陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）府民初字第00476号
原告马丁。
委托代理人杨振华。
被告田建平。
委托代理人郭永强。
被告赵恩飞。
被告苏铁柱。
原告马丁与被告田建平、赵三、第三人苏铁柱确认合同有效纠纷一案，原告于2014年3月20日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员高永平适用简易程序，于2014年4月21日公开开庭进行审理，原告委托代理人杨振华、被告田建平与赵三均到庭参加了诉讼，原告马丁、第三人苏铁柱经合法传唤未到庭参加诉讼。2014年7月20日，本案转入普通程序，于2014年9月4日公开开庭进行审理，原告委托代理人杨振华、被告田建平委托代理人郭永强与被告赵三到庭参加了诉讼，原告马丁、被告田建平与第三人苏铁柱经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马丁诉称：2011年6月24日，原告马丁与被告田建平及第三人苏铁柱签订了《土地租赁转租合同》，原告马丁将承租第三人苏铁柱所有的坐落于府谷镇华龙停车场二层平台的16间厂房占用的土地转租给被告田建平，用于筹建蒙古大营设施，经营餐饮娱乐一体化服务项目。合同约定租期为六年零六个月，即从2011年7月1日起至2017年12月31日止，年租金为40万元，租赁费支付方式为：合同签订之日被告田建平支付定金30万元，2011年7月1日支付租赁费30万元，2012年1月1日支付租赁费20万元，2013年1月1日支付租赁费40万元，2014年1月1日支付租赁费40万元，2015年1月1日支付租赁费40万元，2016年1月1日支付租赁费40万元，2017年1月1日支付租赁费20万元。为了避免发生租赁纠纷，原出租人即本案第三人也参与了合同签订，约定到期返还租赁物时，被告田建平租赁土地后修建的蒙古包和地面建筑不得拆除，所有权归第三人苏铁柱所有，且因三方任何一方的原因不能按约定执行，需支付受损方不少于200万元的损失。合同签订后，被告田建平在合同签订前期履行了合同义务，在2013年1月1日支付租赁费时，被告田建平仅支付了35万元，下欠5万元未付，之后的租赁费经原告多次催要，被告田建平均以没钱为由拒不支付。被告赵三自愿为被告田建平履行合同提供担保责任，现被告田建平拒不支付租赁费已经构成违约，为此，原告具状起诉，请求人民法院依法判令：一、确认原告马丁与被告田建平及第三人苏铁柱于2011年6月24日签订的《土地租赁转租合同》有效；二、被告田建平支付原告马丁租赁费45万元，并继续履行《土地租赁转租合同》；三、被告赵三对上述债务承担连带保证责任；四、案件受理费由被告田建平承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、土地租赁转租合同一份。证明第三人苏铁柱与原、被告签订的土地租赁转租合同是有效的，被告田建平分别于2013年欠原告租赁费5万元、2014年欠租赁费40万元，共计欠付原告租赁费45万元。
2、收款收据两支、证明一份。证明被告田建平在2012年、2013年共欠榆林市鲁河工贸有限公司水费13456元。
被告田建平辩称：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，被告田建平无法履行合同义务是由于国家政策经济转变，府谷县民间资金断链，导致被告无法继续履行合同，符合法律规定的合同解除情形，且继续履行合同会显失公平，故被告与原告签订的《土地租赁转租合同》依法应当予以解除。
被告赵三辩称：被告赵三不应当承担保证责任，本案第一被告田建平从2013年1月份开始就不能履行合同义务，故被告赵三的保证期间应从2013年1月份起算，原告在保证期间内未向被告赵三主张保证责任，所以，被告赵三的保证责任应当免除；如法院认定被告赵三应承担保证责任的，被告赵三认为《土地租赁转租合同》约定的违约金过高，显失公平，且原告现请求被告田建平继续履行合同，可见并未给原告造成实际损失，故被告不能在继续履行合同的前提下，承担违约赔偿责任，同时，原被告签订合同并不是保证租金的支付，只是保证能够顺利的找到田建平，并保证租赁期满后田建平不能拆除蒙古包。因此，被告赵三请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人苏铁柱辩称：一、2011年6月24日签订的合同是三方当事人真实意思的表示，属有效合同；二、被告赵三自愿为被告田建平履行该合同义务承担连带责任，故原告要求被告田建平继续履行合同义务，被告赵三提供连带保证责任的诉讼请求应予支持；三、原、被告有责任维护涉案土地及地上建筑，否则应赔偿第三人苏铁柱的经济损失。
