天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1496号
上诉人（原审被告）金碧物业有限公司天津分公司，住所地天津市蓟县城关镇商贸街36号。
代表人贺勇，总经理。
委托代理人芦永生，金碧物业有限公司天津分公司职员。
被上诉人（原审原告）张连明。
委托代理人史双庆，天津森特律师事务所律师。
上诉人金碧物业有限公司天津分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人金碧物业有限公司天津分公司的委托代理人芦永生、被上诉人张连明的委托代理人史双庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告张连明与被告金碧物业有限公司天津分公司于2010年10月10日至2011年10月9日、2011年10月10日至2012年10月9日、2012年10月10日至2013年10月9日连续签订了三份房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的天津市东丽区维尔蓝堤花园9-2-202号房屋，该房屋月租金2260元，合同期满被告有优先续租权。2013年10月10日，上述三份租赁合同均已全部履行完毕，被告支付了期间的全部租金。上述三份合同终止之后，双方并未办理房屋交接手续，被告仍然占有该房屋。原告诉至法院，请求：1、判令被告将租用原告的坐落于天津市东丽区维尔蓝堤花园9-2-202号房屋腾空交付给原告；2、判令被告支付原告自2013年10月10日至房屋交付之日止的房屋使用费（计算标准为每月2260元）；3、判令被告修复损坏的租用房屋设备设施，移交涉诉房屋的电卡、水卡和钥匙，未修复部分折价赔偿；4、诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃了第三项请求中的“判令被告修复损坏的租用房屋设备设施，未修复部分折价赔偿”，原审法院予以准许。
原审法院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系明确，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。结合本案案情，双方争议的焦点在于租赁合同终止之后，被告是否仍然继续占有该房屋。按照双方《房屋租赁合同》第七条约定：“租赁期满时，乙方（即承租方）如不继续承租，须在合同租赁期限起3个工作日内迁出”。本条规定了承租方迁出承租房屋的时限，但对于以何种方式迁出，迁出时房屋交接手续的办理方式未明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故双方对于租赁期满，被告方迁出时，房屋交接方式及手续未明确约定，宜按照合同条款及交易习惯确定。按照双方《房屋租赁合同》第三条第四项的约定：“乙方（承租方）租房时，房间电费已结清，房间钥匙已交付。”可以得知，在房屋交付时，房屋钥匙已交付给被告，此外，该租赁合同第五条第二款第六项约定：“乙方（承租方）承担自接受该房屋之日起所产生的水费、电费、燃气费”。按照租赁房屋时的交易习惯，涉诉房屋的电卡、水卡应已交付给被告方，租赁期满，被告迁出租赁房屋时，应将涉诉房屋腾空，并将电卡、水卡及钥匙交还给原告方。现被告辩称涉诉房屋租赁合同没有约定交接附件，故不能确定附属设施及钥匙的交接情况，但其未提供证据证实其抗辩主张，也不能证实其完成了房屋迁出及交接手续，应承担举证不能的结果，故对其抗辩主张，原审法院不予支持，被告辩称原告的第二项诉讼请求超过诉讼时效，但被告占有涉诉房屋系持续状态，不宜适用诉讼时效的规定。
关于原告主张的房屋占有使用费的数额，双方并未明确约定，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”现原、被告双方的租赁合同期满，原告要求按照原租赁合同约定的每月租赁费用2260元的标准计算至房屋交付之日止的占有使用费的诉请，不违反相关法律法规的规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告金碧物业有限公司天津分公司于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区维尔蓝堤花园9-2-202号房屋腾空交付给原告张连明。二、被告金碧物业有限公司天津分公司以每月2260元的租赁费为标准，支付原告张连明自2013年10月10日起至房屋实际交付之日止的占有使用费。三、被告金碧物业有限公司天津分公司于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区维尔蓝堤9-2-202号房屋的电卡、水卡、钥匙交付给原告张连明。案件受理费减半收取522元，由被告金碧物业有限公司天津分公司负担。”
原审判决宣判后，金碧物业有限公司天津分公司不服，向原审法院提起上诉，请求撤销原审判决；依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：双方租赁合同终止后，上诉人并未占有使用诉争房屋，被上诉人在合同终止后已经查验了房屋，并以房屋存在质量问题为由拒绝取回钥匙。上诉人已将诉争房屋腾空，并未违约，亦未给被上诉人造成损失。原审法院判决上诉人给付被上诉人房屋使用费明显不公属于错判。原审法院适用法律错误，双方无续租意思表示本案无次承租人，原审法院引用的法条均与本案无关。被上诉人对其请求未及时主张已超过诉讼时效，请求二审法院驳回被上诉人要求上诉人支付占用使用费的诉讼请求。
被上诉人张连明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，双方均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有法律效力，双方当事人应依照合同约定履行各自义务。双方在合同中第四条明确约定，甲方（被上诉人）在收到乙方（上诉人）交付的租金当日将该房屋移交给乙方，乙方到场验收并接收房屋，乙方与租赁期满并迁出之日，甲方到场验收并接收房屋。上述约定表明，在双方签订合同后，出租方有义务将设备设施完好的房屋交付给承租方，并将与房屋使用相关的钥匙、电卡、水卡等交付承租方，以便使用。同理，在合同期限届满双方不再续租房屋的情况下，承租方亦应将设备设施完好的房屋归还给出租方，同时将钥匙、电卡、水卡等一并交付，以便出租方的使用。现上述合同期限届满，双方当事人因合同终止后的房屋交付发生争议，上诉人应针对其履行了合同约定的房屋交付义务提供证据加以证明。但本案中上诉人始终未就此提供证据，且双方当事人确认在原审法院判决后上诉人通过邮寄的方式仅将房屋钥匙交付被上诉人，而钥匙的掌控直接关系对房屋的使用。因此，上诉人上诉主张其已于合同终止后交付了房屋并未违约，没有事实依据。原审法院判令上诉人将诉争房屋腾空交付并无不妥。被上诉人主张的合同期限届满后占用期间的使用费应属于被上诉人的实际损失，与房屋租金非同一性质，故不适用租金的时效期间。双方租赁合同于2013年10月10日届满，被上诉人于2015年8月10日起诉，并未超过法律规定的2年诉讼时效期间。上诉人关于时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。原审法院对本案所作处理得当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1043元，由上诉人金碧物业有限公司天津分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 包 颖
代理审判员 苏美玉
二〇一五年十二月十日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