黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第672号
原告牡丹江市住房公积金管理中心。
法定代表人王长东，该单位主任。
委托代理人崔立红，黑龙江建纲律师事务所律师。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
被告王景山，男，1949年1月出生，汉族。
被告周桂华，女，1953年4月出生，汉族。
被告牡丹江星元房产有限公司。
法定代表人肖景辉，该公司董事长。
委托代理人常正华，黑龙江正大律师事务所律师。
原告牡丹江市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告王景山、周桂华、牡丹江星元房产有限公司（以下简称星元公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日、2016年2月26日公开开庭进行了审理，原告公积金中心的委托代理人崔立红、李彩云，被告星元公司的委托代理人常正华到庭参加诉讼，被告王景山、周桂华无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公积金中心诉称：被告王景山、周桂华之子王合义原系牡丹江监狱干警，2013年12月13日，王合义与原告公积金中心、被告星元公司签订《住房公积金个人借贷（担保）合同》，王合义在原告处申请住房贷款27万元，用于购买位于牡丹江市房屋（建筑面积94.98平方米，购房价款为388000元），贷款期限为30年。原告委托中国农业银行股份有限公司牡丹江光明支行（以下简称农行光明支行）放款，2013年12月20日，原告与王合义在房产部门办理了预购商品房抵押预告登记。2014年6月19日，王合义坠楼自杀身亡。截止到2015年8月31日，王合义欠原告本息及未到期贷款合计281979.11元。经查，被告王景山、周桂华系王合义的父母，王合义未婚、无子女。为妥善处理王合义生前所欠公积金贷款问题，原告与被告王景山、周桂华多次协商此事，但协商未果。故原告诉至法院，要求解除原告公积金中心与王合义、被告星元公司于2013年12月13日签订《住房公积金个人贷款（担保）合同》；被告王景山、周桂华在继承王合义遗产的范围内向原告公积金中心偿还贷款本息合计281979.11元（截止到2015年8月31日），以及从2015年8月31日至上述款项还清日止的利息（按《住房公积金个人贷款（担保）合同》约定的利率标准计算）；原告公积金中心对抵押财产房屋（建筑面积94.98平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被告星元公司对抵押财产清偿不足部分的债务承担连带责任。
被告星元公司辩称：因借款人王合义已经死亡，故应解除王合义与原告及被告星元公司签订的《住房公积金个人借贷（担保）合同》；被告星元公司同意以抵押房屋作价偿还原告借款。因王合义在原告处尚有公积金存款，此款应先行偿还原告，不足部分以王合义所购房屋变卖偿还。
本案的争议焦点：一、原告与王合义及被告星元公司签订的《住房公积金个人借贷（担保）合同》是否合法有效；二、原告要求解除借贷（担保）合同是否有事实及法律依据；三、王合义的法定继承人是否应偿还其所欠原告的贷款；四、原告对涉案抵押财产是否享有优先受偿权；五、被告星元公司对王合义所欠借款是否承担偿还责任。
审理中，原告公积金中心为支持其主张向法庭举证、被告星元公司质证、本院认证如下：
证据一、《住房公积金个人贷款（担保）合同》复印件一份（与原件核对无异）、商品房买卖合同复印件一份、预购商品房抵押权预告登记证复印件一份（与原件核对无异），证明原告与王合义及被告星元公司签订了《住房公积金个人借款（担保）合同》，该合同已实际履行；该合同第九条第五款约定借款人死亡而无继承人或继承人拒绝代借款人履行本合同相关义务的，贷款人有权提前宣布合同到期；第十六条约定，贷款人委托的保证人自愿为借款人提供连带保证责任。王合义向原告贷款用于购买涉案房屋，原告与王合义办理了涉案房屋预购商品房抵押登记，抵押权人为原告。
被告星元公司没有异议。
本院认为，该证据能够证明2013年12月10日王合义与牡丹江德源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，王合义购买房屋（建筑面积94.98平方米），总价款388000元。2013年12月13日，王合义与原告公积金中心、被告星元公司签订《住房公积金个人贷款（担保）合同》，王合义向原告公积金中心申请住房贷款270000元，被告星元公司承担连带保证责任。2013年12月20日，王合义与原告办理了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记，本院对上述事实予以确认。
证据二、牡丹江市公安局爱民分局出具情况说明复印件一份、火化证明复印件一份、王合义身份证复印件一份（均来源于牡丹江市公安局爱民分局铁北户籍室），证明王合义于2014年6月19日坠楼自杀，属意外死亡；由于王合义的意外死亡，其与原告签订的贷款合同无法履行。
被告星元公司没有异议。
本院认为，该证据能够证明2014年6月19日王合义坠楼死亡，经公安机关认定符合王合义自己高坠死亡的事实，本院予以确认。
证据三、户口复印件一份、干部履历表复印件一份、继承权公证亲属关系证明表一份（均来源于牡丹江市监狱政治处），证明被告王景山、周桂华系王合义的父母，是王合义的法定继承人，王合义生前未婚，无子女。
被告星元公司没有异议。
本院认为，该证据能够证明被告王景山、周桂华系王合义的父母，王合义生前未婚、无子女的事实，本院予以确认。
证据四、欠款本息清单打印件一份（盖有原告公积金中心公章），证明截止到2015年8月31日王合义欠原告贷款本金11250元、利息14263.39元、罚息1285.09元，合计26798.48元。截止到该日如提前全部还款所需金额为281979.11元（含未到期的本金255000元）。
被告星元公司认为，具体数额应以银行微机显示的欠款本金及利息为准。关于罚息或者复利被告有异议，不应计算罚息和复利。
本院认为，该证据能够证明截止到2015年8月31日全部清偿王合义欠原告贷款本息合计为281979.11元的事实，本院予以确认。
证据五、原告写给被告王景山、周桂华的信件一份，证明原告多次派人到被告王景山、周桂华处协商处理王合义贷款善后事宜，均遭到拒绝，在本次诉讼前原告为表达诚意再次去信件，但仍遭到二被告拒绝。
