成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青羊民初字第1810号
原告成都合能房地产有限公司（原成都统建合能房地产有限公司）。住所地：成都市青羊区。
法定代表人侯进桥，总经理。
委托代理人李雯。系公司员工。特别授权。
被告任某某。
第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行。住所地：成都市。
负责人曾益，行长。
委托代理人张明。系公司员工。特别授权。
第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行。住所地：成都市。
负责人舒建国，行长。
委托代理人张明。系公司员工。特别授权。
第三人刘某。
法定代理人张利英。系刘某某母亲。
委托代理人胡琳，四川华敏律师事务所律师。一般授权。
原告成都合能房地产有限公司（以下简称合能公司）与被告任某某、第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建行省分行）、第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行（以下简称建行二支行）、第三人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，成都市青羊区人民法院于2010年11月10日作出（2010）青羊民初字第3367号民事判决书，已于2011年1月8日发生法律效力。案外人刘某某向成都市中级人民法院申请再审。成都市中级人民法院于2011年5月31日作出（2011）成民申字第59号民事裁定书，提审本案。2012年9月3日，成都市中级人民法院作出（2011）成民再终字第128号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭进行了审理。原告合能公司的委托代理人李雯，第三人建行省分行及建行二支行的共同委托代理人张明，第三人刘某某的法定代理人张利英及委托代理人胡琳到庭参加诉�。被告任某某经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告合能公司诉称，被告于2004年5月25日与原告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定房屋总价款为153102元，被告首付款33102元，其余12万元向银行贷款支付，在产权抵押办理前，原告提供连带保证责任。合同签订后，因被告不按期向银行偿还贷款，银行要求原告承担保证责任，原告于2009年8月1日代被告向银行偿还了共计113732.64元借款本息。随后原告于2009年8月21日向被告发出要求被告两日内偿还原告代被告向银行支付的款项，逾期未偿还原告将解除合同并追究被告违约责任。故根据双方补充协议的约定，诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告向原告支付原告为其承担保证责�的金额113732.64元（其中偿还本息107829.19元，罚息5610.39元，手续费293.06元）；3.被告向原告支付违约金30620元；4.被告承担原告提起的财产保全申请费、公告费等实现债权的费用；5.被告承担本案的诉讼费。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。
被告任某某未到庭答辩。
第三人建行省分行及建行二支行共同述称，原告所述属实，在被告违约的情形下，建行省分行及建行二支行要求被告还款，但被告未还，无法知道被告有配偶这件事，也无法通知其配偶，因此要求原告承担了偿还责任。
第三人刘某某述称，法律规定有当事人约定解除合同的条件，合能公司、建行省分行及建行二支行在明知刘某某既是本案涉诉房产的共有人，又是抵押人的情况下，未尽通知义务，因此不能解除合同。对于扩大的损失，应该由原告及第三人承担，对于原告代被告垫付的款项，确实是原告支付了款项，该笔款项应当由被告支付。刘某某及其父母与任某某关系恶化，引发了一系列矛盾，现刘某某生活困难。要求继续履行合同，与被告一起支付相关款项。请求法院判决不解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，不予支持合能公司诉请中罚息、手续费、违约金、财产保全申请费、公告费等扩大损失部分，由任某某与刘某某支付合能公司代缴按揭余款。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2004年5月25日，成都统建合能房地产有限公司与任某某签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定任某某向合能公司购买合能公司开发的位于青羊区西大街的房屋（以下简称西大街房屋），总价款为153102元，任某某首付款33102元，其余12万元向银行贷款支付。另《商品房买卖合同补充协议》第七条买受人还贷滞纳责任约定“出卖人应买受人要求，为买受人按揭贷款提供保证担保。若买受人未按时足额偿还每期按揭贷款本息，导致贷款银行从出卖人贷款保证金账户中扣款的，买受人必须在扣款事实发生一周内，全额归还出卖人代还所有款项（金额以银行扣款凭证为准）。自出卖人代还之日起，买受人每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约金。若买受人逾期30日未全额归还出卖人代还所有款项的，买受人同意出卖人有权采取各类催交欠款的措施，包括但不限于在媒体上公布催收通知、上门催收、通知物业公司采取停水停电措施。若买受人逾期60日未全额归还出卖人代还所有款项的，出卖人有权解除合同，收取买受人总房款的20%作为赔偿。出卖人有权会同银行依法处置买受人抵押房产。”《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》经合能公司盖章，任某某签名予以�认。合同签订后，任某某支付了首付款33102元。
