江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第2878号
原告：盱眙普利菲科技发展有限公司，组织机构代码不详，住所地盱眙县经济开发区玉兰大道西侧。
法定代表人：刘川，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张晓东，该公司项目帮办。
委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
被告：江苏高科无纺布有限公司，住所地盱眙县经济开发区玉兰大道。
法定代表人：江贤娒，该公司董事长。
被告：江苏泽诚纤维有限公司，住所地盱眙县经济开发区玉兰大道36-2号。
法定代表人：林万方，该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：李英勇，江苏李英勇律师事务所律师。
原告盱眙普利菲科技发展有限公司（以下简称普利菲公司）与被告江苏高科无纺布有限公司（以下简称无纺布公司）、江苏泽诚纤维有限公司（以下简称泽诚公司）不当得利纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理，原告普利菲公司委托诉讼代理人张晓东、李明军，被告无纺布公司、泽诚公司共同委托诉讼代理人李英勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普利菲公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同返还不当得利折价款1347067元；2、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原告普利菲公司因生产经营需要于2010年11月1日与中国建设银行股份有限公司盱眙支行（以下简称盱眙建行）签订借款合同一份，约定由原告普利菲公司向盱眙建行借款10000000元。另外双方还签订最高额抵押合同，原告普利菲公司以具有房产证房屋及具有土地使用权证的土地为上述10000000元借款设定抵押。嗣后因原告未能及时偿还借款，盱眙建行向江苏省淮安市中级人民法院（以下简称市中院）起诉，该院经审理作出民事判决书，判决原告普利菲公司偿还盱眙建行10000000元贷款及利息，盱眙建行对原告普利菲公司设定抵押的房地产（房产证号：盱房权证盱城镇字第××号，土地证号：盱国用2010第3**号）折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该判决生效后，经市中院委托评估后，设定抵押的房地产评估价为16663000元。经三次拍卖因无人竟买而流拍。2013年10月28日市中院对上述房地产进行公告变卖，由被告无纺布公司以12040000元的价格购得。被告无纺布公司利用购得的上述房地产登记设立了被告泽诚公司，实际占有了市中院变卖的房地产及变卖范围之外的其他不动产[无证土地21亩（原告购置时按21000元/亩支付了款项）、围墙、道路、大门、电动门、下水管网及装潢工程等附属设施]。综上所述，原告普利菲公司的无证土地及围墙、道路、大门、下水管网及装潢工程等附属设施，不在市中院变卖财产范围之内，被告无纺布公司及泽诚公司占有并使用上述不动产没有法律依据，损害了原告普利菲公司的合法权益。
被告无纺布公司、泽诚公司共同辩称，淮安市中院变卖的是原告普利菲公司所有位于盱眙县开发区玉兰大道西侧的房地产，而不仅仅是原告方用于抵押的房地产。市中院（2012）淮中商初字0072号民事判决书表明的是盱眙建行对抵押物享有优先受偿权，不代表人民法院执行中拍卖的就是抵押物。被告无纺布公司经合法程序由市中院变卖取得原告方所有房地产，依法取得了所有权并办理了产权登记。原告普利菲公司诉称两被告存在侵权没有事实和法律依据。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称天诚估价公司）于2013年6月5日向市中院出具的估价报告明确了该房地产的范围，明确了包含估价对象房地产不可分割而满足其使用功能的辅助设施价值，道路、大门及下水管网等是典型的辅助设施，为房地产的从物。根据物权法规定，被告无纺布公司取得该房地产后也取得了该不动产的从物，包括门、窗、道路及围墙等。其作为附属部分，应随同房地产权属一并转移。市中院变卖的房地产包括主物和从物，不存在原告方诉称的遗漏部分，即使有遗漏部分，原告普利菲公司没有对估价报告提出异议，没有及时行使权利，相关意见应当向市中院反映，而不是向两被告以侵权为由主张返还。被告无纺布公司经淮安中院变卖而认购了案涉房地产并实际接管占有是事实，两被告公司均为独立的企业法人，不存在被告无纺布公司登记设立泽诚公司的事实。本案中评估报告是不负责任的，不能反映案件事实。原告普利菲公司诉称所指的部分道路、围墙及下水管网是被告泽诚公司于2014年后修缮或施工建设的，不应作为原告方诉称所指的财物对象进行造价评估，该评估报告不能作为定案依据。不承认原告普利菲公司的诉讼请求。
