河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0811民初3465号
原告：王保朝，男，1977年2月10日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：杜增辉，河南苗硕律师事务所律师。
被告：王有印，男，1970年2月17日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：王友敏（系被告王有印姐姐），女，1963年8月15日出生，汉族，住焦作市。
原告王保朝与被告王有印确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告双方分别于2015年2月13日、2017年5月12日签订的两份《协议书》无效;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月13日，原告与被告签订《协议书》，《协议书》约定原告将位于墙南村七队两层小院一处(以下简称涉案土地)期房，房屋面积154平方米作价人民币13万元卖给被告；签订本协议时，被告向原告支付人民币1万元；原告将地基砌成之日，双方办理土地测绘，测绘在被告名下时，被告支付人民币5万元；一层封顶之日被告支付4万元；二层封顶之日被告支付2万元；剩余人民币1万元待不动产登记在被告名下时清付完剩余款项。以上任何一个付款阶段如被告不按时间给原告付款，本协议自动作废，被告之前所付款项归原告所有。2017年5月12日，原、被告双方又签订了《协议书》，约定原告对涉诉房屋进行装修，双方对装修的面积、材料规格、总价进行了约定。二份协议书分别签订后，原告依约在涉诉土地上建设房屋并进行装修，但被告多次迟延付款，违约在先，按双方约定，二份协议书均已自动作废，之后原告负债累累才将房屋建成。被告于2017年9月24日擅自将未完工的房屋门锁撬开并携八十多岁的老母亲强行入住，原告要求被告搬离涉诉房屋，但被告拒绝搬离。涉案土地是原告于2013年购买墙南村村民的房屋，之后拆除老房屋，未建涉诉房屋就于2015年2月13日签订《协议书》以期房形式由原告分期付款卖给了被告，买卖时该宅基地上并没有建涉诉房屋，双方实质上买卖的仍是宅基地而不是宅基地上的房屋，且双方签订《协议书》时均不是墙南村村民，均无权买卖墙南村集体土地宅基地上的房屋，况且买卖的还是法律禁止交易的宅基地。因此，原、被告均不是协议书适格主体，双方于2015年2月13日签订的《协议书》应归于无效。2017年5月12日基于无效买卖而签订的《协议书》也应归于无效。综上所述，原、被告签订协议买卖宅基地并建设、装修房屋的行为违反国家法律强制规定，应系自始无效。况且被告多次违约，致使《协议书》作废。原告特诉至法院，请求确认原、被告双方分别于2015年2月13日、2017年5月12日签订的两份《协议书》无效。
被告辩称，2015年2月13日的协议书是双方自愿签订，不存在欺诈或重大误解的情形。墙南村委会、村党支部两委班子表示对上述行为不予干涉。双方的行为未损害国家、集体或者第三人的利益。这份合同是原告起草的，双方已实际履行完毕。被告已经带母亲及全家在房中居住，已经占有使用该房屋。原告要求确认合同无效，理由不充分，不应支持。双方之间的行为符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗。原告之所以起诉，是听说该房屋可能获得拆迁赔偿，其非法利益不应受到保护。若支持原告的请求，判决合同无效，不但不能定纷止争，反而会引起更大的麻烦。据被告了解，北京上海等地，对小产权房屋买卖的纠纷，如合同现实履行完毕，且购房人实际居住、使用该房屋的，对合同效力暂不表态，承认购房人对房屋现状以及继续占有、居住使用该房屋的权利。合同双方主体均具有完全民事行为能力，内容是双方真实意思表示，所以合同具备依法成立且有效的条件。合同内容涉及的标的为房子，属于合同法调整范围。合同不涉及宅基地的问题，与农村宅基地制度无关。原、被告双方是否为当地村民也与买卖房屋无关。被告在合同履行过程中，没有任何导致合同无效的违法违约行为。综上所述，两份协议是原告起草，是双方真实意思表示，没有违反法律强制性、禁止性规定，且已经履行。原告意欲利用法院判决达到其非法目的，属恶意诉讼，请查明事实，依法驳回其不当请求。
