河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第413号
上诉人（原审被告）郭雪立，男，1977年8月19日出生。
被上诉人（原审原告）楚长亮，男，1962年5月11日出生。
上诉人郭雪立与被上诉人楚长亮租赁合同纠纷一案，楚长亮于2014年11月12日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，要求判令郭雪立给付2014年5月29日至2015年5月28日的房屋租金80000元，并支付违约金24000元，诉讼费用由郭雪立负担。该院于2015年3月24日作出（2014）商梁民初字第03629号民事判决，判决驳:一、郭雪立于判决生效后十日内支付给楚长亮2014年5月29日至2015年5月28日的房屋租赁费80000元；二、驳回楚长亮的其他诉讼请求。一审案件受理费2380元，财产保全费820元，共计3200元，由郭雪立负担。郭雪立不服，向本院提起上诉，本院于2015年6月17日受理本案后，于2015年7月1日公开开庭进行审理。上诉人郭雪立、被上诉人楚长亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：楚兴饲料厂是楚长亮出资经营的个人独资企业，成立于2003年1月2日，地址位于商丘经济开发区新1**国道与木兰大道交汇处西100米路北。2013年6月1日，楚长亮与郭雪立签订厂房租赁合同一份。合同约定：楚长亮将所有的楚兴饲料厂的厂房及部分房屋租赁给郭雪立使用，租赁期限为两年，自2013年5月29日起至2015年5月28日止。每年租金为80000元。同时，该合同约定：房屋在使用期间如有损坏，由郭雪立自行修复。未经楚长亮许可，郭雪立不得转租和抵押。合同签订后，郭雪立支付了一年的房租80000元。2013年11月2日，郭雪立将租赁的部分房屋转租给申世军使用，租金为每月500元。申世军向郭雪立支付租金至2014年5月。现申世军仍在使用上述房屋。至2014年5月29日，郭雪立没有主动向楚长亮支付第二年租金，楚长亮多次电话催告支付租金，郭雪立以厂房漏水、房顶脱落为由，拒绝支付租金。后楚长亮再次催要租金，已无法联系上郭雪立，双方形成纠纷。
原审法院经审理认为，本案属于租赁合同纠纷。楚长亮作为个人独资企业楚兴饲料厂的投资人，同时持有涉案厂房的房屋所有权证，有权对其拥有的房产进行出租、受益，其诉讼主体资格符合法律规定，为本案适格原告。本案中双方签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，合同中双方对租赁期限、租金数额、责任承担及违约责任等均有明确约定，且该合同已实际履行，双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。因此，对楚长亮要求郭雪立支付房屋租金的诉讼请求，依法予以支持。本案涉案房屋虽然没有取得规划许可证，但结合楚长亮持有涉案厂房房屋所有权证及本案租赁合同已实际履行的客观事实，应认定双方签订的租赁合同有效。对郭雪立辩称涉案房屋没有取得规划许可证、合同无效的抗辩观点，不予支持。郭雪立抗辩称双方租赁合同已解除，应驳回楚长亮的诉请。原审认为，合同解除在两种情况下成立：一，双方协商解除。二，通过司法程序解除。本案中郭雪立主张合同已解除，楚长亮不认可，郭雪立未举出确凿证据证明合同已解除，又未向司法机关主张解除，且未举证通知楚长亮解除合同和租赁物存在《合同法》第二百三十三条状况的确凿证据，对郭雪立的抗辩观点不予采纳。对楚长亮要求支付违约金的诉讼请求，因双方既未在租赁合同中约定违约责任，楚长亮亦未举证其因郭雪立违约造成的损失数额，对其该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、郭雪立支付楚长亮2014年5月29日至2015年5月28日房屋租赁费80000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回楚长亮的其他诉讼请求。一审案件受理费2380元，财产保全费820元，共计3200元，由郭雪立负担
