广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第1161号原告：广西大天地物流有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道。法定代表人：罗申，该公司执行董事。委托代理人：茅月湘，该公司职员。委托代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。被告：黄鸿昌。委托代理人：刘子辰，广西谦行律师事务所律师。委托代理人：兰日升，广西谦行律师事务所律师。第三人：广西桂嘉汇房地产集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道。法定代表人：罗先友，该公司董事长。委托代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。原告广西大天地物流有限公司与被告黄鸿昌、第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，分别于2014年11月6日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。书记员黄威担任记录。原告广西大天地物流有限公司、第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司的共同委托代理人李颖健，被告黄鸿昌的委托代理人刘子辰、兰日升到庭参加诉讼。在诉讼过程中，当事人申请庭外和解九个月。本案现已审理终结。原告广西大天地物流有限公司诉称：原、被告双方于2012年10月18日签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》，被告承租原告经营管理的大嘉汇商位，面积303.16平方米，租赁期限自2013年3月25日至2014年3月24日。《协议》签订后，双方按约定履行，租赁期限届满前，原告分别于2014年3月17日、2014年3月22日向被告寄送《2014年度续签商位经营管理协议的通知》、《2014年度续租协议通知》，通知被告如有意继续承租的，需按要求与原告续签相关合同，但被告一直拒绝与原告续签租赁合同。《协议》到期后，被告应按《协议》第16.2条的约定，在租赁期限届满前、终止之日起3日内返还租赁房屋给原告，否则，每逾期一日须按最后一个月租金标准的双倍支付违约金给原告。但被告既不续签新的租赁合同，也不返还租赁房屋给原告，一直占用房屋至今。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院依法判决：一、解除双方的租赁关系，被告返还房屋给原告；二、被告支付原告租赁期限届满后的房屋使用费（自2014年3月25日，按协议约定的租金标准的两倍计至被告返还房屋之日）及原告代缴的物业管理费、水电费1545元；三、被告支付原告由于被告在合同期限内拖欠商位使用费产生的违约金73192.36元；四、被告承担本案诉讼费。被告黄鸿昌辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。本案所涉房屋的所有权人为广西桂嘉汇房地产集团有限公司，原告仅是受广西桂嘉汇房地产集团有限公司委托管理房屋的物业，涉案房屋的租金也是直接汇入广西桂嘉汇房地产集团有限公司的账户，因此，原告与本案不存在有直接利害关系，不是本案适格原告，法院应驳回起诉。2、原告与被告签订合同时，故意隐瞒了所涉土地用途为仓储并非商铺的重大事实，以商铺的标准来收取租金，从中获取不法收益，而且，在签订协议时，原告向被告发出虚假性、欺骗性的邀请，向被告承诺可让被告承租15年。原告的上述行为属于典型的欺诈情形，故双方签订的合同应予撤销。3、原告诉请代被告垫付的物业费、水电费没有依据，不应支持；4、原告无证据证实被告在合同期限内存在拖欠交纳商位使用费的情形，无权主张逾期交纳商位使用费的违约金，而且，原告主张的该项违约金已超过了法定诉讼时效；5、诉讼费应由原告承担。第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司陈述：同意广西大天地物流有限公司作为原告起诉，且同意原告在本案中提出的诉讼请求，在本案中第三人不主张权利。经审理查明：大嘉汇·东盟国际建材家居城项目位于南宁市兴宁区昆仑大道95号，该地块的土地使用权人是第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司（土地使用权证编号：南宁国用第584号，地类用途为仓储用地、批发零售用地、商务金融）。该项目的6号楼已取得产权证。广西桂嘉汇房地产集团有限公司于2010年8月18日起委托原告广西大天地物流有限公司对上述场地进行对外出租、经营管理。甲方广西桂嘉汇房地产集团有限公司、丙方原告广西大天地物流有限公司、乙方被告黄鸿昌于2011年1月8日签订一份《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，约定：甲方将6号楼第一、二层第31、32号商位租赁给乙方，商位使用期限为24个月，商位的建筑面积为303.16平方米，乙方承租该商位仅能用于佛山市陶瓷品牌的经营、销售。广西桂嘉汇房地产集团有限公司及原告广西大天地物流有限公司均在该协议上盖章。签订合同后，被告黄鸿昌向原告广西大天地物流有限公司交纳了上述商位的履约保证金17989.6元及质量保证金8994.8元并进场装修。2011年4月14日，被告黄鸿昌与南宁物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，约定物业服务费为1.5元／平方米，公用水电公摊费按商位建筑面积分摊缴纳，生活垃圾费100平方米至500平方米的按70元／月﹒户收取。