内蒙古自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内民再22号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古兰德汽车销售有限责任公司（以下简称兰德公司）。住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区幸福南路东侧**号。
法定代表人：刘冰，该公司总经理。
委托代理人：崔俊峰，内蒙古卓铄律师事务所律师。
委托代理人：李增川，内蒙古卓铄律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔祥东，男，1968年12月8日出生，汉族，包头市东银汽车贸易有限公司法定代表人，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区友谊大街东22号街坊1栋19号。
委托代理人：韩建东，内蒙古东方玉德律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：包头市东银汽车贸易有限公司（以下简称东银公司）。住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区幸福南路东侧**号。
法定代表人：孔祥东，该公司董事长。
委托代理人：韩建东，内蒙古东方玉德律师事务所律师。
再审申请人内蒙古兰德汽车销售有限责任公司（以下简称兰德公司）因与被申请人孔祥东、包头市东银汽车贸易有限公司（以下简称东银公司）租赁合同纠纷一案，前由内蒙古自治区包头市中级人民法院于2014年1月2日作出（2013）包民二初字第23-1号民事判决。该判决宣判后，兰德公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月19日作出（2014）内民一终字第137号民事判决。兰德公司仍不服，又向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年6月16日作出（2015）民申字第1069号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
包头市中级人民法院（2013）包民二初字第23-1号民事判决查明：2000年9月12日，内蒙古深基钢结构工程有限公司（以下简称深基公司）与包头稀土高新技术产业开发区土地规划建设局签订了编号为GF-94-1001号《国有土地使用权出让合同》，约定包头稀土高新技术产业开发区土地规划建设局将位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路东侧53号面积为14250平方米的国有建设用地使用权出让给深基公司，出让年限50年，土地用途为工业用地。2001年5月15日，深基公司取得了该块土地的《国有土地使用权证》，其使用权类型为出让，用途为工业。此后，深基公司在该块土地内修建起一栋办公用楼和两间厂房，性质分别为办公用房和工业用房，面积分别为994.88平方米、3116.75平方米、332.25平方米，并于2002年至2004年陆续办理了房屋产权证。
2010年9月10日，经内蒙古自治区工商行政管理局核准，深基公司的名称变更为内蒙古兰德汽车销售有限责任公司，即本案被告。兰德公司于2012年10月9日把上述一栋办公用楼和两间厂房房屋所有权人的名称变更为兰德公司，但《国有土地使用权证》中土地使用权人的名称尚未变更，仍为深基公司。
2011年11月11日，孔祥东与兰德公司签署《租赁合同》及两份《合同补充件》，约定兰德公司将上述土地及办公用楼和两间厂房出租给孔祥东。具体内容有：孔祥东承诺承租场所的用途限于经营中高端汽车4S店、沙滩摩托、农机、海星汽车销售和维修。租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日。租金分期交付，其中2012年1月1日至2012年8月30日第一期租金数额为3018000元。孔祥东向兰德公司交纳租金310万元，兰德公司退还对方132000元，实收孔祥东的租金数额为2968000元。兰德公司在本案庭审中陈述称，孔祥东已将第一期租金付清。
合同签订后，孔祥东于2012年1月12日成立了东银公司，以东银公司的名义对其所租赁的房屋和土地进行经营。此后，东银公司投资对其所租赁的两间厂房进行了改造和装修，装修完毕后，进行汽车4S店的实际经营至2012年10月。现该土地和房屋仍由孔祥东和东银公司占有。
《租赁合同》签订时，孔祥东、兰德公司对于租赁土地的用途为工业，房屋性质为工业用房、办公用房这一事实是明知的。本案所涉土地的用途、两间厂房的房屋性质仍为工业，至今尚未办理商业用地、商业房屋的变更手续。
包头市中级人民法院认为，虽然孔祥东、东银公司在起诉状中把深基公司列为被告起诉，但兰德公司提供的《企业名称变更核准通知书》能够证明，兰德公司是由深基公司变更名称而来的，自2010年9月10日起，深基公司已经不存在。所以深基公司不能作为本案的适格被告参加诉讼，该院依法不应将深基公司列为被告。
