湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第846号
原告（反诉被告）湖南家润多超市有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路355号鸿铭中心商业街门面H101、201、301、401号。
法定代表人郑智求，董事长。
委托代理人肖红林，女，1990年11月16日出生，汉族。
委托代理人徐卓，男，1988年1月6日出生，汉族。
被告（反诉原告）周伟，男，1975年11月5日出生，汉族。
被告（反诉原告）王亮，男，1978年10月3日出生，汉族。
原告湖南家润多超市有限公司（以下简称为家润多超市）诉被告周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月3日立案受理后，本院根据原告家润多超市的申请依法追加王亮作为本案的共同被告参加诉讼，在审理过程中周伟、王亮以要求家润多超市赔偿损失为由提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员吴贵平适用简易程序，于2013年7月23日公开开庭进行了审理，原告家润多超市的委托代理人杨儒红、肖红林和被告周伟、王亮均到庭参加诉讼。此后，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员袁家旭、吴元辉组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告家润多超市的委托代理人徐卓、肖红林（原告解除了对杨儒红的委托）和被告周伟均到庭参加诉讼，被告王亮经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告家润多超市诉称，原告家润多超市与被告方于2012年4月18日签订《专柜一般协议书》、《专柜合同主要交易条款》、《补充协议》，原告家润多超市将位于长沙市天心区劳动西路128号家润多劳动广场店一楼100平方米的区域出租给被告方用于经营儿童游乐场，租赁期为一年，自2012年5月8日至2013年5月7日止，月租金为1万元，每月5号前付当月租金，水电费由原告先行垫付。双方还约定，如被告方不按时支付租金，则需按欠租金额千分之五每天的标准支付违约金，同时，原告有权解除合同。依据补充协议，被告方应在合同解除之日清空场地并将场地归还给原告，如被告方逾期归还场地则应按租金的三倍向原告支付场地占用费。协议履行过程中，被告方于2012年9月开始拖欠租金，经原告多次催告仍不支付，为此原告于2012年12月21日致函被告方限期支付否则原告将解除合同并追究被告方违约责任，但被告方并未在规定期限内支付租金，并且在合同解除后被告方也并未将场地清空归还给原告。截至合同解除之日被告方合计拖欠租金38000元，电费49.5元，截至起诉之日产生违约金29280元，从合同解除之日截至起诉之日产生场地占用费84999元，同时被告方在进场装修过程中打碎原告一扇玻璃门，该玻璃门的重新购置及安装费用是1557.6元。自2013年5月16日起，被告方仍未领取游乐场所相关物品，根据补充协议第6条约定，被告方每天须支付保管费300元。原告认为，原告拖欠租金、电费及拒不清空归还场地已经严重损害原告合法权益。现诉至法院，请求法院判决：1、被告方向原告支付租赁费38000元、电费49.5元、违约金29280元、场地占用费84999元（违约金及场地占用费暂时计算至2013年3月26日，实际计算至原告实收回租赁场地为止）。2、被告方赔偿财物损失1557.6元。3、被告方支付物品保管费共计51900元（每天300元的保管费从2012年5月16日开始计算至2013年11月5日，系增加诉讼请求）。
被告周伟、王亮辩称并反诉称，一、双方签订的《补充协议》、《各门店专柜合同主要交易条款》和《专柜一般协议书》时刻意对两被告实施欺诈，现已经给两被告造成巨大经济损失。1、签订合同时不是先签正式协议而后签订补充协议操作，而是先于2012年4月18日先签订《补充协议》、《各门店专柜合同主要交易条款》，而后于2012年5月8日签订《专柜一般协议书》，从而试图将月租金3000元变更为1万元，《补充协议》和《各门店专柜合同主要交易条款》的约定超出了专柜一般协议书约定范围和内容，应依法认定无效。2、原告违反《补充协议》、《各门店专柜合同主要交易条款》和《专柜一般协议书》的约定，拒不向两被告提供空调和空调的电力服务，致使两被告大量客户流失，遭受巨额营业损失。