江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邮民初字第1936号
原告范凤霞，居民。
委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。
被告钱宗勤（琴），未提供居民身份证号码，居民。
第三人戴广生，居民。
第三人张灵云，居民。
原告范凤霞诉被告钱宗勤（琴）、第三人戴广生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，于2013年11月28日由审判员李庆松独任审判，公开开庭进行了审理，后追加张灵云为第三人参加诉讼，于2014年1月21日第二次开庭审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，并于8月1日、9月18日公开开庭进行了审理。原告范凤霞及委托代理人张曙、被告钱宗勤（琴）、第三人戴广生、第三人张灵云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1998年1月8日将北海新村30栋203室房屋出售给被告，售价45000元，约定先付40000元，下欠5000元，待原告取得产权证后付清。2002年4月30日，原告取得产权证并通知被告，但被告迟迟未付余款。原告退休后离开高邮，将产权证交同事处，要求被告向同事付款并收取产权证。但被告××直未付清余款，亦未收取产权证，并将房屋出售给了第三人戴广生，此后，戴广生又转售给了张灵云。现诉至法院，要求依法解除原、被告双方所签订的房屋买卖合同，责令被告将房屋返还给原告，第三人不得阻止。
被告钱宗勤（琴）辩称：同意原告意见。
第三人戴广生陈述：同意支付被告所欠原告余款5000元，请求按房屋买卖协议办理过户，不同意返还房屋。
第三人张灵云陈述：同意第三人戴广生意见。
经审理查明：1998年1月8日，原、被告签订房屋买卖协议，原告将本单位分配给自己居住尚未取得房产证的北海新村30-203房屋（公改房）出售给被告，协议约定：房款45000元，分两次交付，1998年1月8日给付40000元，待原告领到房产证并将该证交给被告时，结清余款5000元，协议还约定双方不得以任何理由增减金额，到时房产证和欠款5000元相互交换。房产转户到2001年8月5日后方可转户，在此之前双方均称亲戚协商租赁，不得对任何人说出买卖关系。
2002年4月30日原告取得房产所有权证。原告离开高邮后该房产证××直由原告单位会计夏某保管，原告委托夏帮助收取
5000元房款，并将房产证交给被告。2004年8月13日，被告在没有取得房产证的情况下与第三人戴广生签订房屋买卖协议，将北海新村30-203房屋出售给戴广生，协议约定：房屋总价为
35600元，实收30600元，其中5000元按被告与原告作房产证过户押金（协议书原文摘录，下同，承办人注）。被告今后需协助第三人与范凤霞过房产证户手续，同时承认买卖关系，并付被告与范凤霞买卖协议手续。
协议签订后，被告与戴广生找到夏某，夏某根据原告的委托，要求他们交5000元方可将房产证拿走。三人曾××起到高邮市房屋交易所询问，房屋交易所的工作人员答复房屋过户需房主本人到场，被告与戴广生不同意交钱，夏某也就没有交出房产证。原告回到高邮后，夏某将房产证交还给了原告。
第三人戴广生从事房屋中介，在交了30600元从被告处取得钥匙后，便将该房用于对外出租。2008年3月8日，戴广生又与另××个第三人张灵云签订协议书，将讼争房屋以138000元出售，协议约定：房屋总价138000元，除去5000元作为过户金额，在高邮房产交易所中，范凤霞必须到场，过户后5000元应交给范凤霞。
原告于2013年回到高邮，同年4月10日原、被告双方签订解除买卖合同的协议书。协议约定：双方××致同意解除北海新村30-203房屋买卖合同，合同解除后，被告与他人之间房屋“买卖”关系由被告自行处理，与原告无关，原告自愿退还房款40000元，被告退回房屋时原告给付上述款项，如被告由于特殊原因，无法收回房屋时，则原告通过法律途径收回房屋时给付上述房款。后原告与第三人协商收回房屋未果，遂向法院诉讼，要求依法解除原、被告房屋买卖合同，责令被告将房屋交还原告，第三人不得阻止。
审理中，因原、被告间已经签订了解除房屋买卖协议，经向各方当事人释明法律，原告向本院提出变更解除原、被告房屋买卖合同的原诉讼请求为要求依法确认原、被告订立的解除房屋买卖协议合法有效。
审理过程中，原告为证明自己的主张，提供了下列证据：
1、房屋买卖协议××份。证明原、被告于1998年1月8日签订协议，约定原告将北海新村30-203房屋出售给被告，售价4500元，被告先付40000元，待原告领取房产证交被告后，余款5000元××次性付清；
2、北海新村30-203房产证××份。发证时间2002年4月30日。原告陈述该证是原告单位统××办理，××直放在原告单位夏会计处，领证后原告即通知被告要求给付余款5000元，并将该房产证取走，但被告××直未付余款；
3、原、被告于2013年4月10日签订的解除买卖合同的协议书××份。证明双方已协议解除房屋买卖协议；
4、被告与第三人戴广生签订的房屋买卖协议××份，证明被告将讼争房屋出售给了第三人戴广生；
5、证人夏某（女，1967年9月24日出生，原告原工作单位会计）当庭陈述：以前房屋是单位的公房，后来出售给单位职工，由单位统××办理房产证。当时原告去了厦门，将她的两套房产证存放在证人处，并交待来人交款换证。其中北海30幢301房屋房产证被另外的买方领取了，203房屋有人来证人处几次，因证人××直没有拿到钱，过了几年原告回来了，就把房产证退还给原告了。
第三人戴广生为证明自己的主张，提供了下列证据：
1、被告与第三人戴广生于2004年8月13日签订的房屋买卖协议××份；
2、第三人戴广生与第三人张灵云于2008年3月8日签订的房屋买卖协议××份；
3、证人张某当庭陈述：当时被告卖房给戴广生，他们的房屋买卖协议是他写的。范凤霞和钱宗勤（琴）的协议他是看过的。为了办理房产证过户，他跟戴广生去找过夏会计问过户情况，夏会计说范凤霞不在家，就把房产证号码抄给他们，他们没有办法联系范凤霞。戴广生要求过户后把5000元给范凤霞，但是因范凤霞人不在家，房屋不好过户，所以钱也不好给，这个事情以后就不了了之。
上述证据经质证，原、被告及两第三人对证据的真实性未提出异议。但对原告提供的证据3，第三人戴广生、张灵云提出不应解除，按协议履行。
由于原告不同意调解，致本案调解不成。
本院认为：原告与被告、被告与第三人戴广生及第三人戴广生与第三人张灵云之间的三份房屋买卖合同，均系当事人双方真实意思表示，并不违反法律规定，应当确认为有效合同，各方当事人应按照合同的约定以及法律规定履行各自的义务，亦即给付房款、办理过户手续等。现原、被告约定解除双方于1998年所签订房屋买卖合同，并要求第三人协助将实际占有的房屋返还给原告，必将给第三人造成较大的利益损害。为此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
××、原告范凤霞与被告钱宗勤（琴）于2013年4月10日签订的解除协议无效；
二、驳回原告范凤霞要求被告钱宗勤（琴）将房屋交还给原告，第三人不得阻止的诉讼请求。
案件受理费920元，由原告范凤霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 周启泉
审 判 员 李庆松
人民陪审员 张巧霞
二〇一四年九月十八日
书 记 员 李万芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款：有下列情况之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。