陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0881民初9068号原告：李卫军，男，1970年9月23日出生，汉族，西安市人，现住陕西省西安市。被告：陈小艳，女，1969年8月7日出生，汉族，神木市人，现住陕西省神木市。委托诉讼代理人：徐九卫，男，1986年2月20日出生，汉族，神木市人，居民，现住神木市神木镇阳崖果园。公民身份号码：6127221986********。被告：刘军，男，1978年11月29日出生，汉族，神木市人，现住陕西省神木市。被告：王小琴，女，1978年4月2日出生，汉族，神木市人，现住址同上，系被告刘军之妻。原告李卫军与被告陈小艳、刘军、王小琴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月20日作出（2016）陕0821民初7848号民事裁定，原告不服，提出上诉。榆林市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）陕08民终3391号民事裁定，撤销原裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月8日、于2018年2月1日两次公开开庭进行了审理，原告李卫军、被告陈小艳及其委托诉讼代理人徐九卫、被告刘军到庭，被告王小琴经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李卫军向本院提出诉讼请求：1、停止对（2015）神执字第00137号执行裁定书、（2015）神执字第00137-1号执行裁定书的执行；2.解除对位于西安市金泰假日花城35幢1单元10层11001号房屋的查封；3.依法确认上述房屋归原告所有；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年1月通过西安市天龙房屋中介公司购买了被告王小琴所有的位于西安市金泰假日花城35号楼1单元10层11001号房屋，同时向中介公司交购房订金5万元。2013年1月14日原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定购房价款为115万元，先付30万元，余款过户时向银行支付。次日，原告向刘军付购房款23.25万元，替被告支付中介费1.75万元，共计25万元。由被告王小琴、刘军之委托人王建中向原告出具30万元收据一支，并办理了房产交接手续。后原告与王建中一同到开发商处办理房产证，开发商的工作人员说统一办理，办理时间另行通知。2014年5月8日房地产开发商通知王建中可以办理房产证要求提交相关手续，2014年5月9日原告与王建中向开发商递交办证资料并缴纳了相关费用，因当时刘军、王小琴没钱，原告自愿增加购房款又向王建中支付购房款20万元。一个多月后，开发商通知因该房屋被神木县人民法院查封，无法办理房产证。原告向神木县人民法院提出执行异议，神木县人民法院作出（2016）陕0821执异179号执行裁定书，驳回了原告的异议，并将执行裁定书邮寄给原告，因原告在外地未能及时收到，直到2016年11月6日才从小区门口商店领取了快递。原告认为，原、被告签订了房屋买卖合同，原告交付了大量房款。双方办理了房屋交接，原告已装修入住，并一直交纳水、电、暖、气、物业管理费等费用，原告已经实际占有使用该房屋。虽然没有办理过户，但是系开发商尚未为王小琴办理房产证，而致使王小琴无法为原告办理产权变更登记。故提起诉讼。原告李卫军向法庭提交以下证据：1.“西安真不同餐饮有限公司”证明一份、快递回单复印件一份、神木县人民法院2016年11月16日与李卫军谈话笔录复印件一份，证明2016年8月至2016年11月5日原告因私事在外地，直到2016年11月7日到超市买东西，才收到法院邮寄的执行裁定书，原告在收到裁定书后15日内起诉，符合法律规定。2.房地产买卖契约一份、收条两支、收据两支、原告身份证复印件一份、中国建设银行查询卡和账户状态凭条一支、中国建设银行业务收费凭证一份、中国建设银行转账凭条复印件一支、王建中出具的证明一份、王建中身份证复印件一份，证明2013年1月14日，原告与王小琴、刘军夫妇在中介公司的参与下，在中介公司办公室签订了房地产买卖契约一份，2013年1月12日通过中介公司给付刘军定金5万元，2013年1月15日代刘军支付中介费1.75万元，向刘军转账23.5万元，2015年1月9日又给中介人王建中交付20万元现金，诉讼前共计支付购房款50万元。