广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第1314号
原告雅高海外物业发展有限公司，住所地香港。
法定代表人沈达荣，董事长。
委托代理人王建伟，系广东林德律师事务所律师。
被告李裕兴，男，1945年8月25日出生，香港居民。
委托代理人王捷，系广东南天星律师事务所律师。
原告雅高海外物业发展有限公司（以下简称雅高公司）诉被告李裕兴商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建伟、被告及其委托代理人王捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年3月19日，被告与原告签订了《东莞市樟木头镇火车站（某花园）楼宇买卖合同》一份，由被告购买某花园金域广场40号铺，双方约定该铺位的楼款总价为港币532000元，并约定由被告在收楼前交付50%，收楼后分36期支付完毕；同时约定，若被告未及时交付任何一期款项，需支付延期付款利息，利率以月息2%计算，该合同已由广东省公证处予以公证。在双方签订该买卖合同后，被告未能按照约定的付款时间付款，从1996年9月8日后开始断供，至今仍拖欠原告的楼款及行政服务费共计港币228885.28元，且原告已于1998年为被告就上述铺位办理了房地产权证。由于被告的断供行为，原告一直扣押着该涉案铺位的房地产权证，并实质控制该涉案铺位，对该涉案铺位行使管理权及履行交纳各种费用的责任。在此期间，原告也曾多次试想联系被告前来继续交付楼款及其他费用，但均无法取得联系。原告认为，由于被告的违约行为，导致原告的利益受到损害。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的楼款、行政服务费共计港币228885.28元（折人民币为194552.48元）；2、被告支付延期付款利息［按月息2%计算，从1996年9月18日起计至履行完毕止，暂计至2012年11月18日为港币897230元（折人民币为735728.60元）］；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确案涉铺位的地址以产权证登记为准，去掉“金域广场”。
原告对其上述主张提供的证据材料有民事起诉状、公证书（合同）、民事判决书。
被告书面辩称：一、原告要求被告支付楼款的诉讼时效已过，胜诉权已经丧失，其诉讼请求应当驳回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条（以下称司法解释第五条）明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。本案是商品房销售合同纠纷，按照双方在1993年3月19日签订的《东莞市樟木头镇火车站广场某花园楼宇买卖合同》（以下称《楼宇买卖合同》）约定，在收楼前应支付50%的楼款，而余下的50%的楼款则在3年内付清（每个月供1期，共36期）。可见，《楼宇买卖合同》所约定的楼款给付方式正是典型的“同一债务分期履行”（即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，该债务具有同一性和整体性）。被告于1995年10月10日收楼，并自1995年11月20日起开始供楼，按合同约定的36期计算，被告的最后一期付款的期限应于1998年10月20日届满。被告因原告实际交付的房屋面积严重“缩水”，货不对版，而又投诉无门，在1996年9月18日以后即未再支付楼款。按照前述司法解释第五条的规定，本案原告的债权诉讼时效期间应从1998年10月21日起算，而原告从被告1996年断供时起至此次起诉时止，在这16年多的时间里从没有以任何方式向被告主张过债权。故原告的债权请求权早已超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定的2年诉讼时效。二、即使不考虑诉讼时效，原告要求被告支付的楼款及利息的数额也是不正确的。虽然按约定，被告尚欠原告26期楼款未付。但是，由于原告向被告实际交付的商铺面积远远小于合同约定的面积，那么从合同总价里减去“缩水”的面积所对应的楼款、再减去被告已向原告支付的楼款，实际上被告仅欠原告楼款本金港币14990.85元。详述如下：（1）40号铺，合同约定建筑面积为726呎（折67.44平方米），总价港币532000.00元，计每平方米单价7888.49元。但是，被告实际交付的商铺建筑面积仅为43.04平方米，比合同约定的面积缩水24.40平方米，以“缩水”的面积乘以单价，该铺位的楼款总额应减少192479.15港元。（2）被告在收楼前已共支付了楼款港币266000.00元。在收楼后被告又供楼十期，而每期供款中的楼款本金是7388.89元，故十期供款中支付的楼款本金共是73888.90元。按以上数额计算，被告不但不欠原告的楼款，反而多付了368.05元。而原告完全不考虑其“缺斤少两”的过错，在按26期供款计算处巨额的楼款本金之后，还计算出更加巨额的逾期付款利息，明显对被告不公，请法院查明事实予以调整。被告当庭补充辩称利息上限不应当超过本金，原告计算方式明显过高，应当予以调整。
