上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘伯华，男，1963年1月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海神艺木业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路996号。
法定代表人：胡宪山，经理。
委托诉讼代理人：曲辉静，上海市君和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张月萍，上海市君和律师事务所律师。
原审第三人：上海市奉贤区奉城镇北宋村村民委员会，住所地上海市奉贤区奉城镇蔡建路958号。
负责人：王春华，书记。
委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人潘伯华因与被上诉人上海神艺木业有限公司及原审第三人上海市奉贤区奉城镇北宋村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人潘伯华上诉请求：撤销原判第三、第四项，改判驳回被上诉人上海神艺木业有限公司（以下简称神艺公司）的一审本诉诉请，支持潘伯华的一审反诉诉请。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认定潘伯华与神艺公司签订的《厂房租赁合同》无效，则应依据合同无效的相关法律规定予以审查并作出判决，但一审法院却适用合同法第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条作出判决，显然适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定本案所涉厂房纳入土地减量化并不构成合同约定的不可抗拒的原因有误。根据相关政策规定，涉案厂房被政府纳入五违整治、土地减量化的范围，是政府的强制行为，潘伯华必须配合与服从。虽然潘伯华与政府签订了协议，但该协议并非签约方协商的结果，而系由政府单方面确定，包括由政府委托第三方予以评估，由政府单方面确定补偿价格，潘伯华根本没有协商的权利，只有被动接受。由此，涉案厂房纳入整治范围被减量化复垦回购是政府强制行为，当然属于构成合同约定的不可抗拒的原因。2、一审法院推定不同建筑物评估价格的差额部分即为神艺公司的装修补偿，无任何证据予以佐证而亦有误。（1）评估报告对建筑物的估价，系针对每幢建筑物的实际结构确定重置单价，并非因建筑物内部的装饰不同而确定不同单价，对于建筑物内部的装饰实际上政府是不予补偿的。（2）评估报告中“建筑物状况”罗列的“装饰装修”项目也表明其确定的重置单价系根据每幢建筑物的现有结构所确定，且罗列的项目也是在神艺公司承租涉案厂房即已形成，与建筑物不可分割。由此，评估报告中并不存在属于神艺公司的所谓的装修补偿。（3）因每幢建筑物的结构不同，其重置单价当然不同。一审法院简单将不同建筑物的重置单价的差额认定为系神艺公司的装修补偿，既与评估报告相悖，也与事实不符，系一审法院的武断判定。三、就潘伯华所得补偿款中是否存在神艺公司的补偿利益问题。根据潘伯华与政府签订的《减量化复垦回购协议书》可知，潘伯华所得补偿款具体金额来源于第三方的评估价格，而该评估仅是对建筑物的估价，并不包括对建筑内部的装饰评估，政府补偿对象也不包括建筑物内部装饰，故潘伯华所得补偿款中并不存在神艺公司的补偿利益。事实上，对于办公楼8号，神艺公司并没有进行过任何装修，车间1号也仅是对内部进行装修。四、退一步讲，即使潘伯华所得补偿款中存在神艺公司的补偿利益，因涉案《厂房租赁合同》中约定神艺公司在厂区内增添的装修等设施的产权一律归潘伯华所有，该约定并未违反法律法规的强制性规定而应为有效，该补偿利益也应归潘伯华所有。五、一审法院减免神艺公司30%房屋使用费缺乏依据。虽然潘伯华在2016年10月底拆除了消防设施，但此并不影响神艺公司正常使用涉案厂房，一审法院以此为由减免神艺公司应承担的使用费缺乏依据。故请求二审法院依法支持潘伯华的上诉诉请。
被上诉人神艺公司辩称：1、根据一审中神艺公司提供的相关政府文件，潘伯华通过减量化补偿协议获得的补偿款中包括作为承租人的神艺公司应获得的补偿利益，神艺公司向潘伯华主张分割补偿利益依法有据。2、减量化并非政府的拆迁行为，也非不可抗力，系地块内经协商愿意减量化的企业与政府达成协议，故即便潘伯华所述的双方约定因政府拆迁不可抗力则神艺公司不能就装修获得赔偿的条款有效，也不适用于本案。3、就装修补偿，一审时潘伯华提交的证据中认可神艺公司装修应获得相应补贴，一审法院确定的神艺公司应获得的装修补偿款并无不当。4、就房屋使用费打折问题，因神艺公司系木制品加工企业，消防设备对神艺公司而言是必需的，故一审法院酌情调整房屋使用费亦无不当。不同意潘伯华的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人上海市奉贤区奉城镇北宋村村民委员会（以下简称北宋村委会）述称：本案与其无关，由二审法院依法处理。
