陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第00117号
原告王彤，男，1972年1月14日出生，汉族，陕西省石泉县人，个体工商户。
委托代理人刘平，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被告石泉县永乐房地产开发有限责任公司（以下简称永乐房地产公司）。
住所地石泉县城关镇电影院门口。
法定代表人彭朝波，公司经理。
特别授权代理人柳华明，男，1969年9月25日出生，永乐房地产公司职工。
原告王彤与被告永乐房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告王彤于2013年1月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行了审理，原告王彤及委托代理人刘平到庭参加了诉讼，被告永乐房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，2006年7月18日，原、被告订立《房屋开发协议书》，2007年8月13日双方又签订《补充协议书》，2009年3月9日订立《协议书》，上述三份协议书对房屋拆迁安置补偿权利义务约定十分明确、清楚。被告将房屋建成后不全面履行双方签订的协议书，私自单方面解除协议，违规修建车库，给原告补偿的房屋通风、采光不良，双方多次发生纠纷。2009年12月，被告向法院起诉，请求法院确认三份协议书无效。经一、二审认定协议有效，判决驳回了被告的诉讼请求。现请求人民法院判令被告全面履行协议书。
被告未到庭进行答辩。
根据原告的诉讼主张，本案存在以下争议焦点：
1、原告要求被告交付第一单元第二层住房一套、按每平方米500元计价有无依据；
2、交付顺北环路自西向东第五间门面房、按每平方米600元计价有无依据；
3、被告是否应当为原告返还的房屋及门面房办理土地使用证、契税证、房权证；
4、200000元的违约金应否支持；
5、返还的住房、门面房的公共维修基金应当由谁缴纳
6、要求拆除违章修建的车库是否是同一法律关系调整。
关于本案争议焦点，原告为证明自己诉讼主张的成立，向本院提供了下列证明材料：
1、陕西省安康市中级人民法院（2012）安民终字第00468号民事判决书；
2、陕西省石泉县人民法院（2010）石民初字第00094号民事判决书；
3、《房屋开发协议书》；
4、《补充协议书》；
5、《协议书》。
被告永乐房地产公司未提供证明材料。
经举证、质证，对原告提供的陕西省安康市中级人民法院（2012）安民终字第00468号民事判决书、陕西省石泉县人民法院（2010）石民初字第00094号民事判决书、《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议书》，符合民诉法关于证据形式的要件，对其真实性、合法性本院予以确认。
经审理查明，2006年7月18日，王彤与柳华明签订了《房屋开发协议书》。协议书载明：“一、甲方（王彤、下同）转让给乙方（柳华明、下同）房产位于二里村红花沟口北侧现有私人住房……。三、乙方新开发房屋建成后，返还甲方一层由西向东门面房四间、住房三套，住房楼层为一、二、三层，每套面积为130平方米，门面房按设计图纸返还，王彤楼梯单设，水、电单立户，门面房四间为半框架结构，每间门面房内设一卫生间，临库门面房另设两道卷闸门，正负差10平方米，不足乙方补甲方差价600元／平方米，超出部分，甲方以600元／平方米购买，其余房屋归乙方自行出售。另外，一楼一间门面由西向东第五间由甲方向乙方购买，价格600元／平方米……。五、在建房期间，甲方有义务配合乙方处理地界纠纷，如有地界纠纷造成停工，由甲方解决，建房时间顺延。乙方给甲方办理返回房屋的房产、土地证手续。六、在协议签订之日，乙方交付甲方保证金10000元，正常履行协议后甲方退回乙方保证金10000元。七、工期定为16个月，自双方签订之日起开始计算。除国家政策原因和自然灾害或不可抗力因素外，双方均不得提出变更本协议，否则视为违约……。此协议自双方签字之日起生效，如任意一方违约，由违约方承担法律责任，并承担违约金200000元”。王彤、柳华明在《房屋开发协议书》上签了名，捺手印，中证人周传利签了名，石泉县房屋建设有限责任公司加盖了公章。
2007年8月13日，王彤、柳华明签订了《补充协议书》。补充协议书载明：“一、返还的住房三套单梯单户改为第三套（第四层）为公用楼梯，其他不变。二、第一单元的第二层住房（小套）优先、优惠（每平方米按市场价减100元）由甲方购买。三、所有返还的住房及门店的房产证、土地使用证、契证三证税费、水电入户均由乙方负担，其他交房条件不低于乙方所销售商品房具备的规格条件。四、交房时间变更为2008年10月1日，逾期则由乙方承担甲方租房等一切损失。时间若逾期至2008年12月31日以后，则为乙方违约，按原协议承担责任。五、乙方必须按双方签字图纸规格施工，若有修改必须由甲方同意，否则认为乙方违约”。王彤、柳华明在补充协议书上签了名。
2009年3月9日，柳华明（甲方）、王彤（乙方）为返还房屋问题签订《协议》。协议载明：“一、甲方返还给乙方的住房面积390平方米，现返还408平方米，超出面积乙方按每平方米600元补给甲方10800元。二、原协议设单户楼梯取消，由甲方补给乙方6000元。三、一，二相抵后，乙方补给甲方4800元，经双方协商同意，乙方只补给甲方4000元，待甲方给乙方办房产手续后一次性补给甲方。四、门面房的返还从南到北顺数四间，由西到东从临库门面顺数三间，乙方表示同意。五、甲方售楼部隔壁（西）门面有争议，未解决好之前，甲方不能出售或出租。六、此协议签订后，甲方交给乙方的10000元保证金，乙方必须退回给甲方，甲方给乙方履行交付房屋及门面钥匙……。八、甲方给乙方通水通电，安装窗户，在交钥匙之日起，十天之内完成，双方在协议上签了名”。2008年8月3日，柳华明与他人签订协议，将第一层由西向东第四、五间门面房，以每平方米4500元价格卖与他人，柳华明收取100000元的房价款，约定2010年12月底向他人交付门面房，现未交付房屋。
