北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金麟门汽车文化有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里61号楼20层2007。
法定代表人：顾家，董事长。
委托诉讼代理人：彭宁燕，女，1958年8月23日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘尚，男，1987年12月15日出生。
委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人北京金麟门汽车文化有限责任公司（以下简称金麟门公司）因与被上诉人刘尚租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金麟门公司之委托诉讼代理人彭宁燕，被上诉人刘尚之委托诉讼代理人张巡礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金麟门公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘尚的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由刘尚承担。事实和理由：1.蟹岛度假村1号展厅与该展厅35,36地块上的二层办公楼属于“房套房”的性质，整个场馆屋顶房梁处部分地方漏雨并不必然导致刘尚租赁并装修的二层办公楼一层吊顶天花板出现水渍。一审将自认事实与查明事实相互混淆，违反民诉法解释第九十二条“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”的规定。一审第一次庭审期间，金麟门公司确认雨季期间某日因大雨导致整个场馆部分房梁处有漏雨情形，但是该确认被一审法院在判决书中反复多次引用，最终依据该确认作出对金麟门公司不利的判决结果。刘尚对其租赁的室外场地进行装修时，设计并装饰了上下两层，按照刘尚陈述，一层吊顶严重漏水，则二层应漏水更为严重。但二层屋顶不仅没有漏水，反而顶棚没有任何阴湿漏雨痕迹。故不排除刘尚装修二层时无意中破坏了一层的防水层，导致一层吊顶出现水渍的情形。刘尚应提交其装修工程竣工后的验收报告，以证明其装修时没有破坏一层防水层，否则无法证明该吊顶水渍与金麟门公司有关。一审法院将金麟门公司确认的有关整个场馆屋顶房梁在下雨时有部分地方漏雨的事实与刘尚反诉主张其在场馆内租赁并装修的二层办公楼一层吊顶天花板有漏雨的事实相关联，认定二者存在因果关系有误。一审未现场勘察而仅依据刘尚提交的几张照片确认刘尚存在损失且与漏水有关联，并以此作为判决依据。2.一审法院未依法分配举证责任，在刘尚对其反诉主张未能举证或证据与本案无关联性的情况下，多次采用酌定方式，判决内容及结果明显偏袒刘尚一方。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定了举证责任分配的一般原则即“谁主张，谁举证”。刘尚为其反诉主张提交的证据对其反诉事实及请求不具有证明力，法院不应支持其反诉请求。一审将举证责任分配给双方，强调“双方未就各自主张的漏水原因及责任举证”，但刘尚反诉主张其装修的一层吊顶出现漏水，举证责任应分配给刘尚，其未举证就应承担相应法律后果。对于刘尚主张因漏雨给其造成的损失，一审再次将举证责任分配给双方，酌定缺乏依据，有违客观公正。3.一审判决对刘尚反诉请求的损失数额酌定缺乏事实与法律依据，涉及金麟门公司应当支付的违约金基数是错误的，应予纠正。即使租赁标的物存在漏雨情形，整个吊顶天花板只有九块出现水渍，刘尚无需停业近一个月，且诉讼中刘尚也没有更换该九块吊顶天花板及对其他部位进行修缮，一审酌定刘尚停业损失为13919.2元缺乏依据。九块吊顶天花板在市场上最贵也就近千元，一审在刘尚未举证证明其损失数额及损失计算依据的情况，对刘尚所谓的损失数额作出酌定，缺乏依据。金麟门公司的室外场地面积占总租赁面积的88%，如按照一审判决刘尚应支付金麟门公司的租赁物使用费52184元，其支付违约金数额的计算基数应为45921.52元，并非一审判决的19588元。一审判决书写金麟门公司名称有误，应予改判。
刘尚辩称：同意一审判决，不同意金麟门公司的上诉请求。
金麟门公司向一审法院起诉请求：刘尚支付金麟门公司欠付的租金66103.2元及违约金，以66103.2元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
刘尚向一审法院反诉请求：1.确认刘尚和金麟门公司签订的《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》无效；2.金麟门公司赔偿刘尚损失87853元，包括顶棚装修损失60653元、漏水造成停业导致的租金损失15032元、设备及家电损失11898元。
