北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13048号
上诉人（原审原告）姜岩，女，1971年11月16日出生。
委托代理人陈岩，北京友兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京伟业诚信物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。
法定代表人隗腾飞，总经理。
委托代理人徐海欧，男，1985年2月19日出生。
上诉人姜岩因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第13111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月，姜岩诉至原审法院称：2004年9月18日，我与北京韩建伟业房地产开发有限公司（下称韩建公司）签订编号为00200533的《商品房买卖合同》。合同约定我向韩建公司购买位于北京市房山区×××东伟业嘉园西里11号楼1单元601号房屋，房屋面积196.9㎡。同时还购买该单元楼下的地下室，建筑面积为24.17㎡。合同约定由北京伟业诚信物业管理有限公司（下称伟业诚信公司）提供物业服务。2004年10月我收房后开始对房屋进行装修，并于2005年5月入住。时值雨季，我的新房逢雨必漏，刚装修的房子每个窗台下面都漏雨，尤其地下室就像发水一样，新买的床和书籍都被泡烂了。我自2005年5月开始报修，伟业诚信公司派人检查但未给出漏水原因，只是象征性赔偿了部分损失。后来我再次报修，最初几年伟业诚信公司还对损失现状写了一份描述材料，但因每年修，每年漏，最后物业干脆就不做记录，找得多了找烦了，对于我家的问题就是一句话“我们解决不了”。2014年10月，伟业诚信公司因楼下（501）漏水，给卫生间停水一个月，我在停水一个月之后，仍得不到伟业诚信公司恢复用水的通知，在我的催促下，伟业诚信公司才想起供水。且物业实在查不出漏水原因，最后事情不了了之。2015年7月，楼下因漏水找到物业和我协商未果。2015年8月1日上午9点左右，物业在未通知的情况下对我停水，我找伟业诚信公司要求恢复供水遭拒绝，说楼下501断的水，跟物业无关。伟业诚信公司既然已知断水原因，为何不及时解决，这种恶劣不负责的行为，造成我家里生活的极其不便，更给我带来了经济损失，更是邻里关系不和谐的根本原因。由于伟业诚信公司的这种恶劣行为和态度，使得我一家一天无法正常生活，无家可归。2015年8月1日因突然停水，使我一家一天等水，无法做饭就餐，我当天23点腹泻不止，于2015年8月2日去医院看病，确诊为中暑急性胃肠炎。综上，为了维护当事人的合法权益，故诉至法院要求1、伟业诚信公司承担实际经济损失，2015年9月5日7728元（2015年8月1日至8日的住宿费2088元、2015年8月9日支付的租金5000元及水费640元）；2、伟业诚信公司恢复对601房屋的供水并承担恢复供水的全部费用；3、伟业诚信公司彻底修复我房屋的漏水问题并承担全部的费用；4、伟业诚信公司承担我的医药费及精神损害赔偿5000元；5、伟业诚信公司承担我的误工费8000元；6、伟业诚信公司承担本案的全部诉讼费用。
伟业诚信公司辩称：不同意姜岩的诉讼请求。首先，姜岩的房屋漏水是开发商的问题，与我公司没有关系。其次，现在姜岩家确实没有水，我公司确实已经履行了供水义务，但我公司无法查证什么原因导致姜岩家没有水，目前涉案房屋所在单元1至4层均有水，5层不确定是否有水。我公司对姜岩已经履行了相应的义务。
原审法院经审理认为：姜岩与伟业诚信公司之间签订的物业管理协议系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定为有效，对双方具有约束力。根据协议，伟业诚信公司应对小区的水、暖、电正常供应，法院认为依据物业行业规则以及物业公司的控制成本解释，该供水义务应理解为伟业诚信公司对小区、单元等门阀进行日常维护、管理的义务，以确保总阀门的水能正常供应给各单元。