甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初4771号
原告（反诉被告）兰州伟业商务服务中心，住所地甘肃省兰州市城关区。
投资人：关晓旭，该中心总经理。
委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史晓宇，甘肃奇盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）王宗财，男，汉族，1974年9月30日出生，住甘肃省张掖市甘州区。
委托诉讼代理人：何文集，甘肃豪仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马立峰，甘肃豪仁律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）兰州伟业商务服务中心（以下简称”伟业中心”）与被告（反诉原告）王宗财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史晓宇与被告王宗财及其委托诉讼代理人何文集到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
伟业中心向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除双方《房屋租赁合同》，判令被告返还位于兰州市和平路52号房屋;2、请求人民法院依法判令被告支付房租、物业费等费用共计285300元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方系业务关系，2015年3月30日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租位于本市和平路52号房屋用途为快捷宾馆的房屋，租赁期间至2019年3月30日止。同时在合同十二条第四款明确约定被告拖欠交纳租金3个月或不按时如数缴纳水、电费等费用，原告可单方面终止合同并收回房屋，被告自2016年10月起开始在无正当理由的情况下拒绝支付租金，至起诉之日起共拖欠房租十个月共计275000元，2016年至2017年度暖气费共计27000元，物业费18个月共计10800元，以上合计285300元。随后原告曾多次要求被告解除合同返还租赁房屋并支付费用，但被告在无正当理由的情况下拒不履行，此后，原、被告双方遂酿成纠纷，诉至法院。
王宗财辩称：1、同意解除合同;2、对要求支付租金,其认为不应当支持:(1)物业费,其已经全部结清,不存在拖欠问题；(2)暖气费,暖气经常出现故障,供暖温度严重不达标；(3)房屋租金,不应当支持,本案原告违反约定在先,将房屋私自改建并出租给别人,该行为严重损害了被告的合法权益。原告的行为违反了诚实信用原则,严重损害了被告的合法权益,请求法庭驳回原告的诉讼请求。
王宗财向本院提出反诉请求：一、判令依法解除双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》;二、判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失共计940000元(其中包括:装饰、装修及设备损失340000元,房屋租赁合同如约履行后可获得预期收益损失600000元);三、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。本案在审理期间，被告王宗财将反诉请求第二项变更为：判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失共计940000元（其中包括：装饰、装修及设备损失448930.79元，房屋租赁合同如约履行后可获得预期收益损失491069.21元）。事实与理由：2015年3月被告从案外人杨惠兰处以680000元转让了金星宾馆。同年3月30日，被告与原告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其位于兰州市和平路52号的房屋及场院出租给被告，用途仍为经营快捷宾馆。其中，房屋做客房，场院仅供住宿客人免费停车，禁止转为它用。租期自2015年3月30日至2019年3月30日。”合同签订后，原告交付了房屋及场院，被告即开业经营，正常经营期间，除去房屋租金等各项成本，月平均收入为25000元。2016年5月，政府对兰州市城关区绿色市场进行拆迁改建，原绿色市场的商户纷纷撤出。原告为自己私利，不顾被告反对，将原本出租给被告的场院改造为商铺出租给原来绿色市场的商户，并从中收取巨额租金，双方的纠纷也随之引发。这些商铺最近的距宾馆服务台仅一门之隔，最远不足15米，商铺内鱼、虾的腥臭味到处弥散，充满每个客房；商铺每天从凌晨4时开始，运送鱼虾摩托车、三马子、大卡车、三轮车来往不断，隔窗就能听到对面商铺打包的胶带声、为鱼供氧的气泵声、倒车语音提示声，各种嘈杂声相互交织，严重影响客人休息，场院周围的居民也深受其扰，虽多次与原告交涉，但均无结果。此外，2015年至2016年冬季供暖期间，原告供暖不达标，不仅供暖时间短、室内温度极低，而且供暖期间经常停暖，长则7-8天，短则3-4天，供暖的5个月内至少停暖4次。宾馆室温远低于政府规定的18摄氏度，客人只能依靠宾馆提供的电热毯取暖，半夜醒来后难以入睡。原告的种种违约行为，使得原本红火的生意变得越来越惨淡，入住的宾客也越来越少，截止2017年4月，宾馆已无人入住，就连之前的长包房的宾客也因难以忍受腥臭的气味和无休无止的噪音而一个个离去，宾馆被迫停业至今。被告的合同目的已经无法实现。具体损失如下：经营损失（基于该宾馆转让合同如约履行后被告预期可以获得的利益），自2017年4月1日至2019年3月30日共计24个月，每月按照25000元计算，预期可得收益损失为600000元；装饰、装修及设备的损失按每年170000元折旧，剩余两年的租期，折合为340000元。以上损失合计940000元。
