萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第2438号
原告袁某
被告某某电器有限公司
原告袁某与被告某某电器有限公司（以下简称“某某电器”）、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁某、被告某某电器均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某诉称：2011年5月1日，被告租赁原告位于萍乡市雅天购物公园一楼的A-2-7号店面一间，双方签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为10年，被告每月15号之前支付租金，租金随租赁期限逐年递增。同时，被告租赁雅天购物公园一楼的多间店面形成整体商场，拆除了原告店面的隔墙及玻璃门。被告自2015年起应按每月1676元向原告支付租金，但被告仅支付租金至2015年3月份，现尚有15084元租金未付。现被告商场关门歇业，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2011年5月1日签订的房屋租赁合同，并返还租赁房屋给原告；二、被告向原告支付自2015年4月份至2015年12月份共计九个月的租金15084元；三、被告支付房租的违约金280元（从2015年4月份至2015年12月份）；四、被告向原告支付自2016年1月1日起至交付租赁房屋之日止的房屋租金损失；五、被告对租赁店面恢复原状；六、本案诉讼费被告承担。
被告某某电器辩称：被告某某电器已经申请破产清算程序，本案的事实请法庭依法查清。
原告袁某为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、原告的身份证复印件及本案租赁房屋的土地证、房屋所有权证各一份，证明本案租赁房屋为原告所有。被告质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。
2、原、被告于2011年5月1日签订的房屋租赁合同一份、关于合同履行的几点说明一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。被告质证后对房屋租赁合同的真实性不确定，对关联性有异议，提出合同为某某电器有限公司萍乡雅天店签订，而非被告某某电器；对合同履行的说明有异议，仅加盖了萍乡雅天购物公园公章，没有原、被告的签字，对原、被告均没有约束力。本院认为：该房屋租赁合同系原件，真实性应予确认，某某电器有限公司萍乡雅天店系被告某某电器成立的无主体资格的内部机构，被告以某某电器有限公司萍乡雅天店的名义与原告签订房屋租赁合同并实际使用原告所有的店面，被告应为合同当事人并承担合同约定的权利与义务，该房屋租赁合同本院予以采信；关于合同履行的几点说明系案外人萍乡市雅天购物公园有限公司出具，与本案不具关联性，本院不予采信。
3、原告的中国银行存折一份，证明按合同约定，2011年至2014年租金为1523元，2015年为1675元，被告按约向原告支付了2011年11月至2015年3月份的租金，之后未再支付租金。被告质证后对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告从2015年4月份起未支付租金的事实。本院认为，被告对该银行存折真实性无异议，存折的真实性本院予以确认，存折显示被告向原告支付租金至2015年3月13日止，被告未提交反证证明之后仍继续支付租金，原告的证明目的成立，该证据本院予以采信。
被告某某电器为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
新余市中级人民法院民事裁定书及决定书各一份，证明被告已经由新余中院裁定受理破产清算，指定由新余市政府成立的破产清算组为管理人，新余市商务局局长郭瑞新为管理人的负责人，江西姚建律师事务所负责破产清算的具体事务。原告质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。
综合以上原、被告举证、质证、本院对证据的分析、认定及当事人的陈述，可查明如下法律事实：2011年5月1日，原告与被告某某电器签订一份房屋租赁合同。合同约定：原告将其坐落于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼房屋出租给被告某某电器经营使用，该房屋使用面积20.4平方米，编号为：A-2-7。房屋结构为框架结构，以现状出租。具体坐落方位及范围详见合同附图。合同租赁期限为10年，租金标准为2011年至2014年每月租金1523元，2014年至2017年每月租金1676元，2017年至2020年每月租金1844元，2020年至2021年每月租金2028元，房屋租金应按月在每月10日前支付。若某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金，拖欠租金超过60日的，原告有权解除合同。某某电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下某某电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由某某电器负责恢复给原告。合同签订后，原告依约将上述店铺交付给被告某某电器经营使用，被告某某电器也向原告交纳了房屋租金至2015年3月31日。此后，被告某某电器未依约支付相应的房屋租金。截至2015年12月31日，被告某某电器已拖欠原告九个月房屋租金共计15084元。原告多次催讨未果，遂诉至本院。
另查明，涉案店面编号为A-2-7号，坐落于安源区凤凰街江湾社区昭萍东路，房屋所有权证为萍房权证安字第20060032**号，国有土地使用证为萍国用2006第44161号，所有权人为原告。
再查明，因被告某某电器无力清偿到期债务，江西省新余市中级人民法院于2016年2月23日制作（2016）赣05民破1-1号民事裁定书，裁定受理胡豪对某某电器的破产清算申请，并指定由新余市政府组织成立的某某电器有限公司破产清算组为管理人。同日，江西省新余市中级人民法院制作（2016）赣05民破1-2号决定书，指定新余市商务局局长郭瑞新为管理人的负责人，江西姚建律师事务所负责破产清算的具体事务。
本院认为，依法成立的合同受到法律的保护。原告袁某与被告某某电器签订的房屋租赁合同属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利和义务。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。被告某某电器自2015年4月起即已未按合同约定缴纳每月的租金，截至2015年12月31日，尚欠原告房屋租金15084元，已构成根本性违约。原告主张解除与被告某某电器于2011年5月1日签订的房屋租赁合同、返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金15084元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的自2016年1月1日起至被告某某电器实际返还租赁房屋之日止的损失，本院认为，该损失应参照房屋租赁合同约定的租金计算。关于原告要求被告某某电器支付拖欠房屋租金的违约金的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同中已明确约定：“若被告某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金”，原告主张的违约金280元并未超出上述约定范围，本院予以支持。而根据房屋租赁合同中第六条的约定“某某电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下某某电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由某某电器负责恢复给原告。”故，对于原告要求被告某某电器将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告袁某与被告某某电器有限公司于2011年5月1日签订的房屋租赁合同，被告某某电器有限公司应于本判决书生效之日起三日内向原告袁某返还租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。
二、被告某某电器有限公司于本判决书生效之日起三日内向原告袁某支付拖欠的房屋租金15084元及违约金280元（自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日），被告某某电器有限公司应按房屋租赁合同约定的月租金向原告袁某支付自2016年1月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金损失。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费177元，由被告某某电器有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审判员 邹小蓉
二〇一六年六月二十一日
书记员 罗绍辉