浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终2520号
上诉人（原审被告）：金拓集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区思源路1020号。
法定代表人：徐元金，董事长。
委托诉讼代理人：张利春，浙江浙联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：索翰明，浙江浙联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江鑫广环保科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区思源路1020号。
法定代表人：陶珍，总经理。
委托诉讼代理人：蒋雪锋，浙江德名律师事务所律师。
原审被告：徐元金，男，1966年3月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。
上诉人金拓集团有限公司因与被上诉人浙江鑫广环保科技有限公司、原审被告徐元金房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院(2018)浙0603民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金拓集团有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2018)浙0603民初2954号民事判决第二条；2、本案的上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1、案涉租赁房屋所有权变动并不影响《房屋租赁合同书》的效力，原审法院认为上诉人对案涉租赁物丧失物权而导致《房屋租赁合同书》无法继续履行属于事实认定不清，适用法律错误。首先，买受人赵梁杰在竞买案涉房屋时，对于被上诉人与上诉人签署的《房屋租赁合同书》是知情的。其次，2017年9月26日，杭州市萧山区人民法院作出（2016）浙0109执781号之二执行裁定书，裁定上诉人所有的位于绍兴市柯桥区滨海工业区东联村办、3、4、5幢房屋归买受人赵梁杰所有。2、2017年9月30日后，被上诉人仍然在案涉租赁物上从事生产经营活动，被上诉人要求退还的租金194821.91元已经实际发生，原审法院认定《房屋租赁合同书》实际履行截至2017年9月30日，并将已经实际发生的租金认定为尚未发生的租金属于事实认定不清。
被上诉人浙江鑫广环保科技有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符。1、案涉房屋在上诉人出租给被上诉人之前，已经被人民法院查封。2、《合同法》第229条“买卖不破租赁”的规则并不适用于本案。3、上诉人对案涉房屋不再拥有所有权，上诉人要求解除合同、退还多余租金于法有据。
原审被告徐元金未作书面辩称。
浙江鑫广环保科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除鑫广公司与金拓公司之间签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告金拓公司、徐元金退还保证金、租金及装修费合计人民币283972.60元；3、判令本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2017年2月18日，原告与被告金拓公司签订《房屋租赁合同书》三份，签订日期均写为“2011年2月18日”，分别约定被告金拓公司将其坐落浙江省绍兴柯桥区滨海工业区思源路1020号厂区内的2000平方米厂房以年租金264000元、1000平方米厂房以年租金132000元、宿舍楼两间与二楼东面半层办公室以年租金62000元出租给原告使用，租赁保证金40000元，租赁期限均为11年，自2011年2月18日起至2022年3月8日止。2017年5月22日，原告与被告金拓公司又签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告金拓公司将上述厂区内的宿舍楼两间、办公楼两间以年租金30000元出租给原告使用，租赁期限为1年，自2017年5月22日起至2018年5月22日止。合同签订后，原告于2017年3月3日向被告金拓公司转账支付房租132000元，被告金拓公司又于2017年3月15日向原告出具收款收据两份确认收到房租费合计316000元，于2017年6月5日向原告出具收款收据两份确认收到80000元。
2017年7月26日，杭州市萧山区人民法院就被告金拓公司所有的位于绍兴市柯桥区滨海工业区东联村2、3、4、5幢房屋、室内装修和国有土地使用权及地上附属物发布竞买公告，公告中明确拍卖标的物有案外人主张的租赁，租赁合同详见附件，由买受人自行对案外人主张的租赁作实质性判断及处理。2017年9月26日，杭州市萧山区人民法院作出（2016）浙0109执781号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人金拓集团有限公司所有的位于绍兴市柯桥区滨海工业区东联村2、3、4、5幢，建筑面积分别为4680.56平方米、8208.57平方米、2628.71平方米、2277.12平方米的房屋、室内装修、面积分别为14986平方米、8545平方米的国有土地使用权及地上附属物[房产证号：绍房权证滨海第04606、04576，国有土地使用权证号：绍兴县国用（2012）第13-104、13-98号，内容详见伟业估价房[2017]第170441号房地产估价报告书]归买受人赵梁杰（身份证号码）所有。所有权自本裁定送达买受人赵梁杰时起转移。二、买受人赵梁杰应持本裁定书及时到房地产管理部门办理相关产权过户手续。
