江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第2744号
上诉人（原审被告）苏州市吴江城市投资发展有限公司。
被上诉人（原审原告）黄海全。
原审被告吴江市城乡建设房屋拆迁配套有限公司。
上诉人苏州市吴江城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人黄海全、原审被告吴江市城乡建设房屋拆迁配套公司（以下简称拆迁公司）房屋拆迁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2013）吴江民初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案被拆迁房屋位于苏州市吴江区松陵镇双板桥街15组梅里弄69#，房产证号为吴房权证松陵字第××号，原房屋所有权人为黄留根、黄仁宝夫妻共有，现均已过世。夫妻俩共生育一子三女，分别为黄海全、黄银宝、黄银妹、黄秀英。三个女儿黄银宝、黄银妹、黄秀英出具承诺书明确表示放弃对涉案房屋的继承权利，包括拆迁利益、安置房及安置补偿，同意由黄海全一人继承。
城投公司委托拆迁公司办理涉案老房屋的拆迁事宜。2009年6月22日，拆迁公司与黄海全签订《协议书》①，约定根据城市建设规划，经政府批准，城投公司因鲈乡南路西侧项目改造涉及黄留根的房屋需拆迁。经双方协商约定城投公司总付黄海全补偿费1023360.80元，区位补偿236.62平方米、每平方米1100元，如城投公司未按合同补偿，按同类地段、同类面积、同层次商品房补偿，并由城投公司负责办理房屋产权证，费用由城投公司承担。该协议书由拆迁公司的经办人潘某签字并加盖拆迁公司公章，黄海全签字确认。
同一天，双方又签订协议书二份，其中《协议书》②约定城投公司总付黄海全补偿费1024610.80元，区位补偿236.62平方米、每平方米1100元。其中现房安置西塘河花园1幢602室房屋，其余期房安置；《协议书》③第二条约定城投公司对黄海全在梅石小区东侧地块进行期房安置，分别为二层、三层、三层（140平方米）室住宅各1套，分配拆迁优惠购房80平方米、100平方米、0.6平方米，超购面积3300元／平方米。另城投公司总付黄海全补偿费99447.80元，补充条款中约定如到期城投公司未按合同补偿黄海全，支付违约金500000元。拆迁公司已于2009年9月22日支付了拆迁款99447.80元。上述二份协议均由拆迁公司的经办人潘某、陈玉其签字并加盖拆迁公司公章，黄海全签字确认。
2009年9月22日，双方签订《协议书》④，双方协商解除《协议书》②中关于安置西塘河花园1幢602室房屋的合同条款，约定黄海全另行取得西塘河花园1幢607室房屋，建筑面积75.90平方米＋阁楼20.13平方米，其中拆迁优惠购房55.90平方米（单价1276元），基准内20平方米（单价1723元），阁楼20.13平方米（单价800元）。现黄海全已通过潘某转卖给他人。
2011年8月20日，黄海全未签协议取得梅景苑15幢402室房屋，建筑面积79.67平方米，其中拆迁安置基准39.67平方米（单价1754元），市场价40平方米（单价3300元）。黄海全认可城投公司提供的《拆迁补偿安置协议书》⑤，但其认为签订时间不是协议书上落款的2009年6月22日，而是拆迁房源安置通知单上落款的2011年8月20日。
双方另外签订二份《拆迁补偿安置协议书》⑥⑦，其中《拆迁补偿安置协议书》⑥约定城投公司安置黄海全梅景苑二期13幢403室住宅一套，拆迁安置基准（优惠购房）101.96平方米，单价1754元；《拆迁补偿安置协议书》⑦约定城投公司安置黄海全梅景苑二期5幢403室住宅一套，拆迁安置基准（优惠购房）40平方米，单价1754元。同时均约定城投公司有义务帮助黄海全办理入房入住手续，黄海全产权事宜由城投公司办理（费用、手续费由城投公司承担），如到期城投公司未按合同补偿黄海全，支付违约金500000元，但未约定上述两套房屋超过安置基准面积以外的购房价格。相应的，拆迁公司开具拆迁房源安置通知单（编号分别为0005056、0005057），由经办人潘某签字并加盖拆迁公司公章。上述七份协议中拆迁公司的法定代表人余欣的笔迹基本相同。
另查明，拆迁公司、城投公司、原吴江市人民政府动迁办公室曾会办黄留根户的拆迁事宜，二次进行了市区动迁联合会办确认备案，同意黄留根户在梅景苑二期工程内作为第一选房人，第一挑选房源（房源在5幢及13幢内）。
