清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第1280号
原告：林卫红，女，瑶族，住清远市清城区，身份证号码0028。
委托代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。
委托代理人：郑婷婷。
被告：清远市威鹏房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：潘风娟，广东平信律师事务所律师。
原告林卫红诉被告清远市威鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛福清、郑婷婷；被告清远市威鹏房地产有限公司的委托代理人薛锡庭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林卫红诉称：原告与被告于2014年12月9日签订了富景天下认购书，双方约定原告认购位于清远市清城区北江一路39号富景天下花园17座24层02号房屋，成交价为112万元，并约定定金由原告于签订本认购书前付清，第一期款项34万元于2014年12月20日前付清，同时即办理余款78万元的银行按揭手续。原告按照认购书的约定于2014年12月9日将2万元定金支付给被告，并于2014年12�15日将第一期房款32万元支付给被告，与已交付定金合计为34万元。2015年1月22日，原告向被告支付了2015年2月至4月三个月的管理费1094.82元。因为被告隐瞒涉案房屋在2011年2月24日已被抵押至2014年12月24日的事实，导致涉案房屋无法交付原告使用。原告多次与被告进行协商，被告也于2015年7月7日作出承诺，承诺如至2015年8月30日仍然未能解押该套房屋，则于2015年9月3日前向原告原额一次性退回已缴交的房款，并承诺如至2015年9月3日仍未能退回总房款，则按欠款金额的万分之五每天计算滞纳金，至退清总房款为止。但至今被告仍未解押涉案房屋，也未退回原告缴交的房款。同时在2015年7月27日涉案房屋被广东省清远市中级人民法院查封，导致无法实现合同目的。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，其行为已构成�约，故其应承担违约责任。为此，特提起诉讼，请依法判决：一、解除原、被告于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》即富景天下认购书；二、被告返还购房款34万元及原告已缴交的2015年2月到4月三个月的管理费1094.82元给原告；三、被告赔偿原告已支付购房款一倍损失34万元，并从2015年9月3日起以34万元为基数，按每日万分之五计算支付滞纳金，至全部返还购房款34万元之日止滞纳金约2000元。上述款项合计683094.82元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告清远市威鹏房地产有限公司辩称：1、被告没有隐瞒涉案房屋已抵押的事实。在签订认购书的时候，售房人员已经告知原告房屋已经是在建工程抵押的；在建工程抵押相应的信息是公开的、可以查询，由于被告没有隐瞒抵押事实，本案不适用最高院关于商品房买卖合同若干问题司法解释第九条的规定。2、涉案房屋未解除抵押的原因是因为被告以整个工程作为抵押向第三方信达公司借款，在2015年的3月份已经将款项归还了500万元，被告要求解封十套房屋（包括涉案两套房屋），但是由于被告为其他公司贷款作担保，所以信达公司至今未解除抵押。
经审理查明，原告与被告于2014年12月9日签订了《富景天下认购书》，约定原告向被告认购位于清远市清城区北江一路39号富景天下花园17座24层02号房屋，建筑面积223.89平方米，成交价为112万元，并约定定金2万元由原告于签订认购书前付清，第一期款项34万元于2014年12月20日前付清，同时即办理余款78万元的银行按揭手续。上述认购书没有约定具体签订《商品房买卖合同》的具体时间。认购书签订当日，原告向被告支付了2万元定金，并于2014年12月15日将第一期房款32万元支付给被告�
因上述房屋于2011年2月24日办理了在建工程抵押（抵押权人为中国工商银行股份有限公司清远分行），原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》。2015年1月22日，原、被告办理了涉案房屋的收楼手续。原告于当日向广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司交纳了涉案房屋2015年2月1日至4月30日期间三个月的管理费共1094.82元。
根据原告提供的证据《承诺书》显示：2015年7月7日，被告向原告出具了一份《承诺书》，内容为：“现有富景天下花园7座4层06号房业主林玉和17座24层02号房业主林卫红二人，要求我公司尽快解押该两户房屋，其中7座4层06房已交房款27万元，已办理收楼手续；17座24层02房已交房款34万元。现我公司承诺：如至2015年8月30日仍未能解押上述两套房屋，则该两户已向我公司缴交的房款总计61万元于2015年9月3日前原额一次性退回业主，林玉注销7座4层06号房收楼手续；如2015年8月30日前解押，则业主同意办理银行按揭手续；如至2015年9月3日仍未能退回总房款61万元，则按欠款金额的万分之五每天计算滞纳金，至退清总房款为止。”其后，被告未按该承诺履行退款。
另查明，根据2015年9月9日清远市房产信息中心出具的房产信息查询证明显示，涉案房屋购房人为清远市威鹏房地产有限公司，该房屋于2015年7月27日被清远市中级人民法院查封。
以上事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、富景天下认购书、收据、承诺书、房产信息查询证明，被告提供的证明，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告主张�管理费1094.82元属于因物业管理产生的费用，且收取方为广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司，与本案属于不同的法律关系，本案不予处理。本案双方争议焦点：一是原告要求解除《富景天下认购书》条件是否成就；二是原告要求被告赔偿一倍购房款及计算相应滞纳金的主张能否成立。
本案中，在原告支付了第一期购房款34万元后，由于涉案房屋一直未能解除在建工程抵押，原、被告双方一直未能签订《商品房买卖合同》。被告作为涉案房屋的出卖方，有义务确保涉案房屋产权的完整性，其一直未能解除涉案房屋的抵押手续，已侵害了原告的合法权益，构成违约，致使原告购买涉案房屋的目的已难以实现，而且涉案房屋目前已被法院查封，查封期间不具备交易可能，原告有权单方要求解除双方所签订的《富景天下认购书》，故�原告要求解除《富景天下认购书》并退回购房款34万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告能否主张被告赔偿一倍购房款及计算相应滞纳金的问题。诉讼中，原、被告就签订《富景天下认购书》时原告是否知晓涉案房屋办理了在建工程抵押手续各执一词，而根据原告提供由被告出具的《承诺书》内容可以证实，双方对被告就涉案房屋一直没有解除抵押手续问题已达成了一致协议，即如被告未能于2015年8月30日前解除抵押手续，被告须于2015年9月3日前原额返还购房款给原告，否则按欠款金额的万分之五每天计算滞纳金至退清总房款为止。因此，原告在双方已达成上述协议情况下，另行主张被告赔付一倍购房款本院不予支持。上述滞纳金的约定，应视为被告未能及时退回购房款的违约责任的约定，即被告应于2015年9月4日起以应返还原告购房款34万元为基数按日万分之五�标准计算违约金至购房款还清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告林卫红与被告清远市威鹏房地产有限公司于2014年12月9日签订的《富景天下认购书》；
二、被告清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林卫红返还购房款340000元及违约金（违约金以34万元为基数从2015年9月4日起按日万分之五的标准计算至购房款还清之日止）
三、驳回原告林卫红的其他诉讼请求。
本案受理费5315元，由原告林卫红负担2500元，被告清远市威鹏房地产有限公�负担2815元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一五年十一月二十二日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使�能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的�算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。