北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终225号
上诉人（原审原告）：翁振拓，男，1968年9月23日出生，永清中迪服饰有限公司负责人。
委托诉讼代理人：刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉运集团股份有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号7区8号楼。
法定代表人：赵六栋，总经理。
委托诉讼代理人：汤宁，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中视联国际数字产业园建设有限公司，住所地北京市经济技术开发区地盛西路6号A号楼七层。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：李惠敏，女，1984年8月6日出生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张文斌，北京市和景律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京义会嘉置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院1号楼1606。
法定代表人：刘源超，董事长。
委托诉讼代理人：曹晓敏，女，1985年1月3日出生，该公司工作人员。
上诉人翁振拓因与被上诉人吉运集团股份有限公司（以下简称吉运公司）、北京中视联国际数字产业园建设有限公司（以下简称中视联公司）及北京义会嘉置业有限公司（以下简称义会嘉公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初字20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翁振拓及其委托诉讼代理人刘志扬，被上诉人吉运公司之委托诉讼代理人汤宁，被上诉人中视联公司之委托诉讼代理人张文斌，被上诉人义会嘉公司之委托诉讼代理人曹晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翁振拓向本院提起上诉称：请求依法撤销一审判决，判令继续执行（2015）二中执字第01026号执行案件中的执行标的，即北京市经济技术开发区地盛西路6号院6号楼的房屋（以下统称涉案房屋）；判令由三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我与中视联公司、义会嘉公司商品房预售合同纠纷一案，已经人民法院审理作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决书，现已生效。因中视联公司、义会嘉公司拒不履行法定义务，我依法向一审法院申请强制执行。执行过程中，吉运公司提出执行异议，主张涉案房屋系其合法购买并实际占用。一审法院针对该执行异议作出执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。我对该裁定不服，提起了本案诉讼。鉴于本案是因中止对涉案房屋的执行而引发的执行异议之诉，故对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的举证责任应当归于吉运公司，但一审法院并未查明吉运公司是否具备申请办理涉案房屋过户手续的相关条件，是否履行了足额缴纳契税和公共维修基金的法定义务，是否已将办理过户登记的相关必备材料全部移交给中视联公司并在合理期间内催促其办理过户等案件事实，属于认定事实不清。吉运公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，一审法院适用法律错误。故，一审判决依法应予撤销。
吉运公司辩称，我公司是涉案房屋的实际所有权人，已经于查封之前将房屋的所有购房款交付完毕，且实际占有使用。我公司多次要求中视联公司办理房屋产权转移登记，还曾在2014年1月向北京市大兴区人民法院起诉中视联公司，要求办理房屋产权转移登记，而至今未能办理的原因是中视联公司不能办理，并非我公司自身的原因。没有缴纳契税等费用是因为至今无法办理过户，如果能够办理，我公司可以随时去缴纳。因此，我公司服从一审判决，请求予以维持。
中视联公司与义会嘉公司表示，同意吉运公司的答辩，服从一审判决，请求予以维持。
2015年8月，翁振拓向一审法院起诉请求：1、判令在（2015）二中执字第01026号执行案件中对中视联公司名下的涉案房屋予以继续执行；2、本案诉讼费由吉运公司、中视联公司和义会嘉公司承担。
一审法院经审理查明：翁振拓与义会嘉公司、中视联公司曾因商品房预售合同纠纷诉至该院，翁振拓在该案中起诉要求解除其与义会嘉公司签订的两份《资产转让合同》，并由义会嘉公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋差价损失及已付一倍购房款，中视联公司对义会嘉公司承担的返还已付购房款及利息和赔偿责任承担连带责任。在该案审理过程中，该院于2014年12月4日作出（2014）二中民初字第03194-1号民事裁定，对翁振拓提出的财产保全申请予以准许，并于同年12月16日保全查封了中视联公司名下位于北京经济开发区地盛西路6号院（房屋所有权证号：X京房权证开字第0080**号）包括涉诉房屋在内的房产。
