河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第3811号
原告河南余庆农业发展股份有限公司（反诉被告），住所郑州市金水区。
法定代表人韩克伦，经理。
委托代理人郭冠玉，河南千业律师事务所律师。
委托代理人范朝杰。
被告河南昌文置业有限公司（反诉原告），住所郑州市金水区。
法定代表人周新兵，经理。
委托代理人郭玉萍，河南大公匡法律事务所律师。
委托代理人ＸＸ。
原告河南余庆农业发展股份有限公司诉被告河南昌文置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告�托代理人郭冠玉、范朝杰，被告委托代理人郭玉萍、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月16日签订房屋租赁合同一份，合同主要约定，被告将拥有租赁经营权的总武装部后勤部西北办事处河南供应站综合楼，位于郑州市金水区经一路12号，坐落号为郑国用2002字第0903号部分房屋租给原告使用。租赁用途为商业、餐饮。租赁期限自2012年4月1日起至2027年3月31日止，租赁期内第一年被告提供原告装修期四个月，装修期内免收租金，租金起算时间为2012年8月1日。年租金为230万，在此基础上三年递增一次。自合同签订后1日内，原告向被告支付房屋租赁保证金10万元，自合同签订之日起3日内，原告向被告支付房屋全年租金的50%，剩余50%租金于2012年8月1日前付清。租赁期内，被告保证出租的房屋属军队房地产，被告拥有15年租赁经营权，权属清楚，被告负责处理与出租房屋权属有关的纠纷，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，被告保证租赁期内的水电设备等畅通，被告负责提供军队消防验收合格证明等。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付房屋租赁保证金10万元以及半年的房租115万元，原告租赁给被告的房屋用途为：A区东楼东南角一层两间门面装修为超市，二层4间、B区西楼1-3层装修为酒店，原告租赁被告的房屋为刚建成不久的毛坯房子，为达到原告的经营用途，原告开始购买定制相关的配套物品，与相关的装修公司及人员签订装修合同，开始对承租房屋进行装修，装修过程中，依照合同约定，被告保证租赁期内的水电等设备畅通，但在实际装修过程中被告却迟迟不能开通天然气，后经原告多方协调，出资114181元将天然气开通，经过大量前期工作，原告花费二百多万元基�对承租房屋装修完毕，准备开业，但被告迟迟不能办理消防验收、军队房地产租赁许可证，导致原告无法办理营业执照，无法开业。2012年10月19日，被告向原告下达解除房屋租赁通知书，以原告未在2012年8月1日前付清余下115万房租为由单方面解除合同，收回租赁给原告的房屋。被告又于2012年12月9日与河南道成建筑节能工程有限公司签订房屋租赁合同，将原告基本装修完毕的房屋转租给道成建筑公司，道成建筑在简单的改善后，现已经开始营业。由于租赁房屋的产权人并非原告，故原、被告之前签订的房屋租赁合同实际上是转租合同的性质。被告在与原告签订房屋租赁合同时，并没有转租的权利，属无效转租，原、被告签订房屋租赁合同为无效合同。
综上，被告在没有转租权的情况下将房屋转租给原告，原告基于双方的合同所产生的信赖利益进而支付房租并进行装修，在装修基本完毕的情况下，被告解除合同，强行收回租赁房屋造成原告巨大的利益损失，故诉至法院，请求一、确认原被告于2012年3月16日签订的房屋租赁合同无效；二、判令被告返还原告半年租金115万元、保证金10万元，共计125万元并支付利息（利息按照同期人民银行利率计算，自2012年3月16日起至还清之日止）。利息截止到2013年6月24日暂计9万元；三、判令被告赔偿原告装修损失2276786元（利息按照同期人民银行利率计算，自2012年10月19日起至还清之日止），利息截止到2013年6月24日止暂计7元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、合同有效。2、被告没有违约。3、原告诉讼请求没有依据，请求驳回原告诉讼请求。
被告反诉称，2012年3月16日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，被告将拥有租赁经营权的郑州市金水区经一路12号整栋楼（共21层）中的1、2层部分房屋租赁给原告经营商业、餐饮。第一年租金230万，租期15年，以后租金每三年递增。被告按照合同约定全面履行了自己的义务，但原告因为实际经营人被纪委双规，造成被告装修停工根本没有开业。因而原告也没有按照合同第8条约定于2012年8月1日前付清房租余款115万元。（此前按照合同约定原告支付了10万元保证金以及115万元房租）。2012年10月19日，鉴于原告逾期60多日未缴纳房屋租金，被告根据合同约定，通知其解除房屋租赁合同，同时要求赔偿损失，支付违约金，但原告无人理睬。