广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第305号
上诉人（原审原告）：姜昆白，男，1954年4月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人（原审第三人）：郑寿佳，男，1954年11月21日出生，汉族，住广州市海珠区。
两上诉人共同委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周兆雄，男，1975年9月1日出生，汉族，住荔湾区。
被上诉人（原审被告）：潘乐怡，女，1977年9月20日出生，汉族，住荔湾区。
上诉人姜昆白、郑寿佳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：姜昆白（买方）与周兆雄、潘乐怡（卖方）于2011年6月24日签订《房地产买卖合同》，约定：卖方出售其所有的位于广州市海珠区宝岗大道十、十二号地块宏宇广场自编F栋住宅23AF，成交价150万元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒绝配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关�续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。且违约方须承担守约方就向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；付款方式：1、签订本合同2天内买方支付卖方2万元作为购房定金；2、买卖双方自行到公证处办理相关委托，出具委托书一周内买方支付50万元给卖方作为购房首期款项（其中22万元（含定金2万元）买方直接支付给卖方，余下28万元买方代卖方还清银行贷款余额，该款项买方将直接转�在卖方的原供款存折上）；3、买卖双方到房管局办理递件过户手续当日，买方将部分购房款50万元直接支付给卖方；4、购房尾款将在买卖双方在房管局办理好过户手续，出具买方名字的新证领取当日支付；等。2011年11月2日，双方签订《补充协议》，约定：一、买卖双方根据原“买卖协议”商定第二期、第三期房款于卖方出具房地产证后按要求一次性支付。现因买方申请变更付款方式为银行按揭，因此买方第二期、第三期房款支付卖方25万元，其余全额余款于2011年11月26日待买方银行申请贷款后由银行支付给卖方。若买方未能按期履行付款，则按照违约处理，并承担一切相应责任；二、买方于2011年11月2日退还房地产证号：穗字第08XXXXX7正本一份予卖方保管。买方须协助卖方办理该物业银行按揭、交易过户等手续，期间该房产证若用于其它违法途径由卖方承担一切相�责任。潘乐怡在2011年6月24日出具收条一张，内容如下：今收到姜昆白交来购买海珠区宝岗大道十号十二号地块宏宇广场自编F栋住宅23AF单位定金2万元。
姜昆白主张周兆雄、潘乐怡收取了其支付的75万元购房款，提交了以下证据予以证明：1、广东人民时代律师事务所李瑞平律师分别于2012年1月13日、2012年2月27日作出的律师函两份，姜昆白表示周兆雄、潘乐怡委托律师向姜昆白寄发律师函，要求解除合同，并在信函内确认支付了购房款75万元。周兆雄、潘乐怡确认曾经委托广东人民时代律师事务所的律师去处理与姜昆白的买卖合同纠纷，确认2012年1月13日的律师函，但对2012年2月27日的律师函内容表示不清楚，无法确认真实性，并抗辩姜昆白在签订合同后仅支付过2万元，其余款项没有支付，姜昆白也没有证据证明其已经支付了75万元购房款，因姜昆白一直没有付款，所以，才要求与姜昆白解除合同。其中2012年1月13日律师函通知内容主要包括“致姜昆白先生……请贵方在2012年1月17日前向我的委托人支付其余购房款，并严格按照合同约定承担违约责任；贵方若按第1条履行，我的委托人同意继续交易，并回到房管部门办理相关交易过户事宜；若贵方超出上述期限仍未支付楼款及承担违约责任，则我的委托代理人将有权选择不再出让该物业”、2012年2月27日律师函通知内容主要包括“致姜昆白先生……2012年1月13日，本律师曾就该纠纷致函督促贵方在2012年1月17日前向我的委托人支付其余购房款，并按照合同约定承担违约责任。