济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4959号
原告：山东统一银座商业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：王仁泉，董事长。
委托诉讼代理人：杜万军，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
被告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司，住所地济南市。
负责人：李文，经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：于德华，山东豪才律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。
被告：盛蓓，女，1979年5月8日出生，汉族，住济南市。
被告：盛楠，女，1982年1月20日出生，汉族，住济南市。
被告：ＸＸ，男，1973年3月28日出生，汉族，住济南市。
被告：路普新，男，1980年5月29日出生，汉族，住山东省聊城市。
上列四被告共同委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。
原告山东统一银座商业有限公司（以下简称统�银座）与被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰）、济南阳光壹佰房地产开发有限公司美乐汇商业管理分公司（以下简称阳光壹佰美乐汇）、盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员高峰独任审判，于2018年5月4日公开开庭审理了本案。原告统一银座的委托诉讼代理人杜万军、徐晨龙，被告阳光壹佰及阳光壹佰美乐汇的共同委托诉讼代理人于德华、陈婧婧，被告盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新的委托诉讼代理人李善江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
统一银座向本院提出诉讼请求：1.装修损失35048.22元；2.搬家损失5530.08元；3.营业利润损失1876510.46元。事实及理由：2012年11月20日，统一银座与阳光壹佰签订《租赁合同》，约定由统一银座承租阳光壹�所有的位于阳光壹佰国际新城P7-101（下）号楼商铺。合同签订后，统一银座按照约定履行了租赁合同相关义务。2016年7月1日，阳光壹佰与统一银座、阳光壹佰美乐汇签订《合同主体变更三方协议》，约定由阳光壹佰美乐汇承接阳光壹佰原租赁合同项下的各项权利义务。2017年7月，盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新来到涉案商铺，自称是该商铺所有权人，要求提高租金，但无法提供涉案商铺所有权归其所有的证明。统一银座随后致函阳光壹佰美乐汇，阳光壹佰美乐汇拒不配合。后盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新多次来到涉案商铺要求统一银座搬走，阻碍统一银座正常经营，造成无法继续经营，无奈之下只得撤店，并因此给统一银座造成了极大的经济损失。阳光壹佰及阳光壹佰美乐汇作为出租人及产权人，根据合同约定及法律规定，应当保证统一银座获得房屋的使用权和正常经营；发生影响统一银座行使租赁房屋使用权的，其应当予以排除；如其欲出售房屋，应当在出售前合理期限内通知统一银座。阳光壹佰及阳光壹佰美乐汇未尽到上述义务，应当赔偿统一银座的损失。盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新如果为涉案商铺新所有权人，应当提供相关产权登记材料予以证明，并继续履行租赁合同。其单方要求提高租金，并以阻碍统一银座正常经营为手段迫使统一银座撤店，亦应赔偿给统一银座造成的损失。为维护自身合法权益，统一银座特诉至法院，望判如所请。
阳光壹佰辩称，答辩人与统一银座的租赁关系已经终止，统一银座也认可其与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新形成租赁关系，因此即使统一银座因租赁关系存在损失也是与其他被告的租赁纠纷，与答辩人无关。在统一银座提交的盛蓓出具的收条中，明确的写明�他被告与统一银座已经协商一致解除租赁合同，双方互不追究违约责任，统一银座也根据原租赁合同的约定向其他四被告缴纳了剩余的租金，进行了保证金的结算，该事实也证明了统一银座与其他四被告之间的租赁关系。如统一银座认为与答辩人之间存在租赁关系，但没有证据证明答辩人存在违约行为。统一银座没有证据证明诉求中的损失情况，其提交的审计报告是整个统一银座全部店面的财务情况，与本案没有之间的关系。提交的其他证据也无法证实其损失情况。综上，答辩人认为统一银座的诉求没有法律及事实依据，应当予以驳回。
阳光壹佰美乐汇辩称，答辩意见同阳光壹佰。
盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新辩称，对盛蓓出具的收条的真实性没有异议，该收条是根据统一银座在阳光壹佰设店的经理要求所抄写，而且写过两遍，唯一的一份原件在统一银座手中，统一银座是应法庭要求才提交的，通过收条内容说明双方之间已经解除租赁合同，而且互不追究违约责任，双方意思表示是真实有效的。房屋租赁合同优先权的相关法律问题，与答辩人无关。答辩人不存在违约行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇是否存在违约行为。统一银座陈述阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇违反了《租赁合同》的相关约定，一是阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇违反了涉案房屋产权出现纠纷影响统一银座获得房屋使用权和正常经营的约定；二是出现影响其对涉案房屋租赁使用权的事由，阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇在事件发生起三十日内未排除该影响应赔偿损失；三是阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇侵害了统一银座的优先购买权及未履行出售房屋的通知、协助合同附随义务。阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇对统一银座的上述主张不予认可，辩称自己不存在违约行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋登记在阳光壹佰名下，后阳光壹佰与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新签订《济南市商品房买卖合同》，将涉案房�卖于盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新，涉案房屋产权并未出现纠纷。