3、原告隐瞒出租柜台内包含消防通道这一事实，竟然将包含消防通道在内的柜台全部出租给两被告，最终导致消防部门2012年9月27日以儿童游乐场将消防控制室安全出口封堵为由查封了两被告租赁的柜台至今，查封后原告未申请消防部门验收，至今无法营业，致使两被告遭受巨额营业损失。二、原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。1、柜台被查封期间，两被告依法不需支付租金，更不需要支付违约金和场地占用费，柜台被查封系原告实施欺诈的结果，非两被告违约所致。2、因先签订《补充协议》、《各门店专柜合同主要交易条款》，而后签订《专柜一般协议书》，即使两被告需要交租金，应按《专柜一般协议书》约定的月租金3000元标准而非《各门店专柜合同主要交易条款》约定的月租金1万元标准，同时，原告主张的违约金数额过高，依法应予调低。原告根据补充协议第6条按租金的3倍的标准主张高额的场地占用费因违反法定标准而无效。三、两被告承租该柜台后立即对其装修，为此花费装修费11000元，后又购买用于儿童游乐的玩具，花费玩具费75000元，在随后的经营过程中，原告经常违反合同义务拒不向两被告的承租场地提供空调服务，两被告自费安装空调花费5200元。因原告隐瞒出租柜台内包含消防通道导致消防部门查封柜台导致营业损失260701元。现两被告（反诉原告）提起反诉请求判令原告（反诉被告）家润多超市赔偿两被告（反诉原告）周伟、王亮玩具损失费75000元，装修费16200元，营业损失260701元，并退还两被告所交的押金30000元，品牌使用费4000元，退还顾客在本游乐场没有消费完的损失费9575元，合计395476元。
原告针对两被告的反诉答辩称，原告已经完成将租赁场地交给两被告经营，原告没有隐瞒租赁场地包含消防通道的事实。双方之间是租赁关系，是按照“来修去丢”的原则进行装修，不存在由原告赔偿两被告装修费的事实。
原告（反诉被告）家润多超市为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一、《专柜一般协议书》、《专柜合同主要交易条款》、《补充协议》，拟证明原告将叫润多劳动广场店一楼100平米的区域出租给被告用于经营游乐场，租赁期为一年；租金10000元，每月5号前支付当月租金，水电费由原告先行垫付。双方还约定：承租人不按时支付租金的，则按欠租金千分之五每天的标准支付违约金。另还约定了保管费的计算依据。
证据二、《协议书》，拟证明被告承诺负责恢复由被告打碎的玻璃门。
证据三、催款函4份及现场送达照片，拟证明原告向被告发函催缴租金，在被告方拒付后，原告发函于2012年12月31日解除合同。
证据四、消防合格证，拟证明门店消防合格达到经营要求。
证据五、清场信息及照片和存放地、清场费清单，拟证明原告告知清场信息及清场后物品的摆放及保管和生产的费用。
证据六、劳动广场店临时解除查封的决定书，拟证明涉案商铺已经解除了消防查封。
两被告的质证意见是：
对证据一，《专柜一般协议书》可以看出每月约定的月租金是3000元，是2012年5月8日即开业前10天签订的，对于《专柜合同主要交易条款》、《补充协议》，我们只认有明确租金及其项目的租赁合同，对于补充协议我们不予认可。
对于证据二没有异议。
对证据三，第一份第二份催款函我方没有见到过，第三份函件和现场照片是因我们看了但不同意他们的解决方案所以没有签收。
对证据四，在租赁门面的时候房屋的图纸上面并没有标注上面是消防控制室，对于消防的合格证没有意见，对方明知道旁边是消防的控制室还将门面租赁给我。当时我们并不知道我们租赁的地方是消防控制室及其消防通道。消防部门对我方下了一个临时查封的决定书，导致我经营的损失。
对证据五、当时我方与原告方对于消防不合格进行了协商，当时消防部门并没有对于超市的消防进行验收，我们当时请了记者对本次事件进行了报道。原告方存在欺诈行为，导致我方经济的损失，理应由原告方进行赔偿。
对证据六、该解除查封决定书我没有收到，消防不可能给我，因为该决定书上的抬头是超市。我方提交的查封决定书是我方得知被查封后找消防部门要来的。
两被告（反诉原告）为证明其诉讼请求和诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、减少租金报告书，拟证明原告并没有向被告方提供空调电力服务。
证据二、品牌使用费发票，拟证明原告收到被告方交的品牌使用费4000元。