但止至今日贵方仍不向我的委托人支付尚余的购房款和承担违约责任……再次函告如下：1、从即日起我的委托人解除《房地产买卖合同》；2、贵方应赔偿我的委托人以下损失…3、贵方已支付的购房款75万元（含垫资�契费用）在扣除前面第2项的赔偿费用后的余款，我的委托人将一次性支付给贵方，请贵方即使提供收款账户，以便完成支付…。”；2、姜昆白于2012年4月25日作出的律师函，内容为“致周兆雄先生、潘乐怡女士……在买卖合同双方履行过程中，贵方不按约定协助买方办理交易过户，致委托人无法办理银行按揭贷款，真正违约方是贵方，根据合同第六条约定，贵方应承担相应的违约责任…….”，周兆雄、潘乐怡表示没有收到该律师函，不予确认；3、2011年12月的录音资料，姜昆白提供的录音文字资料内容表示：人物：潘乐怡（潘）、郑寿佳（郑）、姜昆白（姜）、刘德志（刘），潘：这是我在周兆雄委托的律师楼抄出来的，总共购房款是75万是你一共划到的款项；刘：一些是网银转一些是柜员机转，反正确认就行了；姜：对，确认了75万就最真；郑：那份周兆雄律师发过来的函呢？潘：我打电话问周兆雄请的律师了解情况，他们都说没有收到你们的书面通知，只说你们通过电话约见面，然后他就书面寄了文件给你们；刘：电话沟通了一下；姜：我跟他强调按补充协议约定做银行购房贷款去做；潘：那你们现在银行按揭贷款那手续做到什么程序了？相关银行同贷的文件审批出来了吗？刘、郑、姜：出来了，早出来了。郑：这份补充协议上写好的…。周兆雄、潘乐怡表示姜昆白在本案中将该段录音作为证据提交，郑寿佳对姜昆白的陈述及证据均予以确认，但在另一案中，该段录音作为证据提交时郑寿佳是不确认该录音的真实性。姜昆白选择性地将录音的内容作出对其有利的解释，将房款及借款互相混淆，不能单凭该录音就认定姜昆白支付了75万元房房款给周兆雄、潘乐怡，周兆雄、潘乐怡的提交了（2012）穗越法民一初字第2617号民事判决书予以证明，该判决书记录郑寿佳表示录音材料与其无关，对真实性不确认；4、转账统计表及银行电子回单、银行流水账若干，姜昆白主张75万元的购房款构成如下：（1）定金2万元；（2）2011年7月4日郑寿佳转账275500元，收款人为周兆雄；（3）案外人刘德志分别于2011年6月25日转账5万元、6月27日转账3万元、7月22日转账51000元、7月25日转账15000元、10月27日转账23000元、10月27日转账27000元、10月27日转账5万元、10月28日转账5万元、11月2日转账25000元、11月3日转账25000元，合共346000元；（4）余款108500元以现金方式支付给周兆雄、潘乐怡，没有收条。周兆雄、潘乐怡确认收取了2万元定金，对其他均不予确认为房款，而是与郑寿佳或案外人刘德志发生的借款，不同意退还，认为姜昆白违约，其可以没收定金，并抗辩姜昆白、郑寿佳、刘德志均是合伙从事放贷的，与潘乐怡之间有多项债权债务，有些已经进入诉讼程序，有些尚未诉讼，郑寿佳及刘德志支付转账放贷款不应作为姜昆白的购房款，周兆雄、潘乐怡提交了部分民事判决书及借款合同等印证其与郑寿佳之间存在借贷关系，姜昆白及郑寿佳确认郑寿佳于2011年7月4日转账给周兆雄的277500元对应周兆雄、潘乐怡提交的以潘乐怡名义与广州市荣桓投资咨询有限公司签订的《借款协议》（协议显示签订日期为2011年6月24日）上的29万元和收据。郑寿佳表示上述转账属于替姜昆白支付给周兆雄、潘乐怡的房款，不会以借款名义再向周兆雄、潘乐怡主张权利。诉讼中，原审法院向刘德志核实以其名义向周兆雄、潘乐怡转账的10笔款项性质，刘德志表示其为郑寿佳打工，郑寿佳和姜昆白是朋友，因此认识姜昆白，以其名义转账的十笔款项实际是郑寿佳的钱，郑寿佳让其转账给周兆雄、潘乐怡，其�据郑寿佳的指示转账，不清楚该款项的性质，郑寿佳也没有告诉其该转账的性质，姜昆白及郑寿佳对刘德志的陈述予以确认，郑寿佳诉讼中表态以刘德志名义转账的十笔款项为交给姜昆白用于支付房款，而非借款性质，周兆雄、潘乐怡对此不予认可，抗辩刘德志的转账大部分发生在2011年11月2日姜昆白、周兆雄、潘乐怡签订补充协议前，但在签订补充协议时姜昆白曾确认未支付第二、三期房款，因此姜昆白表示房款由刘德志支付是自相矛盾的。
