浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊崇民初字第137号
原告（反诉被告）：嵊州市剡湖房地产有限公司，住所地：嵊州市三江街道双塔路85-33号。
法定代表人：徐立新，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：王华锋，浙江剡城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘月园。
委托代理人（特别授权代理）：朱汉军，浙江大丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）嵊州市剡湖房地产有限公司（以下简称剡湖公司）与被告（反诉原告）刘月园房屋买卖合同纠纷一案，剡湖公司于2015年9月6日向本院起诉，本院于同日立案受理，刘月园于2015年10月12日向本院提起反诉，本院于同日立案受理，两案均由代理审判员楼颖适用简易程序独任审判，于2015年11月5日合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人王华锋、被告刘月园及委托代理人朱汉军到庭参加诉讼。期间双方申请庭外和解一个月，未果。本案现已审理终结。
原告剡湖公司起诉称，2012年11月26日，原、被告签订了编号为20121126646d035483的《浙江省商品房买卖合同》，在合同中约定：被告向原告购买位于嵊州市双塔路东侧、仙黄公路北侧翡翠东城6幢1单元105室，购房款为756026元，车棚款30000元；且被告应在2012年12月20日前向原告指定的银行或公积金中心贷款以支付购房款。合同签订后，被告在2012年11月26日缴纳定金100000元，又于2012年12月20日前支付购房款136026元及车棚款30000元，剩余款项原告多次催促未果。2015年7月16日，原告向被告发律师函一份，但被告置之不理。为此，原告起诉至法院，请求：1.判令依法解除原、被告签订编号为20121126646d035483《浙江省商品房买卖合同》；2.判令原告已经收到的定金100000元不予返还，并由被告向原告支付以620000元为基数自2012年12月20日起至本案判决解除合同日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付的利息；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告依法变更第二项诉讼请求为：判令原告已经收到的定金100000元不予返还，被告支付违约金31000元，以及自2012年12月20日起至本案合同解除日止以620000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的违约金。
被告刘月园答辩称：1.原、被告之间的合同已经解除，被告于2013年2月5日行使了解除权，原告现已无解除权，如果合同尚未解除，被告同意解除合同。2.本案定金罚则不能适用，因被告交付的第一期100000元是购房款，而非定金，第二期发票虽写明是定金，但合同却约定为购房款。3.因原告违约在先，被告无需支付违约金，双方合同已经于2013年2月5日解除，对于扩大部分的利息损失，被告无需支付。4.原告所邮寄的律师函，被告并未收到。
反诉原告刘月园反诉称，2012年11月26日，双方当事人签订了编号为20121126646d035483的《浙江省商品房买卖合同》，由于反诉被告出售的是期房，不提供现房查看，反诉原告基于对反诉被告的信任，在签约当天支付了100000元购房款，在2012年12月20日支付了第二笔购房款136026元和地下室6幢6-44号车棚的购买款30000元，共计266026元。2012年12月28日，反诉原告在上班途中发现自己购买的房子在外观上与其他房子存在明显差别，即在购买的房子露台外有一根横梁，纵观整个小区，只有反诉原告购买的这栋楼房一楼二套商品房才有，非常醒目、特殊，该横梁不仅影响房子外观，也影响反诉原告房子采光，是一个能够直接影响反诉原告签合同、购买该商品房意愿的因素。由于反诉被告在与反诉原告签署买卖合同时并未告知该因素，存在欺诈。反诉原告发现该情况后，立即找到反诉被告，要求退房或降低购房款，但被拒绝。2013年2月5日，反诉原告向反诉被告邮寄退房书，未获反诉被告答复。