浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3571号
上诉人（原审被告）：吴良弟。
委托代理人：朱民强、张海，浙江民衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州新联人力资源管理有限公司。
法定代表人：余利富。
委托代理人：汪挺，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人吴良弟因与被上诉人杭州新联人力资源管理有限公司（以下简称新联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理，上诉人吴良弟及其委托代理人朱民强、被上诉人新联公司的委托代理人汪挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年7月18日，吴良弟以瑞安市授智教育信息咨询服务中心名义与新联公司签订《房屋租赁协议》，约定：吴良弟承租新联公司房屋145间，每间单价850元／月，年租金1479000元；租赁期限自2011年8月20日至2017年8月19日，租金每半年结算一次，由吴良弟提前30日支付给新联公司，先付后用；违约方按年度向对方支付年租金的30%作为违约金，吴良弟逾期支付租金的，每逾期一日，新联公司有权按月租金的10%向吴良弟收取滞纳金。吴良弟于2011年7月21日支付100000元定金，现已转为押金，并于2011年9月16日支付租金500000元，后未按合同约定支付租金。新联公司多次催讨无果，故诉至原审法院，请求判令：一、吴良弟立即支付新联公司租金3197500元、违约金443700元（按年租金的30%计算）、自2011年7月20日至2013年9月5日的利息243897元（按未付租金的日万分之二点一计算），自2011年7月20日至2013年9月5日的滞纳金975588元（按未付租金的日万分之八点四计算），合计4860685元，并支付自2013年9月5日至款项付清之日的利息和滞纳金。二、本案诉讼费用由吴良弟承担。
原审法院认为：新联公司、吴良弟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护。本案纠纷发生的原因，系吴良弟未按合同约定支付租金，应承担相应违约责任。新联公司要求吴良弟支付租金的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。关于新联公司要求吴良弟支付滞纳金的诉讼请求，其诉请按照未付租金的日万分之八点四计算滞纳金，未超出合同约定的标准，原审法院予以支持。关于新联公司要求吴良弟支付违约金、利息的诉讼请求，其理由基于吴良弟未按约支付租金的同一事实，该违约金、利息若与滞纳金并用过分高于其损失，故该诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2013年11月13日判决：一、吴良弟于判决生效之日起十日内支付新联公司租金3197500元；二、吴良弟于判决生效之日起十日内支付新联公司滞纳金954935.52元（自2011年7月20日暂计至2013年9月5日，之后按未付租金的日万分之八点四继续计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回新联公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费45685元，减半收取22842.50元，由新联公司负担3328.50元，由吴良弟负担19514元。新联公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费，吴良弟于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，吴良弟不服，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法定程序。一审法院未依法向吴良弟送达诉状副本、应诉通知书和举证通知书，没有履行释明权，剥夺了吴良弟的举证权利，未依法传唤吴良弟到庭参加诉讼，剥夺了吴良弟的诉讼权利。二、原审判决认定事实不清，主要证据不足。租赁关系存续期间，吴良弟多次通过银行汇款给新联公司及其法定代表人余利富支付租金。截止2013年6月8日，就全部租赁房屋而言，吴良弟仅拖欠新联公司租金721030元，且已支付100000元。这由双方于2013年6月8日签署的一份《补充协议书》所确认并证明。该《补充协议书》变更了原租赁合同内容，不仅重新约定了租金支付方式、租赁房屋的数量及期限，还特别约定以物抵债保障新联公司的租金权利。合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。实际上，嗣后吴良弟与新联公司之间的租金纠纷已被约束在2013年6月8日《补充协议书》之下。遗憾的是，新联公司向一审法院隐瞒了一份如此重要的证据，导致本案的一审判决完全偏离事实。综上，请求撤销原审判决，驳回新联公司的全部诉讼请求，并由新联公司承担一、二审诉讼费用。
