重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初14926号
原告：重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。
法定代表人：余相伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟洪波,男,重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：舒雯，女，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市大渡口区。
被告：陈艳，女，1970年11月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告：彭家毅（被告陈艳之子），男，1995年1月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆金麟物业管理有限公司与被告陈艳、彭家毅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟洪波、舒雯，被告陈艳、彭家毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆金麟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2012年8月1日至2016年10月31日止的物业管理费3496.56元（0.80元/月/平方米×85.7㎡×51个月），2013年3月1日至2016年10月31日止的公共能耗费440元（据实分摊10元/月×44个月），合计3936.56元；2、判令被告支付原告逾期交纳上述费用的违约金，违约金以物业管理费68.56元为基数，从逾期之日起按日千分之三的标准收取违约金，计算至缴纳之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市沙坪坝区某某小区的物业服务企业，二被告是该小区**号房屋的业主。原、被告于2012年4月26日签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费等收费标准，原告按约提供了相应的物业服务，二被告应交纳相应的物业服务费等费用。
被告陈艳、彭家毅均辩称，1、二被告确是重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积确为85.70㎡，确未支付2012年8月1日至2016年10月31日期间的物业服务费。2、未交纳物管费的原因：2012年4月底接房开始就存在房屋漏水的情况，多次向原告反映过问题，原告也多次来家查看情况、记录问题并向开发商反映过，但漏水问题一直未解决，同时也向开发商提出过赔偿，但开发商一直未解决。3、违约金不认可，如果法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。
经审理查明，被告陈艳、彭家毅系重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋的业主，该套房屋建筑面积为85.70㎡。
2011年4月2日，原告重庆金麟物业管理有限公司（乙方）与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）签订了《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对梨树湾国际温泉城还建房实施前期物业管理服务，乙方提供的公共性物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。
2012年4月26日，原告重庆金麟物业管理有限公司（甲方）与被告陈艳（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区某某小区**号房屋及所在小区提供物业服务，约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。约定住宅物业服务费的收取标准为：1.00元/㎡·月×建筑面积，公共能耗费10元/户·月标准计收。物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月15日前交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日千分之三的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、水电费，拖欠费用3个月以上的，物管公司有权停止对该业主的物业服务或向违约业主提起诉讼。
签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但二被告未支付2012年8月1日至2016年10月31日期间的物业服务费。2013年12月10日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的催费通知单，要求欠费业主于收到通知日起至2013年12月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。2014年12月10日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的催费通知单，要求欠费业主于收到通知日起至2014年12月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。2015年12月10日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的催费通知单，要求欠费业主于收到通知日起至2015年12月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。2016年10月9日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的催费通知单，要求欠费业主于收到通知日起至2016年10月25日前一次性付清欠费，逾期将追收滞纳金。经原告多次催收，二被告仍拒绝交纳。
另查明，原告重庆金麟物业管理有限公司于2006年11月9日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。某某小区至今未成立业主委员会。
现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告举示了物业服务照片、值班记录表等证据能够证明原告尽到了物业服务的义务。被告认为其房屋漏水是不交纳物业管理费的合法理由，但其举证不能予以证明。双方分歧较大，调解未成。
本院认为，无论原告重庆金麟物业管理有限公司与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订的《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》还是原告重庆金麟物业管理有限公司与被告陈艳签订的《前期物业服务协议》均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。
原告举证证明了其在签订物业服务协议后实际提供了相应的物业服务，二被告认可原告提供的物业服务、但认为原告未能解决其房屋漏水赔偿问题故不交纳物业服务费。关于二被告提出其未交纳物管费是因房屋漏水、墙体发霉及相应的赔偿问题的辩称，因二被告未提供证据证明涉案房屋漏水属于原告物业服务范围，也未举示证据证明原告存在违反物业合同约定的行为。即使涉案房屋确实存在漏水问题，亦属于另一法律关系，被告可另案向房屋修建方主张权利，本案原告不属于该法律关系的赔偿义务主体，被告不得以此理由向原告拒交物业服务费和公共能耗费。故被告的该辩称无法律依据，本院不予支持。被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费和公共能耗费。原告只要求被告按照0.8元/月·㎡的标准支付物业服务费系对自身民事权利的处分，本院予以支持。
关于原告提出的违约金按照每日千分之三计算的主张，按照《前期物业管理服务协议》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从当月16日起、每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告陈艳、彭家毅在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司自2012年8月1日至2016年10月31日期间的物业服务费3496.56元（0.8元/月·㎡×85.70㎡×51个月）、公共能耗费440元（10元/月×44个月），合计3936.56元。
二、被告陈艳、彭家毅在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司逾期未交纳物业服务费的违约金：以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2012年8月1日至2016年10月31日期间的每月16日起计算至物业服务费付清时为止。
三、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，减半交纳49元（原告已预交），由被告陈艳、彭家毅负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 任璐
二〇一六年十二月六日
书记员 张琪