上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3824号
原告李群。
委托代理人吴勇，上海仁科律师事务所律师。
被告张丹丹。
委托代理人方海涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人潘致安，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
原告李群诉被告张丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年7月31日再次公开开庭进行了审理。原告李群及其委托代理人吴勇，被告张丹丹及其委托代理人方海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李群诉称，经上海市后天房屋经纪事务所居间介绍，被告于2013年12月30日与原告签订一份房地产租赁合同（以下简称为合同），约定被告将自己所有的上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室（以下简称为房屋）出租给原告使用，租赁期限自2014年1月15日至2017年1月14日，房屋租金为每月人民币（以下币种相同）7，500元，原告依照约定向被告支付30，000元（含7，500元押金）。2014年1月10日，被告在未与原告协商的情形下，以中介违规欺骗为由，向物业部门申请停电、停水、停煤气。故原告诉讼至法院，要求1、判令解除原、被告签订的房地产租赁合同；2、判令被告向原告返还租金22，500元及押金7，500元；3、判令被告向原告支付违约金7，500元；4、判令被告赔偿原告房屋装修材料费8，090元、空调费1，100元及中介费2，625元；5、判令诉讼费由被告承担。审理中，原告于2014年9月9日至系争房屋内查看，自行取回其遗留在系争房屋内的空调和热水器各一台，故自行调整诉请4主张的房屋装修材料费为7，690元，并自愿放弃诉请4主张的空调费1，100元。
被告张丹丹辩称，双方签订合同时原告称其租赁用途是商务办公，后原告未经被告同意，在系争房屋内摆设了十几张上下铺的床，进行非法群租，同时，原告还擅自改动房屋结构，在客厅内搭建了厕所，在客厅墙壁上打洞后将厨房热水通过管道接到客厅，并私接了下水管和落水，其行为违反了合同第6.1条的约定。2014年1月10日，被告在与原告协商搬离未果的情况下，通知物业部门进行了停水停电。现被告同意解除双方签订的房地产租赁合同，但解除的原因是原告违约在先，被告并没有违约行为，故不同意向原告支付违约金及赔偿房屋装修材料费和中介费。对被告收取的租金和押金的金额无异议，但鉴于原告于2014年2月9日自行搬离系争房屋，故原告应当支付其实际使用期间的租金。因被告重新装修将系争房屋恢复原样花费了26，000元，要求将其所交付的租金和押金抵作被告将系争房屋恢复原样的费用。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为被告张丹丹之子申欣。
2013年12月30日，被告张丹丹（甲方）与原告李群（乙方）经上海后天房地产经纪事务所居间介绍签订房地产租赁合同一份，约定甲方将位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方使用，该房屋租赁期为叁年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止。该房屋的月租金为7，500元，租金每叁个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前7天支付。合同第4条约定：乙方在签订合同时交付给甲方7，500元作为承租该房屋的保证金。该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为7，500元。合同第5.5条约定：甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。合同第6.1、6.2条约定：乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋。如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方的书面同意。乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的（除不可抗力外），乙方应承担相应的赔偿责任或给予维修。乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间内保证在该房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为。且在居住中所发生的任何治安问题均与甲方及居间方无关。
合同订立后，被告按约将系争房屋交付给原告使用。原告亦按约向被告支付了租金22，475元及押金7，500元，之后未付。
2014年1月10日，被告张丹丹之子申欣向物业部门提交了一份申请，内容为：2号楼13D室业主，由于中介违规欺骗我借给群租，特申请停电、停水、停煤气。
2014年1月20日，原告李群提起诉讼，诉请如前。
另查明，2014年2月28日，上海鸿茂物业有限公司出具了一份证明，内容为：2014年1月初，我鸿茂物业公司2号楼保安发现有十几张上下铺的床搬进2号楼13楼D室。我鸿茂物业公司就将此情况打电话告诉2号楼13楼D室业主申欣。