针对吴良弟的上诉，新联公司答辩称：吴良弟诉称拖欠租金72万余元与事实不符。结合吴良弟提交的证据，其拖欠新联公司的房屋租金就2013年上半年已达到721030元，吴良弟根据证据中字面意思偷换了房屋租金的概念，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，新联公司未向本院提交二审新证据。吴良弟向本院提交如下证据材料：
证据1，银行结算单及说明，拟证明吴良弟已向新联公司支付租金2870800元（含押金100000元）。
证据2，补充协议书，拟证明2013年6月8日，吴良弟与新联公司签订补充协议书，确认吴良弟尚欠新联公司租金621030元，并约定以设备冲抵剩余租金。
证据3，协议书，拟证明2013年6月4日新联公司与吴良弟提交的协议书，确认吴良弟尚欠新联公司租金621030元。
证据4，工作联系函，拟证明新联公司确认吴良弟拖欠其40万元房租。
证据5，要求退房通知，拟证明2012年10月20日，吴良弟通知新联公司收回99间房屋。
证据6，要求退房通知，拟证明2013年4月10日，吴良弟再次通知新联公司退回租赁房屋。
证据7，终止房屋租赁合同通知，拟证明2013年8月15日，吴良弟已通知新联公司终止房屋租赁合同。
证据8，备忘录，拟证明在合同履行过程中双方多次发生纠纷，新联公司对学生公寓停水停电。
证据9，照片，拟证明学生公寓从2013年8月18日起由新联公司收回。
上述证据经质证，新联公司认为：上述证据不是新证据，在此基础上，对第一份证据的3、5、6、7三性均有异议，这不是租金，而是其他经济往来。对证据2到证据7的三性均有异议，与事实不符，证据2的章不知道什么时候盖的，无法确认。其他有几份证据没有原件。对证据8和证据9三性均有异议，系吴良弟单方制作。
本院认为，证据1中，2011年7月21日、2011年9月16日、2011年12月27日支付的100000元、500000元、300000元与新联公司自认的事实相符，对上述证据予以确认。2012年4月10日、10月15日、12月24日以及2013年2月3日的汇款，均汇入新联公司法定代表人余利富的账户，而新联公司自认的2011年9月16日收到的房租500000元亦系汇入余利富的账户，且上述证据上关于“附加信息及用途”一栏载明为“房租”。故对上述证据本院予以确认。证据2，吴良弟已提交原件供新联公司核实，而新联公司虽称不知章何时所盖，但并未对印章的真实性提出异议，本院对其真实性予以确认。证据3未提交原件，且新联公司对其真实性提出异议，故本院不予确认。证据4，吴良弟已提交原件供新联公司核实，本院予以确认。证据5-7，新联公司对其三性均有异议，而吴良弟亦未提交证据证实其已将上述通知送达给新联公司，对上述证据5-7，本院不予确认。证据8备忘录上载明收件人系瑞安市授智教育信息咨询服务中心与新联公司，但吴良弟并未提交证据证实上述备忘录已经送达新联公司，新联公司对该证据不予认可，本院不予确认。证据9系吴良弟单方制作，本院不予确认。
吴良弟二审期间申请证人陆某、孔某出庭作证，拟证明2013年8月18日起新联公司单方收回了房屋。本院依法予以准许。
针对证人证言，新联公司认为：1、两位证人是学校的员工，学校与吴良弟有业务关系，而且这两位证人都认识吴良弟，他们之间有利害关系。2、他们经历的只是断水断电的情况，这一情况没有书面证据支持，并且证人是通过推断得出新联公司单方收回房屋。吴良弟与新联公司的纠纷他们也不清楚，更不能得出新联公司要求收回房屋的结论。他们只是接受学校的指示要搬出房屋，而且学校作出指示前与吴良弟沟通过，与新联公司没有关系。3、证人在作证过程中，陈述有多处矛盾，含糊不清。对证人证言的效力值得怀疑，所有的证人证言没有能与新联公司收回房屋产生联系。
本院认为，吴良弟申请证人出庭作证，系为证明新联公司单方收回了案涉房屋，但证人陆某陈述其作证的事实系通过中国计量学院知道的，而孔某陈述其自新联公司管理员处得知大门系新联公司所锁，但并不能明确说明是哪一位管理员。综上，两位证人的证言本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院另查明：2011年7月18日，吴良弟以瑞安市授智教育信息咨询服务中心名义与新联公司还签订《房屋租赁协议》一份，约定由吴良弟承租新联公司房屋42间，租金、租赁期限及租金支付方式、违约责任与本案租赁协议一致。新联公司自认收到该租赁合同项下租金500000元及定金100000元。
本院再查明：2012年4月10日、10月15日、12月24日、2013年2月3日，吴良弟分别向新联公司法定代表人余利富账户内打款500000元、500000元、570800元、100000元，用途为租金。2013年6月8日，新联公司作为甲方，瑞安市授智教育信息咨询服务中心作为乙方签订《补充协议书》一份，其中第一条载明：“乙方2013年上半年拖欠房租721030元人民币（以双方确认对账单为准），已支付10万元，还剩621030元（以双方确认对账单为准）未支付，乙方承诺与（于）2013年6月20日前支付40万元给甲方。”第五条约定：“特别约定：如果乙方2013年6月20日未将40万元人民币打入甲方指定账户，乙方承租的187个房间内的自购设备（每个房间：学生综合床4套，空调1只，热水器1只，窗帘布1窗，接线板4只）全部抵押给甲方冲抵2013年上半年剩余房租”。双方还对房屋的承租期限以及不履行补充协议的后果等内容做了约定。2013年7月5日，新联公司向瑞安市授智教育信息咨询服务中心发出《工作联系函》，载明：“根据贵单位与我公司补充协议的约定，贵公司应于2013年6月20日前交纳拖欠房租费中40万元房租费至我公司账户，并于2013年6月25日办理58间房间退房手续。现时间已经是2013年7月5日贵单位未交纳40万元房租费至我公司账户也未派人来我司办理58间房间退房手续，补充协议已经生效。根据合同贵公司2013年8月份起应付房租也即将应予支付。请贵方接函后，即派人对接拖欠房租交款及退房等相关事项。”