被告对其上述辩称提供的证据材料有收款收据、入伙什项费用、房产信息查询结果证明。
经审理查明，关于双方间的涉案商铺纠纷，被告曾于2011年8月30日将原告诉至本院，诉请确认涉案商铺物权归被告所有并要求返还房地产权证，案号为本院（2011）东三法民一初字第9750号。该案经审理查明以下事实：1993年3月19日，李裕兴与雅高公司签订《东莞市樟木头镇火车站广场﹤某花园﹥楼宇买卖合同》，约定：雅高公司将位于东莞市樟木头镇墟镇管理区三埔火车站广场某花园商铺40号出售给李裕兴；该商品楼宇单位买卖价款订明为港币532000元；签订认购书后10天内指定时间交付楼价20%，签订认购书后45天内支付楼价15%，签订认购书6个月内支付楼价15%，于发出收楼通知书后14天内付清楼价余款50%或向中国建设银行（樟木头分行）办理贷款手续；李裕兴若未按合同约定及时付清任何一期款项时，雅高公司为李裕兴继续保留该单位10天，从第11天起，雅高公司有权单方面解除本合同及没收李裕兴已付之所有款项；该楼宇实际交付后，雅高公司同意协助李裕兴向东莞市建设委员会房地产管理科申报房产所有权登记及办理领取房产所有权证、有关的登记费用、交易手续费、交易契证税及其余各有关费用由李裕兴负担。合同签订后，李裕兴已支付楼款港币354032.80元，从第11期即1996年9月18日开始，李裕兴未按期支付楼款。该案庭审中，双方一致确认：案涉商铺已于1998年7月23日办理了房地产权证，登记权属人为李裕兴，由雅高公司持有。该案判决判令：雅高公司应于判决发生法律效力之日起15日内将涉案铺位的房地产权证交付给李裕兴。
雅高公司不服，提起上诉，二审案号为东莞市中级人民法院（2012）东中法民一终字第717号。二审另查明，双方签订的《东莞市樟木头镇火车站广场﹤某花园﹥楼宇买卖合同》第六条对分期付款作了具体的约定。第七条第（二）项约定，李裕兴若未按本合同第六条约定及时付清任何一期款项时，从第11天起，雅高公司有权单方面解除本合同并没收李裕兴已付之所有款项等。庭审时，双方均确认李裕兴自1996年9月18日起停付购楼款，共欠雅高公司26期购楼款。二审补充判令确认涉案铺位物权属李裕兴所有。现该二审判决已生效。
被告在起诉确权并返还房产证的同时，另案起诉要求原告及案外人（租客即使用人）停止侵害，返还铺位。现该案在二审中。
本案补充查明，涉案合同第6条约定乙方（被告）签订本合同时，交付给甲方（原告）首期楼价二成。签订本合同后按附表之条款交付楼款给甲方。第7条约定乙方若未按本合同第6条规定及时付清任何一期款项时，甲方有权依照下列步骤处理该单位。（一）为乙方继续保留该单位10天，但乙方需付迟延付款利息，其利率以月息2%按日计算，起讫时间从该款应付之日起开始计算至实际补缴之日止。
1996年9月27日，原告向被告出具收据一份，载明收到1-10月期楼款港币73888.90元、行政服务费14143.90元。因原告诉请被告支付楼款、行政服务费共港币228885.28元。庭审中，本院询问双方行政服务费作何理解，原告表示不清楚，被告表示相当于36期分期付款的利息；本院并询问双方能否区分楼款和行政服务费的具体金额，原告表示不清楚，被告庭后提交书面明细表载明月付楼款港币7388.89元、行政服务费港币1414.39元／月。
涉案商铺已办理房地产权证，证号为086＊＊＊＊，登记建筑面积43.04平方米，没有登记套内面积。被告据此主张面积缩水24.40平方米，并主张应扣减相应价款港币192479.15元。原告主张房产证登记的43.04平方米为套内面积，合同约定的数额为建筑面积，并提交已生效的其与案外人陈炎洪就同一楼盘商铺买卖合同纠纷的东莞市中级人民法院（2012）东中法民一终字第1446号民事判决书为证。
该判决一审查明部分载明：“案涉商铺已办理房地产权证，权属人为陈炎洪，1号铺的证号为粤房地证字第148＊＊＊＊号，登记建筑面积为32.56平方米，没有登记套内面积；109号铺的证号为粤房地证字第148＊＊＊＊号，登记建筑面积为15.18平方米，没有登记套内面积，雅高公司确认房地产权证原件由其持有。原审二审阶段，东莞市中级人民法院就此向东莞市房产管理局发函调查，该局于2011年7月21日函复称由于早期房屋产权登记不够完善等原因，案涉商铺登记的建筑面积实为套内面积，经该局查核档案资料和实地查看，案涉1号铺建筑面积应为45.52平方米，其中套内面积32.56平方米，109号铺建筑面积应为21.37平方米，其中套内面积15.18平方米。”原告主张本案产权证登记面积与合同面积的差异与该案属相同情况。被告认可该判决的真实性，但主张该判决与本案无关。
原告诉请被告按合同约定的月息2%支付欠款利息，被告主张合同仅约定断供10天内按合同约定是月息2%，超过10天按照合同约定单方有权解除合同，并无约定延期付款利息，并主张利息明显过高，请求调整。原告不同意调整。
上述事实，有东莞市中级人民法院（2012）东中法民一终字第1446号民事判决书、本院（2011）东三法民一初字第9749号民事判决书、东莞市中级人民法院（2012）东中法民一终字第718号民事判决书、合同、收款收据、入伙什项费用、房产信息查询结果证明及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依法订立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告诉请有无超过诉讼时效，被告关于面积缩水的抗辩能否成立，被告应否付款；二、如应付款，被告应付的款项金额及利息应如何确定。关于上述争议焦点，本院分析如下：
