江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终255号
上诉人（再审原审原告）江苏中磊建设集团有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区运河嘉苑七号楼。
法定代表人宣永灿，该公司董事长。
委托代理人王金发，江苏山阳律师事务所律师。
委托代理人王长江，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
被上诉人（再审原审被告）淮安市宝隆置业有限责任公司，住所地江苏省淮安市淮安区关天培路155号14幢101室。
法定代表人谈玉明，公司董事长。
委托代理人黄纲，该公司员工。
委托代理人罗敦轩，该公司员工。
上诉人江苏中磊建设集团有限公司（以下简称中磊公司）与被上诉人淮安市宝隆置业有限公司（以下简称宝隆公司）建设工程施工合同纠纷一案，前由江苏省淮安市中级人民法院于2012年11月20日作出(2012)淮中民初字第0083号民事判决书，判决已经发生法律效力。2015年7月9日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2015）淮中民监字第00004号民事裁定，决定对本案再审。江苏省淮安市中级人民法院对本案再审后，于2015年12月24日作出(2015)淮中民再初字第00005号判决。中磊公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人中磊公司的委托代理人王金发、王长江，被上诉人宝隆公司的委托代理人黄纲、罗敦轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院原一审查明：宝隆公司在江苏省淮安市淮安区投资开发翡翠城花园小区二期工程，中磊公司中标承建该工程的一、二标段土建及水电安装工程。中磊公司施工工程陆续竣工，宝隆公司于2011年12月31日组织验收结束。中磊公司主张宝隆公司收取其300万元的工程保证金到期没有给付，并提供宝隆公司出具的两份共计300万元的保证金收据，另外，宝隆公司还向中磊公司出具分期退还300万元保证金的承诺书。
中磊公司2012年6月诉至原审法院称，宝隆公司拖欠其到期应付工程款18897207元，应退回其工程保证金300万元，请求判令宝隆公司给付其工程款、保证金及违约金合计25100307元，对建设的房屋享有优先受偿权,并承担本案的诉讼费用，在审理过程中，中磊公司增加诉讼请求，要求宝隆公司清偿欠款2650万元。宝隆公司则辩称已经支付大部分工程款；已经将部分房屋交付给中磊公司折抵工程款，应当扣除所抵数额；对于中磊公司的优先受偿权，除已经出售的房屋外没有异议。
原审法院原一审认为：一、关于中磊公司主张所承建工程的总价款的数额问题。经双方核算及对账，中磊公司共完成土建工程款总额为11442.2227万元。中磊公司对整个人防工程超过深度增加的工程款130万元一并予以主张，宝隆公司予以认可，故工程款总额为11572.2227万元。二、关于宝隆公司欠付的工程款数额应当如何确定，宝隆公司交付的房屋能否折抵其欠付的工程款问题。经法院组织双方对账，双方确认宝隆公司已付工程款为9375.138万元，其中包括双方根据协议，宝隆公司用房屋冲抵的工程款435万元,虽然该部分已冲抵工程款的房屋至今未办理房产证，因双方无异议，且中磊公司已将该款项作为已付款，故对宝隆公司用房屋冲抵工程款435万元的行为，原审法院予以确认。另外，宝隆公司为给付剩余工程款，又与中磊公司签订房屋冲抵工程款协议，将其开发的翡翠城花园小区二期工程部分房屋冲抵409.17万元工程款，双方无异议，原审法院亦予以确认。综上，宝隆公司尚欠中磊公司工程款总额为1787.9147万元（11572.2227万元-9375.138万元-409.17万元）。三、关于优先受偿权问题。本案工程是由中磊公司垫资建设，根据相关规定，中磊公司可以对其建设的房屋在欠付工程款范围内享有优先受偿权。原审法院于2012年11月20日作出（2012）淮中民初字第0083号民事判决，判决：一、宝隆公司于判决生效后十五日内给付中磊公司工程款1787.9147万元，并承担中国人民银行同期贷款利息（利息从2012年6月8日起至付清工程款时止）；二、宝隆公司于判决生效后十五日退还中磊公司保证金300万元；三、中磊公司对本案其承建房屋的折价款或拍卖款在宝隆公司欠付工程款范围内享有优先受偿权；四、驳回中磊公司的其他诉讼请求。案件受理费167302元，保全费5000元，合计172302元，由宝隆公司负担160000元，由中磊公司负担12302元。