3.房屋交接单一份、陕西金泰恒业物业管理有限公司假日花城物业服务中心证明一份、商品房买卖合同一份、西安市房地产抵押合同一份、兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同一份、借款借据一支，证明2013年1月15日王小琴、刘军夫妇将涉案房屋及相关手续一并交付原告，由原告占有使用及缴纳所有费用。4.公证书一份，证明2013年1月12日刘军、王小琴委托王建中代办售房事宜。5.办理房产证缴款明细单一份，证明2014年5月9日开发商通知办理房产证时房屋并未被查封。6、《房屋买卖补充合同》复印件一份，证明在原告李卫军与被告王小琴、刘军已经达成的房屋买卖合同基础上，由于被告王小琴、刘军无能力缴纳银行欠款以及房屋契税等费用，双方于2014年5月9日签订《房屋买卖补充合同》，原告自愿增加房款20万元。被告陈小艳辩称，原告李卫军未在法定期间十五日内起诉，已经丧失胜诉权，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。原告出示的房地产买卖契约破绽百出显然是虚假的，系合同双方为转移、隐匿财产而伪造。首先，原告提供的中国建设银行23.25万元转账凭条、被告王小琴缴纳的中介费17500元的收据、被告提供的一系列支付利息的存款业务回单和被告刘军所述其向原告李卫军、王建中借款25万元、月利率7%，预扣一个月利息17500元的的事实相吻合，本案实为原告与被告刘军以签订买卖合同作为民间借贷合同提供的担保，双方不存在真实的房屋买卖关系。其次，房地产买卖契约仅约定房款总价为115万元，对于高达115万元房款的付款时间及付款方式在合同中均未明确约定，亦未约定违约责任承担情形，不符合房屋买卖双方应尽到的合理审慎注意义务、不符合交易习惯。再者，房地产买卖契约约定“过户当中，甲方所欠银行贷款，由乙方替甲方支付，并在总房价中扣除。”根据法院对王小琴在兴业银行账户查询的流水以及银行向法院提交的优先受偿申请书中可以看出从2014年11月24日被告个人就停止了还款。综上所述足以说明该房地产买卖契约是虚假的，双方签订此契约并不是以实现房屋买卖合同为目的。即便原告与刘军、王小琴的买卖合同成立，合同双方约定的房屋成交价款为115万元，至今可以确认原告已支付款项仅为23.25万元，尚不足房款的五分之一，再没有其它证据证明支付其余价款。另外2014年6月5日法院对涉案房屋进行查封、2015年11月份法院对涉案房屋进行评估拍卖，评估报告显示房屋依然是毛坯房，原告申请装修是在2015年10月，显然原告系在人民法院查封之后占有该房屋。神木县人民法院作出（2015）神执字第00137号执行裁定书、（2016）陕0821执异179号执行裁定书均合法正确，原告在2014年明知涉案房屋已经被查封、评估、拍卖的情况下，依然强行装修、入住，而非提出异议程序，强行占用房屋的行为是妨害法院执行的行为。原告因自身原因未办理过户登记，原告明知涉案房屋设置了银行抵押贷款依然要求被告刘军为其过户，且双方在合同中约定过户中原告应代缴未付的银行按揭贷款，而王建中经王小琴、刘军授权，可以全权代理过户事宜，原告在2013年至2014年6月5日期间内完全有条件完成过户事宜，但其一直怠于行使权利，对此原告应负过错责任。综上，原告诉请不符合《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，且所提供证据前后矛盾，真实性存疑，难以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告诉讼请求。被告陈小艳向法院提交以下证据：1.*运单跟踪复印件一份。证明原告于2016年8月26日收到裁定书后，未在法定期间内提起执行异议之诉，应当驳回原告的起诉。2.房地产估价结果报告复印件一份、西安市房屋登记簿复印件一份。证明2015年11月份神木县人民法院委托西安恒达房地产价格评估有限公司对涉案房屋评估时，该房系毛坯房，未装修亦未有人居住。原告所述不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告刘军辩称，原告所述不属实，本被告与原告并无房屋买卖的合意和目的，2013年本被告因购买煤矿资金短缺，向案外人王建中及原告共同借款25万元，并以涉案房屋作为抵押担保。