成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第2868号
原告成都博鑫物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人彭浩，成都博鑫物业管理有限公司总经理。
委托代理人王才兵，男，1982年1�1日出生，汉族，住成都市新都区。
委托代理人张永祥，四川言鼎律师事务所律师。
被告四川省佑庭英联华物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人徐永强，四川省佑庭英联华物业管理有限公司总经理。
委托代理人帅亚利，女，1983年10月19日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人杨传辉，男，1982年10月9日出生，汉族，户籍地：吉林省扶余县，住成都市锦江区，系四川省佑庭英联华物业管理有限公司工作人员。
原告成都博鑫物业管理有限公司（以下简称博鑫物业公司）与被告四川省佑庭英联华物业管理有限公司（以下简称佑庭英联华物业公司）合同纠纷一案，本院于2012年7月3日立案受理，依法由审判员龚晓明适用简易程序于2012年8月3日公开开庭进行审理。因博鑫物业公司、佑庭英联华�业公司双方对佑庭英联华物业公司接收“名人风景”小区时，博鑫物业公司是否存在多收费（包括水、电、物管）的具体金额以及业主拒付费用金额发生分歧，本院依职权委托专业机构对博鑫物业公司是否存在多收费（包括水、电、物管）的具体金额以及业主拒付费用金额进行了鉴定，后博鑫物业公司、佑庭英联华物业公司均拒绝预交鉴定费用，鉴定终结。终结后本院依法组织双方当事人对涉案的物管费、水电费以及业主拒付费用金额重新进行了对账。对账后，本案于2014年4月9日公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告博鑫物业公司的委托代理人王才兵，被告佑庭英联华物业公司的委托代理人帅亚利、杨传辉到庭参加诉讼，第二次开庭审理中，原告博鑫物业公司的委托代理人王才兵、被告佑庭英联华物业公司的委托代理人杨传辉到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议。本案现已审理终结。
原告博鑫物业公司诉称，博鑫物业公司、佑庭英联华物业公司双方于2010年4月21日签订《名人风景小区物管移交协议》，约定佑庭英联华物业公司实施小区的物业管理后为博鑫物业公司代收包括前期名人物业在内的全部水、电、物管费，博鑫物业公司在移交给佑庭英联华物业公司后5日内向佑庭英联华物业公司出具相关收款票据。无论是否代收完毕，佑庭英联华物业公司承诺在2010年7月1日前按照博鑫物业公司提供的实际欠费总额（物管费最低按总金额的80%支付，水、电费最低按总金额的90%支付，若实际代收费超过该比例，按实际代收费支付）向博鑫物业公司支付代收款，剩余未收到部分由佑庭英联华物业公司提供欠费明细交由博鑫物业公�自行收取。如逾期未支付，佑庭英联华物业公司承诺自愿按代收费总额的每日千分之一向博鑫物业公司支付违约金，若逾期支付超过30日则按代收费总额的每日千分之三向博鑫物业公司支付违约金直至代收款全部付清为止。
《协议》签订后，博鑫物业公司即将所有欠费收款票据（共计317702.5元）和欠费清单交付给了佑庭英联华物业公司，佑庭英联华物业公司仅代博鑫物业公司垫交了2010年4月的水、电共计96157元，剩余代收款截止2010年7月1日佑庭英联华物业公司仍未向博鑫物业公司支付，且未将剩余的未收到的欠费明细（物管费为总金额的20%，水、电费为总额的10%）交付博鑫物业公司自行收取。博鑫物业公司多次催收后，佑庭英联华物业公司才于2010年8月10日向博鑫物业公司支付代收款6万元，拒不支付剩余代收款161545元。佑庭英联华物业公司的行为，�重违反了《协议》的约定。请求判令被告佑庭英联华物业公司支付水、电、物管费共计人民币161545元（庭审中阐明总金额317702.5元-4月份垫付的水电费96157元-已付代收款60000元）；支付违约金从2010年7月1日起按欠款金额每日千分之一至全部款项付清之日止；本案的诉讼费用由被告佑庭英联华物业公司承担。
