绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第789号
原告：浙江远东新聚酯有限公司。
法定代表人：周吉元。
委托代理人：王贤。
委托代理人：俞剑龙。
被告：余志彬。
委托代理人：潘湘元。
原告浙江远东新聚酯有限公司诉被告余志彬租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与人民陪审员黄志新、朱先淼组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告浙江远东新聚酯有限公司的委托代理人王贤、俞剑龙，被告余志彬的委托代理人潘湘元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江远东新聚酯有限公司诉称：原、被告于2009年2月28日订立了1份《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于绍兴市柯桥区柯东高新技术园区的仓库等场地，租赁期为1年，年租金为170000元，合同中还对其他权利义务作了明确约定。上述合同租赁期届满后，被告仍继续使用租赁物。原告多次要求被告返还租赁物，但被告均借故退诿。迄今，被告除付清截止2013年10月31日止的租金，尚欠原告2013年11月1日起的租赁物占有使用费。
原告认为，涉案租赁合同为无效合同。基于此，原告提起本案诉讼，并明确诉讼请求为：一、要求被告立即将涉案租赁物（包括目前被告占有的场地）腾空并返还给原告；二、要求被告向原告支付自2013年11月1日起至第一项诉求设定的义务履行完毕之日止按每日466元标准计算的占有使用费。
被告余志彬辩称：原、被告签订租赁合同属实，约定的租赁物实为一块土地，而非仓库。由于原告出租行为改变了土地用途，构成违法，故涉案租赁合同应为无效合同。被告在承租期间基于信赖利益，在该空地上建造临时建筑，如果要腾退，短时间内完成是不可行的。原告主张的占有使用费过高，要求依法酌减。另，对于被告在租赁期间因建造临时建筑而产生的相关经济损失，原告应依法承担赔偿责任，被告对此将以另诉的方式寻求解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告浙江远东新聚酯有限公司为证明自己主张的事实，提供以下证据：
1、租赁合同1份，用以证明原、被告订立租赁合同并约定各自权利义务的事实。
2、短信内容摘要、通信客户详单，用以证明原告以手机短信的方式要求被告腾退租赁物的事实。
3、现场照片，用以证明原告以张贴通知的方式，要求被告腾退租赁物的事实。
4、赵永兴出具的情况说明，用以证明原告自2013年11月始多次要求被告腾退租赁物的事实。
5、土地使用权证、建设用地规划许可证、绍兴县远东房地产开发有限公司出具的情况说明，用以证明包括涉案租赁物在内的相关土地的使用权人为绍兴县远东房地产开发有限公司，原告要求被告腾退租赁物具有合法的依据。
6、证人赵永兴的当庭证言，用以证明证据4的真实性。
7、绍兴市柯桥街道办事处出具的情况说明，用以证明涉案租赁物中的地上建筑均属于违章建筑的事实。
被告质证认为，证据1真实性无异议，但该合同为无效合同；证据2、3、4的真实性均有异议；证据5真实性无异议，但说明绍兴县远东房地产开发有限公司应开发商住房屋；证据6中的证人与原告有利害关系，对其证明效力不予认可；证据7没有出具说明人的签字，不具有民事证据效力，而且也证实原告明知被告搭建的临时建筑为违章建筑的事实。
本院认证认为，证据1内容真实，与本案具有关联，对其证明力予以认定；证据2不能直接证明原告主张的待证事实，本院对其证明力不予认定；证据3，结合当事人的陈述，可以证明原告在本案起诉前多次要求被告腾退租赁物，故对其证明力予以认定；证据4，可结合证据6分析，因赵永兴本人未证明其与被告的关系，故对该二份证据的证明力不予认定；证据5的内容与本案具有关联，对其证明力予以认定；证据7能够印证涉案租赁物的违章性质，对其证明力予以认定。
被告余志彬未向本院提供书面证据，但要求本院进行现场勘查。
本案审理期间，本院对涉案租赁物的范围及现状作了现场勘查，并且在原告提供的规划图纸上作出相应的标识。原、被告质证认为均无异议，本院对该事实予以认定。
本院经审理查明：2006年12月，经原绍兴县国土资源局挂牌出让，绍兴县远东房地产开发有限公司取得位于绍兴市柯桥区镜水路以东、以西两侧J-06、J-07、J-08、J-09、J-11等五幅地块的国有土地使用权。2009年，原绍兴县国土资源局向土地使用权人绍兴县远东房地产开发有限公司颁发7本国有土地使用权证，证号分别为绍兴县国用（2009）字第3-21号（面积26592平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-172号（面积24410平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-156号（面积12733平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-160号（面积10658平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-20号（面积47749平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-159号（面积40180平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-155号（面积47344平方米）。上述7本土地使用证所载土地原由浙江远东化纤集团有限公司使用，该公司搬迁后，现场遗留公司搬迁后的原有诸多废旧建筑物。绍兴县远东房地产开发有限公司取得了上述7宗土地的使用证后，按用地规划要求，应开发绿洲花苑、远东花苑一期、远东花苑二期、远东花苑三期房地产项目。但绍兴县远东房地产开发有限公司未予房产开发，也未对土地进行平整，而是将该7宗土地全部交由原告全权管理，其管理的授权内容包括出租。
