安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初1941号
原告：杨家贤，男，1962年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。
被告：惠祥，女，1966年8月20日出生，汉族，住安徽省濉溪县。
委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众星合律师事务所律师。
第三人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：圣恩侠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
原告杨家贤与被告惠祥、第三人淮北市明星房地产开发有限公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨家贤的委托诉讼代理人李卫峰、吴涛，被告惠祥的委托诉讼代理人刘道宇到庭参加诉讼；第三人明星公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨家贤向本院提出诉讼请求：1.停止对位于安徽省濉溪县＊＊小区*号楼*室的执行，解除查封，并依法确认杨家贤对该房屋具有排除执行的所有权；2案件受理费由惠祥承担。事实与理由：惠祥与明星公司民间借贷纠纷一案，经淮北市相山区人民法院主持调解，其双方达成了（2015）相民一初字第＊＊号民事调解书，确认明星公司偿还惠祥借款35万元。调解书生效后，明星公司未履行义务，惠祥申请强制执行。在执行中，淮北市相山区人民法院查封了明星公司开发的位于安徽省濉溪县经济开发区＊＊室房产，而该房产早于2012年8月20日就因欠款而被明星公司抵偿给了杨家贤，且双方为进一步明确权利义务，于2013年9月10日签订了商品房买卖合同，约定房款为226416元，同日开具226416元的购房款收据。至此，双方以房抵债的行为实施完毕，原债务关系消灭。上述事实在（2016）皖0603执异＊＊号执行裁定书中亦予确认。惠祥对明星公司的债权系一般债权，其涉案房屋不具有任何优先的权利，所谓以涉案房屋抵押借款的行为不符合法律规定，抵押不成立。同样，其商品房买卖合同登记备案的行为亦不具有任何的物权效力。综上，请求依法支持杨家贤的诉讼请求。
惠祥在庭审中辩称，杨家贤异议申请没有事实和法律依据，其请求事项依法应予驳回。杨家贤声称“商品房的所有权属于申请人”的所谓理由均是错误的：1、杨家贤等所谓的借款，其涉及的淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）的ＸＸ仁等涉嫌非法集资犯罪，其依法应通过刑事案件处理；2、杨家贤提交的证据时间方面违背常理，不具客观真实性，不具合法性；3、杨家贤所谓的借款转购房款，未依法进行登记备案，依法不能对抗惠祥享有的合法权利；4、根据相关法律规定，该房至今未竣工，不存在实际占有等问题，惠祥的权利属于优先保护顺序。综上，杨家贤的异议申请事项依法应予驳回。
明星公司未作陈述，亦未提交陈述意见。
本院经审理认定事实如下：因明星公司拖欠杨家贤借款未还，双方达成以房抵债协议，以明星公司开发的部分商品房抵偿债务。2012年5月20日，杨家贤与明星公司、鑫诚公司三方签订委托售房协议，约定明星公司用濉溪＊＊小区商品房7号楼、8号楼01、02号房1-12层，共96套，均价2588元／平方米以房抵债，共同实现抵押权；上述商品房以杨家贤自行销售为主，商品房买卖合同由鑫诚公司售房部统一签订，商品房销售款转付给杨家贤；上述商品房的售后工作，如交房、办理产权登记、过户等仍由明星公司完成，杨家贤不承担任何义务等内容。后，鑫诚公司出具杨家贤以房抵债明细清单，用濉溪县＊＊小区商品房（1#2001-2006、2101-2106、2201-2206，2#1201-1206、2701-2706，3#1201，共计31套，包括涉案房屋）以房抵债7614246元。2013年9月10日，杨家贤与明星公司就位于濉溪经济开发区＊＊2#2705室房屋签订商品房买卖合同，约定总房款为226416元。同日，明星公司向杨家贤开具226416元收据。
2015年4月13日，因任圣楠、明星公司拖欠惠祥借款未还，惠祥将任圣楠、明星公司诉至本院。经调解，惠祥与任圣楠、明星公司达成调解协议，本院于2015年5月8日作出（2015）相民一初字第＊＊民事调解书，调解协议内容如下：被告任圣楠、明星公司于2015年7月31日之前偿还惠祥借款本金35万元，并支付利息、违约金（按同期银行贷款基准利率的四倍自2014年9月3日起计算至本金清偿之日）、律师代理费5500元。该调解书生效后，任圣楠、明星公司未履行调解协议内容，惠祥向本院申请强制执行。执行中，本院于2015年11月9日作出（2015）相执字第＊＊号执行裁定书，裁定查封明星公司开发的位于安徽省淮北市濉溪县经济开发区玉兰大道＊＊2#2705号、15#1108号房产。
2016年3月22日，杨家贤向本院提出执行异议，请求本院解除对明星公司开发的位于濉溪县紫薇苑小区2#2705室房屋的查封。经审查后，本院作出（2016）皖0603执异27号执行裁定书，裁定驳回杨家贤的异议。现因杨家贤对该裁定不服致本纠纷发生。
另查明：2013年12月5日，明星公司与惠祥就涉案房屋签订商品房买卖合同，并办理了备案手续。涉案房屋所在楼栋已停建，不具备交付使用条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨家贤提交的（2016）皖0603执异＊＊号执行裁定书、送达回证复印件、以房抵债明细、委托售房协议、商品房买卖合同、收据、（2015）相民一初字第＊＊号民事调解书复印件；惠祥提交的房屋抵押合同复印件、借据复印件、银行汇款凭证复印件、商品房买卖合同复印件，双方均无异议。本院确认并在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为：杨家贤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，涉案房屋的产权一直登记在明星公司名下，在不动产登记尚未变更的情况下，涉案房屋的物权并未发生变动，杨家贤尚不能成为物权法所规定的所有权人，故其要求依法确认对该房屋具有排除执行的所有权的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨家贤与明星公司协商以涉案房屋抵偿部分债务，双方签订《商品房买卖合同》后，杨家贤并未实际占有涉案房屋，其与明星公司签订涉案房屋商品房买卖合同的目的亦不是用于居住，不符合上述法律规定的保护要件。故，杨家贤对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。对杨家贤要求停止对涉案房屋的执行，解除查封的诉讼请求，本院亦不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨家贤的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告杨家贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 孟 娇
人民陪审员 范保中
人民陪审员 陈桂荣
二〇一六年十一月二日
书 记 员 李梦云
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。