签订《房地产买卖契约》同时本被告给二人出具借据一支，约定月利率7%，预扣一个月利息1.75万元后原告通过中国建设银行给本被告转账交付23.25万元，借款后本被告按月向原告支付了7、8个月的利息（有银行转账凭证为证）。当时房产证没有办下来，所以本被告按原告要求将购房合同原件、按揭借款合同原件及房屋钥匙交给了原告和案外人王建中。原告诉状中所述本被告协助其办理房屋过户手续的事实不属实，本被告从未和他们办理过涉案房屋的登记变更手续。2013年1月15日30万元的收条和2014年5月9日20万元的收条均不是被告及妻子王小琴出具，且从未收到该款项。大概在2015年，本被告当时在河北，（具体时间记不清了），原告给本被告打电话，说该房屋已经被法院保全，由于本被告在神木债务比较多，以为将该房屋装修后更能将该房屋保住，所以告知物业可以让原告进行装修。自本被告向原告借款后再没有给该房屋交过物业、水电等费用。涉案房屋系按揭抵押贷款，向原告借款并将涉案房屋抵押给原告后，还向银行偿还了几个月的按揭贷款，所以本被告没有将房屋出卖于原告。被告刘军向法院提交以下证据：1、中国农业银行银行卡存款业务回单4支。证明被告刘军于2013年2月21日、3月15日、5月23日，按月向案外人王建中分别支付借款利息1.75万元，于2013年6月30日又向王建中支付利息4500元的事实。2、原告李卫军与被告刘军于2017年12月8日（即第一次庭审结束后）在神木市兴杨国际酒店谈话录音一份。录音中原告李卫军称给本被告10万元让本被告退出,并要求本被告承认本案是买卖房屋关系，而不是借贷的担保。证明原告李卫军与被告刘军不存在真实的买卖房屋关系，不存在合法有效的买卖合同，而是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。被告王小琴未到庭应诉，亦未提供相应证据。本院依职权：1、2017年3月23日法院工作人员与兴业银行股份有限公司西安分行工作人员汪晓园的调查笔录一份；2、西安天龙房屋租赁服务有限公司公司登记基本情况一份；3、2018年1月15日法院工作人员与王建中的调查笔录一份；4、2018年1月16日法院工作人员与陕西金泰恒业物业管理有限公司假日花城物业服务中心主任赵冰的调查笔录一份及业主档案表一份、装饰装修申请审批表一份、短信记录一份；5、被告王小琴在兴业银行股份有限公司西安分行账号45347470821的2013年1月14日至今银行流水一份。经举证、质证，被告王小琴对原告李卫军提供的第一组证据快递回单复印件、神木县人民法院2016年11月16日与李卫军谈话笔录复印件的真实性无异议，认为法院在向原告邮寄送达执行裁定书时，与原告联系确认过，且快递员投递时亦通知过原告，故原告签收日期应为2016年8月26日。对“西安真不同餐饮有限公司”证明有异议，认为无负责人签名，不符合证据的形式要件；对原告提交的第二组证据房地产买卖契约、收据两支、收条两支真实性有异议，认为被告刘军2015年4月份称执行房屋并未出售，2015年11月9日法院对该房进行评估时被告王小琴积极配合评估人员指明房屋坐落位置，亦未提及房屋已出售，故房屋买卖契约是不真实的。认为公证书中明确载明自2013年3月15日起行使委托人权利，故2013年1月15日王建中无权代被告刘军、王小琴出具条据。对中国建设银行的业务收费凭证真实性无异议，证明目的有异议，认为无法证明借款用途。对王建中的证明真实性有异议，认为无王建中的捺印，无法证明是王建中本人书写。对原告提供的第三组证据商品房买卖合同真实性无异议，证明目的有异议，认为合同只能证明房屋所有权人为王小琴。对房屋交接清单真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证明原告曾代被告刘军、王小琴接收了相关手续。对物业证明的真实性有异议，认为不符合证据形式要件，无负责人签名。对原告提供的第四组证据真实性有异议，证明目的有异议，认为公证书只能证明刘军、王小琴曾委托王建中办理房屋产权证的相关事宜，且明确载明自2013年3月15日起行使委托人权利，故2013年1月15日王建中无权代被告刘军、王小琴出具条据。对原告提供的第五组证据真实性有异议，认为不符合证据的形式要件，既无签字，亦无单位盖章。对原告提供的第六组证据真实性、证明目的均有异议，案外人王建中没有权利签署房屋买卖补充合同，且没有提供所增加20万元购房款交付被告刘军的支付凭证。