四川省屏山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）屏山民初字第1153号
原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：屏山县屏山镇丁发村。
法定代表人刘汝江，经理。
委托代理人周敏涵，该公司职工。
被告（反诉原告）王一森。
委托代理人张星屏，四川静江律师事务所律师。
原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）诉被告王一森租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，被告王一森于2013年8月8日提起反诉，依法由代理审判员彭春秀适用简易程序，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告双兴公司的诉讼代理人周敏涵、被告王一森及其诉讼代理人张星屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双兴公司诉称：原、被告于2012年5月18日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“被告租赁原告双兴建材城B1-14／16两间商铺，租赁期限为2012年6月15日至2014年6月14日，租金及缴纳方式：签订合同时被告一次性交清6个月租金，下次交纳期限为上次租金到期日之前30日一次性交清6个月租金，逾期原告有权解除合同，收回商铺。”第一期被告欠租金及商业服务费24851元、滞纳金28479元，至2012年12月14日止。2012年12月15日至2013年7月7日，被告欠租金13591元、商业服务费28268元、滞纳金25367元。2012年10月1日至2012年10月31日，被告欠电费103元、滞纳金86元。经多次催收，被告仍未交纳。请求法院判令：1、被告支付原告至起诉之日欠交的租金38442元、商业服务费28268元、电费103元及滞纳金53932元，计120745元；2、被告支付原告起诉之日次日至被告实际交清费用期间租金（67.28元／天）、商业服务费（139.94元／天）及滞纳金（每天按总额的3‰计算）。
原告围绕其主张，提供了以下证据：
1．企业法人营业执照、组织机构代码证，用以证明原告主体资格；
2．商铺租赁合同及缴费收据发票，用以证明双方存在租赁合同关系及被告实际缴纳金额；
3．竞租资格确认书、国有建设用地使用权租赁成交确认书，用以证明土地是参与公开竞租并竞租取得土地使用权；
4．屏山县国有建设用地使用权租赁合同、土地租赁补充合同，用以证明与国土局取得正式的土地租赁权；
5．宗地交地记录、屏山县国土资源局证明，用以证明土地租赁权起始时间和起止时间；
6．屏山县住建局对申请的批复、屏住建（2011）60号建设用地规划许可证、屏住建（2012）30号建设工程规划许可证，用以证明用地规划合法性和建筑合法性；
7．资产移交协议书，用以证明原刘汝江取得的土地使用权及建筑物已移交屏山县双兴建材有限责任公司；
8．物管证明，用以证明王一森在双兴建材期间所欠的电费；
9．（2013）宜民终字第636号民事判决书，证明租赁合同有效。
被告王一森答辩并反诉称：2012年5月18日，被告与原告签订了商铺租赁合同。合同签订后，被告按约支付了租金及商业服务费30613元及履约保证金18165元。然而，原告未告知其出租的商铺没有取得房产证，也没有经过消防验收，且其国有土地使用期限2014年5月6日到期，出租时间超出其取得国有土地使用时间，违反法律强制性规定，故合同无效。同时，原告收取的商业服务费违反了合同约定。即使合同有效，但约定的滞纳金标准过高，要求每天按0.3‰计算。为此，请求法院确认原、被告所签订的租赁合同无效；原告返还被告商业服务费25189元、履约保证金18165元，共计43354元。
被告围绕其主张，提供了以下证据：
1．身份证复印件，证明被告的主体资格；
2．2011年12月7日的商铺租赁合同，用以证明双方签订合同时确定物管费每平方米1.2元，没有确定商业服务费；原告的房屋是2012年3月前已交付，建筑期限不到5个月，延长期限不真实，与事实不符；
3．2012年5月18日的商铺租赁合同，用以证明原、被告之间的租赁关系及签订时间各项费用计算单价及金额等事实，同时约定双方要提供相应的商业服务；
4．证明，用以证明被告没有取得房产证的事实。
5．屏山县国土资源局证明，用以证明被告的国土使用时间2014年5月6日终止。
6．屏住建函（2012）605号函，用以证明原告的临时建筑是违章的，且住建局发函要求整改，但没有证据证明他们已经整改。
7．付款凭证，用以证明已支付租金、商业服务费和履约保证金。
根据庭审、质证，本院综合认定以下事实：
2011年6月17日，刘汝江通过竞买取得屏山县新县城石盘工业集中区PSX2011-11、12号地块国有建设用地使用权，使用期限2年。屏山县住建局根据刘汝江的申请，于2011年11月30日颁发屏住建（2011）第60号《建设用地规划许可证》，并在刘汝江的申请上批注可不办理施工许可证。刘汝江用竞买的建设用地使用权于2012年1月4日成立双兴公司，修建临时市场。
