福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终434号
上诉人（原审原告）龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室（原名福建省龙岩市散装水泥办公室），住所地龙岩市新罗区。
法定代表人温炳林，主任。
委托代理人谢松华，福建路远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）龙岩市新达电器工贸有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人黄丹斌，董事长。
委托代理人赵婷婷、林志美，福建岩风律师事务所律师。
上诉人龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室（以下简称龙岩散装办）因与上诉人龙岩市新达电器工贸有限公司（以下简称新达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2009）龙新民初字第4380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙岩散装办的委托代理人谢松华，上诉人新达公司的法定代表人黄丹斌及其委托代理人赵婷婷、林志美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，1998年7月1日，福建省龙岩市建材工业公司与被告签订一份《租房合同》，双方约定市建材工业公司将其综合楼底层右边三间店面租给被告用于空调、冰箱等电器维修经营场所；租赁期限从1998年7月1日至2001年6月30日；每月租金1500元，于每季度的前10天付清当季度租金，逾期支付租金的，每天按租金总额的1%向出租方交纳滞纳金等事项。2000年5月10日，龙岩市建材工业公司又与被告签订一份《租房合同》，双方约定市建材工业公司将院内一间平房仓库和一间食堂租给被告作仓库；仓库租赁期限从1999年9月26日至2001年6月30日，每月租金500元，食堂租赁期限从2000年1月1日至2001年6月30日，每月租金200元；租金每季度一付，应在每季度首月前10天付清，每逾期一天支付，应按租金总额的1%向出租方支付滞纳金等事项。此后不久，仓库即停止租用。2003年2月26日，龙岩市建材工业公司再次与被告签订一份《租房合同》，双方约定市建材工业公司将其大门右边三间店面及一间仓库租给被告经营，房屋装修费用由被告自理，租期届满后无偿交给市建材工业公司；租赁期限从2003年3月1日起至2004年2月28日；租金每月2800元，按月支付，被告应于每月前10日付清，逾期交纳租金的，应向出租�支付月租金1%的滞纳金等事项。2008年9月27日，龙岩市建材工业公司与被告及龙岩市行政事业单位资产管理中心签订一份《租赁房屋补充协议》，内容为根据龙岩市财政局和龙岩市经贸委龙财企（2008）22号文件规定，从2008年9月18日起，市建材公司的存量实物划转到龙岩市行政事业单位资产管理中心，三方一致同意从2008年10月1日起变更出租方为龙岩市行政事业单位资产管理中心，由该中心承受原出租方的权利义务。2009年4月10日，被告递交了一份报告，表示最后一次缴交店租是2005年上半年，从2005年下半年至2008年9月，被告应交店租167700元（39个月×4300元／月），扣除2007年11月9日所交的20000元，尚欠租金147700元。被告在报告中还反映自租赁店铺后即存在漏雨问题，造成被告装修及墙体、办公设备受损，望出租方予以解决。在该报告上，原告方表示原告账上欠租金数字与被告所称数字相差较大。2009年11月23日，龙岩市经济贸易委员会授权福建省龙岩市散装水泥办公室就原龙岩市建材工业公司对被告的债权行使追偿职责。2013年6月，福建省龙岩市散装水泥办公室更名为龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室。双方当事人主要存在以下争议：一、被告已付租金的数额。原告主张从2003年3月1日至2008年9月30日，根据上述三份合同，被告每月应付租金分别为1500元、200元和2800元，合计4500元，67个月总计应付租金301500元，被告已付此期间租金60000元（食堂租金分文未付），尚欠241500元。被告主张其已付清至2005年6月的租金，从2005年7月至2008年9月，共计39个月，被告应付租金167700元（4300元／月×39个月，食堂免租金），被告于2007年11月9日支付租金20000元，尚欠租金147700元。被告提供2003年1月23日至2007年11月9日其支付租金的清单（打印件）及专用发�4份、收款收据10份、收条3张、借条1张、记帐凭证2张，以此证明被告已支付120600元租金（0003437-0003439发票缺失）。