被告佑庭英联华物业公司辩称，一、博鑫物业公司请求的水、电、物管费161545元高于佑庭英联华物业公司应该支付的水、电、物管费，博鑫物业公司自己计算的317702.5元中包括了博鑫物业公司多收了业主的物管费32130.1元、业主拒绝缴纳物管费9491.9元以及双方协议第四条所约定的只有实际垫收费超过约定的比例才按实际代收费交付。本案中，博鑫物业公司是按100%全额计算，没有按双方约定的80%和90%计算。二、水、电、物管费按双方约定的比例计算总额应为275845.3元，扣除博鑫物业公司多收32130.1元、业主拒绝缴纳物管费9491.9元、佑庭英联华物业公司代付的水电费96157.08元、已付现金80000元，佑庭英联华物业公司实际应付58066.22元。三、佑庭英联华物业公司不存在违约行为，博鑫物业公司与佑庭英联华物业公司之间是无偿委托关系，博鑫物业公司是自己去佑庭英联华物业公司处领取代收费用（2010年8月10日领取60000元，2010年9月9日领取20000元），所以从博鑫物业公司每次到佑庭英联华物业公司领取费用的行为中可以看出并不是佑庭英联华物业公司不支付水、电、物管费用，而是博鑫物业公司不到佑庭英联华物业公司领取，佑庭英联华物业公司不存在违约行为。如果法院认定佑庭英联华物业公司违约，请求法院对博鑫物业公司主张的违约金予以裁减。四、诉讼费由博鑫物业公司自己承担。
经审理查明，2010�4月21日，博鑫物业公司与佑庭英联华物业公司签订一份《名人风景小区物管移交协议》，协议约定移交方博鑫物业公司，接收方佑庭英联华物业公司、成都市武侯区名人风景业主委员会、成都市武侯区名人风景业主大会，移交时间2010年5月1日9：00时，移交地点成都市武侯区名人风景小区物管办公室，见证方红牌楼街道办事处、红牌楼街道办事处竹园社区居民委员会，交接内容：1、博鑫物业2010年5月1日9时在街办和社区的监督下向名人风景业委会进行交接，再由名人风景业主委员会向新物业公司佑庭物业公司进行交接。首先博鑫物业公司秩序维护、保洁工作人员撤出小区，留相关工作人员进行资料、数据等具体事项交接。佑庭物业公司在博鑫物业退场后进驻保证门岗、保洁、维修工作的正常进行。2、2010年5月1日9时起博鑫物业在街办和社区的监督下向业委会按小区移�时的使用现状移交小区设施设备和物业用房、业主清册、缴费明细、物业资料和物业设施设备等名人风景小区的实物，博鑫物业必须保证各项资料的完整性和真实性，如因博鑫物业提供的移交资料不详尽、不真实，导致的各项责任和后果由博鑫物业承担全部责任。佑庭物业公司全力协助业委会进行交接，并对交接事项进行核实无误后进行接收。3、本协议签订后由业委会采取发通知、公告、召开业主大会、上门做工作等多种方式全力配合协助佑庭物业催收博鑫物业前期未收到的水、电、物管等相关费用。4、博鑫物业截止2010年5月1日垫付的水电费用和物管费用以交接后博鑫物业提供的实际统计为准（包括前期所欠名人物业的相关费用），2010年4月28日前就应支付的截止2010年4月6日的水电费用由博鑫物业垫交自来水公司和供电局，2010年5月28日前应支付的截止2010年4月30日�水电费用由佑庭物业垫交自来水公司和供电局。佑庭物业入驻后为其进行全部水、电、物管费的代收（包括前期所欠名人物业的相关费用，博鑫物业在移交后5日内向佑庭物业公司出具相关收款票据），无论是否代收完毕，佑庭物业均承诺在2010年7月1日前按照博鑫物业提供的实际欠费总额（物管费最低按总金额的80%支付，水、电费最低按总金额的90%支付，若实际代收费超过该比例，按实际代收费支付）向博鑫物业支付代收款（包括前期所欠名人物业的相关费用），剩余未收到部分由佑庭物业提供欠费明细交由博鑫物业自行收取。