重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初5518号原告重庆协信远创房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路18号，统一社会信用代码91500108203322739K。法定代表人吴旭，董事长。委托代理人李某，重庆钜沃律师事务所律师。被告吴显群，女，汉族，1969年10月25日出生，住重庆市綦江县。委托代理人廖某（特别授权），重庆博志律师事务所律师。委托代理人张某（特别授权），重庆博志律师事务所律师。原告重庆协信远创房地产开发有限公司（以下简称“协信公司”）与被告吴显群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托代理人李某及被告吴某及其委托代理人廖某、张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告协信公司诉称：2011年9月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：1、原告将重庆市南岸区江南大道28号协信星光时代广场L3层005/006号商铺及其设施设备出租于被告，用于经营玉江南品牌及服务；2、租赁面积为768平方米，租赁期限6年，从2011年10月20日起至2017年10月19日；3、2014年10月20日至2015年10月19日租金90元/平方米/月，2015年10月20日至2016年10月19日租金100元平方米/月，物业管理费23040元/月，每个月15日之前缴纳下月租金及物业管理费；4、逾期支付租金及其他费用的，每日按欠款金额的0.1%支付违约金；5、被告违约导致合同解除的，原告有权不退还被告缴纳的履约保证金，并作为违约金。该合同签订后，原告按约将租赁商铺交付被告，但自2015年2月起，被告开始拖欠租金、物管费等费用，经原告多次催收未果。同时，原告代被告向协信南岸公司及相关部门垫付物管费、水电费等费用。2015年11月25日，原告发函通知被告解除租赁合同，并要求被告腾空商铺、拆除装修并恢复原状予以交还，但被告均不予配合，原告被迫委托他方将商铺恢复原状并承担相关费用。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示、合法有效。被告拖欠租金、物管费等费用的行为已违约，被告应按合同约定承担支付租金、物管费及违约金额责任。双方租赁合同解除后，被告未将租赁商铺恢复原状给原告造成的损失亦应由其承担。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年4月10日解除；二、被告支付原告拖欠的2015年3月1日至2015年4月10日期间的租金92160元、物业管理费198144元（2015年3月至2015年11月18日）、电费24031.20元（2015年2月-2015年5月）、水费2834.65元（2015年2月至2015年4月）、特约维修费12.50元、垃圾处置费792.58元（2015年1月至2015年6月30日），共计317974.93元；三、被告支付原告2015年4月11日至2015年11月28日期间的房屋占用损失509852.90元；四、被告支付原告违约金133995.82元（暂算至2015年11月18日，之后以827827.83元为基数按每日0.1%的标准计算至被告付清时为止）；五、原告不予退还被告支付的履约保证金230400元；六、被告赔偿原告商铺恢复原状损失49152元。被告吴显群辩称：吴显群系重庆开源投资有限公司（以下简称“开源公司”）的员工，受开源公司的指派签订租赁合同，系履行职务行为。原告与吴显群签订租赁合同时，亦知晓吴显群系受开源公司的指派所签订。故该租赁合同的相对方为开源公司与原告。双方签订的商铺租赁合同已于2015年4月10日解除，相关费用应计算至租赁合同解除时止。被告对原告2015年4月10日发出《公函》称，被告自2014年2月起拖欠原告租金、水电费、物管费等共计205631.19元，应向原告支付违约金5701.94元，无异议，扣除被告已缴纳的履约保证金，被告不应再支付原告其他费用。被告亦同意用留置租赁场地的设备予以抵偿2015年3月1日至4月10日期间拖欠的租金、物管费等费用。原告于2015年3月18日对商铺断电，被告于同年3月27日向原告交回钥匙撤场，双方协商清租金后才能搬离租赁场地内的设备，不清租金就留置设备予以抵偿租金等费用。原告应提交证据证明出租设备的金额与拖欠费用存在的差距。之后，被告于2015年4月9日，在原告工作人员的协助下搬离商铺内存放的财务等相关资料。租赁合同系原告单方制作，系格式合同。原告请求的违约金基数过高，且约定标准过高，应按照银行同期贷款利率计算至2015年4月19日。