广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扶民初字第87号
原告钟佰凤，自由职业。
原告曾毅刚，自由职业。
两原告共同委托代理人钟宏斌，广西全德律师事务所律师。
被告李航科，自由职业。
被告唐日智，自由职业。
两被告共同委托代理人杜慧源，广西桂三力律师事务所律师。
两被告共同委托代理人刘彩虹，广西桂三力律师事务所律师。
原告钟佰凤、曾毅刚与被告李航科、唐日智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成由审判员谢永能担任审判长，代理审判员甘吉禄和人民陪审员甘学英参加的合议庭进行审理。2014年2月10日，本院依被告李航科、唐日智的申请依法追加黄冠川作为本案的第三人参加诉讼，并于2014年4月29日公开开庭审理了本案。书记员李泠满担任记录。原告钟佰凤、曾毅刚的共同委托代理人钟宏斌，被告李航科、唐日智的共同委托代理人杜慧源、刘彩虹到庭参加诉讼，黄冠川没有到庭参加诉讼。在审理过程中，黄冠川与被告李航科、唐日智自行解除了房屋租赁合同，不再存在与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院于2015年5月16日依法通知其退出本案诉讼。庭审后，按照被告的申请，本院同意其对租赁的房屋改造自行恢复。过后，依法委托评估部门对被告尚未恢复现状的部分进行价格评估。本案现已审理终结。
原告钟佰凤、曾毅刚共同诉称，2012年1月29日，两原告与两被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1、原告将位于广西扶绥县新宁镇永宁路39-2号七层楼房的1、3、4、5、6共五层建筑总面积为4990.53平方米的毛坯房出租给被告；在承租期间，原告将7楼3间房屋中的2间及顶层楼面、2楼楼面及阳台提供给被告免费使用，将该栋楼的地下停车场提供给被告与2楼业主按租用的面积比例免费使用；2、租赁期为20年，自2012年12月10日至2032年12月9日止。其中装修期为10个月，从2012年2月10日至2012年12月9日止，装修期间免租金；3、出租房屋按先付租金后使用的原则，租金分7期支付，第一期从2012年12月10日至2015年12月9日共3年，租金按月支付，每月租金为47523.96元；4、被告不得逾期支付租金，若超过2个月不付租金，原告有权解除合同；5、签订合同后，被告须向原告支付300000元押金，因被告违约导致原告解除合同的，原告有权将押金作为违约金不予退还被告，被告拖欠的租金和损坏房屋所产生的赔偿金仍需向原告支付。2012年11月28日，原告又与被告签订了一份《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，约定原告将位于广西扶绥县新宁镇永宁路39-2号七层楼房的负一楼300平方米的场地租给被告有偿经营使用，租期从2013年2月10日至2018年12月9日止。按先付租金后使用的原则，分两期支付租金，2013年2月10日至2015年12月9日为第一期，租金为每月每平方米4元（即300平方米的面积，每月租金为1200元），按月支付租金。房屋租赁合同及补充协议签订后，原告按约交付标的房屋给被告使用，被告在向原告支付300000元押金及于2013年补交了第一个月的租金和违约金50000元后，从第二个月起的租金未再支付。另外，被告在装修时对租赁房屋的内部格局改动较大，只做了一部分便停工，呈烂尾状态，给原告恢复房屋原状造成一定的经济损失。被告的上述行为已构成根本性违约。为此，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》及于2012年11月28日签订的《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，被告立即腾退租赁房屋给原告；2、被告向原告支付从2013年1月10日至腾退租赁房屋之日止的租金（2013年1月10日至2014年1月9日的租金计为583487.52元）；3、被告赔偿原告对租赁房屋恢复原状的经济损失800000元；4、本案的诉讼费和评估费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，双方在合同中约定了租金计付及违约责任的承担，被告拖欠租金构成违约，原告解除合同符合约定；
证据2、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，拟证明租赁房屋负一楼租金的计付；
证据3、《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》各31份，拟证明租赁房屋的所有权属于原告，租赁房屋原来是套房。
