山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一初字第31号
原告（反诉被告）：烟台福丰年实业开发有限公司，住所地：烟台市芝罘区大马路3号。
法定代表人：范建伟，该公司董事长。
委托代理人：徐海龙，山东文康律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，山东文康（烟台）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：烟台光上置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区天相里5号。
法定代表人：刘建华，该公司董事长。
委托代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。
被告：山东烟台拍卖行有限责任公司，住所地：烟台市莱山区黄海路9号黄海置地广场1号楼七层。
法定代表人：于鹏，该公司经理。
委托代理人：王培浩，山东西政律师事务所律师。
原告烟台福丰年实业开发有限公司（以下简称福丰年公司）与被告烟台光上置业有限公司（以下简称光上公司）、山东烟台拍卖行有限责任公司（以下简称烟台拍卖行）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐海龙、ＸＸ，被告光上公司的委托代理人郭燕燕，被告烟台拍卖行的委托代理人王培浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福丰年公司诉称，2011年7月5日原告与烟台拍卖行签订委托拍卖合同书，委托烟台拍卖行拍卖位于烟台市芝罘区大马路3号-7号的银帆大厦部分房产。2011年8月23日光上公司以40467703.50元的价格竞得涉案房地产，拍卖成交后光上公司以预先支付的500万元保证金支付了部分成交价款，以后陆续向烟台拍卖行支付了20467703.50元成交价款，剩余1500万元至今未付，烟台拍卖行也未将其收到的20467703.50元成交价款支付给原告。故请求判令光上公司向原告支付1500万元及自2011年12月23日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；判令烟台拍卖行向原告支付20467703.50元及自其收款之日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息，并由被告承担诉讼费用。
被告光上公司辩称，一、本案为拍卖合同纠纷，委托拍卖合同书是原告与烟台拍卖行签订的，实际履行方也是原告与烟台拍卖行，依据合同相对性原则，因该合同发生的纠纷原告起诉光上公司主体不适格，应驳回其起诉。二、涉案房产存在重大瑕疵（房产面积有重大误差、土地用途变更、地下室存在权利瑕疵等），给光上公司造成巨额损失，光上公司多次要求原告赔偿，故光上公司不应支付原告剩余款项。三、原告出售的房产存在众多瑕疵，双方一直在协商解决给光上公司造成的损失问题，故原告无权要求光上公司承担利息。
被告烟台拍卖行辩称，原告申请追加我方为被告没有法律依据，其主张的利息也没有依据，根据原告与我方签订的委托拍卖合同第12条第2款约定，本案我方没有责任。原告与光上公司在拍卖成交后又协商签订了买卖合同，并到房产、土地部门办理了过户登记，其行为违反了委托拍卖合同的约定。光上公司的行为违反了拍卖规则的约定（买受人未在规定时间内付款、未交付全部成交价款和佣金的，拍卖成交确认书自行失效），拍卖行为应确认无效，我方应扣留拍卖佣金及500万元的保证金。
被告光上公司反诉称，2011年8月23日光上公司通过拍卖方式竞得原告所有的位于烟台市芝罘区大马路3号-7号房产及土地使用权。后经测量，原告交付的房产实际面积与拍卖成交确认书的面积相差699平方米，给光上公司造成损失3192231元，光上公司为测量实际房产面积花费测绘费61305元。光上公司竞得的上述土地用途为住宅、商业服务业，但过户至光上公司名下时却变更为公寓、商服用地，给光上公司造成损失19200651.53元。原告恶意欺瞒光上公司，将存有权利瑕疵的地下室出售给光上公司，导致光上公司无法实际使用该地下室的固有设施，也无权拆除，造成损失2862436元。涉案房产的水、电、暖未与市政管网连通，给光上公司造成水电施工费用损失3439930.70元及暖气配套费损失1129753.77元。综上，原告共计给光上公司造成损失29886308元，请求判令原告赔偿前述损失，并承担全部诉讼费用。