2009年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方所属的其中一个大仓库（北面）的三分之一（东首19间），面积约4000平方米；租期1年，自2009年3月1日起至2010年2月28日止；年租金为170000元，乙方应于2009年2月28日前向甲方缴清该场地1年的租金；租赁期间，乙方不得再转租给第三方，并严格控制在租赁的范围内使用，否则甲方有权收回出租场地；租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续；租赁期满或合同解除，乙方必须按时、无条件退出出租场地等。
合同订立后，被告向原告陆续付清截止2013年10月31日的租金原告则将涉案租赁物（包括场地及地上原有废旧建筑物）交付给被告使用。经现场勘查，被告现实际使用的租赁物位于镜水路西侧，其土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-172号土地使用证所载的土地范围之内。被告在承租期间对原有废旧建筑物进行了修缮分隔，同时又新建了部分临时建筑，并将上述建筑物用于仓储物流。
本院认为：原、被告就涉案租赁物签订租赁合同的事实清楚，可以认定。根据当事人的诉辩情况，本案的焦点在于：一、涉案租赁物的认定以及涉案租赁合同的效力问题；二、原告主张腾空并退还涉案租赁物是否应予以支持；三、原告主张的涉案租赁物占有使用费如何认定处理。
关于焦点一，根据本院现场勘查的情况，被告实际承租使用的涉案租赁物所在位置位于浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的场地，该搬迁场地所在的土地使用权后由绍兴县远东房地产开发有限公司取得，因该公司在取得土地使用权之后并未进行房产开发，故该场地上仍保留原有废旧建筑物，这也正是涉案租赁合同将涉案租赁物描述为“出租的场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方所属的其中一个大仓库的三分之一等”的原因所在。从被告签约的目的来看，其是为了从出租人原告处取得原有旧建筑物及相关场地的占有使用权，同时在其所占有场地的基础上再建造临时建筑用于经营使用。据此分析，涉案租赁物应为被告在本院勘查时实际承租使用的场地及其地上的建筑物。从图示分析还可知，涉案租赁物位于绍兴县国用（2009）字第3-172号国有土地使用权证所载的土地范围之内。被告主张涉案租赁物均为土地，与事实不符，本院不予采纳。针对涉案租赁合同的效力问题，原、被告均认为无效。本院认为，绍兴县远东房地产开发有限公司在取得前述1宗土地之后，未对土地进行投资开发，而是委托原告进行出租利用，该行为违反了行政法规的强制性规定，双方当事人关于涉案租赁合同应认定为无效合同的意见，本院予以采信。
关于焦点二，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现涉案租赁合同为无效合同，故原告主张返还涉案租赁物的诉求，符合上述法律规定，本院应予支持。被告辩称短时间内无法完成腾退，其事实与法律依据均不充分，本院不予采纳。
关于焦点三，本院认为，虽涉案租赁合同为无效合同，但被告依据双方间的租赁关系占有使用涉案承租物，依据民事活动应遵守等价有偿、公平合理的原则，被告应向原告支付相应的使用费对价作为补偿。被告迄今已付清截止2013年10月31日的租金，故而原告要求被告支付自2013年11月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的具体标准，由于双方当事人未提供该费用的标准供参照，故该费用的标准可以参照租赁合同约定的内容进行确定。原告主张涉案租赁合同约定的总租金为170000元，将其折算成日租金466元作为占有使用费的标准，属于合理范围，本院依法予以采信。被告辩称该标准过高，缺乏充分理由，本院不予采纳。被告另主张将通过另诉的方式向原告索赔因其搭建临时建筑等所产生的相关经济损失，故本院在本案中对此不作理涉。
综上，本院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告余志彬应将其在绍兴县国用（2009）字第3-172号国有土地使用权证所载的土地范围之内实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给原告浙江远东新聚酯有限公司，限于本判决生效后三十日内履行完毕。
二、被告余志彬向原告浙江远东新聚酯有限公司支付自2013年11月1日起至本判决主文第一项确定的履行完毕之日止按每日466元标准计算的租赁物占有使用费，限于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1097元，由被告余志彬负担，限本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费1097元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 朱先淼
二〇一四年七月三日
书 记 员 钱 芸