被告刘军称对原告提交的第一组证据不清楚，不发表质证意见。对原告提交的第二组证据房地产买卖契约有异议，称本被告与王小琴的签名、捺印虽系二人本人所为，但契约内容与当时签订时并不一致，手工填写除第1条之外，第2条至第7条签订均为空白，系之后原告自己添加，本被告要求对该契约手工填写部分形成时间予以鉴定。对收据、收条真实性有异议，收条上“刘军”“王小琴”签名均非其本人所签，且款项亦没有收到。对于收到原告转账交付的23.25万元属实，但该款不是购房款而是借款。对案外人王建中出具的证明不予认可，本被告和案外人王建中以及原告就涉案房屋查询过，也看过房子，但是这仅仅是用该房屋抵押而非是卖房屋，本被告没有委托王建中售房，王建中所述原告付订金5万元不属实，该款亦没有给付本被告，被告王小琴缴纳的1.75万元是预扣的借款利息而不是中介费，至于原告是否给王建中支付中介费本被告并不清楚。借款时因为是用房屋抵押所以本被告将合同及钥匙交付原告，但这是借款抵押交接并非卖房交接，所以王建中的证明中除一起看过房其余均不属实。对中国建设银行查询卡和账户状态凭条、中国建设银行业务收费凭证、中国建设银行转账凭条复印件均无异议。对原告提供的第三组证据房屋交接单有异议，对其它均无异议，因为其它均是本被告借款抵押交接给原告。对原告提供的第四组证据真实性、证明目的均有异议，委托事项忘记了，但肯定不是售房事宜。对原告提供的第五组证据不清楚，不发表质证意见。对原告提供的第六组证据真实性、证明目的均有异议，“刘军”“王小琴”签名均非其本人所签，原告李卫军对被告王小琴提供的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明是原告本人签收了快递。对被告提供的第二组证据有异议，称评估报告中的照片，除房门是涉案房屋的，其余照片均非涉案房屋，当时涉案房屋正在装修，应当有装修物。且隔壁毛坯房门被撬。被告刘军对被告王小琴提供的第一、二组证据真实性、证明目的均无异议。原告李卫军对被告刘军提供的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据与本案无关。对被告提供的第二组证据有异议，录音中10万元是给付房款，涉案房屋拍卖价格为97.5万元，欠兴业银行83万元，即使被告胜诉，最后被告陈小艳也拿不到钱，所以本被告是为了尽快解决问题。提出给被告10万的方案，被告在原告不知情时私自录音，证据取得不合法，不应作为证据采纳。被告王小琴对被告刘军提供的第一、二组证据真实性、证明目的均无异议。原告李卫军对本院依职权调取的五组证据均无异议。被告王小琴、刘军对2018年1月15日法院工作人员与王建中的调查笔录有异议，认为系王建中虚假陈述。被告王小琴、刘军对其他四组均无异议。经本院审查认为，原告提交的第一组证据能够证明原告在法定期间内起诉，符合法律规定。对原告提交的第二、三、四组证据中的房地产买卖契约、收条两支、收据两支、中国建设银行查询卡和账户状态凭条、中国建设银行业务收费凭证、中国建设银行转账凭条复印件、房屋交接单、商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、个人购房抵押（保证）借款合同、借款借据、公证书的真实性予以认定，对证明目的结合其它证据综合予以认定。对王建中出具的证明不予认定。对陕西金泰恒业物业管理有限公司的证明真实性予以认定。原告提交第五组证据无单位印章无法确定出处，对其真实性不予认定。对原告提交第六组证据不予认定。被告王小琴提交的第一组证据中与原告所举快递单内容一致，对其真实性予以认定。对被告王小琴提供的第二组证据的真实性予以采信。对被告刘军提交的第一、二组证据真实性予以认定。本院依职权调取证据：被告陈小艳、刘军对法院工作人员与王建中的调查笔录有异议，本院对该调查笔录结合其它事实综合予以认定。对依职权调取其它四组证据原告李卫军、被告陈小艳、刘军无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：被告刘军、王小琴系夫妻关系，2013年1月12日被告刘军、王小琴向案外人王建中出具委托书一份，并对委托书中刘军、王小琴的签名、捺印在西安市公证处予以公证。委托事项：“1.代为办理上述房屋的提前还款，领取结清证明，领取他项权利证书或备案证明，办理解押注销等相关手续及签署相关文件；2.代为办理房产证，领取房产证，缴纳相关税费；3.