另反诉原告发现，反诉被告存在任意变更房屋结构和规划设计的情况，合同的平面图中反诉原告的所在的整栋房屋朝南部分应当是一半为露台一半为中空，而现在反诉原告所购房屋的上一层商品房已经全部变成露台，对反诉原告房屋的采光造成了影响。为此，反诉原告请求：1.判令解除双方当事人签订的编号为20121126646d035483的浙江省商品房买卖合同；2.判令反诉被告立即归还反诉原告支付的266026元购房款，并支付该款自2013年2月5日起至归还日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告剡湖公司答辩称：1.同意解除合同，但本案起诉前双方合同尚未解除，反诉被告于2013年2月5日收到反诉原告的退房书后，于2013年2月7日向反诉原告邮寄回复函一份，该地址是合同签订时反诉原告的地址，当时反诉原告提供的身份证复印件也是该地址，但该信件被拒收后退回。同时说明反诉原告向反诉被告邮寄退房书时，最后一期房款尚未支付，已经违约在先。2.反诉原告所称的横梁在房屋设计时就已经存在，而非反诉被告事后添加，在双方签署合同时，反诉被告已经尽到了提醒义务，向反诉原告提供现场查看，同时售楼中心也有示意图。反诉原告所购买的房屋价格每平方仅为6300元，远低于其他楼层价格。案涉合同于2012年11月26日签订，反诉原告于2012年12月28日就可以看出有横梁，中间间隔时间很短，该横梁刚好在这个时间段建造太过于巧合。3.反诉原告所购买的房屋露台与双方签订的合同是一致的，至于上一层商品房业主私自搭建露台，并非反诉被告所为，与反诉被告无关，但反诉被告已经收到类似的情况反映，与物业督促私自搭建露台的业主拆除。综上，反诉被告请求法庭同意反诉原告第一项反诉请求，驳回反诉原告第二项、第三项诉讼请求。
原告（反诉被告）剡湖公司为证明其主张，向本院提供下列证据：
证据一、编号为20121126646d035483浙江省商品房买卖合同复印件一份、现金缴款单复印件二份、销售不动产统一发票复印件二份，用以证明以下事实：2012年11月26日，原、被告签订编号为20121126646d035483浙江省商品房买卖合同，在合同中约定：被告刘月园向原告剡湖公司购买位于嵊州市双塔路东侧、仙黄公路北侧翡翠东城6幢1单元105室，购房款为756026元，车棚款为30000元。被告应在2012年11月26日前支付定金100000元，于2012年12月20日前支付购房款186026元，剩余500000元以按揭方式支付，被告应于2012年12月20日前向原告指定的银行或向公积金中心申请贷款，缴纳办理贷款的相关费用。如被告未按期支付房款，应向出卖人按未付款的5%支付违约金。合同签订后，被告在2012年11月26日缴纳定金100000元，又于2012年12月20日支付购房款136026元及车棚款30000元。
证据二、律师函及快递回单各一份，用以证明原告于2015年7月16日向被告发送律师函催收剩余房款，但被告未回复的事实。
证据三、竣工验收备案表、工程质量监督报告、翡翠东城6幢房屋的整体设计图纸各一份，用以证明被告所购买的房屋在设计时就存在横梁，现原告按照设计图纸将房屋建造完毕，经有关部门检验认定为合格，可以交付的事实。
证据四、回复函及快递回单各一份，用以证明原告为答复被告的退房书，特向被告发送回复函一份，要求被告继续履行合同的事实。
被告（反诉原告）刘月园质证认为，对证据一真实性没有异议，但从原告提供的销售不动产统一发票显示被告第一期缴纳的100000元并非定金，而是购房款，被告第二期缴纳的166026元虽然在发票中写明是定金，但合同明确是购房款，属于双方约定不明，故不适用定金罚则。证据二有异议，被告没有收到原告的律师函，快递单上地址，并不是被告的居住地址，被告曾经向原告邮寄退房书，写明了被告的地址和电话，但原告仍然向被告收不到的户籍地址邮寄。证据三真实性没有异议，但不能由此免除原告向被告告知房屋露台外有一根横梁的义务。事实上原告也没有提供现场查验房屋，或者在合同中告知被告有横梁这个情况。证据四真实性无异议，但该快递地址仍然是被告的户籍地址，被告并未收到回复函，原告显然并无诚意与被告协商解决本纠纷。
被告（反诉原告）刘月园为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据五、浙江省商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份，用以证明以下事实：反诉原告与反诉被告于2012年11月26日签订编号为20121126646d035483浙江省商品房买卖合同，在合同中约定：刘月园向剡湖公司购买位于嵊州市双塔路东侧、仙黄公路北侧翡翠东城6幢1单元105室，购房款为756026元，车棚款为30000元。刘月园于合同签订当日缴纳购房款100000元，于2012年12月20日缴纳了136026元购房款及30000元车棚款。