因双方当事人均认可《租赁合同》已经无法继续履行，只是对《租赁合同》的效力问题意见相左，所以本案宜先行裁定合同效力，对其他诉讼请求中止审理。
对于《租赁合同》的效力问题应从以下几点予以考量：
首先，孔祥东与兰德公司均认可在签订《租赁合同》及其两份补充件时，双方对于租赁土地的用途为工业，两间厂房的房屋性质为工业用房这一事实均是明知的。
其次，孔祥东提出的签订租赁合同时兰德公司曾表示土地用途、厂房性质由工业变更为商业的手续正在办理过程中，且承诺能够完成变更手续的主张，没有事实依据，该院不予支持。
第三，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定国家实行土地用途管制制度，该法第十二条、第五十六条规定，土地使用权人改变土地用途的，应当经土地行政管理部门批准，办理土地变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用权人需要改变土地用途的，必须取得出让方和土地规划部门的同意，签订土地使用权出让变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条也规定，土地使用权需要改变土地用途的，须经出让方批准后重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。据此，双方签订的租赁合同违反了我国法律、行政法规关于土地用途的强制性规定。
第四、虽然《租赁合同》中注明孔祥东“在承租场所仅限于经营中高端汽车4S店、沙滩摩托、农机、海星汽车销售和维修”的条款属于“乙方（孔祥东）承诺”，但兰德公司既然与孔祥东共同在《租赁合同》上签字，就表示合同中所有条款都是双方协商一致作出的共同意思表示。
综上所述，双方签订《租赁合同》后应将合同所涉工业用地变更为商业用地，却至今未办理变更手续，未按照商业用地交纳土地出让金，既违反了有关法律、行政法规的强制性规定，也会在土地出让金问题上导致国家利益受损，所以关于土地使用权租赁部分的合同内容无效。虽然租赁合同中还涉及房屋租赁的内容，但因房地不可分，房屋租赁约定部分的效力应从属于土地租赁约定部分的效力，故《租赁合同》及其两份补充合同是无效的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决：孔祥东与兰德公司签订的《租赁合同》及其两份补充合同无效。
该判决宣判后，兰德公司不服，向本院提起上诉称，（一）一审判决混淆了有限责任公司股东与公司之间的权利行使问题，案件基本事实未查清。2011年11月11日签订的《租赁合同》是由孔祥东签订，东银公司成立于2012年1月12日。孔祥东已经将完成装修的投入及已付租金作为股东出资算作是东银公司的资产或债权，孔祥东基于《租赁合同》享有的合同权利应当由东银公司行使。孔祥东以东银公司名义进行经营，东银公司不具有独立经营的能力或资产，但东银公司又投资了两间厂房的改造和装修，认定孔祥东和东银公司共同占有该土地和房屋也缺乏依据。一审判决认定深基公司不存在是错误的，只是更名为现在的兰德公司。我公司认为本案《租赁合同》无法继续履行的原因是孔祥东不按时给付租金所致，在延迟给付租金4个月之后我公司提起诉讼要求解除合同并给付租金损失。（二）本案审理程序存在违法情形。2013年1月15日，我公司诉孔祥东、东银公司租赁合同纠纷，包头市稀土高新开发区人民法院作出交换场地，赔偿租金损失的判决，该判决是以租赁合同有效为前提的，孔祥东不服该判决提起上诉，包头市中级人民法院将该案发回重审。后孔祥东、东银公司在包头市中级人民法院提起诉讼，该院审理本案的合议庭与开发区法院上诉案件审理的合议庭完全相同，违背了最高人民法院回避的制度。孔祥东在包头市中级人民法院提起确认合同无效的诉讼，与我公司提起的诉讼属于“一事不再理”的范畴，应该将本案移送至先立案的法院审理。（三）本案一审判决适用法律错误。一审法院认定本案违反土地用途，属于改变土地用途的情形，实际土地用途之分为农用地、建设用地和未利用地。我公司将属于自己的房屋出租给孔祥东开4S店，就属于改变土地用途，违反了相关法律规定。本案导致土地利用现状分类发生变化的，是场地上发生的经营行为，不是出租行为，出租行为并不能导致土地利用现状的分类发生变化。请求二审法院撤销一审判决，驳回孔祥东、东银公司要求确认合同无效的诉讼请求。
被上诉人孔祥东及东银公司答辩称：（一）租赁合同是孔祥东签的，也实际履行了合同，东银公司在成立之后也履行了相应的合同义务，作为合同的承继主体履行合同义务，与兰德公司有利害关系，法院作为共同主体在判决书中列明并加以判决，没有混淆权利也没有错误。（二）本案租赁合同无法继续履行是由于没有交纳租金与事实不符，无法履行是基于兰德公司提供的出租物不符合土地规划用途，导致所有手续无法办理，合同目的无法实现。（三）关于一审法院的程序问题，包头市中级人民法院的处理是恰当的，是为了避免导致双方当事人重复诉讼，作为上级人民法院，经过考虑决定由上级法院优先审理是合理的，保证了双方当事人充分的诉权，不存在程序违法的情形。（四）关于一审判决适用法律的问题，工业用地肯定不能用于商业，要经过政府部门的审批。工业厂房也是基于土地性质而来的建筑物，要严格按照建设工程规划要求来进行，现在不仅有工业厂房，而且有加盖的建筑物，由于工业厂房不能用于商业用途，导致高新区规划局下发了违法建筑停工的通知书，要求停工补办合法手续，到现在为止均无法办理。兰德公司没有办理合法审批手续，没有将土地由工业性质变为商业性质，违反了法律的强制性规定是无效的。（五）一审判决时按照改变土地用途进行判决，不仅是改变土地用途，还有商业规划的改变，也是导致合同无效的一个因素。由于没有商业许可，导致后期无法进行消防验收，也是导致合同无效的原因。
