广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3029号
上诉人（原审原告）：广州正升物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：王伟雄，该司总经理。
委托代理人：廖焕国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：林晓安，广东天胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：童建华，男，1965年5月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：徐剑文，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人广州正升物业管理有限公司、童建华因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州正升物业管理有限公司（以下简称正升公司）从2004年8月30日起持有三级物业管理资质证书。
2008年6月23日，原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行（甲方、委托方）与正升公司（乙方、受托方）签订的《物业管理委托合同》中约定：甲方将越秀区东风东路754号侨房大厦首层至六层委托乙方实行物业管理，建筑面积深圳发展银行深圳科技支行3267.85平方米；委托管理期限为2008年6月23日起至2009年10月31日止；房屋首层至六层由乙方按建筑面积每月每平方米5.8元向业主收取，为每季度末20号前缴交本季度的管理服务费，甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金；等。2009年10月31日之后原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行没有再续签物业管理委托合同。
2009年11月10日，原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行向正升公司侨房大厦物业管理处发出《通知》，内容为：贵处管理的广州市越秀区东风东路754号侨房大厦1－6层房产是我行的抵债物业，我行已将该房产投放市场进行处置转让，现该房产已于2009年11月5日转让给童建华，从11月份起就有关房屋管理事宜请与童建华联系。
2010年1月，广州市越秀区东风东路754号之七（侨房大厦）101房（即首层，建筑面积360.1861平方米）、2层、3层及广州市越秀区东风东路754号之九（侨房大厦）4-6层均变更登记至童建华名下。童建华取得上述1－6层房屋的产权后，没有与正升公司签订物业管理合同，亦没有向正升公司交纳过讼争期间的物业管理费等费用。涉案房屋所在大厦尚未成立业主委员会。
另查，正升公司曾起诉童建华要求支付广州市越秀区东风东路754侨房大厦首层从2009年11月5日起至2011年5月31日止的物业管理费及滞纳金，原审法院作出（2011）穗越法民三初字第2160号《民事判决书》，判决童建华按5.8元／平方米／月×60%支付从2009年11月5日起至2011年5月31日止的物业管理费，并驳回了正升公司的其他诉讼请求。正升公司与童建华不服，均上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第602号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
正升公司曾起诉童建华要求支付广州市越秀区东风东路754侨房大厦第六层从2010年12月6日起至2011年7月31日止的物业管理费、从2010年12月6日起至2011年7月31日止的水费、2011年防雷年审费686元、2011年电梯年审费用1379元及相应的滞纳金，原审法院认为关于水费部分，由于正升公司没有提供证据证明已经代付及实际用水量，故作出（2011）穗越法民三初字第2652号《民事判决书》，判决童建华按5.8元／平方米／月×60%支付从2010年12月6日起至2011年7月31日止的物业管理费、2011年防雷年审费686元、2011年电梯年审费用1379元，并驳回了正升公司的其他诉讼请求。该判决已生效。
