重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0110民初8125号
原告：重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，组织机构代码66358155-5。
法定代表人：陈龙，系该公司经理。
委托诉讼代理人：杨建，男，该公司工作人员。
被告：綦长刚，男，1975年9月1日出生，汉族，医生，住重庆市綦江区。
被告：王雪梅（系被告綦长刚之妻），1981年12月15日出生，汉族，教师，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司与被告綦长刚、王雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告重庆浩佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨建，被告綦长刚到庭参加诉讼，被告王雪梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆浩佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：（1）二被告支付尚欠的物业服务费4324.5元及其违约金，违约金从2013年2月1日起至2016年10月30日止，以尚欠金额为基准，按照每天万分之三计算；（2）二被告支付尚欠的公摊水电费270元；（3）本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2007年7月28日，原告与重庆华上置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：原告对位于綦江XXX小区提供物业服务。2012年6月12日，綦长刚接房时作出书面承诺：其已知当时小区未进行综合验收等现状，现决定接收该物业；接房后不得以原告未完善该物业为借口、延迟或拒绝交纳物业管理费用。当天，綦长刚与原告签订《物业管理服务合同》，约定二被告应当每月5-15日向原告交纳物业服务费96.1元（建筑面积96.13平方米×1.00元/平方米），共用设施设备的能源消耗，每月按户分摊。合同签订后，原告按照《物业管理服务合同》的规定，依法全面地向XXX小区提供物业服务，同时，二被告向原告预交了六个月的物业服务费、公摊水电费。2013年2月起，二被告每月未向原告交纳物业服务费、公摊水电费。2014年4月8日，该小区依法成立业主委员会。2014年8月21日，该小区业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》。至2016年10月止，二被告尚欠物业服务费计4324.5元、公摊水电费270元。另该小区在建设过程中因故停工，购房户向政府信访，政府出面并动用资金将该小区基本建设完工，若不修建28楼层，则现在还是烂尾楼，A、B幢楼已经竣工，其余幢楼业主表示同意达到基本标准。当时接房时业主都知道该小区设施、设备没有完善，且政府也是同意的。该小区车库的权属人重庆华上置业发展有限公司将车库出租给郭昭平经营停车业务。该小区业主的车辆日益增加，占用共同通道，该小区业主委员会在小区公路通道和坝子规划停车位并实施，业主不同意收停车费就没有收取停车费。该小区后面面临大山，夏天偶尔有蛇出没，还有小雨天的山洪流进小区，2014年底，原告采取措施引开山洪水。该小区中庭的水池需要储水20吨，但该小区中庭水池渗水严重，水费巨大，因此该小区中庭的水池未储水。原告经常对小区绿化、场地、路灯以及设备进行维护，对小区乱搭乱建进行劝阻，有关管理部门对此进行责令停止建设通知。原告自筹资金2万元修建了围墙以及消防设施、设备。原告没有使用该小区的大修基金。
被告綦长刚、王雪梅辩称，原告所诉称的尚欠物业服务费、公摊水电费的时间以及金额属实。二被告的房屋面积为96.13平方米。2012年8月左右，二被告预交纳六个月的物业服务费、公摊水电费属实。二被告不是不愿意向原告交纳物业服务费、公摊水电费，是原告造成的，现在二被告不同意按照合同约定的物业服务费用标准向原告交纳，理由如下：第一、2007年，经教委推荐教师团购房购买该住宅，几经周折，以不明原因每平方米多交纳200元的价格于2012年7月接房，且原有规划的每幢楼18层，不明原因变成了27层，导致小区内公共活动和绿化面积严重不足。接房时，由于一家老小无居住之地，不得不与小区前期物业服务公司签订了临时物业服务的不平等享协议，并交纳了装修保证金、垃圾处置费等费用，并于2012年11月正式入住。第二、2013年3月至今，二被告多次当面和电话与小区物业管理人员沟通，愿意按照国家有关规定交纳物管费，从未有不交纳物管费的说法和想法。被告认为原告的收费标准与其服务质量相差太大，因此要求原告在收取物管费用时，先通过相关物价部门核定的该小区物业收费标准和其收费许可证，或按国家规定可以认可收费依据，但原告至今未提供。