北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初8543号
原告（反诉被告）：张永革，女，1966年8月30日出生，北京天创伟业投资公司职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：于洋（张永革之子），男，1986年5月24日出生，北京丰洋超越出租汽车服务部负责人，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：雷焕朝，北京市金台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张铭，女，1976年5月31日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：马桂华，北京市丰台区卢沟桥乡法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：韩淑英（张铭之母），1948年8月8日出生，北京天创伟业投资公司退休职工，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）张永革与被告（反诉原告）张铭确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永革的委托诉讼代理人于洋、雷焕朝，被告张铭的委托诉讼代理人马桂华、韩淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张永革向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2000年9月6日签订的《购房指标转让协议》无效；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2000年9月6日，原告与北京市丰台区六里桥农工商联合公司（现改名为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》，第一条约定：原告购买坐落在北京市丰台区六里桥马官营小区10号楼5单元9层901号的内销房屋；第九条约定：本房产是属于六里桥农工商联合公司内销房，其销售转让的范围仅限于本公司制定的对农民住户售楼方案的范围。原告购房后，住用满五年以上方可出售，住用不满五年擅自出售或变相出售的由六里桥公司收回所购住房并追缴其原购房价与二次销售价的差额部分，还要给予1-2倍的罚款。《内销住宅楼房买卖契约》签订后，被告之母韩淑英找到原告，坚决要求为被告购买上述房屋，出于当时各方面的权利压力和对合同内容的不了解，原告就在韩淑英早已拟订好的《购房指标转让协议》上签了字。由于六里桥公司对房屋居住情况的关注，原、被告签订的《购房指标转让协议》被公开披露，根据六里桥公司当年制定的《售楼方案》，售楼范围只对六里桥公司的农民职工，严禁私下转让，如有发现取消购楼资格，这标志着涉案房屋的所有权属于农村宅基地住宅房屋性质。根据前述事实，坐落在北京市丰台区六里桥马官营小区10号楼5单元9层901号的内销房屋属于集体土地上建设的农村住宅，该房屋的实际所有权归六里桥农工商联合公司，原告购买该房屋仅享有永久的使用权利，该类房屋严禁对外转让，依据合同法第51、52条、物权法第106条及其他相关法律规定，原告与被告签订的《购房指标转让协议》未取得权利人的认可，且转让农村宅基地房屋违反了法律的强制性规定，该转让协议应属无效，请法院予以确认。故原告诉至法院。
被告（反诉原告）张铭答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述2007年知道有购房指标转让协议，已经超过诉讼时效，本案不成立。2000年原告有完全民事行为能力，对自己签订的协议有明知的能力，其做的民事处分符合法律规定，是真实意思表示，原告起诉不成立。原告有权转让按照合法渠道取得的房屋，被告作为六里桥农工商联合公司的职工，根据法律规定和当时的政策、购房契约等，转给本村村民集团户，本协议转让合法。且根据售楼方案的第四条，原告不买房指标就浪费了，原告可惜指标浪费，我需要房，双方就在平等协商的基础上，付了当时最高的2万元，排队买房以集团户的名义，韩淑英、张铭、张靖都是集团户成员。根据民法通则规定，地上物谁出资谁所有，出资人是被告一家，房子2000年分配后，一直由被告姐姐进行了两次大装修，大大小小修缮，一直居住到2014年。2016年原告将房屋强行占有。对此，我提出反诉：1、要求原告赔偿经济损失512万元（其中房屋价值483.95万元，剩余为装修价值）；2、返还已经交付的公共维修基金4394.5元、购买指标的2万元，并要求按照中国人民银行同期存款利率标准支付自合同签订之日至给付之日的利息；3、赔偿精神损失费300万元；4、要求返还截止到2016年10月9日房屋租金36800元；5、要求赔偿家具电器款24038元及预交的煤气水电费2万元；6、诉讼费和律师费由原告负担。事实与理由：关于第一、二项反诉请求，原、被告自愿签订《购房指标转让协议》，原告接受我的付款，这是双方真实意思表示，形成房屋买卖事实。随后我自行向售房单位选房，并支付房款购买房屋，交付公共维修基金等费用，所有款项全部付清，并取得购房发票和售房合同。