广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第3783号
上诉人（原审原告）：易荣春，男，汉族，1952年5月12日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：易礼权，男，汉族，1950年3月5日出生，住广州市天河区。
委托代理人：许粤胜，广东粤胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社，住所地：。
法定代表人：郭顺满，职务：社长。
委托代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。
委托代理人：王旭虹，广东穗南律师事务所律师。
原审第三人：广州市龙湾实业集团股份有限公司，住所地：。
法定代表人：廖志成，职务：总经理。
上诉人易荣春因与被上诉人广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社（以下简称五眼桥联社）、原审第三人广州市龙湾实业集团股份有限公司（以下简称龙湾公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：龙湾公司（甲方）与五眼桥联社（乙方）、易荣春（丙方）于1998年8月3日签订了《“龙湾广场”项目开发合作合同书》，约定：由五眼桥联社提供土地，龙湾公司提供房地产开发的一切合法有效的证件并对项目进行开发、建设、管理、经营等业务活动，易荣春提供项目开发、建设、管理、经营所需的一切投资资金，进行“龙湾广场”房地产项目的开发；三方约定的利益分配方案为按市规划局对该项目“规划方案”批复的容积面积为计算基数（总建筑面积34520平方米），乙丙双方各按35%和65%比例分成，即其中乙方占35%，丙方占65%（规划部门规定的不可租售的公用配套设施面积，届时双方在各占面积内按分配原则比例分摊），乙方分配的面积指定位置分别在A、B二连体的二至三层商场，余下面积在商住部分调补，丙方的分配面积除乙方分配面积后，余下建筑面积全部属丙方（含地下室）；该项目以A栋施工报建批复日起计算，工期为36个月，如丙方中途停工超过6个月，则视作违约处理，甲乙方有权终止合同，已投资部分归属乙方，如乙方违约则补偿丙方已投资资金的双倍值和丙方按合同分成所得面积按每平方米200元付给丙方，如丙方违约则补偿乙方分成所得面积按投资资金的双倍值每平方米200元付给乙方。
讼争项目“龙湾广场”B栋于2002年建成，总建筑面积5770.32平方米，五眼桥联社于2003年领取了B栋二层、三层（建筑面积2221平方米）的房屋产权证。“龙湾广场”A栋2002年7月18日取得《国有土地使用证》，2003年10月31日取得《建设工程规划许可证》（建设规模地上15层30424平方米，地下1层3482平方米）。2006年12月15日，广州市国土资源和房屋管理局颁发编号为穗房预（网）字第20030207号广东省广州市商品房预售许可证。该证记载：开发企业名称广州市龙湾实业集团股份有限公司；项目名称龙湾广场（自编A栋）。
五眼桥联社于2009年8月27日以易荣春等人没有履行《“龙湾广场”项目开发合作合同书》为由，向原审法院提起诉讼［案号是（2009）荔法民三初字第1535号］。要求易荣春、龙湾公司、广州市龙湾实业集团股份有限公司第一分公司立即向五眼桥联社交付位于广州市荔湾区广佛路以北、滘口西南地段“龙湾广场”房地产项目A栋住宅部分面积5775.572平方米，并协助五眼桥联社办理产权登记手续。不足交付的部分，以每平方米8000元的价格折算成房价款支付给五眼桥联社；要求易荣春立即向五眼桥联社支付违约补偿金1155114.4元。要求易荣春、龙湾公司、广州市龙湾实业集团股份有限公司第一分公司承担本案全部诉讼费用。