有权代为出售该房产并签署买卖合同及需要办理的相关事宜；有权选定房屋购买人，有权决定出售价格，有权办理过户手续，有权代收房款；有权查阅、复印房地产档案。4.代为协助买方办理按揭贷款所需要的相关资料，签署相关文件；5.代办上述房屋的更名手续；6.代办上述房屋的物业交割手续；7、代办西安市房屋专项维修资金缴存收据更名手续。受托人有转委托权。委托期限：本委托书自2013年3月15日起生效，到上述事项办妥之日止。受托人在其权限范围内及委托期限内签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并自愿承担由此产生的一切法律后果。”2013年1月14日，被告刘军、王小琴与原告李卫军签订房屋买卖合同一份，约定将王小琴购买的位于西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城四期第35幢1单元10层11001号以115万元的价格出售给原告。双方在合同中第二条约定“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾伍万元；￥1150000元。乙方由二0年月日前次付清给甲方。付款方式：”（给付时间及方式均为空白），合同后部手写部分：1、“该买卖契约自2013年3月15日起生效。”；2、“甲方收到乙方购房首付款叁拾万元正。”；3、甲方将上述房屋交于乙方使用；4、“甲方配合乙方办理过户所需的全权委托公证书”；……7、“过户当中，甲方所欠银行贷款，由乙方替甲方支付，并在总房价中扣除。”原告通过王建中于2013年1月12日交付定金5万元，于2013年1月15日代被告刘军、王小琴向王建中支付中介费1.75万元，当日原告还通过其在中国建设银行的账户（4340614220875776）向被告刘军的账户（4340624120077357）转账23.25万元，被告刘军、王小琴的委托人王建中向原告出具30万元收条一支，2014年5月9日王建中代被告刘军、王小琴与原告签订房屋买卖补充合同，约定由原告增加购房款20万元，该款交王建中，王建中向原告出具20万元收条一支（该款由王建中持有，未交付刘军）。又查，被告王小琴向陕西金泰恒业房地产有限公司购买涉案房屋，该公司于2012年9月9日将涉案房屋交付被告王小琴。2013年1月15日被告刘军将涉案房屋钥匙、商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、个人购房抵押（担保）借款合同、借款借据等相关手续交付原告李卫军。原告于2015年10月30日向涉案房屋所在小区陕西金泰恒业物业管理有限公司提交装饰装修申请审批表，经该公司与被告王小琴丈夫刘军联系，其同意由李卫军装修。涉案房屋截止2016年11月22日未欠物业费。因被告刘军、王小琴向被告陈小艳借款不还，陈小艳于2014年4月2日将刘军、王小琴、担保人马瑞强诉至本院，在本院主持下，2014年6月5日双方达成调解协议，由刘军、王小琴偿还陈小艳借款本金50万元及利息，后刘军、王小琴未按期履行该案件进入执行程序。本院于2014年6月5日作出（2014）神民初字第03314号诉讼保全裁定，查封王小琴购买的位于西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城四期35幢1单元10层11001号房屋一套（合同编号：*、预售登记号：*）。本院于2015年10月22日作出（2015）神执字第00137号执行裁定书，对涉案房屋及其附属物进行评估拍卖。房地产估价结果报告中载明“估价时点：2015年12月30日；估计对象建筑面积127.50平方米；市场价值为102.17万元；估价对象外门为防盗门，室内未装修。”2016年2月25日作出（2015）神执字第00137-1号执行裁定书，对涉案房屋予以续查封。原告李卫军于2016年7月20日提出异议，本院于2016年8月6日作出（2016）陕0821执异179号执行裁定书，裁定驳回李卫军的异议。原告于2016年11月18日向本院提起案外人执行异议之诉。再查，涉案房屋登记在被告王小琴名下，系王小琴于2010年11月25日从陕西金泰恒业房地产有限公司购买，并签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款为1157345元，首付款为347345元，剩余购房款81万元办理银行按揭。