证据三、2012年4年13月交纳管理费、租金等的发票，拟证明租金是3000元的事实。
证据四、原告的空调设备养护员胡亚晖的签字，拟证明空调一直是停开的。
证据五、查封决定书，拟证明由于原告的欺诈导致被告方的损失。
证据六、质量保证金收据，拟证明被告方缴纳了3万元的保证金。
证据七、光盘，拟证明当时涉案店铺的全部情况。
证据八、玩具的清单及其购销合同和增值税发票，拟证明被告方购买玩具的金额7.5万元。
证据九、设备管理费、经营管理费、租金发票及代收费用收据，拟证明被告方2012年4月23日、5月17日向原告交费情况。
证据十、2012年5月18日至2012年6月19日被告方游乐场的销售记录，拟证明两被告正常经营一个月的营业收入。
原告对两被告提交的证据的质证意见是：
对证据一减租报告书三性存在异议。
对证据二的真实性合法性无异议，对关联性有异议。
对证据三，对于证明目的有异议。
对证据四，没有原件不予质证，对其关联性有异议。
对证据五关联性有异议。
对证据六真实性合法性无异议，关联性有异议。
对证据七三性有异议。
对于证据八玩具发票上时间是2013年的，玩具采购合同的具体时间也不清楚，与本案没有关系。
对于证据九中原告开具的发票的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议。
对于证据十销售记录三性有异议，是由被告方单方面出具的。
本院对家润多超市提供的证据一至证据三均系双方签署的有关协议，本院对其真实性和证明力予以确认；对原告证据四的真实性予以认定，但这是原告超市整体的验收合格，不能证明被告方承租的专柜装修后符合消防要求；对原告证据五中被告方的物品已经被清理搬离的事实予以认定；对证据六临时解除查封的决定书系公安机关的文书，本院予以认定。
本院对被告周伟、王亮提交的证据一被告方请求减少租金的事实予以确认；对被告周伟、王亮提交的证据二、三、五、六、九的真实性和证明力予以确认；对被告周伟、王亮提交的证据七的真实性和证明力予以认定；对被告方提交的证据八，有相应的购买合同和发票相互印证，本院对其证明力予以认定；对被告方提交的证据十，该销售记录系被告方单方面制作，其证明力不足，本院不予确认。
根据双方举证、质证以及本院认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院确认本案事实如下：
2012年4月18日，以原告家润多超市为甲方，周伟、王亮为乙方，双方签订一份《专柜一般协议书》和《各门店专柜合同主要交易条款》、《补充协议》。《专柜一般协议书》约定家润多超市将其劳动广场店第一层专柜课营业面积100平方米区域作为被告方淘气宝贝.爱乐园儿童游乐场，经营期限为2012年5月8日至2013年5月7日，实行甲方对乙方统一收银，统一公开结算，所有职能部门要求办理的证照及各项检查均有乙方自行办理。乙方自行装修，装修方案应经甲方同意。合约届满未再续约或乙方违反本合约而经甲方终止的，乙方应于终止后7天内负责将商品或生产设备撤离，如乙方逾期撤离商品或设备的甲方可自行处理，乙方物品如有遗失或毁损，与甲方无涉，乙方不得要求赔偿。月租赁费用包含月租金3000元，设备管理费5000元，经营管理费2000元。在《各门店专柜合同主要交易条款》约定，租赁方式为月租金1万元，采取月缴方式，并须于当月的5号前交至甲方财务室同时将复印件传至采购总部，需扣取的费用为品牌维护费4000元，商品质量保证金3万元，撤柜后6个月如无售后服务问题退还。同日的补充协议约定，乙方的装修必须符合消防安全要求，如消防检查不合格，必须无条件整改。还约定，原合同有效期届满之日或乙方违反原合同及本协议约定，甲方单方终止原合同及本协议之日，乙方应将其所有商品及物品全部撤出甲方场地，将场地交还给甲方，并保持甲方原设施的完好。乙方不按时撤离，则甲方有权将乙方的商品和物品强行撤除，由此造成的损失全部由乙方承担，若乙方不取回资金的商品和物品，每天须向甲方支付保管费300元。当天，周伟在原告提供的平面图中签字确认红线所框面积区域，但对于消防控制室通道未单独留出。
原告和被告方签订合同后，周伟、王亮于2012年4月23日向原告交纳了品牌使用费4000元，设备管理费5000元，经营管理费2000元，租金3000元，质量保证金3万元，5月17日交纳了装电表费用200元。被告方以其开设的淘气宝贝爱乐园的名义与浙江益群游乐设备有限公司签订了玩具购买合同，两被告购买玩具设备75000元，并对租赁的原告房屋进行了装修后正式投入使用，在装修过程中，需要将现有家润多超市劳动广场店入口左侧的一面玻璃打碎，王亮承诺到期时予以复原。
