湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01075号
原告（反诉被告）：姜思满。
委托代理人：刘俊淼、杨泽蓉，湖北扶轮律师事务所律师。
原告（反诉被告）：张菊先，系原告（反诉被告）姜思满之妻。
委托代理人：刘俊淼、杨泽蓉，湖北扶轮律师事务所律师。
被告：高中良。
被告：高传根。
被告：高淑琴。
被告（反诉原告）：胡新年。
委托代理人：汤汉军，湖北立丰律师事务所律师。
原告姜思满、原告张菊先诉被告高中良、被告高传根、被告高淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，根据原告姜思满、原告张菊先的申请，追加胡新年作为被告参加诉讼，被告胡新年在法定期限内提起反诉。本院将被告胡新年提起的反诉与原告姜思满、原告张菊先提起的本诉合并审理，并根据姜思满、张菊先的申请依法查封武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋产权及姜思满、张菊先提供的担保财产。本案依法由审判员朱晓勤适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。姜思满、张菊先及其委托代理人刘俊淼，高中良，高传根，高淑琴，胡新年的委托代理人汤汉军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
姜思满、张菊先本诉诉称：2003年，高中良、高传根、高淑琴一家因征地获得位于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号、4-1-101号等多套还建住房。2006年5月，因高中良、高传根患病需住院治疗，故全家决定将滨湖社区44-2-101号还建房卖给姜思满、张菊先。2006年7月9日，经中人介绍，双方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，姜思满、张菊先支付购房款人民币146，000元，付款当天双方完成房屋交付。姜思满、张菊先随即对房屋进行装修，并入住至今。高中良、高传根一家与姜思满、张菊先同住滨湖社区，对该套还建房的拆迁还建情况、卖房原因、房屋买卖合同的签订过程、交房经过及房屋使用居住情况均完全知情，将上述房屋卖给姜思满、张菊先系其家庭全体成员真实意思表示。但该房屋两证下发后，高中良、高传根、高淑琴却隐瞒事实，拒不配合办理过户。根据户籍登记信息显示，胡新年与高中良系夫妻关系。故姜思满、张菊先诉请法院判令：1、高中良、高传根、高淑琴、胡新年将位于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋所有权及房屋所属土地使用权转移、变更登记至姜思满、张菊先名下；高中良、高传根、高淑琴、胡新年承担本案全部诉讼费用。
高中良、高传根、高淑琴针对本诉辩称：高中良与胡新年夫妻�系一直不好，拆迁分房时胡新年并不知道。胡新年认为其对诉争房产享有权利，不同意出卖该房屋。
胡新年针对本诉辩称：胡新年对于当时房屋买卖行为并不知情，不同意出卖房屋。
胡新年反诉诉称：1980年5月1日，胡新年与高中良结婚，未办理结婚登记，属事实婚姻，1981年6月25日生一女高淑琴，1983年12月22日生一子高传根。婚后胡新年与高中良性格不合，感情不好，高中良经常对胡新年实施家暴。2001年，胡新年离家，回老家与父亲、哥哥居住。1990年，胡新年、高中良建房一套，2002年左右因政府拆迁获得三套房屋，高传根一套、高淑琴一套、高中良与胡新年一套。高中良与胡新年共有的一套为滨湖社区44栋2单元101室。2006年7月9日，高中良因经济困难，在胡新年不知情的情况下，将共有房屋低价卖给姜思满、张菊先。双方签订了房屋买卖合同，�思满、张菊先在交付房款当天，就要求高中良将房屋交付。胡新年后来得知此事，虽然不同意，但姜思满、张菊先已入住房屋，胡新年也无可奈何。现姜思满、张菊先提起诉讼，为维护自身合法权益，胡新年反诉请求法院判令：1、确认胡新年对武汉经济技术开发区滨湖社区44号2-101号房屋享有共有的权利，并判令高中良向姜思满、张菊先交付房屋的行为无效；2、姜思满、张菊先将该房屋返还给高中良；3、姜思满、张菊先承担本案反诉费用。
姜思满、张菊先针对反诉辩称：胡新年的反诉没有事实和法律依据。根据沌口街房产管理所调查得知“沌口街水府村拆迁户新居资金结算一览表”显示，胡新年并未参与拆迁，其在上世纪八十年代即离开高中良及其子女，故胡新年与诉争房产没有任何权属联系，不应享有任何拆迁利益。姜思满、张菊先完全有理由相信高中良、高传根、高淑琴的行为是其全家意思表示，已构成表见代理，即使其刻意隐瞒胡新年的情况，不利后果也应由其家庭内部承担。购买未取得产权证的房产，不违反法律、法规强制性规定，是买卖双方真实意思表示，姜思满、张菊先应适用善意第三人制度取得房屋所有权。胡新年为提起反诉而补办结婚登记手续的行为应给予否定评价，其是否知道诉争房屋的买卖不影响合同效力的认定及履行合同的法律后果。