经质证，原告对其中发票号0003434-0003439、0003441及收款收据号0048655、3张收条和1张借条所体现的金额无异议，表示被告确有交纳该60000元，对其余票据原告表示或系交纳之前的租金，与本案无关；或原告未找到存根联核对，无法证明原告主张。对原告无异议的证据材料，予以采信，作为认定案件事实的依据。被告提供的2003年元月23日的发票及收款收据已备注系交纳2002年10-12月费用4500元，与本案无关。2003年6月4日、5日的发票和收款收据体现被告支付2003年1-3月租金4500元，即2003年3月支付1500元。被告提供的其余8张收款收据均盖有原出租人福建省龙岩市建材工业公司的印章，具备证据的真实性、合法性和关联性，予以确认，作为认定案件事实的依据。由此，可以确认从2003年3月起至2008年9月30日，被告共交纳租金113100元。二、被告是否支付了至2005年6月的租金。被告主张其已结清至2005年6月的租金，并提供盖有被告印章落款日期为2006年10月23日的手写清单一份，以证明当日原、被告财务人员对账后，原告财务人员在该清单上写明“与原件相同”，因此，其已结清至2005年6月的租金。经质证，原告表示该清单不真实，且原告财务人员从未写过“与原件相同”。上述手写清单其内容并未体现被告结清至2005年6月的租金，因此，被告的该项主张缺乏证据证明，不予支持。三、租赁店房在租赁期间是否因漏水而遭受损坏，被告是否对其进行维修以及维修费用。被告主张租赁店房（商场）在租赁期间因漏水而遭受损坏，出租方市建材工业公司拒不履行维修义务，导致租赁店房墙面脱壳，发霉，吊顶变形，展台变色脱落，被告为此进行维修、装修，共支出147198.30元，该款应抵扣被告所欠的租金。被告提供彩色照片5张、2005年3月20日的龙岩辉宏建筑装饰广告工程有限公司开具的收款收据1张及工程结算价格单3张、2008年4月18日的厦门佳铭装修工程有限公司龙岩分公司开具的收款收据1张及装修结算表3张、购买灭白蚁药的收款收据3张、购买电脑桌的收款收据1张、更换卷闸门的收款收据和销售清单各1张、卷闸门更换弹簧的收款收据和销售清单各1张、商场屋顶翻瓦的收款收据2张，以证明其主张。经质证，原告除对彩照的真实性无异议外，对其余证据材料的真实性以及被告所欲证明的内容均提出异议，认为不能证明被告的主张，原告并提供彩照4张，以证明租赁店房的屋面完好，被告并未维修。被告提供的上述证据材料中，彩色照片可以清晰显示商场因漏水而形成的墙皮起泡、开裂、发黑、发霉、吊顶变形，展台变色脱落等现象，影响了被告的营业，出租方市建材工业公司应就此承担维修和赔偿责任。由于出租方怠于维修，被告此后已统一对商场进行维修和装修，维修费和装修费已无法明确分别析出，故对上述被告所支出的147198.30元酌定出租方市建材工业公司应承担其中的40%即58879.32元，其余60%由被告自行承担。
原审判决认为，被告与原福建省龙岩市建材工业公司先后签订的三份《租房合同》均系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。原福建省龙岩市建材工业公司改制后，其主管部门龙岩市经济贸易委员会授权原告追偿该公司的债权符合法律规定，原告因此具备本案诉讼主体资格。关于食堂租金，被告主张系无偿使用且原告诉讼请求超过诉讼时效。从现场看，食堂处于停用状态，且原告没有举证证明该项诉讼请求存在诉讼时效中断的情形；因�，对原告提起的要求被告支付食堂租金13400元的诉讼请求，不予支持。1998年和2003年两份《租房合同》的租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，出租人没有提出异议，继续收取租金，应视为原租赁合同继续有效。从2003年3月起至2008年9月共计67个月，被告每月应支付租金4300元，共计288100元，现被告仅支付113100元，另抵扣上述出租方应承担的维修费用58879.32元，被告尚欠原告租金116120.68元。由于被告最后一次维修发生于2006年3月7日，因此，根据合同约定产生的滞纳金应从2006年3月8日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告龙岩市新达电器工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室租金116120.68元。二、被告龙岩市新达电器工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室逾期交纳租金的滞纳金（从2006年3月8日起，按116120.68元的月利率1%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、驳回原告龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6130元，减半收取为3065元，由原告龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室负担2550元，被告龙岩市新达电器工贸有限公司负担515元。
