大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第1813号
原告（反诉被告）孙丽丽，女。
委托代理人张婷，辽宁正垒律师事务所律师。
被告（反诉原告）大连金广地产集团有限公司。
法定代表人孙强，系总经理。
委托代理人杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人梁小冬，辽宁智库律师事务所律师。
原告孙丽丽与被告大连金广地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙丽丽的委托代理人张婷、被告大连金广地产集团有限公司的委托代理人杨婕妤、梁小冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月12日签订商品房买卖合同，原告自被告处购买位于甘井子区泉水商品房一处，建筑面积为105.30平方米，总房款为936117元。后原告交纳了物业费、垃圾清运费及取暖费等费用后，被告于2013年10月19日向原告交付了该房屋。后被告没有在合同约定的时间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止起诉之日，被告违约已达92天，故诉至法院，请求判令：被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金8612元。
被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求，根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任”导致案涉项目逾期具备办证条件的，我公司才承担违约责任。而原告未能在约定的365天期限内办理房屋权属登记，系因政府出台质量保证金新规、教育部门提高幼儿园设施和装修标准、质监站对配套费缴纳情况审核发生变更、煤气气源费缴纳、大连市实施五方责任主体项目负责人质量终身责任要求、以及网上报件平台实施等原因导致逾期，非我公司责任。因此，原告依据该《合同》第十五条的约定，要求我公司承担逾期办证违约金无依据。退一步讲，假使因我公司的责任导致逾期办证，因原告未提供证据证明其损失，故根据《合同法》的相关规定，我公司有权要求法院降低日万分之一的违约金标准。假使因我公司的责任导致逾期办证，原告以提前交付房屋的时间计算365天办证期限以及逾期办证期限错误。根据该《合同》附件四《补充协议》第六条第1款的约定，如房屋早于该《合同》第八条约定的期限交付，则以实际交付日期计算办证期限；如房屋晚于该《合同》第八条约定的期限交付，则以实际交付日期计算办证期限。因此，部分原告在我公司提前交房，原告提前占有房屋、提前获利的情况下，以实际交付日期计算办证期限和逾期办证期限违反双方合同约定。综上所述，根据该《商品房买卖合同》第十五条约定，仅在因我公司的责任导致逾期办证的情况下，我公司才承担责任。本案中，如前所述，均系非我公司的责任导致逾期具备办证条件，不应由我公司支付违约金，故恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。同时，因原告未按照双方商品房买卖合同约定的期限支付首付房款，首付款逾期8天，剩余房款逾期18天，故提起反诉，请求判令原告支付逾期付款违约金1170元。
原告辩称，不同意被告的反诉请求。第一，我方认为不构成反诉，应当驳回其反诉请求，另行起诉；第二，首付款的缴纳时间都是在签订买卖合同的当日即缴纳了首付款，不存在违约情况，其尾款当时售楼人员也承诺不在约定的期限之内办不完的话，不追究其违约责任；第三，双方关于付款期限的规定属于格式条款，对我方来说是无效的；第四，关于尾款，银行的放款时间不是由我方控制的，我方已将所有贷款材料如期提交完毕，不存在违约行为。
经审理查明，2013年9月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区泉水商品房一处。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过365日买受人仍无法办理房屋权属证书的，自限期届满之次日起，由出卖人支付买受人已付房款日万分之一的违约金。总房款为936117元，合同约定的付款方式及期限为，2013年6月20日前支付定金50000元；2013年9月12日前支付不低于236117元首付款；在领取已备案的本合同起十个工作日内以商业贷款方式支付余款650000元。合同第七条约定，逾期付款在三十日内的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定的房屋交付期限为付清全部房款后十日内。同日，原、被告签订补充协议，该协议约定采取贷款方式支付房款的，该部分房款应在签订合同之日起十个工作日内支付出卖人。补充协议同时约定，如房屋实际交付日期与主合同第八条约定交付日期不一致的，出卖人办理权属登记的起始日期以较后者为准。补充协议约定本协议与主合同具有同等法律效力，如二者抵触，以补充协议为准。
另查，合同签订后，原告按照合同约定交纳了定金，于2013年9月12日交付被告首付款266117元，于2013年10月14日交付被告余款650，000元。被告于2013年10月19日将案涉房屋交付原告。