原告福丰年公司针对光上公司的反诉答辩称，光上公司反诉所述事实与客观事实不符，原告已经按照约定将涉案房产过户给光上公司，在拍卖之前已披露了已知的拍卖标的瑕疵，并明示不承担瑕疵担保责任，光上公司的反诉没有事实和法律依据。
被告烟台拍卖行表示对光上公司反诉主张的事实及理由不清楚。
经审理查明：2011年7月5日，原告与烟台拍卖行签订委托拍卖合同书，约定：一、原告委托烟台拍卖行拍卖自有的位于烟台市芝罘区大马路3号-7号银帆大厦的一部分（产权证号为烟房权芝字第E177159号）及其所占用的国有土地使用权，拍卖大厦建筑面积13043.07平方米（计算价格面积12846.89平方米，原因见合同附件一），国有土地使用权面积1557.60平方米。楼层及每层面积详见合同附件一《银帆大厦面积测绘说明》，该楼主要瑕疵详见附件二《拍卖标的物告知书》。二、烟台拍卖行应以取得竞买人签字确认的《拍卖标的物告知书》形式向竞买人如实告知拍卖标的物的瑕疵，同时要求竞买人对拍卖标的物进行实地考察，并以实地考察的现实状况为准，原告不承担瑕疵担保责任。六、拍卖标的物经拍卖成交后，烟台拍卖行应负责向买受人催交拍卖所得款项。此款在成交当日起4个月内最多可分4次将全额汇入原告指定的银行账户。七、拍卖标的物经拍卖成交后，由原告在收到拍卖全额款项后五日内将标的物实际交付给买受人，并配合买受人办理相关法律手续。在此之前买受人无权对标的物行使任何权利。十二、违约责任2、拍卖成交后，因买受人未在约定期限内交纳全额价款，造成烟台拍卖行无法履行本合同第六条之规定时，原告不追究烟台拍卖行责任……。合同附件一《银帆大厦面积测绘说明》中列明了楼层及每层面积，并附加说明：福丰年公司房产证面积13043.07平方米，实际拍卖面积12846.89平方米，差额面积为82.88平方米和113.30平方米，一是人保60户住宅实际面积9039.81平方米，其中附楼北过道82.88平方米未作为公摊面积分摊，但实际由人保60户居民占有、使用、收益和处分，此次拍卖对该82.88平方米既不作价，也不参与实际拍卖。拍卖成交后向买受人过户时，权属登记包括这82.88平方米，但买受人实际不享有该部分的任何权益。二是位于主楼19层列在烟台人保家属栏内的113.30平方米，已由烟台芝罘区法院强行拍卖，不参与整体拍卖和整体过户。附件二《拍卖标的物告知书》中载明了拍卖标的物的主要瑕疵：该楼水、电、暖等公用设施未接入市政管网，地下室因坡道防水处理不善存有积水，并安装有500取暖工程设备等；且拍卖人声明：该拍卖标的物瑕疵包括但不限于上表所列，委托人不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竞买人应进行实地考察，不论竞买人进行实地考察或者放弃实地考察，均视为竞买人已知晓标的物的全部瑕疵。
光上公司于2011年8月22日委托其法定代表人刘建华参加2011年8月23日举行的拍卖会，代理权限为办理竞买手续、参加竞买、确认成交、办理结算、受领拍卖标的，委托期限为2011年8月22日至办理完成所有手续、完成所有委托事项。2011年8月23日刘建华与烟台拍卖行签订竞买协议，约定：一、2011年8月23日上午10时在芝罘岛东街原南洋酒楼举行拍卖会，拍卖标的为烟台市芝罘区大马路3号-7号银帆大厦部分房产。二、光上公司已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料，拍卖标的以公开展示时的现状为准，烟台拍卖行不承担瑕疵担保责任。七、若光上公司竞买成功，则双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书；光上公司同意自成交之日起四个月内向烟台拍卖行付清全部成交价款；光上公司在付清全部成交价款和佣金后，须在五日内到原告方办理标的移交手续，逾期烟台拍卖行将按成交价款每日千分之五计收违约金；拍卖标的由原告直接交付于光上公司；……。九、《拍卖成交确认书》为本协议的组成部分，……。2011年8月23日，烟台拍卖行举行涉案房产的拍卖会，光上公司代理人刘建华持58号竞买号牌买受涉案房产，并于当日在《拍卖笔录》及《拍卖成交确认书》上签字，经确认，拍卖涉案房产的建筑面积约12846.89平方米，成交单价3150元／平方米，成交额40467703.50元。
