广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗天法民四重字第24号
原告胡其伦，住广州市天河区。
原告章锦喜，住广州市天河区。
原告蒋宗杰，住广州市天河区。
原告王声长，住广州市天河区。
原告祖炳耀，住址广州市天河区。
原告李书荆，住广州市天河区。
原告吴镇云，住广州市天河区。
原告石松茂，住广州市天河区。
原告钱天福，住广州市天河区。
原告唐有赏，住广州市天河区。
原告杨锡龙，住广州市天河区。
原告陈汉均，住广州市天河区。
原告杨逢群，住广州市天河区。
原告刘义松，住广州市天河区。
原告赵顺才，住广州市天河区。
原告牛俊卿，住广州市天河区。
原告胡武曾，住广州市天河区。
原告茹立瓒，住广州市天河区。
原告陈和祥，住广州市天河区。
原告吴毓娣，住广州市天河区。
原告夏元彭，住广州市天河区。
原告刘筱英，住广州市天河区。
原告蔡淑华，住广州市天河区。
原告宋贤工，住广州市天河区。
原告郭志坚，住广州市天河区。
原告刘经先，住广州市天河区。
原告：赵燕生，住广州市天河区。
原告高伟英，住广州市天河区。
原告：郭森林，住广州市天河区。
原告叶玉莲，住广州市天河区。
原告周修兴，住广州市天河区。
原告常鸿德，住广州市天河区。
原告李天权，住广州市天河区。
原告吴勖震，住广州市天河区。
原告秦淑蔚，住广州市天河区。
原告诸惠芬，住广州市天河区。
原告罗嶔，住广州市天河区。
原告王煜德，住广州市天河区。
上述38名原告的共同委托代理人：陈汉均、赵顺才（个人资料同上）。
原告冯龙光，住广州市天河区。
原告余采志，住广州市天河区。
原告花继春，住广州市天河区。
原告刘连生，住广州市天河区。
被告广州市名海房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人孙守华，董事长。
被告广州市冠智科贸有限公司，住所地：广州市。
法定代表人曾贯权，董事长。
委托代理人伍红、刘冠中，均系广东金山石律师事务所律师。（原委托代理人为林妙娟、许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师，后变更为伍红、刘冠中）
被告广州中城置业有限公司（原名广州中城置业中心），住所地：广州市海珠区。
法定代表人周明新，董事长。
原委托代理人周晓琳、顾文琼，均系广东金联律师事务所律师。
被告中国人民解放军广州军区空军老干部住房建设办公室，住所地：广州市。
负责人李恒，主任。
委托代理人张文斌，广东静美律师事务所律师。（原委托代理人为林妙娟、许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师，后变更为张文斌）
原告胡其伦等23名原告诉被告中国人民解放军广州军区空军老干部住房建设办公室（下简称空军住建办）、广州市冠智科贸有限公司（下简称冠智公司）、广州中城置业有限公司（下简称中城置业）、广州市名海房地产开发有限公司（下简称名海公司，名海公司已在2007年6月5日经工商部门核准注销）房屋侵权纠纷一案，本院于2006年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2007年5月18日作出（2006）天法民四初字第1009号民事判决书，原告胡其伦等23名原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2008年12月19日作出（2007）穗中法民五终字第1892号民事判决书，维持原判。原告不服，向广东省高级人民法院申请再审，2011年5月13日广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民一提字第242号民事裁定书，裁定发回本院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申请宋贤工等38名离退休人员作为原告参加诉讼，原告胡其伦等38名原告的委托代理人赵顺才、陈汉均，被告空军住建办、冠智公司的共同委托代理人许玉祥、林妙娟（后冠智公司变更代理人为伍红、刘冠中，空军住建办变更为张文斌），被告中城置业的委托代理人周晓琳、顾文琼到庭参加了诉讼。