福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初688号
原告福建象屿房地产开发有限公司，住所地南平市延平区李侗路183号403室。
法定代表人王澍陶，董事长。
委托代理人程燕，女，系原告公司员工，住南平市延平区。
被告苏廷旭，男，汉族，1973年9月24日出生，住南平市延平区。
原告福建象屿房地产开发有限公司（以下简称象屿公司）与被告苏廷旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。依法由审判员詹婉秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告象屿公司的委托代理人程燕，被告苏廷旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告象屿公司诉称，原、被告于2014年11月13日签署《江南第一城商铺租赁合同》（合同号：FJ××××-56），约定被告承租原告所有的江南第一城会所三楼301号商铺，作为经营餐饮店使用。租赁合同第四条约定，租金标准为2014年9月1日至2015年8月31日期间每月3306元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月3800元，租金支付方式为半年一付，先付后用，被告须于每半年开始前至少提前15天付清。被告自2015年3月份开始起拖欠租金，截止至2016年2月份累计拖欠12个月租金，共计42636元。经原告催讨，被告至今仍拒不支付。租赁合同第14条约定，被告未能按照本合同约定交纳各项费用的，除补交所欠款项外，被告还须按每日未交款项2%的标准，支付逾期违约金。租赁合同第15条约定，被告未按合同约定时间交纳租金超过10天的，原告有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金作为违约金归原告方所有，不予退还。原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即偿付拖欠的租金42636元（2015年3月至2016年2月），并支付违约金42626元（该违约金按日2%自2015年2月15日起暂计至3月1日，违约金超过本金的调整为本金的一倍，之后至被告实际清偿之日止的违约金按合同约定计算），以上合计85272元；2、解除原、被告双方签订的《江南第一城商铺租赁合同》（合同号：FJ××××-56）；3、被告交纳的租赁保证金10000元归原告所有。
被告苏廷旭辩称，答辩人对所欠房租的事实、时间都没有异议。因原告于2016年1月18日对诉争店面进行停电，答辩人于2016年1月21日已搬离诉争店面。对原告要求解除租赁合同的诉求没有意见，同意解除。答辩人在承租店面前问过原告该承租店面能否转让，原告工作人员当时说可以，答辩人才承租该店面，并投入资金进行了装修。2015年7月底，答辩人跟原告的工作人员协商转让事实，原告工作人员说可以转让，答辩人将转让公告张贴在店铺前面。同年8月初，原告招商部的工作人员说帮答辩人找接收店铺的人。答辩人于是联系了相关转让人，并谈妥转让事宜。答辩人再次找原告要求其签订转让合同时，原告说不能转让了，要收回该店铺。之后，答辩人一直在跟原告协商店铺转让的事宜，才未缴纳租金。
经审理查明，2014年11月13日，原告象屿公司（合同甲方）与被告苏廷旭（合同乙方）签订《江南第一城商铺租赁合同》（合同号：FJ××××-56），约定被告承租原告所有的位于南平市延平区李侗路188号401室三楼301号商铺，作为经营餐饮店使用。租赁期二年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止，甲方于2014年9月1日前向乙方交付所承租的商铺。自2014年9月1日至2015年8月31日，租金为每月3300元，2015年9月1日至2016年8月31日止，租金为每月3800元。租金支付方式，乙方应于2014年9月1日前付清首期租金。自2014年5月1日起的租金半年一付，先付后用，乙方须于每半年开始前至少提前15天付清。乙方应向甲方交纳每间商铺租赁保证金10000元。合同第十四条第1款规定，乙方未能按照合同约定交纳各项费用的，除补交所欠款项外，乙方还须按每日未交款项2%的标准，支付逾期违约金。合同第十五条第1款规定，若甲方逾期交付物业达10天以上的，则乙方有权解除合同。第2款规定，在乙方发生下列行为时，若乙方在甲方书面通知送达之日起的十天内仍未纠正其违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的租赁保证金作为违约金归甲方所有、不予退还。甲方若有其他损失，乙方另应全额赔偿：（1）乙方将承租的商铺整体或部分擅自转让、转租及转借的；（2）乙方将承租的商铺擅自拆改结构或改变用途的；（3）乙方未按合同约定时间交纳租金超过10天的……被告承租店面后，付清了2014年9月1日至2015年2月28日的租金，2015年3月1日起，被告未向原告支付租金。2015年8月，被告与原告协商，要求转让店铺，原告未予以同意。2016年1月18日，原告对被告承租店面进行断电处理，被告于2016年1月21日搬离诉争店面。原告向被告催讨租金未果，遂诉至本院。
以上事实有原告提供的《江南第一城商铺租赁合同》及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方于2014年11月13日签订的《江南第一城商铺租赁合同》合法有效，双方应当依约全面履行各自的合同义务。被告作为承租人，应当依约向原告支付租金，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告因被告未依约缴纳租金要求与被告解除租赁合同，被告在庭审中同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请，予以支持，并确认合同解除时间为开庭时间，即2016年4月21日。被告辩称其在2015年8月起一直与原告洽谈店铺转让问题才未能支付租金，本院认为该理由不能构成未依约缴纳租金的正当理由，不予采纳。鉴于原告于2016年1月18日对承租店面进行了断电处理，被告因此停业，并于2016年1月21日搬离诉争店面，对原告要求的2016年1月18日至2016年2月29日的租金请求，本院不予支持。被告应支付原告租金38593.6元（3306元／月×6个月＋3800元／月×4个月＋3800元／月÷29×17）。
关于违约金问题。本院认为，根据法律和司法解释的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据上述规定，本案中，被告苏廷旭逾期未支付租金，给原告象屿公司造成的损失主要是利息损失。双方在租赁合同中约定的按日未交款项2%的标准计算违约金，过分高于实际损失。现被告苏廷旭提出违约金过高的意见，本院予以采纳并调整。根据象屿公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定苏廷旭支付的违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%的标准计算。根据苏廷旭拖欠租金的数额及拖欠时间，经计算，截止至2016年4月21日，苏廷旭应支付违约金为4349.7元（19836元（2015年2月15日应缴纳租金数额）×年利率6.15%÷365天×（1＋50%）×（1＋30%）×431天（2015年2月15日至2016年4月21日）＋18757.6元（2015年8月15日应缴纳租金数额）×年利率6.15%÷365天×（1＋50%）×（1＋30%）×250天（2015年8月15日至2016年4月21日）］。
关于保证金的问题。根据双方合同第15条的规定，被告未按合同约定时间交纳租金超过10天的，原告应当向被告发出书面通知，书面通知送达之日起的十天内仍未纠正的，原告有权解除合同，被告所缴纳的租赁保证金作为违约金归原告所有，不予退还。本案中，原告未举证有向被告发出书面通知，原告据此要求将租赁保证金判令归其所有，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告福建象屿房地产开发有限公司与被告苏廷旭于2014年11月13日签订的《江南第一城商铺租赁合同》（合同号：FJXY-2014-XS-56）于2016年4月21日解除。
二、被告苏廷旭于本判决生效之日起五日内支付原告福建象屿房地产开发有限公司房屋租金38593.6元和违约金4349.7元。
三、驳回原告福建象屿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费966元，由被告苏廷旭负担437元，由原告福建象屿房地产开发有限公司负担529元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 詹婉秋
二〇一六年五月二十七日
书记员 林亨锋
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。