海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1020号
原告（反诉被告）李毓康。
委托代理人步丹。
被告（反诉原告）陈伸福。
被告（反诉原告）符勇，男，1964年12月18日出生，汉族，住海口市玉沙村玉沙广场*幢***房。
两被告的委托代理人邓兴斌、陈桂菊，海南昌宇律师事务所律师。
原告李毓康与被告陈伸福、符勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李毓康的委托代理人步丹、被告陈伸福和符勇的共同委托代理人邓兴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李毓康诉称，2011年7月17日原告与被告签订《门面租赁合同》，约定：原告租赁被告位于海口市龙华西路152—1号面积为90平方米的房屋用于宠物经营；租赁期限为三年，自2011年7月17日起至2014年7月16日止；自2011年7月17日起2011年12月31日止，每季度租金为5500元，自2012年1月1日起至2014年7月6日止，每季度租金为5600元；签订合同时原告向被告交纳保证金20000元；原告进行装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑风格，装修费用由原告承担；在租赁期内，因城市规划和不可抗力的因素致使合同不能履行，则合同自行终止，双方均不承担违约责任。以上租赁合同签订后，原告即依约向被告支付了租赁保证金20000元，并对租赁房屋进行装修及投入经营，装修投入共计人民币109142.52元。同时，自合同了履行至今，原告也严格履约向被告交纳了每季度的租金，现租赁房屋因设计拆迁，已被拆除，致使原告已无法使用租赁房屋进行经营。同时，据原告向拆迁办相关工作人员了解，就租赁房屋的拆迁事宜，被告已与政府有关部门达成拆迁补偿安置协议，且政府有关部门已向被告支付了拆迁安置补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，产前安置补偿费包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，鉴于租赁房屋为原告租赁使用，且租赁房屋中的装修装饰均为原告出资完成，因此在租赁合同因拆迁无法继续履行后，原告早收了装修装饰损失、搬迁安置损失及停产停业损失，而就该部分损失，被告应给予原告补偿，并退还原告租赁保证金20000元，于是，原告多次找两被告，要求协商处理该项纠纷，但两被告总以种种借口予以拖延或者拒绝，严重侵害了原告的合法权益，无奈之下，原告只好将其诉讼至法院。综上，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律法规的规定，请求法院判决：1、两被告立即补偿原告租赁房屋装修损失人民币109142.52元；2、两被告立即补偿原告搬迁损失人民币4950元；3、两被告立即向原告退还租赁保证金20000元。4、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告陈伸福、符勇辩称并反诉称，一、被告认为应驳回原告的诉求：理由如下：1、双方合同的第7条第2点当中有约定，装修费用的投入应由原告自行承担；2、原告如何装修应征得被告的同意，但原告装修并没有征得被告的同意；3、这是政府的拆迁行为导致合同必须终止，原告提出的装修费用支出必须由原告自行承担；4、被告享有该房屋，相应补偿应由被告所有，原告因拆迁所造成的损失应向相关部门提出。二、被告提起反诉，理由如下：2011年7月17日，被告与原告签订《门面房租赁合同》，由原告承租被告所有的位于海口市龙华西路152-1号面积约90平方米的房屋用于经营宠物用品。双方约定租期三年，从2011年7月17日起至2011年12月31日止，每月租金为5500元；2012年1月1日起至2014年7月16日止，每月租金为6300元（在合同中，“每月租金”由于笔误写成了“每季度租金”）。每三个月支付一次，应提前10日付清。并对房屋装修、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。但合同签订后，原告仅支付了前几个月的租金，从2012年1月11日起至2014年1月份搬迁前的两年租金共计151200元，均未支付，已严重违约。另外，原告在装修店面时，没有按合同约定将装修方案报给被告进行审批，更未经被告同意擅自改变房屋原状，将房屋装修成动物饲养场所，并擅自改变了合同中约定的租房用途及工商批准的经营范围，在承租房内饲养动物，违反了双方签订的《门面房租赁合同》第七条第2款：（1）原告按国家法律、法规和商业公司规定的经营范围进行合法经营。（5）原告对租赁房屋装修时，执行被告审批同意的装修方案的约定，构成严重违约。被告知道后，曾要求原告整改，但原告置之不理。综上，两被告请求法院判决原告向两被告支付拖欠的租金人民币151200元。
原告李毓康针对被告陈伸福、符勇的反诉辩称，一、被告提出的房租拖欠，我方从未拖欠房屋租赁费用，现递交2012第3季度，2012年第4季度，2013年第3季度，第4季度的交租收据，及转帐凭证。被告违背诚信原则，恶意反诉，请求法院根据事实，驳回被告诉讼。二、被告诉我方违法经营：我方有完善的营业执照，及与经营相关的执照证件，绝不存在非法违法经营。且我方的经营范围和内容，在同行业内都具备领先示范意义，是工商和行业协会、行业相关指导单位一致肯定的优秀经营体，符合合同约定。三、被告诉我装修违约：我方在装修前期将装修图纸递交给了房屋所有人审阅，且得到了房屋所有人的认可方才进行的装修，并未破坏房屋主体结构及风格，完全符合《租赁合同》第五条关于房屋装修的约定。四、关于补偿，根据海口市城市房屋拆迁管理办法，本办法所称被拆迁人，是指被拆除及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物管理人）和使用人；《物权法》第42条第3款：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，当然这里的被征收人应当包括房屋租赁人。