内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2526民初199号
原告高禹，男，1985年9月25日出生，蒙古族，牧民，现住内蒙古锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗永和小区。
委托代理人信风阁，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司，地址西乌旗巴拉嘎尔高勒镇罕乌拉街。
法定代表人房岭惠，职务董事长。
委托代理人薛永智，内蒙古蒙得律师事务所律师。
被告西乌珠穆沁旗广大房地产开发有限责任公司，地址西乌旗巴拉嘎尔高勒镇。
法定代表人杨广云，职务总经理。
被告申铁山，男，1975年3月3日出生，汉族，个体，现住白音小区。
被告贺宝财，男，1968年7月20日出生，汉族，个体，现住西乌旗党校花园小区。
原告高禹诉被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司（以下简称沁旺公司）、被告西乌珠穆沁旗广大房地产开发有限责任公司（以下简称广大公司）、申铁山、贺宝财房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高禹及委托代理人信风阁、被告沁旺公司委托代理人薛永智、被告广大公司的法定代表人杨广云、被告申铁山、被告贺宝财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高禹诉称，被告以欺骗方式诱导原告于2013年2月22日签订了购房协议，该购房协议由西乌旗沁旺房地产开发有限公司党校花园小区项目部作为出卖人，由该项目负责人申铁山、贺宝财出面与原告签订，并于当日，原告将购房款15万元人民币交于被告人贺宝财，时至今日该房屋仍然没有交给原告。后来，原告经过打听了解才得知，原告与之签订售房协议的开发企业为西乌旗沁旺房地产开发有限公司，但实际开发申报人为广大房地产开发有限责任公司，并且是有多名自然人股东参与的合伙开发项目，造成原告不能按时取得所购买的楼房并造成实际损失，完全是因为上述被告违反城市房地产开发的有关法律法规造成，上述被告依法应予承担连带责任。诉讼请求：1、请求人民法院依法认定原被告所签订的购房协议无效；2、请求人民法院依法判令上述各被告连带承担退还原告所交纳的购房款人民币15万元人民币，给付损失赔偿金15万元人民币，给付利息损失5.25万元人民币；3、请求人民法院依法判令各被告承担本案全部诉讼费用。
被告沁旺公司辩称，原告购买的是温馨饭店对过的商厅，该商厅是被告贺宝财、申铁山开发的景观家园小区内的楼房，景观家园小区不是借用沁旺公司的资质开发的，是借用广大房地产公司的资质开发的，景观家园小区的楼房销售与沁旺公司无关。党校花园小区是案外人谷海明在开发沁旺宾馆楼西原党校家属房的地段时借用沁旺公司的资质办理相关的开发手续，但是沁旺公司没有授权任何人刻制西乌旗沁旺房地产党校花园小区项目部的章，没有授权或者任命申铁山、贺宝财为该项目部的负责人，沁旺公司对本案诉争的事实毫不知情，本案是被告贺宝财等人与原告之间的争议，刻制项目部的章以及出售房屋没有任何人通知或者经过沁旺公司同意，沁旺公司也没有参与贺宝财等人与原告协商或者签订合同的事宜，也没有收取购房款，沁旺公司对上述行为既不知情，也不追认。因此，依照《合同法》第四十八条的规定，应当由行为人承担责任，沁旺公司不应承担本案的任何责任。原告要求确认合同无效是正确的，但是原告要求沁旺公司连带承担退还购房款是没有依据的，购房款是贺宝财收取的，沁旺公司不是出卖人，也没有收取购房款，这一点也充分证明了该房屋买卖与沁旺公司无关，沁旺公司也不是合同的相对人。既然原告请求确认合同无效，那么依照《合同法》第五十八条的规定，谁因合同取得的购房款就应当由谁来返还，并承担相应的责任。因此，原告要求沁旺公司承担连带责任是没有法律依据的，请求法庭依法驳回原告对沁旺公司的诉求。
被告广大公司辩称，广大公司没有授权申铁山与贺宝财作为项目负责人，销售房屋的合同上没有加盖我们公司公章，也没有法人签字，公司没有收过买房人的房款，房屋销售的事情我们不知情，不了解情况，不是我们公司签订的买卖合同，房子是贺宝财个人卖给高禹的，我们公司不应当承担责任。
被告申铁山辩称，原告购买的房子之前是是贺宝财买的，沁旺公司项目部与贺宝财之间有一份买卖合同，是贺宝财买了之后又卖给高禹的，购房款也是贺宝财自己收取的，项目部没有收高禹的钱，因为是私人之间的买卖。原告与贺宝财签订购房协议时我在场，所以让我也在购房协议上签了字。
被告贺宝财辩称，我是股东之一，房子是我买的后来又卖给原告，在申铁山那签的合同，是我与原告的买卖，我收的房款已经交给项目部现金10万元，另有一台车，合计23
万元。如果项目部不承诺房屋交付日期，我与原告高禹的房屋买卖合同也不成立。
本院经审理查明，2013年2月22日，被告申铁山、贺宝财将尚未建成的位于西乌旗景观大道中段的党校花园小区内的两个商厅出售给原告高禹，双方签订了《购房协议》，该协议中出卖人处加盖“西乌旗沁旺房地产党校花园小区项目部”字样的公章。同日，高禹将首付款15万元交于贺宝财。《购房协议》中约定的交房日是2013年9月1日，但至今房屋因未竣工验收而没有交付给原告使用。
另查明，被告申铁山、贺宝财是开发党校花园小区的投资人之一，该小区的开发先是借用被告沁旺公司的资质，后来又借用被告广大公司的资质。
以上事实，有购房协议、收据、当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案被告申铁山、贺宝财是自然人，没有商品房预售许可证，却将未竣工验收的商品房预售给原告高禹，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《购房协议》应当认定无效。对于无效合同，根据《合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告贺宝财收取了原告的购房款15万元，其辩称将房款交给项目部但并未提交任何证据，故本院认为其收款行为是个人行为，应当将收取的房款返还给原告。原告在签订购房协议和交付房款时，对出卖人的资格未尽审查义务，行为过于草率，现有证据也不足证明被告以
欺骗的方式诱导原告签订合同，故双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。对于原告主张因买房造成的损失赔偿金本院不予维护，但要求给付利息的诉求本院在合理范围内予以维护。《购房协议》中被告申铁山与贺宝财均在出卖人处签名，故对外应当共同承担导致合同无效的返还责任，虽然收取房款的收条中只有贺宝财一人签字，但基于合同的签订，让原告有理由认为房款是交给共同出卖人的，故申铁山应当对购房款承担连带返还责任。由于被告沁旺公司和广大公司均没有与原告签订过售房协议，也没有证据证明授权被告申铁山与贺宝财预售商品房，同时也没有证据证明收取了原告的购房款，故不应当承担返还购房款的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告高禹与被告申铁山、贺宝财于2013年2月22
日签订的《购房协议》无效；
二、被告贺宝财在本判决生效十日内返还原告高禹购房
款15万元，并从2013年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至给付之日止，被告申铁山承担连带返还责任；
驳回原告高禹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,587.00元，减半收取3,293.50元，由被告申铁山、贺宝财共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 宋向东
二〇一六年五月二十七日
书记员 姚玉雯