广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异402号
异议人（被告）：佛山市南海桂城金信房产代理有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇沙涌南盐路段，统一社会信用代码：9144060561764739XW。
法定代表人：吴荣伟。
委托代理人：周曦，广东蕴德律师事务所律师。
委托代理人：曾庆福，男，汉族，1975年2月8日出生，住广东省汕头市金平区，系公司员工。
原告:佛山市万科置业有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道南海大道北26号30楼之一，注册号：440600000024878。
法定代表人：李升阳。
委托代理人：魏艳，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。
被告:深圳市前海中证城市发展管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街一号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），注册号:440301109435013。
法定代表人：邱庆。
委托代理人：周曦，广东蕴德律师事务所律师。
本院在审理原告佛山市万科置业有限公司（以下简称“万科公司”）与被告深圳市前海中证城市发展管理有限公司（以下简称“深圳中证公司”）、佛山市南海桂城金信房产代理有限公司（以下简称“金信公司”）合同纠纷一案[案号：（2016）粤0605民初16776号，以下简称“16776号案”]的过程中，于2016年10月28日作出（2016）粤0605民初16776号民事裁定，裁定冻结被告深圳中证公司、金信公司的银行存款人民币50000000元或查封、扣押其相应价值的财产。后本院依法采取保全措施，查封了被告金信公司所有的位于佛山市南海区里水镇沙涌村委会下沙村民小组的土地使用权[证号：国用（2003）特0****7号，以下简称地块一]、位于佛山市南海区里水镇沙涌村下沙村民小组的土地使用权[证号：国用（2004）特*****21号，以下简称地块二]，并冻结被告深圳中证公司于被告金信公司100%的股权份额。同年11月14日，被告金信公司以本院超额查封为由提出异议，请求解除上述两块土地的查封。本院依法组成合议庭进行审查并于2016年11月21日召开听证。异议人于2016年12月29日向本院提交《申请书》，以拟提供担保物置换本案中被保全的财产为由，请求暂缓本案的处理。后又于2017年2月20日提交《申请书》，请求本院恢复对本案的审查。本案现已审查终结。
异议人称，请求立即解除对异议人所有的地块一、地块二的土地使用权的查封。事实与理由：万科公司在本案中的诉讼请求金额仅为人民币5000万元，根据广州信瑞资产评估有限公司（以下简称“信瑞公司”）于2016年11月11日作出的《佛山市南海桂城金信房产代理有限公司股东全部权益价值资产评估报告书》，深圳中证公司持有的金信公司股权所对应的股东权益价值超过人民币7亿元，而法院现查封的异议人名下的涉案两块土地使用权亦价值数亿元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，假设万科公司在本案中胜诉，法院冻结的深圳中证公司持有的金信公司股权份额的价值已经足以保证本案执行。另外，根据最高院相关规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故本案查封异议人涉案土地的效力及于该两块土地上盖面积约146597平方米的房屋，房屋价值已超过人民币14亿元，故法院在已经查封深圳中证公司的股权足以保证执行的情况下，再查封异议人的土地使用权，是明显、严重的超标的查封，依法应立即解除该保全措施。
原告称，一、涉案两地块是履行原告与被告深圳中证公司签订的《佛山市八达通项目合作协议》（以下简称《合作协议》）的基础，与16776号案密切相关，原告申请查封并无不当。根据《合作协议》约定，双方合作模式是：金信公司或深圳中证公司指定方收购广东南海农村商业银行股份有限公司（以下简称“南海农商行”）所有的17648.03平方米物业后，深圳中证公司负责涂销金信公司所有128949.38平方米物业抵押，并将该128949.38平方米物业及收购南海农商行的17648.03平方米物业共计146597.41平方米，过户至其设立的项目公司。原告再收购该项目公司100%的股权。从形式上来看，双方交易标的为项目公司100%的股权，但该股权的价值取决于146597.41平方米物业的价值；且如146597.41平方米的物业灭失或转让项目公司以外的第三人，则《合作协议》根本无法继续履行。可见，双方实际的合作目的是：由原告通过收购项目公司100%股权的方式，间接取得146597.41平方米物业的所有权。因此，该146597.41平方米物业是履行《合作协议》的基础，与16776号案密切相关。根据“房地一体”原则，该146597.41平方米物业所在的涉案两地块也是《合作协议》的履行基础，与16776号案具有密切的关联。