贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5363号
上诉人（原审被告）:李文凯，男，1976年5月1日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人:孙小涵，女，1983年1月2日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，系李文凯之妻。
被上诉人（原审原告）：成克坤，男，1955年1月9日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
原审原告:贵州科技学校，地址在贵阳市南明区都司路128号。
法定代表人成诚，该校校长。
委托诉讼代理人：成克坤，男，1955年1月9日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人李文凯因与被上诉人成克坤（以下简称“东方房开公司”）、原审原告贵州科技学校房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初2688号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人李文凯及其委托诉讼代理人孙小涵和被上诉人成克坤、原审原告贵州科技学校的委托诉讼代理人成克坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文凯提出上诉请求：一、撤销原判，发回一审法院重审或改判：认定拖欠租金为7个半月而非原判认定的11个月；返还押金15000元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已于2015年11月15日左右向成克坤提出解约并要求交钥匙，系成克坤拒不收钥匙而导致房屋占用期延长。
贵州科技学校和成克坤均辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
贵州科技学校和成克坤一审诉讼请求：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、被告支付房租费64400元，违约金2万元，滞纳金17.5万元，共计259400元；三、被告赔偿装修损失56142元；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告成克坤原系贵州科技学校的负责人，2007年3月9日，成克坤将其所有的位于本市南明区都司路乡镇企业贸易城千千代公寓6层8号的房屋装修后，以贵州科技学校名义与被告李文凯签订《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋出租给被告用于办公，租赁期限从2007年3月9日起至2017年3月8日止，每月收取租金5600元；被告同意在合同签订之时支付第一年的租金共计67200元及履约保证金15000元，此后提前一个月交纳下一年度的租金；合同期满后，被告若未续租房屋，则须按约定条件交回房屋并在无违约的情况下，原告全额退还15000元履约保证金；同时，合同第九条关于违约责任的主要内容有：任何一方要求提前终止合同，都必须承担提前终止合同给对方造成的经济损失并支付2万元违约金；被告如逾期支付费用，无论金额大小，从应交付第二日起计，每日向原告支付500元的滞纳金等。合同签订后，二原告依约向被告交付了房屋，被告向原告交纳了15000元履约保证金，并陆续支付房租至2015年5月后,未再继续付款，经原告多次催讨，被告于2015年9月7日出具《承诺书》载明：“今承诺10月1日之前的房租（68）在12月31日之前付清，10月1日之后的费用按原合同执行。”另查明，因原告系装修后房屋后租予被告，2007年9月29日，成克坤与被告签订《装修协议》，约定：被告自2007年3月9日起租赁千千代商务公寓68房屋，为工作方便需要拆出屋内厕所（主厕）及中间隔墙，经过商议，原告同意被告拆出，但交还房屋时被告负责恢复原状。2016年2月，被告向原告出具《承诺书》载明：“我李文凯租赁成克坤校长千千代公寓6楼8号房子，于2016年4月30日前恢复完毕，再来商协租房事宜。”此后，被告因个人原因须提前退租，于2016年5月16日请施工人员出具了房屋恢复原状的装修工程预算表后，与原告正式办理房屋交还手续；同时被告在预算表上注明“同意执行，先由房东先付”的字样。同年5月27日，被告聘请的施工负责人杨家松对房屋进行了装修施工并出具工程造价清单，最终结算的工程费用为20192元。嗣后，因被告既未依约支付租金，亦未向原告支付房屋修缮的相关费用，原告遂诉至法院，请求如前。审理中，被告对原告成克坤代付20192元装修款项的事实予以认可，并称被告自2015年8月即搬出房屋，但因双方对解除合同有争议，故一直未搬离房屋及钥匙的交接手续，被告就其何时搬出房屋并通知原告解除合同的事实未举证证明。同时，被告提出双方约定的违约责任计算过高，请求予以调整。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、装修协议、承诺书、装修合同预算表及清单等证据在案佐证，并经庭审质证，法院予以认定。