后黄海全依据《拆迁补偿安置协议书》⑥⑦及拆迁房源安置通知单（编号分别为0005056、0005057）向拆迁公司、城投公司主张安置二套房屋。为此拆迁公司向苏州市吴江区公安局松陵派出所报案，陈述潘某违反安置补偿政策，现人也失踪，怀疑潘某与黄海全之间有不正当利益。同时拆迁公司通知回复黄海全，认为该二份协议书是黄海全与潘某私下签订，严重损害国家利益，应属无效并涉嫌违法，通知按《协议书》①安置剩余141.05平方米，将上述二份协议作废。黄海全遂诉至原审法院。
审理中，城投公司明确梅景苑二期5幢403室尚未安置给他人，而梅景苑二期13幢403室住宅已安置给他人。因此，黄海全申请对梅景苑二期13幢403室住宅及对应车库进行评估，法院委托苏州中博房地产估价咨询有限责任公司进行司法鉴定，中博公司确定住宅市场单价（含土地使用权价格）为8262元／平方米，住宅（建筑面积142.93平方米）评估总价为1180887元；车库市场单价为3304元／平方米，车库（建筑面积25.10平方米）评估总价为82930元，合计1263817元。为此，黄海全支付评估费8500元。
再查明，黄海全曾于2013年3月12日就本案纠纷诉至法院。审理过程中，城投公司申请潘某作为证人出庭作证，潘某在庭审中陈述，其是出于自身的考虑，在黄海全未要求的情况下与黄海全签订了三份协议书，开具了二份拆迁房源安置通知单。本案中，城投公司申请潘某、陈玉其作为证人出庭作证，潘某在庭审中陈述，其将黄海全于2009年9月安置取得的西塘河花园1幢607室房屋转卖给章安令，由于黄海全不配合过户，导致其未能全额取得章安令应支付的购房款，其迫于资金压力，私自与黄海全签订了三份协议书，并代签了法定代表人余欣的签名，偷盖了公章，二份拆迁房源安置通知单也是同时开具。陈玉其陈述，《协议书》③上的签名是其本人所签，但其签名时第二条关于安置三套房屋及补充条款均未填写，事后填写系由潘某一人所为，其不知情。
以上事实，由黄海全提交的户口簿、户籍信息、身份证复印件、承诺书、四份协议书②③⑥⑦、二份拆迁房源安置通知单（编号分别为0005056、0005057）、二份市区动迁联合会办确认备案、通知、报告书，城投公司与拆迁公司共同提交的三份协议书①④⑤、二份拆迁房源安置通知单，双方及证人的庭审陈述及（2013）吴江民初字第0347号案件庭审笔录等证据予以证实。
黄海全一审诉讼请求为：请求判令城投公司、拆迁公司交付安置房梅景苑二期5幢403室及车库并协助黄海全办理产权登记，赔偿黄海全未能取得梅景苑二期13幢403室及车库的损失907749.16元，赔偿延期交房的违约金100000元，本案诉讼费用由城投公司和拆迁公司承担。
原审法院认为：城投公司、拆迁公司认为黄海全与潘某恶意串通，由于证人潘某在（2013）吴江民初字第0347号案件的庭审中陈述其是出于自身的考虑，在黄海全未要求的情况下与黄海全签订了三份协议书，开具了二份拆迁房源安置通知单，而在本案中陈述是应黄海全要求而签发，前后两次作了相反陈述，法院对其证人证言不予采信。且拆迁公司的报案内容也未经公安机关查实，故城投公司与拆迁公司抗辩黄海全与潘某恶意串通签订协议书③⑥⑦，法院不予认定。黄海全提供的三份协议书及二份拆迁房源安置通知单均由拆迁公司盖章及经办人潘某签字，符合拆迁安置的形式要件，拆迁公司抗辩公章系由潘某偷盖，但未提交拆迁房源安置通知单的存根联予以反驳，且该事实除有证人潘某的自认外，无其他证据证实，考虑到潘某原系拆迁公司的员工，与拆迁公司存在利害关系，故法院对仅为孤证的潘某的证人证言，不予采信。退一步，即使确由潘某偷盖公章并冒签法定代表人余欣的签名，也是拆迁公司的内部管理问题，由于在已履行完毕的协议中也存在代签法定代表人余欣签名的情况，故黄海全并无过错，系善意相对人，理应发生法律效力。从证据的内容上看，如何拆迁安置系拆迁政策规定，不属于民事案件审查范围，法院不予理涉。相比城投工程、拆迁公司提供的同时间同地段的拆迁户张小弟、黄海明、黄海英、黄海根的材料，发现该四户均在签订拆迁协议时一并确定了安置房屋的方案，但黄海全在与拆迁公司签订协议书①时并未确定具体安置房屋的方案，故与上述四户不具有可比性。相反从双方陆续签订了多份协议书的行为分析，黄海全与城投公司、拆迁公司就拆迁事宜多次进行协商，不排除给予黄海全高于上述四户拆迁利益的可能性。拆迁公司提供的三份协议书补充条款中均约定办证费用由城投公司承担，在已履行完毕的《拆迁补偿安置协议书》⑤还约定了如城投公司违约，应支付违约金500000元，上述内容在黄海全提供的三份协议书均有体现，符合法院前述三份协议书是双方多次协商结果及给予较高拆迁利益的分析，同时城投公司和拆迁公司也已履行了《协议书》③中约定给付补偿费99447.80元的义务。另市区动迁联合会办确认备案也同意黄海全在梅景苑二期5幢及13幢内作为第一选房挑选房源，从文字表述上分析不能排除可解释为尚有两套房屋可安置，分别在5幢及13幢之意，与黄海全提供的证据互有印证。综上，法院认定三份协议书及二份拆迁房源安置通知单均合法有效。
