辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2689号
上诉人（原审被告）：赵梦霖，住大连市甘井子区。
委托代理人：赵大海，系赵梦霖父亲。
上诉人（原审被告）：赵大海。
被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼*层。
法定代表人：曲建波，该公司总经理。
委托代理人：陶玉松，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。
上诉人赵梦霖、赵大海因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第3096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵大海代表己方并代理赵梦霖，被上诉人生生物业的委托代理人陶玉松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告赵梦霖、赵大海系大连市甘井子区新星艾维尼小区A区4#1-1-1号住宅房屋的业主，房屋建筑面积75.16平方米。2010年9月1日，被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述《前期物业管理服务协议》中约定，原告接受开发建设单位大连彩虹房地产开发有限公司的委托，管理被告所在的新星艾维尼小区；小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费用。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。另查，案涉房屋系住宅性质，被告领取房屋钥匙时按照每月每平方米3元的标准交纳了首年物业服务费，但自2012年5月3日起一直拖欠物业费未付。再查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦末提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。据此，本院对被告辩称《前期物业服务协议》有效期为一年的辩驳意见不予采纳。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。此外，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。关于物业费的收费标准。根据原告提供的各方签订的《前期物业管理服务协议》，小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费用。案涉房屋虽系住宅性质，但由于该房屋系跃层房屋，故原告解释称其物业费收费标准与平层住宅的物业费收费标准不同，比照非住宅进行收费也符合常理。另外，被告领取房屋时交纳了首年物业费，当时也是按照每月每平方米3元的标准来交纳的，由此可见，原、被告双方已经就案涉房屋物业费的收费标准达成了合意。故，本院认为，案涉房屋的物业服务费缴费标准应为每月每平方米3元，被告应当按此标准交纳物业费。关于被告辩称的原告存在服务不到位、未兑现酒店式管理的承诺等问题，因此不同意金额交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上，被告应向原告支付2012年5月3日至2014年6月30日期间的物业费5847.45元（75.16平方米3元／平方米25个月28天）。由于原告诉讼请求的5839.69元并未超出被告欠交物业费的限额，故本院对原告的诉讼请求予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告赵梦霖、赵大海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连生生物业管理有限公司支付拖欠的自2012年5月3日起至2014年6月30日止的物业服务费5839.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告赵梦霖、赵大海负担。二被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
原审法院宣判后，原审被告赵梦霖、赵大海不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请。其提出的主要上诉理由是：根据大发改收费字（2009）449号《大连市物业收费管理实施细则》的有关规定，被上诉人作为物业服务企业必须具有收费资质及收费许可证，被上诉人并没有收费资质及收费许可，其无权收取物业费，且被上诉人扩大收费范围，上诉人家房屋虽系跃层（下跃）结构，但房屋所有权证上载明的房屋建筑面积为75.16平方米，按合同楼上的面积可按每月每平方米2元的标准来收取物业费，楼下属赠送的面积不应收取物业费，且被上诉人所收取的物业费为非法收费，均应予返还。
被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：被上诉人具有大连市国土资源和房屋局颁发的物业企业资质证书，资质等级为三级，具有从事物业服务的资质，且大连市物价局于2014年5月23日下发的大价发（2014）50号文件《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》施行后，已取消物业收费的审批，将物业收费调整为备案手续，而不是审批手续，故无需取得收费许可，被上诉人不存在违法收费的情形，不存在上诉人所称被上诉人扩大收费范围的情况，上诉人的案涉房屋系跃层结构，与平层住宅的物业费收费标准有所不同，应按每月每平方米3元的标准交纳，且上诉人首年物业费就是按照每月每平方米3元的标准交纳的，说明其认可该收费标准。
本院经审理查明的事实除原审法院认定的事实外，另查，被上诉人在二审中举证了大连市国土资源和房屋局于2014年4月21日向其颁发的物业企业资质证书一份，其上记载被上诉人资质等级为三级，“监督检查结论”一栏记载：2013年度资质检查合格。
上述本院另查的事实，有被上诉人举证的物业企业资质证书在案为凭，已经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为，首先，案涉小区建设单位大连彩虹房地产开发有限公司与上诉人签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据该协议约定，上诉人认可由建设单位委托的物业管理企业即被上诉人对其所有的房屋所在案涉小区实施前期物业管理，且双方认可被上诉人已实际对案涉小区进行了物业管理，本院对此予以确认。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故上诉人理应按约向被上诉人交纳物业费，其拖欠物业费系违约行为，应承担相应的违约责任，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。关于被上诉人诉请按照每月每平方米3元的标准向上诉人收取案涉房屋物业费是否有据的问题，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定，小区内住宅按建筑面积每月每平方米2元、非住宅按建筑面积每月每平方米3元收取物业费，案涉房屋虽系住宅，但该房屋系跃层，被上诉人主张所述跃层房屋物业费收费标准与平层住宅物业费收费标准有所不同符合常理，且上诉人已交纳的该房屋的首年物业费就是按照每月每平方米3元的标准计算的，应可视为上诉人对被上诉人主张的对其房屋应按每月每平方米3元的收费标准的认可，据此，原审法院对被上诉人按此标准向上诉人主张案涉房屋的物业费予以支持并无不当。至于上诉人提出被上诉人不具备物业费收费资格无权收费故其不应交纳物业费的问题，首先，上诉人作为案涉小区的业主已实际接受了被上诉人提供的物业服务，理应按约及时向被上诉人交纳物业费，且是否取得收费许可属于行政管理范畴，上诉人以此为由拒交物业费无理，原审法院对此不予认定并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人赵梦霖、赵大海负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴巍立
审判员 林荣峰
审判员 何 川
二〇一六年五月十二日
书记员 黄月妍