江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟虞民初字第0063号原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司，住所地常熟市珠江东路97号。负责人吴懿，总经理。委托代理人王宇红、龚蕾蕾，江苏少平律师事务所律师。被告王维新。原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司（以下简称“世茂物业公司”）与被告王维新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理，依法由代理审判员赵晔适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托代理人龚蕾蕾到庭参加诉讼，被告王维新经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂物业公司诉称：要求被告支付拖欠的2007年7月1日至2013年12月31日物业管理费16458元，本案诉讼费由被告承担。被告王维新未有答辩。经审理查明：王维新于2007年3月购买常熟世茂·世纪中心-创梦世纪3幢二单元×室房屋，2008年2月28日该房屋变更所有权人为刘仁玉，该房屋系高层公寓，建筑面积为140.68平方米。2005年12月9日，常熟世茂房地产开发有限公司为开发商、王维新为业主、上海世茂第一太平物业管理有限公司常熟分公司为管理者签订常熟世茂·世纪中心-创梦世纪业主临时公约一份，三方约定由管理者对常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供前期物业管理服务，业主须于每月的第一日或之前缴交其物业当月的管理费，可以季缴或年缴，首期管理费从开发商向业主书面通知办理入住手续之日起支付，并预收12个月，高层公寓按建筑面积每月每平方米1.5元交纳管理费，业主如果未能于应付的款到期日起十五日内支付管理费，则管理者有权选择收取未缴付款项自应付之日起至实际支付日按每日千分之三计算的利息。业主临时公约还对开发商、业主、管理者的其他权利义务进行了约定。此后，上海世茂第一太平物业服务有限公司常熟分公司依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供前期物业管理服务。2009年2月1日，常熟世茂房地产开发有限公司作为委托方（房地产开发企业，以下简称甲方），上海世茂南京物业服务有限公司作为受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）签订了世茂创梦世纪前期物业管理委托合同。约定甲方将常熟世茂-创梦世纪全权委托乙方实行物业管理服务，合同期限2009年2月1日起至2011年1月31日，业主大会在合同期内成立，本合同自然终止。合同到期后，如业主大会尚未成立，本合同自然延续。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅为1.5元／月／平方米。此后，原告依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供物业管理服务。2011年12月11日，常熟市世茂世纪中心创梦世纪业主委员会成立。该业主委员会作为甲方与上海世茂南京物业服务有限公司作为乙方，双方分别于2011年12月11日、2012年12月11日签订了物业服务合同各一份，约定甲方将常熟世茂创梦世纪小区委托乙方实行物业服务，委托管理服务期限各为一年，分别为自2011年12月11日起至2012年12月10日止，以及自2012年12月11日起至2013年12月10日止。上述合同均约定：物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元／月／平方米，业主应当于每年的3月31日、9月30日前向乙方缴纳当年度上、下半年的物业服务费，对恶意拖欠物业服务费的业主，乙方应以书面方式催缴并提示每日加收万分之三滞纳金。此后，原告世茂物业公司依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供物业管理服务。另查明：2010年8月27日，上海世茂第一太平物业服务有限公司常熟分公司变更名称为上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司。上海世茂南京物业服务有限公司明确，该公司接受常熟世茂房地产开发有限公司的委托，负责常熟世茂创梦世纪小区的物业管理工作，其授权上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司负责该小区的物业管理，权利义务由该公司承担，由其向该小区业主主张物业管理费等权利。原告于2005年入驻常熟世茂创梦世纪小区并提供物业服务，于2013年12月31日与该小区业主委员会结束物业合同关系，并撤离该小区。审理中，原告世茂物业公司表示，被告王维新已支付了自2007年3月1日至2007年6月30日止的物业费，现被告王维新未交纳2007年7月1日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，要求被告支付物业费16458元，对逾期支付滞纳金不予主张。以上事实，有常熟世茂·世纪中心-创梦世纪业主临时公约、世茂创梦世纪前期物业管理委托合同、物业服务合同、苏州市常熟工商行政管理局分公司准予变更登记通知书、企业名称变更预先核准通知书、欠费催缴通知单、整付零寄交寄清单、房屋权属登记证明、业主委员会备案表及本院的庭审笔录在卷予以佐证。本院认为：常熟世茂房地产开发有限公司、王维新及上海世茂第一太平物业管理有限公司常熟分公司签订的业主临时公约，以及常熟世茂房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的前期物业管理委托合同，均合法有效，应受法律保护。上海世茂第一太平物业管理有限公司常熟分公司变更为上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司，其权利义务由变更后的上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司享有并承担。2011年12月11日，常熟市世茂世纪中心创梦世纪业主委员会成立，其代表业主与上海世茂南京物业服务有限公司签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为合法有效，该合同适用于常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区的全体业主和物业使用人。双方均应按该合同之约定履行相关的义务。原告受上海世茂南京物业服务有限公司委托于2005年入驻常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区提供物业服务，于2013年12月31日与该小区业主委员会结束物业管理合同，并撤离，在此期间已对常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区提供了相应的物业管理服务，被告应按协议约定的标准支付物业管理费。物业管理费是针对整个小区进行的，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。业主、物业使用人缴纳物业管理费的义务是物业服务合同约定的义务，不存在任何的先决条件。现被告拖欠物业费的行为有碍小区的正常管理与服务，亦损害了小区其他业主的合法权利。根据法律规定，房屋的所有权人为业主，本案所涉房屋已于2008年2月28日变更所有权人，2008年2月28日以后的物业管理费原告应向变更后的所有权人另行主张。故对原告要求被告支付2007年7月1日至2013年12月31日物业管理费16458元的诉讼请求，本院予以部分支持。按照双方签订的物业服务合同，被告应每月缴纳物业费为211元（1.5元／月／平方米×140.68平方米），被告自2007年7月1日起至2008年2月28日共计8个月未缴纳物业费，共计1688元（211元／月×8月）。被告王维新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃当庭抗辩、质证的权利，由此可能造成的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王维新于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司2007年7月1日至2008年2月28日的物业费1688元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取106元，由原告负担81元，被告王维新负担25元（原告同意其预交的案件受理费25元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。代理审判员 赵 晔二〇一四年三月二十一日书 记 员 曹煜旻