，原审亦不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：
一、确认范雪锋与苏州民众网络信息服务有限公司签订的《昆山市瑞佳房屋租赁合同书》于2016年1月20日解除。
二、苏州民众网络信息服务有限公司于本判决生效后十日内支付范雪锋租金37408元、物业管理费3426元。
三、驳回范雪锋其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费820元，由苏州民众网络信息服务有限公司负担，由苏州民众网络信息服务有限公司在判决生效后十日内支付给范雪锋。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力。合同履行过程中上诉人苏州民众网络信息服务有限公司存在未按期支付租金等违约行为，依法应当承担违约责任。苏州民众网络信息服务有限公司主张双方在2015年11月份经协商解除了租赁合同，但是被上诉人范雪锋对此不予认可，诉讼中其也未能提供合法、有效的证据证明，故对其上诉请求本院依法不予支持。上诉人苏州民众网络信息服务有限公司另主张其已经从涉案房屋中搬离，并将房屋钥匙交给了中介公司的工作人员，但是截止到一审庭审其仍然有电脑台、木柜、椅子等物品未实际搬离，导致出租方无法正常使用租赁房屋，而且中介公司的工作人员亦非接收房屋的适格主体，故对其相关上诉理由本院同样不予采信。原审法院根据查明的事实，确认双方之间的租赁合同于范雪锋起诉之日解除，并判令苏州民众网络信息服务有限公司承担合同解除前的租金及物业管理费符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人苏州民众网络信息服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 袁丽媛