重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石法民初字第00292号
原告杨增群，女，生于1963年5月7日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。
被告冉清明，男，生于1978年4月5日，土家族，务农，住重庆市石柱土家族自治县。
被告秦建红，男，生于1986年3月27日，土家族，务农，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人秦世凯（系秦建红之父），男，生于1955年3月21日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原告杨增群诉被告冉清明、秦建红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法由代理审判员周胜适用简易程序独任审判，于2013年3月7日公开开庭进行了审理，原告杨增群的委托代理人何小明，被告冉清明、被告秦建红的委托代理人秦世凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨增群诉称，二被告合伙开发石柱县黄水镇演艺中心旁边“莲乡阁”房地产项目。2011年8月25日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定杨增群购买莲乡阁一单元第三层A-2号套房，户型为一室一厅一卫，建筑面积约44.49平方米（最终以房管部门审定的面积为准），土地性质为国有划拨土地。购房建筑面积单价为2650.00元平方米，总价为117899.00元。交房时间为2011年10月30日。原告总共支付购房款100000.00元。2012年春节后，原告接房后准备装修，因冉清明与另一合伙人秦建红有合伙纠纷，秦建红阻止原告装修，后得知秦建红将房屋另行出售给他人，现已经装修完毕入住，冉清明现在垫江监狱服刑）。纠纷发生后，原告委托律师调查才得知该建房土地系冉清明从黄水镇骑龙村生田组村民冉茂祥处取得，属于集体土地，根本不属于国有划拨土地，且冉清明在建房时以冉茂祥名义只审批了100平方米的建房手续，其余面积和楼层均属于违法建筑。
原告认为，该建房土地属于集体土地性质，原告依法不能购买该集体土地上的房屋，且该房屋属于非法建筑，依法不能进行房地产交易，双方订立的房屋买卖合同属于无效合同。二被告故意隐瞒该房屋建房占地属于集体土地性质的事实，应承担全部过错责任。被告秦建红已经将房屋另行出售他人，合同目的也无法实现。被告应返还原告支付的购房款外，还应承担赔偿资金利息以及房屋价差损失的过错赔偿责任。根据《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求人民法院依法判令：1、确认原告杨增群与被告冉清明、秦建红于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告冉清明、秦建红连带返还原告杨增群购房款100000.00元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中20000.00元从2011年8月26日起计算利息，35000.00元从2011年9月8日起计算利息，25000.00元从2011年12月30日起计算利息，20000.00元从2012年1月13日起计算利息）直到二被告付清完购房款之日止；3、被告冉清明、秦建红连带赔偿原告杨增群损失（房屋价差）55612.50元；4、本案的案件受理费由二被告负担。
被告冉清明辩称：我没有什么说的，我认为《房屋买卖合同》是有效的，而且原告在购买前知道是违法建筑。
被告秦建红辩称：涉案房屋的土地性质是否是集体性质，这不需要原告来管，自然有政府追责。原告的损失系重复计算。关于合同的效力，我个人认为也是无效的，因为秦建红没有签字确认。我方是不应该承担任何责任的，如果冉清明确实收了购房款，那么冉清明就应该承担责任。
经审理查明：被告秦建红与被告冉清明于2011年合伙开发位于石柱土家族自治县黄水镇演艺中心旁边“莲乡阁”房地产项目。原告杨增群作为合同乙方，被告冉清明、秦建红作为合同甲方，双方于2011年8月25日签订房屋买卖合同。该合同约定：……第一条，乙方向甲方购买位于石柱县黄水镇演艺中心旁边“莲乡阁”内一单元第三层（平街面层为第一层）A-2号套房，户型为一室一厅一卫，建筑面积为：（约）44.49平方米（最终以房管部门审定的面积为准），土地性质为国有划拨土地。第二条，乙方所购买房屋建筑面积单价为2650.00元／平方米，总价款为117899.00元，大写壹拾壹万柒仟捌佰玖拾玖圆整（以产权登记的面积据实结算，购房款多退少补）……。落款为：甲方冉清明，盖有“秦建红”印章，乙方杨增群，时间：（空白）年（空白）月（空白）日签订于石柱黄水。合同签订后，原告杨增群于2011年8月25日支付购房款20000.00元，于2011年9月7日支付购房款35000.00元，于2011年12月29日支付购房款25000.00元，于2012年1月12日支付购房款20000.00元，先后共计支付100000.00元。被告冉清明因犯故意伤害罪现服刑于重庆市垫江监狱，被告秦建红已将“莲乡阁”一单元第三层（平街面层为第一层）A-2号套房另售他人，已装修入住。
