山东省烟台市芝罘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0602执异9号
案外人：邵萍。
委托代理人：张述星。
申请执行人：杨明海。
委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。
被执行人：王凤军。
在本院执行申请执行人杨明海被执行人王凤军房屋买卖合同纠纷一案中，案外人邵萍对查封烟台市芝罘区魁玉路73－11号房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年5月27日举行了听证，案外人邵萍及委托代理人张述星、申请执行人杨明海的委托代理人史海涛到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人邵萍称，被执行人王凤军于2013年9月1日与我签订了买卖合同，将烟台市芝罘区魁玉路73－11号房屋出卖给我，我于2013年9月6日付清了全部房款74万元，且已实际接收房屋使用至今。因当时办理过户手续费用过高，双方约定5年后再办理。该房屋属于我的财产，请求解除对该房屋的查封。
案外人针对异议提供了以下证据：1、被执行人王凤军（合同甲方）与案外人邵萍（合同乙方）于2013年9月1日签订的房屋买卖合同一份。载明：甲方自愿将其位于烟台市芝罘区魁玉路73－11号的房屋（建筑面积101.40平方米）以人民币74万元的价款出售给乙方；乙方支付甲方合同保证金20万元；本合同签订时，甲方购房时间不满五年且为自由住房，为减免卖房个人所得税及营业税，暂不将该住房过户给乙方，等过户条件成熟时（至2014年6月30日该自有住房购买期限满五年），甲方应协助乙方于2014年7月15日前办理房屋产权过户手续；乙方于合同签订后7日内先给付甲方房款40万元，其中代甲方还清银行贷款，余款14万元自甲方将该住房产权证过户给乙方的7日之内，乙方将该剩余房款交付甲方；因甲方已将该住房房产证抵押给中国银行，该贷款自甲乙双方签订合同之日起7日内由乙方代甲方向中国银行付清，该款项计入总房款中，乙方代甲方还清银行贷款后，甲方应将该住房房产证交由乙方保管；甲方应当于2013年9月30日之前交付乙方房屋。合同上有见证人“车文涛”签名。2、银行转账凭证三张。载明：案外人于2013年4月26日、9月4日和5日分别向被执行人王凤军转账支付18万元、41万元和10万元；署名王凤军的收条三张，载明：王凤军于2013年9月1日收到案外人购房定金20万元、9月3日收到案外人还房款40万元、9月6日收到案外人14万元。3、公证书一份。载明：被执行人王凤军于2013年9月5日出具委托书，委托案外人邵萍丈夫张述星出售涉案房屋，全权代表王凤军办理有关银行提前还款和向有关部门注销抵押登记手续，签署相关文件并代为领取房屋所有权证；代为注销抵押登记后出售涉案房屋等等。该委托书经山东省烟台市鲁东公证处进行了公证。4、证人车文涛到庭作证。证实：其认识案外人邵萍与被执行人王凤军，邵萍与王凤军签订涉案房屋买卖合同时其在场，并作为见证人在合同上签名捺印。5、燃气收费卡、电能卡、收据。载明：案外人持有涉案房屋的燃气收费卡、水电费卡，并交纳了涉案房屋2013年10月至2015年12月31日期间的物业费。
申请执行人杨明海称，对案外人所述与被执行人王凤军之间签订的房屋买卖合同不清楚，案外人提供的银行转账凭证的真实性无法确认，且转账时间及款项与合同约定不相符；涉案房屋在法院查封时无人居住，案外人虽持有涉案房屋燃气收费卡、电能卡，但未能提供其直接缴纳费用的相关单据。案外人的证据不能证明其与被执行人签订房屋买卖合同、付清全部房款并已实际入住，其异议请求没有事实依据，应予驳回。
被执行人王凤军未到庭听证。
本院查明，申请执行人杨明海被执行人王凤军房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理，于2014年6月25日作出（2013）芝民一初字第682号民事判决书，判决：1、确认申请执行人、被执行人和烟台都市置业投资咨询有限公司签订的房屋买卖合同无效。2、限被执行人王凤军返还申请执行人定金20万元并赔偿利息损失。审理过程中，本院于2013年9月16日作出（2013）芝民一初字第682-1号民事裁定书，查封了登记在被执行人王凤军名下的坐落于烟台市芝罘区魁玉路73－11号房屋一套（以下称涉案房屋）。
因被执行人未按上述生效判决书履行给付义务，申请执行人申请本院强制执行。本案于2014年12月29日立案执行。执行过程中，本院于2015年9月6日作出（2015）芝执字第43-1号执行裁定书，裁定继续查封上述涉案房屋。案外人邵萍不服，提出执行异议。
另查，涉案房屋于2009年6月30日在产权登记机关办理了产权登记，房屋所有权人登记为被执行人王凤军。2013年1月11日，王凤军以该房屋作抵押向中国银行股份有限公司烟台凤凰台支行贷款41万元，每月还本付息4940.15元，双方办理了抵押登记手续。2013年9月4日，涉案房屋的剩余贷款395337.29元一次性还清，办理了抵押注销登记。现案外人持有涉案房屋所有权证书。
异议审查过程中，经本院调查，被执行人王凤军称：2013年9月1日我与案外人邵萍签订房屋买卖合同，将烟台市芝罘区魁玉路73－11号房屋卖给了邵萍；保证金20万元邵萍在合同签订前通过银行转账支付了18万元、现金支付了2万元，其余房款一部分是邵萍为我偿还了当时欠银行的贷款，后又通过银行转账支付10万元，尾款3万是现金支付；由于我当时急需用钱，未等办理完房产证就要求付清了全款，我为邵萍出具了三张收条，合计收到房款74万元；因我将房屋卖给邵萍时购房还没满5年，税太高，我提出满5年后再办理房产证；为办理房产证方便，我写了委托书并办了公证，将办证的相关事项委托邵萍丈夫办理。2013年9月6日我收到全部房款后，就将房屋钥匙交给了邵萍，此后我到了外地打工。我没有将房屋卖给本案申请执行人杨明海，只是向杨明海借钱，我会慢慢偿还。
再查，烟台市芝罘区魁玉路73－10号房主王辉和烟台市芝罘区魁玉路81－11号房主徐先翠，两人作为案外人的邻居，共同证实案外人约自2013年10月对涉案房屋装修完成并实际居住至今。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，执行程序中，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被查封房屋虽登记在被执行人王凤军名下，但案外人提供的其与王凤军签订的房屋买卖合同、王凤军出具的收条、案外人的付款凭证和车文涛的证言，具有法律上的客观性和关联性，结合经过公证的王凤军出具的委托书，能够证实在本院对涉案房屋实施查封前，案外人已与被执行人王凤军签订了合法有效的房屋买卖合同，且已于2013年9月6日陆续付清了王凤军全部房款74万元。案外人持有涉案房屋燃气、电能等收费卡，并提供了缴纳水电费和物业费等相关单据，结合本院对案外人邻居进行的相关调查，可以佐证案外人关于2013年10月已实际接收涉案房屋居住使用的主张。且被执行人王凤军对上述事实亦无异议。涉案房屋至今未能办理过户手续，非因案外人的原因导致。综上，案外人作为涉案房屋买受人，对查封房屋权属提出异议，其权利能够排除本案执行，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对烟台市芝罘区魁玉路73－11号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁
定送达之日起十五日内向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。
审判长 张 春 梅
审判员 魏 东 超
审判员 迟 晓 乾
二〇一六年十一月二十八日
书记员 杨柳（代）