重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终2046号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐庆。
委托代理人黄博来，重庆景程律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）沈朝志。
委托代理人赵光华，重庆君毅律师事务所律师。
委托代理人安夏，重庆君毅律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李继才。
委托代理人赵光华，重庆君毅律师事务所律师。
委托代理人安夏，重庆君毅律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）重庆中地置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号，组织机构代码20329328-8。
法定代表人佘建军，该公司董事长。
委托代理人陈小玉，女，1990年9月19日生，汉族，住西藏察雅县察雅大道1号，该公司法务专员。
被上诉人（一审反诉第三人）第三人重庆梦柯达鞋业有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道钢花路507号1栋1号，组织机构代码20298580-5。
法定代表人唐庆。
委托代理人黄博来，重庆景程律师事务所律师。
上诉人唐庆、上诉人沈朝志、李继才及被上诉人重庆中地置业发展有限公司（以下简称“中地公司”）、重庆梦柯达鞋业有限公司（以下简称“梦柯达公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，唐庆、沈朝志、李继才均不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第03318号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审查明：2009年7月14日，沈朝志、李继才与广厦重庆置业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以250万元价格购买了位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路5071号幢1单元负2层车库。合同签订后，沈朝志、李继才并未办理前述车库的变更登记手续。2010年4月22日，沈朝志、李继才作为甲方（出卖方）与唐庆作为乙方（买受方）、梦柯达公司作为丙方（担保方）签订《车库买卖协议》约定，甲方将位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路1幢1单元物理楼层1层，名义层负2层共计13个车位（从31号至43号）出售给乙方，甲方另行赠送乙方2个车位之间的空位约30㎡（车位赠送区域必须在33号至34号之间，之间的空位约30平方米左右），以登记变更为准；13个车位合计845000元，赠送的2个车位之间的空位不计费用，税费由甲方承担；本协议签订当日乙方向甲方支付定金人民币100000元；在本协议签订后，双方即办理车位交付手续，乙方可按自己的使用需要装修使用，使用权归乙方，交付标准为现状交付；乙方支付定金后一年内，甲方将前述13个车位转让资料提交房屋交易管理机关，并经相关部门受理之日起3日内，乙方向甲方支付剩余车位转让价款745000元；丙方自愿为乙方付款义务承担连带保证责任。同年6月30日，唐庆支付了沈朝志、李继才定金100000元。
2012年4月12日，广厦重庆置业发展有限公司更名为重庆中地置业发展有限公司。本案涉案车位至今仍然登记在广厦重庆置业发展有限公司名下。
唐庆一审诉称，2010年4月22日，其与沈朝志、李继才签订《车库买卖协议》，合同约定：沈朝志、李继才将位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路1幢1单元，物理楼层第1层，名义层负2层共计13个车位（从31号至43号）以845000元的价格卖给唐庆；另沈朝志、李继才赠送唐庆2个车位，该赠送车位不计费，全部车位所产生的税费由沈朝志、李继才承担；协议签订后，双方即办理车位交付手续，使用权归唐庆，交付标准为现状交付；剩余价款在沈朝志、李继才将上述13个车位转让资料提交房产交易管理机关，并相关部门受理之日起3日内支付。因沈朝志、李继才向该车位的初始所有人购买上述车位时未对其产权进行变更登记，故合同签订时，沈朝志、李继才向唐庆出具其与广厦重庆置业发展有限公司签订的商品房买卖合同以示沈朝志、李继才对该车位有所有权，可以进行处分。唐庆基于对沈朝志、李继才及商品房买卖合同的信任，于2010年4月28日向沈朝志、李继才支付了10万元定金，沈朝志、李继才也于合同签订后向唐庆履行了车位交付义务。但之后，唐庆多次催促沈朝志、李继才履行产权变更，但沈朝志、李继才皆以该车位的房地产开发商广厦重庆置业发展有限公司手续不齐全无法办理产权变更为由不履行其合同义务。为维护唐庆的合法权益，请求法院判决：1、沈朝志、李继才继续履行双方签订的《车库买卖协议》，并办理位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路1幢1单元，物理楼层第1层，名义层负2层，从31号至43号，共计13个车位的产权变更登记手续。2、本案诉讼费用由沈朝志、李继才负担。
沈朝志、李继才一审辩称，双方签订的买卖合同属于事实履行不能，合同目的不能实现，不同意唐庆的各项诉讼请求。根据物业管理条例，业主只能一人购买一个车位，沈朝志、李继才不是小区业主，没有得到产权证，并且本案涉案车位未交付给唐庆，因此唐庆的诉讼请求不成立，请求法院驳回。
第三人中地公司陈述，沈朝志、李继才与我方签订合同，但由于其二人尚未取得该不动产物权而进行买卖，系无权处分；唐庆与沈朝志、李继才签订的买卖合同，与我方无关，请求法院驳回唐庆对我方追加当事人的请求；由于政策出台，导致我方与沈朝志、李继才的合同履行不能。综上，请求法院驳回唐庆的诉讼请求。
沈朝志、李继才一审中提起反诉称，2009年7月14日，沈朝志、李继才作为买受人与原名为广厦重庆置业发展有限公司签订购买包含涉案车库等在内的多个车库的《商品房买卖合同》，并备案。2010年4月22日，沈朝志、李继才与唐庆及梦柯达公司签订《车库买卖协议》，但没有交付。由于当时整栋楼没有经过房屋竣工验收，所以原广厦重庆置业发展有限公司没有把该车库产权证办在沈朝志、李继才名下。后来相应政策对车库的买卖做出了重大变化，由此车库的原始出让方原广厦重庆置业发展有限公司对涉案车库不能将产权变更至反诉沈朝志、李继才名下。沈朝志、李继才由于历史遗留原因导致未取得涉案车库产权，也就无法协助唐庆办理产权证，因此该《车库买卖协议》事实上已经根本无法履行，应当予以解除。请求法院判决：1、依法解除2010年4月22日，沈朝志、李继才与唐庆及第三人梦柯达公司签订的《车库买卖协议》；2、本案诉讼费用由唐庆承担。
