江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第0969号
原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司中华园支行，住所地江苏省昆山市开发区中华园博悦广场三区13号，组织机构代码78127592-X。
负责人顾雪康，该行行长。
委托代理人陆圆圆，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏六典律师事务所实习律师。
被告李洪法。
原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司中华园支行与被告李洪法金融借款合同�纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法由审判员范君义适用简易程序进行审理。因被告下落不明，本案转普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆圆圆、王飞到庭参加诉讼，被告李洪法经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：被告李洪法因装修所需，向原告借款并与原告签订《最高额（抵押）个人借款合同》。双方约定，原告向被告李洪法发放贷款40万元，期限自2013年10月30日至2023年10月25日止，被告以其所有的房屋（即位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室）向原告提供抵押担保。之后，原告依约发放贷款，但被告未能按约归还借款本息。截至2014年3月20日，被告共结欠原告借款本金395683.14元，利息、罚息、复利5588.92元。原告根据合同约定，有权宣布贷款提前到期，并要求被告偿还全部贷款本息。因此，原告诉至法院，要求依法判令：1、被告归还原告借款本金395683.14元，利息、罚息、复利5588.92元（利息、罚息暂计算至2014年3月20日，请求按照合同约定支付至实际履行之日）；2、被告支付原告为实现债权而支付律师费26875元。3、原告对被告抵押的房产享有优先受偿的权利。4、被告承担本案诉讼费和保全费。在诉讼过程中，原告将律师费调整为26875元。
为证明其主张，原告向本院提交证据如下：
1、最高额（抵押）个人借款合同、他项权证，证明被告向原告借款40万元，并以其自有的房屋向原告提供了抵押担保。
2、借款借据，证明原告按约向被告支付了40万元借款。
3、还款计划表，证明被告于2014年1月21日归还部分到期贷款后再未按期还款。
4、贷款欠息凭证，证明被告欠息情况。
5、律师费发票、聘请律师合同，证明原告为实现债�而支付的律师费。
被告李洪法未作答辩亦未向本院提交证据。
经审理查明：2013年10月30日，被告李洪法因装修所需，与原告签订《最高额（抵押）个人借款合同》。合同约定，被告李洪法向原告申请借款，并自愿自2013年10月30日至2023年10月25日止，在原告处办理最高本金余额不超过40万元的借款最高40万元的借款提供担保。借款人每次提款的期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。本合同采用等额本息还款法，按月还款，分120个月归还，利率为中国银行�应档次基准利率基础上上浮30%，利率实行一年一调整。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按时足额还本付息的，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，有权停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费（按照起诉金额8%计算）及其他实现债权的费用。被告李洪法以其所有的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室的房屋为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及律师费、抵／质押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。
上述合同签订后，原告按约向被告李洪法发放了贷款40万元。双方当事人就被告李洪法所有的房屋（即位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室）办理了他项权证，权利人为原告。但自2014年1月21日起被告未能按约还本付息，截至2014年3月20日，被告共结欠原告借款本金395683.14元，利息、罚息、复利5588.92元，故引起纠纷。
另查明，原告因本次诉讼支付律师费26875元。
上述事实，有原告向本院提供的证据以及本院庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告李洪法经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己答辩及质证的权利。
原告与被告之间签订的《最高额（抵押）个人借款�同》系当事人真实意思之表示，依法成立并生效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。原告按约发放了贷款后，被告李洪法理应按约定每月按期归还借款本息。现因被告李洪法未能按期归还借款本息构成违约，原告根据合同约定要求提前收回全部贷款本息的请求，本院予以支持。双方合同约定，因被告违约致使原告采取诉讼而支付的律师费由被告承担，故原告要求被告李洪法支付律师费26875元的请求，本院予以支持。
被告李洪法以其所有的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室的房屋为上述借款提供抵押担保，且已办理抵押登记手续，故原告对该房屋享有权优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李洪法于本判决生效之日起十日内归还原告江苏银行股份有限公司中华园支行借款本金395683.14元，利息、罚息、复利5588.92元（利息、罚息及复利暂计算至2014年3月20日，之后的利息、罚息以395683.14元为基数，按合同约定计算至本判决确定履行之日止）。
二、被告李洪法于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏银行股份有限公司中华园支行律师费损失26875元。
三、若被告李洪法不能按期履行上述第一、二项付款义务的，原告江苏银行股份有限公司中华园支行有权以被告所抵押的房屋（位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7922元，公告费690元，保全措施申请费2770元，共计11382元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区营业部；账号：10×××99。
审 判 长 范君义
人民陪审员 李 铭
人民陪审员 毛 伟
二〇一四年九月十六日
书 记 员 沈 健
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《�华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。