广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终419号
上诉人（原审被告）：陈秀娟，女，1933年6月20日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：柯明媚，女，阳春市法律援助处法律工作者。
被上诉人（原审原告）：何耀武，男，1952年2月7日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审原告）：张庆兰，女，1957年7月8日出生，汉族，住广东省阳春市。
两被上诉人的委托诉讼代理人：王韬，广东国政律师事务所律师。
上诉人陈秀娟因与被上诉人何耀武、张庆兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2016年12月23日作出的（2016）粤1781民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈秀娟与曾广龙原是夫妻关系，曾广龙原属于阳春市丙企业集团公司的职工，其于2010年6月11日因病死亡。位于阳春市甲街道乙小区D幢n房的房屋（产权证号：春证字第NO×××××7号）原登记在曾广龙名下，该房屋属于曾广龙向其所在单位阳春市丙企业集团公司购买的房改房，并于2010年11月3日交付了房改款6200元。曾广龙死亡后，陈秀娟于2011年8月16日通过公证方式继承登记在曾广龙名下位于阳春市甲街道乙小区D幢n房的房屋。2011年11月11日，陈秀娟取得位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋的《房地产所有权证》（产权证号：粤房地权证阳春字第02×××××××6号）。该《房地产所有权证》主要载明“房地产权属人：陈秀娟；房屋性质：房改房；规划用途：住宅；房屋所有权取得方式：2011年8月继承；共有情况：单独所有，房屋坐落：甲街道乙小区D幢n房；建筑面积：柒拾点玖玖㎡。”等内容。
2011年12月20日，陈秀娟出具《委托书》委托陈添办理位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋的转让手续。同日，广东省阳春市公证处对陈秀娟的委托行为进行公证，并出具《公证书》。
2016年9月5日，陈添作为卖方陈秀娟的代理人与何其美作为何耀武、张庆兰的代理人签订《房地产买卖合同》。该《房地产买卖合同》主要载明“卖方：陈秀娟；卖方委托人：陈添；买方：何耀武；买方：张庆兰；买方委托人：何其美。买卖双方经过友好协商，现就卖方坐落于甲街道乙小区D幢n房的房屋，粤房地产权证号为：粤房地权证阳春字第02×××××××6号的房地产的所有买卖条件达成一致意见，签订以下买卖合同，以便双方共同遵守：一、买方对该房地产进行了实地勘查，查看了该房地产所有权人（即卖方）及其该房地产的相关手续和证件，明确知悉该房地产的权属情况，了解并遵守阳春市相关管理部门对存量房地产交易的相关规定，自愿与卖方进行房地产交易。二、卖方保证该房地产可进行市场交易，手续齐全，无任何权利瑕疵、不受他人合法追索；卖方出售该房地产已取得该房地产共有权人同意；该房地产已设立抵押权的，卖方出售该房地产已取得抵押权人同意；卖方该房地产出租的，承租人已放弃对该房地产的优先购买权；卖方向买方介绍房地产情况真实、准确，没有任何重大遗漏，不存在影响买方决定购买该房地产做出判断而未向买方进行披露的情形或事项；卖方出售该房地产，该房地产占用范围内的土地使用权以及该房地产的相关权益随该房地产一并转让。三、该房地产的总房价款为￥185000元整（大写：人民币壹拾捌万伍仟元整）。此价格已包括卖方自行买入该房地产至本次出售前已产生及已支付的一切费用，包括但不限于银行贷款、欠税款、债务、维修基金、物业管理费、煤气管道、用电、用水、电话、网络、有线电视、装修费用等费用。四、卖方承担该房地产过户过程中按规定向有关政府部门交纳的税费和费用。五、买方在签署本合同支付购房定金￥20000元整（大写：人民币贰万元整）给卖方，剩下余款￥165000元整（大写：人民币壹拾陆万伍仟元整）在过户时一次性付清。六、卖方在签署本合同应配合买方办理房地产测绘等房地产过户相关手续。七、卖方应在该房地产正式交付给买方前，交清所有卖方及其共有人等人在该房地产名下发生的欠款及应付费用，包括不限于银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿有关损失。