一审法院审理查明：金麟门公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。包括：1.2015年1月1日，金麟门公司作为出租方（甲方）与刘尚（承租方、乙方）签订了《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》；2.中国建设银行单位客户专用回单四份；3.证人齐某的证言，内容为证人是做装修的，是包工头，带着6、7个人的工程队一起干装修的活，于2014年9月通过装修公司的老黄认识了刘尚，刘尚位于朝阳区蟹岛度假村内的展览馆需要装修，自己带人承包了其中一层、二层的吊顶、水电安装、办公木门的安装、地板的铺设等，属于包清工，最后老黄给自己结清了工程款；4.照片，显示承租场所室内屋顶吊顶出现较大面积的水渍。另外，金麟门公司在审理中承认，出租给刘尚的室内部分屋顶房梁处于2015年6、7月份出现漏雨。金麟门公司还确认，涉案场地及地上物已于租期届满后由其自行收回并交付蟹岛度假村重新规划。
根据以上证据查明：1.刘尚与金麟门公司存在租赁合同关系，合同约定：刘尚承租位于北京市朝阳区蟹岛路1号蟹岛度假村1号展厅的北京蟹岛国际房车展示中心的35,36地块，该地块室内63.72平方米，室外442.8平方米，乙方承租该场地用于经营房车；租期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，免租期为合同签订之日起至2014年12月31日止，免租期内无需缴纳租金和物业管理费，但需承担实际使用的水、电等能源费用；按场地面积室内每日每平方米4元，室外每日每平方米2元，全年租金合计￥416275.2元。第一年享受50%的折扣优惠，优惠后的租金为￥208137.6元，以上租金不含物业管理费和宣传费；乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一计租期的租金，本协议签订3个工作日内，乙方按本协议规定开始计算乙方租期时，向甲方支付第一个计租期（2015年1月1日起至2015年12月31日止）的12个月租金，数额为￥208137.6元；乙方可以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方实际付款日，乙方不能按规定时间向甲方交付场地租金以及宣传费用，则乙方按本协议第六条向甲方交纳滞纳金；乙方应当在本合同签订时，同时向甲方一次性交纳相当于三个月租金的租金保证金，计52034.4元人民币，如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，在本合同租期内，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的10日内，将保证金余额无息返还；乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；该场地的搭建、装修，乙方的方案应事先交由甲方和甲方书面审查同意后实施；本合同项下租期届满，本合同自动终止，如乙方愿意续租，应在续租期届满30日前与出租方另行达成续租协议；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还三个月的租金保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方应按照上述约定承担违约责任：（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的，（2）迟延支付租金、物业管理费和宣传费等应付款项或费用超过15日的，（3）未能在开业前7天完成装修，或未能在开业日正式营业，或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的，（4）未经甲方同意，对场地或交易中心其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为，或擅自改变本合同约定的经营项目和内容，严重损害第三方利益，或张贴非经营性文字或图片及发生其他行为以致严重损害交易中心良好形象和声誉。2.金麟门公司于2014年9月将涉案场地及地上物交付给刘尚，刘尚于接收场地后投资对室内部分进行了装修改造。3.刘尚分别于2014年9月24日、2015年2月6日及2015年10月28日分三次自行或通过江苏法瑞德专用汽车有限公司向金麟门公司支付142034元，其中2014年9月24日付款52034元为合同约定的租赁保证金，其余为应付租金。4.出租给刘尚的室内部分屋顶房梁处于2015年6、7月份出现漏雨，漏雨导致室内一层吊顶有九块被浸泡。5.涉案场地及地上物已由金麟门公司收回。
