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广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第307号
原告：吴志德，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：邓代英。
被告：圣地建设集团有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林伟明，董事长。
委托代理人：冯常州，系该公司工作人员。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州圣地房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林益明，董事长。
委托代理人：冯常州、郑银平，系该公司工作人员。
被告：广东圣地房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：马长园。
第三人：九江银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：齐永文，行长。
委托代理人：刘园、吴泽和，系该公司工作人员。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行，住所地广州市黄埔区。
负责人：王庆锋。
原告吴志德、被告圣地建设集团有限公司（下简称圣地集团公司）、广州圣地房地产开发有限公司（下简称广州圣地公司）、广东圣地房地产开发有限公司（下简称广东圣地公司）、第三人九江银行股份有限公司广州分行（下简称九江银行）、中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（下简称工商银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴志德及其委托代理人邓代英，被告圣地集团公司、广州圣地公司的委托代理人冯常州、第三人九江银行的委托代理人刘园到庭参加诉讼。被告广东圣地公司下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉；第三人工商银行经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴志德诉称：原告于1998年5月6日与广州中泰房地产开发投资公司第一开发部（下简称中泰公司）签订了《恒隆市场购铺合同》。涉案房屋的地产项目开发商是中泰公司和广东圣地实业发展有限公司（下简称圣地实业公司）。合同签订后，原告按照合同约定支付了首期购铺款16万元，后定时按月供款，收款单位为中泰公司。1998年10月，合同供款方改为被告广东圣地公司。原告因此心存质疑而迟延交月供款，后于1999年3月6日至5月20日期间向被告广东圣地公司补交。当时，原告要求他们给一个更改收款单位的书面通知，但他们未给，因此原告再次停止月供款。2000年6月21日，被告广东圣地公司给原告发来《催交款项通知书》，明确指出原告是与被告广东圣地公司签订购铺合同的。后原告又恢复了月供款，但因被告广东圣地公司没有履行合同按时为原告办理房产证且多次催促无果，故原告停止交纳月供款。2001年3月15日，被告广东圣地公司与原告签订协议书，明确恒隆大厦的销售已经交回给被告广东圣地公司承接，且承诺继续为原告申领房地产权证。后原告按此份协议书进行付款并付清了合同约定的全部款项。现经查证，被告广东圣地公司未进行年审，于2003年被吊销，但该公司隶属于圣地实业公司，且两家公司的股东完全相同。圣地实业公司于2007年12月27日申请并核准变更为广东圣地实业集团有限公司（下简称圣地实业集团公司）。圣地实业集团公司又于2010年12月再次变更为被告圣地集团公司至今。被告圣地集团公司的网上招聘广告资料上已经列明润祥大厦是由该公司推出的。被告广州圣地公司于2011年6月24日登记注册办理了＊北＊号润祥大厦＊房（该大厦的首层）产权证，并于2011年12月12日持该产权证在第三人工商银行办理了抵押，又于2013年1月31日在第三人九江银行再次办理了抵押。现在的润祥大厦是原恒隆大厦。该产权证已经包含了原告购买的铺位。现经查证，被告广州圣地公司实际上也隶属于圣地实业公司即被告圣地集团公司，为其子公司，并正常运作至今。恒隆大厦建设完工过后至今，第一层的112铺位一直由原告使用或出租，相关物业管理费也由被告圣地集团公司下属子公司广州圣地公司物业管理有限公司（下简称圣地物业）收取。现该物业虽然交予原告使用，但被告圣地集团公司及其下属子公司被告广州圣地公司、广东圣地公司却一直拖延不为原告办证。原告于2013年12月31日再次前往被告广州圣地公司催促办证，但广州圣地公司称还不能办理，需要等。后原告向广州市国土资源和房屋管理局请求敦促被告等为其办理房屋产权登记手续，该局称开发商不履行办证承诺及抵押房屋的行为属于违约行为，建议原告循司法途径解决。根据上述事实，被告圣地集团公司、广州圣地公司、广东圣地公司没有遵守合同约定为原告办理所购商铺的房地产权证，并将属于原告的房产进行了抵押，故请求法院判令：1、被告圣地集团公司、广州圣地公司、广东圣地公司为原告办理位于＊北＊号润祥大厦第＊层＊铺位的房地产权证并交给原告，依约承担办理房地产权证全部费用；2、被告广州圣地公司立即涂销已经办理的＊号润祥大厦第＊层＊铺位的房产抵押，第三人工商银行、九江银行配合办理涂销解封；3、原告保留追诉被告圣地集团公司、广州圣地公司、广东圣地公司未按合同约定为其办理＊号润祥大厦第＊层＊铺位房地产权证的一切相关损失的权利。
