上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2317号
上诉人（原审原告）海天花园房屋业主委员会，住所地上海市青浦区。
原负责人于学涛，主任。
被上诉人（原审被告）金宝根，男，1960年3月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中海发展（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人齐大鹏，董事长。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人张誉，上海单新宇律师事务所律师。
原审第三人上海中海物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人魏民，董事长。
委托代理人陈正国。
上诉人海天花园房屋业主委员会（以下简称“海天花园业委会”）因业主共有权纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，海天花园业委会系青浦区海天花园小区的业主委员会。中海发展（上海）有限公司（以下简称“中海公司”）为涉案小区的开发商。金宝根于2009年取得海天花园购物中心及住客会所的产权证，目前对上述两处房产进行装修。
1998年4月29日，上海市房屋土地测绘中心出具《海天花园购物中心及住客会所房屋土地测绘技术报告书》，载明购物中心建筑面积4，538.41平方米（地上面积2，540.22平方米、地下面积1998.19平方米）、住客会所建筑面积2，073.81平方米。并附房屋分套建筑面积计算成果表、房屋勘丈图。1998年8月3日，开发商取得涉案房屋的产权证，登记为购物中心为商场，建筑面积4，538.41平方米（含地下室）、住客会所为餐馆，建筑面积2，073.81平方米。
中海公司、金宝根于2008年6月签订《上海市商品房出售合同》，并在出售合同的补充条款中约定“中海公司向金宝根先生出售青浦区沪青平公路XXX号住客会所，中海公司已将向业主承诺的会所用途和服务方式告知金宝根先生，并约定为出售合同的补充条款，金宝根先生也同意按出售合同的补充条款约定经营使用，不会擅自改变，如需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。”
双方又签订《房屋认购协议书》，约定购物中心位于上海市青浦区沪青平公路XXX号海天花园，实测总建筑面积4，538.41平方米，其中包括地下一层01-12单元、地上一层01-06单元、地上二层01-03单元房屋；住客会所位于上海市青浦区沪青平公路XXX号海天花园，总建筑面积实测为2，073.81平方米，购物中心内设置有公用天线室、电话总机房、监控中心、配电房等公共设施用房，金宝根提供物业管理用房和业主委员会活动用房，上述用房的具体部位和面积双方在图纸上划定，作为协议附件，金宝根承诺此部分物业提供给公共使用，不改变用途和影响设备正常运转以及必要的检修，如金宝根需对物业进行重新装修的，应首先办理政府或物业管理规定的相关手续，物业应给予必要协助；住客会所主要经营需符合物业产权性质，金宝根经营配套功能，包括健身房、桌球室、棋牌室、舞蹈室、壁球室等以及泳池配套用房（金宝根同意为夏季泳池开放提供条件），具体位置由双方在图纸上划定，图纸作为合同附件，如金宝根需对该物业进行重新装修，应将装修方案事先向小区物业管理公司报备，并办理政府规定的相关手续；购物中心地上一层建筑面积1，292.63平方米，单价人民币（以下币种均为人民币）7，500元，合计9，694，725元，地上二层建筑面积1，247.59平方米，单价4，000元，合计4，990，360元，地下一层建筑面积1，998.20平方米，单价2，660元，合计5，315，212元，总转让价款20，000，297元，中海公司向金宝根整体转让该物业，所有合同均为不可分割的整体，须同时履行，该物业部分面积现出租给上海青浦区美美私立幼儿园使用，租赁期到2008年6月31日，租金为每月25，000元，金宝根同意带租约受让该物业，该租约必按时依法终止，不得续约，合同到期，开发商负责清退幼儿园；住客会所单价3，380元整体转让，总房价款7，009，477.80元；小区现由中海物业管理（上海）有限公司（以下简称“中海物业公司”）进行物业管理，金宝根同意并遵守有关物业管理约定及使用公约等，购物中心物业管理费为按照地上面积扣除提供给物业管理和公共设施用房面积后，每月每平方米5元，住客会所物业管理费每月每平方米3.5元等。该份合同后有5张附图，标注了购物中心内公共设施用房、物业管理用房、业主委员会活动用房等的位置。