关于焦点一。首先，关于诉讼时效。虽然被告自1996年9月18日起停付购楼款，至今仍欠原告26期购楼款，期间原告也未起诉主张权利，但涉案合同约定被告逾期支付任何一期款项超过10天，原告从第11天起可单方解除合同、没收已付所有款项，并将该商铺另售他人等，也即原告因被告的逾期付款行为享有单方解除权，可获得超额收益，基于此心理预期，其不应当知道被告逾期付款行为会使其权利受到侵害。而直至2011年8月被告起诉原告主张案涉商铺权利时，原告才知道其权利受到侵害。因此，原告向被告主张支付购楼款余款的诉讼时效应从被告起诉时（即2011年8月）起算，现原告于2013年3月起诉主张购楼款余款，没有超过法定诉讼时效，被告仍应付款。
其次，关于面积差异。涉案房产虽然产权证登记面积与合同约定面积不符，但并非是原告方恶意违约所致。对同一时期同一楼盘的其他诉讼纠纷已查明，该楼盘出现登记面积与合同约定面积不符是因为早期房屋产权登记制度不规范引起的，是由于房屋套内面积与建筑面积登记混淆而引发的错误所致。因此，被告该项抗辩主张，于法无据，本院不予支持。
关于焦点二。首先，关于欠款金额。原告主张被告欠付楼款、行政服务费港币228885.28元。被告对欠付26期供楼款无异议。对于行政服务费作何理解、楼款和行政服务费能否区分，原告庭审时均表示不清楚。依据被告提交的收据显示，其此前每期供款数额为楼款港币7388.89元、行政服务费港币1414.39元，被告并主张行政服务费是正常供楼期间的利息。本院认为，虽然从已供10期的供款情况来看，被告确实每月有付行政服务费港币1414.39元，但涉案合同本身并未约定行政服务费，在原告自身不能对行政服务费是何用途作出合理解释说明、且无法与楼款有效区分的情况下，本院对被告主张的行政服务费系正常供楼期间的利息予以采信，确认被告欠付的楼款本金为港币192111.14元（7388.89×26）。对于原告超出该金额的诉请，本院不予支持。
其次，关于利息。涉案合同约定被告有任何一期逾期付款的，原告应保留该单位10天，从第11天起有权单方解除合同，被告应按月息2%按日计付迟延付款利息计至付清日止。原告诉请被告按月息2%计付迟延利息，有合同依据。但是，本案为商品房销售合同纠纷，被告的主要合同义务为按时、足额支付楼款，原告的主要合同义务为按时交付房产、协助办理产权证。本次诉讼已是双方间就涉案商铺产生的第三次诉讼。综观原、被告间的全部纠纷，可知被告断供后，原告未以合法、有效方式行使合同解除权，反而继续以被告名义办证，且在被告起诉确权并要求返还铺位后，又拒不主动配合，致使双方纠纷至今无法妥善解决，双方在履行合同过程中均有一定过错。庭审中，虽然原告述称被告断供后有向其联系，但未能提供任何有效证据证明自被告断供后至被告第一次起诉前，原告曾积极向被告主张相关权利。被告逾期支付楼款，给原告造成的损失主要是利息损失，如果按合同约定的计算方式，至本判决作出时止，利息已超被告欠付金额的数倍，该利息负担确实较重。因此，对于被告要求调整利息的请求，本院予以支持。考虑涉案合同的履行情况、双方当事人的过错、原告的损失程度以及港币兑人民币的汇率变动因素，本院酌情认定被告应支付的利息应以同期银行贷款的1.5倍为限。对于原告超出该标准的利息请求，本院不予支持。被告自1996年9月18日起未再供楼，涉案合同约定为月供，但未约定具体的当月供楼日期，故应以次月1日确定具体逾期日，被告从1996年10月1日起产生第一次逾期。被告共欠付26期楼款，应以中间的第14期逾期日即1997年11月1日为准计付全部欠款利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告李裕兴于本判决生效之日起十日内向原告雅高海外物业发展有限公司支付剩余楼款港币192111.14元（如在内地支付，则应以本判决确定的实际支付日港币兑人民币的汇率折算为人民币支付）。
二、限被告李裕兴于本判决生效之日起十日内向原告雅高海外物业发展有限公司支付剩余楼款港币192111.14元的利息（以1997年11月1日的汇率100：107.21折算为人民币205962.35元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自1997年11月1日起计至本判决确定的付清日止）。
三、驳回原告雅高海外物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13103元、保全费5000元，共计18103元，由原告雅高海外物业发展有限公司负担2909元，被告李裕兴负担15194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 吴鹏飞
人民陪审员 廖兴洪
人民陪审员 骆红招
二〇一四年四月十五日
书 记 员 莫圳文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。