贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终262号
上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。
法定代表人：叶忠，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：高斯，男，1986年11月18日出生，彝族，住纳雍县。
委托诉讼代理人：杨德伟、李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。
上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）与被上诉人高斯房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2016)黔0525民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人恒达公司法定代表人叶忠，被上诉人高斯的委托代理人李凌瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人恒达公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回的被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方在《商品房买卖合同》第十五条对未能按时提供办理产权登记所需资料的后果进行了约定，但一审无视该约定，断章取义，选择适用合同条款。二、一审适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项作为判决依据错误。导致上诉人不能按时办理产权证的原因，是原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，不是上诉人的原因，因此，不能适用该条进行判决。
被上诉人高斯答辩称：根据合同法第一百一十四条、合同法司法解释二第二十八条、第二十九条，商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条、第十八条第二款的规定，人民法院应当支持当事人请求调整违约金的主张。
原审原告高斯向一审法院起诉请求：1、判决解除我与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还我购房款267304元及利息暂计80191.20元（按人民银行同期贷款利息标准计算，从2011年5月12日暂计到2016年5月31日），计算到实际履行完毕之日止；3、判令被告赔偿我购房预期损失暂定6万元、装修损失8万元（待作出房价评估、装修损失评估再作变更）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：我与被告恒达公司于2011年5月12日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“恒达·雍熙御园”小区房号为北园11栋4单元负1楼1号商品房一套。该商品房面积128.66平方米，房屋价款267304元。合同约定，采用按揭付款方式；2011年7月6日交房；2012年7月6日之前办理产权证。后因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但未能按期给我办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年2月，该小区北8栋楼下变压器短路起火，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我的生命财产安全。我认为，被告违约不能按期为我办理产权证，影响我使用财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，致使我房产不能保值增值，给我造成了相应损失，被告应当赔偿。
一审法院认定事实，2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍县雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍县建设局为被告填发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第520000200802649号）。用地项目名称为“恒达·雍熙御园”。同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2008﹞75号”文件对纳雍县建设局《关于报请批准实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意按该规划实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）地块建设，规定该建设地块容积率为2.5，建筑密度为36％，绿地率为33％。2010年5月14日，被告向纳雍县城乡规划局提交“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请，被告以一、该地块内原有两栋保留建筑约6435.25平方米房屋立面造型严重影响小区整体形象，需拆除重建；二、土地出让红线边界存在土地纠纷，净出让土地面积未全部得到有效使用；三、地块内局部区域存在煤窑采空区，桩基深度达25米-35米，建多层建筑不经济，效率低；四、为加快旧城改造步伐，纳雍县人民政府出台《纳雍县人民政府关于促进旧城改造拆迁奖励的意见》（纳府发﹝2009﹞56号），提高拆迁安置补偿标准，增加拆还房量，增大拆迁成本为由，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。2010年6月12日，纳雍县城乡规划局组织专家组对“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证后，作出了“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见，同意被告将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍县城乡规划局于2010年6月18日至2010年6月28日将该地块调整后修建性详细规划方案在纳雍县政府网站进行公示，并在本地块明显处张贴，公开征求意见。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2010﹞46号”文件对纳雍县城乡规划局《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率，调整后的容积率：南区容积率4.58、北区容积率3.47。2014年9月23日，纳雍县人民政府作出“纳府复﹝2014﹞144号”文件对纳雍县城乡规划局《关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街）设计方案的请示》进行了批复，同意实施该方案，容积率7.5、建筑密度39.3％、绿地率30.6％、停车泊位460个。
2010年9月8日，被告取得“恒达·雍熙御园”北10栋的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2010年9月14日，被告取得“恒达·雍熙御园”北10栋的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。
