北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第9226号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京首昱嘉业商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路33号3号楼6521房间。
法定代表人刘晓龙，总经理。
委托代理人许晓星，男，1979年7月7日出生，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京乐方灏昕酒店有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路22号院2栋。
法定代表人王红军，董事长。
委托代理人郭宝平，北京市信格律师事务所律师。
第三人北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。
法定代表人吴福来，董事长。
委托代理人康书根，男，1960年7月16日出生，该单位员工。
上诉人北京首昱嘉业商贸有限公司（以下简称首昱公司）因与北京乐方灏昕酒店有限公司（以下简称乐方公司）、北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，乐方公司的委托代理人郭宝平，首昱公司的委托代理人许晓星，首钢房地产公司的委托代理人康书根均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
乐方公司在原审法院起诉称：首昱公司起诉乐方公司房屋租赁合同纠纷一案，现（2012）一中民终字第13197号民事判决书已生效，判决解除了双方房屋租赁合同，但对乐方公司主张的租赁期间的装修赔偿事宜，判决认为应另案处理。2011年3月11日，乐方公司与首昱公司签订房屋租赁合同，乐方公司租赁了2栋9层。租赁时该房屋是毛坯房，乐方公司的装修方案征得首昱公司同意后开始装修，装修及投资共计两千万余元。因为双方租赁合同经过人民法院判决解除，房屋返还首昱公司，装修投资部分随房屋一并交付首昱公司，首昱公司获得利益，故依法应支付相应对价，装修投资损失按照评估价值计算。租赁合同签订后，乐方公司向首昱公司支付押金50万元，合同既已解除，首昱公司理应返还。房屋产权人为首钢房地产公司，对乐方公司损失应承担连带责任。乐方公司诉至法院，诉讼请求：1、请求判令首昱公司支付乐方公司装修补偿款损失10677522.38元；2、请求判令首钢房地产公司对装修补偿款损失承担连带责任；3、请求判令首昱公司返还乐方公司押金50万元；4、请求判令首昱公司赔偿经济损失1635941.11元、工资损失468288.59元、水费18056.29元、电费47036.93元、电梯维保费15000元、消防维保费1万元、灭火器维修费1600元、供暖费126284.3元、折旧及摊销费用877000元、员工餐费53980元、员工住宿费18695元；5、请求判令首昱公司提供4331793元发票、2011年10月19日至2012年10月电费269878.18元发票。
首昱公司在原审法院答辩称：首昱公司对乐方公司的装修、装饰不知情也没有书面同意。乐方公司的装修投资并没有提供票据证实。二审判决作出后，乐方公司并未将及时房屋实际腾退。首昱公司不同意利用乐方公司的装修，要求乐方公司限期拆除，恢复原状。乐方公司所谓的50万元保证金，是指合同约定的在合同签订日交纳50万元押金，保证金就是租赁合同中的押金。合同明确指出，乐方公司在上一个承租期末十日内交下一个季度的租金，如迟一日应支付日千分之三的违约金。综上，不同意乐方公司的诉讼请求。首昱公司就此提出反诉，反诉请求：1、请求判令乐方公司支付房屋使用费（自2012年9月7日至2013年10月31日）共计418天5748621.91元；2、请求判令乐方公司支付迟延履行金（自2013年1月8日到2013年10月31日）8114083.56元；3、请求判令乐方公司支付电费152914.65元、供暖费10万元、及水费（没有具体数字）；4、请求判令乐方公司赔偿2013年11月1日至11月30日经济损失426333.2元；5、请求判令首钢房地产公司对上述第1、2、4项诉求承担连带责任；6、诉讼费由乐方公司负担。
乐方公司针对反诉答辩称：不同意支付房屋占用费，因对方原因造成公司没有营业。迟延履行金应该在执行程序中主张，不应在审理阶段主张。水、电、暖等费用如果属于乐方公司支付，乐方公司同意支付。不同意首昱公司的反诉请求。
首钢房地产公司针对本诉及反诉陈述称：首钢房地产公司与乐方公司没有合同关系，乐方公司没有权利要求首钢房地产公司承担责任。这两个公司与首钢房地产公司没有任何隶属关系，之间的任何纠纷都与首钢房地产公司没有关系。