2017年10月15日，原告与赵梁杰签订《房屋租赁合同》一份，约定赵梁杰将坐落于滨海区思源路1020号厂房2650平方米、宿舍4间、办公室400平方米出租给原告使用，租金合计116600元，押金30000元。2017年10月19日，原告法定代表人陶珍按照合同指定账户向赵国生转账支付房租及押金合计146600元。
一审法院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的，其所有权变动不受租债关系的限制。本案系租赁房屋经人民法院拍卖发生所有权变动引起的房屋租赁合同纠纷，结合原、被告诉辩意见，案件争议焦点在于：1.《房屋租赁合同书》的效力；2.合同解除事由是否成立；3.合同解除的法律后果。围绕案件争议，本院具体分述如下：
其一，关于案涉四份《房屋租赁合同书》效力一节。其中落款日期为2011年2月18日的三份《房屋租赁合同书》，原、被告庭审均自认实际签订日期为2017年2月18日，故合同双方关于2011年2月18日至2017年2月17日期间房屋租赁的约定系虚假意思表示，该部分合同约定应属无效，剩余期间的约定，则是合同双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。落款日期为2017年5月22日的一份《房屋租赁合同》，则是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁合同书》虽由被告徐元金之子代签，但经被告金拓公司盖章确认，不影响合同效力认定。
其二，关于合同解除事由是否成立一节。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。案涉租赁物经法院司法拍卖，由案外人赵梁杰取得所有权，被告金拓公司因对租赁物丧失物权而无法继续履行《房屋租赁合同书》，致使原告不能实行合同目的，原告据此要求解除《房屋租赁合同书》，于法有据，本院依法予以支持。被告金拓公司根据“买卖不破租赁”之法律规定抗辩主张原告解除理由不能成立，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项之规定，租赁房屋在出租期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。案涉租赁房屋在被告金拓公司出租予原告之前已被人民法院依法查封，后在租赁期间经人民法院司法拍卖发生所有权变动，该所有权变动依法不受原告与被告金拓公司之间租债关系的限制，现买受人与原告就租赁物已形成新的租赁合同关系，被告金拓公司客观上无法继续履行《房屋租赁合同书》，故其抗辩理由不能成立，该院不予采纳。
其三，关于合同解除的法律后果一节。合同解除后，尚未履行的终止履行，并应根据合同条款进行结算。根据案件查明事实，原告按照四份《房屋租赁合同书》约定实际已向被告金拓公司支付租金488000元及保证金40000元，而结合原告与案外人赵梁杰签订的《房屋租赁合同》，被告金拓公司实际只履行四份《房屋租赁合同书》截至2017年9月30日，按照实际租赁的期间，原告应付被告金拓公司租金为293178.09元，被告金拓公司则应退还原告租金194821.91元及保证金40000元。但根据合同相对性之法律原则，原告要求被告徐元金共同承担租金、保证金退还义务，依据不足，本院不予支持。对于房屋装修费用30000元，原告未能举证证明装修事实，故本院难予支持，而根据原告提交的财产清单及现场照片显示，上述财产实为办公及生产设备等动产，也不宜以装修费用名义要求被告金拓公司进行赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、解除原告浙江鑫广环保科技有限公司与被告金拓集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》；二、被告金拓集团有限公司应退还原告浙江鑫广环保科技有限公司房屋租金194821.91元、保证金40000元，两项合计234821.91元，款均限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江鑫广环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，减半收取2780元，由原告浙江鑫广环保科技有限公司负担481元，由被告金拓集团有限公司负担2299元，款限于本判决书生效之日起七日内向该院缴纳。
双方当事人在二审中均没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人要求上诉人退还房屋租金194821.91元和保证金4万元是否应予支持。
首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。也就是说，涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”规则。故原审判决认定：“案涉租赁房屋在被告金拓公司出租予原告之前已被人民法院依法查封，后在租赁期间经人民法院司法拍卖发生所有权变动，该所有权变动依法不受原告与被告金拓公司之间租债关系的限制，”并无不当。
其次，从被上诉人与买受人赵梁杰签订的房屋租赁合同来看，买受人赵梁杰向被上诉人收取了2017年10月1日之后的房屋租金和押金。故原审判决认定：“被告金拓公司实际只履行四份《房屋租赁合同书》截至2017年9月30日，按照实际租赁的期间，原告应付被告金拓公司租金为293178.09元，被告金拓公司则应退还原告租金194821.91元及保证金40000元。”并无不当。
综上所述，金拓集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5560元，由上诉人金拓集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 王普庆
审判员 夏 鸿
二〇一八年八月十六日
书记员 范艳艳