统一银座提交的相关证据仅能证实其向阳光壹佰美乐汇发函反映第三方人士声明其已购买涉案房屋，要求统一银座配合变更合同并重新确定租赁价格的事宜，其没有证据证实阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇知晓盛蓓、盛楠、ＸＸ等与统一银座因租金事宜发生争执甚至出现报警锁门的相关情况，故统一银座以阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇在上述事件发生后未在三十日内排除影响的主张不能成立。另外，统一银座陈述其已与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新建立了租赁关系，则统一银座与阳光壹佰的《租赁合同》因合同主体变更而终止，阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇也不应再履行合同约定的排除影响义务。关于优先购买权及出售房屋的通知、协助合同附随义务事宜，统一银座已作出明确声明放弃房屋优先购买权，虽然作�《声明》的时间为2012年11月20日，但其同意阳光壹佰在租期内另行销售，阳光壹佰出售涉案房屋的时间也发生在《租赁合同》约定租赁期内。另外，《租赁合同》明确约定阳光壹佰有权随时向任何第三方转让涉案房屋，统一银座对出售应提供方便，且统一银座也认可了盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新的新出租人身份，故统一银座的优先购买权没有被侵害，合同附随义务因合同终止而无需履行或因新出租人的出现已无履行必要。综上，统一银座提供的现有证据无法证实阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇存在违约行为，故统一银座陈述阳光壹佰、阳光壹佰美乐汇存在违约行为的主张，本院不予支持。
2、盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新是否存在违约行为使租赁关系无法继续导致合同终止。盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新从阳光壹佰处购买了涉案房屋，房屋所有权虽尚未发生变更，但盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新已交纳了全部购房款取得了涉案房屋的合法占有使用权，其有权向统一银座主张租金，统一银座也认可盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新新出租人身份，即统一银座与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新形成了涉案房屋的租赁关系，阳光壹佰以及阳光壹佰美乐汇对此也予以认可。盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新因租金交纳事宜采取措施确有不当之处，现有证据也可以证实统一银座与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新在协商解决该纠纷事宜。盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新陈述与统一银座协议一致解除租赁合同，双方互不追究违约责任，并按照统一银座要求书写了收条内容；统一银座则陈述双方不是协商一致，是盛蓓、盛楠、ＸＸ锁门导致门店无法经营，电话威胁到员工的人身安全，被迫关店。经审查，本院认为报警锁门发生于2017年8月13日，如果统一银座此后无法经营，其即可采取措施向盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新提起诉讼或采取其他方式维护自身合法权益，其无需再向盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新支付其根本无法经营的房租。但事实上，统一银座向盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新支付了房租，而且还要求退回了其在与阳光壹佰签订的《租赁合同》中交纳的保证金，根据该《租赁合同》的约定，退还押金是合同终止后才退还。统一银座提交的盛蓓、盛楠与其员工的通话录音反映的主要问题是不交纳房屋租金的相关后果问题，电话沟通在前，统一银座交付租金在后，盛蓓也出具了收条。统一银座陈述其不交纳租金，盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新不退回保证金。经审查，统一银座交付的租金和退还的保证金数额相差不大，而如果存在像统一银座所述其因盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新的行为已根本无法经营的事实，随之�来的统一银座的经营利润损失以及闭店产生的相关损失更甚，按照一般逻辑推理和生活经验，统一银座应及时采取措施止损、保留证据材料以便主张相应权利，而不应在支付租金并要回保证金后再提起诉讼，更不会在对盛蓓书写的《收条》中的内容存在重大异议的情况下收下《收条》而不要求其更改内容，故盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新辩称的其与统一银座协商一致解除租赁合同，互不追究责任的辩解意见更为可信。综上，结合统一银座实施的相关行为、盛蓓出具的收条内容以及双方陈述内容，统一银座提交的现有证据不能证实盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新实施违约行为使租赁关系无法继续导致合同终止，应承担不利后果，对统一银座的上述主张，本院不予支持；对盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新辩称的其与统一银座协商一致解除租赁合同，互不追究责任的辩解意见，本�予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