原告当庭提供：证据4、照片10张及光盘1张，拟证明被告承租后将租赁房屋改造成宾馆，对房屋结构变动较大，恢复原状花费较大。
被告李航科、唐日智共同辨称，一、租赁房屋原为毛坯房，被告与原告口头约定将3、4、5、6层装修后用于经营宾馆。为此，被告已委托设计人员进行设计，对房间格局进行适当整改并进行装修，已投入装修费用二十多万元。装修期间，原告钟佰凤也到现场进行查看和监督。由于原告的房屋规划用途为住宅而导致被告不能办理经营宾馆所需的消防证和特种行业许可证等相关证件，不能开业经营。这是合同成立后客观发生的当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化。这也导致被告承租房屋用于经营宾馆的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。”所以，被告所要交付的租金应当适当减少，装修费用原告也应适当承担。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，被告可以以分租的形式转租该房屋。被告已将该房屋的一楼及负一楼转租给第三人黄冠川。对于被告的转租行为，原告知情且同意。被告同意解除3、4、5、6层的租赁合同，转租部分是否应当解除应听取第三人黄冠川的意见。二、被告已向原告支付租金350000元。原告认为其中的300000元属于押金应作为违约金予以扣留，仅有50000元作为租金是没有事实依据的。因为原告并未就这300000元款项向被告出具押金凭证，不能证实被告支付的300000元款项为押金性质。如依照合同约定2012年2月9日前支付的费用为押金，那么从被告转账凭证可知被告在2012年2月9日前支付的款项仅为2012年1月20日和22日分别支付的50000元，共计100000元。但在原告未向被告出具押金凭证的情况下，本案不存在收取押金的事实，被告支付的350000元均属租金性质。三、原告要求被告赔偿其对租赁房屋恢复原状的经济损失800000元没有事实和法律依据。被告对该项主张没有提供任何关于房屋恢复原状的评估报告，也未提供为此支付的评估费用凭证。原告起诉要求解除房屋租赁合同，被告同意解除该租赁房屋的3、4、5、6层租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”据此，被告要求对租赁房屋的3、4、5、6层进行恢复原状。租赁房屋的一楼及负一楼已经转租给第三人黄冠川。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”第三人黄冠川已经对转租部分装修完毕，为维护第三人的利益及避免第三人的损失进一步扩大，应听取第三人的意见，征询其是否就转租部分愿意支付租金并继续承租。综上，被告同意解除租赁房屋3、4、5、6层的租赁合同，对上述楼层予以恢复原状。被告应付给原告的租金为扣除原告应承担的装修费、应减少的部分租金及已付的350000元租金后的剩余部分。至于转租的一楼及负一楼如何处理应听取第三人黄冠川的意见。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1、中国农业银行银行卡业务回单7张，证明两被告已向原告支付租金350000元的事实；
证据2、唐春蓉出具的《证明》、身份证和结婚证复印件，拟证明唐春蓉代被告唐日智向原告支付房租175000元的事实；
证据3、被告支付人工工资收据（证据目录8-18页），拟证明两被告为装修承租房屋支付人工工资59700元；
证据4、装修材料费收据（证据目录19-103页），拟证明两被告为装修承租房屋支付的材料费用为153614元；
证据5、油费和过路费收据，拟证明两被告为装修承租房屋3月份至12月份期间往返扶绥支出的费用为5291元；
证据6、宾馆设计图（132-133页），拟证明两被告计划将承租房屋用于经营宾馆的事实；
证据7、两被告与黄冠川签订的《房屋租赁合同》及黄冠川身份证复印件，拟证明两被告将从原告承租的房屋一楼及负一楼转租给第三人黄冠川经营的事实；
证据8、扶绥县文化体育局出具的《关于对扶绥县五玖娱乐有限公司申报的“开办经营娱乐项目申请”不予受理的决定》，拟证明黄冠川计划将承租房屋用于经营娱乐场所但未得到批准的事实；
证据9、照片12张，拟证明承租房屋的装修现状。
第三人黄冠川未作书面陈述意见，亦未出庭参加诉讼。
根据原、被告双方的诉辨意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》是否应当依法解除；2、被告是否尚欠原告租金及金额是多少；3、被告是否应当赔偿原告恢复房屋原状的全部经济损失，赔偿的金额是多少。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，本院予以认定。
