黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第871号
上诉人（原审原告）兰凤英，住哈尔滨市道里区。
委托代理人刘金祥，黑龙江法昕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）姜民，住哈尔滨市道里区。
委托代理人王鹏举，黑龙江森耀律师事务所律师。
委托代理人赵春燕，个体业者，住哈尔滨市道里区。
原审第三人黄志国，住哈尔滨市道外区。
原审第三人黄志军，住哈尔滨市道外区。
二原审第三人的共同委托代理人刘金祥，黑龙江法昕律师事务所律师。
上诉人兰凤英因与上诉人姜民，原审第三人黄志国、黄志军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2012）里农民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理此案后依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人兰凤英及其委托代理人刘金祥，上诉人姜民的委托代理人王鹏举、赵春燕，原审第三人黄志国、黄志军的委托代理人刘金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审重审判决认定：2006年3月29日，兰凤英与姜民签订房屋买卖协议，将坐落于哈尔滨市道里区新发镇原种场哈原二道街3号建筑面积218.18平方米私产房卖给姜民，双方口头约定房屋价款22.5万元，姜民给付购房款11万元，兰凤英将房屋交付姜民使用。争议房产权人仍为黄广明，黄广明系兰凤英丈夫，于1996年1月5日去世，其继承人有兰凤英、长子黄志国、次子黄志军及父亲黄清贵，房屋土地使用权人现更至兰凤英名下，房屋所占土地性质为国有划拨。在兰凤英办理房屋产权及土地使用权过程中，由于相关部门规定房屋所有权暂不能办理过户手续，姜民也拒绝给付兰凤英剩余的购房款，在兰凤英协助办理过户手续或法院判决确认产权后，同意给付兰凤英剩余房款。兰凤英与姜民于2006年3月29日签订买卖房屋首付款协议当天，姜民给付兰凤英房款11万元，兰凤英将房屋交付姜民居住，后在办理更名手续时又向姜民借款2500元。2007年12月11日，兰凤英起诉姜民，要求确认双方签订买卖房屋首付款协议无效。一审审理期间，兰凤英将收姜民的11.25万元退回新发法庭交本院保管，兰凤英公公黄清贵于2009年12月9日死亡。重审中，兰凤英曾向本院提交对兰凤英精神疾病鉴定申请，在本院拟准备鉴定时，兰凤英又撤回鉴定申请。
兰凤英诉称：2006年3月29日，兰凤英与姜民签订房屋买卖协议一份。约定将坐落于哈尔滨市道里区新发镇哈原二道街3号建筑面积218.18平方米私产房一处（登记产权所有权人系兰凤英丈夫黄广明，已死亡）卖给姜民，姜民给付首期购房款11万元。由于政策原因不能办理房屋产权更名过户手续，且卖房时两个子女不知道，均不同意卖房。现兰凤英请求确认其与姜民签订的买卖房屋首付款协议无效，由姜民支付居住期间所欠的包烧费、水费、卫生费共计10104.38元。
姜民辩称：房屋买卖合同系双方真实意思表示，是经双方家属一致同意的，产生矛盾的原因是兰凤英提高房屋价款所致，该房屋可以正常交易，请求法院驳回兰凤英的诉讼请求。
第三人黄志国、黄志军未答辩、亦未提供证据。
原审重审判决认为：双方争议房屋产权所有人为兰凤英丈夫黄广明（已死亡）。该房屋为兰凤英与黄广明的共同财产，兰凤英拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为黄广明的遗产，兰凤英丈夫死亡后，还有其他继承人，其他继承人对该部分遗产未做处理，他们对该遗产形成共有关系，说明兰凤英卖房行为系擅自处分共有财产，兰凤英未经其他共有人同意出售房屋，侵害了其他共有人的合法权益。姜民在买卖房屋过程中，没有证据证明其曾要求明示是否还有其他法定继承人，兰凤英只将土地使用人变更，现房屋所有权人是兰凤英丈夫黄广明，且双方买卖的房屋未在有关部门办理登记。因此双方的买卖协议无效。双方自签订协议后，姜民就将部分房款交付兰凤英，兰凤英明知该房屋与其他继承人共有而擅自出卖，亦存在一定过错责任，兰凤英应按银行同期贷款利率赔偿姜民利息。兰凤英请求姜民支付居住期间所欠的包烧费、水费、卫生费共计10104.38元，因证据不足，本院不予支持。据此判决：一、兰凤英与姜民签订的房屋买卖协议无效；二、兰凤英于本判决生效后十日内返还姜民买卖房屋款112500元；三、驳回兰凤英的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由兰凤英、姜民各承担50元（此款兰凤英已预交，待判决生效后，姜民给付兰凤英）。
