成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初5397号
原告：王某，男，1975年8月2日出生，汉族，住成都市新都区。
原告：杨小菊，女，1974年1月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
以上原告的委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师，一般授权代理。
被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。
法定代表人：李博，董事长。
原告王某、杨小菊与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行审理。原告王某、杨小菊的委托诉讼代理人陈争到庭参加诉讼，被告藏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某、杨小菊诉称，与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的凤凰山1号房屋。藏鑫公司将房屋交付给王某、杨小菊后，王某、杨小菊向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。但藏鑫公司一直拖延办理房屋所有权证及国有土地使用证，截止起诉之日尚未取得房屋所有权证和国有土地使用证。同时，《商品房买卖合同》第三条约定的商品房的“套内建筑面积67.89平方米”，而实测套内建筑面积67.71平方米比预测面积少了0.18平方米，藏鑫公司一直未予退还面积误差款。请求判令藏鑫公司立即办理该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2013年12月31日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分一的标准计算）；支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2015年12月31日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利息计算）；支付面积误差款1132.16元。
庭审中，藏鑫公司未作答辩。庭审后，藏鑫公司提交答辩状，辩称，支付面积误差款的诉讼请求已过诉讼时效，应与驳回。
经审理查明，2011年4月23日，原告王某、杨小菊与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由王某、杨小菊购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫·凤凰山1号3幢1单元2楼03号房屋。《商品房买卖合同》第三条约定：“……测绘建筑面积共79.03平方米。其中，套内建筑面积67.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.14平方米；……1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）6289.79元，总价款（人民币）肆拾贰万柒仟零佰壹拾肆元整（大写）。……所购商品房总价款合计：肆拾贰万柒仟零佰壹拾肆元整（大写）。第十三条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-
预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。2、根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积计算房价款；……建筑面积误差比=（实测建筑面积-
预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%”。
《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”
签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第五条针对买卖合同第十三条的补充约定载明：“实测套内建筑面积与预测套内建筑面积发生误差时，不再按照《买卖合同》第十三条第一项的条款内容处理。若实测套内建筑面积或建筑面积与预测套内建筑面积或建筑面积发生误差，均以建筑面积为结算依据。按有资质房产测绘机构的实测建筑面积，以建筑面积的单价据实计算。建筑面积单价与套内建筑面积单价的转换公式为：建筑面积单价=（套内建筑面积单价×套内建筑面积）÷测绘建筑面积。上式中的套内建筑面积、套内建筑面积单价及测绘建筑面积，均以《买卖合同》中的数值为准。”
补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。”
商品房买卖合同及补充协议签订后，王某、杨小菊按约支付了购房款。2013年5月12日，藏鑫公司向王某、杨小菊交付了房屋，王某、杨小菊向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，王某、杨小菊仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。王某、杨小菊购买的凤凰山1号房屋的备案登记和商品房面积实测报告显示，该房屋的套内建筑面积为67.71平方米，建筑面积为78.91平方米。
以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、商品房买卖合同摘要及到庭当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，王某、杨小菊与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》补充协议是对《商品房买卖合同》的修订和补充，是当事人协商一致的结果。按照《商品房买卖合同》补充协议的约定，双方对面积差异以建筑面积为结算依据。根据合同提供的公式计算出，建筑面积误差比小于3%，应根据实测建筑面积结算房价款，退还王某、杨小菊面积误差款648元【即（427014元÷79.03平方米）×（79.03平方米-78.91平方米）】。按照合同约定及交易习惯，王某、杨小菊在商品房交付之日即2013年5月12日就应当知晓房屋存在面积误差，其主张面积误差款的请求已超过了法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。
商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。由于王某、杨小菊的实际接房之日是2013年5月12日，因此，王某、杨小菊应从实际交房之日2013年5月12日起365日（即2014年5月12日）内取得房屋所有权证书，但王某、杨小菊却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2014年5月13日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款427014元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。
依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项系格式条款，但格式条款并不必然无效。王某、杨小菊与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项对藏鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定。免除违约责任和违约金约定过低，是两个不同的法律概念，前者可以申请确认格式条款无效，后者可申请调整违约金但不能确认该条款无效。所以王某、杨小菊主张“双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项是格式条款，规避或减轻违约责任，应依法确认无效而适用法定赔偿”，没有法律依据，对其主张本院不予采纳。
王某、杨小菊主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现王某、杨小菊没有提交证据予以证明其损失。故对于王某、杨小菊提出调高违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。
王某、杨小菊与藏鑫公司在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，在交付房屋产权证后的二年内办理完毕国有土地使用证，目前房屋所有权证尚未办理，按照合同约定的国有土地使用证的办理时间尚未开始。因此，对于王某、杨小菊要求藏鑫公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉请，本院不予支持。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告王某、杨小菊办理藏鑫·凤凰山1号房屋的不动产权证；
二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告王某、杨小菊支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款427014元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年5月13日计算至不动产权证办理完毕之日止）；
三、驳回原告王某、杨小菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费708元，由原告王某、杨小菊负担408元，被告四川藏鑫置业有限公司负担300元（此款原告王某、杨小菊已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 霍萍
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 王倩