一审院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告贵州科技学校与被告李文凯签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，因贵州科技学校具有独立的法人地位，并在原告成克坤的授意下将成克坤个人所有的房屋租赁给被告使用，故根据合同相对性原则，有关租金及违约责任等合同权利义务均应由贵州科技学校享有并承担，现双方均同意解除合同，并已办理房屋返还交接手续，对此法院予以确认。被告承租房屋后，自2015年6月即未付房租，根据被告出具的《承诺书》及装修工程预算表，被告直至2016年5月16日请装修工人对房屋恢复原状时，才将房屋钥匙交给原告并办理房屋交接手续，故租金计算时间应自2015年6月至2016年5月16日，即11个月15天，按租赁合同约定的5600元/月计算为64400元；被告辩称自2015年8月即未再使用房屋，但未提交在上述时间向原告返还房屋及与原告协商一致不再承租的证据，故对其该项辩解，法院不予采信。此外，被告承诺交还房屋时应将房屋恢复原状，后又承诺于2016年4月30日前恢复完毕，但直至同年5月16日才请装修工人进行施工，并委托原告成克坤垫付了施工费用20192元，故被告应返还该笔费用，就原告多主张的装修损失部分，因未举证证明，法院不予支持。同时，租赁合同约定：合同期满后，被告若未续租房屋，则须按约定条件交回房屋并在无违约的情况下，原告全额退还15000元履约保证金；任何一方提前终止合同的，都必须承担因此给对方造成的经济损失并支付20000元违约金，现被告因个人原因提前退租且未按约定条件交回房屋，已构成违约，应按合同约定支付20000元违约金给原告，且无权主张原告退还15000元履约保证金；合同还约定：被告应提前一个月交纳下一年度租金，如逾期支付费用，无论金额大小，从应交付第二日起计，每日向原告支付500元的滞纳金；现被告逾期未付租金,亦应承担相应的违约责任，审理中，被告提出该约定过高，请求调整，因被告的其他违约行为业以支付违约金的形式予以处理，而原告未提交因被告逾期支付租金受到损失的相关依据，故上述约定明显过高，法院酌情调整为以被告所欠全部租金64400元为基数，自2016年5月17日起，按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告贵州科技学校与被告李文凯于2007年3月9日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告李文凯于判决生效后十日内，支付原告贵州科技学校房屋租金64400元，违约金20000元,并以所欠租金64400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月17日起计付利息至判决确定的履行期限届满时止；三、被告李文凯于判决生效后十日内，支付原告成克坤房屋装修费20192元；四、驳回原告成克坤、贵州科技学校的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为2596元，由原告成克坤、贵州科技学校负担1449元，被告李文凯负担1147元。
二审中，成克坤与贵州科技学校均未提交新证据；李文凯向法庭出示新的证据：1、证人黄某的证言，拟证明上诉人已于2015年11月中旬向成克坤提出解约并交钥匙，是成克坤拒不收钥匙导致房屋占用期延长；2、2015年6月9日至2015年9月9日公司的记账凭证两张、银行签章的借记卡记账凭证两张、公司出具的文字证明两张，拟证明2015年7月9日所交的10000元钱是用于交付2015年6月9日至2015年9月9日的房租。贵州科技学校和成克坤质证意见为：1、对黄某的证言，不知是否真为黄某所写，且内容上没有提到实际占用期与退房日期，与本案无关。2、对第二组证据，王瑜的身份不认可，不是社保证明和劳动合同，而双方之间的租金拖欠不只一次，上诉人未提交全部交租金清单，不能证明其2015年7月9日所交的10000元系付2015年6月9日至2015年9月9日期间房租。综合双方举证质证情况，本院另行认定以下事实：证人黄某的证言并未言及上诉人何时实际退回房屋并交回钥匙，不能证明系因成克坤拒收钥匙而延长占用期；第二组证据也不能证明上诉人2015年7月9日所交的10000元系付2015年6月9日至2015年9月9日期间房租，且不属于上诉人的上诉请求范围，不属本案二审审理范围。故对上诉人的证据均不采信。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于上诉人应对涉案房屋占用支付至什么时间的问题，因本案房屋租赁期限为从2007年3月9日起至2017年3月8日止，上诉人主张其于2015年11月中旬提出解约并要交钥匙，但并未举证证实，而其主张的解约系单方无正当理由提前解约，在未获出租人同意的情况下，上诉人单方提出解约后实际占用的期间仍应承担房屋租金。而根据双方的合同及上诉人出具的承诺书，上诉人对于其做出的装修部分负有交还时负责恢复原状的义务，本来恢复装修期也应由上诉人承担租金费用，但原判仅以恢复原状装修前即2016年5月16日前交付钥匙的时间为限认定上诉人应承担的租金，上述认定虽损害了成克坤及贵州科技学校的合法利益，但成克坤及贵州科技学校未就此提出上诉，本院从其自愿。故李文凯关于拖欠租金只应计算至2015年12月31日的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于李文凯缔约时所交的15000元，系双方约定的履约保证金，当承租人违反合同时，上诉人应承担违约责任。本案中，租赁合同第三条第３项双方约定出租人仅在乙方按约定条件交回所租用的房屋并在无违约的情况下，才全额退还15000元履约保证金。实际上，上诉人存在提前退租、拖欠租金等违约情形，故无权要求返还该履约保证金。而其他违约金的约定并非在合同的同一条款约定，所对应的违约责任情形也不尽相同，原判判决上诉人支付其他违约金和滞纳金均符合双方合同约定的各类违约情形并已酌情予以调减，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费805元，由李文凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
代理审判员 石 敏
代理审判员 李云鹤
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 任 静