2010年1月26日，原审法院作出（2009）荔法民三初字第1535号民事判决书。判决认为：五眼桥联社认为在讼争项目“龙湾广场”A、B栋分得的二、三层商场总建筑面积，少于按合同应分得面积，要求易荣春、龙湾公司、广州市龙湾实业集团股份有限公司第一分公司立即向五眼桥联社交付“龙湾广场”A栋住宅部分面积5775.572平方米作为补偿，必须先确认“龙湾广场”A、B栋二、三层商场总建筑面积。但由于“龙湾广场”A栋至今未取得规划验收，房管部门还未进行房屋面积测量，导致无法确认“龙湾广场”A栋的建筑面积，故五眼桥联社的诉讼请求无事实依据，不予支持。五眼桥联社可在规划验收，取得房管部门的面积测量结果后，再主张合同的权利；五眼桥联社与易荣春等人在合同中约定的违约责任并无明确易荣春等人迟延交付房屋的违约责任，故五眼桥联社要求易荣春立即向其支付违约补偿金1155114.4元，无合同依据，不予支持。并依照《中华人民共和国合同》第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决“驳回五眼桥联社的诉讼请求。”
五眼桥联社不服（2009）荔法民三初字第1535号判决提出上诉，广州市中级人民法院于2010年7月29日，作出（2010）穗中法民五终字第2006号民事判决：驳回上诉，维持原判。
易荣春于2012年6月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、请求法院确认在龙湾广场A栋中除五眼桥联社已确认属于易荣春和龙湾公司一方的房产面积外，经测绘所测量后，易荣春和龙湾公司一方在A栋第二至第三层中还应分得274平方米的房产。2、请求法院判令五眼桥联社和龙湾公司立即办理龙湾广场项目A栋房产的权属初始登记手续（易荣春和龙湾公司一方分得的房产面积具体以《房屋面积测量成果报告书》各层各单元面积表为准，并以龙湾公司名义办理权属初始登记）。3、请求判令五眼桥联社承担本案的全部诉讼费用。
在本案一审庭审过程中，易荣春还分别提供：证据“龙湾广场”《房屋面积测量成果报告书》中A栋各层各单元面积表，证明A栋第二至第三层面积共8337平方米；证明不可售的公配面积为1010平方米；证明各单元的具体面积。证据龙湾公司股东会议纪要，证明五眼桥联社确认A栋首层商场、地下室车库和四层以上住宅等属于易荣春所有。五眼桥联社对证据“龙湾广场”《房屋面积测量成果报告书》中A栋各层各单元面积表，五眼桥联社认为不同意易荣春所述的公配面积的计算方式。五眼桥联社对证据龙湾公司股东会议纪要，五眼桥联社认为对该会议纪要并无各股东的签字确认，对其真实性不予认可。
原审法院认为：易荣春、五眼桥联社及龙湾公司于1998年8月3日签订的《“龙湾广场”项目开发合作合同书》是各方真实的意思表示。且未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，各方均应依约履行。易荣春主张“龙湾广场”A栋中除五眼桥联社已确认属于易荣春和龙湾公司一方的房产面积外，经测绘所测量后，易荣春和龙湾公司一方在A栋第二至第三层中还应分得274平方米的房产及要五眼桥联社和龙湾公司立即办理“龙湾广场”项目A栋房产的权属初始登记手续的理由。五眼桥联社认为应按照《“龙湾广场”项目开发合作合同书》中约定各自在该项目中的面积分成。即五眼桥联社占总建筑面积的35%，易荣春占总面积的65%进行计算。由于“龙湾广场”A栋实际建筑面积与规划设计批复的容积建筑面积存在差异。易荣春、五眼桥联社及龙湾公司三方对该项目中的面积差异分成存在争议未能达成一致意见，导致“龙湾广场”项目A栋房产无法办理权属初始登记手续。从而不能证实五眼桥联社在“龙湾广场”项目A栋第二至第三层中有274平方米的房屋属于易荣春。因此，易荣春的主张缺乏事实基础，不予支持。龙湾公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
原审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，于2012年8月29日作出判决：一、驳回易荣春要求确认在龙湾广场A栋中除五眼桥联社已确认属于易荣春和龙湾公司一方的房产面积外，经测绘所测量后，易荣春和龙湾公司一方在A栋第二至第三层中还应分得274平方米房产的诉讼请求。二、驳回易荣春要求五眼桥联社和龙湾公司立即办理龙湾广场项目A栋房产的权属初始登记手续（易荣春和龙湾公司一方分得的房产面积具体以《房屋面积测量成果报告书》各层各单元面积表为准，并以龙湾公司名义办理权属初始登记）的诉讼请求。本案受理费12218元，由易荣春负担。