原告冯龙光、余采志、花继春、刘连生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告胡其伦等原告共同诉称：1999年，广州军区空军后勤部(以下简称广空后勤部)根据国家有关政策的规定，决定采取“以地换房”的方式，用位于广州市天河直街146号的4667平方米(后经城市规划和国土管理部门认定为4865平方米)军用土地换取能够满足安置要求的房屋，以优惠的价格销售给第五批61名离退休干部，并以广州军区空军老干部住房建设办公室(以下简称老干住建办)的名义办理了上述地块的建设用地规划许可证。为落实上述决定，1999年10月8日，广空后勤部机场营房处(以下简称机营处)与广州冠智科贸有限公司(以下简称冠智公司)签订“合作建房协议书”一份，双方就合作修建广空广州片第五批离退休干部住房工程的合建地点、条件、利益分配、双方责任、违约责任等问题作出了明确约定。协议签订后，广空后勤部根据程序将上述协议向中国人民解放军总后勤部(以下简称总后勤部)、中国人民解放军空军后勤部(以下简称空军后勤部)请示批复。2000年5月29日，空军后勤部根据总后勤部“（2000）后营字第182号批复”，批复“同意广空与地方合作建房安置第五批离退休干部”，并就办理军有土地补办出让手续许可证应当缴纳的136万元“土地转让费和土地管理费”的资金来源问题作了安排。2000年8月2日，老干住建办取得广州市城市规划局“建设工程报建审核书”，获准报建地上面积共计35000平方米、地下面积共计3840平方米的两栋住宅。2000年10月24日，空军后勤部下达2000年第五批离退休干部住房建设项目规划，明确规定未经总后勤部批准不得调整项目规划。2001年9月，经广州市建设委员会核准，冠智公司和广州中城置业中心共同出资设立广州市名海房地产开发有限公司，作为开发经营广州市天河直街146号用地的房地产的项目公司。同年10月30日，广州市城市规划局同意改由名海公司负责建设位于天河直街146号的住宅项目，11月9日，广州市国土资源和房屋管理局同意将位于天河直街146号的住宅项目的建设单位改为名海公司。2003年8月15日，广州市国土资源和房屋管理局向名海公司颁发“商品房预售许可证”，项目名称定为“体育西苑(自编A、B幢)”，许可预售己竣工房屋建筑面积共计35870平方米，其中住宅33490平方米(后经实际测量为建筑面积35644平方米)，地下一层汽车库2280平方米。2004年6月11日和8月23日，广州市国土资源和房屋管理局先后向名海公司颁发N0．0003404和N0．00××45号《房地产权属证明书》，确认名海公司对位于天河直街146号地段的两幢建筑分别为建筑面积9917.2l平方米、29308.82平方米的建筑拥有所有权。2010年4月23日，广州市国土资源和房屋管理局作出《更正登记决定书》，决定将上述两幢房屋产权合并登记，并注销No:00××04号《房地产权属证明书》。房屋建成后，被告名海公司没有依约将应当分配给军方的房屋足额交付给61名离退休干部。名海公司利用军队土地共建设地上建筑35644平方米，地下建筑面积3940平方米。根据双方签订的《合作建房协议书》约定的4.2：5.8的分房比例，名海公司应当将14970.48平方米的地建筑和B幢地下1920平方米的车库(人防工程)交付给61名离退休干部。但是，名海公司至今仅实际交付离退休干部地上建筑面积9937平方米，尚有5033平方米地建筑和1920平方米地下建筑没有交付。其中地下车库被名海公司对外出租，按照每个车位月使用费600元计算，名海公司己获不当得利2167200元。请求依法确认合作建房协议双方的分房比例合法。现起诉要求判决：1、确认广州军区空军后勤部机营处与被告广州市冠智科贸有限公司约定的军地双方4.2：5.8的分房比例有效，被告名海房地产开发有限公司立即将位于广州市天河区天河直街146号的5033平方米房屋权证办至原告名下。