江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0803民初81号
原告：吉安创景物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区阳明东路22号，统一社会信用代码为913608027928168676。
法定代表人：刘佳，总经理。
委托诉讼代理人：刘雪勇，江西英民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹祖开，吉安创景物业服务有限公司职员。
被告：罗理敬，男，1979年2月3日出生，汉族，个体户，住吉安市青原区。
原告吉安创景物业服务有限公司（以下简称创景物业公司）与被告罗理敬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创景物业公司的委托诉讼代理人曹祖开、被告罗理敬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创景物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费3609元，并支付逾期违约金（其中以逾期物业费1300.75元为基数，自2014年12月31日起计算至实际付清物业费之日止，按每日2‰计算；以逾期物业费1300.75元为基数，自2015年12月31日起计算至实际付清物业费之日止，按每日2‰计算；以逾期物业费1300.75元为基数，自2016年12月31日起计算至实际付清物业费之日止，按每日2‰计算）；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月20日，原告创景物业公司与吉安驼洋房地产有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：创景物业公司自2013年8月20日起接受开发商吉安驼洋房地产有限公司的委托，为吉安驼洋房地产有限公司开发的青原区××××小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为住宅每月1.2元/m2，商铺每月1.6元/m2，业主逾期不交纳的，按每�千分之二交纳违约金；委托期限为自委托之日起至业主委员会与物业服务公司签订新的《物业服务委托合同》生效时止。协议签订后，创景物业公司即入驻该小区，按协议约定为小区提供物业管理服务。被告系青原区×××××栋×单元××××室业主，住宅面积为90.33m2，被告自2014年12月31日起至今未交纳物业管理费，原告多次催收未果。
罗理敬辩称，《前期物业服务协议》与其无关，原告所说其拖欠每一年物业管理费的金额属实，但其房屋存在漏水问题，其多次向原告反映都没有得到最终解决，故应由原告对其房屋漏水问题先行解决，被告才会去缴纳物业管理费。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。经原、被告质证无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《�期物业服务协议》系原告与开发商吉安驼洋房地产开发有限公司签订的，被告辩称与其无关。本院认为被告于2014年4月8日出具的承诺书确认其已知晓《前期物业服务协议》，愿意遵守全部条款和内容，并同意承担违反协议的相关责任，故原告提供的上述证据可以证明本案事实，对该份证据本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉安驼洋房地产有限公司系青原区××××住宅小区的开发商，原告吉安创景物业服务有限公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司。2013年8月20日，原告创景物业公司（甲方）与开发商吉安驼洋房地产有限公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定：1、由甲方对乙方开发的青原区××××住宅小区提供前期物业服务；2、委托管理期限自房屋出售之日起至业主委员会依法与物业服务企业签订新的《物业服务委托合同》生效时止；3、委托管理事项为对房屋共用部位、共用设施设备维修和管理、绿化、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修等管理；4、物业服务费交纳时间为自入伙通知书上载明入伙之日起计，办理入伙手续时一次性预交12个月物业管理费，每次交纳物业费时间为每个收费期开始前10日内向甲方交12个月的物业服务费；5、物业管理费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算，商铺按建筑面积每月每平方米1.6元计算；6、乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天千分之二交纳违约金并可停止一切服务等内容。此后，原告依约向青原区××××住宅小区的业主提供了物业管理和服务。2014年4月8日，被告购买的位于青原区××××小区××单元××号房屋正式交付使用，房屋建筑面积为90.33m2。被告签订《承诺书》，承诺书声明：1、确认已详细阅读了《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《车辆停放管理服务协议》、《住宅装饰装修管理协议》、《区域消防安全责任书》五个协议；2、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守全部条款和内容；3、同意承担违反协议的相关责任，并同意对该物业的使用人违反协议行为承担连带责任等内容。被告在交房后一直未缴纳自2014年12月31日起至2017年12月31日止的物业管理费。此后，原告多次向被告催收物业管理费未果，故诉至法院。
本院认为，原告创景物业公司与吉安驼洋房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》且被告出具承诺书系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为青原区××××小区××单元××号房的业�，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该《前期物业服务合同》对被告具有约束效力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依《前期物业服务合同》的约定向业主收取物业管理费，被告作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。现被告一直拖欠原告2014年12月31日至2017年12月31日的物业管理费未付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，依据被告房屋建筑面积、物业管理费收费标准和被告欠缴物业管理费时间，被告实际欠缴原告物业管理费为3902.26元（90.33m2×1.2元×36个月），现原告仅要求被告支付物业管理费3609元的诉请未违反法律规定，本院予以支持。原告主张要求被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金,因原告未及时联系相关部门协助被告处理房屋漏水问题，导致漏水问题反复出现，影响业主正常生活。原告提供的物业管理�务存在瑕疵，作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，故原告主张逾期缴纳物业管理费的违约金于法无据，本院不予支持。被告提出应由原告对其房屋漏水问题先行予以解决，同时还要赔偿其损失的抗辩，因原告并不是造成被告房屋漏水问题的侵权人，且被告要求侵权人赔偿损失与本案系不同法律关系，不能在本案中处理，被告可另案主张。根据相关法律法规规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。保修期满后，属于共用部位或者共用设施设备，可申请房屋维修基金；如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修。诉讼过程中原告提供施工照片证明2018年3月14日已经对被告房屋漏水问题进行了维修，故被告的辩称于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告罗理敬支付原告吉安创景物业服务有限公司2014年12月31日至2017年12月31日的物业管理费3609元，限被告在本判决生效后3日内付清；
二、驳回原告吉安创景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗理敬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 员 罗 芳
二〇一八年三月十五日
法官助理 郭 骏
书 记 员 胡依婷
附：本判决生效后权利人可以申请执行，申请执行的期限为2年。