根据《民事诉讼法》第九十四条关于“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，即使本案存在超额查封的情形，为保证《合作协议》的继续履行，原告申请查封上述两地块并无不当。金信公司主张原告恶意保全其财产，没有任何依据。二、本案不存在超标的查封的情形。1、信瑞公司不具备房地产估价资质，其评估结果不应采信。金信公司是以经营房地产为主的企业，对其整体资产的评估或者整体资产中房地产的评估，应当由具备房地产估价机构资质的机构作出。经查询，信瑞公司为资产评估公司，其评估范围为各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估，并不具有房地产估价资质。因此，其作出的评估结果不客观公正，依法不应采信。金信公司以信瑞公司出具的《佛山市南海桂城金信房产代理有限公司股东全部权益价值资产评估报告书》【信瑞评报字（2016）第037号，以下简称“《评估报告》”】的评估结果，主张本案存在超标的查封的情形无理。2、金信公司股权价值实际是涉案两地块及地上物业价值的体现，不存在超标的查封的情形。即使《评估报告》合法有效，根据报告中的“资产评估结果汇总表”，金信公司清查调整后账面值：资产总计117864.07万元（其中流动资产85615.35万元、非流动资产32248.72万元），负债合计129135.33万元，净资产（所有者权益）-11271.26万元；信瑞公司评估价值：资产总计199563.82万元（其中流动资产64984.07万元、非流动资产134579.75万元），负债合计129135.33万元，净资产（所有者权益）70428.49万元。评估价值与清查调整后账面值相比，主要变化的是资产价值，其中，因非流动资产（主要是房地产）价值调增102331.03万元，导致金信公司资产由-11271.26万元变为70428.49万元。可见，资产增值主要是由金信公司所有的房地产评估价格畸增导致的。因此，金信公司股权价值实际是涉案两地块及地上物业价值的体现。即使原告同时查封股权及涉案两地块，也不存在超额查封的问题。事实上，两地块及地上物业已被抵押。即使按《评估报告》，金信公司股权价值约7亿元，扣除房地产抵押的金额后，其股权价值及所体现的房地产的价值也很低。因此，本案不存在超额查封的情形。综上，金信公司的请求无理，依法应予驳回。
被告深圳中证公司称，一、关于原告起诉的16776号案，涉案《合作协议》还在正常履行，被告深圳中证公司不存在违约行为；二、本案系基于《合作协议》而产生的合同纠纷，而万科公司在本案中的诉讼请求仅仅为要求法院判决被告深圳中证公司向其支付人民币5000万元的违约金，其亦仅向法院申请查封被告深圳中证公司及金信公司名下价值人民币5000万元的财产。因此，法院查封被告深圳中证公司及异议人名下的财产价值应当以人民币5000万元为限。根据《评估报告》，被告深圳中证公司持有的金信公司股权所对应的股东权益价值为人民币704,284,900元，而《评估报告》中同时将本次查封的金信公司名下的土地使用权作为金信公司的无形资产进行了价值评估，本案查封的金信公司名下土地使用权于评估基准日2016年10月31日时的评估价值为人民币1,345,797,500元且涉案土地并未设置抵押权或其他他项权利。即使假设万科公司在诉讼案件中胜诉，则无论是法院查封的被告深圳中证公司持有的金信公司股权份额，亦或是金信公司名下土地使用权，任一项的价值都足以保证本案执行。因此，法院同时查封被告深圳中证公司和异议人名下的财产是明显、严重的超标的查封，应予纠正。三、法院应当对查封行为是否明显超出标的额进行审查，并依法解除对超标的额部分财产的查封或冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，尽管金信公司的异议请求为解除对其名下土地使用权的查封，但法院应当综合审查本案所有保全财产的价值，如本案明显构成超额查封的，则法院有权直接对超出标的额部分财产的保全措施予以解除，如法院认为查封金信公司名下的土地使用权足以保证案件执行，则应当裁定解除对被告深圳中证公司名下金信公司股权的冻结措施。四、万科公司明知本案超标的额查封的事实，且其在听证过程中并未反对解除对被告深圳中证公司持有的金信公司股权的冻结措施。万科公司认为金信公司名下土地使用权是履行《合作协议》的基础，故不同意解封土地。但是，法院冻结的被告深圳中证公司持有的金信公司股权份额并不是《合作协议》约定的交易标的，且万科公司在庭审过程中及答辩状中也明确表态，金信公司的股权价值实际上系通过金信公司名下资产（主要即案涉项目土地使用权）体现，即使法院认定存在超额查封情形，则万科公司亦宁可法院解除被告深圳中证公司对金信公司股权份额的冻结措施，而不同意解除对案涉土地使用权的查封。被告深圳中证公司认为，在法院已经查封金信公司名下价值超过人民币13亿的土地使用权的情况下，已完全没有必要再超额查封被告深圳中证公司持有的金信公司股权。综上，被告深圳中证公司认为法院同时冻结被告深圳中证公司持有的金信公司100%股权份额和查封金信公司名下土地使用权，是明显、严重的超标的额冻结、查封，被告深圳中证公司请求法院立即对超出标的额部分的保全措施予以解除。
