广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初6166号
原告：江门市第一职业高级中学，住所地江门市胜利北路40号，统一社会代码12440700722944900E。
法定代表人：朱国昌。
委托代理人：潘文武，广东金硕律师事务所律师。
委托代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所实习律师。
被告：江门市紫莱实业发展总公司，住所地江门市东仓里1号，统一社会代码914407031940788254。
法定代表人：叶丽苑。
委托代理人：何俊彦，广东五邑律师事务所律师。
原告江门市第一职业高级中学（以下简称原告）诉被告江门市紫莱实业发展总公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘文武、潘祺玮，被告的委托代理人何俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告于2008年5月15日签订了房屋租赁合同，约定原告于2008年5月1日至2011年4月30日租用被告坐落在江门市××××幢厂房、环市二路6号8-9轴首层店铺、环市二路八号二楼8-16轴及环市二路四号、六、八号三至六层宿舍楼共24个单元和厂内厨房临建宿舍。原告共交按金人民币40600元，合同终止后，原告要求被告返还按金并在2015年9月9日发函给被告要求退回按金，但被告于2015年10月20日复函认为原告未将物业恢复原貌拒将按金退回。被告此行为是不当的，根据双方所签协议约定被告同意原告拆除所租赁厂房侧的临时建筑物，改建车房等建筑物，所需费用由原告承担，所建的建筑物产权归被告所有，并没有要求恢复原貌。因此，被告应当返还按金给原告。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还租赁房屋按金人民币40600元及该款项利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至支付完毕时止）；2、本案诉讼费由被告支付。
原告对其起诉的事实在诉讼中提供如下证据：1.事业单位法人证书、江教发字[2011]25号文件、江机编办[2004]143号文件(复印件)各一份；2.《企业机读档案登记资料》（复印件）一份；3.《租赁合同》、《补充协议》（原件）各一份；4.《收款收据》（复印件）一份；5.《关于撤租及租赁按金事项的函》（原件）一份；6.《复函》（原件）一份。
被告答辩称：2008年5月15日双方签订《补充协议》后，原告拆除了其所租赁的环市二路10号1幢厂房侧的厨房、宿舍、门卫室（面积约200平方米）及被告属下生产队的仓库、粮仓等房屋（面积约300平方米）。原告拆除被告房屋后，并没有按照《补充协议》的约定改建为车房等建筑物，而是将这些拆除后空地用作停车场和篮球场，直到原告合同期满迁出厂房后，仍未在拆除房屋的空地上改建任何建筑物或将物业恢复原状，造成被告集体资产流失，村民对此非常不满，并诉求一定要原告将原建筑物恢复原状。为此，被告根据双方《租赁合同》第三条第1款“……期满时建筑物必须完好地归还甲方，如有损坏由乙方负责赔偿。”及第二条第3款“双方签约时，乙方应先付按金40000元给甲方，租期届满，扣除一切费用后无息退还……”的规定，扣除原告所付按金抵偿被告房屋的部分损失，但仍远远不足以补偿被告的实际损失，不足部分被告保留继续追究的权利。
综上所述，原告未在拆除被告物业的空地上改建为车房等建筑物已构成违约，给被告造成了严重的经济损失，在原告未按《补充协议》的约定在拆除被告物业的空地上改建为车房等建筑物或将被告物业恢复原状前无权要求被告退回按金。并且从2011年4月30日原告合同期满迁出厂房之日起至原告提起本案诉讼之日止已超过6年，原告的诉讼已超出法律规定的二年的诉讼时效期间，请求法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其答辩的事实在诉讼中提供如下证据：1.《国有土地使用证》（复印件）一份；2.《测绘图》（复印件）一份;3.现场照片四张。
经开庭审理，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院根据上述证据查明如下事实：
2008年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，主要约定如下：一、乙方租用甲方座落在江门市××××幢厂房，总面积3235.43平方米，其中：首层面积683.2平方米，二至四层面积2552.23平方米，另环市二路八号二楼8-16轴及环市二路四、六、八号三至六层宿舍楼共24个单位和厂内厨房临建宿舍；二、租用期定为3年，自2008年5月1日至2011年4月30日止，租金从2008年6月15日起计租，每月租金38000元；三、双方签约时，乙方应先付按金40000元给甲方，租期届满，扣除一切费用后无息退还，乙方每月10日前应交当月的租金，不得拖欠，逾期不交的，则按租额每月按银行利息计算。