判后，易荣春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决错误。本案成讼是因为双方对“龙湾广场”项目的利益分配存在争议，故请求法院作出裁决。原审法院应根据合同约定和相关证据来认定双方在A栋中应分得的面积，从而认定我方第一项诉讼请求是否成立，在确定双方应分配的面积基础上，进一步判令五眼桥联社与龙湾公司共同办理A栋初始权属登记手续。但原审法院没有对A栋双方应分配的面积进行实质性审理和认定。二、五眼桥联社在该地块换取的物业得到满足的情况下才重新签订合同。1、由于涉案项目的土地用途变更和增加商住功能手续，一直拖延至1998年7月得以理顺后，根据市规划局对该项目建设要点（即设计要点）的批复，并通过充分的市场调查和结合本地块的实际情况，三方才决定重新签订涉案合同。2、在本案中，规划方案批复的“容积面积”是核心的关键问题，而且在合同签订之时，（1998）第160号“关于规划设计要点的复文”载明：容积率为高、多层结合2.8，以用地面积10893平方米计算。（1999）第5号“关于送审规划方案的批复”的容积率为2.79。至此，根据文件批复的内容即可计算容积面积，再依照合同约定的分配比例就可以计算出五眼桥联社所应分配的面积，余下建筑面积全部属于我方，故不存在约定不明的情形。三、五眼桥联社早已确认A栋的地下室车库和首层全部商铺以及四层以上的物业全部属于我方。1、含同约定“按市规划局对该项目‘规划方案’批复的容积面积为计算基数”而不是按总建筑面积为计算基数。总建筑面积=容积面积＋非容积面积。早在2003年《关于办理预售证的请示》中，五眼桥联社已确认地下车库等属于我方，并同意以龙湾公司的名义进行销售，从而印证不是按总建筑面积为计算基数分配。2、假如A栋地下室车库、首层商铺和四层以上的物业不属于我方，五眼桥联社怎可能会同意我方以龙湾公司的名义对这些房产进行销售呢？3、涉案合同的约定就是不管项目在开发过程中出现任何情况（包括资金问题中途烂尾等）、或实际建成的面积是增多或减少，我方也必须按批复的容积面积的35%交付房产给五眼桥联社（其风险与利益均属于我方），这就是合同上“独立经营、自负盈亏”的本意。4、假如涉案项目中途烂尾或建成的面积只有2万平方米，难道五眼桥联社也同意按2万平方米的35%来分配吗？所以，涉案合同不存在约定不清或公平与否的问题，更不可能在十多年后才提争议。5、在2005年的《会议纪要》中，五眼桥联社再次确认了上述的事实。四、对于多建部分五眼桥联社也主张按35%的比例进行分配是毫无道理的。按“余下部分的房产全部属于我方”的约定，多建部分理所当然属于我方。即使退一万步按“所谓的公平原则”，真正擅自多建的932平方米房产，也应减除罚款和补缴费用以及土地出让金和建设成本后，按所得利润再考虑如何分配。五、五眼桥联社有义务与龙湾公司办理A栋房产的初始权属登记手续。由于涉案项目是以五眼桥联社和龙湾公司的名义进行开发的，按照相关法律规定和房管部门的要求，必须由五眼桥联社和龙湾公司进行初始权属登记。六、本案适用程序法对双方的争议做出实体判决存在错误，这样的判决将会剥夺了当事人的诉讼权利。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，支持易荣春的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由五眼桥联社承担。
五眼桥联社答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。关于双方面积分成问题，根据双方签订的《“龙湾广场”项目开发合作合同书》第五条的约定，双方利益分配按广州市规划局对该项目规划方案批复的面积作为计算基数，该基数对双方均有约束力，合同中并无约定对于在建筑过程中经规划局批复多出部分的建筑面积以及在实际建造过程中增加的建筑面积部分如何分配。因此，我方要求对增加部分的面积也同样应按照原合同确定的分配比例进行分配，这样才能体现公平、合理的分配原则。对于公共分摊部分，在我方依合同应分配的A栋二、三层中已经分配了公摊面积，因此我方已经多分摊了公建部分的面积，该多分摊的部分按照合同的约定，我方有权在商住部分进行调配。现易荣春不单无视我方已经分摊的文化活动中心的面积，还要将其他公摊面积分摊给我方，该做法完全没有合同依据。
