湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第619号
上诉人（原审被告）毛绍楚。
委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。
委托代理人童娟娟，湖南立华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡建。
委托代理人蔡洪平。
委托代理人徐志林，岳阳市岳阳楼区法律服务所法律工作者。
原审被告蔡新军。
原审被告蔡月娥。
原审被告岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会。
法定代表人李清辉，该居委会主任。
上诉人毛绍楚因确认合同效力纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人毛绍楚及其委托代理人刘立华、童娟娟，被上诉人蔡建及其委托代理人徐志林，原审被告岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会（以下简称刘山庙社区）的法定代表人李清辉到庭参加诉讼。原审被告蔡月娥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。原审被告蔡新军经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，蔡建于1988年迁入岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会，后刘山庙社区分给蔡建占地面积为75平方米一块宅基地。1994年蔡新军在蔡建不知情的情况下在蔡建上述地基上建了一栋二层楼，2006年刘山庙拆迁，蔡月娥代理蔡建签署补偿协议，后由蔡月娥从刘山庙社区领取房屋和宅基地补偿款，其中领取了蔡建的宅基地补偿款16756元，同时由刘山庙社区分配给蔡新军和蔡建各一套安置房，蔡月娥将蔡建的安置房处置交给蔡新军，并由蔡新军代理蔡建抓阄获得还建小区第二栋第三层302号房。蔡新军在交纳107893.85元拿到房屋后，花费2318元安装了天然气，花费1350元安装房屋的水电和有限网络电视，并花费2490元安装一台空调，此后于2007年10月16日代理蔡建以蔡君的名字与毛绍楚签订房屋买卖协议，将该房屋以18万元的价格卖给了毛绍楚。蔡建一直在外打工，并不知情，直到2008年蔡建结婚打算将妻子户口迁入刘山庙社区才得知蔡建获得了一套安置房，后经多方打听，才知刘山庙社区在没有蔡建授权的情况下将房屋交给蔡新军、蔡月娥。为此，蔡建起诉至法院。
原审认为，蔡新军在没有得到蔡建授权的情况下就蔡建所有的房屋与毛绍楚签订房屋买卖协议，蔡新军属于无权代理行为，事后蔡建也没有追认，该买卖协议属于无效协议，蔡建要求确认协议无效的意见，原审法院予以支持。毛绍楚应当退还房屋给蔡建，对于毛绍楚所支付的18万元房款中，蔡建应当返还毛绍楚的购买房屋款107893.85元，其余房款由蔡新军退还，蔡月娥在没有蔡建同意的情况下，将房屋名额交由蔡新军处置，具有过错，应当对蔡新军的退款承担连带责任。蔡新军所支付的该房屋安装天然气的费用2318元，安装房屋的水电和有限网络电视的费用1350元，共计3668元的费用，经蔡建同意返还，本应返还给蔡新军，但蔡新军在收取毛绍楚的房款中包含该费用，应当退还给毛绍楚，其余房款68438.15元，由蔡新军退还，蔡月娥承担连带责任。刘山庙社区在没有得到蔡建同意的情况下将本应支付给蔡建的宅基地补偿款16756元支付给蔡新军，应当承担责任，将16756元补偿款支付给蔡建。毛绍楚辩称与蔡新军签订的房屋买卖协议，虽然蔡新军没有得到蔡建的授权，但其并不知情，且履行了审查义务，毛绍楚有理由相信蔡新军具有代理权，代理行为有效。