内蒙古准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0622民初2117号
原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
负责人何文焕，该行行长。
委托代理人赵建民，该行职工。
被告闫小龙，男，出生于1988年6月24日，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
被告内蒙古伊东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
法定代表人田志杰，该公司董事长。
委托代理人乔军，该公司职工。
委托代理人秦臻，该公司职工。
本院于2016年5月23日立案受理了原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行（以下简称建设银行准格尔分行）诉被告闫小龙、内蒙古伊东房地产开发有限责任公司（以下简称伊东房地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法由代理审判员闫瑞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行准格尔分行的委托代理人赵建民及被告伊东房地产公司的委托代理人乔军、秦臻到庭参加了诉讼，被告闫小龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行准格尔分行诉称，2012年8月1日，原告建设银行准格尔分行与被告闫小龙、伊东房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：150885000-011-2012000581），约定被告闫小龙向原告建设银行准格尔分行借款16万元，借款执行利率为人民银行基准利率，逾期在执行借款利率的基础上上浮50%计收罚息，借款期限为2012年8月1日至2022年8月1日，同时合同还约定被告闫小龙以其所有的位于准格尔旗沙圪堵镇伊东商住楼B区2-2-402的房屋为上述贷款提供抵押担保，双方办理了抵押登记。被告伊东房地产公司为上述贷款提供连带责任保证，并提供保证金质押担保。原告建设银行准格尔分行依约将全部借款划入被告闫小龙指定账户，但被告闫小龙从2015年8月起至今未按照合同约定还款，已构成违约。现请求人民法院依法判令：1、被告闫小龙偿还原告建设银行准格尔分行借款本金115122.26元及截止2016年5月3日止的利息509.73元，本息合计115631.99元，之后的利息按照合同约定的利息及罚息计收方式计算（即利息按照人民银行基准利率计算，逾期按照所执行贷款利率的水平上浮50%计算罚息），并计收复利至本息全部清偿之日止；2、依法判令原告建设银行准格尔分行对《个人住房（商业用房）借款合同》项下的被告闫小龙的抵押财产享有优先受偿权；3、依法判令被告伊东房地产公司对全部债务承担连带给付责任；4、依法判令原告建设银行准格尔分行对被告伊东房地产公司保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权；5、依法判令二被告共同承担诉讼费等因实现债权而发生的一切费用。
被告伊东房地产公司辩称，保证担保及保证金质押担保是事实，如果原告建社银行准格尔分行要执行可以执行借款人的房子。
被告闫小龙未答辩亦未提供证据。
经审理查明，被告闫小龙为购买房屋，于2012年8月1日向原告建设银行准格尔分行借款16万元，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款期限120个月（即从2012年8月1日起至2022年8月1日止），贷款利率为中国人民银行基准利率，如借款人未在合同约定的还款日足额偿还任意一期借款本息，贷款人有权自约定还款日开始按合同约定的借款逾期罚息利率计收逾期罚息和复利，借款逾期罚息利率为本合同执行利率水平上上浮50%。被告闫小龙每月以等额本息还款法还本付息。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。为保证此笔借款如期偿还，被告闫小龙以其所购买的位于准格尔旗沙圪堵镇伊东商住楼B区2-2-402号房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押担保范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。同时，被告伊东房地产公司为上述借款提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年，若贷款人根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。另外，被告伊东房地产公司以其保证金专户中的保证金为上述借款提供质押担保，并与原告建设银行准格尔分行签订了《保证金质押合同》，约定债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，贷款人有权从保证人的保证金专户中划收相应款项。
另查明，原告建设银行准格尔分行于2012年8月6日将16万元借款划入被告闫小龙指定账户，被告闫小龙从2015年8月开始逾期，截止2016年5月3日，被告闫小龙尚欠原告建设银行准格尔分行借款本金115122.26元及利息509.73元，本息合计115631.99元。
上述事实有原告建设银行准格尔分行出示的《个人住房（商业用房）借款合同》、《保证金质押合同》、《商品房买卖合同》及当事人当庭陈述予以证实。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告建设银行准格尔分行与被告闫小龙、伊东房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告建设银行准格尔分行已经按照合同约定发放了16万元贷款，而被告闫小龙未按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为，故原告建设银行准格尔分行要求被告闫小龙偿还借款本金115122.26元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、逾期罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告建设银行准格尔分行要求被告闫小龙支付利息、逾期罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。此外，双方在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担，因此，原告建设银行准格尔分行要求被告承担诉讼费的诉讼请求，本院予以支持。
本案抵押房产属于预售商品房，且只办理了房地产抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保障将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别，不动产抵押权预告登记仅产生“保障未来物权实现”和“排除针对抵押物的其他处分行为”的法律效果。而且根据物权法定的原则，只有在正式办理法定的抵押登记后，抵押权才依法设立，抵押权预告登记与法定的抵押权设立登记并非同一概念，当然也就不产生物权设立的法律效力。本案涉诉房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故抵押权并未设立，原告建设银行准格尔分行要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告伊东房地产公司为本案借款的连带责任保证人，并在借款合同中签字确认，故对原告建设银行准格尔分行要求被告伊东房地产公司对本案全部借款承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告伊东房地产公司承担保证责任后，有权向被告闫小龙追偿。
同时，原告建设银行准格尔分行与被告伊东房地产公司签订的《保证金质押合同》，系双方真实的意思表示，该合同成立并生效，故对原告建设银行准格尔分行要求对被告伊东房地产公司保证金专户内的保证金享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
被告闫小龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告主张的证据，应视为其放弃了举证、质证的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告闫小龙于本判决生效后立即给付原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行借款本金115122.26元及截止2016年5月3止的利息509.73元，并支付从2016年5月4日起至借款本息实际给付之日止的罚息、复利（罚息和复利利率均按合同约定利率上浮50%计算）；
二、被告内蒙古伊东房地产开发有限责任公司对上述第（一）项债务承担连带清偿责任；被告内蒙古伊东房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告闫小龙追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行对被告内蒙古伊东房地产开发有限责任公司出质的保证金享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2613元（原告已预交1306元），减半收取，由被告闫小龙、内蒙古伊东房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 闫 瑞
二〇一六年八月十一日
书 记 员 乔海燕
本判决援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。