福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2083号原告：莆田万达广场商业物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道荔华东大道8号商务酒店三层。组织机构代码证代码：58310567-1。法定代表人：曲德君，董事长。委托诉讼代理人：陈卿昭、洪丽萍（特别代理），福建伟盛律师事务所律师。被告：蔡维新，男，1964年11月1日出生，汉族，住所地福州市仓山区，现住莆田市城厢区。原告莆田万达广场商业物业管理有限公司（以下简称：万达物业公司）与被告蔡维新服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达物业公司、被告蔡维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告的物业服务关系在2015年2月5日解除；2.判决被告立即向原告支付物业服务费人民币13052.4元（2015年1月1日起至5月8日止）及违约金，违约金以13052.4元为基数，按日1‰从2014年12月21日暂计至2015年5月8日共1801.2元，应计至实际付清款项之日止）；3.判决确认被告已缴纳的物业服务保证金人民币6166.5元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。原告于审理过程中变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告的物业服务协议。事实和理由：2013年12月17日，被告与原告签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于莆田市城厢区荔华东大道8号商业广场室外步行街A160-2、A161-2、A162、A163、A165-2、A166号商铺作餐饮经营之用，建筑面积共计616.65平方米，租期为60个月，自2013年12月15日起至2018年12月14日止，合同指定由原告提供统一物业管理服务及商业运营管理。被告在合同签署当日向原告支付6161.5元（即相当于第一个租约年2个月物业费）作为物业服务费保证金。同时被告需从2013年12月15日起，向原告支付装修期间的装修管理费，每平方米每月5元，一年（十二个月）为一个交费期计收物业服务费，交费期为每个交费期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交费期费用。合同签订后，被告如约进场装修。2014年4月29日，原、被告签订《物业服务协议》，约定由原告对被告已承租的位于莆田市城厢区荔华东大道8号商业广场室外步行街A160-2、A161-2、A162、A163、A165-2、A166号共计616.65平方米商铺提供统一物业管理服务及商业运营管理，协议标准计具体支付方式、履约保证金及违约责任进行了约定。协议同时约定：“本协议商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。”直至起诉之日起，被告仍然未能完成装修实现开业，且从2014年11月1日便未能按时支付2015年的物业服务费。根据合同约定，被告的行为已构成违约，经原告多次催讨，被告仍未能及时履行义务。被告蔡维新辩称，原告跟莆田万达有限公司实际是两块牌子同一班人马，是同一个公司，原告提供的租赁场地不符合消防要求导致被告无法装修、经营，因此该租赁场地的物业管理费用应由原告承担。原告将消防通道另租给其他承租人造成纠纷。应当在租赁合同纠纷解决后，根据处理结果认定物业费承担问题。被告的商铺于2014年10月1日开业，至2014年12月15日左右被原告停水停电。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，欲证明原告的身份信息。2.身份证复印件一份，欲证明被告的基本信息。3.租赁合同一份，欲证明原被告之间物业服务关系及有关物业管理费、装修管理费、违约责任等事项的约定情况。4.汇兑来账凭证回单一份、通用机打发票二份、收款收据五份，欲证明被告缴纳物业管理费、装修管理费等相关费用的基本情况。5.解除合同通知函、EMS回执单各一份，欲证明被告拖欠租金等费用符合合同解除条件，莆田万达广场有限公司书面通知被告解除租赁合同，原被告之间的物业服务关系随之解除的事实。6.汇兑来账凭证回单一份、律师函、收款回单、付款通知单各一份，缴费通知单、EMS回执单、收款回单各一份，欲证明被告缴纳租金、租金履约保证金的基本情况，被告逾期缴纳租金，在原告催缴后仍是拒绝履行缴纳义务，致使莆田万达广场有限公司行使合同单方解除权，原、被告双方的物业服务关系亦于2015年2月5日解除。对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1、2的真实性没有异议；证据3的真实性没有异议，但原告提供给被告的租赁场地不符合消防标准导致被告无法入驻装修、经营；证据4的真实性没有异议；证据5的真实性没有异议，关联性、证明对象有异议；解除合同的责任在原告，原告违约在先，原告无权向被告提出解除合同。证据6的真实性没有异议，证明对象有异议，被告在2014年年初有提出先缴纳部分租金，待原告解决消防通道问题后再补足剩余租金，但原告却迟迟不解决消防通道问题。本院审查认为，被告对原告提供的证据1-6的真实性没有异议，本院予以确认。被告蔡维新在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：一、物业服务协议一份，欲证明原告没有尽到物业服务的义务。二、2014年11月2日拍摄的照片三张，欲证明被告承租的商铺于2014年10月1日开业，至2014年12月15日左右被原告停水、停电之后无法营业。三、短信记录一份，欲证明被告于2015年2月4日、6日向万达集团总部的王总发送短信请求先通水通电。对被告提供的证据，原告万达物业公司质证认为，对证据一的真实性、关联性没有异议。证据二的真实性、合法性由法院确认；无论被告在2014年10月份是否开业及开业多少时间都不影响原告向被告主张新一年的物业服务费用。证据三的真实性、合法性由依法法院认定，被告的证明对象与本案没直接关系，无法证明被告欠缴相关费用的理由，也无法直接证明原告存在不恰当的管理行为。本院审查认为，原告对被告提供的证据一没有异议，本院予以确认。证据二核对无异，但不能证实被告所要证明的内容。证据三的短信发送对象的身份无法确认，与本案的关联性不予确认。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2013年11月21日，被告蔡维新向原告万达物业公司交纳物业费履约保证金6166.5元。