宣判后，原审原告龙岩市散装水泥和新型建材管理办公室和原审被告龙岩市新达电器工贸有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人龙岩散装办上诉称，1、新达�司尚欠租金为198900元；2、食堂租金应当予以支持；3、原审判决确定龙岩散装办承担新达公司装修维修费用的40%没有法律依据；4、逾期缴纳租金的滞纳金起算时间应当是2004年12月1日。请求二审法院依法改判。上诉人龙岩散装办针对上诉人新达公司的上诉答辩称，1、新达公司从2003年3月1日至2008年9月实际缴纳当期租金为95600元；2、新达公司未经原建材公司同意擅自在屋顶树立巨大广告牌，损害屋面，新达公司主张装修维修费用抵扣租金每月事实和法律依据，也不符合合同约定；3、新达公司每月按逾期金额的1%支付滞纳金是正确的。请求二审法院依法驳回上诉人新达公司的上诉。
上诉人新达公司上诉称，1、新达公司实际支付的租金是140400元；2、新达公司装修维修费用应当全部由龙岩散装办承担；3、滞纳金的计算缺乏事实和法律依据。请求二审法院�法改判。上诉人新达公司针对上诉人龙岩散装办的上诉答辩称，1、上诉人龙岩散装办主张尚欠其租金198900元是错误的；2、原判不支持食堂租金是正确的；3、房屋维修装修费用应当全部抵扣租金；4、滞纳金的计算于法无据。请求二审法院依法驳回上诉人龙岩散装办的上诉。
经审理查明，上诉人龙岩散装办对一审判决查明认定的事实除认为“已交租金113100元是错误的，遗漏：上诉人新达公司有使用食堂，《租房合同》约定租赁房屋的维护责任属于上诉人新达公司，漏水是由于上诉人新达公司在屋面树立巨幅广告牌所致”外无异议。上诉人新达公司对一审判决查明认定的事实除认为“已交租金113100元是错误的，应当认定为140400元。”外无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人新达公司向本院提交以下证据：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、照片，证实讼争房屋2015年1月1日后，出现漏雨、渗水，出租人龙岩市汇金资产经营发展有限公司均予以维修。上诉人龙岩散装办经庭审质证，对证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院经审核认为，该证据与本案讼争事实没有关联性，本院不予采信。
本院认为，上诉人新达公司与原福建省龙岩市建材工业公司先后签订的三份《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。原福建省龙岩市建材工业公司改制后，其主管部门龙岩市经济贸易委员会授权上诉人龙岩散装办追偿该公司的债权符合法律规定，上诉人龙岩散装办因此具备本案诉讼主体资格。关于食堂租金，从现场看，食堂处于停用状态，且上诉人龙岩散装办没有举证证明该项诉讼请求存在诉讼时效中断的情形，因此，对上诉人龙�散装办提出的支付食堂租金13400元的上诉请求，本院不予支持。原判对讼争租金实际支付的认定有事实依据，本院予以照准。原判认为上诉人新达公司商场因漏水而形成的墙皮起泡、开裂、发黑、发霉、吊顶变形，展台变色脱落等现象，出租方市建材工业公司应就此承担维修和赔偿责任，由于出租方怠于维修，上诉人新达公司此后已统一对商场进行维修和装修，维修费和装修费已无法明确分别析出，故对上述上诉人新达公司所支出的147198.30元酌定出租方市建材工业公司应承担其中的40%责任，有合同依据，本院予以支持。原判对上诉人新达公司逾期缴纳租金计算滞纳金，有合同依据，本院予以支持。上诉人龙岩散装办、上诉人新达公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予采信。原判认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，依法应予维持。据此，依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6134元，由上诉人龙岩散装办、新达公司各负担3067元。一审案件受理费按原审法院判决计收。
本判决为终审判决。
审判长 傅 胜 荣
审判员 陈 水 柏
审判员 梁 源
二〇一六年七月十一日
书记员 许顺增（代）