广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第11号
原告东莞市东城创意产业园有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：XXX。
法定代表人周广枝。
委托代理人段燕山、潘洁莹，均系广东凯略律师事务所律师。
被告广东韵华文化动漫科技有限公司，住所地：广东省东莞市，注册号：XXX。
法定代表人邹卫。
原告东莞市东城创意产业园有限公司诉被告广东韵华文化动漫科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人段燕山、潘洁莹到庭参加诉讼。被告广东韵华文化动漫科技有限公司经本法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010、2011年期间，原告与被告签署《合作协议》、《租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市东城创意产业园的租赁物，由原告提供正常的水电供应。原被告约定，被告应于每月10日前向原告支付租金、管理费等费用，如被告逾期支付租金，则每逾期一天需向原告支付当月租金5%的违约金。同时，原被告约定水电费等一切与使用租赁物有关费用，由被告支付。被告租用原告的租赁物后，未按照约定支付上述费用。就被告欠款事宜，原被告分别于2012年11月2日、2013年4月15日、2013年10月29日、2014年10月14日多次进行对账。被告已确认截至2014年10月13日，被告仍拖欠原告租金948499元、管理费126432元、电费76029.6元、水费8235元、热水费4049.2元，共计1163244.8元，该等欠款，被告却一直未支付。经查询，被告企业名称原为东莞市韵华文化投资有限公司，2012年5月24日，东莞市工商行政管理局核准被告名称变更为广东韵华文化动漫科技有限公司。原告认为，被告拖欠上述款项至今未付的行为既违反合同约定，也违反法律约定，已严重损害原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付租金948499元及逾期付款的违约金（违约金以未付租金为本金，按每日5%的标准，自被告欠款之日起计至被告全部清偿之日）。二、判令被告向原告支付管理费126432元。三、判令被告向原告支付电费76029.6元。四、判令被告向原告支付水费8235元。五、判令被告向原告支付热水费4049.2元。六、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告主张如果原被告之间的租赁合同无效，变更第一项诉讼请求中的租金为占有使用费，计算标准按合同约定的租金标准计付，数额不变；变更第一项诉讼请求中的滞纳金为损失赔偿，计算标准与原计算依据一致，数额不变；其他诉讼请求不变更。
被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状及证据。
经审理查明，被告原名称为东莞市韵华文化投资有限公司，后于2012年6月8日经工商行政管理部门核准，变更名称登记为广东韵华文化动漫科技有限公司。原告是企业类型的其他有限责任公司，投资者是东莞市东城资产经营管理有限公司和东莞市东城外经工业园开发有限公司。
原告举证原被告签订的《厂房租赁合同》、情况说明、《合作协议》、《补充协议》、《宿舍租赁合同》、催收欠款函、催款通知书、催缴通知书、工商登记查询结果、公司名称变更预先核准通知书，并主张如下事实：
在原告公司注册成立之前，原告的投资人之一东莞市东城外经工业园开发有限公司（以下简称“外经工业园开发公司”）于2008年10月22日与东莞市东城区办事处主山社区居民委员会签订《厂房租赁合同》，约定外经工业园开发公司向主山社区居民委员会承租位于东莞市东城区主山居委会振兴路厂房、宿舍及配套设施，租赁面积共计42000平方米，租赁期限15年，自2008年12月1日起至2023年11月30日止。外经工业园开发公司承租上述物业后，在租赁场地投资运营东莞东城创意产业园项目。
2010年1月20日，外经工业园开发公司与被告前身东莞市韵华文化投资有限公司签订《合作协议》，双方约定：被告向外经工业园开发公司承租创意产业园4164平方米的场地用作生产经营；租赁期限5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；免租期一年，2011年5月1日至2012年4月30日租金标准为8元／月／平方米，2012年5月1日至2013年4月30日租金标准为9元／月／平方米，2013年5月1日至2014年4月30日租金标准为10元／月／平方米，2014年5月1日至2015年4月30日租金标准为11元／月／平方米；被告应于每月10号前缴纳当月租金，逾期交纳租金的，每逾期一天需向外经工业园开发公司支付当月租金5%的滞纳金；租赁期内，被告需向外经工业园开发公司支付2元／月／平方米的管理费，水电费、租赁税费等一切与使用租赁场地有关的费用均由被告承担。双方签订上述协议后，外经工业园开发公司于2010年5月1日将租赁物业交付给被告使用。
2010年9月6日，外经工业园开发公司与东莞市东城资产经营管理有限公司共同投资成立东莞市东城创意产业园有限公司，即本案原告，其后由原告负责东莞东城创意产业园项目的运营。原告成立后，承接了外经工业园开发公司基于与主山社区居民委员会在2008年10月22日签订的《厂房租赁合同》的全部权利义务，原告有权享有该合同项下42000平方米的厂房、宿舍等租赁物的出租权、收益权等相关全部权益。
2011年5月19日，原告与被告前身东莞市韵华文化投资有限公司签订《补充协议》，该协议实际认可了外经工业园开发公司与东莞市韵华文化投资有限公司于2010年1月20日签订的《合作协议》视为原告与东莞市韵华文化投资有限公司签订，该协议对起租时间进行了变更，将原来的起租日2011年5月1日变更为2011年10月1日，《合作协议》的其他内容不变。
2011年5月27日，原告与被告前身东莞市韵华文化投资有限公司签订《合作协议》，双方约定：被告向原告承租创意产业园4235平方米的场地用作生产经营；租赁期限5年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止；免租期一年，2012年6月1日至2013年5月31日租金标准为13元／月／平方米，2013年6月1日至2014年5月31日租金标准为15元／月／平方米，2014年6月1日至2015年5月31日租金标准为18元／月／平方米，2015年6月1日至2016年5月31日租金标准为20元／月／平方米；被告应于每月10号前缴纳当月租金，逾期交纳租金的，每逾期一天需向外经工业园开发公司支付当月租金5%的滞纳金；租赁期内，被告需向外经工业园开发公司支付2元／月／平方米的管理费，水电费、租赁税费等一切与使用租赁场地有关的费用均由被告承担。双方签订上述协议后，外经工业园开发公司于2011年6月1日将租赁物业交付给被告使用。原告主张双方约定如果被告营业额没有达到1亿元以上，则2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金按15元／月／平方米计算。