2010年11月25日，王小琴、刘军作为共同借款人就剩余购房款81万元在兴业银行股份有限公司西安分行办理了按揭贷款手续，并办理了预购商品房预告抵押登记手续（预购商品房贷款抵押登记备案证明：市房预抵字*号），但至今未办理正式抵押登记手续。另查，西安天龙房屋租赁服务有限公司于2007年5月14日在西安市工商行政管理局注册登记，法定代表人为王建中，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房屋租赁、房屋中介服务，因不接受年度检验于2012年8月22日被吊销营业执照。本院认为，本案的争议焦点一：法院专递上的他人的签收是否视为原告签收，即原告提出的执行异议之诉是否在法定期间内。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄民事诉讼文书的若干规定》第六条规定：“邮政机构按照当事人提供或者确认的送达地址送达的，应当在规定的日期内将回执退回人民法院。邮政机构按照当事人提供或确认的送达地址在五日内投送三次以上未能送达，通过电话或者其它联系方式又无法告知受送达人的应当将邮件在规定的日期内退回人民法院，并说明退回的理由”，经查，原告在一审期间填写的地址确认书载明送达地址是西安市高新区金泰假日花城35栋楼1单元10层11001号，但邮政快递公司投递员未按邮件送达地址妥善投送，收件人签章处签写的“联合”二字并非原告填写亦非原告名字，邮政快递公司亦未按规定将回执退回人民法院，邮政机构未按规定投递的签收行为不应为有效签收。因此，法院专递的他人签收不能认定为向原告送达裁定日，不能以此起算十五日，而以原告实际收到之日起算至起诉时并未超过十五日，故原告的执行异议之诉系在法定期间内提出，本院应予进行审查。本案的争议焦点二：原告李卫军对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利，即原告的诉讼请求应否支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，综上所述，买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同、支付全部价款、合法占有该不动产、未过户买受人无过错是其对抗人民法院强制措施的四个必要条件。则本院应必须审查原告与被告刘军、王小琴在法院查封前是否已签订合法有效的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；......”原告提供2013年1月14日与被告刘军、王小琴签订的房屋买卖合同佐证，对此被告陈小艳质疑是否存在真实的房屋买卖关系；被告刘军抗辩称与原告无房屋买卖的合意与目的，房屋买卖实则为其向原告及案外人王建中借款提供的担保，并提供相应反驳证据，对此本院审查认为:首先，房屋买卖合同特点是标的额较大，系比较重要之合同，主要条款应该具备，而本案中约定了房屋价款但对付款时间及违约责任均未明确约定，而合同后部手写部分被告刘军又称系原告事后自行添加，因此该合同显然有别于一般的房屋买卖合同。其次，涉案房屋价格为115万元，2014年5月9日原告与王建中签订补充合同，自愿增加20万元，而该款至今已达四年之久仍未交付被告刘军、王小琴，2017年12月8日原告再次自愿增加10万元购房款，此情形不符合日常买卖双方之情形。再次，现原被告对合同真实性发生争执，而该合同签字有原告、被告刘军、被告王小琴、王建中，则应向王建中了解合同签订时双方真实意思表示及目的，但有证据显示王建中与被告刘军有借贷关系，且原告2014年所付20万元至今由王建中持有，则其与该事件有利害关系，其证言不能单独作为证据采信。原告所主张房屋买卖事实模糊存疑，原告未进一步举证证明，应承担举证不能的相应后果。综上，原告所举证据不足以证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，其主张不能查封涉案房屋证据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李卫军的诉讼请求。案件受理费15150元，由被告刘军、王小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 员  李雅琴代理审判员  冯 梅人民陪审员  李引明二〇一八年六月二十一日书 记 员  刘 桃