姜昆白主张周兆雄、潘乐怡不配合姜昆白去银行办理按揭贷款手续、单方提出解除合同、周兆雄、潘乐怡为了达到贷款目的挂失了由姜昆白保管着的产权证重新领证办理房屋抵押、涉案房屋已经被法院查封导致无法继续履行合同，周兆雄、潘乐怡的上述行为均构成违约，故起诉要求周兆雄、潘乐怡因解除合同而导致的损失，但在诉讼中姜昆白撤回要求周兆雄、潘乐怡赔偿因解除合同导致姜昆白损失30万元（以涉案房屋评估价与150万元的差价为准）的诉讼请求。姜昆白为此提交了查册时间为2012年5月7日的涉案房屋的房地产登记簿查册表，附注显示2012年1月8日核准登记，2012登记字8001144号存案，2012年1月16日潘乐怡等2人，叶致雄申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2012登记字8001144号存案，2012年3月30日潘乐怡等2人，中国邮政储蓄银行有限责任公司广州越秀支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2012登记字8006971号存案，2012年3月31日核准登记，2012登记字8006971号存案。姜昆白还提交了查册时间为2013年4月7日的涉案房屋的查册表，显示涉案房屋被查封，查封时效2012-11-13到2014-11-12，等。周兆雄、潘乐怡对姜昆白主张的违约行为均不予确认，姜昆白没有按约定按期付款，其将没有付款的责任推托�按揭上，且合同也没有约定周兆雄、潘乐怡要协助姜昆白办理按揭的义务，涉案房屋即使存在抵押和查封，也是发生在与姜昆白解除合同之后。另，周兆雄、潘乐怡在举证期满后还提交了2013年7月23日姜昆白发给周兆雄、潘乐怡的《律师函》、2012年4月18日郑寿佳出具的收条、2011年6月25日广州市公证处出具的《委托书》、（2012）穗越法民一初字第2617号民事判决书、（2012）穗越法民一初字第935号民事判决书、银行凭证及电子回单若干。
2013年5月6日姜昆白向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周兆雄、潘乐怡继续履行《房地产买卖合同》，将坐落于广州市海珠区宝岗大道187号23AF房屋产权过户于其名下；2.本案诉讼费由周兆雄、潘乐怡承担。
原审法院认为：姜昆白与周兆雄、潘乐怡双方于2011年6月24日签订《房地产买卖合同》及2011年11月2日签订的《补充协议》，是姜�白与周兆雄、潘乐怡双方真实意思表示，双方均应根据约定全面履行义务。本案争议的焦点是姜昆白是否已经支付了75万元房款给周兆雄、潘乐怡。姜昆白提交了周兆雄、潘乐怡作出的律师函证明其已经支付了上述房款，但姜昆白未能提交周兆雄、潘乐怡收取房款75万元的直接书面证据，姜昆白提交了由郑寿佳、刘德志的转账记录表示其支付房款的事实，且分11笔转账进行，虽然郑寿佳庭审中表示确认为姜昆白支付给周兆雄、潘乐怡的房款，但周兆雄、潘乐怡对此不予认可，且主张与郑寿佳之间存在借款关系，提交了借款合同和收据等予以证明，郑寿佳也确认其相应的转账款项对应周兆雄、潘乐怡提交的借款合同。经原审法院向刘德志核实，刘德志表示在转账的时候并不知道其转账给周兆雄、潘乐怡的款项的性质，且该款项属于郑寿佳，受郑寿佳指示转账给周兆雄�潘乐怡。综上，原审法院认为，由于郑寿佳和周兆雄、潘乐怡之间存在借款关系，不能依其单方意思表示就认定其基于借款合同转账给周兆雄、潘乐怡的款项可以直接转化为姜昆白支付给周兆雄、潘乐怡的房款。另，姜昆白主张支付的75万元房款中有108500元为现金支付，没有要求周兆雄、潘乐怡出具收条，对于如此高额的款项没有收条与常理不符。虽然姜昆白提交的周兆雄、潘乐怡授权的律师发出的律师函中确认已经支付了房款75万元，但原审法院认为，周兆雄、潘乐怡现明确不确认以郑寿佳、刘德志名义转账的款项属于房款，且周兆雄、潘乐怡与郑寿佳之间确实存在债权债务的诉讼，即使在本案中不能认定为房款，但郑寿佳及刘德志就其转账的款项仍可另循途径解决，根据公平原则及举证规则，原审法院认定不能仅依周兆雄、潘乐怡委托律师作出的律师函就认定�昆白已经支付了房款75万元，现周兆雄、潘乐怡确认仅收取了姜昆白支付的房款2万元，姜昆白未能提供其他证据证明已经支付了其余房款，故原审法院认定姜昆白仅支付房款2万元。
