广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1669号
上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司。
法定代表人：陈国强，总经理。
委托代理人：庞兴志，广西双贺律师事务所律师。
委托代理人：李逸泰，广西双贺律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：谢雨昕。
上诉人南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司（以下简称海陆丰公司）因与被上诉人谢雨昕房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月12日公开开庭进行了审理，上诉人海陆丰公司的委托代理人庞兴志，被上诉人谢雨昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年11月11日，谢雨昕与海陆丰公司签订《北湖花鸟市场租赁经营合同书》，约定由海陆丰公司将位于南宁市秀厢大道×42-1号花鸟市场×A栋二楼×231至休息厅门店租赁给谢雨昕用于经营字画、工艺品，租赁期限为2011年12月1日起至2013年11月30日，免租期为2011年12月1日至2012年2月29日。双方约定年租金为27900元，第二年租金在上一年租金标准基础上递增6%，履约保证金为10000元，市场综合服务费按35元／月支付，谢雨昕需要装饰门店，需按装饰图及效果图送海陆丰公司审批后方可进场装修，合同期满不续租的，门店内固定装饰物不可拆除，归海陆丰公司所有。双方还就租赁其他事宜进行了约定。合同签订后，双方于同日签订《租赁标的移交确认书》，海陆丰公司将租赁铺面交付谢雨昕，谢雨昕接受铺面后，向海陆丰公司支付2012年3月1日至2013年2月28日的租金27900元、管理费1050元、地板砖费4650元、卷闸门安装费1200元、电表安装费100元及履约保证金10000元，遂进场进行装修。2012年10月9日，谢雨昕向海陆丰公司支付2012年3月1日至2012年9月17日的电费共计405元（264元＋141元）。2013年4月，谢雨昕向南宁市西乡塘区工商行政管理局申请办理一人有限责任公司设立登记，南宁市西乡塘区工商行政管理局于2013年4月27日向谢雨昕出具《南宁市工商局登记注册一次性告知通知书》，告知谢雨昕缺少产权证明、无偿使用证明等材料。2013年5月9日，南宁市西乡塘区工商行政管理局向谢雨昕出具（西乡塘）登记内不予受理字（2013）第050901号《不予受理通知书》，上载：“经审查，提交的一人有限责任公司设立登记申请，我局决定不予受理。不予受理理由如下：申请材料不齐全不符合法定形式”双方就办理营业执照事宜协商未果，现谢雨昕主张海陆丰公司提供的租赁铺面未办理相关规划及消防验收手续，导致其无法办理营业执照，于2013年7月12日诉至一审法院，请求判令：1、确认谢雨昕与海陆丰公司于2011年11月11日签订的《北湖花鸟市场租赁经营合同书》为无效合同；2、海陆丰公司返还谢雨昕租金27900元、履约保证金10000元、一年的公摊电费405元、管理费420元；3、海陆丰公司返还谢雨昕铺面安装电表100元、地面砖6324元、卷闸门1200元等所有费用；4、海陆丰公司赔偿谢雨昕在海陆丰北湖花鸟市场门店的装修损失46170元（损失费以相关部门评估为准）；以上款项共计92519元；5、诉讼费由海陆丰公司承担。海陆丰公司应诉后答辩并反诉，请求法院判令：1、谢雨昕向海陆丰公司支付场地占用费15624元、市场综合服务费420元、电费434元，共16478元。（暂计至2013年8月31日，以后另计，计至铺面交还海陆丰公司为止）；2、谢雨昕在本案判决生效后十日内将铺面交还给海陆丰公司；3、反诉的一切诉讼费用由谢雨昕承担。本案审理过程中，海陆丰公司述称讼争铺面所在市场的建设工程规划许可证正在办理，至今未获批，消防验收没有办法进行。经一审法院就本案合同效力向海陆丰公司释明，其表示认可法院认定合同无效，且不变更反诉请求。另查明：2013年8月26日，谢雨昕搬离铺面物品时，因海陆丰公司市场保安阻拦，其向南宁市公安局心圩派出所报案，民警出警到现场后，认为双方争议属经济纠纷，建议双方协商解决。2013年11月2日，谢雨昕将铺面内物品全部搬离，并与海陆丰公司签订《铺面交接单》。
再查明：谢雨昕向一审法院申请评估讼争铺面内装修损失，一审法院依法委托广西国联房地产评估有限公司进行评估，该公司于2014年7月17日作出国联邕估字20140151A号《房地产估价报告》，结论为：铺面装饰装修工程项目总价为37160元，其中双方无争议部分项目（共17项）价值为34942元，有争议部分项目（轻钢龙骨板隔墙、砖砌隔墙）价值为2218元。
