河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第327号
上诉人（原审被告）：际华三五一五皮革皮鞋有限公司。住所地：漯河市。
法定代表人：袁海黎，该公司董事长。
委托代理人：沈保刚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：潘龙华，男，汉族，1969年5月28日出生。
委托代理人：潘云龙。
上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司因与被上诉人潘龙华租赁合同纠纷一案，潘龙华于2007年11月14日向召陵区人民法院提起诉讼，请求判令际华三五一五皮革皮鞋有限公司退还其租金38000元，赔偿其维修、装修费用73000元，并承担本案的诉讼费用。召陵区人民法院于2008年12月1日作出（2007）召民一初字第395号民事判决。潘龙华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月20日作出（2009）漯民四终字第00149号民事裁定，撤销原判，发回重审。召陵区人民法院经审理于2014年11月26日作出（2009）召民二初字第568号民事判决。际华三五一五皮革皮鞋有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司的委托代理人沈保刚，被上诉人潘龙华的委托代理人潘云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月6日，潘龙华与际华三五一五皮革皮鞋有限公司签订房屋租赁合同一份，该合同共十三条，其中第一条约定：甲方（际华三五一五皮革皮鞋有限公司）将其原鞋材分厂办公楼（面积为l800平方米）出租给乙方（潘龙华）使用，第一年租金50000元，第二年至第五年租金60000元；第三条约定：房屋租赁期共计5年，自2006年元月15日起至2010年元月15日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为健身俱乐部使用；第五条约定：乙方必须按照先缴房租后使用的原则，按合同期限每年的前一个月一次性付清全年租金，不得拖欠，乙方逾期交付租金，每过期一日，由甲方按月租金的千分之三向乙方加收违约金；第八条第4项约定：乙方为自己经营需要，对所租房屋进行装修，必须经甲方书面同意，方可进行，其装修费用一切自理；租赁期满后，乙方若不再继续租用该房屋，其装修费用甲方不予补偿；第十条约定：乙方如有违约，甲方有权采取必要措施，直至终止合同。该合同后部分加盖有甲方合同专用章，并有甲方的代表人陈保义及潘龙华本人签名。后潘龙华分三次交给际华三五一五皮革皮鞋有限公司租金50000元，该公司给潘龙华出具了两份收款收据和一份收条。
2006年1月9日，潘龙华与际华三五一五皮革皮鞋有限公司又签订房屋租赁合同一份，租用该公司面积为1049平方米的工房一处，年租金为40000元，租期自2006年2月1日至2011年1月31日，其余内容基本同上述办公楼租赁合同。
2006年11月30日，际华三五一五皮革皮鞋有限公司以潘龙华未支付工房2006年租金及办公楼2007年租金为由向法院起诉，请求解除两份租赁合同并判令潘龙华支付至2006年11月30日期间的工房租金40000元。潘龙华提出反诉，请求际华三五一五皮革皮鞋有限公司赔偿工房装修损失42000元，际华三五一五皮革皮鞋有限公司于2007年1月11日又增加诉讼请求，要求潘龙华给付两份租赁合同2OO7年1月至6月期间的租金50000元及违约金。在该案审理期间，经际华三五一五皮革皮鞋有限公司申请，原审法院于2007年9月5日查封了潘龙华所租用的办公楼，2007年12月28日作出（2007）召民二初字第8号民事判决，潘龙华不服上诉后，漯河市中级人民法院于2008年5月10日作出（2008）漯民三终字第6号民事裁定，撤销（2007）召民二初字第8号民事判决，发回重审。潘龙华对重审后作出的（2008）召民一初字第282号民事判决仍不服，提出上诉。2009年7月5日，漯河市中级人民法院作出（2009）漯民四终字第O0148号民事判决，潘龙华仍不服，申请再审。2009年12月4日，河南省高级人民法院作出（2OO9）豫法民申字第02325号民事裁定，指令漯河市中级人民法院再审。2010年3月12日，漯河市中级人民法院作出（201O）漯民再终字第32号民事裁定，撤销漯河市中级人民法院（2009）漯民四终字第OOl48号及召陵区人民法院（2008）召民一初字第282号民事判决，发回召陵区人民法院重审。