经审查，毛绍楚在与蔡新军签订协议时，并没有核对蔡新军是否有蔡建的授权的书面文书，仅凭蔡新军的口述和蔡建的户口资料复印件就相信蔡新军具有代理权，理由不足，蔡新军的代理行为无效，故对毛绍楚的意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，原审法院判决：一、岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会还建小区第二栋302房归蔡建所有；二、毛绍楚与蔡新军签订的房屋买卖协议无效，毛绍楚应当在判决生效后立即返还岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会还建小区第二栋302房给蔡建；三、蔡建应当在判决生效后立即返还给毛绍楚购买房屋款111561.85元；四、蔡新军应当在判决生效后立即返还给毛绍楚购买房屋款68438.15元，蔡月娥承担连带偿还责任；五、刘山庙社区应当支付宅基地补偿款16756元给蔡建；上述三、四、五项，逾期支付应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息；案件受理费3900元，由蔡新军、蔡月娥负担。
上诉人毛绍楚对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院对本案案由认定错误，超辖区受案，被上诉人主张的权利系集体经济组织成员权利，不是物权和财产所有权；2、被上诉人的诉求已经超过诉讼时效，应当驳回；3、被上诉人在1994年取得涉案宅基地，还是限制民事行为能力人，其亦未在该宅基地上建造房屋，且未向刘山庙社区支付对价，故未取得涉案房屋所有权，无权主张返还房屋；4、原审法院在蔡新军、蔡月娥、刘山庙社区一审未到庭的情况下，错误采信了被上诉人的单方陈述认定本案事实；5、上诉人系善意取得第三人，没有过错，相应责任应由蔡新军、蔡月娥和被上诉人承担，原审法院判令上诉人向被上诉人返还房屋违反公平原则。请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人蔡建辩称，1、本案原审法院未超辖区受案，涉案房屋系被上诉人的个人财产，不是集体经济组织财产；2、被上诉人在2008年得知权益被侵犯后一直主张权利，直到2013年刘山庙社区向被上诉人出具证明后，被上诉人才通过法律途径起诉，在案件审理过程中，被上诉人从上诉人提交的证据中得知本案的具体情况，且上诉人在一审未提诉讼时效抗辩，二审提出，法院应不予支持；3、本案的证据已经证明涉案房屋为被上诉人所有，上诉人与蔡新军签订合同购买涉案房屋，也违反了政府和刘山庙社区严禁私自交易的规定，合同当然无效；4、原审法院依法向蔡新军、蔡月娥、刘山庙社区送达了开庭传票等相关材料，虽然其未到庭参加诉讼，但依据本案的证据已经可以查明案件事实；5、上诉人不是善意第三人，其明知涉案房屋是被上诉人的，刘山庙社区的合同也规定严禁转卖，却仅凭被上诉人的户口本复印件与蔡新军签订合同，具有严重过错。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告刘山庙社区口头辩称，1、一审未参与，有很多事情不清楚；2、房屋是他们自己私人交易，社区不清楚；3、当时房屋是分给被上诉人的，但是是蔡月娥代办的手续。
原审被告蔡月娥庭后在本院调查时辩称，被上诉人蔡建的户口是其帮忙办到刘山庙社区来的，蔡建名下的宅基地及房屋实际是其购买及建造，其并将房屋送给了蔡新军，只是后来错登记在了蔡建名下，之后的房屋征收都是蔡新军以蔡建的名义办理，征收补偿款也由蔡新军领取，其对房屋被卖给毛绍楚的情况不清楚。
原审被告蔡新军未予答辩。
上诉人毛绍楚在二审期间向本院提交了下列证据：第一组，房产局证明，拟证明上诉人夫妻是无房户；第二组，南湖风景区征收补偿安置局的证明，拟证明经被上诉人提出申请，政府为其办理了廉租房手续，且居住至今；第三组，水电费、物业费、天然气的缴费单据，拟证明相关费用是上诉人以自己名义缴纳。
被上诉人蔡建在二审期间向本院提交了下列证据：第一组，租房协议一份，拟证明被上诉人现在在外租房居住，有租金损失，也不可能将房屋出卖；第二组，君山区许市镇司法所的证明，拟证明被上诉人一直在主张权利，诉求没有超过诉讼时效。
经质证，被上诉人蔡建对上诉人毛绍楚的第一组证据的真实性无异议，但认为证据与本案无关；对第二组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为证据应当在一审时提交，且证据恰恰证明被上诉人找了刘山庙社区，本案没有超过诉讼时效，被上诉人没有放弃对上诉人主张权利；对第三组证据的真实性无异议，但认为证据与本案无关，相关费用本就应当由上诉人支付。上诉人毛绍楚对被上诉人蔡建提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为租房不代表不会卖房，且被上诉人申请了廉租房居住；对第二组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为许市镇司法所不能证明相关事实，且与被上诉人有利害关系，被上诉人应当知晓诉讼时效的情况，其未对上诉人提起诉讼，本案应当已过诉讼时效。原审被告刘山庙社区对上诉人毛绍楚与被上诉人蔡建提交的证据均没有意见。原审被告蔡新军、蔡月娥未发表质证意见。
