济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3851号
原告（反诉被告）：李某某，女，1969年7月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘中奎，山东名泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付美荣，山东名泉律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：杨某某，女，1990年10月21日出生，汉族，户籍所在地山东省莱芜市，现住某小区X室。
委托诉讼代理人：魏晶，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：苏凡华，女，1982年3月26日出生，汉族，该公司职工，户籍所在地山东省邹城市，现住济南市槐荫区腊山北路6号实力水景华府8号楼2单元305号。
原告李某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案。诉讼过程中杨某某提出反诉请求并申请追加山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）作为无独立请求权第三人参加诉讼。经审查，本院决定本诉与反诉合并审理，并通知中住公司参加了诉讼。本院适用简易程序，于2017年9月20日，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人刘中奎、付美荣，被告（反诉原告）杨某某的委托诉讼代理人魏晶、常秀清，第三人中住公司的委托诉讼代理人刘露、苏凡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告向其支付违约金26.10万元，律师费2万元，共计28.10万元。
事实和理由：原告因家庭急需资金使用，2017年5月10日，原、被告经21世纪不动产房屋中介签订房屋买卖合同，原告将位于济南市槐荫区二机床西村207号X室卖给被告，双方约定房屋价款为87万元，首付款加定金共计为52.20万元，该款交付日期双方约定为：“银行贷款审批通过网签当日前交付，剩余房屋由银行直接交付原告。”合同签订后，被告先后给原告支付房款加定金计35万元后，原告履行合同义务配合被告办理网签等手续，但被告对双方约定的首付款剩余款项共计17.20万元在没有任何正当理由的情况下，迟迟不予交付，原告多次要求被告履行合同义务，但被告都拒绝履行。被告的行为严重侵犯了原告的合法利益，违反诚实信用原则。在此情况下，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院提起诉讼，要求判如所请。
杨某某辩称，一、原、被告之间存在有效的合同关系。2017年5月10日，双方在中住公司的居间介绍下签订了房屋买卖合同一份，根据合同第一条约定的房产状况可知，原告自愿将坐落于济南市槐荫区二机床西村207号楼X号的房产及地下室一并出售给被告。合同第二条约定的房屋总价款为87万元。合同第四条约定的付款方式为按揭付款，合同约定的首付款的支付条件为银行贷款审批通过、网签当日。二、原告诉称“被告拒不履行支付首付款的合同义务”没有事实依据，具体理由如下：1.在合同履行过程中，双方已经对首付款的支付金额与被告达成了口头约定，且被告已按口头约定向原告支付了约定的金额25万元。2017年6月，银行尚未审批通过时，原告在明知不具备支付首付款的条件，但是其为了提前解押（该房产曾存在抵押权人），少向银行支付利息，原告便通过中住公司联系被告，要求提前支付首付款，且将首付金额定为25万元，剩余首付款于房屋过户时支付。被告接到电话后便于2017年6月19日通过银行转账的方式向原告支付了25万元首付款。被告已经如约完成了支付首付款的义务。2.退一步讲，即便是按照合同约定的首付款支付条件，那么也不具备支付全部首付款的付款条件，因为合同上注明的是“银行审批通过、网签当日”，但是自合同签订之日起至今，涉案房屋的地下室尚未办理网签，涉案房屋有两个房产证，一个是房屋的房产证，另外一个是地下室的房产证，原告至今未去房管局办理地下室的网签手续，故不具备付款条件。三、原告诉称“多次要求被告履行合同义务，但被告都已拒绝履行”是没有法律依据的，自合同签订之日至今，原告从未与被告打过电话，也未发过短信或微信等，被告每次支付定金或房款均是通过房屋中介办理，原告自收到10万元定金及25万元首付款后从未就房屋事宜联系过被告。但是就撤销网签并重新补网签事宜，中介多次联系原告，原告均同意一同前往办理，但是原告每次都以不同的理由推拖时间，更改时间。最为费解的是，原告一方面同意去房管局办理网签，另一方面却请律师将被告诉至法院。原告居心何在？被告认为，原告就是为了不履行合同才一而再，再而三推拖办理网签的时间。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
