福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第2173号
原告陈达辉，男，1979年10月15日出生，汉族，住永安市。
委托代理人郑长青，福建建州·联兴律师事务所律师。
被告永安市恒元置业有限公司。住所地永安市。组织机构代码：78693228-X。
法定代表人陈金曙，董事长。
委托代理人王秋生，福建众强律师事务所律师。
原告陈达辉与被告永安市恒元置业有限公司（以下称恒元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈达辉的委托代理人郑长青、被告恒元公司的委托代理人王秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈达辉诉称：2009年9月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的永安市观澜世纪城小区11幢821号商品房1套，建筑面积40.08平方米，房屋价款175470元。办理房屋产权证前，原、被告双方另签订一份《合同补充协议》，约定上述商品房建筑面积为39.54平方米，每平方米单价4378元，总房价173106元。原告要求被告返还多收取的购房款，经双方多次协商未果，故向法院起诉。请求判令：1、被告返还原告多收的购房款2364元及支付利息508.85元（利息按银行同期贷款年利率6.15%计，从2009年9月30日起算至2013年3月29日），本息合计2872.85元，并继续支付利息至判决确定的履行期限届满之日止；2、诉讼费由被告承担。
被告恒元公司辩称：1、原、被告之间签订的商品房买卖合同选择的是按套计价，本案应适用按套计价的法律规定。2、被告向原告交付房屋的套型与设计图纸一致，面积也未超出3%，所以应维持双方约定的原价款。3、原告在签订商品房买卖合同前，讼争房屋已封顶，原告也到现场确认了房屋现状及实际面积，面积大小原告十分清楚，原告是在充分了解房屋实际状况的情况下与被告签订的合同，选择了按套计价。4、商品房买卖合同、合同补充协议及购房发票所注明的面积、单价是为备案、纳税而注。注明的原因是政府的硬性规定，请求向房管部门和税务部门调查核实，不能以注明的面积、单价作为本案认定依据，而应按双方的约定按套计价。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：永安市观澜世纪城（现更名为新安大院）小区商品房系被告开发建设。2009年9月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市观澜世纪城（现更名为新安大院）小区11幢821号商品房1套，建筑面积为40.08平方米。该商品房按套计价，总房价款为人民币175470元。有关面积确认及面积差异处理，合同第五条作了如下约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。附件六为合同补充协议，其中第十六条明确规定：双方约定按套计算该商品房价款。如在商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积（包括建筑面积、公摊面积）发生差异（包括绝对值超过3%）时，双方同意不再另行结算房款，以合同约定房款办理交房手续。如因面积差异，买受人提出退房或补偿差异款等要求的，出卖人有权按约定单方面解除合同，并追究买受人总房价20%的违约金。合同同时还规定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告将合同约定的房屋总价款175470元支付给被告。被告出具相应的销售不动产统一发票给原告，发票中均注明建筑面积为40.08平方米，每平方米单价为4378元。2010年12月9日，被告开具金额为-2364元的销售不动产统一发票一份，备注栏中注明：合同面积40.08平方米，实测面积39.54平方米，合同总价175470元，总价173106元，购房款差额2364元。
2010年11月19日，福建省地质测绘院接受被告委托，对本案新安大院11幢楼房进行测绘并出具房屋建筑面积测量计算报告，该报告中注明讼争商品房建筑面积为39.54平方米，套内面积为30.06平方米，分摊面积为9.48平方米。2012年3月8日，原、被告签订《合同补充协议》一份，主要内容：原告购买的观澜世纪城（现更名为新安大院）小区11幢821室，经福建省地质测绘院测绘和房管局测绘部门确认，该室建筑面积为39.54平方米，套内面积为30.06平方米，公摊面积为9.48平方米，每平方米单价为4378元，总价为173106元。2012年3月，永安市地方税务局出具房产／土地使用权权属转移涉税证明，注明的房产建筑面积为39.54平方米，核定计税价格173106元。原告因要求被告返还《商品房买卖合同》约定的房屋价款与《合同补充协议》约定的房屋价款差额经多次协商未果，而引发本案讼争。
本案在审理期间，经被告申请，本院依法分别向永安市房产管理局和永安市地税局发函，要求就讼争商品房产权登记和缴纳契税的有关情况给予函复。永安市房产管理局于2013年6月14日作出如下复函：1、新安大院11幢预售方案中明确，该幢楼按套计价出售。双方签订的合同第四条第二款也约定按套计价及其相应的总价款。2、开发商预售时房屋正处于预售合同约定的施工阶段，建筑面积是按设计图纸进行计算（即预测面积）。房屋竣工后，根据《房产测绘管理办法》规定，开发商应委托具有房产测绘资质的测量单位对房屋进行实测，实测结果经房屋权属登记部门核定后作为房屋登记计量单位依据。房屋实测建筑面积一般与预测建筑面积有一定的出入，因此，买卖双方应签订补充协议对房屋建筑面积进行变更。永安市地税局于2013年6月19日复函如下：新安大院11幢开发商按《商品房买卖合同》约定的金额申报缴纳销售不动产相关地方税费。11幢各业主办证手续由福建省新安物业有限公司代为办理，并按《合同补充协议》申报缴纳契税。