正升公司于2013年5月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.童建华支付正升公司侨房大厦（地址：广州市越秀区东风东路754号之七）首层自2011年6月1日起至2013年3月31日止拖欠的物业管理费（按照总面积293.72平方米计算，其中2011年6月-2011年12月的物业管理费按协议价即1500元／月收费，2012年1月-2013年3月的物业管理费按照每月每平方米7元收费）；2.童建华支付其他费用3191.92元（包括2012年电梯维修公摊费784.56元、疏通管道分摊费227.41元、2011年防雷设施和电梯年审分摊费2179.95元）；3.童建华支付上述两项费用的利息（以应付而未付的物业管理费及其他费用的总和为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年6月1日起计至判决生效之日止）。正升公司在原审答辩称：不同意正升公司的诉讼请求。理由：1.正升公司与童建华之间并无建立物业服务合同关系，正升公司与第三人签订的物业管理委托合同证明正升公司与讼争大厦各个业主分别签订物业管理服务合同，并没有与整栋大厦原发展商签署前期物业管理合同，更没有与讼争大厦的业主签署整体的一份物业管理合同，故正升公司的请求没有合同与法律的依据。2.童建华一直对讼争房屋进行自治管理，正升公司从未对童建华的物业进行物业管理，并不存在事实的物业管理关系。3.电梯维修、疏通管道、2011年防雷设施、电梯年审费这些费用的收费单位均非正升公司，正升公司并没有举证证明其代为垫付该费用，也没有证据证明该费用已经实际发生，即使有证据证明已经实际发生并由正升公司垫付，但这些费用均属于不当得利，童建华同意返还，但与本案不属于同一法律关系，应另案处理，童建华不同意在本案中支付。
原审庭审中，正升公司为了证明其有权对讼争大厦进行管理，提供了2007年11年1日正升公司与广州市华威置业投资管理有限公司、广东广弘房产有限公司、林裕敏、陈镇洲签订的《侨房大厦物业管理委托合同》，该委托合同约定，委托正升公司对侨房大厦进行物业管理，管理期限从2007年11月1日起至2009年10月31日止。正升公司另提供了2009年11月1日、2011年10月30日、2012年11月20日正升公司与广东广弘房产有限公司、林裕敏、陈镇洲签订的《侨房大厦物业管理委托合同》三份，三份续签的《侨房大厦物业管理委托合同》的委托管理期限为2009年11月1日起至2013年7月30日止。其中2011年10月30日签订的《侨房大厦物业管理委托合同》，约定的物业管理服务费标准为按照建筑面积每月每平方米7元计算。正升公司表示：2007年11月1日正升公司与原讼争大厦的所有业主签订了一份《物业管理委托合同》，当时1-6层的业主是广州市华威置业投资管理有限公司，该公司因欠款将房产抵债给原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行，然后正升公司又与原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行签订了委托管理合同。
正升公司为了证明其已经对整栋大厦进行了物业服务，向法庭提交了有关部门与其联系的函件及通知书、责任书若干份、电梯和防雷设施检查报告以及聘请多名员工的劳务合同等证据。童建华为了证明其已经安排人员对讼争大厦1－6楼进行管理，向法庭提交了《劳务协议书》三份（复印自（2011）穗越法民三初字第2160号案档案资料），主要内容为童建华委托冯蕾、冯嘉、邓巍三人分别自2009年2月1日、2008年10月1日、2010年3月1日起对童建华所有的自有物业进行管理工作，无固定期限，每天工作8小时，每周工作6天，劳务报酬为每月1800元等。童建华称上述3人主要进行清洁保安工作，对公共部位进行维护管理，与其他业主对公共费用以及公摊费用作出沟通与协调，包括自有物业的日常设备进行保养。正升公司对上述劳务协议真实性有异议，认为这与童建华所称物业一直空置相矛盾，且是童建华内部物业管理，不包括童建华所处的公共部分的管理。
正升公司为了证明已经支付了相关费用，向法院提供了2011年防雷设施检测费发票、2011年电梯检测费发票、2012年8月3日四楼厕所疏通费收据，2012年9月12日的发票（编号为08912594）及公共费用分摊报告，并表示：本案诉请的其他费用包括2012年电梯维修公摊费784.56元、疏通管道分摊费227.41元、2011年防雷设施和电梯年审分摊费2179.95元；2011年防雷设施年审分摊费金额717.71元中包含了应收金额686.52元和应收税款41.19元，2011年电梯分摊费金额1462.24元中包含了应收金额1379.47元和应收税款82.77元；2011年防雷年审费、2011年电梯年审费用的应收本金部分，童建华已经支付完毕，但是应收税款部分正升公司未起诉过，童建华也未支付给正升公司；童建华还未支付2011年防雷设施年审分摊费（应收税款）41.19元、2011年电梯年审分摊费（应收税款）82.77元。童建华对此表示：确认上述费用是按面积分摊后的费用，对所有费用的分摊金额无异议，由于童建华的讼争房屋是空置状态未使用，只愿意以1-6层业主的身份按照面积分摊后的60%，来承担电梯维修费；认可正升公司已经支付了该笔疏通管道的费用，但由于童建华未使用，且是属于7-12层业主产生的费用，故不同意承担疏通管道费用；2011年防雷年审费、2011年电梯年审费用本金部分已经支付完毕，正升公司不应再要求童建华支付本金部分；确认还未支付2011年防雷设施年审分摊费（应收税款）41.19元、2011年电梯年审分摊费（应收税款）82.77元，对于该部分应收税款费用，童建华同意支付给正升公司。
