广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第931号
上诉人（原审被告）：贺进，男，1968年1月18日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄玉瑜，总经理。
委托代理人：肖金，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：黎庭孟，该公司经理。
原审第三人：中山市上海城业主委员会，住所地广东省中山市。
负责人：张国勇，主任。
上诉人贺进因与被上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）、原审第三人中山市上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第1269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业。威信物业公司于1998年9月16日与上海城业委会签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。贺进购有中山市某区某房，于2000年4月10日取得房地产权证，房产登记的建筑面积为120.04平方米。2009年2月23日，威信物业公司（乙方）与贺进所在小区的第四届上海城业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：由甲方将上海城小区委托乙方实行物业管理，委托管理期为3年，自2007年9月17日0时起至2010年9月16日24时止。合同约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。合同第五章约定物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁；2.设备运行正常；3.房屋及设施、设备的维修、养护保持完好；4.公共环境定期清扫、确保环境清洁卫生；5.绿化生长良好，无破坏践踏绿地；6.交通秩序车辆运行有序，无乱停乱放现象；7.保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；8.急修尽快安排查检、协助修理；小修随叫随到；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%。合同第六章约定物业管理服务收费为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，乙方能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
其后，第五届上海城业委会（即本届业主委员会）成立后，与威信物业公司签订物业管理委托合同，该合同无载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。如“小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上”，“路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上”，“小区公共场所每天清扫2次，楼道每日清扫1次，每周拖洗1次…”等。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。
其后，本届上海城业委会与威信物业公司另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。
因贺进自2009年5月起拒交物业服务费及梯灯费，2012年6月21日，威信物业公司诉至原审法院，请求判令：1.贺进立即支付所欠威信物业公司的物业管理费2760元及违约金4446.72元（物业管理费自2009年5月起按每月72元计至2011年7月；2011年8月起按每月96元计至2012年5月；违约金自2009年5月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2012年5月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.贺进立即支付威信物业公司2010年、2011年梯灯费共80元；3.贺进承担诉讼费用。威信物业公司明确其梯灯费在物业服务合同中未约定，40元／年的标准系按照收支平衡原则，先收取后支出，主要用于开关、线路、灯光的更换，公共照明，如有节余再转到下一年。
诉讼期间，原审法院依法追加上海城业委会作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。
另查：原审法院向中山市房协调取的上海城业委会的全部备案登记资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房协备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社会居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房协备案。
再查：原审法院于2012年9月12日前往上海城小区进行现场勘察：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从1楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。
原审诉讼中，威信物业公司就业主意见最大的商铺私开后门问题向政府多部门投诉信访。其中于2012年9月20日前往中山市石岐区信访办公室信访，并出示上海城业委会及多名业主签名的投诉信，反映内容为：上海城小区多家商铺在小区内的承重墙开门，影响楼房安全，随意在商铺开后门，带来安全隐患。该办公室转石岐区住建局处理。次日，威信物业公司向中山市城市管理行政执法局石岐区分局反映同样问题，该局派人前往现场察看后了解情况基本属实，并于10月11日向威信物业公司出具书面处理函，处理意见为：先由威信物业公司按照《广东省物业管理条例》调处，如需要该分局调处的，由威信物业公司将处理情况（制止、劝阻小区相关业主擅自开门口的整改通知书、照片等相关资料）报该分局。威信物业公司同时通过网上行政服务在线投诉。在以上行政执法人员前往现场察看并调查后，威信物业公司根据主管部门的现场处理意见，于9月21日在小区内张贴向全体业主发出的书面《通告》，通告各违规开门者须在15日内至中山市规划局作申请，在得到批准后方可设立后门，如未取得批准就必须在15日内自行封闭恢复建筑原样。但截至原审辩论终结时，贺进称该现状未得到任何改善。
