上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2347号
原告张袁。
委托代理人钟楠，上海律宏律师事务所律师。
被告杨叶红。
委托代理人徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
被告上海花轩房地产咨询有限公司。
法定代表人花军刚。
原告张袁诉被告杨叶红、上海花轩房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告张袁及其委托代理人钟楠、被告杨叶红均到庭参加了诉讼。被告委托代理人徐卫红到庭参加了第二次庭审。被告上海花轩房地产咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告杨叶红经被告上海花轩房地产咨询有限公司（以下简称“花轩房产”）居间，于2014年3月1日签订《房地产居间合同》，该合同约定，原告将自己名下位于上海市奉贤区庙泾新村XXX号XXX室房屋作价人民币（下同）1，750，000元出售给被告杨叶红，被告杨叶红当天支付定金30，000元，之后应分别于2014年3月2日支付100，000元，2014年4月30日前支付300，000元，2014年5月30日前支付600，000元，并在7月30日前贷款700，000元并必须支付给原告，原告交房时被告再另行支付尾款20，000元。
2014年3月2日，原告与被告杨叶红经被告花轩房产又另行签订《补充协议》一份，该协议约定：如被告杨叶红逾期付款的，被告杨叶红的逾期付款利息为每日500元。同时，任何一方违约的，则违约方赔偿总房价的30%作为违约金。
之后，被告杨叶红虽正常履行了2014年3月2日、4月30日、5月30日的付款义务，但并没有采取任何办理贷款的行为，原告为此担心被告杨叶红不能完成7月30日前支付700，000元房款的义务，但被告杨叶红始终表示其付款没有任何问题。
2014年7月30日，被告杨叶红仍没有支付该期房款，为此，原告多次电话和书面向被告杨叶红催告，要求其在5日内向原告付款。但被告杨叶红却表示，她要到半年之后才能再支付350，000元，剩余款项待其将所涉房屋出售给第三方后方可支付。原告对此明确表示不能接受，之后被告杨叶红再未联系过原告。
为此，原告认为：被告杨叶红没有及时支付房款，且已明确表示她目前没有付款能力，故该《房地产居间合同》及《补充协议》已无法继续履行，被告杨叶红理应承担相应的违约责任。故原告诉讼来院，要求判令：1、解除原、被告于2014年3月1日、2日签订的《房地产居间合同》及《补充协议》；2、被告杨叶红向原告支付违约金525，000元。庭审中原告增加诉讼请求：3、被告将位于上海市奉贤区庙泾新村XXX号XXX室房屋返还并恢复原状。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、房地产居间合同、补充协议各一份，证明原、被告双方签订了系争房屋买卖合同，约定了房款及支付房款的期限，以及被告未按期支付房款所应承担的违约责任。
2、催款函两份、挂号信两份、快递单一份，证明在2014年7月28日被告已经表示无力支付700，000元，为了理清双方权利义务及固定证据，原告向被告催款函。
3、房屋买卖授权委托书一份，证明原告将房屋挂牌给中介的时候，均提供了这个委托书。
4、看房确认书一份，证明2014年2月28日已经进行系争房屋的挂牌，与授权委托书相互印证。
5、租房协议、收条各一份，证明2014年2月15日房屋的另一个产权人张冠军把涉案房屋出租，因为在2014年2月28日挂牌出售，张冠军解除了与原承租人的租房协议，可见张冠军是对房屋出售知情的，并且授权原告出租该房屋，原、被告的合同是有效的。
6、邮局查单一组、快递回单一组，证明两被告签收了原告的催款函。
7、通话记录及录音光盘一份，证明被告承认违约事实，双方在谈违约金的调整；被告不愿意支付房款的原因是希望原告降低房价，与原告父亲不到场无关，因为当时市场房价已经波动。
8、房地产居间合同复印件一份，证明2014年11月9日被告杨叶红和案外人、被告花轩房产签订合同，两被告有不正当利益关系。从合同中看存在差价，原告认为这个差价是两被告共同分享的。
被告杨叶红辩称，同意原告的要求解除合同的诉请。不同意原告的其他诉请。因为并不是被告违约，是原告方一直没有让另一位所有权人即张冠军出来签字，被告行使的是不安履行抗辩权。到目前为止，原告父亲张冠军未到庭追认过，系争合同的效力是有问题的。对于增加的诉讼请求，认为只要原告返还购房款、利息损失或者装修费，被告可以恢复原状。
被告杨叶红针对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、银行对账单一份，证明被告在7月底前已经准备700，000元资金，只是因为张冠军没有出面在合同上签字，被告才拒绝付款。
