天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第7号
上诉人（原审原告）赵建文。
委托代理人田雪，北京简明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市南开区霞光道1号宁泰广场17层。
法定代表人赵玉亭，总经理。
委托代理人王××，该公司法律部职员。
上诉人赵建文和上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江地产）因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第4633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵建文的委托代理人田雪，上诉人珠江地产的委托代理人王××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审中原告赵建文诉称，2009年6月7日原、被告签订了天津市商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津温泉城上京康园505-102号房屋，总价款为3034315元，合同约定被告应于2010年10月30日前将房屋交付给原告使用，原告委托被告办理房屋所有权转移登记手续，被告应于房屋交付使用之日起180天内为原告办理完毕产权登记。合同签订后原告按约履行了付款及其他合同义务，但被告迟至2012年4月10日才向原告交付房屋，至今没有为原告办理该房屋产权证书。故此起诉要求：1、被告向原告支付延期交房给原告造成的利息损失269434.7元；2、被告比照同地段同类房屋租金标准向原告支付延期交房违约金60000元；3、请求法院增加违约金数额，判令被告按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付延期办理产权证违约金148141.1元（从实际交房日期2012年4月10日计算至2013年7月31日，逾期期间为297天，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的利率6%及房屋总价计算）；4、诉讼费由被告承担。庭审中原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告比照同地段同类房屋租金标准向原告赔偿延期交房给原告造成的损失60000元。
一审中被告珠江地产辩称，2009年6月7日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津新城上京康园505-102号房屋，总价款为3034315元，合同约定被告应于2010年10月30日前将符合条件的房屋交付给原告。被告于2010年4月27日取得诉争房屋的竣工验收备案书，2010年5月25日取得准许交付使用证，2010年10月20日完成装修，所以被告不可能存在逾期交房。被告曾按约定向原告寄发交楼通知，但原告一直拖延拒不收楼。2011年7月19日原告再次以EMS快递向原告补寄交楼通知，但原告仍然怠于收楼，经多次催促，原告才于2012年4月10日收楼，因此未能交房的责任在于原告，被告不应承担违约责任。即使法院认定被告应当承担逾期交房的违约责任，原告应当清楚若被告未在2010年10月30日交房即构成对其权利的侵害，而原告于2013年7月31日才向被告主张权利，原告在2011年7月31日前的权利已经超过诉讼时效，因此其主张不应获得支持。原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。被告在与原告签订商品房买卖合同时已具备了法定申请房屋所有权初始登记的相关证照，在诉争房屋交付后被告一直在积极依合同约定为原告办理所有权登记手续，由于政府正在进行地籍测量而迟迟未予办理初始登记，因此致使被告至今没有办法为原告办理所有权登记手续，未能办证的原因属于不可抗力。假使被告应对迟延办证承担责任，诉争房屋于2012年4月10日完成交付，依合同约定，被告应当于交付房屋后180日内即2012年10月10日前为原告办理诉争房屋产权证，因此逾期办证的违约金应当自2012年10月11日起算，因此原告的第三项诉讼请求缺乏事实及法律依据，被告不予认可。请求一审法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明，2009年6月7日原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：2009-0014204），原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园505-102住宅，约定：商品房价款为3034315元；原告应于2009年6月6日前给付房款606863元，于2009年7月6日前给付房款2427452元。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，被告于2010年10月30日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。商品房交付时被告应当书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，赔偿同期贷款利息。补充合同第十六条约定，原告委托被告办理房屋所有权转移登记手续，被告在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为原告办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付原告，否则每逾期一年，被告向原告支付已付房价款1%的违约金，原告应按被告的要求及时向被告提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因原告原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担责任。合同同时约定了交楼标准（精装修）并对其他权利义务进行了约定。
被告于2009年6月7日向原告出具付款发票一份，金额为606863元，2009年6月19日原告缴纳契税91029.45元、维修基金30343元，2009年8月21日被告向原告出具付款发票一份，金额为2427452元。
2010年4月27日被告取得包括诉争房屋的住宅竣工验收备案书（编号：宝坻备字2010-005），同年5月25日被告取诉争房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证（编号：津建房许宝坻10135-上京康园505号楼）。
2009年8月3日被告与天津市南洋装饰工程公司签订康园（15#地）室内装修施工工程合同（一），工程为天津市宝坻区上京康园（15#地）E1b、E3b、F1b、F2b、E5b、E7b户型已售出别墅室内精装修施工工程，合同对承包范围和内容、承包方式和价款、工程质量及验收、付款方式、工期等权利义务进行了约定。上述合同包括诉争房屋室内精装修，工期为2010年8月30日前。2010年10月20日包括诉争房屋在内的第一批115幢别墅室内装修工程经承建、监理、设计、建设单位四方竣工验收。
2011年7月8日原告收到被告的交楼通知书，通知书的附件（二）中载明办理产权证所需费用为0。此后原告以房屋存在诸多质量问题为由拒收房屋。2012年4月10日原告办理了收房手续。
一审法院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、政策及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。原告按合同约定支付了房款并缴纳了契税及维修基金，被告应按约定日期将符合约定标准及法定条件的商品房交付给原告；诉争房屋在合同签订前经过竣工验收备案并取得准许交付使用证，符合法定交付条件，同时在约定交房日期之前被告完成了诉争房屋室内装修并竣工验收，诉争房屋达到合同约定交房标准。但被告没有举证证实其于约定交房日期前通知原告收房，未能按合同约定日期交房责任在于被告，被告应承担逾期交房的违约责任。2011年7月8日原告收到交楼通知后以诉争房屋存在诸多质量问题为由拒收房屋理由不能成立，若确实存在质量问题，原告可另行主张被告承担质量瑕疵担保责任。被告逾期交房期间应自2010年10月31日计算至2011年7月8日，但原告于2013年7月31日起诉要求被告应当承担逾期交房的违约责任，已超过诉讼时效，故此一审法院对被告关于原告要求被告承担逾期交房违约责任已超过诉讼时效的抗辩意见予以采信。
