新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新21民终209号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建党，男，汉族。委托诉讼代理人：王朋，新疆巨臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处。负责人：王强,中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处主任。委托诉讼代理人：罗良俊，新疆农林牧律师事务所律师。上诉人刘建党因与被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处（以下简称军区房管局吐鲁番办事处）租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建党的委托诉讼代理人王朋，被上诉人军区房管局吐鲁番办事处的委托诉讼代理人罗良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建党上诉请求：一、请求贵院撤销(2018)新2101民初l0l号民事判决书第一项、第三项判决，并改判驳回被上诉人要求解除2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》以及判决生效后15日内返还租赁物的诉讼请求、改判被止诉人向上诉人退还保证金2000元、改判被上诉人向上诉人支付各项损失180000元(暂定以评估为准)或将本案发回重审。即不服一审判决数额为182000元。二、判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人要求解除双方于2014年l0月6日签订的《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限于2015年12月31日已经到期。合同到期，被上诉人应当解除的是双方之间的事实上的租赁关系。故一审法院应当驳回被上诉人要求解除2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。二、一审法院判决上诉人在判决生效后十五日内返还租赁物没有法律规定，租赁合同也没有约定，上诉人认为应当在判决书生效后八个月内返还租赁物。三、上诉人同意解除租赁关系的前提是，被上诉人给予合理的赔偿。四、上诉人与被上诉人20l4年l0月6日签订的租赁合同(下称要解除的合同)，约定的保证金为2000元。合同签订到上诉人要求解除，两年多的时间被上诉人都没有向上诉人追缴合同约定的保证金，被上诉人起诉状中没有提到上诉人违约未缴纳保证金的情形。事实上，在要解除的合同签订之前，上诉人与被上诉人签订过几份租赁合同，在签订第一份合同的时候，上诉人就缴纳了保证金，第一份合同到期后续签的几份合同中约定的保证金数额，延用的是前面一份合同的保证金。其实从要解除的合同条款约定来看，完全可以证实上诉人已经缴纳了2000元的保证金。一审前期开庭中，被上诉人答应，开庭后承诺退还。一审法院不落实该问题，却径行判决被上诉人不退还保证金。现上诉人申请二审法院调取被上诉人的财务凭证，或者责令被上诉人提供财务凭证，证实上诉人已经缴纳过了保证金。五、双方签订的《军队房地产租赁合同》是以房地产为租赁物的房屋租赁格式合同，合同条款的内容都是围绕着租赁物为房屋而设计的。而本案，承租人承租的只有场地没有房产，所以这份合同中的条款不能完全适用本案。合同第八条第(三)项第二款、第九条第(二)项，第十一条第(二)项属于格式条款，违背了公平原则，同时属于排除承租方主要权利、加重了承租人责任的条款，根据《合同法》及其司法解释的相关规定，属于无效条款。六、《军队房地产租赁协议》第九条第(四)项不可抗力条款约定的，双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策不可抗力原因终止后，合同双方无需做任何行为，不采取任何措施。合同无效也存在恢复原状，不能恢复还存在折价赔偿的问题。中央军委的下属部门制定的《军队房地产租赁合同》，合同版本全国通用，中央军委在其颁布的相关文件中指出任务单位要妥善处理对待租户利益诉求。一审法院使用中央军委文件判决解除合同，却不按照该文件中规定的如何解决赔偿纠纷条款妥善解决。七、合同约定被上诉人出具书面同意意见书，是被上诉人的义务，被上诉人事实上同意建设却违反了出具的义务。八、上诉人主张损失的建筑物等不是一审法院认定的属于增添物，而是属于新建的建筑物。合同约定的合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的条款属于无效条款。一审判决书并没有指明和解释无效条款不成立的原因和依据。况且，合同约定，合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的前提是，被上诉人出示书面同意书的前提下建设的房屋，被上诉人没有提供书面同意书，根据该条款预定，上诉人自建的房屋等，就不能无偿的移交给被上诉人。九、一审法院认为，租赁合同双方当事人有权对标的物添加物的归属作出明确的约定。该认为不成立的理由有三，一是租赁合同是以租赁物为房地产涉及的条款，不能完全使用；二是上诉人主张的损失物不是添加物，是新建房屋等；三是涉案条款属于无效条款。《军队房地产租赁合同》属于双方自愿签订，但不能以自愿签订，否定《军队房地产租赁合同》及部分条款本应无效、未生效的条款，而予以采用认可他的效力。十、被上诉人先行违约，一直没履行《军队房地产租赁合同》第七条第(五)项约定的义务，给上诉人申领办理军队房地产租赁许可证，致使上诉人租赁场地后一直无法办理经营手续，给上诉人造成一定的经营损失。十一、案件中下列基本事实，一审法院没有查清。1.被上诉人的法定代表人杨帆的录音，杨帆作为被上诉人的法定代表，明确承诺一定给予赔偿，只是具体的赔偿方法没有下来。一审中作为权利方又是义务方的原告的承诺，一审法院竟然全然不顾。该证据有没有证据效力、证明力，一审法院不去查明，不去认定。根据证据法则，我方提供的证据，被上诉人不认可又不去申请鉴定，视为证据合法有效。2.上诉人建房事实上是否经过被上诉人的同意，以及被上诉人的当时负责人颜世斌是向上诉人(包括其他案件的租赁户)承诺过。3.上诉人与被上诉人签订过几份合同，一审法院没有查明。法院通知被上诉人出示签订过的所有合同，就可以证明上诉人建房是否经过了被上诉人的同意，同样可以证明上诉人缴纳过保证金的。4.上诉人未及时支付租金的原因，一审法院没有查明。2015年9月11日，被上诉人向上诉人是否下发了一份《通知》，内容要求上诉人在2015年9月25日前向被上诉人填写一份租赁申请(该份租赁申请是被上诉人的格式条款，被上诉人提前准备好的，申请内容写明自动放弃自建房屋所有权，并收取自建房屋的租金等内容)，逾期不再出租。