2011年6月28日，原告与被告前身东莞市韵华文化投资有限公司签订《宿舍租赁合同》，双方约定：被告向原告承租创意产业园宿舍楼宿舍四层（A401-A417、B401-B417）共1107平方米的宿舍给员工居住使用；宿舍（A401-402、A416-417、B401-402、B416-417）租赁期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止，宿舍（A403-415、B403-415）租赁期限自2011年7月1日起至2012年12月31日止；租金标准范围10元／月／平方米，管理费为2元／月／平方米，宿舍（A401-402、A416-417、B401-402、B416-417）面积共222.4平方米，每月租金为2224元，每月管理费为444.8元；被告应于每月10号前缴纳当月租金，逾期交纳租金的，每逾期一天需向外经工业园开发公司支付当月租金5%的滞纳金。双方签订上述协议后，外经工业园开发公司于2011年7月1日将租赁物业交付给被告使用。
原告主张被告从2012年1月1日开始陆续出现拖欠前述三份租赁合同所约定的租金的情况，被告使用案涉租赁物业至2012年12月31日，原告于2013年1月1日自行收回物业，之后又将案涉物业转租给他人使用。
原告先后于2012年、2013年和2014年向被告发出催款通知，其中2013年5月13日的催款通知书确认被告尚欠原告租金、管理费、水电费、热水费等款项共计1163244.8元，其中拖欠租金数额为948499元，拖欠管理费数额为126432元，拖欠电费数额为76029.6元，拖欠水费数额为8235元，拖欠热水费数额为4049.2元。被告于2013年10月29日签收上述通知书。2014年10月14日，原告再次发出催收欠款函向被告催收上述款项。
另，原告举证一份《东城区临时建筑工程审批表》，主张：案涉租赁物业的建筑工程没有办理建设工程规划报建手续，但物业的装修工程办理了临时建筑工程审批手续。
以上事实，有本院审查认定的证据：《合作协议》两份、《补充协议》、《宿舍租赁合同》、催收欠款函、催款通知书、催缴通知书、工商登记查询结果、公司名称变更预先核准通知书、情况说明、《厂房租赁合同》、《东城区临时建筑工程审批表》，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。
本院认为，被告广东韵华文化动漫科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。因此，本院对原告提供的证据真实性予以确认。
根据原被告签订的《补充协议》以及东莞市东城外经工业园开发有限公司出具的情况说明，应认定原告已继受外经工业园开发公司与被告于2010年1月20日签订的《合作协议》中关于出租方的权利和义务，因此原告有权依据案涉三份租赁合同向被告主张租金等费用的权利。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查明，虽然原告举证《东城区临时建筑工程审批表》，证明案涉租赁物业的装修工程办理了临时建筑工程审批手续，但该审批手续并不能代替租赁物业本身的建设工程规划许可手续。截至本案一审法庭辩论终结前，原被告均未能举证证明案涉租赁物已依法取得建设工程规划许可证或该租赁物的建设已依法取得政府主管部门的批准，因此根据前述法律规定原告和被告之间订立的案涉三份租赁合同应属无效。
虽然案涉三份租赁合同是无效合同，但合同签订后被告实际占有使用了案涉三处租赁物业，因此被告应向原告支付实际占有使用费以及管理费、水电费等相关费用，其中实际占有使用费可参照租赁合同中约定的租金标准支付，而管理费、水电费等相关费用应按实际结算。根据原告于2013年5月13日向被告发出的催款通知书可知，原告核算被告尚欠其租金、管理费、水电费、热水费等款项共计1163244.8元，其中拖欠租金数额为948499元，拖欠管理费数额为126432元，拖欠电费数额为76029.6元，拖欠水费数额为8235元，拖欠热水费数额为4049.2元。被告于2013年10月29日签收上述通知书，并未对拖欠费用问题提出异议，故本院依法确认上述欠费数额，其中原告主张的拖欠租金实际应为占有使用费。原告主张双方结算后被告一直拖欠上述费用未付，被告对此并未提出抗辩或提供反证予以反驳，故本院对原告主张予以采纳，支持被告向原告支付实际占有使用费948499元、管理费126432元、电费76029.6元、水费8235元、热水费4049.2元。
关于原告主张的损失赔偿请求。由于原被告之间的租赁合同是无效合同，因此原告要求被告按合同约定的滞纳金标准向其赔偿损失没有合法依据，本院不予支持。考虑到被告拖欠原告实际占有使用费、管理费、水电费等费用导致原告利息损失，因此本院认为被告应以尚欠费用数额为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从原告起诉本案之日（2014年12月22日）起计付利息至款项实际清偿之日止。对原告超出部分的损失赔偿请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付实际占有使用费948499元。
二、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付管理费126432元。
三、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付电费76029.6元。
四、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付水费8235元。
五、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付热水费4049.2元。
六、限被告广东韵华文化动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城创意产业园有限公司支付上述第一判项所确定款项的相应利息（利息计算：以1163244.8元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2014年12月22日起计至款项实际清偿之日止）。
七、驳回原告东莞市东城创意产业园有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费23693.95元，由原告承担10642.24元，由被告承担13051.71元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年六月十五日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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