再查明，2013年12月30日，原告向上海后天房地产经纪事务所支付了中介服务费2，625元。系争房屋目前已经重新装修后另行出租。
庭审中，关于原告主张的房屋装修材料费7，690元，原告提供了材料费发票一张。被告对材料费发票的真实性无异议，但其认为原告的装修是在2014年1月10日停水停电之前完成的，但材料费发票的开票日期为2014年1月13日，开票日期晚于装修完成时间，故对该发票的证明内容有异议。关于被告主张的将系争房屋恢复原样的装修费26，000元，被告提供了家庭居室装饰装修施工合同及装修费发票，装饰装修施工合同签订日期为2014年1月25日，合同中载明的开工日期为2014年1月27日。原告对合同及发票的真实性无异议，但认为与本案无关联性。关于原告在系争房屋内进行的装修，原告称双方签订合同时，被告口头同意原告对系争房屋进行简单装修，原告于2014年1月1日开始进行装修，至2014年1月5日左右装修结束，装修的主要内容是在卫生间安装了热水器和淋浴水龙头，贴了卫生间的瓷砖，没有改动过房屋结构，也没有在客厅内搭建过厕所。被告则称原告装修未经被告同意，且原告对原卫生间进行改动的同时还在客厅搭建了厕所，里面安放了马桶、小便器、淋浴器，贴了瓷砖、安装了各种管道。关于群租的问题，原告称其确实于2014年1月6日将13张上下铺的床搬入了系争房屋，但仅是暂时存放，且已于2014年1月十几号搬走了，原告并无群租的行为。被告则称2014年1月初其接到物业公司的通知后立即通知了原告，并和原告一同到中介处协商，协商的内容是如果原告将系争房屋用于商住用途，则被告愿意继续履行双方签订的合同，如果原告要群租，则被告要求解除双方签订的合同并要求原告搬走床铺，当时原告坚持要群租。关于系争房屋的交接情况，原告称其于2014年1月13日搬离系争房屋，之后没有将钥匙交还给被告。被告则称原告于2014年2月9日搬离系争房屋，原告搬离之后没有将钥匙交还给被告，故被告自行更换了门锁。
2014年9月9日，经本院组织原、被告双方共同至系争房屋内查看，原、被告双方一致确认系争房屋内遗留的原告装修材料物品为：空调一台，木门一扇，铝合金移门一扇，热水器一台，塑料地毯一卷。原告表示其同意自行搬离空调及热水器，其他物品因原告搬离后对其亦无用处，故不同意自行搬离。
以上事实由原、被告提供的房地产租赁合同、申请、收条、银行存款回单、证明、上海市房地产权证、照片以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告称原告未经被告同意擅自改动房屋结构，在客厅内搭建厕所，其行为违反了合同第6.1条的约定，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。原告于2014年1月6日将13张上下铺的床放置在系争房屋内，根据庭审中原、被告双方确认的照片来看，该情况显然不属于原告所称的只是临时存放，原告具有将系争房屋用于人数众多的人员居住使用的倾向，该使用方法超出了合理使用房屋的限度，存在一定的安全隐患，对相邻业主的生活可能造成潜在危害，违反了合同约定与法律规定，且原告在被告通知物业部门对系争房屋进行停水停电的情况下未进行相应整改而径直搬离系争房屋，导致双方签订的房地产租赁合同因原告未能合理使用系争房屋并擅自搬离而解除。但被告在未通知原告整改的情况下，直接通知物业部门对系争房屋进行停水停电的行为，亦存在不妥当之处。
关于退还租金和押金的问题，鉴于原、被告双方关于原告的搬离时间表述不一且均未提供相关证据予以证明，原告主张的搬离日期早于被告确认的日期，原告应负有举证责任。现被告提供的装饰装修施工合同的签订日期为2014年1月25日，合同中载明的开工日期为2014年1月27日，本院据此确认2014年1月25日被告已占有系争房屋。鉴于原告未能举证证明其搬离时间早于2014年1月25日，故本院认定原告仍应向被告支付自2014年1月15日起至2014年1月24日止的房屋租金2，466元，故原告要求被告返还剩余的租金20，009元及押金7，500元，于法有据，本院予以支持。被告辩称因被告重新装修将系争房屋恢复原样花费了26，000元，要求将原告支付的租金和押金抵作被告将系争房屋恢复原样的费用，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金7，500元、赔偿中介费2，625元，于法无据，本院对此不予支持。关于原告主张的装修材料费，虽合同因原告原因而解除，但鉴于被告在未通知原告整改的情况下，直接通知物业部门对系争房屋进行停水停电的行为存在不妥当之处，且原告尚有木门和铝合金移门各一扇遗留在系争房屋内，故本院根据本案实际情况酌情认定被告应补偿原告装修材料费500元。原告所主张的塑料地毯属于可移动物，原告可自行搬离，故不计入补偿范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告李群与被告张丹丹之间的房地产租赁合同解除；
二、被告张丹丹应于本判决生效之日起十日内返还原告李群房屋租金20，009元及押金7，500元；
三、被告张丹丹应于本判决生效之日起十日内支付原告李群装修材料补偿款500元；
四、驳回原告李群其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费962元，由原告李群负担412元，被告张丹丹负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 曹 璐
二〇一四年九月十一日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。