北京市朝阳区人民法院
民事判决�
（2013）朝民初字第19789号
原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所北京市平谷区夏各庄镇公司院内。
法定代表人于庆新，总经理。
委托代理人钟红，北京市金栋律师事务所律师。
委托代理人王进芸，男，1964年11月24日出生。
被告（反诉原告）王昊，男，1972年11月16日出生，身份号码：×××
委托代理人冯向工，北京市圣大律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司（以下称均豪物业管理公司）与被告（反诉原告）王昊（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。均豪物业管理公司委托代理人钟红、王进芸，王昊及其委托代理人冯向工到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
均豪物业管理公司诉称：2004年，我公司接收物业时按照《物业管理条例》的相关规定与北京�星置业有限公司签订了《前期物业管理合同》。王昊于2007年9月22日入住xx房屋（以下简称涉案房屋），并与我公司签订了物业管理合同，合同约定入住时王昊须交纳12个月的服务费用，下次缴费应于上年度缴费日期的最后一个月交纳。涉案房屋所在小区的物业费收费标准是每平方米建筑面积每月2.6元，如逾期，则从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额千分之三的比例收取滞纳金。
王昊是涉案房屋的所有权人，涉案房屋面积为276.11平方米，按约定王昊应交纳2008年10月至2012年12月期间的物业管理费36588.79元，但王昊至今拒绝交纳，由此产生的滞纳金为65928.2元（截止2013年3月4日）。
我公司按照合同约定为涉案房屋所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但王昊拒不履行交费义务，我公司多次催促未果，故我公司提起诉讼，要求1、王昊支付2008年9月21日至2013年9月20日的物业管理费43073.16元、垃圾清运费150元；2、王昊支付逾期付款的滞纳金43223.16元。
王昊答辩并反诉称：我是涉案房屋的所有权人，于2007年下半年入住涉案房屋。我确实没有交纳2008年9月21日至2013年9月20日的物业管理费和垃圾清运费，理由是1、均豪物业管理公司在实施物业管理过程中存在诸多缺陷，未能依约履行义务，我有权拒交物业费。首先，均豪物业管理公司对我的保修请求、投诉意见不予解决甚至置之不理，损害了我的合法权益。我入住涉案房屋后，发现刚粉刷的墙面开始变黑、发霉，部分墙面开始脱皮，经了解，这是由于外墙保温层存在缺陷，内外温差所导致。我将此情况反映给均豪物业管理公司，均豪物业管理公司一开始答应帮助协调，后一直未给答复，我与其交涉，其就表示开发商会解决。直至涉案房屋过了开发商的质保期，均豪物业管理公司仍�协助解决房屋质量问题。均豪物业管理公司的拖延导致我丧失了向开发商求偿的权利，损害了我的合法权益。2、均豪物业管理公司未能兑现小区实行封闭管理、24小时安保服务的承诺。3、均豪物业管理公司未尽协助小区业主成立业主大会及业主委员会，实行民主管理之责。4、均豪物业管理公司未能兑现客户服务承诺。5、均豪物业管理公司收费标准不透明、财务数据未定期公开。综上所述的均豪物业管理公司在物业管理中的诸多缺陷和违约行为是我拒交物业费的根本原因。
并且，均豪物业管理公司存在明显怠于行使权利的情形，按照双方的约定，物业费的缴费届满日是每年的9月21日，故均豪物业管理公司要求我支付2011年9月21日之前的物业费的诉请已过诉讼时效，不应得到法院支持。
均豪物业管理公司诉请的垃圾清运费，没有合同和法律依据。《宝星国际（宝星园二期）前期物业管理服务合同》第二十六条第二项规定，均豪物业管理公司不得因提供物业服务再向业主收取其他费用。
退一步讲，即使我的主张未被法院支持，均豪物业管理公司诉请的违约金数额也过高，法院应根据实际损失核减违约金。
同时，我提起反诉，要求均豪物业管理公司1、对涉案房屋外墙保温层予以妥善修复，达到住宅建设规定标准；2、公开自2007年至2012年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，并公开2013年物业服务项目收支预算；3、公开物业管理区域内共有部分的使用和收益情况；4、公开物业管理区域内车位的使用情况。
均豪物业管理公司对反诉辩称：涉案房屋外墙保温层的修复不属于我公司的义务，这是房屋质量问题，应由开发商承担修复责任。
我公司同意王昊的第二项反诉请求，我公司每年都会公开物业服务合同履行情况和项目收支情况以及服务项目收支预算，这是我公司应尽的义务。
我公司同意王昊的第三项反诉请求。
车位的产权是开发商的，收益也归开发商，我公司只是对车进行管理，我公司同意公开车位的使用情况。
经审理查明：2004年5月16日，均豪物业管理公司与北京宝星置业有限公司（以下简称宝星置业公司）签订《宝星国际（宝星园二期）前期物业管理服务合同》，约定：宝星置业公司委托均豪物业管理公司对北京市朝阳区望京东园一区实行物业管理；物业服务期限自均豪物业管理公司全面接管宝星园二期起算，为期两年；物业服务费为每建筑平方米2.6元，由均豪物业管理公司按年向业主收取；均豪物业管理公司负责管理地下车库，地下车位停车费由均豪物业管理公司代宝星置业公司收取；均豪物业管理公司每年需向业主公布一次物业管理费使用情况。
2007年9月22日，王昊入住涉案房屋。同日，王昊在《宝星园二期业主临时公约承诺书》上签字确认同意遵守临时公约。《宝星园二期业主临时公约》约定：业主应按规定或约定向物业管理企业缴纳物业管理费，业主如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额千分之三比例收取滞纳金；小区物业费收费标准为2.6元／月.平方米；业主办理入住时须交纳十二个月的服务费用，首次交纳物业管理费的时间从《北京市商品房预售合同》承诺之交房时间起计算，下次缴费应于上年度交费日期的最后一个月，前往物业公司交纳物业管理费。
