广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3822号
上诉人（原审被告）：许志长，男。
委托代理人：马利玲，均为广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敏，男。
委托代理人：杨志华、姚少微，均为广东智洋律师事务所律师。
上诉人许志长因与被上诉人陈敏租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市工商行政管理局海珠分局的企业注册基本资料显示，业户地址为广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城内自编UG1596号的个体工商户经营者是陈敏，成立日期为2008年11月16日，注销日期为2013年6月25日。
2008年4月24日，陈敏（乙方）与广州凯华城房地产开发有限公司（甲方）签订《广州国际轻纺城商铺租赁合同》，约定乙方同意承租甲方位于广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城内自编号UG1596商用物业，建筑面积53.06平方米，套内建筑面积26.53平方米；租赁期从2008年4月24日起至2015年5月31日止；月租3300元；租赁期内租金总额281270元，乙方在签定本合同当日一次付清；在2008年4月24日前付清281270元；甲方于2008年4月24日将该物业交予乙方，但乙方在该物业不得加建阁楼或夹层；等。
2009年2月17日，陈敏（甲方）与许志长（乙方）签订《合作协议》，约定甲乙双方共同拥有广州国际轻纺城负一层1596档和九州C4001档，总金额2802309元，甲方出资2067540元，乙方出资734769元，用于共同经营；利润按股份投资比例分红；经营期间产生的各项费用按股份分摊；等。
2012年2月1日，陈敏（甲方）与许志长（乙方）签订《合作协议》，约定甲乙双方共同拥有广州国际轻纺城负一层1596档和九州C4001档，总金额2802309元，甲方出资2067540元，乙方出资734769元，甲方拥有73.78%股份，乙方拥有26.22%股份；现经双方协商决定将广州国际轻纺城负一层1596档以租赁合同为准租给乙方经营，乙方每月付给甲方73.78%，以租赁合同为准（租金按市场价为准），租金采用押二付一的方式；广州国际轻纺城负一层1596档和九州C4001档2011年合作经营所产生的存货甲乙双方按股份比率分，所产生的债务按比率甲方73.78%，乙方26.22%偿还；广州国际轻纺城负一层1596档和九州C4001档2011年合作经营所产生其他客户欠广州国际轻纺城负一层1596档和九州C4001档的货款甲乙双方按比率分；广州国际轻纺城负一层1596档今年以后在与任何人同价的前提下许志长拥有优先租用权；等。该《合作协议》还对过去经营期间拥有的客户作了分配。
2012年2月，陈敏（甲方）与许志长（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州国际轻纺城UG1596租给乙方使用，时间2012年2月3日起至2013年2月3日止，租赁期内月租62500元；乙方保证在承租期间一切账务和甲方无关，一切事物与后果由承租人承担，同时甲方债务和债权与乙方无关；乙方在签约之日内付给甲方保证金125000元，在租赁期满结清费用后无息退还；乙方应按合同约定时间内每个月3日前交付甲方下个月的租赁费，没有按时缴纳租金，甲方有权收回档口；因乙方拥有本档口的股权，故以上牵涉租金、保证金部分也应扣除乙方所占股份26.22%，租金46112元，保证金92225元，管理费由乙方承担；乙方在租用期间，本档口转租所有收益归乙方所有；等。
2013年7月2日，广州市工商行政管理局海珠分局向许志长送达《责令改正通知书》，内容为：经查，广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城内自编UG1596档未经工商行政管理机关核准登记擅自从事服装辅料销售，构成无照经营，责令立即改正违法行为。
2013年8月30日，广州市公安局海珠区分局向许志长送达《立案告知书》，内容为：许志长被故意伤害案该局认为符合立案条件，已立案侦查。
广州国际轻纺城内自编UG1596号商铺现仍由许志长使用。
