舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第27号
原告乐可磊。
委托代理人周凤侠。
被告陈丽君。
委托代理人郑海波。
委托代理人陈燕。
原告乐可磊诉被告陈丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理。依法由代理审判员马钧钧适用简易程序公开进行审理。审理过程中，被告陈丽君提起反诉，本院依法受理后将本诉与反诉合并，于2014年2月17日、3月10日两次公开开庭进行了审理。原告乐可磊及其委托代理人周凤侠、被告的委托代理人郑海波两次皆到庭参加诉讼，被告的委托代理人陈燕参加了第一次庭审诉讼。本案现已审理终结。
原告乐可磊诉称：2013年4月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告从原告处租得位于舟山市定海区人民中路一楼靠北两间店铺，租赁期间为2013年5月1日至2018年4月30日，租金为每年82万元，支付方式为每半年支付41万元，首期房租于2013年5月1日前支付，之后每期房租均提前一个月，先付后用。履行过程中，被告对第二期2013年11月1日至2014年4月30日的房租仅支付了26万元，尚欠15万元至今未付。故原告诉至法院，要求：1.被告支付尚欠的租金15万元，并自2013年10月4日起至履行之日止按同期同档次贷款利率支付利息；2.支付违约金100000元。
被告陈丽君辩称：被告在支付第二期租金前曾与原告协商解除合同，被告支付租金至2014年2月24日。后原告反悔，采取锁门等措施使原告无法实际使用租赁房屋。原告的违约行为已使被告的合同目的无法实现，被告可单方解除合同。由于系原告违约致使合同解除，故原告诉请无依据，请求驳回。
反诉原告陈丽君反诉称：2013年5月1日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》。租赁过程中，反诉被告将房屋强行上锁，且扣押反诉原告的货品。经协商未果，反诉原告于2013年12月13日向反诉被告致函，通知其解除合同。反诉原告认为，反诉被告的行为侵犯了反诉原告的房屋使用权，且给反诉原告造成重大损失，应予赔偿，故诉至法院，要求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月15日解除；2.反诉被告返还扣押货品，如不能返还则赔偿1986131元；3.反诉被告返还租金15.75万元（2013年12月15日至2014年2月24日），退还保证金10万元，支付违约金10万元。
审理过程中，经本院释明后，反诉原告仍未能明确其第2项诉请中要求返还货品的内容。
反诉被告乐可磊辩称：反诉原告不具有单方解除合同的权利，双方之间的合同并未解除。反诉被告未扣押其物品，也无违约行为，故反诉请求应予驳回。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将所租赁经营位于舟山市定海区人民中路32号一楼靠北两间店铺转租给乙方，租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日止。2.租金每年82万元，每半年支付41万元，首期房租2013年5月1日前付清，之后每期房租均提前一个月支付，先付后用。3.逾期三天未付清租金，甲方有权收回出租的房屋，终止合同，由此引起的损失全部由乙方承担，并按乙方违约处理。4.合同期满或因乙方原因合同中途终止时，乙方应于合同终止日前，及时将其所属物品全部搬离房屋，否则即被视为已经放弃对该物品享受的权益，且视为已授权甲方处置该物品，并且乙方应承担甲方为清理该物品所支付的费用。5.乙方必须在本合同签订之日支付合同履行保证金10万元，合同期满在乙方对甲方无任何责任时，由甲方一次性无息返还。6.双方均按合同履行保险保证金金额，违约方向对方支付违约金。合同还约定了其他事项，但无落款时间。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了首期租金41万元和保证金10万元，但对于第二期2013年11月1日至2014年4月30日的房租却仅支付了26万元，余款至今未付。2013年12月6日至8日，双方就合同履行问题发生争执，在此期间原告多次将讼争房屋上锁。2014年1月14日，经被告雇佣员工同意，原告将讼争房屋的钥匙交给其指定人员。
