陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第00040号
原告闫瑞。
委托代理人徐本万，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人朱俊丽，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告西安润德房地产开发有限责任公司。
法定代表人柳宗仁，该公司董事长。
委托代理人杨建生，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
原告闫瑞与被告西安润德房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫瑞及委托代理人徐本万，被告西安润德房地产开发有限责任公司之委托代理人杨建生、刘巧芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闫瑞诉称，2011年8月24日，西安润德房地产开发有限责任公司（以下简称润德公司）（为甲方）与闫瑞、施文惠、刘春源（3人为乙方）、闫瑞（为丙方）签订了《商品房买卖变更补充协议》，约定甲乙双方一致同意变更2011年1月11日润德公司与闫瑞、施文惠、刘春源3人签订的《商品房买卖协议》，由丙方闫瑞作为买方．购买唐人街四期陕西国际商会大厦的国际商会公寓第四层的部分公寓商品房，共计28套，单价由7500元／m²变更为8350元／m²《商品房买卖变更补充协议》约定该栋楼整体交付使用时间为2013年5月1日，甲方润德公司同意丙方闫瑞可提前5个月（即2012年11月30日）进场装修。《商品房买卖变更补充协议》签订后，闫瑞又付款300万元，加上前期支付的524万元，闫瑞共计付款824万元。付款后，闫瑞得知润德公司尚未取得涉案房屋工程的建设工程施工许可证。后闫瑞又发现该房屋工程已停止施工，处于长期停工状态。为此，闫瑞在2011年11月15日、2011年11月25日及2011年12月16日三次致函润德公司，行使不安抗辩权，暂停支付剩余房款。要求润德公司在房屋工程恢复施工并提供由施工单位出具的恢复施工和竣工时间确定书后，通知闫瑞支付剩余房款。但该房屋工程自2011年7月停工以来，至今仍然未能恢复施工。由于该房屋工程一直处于停工状态，闫瑞在约定进场装修期未能进场装修，甚至在房屋交房期限届满该房屋工程还处于停工状态，未能恢复施工。由于润德公司的违约行为，给闫瑞已经造成巨大经济损失。为保护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持其诉请。
被告润德公司辩称，一、涉案《商品房买卖变更补充协议》（以下简称“补充协议”）已终止履行，依法不存在解除事由。依据补充协议第三条约定，闫瑞应于补充协议签订当日向润德公司支付200万元人民币，在2011年9月23日前向润德公司支付最后一笔购房款4448998元人民币。闫瑞分别于2011年8月23日、2011年9月28日向润德公司支付200万元、100万元共计300万元的购房款。但闫瑞至今未能履行向润德公司支付3448998元剩余购房款的义务，且就该部分购房款，闫瑞的逾期付款时间至今己二年零三个月有余。补充协议第六条约定，闫瑞未按补充协议第三条约定的时间阶段足额付款，逾期超过20日的，补充协议终止，原《商品房买卖协议》同时终止，双方无需再出具任何书面通知。鉴于闫瑞严重违反补充协议就付款金额及付款时间约定的客观事实，补充协议己于2011年10月12日起终止，根本不存在另行解除的法定或约定事由，闫瑞有关解除补充协议的请求没有事实及法律依据。二、闫瑞请求润德公司返还已付824万元购房款并赔偿7740960.01元的请求没有事实及法律依据。依据补充协议第六条约定，自补充协议终止之日起，润德公司有权处置补充协议项下房产，且不退还已收取闫瑞支付的524万元定金。鉴于补充协议己于2011年10月12日终止的客观事实，润德公司无需向闫瑞返还524万元定金，润德公司同意返还闫瑞已付的其余购房款300万元。
综上，补充协议不存在法定解除事由，闫瑞有关返还其己付824万元购房款并赔偿7740960.01元的请求亦没有事实及法律依据，请求依法驳回闫瑞的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月11日，润德公司（甲方）与闫瑞、施文惠、刘春源三人（乙方）签订了《商品房买卖协议》，乙方购买润德公司位于唐人街四期国际商会二层商业用房2300平方米公寓三层、四层共150套，计7313.90平方米，每平方米单价为7500元。2011年8月24日，润德公司（甲方）与闫瑞、施文惠、刘春源（乙方）、闫瑞（丙方）三方签订了《商品房买卖变更补充协议》，该协议约定：“一、甲乙双方一致同意变更2011年1月11日双方签订的《商品房买卖协议》，施文惠、刘春源不再作为购房主体，由闫瑞为买方，购买润德公司开发的位于南桥梓口以西、夏家什字路口以北的唐人街四期陕西国际商会大厦的国际商会公寓第四层的部分公寓商品房，共28套，计1399.88平方米，单价由原每平方米7500元变更为8350元，原乙方所购买的唐人街四期国际商会大厦第二层和第三层及第四层其余公寓，甲乙双方不再履行。