同日，原、被告双方还签订了《补充协议》约定，被告同意原告拆除所租赁厂房侧的临时建筑物，改建车房等建筑物，所需费用由原告承担，所建的建筑物产权归被告所有。
上述合同签订后，原告向被告支付了按金40000元，并将《补充协议》约定区域的临时建筑物拆除，但并没有按约定改建成车房，只改成室外停车场和篮球场。《租赁合同》履行完毕后，原告撤离租赁场所并将租赁物交还被告。由于被告认为原告没有按照《补充协议》约定将拆除的建筑物改建成车房，撤离时也没有恢复原状，因此，没有将原告按《租赁合同》约定所缴纳的按金人民币40000元退回给原告。
2015年9月9日原告向被告发出《关于撤租及租赁按金事项的函》，要求被告退回按金总数人民币63600元，（该按金总数包括本案合同的40000元）。被告在收到上述函件后，于同年10月20日向原告作出《复函》，该《复函》明确表示：原告在租赁期内拆除位于厂房侧属被告属下生产队的仓库、粮仓等房屋（面积约300平方米），合同期满原告迁出后未将其恢复原状，造成被告集体资产流失，因此原告前来办理要退回租赁按金一事，被告认为在原告未将物业恢复原貌前，按金不予退回。原告收到此《复函》后，经追讨无果，遂向本院提起本案诉讼。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是有效的合同，双方均应按合同约定履行义务享有权利。本案争议的主要焦点是：（一）原告提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间；（二）被告应否退回按金给原告。
（一）关于原告提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间的问题。
被告主张原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间。原、被告所签订的《租赁合同》约定履行的期限至2011年4月30日，双方也确认实际履行至该时间，此后，双方对于合同约定的按金如何解决，除原告提供的其于2015年9月9日向被告发出《关于撤租及租赁按金事项的函》，以及被告于2015年10月20日回复原告的《复函》外，没有其他证据证明原告在该段时间内行使过任何权利，但从该二份证据的内容分析，双方曾因为按金问题以及原告在租赁期间拆除被告部分建筑物应如何解决的问题发生争议，且一直没有解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，被告明确回复原告的时间是2015年10月20日，距今尚未足三年，因此，原告提起本案诉讼并未超过法律诉讼时效期间。对被告的该项主张，本院不予采纳。
（二）关于被告应否退回按金给原告的问题。
根据原、被告双方在签订《租赁合同》约定，原告应向被告支付按金40000元，租赁期届满扣除一切费用后无息退还。诉讼中，被告并没有提出原告在履行合同完毕退回租赁物时，有须扣除的费用的事实存在，因此，按双方该条款的约定，被告应当按约无息返还按金给原告。虽然被告抗辩提出原告在租赁期间拆除被告的部分建筑物后没有按照约定改建成车房，在租赁期满退回租赁物时又未恢复原状，已构成违约，故此不予退回按金，但由于被告收到原告的起诉状后，并没有对此明确提出反诉，因此，本院对被告的该项抗辩诉求不宜调整和处理，被告对此认为须行使权利，可另案提起诉讼。原告要求被告按合同约定退还按金并从起诉之日起计算利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院给予支持，但原告请求数额有误，本案的按金数额应以合同约定以及原告实际缴纳的数额为准，本案合同以及被告开出的收据均显示按金数额为人民币40000元，被告应按此数额退回给原告；对原告请求超出该数额部分，本院不予支持。
综上所述，引起本案纠纷的原因是被告不按合同约定退还租赁按金给原告，对此，被告应负本案纠纷的全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决如下：
一、被告江门市紫莱实业发展总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁按金人民币40000元给原告江门市第一职业高级中学，并应从2017年10月9日起至本判决规定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息支付给原告江门市第一职业高级中学。
二、驳回原告江门市第一职业高级中学的其他诉讼请求。
如果被告不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费815元，由被告江门市紫莱实业发展总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 赵慈云
人民陪审员 梁荣豪
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年十二月二十六日
法官 助理 陈祎姗
书 记 员 刘长杰