广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初4282号原告：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地：清远市新城连江路1号。负责人：陈俊文。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。被告：梁镜荣，男，汉族，住清远市清城区，被告：吴树娇，女，汉族，住清远市清城区，被告：清远碧桂园新亚房地产开发有限公司，住所地：清远市L1号区碧桂园新亚山湖城B区一期D3#（综合楼）。法定代表人：宋军。委托诉讼代理人：刘柏涵，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司清远市分行（下称“建设银行清远分行”）诉被告梁镜荣、吴树娇、清远碧桂园新亚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行清远分行的委托诉讼代理人莫小信及被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘柏涵到庭参加诉讼。被告梁镜荣、吴树娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告梁镜荣于2013年4月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告梁镜荣立即归还按揭借款本金1435316.97元及利息、复息、罚息（计至2016年6月14日止拖欠的利息、复息、罚息合计共29399.06元，本息合计共1464716.03元，2016年6月15日起按合同约定的利息、复息、罚息计算标准计算至本息还清为止）；3、被告吴树娇对原告第2项诉讼请求承担共同清偿责任，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对原告第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、确认原告对被告梁镜荣提供其抵押担保的位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号[粤房地预登清字第0200125611号]房屋拍卖价款在第2项诉讼请求范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告梁镜荣以购买位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋为由向原告申请贷款，双方于2013年4月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款金额为1890000元；利率按浮动利率即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下调10%；借款期限自2013年4月1日起至2023年4月1日止（合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准）；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即合同所执行贷款利率水平上上浮50%）按日计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为20883.36元；被告梁镜荣提供其位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号[粤房地预登清字第0200125611号]房屋作抵押担保，且2013年12月10日，原告与被告梁镜荣到房管部门办理了抵押预告登记，原告取得了抵押物的预购商品房抵押权证书。合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。2012年5月8日，原告与被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》，协议约定合作期限为被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司兴建的碧桂园新亚山湖城项目的房产销售完毕之日止；被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对原告向购房人发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的连带责任保证范围为：在被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的保证期间，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司所保证的范围为购房者与原告所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期限为自原告依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。合作协议还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述《个人住房（商业用房）借款合同》后，原告按约定于2013年4月1日向被告梁镜荣指定的账户发放贷款本金1890000元，但被告梁镜荣自2016年2月1日起开始拖欠还款，截止2016年6月14日拖欠贷款本息合计63941.84元未归还，其中本金34542.78元，利息29399.06元。被告梁镜荣与被告吴树娇于1995年7月7日登记结婚，被告梁镜荣向原告贷款购买的上述房产发生在被告梁镜荣与被告吴树娇的婚姻关系存续期间，是被告梁镜荣与被告吴树娇的夫妻共同财产，上述贷款应认定为被告梁镜荣与被告吴树娇的夫妻共同债务；且被告吴树娇于2013年3月1日向原告出具《借款人配偶声明及承诺》承诺对上述贷款承担共同还款的责任，因此被告吴树娇应对被告梁镜荣的上述贷款承担共同清偿责任。《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形第一款第1项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成本合同项下的违约，因此，被告梁镜荣不按《个人住房（商业用房）借款合同》归还借款本、息，属违约行为。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条违约救济措施约定：借款人出现违约行为的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，合法有效。因此，原告基于被告的违约行为请求判令解除《个人住房（商业用房）借款合同》并请求判令被告立即归还全部借款本息以及罚息、复利并承担原告为实现债权聘请律师代理所实际支出的律师费有充分的事实依据和法律依据。被告梁镜荣自愿提供其房屋所有权对其合同项下债务抵押担保，抵押物依法办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国担保法》以及《中华人民共和国物权法》的有关规定，原告对拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对本案主合同项下全部债务提供连带责任担保，保证关系依法成立并具有法律约束力，原告请求判令被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对第2项诉讼请求承担连带清偿责任依据充分。基于上述事实和理由，原告的诉讼请求合理合法，依据充分，为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告梁镜荣、吴树娇未答辩。被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司答辩称：根据《按揭业务担保合同协议》第6条第8款，答辩人认为原告应当先行使抵押权，处置抵押物后，仍不足以清偿的，就不足部分再向答辩人请求承担连带清偿责任。