安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1723民初407号
原告:青阳县中兴置业有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：毛伯渊，该公司执行董事兼任总经理。
委托代理人：王伟，安徽王伟律师事务所律师。
委托代理人：施孝刚，安徽王伟律师事务所实习律师。
被告：刘文平，男，住安徽省池州市青阳县。
委托代理人：刘玉香，北京德恒律师事务所律师。
原告青阳县中兴置业有限公司（以下简称“中兴公司”）与被告刘文平商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋桂荣独任审判，于2016年5月6日、2016年5月10日、2016年5月19日三次公开开庭进行了审理。原告中兴公司的委托代理人王伟、被告刘文平及其委托代理人刘玉香三次开庭均到庭参加诉讼。原告中兴公司的委托代理人施孝刚参加了2016年5月6日、2016年5月10日两次庭审。后本案又于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告中兴公司的委托代理人王伟、被告刘文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中兴公司诉称：2014年6月18日，我公司与刘文平签订了五份《商品房买卖合同》，合同约定，刘文平购买我公司开发的5间商铺，总价款为876.96万元。鉴于刘文平资金筹集有困难，双方就首付款达成了一份《商品房买卖补充协议》，约定首付款共计438.96万元采取分期支付方式，刘文平于《商品房买卖合同》签订之日支付138.96万元，首付款余款300万元刘文平出具欠条给我公司，并保证按下列时间支付：2015年6月18日前付清100万元；2016年6月18日前付清100万元；2017年6月18日前付清100万元。同时约定刘文平未按合同约定期限付清所欠房款，每逾期一日按应付欠款额的3‰承担违约金（我公司现只主张1.5‰）。2015年6月18日第一批首付款余款100万元到期后，我公司曾多次要求刘文平付清所欠购房款，但刘文平一直以种种理由推脱未付。至于刘文平2014年8月20日汇款300万元到我公司账户，是因为刘文平买卖房屋办理按揭手续，银行要求首付款必须付至50%以上，并且银行要审核首付款的相关付款凭证，针对银行按揭贷款的这个要求，刘文平于2014年8月20日15时16分将300万元汇入我公司银行账户，2014年8月20日15时25分在相隔9分钟后，我公司就将收到的300万元又通过银行打回至刘文平银行账户，之所以这么做是为了满足刘文平办理银行贷款手续的需要，故刘文平就300万元首付款余款事实上并未支付，现刘文平逾期未付购房款100万元的行为构成违约，侵犯了我公司的合法权益。为此，特诉至法院，请求依法判决：1、刘文平立即支付购房款100万元，并承担违约金44.7万元（违约金按购房款的1.5‰自2015年6月18日起计算至2016年4月10日止，2016年4月11日起按1.5‰承担违约金直至购房款付清之日止）；2、本案诉讼费由刘文平承担。
中兴公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一，《商品房买卖合同》五份、《商品房买卖补充协议》一份，证明：1、中兴公司与刘文平订立了商品房买卖合同；2、双方对首付款438.96万元约定分期付款，其中100万元已逾还款期限；
证据二，欠条一张，证明刘文平欠首付款余款300万元，其中100万已逾还款期限；
证据三，首付款发票五张，证明中兴公司与刘文平订立的买卖合同首付款为438.96万元；
证据四，刷卡小票一份，证明刘文平首笔汇款138.96万元；
证据五，电子转账联行凭证、业务委托书、客户对账单及查询对公活期账户明细各一份，证明刘文平资金周转困难，为帮助刘文平办理按揭手续（必须要付首付款50%才能办按揭），刘文平先于2014年8月20日15时16分将300万元汇入中兴公司银行账户，中兴公司后于2014年8月20日15时25分相隔9分钟将收到的300万元通过银行退回到刘文平银行账户；
