天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6752号
上诉人（原审原告）：天津开发区亚资物业管理有限公司，住所地天津开发区鹍鹏街21号2号楼2门301室。
法定代表人：吴蕾，总经理。
委托诉讼代理人：邓建国，男，该公司法务。
委托诉讼代理人：刘维平，男，该公司法务。
被上诉人（原审被告）：贾智，男，1962年5月18日出生，汉族，住天津市和平区。
被上诉人（原审被告）：贾健楠（系贾智之女），女，1987年12月24日出生，汉族，住天津市和平区。
被上诉人（原审被告）：陈卫寅（系贾智之妻），女，1962年2月7日出生，汉族，住天津市南开区。
上诉人天津开发区亚资物业管理有限公司因与被上诉人贾智、贾健楠、陈卫寅物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津开发区亚资物业管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决存在事实认定错误与程序错误。1．一审法院对物业费打七折没有事实和法律依据，物业费应该分段计算；2．被上诉人未按时缴纳物业费，应承担违约责任；3．法院以2.5元/月/平方米计算2017年物业管理服务费错误，贾智的物业费应以合同约定的物业费为3.8元/月/平方米；4．关于诉讼时效，上诉人的工作人员多次上门向被上诉人当面送达物业费催缴通知并邮寄了催缴物业费的律师函，上诉人已经履行物业费催缴通知义务，一审法院认定2015年2月之前的物业费超过诉讼时效是错误的。
贾智未发表答辩意见。
贾健楠未发表答辩意见。
陈卫寅未发表答辩意见。
天津开发区亚资物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令贾智、贾健楠、陈卫寅向天津开发区亚资物业管理有限公司支付物业管理服务费36,916.35元（从2011年4月起，计至2017年2月）及违约金3,000元（从逾期付款之日按每日欠费总额千分之三的标准，从2011年4月1日计算至2017年2月28日）；2．诉讼费用由贾智、贾健楠、陈卫寅负担。
一审法院认定事实：2006年1月12日，天津开发区亚资物业管理有限公司与案外人本案所涉小区开发商天津市天创置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由案外人将犀地广场（一期）委托乙方进行前期物业管理服务，期限：自2006年1月15日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业综合服务费标准为4.2元/月/平方米。上述合同已经天津市国土资源与房地产管理局物业处备案。贾智与天津开发区亚资物业管理有限公司于2010年2月10日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为3.8元/月/平方米，每月8日前交纳，并约定了物业管理服务内容和服务质量。本案所涉房屋坐落于天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文名邸11号楼2401室，其所有权人为贾智、贾健楠、陈卫寅，设计用途为居住，建筑面积138.16平方米。前述合同及协议签订后，天津开发区亚资物业管理有限公司依约履行了物业服务义务，但贾智、贾健楠、陈卫寅拖欠天津开发区亚资物业管理有限公司自2011年4月至2017年2月期间的物业管理服务费36,916.49元（3.8元/月/平方米×138.16平方米×69个月＋2.5元/月/平方米×138.16平方米×2个月=36,916.49元）。另一审法院庭后调查核实，天津市和平区房地产管理局于2017年1月5日-2月14日期间向天津开发区亚资物业管理有限公司下达过四份整改告知书，该四份告知书内容分别为，本案所涉小区存在“未按前期物业合同履行职责”、“梯控卡存在与物业费挂钩的不规范行为”、“未能配合业主委员会选聘新物业相关工作”、“公司未按时对小区4、5、10、11号楼13部电梯进行年检工作”等服务不规范行为。
一审法院认为，天津开发区亚资物业管理有限公司与案外人签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及贾智与天津开发区亚资物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》均是双方的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。该前期物业服务合同对该小区全体业主具有约束力，该协议对贾智、贾健楠、陈卫寅与天津开发区亚资物业管理有限公司亦具有约束力。天津开发区亚资物业管理有限公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，贾智、贾健楠、陈卫寅作为房屋所有权人，即该小区业主，理应受上述合同和协议的约束，承担给付天津开发区亚资物业管理有限公司物业综合服务费的责任。贾智、贾健楠、陈卫寅提出天津开发区亚资物业管理有限公司主张超过了诉讼时效，天津开发区亚资物业管理有限公司对此并未提交合法有效的证据证实就该期间的物业管理服务费在诉讼时效内向贾智、贾健楠、陈卫寅进行过主张或发生其他诉讼时效中断的情形，因此一审法院对贾智、贾健楠、陈卫寅提出的天津开发区亚资物业管理有限公司主张的上述期间内的物业管理服务费超过诉讼时效的情节予以认定，一审法院对天津开发区亚资物业管理有限公司主张的上述期间内的物业管理服务费不予支持。另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，且贾智、贾健楠、陈卫寅及天津开发区亚资物业管理有限公司起诉的诸案中同一小区的被诉业主，均对其物业服务是否达到合同约定标准提出质疑，部分被诉业主所提交证据也可以证实天津开发区亚资物业管理有限公司在物业服务过程中确实存在服务不到位的情形，天津开发区亚资物业管理有限公司亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，且相关部门亦因在检查中发现本案所涉小区存在物业服务不规范行为并向天津开发区亚资物业管理有限公司下达整改告知书，故天津开发区亚资物业管理有限公司对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向贾智、贾健楠、陈卫寅收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，贾智、贾健楠、陈卫寅欠交的未超过诉讼时效部分的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付天津开发区亚资物业管理有限公司8,568.71元作为了结为宜。因天津开发区亚资物业管理有限公司服务有不到位的情况，故天津开发区亚资物业管理有限公司要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、贾智、贾健楠、陈卫寅于判决生效之日起十日内一次性给付天津开发区亚资物业管理有限公司2015年2月至2017年2月期间的物业管理服务费8,568.71元；二、驳回天津开发区亚资物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，由天津开发区亚资物业管理有限公司负担374元，贾智、贾健楠、陈卫寅共同负担25元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。天津开发区亚资物业管理有限公司与天津市天创置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及贾智与天津开发区亚资物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》不违反强制性法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，并应依约履行。上诉人主张其工作人员多次向被上诉人当面送达物业费催缴通知并邮寄了催缴物业费律师函，已经履行物业费催缴通知义务，但上诉人未能举证证明被上诉人已实际签收，故上诉人的该项主张，本院不予支持。一审法院鉴于上诉人存在物业服务不到位的情形，酌定了被上诉人支付上诉人物业费的数额，并无不当，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，天津开发区亚资物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费584元，由上诉人天津开发区亚资物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓燕
审 判 员 赵荣荣
代理审判员 张炳正
二〇一七年九月十二日
书 记 员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
．．．．．．
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……