2015年7月9日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2015）淮中民监字第00004号民事裁定，决定对本案再审。再审中，中磊公司还是坚持原一审时的诉讼主张，应原审法院要求，向法庭提交了涉案工程竣工资料；宝隆公司在再审中同意中磊公司出具的证据及提出的意见。
原审法院再审查明：2009年2月23日，宝隆公司与中磊公司（时称淮安市建设工程有限公司）签订“楚州区翡翠城工程项目施工协议”，2009年7月20日，宝隆公司与中磊公司签订建设工程施工合同，由中磊公司承建翡翠城花园二期工程一、二标段土建与水电安装，开工日期为2009年6月7日，合同工期日历天数多层为240天，高层390天，合同价款约定25952139.83元和44951624.1元，合计为70903763.93元。合同对工程款支付方式和时间的约定为至竣工验收合格时，应付工程款80%。竣工验收后1个月内乙方向甲方提交决算报告，甲方3个月内审计完毕，决算审计完毕45天内付15%，余款5%作为质量保证金，2个保修期满付3%，防水保修期5年期满45天内付2%。
工程陆续竣工。从淮安区建筑工程质量监督站调取的验收文件显示，最迟竣工的28号、29号楼于2009年8月1日开工，2011年3月20日竣工，住宅工程质量分户验收时间为2011年4月20日，单位工程竣工验收报告时间为2011年12月30日。
原审法院再审另查明，2011年8月1日，淮安市华睿工程造价咨询有限公司出具淮华睿咨（2011）95号《关于淮安市宝隆置业有限公司翡翠城小区二期2、5、8楼、公共厕所、签证、配电房工程竣工结算审核报告》，审定造价9271030.26元。2012年1月6日，江苏华睿工程咨询有限公司出具ＸＸ睿咨（2012）2－1号《关于淮安市宝隆置业有限公司翡翠城小区二期1、3、4、6、7楼及1－9门面房、签证工程竣工结算审核报告》，审定价为16451227.21元。
原审法院再审认为该案涉及三个问题，一是宝隆公司欠付中磊公司的工程款数额；二是宝隆公司与中磊公司以房抵款应否得到支持；三是中磊公司对建设工程是否享有优先受偿权。
第一个问题，宝隆公司欠中磊公司工程款数额应为2632.0847万元。中磊公司2012年6月起诉宝隆公司工程款纠纷时，只是前期完工的部分工程由华睿工程造价咨询有限公司进行了竣工结算审核。原审审理中，宝隆公司的委托代理人对中磊公司提出的价款予以接受，原审予以认定。再审期间，参与工程审计的工作人员提出原审判决认定的工程价款并没有经过审计，2014年下半年时，其还被要求参加工程审计工作。对此，中磊公司承认。再审庭审中，宝隆公司的委托代理人仍然接受原审认定的工程价款。因工程价款数额只对双方当事人之间产生约束，因此，原审法院再审对原审认定的工程价款予以确认。
第二个问题，原审判决确认宝隆公司与中磊公司以房屋折抵工程款435万元和409.17万元的事实再审不予认定。原审中，中磊公司和宝隆公司同意用建成的数间门面房和住宅折抵工程款，原审对用于折抵的房屋权属没有进行查证，房屋的市场价值没有评估。再审中，中磊公司、宝隆公司仍然没有提供证据证明房屋的权属和价款。中磊公司与宝隆公司在对以房抵款的事实没有争议的情况下，完全可以双方自觉履行而无需法院的裁判确认。因此，原审法院再审对原审判决的以房抵款事实作出认定予以纠正。
第三个问题，中磊公司主张对建设工程享有优先受偿的权利不予支持。