2014年12月18日，该院针对双方上述纠纷作出（2014）二中民初字第03194-2号民事判决，判令：“一、解除北京义会嘉置业有限公司与翁振拓于二○一一年一月二十八日及二○一一年四月十四日签订的编号为YHJ－2011－010及编号为YHJ－2011－011的两份《资产转让合同》；二、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内向翁振拓返还购房款八千一百八十五万一千九百七十元并按照中国人民银行同期贷款利息支付该款项至判决生效之日止的利息（其中五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年一月二十九日、一千万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月九日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年三月十六日、一千二百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十二日、三百万元购房款的利息起算时间为二○一一年四月二十七日、五百万元购房款的利息起算时间为二○一一年五月十八日、四千零三十万元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月一日、一百五十五万一千九百七十元购房款的利息起算时间为二○一一年十二月六日）；三、北京义会嘉置业有限公司于判决生效后七日内赔偿翁振拓一亿一千万元；四、北京义会嘉置业有限公司若无力清偿上述对于翁振拓的债务，北京中视联国际数字产业园建设有限公司对于前述款项承担偿还义务；五、驳回翁振拓的其他诉讼请求。”判决后，义会嘉公司不服，向本院提起上诉。经审理，本院于2015年6月12日作出（2015）高民终字第00782号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
因义会嘉公司、中视联公司未按上述生效判决履行义务，翁振拓向一审法院申请强制执行，该院于2015年7月15日立案受理，执行案号为（2015）二中执字第1026号。执行过程中，吉运公司以法院查封的涉诉房屋系其合法购买为由提出执行异议，请求法院解除对涉诉房屋的查封措施。该院经审查认为吉运公司提出的要求解除对涉诉房屋查封措施的异议成立，遂于2015年12月作出（2015）二中执异字第01398号执行裁定：中止对北京经济技术开发区地盛西路6号院6号楼房屋的执行。
吉运公司原名称为吉运租赁集团股份有限公司，于2011年3月10日经工商行政管理机关批准变更为现名称。吉运公司与中视联公司于2010年8月13日签订《资产转让合同》（编号：ZZ-2010-011），约定吉运公司向中视联公司购买涉案房屋，购房款总额为63343524元。2014年8月28日，吉运公司与中视联公司签订《补充协议》，确认截至该协议签订之日止，吉运公司已向中视联公司支付购房款共计44340466.8元，尚余未付房款19003057.2元；中视联公司于该协议签订之日向吉运公司办理房屋交接手续，吉运公司于2014年9月30日前向中视联公司支付剩余房款10000000元，于2014年10月31日前向中视联公司支付剩余房款4003057.2元，剩余全部购房款5000000元待吉运公司验收入住涉案房屋后一个月内（最迟不能晚于2014年12月31日）一次性向中视联公司支付完成。中视联公司于2015年4月27日向吉运公司开具三张金额为10000000元及一张金额为8006114.4元的购房款发票，又于同年5月6日向吉运公司开具两张金额为10000000元及一张金额为5337409.6元的购房款发票，金额合计63343524元。吉运公司曾于2014年1月起诉中视联公司，要求对方交付涉案房屋、办理产权过户手续并支付违约金。北京市大兴区人民法院（以下简称大兴区法院）立案审理后发现，中视联公司因与案外人北京双兴投资管理有限公司就涉案房屋买卖纠纷已在先进行诉讼，故中止审理。此后，中视联公司与北京双兴投资管理有限公司之间的纠纷以调解方式结案。大兴区法院恢复审理，于2015年4月29日作出（2014）大民初字第1215号调解书：“一、被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司继续履行其与原告吉运集团股份有限公司于二○一○年八月十三日签订的编号为ZZ-2010-011号的《资产转让合同》，协助将位于北京经济技术开发区地盛西路6号院6号楼(北京经济技术开发区33号街区BDA国际广场F幢房屋；建筑面积：7724.82平方米，以产权登记时实际测量为准，如建筑面积有出入，双方均同意互相不再另行据实结算)的房屋所有权转移登记至原告吉运集团股份有限公司名下，办理过程中产生的相关税费按照国家规定各自负担；于本调解书生效后三日内履行。二、案件受理费二十一万六千七百五十九元，由原告吉运集团股份有限公司负担十万八千三百七十九（已交纳），由被告北京中视联国际数字产业园建设有限公司负担十万八千三百八十（于本调解书生效后七日内交纳）。双方当事人一致同意本调解协议的内容，自二○一五年四月二十九日双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。”
