北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第10115号
原告北京世纪博雅物业管理有限公司，住所北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张忆民，总经理。
委托代理人闫萍，北京卫之平律师事务所律师。
委托代理人张章，北京卫之平律师事务所律师。
被告范玉红，女，1979年9月10日出生。
委托代理人付严，男，1967年3月22日出生。
原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下称原告）与被告范玉红（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余昉独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年3月16日，我公司与北京市朝阳区望京北路39号康都佳园X号楼X单元X室房屋（以下称涉诉房屋）原业主朱玉郎签订《康都佳园前期物业管理服务协议》，约定由我公司提供物业管理服务，物业费标准为2.50元／月／平方米。2010年12月8日，朱玉郎将涉诉房屋过户至被告名下。被告入住后自2011年1月1日至2014年12月31日未交纳物业管理费。故我公司诉至法院，要求被告交纳：1、2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费17331.60元；2、2011年1月1日至2014年12月31日的中央空调运行费22531.08元。
被告辩称：我是涉诉房屋的所有权人，原告也是小区物业公司，物业费标准确为2.5元／月／平方米。对于原告的诉讼请求：1、相应期间内的物业管理费我没有交纳，对于诉讼时效期间内的我同意交纳，超过的部分我不认可。2、关于中央空调运行费，我们小区存在两种收费标准，一种是39元／年／平方米，另一种是按照使用流量计费。因为我和原告之间没有签订合同，且2011年、2012年我也没有在涉诉房屋内居住，因此不同意交费。对于2013年、2014年的空调费，我认为应当按照流量计算。此外，我在同一小区另有一套8号楼1单元22D室房屋（以下称22D房屋），该房屋位于顶层，因楼顶搭建了违章建筑，导致该房屋漏水。我多次要求原告拆除违章建筑，或要求有关部门处理，但原告均不作为。
经审理查明：2006年3月16日，原告与朱玉郎签订《康都佳园前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业管理服务，住宅物业管理服务费为2.5元／月／建筑平方米。同日，原告与朱玉郎签订《康都佳园中央空调运行协议书》，约定服务时间：每年11月01日至04月07日为冬季中央空调运行时间，每年05月15日至10月10日为夏季中央空调运行时间；计费方式及标准见《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议。
《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议约定，朱玉郎可根据需要任意选择一种方式交纳中央空调运行费。计费方式A（已选）：办理入住时，朱玉郎按48元／建筑平米／年向原告交纳年度中央空调运行费。原告每年根据朱玉郎计量表实际运行读数，按0.47元／千瓦·小时向朱玉郎收取（年度核算后，低于该单位价格据实结算），年度实际运行费用最高限额48元／建筑平米／年，剩余费用转入第二年中央空调运行费。第二年及以后年度的中央空调运行费于每年4月15日至5月14日期间向原告交纳。计费方式B（未选）：办理入住时，朱玉郎按18元／建筑平米／年向原告交纳首年度夏季中央空调运行费，夏季中央空调运行费根据朱玉郎中央空调计量表的实际运行读数，按0.47元／千瓦·小时向朱玉郎收取（年度核算后，低于该单位价格据实结算），最高费用不超过18元／建筑平米／年。其他年度的夏季中央空调运行费朱玉郎于每年10月15日至10月31日期间向原告交纳。首年度及其他年度的冬季中央空调运行费朱玉郎于每年10月12日至10月31日期间按人民币30元／建筑平米／年向原告交纳。
2010年12月8日，涉诉房屋自朱玉郎名下转移登记至被告名下，建筑面积144.43平方米。
庭审中，原告提交未签字盖章的《康都佳园中央空调运行协议》、《北京市居民供热采暖合同》，显示夏季中央空调运行费为9元／建筑平米／季，采暖费标准为价格主管部门规定的30元／建筑平方米／采暖季。被告对两份合同均不予认可，并表示另有一份按流量计费的合同，原告未提交。
经询，原告表示其此前一直向原业主朱玉郎主张权利，直至2014年起诉，通过法院调查才得知涉诉房屋已经过户至被告名下。被告表示：1、朱玉郎于2010年12月向其交付了涉诉房屋；2、其曾通知原告要求办理物业交接，签订中央空调合同，同时提出22D房屋漏水的问题，但原告未予理睬。3、其在购买涉诉房屋前知晓该小区为中央空调统一供暖和制冷，也知晓中央空调运行费的两种收费标准，但购房时并不知道涉诉房屋具体采用了哪一种标准。
以上事实，有《康都佳园前期物业管理服务协议》、《康都佳园中央空调运行协议书》及补充协议、房屋所有权转移登记申请书及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告认可其为涉诉房屋业主，认可物业费标准为2.5元／平方米／月，亦认可自己未交纳相应期间内的费用。故对于原告关于物业费的诉讼请求，本院予以支持。
关于中央空调运行费，原、被告之间就此并未订立合同，《康都佳园中央空调运行协议书》及补充协议中约定的内容，仅在原告与朱玉郎之间发生法律效力，与被告无关。综合现有证据及双方当事人陈述可知，原告主张的每年每平方米39元中，包含采暖费30元以及夏季中央空调运行费9元。其中采暖费的标准来自于价格主管部门的规定，考虑到涉诉房屋系中央空调统一供暖，不存在分户计量采暖的情况，被告作为房屋所有权人实际享受了原告提供的供暖服务。故对于该部分费用，本院予以支持。
关于夏季中央空调运行费，收费标准来自于原告提交的《康都佳园中央空调运行协议》，并非由价格主管部门制定。被告作为房屋所有权人，不存在无论如何都必须得使用中央空调的预设和前提。如果被告将涉诉房屋空置，或者占有使用涉诉房屋但不使用空调，又或者自行安装空调而不使用统一的中央空调，均不会产生夏季中央空调运行费。因此，在原告没有和被告就此订立合同的情况下，不能推定被告以默示的方式同意以包年的价格接受服务。原告要求按照每年每平方米9元的标准收费缺乏依据，本院不予支持。
需要说明的是，被告作为涉诉房屋的所有权人，并不负有依约定或者依法定而产生的必须主动找原告就中央空调运行费进行协商并签订合同的义务。因此，即便根据现有证据，朱玉郎向被告交付涉诉房屋时的中央空调计量表读数可能无法查清，被告可能无法就其曾经通知原告办理物业交接并签订合同等事实举证，亦均不足以产生被告需要按照每平方米9元的包年计费方式交纳夏季中央空调运行费的这一对其不利的法律后果。无论中央空调计量表位于涉诉房屋屋内还是屋外，原告作为服务提供一方，均应当就服务的单价和数量举证。在缺乏相关证据的情况下，原告应当承担举证不能的不利后果。
关于诉讼时效，因原告系在2014年起诉时才得知涉诉房屋业主变更，故此次起诉没有超过诉讼时效期间，对于被告此项抗辩，本院不予采纳。被告就22D房屋漏水所提抗辩与本案无关，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告范玉红于本判决生效后七日内向原告北京世纪博雅物业管理有限公司交纳二○一一年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费一万七千三百三十一元六角。
二、被告范玉红于本判决生效后七日内向原告北京世纪博雅物业管理有限公司交纳二○一一年一月一日至二○一四年十二月三十一日的中央空调运行费一万七千三百三十一元六角。
三、驳回原告北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费398元，由原告北京世纪博雅物业管理有限公司负担65元（已交纳），由被告范玉红负担333元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 余昉
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 张晨