吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第1004号
原告：张秀海，男，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。
被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区工业三区A-3-2号。
法定代表人：柴永生，总经理。
委托代理人：孙悦，女，汉族，该公司员工，住吉林市船营区。
第三人：肖国庆，男，汉族，无职业，现在吉林市江城监狱四监区服刑。
第三人：吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司，住所地吉林市船营区光华路5号。
法定代表人：李显彪，总经理。
委托代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
原告张秀海与被告吉林市瀚星房地产开发有限公司（下称瀚星房地产公司）及第三人肖国庆、吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（朝阳拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告张秀海及其委托代理人王伟、被告瀚星房地产公司的委托代理人孙悦、第三人肖国庆、第三人朝阳拆迁公司的委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀海诉称：瀚星房地产公司与肖国庆于2010年5月17日签订《产权调换协议书》，协议约定瀚星房地产公司委托朝阳拆迁公司对肖国庆的房屋予以拆迁，以产权调换的方式对肖国庆给予安置，并约定过渡期补偿费为每月每平方米6元。协议签订后，肖国庆于2011年5月13日与张秀海达成协议，以16万元的价格将《产权调换协议书》的权利义务一并转让给张秀海，并且在瀚星房地产公司及朝阳拆迁公司办理了变更登记。张秀海取得了《产权调换协议书》的权利和义务。按照《产权调换协议书》的约定，瀚星房地产公司应在协议签订后30个月内交付安置房屋。2013年其他被拆迁人已经陆续迁进新楼，安置给张秀海的房屋也已经确定（越秀南区棚户区改造、编号某某号、面积63平方米），而瀚星房地产公司以张秀海所持《产权调换协议书》存在权属争议为由拒绝向张秀海交付安置的房屋，时至今日张秀海仍然没有得到安置。张秀海认为，张秀海与肖国庆转让合同权利义务的行为符合法律的规定，且已征得合同相对人（瀚星房地产公司）的同意，转让行为应认定为有效，受让人取得了合同的权利和义务，相对人应当向受让人履行义务。因此张秀海向法院起诉，请求法院判决：1、瀚星房地产公司立即按《产权调换协议书》的约定履行安置义务；2、瀚星房地产公司支付逾期安置的过渡补偿费38016元（2011年5月13日至2015年5月13日）；3、诉讼费用由瀚星房地产公司承担。
被告瀚星房地产公司辩称：1、由于产权人不确定，为保护被拆迁人合法权益，在法院作出判决前，我公司不予履行安置义务，不予发放过渡补偿费；2、此次纠纷我公司无过错，因此不应承担诉讼费，应由第三人肖国庆承担诉讼费。
第三人肖国庆述称：我与张秀海是正常买卖，也进行了公证，并到朝阳拆迁公司办理了更名手续，房款也都交付完毕，所以我对张秀海的诉请没有意见。
第三人朝阳拆迁公司述称：与朝阳拆迁公司无关，朝阳拆迁公司不应承担责任。
为证实其主张，原告张秀海向本院提供如下证据：
1、产权调换协议书一份，证明瀚星房地产公司对肖国庆的房屋实施拆迁的事实及安置补偿方式，且肖国庆在征得产权调换协议书相对人（瀚星房地产公司）同意的情况下将产权调换协议书的权利义务转让给张秀海并在拆迁管理部门办理了变更登记；
2、2011年5月13日肖国庆与张秀海签订的卖楼协议一份，证明肖国庆自愿将应安置给自己的63平方米住宅以16万元的价格转让给张秀海，而且剩余的过渡费归张秀海；
3、2011年5月13日肖国庆与张秀海签订的房屋转让协议书一份，证明问题同证据2；
4、吉林市公证处（2011）吉江城证字第11997号公证书一份，证明肖国庆已将领取安置回迁楼及办理相关手续的事宜委托给张秀海，并经过公证。
对上述证据被告瀚星房地产公司质证均无异议。
对上述证据第三人肖国庆质证均无异议。
对上述证据第三人朝阳拆迁公司质证均无异议。
被告瀚星房地产公司针对其抗辩主张向本院提供证据如下：
1、吉林市房权证乡镇字第J14-＊＊＊＊**号产权证复印件，证明肖国庆名下有一处坐落于船营区欢喜乡新山村四社、建筑面积为48平方米的私有房产一套；