被告要缴纳整栋楼租金，为减少损失，于同年12月将原告所租赁的房屋另租他人，并约定装修期四个月免收租金。现原告将其无法开业的责任归咎于被告，且借口被告是无效转租认为合同无效，以此提出无理诉求，而事实上双方在签订合同时被告明确告知原告所租�经营的房屋系部队所有，并在合同第一条、第九条、第十一条也显示原告承租的房屋属军队房地产。当时，被告还将与部队办事处的租赁合同以及部队办事处准许房屋部分转租经营的声明复印件交给原告，这说明原告明知承租房屋的性质且被告有权部分转包经营，现原告只提交了被告与部队办事处的2011年11月18日合同，隐匿了该办事处的声明，其目的就是为其违约、免责并向被告索赔寻找借口，其行为违反了诚实信用原则。
综上所述，被告认为，2012年3月6日双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且内容合法，故合同的有效性不容置疑，原告没有履行合同义务，构成违约。被告根据相关法律规定，特提起反诉，请求1、确认2012年3月16日房屋租赁合同有效。2、判令原告支付被告房屋租金115万及违约金124.2万。3、判令原告已支付的10万元保证金归被告所有。4、�令原告支付被告违约金10万元。5、赔偿被告损失200万元。6、本诉及反诉诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，1、被告反诉主体有误。2、原告认为原被告签订的租赁协议无效。被告将其承租的房屋转租给原告时被告并没有取得房屋所有人的同意，被告提交的证据一2只是同意被告转租给河南余庆农业有限公司并非原告。被告在反诉状中称告知原告房屋所有权人不对，并将被告的证据一1、2交给原告，被告证据一2做出的日期是在2012年1月4日，当时原被告并未签订房屋租赁协议。被告证据一1第三条租赁期限是2012年8月1日到2027年7月31日，被告即便得到房屋所有权人得到转租的权利，但被告在和原告签订租赁协议时还未得到转租权。3、原告认为不应该支付被告租金和违约金。因为合同约定很明确。原告并不欠被告租金，违约金过高。4、原告并没有违约，原告�赁被告的房屋目的的商业，在2012年7月底，原告基本将房租装修完毕，被告未提供相关手续，导致原告无法办理营业执照。所以10万元保证金应该归原告所有。4、按照原被告租赁协议规定，原告违反第10条才支付10万元违约金，但原告并没有违反第10条规定，故不应承担违约金。5、被告要求赔偿损失无依据，不应得到支持，反诉费不应由原告承担。
原告为支持其诉讼请求，驳回被告的反诉请求，向本院提交以下证据，
一、1、原、被告双方于2012年2月28日签订的租房定金协议一份；
2、原、被告双方于2012年3月16日签订的房屋租赁合同一份；
二、1、被告向原告出具的定金收据一份（定金数额10万）。
2、被告向原告出具的房租收据一份（房租数额115万）。
三、1、2012年10月19日，被告向原告下达的解除（房屋租赁）通知书一份；
四、1、被告与总装备部后勤部西北办�处于2011年11月18日签订的军队房地产租赁合同复印件一份；
2、被告与河南道成建筑节能工程有限公司于2012年12月9日签订的房屋租赁合同复印件一份；
五、1、2004年12月30日，建设部、国家工商总局、国家税务总局、解放军总后勤部联合下发的关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知打印件一份，文号为（2004）后营字第1285号；
2、中国人民解放军总后勤部与国家工商行政管理总局联合下发的关于加强《军队房地产租赁许可证》管理有关问题的通知打印件一份；
六、1、2012年7月2日，原告与郑州华润燃气股份有限公司签订的郑州市燃气工程施工合同、燃气报警器销售合同复印件各一份。发票复印件两份；
2、2012年5月11日，原告与河南佳业建设有限公司签订的装饰工程施工合同一份。施工现场变更确认单五份。收据六张。转帐凭证一份；
3、2012年5月1日，原告与郑州新世力厨具有限公司签订的销售合同一份。收据两份；
4、2012年4月27日，原告与河南晨昊冷暖设备有限公司签订的空调购销合同一份。收据四份。转账凭证一份；
5、2012年4月28日，原告与王功喜签订的家庭居室装修工程施工合同一份。转账凭证两份。收据四张。发票两张；
6、2012年4月28日，原告与郑州双力科技有限公司签订的合同书、财富通会员管理平台协议书各一份。收据一份；
7、2012年4月27日，原告与郑州市金水区科硕电子产品商行签订的工程施工合同一份。收据两份；
8、2012酿4月23日，原告与郑州星之光科技有限公司签订的合同一份；
9、黄学军向原告出具的收据一份；
10、2012年6月10日，原告与郑州中宇制冷科技有限公司签订的安装协议一份；
11、2012年4月28日，原告与张志红签订的旋转楼梯生产安装协议复印件一份。发票一份；
12、吴建州向原告出具的收据一份，河南顶固建材有限公司向原告开具的增值税发票一张；