2、照片两张，证明7月28日催促原告把张冠军的委托书等出示一下，但原告不予理睬，不回复被告。
3、照片一组，证明系争房屋已经装修好。
4、装潢合同、发票一组，证明系争房屋装修费用为100，000元左右。
5、微信截图一份，证明原告起诉后在没有告知被告的情况下，在2014年11月将交给中介公司的房产证做了遗失登记，原告是恶意违约。
6、银行卡、身份证及房产证复印件各一份，证明原告是明知且认可被告买房是用于投资的，同意把房屋转让给案外人，但后来不知道为何原告又不同意了。
被告花轩房产未答辩，也未向法庭提交证据。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告杨叶红对证据1真实性无异议。对证据2认为没有收到过。对证据3不认可，认为从未看到过这个授权委托书，中介也从未提过有这份委托书。对证据4、5认为与本案无关。对证据6快递回单真实性有异议，对邮局查单无法发表意见，被告没有收到过这份材料，而且邮寄的地址已经拆迁，当时还未到付款期限，催款没有任何意义。对证据7认为从电话录音中无法反应出原告要证明的内容，被告是要求7月20日之前系争房屋的共有人出面，但到原告诉讼后，确实市场降价了，所以才跟原告协商。对证据8认为可能是原告与案外人恶意串通，骗取被告两笔违约金，对证据来源有异议，认为这份证据原告应当是无法获取的。对于被告杨叶红提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但对关联性不认可，认为这650，000元在当天全部陆续转走，可见被告是不足以支付房款的，在7月30日的时候被告只有4，800元。对证据2真实性无异议，对关联性不认可，认为照片难以反映被告的证明目的，实际是原告向被告索要家庭地址以便发送催款函，当时是以发送该小区的宣传资料为名向被告素要地址，被告说的“单子”就是指宣传资料。对证据3真实性难以确认，2014年3月1日原告就把钥匙交给了被告，对房屋现在的情况原告不清楚。对证据4中发票的真实性无异议，其他的真实性均不予认可，且认为发票与本案无关，是可以移动的空调及洗衣机，如果确实在系争房屋内，原告也同意被告搬走。对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为在第一次庭审中被告明确表示要求解除合同，双方不存在继续履行合同的必要，故原告要求返还房产证，但被告花轩房产一直拒绝，故原告另行补办了一张房产证。对证据6真实性无异议，对关联性有异议，认为原告提供给被告银行卡是希望被告履行合同约定的付款义务。上述原告提供的证据1、7、被告提供的证据1、2、4中的发票、5、6，相对方对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据2、6中的快递查单，因被告未予认可，且无签收人员信息，故本院不予认定。对于原告提供的证据6中的邮局查单，因被告花轩房产未到庭提出异议，故本院依法予以认定。对于原告提供的证据3、4、5、8，因与本案无关，故本院不予认定。对于被告提供的证据3，因原告未予认可，故本院不予认定。对于被告提供的证据4中除发票外的证据，因原告不予认可，故本院不予认定。
另，本院于2014年10月9日与被告张冠军谈话并制作谈话笔录一份。张冠军述称，其知晓并同意原告要卖掉系争房屋，也知晓原告与被告签订房屋居间合同及补充协议。其因为房屋挂牌出售向原告出具过五、六份授权委托书。因为其年纪大了，所以委托原告。如果要去房地产交易中心过户的话，其也只好自己去。被告杨叶红没有说过要其出面补签字，其没有与被告杨叶红联系过。其女儿也没有与其说过要补签字，卖房的事情其都不管，收房款等都是交给女儿操作的。
原告对上述谈话笔录无异议。被告杨叶红对上述谈话笔录有异议，认为张冠军住在奉贤，被告多次让其出面，其都不愿意，可见被告当时考虑到买卖存在风险；而且张冠军现在是追认，应该作为本案原告参加诉讼。对于上述谈话笔录，本院依法予以确认。对于被告提出的要求张冠军作为本案当事人参加诉讼，本院已当庭释明，张冠军并非本案的必要诉讼参加人，故对被告该申请不予准许。
又，根据原告的申请，本院传证人顾某某出庭作证。证人顾某某述称，其工作单位是被告花轩房产。其从花轩房产内部网ERP上找到系争房屋的信息并进行挂牌，因为该房屋联系人为被告，是被告挂牌的，所以有客户来看房，其联系了被告。2014年11月9日，其作为居间方与被告及案外人签订了房屋买卖居间合同，签订合同当天给案外人看了房产证原件，该原件是被告杨叶红提供给其的。案外人对产权人不是杨叶红没有提出异议，因为其与案外人说了这只是居间合同，到时候签订正式合同的时候叫房东出来就行了。合同签订后，原、被告及案外人见过面的，原告是被告杨叶红联系的。在银行里碰面，案外人说要付钱，原告说不要，然后原告就走掉了。
