内蒙古自治区阿尔山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阿民初字第18号
原告韩辉，男，现住阿尔山市温泉街。
委托代理人田玉新，内蒙古圣泉律师事务所律师。
被告阿尔山市泉盛房屋拆迁有限责任公司，地址：阿尔山市温泉街。
法定代表人：陈维军，职务：经理。
被告阿尔山市国有资产投资经营有限责任公司，地址：阿尔山市温泉街。
法定代表人：王爱军，职务：董事长。
委托代理人张斌旺，男，现住阿尔山市温泉街。
委托代理人刘美玲，内蒙古圣泉律师事务所律师。
原告韩辉诉被告阿尔山市泉盛房屋拆迁有限责任公司（以下称拆迁公司）、阿尔山市国有资产投资经营有限责任公司（以下称国投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2013年1月25日诉至法院。本院受理后依法组成合议庭。于2013年5月21日、2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告韩辉及其委托代理人田玉新，被告拆迁公司的法定代表人陈维军、被告国投公司的委托代理人张斌旺、刘美玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告韩辉诉称：根据阿房拆字（2009）5号文件，我与被告拆迁公司于2009年9月20日签订《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》，约定将我位于温泉街二所房屋（其中一所用途：住宅用于商服、建筑面积：195.37平方米、砖木结构；另外一所用途：商服、建筑面积：147.40平方米）拆除，回迁调换为位于阿尔山市温泉街温泉花园1号楼5单元3-5层（砖混结构、用途：住宅、建筑面积：488.7平方米）和温泉花园1号楼5单元101室（建筑面积为142平方米、用途为商服），同时约定临时安置补偿标准和回楼时间为2010年10月31日及违约金按每日700.00元计算等事项。协议签定后，我如约交付拆迁房屋，但是直至2013年1月10日被告拆迁公司才将回迁房屋的装修钥匙交付给我。因被告迟延交房给我造成了严重的经济损失，现诉至法院请求一、要求被告拆迁公司履行2009年9月10日与我签订的《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》补足回迁面积中不足部分，其中商服3.75平方米，住宅28.44平方米；二、要求被告拆迁公司支付未按期交房的违约赔偿金：1、从2010年11月1日至2013年1月24日止，共计人民币伍拾柒万壹仟壹佰无整（816天×700.00元／天=571，200.00元）2、从2013年1月25日至被告将房屋正式交付我使用止，违约赔偿金按实际发生天数乘以700.00元／天计算；三、请求被告支付临时安置补偿费：1、从2012年8月10日至2013年1月10日止，共计人民币壹万叁仟柒佰贰拾元整（343平方米×8.00元／平方米×5月=13，720.00元）2、从2013年1月11日至被告将房屋正式交付我使用止，临时安置补偿款按实际发生月数乘以343平方米乘以8.00元／平方米每月计算；四、被告所交付的房屋应符合国家城建部门验收标准，使我能够办理房屋产权所有证；五、因诉讼发生的费用由被告承担。上述费用暂计584，920.00元。
被告拆迁公司辩称：我公司同意赔偿，房屋面积最终应以测绘部门出具的数据为准，但赔偿数额应按照三年之内原告经营性收入的实际损失进行赔偿，建议参照阿尔山市政府对朱连英拆迁的补偿标准进行计算，同时被告国投公司迟延交工导致我公司对原告韩辉违约，在与原告签订产权调换协议，约定违约金等事项时，时任国投公司负责人牛树山在协议上签字，属于知情，故该案违约责任我公司应与国投公司一同承担。
被告国投公司辩称：不同意原告的诉请。根据双方协议第六条、第七条约定的差价是1，400.00元／平方米，我们同意在1，400.00元／平方的范围内进行补偿；经阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司测量最终的测绘结果，原告的门市楼是141.26平方米，住宅是459.87平方米，与原告请求的商服面积有差距，不足面积应以该测绘中心出具的数据为准。不同意按700.00元／天计算违约金，因为我公司与被告拆迁公司签订有授权协议，拆迁公司与原告签订的合同不在我公司授权范围内，该项违约条款对我公司不发生法律效力且我公司认为双方约定的700.00元／天的违约金过高，与市场价格不符。我公司已于2012年12月25日发出了通知，原告已在2013年1月10领取了房屋装修钥匙，应视为交付了房屋，原告诉请的时间都应该计算到2013年1月10日。原告诉请要求协助办理产权证一事，我公司会积极配合，现在此事正在办理中。
经审理查明，2009年9月10日原告韩辉与被告拆迁公司签订《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》，约定原告将阿尔山市温泉街（用途为住宅用于商服）195.37平方米房屋和（用途为商服）147.40平方米房屋拆除，回迁调换为被告国投公司开发、建设的阿尔山市温泉花园1号楼5单元3-5层（砖混结构、用途为住宅、建筑面积为488.7平方米）和温泉花园1号楼5单元101室（建筑面积为142平方米、用途为商服），同时约定临时安置补偿标准、回楼时间2010年10月31日及违约交房按每日700.00元计算违约金等事项。协议签定后，被告拆迁公司一次性支付原告韩辉拆迁补助费4，800元、拆迁房屋附属价款138，516.00元、停业补偿款34，300.00元和临时安置补助费（按每平方米8元计算，支付至2013年8月10日）。2010年10月31日，因被告国投公司承建的温泉花园项目未能如期竣工，致使原告未能如期取得回迁楼房。具此，原告就临时安置补偿费、违约赔偿金等问题与被告拆迁公司协商未果，2013年1月25日诉至法院，要求被告拆迁公司补足回迁面积中与约定面积不足部分并支付各项赔偿金。2013年1月10日，原告韩辉已取得回迁楼房装修钥匙。2013年3月5日，本院依被告拆迁公司申请，依法追加国投公司为被告参加诉讼。