七、2012年6月1日，原告与王文静、王双林签订的房屋租赁协议各一份。收据两份；
八、照片104张及录像视频光盘一张。
被告为支持其答辩意见及其反诉请求，向本院提交以下证据，
一、1、2011年11月18日被告与解放军总装备部后勤部西北办事处签订的《军队房地产租赁合同》；
2、2012年1月4日解放军总装备部后勤部西北办事处“复郑州综合楼部分房产转租事”函；
3、2012年3月16日被告与原告签订的《房屋租赁合同》；
二、2012年10月19日，被告向原告下达的解除房屋租赁通知书；
三、1、军队房地产租赁许可证；
2、消防系统验收合格证证明；
3、河南丰达消防检测有限公司检测报告；
4、西北办事处郑州综合楼消防系统竣工验收书。
经审理查明，2012年2月28日，原、被告签订《租房定金协议》一份，主要约定：被告将拥有租赁经营权的（总装备部后勤部西北办事处河南供应站综合楼，位于河南省郑州市金水区经一路12号，坐落号为郑国用2002字第0903号部分房屋）租给原告使用。具体位置为A区东楼东南角一层两间门面、二层4间；B区西楼1-3层（除东北角一楼2间）；A区东楼东北角地下室划分150平方为原告无偿使用（具体面积及条款以正式合同为准）。出租房屋的使用性质为商业用房。双方商定的租赁期限为15年。被告提供原告装修期4个月，租金起算时间以楼外地平做好算起。A区东楼东南角一层两间门面、二层4间，为每平方米每天5元，B区西楼1-3层住宅楼为每平方米每天3元。租赁期限为15年，第一个三年租金为第四条第一款所述租金为基价，第二个三年租金在第一个三年租金的基础上增加8%，第三个三年租金在第二个三年租金的基础上增加10%，第�个三年租金在第三个三年租金的基础上增加10%，第五个三年租金在第四个三年租金的基础上增加10%。原告在签订本协议时支付被告定金人民币10万元整。作为原、被告订立商品房租赁合同的担保，签订房屋租赁合同后，原告支付的定金转为房屋租金。被告收到原告的定金后应书面签收。在本协议签订后至租期开始前，如被告拒绝签订房屋租赁合同，则被告按原数返还上述定金给原告，并另加定金的20%作为补偿，如原告拒绝签订房屋租赁合同，则定金由被告没收。同日，原告向被告交纳10万元租房定金。
2012年3月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要载明被告将拥有租赁经营权的（总装备部后勤部西北办事处河南供应站综合楼，位于河南省郑州市金水区经一路12号，坐落号为郑国用2002字第0903号部分房屋）租给原告使用。原告已对被告所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。具体位置及面积为1、A区东楼东南角一层两间门面、二层4间；B区西楼1-3层（除东北角一楼2间），面积合计为1865.45平方米；2、A区东楼东北角地下室划分150平方为原告无偿使用。租赁期限自2012年4月1日起至2027年3月31日止。年租金为人民币230万元（不含水、电、暖、气等费用）。租赁期限内第一年被告提供原告装修期4个月，装修期内免收租金，租金起算时间为2012年8月1日。租金每三年递增一次，第一个三年年租金为本租赁合同第四条所列款额为起始价，第二个三年年租金在第一个三年年租金基础上增加8%，第三个三年年租金在第二个三年年租金基础上增加10%，第四个三年年租金在第三个三年年租金的基础上增加10%，第五个三年年租金在第四个三年年租金的基础上增加10%。被告保证租赁期内的水、电、暖、气设备等畅通，租赁期内的使用�由原告承担。自合同签订后3日内，原告向被告支付房屋全年租金的50%人民币115万元，剩余的115万元租金2012年8月1日前付清。原告履行合同约定义务的，被告应在租赁期满时价格房地产租赁保证金无息退还给原告；原告未履行合同约定义务的，被告不退还保证金，同时有权要求原告另行支付违约金；被告未履行合同义务的，应当退还租赁保证金并加付银行同期存款利息。租赁期限内，被告应当保证出租的房屋属军队房地产，被告拥有15年租赁经营权，权属清楚，负责处理与出租房屋权属有关的纠纷，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，被告交付原告二次装修为施工图设计，原告按照商业、酒店、餐饮进行二次装修（确保主体结构安全）和按规范进行消防设施改造，被告负责提供军队消防验收合格证明。若原告严格执行本合同之规定，无正当�由被告不得干涉、干扰原告的正常经营活动，在租赁期内该房屋范围内的广告位及广告权属原告所有，被告院内停车位由原、被告双方共享。租赁期内，原告负责所承租的房屋及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿，原告负责所承租的房屋的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全的等工作，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者曾扩固定设施，在不影响安全的前提下，确需进行改造、装修或曾扩固定设施的，必须征得被告书面同意，费用自理，权属归被告所有，租赁期限届满后或者解除合同时，必须无偿移交给被告。