北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05577号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京易喜新世界百货有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街3号、5号。
法定代表人张辉热，总经理。
委托代理人李梅，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人范超，北京市高朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京百吉纳餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房路37号1701-1703室。
法定代表人张尚荣，总经理。
委托代理人王林，男，1956年1月10日出生。
委托代理人陶殿启，北京市新京律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京崇文新世界美食有限公司，住所地北京市崇文区崇外大街3号新世界中心商场五层。
法定代表人陈子荣，董事长。
委托代理人张亚丽，北京纵横（天津）律师事务所律师。
委托代理人李世琦，男，1989年3月12日出生。
上诉人北京易喜新世界百货有限公司（以下简称新世界百货公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第05795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成�议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，北京百吉纳餐饮管理有限公司（以下简称百吉纳餐饮公司）诉至原审法院称，2011年6月29日，百吉纳餐饮公司与北京崇文新世界美食有限公司（以下简称新世界美食公司）订立关于新世界中心北京市东城区崇文门外大街3号《商铺租赁合同》，约定百吉纳餐饮公司租赁新世界中心第五层14号铺位用于商业经营使用，租赁期限5年（含装修免租期），自2011年8月15日起至2016年8月14日止，租赁面积约为70平方米，百吉纳餐饮公司使用的任何专用公共区域，亦包括在内。百吉纳餐饮公司在该商铺经营餐饮，商品品牌为”拿渡”麻辣香锅，上述租赁面积用于灶间及收银台，收银台前方的专用公共区域是顾客用餐空间。2012年7月1日，百吉纳餐饮公司与新世界百货公司、新世界美食公司签署了《三方协议书》，约定：百吉纳餐饮公司与新世界美食公司签署的商铺租赁合同概括转让给新世界百货公司，即日起百吉纳餐饮公司与新世界百货公司履行该份商铺租赁合同。2013年1月10日，新世界百货公司在未通知百吉纳餐饮公司的情况下，将百吉纳餐饮公司设置在专用公共区域顾客用餐的40张桌椅搬走，并用”大新板”装修材料把顾客用餐区域约100平方米从地面到屋顶封起。新世界百货公司的行为使百吉纳餐饮公司无法经营，被迫停业，与新世界百货公司协商未果，故起诉要求继续履行百吉纳餐饮公司与新世界百货公司之间的《商铺租赁合同》，由新世界百货公司、新世界美食公司按照每月纯利润25万元，每日纯利润8333元整的标准，共同赔偿百吉纳餐饮公司自2013年1月11日起至判决生效期间的停业损失，暂计算至2013年4月1日，共计75万元，新世界百货公司、新世界美食公司承担本案的诉讼费。
新世界百货公司答�并提出反诉，认可百吉纳餐饮公司与新世界美食公司订立《商铺租赁合同》及《补充协议》，百吉纳餐饮公司与新世界百货公司、新世界美食公司签署的《三方协议书》的时间、内容均属实。《三方协议书》签订后，新世界百货公司作为出租方一直谨慎勤勉履行合同义务，未出现任何违约行为。公共区域根据《物权法》的规定，其管理权属于新世界百货公司，诉争的公共区域是几家商铺共同临时混占的区域，百吉纳餐饮公司不能因其占用行为而认为是其专属公共区域。新世界百货公司于2013年1月10日开始对商场5层进行整体改造规划，为了不影响现有商户的正常经营秩序，仅在自己有权占有和使用的范围内采用围挡遮盖施工场地，且还在商场的出入口、电梯内、滚梯口、五层各主要通道等处为百吉纳餐饮公司经营的商铺进行了指引标注，没有给百吉纳餐饮公司造成任何不良影响。百吉纳餐饮公司在没有得到新世界百货公司同意的情况下，于2013年1月11日擅自停业至今，拒不恢复营业，不再交纳租金及其他应缴费用。根据租赁合同，百吉纳餐饮公司租赁面积为70平方米，也据此标准交纳租金和相关费用，该70平方米的设计和经营模式是百吉纳餐饮公司自行选择的，停业也是其商业决策，应自行承担相关后果。根据租赁合同第五十五条之约定，租赁期内百吉纳餐饮公司不得擅自停业，未经新世界百货公司同意而擅自关门停业超过3日或者无故停业累计超过20天／年的，视为百吉纳餐饮公司严重违背合同约定，新世界百货公司有权解除合同。现百吉纳餐饮公司停业至今已逾4个月，其欠缴租金及其他费用的时间已经超过30日，故不同意继续履行双方之间的《商铺租赁合同》，不同意支付自2013年1月11日至判决生效期间的百吉纳餐饮公司的停�损失及诉讼费。并反诉要求百吉纳餐饮公司支付新世界百货公司拖欠的2013年4-6月的租金及其他各项应缴费用共计人民币125498.36元，并按照中国人民银行同期一年期贷款利率标准的200%支付自2013年3月10日起至付清之日止的逾期付款违约金，解除百吉纳餐饮公司与新世界百货公司之间的《商铺租赁合同》。