2013年11月26日，被告向原告交纳2013年12月15日至2014年12月31日的物业管理费38746.18元、质量保证金10000元。2013年12月17日，莆田万达广场有限公司作为甲方（出租人）与被告蔡维新作为乙方（承租人）签订《租赁合同》（合同编号：PTWD-ZL-A160-2-2013-15）一份，约定：乙方向甲方承租位于莆田市××区××大道××广场购物中心室外步行街××、××、××、××、××、××号商铺，建筑面积为616.65平方米；甲方委托莆田万达广场商业物业管理有限公司提供统一物业管理服务；租赁期限为60个月，自进场日开始计算，即自2013年12月15日起至2018年12月14日止。物业服务费收费标准为每平方米每月5元，即每月物业服务费标准为3083.25元；物业服务费以一年（十二个月）为一个交费期，除首期物业服务费外，其他费用均按每十二个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向物业服务公司一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2013年12月15日至2014年12月31日，应交物业服务费为38746.18元。乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。因甲方原因（包括该房屋设定抵押或其他第三方权利等）导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费等。2014年4月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《物业服务协议》，约定：乙方承租莆田万达广场室外步行街A160-2、A161-2、A162、A163、A165-2、A166号商铺，建筑面积为616.65平方米；甲方为乙方提供物业管理服务，包括本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务，本物业公共区域的保洁、公共秩序维持、公共绿地养护等服务，本物业装饰装修管理服务，本物业区域内其他双方协商的有偿服务。乙方按承租商铺的建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月人民币5元；乙方应自2013年12月15日起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费；除第一期物业服务费外，其他各期物业服务费以每三个月为一个交费期支付一次，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期物业服务费用。第一期物业服务费应于本协议签订后五个工作日内支付，收费期间为2013年12月15日至2014年12月31日，应交物业服务费为38746.18元。为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于2个月的物业服务费作为履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费；履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任；如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金或其它应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金；逾期达15日的，甲方还有权按本协议有关约定中止或停止对其提供物业服务或终止本协议并没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准；乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。原、被告于庭审时均认可《租赁合同》对双方具有约束力。因原告认为被告未能及时支付2015年度的物业管理费，致引起诉讼。综上所述，本院认为，原、被告签订的《物业服务协议》意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。《物业服务协议》约定如协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准，而《租赁合同》约定物业服务费以一年（十二个月）为一个交费期，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前，向物业服务公司一次性足额支付下个交费期费用，故本案被告应于2014年12月20日前向原告交纳2015年度的物业服务费，但被告未能依约交纳。因《物业服务协议》既约定履约保证金用于冲抵欠费，又约定原告有权没收履约保证金，应当作出不利于原告一方的解释，故原告主张保证金6166.5元归原告所有，本院不予支持。根据《物业服务协议》约定，如被告逾期支付物业服务费达15日，原告有权按协议有关约定中止或停止对其提供物业服务或终止协议，故原告主张解除物业服务协议，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付2015年1月1日起至5月8日止的物业服务费13052.4元，被告已交纳的履约保证金6166.5元应用于冲抵该费用，故被告还需支付的物业服务费计算为：13052.4元-6166.5元=6885.9元。原告主张被告支付物业服务费13052.4元从2014年12月21日起至实际付清款项之日止按日1‰计算的违约金，应调整为以6885.9元为基数自2014年12月21日起至还清之日止按年利率24%计算违约金。被告辩称租赁场地不符合消防要求导致其无法装修、经营，但未能提供证据，应依法承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告莆田万达广场商业物业管理有限公司与被告蔡维新于2014年4月29日签订的《物业服务协议》；二、被告蔡维新应于本判决生效之日起十日内向原告莆田万达广场商业物业管理有限公司支付物业服务费人民币6885.9元及该款自2014年12月21日起至还清之日止按照年利率24%计算的违约金；三、驳回原告莆田万达广场商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3372元，减半收取1686元，由原告莆田万达广场商业物业管理有限公司负担148.19元，被告蔡维新负担1537.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 林 怡二〇一七年五月二十六日书记员 阮奕清附：本案相关的法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。