福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终449号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司南平滨江支行，住所地南平市延平区八一路89号，统一社会信用代码91350700705332793N。
代表人黄银花，行长。
委托代理人曹菀婷，女，中国建设银行股份有限公司南平分行职员，住南平市延平区。
委托代理人李革，女，中国建设银行股份有限公司南平滨江支行职员，住南平市延平区。
被上诉人（原审被告）庄延珍，女，1963年6月5日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人王笃凯，男，南平造纸厂退休员工，住南平市延平区。
被上诉人（原审被告）王斌，男，1962年11月19日出生，汉族，住南平市。
委托代理人王笃凯，男，南平造纸厂退休员工，住南平市延平区。
原审被告南平博基房地产开发有限公司，住所地南平市延平区府前路36号文化中心广场（延府豪庭）5075室，统一社会信用代码91350700726477422B。
法定代表人何春树，董事长。
委托代理人冯积仁，南平市“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人朱金凤，南平市“148”法律服务所法律工作者。
上诉人中国建设银行股份有限公司南平滨江支行（以下简称建行滨江支行）因金融借款合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建行滨江支行的委托代理人曹婉婷、李革，被上诉人庄延珍、王斌的共同委托代理人王笃凯，原审被告南平博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）的委托代理人冯积仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年9月1日，庄延珍向博基公司购买坐落于南平市延平区府前路36号文化中心广场延府豪庭2幢30M室房产，并签订了《商品房买卖合同》。同年12月27日，中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）与庄延珍、王斌签订了一份《个人住房借款合同》（合同编号：2007年建平滨个商贷房借字369号）。合同主要约定：庄延珍、王斌因购买房产向建行南平分行借款100万元整，借款期限10年（即从2008年1月3日起至2018年1月3日止），借款月利率为基准利率下调15%，即月利率5.54625‰；本借款合同项下借款罚息利率为月利率。借款逾期的，罚息利率为在基准利率的水平上上浮27.5%；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；采用等额本金还款方法。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。博基公司的保证期间从本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其权利证书由贷款人即建行南平分行核对无误，收执之日止。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；……六、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……十一、行使担保权利；……。除合同另有约定外，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行滨江支行。贷款人对上述合同权利义务不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。王斌、庄延珍以其坐落于南平市延平区府前路36号文化中心广场延府豪庭2幢30M室房产为该笔借款提供抵押担保。借款合同签订后，建行南平分行与王斌、庄延珍就抵押房产在南平市房地产交易登记服务中心办理了预告抵押登记手续。2008年1月3日，建行南平分行依约向庄延珍、王斌发放贷款100万元。借款期限内，庄延珍、王斌未按合同约定的期间偿还借款本息，截至2015年11月6日，庄延珍、王斌尚欠建行滨江支行借款本息共计人民币281949.68元。庄延珍、王斌于1987年12月24日办理结婚登记手续。
原审认为，建行南平分行与庄延珍、王斌、博基公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，该合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方形成金融借款合同法律关系。建行南平分行依照合同约定发放了贷款，庄延珍、王斌应当履行还款义务。关于建行滨江支行主张解除借款合同的诉讼请求，因本案借款合同约定，合同项下贷款发放后，建行南平分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行滨江支行。因此，建行滨江支行取得了建行南平分行的权利义务，具有原告的主体资格。因借款人、保证人违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案借款合同约定，建行滨江支行有权要求解除合同并收回贷款，因此，建行滨江支行的该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于建行滨江支行要求庄延珍、王斌共同偿还借款本息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，偿还借款本息的方式为按月等额本金还款法，庄延珍、王斌未按借款合同约定的期限及时归还借款本息，构成违约。根据借款合同的约定，违约发生后，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系并计收罚息和复利。