新世界美食公司答辩，认可百吉纳餐饮公司与新世界美食公司订立《商铺租赁合同》及《补充协议》，百吉纳餐饮公司与新世界百货公司、新世界美食公司签署的《三方协议书》的时间、内容均属实。自2012年7月1日起该商铺租赁的相关权利义务已经由新世界美食公司概括转让给新世界百货公司。新世界美食公司已经与该《商铺租赁合同》无关，不同意承担相关赔偿责任，故不同意百吉纳餐饮公司的全部诉讼请求。
针对新世界百货公司的反诉，百吉纳餐饮公司辩称，�吉纳餐饮公司与新世界美食公司订立《商铺租赁合同》及《补充协议》是基于新世界美食公司同意百吉纳餐饮公司使用40张桌子的区域作为就餐区域，现新世界百货公司对上述区域进行围挡，迫使我方停业，故不同意新世界百货公司的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：百吉纳餐饮公司、新世界美食公司在平等、自愿基础上所签的《商铺租赁合同》、《补充协议》及百吉纳餐饮公司、新世界美食公司、新世界百货公司签署的《三方协议书》，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，各方均应依约履行。根据诚实信用原则及当事人签订合同的本意，新世界百货公司作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，保障百吉纳餐饮公司的就餐区域。新世界百货公司围挡百吉纳餐饮公司就餐区域的行为客观导致百吉纳餐饮公司无法正常营业，故百吉纳�饮公司要求新世界百货公司赔偿自2013年1月11日至判决生效之日的停业损失的诉讼请求，法院予以支持。具体数额，法院在考虑综合情况的基础上予以酌定。因新世界美食公司已将《商铺租赁合同》的权利义务全部转让给新世界百货公司，故百吉纳餐饮公司要求新世界美食公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，法院不予以支持。鉴于新世界百货公司已进行整体改造，双方合同目的难以实现。综上，法院认定双方合同自2014年3月10日解除，百吉纳餐饮公司要求继续履行百吉纳餐饮公司与新世界百货公司之间的《商铺租赁合同》的诉讼请求法院不予以支持，新世界百货公司要求解除上述租赁合同的反诉请求，法院予以支持。由于新世界百货公司的违约行为致使百吉纳餐饮公司履行拖延支付租金及其他应缴费用等抗辩权，并非无正当理由未支付或者迟延支付租金，故关于新世界百货公司主张的百吉纳餐饮公司交纳租金、其他应缴费用及迟延付款利息的反诉请求，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第八十八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，于2014年3月判决：一、确认北京百吉纳餐饮管理有限公司与北京易喜新世界百货有限公司订立的《房屋租赁合同》解除；二、北京易喜新世界百货有限公司于判决生效后十日内按每月十万元的标准给付北京百吉纳餐饮管理有限公司自二〇一三年一月十一日至判决生效之日止的停业损失；三、驳回北京百吉纳餐饮管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京易喜新世界百货有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
判决后，新世界百货公司不服，以原审法院认定事实不清、证据不足及适用法律错误等为由上诉至本院，持原审诉辩意见等请求维持原判第一项、撤销原判第二、三、四项，改判驳回百吉纳餐饮公司的全部本诉请求，支持其原审全部反诉请求。百吉纳餐饮公司同意原判。新世界美食公司同意原审判决结果。
经审理查明：2011年6月29日，百吉纳餐饮公司与新世界美食公司订立关于新世界中心北京市东城区崇文门外大街3号《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定百吉纳餐饮公司租赁新世界中心第五层14号铺位用于商业经营使用，租赁期限5年（含装修免租期），自2011年8月15日起至2016年8月14日止，租赁面积约为70平方米，百吉纳餐饮公司使用的任何专用公共区域，亦包括在内。百吉纳餐饮公司在该商铺经营餐饮，商品品牌为”拿渡”麻辣香锅，上�租赁面积用于吧台、操作间及收银台，收银台前方的公共区域是顾客用餐空间，共80张餐桌，系新世界美食公司购置，百吉纳餐饮公司应新世界美食公司要求在其中40张餐桌上安装了大理石桌面。百吉纳餐饮公司应交纳的租金以基本承包额租金或营业额租金二者较高者为准：1、月基本承包额租金为人民币210000元（含物业管理费）；2、月营业额租金按照百吉纳餐饮公司当月营业额乘以当月的月扣率计算（含物业管理费），标准为：2011年10月15日至2013年8月14日的月扣率为18%，2013年8月15日至2015年8月14日的月扣率为19%，2015年8月15日至2016年8月14日的月扣率为20%。