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对所有权人（被征收人）的补偿性质应当为其丧失物权的损失补偿，而物权的权能包括占有、使用、收益、处分；租赁合同实际是所有权人将物权之占有、使用以及部分收益权能让渡给承租人的合同，承租人基于合法有效的合同概况受让物权之占有、使用以及部分收益权能，其权益当属合法，应当与所有权人一道受到维护。在租赁期内，因征收拆迁不能继续履行租赁合同，承租人的损失予以补偿。《合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或者约定不明的，则部分的拆迁补偿款应当支付给承租人。装修违规的问题，都用了这么久了，如果违规，怎么早不说，不终止？是否有书面材料？综上所述，被告提出的诉讼不仅严重违背事实，并且缺乏证据支持，望法院根据事实，驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年7月17日，原告与两被告签订《门面租赁合同》，约定：原告租赁两被告共有的位于海口市龙华西路152—1号面积为90平方米的房屋，用于宠物经营；租赁期限为2011年7月17日至2014年7月16日止；自2011年7月17日至2011年12月31日止，每月租金为5500元，自2012年1月1日至2014年7月16日止，每月租金为6300元；签订合同时原告向两被告交纳保证金20000元。合同签订后，原告依约向两被告支付保证金20000元。随后，原告对该房屋进行装修后即经营宠物用品。2011年7月17日至2012年1月10日的租金，原告已付清。2012年1月11日至2014年1月3日期间，原告仅支付租金67800元，其中，2012年6月4日付租金18900元，2012年8月22日付租金18900元，2013年5月26日付租金15000元，2013年8月24日付租金10000元，2013年8月31日付租金5000元。2013年12月13日，被告陈伸福与海口市龙华区人民政府签订《征收补偿安置协议》，约定海口市龙华区人民政府征收该房屋，征收补偿款为426247元，其中装修补偿款为35180元；搬迁补助费为1935元。两被告已领取了该补偿款。2014年1月3日，原告以该房屋被拆迁为由，搬出该房屋。随后，海口市龙华区政府对该房屋进行了拆迁。2014年3月31日，原告向本院提起民事诉讼。另，两被告原反诉请求为：1、原告向两被告支付拖欠的租金人民币151200元；2、原告向两被告支付违约金20000元。因两被告主张双方签订的门面租赁合同有效与本院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，被告将该诉讼请求变更为现诉讼请求。
另查明，位于海口市龙华西路152—1号房屋没有取得建设工程规划许可证。两被告在出租该房屋给原告之前已对该该房屋进行简单装修。
以上事实有门面租赁合同、收条、征收补偿安置协议、银行卡客户交易查询及庭审笔录所所证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告与两被告签订的《门面租赁合同》涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，本院认定该合同为无效合同。原告要求两被告补偿装修损失109142.52元，由于原告对该房屋进行了装修，故参照两被告领取的装修补偿款35180元，酌情确定两被告向原告支付装修损失35180元。原告主张超出部分，没有事实根据，本院不予支持。原告要求两被告补偿搬迁损失4950元，由于涉案房屋在租期内被拆迁，确实造成原告搬迁损失，故参照两被告已领取的搬迁补助费1935元，酌情确定两被告向原告支付搬迁损失1935元。原告主张超出部分，没有事实根据，本院不予支持。原告要求两被告退还保证金20000元，由于双方签订的租赁合同无效，故原告此项请求有理，本院予以支持。两被告反诉要求原告支付2012年1月11日至2014年1月3日的租金151200元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应按双方约定的租金标准，即每月租金6300元计付该期间的房屋占有使用费。该期间的房屋占有使用费为149940元（6300元×23月＋（6300元÷30天×24天）］，原告已支付67800元，故原告应向两被告支付房屋占有使用费82140元。两被告反诉超出部分，没有事实根据，本院不予支持。原告主张其已支付该期间房屋占有使用费，没有证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法（​javascript：SLC（21651，0）​）》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、限被告陈伸福、符勇在本判决生效之日起十日内向原告李毓康支付装修损失35180元、搬迁损失1935元，共计37115元；
二、限被告陈伸福、符勇在本判决生效之日起十日内向原告李毓康返还保证金20000元；
三、限原告李毓康在本判决生效之日起十日内向被告陈伸福、符勇支付房屋占有使用费82140元；
四、驳回原告李毓康的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈伸福、符勇的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2981元，原告李毓康负担1753元，被告陈伸福、符勇负担1228元；本案反诉受理费减半收取1862元，原告李毓康负担927元，被告陈伸福、符勇负担935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴永红
代理审判员 宋玉敏
人民陪审员 王心怡
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 黄 静