福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6796号
原告冯文忠，男，1962年7月20日出生。
委托代理人洪云腾，福建正成功律师事务所律师。
被告南安市溪美房地产开发有限公司，住所地南安市溪美街道柳新路41号。
法定代表人刘聪慧，系该公司总经理。
委托代理人黄琪聪、黄文艺，福建竞得律师事务所律师。
原告冯文忠因与被告南安市溪美房地产开发有限公司（以下简称“溪美房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理，依法由审判员王毅刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯文忠的委托代理人洪云腾以及被告溪美房地产公司的委托代理人黄文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯文忠诉称，2006年4月25日，原告与被告签订一份第13040128号《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南安市溪美街道办事处环西小区16幢1004号商品房出售给原告，商品房总价款为人民币330744元，交房期限至2007年12月31日。合同还约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已交房款日万分之一赔付原告等。合同签订后，原告按约付清全部购房总价款给被告，并缴纳契税等办证相关费用，被告于2007年12月30日将上述房屋交付给原告使用。之后，被告未完成将办理权属登记需由被告提供的资料送产权登记机关备案，致使原告至今未能完全办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。综上，原告认为，根据合同约定及相关法律规定，被告应在房屋交付使用后90日内将办理房屋产权登记需由被告提供的资料送产权登记机关备案，产权登记包括房屋所有权证和国有土地使用权证的登记。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能完成权属登记义务，致使原告不能完全取得所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。故请求法院判令：1、被告将办理环西小区16幢1004号商品房权属登记（包括房屋所有权证和国有土地使用权证的登记）需由被告提供的资料送产权登记机关备案；2、被告支付给原告逾期办证的违约金（违约金以原告已交房款330744元的日万分之一计算，自2008年3月30日起计至被告完成权属登记备案义务之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将上述诉讼请求变更为：1、被告协助原告办理环西小区16幢1004号商品房的土地使用证，即向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续；2、被告支付给原告逾期办证违约金（违约金以原告已交房款330744元的日万分之一计算，自2008年3月30日起计至2011年11月5日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告溪美房地产公司辩称，第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。第二，原告至今没有申请办证，没有启动办证程序，根据双方商品房买卖合同第十五条的约定，原告应在30天内提供有关证件，配合他们公司办理产权证，但原告没有提供有关证件，因此，不存在因他们公司的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的事实。第三，他们公司于2011年4月20日向南安市房地产管理处申请备案，履行了协助办证义务。第四，国有土地使用权证是由原告在办理房产证后，由原告自行提供相关资料到土地管理部门申请办理，他们公司无需再提供资料。
本案原、被告争议的焦点为：1、本案是否已经超过诉讼时效？2、被告溪美房地产公司是否存在逾期协助原告办证的违约行为？若存在，应如何承担违约责任？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买位于南安市溪美办事处环西小区16幢1004号商品房，并约定被告逾期为原告办理房屋权属证书应承担违约责任的事实；同时证明被告交房时间及存在逾期为原告办证的违约事实。2、《销售不动产统一发票》复印件一张，证明原告已付清所购房款的事实。3、《契税完税证》复印件一张，证明原告缴交办证相关税费的事实。4、《民事裁定书》复印件一份，证明原告于2012年5月11日向被告主张权利，诉讼时效中断，没有超过诉讼时效。5、南安市司法局派驻法院人民调解工作室于2013年12月17日出具的《案件清单》一份，证明原告于2011年10月31日向被告主张权利，诉讼时效中断，本案至今一直在调解中，没有超过诉讼时效。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1-4，被告均没有异议。对证据5、6的真实性无异议，但是2009年10月31日之前逾期办证的违约责任已经超过诉讼时效。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：房地产开发企业产权初始登记通知单（客户存根联）一份和南房权证房管处字第010800**号《房屋所有权证》复印件一份，证明被告已于2011年4月20日向南安市房地产管理处申请备案，履行了协助办证义务。
对被告提供的上述证据，原告没有异议，但认为被告完成备案时间是2011年5月9日。
本院依法向南安市国土资源局调查被告溪美房地产公司开发的位于南安市溪美街道溪美社区的“环城西路小区”，土地证号为南国用籍字第00030141-000301**的建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用权证等相关问题，南安市国土资源局于2014年1月23日出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用籍字第00030141、00030142号《国有土地使用证》还未办理土地分割登记手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记办法》、《关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》的有关规定，房地产开发建设单位申请办理土地使用权分割转让登记，由国土资源局进行审核，对符合规定的，给予办理土地使用权分割转让登记以及需向国土资源局提交的材料等内容。
对于南安市国土资源局出具的《回复函》，原告对其真实性无异议，认为可以证实原告未能办理土地使用证是因被告尚未办理土地分割登记手续，因此，被告构成违约；被告对其真实性无异议，要求由法院认定。