经审理查明：原告协信公司系位于重庆市南岸区江南大道28号7层房屋的所有人（房屋建筑面积为10726.41平方米）。2011年7月18日，原告协信公司作为甲方与田源作为乙方签订《商铺租赁定位意向书》，约定甲方将开发的位于重庆南坪“星光时代广场”L3-005/006，面积约为750平方米的商铺出租给乙方作为经营“玉江南”品牌使用，意向书保证金75000元（乙方于签订本意向书后五个工作日内支付，合同签订后转为合同保证金），意向书签订后的60天内，若甲、乙双方未能达成正式租赁合同，则甲方保留权利将意向书保证金无息退还乙方并终止本意向书，除非双方同意延长。该意向书签订后，田源缴纳了按约缴纳了保证金。2011年9月19日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《租赁合同》，该合同约定，出租方将位于重庆市南岸区江南大道28号“星光时代广场”L3层L3-005/006号商铺及其设施设备的经营责权交由承租方，租赁单元之租赁面积约为768平方米，计租面积将以最终实测面积为准，实测后的计租面积将作为双方最终确定的计租面积；租赁期限为6个租约年，2011年10月20日至2013年10月19日期间租金（按计租面积计算）70元/平方米/月、2013年10月20日至2014年10月19日期间租金（按计租面积计算）80元/平方米/月、2014年10月20日至2015年10月19日期间租金（按计租面积计算）90元/平方米/月、2015年10月20日至2016年10月19日期间租金（按计租面积计算）100元/平方米/月；2016年10月20日至2017年10月19日期间租金（按计租面积计算）110元/平方米/月；租金应按月缴纳，在本合同签订后十日内，承租方须缴纳首期基本保底租金给出租方，以后租金每个月为一期，交付首月实际天数不足一个月时，上述租金根据当月实际天数计算，以后每期租金按日历月须提前十五日之前缴纳（如遇节假日需提前缴纳）；出租方或出租方指定的管理公司对“星光时代广场”进行管理，管理费含中央空调主机和公共区域的电能耗费及全商场提供的其他相关物业服务，自开业日起按计租面积每月每平方米30元计算，即该租赁单位在租赁期间每月合计管理费为23040元；承租方应于合同签署后十日内缴纳首月管理费，其后之管理费应按期缴纳，每一个月为一期，交付首月实际天数不足一个月时，上述管理费根据当月实际天数计算，以后每期管理费按日历月须于提前十五日之前缴一个月的管理费（如遇节假日需提前缴纳）；承租方须向出租方缴纳履约保证金，保证金数额为230400元；租赁期满，如承租方无任何违约行为，或其违约行为已纠正并已赔偿出租方损失，则出租方在下列三项条件满足：（1）承租方将租赁单元恢复原状交还出租方；（2）结清全部欠付款项；（3）承租方已办理将营业场所变更至租赁单元外的其他场所的工商变更或注销手续；承租方租赁单位内自用水、电费（包括但不限于）等采取独立计量方式，能耗费用由承租方自行承担，按月抄表，水、电、气费均于每自然月7日缴纳；承租方只能于该租赁单位经营玉江南品牌及服务；若承租方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、管理费及其他应付费用的，出租方有权每日向承租方按所欠缴费用金额的0.1%计算收取违约金，双方另有约定的除外；在租赁期内，若承租方拖欠出租方之租金、管理费、水电气等公用设施费用及其违约金，以及因承租方违约或由于承租方的过失给出租方造成损失，承租方可以在无须预先通知承租方的情况下从履约保证金中扣除相关费用，并要求承租方在7天内补足所扣除部分，如承租方未能在该期限内补足所扣除部分，出租方有权解除本合同，没收承租方所缴纳的履约保证金，收回承租方承租的租赁单元，并保留行使其它索赔权利；若承租方拖欠租金及各项费用超过七日时，出租方除向承租方追缴应交租金和收取违约金外，有权解除本合同，没收承租方已交的履约保证金，并向承租方追偿由此造成的其它损失，同时出租方有权停止租赁单元能源供应，封闭租赁单元留置处理承租方租赁单元内商品、设备设施、道具等，由此造成的一切损失由承租方承担；如承租方在本合同提前终止之日没有向出租方交还该租赁单元，则出租方有权在本合同提前终止之日起七日后在公证人员在场的前提下开启该租赁单元的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该租赁单元并制作物品清单，将该租赁单元腾空收回；在租赁期内，非出租方原因，若承租方提前终止合同或因承租方严重违约导致出租方单方解除合同的，出租方有权不退承租方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，同时出租方有权留置承租方在该租赁单元内的物品，并向承租方追究因承租方违约金给出租方造成的一切损失；发生以上违约行为出租方有权解除合同时，承租方应于出租方向承租方发出终止合同通知书之日起3日内无条件撤场。