陈敏于2013年12月24日提起本案诉讼，其请求法院判令：1、许志长立即腾出其所租赁广州市国际轻纺城UG1596铺；2、许志长支付租金507232元（从2012年12月3日起暂计至2013年12月3日，直至交还商铺时止，按每月46112元计）及利息27974元（从2012年12月3日起暂计至2013年12月3日，实际计至许志长腾出涉案房屋之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由许志长承担。
对于许志长支付租金的情况，陈敏表示许志长共支付了13笔款项（保证金89762元、租金507233元）：2012年3月7日支付59021元、2012年3月9日支付30741元、2012年4月9日支付46112元、2012年5月9日支付46112元、2012年6月10日支付46112元、2012年7月9日支付46112元、2012年8月6日支付46112元、2012年9月9日支付46112元、2012年10月11日支付46112元、2013年1月5日支付46112元、2013年6月23日支付50000元、2013年6月23日支付50000元、2013年6月23日支付38337元，其中第一、二笔款项是许志长实际支付的保证金。许志长则表示其共支付了18笔款项（共875332元）：1、2012年2月双方签订《租赁合同》，许志长按约定向陈敏支付当月租金46112元（2012年2月27日转账）和两个月的押金92225元（现金）；2、除陈敏主张的13笔款项外，许志长还支付了4笔款项：2012年8月30日支付40000元、2012年8月30日支付50000元、2012年9月2日支付20000元、2012年9月29日支付30000元。为此，许志长提交了中国民生银行个人账户对账单、电子银行业务回单和支付业务回单共7张、个人活期明细查询、中国农业银行金穗借记卡明细对帐单为证。陈敏质证表示：对民生银行4张电子银行业务回单（共涉及14万元）的真实性没有异议，但是该证据和本案双方争议的租金支付没有关联性，理由：1、双方除存在租赁合同外，另外还存在货款的供应关系；2、许志长举证的4笔款项的支付时间是8月30日至9月29日，9月29日就是陈敏向法庭提交的许志长所写的欠条的当天，这4笔款项是在陈敏逼许志长结算及偿还货款的情况下支付的款项14万元和写下了欠条；这4笔款项都是通过民生银行网转的，均没有任何的备注用途，但许志长之前提交的民生银行2013年6月23日同一天转了三笔款项，共138337元，单据上有备注款项的用途为“陈敏UG1596档2-5月租金”；3、双方的租赁合同从来没有讲许志长要预付租金，按照商业的惯例，如果要预付租金也是押二付一，而不是到合同快履行完毕时才预付租金，许志长之前一直是经常拖欠租金的；4、双方交易的习惯，除了第1个保证金没有足额给付外，其他月份的租金均是按照双方约定的金额46112元支付的，2013年6月23日支付了138337元，就是46112元×3的金额。2012年2月27日陈敏没有收到许志长转帐的租金46112元，也没有收到现金92225元。
许志长为证明其装饰涉案商铺的费用9650元，提交了收款收据两张、订货单两张、订（送）货合同单一张为证；许志长表示如搬迁，要求陈敏按价值9650元进行补偿。陈敏对该证据的真实性、关联性不予认可，并表示不同意补偿，其认为许志长没有做这些增加措施，这些所谓的添加、装修都是在租赁合同到期后许志长擅自做的，并且没有经过陈敏的同意，损失应由许志长自行承担。
许志长就其抗辩，还提交了谈话录音资料，时间分别为2013年1月4日、2月7日、2月28日、8月22日、8月25日。陈敏质证表示：1、对录音的真实性无异议，但是合法性有异议，许志长在中院的案件中表示打电话是为了录音，录音是有目的性的，录音之前是没有告知陈敏的；2、许志长所称的营业执照和合同的问题，都是许志长自己在录音中的表述，而不是陈敏的表述；3、从整个录音的摘录可以看出，整个录音都没有提到或者说能够证明许志长有抗拒或者已经支付全部租金的事实；4、合同和营业执照的问题，就算是陈敏承诺给许志长使用，也应当是合同期限内的事情，但是合同期满后陈敏如何处理自己名下的营业执照，是无须征得许志长的同意，也不能成为许志长拒付租金的理由。录音不能作为对抗本案的依据。
