西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一初字第01477号
原告（反诉被告）陕西黎明市场建设开发有限公司，住所地西安市自强东路733号。
法定代表人李黎明，该公司经理。
委托代理人柏正元，男，1965年11月14日出生，汉族，西安市长乐中路法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）关孝功，男，1959年8月6日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。
原告陕西黎明市场建设开发有限公司与被告关孝功租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西黎明市场建设开发有限公司之法定代表人李黎明及委托代理人柏正元、被告关孝功及委托代理人朱宏才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西黎明市场建设开发有限公司诉称，2013年1月4日，原被告签订《合同书》一份，原告将其位于西安市中兴路便民综合超市东排1-2号出租给被告用于经营炒货。经营费每月1900元，每半年缴纳一次。合同签订后，被告缴纳了2013年6月30日前的租金计11400元，但从7月以后的租金拒不缴纳，经原告多次催缴未果，现诉至法院，要求终止上述合同并判令被告支付2013年7月至9月的租金5700元。
被告关孝功辩称，原告所述的《合同书》内容及租金的约定属实，承认其从2013年7月起未交付租金，但未付租金是原告在2013年3月将综合超市中的800平方米改造成小吃城，2013年5月，还在超市下余的面积上沿被告租赁的房屋搭建板房出租给农民工，致使其无法经营，故请求驳回原告的诉讼请求，并据此反诉要求解除原被告间的上述合同书，退还其已缴纳的经营费11400元，房屋经营权使用费15000元，押金1000元，违约金3000元、购置设备损失费7000元等合计49400元
原告陕西黎明市场建设开发有限公司辩称，被告反诉所称的租赁合同及缴纳经营费11400元，房屋经营权使用费15000元，押金1000元等费用属实，但房屋经营权使用费15000元属于被告在该市场经营项目的独家经营权，该费用在缴纳时已注明不予退还，对被告的反诉请求，表示同意解除合同，但不同意原告其余反诉请求。
经审理查明，2013年1月4日，原被告签订《合同书》一份，原告（甲方）将其开办的位于西安市中兴路便民综合超市（临建）东排1-2号出租给被告（乙方）用于经营炒货。合同第二条约定：经营期限为甲方经营几年，乙方独家经营几年。第三条约定：1、经营费用每月为1900元，乙方房屋租金每半年缴纳一次经营费用11400元，提前15天内一次性足额缴纳。2、经营费用为房屋租赁使用费，市场服务费，不包括税金及水电卫生费用。3、合同一经签订，乙方须一次性缴纳房屋经营权使用费15000元整，不予退还。第二年起不再收经营权使用费。4、乙方应缴纳水电费押金1000元。合同其他条款对双方权利义务及违约责任、解决纠纷的方式、免责事由等作出约定。合同签订后，被告依约缴纳了2013年6月30日之前的经营费11400元并交纳了房屋经营权使用费15000元及水电费押金1000元。2013年3月，原告在该综合超市内的小吃城开业。2013年8月28日，因被告未按约支付2013年7月以后的租金，原告向被告发出催缴通知书。因市场经营不好，2013年9月，原告将超市内的农付产品市场中约800平方米建工棚对外出租。被告认为原告上述改建，致使其无法经营，故未缴纳租金。
审理中，经向西安市新城区长乐西路街道办调查了解，原告所开办的西安市中兴路便民综合超市的土地属于西安市城改办，该办委托西安市新城区城改办进行管理。因该土地堆积有生活垃圾，西安市新城区城改办因清理的经费无法解决，遂委托西安市新城区长乐西路街道办予以清理，条件为该地块正式开发前的管理使用权交由该街道办暂时使用。西安市新城区长乐西路街道办遂委托原告进行清理，清理费用折抵该办的管理费用，且约定该地以后随时开发，原告须无条件腾地，损失由原告自负。原告清理垃圾共花费19万余元，现管理费只折抵了10万余元。
庭审中，被告以原告建立该超市未办理经营许可，先行违约，故反诉要求解除原被告间的《合同书》，退还其已缴纳的经营费11400元，房屋经营权使用费15000元，押金1000元，违约金3000元、购置设备损失费7000元等合计49400元。原告则表示该超市属于临建且在合同中已向原告释明，且收取的房屋经营权使用费15000元属于被告在该市场经营项目的独家经营权，合同中已约定不予退还，故同意解除双方之间的合同，但不同意原告其余反诉请求。经查，原告在合同履行期间并未招收与被告经营品种相同的商户。
以上事实，有合同书、收款收据、西安市新城区长乐西路街道办情况说明、调查笔录及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，公民、法人的合法的财产权利依法受到保护。本案中，原告所开办的西安市中兴路便民综合超市的土地系其从西安市新城区长乐西路街道办经委托管理而来，虽未办理相关的经营许可手续，但其来源合法，其地上建筑亦属于临建，该建筑物性质已在原被告间的合同书中予以说明，故原被告签订的租赁合同系原被告真实的意思表示，内容不违反法律规定，本院依法确认合法有效。原被告均应按该合同履行自己的权利和义务。现原被告均要求解除该合同，本院依法予以准许。根据该合同，被告有按期缴纳租金的义务，现被告未按约定缴纳租金，违反了合同约定，故原告的诉请符合法律规定，本院依法予以支持，但其计算的期限有误，原告于2013年9月2日起诉，故租金应计算至原告起诉前的上一个月即2013年8月止即应为3800元。被告反诉要求原告退还其已缴纳的经营费11400元，本院认为，该经营费属于被告在2013年6月以前实际经营期间的租金，故该项请求，本院依法不予支持。关于被告反诉要求的退还房屋经营权使用费15000元，本院认为，根据合同第二条，双方对租赁期限未有明确约定，而根据合同第三条第三项关于房屋经营权使用费第二年不再收取的约定，本院认为，该房屋经营权使用费应为一年的费用，因原告按照合同并未招收与被告经营品种相同的商户，因此，被告应按照实际承租期间缴纳该项费用，该期间亦应计算至原告起诉的上一个月即2013年8月止，余款原告应退还被告。关于被告反诉要求原告退还押金1000元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告反诉要求的违约金3000元，本院认为，原被告在合同履行过程中均有违约行为，该违约责任由其自负，故被告的该项请求本院依法不予支持。关于被告要求原告支付其购置设备损失费7000元，本院认为，此系被告经营支出，与原告无关，故该反诉请求本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）陕西黎明市场建设开发有限公司与被告（反诉原告）关孝功于2013年1月4日所签订的《合同书》合法有效，予以解除。
本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）关孝功支付原告（反诉被告）陕西黎明市场建设开发有限公司经营费3800元。
本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）陕西黎明市场建设开发有限公司返还被告（反诉原告）关孝功房屋经营权使用费5000元，押金1000元。
四、驳回被告（反诉原告）关孝功其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉费518元，由原告（反诉被告）陕西黎明市场建设开发有限公司承担284元，由被告（反诉原告）关孝功承担284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 陈洪宾
代理审判员 王 洋
代理审判员 上江涛
二０一三年十二月十一日
书 记 员 李 丹