上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终51号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海龙雀餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区长江南路668号A1809室。
法定代表人：袁锦荣，执行董事。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被上诉人上海龙雀餐饮管理有限公司（以下简称龙雀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初6921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚和公司之委托诉讼代理人黄磊、被上诉人龙雀公司之委托诉讼代理人张宓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚和公司上诉请求：撤销一审判决第四项；撤销一审判决第五项，改判被上诉人支付2014年12月22日至2016年3月7日的房屋占有使用费人民币（下同）1,800,121元及物业管理费256,455元。事实和理由：本案的租赁合同为无效合同，造成合同无效的唯一原因是上海市长宁区XX路XX号“XX中心”XX单元（以下简称系争房屋）未取得工程建设项目规划许可证，但是根据有关规定，可以通过补办相关证照使租赁合同合法化。一审法院应通知案外人到庭，要求补办相关证照。上诉人故不应赔偿被上诉人装修等全部损失。另外，即使租赁合同无效，根据有关规定，占有使用费的标准可以参照租赁合同约定的租金标准，物业管理费被上诉人仍应支付，一审法院却仅支持上诉人部分金额，缺乏依据。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
龙雀公司辩称，关于合同效力的问题，上诉人若认为涉及到案外人的问题，应另行诉讼，不应将不利后果转嫁到被上诉人。上诉人对涉讼房屋没有建设规划许可证是明知的，因此租赁合同无效的责任在于上诉人一方，被上诉人的损失应当由上诉人承担。一审法院参照合同约定的标准酌情确定的占有使用费和物业管理费是合理的。故要求驳回上诉，维持原判。
龙雀公司向一审法院起诉请求：1.确认龙雀公司、亚和公司签订的租赁合同及补充条款无效；2.亚和公司返还租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元、装修押金10,000元，合计503,559元；3.亚和公司返还已支付的三个月租金370,932元、物业管理费52,845元，合计423,777元；4.亚和公司返还龙雀公司已支付的装修期物管费8,808元、审图费2,500元、采集系统及实施费3,000元、垃圾清运费4,065元、餐厨垃圾清运费19,710元、施工临水费500元等入驻缴费总计38,583元；5.亚和公司赔偿固定装修费用550,000元、中央空调安装费48,000元、消防工程费31,000元，合计629,000元；6.亚和公司赔偿室内设计费150,000元、技术服务费8,000元、网络服务费7,150元，合计165,150元；7.亚和公司赔偿因其拆除房屋无法交接的厨具、餐具、管理设备固定资产和低值易耗品等损失合计194,080元；8.亚和公司返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以诉请第2、3、4金额之和为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月7日起计算至判决生效之日止；9.本案诉讼费，以及律师费58,000元由亚和公司承担。
亚和公司向一审法院提出反诉请求：1.确认龙雀公司、亚和公司在2014年11月14日签订的租赁合同及补充条款无效；2.龙雀公司支付房屋使用费合计1,800,121元，计算方法为：按照每月123,664元的标准，自2014年12月22日计算至2016年3月7日；3.龙雀公司支付物业管理费256,455元，计算方法为：按照每月17,615元的标准，自2014年12月22日计算至2016年3月7日；4.龙雀公司支付2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元；5.龙雀公司支付2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人系XX部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海XX中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海XX公司签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及XX苑XX幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。上述协议书尾部加盖亚和公司图章并由孙某签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，XX局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市XX路XX号出租给亚和公司用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年11月7日，龙雀公司、亚和公司签订租赁合同及其补充条款，约定龙雀公司承租“星空购物中心”B-118单元，租赁面积271平方米，装修免租期自实际交付日开始起计90天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起满5年止等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为123,644元，物业管理费每月17,615元。
2014年12月22日，亚和公司将系争房屋交付给龙雀公司，龙雀公司遂开始设计、装修。
2015年1月，龙雀公司向亚和公司支付租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元；首期三个月保底租金390,714元、物业管理费52,845元；装修期间的物管费8,808元、审图费2,500元、采集系统及实施费3,000元、代收垃圾清运费4,065元、代收施工临水费500元以及装修押金10,000元。2015年10月，龙雀公司向案外人上海A有限公司支付餐厨垃圾清运费19,710元。
2015年5月2日，龙雀公司开业。
2015年6月28日，亚和公司向龙雀公司发送开业率告知函，告知龙雀公司星空购物中心开业率已达81%。