2、吉林省房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书一份，编号＊＊＊＊＊＊，证明肖国庆与瀚星房地产公司于2010年5月17日签订房屋所有权证编号为J14-＊＊＊＊＊＊号的产权调换协议，协议面积63平方米；
3、房屋转让（出卖）协议书（附肖国庆、张秀海身份证复印件），证明肖国庆跟瀚星房地产公司签订协议后又将协议号905774房屋于2011年5月13日以16万元转卖给张秀海；
4、公证书一份，证明肖国庆与张秀海于2011年5月17日在公证处对此房屋进行公证；
5、房屋转让（出卖）协议书（附收条及孟翔威身份证复印件），证明肖国庆又于2012年11月15日将协议号＊＊＊＊＊＊房屋以15万元转卖给孟翔威，肖国庆收到孟翔威现金15万元；
6、吉林市公安局昌邑分局介绍信，证明瀚星房地产公司在2013年9月4日吉林市公安局昌邑分局出具关于借调肖国庆产权调换协议书及肖国庆与张秀海房屋买卖协议书的介绍信（档案已于2013年9月9日收回）时才得知编号＊＊＊＊＊＊号的房屋产权有争议，为此，瀚星房地产公司为保护该房屋所有人的合法权益，没有擅自安置，待法院判决及肖国庆确认后，瀚星房地产公司统一安置合法权利人；
7、张秀海申请及协议书丢失公告，证明张秀海编号为＊＊＊＊＊＊号产权调换协议丢失，并向瀚星房地产公司申请复印一份协议书，并于2014年1月17日在江城日报上刊登声明。
对上述证据原告张秀海的质证意见为：对证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，协议中已标注更名为张秀海，说明瀚星房地产公司对更名的事知道并认可；对证据3、4，无异议；对证据5，与本案无关；对证据6、7，无异议。
对上述证据第三人肖国庆的质证意见为：对证据1-4均无异议；对证据5，卖给孟翔威的这个房子我已经买回来了，与卖给张秀海这个房子不发生关系；对证据6、7，无异议。
对上述证据第三人朝阳拆迁公司质证均无异议。
第三人肖国庆未向本院提供证据。
第三人朝阳拆迁公司未向本院提供证据。
本院依职权调取（2014）昌刑再初字第2号刑事判决书一份，各方当事人质证均无异议。
针对原告张秀海提供的证据1-4，各方当事人均无异议，本院予以采信。
针对被告瀚星房地产公司提供的证据1-4，来源合法，内容真实，于本案具有证明力，本院予以采信；证据5，相对人肖国庆对真实性予以认可，本院对真实性予以确认；证据6、7，各方当事人均无异议，本院予以采信。
本案在审理过程中，通过双方当事人诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：
肖国庆在吉林市船营区越秀南区（欢喜乡新山村四社）原有私有房产一处，建筑面积48平方米，房屋所有权证编号为J14-＊＊＊＊＊＊。2010年5月17日，肖国庆（乙方）与瀚星房地产公司（甲方）就此房屋签订产权调换协议书（＊＊＊＊＊＊号），协议内容如下：“甲方因实施越秀南区棚户区改造建设项目，经市建委批准，需拆迁位于拆迁范围内乙方所有的房屋，根据吉林市房屋拆迁补偿安置的有关规定，甲、乙双方就拆迁补偿安置有关事宜达成如下协议：一、乙方同意将位于拆迁范围内的房屋等，交给甲方拆除。乙方自愿放弃货币补偿；乙方房屋：建筑面积48平方米，产权性质私有，房屋所有权证编号J14-＊＊＊＊＊＊；二、甲方应补偿乙方的各项费用为：搬迁补助费400.00元；三、甲方将建筑面积63平方米的期房一栋作为产权调换房屋，安置乙方；四、乙方应交纳费用216.00元；五、乙方保证在2010年5月27日前将上述房屋交给甲方拆除；乙方保证在进户前将本协议第四条规定的总计交纳金额结清；六、甲方保证在30个月内将产权调换房屋交给乙方；七、过渡期限内自行过渡，过渡期限内的［住宅房屋补助费］为每月每平方米6.00元；八、本协议签订时，乙方应将房证等有关证件交给甲方，由甲方统一到相关部门办理注销登记手续；九、本协议签订后，甲、乙双方必须履行本协议约定的全部事项，任何一方不履行或不完全履行以及履行过程中发生争议又协商不成的，甲、乙双方同意向人民法院起诉……”瀚星房地产公司及拆迁实施单位朝阳拆迁公司均在该协议书上加盖公章，肖国庆在协议上签字。协议签订后，瀚星房地产公司就该房屋进行了拆迁。2011年5月13日，肖国庆（甲方）与张秀海（乙方）签订卖楼协议，约定：“1、甲方在越秀南区棚改产权调换书第＊＊＊＊＊＊号，面积为63平方米，以壹拾陆万元卖给乙方，剩余过渡费归乙方；2、乙方同意以壹拾陆万元买；3、甲乙双方自愿达成买卖协议承担法律责任，如任何一方违约都赔偿双倍卖（买）房款。”