双方约定卖方在2016年9月20日前交付房屋给买方使用，逾期未清理则视为卖方自动放弃该房屋杂物，买方有权处理。八、卖方保证该房地产没有租约，否则视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿有关损失。九、买卖双方约定，自买方付清所有购买该房地产的费用共￥185000元整（大写：人民币壹拾捌万伍仟元整）后，卖方向买方交付该房地产；在房地产交接日以前，使用该房地产所发生的一切费用由卖方承担，交付后（含当日）发生的费用由买方承担。该房地产专项维修基金随房地产权属一并转移。卖方保证在房地产交付买方验收前，对该房地产原有附属设施设备及装饰装修保持原有状态，并承诺在该房地产所有权转移给买方后3个月内，办理完成户口迁出手续。十、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付购房款以及任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，或因买方或卖方其他因素，从而导致本合约的目的不能实现，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按总购房款的5‰每日向守约方支付违约金。2、逾期超过十天仍未能履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于购房首付款的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，卖方已收的购房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还买方，如买方违约则应于解除合同通知书发出之日起五天内无条件将该房地产归还给卖方。3、违约方除应向守约方支付上述约定的违约金外，还须赔偿守约方因此而造成的相关损失，并赔偿经纪方包括买卖双方的中介咨询及代理费用等。4、若守约方同意继续履行本合同的，守约方有权要求违约方每日按总房款的5‰支付逾期违约金。5、本合同未约定明确履行期限的，以守约方或见证方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。”等内容条款。陈添作为卖方陈秀娟的代理人与何其美作为何耀武、张庆兰的代理人分别在该《房地产买卖合同》上签名和捺指模，阳春市合富创展房地产中介行作为见证方亦在该《房地产买卖合同》上加盖公章。原审庭审中，何耀武、张庆兰确认何其美是其女儿，已口头授权委托何其美签订该《房地产买卖合同》。
何耀武、张庆兰与陈秀娟签订《房地产买卖合同》当天，支付购房定金2万元给陈秀娟的委托人陈添，并由陈添出具《购房定金收据》给何耀武、张庆兰执存。
2016年9月7日，何耀武、张庆兰与陈秀娟双方共同委托阳春市国土资源局测绘队对本案所涉房屋进行测绘。经测绘，本案所涉房屋的建筑面积为77.93㎡，其中住宅面积为72.1㎡，分摊面积为5.83㎡。陈秀娟支付了测绘费120元。
阳春市国土资源局测绘队对本案所涉房屋进行测绘后，陈秀娟的委托代理人陈添于2016年9月10日向房地产管理部门提交《申请书》，申请办理本案所涉房屋的过户登记手续。2016年11月28日，阳春市住房和城乡规划建设局对陈添的申请作出《关于申请书答复》，认为“根据阳春县人民政府（春府发[1993]113号）《阳春县城镇住房制度改期试行方案实施细则》（以下简称实施细则）第三章第十八条规定，‘过去的公有住房补贴出售办法停止实行，原来享受‘三三制’补贴购房的干部职工，一律按本方案实施细则购买。’经核查，陈秀娟于2011年继承曾广龙座落甲街道乙小区D幢n房原属曾广龙1986年4月经批准按‘三三制’补贴购买阳春县丙工业局的公有住房，按规定缴交四成购房款后核发《广东省房产所有证》（春房证字：06×××7），由于该房属于不完全产权房，房屋产权人纳入单位自管房管理。经核实，曾广龙在我市实行住房制度改革期间未参与按《实施细则》有关政策规定办理房改购房审批手续。鉴于以上情况，陈秀娟继承曾广龙座落于甲街道乙小区D幢n房不属于房改房管理范围，该房产权应属单位自管房性质，我局认为不符合按照房改房政策规定办理该房上市交易审批产权转移相关手续”。
