内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民初字第994号
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区鄂东街北3号
负责人宋宝崧，职务行长。
委托代理人赵波，内蒙古义盟律师事务所律师。
委托代理人冯学光，内蒙古义盟律师事务所律师。
被告王艳琴。
被告徐锦维。
被告包头市建宇房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古包头市昆都仑区青年路11号街坊大民商城404、405房间
法定代表人邢素芳，职务总经理。
委托代理人吕惠斌，包头市建宇房地产开发有限责任公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员朱建军适用简易程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行委托代理人赵波、冯学光，被告包头市建宇房地产开发有限责任公司委托代理人吕惠斌到庭参加诉讼。被告王艳琴、徐锦维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行诉称，2010年7月5日，被告王艳琴与被告包头市建宇房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，购买其位于东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9-1-502号房产。购房后被告王艳琴、徐锦维向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行申请个人住房（商业用房）贷款，2010年8月20日双方签订贷款合同，约定被告王艳琴、徐锦维向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行贷款75万元，利息为月利率5.45833‰，贷款逾期罚息利率按贷款利率上浮50%计算，还款方式为每月以等额本息还款法还本付息；同时，为了确保该笔贷款能如期偿还，被告王艳琴自愿将所购的上述房屋抵押给原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行。贷款合同还约定，如被告王艳琴、徐锦维逾期还款，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行有权要求被告王艳琴、徐锦维立即偿还全部到期和未到期的贷款本金、利息、罚息及原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行为实现债权所支出的全部费用，并对抵押物的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行依约向被告王艳琴、徐锦维发放贷款后，从2013年1月起，被告王艳琴、徐锦维不再按约偿还贷款本息。现原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行诉至法院，请求依法判令：1、被告王艳琴、徐锦维偿还原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行贷款本金683456.35元及截至2014年6月18日止的利息14584.97元（按月利率6.0042‰计算）、逾期利息罚息270.72元（按月利率9.0063‰计算）、本金罚息119.62元（按月利率9.0063‰计算），并支付从2014年6月19日起至贷款本金实际给付之日止按月利率6.0042‰计算的利息及从2014年6月19日起至贷款本金实际给付之日止按月利率9.0063‰计算的逾期罚息；2、请求人民法院依法确认原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行对被告王艳琴、徐锦维所有的位于颐林园小区9-1-502号房屋享有优先受偿权；3、被告包头市建宇房地产开发有限责任公司对上述借款本金、利息、逾期罚息承担连带给付责任；4、上述三被告共同承担本案诉讼费、律师费等一切实现债权的费用。
被告王艳琴、徐锦维未做答辩。
被告包头市建宇房地产开发有限责任公司辩称，对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行的诉讼请求和事实理由均予以认可，保留对被告王艳琴、徐锦维的追偿权。
经审理查明，因原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《期房抵押权登记备案书》、《个人贷款账户管理一览表》、中国建设银行《个人贷款对账单》、《委托代理协议》来源合法，反映内容真实可信，与本案具有关联性，亦可以相互印证，故本院对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《期房抵押权登记备案书》、《个人贷款账户管理一览表》、中国建设银行《个人贷款对账单》、《委托代理协议》证据均依法确认并予以采信。
对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行向本院提供的被告王艳琴、徐锦维的身份证、结婚证、户口簿复印件，因该组证据为复印件且无法与原件核对，故本院对该组证据不予确认。
对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行向本院提供的《收据》，该证据虽加盖有内蒙古义盟律师事务所公章，但并非国家正式发票，故本院对该证据不予采信。
本院依据原、被告的陈述及所采信的证据，认定如下事实：
2010年7月5日，被告包头市建宇房地产开发有限责任公司与被告王艳琴签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告王艳琴向被告包头市建宇房地产开发有限责任公司购买位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1单元502号房屋，建筑面积为239.86平方米；商品房价款为每方米人民币6288元，总房款为人民币1508240元；付款方式为按揭贷款，首付50%即758240元；交付期限为2011年2月28日前交付使用。
2010年8月20日，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行向被告王艳琴、徐锦维发放75万元的购置个人第二套住房贷款，用于购买坐落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1单元502号住房，借款期限为240个月即从2010年8月20起至2030年8月20日止，贷款利率为浮动利率即在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上浮10%；借款逾期的罚息利率为在贷款利率的水平上浮50%；贷款利率的调整日为每年的1月1日；贷款的发放方式为原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行将贷款一次性划入被告王艳琴、徐锦维指定的开户行为建行鄂尔多斯分行伊金霍洛西街支行、账户名称为被告包头市建宇房地产开发有限责任公司、的账户内；被告王艳琴、徐锦维指定委托扣款账户为被告王艳琴在建行伊金霍洛西街支行开立的账户，还款方式为等额本息还款法即每个月归还本息金额人民币5606.82元；担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同项下债务履行期限届满之后两年止，若原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间为原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行宣布债务提前到期日后两年；保证人为被告包头市建宇房地产开发有限责任公司，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费等实现债权与担保权而发生的相关费用；抵押人为被告王艳琴、徐锦维，抵押财产为位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1单元502号住房。
