山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第232号
上诉人（原审原告）：刘风燕，沂源县真维斯专卖店业主。
委托代理人：曹长法，山东隆祥律师事务所律师。
委托代理人：于恩舰，男。系上诉人刘风燕之夫。
上诉人（原审被告）：刘安源，农民。
委托代理人：孙吉福，男。
委托代理人：刘安国，男，农民。系上诉人刘安源之二哥。
上诉人刘风燕、刘安源因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2012）源民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘风燕的委托代理人曹长法、于恩舰，上诉人刘安源及其委托代理人孙吉福、刘安国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年1月1日，淄博市隆祥企业总公司（甲方）与黄进霞（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方将位于振兴路振兴酒店一、二、三层及院内租赁给乙方，租赁期限三年，甲方从2009年1月1日起将房屋交付给乙方使用，至2011年12月31日收回。2009年1月1日，黄进霞（甲方）与被告刘安源（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将其租赁的淄博市隆祥企业总公司的房屋中位于振兴路中段、精益眼镜店西邻共两间房屋租赁给刘安源，租赁期限三年，即从2009年1月21日黄进霞将房屋交付给刘安源使用，至2011年12月30日收回。房屋年租金40000.00元。在合同有效期内，乙方不得擅自将房屋转租，如有正当理由不愿继续租赁，在联系到新的承租人后，经甲方同意，将房屋交还甲方，由甲方与新承租人另行签订租赁合同。2011年6月，原、被告协商，被告刘安源将其租赁的黄进霞的房屋转租给原告刘风燕。原告刘风燕于2011年6月28日向被告刘安源支付转让金145000.00元。
原告刘风燕与被告刘安源均承认房租按每年60000.00元计算。
刘安源将房屋转租给刘风燕时并未经黄进霞同意。刘安源将房屋转租给刘风燕后，刘风燕在装修过程中，黄进霞丈夫祝焕华找到刘风燕，表示阻止，并明确告诉刘风燕他与刘安源的房屋租赁合同于2011年年底到期，到期他就把房子收回来进行改造，如果你是转租的可别上当，但刘风燕表示不是转租的，与刘安源系合伙经营。
被告刘安源与黄进霞签订的租赁合同到期后，于2012年2月底向原告收回房屋，不再对外租赁。刘安源与黄进霞的租赁合同到期后，经原出租人黄进霞同意，刘风燕又干了两个月，刘风燕另行支付租赁费20000.00元。
2013年8月13日，刘安源申请原审法院调查了两位证人孙红涛、房现义，据孙红涛、房现义陈述，房屋转让费是房屋租赁行业中普遍的现象，由于繁华地段店面紧缺，造成竞争，租房人出较高的价格才能租到房子。
2012年3月28日原告刘风燕增加诉讼请求，原告明确表示不缴纳案件受理费，并表示该部分损失可通过另行起诉处理。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告刘安源并没有提供证据证实其转让房屋时房屋内财产价值与转让金相当，而原告刘风燕转租被告刘安源的营业房后仅仅经营了六个月，就为此支付了145000.00元，且随后该房屋就被原房屋出租人黄进霞收回，被告刘安源收取原告刘风燕转让金145000.00元的民事行为明显显失公平。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（二）显失公平的。”“被撤销的民事行为从行为开始起无效”。原告刘风燕要求撤销支付转让金145000.00元的行为符合法律规定，应予支持。被告提供的证人证言不能证明被告收取原告高额转让金系合理行为，不予认定。根据民法通则的相关规定，民事行为被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故支付转让金的行为被撤销后，被告刘安源应当向原告刘风燕返还财产，被告在答辩中提出的撤销行为与返还财产不予合并审理的请求无法律依据，不予支持。原告在租赁该房屋后实际经营了半年的时间（不包括后来租赁黄进霞房屋的期间），对半年的房屋租赁费30000.00元应予扣除。被告刘安源与黄进霞签订的房屋租赁合同明确约定，在合同有效期内，乙方不得擅自将房屋转租，如有正当理由不愿继续租赁，在联系到新的承租人后，经甲方同意，将房屋交还甲方，由甲方与新承租人另行签订租赁合同。