2、被告广州市名海房地产开发有限公司立即将天河直街146号体育西苑B栋的全部地下停车位产权办至原告名下，并返还自2004年至今的车位使用费2167200元。3．其他三名被告对被告广州市名海房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。4．本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告明确诉讼请求为：确认冠智公司与广州军区空军后勤部机营处于1999年10月8日签订的《合作建房协议书》所约定的4.2:5.8分房比例合法有效。撤回其他诉讼请求。
被告冠智公司辩称：原告不具有主体资格，法院应该裁定驳回其起诉。根据合同相对性原则，本案原告并非合作建房协议书或合作开发合同的合同相对人，其无权对合同的效力是否无效的问题及合同约定内容，如合作条件、分房比例、产权归属提出主张，这些主张超出其权利范围，依法不应当得到支持；我公司作为名海公司的股东，已向法庭提供了相关的证据，我公司均已如实履行了股东的义务。我公司与原告间不存在形式上的合同关系，原告将我公司列作被告没有事实和法律依据。1、本案属重审案件，广州军区空军后勤部机营处是《合作建房协议书》的签约方，但是不是本案的当事人。在没有签约方参加的诉讼中，确认《合作建房协议书》是否有效是不合适的，也显然剥夺了机场营房处的答辩权。2、冠智公司随后与空军住建办签订了《合作开发合同》，重新约定了分房比例和建设规模，合同签订后，冠智公司依照合同约定完成了合同约定的义务，且没有任何过错，部队是否将该合同向其上级机关报批或者报备，不是冠智公司可以决定的，纯属部队内部的事情，与冠智公司无关。3、根据最高人民法院的司法解释，导致合同约定无效的依据只能根据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，冠智公司与部队签订的合作开发合同并没有违反任何法律和行政法规，合法有效。4、《合作建房协议书》约定的分房比例等条款及其相应的合同义务已经被《合作开发合同》所代替，因此《合作建房协议书》有关分房比例已经失效，没有法律效力。
被告中城置业辩称：对于涉案房屋这个项目的开发和公司的成立，名海公司的组成和相关的经营，我方是一直被蒙蔽，以我公司的名义跟外界签订的合同，我方没有办法判断对错。当时毕某是公司常务副总，是毕某个人拿公司公章去盖的，我公司使用公章登记中没有名海公司成立的记录。公章如何被使用，我方并不清楚，我方没法判断公章的真实性，故以我方名义对外所签订的《合作开发合同》，我方不予确认。对成立名海公司，我公司既没有出资也没有收益。我公司与原告间不存在形式上的合同关系，原告将我公司列作被告没有事实和法律依据。
被告空军住建办辩称：同意上述被告冠智公司的答辩意见。机营处与冠智公司签订《合作建房协议书》后，由我方与开发商冠智公司签订《合作开发合同》，对房屋的分成比例重新作出了约定，在实际履行合同中没有按照《合作建房协议书》中约定的4.2:5.8来分配房产，但是土地使用权仍是按4.2:5.8来分配。我方是国土和规划部门认可的使用权人，我方某签订合同，本案的原告不是相关合同的当事人，没有诉权。
经审理查明：1999年10月8日广州军区空军后勤部机营处（下简称甲方）与冠智公司（下简称乙方）签订《合作建房协议书》，约定：根据国家和军队有关政策、法规，就合作修建广空广州片第五批离退休干部住房工程，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商签订本协议。第二章、合建地点，条件和使用年限。第二条、甲方提供广州市天河直街146号4667平方米土地作为建房使用，乙方拟在该土地上投资1163.8万元，修建14548平方米的住宅。第三章、建筑面积、利益分配、工期。第四条、拟合作兴建二栋多层公寓住宅楼，总建筑面积14548平方米。