湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初3400号原告：任某某，男，汉族。被告：湘潭盛发置业有限公司，住所地湘潭九华经开区标志东路15号。法定代表人：陈柏清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈靖华，湖南仲声律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告任某某与被告湘潭盛发置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，本案由审判员王喜申适用简易程序独任审判，于2017年12月20日公开开庭进行了审理，原告任某某、被告湘潭盛发置业有限公司的委托诉讼代理人陈靖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违约应支付给原告的逾期交房违约款26446.7934元；2、判令由被告承担本案的诉讼费等其他开支。事实与理由：原告于2014年9月14日与被告签订商品房买卖合同，原告依据合同规定于2014年10月17日交清全部购房款给被告，该商品房买卖合同第十条规定，出卖人即被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告使用。被告无故拖延交房期限，至今被告未能将原告所购买的房屋交付给原告。被告违反该商品房买卖合同第十条规定，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律规定，被告因依据该商品房买卖合同第十一条之规定承担逾期交房的违约责任，该合同第十一条第一款规定，逾期超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限2015年12月31日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付该房款万分之一的违约金，合同继续履行。综上所述，原告与被告于2014年9月14日签订该商品房买卖合同后，原告依据该合同规定交清了全部购房款397099元，而被告违约至今未能将原告所购房交付给原告，被告应从2015年12月31日至2017年11月1日支付原告逾期交房违约款：397099*0.01%*（1年*365天+10月*30天+1）=26446.7934元，2017年11月1日至交房之日的逾期交房违约款另计。被告湘潭盛发置业有限公司辩称：被告确实有迟延交房违约行为，对此被告予以认可，被告已经在2016年2月25日对全部涉案房屋进行验收并且经勘察、设计、监理、施工、建设五方责任主体均签收合格意见，在该日期被告具备交房条件，之后通知了原告收房，此后被告不存在违约。根据双方的合同约定，违约金的计算截止时间只能是2016年2月25日，此后被告不应承担违约责任，原告主张在此之后的违约金没有事实依据和法律依据。经审理查明：2014年9月14日，原告与被告湘潭盛发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的位于湘潭经开区标志东路15号和园小区2栋1单元2601004号房出售给原告，建筑面积为141.72平方米，总金额为397099元；该合同第十条约定：“被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四为《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条第五款约定“商品房买卖合同第十条中关于‘商品房经验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见”；该补充协议第五条第八款约定“出卖人推迟交房应通知买受人。出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日，买受人同意出卖人不另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查实相关验收合格文件”；该补充协议第十三条约定“一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1、当面送达；2、在湘潭市主要地方报纸公告；3、按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4、使用己方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真”；该补充协议第十五条约定“买受人确认，出卖人在签订合同及本补充协议、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”；该补充协议第十六条约定“本补充协议与《商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准”。该合同签订后，原告采用首付款和公积金按揭贷款相结合的方式付清全部购房款397099元。被告于2016年2月25日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。被告于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了《交房公告》。但被告至今没有向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅区使用说明书》。以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、湘潭日报交房公告、双方当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点在于，被告是否应该向原告支付违约金。根据2015年9月18日《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定，从2015年10月18日起，《工程竣工验收备案表》上不需验收主体签字，故施工、监理、设计、勘察、建设单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》应视为符合《商品房买卖合同补充协议》第五条第五款的约定。被告于2016年2月25日组织施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成了施工、监理、设计、勘察、建设单位签字的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定一方向另一方通知可采用“在湘潭主要地方报纸公告”的方式。2016年4月26日，被告在湘潭日报刊登了交房公告，并且被告已经具备了《商品房买卖合同》第十三条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同补充协议》第五条第八款约定“违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日”，即违约金的计算应截至2016年2月25日，故被告应当承担的逾期交房违约金的具体计算方法为：已付房款397099元×万分之一×逾期天数（自2016年1月1日起计算至2016年2月25日止），金额为2184.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湘潭盛发置业有限公司在本判决生效后十日内向原告任某某支付逾期交房违约金2184.04元；二、驳回原告任某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费461元，减半收取231元，由被告湘潭盛发置业有限公司负担19元，由原告任某某负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  王喜申二〇一八年一月二日代理书记员  冯 钊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。