江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初479号
原告王强,男,1976年10月8日出生，汉族。
被告南京金浦小行房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区小行里204号。
法定代表人郭金东，南京金浦小行房地产开发有限公司董事长。
委托代理人戎晓霞，女，1983年6月10日生，汉族。
原告王强与被告南京金浦小行房地产开发有限公司（以下简称金浦小行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，于2016年3月15日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行审理，原告王强、被告金浦小行公司的委托代理人戎晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王强诉称，2013年原告购买由被告开发的雨花台区**路**号****花园*幢**室门面房，2013年5月31日收房。2013年6月3日，原告将该门面房出租给杨某使用，用于“优家宝贝母婴连锁生活馆经营。2014年5月起房屋开始漏雨，原告与杨某多次要求被告维修，被告均未维修，致房屋漏雨严重无法使用。后杨某诉至法院，法院判令原告赔偿杨某房屋内装修损失、维修费及经营损失58516.39元，承担诉讼费及鉴定费4302元，合计62818.39元。该房屋外墙防渗漏保修期为不少于5年，现处于保修期内。被告不维修导致原告遭受损失，并导致原告房屋减值20000元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.被告立即维修**路58号****花园*幢**室门面房（商品房预售合同上工程暂定编号，现公安审定房号为****花园**室）；2.被告赔偿原告各项损失合计82818.39元；3.被告支付原告违约金3500元（自2015年7月1日至2016年6月15日，按10元/天计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告金浦小行公司辩称，原告所购买房屋外墙确实存在漏水状况，被告已做好维修方案，近期即予以维修；原告主张的贬值损失2万元没有法律和事实依据；对于租户损失6万余元，经过被告现场渗水渗漏实验及查勘，原告的房屋后墙私自开有两个排风扇且没有做好防漏设施，对房屋漏水的损失应当承担部分责任；对于违约金，原告需要提供证据明确其第一次向被告报修的时间且开发商怠于维修；另根据双方的房屋买卖合同约定商品房在保修期内因工程质量问题造成损失的应当按照直接损失进行认定。
经审理查明，2013年4月12日，原告王强与被告金浦小行公司签订《****花园商品房预售合同》（合同编号为：宁房预售合字2012123546号）一份，约定由原告向被告购买位于南京市雨花台区**路**号****花园*幢**室房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，被告亦按照合同约定向原告交付了房屋。合同第十三条商品房质量保证第三款：被告或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担按每拖延一天10元计算，向原告支付违约金；该商品房在保修期内因工程质量问题造成原告损失的，被告应当赔偿原告的实际经济损失。
2013年6月3日，原告将案涉房屋出租给被告杨某使用，租期为10年。2014年5月涉案房屋出现漏水现象。2015年7月29日，杨某诉至法院，请求判令王强赔偿其损失。2015年12月21日，本院作出（2015）雨民初字第1446号民事判决，判决王强赔偿杨某58516.39元，并由王强负担案件受理费1302元、鉴定费3000元，合计4302元。
2016年3月10日，杨某就（2015）雨民初字第1446号民事判决向本院就申请强制执行。2015年4月6日，双方达成和解协议，由杨某应向王强支付的房租（2016年1月3日至2016年7月2日）抵扣王强应支付的执行款，不足冲抵的8818.39元及执行费400元，合计9218.39元，由王强支付给杨某，和解协议签订后，王强依约向杨某支付了9218.39元。
审理中，原告陈述，案涉房屋北侧外墙现在仍存在漏水情况。被告认为承租人杨某开启的排气扇对外墙漏水有影响，但对该排气扇对外墙漏水是否有影响以及影响程度，本院要求被告举证，被告经考虑后表示不申请鉴定。
另查明，2015年7月1日，江苏宏昌建设集团有限公司南京分公司向被告金浦小行公司出具《****花园*块*幢商业北侧外墙维修施工方案》一份，内容为：因连日暴雨，北侧外墙出现漏水、渗水现象，于2015年6月29日上午现场查看，并拟定维修方案。
2015年11月初，因被告一直未对****花园*块*幢商业北侧外墙进行维修，原告向南京市雨花台区质量监督站投诉，南京市雨花台区质量监督站于2015年11月4日对案涉房屋进行查看，并出具调查处理意见书，经查看发现：外墙北立面多处开裂、多处后开凿管道透气孔，并要求被告金浦小行公司于2015年11月12日提出处理方案并实施。但至本案法庭辩论终结前，被告尚未对****花园*块*幢商业北侧外墙进行维修。
以上事实有《****花园商品房预售合同》、（2015）雨民初字第1446号民事判决书、《****花园A块9幢商业北侧外墙维修施工方案》、建筑工程施工质量投诉调查处理意见书、和解笔录及当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《****花园商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。原告向被告购买了案涉房屋，案涉房屋在保修期内北墙出现工程质量问题，根据，江苏宏昌建设集团有限公司南京分公司向被告出具的施工方案，表示在10日内可以维修完毕，但直至本案法庭辩论终结前，仍未维修完毕，故对原告主张被告按照合同履行维修责任的诉讼请求本院予以支持；因被告怠于履行保修责任，故被告按合同约定承担违约责任，考虑被告维修需要合理期间，本院酌定违约金自2015年8月1日起按照10元/天计算至2016年6月15日，共计3200元（320天*10元/天）。根据合同约定被告因保修期内工程质量问题造成原告直接经济损失的，应当予以赔偿，原告因案涉房屋漏水问题，已赔偿案外人杨某58516.39元，并负担了案件受理费及鉴定费4302元，合计62818.39元，该损失为原告王强的直接损失，被告应当予以赔偿。被告虽抗辩案外人杨某安装的排气扇对房屋漏水亦有影响，但就是否有影响及影响程度被告未能提供证据予以证实，亦不申请鉴定，应当承担举证不能的不利后果。对于原告王强主张的贬值损失20000元，因其该项主张属于间接损失，按照合同约定被告不应予以赔偿，且原告主张的该项损失亦无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京金浦小行房地产开发有限公司于判决生效后三十日内对原告王强所有的位于南京市雨花台区**路**号****花园*幢**室房屋的外墙漏水部位进行修缮；
二、被告南京金浦小行房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王强损失62818.39元；
三、被告南京金浦小行房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王强违约金3200元；
四、驳回原告王强的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1870元，由原告王强负担379元，由被告南京金浦小行房地产开发有限公司负担1491元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1870元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 李筱艳
人民陪审员 吴美云
人民陪审员 王存宽
二〇一六年七月八日
见习书记员 王启慧