吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民一初字第10号
原告刘洋，男，汉族，现住通化市东昌区。
委托代理人王彩凤，吉林通兴律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告通化六合盛房地产置业有限公司。
法定代表人汪传坚，经理。
委托代理人聂重阳，男，汉族，现住通化市东昌区。代理权限：一般代理。
原告刘洋与被告通化六合盛房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日收到原告起诉状，并于当日立案，依法组成合议庭，于2015年1月16日、2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托代理人王彩凤、被告通化六合盛房地产置业有限公司的委托代理人聂重阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洋诉称，2014年8月11日，原、被告双方签订了【法兰西印象】商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于滨江西路与江北交界处【法兰西印象】南区G4栋2单元3层01号、建筑面积为126.7平方米的房屋一套，房款为人民币380，000.00元。合同签订后，原告按约定交付了房款，但被告迟迟不交付房屋，后原告得知，被告在签订合同之前已将该房屋抵押给银行，无法履行合同，故诉至法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同，判令被告返还房款380，000.00元，并承担违约责任380，000.00元，共计760，200.00元。
被告通化六合盛房地产置业有限公司辩称，一、原告与被告并未成立商品房买卖关系，本案当中，被告从未与原告签订过商品房买卖合同，对于法兰西印象商品房订金单，被告认为这并非是商品房买卖合同，而是建筑工程施工合同纠纷。二、被告未收到原告所交购房款，不存在双倍返还购房款，也不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的过错。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，对此应当予以驳回。
原告为证实自己的主张向法庭提供了如下证据：1、2014年8月4日通化六合盛房地产置业有限公司与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司签订的抹帐协议书，约定以本案争议房屋抵顶六合盛公司所欠建设工程款。证明本案原、被告双方签订房屋买卖协议的原因行为。2、2014年8月11日原、被告双方所签订的法兰西印象商品房定金单，内容是原告向被告认购其开发的法兰西印象G4栋2单元3层1号，价款为380，100.00元，面积为126.7平方米。3、2014年8月11日六合盛收据。以上两份证据证明被告给原告出具了收据。原、被告双方签订了协议，符合房屋买卖协议的要件，应当视为本约。原、被告双方买卖合同成立。
被告对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议。抹帐协议书应该在工程竣工结算后，对双方工程款进行计算。而本案由通化县鸿志达建筑工程有限责任公司负责的工程应在2014年9月30日竣工，但时至今日，工程也未能竣工。通化县鸿志达建筑工程有限责任公司存在违约行为。原告对案外人通化县鸿志达建筑工程有限责任公司保留必要的起诉权利。经被告与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司对账后发现，被告已经多拨付给通化县鸿志达建筑工程有限责任公司施工款。抹帐协议书第二条中约定，如果通化县鸿志达建筑工程有限责任公司要转移债权需经双方同意，他们转移债权之前并未通知我们。我们认为抹帐协议虽然成立但并未生效，协议成立的前提是双方存在未结工程款，但本案中被告并不欠通化县鸿志达建筑工程有限责任公司工程款。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。定金单不构成违约，定金单没有约定房屋的交付方式和日期。房屋的交付方式和交付日期是合同成立的必备要件。因定金单缺乏商品房买卖合同的必备要件，所以不成立商品房买卖合同。定金单上约定2014年8月4日交款，否则协议中止，原告并未在2014年8月4日交款。所以协议已经中止。对证据3的真实性有异议，因为被告没有收到刘洋交的现金购房款，而且从该证据上记载的情况看，原名是黄贵华，所以原告没有向被告交纳购房款。