原审第三人龙湾公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
经二审审查，1998年8月3日的《“龙湾广场”项目开发合作合同书》是由龙湾公司（甲方）、广州市芳村区石围塘街五眼桥村民委员会（乙方）与易荣春（丙方）签订，原审对此查明事实有误。原审其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，上述合同还约定，“龙湾广场”分别为东西A、B两大独立连体所组成，首层至三层均为商场部分，四层以上均为商住部分。
根据穗芳办（2003）63号《关于明确我区经济联社经济管理职能的通知》内容，广州市芳村区石围塘街五眼桥等村民委员会停止行政职能运作后，经济股份联合社作为原村的集体经济实体，是原村集体生产资料的所有者和管理者。
本案诉讼中，易荣春就其关于面积分配计算基数的主张，提供了广州市城市规划局1998年12月11日的《关于规划设计要点的复文》及1999年1月26日的《关于送审规划方案的批复》，其中《复文》载明：用地面积12374㎡、净用地面积10893㎡；容积率全高层3.5、高多层结合2.8（以用地面积10893㎡计算）。《批复》载明：容积率2.79，总建筑面积不超过34520㎡，公建配套要求项目为十项。易荣春主张面积分配计算基数应为30391㎡（即容积率2.79×用地面积10893㎡），五眼桥联社在一审中表示计算基数应为规划验收面积42444.32㎡，二审中则表示计算基数应为经房管部门测绘最终核实确定的总建筑面积42656.45㎡。
2001年4月24日，案涉项目B栋取得广州市城市规划局穗规建字（1999）299号《建设工程规划许可证》，载明建设规模为地上六层5663㎡。2001年5月10日取得穗规验证字（2001）第027号《建设工程规划验收合格证》，载明建设规模为：六层（部分三层）建筑面积：5663平方米。2002年12月6日，B栋以龙湾公司为权属人办理《广州市房地产权属证明书》，载明总建筑面积5770.32㎡。易荣春作为龙湾公司代理人在《房地产登记申请书》上签名，该申请书备注载明：“龙湾广场”项目分为二期开发，其中第一期为B栋，B栋建筑面积为5770.3202㎡，其中龙湾公司占3549.2064㎡（占有份额为61.51%），广州市芳村区石围塘街五眼桥村民委员会占2221.1138㎡（占有份额为38.49%），双方同意B栋按以上份额占有，最后份额在A栋分配时调整。诉讼中，易荣春与五眼桥联社均表示对于B栋的面积分配无异议。
案涉项目A栋2003年10月31日的《建设工程规划许可证》所附《建设工程审核书》及《建筑功能指标明细表》载明：公建配套设施项目有9项，其中文化活动中心1598㎡在第二层、文化站62㎡在第二层、居委会66㎡在第一层。
2011年6月29日，A栋取得广州市规划局穗规验证（2011）578号《建设工程规划验收合格证》，载明建设规模为：地上16层（部分3、6、15层）面积32994平方米，地下1层面积3680平方米，备注注明：本工程竣工测量面积计36674㎡，原报建批准面积33906㎡，差额面积为2768㎡；该工程未领证施工、擅自加建外阳台及擅自围闭第4层架空层的违法建设问题已经我局穗规决（2009）645号《违法建设行政处罚决定书》作罚款保留使用，现已执行完毕，建设单位已按要求作出了整改；本工程竣工图内部平面间隔布局，虽与原建设工程规划许可证的图纸不一致，但符合规划要求。该证附件《建筑功能指标规划验收明细表》载明：商业建筑面积10690㎡所在位置1-3层、住宅19887㎡所在位置4-16层、文化活动中心1080㎡所在位置2层含4层（1）-（6）／（E）-（H）轴的图书室及休闲茶座、居委会43㎡所在位置4层、文化站51㎡所在位置2层、地下3680㎡（汽车库2345㎡、自行车库202㎡、设备服务用房1133㎡）、其他层架空932㎡所在位置4层、屋顶梯房及电梯机房264㎡、其他84㎡。关于文化活动中心1080㎡在二、四层的具体面积问题，依《建设工程竣工规划验收测量成果汇总表》所载，文化活动中心验收面积为641㎡，验收位置（层、轴线）为二层（10）-（13）／（A）-（F）、会所验收面积为439㎡，验收位置（层、轴线）为四层（1）-（6）／（E）-（H），另其他84㎡位于4层932㎡架空层之内。