综上，黄留根、黄仁宝生育的一子三女均确认由儿子黄海全继承原被拆迁房屋因拆迁获得的相关权利，且城投公司、拆迁公司均未对黄海全的主体资格提出异议，故黄海全签订的各份拆迁协议均有法律效力。拆迁公司接受城投公司的委托办理黄留根、黄仁宝夫妻共有的坐落于苏州市吴江区松陵镇双板桥街15组梅里弄69#房屋的拆迁事宜，针对前面安置的两套房屋的履行情况及庭审中双方的陈述，应认定为拆迁公司的行为在代理权限内，即使超越代理权，黄海全也有理由相信拆迁公司有代理权，故城投公司应对拆迁公司的行为承担民事责任。拆迁公司的原工作人员潘某作为经办人处理了涉案房屋的拆迁事宜，后与黄海全签订的协议书③⑥⑦均加盖了拆迁公司公章，现除潘某自认外，拆迁公司未提供报案后公安机关查实公章系潘某偷盖的证据，故应认定潘某的行为经拆迁公司盖章认可，系履行职务行为，潘某经手的各份协议书理应发生法律效力。即使潘某冒签余欣签名、偷盖公章的事实存在，也无证据证实黄海全与潘某恶意串通，因黄海全系善意相对人，不应承担潘某冒签余欣签名、偷盖公章之后果。因此拆迁公司代理城投公司与黄海全签订的协议书③⑥⑦及开具的二份拆迁房源安置通知单（编号分别为0005056、0005057）在代理权限范围内应属合法有效，城投公司应按约向黄海全交付安置房梅景苑二期5幢403室及13幢403室。现城投公司同意将梅景苑二期5幢403室安置给黄海全，法院予以确认，城投公司应协助黄海全办理产权登记，对黄海全的该项诉讼请求，法院予以支持。黄海全应根据协议约定或按拆迁政策支付相应房价款，由于城投公司未在本案中主张购房价款，在本案中不予理涉。另城投公司明确梅景苑二期13幢403室已安置给他人，客观上无法履行《拆迁补偿安置协议书》⑥的相应义务，黄海全主张要求赔偿房屋的差价损失，符合法律规定，法院予以支持。关于赔偿数额，经司法鉴定评估确定梅景苑二期13幢403室及相应车库的市场价值为1263817元，按照协议条款确定的基准价1754元／平方米、《拆迁补偿安置协议书》③确定的超购面积3300元／平方米，车库价2000元／平方米，黄海全应支付房价款364239元，差价部分899578元（1263817-364239）应作为黄海全的可得利益，由城投公司进行赔偿。关于黄海全主张的延期交房违约金，虽然协议书⑦没有明确约定交房期限，但城投公司至今没有安置，黄海全必然存在因城投公司逾期交房产生的租金损失，协议书⑦约定违约金500000元，城投公司未明确对违约金过高要求调整，但其认为协议书⑦无效的主张包含了相应的抗辩，法院结合黄海全的损失情况及同地段同类型房屋租金情况，酌情调整城投公司应支付黄海全逾期交房违约金30000元。黄海全针告拆迁公司的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏州市吴江城市投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向黄海全交付坐落于苏州市吴江区松陵镇梅景苑二期5幢403室房屋，并协助黄海全办理产权过户手续。二、苏州市吴江城市投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄海全可得利益损失899578元，并支付逾期交房违约金30000元。三、驳回黄海全的其他诉讼请求。案件受理费15257元，由黄海全负担1831元，由城投公司负担13426元；评估鉴定费8500元，由城投公司负担。