另查，陈敏、许志长因合伙纠纷，许志长于2013年起诉陈敏，诉讼请求为：1、判决许志长对位于广州市海珠区金纺路2号广州国际轻纺城自编号UG1596号商铺享有租赁使用权（期限按陈敏与第三人广州凯华城房地产开发有限公司签订的《租赁合同》）；2、陈敏协助许志长恢复办理注册地为广州国际轻纺城内自编号UG1596号商铺的工商营业执照，登记到陈敏名下；3、陈敏赔偿经济损失：2013年3月至2013年8月的损失暂按1000000元计，从2013年9月开始每月要求赔偿停业损失200000元直至陈敏为许志长办理好上述工商营业执照为止。原审法院以（2013）穗海法民二初字第3023号民事判决书判决驳回许志长的诉讼请求。许志长不服，提起上诉。许志长为证明其主张在庭前提交了以下证据：证据1，谈话录音资料，时间分别为2009年1月30日、1月31日，2013年1月4日、2月7日、2月28日、8月22日、8月25日。证据2，陈敏和朱某在2007年12月15日签订的顶手协议书（复印件）。广州市中级人民法院认为：关于许志长要求继续享有1596档租赁使用权及要求陈敏协助其恢复办理该档口营业执照是否应予支持的问题。许志长、陈敏签订的《租赁合同》，租赁期限至2013年2月3日，期满后双方没有续签合同，故许志长请求确认其对1596档享有租赁使用权，缺乏依据，原审法院不予支持处理正确。根据工商部门的企业注册基本资料显示，1596档为业户地址的个体工商户经营者是陈敏，注册时间为2008年11月16日，而非许志长、陈敏签订《合作协议》后才注册的。个体工商户是具有人身属性的经营主体，陈敏作为经营者，依法向工商行政管理部门申请注销个体工商户，是行使法定权利的表现，并无不当，陈敏没有义务协助许志长恢复办理上述个体工商户营业执照登记至陈敏名下；况且，许志长、陈敏在《合作协议》中约定的合作基础为《租赁合同》，而《租赁合同》中约定的租期截止日期为2013年2月3日，但该档口的营业执照的注销日则是在双方《租赁合同》期满之后的2013年6月25日。因此，许志长要求陈敏协助其恢复该档口的营业执照缺乏事实及法律依据。同理，许志长要求陈敏赔偿其经济损失亦同样缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。关于许志长二审提交的证据，首先，许志长没有提供证据证明其是在征得陈敏及相关人员同意的情况下对于各方的谈话进行录音的；其次，即使这些证据均为真实的，也均不能否定其与陈敏之间所签订书面合同的内容，也均不能证明其所主张的事实。基于上述原因，本院对于许志长二审所提交的证据均不予采纳；对其上诉请求均不予支持，予以驳回。广州市中级人民法院于2014年6月19日以（2014）穗中法民二终字第470号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
再查，陈敏、许志长因合同纠纷，陈敏于2014年起诉许志长，诉讼请求为：判令许志长向陈敏返还欠款330000元及支付利息31900元（从2013年2月10日起按银行同期贷款利率计至许志长实际还款之日止）。原审法院查明，2012年9月29日，许志长向陈敏出具《欠条》，确认欠陈敏库存款330000元，承诺于2013年2月10日前还清。《欠条》约定的还款期限届满后，许志长未清付货款，陈敏遂诉至原审法院。原审法院于2014年3月17日以（2014）穗海法民二初字第101号民事判决书判决许志长在本判决生效之日起十日内向陈敏清付货款330000元，并从2013年2月10日起至本判决确定的还款期限届满之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付利息给陈敏。许志长不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年7月21日以（2014）穗中法民二终字第833号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
本案审理期间，因陈敏、许志长之间的合伙纠纷案件已审结，许志长表示不申请本案中止审理。
