广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第75号
上诉人（一审被告）：广西某建筑工程有限公司。
法定代表人：李某兰，该公司董事长。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘某花。
被上诉人（一审原告）：苏某。
委托代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。系二被上诉人的共同委托代理人。
上诉人广西某建筑工程有限公司（下称某公司）因与被上诉人刘某花、苏某房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人某公司的法定代表人李某兰、委托代理人李煜、梁倜铭，被上诉人刘某花、苏某的委托代理人邱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：苏某与刘某花为夫妻，彭某保与陈某为夫妻。2004年4月18日，刘某花、陈某分别代表自己丈夫及本人作为买受方与出卖方某公司签订两份《铺面出让合同》，共同购买《贺州日报社综合楼》一层第2轴至第1／6轴铺面。其中，第2轴至第4轴铺面面积107.52平方米，出让价每平方米建筑面积2650元，总价284928元，铺面交付时间2004年11月30日，付款方式为合同签订时付100000元，余款待被告办好房产证后一次性付清。第4轴至第1／6轴铺面面积76.368平方米，出让单价每平方米建筑面积2650元，总价202375元，铺面交付时间2005年3月1日，付款方式为合同签订时付50000元，余款待被告办好房产证后一次性付清。出让合同签订后，被告2006年交付铺面给买受方使用，买受方于2009年12月10日付清全部购房款487303元。2010年被告自行将《贺州日报社综合楼》首层十二个铺面的房屋所有权办理总证即贺房权证八步字第（2010）00037576号在其名下，用于向银行抵押贷款。为此，买受方由刘某花、彭某保为代表与被告于2011年5月31日签订《补充协议》，协议约定被告应按《铺面出让合同》约定的事项将产权拆分给买受方并办理好产权证，税费由买受方承担，按期还贷，取出产权证后按合同约定拆分给原告。但被告还贷后，仍未依约为买受方办理房屋所有权变更登记手续。2012年12月15日，陈某、彭某保夫妻出具《声明》载明：陈某、彭某保夫妇与刘某花、苏某夫妇于2004年经协商共同购买《贺州日报社综合楼》首层第2轴至第1／6轴铺面，由于陈某、彭某保夫妇资金困难，实际出资人为刘某花、苏某夫妇，经某公司同意，今后上述商铺的所有人为刘某花、苏某夫妇，相应的权利和义务由刘某花、苏某夫妇享有和承担，与陈某、彭某保夫妇无关。同日，刘某花作为乙方代表与甲方某公司签订《房产证办理合同》，该合同约定：乙方于2009年12月20日前向甲方支付房产证办证费共199667.5元，甲方在收到办证费后60天内为乙方办好产权证，每逾期一天甲方按累计已付款的万分之五向乙方支付违约金。原告依约于2012年12月19日向被告支付房产证办证费199667.5元。所付办证费占总房款的40.97%。为配合办证，刘某花、苏某与某公司于2012年12月31日签订《房产买卖契约》，当日买卖双方一道向贺州市房屋登记交易管理中心申请房产变更登记，市房管中心承诺办结取证时间为28个工作日，并于2013年1月24日出具《房地产交易确认书》，确认交易房屋坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层2号，3号，4、5号房屋原产权人某公司，现产权人苏某，共有人刘某花。但原告至今仍未取得购买房屋的产权证书。一审另查明，坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层共有12个商铺，原告购买的是该综合楼一层12个商铺其中4个即2号，3号，和4、5号商铺，与《铺面出让合同》约定的贺州日报社综合楼首层第2轴至第1／6轴铺面相对应。
一审法院审理认为：原、被告于2004年4月18日签订的《铺面出让合同》以及2012年12月15日签订的《房产证办理合同》，经双方协商一致，是有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已于2009年12月10日前向被告支付完全部购房款487303元，又于2012年12月19日前依约向被告支付完房屋产权登记办证费，而被告未依约在收到办证费后60天内将房屋产权证办理好并交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原告诉请被告立即为原告办理房屋产权变更登记手续，理据充分，该院予以支持。被告迟延办证，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告按已付购房款额日万分之五支付逾期办证违约金，该院予以支持。
