济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一初字第53号
原告河南汇丰种业有限公司。
代表人赵永国，该公司破产管理人。
委托代理人王行智，河南剑光律师事务所律师。
委托代理人姚虎成，河南剑光律师事务所律师。
被告杨文星，男，1972年8月1日出生。
委托代理人王修德，河南涛声律师事务所律师。
原告河南汇丰种业有限公司（以下简称汇丰公司）与被告杨文星买卖合同纠纷一案，于2012年12月31日向本院提起诉讼。本院同日受理后，向原告汇丰公司送达了受理通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书，向被告杨文星送达了应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书。本院依法由审判员鲍东敏独任审判，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。原告汇丰公司委托代理人王行智，被告杨文星及其委托代理人王修德到庭参加诉讼。后本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭审理了本案。原告汇丰公司的委托代理人王行智，被告杨文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇丰公司诉称：其公司经济源市人民法院依法宣告破产还债，清算过程中发现杨文星在2004年3月与其公司签订了房屋买卖协议，约定其公司将位于济源市文昌路143号综合楼北楼楼梯以西第二层4间办公用房出售给杨文星，价款为90000元。杨文星曾支付其公司54000元，该款不全是房款，含有租金8000元，杨文星支付其公司的房款实际是46000元，其余房款一直未付。请求判令杨文星支付其公司房款44000元。
被告杨文星辩称：汇丰公司的起诉已超过诉讼时效，不应得到支持。导致其未足额支付房款的原因是汇丰公司违约。2004年3月1日双方所签订的协议明确约定其所购房产所附的楼梯由其永久性无偿使用，而汇丰公司后来将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给卫红才、吴计干，卫红才、吴计干多次以楼梯是他们购买为由阻挠其通行，致使其购房后长期不能入住，给其造成经济损失16000元，其多次找汇丰公司，因汇丰公司处于无人管状态，其就将卫红才、吴计干起诉到法院，要求正常运行。其当时交给汇丰公司的54000元全部是房款，不含租金，其尚欠汇丰公司房款36000元，而不是44000元。要求法院综合本案及其与卫红才、吴计干的诉讼案，妥善处理此案，如将楼梯问题解决，扣除其损失，楼梯的产权让其和卫红才、吴计干合理分割，让属于其的楼梯产权给其。
原告汇丰公司提供的证据有：
1、本院2010年10月13日作出的（2010）济民一初字第286号民事判决书。
2、其公司的计帐、调帐等凭证。
原告汇丰公司以此证明房屋价款以及楼梯并没有卖给杨文星，卫红才、吴计干给杨文星造成的损失其公司不应承担。
被告杨文星对汇丰公司提交的证据的质证意见为：对证据1无异议，但认为判决书可以证明汇丰公司违约，不能保证其方正常运行；对证据2无异议，但其公司对调帐不知道，认为按双方约定应冲抵房款。
被告杨文星提供的证据有：
1、汇丰公司2004年2月10日和2004年7月27日出具的2份收据。以此证明汇丰公司收取其54000元。
2、河南省济源中级人民法院2011年7月6日作出的（2011）济中民三终字第37号民事判决书。
3、济源市黄河旅行社有限公司2010年5月16日出具的收据及2013年3月6日出具的证明。以此证明由于汇丰公司将该栋楼分别卖给其及卫红才、吴计干，且将楼梯的所有权办理给了卫红才、吴计干，卫红才、吴计干据此阻碍其和房屋承租人使用该楼梯，导致其给承租人退还房租16000元，该费用应由汇丰公司承担，在本案中扣除。
原告汇丰公司对杨文星提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为与本案无关，楼梯被堵有明确的侵权人，法院作出的（2010）济民一初字第286号生效判决已确定侵权人停止侵权，恢复通行，即使杨文星存在损失，亦应由侵权人承担。
本院认证如下：汇丰公司提交的证据1，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据；汇丰公司提交的证据2，系其公司的单方行为，与杨文星无关，不作为本案认定事实的依据。杨文星提交的证据1、2，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据；杨文星提交的证据2，因汇丰公司不予认可，且与本案需要认定的事实无关，不作为本案认定事实的依据。
根据举证、质证、认证，结合庭审中各方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2004年2月，汇丰公司与杨文星商定，由杨文星租用汇丰公司位于济源市文昌路143号综合楼楼梯以西第二层4间房屋（建筑面积156.77平方米）经办济源市黄河旅行社有限公司。2004年2月10日，杨文星交给汇丰公司租金24000元。2004年3月1日，杨文星与汇丰公司约定，杨文星以90000元的价格购买其租用汇丰公司的上述房产。2004年7月27日，杨文星支付给汇丰公司预收款30000元。2004年11月18日，杨文星取得了房屋所有权证。2010年3月4日，汇丰公司被本院裁定进入破产清算程序。
