北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初8099号
原告（反诉被告）陈晗，男，1967年3月1日出生。
委托代理人王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）王志红，男，1971年2月1日出生。
委托代理人张秀君（王志红之妻），女，1973年2月21日出生，无业，住北京市朝阳区。
第三人（反诉第三人）张秀君，女，1973年2月11日出生。
委托代理人安东艳，北京耀联律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈晗（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王志红（以下简称姓名）、第三人（反诉第三人）张秀君（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈晗及其委托代理人王东栋，张秀君（当事人兼王志红委托代理人）及其委托代理人安东艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈晗诉称：2015年12月3日，张秀君持王志红的授权委托于我签订《写字楼、商业租赁合同》一份，约定将王志红所有的位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼1层1109号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给我使用，月租金91065元，租赁期自2015年12月4日起至2021年1月18日止，为期五年。合同签订后，原告按照押二付三的合同约定向张秀君、王志红支付租金及押金共计455325元。然而在原告缴纳租房款，进驻涉案商铺后发现，张秀君、王志红无法提供房产证原件，导致我不能办理相关营业手续，无法实际经营。此后，我与张秀君、王志红进行过多次协商索要缴纳钱款以及要求张秀君、王志红承担违约责任，张秀君、王志红答应退还我已缴纳的房租及押金，我后将涉案商铺腾空交予张秀君、王志红。但张秀君、王志红却出尔反尔，只退还了部分租金，至今仍有91065元房租未退还，其依照合同约定应承担的182130元违约金也未支付给我。现我诉至法院，要求王志红：1、退还我租金91065元；2、支付我违约金182130元。
王志红答辩并反诉称：陈晗所述签署《写字楼、商业租赁合同》的情况属实，其中约定了免租期为45天。签订合同当日，双方另行签订《协议》一份，载明：由于业主房产证丢失，如因本房屋注册问题使乙方无法进行注册的，经双方协商，已交房屋租金及押金由甲方退还乙方。上述协议签订后，我将涉案商铺交付给了陈晗。在陈晗进驻涉案商铺后，在我不知情的情况下，对涉案商铺进行了装修，陈晗的这一行为违反了合同第7.3条之约定。后陈晗一直在涉案商铺内经营，从未要求过我提供房产证原件用于注册公司。然而陈晗在用尽免租期后，先是悄悄将涉案商铺内的部分物品搬离，后又与我协商又与不能注册，要求退租。我认为陈晗是由于自身经营不善才要退租的，出于对陈晗的同情，经协商达成了扣留一个月的租金作为其占用涉案商铺的费用，退还其四个月的房屋租金的约定。双方定于2016年1月22日签署退租协议，我认为双方已经达成协议，在去签署退租协议的路上将四个月的房租365325元转给了陈晗。但陈晗再一次违反基本的诚信原则，在收到上述款项后未与我签署退租协议便自行离开了。现在陈晗又以我无法提供房产证原件，不能办理营业手续，无法实际经营为由，要求我退还一个月租金并承担两个月租金的违约责任，纯属无理取闹，此举明显违反了租赁合同第8.3条“甲、乙双方不得借故解除合同”的约定，陈晗应当向我支付两个月的房租作为违约金，并赔偿我支付的居间费用。现我提起反诉，要求陈晗支付我相当于2个月租金违约金182130元（依据合同第7.3和8.3条，我认为陈晗以我没有提供房产证原件为由解除合同是借故解除合同；另外陈晗进行装修没有事先通知我）。
