河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第320号
上诉人（原审原告）武汉水晶之恋品牌管理有限公司。
法定代表人沈幼清，董事长。
委托代理人李国旺，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托代理人刘银平，该公司员工。
被上诉人（原审被告）河南省对外贸易发展股份有限公司。
法定代表人李文斌，总经理。
委托代理人刘勇，该公司员工。
委托代理人杨宗儒，河南晟大律师事务所律师。
上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司因与被上诉人河南省对外贸易发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区（2013）金民二初字第603号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月19日作出（2014）郑民四终字第770号民事裁定书，裁定撤销（2013）金民二初字第603号民事判决，发回郑州市金水区人民法院重审。郑州市金水区人民法院重新作出了（2014）金民二初字第5308号民事判决，上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司仍不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司委托代理人李国旺、刘银平，被上诉人河南省对外贸易发展股份有限公司的委托代理人刘勇、杨宗儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉水晶之恋品牌管理有限公司于2013年1月11日起诉到郑州市金水区人民法院，请求判令：被告返还原告房屋租金20000元；被告向原告支付房屋装修投资损失300000元。
原审法院经审理查明：1993年10月5日，河南省对外经济贸易委员会下发（93）豫经贸办字第37号《关于同意改造河南省对外贸易发展总公司为股份有限公司的函》，主要载明，同意由河南省对外贸易发展总公司与省粮油食品进出口公司等十一家外贸公司共同出资将原河南省对外贸易发展总公司改造成为河南省对外贸易发展股份有限公司。1994年5月4日，河南省对外贸易发展股份有限公司成立。
2012年1月10日武汉水晶之恋管理咨询有限公司（2012年4月17日更名为武汉水晶之恋品牌管理有限公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，原告租赁被告位于河南省郑州市健康路159号附一号的房屋用于从事美容美发商业经营活动，被告应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、营业执照（身份证明）等文件；租赁期限为两年，即从2012年1月10日到2014年1月9日止；租金标准为2012年1月10日到2013年1月9日为180000元，2013年1月10日到2014年1月9日为194400元；租金交付周期为租金每季度支付一次，在签订本合同之日起7天之内原告先向被告交纳合同第一季度租金45000元，以后每次须提前10天向被告交纳下季度的租金，逢节假日提前；房屋使用为原告根据经营需要可以对房屋进行内部装修，但未经被告书面授权不得擅自改变场地内建筑结构，并且原告自行承担装修费用和维修责任；在合同有效期内，原、被告任何一方不得无故擅自单方面解除合同；在合同有效期内，被告不能按合同约定的时间提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响原告正常使用，原告有权解除本合同，本合同在原告书面通知被告之日起解除；合同有效期内，若被告提前终止合同或因被告的原因导致合同解除的，被告须退还剩余房租、承担原告的房屋装修投资损失300000元及经营损失；因不可抗力原因（包括地震、台风、水灾、战争、疾病和火灾）等自然灾害或者其它不能预见的人力不可抗拒因素，导致该场地无法正常使用，则租赁期顺延，如该场地无法正常继续使用，则本合同自动终止，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，原告将租赁房屋用于经营水晶之恋美容美发。自2012年1月16日至2012年7月16日，被告开具发票收取原告房屋租赁费及物业管理费135000元。
2012年8月28日，原告收到金水区经八路街道综合整治指挥部下发的《物品限期搬离通知》一份，该通知载明：“房屋建设人、承租人：你（单位、个人）所使用、管理的位于金水区健康路159号水晶之恋的房屋，未取得《建设工程规划许可证》及逾期使用的临时《建设工程规划许可证》，属违法建设，将于2012年8月31日组织强制拆除，请于本通知张贴之日起3日内自行搬出上述违法建设内的一切财物，主动配合拆除工作，以免在强制拆除时给你造成不必要的损失。否则，一切后果自负。”2012年8月31日原告搬离涉案租赁房屋。
2013年1月11日，原告以诉称理由向法院提起诉请。原告明确其诉讼请求第一项为：请求被告返还自2012年9月1日至2012年10月10日的租金20000元（45000元／季度÷90天×40天）。在本案审理中，被告提供2013年4月3日郑州市住房保障和房地产管理局向被告颁发的豫房租证字第410100201300406号《房屋租赁登记备案证明》一份，该证明载明：“出租人被告，承租人寇磊；租赁期限2012年9月15日至2013年9月1日；房屋坐落郑州市金水区健康路159号附1号发展大厦南二层小楼，租赁面积300平方米”。原、被告均认可该备案证明中所载明的房屋即为2012年1月10日租赁合同中原告所承租的房屋。另，被告还认可其交纳有2012年房屋租赁税，未取得2012年的房屋租赁许可证。