2009年，金宝根取得购物中心的产权证，总建筑面积为4，538.42平方米，附记中记明21套室号部位。2009年11月30日，金宝根取得住客会所的产权证，总建筑面积为2，073.81平方米。2012年，金宝根将购物中心的房产证申请变更，取得两张房产证。2014年，金宝根将购物中心的房产证申请变更，取得21张房产证。
2014年6月，海天花园业委会以中海公司与金宝根恶意串通，欺瞒海天花园业主，贱卖转让海天花园会所、购物中心等为由起诉至原审法院，请求判令：1、中海公司与金宝根根据原设计规划功能及小区业主的使用状况，恢复海天花园会所、购物中心的原状；2、中海公司与金宝根依法承担连带责任。
原审中金宝根辩称：不同意海天花园业委会的诉讼请求。第一，海天花园业委会是业主大会的执行机构，没有诉讼主体资格，并未通过业主大会召开并通过本案起诉，也未看到业主大会授权海天花园业委会起诉，要求驳回海天花园业委会起诉；第二，按照住宅管理规定及房管部门规定，共有权应办理权属登记，海天花园业委会既然代表业主主张共有权利，须提供证据证明哪些部位登记在业主名下；第三，金宝根实际上依据合法买卖，享有对会所、购物中心的完整、独立产权，应受法律保护；第四，根据合同相对性，中海公司与金宝根签订的合同与海天花园业委会、中海物业公司无关，海天花园业委会要起诉恢复原状应该按照侵权责任法提供侵权事实、证据及因果关系。
原审中中海公司辩称：要求驳回海天花园业委会诉讼请求。程序方面同意金宝根的意见，购物中心和会所的所有权已经登记在金宝根名下，根据不动产法规定，有房地产交易中心监督的，颁发权利证书也是由房地产交易中心颁发的，基于现在的权利现状倒推当时中海公司与金宝根的买卖合同是有效的。
中海物业公司述称：海天花园业委会的诉讼请求与其无关，海天花园业委会也没有通过40%的物业费涨价方案，然后中海物业公司就退出了并移交给新的物业公司，其他的意见同中海公司。中海物业公司的物业用房之前在会所，后来搬到购物中心一楼，离开时在购物中心一楼。
原审法院认为，购物中心虽登记为商场，但并不能改变其中含有物业管理用房的根本属性，中海公司与金宝根签订的协议书中购物中心包括物业管理用房且无法分割，中海公司将上述房产出售给金宝根显属不当。根据合同约定内容，金宝根在对受让房产进行装修等行为时需依照双方约定与小区业委会协商并征得业主代表大会同意，但显然金宝根在进行目前的装修行为时并未向小区业委会或业主大会事先沟通，因此，金宝根的上述行为显然违背了其与中海公司的约定。海天花园业委会要求金宝根恢复原状的诉求，原审法院予以支持。中海物业公司为当时中海公司与金宝根交易时的小区物业管理公司，其对物业管理用房等处的位置陈述显然与规划时不同。原审法院以中海公司与金宝根签订协议书时确定的附属图纸为金宝根恢复原状的依据。中海公司并未参与金宝根的装修行为且在协议书中对此进行了特别约定，因此，海天花园业委会要求中海公司对恢复原状承担连带责任，依据不足。据此，原审法院依照《物业管理条例》第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金宝根应根据房屋认购协议书所附图纸将海天花园会所、购物中心恢复原状；二、海天花园业委会要求金宝根、中海公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。