陈晗辩称：我在承租涉案商铺时，张秀君、王志红就已经对办理不下来营业执照的法律后果进行了承诺，即退还房屋租金及押金。但是张秀君、王志红目前不仅没有履行承诺，还反诉我存在违约行为与事实不符。我并非像王志红所陈述的那样不进行注册，我恰恰是希望能够注册成功的，但是截至目前仍没有完成注册，该事实并非是我造成的。我也不存在恶意违约的基础，我为了经营所需投入了大量的金钱，远远大于之前所支付的租金，因此我不可能为了几天的免租期而置后续的经营于不顾。本案中张秀君、王志红的实际行动也说明了我不存在违约行为，双方发生纠纷后，张秀君、王志红已经退还了之前收取的租金和押金。若王志红认为是我违约，其完全可以扣押租金和违约金。在王志红提出反诉之前，均没有提出过我违约的主张。王志红现在提出反诉仅仅是因为我向其主张退还剩余的租金和支付违约金，因此我认为王志红的反诉是属于恶意诉讼的行为。
张秀君述称：《写字楼、商业租赁合同》是我代王志红签署的，本案本反诉意见均同王志红。
经审理查明：1993年3月31日，王志红与张秀君登记结婚。
2011年10月12日，涉案商铺登记在王志红名下。
2015年12月3日，陈晗（承租方、乙方）与王志红（出租方、甲方，张秀君代）签订《写字楼、商业租赁合同》，约定：王志红同意将涉案商铺（建筑面积为187.12平方米），作为商业用途。免租期45天，自2015年12月4日至2016年1月18日止。租赁期自2016年1月19日至2021年1月18日止，租赁期5年。租金以每天每平方米16元计算，每月租金为91065元，包括物业管理费、取暖费，第三年起房屋租金逐年递增5%。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，与付款月起租日7天前支付下一次租金。押金相当于2个月的租金，即182130元。押金是陈晗向王志红交付的合法履约的保证金。王志红应在2015年12月4日将涉案商铺及其设施设备在房屋现状下交给陈晗使用。承租期内，陈晗对涉案房屋进行装修改造，需要符合国家相关法律、法规规定，并提前将装修方案及设计施工图纸交王志红及物业管理机构，获得王志红及物业管理机构批准后方可施工。王志红不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合本合同的约定条件，严重影响陈晗使用的，陈晗有权解除本合同。因王志红原因造成本合同无法继续履行的，陈晗有权解除本合同，在陈晗已经结清因使用涉案商铺所产生的各项费用的前提下，陈晗所交付的租金按日结算，王志红应退还陈晗已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿陈晗相当于两个月房租的违约金。本合同自签订之日起，王志红和陈晗双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金。一方违约，守约方已支付的举荐费用也应由违约方直接向守约方进行赔偿。
同日，陈晗（乙方）与王志红（甲方，张秀君代）签订《协议》，约定：“由于业主王志红（代理人张秀君）房屋地址：北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼1109房间，因业主原房产证丢失，如因本房屋注册问题使乙方无法进行地址注册的，经甲乙双方协商，已交房屋租金及押金由甲方退回乙方。”
陈晗于合同签订当日向张秀君账户支付三个月租金及相当于两个月租金的押金共计435325元，另有20000元作为意向金支付给了中介公司。
就王志红、张秀君向陈晗提供房产证，以及陈晗办理营业执照的情况，陈晗提交涉案商铺的房产证复印件两页，称此即王志红、张秀君提供的材料。王志红、张秀君申请为涉案商铺出租提供中介服务的华亮房地产经纪有限公司部门经理张百臣作为证人到庭作证。张百臣看过陈晗提交的两页房产证复印件后称，该两页复印件确系王志红、张秀君提供给陈晗的，的确不完整。但之后王志红、张秀君又补充提交了三页，且其已在收到后将完整的复印件交予为陈晗办理营业执照的代理人。当时王志红、张秀君说如果陈晗需要的话，可以提供完整的房产证复印件，但是陈晗没有向王志红、张秀君或中介公司主张过。陈晗是在将近免租期结束的时候，到中介公司店中找到张百臣，向张百臣说营业执照办不下来。当时陈晗说注册代理人那边打电话说营业执照注册不下来，没说什么理由。张百臣说如果是房产证复印件的事儿可以要求业主方去建委调取，但是陈晗说主要是因为经营的不好。