原审庭审中，陈秀娟主张在积极协助办理本案所涉房屋的过户登记手续过程中，曾与何耀武、张庆兰到房地产管理部门了解相关政策，在得知本案所涉房屋因政策性问题不能办理过户登记手续后，陈秀娟没有按合同约定的期限交付本案所涉房屋给何耀武、张庆兰，何耀武、张庆兰也没有支付剩余购房款给陈秀娟。2016年10月8日，陈秀娟通过邮寄方式向何耀武、张庆兰发出《解除〈房地产买卖合同〉通知书》，提出解除双方签订的《房地产买卖合同》的要求，并告知何耀武、张庆兰可以随时向其委托代理人陈添取回购房定金2万元。原审庭审中，何耀武、张庆兰确认于2016年10月10日收到陈秀娟发出的《解除〈房地产买卖合同〉通知书》。
2016年10月25日，何耀武、张庆兰向原审法院提起民事诉讼，请求判令陈秀娟双倍退还保证金共4万元。原审庭审中，何耀武、张庆兰增加解除与陈秀娟签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求。
原审法院认为：何其美经委托代表何耀武、张庆兰与陈添经委托代表陈秀娟签订《房地产买卖合同》，约定陈秀娟将登记在其名下的位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋以18.5万元的价款转让给何耀武、张庆兰，由何耀武、张庆兰先支付定金2万元，陈秀娟负责协助办理转让房屋的过户登记手续和承担办理过户登记手续的相关费用。现何耀武、张庆兰以陈秀娟违约为由，向原审法院提起诉讼请求解除双方签订的《房地产买卖合同》和陈秀娟双倍返还定金共4万元。本案应为房屋买卖合同纠纷。
何其美经委托代表何耀武、张庆兰作为买方与陈添经委托代表陈秀娟作为卖方签订《房地产买卖合同》，约定陈秀娟将登记在其名下的位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋以18.5万元的价款转让给何耀武、张庆兰，陈秀娟负责协助办理转让房屋的过户登记手续和承担办理过户登记手续的相关费用。该《房地产买卖合同》是何耀武、张庆兰与陈秀娟的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，原审法院依法认定何耀武、张庆兰与陈秀娟签订的《房地产买卖合同》成立有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
何耀武、张庆兰请求解除与陈秀娟签订的《房地产买卖合同》，陈秀娟亦同意解除双方签订的《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，何耀武、张庆兰与陈秀娟一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，原审法院依法予以支持。
本案当事人争议的焦点是：一、陈秀娟没有按合同约定交付房屋给何耀武、张庆兰和无法协助将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下是否构成违约；二、陈秀娟是否应承担双倍返还定金共4万元给何耀武、张庆兰的违约责任。
关于陈秀娟没有按合同约定交付房屋给何耀武、张庆兰和无法协助将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下是否构成违约的问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和第一百三十八条规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋的权属虽然登记在陈秀娟名下，且陈秀娟在签订《房地产买卖合同》后协助办理了本案所涉房屋产权过户转移登记的部分手续，但由于该房屋原是陈秀娟的丈夫曾广龙于1986年4月经批准按“三三”制补贴购买阳春县丙工业局的公有住房，属于不完全产权房且未办理房改房审批手续，房地产管理部门不能按照房改房政策规定办理该房屋的上市交易审批产权转移相关手续，造成本案所涉房屋的产权实际上已无法过户转移登记至何耀武、张庆兰名下。同时，陈秀娟与何耀武、张庆兰签订《房地产买卖合同》后，应按合同第七条的约定在2016年9月20日前将本案所涉房屋交付给何耀武、张庆兰使用，但陈秀娟至今仍没有将本案所涉的房屋交付给何耀武、张庆兰使用。综上，陈秀娟与何耀武、张庆兰签订《房地产买卖合同》后，既没有按合同约定将房屋交付给何耀武、张庆兰，又无法协助将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下，已构成违约。