原审法院经审理查明：2栋-1至9层101的《房屋所有权证书》中载明：房屋所有权人：首钢房地产公司；共有情况：单独所有；登记时间：2012年3月29日；房屋状况：总层数：9（-1），建筑面积：7640.38平方米。该证书所附房屋登记表中载明：楼号：2栋；建筑物总层数：9（-01），建筑面积：7640.38平方米；该自然幢：自然建筑面积：8194.55平方米，其中：1、登记簿中记载且颁发所有权证部分（专有部分）部位及房号：1层（01）101，建筑面积7640.38平方米，规划用途：公建。2、登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积0平方米，3、另有人防建筑面积554.17平方米（部位：-1层共497.99平方米，1层共56.18平方米）。测图日期：2010年5月28日，填表日期：2011年5月16日。
2010年11月29日，首钢房地产公司与首昱公司签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方（出租方）为首钢房地产公司，乙方（承租方）为首昱公司。第一条：用房位置及用房状况。1、本合同项下的商业用房及附属设施2栋，建筑面积为6919平方米（含预留车位地上27个，地下15个）。……3、甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。4、乙方的经营业态为：酒店。第二条：租赁期限：本用房租赁期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止。……第七条：2、在租赁期内，乙方不得转租，如需与第三方合作联营时，应将相关资料上报甲方备案。”首钢房地产公司及首昱公司均在该合同上加盖公章并由法定代表人签字。2011年11月9日，首钢房地产公司出具《证明》，其中载明：“首钢房地产资产部同意北京首昱嘉业商贸有限公司就B5酒店进行联营或转租。”该证明加盖了首钢房地产公司公章。
2011年3月1日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《承租意向书》，其中载明：“甲方（出租方）：首昱公司，乙方（承租方）：王红军。一、项目标的：2栋，地下一层至地上九层，租用面积：8108平方米。二、乙方确认租赁上述商业用房，租金为1.8元／平方米／天。……其中免租期为150天。每季度房租到期前，需提前十日支付下一季房租。……五、有关租赁经营的其他条款以证实合同为准。”甲方加盖了首昱公司公章，乙方由王红军签字。在庭审时，双方均认可王红军系以乐方公司法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方公司公章。后乐方公司于2011年11月3日成立后，亦未再行加盖公章。
2011年3月11日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方（出租方）：首昱公司，乙方（承租方）：王红军。一、租赁商业用房位置及商业用房状况：1.1：本合同项下的租赁商业用房及附属设施2栋，地下一层至地上九层建筑面积为8108平方米（含预留车位地上27个，地下15个）。……1.3：甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。1.4：乙方的经营业态大致为：酒店。第二条：租赁期限：本商业用房租赁期限为10年，自2011年3月12日起至2020年11月30日止。第三条：租金：自2011年3月12日-2012年11月30日止，标准年租金为5326956元，季度租金为1331739元。……第四条：1.2：租金的支付方式以每一个承租季（3个月为一个承租季）为一个支付周期，乙方首期租金应在2011年5月30日前交齐100万元，首期租金交纳不足部分在第二季租金交纳时补齐，第二季租金应在2011年10月6日前缴纳，第二季租金应交纳1663478元，第二季租期为2011年10月16日-2012年2月8日，第三季租金应在2012年1月28日前交齐，以后每季租金按约定的承租期周期提前10日交齐。……第四条、支付方式：4.1：乙方应在合同签订当日交纳50万元押金，该押金不能抵租金，合同期满由甲方无息退还乙方。4.4：甲方在确认相应款项到账后应向乙方提供已收款项的发票。第五条：商业用房的装修：5.1：商业用房免租装修期为150天。2011年3月12日-2011年8月8日。……第七条：7.12：本合同期满或解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同期满或解除7日内将其所述物品全部搬离商业用房。否则即视为已经放弃对该物品所享有的权益，并视同授权甲方处置该物品。