文书内容上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10703号原告：肖书平，男，1963年4月10日生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：沈勇，上海律才律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洋洋，上海律才律师事务所律师。被告：方德傲，男，1975年7月27日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。原告肖书平与被告方德傲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告肖书平的委托诉讼代理人沈勇、被告方德傲及其委托诉讼代理人曾梦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖书平向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告间《水泥场地及房屋租赁合同》；二、被告向原告返还坐落于上海市松江区车墩镇联民村老油库南边西片水泥场地约6,000平方米，简易房(南边9间、北边15间)、简易彩钢瓦棚约200平方米，将所有机械设备、物品搬离上述场地及房屋。事实与理由：2012年2月1日，原、被告签订《水泥场地及房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区车墩镇联民村老油库南边西片水泥场地约6,000平方米，简易房(南边9间、北边15间)、简易彩钢瓦棚约200平方米(以下简称“系争场地及房屋”)出租给被告，年租金为40万元，租期自2012年3月1日起至政府动迁或中石化公司与原告合同终止之日止。合同另约定遇到国家政府部门动迁或中石化公司提出终止与原告使用权的，原、被告提前终止合同，均不承担违约责任。同日，被告出具承诺书一份，载明提前终止合同的，被告有义务搬离所有机械设备、物品，且系争场地及房屋产生的动迁款及搬迁费用全部归原告所有，被告不以任何理由主张。2016年5月20日，中石化集团发函要求与原告终止租赁关系，并通知被告进行搬离，但被告予以拒绝，并索要搬迁费用。故原告诉至法院，希判如所请。被告方德傲辩称：不同意原告的诉讼请求，系争房屋没有产证及建设工程规划许可证，故原、被告间的租赁合同无效，被告投入了大量的设备，并产生了经济损失，原告应予以赔偿。经审理查明：坐落于上海市松江区车墩镇联民村的13,442平方米土地(以下简称“系争土地”)权利人为案外人中国化工集团公司、中国石油化工股份有限公司，土地权属性质为国有，土地用途为仓储用地。2012年2月1日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《水泥场地及房屋租赁合同》一份，约定原告将系争场地及房屋出租给被告使用。租赁期限自2012年3月1日起至政府动迁或中国石化公司与出租房合同终止为止。租赁用途为堆放废品。年租金为40万元，先付后用，每半年支付一次，提前一个月支付。合同第六条约定，在租赁期限内如果有下列情形之一，提前终止合同，双方均不承担违约责任：“1、该土地遇国家政府部门开发动迁需要承租方搬迁；2、中国石化集团公司因土地与政府置换或自用，提前终止出租方的使用权，需要搬迁；3、承租方在租赁期内违规政府部门的规定，禁止承租方在场地堆放的物品强制承租方搬迁的；4、如遇以上第六条1-3款情形之一，不可抗拒的情况下，承租方必须无条件搬迁，双方均不承担任何经济补偿和违约责任，租金按实际使用的天数计算。”合同另对其他有关事项作了相应的约定。同日，被告出具《承诺书》一份，就其租赁的系争场地及房屋使用承诺如下：“1、……；2、……在租赁期内如遇合同中约定的第六条1-3情形之一，提前终止合同，本人必须保证配合出租方规定的时间将地面所有机械设备，物品，工作人员，及出租方的水泥地面和房屋保持现样按时搬迁。(注：水泥场地和简易房自然损坏与承租人无关)；3、本人承诺搬迁后，该场地所产生的动迁款及搬迁款全部归出租方所有，本人搬迁绝不以任何理由向出租方提出任何要求补偿款及搬迁款等费用，所有的搬迁费用由本人自愿承担；4、……”。另查明：2016年4月22日，松江区车墩镇人民政府、松江区大型居住社区建设推进办公室向中国石化集团公司发出《关于商洽上海市保障性住房大型居住社区松江南部站基地石油仓储设施动迁事项的函》，载明包括系争场地及房屋在内的地块，因列入今年开工计划范围内，急需动迁，为此要求中国石化集团公司支持和配合。2016年5月20日，中国石化集团公司资产经营管理有限公司上海石油分公司(以下简称“中国石化资产管理公司上海分公司”)向案外人上海雪畅厨具设备有限公司(以下简称“雪畅公司”)及原告发出《关于终止租赁关系的函》，载明：系争场地及房屋已纳入政府动迁范围，故双方签订的《松江联民村油库续租合同》终止，并要求案外人雪畅公司及原告于2016年6月20日前清理现场，做好搬迁工作。2016年6月7日，上海律才律师事务所受案外人雪畅公司及原告委托，向被告发出《律师函》，载明要求被告尽快从系争场地及房屋搬离，并告知其拒不搬离的法律后果。