吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第155号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张国鹏，男，1974年5月8日生，蒙古族，个体工商户，现住长春市朝阳区。
委托代理人：杨国强，吉林策业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志民，男，1955年2月15日生，汉族，无职业，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。
委托代理人：刘忠德，吉林同信法大律师事务所律师。
上诉人张国鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张国鹏的委托代理人杨国强，被上诉人刘志民的委托代理人刘忠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年8月5日，刘志民与张国鹏签订一份《房屋租赁合同》，约定张国鹏将坐落在长春市桦甸街476号华宇川火锅城原西向三间包房租给刘志民做快餐使用；租期为2014年9月1日至2015年9月1日止，租金一次性交齐，租金为10万元整。刘志民在合同落款“乙方”处签字按手印，张国鹏在合同落款“甲方”处签字按手印。同日，张国鹏为刘志民出具一枚《收条》，写明：今收到刘志民房屋租金人民币叁万元正，收款人张国鹏。2014年8月6日，案外人李某与案外人王某某签订一份《房屋租赁合同》，约定李某将位于长春市朝阳区桦甸街465号和473号门市租赁给王某某开饭店（经营朝阳区华宇川火锅城）；租赁期限为五年，从2014年8月6日起至2019年8月6日止；在承租期限内，在不拖欠李某房租的情况下，王某某可以转包或部分出租。2014年8月6日，王某某与案外人刘某某签订一份《承包协议书》，约定王某某提供给刘某某承包经营的正在营业中的餐厅位于长春市朝阳区桦甸街465号门市，承包期限为2014年8月6日至2019年8月6日；刘某某转让承包或变相转让他人经营须经双方协商同意。2014年8月6日，刘某某与张国鹏签订一份《承包协议书》，约定刘某某提供给张国鹏承包经营的正在营业中的餐厅位于长春市朝阳区桦甸街465号门市，承包期限自2014年8月6日至2019年8月6日；张国鹏转让承包或变相转让他人经营需经双方协商同意。刘某某在庭审中出庭证实其对张国鹏将房屋部分转租给刘志民的行为表示认可。2014年9月11日，张国鹏与案外人白某某签订一份《租房协议》，约定张国鹏将坐落在长春市桦甸街473号华宇川火锅城原东向三间包房租给白某某经营韩国商品食品使用，租期为2014年10月1日至2019年8月1日止，年租金为8万元整，第二年租金不变，第三年租金为9万元整，第四年至第五年租金为每年10万元。张国鹏述称：刘志民自2014年7月15日起即与张国鹏达成租房意向，张国鹏根据刘志民要求为其保留房屋至2014年8月5日，即双方签订合同之日，合同签订后，刘志民诉至法院要求解除合同，从而导致张国鹏错过最佳房屋出租期，造成张国鹏实际经济损失56000元。
另查明，长春市朝阳区华宇川火锅城为个人经营，经营场所为长春市朝阳区桦甸街465号门市，经营者为张国鹏。刘志民没有实际承接涉诉房屋，亦没有对涉诉房屋进行装修改造。
2014年8月22日，刘志民起诉至一审法院，以张国鹏拒绝提供房主信息及房屋权利凭证导致双方之间的租赁合同履行不能为由，要求判令：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.张国鹏返还房屋租金30000元；3.张国鹏赔偿利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年8月6日起至给付之日止；4.诉讼费用由张国鹏承担。
张国鹏辩称：原告在诉状中所提出的事实及理由与客观事实不符。客观事实是2014年7月1日被告打算出租华宇川火锅城，在2014年7月中旬，原告找到被告要求承租华宇川火锅城中三间包间，并要求被告给原告一个月的装修时间，同时要求被告不允许另行出租，并于2014年8月5日双方签订了房屋租赁合同。在签订合同过程中，原告对于被告所提供的原房主信息及没有办理产权证是明知的，是在这种情况下，双方签订的房屋租赁合同，签订合同过程中，被告要求租金一次性交齐，但原告要求先交3万元作为定金，其余部分在装修过程中一次性给付，事隔近两个月，原告再次到华宇川火锅城，要求被告提供该房屋房主的房屋产权证，因为刘志民与案外人合作，如不提供房照，案外人就不出资，之后被告对原告讲明，该房屋及附近房屋均没有房屋产权证，如果因为没有房屋产权证而影响办理工商登记，被告可以协助原告办理，但双方没有谈妥。被告同意解除房屋租赁合同，但不同意返还租金，不同意给付利息及案件受理费。
张国鹏同时提起反诉称：2014年7月1日，被告将长春市桦甸街473号华宇川火锅城三间包房张贴广告欲出租，2014年7月15日原告来到华宇川火锅店和被告协商以每年10万元人民币的房租费承租三间包房，做餐饮，并亲自将该张贴的广告揭掉，并要求被告不得再行出租。被告依照诚实守信原则，保留房屋给原告。在此期间，有其他欲租者前来承租，被告都告知该房屋已出租。被告同原告于2014年8月5日正式签订房屋租赁协议，当日原告交付房屋租金3万元，并于被告协商3日内将其余7万元租金交齐，并要求被告给原告预留一个月的装修期，被告按要求将该三间房屋倒出，但原告至今未交付7万租金，故提起反诉，要求判令：1.原告赔偿因违约给被告造成的实际经济损失56000元，去掉已给付的30000元，再行给付被告26000元；2.反诉费由原告承担。