本院经审理查明，在孔祥东对租赁物进行装修改造期间，包头市规划局稀土高新区规划分局于2011年11月16日给深基公司（兰德公司前身）下发“你单位在稀土高新区稀土路以南、黄河大街以北建设工业厂区项目，未经批准擅自违反规划使用用途，属违法建设行为。请你单位接此通知后立即停止建设行为”的通知。兰德公司收到该通知后未通知孔祥东。其余事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院二审认为：依据上诉人兰德公司的上诉请求、理由及被上诉人孔祥东、东银公司的答辩，审理本案的焦点为：（一）关于本案所涉合同效力的问题；（二）关于本案程序的问题。
关于本案所涉合同效力的问题。兰德公司与孔祥东于2011年11月11日签订《租赁合同》，兰德公司将其所有的位于包头市稀土高新区幸福南路东侧53号土地、地上建筑物租给孔祥东，合同约定孔祥东承租场所从事中高端汽车4S店、沙滩摩托、农机、海星汽车销售和维修，并对承租的场所需进行改造装修。孔祥东在所承租土地及房屋内从事销售汽车、维修等商业经营活动，非工业生产，而兰德公司出租的土地用途为工业用地，房屋为生产车间。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，兰德公司应将本案所涉土地报原批准用地的人民政府批准改变土地用途。而兰德公司在出租土地和房屋前，未在当地政府部门办理相关手续改变本案所涉土地用途，也未征得当地规划行政主管部门的同意；出租后亦未在当地规划部门及相关政府部门办理重新规划及改变土地用途的相关手续。包头市规划局稀土高新区规划分局于2011年11月16日下发“你单位在稀土高新区稀土路以南、黄河大街以北建设工业厂区项目，未经批准擅自违反规划使用用途，属违法建设行为。请你单位接此通知后立即停止建设行为”的通知后，兰德公司亦未办理土地用途变更手续。一审法院依据《中华人民共和国土地法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条等相关法律法规认定本案双方所签《租赁合同》及补充合同无效正确。兰德公司提出一审判决混淆有限责任公司与公司股东之间权利的行使及适用法律错误，主张本案所涉《租赁合同》有效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案程序的问题。兰德公司主张一审法院存在审理程序违法的情形，理由为其于2013年1月15日在包头市开发区法院提起诉讼，该院作出一审判决后孔祥东上诉至包头市中级人民法院，包头市中级人民法院于2013年9月3日裁定发回重审。孔祥东于2013年3月提起本案的诉讼，包头市中级人民法院受理本案进行审理的合议庭与其提起诉讼的二审案件是同一合议庭审理，包头市中级人民法院违反了回避及一事不再理的基本原则。兰德公司于2013年1月在包头市开发区法院提起要求孔祥东、东银公司归还场地及房屋并赔偿租金损失的案件，与孔祥东、东银公司于2013年3月在包头市中级人民法院提起要求确认与兰德公司所签《租赁合同》无效的案件，虽基础事实相同，但属于不同的诉请。包头市中级人民法院于2013年9月将包头市开发区人民法院作出的一审判决裁定发回重审，于2014年1月2日就本案所涉《租赁合同》的效力作出判决，不存在兰德公司所提的程序违法情形，兰德公司所提一审法院存在程序违法的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，兰德公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由内蒙古兰德汽车销售有限责任公司负担。
兰德公司不服终审判决，向最高人民法院申请再审，请求：1、依法撤销内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民一终字第137号民事判决并重审本案；2、本案一、二审费用由被申请人承担。再审理由为：1、原审法院事实认定不清，混淆了有限责任公司股东与公司之间的权利形式问题，未查明全部案情就片面判令申请人承担不利后果，所作出的判决偏袒被申请人。依据双方签订的《租赁合同》7.4的约定，孔祥东对承租房屋的改造、装修、基础设施建设、设备安装及陈设的设计图，应按有关部门规定，由孔祥东自行办理报批手续，但由于孔祥东在进行基础设施建设时并未办理报批手续，导致包头市规划局稀土高新区规划分局于2011年11月16日下发了《建设项目未批先建停工通知单》，要求停止建设行为。该份通知单针对的仅仅是孔祥东未批先建的行为，并非原审法院认定的商业行为。