安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民二初字第00749号原告：姚宝玲，女，**，汉族，无业，户籍地安徽省淮北市相山区，现住安徽省淮北市相山区。被告：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市。负责人：陈秋宏，该公司经理。委托代理人：刘淑华，该公司职工。委托代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。原告姚宝玲与被告淮北市颐莫尚物业服务有限公司（简称颐莫尚公司）物业服务纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由代理审判员孙雪薇适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院经审查认为本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2014年9月17日公开开庭进行审理。原告姚宝玲、被告颐莫尚公司的委托代理人刘淑华、马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚宝玲诉称：颐莫尚公司于2012年元月与不是小区业主的淮北市相山区南黎花园小区业主委员会（简称南黎花园小区业主委员会）签订物业服务合同，经查实，该公司当时没有从业证和资质证，南黎花园小区业主委员会在主管部门没有备案，根据物权法和安徽省物业管理条例规定，此合同在法律上是无效合同，该公司的行为属于非法进行小区，构成非法行为和欺诈行为，请淮北市相山区人民法院对颐莫尚公司自2012年以来的非法行为和欺诈行为给予处分，请求判令颐莫尚公司于2012年1月与南黎花园小区业主委员会签订物业服务合同为无效合同；返还装修费150元、物业费276元。姚宝玲为支持其主张，向本院提供如下证据：1、收据两张，证明：颐莫尚公司强制扣除姚宝玲的垃圾清理费及物业费。2、淮北市廉租住房租赁合同一份，证明：2013年4月24日签订了物业合同，签订合同时强制扣除了物业管理费。3、物业服务合同复印件两份（2012.1.8；2014.1.6），证明：根据相关规定，该两份合同系无效合同。4、公告复印件一份，证明：南黎花园小区业主委员会的成立及成员均不合法。颐莫尚公司在庭审中辩称：1、颐莫尚公司与南黎花园小区业主委员会签订的合同合法有效，南黎花园小区业主委员会是经过合法选举产生，颐莫尚公司是依法成立的公司，具有进行物业服务收取物业费的资质，因此颐莫尚公司签订的物业管理合同合法有效；2、姚宝玲的诉请及陈述的情况与事实不符，涉案小区原管理公司因收取不到物业费，单方进行了撤离，在颐莫尚公司接手涉案小区之前，涉案小区是脏乱差的小区，颐莫尚公司在接手该物业之后，尽到了服务义务，使涉案小区清洁卫生，符合广大业主的要求，姚宝玲诉称与客观事实严重不符；3、姚宝玲诉请第二项于法无据，请求法院依法驳回。综上，请求法庭依法确认物业合同合法有效。颐莫尚公司就其抗辩理由，向本院提供证据如下：1、淮北市颐莫尚物业服务有限公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、淮北市房地产管理局文件、物业服务企业资质证书、服务价格登记证书两份、相山区业主委员会备案表、关于南黎花园小区业主委员会申请备案报告、南黎花园小区业主委员会名单、公告四份、南黎花园管理规约，证明：颐莫尚公司系依法设立的物业服务公司、姚宝玲与颐莫尚公司签订的物业服务合同合法有效。2、淮北市廉租住房配租通知书，证明：颐莫尚公司实际为姚宝玲进行物业服务的事实。3、淮北市相山区任圩街道办事处关于南黎花园小区物业进驻情况说明，证明：南黎花园小区原物业公司于2011年11月25日撤离，颐莫尚公司在小区处于无物业公司服务的状态，多家物业公司不愿进驻，小区环境极其恶化的情况下进驻该小区，为小区的进行物业服务；颐莫尚公司实际上为姚宝玲进行物业服务的客观事实。颐莫尚公司进驻南黎花园小区后，物业服务好，获得了广大业主的好评。4、淮北市相山区任圩街道办事处书证、淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会书证、照片一组，证明：颐莫尚公司进驻南黎花园小区后，改变物业面貌，物业服务获得了广大业主的好评，颐莫尚公司尽到了物业服务的义务。经当庭举证、质证，颐莫尚公司对姚宝玲所举的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该费用是姚宝玲自愿缴纳的，是颐莫尚公司在为姚宝玲进行物业管理服务的前提下收取的费用，不应当退还。对证据2的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，姚宝玲租赁涉案小区房屋，租赁合同第一条规定姚宝玲定期应当缴纳物业费用，该条款说明姚宝玲有义务缴纳物业费，姚宝玲也接受了颐莫尚公司的服务。对证据3认为2012年1月8日合同具有真实性，但不能达到其证明目的；对2014年1月6日合同的真实性、合法性、关联性无异议，姚宝玲至今未缴纳2013年至2014年度物业管理费用。