上述约定，内容明确、具体，被告违反上述约定将房屋转租给原告，应当对原告支付转让金的民事行为被撤销承担主要责任。原告刘风燕在租赁房屋前应当与原出租人核实房屋能否对外转租及原房屋租赁合同到期情况，却自称与被告刘安源合伙经营，自身也有过错，对撤销行为应承担20%的责任。原告增加诉讼请求部分未缴纳案件受理费，不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条第（二）项、第六十一条之规定，判决：一、撤销原告刘风燕于2011年6月28日向被告刘安源支付转让金145000.00元的民事行为。二、被告刘安源于本判决生效后10日内返还原告刘风燕92000.00元【（145000.00元-30000.00元）×80%】。三、驳回原告刘风燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200.00元，财产保全费1270.00元，由被告刘安源负担3040.00元，原告刘风燕负担1430.00元。
刘风燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第三项，另再判决刘安源返还刘风燕转让金53000.00元。诉讼费由刘安源承担。理由是：原审判决认定刘风燕签订合同自身有过错，承担20%的责任，明显错误，刘风燕无过错，不应承担责任。刘安源隐瞒实情，存在明显欺诈行为，应承担全部责任。原审判决扣除3万元租金于法无据。
刘安源未提交书面答辩意见，庭审中辩称：刘风燕支付刘安源转让费145000.00元不存在欺诈行为，是双方真实意思表示，不存在显失公平的情况，原审判决扣除3万元租金于法有据。请求：驳回上诉人刘风燕的上诉请求。
刘安源不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审。理由是：原审法院认定事实不清，刘安源收取刘风燕转让金符合法律规定，数额得当，不构成显失公平，刘安源转租不存在过错，转让金不应当返还。
刘风燕提交答辩状，辩称：原审判决认定刘安源收取转让金145000.00元显失公平事实清楚，刘安源存在明显欺诈行为，转租行为存在明显过错。请求：全额返还刘安源收取的转让金。
本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致，在此予以确认。
上述事实，有淄博市隆祥企业总公司与黄进霞签订的房屋租赁合同、黄进霞与刘安源签订的房屋租赁合同、收到条、调查笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，关于刘安源收取刘风燕145000.00元转让金是否合法问题。刘安源不是涉案房屋的所有权人，不能转让房屋，现有的证据证明刘安源系向刘风燕转租涉案房屋；刘安源又没有提供证据证实其转租的涉案房屋内是否附带有财产及其价值；同时，刘安源与刘风燕双方未能签订任何合同；故刘安源收取刘风燕转让费既没有事实依据，又没有合同依据。鉴于刘安源与案外人黄进霞签订的房屋租赁合同明确约定刘安源不得擅自将房屋转租，故刘安源转租涉案房屋的行为，违反其与案外人黄进霞的约定，构成违约，其隐瞒实情、向刘风燕转租涉案房屋的行为无效，其收取的转让费145000.00元应当返还刘风燕。刘安源所持上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘风燕是否应当向刘安源支付相应租金的问题。刘风燕实际占有、使用了涉案房屋六个月（仅指刘安源租赁涉案房屋的合同所约定的期限，不包括刘风燕另行与黄进霞协商租赁涉案房屋的期间）并用于经营牟利，根据诚实信用、等价有偿的原则，刘风燕应当向刘安源支付相应租金，原审诉讼中，双方当事人对于涉案房屋的租金均认可年租金6万元，故原审判决判令刘风燕向刘安源支付六个月租金3万元并自刘安源应当返还刘风燕的转让金中扣除，符合本案实际情况和法律规定。关于在涉案纠纷中刘风燕是否有过错的问题。刘风燕在原审庭审中当庭认可其没有与涉案房屋的房主进行核实、并答应刘安源的要求对外称自己“是刘安源的妹妹，合伙干”，故在涉案纠纷的发生过程中，刘风燕亦存在明显过错，应当承担相应的过错责任。刘风燕所持不能扣除租金、己方无过错的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3325.00元，由上诉人刘安源负担2200.00元，由上诉人刘风燕负担1125.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
审 判 员 徐连宏
代理审判员 姜修娟
二〇一四年六月十一日
书 记 员 苏银银