重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5449号
上诉人（原审被告）：吴成华，男，1951年5月19日出生，汉族，住重庆市大足区，
上诉人（原审被告）：吴文明，男，1972年10月15日出生，汉族，住重庆市大足县，
委托诉讼代理人：毛建军，重庆法霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆明灏物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道99号5-2，统一社会信用代码91500000066175516K。
法定代表人：杨东明，重庆明灏物业服务有限公司总经理。
委托诉讼代理人：陈霞，重庆奥睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺光华，男，重庆明灏物业服务有限公司行政人事经理，住重庆市江北区。
上诉人吴成华、吴文明因与被上诉人重庆明灏物业服务有限公司（以下简称明灏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年8月24日进行了询问。上诉人吴成华及上诉人吴成华、吴文明的委托诉讼代理人毛建军、被上诉人明灏物业公司委托诉讼代理人陈霞、贺光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴成华、吴文明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、被上诉人没有举证证明与业委会签订的物业服务合同经过该小区业主大会同意并审议通过，且已依法报物业地房屋行政管理部门备案，违反重庆市物业管理条例第11条1款5项的规定，应为无效合同。被上诉人提交2013年7月10日与业委会签订的物业服务合同第六条的约定，系被上诉人为收取上诉人车库物业费私自违法添加的条款，属巧立名目违法收费行为，鉴于此，上诉人同样认为被上诉人提交的2014年7月5日重庆市物业服务合同违法无效，上诉人2012年8月22日购得并于2013年1月接手涉案车库前，被上诉人从来没有收取过任何物业费，上诉人接手后，被上诉人没有张贴有关财务公开、收费项目、收费标准等，上诉人未曾被通知召开涉案物业收费的业主大会，业委会越权处理并侵害上诉人等业主权益，对包括上诉人等业主应属无效。一审判决回避被上诉人从未对涉案物业提供过任何车辆出入登记、车库环境卫生保洁等车库日常运行管理服务等的先履行抗辩权，违背民法诚实信用、等价有偿、权利义务对等的原则，事实上，该车库的日常运行管理等由上诉人另外聘请他人提供服务。被上诉人没有备案手续、无收费许可和经批准的收费标准，收费不合法。被上诉人2014年7月5日的物业服务合同才出现涉案物业的收费项目和标准，2017年1月23日前，被上诉人违法对涉案车库停水停电数月，逼迫上诉人且无合法依据收取上诉人物管费10394元，应当依法予以退还。2、一审判决依据违法，法律适用错误。3、被上诉人提供的物业服务合同是格式合同，被上诉人没有履行释明义务，合同中约定的物业收费标准、违约责任等条款无效。被上诉人不提供物业服务或服务低劣也可以收费，不利于业主公共利益的保护，上诉人行使先履行抗辩权正当合法。
明灏物业公司辩称，2014年7月5日签订的物业服务合同是否备案是管理性规定，不是合同生效的条款，不必然导致合同无效，不影响合同的效力。该合同经过双方反复磋商后共同制定，对违约责任的约定是对等的，不是格式合同，不存在排除对方主要权利的说法，合同合法有效。物业公司不可能对业主专属部分进行管理和清洁，物业公司是对整个物业公共部分进行管理、清扫，提供相关服务，被上诉人履行了相关义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
明灏物业公司向一审法院起诉请求：判令被告吴成华、吴文明立即支付原告明灏物业公司2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费114258元（50元/月/车位×77车位÷31天×21天+50元/月/车位×77车位×29月）及违约金，该违约金以被告逾期支付2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费为基数，从应缴纳物业服务费的次月1日起，每日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止。
一审法院审理查明，被告吴成华、吴文明是重庆市沙坪坝区教院路25号（三陵大厦）负2-1、负3-1停车用房的业主，该房屋建筑面积3229.49平方米，共计77个车位。2013年7月10日，原告明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区教院路25号三陵大厦小区提供物业服务，合同期限1年。合同签订后，原告即于2013年7月11日入驻重庆市沙坪坝区三陵大厦小区为该小区提供物业服务。2014年7月5日，原告明灏物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区教院路25号三陵大厦小区提供物业服务，合同期限3年，自2014年7月11日起至2017年7月10日止。本物业管理区域车位的物业服务费标准为50元/月/车位。物业服务费按月收取，业主应于当月5日起交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，原告继续为该小区提供物业服务，但被告从2013年7月11日开始一直未向原告交纳物业服务费，原告从2014年开始，每季度以电话催收、上门催收、张贴催款单催收等方式要求被告交纳物业服务费，原告催收未果，现原告诉至一审法院，要求判如所请。