广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第217号
上诉人（原审被告）梁路生，男，1974年6月29日出生，汉族。
委托代理人杨志华、王奕林，均系广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董幸儿，女，1952年11月11日出生，汉族。
委托代理人谭颖鹏、谢青，分别为广东天穗律师事务所律师及实习律师。
上诉人梁路生因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董幸儿一审诉称：董幸儿是广州市天河区天河东路262号803房的所有权人。2012年2月28日，董幸儿、梁路生在经纪方广州德能地产代理有限公司促成下签订了《房地产租赁合同》。根据《房地产租赁合同》第二条约定，房屋租赁期限为五年，从2012年3月6日至2017年3月5日，月租金2350元；第六条第6款约定，未经董幸儿同意不得将房屋转租、分租，否则，视梁路生自动放弃使用权，《房地产租赁合同》在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由梁路生负责赔偿。《房地产租赁合同》签订后，董幸儿按约定将房屋交付梁路生使用，梁路生向董幸儿支付了保证金4700元。然而，梁路生此后在未经董幸儿同意的情况下，将803房擅自转租给第三人水涛。董幸儿发现后立即要求梁路生停止该行为，但梁路生并未理会。于是，董幸儿于2012年5月8日委托律师向梁路生发出律师函，明确告知因梁路生违反《房地产租赁合同》的约定，董幸儿于2012年5月20日解除合同并要求梁路生交还涉案房屋。但是，直至董幸儿起诉之日止，梁路生仍继续占用803房。为维护董幸儿的合法权益。请求法院判令：1、解除董幸儿、梁路生签订的《房地产租赁合同》，并立即清空、交还涉案房产，并交回涉案房屋的全部钥匙及电梯卡、门禁卡等；2、确认董幸儿、梁路生签订的《房地产租赁合同》的解除之日是2012年5月20日；3、董幸儿不返还梁路生保证金4700元；4、梁路生支付租金及房屋占用费；5、梁路生承担本案的全部诉讼费。
梁路生一审辩称：我向董幸儿承租涉案房屋后，因为私人原因，就将该房屋交给同事跟进，是同事伪造我的签名，将房屋出租给水涛（我并不相识）。房屋出租给水涛后，我与董幸儿协商，要求董幸儿与水涛之间直接签订租赁合同，我退出承租，并要求董幸儿以12300元的对价支付我对房屋的装修、购置的家居。若董幸儿坚决不同意与水涛直接发生租赁合同关系，我也可以让水涛搬走。但是董幸儿一直不同意这个解决方案。现针对董幸儿的诉讼请求，我不同意解除合同，愿意继续履行合同，并可以对租金金额进行调整。
原审法院经审理查明：广州市天河区天河东路262号803房（以下简称案涉房屋）权属人登记为董幸儿（穗房地证字第81××42号《房地产证》）。
2012年2月28日，董幸儿（甲方）与梁路生（乙方）双方在经纪方广州德能地产代理有限公司（案外人，简称德能公司）促成下签订了《房地产租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期5年，从2012年3月6日至2017年3月5日，月租金2350元，租金每期按一个月度结算，乙方在签约当天支付首期租金，以后每一个月的第日前支付下期租金，甲方应出具收据；本合同签订当天，乙方向甲方支付保证金4700元；保证金不能抵偿租金；合约期满，乙方付清租金及其他费用并按时迁出时，甲方应在当天将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方损失的，甲方可从保证金中扣除相关费用；案涉房屋提供家私电器（详见清单或备注）；未经甲方同意不得将房屋转租、分租，否则，视乙方自动放弃使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿等条款。《房地产租赁合同》第十二条备注：乙方可将此房屋提供给其员工居住。
合同签订后，梁路生向董幸儿支付首月租金2350元和押金4700元。董幸儿将案涉房屋以及房屋钥匙、（小区）门禁卡4张与电梯卡2张均交付给梁路生。原审庭审中，董幸儿确认梁路生接收案涉房屋后进行了装修，并确认截止开庭当天，梁路生并无出现拒交租金的情形。梁路生亦表示其通过银行划账方式每月将租金2350元与物业管理费114.5元合计2464.5元划账至董幸儿丈夫陈导伟的账户中。
董幸儿提供了广州淘房网2012年4月25日的网页，该网页介绍了案涉房屋所在的德荣小区二手房的房源位置、房屋面积、户型、朝向配套设施以及出租方式、月租金等，并附有客厅照片；还提供了其向广州市天河区林和街德荣社区居委会（下简称德荣社区居委会）查询取得的由德荣社区居委会于2012年5月14日出具的《证明》，《证明》内容是：水涛于2012年5月2日持广州市房屋租赁合同（合同当事人甲方梁路生、乙方水涛）到德荣社区居委会办理案涉房屋出租屋的居住登记。董幸儿提供的上述证据拟证明梁路生私自将案涉房屋放租牟利，违反了合同约定。梁路生则否认上述广州淘房网的信息由其提供并上传，否认认识水涛，即水涛并非其公司职员，《证明》中涉及的梁路生签名并非其本人所为。梁路生承认案涉房屋并非由其本人居住使用，称是其他同事使用。但是，梁路生未能提供相反证据证实上述《证明》中“梁路生”的签名虚假，亦未能提供证据证明其将案涉房屋交由其公司职员居住使用。
2012年5月8日，董幸儿委托律师向梁路生发出《律师函》，认为梁路生违反《房地产租赁合同》的约定将承租的案涉房屋转租给水涛，构成违约，根据合同约定，董幸儿有权单方解除合同……决定自2012年5月20日起解除合同，将房屋收回，并没收押金。该《律师函》已送达梁路生。
原审法院认为，董幸儿、梁路生签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。
