陕西省彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彬民初字第00205号
原告席某某，男。
委托代理人赵某某，彬州律师事务所律师。
被告秦某某，男。
第三人刘某某，男。
原告席某某诉被告秦某某、第三人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及原告委托代理人到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告席某某诉称，原、被告于2009年6月10日签订楼房租赁合同，原告将其所有的位于彬县县城西街北边两幢楼房租给被告从事商业经营活动，租赁期限为10年，第一年租金为35万元，其余年份每年租赁费为33万元，每到合同签订之日前一天交付下一年的租赁费。2014年6月10日至2015年6月9日该年度的房屋租赁费被告至今仅支付8.5万元，剩余24.5万元未付。原告多次催要未果，现起诉要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告交付原告楼房两幢，支付拖欠楼房租赁费（支付至2015年8月3日）及利息，并要求被告承担合同中约定的违约金10万元。
被告秦某某辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实，原告与第三人、张忠强三人合伙经营新衡泰快捷酒店，原告出面签订合同。2013年2月张忠强退出合伙，2013年5月17日被告与第三人刘某某达成退伙协议，原告也退出合伙，现该酒店由第三人独自经营。原告也知道被告等三人合伙经营酒店，也知道被告与第三人达成协议退出合伙，接受了第三人曾向其支付的租赁费，故可视为原告以其实际行动认可房屋租赁费应由第三人刘某某支付。现被告未实际经营该酒店，无权同意与原告解除房屋租赁合同，也不应承担所欠的房屋租赁费、利息及违约金。且合同约定的违约金过高，应依据原告的损失适当降低违约金的金额。
第三人未到庭。
本案争议焦点为：
1、原、被告签订的房屋租赁合同是否应予解除；
2、被告是否应予支付所欠原告房屋租赁费用；
3、合同约定违约金的数额是否过高而应予降低。
围绕本案争议焦点：
原告提供证据：原、被告签订的楼房租赁合同一份，证明原、被告双方约定的楼房租赁费金额、租赁费支付方式、租赁用途、违约责任的承担。
被告质证意见为：对原告提供的楼房租赁合同无异议。
本院审查认为：原告提供的楼房租赁合同来源合法，内容客观、真实，系合同双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。
被告提供证据如下：
1、被告与第三人签订的协议一份，证明2013年5月17日被告与第三人达成协议，被告退出合伙。
2、陈碧烈（原、被告签订合同时的中介人）出庭作证，证明2012年被告、第三人、案外人张忠强三人合伙经营新衡泰快捷酒店，当时三人商定由被告担任法定代表人，于是由被告出面以其名义与原告签订了楼房租赁合同，签订合同时原告与该三人均在场。2013年5月份被告退出合伙。
3、张忠强出庭作证，证明2012年其与被告、第三人欲经营新恒泰快捷酒店，推荐由被告担任法定代表人，所以让被告与原告签订了楼房租赁合同，当时签合同时原告与合伙三人均在场，原告知道三人系合伙经营。2013年2月张忠强退出合伙，退出时合伙无债务。
4、李永彬（新衡泰酒店的会计）出庭作证，证明新恒泰快捷酒店成立时是由被告、第三人、案外人张忠强三人合伙经营，被告系该酒店的法定代表人。2013年2月张忠强退出合伙，同年四、五月份被告退出了合伙，之后该酒店由第三人独立经营。
原告质证意见为：被告提供的协议，原告不知道被告与第三人签协议一事，且所签协议与本案无关，故对被告提供的退伙协议不认可。对陈碧烈、张忠强的证言认可，认为所述与事实相符。对李永彬的证言，原告不认识该证人，且原告不知道被告退伙一事，不予认可。
本院审查认为：被告提供的其与第三人签订的协议，来源合法，内容客观、真实，但与本案无关联性，不予认定；证人陈碧烈、张忠强证言来源合法，内容客观、真实，原告认可，予以认定。证人李永彬证言来源合法，其证言内容与双方当事人陈述及本案其它证据能够相互印证，综合考虑，应予以认定。
经审理查明，原、被告于2009年6月10日签订楼房租赁合同，原告将其所有的位于彬县县城西街北边两幢楼房，每幢四间七层（建筑面积约为2800平方米），租给被告从事商业经营活动。合同第三条约定，租赁期限为10年，第一年租金为35万元，其余年份每年租赁费为33万元，每到合同签订之日前一天交付下一年的租赁费，被告如有违约，则需要原告支付2%的违约金；合同第十六条约定违约责任，原、被告任何一方违约，应向对方支付违约金10万元；另查明，被告租用原告两幢楼房后，利用该两幢楼房与第三人、案外人张忠强共三人合伙经营新衡泰快捷酒店。2013年2月张忠强退出合伙，2013年5月被告退出合伙，现该酒店由第三人独立经营；2014年6月10日至2015年6月9日该年度的房屋租赁费被告至今向原告支付8.50万元，剩余24.50万元未付。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，双方当事人应当遵循公平原则确立各方的权利和义务，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中原告依约定履行了自己的义务，被告未按合同约定履行其义务，构成违约，原告要求解除与被告签订的楼房租赁合同，依据合同法第九十四条第三款的规定，被告迟延履行租赁费，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告可单方行使合同解除权，该解除权只要通知被告，合同即可解除。2015年8月3日原告在开庭时提出要求与被告解除合同，可视为原告于此时行使合同解除权并通知了被告，合同应予解除；依法成立的合同，具有相对性，约束合同当事人双方，故所欠原告房屋租赁费应由被告承担。原告要求被告支付租赁费至2015年8月3日，该要求不违反合同约定及法律规定，应予以支持；原告要求被告按合同约定支付违约金10万元，被告辩称违约金约定金额过分高于原告损失，请求法院予以减少。因原、被告之间受房屋租赁合同约束，被告依约应及时向原告支付租赁费，未及时支付的，原告损失可按未及时支付租赁费的金额产生的利息予以确定。违约金金额适当高于所欠租赁费的利息即可；关于原告要求返还租赁物，因原、被告之间的楼房租赁合同已解除，第三人现占有并使用该楼房，原告基于其所有权可以要求第三人返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告席某某与被告秦某某签订的楼房租赁合同于2015年8月3日依法予以解除；
二、被告秦某某与第三人刘某某退伙协议，依法予以解除；
三、第三人刘某某返还其占有原告席某某所有的两幢楼房；
四、被告秦某某、第三人刘某某于本判决生效后10日内支付原告席某某2014年6月10日至2015年8月3日该年度所欠房屋租赁费296333.32元；
五、被告秦某某支付原告席某某违约金49000元。
如果被告秦某某、第三人李某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费7063元，由被告、第三人各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 杨 凯
代理审判员 王 征
人民陪审员 王安平
二〇一五年八月十日
书 记 员 杜 遥
附：本案适用法律条文。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的；
loz2loz在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
loz3loz当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
loz4loz当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
loz5loz法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。