三、付款方式约定：1、甲乙丙三方确认，乙方依据2011年1月11日双方签订的《商品房买卖协议》已向甲方支付的购房款524万元整转为丙方购买第四层公寓商品房的定金，施文惠、刘春源已支付的购房款由乙方自行协商解决，与甲方无关。丙方承诺，如丙方逾期支付本变更补充协议约定的购房款且逾期不超过20日的，丙方按照日万分之五向甲方支付违约金；任何一次付款如逾期超过20日的，视作丙方严重违约，该定金不予退还。2、自本变更补充协议签订当日，丙方向甲方支付购房款200万元。本补充协议签订之日起30日内，丙方向甲方支付最后一笔购房款4448998.00元。3、丙方支付的定金524万元在丙方没有违约的情况下，付清最后一笔购房款时冲抵购房款。四、交付时间及标准、交付期限：该栋楼整体交付投入使用时间为2013年5月1日。甲方同意丙方可提前5个月进场装修。如甲方不能按期交付，甲方应向丙方承担赔偿责任。六、违约责任，丙方应严格按照本变更补充协议第三条规定的时间阶段付款，丙方如未按本变更补充协议第三条规定的时间阶段足额付款，逾期超过20日的则本变更补充协议终止，原《商品房买卖协议》同时终止，双方无需再出具任何书面通知。自本变更补充协议终止之日起，甲方有权处置本变更补充协议项下的房产，且不退还已收取的524万元的定金。如甲方不能按期交房，甲方应向丙方承担相应赔偿责任。”2011年8月23日，闫瑞向润德公司支付购房款200万元，2011年9月28日又付款100万元，加上前期支付的524万元，闫瑞共向润德公司支付824万元。因润德公司与施工方为工程款引发纠纷导致该工程在2011年7月7日至今仍处于停工状态。闫瑞于2011年11月15日、2011年11月25日、2011年12月16日三次向润德公司致函，其行使不安抗辩权，暂停支付剩余购房款。润德公司于2011年11月17日向闫瑞回函称其已取得《建筑工程施工许可证》《西安市商品房预售许可证》，闫瑞行使不安抗辩权没有法律和事实依据并要求闫瑞支付剩余购房款，若不支付，其公司有权终止协议，且不退还已收取的524万元。闫瑞称其并未收到该回函。另查明，润德公司于2011年11月17日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2011年5月13日取得《西安市商品房预售许可证》。
以上事实有《商品房买卖协议》、《商品房买卖变更补充协议》、收款收据、致函、回函、《建筑工程许可证》、《商品房预售许可证》等在卷佐证。
本院认为，润德公司与闫瑞、施文惠、刘春源签订的《商品房买卖协议》及《商品房买卖变更补充协议》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖变更补充协议》系对《商品房买卖协议》的变更，闫瑞已按《商品房买卖变更补充协议》约定于签订协议时支付了购房款200万元，后又支付100万元，因其所购之商品房工程一直处于停工状态，闫瑞如继续按合同约定支付购房款，有可能使自己的利益受到损害，故闫瑞停止支付剩余购房款并三次致函通知润德公司，该行为应属行使不安抗辩权。《商品房买卖变更补充协议》约定，润德公司的交房期限为2013年5月1日，但至今该工程项目仍处于停工状态，尚未恢复施工。故闫瑞要求解除合同返还其支付的购房款824万元，本院依法予以支持。至于闫瑞要求润德公司按同期银行贷款利率的四倍赔偿其损失7740960元一节，《商品房买卖变更补充协议》第六条约定：如润德公司不能按期交房，应向闫瑞承担相应赔偿责任。润德公司逾期交房属违约行为，应承担违约责任。因闫瑞未能提交其损失的证据，故润德公司应按同期银行贷款利率支付违约金。闫瑞要求按同期银行贷款利率的四倍计算损失没有事实及法律依据，本院不予支持。润德公司辩称闫瑞逾期交款20日合同已经终止，其不应承担赔偿责任。因闫瑞拒绝支付剩余购房款属行使不安抗辩权，且润德公司于2011年11月17日仍回函要求闫瑞支付剩余购房款，故闫瑞要求解除合同符合法律规定，润德公司的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条第一款第三、四项、第九十四条第二项、第五项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告闫瑞与被告西安润德房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖变更补充协议》；
二、本判决生效后十日内，被告西安润德房地产开发有限责任公司给付原告闫瑞购房款人民币824万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（其中724万元自2011年8月23日起至还款之日，100万元自2011年9月28日起至还款之日）；
三、驳回原告闫瑞其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费117686元，由西安润德房地产开发有限责任公司负担70000元，闫瑞负担47686元。闫瑞预交案件受理费不予退还，在本案执行中由西安润德房地产开发有限责任公司一并给付闫瑞。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
人民陪审员 李培龙
二〇一四年八月十三日
书 记 员 王晓平