2012年11月9日，原审法院经重审后作出（2010）召民初字第662号民事判决，潘龙华仍不服上诉。2013年8月23日，漯河市中级人民法院作出（2Ol3）漯民四终字第224号民事判决，认为双方分别于2005年12月6日、2006年11月3O日签订的房屋租赁合同系两份独立存在的合同。关2005年12月6日的合同（即本案所审理的租赁合同）中第一条所约定的“第二年至第五年租金60000元”，根据合同整体性及诚实信用原则解释，应理解为每年60000元。并认为合同约定的当年租金给付期限为上一年的12月15日，2006年11月30日际华三五一五皮革皮鞋有限公司起诉时，潘龙华并未违约。
再查明：2007年11月14日，在（2007）召民二初字第8号一案审理期间，潘龙华又向原审法院起诉，以际华三五一五皮革皮鞋有限公司未将办公楼全部腾空及漏雨为由请求退还办公楼租金38000元及赔偿办公楼维修、装修费用73000元，原审法院经审理于2008年12月1日作出（2007）召民一初字第395号民事判决，潘龙华不服上诉。2009年7月20日漯河市中级人民法院作出（2009）漯民四终字第149号民事裁定，撤销原判，发回重审，形成本案。双方对本案的争议焦点为：一、际华三五一五皮革皮鞋有限公司是否应退还办公楼部分租金；二、际华三五一五皮革皮鞋有限公司是否应赔偿潘龙华主张的办公楼维修、装修费用。
关于第一个争议焦点，潘龙华称际华三五一五皮革皮鞋有限公司未将水泵房交付其使用及有关地方存在漏雨现象，其实际使用的面积仅是约定面积的1／5，故际华三五一五皮革皮鞋有限公司应按比例退还其所交的租金50000元，算上第二年到2007年9月5日法院查封办公楼时其实际使用不足8个月期间的租赁费（第二年按15000元结算），际华三五一五皮革皮鞋有限公司应退还38000元（50000—50000×1／5—15000÷12×8×1／5=38000）。潘龙华提交的有关照片显示办公楼楼梯间及三层部分房间房顶及墙壁有水渍痕遗。原审法院2007年9月5日现场勘验笔录显示“三层楼屋顶有渗水现象，楼道内有积水”。际华三五一五皮革皮鞋有限公司对潘龙华的相关主张不认可，称双方约定的租用房屋为鞋材分厂办公楼，该楼共三层，三楼顶还有一个楼梯间，不算楼梯间，整个办公楼建筑面积是1800多平方米，其公司已将该楼全部交与潘龙华使用，不存在交付面积不足的问题。水泵房在办公楼内，属于办公楼的配套供水设施，潘龙华在签订租赁合同前已多次到现场考察过，不存在未交付的问题。际华三五一五皮革皮鞋有限公司另称第二年到五年的租赁费每年均是60000元，而不是潘龙华所主张的第二年到第五年的租赁费共计60000元。际华三五一五皮革皮鞋有限公司对部分房屋存在漏雨现象无异议，但称仅是最上面一层部分房间漏雨，下面的不会漏，租赁合同约定第一年租金50000元，让利10000元即是让潘龙华修，潘龙华未维修，责任在自己。
关于第二个争议焦点，潘龙华称因所租赁房屋的房顶严重漏雨，致使大部分房屋无法使用，应赔偿其维修、装修损失合计73000元。潘龙华提交的漂河市新兴建筑装饰公司2006年4月28日出具的维修结算单显示，该公司对办公楼进行了内墙粉刷、内墙维修、门窗维修、地坪维修清理、水电线路安装、水暖维修、一楼走廊维修、三楼排练厅不锈钢腿架及平面镜安装、餐厅维修、室外地坪维修、砌花墙等项目，合计73082元。本次重审中，潘龙华此前曾提请出庭作证的证人张某在原审法院调查时称，办公楼前期有关维修工作是其找人施工，施工项目为内墙粉刷、扒墙、门窗改造、水电安装、屋顶防水、屋内清理，除此之外未有其他项目，施工方式为包工包料，总款项为50000多元，其提出就要50000元，到现在尚未给付。其未与新兴建筑公司一同在三五一五公司施工过。际华三五一五皮革皮鞋有限公司对潘龙华所主张的两个施工人及相应施工项目均不认可，提交（2007）召民二初字第8号案件审理期间，经其公司申请及原审法院委托，漂河市召陵区价格认证中心于2007年l0月29日所作的漯召价民鉴字（2007）第26号价格鉴定结论书，显示鉴定项目为不锈钢扶手、顶部装饰、平面镜、写真版面、招牌、刻字、画面等七项，合计为5093元。潘龙华对此不认可，称有关照片中所显示的内墙粉刷、铝合金推拉门、门窗刷漆、新型日光灯等内容在该价格鉴定中均未评估，说明该价格鉴定严重失实。潘龙华申请该办公楼的整修价值进行鉴定，但因该办公楼际华三五一五皮革皮鞋有限公司于2008年上半年已另行租与他人开办歌舞厅，因他人已进行装修，无法对原装修状况进行鉴定。
