广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初3297号原告：吴永强，男，1974年11月5日出生，汉族，住桂平市。原告：袁琼珍，女，1976年2月22日出生，汉族，住桂平市。二原告的共同委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。被告：广西国鼎房地产开发有限公司，住所地：广西桂平市西山镇大起水果批发市场。法定代表人：杨旭荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫平，广西世享律师事务所实习律师。原告吴永强、袁琼珍与被告广西国鼎房地产开发有限公司（以下简称国鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告吴永强、袁琼珍的委托诉讼代理人黄金耀，被告国鼎公司的委托诉讼代理人曹世享、莫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永强、袁琼珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告国鼎公司支付逾期办证违约金10000元给原告吴永强、袁琼珍；2、诉讼费用由被告国鼎公司负担。事实与理由：2013年4月28日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告的“国贸大厦”xx房，房款为325694元，原告已经全部付清。根据原告与被告签订的《商品房预售合同》第十九条第（三）项“转移登记”规定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金”，被告于2013年11月30日交房，180个工作日后，应于2014年10月15日前办讫房屋所有权登记。但至今被告未能为原告办讫房屋所有权登记。所以，被告应按照合同的约定，按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金，即按日支付32.56元，从2014年10月16日计至被告为原告办讫房屋所有权登记之日止。桂平市人民法院、贵港市中级人民法院曾对本小区其他业主的同类案件进行判决，判令被告国鼎公司支付逾期办证违约金3000元给业主。原告认为此金额过低，明显不公，故请求将逾期办证违约金调整为10000元。被告国鼎公司辩称，原告诉请被告支付违约金，没有任何事实和法律依据。一、被告没有义务为原告办理房屋所有权登记手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是商品房的购买人，并不是房地产开发企业，房地产开发企业只是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。二、双方已约定由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。根据双方签订的《商品房预售合同》第十九条房屋登记第（三）款转移登记第1项“商品房交付使用后，双方同意共同向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记”的约定，即被告将商品房交付给原告使用后，由双方共同向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并不是被告单独向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记，而且根据《房屋登记办法》第二十条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定，被告也不能单独向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记。本案中，由于原告至今也没有向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记，所以不能办讫房屋所有权登记，完全是由于原告没有向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记造成的，并不是被告的责任，被告也根本没有任何违约行为。三、根据双方签订的《商品房预售合同》第十九条房屋登记第（三）款转移登记第2项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理”的约定，只有是因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，才按照下列第（2）种方式处理。本案中，原告未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记，并不是因被告的责任，完全是由于原告没有向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记造成。同时，原告也没有任何证据证实是因被告的责任，致使其未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记。还有，由于桂平市房地产交易中心于2016年5月31日才将《广西壮族自治区房产测绘成果报告》交付给被告，而该房产测绘成果报告是办理房屋所有权转移登记的必备资料，所以至今不能办讫房屋所有权转移登记证书，并不是被告的责任。四、原告的诉请已超过2年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，原告诉请被告支付违约金的诉讼时效已超过2年，因此，原告已丧失请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间。五、即使被告存在违约行为且不超过诉讼时效，但也应当在1000元以下支付违约金。1、被告之前不能提供完备的资料给房产登记机关，是由于桂平市房地产交易中心、桂平市房产管理所、桂平市国土资源局及桂平市人民政府等涉及多部门多方面原因造成，目前被告也一直在积极协助办理当中。2、目前因经济环境不境气，加上被告经营不善，现正处负债经营，面临非常困难的处境。还有，现已有124户业主起诉被告，法院也已判决被告向每户业主支付逾期办证违约金3000元，现原告等20户业主又起诉被告，大量的业主起诉被告，会导致被告破产，这对原告不利，对大量的业主也不利，也不利于稳定。3、被告之前未能提供完备的资料给房产登记机关,也没有造成原告的任何经济损失。若法院认定被告违约要求承担责任的，被告认为合同约定的违约金也过高，请求法院予以调整，应给每户在1000元以下的范围内予以赔偿。本院经审理认定事实如下：被告对原告购买其开发的“国贸大厦”商品房的事实及合同签订的时间、原告已付清购房款均无异议，本院予以确认。原告何时收房被告不能掌控，故交房时间应以被告通知交房的时间为准，参照本院受理的其他同类案件的情况，本院确认本案的交房时间为2014年1月19日。双方签订的《商品房预售合同》第十九条（房屋登记）第（三）款（转移登记）约定“商品房交付使用后，双方同意共同向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金”。被告实际于2014年1月19日交房给原告，至今原告仍未能取得该商品房的权属证书，为此引发本案的纠纷。另查明，桂平市不动产登记中心对本院复函：目前被告正在办理土地合宗手续，以用于办理房屋所有权登记的必要备案材料。原、被告双方至今尚未向房产登记机关申请办理房屋所有权登记。本院认为，原告与被告订立的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……”。根据以上规定，首先应当确定“因出卖人的原因”导致买受人不能取得房屋权属证书，而后才能确定由出卖人承担违约责任。在现实中，办理房屋权属证书需要出卖人、买受人、测绘部门、房产管理部门等多方协作才能最终完成。在此过程中，存在出卖人无法掌控的环节，如买受人何时提出办证申请、测绘部门何时出具测绘报告、房产管理部门何时办妥房屋权属证书均非出卖人所能控制，若出现办证拖延均一体归责于出卖方，显然违背公平原则。本案中，原、被告双方约定应在交房后180个工作日内办妥房屋所有权登记，在该期间内，买卖双方应当就办理房屋所有权登记的相关事项相互协作，各自履行自己应尽的义务，以促使买方顺利取得房屋权属证书，完成合同约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据以上规定，办理房屋所有权登记手续的义务主体是商品房的购买人，而房地产开发企业承担的是协助义务，处于“协助”的从属地位，其有义务向产权登记部门提供必要的证明文件。无论主从，买卖双方在办理房屋所有权登记的过程中均不可或缺，购买人不去办理登记手续或者出卖人不提供必要的证明文件，均可导致房屋所有权登记无法完成。就本案而言，原告作为买方应当证实其已履行自己的义务，即向房产管理部门申请办理房屋所有权登记（或要求被告与其共同向房产管理部门申请办理房屋所有权登记），而被告作为卖方亦应当证实其已履行自己的义务，即向房产管理部门提供用于办理房屋所有权登记的必要证明材料。在本案中，原告并未提交充分的证据证实其已履行义务，而被告也没有提供充分的证据证实其已向房产管理部门提供完备的、必要的证明材料。对于造成买受人不能及时取得房屋权属证书这一不利后果，双方均存在部分过错。就本案而言，本院认为被告的过错是主要的，其应对原告的损失进行适当赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，本案原告并未提供因未取得房屋权属证书而给其造成实际损失的相关证据，故原告的实际损失难以确定。考虑到原告至今未能取得房屋权属证书是由于多方面的原因所造成，不能完全归责于被告。被告请求法院对违约金予以调整，本院认为应根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及损失大小等综合因素，对原告请求的违约金予以适当调整。参照本院受理的其他同类案件的情况及本案的情况，本院酌情支持由被告支付逾期办证违约金5000元给原告，对原告超出该数额部分本院不予支持。关于被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案当事人在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。被告至今也没有提供充分的证据证实其已向房产管理部门提供完备的、必要的证明材料以协助原告办理房屋所有权登记，故原告的起诉未超过诉讼时效。对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西国鼎房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金5000元给原告吴永强、袁琼珍；二、驳回原告吴永强、袁琼珍的其他诉讼请求。本案受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西国鼎房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 覃海燕二〇一七年十月二十六日代书记员 胡小芳