重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03091号
上诉人（原审原告）重庆金恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红黄路1229号1幢6-6。
法定代表人李运，执行董事。
委托代理人杨梅，该公司员工。
委托代理人章四光，该公司员工。
上诉人（原审被告）重庆庆业置业有限公司，住所地重庆市江北区海尔路6号6幢。
法定代表人：王晓燕，董事长。
委托代理人：肖顺有，该公司员工。
重庆金恒物业管理有限公司与重庆庆业置业有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年3月18日作出（2015）江法民初字第00096号民事判决，重庆金恒物业管理有限公司与重庆庆业置业有限公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年6月9日进行了询问，重庆金恒物业管理有限公司的委托代理人杨梅、章四光，重庆庆业置业有限公司的委托代理人肖顺有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年5月5日，重庆金恒物业管理有限公司与江南花苑小区业主委员会签订了一份《江南花苑物业服务合同》。合同约定：2011年5月1日起至2014年4月30日重庆金恒物业管理有限公司为被告居住的江南花苑小区提供物业管理服务。重庆金恒物业管理有限公司提供公共性物业服务，包含对物业公用部位的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑的养护与管理，公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的清运、排水管道、污水管道的疏通等，交通与车辆停放秩序的管理；合同约定的收费标准为：商铺门面由业主按房屋按建筑面积2.00元／月·平方米交纳物业管理费用。合同签订后，重庆金恒物业管理有限公司对该小区进行了物业服务。被告系重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场（建筑面积1735.23平方米）、重庆市江北区五红路10号江南花苑小区附3号（建筑面积353.32平方米）房屋的的业主，被告于2005年取得前述房屋的所有权。2013年2月，案外人重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司租赁了被告位于重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场。
为证明已经交纳过重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2012年8月至2012年12月的物业服务费，被告举示了一份收据，该收据盖有“重庆金恒物业管理有限公司江南花苑服务中心”的章，该收据交款单位为被告，入账时间为2012年12月21日，收款事由“江南花苑二层商业空置物业费（7月-12月），收款金额3000元”，其上有“陈绍兵”的签名。被告认可陈绍兵是其工作人员，但认为“陈绍兵”没有资格收取物业服务费，不认可该收据的真实性。
为证明已交纳过重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2013年4月1日至5月31日的物业服务费，被告举示了一份原告与重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司于2013年3月17日签订的《商业服务协议》与一份收据。该协议载明“乙方（重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司）装修期间（即”2013年4月1日-5月31日），甲方（原告）向乙方一次性收取半价物业管理费3140元，作为对乙方租赁该物业的优惠措施。”协议落款为原告打印章，上书“江南花苑项目经理签发有效”并由“田浩”签字；该收据入账日期为2013年4月17日，收据盖有“重庆金恒物业管理有限公司江南花苑服务中心”的章与“田浩”签字，交款单位为“重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司”收款事由“2013年4月、5月物业服务费”，收款金额3140元。原告认可田浩是原告公司经理，但不认可《商业服务协议》与收据的真实性。
重庆金恒物业管理有限公司在一审中诉称，2011年5月5日，原告与江南花苑小区业主委员会签订了一份《江南花苑物业服务合同》，自2011年5月1日起至2014年4月30日为被告居住的江南花苑小区提供物业管理服务。该合同约定，商铺门面由业主按房屋按建筑面积2.00元／月·平方米每月交纳当月物业管理费用。该《江南花苑物业服务合同》签订后，原告按约向被告提供了物业管理服务。被告是重庆市江北区五红路10号江南花苑2层2号商场（建筑面积1735.23平方米）与附3号商铺（建筑面积353.32平方米）的业主。但从2012年8月1日至2013年5月31日、2014年3月1日至2014年4月30日，被告拒绝向原告交纳重庆市江北区五红路10号江南花苑2层2号商场物业服务费；从2014年3月1日至2014年4月30日，被告拒绝向原告交纳重庆市江北区五红路10号附3号商铺的物业服务费。原告多次催收，被告仍不交纳，现请求判令被告支付原告重庆市江北区五红路10号江南花苑2层2号商场2012年8月1日至2013年5月31日的物业服务费34704.6元、2014年3月1日至2014年4月30日物业服务费6940.92元；判令被告向原告支付重庆市江北区五红路10号江南花苑附3号商铺2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费1413.28元；判令被告承担本案的诉讼费用。
