广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0204民初1936号原告：高志娟，女，汉族，住广东省韶关市武江区，委托代理人：陈明、谢丽莉，广东磨铁律师事务所律师。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：李秋华、陈植林，该公司职员。本院于2016年9月29日立案受理了原告高志娟诉被告韶关市顺宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高志娟的委托代理人陈明、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司的委托代理人陈植林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志娟诉称：2014年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××4756），约定由原告向被告购买位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号碧桂园凤凰山2街40号的房屋，房屋面积为343.81平方米，每平方米5948.23元。依据合同上述约定，原告应支付的总房款为2045060.96元。但是，被告工作人员由于工作疏忽，在计算房款总金额错误的将房屋总价计算为2388496元，并以该数额为准向原告收取了2388496元房款。即被告向原告多收取了343435元。在合同约定交房期限届满后，因房屋质量问题，原告在与被告交涉时，发现被告上述向原告多收取343435元款项的错误，并随即请求退还多收的房款。2016年8月28日，原告委托广东磨铁律师事务所向被告发出《律师函》要求退还多收房款，但是被告至今仍未办理退款事宜。现向人民法院起诉，请求判决：1、被告返还原告款项343435元，并支付利息36504.28元（利息按照银行同期贷款利率自2014年9月23日计至被告返还所有款项之日止，其中利息36504.28元由2014年9月23日暂计至2016年9月22日止）；2、本案所有诉讼费由被告承担。原告高志娟提交的证据有：1、身份证、企业信息公示，证明原、被告的诉讼主体资格;2、商品房买卖合同，证明一2014年6月3日，原告与被告签订商品房买卖合同编号：130××××4756，约定由原告向被告购买位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号碧桂园凤凰山2街40号的房屋。证明二原告购买房屋面积为343.81平方米，约定单价为每平方米5948.23元，总购房款为2045060.96元，被告错误的将总购房款计算为2388496元;3、购房发票，证明一原告向被告支付款项共计2388496元。证明二被告向原告多收取款项343435元;4、EMS邮寄单、律师函，证明原告于2016年8月28日委托广东磨铁律师事务所向被告发出律师函要求退还多收房款；5、（2016）粤韶韶州第4079号公证书，证明一原告所购买房屋凤凰二街40号至今未交付给原告；同时证明涉案房屋现状，被告并没有把涉案房屋清理干净，影响原告的使用，对此，原告认为房屋现状不符合家居条件。被告韶关市顺宏房地产开发有限公司辩称：一、规划局出具的《修建性详细规划图》可以证明案涉别墅的花园属于私家花园，其面积纳入《不动产权证》面积之内，不属于小区公共绿地。本公司工作人员在销售案涉房屋时已告知花园的价格及性质。能够合法计价出售的花园，本司销售时没有原因不进行告知花园的价格。且别墅花园单价低于别墅建筑面积的单价，合同总价包含花园价格，显然原告在明知此事实，在没有证据证明花园属于公共绿地的情况下，为达到其不可告人的目的，污蔑本司将公共绿化土地作为花园欺诈销售，并恶意提起无端诉讼，有意损害本司商誉。针对原告严重侵害本司商誉的行为，本司保留对高志娟另案追诉权利。二、政府规定开发商开具发票系统必须使用政府的税收征收系统，并且交纳“契税”及“建筑物公共维修基金”需要提供购房发票及购房合同及附件（业主交纳契税、建筑物公共区域维修基金与“建筑面积”相关）。由于“建筑面积”及“金额”固定，因此，系统对单价进行自动调整，出现每张发票显示的单价不同情况。三、案涉合同为广东省的通用《商品房买卖合同》，所有类型商品房一手交易强制适用该版本，包括别墅类型的商品房一手交易。我司无权修改案涉合同，且签订之后，需要向政府备案。由于政府起草通用版本的《商品房买卖合同》第四条关于“计价方式与价款”规定：“该商品房属于预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房的单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）元整。”并没有明确设置“花园面积”、“花园单价”。花园是房屋（别墅）的组成部分。房屋单价包括“建筑面积单价”、“花园单价”。《商品房买卖合同》第五条第2项约定“买卖个同双方按合同约定的房屋单价多退少补”。而《附件四》第六条第2款约定“第五条第2项中的买卖个同双方按合同约定的房屋单价多退少补”是指“按本条约定的退补单价进行据实结算”，即第六条第1项约定“建筑面积的退补单价为（人民币）5948.23元/平方米，花园面积进行退补单价为（人民币）1107.86元/平方米。”因此，《合同》对花园的单价约定是明确的，花园的退补单价即是花园的单价。