上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第356号
上诉人（原审被告）赵启龙，男，19＊＊年＊＊月＊＊日生，回族，户籍地青海省＊＊县＊＊镇＊＊村二社，现住上海市＊＊区＊＊路***号。
委托代理人赵启珍（系赵启龙之弟），19＊＊年＊＊月＊＊日生，回族，户籍地青海省＊＊县＊＊镇＊＊村二社*号，现住上海市＊＊区＊＊路***号。
委托代理人赵比俩力（系赵启龙之兄），19＊＊年＊＊月＊＊日生，回族，户籍地青海省＊＊县＊＊镇＊＊村二社**号，现住上海市＊＊区＊＊路***号。
被上诉人（原审原告）上海海峰保健按摩中心，住所地上海市＊＊区＊＊路＊号*层、＊号***室。
法定代表人王＊，经理。
上诉人赵启龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市＊＊区＊＊路463、471号房屋的产权人为上海莘光实业公司（以下简称“莘光公司”）。莘光公司将＊＊路463、471号房屋底层商铺出租给上海海峰保健按摩中心（以下简称“海峰中心”）经营使用。2011年8月28日，海峰中心向莘光公司出具说明，表示其租赁的＊＊路463、471号底楼房屋，现为减少损失希望能转租，希望准许。莘光公司于当日表示同意转租，并加盖公章予以确认。2012年12月29日，海峰中心与莘光公司就＊＊路463、471号房屋底层商铺续签租赁合同，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。
2011年3月6日，海峰中心（出租方、签约甲方）与赵启龙（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于＊＊路463、467号门面房一间（海峰大门西边第一间）出租给赵启龙使用，租赁期限为二年，自2011年3月8日起至2013年3月27日止；该房屋月租金为人民币5，000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付六个月租金3万元，同时支付押金5，000元；以后每半年支付一次，先付后用；甲方应于2011年3月6日前将该房屋交付给乙方；在房屋租赁期间，电费、物业费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期满后本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，甲方在查明乙方交费情况后如发现欠费的，应从乙方押金中扣除，不足部分乙方应予补足，如无上述纠纷的，甲方应在十五日内将押金返还乙方；乙方设立广告牌、招牌时，应不影响甲方门面招牌及正常经营活动等，并征得甲方同意；乙方在经营过程中，不得在室外经营操作，不得影响市场车辆的通行；乙方在经营过程中不得有很大的噪音（不超过70分贝），不得影响甲方及第三人的生产经营、休息；乙方如违反上述情况的，甲方有权要求乙方改正，直至解除合同，其一切后果由乙方承担；乙方同意租赁第二年度租金比第一年度提高5%-10%等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，海峰中心将上述房屋交付赵启龙使用，赵启龙向海峰中心支付租赁押金5，000元及相应租金，并承租使�房屋至今。双方租赁合同于2013年3月7日到期后，赵启龙继续向海峰中心支付租金后使用上述房屋。
2013年10月9日，海峰中心诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2011年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2、赵启龙返还租赁房屋。赵启龙则表示其为了经营投入较大，希望能继续与海峰中心续签合同，如果海峰中心要求其搬离则需要赔偿其损失。
原审中，海峰中心与赵启龙确认租金支付至2014年1月7日。
原审认为，海峰中心与赵启龙签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。该合同约定的租赁期满后，赵启龙继续占用使用系争房屋并支付相应租金，海峰中心亦收取租金未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于该不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合�期限之前通知承租人。又依据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现海峰中心起诉要求赵启龙搬离系争房屋，并于2013年11月4日明确要求解除双方的租赁合同，故应确认双方的租赁协议于2013年11月4日解除。合同解除后，赵启龙应向海峰中心返还租赁房屋。关于租赁押金，海峰中心表示解除合同后愿意返还，因双方租赁合同已解除，为避免当事人的诉累，故在本案中一并处理。至于赵启龙提出其因合同解除产生的损失，可另案主张。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于二○一三年十二月二十四日作出判决：一、上海海峰保健按摩中心与赵启龙签订的《房屋租赁合同》于2013年11月4日解除；二、赵启龙于判决书生效之日�三十日内搬离《房屋租赁合同》中约定的位于上海市＊＊区＊＊路463、467号的门面房，并于搬离后将上述房屋交还上海海峰保健按摩中心；三、上海海峰保健按摩中心于判决书生效之日起三十日内返还赵启龙押金5，000元。案件受理费减半收取计40元，由赵启龙负担。
原审法院判决后，赵启龙不服，向本院提起上诉称：双方租赁合同于2013年3月7日到期后，赵启龙仍继续使用系争房屋，并支付租金至2014年1月7日。事实上，双方签订租赁合同时曾口头约定，合同到期后如赵启龙提出续租的，海峰中心同意将系争房屋继续出租给赵启龙。原审判决解除双方签订的租赁合同，缺乏依据。何况，在判决解除租赁合同的同时，原审未对赵启龙的装修损失予以处理。赵启龙认为原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回海峰中心的原审诉讼请求。
被上诉人海峰中心辩称：赵启龙经营过程中产生的油烟、气味等对相邻业主产生影响，物业公司、居委会及海峰中心多次要求其进行整改。虽然赵启龙也采取了相应措施，但效果并不明显。为此，海峰中心于2012年10月多次以口头及书面形式告知赵启龙双方租赁合同到期后不再续签。赵启龙至今未停止经营并归还系争房屋。本案中赵启龙不存在所谓的装修损失，即使存在亦不应由海峰中心承担。由于赵启龙在原审中并未就此提起反诉，原审不予处理符合法律规定。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，赵启龙陈述其于2014年2月支付海峰中心2014年1月8日至2014年2月7日的租金及水电费5，400元。
经审理查明，原审认定海峰中心与赵启龙签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2013年3月27日止存在差错，应为至2013年3月7日�。原审认定其他事实正确，本院依法予以确认。
本院另查明，赵启龙于原审中曾提起反诉，要求海峰中心赔偿装修费80，000元、设备添置费23，000元、清真牛羊肉押金50，000元、人员往返车旅费7，500元、儿童教育损失费10，000元。由于赵启龙在收到缴纳诉讼费用通知后未在指定期间内预缴反诉费用，原审法院裁定对赵启龙提起的反诉按撤诉处理。
本院认为，赵启龙与海峰中心签订的租赁合同于2013年3月7日到期，并无证据证明双方在该合同签订或者履行过程中曾就合同的续签达成一致。2013年3月7日之后，赵启龙仍实际使用系争房屋，海峰中心亦继续收取租金，原审据此认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。不定期租赁关系履行过程中，海峰中心作为出租人享有法定的合同任意解除权。原审中，海峰中心已依法行使该项权利，解除合同的意思表示亦到达赵启龙，�审据此确认双方合同解除，亦无不当。赵启龙于原审中曾提起反诉要求海峰中心赔偿装修费用等损失，由于未按规定预缴反诉费用，原审法院裁定对赵启龙提出的反诉按撤诉处理，应视为双方之间的该项纠纷未系属于法院，根据原审判决，赵启龙可另行主张。在此情形下，原审对赵启龙所谓的装修损失不予处理，与法不悖。综上，赵启龙的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。原审法院根据查明事实所作判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人赵启龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 金绍奇
代理审判员 毛 焱
二〇一四年三月十四日
书 记 员 倪 非
附：�关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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