苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第05217号
原告何福忠。
委托代理人耿佳维，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人丛丁，北京市大成（苏州）律师事务所实习律师。
被告干诚。
被告许晨霞。
上述两被告共同委托代理人周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人王伟，江苏孙吴律师事务所实习律师。
第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人张伟煜，行长。
委托代理人陈月，该行员工。
原告何福忠与被告干诚、许晨霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法由审判员江福禄独任审理，并于2016年2月15日公开开庭进行审理。后因工作原因，变更为由代理审判员继续审理。诉讼过程中，本院根据原告申请，依法追加中国建设银行股份有限公司苏州分行（下称建行苏州分行）为本案第三人参加诉讼，并于2016年5月23日公开开庭审理。原告何福忠委托代理人耿佳维、丛丁，被告干诚、许晨霞的共同委托代理人周巍健、王伟，第三人建行苏州分行委托代理人陈月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何福忠诉称，2015年9月15日，原被告签订《买卖意向协议》，约定原告向被告购买位于苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区120幢904室的房产，成交价为2105000元，付款方式为买方贷款到位后一并支付。协议约定被告应在房产证、土地证办出后2个工作日内将新两证交与中介方，且原被告双方应在三个工作日内配合中介方签订存量房买卖合同。原告于协议签订当日交付定金10万元，并由被告出具了相应收条。被告于当日将房屋交付予原告并同意原告进行装修，目前原告已开始装修。被告房产证、土地证已于2015年11月20日办出，但被告拒不配合签订存量房买卖合同，经原告多次催告仍拒不配合。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，配合办理房屋过户手续；2、被告承担违约金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第二项诉请。
被告干诚、许晨霞辩称，1、双方签订的是意向协议，不是买卖合同。2、该意向协议没有经过被告许晨霞的追认，该份合同效力待定，且两被告感情不和一直在闹离婚，原告的诉请不应当得到支持。
第三人建行苏州分行述称，受让人提前还清目前贷款余额及利息同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。
经审理查明，2015年9月15日，原告何福忠（买受方）与被告干诚（出卖方）及苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）（中介方）签订《买卖意向协议》，内容为：物业地址为太阳星辰花园四区120幢904室（以办出产证为准）。1、出卖方承诺2015年11月30日前（三个月内）办出房产证、土地证，办出房产证、土地证时间以开发商时间为准；2、买卖双方友好协商如出卖方房产证、土地证逾期不能办出的，本协议自动解约，三方互不追究违约责任；3、买受方于签约当天将定金10万元委托中介方保管，如本协议解约，中介方无息退还10万元给买受方；4、出卖方在办出新两证后2个工作日内将两证交予中介方，买卖双方应在3个工作日内配合中介方签订存量房买卖合同，签订存量房买卖合同后1个工作日内由中介方支付给出卖方定金10万元；5、买卖双方在签订存量房买卖合同后5个工作日内办理资金托管手续；6、出卖方承诺如有未清贷款在办理资金托管前自行还清并注销；7、如产证办出建筑面积与126.39㎡不一致，面积以实际办出新产证面积为准，房价不变，多不退少不补；8、交易前的税费由出卖方承担，国家税费政策、贷款政策、限购令政策如遇调整按新政策执行；9、出卖方承诺产权清晰无纠纷，买受方承诺信用良好无不良记录；10、买卖双方任何一方违约，双方约定的违约金为人民币20万元；11、出卖方承诺此房户口为空；12、出卖方同意在买受方的新产证办出3日内将房屋交给买受方；13、中介方协助买受方办理贷款手续，买受方应积极配合中介方向任一银行申请贷款，直至贷款申请到位，由于买受方无法贷足评估价70%，买受方现金补足；14、买卖双方约定成交价为人民币2105000元；买卖双方于签订存量房买卖合同当日各自付清中介方佣金，买受方按评估价0.3%支付评估费。
同日，原告何福忠将10万元定金交付至中介我爱我家公司，被告干诚出具《收条》，载明：“今收到何福忠支付的购买房屋地址为太阳星辰花园四区120幢904的购房定金人民币金额10万元。”
同日，被告干诚通过手机向沈某发送短信，内容为：“本人干诚身份证号为××委托我爱我家经纪人沈某将雅戈尔四区120栋904室房钥匙转交给何福忠身份证号为××特此证明”。
同日，被告许晨霞通过号码为134××××7653的手机向沈某发送短信，内容为：“本人许晨霞，因有事不能亲临我爱我家公司签定雅戈尔太阳星辰花园四区120幢904室买卖合同，现委托我丈夫干诚先生签订买卖合同相关事宜，本人均认可。委托人：许晨霞”。
庭审中，被告认可手机号码134××××7653系许晨霞的，且认可向沈某发送短信的手机号系干诚的。