建设工程价款优先受偿自建设工程竣工之日或建设合同约定竣工之日起六个月内行使。中磊公司建设的工程项目，合同订立时间为2009年6月，合同约定的工期高层建筑为390天，多层为240天。建设工程备案资料证明最后交付的28、29号楼开工日期为2009年8月1日，竣工日期为2011年3月20日，验收合格日期为2011年12月30日。调取的建设工程备案资料还证实，2011年4月20日，完成了分户验收工作。中磊公司提出竣工之日就是竣工验收合格之日。工程竣工之日和工程竣工验收合格之日是两个不同的时间概念，工程竣工后，由施工人提交竣工验收报告，发包人组织验收，因此，一般情况下竣工之日先于竣工验收之日。中磊公司原审和再审中提供的证据均证明竣工验收合格之日为2012年12月30日，而这些竣工验收资料中登记的工程竣工之日为2011年3月20日。对于建设工程竣工日期合法拖延到2012年12月份和优先受偿权保护的竣工之日与竣工验收之日、竣工验收合格之日为同一概念，中磊公司未提供证据证明。
原审判决认定中磊公司完成工程款总额为11572.2227万元，宝隆公司已经给付9375.138万元（含部分房屋抵工程款435万元）。按照双方签订的建设工程合同约定，至建设工程竣工验收合格，宝隆公司应付工程款的80%，合同约定工程价款为70903763.93元，宝隆公司实际付现金8940余万元，付款率已达126%。远远超过了合同约定的80%。到原审诉讼时止，在对整个工程没有进行最终审计的情况下，原审判决中磊公司对合同约定尚未到给付期的整个工程款优先受偿，没有事实和法律依据，再审予以纠正。
综上，原审法院经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2012）淮中民初字第0083号民事判决；二、宝隆公司欠付中磊公司工程款数额为2632.0847万元（11572.2227万元-8940.138万元），并从2012年6月8日起承担中国人民银行同期法定贷款利息；三、宝隆公司退还中磊公司工程保证金300万元；四、驳回中磊公司其他诉讼请求。案件受理费180550元，保全费5000元，合计185550元，由中磊公司负担25550元，宝隆公司负担160000元。
中磊公司不服该判决，向本院提起上诉称，一、宝隆公司用中磊公司承建的工程折价，冲抵其欠付中磊公司工程款的事实存在，符合法律规定。宝隆公司作为涉案工程的建设单位对涉案房屋在出售前享有所有权，中磊公司也有权要求宝隆公司给付工程款，对于经协商以房抵债的事实双方均认可，宝隆公司将房屋折价抵偿工程款符合法律规定，原审法院再审判决对以房抵债不予认定没有事实依据和法律依据，是错误的。二、中磊公司对所承建的工程享有优先受偿权，其请求应予支持。涉案工程是一个整体工程，应以全部工程中最后完工房屋的竣工验收的时间作为优先受偿权计算的起始时间。本案28、29幢房屋是最后完工的，虽然部分文件登记的竣工日期是2011年3月20日，但这仅是其报请验收的时间，直至2011年12月30日才竣工验收合格，应自竣工验收合格之日2011年12月30日起计算优先受偿权的诉讼时效。再审判决不予支持其优先受偿权的请求错误，应予纠正。综上，请求依法改判支持其再审诉讼请求。
被上诉人宝隆公司答辩称，1、其以房抵债属实，对中磊公司提交的材料予以认可。2、优先受偿权也同意中磊公司意见，应以整体工程全部竣工验收合格的时间计算行使优先受偿权的期限。
对原审法院再审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，2012年3月20日，案外人王梅英将宝隆公司诉至江苏省淮安市淮阴区人民法院，要求宝隆公司将抵押的房屋拍卖后优先偿还借款384.5万元并承担违约金，2012年4月，王梅英与宝隆公司达成调解协议，同意对抵押房屋进行拍卖并优先归还借款。
2012年7月3日，王梅英与宝隆公司达成和解协议，宝隆公司将抵押在王梅英名下的翡翠城小区住宅29幢1单元501室、4幢1单元501室、16幢2单元602室、28幢1单元1403室、28幢1单元403室、9幢商业1号2号商铺过户给王梅英。后王梅英因其中29幢1单元501室、4幢1单元501室、28幢1单元1403室、9幢商业1号2号商铺包含在本案冲抵工程款的房屋内，至江苏省淮安市中级人民法院信访。
