山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）章民初字第1053号
原告黄凤芹，女，生于1951年11月5日，汉族，居民，住章丘市。
委托代理人李金发（系原告黄凤芹之夫），男，生于1941年6月26日，汉族，居民，住章丘市。
被告郑志凌，男，生于1971年2月23日，汉族，山东威明汽车产品有限公司工人，住章丘市。
委托代理人刘海阳，山东清照律师事务所律师。
原告黄凤芹与被告郑志凌财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后依法组成合议庭，并向诸当事人送达了举证通知书，指定举证期限为当事人收到本院案件受理通知书或应诉通知书的次日起至第一次开庭庭审调查结束前。本院于2014年6月10日公开开庭审理了本案。原告黄凤芹的委托代理人李金发，被告郑志凌的委托代理人刘海阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄凤芹诉称，原告于2009年2月10日将37018160福彩投注站出租给被告，租赁期5年，至今年2014年2月10日期满。协议到期，被告郑志凌拒不归还我方彩票站并打伤我母子。被告只准他体彩机营业，不准我福彩机营业，福彩机在站内停用至今。诉讼中，原告黄凤芹放弃部分诉讼请求，请求判令被告赔偿自2014年2月11日起至2014年6月8日止的福彩投注机停用期间的经济损失11200元。
被告郑志凌辩称，原告彩票站停止营业不是由于被告原因造成，双方约定彩票投注机用到2014年2月10日，2014年2月10日后被告没有再使用该彩票投注机。原告的损失是因为原告的消极等待造成的，被告与出租人签订的协议有不得转租的条款，因此其让被告将房屋转租给他的要求显然不合理。
经审理，当事人对下列事实无争议，本院予以确认。
一、2009年2月10日，黄凤芹与郑志凌签订《协议书》一份，双方约定由黄凤芹将其设立在鲁宏大道东首路北福彩投注站（编号37018160）租赁给郑志凌。福彩投注站的房屋系黄凤芹租赁（书面租赁合同租赁期限最后至2010年6月1日），黄凤芹与房主间的租赁合同一直是一年一签。福彩投注的机器系黄凤芹购买。黄凤芹与郑志凌双方约定的租赁期限为5年，自2009年2月10日起至2014年2月10日，投注机租金为每年9000元。黄凤芹与郑志凌双方还约定，投注站所用房屋由黄凤芹和房主签订租赁协议，郑志凌每年将房屋租赁费交黄凤芹，再由黄凤芹将房租全部转交房主。
二、自2010年6月1日后，经黄凤芹同意，郑志凌直接每年将房屋租赁费交与房主。2014年2月10日，黄凤芹及其子李寿帅要求郑志凌交回福利彩票投注站，郑志凌以其与房主签订的房屋租赁合同要到2014年6月1日才到期为由拒绝搬出，双方发生纠纷。自此，郑志凌未再使用该福利彩票投注机，黄凤芹亦未将该福利彩票投注机取走在其它场所使用。
三、2014年6月1日，郑志凌搬离涉案彩票投注站房屋。2014年6月9日，黄凤芹入该福利彩票投注站房屋继续经营彩票投注业务。
当事人对原告黄凤芹的经济损失有争议。原告黄凤芹提供2013年度齐鲁风采山东省福利彩票站点所有玩法日结算报表12份，证明2013年度福利彩票实际销售额为332644元，并主张销售者按销售金额的7%获得收益。经庭审质证，郑志凌对此无异议，证据符合法律规定，可以采信。原告黄凤芹主张按2013年的销售情况确认福彩投注机停用期间的收益损失，本院予以采纳，本院确认福彩投注机停用期间（2014年2月11日至2014年5月31日（共计110天）］的预期收益损失为（332644元／年÷365天×110天×7%］7017.42元。涉案房屋2013至2014年度内（自6月1日起算）租赁费为7000元，本院确认自2014年2月11日至本租赁年度期满的租金为（7000元／年÷365天×110天］2109.59元。黄凤芹主张2013年度郑志凌销售了即开型福利彩票14.7万元，但未提供证据予以证实，郑志凌对此不予认可，黄凤芹应承担举证不能的法律后果，本院此不予采信，黄凤芹请求按此计算迟延交房期间的相应收益损失，本院不予采纳。本案当事人间争议的经济损失应以相应期间的预期收入［福彩投注机销售预期收益7017.42＋即开型福利彩票销售预期收益］减去相应期间的必要支出［房租2109.59元＋日常支出等费用］来确定，考虑到涉案彩票投注站确实销售即开型福利彩票，收支相抵，本院酌情确定原告黄凤芹的经济损失为6000元。郑志凌于2014年6月1日已搬离涉案彩票站，黄凤芹主张此后的经济损失，本院不予支持。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为一、黄凤芹与郑志凌签订的《协议书》是否合法有效；二、2014年2月10日后，涉案房屋的租赁使用权应归谁所有；三、郑志凌直到2014年6月1日才搬离涉案房屋的行为是否对黄凤芹构成侵权，如构成侵权应如何承担责任。