杨某某向本院提出反诉请求：1.判令李某某协助其办理位于济南市槐荫二机床西村207号楼X号及位于济南市槐荫区二机床西村207号楼房屋的过户手续；2.判令上述房屋的过户手续所产生的个人所得税由李某某承担；3.判令李某某向其支付违约金及赔偿损失共计6万元。
事实和理由：2017年5月10日，反诉原告与反诉被告在第三人中住公司的居间介绍下，在反诉被告名下的位于济南市槐荫区二机床西村207号楼及207号楼X号的房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同。合同签订后，反诉原告依约履行了相应的付款义务，但是反诉被告却以种种理由推拖拒不协助履行办理过户的义务，反诉被告的行为违反了合同约定，侵犯了反诉原告的合法权益，且给反诉原告造成了损失，现反诉原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定诉至法院，要求判如所请。
诉讼过程中，杨某某明确第3项反诉请求中的损失指4万元律师费以及按照合同约定，以87万元为基数，按日3‰的标准，自2017年8月11日计算至法庭辩论终结之日的违约金，该违约金高于2万元的其自愿降低至2万元。
李某某针对反诉辩称，杨某某的反诉请求无事实和法律依据，根据双方签订的购房合同，反诉原告应当在网签之前支付首付款，而反诉原告没有按照合同约定支付，因此，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。
第三人针对本诉及反诉述称，我们愿意配合法院查清事实真相。
当事人围绕诉讼请求、反诉请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某某向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋所有权证书》、《委托代理合同》、律师费发票等证据，杨某某提交了《定金收条》、《收条》、银行付款凭证、三份《房屋权属状况信息》、《委托代理合同》、律师费发票等证据，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
坐落于济南市槐荫区二机床西村207号楼X号房屋（以下简称X号房屋）登记的所有权人为李某某，该房屋的所有权证号为济房权证槐字第1XXX**号。李某某在该楼幢另拥有地下室一处，该地下室有独立的所有权登记，登记的所有权证号为济房权证槐字第1XXX**号号。
2017年5月10日，李某某作为甲方（出卖人），杨某某作为乙方（买受人）、中住公司作为丙方（居间人）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、房产状况：坐落于济南市槐荫区二机床西村207号楼X号房屋（以下简称X号房屋），房产证号为济房权证槐字第1XXX**号，所有权人为李某某单独所有，房屋建筑面积为76.63平方米，地下室面积6平方米，以上内容以《房屋所有权证》登记为准。房屋有抵押、有租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况等信息，乙方对上述房产的具体情况以作充分的了解，自愿购买上述房产。二、成交价格87万元。三、乙方于签订房屋买卖合同时向甲方支付10万元定金。四、付款方式：按揭贷款，乙方于“银行审批通过，网签当日”（该部分为手写）前，将首付款42.20万元存入甲方指定账户，剩余34.80万元在银行发放贷款之日由银行向甲方支付，以上具体金额以贷款银行确定的金额为准，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割当日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲方承担个人所得税，乙方承担契税、土地出让金、服务佣金、办理过户及贷款所需全部费用……七、甲、乙双方应当在合同签订之日起90个工作日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续……九、解除抵押，该房产在工商银行设有房地产抵押，甲方应在收到银行通知到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为客户首付款……十一、甲方于收到全款当日，通知乙方进行房屋验收交接……十二、违约责任：……2.如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定的税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。上述合同还约定了其他内容。
