江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3415号
原告昆山元顺机械有限公司，住所地江苏省昆山经济技术开发区三巷路433号，组织机构代码77465444-6。
法定代表人李隆社，该公司董事长。
委托代理人李建，江苏嘉昆律师事务所律师。
被告昆山海立硕电子科技有限公司，住所地江苏省昆山市开发区蓬朗洪湖路1388号2号房，组织机构代码08931543-8。
法定代表人刘杰，该公司总经理。
委托代理人高元林，江苏海联海律师事务所律师。
委托代理人吴燕青，江苏海联海律师事务所实习律师。
原告昆山元顺机械有限公司诉被告昆山海立硕电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由代理审判员柴敏娟独任审判，并于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告昆山元顺机械有限公司委托代理人李建、被告昆山海立硕电子科技有限公司委托代理人高元林、吴燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山元顺机械有限公司诉称：2014年8月29日原告与被告签订《房屋租赁协议书》1份，约定原告自2014年9月1日起租用被告位于XX路800平方米的厂房，签订协议后原告按照约定支付了押金、第一期的租金、变压器使用费、门卫使用费合计100850元。在2014年9月1日原告开始搬入，被告认为原告的生产有噪音、有烟雾违反昆山环保部门要求，阻止原告使用已经搬入的设备并停掉了原告的动力电。后在双方协商中，被告明知原告原使用厂房租赁合同到期，急需搬入新厂房，却要求原告必须提供环评许可证明后再搬入。当原告告知被告，原告的生产工艺全部经过昆山环保部门审批，只要原告提供环保部门要求的房屋使用证明等材料，原告就可以通过迁址环评。得知此消息后，被告在强调必须通过环评后方可搬入后，表示同意提供相关资料供原告迁址环评申报，却又故意以各种借口拖延提供。被告的各种行为已经变相地表明拒绝出租厂房给原告，原告于2014年9月22日发函解除了《房屋租赁协议书》，并要求被告返还收取的款项和赔偿原告的损失。但至今被告未返还任何费用，为维护自身合法权益不受侵犯，现起诉至法院，请求判令：1、请求确认合同于2014年9月23日予以解除；2、被告退还租金、押金、变压器使用费、门卫费合计100850元及利息（利息从2014年9月30日起按照银行贷款利率计算至实际支付之日止）3、被告赔偿原告损失54850元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告昆山海立硕电子科技有限公司辩称：一、原告诉请被告返还已支付租金等费用没有合同与法律依据。1、原被告合同成立并生效，双方应当信守承诺按合同履行，被告出租房屋给原告的目的是为了取得房屋对应的使用收益，原告具体派何种生产用途与被告无关，但原告最起码应当符合法律要求；2、原告单方解除合同没有法律依据，被告已将出租房屋按时交付给原告使用，原告应按月支付费用；3、原告无法按时生产是因为原告不能达到关于安全生产与环保等相关的法律法规强制性规定，其是否按时生产与被告无关；4、被告在本案中没有任何过错，被告要求原告按照环保与安全生产的要求想办法解决目前生产中遇到的困难并无不当。二、被告要求原告继续履行合同，原告生产的合法性由原告自行向有关部门检验申请，被告仅配合提供现有的资料，原告应当按照厂房设计要求使用房屋，该厂房设计要求使用房屋，该厂房实际的消防等级要求为一般机械类加工，原告生产过程中需要使用油漆，会产生粉尘，有火花等不符合安全生产需要，而目前昆山各部门对安全生产特别重视，严格要求各企业必须依法执行，被告提出整改以达到安全生产的目的并无过错，所有的整改措施应当由原告负责投入，原告申请验收。综上，因本案中被告并不存在过错，原告单方面终止合同理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求，同时被告将以合同继续主张权益。
经审理查明：2014年8月29日，昆山海立硕电子科技有限公司（甲方）与昆山元顺机械有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定，租赁标的及面积为昆山市开发区XX路二期厂房中北侧一幢房屋，租赁面积车间按800平方米计算；租赁期间为4年零4个月，自2014年9月1日至2019年1月1日止；房屋以现状交付；第一年租金标准为每平方每月16元（不含税）（2014年9月1日至2015年8月31日），第二年和第三年租金标准为每平方每月17元（不含税）（2015年9月1日至2017年8月31日），后一年零四个月的租金标准为每平方每月19.5元（不含税）（2017年9月1日至2019年1月1日）；本协议签订时，乙方支付甲方房屋租赁保证金25600元（2个月的租金）作为履行本合约的担保，该履行保证金在双方合同期满后一周内无息返还，但前提是乙方已结清相关账目；租金支付第一次为5个月（2014年9月1日-2015年1月31日），先付后租，第一期租金在签署本协议一周内支付，首次合计支付金额100850元（含5个月的房租、5个月的变压器租赁费、2个月的押金和5个月的门卫费）；变压器的使用费15000元／每年，门卫费1000元／月；乙方应按照房屋的设计用途使用及装修房屋，不得违法使用或改造，装修必须符合国家规定的标准。该份合同对逾期支付租金及费用的违约责任予以了约定，并约定合同期满未续租或合同解除的责任承担。
