上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初15237号原告(反诉被告)：李继骏，男，1990年3月2日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：潘丽文，上海骏丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘伟强，男，1966年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张书豪，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。原告李继骏与被告潘伟强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭继续公开开庭进行了审理。审理中，被告潘伟强依法提起反诉。原告(反诉被告)李继骏的委托诉讼代理人潘丽文、被告(反诉原告)潘伟强及其委托诉讼代理人张书豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继骏向本院提出诉讼请求：要求判令被告涤除房屋抵押后配合原告办理上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋转让过户手续。剩余房款在本案中一并处理。事实和理由：2015年7月，被告因资金紧张，欲转让其名下上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2015年7月25日，原告母亲朱某某以原告的名义与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价格为人民币(以下币种相同)350万元，并约定签约当日支付定金10万元，于2015年10月25日前支付购房款95万元，并于2015年11月30日前支付购房款245万元。合同并约定2015年10月25日前办理转让过户手续并交付系争房屋。原告按约支付定金10万元。2015年10月25日，朱某某多次联系被告要求其收款、过户、交房，被告却置之不理。被告潘伟强辩称，原、被告并非因买卖系争房屋而签订《上海市房地产买卖合同》。2015年6月，被告父亲潘士昌因肺部感染入院，于7月8日出院后。身体状况持续恶化。考虑到继续治疗需要花费，故委托中原地产公司挂牌出售房屋。因出售房屋周期较长，中原地产公司工作人员吴赟介绍被告向明明地产公司一名年约50的男子借款。约定借款10万元，借期2个月，月息5,000元。房子出卖完了就还钱。对方要求签订房屋买卖合同作为担保并进行网签锁定，被告同意。双方遂签订了本案所涉买卖合同。该男子向被告转账10万元后，并派人与被告及吴赟一起前往银行取款，取款后被告当场向原告支付利息10,000元。因原、被告间并非房屋买卖合同关系，故不同意原告诉请。即便房屋买卖合同真实有效，原告至今只付款10万元，在知道被告账户的情况下没有支付其余款项，也已经构成违约。被告潘伟强向本院提出反诉请求：1、要求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求被告配合原告办理网签解除手续。事实和理由：原、被告间并非真实房屋买卖合同关系。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》系为被告借款的担保，并非买卖房屋的真实意思表示。原告李继骏反诉辩称，被告反诉没有依据，主张合同有效。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被告潘伟强名下，设有抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行、债权数额为192万元，期限自2009年10月30日至2036年10月30日止的抵押登记；房屋建筑面积114.46平方米，原登记日2009年11月25日，后于2015年5月28日补发。2015年7月25日18时许，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同第一条记载，甲乙双方通过上海明明房产经纪有限公司浦三路分公司居间介绍，(房地产执业经纪人：李传来)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房地产座落东方路XXX弄XXX号XXX室。第二条约定总房价款350万元。第四条约定，甲方于2015年10月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2015年10月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定，本合同签订后，乙方于2015年7月25日前支付全部房价款的2.857143%计人民币10万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2015年10月25日前支付95万元。