梁路生应当按约定方法使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。双方签订的《房地产租赁合同》中亦约定了“未经甲方同意不得将房屋转租、分租，否则，视乙方自动放弃使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还”。本案中，梁路生确认并非由其居住使用。而董幸儿又提供了德荣社区居委会出具的《证明》，证明梁路生与水涛双方持租赁合同办理出租屋登记备案手续，虽然梁路生否认该合同的签名系其本人签名，但未能提供相反证据予以证实其签名为假冒。事实上，梁路生按合同约定每月向董幸儿支付租金与管理费，而非第三方支付，由此可知，梁路生向董幸儿承租案涉房屋后自行转租给第三方居住使用，并办理了出租屋登记备案手续，梁路生转租案涉房屋前后均未获得董幸儿同意和追认，因此，梁路生未经董幸儿同意转租的行为成立，该行为违反了合同约定，构成违约，董幸儿按约定具有合同解除权，其向梁路生发出的《律师函》已经送达梁路生，董幸儿要求确认《房地产租赁合同》于2012年5月20日解除的诉求理据充分，应予以支持。因梁路生违约导致合同解除，梁路生剩余租赁期内装饰装修残值的损失自行承担。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁路生应当将案涉房屋按原状交还给董幸儿，同时应当将附随于案涉房屋的钥匙及（小区）门禁卡4张、电梯卡2张交还给董幸儿。另，根据合同关于保证金不予退还的约定，董幸儿要求梁路生交纳的保证金4700元不予退还的诉求有理，应予以支持。至于租金与房屋占用费的问题。因梁路生目前尚按时支付租金与管理费，尚未发生拖欠租金、管理费等费用的行为，该部分的损失事实未发生，且董幸儿就该部分事实亦不能提出明确的诉讼请求金额，因此董幸儿要求梁路生支付租金与房屋占用费的诉讼请求一项缺乏事实依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、原告董幸儿与被告梁路生于2012年2月28日签订的《房地产租赁合同》于2012年5月20日解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告梁路生将广州市天河区天河东路262号803房按原状交还给原告董幸儿，并将该房屋的钥匙及（小区）门禁卡4张、电梯卡2张交还给董幸儿；三、原告董幸儿收取被告梁路生的租赁保证金4700元不予退还给被告梁路生；四、驳回原告董幸儿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告梁路生负担。
判决后，梁路生不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定的事实不清、适用法律过错。一、上诉人未将涉案房屋转租给第三人水涛，转租合同上的签字并非上诉人本人签字。2012年2月28日，上诉人与被上诉人的代理人签署《房地产租赁合同》，取得涉案房屋使用权。征得被上述人的同意，委托人雇人在3月上旬对涉案房屋重新装修并购置家具，共支付费用26000多元。装修期间，上诉人母亲突患重病需予以照料，上诉人无法继续跟进装修工作，遂将涉案房屋有关事宜交付同事跟进。4月初，上诉人母亲病故，上诉人忙于料理后事，对涉案房屋的事宜无闲理会，更无时间在淘房网发布所谓的“招租”。也正是在4月份，上诉人的同事隐瞒上诉人将涉案房屋出租给第三人水涛，并代上诉人在转租合同上签字。直至被上诉人向上诉人交涉，上诉人方得知涉案房屋被转租。在了解清楚事实经过后，上诉人积极联系被上诉人商讨处理租赁事宜，提出两种方案供选择：（一）上诉人与被上诉人解除租赁关系，被上诉人将房屋直接出租给第三人水涛，被上诉人支付上诉人12300元作为上诉人重新装修涉案房屋对价；（二）被上诉人继续将房屋出租给上诉人，上诉人让第三人水涛搬离涉案房屋，同时上诉人同意提高租金金额，作为对被上诉人的补偿。但是，被上诉人对上诉人的方案置之不顾。二、第三人水涛已经上诉人的要求，搬离涉案房屋。上诉人向被上诉人承租涉案房屋，并非仅限于自住。根据上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》第十二条约定，上诉人可将涉案房屋给其员工居住。为证明上诉人能够依月履行合同，上述人已经让第三人水涛搬离涉案房屋。另，在本纠纷诉讼期间，上诉人每月均按时将涉案房屋的租金、管理费等费用通过转账方式支付被上诉人。综上所述，上诉人认为，原审法院有认定事实不清，适用法律错误。根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，请求：一、撤销原审判决第一、二、三项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
董幸儿答辩称同意原审判决。
上诉人梁路生与被上诉人董幸儿对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，上诉人梁路生既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人梁路生的上诉请求，不予支持。另：1、梁路生将案涉房屋相关事宜委托给其同事处理，梁路生对该同事的行为同样需承担民事责任，故梁路生以转租合同上的签字并非其本人签字为由主张其并无转租理由不成立，本院不予支持；2、董幸儿与梁路生所签订的《房地产租赁合同》确实约定梁路生可将房屋提供给其员工居住，但梁路生确认其并不认识水涛，即水涛并不是其员工，故梁路生并不能以上述约定主张其并未违约。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人梁路生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