我家在此房居住已有16年。2016年2月26日，原告利用欺骗的手段破门而入强占房屋，我方当天在警察建议下没有与原告发生正面冲突而是诉诸法律。原告诉讼理由属无稽之谈，当时我们双方所在村未拆迁，售楼单位完全是按照商品房建设此楼，不仅向本村村民出售也向中铁等单位出售，此房所在小区的其他楼已有办理完产权证或正在办理中的房屋，此外国家在2000年对原农村学生因上大学转居民也保护其在原籍待遇，且因我姐妹三人结婚用房顺序问题，我已经在交房后在2000年归还给我妈妈韩淑英，供姐姐张靖结婚生子使用至今。我方认为转让协议有效，一直未能办理产权证不是我方的责任，原告见北京房价上涨，见利忘义，构成违约，必须补偿我方损失。由于当时的房价已不可能再从市场上购得房屋，且如今有限购规定，如果合同解除，我方将丧失获得住房的机会。为此按照市场重置价格，参考此房附近的房价，现我方扣除2000年的购房款后需最低512万元才能重置同类型同地区南北通透两居室房屋。关于第三项反诉请求：我爷爷奶奶听闻此事病倒在床，母亲近70岁亲自上庭应诉，我爷爷奶奶母亲在在村里对原告从年轻时即照顾有加，没想到原告及其儿子以德报怨抢房违约，并在楼道公共区域刷墙题字“此房是张永革所有”，在邻里中造成恶劣影响。几位老人为此事产生的医药费、子女服侍误工费等截至反诉日为300万元。关于第四项反诉请求，原告影响我方的使用和出租，造成我方房屋租约的履行中断，造成2016年2月至10月的房租损失，且未能正常解约，我方保留追缴由此造成的房租押金及水电等损失的权利。关于第五项反诉请求，家具电器及煤气水电费用我方配置齐全，且按期维护，费用无拖欠，如在诉讼期间造成该房所在楼房发生火灾或跑水漏电情况，责任应由原告承担。
原告（反诉被告）张永革针对反诉辩称：被告的反诉与本诉不属于同一法律关系，反诉不成立，不同意被告的全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：张永革、韩淑英原系六里桥村村民，张铭系韩淑英之女。
1999年10月，北京市丰台区六里桥农工商联合公司（于2004年11月12日已更名为北京天创伟业投资公司）出具《六里桥农工商联合公司对农民住户售楼方案》，载明：公司决定分批将现有楼房以每平方米综合造价销售给六里桥公司在册的农民（即：六里桥在册的农民住户及半工半农在册的农民职工及在册的农民退休职工），特制定本售楼办法。一、售楼范围，此次售楼范围只对六里桥农工商联合公司现在册的农民职工：1、六里桥农工商联合公司在册的农民劳动力，2、在六里桥农工商联合公司享受退休政策的农民职工。（属于以上条件的人员在购房范围以内）。二、售楼方法，1、以每户（宅基地为标准，以不能再批宅基地）为一集团户……4、购楼申请，每集团户只有一次购楼权利，只能购买一套楼房，具有购买权利的严禁私下转让，如有发现取消购楼资格。
2000年9月6日，张永革与张铭签订《购房指标转让协议》，约定：“一、张永革的购房指标有偿转让给张铭。二、张铭一次性付给张永革购房指标人民币贰万元整。三、购房一切表格、手续全部由张铭保管。四、遇有必须由张永革出面解决的问题时，其应无条件予以解决。五、张铭交纳该房的款以及其它费用，张铭拥有该房的产权和所有权。六、按购房规定，五年期满可办产权和居住权转让手续时，张永革负责无条件予以办理到张铭名下。以上各条双方严格遵守。中间证明人：冯彦修，购房指标转让方：张永革，购房指标转接方韩淑英代笔。”协议签订后，张铭向张永革支付2万元。
同日，张永革（买方、乙方）与北京市丰台区六里桥农工商联合公司（卖方、甲方）签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定：“甲方在本公司集体所有的土地上，经有关部门审查批准，为本公司住户建造了普通住宅，并根据《六里桥农工商联合公司向社员出售住宅楼房实施方案》，将住宅内销给本公司住户，供本公司内部成员使用并归其所有。经甲乙双方协商就以下房屋的买卖订立本契约，以共同遵守。第一条：甲方将座落在北京市丰台区六里桥马官营小区10号楼5单元9层901号（以下简称901号房屋）出售给诶乙方，房价款合计壹拾伍万柒仟柒佰捌拾零元壹角叁分（小写）157780.13元，房价款由乙方一次性付清。（不含住宅楼公共维修基金及煤气管道安装费用）第九条：房屋的再出售：本房产是属于六里桥农工商联合公司的内销房，其销售转让的范围仅限于本公司制定的对农民住户售楼方案中试用的范围。乙方购房后，住用满五年以上方可出售，住用不满五年擅自出售或变相出售的由甲方收回所购住房并追缴其原购房价与二次销售价的差额部分。由甲方对出售人处以原房价款1-2倍的罚款。”该协议签订后，张铭支付了房款157780.13元及公共维修基金4394.5元，并持有房款发票及合同原件。后张铭及其家人一直居住使用该房屋，并交纳物业费等相关费用。
2016年2月，张永革与其子于洋将901号房屋占有，原、被告双方为此产生矛盾。张永革认可其于2016年正月十五左右入住901号房屋。
经查，张铭在签署《购房指标转让协议》时为居民户口，不属于六里桥村村民也不属于六里桥村在册职工，但属于六里桥村农民集团户成员，与韩淑英同属一个集团户，韩淑英已享受购房指标。
另查，901号房屋所在土地未申请土地登记，土地权利人未依法确认，在2009年全国第二次土地调查中，按照卢沟桥乡六里桥村经济合作社集体土地调查和统计。