神艺公司向一审法院起诉请求：1、判决双方签订的《厂房租赁合同》终止；2、判令潘伯华返还其保证金人民币（下同）30,000元；3、判令潘伯华支付其政府补偿企业搬迁费用（包括但不限于附属物补贴、室内外装潢补贴、设备搬迁费、停产停业损失补贴、在职工人疏散补贴等）480,000元；4、判令潘伯华支付其经营损失200,000元。
潘伯华向一审法院提起反诉请求：1、判令神艺公司支付其租金140,000元（自2016年6月28日起至2016年11月29日止）；2、判令神艺公司支付其水电费7,638.48元；
一审法院认定事实如下：2015年3月12日，潘伯华、神艺公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：潘伯华将位于奉贤区XX镇XX村XX号厂房（即涉案厂房）租赁给神艺公司，租期自2015年3月28日至2021年3月28日止。2015年3月28日起至2018年3月28日止年租金360,000元；2018年3月28日起至2021年3月28日止年租金380,000元，租金半年一付，先付后用。保证金30,000元。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，并积极配合政府，本合同自行终止（除政府补偿的企业搬迁费用给神艺公司外，其他的一切补偿全归潘伯华所有）。
合同签订后，双方按约履行了相关义务。神艺公司对涉案厂房进行了装饰装修。
2016年11月18日，潘伯华与北宋村委会签订《减量化复垦回购协议书》，对涉案厂房所在地块进行减量化作出相应约定，潘伯华取得土地使用权补贴403,080元；地上物补贴3,127,000元和工商营业执照补贴5,000元，合计3,535,080元。
2016年11月28日，神艺公司向潘伯华发出《公司函》，称：神艺公司在租赁涉案厂房后投入很大费用进行了装修，就是为了长期使用。正当公司准备如火如荼大干一场并准备在8月交纳下一期租金时，神艺公司却为下述事项深感不安：1、潘伯华于2016年7月份在神艺公司租赁厂区工人中散布厂房将被拆除的言论，使得工人无心干活，严重扰乱承租人的生产秩序，使神艺公司生产无法正常进行；2、潘伯华于2016年10月份在未经神艺公司同意的情况下擅自拆除涉案厂房的消防设施，已经给神艺公司使用涉案厂房带来消防隐患；3、2016年11月份，潘伯华和北宋村委会均有要对涉案厂房停水停电的言论，造成神艺公司人心惶惶，生产几乎陷于停顿，损失正逐步扩大。鉴于上述三方面，要求：1、恢复涉案厂房消防设施；2、消除涉案厂房将要拆迁的不利影响，并赔偿神艺公司损失；3、作出不再停水停电的书面承诺并延长租赁期限。神艺公司在潘伯华妥善完成上述事项后支付以后租赁期间的租金。
另，2016年8月期间，上海市奉贤区奉城镇人民政府委托上海XX有限公司对涉案厂房进行评估，估价结果为：建筑物4,539,490元；构筑物及附属设施398,587元；机器设备-
潘伯华53,620元；机器设备-
胡宪山（租赁户）32,921元。对于上述评估报告，北宋村委会称：1、建筑物中编号6、7、8、9、11、12、14项认定为有证，按估价值70%进行补偿；其余建筑物认定无证，按估价值50%进行补偿；2、构筑物和附属设施，按估价值，其中一半按70%补偿，一半按50%进行补偿；搬迁费用，潘伯华和神艺公司分别估价。
审理期间，神艺公司明确，要求分割取得属于神艺公司的补偿利益。
一审法院认为，本案争议焦点之一：除搬迁费之外的补偿款是否应当归神艺公司所有。神艺公司认为，本案合同终止是由于政府减量化造成，潘伯华可以选择参与或不参与减量化，此并非合同约定的不可抗拒的原因和市政动迁，故潘伯华领取的属于神艺公司的补偿款应归神艺公司所有。潘伯华认为，减量化属于不可抗拒的原因，应当按照合同，神艺公司仅取得搬迁费用。一审认为，政府实施减量化，是政府和企业协商的结果，并不构成合同约定的不可抗拒的原因，故采信神艺公司的意见。
争议焦点二：神艺公司投资装修的估价价值为多少？神艺公司认为：1、估价报告中的车间1，由神艺公司按办公室进行了装修；8号办公楼，装修为员工宿舍。该两幢房屋的重置价远远高于其他建筑物，故高于其他建筑物重置均价的部分应认定为系神艺公司装修的价值；2、构筑物及附属设施中，21、22、23项为神艺公司投资，化粪池一只系由神艺公司投资。潘伯华认为，估价报告对于装修部分没有单独进行估价，对神艺公司计算装修价值的方式不予认可，且8号办公楼潘伯华在2003年也进行了装修；化粪池潘伯华本有四只，如神艺公司有投资，只能证明估价有遗漏，与潘伯华无关。一审认为，从评估报告看，车间1重置单价按每平方米1,881元计价，而车间2、3、4重置单价分别为1,148元、1,268元、960元，而上述车间结构均为砖混，建造年份均为2011年；办公楼8重置单价为2,481元，办公楼9重置单价为1,863元，该二幢楼结构和建造年份相同。