双方争议的事实问题包括：1.漏雨的原因和责任，2.漏雨导致的财产损失情况，3.涉案场地及地上物的来源及权属是否合法。审理中，就损失问题，刘尚称因为漏雨，导致天花板被水浸泡，顶部电路受潮有安全隐患，重新进行了铺设，壁挂式电视机和立式空调都进水了，电视机泡水后，由于在保修期内就维修了，现在放在库房里；空调主机也进水了，空调没有修，放在库房里。对此，刘尚提交了：1.《蟹岛度假村休闲茶艺馆装修项目工程项目承包合同》，显示江苏法瑞德专用汽车有限公司（甲方）于2014年9月25日同北京艺轩装饰服务有限公司（乙方）签订了该合同，约定由乙方对位于北京市朝阳区蟹岛度假村1号馆“茶艺馆装修”进行施工，工程总造价为145000元，材料也由乙方按照约定的规格、品牌采购，合同所附报价单中和吊顶有关的部分包括“咖啡、酒吧区域”和“茶道区域”，刘尚主张按照报价单的数额由金麟门公司赔偿全部和吊顶有关部分的装修材料及人工费，金麟门公司认为报价单不足以作为装修损失认定的凭据。2.购机证明两份，显示江苏法瑞德专用汽车有限公司分别于2015年1月4日和2015年1月5日在苏宁易购姚家园店购买了索尼彩电和惠而浦空调，价格分别为8299元和3599元，送货地点均为朝阳区东苇路蟹岛度假村房。金麟门公司称涉案场地及地上物系其自案外人蟹岛度假村处取得使用权，但未在指定期间内就涉案场地及地上物的来源及合法性举证，双方也未就各自主张的漏水原因及责任举证。对此，法院认定如下：第一，一层天花板漏雨是金麟门公司的责任。理由为：金麟门公司在庭审中确认的漏水部位为屋顶房梁，其对证人关于装修内容的陈述又表示认可，据此判断，屋顶房梁并非刘尚装修所涉及，故该部位漏水应认定系出租标的物存在隐患所致。第二，漏水给刘尚的装修造成了损失，但难以认定其所称电视机和空调也受损。理由：1.照片直观的呈现出吊顶天花板有较大范围的水渍，部分墙面也有水渍；2.金麟门公司也承认漏雨（金麟门公司称系漏水）造成刘尚一层天花板被浸泡；3.现有证据仅能证明刘尚（江苏法瑞德专用汽车有限公司的法定代表人）购买了两部电器并送至涉案场地，刘尚并未提交充分证据证明电视机、空调受雨水浸泡而损坏。第三，涉案场地因漏雨必然影响刘尚正常使用，给刘尚造成相应损失。以上两项合理损失的具体数额，双方均未举证，法院根据现有证据，酌定分别予以确定，由作为出租人的金麟门公司予以赔偿。
一审法院认为：根据双方均认可的租赁合同，刘尚和金麟门公司之间租赁的标的物为两部分，即土地（室外部分）和地上物（室内部分）。就土地部分，虽金麟门公司未出具权源、性质等合法性证据，但依据相关合同法律法规及司法解释，金麟门公司是否有权出租并不影响土地部分的租赁合同效力，故对刘尚反诉涉及到土地部分租赁合同效力无效的反诉请求法院不予支持。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金麟门公司作为出租人，经法院释明风险后，仍未在指定期间内提交出租标的物中地上物部分的建设规划许可证明，法院难以认定该部分出租标的物的合法性，故对室内部分租赁合同，法院认定无效。
土地租赁部分合同有效，刘尚未按照约定标准及时、足额支付租金，应当继续履行该义务，并承担违约责任。因金麟门公司主张的逾期交纳租金的违约金并未超过合同约定的标准，也不违反法律或司法解释相关规定，故对金麟门公司该部分诉讼请求，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，金麟门公司向刘尚交付了地上物，刘尚也实际使用了该地上物，刘尚即应交纳使用费，但根据查明的事实，刘尚在使用中，标的物出现漏雨的情形，对租赁标的物正常使用造成一定影响，法院根据法律规定，对使用期间刘尚应交纳的使用费酌情予以减少，同时对刘尚反诉主张的停业期间的租金损失予以驳回。就室内部分，因作为出租人的金麟门公司存在标的物不符合约定的违约情形，其要求刘尚支付逾期支付租金的违约金法院不予支持。
刘尚于使用中，因室内部分漏雨导致其装修受损，但未提交充分证据证明其损失数额，法院对此根据现有证据，在考虑租期、刘尚已实际使用期间、损害部位等因素的情形下对其损失酌情予以认定，由金麟门公司赔偿刘尚。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院于2017年8月判决：一、确认北京金鳞门汽车文化有限公司与刘尚签订的《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》中关于室内部分的租赁合同内容无效；二、刘尚于判决生效后十日内给付北京金鳞门汽车文化有限公司租金（使用费）五万二千一百八十四元，并支付违约金（以一万九千五百八十八元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、北京金鳞门汽车文化有限公司于判决生效后十日内赔偿刘尚装修损失一万五千元；四、驳回北京金鳞门汽车文化有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘尚的其他反诉请求。如北京金鳞门汽车文化有限公司、刘尚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均没有提交新证据。诉讼中，金麟门公司与刘尚一致认可刘尚欠付金麟门公司的租金及房屋占有使用费共计66103.2元。对于刘尚租赁房屋吊顶受损面积，金麟门公司称九块吊顶受损，大概5、6平方米左右；刘尚称吊顶面积一共是15、16平方米，受损部分面积占三分之一左右。金麟门公司称，证人齐某的证言、显示承租场所室内屋顶吊顶出现较大面积水渍内容的照片均非其在一审中提交的证据，系由刘尚提交。