如逾期未支付，佑庭物业承诺自愿按代收费总额的每日千分之一向博鑫物业支付违约金，若逾期支付超过30日，则按代收费总额的每日千分之三向博鑫物业支付违约金直至代收款全部付清为止。5、佑庭物业应尽全力代博鑫物业收取欠费，博鑫物业可派专员前来监察收费情况，落实每一笔收费。6、博鑫物业提前向业主预收的物管费、水电费、垃圾费、停车费、光纤费等各项相关费用，由博鑫物业向佑庭物业如实提供清单明细，由佑庭物业公司退还相关业主。佑庭物业必须保证承担退还此费用的责任，博鑫物业应保证提供预收费用的清单的完整性，如有业主提出已预交，但博鑫物业未提供清单的，经核实确实已预收的部分博鑫物业应如数退还。7、博鑫物业必须保证提供资料的真实性、合理性，不得提供虚假信息。如在欠费明细中存在欠费的业主，佑庭物业在实际收取过程中该业主提供了已向博鑫物业缴费的票据，经查证情况属实，则由佑庭物业在代博鑫物业收取的相关费用中扣除。8、博鑫物业截止2010年5月1日所垫付的小区公共部位和公用设施、设备维修费用经三方友好协商，由业主委员会和业主大会按照60000元（陆万元）费用申请维修资金，并在2010年12月31日前一次性向博鑫物业支付完毕，同时由博鑫物业提供该60000元的维修票据。对于重新在小区入口车道修建物管用房和在小区三单元后面修建自行车棚及小区内整改的230000元（贰拾叁万元）费用，由于业委会和业主大会代表小区全体业主同意四川名人房地产开发有限责任公司（以下简称名人房地产开发公司）按小区实际使用现状交付，以此名人房地产开发公司同意代全体业主支付该笔费用。移交协议签订后博鑫物业公司退场。2010年5月3日，博鑫物业公司向佑庭英联华物业公司移交《名人风景欠费台账》并制作了《名人风景小区欠费统计表》，该表载明：水费170012.9元、电费46820.2元、物管费100869.4元，总计317702.5元，具体明细共54页附后。同日，佑庭英联华物业公司的工作人员在该表上注明“收到欠费统计表�单等核实后在盖公司公章”。2010年5月6日，佑庭英联华物业公司向博鑫物业公司出具一份加盖公章《收条》，收条载明：今收到成都博鑫物业管理有限公司“名人风景”小区电、水、物管费用收据1281（大写：壹仟贰佰捌拾壹）张。附：水、电、物管收费数据清单壹册、共计伍拾肆页。后佑庭英联华物业公司为博鑫物业公司垫交“名人风景”小区2010年4月的水费19561.8元、电费76595.28元，合计96157.08元；并于2010年8月10日向博鑫物业公司支付代博鑫物业公司收取的《名人风景》小区2010年5月30日前欠费60000元；两项合计156157.08元。剩余未收取的部分佑庭英联华物业公司没有按双方《名人风景小区物管移交协议》约定向博鑫物业公司提交欠费明细。
另查明，2010年4月21日，“名人风景”小区开发商名人房地产开发公司与佑庭英联华物业公司、名人风景小区业主大会�业主委员会三方签订一份《物业委托管理协议》，约定就业主大会、业主委员会解除“名人风景”小区原物业管理公司博鑫物业公司物业管理协议，另聘佑庭英联华物业公司对小区进行物业管理后，名人房地产开发公司作为该小区的开发建设单位，至今仍有部分物业未出售完毕，三方经友好协商，协议如下：现小区未售房屋均为名人房地产开发公司所有，名人房地产开发公司委托佑庭英联华物业公司对尚未出售的名人房地产开发公司全部房屋提供物业管理服务。对于其商业用房，由佑庭英联华物业公司按每月每平方米1.8元直接向房屋的承租方收取物业管理费。对于其地下车位，由佑庭英联华物业公司自行向业主上费，在扣除佑庭英联华物业公司的管理费和水电费等全部相关费用后，佑庭英联华物业公司同意按每月28000元在每月5日前向名人房地产开发公司支付上月场地使用费。对于其房屋清单中除商业用房和地下车位以外的其余房屋，佑庭英联华物业公司同意在名人房地产开发公司未出售前不予收取管理费，在名人房地产开发公司出售后由佑庭英联华物业公司按其与小区业主大会和业主委员会所签订的《物业管理服务合同》条款执行，直接向购房业主收取。该份协议加盖了各方公章，并由名人房地产开发公司工作人员朱友军签名。2010年9月9日，朱友军收取佑庭英联华物业公司的现金20000元并在收条上签名捺印。