庭审中，烟台拍卖行提交了由光上公司法定代表人刘建华签字的《拍卖标的物告知书》、《银帆大厦面积测绘说明》及《烟台银帆大厦拍卖特别声明》复印件各一份，《拍卖标的物告知书》及《银帆大厦面积测绘说明》与原告提交的委托拍卖合同书原件附件一、二内容一致，《烟台银帆大厦拍卖特别声明》第三项内容为“拍卖成交后买受人应于成交当日起4个月内最多可分4次将成交款全额汇入委托人指定的银行账户……”。光上公司认可《银帆大厦面积测绘说明》的内容，称烟台拍卖行在拍卖之前口头向其告知了，但否认在该说明上签过字，光上公司对《拍卖标的物告知书》及《烟台银帆大厦拍卖特别声明》的真实性不认可，主张烟台拍卖行并未告知这两份材料的内容，光上公司更未在这两份材料上签过字。
2012年5月7日原告与光上公司签订房屋买卖合同一份，约定：原告自愿将涉案房产出售给光上公司，成交价格为40467703.50元，光上公司于2012年5月7日一次性付清房款，原告于2012年5月10日将涉案房产交付光上公司，双方于2012年5月7日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续；光上公司未按合同约定交付房款，每逾期一日，应向原告支付成交价格万分之一的违约金。原告已于2012年5月4日向光上公司开具了销售涉案房产的税务发票（面积12929.77平方米，金额40467703.50元）。光上公司主张该房屋买卖合同仅用于办理房产过户手续，不是双方真实意思表示，不应按此履行。原告认可该房屋买卖合同系为办理过户手续而签订，但称签合同时光上公司已违反拍卖合同中关于付款的约定，为了督促光上公司尽快付款，又在该合同中约定光上公司应一次性付清全部房款；鉴于烟台拍卖行当时告知光上公司已支付了2546万元房款，该合同本意是要求光上公司支付剩余的1500万元房款。
涉案房产的所有权、土地使用权均于2012年5月9日从原告名下过户至光上公司名下。房产证过户前的登记建筑面积为13043.07平方米，设计用途主要为非住宅，过户后的登记建筑面积为12929.77平方米，规划用途为非住宅；土地证过户前登记的土地用途为住宅、商业服务业，使用年限至2044年6月8号，过户后登记的地类（用途）为公寓、商服用地，使用年限不变。2012年6月14日原告与光上公司办理了涉案房产、土地及工程图纸、相关资料的交接手续。
原告、两被告均认可涉案房产的拍卖成交价款为40467703.50元，根据拍卖文件应于2011年12月23日前付清。光上公司已以保证金的形式通过烟台拍卖行向原告支付了500万元成交价款，并向烟台拍卖行支付了20467703.50元成交价款（2011年12月26日100万元、2012年1月13日500万元、2012年2月17日300万元、2012年2月20日1467703.50元、2012年3月23日200万元、2012年4月25日500万元、2012年4月26日300万元），剩余的1500万元未向烟台拍卖行或原告支付。
原告于2013年4月1日起诉至本院，要求光上公司支付成交价款35467703.50元及自2011年12月23日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息。为查清事实，本院依法追加烟台拍卖行为第三人参加了诉讼。经查明光上公司已向烟台拍卖行支付了20467703.50元成交价款后，原告遂于2014年1月22日向本院递交追加被告申请书，申请追加烟台拍卖行为本案被告，并将诉讼请求明确为：请求判令光上公司支付1500万元及自2011年12月23日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；判令烟台拍卖行支付20467703.50元及自其收款之日起至生效判决确认的付款期限届满之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息。