一审法院认为：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”海陆丰公司述称讼争铺面所在市场的建设工程规划许可证正在办理，至今未获批，消防验收没有办法进行，其认可对己不利的事实，构成自认。海陆丰公司在本案法庭辩论终结前亦未举证证明已取得建设工程规划许可证及办理消防验收手续，故谢雨昕主张双方于2011年11月11日签订的《北湖花鸟市场租赁经营合同书》属无效合同，符合法律规定，予以支持。海陆丰公司作为出租人，应当提供权属明晰。证照齐全并符合使用条件的租赁物，海陆丰公司交付的铺面未取得建设工程规划许可证，亦未经消防验收合格，也未有证据证明其已在签订合同前将上述情况如实告知谢雨昕，对导致合同无效负主要责任，谢雨昕在签订合同前应该详细了解租赁物状况，其未尽审慎义务，对导致合同无效负有次要责任，结合双方过错程度，一审法院酌定由谢雨昕自担30%的责任，由海陆丰公司承担70%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”无效合同对当事人自始不发生法律约束力，故谢雨昕要求海陆丰公司返还履约保证金10000元、地板砖费4650元，卷闸门安装费1200元、电表安装费100元、管理费420元，合法有据，应予支持。由于电费已经实际支出，故谢雨昕要求海陆丰公司返还电费405元，依据不足，不予支持。关于装修损失，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附和的装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合用无效的过错分担现值损失。”谢雨昕接收铺面后进场装修，装饰装修已经形成附和，双方应按照各自对装修损失承担责任。海陆丰公司以谢雨昕装修时未经其同意为由，主张免责。法院认为，谢雨昕进场装修，海陆丰公司作为市场管理方，应当知晓谢雨昕对租赁铺面进行装修，且本案中海陆丰公司并未举证证明自谢雨昕进场装修时至本案诉讼前曾向谢雨昕就装修的问题提出异议，视为认可谢雨昕的装修行为，故其主张的免责理由不能成立，不予支持。经评估，双方无争议部分装修价值为34942元，予以确认。对于双方有争议部分（轻钢龙骨板隔墙、砖砌隔墙），海陆丰公司主张该部分并非经谢雨昕出资装修，而是由海陆丰公司装修，对此应承担举证责任，海陆丰公司并未举证证明其将铺面交付谢雨昕时，上述两项装修已由海陆丰公司完成，其主张证据不足，法院不予采信。综上，法院确认谢雨昕装修损失共计37160元。根据双方过错程度，海陆丰公司应向谢雨昕赔偿装修损失的70%，即26012元，由谢雨昕自行承担30%，即11148元。
关于反诉，海陆丰公司主张谢雨昕拖欠2012年9月至2013年8月期间公摊电费共计434元，但所举证据不足以证明谢雨昕实际用电量，海陆丰公司要求谢雨昕支付拖欠公摊电费，证据不足，法院不予支持。如前所述，无效合同对当事人自始不发生法律约束力，海陆丰公司按合同约定要求支付市场综合服务费420元，依据不足，法院不予支持。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”海陆丰公司已将铺面交付给谢雨昕，其请求支付铺面占有使用费，符合法律规定，应予支持。2013年8月26日，谢雨昕欲撤离铺面，遭海陆丰公司保安阻拦，故2013年8月26日后的铺面占有使用费属扩大损失，海陆丰公司主张2013年8月26日后的铺面占有使用费，不予支持。谢雨昕已支付的租金27900元，应抵扣2012年3月1日至2013年2月28日的铺面占有使用费，海陆丰公司无需返还谢雨昕已支付租金27900元。故谢雨昕应向海陆丰公司支付的铺面占有使用费计为：自2013年3月1日起至2013年8月26日，按27900元×106%÷12个月＝2464.5元／月计付。由于谢雨昕已实际将铺面交还给海陆丰公司，海陆丰公司反诉请求谢雨昕返还铺面，无事实依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、谢雨昕与南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司于2011年11月11日签订的《北湖花鸟市场租赁经营合同书》为无效合同；二、南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司返还谢雨昕履约保证金10000元、地板砖费4650元、卷闸门安装费1200元、电表安装费100元、管理费420元，共计16370元；三、南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司赔偿谢雨昕装修损失26012元；四、谢雨昕向南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司支付铺面占有使用费（计算方式：自2013年3月1日起计至2013年8月26日，按2464.5／月计付）；五、驳回谢雨昕的其他诉讼请求；六、驳回南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2113元（谢雨昕已预交），由南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司承担967.94元，由谢雨昕承担1145.06元。