成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初字1399号
原告（反诉被告）王茂驹�男，汉族，1978年8月27日出生，住四川省眉山市。
委托代理人余欢，四川公生明律师事务所律师。
委托代理人罗丹，四川公生明律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵蜀衡，女，汉族，1979年5月23日出生，住四川省眉山市。
委托代理人余欢，四川公生明律师事务所律师。
委托代理人罗丹，四川公生明律师事务所律师。
被告（反诉原告）绿地集团成都金牛房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人孙志文，总经理。
委托代理人余达君，四川博锐律师事务所律师。
委托代理人杨全友，四川博锐律师事务所律师。
原告王茂驹、赵蜀衡与被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称“绿地金牛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告绿�金牛公司与反诉被告王茂驹、赵蜀衡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，于2016年2月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。王茂驹及王茂驹、赵蜀衡的委托代理人余欢，绿地金牛公司的委托代理人余达君、杨全友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告王茂驹、赵蜀衡诉称，王茂驹、赵蜀衡与绿地金牛公司于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定由王茂驹、赵蜀衡向绿地金牛公司购买位于成都市金牛区三环路以南、北新干线以东，绿地-
世纪城项目*幢*层*号商业用房，总价2970065元。王茂驹、赵蜀衡依约向绿地金牛公司交付全部房款，绿地金牛公司向王茂驹、赵蜀衡出具收据。合同约定，绿地金牛公司应于2014年12月30日向王茂驹、赵蜀衡交付房屋，并达到合同约定交付条件，但直至2015年11月4日，绿地金牛�司向王茂驹、赵蜀衡发《催收楼通知书》通知王茂驹、赵蜀衡收楼。按合同第十二条第二款的规定，绿地金牛公司逾期交房超过90日，王茂驹、赵蜀衡可要求退房，并由绿地金牛公司按王茂驹、赵蜀衡已付款的1%支付违约金。现绿地金牛公司已违约。故诉至本院，请求判令：一、解除王茂驹、赵蜀衡与绿地金牛公司于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》，绿地金牛公司退还王茂驹、赵蜀衡房款2970065元及利息（按银行同期贷款利率计算暂计为293582.68元，并要求从2014年3月7日起支付至绿地金牛公司退还全部房款日止）、违约金29700.65元；二、绿地金牛公司承担本案诉讼费用。
本诉被告绿地金牛公司辩称：1.《商品房买卖合同》合法有效，绿地金牛公司于2014年12月22日已电联王茂驹、赵蜀衡来接收房屋，客观上房屋已达入住条件，且纸质手续在完善中，但王茂驹、赵蜀衡未回复。绿地金牛公司于2015年11月4日，向王茂驹、赵蜀衡发《催收楼通知书》通知其收楼。2.《商品房买卖合同》约定应在知道或应当知道之日起15日内行使解除权，绿地金牛公司未在2015年3月31日至2015年4月15日期间内行使解除权，故应依“逾期未行使解除权的，则视为权利方放弃解除权，并同意继续履行合同。”的约定，继续履行合同。3.王茂驹、赵蜀衡主张的利息与违约金过高，《商品房买卖合同》约定的利息为银行同期活期存款利率，逾期交房并未造成王茂驹、赵蜀衡实际损失，故要求适当降低。
反诉原告绿地金牛公司反诉称，王茂驹、赵蜀衡与绿地金牛公司于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定由王茂驹、赵蜀衡向绿地金牛公司购买位于成都市金牛区三环路以南、北新干线以东，绿地-
世纪城项目*幢*层*号商业用房，总价2970065元。绿地金牛公司于2014年12月22日已电联王茂驹、赵蜀衡于2014年12月30日前接收房屋，但二人拒收房，绿地金牛公司于2015年11月4日，向王茂驹、赵蜀衡发《催收楼通知书》通知其收房，但至今二人仍未前来办理手续，已构成违约。请求判令：一、王茂驹、赵蜀衡继续履行《商品房买卖合同》，接收房屋并办理手续；二、王茂驹、赵蜀衡向绿地金牛公司支付违约金（从2015年11月11日起按每日100元计算至实际接收房屋办理交接手续止）；三、王茂驹、赵蜀衡承担本案诉讼费用。
反诉被告王茂驹、赵蜀衡辩称，绿地金牛公司反诉理由不能成立。1．王茂驹、赵蜀衡未在2014年12月22日收到绿地金牛公司要求收房的电话；2．绿地金牛公司未在2014年12月30日前按照补充协议约定的方式向王茂驹、赵蜀衡发送收房通知；3．王茂驹、赵蜀衡在2015年11月5日收到书面收房通�后，很快就向法院起诉要求解除合同。综上，应当驳回绿地金牛公司的反诉请求。
经审理查明，王茂驹、赵蜀衡系夫妻关系。2014年3月6日，王茂驹、赵蜀衡与绿地金牛公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由王茂驹、赵蜀衡向绿地金牛公司购买位于成都市金牛区三环路以南、北新干线以东，绿地-
