江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终1055号
上诉人（原审被告）周萍。
委托代理人王正东，江苏平和成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙友兵。
被上诉人（原审被告）吴建国。
原审第三人无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司，住所地无锡市南长区扬名新村73-103。
法定代表人汪玲，该公司总经理。
上诉人周萍因与被上诉人龙友兵、吴建国，原审第三人无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2015）新硕民初字第0066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：
周萍与吴建国系夫妻关系，无锡市新区A街道B小区38号601室商品房登记在周萍、吴建国名下。
2013年11月24日，周萍、吴建国作为出售方（甲方）、龙友兵作为买受方（乙方）、龙宇公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：1、甲方将丰硕苑38号601室房屋出售给乙方，房价为63.5万元；2、乙方于2013年11月24日支付甲方定金1万元，定金自动转为房款，乙方委托丙方办理50万元贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准；3、甲方于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，收到全款立即腾空房屋，交付房屋钥匙；4、甲、乙方必须提供相关证件（身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全、房屋抵押注销且首付款付清后3个工作日内开始办理该房的评估、贷款、过户手续；5、甲方承诺房屋内无户口，过户当日乙方将房屋首付款12.5万元交于甲方，丙方承诺乙方房屋全部过户手续费用为3.08万元，乙方于过户前交于丙方；6、甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的房价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的居间服务佣金一律不予退还，双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除要件的，本合同解除并适用定金罚款等相关规定予以处理。因吴建国未到现场，合同签名处由周萍代签吴建国名字。龙友兵交付定金1万元，周萍将房产证、土地证等证件交付给龙宇公司。
2014年6月5日，龙友兵第一次诉至法院称，周萍、吴建国拒绝履行《房屋买卖居间合同》，请求判令两人：1、继续履行合同；2、支付延迟履行违约金6.35万元。周萍、吴建国辩称：龙友兵违约在先，不同意继续履行合同。龙友兵于2014年11月18日撤回该案的起诉，法院予以准许。
2015年1月13日，龙友兵又提起本案诉讼称，根据房屋买卖合同约定，龙友兵于2013年12月16日将办理贷款的相关资料交给龙宇公司，委托办理按揭贷款手续，银行已于当月25日审批通过，但早在2013年12月10日，周萍即以其丈夫吴建国不同意为由，要求解除房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，周萍、吴建国的解约系违约行为，请求法院判令：1、解除龙友兵与周萍、吴建国、龙宇公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、周萍、吴建国支付违约金6.35万元、返还定金1万元，合计7.35万元。
周萍、吴建国原审辩称：周萍因急用钱才出卖房屋，签订协议时，龙友兵、龙宇公司承诺在十天内支付首付款，二十天内付清余款。龙友兵表示无法于2013年12月底前付清全部房款，所以周萍于12月10日左右提出解除房屋买卖合同，退还定金1万元，并于12月14日向龙宇公司讨要房产证等。此外，吴建国未在《房屋买卖居间合同》上签字，且对该合同不予认可，该合同属于无效合同，相应违约条款无效；即使违约条款有效，鉴于龙友兵违约在先，其也不应承担违约金，且保留向龙友兵、龙宇公司主张合同无效给其造成损失的赔偿权利。
龙宇公司原审述称：签订合同时，周萍承诺其丈夫吴建国同意出卖房屋且会配合办理过户手续；合同签订后，周萍要求尽快办理贷款手续，龙友兵于2013年12月中旬提供了办理贷款资料，贷款于当月25日通过审批。在办理贷款期间，周萍一直指责龙友兵办理不积极，曾于12月13日左右电话告知龙宇公司不同意将房屋出卖给龙友兵，12月14日还到龙宇公司要求取回房产证、返还定金等，龙宇公司对解除《房屋买卖居间合同》无异议。
审理中，原审法院释明如果法院认为违约条款有效并予以适用，双方是否需要对违约金进行调整，周萍、吴建国称不需要调整，要求按照合同约定予以处理。