乙方于2015年11月30日前支付245万元。合同附件六记载，代理委托方房地产置业经纪人姓名：李传来。被告在合同甲方签章处签署姓名。案外人朱某某在合同乙方签章处签署李继骏姓名。签完合同之后，朱某某于18时40分向被告工商银行账户转款10万元。之后，被告当天取出1万元。当天，被告出具了收条，记载“今收到李继骏购浦东新区东方路(村)1663弄13号1803室房屋定金人民币壹拾万元正”。7月26日，被告工商银行该账户向被告平安银行账户转账3万元，并于当日因贷款还款被扣划。7月27日，被告工商银行账户转款57,000元至被告其他账户。2015年7月28日，案外人范华丽申请办理了系争房屋异议登记。2015年10月25日，原告方向被告潘伟强发送短信“你于2015年7月25日与李继骏签订房屋买卖合同，按合同约定应该来收取房价款并办理审税等相关手续，现我正式通知你在7天内前往交易中心办理相关手续并来收取首付款，若再不履行由此产生一切经济及法律后果责任自负。”2016年2月3日，朱某某向被告发出书面催告函，要求被告在接函后五日内与朱某某联系接收房款、交付房屋以及办理过户手续。2015年12月13日，苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司受江苏省苏州工业园区人民法院委托，对被告潘伟强与案外人范华丽离婚纠纷一案所涉及的系争房屋等三套房地产进行司法鉴定，并出具《致委托方函》。其中记载系争房屋评估总价6,000,679元。该函中还记载，本次评估基准日设定为二〇一五年十一月十八日系争房屋作为估价对象为成套住宅用房，具有独立使用功能，该类成套住宅用房的市场受众面较大，房屋的交易会受到较小限制，对上述房产的变现价值会有较小的影响。在正常状况下，估价对象变现价值与评估的市场价值差异程度一般在10%-30%。2016年6月17日，江苏省苏州工业园区人民法院作出(2015)园民初字第02042号一审判决，判决范华丽与被告潘伟强离婚；系争房屋归被告潘伟强所有，剩余银行贷款由潘伟强负责归还；原、被告名下其余两套房屋归原告所有。判决书“本院认为”部分还记载有“被告主张原告名下有二、三十万元的债权、被告方因借贷和信用卡透支欠债七十万元左右，但双方当事人对对方主张均不予认可，因债权债务关系是否存在尚有争议且涉及案外人利益，故本案中不予理涉，相关权利人可凭有效证据另行诉讼”的内容。审理中，被告表示被告原与范华丽开设公司，后因夫妻感情破裂被迫离开公司。之后没有工作，以名下两套房屋出租所得作为收入来源，故在父亲病重时需要卖房周转。被告提供了以下证据材料：1、潘士昌2015年6月20日至当年7月8日；2015年8月8日至当年8月16日的住院病案资料。其中第一次住院医疗付费方式记载为07全自费，第二次住院医疗付费方式记载为06全公费，证明自己签订《上海市房地产买卖合同》的原因。2、与吴赟微信往来记录一份，根据该记录：1月9日上午被告表示“房屋资产是11月18日才勘察评估，前些天法院传票通知2.3开庭。估计判离，就有资金给老李了”。1月9日晚，吴赟回复“潘先生那你要给老李打个招呼，这要过年了那么久人家也急的啊。你打个电话给他比较好，我实在受不了夹在中间”。1月11日，吴赟表示“麻烦您打个电话给老李，拜托，我实在受不了我帮忙的，现在搞得我不好过年了，帮个忙行吗？”。4月7日上午，被告表示“小吴你和老李说下吧！我苏州这边就几个星期就案子判下来了。我也是知道他很急！我不会不还他钱的。”，还表示，“有必要去打没有必要的官司吗？”。吴赟表示“哦我去问下，现在我不知道情况了”。吴赟还表示，“老李人不错的当初办个他证就没事了，本来就要办的朋友给面子先给的钱”。3、与吴赟短信往来记录一份。根据该记录：2015年9月23日，被告表示“小李说只有卖房子才可以过桥和实现干净房子和再抵押贷款的过程。可是有了七月份房产交易中心的异议资产，就不可以交易了！这些等于都动不了脑筋了！现在我个人认为可以做的是你的朋友是否愿意配合再投入解决银行冻结业务和法律拍卖事宜。不然大家都会拖住了！也不会有很好的收益！大家可以谈谈一个都可以接受的不离谱尺度。共同受益！你说呢？这要靠你帮助说服大家”。之后，吴赟回复“产调完全没有显示借款前还拉过”“可以我牵线搭桥对方也是朋友面子总给点尽快坐一起协商个办法。对方路子粗看他们如何来大家接受的方法”。被告表示“目前解决钱款不能超出90天！也就是每月三万元，我们共同挺过几个月！利息按银行四倍来计算！利益合理分配来解决。这是大家供应方式！”2015年10月7日，吴赟回复“李老板既然参与了后续应该没有问题。把手续坐好等您那边一判就能卖了。银行要有问题他肯定参与的”。