福建省寿宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0924民初83号原告厦门市梵古营销策划有限公司，住所地厦门市思明区湖明路2号805室。法定代表人何力伟，职务董事长。委托代理人曲云，厦门市梵古营销策划有限公司职员。委托代理人缪銮生，福建人文律师事务所律师。被告福建康晟置业有限公司，住所地寿宁县东部新区鲤鱼港5号楼二层。法定代表人张现新，职务执行董事兼总经理。委托代理人张恒金，福建博知律师事务所律师。原告厦门市梵古营销策划有限公司诉被告福建康晟置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勤贵公开开庭进行了审理。原告厦门市梵古营销策划有限公司的委托代理人曲云、缪銮生到庭参加诉讼，被告福建康晟置业有限公司的委托代理人张恒金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市梵古营销策划有限公司诉称，2015年5月14日，原、被告双方协商签订了《“瀚誉广场”商品房代理销售暨招商协议》，被告福建康晟置业有限公司将“瀚誉广场”房产开发项目剩余可售商品房委托原告代理销售，代理销售时间从2015年5月15日至2016年12月31日止，同时约定代理销售暨招商目标和策划服务费、代理费及招商佣金的支付方式、支付条件、双方的权利义务及违约责任等相关条款。协议签订后原告依约积极开展策划销售招商工作，但被告于2015年8月起拒不依约支付每月2万元的策划服务费，2015年10月底被告单方擅自解除协议。根据协议第十条规定被告应向原告结清协议解除前产生的代理费及招商佣金，还应向原告支付违约金。因被告至今未支付上述款项，特诉至法院，请求法院判令被告支付策划服务费60000元、代理费97829.5元及违约金50000元。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：1、营业执照及法定代表人身份证明、寿宁县工商行政管理局出具的内资企业登记基本情况表，证明原、被告的诉讼主体资格；2、《“瀚誉广场”商品房代理销售暨招商协议》，证明原、被告双方签订了商品房委托代理销售协议；3、瀚誉广场客户签约暨梵古业绩确认函，证明原告在六个月的时间里为被告销售了相应的商品房；4、瀚誉广场·梵古结算申请单，证明被告需支付原告策划服务费60000元、代理费97829.5元；5、瀚誉广场5-9月份工资表，证明原告方支付的工资；6、策划工作对接单，证明原告在代理销售期间开展了相应的策划工作；7、厦门增值税普通发票，证明被告未支付策划服务费。被告答辩称，一、对结欠原告策划服务费60000元的事实不持异议；二、原告要求被告支付代理费97829.5元的计算有误。代理费应以实际到账的销售金额计算，第一阶段销售到账2217486元，代理费2217486X0.95%=21066元，第二阶段销售到账578000元，代理费578000X0.75%=4335元，代理费共计25401元；三、原告未按协议要求完成阶段性销售任务，被告可单方面解除协议，被告解除合同的行为不构成违约，不应承担违约责任。被告为证明其主张的事实，提供以下证据：1、《终止商品房代理销售暨招商协议的通知》，证明被告已将终止协议的通知送达原告；2、第一、二阶段成交情况表，证明原告未完成约定的阶段代理销售任务及提出相应阶段代理费的计算基数、比例及数额。经庭审，原告提供的营业执照及法定代表人身份证明、寿宁县工商行政管理局出具的内资企业登记基本情况表、《“瀚誉广场”商品房代理销售暨招商协议》、瀚誉广场客户签约暨梵古业绩确认函、瀚誉广场5-9月份工资表、策划工作对接单、厦门增值税普通发票；被告提供的《终止商品房代理销售暨招商协议的通知》，双方均确认属实，应作为证据予以采信。原告提供的瀚誉广场·梵古结算申请单，被告提出异议，认为应以第一、第二阶段到账的首付款按约定的比例计算代理费；被告提供的第一、二阶段成交情况表，原告提出异议，认为购房户的房款均已到位，应以各阶段的销售总额按约定的比例计算代理费，鉴于原、被告提供的该组证据在签约客户、销售金额、到账情况等方面一致，可作为证据予以采信。中国建设银行股份有限公司向本院出具的《寿宁县人民法院调查取证函的回复》，原、被告对该份证据的真实性不持异议，可作为证据予以采信。结合原、被告的当庭陈述，可对以下事实予以确认：2015年5月14日，厦门市梵古营销策划有限公司与福建康晟置业有限公司签订了《“瀚誉广场”商品房代理销售暨招商协议》，约定由厦门市梵古营销策划有限公司代理福建康晟置业有限公司销售“瀚誉广场”项目中未销售部分住宅、商业尾盘暨招商事宜。双方约定：1、代理销售时间自2015年5月15日至2016年12月31日止；2、第一阶段（2015年5月15日至2015年8月31日）任务，销售金额应达到2000万元，预招商面积1000平方米。第二阶段（2015年9月1日至2015年11月30日）任务，销售金额应达到2500万元，预招商面积1500平方米（预招商皆以收取定金为准）。此后每三个月为一个阶段，销售任务同第二阶段；3、①策划服务费每月2万元，福建康晟置业有限公司应于每月5日前支付给厦门市梵古营销策划有限公司。②代理费用按代理销售期间所售商品房及商业、店面金额的1.35%计取（含税）。③销售部分未达到合同约定的阶段销售目标，则本阶段每不足500万元，代理费计提标准递减0.2%计算。