2011年1月8日三方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》合同期限届满后，2012年10月18日，甲方原告广西大天地物流有限公司与被告黄鸿昌签订一份《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》，约定：商位使用期限自2013年3月25日至2014年3月24日止，甲方从2013年3月25日起计收乙方的商位使用费，商位使用费月标准为29.67元／平方米，其中商位租赁费月标准为10元／平方米、经营管理费月标准为19.67元／平方米，该协议第2.1条约定“该商位使用费不含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用”；该协议第八条关于“物业管理与服务”约定“该商位所在市场由甲方统一进行物业管理，甲方委托南宁物业服务有限公司提供服务，乙方与甲方签订本协议时同意接受南宁物业服务有限公司提供的物业服务，并与之签订《物业服务协议》，且同意按《物业服务协议》支付相应费用”；该协议第13.6条约定“甲方可根据商场整体规划对商场业态进行重新布局及调整，如因甲方单方原因涉及拆迁或搬迁，甲方根据乙方商位装修情况按乙方装修时当地当年市场价为准计算装修费用，再根据折旧程度补偿。补偿标准：每一年按照商位的装修费用总额的四分之一计算折旧，商位装修后实际使用满四年的则甲方不再补偿，若商位装修后使用不足四年，则按照实际使用时间计算折旧后的剩余残值向乙方进行补偿”；该协议第十六条关于“使用期限届满、终止、解除后该商位的返还”第16.2条约定“乙方应按上述约定，在本协议使用期限届满、终止、解除之日起3日内返还该商位给甲方，否则，每逾期一日的，由乙方按最后一个月的商位使用费标准的双倍支付违约金给甲方”。该协议还对其他事项进行了约定。被告向原告交付商位的使用费至2014年3月24日。2014年3月17日，原告广西大天地物流有限公司向被告黄鸿昌发出《2014年度续签商位经营管理协议的通知》，主要内容是：被告承租的商位使用期限即将届满，原告因公司发展须对商位所在的建筑物进行改造升级，将随时对商位进行拆除，故通知如下：第一，如被告不续签协议，请按原协议的约定办理商位退出和返还手续，否则按协议约定的商位使用费标准的双倍支付违约金；第二，如续签协议，则续签的协议为不定期协议，如原告公司需对使用的商位进行拆除，原告将提前60天以书面形式通知被告终止协议，续签的商位使用费提价20%，被告须在合同到期前于2014年3月22日与原告重新签订不固定期限的协议，否则视为被告自愿放弃商位的续签，原告有权对商位重新招商。2014年3月22日，原告广西大天地物流有限公司再次向被告黄鸿昌发出《2014年度续租协议通知》，主要内容是：第一，撤销先前原告公司发出的关于续签合同的通知；第二，续签的合同单价为原协议基础上提价20%；第三，续租合同期为从本次合同续租起始日满一年止；第四，续租政策的执行对象为大嘉汇建材家居城第6、7、8、9号楼的商位承租商户；第五，签订续租协议的期限及交款期限：商户须在原协议使用期限届满前30天按本次续租政策与原告公司签订续租协议并缴清商位使用费，原协议使用期已不足30日的商户，需前来签订续租协议并缴清商位使用费，否则视为商户自愿放弃商位的续租，原告公司有权对商位重新招商。被告收到上述通知后，未按照通知确定的期限与原告续签租赁协议，亦未交还商铺给原告。原告于2014年6月18日代被告向南宁物业服务有限公司缴纳2014年3月至2014年6月期间的物业费、水电公摊费、生活垃圾费等共计1545元。原告遂于2014年9月11日向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审时，第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司表示在本案中不主张合同权利，并同意原告广西大天地物流公司提出的诉讼请求。在诉讼过程中，被告于2015年1月30日搬离铺面，并将商铺钥匙交还给原告，原、被告双方办理了商铺交接。被告对履约保证金、质量保证金及装修损失等问题已于2014年7月21日另案提起诉讼。以上事实，有营业执照、组织机构代码证、国有土地使用权证、产权证、《证明》、《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》、《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》、《2014年度续签商位经营管理协议的通知》、《2014年度续租协议通知》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：一、关于原告是否具备本案诉讼主体资格。第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司取得讼争商铺所在地块的土地使用权后，依法办理讼争商铺所在楼栋的报建、审批手续并经竣工验收合格，故其有权对外出租讼争商铺。第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司委托原告对讼争场地进行对外出租、经营管理，故原告可在授权范围内行使出租人的权利和义务。同时，第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司亦表示在本案中由原告代为主张合同权利，并认可原告提出的诉讼主张，故原告提起本案诉讼具备诉讼主体资格。被告以原告与本案无直接利害关系为由主张原告无诉讼主体资格，于法无据，本院不予支持。关于合同应否撤销。原告与被告签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》，属于第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司的授权范围，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的上述协议合法有效，双方均应恪守履行。虽然被告所承租商铺所在的建筑规划用途是仓储，但被告承租本案所涉商铺后用于瓷砖品牌经营、销售，在合同约定的租赁期限内开展了正常营业，所涉房屋系仓储的性质并未实际影响到合同的履行，故所涉房屋的仓储规划用途尚不足以影响被告承租房屋后的实际使用，不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销情形。此外，被告还辩称双方曾口头约定租赁期限15年，原告在签订协议时故意隐瞒所涉房屋即将拆迁的情况。