关于成交价款的支付问题，光上公司主张，委托拍卖合同、房屋买卖合同均约定光上公司支付全部价款后再办理房产过户手续，原告在仅收到光上公司500万元价款后即自愿缴纳了900万元税款并将涉案房产过户至光上公司名下，原因是其意识到给光上公司造成巨额损失，以余款1500万元作为赔偿光上公司损失的主动行为，故原告不应向光上公司主张剩余款项及利息。原告对此不予认可，称因烟台拍卖行告知已收到光上公司支付的二千余万元拍卖成交价款，光上公司也请求原告先办理房产过户手续用于融资，原告为了让光上公司尽快付清房款才将涉案房产过户给光上公司。鉴于已就涉案房产的瑕疵问题提起反诉，光上公司同意将剩余的1500万元拍卖成交价款直接支付给原告。烟台拍卖行既未将光上公司向其支付的20467703.50元拍卖成交价款支付给原告，也未返还给光上公司，其主张依据竞买协议第8条及拍卖规则第12条约定，应自收到的成交价款中扣除光上公司的拍卖佣金2023385.18元及500万元保证金，但在法院限期内未提交拍卖规则或其他相关证据。
关于光上公司的反诉请求，一、光上公司主张其委托山东岩土勘测设计研究院有限公司进行了测绘，测绘报告显示原告交付涉案房产的实际面积为12261.19平方米，与拍卖成交确认书中的面积相差699平方米，涉案房产的拍卖单价为3150元／平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原告应赔偿光上公司损失3192231元，光上公司所花费的测绘费亦应由原告承担。原告认为山东岩土勘测设计研究院有限公司的测绘报告是受光上公司单方委托作出的，测绘对象亦是“光上滨海国际公馆房产”，不能作为证据使用，涉案房产的面积应以房屋登记机关的登记为准。二、光上公司主张原告提供的涉案房产原土地使用权证载明土地用途是住宅、商业服务业，过户后却变更为公寓、商服用地，烟台顺达房地产评估有限公司出具的房地产市场分析报告证明土地用途变更造成的房产价格损失为19200651.53元。原告认为该分析报告是光上公司单方委托作出的，不能作为证据使用；土地使用权过户手续是原告协助光上公司办理的，原告不清楚权属证书中文字表述不一致是否就意味着土地用途确实发生变化，原告出售的不是独立的土地使用权，房屋与土地不可分割看待，光上公司知道涉案房产性质是非住宅，涉案房产的土地使用期限过户前后也是一致的。光上公司则认为权属证书中文字表述不一致即意味着土地用途确实发生了变化，过户手续主要是原告办理的，光上公司只是配合部分签字手续，事后光上公司曾向土地局了解过原因，土地局答复是土地档案与土地证不符，但对此没有证据证实。烟台市国土资源局芝罘分局的涉案房产土地档案显示，原告和光上公司于2012年5月9日共同申请办理土地登记，申请书中载明的土地用途为公寓、商服，申请登记的内容包括2012年5月9日原告和光上公司签订的国有土地使用权转让合同，其中第二条载明土地用途为公寓、商服用地，地籍调查表中载明的批准用途及实际用途均为公寓、商服。烟台市国土资源局芝罘分局给本院的函件载明，2012年5月9日原告与光上公司向该局申请转让土地变更登记，原告使用的烟国用（2002）字第16号土地证登记的用途是住宅、商业服务业，而2012年5月9日原告转让给光上公司的烟房证芝字第29××24号房产证登记的用途为非住宅，1994年6月16日原烟台市土地管理局烟土地［建］字（1994）9号用途是理疗、综合大楼，［建设用地批准书］（1994）地字第4号用途是理疗、公寓、综合大楼，故该局依据上述资料、双方申请将用途更正登记为公寓、商业服务业用地。三、光上公司主张原告出售的地下室存在权利瑕疵，地下室的设施与500工程供暖设施是为涉案房产周围十多栋大楼（700多户居民及公建单位）服务的，因其已经超过容量，导致光上公司无权使用，因存在公有使用权，光上公司也无权拆除这些设施，故光上公司认为原告无权单独出售地下室；原告在拍卖时故意隐瞒光上公司，应按照3150元／平方米的拍卖单价及地下室的面积908.71平方米赔偿光上公司损失2862436元。原告认为拍卖前其已披露地下室安装有500工程供暖设施，光上公司在拍卖前也现场勘察过，应当知道该瑕疵。四、光上公司主张原告出售涉案房产之前已办理出房产证，依据相关规定，水、电、暖设施应能够正常使用才能达到验收标准，继而办理出房产证，因此光上公司有理由相信涉案房产的水、电、暖已经接入市政管网；为将涉案房产的水、电与市政管网连通，光上公司已花费3439930.70元，该费用应由原告承担；烟台市暖气配套费的标准是93元／平方米，原告应赔偿光上公司12147.89平方米（实际购买面积）的暖气配套费1129753.77元。原告认为拍卖前已披露水、电、暖未接入市政管网的事实，且声明不承担瑕疵担保责任，光上公司拍卖前也进行过现场勘察，应当知道该事实，光上公司拍得涉案房产后自行施工的花费及暖气配套费均与原告无关。