根据易荣春提交的A栋房屋《测量成果报告书》显示，A栋共用地面积为3628.4749平方米，总建筑面积为36886.1346平方米，其中地下室一层建筑面积为3603.7128平方米。二审庭审中，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社表示在其现使用的A栋房屋二、三层中已将属于公配部分面积的文化活动中心及文化站按照规划验收图纸进行了间隔，经测量面积为685.4148平方米。
在本案二审过程中，在本案二审过程中，易荣春表示《“龙湾广场”项目开发合作合同书》约定的“容积面积”指计算容积率的面积。易荣春对面积分配的计算方式为：以规划局批复的容积率2.79×用地面积10893平方米得出容积面积为30391平方米，按照合同约定五眼桥联社可分得该容积面积的35%即10636.85平方米。以10636.85平方米-
五眼桥联社应分摊面积426.3平方米=五眼桥联社应得面积10209.7平方米。实际上五眼桥联社已在B栋取得面积2221平方米，在A栋取得面积8337平方米，A、B栋共计取得面积10558平方米。以10558平方米-10209.7平方米=五眼桥联社多分面积348.3平方米。
五眼桥联社则表示合同约定的“容积面积”指建筑物所有的建筑面积。其认为应按公平原则参照原合同约定的分配比例对建筑面积增加部分进行分配。计算公式为：A、B栋总建筑面积42656.45平方米×35%=五眼桥联社应分配面积14929.75平方米。五眼桥联社已分配面积为A栋二、三层8337平方米，B栋二、三层2221平方米，共计10558平方米，因此五眼桥联社尚需分配的面积为14929.75平方米-10558平方米=4371.75平方米（未含公配部分面积）。根据规划文件五眼桥联社应分配公配面积411平方米，实际分配了687平方米，故五眼桥联社多分配的公配面积为687平方米-411平方米=276平方米。因此五眼桥联社在商住部分物业中应增加分配的面积为4371.75＋276=4647.75平方米。
二审诉讼中，易荣春与五眼桥联合社均表示无法提供规划部门按A、B栋的《建设工程规划许可证》确定的计容面积及建筑物建成后实际计容面积。
本院认为：龙湾公司（甲方）、广州市芳村区石围塘街五眼桥村民委员会（乙方）与易荣春（丙方）于1998年8月3日签订的《“龙湾广场”项目开发合作合同书》已经生效判决确认为合法有效，各方均应依约履行。根据穗芳办（2003）63号《关于明确我区经济联社经济管理职能的通知》内容，在广州市芳村区石围塘街五眼桥村民委员会停止行政职能运作后，五眼桥联社是原村集体生产资料的所有者和管理者，故上述合同中广州市芳村区石围塘街五眼桥村民委员会的权利义务应由五眼桥联社承接。
本案的争议焦点为合作开发房地产利益的分配。案涉项目B栋五眼桥联社分得其中二、三楼面积共2221㎡，双方并无争议，本案需要确定的是双方在A栋的建筑面积分配。根据上述《“龙湾广场”项目开发合作合同书》的约定，各方约定的利益分配方案为按市规划局对该项目“规划方案”批复的容积面积为计算基数，五眼桥联社与易荣春的分成比例为35%和65%，规划部门规定的不可租售的公用配套设施面积由双方在各占面积内按分配原则比例分摊。现诉讼双方争议的是具体计算基数与需分摊的公用配套设施面积如何确定。原审法院以当事人对案涉项目中的面积差异分成存在争议未能达成一致意见而对本案纠纷不作实质认定处理，所作判决不当。
关于计算基数问题，从合同约定的文字表述“按市规划局对该项目‘规划方案’批复的容积面积为计算基数（总建筑面积34520平方米）”来看，既有规划方案批复的容积面积，但同时也载明了总建筑面积为34520㎡。易荣春主张以30391㎡（即容积率2.79×用地面积10893㎡）作为计算基数，但其所依据的市规划局1998年12月11日《关于规划设计要点的复文》及1999年1月26日《关于送审规划方案的批复》，时间均在1998年8月3日合同书签订之后，两份批文对案涉项目计算容积率的总建筑面积并未明确。依合同文意解释，作为计算基数的总建筑面积应与规划审批、容积率有关。