2011年12月7日，原告双兴公司作为甲方与被告王一森作为乙方经协商一致签订了《商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁双兴公司B2-51／53两间商铺，租赁期限为2012年3月1日至2014年2月28日，交房时间为2012年3月1日前，实际计租日期以甲方统一开业时间为准。协议签订后，被告于当日向原告交纳至2012年8月7日的租金11506元、物管费1060元、租房保证金13253元，计25819元。被告还于2011年9月7日向原告交纳定金15000元（已抵扣房租）。此后，双方又于2012年5月18日重新签订《商铺租赁合同》，合同约定：1.被告租赁原告双兴公司B1-14／16两间商铺，租赁期限为2012年6月15日至2014年6月14日；2.签订合同时被告一次性交清6个月租金12110元，下次交纳期限为上次租金到期日之前30日一次性交清6个月租金，逾期原告有权解除合同，收回商铺；3.本商铺需缴纳履约保证金18165元，在协议签订时一次性交清；4.商业服务费6个月25189元；5.甲方交付乙方的商铺为清水房，乙方自行装修，费用自理；6.如被告延期交纳应支付的各项费用（包括租金、物业管理等费用），原告按每日3‰加收滞纳金；7.原于2011年12月7日签订的第045号合同自本合同签订之日起终止，履行新合同，原合同所签订门市交纳的各项费用抵扣新合同应交纳的各项费用；8.本协议双方签字生效。
2012年8月10日，屏山县住建局以屏住建函（2012）605号函，通知原告限期拆除临时建筑。2012年9日4日，屏山县住建局向原告颁发屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，该许可证确认建设项目名称为：屏山县石盘临时市场，面积为约22807平方米。经审核，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设。2013年2月26日，原告向屏山县人民政府提出《关于屏山县双兴建材装饰城建设期的请示》，屏山县人民政府同意该宗临时用地使用期限顺延至2014年5月6日。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是合同效力；二是原告是否先违约以及违约金（滞纳金）是否过高。
关于第一个焦点。原告主张合同有效。被告主张，原告将临时用地上的建筑物在没有取得房产证的情况下进行出租，也没有经过消防验收，且出租时间也超过其取得国有土地使用时间，违反了法律强行性规定，租赁合同应当无效。本院认为，本案建筑物所涉土地使用权至2014年5月6日到期，在该期限内，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。原告将其临时市场内的建筑物进行出租，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同对双方具有约束力，受法律保护。被告的合同无效主张不能成立。被告未按约支付租金等费用，属违约行为，应承担违约责任。经本院向被告释明后，被告仍然坚持其主张，故对被告的反诉请求，本院依法予以驳回。
关于第二个焦点。被告认为，即使合同有效，但原告将临时用地上的违章建筑物在没有取得房产证的情况下进行出租，也没有提供相应的商业服务，原告违约在先，被告可以不履行合同义务，原告收取的商业服务费和履约保证金也应返还；合同约定的滞纳金标准过高，请求法院按每天0.3‰计算。原告予以反驳。本院认为，被告该主张有事实依据，但双方约定的滞纳金，即违约金每日千分之三过高，应予调整，本院根据双方实际等情况酌情调整为每天按万分之五计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条笫一款第（五）项、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告王一森在本判决生效后七日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司至2013年12月14日的租金9824元、商业服务费74507元，共计84331元及滞纳金（从2012年6月15日起每日按万分之五计算）；2013年12月15日以后至2014年5月6日的租金按67.28元／天、商业服务费按139.94元／天、及滞纳金每天按总额的万分之五计算履行；
二、被告王一森在本判决生效后七日内给付屏山县双兴建材有限责任公司电费103元及滞纳金14元；
三、驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告王一森的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1357元，反诉费442元，共计1799元，原告屏山县双兴建材有限责任公司负担401元，被告王一森负担1398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
代理审判员 彭春秀
二〇一三年九月九日
书 记 员 王 雪