原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但认为其中的300000元是押金，50000元是租金和违约金。原告对被告提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9的真实性有异议，认为上述证据没有原件，无法确认其真实性。对原告有异议的上述证据，本院认为，被告提供的证据1来源及形式合法，与本案有关联，原告对其真实性亦无异议，故本院予以认定。被告提供的其他证据与本案有一定的关联，可以作为参考依据使用。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：位于扶绥县新宁镇永宁路39-2号房屋为两原告钟佰凤、曾毅刚共同共有。2012年1月29日，原告钟佰凤、曾毅刚（甲方）与被告李航科、唐日智（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同的主要内容有：一、甲方将位于广西扶绥县新宁镇永宁路39-2号七层楼房中的1、3、4、5、6共五层建筑总面积4990.53平方米毛坯房出租给乙方；甲乙双方对房屋的基本情况没有异议，乙方同意按出租房屋的现状承租；二、租赁期为20年，自2012年12月10日至2032年12月9日止。装修期为10个月，从2012年2月10日至2012年12月9日止，装修期间免租金；乙方自行承担房屋装修费用，装修改造方案若有涉及主体结构的情况必须经得甲方同意；甲方有权监督乙方的装修施工，有权对房屋结构及质量安全问题发生重大影响的装修行为予以制止并要求其改正；三、出租房屋按先付租金后使用的原则，租金分七期支付，其中前两年的租金乙方按约支付给甲方，第三年起租金由乙方按季度支付给甲方。第一期从2012年12月10日至2015年12月9日止，每月租金为47523.96元，每季度租金为142571.88元；四、签订合同后，乙方须支付给甲方300000元作为押金，具体为：合同签订当天先支付100000元，2012年2月9日前支付余下的200000元押金。待乙方装修好电梯后，甲方扣除其中的140000元作为押金，余下160000元退回乙方。装修期满当日即交第一期第一个月租金，以后提前7日按约定交清下一次租金；五、甲方应于本合同生效之日将该房屋交付给乙方使用，并安排相关人员配合乙方装修改造；六、在租赁协议有效期间乙方在合法并无影响房屋主体结构的情况下，可以以分租的形式转租该房屋，转租所造成的一切后果由乙方负责；转租后，本合同所规定的房屋租金仍由乙方按时足额向甲方支付；七、乙方不得逾期交付租金，如有逾期交付租金超过十五日的情况，应支付违约金（该月租金的5%）；超过二个月不付租金，甲方有权解除本合同，房屋内所有一切装修及物品乙方不得擅自拆卸、搬走；在乙方付清欠缴租金前，甲方可处理房屋内的物品抵充租金；八、因乙方违约致使甲方解除合同的，甲方有权扣留乙方的押金作为本合同的违约金。欠缴租金和房屋损坏所产生的赔偿金乙方仍需支付；九、租赁期满后一个月内，乙方应将房屋交还给甲方。合同签订后，两原告按照合同约定的时间将租赁房屋交付给两被告，两被告随即对租赁房屋进行设计和改造装修。2012年1月20日，被告唐日智通过其妻唐春蓉以转账方式向原告钟佰凤支付50000元。次日，被告李航科亦以转账方式向原告钟佰凤支付50000元。2012年2月13日，被告唐日智又通过其妻唐春蓉以转账方式向原告钟佰凤支付100000元。2012年2月23日，被告李航科也以转账方式向原告钟佰凤支付100000元。2012年10月27日，两被告与黄冠川签订《房屋租赁合同》，将租赁原告房屋中的一楼、负一楼出租给黄冠川作为娱乐会所经营场地，租期为六年，租金分期支付，第一期年租金432000元；第二期年租金480000元，第三期年租金600000元。合同签订后，黄冠川就进行装修着手经营，但没有取得经营许可证照。2012年11月28日，原告钟佰凤又与被告唐日智签订了一份《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，约定原告将位于广西扶绥县新宁镇永宁路39-2号房屋的负一楼300平方米场地租给被告有偿经营使用，租期从2013年2月10日至2018年12月9日止。按先付租金后使用的原则，分两期支付租金，其中前两年租金按月支付，第三年到第六年租金按季度支付。2013年2月10日至2015年12月9日为第一期，租金为每月每平方米4元（即300平方米的面积，每月租金为1200元），按月支付租金。补充协议签订后，被告唐日智于2013年1月10日通过其妻唐春蓉以转账方式向原告钟佰凤支付25000元。