本院经审理查明事实如下：2013年4月1日，原告建设银行清远分行与被告梁镜荣签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，原告同意向被告梁镜荣提供贷款1890000元；借款期限为自2013年4月1日起至2023年4月1日止；贷款采用浮动利率，在基准利率水平上下调10%；被告梁镜荣逾期还款的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上上浮50%；被告梁镜荣每月采用等额本息还款法还款；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；被告梁镜荣作为借款人不按合同约定按时足额还款的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、计收罚息复利、行使担保权利、解除合同等；被告梁镜荣以其购买的位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋作为借款抵押物；抵押范围包括本息及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。上述房屋已办理抵押权预告登记。签订合同后，原告建设银行清远分行依约发放了借款1890000元。被告梁镜荣起初能按时还本付息，但从2016年2月1日起没有还过款。截至2016年6月14日，被告梁镜荣仍欠借款本金余额1435316.97元、利息、罚息、复息共29399.06元。另查明，2013年5月8日，原告建设银行清远分行与被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定：合作期限为协议生效之日至被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司碧桂园新亚山湖城项目的房产销售完毕之日止；被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对原告向购房人发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为：在被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的保证期间，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司所保证的范围为购房者与原告所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期限为自原告依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。《按揭业务担保合作协议》还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。此外，被告梁镜荣、吴树娇为夫妻关系，双方于1995年7月7日登记结婚。本院认为，原告建设银行清远分行与被告梁镜荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同依法成立并生效。各方应当恪守合同约定，全面履行合同义务。原告建设银行清远分行已依约履行了放款义务，被告梁镜荣作为借款人应当依约还本付息。被告梁镜荣自2016年2月1日起没有依约还本付息，已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人违约的，原告有权解除合同并要求借款人清偿全部借款本息、实现担保权利。因此，原告起诉请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告梁镜荣清偿借款本金1435316.97元及利息、复利、罚息，本院予以支持。截至2016年6月14日利息、罚息共计29399.06元，此后相关利息按约定支付至全部本息清偿之日止。由于上述债务发生在被告梁镜荣与吴树娇夫妻关系存续期间，依照法律及有关司法解释规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所产生的债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。本案中，被告吴树娇并未提供证据证明该借款为被告梁镜荣的个人债务，也未能举证证明存在婚姻法第十九条第三款规定的情形，因此，该债务应当认定为夫妻共同债务，被告吴树娇应当对被告梁镜荣的借款本息承担共同清偿责任。对于原告主张对被告梁镜荣位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，根据我国《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即原告对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权。因此，原告要求确认其对被告梁镜荣位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋在借款合同未还本息范围内享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。此外，由于原告与被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》已约定被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对原告向被告梁镜荣发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，因此，原告主张被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对被告梁镜荣的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司抗辩原告应先就被告梁镜荣提供的担保物实现债权，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对抵押物处置款不足清偿的债务承担连带清偿责任。本院认为，被告梁镜荣提供的抵押房屋即清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋尚未办理正式的抵押权登记，抵押权尚未设立，而且本院也已确认原告对被告梁镜荣位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号房屋不享有优先受偿权，因此，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司仍应按照《按揭业务担保合作协议》的约定对被告梁镜荣的债务承担连带清偿责任，被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司的上述抗辩，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司清远市分行与被告梁镜荣于2013年4月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告梁镜荣、吴树娇于本判决生效之日起7日内向原告中国建设银行股份有限公司清远市分行清偿借款本金1435316.97元及相关利息（计至2016年6月14日利息、复利、罚息共计29399.06元，此后的利息等按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计至欠款清偿之日止）；三、被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司清远市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17982元,财产保全费5000元，合共22982元，由被告梁镜荣、吴树娇、清远碧桂园新亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 李   航人民陪审员 麦   雅人民陪审员 欧 惠 娴二〇一六年十二月二十日书 记 员 余昊（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。