同日，双方又签订《租赁合同特别条款》，对上述合同中的部分条款进行了更改。合同签订后，原告依约将商铺交付给吴显群经营“玉江南”使用；吴显群亦依约支付了履约保证金230400元（包含田源已支付的保证金75000元）。另查明，2011年7月25日，原告协信公司委托重庆协信购物中心发展管理有限公司南岸分公司（以下简称“协信购物南岸分公司”）对“星光时代广场”进行全面经营管理，协信购物南岸分公司有权以自身名义与第三方开展合作开展经营活动，合作方式包括但不限于租赁、联营等方式。因被告未按约向原告协信公司支付租金、物业管理费等费用，协信购物南岸分公司于2015年3月9日向被告发送催款函，要求被告支付拖欠的截止2015年3月6日期间的租金、物业管理费等共计92160元。被告知晓后于2015年3月16日向原告协信公司作出《情况说明》，因玉江南餐厅原因开源投资公司管理层变动，前后衔接需要时间对前期所投玉江南项目进行核查，故导致应付3月份的租赁和物管费未缴纳，并承诺于2015年3月18日给出付款期间，要求原告暂时恢复餐厅的能源供应。2015年4月9日，被告搬离了商铺内的部分物品。因被告尚未付清拖欠费用，协信购物南岸分公司于2015年4月10日向被告发出《公函》，该公函中载明，被告自2014年2月起拖欠原告租金、水电费、管理费共计205631.19元，应向原告支付违约金5701.94元，协信购物南岸分公司受原告协信公司委托已于2015年3月9日发断电函给被告，并于2015年3月13日停止商铺能源供应，但被告至今仍未缴纳上述费用，因被告严重违约，原告协信公司决定于2015年4月19日解除原合同，被告缴纳之履约保证金不予退还。被告于合同解除之日将租赁单元恢复至原告向被告交付时状态交还于原告，否则原告将根据《商铺租赁合同》第19.3条之约定自行收回租赁单元，另，被告在合同解除之日前缴清上述欠款及违约金，否则原告将通过司法程序向被告追讨上述欠款及违约金，并根据《商铺租赁合同》第19.3条之约定留置被告于租赁单元之货品用以抵偿上述欠款及违约金。被告收到该公函后，仍未向原告偿清拖欠的租金、物业管理费。协信购物南岸分公司于2015年11月26日再次向被告邮寄《合同解除通知函》，但该通知函尚未邮寄送到被告处即被退回。之后，协信购物南岸分公司委托重庆簇柏商贸有限公司对租赁商铺恢复原状，重庆簇柏商贸有限公司于2015年12月1日至2015年12月12日期间完成施工，协信购物南岸分公司为此支付49152元，原告亦将该费用支付协信购物南岸分公司。因被告至今未向原告偿清拖欠的租金、物业管理费等费用，原告遂以前述请求诉至本院。还查明，被告租赁商铺2015年2月至2015年4月期间的用水量为623吨，被告尚欠原告水费为2834.65元（623吨×4.55元/吨）；2015年2月至2015年5月期间的用电量为20026度，被告尚欠原告电费为24031.20元（20026度×1.20元/度）。关于垃圾处置费，原告主张依据重庆市生活垃圾处置费收费标准，商业门店及其他商业用房经营面积500平方米以上至1000平方米，收费标准按照0.45元/平法米/月，但实际按照0.4元/平法米/月的标准予以收取，原告主张垃圾处置费792.58元，被告认为该费用应由被告自行向相关部门缴纳，费用时间应计算至合同解除时止。庭审中，原告举示《重庆天骄物业管理服务有限公司服务单》一张，拟证明原告为被告商铺线路维修产生人工费、材料费等特约维修费12.50元，被告对该证据的三性均不认可。被告针对其提出吴显群系开源公司的员工，受开源公司的指派签订租赁合同，系履行职务行为，玉江南的实际经营人为开源公司的抗辩理由，举示了如下证据：1、开源公司与吴显群签订的《劳动合同书》；2、开源公司作为甲方与吴显群作为乙方于2015年1月1日签订的《设施、设备租赁及品牌使用协议》；3、证人杨抗的当庭陈述，杨抗陈述其原系开源公司员工，与原告签订意向书的田源系开源公司的大股东。之后，因餐厅为个体经营，开源公司派员工吴显群与原告签订正式租赁合同，但在2011年1月至2014年12月期间，由开源公司指派经理人经营管理，2015年，吴显群与开源公司签订承包协议，之后由被告实际经营。玉江南品牌撤场时间为2015年3、4月左右。原告认为，《劳动合同书》的真实性无法确认，《设施、设备租赁及品牌使用协议》签订的时间是2015年，而原、被告签订的商铺租赁合同的时间是2011年，意向书系田源个人签订，与本案无关，且约定以正式签订的租赁合同为准，故对上述劳动合同书及协议的三性均不认可，杨抗系开源公司员工，有利害关系，证人陈述被告与开源公司的关系系另一法律关系，与本案无关，对证人证言不应采信。以上事实有，房地产权证、《商铺租赁定位意向书》、《商铺租赁合同》、《委托书》、《商户缴费通知单》、《情况说明》，《公函》、《合同解除通知函》、发票、收据、证人杨抗的当庭陈述、照片等证据以及原、被告当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案商铺租赁的主体？