广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初762号
原告：杨刚，男，1982年4月3日出生，汉族，住贵州省石阡县。
委托代理人：张伯权，广东国慧律师事务所律师。
委托代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，所在地江门市港口二路63号二楼。
法定代表人：何锦雄。
委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
原告杨刚诉被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（下文简称永灏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告杨刚委托代理人、张伯权、谢敏贤，被告永灏公司委托代理人何悦筑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨刚诉称：2015年1月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于江门市丰乐路146号益丞国际广场第三层301-34、301-35号商铺用于经营“韩湖宫”韩国料理饮食店，租期共5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。被告应于2015年3月1日前交付商铺予原告。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金69040元和管理费保证金43150元，合共112190元。然而，被告一直未将涉案商铺交付原告使用。为此，原告多次与被告协商交铺事宜，但被告以诸多理由推托拖延，甚至到后来其工作人员关机拒绝接听原告的电话、躲避原告，拒绝与原告进行任何沟通。为此，原告于2015年11月6日向被告寄发催告函，拟催促被告尽快交铺，但该邮件被邮政公司以“查无此人”为由退回。由于沟通无门，原告遂于2015年11月30日在《江门日报》发出《声明》再次催告被告交付商铺，否则将解除合同。然而，《声明》登报后，被告仍然置之不理。因被告一直未交铺且拒绝与原告进行协商，其行为已构成严重违约，为此，原告于2015年12月10日在《江门日报》登报声明解除与被告签订的《商铺租赁合同》。因被告的违约行为导致双方签订的《商铺租赁合同》无法实现，被告应向原告退还全部租赁保证金和管理费共计112190元，并按合同第六十五条的约定向原告支付违约金69040元。此外，由于被告无法及时交铺，导致原告在筹建“韩湖宫”期间发生损失195940元，包括：向佛山市顺德区勒流铠建装修工程部支付的店铺装修工程定金50000元，筹建期间聘请员工工资55000元、解聘补偿35000元、登报费2940元、交通费3000元。因被告的违约行为导致合同目的无法实现且原告为此遭受巨大损失，故向法院起诉，请求判令：1、被告向原告退还保证金112190元（其中租赁保证金69040元、管理费保证金43150元），并按中国人民银行同期贷款利率计付自起诉之日起至实际清偿之日止的利息；2、被告支付原告违约金69040元；3、被告赔偿原告损失195940元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告杨刚向本院提供如下证据：1、原告杨刚身份证复印件1份，被告永灏公司企业机读档案登记资料1份；2、《商铺租赁合同》1份；3、中国农业银行个人结算业务申请书、收费凭证、开户许可证各1份；4、被告永灏公司开户许可证复印件1份；5、催告函及特快专递详情单、查询结果各1份、江门日报《声明》及发票、付费凭证各两份；6、《工程合同书》1份、分部分项工程计价表7份、佛山市顺德区勒流铠建装修工程部《营业执照》复印件1份、《终止合同协议书及收款证明各1份；7、陈坤的《聘用协议》、《协议书》、《收据》各1份；8、吴凯的《聘用协议》、《协议书》、《收据》各1份；9、龙世亮的《聘用协议》、《协议书》、《收据》各1份；
被告永灏公司辩称：被告认为双方在2015年1月12日签订商铺租赁合同无效，理由如下：按照建筑法第六十一条规定，建筑工程必须经过竣工验收才能交付使用，未经验收或验收不合格，按照消防法规定建筑工程竣工必须经过消防验收，双方签订的租赁合同，如果在本庭辩论终结前能竣工验收合格和消防合格，那么商铺方可达成交付使用条件，如庭审结束前工程未能竣工验收合格和消防合格，那么商铺不能达成交付使用条件。关于原告主张诉讼请求，原告请求违约金69040元，被告认为主张违约金的基础是基于双方租赁合同是有效的情况下才存在，否则不存在违约责任，因此被告无需支付原告违约金。另外假设该合同被认定有效，那么被告也认为原告主张的违约金比实际高，原告仅仅给被告支付过保证金，因此原告的损失是极其轻微的。法庭应予以调整。关于原告主张的第三项赔偿损失，被告认为原告的第二项和第三项请求是不能同时主张，我方认为违约金后与赔偿损失不能同时主张，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告永灏公司在举证期限内没有向本院提供证据。