2011年5月12日，被告恒达公司为出卖人与原告高斯为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“恒达·雍熙御园”北园11栋4单元负1层1号商品房卖予原告。该商品房的用途为住宅，建筑面积共128.66平方米，按套计算，总价款为267304元，买受人支付首期房款130304元，余款137000元办理按揭贷款支付，出卖人应当在2011年7月6日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任处理。2011年7月6日，被告按约定向原告交付了“恒达·雍熙御园”北园11栋4单元负1层1号商品房。之后，被告未按约定在2012年7月6日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
2012年6月20日，被告“恒达·雍熙御园”北园11栋工程项目经纳雍县公安消防大队验收后,综合评定为合格。
一审法院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告高斯签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。2011年7月6日，被告按约定向原告交付房屋后,原告对该房屋实际占有使用至今长达五年之久,为了维护交易安全和稳定,原告请求解除合同的主张本院不予支持。在诉讼中，原告申请本院委托有司法鉴定资质的机构对该房屋作房价及装修费用评估，因申请的事项对证明待证事实无意义，本院不予准许。
虽“恒达·雍熙御园”建设项目规划容积率经多次调整,并非被告私自更改规划,而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复;“恒达·雍熙御园”北园11栋工程项目消防已经验收合格,原告诉称不实，但被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能办理产权证，迟延时间从双方约定的2012年7月6日至原告起诉时长达四年之久，属被告责任，非因合同约定的政府对商品房相关政策调整，被告构成违约，应向原告承担违约责任。
因原告基于物权事项而非债权提起诉讼,且被告违约行为又呈持续状态,诉讼时效期间原告曾向被告主张权利,故该诉不存在超过诉讼时效。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，因双方在合同第十五条中对违约金的计算方式未作约定，属合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应以原告已付购房款总额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高斯支付以购房款267304元为基数从2012年7月6日起至被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案止期间按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。
二、驳回原告高斯的其他诉讼请求
案件受理费800元，适用简易程序审理减半收取400元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。
二审中上诉人恒达公司提供纳雍县人民政府纳府发[2009]56号《纳雍县人民政府关于进一步促进旧城拆迁改造的奖励意见》、纳府发[2014]80号《纳雍县人民政府关于印发经四路三标段（张维路）项目国有土地上房屋征收补偿实施方案的通知》、纳府发[2014]84号《纳雍县人民政府关于经四路三标段（张维路）建设项目使用土地的批复》文件及纳国用（2014）第0222号土地使用权证、1329563号建设用地规划许可证，证明逾期办证责任不在恒达公司，其不应承担违约责任。上诉人质证认为对上述证据的真实性不持异议，但认为被上诉人在一审中并未申请调取该证据，不属于新证据。本院认为上诉人二审提供的上述证据，不属于政府调整商品房相关政策的范畴，与本案不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的依据。
二审另查明，双方于2010年1月26日签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。一审庭审中，恒达公司认可收取办理产权证的费用。
除二审另查明的事实外，对一审认定的事实予以确认。
二审双方当事人的争议焦点为：恒达公司主张涉案房产证未办理原因符合合同第十五条约定，其不应承担责任理由是否成立。
本院认为：关于二审争议焦点，恒达公司上诉主张其未能按照合同第十五条的约定期限为购房者高斯办理案涉房屋产权登记的原因系原批准的方案进行了调整，消防验收规范调整、市政道路改造影响综合验收，符合合同第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任，该主张不成立，应予驳回。理由是，《商品房买卖合同》第十五条第3项因政府对商品房相关政策调整，此处商品房相关政策调整的具体内容是什么，合同并未作出明确约定，此系合同约定内容不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，结合该《商品房买卖合同》与此有关的条款即第十条约定的内容，从上诉人诉讼中提供的关于案涉房屋所在小区规划方案的调整，消防验收规范调整、市政道路改造等证据，也无法得出上述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造属于商品房政策调整的范畴。因此，对恒达公司以此作为不承担未办理涉案房产证免责的理由，本院不予支持。一审认定恒达公司未给购房者办理产权证，已经构成违约并应承担违约责任正确，应予维持。
关于一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决是否属适用法律错误的分析，该条文的表述是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”前面已经论述规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于商品房政策调整的范畴，即规划方案、消防验收规范调整和市政道路改造不属于《商品房买卖合同》第十五条第3项约定的内容，既然不属于合同约定内容，对双方当事人不具有法律约束力；既然对合同当事人不具有约束力，显然恒达公司就不能以此作为理由抗辩购房者主张的逾期办证违约金。同时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒达公司负有为购房者办理产权证的义务，其没有履行该义务，原因在于恒达公司，不管该原因系何种因素引起，只要不是购房者的原因引起，基于合同相对性原则，恒达公司均应对购房者承担逾期办证违约责任。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项进行判决不属于适用法律错误，对恒达公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8614元，本院收取800元由贵州恒达房地产开发有限公司承担，剩余7814元由贵州恒达房地产开发有限公司到本院退回。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 徐 洪
审判员 陈红梅
二〇一七年四月十七日
书记员 詹 淼