反诉费106元（海陆丰公司已预交），由谢雨昕承担95元，由南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司承担11元。
上诉人海陆丰公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院以广西国联房地产评估有限公司于2014年7月7日作出的国联邕估字×20140151A号《房地产估价报告》所作出的装修评估价值来判定被上诉人的装修损失，没有事实和法律依据，该评估报告存在诸多失实之处，程序违法，不应作为本案的定案依据：1、广西国联房地产评估有限公司出具的国联邕估字×20140151A号《房地产估价报告》的估价依据是《房地产估价基本术语标准》和《房地产估价规范》，此二文件是房地产价格评估的标准依据，不是房屋装饰、装修价值评估的依据。广西是有装饰、装修类相关的标准文件，但评估公司并未采用；2、国联邕估字×2014015A号《房地产估价报告》的评估项目的单价，没有依据、没有计算方式，更没有详细说明，是完全不符合评估的相关规定的，全凭估价师的个人臆测；3、评估项目描述笼统，不准确，不符合事实。估价报告给出的成新率85%并无依据，只是随机臆测，报告给出装修2012年完成的描述太笼统，不精确，造成评估结果不准确；4、该估价报告书的估价师声明第6条载明：“我公司估价人员胡向民、陈程、李艳红己于2014年6月4日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，”，实际上估价师胡向民并未实地查勘，其所做出的评估报告没有事实依据；5、评估价格过高，不符合市场定价。二、一审法院以合同无效，应当予以返还为由，认定上诉人应当返还地板砖费、卷闸门安装费、电表安装费和管理费等费用，属于认定事实错误，导致的误判。上诉人认为就公平而言，地板砖费、卷闸门安装费、电表安装费和管理费等费用不应返还，因被上诉人在经营的过程中，实际使用了地板砖、卷闸门和电表，这些物件在使用过程中已经产生损耗和折旧，甚至已损坏，其价值已大大降低，如上诉人再以原价返还被上诉人，违背公平原则。同时，被上诉人经营过程中已实际享受了上诉人提供的诸如安保、卫生等市场管理服务，故管理费亦不应返还。三、一审法院以上诉人的市场保安于2013年8月26日阻拦被上诉人搬离铺面物品为由，认定场地占用费只计算至2013年8月26日，是判决错误。保安当时仅是劝阻而非阻拦，而且就场地占用而言，搬离物品和交还铺面性质不同，搬离物品，只要不交还铺面和钥匙，仍然可以继续占用。故应当以双方签订铺面交接单的时间作为场地占用的截止时间。故上诉至二审法院请求判令：1、依法一审判决的第二项、第三项、第四项和第六项，依法予以改判；2、驳回被上诉人请求赔偿装修损失的诉讼请求；3、驳回被上诉人请求返还地板砖费、卷闸门安装费、电表安装费和管理费的诉讼请求；4、判决被上诉人按2464.5元／月计算，支付从2013年3月1日至2013年11月2日，共19716元的场地占用费；5、本案的—、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人谢雨昕答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、上诉人请求无需赔偿被上诉人的装修损失有何事实和法律依据？2、上诉人请求无需返还被上诉人地板砖费4650元、卷闸门安装费1200元、电表安装费100元、管理费420元有何事实和法律依据？3、上诉人请求判令被上诉人支付自2013年3月1日起计至2013年11月2日止的场地占用费共计19716元有何事实和法律依据？
上诉人海陆丰公司在二审期间未提交新证据。被上诉人谢雨欣为证明其诉请向本院提交《公告》复印件一份，证明：上诉人要求被上诉人于2013年5月30日搬离铺面，但却封锁铺面不让被上诉人清空场地。上诉人海陆丰公司经质证认为：该份证据不是原件，故对其真实性、合法性、关联性均有异议，不属于新证据，被上诉人直到2013年8月份才与上诉人提出申请搬离铺面，同年11月2日被上诉人才搬离讼争铺面。