被告圣地集团公司、广州圣地公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：首先，原告应当将中泰公司作为第一被告起诉，明确履行合同的主体顺序；其次，原告不清楚应当由哪个主体为其办证；其三，被告广州圣地公司将涉案房屋进行抵押时未发现原告购买的记录，等发现时房屋已经抵押出去了；其四，被告广州圣地公司对房屋属于原告的事实不持异议，但原告尚有32900元未付清；其五，涉案房屋所在的土地原来是集体土地，最初开发时广州圣地公司并没有参加，后来广州圣地公司投入了资金将土地性质从集体土地变更为国有土地再进行开发的；最后，涉案房屋所在大厦的＊层有1000多平方未在房产证上分割，所以不具备办证条件，如和解，方案是等具备了办证条件再给原告办证。
被告广东圣地公司无答辩。
第三人九江银行述称：不同意被告广州圣地公司的抵押物产权转移至原告名下，理由如下：一、被告广州圣地公司与其签订的《最高额抵押合同》是双方的真实意思表示，具备法律效力，抵押权设立不存在任何过错，不违背法律规定；二、第三人作为善意的抵押权人，为维护自身利益，不同意提前解除抵押合同，提前实现抵押权。
第三人工商银行无陈述。
经审理查明：1998年某日，原告吴志德看到圣地恒隆大厦的销售广告和宣传资料后，有意购买其中首层农贸市场的商铺。上述销售广告称，圣地恒隆大厦的发展商为圣地实业公司和中泰公司。同年5月6日，原告（乙方）与中泰公司（甲方）签订《恒隆市场购铺合同》，约定：乙方所购铺位位于广州市＊路＊场＊号第＊层第＊铺位，建筑面积36.95平方米；甲方应于1998年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；甲方负责免费办理由市国土房管局核准颁发的房地产证；甲乙双方议定上述楼宇成交总价为33万元，签约时先付16万元，剩余17万元分36个月免息供铺即从签约后第二个月开始每月5日前支付4722元，到第36个月清算所有尾款止；甲方须于该房产交付使用后两年即2000年6月30日内办好房产证并交付给乙方，于此同时，乙方把第三年应付房款一次性缴交给甲方；如逾期没办好房地产证，则乙方于期满日起停止付款，直至办理办成为止；……。合同签订后，中泰公司依约将上述商铺交付给原告使用至今。
1998年5月6日，原告向中泰公司支付了8万元购房款。同年5月13日，原告又向中泰公司支付了8万元购房款。同年6月至1999年5月，原告按照合同月供标准向中泰公司支付了1998年6月至1999年6月期间的分期购房款。2000年6月21日，被告广东圣地公司向原告发出《催交款项通知书》，称至2000年5月底，根据原告与广东圣地公司签订的房屋销售合同，原告尚欠购房款51942元未支付，要求原告于接到通知书3日内即2000年6月26日前到广东圣地公司处交清款项。同年6月24日，原告按照合同月供标准向被告广东圣地公司一次性支付了1999年7月至2000年2月、3月（部分）的分期购房款4万元。同年7月2日，原告按照合同月供标准向被告广东圣地公司一次性支付了2000年3月（部分）至5月的分期购房款11942元。后原告停止向被告广东圣地公司付款。2001年3月13日，原告向被告广东圣地公司支付了2000年6月的分期购房款4722元。同年3月15日，原告与持有工作单位为圣地实业公司、被告广州圣地公司名片的签约代表赵国健签订了《协议书》，约定：原告向中泰公司购买了位于恒隆大厦＊层市场第＊号铺位并签订了《恒隆市场购铺合同》；上述合同签订后，恒隆大厦的销售已经交回给广东圣地公司承接；广东圣地公司继续负责为原告申领市国土房管局核发的房地产权属证明；原告自2001年4月恢复每月5日向广东圣地公司交付每月4722元的月供款，直至付清或者付至购铺款的90%即付至29700元，留下33000元待房地产权属证明申办好后再一次性付清；鉴于原告已于本月支付了1期月供款，为此广东圣地公司不再按原合同约定追索违约金及放弃单方终止合同的权利。同年5月22日，原告一次性向被告广东圣地公司支付了分期购房款19000元。至此，原告共支付购房款297050元，尚有32950元未支付。
2003年4月18日，涉案商铺所在地块经征收国有土地使用权出让金后，其性质转为国有土地；上述地块使用期限为40年，从2003年4月18日起计；上述地块上＊层建筑规划用途为商业（农贸市场）。同年，被告广州圣地公司取得了润祥大厦（原恒隆大厦）的预售许可证。
2011年6月24日，被告广州圣地公司办理了润祥大厦首层的房地产权登记，房产地址为白云区＊号＊房。同年12月12日，被告广州圣地公司将上述房产抵押于第三人工商银行，并办理了抵押登记。2013年1月31日，被告广州圣地公司将上述房产涂销前述抵押后，再于2013年2月4日抵押于第三人九江银行，并办理了抵押登记。
2014年4月18日，广州市公安局白云区分局京溪派出所证实涉案商铺的地址由“广州市＊路＊场＊号恒隆大厦＊层＊铺”变更为“＊号润祥大厦＊层＊铺”。
另外，根据1998年12月31日被告广州圣地公司的会计报表显示：该公司当年为恒隆大厦项目支出了1325285.41元的开发成本，预收了该大厦售房款1507325元。
另查明：1997年5月5日，圣地实业公司注册成立，当时的法定代表人为林伟明，股东为林伟明、马长园。
1998年7月25日，圣地实业公司向广东省工商行政管理局出具证明，证实该局正在受理的被告广东圣地公司是圣地实业公司的子公司，同意其使用“广东圣地房地产开发有限公司”的名称。同年8月10日，圣地实业公司出具证明，证实该公司同意股东马长园、林伟明以私人出资创办被告广东圣地公司。同年8月24日，被告广东圣地公司注册成立，当时的法定代表人为马长园，股东为马长园、林伟明。