根据原、被告双方各自陈述，法庭总结了本案的争议焦点：1、原、被告双方是否存在违约行为；2、原、被告双方在《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》中约定的按每日700.00元计算赔偿金是否高于原告的实际损失；3、原告诉请的依据是什么。
原告韩辉围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
1、《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》复印件一份，证明调换房屋座落地点、面积、违约责任的承担、交房期限等相关内容；其中协议最后一页牛树山签字可以证实二被告之间存在拆迁委托合同关系；牛树山签章的时间及位置表明是在对协议全文内容进行了解后进行的。被告国投公司发布的电视公告复印件一份，证明公告之日起温泉花园项目已具备交付使用条件，还可证实被告方构成欺诈和属于逾期交房，违约时间应计算至被告实际交付房屋时止。调查取证申请一份证明涉案房屋的实际面积与约定不符，被告公司存在欺诈行为，应按3%的标准进行惩罚。
被告拆迁公司质证认为，对上述证据没有异议，公司存在违约行为，交房时间确属逾期，但房屋面积应以实际面积为准。
被告国投公司质证认为，对调换协议书中手写的按日700.00元赔偿标准及牛树山的签字有异议，国投公司没有授权拆迁公司签订有关违约责任的条款，且牛树山不是国投公司法人，牛树山签字不能说明是对该项违约责任条款的认可。房屋面积应以实际测绘面积结果为准，协议书中有明确约定按实际面积多退少补，有约定应该按约定，该争议不能按照3%的规定。原告2013年1月10日取得房屋钥匙，应视为交付房屋，违约终止时间应为2013年1月10日。
被告迁公司围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：1、证人牛树山出庭作证，证明《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》中约定回楼时间2010年10月31日和违约按每天700.00元计算违约金是经过当时国投公司负责人即本案证人牛树山的认可并且在尾页证人签字。牛树山作证称：在《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》上签字是为了让原告韩辉尽快搬走，原告要求对其回迁房屋单独设计，协议书上的回楼时间记不清了，对按每日700.00元计算违约金一事并不知情，因不是国投公司法人在协议上签字是无效的。2、拆迁公司与朱连英签订的停业损失补偿协议书复印件一份，建议参照这个标准对原告进行赔偿即前三年营业额的平均值，再去掉税金。3、乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所对委托事项作出华宏鉴字（2014）第8号资产评估报告书，证明给原告造成的实际损失。
原告韩辉质证认为，证人承认在协议书的签字是履行职务行为，该份协议对原告、被告拆迁公司和被告国投公司三方主体都具有法律约束力，因此被告国投公司也应对此协议承担法律责任。朱连英协议书与本案无关联，缺乏可参照性。对报告书无异议。
被告拆迁公司质证认为，证人证言与事实不符，被告国投公司一直参与拆迁，如果国投公司没有参与，也不可能对原告的房屋单独设计，《调换协议》中也不可能约定违约金及回迁日期。拆迁过程中，有时拆迁工作做不通，国投公司也会派人进行参与。对于报告书中的评估依据不认可，应以实际回迁面积601.13㎡为准，给原告回迁的房屋中有142㎡为门市房，另外488㎡为住宅，但报告书中都是按照门市房的价格评估的。
被告国投公司质证认为，证人所说属实，国投公司没有参与拆迁活动，证人在协议中的签字没有法律效力，协议内容对被告公司不具有法律约束力。对拆迁公司提供赔偿协议的真实性不持异议，同意按照原告三年内平均的营业收作为原告损失的赔偿标准，我方提出的房租作为参考，对及被告拆迁公司提供的营业参考，都是为了给原告的损失提供参考。对于报告书中的评估依据不认可，应以实际回迁面积601.13㎡为准，不应完全参照原告与市政府签订的租赁合同即1000㎡／年／250，000.00元，还应考虑其他如本地区的季节性因素。
被告国投公司围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：1、阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司出具的温泉花园一号楼五单元面积明细表原件一份，证明房屋约定面积与实际面积不符应以最终测绘面积为准，与约定面积不足的部分按照协议中约定的1，400.00／平方米的价格进行补偿。2、房屋租赁合同复印件一份（薄岩岩与刘宝权），证明在同等地段的商品房的房屋租金是每年45，000.00元。房屋租赁合同复印件一份（孟志杰与初庆峰），证明楼房住宅的房屋租金每半年是5，000.00元。
原告韩辉质证认为，对测绘单位证明的真实性有异议，没有法定代表人签章，没有载明出具时间，地点不明确、街委组不明确、是楼房还是平房不明确，因此不能作为定案依据。两份合同中双方当事人没有出庭接受质证，因此无法判定合同的真实性；合同内容在数量上两者均属个案，不具有普遍证明力，不能真实反映房屋的市场价值；合同没有反映出与涉案房产之间具有同地段、同面积、同等用途等高度相近的条件特性，对于以实际损失为评判依据没有任何证明效力，因为损失可以包括但不限于房租费，所以上述两份证据与本案缺乏关联性。