重庆庆业置业有限公司在一审中辩称：关于原告主张的重庆市江北区五红路10号江南花苑2层2号商场的物业服务费，2012年8月至2013年2月因该商场物业处于空置状态，所以我公司和原告协商每月只收取500元物业服务费。故我公司2012年8月至2012年12月、2013年3月至2013年5月的物业服务费都已经交清了，2013年1月至2月的物业处于空置状态，物业实际使用人即租赁户已经交纳过，只是找不到票据了。2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费租赁户交给了原告撤场后接手的物业公司，因为该公司修复了该商场漏水的地方而原告未修复。
关于原告主张的重庆市江北区五红路10号江南花苑附3号商铺的物业服务费，我公司认为应该按照276平方米收费，因为以前我公司也是按照此面积交纳的物业服务费。我公司对2元／平方米／月的标准无异议，所以附3号商铺每月物业服务费应该是552元，2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费应是1104元。综上，请法院依法判决。
一审法院认为，关于原告是否已收取重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2012年8月1日至2012年12月31日、2013年4月1月至5月31日物业服务费的问题，一审法院认为，原告认可“田浩”为其公司经理，“陈绍兵”为其公司员工，在被告举示的《商业服务协议》、2013年4月17日的物业服务费收据中均有原告经理“田浩”的签名；在2012年12月21日的物业服务费收据中有原告公司员工“陈绍兵”的签名；2013年4月1日至5月31日的物业服务费收据中载明数额3140元也与协议中第二条约定的2013年4月1日至5月31日物业服务费数额相吻合。故一审法院认定原告已与该房屋的房屋使用人达成该期间物业服务费交纳数额，且该物业的房屋使用人已按双方约定金额交纳了2013年4月1日至2013年5月31日的物业服务费；被告与原告亦达成交纳2012年7月1日至2012年12月31日空置物业服务费3000元的约定，且被告已经履行了交纳该期间物业服务费的义务。综上，对原告要求被告交纳上述期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告是否交纳重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2013年1月1日至3月31日物业服务费的问题，本院认为，被告辩称2013年1月1日至3月31日的物业服务费已交纳，即使交纳也应该按空置物业半价交纳。对此辩解意见，原告不予认可，被告亦不能举证证明，故一审法院对被告的辩解意见不予认可，被告应按合同约定足额交纳重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2013年1月1日至3月31日的物业服务费：1735.23×2.00元／月·平方米×3个月=10411.38元。
关于被告辩称因原告不履行维修义务，重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2014年3月1日至2014年4月30日物业服务费已交纳给原告撤场后的物业服务企业的辩解意见，一审法院认为，2014年3月1日至2014年4月30日期间，原告作为江南花苑小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务，履行了物管企业的主要管理义务，被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费。被告所辩称原告未尽维修义务未举示相应证据予以证明，原告亦不予认可，故被告应向原告交纳重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费为1735.23平方米×2.00元／月·平方米×2个月＝6940.92元。
关于被告辩称重庆市江北区五红路10号江南花苑附3号房屋应按照276平方米收取物业服务费的意见没有事实与法律依据，一审法院不予支持。被告应向原告交纳重庆市江北区五红路10号江南花苑附3号2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费：353.32平方米×2.00元／月·平方米×2个月=1413.28元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告重庆庆业置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆金恒物业管理有限公司重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2013年1月1日至2013年3月31日的物业服务费10411.38元、2014年3月1日至2014年4月30日的物业服务费6940.92元。二、被告重庆庆业置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆金恒物业管理有限公司重庆市江北区五红路10号江南花苑小区附3号房屋2014年3月1日至2014年4月30日物业服务费1413.28元。三、驳回原告重庆金恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取482元，由重庆庆业置业有限公司负担200元，由重庆金恒物业管理有限公司负担282元。重庆庆业置业有限公司负担的受理费已由重庆金恒物业管理有限公司向本院预缴，重庆庆业置业有限公司在履行前述义务时一并给付重庆金恒物业管理有限公司200元。