本院对上诉人毛绍楚与被上诉人蔡建提供的证据认证如下：上诉人毛绍楚的第一组证据与本案无关，本院不予采信；被上诉人蔡建，原审被告刘山庙社区对第二、三组证据的真实性均无异议，本院对其证明目的将结合本案其他证据予以认定。被上诉人蔡建提交的第一组证据与本案无关，本院不予采信；其第二组证据系许市镇司法所出具的蔡建父亲蔡洪平多次请假处理本案纠纷的间接证明，其证明不能达到证明目的，故本院不予采信。
原审被告蔡新军、蔡月娥、刘山庙社区在二审期间未提供新的证据。
经审理查明，蔡建在刘山庙社区的户口是通过蔡月娥办理相关手续迁入，后其名下登记了一块宅基地及一栋房屋。蔡月娥认为宅基地及房屋是其购买及建造，其并将房屋送给了蔡新军，但蔡建认为宅基地是自己所有，房屋则为蔡新军擅自建造。2006年，刘山庙社区拆迁，诉争房屋也在拆迁之列，蔡新军以蔡建的名义签订收购补偿协议和还建房出售协议书并领取补偿款、支付安置房购房款。另在蔡新军以××名义与刘山庙社区签订的合同中约定，分配的安置房严禁私自交易，凡私自交易一经调查核实，居委会将向每户收取集体土地占用费叁万元，国土、房产等有关部门的税费自行负责。刘山庙社区在二审庭审时陈述，已经交易的房屋，只需要房屋交易的协议，向社区交一笔钱，就可以办证。
本院二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人毛绍楚与原审被告蔡新军签订的房屋买卖协议的效力如何认定？2、上诉人毛绍楚是否应当向被上诉人蔡建返还诉争房屋？
关于毛绍楚与蔡新军签订的房屋买卖协议的效力如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于蔡建以蔡新军无权处分为由要求确认毛绍楚与蔡新军签订的房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。原审法院以蔡新军无权代理，事后蔡建也未追认为由认定该协议无效属适用法律错误，应予纠正。
关于毛绍楚是否应当向蔡建返还诉争房屋的问题。毛绍楚在二审时提出蔡建的诉求已过诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，本院对毛绍楚的这一抗辩意见不予采纳。本案中，刘山庙社区2006年针对社区内的房屋进行拆迁还建，蔡新军以蔡建的名义抓阄确定了安置房具体房屋位置，签订购房协议，缴纳购房款，后蔡新军又以蔡建的名义与毛绍楚签订房屋买卖协议，并在毛绍楚支付房屋对价后交付了诉争房屋，毛绍楚得以装修入住。而被拆迁的房屋不是蔡建建造，与刘山庙社区签订购房协议、缴纳购房款的也不是蔡建，所拆迁还建的诉争房屋至今亦未办理产权登记手续，即使刘山庙社区确定蔡建可购置还建安置房，蔡建也仅享有安置房的购买权，并未依法取得诉争房屋的物权，现蔡建要求毛绍楚返还房屋没有法律依据，故本院对蔡建要求确认诉争房屋归其所有，由毛绍楚、蔡新军、蔡月娥、刘山庙社区承担向其返还房屋的连带责任的主张不予支持。至于蔡建、毛绍楚、蔡新军、蔡月娥、刘山庙社区之间就还建安置房的购买权等方面是否存在其他纠纷，当事人可以另行主张权利。
综上，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第98号民事判决的第五项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第98号民事判决的第一、二、三、四项；
三、驳回被上诉人蔡建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3900元，二审案件受理费3900元，合计7800元，由被上诉人蔡建承担5000元，原审被告岳阳市南湖风景区南湖街道办事处刘山庙社区居委会承担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 邵 莉 茜
审判员 王欣辉代理审判员胡哲
二〇一六年六月十三日
书记员 孔 灿 文