证据六，销售不动产统一发票记账联五份、个人住房按揭贷款须知一份、借款借据一份、贷方记账凭证一份，证明刘文平与青阳县农村商业银行股份有限公司某某支行（以下简称“某某支行”）正式签订按揭贷款合同贷款438万元；
证据七，某某支行情况说明一份、电子转账联行凭证一份、刷卡小票一张、个人商住房按揭贷款申请书一份、个人购房担保借款合同一份及销售不动产统一发票发票联五张，证明1、刘文平于2014年8月27日向某某支行按揭贷款438万元；2、刘文平与某某支行的这笔按揭贷款首付款比例必须达到50%；3、刘文平根据某某支行的贷款要求向某某支行提供了支付首付款438.96万元的相关付款凭证。
刘文平在庭审中辩称：对中兴公司的诉讼请求我方不同意。2014年6月18日，我与中兴公司签订《商品房买卖合同》，购买中兴公司开发的5间商铺，合同总价876.96万元。当时因我资金筹集困难，双方就首付款达成了《商品房买卖补充协议》，首付款为438.96万元，并约定采取分期付款的方式支付，我于《商品房买卖合同》签订之日支付138.96万元给中兴公司，首付款余款300万元由我出具欠条给中兴公司，并保证按下列时间支付：2015年6月18日前付清100万元；2016年6月18日前付清100万元；2017年6月18日前付清100万元。我给中兴公司出具了一张300万元欠条。但我于2014年8月20日就将购房首付款余款300万元通过银行转账方式，全部支付给了中兴公司，转账后我向中兴公司索要欠条，中兴公司拒绝给付，说欠条已经处理了。由于此时我与中兴公司已经存在货物买卖关系，并已口头达成了长期、稳定的货物买卖合作关系，所以我也就未再纠结欠条一事，故欠条原件仍在中兴公司。至于中兴公司后转给我方的300万元，是中兴公司从我处购买货物的预付账款，与本案无关。因我将所欠中兴公司的300万元购房首付款余款已经给付完毕，双方就给付购房款而言，已经没有权利义务关系，所以中兴公司现要求我支付100万元购房款及违约金没有事实与法律依据。
刘文平为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
证据一，电子转账联行凭证一份，证明其已经将首付款余款300万元全部给付至中兴公司；
证据二，《购销协议》一份，证明在本诉讼之外，其与中兴公司存在供销关系，同时也证明中兴公司转给刘文平的300万元是预付账款；
证据三，销货清单二张，证明目的同证据二。
刘文平对中兴公司证据一、证据二、证据三、证据四，无异议；对证据五中电子转账联行凭证，无异议，认为证据五中业务委托书不是转账凭证，不能证明该款转给了刘文平；认为其他证据也不能证明300万元是转账给刘文平的；对证据六与本案的关联性不予认可；对证据七中个人购房担保借款合同没有异议，对某某支行说明的真实性没有异议，认为这份说明只能证明银行有这样的规定，以及刘文平取得银行贷款符合银行要求，并不能证明中兴公司在取得刘文平缴纳的房款后，又打给刘文平是帮助刘文平取得贷款而为之，中兴公司没有这样的义务，双方也没有这样的约定，因此，认为证据七不能达到中兴公司的证明目的。
中兴公司对刘文平证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这300万元并不是刘文平实际支付给中兴公司的首付款余款，而是由刘文平将300万元转到中兴公司银行账户，形成银行转账记录，后中兴公司在收到该款9分钟之后就将该款退回给了刘文平银行账户，双方之所以这样做是为了帮助刘文平办理银行按揭贷款，这从该款转款时间上也能反映这一事实，另也不存在中兴公司预付账款的问题；证据二真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为购销协议上反映的货款金额只有8万余元，且付款方式是货到付款，另双方签订购销协议的时间是2015年4月24日，刘文平辩称在2014年8月20日中兴公司就向刘文平支付预付货款，与实际不符；证据三上没有中兴公司的公章，也无法确定销货清单上签字的真实性；如果中兴公司在刘文平处购买货物是事实，也不存在预付货款的问题。