本案中，伟业诚信公司将涉案房屋所在单元控制水的总阀门已经打开，且双方均确认涉案房屋所在的单元1至4层均有水，则可认定伟业诚信公司已经履行了协议中约定的供水义务，现姜岩主张伟业诚信公司未履行供水义务导致其造成经济损失和精神损失，同时要求伟业诚信公司恢复对涉案房屋供水并承担恢复供水的全部费用，缺乏合同依据和法律依据，因此姜岩要求伟业诚信公司承担住宿费、租金、医药费、精神损害赔偿以及恢复对涉案房屋的供水，法院不予支持。就修复房屋的漏水问题。法院认为，根据协议约定，伟业诚信公司有义务为小区内的房屋及公共部分进行小修、中修及管护；根据现场勘验可知，因长期漏雨，涉案房屋出现多处墙皮脱落、墙面霉变等问题，现姜岩要求伟业诚信公司彻底修复涉案房屋漏水问题应属于大面积维修，超出了协议约定的伟业诚信公司应维修的范围，同时姜岩亦未有证据证明涉案房屋漏水与伟业诚信公司有关系，因此姜岩要求伟业诚信公司彻底修复并承担全部费用，没有合同依据和法律依据，法院对姜岩的该主张不予支持。就姜岩要求伟业诚信公司承担因停水、房屋漏水等造成误工费的问题。姜岩未提交证据以证明伟业诚信公司与停水和房屋漏水有关系，故姜岩的该项主张没有事实和法律依据，法院不予支持。伟业诚信公司经法院传票传唤，无正当理由没有出庭，视为对诉讼权利的放弃，法院依法缺席判决。据此，原审法院于2015年10月判决：驳回姜岩的诉讼请求。
判决后，姜岩不服，上诉至本院称：原审法院认定我家无水的事实又认定伟业诚信公司已经履行了协议约定的供水义务，相互矛盾；认定我家漏水的事实，但不予明确属于大修、中修或小修，认为物业不应当承担房屋漏水的修复责任有予盾；我家无水严重影响到基本生活，故要求撤销原判，依法改判驳回支持其原审全部诉讼请求。伟业诚信公司同意原判。
经审理查明：姜岩系北京市房山区×××11号楼1单元601室所有权人。2004年9月，姜岩与北京韩建伟业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2004年10月29日，姜岩（乙方）与伟业诚信公司（甲方）签订《伟业嘉园物业管理协议》，协议约定甲方的服务内容及标准为对小区楼宇内公共部分、道路环境的日常清理养护、生活的垃圾消纳、化粪池清掏；为小区内树木、花草、绿化等日常养护和管理；为小区内房屋及公共部分的小修、中修及管护；对水、暖、电正常供应；维护小区公共秩序、日常巡视、配合公安机关做好治安管理；对小区停车场及其他服务设施的管理。乙方的权利及义务为乙方有对物业管理企业的服务进行监督的权力；乙方有协助物业管理企业遵守小区管理的义务，有按时缴纳本公司规定的管理费的义务。
姜岩所有的房屋自2005年至今漏水，造成房屋墙皮大面积脱落，飘窗上方出现墙面霉变等问题。
2015年8月1日凌晨因房山区×××11号楼1单元501室房屋漏水，伟业诚信公司关闭了房山区良乡伟业嘉园西里11号楼1单元的供水门阀，后8月1日中午经涉案单元业主的要求，伟业诚信公司对涉案1单元恢复供水。当日，涉案单元1至4层均有水入户，姜岩的房屋自8月1日至今未有水入户。
上述事实，有商品房买卖合同、物业管理协议及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：姜岩与伟业诚信公司签订的《伟业嘉园物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，伟业诚信公司已经开启了姜岩所在的单元的供水阀，因姜岩所在单元的水至下而上供应，现该单元1至4层均有水入户，姜岩若认为5层住户存在擅自改动供水管道问题可向5层住户另行主张自己的权利，伟业诚信公司应予以协助，伟业诚信公司已尽到基本的供水责任，姜岩要求伟业诚信公司赔偿其恢复供水的全部费用，依据不足，本院不予支持。姜岩要求伟业诚信公司彻底修复涉案房屋漏水问题应属于大面积维修，超出了伟业诚信公司进行小修的范围，发生漏水的原因若属于房屋质量问题，可动用房屋公共维修基金进行解决，姜岩要求伟业诚信公司承担彻底修复房屋漏水的全部费用，于法无据，本院不予支持。姜岩要求伟业诚信公司承担其医药费、精神损害赔偿、误工费均缺乏合同依据，本院均不予支持。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费151元，二审案件受理费302元，均由姜岩负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张晓鸥