重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0113民初11868号原告（反诉被告）：何云忠，男，1966年1月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：李行富，男，1957年5月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：黄晓刚，男，1976年6月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：杨茂怀，女，1941年1月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：陈勇，男，1962年7月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：白加伦，男，1973年2月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：沈伦，重庆智渝律师事务所律师。六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市巴南区利君食品厂，住所地重庆市巴南区李家沱正街228号，统一社会信用代码91500113903447954E。投资人：徐利君，经理。委托诉讼代理人：刘艳，重庆捷讯律师事务所律师。第三人：陈恩鸿，男，1974年6月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告（反诉被告）何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦与被告（反诉原告）重庆市巴南区利君食品厂（以下简称利君食品厂）、第三人陈恩鸿租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。被告利君食品厂于2016年11月17日向本院提出反诉，本院依法予以受理。先后于2016年11月21日、2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦及六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人吴文龙和沈伦、被告（反诉原告）利君食品厂委托诉讼代理人刘艳到庭参加了诉讼，第三人陈恩鸿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦共同向本院提出诉讼请求：１、要求解除原、被告于2011年4月21日签订的《租赁合同》；２、要求被告利君食品厂将位于重庆市巴南区李家沱正街228号的房屋恢复原状，搬离并返还六原告。事实和理由：被告利君食品厂于2011年4月21日与案外人重庆中电实业发展公司（以下简称中电实业公司）签订了《租赁合同》，约定被告利君食品厂承租中电实业公司的房屋等。合同履行过程中，六原告通过司法拍卖于2012年3月26日取得了租赁房屋的所有权，之后，租赁房屋于2015年被重庆市巴南区人民政府征收。房屋被征收属于不可抗力，《租赁合同》应当依法解除，被告利君食品厂应当归还租赁房屋，经协商未果，六原告遂向本院提起诉讼。被告利君食品厂辩称，承认六原告主张的签订并履行《租赁合同》的事实。合同履行过程中，被告利君食品厂将租赁房屋中的部分房屋转租给了第三人陈恩鸿。现《租赁合同》仍然合法有效，六原告无权要求解除，如其坚持要求解除，应当给予补偿。故，请求驳回六原告的诉讼请求。第三人陈恩鸿未作陈述。被告（反诉原告）利君食品厂向本院提出反诉请求：１、要求六原告（反诉被告）补偿损失1579136元（包含租赁房屋1761.14平方米及自建棚屋300平方米的征收搬迁费、装饰装修补偿费、停产停业损失及提前签约奖励费等合计1301010元、转租收益91896元、员工谴散费186200元）；２、要求六原告（反诉被告）支付违约金22973元；3、要求六原告（反诉被告）退还2016年8月1日至2016年10月31日的租金22973元。事实和理由：《租赁合同》现合法有效，应当继续履行，六原告（反诉被告）起诉要求解除租赁合同违约，并给被告（反诉原告）利君食品厂造成了巨大损失，应当予以补偿，并支付违约金。原告（反诉被告）何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦对被告（反诉原告）利君食品厂的反诉辩称，因租赁房屋被政府征收，《租赁合同》应当解除，被告利君食品厂的反诉请求除停产停业损失外无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：１、六原告（反诉被告）共同举示的《租赁合同》、执行裁定书、民事调解书、《租赁合同》及附件（转租）、巴南府发［2015］102号文件、《房屋征收货币补偿协议书》及补充协议、《房屋征收安置补偿协议书》及补偿协议、原房屋所有权证、原建设用地使用证，经核实，本院均予以确认；２、被告（反诉原告）利君食品厂举示的《租赁合同》、《租赁合同》及补充协议（转租）、《征地拆迁补偿协议书》、《征地拆迁补偿补充协议书》、租金收据，经核实，本院均予以确认；3、被告（反诉原告）利君食品厂举示的转租收益明细表、员工谴散名单、拆迁补偿表，均系其单方制作，缺少其他证据佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告利君食品厂于2011年4月21日与案外人重庆中电实业发展公司（原重庆中电物资公司）签订了《租赁合同》，约定被告利君食品厂承租中电实业公司名下位于原重庆市九龙坡区花溪乡群乐村2组（现重庆市巴南区李家沱正街228号）的房屋5跨、10吨行车一台，租赁期限自2011年5月1日至2021年5月1日，租金为6000元/月，每年递增5%，按季度交纳，于每季度第一个月5日前支付。合同履行过程中，实际交付租赁房屋合计1761.14平方米，分别为：原九字第48461-1号房屋805.14平方米中的575.28平方米、原九字第48461-2号房屋1080.86平方米的全部、原九字第48461-3号房屋105平方米的全部，被告利君食品厂将租赁房屋中的部分房屋转租给了第三人陈恩鸿。六原告通过司法拍卖于2012年3月26日取得了租赁房屋的所有权。