广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1548号
上诉人（一审被告）：殷仲坚。
委托代理人：李传杏，广西领地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：卢云静。
委托代理人：杨军，广西钰锦律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李靖。
上诉人殷仲坚因与被上诉人卢云静、被上诉人李靖商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月14日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人殷仲坚的委托代理人李传杏，被上诉人卢云静的委托代理人杨军、被上诉人李靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：李靖父亲与殷仲坚系同事关系。2005年6月27日，李靖与殷仲坚共同作为买受人与出卖人广西建兴房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于金湖路××58号编号为××××0417179号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为南宁国用（2003）第421804号。出卖人经批准，在上述地块建设商品房建兴苑。建设工程规划许可证号为（2005）第0099号，施工许可证号为桂建许字（2004）008号，商品房预售许可证号为南房预字（2005）第050号。买受人购买的商品房为南宁市金湖路58号第A座××21层××××2101号房，房屋建筑面积共299.28平方米，总金额为454666元。买受人在2005年6月30日支付全部房款的100%。出卖人应当在2007年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，2005年7月28日双方办理《商品房买卖合同登记备案证明》（№000107394），载明买受人殷仲坚、李靖，房屋座落金湖路58号建兴苑A座无单元××××2101号房。2006年7月4日，李靖（甲方）、殷仲坚（丙方）与卢云静（乙方）签订一份《房产转让合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于南宁市××路××房，建筑面积约300平方米。该房屋属于广西区建设厅通过其所属开发商以市场运作的方式建设的职工集资房。丙方以建设厅职工身份购买该房产后，现丙方和甲方共同拥有该房产的产权。该房产转让采取按套计价的方式，购房款总价为98万元。在甲、乙、丙签订本合同之日，乙方必须向甲方支付购房款90万元，在甲方向乙方交付房产钥匙的当天，由乙方向甲方支付余款8万元。合同第六条约定，本房产转让产权过户应在遵守国家法律法规的相关规定和丙方所在集资建房单位的内部管理规定的前提下进行，丙方在办理完产权证完毕后，由甲方将产权证原件交付乙方，在法律规定的禁止交易期限届满后，甲方、丙方应提交房产过户时双方所应提交的材料并配合乙方过户至乙方的名下。合同签订后，2006年7月5日，卢云静向李靖支付首期房款90万元，2007年7月21日卢云静再向李靖支付购房尾款84700元，李靖均出具收条。2006年7月4日，殷仲坚出具一份说明，内容为：“为了彻底改善职工的居住条件，广西建设厅利用已有土地，通过市场化运作，动员职工集资建设了建兴苑住宅小区。本人是建设厅退休职工，为按章享有购房权人之一，并抽选定了建兴苑小区A座××××2101号套房，已经和开发商建兴公司正式签署了合同，该合同是本人和李靖两人共同对建兴公司签署的。由于该套房屋总价款数目比较大，已远远超出本人的经济承受能力，加之本人年龄又已超过按揭贷款的设限，因此，实际上房款由李靖同志全额负担，该房产的所有权属由李靖同志自行处理，本人只尽挂名配合的义务，不再享有该套房屋的实质性权利。说明人：殷仲坚时间：2006、7、4”。
另查明，2006年6月21日广西壮族自治区建设厅、广西壮族自治区财政厅、广西壮族自治区国土资源厅、广西壮族自治区审计厅、广西壮族自治区地方税务局五部门发布《市场运作方式建设住房办证办法》（以下简称《办法》）。该《办法》第一条规定：“（一）确认的条件4、申报单位与参加市场运作方式建设住房的职工（含共有人，共有人原则上是指配偶及双方父母和子女）签订市场运作方式建设住房合同。合同内容参照《商品房买卖合同》的条款，由单位和职工具体商定，并符合自治区人民政府桂政发（2004）24号文的规定。”。因殷仲坚、李靖未能协助将上述房屋办理过户手续至卢云静名下，遂引发纠纷，卢云静向一审法院起诉，请求确认卢云静、李靖、殷仲坚三方签订的《房产转让合同》合法有效；判令李靖、殷仲坚协助卢云静办理房产过户手续。庭审中，卢云静、李靖、殷仲坚均确认涉诉房屋已具备办证条件，李靖愿意配合办理房屋过户手续，且不主张对诉争房屋的所有权。