辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审三民提字第00004号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：鞍山市立山区人民医院。住所地：辽宁省鞍山市立山区立山街11号。
法定代表人：李东，该院院长。
委托代理人：龙建权，该院职工。
委托代理人：闵春雨，该院职工。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：鞍山万通物业服务有限公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区五一路58号。
法定代表人:孙丽茜，该公司总经理。
委托代理人：张少农，该公司职工。
委托代理人：成守印，辽宁晟通律师事务所律师。
再审申请人鞍山市立山区人民医院(以下简称立山医院)因与被申请人鞍山万通物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省鞍山市中级人民法院（2013）鞍民一终字第200号民事裁定，向本院申请再审。本院于2014年8月20日作出（2014）辽审三民申字第00692号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人立山医院的委托代理人龙建权、闵春雨、万通物业公司的委托代理人张少农、成守印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月2日，立山医院向鞍山市铁东区人民法院起诉称：立山医院将位于鞍山市铁东区五道街财富中心2号网点，总共使用面积约是1268平方米的网点租给万通物业公司使用，当时约定租期是2011年10月21日至2012年3月31日，万通物业公司负责缴纳2011年11月至2012年3月31日的冬季取暖费（按面积2068平方米计算），现租期已过，但万通物业公司拒绝支付租金，故立山医院起诉至法院，提出如下诉讼请求：一、要求万通物业公司腾出房屋，并交纳坐落于鞍山市铁东区五道街财富中心2号网点从2011年11月1日至2012年3月31日的冬季取暖费；二、要求万通物业公司给付从2012年4月至今房屋租赁费200000元，赔偿损失19280元。三、诉讼费用由被告承担。
万通物业公司辩称：1、取暖费应由万通物业公司直接向供暖公司缴纳，立山医院没有权利要求万通物业公司缴纳取暖费，另外万通物业公司虽然租用原告的房屋，但一直没有使用该房屋供暖设施进行供暖，该房屋是一户一阀，又不属于第一年新进户的房屋、取暖费必须强制缴纳的情形，根据供暖公司的相关规定，不使用可以不缴纳取暖费。2、立山医院要求万通物业公司给付从2012年4月至今房屋租赁费20万元费用过高、且没有依据，被告同意按照租赁协议约定的租金，从2012年4月1日合同期满至7月5日左右被告腾房时为止，给付三个月的租金34742.4元（计算方法：房屋面积2068平冬季取暖费，乘以取暖费每平28元，总租金是57904元，再除以合同约定的5个月，每月租金是11580.8元，再乘以3个月等于34742.4元）。3、要求被告赔偿损失19280元与事实不符，被告不同意赔偿。
一审法院经审理查明：2011年10月21日立山医院与万通物业公司签订了一份租赁协议，该协议约定，甲方（鞍山市立山区人民医院）同意将位于鞍山市铁东区五道街财富中心2号网点，第三层北侧面积800平米，租给乙方使用，双方签订协议如下，供双方共同遵守：1.租期：从2011年10月21日至2012年3月31日止。2.租金：乙方负责缴纳（甲方1-3层整面积约2068平米）2011年11月1日-2012年3月31日冬季取暖费直接交供暖公司。合同签订以后立山医院如期向万通物业公司交付了租赁房屋，万通物业公司进住了该房屋。2012年7月5日万通物业公司向立山医院交付本案诉争房屋钥匙，立山医院以该房屋遭受损失为由，拒绝接收钥匙。
另查，2012年11月14日，辽宁方圆资产评估事务所出具了一份辽方圆评咨字（2012）第062号资产评估报告书，该报告书注明，辽宁方圆资产评估事务所接受鞍山市中级人民法院的委托，对其咨询鞍山市立山区人民医院出租房屋部分电线等资产损失价值之目的而涉及的资产进行了评估。评估结论，委托资产评估值19107元。
再查，鞍山市立山区国有资产监督管理局分别于2012年12月26日、28日出具了两份证明，以上证明注明，位于财富中心D、E座三层，产籍号1-23-96-5，面积2068.07平方米的房产（本案诉争房屋）属立山区人民政府国有资产。该房产还迁后，现归鞍山市立山区人民医院使用，房产证尚未办理下来。在立山区政府监督指导下，立山区人民医院拥有对外出租权利。
