江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第807号
原告袁凤彪，男，1963年4月26日生，汉族，在大众房产服务连锁有限公司工作。
委托代理人沈希光、张钧（均受袁凤彪的特别授权委托），均系江苏创凯律师事务所律师。
被告陈明德，男，1962年2月4日生，汉族，无业。
委托代理人孙建峰、张岚（均受陈明德的特别授权委托），均系江苏金汇人律师事务所律师。
原告袁凤彪与被告陈明德财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁凤彪的委托代理人沈希光、张钧，被告陈明德及其委托代理人孙建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁凤彪诉称：陈明德系无锡市钻探浴室个体业主，自2000年1月1日起承租无锡钻探工具厂位于中南路20号约730平方米的房屋，双方约定租期至2010年12月31日，后房屋所有权发生转移，现产权人为袁凤彪，双方明确租赁期限按原合同执行至2010年12月31日。租赁期限届满后，陈明德未按约交付房屋，现请求陈明德支付自2011年1月1日至2011年4月4日的租金损失44325.6元、违约金损失31.5万元及承担本案诉讼费。
被告陈明德辩称：1、袁凤彪与陈明德曾因财产损害赔偿纠纷经法院判决，袁凤彪在该案中作出的16万元赔偿是对双方租赁关系的一次性解决方案，双方之间已再无纠葛。2、袁凤彪对租金的主张已超过1年的诉讼时效。3、双方之间并无关于违约金的约定。案外人张锡芳与袁凤彪之间关于违约金的约定不能约束陈明德。综上，要求驳回袁凤彪的诉讼请求。
经审理查明：陈明德系无锡市钻探浴室（以下简称钻探浴室）个体业主�钻探浴室曾与地质矿产部无锡钻探工具厂（以下简称钻探工具厂）签订房屋租赁补充协议一份，其中明确钻探浴室自2000年1月1日起即承租钻探工具厂所有的、位于中南路20号约730平方米的房屋，双方约定租赁期限至2010年12月31日。此后，钻探工具厂将该房屋转让给过志坚，过志坚又将该房屋转让给袁凤彪，袁凤彪于2008年11月领取了房屋产权证明，登记产权人为袁凤彪，共有人为马玉华。2009年3月16日，钻探浴室、过志坚、袁凤彪签订《交接书》1份，明确钻探浴室现租用的房屋产权已转让给袁凤彪等人，钻探浴室与钻探工具厂所签订的租赁合同可继续执行至2010年12月31日合同期满时止，期间，现产权人不收取租用人的房产租金，若租约到期，租用人要继续租用，应在2010年7月1日前书面向产权人提出，在产权人愿意续租的基础上，现租用人享有优先承租权，若产权人不愿续租，现租用人应在2011年1月10日前全部搬出，并将房产交还产权人，且自该日起，现租用人留置的任何物品可认为是废弃物，现租用人不再享有任何权利，产权人可随意处理。租赁期限届满后，钻探浴室未能与产权人袁凤彪等人达成续租协议，亦未搬离租赁房屋。
另查明，本院与无锡市中级人民法院已生效的法律文书载明如下内容：2011年2月24日，裴忠伟以安泰担保公司名义至钻探浴室要求陈明德搬迁，双方发生争议并报警。3月3日，汪小兵以大众房产公司老板袁凤彪的名义至钻探浴室要求搬迁，并带人将钻探浴室内的物品搬出，后因双方发生争执并报警而停止。3月15日，陈明德报警称钻探浴室一楼浴池的一堵墙被敲掉，行为人身份不明。4月3日，张万龙、沈书江带人至钻探浴室强行将物品搬出，并拆除空调、吊顶、大门等，遭到陈明德妻子夏祥云以倒汽油方式的�胁，报警后，张万龙、沈书江述称，因钻探浴室租期届满，大众公司“胡总”即安排他们去钻探浴室拆、搬物品。同日，大众公司员工胡加鸿在派出所亦述称该房屋是他们的房产，现在收回进行装修，上次经过调解，双方协商好大众公司赔偿陈明德16万元，昨天去装修，陈明德不让，提出要赔偿25万元，大众公司没有答应。4月4日，因张万军又在钻探浴室拆空调、敲墙壁、搬出物品，陈明德再次报警，张万军在派出所述称，大众公司“李老板”带其到钻探浴室，让其敲墙、搬东西，其中包括2台5匹的大空调、11台小空调、5张破沙发、10个铁皮柜，“李老板”让其把东西拖到他们公司仓库里了。
2011年8月，陈明德诉至本院要求袁凤彪赔偿损失58.23万元。2012年3月，本院作出（2011）南扬民初字第413号民事判决书，在判决书中作了如下认定：袁凤彪为讼争房屋的所有权人，�小兵、裴忠伟、胡加鸿等人参与本案纠纷均是为袁凤彪主张利益，且均与袁凤彪基于约定或职务因素存在间接或直接的关联关系，结合大众公司员工胡加鸿出面调解并达成赔偿16万元口头协议的事实，可以认定袁凤彪为本案财产损害的责任人，应当由其依法承担赔偿责任。本院作出判决：一、袁凤彪于本判决生效后十日内赔偿陈明德财产损失16万元。二、驳回陈明德的其余诉讼请求。后袁凤彪提起上诉，2012年7月25日无锡市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2012年8月，袁凤彪诉至本院，要求陈明德支付租金损失44325.6元及违约金损失31.5万元，并承担本案诉讼费。本案经诉前调解不成，于2013年5月10日转正式立案。