两被告的儿童游乐场于2012年5月18日正式营业，因门店空调故障，卖场内有停开空调的现象，被告周伟提交了减租报告，第二个月何第三个月（即2012年6月18日至8月17日）的租金调整为每月7700元，原告先后于2012年4月23日交租金1万元，8月10日交租金7700元，10月12日交纳2012年9月18日前的部分租金14000元。
2012年9月27日，长沙市天心区公安消防大队以家润多超市劳动广场店一层儿童游乐场将消防控制室安全出口封堵已严重威胁公共安全的火灾隐患为由，决定对该儿童游乐场予以临时查封，查封的期限为2012年9月29日至10月29日。此后，被告停止经营。此后家润多超市进行了整改，2012年12月10日消防部门同意解除临时查封，原告家润多超市于2013年3月收到该解除查封决定书后未向被告周伟转交。2013年4月3日，原告诉至本院。2013年5月16日至17日，原告组织人员对被告方经营的该儿童游乐场所有设施予以拆除并转运至原告的该劳动广场店的四楼一间房内予以保管。原告请雨花区焱威冷作电焊加工服务部拆除，支付该单位施工费用2740元。
因被告方只是交至2012年9月18日的租金，原告先后于2012年9月26日、11月10日、12月11日、12月21日致函被告方的儿童游乐场，在12月21日的函中，原告提出了两种解决方案，其中第二种方案为即日起解除双方所签署的《专柜一般协议书》和《各门店专柜合同主要交易条款》，被告方须在2012年12月31日前到原告处结清所拖欠的租金、水电费及其他费用，并撤离归还专柜场地，并在2012年12月28日前向原告提供被告方已销售但未销售完毕的预付费卡明细及金额，并在2012年12月31日前处理完毕向顾客退款事宜。原告限被告收到函件后一周内明确书面答复，否则，按第二种方案执行。被告方收到以上函件后未明确答复。
另查明，被告周伟在原告提供的租赁场地平面图上签名确认红线所框面积为100平方米，红线所框区域未预留消防控制室门口通道位置。
本院认为，本案的争议焦点在以下几个方面：
原告与两被告间签订的《专柜一般协议书》和《各门店专柜合同主要交易条款》及其《补充协议》系双方真实意思的表示，依法具有法律效力，合同合法有效。上述场地租赁合同签订后，家润多超市已经向周伟、王亮交付了租赁房屋，两被告实际上已经装修了房屋开设了儿童游乐场，因该儿童游乐场占用了消防控制室门口导致公安消防部门对该儿童游乐场，故两被告应按双方签订的《专柜一般协议书》和《各门店专柜合同主要交易条款》及其《补充协议》约定的时间和标准给付租金和转让金、管理费，关于月租金管理费用，在专柜一般协议书中明确约定月租赁费用包含月租金3000元，设备管理费5000元，经营管理费2000元，各门店专柜合同主要交易条款上明确约定月租金为10000元，采取月缴方式，故本案月租赁费用应当认定为1万元，对于被告周伟主张每月租金为3000元的本院不予采纳。
关于被告拖欠的租金数额问题。双方签订合同以后，两被告已经使用了原告提供的场地进行经营，原告认为被告方拖欠了2012年9月18日前的租金3700元以及2012年9月18日至2012年9月28日被消防部门查封前的租金3666.63元（10000元÷30天×11天），两被告应当予以补交，两被告拒不交纳查封前实际使用期间的租金属违约行为，两被告应当承担违约责任，支付逾期支付租金的违约金。但原告主张的违约金每日千分之五过高，本院酌情依法予以调整至每日万分之四的标准计算。对于原告主张的两被告经营的儿童游乐场被查封期间的租金和解除合同后的场地占用费问题，因该游乐场处于被查封状态，依法不能使用，对于原告要求两被告支付查封期间的租金本院不予支持，同时，因两被告拖欠租金原告书面发函通知两被告按照第二种方案于2012年12月31日解除合同以后，该游乐场仍然处于被查封状态，原告也没有及时整改并在整改后要求公安消防部门解除查封，直到2013年3月原告才到公安消防部门领取解除查封决定书，解除查封后原告又没有及时通知被告方，根据合同法规定，出租人的基本义务为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中被告方承租的经营面积为100平方米，原告提交的场地平面图中由被告周伟确认的红线所框面积中双方并没有列明消防控制室的位置附近不属于出租面积范围，补充协议第5条虽然约定“乙方（承租人）的装修必须符合消防安全要求，如消防检查不合格，必须无条件整改”该项约定主要是针对承租人使用范围内的装修要求符合消防安全的规定，本案主要是被告承租的经营场所占用了整个超市的消防控制室并不能免除，故被告周伟在本案中在承租面积内进行装修使用时未留出消防通道不违反合同约定，双方合同明确约定承租人的装修方案必须经出租人同意，原告作为出租人应当明知消防控制室入口不得堵塞，故本案系因原告的原因导致经营场所被查封的，对于被查封期间的租金和此后解除查封后实际拆除前的场地占用费本院不予支持。