经审理查明：1980年5月1日起，高中良与胡新年未办理结婚登记以夫妻名义共同生活，后生育一女高淑琴，一子高传根。高中良与胡新年婚后性格不合，胡新年于2001年离家，但每年仍在武汉经济技术开发区滨湖社区领取退休待遇。此后，因政府拆迁，被告高中良取得武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室、4-1-101号等还建房。2006年7月9日，高中�、高淑琴、高传根（甲方）与姜思满、张菊先（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方现将滨湖社区44栋2单元101号房屋卖给乙方；房屋出售价格为人民币152，000元，由乙方在签订合同时一次性付给甲方人民币146，000元，付款后甲方立刻把房屋交给乙方使用，剩下人民币6，000元待房屋所有权证转让手续办理完毕后再付；该房屋房产证发放后，甲方必须立即通知乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担，买卖房屋所得税分别由甲、乙双方按有关规定支付等内容。案外人文正浩、高进刚、刘兴贤、杨华桥等以“中人”身份在合同内签名。2006年7月10日，姜思满向高传根支付购房款人民币146，000元，高传根出具收条。高中良、高传根于当日将武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋交付姜思满、张菊先。姜思满、张菊先将房屋装修后，于2006年10月4日入住至今。2011年，武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋办理初始登记，登记房地产权利人为高中良。高中良于2011年7月6日领取权属证书。姜思满、张菊先与高中良、高传根、高淑琴协商办理房地产权属转移登记无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，2015年5月14日，高中良与胡新年办理结婚登记。本案审理过程中，高中良、高传根均认可胡新年于2009年知悉武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋出卖情况。
以上事实，有庭审笔录，姜思满、张菊先提交的身份信息、房屋买卖合同、收条、房地产权属登记申请表、通知单、房屋初始登记信息、证人证言，胡新华提交的身份信息、结婚证、户口、职工退休证、房产证、土地证等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：姜思满、张菊先与高中良、高淑琴、高传根签订房屋买卖合同时�武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101室房屋并未办理初始权属登记。综合考虑高中良、高传根、高淑琴、胡新年的家庭成员关系、房屋拆迁还建情况、房屋买卖合同的签订经过、房款交付事实，以及涉案房屋使用情况，可以认定高中良、高传根、高淑琴与姜思满、张菊先签订购房合同的行为，是得到家庭成员认可的。该房屋买卖合同未违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，应属有效。胡新年虽未参与房屋买卖过程，但在得知房屋买卖事实后未在合理期限提出反对意见并主张权利，应视为对房屋买卖合同的默认。高中良作为最终确定的涉案出售房屋权利人，未及时协助姜思满、张菊先办理诉争房屋、土地的权属转移登记，由此酿成本案纠纷，高中良应承担全部法律责任。胡新年作为高中良的配偶，亦应承担协助义务。姜思满、张菊先要求高中良、胡新年协助办理房屋土地权属转移登记的诉讼请求，本院予以支持；要求高传根、高淑琴协助办理转移登记的诉请，因高传根、高淑琴并非涉案房屋登记权利人，本院不予支持。鉴于涉案房屋买卖合同合法有效，高中良向姜思满、张菊先交付房屋的行为系履行合同义务的有效行为，胡新年的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、高中良、胡新年于本判决生效之日起10日内协助姜思满、张菊先办理武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区44-2-101号房屋权属及房屋所在土地使用权属的转移登记，即转移登记至姜思满、张菊先名下；
二、驳回姜思满、张菊先的其他本诉请求；
三、驳回胡新年的反诉请求。
本案本诉案件受理费人民币3，340元，减半收取人民币1，670元，反诉案件受理费人民币3，340元，减半收取人民币1，670元，诉讼保全费人民币3，020元，合计人民币6，360元，由高中良、胡新年负担。因此款姜思满已垫付人民币4，690元，高中良、胡新年将其应付款项人民币4，690元于本判决生效之日起10日内付给姜思满。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年八月十日
书记员 陈小雯