另查明，原告于2016年5月25日、6月23日曾两次向一审法院起诉要求被告吴成华支付物业服务费，该两案已经撤回起诉。审理中，原被告双方确认被告在原告提起本案诉讼后向原告交纳了2014年7月11日前的部分物业服务费，但被告坚持认为涉案车库属于不应分摊的公用建筑面积，不属于原告的收费范围且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，原告明灏物业公司与重庆市沙坪坝区三陵大厦小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，原告与被告等小区业主及物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告向涉案小区提供了物业服务，被告应当支付原告2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费114258元（50元/月/车位×77车位÷31天×21天+50元/月/车位×77车位×29月）。合同约定，物业服务费按月收取，业主应于当月5日起交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因此，被告至迟应当在当月底以前交纳当月的物业服务费，逾期交纳则应当向原告支付违约金。原告主动将违约金标准由每日千分之三的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍本院予以准许。现原告要求被告以被告逾期支付2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费为基数，从应缴纳物业服务费的次月1日起至实际付清之日止，每日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金，一审法院予以支持。被告抗辩称涉案车库属于不应分摊的公用建筑面积，不属于原告的收费范围且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，没有事实事实依据和法律依据，一审法院对其抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴成华、吴文明在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆明灏物业服务有限公司2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费114258元及违约金，该违约金以被告逾期支付2014年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费为基数，从应缴纳物业服务费的次月1日起，每日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，减半收取1755元（原告已预交），由被告吴成华、吴文明负担，此款限被告吴成华、吴文明于本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆明灏物业服务有限公司。
本院二审期间，上诉人吴成华、吴文明提交如下证据：1、2013年7月10日被上诉人与业委会签订的两份物业服务合同，其中一份没有车库物业收费约定，另一份有车库物业收费约定，上诉人认为，含有车库物业收费约定的合同是被上诉人为收取车库物业费而私自添加的，应属无效。2、上诉人于2014年1月1日和2017年1月2日与瞿伦会、黄长远、吴明建、陈建华签订的六份劳动合同，证明涉案物业是由上诉人聘请的人员进行车辆登记、秩序维护、车库环境保洁等服务，被上诉人对上述项目没有进行任何物业服务。对此，被上诉人明灏物业公司认为，上诉人提交的两份合同，其中一份有法院复印的印章，另外一份是复印件，没有任何单位的鲜章，且与本案无关联性，一审法院判决的依据是双方于2014年7月5日签订的合同，并不涉及2013年签订的合同。对上诉人与他人签订的劳动合同真实性无法确认。
本案其他事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人明灏物业公司与重庆市沙坪坝区三陵大夏业主委员会于2014年7月5日签订了《重庆市物业服务合同》，约定物业管理区域车位的物业服务费标准为50元/月/车位，该合同虽然未备案，但备案是管理性规定，不是合同生效的条件，物业服务合同约定的车位物业费收费标准也未超出政府指导价范围，故上诉人吴成华、吴文明认为该合同无效的上诉请求本院不予支持，该合同对上诉人吴成华、吴文明具有约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。该合同系明灏物业公司与重庆市沙坪坝区三陵大夏业主委员会协商签订，并非格式合同，上诉人吴成华、吴文明主张合同中约定的物业收费标准、违约责任等条款无效的上诉请求本院不予支持。关于明灏物业公司是否为吴成华、吴文明享有所有权的车库提供物业服务的问题，首先，车位经营管理和物业管理是不同性质的管理模式。其次，小区车位的配电、供水、下水、消防、水电费代缴、车库电梯管理、车辆进出等方面离不开物业管理公司的服务，故上诉人吴成华、吴文明认为明灏物业公司未向其提供物业服务与本案事实不符。
综上所述，上诉人吴成华、吴文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3510元，由上诉人吴成华、吴文明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年九月十五日
书 记 员 夏 茜