浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙台民终字第39号
上诉人（原审被告）：胡某某。
上诉人（原审被告）：刘甲。
两上诉人委托代理人：王甲。
被上诉人（原审原告）：綦某某。
被上诉人（原审原告）：刘乙。
上诉人胡某某、刘甲因恢复原状、相邻通行纠纷一案，
不服临海市人民法院（2009）台临民初字第1522民事判决，向
本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年3月3日
公开开庭审理了本案。上诉人胡某某、刘甲及其委托代理人王
甲、被上诉人綦某某、刘乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结
。
原审法院认定，二原告系夫妻，二被告也是夫妻关系。
二原告于2007年10月从钱某某户购得继光街18-
3号房一幢，被告于2007年12月从王乙户购得继光街18-
2号房一幢，系相邻，双方均通过“桔凤”中介购买的二手房
。继光街18-2号、18-
3号房都有二层，一层是营业房，二层是住宅。继光街18-
3号原户主钱某某在购得该房屋后，因二层住宅的通道问题，
经与该房屋的开发商浙江恒盛建设有限公司及继光街18-
2号的原户主高某某（后高某某户把该房转让给王乙户）协商，在继光街18-
2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户
与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某某户
房款37000元，该共用通道的房屋面积登记在高某某户的房屋
所有权证内，三方于2003年11月5签订了楼道共用协议。二被
告在购买继光街18-
2号房屋过程中多次到实地观看，原户主、中介均告知二被告
，在房内有一共用通道与原告共用。二被告在办理完毕房屋过
户手续后，在对房屋进行装修时，把门用砖砌封闭并用建筑垃
圾堵截共用通道，不让原告进出，双方为此发生矛盾。
原审法院认为，不动产的相邻权甲人应当按照有利生产
、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系
。由于房屋开发商在设计时存在缺陷，后由房屋开发商浙江恒
盛建设有限公司在继光街18-
2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户
与高某某户双方共用，由开发商浙江恒盛建设有限公司减收高
某某户房款37000元，该行为应认定为开发商对原设计的改正
并向购房者回购了相应通道面积。虽然该面积仍登记在原户主
高某某的房屋面积内，但不能改变其用途已变更的事实。同时
，从该通道的历史性来说，根据最高人民法院关于贯彻执行《
中华某某共和国民法通则》若干问题的意见第一百零一条规定
：“对于某某所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经
通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”原被告讼争的通道
，房产面积虽然登记在被告的房产证里，但在被告买房前就已存在，且被告在购买该房屋时也到现场看过，应属历史形成的
通道。为此，对于本案的被告而言，其购房后，该房屋原有存
在的附属权甲义务应予以承继，被告不能以当时相邻两原户主
与房产公司之间的约定其本人不知情为由而拒不履行。此外，
本案中原告买房在先，被告买房在后，被告在购买该房时也已
知道一层房后有共用通道，因此，共用通道的存在已在被告的
购房预计中。被告如要堵截该共用通道，双方应进行协商，不
可以房产面积登记在自己名下为由擅自堵截。故原告诉讼请求
有理部分，予以支持，原告对本案讼争的房产面积登记在被告
房产证内的1.5米宽通道享有相邻通行权。原告要求被告赔偿
损失15000元，但未提供充分的证据，故不予支持。综上，依
照《中华某某共和国民法通则》第八十三条、最高人民法院关
于贯彻执行《中华某某共和国民法通则》若干问题的意见第一
百条、第一百零一条、《中华某某共和国物权法》第八十四条
、第八十七条之规定，判决：一、被告胡某某、刘甲在判决生
效后十日内恢复临海市古城街道继光街18-
2号房屋一层东面墙中往西1.5米共用通道原状。原告綦某某、
刘乙对该共用通道享有相邻通行权。二、驳回原告綦某某、刘
冬波某某被告胡某某、刘甲赔偿因擅自堵截共用通某某成某告
房租损失12000元、清理通道人工工资及材料费3000元的诉讼
请求。本案受理费175元，由二被告负担。
宣判后，胡某某、刘甲不服，向本院提起上诉称：一、
讼争的通道是否属历史形成的通道。上诉人和被上诉人分别购
买的继光街18-2号和18-3号的房屋是浙江恒盛建设有限公司某某的商住楼，2002年建
造，2003年11月份投入使用。该房屋的设计以及规划部门的批
准，朝继光街的商住楼（包括上诉人的18-
2号和被上诉人的18-3号）住户均从继光街出入。18-
2号一层东面没有通道。因此，讼争房屋的原始原状不存在共
用通道。后来，上诉人的原房主高某某为了一层店面房出租，
擅自在东面共用楼梯下违法凿穿东墙开设门口作为通道。2005
年期间被上诉人的原房主钱某某也为了一层店面房出租，在东
面共用楼梯道上违法凿穿东墙开设门口通行，后因遭到东面住
户的反对，该门被封堵恢复原墙。事后钱某某与高某某协商，
高某某将房屋一层东面墙往西1.5米作为钱某某户的另一通道
，从高某某违法开凿门口进出。因此，该通道是人为违法开凿
的，非自然形成的历史通道。一审判决认为该通道“应属历史
形成的通道”错误。二、该房屋设计是否存在缺陷，开发商是
否回购了通道面积。一审判决认为，“由于房屋开发商在设计
