安徽省天长市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1181民初621号
原告：上海硕雅物业管理发展有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路95号A区，组织机构代码77241201-3。
法定代表人：夏晓光，该公司董事长。
委托代理人：朱良鸿，安徽诚天律师事务所律师。
被告：新世纪控股集团有限公司，住所地安徽省天长市二凤南路与广陵路交汇处，组织机构代码79983086-4。
法定代表人：陈德松，该公司董事长。
委托代理人：陈俊梅，安徽天道律师事务所律师。
委托代理人：蒋菲菲，安徽天道律师事务所律师。
原告上海硕雅物业管理发展有限公司与被告新世纪控股集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法组成合议庭于2016年4月5日、2016年4月19日和2016年5月23日三次公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业管理发展有限公司的委托代理人朱良鸿，被告新世纪控股集团有限公司的委托代理人陈俊梅到庭参加了诉讼。现已审理终结。
上海硕雅物业管理发展有限公司诉称：2010年2月3日，上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司签订《前期物业服务合同》一份，2013年3月31日双方续签了该合同。根据合同约定，由上海硕雅物业管理发展有限公司对新世纪控股集团有限公司开发的新世纪豪园东、西两院进行物业管理，并向业主收取物业管理服务费等，具体标准为住宅0.5元/月/平方米、商业0.75元/月/平方米、别墅1.00元/月/平方米、高层1.00元/月/平方米等，实际操作时另收取200元/年/户的能耗费，物业管理服务费按月收取，每月10日前缴纳，逾期按日加收千分之一违约金。新世纪控股集团有限公司作为新世纪豪园东、西两院的建设单位，在将其开发建设的商品房交付购买人之前，其是新世纪豪园东、西两院的业主，是上海硕雅物业管理发展有限公司提供物业服务的受益人，应根据《前期物业服务合同》约定和《物业管理条例》规定支付物业管理服务费用。因新世纪控股集团有限公司一直拖欠上海硕雅物业管理发展有限公司物业费用，经上海硕雅物业管理发展有限公司多次催要，2013年10月22日，上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司经协商形成会议纪要，由新世纪控股集团有限公司按60%的额度向上海硕雅物业管理发展有限公司支付截止2013年7月1日以前的空置房物业费180000元。此款后经上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司协商，由法院判决在上海硕雅物业管理发展有限公司接受新世纪控股集团有限公司委托收取的小区水电费用中予以冲抵。但2013年7月1日以后的物业管理服务费，经上海硕雅物业管理发展有限公司多次催要，新世纪控股集团有限公司一直未支付。请求法院判令：1、新世纪控股集团有限公司向上海硕雅物业管理发展有限公司支付2013年7月1日至2015年9月30日的物业管理服务费1083600.34元及违约金493944.87元（该违约金计算至2015年10月10日；以后的违约金，从2015年10月11日起以1083600.34元为基数，按1‰的标准计算至物业费全部付清为止），暂计：1577545.21元。二、诉讼等费用由新世纪控股集团有限公司承担。
上海硕雅物业管理发展有限公司为支持其主张提供了下列证据：
1、上海硕雅物业管理发展有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各1份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司的诉讼主体适格。
2、新世纪控股集团有限公司营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明新世纪控股集团有限公司的诉讼主体适格。
3、《物业服务合同》2份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司分别于2010年2月3日、2013年3月31日签订了天长市新世纪豪园《物业服务合同》，上海硕雅物业管理发展有限公司作为物业公司对被告开发建设的新世纪豪园提供物业服务；2013年3月31日签订的《物业服务合同》第七条约定：上海硕雅物业管理发展有限公司按建筑面积向业主收取物业费，其中住宅0.5元/月/平方米、高层1.0元/月/平方米、能耗费按200元/年/户收取并按实际用量多退少补；物业费按月收取（每月10日前），逾期交纳物业费的，从逾期之日每天加收千分之一违约金。
4、新世纪豪园西苑一期交房通知书1份及物业费统计表1份，证明新世纪豪园西苑一期张冶元户交房时间为2015年2月2日，房屋建筑面积为123.9平方米，该期房屋尚有5户至今没有交付物业。同时证明，2013年7月至2015年9月，房屋交付前应收取的空置房每月物业费数额。
5、新世纪豪园西苑二期交房通知书8份及物业费统计表1份，证明2013年7月1日后，新世纪豪园西苑二期交房8户及交付时间、房屋建筑面积，该期房屋尚有15户至今没有交付物业；同时证明，2013年7月至2015年9月，房屋交付前应收取的空置房每月物业费数额。