吉运公司在一审中提交了银行付款凭证、委托付款函、收据等证据，证明该公司于《补充协议》签订之日已向中视联公司支付购房款44340466.8元，并按照《补充协议》的约定，于2014年12月1日前付清全部购房款。因翁振拓对上述委托付款事实的真实性提出异议，吉运公司另提交光大银行借记通知、华夏银行查询单、民生银行扣款回单、民生银行承兑汇票及查询单等证据予以佐证。吉运公司又提交《BDA国际广场收楼通知书》、《前期物业管理服务委托协议》、物业费发票、物业公司入住及减免物业费证明等证据材料，以证明其已于2014年11月1日实际入住并合法占有涉案房屋。翁振拓对上述证据不予认可，但未能提交相反证据予以反驳。
一审法院另查明，涉案房屋所涉土地使用权性质为工业用地，房屋规划用途为生产研发。北京市土地管理部门曾于2010年10月发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》[京国土（2010）480号]（以下简称480号文），要求进一步加强对研发、工业项目用途监管。就此问题，一审法院依职权赴北京市国土资源局经济技术开发区分局进行调查，该单位相关工作人员答复称：涉案房屋所在项目尚不存在违规使用土地问题，亦不涉及480号文，在该文件出台前，中视联公司已经补交了土地出让金，故可以进行分割销售转让。
一审法院认为：本案审理焦点有四：一、吉运公司与中视联公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，且该合同关系成立于人民法院查封之前；二、吉运公司是否支付了全部价款；三、吉运公司在涉案房屋查封之前是否已合法占有涉案房屋；四、涉案房屋未能过户登记是否因吉运公司自身原因所致。关于焦点一，根据现有证据显示，吉运公司与中视联公司已于2010年8月13日就涉案房屋签订《资产转让合同》，其中明确约定双方的主要权利义务，系吉运公司支付房款、中视联公司交付房屋并转移所有权，符合房屋买卖合同的基本特征。翁振拓虽否认吉运公司与中视联公司买卖合同关系的真实性，但其并未提交相反证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院认定吉运公司与中视联公司于涉案房屋查封之前已经存在真实的房屋买卖合同关系。关于焦点二，针对付款事实，中视联公司认可吉运公司已支付全款，吉运公司提交了涉案房屋购房款发票、银行付款凭证、委托付款通知、收据、光大银行借记通知、华夏银行查询单、民生银行扣款回单、民生银行承兑汇票及查询单用以证明，其中显示的付款数额已经达到涉诉房屋的全部价款。翁振拓虽对上述付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院对吉运公司已支付全部购房款的事实予以确认。关于焦点三，根据吉运公司提交的现有证据显示，其已于2014年11月1日办理了房屋交接手续，并在此后合法占有涉案房屋。翁振拓虽对上述占有的事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故法院对翁振拓的此项诉讼理由难以采信。据此，法院认定吉运公司已于查封之前合法占有涉案房屋。关于焦点四，根据吉运公司与中视联公司签订的《资产转让合同》，吉运公司已经履行了支付购房款的合同义务，实际付款时间虽与双方原约定的付款时间相比有所迟延，但结合双方在之前发生的商品房预售合同纠纷一案的审理情况及双方《补充协议》载明的内容分析，吉运公司并非无故迟延付款而系因中视联公司与案外人的其他纠纷所致，且吉运公司亦曾于2014年1月以诉讼的方式积极主张权利。现涉案房屋未能过户，不能认定吉运公司作为买受人对此存在过错。据此，法院认定涉案房屋未能过户登记并非因吉运公司自身原因所致。判决：驳回翁振拓的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明确认的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，根据现有证据，吉运公司依据其与中视联公司签订的房屋买卖合同，购买了涉案房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。吉运公司已经按照合同约定支付了全部价款并实际占有涉案房屋，且签订合同与占有的事实均发生于涉案房屋查封之前。涉案房屋未能办理过户登记并非吉运公司自身原因所致，吉运公司对此不存在过错。因此，吉运公司要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。
综上所述，翁振拓的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由翁振拓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜莉红
代理审判员 汪 明
代理审判员 付晓华
二〇一六年九月十四日
书 记 员 王文越