安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初1181号原告：芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会，住所地安徽省芜湖市弋江区。负责人：俞光全，职务主任。委托代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。被告：邰海风，男，1979年12月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原告芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会（以下简称“清竹村民委员会”）诉被告邰海风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宗之、被告邰海风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：芜湖新马投资有限公司授权其子公司芜湖星火投资有限公司将其所有的位于弋江区白马街道金石新城A9-16号门面房出租给被告使用，并于2014年4月19日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁期限为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，租金总价104600元，在签订本合同后5个工作日内，被告一次性向安徽长江产权交易所指定账户付清本合同的首次应付租金（3个合同年度租金的50%）计人民币52300元，否则，出租方有权解除本合同，并且不予退还被告已交纳的履约保证金；剩余50%租金于2015年5月31日前支付至出租方指定账户，先付租金后使用，否则，出租方可单方解除本合同。如被告延期缴纳租金，每日按合同约定年租金价款的1%支付违约金，同时，该合同第七条第二款约定，本合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的包括但不限于差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同对其他事项均作出约定。合同签订后，芜湖星火投资有限公司按约将该门面房交付被告使用。2014年5月30日涉案门面房所有权人芜湖新马投资有限公司将该门面房出让给原告。现原告作为该门面房实际所有权人，依法取得了出租人的资格。原告多次催要租金未果，现请求判令：被告支付原告租金52300元及违约金（以年租金34867元为基数按日1%自2015年6月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2016年4月30日为116804元）、律师代理费2500元。被告辩称：我与新马公司签订了房屋租赁合同，未与原告签订合同，故不应支付租金给原告。合同约定我们对涉讼房产享有优先购买权，芜湖新马投资有限公司转让该门面房时并未通知我。在承租涉讼门面房之前，我承租的是地下车库，租金较为便宜，白马街道办事处主任俞金山说地下车库要回收，但现在地下车库仍对外出租用于经营。政府招标时承诺门面房不能办餐饮业，现在也有搞餐饮的，并对门面房进行了改造，对我的正常经营造成了影响。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月6日，芜湖新马投资有限公司授权其子公司芜湖星火投资有限公司（甲方）与邰海风（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将金石新城A9-16门面房（建筑面积116.7平方米）出租给邰海风用于经营烟酒超市；租赁期限3年，租金自2014年6月1日起计算至2017年5月31日，租金总价为104600元（3个合同年度租金）；合同签订后5个工作日内，乙方一次性向安徽长江产权交易所指定账户付清本合同的首次应付租金52300元（3个合同年度租金的50％），剩余50％租金应于2015年5月31日前支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除本合同；合同签订后5个工作日内，乙方应一次性向安徽长江产权交易所指定账户付清本合同的履约保证金20000元，不计息；履约保证金用于：①弥补装修期间乙方造成损失所产生的相关费用（如发生损失费用，该履约保证金用于弥补损失后，由乙方补足）；②如因乙方原因导致本合同提前终止或合同到期后，乙方对甲方造成损失或租金未足额支付时，该保证金用于赔偿违约金造成的损失及未足额支付的租金，如有不足，由乙方补足，如有剩余，则在补偿损失后3个工作日内，退还乙方；如非因乙方原因导致本合同提前终止或合同到期后乙方完全履约并未对甲方造成任何损失时，在本合同终止后5个工作日内，全额退还乙方，由安徽长江产权交易所在甲方、乙方按本合同约定办理完毕出租标的移交事宜后，与乙方已支付的租金一并汇入甲方指定账户；乙方延期缴纳租金的每日按照合同约定年租金价款的1％进行处罚；本合同履行中，违约方需承担守约方为维护合法权益而支付包括但不限于差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同签订后，芜湖星火投资有限公司按约将房屋交付邰海风使用，邰海风支付了3个合同年度50％租金即52300元，剩余50%租金即52300元应于2015年5月31日前付清，但其一直未支付，清竹村民委员会多次催要未果，成讼。2014年5月30日，芜湖新马投资有限公司与清竹村民委员签订《产权转让合同》一份。合同约定：芜湖新马投资有限公司将位于芜湖市弋江区金石新城A9楼第1、2、4、5、6、7、10、11、12、13、14、15、16号门面房产权转让给清竹村民委员会。上述房屋产权证正在办理中。以上事实有原告提交的组织机构代码证，被告户籍证明，芜湖新马投资有限公司出具的《情况说明》一份，《产权转让合同》一份，《房屋租赁合同》一份，委托代理合同及发票各一份，EMS快递单及邮件查询单各一份及原、被告当庭陈述足以证实。本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。芜湖星火投资有限公司与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。2014年5月30日，芜湖新马投资有限公司虽将涉案门面房转让给原告，但该转让并不影响涉案《房屋租赁合同》的效力，原告作为出租房屋新产权人继续享有出租人权利，履行出租人义务。被告按约应于2015年5月31日前将剩余52300元租金支付给原告，但被告至今未履行给付义务，故原告诉请被告支付剩余租金52300元于法有据，应予以支持。被告未按期支付租金，应按合同约定支付违约金，但双方在合同约定逾期付款违约金按年租金的1％进行计算的标准过高，本院依法酌定按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算。即被告应自2015年6月1日起以34866.67元（104600元÷3年）为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定的给付之日止。双方在合同中约定为实现债权而支付的费用由被告承担，该约定系双方当事人意思自治，合法有效。考虑到本案复杂程度、原告代理人的实际工作量及案件的争议金额等因素，本院酌定律师代理费为1000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第二款，第二百二十六条，第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告邰海风于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会房屋租赁费52300元、逾期付款违约金（以年租金34866.67元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍标准自2015年6月1日计算至本判决确定的给付之日止）及实现债权费用1000元；二、驳回原告芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1866元，由原告芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会承担1083元，被告邰海风负担783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张瑜二〇一六年六月二十九日书记员  张晋附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。