姜昆白主张周兆雄、潘乐怡不配合姜昆白去银行办理按揭贷款手续、单方提出解除合同、周兆雄、潘乐怡为了达到贷款目的挂失了由姜昆白保管着的产权证重新领证办理房屋抵押、涉案房屋已经被法院查封导致无法继续履行合同等行为构成违约，周兆雄、潘乐怡主张姜昆白没有按合同约定支付房款，存在违约，故向姜昆白发函要求解除合同。根据姜昆白提交的周兆雄、潘乐怡发出的律师函的内容及姜昆白发出的律师函的内容，结合姜昆白提交的姜昆白、郑寿佳、案外人刘德志、潘乐怡之间的录音内容，姜昆白主张周兆雄、潘乐怡不配合其办理银行按揭手续，存在违约，但其录音内明确表示已经完成了银行同贷审批，因此，姜昆白据此主张周兆雄、潘乐怡违约原审法院不予认定。周兆雄、潘乐怡主张姜昆白没有按照约定支付房款，虽然双方对房款的支付予以约定并签订了补充协议，如前所述，原审法院只认定姜昆白仅支付了2万元房款，但结合录音资料、律师函内容及双方陈述，姜昆白与周兆雄、潘乐怡之间在履行合同的过程中，存在房款与借款支付混同的情况，双方并未能明确区分及确定通过郑寿佳、刘德志转账支付的款项性质，实际上也并没有按照补充协议严格履行，原审法院认为，上述情况不能归责于一方，双方对此均负有相应的过错和责任，现双方均认为合同已不能继续履行，根据本案的实际情况，原审法院认为视为双方协商一致解除合同为宜，周兆雄、潘乐怡应返还房款2万元给姜昆白。现姜昆白主张要求周兆雄、潘乐怡从2013年5月6日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，合情合理，原审法院予以支持。至于姜昆白的其他诉讼请求，因未能充分举证，原审法院不予支持。姜昆白在诉讼中撤销第三项诉讼请求，属于其处分权的行使，没有不妥，原审法院予以准许。周兆雄、潘乐怡在举证期满后提交的证据，并非属于新证据，且姜昆白也不同意质证，故原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年11月4日作出如下判决：一、解除姜昆白与周兆雄、潘乐怡于2011年6月24日签订《房地产买卖合同》；二、周兆雄、潘乐怡自本判决生效之日起10日内返还2万元给姜昆白，并从2013年5月6日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给姜昆白；三、驳回姜昆白的其他诉讼请求。本案受理费11300元，由姜昆白负担10899元、周兆雄、潘乐怡负担401元。上述受理费已由姜昆白预交，姜昆白同意由周兆雄、潘乐怡在履行本判决时将其应负担的受理费401元直接支付给姜昆白。
判后，姜昆白、郑寿佳均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。一、被上诉人委托律师发律师函，应对其律师的行为承担相应的法律后果，潘乐怡2011年11月录音确认收到75万购房款与2012年2月27日律师函内容是吻合的，应确认其真实性，被上诉人对其律师发出的两份律师函仅确认其中一次，而对另一份与录音相契合的关键律师函不予确认是毫无根据的，其虚假陈述违背了事实真相；郑寿佳实际上是代姜昆白支付购房款，与被上诉人并无真正借贷关系，在2011年12月录音中，潘乐怡确认的收到75万中包含了郑寿�转入周兆雄供楼账户的277500元，此项内容也有在之后2012年2月27日的律师函中得以确认。在75万房款中有108500元现金支付部分，没有收条，但该款项已通过2011年11月的录音予以证明，75万元购房款是经被上诉人确认了的，原审法院仅以没有开具收条不合常理就不予认可，显然违背本案事实。二、被上诉人严重违约，两次发律师函解约、挂失补办房产证两次办房屋抵押贷款、涉案房屋被查封，根本无法履行合同、不配合办理银行按揭；其中办两次抵押贷款是导致合同无法继续履行的原因，原审法院不予认定被上诉人的明显违约行为显然错误。