正升公司与童建华共同确认：讼争大厦共十二层。其中首层至六层原登记在原深圳发展银行股份有限公司深圳科技支行名下，2010年1月至今登记在童建华名下，童建华的产权面积占专有部分产权面积的一半以上，七层是属于陈镇周和林裕敏，八至十二层属于广东广弘房产有限公司。
原审审理过程中，原审法院组织正升公司与童建华到现场进行查看。查看情况如下：大堂、停车场、管理处消防设施及大堂的监控、电房、电梯、门口的广场等公共区域或设备均是正升公司进行管理。讼争大厦的一至六层，童建华的物业均是空置，二至六层电梯间部位的装修已被拆除；部分楼层梯间搭放正升公司管理人员的衣物；部分楼层的电线、电表被拆除；童建华二至六层的房屋，并无上锁，可随时进出；客梯无法停在二楼和六楼，货梯无法停在二楼。正升公司表示：童建华当时的租户是医院，为了防止人员混杂，而停用二楼的电梯，可以从正门出入，医院有专门的出入通道；不确认存在共同管理，正升公司曾配钥匙给童建华，但是供电部门是跟正升公司联系的。童建华表示：不认可正升公司的管理，正升公司的管理存在重大瑕疵，存在消防设施不能正常使用、部分楼层摆放正升公司工作人员的物品、电梯失灵等情况；对于公共区域童建华也参与了管理；对于电房，童建华也有钥匙；电梯间的装修是租户走的时候拆除的。
原审法院认为：讼争大厦未成立业主委员会，应由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，原全体业主均委托了正升公司对讼争大厦进行管理，故正升公司对讼争大楼有权进行物业管理。因一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，若要重新选聘或解聘物业服务企业需要经过合法程序，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。童建华购买讼争大楼1-6楼后，未与正升公司续签物业管理合同，而其余业主（占总人数的3／4）已续签了物业管理合同，童建华仅以其一人表示拒绝正升公司管理，要求自治管理，不符合法律规定。参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，正升公司自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同应自动顺延，童建华不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，童建华应向正升公司支付物业管理费。
关于物业管理费的标准问题。由于正升公司与7-12层业主续签的物业管理委托合同有关提价部分，未经童建华同意，且7-12层业主专有部分占建筑物总面积未过半数，故对童建华没有约束力，物业管理费的标准应以原物业合同的标准每月每平方米5.8元为依据。另，考虑到正升公司在物业管理的过程中存在瑕疵，且之前的生效判决已判决按照每月每平方米5.8元×60%的标准，故原审法院继续酌定以该标准来计算。正升公司要求2011年6月1日起至2013年3月31日期间的物业管理费按面积293.72平方米计，是对其民事权利的处分，予以照准。
关于其他分摊费用的问题。正升公司对讼争大厦进行管理产生了应分摊的费用，童建华也对正升公司已支付上述费用予以认可，故应承担上述分摊费用，不能以未使用讼争房屋为由作为减免分摊费用的抗辩，故正升公司要求童建华支付2012年电梯维修公摊费784.56元、疏通管道分摊费227.41元，原审法院予以支持。2011年防雷设施年审分摊费及2011年电梯分摊费的本金部分，正升公司已起诉过，且正升公司已确认童建华一直支付完毕，对此不再调处。对于2011年防雷设施年审分摊费及2011年电梯分摊费的应收税款部分，童建华对此表示同意支付，予以照准。
关于利息的问题。因正升公司与童建华之间没有约定相关费用的支付时间，正升公司也未有充分证据证明已经通知童建华交纳上述费用，且正升公司与童建华双方是因原物业服务合同期限届满后是否有权继续提供物业服务存在争议，导致童建华未按期支付服务费，童建华不属于无故拖欠上述费用，故对于正升公司要求童建华支付上述费用的利息的诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《物业管理条例》第十条、第十一条第（四）项、第十二条第三款、第三十四条的规定，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月16日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，童建华向正升公司一次性支付广州市越秀区东风东路754号之七（侨房大厦）101房房屋从2011年6月1日起至2013年3月31日止的物业管理费（按建筑面积293.72平方米×5.8元／平方米／月×60%计）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，童建华向正升公司一次性支付2012年电梯维修公摊费784.56元、疏通管道分摊费227.41元、2011年防雷设施年审分摊费（应收税款）41.19元及2011年电梯年审分摊费（应收税款）82.77元；三、驳回正升公司的其他诉讼请求。