签订上述合同的当日，杨某某向李某某支付了定金10万元。2017年6月17日，X号房屋网签至杨某某名下，但双方未办理地下室的网签备案手续。2017年6月19日，杨某某向李某某支付购房款25万元。之后，李某某以杨某某所支付的购房款，偿还了其在工商银行的抵押贷款，解除了涉案房屋之上的抵押登记。2017年6月26日，杨某某的银行按揭贷款审批通过。在中住公司的居间下，双方约定于2017年7月6日办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
2017年7月6日，在中住公司工作人员的陪同下，双方至房产管理部门办理涉案房屋的所有权转移登记手续。在此过程中，三方发现买卖合同所载的地下室尚未办理网签备案手续。在协商地下室网签手续时，因地下室单独网签将导致交易税费金额上升，双方就相关税费的承担等问题发生争议。
李某某称，其发现地下室没有网签时，杨某某要求其承担因地下室交易而增加的契税。按照合同约定，契税应当由杨某某承担，而且此时杨某某并没有按照合同约定的，在“网签当日前”支付剩余的17.20万元首付款。基于此，其认为杨某某构成逾期付款的违约行为，故其拒绝了为杨某某办理地下室的网签手续。现杨某某的逾期付款的行为已经达到了双方约定合同解除条件，故其要求解除双方签订的房屋买卖合同。
杨某某则称，李某某从未向其表示过地下室有单独的房产证，其一直认为双方已经在2017年6月17日办理完毕了涉案房屋的所有网签手续。在办理上述网签手续时，双方口头约定了剩余的17.20万元首付款在办理房屋所有权登记手续时再支付。正是基于该约定，双方才协商一致，于2017年7月6日去办理房屋的所有权转移登记手续。在办理登记的当天，其已经准备好了剩余的17.20万元购房款，可以随时支付。但在办理手续过程中，其发现地下室有所有权登记且未进行网签。此时如单独网签地下室，将会多产生1万元左右的个人所得税，该税款按照合同约定就应当由李某某承担。在李某某不同意承担的情况下，中住公司提出将原房屋的网签撤销，将房屋和地下室重新进行网签的解决方案。李某某称回家找找地下室的房产证再说，之后就不再与其联系。在等待中住公司与李某某另行协商地下室网签事宜的期间，李某某提起了本次诉讼。因双方已经口头约定，剩余17.20万元购房款在过户时支付，现李某某拒绝协助办理过户手续，故其并不存在违约。且即使按照原合同约定的支付首付款的时间为“网签当日”，因地下室尚未网签，其也并不违约。
中住公司称，李某某在签订房屋买卖合同时没有告知其地下室有单独的所有权登记，其一直认为2017年6月17日已经协助双方完成了涉案房屋的网签手续。双方在此次网签时，双方就剩余17.20万元，协商的意见是在过户时支付。贷款审批通过后，三方商定于2017年7月6日共同去办理涉案房屋的所有权转移登记手续。但是在办理过程中，发现地下室有单独的所有权登记，需要另行网签才能办理所有权转移登记。在此情况下，其与双方就地下室的所有权转移登记事宜进行了协商，在该过程中，双方未就剩余17.20万元如何支付再行协商。在此不久，李某某就向法院提起了诉讼。
当事人对以上各自陈述均未提交其他证据。
另查明，李某某为本次诉讼支出律师费2万元，杨某某为本次诉讼支出律师费4万元。
本院认为，李某某与杨某某以及中住公司于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。
在该合同履行过程中，双方对合同部分具体条款的理解以及相关条款是否进行了变更存在争议。李某某称，按照合同约定，杨某某应当在“网签当日”之前向其交付全部的首付款；杨某某则称应在“网签当日”交付。本院认为，双方合同明确约定的首付款交付时间为“银行审批通过、网签当日前”，双方对该表述的理解存在差异，实际系对支付首付款的届满日期是否包含“网签当日”该时间节点的分歧。按照法律上对于期间的计算习惯，期间开始的计算日期为约定日期的次日，期间届满的日期为约定的终止日期当日。由该通常的计算习惯可知，双方约定的支付首付款的时间应当为贷款审批通过后，双方网签之日前，其中截止日期包含网签当日。即，只要杨某某在网签当日履行支付首付款的义务，其即不存在逾期付款的违约行为。李某某所称首付款必须在不含网签当日之前的日期支付的解释，无理无据，本院不予采纳。
现双方均认可的事实是，2017年6月26日杨某某的贷款审批通过。按照上述合同的约定，正常情况下，杨某某应当在2017年6月26日至双方约定的网签之日期间交付全部首付款42.20万元。但双方实际履行的情况是，在杨某某的贷款尚未审批通过的情况下，双方于6月17日对X号房屋进行了网签，但未网签地下室；杨某某则于6月19日支付了25万元的首付款。即，李某某提前履行了部分网签义务，杨某某提前履行了部分支付首付款的义务。2017年7月6日，双方与中住公司又一同前往房管部门办理X号房屋的所有权转移登记手续。此时，因各方均认可该日为约定的所有权转移登记的日期，因涉案地下室尚未网签，故截止该日，按照双方的约定，杨某某最晚应当于该日支付剩余首付款，李某某最晚应当于该日履行地下室的网签、过户及房屋的过户义务。
