甘肃省定西市安定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民二初字第611号
原告郭巧玲，女，1964年6月14日生，汉族。
被告何乃贵，男，1972年8月15日生，汉族。
第三人高金黎，男，1938年12月20日生，汉族。
第三人范亚莉，女，1969年9月1日生，汉族。
原告郭巧玲与被告何乃贵、第三人高金黎、范亚莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由审判员姚建国适用简易程序于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭巧玲诉称，原、被告于2005年12月7日签订《售房协议》，被告何乃贵将位于定西市安定区北城巷12—1号楼3单元503室的房屋以30000元的价格出售与原告。但该房屋的房产手续现仍在第三人高金黎名下。该房屋先由高金黎出售与范亚莉，范亚莉又出售与何乃贵，何乃贵再出售与原告，并签订本协议。因原告无法办理房产证，多次协商未果，故起诉要求被告何乃贵及第三人高金黎、范亚莉办理定西市安定区北城巷12—1号楼3单元503室的过户手续与原告名下。
为证明其主张，原告在诉讼中提供证据如下：
1、房屋产权证一份、契证一份。证明原告从被告处购买的房屋的情况。是原、被告买卖房屋时被告给付原告的。
2、2005年12月7日的《售房协议》一份。是原、被告关于买卖本案房屋的约定。
被告何乃贵辩称，被告与原告买卖房屋时，给了原告80%的房屋产权的房产证，现房产证原告持有。剩余20%产权范亚莉在与被告买卖房屋时口头说定高金黎已经办理完了房屋的全部产权，但是还没有过户过来，范亚莉当时没有说什么时间过户过来。被告与原告买卖房屋时给其说过以后的一切都与被告没有关系，双方是有协议的。现在房产证在高金黎名下，被告没有办法办理房产过户手续，不能实现原告的诉讼请求。
被告何乃贵没有提供证据。
第三人高金黎陈述称，1997年下半年本人将本案的房屋卖给范亚莉，并将房产证交付给了范亚莉，当时买卖房屋是违法的，因为1986年原定西县政府常务会议决定经济生活补助的房屋不能转让、出租、买卖，且只有部分产权。虽然违法，但还是有人做。到1997年政府建立房地产开发公司，将产权从80%向100%过渡，住房的各单位的部分人交了20%的产权的钱，这样房产成了100%的产权，可以上市交易了。本人交了20%产权的钱后，向范亚莉要求给付所交的1399元，要了多次人家不给，本人即要求其腾房，她答应了，但是没有腾房，最后她把房屋卖给别人了。现房屋产权仍在本人名下，形成别人住房本人承担义务的局面，现在房屋已形成交易，要求对20%的产权进行评估确定现在的市场价格给付与本人，然后办理过户手续。不给这个钱，不同意办理过户手续。
第三人高金黎提供证据为1999年8月30日交付20%产权的费用1399.49元的收据一份。
第三人范亚莉陈述称，本人买卖本案的房屋是通过单位即原城关卫生院的霍文琴介绍的，本人买了高金黎的房屋，高金黎买了霍文琴在同一家属院内的房屋，本人买来的是小套，霍文琴卖给高金黎的是中套。当时与高金黎签订了书面的售房协议，口头协商以前遗留的问题由其解决，以后的本人负责。当时只有协议及80%产权的房产证。过了一年多或者二年时间，房产公司将20%的产权出卖给个人了，本人就找高金黎去了，他说20%我出了，你复印房产证拿来我交钱去，本人就复印了，他也就交去了。交完后，高金黎向霍文琴要他们之间买卖房屋的20%的款，但霍文琴不给，高金黎就向本人要我们之间20%的房款，本人不同意。此后其多次让腾房，本人也不同意，没有管他。后本人将房屋出售与何乃贵，并告诉他，这个房屋的产权证虽然是80%，但100%的产权高金黎已经办好了，只是没有办理过户手续。后何乃贵把房屋卖给了原告，这时已经过了七年了，高金黎又把本人起诉了，要求判决他与本人的房屋买卖合同无效，要将房屋要去。后来高金黎撤诉了，直到现在。现在过户手续只能由高金黎办理，本人没有办法办理。
第三人范亚莉提供证据为1997年11月4日的《购房协议》一份。证明其与高金黎之间买卖房屋的事实。
对原告郭巧玲、第三人高金黎、范亚莉提供的证据，双方当事人均没有提出异议，本院予以确认。
