四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终154号
上诉人（原审被告）：黄金华，男，1953年1月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈光富，男，1963年2月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托诉讼代理人：陈军富，男，住四川省兴文县，由村民委员会推荐。
上诉人黄金华因与被上诉人陈光富房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2017）川1528民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄金华上诉请求：一、改判确认上诉人与被上诉人于2017年1月27日签订的购房协议有效；二、改判上诉人不退还被上诉人购房款；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋是城镇房屋，不是农村房屋，符合交易条件，原审认定事实错误；二、原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，系适用法律错误；三、本案的房屋买卖行为并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
陈光富答辩称，一、上诉人黄金华出售给被上诉人陈光富的房屋属于集体土地所建；二、本案的房屋买卖行为违反国家法律、法规的强制性规定，不具有法律效力。
陈光富向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销陈光富和黄金华签订的购房协议；2.判令黄金华退还陈光富定房款3.8万元；3.诉讼费由黄金华承担。
一审法院认定事实：2017年1月27日晚，陈光富和黄金华在黄金华家签订购房协议，约定黄金华将自己坐落于兴文县古宋镇普照村一组公路边两间一楼一底住房卖与陈光富，陈光富之妻黄学分、黄金华之子黄攀、黄飞在该协议上签名。当晚，陈光富预付了黄金华3.8万元购房款，黄金华出具了收款收条。
另查明，陈光富系兴文县×组村民，在该组有一处宅基地。黄金华出卖的该房未办理土地使用证，在本案审理过程中，黄金华申请办理土地使用证。经一审法院在兴文县国土资源局和不动产登记中心调取的资料显示，黄金华所有的兴文县房屋系集体土地所建。
本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成协议。
一审法院认为，关于买卖房屋的事实，双方均无异议，当事人争议的焦点是：1、黄金华出卖给陈光富的房屋系国有土地所建还是集体土地所建的问题。2、当事人双方签订的房屋买卖协议的效力如何？3、陈光富支付给黄金华的预付款是否应当退还以及应退还多少的问题。
1、黄金华出卖给陈光富的房屋系国有土地所建还是集体土地所建的问题。当事人双方签订的买卖协议所涉的房屋位于兴文县×组。该房屋于2004年办理了房屋所有权证，未办理土地使用证。黄金华出示的在兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局提取的房屋所有权存根等资料以及一审法院依职权在兴文县国土资源局和兴文县不动产登记中心提取的资料显示当事人双方签订的买卖协议所涉的房屋属于集体土地所建。并非国有土地所建房屋才能办理所有权证，有房屋所有权证并不代表一定是国有土地所建，黄金华认为其与陈光富所交易的房屋系国有土地所建，但至今也未向法庭提供国有土地使用证，故一审法院对黄金华辩称其交易的房屋具有所有权证则是国有土地所建的意见不予采信。
2、当事人双方签订的房屋买卖协议的效力如何？陈光富系兴文县大河苗族乡龙山村十组村民，在该组有一处宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……”之规定，陈光富只能拥有一处宅基地，若其未失去该宅基地则不能再拥有另外的宅基地。根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）：“三、关于房地产纠纷案件15、……将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……”之规定，陈光富系兴文县大河苗族乡龙山村十组村民，黄金华系兴文县古宋镇普照村一组村民，不属于一个集体经济组织成员，故当事人之间签订的房屋买卖协议应认定无效。
3、陈光富支付给黄金华的预付款是否应当退还以及应退还多少的问题。（1）当事人签订合同当晚，陈光富预付了黄金华3.8万元购房款，黄金华出具了收款收条，该收条上黄金华书写收到陈光富的定房款3.8万元，此款应认定为陈光富预付黄金华的部分购房款。对于黄金华辩称，陈光富支付的“定房款”是定金，黄金华未违反购房协议，定金不予返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，黄金华应当返还陈光富预付的购房款，即便此款是定金，因双方达成的协议无效也不适用定金罚则，也需返还，故一审法院对黄金华辩称陈光富支付的3.8万元购房款系定金不予返还的意见不予采信。（2）导致当事人双方签订的房屋买卖协议无效双方均有过错，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，当事人应当各自承担相应的责任。陈光富明知自己在兴文县有宅基地而还与被告签订房屋买卖合同具有过错，导致黄金华将在外务工的两子通知回家参与签订合同，产生了一定的差旅损失，而黄金华明知自己的房屋属于集体土地所建还与陈光富签订房屋买卖合同具有过错，导致无偿占用了陈光富的3.8万元资金。综合考量，一审法院确定陈光富承担黄金华6000元损失已足够。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决：一、陈光福和黄金华于2017年1月27日签订的《购房协议》无效；二、黄金华限于本判决生效后五日内返还陈光富购房款3.2万元；三、驳回陈光富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由陈光富承担630元、黄金华承担120元。
二审中当事人没有提交新的证据，本院经二审审理，查明的事实与原判一致，本院对原判查明的事实依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、本案房屋所涉土地性质如何认定；二、当事人签订的购房协议是否违反法律、法规强制性规定；三、原判适用法律是否正确。
一、本案房屋所涉土地性质如何认定的问题。一审法院依法向兴文县古宋国土资源所提取了黄金华所有的×宅基地证存根及土地档案，该宅基地证存根载明：黄金华所有的位于×的房屋土地性质为农村宅基地，面积为147.8㎡；该土地档案载明：黄金华所有的位于×的宅基地面积为147.8㎡。二审期间黄金华以该处房屋系自己从刘小群处购得，并办理了产权过户登记为由，主张案涉房屋土地性质为国有土地。《中华人民共和国土地管理法》第五条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。故本案房屋所涉土地性质应当以国土管理部门的登记为准，原判根据兴文县古宋国土资源所的登记将本案房屋所涉土地性质确认为农村宅基地并无不妥。
二、当事人签订的购房协议是否违反法律、法规强制性规定的问题。结合《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地是农民享有的基本福利，宅基地使用权的权利主体有特殊限制，即农村集体经济组织成员。为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地使用权在非集体经济组织成员之间的流转。根据地随房走原则，本案当事人之间的房屋买卖必然涉及宅基地使用权的流转，必然造成对该集体经济组织土地所有权的侵害。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的指导性意见，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
三、原判适用法律是否正确的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，陈光富作为农村村民，已在其所在的集体经济组织享有一处宅基地使用权，如再向另一集体经济组织成员黄金华购买房屋，根据地随房走原则，陈光富取得该房屋的宅基地使用权即违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。上诉人黄金华认为上述规定并未限制农村房屋买卖的理由于法无据，不予支持。
综上，黄金华的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由黄金华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何锡强
审判员 陈志彬
审判员 曾 珍
二〇一八年一月二十六日
书记员 陈河潘