苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第03831号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
委托代理人汪辰芳，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
被告周星平。
被告谢丽荣。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告周星平、谢丽荣金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法由审判员郭路适用简易程序独任审理。依原告申请，本院于2015年12月1日作出（2015）园商初字第03831-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司苏州分行委托代理人汪辰芳到庭参加诉讼。被告周星平、谢丽荣经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称：2010年1月11日，原告与两被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定两被告向原告借款99万元，并将其所有的位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路1300号黄家领誉花园25幢-2206室房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续。后原告按约发放贷款。但被告未按约还款。故原告诉至法院，要求判令两被告归还原告借款本金人民币807505.74元及其实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2015年5月28日利息、罚息、复利为人民币4481.95元）合计为811987.69元；判令两被告承担律师费人民币25900元；判令两被告以其共有的抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；诉讼费用由被告承担。
被告周星平、谢丽荣未作答辩。
经审理查明：2010年1月11日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（××）与被告周星平、谢丽荣（借款人/抵押人）、案外人吴江天诚置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997638-011-2010000043）一份。合同约定：借款金额为人民币99万元；借款期限自2010年1月11日至2030年1月11日；本合同项下的贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调30%，该利息自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮比例，于每年1月1日调整；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下借款的约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，还款方法为等额本息；甲方不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，乙方有权宣布贷款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；对于甲方未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；乙方为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由甲方承担；抵押人以皇家领誉25幢2206室房产作为抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向××支付的其他款项、××为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由××核对无误、收执之日止。2011年9月30日，原、被告就苏州市盛泽镇舜湖西路1300号皇家领誉花园25幢-2206房产办理了抵押登记手续，登记的债权数额为人民币99万元。
2010年1月11日，原告按约发放××民币99万元。
上述贷款发放后，被告自2015年5月11日还息68.51元后未再还款，故原告诉至法院。截至2015年5月28日，被告尚欠原告贷款本金人民币807505.74元、利息人民币4463.35元、罚息人民币18.6元。
另查明，原告与江苏天豪（苏州）律师事务所签订委托代理协议，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币25900元。
以上事实，有原告提供个人住房（商业用房）借款合同、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、欠款本息清单、委托代理协议及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告周星平、谢丽荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告发放××民币99万元，故被告亦应按约还款。被告未按约还款已构成违约，故原告要求被告归还全部剩余借款本金的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。现原告主张的欠息亦有合同依据，故本院亦予以支持。关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，且原告主张的律师费金额符合相关规定，本院予以准予。对原告要求以被告周星平、谢丽荣名下的位于苏州市盛泽镇舜湖西路1300号皇家领誉花园25幢-2206房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权以上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告周星平、谢丽荣应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币807505.74元，并赔付原告至2015年5月28日的利息人民币4463.35元、罚息人民币18.6元，以及自2015年5月29日起至实际还款之日止的利息（基准利率水平上下调30%，利率调整日为每年的1月1日）、罚息、复利（执行利率水平上加收50%，调整日为每年的1月1日）。
二、被告周星平、谢丽荣应于本判决生效之日起十日内赔付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币25900元。
三、如被告未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告周星平、谢丽荣名下的位于苏州市盛泽镇舜湖西路1300号皇家领誉花园25幢-2206房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币99万元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12178元，保全费人民币4820元，合计人民币16998元，由被告周星平、谢丽荣负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 陈学珠
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 黄诗迪
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；××可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。