就办理营业执照是否必须提供完整的房产证复印件，房产证复印件是否必须由产权人签字，以及陈晗所出示的房产证复印件是否符合办理营业执照的要求等问题，本院特向北京市工商行政管理局朝阳分局进行调查。2016年4月22日，北京市工商行政管理局朝阳分局向本院发出《复函》，称：“1、登记机关在审查住所（经营场所）证明文件时，对于已取得房屋所有权证的房屋，要求必须提交完整的房屋所有权证复印件；2、房屋所有权人需要在《登记申请书》中‘住所证明’页及房屋所有权证复印件上盖章或签字；3、我分局无法核实该房屋所有权证复印件及相关材料就是当时申请人在受理窗口提交的住所证明文件。该房屋的规划用途为‘商业’，符合住所登记条件，但从所附的材料看，存在复印件不完整、房屋所有权人未签字的问题。”后附“有限责任公司设立登记一次性告知单”网页打印件一页，其中显示在“办理执照需要准备哪些材料”项下有“……6、住所使用证明：产权人签字或盖章的房产证复印件。产权人为自然人的应亲笔签字，产权人为单位的应加盖公章。……”王志红、张秀君认可《复函》及附件的真实性，也认可房屋所有权人需要在房产证复印件上签字即可以办理经营场所营业执照，但称陈晗实际没有启动正式的注册程序，因为启动正式的注册程序应当先取得企业名称预先核准通知书，而陈晗根本没有取得核准的名称。此外，根据《复函》的内容，王志红、张秀君完全可以做到提供房屋所有权证完整的复印件以及产权人在复印件上签名，但是陈晗没有向王志红、张秀君提出过这个要求。就此，王志红、张秀君提交从工商行政管理部门调取的百年万鸿记（北京）商贸有限公司（以下简称万鸿记）企业设立登记时的备案复印件一套，其登记住所地为涉案商铺，登记备案材料中包括涉案商铺房产证完整复印件一套，且每页上均有“王志红”签字。王志红、张秀君称，其提供给万鸿记的房产证复印件上“王志红”的签字也不是本人签的，说明工商局对房产证复印件上的签字只是形式审查，工商局并没有要求王志红本人到场进行核实。如果当时陈晗要求王志红到场签字也是可以做到的，但是陈晗并没有这样要求。陈晗认可证据的真实性，但称其在办理营业执照时没有王志红签名的房产证复印件，而王志红、张秀君没办法提供，且王志红、张秀君也承认其提供给万鸿记的房产证复印件上“王志红”的签名是假的。工商局朝阳分局的《复函》中明确说明必须房产证的所有权人亲笔签名，如果本人没法签字必须经公证的委托授权人签字。王志红、张秀君如果想让陈晗通过非法的程序取得营业执照，陈晗是有违法风险的，陈晗也不可能按照王志红、张秀君的这种要求去办理营业执照。关于向陈晗提供完整的房产证复印件，王志红、张秀君提交电子邮箱网页打印件两页，欲证明张秀君已于2015年12月17日将涉案商铺全套房产证复印件发给张百臣，同日张百臣已经转发给代理公司的员工陈伟。就此，证人张百臣也二次到庭作证称张秀君所述属实，并当庭致电陈伟，（手机号：158XXXX****）。电话中陈伟称，王志红、张秀君提交的电子邮箱网页打印件中所显示的邮箱地址×××确系其本人邮箱，但现其中邮件已经删除。当时陈晗营业执照办理不下来的原因是，房产证上的登记证号与房管局备案的号不吻合，所以就没有办下来证照。另外其跟陈晗之间的费用没有谈妥，并称到现在陈晗还拖欠其的费用，所以没有办下来。陈晗认可电话号码系当时为其办理营业执照的代理人“陈伟”，也认可电话中对方的声音即陈伟本人。陈晗称，陈伟当时告诉其房产证不符合办理执照的要求，证号不吻合，后来陈晗自己去办证，被告知房产证复印件不合格，不完整，签字不符合要求等。王志红、张秀君称没有与陈伟接触过，真实性无法确定。
就双方之间的合同是否已经解除，陈晗认为是双方协商一致解除的，解除的时间系其撤场时间，即2016年1月22日。王志红、张秀君也认为合同已于2016年1月22日经双方协商解除，但称陈晗并有在解约协议上签字。就此，王志红、张秀君提交空白打印的《解约协议》一张，其中载明：“甲方（出租方）：乙方（承租方）：甲乙双方签订标的为北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼1层1109房屋租赁合同：经甲乙双方协商，提前终止合同，终止日为2016年月日，甲方退还乙方房屋租金款项共计365325元。乙方与合同解除当日归还甲方房屋钥匙、水卡及电卡。甲乙双方签署的原房屋租赁合同自动解除。”王志红、张秀君欲证明双方之前友好协商过，当时陈晗说注册不了，张秀君说可以协助陈晗注册，但是陈晗说不想干了。所以双方私下进行了协商，于2016年1月22日拟定了一份《解约协议》。但是在张秀君给陈晗转款之后，陈晗又不在《解约协议》上签字了，365325元中包含了王志红、张秀君多退还的1065元。陈晗不认可空白《解约协议》的真实性，称之前从来没有见过，该协议与本案无关，但陈晗确实于2016年1月22日收到王志红、张秀君退还的365325元。