关于逾期办证的责任问题。虽然合同双方并未明确办理商品房初始登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。”本着有约定从约定、无约定从法定的原则，被告应在法律规定期间内申请办理商品房所有权初始登记，自房屋竣工验收合格至合同约定交房的期间，被告应有充分的时间办理完毕初始登记，并按合同约定为原告办理商品房所有权转移登记。被告虽主张商品房初始登记未能办理系政府原因所致，但未提供充分证据证明，而且在通知原告收楼时亦未通知原告提交办理商品房所有权转移登记所需资料，未按约为原告办理商品房所有权转移登记，应属违约，应当承担违约责任。
关于逾期办证违约金的起算时间及数额问题。合同约定“被告在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为原告办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付原告”，因被告逾期交房在先，故此办理诉争房屋所有权转移登记手续的期间应自约定交房日期后即2010年10月31日起计算180天，原告主张自2012年4月10日起计算违约期间应予支持，一审法院确定违约期间暂计算至2013年10月9日，违约期间按一年六个月计算，即违约金为45514元。原告虽主张增加违约金，但因合同已经约定了违约金计算方法，且原告未提供证据证实其实际损失高于约定的违约金，故此对原告增加违约金的诉讼请求不予支持。原告关于要求被告比照同地段同类房屋租金标准向原告赔偿延期交房给原告造成的损失60000元的主张，因其未提供该费用已经发生的证据，同时被告应承担延期交房的违约责任，只是原告关于此损失的请求权利已超诉讼时效而不能得到保护，故一审法院对原告的该项主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《天津市商品房管理条例》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告赵建文逾期办理房屋所有权转移登记的违约金45514元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8464元已减半收取4232元（原告已预缴），由原告负担3500元，由被告负担732元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。
上诉人赵建文不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人赵建文一审诉讼请求；（二）诉讼费由珠江地产承担。上诉理由：（一）一审法院错误适用法律，违法强行中止案件审理，造成案件审理拖延，加重了上诉人的经济损失；（二）一审认定事实不清，遗漏保修期限时间点的重要事实，造成误判；（三）上诉人赵建文对逾期交房违约金的诉求未超过法定诉讼时效；（四）上诉人赵建文要求增加逾期交房及逾期办证违约金的主张应予支持。
上诉人珠江地产不服一审判决，向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销原判，改判驳回赵建文的一审诉讼请求；（二）诉讼费由赵建文承担。理由：讼争房屋于2012年4月10日交付赵建文使用，2013年7月完成对讼争房屋的初始登记，根据约定上诉人应于2014年1月前为赵建文办理房屋所有权证，因此上诉人并不存在任何违约行为，一审法院对此认定有误，请求驳回赵建文的一审诉讼请求。
二上诉人针对对方的答辩意见与其上诉理由基本一致。
本院经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人仍各执己见。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于上诉人赵建文主张的一审法院中止审理加重其经济损失一节，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人赵建文要求在本案中确认保修期限等质量问题一节，可另行主张，本案不予涉及。
关于逾期交房违约责任一节，合同约定诉争房屋交付时间为2010年10月30日，本案中诉争房屋在合同约定的交付时间内已具备法定交付条件。珠江地产虽主张在合同约定期限内向赵建文履行了通知义务，但不能提交证据予以证明，因此自2010年10月30日至2011年7月8日赵建文接到珠江地产交楼通知期间，珠江地产应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的违约责任合同约定：除遇不可抗力外，如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，有权追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，赔偿同期贷款利息。因此2010年10月30日至2011年7月8日期间逾期交房违约利息计算为：本金3034315元×实际天数（2010年10月30日至2011年7月8日）×年利率（中国人民银行6个月至1年同期贷款利率）÷360=利息126835.21元。2011年7月8日后赵建文以诉争房屋有质量问题为由拒绝接收房屋，依据不足，故对赵建文要求珠江地产承担2011年7月9日至2012年4月10日期间逾期交房违约利息的主张，本院不予支持。另外赵建文要求珠江地产比照同地段同类房屋租金标准支付延期交房给其造成损失6万元的主张，证据不足，本院不予支持。
关于诉讼时效一节，在2011年7月8日至2012年4月10日（赵建文实际收房日期）期间，赵建文多次就交楼验收事宜与珠江地产进行交涉，可以认定诉讼时效出现了中断事由，至2013年7月31日赵建文起诉，并未超过2年的诉讼时效，因此赵建文关于逾期交房违约利息未超过法定诉讼时效的主张，本院予以支持。
关于逾期办证违约责任一节，补充合同第十六条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续，出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人，否则每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，买受人应按出卖人的要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担责任。一审法院据情所作分析认定并无不当，本院予以维持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第4633号民事判决的第一项；
二、撤销天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第4633号民事判决的第二项；
三、本判决生效后五日内，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司给付上诉人赵建文自2010年10月30日至2011年7月8日期间的逾期交房违约利息126835.21元；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4232元，二审案件受理费8718元，合计12950元，由上诉人赵建文负担8417.5元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担4532.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石刚
审 判 员 刘俊
代理审判员 谢宏
二〇一四年三月六日
书 记 员 王越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…