再查，双方签订合同并交付房款及交付房屋后，因被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用，大连市城乡建设委员会于2014年6月17日对被告作出罚款20万元的行政处罚，并导致原告未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明，亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。直至2014年12月9日，被告方才取得案涉位于甘井子区泉水号的房地产权证。后双方就逾期办理产权证违约金一事协商不成，原告遂诉至本院。
又查，被告于2000年取得案涉枫丹丽城小区的建设用地使用权。2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》。根据该《办法》第七条规定，社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定，被告在办理竣工备案手续前，需交纳相应质保金，增加了一道手续。
上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、行政处罚决定书、房地产权证、中标通知书及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则应当承担相应的违约责任。对此，现有本院依原告申请依法调取的行政处罚决定书，可以证明被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用，是导致其无法在合同约定的期限内完成权属登记备案的原因之一。同时，本院需指出，本案在被告办理房屋权属登记过程中，客观上确实存在非被告主观意志所能决定的因素，因此应综合考虑被告逾期办理产权证的过错程度，决定被告承担违约责任的程度。2013年2月26日大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，系在双方买卖商品房约定的办证期限内出台，较之以往旧的质量保证金管理办法，确实加大了被告的负担，被告在新规定实施后，客观上难以短期将大笔质保金存入专用账户，确实导致被告不能即时办理房产证。因此，综合考虑被告主观过错及其在本案中所提及的诸多逾期办证的抗辩理由中的合理因素部分，本院酌情确定被告承担按照合同约定计算方式计算所得违约金的50%。
关于违约金计算的起算时间，因双方补充协议约定以实际交付时间或者约定交付时间较后者为准；而且被告提前交房的行为属于积极履行合同义务，且房屋交付后原告即享有对其占有、使用、收益等权利，一定程度上有所受益。根据公平原则，应以合同约定的房屋交付截止日期（2013年10月24日）之日起第366日即2014年10月25日为准。对于截止时间，原告主张计算至2015年1月20日，并诉称其直至该日方才得知案涉房屋具备办理产权证的条件。对此，根据已查明的事实，被告已于2014年12月9日取得案涉位于甘井子区泉水的房地产权证，即案涉房屋已具备办证条件。而案涉房屋是否具备办证条件是公开的，可通过相应途径查询，故不宜要求被告负担通知原告的义务。违约金应当自2014年10月25日起，计算至2014年12月9日，合计45天。故被告应当支付原告逾期办证违约金2106.26元（936117元＊45天＊0.01%＊50%）。
对于被告的反诉请求，符合法律规定的反诉条件，依法应与原告之本诉合并审理。原告辩称其在签订买卖合同的当日即缴纳了首付款，不存在违约情况；对此，合同约定交纳首付款的时间早于合同签订时间，如认定原告明知其并未在合同约定的时间交纳首付款，而仍与被告订立前述合同，等同于其在订立合同时自认违反了合同约定，因此该节事实显然不符合常理。故本院仅能认定双方关于首付款的真实意思表示为于签订合同时交纳。关于剩余房款的违约责任，原告辩称贷款发放由银行实际控制，其已经将所有贷款材料如期提交完毕，但并未提供证据予以证明，故其仍需负担该部分的逾期付款责任，剩余房款数额为650000元，逾期天数为18天，违约金合计1170元（650000元＊18天＊0.01%）。
综上，被告因承担逾期办证违约金2106.26元，扣除原告负担逾期付款违约金1170元，其实际负担违约金为936.26元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告大连金广地产集团有限公司（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙丽丽（反诉被告）逾期办理房屋产权证违约金936.26元（已扣除原告负担的逾期付款违约金）。
二、驳回原告孙丽丽（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回被告大连金广地产集团有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，其他诉讼费50元，上述费用合计125元（原告已预交100元，被告已预交25元），由原告负担60元，由被告负担65元，被告负担的部分与前述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判长 李子林
审判员 田 擎
审判员 宋丽丽
二〇一五年十一月二十三日
书记员 赵 晶