重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1743号
上诉人（原审原告）：武隆县百顺建设发展公司，住所地重庆市武隆区。
委托诉讼代理人：陈俊熙，重庆瀚思律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王明素，女，1973年9月20日出生，汉族，住重庆市武隆区。
法定代表人：窦文斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：应在华，重庆星空律师事务所律师。
上诉人武隆县百顺建设发展公司（以下简称百顺公司）因与被上诉人王明素房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2017)渝0156民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
百顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，并由王明素承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.百顺公司与王明素之间于2008年至2014年8月存在租赁关系。其后，王明素擅自将涉案房屋转租给他人使用，并以7500元/月的标准收取房屋租金，其违法使用我公司的物业所取得的利益应当归我公司所有。2.本案租金存在延后支付的情形，2015年12月22日支付的租金并非就是当年的租金，而是支付前期累计欠付的租金。王明素自认从2009年开始使用涉案房屋，其应当举证证明自2009年起至今的租金支付情况，才能确定其实际支付租金的时间段，但其未能举证证明，故不能认定2015年12月支付的租金为支付2014年7月以后的租金。
被上诉人王明素辩称，百顺公司与王明素之间是租赁关系，双方之间的租赁关系从2009年12月起至2017年5月止，租金3300元/月。双方当事人于2014年7月14日对之前的租金进行了结算，王明素于同年8月16日向百顺公司支付了欠付的租金59100元，于2015年12月12日支付了租金4万元。王明素将涉案房屋转租给张勇，收取的7500元/月的租金中包含了涉案房屋的装修费用，该费用不构成王明素的不当得利。
百顺公司向一审法院起诉请求：1.王明素向百顺公司交还占用的房屋；2.王明素向百顺公司支付占有使用房屋费用226610元（该数额为从2014年7月14日计算至2017年3月14日），并按每月7500元标准，从2017年3月14日起计算至归还房屋时止；3.本案诉讼费由王明素承担。
一审法院认定事实：百顺公司诉称的房屋位于重庆市武隆区巷口镇江北西段，建筑面积150.94平方米，曾向房管中心提交过产权登记申请书，但未办理房屋产权登记。2009年王明素租用前述房屋经营餐饮业，双方未签订书面的租赁合同。2014年11月王明素将房屋转租给张勇经营“武隆味鲜羊肉”羊肉馆，张勇直接向王明素支付租金。该羊肉馆于2015年5月停业。王明素陈述从2015年6月起其收回房屋自己经营餐饮。王明素租用房屋期间，从2009年12月21日至2010年6月27日，其每月向百顺公司支付租金3300元。2010年9月28日至2010年12月20日，王明素每月向百顺公司支付租金3300元。2011年3月14日，王明素向百顺公司支付租金3300元。2011年5月18日，王明素向百顺公司支付租金6600元（备注为3月14日至5月14日）。2013年4月10日，王明素向百顺公司支付租金33000元。2014年8月16日，王明素向百顺公司支付租金59100元。2015年12月22日，王明素通过“唐瑛”的账户向百顺公司支付租金40000元。2016年4月，王明素曾与百顺公司的法定代表人窦文斌的妻子盛巧玲结算过房屋租金事宜，因月租标准和王明素要求出具收条的原因未能达成一致意见。因王明素欠付租金未付，百顺公司起诉至一审法院，提出前述请求。一审中，王明素于2017年5月17日当庭要求交还房屋钥匙给百顺公司，并要求按照每月3300元的标准支付租金，百顺公司以属一般授权为由拒绝接收房屋，提出房屋移交还需要现场查看后接收，同时也不愿意按月租3300元的标准收取租金，要求王明素按照主张金额一次性全额支付。2017年6月1日，王明素将房屋移交给百顺公司。
一审法院另查明：百顺公司诉称的房屋曾被重庆市涪陵区人民法院查封。2014年11月26日，重庆市涪陵区法院因执行恒图公司与百顺公司买卖合同纠纷一案时，向案外人张勇提取了调查笔录，张勇陈述王明素向其转租房屋的事实，并认可每年支付租金90000元。2016年6月23日，百顺公司曾向重庆市武隆区人民法院起诉王明素和案外人张勇，请求搬离房屋并赔偿损失，重庆市武隆区人民法院于2016年12月12日判决驳回了百顺公司的诉讼请求。
一审法院认为，百顺公司将房屋租赁给王明素使用，王明素支付租金，双方未签订书面合同，形成了不定期租赁合同关系。现百顺公司以王明素转租房屋并未付租金为由，起诉请求交还房屋支付租金，王明素已于2017年6月1日将房屋交还给百顺公司。本案双方当事人争议的焦点为房屋租金的计算标准和欠付租金的金额如何确认。百顺公司主张按照王明素转租给张勇月租标准7500元支付租金，但张勇实际租赁时间为2014年11月至2015年5月，而且百顺公司的房屋曾被查封，2014年11月26日重庆市涪陵区法院在执行王明素时向张勇进行了调查，百顺公司就应当知道王明素转租房屋的事实，但直到2016年6月才提出异议，即便王明素按每月7500元的标准收取转租房屋的租金，并不当然构成不当得利，也不能认定王明素租用百顺公司房屋的月租为7500元，结合王明素已支付租金的标准，其辩称每月应支付租金3300元，应予以采信。关于欠付租金的具体金额，百顺公司认可2014年7月14日之前的租金已经支付完毕，2015年12月22日支付的租金系支付2014年7月14日之前的，但从采信的证据来看，2011年5月18日百顺公司收取的房租6600元时，其出具的收条载明房租起止时间为同年的3月14日至5月14日，王明素举示的便签拟证明百顺公司在2014年8月16日收取的房租59100元是2011年7月14日至2014年7月14日之间的房租。现百顺公司提出2015年12月22日收取的房租系2014年7月14日之前的房租，但经核算2011年5月15日至2014年7月14日期间的租金，即便百顺公司有欠付，也并非欠付4万元。对此，百顺公司并未如实陈述，而且双方在结算后一年多才支付租金也不符合常理。故王明素辩称其2015年12月22日支付的租金系支付2014年7月14日之后的租金的事实，应予以采信。