原告诉请要求两被告支付电费49.50元无双方确认的用电计量数据证实，本院不予支持。
原告诉请要求两被告赔偿因损坏玻璃门的财物损失1557.6元，没有相应的玻璃门安装和材料的损失单据予以证实，因被告方确实损坏了玻璃，被告王亮亦承诺予以复原，本院酌情认定该玻璃的损失为900元，应由两被告予以赔偿。
关于原告诉请主张的保管费51900元，双方约定保管费每天300元明显过高，本案中原告系利用自己四楼的一间房屋保管两被告游乐场内的物品，不应认定为原告的损失，对于原告要求两被告支付保管费51900元本院不予支持。
对于反诉原告周伟、王亮要求反诉被告家润多超市赔偿玩具损失75000元的诉讼请求，因周伟、王亮购买的玩具家润多超市在拆除后已经打包保管，玩具尚有使用价值，应当不算反诉原告的损失，故对此诉请本院不予支持。
对于反诉原告主张的装修损失费16200元，因无相应的装修合同和装修费单据予以证实，且原告在反诉状中陈述的装修费为11000元，与原告诉请不符，反诉原告应当承担举证不能的责任，本院不予支持。
对于反诉原告主张的营业损失260701元，反诉原告仅凭其单方制作提供的营业收入记录情况不足以认定其每天的营业收入情况，对此请求本院不予支持。
对于反诉原告提出的商品保证金3万元，合同约定在撤柜后6个月内无售后服务质量问题退还，家润多超市应该退还该款。
对于品牌使用费4000元的反诉请求，本案主要系因空调服务不到位，游乐场占用消防通道引起，双方均有过错，反诉原告实际营业时间只有四个多月，按照四个月时间分摊计算，实际品牌维护费本院酌定为1200元，因此家润多超市应当退还周伟、王亮品牌使用费2800元。
对于顾客未消费完的损失费9575元，反诉原告不能提交证据证明该9575元的损失的具体构成，顾客在游乐场未消费完的费用是消费者的损失，不属于反诉原告的损失，反诉原告无权主张，对此反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告周伟、王亮支付原告湖南家润多超市有限公司2012年9月30日前拖欠的租赁费8000元；
二、由被告周伟、王亮向原告湖南家润多超市有限公司支付因逾期支付2012年9月30日前租金的违约金1980.80元（违约金的具体金额以8000元为基数，按照每日万分之四的利率标准自2012年10月1日算至2014年6月12日，此后顺延计算至本判决确定的履行之日）；
三、被告周伟、王亮向原告湖南家润多超市有限公司赔偿玻璃损失900元；
四、驳回原告湖南家润多超市有限公司要求被告周伟、王亮支付2012年9月30日以后的租金3万元、场地占用费84999元、电费1557.6元、物品保管费51900元的诉讼请求。
五、反诉被告湖南家润多超市有限公司向反诉原告周伟、王亮退还商品质量保证金30000元。
六、反诉被告湖南家润多超市有限公司向反诉原告周伟、王亮退还品牌维护费2800元。
七、驳回反诉原告周伟、王亮要求赔偿玩具损失费75000元、装修损失费16200元，营业损失260701元以及要求退还顾客在游乐场没有消费完的损失费9575元的诉讼请求。
八、以上判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项抵销后，湖南家润多超市有限公司还应向周伟、王亮支付款项21919.20元，限于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4388元（原告湖南家润多超市有限公司向本院预交），由原告湖南家润多超市有限公司负担4316元，由被告周伟、王亮负担72元；反诉受理费7232元，减半收取3616元（由反诉原告周伟、王亮向本院预交），由反诉被告湖南家润多超市有限公司负担310元，被告周伟、王亮负担3306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴 贵 平
人民陪审员 袁家旭人民陪审员吴元辉
二〇一四年七月三日
代理书记员 吴 汪 捷