关于焦点一，本院认为，黄凤芹与郑志凌签订《协议书》（转租合同）之前，黄凤芹是涉案房屋的合法租赁使用权人，虽承租人与房主所签订的《房屋租赁协议书》均约定不经房主同意不得转租，但黄凤芹在《房屋租赁协议书》履行过程中，将涉案房屋转租给郑志凌，房主对此显系明知，但未有异议，《房屋租赁协议书》的此项约定并不必然导致转租合同无效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。承租人与房主所签订的《房屋租赁协议书》是每年一签，黄凤芹与郑志凌签订了转租期限长达5年的合同，只要在约定转租期限内，涉案房屋的租赁使用权归黄凤芹与郑志凌所享有，转租合同就具备生效履行的条件，本案转租合同超出原租赁期限的转租期间，涉案房屋户主未出租给案外人，转租合同生效条件持续成就，转租合同持续发生法律效力。本院认定，黄凤芹与郑志凌签订《协议书》（转租合同）合法有效。
关于焦点二，本院认为，黄凤芹与郑志凌签订《协议书》（转租合同）合法有效，当事人应依约履行。郑志凌在获得涉案房屋的转租使用权时，明确承诺在转租的5年期限内，其以转租人的法律地位拥有房屋使用权，其直接向房主交纳房租并续签《房屋租赁协议书》亦系经黄凤芹同意，郑志凌以其与房主所签订的《房屋租赁协议书》中约定不得擅自转租为由，拒不履行其与黄凤芹所签订的《协议书》（转租合同），无法律依据。郑志凌不能证明转租合同到期时房主明确拒绝黄凤芹租用涉案房屋，黄凤芹于2014年6月9日入该房屋继续经营彩票投注业务的事实，也可以表明房主在足额收取房租的情况下，并不干涉黄凤芹与郑志凌关于转租的约定，郑志凌的行为显性违约。2014年2月10日后，在剩余租期内，在房主未干涉的情况下，涉案房屋的租赁使用权应归黄凤芹所享有，黄凤芹应对郑志凌已交纳的相应期间的房租予以补偿。
关于焦点三，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。郑志凌未按转租合同的约定将涉案房屋交于黄凤芹，直到2014年6月1日才搬离涉案房屋，其行为已对黄凤芹构成侵权。郑志凌不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。黄凤芹将涉案房屋于2009年转租给郑志凌后，同意由郑志凌直接与房主续签租赁合同并交纳租赁费用，自认至双方发生纠纷时从未向房主核实过租赁情况，放任风险的发生，在郑志凌已交纳全年度租赁费的情况下，其要求归还彩票站依常理应提前主动与郑志凌沟通，应给予郑志凌必要的更换营业场所的准备时间，黄凤芹在双方纠纷发生过程中，其自身有过错，应相应减轻郑志凌的民事赔偿责任。郑志凌违约后，福彩投注机暂时无法经营，但该福彩投注机并未限定必须在涉案房屋内才能使用，黄凤芹应当在合理的时间内采取适当措施恢复福彩投注机的运营，防止损失的扩大，而不应在此期间将福彩投注机弃之不用，黄凤芹没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。对黄凤芹所受到的经济损失，本院酌情由郑志凌承担50%的民事赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告郑志凌赔偿原告黄凤芹经济损失3000元。
上述给付，限自本判决生效之日起10日内履行。
如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告黄凤芹负担54元，被告郑志凌负担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 舰
人民陪审员 王希文
人民陪审员 李 艳
二〇一四年六月十二日
书 记 员 魏延娜