另外，光上公司认可拍卖之前到现场察看过涉案房产的具体情况，烟台拍卖行向其告知过113.30平方米的面积瑕疵，并出示过涉案房产的房产证、土地证，房产证上的面积包含地下室的面积，光上公司所称的地下室设施主要是指500工程供暖设施，现场察看时该设施已实际存在，当时以为是为涉案房产供暖使用的。
以上事实，有原告提交的委托拍卖合同书原件、授权委托书、《拍卖成交确认书》、房产证、《拍卖笔录》、《拍卖特别声明》、《拍卖标的物告知书》、《面积测绘说明》、《交易资金托管协议》、资料图纸移交说明复印件各一份，光上公司提交的收款收据、银行转账凭证及证明、催款函、竞买协议、《房屋买卖合同》及发票、《光上滨海国际公馆房产测绘技术总结报告》、《工程勘察合同》及发票、《房产市场分析报告》、《律师函》原件各一份、水电施工合同及票据一宗、烟国用（2002）字第16号国有土地使用权证、烟国用（2012）第1017号土地使用权证复印件各一份，烟台拍卖行提交的委托拍卖合同书、《拍卖标的物告知书》、《面积测绘说明》、《拍卖特别声明》、竞买协议、《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》复印件各一份，本院调取的烟台市国土资源局芝罘分局土地档案材料一宗、烟台市国土资源局芝罘分局的函件及当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为，原告系涉案房产的所有权人，其与烟台拍卖行签订的委托拍卖合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。烟台拍卖行接受原告的委托后依法进行了拍卖，光上公司与烟台拍卖行签订竞买协议后在拍卖会上以40467703.50元的价款竞拍成功，并与烟台拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。烟台拍卖行主张光上公司违反拍卖规则的约定，导致拍卖成交确认书自行失效，涉案房产的拍卖应为无效，但对此并未提交拍卖规则或其他证据予以证实，本院依法不予采信。涉案房产拍卖成交后，原告在未依约收到房款的情况下，未经过烟台拍卖行，直接与光上公司办理了房产所有权、土地使用权过户登记及交接手续，且就房款交付达成新的协议，故原告与光上公司之间基于拍卖事实达成的涉案房产产权转让关系成立。原告在本案中具有合法的诉讼主体资格，光上公司主张原告主体不适格，理由不成立，本院不予支持。
涉案房产的拍卖成交价款为40467703.50元，光上公司已以保证金的形式支付原告500万元，还依据竞买协议向烟台拍卖行支付了20467703.50元。鉴于涉案房产已由原告交付给光上公司并过户至光上公司名下，原告要求光上公司支付剩余的1500万元成交价款，光上公司亦同意向原告直接支付，应予以允准。原告与光上公司均认可双方于2012年5月7日签订的房屋买卖合同是为了办理过户手续，且涉案房产系于2012年6月14日交付给光上公司，故光上公司自2012年6月15日起按照同期银行贷款利率支付1500万元成交价款的利息为宜。原告超出部分的请求，本院不予支持。
烟台拍卖行收到光上公司的20467703.50元成交价款后未支付给原告，现原告要求烟台拍卖行支付该部分成交价款，理由正当，应予支持。委托拍卖合同并未约定烟台拍卖行向原告支付拍卖成交价款的义务，原告系于2014年1月22日向法院提交追加被告申请书，要求烟台拍卖行支付其收到的20467703.50元成交价款，故烟台拍卖行应自2014年1月22日原告向其主张权利之日起按照同期银行贷款利率支付20467703.50元成交价款的利息。烟台拍卖行主张应从该部分成交价款中扣留拍卖佣金及500万元的保证金，与委托拍卖合同及竞买协议的约定不符，且缺乏证据和依据，本院不予支持。