四、法律规定合同成立必须满足具备主体、标的两个条件。法律规定价格不是合同成立的必要条件，且价格出现约定不明时，按照买卖合同其他条款确定。被告韶关市顺宏房地产开发有限公司提交的证据有：附件四补充协议书2份，证明涉案房屋的面积和花园的面积，按照附件四计算刚好原告所交付给被告的金额。经审理查明：2014年6月3日，原告高志娟作为乙方（买受人）与作为甲方（出卖人）的被告韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称顺宏公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××4756）一份，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房），该商品房位于凤凰山××街××房，该商品房的用途为住宅，约定建筑面积共343.81平方米，其中，套内建筑面积343.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.00平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房单价为每平方米5948.23元，总金额2388496元等内容。同日双方就上述《商品房买卖合同》还签订一份《补充协议书》，《补充协议书》第一条约定：买受人向出卖人购买的商品房为位于广东省韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号的“韶关碧桂园”凤凰山2街40号（H86型）联体住宅（简称该商品房）。该商品房的套内建筑面积343.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积×平方米，即该商品房的房屋建筑面积共343.81平方米；该商品房的花园面积310.00平方米；《补充协议书》第六条还约定：“在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定由差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：洋房的套内建筑面积或单体、联体住宅的建筑面积的退补单价为（人民币）5948.23元/平方米，花园面积进行退补的单价为（人民币）1107.86元/平方米……”。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点是：案涉房屋是否包括花园及原告支付的总价款是否应该包括花园款的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》，原告向被告买受的房屋属“整幢出售，包括地上三层和地下一层”，结合原告提交的房屋外观的照片，应是类似于“别墅”的商品房建筑，该类商品房建筑，相应会配置一定面积的花园，原告知道或是应该知道的，本院也相信被告在出售时理应告知了原告。这类“别墅”的配置的花园，除特别约定外，买受人是应该支付相应的价款取得花园所占用的土地使用权。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然只载明的了房屋面积、单价和总价款，没有载明有花园及花园面积和价款，如被告所述，是因为《商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》，所有类型商品房一手交易强制适用该版本，包括别墅类型的商品房一手交易，所以《商品房买卖合同》不能反映原告买受房屋是包括有花园的。基于此，双方于同日签订的作为《商品房买卖合同》附件《四》的《补充协议书》第一条则载明了原告的买受房屋是配置有花园的、花园面积为310平方米，《补充协议书》作为《商品房买卖合同》组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，对双方具有同样的法律约束力，该条充分证明了原告买受房屋是配置有花园的。虽然《补充协议书》仍然没有载明花园的土地使用权每平方米的单价及价款，但《补充协议书》第六条约定的花园面积与实际交付的花园面积差异时，退补的单价为每平方米为1107.86元，按通常的交易习惯，购买的单价与退补的单价是相一致的，这一点从双方约定的房屋单价5948.23元及双方约定商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，退补单价为每平米5948.23元相一致是可以得到证实的，综合以上，可以确认原告买受房屋是配置有花园的、花园面积为310平方米，每平方米单价为1107.86元，即原告买受房屋的总价款包括房屋价款和花园价款，为5948.23元×343.81平方米＋1107.86元×310=2388496元（取整数），与《商品房买卖合同》载明的总价款2388496元是一致的。故原告仅仅依据《商品房买卖合同》的部分约定内容向被告主张权利，明显依据不足，本院予以驳回；被告的抗辩有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条的规定，判决如下：驳回原告高志娟的诉讼请求。本案受理费6999元，由原告高志娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱艺华审 判 员  杨 新人民陪审员  李春梅二〇一七年三月二十二日书 记 员  谭秀华