本院认为：一、关于吴良弟欠付租金的数额。当事人对其主张，负有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，吴良弟为对抗新联公司提出的请求，提交《补充协议书》以证明其仅拖欠租金621030元，但上述《补充协议书》仅系双方关于2013年上半年租金的结算，而对2013年上半年之前的租金支付情况该补充协议并未明确约定，故吴良弟仅以此为由主张仅欠付租金621030元的主张不能成立。对于2013年上半年之前的租金是否已经支付的事实，应由吴良弟承担举证义务，而根据吴良弟二审提交的证据，关于2013年上半年之前的租金，吴良弟仅于2012年4月10日、10月15日、12月24日、2013年2月3日，分别向新联公司法定代表人余利富账户内打款500000元、500000元、570800元、100000元，且本案中，双方当事人于2013年7月18日签订有房间数分别为145间和42间的《房屋租赁协议》两份，吴良弟支付租金时并未明确为支付哪一份协议，故上述款项应推定为按比例支付。综上，吴良弟并未举证证明其已付清2013年上半年之前的租金，应承担不利的法律后果。关于2013年下半年的租金，因双方约定的支付期限已经届满，故新联公司对该部分租金的请求应当支持。综上所述，对于欠付租金的数额，按照双方当事人合同的约定、新联公司一审的自认以及吴良弟二审提交的证据，自2011年7月21日起至2013年9月5日止吴良弟应支付租金数额为3439547.33元（739500元／半年×4＋621030元×145间÷187间），吴良弟已经支付的租金为1817999.99元（100000元＋500000元＋500000元×145间÷187间＋500000元×145间÷187间＋570800元×145间÷187间），尚欠租金1621547.34元。
二、关于违约责任问题。吴良弟未按照合同的约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。双方在补充协议中约定，其中40万元于2013年6月20日前支付，故吴良弟就该40万元迟延支付的违约责任的计算时点应从2013年6月20日起，剩余221030元双方未约定履行期限，新联公司亦未举证证明其已经主张吴良弟履行，故吴良弟对该笔款项不负有迟延履行的违约责任。双方在合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，两者均针对吴良弟延迟支付租金的违约事实，应择一适用。新联公司主张的违约金计算时点截止2013年9月5日，但吴良弟认为案涉房屋已经于2013年8月18日由新联公司收回。本院认为，吴良弟未提交有效证据证实新联公司已于2013年8月18日收回房屋，故对吴良弟的该项主张，本院不予采纳。二审中，新联公司认可原审法院仅支持其滞纳金的请求，而吴良弟认为该违约金过分高于实际损失，本院据此予以调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，按照吴良弟的租金支付情况，吴良弟尚应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2011年7月22日起至2013年9月5日止的违约金78840.82元，2013年9月5日起至实际支付之日止的违约金以未付租金数额为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率另行计付（具体数额详见附件）。
本案系因新证据改判，原审判决依法不属于错误判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第728号民事判决；
二、吴良弟于本判决生效之日起十日内支付杭州新联人力资源管理有限公司租金1621547.34元，并支付违约金78840.82元（计算至2013年9月5日，2013年9月6日起至实际支付之日止的违约金以未付租金的数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率另行计付）；
三、驳回杭州新联人力资源管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费45685元，减半收取为22842.50元，由杭州新联人力资源管理有限公司负担14851.50元，由吴良弟负担7991元。
二审案件受理费40019元，由杭州新联人力资源管理有限公司负担23632元，由吴良弟负担16387元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年五月十四日
书 记 员 朱鑫莹