江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终42号上诉人（原审被告）：连云港酒连房地产开发有限公司。法定代表人：汪广耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所。委托诉讼代理人：韦利，上海诚达永华律师事务所。被上诉人（原审原告）：伏彩东。委托诉讼代理人：于佳慧（系伏彩东妻子）。上诉人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被上诉人伏彩东商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人酒连公司上诉上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实不清、证据不足。1、会员卡是被上诉人取得认购房屋资格的凭证；2、告示是预约合同；3、一审认定预约合同解除、失效的原因错误。4、一审将被上诉人预定的房产（房屋和配套车库）割裂开来，违反民事行为原则和市场规则。二、一审判决适用法律错误。一审错用《最高院》的规定，认定告示为本约合同没有法律依据。根据《最高院》的规定，是在开发商不愿意签订合同的情况下才依据该规定确认合同的效力，在本案中双方之间签订了告示，该告示显示双方一致认同是预约合同，且在后期的房产逐步建设过程中，上诉人通知被上诉人去签订本约合同，但是被上诉人拒绝签订，故本案不适用该解释中的本条本款规定。被上诉人伏彩东答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，庭审程序合法，判决并无不当，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。伏彩东向一审法院提出诉讼请求:1.请求确认伏彩东、酒连公司之间关于人和居E号楼5单元302室的商品房买卖合同成立；2.请求依法判令酒连公司办理人和居E号楼5单元302室商品房网签备案手续；3.请求确认伏彩东、酒连公司之间关于E号楼5单元2号车库的买卖合同未成立；4.请求判令酒连公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2005年3月，伏彩东认购酒连公司开发的人和居、古城农贸市场第E幢5单元302室房屋，并向酒连公司交纳5万元购房款，酒连公司向伏彩东出具会员卡一张，确认伏彩东认购的房屋为E-5-302室，价格为1678元/㎡、车库为E-5-02号（大）车库，价格待定。2011年10月13日，酒连公司向伏彩东发出通知，要求E楼预约人于2011年10月16日前到公司办理相关手续。2011年10月14日，伏彩东、酒连公司双方又签订《告示》一份，确认伏彩东认购酒连公司开发的人和居E号楼5单元302室，价格为1678元/㎡，交付时间为2013年6月30日，车库情况为人和居E楼5单元02号（大）车库，价格待定。另备注，预约人须在签订此约定5日内缴足房款贰拾万元整，若违反约定，登记人有权解除约定，预约人则承担相应的违约责任。2011年10月26日，伏彩东又向酒连公司支付购房款15万元。酒连公司分别于2014年3月9日、2014年3月24日向伏彩东发出催告函，两份催告函的主要内容均为：伏彩东购房户于2011年10月14日对人和居E#楼5单元302室及E#楼5单元2号（大）车库进行了预约登记，并已交齐购房款20万元整，车库价格待定。现根据连云港市物价局备案通知单规定，车库单价为15000元/㎡,预定车库29.9㎡,价款448500元，两房累计价款为661773元，要求伏彩东购房户在接到通知后，携带相关材料及余款461773元来公司办理购房及车库手续，否则视为自动放弃购房预约。伏彩东陈述，因酒连公司单方面要求在签订正式商品房买卖合同时必须以远高于市场价的15000元/㎡购买车库，最终才导致无法签订正式商品房买卖合同。一审法院另查明，酒连公司于2013年11月15日取得人和居、古城农贸市场E#楼预售许可证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人的名称或者姓名、住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等。本案酒连公司向伏彩东发放会员卡，双方签订《告示》，明确了双方当事人的名称以及房屋的房号、价格、付款方式、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且伏彩东已给付酒连公司20万元房款，故双方之间的商品房买卖合同成立并生效，伏彩东要求酒连公司协助办理商品房买卖合同网签备案手续，符合法律规定，一审法院予以支持。关于E楼5单元02号（大）车库，在会员卡及告示中，仅约定了车库的号牌，未约定价格、付款时间、车库的交付时间等内容，双方没有就车库的具体事项达成合意，02号车库的买卖合同未成立。对于酒连公司辩称的伏彩东未按催告函的要求签订商品房买卖合同，视为预约合同失效的观点，一审法院认为，双方签订的《告示》以及会员卡上均约定车库价格待定，而酒连公司在催告函中以15000元价格对车库进行计价并要求伏彩东付款，是导致双方未签订正式的商品房买卖合同的原因，催告函并不产生解除合同的效力，酒连公司以此为由认为预约合同已失效的观点，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、伏彩东与连云港酒连房地产开发有限公司之间关于人和居、古城农贸市场第E幢5单元302室的商品房买卖合同成立；二、连云港酒连房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内协助伏彩东办理商品房买卖合同网签备案手续；三、伏彩东与连云港酒连房地产开发有限公司之间关于E楼5单元02号（大）车库的买卖合同未成立。案件受理费4300元、保全费1520元，共计5820元，由连云港酒连房地产开发有限公司负担。二审诉讼过程中，双方当事人均未提供新证据。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人是否已签订了《商品房买卖合同》；2、车库合同是否成立，车库是否属于《商品房预约合同》的一部分。本院认为，上诉人向被上诉人发放的会员卡，涉案双方签订的“告示”，已包含了商品房买卖合同应具有的主要内容，且上诉人已收取了被上诉人全部购房款20万元。在此情况下，原审法院依据《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定双方签订的关于人和居、古城农贸市场第E幢5单元302室房屋买卖合同成立，以及上诉人为被上诉人办理商品房买卖合同网签备案手续，并无不当，本院对此予以确认。上诉人主张车库属于《商品房预约合同》的一部分，包含在合同中。本院认为，双方签订的《告示》以及会员卡上均约定车库价格待定，车库的价格由于酒连公司单方定价且价格过高，经双方多次协商，车库价格始终无法达成合意，车库合同的主要条款没有成立，该车库的买卖合同也不成立。虽然商品房和车库包含在同一认购单中，但是，房屋和车库是分别买卖的，房屋买卖部分成立，车库买卖不成立。对此上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人连云港酒连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 平审判员 严伟晏审判员 万子榕二〇一八年四月二十六日书记员 刘雨君法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；