山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第2493号
原告青岛鑫吉潼包装有限公司。
法定代表人金钟海，经理。
委托代理人黄立显，山东文鼎律师事务所律师。
被告张友谊。
委托代理人陈高华，系即墨胜和法律服务所法律工作者。
原告青岛鑫吉潼包装有限公司（以下简称鑫吉潼公司）为与被告张友谊房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日、5月8日、5月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄立显，被告委托代理人陈高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫吉潼公司诉称，2010年7月8日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其房屋租赁给原告使用，供原告分公司从事箱包加工生产等业务，租期5年，年租赁费16万元……。合同签订后，原告按合同交付了租金，并已交至2014年7月8日。2013年末，由于订单少，招工难且费用高以及国际市场变化等原因，致使原告无法正常生产经营，不能继续租用被告的房屋，于2014年1月27日工人已全部撤离出来。为此，原告多次要求解除合同，但被告拒不同意。2014年2月25日，原告又以书面形式通知被告解除双方的《房屋租赁合同》。之后，原告多次联系被告对租赁物进行验收交接，但被告不予配合。2014年3月4日原告再以书面形式通知被告：“于2014年3月10日，在被告房屋所在地进行验收交接。如被告仍不配合进行验收交接，则视为原告租用的一切租赁物符合要求完好无损，并已交付给了被告。此后如发生租赁物的损失均由被告承担责任”。但2014年3月10日，被告仍不配合原告进行验收交接，原告只好将所有的租赁物现状进行了拍录。原告认为，由于原告出现经营困难，不能继续租用被告的房屋，不得已解除房屋租赁合同，被告理应理解。同时，原告多次口头和书面形式要求被告及早对房屋使用作出安排，原告已尽到了合理的义务，被告不能强迫原告不顾自己的实际经营情况强行继续租赁被告的房屋。无奈，为维护原告正当的合法权益，依法起诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租赁费40000元；3、确认原告已完好无损的交付了租赁物；4、被告承担诉讼费用。
被告张友谊提交书面答辩，辩称，原告的各项请求无事实与法律依据。第一，原被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方自愿真实的意思表示，合法有效，依法不能随意解除。如要解除，原告青岛鑫吉潼包装有限公司必须向被告张友谊支付16万元违约金作为损失赔偿。第二，原告要求返还租赁费40000元不符合法律规定也不符合合同约定。原告诉状中所称的“由于订单少，招工难且费用高及国际市场变化等原因，致使原告无法正常生产经营，所以不想继续租用被告的房屋”，上述原因属于原告自身经营方面的问题，与被告张友谊无关，该依法不能成为原告要求退还房租的依据。双方房租的金额是用书面合同的形式依法予以确定下来的，一年16万元，即使原告方年创收益1个亿，被告依法也无权要求原告多付一分钱的房租；同样的道理，原告的经营如果效益不是那么理想，原告依法也没有权利要求被告少收一分钱，更别说返还房租了。根据合同第六条之规定，“只有在国家占有土地或动迁时，乙方（原告）需无条件退出，甲方（被告）应退还余下租金，双方均不属于违约”。本案不属于该第六条约定的情形，所以，原告没有权利要求被告退还房租。第三，截止到现在，被告未收到过原告的任何通知，也未和原告办理过原告交付租赁物的交付手续。综上，请法院驳回原告的各项请求或判令《房屋租赁合同》解除，并由原告青岛鑫吉潼包装有限公司赔偿被告张友谊经济损失16万元。