原告不得擅自在承租的场地上新建和添加各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向被告提供建设方案，并由被告出具书面同意书后实施，费用由原告自理，权属归被告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给被告。被告有违反上述约定行为的，原告有权解除合同，同时被告应向原告支付人民币10万元作为违约金。原告有违反上述约定行为的，被告有权解除合同，同时原告应向被告支付10万元作为违约金。原告逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，被告按滞交经费总额的千分之三向原告加收违约金，逾期30日，被告有权解除本合同并收回按合同约定属于被告的全部财产，同时停止向原告提供本合同由被告提供的水、电等，属于原告的财产在没有结清租金和其他费用之前，原告不得转移，逾期60日，视为原告放弃其在被告处的财产，同时被告有权向原告收取所欠租金及滞纳金。2012年3月16日，原告向被告支付全年的50%的租金即115万元后，被告将约定房产交付原告进行装修。至2012年10月19日，原告未按约定交纳剩余全年的50%的租金115万元，被告通知原告解除《房屋租赁合同》，并向原告送达了《解除（房屋租赁）通知书》。2012年12月9日，被告将上述房产转租给河南道成建筑节能工程有限公司。2013年6月24日，原告以双方签订《房屋租赁合同》时，被告无权转租为由诉至本院。
另查明，2011年11月18日，被告与中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处签订《军队房地产租赁合同》一份，约定中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处将位于河南省郑州市金水区经一路12号综合楼（坐落号郑国用2002字第0903号）的房屋建筑面积13071平方米，场地面积2020平方米出租给被告使用，租赁用途为酒店、商业、餐饮。租赁期限自2012年8月1日起至2027年7月31日止。2012年1月4日，中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向被告发函，主要载明：经总装备部后勤部�北办事处研究，同意被告将郑州市金水区经一路12号综合楼一、二层部分房屋（合1865.45平方米）转租给河南余庆农业有限公司使用。
本院认为，2012年1月4日，中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向被告发函表示同意被告将郑州市金水区经一路12号综合楼一、二层部分房屋（合1865.45平方米）转租给河南余庆农业有限公司使用。2012年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告亦将约定房产交付给原告使用至2012年10月19日，期间，房产所有权人中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处对被告的转租行为并未提出异议，故本院认定国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向被告所发函件中的“河南余庆农业有限公司”即是本案原告。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效，本院予以确认。原告以合同无效为由，请求被告返还已交租金、保证金，支付相应利息并赔偿损失的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。本案原告系河南余庆农业发展股份有限公司，被告以河南余庆农业股份有限公司为被反诉人提起反诉，本院认为主体错误，应驳回其反诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告河南余庆农业发展股份有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告河南昌文置业有限公司的反诉。
本诉案件受理费33994，由原告负担，反诉案件受理费43636元，退还被告河南昌文置业有限公司。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费.并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 朱智勇
代理审判员 刘美丽
代理审判员 王 静
二〇一四年二月十日
书 记 员 孙盼盼