原审法院认为：（一）关于办公楼租金是否应返还的问题，租赁合同中约定，第一年租金50000元，第二年至第五年租金60000元，根据合同整体性及诚实信用原则，应理解为第二年至第五年每年租金为6000O元。该办公楼共三层（未算楼梯间），由于顶层漏雨，潘龙华能够正常使用的面积约为约定面积的2／3，根据公平原则，相应租金应亦为约定租金的2／3。潘龙华第一年按约定交付租金50000元，故际华三五一五皮革皮鞋有限公司应返还其中的1／3即16666．67元（50000×l／3=16666.67）。潘龙华在签订合同时对水泵房属于办公楼一部分的状况应明知，故其因水泵房的存在而主张际华三五一五皮革皮鞋有限公司交付面积不足的主张，没有事实根据，不予采信。关于第二年的房租数额问题，是另一案件即际华三五一五皮革皮鞋有限公司诉潘龙华租赁合同纠纷一案中的请求事项，故本案不予处理。（二）关于潘龙华主张的办公楼维修、装修问题，其提供的漯河市新兴建筑装饰公司出具的维修结算单与其提供的证人张某所作陈述相互矛盾，而际华三五一五皮革皮鞋有限公司提供的漯召价民鉴字［2O07］第26号价格鉴定结论书所列项目未有有关照片所显示的内容，显然不全面。际华三五一五皮革皮鞋有限公司在案件审理期间自行将办公楼另租与他人开办歌舞厅，致使无法对潘龙华的装修状况进行鉴定，对相应证据灭失，际华三五一五皮革皮鞋有限公司负有一定责任，故结合证人张某所作陈述及际华三五一五皮革皮鞋有限公司所提供的价格鉴定结论书，酌定潘龙华的维修、装修价值为55093元（50000＋5093=55093）。潘龙华的装修人员、材料均需出入由际华三五一五皮革皮鞋有限公司门卫看管的厂门，施工亦需其公司水电配合，其公司理应知情而未明确反对，应视为默示同意。且租赁合同约定的2007年的租金给付期限为上一年的12月l5日，2006年11月30日际华三五一五皮革皮鞋有限公司以潘龙华未支付办公楼2007年租金为由向法院起诉时，潘龙华并未违约，在（2007）召民二初字第8号一案审理期间，经际华三五一五皮革皮鞋有限公司申请，原审法院于2007年9月5日查封该办公楼，导致潘龙华自此以后未能继续经营，依法应赔偿潘龙华剩余租赁期内的装饰装修残值损失。双方合同约定的租赁期限为5年，第一年租赁期限为2006年元月15日起至2007年元月14日止，第二年实际租赁期限为2007年1月15日至2007年9月4日共233天，实际使用面积约为约定面积的2／3，故潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失应计算为43058.07元（55093—55093÷5×2／3—55093÷5×2／3×233÷365＝43058.07）。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、际华三五一五皮革皮鞋有限公司于判决生效后十日返还潘龙华2006年办公楼租金16666.67元。二、际华三五一五皮革皮鞋有限公司于判决生效后十日赔偿潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失43058.07元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由际华三五一五皮革皮鞋有限公司负担1360元，潘龙华负担1160元。
上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司上诉称：一、潘龙华租赁本案诉争办公楼是潘龙华经过现场查看、事先论证和确认过的，2005年12月6日双方签订租赁合同后，潘龙华支付了一年的房租5万元，其公司按照合同约定把房屋交付给了潘龙华，潘龙华也使用该房屋注册了公司并开展了相应的经营活动，由此证明双方均全面履行了合同义务。第一年的租金应当为6万元，之所以商定为5万元，是其公司让利1万元给潘龙华维修房屋的费用，且预留了一个半月的维修时间，但潘龙华不仅没有履行房屋维修约定，还诬告其公司未尽到房屋维修责任，造成三分之一的房屋不能使用，把责任全部推给其公司，租赁期间潘龙华也从未向3515公司书面或口头提出过维修房屋之事，而原审法院却无视以上事实，判决其公司返还给潘龙华16666.67元的房租，判决不公。二、2007年9月7日潘龙华交付租赁房屋后，经其公司申请，原审法院委托鉴定机构对装修费进行评估，漯召价民鉴字（2007）26号鉴定书作出装修损失为5000元的鉴定结论。但原审法院仅凭没有进行法庭质证的张某的调查笔录认定装修费为55059元，判决不公。三、其公司是在对争议房屋进行评估鉴定后将该房屋出租的，并无过错，但原审法院却将无法再鉴定的责任判推给其公司，判决不当。四、造成双方合同无法继续履行的原因是潘龙华未按约支付房租，合同违约的责任在潘龙华一方，而原审法院却依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条一款之规定，属适用法律错误。五、本案中潘龙华起诉的是装修费纠纷，但原审法院却把房租纠纷也搅进本案，事实不清。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判其公司不返还16666.67元的房屋租金，并不承担43058.07元装修费，或将本案发回重审。