但在办理地下室网签手续时，因地下室单独网签、过户将会增加应缴纳的税费，双方为此发生争议，未能达成一致意见。本院认为，李某某作为房屋的所有权人，其应当明知地下室有单独的所有权登记，而杨某某也在合同中承诺对涉案房屋的权属情况已做充分了解。而且作为交易价值较大的房屋买卖，房屋与地下室是否均有所有权登记，系签订房屋买卖合同前需要详细了解的基本事实，也是影响合同能否建立，房屋价格如何确定的重要因素。因此，在双方网签X号房屋时，均应对地下室的网签及所有权情况负有注意义务。正因为各方均未预见到地下室单独网签可能会增加税费负担，才导致了2017年7月6日双方未能办理完成地下室网签、过户及房屋的所有权转移登记手续。即本案各方当事人对上述结果的出现均有一定的过错。
按照本案中各方当事人的陈述，在双方发生争议后，双方决定另行协商地下室网签方案，但未果。即双方对地下室的网签方式及日期未能形成一致意见。因地下室的网签日期未能确定，杨某某支付剩余首付款的截止日期也就未确定，李某某以杨某某逾期付款构成违约的主张不成立。本案中，双方已经实际到场办理涉案房屋的所有权转移登记手续，此事实表明双方在签订合同后均有履行合同的意愿，只是因为忽略了地下室网签方式的不同而产生税费负担不同，而导致合同未能及时履行完毕。虽然单独转移地下室所有权可能增加税费负担，但此结果系双方导致，而且该情况的出现并不足以阻却整个合同的履行，故在双方无法就撤销X号房屋网签后重新就房屋及地下室一并网签达成一致意见的情况下，为维护交易的稳定，双方应当以地下室单独网签的方式继续履行房屋买卖合同。在履行过程中因双方已经在合同中一并约定了房屋及地下室的总价，故地下室的网签价格不会对双方约定的房屋总价产生影响。故在X号房屋已经网签了的情况下，即使双方无法再就单独网签地下室的价格达成一致意见，双方也应当参照房管部门所确定的指导性价格确定相应的网签价格。因此，在合同可以继续履行的情况下，李某某向本院提起诉讼要求解除合同、拒绝出售房屋的行为构成违约，其应当承担相应的违约责任。现杨某某的贷款已经审批通过，且其同意支付剩余首付款，故杨某某要求李某某协助其办理涉案房屋及地下室过户手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，在办理地下室网签、所有权转移登记及房屋所有权转移登记之日前（含办理手续之日），杨某某应当向李某某支付剩余首付款17.20万元。因双方对办理房屋及地下室所有权转移登记过程中产生的税费进行了约定，双方均应按照约定履行各自义务。
关于李某某违约责任的承担，首先双方约定了一方违约给对方造成律师费损失的应当予以赔偿，故本院对杨某某要求李某某向其赔偿4万元律师费的反诉请求，予以支持。其次，关于违约金，按照双方约定的守约方有权要求违约方按照总房款的日3‰承担违约金的标准，每日产生的违约金高达2610元。虽然杨某某主动将2017年8月11日至9月20日期间的违约金降低至2万元，但其并没有明确放弃之后可能产生的违约金，故在杨某某的损失难以确定的情况下，该违约金标准双方约定过高，应当予以调整。本院综合考虑双方对该合同履行障碍产生的过错程度，合同实际的履行情况等因素，酌定以购房款87万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍，核算李某某2017年8月11日至9月20日期间的违约金，超过该标准的违约金诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第五项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、李某某于本判决生效之日起十五日内协助杨某某将济南市槐荫区二机床西村207号楼2单元X号房屋（房产证号：济房权证槐字第1XXX**号）以及地下室（房产证号：济房权证槐字第1XXX**号号）的所有权转移登记至杨某某名下；上述房屋及地下室所有权转移登记过程中产生的个人所得税由李某某负担，契税等其他所有税费由杨某某负担；
二、杨某某于李某某履行第一项判决所确定的义务之日前（含履行之日）向李某某支付剩余首付款17.20万元；
三、李某某于本判决生效之日起十五日内向杨某某支付违约金（以87万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍，自2017年8月11日计算至2017年9月20日）；
四、李某某于本判决生效之日起十五日内向杨某某赔偿律师费4万元；
五、驳回李某某的诉讼请求；
六、驳回杨某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12500元，减半收取计6250元，由李某某负担；反诉案件受理费750元，由李某某负担700元，由杨某某负担50元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李莲
二〇一八年二月九日
书记员 刘微