5.上诉人是否为了建房后免遭巨大损失，无奈之下签订的涉案合同，一审法院没有查明。综上，恳请二审法院将本案发回重审或者依法改判，改判支持上诉人的全部上诉请求。军区房管局吐鲁番办事处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。一、上诉人与被上诉人于2014年10月6日签订《军队房地产租赁合同》，约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日。租赁期限届满后双方未再续签，上诉人也未返还租赁物并继续占用，依据《合同法》相关规定此后双方形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁合同。被上诉人为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在多次通知上诉人解除租赁关系无果的情形下，提起诉讼程序。一审法院支持被上诉人诉讼请求，判令解除双方租赁合同，完全符合中央军委指示精神，符合双方合同约定，也符合相关法律规定。二、《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。据此，上诉人所谓“履行完毕的租赁合同视为事实上的租赁关系”的辩称，是对法律的误解。一审法院判令解除双方已到期的租赁合同，合法有据，完全符合法律规定。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三项也明确约定：乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属贵甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同早已于2015年12月31日到期，上诉人仍要求被上诉人承担其为实现租赁盈利目的而进行的投资成本，明显违反法律规定，违反双方合同约定。一审法院对此未予审理并无不当。四、上诉人要求自判决生效后8个月返还租赁物，无法律依据，且严重违反中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动时限的强制性规定，对此，被上诉人不能认同。五、上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》，合同中各项条款均不存在《合同法》第52条至第54条关于合同无效、可变更、可撤销及免责的法定情形，而是合同当事人意思自治的真实表示，上诉人作为完全民事行为能力人，应秉承诚实信用的原则，切实履行合同约定的各项义务。六、被上诉人单位原负责人杨帆的录音，上诉人在一审中作为证据向法庭提供，其合法性、真实性、关联性均不能认可。该录音内容中并没有同意赔偿的明确承诺，只是表态要请示上级，等待答复。上诉人及其代理人至今未向法庭提供该录音证据的真实合法来源及录制人姓名，因此该录音是非法取得的证据，一审法院未被采信完全符合法律规定。军区房管局吐鲁番办事处向一审法院起诉：一.判令解除原被告双方于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁协议》，被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁物；二.判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费24043元；三.被告承担本案全部诉讼费用。刘建党向军区房管局吐鲁番办事处提出反诉请求是：一、判令反诉被告向反诉原告退还保证金2000元；二、判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失暂定406140元（具体评估项目详见清单，具体数额以评估为准）；三、判令反诉被告承担本案的反诉费用。一审法院认定事实:对双方当事人无争议的证据和事实，该院依法予以确认并在案佐证。对有争议的事实认定如下：一、对被告投资加盖库房、打地坪等建筑设施的事实，原告认可被告存在投资行为，但辩称不清楚被告具体投资数额及建设面积，且被告未举证，该院不予确认。二、被告提供了谈话录音证据，称原告负责人答应予以补偿，原告对此录音真实性、关联性和合法性均不予认可，称涉及军队机密，不应作为合法证据采纳。三、关于合同保证金，被告称已向原告缴纳了2000元保证金，但未向该院提供证据予以证明，该院对保证金数额不予确认。四、关于被告2017年应缴纳租赁费的数额。原告称2016年的租金是24043元，并向该院提供被告2016年缴纳20608元租赁费的中国人民解放军有偿服务收费专用票据，被告认为2017年的租赁费应按照2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定的年租金标准14426元计算，因双方各执一词，且原、被告均未提供双方对2017年租赁费作出重新约定的相关证据，故被告2017年应缴纳的租赁费理应按照2016年的20608元予以缴纳。一审法院认为，关于本诉部分：原、被告于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方未再续签任何租赁合同，被告至今仍未返还租赁物并继续占用，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告双方形成了不定期租赁关系，2014年10月6日的《军队房地产租赁合同》继续有效。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系。现原告因军队改革等重大政策调整需要，并根据合同约定解除双方之间的租赁合同，已具备合同解除的相关条件，对原告解除合同的主张，该院予以支持。原告作为出租人通知被告要求解除双方的租赁关系，被告作为承租人理应向原告返还租赁物。关于原告主张的租赁费，该院认为，合同解除前，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告有权要求被告履行支付所欠租金的义务，现被告已按照20608元的标准缴纳了2016年的租金并继续使用租赁物，原告亦收取了该笔租金，因原、被告均未提供双方对2017年租赁费作出重新约定的相关证据，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费的请求，该院予以支持20608元。关于反诉部分：1、反诉原告提出退还保证金2000元，但其未提交相应证据，该院不予支持。2、反诉原告主张赔偿损失180000元，该院认为，根据双方之间的合同约定，承租方添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，反诉原告未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。