刘文平对中兴公司证据一、二、三、四无异议，本院予以认定；证据五中的电子转账联行凭证，因刘文平也作为证据一提供，故对该份证据及刘文平提供证据一的真实性，本院一并予以认定；证据五中业务委托书、客户对账单及对查询对公活期账户明细，刘文平虽提出异议，但该组证据能够相互印证，且与双方均无异议的电子转账联行凭证相吻合，该组证据能够证明中兴公司在2014年8月20日15时16分20秒收取了付款人“刘文平”在某某支行、付款人账号“XXXXXXXXXXXXXXX2241”转账至收款人“青阳县中兴置业有限公司”在安徽某某农村商业银行营业部（以下简称“某某行营业部”），收款人账号“YYYYYYYYYYYYYYY0018”附言“房款”的300万元后，于2014年8月20日15时25分12秒通过中兴公司在某某行营业部“YYYYYYYYYYYYYYY0018”账号将300万元转汇至刘文平在某某支行“XXXXXXXXXXXXXXX2241”账号，用途“退房款”的事实，故对刘文平此节质证意见不予采信，对证据五予以认定；证据六、证据七，因系刘文平申请贷款时提交给某某支行，且刘文平对其真实性并无异议，予以认定。
中兴公司对刘文平证据二真实性无异议，本院予以认定；证据三，因中兴公司提出异议，且刘文平并未提供销货清单下方签字人员的签字系履行中兴公司职务行为的证据，则对该份证据不予认定。
经审理查明：2014年6月18日，中兴公司作为出卖人、刘文平作为买受人，双方签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-XXXX），刘文平购买位于青阳县某某镇某某路由中兴公司开发的“某某华庭”项目S1号楼10X-20Y、11X-21Y、11Y-21Z、11Z-21L、11W-21M号5间商铺，每间商铺价款为175.392万元，于合同签订之日支付87.792万元，余款87.6万元办理银行按揭贷款支付。当日，中兴公司作为出卖人（甲方）、刘文平作为买受人（乙方），双方就乙方支付购买5间商铺首付款事宜签订了一份《商品房买卖补充协议》，协议约定，乙方所购买商铺总房款876.96万元。乙方向甲方支付438.96万元作为购房首付款，余款438万元乙方按双方签订的《商品房买卖合同》约定支付甲方。鉴于乙方资金筹措困难，经乙方申请甲方同意5间商铺首付款共计438.96万元采取分期支付方式，乙方于《商品房买卖合同》签订之日支付138.96万元给甲方后，由甲方财务开具全额首付款面额为438.96万元的发票给乙方办理按揭贷款使用，首付款余额300万元乙方出具欠条给甲方，乙方保证按下列时间支付给甲方：1、2015年6月18日前付清100万元；2、2016年6月18日前付清100万元；3、2017年6月18日前付清100万元。违约责任：乙方未按本合同约定期限付清所欠房款，每逾期一日乙方按应付欠款额的3‰承担违约金，直到乙方付清全部所欠房款日止。刘文平于合同签订当日通过刷卡方式向中兴公司支付了138.96万元，并向中兴公司出具了一张“今欠到青阳县中兴置业有限公司人民币叁佰万元整，￥3000000.00，此款系S1#楼10X-20Y、11X-21Y、11Y-21Z、11Z-21L、11W-21M的房款，具欠人刘文平，二〇一四年六月十八日”的欠条，中兴公司也于2014年6月18日向刘文平开具了5张5间商铺共计438.96万元的首付款发票。2014年8月20日，刘文平通过某某行营业部将其某某支行XXXXXXXXXXXXXXX2241账号上的300万元转入中兴公司在某某行营业部YYYYYYYYYYYYYYY0018账号，某某行营业部向刘文平出具了一张打印的300万元电子转账联行凭证（附言“房款”），并加盖了某某行营业部业务清讫印章。2014年8月20日15时16分20秒该款进入中兴公司YYYYYYYYYYYYYYY0018账号。