但被告提交的网页截图不能直接反映上述内容，双方签订的书面协议中也未体现上述约定，而双方签订的协议第13.6条明确约定了房屋拆迁情况下装修损失的补偿问题，该约定内容与被告提出原告故意隐瞒拆迁情况及保证商位不会拆迁的主张不符，不足以证实被告的主张，由于被告对其主张的事实不能充分举证，应由被告承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张不予采信。由于被告主张合同可撤销的事由不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，被告据此主张撤销合同，本院不予支持。原、被告双方约定的租赁期限届满后，因租期、租金等事宜未协商一致，双方未签订书面租赁协议，被告亦未继续交付商位租金，故在租赁期限届满后，因原告对被告继续占有商铺的行为提出异议，双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》因此解除。三、关于被告应付的各项费用。1、关于商位使用费。被告仅交付了合同期限内的商铺租金，由于双方未续签租赁协议，双方的租赁关系在租赁期限届满时已解除，被告应按双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》的约定第16.2条的约定，将商位返还给原告，而被告未与原告进行铺面交接，被告在诉讼过程中于2015年1月30日才向原告交还商铺并进行交接，在该期间确实产生持续占用商铺的事实，但是，结合本案的实际情况，被告在诉讼过程中充分表达了愿意尽快退还商铺的意愿，而且，讼争商铺周边的经营环境较萧条，结合原告认可因产业升级讼争商铺准备拆迁改造的情况，原告即使收回商铺，讼争商铺亦不适合对外长期租赁，由此表明商铺仍处在寻租阶段且寻租具有不确定的因素，也就是说，被告未退还商铺的行为对原告继续寻租的影响不是必然的。故结合上述情形，由于被告先于原告提起诉讼，本院将被告应支付的商位占用费酌情计算至被告另案起诉之日即2014年7月21日。至于商位占用费的计算标准，虽然协议约定解除合同之后被告在未返还商铺的情况下应参照合同约定租金标准的二倍支付违约金，但该标准相较于租金损失而言显然过高，原告亦不能举证证实除租金损失之外仍产生了其他损失及损失的数额，被告据此认为占用费标准应适当调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，故本院酌情将商铺占用费的标准调整为按照合同约定的租金标准计算，被告应支付的商铺占用费为：以8994.8元／月为标准（303.16平方米×29.67元／平方米），自2014年3月25日至2014年7月21日止。按照上述计算方式，被告应付的商铺占用费为35079.7元（8994.8元／月×3个月＋8994.8元／月÷30天×27天）。被告提出原告未赔偿损失的抗辩，涉及的是合同解除后双方之间的权利、义务问题，并非被告持续占用房屋的合法事由，本院对被告的抗辩主张不予认可。由于被告在诉讼过程中已向原告交还商铺，原告仍诉请被告返还商铺，本院不予支持。2、关于物业费、水电费公摊费、生活垃圾费等。从原、被告双方签订的协议第二条第2.1款、第八条可知，商位使用费不包含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，被告有义务按时向南宁物业服务有限公司交纳上述费用。原告提交南宁物业服务有限公司出具的交款通知单及收款收据，可证实原告已代被告缴纳了2014年3月至2014年6月期间的上述相应费用，原告据此诉请被告支付上述费用，本院予以支持，被告应支付的物业服务费、水电公摊费费共计为1545元。3、关于合同期限内逾期交纳商位使用费的违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告未提交证据证实其交付商位使用费的时间、金额，应承担举证不能的法律后果，现原告依据《滞纳金计收表》主张被告交付商位使用费的具体时间及数额，本院予以采信。原告依据《滞纳金计收表》提出该项诉请，但该表中记载的滞纳金还包括了原告、被告广西大天地物流有限公司、第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司三方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》中被告应付的商位租金费和经营管理费在内，而第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司未就该违约金提出诉求，故原告诉请被告支付《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》的合同期限内逾期交付商位使用费的违约金，本院不予支持。至于《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》合同期限内逾期支付商位使用费的违约金，因该协议未明确约定商位使用费的支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，由于双方约定的租赁期限为一年，故被告应在租赁期限届满前将合同期限内的商位使用费支付完毕，被告已依约支付了合同期限内的商位使用费，不构成违约，本院对原告主张该合同期限内逾期交付商位使用费违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、解除原告广西大天地物流有限公司与被告黄鸿昌于2012年10月18日签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城物业经营管理协议》；二、被告黄鸿昌向原告广西大天地物流有限公司支付商位使用费35079.7元；三、被告黄鸿昌向原告广西大天地物流有限公司支付物业费、生活垃圾费、水电公摊费等共计1545元；四、驳回原告广西大天地物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1473元，由原告广西大天地物流有限公司负担123元，被告黄鸿昌负担1350元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员农慧兰二〇一五年四月十七日书记员黄威附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。