2005年3月2日，任某某、刘某某与建行省分行签订《借款合同》（编号：510001700-011-2005001413），由任某某作为借款人，任某某、刘某某作为抵押人，向建行省分行借款12万元用于购买西大街房屋，借款期限为240个月即2005年3月4日至2025年3月3日，月利率为4.425‰；还款方式为等额本息还款法；任某某、刘某某以西大街房屋作为抵押物，为该笔借款提供抵押加阶段性保证。合同落款处经任某某、刘某某签名捺印，建行省分行盖章予以确认。2005年3月4日，建行二支行将贷款12万元转至成都统建合能房地产有限公司帐户上，成都统建合能房地产有限公司于2005年3月10日出具收据予以确认。
此后，任某某开始偿还贷款，自2008年10月起，任某某未再向银行偿还按揭款。2009年8月10日，合能公司代任某某向建行二支行偿还款项共计113732.64元，其中本金107829.19元，利息5610.39元，罚息293.06元。
合能公司承担了保证责任后，于2009年8月21日按任某某在购房合同上所留地址向任某某寄送通知1份，称因合能公司于2009年8月10日根据银行的要求承担了保证责任，请任某某在接到通知两日内偿还合能公司代任某某向银行支付的贷款金额及合同约定违约金，若逾期未偿还合能公司将依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定解除合同并追究任某某违约责任。
因任某某未履行偿还款项的义务，合能公司于2010年8月19日起诉至本院。本院于2010年11月10日依法判决：“一、解除原告合能公司与被告任某某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告任某某于本判决发生法律效力之日起十日内向向原告合能公司支付代偿还款113732.64元。三、被告任某某于本判决之日起十日内向原告合�公司支付违约金6124元。四、驳回原告合能公司的其余诉讼请求。”该判决于2011年1月8日发生法律效力。任某某的妻子刘某某向成都市中级人民法院申请再审，2011年5月31日，成都市中级人民法院作出（2011）成民申字第59号民事裁定书，提审本案。成都市中级人民法院依法重新组成合议庭，审理了此案。2012年9月3日，成都市中级人民法院作出（2011）成民再终字第128号民事裁定书认为“案外人刘某某与任某某系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，任某某与合能公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》购买涉案房屋，后任某某、刘某某又与建行省分行签订了《借款合同》，约定任某某为借款人，任某某、刘某某为抵押物共有人，抵押物为涉案房屋。故任某某、刘某某对本案标的物具有共同的权利义务，刘某某应为本案必要的共同诉讼当事人。因此，原审判决遗漏必要的共同诉讼当事人，应撤销原判，发回重审，重审时追加案外人刘某某为当事人。”遂裁定，“一、撤销成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第3367号民事判决；二、本案发回成都市青羊区人民法院重审。”
另查明，1.2004年2月4日，合能公司与建行省分行签订《个人住房／商业用房贷款合作协议》及《个人住房／商业用房贷款保证合同》，约定合能公司愿意为建行省分行因购买“新城市广场”项目住房而向建行省分行借款的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。
2.2006年成都统建合能房地产有限公司经成都市工商行政管理局核准同意变更企业名称为合能公司。
3.刘某某与任某某系夫妻关系，两人于2000年9月7日登记结婚。
以上事实有合能公司企业法人营业执照、企业名称变更核准通知书及法定代表人身份证明，任某某、刘某某身份信息及结婚证，建行省分行及建行二支行营业执照、法定代表人身份证明、负责人身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、建行进账单、中国建设银行个人贷款凭证、通知及邮件详情单、《借款合同》公证书、《个人租房／商品房贷款合作协议》、《保证合同》、转账支票、进账单、个人住房贷款保证金扣收通知书、个人贷款还款凭证等证据，及当事人陈述、开庭笔录在案为证。