宣判后，兰凤英不服原审重审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。兰凤英在未取得其他继承人同意的情况下与姜民签订房屋买卖首付款协议无效。但双方签订协议时兰凤英就将该房屋交付姜民占有使用，兰凤英已支付该期间产生的包烧费、水费、卫生费合计10104.38元，故该费用应由姜民负担。综上，请求二审撤销原审判决第三项，改判姜民支付上述费用。
姜民辩称：兰凤英已经交付涉案房屋，并收取了姜民支付的房价款11万余元，该事实已经（2008）里发民初字第76号判决及市法院判决予以确认。在房屋办理更名阶段，黄志国、黄志军曾到姜民住所索要剩余尾款，有证人于某某等加以证明。这是家庭内部分得款项不均形成的本案诉讼。原审未支持兰凤英主张包烧费等费用诉请正确。按照法律规定及合同约定，姜民负有后履行合同的义务。
黄志国、黄志军辩称：同意兰凤英的上诉请求。
姜民不服原审重审判决，向本院提起上诉称：1、兰凤英取得了涉案房屋的所有权证，登记内容为产权所有人，并取得了国有土地使用证，足以证明涉案房屋不是宅基地也不是集体房产。根据法律规定及产权备注中的记载证明涉案房屋可以转让。2、双方在达成买卖协议时已征得兰凤英之子的同意，有证人可以证明。事后兰凤英之子不但多次协助催办国有土地使用证（由黄广明变更于兰凤英名下），而且多次找姜民催要房款，故可以证明兰凤英之子对于买卖房屋是同意和认可的。退一步考虑，兰凤英之子的行为也构成表见代理，姜民有理由相信行为人享有代理权，该代理行为有效。兰凤英是涉案房人，取得涉案房屋土地使用证的前提是其他继承人同意归兰凤英所有，兰凤英才能办理土地使用证更名手续。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。3、兰凤英之子在明知兰凤英损害共有人合法权益之日起，至今未主张权利，已超过法律规定的诉讼时效及法定出斥期间，应视为放弃权利或者认可并追认兰凤英买卖行为。综上，请求撤销原审判决，驳回兰凤英的诉讼请求。
兰凤英辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姜民的上诉请求，维持原审判决的第一项、第二项，撤销第三项。涉案房屋土地所有权人系兰凤英爱人，签订合同时，兰凤英并没有取得涉案房屋所有权。2、双方签订协议时，兰凤英没有告知黄志国、黄志军，二人也没有明确表示放弃应得的继承权。兰凤英本人不具备完全民事行为能力，因此兰凤英的重大民事行为应有监护人在场予以确认，黄志国、黄志军是事后才知道卖房事实。本案还遗漏了一个其他房屋共有权人的事实，黄广明父亲黄清贵于2009年去世，姜民对此应明知。双方签订的房屋首付款协议书并非正常的房屋买卖合同，只是达成买卖意向，没有约定标的物、价款等合同必备条款。因此该协议不具备房屋买卖合同生效的条件。并且涉案房屋所有权人是案外人原种场，兰凤英不具备出卖该房屋的主体资格。同时，国家建委和土地局相关证据可以证明该合同不符合生效条件，因此原判认定协议无效，符合法律规定。3、合同无效，就应该履行返还义务，姜民应该交付房屋，兰凤英返还购房款，姜民使用期间所产生的费用也应由其自行承担。双方买卖合同无效，双方均存在过错，兰凤英将房屋交付姜民实际占用使用，已经产生实际收益，兰凤英已经承担过错损失责任，而原审法院无视双方均存在过错行为，单方判令兰凤英支付利息行为，不符合法律规定，请二审依法予以撤销。
黄志国、黄志军的答辩意见同兰凤英的答辩意见一致。
二审审理期间，各方当事人均未向本院举示新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案房屋所占土地的性质为国有划拨，兰凤英与姜民签订买卖房屋首付款协议时，兰凤英未能取得相关政府部门批准的土地使用权出让手续，故双方签订的协议违反了国家法律强制性规定，且至兰凤英起诉前，亦未能取得上述手续，故双方签订的房屋买卖首付款合同无效。姜民上诉主张协议有效，缺乏法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方合同被认定无效的法律后果为兰凤英应返还已得购房款，姜民交付房屋。因该房屋现由兰凤英占有、使用，故姜民不予履行交付义务。兰凤英出卖房屋时对涉案房屋的土地性质应当认知，在明知不具备出让条件时转让，自身存在一定过错，应承担过失缔约责任。故原审确认买卖房屋首付款协议无效，兰凤英返款及给付利息并无不当，本院予以维持。但原审重审适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。
关于兰凤英上诉主张姜民应支付包烧费等费用的问题。虽然兰凤英举示了原种繁殖场物业管理办公室出具的证明，但未能举示已缴费原始票据，该证据不足以证明兰凤英已缴纳姜民居住期间费用的事实，待其证据充分后可另行主张权利。故兰凤英上诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由兰凤英、姜民各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
代理审判员 董茂建
代理审判员 贾玉娜
二〇一五年九月十八日
书 记 员 吴浩松