经本院开庭审理查明，2010年7月8日，原告鑫吉潼公司与被告张友谊签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方（本案被告张友谊，下同）坐落于温泉镇东杨村的厂房（含院内所有房屋），租赁给乙方（本案原告鑫吉潼公司，下同）使用，工作台案，交给乙方无偿使用。二、租赁时间为五年，自2010年7月9日起，将出租房屋交付承租方使用至2015年7月9日收回。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。三、租金：年租金为壹拾陆万元整（￥160000元）。租金于2010年7月9日一次性交纳第一年的房租，以后每一年的3月9日前，交纳当年的租金。逾期未交租金，视为乙方中途退租。赔偿甲方违约金。四、租赁期内，乙方对房屋进行装修，装潢，不得破坏房屋的结构，期满后，不得恶意破坏。否则，甲方有权要求赔偿。五、房屋租赁期间，甲方出租的房屋无任何抵押，债务和其他纠纷。出租房屋所涉及水、电、卫生费和经营活动所产生的各种税费（如土地使用税，房屋租赁税等各种税金）由乙方承担，其它相关向镇政府交纳的土地费用由甲方承担。六、甲方中途终止合同要赔偿乙方年租金相等金额的违约金，乙方中途退租向甲方赔偿年租金同等金额的违约金。国家占有土地或动迁，乙方需无条件退出，甲方应退还余下租金，双方均不属于违约。七、乙方在租赁期间应注意做好防火、防盗等各项安全工作，不得进行非法活动。八、如果出租方将房产所有权转移费第三方时，本合同对新的房产使用权继续有效。出租人出卖房屋，应在三个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。九、乙方在生产经营活动中所涉及到的工商、税务、防火安全，招工等相关事宜，甲方有义务积极协助。十、乙方不准将房屋以其他方式转租给第三方，如果发生以上情况视为乙方违约甲方有权终止合同。十一、本合同未尽事宜，经双方做出补充规定，补充规定与本合同具有同等的效力。合同签订当日，被告张友谊将涉案房屋交付原告鑫吉潼公司使用。
2010年7月26日，原告鑫吉潼公司与被告张友谊签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：1、甲方（本案被告张友谊，下同）借给乙方（本案原告鑫吉潼公司，下同）使用工作台案数量如下：60CM×120CM，47个；120CM×240CM，48个；120CM×180CM，2个；190CM×240CM，3个；160CM×240CM，1个，工作台案数量总计：101个。2、院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。3、水设施：2吨压力罐一个，2千瓦潜水泵一个。4、暖气设施：2吨锅炉一台，2.2千瓦循环泵一个，暖气片40组。5、电力设施：配电箱8个，日光灯196根，吸顶灯38个，办公室吸顶灯10个。6、以上设施完整、正常工作。乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。7、乙方必须保证甲方西院的日常生活用水、用电。8、2010年7月14日晚抄电表度数为7848.6度。9、如乙方需要在院内扩建、改建需经甲方同意。
原告鑫吉潼公司向被告张友谊交纳租赁费至2014年7月8日。
2007年4月30日，被告与即墨市温泉镇东扬戈庄村民委员会签订《土地租赁协议》一份，主要约定，被告租赁地块位于温泉镇东扬戈庄村村北，莱青路路东侧，面积约为10.3亩，租赁期限为30年，即自2007年4月30日起至2037年4月30日止。
涉案房屋系被告张友谊所建，但涉案房屋未办理建设工程规划许可证。
原告鑫吉潼公司于2014年2月25日通过EMS快递向被告张友谊邮寄送达解除《房屋租赁合同》通知书，原告鑫吉潼公司提交了短信息回复及EMS单号查询2014年2月28日张友谊签收，该查询单上盖有“山东即墨2014.03.14.17新兴路2”的邮戳，同时提交中国邮政速递物流公司即墨分公司出具《妥投证明》一份，载明：“原回执单已丢失，无法查询，开此证明，次查询单同样有效（1054129090703号）”，盖有“山东即墨2014.04.09.05速递（特）02”的邮戳。被告张友谊称未收到该通知，并提交邮件号码为1054129090703的查询单一份，该邮件于2014年3月7日投递并签收，投递结果兰友谊签收，盖有“山东即墨2014.04.30.11温泉1”的邮戳。原告鑫吉潼公司于2014年3月4日通过EMS快递向被告张友谊邮寄送达租赁物验收交接通知书，原告鑫吉潼公司提交了短信息回复及EMS单号查询2014年3月10日投递并签收，＊代收，该查询单上盖有“山东即墨2014.03.14.17新兴路2”的邮戳，同时提交中国邮政速递物流公司即墨分公司出具《妥投证明》一份，载明：“原回执单已丢失，无法查询，开此证明，次查询单同样有效（1054129116003）”，盖有“山东即墨2014.04.09.05速递（特）02”的邮戳。被告张友谊称未收到该通知。
