湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘民一初字第388号
原告唐自卫。
委托代理人胥晓蔚（一般代理），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
被告湖南宸源房地产开发有限公司。
住所地：湖南省湘阴县文星镇东湖北路**号。
法定代表人王涵璋，董事长。
委托代理人胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。
原告唐自卫与被告湖南宸源房地产开发有限公司（以下简称宸源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。本案原告唐自卫及其委托代理人胥晓蔚，被告宸源公司的委托代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐自卫诉称，2006年8月24日，他与被告经过协商签订了《商品房买卖合同》，合同约定他出资114661元购买被告兴建的位于湘阴县文星镇步步高购物广场第一幢一层0100号铺面。他按照合同的约定交清了全部的购房款。然而，被告却言而无信，至今未帮他办理该缝铺面的房地产权属证书，且交付的铺面面积比合同的约定减少了2.1㎡。他曾多次找被告要求其履行合同的义务，但被告却以不能成立的理由一再推诿。他只能向法院起诉，请求依法判令：1、由被告立即为他办理湘阴县步步高购物广场第一幢一层0100号铺面的房屋产权登记证书；2、被告向他支付违约金83126元（违约金以已付的购房款114661元为基数，按中国人民银行逾期利息日万分之三为标准，从2007年8月24日计算至2014年4月21日止）；3、被告给付他2.1㎡的铺面；4、由被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
1、宸源公司注册登记资料，拟证明被告的诉讼主体资格；
2、商品房预售合同备案登记卡，拟证明诉争门面原告已购买，且在房产局已备案。
3、商品房购销合同书两份，拟证明原告已从被告处购买门面一行；
4、收据，拟证明原告已经交清购房款。
5、《商铺委托租赁合同书》，拟证明原告与湖南湘安房地产有限公司签订了委托租赁合同，签订时间是2年时间，实际上是租4年，用4年的租金来抵扣原告的购房款。
被告宸源公司辩称，一、他公司已于2008年8月18日在湘阴县房地产管理局为原告办理了商品房预售合同登记备案卡，他公司已依合同约定履行了自己应尽的义务，办理产权证是原告的事情，而不是他公司法定或约定的义务；二、他公司没有违约行为，并且原、被告双方在《商品房买卖合同》中也没有约定违约金的计算方法，故不存在原告所主张的违约金；3、他公司向原告交付的铺面并未减少面积，现有证据证实，房产部门测绘的面积也有30.10平方米，根本就没有减少面积；4、鉴于原告没有及时足额支付购房款及交纳租金、物业管理费等事项，他公司依法保留相关的权利。
为支持其抗辩主张，被告宸源公司向本院提交了从湘阴县房地产测绘中心调取的房屋分层分户平面图一份，拟证明被告交付给原告铺面的面积为30.10㎡，没有误差。
经庭审质证、认证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以采信；被告对原告提交的证据3认为无法核实真实性，湘安公司的合同与本案没有关系，请法庭给予十个工作日来核实原告与宸源公司合同的真实性，本院结合原告付款给被告及被告未提出相反证据证明的情况，对原告提交的证据3予以采信；被告对原告提交的证据4的真实性有异议，根据王涵璋的陈述原告还有购房款未付清，本院认为该证据符合证据的三性要求，本院予以采信；被告对原告提交的证据5的关联性有异议，认为湘安公司与本案无关，本院认为该证据与原、被告之间就购房款约定的支付方式相印证，本院予以采信。
原告对被告提交的证据房屋分层分户平面图有异议，认为该平面图上的铺面与实际铺面位置不同，铺面面积实际没有30.10㎡。
2014年12月10日，本院依据原告提供的《商品房预售合同登记备案卡》向湘阴县房地产测绘中心调取了《房屋分层分户平面图》。本院调取的《房屋分层分户平面图》与被告提供的《房屋分层分户平面图》一致，故对被告提交的证据的真实性和合法性本院予以采信，但对其关联性本院不予采信。
根据以上所采信的证据以及原、被告双方的陈述，本院查明如下案件事实：
2005年1月28日，原告唐自卫与湖南湘安房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告唐自卫购买湖南湘安房地产公司兴建的位于湘阴县文星镇东湖路28号步步高购物广场地下首层的0100号房，房屋建筑面积为29.59平方米，总价款为114661元，房屋在2005年10月1日前交付给买受人。合同第十五条约定，湖南湘安公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权要求出卖人按备案顺延期每日交付总房款万分之三的违约金。该份合同中约定的付款方式，是由原告以在银行按揭的方式支付房款。在签订合同之前，原告于2004年12月13日向湖南湘安公司支付了订金10000元，签订合同的当天，原告向湖南湘安公司支付了31729元的购房款。同时，原告与湖南湘安房地产公司还签订了一份“商铺委托租赁合同书”，约定由原告委托湖南湘安公司将所购买的门面转租，以转租所得的租金冲抵原告应付的购房款。原告与湖南湘安公司签订完上述两份合同后，湖南湘安公司便将原告所购的门面以每两年22932元的价格转租他人，共转租四年，所得的租金45864元冲抵原告应付的房款。后湖南湘安公司的房地产开发由被告宸源公司接手，湖南湘安公司与原告之间房屋买卖合同的全部权利义务，湖南湘安公司一并转让给被告宸源公司，对此被告宸源公司当庭予以认可。