本院经审理认定事实如下：原告王保朝系焦作市山阳区光亚办事处非农业家庭户口居民，被告王有印系河南省唐河县上屯镇郭店村村民。2015年2月13日，原告王保朝（甲方）与被告王有印（乙方）签订协议书一份，约定：1、甲方将位于墙南村七队两层小院一处作价人民币壹拾叁万元整卖给乙方，此小院占地面积东西宽7米，南北长12米（南北长正负50cm，至少12m）。另大门外除南北两家各南北50cm宽滴水夹道，剩余中间南北宽3m（正负20cm），东西长7.5米，归乙方宅院面积。院内房屋户型如图，建筑面积154平方米。2、付款方式：甲乙双方签本协议时，乙方给甲方支付人民币壹万元整；甲方将地基砌成之日，双方办理土地测绘，测绘在乙方名下时，乙方给甲方支付人民币伍万元整；一层封顶之日乙方支付给甲方人民币肆万元整；二层封顶之日乙方支付给甲方人民币贰万元整；剩余人民币壹万元，待不动产登记在乙方名下之日时，乙方给甲方清付完剩余款项。3、房屋质量：……甲方应在2015年9月1日前交房。如甲方不按期交付，每月赔付乙方伍百元整。甲方需保证乙方按期顺利入住，如产生纠纷，甲方需负责协调处理。4、如甲方不协助办理不动产登记，包括土地、房屋权属证件办理在乙方名下，甲方按照房屋时价两倍包赔乙方。办理相关权属证件所需费用由乙方负担。5、如测绘不到乙方名下，本协议自动作废，甲方退还乙方之前所付全部款项。6、甲方需保证总建筑面积不少于154平方米，否则按照时价赔偿不足面积价值。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。本协议双方签字生效，具备同等法律效力。双方签字后均不得反悔，否则赔偿对方两倍本协议所定房屋价格。被告分别于2015年2月13日、2015年4月30日、2015年5月10日、2015年9月28日向原告支付购房款10000元、50000元、40000元、15500元，共计115500元。
2017年5月12日，原告王保朝（乙方）与被告王有印（甲方）签订协议书一份，约定：乙方承包甲方房屋室内装修，房屋位于墙南村七队，装修款人民币伍万肆仟元整。……乙方应在2017年8月5日前施工结束，让甲方入住。本协议签字之时甲方付给乙方人民币贰万元整，乙方将室内地板砖铺设完之日甲方再付给乙方人民币贰万元整，乙方将室内瓷粉窗户安装好之日甲方再付给乙方人民币壹万肆仟元整。……被告分别于2017年5月12日、2017年5月23日、2017年5月30日、2017年7月5日向原告支付装修款20000元、3600元、20000元、10000元，共计53600元。
另查明，原告称涉案房屋所使用的宅基地系墙南村村民张长江、赵小棉转让给原告的，且双方签有协议，原告购买时该宅基地上有房屋。原告称其购买该处房屋时未经墙南村委会同意；原告建新房时涉案土地未经测绘，新建房屋也未办理房产登记。原告以被告违约迟延付款，且双方均不是签订协议的适格主体为由要求确认原、被告签订的两份协议书无效为本案事实。
本院认为，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告系城市居民，其无权购买农村住宅，原、被告亦未举证证明原告在涉案宅基地上建房时已合法取得该宅基地的使用权，被告亦非墙南村村民，故原、被告于2015年2月13日签订的协议书违反了行政法规的强制性规定，应当无效。原、被告于2017年5月12日签订的协议书是在2015年2月13日协议书的基础上形成，亦应无效。故原告主张确认原、被告签订的两份协议书无效，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
确认原告王保朝与被告王有印分别于2015年2月13日、2017年5月12日签订的两份《协议书》无效。
案件受理费减半收取计50元，由原告王保朝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 王惠敏
二〇一八年一月二十四日
书记员 苏娜娜
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2017）豫0811民初3465号
（2017）豫0811民初3465号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。