刘尚称，齐某确系刘尚一方的证人。本院经审查认为：显示承租场所室内屋顶吊顶出现较大面积水渍内容的照片系刘尚在一审审理过程中提交的证据；齐某系经刘尚申请作为证人出庭作证。一审判决对上述事实记载有误，本院予以纠正。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，金麟门公司与刘尚签订场地租赁合同，约定刘尚租赁金麟门公司场地用于经营房车，其中室内面积63.72平方米，室外面积442.8平方米。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金麟门公司未在指定期限内提供涉案场地上房屋的建设工程规划许可证，一审判决确认金麟门公司与刘尚签订的上述租赁合同中关于室内部分的约定无效，合法有据。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审判决刘尚参照双方场地租赁合同约定的租金标准，向金麟门公司支付室内部分的房屋占有使用费，具有事实与法律依据。金麟门公司与刘尚在上述合同中关于承租室外场地部分的约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约全面履行己方义务，刘尚应依诚实信用原则按期足额支付相应租金。刘尚在履行房屋租赁合同过程中，未依约按期向金麟门公司支付租金，应承担相应的违约责任。金麟门公司主张的违约金计算标准未超过双方场地租赁合同约定的迟延履行违约金标准，本院予以采纳。鉴于双方场地租赁合同部分无效，违约金的计算基数应为合同有效部分场地面积的租金数额，即刘尚欠付金麟门公司室外部分面积的房租数额。刘尚应给付金麟门公司租金及房屋占有使用费66103.2元，并以57787.4元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，向金麟门公司支付违约金。一审判决酌情减少刘尚应交纳的房屋占有使用费，并以19588元作为刘尚向金麟门公司支付违约金的计算基数，缺乏依据，本院对此予以纠正。
本案中，刘尚反诉请求金麟门公司赔偿其因房屋漏水造成的损失。根据刘尚租赁使用涉案房屋性质，并结合刘尚提供的照片、证人证言及当事人陈述，能够据以认定刘尚使用的涉案房屋一层天花板部分面积漏水。金麟门公司主张漏水的产生系刘尚的责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院认定金麟门公司对房屋漏水负有责任，并无不当。根据刘尚与金麟门公司签订房屋租赁合同并使用涉案房屋的目的，及其将该房屋用于经营的实际情况，室内漏雨对刘尚正常使用及经营确有相应影响，对其装饰装修物造成一定损害。金麟门公司作为涉案房屋场地的出租方，对房屋场地设备设施负有相关的维护维修义务，其对刘尚因漏雨致产生损失存在过错，应承担相应赔偿责任。刘尚未就其主张的损失数额提供充分证据予以证明。本院综合考虑房屋场地租赁性质、涉案房屋损害情形、刘尚实际经营状况及房屋使用情况等因素并依公平原则，酌情确定金麟门公司赔偿刘尚未能正常经营使用房屋及造成的装修损失10000元。一审判决金麟门公司赔偿刘尚装修损失15000元，依据不足，本院予以纠正。一审判决所载金麟门公司名称有误，本院一并予以纠正。
综上所述，本院对金麟门公司合理部分的上诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59271号民事判决；
二、确认北京金麟门汽车文化有限责任公司与刘尚签订的《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》中关于室内部分的租赁合同内容无效；
三、刘尚于本判决生效后10日内给付北京金麟门汽车文化有限责任公司租金及房屋占有使用费66103.2元，并支付违约金（以57787.4元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
四、北京金麟门汽车文化有限责任公司于本判决生效后10日内赔偿刘尚损失10000元；
五、驳回北京金麟门汽车文化有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回刘尚的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1550元，由北京金麟门汽车文化有限责任公司负担50元（已交纳）；由刘尚负担1500元（北京金麟门汽车文化有限责任公司已预交，刘尚于本判决生效后7日内给付北京金麟门汽车文化有限责任公司）。一审反诉案件受理费995元，由北京金麟门汽车文化有限责任公司负担50元（刘尚已预交，北京金麟门汽车文化有限责任公司于本判决生效后7日内给付刘尚）；由刘尚负担945元（已交纳）。
二审案件受理费1460元，由北京金麟门汽车文化有限责任公司负担50元（已交纳）；由刘尚负担1410元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
代理审判员 刘 栋
二〇一七年十一月三十日
法官 助理 张 立
书 记 员 田亚男