刘志民答辩称：1.被告反诉称在签订合同过程中原告明知房屋没有产权证明的事实并不存在，恰恰相反，在原告给付30000元租金后，原告要求产权证明，被告向原告提供了虚假的房屋产权证明复印件，被原告识破，后该复印件被被告索回；2.合同成立并生效时间为2014年8月5日，被告要求原告承担合同成立前的损失没有事实和法律依据。首先，该损失属于缔约过失责任范畴，而本案中合同成立并生效，不存在缔约过失；其次，被告诉称被告按原告的要求自2014年7月1日起就不再出租的事实并不存在，原告并没有这样要求过；最后，如果没有原、被告之间的租赁关系，被告能否在此期间将房屋租出尚不可知，该利益属于预期利益，不可能得到法律支持；3.被告不出具房屋产权证明违约在先，导致合同解除的责任在被告，被告要求原告承担赔偿责任于法无据。
一审法院审理后认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》虽记载涉诉房屋坐落于长春市桦甸街476号，但经庭审查明及原、被告双方举证、质证，可以认定双方租赁房屋的实际位置为长春市朝阳区桦甸街465号门市西向三间包房，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行相应的义务。被告张国鹏虽提供了数份房屋租赁合同及承包协议，但始终未能提供租赁房屋的房主信息及房屋权属信息，且没有证据证明案外人刘某某与被告之间的承包协议确经案外人王某某同意，无法形成完整的证据链条，同时因被告未能提供租赁房屋的房主信息及房屋权属信息，导致原告租赁房屋用于经营的合同目的无法实现，且双方在庭审中均表示同意解除合同，故原告要求解除原、被告于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告张国鹏应当返还原告人民币30000元，并承担30000元自2014年8月6日起至判决生效之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于被告要求原告赔偿实际经济损失56000元的反诉主张，被告虽主张其为原告预留房屋导致错过最佳出租时间，并提供三位证人证言加以证明，但未提供其他证据加以佐证，无法形成完整的证据链条，且被告没有证据证明案外人刘某某与被告之间的承包协议确经案外人王某某同意，故对被告的该项主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘志民与被告张国鹏于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张国鹏于本判决书生效之日立即返还原告刘志民30000元及利息（自2014年8月6日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告刘志民其他诉讼请求；四、驳回被告张国鹏全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、反诉费225元，由被告张国鹏负担。
宣判后，张国鹏不服，向本院上诉称：一审判决认定刘某某与上诉人之间的承包协议未经王某某同意是错误的，因为刘某某与王某某之间的承包协议明确约定允许刘某某转包、转租。上诉人的反诉理由充分，但一审判决未予保护，并判决上诉人向被上诉人返还30000元及利息，严重损害上诉人合法权益。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费由被上诉人承担。
刘志民二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
另，王某某在二审期间接受法庭询问时陈述：刘某某对外转租房屋需要我同意，我同意刘某某对外转租，但转租多手的事情我并不知道，也不同意。
本院认为：1.本案诉争房屋系由李某出租给王某某，王某某转租给刘某某，刘某某转租给张国鹏，张国鹏再转租给刘志民的，虽然王某某曾同意刘某某在不欠付租金的情况下对外转租，但并未同意刘某某转租之后再转租他人，故张国鹏主张其转租行为合法缺乏事实根据，本院不予支持；2.被上诉人刘志民在案涉房屋经多次转租、交易极不稳定的情况下，要求张国鹏提供房主信息及房屋产权信息系基于保护自身合法权益的必要措施，张国鹏作为转租人有义务提供该证据证明房屋所有权人同意其转租房屋给刘志民的事实，在张国鹏未能提供相关证据证明房主同意其转租的情况下，刘志民主张解除合同返还已预付房屋租金及利息符合法律规定，而张国鹏以承租人刘志民正当行使权利为由主张刘志民构成合同违约进而要求刘志民承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，张国鹏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550.00元，由上诉人张国鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年六月十八日
书 记 员 周宏伟