审理过程中，经本院组织各方当事人进行账目核对，博鑫物业公司、佑庭英联华物业公司确认“名人风景”小区业主欠费总额317702.5元（水费46820.2元、电费170012.9元、物业管理费100869.4元），佑庭英联华物业公司主张欠费总额计算时应按双方协议约定的比例，即水电费90%、物业管理费80%。庭审中，博鑫物�公司对佑庭英联华物业公司陈述的博鑫物业公司多收取物业管理费7286.22元，水费6928.4元，电费3284.23元，计算错误250.19元，合计17749.04元自愿承担，不认可佑庭英联华物业公司陈述的有业主拒交物业管理费12995元，也不同意按比例计算欠费总额。
认定以上事实有原告博鑫物业公司、被告佑庭英联华物业公司提交的《企业法人营业执照》、《名人风景小区物管移交协议》、《名人风景欠费台帐》（共54页）、佑庭英联华物业公司的《收条》、《物业委托管理协议》等证据材料以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，博鑫物业公司与佑庭英联华物业公司签订的《名人风景小区物管移交协议》是双方当事人真实意思的表示，虽然成都市武侯区名人风景业主委员会、成都市武侯区名人风景业主大会也作为接收方在前述协议上加盖公章，但本案系博鑫�业公司与佑庭英联华物业公司之间的债权债务关系，不涉及成都市武侯区名人风景业主委员会、成都市武侯区名人风景业主大会的权利义务，故本案未追加成都市武侯区名人风景业主委员会、成都市武侯区名人风景业主大会为共同被告参加诉讼并无不当。博鑫物业公司要求佑庭英联华物业公司支付水、电、物管费合计161545元（欠款总金额317702.5元-4月份垫付的水电费96157.08元-已付代收款60000元-未主张的0.42元），扣除博鑫物业公司自愿承担的17749.04元（物业管理费7286.22元、水费6928.4元、电费3284.23元、计算错误250.19元）后余款为143795.96元。佑庭英联华物业公司辩称欠费总额没有按双方约定的80%和90%计算，按比例计算后欠费总额应为275845.31元，扣除经对账博鑫物业公司多收30744.04元、4月份代付的水电费96157.08元、已付现金80000元，佑庭英联华物业公司实际应付68944.19元。对此，本院认为，一、欠费总额能否按双方约定的比例计算。从博鑫物业公司与佑庭英联华物业公司签订《名人风景小区物管移交协议》第四条约定的内容看，双方确认的欠费总额计算方式为佑庭英联华物业公司于2010年7月1日前按照博鑫物业公司提供的实际欠费总额，即317702.5元，物管费最低按总金额的80%支付，水、电费最低按总金额的90%支付；若实际代收费超过该比例，按实际代收费支付，剩余未收到部分由佑庭英联华物业公司提供欠费明细交由博鑫物业公司自行收取。由此说明，双方除了约定佑庭英联华物业公司按比例支付欠费，同时也约定佑庭英联华物业公司实际代收费超过比例、按实际代收费支付欠费，但因本案现有证据不能证明佑庭英联华物业公司为博鑫物业公司实际代收款项的具体金额，也无证据证明佑庭英联华物业公司已将剩余未收到部分向博鑫物业公司提供欠费明细交由其自行收取，故佑庭英联华物业公司的该项辩称理由不能成立，本案的欠款金额应按实际欠费总额计算，佑庭英联华物业公司应承担举证不能的法律后果。二、业主拒交物业管理费12995元是否应由博鑫物业公司承担。佑庭英联华物业公司主张“名人风景”小区业主拒交物业管理费合计12995元，除自己的陈述外，佑庭英联华物业公司没有提供有效的证据予以证明，其主张也不能成立。三、佑庭英联华物业公司是否已付现金80000元。虽然佑庭英联华物业公司提交的两份收条金额60000元、20000元，合计80000元，但其中2010年9月9日的20000元收条上的收款人朱友军是名人房地产开发公司工作人员，且博鑫物业公司对此不予认可，结合佑庭英联华物业公司与名人房地产开发公司签订的《物业委托管理协议》，佑庭英联华物业公司负有每月向名人房地产开发公司支付28000元的场地使用费。名人房地产开发公司与博鑫物业公司是两个具有独立法人资格的公司，佑庭英联华物业公司向名人房地产开发公司的付款行为不应冲抵博鑫物业公司的欠款总额，故佑庭英联华物业公司辩称已付现金80000元的理由不能成立。