另查明，本案讼争的新安大院小区11号楼的部分购房户，因其所购买的商品房实际面积小于合同约定的面积，要求被告返还多收取的购房款未果，而于2012年3月22日向永安市工商行政管理局投诉，该局于2012年7月20日作出行政处罚决定书，认为被告通过事先单方面拟定的格式合同，限制了购房户获得合理赔偿的权利，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规的相关规定，并对被告处罚如下：1、责令被告改正《商品房买卖合同》条款中出现的违法行为。2、罚款人民币8000元。被告不服该处罚决定，依法向本院提出行政诉讼。本院经审理后认为，双方所签订的《商品房买卖合同》及附件是格式合同。从行政管理的角度出发，该《商品房买卖合同》附件六第十六条“关于合同第五条之补充”的内容违反了《商品房销售办法》第十九条第二款（没有约定误差范围）及《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条、《福建省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十七条第一款第七项的规定，因此，永安市工商行政管理局对被告进行处罚并无不当。本院同时认为，行政审判与民（商）事审判在审理程序、审理方向和法律适用原则上存在不一致，加之购房户尚未提起民（商）事诉讼，故在本案中，对合同效力问题不作评判。本判决对购房户和被告日后可能发生的民（商）事诉讼不产生作用，以避免判决结果相互矛盾。据此，判决：维持永安市工商行政管理局作出的处罚决定书的具体行政行为。
上列事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售发票、地税局涉税证明、永安市工商行政管理局永工商检处字（2012）188号行政处罚决定书、本院（2012）永行初字第26号行政判决书；被告提供的营业执照、设计图纸、投标承诺书、装饰工程施工合同通知函、工作联系单、签到表、工程结标书、证明；永安市房产管理局、永安市地税局的复函及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本案双方当事人争议的焦点在于：讼争房屋实际系按套计价还是按建筑面积计价以及《合同补充协议》确认的按建筑面积计价方式是否可作为系对房屋建筑面积和总价款的变更依据问题，对此，本院予以分析、认定如下：
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽约定房屋建筑面积为40.08平方米，房屋按套计价，总房价款为175470元，但事后双方另签订的《合同补充协议》则约定房屋实际建筑面积为39.54平方米，每平方米单价为4378元，房屋总价款为173106元，原告向永安市地税局申报缴纳契税是按173106元进行缴纳，并不是按175470元缴纳。房屋产权登记是按39.54平方米进行确认，并不是按40.08平方米确认。永安市工商行政管理局对被告不返还购房差额款的行为亦进行了处罚，永安法院的行政判决书也维持了永安市工商局的处罚决定。综上，《合同补充协议》实际上更改了《商品房买卖合同》的约定，本案房屋买卖实际按建筑面积计价履行，并非按套计价。
被告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》选择按套计价，被告向原告交付的房屋套型与设计一致，面积也未超过3%，所以应维持双方原价款。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及购房发票所注明的面积和单价是为办理房屋产权和纳税手续，是房产和税务主管部门的硬性规定，《合同补充协议》系办理相关证照的需要，本案被告所售商品房系按双方约定按套计价，不是按建筑面积计价。
本院认为，第一，原、被告所签订的《商品房买卖合同》和附件虽是格式合同，但系双方当事人真实意思表示，尽管合同附件六第十六条的内容违反了《商品房销售办法》及《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规的相关规定，被告对此也被工商行政管理部门处予行政处罚，但其所违反的是行政管理性规定，并非效力性强制性规定，故不能认定该条款为无效。从合同及附件内容上看，讼争房屋双方明确约定选择的是按套计价，并非按建筑面积计价。事实上，原告亦是按《商品房买卖合同》约定的总房价款175470元缴纳房款的。第二，永安市房产管理局明确函复：开发商预售时房屋正处于预售合同约定的施工阶段，建筑面积是按设计图纸进行计算（即预测面积）。房屋竣工后，根据《房产测绘管理办法》规定，开发商应委托具有房产测绘资质的测量单位对房屋进行实测，实测结果经房屋权属登记部门核定后作为房屋登记计量单位依据。房屋实测建筑面积一般与预测建筑面积有一定的出入，因此，买卖双方应签订补充协议对房屋建筑面积进行变更。可见，签订《合同补充协议》的目的是为了办理房屋产权登记的需要。从申报缴纳不动产税费角度上看，永安市地税局亦证实，就被告而言，其是按《商品房买卖合同》约定的金额申报缴纳销售不动产相关地方税费，并不是按实际建筑面积纳税。第三，本案讼争商品房合同约定的建筑面积为40.08平方米，产权登记面积为39.54平方米，二者误差0.57平方米，误差比为1.42%。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人要求解除合同的，不予支持”的规定，本案讼争商品房应按合同约定的价格据实结算，并不存在返还已付购房款问题。综上，讼争房屋实际系按套计价，签订《合同补充协议》的目的是为了办理房屋产权登记的需要。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格依约履行。由于合同约定讼争商品房系按套计价，已经明确排除按面积差异结算房价款的方式，且原告实际亦按合同约定的房屋总价款履行缴纳购房款的义务。现房屋产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值未超出3%，因此，本案讼争商品房价款应按合同约定的价格据实结算。原告要求被告返还合同约定的总房价款与产权登记面积的实际房价款之差的购房款，其实质涉及的是面积误差的处理。故原告之诉请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈达辉的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告陈达辉负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 范韶勇
审 判 员 李如浩
人民陪审员 罗方益
二〇一三年九月五日
书 记 员 曾婷婷
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人要求解除合同的，不予支持”；