证据六、照片三份及翡翠东城的宣传资料一份，用以证明反诉原告所购买的房屋在宣传资料中并无横梁，而实际建设中却出现横梁，对原告房屋的采光造成了影响的事实。
证据七、退房书及ems快递回单各一份，用以证明反诉原告发现横梁的问题后，于2013年2月5日向反诉被告邮寄退房书要求退房的事实。
原告（反诉被告）剡湖公司质证认为，证据五无异议，由于公司工作人员失误导致第一期100000元定金在发票中写成了购房款，所以在反诉原告第二期缴纳的166026元时将本应是购房款和车棚款改为定金，是为了弥补第一次开票的失误。证据六，该照片内容真实，但拍摄时间无法确定，而翡翠东城的宣传资料无法确定哪一套属于反诉原告的房屋。证据七中的材料本方确实收到，事后反诉被告也向原告户籍地址发送回复函予以答复。
本院认证认为，证据一和证据五相同，虽然为复印件，但各方均无异议，故该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，对待证事实具有证明力，本院依法予以认定。证据二、三、四具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以认定，两封邮件均是向被告刘月园签订合同时的身份证地址发送，并快递面单上注明了被告刘月园的联系电话，但二封邮件均未送达。证据六具有真实性、合法性，照片中可以反映出被告刘月园所购房产露台外确有一根较粗横梁，但无法证明对房屋采光的影响程度，翡翠东城的宣传资料无法查明与被告所购房屋的关联性，无法达到反诉原告的证明目的。证据七具有真实性、合法性，与本案有关联性，对其证明力，本院予以认定。
经审理查明，2012年11月26日，原告（反诉被告）嵊州市剡湖房地产有限公司与被告（反诉原告）刘月园签订了编号为201305015c9c046329的《浙江省商品房买卖合同》，双方在合同约定：买受人向出卖人嵊州市剡湖房地产有限公司购买位于嵊州市双塔路东侧、仙黄公路北侧翡翠东城6幢1单元105室，商品房总价756026元，另有一个车棚价格为30000元；买受人应于合同签订当天向出卖人支付首期购房款、车库款、车棚款（含定金）共计100000元，在2012年12月20日前支付186026元，剩余房款500000元，以按揭方式支付；买受人应当在2012年12月20日前向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，缴纳办理贷款所需的费用。如逾期，出卖人有权解除房屋买卖合同，并要求买受人支付未付款部分的5%计算的违约金。2012年11月26日，刘月园向剡湖公司指定账户汇入100000元，剡湖公司开具了一份金额为100000元的发票，并在发票中注明款项性质为预售购房款。2012年12月20日，刘月园再次向剡湖公司指定账户汇款166026元，剡湖公司开具了一份金额为166026元的发票，并在发票中注明款项性质为预售定金。此后，刘月园发现所购房产露台外有一根较粗横梁，认为其影响房屋采光效果，并以此为由于2013年2月5日向剡湖公司发送一份退房书，2013年2月7日，剡湖公司向刘月园寄送回复函，但未送达。嵊州市规划管理处、嵊州市建筑工程质量安全监督站于2015年2月3日对剡湖公司所建翡翠东城小区出具工程质量监督报告，嵊州市建筑业管理局于2015年5月18日对该小区予以竣工验收备案。2015年7月16日，剡湖公司向刘月园签订合同时的地址邮寄律师函，未送达。截至法庭辩论终结前，刘月园未支付剩余购房款。
本院认为，剡湖公司与刘月园之间的房屋买卖合同主体适格，意思表示真实，内容合法，属有效的民事法律行为。本案存在以下争议焦点：1.是否适用定金罚则；2.合同是否已经于2013年2月5日解除；3.合同双方是否存在违约情况，如何计算违约金。对于争议焦点一，《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”房屋买卖合同中约定“买受人应于2012年11月26日支付首期购房款、车库款、车棚款（含定金）合计100000元，2012年12月20日支付购房款186026元，剩余500000元购房款以按揭方式支付”。