北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4762号
上诉人（原审被告）：朱津玉，女，1950年3月29日出生。
委托诉讼代理人：张孝林（朱津玉之夫），住址同上。
被上诉人（原审原告）：北京方庄物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区12号楼。
法定代表人：张德民，董事长。
委托诉讼代理人：孙辰，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李秋怡，女，该公司职工。
上诉人朱津玉因与被上诉人北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称方庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱津玉上诉请求：撤销一审判决，判令方庄物业公司就发射基站和电梯广告所得收入等事项向业主公示并将所得收入交由业主使用，向因安装发射基站而受到生理和心理伤害多年的业主赔礼道歉，公正计算物业公司提供物业服务所对应的费用并补偿损害。事实和理由：一审判决朱津玉应将所欠物业费支付给方庄物业公司属于错误和片面适用法律；一审判决关于发射基站与物业服务合同不属于同一法律关系系故意回避基本事实，有意袒护方庄物业公司；方庄物业公司在诉讼中掩盖和混淆事实。
方庄物业公司辩称，不同意朱津玉的上诉意见，同意一审判决。
方庄物业公司向一审法院起诉请求：判令朱津玉向方庄物业公司支付2008年1月1日至2016年12月31日期间的物业费以及2015年1月1日至2016年12月31日期间代收代缴费（公共照明费）共计22389.45元。
一审法院认定事实：2003年11月4日，中国烟草总公司（甲方）与方庄物业公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对古一区21号楼实施物业管理，管理期限一年，自2003年1月1日起至2003年12月31日止，物业管理费由乙方按建筑面积交纳。合同附件《中国烟草古一区21#楼职工住房名单》中序号19所列1501号房屋职工姓名为朱津玉。合同签订后，方庄物业公司对21号楼提供了物业服务。
一审庭审中，朱津玉认可×号房屋原系其单位中国烟草总公司分配居住的公房，后房屋所有权变更登记到其名下，该房建筑面积为102.45㎡。方庄物业公司称2008年之前古一区21号楼的中国烟草总公司职工的物业费系中国烟草总公司支付，代扣代缴费用系职工个人支付，单位改制后，单位将费用付给了职工，再由职工支付给物业公司；因为方庄地区的信号不好，中国联通和中国移动曾经在古一区21号楼上安装基站，并称对人体没有危害，基站电费交给方庄物业公司，后来住户对安装基站的意见很大，2013年或2014年基站的供电被方庄物业公司停止后不再运行，二、三年后基站撤走；关于朱津玉对物业服务提出的意见，近几年方庄物业公司已经很努力在进行改善，小区里的建筑垃圾应由业主进行清理，放在楼道内的杂物未经业主同意物业公司也无法直接处理，该小区的物业费收费标准不高，方庄物业公司已经很努力提高物业服务质量了。
一审法院认为：方庄物业公司、朱津玉对于方庄物业公司在与中国烟草总公司签订《物业管理合同》后至今一直为古一区21号楼提供物业服务并无争议，朱津玉认可其已购买×号房屋并于2008年办理了所有权变更登记手续，虽然朱津玉取得1501号房屋所有权后与方庄物业公司之间未签订书面的物业服务合同，但方庄物业公司提供了物业服务，朱津玉作为方庄物业公司提供的物业服务的受益者与方庄物业公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，方庄物业公司要求朱津玉支付物业费、公共照明费的理由成立，法院予以支持。
因双方未就物业服务项目、服务标准以及收费标准作出明确约定，方庄物业公司要求按2003年11月其与中国烟草总公司签订的《物业管理合同》中约定的收费标准计算自2008年起朱津玉应承担的电梯费、水泵费、管理费、房屋小修费、小区设施费、绿化费、税金对朱津玉并无不公平之处，法院予以支持；方庄物业公司要求朱津玉支付的物业费中的电梯代检费高于前述《物业管理合同》约定的标准，方庄物业公司未提供证据证明其提高该项收费标准的充足理由，法院对其提高收费的部分不予支持；关于方庄物业公司要求朱津玉按每年84元的标准支付保洁费的问题，朱津玉不否认方庄物业公司提供了保洁服务，但对其提供的服务质量提出了意见，因原有的收费标准中确实未包含该项服务费用，根据权利与义务相一致的原则，法院对方庄物业公司要求朱津玉支付保洁费的理由予以支持，并因其提供服务中存在的瑕疵酌减朱津玉应支付该项费用的数额。