阳光壹佰与统一银座于2012年11月20日签订《租赁合同》，约定阳光壹佰将坐落于槐荫区阳光新路21号阳光壹佰国际新城P7-101（下）号楼的房屋出租给统一银座用于超市经营。租赁期限为9年，从2012年11月20日至2022年1月19日。该租赁合同载明“……一、陈述和保证1、甲方保证该出租行为合法并且该物业为合法商用建筑，并且保证产权人该物业及附属设施设备拥有完整、有效的产权和出租权（附件一：产权人的营业执照或身份证复印件、房产证或土地使用权证及房管部门开具的有效房产证明）。保证不因该房产产权或抵押等出现纠纷而影响乙方获得房屋的使用权和正常经营。……十一、合同押金1、乙方在签订合同的同时向甲方一次性交付保证金总计40000元，如乙方未能按照本协议的期限和方式支付租金、物业管理费、能源费、违约金，甲方可以扣留全部或部分押金充抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，该冲抵并不能免除乙方仍需支付前述欠费的义务。押金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失，同时甲方提供相应的发票。本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在乙方归还商铺后10日内将押金无息退还给乙方。……十二、合同的变更、解除与终止……4、因可归责于甲方的事由，严重影响乙方行使租赁房屋使用权，自该时间发生起三十日，甲方仍无法确保排除该影响的，甲方应赔偿乙方损失，且乙方有权决定是否解除合同。……十五、附则……2、甲方有权随时向任何第三方转让商铺，租赁合同对新的房屋所有者继续有效。乙方在租赁期间应为甲方对外出售提供方便，甲方有权在需要的时间带领第三方到商铺进行查看，乙方应予全力配合。……”，该《租赁合同》还约定了其他内容。
阳光壹佰、统一银座、阳光壹佰美乐汇于2016年7月1日签订《合同主体变更三方协议》，阳光壹佰美乐汇取代阳光壹佰成为原《租赁合同》一方，获得阳光壹佰原合同下拥有的各种权利和利益，承担原合同下原来的义务和责任，原合同其他条款不变。
统一银座于2012年11月20日作出《声明》，内容：本人已知晓所承租的济南阳光壹佰房地产开发有限公司P7-101（下）号商�的整体销售价格为人民币7136612元，特此声明放弃优先购买权，同意济南阳光壹佰房地产开发有限公司在租期内另行销售。
阳光壹佰与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新于2017年6月29日签订《济南市商品房买卖合同》，阳光壹佰将涉案房屋卖于盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新，盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新已支付全部购房款，但涉案房屋尚未办理产权变更登记手续。
统一银座于2017年7月12日作出《公函》，内容：我公司租赁的贵单位位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光壹佰国际新城P7-101（下）号楼的房产，合同截止日为2022年1年24日。近期，第三方人士到我门市声明，其已购买该商铺，拥有该商铺的产权，并要求我公司配合变更合同并重新确定租赁价格，否则将收回商铺。因我公司至今未收到贵单位该房已出售�通知，鉴于合同法中买卖不破租赁的原则，请贵公司确保租赁合同继续有效执行，如因产权变更影响我公司正常经营所造成的损失，由贵方全部承担。请贵单位依照合同约定，提供2017年7月25日-2017年10月24日期间的房屋租赁费发票，以便我公司及时依照原合同支付房屋租金。顺祝商祺！
盛蓓于2017年9月7日出具《收条》，内容：今收到山东统一银座商业有限公司承租的位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光壹佰国际新城P7-101（下）号楼的商铺的2017.7.19至2017.9.7期间的租金31972.3元（人民币大写叁万壹仟玖佰柒拾贰圆零叁角玖分）盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新与山东统一银座商业有限公司协商一致解除租赁合同，双方互不追究违约责任，2017年9月14日前统一银座结清所有费用（水、电、物业费）后，将统一银座已缴纳的保证金40000元（人民币大写肆万圆）由盛蓓退还。收款方：盛蓓2017.9.7。
本院认为，本案的焦点是本案六被告应否承担赔偿责任。统一银座与阳光壹佰自愿签订《租赁合同》，该合同约定了双方的权益及义务，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认《租赁合同》为有效合同。阳光壹佰美乐汇与阳光壹佰、统一银座签订《合同主体变更三方协议》，成为合同主体，三方的协议内容亦为真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合同主体变更三方协议》合法有效。阳光壹佰与盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新自愿签订《济南市商品房买卖合同》，将自有房屋卖于盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新，该行为系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该商品房买卖合同为有效合同。
统一银座主ＸＸ光壹佰、阳光壹佰美乐汇存在违约行为的主张，本院未予支持，两者之间的《租赁合同》也已终止，故统一银座主ＸＸ光壹佰、阳光壹佰美乐汇赔偿装修损失35048.22元、搬家损失5530.08元、营业利润损失1876510.46元于法无据，本院不予支持。
统一银座主张盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新存在违约行为使租赁关系无法继续导致合同终止，本院未予支持，本院采信了盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新辩称的其与统一银座协商一致解除租赁合同的辩解意见。经审查，统一银座提交的证据不能证实其因解除合同造成的装修损失的相关事实，故统一银座主张装修损失35048.22元，本院不予支持。统一银座主张搬家损失5530.08元，因双方协商一致解除租赁合同，搬家费应为统一银座维护自身合法权益支出的必要费用，其主张盛�、盛楠、ＸＸ、路普新予以赔偿于法无据，本院不予支持。统一银座主张营业利润损失1876510.46元（2017年9月7日至2022年1月9日），因系双方协商一致解除租赁合同，统一银座不再继续经营系解除租赁合同的必然后果，其主张盛蓓、盛楠、ＸＸ、路普新予以赔偿于法无据，本院不予支持。
综上所述，统一银座主张装修损失35048.22元、搬家损失5530.08元、营业利润损失1876510.46元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告山东统一银座商业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22054元，减半收取11027元，由原告山东统一银座商业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 高 峰
二〇一八年五月九日
书记员 张芳谦