被告田建平、赵三及第三人苏铁柱未向法庭提交证据。
经庭审质证：
对原告提交的证据，二被告提出如下质证意见：
对原告提交的1号证据，二被告对证据的真实性和证明目的均无异议；对2号证据，二被告称与本案没有关系。
本院对原被告质证的证据作如下认定：
对原告提交的1号证据，因二被告对证据的真实性和证明目的均无异议，予以确认；对2号证据，系与本案非同一法律关系的证据，不予确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2011年6月24日，作为甲方的第三人苏铁柱、作为乙方的原告马丁与作为丙方的被告田建平签订《土地租赁转租合同》一份，第三人苏铁柱作为涉案土地的使用权人，同意原告马丁将位于府谷镇华龙停车场二层平台及16间房屋转租给被告田建平使用，合同对租赁用途、租赁期限及各方权利义务等做出了详尽的约定。其中合同第二条规定，租赁期间为六年零六个月，即从2011年7月1日起至2017年12月31日止；租赁费每年40万元，合同签订之日支付30万元定金，2011年7月1日支付30万元、2012年1月1日支付20万元、2013年1月1日支付40万元、2014年1月1日支付40万元、2015年1月1日支付40万元、2016年1月1日支付40万元、2017年1月1日支付20万元。被告赵三作为丙方担保人在合同中签名。合同签订后，被告田建平按约支付原告定金30万元，2011年7月1日支付租金30万元、2012年1月1日支付租金20万元、2013年1月1日支付租金35万元，之后再未支付。
本院认为：2011年6月24日，原告马丁与被告田建平及第三人苏铁柱签订《土地租赁转租合同》，三方意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同。被告田建平主张因府谷经济形势低迷，致使合同目的不能实现，并不属于合同的法定解除情形，且该租赁合同亦不存在其他法定解除的情形，故原告马丁与被告田建平及第三人苏铁柱签订《土地租赁转租合同》有效，被告田建平应当继续履行合同义务。2013年1月1日，被告田建平向原告支付租金35万元后再未支付，按照合同约定，被告田建平应当于2013年1月1日支付租赁费40万元、2014年1月1日支付租赁费40万元，故原告请求被告田建平支付原告租赁费45万元的请求，应予支持，被告田建平应于本判决生效之日起五日内支付原告租金45万元。被告赵三作为被告田建平的担保人在合同中签名，因合同中未约定赵三的担保范围，也未约定保证方式，故被告赵三应对被告田建平在该合同中的全部义务承担连带保证责任。2013年1月1日，田建平应付马丁租赁费40万元，但其仅支付35万元，在之后的六个月内未向赵三主张权利，故赵三对5万元租赁费的保证责任应予以免除。关于被告田建平支付原告马丁定金30万元，因双方合同有效，且尚未终止，故在本次诉讼中不予考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
确认原告马丁与被告田建平及第三人苏铁柱签订的《土地租赁转租合同》有效。
二、被告田建平应于本判决生效之日起五日内支付原告马丁租赁费45万元，并继续履行《土地租赁转租合同》。
三、被告赵恩飞对被告田建平应支付原告马丁的租赁费45万元中的40万元承担连带保证责任。
四、被告赵恩飞在承担保证责任后，有权向被告田建平追偿。
五、驳回原告马丁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由被告田建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 员 苗俊清
审 判 员 高永平
人民陪审员 曹金牛
二〇一四年十月二十五日
书 记 员 白文波