北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终248号
上诉人（原审原告）?路××，女，1973年9月26日出生。
委托代理人王培，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）兼常×1的委托代理人常×2，男，1972年11月12日出生。
上诉人（原审被告）常×1，男，1962年12月8日出生。
二上诉人之委托代理人刘晓燕，北京市天如律师事务所律师。
上诉人?路××、常×2、常×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年9月，?路××起诉至原审法院称：1999年11月10日，我与常×2登记结婚，2009年8月9日，我们二人出资购买位于北京市丰台区×××16号楼5单元201号房屋（以下简称201号房屋）。因婆婆李素英生病住院，我留在河北照顾，不能亲自到北京办理购房手续，所有购房手续由常×2一人办理。常×2与北京鑫起达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫起达公司）签订编号为0908080号《×××房屋内部认购协议》。协议签订后，常×2于当年8月9日向鑫起达公司支付购房首付款397773元，鑫起达公司依约交付房屋。2014年2月19日，常×2在张家口市桥东区人民法院起诉我离婚，为达到转移夫妻共同财产的目的，常×2与其亲哥哥常×1隐瞒李素英已于2013年10月19日去世的事实，编造李素英年事已高将财产转移至长子常×1名下的理由，于2014年6月11日以变更人名、倒签《×××房屋内部认购协议》的方式，将本属于我与常×2的夫妻共同财产赠与常×1。
根据《中华人民共和国婚姻法》、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》等相关法律规定，夫妻对共同财产享有共同的权利，有平等的处理权，常×2擅自将财产赠与其兄常×1，严�损害我的合法权益。且对方系亲兄弟关系，在明知常×2起诉我离婚的情况下，仍实施赠与和受赠行为，具有恶意串通的主观恶意，根据《中华人民共和国合同法》第52条第2款的规定，对方二人之间的赠与合同应属无效。为维护我的合法权益，故诉至法院请求依法判决确认常×2与常×1赠与行为无效，也即是双方之间的赠与合同无效，该合同具体为2014年6月11日常×2与常×1之间的口头赠与合同，内容为常×2把应属于夫妻共同所有的201号房屋赠与常×1，赠与方式为倒签《×××房屋内部认购协议》；诉讼费由对方承担。
常×2、常×1辩称：不认可对方陈述事实。第一、根据物权法等法律规定，不动产的所有权应以产权证登记为准，对方主张我们之间的赠与行为无效，应证明201号房屋是常×2的财产，还应证明是对方与常×2的夫妻共同财产。第二、鑫起达公司分别与常×1、常×2签订的内部认购协议，均是合同之债法律关系，合同双方均不是?路××，合同变更只要合同双方意思表示一致，就合法有效，对方无权干涉。第三、对方原告主体不适格，201号房屋不是对方与常×2的夫妻共同财产，该房屋是我们母亲李素英的个人财产，虽然，该房屋内部认购协议写的是常×2的名字，但只是借其名义，为了办理手续便利，其并不是认购协议一方。将房屋变更到常×1名下，是按照母亲李素英遗嘱办理，是遗嘱继承，没有赠与和被赠与关系。
第四、2009年8月9日，李素英自己出资购买201号房屋，部分首付款是我们出的，剩余部分全部是李素英出的。因母亲年龄较大，常×1比较忙，所以购房、签订合同和交首付款均是常×2替李素英办理，首付款39万元的收据上付款人常×2的行为是代理行为。买房时，常×2是在校就读学生，没有买房经济能力，其也没有出一分钱。第五、合同约定从2010年8月9日至2013年8月9日共计交纳购房款四次，这些钱都是常×1交纳，目前该房屋还有158400元房款未交纳。第六、房屋交付后，常×1出钱装修，并对外出租和收取租金，因此，从房屋购买、装修，到租赁、收取租金，均与?路××和常×2无关。第七、鑫起达公司与常×1签订的内部认购协议中所涉及的房屋是小产权房，目前没有产权证，且双方签订的并不是商品房买卖合同，因为该房屋没有出售许可证，不能对外销售。根据现行法律，小产权房不受法律保护，不能出售给本村村民以外的人，该合同违反法律规定，应为无效，常×1承担着房屋被拆除的法律风险。