以上事实，有《房屋买卖居间合同》、房产证、土地证、周萍与吴建国结婚证、户口薄、龙宇公司出具的收件收据、（2014）新硕民初字第0391号民事案卷复印件及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为，
当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故周萍、吴建国以未征得共有人吴建国同意为由主张房屋买卖合同无效，法院不予支持。《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，但鉴于各方当事人均表示不再履行合同，故对龙友兵要求解除合同的诉请，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖居间合同》中对房屋交付、房款支付时间没有约定，龙友兵不存在怠于履行合同义务的情形。周萍抗辩由于龙友兵的过错导致合同解除，与事实不符；相反，周萍应承担合同解除后的违约责任。故周萍不仅应退还已收取的定金1万元，还应按照房价的10%承担违约金6.35万元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，作出一审判决：一、解除龙友兵、周萍、龙宇公司于2013年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》；二、周萍于判决发生法律效力之日起十日内向龙友兵归还定金1万元、支付违约金6.35万元；三、驳回龙友兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元（龙友兵预交），由周萍负担（龙友兵同意其预交的案件受理费1638元由周萍向其直接支付，法院不再退还，由周萍在判决发生法律效力之日起十日内向龙友兵支付）。
宣判后，周萍不服该判决，向本院提起上诉称:1、房屋共有权人吴建国不同意出售房屋，周萍擅自将房屋转让给龙文兵的行为无效，签订的房屋买卖合同亦无效，一审判决根据无效合同中的违约金条款判令其承担违约责任没有法律依据；2、即使法院认定合同有效，则合同签订时，因周萍售房目的是急需用钱，双方口头约定二十日内办妥按揭贷款手续，房屋全部支付完毕，但龙文兵以出差为由，迟迟不提供办理贷款相关材料，致使周萍的合同目的无法实现，龙文兵应承担合同解除的过错责任。3、双方约定的违约金数额过高，一审法院虽对违约金数额是否需要调整进行释明，但没有明确周萍将承担该违约责任，释明不到位，请求二审法院调整违约金数额。为证明自己的主张，周萍提供以下证据：
（1）周萍与原龙宇公司工作人员楼麟芳的通话录音，该录音中楼麟芳没有否认周萍提及的“龙文兵称因出差在外，十二月底不可能回锡，无法办理贷款手续”，说明龙文兵存在怠于办理按揭贷款的违约行为。
（2）周萍于2013年11月、12月往来苏州与无锡间的火车票，说明周萍已及时履行了交付产权证件的义务；
（3）周萍于2013年12月17日办理退休手续材料，说明当日周萍无法到锡当面提出解除合同。
被上诉人龙文兵辩称：1、周萍擅自处分夫妻共同财产所造成的法律后果应由其自行承担，周萍不得以此对抗善意第三人龙文兵，房屋买卖合同合法有效；2、按揭贷款需银行审批，不以各方当事人的意志确定，故双方没有约定具体的按揭贷款到位时间，龙文兵不可能承诺二十日内办妥贷款。协议签订时，龙文兵告知周萍因出差要耽搁几日办理按揭贷款，周萍未提出异议，出差结束后，龙文兵及时将相关手续提供给龙宇公司，委托其办理，没有怠于办理按揭贷款的情形；3、周萍二审时提供的通话录音中，楼麟芳以工作调动为由，拒绝回答周萍的问题，不能就此推定其认可周萍的意见。请求二审法院维持原审判决。
被上诉人吴建国同意周萍的上诉意见，认为房屋买卖合同无效。
原审第三人龙宇公司未发表述称意见。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为：
周萍以吴建国不同意其擅自处分夫妻共同财产为由，主张房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。
双方当事人对合同履行产生争议，有约定的从约定。本案中，《房屋买卖居间合同》未限定龙文兵办妥按揭贷款手续，贷款到位的具体时间，周萍上诉认为龙文兵应在二十日内应将全部房款付清，否则构成违约的意见，与合同约定不符，本院亦不予支持。
违约金约定数额是否过高，应否调整不是法院释明的范畴，应由当事人主动提出，法院予以审查。一审法院为各方当事人的利益，主动征询当事人关于违约金数额约定是否过高的意见，各方当事人均表示该违约金数额无需调整，一审法院就此判决并无不当，周萍上诉要求调整违约金数额的意见，本院不予采纳。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1638元，由上诉人周萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年六月二十日
书 记 员 周喆菁