我方一直要求继续履行合同，履行合同也是我方的诉讼请求，原审法院认为“视为双方协商一致解除合同”违背事实，也导致了最后判决的错误。三、郑寿佳与黄德炽之间的借贷关系与本案无关，郑寿佳与被上诉人之间实质上是房款�争议，并无借贷关系，被上诉人之一的潘乐怡作为担保人担保的黄德炽与郑寿佳之间的借贷争议一案已审理结案进入执行阶段。综上，姜昆白、郑寿佳请求二审法院判令：1.撤销原审判决第三项；2.周兆雄、潘乐怡返还购房款75万（含定金2万），并从2013年5月6日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给姜昆白；3.本案的诉讼费由周兆雄、潘乐怡承担。
被上诉人周兆雄、潘乐怡经本院传票传唤，无正当理由未到庭陈述答辩意见。
二审中，姜昆白、郑寿佳向本院提交以下证据：（2012）穗越法民一初字第2935号案件庭审笔录，拟证明案涉房屋购房款中22万元、29万元借款事实上即购房款。
二审中，姜昆白、郑寿佳表示：1.同意原审判决第一、二项；2.其主张向周兆雄、潘乐怡已支付的75万元购房款中除了2万元定金周兆雄、潘乐怡出具了收款凭证，其余�项均无收款凭证；3.双方合同中对于购房款的支付时间及方式进行约定，但双方事实变更了合同约定的付款方式及时间。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：周兆雄、潘乐怡应否向姜昆白返还争议的购房款。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”据此可知，对于购房款是否支付发生争议的由负有履行义务的付款人承担举证责任，因此，姜昆白作为付款义务方应对其是否支付了争议购房款75万元承担举证责任。本案中，双方签订的合同约定：出具委托书一周内姜昆白支付50万元给周兆雄、潘乐怡作为购房首期款项（其中22万元（含定金2万元）姜昆白直接支付给周兆雄、潘乐怡，余下28万元姜昆白代周兆雄、潘乐怡还清银行贷款余额，该款项姜昆白将直接转账在周兆雄、潘乐怡的原供款存折上）；《补充协议》另约定：现因姜昆白申请变更付款方式为银行按揭，因此姜昆白第二期、第三期房款支付周兆雄、潘乐怡25万元，其余全额余款于2011年11月26日待姜昆白银行申请贷款后由银行支付给周兆雄、潘乐怡。依据上述约定可知，双方当事人对于争议购房款的支付时间及方式均进行了明确具体的约定。现姜昆白主张其已支付了争议购房款的依据是郑寿佳、刘德志的转账记录，但是，从上述转账记录的时间及方式来看均不符合双方对于付款方式及时间的约定，周兆雄、潘乐怡亦对此不予认可，并提交了借�合同及收据用以反驳证明上述款项系其与转账人之间的借款关系，因此，在周兆雄、潘乐怡提出相反证据足以反驳争议款项性质并非案涉购房款的情况下，姜昆白应继续承担补强证明的责任。根据案件查明事实，姜昆白无法提供用以证明实际付款收款凭证，而其无法提交争议款项收款凭证的行为既与双方之间就定金的收款习惯不符，也与买卖合同中的交易习惯所不符。据此，姜昆白所提交证据不足以证明其向周兆雄、潘乐怡支付了争议的购房款，原审法院驳回其主张周兆雄、潘乐怡向其返还争议购房款的处理并无不当，本院予以维持。姜昆白、上诉提出的录音资料以及律师函件均不能作为证明案涉房款支付的直接证据，本院不予采信。
至于姜昆白、郑寿佳二审中向本院提交的证据，并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若�规定》第四十一条第（二）项的规定，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳。
因双方当事人同意原审判决第一、二项均无异议，故上述判项应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人姜昆白、郑寿佳的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11300元由上诉人姜昆白、郑寿佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十二月二日
书 记 员 郝 烨