重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2015）武法民初字第02367号原告重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码67100142-6。法定代表人易斌，该公司总经理。委托代理人伍再红，女，1975年5月25日出生，汉族，该公司文秘。委托代理人王玻，重庆星空律师事务所律师。被告江小丽，女，1972年9月29日出生，汉族，城镇居民。原告重庆君华物业管理有限公司（以下简称：重庆君华物业公司）诉被告江小丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审理，并于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告重庆君华物业公司的委托代理人伍再红、王玻，被告江小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君华物业公司诉称，被告江小丽系原告重庆君华物业公司的业主，后者为前者提供物业管理服务。从2013年6月至2015年10月止，原告重庆君华物业公司提供物业管理服务，但被告江小丽未按照双方签订的前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费及电梯费、水费、电费等共计2848元。根据《前期物业服务合同》第8条、第29条的规定，被告江小丽未按时缴纳物业服务费，应当按照每日千分之三的标准支付违约金。经原告重庆君华物业公司多次催收，被告江小丽拒绝缴纳，请求法院依法判决：1、被告江小丽支付物业管理费、电梯费、公摊电费、水费、电费等合计2848元；2、被告江小丽支付逾期未缴纳物业服务费违约金1615元（从2013年6月21日计算截止2015年10月20日）从2015年10月21日起以1281.8元为本金，按照每天千分之三的标准计算至付清之日止。被告江小丽辩称，被告江小丽未缴纳物业服务费、电梯费、水费、电费属实，但是未交的理由是被告重庆君华物业公司未履行前期物业服务合同约定的义务，如大厅墙角浸泡严重，发霉发臭；楼上住户未按要求安装空调，夏天空调水冲刷外墙，溅落到卧室，影响休息；入户大厅等处车辆乱停乱放并有摩托车漏油无人管理，存在安全隐患；部分业主违章装修，空调外机不按规定安装，乱搭乱建，导致走廊通道无采光，防盗网的彩钢棚上满是垃圾，散发恶臭，被告重庆君华物业公司未及时制止，严格控制；公共绿化被部分业主私自占用、破坏；物业用房被私自出租用于酒水经营；保安亭简陋，无保安值班，多处被盗，小区存在安全隐患；小区存在臭水沟，无人清理；化粪池未定期清理；存在捆绑式服务，乱收费；私接观光电源无人制止等。只要被告重庆君华物业公司对上述事项进行整改，被告江小丽愿意立即支付所欠费用。经审理查明，被告江小丽系重庆市武隆县巷口镇XXXX城XX岸XX幢XX层X号房屋业主，该房屋建筑面积为88.79平方米，套内面积73.59平米。2012年11月27日，原、被告双方签订了XX岸《前期物业服务合同》，约定由原告重庆君华物业公司向被告江小丽提供物业管理服务，并约定物业服务收费标准为包干制，住宅物业管理费为每月0.5元／平方米，电梯运行费每月每家20元＋0.5元（N-3），N为楼层数。业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告重庆君华物业公司向被告江小丽提供了物业服务并为其代缴了2013年6月至2014年7月的水费484元，2013年7月、9月和11月的电费289元。经原告重庆君华物业公司催收，被告江小丽未缴纳2013年6月至2015年10月的物业管理费、电梯费及代缴的水电费。2015年11月3日，原告君华物业公司向本院提起诉讼，请求法院判决：1、被告江小丽支付物业管理费、电梯费、公摊电费、水费、电费等合计2848元；2、被告江小丽支付逾期未缴纳物业服务费违约金1615元（从2013年6月21日计算截止2015年10月20日）从2015年10月21日起以1281.8元为本金，按照每天千分之三的标准计算至付清之日止。另查明，武隆县发展和改革委员会核定了XXXX城“XX岸”物业服务收费标准，住宅物业服务费0.5元／平方米.月，住宅楼电梯费每月每户=20元＋0.5元·（N-3），N为楼层数。被告江小丽作为该小区业主，每月应交纳物业服务费23.7元，电梯费22.5元。被告江小丽所居住的楼房存在违规装修，乱搭乱建，存在一定安全隐患。上述事实，有原告重庆君华物业公司与被告江小丽的当庭陈述及答辩，原告重庆君华物业公司提供前期物业服务合同、武隆县发改委（2012）43号文件、重庆市新建商品房屋使用说明书、城市供水收费发票、电费发票、快递回单及查询单，被告江小丽提供的照片等证据在案为凭，以上证据经庭审举证、质证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的龙溪柳岸《前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告江小丽认为原告重庆君华物业公司存在管理不善、侵害业主权利等违约行为，但从其举示的证据来看，不足以证明原告重庆君华物业公司没有按照物业服务合同的约定履行物业管理义务，故对被告江小丽的抗辩理由，本院不予采纳。根据原、被告签订的《前期物业服务合同》的约定，原告重庆君华物业公司向被告江小丽提供了物业服务，被告江小丽应当依照约定支付物业服务费、电梯使用费等。原告重庆君华物业公司通过发律师函等形式书面催收后，被告江小丽仍未缴纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告重庆君华物业公司主张由被告江小丽支付2013年6月至2015年10月期间的物业服务费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。对于物业服务费应计算为1281.8元（44.2元／月29个月），电梯费应计算为725元（25元／月29个月）。被告江小丽每月消费的水电费用，应该按照实际消费的金额予以缴纳，原告重庆君华物业公司为被告江小丽代缴的费用841.2元（公摊电费68.2元＋水费484元＋电费289元），被告江小丽应当按代缴金额支付给原告重庆君华物业公司。原告重庆君华物业公司在履行《前期物业服务合同》时存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准，例如违章装修、无乱搭乱建等。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在违约行为，故对原告重庆君华物业公司主张要求被告江小丽支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江小丽于本判决生效后五日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付2013年6月至2015年10月期间的物业服务费1281.8元、电梯费725元、水费484元、电费289元、公摊电费68.2元，共计2848元；二、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告江小丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆君华物业管理有限公司负担10元，被告江小丽负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 代 霞二〇一五年十二月八日书 记 员 傅健强