经审理查明，原告普利菲公司（甲方）与盱眙建行（乙方）于2010年9月8日签订最高额抵押合同一份，约定鉴于乙方为甲方连续办理发放贷款而将要在2010年11月1日至2015年10月31日期间签订借款合同等法律文件，甲方愿意为主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产为位于盱眙县经济开发区玉兰大道西侧的，编号为盱房权证盱城镇字第××号房地产和编号为盱国用（2010）第347号国有土地使用权，担保范围为主合同项下全部债务，最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币10000000元。就该抵押财产，甲、乙双方于2010年9月10日和11月1日，分别签订了国有土地使用权抵押合同和房地产抵押合同，并办理了抵押登记手续。2010年11月1日甲乙双方签订了人民币资金借款合同，约定甲方向乙方借款人民币10000000元，借款期限自2010年11月1日至2011年10月31日，同日乙方向甲方发放了贷款10000000元。嗣后原告普利菲公司未归还上述贷款本息，盱眙建行于2012年5月10日向淮安中院提起诉讼，要求偿还贷款本息。淮安中院经审理作出（2012）淮中商初字第0072号民事判决书，判决原告普利菲公司偿还贷款10000000元及其利息，盱眙建行有权对原告普利菲公司设定抵押的房地产及国有土地使用权折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该判决生效后，原告普利菲公司未自动履行，盱眙建行于2013年1月7日申请强制执行。该院执行期间委托德道估价公司对原告普利菲公司所有的位于盱眙县经济开发区玉兰大道西侧的房地产（抵押登记的房地产及土地使用权）进行估价，该公司于2013年6月5日作出苏天诚房鉴字HA（2013）第0010号房地产估价报告书，确认评估范围具体为6003平方米工业用地、建筑物房屋五幢，建筑面积合计22106.70平方米（其中3幢有证房屋建筑面积21902.70平方米,2幢无证房屋建筑面积204平方米）;估价对象权益状况为有证房屋证载面积21902.70平方米（7300.90×3），有证工业用地证载面积为6003平方米；实体土地状况为有证土地宗地图没有标明宗地详细界址及四址关系，不能确定该宗土地与3幢厂房之间的对应关系，厂区内另有二幢一层混合结构附房，不能知悉是否办理产权登记，也不能确定其和估价对象土地间的对应关系；实体有证三幢厂房,根据现场丈量各房屋底层占地面积不少于3200平方米，三幢厂房占地面积之和不少于9600平方米。估价结果为房屋16061000元（已办产权证三幢厂房按登记面积确定，厂区东部4号、5号房作为无证建筑物，按实量数据确定），土地（3003平方米）价值602000元，总计16630000元，该估价结果包含房屋价值和其分摊的土地使用权价值（设定的开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯和红线内达到场地平整即“红线外五通一内平”开发水平）。市中院依据该评估报告于2013年7月2日作出执行裁定书，裁定拍卖原告普利菲公司所有的位于盱眙经济开发区西侧的房地产【房屋产权证号为盱房权盱城镇字第××号，土地使用权证号为盱国用（2010）第347号】，三次拍卖，均因无人竟买而流拍。2013年10月28日该院公告变卖，被告无纺布公司以12040000元价格认购取得，实际占有原告普利菲公司厂区内所有房地产及附属设施。市中院于2013年12月27日作出执行裁定书，裁定原告普利菲公司所有的前述有证房地产归买受人被告无纺布公司所有，同日向盱眙县国土资源局及住房与城乡建设局发出协助执行通知书，要求依照（2013）淮中执字第0093号执行裁定书为买受人被告无纺布公司办理国有土地使用权及房屋产权证照转移手续。2014年4月14日被告无纺布公司申请了房屋所有权转移登记。
另查明，原告普利菲公司为主张返还不当得利，2015年2月26日向本院起诉，要求本案两被告返还折价款，后申请撤诉。本院在审理该案期间致函德道估价公司，咨询其2013年6月5日作出第10号房地产估价报告的评估对象与范围，该公司作出关于《苏天诚房鉴字HA(2013)第0010号房地产估价结果报告》估价结论的说明，认为本次估价项目除传达室（5号房，无证）包含了室内地砖地面等装修外，其余房屋均不存在装修装潢问题，估价项目也不包含厂区围墙、道路、下水管网、厂区大门等。本案审理期间，经原告普利菲公司申请，本院委托淮安中泰房地产土地评估有限公司（以下简称中泰评估公司）对原属普利菲公司厂区内道路、电动门、门楼、围墙、污水管道等进行造价评估，该公司于2016年7月13日作出SF090-201607-001号房地产估价报告，确认前述估价对象在价值时点（2013年12月27日）的市场价值为906067元。两被告对该估价报告提出异议，认为该报告的作出不负责任，缺乏事实依据，但并未陈述并举证证明估价机构主体资格、估价程序不合法的事实，经释明也未提出要求重新评估的申请。