④福建康晟置业有限公司应在收到厦门市梵古营销策划有限公司每阶段结束后5日内编制的《承包销售代理费结算表》之日起10日内将本阶段的基本代理费一次性支付给厦门市梵古营销策划有限公司，代理费结算进度与实际销售到款进度一致，但按揭材料准备齐全后90天如银行仍未放款，视同放款结算代理费。4、①厦门市梵古营销策划有限公司某一阶段完成任务达不到该阶段50%或两个阶段完成任务未达到销售金额2500万元，福建康晟置业有限公司可单方面解除代理销售协议，福建康晟置业有限公司应于解除协议书面通知送达厦门市梵古营销策划有限公司之日起10日与厦门市梵古营销策划有限公司结清代理费用，厦门市梵古营销策划有限公司应在被告结清代理费用之日起5日内撤离售楼处。②一方擅自要求解除代理销售协议的，对方有权要求继续履行，对方同意解除的，擅自解除一方应向对方支付违约金5万元。合同履行过程中，福建康晟置业有限公司确认厦门市梵古营销策划有限公司销售的客户有15户，其中，第一阶段10户，销售金额6527486元，到位首付款2217486元，第二阶段5户，销售金额3770356元，到位首付款578000元。福建康晟置业有限公司向厦门市梵古营销策划有限公司支付了5至7月份的策划服务费，厦门市梵古营销策划有限公司未完成协议约定的阶段代理销售任务，2015年10月15日福建康晟置业有限公司向其发出《终止商品房代理销售暨招商协议的通知》，同日，厦门市梵古营销策划有限公司的销售代表签收了终止协议。由于双方发生纠纷，相关费用尚未结清。原告诉至本院，请求判令被告福建康晟置业有限公司支付策划服务费60000元、代理费97829.5元及违约金50000元。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为请求判令被告支付策划服务费60000元、代理费90288.79元及违约金（以尚未支付的策划服务费和代理费总额，按月利率2%从2015年11月1日起计算至上述款项付清之日止）。另查明，截至2016年4月5日，厦门市梵古营销策划有限公司代理销售的15户客户中，其中4户办理了按揭贷款，第一阶段2户，首付款共计502000元，合同总价共计1282000元；第二阶段2户，首付款共计60000元，合同总价共计1344416元。本院认为，原告厦门市梵古营销策划有限公司与被告福建康晟置业有限公司于2015年5月14日签订的《“瀚誉广场”商品房代理销售暨招商协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议，双方应按约履行。原告主张被告支付策划服务费6万元，被告对此无异议，本院予以确认；原告主张以15户客户的合同销售总额10297842元结算代理费，被告提出异议，根据约定“代理费结算进度与实际销售到款进度一致，但按揭材料准备齐全后90天如银行仍未放款，视同放款结算代理费”，4户已办理按揭贷款客户的代理费可按合同约定的购房款总价结算，原告未能提供证据证明其余11户的购房款均已全部付清或存在购房户的按揭材料准备齐全后，90天银行仍未放款的情形，原告对此应当承担举证不能的不利后果，原告要求该11户的代理费以合同约定的购房款总额结算的诉请，不予支持。该11户的代理费可以原、被告双方均确认的到账首付款结算。原告代理销售的客户中，第一阶段实际销售到款1282000元-502000元＋2217486元=2997486元，第二阶段实际销售到款1344416元-60000元＋578000元=1862416元，根据协议约定，被告福建康晟置业有限公司应支付原告厦门市梵古营销策划有限公司代理费2997486元X0.95%＋1862416元X0.75%=42444.23元；原告要求被告支付违约金（以尚未支付的策划服务费和代理费总额，按月利率2%从2015年11月1日起计算至上述款项付清之日止），被告提出异议，鉴于原告未完成相应阶段的销售任务，被告依约解除双方签订的代理销售协议，不构成违约，且协议中亦未约定其他需承担违约金的情形，原告的违约金请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告福建康晟置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市梵古营销策划有限公司策划服务费60000元、代理费42444.23元，合计102444.23元。二、驳回原告厦门市梵古营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告福建康晟置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3305，减半收取1652.5元，由原告负担526.2元，被告负担1126.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期届满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  刘勤贵二〇一六年四月二十六日书记员  蔡少琴附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十七条人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。