同时，合同中对增添的建筑物等设施也明确约定归属出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。遇到不可抗力或军队重大政策调整而解除合同的，互不承担责任。故反诉被告拒绝承担赔偿责任有相关合同依据，该院对其抗辩主张予以采纳。另外，租赁合同双方当事人对租赁合同履行期间，有权对标的物添加设施、装修等行为以及对添加物的归属作出明确约定。因反诉原告是完全民事行为能力的个人，其签订该租赁合同，表明对合同约定内容的接受和认可。故反诉原告称《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，无法律依据。综上，对反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失的主张不予支持。3、反诉原告向本院提出对投资等损失进行评估的申请，因合同并没有约定需对新建和添建的建筑物、构筑物进行补偿，故该院认为该评估申请缺乏必要性，该院对该评估不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处与被告（反诉原告）刘建党于2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》，被告（反诉原告）刘建党于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告（反诉原告）刘建党给付原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费20608元，于判决生效后15日内付清；三、驳回被告（反诉原告）刘建党的反诉请求。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一、2014年10月6日，上诉人与被上诉人双方签订《军队房地产租赁协议》约定：被上诉人将位于吐鲁番市兰新路坐落号为兰·新字第4994号的房屋建筑面积125.4平方米、场地面积6744平方米租赁给上诉人作停车场用途，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金14426元。合同第六条约定：上诉人应向被上诉人支付房地产租赁保证金2000元。合同第八条第（三）项约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自自承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条第（二）项约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；合同第（四）约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。二、双方2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，履行该合同至今。上诉人对欠付被上诉人2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁费20608元无异议。本案的争议焦点为：1.是应当解除双方之间形成的事实上的租赁关系还是解除双方2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》。2.原审判决上诉人在判决生效后15日内返还被上诉人租赁物的期限是否合理。3.被上诉人应否退还上诉人的2000元保证金。4.双方租赁合同解除后，被上诉人是否应当赔偿上诉人的各项损失180000元。本院认为，2014年10月6日，上诉人与被上诉人双方签订《军队房地产租赁协议》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,双方均应按该合同履行。一、关于是应当解除双方之间形成的事实上的租赁关系还是解除双方2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》的问题。双方2014年10月6日签订的《军队房地产租赁合同》,租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，一直履行至今，在此期间，双方形成了不定期租赁关系，不定期租赁关系，出租人有权随时解除租赁关系,被上诉人在合理的期限内已多次通知上诉人解除双方的租赁关系，被上诉人已尽了提前通知的义务，现被上诉人依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，以及合同约定的双方之间的租赁合同解除条件，请求解除双方的合同既有合同依据又有法律依据，原审对此认定正确，本院予以维持。二、关于上诉人返还被上诉人租赁物的合理期限的问题。租赁期间届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。双方租赁关系终止后，上诉人已丧失占有租赁物的依据，双方租赁合同2015年12月31日届满后形成不定期租赁合同，上诉人亦认可双方多次商议解除合同问题，考虑本案的实际情况和租赁物的用途，原审判令租赁合同解除后15日内返还租赁物，并无不当，本院予以维持。三、关于被上诉人是否应当退还上诉人的保证金2000元的问题。上诉人提出被上诉人应退还保证金2000元，但其未提交相应证据，一审判决并无不当，本院予以维持。四、关于双方合同解除后，被上诉人是否应当赔偿上诉人的各项损失问题。根据《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的法律规定和双方签订的《军队房地产租赁合同》的第八条第（三）项约定，承租方新建和添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，上诉人未能提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。并且，合同中对增添的建筑物等设施已明确约定，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。上诉人称《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，并无法律依据，故被上诉人在合同解除后不承担赔偿责任符合合同约定和法律规定，原审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由上诉人刘建党负担。本判决为终审判决。审判长 付      劲      松审判员 艾合买提·色提审判员 常      昳      华二〇一八年八月十八日书记员 兰      保      荣