另查明，“莲乡阁”房地产项目占用土地系被告冉清明从黄水镇骑龙村生田塝组村民冉茂祥取得的用地指标，土地性质为：集体土地性质。
还查明，重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司接受本院委托，于2014年6月3日对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇演艺中心“莲乡阁”（同地段）住宅用房地产在估价时点即2014年1月31日的市场价值作为估价意见，建面单价为3100.00元／平方米。
上述事实有原、被告提交的有效证据、重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司价格报告书及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点：一是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？二是原、被告过错责任及赔偿损失范围？三是被告秦建红是否担责任？现分别评判如下：
一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？原、被告签订的《房屋买卖合同》的标的物土地性质系集体土地。且原告系城镇居民，加之被告是在未经规划许可，未办理建设施工许可证的情况下建成的，在开庭前，仍未补办规划许可证和建设施工许可证。故，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，原告请求确认合同无效的诉求本院予以支持。
二、原、被告过错责任及赔偿损失范围？《中国人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条法律明确了合同无效的法律后果，即返还财产、适用过错原则赔偿损失。本案中，二被告共计收到原告杨增群的购房款100000.00元，但因合同无效而丧失合法占有的法律依据，原告请求返还购房款，本院予以支持。原告请求支付利息及赔偿房屋差价损失，应适用过错原则赔偿。其中利息损失应包括在房屋差价损失内，不应双重计算。本案中，导致《房屋买卖合同》无效的主要原因是合同标的物系集体性质，且未经审批建房。被告明知涉案房屋系集体性质，且在《房屋买卖合同》上将土地性质书写为国有划拨土地，存在故意欺骗之嫌。原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋时有义务对房屋的产权情况进行审查，由于原告疏忽未尽到审查义务，其自身亦有一定过错，可适当减轻被告的赔偿责任。结合双方当事人的过错责任大小，本院确定二被告承担70%的赔偿责任，原告承担30%的赔偿责任为宜。截止到2014年1月本案所涉房屋已增值，原告丧失了以原有价格购买同地段房屋的机会，因此，本案以所涉房屋的市场增值差价来确定间接损失合情合理。故，二被告对本案所涉房屋市场增值部分应支付的赔偿金额为【（3100.00元／平方米-2650.00元／平方米）×44.49平方米）】×70%=14014.50元。
三、被告秦建红是否担责任？关于被告秦建国辩称涉案房屋买卖合同系冉清明以自己名义签订且自收购房款的行为与自己无关，应由冉清明个人承担法律责任的意见。本院认为，被告冉清明与被告秦建红系个人合伙关系，依据《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条之规定，合伙人的经营活动由全体合伙人承担民事责任，合伙人对合伙的债务承担连带责任。故，被告冉清明对外与原告签订的《房屋买卖合同》的行为，作为合伙人秦建红应与冉清明连带承担法律后果。被告秦建红在对外承担法律责任后，可根据内部合伙协议与冉清明协商解决，协商不成，可另案起诉处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：
一、原告杨增群与被告冉清明、秦建红于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告冉清明、秦建红连带返还原告杨增群购房款100000.00元；
三、被告冉清明、秦建红连带赔偿原告杨增群损失（房屋价差）14014.50元；
四、驳回原告杨增群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3412.00元，减半收取1706.00元，由原告杨增群承担456.00元，被告冉清明、秦建红承担1250.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周 胜
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 李亚飞