上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7878号
上诉人(原审原告)：顾良岗，男，1960年10月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人(原审被告)：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：吴建元，该公司执行董事。
被上诉人(原审被告)：上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：相迪龙，该公司董事长。
上诉人顾良岗因与被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)、被上诉人上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)民间借贷纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民二(商)初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾良岗上诉请求：1、判令金丽华公司支付顾良岗借款本金人民币917,500元(以下币种同)；2、判令金丽华公司支付顾良岗利息及违约金(从2014年4月1日起至2017年1月20日止以217万元为基数，按年利率24%计算)；3、判令金丽华公司支付顾良岗利息及违约金(从2017年1月21日起至全部清偿时止以917,500元为基数，按年利率24%计算)；4、判令悦合公司对上述三项支付款项承担连带责任保证；5、撤销(2014)静民二(商)初字第888号民事判决第五项；6、改判顾良岗对上海市嘉定区被抵押的房屋折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：1、一审中仅有《房屋交接协议》复印件及相关文件，不足以认定涉案抵押房屋已动迁安置给案外人，一审仅凭此认定有动迁安置事实不当。2、一审适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》仅适用于预售房交易，不适用于本案情形，本案所涉案外人也并非商品房购房者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也不适用于本案情形，因为金丽华公司并非拆迁人。《上海市商品房出售合同(动迁安置对象专用)》特别告知一第四款规定，房地产开发企业出售已抵押的商品房应事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知购房人，未通知的则转让协议无效。金丽华公司并未通知过顾良岗，故涉案相关转让协议无效。顾良岗至今仍是涉案房屋登记的抵押权人，本案应适用物权法、担保法有关抵押担保的规定，应改判支持顾良岗要求行使抵押权的诉讼请求。3、一审判决后，2017年1月20日，顾良岗与金丽华公司、悦合公司分别签订了《爱德佳苑撤销抵押权协议书》、《抵押变更协议书》、《承诺函》，各方就合同权利、抵押权变更及连带责任保证等事项作了重新约定，顾良岗亦于2017年1月23日依法取得上海市嘉定区涉案房屋不动产登记证明(抵押权变更登记)。现金丽华公司仅归还顾良岗部分借款本金计125.25万元，尚欠借款本金91.75万元及自2014年4月1日起应付的利息和违约金，故请求二审法院支持顾良岗的上诉请求。
被上诉人金丽华公司、被上诉人悦合公司二审中均未向本院发表意见。
顾良岗向一审法院起诉请求：一、判令金丽华公司归还顾良岗借款本金217万元并支付利息及违约金(从2014年4月1日起至实际还款日止，按年利率24%计算)；二、悦合公司对金丽华公司的上述付款义务承担连带担保责任；三、如金丽华公司不能履行上述支付义务，顾良岗有权变卖、拍卖金丽华公司向顾良岗抵押的嘉定区房产并优先受偿。
一审法院认定事实：2013年7月26日，顾良岗与金丽华公司签订抵押借款合同。约定，金丽华公司向顾良岗借款217万元用于生产经营，借款期限为18个月，从2013年7月26日起至2015年1月25日止，借款利率为月利率1.5%，月利息为32,550元。还款方式为按月付息，金丽华公司于收到全部借款当日向顾良岗支付当月利息，此后每月该日为付息日，到期一次性归还本金。金丽华公司以坐落于嘉定区爱特路333弄3幢3号303室、3幢4号501室、503室、601室的房产作抵押担保。当金丽华公司不按期支付利息超过10天，顾良岗有权终止合同收回全部借款，金丽华公司自欠息之日起按欠息金额的每日1‰支付违约金或赔偿损失。借款若发生逾期或部分逾期，金丽华公司每日按逾期金额的1‰支付违约金，如诉至法院则金丽华公司应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；顾良岗有权选择要求金丽华公司按逾期金额以同期银行贷款日利率的4倍支付顾良岗违约金或赔偿损失。
为确保上述借款合同的履行，顾良岗与悦合公司签订连带保证合同。约定，悦合公司作为保证人，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金(包括罚息)和损害赔偿金及实现债权的费用(包括诉讼费、律师费等)，保证方式为连带责任保证。保证期间自本合同生效之日起至主合同履行期限届满后两年止。
2013年7月30日，金丽华公司办理了嘉定区、房产的抵押权登记，顾良岗成为上述房地产的抵押权人。
2013年7月30日，顾良岗交付金丽华公司217万元。金丽华公司支付顾良岗利息至2014年4月1日。之后，金丽华公司未再支付利息。借款合同到期后，金丽华公司也未归还借款。
