上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初27625号
原告陆培忠，男，1958年2月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张珏，上海瑞盛律师事务所律师。被告吴一明，男，1957年3月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆培忠诉被告吴一明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告陆培忠及其委托代理人张珏，被告吴一明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆培忠诉称，2013年4月29日，原、被告经中介居间介绍就上海市浦东新区高行镇庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定被告将其因拆迁安置获得的系争房屋出售给原告，总房价为人民币1,218,000元(以下币种同)。2013年5月26日，双方签订了《动迁房预售预购合同》，进一步约定了双方的权利义务及违约责任。之后被告就将系争房屋交付原告，由原告居住使用，原告也已经支付了被告房款110万元。2015年5月动拆迁公司张贴告知书，通知在2015年5月23日至2015年6月30日期间携带身份证及协议书办理及领取五联单。原告及中介多次催促被告，但被告还是迟迟不去办理及领取，直到2016年1月被告才去办理系争房屋小产证，并于2016年2月14日取得系争房屋产证。在此之后，原告及中介联系被告，要求配合过户，但是被告提出要求加价25万元，否则就要解约，这超出原告能力及有违诚信，因此双方并未协商成功。综上，原告认为被告有逾期过户及要求加价的两项违约行为，根据合同约定可以追究被告违约金，但现在原告自动折让部分违约金，只主张违约金20万元。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求：1、判令被告立即协助原告办理系争房屋过户至原告名下的手续；2、判令被告赔偿原告违约金20万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告吴一明辩称，系争房屋是动迁房，目前登记在被告一人名下，原、被告的确签订过买卖协议，被告因此收到过原告支付的房款110万元。自始至终被告都愿意配合原告办理过户手续，现在诉讼中也同意配合原告过户系争房屋，所以被告没有违约，是原告之前从未提出办理过户的要求，也没有同被告见面，因此不同意支付违约金，即使法院认定被告违约行为成立，也要求调低违约金。经审理查明：系争房屋系被告动迁安置所得。2009年5月7日，被告与上海外高桥保税区开发股份有限公司签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》。系争房屋于2012年4月1登记在上海外高桥保税区开发股份有限公司名下，于2016年2月14日被核准登记在被告名下。2013年4月29日，原、被告就系争房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定总房价为1,218,000元，包含首期房价款110万元和尾款118,000元。《房地产买卖协议》约定过户当日原告支付尾款118,000元。2013年5月26日，双方签订了《动迁房预售预购合同》，第二条约定完成房屋过户手续当日，原告将尾款118,000元支付被告。第四条约定本合同自买卖双方签字之后即生效，任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加、减少房屋总价。若被告要求增加房价，除该要求不得成立外，还需赔偿要求加价额的130%给原告，若原告要求降低房价，承担相同的违约责任。第八条约定非因不可抗力，被告在得知消息后一周内尚未开始申办自己名下小产证，或者系争房屋交易限制期满可以过户后的一个月内未配合原告办理过户手续，则每逾期一日，支付原告购房总价的0.1%的逾期违约金给原告。之后被告就将系争房屋交付原告，由原告使用至今。原告也支付了被告房款110万元。另查明，2015年5月21日上海浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司张贴告知书，通知被拆迁户已办理五联单但未领取的，在2015年5月23日至2015年6月30日期间带好身份证、协议书原件前来领取；未办理五联单的居民在2015年5月23日至2015年6月30日期间前来办理五联单相关手续。再查明，2016年3月19日下午原告致电被告，询问道：“房产证已经出来了是吧？”被告回道：“啊”。原告再问：“那几时过户？”被告回答：“小杨已经跟你讲过了吧？”原告追问：“讲过啥事体(啥事情)？”被告回道：“价格的事”，“价格么，根据合同来”，原告回道。被告说：“那今朝(今日)讲，加点钱”，原告问：“你要加多少呢？”，被告回答：“25万元”，原告确认道：“25万啊？”，被告回答：“恩”，原告回道：“25万元，那不要讲了，我准备跟你打官司了”。次日晚上，原告儿子发送短信息给被告：“吴叔，我是陆培忠儿子，房子过户的事情我想大家再商量一下，您也再和家人商量一下，再加25万房款实在有点多。您看给个最低价多少？我也和爸妈再商量一下。”被告回短信道：“小陆，你有诚意，我也讲实话，十五万最少了，我不想搞得大家不开心。”“15万是怎么算出来的？这还是太多了吧，超出了我们的承受能力了。大家是否可以心平气和地协商一下？”原告方回复道。上述事实，有《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》、《动迁房预售预购合同》、电话通话录音、短信往来记录、上海市房地产登记簿、《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》、告知书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。对于系争房屋买卖，原、被告双方签订了《房地产买卖协议》和《动迁房预售预购合同》，本院认为合法有效，双方均应尊重合同并全面履行。根据双方约定在合同履行过程中被告不得要求加价，否则就要承担违约责任，被告也应当在得知消息后一周内开始申办其名下小产证，在系争房屋交易限制期满可以过户后的一个月内配合原告办理过户手续，如逾期办理要承担相应的违约责任。本案中，2015年5月动迁公司通知被拆迁户最晚于2015年6月30日前办理五联单的相关手续，但是被告于2015年10月份去办理及领取的五联单，并于2016年2月才办理出其名下的小产证。之后，原告询问被告何时可以过户时，被告提出要求加价，但因原、被告未能就此协商一致，故至今系争房屋仍然在被告名下。所以被告辩称原告从未要求其过户无事实依据，本院不予采信。综上，被告确实有违约行为，根据合同约定其应承担相应违约金，现原告自动折让，本院予以准许。被告辩称原告主张的违约金过高，要求法院调低，本院综合考虑被告违约行为的过错程度、给原告造成的损失程度、目前房价上涨程度等因素，酌情予以调整。根据法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。目前系争房屋已经符合规定条件能够办理过户手续，原告还要求被告办理过户手续，本院依法予以支持。根据合同约定，过户当日原告应当支付被告尾款。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告吴一明于本判决生效之日起十日内协助将上海市浦东新区高行镇庭安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告陆培忠名下，过户当日原告陆培忠支付被告吴一明尾款118，000元；二、被告吴一明于本判决生效之日起十日内支付原告陆培忠违约金10万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,562元，减半收取8,781元，诉讼保全费5,000元，共计13,781元，由被告吴一明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年六月二十一日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……