对规划方案的批复是城市规划行政主管部门的阶段性工作，而《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门审定的许可建设工程的法律凭证。案涉项目的两份《建设工程规划许可证》，并未显示市规划局对两栋建筑确定有具体的容积率、计算容积率的总建筑面积。根据A栋《建设工程规划许可证》关于地上15层（部分3、6层）30424㎡、B栋《建设工程规划许可证》关于地上六层5663㎡的记载，可见市规划局批准的案涉项目许可建筑面积已大于34520㎡，显然相关容积率已并非为2.79。本案各方当事人均未能提供证据表明在多年合同履行过程中各方曾进行过关于容积率、计算容积率的总建筑面积方面的协商。更为重要的是，案涉项目A栋的《建设工程规划验收合格证》表明A栋工程竣工测量面积比原报建批准面积33906㎡多出2768㎡，足见建设单位并未严格执行规划要求，存有违法建设的行为。至此，案涉项目的容积率已无法从规划行政主管部门的方案批复文件中确定。因规划验收是房地产确权的前提，鉴于市规划局对案涉项目的违法建设行政处罚已执行完毕，确认竣工图中内部平面间隔布局符合规划，故计算容积率的总建筑面积可参照本地相关规定，以建设工程规划验收面积扣除地面以上的架空层、屋顶梯屋及电梯机房以及地面以下的机动车、非机动车库、设备用房的建筑面积确定。易荣春主张依容积率2.79与用地面积10893㎡之积30391㎡作为固定计算基数，因容积率2.79的依据不足，本院不予采纳；五眼桥联社主张以房管部门测绘确定的总建筑面积为计算基数，因与合同约定的意思表示不符，本院亦不予采纳。根据A栋《建筑功能指标规划验收明细表》，其中地下3680㎡、其他层架空932㎡、屋顶梯屋及电梯机房264㎡，共4876㎡不计入计算容积率的总建筑面积。故A栋计算容积率的总建筑面积确定为32994＋3680-4876=31798㎡。
因此，案涉项目两栋楼房经规划验收确定作为计容面积分配计算基数的总建筑面积为5663＋31798＝37461㎡，易荣春分成65%为24349.65㎡、五眼桥联社分成35%为13111.35㎡。诉讼中双方均确认五眼桥联社已分得B栋2221㎡、A栋二、三层8337㎡，合共10558㎡，故五眼桥联社还可再分得2553.35㎡。案涉项目经规划验收确定作为不可租售的公用配套设施面积为文化活动中心1080㎡、居委会43㎡、文化站51㎡，合共1174㎡。依合同约定易荣春分摊65%为763.1㎡、五眼桥联社分摊35%为410.9㎡。经规划验收文化活动中心位于A栋二层部分的面积为641㎡，文化站位于二层为51㎡，易荣春需向五眼桥联社补足641＋51-410.9＝281.1㎡。两项合计，五眼桥联社还可在A栋四层以上商住部分再分2553.35＋281.1＝2834.45㎡。易荣春起诉要求确认其与龙湾公司一方在A栋二、三层中还应分得274平方米房产的理由不成立，本院不予支持。
需要明确的是，案涉项目是以五眼桥联社与龙湾公司的名义进行合作开发，而易荣春是以龙湾公司的名义参与合作开发，案涉项目房地产权属初始登记亦应由五眼桥联社与龙湾公司的名义共同办理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1073号民事判决第一项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1073号民事判决第二项；
三、广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社与广州市龙湾实业集团股份有限公司应于本判决送达之日起一个月内办理涉案“龙湾广场”项目A栋的房地产权属初始登记手续。
本案一审案件受理费12218元，由易荣春负担12168元，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社负担50元；二审案件受理费24436元，由易荣春负担24336元，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 李 民
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