2015年11月7日，上海市长宁区公安消防支队向龙雀公司颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。
2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2016年2月26日、3月6日，亚和公司两次向龙雀公司发送催款函，要求龙雀公司支付积欠的租金、物业费、水电费等共计780,957.80元。
2016年3月6日，龙雀公司向亚和公司发送催告函，称商场开业率未满70%，尚处于免租期，龙雀公司不需要支付租金及物业管理费。并因租赁许可证已过期，龙雀公司未能办理营业执照、食品经营许可证，要求亚和公司收到函件后15日内提供有效的军队房地产租赁许可证等房屋产权证明文件。
2016年3月7日，亚和公司发送终止通知函，因龙雀公司欠付租金、物业费等费用，要求解除合同，并要求龙雀公司于2016年3月15日前清理涉讼房屋内遗留物品。
2016年3月19日，龙雀公司向亚和公司发送终止租赁合同及其补充条款的通知函，因亚和公司未能提供有效的军队房地产租赁许可证，要求解除合同，返还已付租金、物业管理费、各类保证金等，并赔偿相当于9个月租金金额的损失。次日，龙雀公司停止经营。
2016年4月，龙雀公司提起本案诉讼。
2016年5月，亚和公司将涉讼房屋内龙雀公司物品清空，装修拆除，并另行出租给他人。
一审审理中，龙雀公司申请就装修进行评估，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海B有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定。因无现场可供勘查，且龙雀公司无装修图纸，无法进行评估，故龙雀公司撤回申请。关于装修造价，龙雀公司提供装修报价单一份、银行明细一组及星空购物中心已经装修损失评估单位情况汇总表一份，报价单位为上海C有限公司，报价金额为559,808.80元；银行明细显示，2014年11月至2015年6月期间，十数笔收款人为陈成金的转账金额总计57万余元；汇总表显示星空购物中心五家经营餐饮的商户经评估后的装修造价单价，在1,400元至2,500元之间，其中经营日本料理的商户装修单价在2,400元左右，经营川菜的商户单价在1,600元左右。龙雀公司陈述，实际施工人并非报价单位，而是龙雀公司认识的朋友，故装修款项收款人为个人，但并未形成书面合同；参考星空购物中心经营餐饮的商户装修情况，龙雀公司系经营海鲜料理，装修单价应当以2,300元至2,500元为宜。亚和公司对装修报价单及转账明细均不予认可，对汇总表予以认可。如果需要确定装修投入，考虑到龙雀公司确实对涉讼房屋进行了装修，亚和公司认为装修投入金额每平方米1,600元的标准较为合理。龙雀公司已经使用了一段时间，装修应当折旧后计算。使用时间为装修完毕后直至亚和公司发函解除之时，即2015年3月22日至2016年3月7日，按照五年折旧。亚和公司同意承担折旧后费用的20%。
关于中央空调安装费，龙雀公司提供中央空调安装（结算）合同书一份及中国民生银行个人账户对账单一份，合同书显示合同双方为亚和公司与案外人上海D有限公司，项目为涉讼房屋，工程总价48,000元，签订合同后三天支付45,600元，商铺开业15天后支付2,400元。对账单显示袁锦荣账户于2015年1月8日向王昇勇支付45,600元。龙雀公司陈述，星空购物中心商户安装中央空调均是向王昇勇支付，余款系现金支付。亚和公司认可龙雀公司的中央空调均由龙雀公司自行安装，但对于龙雀公司的该两份证据均不予认可，认为龙雀公司应当向公司支付，而非向个人支付。
关于消防工程费，龙雀公司提供工程施工合同书一份及中国民生银行个人账户对账单一份，合同书显示2014年12月亚和公司与上海E有限公司就涉讼房屋安装消防自动喷淋系统、火灾自动报警系统设备签署合同书，工程价款为31,000元，签约后一周内支付24,000元，验收合格后一周内支付7,000元。落款处乙方签字处有“周某”字样并加盖公章，收款行为交通银行。对账单显示袁锦荣于2015年1月16日向周某交通银行账户转账24,000元。龙雀公司陈述，余款为现金支付。亚和公司认为应当向公司支付而非向个人支付，故对金额不予认可。
关于设计费，龙雀公司提供餐厅装饰设计委托合同一份及中国民生银行个人账户对账单一份，委托合同显示系2014年12月1日亚和公司与Z公司签署，委托项目为涉讼房屋海码头室内装饰设计，服务费用15万元。乙方落款处签署人为范宁。对账单显示袁锦荣于2014年12月12日向范宁支付30,000元，2月11日支付50,000元。龙雀公司陈述，其余为现金支付。亚和公司对已付的80,000元予以认可，但对现金支付部分不予认可。
关于技术服务费及网络服务费，龙雀公司提供技术服务合同一份、网络综合信息服务协议一份及中国民生银行个人账户对账单一份。亚和公司对此两笔费用金额予以认可，但不同意赔偿。
关于厨具、餐具等设备费用，经一审法院现场查看，桌椅、不锈钢厨具等物品存放在地下仓库，仓库地面有积水，另有电冰箱、电视、冷冻柜等物品存放在地面通道、工作人员休息室等处。经法庭多次组织，双方未能交接。亚和公司确认，在龙雀公司起诉后，亚和公司未通知龙雀公司及一审法院，将物品搬离至仓库内保管。亚和公司同意将搬离的物品交接给龙雀公司，但龙雀公司认为物品已损坏，不具有使用价值，故未前往交接。双方均要求案外另行交接。亚和公司确认，部分物品存放在地下仓库，仓库曾因暴雨进水。双方同意，若有损失，不要求鉴定评估，要求法院酌情处理。龙雀公司提供合同一组及中国民生银行个人账户对账单一份。亚和公司对此不予认可，可移动物品龙雀公司应当搬离，该损失不应当由亚和公司承担。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且龙雀公司、亚和公司均以此为由要求确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，一审法院予以认可。亚和公司同意向龙雀公司返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，龙雀公司的相关诉请，一审法院予以支持。双方关于龙雀公司是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致龙雀公司无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而龙雀公司确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，龙雀公司应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。亚和公司主张自2014年12月22日涉讼房屋交接之日计算至2016年3月7日。龙雀公司主张自2015年6月28日亚和公司告知龙雀公司开业率之日，计算至2016年3月20日停止营业之日。一审法院认为，龙雀公司支付使用费的基础是龙雀公司使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。从亚和公司陈述可知，亚和公司自接收房屋后即为经营目的着手装修，故由此开始支付使用费，符合公平原则，故一审法院确认自交房日开始计算使用费、物业管理费直至2016年3月7日止。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。亚和公司主张按合同约定的标准支付；龙雀公司主张即使支付，因租赁许可证过期致龙雀公司无法申办合法经营证照，使用费应按合同标准的20%计算。