审理中，袁凤彪向本院提供其与张锡芳于2010年8月18日签订的租赁合同、张锡芳的民事反诉状、（2012）南民初字第845号民事调解书各1份。据此查明：袁凤彪将无锡市中南路20号共1－5层楼房屋出租给张锡芳，租赁面积为4330平方米，租赁期限为2010年8月18日至2018年8月17日，其中免租期为45天计入生效合同内，年租金为105万元，其中1至4年按每年2.5%累计递增；袁凤彪分4次将房屋交付张锡芳（第1次为2010年8月16日交付现有空置房屋及一楼店铺，第2次为2010年8月30日前交付五楼房屋，第3次为2010年10月30日前交付三楼房屋，第4次为2010年12月30日前交付一、二楼钻探浴室部分）；若有一方违约应承担违约责任并支付年租金总额的30%违约金。后张锡芳支付租金52.5万元，双方就房屋交付面积、时间及租金、水电费支付产生争议，袁凤彪诉至本院要求解除租赁合同、返还房屋、支付拖欠租金、水电费、违约金等200余万元，张锡芳反诉袁凤彪要求继续履行合同、交付未交付部分的房屋，并要求袁凤彪承担违约金及扣除逾期交房和未交房部�的房租94万余元。本院委托无锡市曦晨测绘有限公司对未交付部分房屋面积进行测绘，确认袁凤彪未交付房屋面积为127.70平方米。双方并确认诉争房屋中的1至2楼钻探浴室部分延期交房92天、3楼延期交房106天、5楼延期交房9天。基于上述因素，双方一致确认从租金结算总额中扣除租金112142.8元，袁凤彪并赔偿张锡芳违约金31.5万元、损失97857.2元。陈明德对证据的真实性不持异议，但认为袁凤彪与案外人张锡芳达成的调解，并不是对双方责任的判定，不能据此对陈明德的责任做出认定。
上述事实，由房屋租赁补充协议、交接书、（2011）南扬民初字第413号民事判决书、（2012）锡民终字第562号民事判决书、（2012）南民初字第845号民事调解书等书证及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：陈明德在租赁期届满后未能与袁凤彪继续达成房屋租赁协议，又拒不搬迁，应当对违法占用他人房屋承担相应责任。考虑到《交接书》明确“若产权人不愿续租，现租用人应在2011年1月10日前全部搬出”，且袁凤彪与张锡芳签订的租赁合同就钻探浴室部分的交付时间为2012年12月30日前，故陈明德应从2011年1月11日起支付袁凤彪租金损失。因袁凤彪未及时采取法律手段予以救济，而是私自雇佣人员强行搬离陈明德的相应物品，迫使其搬离讼争房屋，其中2011年3月15日陈明德报警称钻探浴室一楼浴池的一堵墙被敲掉，陈明德已不能正常使用讼争房屋，故陈明德承担租金损失的期间计算至2011年3月14日为宜。租金损失标准可参照袁凤彪与张锡芳所订租赁合同约定的租金数额。因袁凤彪在本院（2012）南民初字第845号房屋租赁合同纠纷一案中，向张锡芳承担了违约金，其中包含钻探浴室部分延期交房92天的违约情形，故陈明德应适当承担袁凤彪的违约金损失，综合本案�际情况，本院酌定为4500元。综上，对原告袁凤彪的诉讼请求，本院部分予以支持。因袁凤彪主张的是陈明德占用讼争房屋而产生的租金损失，而非租金，关于陈明德提出的诉讼时效问题，本院不予采纳。因（2011）南扬民初字第413号民事判决书、（2012）锡民终字第562号民事判决书均明确该案系对陈明德主张的赔偿数额作出的判决，现陈明德抗辩袁凤彪与陈明德曾因财产损害赔偿纠纷经法院判决，袁凤彪在该案中承担的16万元赔偿是对双方租赁关系的一次性解决方案，双方之间已再无纠葛，对该抗辩主张本院亦不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条之规定，判决如下：
一、陈明德于本判决生效后五日内给付袁凤彪租金损失30353.4元、违约金损失4500元，合计34853.4元。
二、驳回袁凤彪的其�诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元（含财产保全费2320元，已由袁凤彪预付），由袁凤彪负担8136元，陈明德负担874元。陈明德于本判决生效后五日内将负担的诉讼费直接给付袁凤彪。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：1103020129200024805）。
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审 判 长 佘君红
代理审判员 徐 刚
人民陪审员 蔡建萍
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王晓楠
本案援引法律�款
《中华人民共和国物权法》：
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》：
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。