原审诉讼中，威信物业公司以与贺进庭外和解为由，申请原审法院给予一定的和解期限，暂缓判决。在威信物业公司申请的和解期限内，双方未能达成调解协议。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。贺进所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。威信物业公司与上海城业委会从1998年起签订了物业服务合同，上述物业服务合同签订后，威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业服务活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对贺进有约束力。贺进以没有签订物业服务合同为由拒交物业费的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主利益。贺进没有证据证明威信物业公司的服务存在重大瑕疵，其以服务质量为由拒交物业费，理据不足，原审法院不予支持。
关于滞纳金，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，贺进逾期支付物业费已构成违约，威信物业公司有权要求贺进支付。鉴于合同约定的滞纳金标准偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于诉讼时效问题，贺进表示威信物业公司从未催缴过物业服务费，威信物业公司亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院对威信物业公司起诉之日倒推两年之前的物业费不予保护。即贺进应支付自2010年6月19日之后的物业费。对威信物业公司诉请的梯灯费，因合同中未约定，威信物业公司亦未举证证实产生的依据，故原审法院不予支持。
综上，贺进自2010年6月至2011年7月的14个月内，每月支付物业费72.02元（120.04平方米×0.6元／平方米／月），共1008.28元；自2011年8月起至2012年5月共10个月内，每月支付96.03元（120.04平方米×0.8元／平方米／月），共960.3元，以上合计1968.58元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贺进于原审判决生效之日起七日内，向威信物业公司支付2010年6月至2012年5月的物业服务费1968.58元及逾期付款违约金（计算方法：自2010年6月至2011年7月，以每月物业服务费72.02为本金；自2011年8月至2012年5月，以每月物业服务费96.03元为本金，均从每月的次月一日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至原审判决确定的给付之日止）；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。如贺进未按原审判决指定的期间向威信物业公司履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（威信物业公司已预交），由威信物业公司负担6元，贺进负担44元（贺进于原审判决生效日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，贺进不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决未维护普通合法公民合法权益。物业公司擅自变更小区功能和提供服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费，属于物业公司违约在先，业主拒绝交物业管理费是行使合同履行中的抗辩权的行为，是自我救济手段。1.原审已查明被威信物业公司有过错在先；2.威信物业公司自2008年起违反已审批规划，私自变更绿化用途为临时停车位，应自其恢复绿化之日起计算缴纳物业管理费；3.门禁等经常处于维修状态，需改进设备维护差的现状。业主经常有财产被盗情况发生；4.威信物业公司必须公示物业管理所用费用清单；5.汽车停车位为公共用地，为全体业主共有，应由业主支配收费使用权；6.因威信物业公司未达到98%的业主满意度，应按其所付出多少得到多少支付服务费；7.按合同由贺进支付原审判决要求的物业管理费及逾期付款违约金不合理，违背公平、公正、合理的原则。综上，请求撤销一审判决第一项，改判：1.按双方过错比例进行分配应支付物业管理费及逾期付款违约金；2.威信物业公司承担本案一审、二审案件受理费。诉讼期间，贺进主张上述过错比例为3：7，即其仅应承担30%的物业服务费，其余部分由威信物业公司自行负担。
被上诉人威信物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
原审第三人上海城业委会二审期间未作答辩。
本院经审理查明：原审查明基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。上诉人贺进所居住的上海城小区的第五届业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。该业委会先后与威信物业公司签订了两份物业服务合同。威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。贺进未能证明上述合同具有无效或可撤销情形。应受该合同约束。在威信物业公司已提供物业管理服务的情况下，上诉人贺进应支付相应物业管理费。至于物业管理费的支付标准，应按照威信物业公司的资质并考虑其提供的服务项目和服务质量来综合确定。在本案审理过程中，原审法院通过现场勘察，威信物业公司提供了保安、清洁、绿化的服务，小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。虽然存在商铺私开后门、消防通道作为商铺经营等情况，但贺进以此认为威信物业公司提供物业服务存在严重瑕疵并拒交物业管理费，依据并不充分，原审法院可综合考虑威信物业公司的资质及其提供的服务项目和服务质量，威信物业公司与上海城业委会签订的物业服务合同约定的物业服务费计算标准，原审法院确定2011年7月前按照0.6元／平方米／月、2011年8月之后按照0.8元／平方米／月的标准计算物业服务费符合公平合理原则，本院予以维持，对贺进的上诉主张不予支持。
综上，上诉人贺进的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人贺进已预交），由上诉人贺进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年九月十七日
书 记 员 胡置晓
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