二、原告主张的租金、物业管理费、电费、水费、房屋占用损失等费用是否应予支持？三、原告主张的违约金是否过高，是否应予降低？四、原告收取的履约保证金是否退还？五、原告主张的商铺恢复原状损失是否应予支持？关于本案商铺租赁的主体？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，签订《商铺租赁合同》的双方为原、被告，原、被告互为合同相对方。虽讼争商铺租赁定位意向书由田源签订，田源已支付的保证金转入被告向原告支付的保证金中，亦不能否认被告为租赁合同的承租方。庭审中，被告举示的《设施、设备租赁及品牌使用协议》的签订时间在本案商铺租赁合同签订时间之后，被告亦未举示充分的证据证明被告与原告签订《商铺租赁合同》系履行职务行为，故对被告提出的租赁合同的相对方为开源公司与原告的抗辩理由，本院不予采纳。被告吴显群与开源公司之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，被告吴显群可另案诉讼解决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已按照合同约定向被告交付租赁商铺，被告在承租期间，应按照约定按时足额支付租金和物业管理费等费用。被告怠于履行向原告支付租金、物业管理费等费用的义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告发函通知解除与被告签订的《商铺租赁合同》，该通知到达被告处时，该合同解除，现双方均认可《商铺租赁合同》于2015年4月10日解除，本院予以确认。对原告请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年4月10日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，被告从2015年3月1日起拖欠原告的租金，至2015年4月10日合同解除时，尚欠租金为92160元【69120元/月（768平方米×90元/平方米/月）+（69120元/月÷30天×10天）】，对于原告主张的该笔费用，本院予以支持。关于房屋占用损失，租赁合同解除后，被告应按照约定将房屋恢复原状后交还于原告，被告继续占用房屋给原告造成的损失，应予赔偿。租赁合同约定，“发生违约行为后，出租方有权解除合同，承租方应于出租方向承租方发出终止合同通知书之日起3日内无条件撤场，同时出租方有权停止租赁单位能源供应，封闭租赁单位留置处理承租方单位内商品等…如承租方在本合同提前终止之日没有向出租方交还该租赁单元，则出租方有权在本合同提前终止之日起七日后在公证人员在场的前提下开启该租赁单元的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该租赁单元并制作物品清单，将该租赁单元腾空收回…”，协信购物南岸分公司于2015年4月10日向被告发出《公函》称已于2015年3月13日停止商铺能源供应，被告于合同解除之日将租赁单元恢复至原告向被告交付时状态交还于原告，否则原告将按照合同约定自行收回租赁单元，结合租赁合同中约定的承租方撤场、出租方自行腾空租赁单元的时间，并综合考虑双方在租赁合同中的约定及本案的实际情况，原告可于租赁合同解除后的七日内在公证人员在场情况下，自行收回租赁房屋，本院酌情考虑被告撤场搬清商铺内物品及商铺恢复原状的时间，确认原告主张的房屋占用损失参照租金标准从2015年4月11日起至2015年5月17日（37天），合计85248元（69120元/月÷30天×37天）。被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2015年12月1日才对商铺施工恢复原状，故对原告主张超过该部分的房屋占用损失，属于原告自行扩大损失部分，本院不予支持。关于物业管理费，租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告从2015年3月1日起拖欠原告物业管理费，本院酌情考虑被告撤场搬清商铺内物品、商铺恢复原状及被告实际占用租赁房屋的时间，确认原告主张物业管理费计算至2015年5月17日。被告拖欠原告2015年3月1日至2015年5月17日期间的物业管理费为59904元（23040元/月÷30天×78天）。原告于2015年12月1日才对商铺施工恢复原状，故对原告主张超过该部分的物业管理费，属于原告自行扩大损失部分，本院不予支持。关于水费、电费，被告在承租期间，尚欠原告水费2834.65元、电费24031.20元，对于原告主张的该笔费用，本院予以支持。