审理中，刘某某提供《交通事故认定书》、残疾人证、南充市第三人民医院证明、南充市妇幼保健院证明、南充市嘉陵区火花镇居民委员会证明、南充市嘉陵区火花街道办事处及火花镇镇庆寺社区居民委员会证明、民事判决书、鉴定意见书、应诉通知书，用以证明刘某某在2004年10月10日发生交通事故致残，之后就由其家人进行照顾，后刘某某被宣告为限制民事行为能力人，指定其母亲张利英为监护人，刘某某并未与任某某生活在一起，对未按时归还借款的事情无法知晓，而任某某从2006年起就一直起诉与刘某某离婚。合能公司对证据真实性无异议，但是对其证明目的有异议。建行省分行及建行二支行对证据无异议。
本院认为，（一）合能公司与任某某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，任某某、刘某某与建行省分行签订《借款合同》，及合能公司与建行省分行签订《个人住房／商业用房贷款合作协议》及《个人住房／商业用房贷款保证合同》，均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及合能公司与任某某签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：因任某某原因导致合能公司承担保证责任后，逾期60日任某某仍未全额归还合能公司代还款项的，合能公司有权解除合同，并收取任某某总房款20%作为赔偿，而合能公司承担保证责任并通知任某某后，任某某至今未支付合能公司代还款项，故合能公司要求解除与任某某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》符合双方的上述约定和法律的规定，本院予以支持。
（二）关于任某某的责任。因任某某作为《商品房买卖合同》及其补充协议的相对方，未按合同约定履行其义务，应承担相应违约责任。对于违约金，《商品房买卖合同补充协议》约定违约金为购房款的20%即30620.4元，现合能公司主张该部分违约金，刘某某对此不予认可，本院认为，违约金系合�公司要求任某某支付，刘某某不是《商品房买卖合同》的签订方，其作为第三人对违约金提出抗辩不当，因任某某作为合同相对方未就违约金约定做任何抗辩，故合能公司主张任某某承担30620元违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
（三）对于刘某某认为建行省分行、合能公司明知其为房产共有人及抵押人，应对其履行通知义务，本院认为，刘某某与任某某系夫妻关系，在双方未解除婚姻关系的情况下，建行省分行向任某某履行通知义务，其效力同时及于其妻。况且，建行省分行、合能公司均未要求刘某某偿还任某某的借款或代偿款，即便任某某与刘某某存在矛盾，任某某未告知刘某某，《借款合同》的借款人为任某某，刘某某虽然作为《借款合同》的一方当事人，其身份为抵押人，既未作为按揭贷款的还款保证人，也非还款义务人，刘某某作为抵�人，仅是在建行省分行要就抵押物即西大街房屋主张抵押权的时候作为房屋的共有人承担抵押人的相关义务，而按揭银行建行省分行并未就抵押物主张相应权利，因此，建行省分行并无通知刘某某还款的义务。合能公司在承担保证责任之后，通知任某某还款是基于《商品房买卖合同》及其补充协议约定行使的权利，而刘某某并非该合同的相对方，合能公司也未要求刘某某作为夫妻关系的一方当事人承担还款义务，故合能公司未通知刘某某还款并不影响其向任某某主张权利。因此，对于刘某某认为其系房屋共有人和抵押人，合能公司及建行省分行应履行通知义务的陈述意见，无合同依据及法律依据，本院不予采纳。
对于刘某某认为其并不知道任某某未按期还款及合能公司代付款项等事实，要求与任某某一起还款，本院认为，基于上述分析，虽然刘某某被宣告成为了限制民事行为能力人，但其是否知晓任某某还款情况及合能公司代付款项情况，并不影响合能公司向任某某主张《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利。而无论是合能公司还是建行省分行及建行二支行，自始至终都未要求刘某某对本案债务承担连带还款义务。故对刘某某的该意见，本院不予采纳
对于刘某某认为其本人及父母与任某某之间的关系恶化及生活困难，本院认为，这些问题属于家庭内部矛盾，并不属于本案审理范围，以此作为不予解除合同的理由，不符合法律规定及双方约定，对于家庭之间的问题，刘某某可以通过另行协商或另案讼争的方式予以解决，本案对此不予处理。对刘某某的该意见，本院不予采纳。
综上，对合能公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告成都合能房地产有限公司与被告任某某于2004年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；
二、被告任某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都合能房地产有限公司支付违约金30620元。
如果被告任某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3187元，诉讼保全费1270元，共计4457元，由原告成都合能房地产有限公司负担1287元，被告任某某负担1883元（待被告任某某履行上述协助义务时一并支付给原告成都合能房地产有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 隋 婧
人民陪审员 马华明
人民陪审员 田林超
二〇一四年九月十七日
书 记 员 王 甜