2009年12月23日，永乐房地产公司以柳华明不是建设工程业主，在未经永乐房地产公司同意或委托授权的情况下，无权以自己的名义将属于开发公司所有的房屋返还或出卖他人，其行为损害了开发公司财产所有权为由向本院起诉，要求判令王彤、柳华明签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》无效。经一、二审认定：柳华明与王彤签订的《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》，柳华明虽未以永乐房地产公司的名义签订，鉴于柳华明以其名义与其规划范围内的其他住户签订了《房屋开发协议书》的事实，王彤有理由相信柳华明与其签订协议属永乐房地产公司委托行为，且房屋已按三份协议书相关内容开发建成，柳华明也按三份协议向王彤交付了大部分房屋，永乐房地产公司应当知道，遂判决驳回了永乐房地产公司的诉讼请求。2010年5月18日，石泉县房屋建设有限责任公司更名石泉县永乐房地产开发有限责任公司。2009年3月9日，柳华明按照《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》的约定，向王彤交付了应返还的三套住房及由南向北1、2、3、4门面房和由西向东1、2、3间门面房。永乐房地产公司销售水泊人家商住楼二层平均房价每平方米1812元。2013年1月8日，原告王彤以《房屋开发协议书》、《补充协议书》、《协议》经一、二审终审判决生效为由，向本院起诉，要求永乐房地产公司按三份协议履行。请求判令被告1、立即交付第一单元第二层住房一套（小套），单价每平方米500元；2、立即交付第一层门面房由西向东第五间门面房，单价每平方米600元；3、拆除违章修建的车库；4、为返还、购买的房屋办理房产证、国有土地使用证、契证；5、按商品房标准安装水表、电表；6、承担给原告造成的损失并承担违约金200000元。
本院认为，柳华明受永乐房地产公司委托，以永乐房地产公司名义，在平等自愿、协商一致的基础上与王彤签订的《房屋开发协议书》，是双方的真实意思表示，不违背法律规定，本院依法予以确认。双方签订《房屋开发协议书》后、对《房屋开发协议书》的部分内容做部分调整修改，签订《补充协议书》，符合合同法的有关规定，本院依法应予确认。原告按照《房屋开发协议书》的约定，向被告交付了自己的房屋等有关资料，已履行其全部义务，本院依法予以确认。被告按照《房屋开发协议书》的内容向原告交付了应当返还的住房和门面房，原告已实际接收，并对返还的超面积住房进行了清算、对原协议中返还门面房的间数、单设楼梯进行了重新约定，于2009年3月9日签订《协议》，属双方真实意思表示，本院依法予以确认。该《协议》实际上是对原《房屋开发协议书》、《补充协议书》全面履行后的重新约定，该协议中约定明确并实际履行以该协议为准。原《房屋开发协议书》约定违约责任承担违约金200000元、《补充协议书》约定原告购买第一单元的第二层住房（小套）优先、优惠（每平方米按市场价减100元）的内容，在《协议》中未明确体现出来，应视为双方已协商解决（包括放弃）。《协议》中约定被告给原告办房产手续后一次性补差，应视为办理房产手续仍按《补充协议书》中的约定办理。该《协议》中约定售楼部隔壁（西）门面有争议，双方陈述不一致，应视为双方对《房屋开发协议书》中“一楼一间门面由西向东第五间由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”的约定变更为即“一楼一间门面由西向东第四间（靠售楼部西边一间）由甲方向乙方购买，价格600元／平方米”约定由被告卖给原告。由于该项约定履行期限不明，按照交易习惯，应视为双方同时履行。在《补充协议书》中约定“所有返还的住房及门店的房产证、土地使用证、契证三证税费、均由乙方负担”应视为包括住房公共维修基金在内的所有费用均由被告承担。据此，原告要求被告交付第一层门面房由西向东第五间门面房，应当变更为由西向东第四间（售楼部西边一间），单价每平方米600元、为返还、购买的房屋办理房产证、国有土地使用证、契证的诉讼请求，本院依法应予支持。因原告要求拆除违章修建的车库，不是本案调整的范围，要求被告立即交付第一单元第二层住房一套（小套），单价每平方米500元、承担违约金200000元、拆除违章修建的车库的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十二条（四）项、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限石泉县永乐房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内将水泊人家第一层自西向东第四间（即售楼部西边一间）门面房交与王彤，六个月内为王彤办理房屋产权证书等手续；王彤同时将房价款（每平方米600元、以房产证登记面积或者以设计图纸为准、或者预交30000元、以房产证登记面积为准、多退少补）付给石泉县永乐房地产开发有限责任公司，同时将将该门面房的公共维修基金向石泉县房管局缴纳。
二、限石泉县永乐房地产开发有限责任公司于判决生效后六个月内为王彤办理返还的住房三套、门面房的房产证、土地使用证和契证，费用由石泉县永乐房地产开发有限责任公司负担（包括公共维修基金在内）。
三、驳回王彤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由石泉县永乐房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 吴正民
人民陪审员 陈宗凤
二〇一四年一月十六日
书 记 员 欧莎莎