原告对上述证人证言中的基本情况认可，认为被告杨叶红称其认为张冠军不出现导致合同有风险，但被告杨叶红仍在花轩房产挂牌出售系争房屋，显然存在矛盾；两被告之间存在其他的利益关系，被告花轩房产的行为违反中介的诚实信用原则。被告对上述证人证言真实性认可，认为可以体现是原告违背了双方的居间合同，不愿意协助被告与案外人办理房屋买卖手续，因为原告一直知道被告买房是投资的。对于上述证人证言，双方均无异议，本院依法予以确认。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于上海市奉贤区庙泾新村XXX号XXX室房屋所有权人为原告张袁及其父亲张冠军。2014年3月1日，原告张袁与被告杨叶红经居间方被告花轩房产居间签订《房地产居间合同》一份，约定被告杨叶红向原告购买上述房屋；建筑面积92.5平方米；房屋总价款1，750，000元；付款方法：2014年3月1日支付30，000元作为定金，2014年3月2日支付100，000元，2014年4月30日支付300，000元，2014年5月30日支付600，000元，被告贷款700，000元于2014年7月30日前必须到账，交房时支付20，000元尾款；原告同意被告杨叶红转让第三方，被告为投资，原告配合被告看房，办理贷款、审税、过户、开银行卡、房价涨跌与原告无关，原告为到手价；2014年3月2日被告支付100，000元后，原告同意被告开始装修，如今后发生违约事宜，装修费由原告赔偿并赔偿总房价的30%房款。2014年3月2日，原告张袁与被告杨叶红签订《补充协议》一份，约定：1、关于合同付款方式，如被告逾期付款，按天计算利息，每日追加500元每天计算；2、被告装修房子，如原告违约，原告承担装修款，如被告违约，自动放弃房子装修款，并恢复原样；3、自合同签订日起，双方任何一方违约，则违约方赔偿总房价的30%房款作为违约金。2014年3月1日，原告张袁将系争房屋钥匙交给被告杨叶红，交付时为毛坯房，后被告杨叶红对系争房屋进行了装修。上述合同签订后，被告杨叶红向原告张袁支付定金及购房款共计人民币1，030，000元，但被告杨叶红未在2014年7月30日前支付第五期购房款700，000元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张袁与被告杨叶红签订的《房地产居间合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于被告杨叶红辩称系争房屋另一位所有权人张冠军未签字及追认，故系争合同效力存疑的辩解意见，因于法无据，本院不予采信。对于原告要求解除双方之间的《房地产居间合同》及《补充协议》的诉讼请求，因被告杨叶红对此亦表示同意，故本院依法予以确认。对于被告杨叶红辩称其多次要求张冠军补签合同但均遭拒绝，故其行使不安抗辩权未付剩余房款，并非违约的辩解意见，本院认为，被告杨叶红对此未能举证证明，且双方的合同至今并无无法履行的情况发生，故对被告杨叶红的该辩解意见不予采信。被告杨叶红未能按约支付购房款，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《房地产居间合同》及《补充协议》的约定，任何一方违约应赔偿总房价的30%房款作为违约金，由于被告杨叶红提出该违约金约定明显过高，故本院酌情予以调整，被告杨叶红应偿付原告解除合同的违约金100，000元。对于原告要求被告杨叶红返还房屋并恢复原状的诉讼请求，本院认为，双方的合同已解除，被告杨叶红应将系争房屋返还原告，同时，原告亦应将已付购房款返还被告杨叶红。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。另根据双方《补充协议》的约定，若被告违约，自动放弃装修款并恢复原样，故原告要求被告杨叶红将房屋恢复原状的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告张袁、被告杨叶红分别与被告花轩房产之间的居间合同关系，并非本案处理范围，本院不作处理。被告花轩房产经本院传票传唤，无正当理由未到庭，对其行为应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告张袁与被告杨叶红于2014年3月1日签订的《房地产居间合同》及于2014年3月2日签订《补充协议》。
二、被告杨叶红于本判决生效之日起十日内支付原告张袁解除合同的违约金人民币100，000元。
三、被告杨叶红于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区庙泾新村XXX号XXX室的房屋返还原告张袁并恢复原状。
四、原告张袁于本判决生效之日起十日内返还被告杨叶红购房款人民币1，030，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9，050元，由被告杨叶红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。