被告用其提供的证据主张原告已交199667.5元办证税费少算了，应补交219686.99元，共419354.49元，原告没有按被告要求足额交纳增加部分的税费，导致房产权证不能办理的责任在于原告。其理由不能成立，首先，原、被告之间的《铺面出让合同》签订于2004年4月18日，铺面约定交付时间2004年11月30日和2005年3月1日，实际交付时间2006年，购房款487303元原告于2009年12月10日前支付完毕。双方在合同履行过程中，原告已先行履行支付义务，被告亦应在2010年取得贺州日报住宅综合楼一层商铺房产总证后，尽快履行为原告办理房屋产权分割、变更登记的义务。其次，被告将贺州日报住宅综合楼一层共12个商铺的房产证办为在其名下的总证后，将12个商铺作抵押贷款，事先亦未征得原告同意，贷款的受益者是被告，原告未能及时取得所购商铺产权证，不存在过错，责任在被告。第三，原、被告双方于2012年12月15日签订《房产证办理合同》，目的是促使被告尽快为原告办理房屋产权分割、变更登记，原告按此合同实际支付的办证费用占总房款的比例达40.97%，是买卖双方均已考虑到房屋产权分割、变更登记可能会增加费用，是双方对办证费用的支付人为何方、税费数额是多少的重新约定，也是对买受方支付办证费用具体数额的确定，双方均应遵守合同，不得随意变更。鉴于被告怠于办证、迟延办证，如确因受国家房产政策调控影响，导致变更登记的计税金额及税率上调而费用增加，责任在被告，由此增加的房产税费应由被告承担。综上，对被告此抗辩该院不予采信。对原告要求被告返还多支付的办证费用的诉讼请求，该院不予支持。原告诉请被告退还多收取的购房款，被告无异议，该院予以支持，但应以房产证确定的房屋建筑面积乘以单价2650元／平方米计付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告广西某建筑工程有限公司应在本判决生效后二十日内为原告刘某花、苏某办理坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层2号商铺，3号商铺，4、5号商铺房屋所有权证并交给原告刘某花、苏某。二、被告广西某建筑工程有限公司应向原告刘某花、苏某支付自2013年2月21日起至原告取得贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层2号商铺，3号商铺，4、5号商铺的房屋所有权证之日止，以487303元为基数日万分之五逾期办证违约金。三、被告广西某建筑工程有限公司应退还多收取的购房款给原告刘某花、苏某（以房产证确定的实际建筑面积乘以单价2650元／平方米计付）。四、驳回原告刘某花、苏某的其他诉讼请求。一审案件受理费3233元，减半收取1616元（原告已预交），由被告广西某建筑工程有限公司负担920元，原告刘某花、苏某负担696元。
上诉人某公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决上诉人20日内为被上诉人办理房屋所有权证是错误的，客观上无法完成。双方当事人之间的办证登记属于“房屋所有权转移登记”，该项登记的办理，需要双方予以配合共同办理。在一方不予配合的情况下，另一方是无法办理的。一审法院在不设前提的情况下，要求上诉人无条件限期办证，违反了行政法规规定的办证程序。二、一审判决上诉人支付违约金给被上诉人，违反有关法律规定。由于双方根本没有开始到房管登记部门共同办理房屋所有权转移登记事项，将原本属于双方的责任归责于上诉人一方是没有依据的。双方确于2012年12月31日一起去贺州市房屋登记交易管理中心申请房产变更登记，说明上诉人已经履行了相关义务。没有办好证的原因是没有人交纳产权过户办证有关税费。按照《铺面出让合同》约定，交纳税费的主体是被上诉人。在《房产证办理合同》中约定的乙方向甲方交纳的房产证办理费用，并不包含被上诉人须向有关部门交纳的税费等费用，上诉人从未承诺代被上诉人交纳任何费用。三、既然没有办证，没有确定登记面积，说明究竟购房款按照登记面积是多少都没有确定。一审判决上诉人退还多收取的购房款，没有事实依据。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或另行改判。