次日，被告李航科亦以转账方式向原告钟佰凤支付25000元。2014年11月1日，两被告又与黄冠川签订《房屋合同解除协议书》。协议约定双方同意解除房屋转租合同；黄冠川欠被告租金756000元；不按时交纳租金的违约金108000元；并清点物品，确定物品价格冲抵租金、违约金。之后，由于被告李航科、唐日智再未向原告支付过租金。两原告认为，两被告的行为已经构成根本违约，致使其签订合同的目的无法实现。为此，两原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》及于2012年11月28日签订的《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》，被告立即腾退租赁房屋给原告；2、被告向原告支付从2013年1月10日至腾退租赁房屋之日止的租金（2013年1月10日至2014年1月9日的租金计为583487.52元）；3、被告赔偿原告对租赁房屋恢复原状的经济损失800000元；4、本案的诉讼费和评估费由被告承担。
庭审后，被告方向本院提交《关于自行恢复房屋原状申请书》，要求自行恢复房屋原状，并提交委托施工单位—北海市第二建筑工程公司的营业执照、建筑企业资质证书、安全生产许可证的副本及施工单位负责承接该工程的证明。本院依法审查并征求原告意见后同意被告的申请，并限定房屋恢复原状的工期从被告方收到本院通知的次日起算，工期为60日。但被告方未能在限定的时间内完成房屋恢复原状工程，请求延期至2014年10月31日。原告对此表示同意。但延长期届满后，被告方依然未能完成房屋恢复原状工程。为此，原、被告双方一致同意由扶绥县价格认证中心对尚未恢复部分的工程量及价款进行评估鉴定。扶绥县价格认证中心对广西扶绥县新宁镇永宁路39-2号七层楼房的1、3、4、5、6层及地下一层并征得双方当事人同意需恢复原状工程项目所需的费用进行价格认定，并于2015年2月15日作出扶价认证字（2015）1号《关于租赁房屋恢复原状的价格认定结论书》，价格认定结论为362000元。原告对价格认定结论，认为一楼及地下室拆除的费用评估偏低，比正常价少一半；但也认可评估结论。同时还提出地下室的砌砖部分的拆除、拆除清运填泥混凝土、一楼到地下室楼梯的拆除及清理垃圾都没有申请评估在内。被告认为评估的每一项的价格都过高，不同意评估结论。并提交工程预算报价表，拟自己证明合理的价格。
本院认为，原告钟佰凤、曾毅刚与被告李航科、唐日智签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。合同签订后，双方应按合同的约定履行各自的义务。
一、关于合同的解除及租赁房屋的返还问题。原告的诉请要求解除原、被告双方签订的租赁合同及补充协议。由于被告没有全面履行合同，长期拖欠租金，且金额较大，造成原告出租房屋收取租金和产生经济效益的合同目的得不到实现，致使双方签订的合同无法履行，被告的行为已经构成根本性违约，合同依法应当予以解除。同时，在诉讼过程中，被告方辩称其与黄冠川签订了《房屋租赁合同》，将所租赁房屋的一楼及负一楼转租给黄冠川，但其之后向法院提交的《房租合同解除协议书》，证明其与第三人黄冠川已经协商解除双方签订的转租合同，并有意解除其与原告方签订的《房屋租赁合同》及《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》。至此，原、被告双方意愿解除合同，本院予以尊重。在合同解除后，被告就没有权利继续使用原告的房屋，被告应当及时将租赁的房屋返还给原告，并及时办理移交手续，以便有利于原告能够使用房屋或者利用该房屋经营产生经济效益。
二、关于押金的数额及租金的支付问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定：签订合同后，乙方须支付给甲方300000元作为押金，具体为：合同签订当天先支付100000元，2012年2月9日前支付余下的200000元押金。待乙方装修好电梯后，甲方扣除其中的140000元作为押金，余下160000元退回乙方。因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权扣留乙方的押金作为本合同的违约金。在庭审过程中，原、被告双方均认定押金的具体用途是履约保证金。原告主张押金数额为300000元，但其没有相关证据予以证实，且被告方不予认可。被告辩称本案的押金作为违约金，其约定的数额过高，应以50000元为适。对此，本院认为，根据上述条款约定，原、被告双方最终约定的押金数额应为140000元。本案合同总额超过36000000元，与之相比，140000元作为履约保证金并不算过高，双方当事人的这一约定没有违反法律的规定，应予以认定。