就钥匙、水卡、电卡，陈晗称已于2016年1月22日退还给了中介公司。王志红、张秀君对此表示认可。
就涉案商铺的装修，陈晗认可其对涉案商铺进行了装修，且未通知王志红、张秀君，但其称已通知了物业公司，并提交装修交费通知单、装修服务费发票以及物业公司开具的施工许可证。王志红、张秀君认可证据的真实性，但称陈晗并未经出租方允许。
上述内容，有双方当事人陈述、结婚证、房屋所有权证复印件、《写字楼、商业租赁合同》、《协议》、汇款业务凭证、《复函》、“有限责任公司设立登记一次性告知单”网页打印件、企业设立登记备案材料复印件、电子邮箱网页打印件、装修交费通知单、装修服务费发票、施工许可证以及证人证言等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《写字楼、商业租赁合同》以及《协议》均系陈晗、王志红真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，陈晗已依约向王志红支付了三个月的租金及相当于两个月租金的押金，金额共计455325元（其中20000元作为中介费，由陈晗直接支付给了中介公司）。现陈晗认可王志红、张秀君主张的，除相当于一个月租金的91065元外，其余陈晗交纳的租金及押金均已退还，本院不持异议。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现陈晗主张由于王志红、张秀君无法提供完整的、有产权人王志红签字的房产证复印件，从而导致其无法办理营业执照，无法经营使用涉案商铺。但陈晗并未就其曾向王志红、张秀君或中介公司主张过涉案商铺完整的、有产权人签字的房产证复印件举证，且从王志红、张秀君提交的电子邮箱网页打印件看，出租方在提供完整房产证复印件方面并无困难或障碍。尽管代陈晗办理营业执照的代理人陈伟称，涉案商铺的房产证存在与房管部门登记的“编号不符”的问题，但从陈晗自行提交的导致其未能办理营业执照的房产证复印件两页与万鸿记已备案登记手续的房产证复印件看，该“问题”并不存在。而陈晗也未能就此问题的存在进一步举证，故本院难以采信。故陈晗与王志红虽签订了《协议》，但根据本案现已查明的事实，本院无法认定本案中存在“因本房屋注册问题使乙方无法进行地址注册”的情形，或合同中约定的“因甲方原因造成本合同无法继续履行”的情形。另外，陈晗虽不认可空白《解约协议》的真实性，但其认可于2016年1月22日收到了张秀君退还的租金及押金（共计365325元），并办理了钥匙、水卡、电卡的交接。在双方未签订书面协议的情况下，陈晗若主张双方约定的退款方式并非一次性支付，而是分期支付，则应就此承担举证责任，否则将承担相应不利的法律后果。现陈晗未举证，故其要求王志红退还一个月的租金91065元，以及支付违约金182130元，本院均不予支持。
当事人协商一致，可以解除合同。现陈晗与王志红均认可双方之间的合同于2016年1月22日由双方协商一致解除，本院不持异议。而王志红又主张陈晗系“借故解除合同”，本院不予采信，故王志红据此要求陈晗支付违约金，本院不予支持。至于陈晗装修未通知王志红一节，陈晗予以认可，本院不持异议。但之后王志红于2016年1月22日欲与陈晗签订《解约协议》，双方虽未能实际签署，但王志红认可陈晗已于2016年1月22日将涉案商铺的钥匙、水卡、电卡交接给了中介公司，加之陈晗装修前已通知了物业公司，并获得物业公司的施工许可，故本院认定王志红并非对于陈晗装修一节不知情，而其作为出租人在得知后并未向陈晗主张违约责任，可以视为王志红对于陈晗装修行为的认可。故现王志红以陈晗“借故解除合同”，以及“装修未通知出租人”为由要求陈晗支付违约金，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈晗的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）王志红的反诉请求。
本诉案件受理费5398元，由原告（反诉被告）陈晗负担（已交纳）；反诉案件受理费1972元，由被告（反诉原告）王志红负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 冯立森
人民陪审员 肖维亚
二〇一六年六月二十日
书 记 员 赵晓琳