长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长净开民初字第389号
原告长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司，住所地长春净月经济开发区福祉大路1572号机关事务管理中心429室。
法定代表人朱普民，该公司董事长。
委托代理人马森、杨丽丽，该公司职员。
被告长春市长韵速递有限公司。住所地长春经济技术开发区世纪大街****号。
法定代表人王玲，该公司总经理。
委托代理人边东阳，该公司经理。
委托代理人张立廷，上海市北方律师事务所律师。
原告长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司诉被告长春市长韵速递有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马森、杨丽丽，被告委托代理人边东阳、张立廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告出租的位于长春净月经济开发区金屏街以西的房屋和场地，租赁期限自2013年11月10日起至2017年11月9日止。合同签订后，原告将房屋场地给付给被告使用，被告支付了保证金10万元并支付房屋租金至2014年11月9日。在应该交付下一年度房屋租金时，被告工作人员口头告知原告将不再继续租赁使用原告的房屋场地，原告不答应，事后被告派人到原告处协商解决退租后的赔偿事宜，但因被告同意支付的赔偿款太低，无法弥补原告的损失，双方无法达成一致意见，故原告诉讼至法院，请求判令被告赔偿原告损失240万元；其中：一年房租费用206万元，维修、恢复原状费用22.8万元，使用改造费用11.2万元；诉讼费由被告负担。
被告辩称，对于原告诉状中陈述的事实基本认可，主要对于赔偿项目有异议，原告要求支付赔偿一年的房租损失过高，合理的损失可以接受。原告要求的房屋维护、修复费用过高。改造费用不明白是哪些项，我们认为不应发生。房屋损坏部分合理的可以承担。2014年9月底我们就通知原告我们退出，并且搬离时也进行了口头告知。
根据原告的陈述和被告的答辩，法庭认为本案的争议焦点是：1、被告提前退租是否构成违约，若构成违约，是否应赔偿原告的损失。2、原告所请求的赔偿数额是否合理。
原告针对自己的主张提供如下证据：
第一份证据：房屋租赁合同1份，以证明原、被告的租赁关系。经质证，被告对该证据真实性无异议，关于改造部分合同第7条第5款有相关约定；我方对合同终止条件的理解是合同条款并没有约定到期或提前解除。因该租赁合同系原被告双方签订，真实性均无异议。故本院对该证据予以确认。
第二组证据：采暖费发票3张（2013-2014年度1张、2014-2015年度2张），以证明原告为被告代交了2014-2015年度的采暖费62779元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，首先我方不了解应该交多少采暖费，在采暖前我方已经退出不再使用该房屋，所以相应的采暖费不应由我方负担。因合同中有明确约定租赁期间采暖费由被告承担，因合同未到期被告提前搬出，系被告违约；且原告所提供票据均为供热公司出具的正规票据，故本院对该组证据予以确认。
第三份证据：房屋损害照片1组，以证明被告在租赁期间对房屋造成的损坏程度。经质证，被告对该证据真实性无异议，本院予以确认。
第四份证据：维修损失报价清单1份，以证明由于被告提前退租给原告造成的损失明细，损失金额为42万多，是原告方制作的。经质证，被告对此份证据有异议，认为此份证据为原告单方制作，不具有证据证明效力；维修项目应以照片为准，不必走鉴定程序，我方也同意对损失进行协商解决。经庭审中双方协商，原告认为被告赔偿损失最少不能低于26万元，被告认为修复费用只能承担15万元。因该证据由原告单方制作，证据的证明效力较弱，被告也不予认可，且双方均不主张进行鉴定程序，故应以被告自认的修复费用15万元予以保护。
庭审中被告向法庭提交了一份证据：退租通知函1份、特快专递回执1份，以证明被告已于2014年9月22日通知原告解除合同，退还房屋。经质证，原告对此份证据有异议，认为原告方并没有收到这个快递，但被告确实已经口头告知我方了，双方已经对损失问题进行过协商，只是差距太大。因双方对被告提前退租的事实均无异议，故本院对该证据予以确认。
经审理查明，2013年9月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告出租的位于长春净月经济开发区金屏街以西的房屋和场地，租赁期限4年，自2013年11月10日起至2017年11月9日止；第一年租金为1925437.00元，第二、三、四年租金在第一年基础上递增7%，即2060216.00元，保证金为10万元，租赁期间被告使用房屋所发生的水、电、通讯、取暖等费用均由被告承担。同时合同第十二条第一款违约责任约定：租赁期间，双方均需认真全面履行合同，不得擅自解除合同。未经对方同意，擅自解除合同的，应赔偿对方的经济损失（乙方的损失包括装修损失和营业损失）。合同签订后，原告将房屋及场地给付给被告使用，被告支付了保证金10万元，并支付第一年（2013年11月10日至2014年11月9日）房屋租金1925437.00元。在应该交付下一年度房屋租金时，被告于2014年9月22日通知原告将不再继续租赁使用原告的房屋场地，并自行从房屋搬走。事后被告与原告协商解决退租后的赔偿事宜，但因赔偿数额无法达成一致，原告诉至本院。
另查明，租赁期间原告为被告代交了2014-2015年度的采暖费62779元；因租赁需要，原告为被告将房屋进行了必要的装修和改造，由于被告提前退租房屋给原告方造成维修损失15万元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方应按合同约定认真全面地履行合同义务，原告已将房屋场地给付给被告使用，被告也已实际占有使用该房屋，并缴纳了第一年租金和保证金。但在应该交付下一年度房屋租金时，被告单方擅自解除合同，拒绝缴纳下一年度房屋租金，违反了合同约定，系被告违约。因原告已认可合同解除的事实（即被告退租），故应由被告依约赔偿原告因合同解除所遭受的经济损失。原告所遭受的经济损失如下：1、采暖费损失：依据合同约定，租赁期间被告使用房屋所发生的水、电、通讯、取暖等费用均由被告承担。原告为被告代交了2014-2015年度采暖费62779元，系发生在租赁期间内，按合同约定本应由被告承担，故原告要求被告承担此期间的采暖费的请求于法有据，本院予以支持；2、维修损失：在租赁之初，原告依据被告的要求，对租赁房屋进行了必要的装修和改造，因被告违约提前退租给原告方造成维修损失理应由被告赔偿。鉴于双方对损失数额均没有提供确凿充分的证据，而且双方庭审中也都不请求对该部分损失进行司法鉴定，应以被告自认的数额15万元为准；3、房屋租金损失：按照合同约定，租赁期限为4年，从第二年起余下年度的租金多达600余万元，因被告突然地临时退租的违约行为，必然影响到原告的预期收益；故原告主张由此产生的房屋租金损失有事实和法律依据，应予支持。但应依公平原则在合理范围内保护，考虑到原告短期内寻找下一租户的困难程度，结合长春市房屋租赁市场的实际情况和原告房屋所处净月开发区的具体位置（该区域在长春市尚不属于成熟发达的商业圈），本院认为寻租时间为6个月—1年之间较为适宜，酌情保护8个月的租金损失为宜，根据双方合同约定的第二年租金2060216.00元为基数，故原告的租金损失为2060216.00元／12个月＊8个月=1373477.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二之规定，判决如下：
被告长春市长韵速递有限公司于判决生效后十日内赔偿原告长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司采暖费62779元、房屋维修损失150000元、房屋租金损失1373477.33元，以上各项损失合计1586256.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26000元，由被告负担17184元，原告自行负担8816元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王林峰
代理审判员 金 龙
代理审判员 郭 帅
二〇一五年二月五日
书 记 员 路 欣