甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终第352号上诉人（原审被告）甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区岐黄大道*号。法定代表人贺宝君，该公司董事长。委托代理人贾秉礼，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张新峰，男，1980年1月25日出生。委托代理人刘长厚，甘肃良友律师事务所律师。上诉人甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司（以下简称宏德建设公司）因与被上诉人张新峰商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏德建设公司的委托代理人贾秉礼，被上诉人张新峰的委托代理人刘长厚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年12月20日，张新峰与宏德建设公司签订《商品房认购协议》一份，约定：“第一条：乙方认购商品房的基本情况。1、乙方认购的商品房位于岐黄大道9号宏德君升国际城市综合体项目，产权为70年，该商品房位于2楼1004室。认购面积为129.14平方米。2、该商品房面积最终以房管局房屋产权户籍管理处实测面积为准，双方实行多退少补的原则处理面积误差。第二条：计价与付款方式。1、该商品房计价以规划部门认可的图纸及甲方根据实际分割的面积计算价款，但最终以产权登记面积为准。2、该商品房实际单价为每平方米（人民币）：￥5300.00元，总金额为：陆拾捌万贰仟贰佰玖拾贰元整（￥684442.00元）；3、优惠条件及付款方式：（1）一次性付款享受85折优惠，每平方米单价￥4509.00元，乙方在2014年12月20日付清全部房款，即实际付款金额为人民币伍拾捌万贰仟贰佰玖拾贰元整（￥582292.00元）……该商品房优惠价款为双方签订《商品房买卖协议价款》，总价款不含办理房产手续的相关费用和税收。”协议签订后，宏德建设公司至今尚未动工建设也未返还购房款。张新峰遂诉至原审法院。另查，张新峰于2014年12月1日给宏德建设公司交纳房款400000元，同年12月20日向宏德建设公司交纳房款182292元，共计交纳购房款582292元。原审法院审理认为：商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。2014年12月20日，张新峰与宏德建设公司签订商品房认购协议时，宏德建设公司未取得商品房预售许可证明，且宏德建设公司至今也未能提交商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，双方签订的《商品房认购协议》无效。无效合同自始无法律效力，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”之规定，张新峰请求宏德建设公司返还其已交纳的购房款582292元、赔偿其房款利息及各类损失100000元的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，遂判决：一、张新峰与、宏德建设公司于2014年12月20日签订的《商品房认购协议》无效；二、宏德建设公司返还张新峰已交纳的购房款582292元；三、甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司赔偿张新峰利息及损失100000元。上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司负担。宏德建设公司不服上述民事判决，向本院上诉称：原审法院认定上诉人为房地产开发企业，以房地产开发企业的标准认定上诉人和被上诉人签订的合同效力，并且认定上诉人因没有预售销售手续导致认定协议无效，属于认定事实不清。上诉人以自己的名义认购房屋并出售，不属于房地产开发企业的预售行为，上诉人认购房屋并出售不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情形。即使合同无效，原审判决判令上诉人承担10万元利息及损失无事实和法律依据。上诉请求：1、撤销原判，确认上诉人和被上诉人签订的认购协议有效；2、案件受理费由被上诉人负担。张新峰二审答辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处结果适当。答辩人认为应当：驳回上诉，维持原判。宏德建设公司二审未提交证据，张新峰二审提交的证据有：2016年1月13日庆阳宏德交通运输公司给张新峰送达的承诺书一份，用以证明宏德建设公司销售行为属于房地产开发企业的预售行为，庆阳宏德交通运输公司和庆阳宏德房地产公司是同一家公司。宏德建设公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但认为该证据正好可以证明本案的主体为宏德房地产开发公司。经审查，因双方对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致，有当事人陈述，庭审笔录、商品房认购协议、收款收据等证据在卷佐证，且经庭审质证、认证，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点问题是：1、张新峰与宏德建设公司签订《商品房认购协议》的效力问题；2、本案应当如何运用合同关系处理法则及张新峰所付购房款的利息和赔偿损失的诉请应否得到支持的问题。张新峰与宏德建设公司签订的《商品房认购协议》，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容、核心条款和实质要件，应当属于商品房预售合同的性质范畴。买受人张新峰在订立《商品房认购协议》时，出卖人宏德建设公司，无房地产开发资质；涉案商品房无建设工程规划许可证书和商品房预售许可证明，按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十条、第四十五条和《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条、第二十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，宏德建设公司无缔结商品房预售合同的出卖人主体资格和行为能力，合同标的物不具备面向社会公开许可销售的法定要件，本质上具有非法预售的性质，违反了我国法律、行政法规关于严格管制商品房预售行为的系列效力性强制性规定，缔约行为发生时一方主体非法、行为能力欠缺、民事行为违法且严重违反许可经营预售制度，事后未能消除弥补合同的非法无效状态，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《商品房认购协议》依法应当认定无效。原审依法确认《商品房认购协议》无效正确。当事人形成的商品房预售合同关系无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定自始没有法律约束力，本案应当按照无效合同的处理法则进行处理。宏德建设公司对《商品房认购协议》存在的多重无效情形负有主要过错责任，张新峰虽具有一定的缔约过失，但是已就《商品房认购协议》据以形成购房信赖和期待，依据诚实信用原则和信赖利益保护原则，本案应当适用有利于保护商品房买受人权益的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的条款，按照出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而导致合同无效的的情形，依法对宏德建设公司运用惩罚性赔偿规则。按照上述处理法则，原审判决宏德建设公司返还张新峰已付购房款并赔偿100000元的购房款及损失，未超出应当承担一倍已付购房款赔偿责任的法定的赔偿标准和范围，判处结果适当，本院予以维持。综上，原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，判处适当。宏德建设公司的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张彦高代理审判员  赵会娥代理审判员  赵 敏二〇一六年六月二十八日书 记 员  郑栋洲