关于光上公司主张的损失，（一）光上公司主张拍卖成交确认书的面积为12929.77平方米，其接收房屋后经单方委托测绘房产实际面积与该面积相差699平方米，故要求赔偿该部分面积的价格损失及为测量实际房产面积花费的测绘费。现涉案房产已过户至光上公司名下，过户后的房屋所有权证登记建筑面积为12929.77平方米，与拍卖成交确认书的面积相符，光上公司依据单方委托的测绘报告，主张其实际接收的房屋面积与房屋所有权证登记面积不符而要求原告赔偿，理由不当，本院不予支持。（二）因涉案房产过户前的土地用途登记为住宅、商业服务业，过户后的登记地类（用途）为公寓、商服用地，故光上公司要求原告赔偿土地用途发生变更所造成的损失。烟台拍卖行在拍卖前已向光上公司出示了涉案房产合法有效的国有土地使用证和房屋所有权证，拍卖成交后原告与光上公司签订了国有土地使用权转让合同，并共同到国土资源局申请办理了土地使用权过户手续，申办材料中均载明土地用途为公寓、商服，光上公司对此是明知的且未提出异议。虽然过户前后登记的土地用途文字表述有所变更，但涉案房产的设计、规划用途在过户前后均为非住宅，没有发生变化，过户前后土地使用权的使用年限也无变化，光上公司没有证据证实涉案土地的用途确实发生了变化以及土地用途文字表述发生变更的原因或过错在于原告，故对于光上公司请求的该项损失，本院不予支持。（三）光上公司主张其无权实际使用或拆除涉案房产地下室安装的500工程供暖设施，该地下室存在权利瑕疵，而原告拍卖时恶意隐瞒，故要求原告按照拍卖单价及地下室面积赔偿损失。原告与烟台拍卖行签订的委托拍卖合同书附件二《拍卖标的物告知书》中载明涉案房产水、电、暖等公用设施未接入市政管网，地下室安装有500取暖工程设备，且原告不承担瑕疵担保责任。烟台拍卖行提交的《拍卖标的物告知书》复印件亦载有上述内容，虽然光上公司不认可烟台拍卖行提交的《拍卖标的物告知书》复印件，也否认烟台拍卖行告知过上述内容，但认可现场察看涉案房产时500工程供暖设施已存在。综合上述事实，在涉案房产拍卖之前，原告已向烟台拍卖行告知了地下室的瑕疵，并明示不承担瑕疵担保责任，光上公司虽不认可烟台拍卖行向其告知过地下室的瑕疵，但知道地下室有500工程供暖设施，现以其误认为相关设施是为涉案房产供暖为由要求原告赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。（四）光上公司要求原告赔偿因涉案房产水、电、暖未与市政管网连通所造成的水电施工费用损失及暖气配套费损失的问题，如前所述，原告已在拍卖之前向烟台拍卖行告知了涉案房产水、电、暖等公用设施未接入市政管网，光上公司否认烟台拍卖行向其告知过相关内容，请求原告赔偿由此造成的损失没有依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、第五十一条、第五十二条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告烟台光上置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台福丰年实业开发有限公司拍卖成交价款15000000元，并自2012年6月15日起至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率支付利息；
二、被告山东烟台拍卖行有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台福丰年实业开发有限公司拍卖成交价款20467703.50元，并自2014年1月22日起至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率支付利息；
三、驳回被告烟台光上置业有限公司的反诉请求。
如果被告烟台光上置业有限公司、被告山东烟台拍卖行有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费219139元，由被告烟台光上置业有限公司负担92678.26元，被告山东烟台拍卖行有限责任公司负担126460.74元；财产保全费5000元，由被告烟台光上置业有限公司负担；反诉费95616元，由被告烟台光上置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 纪 芳
审判员 王瑞芳
审判员 栾海宁
二〇一四年八月二十八日
书记员 陈蒙蒙