另查明：本案讼争房屋系舟山市定海区泰隆土产日用杂品有限公司所有，出租给了案外人严祖辉使用，严祖辉又将此房屋出租给了本案原告。原告的转租已取得舟山市定海区泰隆土产日用杂品有限公司和严祖辉的同意，其租赁期间与原租赁期间一致。本案反诉状于2014年1月23日送达原告。
上述事实，由原告举证的房屋产权证、舟山市定海区泰隆土产日用杂品有限公司出具的证明、严祖辉与原告之间的房屋租赁合同、严祖辉出具的证明、原告与被告之间的房屋租赁合同、通话录音、照片、微信聊天记录、被告举证的房屋租赁合同、照片、视频及原、被告陈述等证据予以证实。原告还提交了以下证据：申明函、快递单，拟证明原告向被告催讨房租的事实。对此证据，因无法确认快递所发内容即为申明函，本院不予认定。被告还提交了以下证据：房屋租赁权益申明函、房屋租赁终止申明函、快递单，拟证明因原告强行上锁造成被告无法营业，被告于2013年12月13日向原告发函要求终止合同。对此证据，因无法确认快递所发内容即为申明函（其中一份快递单显示托寄物内容为“衣服”），本院不予认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。本案中，被告拖欠租金未付的情形显属违约，被告主张双方就支付租金至2014年2月24日已达成一致意见一节缺乏证据支持，且为原告所否认，本院不予认定。
原告因被告违约而将租赁物落锁的行为系其在合同履行过程中的私力救济，但该救济行为不具有紧迫性和必要性，显属不当。原告完全可以在协商未果后进行公力救济，而非如本案中所为，进行不恰当的私力救济。因私力救济如不具有紧迫性、必要性和合理的限度，必然会侵犯他人的合法利益，使整个社会面临利益保护的混乱。
由于原告不恰当的私力救济行为使被告租赁房屋的合同目的不能实现，故自2013年12月6日起被告取得单方解除合同的权利，但其主张解除合同的通知于2013年12月15日到达对方缺乏证据支持，本院不予认定。在无其他相关证据的情况下，本院认定合同解除的时间为反诉状送达原告之日即2014年1月23日。
合同解除后，双方权利义务终止，尚未履行的，终止履行。2013年12月6日至2014年1月14日的租金，因原告未履行将交付房屋的义务而不再计算，故被告第二期应付租金计算为101096元（820000元／年÷365天×（84－39）天］。被告已支付260000元，原告应返还被告158904元。被告反诉主张原告应返还的租金为157500元，未超过上述金额，是对自己权利的合法处分，本院予以支持。至于合同解除之日至被告实际腾退房屋之日占有房屋的费用，原告可另行主张。
关于保证金，系保证合同履行而为的金钱质押，在双方权利义务终止后，原告应予返还。
关于违约金，原告进行私力救济虽有不当，但却系因被告逾期未付租金的先行违约行为而起，故本案的违约责任应由被告承担，原告主张违约金100000元符合双方合同约定，本院予以支持。
被告的第2项反诉请求，在本院向其释明后仍不能明确，本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定判决如下：
一、确认反诉原告陈丽君与反诉被告乐可磊签订的《房屋租赁合同》于2014年1月23日解除；
二、被告陈丽君于本判决生效之日起十日内向原告乐可磊支付违约金100000元；
二、反诉被告乐可磊于本判决生效之日起十日内返还反诉原告陈丽君租金157500元、保证金100000元；
四、驳回原告乐可磊的其他本诉请求；
五、驳回反诉原告陈丽君的其他反诉请求；
六、上述第二、三项判决的付款义务相抵后，乐可磊实际应向陈丽君支付157500元。
本案本诉受理费5050元，减半收取2525元，由原告乐可磊负担1515元，被告陈丽君负担1010元；反诉受理费减半收取3331.50元，由反诉原告陈丽君负担931.50元，反诉被告乐可磊负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 马钧钧
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 陈 洁