再查明，原告普利菲公司为原盱眙县劳动和社会保障局招商引资企业，该引资项目于2007年10月15日进入盱眙县经济开发，公司设立于2008年2月25日。原告普利菲公司项目建设计划用地60亩，其公司开办前2007年8月31日向江苏盱眙××开发区管理委员会交纳土地出让金1260000元，2010年5月12日经国土资源行政部门核发取得开发区玉兰大道西侧6003平方米国有土地使用权，2010年9月10日原告普利菲公司向盱眙建行贷款时用该幅土地使用权作为抵押担保，被告无纺布公司经市中院变卖认购取得房地产，其中房屋占地约30亩，有证土地9亩（抵押物面积）及无证土地21亩。以原告普利菲公司实际交付的1260000元折算，被告无纺布公司占有使用无证土地21亩原告方交纳的费用为441000元。原告普利菲公司开办项目及建设期间，委托盱眙县华盛建筑安装工程有限公司建造了围墙、混凝土路面、传达室、配电房等工程，经江苏安夏工程项目管理有限公司造价审核，审定工程金额总价为1121828.02元。被告泽诚公司设立于2014年3月4日，2015年2月25日盱眙县太和创业园管理服务中心对被告泽诚公司院内下水道工程组织对外招标，后由季银锡及季宝东父子实际承建，被告泽诚公司陈述并举证认为项目施工人借款及支出工程款总计金额为205702元，同时认为老厂房砌墙及80余米围墙粉刷由季正龙施工建设，该三项工程发生费用不应列入原告方申请造价评估的项目全额范围内。中泰评估公司估价报告显示污水管道项目评估价为156157元。原告普利菲公司未举证证明下水管网工程系由其施工建设，未举证证明被告泽诚公司系被告无纺布公司开办设立，也未举证证明要求被告泽诚公司应承担共同返还折价款的事实和法律依据。
上述事实，有当事人陈述、淮安中院判决书、裁定书、协助执行通知书、拍卖会通知书、结案函、德道估价公司评估报告及情况说明的复函，原告普利菲公司提供的项目建设承诺书、项目定金缓缴申请、办理房产证报告、承诺书、合同书、工程结算书及造价审核书、两被告工商企业注册登记信息表，两被告提供的太和服务中心证明、招标公告、下水道招标会议记录、照片、工程劳务承包协议、下水道工程付款明细表及银行付款电子回单、季宝东收据，本院勘验现场的照片、中泰公司估价报告等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，不当得利是指没有合法依据，或者事后丧失合法依据而被确认为是因致他人遭受损失而获取的利益，应负返还的义务。市中院因原告普利菲公司的借款合同纠纷作出判决，该院执行期间委托对原告普利菲公司设定抵押的房地产进行价格评估，被告无纺布公司经司法程序公告变卖认购取得，嗣后实际占有包括但不限于变卖财产的围墙、道路、电动门、大门等附属设施，以及原属普利菲公司所有厂区内无证土地与房屋。围墙、电动门、大门、道路是独立存在且具有价值和使用价值的不动产，其与被告无纺布公司经变卖认购取得的房屋及土地为可分离的各自存在，不属于主从物的关系，亦非仅有辅助动能的附属设施，两者不是结合使用才能发挥经济效益的独立财产，被告无纺布公司不能以认购房屋与土地而当然取得该电动门及围墙等财产所有权。市中院执行裁定书亦仅明确限定为有证房屋与土地归买受人被告无纺布公司所有。因而被告无纺布公司取得围墙、电动门、大门、道路等财物没有法律依据。又因该财物为不动产，现物理状况为坐落在被告泽诚公司院内，不宜使用返还原则，而应折价赔偿。被告无纺布公司起诉认为正当取得缺乏法律和事实依据。原告普利菲公司未举证证明污水管道（即下水管网）为变卖前存在并由其施工建设，不能认定该内容属不当得利的部分，因而污水管道可安分项评估确定的156157元造价在应当折价赔偿金额中扣减。被告无纺布公司占有21亩无证土地，原告普利菲公司以实际缴纳包括该幅土地在内的土地出让金1260000元，被告无纺布公司没有法律依据取得而致原告方受损的相应份额441000元应于折价赔偿。原告普利菲公司未举证证明被告泽诚公司非法取得财物的事实，即便被告泽诚公司系被告无纺布公司投资设立，案涉财物亦为被告无纺布公司作为投资人股金，因而要求被告泽诚公司承担共同返还责任没有法律依据，不予支持。两被告对估价报告的质疑意见，关于污水管道部分的抗辩理由成立。老厂房由泽诚公司委托他人施工建设的内容，其造价及工程款金额均与本案争议内容无涉，不影响对估价报告的认定和适用。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第三十六条、第七十一条、第七十二条第第一款、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏高科无纺布有限公司于判决生效后10日内给付原告盱眙普利菲科技有限公司不当得利折价赔偿款1190910元（906067元+441000元-156157元）。
二、驳回原告盱眙普利菲科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16924元，评估费18000元，合计34924元，由原告盱眙普利菲科技有限公司负担4000元，被告江苏高科无纺布有限公司30924元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 武振波
二〇一六年十月八日
书 记 员 赵容达
附：本案援引相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。