关于垃圾处理费，依据重庆市生活垃圾处置费收费标准，商业门店及其他商业用房经营面积500平方米以上至1000平方米，收费标准按照0.45元/平方米/月，原告陈述实际按照0.4元/平方米/月的标准予以收取，即垃圾处理费为307.20元/月（768平方米×0.4元/平方米/月），被告认为费用应计算至合同解除时止，现原告仅主张792.58元，系原告对其诉讼请求的自愿处分，本院予以支持。关于特约维修费，原告举示的《重庆天骄物业管理服务有限公司服务单》无法证明系被告商铺线路维修所产生的费用，故对原告主张的特约维修费12.50元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的单方违约行为导致合同解除，根据租赁合同约定，合同解除后，被告应恢复商铺原状后将商铺交付给原告。原告为恢复商铺原状支付费用共计49152元，该费用属于原告的实际损失，对原告请求的该项费用，本院予以支持。关于违约金，被告未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费等费用的行为，已构成违约，根据租赁合同约定，应向原告支付违约金。对于原告主张的违约金是否过高？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”，结合本案的实际情况，被告尚欠原告租金92160元、物业管理费59904元、电费24031.20元、水费2834.65元、垃圾处置费792.58元，共计179722.43元，原告主张的违约金应以179722.43元为基数。对于违约金的计算标准，租赁合同中约定“若承租方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、管理费及其他应付费用的，出租方有权每日向承租方按所欠缴费用金额的0.1%计算收取违约金”，该标准明显过高，本院结合本案原告的实际损失、合同的履行情况、被告的违约行为等，酌情予以调整，即违约金以为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，从2015年5月17日起计算至被告实际付清时为止。关于履约保证金是否退还。履约保证金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时予以退还。而违约金是对被告违约行为的一种惩罚。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，现原告主张被告支付违约金后再要求对已收取的保证金不予退还，对被告已言产生了双倍的违约金，明显不公，故对原告主张的不予退还被告支付的履约保证金230400元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第一百一十九条第一、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告重庆协信远创房地产开发有限公司与被告吴显群签订的《商铺租赁合同》于2015年4月10日解除；二、被告吴显群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆协信远创房地产开发有限公司租金92160元、物业管理费59904元、水费2834.65元、电费24031.20元、垃圾处置费792.58元，共计179722.43元；三、被告吴显群于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆协信远创房地产开发有限公司房屋占用损失85248元；四、被告吴显群于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆协信远创房地产开发有限公司商铺恢复原状损失49152元；五、被告吴显群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆协信远创房地产开发有限公司违约金（违约金以179722.43元为基数，从2015年5月17日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告吴显群实际付清时为止）；六、驳回原告重庆协信远创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13898元，由原告重庆协信远创房地产开发有限公司负担6598元（已缴纳）、由被告吴显群负担7300（该款暂由原告重庆协信远创房地产开发有限公司垫付，限被告吴显群于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆协信远创房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶代理陪审员  刘安碧代理陪审员  蒲昌元二〇一六年十一月二日书 记 员  李琛琛