房屋建成后，甲乙双方按4.2：5.8分成，即甲方分得房屋6110平方米，乙方分得房屋8438平方米。第四章、双方责任，第六条甲方责任，1、负责出具合建住房的军队上级批文和办理军队土地转让许可证手续，以及按照规定可能提供的文书。2、负责该地段规划，出具报建有关资料及手续。3、提出设计方案，负责工程质量监督。第七条、乙方责任，1、负责该工程项目建设资金（包括报建、设计、钻勘、税费等），并在协议签订后十日内，拨入甲方银行帐户100万元作为履行协议的押金。第七章、协议生效，第十二条、本协议经甲乙双方签字盖章，报军队主管机关审批后生效。
2000年5月29日中国人民解放军空军后勤部作出（2000）后营字第569号批复，同意广空与地方合作建房安置第五批离退休干部。内容：（1999）后营字第664号请示悉，根据总后勤部（2000）后营字第182号批复，同意广空老干部住房建设办公室利用位于广州市天河区天河直街146号营区土地4667平方米，与广州市冠智科贸有限公司合作修建14548平方米住宅楼，工程投资1163.8万元全部由冠智公司承担。所建房屋军地双方按4.2：5.8分成。广空分得的6110平方米房屋用于安置第五批61户离退休干部，并按照《军队经济适用住房建设管理办法》建设和出售，售房收入扣除军队购房人员住房补贴后，按《军队现有住房出售管理办法》办理。冠智公司分得的8438平方米房屋使用期限为70年。请按照本批复和协议、按军队基本建设管理程序编报设计任务书，办理建设手续，做好前期准备。待设计任务书批准后，上缴土地转让费和土地管理费用136万元（其中总部98万元、空军19万元，广空19万元），领取《军用土地补办出让手续许可证》，列入年度计划组织实施。
2000年9月2日广州军区空军政治部干部处与广州军区空军后勤部机营处作出《广州片第五批离退休干部建房指导小组会议纪要》内容：二、机关就具体问题答复如下：（三）与合作方分摊面积问题，军区空军与广州冠智有限公司合作兴建两栋独立规划、设计、建设的高层公寓楼，一栋为第五批离退休干部住房，另一栋交地方合作方，相互独立、自成小区，单独管理。按4.2：5.8分成比例，我方分得住房建筑面积8485.7平方米，对方分得11718.3平方米。但该面积无法达到双方的要求，因此，合作方提出第二次报批容积率，由他们到规划局做工作报批。新增面积保证我方19层休干住房面积9900平方米，其余增加面积归合作方所有（包括地下室），军区空军在第五批老干部建房合作开发项目上不留一平方米房屋，19层76套住房全部用于为老干部服务上。具体住房分配方式待建成后由军区空军机关和民政部门确定。
2001年1月15日广州军区空军政治部干部处与广州军区空军后勤部机营处作出《广州第五批老干部建房指导小组会议补充纪要》内容：内容：1、关于合作方的资信问题，经军区空军联合调查小组调查核实，军区空军建房安置工作领导小组审查，认为：军地双方签订的《合作建房协议》，是合法、有效的，“合作建房协议”的利益分配是公平、合理的，能够保障我方的合法权益。2、十九层住宅楼建成后，76套住房全部移交民政部门，作为广州第五批老干部住房、办公、服务和出租使用，不作他用。10、小区土地划分按小区规划和双方分成比例4.2：5.8，我方面积为1960平方米。11、车位问题总平面图已规划。12、与合作方签订补充协议：乙方要保证市电停电时A栋有电，B栋（甲方）必须有电；战争情况下B栋（甲方）人员无条件使用人防工程；乙方移交物业公司管理时，必须明确以上内容。
2000年10月24日中国人民解放军空军后勤部发出（2000）后营字第1147号《下达二000年第五批离退休干部住房建设项目计划》，内容：沈阳、北京、济南、南京、广州、成都军区空军后勤部：根据总后勤部（2000）后营字第402号通知，现将2000年第五批离退休干部住房建设项目计划下达你们。五、严格执行建房计划。项目计划未经总后勤部批准不得调整，建房经费专款专用，任何单位不得截留或挪用。
经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对上述证据的真实性、合法性无异议。