还查，鞍山市千龙环保热力股份有限公司出具一份证明，该证明注明，鞍山市铁东区五道街（路）61栋5号（本案诉争房屋）建筑面积2068.07平方米。属鞍山千龙环保热力股份有限公司锅炉供暖，采暖收费标准为28元/平方米。
一审法院认为：关于双方所争议的租赁期限届满以后租金的收取标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的租赁合同期满之后，双方既没有签订书面的租赁合同，又没有口头约定，故应当视为原合同继续有效，其租金应以双方签订的原租赁合同为准；关于双方所争议的万通物业公司搬出本案诉争房屋的时间问题，本院认为，2012年7月5日万通物业公司搬出本案诉争房屋并向立山医院交付本案诉争房屋钥匙，立山医院以该房屋遭受损失为由，拒绝接收钥匙，由此所造成的损失应由立山医院自行承担，故对立山医院提出的请求万通物业公司腾出房屋之诉求本院不予支持，而万通物业公司应向立山医院支付2011年10月21日到2012年7月5日的租金，共计92106元（2068.07平方米×28元/平方米=57904元，57904元÷162天=357元/天，357元/天×258天=92106元）。关于立山医院提出的请求万通物业公司赔偿损失19280元之诉求:根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，万通物业公司接受本案诉争房屋以后应妥善保管租赁物，因保管不善而导致损失应承担赔偿责任，经立山医院申请、法院委托的资产评估机构对本案诉争房屋电线损失的评估值为19107元，该损失应由承租人即被告承担。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、万通物业公司于判决生效之日起五日内给付立山医院房屋租金人民币92106元；二、万通物业公司于判决生效之日起五日内赔偿立山医院损失人民币19107元；三、驳回立山医院其它诉讼请求。案件受理费4400元，由立山医院承担2374元、万通物业公司承担2026元；评估费2000元由万通物业公司承担。立山医院不服一审判决，向鞍山市中级人民法院提出上诉称：1、不服原审判决第一条即万通物业给付立山医院房屋租金92106元；2、请求二审法院判决双方当事人立即解除合同，万通物业腾出房屋。理由：2011年10月21日立山医院将位于鞍山市铁东区五道街财富中心2号网点，面积共1286平租给万通物业使用，当时约定租期为2011年10月21日至2012年3月31日，万通物业负责缴纳2011年11月至2012年3月31日的冬季取暖费做为租金。但是到2012年3月末至4月份，因租期已过，立山医院多次催促万通物业腾出房屋，交纳租金，万通物业拒不履行协议。一审判决万通物业承担19107元的损失给立山医院，证明万通物业给立山医院房屋造成了损失。立山医院要求万通物业将房屋恢复原状再交给立山医院是有法律依据的。另外一审判决对立山医院请求万通物业腾出房屋之诉求不予支持。既然不予支持租赁合同就应继续有效，并且万通物业一直占有房屋，万通物业就应继续履行租房义务给付上诉人房屋租金。本案判决日为2013年4月25日，那么双方租赁合同的解除日应为一审判决之日，即2013年4月25日。那么从2012年7月5日至2013年4月25日的租金万通物业仍然要履行，并且要将房屋恢复原状交给出租人即立山医院。万通物业公司上诉称：请求驳回立山医院的诉讼请求。理由：1、立山医院不备诉讼主体资格。万通物业公司与立山医院在一审庭审中提交的证据均能证明该诉争房产的所有人是鞍山市房产局而不是立山医院，也不是鞍山市立山区人民政府或者国有资产监督管理局。因此万通物业公司认为立山医院诉讼主体不适格，一审法院应查明事实，驳回立山医院的诉讼请求；2、一审法院判决超出当事人的诉讼请求。立山医院在一审诉讼请求第二项中要求万通物业给付从2012年4月至今房屋租赁费，而一审法院判决中房屋租金计算的起算时间是从2011年10月21日，超出了当事人的诉讼请求；3、一审法院证据审查不全面。万通物业公司与立山医院签订的房屋租赁合同是分两部分签定的，一份是在2011年6月21日签订的，租金是2012年一年的物业费4.5万元，租期是立山医院需要房屋时万通物业随时倒出，从签订协议日起至少三个月使用期。