之后，租赁房屋于2015年被重庆市巴南区人民政府征收，重庆市巴南区人民政府征地办公室和重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处于2016年8月5日与六原告签订了《征地拆迁补偿协议书》，约定征收包含租赁房屋在内的六原告所有的房屋及土地，并补偿六原告非住宅房屋搬迁费79640元、提前签约奖励费2389200元、装饰装修补偿费398200元、停产停业损失549516元等合计13799936元，扣除土地出让金、契税、印花税等合计616707元，最终补偿金额为13183229元，六原告搬出并交出征收房屋后支付补偿费。现被告利君食品厂仍然占有租赁房屋，其已经付清2016年10月31日以前的租金。六原告认为租赁房屋被征收属于不可抗力事件，《租赁合同》应当解除，原、被告产生纠纷，经协商未果，六原告遂向本院提起诉讼，被告利君食品厂提出了反诉。审理中，六原告坚持其诉讼请求，被告利君食品厂不同意其诉讼请求，第三人陈恩鸿未作答辩；被告（反诉原告）利君食品厂坚持其反诉请求，六原告（反诉被告）仅同意支付停产停业损失。本院认为，被告利君食品厂与中电实业公司（原重庆中电物资公司）于2011年4月21日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。六原告取得租赁房屋的所有权后，继受中电实业公司在《租赁合同》中的权利与义务。租赁房屋被全部征收，属于不可抗力事件，六原告有权要求解除合同，并不构成违约，不需要承担违约责任，但应当根据公平原则进行补偿。搬迁损失、停产停业损失、装修装饰损失均属于被告利君食品厂因租赁房屋被征收而必然受到的损失，应当参照征收补偿标准予以补偿，提前签约奖励费并非被告利君食品厂因租赁房屋被征收而受到的损失，不应当获得补偿。经计算，租赁房屋搬迁费为70445.6元（补偿标准40元/平方米×租赁面积1761.14平方米）、装修装饰补偿费为352228元（补偿标准200元/平方米×租赁面积1761.14平方米）、停产停业损失为486074.6元（租赁房屋评估价值4600元/平方米×租赁面积1761.14平方米×6%），合计908748.24元。对于被告（反诉原告）利君饮食公司主张按租赁房屋评估价值的6%上浮50%计算停产停业损失的意见，按照征收补偿方案，并非必然提高停产停业损失计算标准，本院不予支持。对于被告（反诉原告）利君食品厂主张的员工谴散费，与租赁房屋被征收并无必然联系，况且本院已经主张了停产停业损失，其无权要求获得该补偿。对于被告（反诉原告）利君食品厂主张的300平方米棚屋的损失补偿，其并未举示证据证明其承租了棚屋所占土地，应当承担举证不能的法律后果。对于被告（反诉原告）利君食品厂主张的转租收益，其至今未归还租赁房屋，已经享受了之前的使用利益，之后的租金现并未产生，且现其应当归还租赁房屋，其无权要求获得该补偿。对于被告（反诉原告）利君食品厂主张返还的租金，现其仍占有租赁房屋未归还，事实上已经享受了使用租赁房屋的利益，并致使六原告（反诉被告）未能按照《征地拆迁补偿协议书》约定交付已经被征收的租赁房屋，其无权要求六原告（反诉被告）返还租金。综上所述，对于六原告要求解除原、被告于2011年4月21日签订的《租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于六原告要求被告利君食品厂将位于重庆市巴南区李家沱正街228号的房屋恢复原状，搬离并返还六原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）利君食品厂要求六原告（反诉被告）补偿损失1579136元（包含租赁房屋1761.14平方米及自建棚屋300平方米的征收搬迁费、装饰装修补偿费、停产停业损失及提前签约奖励费等合计1301010元、转租收益91896元、员工谴散费186200元）的诉讼请求，本院予以支付租赁房屋搬迁费70445.6元、装修装饰补偿费352228元、停产停业损失486074.6元，合计908748.24元，超出部分不予支持；对于被告（反诉原告）利君食品厂要求六原告（反诉被告）支付违约金22973元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于被告（反诉原告）利君食品厂要求六原告（反诉被告）退还2016年8月1日至2016年10月31日的租金22973元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人陈恩鸿经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦继受的案外人重庆中电实业发展公司与被告重庆市巴南区利君食品厂于2011年4月21日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告重庆市巴南区利君食品厂在本判决生效后七日内将位于重庆市巴南区李家沱正街228号的房屋1761.14平方米（分别为：原九字第48461-1号房屋805.14平方米中的575.28平方米、原九字第48461-2号房屋1080.86平方米的全部、原九字第48461-3号房屋105平方米的全部）恢复原状、搬离并归还原告何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦；三、原告（反诉被告）何云忠、李行富、黄晓刚、杨茂怀、陈勇、白加伦在本判决生效后七日内连带补偿被告（反诉原告）重庆市巴南区利君食品厂租赁房屋搬迁费70445.6元、装修装饰补偿费352228元、停产停业损失486074.6元，合计908748.24元；四、驳回被告（反诉原告）重庆市巴南区利君食品厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元，减半收取800元，由被告利君食品厂负担；反诉案件受理费19426元，减半收取9713元，由六原告负担6450元，被告利君食品厂负担3263元（前述款项原、被告均已经各自垫付，相互抵扣后，六原告在本判决生效后七日内支付被告利君食品厂5650元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李庆祥二〇一六年十二月三十一日书记员  杨小燕