孔祥东与再审申请人在签订《租赁合同》并完成装修改造后，成立东银公司并将《租赁合同》标的物转租给东银公司使用，东银公司实际上不具有要求确认合同无效的权利。总之，东银公司与孔祥东是不同的法律主体，不能将股东与其投资设立的公司权力甚至资产混同。此外，原审判决认定“双方当事人均认可《租赁合同》已无法继续履行，只是对《租赁合同》的效力相左”的观点也是不全面的。2、本案存在程序违法情形。申请人向原审法院递交《回避申请书》和《复议申请书》，当审判人员的公正性、独立性已经合理质疑的情况下，仍然坚持审理本案不符合程序正义的要求，这样的审理无论经历怎样的程序都不符合司法公正的要求。且在（2013）包开民初字第33号民事案件的审理范围中已经包含了申请人与孔祥东签订的《租赁合同》是否有效的审理内容，而且也作出了合同有效的事实认定。在该案件的审理过程中，被申请人又向另一个一审法院起诉《租赁合同》无效，违反了民事诉讼法“一事不再理”的相关规定。本案原审法院判决违反法定程序，应予撤销。3、本案原审判决适用法律错误。原审判决只引用《土地管理法》第五十六条内容，错误地认为本案涉及“改变土地用途”的情形。本案争议的问题在于工业厂房能否用于商业经营，而不是土地用途发生了变化。本案双方签订的《租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，且合同系双方当事人的真实意思表示，故应认定为有效。本案原审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的相关规定，认定《租赁合同》无效。该法明确规定了适用范围是房地产开发、交易、管理等，本案未涉及到任何房地产业务，仅仅是厂房出租和场地租赁行为，不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。原审判决还将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条作为认定《租赁合同》无效的法律依据之一，但原审判决忽略了本条规定位于该法第二章项下，该法第二章的主要内容是调整土地使用权的出让，调整的对象为土地使用权人与受让人，而非本案中的承租人与出租人，故该条法律规定内容不适用于本案。
被申请人孔祥东及东银公司答辩认为，基于国家法律规定，认为合同无效。一是土地管理法第44条、第45条的规定，土地使用权人必须按照国家法律规定使用土地，申请人没有按照要求将工业土地用于商业性质，违反了强制性规定。二是城市规划法的规定，建设单位必须按照建设规划进行施工，进行规划设计建设，也是强制性规定。三是消防法的规定，大的工程必须经过消防验收，他这个房屋是工业用地和厂房，无法进行消防验收，这也是强制性规定。所以，我方认为合同是无效的，违反的不单是管理性规范，还有效力性规定。符合合同法第五十二条第二项关于损害国家、集体利益导致合同无效的情形。
本院再审认为，合同的效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律约束力。合同是否有效，按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，应当从行为人是否具有相应的民事行为能力、当事人意思表示是否真实、是否违反法律或者损害社会公共利益三个方面考量。本案中，双方当事人对于民事行为能力、意思表示及社会公共利益等方面均不持异议，争议焦点集中在双方签订《租赁协议》及补充协议是否违反法律规定。被申请人孔祥东及被申请人东银公司认为再审申请人兰德公司将不符合规划用途、不具备规划许可的工业厂房土地出租用于商业活动，且拒绝按照国家法律规定办理规划变更手续，导致其至今相关手续无法办理，双方所签租赁合同应属无效。本案双方当事人之间签订《租赁合同》及补充协议，就土地及地上建筑物建立租赁关系，属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同。原审判决对《租赁合同》及补充协议的效力认定，适用法律错误。再审申请人兰德公司的再审申请理由成立，应予支持。原审适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。但鉴于本案被申请人孔祥东及被申请人东银公司在原审的诉讼请求确认双方签订的《租赁合同》及补充协议无效，并判令兰德公司返还已支付的租金、保证金310万元，判令兰德公司赔偿装修改造损失等，该关于确认合同无效的主张与人民法院根据案件事实作出的认定不一致。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，人民法院应当告知被申请人孔祥东及被申请人东银公司变更诉讼请求，之后人民法院再根据释明后当事人的诉讼请求对案件作出处理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）内民一终字第137号民事判决及内蒙古自治区包头市中级人民法院（2013）包民二初字第23-1号民事判决；
二、本案发回内蒙古自治区包头市中级人民法院重审。
审判长 王学雷
审判员 闫少波
审判员 付建斌
二〇一六年四月十一日
书记员 李青菓