自从2012年入住以来，该小区最初时杂草丛生，垃圾遍地，山水漫流，小区内绿化仅仅只有几棵行道树，更谈不上安全设施可言，经过几年的不断变化，现在物业管理初具雏形，且仍有许多明显的乱和差，如小区车库向外出租，小区内车辆停放混乱，任意占用消防和人行通道，严重影响广大业主安全和通行；仍有雨天山洪漫流，影响小区美观和业主出行；中庭景观水池常年干枯，周边杂草丛生，夏天还发现有蛇出没，严重影响业主安全；本来就稀有的健身器材出点小问题就无人问津，导致最后损坏无法使用；小区内部分公共区域被人堆放杂物，影响美观、安全和出行，多次向物管反应均无人问津；小区内严重的乱搭乱建现象，而物管工作人员视而不见。因此原告从几年前到现在物管费都要以同样的标准进行收费，那他的服务价值体现现在哪里？故向原告多次提出意见，要求整改，并对以往的收费依据加以解释，但至今未等到任何回复。第三、对小区内原规划设计的篮球场、羽毛球等活动场所，2014年，原告为了能更多的收取停车费用，不但没有积极完善设施，反而将上述两场场所及消防通道画了停车位，虽然两个月后由于各种原因取消了停车收费，但却形成了有限的活动场地长期被占用的现象，导致整个小区内无任何活动场所，显得死气沉沉，业主健康的权利受到侵犯，与“全民健康”的国家方针背道而驰。故多次向原告提出整改意见，但几年来一直无任何整改的迹象。第四、根据《住宅物业服务等级标准》和《重庆市城市普通住宅小区物业管理服务收费分级指导标准》之规定，等级最低的4级物业服务均要求每年至少要进行一次满意度调查，以便收集意见，便于整改，但被告已入住该小区4年，本人及家人从未接受过相关调查。而小区的物业服务费收费标准并不低于綦江区的其他部分小区，根据《重庆市物业服务收费管理办法》之规定，物业服务收费标准应当与物业服务质量相适应的原则，被告不明白其收费每平方米1元的组成情况和标准的依据，多次与原告沟通，希望得到原告的负责人合理解释，但至今未果。第五、据小区极少数业主透露，本小区物业大修基金被多次动用，按照《物业管理条例》规定，大修基金的使用必须要经过大多数业主签字同意方能动用，原告包括业主委员会均不能擅自动用大修基金，包括被告在内的很多业主均想了解大修基金的现状。第六、同一小区物业中，A、B、C、D幢楼均是电梯楼，物业管理费价格也相同标准收取，而在A、B幢楼设立了安全门、邮件箱等必要的生活设施，但C、D幢楼却迟迟未设立，造成业主安全感下降，生活不便。根据服务相同，价格才相同的原则，那C、D幢楼居住的业主是否应当适当降低收费标准？第七、被告不知道本小区已经于2014年成立了业主委员会，并与业主委员会签订了物业服务收费协议。根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会应由业主大会选举产生，而业主大会的召开应该提前15天公示，并要有超过半数的业主参加，而且业主委员会一旦成立，就应该定时召开业主大会。本小区没有召开业主大会，业主委员会与原告签订的《物业服务合同》属于暗箱操作。再根据《物业管理条例》规定，业主应当向物业管理单位交纳与服务相符的物管费，经物管单位多次催交仍拒不交纳的应先由业主委员会出面解决，最后仍不交纳的，才向当地人民法院提起诉讼，而被告及小区内相当一部分至今却尚不知道业主委员会的产生，当然也更谈不上和他们交流。综述，被告认为：建议原告公示物价部门核准的该小区物业管理收费标准和收费许可；本小区业主委员会应该责令原告对上述所提到的物业管理中乱和差的地方进行限期整改，并应广泛收集业主意见，对诸如前面所提到的大家都很关心的问题进行公开答复；对在此之前产生的物业管理费，因收费标准与服务质量严重不相符，应根据有关规定和实际情况，降低收费标准，由相关部门重新进行价格核定。待上述问题得到依法依规的合理解决后，被告自当一次性付清全部所欠的物业管理费用。
经审理查明，2007年7月28日，重庆华上置业发展有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同内容为：（1）甲方将华上新天项目前期物业委托乙方进行经营管理，乙方接收委托，并承担该物业项目的一切权利和义务；（2）甲方认可《前期物业管理方案》；（3）本合同签订后30日内，即由乙方对甲方已建成部分物业项目进行接管。对乙方在甲方交房以前实施的前期介入所发生的费用由乙方承担，甲方不予补偿。若甲方从签订本合同之日起两年内未能将B、D楼竣工交房，则将按安置房标准有甲方向乙方赔偿支付。物业接管后，乙方自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任。（4）本合同期限自2007年7月28日起至2015年7月27日止；但在合同期限内，若业主委员会与乙方签订了物业服务合同或业主委员会另行选聘新的物业管理企业时，本合同自动终止。