综上，本案是遗嘱继承，不是赠与法律关系，涉案房屋不是对方与常×2的夫妻共同财产，故对方不具备诉讼的主体资格，如果其认为常×2处分了自己的财产，可以起诉常×2侵权，无权起诉常×1。另外，对方称我们恶意串通系诬陷，其主张合同无效没有事实与法律依据，故请求依法驳回对方诉讼请求。
另外，我们两个人之间没有赠与关系，不涉及口头合同，不涉及房屋产权。首付款是常×2代理母亲交纳的，实际是常×1给母亲买房子，收据都是常×1的名字。2008年7月常×2刚毕业工作，其和孩子租房居住，收入都用于租房和养孩子，对方在张家口上班工资不足2000元，且没有给付抚养费，所以，?路××和常×2没有能力出钱购买房子。对方所述7万元，并非购买房屋，实际是给孩子办户口和上学用。常×2与?路××已经于2010年起诉离婚，2011年第二次起诉，因对方和医院有纠纷，常×2撤回起诉。2014年2月，第三次起诉到张家口市桥东区法院，该案正在审理中。关于房子问题，对方曾经以合同无效纠纷起诉到法院，后来撤回了起诉。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本案中，2009年8月9日，由常×2经办，李素英、常×2作为买受人，与鑫起达公司签订《×××房屋内部认购协议》购买201号房屋，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。交房后，虽然常×1提交部分出租房屋协议、消防安全管理协议等，证明其实际控制房屋，但该份《×××房屋内部认购协议》中的购买人，房屋首付款收据确定的交纳主体，以及客户换人名申请表确认的客户主体，均为李素英与常×2二人。而且�物业交接以及物业费，供暖协议、供用气安全协议书、委托出租等均系常×2办理或者交纳，与此同时，常×1提交的房款收据显示，收取对象亦为李素英、常×2，只是在2014年6月10日载明“换”字的收据的购房款收取对象变更为常×1，因此，常×2、常×1主张房屋购买人为常×1，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采纳，购房之初，虽然房屋产权证未下发，但201号房屋中有常×2的权益。
2014年6月11日，常×2与常×1到鑫起达公司办理201号房屋的客户换人名手续，同意将201号房屋转移至常×1名下，并填写《客户换人名申请表》，由此所产生的常×1与鑫起达公司重新签订《×××房屋内部认购协议》，收据重新更换等一系列后果，通过本案证据，并结合对鑫起达公司调查了解，暂不论李素英办理手续情况，常×2行为在无对价的情况下处分该房屋中其应享有的权益，从法�性质上来，应认定为赠与。
另外，常×2与?路××系夫妻，201号房屋购买与取得发生在夫妻关系存续期间。而在二人离婚诉讼期间，常×2未征求?路××的同意，将房屋中应有权益赠与自己的兄长常×1，存在主观的恶意情形，且侵害了?路××可能享有的合法权益，现?路××主张常×2与常×1之间的赠与行为无效，符合法律规定，法院予以支持。对于常×2、常×1的相关辩解意见，其二人提交的证据不足以证明其主张，故法院对此不予采纳。至于常×2权益比重、购房款实际出资等问题，相关主体可另行主张予以解决。据此，原审法院于2015年11月判决：常×2将其作为买受人之一的《×××房屋内部认购协议》中确定的房屋权益赠与常×1的行为无效。
判决后，?路××不服，上诉至本院，称同意原审判决结果，同时请求二审法院依法判决涉案房屋为我与常×2夫妻共同财产，与李素英无关；常×2、常×1均不服，上诉至本院，称原审法院认定常×2在无对价的情况下处分了涉案房屋系赠与是错误的，涉案房屋系常×1出资，变更合同名称系物归原主，不需要对价，请求二审法院发回重审或依法改判驳回?路××的诉讼请求。
经审理查明：?路××与常×2系夫妻，二人于1999年11月10日登记结婚，于2001年8月18日生育一子常成，2009年2月8日，常成的户口由河北省张家口市迁入北京市；常×2与常×1系兄弟，李素英（于2013年10月去世）系二人之母。
2009年8月9日，由常×2经办，李素英、常×2作为买受人，与鑫起达公司签订编号为0908080的《×××房屋内部认购协议》，购买201号房屋。协议约定，房屋建筑面积为81.58平方米，房屋单价每平方米11362.34元，总价为人民币793773元，首付款为396000元，之后分五次交清房款。当日，鑫起达公司出具收据，内容显示，“今收到常×2、李素英16-5-201交来购房款397773元。”2014年6月11日，常×2与常×1到鑫起达公司办理201号房屋的客户换人名手续，并填写《客户换人名申请表》。在该申请表中，申请人为李素英、常×2，变更人名为常×1，更换理由为“由于户主李素英年事已高，将财产转移至长子常×1名下，原买受人李素英、常×2均同意。”后鑫起达公司换签《×××房屋内部认购协议》，合同编号仍为0908080，买受人变为常×1一人，但显示签订日期仍为2009年8月9日。