原审判决后，海天花园业委会不服，向本院提起上诉称：海天花园小区会所、购物中心的规划设计竣工图、小区业主的房地产权证所附平面图以及中海公司与小区业主签订的管理公约等均证明会所和购物中心使用权利属于海天花园全体业主。会所竣工图纸标注的二楼东侧管理用房一直作为中海物业公司的管理用房，其所有权属全体业主共有，二楼西侧舞蹈室的一半是业委会办公用房。购物中心内监控室、电话间和其他配套设施设备的所有权属于海天花园全体业主共同共有。金宝根和中海公司于2008年6月私下签订《房屋认购协议书》及《上海市商品房出售合同》，违背了中海公司出售物业时与业主的约定，触犯物权法、物业管理条例显属无效。中海公司、金宝根签订的《房屋认购协议书》违反了对业主的承诺和法律规定。金宝根受让后更是违背了出售合同补充条款的约定，对会所、购物中心二幢建筑进行私搭滥建，中海物业公司变更物业管理用房位置显属违规，原审法院以中海公司与金宝根签订认购协议书时所确定的附图作为金宝根恢复原状的依据不当，且判决按照《房屋认购协议书》附图恢复原状，无所适从，因为该附图并无标明任何物业管理用房、业委会用房、乒乓球室、酒吧、桌球室、舞蹈室等的原状，因此实体上根本无法履行恢复原状的判决。综上，上诉人请求判令金宝根根据上海市青浦区规划局的规划设计竣工图及中海公司售楼时与小区业主的约定，恢复海天花园会所、购物中心原状；中海公司承担连带责任。
被上诉人金宝根辩称：上诉人对本案存在重大误解，其要求金宝根遵守规划设计竣工图，而这个概念本身不存在。金宝根对会所和购物中心拥有合法产权，受法律保护。上诉人并无证据证明对两栋建筑拥有共有权。金宝根愿意遵守认购协议书的约定。综上，金宝根不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人中海公司辩称：与金宝根签订的合同合法有效，房屋产权明确。装修行为中海公司未参与，上诉人要求中海公司承担连带责任没有依据。综上，中海公司不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中海物业公司述称：此案与其无关，同意中海公司的意见，不同意上诉人的请求。会所是独立产权，产权人是中海公司，全体业主的物业管理费中不包括会所和购物中心的物业管理费，该费用是开发商独立承担。物业管理用房原先在会所二楼，为便于管理调整到了购物中心的一楼，面积基本一致。因中海物业公司要求涨物业管理费，海天花园业委会没有同意，后撤离小区，并将物业管理用房移交给后继物业管理公司。综上，中海物业公司认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审中上诉人海天花园业委会原一审诉讼代理人成大为律师陈述：海天花园业委会已经解散，新的业委会未成立。原海天花园业委会主任于学涛已经辞职，新业委会主任还未选任，海天花园业委会公章也已经交相关部门留存，二审的委托手续无法办理。
本院认为，海天花园业委会虽上诉认为会所和购物中心因包含物业管理用房和业委会活动用房应属全体业主所有，但并无相关证据予以证明。根据物权法定原则，现会所和购物中心产权登记在金宝根名下，其应是合法的产权人。考虑到会所和购物中心是小区配套，其部分使用功能包含物业管理用房和业委会用房，金宝根受让产权时也有相关限制性约定，故金宝根应依据其与中海公司在签订售房合同时的约定，装修并使用。根据原审查明的事实，金宝根违反约定擅自装修，并未按照房屋认购协议书的约定履行相关义务，海天花园业委会代表全体业主的利益起诉要求金宝根恢复原状并无不当。但海天花园业委会上诉认为应按规划设计竣工图恢复原状，然竣工图仅是房屋竣工验收时的图纸，房屋实际使用过程中已有变更，原审法院依据中海公司出售于金宝根时所附图纸作为金宝根恢复原状的依据，并无不妥。上诉人要求参照业主与中海公司的合同约定来恢复原状无依据，也不符合合同相对性原则。海天花园业委会还要求中海公司承担连带责任，但中海公司在与金宝根签订售房合同时已就相关事项予以约定，并未隐瞒房屋系小区配套，应包含物业管理用房和业委会用房等情况，故原审法院对上诉人要求中海公司承担连带责任不予支持并无不当。综上，上诉人海天花园业委会的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人海天花园房屋业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……