2010年3月9日，因卫红才、吴计干将与杨文星等人房产相邻的楼梯堵塞，杨文星等人以卫红才、吴计干为被告向本院提起民事诉讼，请求卫红才、吴计干立即停止侵权，将楼梯通道恢复通行。本院经审理于2010年10月13日作出（2010）济民一初字第286号民事判决书，判决卫红才、吴计干立即停止侵害，将楼梯通道恢复通行。卫红才、吴计干不服该判决，提起上诉。河南省济源中级人民法院经审理于2011年7月6日作出（2011）济中民三终字第37号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查：关于汇丰公司与杨文星2004年2月初发生的房屋租赁行为的租赁期限，汇丰公司的破产管理人称，因帐上没有记载而不清楚；杨文星称，租期3年，从2004年2月中旬开始，租金每年8000元，共24000元。关于汇丰公司与杨文星2004年3月1日发生房屋买卖行为时杨文星2004年2月10日所交租金24000元的问题，汇丰公司的破产管理人称，因双方办理房屋过户登记手续是在2004年11月份，在此之前杨文星应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款；杨文星称，汇丰公司在将房屋出租给其不久，决定出卖出租的房屋，并与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款。
本院认为：汇丰公司2004年3月1日将位于济源市文昌路143号综合楼楼梯以西第二层4间房屋出卖给杨文星，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在发生买卖行为时，买卖的房屋是由杨文星2004年2月租赁的，杨文星在租赁时已向汇丰公司交了租金24000元。关于租赁行为的期限，杨文星称租期3年，从2004年2月中旬开始，租金每年8000元，共24000元，而汇丰公司的破产管理人称因帐上没有记载而不清楚。因汇丰公司的破产管理人对杨文星陈述的该事实，仅表示不清楚，而没有明确予以否认，故应当视为汇丰公司对杨文星陈述的该事实予以认可，本院予以确认。基于此，汇丰公司与杨文星之间在发生买卖所租赁的房屋时，自然就面临着所交租金如何转为房款的问题。在这个问题上，汇丰公司的破产管理人称，因双方办理房屋过户登记手续是在2004年11月份，在此之前杨文星应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款；杨文星称，汇丰公司在将房屋出租给其不久，决定出卖出租的房屋，并与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款。对汇丰公司的破产管理人陈述的情况，本院认为，双方在2004年3月1日发生买卖所租赁的房屋行为时，双方之前存在的租赁关系自然解除，而后不应再产生租金，故汇丰公司的破产管理人称在2004年11月份办理房屋过户登记手续前杨文星还应支付其公司租金，不能成立，本院不予采信。并且，双方发生租赁行为时租赁期限为3年，租金每年为8000元，每月为666.67元，而双方从发生租赁行为到发生买卖行为时尚不足1个月，如汇丰公司按1年期限收取租金8000元则对杨文星不公平，故汇丰公司的破产管理人称双方在发生买卖行为时杨文星应支付其公司租金8000元，其余的租金16000元顶房款，也不能成立，本院不予采信。对杨文星陈述的情况，本院认为，双方从发生租赁行为到发生买卖行为时尚不足1个月，时间很短，所产生的租金甚微，根据日常生活经验判断，可以忽略不计，故杨文星称汇丰公司在将所出租给其的房屋出卖给其时与其商定，之前的出租行为不再说了，其所交的租金24000元全部转为房款，符合常理，本院予以采信。因此，应当认定，杨文星所支付给汇丰公司的租金24000元在双方发生房屋买卖行为时已转为房款了。因双方约定的房款为90000元，而杨文星共支付汇丰公司房款54000元，未全面履行合同义务，存在违约行为，应承担违约责任。杨文星还应支付汇丰公司房款36000元。因双方对房屋买卖价款的给付时间约定不明，汇丰公司可随时向杨文星主张权利，故杨文星辩称汇丰公司的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。汇丰公司要求杨文星支付其公司房款44000元，本院只支持其中的36000元，超过部分不予支持。杨文星辩称汇丰公司将包括其所购房产在内的楼梯又出卖给他人，他人阻拦其通行，给其造成经济损失，因生效判决已认定该堵塞行为系他人侵权所致，故杨文星要求汇丰公司承担损失，于法无据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零五十九条之规定，判决如下：
被告杨文星在本判决生效后十日内支付原告河南汇丰种业有限公司36000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由原告河南汇丰种业有限公司负担164元，被告杨文星负担736元。被告杨文星负担的部分，暂由原告河南汇丰种业有限公司垫付，待执行中一并结算。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 董素萍
审 判 员 常维帼
人民陪审员 王小莉
二〇一四年三月六日
书 记 员 张丽琴