综上，王明素应当按照每月3300元的标准支付百顺公司2014年7月14日至2017年5月27日期间的租金113610元（34月×3300元﹢3300元×12月÷365天×13天），扣除已经支付的40000元，还应支付73610元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、王明素在判决生效后十日内支付百顺公司租金73610元；二、驳回百顺公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2350元，由百顺公司负担1350元，由王明素负担1000元。
二审中，百顺公司为证明其上诉主张，向本院举示了百顺公司与冯继东签订的租赁合同（租赁期限为2007年4月17日至2012年4月17日）一份，拟证明冯继东与王明素系合伙关系，冯继东撤股之后，涉案房屋由王明素租用，王明素与百顺公司之间的租赁关系应从2008年开始计算，租金为3300元/月，按照前述合同内容履行。被上诉人王明素质证后，对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为王明素租用涉案房屋后直接向百顺公司支付租金，双方从未签订书面合同，租赁关系从2009年开始。
本院经审查认为，百顺公司举示的证据具有真实性、合法性，但该证据系百顺公司与冯继东签订的租赁合同，与本案不相关联，本院不予采信。
本院二审查明：王明素于2014年7月14日与百顺公司就其之前欠付的租金进行了结算，并于同年8月16日将欠付的租金59100元支付给了百顺公司。
另查明:王明素在一审中提供了其与窦文斌的妻子盛巧玲于2016年4月20日对话的录音资料一份，双方当事人对录音中对话者的身份无异议。对话中，王明素说：“……我们只把我们的账，结成哪阵，还该好多钱，要说清楚……上回那个4万，每个月3300，到底还该你好多钱”……盛巧玲说：“2014年7月14日到2015年7月15日、2015年7月14日到2016年7月14日，相当于两年，一个月3300，一年是39600乘以2减去40000，还剩39200……好，就是41124。”王明素说：“嗯，4万多，……你要给我写个收条，把每个月好多写起。”盛巧玲说：“你直接打款的时候写明就行了……你给我打款后，我给你写一个。”
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，百顺公司与王明素对2014年7月14日双方以3300元/月结算租金的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为：1.2014年7月14日之后，百顺公司与王明素之间是否还存在租赁关系；2.王明素是否应当支付百顺公司所主张的占有使用房屋费用（从2014年7月14日起计算至2017年3月14日止）。
关于争议焦点一。王明素与百顺公司均认可双方一直未签订书面租赁合同，且租赁期限超过6个月，双方之间形成不定期租赁合同关系。百顺公司认为双方的租赁合同关系在2014年7月14日对拖欠租金进行结算时就已经解除。经查，王明素除支付了结算的租金外，还于2015年12月12日通过“唐瑛”的账户向百顺公司支付了4万元，百顺公司虽不认可该笔款项系王明素支付的租金，但王明素提供的视听资料（录音资料）显示，百顺公司法定代表人窦文斌的妻子盛巧玲与王明素于2016年4月20日就租金进行核算时，明确表示双方的租金计算至2016年7月14日，已支付的4万元应当在欠付租金中予以扣除，应当认为百顺公司与王明素之间的租赁关系并未解除，双方仍在继续履行租赁合同，其租赁关系至2017年5月27日双方当事人对返还租赁房屋，不再继续履行租赁合同达成一致时解除，故2014年7月14日至2017年5月27日，百顺公司与王明素之间存在租赁合同关系。
关于争议焦点二。根据争议焦点一，百顺公司与王明素之间的租赁关系直至2017年5月27日解除，双方当事人之间系合法的租赁关系，故百顺公司要求王明素向其支付2014年7月14日至2017年3月14日期间的占有使用房屋费用，于法不符，但王明素应当向百顺公司支付拖欠的租金。至于王明素向张勇收取的租金是否损害了百顺公司的利益，其所得的租金是否应当归百顺公司所有的问题。因百顺公司与王明素之间系合法的租赁关系，百顺公司已经以租金为对价将租赁房屋交付王明素占有、使用、收益，其收益已经确定，不能再对租赁房屋进行使用、收益，而王明素将房屋转租他人而收取的租金，只是其对租赁房屋使用、收益的变相行使，百顺公司的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为王明素因转租而获益就认定其损害了百顺公司的利益，而要求其返还收益，故百顺公司要求王明素返还收益的理由不能成立，本院不予支持。
综上，百顺公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人武隆县百顺建设发展公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 梅 玮