上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第864号
原告（反诉被告）上海XX塑料包装厂。
投资人倪XX。
委托代理人周X、周XX。
被告（反诉原告）上海XX工贸有限公司。
法定代表人朱X。
委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海XX塑料包装厂（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海XX工贸有限公司（以下简称被告）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的投资人倪XX及其委托代理人周X、周XX，被告的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月14日，原、被告签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间的彩钢棚出租给被告使用，租赁期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日。年租金为47000元，租金于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。后双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间出租给被告使用，租赁期限为10个月，自2013年9月1日至2014年6月30日。年租金为47000元，租金于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。在合同履行期内，被告多次拖欠原告租金、电费等费用。合同到期后，原告多次通知被告搬离，但被告无理拒绝。现起诉要求：一、被告支付至2014年6月30日拖欠的租金9094元；二、被告支付至2014年6月30日的电费31527元及滞纳金1576.40元；三、被告支付逾期付款违约金4000元；四、被告立即搬离承租的场地；五、被告支付实际使用费（按年租金94000元的标准，自2014年7月1日起计算至实际搬离之日）和水电费（按实结算）。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付至2014年4月30日的电费20125元，将第五项诉讼请求变更为要求被告支付实际使用费（按年租金94000元的标准，自2014年7月1日起计算至实际搬离之日）。
被告辩称，对拖欠原告至2014年6月30日的租金9094元的事实予以确认；违约金过高，希望予以调整；水电费同意按实结算；房屋实际使用费同意按实结算；同意双方在结算相关款项的基础上于2014年9月底前搬离。
被告反诉称，原、被告分别于2011年6月14日、2013年8月签订了两份租赁合同。合同履行过程中，被告依约支付了租金、水电费等费用。但是，原告在收取电费后不向被告开具发票，也不退还电费税金。2013年8月份前，原告简单对房屋进行了装修，后交付被告使用。但原告未将建筑垃圾清理。后原告委托被告找人清理了垃圾，被告先行垫付了垃圾清理费。但原告至今未向被告支付该笔费用。另外，被告在使用房屋过程中，屋顶严重漏水，给被告的生产经营造成了严重影响，并给被告造成了重大经济损失。租赁期间，被告多次找原告维修，但原告却置之不理。现反诉要求：一、原告退还被告电费税金25182元；二、原告支付垃圾清理费6300元；三、原告赔偿房屋漏水损失4万元。
原告就反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。被告的所有反诉请求均没有相关证据予以证明，且被告在租赁期间就上述费用从未向原告主张，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年6月14日，原、被告签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间的彩钢棚（面积为233平方米）出租给被告使用，租赁期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日。年租金为47000元（包括场地每年5000元），租金按季度支付，先付后用，被告应于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。另外支付保证金1万元。水电、燃气、通讯等费用均由被告承担。水电费每月按实结算，逾期按5%收取滞纳金。被告未按约履行合同义务的，应支付违约金2000元。2013年8月20日，双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间（面积257平方米）出租给被告使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年6月30日。年租金为47000元，租金按季度支付，先付后用，被告应于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。水电、燃气、通讯等费用均由被告承担。水电费每月按实结算，逾期按5%收取滞纳金。被告未按约履行合同义务的，应支付总额5%的违约金。2014年4月30日，被告法定代表人朱祥签署一份欠款证明，确认拖欠原告租金、电费等费用29219元。2014年7月15日，原告向被告发出一份通知函，载明原告已于2014年5月份通知被告搬离，故再次通知被告在2014年9月底前全部搬离，2014年10月1日起停止供电，并要求被告支付租金、电费等费用。被告接到该函件后至今仍未搬离。因原告认为被告未依约支付租金、电费等费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
庭审中，原、被告均确认至2014年4月30日，被告拖欠原告电费20125元。原告同时表示，现只向被告主张至2014年4月30日的电费20125元，自2014年5月1日至被告实际搬离之日的电费暂不主张，待被告实际搬离之日时与被告按实结算，同意被告于2014年9月底前搬离，被告对此均表示同意。另外，原告表示，原告出租给被告的彩钢棚未取得产权证，出租给被告的南面车间是否有产证并不清楚。
2014年9月10日，被告向原告支付了至2014年6月30日的租金9094元以及至2014年4月30日的电费20125元，原告据此向本院撤回了第一、二项诉讼请求。
以上事实，有房屋及场地租赁合同、厂房租赁合同、欠款证明、通知函及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告间的房屋租赁合同关系成立。庭审中，原告确认出租给被告的彩钢棚未取得产权证，故双方签订的《房屋及场地租赁合同》属无效合同。而原告出租给被告的南面车间，由于原告未提供证据证明该房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《厂房租赁合同》亦属无效合同。由于合同无效，故原告要求被告支付违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，被告理应搬离承租的房屋及场地，将该房屋及场地返还予原告并支付至实际搬离之日的房屋使用费（双方约定的使用期限也已到期）。庭审中，由于原告表示同意被告于2014年9月30日前搬离，本院对此予以确认。关于滞纳金，由于该滞纳金针对的对象为电费，根据双方的约定，被告逾期不支付电费的应承担5%的滞纳金，该约定不因租赁合同无效而无效，故被告应向原告支付滞纳金1006.25元。关于反诉部分，被告并未提交任何证据证明有电费税金、垃圾清理费及房屋漏水损失的存在，故本院对此均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海XX工贸有限公司应于2014年9月30日前携其财产搬离位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号的南面车间及彩钢棚（包括场地），将上述房屋及场地返还予原告上海XX塑料包装厂；
二、被告上海XX工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX塑料包装厂房屋及场地实际使用费（按每天人民币257.53元为标准，自2014年7月1日计算至实际搬离之日）；
三、被告上海XX工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX塑料包装厂电费滞纳金人民币1006.25元；
四、原告上海XX塑料包装厂的其余本诉请求，不予支持；
五、驳回被告上海XX工贸有限公司的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费954元，减半收取477元，由原告负担47.19元，被告负担429.81元。反诉受理费1587元，减半收取793.50元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。