庭审中，因双方对房屋价值及装饰装修价值不能达成一致意见，张铭申请对上述两项进行评估，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司、北京科正资产评估有限责任公司对901号房屋的价值及装饰装修价值进行评估。北京市国盛房地产评估有限责任公司出具咨询报告，确定901号房屋周边类似商品住宅于价值时点2016年12月20日的价值为483.95万元。北京科正资产评估有限责任公司对901号房屋装饰装修价值的评估结果为49427元。其中“客厅墙面基层处理、石膏找平、刮腻子、刷涂料”为争议项。
本案审理过程中，本院于2016年11月8日组织双方对901房屋进行勘验，张永革对卫生间的顶部及地漏进行装修，并拆除客厅与门厅之间的隔断。屋内物品：冰箱、鞋柜、石桌、石制洗手盆、灶台、橱柜、热水器、油烟机、燃气灶、挂式空调三台、水晶灯三盏、主卧内蓝白相间四门衣柜、次卧1.2米床及床头柜为张铭所有。对于冰箱、蓝白衣柜、床及床头柜，张永革同意由张铭拉走，但经张铭要求，未予积极配合。故张铭要求张永革赔偿家具电器损失，并提交损失清单。
关于房屋租金损失，张铭提交了张靖与肖志伟就901号房屋所签的租赁合同，主张张永革占有901号房屋之后给其造成租金损失。
关于煤气水电费损失，张铭主张已预交上述费用，张永革占有901号房屋后应向其退还剩余费用，但未向本院提交上述费用预交及使用情况的相关证据。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据张铭支付房款并实际使用房屋的情况，张永革与张铭所签协议，名为指标转让协议，实为变相的房屋买卖。涉案房屋系建设在村集体土地上的建筑物，即俗称的“小产权房”，根据相关法律规定及六里桥农工商联合公司出具的售楼方案，该房屋仅能由本村符合条件的村民购买。而张铭取得房屋时已转居民户口，非六里桥村村民。故其与张永革所签协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张永革已经取得涉案房屋，应向张铭返还购买指标款及公共维修基金。关于张铭主张的利息，本院予以支持，但考虑双方占有使用房屋的情况，对利息的起算时间酌情予以调整。双方在签订协议时均存在过错，对合同的无效均应承担相应的责任，张永革应赔偿张铭为此所受到的损失。故对张铭要求张永革赔偿房屋价值损失的主张，本院予以支持，具体数额，由本院根据房屋实际情况并参考房屋价值咨询报告酌定。关于装饰装修价值损失，张永革现实际占有使用房屋，应当赔偿张铭对房屋的装饰装修损失。对于装饰装修价值评估中的争议项，系张永革自行拆除客厅隔断重新对墙体进行粉刷，而墙面在拆除前已进行过粉刷，故该争议项本院不予扣除。关于张铭主张的家具电器损失，根据庭审及现场勘验，除评估报告所列物品外，双方均认可的其他物品有冰箱、蓝色衣柜、床及床头柜，上述物品因张永革未予配合搬离，仍由张永革占有使用，张永革应赔偿张铭物品损失，数额由本院酌定。关于张铭主张的精神损失费、律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于张铭主张的房屋租金损失，因张铭本身对合同无效存在过错，且出租人亦非张铭，故其该项主张本院不予支持。关于张铭主张的煤气水电费损失，未向本院举证证明费用预交及实际使用情况，本院亦不予支持。关于张铭对诉讼时效的辩称，因合同无效是自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故不适用诉讼时效期间的限制，本院对其该项辩称不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，之规定，判决如下：
一、张永革与张铭于2000年9月6日签订的《购房指标转让协议》无效。
二、张永革于本判决生效后十五日内返还张铭指标转让款20000元、公共维修基金4394.5元，并以24394.5元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准计算，向张铭支付自2016年2月22日起至实际付清之日止的利息。
三、张永革于本判决生效后十五日内赔偿张铭经济损失3100000元。
四、张永革于本判决生效后十五日内赔偿张铭装饰装修损失49427元。
五、张永革于本判决生效后十五日内赔偿张铭家具家电损失2000元。
六、驳回张铭的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费150元，由被告张铭负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费34688元，由原告张永革负担13393元（于本判决生效后七日内交纳），由被告张铭负担21295元（已交纳）。
评估费21679元，由原告张永革负担（于本判决生效后七日内直接给付张铭）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 卢晓芳
人民陪审员 王春华
人民陪审员 冯宝财
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 卢文婷