而剡湖公司第一期出具的发票显示为购房款100000元，第二期出具的发票显示为定金166026元，发票与合同并不一致，同时合同中对定金的实际金额约定也比较模糊，意思表示存在歧义，鉴于该合同系剡湖公司提供的格式合同，应当作出不利于剡湖公司的解释，应认定合同对定金的约定不明确，故本案不适用定金罚则。对于争议焦点二，刘月园曾于2013年2月5日向剡湖公司发送一份退房书，实质是刘月园要求解除合同的意思表示，但合同是否就此解除，应判断刘月园行使解除权的理由是否成立。该退房书以剡湖公司“改变房屋结构，添加横梁，改变房屋空间尺寸，影响采光”为由要求退房，根据剡湖公司提供的证据显示，该横梁系房屋设计时存在，并非事后添加，现该小区经有关部门检验合格并备案，案涉房屋已经可以交付，虽然房屋买卖合同并未强调横梁问题，但并不足以认定剡湖公司违约，故退房书所述退房理由不成立，合同并未于2013年2月5日解除。对于争议焦点三，合同签订后，刘月园应按约履行付款义务，但其仅支付了266026元，尚有520000元未履行，应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额”，显然合同约定的未付款部分5%计算的违约金即26000元（520000×5%）低于实际损失，可参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准予以增加。鉴于刘月园曾于2013年2月5日向剡湖公司主张退房，剡湖公司从该日期起已经明知刘月园不同意继续履行合同，但未及时主张权利，对该日期之后扩大部分的损失，双方均有责任，故本院酌定该部分损失由双方各半承担。庭审中（即2015年11月5日）双方合意解除合同，本院予以准许。故剡湖公司可获得的违约金为：以520000元为基数，自2012年12月21日起至2013年2月5日止按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算以及自2013年2月6日起至2015年11月5日止按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的50%计算，合计金额43112.34元。至于刘月园提出的，案涉房屋上一层房屋变更露台改变房屋结构对采光造成影响的问题，因其未提供相关证据证明该行为系剡湖公司所为，无法证明剡湖公司存在违约情况，故对刘月园所主张的剡湖公司支付其266026元为基数自2013年2月5日起至归还日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息，本院不予支持；对于刘月园要求剡湖公司归还其缴纳266026元购房款，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，剡湖公司合理部分的诉讼请求，予以支持，其余部分予以驳回；刘月园合理部分的反诉请求，予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除嵊州市剡湖房地产有限公司与刘月园签订的编号为20121126646d035483的《浙江省商品房买卖合同》；
二、刘月园支付嵊州市剡湖房地产有限公司违约金43112.34元。
三、嵊州市剡湖房地产有限公司返还刘月园购房款266026元。
上述二、三两项款项相互抵扣后，嵊州市剡湖房地产有限公司尚需返还刘月园购房款222913.66元，款限本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回嵊州市剡湖房地产有限公司其余部分的诉讼请求。
五、驳回刘月园其余部分的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4600元，依法减半收取2300元，由原告嵊州市剡湖房地产有限公司承担2000元，被告刘月园承担300元；反诉案件受理费5928元，减半收取2964元，由反诉原告刘月园承担664元，反诉被告嵊州市剡湖房地产有限公司承担2300元，上述款项均限本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理10528元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 楼颖
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 季春
附相关条文：
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。