关于×号房屋所在楼宇上曾经安装有通讯信号基站一节，因该事项与朱津玉、方庄物业公司间的物业服务合同关系不属同一法律关系，不能作为免除物业费支付义务或减少物业费数额的充足事由，法院对朱津玉提出的不交物业费的辩解理由不予支持。朱津玉对于其应支付代收代缴费用（公共照明费）并无异议，法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项规定，判决如下：一、朱津玉于判决生效后七日内向北京方庄物业管理有限责任公司支付2008年1月1日至2016年12月31日期间的物业费22180元、2015年1月1日至2016年12月31日期间的代收代缴费（公共照明费）24元；二、驳回北京方庄物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，朱津玉表示因其未享受到与收费标准相同质量的物业服务，而未交纳物业费用。方庄物业公司表示与业主沟通、协调不存在障碍，针对业主反映的问题会及时反馈。经本院主持调解，朱津玉书面汇总了众业主对物业公司的诉求，方庄物业公司针对诉求进行了书面回复，但双方未达成一致意见，调解未果。其他事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，物业服务企业根据委托管理建筑区划内的建筑物及附属设施，并接受业主的监督，业主应当按时交纳物业服务费用。朱津玉在取得涉案房屋的所有权后，虽未与方庄物业公司签订书面的物业服务合同，但方庄物业公司作为涉案小区的物业提供者为小区提供了物业服务，朱津玉事实上也接受了方庄物业公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，方庄物业公司有权要求朱津玉交纳相应的物业服务费用。一审法院根据本案的实际情况，按照前期与中国烟草总公司签订的《物业管理合同》中约定的收费标准计算相关物业费用，并无不当。物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相应适应的原则，经本院核查，一审法院结合双方陈述、举证、质证等诉辩意见，酌情确定朱津玉应交纳的物业服务费用，亦无不妥。
当事人在第二审程序中，增加独立的诉讼请求或者提出反诉的，人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行处理。朱津玉作为业主，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，其上诉请求方庄物业公司就发射基站和电梯广告所得收入向业主公示并交由业主使用等事项，在调解未果的情形下，此作为独立的诉讼请求，朱津玉在一审中并未明确提出，一审法院审理也未涉及此范畴，故本院二审程序中不能一并直接处理，朱津玉可以另行寻求救济。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。朱津玉上诉主张方庄物业公司私自将涉案房屋楼顶改变用途，出租给他人安装发射基站，对楼内业主造成生理和心理伤害，应进行赔礼道歉和补偿。因本案系物业服务合同纠纷，朱津玉此节主张系侵权之债，与本案不属同一法律关系，不属于本案处理范围，当事人可以另行解决。
需要加以说明的是，创造良好、和谐的居住生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系。物业服务是一种同时带有小区公共服务和业主个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，服务中难免存在瑕疵甚至会出现一些问题，如果物业公司对问题不整改、对服务不作为、对意见不沟通、对建议不反馈，导致业主对物业公司服务的不满意而拒交物业费，势必会产生矛盾。如果业主长期拒交或迟交物业费，则会陷入欠费、服务下降的恶性循环，同时对其他全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是物业公司和业主整体利益。本案中，双方当事人应相互理解，多换位思考，方庄物业公司作为物业服务企业，应该在服务过程中，加强与业主的沟通，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系。
综上，朱津玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由朱津玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 何江恒
审 判 员 李明磊
二〇一八年七月十八日
法官助理 何海云
书 记 员 陈 雪