另一份是在合同履行过程中2011年10月21日补签的，签订第二份合同的原因是诉争房屋需要缴纳取暖费，立山医院找到万通物业公司协商要求由万通物业公司承担取暖费，并约定万通物业公司将取暖费直接交供暖公司，所约定的租期是2011年11月1日—2012年3月21日，这个期间恰恰与供暖期相对应，而一审法院不采纳万通物业公司提供的第一份合同作为证据，仅依据第二份合同认定了本案的事实，认为万通物业公司承租立山医院的房屋始终没有交付租金，其事实审理不清。4、评估报告制作与事实不符，一审法院采信该评估报告对万通物业公司显失公正。首先，评估报告缺乏事实依据，评估单位不具备设计能力，其所得出的铜电线的长度、规格在没有电气图纸的情况下不知如何计算得出。其次，万通物业公司没有从该评估报告中找到任何有关损失造成的原因，报告中也解释了该评估不能证明损失的因果关系，这也恰恰证明了万通物业公司不同意评估的观点是正确的。再次，在评估报告中可以看到立山医院没有提供房屋产权证，也没有具体评估的是哪个网点，且报告上照片都是局部照片，没有一张整体的门点照片，因此不能证明是在诉争房产处评估的事实。另外，在第一次庭审中立山医院明确指出造成的均是室内电线，没有其它，万通物业公司举证也是针对电线损失进行的，而报告提供的照片及明细表中可以看到有玻璃、楼梯台阶估价，这已超出了立山医院的诉讼请求及评估范围。因此，万通物业公司认为该份评估报告制作与事实不符，一审法院不应采信，更不应将评估费判给万通物业公司承担。
二审法院除对一审法院再查部分认定的事实，即鞍山市立山区国有资产监督管理局出具的证明内容不予确认外，对原审法院查明的其它事实予以确认。
二审另查明，2012年7月26日，甲方（鞍山市房产局）与乙方（辽宁华胜房地产集团有限公司）（以下简称华胜房地产公司）签订了鞍山市国有非住宅房产交接书一份，依据该房产交接书，乙方将坐落于铁东区五道61—5号，建筑物名称：财富中心，产籍号1—23—96—5，层次：1—3层，结构：框架剪刀墙，建筑面积：2068.07平方米的国有非住宅房产移交给甲方。甲方接收的房产，产权归属市政府所有，由甲方按政府规定实施管理。
二审法院认为：本案双方当事人在一审庭审中提交的证据及二审查明的证据，均能证明本案诉争房产的所有人是鞍山市房产局。非立山医院，也不是立山区人民政府或者立山区国有资产监督管理局。因此立山医院诉讼主体不适格，应驳回其的起诉。一审法院对于该案进行实体审理并作出一审判决不当，二审法院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2012）立民一初字第387号民事判决书；二、驳回立山医院对万通物业公司的起诉。
立山医院申请再审称：立山医院与万通物业公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。本案是房屋租赁合同纠纷，不是房屋权属纠纷，原审法院认为立山医院不具备诉讼主体资格，裁定结果错误。现有新证据证明立山医院对房屋有使用权，具备主体资格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）（三）（六）（十一）项之规定，请求撤销原审裁定，判决万通物业公司支付租金。
万通物业公司答辩称：原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，立山医院不具备诉讼主体资格，应驳回其起诉。
本院再审对原审查明的事实予以确认。
又查明，2014年1月，鞍山市立山区人民政府作出鞍立政请字[2014]1号《立山区人民政府关于协调解决市交通局职工医院还建房屋归属权的请示》，鞍山市人民政府赵余富副市长要求鞍山市房产局对该房屋的所有权、使用权情况调查。2014年1月17日，鞍山市房产局作出《关于对财富中心1-3层门市网点处置的请示》，该请示中案涉房产使用权状况是“2012年8月16日市房产局对新房产进行确权后拟对该房产进行启用并拟分配原房屋使用权人鞍山市交通局职工医院。经与该医院联系后，得知医院已隶属于立山区人民政府。嗣后，我们又与立山区人民政府国有资产管理委员会相关同志多次沟通联系，请其说明情况，并要求使用权单位到我局办理相关手续进行正常房屋使用”。该请示还建议“市政府如果将该房屋产权移交立山区人民政府，由于没有其他移交手续，需市政府领导签字批准”。赵余富副市长签批“同意市房产局意见，将该房产产权移交立山区政府”。2014年1月22日，鞍山市房产局与鞍山市立山区人民政府签订《鞍山市国有非住宅房屋移交协议书》，将财富中心1-3层门市网点2068.07㎡的产权移交给鞍山市立山区人民政府。
