重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第04325号原告重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，组织机构代码66644177-7。法定代表人林金銮，重庆富州物业管理有限公司总经理。委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师。被告陈学，男，1967年11月3日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆富州物业管理有限公司（以下简称富州公司）与被告陈学物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由代理审判员金歆独任审判，适用小额诉讼程序并于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告富州公司的委托代理人王涪霖，被告陈学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富州公司诉称，原告是富洲新城小区的物业服务公司，被告是该小区＊＊房屋的业主，原告与富洲新城小区开发商签订了《前期物业管理合同》，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2010年12月1日至2015年3月31日期间的物业服务费和公摊水电费。现起诉至本院，请求法院判令被告支付原告2010年12月1日至2015年3月31日期间物业服务费8252.14元；并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍标准支付违约金，其中2015年3月31日前的违约金计算为1352.46元。被告陈学辩称，被告未交纳2010年12月1日至2015年3月31日期间物业服务费属实。但是因原告失职，导致自己家在2011年5月曾经被盗窃，之后就该事宜与原告协商未成，故不同意支付物业服务费。若法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。经审理查明，被告陈学系重庆市沙坪坝区富洲路8号（富洲新城小区）附＊号＊＊房屋的业主，房屋建筑面积92.43平方米。2008年4月16日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方）即原告与重庆富洲房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》，甲方将其开发的富洲新城一期B组团委托乙方实行物业管理，委托管理期限该合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为2.20元／月·平方米，按建筑面积计算。业主和物业使用人未能如数交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准交纳违约金。合同签订后，原告为富洲新城提供了物业服务。富洲新城至今未成立业主委员会。2013年8月12日，重庆富洲物业管理有限公司将企业名称变更为重庆富州物业管理有限公司。另查明，2007年11月16日，重庆富洲房地产开发有限公司制定了《富洲新城一期临时管理规约》，约定住宅的物业服务收费标准为1.80元／月·平方米，按建筑面积计算。该物业管理费按月交纳，业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务。业主和物业使用人未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期1日，该业主应按未缴纳部分千分之三的标准支付违约金。被告陈学曾签署一份承诺书，载明其已详细阅读该规约，同意履行遵守该规约中涉及业主和物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任并同意对物业使用人违反规约的行为承担连带责任。还查明，被告未交纳2010年12月1日至2015年3月31日物业服务费。原告曾向被告催收拖欠的物管服务费用。现原告富州公司以被告未履行交费义务为由诉至本院，要求判如所请。审理中，原告主张被告拖欠的2010年12月1日至2015年3月31日期间的物业服务费中，2011年1月1日至2011年3月31日和2011年11月1日至2012年3月31日期间的物业服务费按照1.26元／月·平方米计算，其余期间物业服务费按照1.80元／月·平方米计算。被告认为因原告未尽到职责，导致被告家里被盗，故不同意支付物业服务费；且认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。因双方当事人分歧较大，调解未成。上述事实，有原告富州公司提供的房屋买卖合同、《前期物业管理服务合同》、《富洲新城一期临时管理规约》、承诺书、房屋档案查询结果证明、催费通知单、快递回执、变更记录、备案表、备案证明以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与重庆富洲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告为富洲新城提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。合同约定物业管理费收费标准为2.20元／月·平方米，现原告主张2011年1月1日至2011年3月31日和2011年11月1日至2012年3月31日期间的物业服务费按照1.26元／月·平方米计算，其余期间物业服务费按照1.80元／月·平方米计算，不违反合同约定，本院予以准许。被告的房屋建筑面积为92.43平方米，故2010年12月1日至2010年12月31日，被告应当交纳物业服务费166.37元；2011年1月1日至2011年3月31日，被告应当交纳物业服务费349.39元；2011年4月1日至2011年10月31日，被告应当交纳物业服务费1164.61元；2011年11月1日至2012年3月31日，被告应当交纳物业服务费582.31元；2012年4月1日至2015年3月31日，被告应当交纳物业服务费5989.46元。故2010年12月1日至2015年3月31日，被告应当交纳的物业服务费合计为8252.14元。被告陈学辩称因原告未尽到职责，导致被告家里被盗，故不同意支付物业服务费，但并未提供充分的证据证明其家里被盗系因原告未尽到相应的管理职责所致，其理由不能成立，对其辩解，本院不予采信。原告与重庆富洲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》约定业主和物业使用人未能如数交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准交纳违约金。被告未按约交纳，应当承担违约责任。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。现原告主张违约金以被告每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算，不违反法律规定，本院予以准许。故违约金以被告每月应交物业服务费为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至本判决发生法律效力之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈学于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司2010年12月1日至2015年3月31日期间物业服务费8252.14元。二、被告陈学于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金分段计算为：2010年12月1日至2010年12月31日期间，以每月应交物业服务费166.37元为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算；2011年1月1日至2011年3月31日期间，以每月应交物业服务费116.46元为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算；2011年4月1日至2011年10月31日期间，以每月应交物业服务费166.37元为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算；2011年11月1日至2012年3月31日期间，以每月应交物业服务费116.46元为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准计算；2012年4月1日至2015年3月31日期间，以每月应交物业服务费166.37元为基数，从次月第1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至本判决发生法律效力之日止。三、驳回原告重庆富州物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告陈学负担。限被告陈学于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆富州物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书送达在规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 金 歆二〇一五年六月三日书 记 员 彭超群