上述事实有原、被告的陈述，原告鑫吉潼公司提交的房屋租赁合同及补充合同、解除合同通知书、租赁物验收交接通知书、EMS快递单、短信息回复、邮局证明、房屋租赁费交付凭证、录像、照片，被告张友谊提交的租赁合同及补充合同、原告鑫吉潼公司在工商部门的登记档案第25页房权证明一份，被告张友谊与即墨市温泉镇东扬戈庄村委签订的租赁协议、邮局出具的EMS投递结果证明一份等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，根据本案诉讼当事人的诉辩、陈述及查明的事实，本案诉讼当事人争议的焦点问题是：一、原告鑫吉潼公司与被告张友谊签订的房屋租赁合同的效力问题；二、涉案房屋的占有使用费问题。
关于本案的焦点问题，本院认为：
一、根据法律规定，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，应当具备建设工程规划许可证，建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，是确认有关建设工程符合规划要求的法律凭证。被告张友谊租赁给原告鑫吉潼公司的房屋没有取得建设工程规划许可证，被告张友谊作为出租人对房屋的权利取得存在瑕疵，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，原告鑫吉潼公司与被告张友谊签订的租赁房屋合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，原告鑫吉潼公司应迁出并交付租赁被告张友谊房屋。
二、关于原告鑫吉潼公司要求被告张友谊返还2014年3月1日至2014年7月8日的租赁费40000元的诉讼请求。
2010年7月8日，原告鑫吉潼公司与被告张友谊签订《房屋租赁合同》，原告鑫吉潼公司支付租赁费至2014年7月8日。由于双方签订的此合同属无效，根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本院在2014年5月8日开庭审理时被告张友谊明确表示不能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，本院当庭释明合同效力问题并组织双方进行房屋交接，原告鑫吉潼公司当庭表示同意交接，被告表示庭后核实，庭后被告张友谊向本院邮寄了《意见书》一份，载明“如果法院认为在本案审理结果还不能完全确定，原告要求解除合同的请求也还不能完全确定应该支持的情况下，现在审理期间必须和原告办理交接，否则就要承担什么不利后果的话，那就请法院要求原告将租赁物先恢复原样，再商量怎么样交接。”2014年5月26日，本院在开庭时再次当庭征求原、被告双方意见，是否同意交接，原告鑫吉潼公司表示同意，被告称同意见书，若法院要求必须交接，我方听从法院安排。被告张友谊经本院于2014年5月8日释明未表示同意交接房屋，参照双方约定的租金标准，被告张友谊应退还原告鑫吉潼公司自2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元（160000元／年÷12个月×2个月）。原告的该诉讼请求，本院予以部分支持。
关于原告鑫吉潼公司要求确认已完好无损的交付了租赁物的诉讼请求，根据本案查明的事实，双方未进行涉案房屋的交接，原告的该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告青岛鑫吉潼包装有限公司与被告张友谊签订的房屋租赁合同无效；
二、原告青岛鑫吉潼包装有限公司于判决生效后十日内迁出并交付租赁张友谊的房屋；
三、被告张友谊于判决生效后十日内返还原告青岛鑫吉潼包装有限公司2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元；
四、驳回原告青岛鑫吉潼包装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元（原告预缴），由原告青岛鑫吉潼包装有限公司负担333元，被告张友谊负担467元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
代理审判员 刘平平
人民陪审员 王 迪
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 王文萃
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
4、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
5、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”