被告为证实自己的主张向法庭提供了如下证据：1、2014年被告通化县鸿志达建筑工程有限责任公司签订施工合同一份。证明通化县鸿志达建筑工程有限责任公司承建的工程应在2014年9月30日竣工，但至今未交工。未经过决算，我们不欠通化县鸿志达建筑工程有限责任公司钱。2、抹帐协议书一份，证明被告与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司约定以房抵顶工程款380，100.00元。发生协议书中未约定事项，双方应协商，也就是说债权转让应经被告同意。3、工程款汇总表及工程款支付申请表，证明截止原告起诉时间，被告与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司未竣工结算。被告按应付进度超额支付通化县鸿志达建筑工程有限责任公司173，849.00元。4、通化县鸿志达建筑工程有限责任公司出具的声明一份，证明通化县鸿志达建筑工程有限责任公司将该房出售给黄贵华，价款380，100.00元，全部付清后，通化县鸿志达建筑工程有限责任公司提供相应金额发票及收据作为收到该笔款项的证明。5、商品房定金单，证明通化县鸿志达建筑工程有限责任公司抵顶房屋于2014年8月4日出售给黄贵华，被告与黄贵华签订商品房定金单。6、商品房定金单，被告与刘洋签订的。证明原、被告双方不存在商品房买卖合同。7、收据一份，证明被告并未实际收到刘洋交的购房款，因为该收据上记载的是原名黄贵华。
原告对被告提供的证据质证认为，对证据1、2真实性无异议。但这两份证据只能证明被告与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司签订了施工协议，建设方是否违约与本案无关。针对证据2的证明事项，原告认为抹帐协议书第三条规定，本协议自甲乙双方签字盖章起生效之规定，未附待工程决算后本合同生效的字样。故被告方主张甲乙双方另行协商的抗辩只具有内部效力，在被告与原告方签订房屋买卖协议后，被告与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司是否决算，是否违约，都与本案原告无关，属于另一方问题。对证据3真实性有异议，即使该证据是真实的，也与本案无关。对证据4的真实性无异议。证据4没有标注时间，因此无法证明该抵账是属于原、被告双方买卖协议之前的事件。对证据5不予质证，因为与我方无关。对于证据6、7的真实性无异议，但对证明事项有异议。根据证据6第三条乙方应承诺在本协议签订之日起7日内到甲方指定地点交纳首付款或房款。因该协议签订的时间为2014年8月11日，而收据与同日出具，因此被告主张在8月4日前交纳属于笔误，主张协议未成立的抗辩不能成立。对于证据7被告将2014年8月11日的收据作为证据出示，因该协议上盖有被告的财务专用章，并注明收款方式为现金，视为其认可已经收到了现金。故因抹帐原因所签订的房屋买卖协议已经获得被告的认可。被告主张未实际收到该笔款项，属于当事人自己的陈述，没有证据支持。
本院认为，原、被告提供的证据客观、真实，本院予以采信，但该房屋系顶账房屋，虽然原、被告签订了商品房定金单，视为房屋买卖成立，但该房屋系抵押房屋，无法交付原告，原告要求解除房屋买卖合同成立，双倍返还购房款的请求本院不予支持。
经过庭审对无争议事实的归纳和本院综上认定的证据，可证明本案如下事实，2014年8月4日，通化六合盛房地产置业有限公司与通化县鸿志达建筑工程有限责任公司签订了工程抹帐协议书，以价格380，100.00元的房屋法兰西印象南区G4栋2单元3层01号，建筑面积为126.7平方米抵顶工程款，通化县鸿志达建筑工程有限责任公司出具声明一份，证明该公司将该房出售给黄贵华，后因黄贵华欠本案原告钱，所以又将该房屋抵顶给了刘洋。本案原、被告于2014年8月11日签订了商品房定金单一份，同日被告给原告出具了收据一份，证明收到330，100.00元。后原告得知被告在此前已将该房屋抵押给银行，导致不能交付房屋。现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同，返还原告房款380，100.00元，被告承担违约责任380，100.00元，总计760，200.00元而诉至本院。
本院认为，虽然原、被告签订了商品房定金单，被告也为原告出具了收款凭证，但原、被告房屋买卖合同纠纷实际上是抹帐抵顶行为。被告此前将房屋抵押给银行导致原告无法实现对该房屋的权利，所以原告解除合同的诉讼请求应予支持，被告应返还原告房款330，100.00元。对于该结果的出现，被告并无过错，所以原告关于双倍返还房款的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘洋与被告通化六合盛房地产置业有限公司签订的房屋买卖合同。
二、被告通化六合盛房地产置业有限公司于本判决生效后，立即返还原告刘洋房款330，100.00元。
三、驳回原告刘洋的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，400.00元，被告承担5，150.00元，原告承担6，250.00元。被告承担部分与应给付原告款项一并给付原告。
被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 孙业胜
审判员 毛德义
审判员 徐建军
二〇一五年四月二十四日
书记员 周 岩