苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初6079号
原告苏州市伟诚橡塑制品科技有限公司，住所地苏州市吴中区友新路88号。
法定代表人吴伟元，该公司经理。
委托代理人项苏农，江苏法凯律师事务所律师。
被告苏州鑫信辉电子科技有限公司，住所地苏州吴中经济开发区兴南路6-1号2幢。
法定代表人王要文，该公司总经理。
委托代理人孙勇，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人陆雅曦，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。
原告苏州市伟诚橡塑制品科技有限公司（以下简称伟诚橡塑制品公司）诉被告苏州鑫信辉电子科技有限公司（以下简称鑫信辉科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟诚橡塑制品公司之法定代表人吴伟元及委托代理人项苏农，被告鑫信辉科技公司之委托代理人孙勇、陆雅曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟诚橡塑制品公司诉称，其于2014年4月向案外人梁平承租了位于苏州××经济开发区××路××号靠东侧建筑一栋，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日止。后经梁平同意，原告于2014年10月15日将上述承租厂房中的477.28平方米租赁给被告鑫信辉科技公司，约定每月租金为14元/平方米、物业费0.5元/平方米。之后，被告又承租了46.089平方米的厂房，含车库13.4平方米、车间33.089平方米，每月租金亦为14元/平方米。在交付上述厂房后，被告一直拖欠房租，原告催要无果，诉至法院，请求判令：1、被告支付自2014年10月15日起至2016年8月25日止的房租159888.8元，此后按222.73元/日向原告支付房屋使用费至2016年10月13日止。2、被告支付自2014年10月15日起至2016年8月25日止的物业费5329.63元，此后按7.95元/日向原告支付房屋物业费至2016年10月13日止。3、被告支付自2015年9月1日起至2016年8月25日止的增加租赁厂房房租8001.18元，此后按21.51元/日支付房屋使用费至2016年10月13日止。4、被告支付截至2016年8月25日的电费62019元、水费816.2元。5、被告支付原告房租滞纳金318759.42元（477.28平方米×14元/平方米/月÷30天×681天×2+46.089平方米×14元/平方米/月÷30天×358天×2），水电费滞纳金21395.39元。6、被告支付原告垫付的装修款20000元。庭审时，原告放弃有关水电费滞纳金的诉讼请求。
被告鑫信辉科技公司辩称，涉案厂房的所有权人系苏州市佳林通用机械有限公司，而非梁平，且原告与梁平之间的租赁合同签订日期为2015年5月1日，晚于原、被告合同的签订日期，故无法确认将涉案房屋租赁给原告的系梁平。其次，在承租涉案房屋期间，原告未曾向被告催讨过房租，滞纳金主张过高。
经审理查明，苏州××经济开发区××路××号房屋为苏州市佳林通用机械有限公司（以下简称佳林公司）所有，建筑面积1772.28平方米。
2014年10月18日，原告（出租方）与被告（承租方）就位于苏州吴中经济开发区兴南路6-1号2幢厂房签订了一份房屋租赁合同，约定租赁面积为477.28平方米，租赁期限自2014年10月15日起至2016年10月14日止，月租金为14元/平方米、物业费0.5元/平方米，租金支付方式为先付后用，一年租金合计83046.72元。承租方拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按照合同总租金的3%向出租方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补出租方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。承租方逾期支付租金的，每逾期一日，则承租方须按日租金的两倍支付滞纳金。
2015年5月1日，案外人梁平（出租方）与原告（承租方）就位于苏州××经济开发区××路××号（佳林通用公司内）靠东侧建筑一栋厂房签订租赁合同一份，约定租赁标准厂房面积1200平方米，仓库50平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2019年4月30日止，每月标准厂房租金13元/平方米，仓库11元/平方米，后两年租金递增2%。原告先付款，到期前一月内付款。
另查明，2016年3月2日，原、被告对账确认，被告结欠原告2014年10月15日至2016年4月15日期间的房租124570元，截至2016年3月2日的电费57456元及水费750.75元，装修款20000元，截至2016年4月14日的新增厂房房租3270.24元，以上合计206046.99元。落款处被告鑫信辉科技公司盖章确认。
庭审时，双方确认上述477.28平方米的涉案房屋于2014年10月15日交付使用。被告对原告主张的租金、物业费及计算方式，水电费的金额、装修费用均无异议。对于滞纳金，被告认为因被告公司系吴伟元（原告公司之法定代表人）、王要文等人共同出资设立，原告未向其主张过支付租金，故不应支付滞纳金。双方合同未解除，其于2016年6月搬离涉案厂房，但机器设备未搬走。
以上事实，由原告提供的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁合同、证明、水电表读数照片、通知、对账单，当事人陈述及庭审笔录予以证实。
庭审时，被告陈述，涉案厂房的所有权人为佳林公司，而非梁平，且原告与梁平之间的租赁合同签订日期为2015年5月1日，晚于原、被告合同的签订日期，故无法确认将涉案房屋租赁给原告的系梁平。对此，原告解释称，因佳林公司欠梁平钱，所以把租赁的权益给了梁平，梁平将房屋转租给原告，允许原告转租。为此，原告提供了其与梁平签订的租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日的房屋租赁合同复印件、梁平身份证复印件，梁平于2014年9月出具的证明，佳林公司于2016年10月17日出具的证明、营业执照、组织机构代码证、房产证及土地证复印件，拟证明佳林公司将涉案房屋出租与梁平负责出租，梁平转租给原告，原告经梁平同意又转租给被告。经质证，被告没有异议。
本院认为，原告提供涉案房屋相关权属凭证及相关权利人同意转租的情况说明，足以证明本案租赁合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告交付了涉案房屋，被告应依约支付相应租金及物业费用。双方确认被告结欠原告房租179857.74元、物业费5719.18元、电费62019元、水费816.2元、装修款20000元，本院予以确认。关于房租滞纳金，根据双方合同约定，被告未按约支付租金，原告有权主张滞纳金，性质应属违约金，被告抗辩金额过高，本院经审查认为原告主张的违约金标准明显过高，酌定调整为按每月2%计算。按照合同有关租金先付后用的约定，针对477.28平方米面积部分，被告应分别在2014年10月14日前交付2014年10月15日至2015年10月14日期间的租金80183.04元，在2015年10月14日前交付2015年10月15日至2016年10月13日期间的租金79963.36元；针对新增46.089平方米面积部分，2015年8月31日前交付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金7742.95元。本院结合原告主张违约金计算天数，经核算，违约金总额应为54341.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
被告苏州鑫信辉电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市伟诚橡塑制品科技有限公司租金179857.74元及违约金54341.95元、物业费5719.18元、电费62019元、水费816.2元、装修款20000元，合计322754.07元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币4836元，由原告苏州市伟诚橡塑制品科技有限公司负担967元、被告苏州鑫信辉电子科技有限公司负担3869元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一六年十一月二十四日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