案件受理费1038元，由正升公司负担435元，童建华负担603元。
判后，正升公司和童建华均不服原审判决，向本院提起上诉，其中正升公司上诉称：（一）童建华应按每月每平方米7元的标准向正升公司支付物业管理费，原审法院判决以5.8元标准计算属事实认定错误。（2012）穗中法民五终字第602号生效判决确认童建华实际是认可正升公司的物业管理，并要求童建华作为侨房大厦的大业主，尽快就大厦的物业管理与7-12层的业主协商解决，避免再起纠纷。现其余业主都与正升公司签订续签了物业管理合同，但童建华拒绝签订物业管理合同。因此，未签订物业管理合同的过错在于童建华。即便如此，正升公司一直无差别地为整个侨房大厦业主提供物业管理服务，童建华与其余业主同等的接受正升公司的物业管理服务，从未提出异议，也没有自治管理，其应按正升公司与其余业主签订的物业管理合同每月每平方米7元的标准支付物业管理费。原审法院认为正升公司与7-12层业主续签的合同有关提价部分对童建华没有约束力明显错误。（二）原审法院认为正升公司的物业管理存在瑕疵，并以此认定童建华按照60%的标准支付物业管理费，没有事实和法律依据。原审法院的现场勘察不能反映正升公司日常管理的真实情况，不能作为认定物业管理存在瑕疵的依据。现场勘察是在童建华名下物业的承租人退场，将所有装修、设备拆除后特定时期的场景，是童建华故意制造的凌乱场景，并非正升公司的管理所造成，电梯不能停靠二层的问题则是童建华租户的要求，正升公司对此没有过错，根本不构成管理瑕疵。正升公司提交相片清楚反映童建华物业拆除装修之前的情形，足以证明正升公司提供的物业管理服务的真实情况。即使正升公司的管理存在一些瑕疵，也属于物业管理过程中的正常现象，不足以构成重大瑕疵，远达不到扣减40%物业管理费的严重程度。（三）童建华恶意拖欠物业管理费用，应支付利息。生效判决己确认双方存在物业服务合同。根据2007年11月1日签订的《物业管理委托合同》第24条约定：物业管理服务费的收缴时间为每月10号，逾期按千分之一支付滞纳金。因此，即使根据原审法院认定，按照原物业服务合同继续履行，童建华不按时履行义务违反《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，故童建华应承担支付逾期利息的违约责任。原审判决以双方存在争议为由认为童建华不属于故意拖欠物业管理费，属于事实认定错误。（四）根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，按照原合同约定继续履行的前提是物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，本案的实际情况是侨房大厦一直由正升公司管理，其余占3／4业主已与正升公司签订了物业管理合同，只有童建华故意不签订物业管理合同，与上述法律规定的情形不同，原审法院不顾实际简单套用该规定，违背了事实，损害了正升公司的利益。请求：1.撤销原审判决第一、三项；2.依法改判童建华向正升公司支付广州市越秀区东风东路754号之七（侨房大厦）101房自2011年6月1日至2013年3月31日止的物业管理费（按总面积293.72平方米计算，其中2011年6月-2011年12月的物业管理费按协议价即1500元／月收费，2012年1月-2013年3月的物业管理费按照每月每平方米7元收费）；3.依法改判童建华支付拖欠上述物业管理费和2012年电梯维修公摊费784.56元、疏通管道分摊费227.41元的利息；4.本案的全部诉讼费用由童建华承担。
童建华针对正升公司的上诉答辩称：1.正升公司与童建华从未签订任何形式的物业管理合同，对方认为童建华不与其签订合同是童建华过错没有事实和法律依据，合同是以双方合意为基础，双方并未达成合意当然没有合同的存在，童建华不存在任何缔约过失；2.童建华一直以各种形式公示、事实行为告知正升公司，要求其无需对童建华的物业进行管理，童建华一直有参与公共部分的管理，正升公司并未对童建华物业进行管理；3.关于水电费的请求，童建华在2014年4月前一直都是空置状态，不可能产生任何水电费，故童建华不同意对方该请求；4.正升物业公司基于不当利益提起本案诉讼，但其仅配备对7至12楼业主的物业服务的相应人员，并无提供证据证明其为1至6层的物业管理配备了相关人员，因此，正升公司不能仅为半栋大厦提供物业服务而收取整栋大厦的物业服务。正升公司若认为童建华因其物业服务而不当得利，应当另案主张，这与本案无关。
