重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终825号上诉人（原审被告）苏祥云。委托代理人冉波，重庆杰义律师事务所律师。委托代理人薛园园，重庆杰义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都合力物业服务有限公司。法定代表人谢卫东，董事长。委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。委托代理人郭庆，重庆启林律师事务所律师。上诉人苏祥云与被上诉人成都合力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年11月18日作出（2015）渝北法民初字第15399号民事判决，上诉人苏祥云对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月31日进行了询问，上诉人苏祥云的委托代理人薛园园，被上诉人成都合力物业服务有限公司的委托代理人郭庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：苏祥云系重庆市北部新区泰山大道东段62号动力国际小区XXX房屋的产权所有人，该房屋的建筑面积为189.03平方米，层高3.3米，房屋用途系办公用房（写字楼）。2011年11月10日，原告合力物业公司作为乙方、动力国际小区的建设单位重庆双远实业（集团）有限公司作为甲方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为动力国际小区提供物业管理服务，合同期限为2011年11月10日起至2016年11月9日止。合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准按建筑面积计算，其中A栋写字楼3.3米层高为11.5元/平方米/月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）。合同第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。该合同另外对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项也进行了约定。2011年12月13日，原告合力物业公司与重庆双远实业（集团）有限公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方如就《前期物业服务合同》发生争议，协商不成时双方可向重庆市渝北区人民法院起诉，本补充协议为主合同不可分割部分，与主合同具有同等的法律效力。上述物业服务合同签订后，原告按约定为动力国际小区提供物业服务，但在服务期间存在质量瑕疵。2014年6月前，因动力国际小区C、D、E栋未交付使用，原告实际按前期物业合同约定的收费标准下浮30%向被告收取物业服务费。2014年5月，动力国际小区的全部物业交付使用，原告于2014年5月12日向业主发出《通知》，通知业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费。另查明，2013年3月15日，被告与重庆双远实业（集团）有限公司就该房屋签订《商品房买卖合同》，其中附件五：合同补充协议部分的第十条约定，乙方（买方）承诺遵守《临时管理规约》规定，认可甲方委托成都合力物业服务有限公司实施本项目的前期物业管理，现前期物业服务费用收费标准为（含电梯费）（含水电公摊费）：Ａ栋写字楼3.3米层高11.5元/平方米·月，上述费用按建筑面积计算。物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下在此收费标准基础上下浮30%收费。动力国际小区至今未成立业主委员会。被告从2014年6月起至2015年5月止未向原告交纳物业服务费共计26086.2元（189.03平方米×11.5元/平方米/月×12个月=26086.2元）。另经本院实地查实，原告所提供的物业服务质量存在瑕疵。合力物业公司在一审中诉称，被告购买了重庆市双远实业有限公司开发的位于重庆市北部新区泰山大道东段XXX号房屋一套，物业合同约定由原告为该小区提供物业服务，被告依据房屋面积交纳物业费，若逾期未交，则按每天应交费用的万分之六计收违约金。现原告已按合同约定提供了优质高效的物业管理服务，但被告自2014年6月起拒交物业费，经原告多次催要均无结果。请求法院判决：被告支付2014年6月至2015年5月的物业服务费26086.2元及违约金2792.53元，共计28878.73元。苏祥云在一审中辩称，对原告诉请的欠费时间无异议，但对欠费金额及违约金不予认可。拒交物业费是因为原告放任楼内酒店侵占公共大厅不予制止、楼内电梯分配不合理、清洁、保安、绿化养护均不到位，且物业收费标准过高、未到相关部门备案，调整收费标准也无依据。一审法院认为，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该合同对动力国际小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为上述小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，理应按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。根据上述《前期物业服务合同》的约定及原告的实际执行标准，被告应交纳2014年6月至2015年5月的物业服务费为26086.2元（189.03平方米×11.5元/平方米/月×12个月=26086.2元）。因原告在提供物业服务期间存在一定瑕疵，对其违约金的诉求，一审法院不予支持。庭审中，被告辩称，原告放任楼内酒店侵占公共大厅不予制止，楼内电梯分配不合理以及清洁、保安、绿化养护均不到位等抗辩理由。一审法院认为，原告服务质量虽存在瑕疵，但其瑕疵尚不足以构成合同履行的根本违约，且一审法院已通过驳回原告违约金诉求的方式平衡双方利益，故对被告的上述抗辩，一审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏祥云于本判决生效之日起五日内支付原告成都合力物业服务有限公司2014年6月至2015年5月期间的物业服务费26086.2元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费260元（已减半收取），由被告苏祥云负担225元，原告成都合力物业服务有限公司负担35元。宣判后，苏祥云不服一审判决，向本院上诉称：一、合力物业公司违约，提供的物业服务质量存在大量瑕疵，依法应当承担降低物业服务费标准的违约责任。二、合力物业公司违约在先，上诉人拒绝缴纳物业服务费是依法行使抗辩权，依法本就不应该承担违约责任，一审法院以“驳回原告违约金诉求的方式平衡双方利益”显然是错误的。请求：一、撤销一审判决；二、依法该判或发回重审，判决减收上诉人的物业服务费；三、被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人成都合力物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。我公司已经尽到了义务，没有构成违约。上诉人所提出的问题大部分是生活中无法避免的，并且这些问题中有的是开发商的问题，并不是物业的问题。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，成都合力物业服务有限公司与重庆双远（实业）有限公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。该合同的效力及于动力国际小区全体业主。成都合力物业服务有限公司提供了物业服务，苏祥云作为该小区的业主，应当按照合同约定交纳物业费。关于上诉人提到的物业服务瑕疵，应当减低物业服务费的意见。本院认为，成都合力物业服务公司的提供的物业服务虽有瑕疵，应予改进，但其瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人认为被上诉人没有按照合同约定履行服务义务，可另案诉讼主张权利，一审判决并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人苏祥云的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费520元，由上诉人苏祥云负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张 煜代理审判员  张冀兮二〇一六年四月八日书 记 员  李 莉