如乙方迟延交还商业用房，每迟延一天，向甲方支付相当于日基本租金总额双倍数额的违约金。……8.3：在租赁期内，商业用房的水、电、暖、环卫的费用均由乙方承担，并应及时向有关部门交纳各项费用。（1）水费实行插卡管理，各商户自行到首房物业公司购买。（2）每季度供暖费用，各商户直接到供暖公司指定地点缴纳。第十条：违约责任：10.2：乙方每一个承租租金应在上一个承租季末到期日10日前交纳下一个承租季租金，如迟延支付租赁费用，每迟延一天，应向甲方支付应付款项的日千分之三的违约金。逾期十天的，甲方有权单方解除本协议，如因此造成乙方损失的有乙方自行承担，甲方不支付乙方剩余租金及押金，如因此给甲方造成损失的有乙方承担赔偿责任。……10.4：合同期内任何一方不得单方终止本协议，任何一方单方终止本协议，违约方需支付守约方一年租金作为违约金。违约金不足以补偿实际损失的，以实际损失计算。第十一条：解除本合同的条件：……11.3：乙方拖欠应付任一期租赁费用之部分或全部或拖欠其他应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日，未予纠正的。……第十二条：书面通知及送达：甲、乙双方给对方的通知均须采用书面形式：（1）如果是采用亲自递交的方式，应以被通知方收到该通知的日期为准；（2）如果采用邮件进行邮递的方式，应以邮件寄出的第3个工作日为准；（3）如果是采用特快专递的方式，应以交邮后的第3个工作日为准；（4）如果采用的是传真的方式，应以传真发出并收到传真确认函的日期为准。”出租人处由首昱公司加盖合同专用章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字并加捺手印确认。在庭审时，双方均认可王红军系以乐方公司法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方公司公章。后乐方公司于2011年11月3日成立后，亦未再行加盖公章。
2011年10月21日，乐方公司成立前，王红军以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司签订了《房屋租赁合同补充变更协议》，其中载明：“出租人（甲方）首昱公司，承租人（乙方）王红军。甲乙双方于2011年3月11日签订正式房屋租赁合同，因当时笔误造成合同第三条叙述不全，现经双方协商同意将合同第三条补充变更如下：第三条：租金：自2011年3月12日-2013年3月11日止，标准年租金为：5326956元。季度租金为1331739元。……”出租人处由首昱公司加盖公章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字确认。在庭审时，双方均认可王红军系以乐方公司法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方公司公章。后乐方公司于2011年11月3日成立后，再行补盖了公章。
2011年10月21日，乐方公司成立前，王红军（乙方）以乐方公司法定代表人的身份与首昱公司（甲方）签订了《协议书》，其中载明：“甲方同意减免本期房租263478元作为对乙方的补偿，并不再追究乙方延期缴纳房租的责任及所产生的滞纳金，乙方同意不再向甲方追究任何前期损失及责任，双方继续履行合同，……乙方同意于2011年10月24日前支付房租80万元。2011年10月28日前支付20万元，剩余40万元在乙方办理好营业执照后三日内支付。”出租人处由首昱公司加盖公章，并由法定代表人签字确认。承租人由王红军签字确认。在庭审时，双方均认可王红军系以乐方公司法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方公司公章。后乐方公司于2011年11月3日成立后，亦未再行加盖公章。
2011年11月3日，乐方公司成立。
2012年9月6日，法院出具（2012）石民初字第2250号民事判决书，其中载明：乐方公司并未按照合同约定如期支付首昱公司房屋租金，乐方公司此行为已经符合合同约定的解除条件，且首昱公司在合理期限内已经多次向乐方公司催告，故首昱公司已经具备合同解除权。法院判决：确认首昱公司与乐方公司于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；乐方公司将2栋-1至9层的承租房屋腾退返还首昱公司；乐方公司给付首昱公司自2012年5月9日至2012年9月6日的房屋使用费一百四十四万八千八百五十一元；乐方公司给付首昱公司2012年4月18日至实际腾退返还承租房屋的迟延交房违约金及2011年5月30日至2012年4月18日的迟延交纳房屋租金的违约金共计十万元。上述判决作出后，乐方公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13197号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