童建华提出上诉称：（一）正升公司无权管理讼争物业。原业主将讼争物业转让给童建华前与正升公司的物业管理委托合同已到期，期满后并无续约，而童建华在取得讼争物业后也未与正升公司签订物业管理委托合同。童建华是讼争物业所在大厦最大业主，占有面积超过50%，正升公司与其他7-12层业主签订的物业管理合同，不能据此类推其与童建华也存在物业管理服务关系，因正升公司与其他业主签署合同的日期晚于童建华之前生效判决起诉期间，即正升公司已明知童建华拒绝其强行管理，故在童建华不认可其与其他业主签订的物业管理合同情况下，正升公司无权管理讼争物业及非公共面积部分。另外，正升公司对大厦和电梯的维修是受7-12层业主的委托进行，其中电梯的维护，正升公司只是通知专业公司维护，该通知的行为不发生物业管理成本，而童建华同意支付电梯维修等费用的行为仅仅是履行公共费用的分摊义务，并非承认正升公司的物业管理身份及双方之间存在合同关系。（二）正升公司没有管理讼争物业。物业管理主要成本是安保成本，安保成本占整体物业管理成本的90%左右，童建华的物业不需要进行安保管理，同时，童建华已派员自治管理，且从2014年4月前讼争物业长期空置，也无需正升公司进行管理，故就安保而言，并无发生所谓的事实管理行为。即使电梯、大堂等物业公共设施和部分公共区域存在事实管理，也仅占总体物业管理成本的5%左右，但正升公司对公共设施的管理并没有因为讼争物业的因素而增加物业成本。童建华已就包括电梯等公共设施管理问题多次通知正升公司，要求由自己直接管理讼争物业及自行聘请电梯维护公司，均遭到正升公司的拒绝。在之前生效判决中，童建华也强调拒绝委托正升公司管理，且童建华也共同管理了配电房等部分公共设施，实际上在2012年6月之后正升公司并未发生事实管理行为。因此，原审在无事实基础上，参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，作出的判决错误。（三）正升公司一直自治管理。正升公司并未经过业主委员会批准也无签订前期物业管理合同，其未取得讼争大厦的管理资格。在童建华购买讼争物业至今，讼争物业所在大厦均实行自聘请物业管理公司或者自行管理。本案中，讼争物业所在的大厦分为两个物业管理区域，其中7-12楼是写字楼物业，有中央空调，而童建华所有的讼争物业1至6楼是商业物业，大厦的消防、电力都是分开的，根据《广东省物业管理条例》第七、八条的规定，1-6楼是一个独立的物业管理区域，该物业与大厦7楼以上的房屋是可以分开管理，童建华一直委托多人对讼争物业进行自治管理，而讼争大厦的两个物业管理区域均未成立业主大会，故本案不适用由一个物业服务企业提供物业管理服务的规定。（四）正升公司收费程序不合法。正升公司未公布其财务状况，没有提交具备收取物业服务费收费资格的材料、其目前执行的收费价格无审批手续，也未在物业区域公告过收费价格及有关物业管理费标准的公告，仅配备了7-12层的管理人员，上述行为违反《国务院物业管理条例》第六十条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价（2010）1号）第二十五条、第二十六条、二十八条的规定。请求：1.撤销原审判决第一项，改判童建华无需支付管理费；2.由正升公司承担一、二审全部诉讼费用。
针对童建华的上诉，正升公司答辩称：在2009年10月1日，正升公司依据与侨房大厦所有业主签订的合同进驻侨房大厦，一直为侨房大厦的所有业主提供物业服务。童建华成为1-6楼的业主后，正升公司仍为包括童建华在内的侨房大厦所有业主提供物业管理服务，而童建华主张其自治管理并未举证证明。正升公司对童建华讼争物业进行管理，双方之间存在事实上物业服务合同关系已经生效判决确认，童建华享受正升公司物业服务就应当支付物业管理费。童建华自称的自治管理只是对方对其物业内部的管理，并非对公共区域的管理，童建华原审提供三份劳务合同不能证明其对公共区域进行管理，且原审时到现场查看并无发现童建华的人在管理公共区域，根据《广东省物业管理条例》的相关规定，一个物业区域只能由一个物业管理公司提供服务。在正升公司已提供物业服务的情况下，童建华不能以未享受或拒绝接受正升公司物业服务为由拒绝支付管理费，童建华称2014年4月前讼争物业是空置状态不属实，据了解，讼争物业现是出租状态。
经查，原审查明事实中除了广州市越秀区东风东路754号之七（侨房大厦）101房、2层、3层“于2010年1月变更登记至童建华名下”应分别为“于2010年11月5日、2013年4月24日、2011年1月6日变更登记至童建华名下”外，其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点是：1.童建华应否应向正升公司支付物业管理费等费用；2.正升公司收费程序是否合法；3.正升公司主张按每月每平方米7元支付物业管理费能否成立；4.正升公司主张支付物业管理费等费用的利息能否成立。