陈秀娟抗辩认为其在签订《房地产买卖合同》后已积极协助办理将本案所涉房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下的相关手续，但因政策原因本案所涉房屋产权在房地产管理部门无法办理过户转移登记手续，从而也没有交付房屋给何耀武、张庆兰，陈秀娟对此不具有过错，不构成违约。原审法院认为，陈秀娟明知登记在其名下位于阳春市甲街道乙小区D幢n房房屋的性质属于房改房，并应当知道该房屋存在因政策因素不能上市交易和无法办理产权过户转移登记手续的可能，但其仍与何耀武、张庆兰签订《房地产买卖合同》将不能上市交易的房屋转让给何耀武、张庆兰，且既没有按合同约定交付房屋，实际上也不能将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下，其行为显然构成违约。故陈秀娟关于因政策原因没有将房屋交付和无法将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下不构成违约的抗辩，理据不足，依法不予采纳。
关于陈秀娟是否应承担双倍返还定金共4万元给何耀武、张庆兰的违约责任的问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，何耀武、张庆兰与陈秀娟签订《房地产买卖合同》后已按合同约定交付了定金2万元，但陈秀娟既没有按合同约定将房屋交付给何耀武、张庆兰，又无法协助将房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下，已构成违约，应承担双倍返还定金共4万元给何耀武、张庆兰的违约责任。何耀武、张庆兰请求判令陈秀娟双倍返还定金共4万元，理据充分，依法予以支持。陈秀娟抗辩认为已积极履行协助办理将本案所涉房屋产权过户转移登记至何耀武、张庆兰名下相关手续的义务，仅应退还定金2万元，不应承担双倍返还定金的责任，理据不足，依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除何耀武、张庆兰与陈秀娟于2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》；二、陈秀娟在本判决发生法律效力之日起10日内双倍返还定金共40000元给何耀武、张庆兰。一审案件受理费800元，减半收取计400元，由陈秀娟负担。
上诉人陈秀娟不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为陈秀娟违约，判决陈秀娟双倍返还定金给何耀武、张庆兰处理错误。陈秀娟与何耀武、张庆兰经中介促成房屋买卖，陈秀娟收取了2万元的定金。双方委托国土部门对涉讼房屋进行丈量，其实际丈量数比房产证的面积数多出了分摊面积5.83平方米，陈秀娟曾向何耀武、张庆兰开玩笑提出要加多2000元作为过户费，何耀武、张庆兰不同意，但仍然没有影响到陈秀娟为何耀武、张庆兰积极办理过户的进度。陈添于2016年9月10日向房产部门递交办理房屋过户申请书时，因涉讼房屋的产权性质是属丙局集体的“房改房”因而需到房改办办理手续，但房改办的办证人员林高当着三方(买、卖双方、中介)人员解说：该房产是三三四制的，是不能办理过户的。在这过程中三方人员都多次分别找人向房管部门的人询问过户事宜，林高都是同样的回答。为了取证，陈秀娟要求房改办出具书面的不能过户的答复。当确切知道不能过户，陈秀娟即时与何耀武、张庆兰商量，主动要求退还定金2万元给何耀武、张庆兰，因不能过户故陈秀娟也没有按合同约定将房屋交付给何耀武、张庆兰。对于涉讼房屋转让前的权属情况，陈秀娟在原审提供以下证据：1、阳春市丙企业集团公司在2010年11月3日出具给阳春市房产评估事务所的证明内容里讲明涉讼房屋产权经过房改，产权已全部属于曾广龙所有；2、2010年4月13日阳春市丙企业集团公司春丙字[2009]10号文件有阳春市国有资产经营有限公司签发同意办理的意见；3、曾广龙(已故)的儿子曾昭明在2010年11月3日补交的房改款6200元给阳春市丙集体企业联社的收款收据；3、陈秀娟在办理继承领新房产证时在“广东省阳春市房地产登记卷宗”里的房产性质定性都是私有的，并没有特殊注明不能交易；4、阳春市房地产登记审批书（登记字号：阳春02×××××××6）注明陈秀娟房产共有情况是单独所有的。5、在2011年陈秀娟申领涉讼房屋房产证时提交的阳春市房地产登记申请书里注明的初审意见是符合办理交易手续，复审意见是按公证书（指陈秀娟继承权公证书）及国有资产公司意见办，终审意见是依据国资公司意见办。有了这些材料陈秀娟有理由相信涉讼房屋是可以上交易的，无法预料到房产到现在再办过户是由于政策问题不能过户，陈秀娟没有过错，原审判决认为陈秀娟违约属认定事实错误。综上所述，上诉请求：撤销原判，发回重审或改判陈秀娟不承担违约责任。