上诉人城投公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦是黄海全与潘某恶意串通后签署的，潘某开出《拆迁房源安置通知单》2份代理人拆迁公司均不知情，并且《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦、两份《拆迁房源安置通知单》严重违反吴江区的拆迁政策，应当认定为无效。二、一审审理程序违法，适用法律错误。黄海全诉状中的诉讼请求并未主张违约金，一审判决城投公司支付逾期交房违约金3万元明显违法。一审判决城投公司将梅景苑二期5幢403室白送给黄海全，严重侵害国家利益。城投公司同意根据拆迁政策为黄海全安置梅景苑二期5幢403室黄海全应当支付购房款308890.84元。请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者改判城投公司向黄海全安置梅景苑二期5幢403室，黄海全向城投公司支付相应安置房款，驳回黄海全其他诉讼请求。
黄海全二审答辩认为：一审中明确主张违约金10万元，后来庭审中根据法官建议变更为因城投公司迟迟未交房造成的损失。一审判决主文第一项是按照拆迁合同履行，黄海全会按照合同约定支付房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
拆迁公司二审答辩认为潘某未经拆迁公司授权，在拆迁公司不知情的情况下与黄海全签订的拆迁协议，损害了城投公司和拆迁公司的合法利益，也违反了吴江区的拆迁政策，将导致国有资产的流失。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中拆迁公司陈述潘某是其公司工作人员，协助办理拆迁事务，与拆迁户沟通，协助签订拆迁协议，但没有具体职务。《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦加盖的拆迁公司公章真实，但余欣的签名不是公司法定代表人余欣所签。公司公章由专人保管，拆迁协议经过法定代表人审核批准后同意盖章的才可以在拆迁协议上盖章，内部有审批流程。庭后拆迁公司向本院提交书面陈述，认为潘某是利用给其他拆迁协议加盖公章时偷偷在《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦上加盖了公章，没有复核审批手续。
二审中黄海全向本院提交书面说明，确认在安置梅景苑5幢403室房屋时需向城投公司支付购房款。
本院认为：本案二审争议焦点是拆迁公司代理城投公司与黄海全签订的《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦和两份《拆迁房源安置通知单》是否合法有效？黄海全认为上述协议书和通知单是双方真实意思表示，应为合法有效。城投公司和拆迁公司认为黄海全和潘某恶意串通损害国家利益。
对此本院认为，拆迁公司作为城投公司的代理人与黄海全协商房屋拆迁事宜，潘某作为拆迁公司的工作人员负责具体事务，并先后与黄海全签订了七份《拆迁补偿安置协议书》，七份协议均由拆迁公司加盖公章并由法定代表人签名。城投公司上诉认为《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦和两份《拆迁房源安置通知单》系黄海全与潘某恶意串通，但未提供证据，潘某在案件审理中两次作证证言有反复，本院不予采信。城投公司认为《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦末尾拆迁公司法定代表人的签名系伪造，但未申请笔迹鉴定。城投公司还提出这三份协议上拆迁公司的公章是潘某偷盖的观点也没有证据证实。因此本院认定潘某与黄海全签订《拆迁补偿安置协议书》③⑥⑦并据此开出两份《拆迁房源安置通知单》的行为是职务行为，应认定为合法有效，对拆迁公司和城投公司有约束力。即使潘某在签订协议中违反拆迁公司内部操作流程也不影响协议的效力。城投公司上诉提出上述协议违反苏州市吴江区的安置政策应认定为无效的理由缺乏相应法律依据，本院不予支持。至于城投公司上诉认为一审判决其向黄海全交付梅景苑5幢403室房屋是将该套房屋白送给黄海全，一审判决已经认定黄海全在接收房屋时应当支付购房款，二审中黄海全已向本院作了书面说明，故城投公司该上诉理由也不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。城投公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15257元由上诉人苏州市吴江城市投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十月十五日
书 记 员 毛莉莉