涉案房屋登记在王昊名下，建筑面积为276.11平方米。王昊入住涉案房屋后发现房屋外墙渗水，导致房屋墙面开裂、变色、发霉，墙皮脱落，上述房屋质量问题至今未得到解决，因�，王昊未交纳2008年9月21日至2013年9月20日的物业管理费和垃圾清运费。对此，均豪物业管理公司提交《住宅小区缴费通知单》，用以证明其公司一直通过电话、在电梯间和涉案房屋门上张贴催缴单的方式向王昊催缴上述期间的物业管理费和垃圾清运费。
庭审中，王昊表示其就房屋质量问题多次向均豪物业管理公司报修，但均豪物业管理公司均未予解决。均豪物业管理公司则表示其曾告知过王昊，房屋质量问题属于开发商的责任，且其曾向开发商反映过王昊的房屋质量问题，对此，王昊不予认可。
以上事实，有当事人庭审陈述以及《宝星国际（宝星园二期）前期物业管理服务合同》、《宝星园二期业主临时公约》、《宝星园二期业主临时公约承诺书》、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：依据均豪物业管理公司与宝星置业公司签订的《宝星国际（宝星园二期）前期物业管理服务合同》，均豪物业管理公司为北京市朝阳区望京东园一区提供了物业管理服务。涉案房屋位于北京市朝阳区望京东园一区，且王昊作为涉案房屋的所有权人于2007年9月22日在《宝星园二期业主临时公约承诺书》上签字确认同意遵守《宝星园二期业主临时公约》。故王昊应当按照《宝星园二期业主临时公约》的约定履行自己的义务，向均豪物业管理公司交纳物业管理费。故对于均豪物业管理公司要求王昊支付2008年9月21日至2013年9月20日的物业管理费的诉请，本院予以支持，具体数额由本院依据涉案房屋建筑面积及双方约定的物业费收费标准予以核算。至于王昊所述均豪物业管理公司要求其支付2011年9月21日之前的物业费的诉请已过诉讼时效之抗辩，因均豪物业管理公司提供了其2008年至2013年每年向王昊发的缴费通知单，故对于王昊的此项抗辩，本院�予支持。关于王昊所述的房屋外墙渗水等质量问题，属于开发商的责任问题，为明确各方责任，王昊可另行主张。
关于均豪物业管理公司要求王昊支付2008年9月21日至2013年9月20日的垃圾清运费150元的诉请，根据京价（收）字（1999）第253号文件，自1999年7月1日起，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元，此项费用是均豪物业管理公司代收代缴的费用，故对于均豪物业管理公司的此项诉请，本院予以支持。
关于均豪物业管理公司要求王昊支付逾期付款的滞纳金43223.16元之诉请，因涉案房屋质量问题至今仍存在，虽然系房屋质量问题涉及开发商的责任问题，但均豪物业管理公司作为物业服务企业，有义务协助王昊解决好房屋质量问题，鉴于均豪物业管理公司对此未完全尽到服务之责，故本院对于均豪物业管理公司的此项诉请不�支持。
关于王昊要求均豪物业管理公司对涉案房屋外墙保温层予以妥善修复之诉请，因房屋质量问题属于开发商的责任问题，为明确各方责任，本案中不宜一并处理，故对于王昊的此项诉请，本院不予支持。
关于王昊要求均豪物业管理公司公开自2007年至2012年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，并公开2013年物业服务项目收支预算；公开物业管理区域内共有部分的使用和收益情况；公开物业管理区域内车位的使用情况之诉请，因上述需要公示的内容均在均豪物业管理公司的职责范围之内，且均豪物业管理公司当庭表示同意王昊的上述诉请，对此，本院不持异议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）王昊于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司二○○八年九月二十一日至二○一三年九月二十日的物业管理费四万三千零七十三元一角六分、垃圾清运费一百五十元；
二、原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王昊公开二○○七年至二○一二年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况以及二○一三年物业服务项目收支预算；
三、原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王昊公开物业管理区域内共有部分的使用和收益情况；
四、原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王昊公开物业管理区域内车位的使用情况；
五、驳回原告（反诉被告）北京市均豪物业�理股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）王昊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1961元，由被告（反诉原告）王昊负担880.58元，于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司；由原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司负担1080.42元（已交纳）。
反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司负担，于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）王昊。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 斯晓荷
代理审判员 孙茜倩
代理审判员 董 建
二〇一四年一月六日
书 记 员 董 婉