湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00146号
原告：武汉三木物业管理有限公司。
被告：张晓武。
原告武汉三木物业管理有限公司（以下简称：三木公司）诉被告张晓武物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由代理审判员许加强独任审判，适用小额诉讼程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告三木公司的委托代理人吕荣、吴玉明，被告张晓武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三木公司诉称：原告三木公司为武汉市某某小区提供物业服务，被告张晓武2011年购买该小区三期b幢2605号房屋（面积136.05平方米）后，于2012年2月22日签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务标准、收费标准、计算方法和违约金等。被告张晓武2013年1月1日至2015年6月30日期间，累计欠物业费6530元。因催要无果，诉至本院，请求判令：1、被告张晓武支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业费6530元（136.05平方米×
1.6元／月每平方米×30月）及滞纳金5642元（每年欠交费用从第二年1月1日起计算滞纳金，按每天千分之三计算至2015年6月30日止），共计12172元；2、本案诉讼费由被告张晓武负担。
被告张晓武辩称：被告张晓武系案涉房屋业主，原告三木公司陈述的房屋面积、物业费标准和欠费时间段属实。原告三木公司提供物业服务，但有建筑垃圾清理不及时、门禁一直未使用等问题，具体到被告张晓武个人，具体为：1、被告张晓武将车辆停在小区内，一次玻璃被砸，一次被他人撞坏，保险理赔70%后的维修费损失，多次与原告三木公司协商未能处理。2、2012年2月22日办理收房手续，但原告三木公司从2012年月1日起收取物业费，多收的两个月费用应当扣除。3、上两个问题系原告三木公司原因引起，被告张晓武协商未果未交纳物业费，不应承担滞纳金。
经审理查明：011年12月5日，被告张晓武与案外人武汉市江夏区土地综合开发利用总公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市某某小区11栋1单元2605号房屋，合同约定出卖人应当在2011年12月31日前交付符合条件的房屋，前期物业由三木公司进行，从交房之日按房屋建筑面积计收，1.6元／月每平方米，等内容。因办理银行贷款等原因，被告张晓武于2012年2月22日办理收房手续，与原告三木公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告三木物业公司提供前期物业服务，包括对房屋公共部位、公共设施设备（含供电线路、通讯线路、非经营性车辆车库等）、绿化、环境卫生、保安（含门岗执勤、巡逻检查、报警监控等）、交通（含指引车辆安全停放在指定车位上，落实专人负责停车场管理，做到收费合理等，物业管理费组成不包括车辆管理项目）等项目进行维护、修缮、服务与管理等，物业服务费按照建筑面积每月每平方米高层住宅1.6元，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日计起，业主未按照约定标准和时间交纳相关费用的，原告三木公司有权要求补缴并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，等内容。收房当天，被告张晓武根据原告三木公司要求交纳了2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费2612元。
原告三木公司提供了前期物业服务。被告张晓武提出，2012年10月15日，自己将车辆停在小区内b栋处时，车辆后挡风玻璃被砸，造成修车费损失1479元，报警后未破案，也无监控录像；2013年4月，车辆在小区内停放时，被一辆白色越野车倒车时撞伤，造成修车费损失5311元，但原告三木公司提供的监控录像看不清车牌，也不清楚是否为小区内车辆，两次事故中保险公司只理赔车损70%，认为原告三木公司未启用车库且未指挥车辆有序停放和进出，应承担责任，因与原告三木公司协商未果，未交纳2013年1月1日以来的物业服务费。原告三木公司催要，被告张晓武未补交，后形成本案诉讼。
针对被告张晓武提出的问题，原告三木公司答复：1、因开发商原因，小区地下停车场未能启用，目前业主在小区内空地及道路上插空停车，但并不是规划车位，也不具备划分停车位的条件，原告三木公司提供停车服务，包括路面维护、保安巡查、监控、进出道闸器等。被告张晓武述称的车辆损坏情况属实，但物业公司不负责保管车辆。2、被告张晓武收取房屋享受了物业服务，应当承担交费义务，原告三木公司按照开发商通知的起算时间计费，在本案中为了减少争议，同意从被告张晓武实际办理入伙的时间起算物业费，入伙前交纳的物业费也在欠费区段内顺延。
以上证据，有当事人陈述、《武汉市商品房买卖合同》及购房发票、《前期物业管理服务协议》、业主情况登记表、接处警工作登记表、修理费发票等证据在卷佐证。
本院认为：在某某小区成立业主大会、业主委员会前，原告三木公司由小区建设单位（开发商）选定提供前期物业服务，符合法律规定。原、被告《前期物业管理服务协议》主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告三木公司提供了物业服务，被告张晓武依约应当交纳服务费用。原告张晓武认为原告三木公司对其车辆受损负有责任，可依法主张合同权利，但以此为由拒绝交纳物业服务费，会使双方权利义务关系失衡，没有法律依据。案涉小区车库未移交使用，影响了业主居住生活，原告三木公司应当在现有条件下采取有效措施对小区内车辆停放进行合理引导，并加强安全保障。双方《前期物业管理服务协议》中约定物业费不包括车辆管理项目，被告张晓武也未举证证实原告三木公司收取停车费应对停放在小区内的车辆应承担保管责任，因此本院认为原告三木公司不负车辆保管责任。但是，在被告张晓武车辆被他人撞击受损后，原告三木公司提供的监控录像无法看清车牌，导致难以查清责任人，原告三木公司的服务确有不足。本院结合实际情况，对被告张晓武欠交期间的物业费按照80%计算，并对原告三木公司请求计算滞纳金的诉讼请求不予支持。原告张晓武入伙时从2012年1月1日交纳了物业费，根据双方诉讼意见，起算时间调整至实际收房时，应从交房次月即2012年3月起算，则欠费时间顺延至2013年3月1日起算，至2015年6月30日止为6095.04元（136.05平方米×1.6元／月每平方米×28月），被告张晓武应交纳80%即4876.03元。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张晓武于本判决生效之日起十日内向原告武汉三木物业管理有限公司支付2013年2月22日至2015年6月30日期间的物业费4876.03元；
二、驳回原告武汉三木物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费104元，减半收取52元，由原告武汉三木物业管理有限公司负担12元，被告张晓武负担40元（此款原告武汉三木物业管理有限公司已预交，被告张晓武于本判决生效之日起十日内支付给武汉三木物业管理有限公司40元）。
本判决为终审判决。
代理审判员 许加强
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李姿树