2012年3月21日，淮安市淮安区住房和城乡建设局向区委、区政府出具《关于翡翠城可能发生重大不稳定情况汇报》，载明宝隆公司开发的翡翠城小区商品房预售监管情况：“该小区商品房已经全部取得预售许可证，目前已销售13.33万平方米，所剩房源0.81万平方米和可售房0.043万平方米已经全部被中级人民法院查封。……该公司由于资金无法运转，企业利用个人行为进行民间融资，将31户商品房进行一房双卖，网签的合同暂时抵押给融资户，待有钱了再收回来销售，另外一方不签正式合同，企业自行草签购房合同抵押给融资户”。“债权债务不完全统计有欠政府规费及税收2500万元，前民间融资款宝隆公司账面反映8000万左右，在建工程款1400万元左右和小区收尾1100万左右”。“现有房屋很多已被开发商质押给民间融资户，甚至有一户双押现象，未办理正式抵押手续，通过私人交情双押，必将引发矛盾升级”。
2012年3月25日，淮安市淮安区住房和城乡建设局成立翡翠城楼盘风险处置工作领导小组。
2012年7月12日，翡翠城事物处置小组关于翡翠城小区部分楼盘竣工验收、交付备案会办会召开，以解决涉案房屋的验收备案问题。
2014年8月，淮安市淮安区房屋登记中心致函江苏省淮安市淮安区人民法院，在执行前述原审法院（2012）淮中民初字第0083号民事判决时，其中8套房产已于2011年由宝隆公司抵押给丁素梅和王梅英，且未办理抵押权注销。
经过双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、宝隆公司以房屋冲抵工程款的行为应否得到支持。二、中磊公司主张优先受偿权应否得到支持。
关于争议焦点一，本院认为，首先，中磊公司与宝隆公司如对以房抵款的事实没有争议，则以房抵债的行为无需法院的裁判确认。其次，根据淮安市淮安区房屋登记中心的致函，其中8套房产已于2011年由宝隆公司抵押给丁素梅和王梅英，且未办理抵押权注销，宝隆公司尚有部分房屋因向案外人借款而抵押给债权人，宝隆公司在（2012）淮中民初字第0083号案判决前还与案外人王梅英签订了调解协议，对其中5套房屋过户给王梅英，宝隆公司对此也予以认可。原审法院（2012）淮中民初字第0083号民事判决作出时，还有部分房屋已被原审法院查封，淮安市有关部门也成立了翡翠城事务处置领导小组办公室，就翡翠城小区存在的问题统一进行处理。在此情形下，宝隆公司将房屋直接冲抵欠付中磊公司的工程款，损害了第三人的合法权益，依法应当认定为无效。再次，涉案房屋均未办理房屋过户手续，中磊公司和宝隆公司的以房抵债并未实际履行。综上，原审法院（2012）淮中民初字第0083号民事判决在上述情形下，仍对宝隆公司和中磊公司以房抵债行为进行确认，是错误的，原审法院再审判决对此予以纠正并无不当，中磊公司关于其与宝隆公司的以房抵债应当得到判决确认的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二、中磊公司主张优先受偿权应否得到支持的问题。
本院认为，依据工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、监理部门的谈话笔录、以及部分房屋于2011年3月20日后出租并交付承租人实际使用等证据，可以证明涉案房屋中最后竣工交付的28、29号楼开工日期为2009年8月1日，竣工日期为2011年3月20日，验收合格日期为2011年12月30日。调取的建设工程备案资料还证实，2011年4月20日，完成了分户验收工作。依据相关法律规定，优先受偿权自建设工程竣工之日或者建设工程施工合同约定的竣工之日起计算，原审法院据此认定涉案房屋实际竣工之日即2011年3月20日为竣工日期，中磊公司2012年6月6日起诉时已经超过了法律规定的行使优先受偿权的6个月期限，不违反相关法律、司法解释的规定，原审判决据此驳回中磊公司对其承建房屋享有优先受偿权的诉讼请求并无不当，中磊公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对中磊公司的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25550元，由江苏中磊建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 杨 雷
代理审判员 陈 丽
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 万丹丹