江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终786号
上诉人（原审原告）：杨忆晨，男，汉族，1989年1月17日生，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：杨继敏，男，汉族，1961年12月19日生，住江西省南昌市西湖区，系杨忆晨的父亲。
被上诉人（原审被告）：南昌联发置业有限公司（以下简称联发公司），住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼3704室。
法定代表人：孙诚华，该公司董事长。
委托代理人：杜宇、吴启帆，北京大成（南昌）律师事务所律师。
上诉人杨忆晨与被上诉人南昌联发置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2015）西桃民初字第673号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨忆晨委托代理人杨继敏，被上诉人南昌联发置业有限公司委托代理人杜宇、吴启帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，联发公司系南昌市朝阳区“君悦朝阳”楼盘的开发商，在君悦朝阳楼盘商品房发售前期。联发公司曾对预售的商品房进行了广告宣传，并附有户型尺寸简图。杨忆晨母亲依据联发公司的广告宣传，准备在此楼盘给儿子选择一套房子。2013年6月19日，杨忆晨与联发公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，该合同约定：杨忆晨向联发公司购买联发君悦朝阳二期6#7#楼6#二单元1202室房屋，房屋预测面积为94.18平方米，（其中室内建筑面积为73.31平方米，分摊面积为20.87平方米）每平方计价为8063.47元/M2，总金额为759410元。该房为成套住宅，钢混结构，层高2.95M，2室2厅1厨1卫2阳。阳台为非封闭式。合同第五条关于面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同附件四（合同补充协议）第三条约定，双方同意同第五条约定的“面积差异处理”按照本补充协议的如下约定履行：1、若面积误差比绝对值在3%（含3%）内，按合同单价和误差总面积据实结算房价款、契税、维修基金等税费部分均由乙方据实支付；2、若面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由乙方补足；超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有，契税、维修基金税费部分由乙方承担。产权登记小于合同约定面积时，甲方返还面积误差的房价款。3、因面积误差而需多退少补之房价款，在甲方取得经产权登记机关审核认可的面积测算成果后通知乙方，乙方应在甲方发生通知之日起七日内向甲方补交全部应款项，否则应按合同第七条承担违约责任，甲方并有权停止履行合同第十五条约定的义务；若乙方多交房款应退回的，乙方应在接到甲方通知之日起七日内向甲方办理退款手续。主合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。附件四第七款关于对规划、设计变更的补充约定：1、双方同意:若商品房的规划、设计变更仅是合理误差范围内或局部变更，或本合同第十三条中约定的未达到交付标准的，如不影响商品房整体使用功能的、非房屋主体结构问题的，乙方无权要求退房或要求甲方给予补偿。2、若乙方书面提出退房要求的，须与甲方协商达成一致后三个自然日内，带齐相关资料配合甲方共同前往政府有关部门办理正式的退房手续，一切费用由乙方承担；若退房手续未获办理完全，则甲方有权推迟履行将乙方已付款退还乙方的义务，同时由乙方承担逾期退房退款所涉及的全部法律责任。第十一条约定：甲乙双方均同意：该商品房的状况以本合同及协议约定为准，凡甲方就本项目展示的样板房及室内装饰品，仅作为空间布局向导，门窗、装修装饰和家具摆放指引，楼书、模型、广告，以及向乙方送达的刊物等展示文件、资料等，均为甲方的营销宣传材料，仅供乙方了解本项目之用，本合同及协议以外所作的意思表示均不能作为乙方权利义务的依据，以及该房屋交付的标准和样品。本项目的规划情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本合同不一致的，均应以本合同及协议约定的内容为准。双方还就其他房屋交接、付款、违约等事项进行了详细约定。