2012年6月12日，綦长刚接收其购买的綦江区XXX号住房一套时作出书面声明，该声明内容为：“原告已告知XXXC、D、E栋楼物业现状，綦长刚已知晓该物业未进行综合验收，也未取得竣工备案证。綦长刚自愿提出提前接房装修，现决定接收该物业。接房后綦长刚不得以原告未完善该物业为借口、延迟或拒绝交纳物业管理费用”。当即，綦长刚与原告签订《物业管理服务合同》，该合同内容：（1）甲方为綦长刚，乙方为原告，本物业名称XXX，甲方房屋坐落位置XXX号，建筑面积为96.13平方米。（2）房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施及其运行、维护和管理；环境卫生管理：房屋共用部位和公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共绿化、花木等维护、养护和管理；交通秩序与车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律法规规定管理服务的事项。（3）物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，标准如下：多层房0.65元/月/平方米；高层房1.00元/月/平方米（含电梯费）；办公楼1.30元/月/平方米；门面房1.00元/月/平方米；接房时预收6个月的物业服务费。共用设备设施的能源消耗，按户分摊。（4）每次交纳费用时间：每月5-15日业主自行到客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源公摊费。（5）本合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。（6）业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之一的标准向乙方支付违约金。随后，原告向二被告等XXX小区业主提供公共场所的卫生清扫及保洁、垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养等物业服务，同时二被告向原告预交纳六个月的物业服务费（每月按照建筑面积96.13平方米×1元/平方米=96.1元）、公摊水电费（每月按照6元计算）。
2013年2月开始，二被告以辩称的理由拒绝向原告交纳物业服务费、公摊水电费。2014年4月8日，该小区成立了綦江区XXX业主委员会，同年8月21日，原告与綦江区XXX业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同内容为：（1）原告为綦江区XXX小区建筑面积为92915平方米提供物业服务。（2）委托服务事项：该小区房屋共用部位、共用设施及其运行进行维护和管理；环境卫生管理方面：公共环境及环卫设施保持清洁；公共绿化、花木等的维护、养护和管理。（3）公共秩序、小区安全管理方面：协助公安部门维护本物业区域的公共秩序，发生安全事件及时向公安机关报告；以监控、巡逻、门岗值勤等方式，提供24小时预防性安全、消防管理服务，但根据相关法律规定不包括业主的人身财产安全和室内的财产保管责任；通过小区现有关监控系统、对讲系统提供秩序维护及消防服务。（4）交通秩序与车辆停放管理方面：对小区内的交通进行疏导，张贴相关安全提示标示、禁停标识、对小区停车进行宣传、对乱停乱放行为及时劝阻、制止；引导机动车停放小区停车场及指定位置，若乱停乱放，发生损坏或丢失或造成阻碍消防失火无法及时扑救或造成他人的由过错者自行承担一切责任；小区内临时车辆停放方案由全体业主三分之二同意后由业主委员会组织实施，如需物业提供服务的，另行约定；提供小区停车库物业服务，停车库内秩序由经营者引导。（5）违约责任：被告等业主违反合同，致使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告等业主限期改正。逾期未改正给原告造成损失的，被告等业主承担相应的法律责任；原告违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告等业主有权要求原告限期改正。但不得拒交物业服务费用。若原告逾期未改正给被告等业主造成损失的，应当承担相应的法律责任；被告等业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告等业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1％交纳违约金。（6）物业服务费按照该房屋建筑面积乘以约定价格收取：多层房屋按照0.65元/平方米/月，高层房屋按照1.00元/平方米/月；办公楼、门面房按照1.50元/平方米/月；每户每月公共能耗费6元。（7）本合同期限为三年，自2014年8月25日起至2017年8月24日止。之后，原告仍然按照物业服务合同约定履行义务，并多次以书面方式向二被告催收物业服务费、公摊水电费，而二被告拒绝向原告交纳物业服务费、公摊水电费，至2016年10月止，计45个月，被告尚欠物业服务费4324.5元、公摊水电费270元，共计4594.5元。