成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初2690号
原告成都市高家庄置业有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人黄觉斌，董事长。
委托代理人邱泽龙，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人冯沁涓，四川泰和泰律师事务所律师。
被告姜伟，男，汉族，1986年6月27日出生，住重庆市武隆县。
被告何银梅，女，汉族，1987年7月9日出生，住重庆市武隆县。
原告成都市高家庄置业有限公司（以下简称高家庄公司）诉被告姜伟、何银梅商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施建华独任审判，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告高家庄公司的委托代理人冯沁涓，被告姜伟到庭参加诉讼。被告何银梅�本院传票依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告高家庄公司诉称，2012年7月8日，高家庄公司与姜伟、何银梅签订商品房买卖合同（合同备案号：1728714）及相关附件，约定姜伟、何银梅以银行贷款按揭方式向高家庄公司购买高家庄@赞城*幢*单元*层*号房屋一套，总价款649163元，高家庄公司为姜伟、何银梅按揭贷款购房行为向银行提供担保责任。以上合同签订后，姜伟、何银梅向招商银行成都分行申请按揭贷款，因姜伟、何银梅违约未归还按揭贷款。招商银行成都分行向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼，要求解除与姜伟、何银梅签订的按揭贷款合同，姜伟、何银梅偿还全部欠款本息及承担相应违约责任，高家庄公司对姜伟、何银梅的前述债务承担连带保证责任。成都市武侯区人民法院作出（2014）武侯民初�第4856号判决书，该判决书已生效，成都市武侯区人民法院已暂扣高家庄公司52万元，姜伟、何银梅的行为已经严重违反合同约定，并给高家庄公司造成巨大损失，包括但不限于律师费25000元、案件受理费16370元、本案律师费19000元。为维护自身权益，诉至法院请求判令：1.解除高家庄公司与姜伟、何银梅签订的关于高家庄@赞城项目*幢*单元*层*号商品房的商品房买卖合同及相关附件；2.姜伟、何银梅在判决生效后七个工作日内办理撤销该商品房买卖合同备案登记手续（合同签约备案号：1728714）；3.姜伟、何银梅按照合同约定的总房款20%支付违约金129832元；4.姜伟、何银梅支付因违约给高家庄公司造成的损失，暂计为112853.58元。
被告姜伟辩称，商品房买卖合同约定的违约金过高，请求法院对违约金标准进行调整。损失明细不清楚，应由相应证据证明。商品房买卖合同也没有约定律师费，故不应承担律师费。姜伟因经济困难导致无法还贷，姜伟、何银梅已经离婚，何银梅不按时还贷导致本案纠纷，姜伟无过错。
被告何银梅未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年7月8日，高家庄公司与姜伟、何银梅签订商品房买卖合同及补充协议，约定姜伟、何银梅以首付199163元，银行按揭贷款450000元的方式向高家庄公司购买位于成都市金牛区蜀西南二路66号高家庄@赞城*幢*单元*层*号房屋一套，总价款649163元。补充协议约定高家庄公司为姜伟、何银梅按揭贷款购房行为向银行提供担保，并约定姜伟、何银梅获准银行贷款后，因姜伟、何银梅原因导致高家庄公司作为担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代姜伟、何银梅偿还银行贷款本息、代姜伟、何银梅偿还全部到期贷款本息或提前偿�未到期的全部贷款本息），姜伟、何银梅应按照通知时间向高家庄公司偿还相应款项，并承担由此给高家庄公司造成的损失及产生的所有费用，包括按照诉请金额1%-5%的律师费用。姜伟、何银梅未按照高家庄公司通知时间偿还款项的或高家庄公司累计承担两次及以上担保责任的，高家庄公司有权解除商品房买卖合同，并要求姜伟、何银梅按照合同约定的房款20%支付违约金。以上商品房买卖合同办理了合同备案手续，备案号为1728714。