经审理查明，定西市安定区北城巷12—1号楼3单元503室系第三人高金黎于1993年12月26日在原定西县房地产开发经营公司购买，售房单位占有产权比例20%，高金黎占有产权比例80%（购房价款5597.95元）。房屋所有权证号为定房证字第03144号。房屋建筑面积44.70平方米。1997年11月4日，第三人高金黎与范亚莉签订《购房协议》，约定范亚莉购买高金黎该房屋，买卖价款为20000元，包括房内阳台封闭、防盗门、煤房及水、暖、电配套设备价款，购房款在签订合同当日已经付清。订立合同前后的水电费用分别由高金黎和范亚莉支付，高金黎交给范亚莉房产证等有关产权手续。从购房当日起属范亚莉本人私人财产。1999年8月30日，高金黎向原定西县房地产管理局交付了购房差价1399.49元，购买了售房部门出售的20%的产权比例。交付此款后，高金黎要求范亚莉向其给付，范亚莉没有同意。后范亚莉将房屋出售与被告何乃贵。2005年12月7日，原、被告签订《售房协议》，被告又将该房出售与原告，约定售价为30000元，包括房内阳台封闭、防盗门、地板砖、炭房及水暖、电配套设施价款，付清房款后被告将房产证、土地契证及钥匙交给原告。原告拿到房产证后，此房即为原告的私人财产，被告及其他任何人无权处置。现原告持有房屋所有权证、契证。因不能办理房屋过户登记手续，原告遂起诉。上述事实，有当事人陈述及房产证、土地契证、协议、收据在卷佐证。
本院认为，本案第三人高金黎与范亚莉在签订《购房协议》时，高金黎尚未取得该房20%的产权比例。1999年8月30日，高金黎向原定西县房地产管理局交付了购房差价1399.49元，取得了20%的产权比例，房屋产权全部属于个人，能够交易，故上述原、被告及第三人的房屋买卖合同均合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依约定履行相关合同权利义务。本案的房屋在每次买卖后均应由相关当事人办理所有权的转移登记。本案的争执焦点是：1、第三人高金黎是否应为办理本案房屋所有权转移登记履行相关义务？2、高金黎是否有权拒绝履行办理所有权转移登记的相关义务？就第一个争执焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”但本案的房屋作为特殊的不动产，应当由双方当事人共同办理房屋所有权转移登记，合同一方在办理登记时，另一方负有提供材料，签字、接受调查等协助的义务，由于房屋产权现仍在第三人高金黎名下，没有高金黎的协助，买受人不能实现登记的目的，故高金黎至少负有协助办理的义务。关于原告是否有权要求高金黎负责给其办理登记手续，得依双方合同的约定，本案原、被告签订的《售房协议》及第三人高金黎与范亚莉签订的《购房协议》中均约定，付清房款后出卖人向买受人交付房产证等手续，而没有约定办理所有权转移登记，即双方均同意以交付房屋及权证作为所有权转移的标志，这显然不符合法律规定，但表明原告及范亚莉在签订合同时均未要求出买人为其负责办理所有权转移登记，合同没有给出卖人确定此项义务，该义务就应由买受人承担，所以原告无权要求高金黎负责为其办理所有权转移登记，但有权要求高金黎履行协助的义务，其亦有权要求被告及范亚莉履行协助义务。关于第二个争执焦点，高金黎是否有权拒绝履行登记的相关义务。第三人高金黎答辩时认为其于1999年8月30日向原定西县房地产管理局交付了购房差价1399.49元，购买了该房20%的产权比例，要求范亚莉给付此款未果。现要求对20%的产权进行评估确定现在的市场价格并给付后办理过户手续。意即范亚莉负有履行给付购买20%的房屋产权差价款的义务，高金黎实际上提出了同时履行的抗辩。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”如果范亚莉负有给付此款的义务，那么高金黎有权拒绝其相应的履行要求。依照高金黎与范亚莉签订的《购房协议》第5条的约定“从购房当日起该房屋属范亚莉本人私人财产”，意即范亚莉是该房屋100%的唯一产权人。范亚莉向高金黎交付购房款20000元取得了所购房屋的全部产权。但协议签订时高金黎仅拥有该房屋80%的产权比例，却对其不享有的20%的产权进行了处分，出售给了范亚莉。故在房地产管理部门出售20%的产权比例时其应当交付购房差价，而其实际也这样做了，但其后来反悔，没有理由。故高金黎不享有同时履行的抗辩权，其答辩主张本院不予采纳。原告的部分诉讼请求符合本案事实及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
第三人高金黎、范亚莉、被告何乃贵协助原告郭巧玲将定西市安定区北城巷12—1号楼3单元503室的房屋所有权由高金黎转移到原告郭巧玲名下。
案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。
审判员 姚建国
二〇一五年六月十六日
书记员 丁天宝