2000年10月18日，空军住建办（甲方，下同）、冠智公司（乙方，下同）、中城置业（丙方，下同）三方签订《合作开发合同》一份，约定三方合作兴建二幢大楼，其中A栋为商住大楼，B栋为老干部住宅大楼，合建地点广州市天河直街146号，用地面积4667平方米。甲方提供上述合作用地，由乙、丙方全资投入兴建二幢大楼及大楼附属设施。使用年限按国家和军队规定的居住用地最高使用年限，转让土地自交纳土地使用权出让金之日计，转让的土地及地上建筑物使用期限为70年，期满后房地产所有权的处置按国家和军队的有关政策和规定处理。利益分配，据批复合作兴建二栋独立规划、设计、建设的高层商住楼，甲方分得面积9900平方米，即B幢，其余面积归乙、丙方所有，即A幢全部建筑面积和A、B幢的地下室，乙、丙方分得的房产面积用于商品房销售。为方便本合同的履行和项目开发工作的组织安排，三方同意成立项目公司。工程竣工保修期满后，属甲方的房屋、设施和设备由甲方负责维护、保养和维修。甲方的物业管理及费用由甲方据部队有关政策自行确定等条款。上述合同，空军住建办未提供广州军区空军后勤部机营处的授权委托书，该合同也没有报中国人民解放军空军后勤部审批。经质证，原告对上述《合作开发合同》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为空军住建办不具备合同签订一方的主体资格，中城置业认为《合作开发合同》不是其公司参与签订的，公司没有出资及收益，合同上面所盖公章没有在其公司登记，该合同是无效的。空军住建办认为：该合同有效。该合同没有授权和向上级报批、报备，但其是国土和规划部门认可的土地使用权人，有权签订合同。冠智公司认为：该合同有效。《合作建房协议书》签订后，其公司与空军住建办签订了《合作开发合同》，重新约定了分房比例和建设规模，冠智公司依照合同约定完成了义务，且没有任何过错，部队是否将该合同向其上级机关报批或者报备，不是冠智公司可以决定的，纯属部队内部的事情，与冠智公司无关。
2000年11月10日中国人民解放军土地管理局出具（2000）字第734号《军用土地补办出让手续》，内容：广州市国土厅：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2000）后营字第182号文件批准，广空老干住房建设办座落在广州市天河区天河直街146号，面积4667平方米土地用于合建。请准予补办出让手续，免交土地出让金，特发此证。注；军地双方按4.2：5.8比例分房，土地亦按此分割转让。上述《军用土地补办出让手续》在房管部门有存档，原、被告对《军用土地补办出让手续》的真实性无异议。
2001年9月13日，广州市建设委员会出具《关于同意设立广州市名海房地产开发有限公司的复函》同意冠智公司、中城置业设立名海公司，开发经营天河区天河直街地段10586平方米地块中4685平方米用地等。2001年10月30日，广州市城市规划局出具穗规地复字[2001]912号《关于申请用地更名问题的复函》称，关于名海公司来文收悉，天河直街地段的4865平方米用地，其局经穗规地复字[2001]第652号文批准空军住建办、冠智公司、中城置业三单位合作建设住宅项目。现据广州市建设委员会穗建开函[2001]903号文某空军住建办的意见，同意将上述用地改由项目公司负责建设，其他要求仍按其局历次批复办理，接文后到房管部门办理有关手续等。2001年11月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于更改办理用地手续单位名称的复函》，确定同意将上述项目的建设单位改为名海公司。2004年6月11日和2004年8月23日，名海公司取得《广州市房地产权属证明书》，确定天河区天河直街146号规划房屋用途首层为居委会及老干活动用房、粮油店，第二至十九层为住宅。天河直街148号为商住楼。
