广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终829号
上诉人(原审原告)兰子江，男，壮族，1974年1月15日生，住广西柳州市柳南区，
委托诉讼代理人：李发翔，广西信和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）柳州连和房地产开发有限公司，住所地：柳州市桂中大道19号文源华都11栋3层。
法定代表人：陈青兰，公司经理。
委托诉讼代理人：朱紫燕，公司员工。
上诉人兰子江因与被上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初2522号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰子江的委托诉讼代理人李发翔、被上诉人连和房开的委托诉讼代理人朱紫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人兰子江上诉请求：撤销一审判决,改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金20918元,诉讼费由被上诉承担。
事实与理由:上诉人与被上诉人对本案房屋的交接,是约定出卖人书面通知买受人办理交接手续,而不是报纸公告,房屋交接时候出示的竣工验收备案《竣工验收备案表》记载日期是2014年8月25日。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”从以上约定来看,报纸公告不符合主合同的约定。而且第十一条还约定“双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,……。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案合同约定的证明文件就是一审上诉人提交的《竣工验收各案表》,被上诉人交房时候,交付给上诉人的《竣工验收备案表》的最后盖章日期就是2014年8月25日。所以被上诉人2014年7月15日刊登报纸公告的时候,房屋还没有竣工验收,也没有备案。按照《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”这条法律是使用否定词,意味着被上诉人2014年7月15日刊登报纸公告是违法的无效行为。那么交付应当是在2014年8月25日之后才有效。二、如前所述,上诉人的请求没有超过诉讼时效,被上诉人应当支付上诉人违约金。被上诉人逾期交付时间计算到竣工验收备案为止,因为被上诉人提交给上诉人的也是《竣工验收备案表》,竣工验收备案是一种公示行为,只有这个时候大庭广众才知道该房屋的验收情况。竣工验收备案日期是2014年8月25日,所以逾期交房违约金计算到这里为止。从合同约定的交付日期2013年12月31日,次日2014年1月1日开始计算,到2014年8月25日,被上诉人逾期237天。按合同第九条规定,被上诉人逾期交房,按日向上诉人支付房价款万分之二的违约金,违约金是:441306×237×2/10000=20918元。
被上诉人连和房开辩称：本案商品房交接合同中已经有明确约定，在其他同类案件中也有明确的判决，所以上诉人的主张已经超过诉讼时效。一审查明事实清楚，判决正确。
一审法院认定事实：2013年4月23日，兰子江与连和房开签订《商品房买卖合同》，约定兰子江向连和房开购买位于柳州市文源华都11-2-12-1号商品房，房屋总价款为441306元。合同第八条约定，连和房开应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付兰子江；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房开应当书面通知兰子江办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房开还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房开不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，兰子江有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房开承担。由于兰子江的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：兰子江承诺在连和房开发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开办理房屋交接手续，逾期视为；连和房开已将房屋正式完整交付。兰子江依约支付购房款。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。兰子江认为连和房开逾期交房酿成诉讼，于2016年8月23日向该院提起诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点是，兰子江诉请是否超过诉讼时效。兰子江、连和房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同第八条约定的交付条件是须经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格。双方并未约定以取得柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，故兰子江主张以2014年8月25日取得《竣工验收备案表》为交房条件，并以此来起算两年诉讼时效的，没有合同和法律依据。本案中，虽然双方合同约定的交房时间为2013年12月31日前，但直到2013年12月31日房屋才具备交付条件。房屋具备交付条件后，连和房开于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，依据合同第十一条约定：由于兰子江原因，未能按期交付的，兰子江承诺在连和房开发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开办理房屋交接手续，逾期视为连和房开已将房屋正式完整交付。因此，该院认定2014年7月22日视为连和房开已将房屋交付兰子江，则诉讼时效期间应从房屋交付兰子江之日起算。据此，兰子江应当在2014年7月23日至2016年7月23日的两年诉讼时效期间内，针对连和房开逾期交房的违约行为主张权利。兰子江于2016年8月23日向该院起诉的，超过两年的诉讼时效，其权利主张已丧失胜诉权。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五的规定，判决：驳回兰子江的诉讼请求。本案诉讼费322元，由兰子江承担。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
上诉人认为一审遗漏查明的事实为：一审没有查明竣工验收备案的时间，该时间是是2014年8月25日。被上诉人交房的时候也提交了竣工验收备案表给上诉人，因此，上诉人的领房时间应当是在2014年8月25日之后。被上诉人对一审查明的事实没有异议。
本院对当事人争议事实的分析与认定：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第五项约定房屋交付条件为：商品房经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。因此，上诉人提出的竣工备案的时间与本案交房时间并无关联，故一审对竣工备案时间未予以查明并无不当。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。关于上诉人提出涉案房屋在2014年8月25日被上诉人取得《竣工验收备案表》后才具备交付条件，故其于2016年8月23日提起诉讼并未超过诉讼时效的主张，本院认为，上诉人与被上诉人在合同第八条约定的交付条件是须经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格，并未约定以取得柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件。而在2014年6月11日，涉案房屋已经过勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格，被上诉人于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，依据合同第十一条约定：由于上诉人原因，未能按期交付的，上诉人承诺在被上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与被上诉人办理房屋交接手续，逾期视为被上诉人已将房屋正式完整交付，那么2014年7月22日应视为被上诉人已将房屋交付上诉人，则诉讼时效期间应从2014年7月22日起算，因此，上诉人于2016年8月23日向法院起诉，已超过两年的诉讼时效，其权利主张已丧失胜诉权，故对于上诉人提出的上述主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费322（上诉人兰子江已预交），由上诉人兰子江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴媚媚
审 判 员 丘洪兵
审 判 员 谭皓匀
二〇一七年七月十二日
代书记员 黄子晟