1999年1月1日，被告广州圣地公司注册成立，其法定代表人为林益明，当时的股东为圣地实业公司、林伟明、李某、关某、岑某、马长园。
2003年1月10日，被告广东圣地公司因2001年未年检而被广东省工商行政管理局吊销营业执照。
2007年12月10日，圣地实业公司作出股东会决议，同意以该公司作为母公司组建集团公司，子公司分别为广州岐宝贸易有限公司、广州百正汽车贸易有限公司、被告广州圣地公司、广州圣地物业管理有限公司，同时该公司名称变更为“广东圣地实业集团有限公司”。同年12月26日，圣地实业公司经广东省工商行政管理局核准，名称变更为“广东圣地实业集团有限公司”。
2010年12月27日，圣地实业集团公司经广东省工商行政管理局核准，名称变更为“圣地建设集团有限公司”。
上述事实，有商品房销售广告、宣传资料、《恒隆市场购铺合同》、中泰公司房款收据、《催交款项通知书》、被告广东圣地房款收据、《协议书》、被告圣地集团公司工商登记设立及变更等资料、圣地实业公司出具的子公司证明、圣地实业公司出具的职业证明、被告广东圣地公司工商登记设立及变更等资料、被告广州圣地公司工商登记设立及变更等资料、房地产登记簿查册表、现场照片、物业管理费收据、广州市国土资源和房屋管理局信息公开函、广州市国土资源和房屋管理局信访复函、涉案商铺地址证明及当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、《恒隆市场购铺合同》是否合法有效；二、上述合同对被告广州圣地公司是否具有约束力；三、原告的办证请求权能否对抗第三人九江银行的抵押权。
一、《恒隆市场购铺合同》是否合法有效
所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业（下简称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称《解释》）第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。经查，《恒隆市场购铺合同》符合上述规定，应当被认定为商品房买卖合同。根据《解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。经查，涉案商铺所在楼层虽然在签订合同时尚未取得预售许可证，但后来于2003年取得了预售许可证。因此，合同的效力得到补正，应当认定为合法有效。
二、《恒隆市场购铺合同》对被告广州圣地公司是否具有约束力
根据《中华人民共和国合同法》（下简称《合同法》）第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。现《恒隆市场购铺合同》履行至今，其中出卖人剩余的主要权利、义务分别为收取剩余房款和为买受人办理房地产权证。根据催款通知、付款收据及协议书，可证实被告广东圣地公司经原告同意后概括受让了《恒隆市场购铺合同》的权利义务。根据被告广州圣地公司1998年度会计报告，可证实被告广州圣地公司于当年为恒隆大厦开发项目付出了开发成本，预收了一定数量的购房款，实际参与了项目开发。根据被告广东圣地公司的工商登记及变更资料、圣地实业公司出具的子公司证明，可证实被告广东圣地公司在设立之初与被告广州圣地公司同属圣地实业公司（现被告圣地集团公司）旗下关联企业，且于2003年1月10日被工商行政管理机关吊销营业执照，失去继续开发房地产项目的能力。根据房地产登记簿查册表、国土房管机关的信息公开函、信访复函，可证实被告广州圣地公司于2003年单独对恒隆大厦项目进行了开发，不仅完善了国土、规划等手续，还取得了预售许可证，办理了首层的产权登记。根据当事人的陈述，可证实被告广州圣地公司承认涉案商铺属于原告的现状。综上，本院认为，原告提供的系列证据已形成优势证据链，证实了被告广州圣地公司概括受让《恒隆市场购铺合同》权利义务事实存在的高度可能性，而被告广州圣地公司的抗辩意见不足以推翻上述事实，因此广州圣地公司应当受到上述合同的约束。
三、原告的办证请求权能否对抗第三人九江银行的抵押权
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿的权利。在本案中，第三人九江银行对涉案商铺在内的房屋享有的抵押权是通过订立抵押合同、办理抵押登记而设立的，且无证据证实存在第三人九江银行与他人恶意串通损害原告利益的情形，故该抵押权应当受到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告的办证请求权属于上述规定转让抵押财产的内容之一，不能对抗依法设立的抵押权，因此原告的全部诉讼请求于某，本院不予支持。虽然原告的办证请求权因抵押权而遭受障碍，但因被告广州圣地公司对其违约，其仍可以主张解除合同、赔偿损失或在不解约的情况下主张赔偿违约损失的方式获得救济。
被告广东圣地公司下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉；第三人工商银行经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：
驳回原告吴志德的全部诉讼请求。
本案受理费6450元，由原告吴志德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 吴 冠
人民陪审员 蔡玉林
二〇一五年四月十四日
书 记 员 高 静