另查：被告名海公司具独立法人资格的有限责任公司，注册资本1000万元，其投资者分别为冠智公司投资900万元，中城置业投资100万元，经广东新华会计师事务所有限公司出具验资证明，经核准成立。
名海公司的股东为本案被告冠智公司、中城置业。2007年4月5日冠智公司、中城置业作出《股东会决议》，同意名海公司解散，办理清算、注销手续。自解散决议之日起成立清算组，清算组成员由股东派出的孙守华、阚某、陈某甲三人组成，孙守华任清算负责人。2007年4月11日冠智公司、中城置业作出《股东会决定公司注销决议》，同意名海公司解散，并按照相关规定办理清算、注销。2007年5月30日冠智公司、中城置业作出《广州市名海房地产开发有限公司清算报告》，该报告第一条、清算组成某已通知或公告公司所有债权人。第四条、所有债权债务全部清理完毕。2007年6月5日名海公司经工商部门核准注销。对于名海公司已注销的事实，名海公司、冠智公司、中城置业在二审及省高院再审期间均没有通知原告及法院。
在重审期间，冠智公司于2011年8月2日提交名海公司的工商资料显示，名海公司已于2007年6月5日注销。对于名海公司注销的问题，原告称被告在二审及省高院再审期间均没有提供名海公司注销的证据，二审法院和高院都没有通知过原告，冠智公司、中城置业是名海公司的开办人，名海公司注销对本案没有实质影响，名海公司的债务应由开办人承担。基于名海公司已注销的事实，原告要求撤回对名海公司的起诉。
还查明，顾某、李某甲、郭某甲在诉讼期间已去世，顾某的法定继承人吴毓娣、李某甲的法定继承人高伟英、郭某甲的法定继承人郭志坚参加本案诉讼。
本院已依法追加以下19人作为原告参加诉讼，但其书面向本院表示不参加诉讼。具体人员如下：张国泰，住广州市天河区天河直街146号1902房。蒋某，住广州市天河区天河直街146号1602房。赵某，住广州市天河区天河直街146号1702房。梁某，住广州市天河区天河直街146号1202房。黄某乙（黄某丙儿子），住广州市天河区天河直街146号302房。吕某，住广州市天河区天河直街146号1904房。蔡某，住广州市天河区天河直街146号1104房。谢某，住广州市天河区天河直街146号1004房。吴某，住广州市天河区天河直街146号604房。龚某，住广州市天河区天河直街146号1401房。童某，住广州市天河区天河直街146号601房。陶某，住广州市天河区天河直街146号1504房。廖某，住广州市天河区天河直街146号402房。郭某乙，住广州市天河区天河直街146号1203房。范某，住广州市天河区天河直街146号1404房。胡某，住广州市天河区天河直街146号804房。杜某，住广州市天河区天河直街146号1301房。陈某乙，住广州市天河区天河直街146号901房。李某乙，住广州市天河区天河直街146号1501房。
本院认为：一、原告诉讼主体资格问题。1999年10月8日广州军区空军后勤部机营处（甲方）与冠智公司（乙方）签订《合作建房协议书》，约定根据国家和军队有关政策、法规，就合作修建广空广州片第五批离退休干部住房工程，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商签订本协议。甲方提供广州市天河直街146号4667平方米土地作为建房使用，乙方拟在该土地上投资1163.8万元，修建14548平方米的住宅。房屋建成后，甲乙双方按4.2：5.8分成，即甲方分得房屋6110平方米，乙方分得房屋8438平方米，本协议经甲乙双方签字盖章，报军队主管机关审批后生效。此协议确定要经报军队主管机关审批后生效。2000年5月29日中国人民解放军空军后勤部作出（2000）后营字第569号批复，同意广空与地方合作建房安置第五批离退休干部。同意广空老干部住房建设办公室利用位于广州市天河区天河直街146号营区土地4667平方米，与广州市冠智科贸有限公司合作修建14548平方米住宅楼，工程投资全部由冠智公司承担。所建房屋军地双方按4.2：5.8分成。广空分得的6110平方米房屋用于安置第五批61户离退休干部。并按照《军队经济适用住房建设管理办法》建设和出售，售房收入扣除军队购房人员住房补贴后，按《军队现有住房出售管理办法》办理。