关于博鑫物业公司请求佑庭英联华物业公司按日1‰支付违约金的问题。佑庭英联华物业公司辩称不存在违约行为，双方之间是无偿委托关系，博鑫物业公司是自己去佑庭英联华物业公司领取代收费用，所以从博鑫物业公司每次到佑庭英联华物业公司领取费用的行为中可以看出并不是佑庭英联华物业公司不支付水、电、物管费用，而是博鑫物业公司不到佑庭英联华物业公司领取。如果法院认定佑庭英联华物业公司违约，请求法院对博鑫物业公司主张的违约金予以裁减。对此，本院认为，博鑫物业公司按约在小区移交的5日内向佑庭英联华物业公司提供“名人风景欠费台帐”，完成了自己的交接义务；佑庭英联华物业公司没有在其承诺的时间2010年7月1日前向博鑫物业公司支付清代收款，违反了诚实信用原则，佑庭英联华物业公司的行为已经构成违约。虽然在小区交接后博鑫物业公司有自己到佑庭英联华物业公司领取代收费用的行为，但该行为不影响佑庭英联华物业公司应向博鑫物业公司履行付款的义务，更不能以此作为佑庭英联华物业公司不支付欠费的理由。按照双方签订的《名人风景小区物管移交协议》的约定，佑庭英联华物业公司已逾期支付超过30日应承担按代收费总额的每日3‰支付违约金至代收款全部付清为止。博鑫物业公司主动降低为按欠款总额的每日1‰计算，但博鑫物业公司降低后的计算标准确已超过法律规定，本案综合考虑违约金以赔偿非违约方�损失为主要功能，而非以严厉惩罚违约方为主旨以及佑庭英联华物业公司未支付完全部欠款给博鑫物业公司可能造成的损失等相关因素，对博鑫物业公司要求佑庭英联华物业公司支付违约金的主张，予以部份支持，并酌情确定佑庭英联华物业公司按中国人民银行同期贷款基准利率130%向博鑫物业公司支付自2010年7月2日起至款项付清之日止的违约金，其中2010年7月2日起至2010年8月10日期间以欠款总额317702.5元为基数，2010年8月11日到款项付清之日起以143795.96元为基数。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川省佑庭英联华物业管理有限公司应于本�决发生法律效力之日起十日内向原告成都博鑫物业管理有限公司支付欠款143795.96元；
二、被告四川省佑庭英联华物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都博鑫物业管理有限公司支付违约金（以欠款总额317702.5元为基数，自2010年7月2日起至2010年8月10日止，以欠款143795.96元为基数，2010年8月11日起至款项付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率130%计算）；
三、驳回原告成都博鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2612元，由被告四川省佑庭英联华物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龚晓明
二〇一四年六月二十七日
书记员 赖婷婷
附：本判决适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额�违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分�于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。