期间，被告将原告方发送的催促收取房价款和办理审税手续的短信转发给吴赟，并发送信息“我们当初都以为很快就可以售房，还有限时合同才敢去拿这样高的利息还是先给他利息的。当时他把房价写的那样低我也没有想的太多。现在发这样的内容给我，感觉自己信任的人是留了这样的想法来操作。我不会欠钱不还，只是时间的问题。离婚判决可能长了几个月的时间，我在托朋友拍卖油画作品也要一段时间。我给他的答复是三天。”对于是否发生以上微信、短信及相关事实，经本院向案外人吴赟核实，吴赟表示不清楚是不是其与潘伟强之间的对话。4、与范华丽短信往来记录一份。根据该记录，2015年2月13日，被告向范华丽表示“没有了你，我没有了方向和财源，过的拮据和压力很大！陷入了财务和信用危机。又到年关，不知回家拿什么给他们一个交待”。范华丽回复“离婚是你拿到钱的唯一出路”。2015年4月25日，被告向范华丽表示“我现在债台高筑，无法支付房贷和为了还贷再去贷款、包括信用卡也都透支……我要出租房屋你再犯埂，我也只有以牙还牙了。”2015年7月10日，被告向范华丽表示“贷款事宜和解决信用卡逾期事宜，你若还是漠然处之。我就找高利贷了，发生的银行和其他账款和不可预测的风险等着接招吧”。2015年7月26日，被告向范华丽表示“房租你们不出，我一个人去还贷款。我的现况所有信用卡逾期停卡、信贷贷款逾期、房贷逾期！平安银行风控部门已经启动冻结银行业务和启动拍卖议案。我找人去抬了高利贷缓解事态。你家亲属在，我不想让孩子看笑话。影响我租房、干预我发生过激事情我概不负责！”。审理中，原告确认，《上海市房地产买卖合同》中记载的经纪人李传来系原告父亲，朱某某系李传来的妻子，也是李传来负责的本案所涉明明房产门店的财务。系争房屋出售信息确由中原物业吴赟介绍于李传来。被告潘伟强确认，李传来即为借钱给他的“老李”，潘伟强并表示，其当时一方面因为父亲病急垂危，另一方面因为与妻子的矛盾导致债务缠身，无力偿还贷款，被银行催债。因上海房市形势较好，为了避免房屋被查封，所以希望通过李传来帮助办理过桥手续还清贷款，以恢复房屋干净的权利状态再卖出去，收取房款后再向李传来还本付息。被告潘伟强还表示，收到原告10万元款项后，除1万元用于支付原告利息，另因父亲前期医疗费均由哥哥支付，故将其中2、3万元以现金形式交付哥哥，其余钱款用于系争房屋还贷及广发银行信用卡还款。本院认为，合同的订立应是双方当事人以真实意思表示达成一致，在彼此间设立、变更、终止民事权利义务关系的行为。现原、被告虽签有《上海市房地产买卖合同》，但该合同所表现的：在网签之后再付定金、除定金外的首付履行期限与过户期限相同、过户前的付款金额占总房款比例不到百分之三十、成交总价较大程度低于市场价值等特点均明显相异于正常房屋买卖。对于以上反常之处，原告虽以被告欲转移夫妻共同财产而急售并且要求不能贷款作为抗辩，但该合同约定的房款支付期限超过四个月、并且绝大部分的房款都在四个月后支付，均有违房屋急售的特点；合同约定总房价优惠的幅度也远超过一般急售情况。因此，原告所持理由并不足以解释合同约定的反常。而这些反常却与被告陈述夫妻离婚、卖房偿债、期间父亲病急等情节可以互相印证。综上，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，并非买卖房屋的真实意思表示，合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告支付的10万元钱款虽不是房款，但被告同意在本案中一并处理，要求返还原告，并无不当，本院予以准许。原告因合同无效主张赔偿损失，没有依据，本院不予支持。原、被告间其他法律关系，则应另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李继骏与被告(反诉原告)潘伟强就上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告(反诉被告)李继骏应于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)潘伟强办理解除上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋的网签合同备案登记手续；三、被告(反诉原告)潘伟强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李继骏钱款人民币10万元。案件受理费人民币34,800元，保全费人民币5,000元，共计人民币39,800元，由原告(反诉被告)李继骏负担；反诉案件受理费人民币80元，由原告(反诉被告)李继骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  杨德新二〇一七年八月十四日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。