再查明：2011年12月20日，中国石化资产管理公司上海分公司(甲方、出租方)与案外人上海雪畅湖工贸发展有限公司(以下简称“雪畅湖公司”)(乙方、承租方)签订《租赁合同(松江联民村油库续租合同)》一份，约定中国石化资产管理公司上海分公司将系争土地及地上480平方米的房屋出租给案外人雪畅湖公司做废铁回收、堆放使用，租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为6.5万元，先付后用，每半年支付一次。合同第六条约定，案外人雪畅湖公司未经中国石化资产管理公司上海分公司许可，不得将系争土地及房屋部分或全部转租给第三方。合同另对其他有关事项作了相应的约定。2012年1月10日，案外人雪畅湖公司向中国石化资产管理公司上海分公司发出《申请书》，要求将其承租系争土地中的部分水泥场地转租给第三方，用途为废铁、废塑料品堆放及机加工。中国石化资产管理公司上海分公司在上述《申请书》上签字、盖章表示同意。2014年，中国石化资产管理公司上海分公司与案外人雪畅公司签订《松江联民村油库续租合同》一份，约定中国石化资产管理公司上海分公司将系争土地及地上480平方米的房屋出租给案外人雪畅公司做废铁回收、堆放使用，租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为6.5万元，先付后用，每半年支付一次。合同第六条约定，案外人雪畅公司未经中国石化资产管理公司上海分公司许可，不得将场地及房屋部分或全部转租给第三方。合同另对其他有关事项作了相应的约定。2015年1月5日，案外人雪畅公司向中国石化资产管理公司上海分公司发出《申请书》，要求将其承租系争土地中的部分水泥场地转租给第三方，用途为废铁、废塑料品堆放及机加工。中国石化资产管理公司上海分公司在上述《申请书》上签字、盖章表示同意。又查明：案外人雪畅湖公司成立于2010年1月21日，公司类型为自然人投资或控股有限责任公司，注册资本为100万元，原告为公司控股股东和法定代表人，公司已经注销。案外人雪畅公司成立于2014年11月19日，公司类型为自然人独资有限责任公司，注册资本为50万元，原告为公司自然人股东和法定代表人。以上事实，有上海市房地产登记薄、《水泥场地及房屋租赁合同》、《承诺书》、《关于商洽上海市保障性住房大型居住社区松江南部站基地石油仓储设施动迁事项的函》、《关于终止租赁关系的函》、《租赁合同(松江联民村油库续租合同)》、《松江联民村油库续租合同》、《申请书》、工商登记资料及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告作为案外人雪畅湖公司、雪畅公司的控股股东及独资股东，在案外人雪畅湖公司、雪畅公司从中国石化资产管理公司上海分公司处承租系争土地及地上480平方米的房屋后，经中国石化资产管理公司上海分公司书面同意，以原告的名义将系争场地及房屋转租给本案被告，并不违反法律规定，因此，本案原、被告之间就系争场地及具有相应产权证房屋租赁合同关系有效。本案中所涉的简易彩钢瓦棚等其他房屋因无相应产权证，亦未取得规划许可证，故该部分房屋租赁合同关系无效。根据法律规定，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。原、被告之间租赁合同关系有效部分，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在原、被告之间合同中明确约定了提前终止合同的条件，即系争土地遇国家政府部门开发等，本案系争土地因上海市保障性住房大型居住社区建设列入动迁范围，符合了一方解除合同的条件，故原告要求解除双方之间《水泥场地及房屋租赁合同》，并要求被告返还系争场地及房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于本案中所涉的简易彩钢瓦棚等其他房屋因无相应产权证等导致租赁合同关系无效，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告没有证据证明因原告过错给其造成了损失，因此，被告应当无条件将系争场地及房屋返还给原告。被告的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除原告肖书平与被告方德傲于2012年2月1日签订的《水泥场地及房屋租赁合同》中就坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地及该土地上具有合法产权证房屋的租赁合同关系；二、原告肖书平与被告方德傲于2012年2月1日签订的《水泥场地及房屋租赁合同》中就坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地上无合法产权证房屋的租赁合同关系无效；三、被告方德傲于本判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区车墩镇联民村约6,000平方米土地及该土地上房屋返还给原告肖书平。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告方德傲负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一六年九月十二日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。