广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第37号
上诉人（原审被告）：易荣杰。
委托代理人：朱尧生，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹满。
委托代理人：刘肖英，邹满的母亲。
上诉人易荣杰因与被上诉人邹满房屋买卖合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民二初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邹满向原审法院诉称：2011年1月5日，邹满与易荣杰签订一份《房地产买卖合同》，约定易荣杰以11.5万元的价格将位于茂名市XXX路XX街XX号XXX房转让给邹满。随后，双方办理了相关的评估、审批手续。邹满依约交清了与交易有关的税费并支付购房款9万元给易荣杰，易荣杰将该房屋交付给邹满使用至今，但一直没有按约定将房屋产权过户到邹满名下。为此，请求法院判令易荣杰继续履行《房地产买卖合同》，协助邹满将合同项下的房屋变更登记到邹满名下。本案诉讼费用由易荣杰负担。
易荣杰辩称：本案的房屋是房改房，根据政策规定，房屋买卖时，要得到房屋产权人夫妻双方和原产权单位的同意。但在买卖房屋时，易荣杰的妻子并不知情，而且原产权单位也没有同意，双方房产交易不具有上述两个条件，合同是无效的，应按无效合同的原则处理。
原审法院查明：2001年8月30日，易荣杰与茂名市建筑材料厂签订《茂名市公有住房买卖协议书》一份，约定根据茂名市住房制度改革有关文件的规定，茂名市建筑材料厂决定将坐落于茂名市XXX路XX街XX号XXX单元住房出售给易荣杰。按照有关规定给予折扣后，易荣杰购买住房的房价款为9319.87元。易荣杰办理该房的房地产权证，证号为粤房地权证茂字第0XXXXXXX**号，共有情况一栏载明单独所有。
2011年1月5日，邹满作为乙方与易荣杰作为甲方签订《房屋转让协议》一份，约定：1.甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况，自愿买受该房屋。2.房屋位于XXX路XX街XX号XXX房，为100%产权。3.经双方协商，该房总价为11.5万元，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金5，000元整，今日内交付8万元，余款3万元在房屋过户手续办理完毕后支付。4.因本房屋所有权转移所发生的税费等费用由乙方交纳，甲方有义务协助乙方在办理过户手续过程中的相关事宜。同日，邹满向易荣杰支付房款8.5万元。
2011年1月20日，邹满作为乙方与易荣杰作为甲方在茂名市房产交易中心签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于XXX路XX东街XX号XXX房转让给乙方；双方议定该房地产交易总金额7.8万元。本合同签订之日起30日内，甲、乙双方应携带有关资料到茂名市房产交易中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。
签订上述合同后，邹满提交《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》一份，茂名市建筑材料厂于2011年1月18日作为房屋原产权单位出具意见为，该厂已于2001年宣布破产，同时成立清算组，因清算组公章在2010年6月被市中院收去，无法盖章。茂名市房产管理局房政科于2011年1月20日出具意见为同意上市，属成本价房改房。2011年1月26日，茂名市房屋交易管理所出具《茂名市房地产交易价格确认书》，确认本案房屋已经该所交易鉴证确认，符合交易条件，并以茂房交鉴自（2010）2011012100007号备案，同意办理房地产权转移登记手续。上述期间，邹满缴纳委托测绘、评估，交付土地出让金、分摊面积房款等税费。2011年5月，易荣杰将该房交付给邹满使用。2012年12月18日邹满向易荣杰支付房款5，000元。邹满要求易荣杰协助办理本案房屋产权转移手续，双方未能达成一致意见。邹满于2013年8月12日起诉至原审法院，请求判如前所诉。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》和建设部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，双方签订的合同没有违反法律强制性规定。易荣杰主张合同无效，未能证明双方存在违反规定的情形，对其主张不予支持。本案房屋登记在易荣杰一人名下，且该房屋已由易荣杰搬空家具于2011年交付给邹满使用至今，易荣杰与其妻子一直在一起生活，邹满有理由相信易荣杰的处分行为系与其妻子共同意思表示，邹满对该房屋的占有行为已经形成对该不动产的取得。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方约定，邹满交付房款8.5万元时，易荣杰协助办理房屋产权过户手续。因此，邹满请求易荣杰继续履行双方合同，协助其办理本案房屋变更登记，理由充分，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，作出判决：限易荣杰在本判决生效后90日内为邹满办理其所购位于茂名市XXX路XX街XX号XXX房的房地产权证。案件受理费2，600元减半收取1，300元、诉讼保全费1，270元，合计2，570元，由易荣杰负担。
易荣杰不服原审判决，上诉称：易荣杰与邹满签订的《房屋转让协议》和《房地产买卖合同》均无效，双方之间买卖行为无效。1.涉案房屋是易荣杰向房屋原产权单位茂名市建筑材料厂参加房改所得，属于房改房，按照有关规定，须经原产权单位同意。邹满提供的《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》中“房屋原产权单位意见”一栏中，只有一个签名为“江某某”的人出具意见，而“江某某”是什么身份，并没有任何证据证明，更没有证据证明“江某某”能代表茂名市建筑材料厂或该厂的破产清算组。2.本案的买卖行为未征得房屋共有人易荣杰的妻子同意，交易行为无效。请求二审法院撤销原判，驳回邹满的诉讼请求。
邹满答辩称：双方转让房屋是经过长时间协商后才签订《房屋转让协议》和《房地产买卖合同》的，易荣杰的妻子是同意的。因房产证是易荣杰一个人的名字，所以其妻子没有在合同中签名。江某某原是茂名市建筑材料厂的书记，该厂破产后，江某某是清算组留守人员。双方买卖行为是双方真实意思表示，应当有效。原审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：双方争议的焦点是，双方签订的《房屋转让协议》是否有效。从粤房地权证茂字第0XXXXXXX**号房产证显示，房地产权属人是易荣杰，房屋所有权取得方式是房改购买，共有情况是单独所有。现易荣杰上诉称转让房产是其夫妻共有财产，即使是夫妻共有财产，但从房产证显示的内容，以及易荣杰夫妻一起共同生活和易荣杰交付房屋给邹满使用两年多的事实来看，有理由相信易荣杰的妻子是同意转让房屋的，易荣杰个人在《房屋转让协议》上签名构成表见代理。
根据《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》显示，交易的房产是属于成本价房改房，易荣杰拥有全部产权，这表明该房屋原产权单位茂名市建筑材料厂已不是该涉案房屋的共有人。《茂名市市区房改房上市交易申请审批表》中有一栏是“房屋原产单位意见”，茂名市建筑材料厂没有加盖公章，但在这一栏注明，因该厂在2001年宣布破产，清算组的公章于2010年6月被市中级法院收去，无法盖章。说明茂名市建筑材料厂是同意转让的。根据我国建设部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。”的规定，涉案房屋不存在上述情形，可以上市出售。易荣杰上诉称《房屋转让协议》无效，缺乏依据。
综上所述，易荣杰上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，600元，由上诉人易荣杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓秀芬
审判员 韦业飞
审判员 曾维海
二〇一四年四月一日
书记员 邓 婵
速录员 谢金峰