一审法院另查明，涉案抵押房屋属于上海市嘉定区江桥1号地块(北至爱特路、东临自然河道、南至十号桥、西至星华路)，江桥1号地块属上海市配套商品房建设项目暨两个“1000万”工程公开招标地块。2006年6月，上海市嘉定区发展和改革委员会同意在江桥1号地块建造一期配套商品房28238平方米、二期配套商品房28238平方米、三期配套商品房28238平方米，在江桥1号地块四街坊建造公建配套用房9736平方米。
一审法院再查明，2013年3月28日，4月2日、3日，9月18日，金丽华公司分别与案外人姜某，吕立刚，唐根林、唐菲、王桂珍，周根林、周昀昊签订了房屋交接协议书，约定金丽华公司将所涉抵押房屋动迁安置给案外人，并交付房屋钥匙。
一审法院认为：顾良岗与金丽华公司签订的抵押借款合同及顾良岗与悦合公司签订的连带保证合同均出于签约人各自的真实意思表示，两份合同合法、有效，各方均应恪守。按照抵押借款合同约定，金丽华公司不按期支付利息超过10天，顾良岗有权终止合同收回全部借款。顾良岗交付金丽华公司借款后，金丽华公司未支付利息从2014年4月起算已经超过10天，违反了合同约定的义务，理应承担相应的违约责任，悦合公司作为连带责任的保证人应承担相应的保证责任。悦合公司在承担担保责任后，有权向金丽华公司行使追偿权。
从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：顾良岗的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？
首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋的权利，可以认为，被拆迁人已经提前全额支付了房屋的全部款项。举轻以明重，本案中顾良岗的抵押权不能对抗被拆迁人。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条之规定，对于明确以特定位置、用途对被拆迁人予以补偿安置的房屋，即采用了房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，赋予了其一种特殊的优先权，具有物权的优先效力和排他性，即使第三人已办理房屋所有权转移登记手续，第三人的物权变动也不能对抗被拆迁人的物上请求权。
就其背后的法律价值而言，上述两项规定一脉相承。房屋是安身立命之根本，是被拆迁人最基本的生活资料，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，获取的是动迁安置时尚未建成或异地购买的房屋，若该权利得不到法律保障对被拆迁人极不公平，直接影响到其生存居住的基本权利。当发生权利冲突时，保障实现被拆迁人居者有其屋的社会目标是法律的基本价值。尽管顾良岗与金丽华公司签订了抵押借款合同并办理了抵押登记手续，但顾良岗的抵押权不能对抗以房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，故顾良岗要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，一审法院难以支持。悦合公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、金丽华公司应于判决生效之日起十日内归还顾良岗借款217万元；二、金丽华公司应于判决生效之日起十日内支付顾良岗利息及违约金(从2014年4月1日起至判决生效之日止以217万元为基数，按年利率24%计算)；三、悦合公司对金丽华公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任；四、悦合公司承担保证责任后，有权向金丽华公司追偿；五、顾良岗的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,160元，由金丽华公司、悦合公司负担。
本院经审理查明：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，2017年1月20日，顾良岗与金丽华公司、上海江桥城市建设投资有限公司(以下简称“江桥公司”)签订《爱德佳苑撤销抵押权协议书》。内容主要为：金丽华公司于2013年7月向顾良岗借款本金217万元，金丽华公司用位于江桥镇爱德佳苑的动迁安置房作抵押，抵押权证号嘉XXXXXXXXXXXX，抵押房产详见抵押权证，合计肆套；顾良岗同意放弃上海市嘉定区、3套房屋的抵押权，并对剩余的1套房屋(上海市嘉定区)与金丽华公司重新约定抵押事项并签订变更协议。顾良岗、金丽华公司在本协议及变更协议签署后1个工作日内前往上海市嘉定区房地产交易中心注销及变更抵押权证。江桥公司在顾良岗注销及变更抵押权证后2个工作日内按协议中约定的上述3套房的抵押借款本金167万元的75%计125.25万元代金丽华公司直接将款项打入顾良岗提供的账户内或直接以本票方式支付给顾良岗；顾良岗承诺放弃追究登记在金丽华公司名下的所有尚未过户给小业主的动迁安置房的权利(除仍登记在顾良岗名下的抵押权房屋)；顾良岗有权继续就未收到的本金部分及利息等其他合同权利向金丽华公司主张权利。
同日，顾良岗、金丽华公司签订《抵押变更协议书》约定，金丽华公司于2013年7月向顾良岗借款本金217万元，金丽华公司用位于江桥镇爱德佳苑的动迁安置房作抵押，抵押权证号嘉XXXXXXXXXXXX，抵押房产详见抵押权证，合计肆套；顾良岗同意放弃上述4套房屋中3套房屋(上海市嘉定区、)的抵押权并办理注销手续，双方确认抵押物的范围从原来的4套房屋变更为剩余的1套房屋(上海市嘉定区)。抵押债权金额从原来的217万元变更为50万元，房屋价值从432万元变更为100万元，债务履行期限不变，仍为2013年7月26日至2015年1月25日。双方在变更协议签署后1个工作日内前往上海市嘉定区房地产交易中心办理注销及变更抵押权证手续，双方今后不得对本次抵押权注销及变更提出任何异议。
