广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2921号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李青桦，男，1973年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港北区。被上诉人（原审原告）：祁必英，女，1973年4月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘安和，广东洋三律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人李青桦、祁必英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司逾期办证应支付的违约金应按购房人已付首期款为计算基数进行计算。五、一审法院对逾期办证违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期办证的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日起两年内（2014年6月29日前）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。李青桦、祁必英辩称，一、双方签订的涉案合同已明确约定逾期办证违约金的计算方法，该方法与银行贷款利率相近，且该约定对双方均有约束力，法院不应进行调整。二、依照双方约定的逾期办证违约金计算方法所计算的违约金并非每日产生一个独立的债权。买受人主张的是整体债权，并不存在经过诉讼时效的问题。李青桦、祁必英向一审法院起诉请求：通大公司向李青桦、祁必英支付逾期办证违约金（从2012年5月1日起以总购房款214202元按每日万分之二计至通大公司将房产证、土地证交付给李青桦、祁必英之日止）。一审法院认定事实：2010年3月21日，李青桦、祁必英与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：李青桦、祁必英购买通大公司开发的位于中山市旭日御华庭8幢1405房，房价款为207963元。《中山市商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第十四条关于产权登记第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。李青桦、祁必英于2010年4月30日收楼。双方均确认购房款实为214202元，李青桦、祁必英已向通大公司支付完毕。2013年12月16日，通大公司将涉案房产办理权属登记所需资料提交至产权登记机关。经一审法院向中山市土地房产产权档案馆调查，证实：涉案房产于2013年12月31日办理产权证，土地证号：国（2013）易04012**，房产证号：02××500213098251。因双方对通大公司应支付的逾期递件办证违约金协商未果，李青桦、祁必英遂于2015年11月12日诉至一审法院，提出前述诉求。一审法院认为，根据商品房买卖合同第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。李青桦、祁必英于2010年4月30日收楼，故通大公司应从2010年4月30日后540个工作日内即2012年6月28日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司直至2013年12月16日才将将涉案房产办理权属登记所需资料提交至产权登记机关，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2012年6月29日起计算。依据上述约定，通大公司持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关备案之日即2013年12月16日。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对李青桦、祁必英应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。违约金从2012年6月29日起算，截止日期为2013年12月16日，合计536天。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。总购房款为214202元，每日违约金按万分之二计，每日违约金为42.84元，违约金为22962.24元（42.84元×536天），关于通大公司主张违约金过高的问题，一审法院认为，上述违约金22962.24元依据双方约定计算，约占全部购房款214202元的10%，综合本案案情，结合通大公司的违约情形，该违约金22962.24元较为适当，并非明显过高，一审法院予以认定。关于通大公司辩称李青桦、祁必英主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题。依双方约定，逾期办证违约金从2012年6月29日起按每天42.84元计，非每逾期一日或一月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应认定违约金为未约定履行期限的债权，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，故李青桦、祁必英主张通大公司支付逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起三日内向李青桦、祁必英支付逾期递件办证违约金22962.24元；二、驳回李青桦、祁必英其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1168元，减半收取584元，由李青桦、祁必英负担397元，由通大公司负担187元（应于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李青桦、祁必英与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与李青桦、祁必英均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，李青桦、祁必英亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；三是买受人主张的逾期办证违约金是否经过诉讼时效。关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭案方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定双方约定的逾期办证违约金以买受人已支付的全部购房款为计算基数，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整的物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋的转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值有巨大的影响，更遑论房屋产权登记与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证的事实无损于买受人的合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中的明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分的考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定的计算标准所得的违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。关于争议焦点三，即买受人主张的逾期办证违约金是否经过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。通大公司2013年12月16日才将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关。即使买受人于通大公司递件办证之日即已知晓通大公司逾期递件办证的事实，其亦应于2015年12月16日前向通大公司主张权利。故买受人于2015年11月12日提起本案诉讼，并未经过两年的诉讼时效期间。通大公司的该项上述理由，不能成立，本院亦不予支持。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元（中山市通大房地产有限公司已预交1168元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年十一月二十八日书 记 员 易嘉璇