山西省汾阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）晋1182民初162号原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会，现住址汾阳市西河乡西苑街西端。法定代表人王玉槐，系该村委会主任。委托代理人王玉强，系该村党支部书记。被告陈山。原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会与被告陈山租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日作出（2015）汾民初字第106号民事判决书，判决后原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会不服提起上诉，2015年11月23日吕梁市中级人民法院作出（2015）吕民一终字第906号民事裁定书，裁定撤销原判，发回审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会法定代表人王玉槐及其委托代理人王玉强，被告陈山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月1日，原告与被告签订了租赁协议，约定被告租赁原告位于疙瘩地（地名）的土地29.21亩，承包期从2008年4月1日起至2035年4月1日止，租赁费每年17,526元。合同约定被告应于每年4月1日付清当年租赁费，逾期不交按每天5%计算违约金。合同签订后原告即将土地交付于被告，被告最初尚能按约定给付租金，但2012年之后虽经原告多次追索被告却一直以各种理由拖延不付租赁费，原告书面催告后其仍未能给付。现原告提起诉讼，要求被告立即给付原告租赁费52,578元、违约金15,773元；要求解除双方于2008年4月1日签订的租赁协议，被告将租赁土地恢复原状后交付原告。庭审期间原告增加诉讼请求，要求被告陈山给付2012年至2016年五年的土地租赁费87,630元及违约金26,285元。原告为支持自己的诉讼请求，提供下列证据：1、原告法定代表人身份证明1份，拟证明原告身份主体；2、2008年4月1日原告和被告签订的租赁协议1份，拟证明协议内容及租金约定；3、集体土地使用证复印件1份，拟证明被告在土地使用证复印件上进行过涂改；4、加盖有国土局档案室印章的批文2页，拟证明国土资源局实际批给被告的土地使用面积为4560.625平方米；5、汾阳县人民政府占用土地通知书复印件1份，拟证明人民政府批给原告村委会占用旧砖厂6.84亩作为焦化厂用地；6、汾阳市鸿强洗煤有限公司占地图2份、高某洗煤厂占地图1份（原告自行绘制图），拟证明被告开设的洗煤厂实际占地使用情况；7、2012年5月26日原告收取被告陈山与高某的土地承包费收据各1份，拟证明由被告缴纳的2011年两处占地承包费的收据；8、2014年12月26日以村委名义向陈山下发的土地租赁费催款通知书、2015年3月15分别由张某、王某出具的证明各1份，拟证明原告村委用书面形式向原告进行过催款。被告辩称，1、答辩人与原告在2008年4月1日签订的土地租赁协议，合法有效，应得到法律保护。2、2013年答辩人由于洗煤厂经营状况不好拖欠原告租赁费，在2015年6月，答辩人曾提取现金向原告交纳租赁费，原告村主任却拒绝接收。答辩人欠原告的土地租赁费是事实，但双方约定的违约金过高，答辩人要求减少违约金。3、原告要求解除双方签订的协议，属于单方违约，对此造成答辩人的损失，原告应予赔偿。答辩人对租赁土地进行了平整，对其中的6.84亩办理了土地使用证，用途为工业用地。根据租赁协议第五条的约定，原告可以在该场地内搞生产，建场房、车间、办公室等。协议第八条约定，本合同签订后任何一方不得擅自变更或解除，否则应承担相应的经济赔偿。现原告如果主张解除合同，应对答辩人在该场地的固定资产及设备投资做出合理赔偿。被告为支持自己的辩称，提供下列证据：1、汾阳市鸿强洗煤有限公司营业执照、组织机构代码证、被告陈山身份证复印件各1份，拟证明被告主体身份，及由其作为法定代表人开设了汾阳市鸿强洗煤有限公司；2、2008年4月1日原告和被告签订的租赁协议1份，拟证明双方签订的租赁协议合法有效；3、2015年2月23日陈山乙出具的收据及其身份证复印件、2012年2月22日进峰新建焦化厂与汾阳市鸿强洗煤有限公司签订的合同复印件各1份，拟证明办理6.84亩批准使用土地是由陈山乙出具的相关费用；4、汾集用（2012）第汾政发X142321（2012）001号集体土地使用证及平面图各1份，拟证明汾阳市鸿强洗煤有限公司合法占用租赁土地；5、2016年3月13日由张剑出具的证明及其身份证复印件各1份，拟证明被告向原告交款拒收的事实；6、山西晋文会计事务所审计报告2页，拟证明被告开设洗煤厂的投资成本；7、照片17张，拟证明被告在租赁土地上厂房建设投资情况。本院出示下列证据：1、2016年4月7日原告法定代表人、委托代理人与被告均在现场测绘的双方租赁土地占用平面图、由国土资源局出具的地类情况说明、及加盖有汾阳市国土资源局公章的平面图各1份，拟证明原被告诉争的土地属性属于建设用地。