唐庆对沈朝志、李继才提出的反诉答辩称，1、《车库买卖协议》是双方真实意思表示，我方按合同约定付款，车库在合同签订后交付给我方，我方交付给第三人梦柯达公司使用至今，现协议正在履行中，不存在履行不能；2、针对解除《车库买卖协议》请求，双方并未协议一致解除，协议中也未约定协议的解除条件，且本案中也不存在合同法规定的合同解除的情况，因此沈朝志、李继才无权要求解除《车库买卖协议》。请求法院驳回沈朝志、李继才的反诉请求。
第三人梦柯达公司陈述，同唐庆的意见一致。
一审认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用收益和处分的权利。本案中，唐庆与沈朝志、李继才签订车库买卖协议时，沈朝志、李继才并不是协议中车库的所有权人，且截止本案诉讼时止沈朝志、李继才都未取得该车库的不动产所有权，其二人对上述车库并无处分权。因此，唐庆基于车库买卖协议要求沈朝志、李继才办理涉案车库的变更登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。唐庆可就沈朝志、李继才的违约行为另案起诉。
当事人协商一致可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。本案中，唐庆不同意解除车库买卖协议，该协议中也未约定协议解除条件，且该协议也不符合法定解除合同的条件，因此，对沈朝志、李继才要求解除车库买卖协议的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权同法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回唐庆的诉讼请求；二、驳回沈朝志、李继才的反诉请求。本诉案件受理费40元由唐庆负担，反诉案件受理费40元，由沈朝志、李继才负担。
唐庆与沈朝志、李继才均不服一审判决，向本院提起上诉。唐庆上诉称：沈朝志、李继才与中地公司已经建立商品房买卖法律关系，且沈朝志、李继才已经合法占有涉案车库，是物权法所称的业主，依法对涉案车库享有所有权，其二人对涉案车库的买卖行为是有权处分行为，基于此，其二人与唐庆签订的《车库买卖协议》合法有效，应当继续履行。因此，一审判决驳回唐庆的请求不当，请求二审法院撤销原判，依法改判由沈朝志、李继才为唐庆办理涉案车位的产权变更登记手续。
沈朝志、李继才上诉称，其与唐庆及梦柯达签订的《车库买卖协议》属于法律上或事实上履行不能、合同目的不能实现，符合法定解除条件，应当予以解除。一审判决驳回沈朝志、李继才要求解除协议的请求错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人沈朝志、李继才的请求。
中地公司二审答辩称，由于政策出台导致中地公司与沈朝志、李继才之间的合同履行不能，因此，应驳回上诉人唐庆的请求。
梦柯达公司二审答辩称，与上诉人唐庆的意见一致。
二审补充查明：1、沈朝志、李继才于2015年10月14日向一审法院提起反诉，请求解除与唐庆于2010年4月22日签订的《车库买卖协议》，一审法院于2015年10月29日，将该反诉状送达唐庆。2、2010年1月8日，重庆市国土房管局发布渝国土房管发[2010]27号《关于贯彻落实〈重庆市物业管理条例〉若干问题的实施意见》，第五条第（二）项规定，车位（库）应首先满足本小区内业主需要。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位（库）数量等于或低于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产开发项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位（库）。各区县（自治县）房地产交易机构及权属登记机构对不符合上述条件车位（库）的出售和购买行为，不予办理合同登记备案和权属登记。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实无异。
本院认为，上诉人唐庆与上诉人沈朝志、李继才于2010年4月22日签订的涉及13个车位的《车库买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。在履行过程中，重庆市国土房管局发布渝国土房管发[2010]27号《关于贯彻落实〈重庆市物业管理条例〉若干问题的实施意见》，对非小区业主购买小区车库的，明确不予办理合同登记备案和权属登记。而本案上诉人唐庆与上诉人沈朝志、李继才在签订《车库买卖协议》时，均非本案讼争车位所在小区的业主，因此，不能按合同约定履行办理所购车位的产权过户手续，双方合同事实上不能履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，上诉人沈朝志、李继才据此请求解除双方上述合同，理由正当，本院予以支持。在合同解除时间的确定上，因合同解除权属于形成权，依当事人一方意思表示即可产生法律关系的变更和消灭，因此，解除时间应以解除的意思表示到达对方当事人之日予以确定。本案中，上诉人沈朝志、李继才反诉请求解除合同的意思表示于2015年10月29日经一审法院以送达反诉状副本的方式由上诉人唐庆签收，故应以2015年10月29日作为双方合同解除的时间。
综上，上诉人沈朝志、李继才的上诉理由成立，一审适用法律错误导致判决结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第03318号民事判决第一项；
二、变更重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第03318号民事判决第二项为“沈朝志、李继才与唐庆及重庆梦柯达鞋业有限公司于2010年4月22日签订的《车库买卖协议》于2015年10月29日解除”。
一审本诉案件受理费40元，反诉案件受理费40元；二审案件诉讼费80元；一、二审诉讼费合计160元，由上诉人唐庆承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 苏 渝
代理审判员 黎 明
代理审判员 于 利
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李家兴