从评估报告对于建筑物重置成本的求取采取价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等看，重置价考虑了构配件和设备等装修工艺原因，故一审法院采信神艺公司的意见，酌情考虑车间1的装修价值按700元每平方米和88%的成新率记取，该房屋建筑面积为439.28平方米，北宋村委会按无证建筑补偿50%价值，潘伯华取得的该建筑物装修补偿款应为135,298元；酌情考虑办公楼8的装修价值按600元每平方米和90%的成新率记取，该房屋建筑面积为326.48平方米，北宋村委会按有证建筑补偿70%价值，潘伯华取得的该建筑物装修补偿款应为123,409元。
另评估报告中构筑物及附属设施中白铁皮通风道（10,240元）、环保箱（6,001元）、喷漆房（60,264元）由神艺公司投资，上述构筑物和附属设施按70%计价即53,553.50元以及搬迁费32,921元应为神艺公司所有。对于神艺公司主张的化粪池补偿，潘伯华认为取得的是对其自己投资的化粪池的补偿，而神艺公司没有证据证明潘伯华另行取得由神艺公司投资的化粪池的补偿款，故不予支持。
一审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。神艺公司与潘伯华签订的《厂房租赁合同》所涉租赁厂房无产权证也无建设规划许可证，故该租赁合同无效。现涉案厂房因减量化被拆除，神艺公司要求潘伯华返还保证金和支付属于神艺公司的补偿款的请求，于法无悖，予以支持。对于神艺公司要求潘伯华赔偿经营损失的诉请，无事实和法律依据，不予支持。潘伯华要求神艺公司支付使用费和水电费的请求，亦于法无悖，予以支持。但考虑到由于减量化和潘伯华拆除消防设施等情况，此确实影响神艺公司对租赁物的正常使用，故对神艺公司要求减免使用费的请求一审法院认可，对于神艺公司拖欠的使用费一审法院酌情减免30%，神艺公司需支付潘伯华使用费98,000元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条，于二○一七年十二月二十一日作出判决：一、确认上海神艺木业有限公司与潘伯华于2015年3月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、潘伯华于判决生效之日起十日内返还上海神艺木业有限公司保证金30,000元；三、潘伯华于判决生效之日起十日内支付上海神艺木业有限公司补偿款345,181.50元；四、上海神艺木业有限公司于判决生效之日起十日内支付潘伯华使用费98,000元；五、上海神艺木业有限公司于判决生效之日起十日内支付潘伯华水电费7,638.48元；六、驳回上海神艺木业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,900元，反诉案件受理费3,253元，由上海神艺木业有限公司和潘伯华各半负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就潘伯华关于土地减量化应属于双方合同约定的不可抗拒的原因之主张，根据土地减量化的具体实施情况，潘伯华主张其与政府签订的减量化补偿协议并非双方协商的结果而均系由政府单方面确定协议相关内容，与事实不符，对其该主张本院不予采信。就潘伯华关于第三方的评估仅是对建筑物的估价而不包括对建筑物内部装饰的补偿，明显与相关评估报告中载明的内容不符，本院对此亦不予采信。一审法院根据神艺公司承租涉案厂房的实际情况，详细阐述了神艺公司应得装修补偿款的相关计算依据而并无不当，虽然潘伯华对此持有异议，但其并未提供切实证据足以推翻一审法院的认定，故对其相关上诉主张，本院仍不予采信。另，潘伯华称，根据双方租赁合同第七条第4点的约定，即便神艺公司对涉案厂房进行了装修，但产权应归潘伯华所有，神艺公司据此也无权主张分割补偿利益。对此，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，故潘伯华以上述条款否定神艺公司应得利益，不能成立。就潘伯华对一审法院调整涉案厂房使用费所持异议，一审法院系综合考量土地减量化及潘伯华拆除消防设施等对神艺公司使用涉案厂房造成的影响，酌情判令神艺公司按照租金标准的70%支付房屋使用费，此尚属合理妥当，故潘伯华该项异议亦不成立。综上所述，潘伯华的上诉请求不能成立，应予驳回。需要指出的是，一审判决结果虽无不当，但一审判决引用的法条与判决书后所附法条不一致而存在笔误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7,108元，由上诉人潘伯华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。