北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06726号
上诉人（原审被告）崔山，男，1968年4月10日出生。
被上诉人（原审原告）广州梦龙科技有限公司，住所地广州市天河区中山大道路140号华港商务大厦22楼2203房。
法定代表人陈德荣，总裁。
委托代理人张仁发，男，广州梦龙科技有限公司经理。
上诉人崔山因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔山，被上诉人广州梦龙科技有限公司委托代理人张仁发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，广州梦龙科技有限公司（以下简称梦龙公司）诉至原审法院称：我公司与崔山签订租赁合同，崔山将位于北京市×××××××××××××××××××502号房屋出租给我公司使用，租期自2012年11月27日至2013年11月26日，我公司付清了全部租金及押金。2013年5月27日，因洗衣机出现故障，我方约崔山来维修，崔山以插线板放洗衣机为由与我公司人员发生争吵，第二日崔山又来骂并切断电源，我公司报警后才恢复。2013年5月30日崔山传真解约函，6月27日我公司搬出。但崔山无理拒绝办理退房手续。因崔山提前收回房屋，要求其依合同约定支付违约金12000元，退还房租3万元及押金6000元，诉讼费由崔山负担。
崔山辩称：我与梦龙公司签订《北京市房屋租赁合同》属实。2013年5月27日我带工人来到出租房内维修洗衣机，发现对方将插线板放置在洗衣机内，双方为此发生口角并报警，第二日我来找张经理解决违约事宜，但梦龙公司不开门，我才切断了电源。梦龙公司擅自改变房屋用途，将租赁房屋改为办公、仓储使用，存在安全隐患，故我发出传真要求解除合同。梦龙公司搬走的具体时间不清楚，7月6日我查看房屋时，梦龙公司已搬走。7月7日双方共同验房时，我要求梦龙公司将我原有物品恢复原位再进行清点，对方不同意，双方再次产生争议。我不同意梦龙公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法订立的合同具有法律约束力。梦龙公司、崔山签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。在合同履行过程中，梦龙公司员工与崔山因琐事发生纠纷，2013年5月30日，崔山发出解约传真，该传真明确载明的解约理由为梦龙公司员工对其辱骂、威胁、污言秽语加奚落及多次联系梦龙公司未予解决，传真中未提及梦龙公司擅自改变房屋用途事宜。现崔山称因梦龙公司擅自改变房屋用途，导致其单方解除合同，收回房屋，与事实不符，法院不予采信。崔山提前要求收回房屋，根据双方所签合同，崔山应当退还相应租金并承担违约责任。梦龙公司称已于2013年6月27日搬离502号房屋，未向法院举证，法院不予认定。现崔山确认7月6日梦龙公司已搬走，故崔山应当退还梦龙公司此后剩余租金。现双方所签合同已解除，双方其他纠纷亦经法院处理，故崔山应当退还梦龙公司所交押金。法院对梦龙公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，原审法院于2014年4月作出判决：一、崔山于判决生效后七日内给付广州梦龙科技有限公司违约金一万二千元。二、崔山于判决生效后七日内返还广州梦龙科技有限公司房屋租金二万八千元、押金六千元。三、驳回广州梦龙科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，崔山不服，上诉至本院，主张梦龙公司擅自改变涉案房屋用途构成违约，对原判确定的双方解除合同的时间不予认可，不同意给付梦龙公司违约金及退还梦龙公司房屋租金、押金，要求撤销原判，改判驳回梦龙公司的诉讼请求。梦龙公司同意原判。
经审理查明：2012年11月，梦龙公司（承租人、乙方）与崔山（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市××××××××××××502号（以下简称502号房屋）；租赁期自2012年11月27日至2013年11月26日；租赁用途为居住；年租金72000元，押一个月付十二个月年租，各期租金支付日期为2012年11月15日以前；押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；在租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。签订合同后，崔山向梦龙公司交付了租赁房屋，梦龙公司亦付清了房屋押金6000元及全部租金72000元。