本案在审理过程中，经调解，原、被告各持己见。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、綦长刚的声明、《物业管理服务合同》、催收通知书、二被告交费明细表、纸质照片等证据予以证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护。原告与重庆华上置业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、原告与綦长刚签订的《物业管理服务合同》、原告与綦江区XXX业主委员会签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，前述合同均对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定各自履行义务。合同签订后，原告按照约定向二被告等XXX小区业主提供了清洁卫生等物业服务。2013年2月起，二被告借故每月拒绝交纳物业服务费、公摊水电费。经原告书面催交，二被告仍然拒绝交纳物业服务费、公摊水电费，导致原告诉至本院，要求二被告交纳尚欠2013年2月至2016年10月的物业服务费4324.5元及其违约金、公摊水电费270元。本案在审理中，二被告对此尚欠物业服务费、公摊水电费的时间以及金额无异议，因此，本院可以确认二被告尚欠2013年2月至2016年10月的物业服务费4324.5元、公摊水电费270元。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：（1）二被告拒绝交纳物业服务费、公摊水电费的理由是否正当的问题。首先，二被告接房时已明知该小区物业未完善综合验收等手续的情况下同意接房，并承诺按时主动向原告交纳物业管理费用。其次，小区除了物业管理服务公司按约定及国家规范提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，小区环境品质才能不断的保持、改善和提升。由于小区居住的人员较多，素质参差不齐，生活方式不同，不同的业主从不同角度对物业管理服务的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费、公摊水电费等费用的理由。而物业服务公司往往是对整个小区提供物业服务、管理，而物业服务费、公摊水电费等费用的收取率直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物业服务费、公摊水电费的交纳。因此二被告从2013年2月起每月拒绝交纳物业服务费、公摊水电费的理由不属正当，对原告要求二被告支付2013年2月至2016年10月止期间的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求予以支持。（2）、是否支持原告要求被告支付尚欠物业服务费的违约金的问题。二被告明知该小区物业未完善并承诺按时交纳物业服务费，二被告借此拒绝交纳物业服务费、公摊水电费，属于故意违约行为，应承担违约责任。原、被告事前已明确约定违约金的支付问题，现在原告请求每日按照万分之三计算违约金符合有关法律规定，故本院对此予以采纳。本院建议：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行义务。二被告作为业主，其享有权利的同时，应当按照合同约定按时交纳物业服务费、公摊水电费，防止因物业服务费等费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条第一款，《物业管理条例》第七条五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告綦长刚、王雪梅在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付其尚欠的2013年2月至2016年10月止的物业服务费4324.5元、公摊水电费270元，共计4594.5元；
二、被告綦长刚、王雪梅在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付物业服务费4324.5元的违约金，违约金自2013年2月26日起，按照每日万分之三标准，每月以尚欠的物业服务费金额逐月进行计算，至2016年10月30日止。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告綦长刚、王雪梅负担，此费已由原告重庆浩佳物业管理有限公司预交纳，被告綦长刚、王雪梅在履行上述义务时一并付给原告重庆浩佳物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判员 黎伟
二〇一六年十二月十二日
书记员 瞿涛
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