对原、被告提供的上述证据及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告没有异议，本院予以确认。被告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告没有异议，本院予以确认；该证据可以证明被告于2011年4月20日向南安市房地产管理处申请讼争房产的产权初始登记，讼争房产于2011年5月9日办理了产权初始登记，南安市房地产管理处于2011年5月10日告知被告可以通知各购房户申请商品房变更登记，但无法证明被告已履行了协助办证义务。本院调取的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明截止至2014年1月22日（南安市国土资源局回复函时间是2014年1月23日），证号为南国用籍字第00030141、00030142号《国有土地使用证》还未办理土地分割登记手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记办法》、《关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》的有关规定，房地产开发建设单位申请办理土地使用权分割转让登记，由国土资源局进行审核，对符合规定的，给予办理土地使用权分割转让登记以及需向国土资源局提交的材料等内容。
根据上述举证、质证、本院调取的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告溪美房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、兼营销售建筑材料的有限责任公司。位于南安市溪美街道溪美社区的环城西路小区系被告溪美房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为340376，施工许可证号为350583200603080201，商品房预售许可证号为（南）房售（2006）第002号。2006年4月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市溪美街道溪美社区的环城西路小区第16幢10层1004号房，建筑面积124.34平方米，总房款为人民币330744元，首期款100744元在合同签订前支付，第二期款230000元由被告向有关银行办理按揭贷款，于2006年5月15日前到位。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之一赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴交有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之一赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担。合同签订后，原告依约支付给被告购房款人民币330744元，并缴纳了契税等有关费用。被告于2007年12月30日向原告交付了该商品房。2011年4月20日，被告向南安市房地产管理处申请办理南安市溪美环城西路小区20幢房屋、总建筑面积121360.03平方米的房地产开发企业产权初始登记；2011年5月9日，南安市房地产管理处办理了南安市溪美环西小区20幢房屋的登记手续，产权证号为：南房权证房管处字第010800**号；2011年5月10日，南安市房地产管理处告知被告可以通知各购房户申请商品房变更登记。原告于2011年5月26日办理了房屋所有权证。但因被告至今未向南安市国土资源局办理土地使用证分割登记手续，导致原告无法办理国有土地使用证。2011年10月31日，原告就本案讼争事项提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，但至2013年12月17日止，双方无法达成协议。为此，原告于2013年12月2日向本院提起诉讼。
综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市溪美街道溪美社区的环城西路小区第16幢10层1004号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告于2006年4月25日签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日即2008年3月29日内，将办理权属登记需由被告提供的资料送产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书（该房地产权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的，被告自逾期之日起每日按原告已交房款万分之一赔付原告。2011年5月9日，被告才完成本案建筑项目的房屋产权初始登记；而因被告原因，本案建筑项目的国有土地使用证至今还未办理土地分割登记手续，致使原告尚无法办理国有土地使用证。为此，被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证和土地使用证，应依法承担违约责任。故原告请求被告协助原告办理土地使用证即向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，符合法律规定，本院依法予以支持。至于被告应承担的逾期协助办证违约金，本应自逾期之日起即2008年3月30日起开始计算，但因原告于2011年10月31日才向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2009年10月31日以前的逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2009年10月31日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故原告请求被告支付自2008年3月30日起计至2011年11月5日止，每日按已付房款330744元的0.01％计算的逾期协助办证违约金，对于符合法律规定的部分即2009年10月31日起计至2011年11月5日止，每日按已付房款330744元的0.01％计算的逾期协助办证违约金为330744元×0.01%×736日=24342.76元，本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，部分具有事实依据，本院予以部分采纳；对于缺乏事实依据的其他部分，本院不予采纳。被告辩称其已履行协助原告办证的义务，无需承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安市溪美房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内协助原告冯文忠办理南安市溪美办事处环城西路小区16号楼1004号套房的土地使用证，即向南安市国土资源局办理土地使用证分割登记手续。
二、被告南安市溪美房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内支付原告冯文忠逾期协助办证的违约金人民币24342.76元；
三、驳回原告冯文忠的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币880元，减半收取为人民币440元，由原告冯文忠负担人民币192元，由被告南安市溪美房地产开发有限公司负担人民币248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 王毅刚
二〇一四年二月十九日
书记员 刘超群
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。