6、新世纪豪园西苑三期交房通知书71份及物业费统计表3份，证明2013年7月1日后，新世纪豪园西苑三期交房71户及交付时间、房屋建筑面积，该期房屋尚有58户至今没有交付物业。同时证明，2013年7月至2015年9月，房屋交付前应收取的空置房每月物业费数额。
7、新世纪豪园东苑多层交房通知书15份及物业费统计表1份，证明2013年7月1日后，新世纪豪园东苑多层交房13户及交付时间、房屋建筑面积，该期房屋尚有16户至今没有交付物业。同时证明，2013年7月至2015年9月，该期房屋交付前应收取的空置房每月物业费数额。
8、新世纪豪园东苑电梯房交房通知书217份及物业费统计表8份，证明2013年7月1日后，新世纪豪园东苑多层交房217户及交付时间、房屋建筑面积，该期房屋尚有120户至今没有交付物业。同时证明，2013年7月至2015年9月，该期房屋交付前应收取的空置房每月物业费数额。
9、电费明细账及清单46份，证明经上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司双方核对，2013年7月至2015年9月，新世纪豪园每月实际发生的公共能耗（动力用电）度数及电费，单价及金额。
10、公共能耗统计表13份，证明2013年7月至2015年9月，房屋交付前上海硕雅物业管理发展有限公司应收取的空置房每月公共能耗数额。
11、（2014）天民二初字第00411号民事判决书和（2015）滁民二终字第00206号民事判决书各1份，证明2013年7月1日前的空置房物业费18万元，在之前的案件中已经冲抵。本案处理的是2013年7月1日至2015年9月30日的空置房物业费。
12、发改委建设部2003年发布的物业服务收费管理办法1份，证明六条规定空置房物业费应全额缴纳。
13、安徽省物业服务收费管理办法1份，证明该收费管理办法是2014年11月6日起执行，该收费管理办法说明的内容是空置房物业费由建设单位和物业公司在合同中约定，不存在要减免50％。
14、公共能耗费收据66张，证明自2010年到2016年，上海硕雅物业管理发展有限公司按照200元每年每户的标准向业主收取了公共能耗费。
新世纪控股集团有限公司辩称：1、根据上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司签订的《物业服务合同》第五条第1项第15条的规定，空置房是已竣工验收后交给开发商，但开发商还没有出售的房屋，如果是具备交付条件，但因业主个人原因未办理入住或虽办理入住手续，但没有使用该房屋的物业服务费由业主承担。故新世纪控股集团有限公司已出售的房屋的空置房费用不应当由新世纪控股集团有限公司承担，应当由上海硕雅物业管理发展有限公司自行向业主主张。2、根据2013年10月22日上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司签订的会议记录确认并经天长市人民法院和滁州市人民法院认定，自2010年2月3日到2013年7月1日，新世纪控股集团有限公司开发的小区只空置286套计300674元空置费，按照法律规定和双方约定按照60%的比例支付被告也只支付了18万元，该款项上海硕雅物业管理发展有限公司也已接受，2013年7月1日之后286套空置房已大部分出售，应当由原告按照物业服务合同约定自行向业主收取，未出售的应当由新世纪控股集团有限公司承担的空置房费用只有255987元*60%为153592.20元，但根据上海硕雅物业管理发展有限公司提供的证据空置房已达到485套，原告计算空置房费用高达100多万元，也就是说2013年7月1日之后新世纪控股集团有限公司不但未出售一套房屋还接收退房200套，上海硕雅物业管理发展有限公司明显存在虚假证据和错误计算。同时，滁州市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法滁价费（2010）97号文件第十六条规定空置房费应当按照物业费的50％标准缴纳，故新世纪控股集团有限公司认可的255987×60％=153592.20元的空置房费变更为255987×50％=127993.50元，也就是新世纪控股集团有限公司认可应当支付上海硕雅物业管理发展有限公司的空置房费为127993.50元。3、既然是空置房，则无业主居住，不产生能耗，故空置房业主无需承担公共能耗费用，上海硕雅物业管理发展有限公司主张公共能耗费用包含在空置房物业费用中，在实际操作中上海硕雅物业管理发展有限公司也并没有收取业主的公共能耗费用，故上海硕雅物业管理发展有限公司对公共能耗属重复主张，新世纪控股集团有限公司无需承担公共能耗费。4、因上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司之间签订的物业服务合同已期满，但新世纪控股集团有限公司尚欠到上海硕雅物业管理发展有限公司电费款2128772元、水费6925元，新世纪控股集团有限公司已向人民法院起诉主张，上海硕雅物业管理发展有限公司在合同履行期限内持续违反物业服务合同约定、不尽服务义务，降低物业服务标准，截留收取的业主电费、水费，严重侵犯业主权益，导致住宅小区的业主怨声载道，多次在网络上投诉并向政府部门上访，上海硕雅物业管理发展有限公司违约在先，应当承担违约责任，新世纪控股集团有限公司履行的是不安抗辩权，且上海硕雅物业管理发展有限公司计算违约金的数额明显超过合同法约定的标准，属无效约定，新世纪控股集团有限公司无需承担违约责任。新世纪控股集团有限公司起诉上海硕雅物业管理发展有限公司返还代垫电费款数额也已远远超过应当承担的空置房费用，故新世纪控股集团有限公司无需向原告支付空置房费用。综上，请求依法驳回上海硕雅物业管理发展有限公司的诉求或将上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司之间物业服务合同纠纷合并审理。