对证据4认为系复印件，不具备合法性，姚宝玲对南黎花园小区业主委员会不合法不应当向颐莫尚公司提出，应当向有关部门进行反映。经当庭举证、质证，姚宝玲对颐莫尚公司所举的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到其证明目的，物业服务合同应当是无效的。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，合法性、关联性有异议。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议。本院经综合审查，对姚宝玲与颐莫尚公司所举证据的认证意见为：（一）姚宝玲所提供的证据1、2具有真实性，但不能够证明垃圾清运费和物业费系颐莫尚公司强行扣款，本院对其真实性予以认定。姚宝玲所提供的证据3中2012年1月8日合同具有真实性，但不能够证明该合同系无效合同，本院对2012年1月8日合同的真实性予以认定。颐莫尚公司对2014年1月6日合同无异议，本院对该合同的证明力予以确认。姚宝玲所提供的证据4与颐莫尚公司的证据1中公告相同，但不能达到其证明目的，本院对其真实性予以认定。（二）颐莫尚公司所举的证据1具有真实性，能够证明其系依法设立的物业服务公司，本院对证据1及颐莫尚公司系依法设立的物业服务公司的证明目的予以认定。姚宝玲对证据2无异议，本院对证据2的证明力予以确认。证据3、4中淮北市相山区任圩街道办事处、淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会的书证书具有真实性，但与本案无关联性，照片不能确认拍照地点，本院对证据3、4不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年1月8日，南黎花园小区业主委员会与颐莫尚公司签订《物业服务合同》，南黎花园小区业主委员会（甲方）选聘颐莫尚公司（乙方）对南黎花园小区提供物业管理服务，合同还约定了服务内容与质量、服务费用为多层住宅每月每平方米0.35元，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日止。合同签订后，颐莫尚公司进入南黎花园小区进行物业管理服务。2014年1月6日，淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区与颐莫尚公司签订物业服务合同，淮北市相山区任圩街道办事处李桥社区选聘颐莫尚公司为南黎花园小区提供物业管理服务事宜，合同还约定了服务内容与质量、服务费用为多层住宅每月每平方米0.4元，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日止。2013年4月24日，姚宝玲与淮北市住房保障工作领导小组办公室签订淮北市廉租住房租赁合同，淮北市住房保障工作领导小组办公室将位于*室住房出租给姚宝玲使用，年租金788元，租赁期限自2013年5月15日至2014年5月14日止。同日，姚宝玲交纳了装修垃圾清运费150元、2013年5月1日至2014年4月30日期间物业费276元。2014年5月15日，姚宝玲与淮北市住房保障工作领导小组办公室签订的淮北市廉租住房租赁合同租赁期满，其未续签租赁合同，但其仍居住在该房屋内。另查，姚宝玲未对其住房进行装修。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主委员会代表全体业主的合法权益，有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。由此可见，在选聘和解聘物业管理企业方面，由于涉及的是全体业主的共同利益，因而不应由个别业主自行决定，而应通过业主大会作出决议。《物业管理条例》亦仅授予业主提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利。本案中姚宝玲要求确认物业服务合同无效，这一事项涉及到南黎花园小区全体业主的共同利益，其以个别业主的身份起诉，显然不是适格的原告，本院另行制作裁定书予以驳回起诉。姚宝玲主张颐莫尚公司返还物业费276元及装修垃圾清运费150元，因2012年1月8日南黎花园小区业主委员会与颐莫尚公司签订的《物业服务合同》已实际履行，颐莫尚公司向南黎花园小区提供了物业管理服务，姚宝玲亦接受了颐莫尚公司的物业服务，故姚宝玲主张返还物业费，本院不予支持，颐莫尚公司未举证证明姚宝玲对其住宅进行了装修，因此，颐莫尚公司应返还装修垃圾清运费150元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第十一条之规定，判决如下：一、被告淮北市颐莫尚物业服务有限公司于本判决书生效后十五之日内返还原告姚宝玲装修垃圾清运费150元。二、驳回原告姚宝玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告淮北市颐莫尚物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈月艳代理审判员  孙雪薇人民陪审员  陈桂荣二〇一四年十一月十八日书 记 员  罗晓晶附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。