被上诉人刘某花、苏某答辩称：一、上诉人称一审判决其20日内为被上诉人办证错误，且办证行为客观上无法完成，上诉理由不成立。上诉人称无法完成办证，实际上是属于执行过程中的协助义务，与实体审判无关。根据合同法的规定，办理房产登记，交付所有权，均属上诉人的法定义务。双方签订的《房产办证合同》，约定被上诉人支付办证费199667.5元，上诉人于60日内办理房产证并交付被上诉人。上述办证协议是对双方签订的《铺面出让合同》中附随义务的进一步确定，上诉人应本着诚实信用的原则全面履行办证义务。2012年12月31日贺州市房屋登记交易管理中心已经受理双方房屋交易产权登记的材料，并进入办理程序，因上诉人没有缴纳相关税费，致使登记搁浅。二、一审判决上诉人违反《房产办证合同》的约定，怠于办证，认定事实清楚，判决上诉人承担违约责任符合双方合同约定和法律规定。被上诉人于2012年12月20日前支付了办证费用199667.5元后，上诉人应于60天内办理好房产证，这一约定是对双方办理房产证过程中费用承担及交付房产证期限的确认。被上诉人至今未取得房产证的责任在上诉人，上诉人应对延迟办证承担法律责任。被上诉人所购买的房产并非是“二手房”，被上诉人支付了全部购房款后，上诉人本应在2010年办理贺州日报住宅综合楼一层房产证时即应将产权分割至被上诉人名下，但上诉人擅自将贺州日报住宅综合楼一层房产证全部办理至其名下，并办理抵押贷款，谋取私利，致使被上诉人至今没有取得房产所有权。如2010年后发生办证费用的增加，上诉人应就增加的费用承担赔偿责任。三、贺州市房屋登记交易管理中心出具的《房地产交易确认书》，确认双方交易的房产面积合计183.8平方米，是最终作为房产登记确认的面积。一审判决上诉人退还多收取的购房款，具有事实依据。上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
综合诉辩双方的意见，上诉人某公司、被上诉人刘某花、苏某对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人的主要争议焦点是：被上诉人要求上诉人办理房屋过户手续，并主张上诉人支付逾期办证违约金有无事实和法律依据？
本院认为，上诉人某公司与被上诉人刘某花、苏某发生房屋买卖合同关系后，被上诉人依约已付清全部购房款487303元并实际使用房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上诉人某公司应当依双方约定到房屋登记管理部门为被上诉人及时办理房屋过户手续。对过户税费的负担问题，双方当事人于2004年4月18日签订的《铺面出让合同》原约定：铺面出让和产权办理过程中所需税费由被上诉人自理。2012年12月15日双方当事人又针对过户税费问题在《房产证办理合同》中作出变更约定：由被上诉人向上诉人交付房产证办理费用共计199667.5元，此款在2012年12月20日前交清；上诉人在收到被上诉人先行支付钱款后于60天内为被上诉人办好房产证。在被上诉人如期支付办证费用199667.5元给上诉人后，双方为顺利办理过户手续于2012年12月31日签订三份《房产买卖契约》，再次明确过户税费由上诉人承担。综上分析，被上诉人按上诉人的要求支付约定的办证费用给上诉人后，有理由相信上诉人应按时为其办好房产证。上诉人在收取被上诉人支付的办证费用199667.5元后，应在约定期限内到房屋登记管理部门为被上诉人办理过户手续，为被上诉人办好房产证。上诉人违反《房产证办理合同》的约定，迟延履行义务，一审判决上诉人在指定期限内为被上诉人办理房屋过户手续，合法有据，本院予以维持。上诉人未能在约定期限内为被上诉人办好房产证，被上诉人根据《房产证办理合同》中有关违约金条款的约定，主张上诉人按累计已付款的万分之五向被上诉人支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被上诉人的主张理据充分，本院予以支持。对于上诉人是否多收取被上诉人购房款的问题，按公平原则，如上诉人多收取被上诉人购房款，依法应退还给被上诉人；如被上诉人少付购房款，上诉人依法也有权另行起诉要求被上诉人补交购房款，因此，一审判决明确按房产登记确定的实际建筑面积计算购房款的数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3233元（上诉人已预交），由上诉人广西某建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一三年十一月五日
书记员 张 金