此外，双方还提交其他相关证据证明各自主张。?路××提交证据：1、河北省住院统一收费收据，证明在2009年7月30日至2009年8月12日期间，李素英因病住院，购买201号房屋系由常×2一人办理。2、起诉书、应诉通知书，证明常×2于2014年2月19日起诉离婚至河北省张家口市桥东区人民法院，该案正在审理中。3、中国建设银行转账凭条，证明?路××通过案外人朱明娟向常×2汇款7万元，该款用于购房首付款。4、对账单、荣誉证书、发明专利证书等一组，证明常×2有经济能力支付购房款。5、发票、物业交接清单、供暖协议书、供用气安全协议书、房屋租赁委托合同一组，证明201号房屋的入住、用气、用暖、出租等相关手续均系由常×2办理。
常×2提交证据：1、工作及收入证明、毕业证书、房屋租赁合同一组，证明其于2008年7月博士研究生毕业，收入较低，且租房居住，无经济能力购买诉争房屋。2、（2014）丰民初字第12715号民事裁定书，证明?路××曾以房屋买卖合同纠纷为案由将常×2、常×1起诉至法院，后撤回起诉。常×1提交证据：1、收据及银行转账记录，证明包括首付款在内的购房款均由常×1或其爱人顾卫红交纳。2、房屋租赁合同、装饰装修物业管理服务协议、消防安全管理协议一组，证明201号房屋的装修、消防手续以及对外出租等均由顾卫红办理。3、遗嘱，证明李素英于2013年7月20日订立遗嘱，确定将201号房屋权益赠与常×1，房屋产权证办理到常×1名下。
另查，2014年6月10，鑫起达公司向常×1出具收据，内容为，“收到常×1购房款635373元”，交款人为常×1，该收据右上角载有一“换”字。
审理期间，法院依法到鑫起达公司调查了解情况。
上述事实，有当事人陈述、结婚证、收据、《×××房屋内部认购协议》、银行转账凭条、《客户换人名申请表》、起诉书、应诉通知书、对账单、发票、物业交接清单、供暖协议书、供用气安全协议书、房屋租赁委托合同、荣誉证书、发明专利证书、录音、工作及收入证明、毕业证书、户口卡、房屋租赁合同、民事裁定书、遗嘱、装饰装修物业管理服务协议�安全管理协议、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：?路××请求本院判决“涉案房屋为?路××与常×2夫妻共同财产，与李素英无关”的上诉请求超过了原审诉讼请求的范围，本院不予支持。常×2、常×1关于“涉案房屋系常×1出资，变更合同名称系物归原主，不需要对价”的上诉意见，首先，这与其二人在原审中主张的“涉案房屋不是对方与常×2的夫妻共同财产，该房屋是我们母亲李素英的个人财产，虽然，该房屋内部认购协议写的是常×2的名字，但只是借其名义，为了办理手续便利，其并不是认购协议一方。将房屋变更到常×1名下，是按照母亲李素英遗嘱办理，是遗嘱继承，没有赠与和被赠与关系”并不一致。其次，《×××房屋内部认购协议》中的购买人，房屋首付款收据确定的交纳主体，以及客户换人名申请表确认的客户主体，均为李素英与常×2二�。同时，物业交接以及物业费，供暖协议、供用气安全协议书、委托出租等均系常×2办理或者交纳，与此同时，常×1提交的房款收据显示，收取对象亦为李素英、常×2，只是在2014年6月10日载明“换”字的收据的购房款收取对象变更为常×1，故，常×2、常×1仅以购房款为常×1出资主张涉案房屋应为常×1所有，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，常×2、常×1的上诉请求不成立，本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由常×2、常×1共同负担（于本判决生效之日起七日内给付?路××）。二审案件受理费70元，由?路××负担35元（已交纳），由常×2、常×1共同负担35元（已交纳）。
本判决为终�判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 李俊晔
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 史天予