新世纪控股集团有限公司为支持其主张提供了下列证据：
1、出示《物业管理方案》1份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司承诺达到的物业服务标准，但事实上上海硕雅物业管理发展有限公司没有按照服务标准履行服务合同，上海硕雅物业管理发展有限公司首先违约，同时该方案是在物业服务合同之后形成，在第一项第六条上海硕雅物业管理发展有限公司已将高层物业费调整为0.50元/平方/月，设备运行费0.50元/平方/月，该设备运行费也就是公共能耗费。故公共能耗费包含在物业费当中。根据该管理方案，上海硕雅物业管理发展有限公司严重违约，例如东苑保安应当为15名，但是实际仅为9名，其他除配备了9名保安外，小区的卫生环境均堪忧，引起业主的极大不满。就是保安也没有按照管理方案对小区进出的人员和车辆进行盘查，小区内经常发生盗窃案件，监控设备长期损坏，门禁从来没有修复过，不能达到使用目的等等。上海硕雅物业管理发展有限公司没有按照合同上约定配备人员履行管理职责，其也不应当收取高额的物业费。
2、网络业主投诉15份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司没有按照物业服务合同和管理方案履行，上海硕雅物业管理发展有限公司首先违约。
3、新世纪控股集团有限公司发给上海硕雅物业管理发展有限公司的函件和小区现场照片4份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司明知违反物业服务合同仍然拒不整改，持续违约。
4、（2014）天民二初字第00411号民事判决书和（2015）滁民二终字第00206号民事判决书各1份及电费统计表1份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司违约截留业主电费的事实，该违约行为持续，且截留电费数额巨大，远远超过上海硕雅物业管理发展有限公司主张的费用，上海硕雅物业管理发展有限公司首先违约，新世纪控股集团有限公司履行不安抗辩权无需承担违约责任。
5、会议纪要1份及收据1份，证明2013年7月1日之前的空置房只有286套计30万元，按照60%的比例支付空置费，上海硕雅物业管理发展有限公司起诉计算错误。实际操作当中，上海硕雅物业管理发展有限公司也没有按照合同约定单独收取业主每年200元的公共能耗费，因为公共能耗费已包含在物业费当中。本案中上海硕雅物业管理发展有限公司单独向新世纪控股集团有限公司主张公共能耗费错误，也不符合合同约定和实际操作，对新世纪控股集团有限公司明显不公。
6、出示商品房买卖合同3份，证明新世纪控股集团有限公司列举上海硕雅物业管理发展有限公司统计表中的部分的房屋已在2013年7月1日之前就已实际交付给业主，业主未交物业费应由上海硕雅物业管理发展有限公司自行向业主主张，新世纪控股集团有限公司无责任支付空置房费用，上海硕雅物业管理发展有限公司计算空置房错误。上海硕雅物业管理发展有限公司证据四中列举的西苑一期张治元户购房时间2009年7月2日，其不可能购房6年之后才收到入住通知，故与客观事实不符。事实上新世纪控股集团有限公司于2010年5月30日向该户交付了房屋，2010年5月30日之后的物业费应当由上海硕雅物业管理发展有限公司向业主张治元主张。本案中上海硕雅物业管理发展有限公司向新世纪控股集团有限公司主张属于主体错误。
7、空置房汇总表1份，证明截止到2015年9月30日经新世纪控股集团有限公司测算实际空置房费用是255987元，按照60%标准计算应当为153592.20元。
8、上海硕雅物业管理发展有限公司起诉时向法院提交的东苑多层统计表、西二期统计表以及东苑电梯房统计表各1份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司也认可交房通知单当中记载的时间为入住时间或通知单时间，而不是交房时间。
9、购房合同485份，证明按照上海硕雅物业管理发展有限公司的统计表格，新世纪控股集团有限公司提供与业主的购房合同，合同中新世纪控股集团有限公司与业主明确约定了交房时间，上海硕雅物业管理发展有限公司统计空置房的套数及计算时间错误。
10、滁州市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法滁价费（2010）97号文件1份，证明第十六条规定空置房费应当按照物业费的50％标准缴纳，故新世纪控股集团有限公司对第一次开庭中认可的255987×60％=153592.20元的空置房费变更为255987×50％=127993.50元，也就是新世纪控股集团有限公司认可应当支付上海硕雅物业管理发展有限公司空置房费127993.50元。
11、滁州市市本级住宅小区物业服务等级标准1份，证明上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司在物业服务合同中约定上海硕雅物业管理发展有限公司应当按照五级标准进行物业服务，但是在合同履行过程中，上海硕雅物业管理发展有限公司没有达到五级的任何等级要求，上海硕雅物业管理发展有限公司严重违约，也没有权利要求新世纪控股集团有限公司支付空置房费。