经审理查明，2008年4月1日，原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会与被告陈山经协商达成一致，原告将本村疙瘩地（地名）出租给被告，并签订了一份租赁协议，协议载明“一、租赁期间为27年，从2008年4月1日至2035年4月1日止；二、租赁费每年为17,526元，付款方式逐年支付原告，在每月4月1日付清当年租赁费，逾期不交，按每天5%的滞纳金追加罚款；三、承包面积为29.21亩，每亩600元人民币；四、被告在租赁期内，新上项目必须符合国家政策，所需工商、税务、环保、电力、水及土地局手续费用等均由被告负责办理，同时在劳务运输方面，必须优先解决本村人员；五、被告在生产期间，场内所建的固定建筑，如：围墙、场门、场房、车间、办公室等，合同期满后，如被告愿意继续承租，在同等条件下，同等价格优先考虑继续承包给被告；……八、本合同签订后双方应严格遵守，任何一方不得擅自变更或解除，否则应承担相应的经济赔偿，如遇国家政策变动或国家占地，原告应提前通知被告，须经双方协商同意后解除合同。”原、被告在协议上签字盖章。协议签订后，被告从2008年至2011年陆续向原告交付租赁费用，从2012年开始，被告拖欠不交，在2014年12月26日，原告向被告发出书面催款通知书，要求被告签字，被告拒绝。为此，原告诉诸本院。原审审理期间，在2015年6月，被告曾前往原告村主任家中交纳租赁费，由于双方协商未果，原告拒绝接收被告交纳的租赁费。另查，1993年，被告之父陈山乙提出申请，在本案诉争租赁的原告土地上开设进峰新建焦化厂，1993年5月20日，汾阳县人民政府作出汾政占土字（1993）第17号占用土地通知书，关于批复小向善村委新建焦化厂占地请求的通知，批复同意村委占用旧砖厂6.84亩，作为焦化厂用地。2008年1月9日，被告陈山注册了汾阳市鸿强洗煤有限公司，该公司法定代表人为被告陈山。2012年2月20日，国土资源局依据汾政占土字（1993）第17号占用土地通知书，给被告陈山以汾阳市鸿强洗煤有限公司名义在租赁土地上办理了汾集用（2012）第汾政发X142321（2012）001号集体土地使用证，使用权面积为4560.625平方米。2016年4月18日，汾阳市国土资源局出具说明，认定依据原、被告双方现场指认的租赁土地测量的四至坐标所在的宗地为建设用地。本院确定的上述事实有原告提供的租赁协议、集体土地使用证、占用土地通知书、收款收据、催款通知书及张志红、王玉福分别出具的证明，被告提供的营业执照、组织机构代码证、租赁协议、集体土地使用证为证，以及双方当事人庭审陈述笔录在案为凭，上述证据经庭审质证、认证，可以采信。本院认为，原、被告对双方签订的租赁合同均无异议，该合同系双方的真实意思表示。原、被告作为合同双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同法规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。在2028年之前，原、被告双方应当按照签订的合同全面履行各自的义务。被告作为租赁方应按时支付租金，逾期支付的原告可以请求被告承担违约责任。故对原告向被告主张五年（从2012年至2016年）租赁费87,630元及违约金26,285元的请求，于法有据，本院予以支持。对原告主张要求与被告解除租赁合同的请求，合同第八条约定“在签订后双方应严格遵守，任何一方不得擅自变更或解除，如遇国家政策变动或国家占地，原告应提前通知被告，须经双方协商同意后解除合同”，且依据合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告要求解除合同的请求，不符合双方合同约定的情形，同时考虑被告在所租赁土地上办理了土地使用权登记，被告也愿意交付租金继续履行合同，被告在承租土地后对租赁土地进行了投入，若解除合同，势必给其造成较大损失，为保持租赁合同的延续性和稳定性，应由被告继续承租争议土地较为适宜，对于被告未按合同约定给付租赁费的行为，原告可以依据合同的约定要求被告承担违约责任，故对原告的该项请求，本院不予支持。对被告抗辩双方约定的违约金过高，要求减少原告违约金的理由，鉴于在本案中原告是按照被告未给付租赁费金额的30%主张的违约金，该主张符合法律规定，原告并非是按照合同约定的每天5%的滞纳金主张的违约金，故对被告抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告陈山于本判决生效后十五日内给付原告汾阳市西河乡小向善村村民委员会租赁费87,630元、违约金26,285元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,578.3元，由被告陈山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长  贾清华审 判 员  郝振玲人民陪审员  孔德军二〇一六年八月二日书 记 员  田 倩