四川省剑阁县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0823民初1542号原告：剑阁县远达房地产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城坝剑门花园。法定代表人：张斌，执行董事。委托诉讼代理人：范勇东，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐梦丽，四川英特信律师事务所律师。被告：何同才，男，生于1980年8月8日，汉族，初中文化，农民，住四川省剑阁县。原告剑阁县远达房地产开发有限公司（以下简称远达房地产公司）与被告何同才商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远达房地产公司的委托诉讼代理人范勇东、徐梦丽到庭参加了诉讼，被告何同才经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席进行了审理。本案现已审理终结。远达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经于2017年5月7日解除；2.判令被告在判决生效之日起十日内配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；3.判令被告支付原告总房款20%的违约金53397元（266984×20%）；4.判令被告支付原告实现债权的费用，包括但不限于律师费9611元，邮寄费23元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《买卖合同》、《补充协议》），约定被告以266984元购买原告位于“剑阁县下寺镇”房屋。《买卖合同》第六条约定被告以贷款方式付款，被告首期支付购房总价款33%，其余价款向中国农业银行借款支付。合同签订后，被告自贷款以来从未按期还款。因被告连续三个月未按时偿还贷款，原告作为保证人向银行代为清偿本息、罚金等合计182084.22元，被告未向原告偿还。根据《补充协议》第四条第三种按揭付款方式第7款约定，“买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人最迟须在出卖人代其还款（或承担责任）后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按中国人民银行同期贷款利率计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。期限届满仍未支付的，则出卖人有权解除买卖合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。”因此，原告有权解除合同，并且被告须向原告支付该商品房总价款20%的违约金。原告通过电话、短信、信函等多种方式联系被告前来协商办理解除合同手续未果，被告亦不配合办理注销备案手续。2017年5月4日向被告通过邮寄方式送达了《解除合同通知书》，被告本人于2017年5月7日签收。原告认为原、被告之间的《买卖合同》及《补充协议》已经解除，现具状起诉请求法院予以确认，并解决合同解除后的事宜，恳请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。何同才未向本院提出答辩意见，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份，予以证实被告购买了原告开发的位于剑阁县下寺镇拐枣坝雍水工程东侧房屋，并分别于2016年9月9日和2016年9月8日签订了合同；2.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》复印件一份；证实原、被告以及中国农业银行股份有限公司剑阁县支行于2016年11月08日签订了该担保借款合同；3.《关于扣收保证金偿还贷款的函》复印件一份，证实中国农业银行股份有限公司剑阁县支行于2017年3月30日向原告远达房地产公司发出要求偿还贷款的事实；4.中国农业银行股份有限公司剑阁县支行的业务凭证7张，证实该农行因原告未按贷款合同约定偿还购房贷款，且逾期，已被该农行在原告账户中扣款182084.22元的事实；5.《解除合同通知书》以及快递详单和快递投送详单复印件各一份，证实被告未按合同约定履行义务，原告于2017年5月4日向被告书面发出解除合同通知书，被告本人已签收的事实；6.远达·香江国际专用收据一张，证实被告于2016年9月8日向原告交纳购房首付款20984.00元；7.中国农业银行股份有限公司剑阁县支行借款凭证一张，证实该行将180000元的借款支付给被告的事实；8.专用收据一张，证实原告收到被告在银行的按揭贷款180000元的事实；以上1-8号证据，虽均系复印件，但经庭审核实，与其原件一致，且相互印证，具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。9.中国农业银行股份有限公司剑阁县支行关于何同才一手房贷款相关证明原件一份，证实原告已还清被告按揭贷款180000元的事实，该证据符合证据的三性，本院予以采信。经审理查明，2016年9月9日原、被告在剑阁县下寺镇拐枣坝香江国际售房部签订了《商品房买卖合同》一份。原告以出让方式取得位于剑阁县下寺镇拐枣坝雍水工程东侧地块的国有土地使用权。并取得商品房预售许可证，其证号为：（2015）房预售证11号。被告以按揭贷款方式购买了原告开发的住宅商品房，其建筑面积共96.14平方米，其中，套内建筑面积82.24平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.90平方米。该商品房单价为每平方米人民币2777.03元，总价款人民币266984.00元。根据该合同第六条约定，被告首期支付购房总价款的33%，其余价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。该合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。2016年9月8日原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的房屋并与出卖人自愿签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。该补充协议双方就有关按揭贷款事宜第7条约定：买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其它义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人最迟须在出卖人代其还款（或承担责任）后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按中国人民银行同期贷款利率计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。期限届满仍未支付的，则出卖人有权解除买卖合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。如因此引发诉讼的，买受人应承担出卖人实现权利所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、按诉请金额3%支付的律师代理费等）。第（四）分期付款的买受人相关责任：（1）买受人逾期履行合同且未超过十五日（含十五日）的，出卖人有权按照购房总款的万分之五/日的标准向买受人收取违约金。（2）买受人逾期履行合同且超过十五日的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，同时收取买受人总房款30%的违约金。出卖人解除合同，在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人。2016年11月8日，被告何同才与中国农业银行股份有限公司剑阁县支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告远达房地产公司为该合同的保证人。原告的保证责任为对贷款人承担连带责任。并约定借款人未按约定及时归还或支付借款本金、利息及其他应付款项和费用的，不可撤销地授权贷款人直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账户除外。合同第十一条借款人、担保人的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。