庭审时，首昱公司认可收到乐方公司押金50万元。首昱公司同意给付乐方公司出具2731793元的商业发票。庭审时，首昱公司提供了北京创合供热有限责任公司出具的热费收缴明细，载明未付2012年11月15日至2013年3月15日供热费10万元。首昱公司提供了北京首房宏大房地产开发有限公司提供的2012年10月至2013年10月的欠缴电费明细及电费缴纳通知书，载明未付电费186342.85元。
庭审时，乐方公司称2012年9月7日首昱公司即将诉争房屋占有，2013年1月8日又将所有乐方公司工作人员赶出诉争房屋。法院依乐方公司申请至北京市公安局石景山分局金顶街派出所进行调查，显示2012年9月7日、2013年1月8日确有110报警记录。首昱公司对此否认，称二审判决生效后，首昱公司才让三个人负责锁上五到九层大门。2013年10月31日，法院执行部门对于诉争房屋进行了交接，并制作了交接清单。乐方公司共支付首昱公司执行款项共计1582112元。
另查，经乐方公司申请，法院委托北京华银建设工程咨询有限公司对于诉争房屋的装修工程进行造价鉴定。该公司出具了工程造价鉴定意见书、联系函、说明函、汇总表、概预算表等材料。乐方公司为此给付鉴定评估费用12.6万元。
2014年7月4日，法院至现场进行了现场勘验并拍照，各方当事人对于诉争房屋的装修归属、装修内容等问题进行了现场指认。此外，各方当事人提供了图纸等证据以证实自身进行装修的情况。
上述事实，有当事人陈述、《房屋所有权证书》、《房屋租赁合同》、《证明》、《承租意向书》、《房屋租赁合同补充变更协议》、《协议书》、（2012）石民初字第2250号民事判决书、（2012）一中民终字第13197号民事判决书、笔录、处警记录、交接清单、案款转账支票、工程造价鉴定意见书、联系函、说明函、汇总表、概预算表、收据、图纸、照片、现场勘验笔录、欠缴电费明细及电费缴纳通知书、热费收缴明细等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。乐方公司并未按照合同约定如期支付房屋租金，此行为已经符合合同约定的解除条件，构成根本违约。故法院判决双方的房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
对于乐方公司主张的装修补偿款损失问题，乐方公司腾退房屋后，已经形成附合的添附物一并留在诉争地点。首先，各方当事人在现场勘验时认可首昱公司在向乐方公司出租时，对于房屋进行了部分装修，因此该部分装修费用应当计算为首昱公司装修费用。其次，双方合同解除后，首昱公司将房屋部分出租给汉庭酒店继续进行酒店营业，部分出租培训公司，1-2层房屋原出租作为餐饮，现仍准备继续做餐饮业。根据现场勘验的情况，乐方公司进行的装饰装修等不可拆卸的已经形成附合的部分尚可继续利用，而首昱公司已经明确以其行为表示对该部分的装饰装修继续利用。因此首昱公司应当补偿乐方公司相应的装修补偿款损失。对于补偿数额，法院综合评估报告及汇总表、概预算表，参照首昱公司实际利用的装修部分，综合本案中当事人履行各项义务的情况、乐方公司实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。乐方公司请求首钢房地产公司对此承担连带责任，并无事实及法律依据，法院不予支持。
双方签订的房屋租赁合同中明确乐方公司交纳的押金不能抵租金，合同期满由首昱公司无息退还乐方公司。合同亦约定如乐方公司迟延支付租金，则应承担违约金。而乐方公司应当支付的迟延给付租金的违约金已经生效判决确认，因此首昱公司应当将剩余押金退还。因双方已经就违约金形成诉讼且进入执行程序，因此首昱公司应当将押金退还乐方公司。
乐方公司称首昱公司于2012年9月7日首昱公司即将诉争房屋占有，但并未就此提供有效证据证实。但根据乐方公司提供的证据及派出所处警记录，以及首昱公司自认，可以认定首昱公司存在试图收回部分诉争房屋的使用权及实际控制权的行为，因此法院参照乐方公司实际控制房屋的情况，综合本案中当事人履行各项义务的情况等因素，结合合同约定租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于乐方公司应当给付首昱公司的房屋使用费数额依法予以酌情确定。
乐方公司经生效判决确认后，已经无权再使用诉争房屋进行经营，且其并未举证证实其损失产生的依据，故其主张首昱公司赔偿各项经济损失的诉讼请求并无事实及法律依据，法院不予支持。
