上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1297号
原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园。
法定代表人王银红。
委托代理人许丽，上海市江南律师事务所律师。
委托代理人陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。
被告（反诉原告）许金花。
委托代理人刘平。
原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园（以下简称海滨三村幼儿园）诉被告（反诉原告）许金花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海滨三村幼儿园的委托代理人陈秉惠、被告（反诉原告）许金花及其委托代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海滨三村幼儿园诉称，2013年1月1日，海滨三村幼儿园与许金花签订租赁合同，许金花向海滨三村幼儿园租赁宝山区牡丹江路XXX弄XXX号房屋，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止。根据区教育局关于退租还教的相关精神，海滨三村幼儿园在合同到期后不再与许金花续签。海滨三村幼儿园将此情况告知了许金花，并于2014年4月8日断水断电，但许金花仍拒绝搬离。现海滨三村幼儿园起诉要求许金花搬离并返还系争房屋，及支付从2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费。许金花支付的保证金已经抵作2013年度的租金，故押金不再退还。
许金花反诉并辩称，海滨三村幼儿园同意免除2014年1-3月的租金，且于2014年4月9日断水断电，许金花无法经营，故许金花不同意再支付租金。许金花于2000年4月开始承租系争房屋，向海滨三村幼儿园支付了转让费1万元。2001年4月底，系争房屋改造，许金花搬出了该房屋，至当年12月底才搬入继续使用，许金花在2000、2002年两次装修，花费17，000元。许金花支付的保证金中抵扣了卷帘门费用3，000元，其余全部抵作租金，租金支付至2013年底。许金花反诉要求海滨三村幼儿园退还转让费1万元，赔偿装修费17，000元、卷帘门安装费3，000元，断水断电7个月的租金损失14，000元。
海滨三村幼儿园针对反诉辩称，许金花之前的租赁合同已经履行完毕，与本案系争的租赁合同无关，海滨三村幼儿园不同意赔偿装修费、卷帘门安装费。海滨三村幼儿园没有收取许金花转让费1万元，不同意退还该款。海滨三村幼儿园同意免除许金花2014年1-3月租金的前提是许金花需在2014年4月8日前搬离系争房屋，但许金花没有搬离，故海滨三村幼儿园不同意免除该租金。海滨三村幼儿园于2014年4月8日断水断电，当时合同已经到期，许金花理应搬走，不同意赔偿租金损失。
经审理查明，2013年1月1日，海滨三村幼儿园（甲方）与许金花（乙方）签订房屋租赁协议，约定，租赁地址位于宝山区牡丹江路XXX弄XXX号，经营项目：理发；租期从2013年1月1日至2013年12月31日；房租每月3，000元，年内分四次缴纳，每季度前十天交清，租赁到期甲方同意续签下一年租赁协议，乙方必须在本年协议终止前十天主动会同甲方续签协议并交付第一季度租金及保洁费，如当年没有交清保洁费次年作退房处理；乙方需向甲方缴纳保证金5，000元，如终止合同甲方应归还该保证金；乙方未经甲方同意，不得擅自将商业用房转让他人经营；工商管理费、营业税、卫生费、垃圾清运费等各种费用由乙方承担，水、电费等由乙方按照表计量付费，不得拖欠；如在租赁期间，上级部门有新的指示和要求收回房屋或市政动迁而造成的违约，甲方不负责，乙方无条件服从，甲方退还房租及押金；乙方必须履行以上条款，否则视为违约，甲方有权终止协议。2014年3月6日，海滨三村幼儿园发出通知，内容为根据“退租还教”精神，海滨三村幼儿园于2013年12月31日停止租赁合同，考虑到店家找新址等实际情况，延后3月作为无偿租房，2014年4月1日起不再提供水、电等生活设施，请店主于2014年4月8日前尽快搬离。
审理中，许金花提供：1、关于转让海三幼儿园门前商业用房协议，甲方为房春兰，乙方为许金花，主要内容为，房春兰将商业用房转让给许金花，许金花支付房春兰1万元损失费。2、证明，主要内容为，根据宝府（2002）73号文件精神，海滨三村幼儿园对牡丹江路XXX弄XXX号-
XXX号进行改造，从原来一层扩建到二层，使用功能不变，房屋权属性质为国有资产。该证明落款处为“上海市宝山区教育局”的印章复印件，落款时间为2009年1月4日。许金花表示，转让协议中房春兰系海滨三村幼儿园总务主任陈老师虚构，1万元由陈老师代表海滨三村幼儿园收取；证明由海滨三村幼儿园交给许金花，海滨三村幼儿园当时表示系争房屋为国有资产，可以永久由许金花使用。海滨三村幼儿园表示，房春兰身份不明，对转让协议的真实性不予认可，该协议无海滨三村幼儿园印章，无法证明海滨三村幼儿园收取过许金花1万元；证明上“上海市宝山区教育局”的印章与真实的宝山区教育局印章不符，对该证明真实性不予认可。
以上事实，有海滨三村幼儿园提供的房地产权证、房屋租赁协议，许金花提供的通知、转让协议、证明，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，海滨三村幼儿园与许金花签订的房屋租赁协议系双方真实意思，合法有效。合同约定的租期于2013年12月31日已经届满，双方并未续签租赁合同，海滨三村幼儿园要求许金花搬离并返还系争房屋，符合法律规定，本院予以准许。海滨三村幼儿园发出的通知中写明免除许金花2014年1-3月的租金，海滨三村幼儿园要求许金花支付该使用费，本院不予准许。海滨三村幼儿园主张免除租金的前提是许金花需在2014年4月8日前搬离，与通知内容不符，本院不予采纳。海滨三村幼儿园于2014年4月8日停止供水、供电，对许金花使用系争房屋有较大影响，海滨三村幼儿园要求按照租金标准计算使用费，本院不予准许。许金花在合同到期后未返还房屋，亦应承担相应责任，本院酌情确定许金花按每月300元计算，支付海滨三村幼儿园从2014年4月8日起至实际返还房屋之日止的使用费。许金花在2014年4月1日至2014年4月7日期间正常使用系争房屋，应支付该期间的使用费700元。海滨三村幼儿园、许金花均表示保证金已经从2013年底前的租金中抵扣完毕，故本院对保证金不再处理。许金花提供的转让协议无法反映其将1万元支付给了海滨三村幼儿园，许金花要求海滨三村幼儿园返还1万元，依据不足，本院不予准许。许金花自述其于2000、2002年进行装修，至今价值甚微，且租赁合同系到期终止，许金花要求海滨三村幼儿园赔偿装修费、卷帘门安装费，本院不予准许。许金花在合同到期后应当返还系争房屋，其要求海滨三村幼儿园赔偿2014年4月之后的租金损失，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）许金花于本判决生效之日起十日内，搬离宝山区牡丹江路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋返还给原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园；
二、被告（反诉原告）许金花于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园2014年4月1日至2014年4月7日期间的房屋使用费700元，并按每月300元计算，支付从2014年4月8日起至实际返还房屋之日止的使用费；
三、原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园的其他诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）许金花要求原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园赔偿装修费等反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取350元，反诉案件受理费450元，由原告（反诉被告）上海市宝山区海滨三村幼儿园负担320元，被告许金花负担480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年十二月十一日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。