合同约定的违约责任为：被告王艳琴、徐锦维不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行有权宣布贷款立即到期，并要求被告王艳琴、徐锦维立即清偿借款本息及相关费用；对于被告王艳琴、徐锦维未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止按本合同约定计算出的逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，被告王艳琴、徐锦维存在不按期足额还清借款本息情形的，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行有权对被告王艳琴、徐锦维尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行制定的利率定价标准执行。
另查明，2010年8月27日，被告王艳琴、徐锦维办理了东房字（2010）第00229号《期房抵押权登记备案书》，《期房抵押权登记备案书》载明：“抵押房屋坐落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1-502号，抵押人为被告王艳琴，抵押权人为原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行，抵押期限为9个月，待房屋俊工后及时来我局登记，领取《房屋所有权证》，履行他项权利登记，并办理《房屋他项权证》。否则本备案书到期自行作废。鄂尔多斯市东胜区房产管理局”。
又查明，2010年9月1日，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行依约将75万元贷款转入被告王艳琴、徐锦维指定的被告包头市建宇房地产开发有限责任公司在建行鄂尔多斯分行伊金霍洛西街支行开设的账户内，被告王艳琴、徐锦维在中国建设银行《个人贷款支付凭证》上借款人处签名捺印。从2013年1月30日开始，被告王艳琴、徐锦维不再按合同约定向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行偿还贷款本息，截止2014年6月18日，被告王艳琴、徐锦维共欠原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行贷款本金683456.35元、本金罚息119.62元、利息14584.97元、利息罚息270.72元，共计698431.66元。
2013年7月15日，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与内蒙古义盟律师事务所于签订了一份《委托代理协议》，约定由内蒙古义盟律师事务所指派赵志杰律师作为代理人具体办理原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行所委托的事务，委托代理费用收费标准为50-100万元每笔6000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，签约各方理应按合同约定全面履行各自的义务；原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行在合同订立后已按约足额向被告王艳琴、徐锦维发放了贷款，被告王艳琴、徐锦维理应按照合同约定的还款方式按月向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行偿还贷款本息，现被告王艳琴、徐锦维从2013年1月30日开始未再按约定的还款方式按月向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行偿付本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行要求被告王艳琴、徐锦维返还贷款本金以及支付利息、本金罚息、逾期利息罚息、逾期罚息的诉讼请求，本院予以支持。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行要求被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司支付律师费的诉讼请求，因原告提供的内蒙古义盟律师事务所出具的《收据》不属于国家正式发票，且未提供其他证据予以佐证其已将律师费支付内蒙古义盟律师事务所，故对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行要求被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。
被告王艳琴、徐锦维以其共有的坐落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1-502号房屋为其向原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行的贷款提供抵押担保，并在鄂尔多斯市东胜区房产管理局办理了《期房抵押权登记备案书》，该《期房抵押权登记备案书》明确载明：“待房屋俊工后及时来我局登记，领取《房屋所有权证》，并办理《房屋他项权证》”，故原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行与被告王艳琴办理的《期房抵押权登记备案书》实质上属于抵押权预告登记；根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力；因此，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记即房屋他项权证之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对所抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，故原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行关于对被告王艳琴、徐锦维共有的坐落于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、诃额伦路西、109国道北颐林园小区9幢1-502号房屋享有抵押权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”，因此，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行要求被告包头市建宇房地产开发有限责任公司对本案被告王艳琴、徐锦维的债务承担连带责任保证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告包头市建宇房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告王艳琴、徐锦维追偿。
被告王艳琴、徐锦维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行起诉事实及诉讼请求抗辩权的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王艳琴、徐锦维返还原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行贷款本金人民币683456.35元，并支付截至2014年6月18日止的利息14584.97元及利息罚息270.72元、本金罚息119.62元，共计698431.66元；
二、被告王艳琴、徐锦维支付原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行从2014年6月19日起至贷款本金实际给付之日止按月利率6.0042‰计算的利息及按月利率9.0063‰计算的逾期罚息；
上述第一、二项于本判决生效之日起10内履行。
三、被告包头市建宇房地产开发有限责任公司对上述第一、二债务承担连带清偿责任；
四、被告包头市建宇房地产开发有限责任公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告王艳琴、徐锦维追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行的其他诉讼请求。
本案受理费10784元，减半收取5392元，由被告王艳琴、徐锦维、包头市建宇房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 朱建军
二〇一四年六月二十四日
书记员 闫 茜
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。