河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民终1738号
上诉人（原审被告）滦平宽广云商贸有限公司。
法定代表人陈慧民，职务经理。
委托代理人计永利。
被上诉人（原审原告）滦平鼎金物业服务有限公司。
法定代表人候在平，职务总经理。
委托代理人贺静，河北国正律师事务所律师。
上诉人滦平宽广云商贸有限公司因与被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2016）冀0824民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滦平宽广云商贸有限公司的委托代理人计永利，被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司的委托代理人贺静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2010年10月1日原告滦平鼎金物业服务有限公司与案外人滦平鑫港房地产开发有限公司签订了《05鑫港小区前期物业服务合同》一份，合同约定滦平鑫港房地产开发有限公司委托原告滦平鼎金物业服务有限公司对05鑫港小区实行物业管理。该《05鑫港小区前期物业服务合同》第三条合同期限中约定：“本合同期限为5年。自2010年10月1日起至2015年9月30日止。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”第七条管理服务费用中第（一）项约定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅即每月每平方米建筑面积0.55元；商业即每月每平方米建筑面积1.5元；如业主或者物业使用人将住宅改为商业用途，物业管理服务费将按商业用途收取。”2010年10月25日，案外人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅作为房屋买受人，购买了坐落于滦平县滦平镇鑫港小区BS-3号房屋。2011年12月17日案外人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅与承德市宽广超市集团有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定将案外人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅所有的坐落于滦平县滦平镇鑫港小区BS-3号房屋租赁给承德市宽广超市集团有限公司使用。该《房屋租赁合同》第十条关于房屋租赁期间的有关费用中约定：“在房屋租赁期间，水费、电费、卫生费、取暖费、物业管理费等因租赁后经营形成的一切费税由乙方（承德市宽广超市集团有限公司）支付，并由乙方（承德市宽广超市集团有限公司），承担延期付款的违约责任。”后于2012年5月7日，被告滦平宽广云商贸有限公司在此租赁房屋处开办超市。2013年4月3日，被告向原告缴纳物业费55000.00元，原告为被告出具物业费发票一张。原告主张从被告开办超市以来为被告提供了所有应提供的物业服务项目，其中包括保洁服务、绿化维护、协助维护公共秩序、公共设施维修养护，公共设施包括消防系统、喷淋系统、供电系统等养护、污水处理、化粪池处理等一系列物业服务，要求被告支付2014年3月至2015年3月物业费71275.32元及滞纳金。物业费收费标准按照每建筑平方米每月1.5元计算，被告所在房屋建筑面积为3959.74平方米，合计71275.32元；滞纳金是按日千分之三计算，起算日是2015年3月2日，至给付之日止。滞纳金依据前期物业服务合同收取。被告主张在2014年12月17日之前，被告的维修、物业服务一直是由开发商负责，2014年12月17日之后原告才接手物业服务，且原、被告之间无物业服务合同，收费标准不应按照前期物业合同中约定的每建筑平方米每月1.5元计算，应当由原、被告双方协商确定。同时原告存在不提供、拒绝提供物业服务的事实，原告为被告提供的物业服务存在垃圾清运不及时、水管漏水未及时修理等问题并造成被告支出维修费用及财产受损。2015年2月16日、2015年3月15日被告滦平宽广云商贸有限公司超市热力管道发生漏水。对于原告提供物业服务的范围只认可道路通行、排污两项。被告主张驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为及判决结果，原告与案外人滦平鑫港房地产开发有限公司签订了《05鑫港小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律规定，已经成立并发生法律效力。原告滦平鼎金物业服务有限公司受滦平鑫港房地产开发有限公司委托对05鑫港小区提供物业服务，双方约定商业用房物业费收费标准每月每平方米建筑面积1.5元。案外人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅购买坐落于滦平县滦平镇鑫港小区BS-3号房屋，根据法律规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，因此前期物业服务合同对于房屋买受人具有约束力。被告滦平宽广云商贸有限公司与案外人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅签订《房屋租赁合同》，约定物业管理费应当由被告滦平宽广云商贸有限公司承担。根据法律规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定。同时根据《05鑫港小区前期物业服务合同》的约定，原、被告之间并没有另行签订其他生效物业服务合同，且该前期物业合同尚在合同有效期限内，因此，该前期物业合同对于作为房屋实际使用人的被告具有约束力。原告为被告提供物业服务，对此被告当庭承认原告为其提供道路通行、排污等物业服务，原告以实际行为履行合同义务，故被告应按照约定缴纳物业服务费用71275.32元，但2014年3月至2015年3月间，原告为被告提供的物业服务存在服务不及时、不完整的情形，应当相应扣减物业费，结合本案实际情况及原、被告协商缴纳的上一年度物业费55000.00元的实际情况，由被告给付原告2014年3月至2015年3月物业费60000.00元为宜。对于原告主张要求被告给付滞纳金，《05鑫港小区前期物业服务合同》中对于滞纳金合同双方没有约定，因此对于原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告从2014年12月17日之后才为被告提供物业服务，但被告于2013年4月3日向原告缴纳物业费55000.00元，原告为被告出具物业费发票一张，该发票与被告所述事实不一致，本院不予采信。对于被告主张2013年7月、8月间超市发生的污水管道漏水及下雨漏水及2015年3月15日超市热力管道发生漏水等情况，由于不在原告主张物业费的期间内，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十五条、第四十二条第一款、第四十八条第一款、第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告滦平宽广云商贸有限公司给付原告滦平鼎金物业服务有限公司2014年3月至2015年3月的物业费合计60000.00元。此款于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告滦平鼎金物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1580.00元，减半收取790.00元，由被告滦平宽广云商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人滦平宽广云商贸有限公司不服一审判决提出上诉，其主要上诉理由为：一审判决认定事实和适用法律错误，上诉人滦平宽广云商贸有限公司与被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司没有签订物业管理合同，因被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司拒绝提供物业服务，给上诉人滦平宽广云商贸有限公司造成很大的损失，一审判决由上诉人滦平宽广云商贸有限公司支付给被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司6万元物业费不合理。
被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
经审理，二审认定的事实和采信的证据与一审认定的事实和采信的证据一致。
本院认为，被上诉人滦平鼎金物业服务有限公司受案外人滦平鑫港房地产开发有限公司委托对05鑫港小区提供物业服务，并且双方签订的《05鑫港小区前期物业服务合同》已经发生了法律效力。后上诉人滦平宽广云商贸有限公司承租05鑫港小区BS-3号房屋，按照其与房屋所有人李亚龙、陈海龙、徐瑞侠、郭卫民、张叔梅签订的《房屋租赁合同》约定，物业管理费应当由上诉人滦平宽广云商贸有限公司负担，故原审法院依据上述合同约定判决由上诉人滦平宽广云商贸有限公司支付物业管理费并无不正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1580.00元，由上诉人滦平宽广云商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 音
审判员 李小龙
审判员 于相成
二〇一六年七月十日
书记员 付相如