原审法院认为，陈敏、许志长签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同约定的租赁期限届满后，双方没有重新签订合同，许志长继续使用涉案房屋，陈敏没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现陈敏要求许志长立即腾出其所租赁陈敏的广州市国际轻纺城UG1596铺，合法合理，原审法院予以采纳。虽然陈敏、许志长约定对涉案商铺陈敏拥有73.78%股份、许志长拥有26.22%股份，但现有的证据无法证明双方按上述比例实际划分了涉案商铺的使用权，涉案商铺由陈敏向案外人承租，至今未履行的租赁期限不足1年，且生效的裁判文书已驳回了许志长要求确认其对涉案商铺享有租赁使用权等诉讼请求，故许志长以其占有涉案商铺股份为由不同意交还涉案商铺的抗辩，原审法院不予采纳。至于许志长所占股份的出资，双方可另行结算，本案不予调整。对于许志长主张的装饰费用，陈敏不予认可，许志长所提交的证据也不足以证明其主张，故对许志长主张的装饰费用，原审法院不予认定。对许志长提出要求陈敏按价值进行补偿的请求，原审法院不予采纳。
许志长作为承租人应当按照约定支付租金。对于许志长已支付的租金和保证金金额，陈敏、许志长有争议。一、许志长抗辩其以现金支付了保证金92225元给陈敏，但未能提供证据加以证明，陈敏对此也予以否认，故许志长应承担举证不能的法律后果，对许志长该抗辩原审法院不予采纳。二、许志长抗辩其在2012年8月30日支付40000元、2012年8月30日支付50000元、2012年9月2日支付20000元、2012年9月29日支付30000元给陈敏，该四笔款项均为预付租金，陈敏则主张该款项为货款。原审法院认为，首先，对双方确认的2012年4月至2013年1月期间，许志长所支付的租金金额与合同约定的月租金金额相符；其次，许志长答辩称“其支付租金至2013年5月，之后没有支付是因为陈敏擅自注销营业执照”，如上述四笔款项属租金，至2013年5月许志长已多付了租金给陈敏，但无证据证明许志长曾对此提出异议；再次，陈敏、许志长除存在租赁关系外，之间还存在欠款纠纷，许志长写下欠陈敏库存款330000元的欠条的时间与第四笔款项支付的时间相同，且该四笔款项支付的时间不足一个月。综上，许志长抗辩该四笔款项为预付租金，依据不足，原审法院不予采信。三、许志长抗辩其于2012年2月27日支付租金46112元给陈敏，提交了中国农业银行金穗借记卡明细对帐单为证，该对帐单仅反映许志长在2012年2月27日曾交易46112元，摘要为还款，但没有反映收款人账号和名称，陈敏也否认收到该笔款项，故许志长应承担举证不能的法律后果，对许志长该抗辩原审法院不予采纳。由此，原审法院认定在租赁期间许志长共向陈敏支付了596995元，按此金额计算，抵扣保证金后，许志长已付清至2013年2月2日的租金，2013年2月3日至2013年3月2日期间欠租2461元，2013年3月3日起没有支付租金。陈敏主张许志长仅支付了2012年2月3日至2012年12月3日期间租金（包括已抵扣两个月押金），2013年1月4日起欠租，有误，原审法院予以调整。许志长在租赁期间拖欠陈敏租金，应承担违约的责任。陈敏起诉要求许志长支付至交还商铺时止的租金及按照银行同期贷款利率计算利息，合法合理，原审法院予以采纳。但利息应从欠租当月的4日起计算。对于营业执照的问题，生效的裁判文书已进行了认定，本案不作赘述，许志长以此为由拒付租金，无理，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：一、许志长在本判决生效之日起10日内，迁出广州国际轻纺城内自编UG1596档，将该档交还给陈敏；二、许志长在本判决生效之日起10日内，支付从2013年2月3日起至许志长履行本判决第一项所确定的债务之日止的租金（其中2013年2月3日起至2013年3月2日止的租金为2461元，2013年3月3日起的租金按每月46112元计）及利息（从欠租当月的4日起至许志长付清租金之日止，以当月所欠的租金为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）给陈敏；三、驳回陈敏的其他诉讼请求。本案一审受理费9252元，由许志长负担。