被告方从2012年1月20日至2013年1月11日期间已向原告方支付款项350000元，扣除押金140000元，剩余210000元应作为已付租金。按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋1、3、4、5、6共5层楼房2012年12月10日至2015年12月9日期间的租金为47523.96元／月。《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》约定，租赁房屋负一楼300平方米场地2013年2月10日至2015年12月9日期间的租金为1200元／月。因此，被告在扣除已支付的租金210000元后，尚应向原告支付尚欠的租金。租金的计算按合同约定的租赁金额计至返还租赁房屋之日止。
三、关于被告赔偿原告恢复房屋原状经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十条第5项约定，因乙方违约致使甲方解除本合同的，甲方有权扣留乙方的押金作为本合同的违约金，欠缴租金和房屋损坏所产生的赔偿金，乙方仍需支付。原告将租赁房屋交付给被告承租后，被告已对承租房屋进行了装修、改造。由于被告未能按照合同约定支付租金致使原告签订合同收取租金的目的无法实现。对此，被告应承担相应违约责任。在诉讼过程中，本院已准许被告对承租房屋自行恢复原状，但在规定的时间内被告无法完成房屋恢复原状工作。因此，原告诉请要求被告赔偿对租赁房屋恢复原状的经济损失，有约定情形和法律依据，理由成立，本院予以支持。对于房屋恢复原状的经济损失问题，原、被告双方都同意由扶绥县价格认证中心对涉案房屋1、3、4、5、6层及地下一层的价格进行评估，本院又组织双方当事人就恢复房屋原状的项目进行了确认。扶绥县价格认证中心作出价格认定结论书后，本院已将价格认定结论书送达原、被告双方并组织双方进行质证。经过质证，原告虽对价格认定结论中部分项目的价格认为偏低，部分需要恢复项目疏忽评估申请，但对总体无异议。而被告则认为所有评估的项目价格偏高，不认可评估结果。对此，本院认为，委托扶绥县价格认证中心对恢复房屋原状所需要的费用进行评估，是在征求原被告同意的情况下进行的，双方都没有异议，所有评估的项目都是本院组织双方在现场确认的基础上才委托评估的，评估机构的评估也是按照原被告双方确认的评估项目开展，评估机构的评估过程也没有发现存在违法性。同时，被告认为评估价格偏高也没有可靠的依据向本院提交，其口头说明合理性并不能否定评估机构的评估真实性和科学性。因此，被告的意见由于没有充分的理由和相应的证据予以否定评估结果，本院不予采纳。评估机构出具的评估结果可作为本案的依据使用。对于拉闸门的费用部分，在委托评估之前，原被告双方约定，如果已经损坏不能使用的，被告按照评估价格赔偿；如果没有损坏，原告可以继续使用，被告不再支付该费用。鉴于评估结论出具以后，原告没有异议，考虑到原告如何恢复和何时恢复房屋现状的不确定性，以及原告至今没有对拉闸门的损坏情况进行反馈。为此本院认定拉闸门属于正常的使用状态。因此，在恢复房屋现状所需的费用中应当扣除该项费用，以体现公平合理性。（应回应被告提出的“不可归责于双方原因解除合同由原告自担部分损失及租金”的抗辩意见）
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告钟佰凤、曾毅刚与被告李航科、唐日智于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月28日签订的《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》；
二、被告李航科、唐日智在本判决生效之日起十日内将租赁的位于扶绥县新宁镇永宁路39-2号房屋返还给原告钟佰凤、曾毅刚；
三、被告李航科、唐日智共同向原告钟佰凤、曾毅刚支付尚欠房屋租金（租赁房屋1、3、4、5、6共5层楼房自2012年12月10日起按47523.96元／月计算；租赁房屋负一楼300平方米场地自2013年2月10日起按1200元／月计算。计至本案生效判决确定的返还租赁房屋之日止。在支付尚欠租金中应予以扣除已支付租金210000元）；
四、被告李航科、唐日智共同向原告钟佰凤、曾毅刚赔偿恢复房屋原状经济损失340880元。
五、驳回原告钟佰凤、曾毅刚的其他诉讼请求。
案件受理费17251元，鉴定费18500元，合计35751元，由被告李航科、唐日智共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费17251元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢永能
代理审判员 甘吉禄
人民陪审员 甘学英
二〇一五年五月十二日
书 记 员 李泠满