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，卢云静与李靖、殷仲坚作为完全民事行为能力人，自愿订立《房产转让合同》，各方意思表示真实，内容并不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形。对卢云静主张《房产转让合同》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于涉诉房产过户问题。涉诉房屋金湖路58号建兴苑A座无单元××××2101号房系李靖与殷仲坚以共有人名义向广西建兴房地产开发有限责任公司购买。2006年7月4日卢云静与李靖、殷仲坚签订的《房产转让合同》中确认该房屋属于广西区建设厅以市场运作的方式建设的职工集资房。按照自治区建设厅、财政厅、国土资源厅、审计厅以及自治区地方税务局2006年6月21日联合下发的《市场运作方式建设住房办法》第一条规定：“（一）确认的条件4、申报单位与参加市场运作方式建设住房的职工（含共有人，共有人原则上是指配偶及双方父母和子女）签订市场运作方式建设住房合同。”本案李靖与殷仲坚并不具有亲属关系，现涉诉房屋已具备办证条件，考虑到李靖表示不主张对涉诉房屋享有所有权，故李靖、殷仲坚应先将涉诉房产登记至殷仲坚名下，然后再将房屋所有权转移登记至卢云静名下。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、卢云静与李靖、殷仲坚于2006年7月4日签订的《房产转让合同》合法有效；二、李靖、殷仲坚应在本案判决生效之日起三十日内将南宁市金湖路58号建兴苑A座无单元××××2101号房屋所有权登记至殷仲坚名下，再配合卢云静将该房屋所有权转移登记至卢云静名下。本案案件受理费6800元，由李靖和殷仲坚各负担一半。
上诉人殷仲坚上诉称：一、一审判决认定事实不清：本案诉争的房屋是殷仲坚所在单位广西建设厅的市场运作房，是带有职工福利性质的集资房，不是一般的商品房买卖，按照广西区政府的有关文件，只有本单位的干部职工及其直系亲属才有资格购买，才能办理相关的房屋产权证书。本案李靖不是本单位职工，也不是殷仲坚的直系亲属，故李靖不具备认购资格，虽然在当初的认购合同上李靖是作为共有人签了字，但是由于李靖存在认购资格上的缺陷，导致房产管理部门因李靖的名字而不给为涉案房屋办理产权证。故李靖也无权处分殷仲坚的涉案房屋。原来三方当事人所签订的《房产转让合同》第六条也约定，本房产转让产权过户应在遵守国家法律法规的相关规定和丙方所在集资建房单位的内部管理规定的前提下进行。这就更加充分地说明了，造成本案诉争房产不能办理过户登记，是由于客观原因所致，并非殷仲坚的主观原因和过错。因此，本案诉争房屋尚不具备办证条件，一审法院认为已经具备办证条件并要求殷仲坚在这样的条件下为卢云静办证，既不合法，也不合理。二、一审判决适用法律错误。一审判决虽然引用了《中华人民共和国合同法》第五十二条，但却没有依据该条的第（五）项以及《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定确认本案房屋买卖合同无效，反而认定有效。这明显属于适用法律错误。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不能转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。这一法律条文规定，产权有争议的和登记领取权属证书的房地产，不得买卖，这是法律的强制性规定，不得随意违反。而《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉诉房屋在签订转让合同时还在建造中，尚未取得房产证，依照上述法律法规的规定以及广西区有关文件的规定是不能进入市场进行买卖交易的，其进行的买卖所签订的买卖合同无效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判卢云静、李靖、殷仲坚于2006年7月4日签订的《房产转让合同》无效；本案诉讼费用由卢云静、李靖承担。被上诉人卢云静答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定双方的房屋转让合同有效是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人的上诉，卢云静认为，本案所涉及的房屋虽然是市场运作房，但是符合商品房买卖的条件，是可以进行交易的。而且卢云静是善意的，是真实意思表示，卢云静、李靖、殷仲坚签订合同时也提供了房屋的材料，双方签订的合同合法有效，卢云静也已经全额支付了房款，所以，本案的合同合法有效并已实际履行，而本案的房产证并不是无法办理，实际上是殷仲坚不予配合办证的结果，是由于殷仲坚违约才导致了今天的诉讼。