世纪城项目*幢*层*号商业用房，总价2970065元。同日，王茂驹、赵蜀衡依约向绿地金牛公司交付全部房款，绿地金牛公司向王茂驹、赵蜀衡出具2970065元的房款收据。合同第八条（二）买受人应在通知送达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起３０日内退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率付给利息。第十条（一）出卖人应当在２０１４�１２月３０日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：１．该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……，第十二条逾期交房责任（２）逾期超过９０日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起３０日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的１％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日的７日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进�验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。补充协议：付款方式为一次性付款，签约当日付清全款；第三条４．商品房交付日前，出卖方应以挂号信／特快专递通知买受方办理商品房交付手续。通知送达买受方的时间以挂号信／特快专递上注明的递寄出后的三日为准。买受方收到出卖方书面交房通知后，拒绝接收商品房或未如期办理交接手续的，视同该商品房已交付，买受方应按每日100元向出卖方支付逾期交接期间的违约金。第八条１．如出现合同约定的解除合同事由的，买卖双方应在知道或应当知道事由出现之日起15日内行使解除权，逾期未行使解�权的，则视为权利方放弃解除权，并同意继续履行合同。
另查明，2015年11月4日，绿地金牛公司向王茂驹、赵蜀衡发出催收楼通知书，通知其于2015年11月10日前办理有关收房手续。
又查明，2015年10月21日，绿地金牛公司取得《建设工程规划合格证》，2015年12月24日，绿地金牛公司取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。
以上事实有《商品房买卖合同》与附件及补充协议、收据、催收楼通知书、《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》等证据以及原、被告的当庭陈述在案为证，足以认定。
本院认为，王茂驹、赵蜀衡与绿地金牛公司签订《商品房买卖合同》与附件及补充协议，双方之间形成房屋买卖关系，符合法律规定，合法有效。关于本诉，本诉的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》附件及补充协议第八条第�款是否有效。王茂驹、赵蜀衡主张补充协议第八条第一款约定的内容限制了王茂驹、赵蜀衡的重要权利，免除了绿地金牛公司的重要责任，依据合同法规定，应当明示和说明，但绿地金牛公司未采取措施提醒王茂驹、赵蜀衡，该条款应属无效，王茂驹、赵蜀衡解除权依然存在。绿地金牛公司以王茂驹、赵蜀衡未在合同约定的期间行使解除权为由，主张应依约继续履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定。本院认为，涉案合同确由绿地金牛公司提供的格式条款，但第八条第一款系合同双方对行使解除权的期限进行协商约定的条款，并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，故对王茂驹、赵蜀衡的主张，本院不予支持。二、关于王茂驹、赵蜀衡、绿地金牛公司之间的房屋买卖合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，王茂驹、赵蜀衡未在约定的期限内行使解除权，该权利消灭，故本院对王茂驹、赵蜀衡解除与绿地金牛公司2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》的诉求，不予以支持。三、关于违约金的问题。对于王茂驹、赵蜀衡要求绿地金牛公支付违约金29700.65元及利息（从2014年3月7日起按银行同期贷款利率计算至绿地金牛公司退还全部房款日止）的诉求，绿地金牛公司认为过高。本院认为，绿地金牛公司未按约交付房屋，违反了合同约定的义务，已构成违约，应承担违约责任。依涉案合同第十条“出卖方逾期交房自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，虽绿地金牛公司称2015年11月10日前可办理收房手续，但依合同取得《建设工程规划合格证》及《房屋建筑面积测绘成果报告》该商品房符合交付条件时间为2015年12月24日，本院确认违约金应以2970065元为本金按日万分之一从2014年12月30日起计算至2015年12月24日止为宜。
�于反诉，由于本诉部分已确认《商品房买卖合同》未解除，对绿地金牛公司要求继续履行《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。关于王茂驹、赵蜀衡是否存在逾期收房的问题。本院认为，虽绿地金牛公司于2015年11月4日发出催收楼通知书，要求王茂驹、赵蜀衡于2015年11月10日前办理收房手续。但结合绿地金牛牛公司直至2015年12月24日才取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，可以认为2015年11月10日时案涉房屋并未具备交房条件，王茂驹、赵蜀衡未办理收房手续不属于违约行为。此后双方即对《商品房买卖合同》是否应继续履行发生争议并诉至本院，绿地金牛公司未举证证明案涉房屋2015年11月10日已具备交房条件，也未再次向王茂驹、赵蜀衡发出书面收房通知书，因此王茂驹、赵蜀衡不应承担逾期收房违约责任。综上，对绿地金牛公司要求王茂驹、赵蜀衡接收房屋�办理手续、支付逾期收房违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向王茂驹、赵蜀衡支付违约金（以2970065元为本金按日万分之一从2014年12月30日起计算至2015年12月24日止）;
二、驳回王茂驹、赵蜀衡的其他本诉请求;
三、王茂驹、赵蜀衡与绿地集团成都金牛房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》及附件与补充协议；
四、驳回绿地集团成都金牛房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33147元（减半收取16573.5元），由绿地集团成都金牛房地产开发有限公司承担10000元，王茂驹、赵蜀衡承担6573.5元；反诉案件受理费25元，由绿地集团成都金牛房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张书恒
二〇一六年三月二十一日
书记员 熊 寒