一审法院认为，2015年5月龙雀公司试营业时，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对龙雀公司办理合法经营所需证照产生影响。且装修期间，龙雀公司属于经营准备期，尚不具备开业经营条件。但从另一方面看，龙雀公司使用系争房屋对外经营并获得收入，即使未盈利，也主要与餐厅经营时间、经营方式、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，一审法院酌定龙雀公司参照合同约定标准的一定比例，应向亚和公司支付房屋的使用费894,108元，物业管理费127,359元。龙雀公司另应支付2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元，2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和公司与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在亚和公司。亚和公司抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，亚和公司无过错的抗辩意见，一审法院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，龙雀公司、亚和公司都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院根据案情予以酌定。龙雀公司主张的消防机电工程31,000元、中央空调48,000元，室内设计费150,000元，技术服务费8,000元、网络服务费7,510元，审图费2,500元、采集系统实施费3,000元，系龙雀公司装修、经营发生的费用，相关合同与转账记录大部分金额及时间能够相互印证，考虑到部分金额属现金支付，龙雀公司未能提供凭证，且装修及设施设备业经龙雀公司合理使用，应扣减一定的损耗。一审法院酌定亚和公司应当承担的赔偿金额为140,000元。关于装修损失，现场因亚和公司原因已不可考证，参考双方认可的装修单价，综合考虑龙雀公司经营的餐饮项目、使用损耗、责任承担等因素，一审法院酌定亚和公司应当赔偿的金额为420,000元。关于垃圾清运费、餐厨垃圾清运费和施工临水费实际系他人收取，龙雀公司要求亚和公司返还，缺乏依据。龙雀公司使用系争房屋并获得收益，故利息损失的诉请，一审法院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，一审法院不予支持。关于厨具、餐具等物品损失，对于可移动的物品，龙雀公司应当搬离。因亚和公司确认其系未经通知自行搬离，并予以保存，但保存物品处曾进水，从现场情况看，物品确实存在一定程度损坏，一审法院根据损失情况酌定损失金额为50,000元。
一审法院据此判决：一、上海龙雀餐饮管理有限公司与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“星空购物中心”B-118单元签订的租赁合同及补充条款无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海龙雀餐饮管理有限公司租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元、装修押金10,000元，合计503,559元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海龙雀餐饮管理有限公司租金370,932元、物业管理费52,845元、装修期物管费8,808元，合计432,585元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海龙雀餐饮管理有限公司审图费、采集系统及实施费、装修、消防机电工程、中央空调、设计费、技术服务费、网络服务费及设备损失合计610,000元；五、上海龙雀餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司上址房屋使用费894,108元，物业管理费127,359元，合计1,021,528元；六、上海龙雀餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元，2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元，合计100,886.40元；七、驳回上海龙雀餐饮管理有限公司的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,897.20元，由上海龙雀餐饮管理有限公司负担5,302.90元，上海亚和投资管理有限公司负担17,594.30元。反诉案件受理费12,029.90元，由上海龙雀餐饮管理有限公司负担6,258.50元，上海亚和投资管理有限公司负担5,771.40元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将系争房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人称其也系从案外人处承租而来故不应承担责任的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于损失如何确定的问题，一审法院考虑到系争房屋目前现状、双方认可的装修单价以及被上诉人提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。关于房屋使用费、物业管理费的计算标准，一审因上诉人原提供的军队房地产租赁许可证到期客观上对被上诉人的经营产生一定的影响，故酌情确定房屋使用费、物业管理费的标准，亦属合理。因此，上诉人的相关上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人亚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,483.75元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年三月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……