关于童建华应否向正升公司支付物业管理费问题。正升公司作为物业管理企业，经业主的同意并签订了物业管理合同，为讼争大厦提供物业管理服务。童建华取得该大厦1-6层产权后，未能与正升公司就1-6层的物业管理协商一致，并产生本案纠纷。根据已查明的事实，讼争大厦的大堂、停车场、管理处消防设施及大堂监控、电房、电梯、门口广场等区域或设备均为公用配套设施和场所，本案中，并无证据证明上述区域或设施设备能够分割、独立使用，故童建华认为讼争物业与其他7-12层物业属于两个物业管理区域依据不充分。虽然童建华取得讼争大厦的部分物业后，未与正升公司签订物业管理合同，但其他业主仍与正升公司续签物业管理合同，根据《物业管理条例》第三十四条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”之规定，在正升公司已为大厦提供物业管理服务的情形下，童建华主张讼争物业与7-12层楼分开自治管理，不符合上述法律规定。同理，由于讼争大厦的公共区域和公用配套设施设备不具有分割、独立使用的可能，因此，正升公司在为其他业主提供物业服务的同时，势必也同样为童建华提供了物业管理服务。结合本案查明事实及原审法院现场勘察情况可知，讼争大厦的确还是由正升公司在提供物业管理服务，故童建华上诉认为正升公司没有提供物业管理服务及其是自治管理与事实不符，其据此不同意支付物业管理费，本院不予支持。基于讼争大厦大部分业主仍委托正升公司提供物业管理服务，即正升公司仍在为包括童建华所有的物业提供管理服务，故作为讼争大厦大业主的童建华，若要重新选聘或解聘物业服务企业应尽快与大厦其他业主协商或通过其他合法程序解决，因此，童建华仅以其未与正升公司签订合同为由拒付物业管理费，本院不予支持。鉴于讼争物业原业主与正升公司的委托管理合同已届满，而童建华取得讼争物业后又未与正升公司续签合同，但正升公司仍继续为包括讼争大厦提供服务，因此，原审法院参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，认为正升公司自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同应自动顺延，童建华不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，其应向正升公司支付管理费并无不当，本院予以维持。
关于正升公司收费程序是否合法问题。现有法律并未规定物业管理企业在收取物业管理费时需公布公司的财务状况，童建华认为正升公司至今未公布公司的财务状况属收费程序不合法缺乏法律依据。童建华称正升公司仅配备7-12层的管理人员，没有配备1-6层的管理人员问题，正升公司已在原审进行举证，童建华并无相反证据佐证，故其以此认为正升公司收费程序不合法依据不足，本院均不予支持。童建华提出的正升公司其他收费程序不合法问题也无举证证实，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由童建华承担不利后果，因此，童建华认为正升公司收费程序不合法依据不充分，本院不予支持。
关于正升公司主张支付物业管理费的标准问题。双方确认讼争大厦共十二层，童建华所有的物业占该大厦专有部分产权面积的一半以上，而正升公司与其余业主续签物业管理委托合同中有关物业管理费按每月每平方米7元的约定，并无经童建华同意，根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定，正升公司与其他业主的上述约定对童建华没有约束力。由于双方至今未就提供物业管理服务及支付物业管理费达成一致意见，故原审法院认为物业管理费的标准应以原物业合同的标准每月每平方米5.8元为依据并无不可。从原审法院现场勘查内容看，正升公司在物业管理过程中确实存在瑕疵，且之前生效判决已判决按照每月每平方米5.8×60%的标准，故原审法院作出继续酌定以该标准来计算的认定并无不妥，本院予以维持。正升公司要求按每月每平方米7元的标准计算物业管理费，本院不予支持。
关于正升公司主张支付利息的问题。由于正升公司与童建华双方是因应否交纳物业管理费存在争议，导致童建华未按期支付服务费，童建华不属于无故拖欠上述费用，且双方之间也无约定相关费用的支付时间，故对于正升公司要求童建华支付物业管理费及电梯维修分摊费和疏通管道分摊费的利息，本院不予支持。
综上所述，上诉人正升公司、童建华的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1038元，由广州正升物业管理有限公司负担435元，由童建华负担603元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 肖和念
陆洁雯