被告星元公司没有异议，被告星元公司与原告共同到二被告处协调此事，但均遭到二被告拒绝。
本院认为，该证据仅体现2015年8月17日原告出具关于与被告王景山、周桂华协商处理王合义公积金贷款善后事宜的信件，本院予以确认，但不能证明二被告对王合义贷款事宜的处理意见，本院对此不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年12月10日，王合义与牡丹江德源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，王合义购买房屋（建筑面积94.98平方米），总价款388000元。2013年12月13日，原告公积金中心与王合义、被告星元公司签订《住房公积金个人贷款（担保）合同》，主要内容为：第一条贷款金额，贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放住房公积金个人住房贷款，金额为270000元；第二条贷款用途，本合同项下贷款用于借款人购买自住住房，房屋建筑面积为94.98平方米；第三条贷款期限，本合同项下贷款期限为30年。自2013年12月11日至2043年12月10日止；第四条贷款利率，执行中国人民银行发布的住房公积金贷款利率，确定为月利率3.7500‰，利息从放款之日起计算并按月结算；第九条违约和违约责任，本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：Ｅ.借款人死亡或被宣告死亡、失踪或被宣告失踪，或者成为限制民事行为能力或丧失民事行为能力，而无继承人、受遗赠人、监护人或财产代管人，或其继承人、受遗赠人、监护人或财产代管人拒绝代借款人履行本合同项下义务的；第十五条抵押物的处分，15.1贷款到期或因发生本合同第九条所述情形，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可申请人民法院拍卖、变卖抵押物；第十七条保证，保证人承担全程连带保证责任，保证人对本合同项下的贷款全部本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；第十八条保证期间，保证担保期限为合同生效之日起至借款合同履行贷款期限届满之日后到全部贷款款额还清为止。如贷款人依据本合同约定提前收回贷款，则保证担保履行期相应提前。2013年12月25日，原告委托农行光明支行向王合义发放贷款270000元。2013年12月20日，王合义与原告办理了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记。2014年6月19日，王合义坠楼死亡，经公安机关认定符合自己高坠死亡。
另查明，被告王景山、周桂华系王合义的父母，王合义未婚、无子女。截止到2015年8月31日全部清偿王合义欠原告贷款本息合计为281979.11元。
本院认为：关于本案案由的问题，本案借款人王合义与原告公积金中心之间形成借款合同法律关系，因借款人王合义死亡，原告公积金中心向相关义务人主张权利要求偿还贷款，故本案案由应为借款合同纠纷。
2013年12月13日，原告公积金中心与借款人王合义、保证人星元公司签订《住房公积金个人贷款（担保）合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定原告公积金中心已向借款人王合义贷款270000元，但因借款人王合义坠楼死亡，其无法履行向原告偿还贷款本息的义务，该贷款合同已无法实际履行，原告要求解除该份合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”被告王景山、周桂华系王合义的父母，王合义未婚、无子女，故王合义的法定继承人为被告王景山、周桂华。因二被告未到庭，亦未作出放弃继承的表示，故视为二被告接受继承，因王合义欠原告贷款本息未予偿还，原告请求被告王景山、周桂华在继承王合义的遗产范围内向原告偿还贷款本息合计281979.11元（截止到2015年8月31日），及从2015年8月31日至上述款项还清日止利息（按《住房公积金个人贷款（担保）合同》约定的利率标准计算）诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”借款人王合义将其购买的商品房屋抵押给原告，因借款人死亡无法履行到到期债务，原告请求对抵押财产（涉案商品房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”本案被告星元公司为借款人王合义承担连带保证责任，因涉案债权既有保证又有抵押担保，原告请求被告星元公司对抵押财产清偿不足部分的债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：
一、解除原告牡丹江市住房公积金管理中心与王合义、被告牡丹江星元房产有限公司于2013年12月13日签订《住房公积金个人贷款（担保）合同》；
二、被告王景山、周桂华在继承王合义遗产的范围内向原告牡丹江市住房公积金管理中心偿还贷款本息合计281979.11元（截止到2015年8月31日），以及从2015年8月31日至上述款项还清日止的利息（按《住房公积金个人贷款（担保）合同》约定的利率标准计算）；
三、原告牡丹江市住房公积金管理中心对抵押财产房屋（建筑面积94.98平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告牡丹江星元房产有限公司对抵押财产清偿不足部分的债务承担连带责任。
如果被告王景山、周桂华、牡丹江星元房产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告王景山、周桂华、牡丹江星元房产有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告牡丹江市住房公积金管理中心可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费6107元，由被告王景山、周桂华、牡丹江星元房产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 时维
代理审判员 李雪
代理审判员 汪淯
二〇一六年三月一日
书 记 员 樊超