被上诉人何耀武、张庆兰答辩称：不同意陈秀娟的上诉请求。理由：一、陈秀娟对民事法律行为处分的对象应当明确其所享有的权利及权利的限制，陈秀娟对涉讼的房地产享有可交易权及过户权是其基本义务，本案房屋未能完成过户完全是由于陈秀娟不充分注意到房产的权利限制所致。二、何耀武、张庆兰基于陈秀娟是房屋的业主，同时又在买卖合同中做了承诺完全有理由相信房屋是可以交易并过户的，房屋不能过户的过错责任完全在陈秀娟一方。三、本案房屋不能过户不存在不可抗力及情势变更的免责理由，就是说陈秀娟不存在法定或约定的免责理由，应当对合同不能履行承担违约责任。综上所述，原审判决处理正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。陈秀娟的委托代理人陈添与何耀武、张庆兰委托代理人的何其美签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。现因涉讼房屋无法过户，陈秀娟与何耀武、张庆兰一致同意解除所签订的《房地产买卖合同》，本院予以准许。双方争议的焦点是陈秀娟是否违约，应否双倍返还定金给何耀武、张庆兰。首先，涉讼房屋是属于陈秀娟丈夫曾广龙生前向阳春市丙企业集团公司购买的房改房，原登记于曾广龙名下。陈秀娟在曾广龙去世后继承了该房产，并于2011年11月11日以陈秀娟的名义领取了涉讼房屋的《房地产所有权证》，该证注明房屋性质为房改房，共有情况是单独所有。正常情况下，陈秀娟完全是有理由相信该房产是可以上市交易。其次，陈秀娟与何耀武、张庆兰签订合同后，陈秀娟积极协助何耀武、张庆兰办理了涉讼房屋产权过户转移登记的部分手续，如委托有关部门对涉讼房屋进行测绘及向房管部门提交房屋过户申请。再次，涉讼房屋无法转让的原因按照阳春市住建局的答复是由于曾广龙生前在阳春市实行住房制度改革期间未按有关政策规定办理房改购房审批手续。正常情况下，除非有关部门在陈秀娟领取涉讼房屋权属证书时曾告知陈秀娟涉讼房屋无法转让，或者在权属证书中注明该情况，否则陈秀娟是无法预知涉讼房屋因不符合政策规定，无法转让。按照陈秀娟与何耀武、张庆兰所签订的《房地产买卖合同》第一条约定反映，双方在签订合同时已对涉讼房屋的权属情况进行了一定了解，无证据证明陈秀娟事前知悉或者故意隐瞒房屋无法上市交易的情况。况且，陈秀娟的委托代理人陈添于2016年9月10日向房管部门提出过户申请，陈秀娟在知悉涉讼房屋无法过户后已即时于2016年10月8日向何耀武、张庆兰发出了解除合同通知书，告知了涉讼房屋的有关情况，并同意退还购房定金给何耀武、张庆兰。故综合上述事实分析，陈秀娟在签订合同后已积极配合何耀武、张庆兰办理房屋过户手续，陈秀娟客观上无法预见登记在其个人名下的房屋会因不符合政策而无法转让，陈秀娟主观上没有违约的故意，其不构成违约，本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的双倍定金罚则。原审判决认定陈秀娟构成违约，判决陈秀娟双倍返还定金共4万元给何耀武、张庆兰欠妥，应予纠正。由于合同双方均同意解除合同，陈秀娟应将收取的2万元定金及占用该笔资金期间的利息一并退还给何耀武、张庆兰，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年9月5日起计至本判决确定的给付之日止。
综上所述，陈秀娟上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初2413号民事判决第一项；
二、撤销广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初2413号民事判决第二项；
三、陈秀娟在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年9月5日起计至本判决确定的给付之日止）给何耀武、张庆兰；
四、驳回何耀武、张庆兰的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取400元，由何耀武、张庆兰负担200元，陈秀娟负担200元；二审案件受理费800元，由何耀武、张庆兰负担。
本判决为终审判决。
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审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 施震宇
二〇一七年五月三十一日
书记员 陈予昕