经审理查明：2010年2月3日，上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司签订《前期物业服务合同》，2013年3月31日双方续签了该合同。根据合同约定，由上海硕雅物业管理发展有限公司对新世纪控股集团有限公司开发的新世纪豪园东、西两院进行物业管理，并向业主收取物业管理服务费，具体标准为住宅0.5元/月/平方米、商业0.75元/月/平方米、别墅1.00元/月/平方米、高层1.00元/月/平方米。2013年7月1日-2015年9月30日，按照合同约定的计价方式，新世纪豪园东、西两院存在的空置房物业费分别为66112.61元、61820.11元、58485.11元、54507.61元、52889.61元、49448.11元、46499.61元、44488.61元、39917.11元、37470.11元、35351.11元、33215.11元、31440.11元、29689.11元、28966.11元、28966.11元、28966.11元、28827.11元、28827.11元、28094.11元、27501.16元、26450.16元、26316.16元、26316.16元、26315.66元、26315.66元、26315.66元，合计999511.32元。因合同中约定的物业费是向业主主张，现上海硕雅物业管理发展有限公司向建设单位新世纪控股集团有限公司主张，故引发诉讼。
上述事实，有营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、交房通知书及物业费统计表、民事判决书和当事人陈述在卷为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：2010年2月3日，上海硕雅物业管理发展有限公司与新世纪控股集团有限公司签订《前期物业服务合同》，2013年3月31日双方续签了该合同，合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《安徽省物业管理条例》第五十九条规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称的交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准”，故新世纪控股集团有限公司应当支付空置房物业费。参照《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十六条的规定“纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售的物业或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由建设单位交纳。业主（××）办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费”，我院酌定新世纪控股集团有限公司按新世纪豪园东、西两院物业费的50%承担空置房物业费，即499755.66元（999511.32元×50%）。对上海硕雅物业管理发展有限公司要求新世纪控股集团有限公司支付2013年7月1日-2015年9月30日的公共能耗费的诉讼请求，由于《物业服务合同》中未约定上海硕雅物业管理发展有限公司可以收取空置房公共能耗费，也未提交证据证明空置房产生公共能耗费，且上海硕雅物业管理发展有限公司也一直未向新世纪控股集团有限公司收取过空置房公共能耗费，故对该诉讼请求，本院不予支持。对上海硕雅物业管理发展有限公司要求新世纪控股集团有限公司支付违约金的诉讼请求，由于《物业服务合同》并未对新世纪控股集团有限公司逾期支付空置房物业费需支付违约金作出约定，故对该诉讼请求，本院不予支持。对新世纪控股集团有限公司辩称空置房的交付时间应当按照新世纪控股集团有限公司与房屋买受人签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间来确定的辩称意见，上海硕雅物业管理发展有限公司提供了新世纪控股集团有限公司向其出具的交房通知书来证明房屋的交付时间，故依据《安徽省物业管理条例》第五十九条，对新世纪控股集团有限公司的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告新世纪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海硕雅物业管理发展有限公司空置房物业费人民币499755.66元；
二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18998元，由被告新世纪控股集团有限公司6018元，由原告上海硕雅物业管理发展有限公司负担12980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 王晓琳
人民陪审员 车正龙
人民陪审员 万有富
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 钱凯林
附：本案所适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。