时存在缺陷，后由房屋开发商浙江恒盛建设有限公司在继光街
2号一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某某户
与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某某户
房款37000元，该行为应认定为开发商对原设计的改正并向购
房者回购了相应通道面积。”上诉人认为一审判决认定的事实
错误，且与我国现行法律相违背。该房屋的设计经规划部门的
审核后方可建设。东面住户从楼梯通行，临继光街住户从继光
街通行的设计不存在缺陷。即使存在缺陷也要建设单位重新设计，经规划部门批准，房屋面积和公用面积作相应的调整后重
新登记确权。无论房屋开发商是否退还高某某37000元房款，
但高某某房屋登记的面积始终没有减少，这37000元只能说是
对高某某的补偿，不能认定为回购通道面积。根据《物权法》
的规定，房屋以登记的面积为准，本案中高某某房屋登记的面
积没有减少，一审判决认为开发商对原设计的改正并向购房者
回购了相应通道面积缺乏事实依据。三、《楼道共用协议》对
上诉人不具有约束某。上诉人和被上诉人在购买时虽然都知道
有该通道存在，但双方都不知道该通道面积登记在高某某的房
屋面积内，也不知道浙江恒盛建设有限公司与钱某某及高某某
有《楼道共用协议》的存在。上诉人是根据房屋所有权证上的
登记面积购买并得到确权。根据我国《物权法》的规定，该房
屋面积属上诉人的完全产权。原房主高某某作为该房屋的所有
权人有权处分自己的权甲，即有权决定钱某某在自己的建筑物
范围内通行。高某某自愿将房屋面积留出部分作为共用通道未
在房管部门登记备案，房屋登记面积没有减少。现在上诉人依
法取得该房屋的完全所有权，在转让房屋时没有附加任何限制
性条件，该通道的面积在上诉人的房产权证范围内，属上诉人
的专有权乙围，不属建筑物区分所有权某某。上诉人依法行使
所有权没有违反法律。因此，高某某的处分行为只能在其作为
所有权人的情况下有效，对上诉人无约束某。一审判决认为“
登记在上诉人房屋内的面积用途已变更，该房屋原有存在的附
属权甲义务应予以继承”的认定错误。四、该通道是否属被上
诉人的必经通道。《民法通则》实施意见第一百零一条的规定，“对于某某所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经
通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。”符合该条规定的必
须同时具备两个前提条件：一是历史形成的通道；二是必经通
道。本案诉争的通道除不属历史形成处，是否属必经通道。本
案中18-
3号（被上诉人）的通道是靠继光街的西大门出入，而不是在1
2号（上诉人）一层东边出入。因此，该通道不是被上诉人的
必经通道。《民法通则》实施意见第一百零一条还规定：“如
有条件另开通道的，也可以另开通道。”本案中朝继光街的一
层大门可供被上诉人通行，无须在上诉人的房屋内另开通道。
一审判决对该通道是否属被上诉人的“必经通道”无任何阐述
，事实上也无法证明是被上诉人的必经通道。综上，请求二审
法院求撤销（2009）台临民初字第1522号民事判决书的第一项
判决，改判驳回被上诉人要求恢复临海市古城街道继光街18-
2号房屋一层东面墙中往西1.5米共用通道原状的诉讼请求。一
、二审诉讼费由被上诉人承担。
綦某某、刘乙辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律
正确，判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对
原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是讼争的通道被上诉人是否
享有通行权。经审理查明，继光街18-
3号原户主钱某某在购得该房屋后，因二层住宅的通道问题，经与该房屋的开发商浙江恒盛建设有限公司及继光街18-
2号的原户主高某某协商，在继光街18-
2号房屋一层东面墙中往西1.5米及楼梯下面开一通道，为钱某
某户与高某某户双方共用，由浙江恒盛建设有限公司减收高某
某户房款37000元，该共用通道的房屋面积登记在高某某户的
房屋所有权证内，三方于2003年11月5日签订了楼道共用协议
。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华某某共和国民法通则
》若干问题的意见第一百零一条规定：“对于某某所有的或者
使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用
权人不得堵塞。”本案讼争通道的面积，虽然登记在上诉人名
下，但在上诉人买房前就已存在，应属历史形成的通道。且上
诉人在购买房屋时也到现场看过，对该通道的存在应当知悉。
对上诉人而言，该房屋原有存在的附属权甲义务应予以承继。
现上诉人将讼争通道封闭剥夺了被上诉人的通行权，被上诉人
要求其拆除、恢复原状合理，原审法院予以支持是正确的。综
上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决
正确，本院应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第
一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人胡某某、刘甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐美峰
审 判 员 朱歆宇
审 判 员 徐慧华
二〇一一年三月二十三日
代书记员 赵灵仙