2000年9月2日广州军区空军政治部干部处与广州军区空军后勤部机营处作出《广州片第五批离退休干部建房指导小组会议纪要》明确：军区空军在第五批老干部建房合作开发项目上不留一平方米房屋，19层76套住房全部用于为老干部服务上。以上事实说明，部队划拨土地的目的是为安置第五批离退休干部，因建房缺乏资金而找冠智公司合作开发。作为该房所涉土地的管理人广州军区空军后勤部机营处已经将天河直街146号B栋的土地使用权及其附属设施完全通过出售的方式交付给第五批离退休老干部。胡其伦等原告作为第五批离退休老干部的成员，与本案有直接利害关系，因而具有提起诉讼，要求确认与冠智公司的分房比例的主体资格。被告提出原告不具有诉讼主体资格的主张，本院不予支持。
二、《合作建房协议书》、《合作开发合同》的效力问题。（1）1999年10月8日广空后勤部机场营房处和冠智公司签订《合作建房协议书》，约定的分房比例是4.2：5.8。本协议经甲乙双方签字盖章，报军队主管机关审批后生效。该《合作建房协议书》已于2000年5月29日经中国人民解放军空军后勤部审核批准，已经生效。原告对《合作建房协议书》的真实性、合法性、关联性均无异议，被告对《合作建房协议书》真实性、合法性无异议。空军住建办（甲方）、冠智公司（乙方）、中城置业（丙方）于2000年10月18日签订《合作开发合同》，该合同已改变了4.2：5.8的分房比例，分房变成甲方分得面积9900平方米，即B幢，其余面积归乙、丙方所有，即A幢全部建筑面积和A、B幢的地下室，乙、丙方分得的房产面积用于商品房销售。《合作开发合同》没有经过总后勤部的审核批准。原告对《合作开发合同》的真实性、合法性、关联性不予确认。被告也承认《合作开发合同》没有经过总后勤部的审核批准，但认为《合作开发合同》是对《合作建房协议书》的变更或取代。从主体上看，《合作建房协议书》的签约主体是广空后勤部机场营房处和冠智公司，而《合作开发合同》的签订主体是空军住建办、冠智公司、中城置业，这是两个完全毫无关联的合同主体，不存在双方协商一致对合作建房协议书的变更问题。根据2000年10月24日中国人民解放军空军后勤部发出（2000）后营字第1147号向沈阳、北京、济南、南京、广州、成都军区空军后勤部《下达二000年第五批离退休干部住房建设项目计划》第五条规定，严格执行建房计划。项目计划未经总后勤部批准不得调整，根据上述规定，三被告签订《合作开发合同》，擅自变更分房比例，未向中国人民解放军空军后勤部报批，违反了需要报批才生效的强制性规定。（2）2000年11月10日中国人民解放军土地管理局出具（2000）字第734号《军用土地补办出让手续》除准予补办出让手续、免交土地出让金外，还注明军地双方按4.2：5.8比例分房，土地亦按此分割转让。而被告在2000年10月18日签订的《合作开发合同》先于《军用土地补办出让手续》变更分房比例，明显《合作开发合同》没有得到军队总后勤部的审核批准，部队一方再次明确军地双方按4.2：5.8比例分房，没有认可变更分房比例，因此，被告三方自行签订的《合作开发合同》对原告没有法律法律约束力。综上所述，不管在合同签订主体上、事实上和报批程序上，《合作开发合同》应认定为无效合同。原告要求确认《合作建房协议书》中军地按4.2：5.8的比例分房合法有效，本院应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认1999年10月8日广州军区空军后勤部机营处与被告广州市冠智科贸有限公司签订的《合作建房协议书》中约定的军地按4.2：5.8的比例分房合法有效。
本案受理费100元，由被告广州市冠智科贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 黄超兰
人民陪审员 黎粤花
人民陪审员 关东英
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 梁怡筠
判决书于2013年月日送达