辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第00690号
上诉人（原审原告）：陈丽娟，女。
委托代理人：吴春英，辽宁正垒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路688号305室。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
委托代理人：刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。
委托代理人：张云，女，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行，住所地大连市沙河口区成仁街1号。
负责人：李秉章，该行行长。
委托代理人：石琦，男，该银行职员。
委托代理人：孙振，男，该银行职员。
原审原告陈丽娟与原审被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称中瑞公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行（以下简称工商银行）买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2013）西民初字第1922号民事判决，原审原告陈丽娟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈丽娟的委托代理人吴春英，被上诉人中瑞公司的委托代理人刘羽、张云，被上诉人工商银行的委托代理人石琦、孙振到庭参加诉讼。
原告陈丽娟一审诉称：2010年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于大连市西岗区香洲园的房屋，合同约定了总房款。原告按照合同支付了首付款，并在第三人处贷款，但被告未能按照约定在2013年4月30日前将房屋交付给原告，且至今未能交付，被告的行为严重违反了合同的约定。现原告要求被告按照合同第九条的约定，解除合同，退还已支付的购房款及利息，支付已付购房款10%的违约金，并赔偿原告损失。因合同解除，故原告请求解除与第三人签订的贷款合同，并要求被告收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。现诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还原告已支付的首付款及原告已向第三人偿还的本金及利息共计336，740.82元。3、判令被告赔偿原告支付的契税、中介费及其他相关费用共计11，995元。4、判令被告支付原告违约金84，408.50元。5、解除原告与第三人的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息。
被告中瑞公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告请求解除合同没有道理，不具备解除条件。原被告双方在平等自愿的基础上签订的合同及补充协议，合同本身没有违反法律规定应为合法有效。既然合法有效双方均应遵守合同约定，包括解除条件。第八条约定交付时间及条件，合同还约定逾期交房超过90日，应在解除权发生7日内发出解除要求，送达出卖人，否则视为放弃。被告逾期后，原告享有解除权，原告应当从2013年4月30日合同约定交付时间后计算90日，为原告享有解除合同的日期，也即2013年7月29日后7日内享有合同解除权，合同第八条约定原告在享有解除权日内没有向被告发放退房要求，视为原告放弃退房要求，合同应当继续履行。补充协议第五条约定应当在逾期交房屋后7日内向出卖人发送退房要求，否则视为放弃，而本案原告没有在期间提出解除合同申请，原告已经放弃解除合同的权利。原告要求解除双方合同没有依据，合同应当继续履行。不同意原告要求偿还第三人贷款本金及利息，原告诉讼主体错误。原告与第三人签订的个人购房借款担保合同与本案审理的商品房买卖合同属于两个法律关系，借款主体是原告，与被告无关。第三人也不是本案买卖合同的当事人，因此原告要求第三人借款的部分不应当在本案审理。诉讼主体错误。关于退房款及违约金请求，双方合同不存在解除条件，合同仍然继续履行，退房款请求不应得到支持。被告认为无论是合同约定违约金还是原告诉讼请求违约金都明显过高。根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用解释第16条规定，违约金超过造成损失30%为标准应当适当减少，请求法院调整。不同意被告返还第三人贷款及利息请求。原告与银行的借款与被告无关，原告要求被告承担利息没有法律依据。原告既主张违约金又主张银行利息没有道理，违约金是以损失补偿为主，强调就是损失补偿，原告借款利息与被告无关，即使存在联系也是原告发生的实际损失，因此原告既主张违约金又主张利息，实际是重复计算不应当支持。原告的诉讼请求是基于合同关系及合同约定，被告认为应按照合同的约定原告已经放弃解除权，双方合同仍履行，应当依法驳回原告起诉。
第三人工商银行一审述称：不同意原告诉讼请求，买卖合同关系与借款担保合同关系是两个关系，相互不存在主从关系。根据合同相对性，借款合同当事人为原告和第三人，没有被告。借款担保合同纠纷不应在本案合并审理。
大连市西岗区人民法院经审理查明事实后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院商品房买卖合同的司法解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回原告陈丽娟的诉讼请求。案件受理费7900元（原告已预交），由原告陈丽娟负担。
陈丽娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求：1、解除上诉人、被上诉人中瑞公司签订的商品房买卖合同。2、判令被上诉人中瑞公司返还上诉人购房款及利息共计336，740.82元。3、判令被上诉人中瑞公司赔偿上诉人支付的契税、中介费及其他相关费用共计11，995元。4、判令被上诉人中瑞公司支付上诉人违约金84，408.50元。5、解除上诉人与被上诉人工商银行的借款合同，由被上诉人中瑞公司负责向被上诉人工商银行返还贷款部分未偿还的本金、利息。理由是：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人中瑞公司签订的房屋买卖合同中，约定双方解除合同的条件是在逾期交房超过90日后，7天内提交书面申请，超过此期限视为上诉人放弃退房要求。合同约定交房期限为2013年4月30日，虽然在该期限内被上诉人中瑞公司未交付房屋，但上诉人认为当时正值年初，房屋虽未动工，但极有可能在一年内完工并交付，所以没有提出书面退房请求。但该房屋自起诉之日起至一审判决下发之日仍未动工，房屋交付遥遥无期，可见被上诉人中瑞公司无法履行合同，上诉人有权解除合同，并要求中瑞公司赔偿损失。2、上诉人所购房屋没有预售许可证明。上诉人经向大连市国土资源局、大连市房地产交易市场咨询，被上诉人中瑞公司曾取得该房屋的预售许可，后被责令停止销售案涉房屋。3、一审法院适用法律错误。本案存在法定解除条件，应予以解除。
被上诉人中瑞公司二审答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。如果没有预售许可证合同无法备案，有无预售许可不是本案焦点。
被上诉人工商银行二审答辩认为：不同意上诉人上诉请求，买卖合同关系与借款担保合同关系是两个独立法律关系，相互不存在主从关系。根据合同相对性，借款合同当事人为上诉人和被上诉人工商银行，借款担保合同纠纷不应在本案合并审理。
本院认为，一审判决存在以下问题：一、一审法院对被上诉人中瑞公司是否取得案涉房屋的预售许可没有查清。上诉人二审上诉称，案涉房屋曾被责令停止销售，故案涉房屋目前不具备预售许可的条件。由于中瑞公司是否取得案涉房屋的预售许可，可能将直接影响到案涉房屋买卖合同的效力问题，故对此节事实应结合当事人提供的证据进一步核实清楚。二、一审法院应进一步依法行使释明权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理……”。根据以上规定，如案涉商品房买卖合同被确认无效或解除，第三人工商银行作为担保权人依法应享有独立的请求权，因此，从更好保护各方当事人利益的角度考虑，如涉及到合同无效或解除的情形，应向当事人明确释明，对上诉人尚未偿还的购房贷款本金、利息及可能产生的违约金、罚息等可在本案中一并予以处理，当事人可以依法提出与此相关的诉请。三、上诉人在二审中主张，其要求解除合同不仅依据合同中约定的解除条件，同时亦已具备合同法规定的法定解除条件，故对其请求应当予以支持。对此，应结合重审中查明的事实及合同法相关规定，对案涉买卖合同的效力及当事人要求解除合同的请求是否应予支持作出准确判定。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1922号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费7900元（上诉人陈丽娟预交），退回上诉人陈丽娟。
审 判 长 宫黎明
代理审判员 季 烨
代理审判员 王 琳
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 耿 艳