上述商品房买卖合同及补充协议签订后，姜伟、何银梅向招商银行成都分行申请按揭贷款450000元，期限从2012年11月20日至2032年11月20日，并以所购房屋作为抵押担保。招商银行成都分行于2012年11月20日向姜伟、何银梅发放了贷款45万元。但姜伟、何银梅却未按时还款，截止2014年8月1日，姜伟、何银梅已连续4个月累计12次�按合同约定按时偿还借款本息。为此，招商银行成都分行向成都市武侯区人民法院提起民事诉讼，要求解除与姜伟、何银梅签订的按揭贷款合同，姜伟、何银梅偿还全部欠款本息及承担相应违约责任，高家庄公司对姜伟、何银梅的前述债务承担连带保证责任。成都市武侯区人民法院作出（2014）武侯民初字第4856号民事判决书，判决姜伟、何银梅归还借款本金434218.74元，并支付借款利息、付息、罚息及律师费用25000元，高家庄公司承担连带清偿责任。该判决书生效后，经强制执行，高家庄公司于2015年12月3日向招商银行成都分行履行了担保责任，支付了本金434218.74元、利息、罚息、付息48463.58元、诉讼费8325元、公告费560元、律师代理费25000元，执行费7485元，共计524052.32元。
另查明，姜伟、何银梅原系夫妻关系，2013年10月29日，姜伟、何银梅在民政局办理了离婚登记手续，离婚协议约定所购上述房屋归何银梅所有，按揭贷款由何银梅归还。高家庄公司因本案纠纷委托泰和泰律师事务所律师代为进行诉讼，产生律师费用19000元。
上述事实有商品房买卖合同及补充协议、贷款合同、（2014）武侯民初字第4856号民事判决书、代偿证明、委托代理合同、律师费发票及庭审笔录等证据在案予以佐证，本院予以确认。
本院认为，高家庄公司与姜伟、何银梅签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。姜伟、何银梅未按照约定归还银行贷款，导致高家庄公司承担了担保责任，姜伟、何银梅一直未向高家庄公司偿还代为支付的贷款本息以及相关费用等。根据合同约定，高家庄公司有权要求解除商品房买卖合同及相应协议，合同解除后，姜伟、何银梅所购房屋应当返还给高家庄公司，备案登记应予以撤销。故对高家庄公司的第一项和第二项诉讼请求，本院予以支持。
关于高家庄公司要求姜伟、何银梅赔偿给高家庄公司造成的损失112853.58元，经查明，高家庄公司的损失包括本案律师费19000元、向银行支付的利息、罚息、付息48463.58元、律师代理费25000元、公告费560元、诉讼费8325元，向成都市武侯区人民法院支付的执行费7485元，共计108833.58元，以上均系姜伟、何银梅违约给高家庄公司造成的实际损失，应由姜伟、何银梅负担。关于高家庄公司主张按照总房款20%计算违约金的诉讼请求，姜伟抗辩标准过高，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾�同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。姜伟、何银梅已单独承担因违约给高家庄公司造成的经济损失，本院兼顾合同履行情况、姜伟、何银梅的过错程度及高家庄公司预期利益等综合因素，酌情调整违约金为购房款的10%为宜，即姜伟、何银梅应向高家庄公司支付违约金64916.3元。综上，姜伟、何银梅应承担损失和违约金共计173749.88元，姜伟要求以支付的首付款抵扣应承担的违约责任和损失赔偿责任，本院认为，为减轻当事人诉累，姜伟、何银梅支付的首付款199163元能足额抵偿，故姜伟、何银梅无须再另行向高家庄公司支付以上款项。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、成都市高家庄置业有限公司与姜伟、何银梅于2012年7月8日签订的商品房买卖合同及补充协议于本判决生效之日解除；
二、姜伟、何银梅于本判决生效之日起七个工作日内协助成都市高家庄置业有限公司撤销关于购买成都市金牛区蜀西南二路66号高家庄@赞城*幢*单元*层*号房屋商品房买卖合同的备案登记手续（备案号：1728714）；
三、驳回成都市高家庄置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4104元，因适用简易程序，减半收取2052元，由姜伟�何银梅负担；财产保全费4020元，由姜伟、何银梅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 施建华
二〇一六年七月六日
书 记 员 杨 雪