另查明，1997年8月28日，郑州市城市规划管理局向河南省对外贸易发展总公司下发郑城规建（1997）82号《建设工程申请复函》，载明：“河南省对外贸易发展总公司：一、同意在健康路东你公司在建培训中心主楼南侧新建一幢高层培训中心配楼。二、配楼后退健康路红线不小于12米；北距主楼不小于13米；东距住宅楼不小于9米；南距界墙不小于7米，同时保证距河南职业技术教育学院住宅楼不小于15米。……五、持基建投资计划、消防审核意见、建筑施工图及本复函等办理报建建设工程规划许可证手续。”
1998年7月6日，郑州市计划委员会向河南省对外贸易发展总公司颁发第05号《开工许可证》，载明：“河南省对外贸易发展培训中心附属工程，由郑州市第六建筑工程公司承担施工，经审查批准1998年7月10日开工至1998年10月30日建成”。
2005年1月，郑州市国土资源局向河南省对外贸易发展总公司颁发郑国用（2005）字第0003号《国有土地使用证》，载明：“土地使用者河南省对外贸易发展总公司；座落黄河路南、健康路东；地号JS1-217-11；图号郑豫华测字2004-229号；用途办公；使用权类型划拨；使用权面积5777.6平方米。
还查明，至庭审时，涉案房屋仍然由案外人在租赁使用中。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，在一审法庭辩论终结前，被告未取得建设工程规划许可证或者提供经主管部门批准建设的有效证据，2012年1月10日，原、被告签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。原告收到的金水区经八路街道综合整治指挥部下发的《物品限期搬离通知》，2012年8月31日原告搬离涉案租赁房屋后，被告应当返还原告交纳的自2012年9月1日至2012年10月10日的租金20000元，故对原告的该项请求，依法予以支持。原告的其他请求，因未提供有效的证据加以证明，被告对此又不予认可，不予采纳。至于被告辩称的原告欠付的水电费问题，未提供有效的证据加以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南省对外贸易发展股份有限公司于判决生效后十日内支付原告武汉水晶之恋品牌管理有限公司房屋租金20000元。二、驳回原告武汉水晶之恋品牌管理有限公司的其余诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告负担5719元，被告负担381元。
宣判后，原告武汉水晶之恋品牌管理有限公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，导致做出了错误的判决结果。被上诉人出租的房屋有《开工许可证》，双方所签订的《房屋租赁》合同应当认为有效。2、原审判决适用法律不当，即使被上诉人未取得建设工程规划许可证或提供主管部门批准建设的有效证据为由认定《房屋租赁合同》无效，被上诉人仍应当上诉人因《房屋租赁合同》无效而受到的损失，即合同约定的装修损失300000元及经营损失。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称，一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。
为支持其上诉请求，上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司在二审诉讼中提交证据一份：2010年9月1日的《工程承包合同》一份，以证明30万元的装修损失。
被上诉人河南省对外贸易发展股份有限公司对该份证据的质证意见为：对该证据的真实性有异议，其在一审中未见到此证据，该证据存在伪造，时间也与上诉人主张使用房屋的时间相矛盾，不应作为本案证据使用。
针对上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司提交的证据，结合双方当事人质证意见，因该装修合同的时间与上诉人租赁时间不一致，不能证明系其在《房屋租赁合同》期间的装修损失，对该证据本院不予采信。
本院经审理查明的事实同原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》因被上诉人至今未取得规划许可证，根据法律规定，该《房屋租赁合同》无效。上诉人主张租赁合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人主张因合同无效而给其造成的损失应由被上诉人承担的理由，其虽提供了2010年的《工程承包合同》，但该合同显示的装修时间与其承租时间不相符，不能证明是在其承租期间产生的损失，故对于该主张，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5719元，由上诉人武汉水晶之恋品牌管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕传武
审判员 马婵娟
审判员 王育红
二〇一五年四月二十二日
书记员 曹慧芳