宣判后，重庆金恒物业管理有限公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：一审法院认定“陈绍兵”、“田浩”代表上诉人收取重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2012年8月1日至2012年12月31日、2013年4月-5月的物业费，属于事实认定错误。请求：撤销一审判决或依法改判。
重庆庆业置业有限公司辩称，“陈绍兵”、“田浩”系金恒物业管理有限公司的工作人员，其收取物业费的行为构成表见代理，一审据此认定重庆金恒物业管理有限公司已经收取了物业费并无不当。
上诉人重庆庆业置业有限公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：一、一审法院判决重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2013年1月1日至3月31日的物业服务费按照物业服务合同全价收取的判决不合理。二、由于金恒物业在管理期限内，未尽到相关的管理修缮义务，故物业使用人已将2014年3月1日至2014年4月30日的物业费交给重庆庆业物业管理有限公司，一审法院对此不予认可，不合理。请求：撤销一审判决，依法改判上诉人2013年1月1日至3月31日的物管费，按2012年双方协议的500元／月的空置物业费收取。
重庆金恒物业管理有限公司辩称，一、双方并未约定按照500元／月或者半价物业费收取空置物业费，且2013年1月1日至3月31日并非空置期。二、物业使用人将2014年3月1日至2014年4月30日物业费交给庆业物业管理公司属于交付错误，应当交付给金恒物业。房屋维修是开发商的责任，而不是物业公司。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审审理中，重庆金恒物业管理有限公司举示了2011年10月-2014年1月收取物业费并开出的发票，拟证明收取物业费的主体应为重庆金恒物业管理有限公司，“陈绍兵”、“田浩”未经授权，不具有收取物业费的权利。重庆庆业置业有限公司质证认为该证据与本案无关。
重庆庆业置业有限公司举示了重庆庆业物业管理有限公司（出租方）与重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司（承租方）签订的《重庆市房屋租赁合同》，拟证明重江南花苑小区2层2号商场自2013年1月1日起至3月31日处于空置期，应当按照500元／月或者半价物业费计算物业费金额。重庆金恒物业管理有限公司质证认为，该份租赁合同系案外人之间签订，与本案不具有关联性，不能证明涉案房屋处于空置期。并且双方并没有约定空置期的物业费按照500元／月或者半价物业费计算。
重庆庆业置业有限公司举示了重庆市江北区浙商小额贷款有限责任公司出具的《关于缴纳物管费的情况说明》、重庆庆业物业管理有限公司收取2014年3月1日-4月30日期间物管费的银行回执、2014年6月11日江南花苑小浙商门面屋顶渗水整改施工报价表、2014年6月26日门面整改施工费收据，拟证明因商铺屋顶经常渗水，向当时的物管公司金恒物业反应无果。由庆业物管公司接手该小区后对房屋渗水进行整改，故承租人将2014年3月1日-4月30日的物管费交由庆业物管公司，重庆庆业置业有限公司不应再承担该期限内的物管费。重庆金恒物业管理有限公司质证认为，2014年3月1日-4月30日的物管费应当由重庆庆业置业有限公司交纳给金恒物业。承租人将该时间段内的物管费交给庆业物业公司属于交费错误，应当将该笔费用交给金恒物业公司，房屋维修在保修期内是开发商的责任，而不是物业公司的责任。
本院认为，重庆金恒物业管理有限公司的工作人员“陈绍兵”“田浩”收取物业费，并且收据上盖有“重庆金恒物业管理有限公司江南花苑服务中心”的章，从重庆庆业置业有限公司的角度而言，有理由相信“陈绍兵”、“田浩”具有代表金恒物管公司收取物业费的权利，该行为构成表见代理，其行为后果归于金恒物管公司。一审法院据此认定重庆金恒物业管理有限公司已收取重庆市江北区五红路10号江南花苑小区2层2号商场2012年8月1日至2012年12月31日、2013年4月1月至5月31日物业服务费，并无不当。故对重庆金恒物业管理有限公司的上诉请求，本院不予支持。
重庆庆业置业有限公司举示的案外人之间签订的《重庆市房屋租赁合同》与本案不具有关联性，不能证明涉案房屋空置时间段。也无证据证明涉案房屋空置期应当按照500元／月或半价物业费计算物业费金额。故对其该项上诉请求，本院不予支持。
关于重庆庆业置业有限公司认为金恒物业未尽到房屋修缮义务，故物业使用人将2014年3月1日-4月30日的物管费交给之后接手管理小区并对涉案房屋修缮的庆业物业公司，因此，重庆置业有限公司不应再次重复交纳物业费的意见。本院认为，重庆庆业置业有限公司所举示的证据不能证明金恒物业未尽到应尽的物业管理义务，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。至于案外人庆业物业公司收取物业使用人交纳的物管费与本案不具有关联性。重庆庆业置业有限公司作为业主应当向金恒物业公司交纳2014年3月1日-4月30日的物管费用。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆金恒物业管理有限公司与上诉人重庆庆业置业有限公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1233元，由重庆金恒物业管理有限公司负担964元，由重庆庆业置业有限公司负担269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 张 煜
二〇一五年七月六日
书 记 员 曾 静