2014年9月1日，昆山海立硕电子科技有限公司向昆山元顺机械有限公司支付了100850元（含5个月的房租、5个月的变压器租赁费、2个月的押金和5个月的门卫费）。合同签订后，昆山元顺机械有限公司搬入部分设备至出租厂房。2014年9月10日，昆山元顺机械有限公司支付中介服务费6400元。
2014年9月10日，昆山元顺机械有限公司就公司产生的噪音问题通过联络函的形式与昆山海立硕电子科技有限公司沟通协商，协商结果，如昆山海立硕电子科技有限公司不能容纳昆山元顺机械有限公司生产中的缺点，请允许其暂时搬迁，等找到厂房再行搬离，所产生费房租按天计算，不存在违约现象，剩余的租金及押金按数返还。
2014年9月11日，昆山海立硕电子科技有限公司回复，若昆山元顺机械有限公司经营项目不符合昆山环保要求，昆山环保部门来检查，造成不能在此正常生产的所有责任和损失与其无关，噪音、烟雾及灰尘问题必须想办法解决，如解决不了实在要搬离，除应按实际使用天数付房租外，还要承担违约金。
2014年9月12日，昆山元顺机械有限公司向昆山海立硕电子科技有限公司发《搬迁告知函》，要求昆山海立硕电子科技有限公司提供房屋使用证明，并提出如不接受昆山元顺机械有限公司租赁该厂房，尽快书面提出，趁公司未全部设备搬入早做调整以减少损失，如收到本通知函后三个工作日未提出意见，视为昆山海立硕电子科技有限公司接受其公司，其公司将继续搬入其他设备，若全部搬入后，昆山海立硕电子科技有限公司再提出不出租房屋，除了需支付合同约定的违约金外，另需赔偿其公司的一切搬迁费用和损失。
2014年9月12日，昆山海立硕电子科技有限公司回复，要求昆山元顺机械有限公司对车间进行整改，还一个无污染、无噪音、无灰尘的优良环境，并符合昆山环保标准要求，如不符合，所产生影响被他人投诉，产生的一切后果与其无关。
2014年9月13日，昆山元顺机械有限公司再次向昆山海立硕电子科技有限公司发搬迁告知函，要求昆山海立硕电子科技有限公司三日内提供房屋使用证明，并提出昆山海立硕电子科技有限公司变相的要求其公司搬离。
2014年9月15日，昆山海立硕电子科技有限公司再次回复，要求昆山元顺机械有限公司搬入前提供昆山环评许可证明以后再搬入租用的厂房内，其公司愿意提供厂房租赁协议、房产证、营业执照、税务登记、组织机构代码证复印件，并提出如昆山元顺有限公司能达到无污染、无噪音，各项指标都能控制在环保许可范围内，还是愿意长期合作。
2014年9月15日，昆山元顺机械有限公司发函，会按照昆山海立硕电子科技有限公司的要求暂时不搬入，在环评报告经昆山环保局批准后再搬入，并要求提供房东营业执照、房产证、房屋租赁合同、生产污水排入市政公共管道的接管证明或排污许可证，供环评使用。
2014年9月17日，昆山海立硕电子科技有限公司回复，可以提供上述材料，但排污许可证明需三天时间和原房东协商处理，并要昆山元顺机械有限公司搬入前提供昆山环评许可证明，达到无污染、无噪音，项指标都能控制在环保许可范围内方可搬入租用的厂房。
2014年9月22日，昆山元顺机械有限公司认为截止发函日，昆山海立硕电子科技有限公司未提供迁址环评所需的房屋使用证明等材料，并认为昆山海立硕电子科技有限公司一面要求其公司整改至无污染、无噪音、无灰尘，并要求未能提供环保审批材料不得搬入厂房，一面故意不提供环评所需的房屋使用证明材料，属于采用不正当手段阻扰其公司使用厂房，是在变相的逼迫其公司自动退出，放弃承租房屋，提出解除《房屋租赁协议书》，搬离租赁厂房，并将《解除合同通知书》通过邮寄方式发送给昆山海立硕电子科技有限公司，昆山海立硕电子科技有限公司于2014年9月23日收到该份通知。
2014年9月22日，昆山市舜欣物流有限公司开具一张购买6450元槽钢的发票给昆山元顺机械有限公司。
以上事实由房屋租赁协议书、联络函、回复函、搬迁告知函、回复函、搬迁再次告知函、再次回复函、再次要求提供房屋使用证明材料的函、回复函、解除合同通知函、邮寄凭证、发票、原、被告双方当事人、发票在庭审中的陈述在卷予以证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原被告双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。
一、关于《房屋租赁协议书》是否解除的问题。
