山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬民初字第272号
原告ＸＸ，女，1983年2月6日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。
委托代理人巴树春，男，1948年8月29日出生，汉族。由双鸭山市宝山区电厂社区居委会推荐。
被告蓬莱博展房地产有限公司，驻蓬莱市南王街道大院村。
法定代表人谢杰涌，任董事长。
委托代理人吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人巴树春及被告委托代理人吴艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的第6幢3层30158号商铺，约定交房日期为2010年12月28日前。房款共计82435元，原告首付41435元，余款41000元以按揭方式支付，并由被告担保与中国工商银行股份有限公司蓬莱支行签订了以原告为借款人的个人购房借款／�保合同，2015年11月25日原告还清了贷款41000元，共支付利息13258.62元。被告至今未能交付房屋，根据双方约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。合同约定的解除合同违约金1%，不足以弥补被告占用原告资金的利息损失。故原告诉至法院，请求法院判令1.解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告首付房款41435元，及按揭贷款41000元及按揭款利息13258.62元；并按照原告首付款41435元为基数从2010.12.28日起按照同期银行贷款利率计算利息（计算至2015.12.21日利息为13218.65元）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1.根据合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告没有在规定的期限内行使解除权，其解除权消灭。合同约定交房日期2010年12月28日，逾期交房180日之后，即2011�6月29日原告始享有解除权。合同没有对解除权的期限进行明确的约定，根据上述司法解释第十五条第二款的规定，在对方当事人没有催告的情况下，解除权在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权一年内消灭，即到2012年6月29日解除权消灭。2、2009年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同的同时还签订了一份补充协议，原告自愿将所购房屋委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理6年，即自2010年12月28日起至2016年12月27日止，这份协议的达成是被告在购房时享受了极大价格优惠的前提下签订的，现在房屋仍在免费经营管理期间，原告权益没有受到任何影响，也没有实际损失。本案所涉房屋已竣工，被告正在申请竣工验收，双方合同能够继续履行，合同目的能够实现，原告要求解除合同没有事实和法律依据。3.即使解除合同，根据合同约定，被告只需按已收购房款的百分之一支付违约金，原告贷款产生的利息，是其没有全额支付购房款需向银行贷款必然产生的贷款利息，与被告没有任何关系，原告要求被告支付购房款的利息没有事实和法律依据，被告不应支付。
经审理查明，2009年11月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的博展商贸城商业用途的预售商品房第6幢3层30158号，建筑面积22.81平方米，每平方米3614元，总金额为82435元，2010年12月28日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
签订商品房买卖合同同时，原、被告双方签订补充协议约定：为了更好繁荣和稳定市场，被告按照合同价格将商铺出售给原告，同时原告自愿将该商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2010年12月28日起至2016年12月27日止，等等。同时原告（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订经营管理合同约定：一、房屋交付时，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2010年12月28日起至2016年12月27日止……。
原告于2009年10月21日向被告支付房屋首付款41435元。2009年12月4日，原告作为借款人、被告作为保证人与中国工商银行股份有限公司蓬莱支行签订了个人购房借款／担保合同，借款41000元。2009年12月4日，被告向原告出具了收按揭款41000元的收据。2015年11月25日原告提前还完全部贷款41000元，期间共还银行利息13258.62元。
诉争房屋至庭审时一直未交付，被告虽主张房屋已竣工，但未能提供工程竣工及验收合格的证明。原告不认可被告抗辩解除权消灭的观点，指出到2010年12月28日合同交房日期后被告一直违约未能交房，但被告一直承诺尽快交房，原告相信被告承诺，才一直等待，但直至今日房屋未能验收合格，不具备交房条件，原告的合同目的不能实现，故应予解除双方的商品房买卖合同，
被告主张双方合同约定1%违约金合理，是基于补充协议和经营管理合同的相关约定，房款给原告做了很�优惠的前提。原告则认为，被告售后包租、变相售后包租的行为，违反《商品房销售管理办法》的规定，约定无效，被告长期占用原告资金，1%违约金不足以弥补利息损失。
上述事实，有商品房买卖合同，收款收据、补充协议、经营管理合同、银行利息单、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原、被告虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。原告基于对被告的合理信任并未在违约之初提出解除合同，直至2015年8月原告起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前被告房屋仍未竣工验收，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。被告辩称的解除权消灭，但至今其未能具备合同履行的交房条件，故其关于合同不能解除的观点不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。原告首付款41435元的利息损失，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，本院认为，原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理。原告为购房向银行贷款，偿付的利息系实际发生的损失，被告应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同。
二、限被告于本判决生效后十日内返还原告购房首付款41435元，并承担自2010年12月28日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）。
三、限被告于本判决生效后十日内返还原告购房按揭款41000元并赔偿利息损失13258.62元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2478元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 琪
人民陪审员 梁志香
人民陪审员 王宪法
二〇一六年十月十二日
书 记 员 李淑美