因此，建行滨江支行的该项诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于建行滨江支行要求对庄延珍、王斌提供抵押的房产依法处置后的所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，因本案涉及的房产办理的是预购商品房抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案中，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行滨江支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。因此建行滨江支行要求就该房屋享有优先受偿权的诉请，与法律规定不符，不予支持。关于建行滨江支行要求博基公司对庄延珍、王斌的债务承担连带保证责任的诉讼请求，因本案预告抵押登记的房产未办理房屋所有权证及土地使用权证，根据合同约定，博基公司对庄延珍、王斌的借款承担阶段性担保责任，因此，建行滨江支行在担保期间内向担保人主张担保责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故博基公司承担该项连带保证责任后，有权向庄延珍、王斌追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决：一、解除建行南平分行与庄延珍、王斌、博基公司于2007年12月17日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：2007年建平滨个商贷房借字369号）；二、庄延珍、王斌应于判决生效之日起十日内一次性共同偿还建行滨江支行借款本金274970.03元及利息、罚息［暂计算至2015年11月6日利息为5801.59元、罚息1178.06元，从2015年11月7日起继续按《个人住房借款合同》（合同编号：2007年建平滨个商贷房借字369号）约定的计算至实际偿清借款本息之日止］；三、博基公司对前述判决确认第二项债务承担连带保证责任；四、博基公司在承担该项连带保证责任后，有权向庄延珍、王斌追偿；五、驳回建行滨江支行的其他诉讼请求。一审案件受理费2765元，保全申请费2120元，由庄延珍、王斌、博基公司共同负担。
一审宣判后，建行滨江支行不服，向本院提起上诉。
上诉人建行滨江支行上诉称，1.根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条的规定，“正在建造的建筑物”可以抵押，抵押权自登记时设立。2.“预告登记”不仅仅意味着对将来抵押权的登记，还意味着对现在抵押权的登记。博基公司向庄延珍销售诉争房屋时，需向给予其房地产开发贷款的银行缴纳相应资金，以办理诉争房屋的在建工程抵押权解除手续，在建工程解押手续办妥之后，方办理诉争商品房按揭贷款的抵押预告登记手续。本案中，博基公司、庄延珍与建行滨江支行是共同向登记部门申请办理登记的，即涉案房产的现权利人博基公司及将来的权利人庄延珍均一致同意诉争房屋抵押给建行滨江支行。一审法院将“预告登记”狭隘的理解为是当抵押登记条件成就或期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，忽略了“预告登记”本身是房地产开发商、购房人与按揭贷款银行共同申请并经登记部门登记，其代表着建行滨江支行在诉争房屋处于在建工程的现在，对诉争房屋已通过登记机关登记依法设立了抵押权。3.一审法院判决有违市场规律和商业惯例，也有违法院其他审判实践。按照一审法院判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，银行完全无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，而这一改变，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而房地产开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成深远的影响。在法院诉讼保全过程中，对于债务人尚未取得房屋所有权证，但已登记至其名下的房产，各地法院均要求房地产登记部门配合办理冻结手续，并认定为债务人的财产予以拍卖。一审法院的判决理由，与该审判实践明显相悖。综上，请求二审法院维持原审判决第一项至第四项，撤销原审判决的第五项，改判建行滨江支行对庄延珍、王斌提供的坐落于南平市延平区府前路36号文化中心广场延府豪庭2幢30M房产处置后价款享有优先受偿权。
被上诉人庄延珍、王斌共同答辩称，一审判决公正合法，请求二审法院予以维持。
原审被告博基公司陈述，一审认定事实清楚，庄延珍向博基公司买房后向银行贷款，博基公司作为连带保证人的事实是清楚的，一审法院适用法律也是正确的，因此应当维持原判。
经审理查明，各方对原审认定事实均无异议，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”建行滨江支行主张对涉案房产享有抵押权，应以依法办理了抵押权登记为前提。现已查明，涉案抵押物仅办理了抵押权预告登记，而尚未正式办理抵押权登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，不动产抵押权预告登记仅产生“保障未来物权实现”和“排除针对抵押物的其他处分行为”的法律效果，但只有在正式办理法定的抵押权登记后，抵押权才依法设立，即其与法定的抵押权设立登记并非同一概念，当然也就不产生物权设立的法律效力。另外，建行滨江支行一审中主张解除《个人住房借款合同》的诉求已经得到支持，各方均未提出异议，故《个人住房借款合同》中约定债务人配合办理抵押权登记的义务业已消灭，涉案抵押物已无继续办理抵押权登记的可能。综上，建行滨江支行请求对涉案抵押物行使抵押权的上诉意见没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2765元，由上诉人中国建设银行股份有限公司南平滨江支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 吴彦瑾
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张 隽
本案依据的主要法律条文
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。