同日，悦合公司、吴建元、相迪龙向顾良岗出具《承诺函》一份。内容为：就顾良岗与金丽华公司、悦合公司、吴建元、相迪龙民间借贷纠纷一案在执行过程中，顾良岗与金丽华公司、悦合公司、相迪龙、吴建元及江桥公司达成以下协议：一、江桥公司同意代金丽华公司归还75%的本金，计125.25万元，该款于2017年1月23日前一次性付清。顾良岗同意对抵押权登记(证号：嘉XXXXXXXXXXXX)项下的叁套房产解除抵押权。二、悦合公司、吴建元、相迪龙均知悉并清楚上述情况，并同意继续对(2014)静民二(商)初字第888号判决主文中扣除125.25万元款项后的其余给付义务继续承担连带责任保证，直至债务全部清偿时止。
嗣后，顾良岗收到上述款项125.25万元，并至上海市嘉定区不动产中心办理相关注销和变更抵押权证手续。2017年1月23日，上海市嘉定区不动产中心核准注销上海市嘉定区、、4号503室4套房屋的抵押。同日，顾良岗取得上海市嘉定区《不动产登记证明》(抵押权变更登记)，证号为沪(2017)嘉字不动产证明第XXXXXXXX号。
本院认为：关于涉案房屋系用于动迁安置并已交接给相关动迁户的事实，有《房屋交接协议书》、相关房地产开发文件予以佐证，且本院在二审中对涉案房屋已安置交接给了相关动迁户的情况予以了进一步核实，该事实可以认定。
关于本案的法律适用，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系经最高人民法院审判委员会讨论通过，具有司法解释的效力。根据该《批复》的规定，房屋建设工程价款的受偿优先于该房屋的抵押权，而已支付该房屋大部分购房款的购房者的权利又优先于建设工程款受保护，故已付大部分房款的购房者的权利显然也优先于抵押权受保护。动迁安置户在原有房屋被拆迁后，实际领受了安置房，对取得的安置房已经全额付出了对价，可以参照适用上述《批复》的规定，即使该安置房被抵押登记，动迁户对房屋的权利也优先于抵押权人受保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定同样表明，当拆迁安置房被转售他人时，安置户的权利优先于转售的其他受让人受保护，当然亦优先于该房屋的抵押权人受保护。虽然金丽华公司不是动迁安置协议的动迁人，但涉案房屋系用于动迁安置且安置户已实际取得房屋，根据该司法解释的规定，动迁安置户的权利亦应优先于抵押权人受保护。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，顾良岗认为一审适用法律错误的意见本院不予采纳。
一审判决后，鉴于顾良岗与金丽华公司、悦合公司于2017年1月20日分别签订了《爱德佳苑撤销抵押权协议书》、《抵押变更协议书》，且各方已按约实际履行，现顾良岗已获得金额为125.25万元的清偿并实际放弃了上海市嘉定区、3套房屋的抵押权，故根据涉案《爱德佳苑撤销抵押权协议书》以及悦合公司等向顾良岗出具的《承诺函》的约定，金丽华公司仍应向顾良岗支付剩余借款本金91.75万元及相应的利息和违约金，悦合公司对金丽华公司的上述给付义务承担连带清偿责任。至于顾良岗提出的逾期利息违约金计算至实际清偿之日的主张，鉴于如果债务人未按判决指定期间履行给付金钱义务，依法应加倍支付迟延履行期间的债务利息，故一审判决逾期利息违约金计算至判决生效之日止，亦无不妥。况且本案属于涉金丽华公司大批量群体性借款纠纷之一，已生效的绝大多数涉金丽华公司借款纠纷的利息或违约金均计算至判决生效之日止，故本案对于利息违约金计算的期限应与其他绝大多数已生效同类案件采用相同标准。据于上述情形，本院对一审判决依法作出相应调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院(2014)静民二(商)初字第888号民事判决；
二、被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内归还上诉人顾良岗借款人民币91.75万元；
三、被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人顾良岗利息及违约金(从2014年4月1日起至2017年1月20日止以人民币217万元为基数，按年利率24%计算；从2017年1月21日起至判决生效之日止以91.75万元为基数，按年利率24%计算)；
四、被上诉人上海悦合置业有限公司对被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司的上述第二、第三项付款义务承担连带清偿责任；
五、被上诉人上海悦合置业有限公司承担保证责任后，有权向被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司追偿；
六、对上诉人顾良岗的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币24,160元，由被上诉人上海金丽华房地产发展有限公司、被上诉人上海悦合置业有限公司负担。二审案件受理费人民币12,975元，由上诉人顾良岗负担。
本判决为终审判决。
审判长 邵美琳
审判员 庄龙平
审判员 何 云
二〇一七年八月二十五日
书记员 杜自强
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
……
三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。