本案中，原告已按照约定履行了支付租金的义务，被告也应依约将出租房交付原告使用，后原告搬入了部分机器设备投入生产，但是在使用租赁厂房的过程中，被告认为原告在生产过程中产生的噪音、污染、火花等问题对其造成了影响，提出继续搬入的前提是取得有关部门的环评报告批准，并愿意配合提供环评所需的材料。后由于被告未能在规定的时间内将环评所需材料提供给原告，原告认为被告一方面要求其公司整改至无污染、无噪音、无灰尘，并要求未取得环评报告审批不得搬入，另一方面又故意不提供环评所需的房屋使用证明等材料，属于采取不正当手段阻扰其公司使用厂房，故于2014年9月22日提出解除《房屋租赁协议书》，被告于2014年9月23日收到解除通知，该份协议书应于2014年9月23日予以解除。本院认为，在履行合同的过程中，双方应本着诚实信用原则，按照租赁物的性质合理使用房屋，由于原告在生产过程中不可避免的会出现噪音、灰尘等问题，对此在签订合同的时候，原被告双方均应有所预见，被告的义务应是提供租赁物给原告使用，被告提出原告继续搬入需通过环评且整改至无污染、无灰尘、无噪音状态，双方未在《房屋租赁协议书》中予以约定，其在履行合同过程中存在过错，应承担相应的违约责任。
关于原告后续搬入事宜通过沟通协调，原告同意在取得环评报告审批之前暂不搬入，被告未在规定的时间内提供环评所需的材料，导致该合同不能继续履行，原告租赁厂房的目的也无法实现。原告主动选择了解除合同，搬出租赁物，视为其对承租人享有的要求出租方继续履行合同权利的放弃，应予以准许。因解除合同的通知于2014年9月23日到达被告处，故原被告双方签订的《房屋租赁协议书》于2014年9月23日予以解除。
二、关于《房屋租赁协议书》解除后租金、押金、变压器使用费、门卫费返还的问题。
因被告履行合同义务不符合约定，现《房屋租赁协议书》已解除，其收取的押金25600元应当予以返还。
依据约定，第一年租金标准为每平方米每月16元（不含税），从2014年9月1日至2014年9月23日，原告共使用23天，每天为426.67元（16元／平方米×800平方米÷30天），共计9813.41元，原告已支付5个月的租金64000元，应返还原告租金数额为54186.59元。
依据约定，变压器的使用费15000元／每年，原告使用厂房23天，每天41.09元（15000元／年÷365天），共计945.21元，原告已支付5个月的变压器使用费6250元，应返还原告变压器使用费5304.79元。
依据约定，门卫费的1000元／月，原告使用厂房23天，门卫费金额为766.67元（1000元／月÷30天×23天），原告已交纳5个月的门卫费5000元，应返还原告门卫费4233.33元。
综上，被告应返还原告押金、租金、变压器使用费、门卫费共计89324.71元，原告主张利息从2014年9月30日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止不违反法律规定，本院依法予以支持。
三、关于原告要求被告赔偿损失54850元的诉讼请求。
因原被告双方签订《房屋租赁协议书》解除，该笔中介费6400元属于原告的损失，被告对合同的解除存在过错，应予赔偿。
关于原告主张的其他损失，因没有依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告昆山元顺机械有限公司与被告昆山海立硕电子科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》于2014年9月23日予以解除。
二、被告昆山海立硕电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山元顺机械有限公司押金、租金、变压器使用费、门卫使用费共计89324.71元及其利息（利息从2014年9月30日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止）。
三、被告昆山海立硕电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告昆山元顺机械有限公司损失6400元。
（上述款项汇至原告昆山元顺机械有限公司指定账户或汇至昆山市人民法院纠纷款账户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60）
四、驳回原告昆山元顺机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告负担1250元，原告负担500元，被告负担部分原告已交纳，被告在判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10XXXXX599。
代理审判员 柴敏娟
二〇一五年一月六日
书 记 员 许云翔
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。