经审查查明，本院受理原告万科公司诉被告深圳中证公司、金信公司合同纠纷一案，原告于2016年10月26日向本院提出财产保全申请，请求冻结两被告银行存款人民币5000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并已由中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司提供信用担保。本院于同年10月28日作出裁定，裁定冻结被告深圳中证公司、金信公司的银行存款人民币5000万元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院冻结深圳中证公司于金信公司100%的股权份额（深圳中证公司系金信公司的唯一股东）。同年11月1日，本院查封金信公司名下的涉案地块一、地块二的土地使用权。
经查，地块一的土地面积58158.09平方米，上盖有16套房产，其中13套登记在金信公司名下，12套房产设置了抵押权，抵押权人系中国银行佛山分行。据金信公司陈述，该12套房产抵押担保的债权本金合共542615000元，且其中8套房产已经拆除。另外3套登记在佛山市南海区农村信用合作社联合社营业部名下，未设置抵押，金信公司通过公开拍卖以105200000元购买了该三套房产，但尚未办理过户登记。地块二的土地面积10430.36平方米，上盖有1套房产，登记在金信公司名下，且设置了抵押权，抵押权人系广东纳斯达融资担保有限公司。
2016年11月23日，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土）发函征询涉案地块一、地块二的基准地价。该局回函称，地块一的基准地价土地单价约为3957.78元/平方米，地块二的基准地价土地单价约为2211.95元/平方米。经计算，地块一的基准地价为230176925.44元，地块二的基准地价为23071434.802元。
再查，金信公司提供的信瑞公司做出的《资产评估报告书》载明金信公司的资产状况大致如下：1、银行存款约6.3万元，2、预付账款1700万元，3、其他应收款6亿元，4、固定资产（即涉案两块土地及上盖）13亿元，即资产合共约19亿元。负债情况如下：流动负债12亿元。据此，金信公司的股东全部权益评估价值为70428.49万元。同时，该报告载明，金信公司名下所有的房地产大部分抵押，需提请报告使用者注意的是，评估基准日后被抵押房地产的处置情况将对金信公司的资产价值产生重大影响，因房地产处置方式的不确定性，致使评估中无法量化其对评估结论的影响程度。
本院认为，根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施，同时应当提供担保。本案原告向本院申请财产保全，并提供了担保，本院审查后裁定对被告深圳中证公司、金信公司财产采取保全措施，故本案的查封、冻结措施为依法作出。
本案的审查焦点为是否存在超标的查封。异议人根据信瑞公司做出的《资产评估报告书》用以证明金信公司的股东全部权益评估价值为70428.49万元，并据此认为本案中冻结深圳中证公司持有的金信公司100%股权份额已经足以保证本案执行，故请求解除对涉案地块一、地块二的查封。本院认为，异议人的异议请求不能成立，理由如下：1、根据《资产评估报告书》载明的金信公司的资产状况，金信公司的资产主要系涉案两块土地及上盖房产，即金信公司的股东全部权益评估价值70428.49万元的主要体现就是涉案两块土地及上盖房产，异议人在听证中亦确认该事实。因此，如果解封涉案地块一、地块二，本案的财产保全措施即只是冻结深圳中证公司于金信公司100%的股权份额，但该股权份额的价值基本等同于涉案地块一、地块二及上盖房产的价值，冻结股权即成为空中楼阁。2、涉案两块土地的上盖房产大部分设置了抵押权且部分房产已经拆除，但异议人并未举证证明抵押权担保的借款金额、清偿情况等。异议人自认地块一上盖房产抵押担保的债权金额本金已高达542615000元，罔论利息。同时，《资产评估报告书》亦载明，金信公司名下所有的房地产大部分抵押，需提请报告使用者注意的是，评估基准日后被抵押房地产的处置情况将对金信公司的资产价值产生重大影响，因房地产处置方式的不确定性，致使评估中无法量化其对评估结论的影响程度。因此，评估报告作出的金信公司的股东全部权益评估价值70428.49万元的结论具有很大的不确定性。3、本案中，虽然涉案地块一、地块二本身没有设置抵押权，但其上盖的大部分房产设置了抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。据此，应视为涉案地块一、地块二均设置了抵押权。在抵押权担保的债权情况不明的情况下，涉案土地的价值亦不确定。4、涉案土地的价值并不确定，且异议人未能举证证明涉案土地能否在市场流通变现，而土地在变现的过程中，亦可能存在降价拍卖或流拍的情况。综上，异议人无明确证据证明本案存在超标的查封的情况，且原告不同意异议人的异议请求，不同意解除查封。因此，异议人主张本案存在超标的查封的情况，理据不足，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
驳回异议人佛山市南海桂城金信房产代理有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 植少佳
审判员 王志钊
审判员 黄馨栗
二〇一七年三月七日
书记员 欧斯迪