伟业中心针对王宗财的反诉辩称：1、合同的租赁范围不包括场院；2、绿色市场的搬迁是政府行为；3、被告所称的损失不成立，其并无违约行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：关于原、被告共同提交的证据《房屋租赁合同》，原告提交的证明、收据存根，被告提交的物业费收据，甘肃天德资产评估事务所的退案申请、甘肃金诚信房地产估价有限责任公司出具的甘金工咨字（2018）第012号《工程造价鉴定评估报告书》、鉴定费发票等证据，能够证明与本案有关的相关事实，且符合证据的三性原则，故本院予以采信。关于被告提交的《致院内住户的一封信》、反映材料、兰州市关于”中央第七环保督察组向甘肃省转办第十二批群众环境信访投诉问题”的答复、视频录像、现场照片、宾馆转让协议、收条、中国农业银行卡交易明细清单等证据，能够证明与本案有关的部分事实，故本院予以部分采信。关于被告提交的证据金星宾馆收支明细，不能直接证明与本案有关的相关事实，与本案无直接利害关系，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋基本情况为房屋及场院坐落于兰州市和平路52号，用途为快捷宾馆，租赁期限为2015年3月30日至2019年3月30日止；该房屋使用面积600平米，一年租金合计叁拾叁万元整，租金按半年结算，被告在每半年的第一个月的第一日将本年房屋租金165000元交付给原告；原告在合同生效之日起一日内将房屋交付给被告；关于房屋租赁期间的有关费用，约定由被告承担水电费、房租、暖气费、物业管理费；若被告拖欠交纳租金3个月或不按时如数缴纳水电费用等，原告有权单方面终止合同。以上合同签订后，原告将坐落于兰州市和平路52号一楼全部,共计17间客房，1间消毒间；二楼部分6间；三楼部分6间出租给被告开宾馆使用。被告在使用租赁房屋期间，截止2016年10月1日之前房租已交清，之后房租未缴纳；截止2017年3月31日之前的物业费已交清，之后物业费未缴纳；被告缴纳了2015年至2016年暖气费27000元，之后再未缴纳。期间，原告将部分案涉场院交付给水产商户使用，在2017年3月份部分时间，原告对被告经营的宾馆进行了断水、断电。此后，原、被告双方遂酿成纠纷，诉至法院。
另查明，本院审理期间，经被告王宗财申请，本院委托甘肃天德资产评估事务所对兰州市城关区和平路52号金星宾馆剩余两年（2017年4月1日至2019年3月20日）短期内的预期收益损失依法进行评估。2017年1月5日，甘肃天德资产评估事务所以申请鉴定方无法提供鉴定评估所需的资料使鉴定工作无法开展，经过与申请人沟通要求我公司把此项委托退回法院为由，将该委托事项退回本院。同时，本院又委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对坐落于兰州市城关区和平路52号金星宾馆案涉房屋装饰、装修及室内设备的残值进行评估，经评估兰州市城关区和平路52号金星宾馆装饰、装修及室内设备总残值为448930.79元，被告王宗财向甘肃金诚信房地产估价有限责任公司交纳鉴定费10000元。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，本院予以确认。
关于原、被告的诉讼请求及反诉请求，本院认定如下：
第一，关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，租赁房屋是否应当返还的问题。本案中，原告及被告均主张解除双方签订的《房屋租赁合同》。因双方当事人达成一致意见，均要求解除该合同，故该《房屋租赁合同》应当解除，本院予以确认。《房屋租赁合同》解除后，被告应当返还租赁房屋。
第二，关于被告是否应当向原告支付房租247500元、暖气费27000元、物业费10800元的问题。本案庭审过程中，被告明确自认，自2016年10月1日之后发生的房租其均未支付，2016年至2017年度采暖费其亦未交纳；原告自认被告物业费于2017年3月31日以前已经交清。被告同时辩称，其拒不交纳上述费用的原因是原告将向其出租的场院出租给水产户违约在先。本院认为，《房屋租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，原、被告双方理应按照合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》明确约定：原告房屋及场院坐落于兰州市和平路52号，该房屋用途为快捷宾馆。但原告随后将部分案涉场院交付给水产商户使用，原告的上述行为违反了合同约定。另外，在2017年3月份部分时间，原告对被告采取断水、断电的行为，导致双方合同关系彻底破裂，但被告应当支付其经营期间产生的各项费用。遂对原告于2017年3月31日之前的房租165000元（自2016年10月1日至2017年3月31日，共6个月，每月租金27500元）和2016年至2017年暖气费27000元的请求，本院予以支持。对此后发生的各项费用，因原告的违约行为导致合同目的无法实现，本院不予支持。
第三，关于原告是否应当向被告赔偿装饰装修及设备损失448930.79元、预期收益损失491069.21元的反诉请求。审理中，原告辩称合同租赁范围不及场院，且自己并无违约，不应当承担损失。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定：”甲方房屋及场院坐落于兰州市和平路52号；房屋用途为：快捷宾馆”。在原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务，但原告将部分场院出租给水产商户，导致宾馆环境急剧恶化的行为，违反了诚实信用原则，应当承担给被告造成的实际损失，故本院对被告要求原告赔偿装饰装修及设备损失448930.79元的反诉请求予以保护。关于被告主张的预期收益损失491069.21元的反诉请求，因为被告无法提供鉴定评估所需的资料使鉴定工作无法开展，经过鉴定机构与被告沟通，将此项委托退回本院，故本院对被告的该项诉请不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告兰州伟业商务服务中心与被告王宗财2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王宗财返还原告兰州伟业商务服务中心坐落于兰州市和平路52号的出租房屋及场院；
三、被告王宗财支付原告兰州伟业商务服务中心租金、暖气费共计192000元；
四、原告兰州伟业商务服务中心赔偿被告王宗财宾馆装饰、装修及设备损失448930.79元；
五、驳回原告兰州伟业商务服务中心的其他诉讼请求；
六、驳回被告王宗财的其他反诉请求。
原告兰州伟业商务服务中心预交案件受理费5580元，由原告兰州伟业商务服务中心负担1825元，由被告王宗财负担3755元；被告王宗财预交反诉费6600元，由被告王宗财负担3448元，原告兰州伟业商务服务中心负担3152元；被告王宗财预交鉴定费10000元，由原告兰州伟业商务服务中心负担。
以上各项相互折抵，于本判决生效后十日内，被告王宗财返还原告兰州伟业商务服务中心坐落于兰州市和平路52号的出租房屋及场院，原告兰州伟业商务服务中心赔偿被告王宗财266327.79元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 员 苏 兵
人民陪审员 孙炳谦
人民陪审员 陈小莉
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 范 苗
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