上诉人郭雪立不服原判，向本院上诉称：被上诉人出租给上诉人的办公楼既没有房产证，也没有规划许可证，厂房虽有房产证，但没有规划许可证。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据该规定，涉案房屋虽有房产证，但没有规划许可证，双方签订的合同应为无效合同。即使合同有效，双方签订的租赁合同已经解除，下剩的一年租赁期也无需履行。上诉人一审提供的证据可以证明被上诉人出租的房屋有漏雨和塌陷现象，曾因厂房楼顶石膏板脱落将人砸伤，严重影响了上诉人的人身和财产安全。上诉人在搬出租赁房屋之前，已通过张贴公告的方式告知被上诉人如不维修，上诉人有权解除合同，但被上诉人置之不理，根据合同法第二百三十三条的规定，上诉人有权单方解除合同。一审法院认定单方解除合同必须向司法机关主张才能成立无法律依据。被上诉人既然已经知道上诉人终止履行合同，被上诉人在上诉人搬离后未采取积极措施，致使房屋空置一年后再起诉，扩大了损失，违反了诚实信用原则，一审法院全部支持其请求有违公正原则，对导致损失扩大的部分不应支持。综上请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人楚长亮答辩称：被上诉人出租的房屋既有规划许可证，又有房屋产权证，上诉人主张合同无效的理由不能成立。双方签订的合同约定租期两年，上诉人在租赁期间，又将部分房屋租赁给第三人，第三人实际使用房屋至合同期满。被上诉人自2014年6月多次联系上诉人，上诉人均不与被上诉人见面，被上诉人在起诉后才将房门打开。合同签订后，被上诉人将修复完好的房屋交付给上诉人。合同约定，在租赁期间，房屋如有损坏，由上诉人负责维修。上诉人以房屋损坏为由，要求解除合同的理由不能成立。
根据上诉人郭雪立的上诉请求及被上诉人楚长亮的答辩观点，本院归纳本案争议焦点为：1、涉案厂房租赁合同的效力应如何认定；2、上诉人主张合同已解除的理由能否成立；3、上诉人是否应向被上诉人支付租赁费80000元。
双方当事人对上述争议焦点均无异议，并进行了论辩。
上诉人郭雪立在二审中未向本院提交证据。被上诉人楚长亮在二审中向本院提交了如下证据：证据1，建设用地规划许可证及建设工程规划许可证各一份，证明涉案房屋已获得相关规划许可。证据2，房屋租赁补充协议一份，证明上诉人在租赁期间内将部分房屋转租给第三人申世军，转租到期日为2015年5月28日。涉案租赁合同到期后，被上诉人与申世军又重新签订了租赁协议。
上诉人郭雪立对被上诉人楚长亮提供的证据质证后认为：对证据1真实性无异议，但对建房结构有异议，认为被上诉人未按规划许可建房。对证据2，认为该协议与上诉人无关，其转租给申世军的房屋至2014年6月1日到期。
本院对被上诉人楚长亮提供的证据分析认证如下：证据1能够证明涉案房屋已获得规划手续，本院予以采信。证据2能够证明郭雪立将部分房屋进行转租的事实，本院亦予以采信。
本院经审理查明：涉案房屋已获得建设用地规划许可及建设工程规划许可。郭雪立在租赁期内，将部分房屋租赁给申世军，申世军已实际支付租赁费至2014年6月30日，此后一直使用转租的房屋。2015年5月29日，申世军与楚长亮重新签订一份房屋租赁补充协议。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案是一起因租赁合同引起的纠纷。关于厂房租赁合同的效力问题。合同是双方的真实意思表示，涉案房屋已获得相关规划手续。郭雪立认为涉案房屋即使已获得规划许可，但房屋并非按照规划许可的事项进行建设，对该主张，郭雪立并未提供证据予以证明，故其主张合同无效的理由不能成立。关于合同是否已经解除的问题。因在房屋交付时，郭雪立并未提出房屋质量存在问题。郭雪立亦未举证证明在使用房屋时，房屋存在致使合同目的不能实现的质量问题，对房屋在租赁期间内存在的瑕疵，按照约定应由郭雪立自行修复，且合同并未约定单方解除合同的情形，郭雪立也未举证证明其已将解除合同的意思表示直接传达至楚长亮，故郭雪立主张合同已解除的理由亦不能成立。双方约定的租赁期限为两年，郭雪立在支付一年房租后，未按照约定支付第二年租金，也未积极与楚长亮协商相关事宜，其行为已构成违约，一审法院判决其给付楚长亮第二年租金80000元并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人楚长亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 倩
审 判 员 周克风
代理审判员 宁传正
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陈 颖