该合同特别条款：第二十三条借款金额为人民币（大写）壹拾捌万元整；第二十四条借款用途：24.1借款用途为购买住房；24.2借款人购房合同，购买的房产位于四川省剑阁县下寺镇；第二十五条借款期限15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十六条借款利率按以下第（1）种方式执行；（1）采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮为基础上浮百分之零后确定。第二十七条其他先决条件为办妥抵押预登记。第二十八条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名剑阁县远达房地产开发有限公司，开户行农行剑阁支行营业部。第二十九条还款，本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。第三十一条借款担保，阶段性保证+抵押。由阶段性保证人剑阁县远达房地产开发有限公司按约定提供保证担保。第三十二条抵押，以被告所购买的购房合同房屋为抵押物。第三十三条抵押（预告）登记，抵押人应协助配合贷款人按第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记；自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记。另查明，贷款人中国农业银行股份有限公司剑阁县支行在向被告发放贷款后，该行于2016年11月9日即向被告发放了180000元的购房按揭贷款，该贷款于当日向原告交纳了被告的购房款。后被告何同才未按合同约定等额本息还款，逾期达80天以上。故中国农业银行股份有限公司剑阁县支行于2017年3月30日向原告书面发出“关于扣收保证金偿还贷款的函”。该函载明：剑阁县远达房地产开放有限公司：贵公司在剑阁县下寺镇开发的“香江国际”楼盘，并与我行签订了按揭合作协议，该楼盘的购房户何同才，于2016年10月27日向我行申请住房按揭贷款人民币18万元。借款人何同才自贷款发放后，从未按期还款，截止目前该客户已连续三期未还贷款，逾期达80天以上，出现明显的恶意拖欠行为，贷款已形成不良，我行客户经理多次电话未果。现客户已在电话上明确了不要房子，不还款了，贷款已出现风险。根据贵公司与我行签订的《一手房贷业务银企合作协议》第十条及《担保书》约定：在贵公司承担连带担保责任期间，若客户出现违约情况，由贵公司代为偿还所欠贷款本息，我行有权直接从贵公司按揭贷款保证金账户中扣收贷款本息。鉴于购房人何同才的恶意拖欠行为和贷款出现的风险，特此告知贵公司，截止2017年3月31日下午17点前，若不能收到何同才按揭贷款扣款到账，我行将直接从贵公司“香江国际”项目按揭贷款保证金账户中扣收，足以偿还何同才剩余全部按揭贷款本息的款项。后中国农业银行股份有限公司剑阁县支行于2017年3月31日从原告在该行的保证金账户中直接扣收了被告何同才在该行的按揭贷款本金18万元，以及利息和罚息2084.22元，用于偿还被告何同才的贷款。根据该行的书面证明证实：我行贷款客户何同才，于2016年11月09日与我行签订《个人购房担保借款合同》，在我行贷个人一手房住房按揭贷款壹拾捌万元整（小写180000元）用于购买原告出售的住房。该笔贷款已于2017年03月31日在我行办理贷款提前结清手续。贷款在提前结清时，借款人何同才未在我行办理正式抵押登记。该笔贷款结清的资金是由担保人剑阁县远达房地产开发有限公司支付，金额182084.22元；借款合同已履约完毕。再查明，被告何同才购房时，向原告缴纳首付款20984.00元，另18万元在中国农业银行股份有限公司剑阁县支行进行了按揭贷款，后未还分文贷款。2017年5月7日，因被告未按合同履行偿还按揭贷款义务，原告以快件形式书面通知了解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，被告本人亦进行了签收。本院认为，原告远达房地产公司与被告何同才所签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，依法应当受到法律保护。后原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议中关于按揭贷款事宜的约定第7条：买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其它义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人最迟须在出卖人代其还款（或承担责任）后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按中国人民银行同期贷款利率计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。期限届满仍未支付的，则出卖人有权解除买卖合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。如因此引发诉讼的，买受人应承担出卖人实现权利所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、按诉请金额3%支付的律师代理费等）。以及分期付款的买受人相关责任第（2）项中关于买受人逾期履行合同且超过十五日的，则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，出卖人解除合同，在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人的约定合法有效部分依法亦应受到保护；但其中关于买受人须向出卖人支付该商品房总价款20%的约定，根据公平原则，被告购房的首付款由原告在进行使用，其交房时间为2017年6月30日，故原告的该主张明显过高，根据被告的违约行为和给原告所造成的实际损失，其违约金按购房款总额6%计算为宜，即违约金为266984元×6%=16019.04元。由于被告未按合同履行按揭贷款偿还义务，已经构成实际违约，原告已按合同约定于2017年5月7日书面通知被告解除合同，被告本人已经收取。故原告主张本院确认原、被告之间的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》已于2017年5月7日解除的请求，合法有据，本院予以支持。被告何同才在原告处所购买的商品房已于2016年9月9日在相关机构进行了备案登记。其解除的原因系被告违约所致，被告理应协助原告进行办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续，原告的该主张，本院亦予以支持。原告主张为实现其权利所产生的邮寄费、律师费，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，该费用系合理开支，被告应予以承担；但庭审中，原告未能提供证据证实其支出情况，故本院不予支持。综上所述，由于被告何同才未按双方所签订的合同履行偿还贷款的义务，已构成违约，原告已经尽到通知和代为偿还贷款的义务，履行了合同的约定。故原告的合理主张，本院予以支持，但过高请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告剑阁县远达房地产开发有限公司与被告何同才之间的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》已于2017年5月7日解除；二、被告何同才在本判决生效之日起二十日内协助原告剑阁县远达房地产开发有限公司办理于2016年9月9日所签订的《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、被告何同才在本判决生效之日起二十日内向原告剑阁县远达房地产开发有限公司支付违约金16019.04元；四、原告剑阁县远达房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向被告何同才返还购房款20984.00元；五、驳回原告剑阁县远达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5305.00元，公告费600元，由被告何同才负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审判长 王    瑜审判员 罗  文  碧审判员 任  娓  聪二〇一七年十一月十三日书记员 李茜妮（代）