上述主合同、补充协议签订后。双方均按合同约定履行了付款交房等义务。现杨忆晨认为：第一、测绘部门双阳台面积7.41M2，与杨忆晨测量结果基本一致。没有赠送面积，意味着少了3.032M2，存在诱骗欺诈行为，造成了杨忆晨重大经济损失。第二、联发公司在已知原设计有较大缺陷的情况下（联发公司设计将整栋楼的管道井和保洁拖把洗涤间嵌入次卧和门厅内，导致次卧左角有一长宽高700×800×2830毫米的空间突入卧室，卧室不能正常使用，另一半相同大小的空间突入门厅，使该套房屋使用价值和品质价值大打折扣）。没有主动告知杨忆晨，存在故意隐瞒产品缺陷，剥夺了杨忆晨知情权，致使杨忆晨财产严重损失。属蒙骗欺诈行为。由于联发公司违反相关法律法规，在与联发公司协商无果的情况下，杨忆晨遂诉至法院，请求：1.联发公司退还赠送书房面积2.88m2购房款23222元。2.联发公司虚构赠送诱骗欺诈，侵害杨忆晨合法权益，造成杨忆晨财产损失,承担违约赔偿23222元。3.联发公司因诱骗欺诈行为应承担惩罚性赔偿23222元。4.联发公司隐瞒房屋缺陷蒙骗欺诈，剥夺杨忆晨财产损失，承担赔偿责任。按房屋毛利润30%计算，所涉次卧和门厅面积（含公摊）面积18.5m26。5.联发公司因蒙骗欺诈行为应承担惩罚性赔偿，所涉次卧和门厅面积14.57m2,公摊面积3.93m2，合计面积18.5m2，购房款149174元。以上合计263592元。6.联发公司承担诉讼费。
原审法院认为，杨忆晨与联发公司于2013年6月19日签订的《南昌市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定。应认定合法有效。合同订立后，合同双方当事人均应履行合同确定的全部义务。依据杨忆晨提出的诉请，本案主要存在以下三点争议问题：一、杨忆晨所购房屋面积是多少，二、联发公司在销售时所作的广告、宣传（赠送面积）如何认定，三、联发公司是否改变了所售房屋部分结构。第一、杨忆晨与联发公司订立的购房合同第五条约定，所购房屋面积，以产权登记面积为准。在庭审后，杨忆晨与联发公司均未举证本案争议房屋的权属证明，该争议房屋产权证书尚未颁发。所以现在确定所购房屋面积与产权面积是否存在误差，为时尚早。第二、杨忆晨认为联发公司在售房前所作的广告宣传中有赠送书房面积，而实际所购房屋中没有赠送。购房合同附件四中第十一条约定：甲乙双方均同意：该商品房的状况以本合同及协议约定为准，凡甲方就本项目展示的样板房及室内装饰品，仅作为空间布局向导，门窗、装修装饰和家具摆放指引，楼书、模型、广告，以及向乙方送达的刊物等展示文件、资料等，均为甲方的营销宣传材料，仅供乙方了解本项目之用，本合同及协议以外所作的意思表示均不能作为乙方权利义务的依据，以及该房屋交付的标准和样品。本项目的规划情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本合同不一致的，均应以本合同及协议约定的内容为准。本条规定，杨忆晨所购买的房屋均应以双方订立的合同确定的内容为准。杨忆晨所主张的赠送面积不在合同约定的范围内。第三、联发公司在建造该房的过程中，是否改变了规划，设计内容。主合同第十条和附件四第七条均作出了约定：现杨忆晨并未因户型部分变更而要求退房。另外，开发商开发建设的商品房，必须按规划、设计施工图纸进行建设，中途任何变更规划、设计内容的，均不可能得到验收合格。现联发公司开发的商品房经多部门验收合格并交付杨忆晨使用。故杨忆晨主张因联发公司改变了户型结构而要求赔偿的诉请，证据不充分。综上所述，杨忆晨提出的诉请，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告杨忆晨的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费4870元，由原告承担。
宣判后，杨忆晨不服原审判决向本院提起上诉，请求依法撤销南昌市西湖区人民法院（2015）西桃民初字第673号民事判决，被上诉人广告虚构事实，退还赠送书房面积2.88㎡购房款23222元；虚构赠送，侵害上诉人合法权益,承担违约赔偿23222元；联发公司欺诈行为应承担惩罚性赔偿23222元；联发公司隐瞒真相，应承担惩罚性赔偿，所涉次卧和门厅面积14.57㎡，公摊面积3.93㎡，合计面积18.5㎡，购房款149174元，以上合计218840元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人认为，原审判决认为双方于2013年6月19日签订的《南昌市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，该说法与事实不符。