百吉纳餐饮公司必须遵守由新世界美食公司收取统一营业销售货款的安排，由新世界美食公司统一收款、统一出具销售凭证，但百吉纳餐饮公司应按税务局核定比例和税率要求自行纳税。如百吉纳餐饮公司逾期30日�能缴足租金及／或管理费及／或任何一项或多项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），新世界美食公司均有权单方面解除本合同，收回该商铺，百吉纳餐饮公司的履约保证金当做违约金新世界美食公司不予退回。若违约金不足弥补新世界美食公司损失的，新世界美食公司有权向百吉纳餐饮公司追索赔偿金。百吉纳餐饮公司未经新世界美食公司同意擅自关门停业超过3日或百吉纳餐饮公司无故停业累计超过20天／年的，新世界美食公司均有权单方面解除本合同，收回该商铺，百吉纳餐饮公司已交纳的全部费用当做违约金新世界美食公司不予退回。若违约金不足弥补新世界美食公司损失的，新世界美食公司有权向百吉纳餐饮公司追索赔偿金。2011年7月12日，百吉纳餐饮公司与新世界美食公司就《商铺租赁合同》部分未定事宜订立《补充协议》，约定百吉纳餐饮公司应�纳的各项费用合计为3358元／月。
2012年7月1日，百吉纳餐饮公司与新世界百货公司、新世界美食公司签署了《三方协议书》，约定：百吉纳餐饮公司与新世界美食公司签署的《商铺租赁合同》新世界美食公司所享有的权利及应履行的义务全部由新世界百货公司承担，即日起百吉纳餐饮公司与新世界百货公司履行该份商铺租赁合同。
2013年1月，新世界百货公司进行经营范围调整，对公共区域内的过道进行围挡，将涉案公共区域顾客用餐的40张桌椅搬至仓库。因该就餐区域被全部围挡，同年1月11日，百吉纳餐饮公司经营的品牌”拿渡麻辣香锅”停止营业。现百吉纳餐饮公司起诉要求新世界百货公司继续履行合同并赔偿损失，新世界百货公司则以答辩意见不同意百吉纳餐饮公司的赔偿损失的诉讼请求，并反诉要求百吉纳餐饮公司交纳租金及其他费用，并要求解除租赁合同�。
诉讼中，原审法院前往北京市东城区卫生监督所对百吉纳餐饮公司办理卫生许可证及公共区域的情况进行核实，百吉纳餐饮公司于2012年1月申请办理卫生许可证，2011年11月15日北京崇文·新世界房地产发展有限公司出具产权证及产权人证明，同意将北京市东城区崇文门外大街3号5层的建筑面积为170平方米的房屋提供给百吉纳餐饮公司使用，并在企业住所（经营场所）上盖章确认。因如果无就餐区域就不具备营业条件，不予办理卫生许可证，北京市东城区卫生监督所前往现场调查，核实了就餐区域，下发了卫生许可证。经质证，新世界百货公司认为产权方的盖章是产权人认可上述证明，新世界百货公司作为出租方不认可；新世界美食公司虽不认可，但未提出反证。现涉案公共区域新世界百货公司已于2013年3月1日出租给北京金香叶餐饮有限公司。
以上事实，有双方当事人陈述，《商铺租赁合同》、《补充协议》、《三方协议书》、照片、月结清单等证据在案佐证。
本院认为：百吉纳餐饮公司与新世界美食公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及百吉纳餐饮公司、新世界美食公司、新世界百货公司签署的《三方协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，各方均应依约履行。根据本案查明的事实，百吉纳餐饮公司与新世界美食公司签订合同后，按照约定采用将租赁面积用于吧台、操作间及收银台，并应新世界美食公司要求在收银台前方公共区域中的40张餐桌上安装了大理石桌面后作为顾客用餐空间的方式进行经营。2012年7月1日，新世界百货公司作为该合同中新世界美食公司的承继者后，百吉纳餐饮公司仍以上述方式继续经营。2013年1月，新世界百货公司围挡百吉纳餐饮�司就餐区域的行为客观导致百吉纳餐饮公司无法正常营业，给其造成损失。原审法院对百吉纳餐饮公司要求新世界百货公司赔偿自2013年1月11日至判决生效之日的停业损失的诉讼请求予以支持，并在考虑综合情况的基础上对具体数额予以酌定，并无不当。鉴于新世界百货公司已进行整体改造，双方合同目的难以实现，原审法院认定双方合同自2014年3月10日解除，对新世界百货公司要求解除上述租赁合同的反诉请求予以支持，并由于新世界百货公司的违约行为，故对其他反诉请求不予支持，所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新世界百货公司的上诉请求，缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费11300元，由北京百吉纳餐饮管理有限公司负担6600元、由北京易喜新世界百货有限公司负担4700元（北京百吉纳餐饮管理有限公司已交纳，北京易喜新世界百货有限公司于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1421.96元，由北京易喜新世界百货有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费18822元，由北京易喜新世界百货有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 王军华
代理审判员 李明磊
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张 雯