由于原告与湖南湘安公司签订合同时，约定以银行按揭的方式支付房款，但因各种原因，原告的银行按揭一直未能办理妥当，原告便要求将购房款一次性付清。2006年8月24日，原、被告重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定该行门面的面积共为30.10平方米，价款与前一份合同的约定一致为114661元，付款方式为一次性付清，并返四年租金。该份合同第十五条也约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但双方对如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书情形的违约金及违约金计算方式未作出约定。
原告唐自卫除了已付的购房订金10000元、已付的购房款31729元，冲抵四年转租租金45864元后，于2008年7月10日向被告宸源公司支付了余款27068元，至此，所有房款原告已全部付清。
另外，原告唐自卫于2008年7月9日向被告宸源公司支付了办证费230元及代收税费1500元（均由被告向原告出具了加盖该公司公章的收据）。被告于2008年8月18日按约定将原告所购的门面报湘阴县房地产管理局进行了备案登记，备案登记卡上登记的承购人为原告唐自卫，房号为-1100号，层次首层，预售面积为30.10平方米。
2009年8月30日，被告将门面交付给原告使用至今，但没有为原告办理产权登记手续。后原告多次找被告要求办理产权登记手续未果，原告遂于2014年4月21日向本院提起诉讼。
本案的争议焦点：一、被告宸源公司是否应为原告办理诉争铺面的房屋产权登记证书？二、被告宸源公司是否有违约行为及是否应承担违约责任？
本院认为，一、关于被告宸源公司是否应为原告办理诉争铺面的房屋产权登记证书的问题。原告唐自卫与被告宸源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，故合法有效。原、被告双方虽未在合同中约定应由被告为原告办理产权登记手续，但合同签订后，被告又收取了原告交纳的办证费和相应的税费，该行为应视为原、被告双方达成了新的协议，约定由被告为原告办理门面的产权登记手续。原告已依约付清了全部购房款114661元，并向被告交付了办证的相关费用，原告在合同的履行中没有违约行为，故被告应依约为原告办理门面的产权登记手续。对被告宸源公司辩称的他公司已经依约履行了自身备案登记义务，办理产权证不是他公司法定或者约定义务的抗辩主张，本院不予采纳。
二、被告宸源公司是否有违约行为及是否应承担违约责任的问题。因被告宸源公司未依约为原告办理产权登记手续，从而导致原告唐自卫所购门面不能在规定的期限内取得房屋产权登记证书，被告宸源公司在合同履行中存在违约行为，依法应承担违约责任。原告主张要求被告承担继续履行即为其办理产权登记证书和承担支付违约金的违约责任，本院依法予以支持。
原告要求被告按照其与湖南湘安房地产公司签订的商品房购销合同中约定的违约金标准，即按已付购房款为基数，按日万分之三的标准承担违约金于法无据，本院不予支持。由于在原告唐自卫与被告宸源公司签订的商品房购销合同中未约定不能办理产权登记的违约金标准，本院依法按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，由被告按原告已付购房款总额114661元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。
关于违约金的具体计算时间，原告主张从2007年8月24日起计算，即从原、被告签订房屋买卖合同满一年后开始计算。但本院认为，原、被告之间明确约定由被告办理产权证书应为原告向被告交付办证费用之日即2008年7月9日。被告在原告向其交付办证费用后，于2008年8月18日将原告的门面在登记机关进行了备案登记，原告也未提供证据证明，在2008年7月9日之前未办理产权登记是由于被告没有按合同的约定向登记机关提供相应的备案资料或其他过错所致，故对于原告要求从2007年8月24日起计算违约金，本院不予支持。违约金的期限，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，从原告向被告交付办证费用之日起，再给予被告90天的办证期限，即从2008年10月9日起计算至原告向本院起诉之日止。
原告唐自卫于2014年12月4日向本院提出撤回对被告宸源公司的第3项诉讼请求，即依法判令由被告给付原告2.1㎡的门面。本院认为，这属于原告对于自己民事权利的处分，符合民法意思自治原则，本院依法予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、限被告湖南宸源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，按照原、被告双方签订的“商品房购销合同书”的约定，为原告唐自卫所购买的门面办理房屋产权登记证书（按被告实际交付给原告的门面进行登记）；
如果被告未按照本判决书指定的期间履行办证义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
二、由被告湖南宸源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告唐自卫支付逾期办理房屋产权登记证书的违约金，违约金按原告已付购房款114661元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2008年10月9日起计算至2014年4月21日止；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告唐自卫的其他诉讼请求。
本案案件受理费2070元，由原告唐自卫承担800元，被告湖南宸源房地产开发有限公司承担1270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 贺应征
审 判 员 钟 玲
人民陪审员 徐赛平
二〇一五年一月十六日
书 记 员 颜 驰