当日，中兴公司将YYYYYYYYYYYYYYY0018账号上转入的300万元通过某某行营业部又转汇至刘文平在某某支行XXXXXXXXXXXXXXX2241账号，某某行营业部在一份手写的委托日期为2014年8月20日、汇款人为中兴公司、账号为YYYYYYYYYYYYYYY0018、收款人为刘文平、账号为XXXXXXXXXXXXXXX2241、汇款金额为300万元，用途为退房款的业务委托书（№XXXXXXX932）上加盖某某行营业部业务清讫印章，2014年8月20日15时25分12秒该300万元进入刘文平在某某支行XXXXXXXXXXXXXXX2241账号。2014年8月27日，刘文平向某某支行递交了一份书面个人商住房按揭贷款申请表，申请表上载明，合同总价876.96万元，购房合同编号GF-2000-XXXX，首付金额438.96万元，首付比例50%，申请贷款金额438万元，贷款成数50%。2014年8月27日，某某支行根据《安徽某某农村商业银行个人购房按揭贷款管理制度》中关于商业用房按揭贷款首付比例必须达到50%以上的规定，在刘文平向某某支行提供2014年6月18日的138.96万元刷卡小票、2014年8月20日加盖某某行营业部业务清讫印章的300万元电子转账联行凭证及中兴公司向刘文平开具的5张首付款发票复印件，以证明其已付购房首付款438.96万元，达到总房款876.96万元的50%以上的情况下，与刘文平签订了一份《个人购房担保借款合同》，并向刘文平发放按揭贷款438万元。2015年4月24日，青阳县某某镇某某二店作为供方、中兴公司作为需方，双方签订了一份《购销协议》，协议约定需方向供方购买外墙面砖，金额85330元（开票加3.6%），付款方式：货到付款。刘文平在供方栏签字，并加盖青阳县某某镇某某二店公章，毛伯渊在需方栏签字并加盖中兴公司公章。2016年4月11日，中兴公司以刘文平2015年6月18日第一批首付款余款100万元到期后，经中兴公司多次催讨，刘文平一直以种种理由推脱未付，诉至法院，遂成讼。
本案争议焦点为：1、刘文平在向某某支行办理个人商住房按揭贷款时，银行有无规定必须提供已支付50%以上首付款凭证？2、刘文平是何时将按揭贷款手续办好的？3、中兴公司向刘文平账号上所转的300万元，是帮助刘文平形成其已经支付50%以上首付款凭证以满足银行贷款需要，而将其收到刘文平名义上支付的购房首付款实际予以退还，还是支付刘文平的预付货款？
关于焦点1，刘文平在本院询问其在某某支行办理按揭贷款时，银行是否要求首付款必须支付总房款的50%时，刘文平陈述没有人告诉他这个约定。中兴公司认为，银行要求办理按揭贷款，首付款必须付到50%以上。对此，本院认为，某某支行向本院提供的说明及所附相关资料复印件，证明某某支行在刘文平办理个人商住房按揭贷款时要求提供首付比例必须达到50%以上首付款凭证，且某某支行实际也是在刘文平向其行提供已付购房首付款438.96万元，达到总房款876.96万元的50%以上的首付款凭证后方为其办理按揭贷款。
关于焦点2，庭审中在本院询问刘文平是何时在某某支行办理按揭贷款时，刘文平陈述其是在2014年7月份就将按揭贷款手续办好了。对此，本院认为，某某支行向本院提供的说明及所附相关资料复印件，证明刘文平是2014年8月27日才向某某支行递交书面个人商住房按揭贷款申请表，申请贷款438万元，同时其随申请表报送了一张金额为138.96万元刷卡小票、一张金额为300万元的电子转账联行凭证及5张总金额为438.96万元的首付款发票等相关资料复印件，虽然其随申请表所报送的5张总金额为438.96万元的首付款发票及138.96万元刷卡小票时间都是2014年6月18日，因其在与中兴公司签订的《商品房买卖补充协议》中约定“乙方于《商品房买卖合同》签订之日支付138.96万元给甲方后，由甲方财务开具全额首付款为438.96万元的发票给乙方办理按揭贷款使用。”但其向某某支行提供的300万元的电子转账联行凭证上落款时间是2014年8月20日，即刘文平向某某支行提供按揭贷款资料的时间并不是2014年7月份，而是在2014年8月20日其转款300万元到中兴公司账户之后的2014年8月27日。