2013年5月27日，崔山到502号房屋维修洗衣机，期间因崔山发现梦龙公司将插线板置于洗衣机内，引起崔山不满，当日及第二日，双方不断发生口角并报警。5月30日，崔山向梦龙公司发出传真，以梦龙公司住宿员工等对其辱骂、威胁、污言秽语加奚落及多次联系梦龙公司未予解决为由，称“我感到非常气愤，我的房子不能允许流氓加骗子使用。为此，我决定，严格执行租房合同的相关条款，解除合同。……，请贵司立即开始找房，按期办理退房退租手续”。后梦龙公司搬出502号房屋。7月7日，双方共同在502号房屋办理验房交接手续，双方又发生争执，引发本案诉讼。
原审庭审中，崔山称梦龙公司擅自改变房屋用途，由居住使用变为办公、仓储，梦龙公司否认，崔山认可502号房内有梦龙公司员工居住。梦龙公司称已于2013年6月27日搬出，崔山表示不清楚，但认可7月6日去502号房屋查验时梦龙公司已搬走。
二审中，崔山提交涉案房屋屋内照片17张，2013年3月至6月涉案房屋所在小区门卫车辆进出登记表复印件，称该登记表有梦龙公司货车进出小区的记录4条等，及证人柴××出庭作证，欲证明梦龙公司存在改变涉案房屋用途的情节。证人柴××表示其与梦龙公司之间发生过矛盾。
另，崔山称东铁营派出所曾派员到涉案房屋出警，有警员见到涉案房屋存放货物和办公设施情况，并申请法院就该情况向东铁营派出所进行调查。法院向东铁营派出所进行调查，东铁营派出所工作人员答复称该单位仅保留最近三个月的出警记录，本案所涉警员出警情况超出该时间范围无法查询，所以无法确定2013年5月27日是哪位警员出警。并且该派出所工作人员表示即便能够确定是哪位警员出警，派出所也只处理群众的肢体接触事宜，对其他事宜不涉及也不了解。崔山称因梦龙公司擅自改变房屋用途，其与梦龙公司曾在北京市公安局丰台分局东铁营派出所商讨解约事宜，当时有民警王波睿参与。崔山申请法院就该情况向民警王波睿进行调查。法院向王波睿警官进行调查，王波睿警官答复称当时只是处理群众的肢体接触，对当事人双方之间的其他纠纷其无权过问也不了解，并表示其无法提供崔山所说的相关证据。崔山又称杨彩东曾到涉案房屋见到当时屋内设施等情况；还称顾建峰系最初与其签订涉案合同的人，对房屋租赁用途、使用情况等比较了解，申请法院向杨彩东、顾建峰调查相关情况。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、传真、发票等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。梦龙公司、崔山签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。根据本案已查明的事实，2012年11月，梦龙公司（承租人、乙方）与崔山（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2012年11月27日至2013年11月26日。2013年5月30日，崔山发出解约传真，该传真明确载明的解约理由为梦龙员工对其辱骂、威胁、污言秽语加奚落及多次联系梦龙公司未予解决。后梦龙公司搬离租赁房屋。现崔山称因梦龙公司擅自改变房屋用途，导致其单方解除合同、收回房屋，对此，依法崔山应承担举证责任。虽崔山提交关于涉案房屋的照片17张、涉案房屋所在小区2013年3月至6月的门卫车辆进出登记表等，但崔山认可涉案房屋里有梦龙公司员工居住，且在崔山发出的解约传真中未提及梦龙公司改变房屋用途问题，该传真载明的解约理由亦非梦龙公司改变房屋用途，故崔山提交的照片不足以证明其主张。关于证人柴××的证言，柴××表示其与梦龙公司之间发生过矛盾，故柴××与本案存在一定利害关系，对其证言本院不予采信。另，应崔山申请，法院向公安机关调查涉案房屋内部设施放置情况，调查结果亦无法证实崔山所述的内容。法院向王波睿警官调查当时情况，王波睿警官的答复亦未能证实崔山所称的内容。关于崔山要求向杨彩东、顾建峰调查取证的申请，根据法律规定，该两项证据均应由崔山举证，不属于法院依职权调取证据的范围，故对其该两项调查取证申请，本院均不予批准。综上，崔山依法应承担举证不能的法律后果。根据双方所签订的合同，崔山提前要求收回房屋，崔山应当退还相应租金并承担违约责任。关于合同解除的时间，崔山确认2013年7月6日梦龙公司已搬走，据此，原审法院确定双方合同于当日解除，并判令崔山退还梦龙公司此后的剩余租金，符合法律规定，并无不当。据此，崔上的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费500元，由广州梦龙科技有限公司负担21元（已交纳），由崔山负担479元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费950元，由崔山负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 王磊
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 董红