（2012）石民初字第2250号生效判决书确认乐方公司给付了首昱公司租金共计3731739元，其中首昱公司向乐方公司出具了100万元的发票，现仍有2731739元商业发票未开具。对此，首昱公司同意给付乐方公司出具2731793元的商业发票，法院不持异议。生效判决书的执行阶段，乐方公司再次给付首昱公司1582112元，首昱公司应当为乐方公司出具相应商业发票。
乐方公司主张首昱公司出具2011年10月19日至2012年8月、2012年8月至2012年10月的269878.18元电费发票，但乐方公司并未提供其交纳了上述费用的证据，故对于该项诉求，法院不予支持。
首昱公司提供的明细及票据可以证实乐方公司未付供暖费及电费的事实，乐方公司应当予以支付。首昱公司请求乐方公司支付迟延履行金的诉讼请求，因该项费用系在执行阶段产生，故现法院不予支持。首昱公司请求乐方公司支付水费的诉讼请求，因该诉求并无具体数额，故该项诉求并不明确，法院不予支持。首昱公司请求乐方公司支付经济损失，因该项损失已经在房屋使用费中予以考虑，故现法院不予支持。首昱公司请求首钢房地产公司承担连带责任的诉讼请求并无事实及法律依据，法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京乐方灏昕酒店有限公司装修补偿款损失及押金共计三百八十二万元；
二、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京乐方灏昕酒店有限公司四百三十一万三千八百五十一元的租金商业发票；
三、北京乐方灏昕酒店有限公司于本判决生效后七日内给付北京首昱嘉业商贸有限公司电费、供暖费、2012年9月7日至2013年10月31日房屋使用费共计一百四十万元；
四、驳回北京乐方灏昕酒店有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京首昱嘉业商贸有限公司的其他反诉请求。
上诉人首昱公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判发回重审，改判支持其反诉请求，驳回对方诉讼请求。其主要上诉理由是：一、北京乐方灏昕酒店有限公司没有证据证明室内装修归其所有。二、鉴定机构作出评估的鉴定图纸依据不足。三、一审认定我们尚可继续利用与事实不符，我们一审已经提供了相应证据证明我方主张，但是一审没有体现。四、房屋使用费应该支持我方一审反诉数额并双倍支付相关损失。五、对方违约，50万保证金不应退还。
首钢房地产公司服从一审法院判决。
乐方公司向原审法院提交上诉状，但未交纳案件受理费，按未上诉处理。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：现涉案房屋用于与乐方公司使用时类似的用途，应当认定原装修仍有部分利用价值；乐方公司将房屋及装修交付首昱公司，首昱公司实际取得了该部分装修，获得了相应价值，应当补偿乐方公司相应的损失。现各方当事人对于乐方公司进行装修增加的价值均未提供充分证据证明具体数额，因此，原审法院综合考虑各种因素依公平原则酌定补偿数额合理，最终确定的数额适当，本院予以确认。法院已经支持了首昱公司要求乐方公司支付违约金的诉讼请求，处理了乐方公司违约责任问题，首昱公司再要求扣押金依据不足，应当予以返还。首昱公司曾采取强制手段阻止乐方公司使用房屋，必然对乐方公司正常使用造成一定影响，因此原审法院酌减此期间的房屋使用费正确，本院予以确认。首昱公司主张双倍支付房屋占用费没有依据，本院不予支持。
综上所述，首昱公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费十万零八千五百六十六元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担七万一千一百三十六元（已交纳四千四百元，剩余六万六千七百三十六元于本判决生效后七日内交纳），由北京首昱嘉业商贸有限公司负担三万七千四百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五万四千五百二十六元，由北京首昱嘉业商贸有限公司负担四万五千八百二十六元（已交纳一万零四百四十五元，剩余三万五千三百八十一元于本判决生效后七日内交纳），由北京乐方灏昕酒店有限公司负担八千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定评估费十二万六千元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担七万五千六百元（已交纳），由北京首昱嘉业商贸有限公司负担五万零四百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费十六万三千零九十二元，由北京首昱嘉业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月四日
书 记 员 田 星