案经审理查明：前。若乙方在《交付使用及进场装修通知书》确定的期限内未办理交付使用手续，依时进场装修及开业的，或乙方在商铺交付前单方解除合同的，均视为乙方自愿放弃承租，该商铺内装修物品视同自动放弃，甲方有权将商铺另行出租，所缴交的所有保证金及按金不予退回。2、租金、租赁保证金及商铺管理费。合同第七条约定：租金按不同时期分段计收，即2015年6月起月租金额为17260元，2015年10月起月租金额为34520元；2017年6月起月租金额为36246元；2018年6月起月租金额38058元，2019年6月起月租金额为39961元。合同第八条约定：作为履行本合同担保，乙方须在与甲方签订本合同时一次性向甲方缴交相当于2个月的租金即69040元作为租赁保证金，此保证金作为履行合同之保证，在租赁期内，不得代缴交任何费用。合同第九条约定：商铺的管理费按建筑面积每月25元／平方米计收，即每月管理费21575元。乙方须于本合同签订时向甲方缴交相当于两个月管理费43150元。3、合同装修期：合同第十七条约定：甲方提供装修期给乙方进行铺内装修，装修期共90天。4、合同违约金。合同第六十五条约定：除法律另有约定或双方另有约定，甲、乙双方承担违约责任的一般方式为相当于租赁保证金金额的违约金等等。
合同签订后原告按约定支付了租赁保证金69040元、管理费保证金43150元给被告，但被告一直没能将商铺交付给原告装修和使用，原告于2015年11月6日向被告寄发催告函，催促被告尽快交铺，但该邮件被邮政公司以“查无此人”为由退回，2015年12月10日，原告在《江门日报》登报声明解除与被告签订的租赁合同。
另查明：被告是房地产开发经营公司，涉案商铺属于被告的在建工程。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的租赁合同是否有效；2、被告是否构成违约；3、被告应向原告支付违约金的数额问题。
一、关于原、被告所签合同是否有效的问题。涉案的租赁合同是双方通过平等、自愿、公平协商一致的基础上订立的，并没有违反法律法规的强制性规定。根据合同法第五十二条规定：“有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：违反法律、行政法规的强制性规定。因涉案的租赁合同不具有上述导致合同无效的情形，故该合同具有法律的约束力。被告主张，涉案建筑工程未能竣工验收和消防验收，故合同无效。由于被告是房地产开发公司，涉案的商铺虽属在建工程，但该建筑工程是否能按期通过竣工验收和消防验收，属于被告经营中的风险，法律并无禁止以在建工程作为租赁标的物签订租赁合同，故被告的上述抗辩意见理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于被告是否构成违约及合同是否已解除的问题。根据租赁合同，被告应于2015年3月1日前将涉案商铺交给原告装修使用，但被告一直没有将涉案的商铺交给原告装修使用，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。又由于被告没有按合同约定向原告交付涉案的商位，致使原告不能实现合同的目的，原告有权请求解除合同。原告已于2015年12月11日登报公告解除涉案的租赁合同，被告在诉讼期间已收悉该公告的内容，故涉案租赁合同已经解除。
三、关于被告应承担何种违约责任的问题。根据租赁合同第六十五条的规定，甲、乙双方承担违约责任的一般方式为相当于租赁保证金金额的违约金。因本案合同约定租赁保证金的数额为69040元，故原告请求被告支付违约金69040元，符合租赁合同的约定，本院予以支持。被告辩称：约定的违约金过分高于原告的实际损失。因原告的损失包括已向被告支付款项的利息损失，同时也包括因被告没有履行合同而造成的可得利益的损失。因被告不能提供相应的证据证明原告实际损失的数额远小于约定的违约金，故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于原告请求被告退还租赁保证金69040元、管理费保证金43150元的诉请，由于双方的租赁合同因被告违约已解除，故原告的上述请求合法合理，本院亦予以支持。对于原告请求被告赔偿原告损失195940元的诉请。首先，合同约定免租装修期为三个月，原告在没有收到涉案的商铺前，无必要与他人签订装修合同和劳务合同。其次，原告主张工程定金50000元、员工工资55000元、解聘补偿35000元均通过现金支付，上述付款金额巨大，没有通过转账支付不合常理，且收款人均没有出庭作证；3、原告聘请的员工均属兼职人员，均没有实际向原告提供劳务服务，原告向其支付巨额工资和解聘补偿令人难予采信。综上，原告提供的证据不足以充分证明其实际损失的为195940元的事实，故本院对原告的上述请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金、管理费保证金合计112190元给原告杨刚。
二、被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金69040元给原告杨刚。
二、驳回原告杨刚其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6958元，保全费2405.85元，合计9363.85元，原告杨刚负担4868.85元，被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司负担4495元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 珊
审 判 员 王文锋
代理审判员 吴翠青
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 潘颖贤
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