关于焦点3，中兴公司认为2014年8月20日其公司通过银行将刘文平当日汇入其公司账号的300万元，在收到汇款9分钟后就转汇到刘文平银行账号上，将该款退回并注明退房款，其目的是形成刘文平已向中兴公司支付50%以上首付款凭证，帮助刘文平办理按揭贷款需要，因刘文平办理按揭贷款必须向银行提供已支付首付款50%以上的首付款凭证。事实上刘文平并未实际支付首付款余款300万元。刘文平认为2014年6月18日其与中兴公司签订《商品房买卖合同》，当时由于其资金周转不便，双方就首付款达成了《商品房买卖补充协议》，并就首付款438.96万元约定分期支付，其于《商品房买卖合同》签订之日支付138.96万元，首付款余款300万元由其出具欠条给中兴公司，并按下列时间支付：1、2015年6月18日前付清100万元；2、2016年6月18日前付清100万元；3、2017年6月18日前付清100万元。刘文平向中兴公司出具了300万元的欠条。不久，刘文平资金周转状况良好，同中兴公司约定可以提前还款了，遂于2014年8月20日将购房首付款余款300万元通过银行转账全部支付至中兴公司，其欠中兴公司的300万元首付款余款已全部给付完毕。中兴公司转汇其账号上的300万元是中兴公司支付其购买货物的预付货款。对此，本院认为，因刘文平提供的证据不能证明在2014年8月20日其与中兴公司之间存在货物买卖关系及中兴公司须一次性向其预付300万元的预付货款，而中兴公司提供证据能够相互印证，能够证明中兴公司在收到刘文平转入的300万元9分钟后退回至刘文平银行账号，是帮助刘文平形成已支付50%首付款凭证从而满足其银行贷款要求，且加盖某某行营业部业务清讫印章的业务委托书用途栏载明的“退房款”也与刘文平提供的电子转账联行凭证上附言“房款”相吻合，刘文平对此虽提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故本院采信中兴公司主张，中兴公司转汇至刘文平账号上的300万元是退房款，刘文平事实上并未支付中兴公司首付款余款。另刘文平2014年6月18日在与中兴公司签订的《商品房买卖补充协议》时，向中兴公司出具了300万元的欠条，如刘文平2014年8月20日向中兴公司转款300万元是实际支付房款，必然要收回其向中兴公司出具的欠条，但现欠条原件仍在中兴公司，其称因双方已存在货物买卖关系，故没再纠结欠条一事与事实不符；另补充协议对首付款余款300万元约定分三年给付，且无须支付利息，对这样一笔数额不小的房款，刘文平在补充协议签订后2个月即全额还款，也不符合情理。
综上，本院认为，刘文平与中兴公司就其购房首付款达成的《商品房买卖补充协议》，系当事人双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。现刘文平未能按协议约定的履行期限履行支付购房款义务，显属违约，应承担民事责任。刘文平辩称其已将300万元购房首付款余款全额支付给中兴公司，后中兴公司转至其银行账号上的300万元是中兴公司支付其预付货款，但刘文平提供的证据不足以证明其抗辩主张，本院不予采信。中兴公司现要求刘文平立即支付购房款100万元，有证据证实，予以支持。中兴公司要求刘文平自2015年6月18日起承担违约金的主张，因双方在《商品房买卖补充协议》中约定的是2015年6月18日前付清100万元，每逾期一日按应付欠款额的3‰承担违约金，现刘文平未能按合同约定期限付清所欠房款，应自2015年6月19日起承担违约金。中兴公司现自愿降低双方约定的违约金标准，要求刘文平按1.5‰承担违约金，不违反相关法律规定，予以支持。案经调解未果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘文平于本判决生效之日起十日内支付原告青阳县中兴置业有限公司购房款100万元及违约金（自2015年6月19日起，按照1.5‰计算至购房款实际付清之日止）；
二、驳回原告青阳县中兴置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17823元，减半收取8911.50元，由刘文平负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 蒋桂荣
二〇一六年七月二十二日
书记员 王珊珊
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。