湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第01618号
原告浏阳豪达商业运营管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处北正北路华盛大厦二楼。
法定代表人刘雅云，总经理。
委托代理人王洪流，湖南众议律师事务所律师。
被告任先锋，男，1982年12月4日出生，汉族。
委托代理人潘定江，浏阳市高新法律服务所法律工作者。
原告浏阳豪达商业运营管理有限公司（以下简称浏阳豪达公司）与被告任先锋房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员娄韬担任审判长，人民陪审员卢光正、刘红光参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。书记员罗江南担任法庭记录。原告浏阳豪达公司的委托代理人王洪流，被告任先锋的委托代理人潘定江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浏阳豪达公司诉称，湖南华欧盛置业投资开发股份有限公司（以下简称华欧盛公司）、原告浏阳豪达公司于2012年6月和2013年3月分别与被告任先锋签订房屋及门面租赁合同，将位于彩虹城204号、128号、129号商铺出租给被告经营海鲜酒楼使用。约定了租金的支付方式、租赁期限及违约责任等内容。2013年2月，华欧盛公司将出租给被告的商铺及债权转让给原告。被告在经营海鲜酒楼的过程中拖欠原告部分租金，经原告多次催缴，被告一直以经营状况不佳为由，拒绝支付。诉请法院依法判决被告立即支付拖欠原告的租金91383元、滞纳金38319.66元、租赁保证金10000元，合计139702.66元。
被告任先锋辩称，被告拖欠原告的租金91383元属实，并愿意支付该租金；原告要被告支付滞纳金没有法律依据，请求法院驳回原告该项诉求；租赁保证金按双方约定是5000元，而不是10000元。
为支持其诉讼请求，原告浏阳豪达公司在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、华欧盛公司于2012年6月1日、原告浏阳豪达公司于2013年3月16日分别与被告任先锋签订《房屋租赁合同书》、《彩虹商业广场门面租赁合同书》各1份，拟证明被告租赁华盛彩虹城204号、128号和129号商铺经营万家灯火海鲜酒楼的事实，双方对租金、租赁期限等内容进行约定。
2、《商品房买卖合同》2份，拟证明华欧盛公司于2013年1月和2月将华盛彩虹城129号、204号商铺转让给原告的事实。
3、被告出具的欠条2份，拟证明被告结清204号商铺的部分租金，尚欠原告租金71809元。
4、原告出具的收据4份，拟证明原告收取被告的租金及原告在被告处消费冲抵部分租金的情况。
5、湖南省服务价格登记证及华盛彩虹城小区停车场监控图，拟证明该小区实行停车收费被部分业主堵车，原告实行停车收费得到相关部门的审核及批准的事实。
被告任先锋对原告的上述证据1、3、4、5无异议，对证据2有异议，认为华欧盛公司虽与原告发生房屋买卖关系，但房屋所有权的转移要以登记为准。本院在审理本案中，被告以原告在出租商铺期间实行华盛彩虹城停车收费，且管理混乱影响其经营为由对原告提出反诉，要求原告赔偿经济损失，并提供相关证据，但被告未在本院规定的时间内交纳反诉费，视为其放弃反诉。
被告对原告的本诉未提供证据，本院对原告的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5，具有真实性、合法性和关联性，能证明案件的相关事实，本院予以认定。
本院根据上述采信的证据及当事人的陈述，认定如下事实：2012年6月1日，华欧盛公司（甲方即出租方）与被告任先锋（乙方即承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将浏阳市金沙北路华盛彩虹城204号商铺，租给乙方经营海鲜酒楼。租赁期限为10年（自2012年6月30日起到2022年6月30日止）含6个月免租期，前两年的月租金17789.64元，从第3年起每年的租金按5％递增。租金先付后用，按半年支付一次，第一期支付租金为正式计租前15个工作日即2012年12月15日，然后乙方每次提前3日一次缴付下一个半年租金。乙方按时交纳租金，逾期不交则按每天3‰支付滞纳金给甲方。合同签订后，华欧盛公司按约将204号商铺交付出被告经营万家灯火海鲜酒楼使用。2013年2月8日，华欧盛公司与原告浏阳豪达公司签订《商品房买卖合同》，将出租给被告的204号商铺转让给原告，原告成为该出租商铺的业主，继续与被告保持租赁关系。同年1月5日，原告浏阳豪达公司还购买华欧盛公司位于浏阳市金沙北路华盛彩虹城129号商铺。2013年3月16日，原告浏阳豪达公司（甲方即出租方）与被告任先锋经营的万家灯火海鲜酒楼（乙方即承租方）签订《彩虹商业广场门面租赁合同书》，约定：甲方将浏阳市金沙北路华盛彩虹城128号、129号商铺，租给乙方做海鲜池使用。租赁期限为3年（自2013年3月16日起到2016年3月15日止），前半年不计租金，2013年9月16日至2014年3月15日，租金为18439元，2014年3月16日至同年9月15日为19574元……，租金先付后用，按半年支付一次。乙方应于签订合同后当日内向甲方支付人民币5000元为租赁保证金……在租赁期结束后退还。租赁合同生效后，原告将上述商铺交与被告使用，但被告未能按合同的约定全部付清租金。2013年11月6日，被告向原告出具：“今欠豪达商业运营管理有限公司房租柒万壹仟捌佰零玖元整，其中128＃、129＃门面（2013年9月16日至2014年3月15日￥18439元，204＃门面2013年8月、9月、10月租金￥53370元，任先锋，2013年11月6日”的欠条，并在签名处加盖其手模。截至2014年4月28日止，按合同逾期不交租金则按每天3‰支付滞纳金的约定，被告未交204＃门面2013年8月、9月、10月租金，共应承担逾期滞纳金38319.66元。被告还应在2014年3月16日以前缴纳128号、129号商铺下一个半年即2014年3月16日至同年9月15日租金19574元。另欠交租赁128号、129号商铺合同签订当日应支付租赁保证金5000元。原告向被告多次催讨租金未果，遂诉至本院。
本院认为，华欧盛公司、原告浏阳豪达公司分别与被告任先锋签订《房屋租赁合同书》和《彩虹商业广场门面租赁合同书》，均是双方真实意思的表示，亦不违反法律规定，本院对上述合同的合法有效性予以确认，双方应按合同的约定履行各自的权利义务。华欧盛公司将出租给被告204号商铺转让给原告，原告成为该出租商铺的业主，享有原合同确定的作为出租方华欧盛公司的权利义务。被告未按合同约定支付204号商铺2013年8月、9月、10月租金及128号、129号商铺2013年9月16日至2014年9月15日租金合计91383元的事实清楚，证据充分，其行为已构成违约，应承担逾期支付租金的滞纳金（实际是指逾期违约金），但双方约定的违约金过高，本院根据本案具体情况予以核减按所欠204号商铺租金53370元的10％计算为5337元。被告辩称支付滞纳金无法律依据的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告按合同约定支付租赁商铺保证金5000元的请求合法，本院应予支持，但对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、任先锋于本判决生效后10日内支付浏阳豪达商业运营管理有限公司所有的浏阳市金沙北路华盛彩虹城204号、128号、129号商铺租金合计91383元及其204号商铺滞纳金5337元；
二、任先锋于本判决生效后10日内支付浏阳豪达商业运营管理有限公司租赁浏阳市金沙北路华盛彩虹城128号、129号商铺租金保证金5000元；
三、驳回浏阳豪达商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3094元，由浏阳豪达商业运营管理有限公司负担594元，任先锋负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 娄 韬
人民陪审员 卢光正
人民陪审员 刘红光
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 罗江南
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。