对于被上诉人谢雨欣当庭提交的证据，本院经审查认为：该份证据系复印件，且不属于二审程序的新证据，也不属于其对一审自述的补强证据，因上诉人不予认可，故本院不予确认。
一审法院判决查明的事实客观真实，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
一、关于上诉人请求无需赔偿被上诉人的装修损失的问题。本案中，上诉人对于被上诉人已装修讼争铺面的事实予以认可，但其对广西国联房地产评估有限公司于2014年7月7日作出的国联邕估字×20140151A号《房地产估价报告》所依据的评估标准以及评估人员之一未到现场实地查勘等提出异议，认为该份评估报告不能做为本案的定案依据。本院认为，一审法院委托的评估机构具备相关资质，且程序合法，该评估机构作出的评估报告具有公信力，现上诉人无任何证据予以推翻该份评估报告，亦无证据证实评估公司在评估过程中存在有违反法定程序的情形，应承担举证不能的法律后果。一审法院根据双方的过错，依据评估报告判决上诉人赔偿被上诉人70%的装修损失，依法有据，本院予以维持。
二、关于上诉人请求无需返还被上诉人地板砖费4650元、卷闸门安装费1200元、电表安装费100元、管理费420元的问题。依双方的合同约定，本案双方确定租赁期是从2011年12月1日起至2013年11月30日止，而被上诉人向上诉人所交纳的地板砖费4650元、卷闸门安装费1200元、电表安装费100元属于双方约定应由被上诉人交纳的费用，如合同期满上诉人无需退还。且地板砖、卷闸门、电表均属于添附在讼争铺面上的固定物品，合同期满后归上诉人所有。本案中，被上诉人实际使用讼争铺面至2013年8月26日止，以上物品被上诉人在租赁期间已实际使用并予以损耗和折旧，不具有原来的价值，现被上诉人请求予以返还则有违公平原则。考虑到造成本案合同无效的主要责任在于上诉人，本院酌情判令以上各项费用由上诉人予以减半退还给被上诉人，即上诉人应向被上诉人退还地板砖费2325元、卷闸门安装费600元、电表安装费50元较合理。对于被上诉人向上诉人所交纳的管理费420元是否应予以退还的问题，本院认为被上诉人所交纳的管理费，应属于双方合同中约定的“市场综合服务费”，即每月按35元计付。该管理费是上诉人在市场管理中所必备的安保、卫生等开支，被上诉人在经营过程中已经享受了上诉人的市场管理服务，被上诉人应支付对等的服务费用，故上诉人请求该费用无需返还，合理合法，本院予以维持。一审判决上诉人应退还管理费420元给被上诉人欠妥，本院予以纠正。
三、关于上诉人请求被上诉人支付自2013年3月1日起计至2013年11月2日止的场地占用费共计19716元的问题。本案被上诉人因房屋租赁合同纠纷于2013年7月12日向一审法院起诉请求确认双方签订的租赁合同为无效合同，且要求上诉人赔偿损失及返还各项费用，并于同年8月26日到讼争铺面要求搬离物品，但却遭到上诉人市场保安的阻拦，该日期应视为被上诉人搬离讼争铺面的时间，故一审认定2013年8月26日后的铺面占用使用费属于上诉人扩大损失，该损失应由上诉人自行承担，依法有据，本院予以支持。因被上诉人自2013年3月1日起至2013年8月26日止未向上诉人交纳铺面占用使用费，故判决谢雨昕向南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司支付铺面占有使用费（计算方式：自2013年3月1日起计至2013年8月26日，按2464.5／月计付），合理合法，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人海陆丰公司的上诉理由部分成立，对于欠妥部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1410号民事判决主文第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第1410号民事判决主文第二项为：南宁市海陆丰北湖花鸟市场有限公司返还谢雨昕履约保证金10000元、地板砖费2325元、卷闸门安装费600元、电表安装费50元，共计12975元；
一审案件本诉受理费2113元（谢雨昕已预交），由海陆丰公司承担960元，由谢雨昕承担1153元；一审案件反诉费106元（海陆丰公司已预交），由谢雨昕承担96元，由海陆丰公司承担10元。
二审案件受理费2219元（上诉人海陆丰公司已预交），由上诉人海陆丰公司承担2200元，由谢雨昕承担19元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 梁世平
审判员 黄 琴
二〇一六年六月二十一日
书记员 刘永胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。