被上诉人李靖答辩称：坚持在一审的意见，请求依法判决，如果合同无效，要返还财产的话，李靖从中并没有获得过多利益，所以，李靖只承担利益份额内的财产返还，超过李靖利益范围外的李靖不应返还。李靖的利益是指李靖从卢云静获得的钱与李靖交给殷仲坚的钱之间的差额。李靖从卢云静那里获得986800元，包括了办理契税的6800元，李靖交给殷仲坚的钱是315000元，交给开发商的钱是456800元，李靖在一审提交了三张收据，可以证实李靖交给殷仲坚和开发商的钱的数额。
当事人争议焦点是：本案的房屋买卖合同是否有效？如有效是否具备办理产权过户手续的条件？
二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。本院审理期间致函南宁市住房保障和房产管理局核查本案涉案房屋的登记问题，南宁市住房保障和房产管理局于2016年2月15日向本院作出《关于建兴苑A座××××2101号房屋登记有关问题的复函》，各方当事人对该复函的三性均无异议，本院予以确认。李靖就此提交了涉案房屋的商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明、契税完税证和两张收款收据（落款日期为2005年6月27日的面额为120000元、落款日期为2005年6月30日的面额为334666元），证明李靖已经交清了所有的房款，该房是可以过户的，涉案房地产已具备登记至殷仲坚、李靖名下的条件。各方当事人对涉案房屋的商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明、契税完税证和两张收款收据三性均无异议，但殷仲坚认为这些证据不能证明涉案房屋已具备登记条件，因为产权还是在殷仲坚所在单位这边，要先转到殷仲坚名下，才能转让给他人。因各方当事人对李靖提供的上述证据三性均无异议，本院予以确认。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明：南宁市住房保障和房产管理局于2016年2月15日向本院作出《关于建兴苑A座××××2101号房屋登记有关问题的复函》，内容为：经查，金湖路58号建兴苑是广西壮族自治区住房和城乡建设厅委托广西建兴房地产开发有限公司（以下简称：建兴公司）开发建设的市场运作房项目，现已办理《商品房现售备案证明》，A座××××2101号房现登记为建兴公司所有。根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的”规定，因该房屋尚未登记为殷仲坚、李靖所有，故殷仲坚、李靖、卢云静尚不具备向我局申请该房屋转移登记的条件，应当先将该房屋所有权由建兴公司转移登记至殷仲坚、李靖名下后，再由殷仲坚、李靖转移登记至卢云静名下。
本院认为：卢云静与李靖、殷仲坚作为完全民事行为能力人，自愿订立《房产转让合同》，各方意思表示真实，合同内容亦未违反法律法规关于效力的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。
关于讼争房屋是否具备办理过户登记条件的问题。根据南宁市住房保障和房产管理局于2016年2月15日向本院作出的《关于建兴苑A座××××2101号房屋登记有关问题的复函》，金湖路58号建兴苑已办理《商品房现售备案证明》，A座××××2101号房现登记为建兴公司所有。因该房屋尚未登记为殷仲坚、李靖所有，故殷仲坚、李靖、卢云静尚不具备向该局申请该房屋转移登记的条件，应当先将该房屋所有权由建兴公司转移登记至殷仲坚、李靖名下后，再由殷仲坚、李靖转移登记至卢云静名下。故讼争房屋已具备办理产权登记及过户的条件。但因与建兴公司签订《商品房买卖合同》的是李靖与殷仲坚两人，故讼争房屋所有权应当转移登记至殷仲坚、李靖名下后，再由殷仲坚、李靖转移登记至卢云静名下。一审判决将讼争房屋所有权登记至殷仲坚名下，再配合卢云静将房屋所有权登记至卢云静名下不符合《房屋登记办法》的相关规定，本院予以纠正。
综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决第二项欠妥，本院予以变更，其他判决项正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2495号民事判决第一项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第2495号民事判决第二项为：上诉人殷仲坚、被上诉人李靖应在本案判决生效之日起三十日内将南宁市金湖路58号建兴苑A座××××2101号房屋所有权登记至殷仲坚、李靖名下，再配合被上诉人卢云静将该房屋所有权转移登记至卢云静名下。
二审案件受理费13600元，由上诉人殷仲坚负担，一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 包林辉
代理审判员 邓振宇
二〇一六年五月四日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。