还查明，2012年12月28日，鞍山市立山区国有资产监督管理局出具《证明》证实：“位于财富中心D、E座三层，产籍号1-23-96-5，面积2068.07平方米的房产属立山区政府国有资产。该房产还迁后，现使用权归鞍山市立山区人民医院，房产证尚未办理下来，在立山区政府指导下，立山区人民医院拥有对外出租权利”。
还查明，2010年4月15日，华胜房地产公司与鞍山市立山区人民政府签订《房屋交接验收协议》约定：华胜房地产公司将财富中心D、E座三层产籍号1-23-96-5，面积2068.07平方米的房屋交付给鞍山市立山区人民政府。
还查明，2006年9月28日，立山医院、交通医院、鞍山市立山区人民政府、鞍山市交通局签订《鞍山市交通局职工医院兼并立山区医院协议书》，交通医院与立山医院合并。
还查明，2008年1月28日，鞍山市直属企业转属工作办公室作出《关于鞍山市老年病防治康复医院等五所医疗机构实施属地化管理的通知》（鞍转属[2008]1号），该通知规定，鞍山市交通局职工医院（以下简称交通医院）转属到鞍山市立山区。
上述事实有《立山区人民政府关于协调解决市交通局职工医院还建房屋归属权的请示》、《关于对财富中心1-3层门市网点处置的请示》、《鞍山市国有非住宅房屋移交协议书》、鞍山市立山区国有资产监督管理局出具的《证明》、《房屋交接验收协议》、《关于鞍山市老年病防治康复医院等五所医疗机构实施属地化管理的通知》、《鞍山市交通局职工医院兼并立册区医院协议书》等证据证实，且经庭审质证，足资认定。
本院再审认为，2006年9月28日，交通医院与立山医院合并，2008年1月，由鞍山市立山区人民政府对立山医院实行属地化管理，故鞍山市立山区人民政府对立山医院有管理权。2008年4月，交通医院部分房屋被拆迁，2010年4月15日，该房屋回迁，华胜房地产公司将财富中心D、E座三层2068平方米房屋交付给鞍山市立山区人民政府。鞍山市立山区国有资产监督管理局出具的《证明》证实，鞍山市立山区人民政府将案涉房屋交给原使用权人立山医院，确定立山医院对案涉房屋拥有使用权，并同意其出租。立山医院使用、出租案涉房屋具有事实依据。虽然鞍山市房产局又与华胜房地产公司签订了交接案涉房产的协议，但鞍山市房产局作出的《关于对财富中心1-3层门市网点处置的请示》证明，鞍山市房产局准备将案涉房屋分配给原使用权人立山医院使用。尽管案涉房屋在回迁后没有及时确定产权归属，但鞍山市立山区人民政府与鞍山市房产局对立山医院拥有案涉房屋使用权的事实均是认同的。因此，立山医院对案涉房屋的使用权没有因房屋所有权不确定而发生变化。从实际情况看，立山医院从2010年起已经实际对案涉房屋占有、使用，其出租行为也得到了鞍山市立山区国有资产监督管理局的认可。原审裁定仅考虑了涉案房屋的所有权，没有考虑使用权不当。立山医院作为房屋使用权人与万通物业公司签订《租赁协议》的行为主体资格适格且不违反法律、行政法规规定，该《租赁协议》应当认定为合法有效。
一审法院以《租赁协议》约定的取暖费为标准计算房屋租金有合同依据，该计算方式及确定数额应予维持。鉴于案涉房屋系华胜房地产公司正常交付使用的房屋，按常理判断，案涉房屋内的基础电器管线设施应正常铺设完毕，万通物业公司认为案涉房屋内没有正常铺设电路的意见没有证据证明，该主张本院不予支持。辽宁方圆资产评估事务所作出《资产评估报告书》程序合法，且经庭审质证，内容真实有效，一审法院据此判决万通物业公司赔偿立山医院经济损失19107元正确。万通物业公司提出该评估报告超范围评估的意见没有证据证明，该主张本院不予支持。立山医院提出万通物业公司应支付租金至一审判决之日2013年4月25日，因万通物业公司已于2012年7月5日向立山医院归还了案涉房屋，故立山医院主张归还房屋之后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，有新的证据证明原审裁定认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定判决如下：
一、撤销鞍山市中级人民法院（2013）鞍民一终字第200号民事裁定；
二、维持鞍山市铁东区人民法院（2012）东民一初字第387号民事判决。
案件受理费4400元，立山医院承担2374元，万通物业公司承担2026元，评估费2000元由万通物业公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 刚
代理审判员 席铁斌
代理审判员 李 雪
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 梁恩福