同日，肖国庆（甲方）与张秀海（乙方）又签订房屋转让（出卖）协议书一份，约定：“1、甲方自愿将越秀南区棚户区改造产权调换协议书编号＊＊＊＊＊＊号、面积63平方米，转卖给乙方，房价16万元，房屋更名费由甲方负责；2、甲方从2011年5月13日转让给乙方居住；3、对于2011年5月13日以前的房、水、电及供热由甲方负责，协议签订后，甲乙双方任何一方无论因何原因违约，甲方违约按定金双倍赔偿；乙方违约定金不退，交定金同时，甲、乙双方交纳中介费……”2011年5月17日，肖国庆到吉林市江城公证处办理公证委托书一份，内容为：“委托人肖国庆现委托受托人张秀海办理及领取坐落在吉林市越秀小区南区棚户区回迁楼（产权调换协议书编号：＊＊＊＊＊＊），回迁面积：63平方米房屋私有产权事宜。代理人在其权限范围内所签署的一切文件肖国庆均予以承认，并承担相应的法律责任。本委托书有效期直至所有手续办完为止。本委托书有转委托权。”后，肖国庆与张秀海到朝阳拆迁公司办理更名手续，在上述产权调换协议书被拆迁人处标注“卖给张秀海”，上述肖国庆与张秀海签订的卖楼协议、房屋转让（出卖）协议及公证书均在朝阳拆迁公司存档。2012年6月29日，肖国庆以伪造的与瀚星房地产公司签订的房屋产权调换协议书与陈立海签订了房屋买卖合同，以人民币10万元的价格又将房屋转让给陈立海（此事另经刑事案件处理）。2012年11月15日，肖国庆又与孟翔威签订房屋转让（出卖）协议书，以人民币15万元的价格又将房屋转让给孟翔威。肖国庆与陈立海、孟翔威的房屋买卖均未到瀚星房地产公司亦或朝阳拆迁公司办理更名备案手续。因瀚星房地产公司以房屋权属有争议为由未向张秀海交付产权调换的房屋，张秀海诉至法院。
本院认为，肖国庆与瀚星房地产公司之间签订的产权调换协议书及肖国庆与张秀海之间签订的卖楼协议、房屋转让（出卖）协议均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在肖国庆、张秀海依据双方签订的房屋买卖协议到朝阳拆迁公司办理了产权调换协议的更名手续之后，该产权调换协议项下被拆迁人的权利义务均转由张秀海享有，瀚星房地产公司作为拆迁人，亦应依照产权调换协议的约定履行义务，即瀚星房地产公司应依约向张秀海交付产权调换的房屋。至于瀚星房地产公司抗辩房屋权属争议问题，从房屋买卖时间上看，张秀海与肖国庆之间的买卖在前，陈立海、孟翔威与肖国庆之间的买卖在后，从房屋买卖手续的办理程度看，张秀海与肖国庆之间的买卖已在拆迁单位办理更名备案，陈立海、孟翔威与肖国庆之间的买卖则未在拆迁单位办理更名备案，因此从拆迁人角度讲，凭现有材料可以确定产权调换协议的被拆迁人一方应是张秀海，瀚星房地产公司应依约向张秀海履行安置义务，至于单独向瀚星房地产公司主张权利的陈立海、孟翔威（没有肖国庆确认），并不具有产权调换协议指向的被拆迁人身份，非产权调换协议的合同相对人，瀚星房地产公司自不必向其履行安置义务，对于权属争议应属陈立海、孟翔威另行主张的问题。因此，本案瀚星房地产公司未依约向张秀海履行义务的行为构成违约，该公司应承担违约责任。同理，对于张秀海主张的过渡补助费，瀚星房地产公司亦应依约向张秀海支付，即在协议签订回迁期内（30个月内）按每月每平方米6.00元标准向张秀海支付过渡补助费，超过30个月后，从第31个月开始至实际安置按每平方米每月18元标准向张秀海支付过渡补助费。此项过渡补助费诉请，张秀海请求支付至2015年5月13日，本院按上述标准计算至2015年5月13日。过渡补助费计算标准问题，张秀海要求按地方性法规规定计算，但既然张秀海承继了肖国庆与瀚星房地产公司之间签订的产权调换协议的权利义务，在协议约定的回迁期内过渡补助费应依照协议约定计算为宜。综上，张秀海合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市瀚星房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按2010年5月17日与第三人肖国庆签订的某某号产权调换协议书的约定内容向原告张秀海履行安置义务；
二、被告吉林市瀚星房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告张秀海过渡补偿费31，104.00元；
三、驳回原告张秀海的其他诉讼请求。
被告吉林市瀚星房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，260.00元由被告吉林市瀚星房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳
人民陪审员 王金凤
人民陪审员 赵艳波
二〇一五年十一月十二日
代理书记员 孙 越