被告拆迁公司质证认为无异议。
本院认为，原告韩辉与被告拆迁公司签订的《城市房屋拆迁房屋产权调换协议》系双方当事人真实意思表示，形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依协议履行各自义务。协议签定后，原告如约交付拆迁房屋，但被告拆迁公司未能按期交付回迁房屋，已构成违约。本案中，拆迁公司未能如约交付房屋的直接原因系项目开发
建设单位被告国投公司迟延交工所致，对此被告国投公司不持异议，原告与拆迁公司签订协议时，牛树山时任国投公司负责人，其对温泉花园项目的拆迁、施工建设等环节具有一定的指挥权和决策权，在协议中签属姓名应认定为对调换协议的职责审阅，属于履行职务行为，且在进行具体拆迁事宜时，国投公司也多有参与，故其签属的产权调换协议对本案三方当事人均具有法律约束力。综上，本院对被告拆迁公司要求被告国投公司承担连带责任的主张予以支持。原告主张补足约定面积与回迁面积中不足部分，就房产测绘部门出具的温泉花园一号楼五单元面积明细表来看，商服：实际回迁面积与约定面积不足相差0.74㎡（142㎡-141.26㎡）；住宅：实际回迁面积与约定面积不足相差28.83㎡（488㎡-459.87㎡），庭审中，原被告双方对商服市场价格为5，000.00元／㎡、住宅为3，500.00元／㎡均无异议，被告对原告要求补足与约定面积不足的请求也予以认可，故本院依法认定，被告应返还原告面积补偿款，商服部分3，700.00元（5，000.00元×0.74平方米）、住宅部分100，905.00元（3，500.00元×28.83平方米），合计104，605.00元。原告要求被告给付临时安置补偿费至实际交房时止，庭审中原告承认临时安置补偿费被告拆迁公司给付至2012年8月10日且原告已于2013年1月10日取得回迁楼房装修钥匙，该行为应视为被告已实际交付回迁房屋，故临时安置补偿费应补偿至2013年1月10日即13，720.00元{拆迁房屋343㎡×8.00元／㎡／月×5个月（2012年8月10日
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2013年1月10日）}。被告拆迁公司主张《产权调换协议》中约定的计算违约金数额过分高于给原告造成的实际损失，申请本院进行司法鉴定，依据被告申请，本院委托兴安盟中级人民法院司法鉴定中心对因被告方迟延交付房屋给原告造成的经济损失进行司法评估。2014年2月21日，乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所作出评估报告，认为该涉案资产总损失价值为541，658.00元（250，000.00元÷12个月×26个月）。二被告对鉴定结论不予认可，认为评估报告应以原告实际回迁面积601.13㎡为准，不应完全参照原告与市政府签订的租赁合同，还应考虑本地区季节性的收支差异。本案中，纳入评估报告的回迁房屋，回迁面积为601.31㎡，设计用途为宾馆，损失期间为2010年10月30日-2013年1月10日。原告与市政府签订的房屋租赁合同中1000㎡系原告估量所得，签订时因未办理产权手续，亦未经过实际勘测，租赁房屋均系本案涉及的全部回迁房屋，无扩建、新建之所，故本院依法认定资产评估报告鉴定程序合法、评估结论符合客观实际，可以作为证据使用。综上，原告要求被告返还与约定面积不足部分，返还金额为104，605.00元（3，700.00元＋100，905.00元）；要求支付安置补偿款金额为13，720.00元；要求给付违约赔偿金数额为541，658.00元，上述给付金额共计659，983.00元。原告要求被告交付房屋符合相关验收标准，能够办理房屋所有权证，该主张本系商品房买卖合同及产权调换协议之附随义务，日后双方如因办理房屋所有权证产生纠纷，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律另行起诉。上述事实有原被告陈述、城市房屋拆迁房屋产权调换协议及关于温泉花园住户缴纳房款及有关事宜的通知（与原件核对无异议）、停业损失补偿及租房合同书复印件各一份、阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司一号楼面积明细表、华夏宏润资产评估报告书原件一份在卷为凭，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法解释二》第二十七条、第二十九条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告阿尔山市泉盛房屋拆迁有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告韩辉面积补偿款104，605.00元、临时安置费13，720.00元、迟延交付房屋违约金541，658.00元，共计659，983.00元。
二、被告阿尔山市泉盛房屋拆迁有限责任公司与被告阿尔山市国有资产投资经营有限责任公司对第一判项承担连带责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9，649.00元（原告已缴纳），由二被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审 判 长 商文义
代理审判员 王广宇
人民陪审员 张书生
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 王丽慧
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国合同法解释二》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。