判后，许志长不服原审判决，向本院提起上诉称：一、许志长、陈敏双方是姻亲关系，共同出资2802309元购买了涉案商铺“广州国际轻纺城UGl596铺”及九州C4001档至2015年5月31日的租赁使用权和共同经营，该共同出资已一次性向业权人“广州凯华城房地产开发有限公司”支付租金完毕。根据双方签订的《合作协议》，对涉案商铺至2015年5月31日的租赁使用权及其权益是属于双方按份共有的，许志长占26．22%的股份，《租赁合同》是《合作协议》的从协议且许志长有优先承租权。根据物权法的规定，许志长作为共有人对物业有管理权，且陈敏并没有提出要将案涉商铺对外出租。所以，一审判决无视许志长合法管理案涉商铺的现状，其适用不定期租赁的有关规定，于法相悖。二、由于案涉商铺是以陈敏的名义签订的租赁合同，所以使用该商铺对外营业也必须以陈敏名义或者陈敏为许志长办理营业执照、电话等，这是商铺租赁的惯例和必需。本案中，陈敏中途擅自注销店铺正在使用的营业执照和电话，导致该房屋商铺功用消灭，并遭到工商部门责令停业，故而许志长只是在看管而没有使用案涉商铺。因此，一审判决认定许志长一直在正常租赁使用案涉商铺并判决按照原先租金标准缴纳租金，也完全不符合事实。三、许志长向陈敏支付的租金，均向法院提供了有关划款凭证。陈敏否认，应当承担举证责任。因此，在陈敏完全没有提供证据的情况下，一审判决根据推断否定许志长缴纳巨额租金，严重违反证据规则。综上，许志长上诉请求撤销原审判决，改判或发回重审。
陈敏答辩称，一、当事人间的合作关系已从2012年2月3日转为租赁合同关系，双方不再受此前签订的《合作协议》约束。首先，2008年4月24日，陈敏与案外人广州凯华城房地产开发有限公司签订《广州国际轻纺城商铺租赁合同》，租赁期限从2008年4月24日起至2015年5月31日止。陈敏与许志长于2009年2月27日签订《合作协议》，约定共同经营讼争商铺，陈敏将商铺面积26.22%提供给许志长经营，陈敏享有商铺面积73.78%。之后，陈敏与许志长又签订一份《合作协议》，该份协议明确约定将涉案商铺以《租赁合同》为准租给上诉人，许志长需每月向陈敏支付相应租金。因此，陈敏与许志长签订了《租赁合同》，合同约定双方租赁期限从2012年2月3日至2013年2月3日，租金每个月46112元，保证金92225元，管理费由许志长负担。许志长与陈敏之间的合作关系从2012年2月1日开始转为租赁合同关系，而并非许志长所认为一直都是合伙关系。且生效的（2014）穗中法民二第470号民事判决已驳回许志长享有涉案商铺的租赁使用权的诉讼请求。陈敏与许志长签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。从2013年2月3日起至今一直拖欠许志长租金，其单方陈述租金已全部付清却未能提供任何合法有效的证据予以证明，应当承担举证不能的后果。另外，关于营业执照的问题，涉案商铺所注册的个体工商户经营者是陈敏，陈敏有权依法向工商行政管理部门申请注销个体工商户，并且无义务协助恢复办理上述个体工商户营业执照登记至许志长名下。综上，陈敏与许志长间的租赁合同关系明确，在租赁期限届满后许志长无权要求继续享有租赁使用权，其应履行支付租金及利息及腾出涉案商铺的义务。原审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求法院维持原审判决，驳回上诉。
经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，陈敏于2008年4月24日与案外人广州凯华城房地产开发有限公司签订《广州国际轻纺城商铺租赁合同》，承租案涉商铺。2009年2月17日，陈敏与许志长签订《合作协议》，约定共同经营案涉商铺。而后，双方当事人于2012年就案涉商铺签订《租赁合同》，约定由陈敏将案涉商铺租给许志长使用，并且约定租赁期限及租金标准。双方当事人签订《租赁合同》表明陈敏将案涉商铺转租给许志长，双方形成租赁关系。租赁期限到期，许志长继续使用案涉商铺，双方形成不定期租赁关系，陈敏可随时解除租赁关系，且已生效的（2014）穗中法民二终字第470号民事判决已驳回许志长要求确认其对案涉商铺享有租赁使用权的诉讼请求。原审判决许志长迁出案涉商铺，并无不当。许志长上诉称其对案涉商铺享有管理权，不应迁出案涉商铺，理据不足，本院不予采纳。关于许志长是否应向陈敏支付所欠租金的问题，许志长在原审中提供的相关付款凭证均不能证实许志长已支付所拖欠的租金。原审判决许志长向陈敏支付从2013年2月3日起至其迁出案涉商铺之日止的租金，并无不当。另，许志长上诉称因陈敏注销案涉商铺的营业执照导致其只是看管而不能使用案涉商铺，不应按原先租金标准缴纳租金，但未提供证据证实商铺使用状况，对于该上诉意见，本院不予采纳。
综上，许志长的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9252元，由上诉人许志长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十二月十日
书 记 员 杨仁义