首先在签订合同时，被上诉人广告虚构事实、合同内隐瞒房屋详细尺寸真相，被上诉人以欺诈手段营销，才导致了上诉人作出错误意思表示，而非“真实意思”表示。其次，“不违反法律法规禁止性规定”，是国家对行业的强制性要求，任何企业不得违反，但是，被上诉人在销售期房时，对房屋的空间结构、详细尺寸以及营销措施等必须在签订合同前告知，不能剥夺消费者的知情权。对原审判决中归纳的三点争议问题，第一点和第三点与上诉人诉请明显不符。上诉人没有提出面积不够、没有提出被上诉人改了规划。上诉人诉请很明确，即被上诉人广告虚假宣传和和隐瞒房屋关键信息，均涉嫌欺诈，应承担法律责任。第二点说到了问题，但在判决书中，并没有针对性说明，有答非所问意思。没有赠送，却在广告上写“赠送”，被上诉人是明显的广告欺诈。判决书直接引用“合同附件四第十一条”不妥，该条所免被上诉人的责任均是被上诉人已知的风险责任，且没有明确警示和真实说明，而且是明显免除被上诉人责任，排除上诉人权益的条款，显失公平，违反了相关法律，属无效条款，但在判决书中也没有说明该条款的合法性在哪里？
被上诉人联发公司辩称，被上诉人从未向上诉人做出赠送书房的宣传，被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同中也没有关于购买书房的约定，上诉人第一项上诉请求无事实依据。商品房买卖合同第三条约定了户型为2室2厅1厨1卫2阳，被上诉人建设、交付的房屋与合同约定的户型是相符的，与设计施工的图纸是—致的，上诉人所称的赠送书房面积的条款并不在合同约定事项之中。事实上，被上诉人为了给业主提供优惠和便利，在房屋规划设计及交付时赠送了阳台—半的面积给上诉人，即阳台实际面积中只有—半计算在合同总面积中，上诉人只支付了阳台—半面积的购房款。因此，上诉人所称欺诈赠送书房显然与事实不符，上诉人诉称应退还该赠送书房面积的相应购房款显然无理无据。上诉人在二审程序中提出新的诉讼请求违反《民事诉讼法》司法解释关于二审程序的规定，对于第二项上诉请求，上诉人应当另行起诉。上诉人提出因被上诉人欺诈，应赔偿购房总款的三分之一的诉讼请求没有事实及法律依据。
被上诉人出售、交付给上诉人使用的房屋符合我国相关法律规定，质量合格，符合规划设计，无规划、设计上的变更，房屋主体使用功能完备，被上诉人已尽到了合同约定的义务。规划图纸与《商品房买卖合同》上标注的房屋户型图与实际建设、交付给上诉人的房屋是完全一致的，特别是规划图纸、合同中的户型图、宣传资资料上的阳台以及实际建设并交付的阳台的面积、位置、形状都是一致的，不存在上诉人诉称诱骗欺诈的情形。商品房买卖合同及附件的约定不存在上诉人诉称隐瞒欺诈的情形，合同条款是经双方当事人认可后签订的，合同条款也未明显免除被上诉人主要责任，排除上诉人主要权益的情形，商品房买卖合同具有法律效力，应受法律保护。恳请二审法院维持原判，驳回被上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：杨忆晨与联发公司于2013年6月19日签订的《南昌市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示一致的结果，合法有效。合同订立后，双方当事人均应履行合同确定的全部义务。杨忆晨提出联发公司在合同签订前所作的广告、宣传涉嫌欺诈，应承担法律责任。根据合同附件四中第十一条约定，甲乙双方均同意：该商品房的状况以本合同及协议约定为准，凡甲方就本项目展示的样板房及室内装饰品，仅作为空间布局向导，门窗、装修装饰和家具摆放指引，楼书、模型、广告，以及向乙方送达的刊物等展示文件、资料等，均为甲方的营销宣传材料，仅供乙方了解本项目之用，本合同及协议以外所作的意思表示均不能作为乙方权利义务的依据，以及该房屋交付的标准和样品。本项目的规划情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本合同不一致的，均应以本合同及协议约定的内容为准。该条款已明示上诉人杨忆晨，联发公司在合同签订前所作的广告、宣传，仅供杨忆晨了解本项目之用，本合同及协议以外所作的意思表示均不能作为杨忆晨权利义务的依据，且杨忆晨并未举证证明联发公司违反了合同约定，因此，对杨忆晨提出的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4583元，由上诉人杨忆晨承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年七月十四日
书 记 员 王 倩