另查明，诉争房屋登记于被告干诚、许晨霞名下，两被告为夫妻关系，房屋产权为共同共有，房屋建筑面积为126.39平方米。2015年11月20日，诉争房屋抵押给建行苏州分行，抵押金额为50万元，抵押期限为2013年10月31日起至2043年10月31日止。
证人沈某出庭陈述：其系我爱我家公司的职工。干诚在2015年9月份委托其将涉案房屋进行出售，正好原告有需求，后经协商双方同意以210.5万元的价格成交。双方签订了买卖意向协议，该份买卖意向协议就是我爱我家公司正式的买卖合同，在过户时再签订网签合同。签订协议时，证人问了干诚，他说房子是他和他爱人的，证人审查了他的购房合同，干诚告诉其涉案房屋也是别人抵押给干诚的，后更名过户至他和他妻子名下。签约当天，干诚的妻子许晨霞通过移动号134××××7653的手机向证人发送短信，表示授权干诚出售涉案房屋。因当时房屋的产证没有出来，被告同意产证出来后立即进行产证过户。签约完毕后，原告提出能否将钥匙给其进行相应的装修，被告同意。当时被告许晨霞不在场，但是委托了其丈夫干诚办理。等到产证出来后，被告干诚表示不愿以当时的成交价210.5万元进行成交。原告方提供了10万元的定金，暂时交由中介保管，合同规定等产证办出来并交至中介后，中介便将10万元交付给被告。产证大致是在2015年12月底时出来的，出来后被告就不想履行合同了，也没有将产证交至中介处。
诉讼中，原告何福忠书面说明，其自愿于本判决生效后十日内代被告干诚、许晨霞清偿结欠第三人建设银行苏州分行案涉房屋项下贷款本息；并自愿于涉案房屋抵押登记注销之日起十日内将扣除本案诉讼费用及上述代偿款项后的购房余额支付被告，自愿承担代偿后房屋未能过户的风险。
上述事实由房屋买卖意向协议、收条、房屋权属登记簿、证人证言、短信截屏、移动通信机打发票、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原被告之间签订的《买卖意向协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应诚实全面履行。关于被告辩称原被告双方签订的《买卖意向协议》仅为意向性协议并非正式合同的意见。本院认为，从协议约定来看，内容明确载明了交易双方身份信息、房屋坐落位置、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，已具备房屋买卖合同的主要条款，被告该项抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于被告辩称案涉协议没有经过被告许晨霞的确认，《买卖意向协议》效力待定的意见。本院认为，原告提供的短信截屏与证人沈某的证言相互印证，结合被告庭审陈述，可以认定沈某在促成被告干诚与原告何福忠签订房屋买卖合同时通过手机短信的形式征得了案涉房屋共有人许晨霞同意，许晨霞对于干诚出售案涉房屋的事情是知情并同意的，故被告上述辩解与事实不符，本院亦不予采信。被告许晨霞虽未在《买卖意向协议》上签字，但其授权被告干诚出售案涉房屋，故其也应受案涉协议的约束。现被告干诚、许晨霞无正当理由拒绝履行合同，原告何福忠诉请继续履行合同、办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人建行苏州分行表示，受让人提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。原告何福忠亦愿意代为还贷，故本院应予准许。本案中，扣除原告何福忠已经支付的购房定金10万元，其尚结欠被告干诚、许晨霞房款2005000元，何福忠在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付干诚、许晨霞。为履行便利，被告干诚、许晨霞应负担的案件受理费11820元、保全费5000元，合计16820元，可与原告应付被告购房款余款相抵。原告何福忠履行完毕上述两项付款义务后，被告干诚、许晨霞应将案涉房屋过户至原告何福忠名下。原告放弃要求被告承担违约金的诉求，系自行处分其权利，并不违反法律规定，本院予以准许。原告已按约支付的定金10万元，由被告与中介另行依约交接，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告何福忠于本判决生效之日起十日内代被告干诚、许晨霞向第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区北谢雨街65号太阳星辰花园四区120幢904室项下贷款本息（以不超过2005000元为限），第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行于上述贷款清偿后十日内出具还贷证明给原告何福忠并协助注销上述房产抵押登记；
二、原告何福忠于上述房屋注销抵押登记之日起十日内将剩余房款（计算方式：2005000元扣除案件受理费11820元、保全费5000元以及上述还贷证明载明的代偿金额）支付被告干诚、许晨霞；
三、被告干诚、许晨霞于原告何福忠支付上述第二项判决款项后十日内协助原告何福忠将苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区120幢904室房屋产权过户至原告何福忠名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为11820元，保全费5000元，合计16820元，由被告干诚、许晨霞负担（已抵扣结算完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 赵美容
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王木子