被上诉人潘龙华答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本案二审的争议焦点为：原审判决际华三五一五皮革皮鞋有限公司返还潘龙华租金16666.67元，并赔偿装饰装修残值损失43058.07元，判决是否适当。
本院认为：关于际华三五一五皮革皮鞋有限公司应否返还潘龙华2006年办公楼租金16666.67元的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”潘龙华对本案争议房屋存在漏雨现象的主张，提供了有关房屋漏雨的现场照片，原审法院于2007年9月5日对该办公楼进行现场勘验，也证实三层楼屋顶有渗水现象，且楼道内有积水。对此际华三五一五皮革皮鞋有限公司上诉主张其公司已从第一年的租金当中让利了1万元给潘龙华，让潘龙华维修房屋，但潘龙华未予维修，故造成三分之一房屋不能使用的责任不应由其公司承担。对该说法，潘龙华不予认可，际华三五一五皮革皮鞋有限公司也未提供相关证据予以证实。潘龙华已按约足额交付了第一年的租金5万元，但因际华三五一五皮革皮鞋有限公司交付的房屋存在瑕疵，造成其中三分之一的租赁面积无法正常使用，导致潘龙华的合同目的部分不能实现，原审根据公平原则，酌定际华三五一五皮革皮鞋有限公司返还潘龙华相应租金16666.67元，并无不当。
关于原审判决际华三五一五皮革皮鞋有限公司赔偿潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失43058.07元是否适当的问题。双方租赁合同约定租期为2006年元月15日至2010年元月15日，即第一年租期为2006年元月15日至2007年元月15日，合同又约定每年前一个月付清全年租金，即第二年租金支付时间为2007年元月15日前一个月，超过2006年12月15日即构成违约。潘龙华已经支付了第一年租金50000元，际华三五一五皮革皮鞋有限公司于2006年11月30日以潘龙华未支付2007年租金为由向原审法院起诉时，尚未超过2006年12月15日，此时际华三五一五皮革皮鞋有限公司起诉认为潘龙华构成违约并无理由，潘龙华并不构成违约。在该案诉讼期间，原审法院经际华三五一五皮革皮鞋有限公司申请，于2007年9月5日查封了该办公楼，际华三五一五皮革皮鞋有限公司并于当年10月底将该办公楼另租与他人，导致潘龙华自2007年9月5日以后未能继续使用该办公楼，故对潘龙华要求际华三五一五皮革皮鞋有限公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉讼请求应予支持。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失的数额问题，在（2007）召民二初字第8号案件审理期间，经际华三五一五皮革皮鞋有限公司申请，原审法院委托漯河市召陵区价格认证中心对金星青少年体育俱乐部装修工程现值进行价格鉴定，鉴定后认定标的价值为5093元。潘龙华对该鉴定结论不予认可，称该次鉴定不全面，未对全部装修装饰进行鉴定，鉴定结论严重失实，并申请对该办公楼的整修价值进行鉴定，但因际华三五一五皮革皮鞋有限公司已将该办公楼另行租与他人开办歌舞厅，该楼已被重新装修，致使无法进行相应鉴定，对此，际华三五一五皮革皮鞋有限公司存在过错，对相关证据的灭失应负有一定的责任。鉴于上述情况，原审结合相关证据，酌定潘龙华的维修、装修价值为55093元，并结合潘龙华的实际使用情况，酌定际华三五一五皮革皮鞋有限公司赔偿潘龙华剩余租赁期内装饰装修残值损失43058.07元，并无不当。综上，上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1293元，由上诉人际华三五一五皮革皮鞋有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 王路明
审判员 吴增光
二〇一五年五月十日
书记员 梁珂瑞