浙江省台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台椒商初字第334号
原告（反诉被告）：台州市欧美雅家居艺术商场有限公司
，住所地：台州市耀达路99号，组织机构代码：66515726－4
。
法定代表人：郑志会，该公司总经理。
委托代理人：袁卓群、张秀红，浙江巡天律师事务所律师
。
被告（反诉原告）：许云祥，
汉族，住台州市黄岩区澄江街道余家屿村***号，身份证号码
：332603196411283015。
委托代理人：张贵宝，台州市三甲法律服务所法律工作者
。
原告台州市欧美雅家居艺术商场有限公司（以下简称欧美
雅公司）为与被告许云祥租赁合同纠纷一案，于2010年2月2日
向本院起诉，本院于当日受理。被告许云祥于2010年3月29日
向本院提起反诉。本案依法由审判员胡红芳适用简易程序于20
10年4月1日公开开庭进行了审理。原告欧美雅公司的委托代理
人张秀红、袁卓群，被告许云祥的委托代理人张贵宝到庭参加诉讼。原、被告在庭审前后均要求过庭外和解，本院予以准许
。但双方未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告欧美雅公司起诉称：2008年11月18日，原、被告签订
了《台州市欧美雅国际家居广场租赁合同》三份（合同编号为
a004、b019和c016）。根据合同约定，原告将位于台州市椒江
区耀达路99号欧美雅家具广场一楼a4号经营场地（面积为442
㎡）和二楼b19号经营场地（面积为200㎡）和三楼c16号经营场
地（面积为307㎡）出租给被告经营使用，租赁期限为1年，即自
2008年11月18日起至2009年11月17日止，a4经营场地租金每月
每平方米58元，b19号经营场地租金每月每平方米52元，c16号
经营场地租金每月每平方米44元，经营场地物业管理费均为每
月每平方米3元，电费根据被告经营区域设立的独立计量电表
实际使用量交付。三份合同均约定了分二期支付租金，并约定
被告可享受每月每平方米6元的广告支持，该部分费用可直接
从租金中扣除。合同签订当日，原告即将上述经营场地交付被
告使用。后来因受金融危机影响，欧美雅国际家居广场铺位空
置率逐日增多，再加上商场内部经营户恶意拖欠租金，致使原
告经营资金严重短缺，无力向商场业主支付租金，原告公司股
东会决议：停止经营，申请破产。2009年6月8日，原告向包括
被告在内的各经营户发出通知，要求各经营户在近期内调整和
寻求更好的物业商场。2009年6月15日以后，商场业主已经自
行向各经营户收取租金，原告不再按照原租赁合同约定收取租
金。原告与被告之间签订的三份租赁合同自2009年6月15日之次日起开始解除。根据上述三份合同约定，截止2009年6月15
日，在扣除广告支持费后，被告应付租金和物业管理费325322
.43元，其中a4号经营场地应付租金及物业管理费169359.67元
，b19号经营场地应付租金及物业管理费68273.33元，c16号经
营场地应付租金及物业管理费87689.43元，被告实付278111元
，尚欠租金和物业管理费47211.43元。另外，原告共为被告代
缴税款1766.17元，垫付电费7763.4元，被告至今未将该款归
还原告。合同解除后，原告应退还给被告质量保证金10000元
。现请求判令被告立即支付给原告租金及物业管理费46741元
。
被告许云祥答辩并反诉称：原、被告于2008年11月18日签
订租赁合同三份，租赁期自2008年11月18日至2009年11月17日
止，在合同履行过程中，原、被告双方经协商就摊位涨价部分
达成协议每平方米降6元每月，2009年第二季度，因被告经营
困难，全体经营户与原告达成协议，原告就全年租金再降10%
，可原告在诉状中仅按原合同约定的租金要求被告给付，显然
是错误的。由于原告未全面履行合同，故2009年5月18日以后
的租金不应该缴纳。按合同约定原告除电费外的计算都是对的
，但原告没有按照双方约定就全年租金按90%计算，电费被告
已自行支付了。另刷卡的2万余元应当予以扣除。原告于2009
年6月8日通知被告要求终止合同，被告不同意，原告却于2009
年6月15日擅自放弃商场管理，其行为构成违约。由于原告的
违约行为，已造成被告较大的经济损失，故被告要求原告赔偿合同违约金1万元。
原告欧美雅公司针对被告许云祥的反诉答辩称：一、租金
应该计算至2009年6月15日，而不是2009年5月17日。在此期间
，虽原告撤走部分设施，但经营场所一直由被告使用，对被告
的经营没有影响。二、第一期的租金被告已按照合同全部缴纳
，从第四个月起，因被告说经营困难，经协商，原告同意被告
在2009年4月7日前2月18日至5月17日的租金及物业管理费全部
付清，可以给予10%优惠。但被告并未在期限内付清，故不再
享有此优惠。三、对于广告支持费，商场对部分客户是给予优
惠，具体的按照合同约定，若合同中未写明的，原告不予支持
。四、2009年6月15日前的电费是由原告代为缴纳的，此后，
由被告自己缴纳。五、解除合同是双方一致同意的，不存在支
付违约金的问题。从2009年6月15日起，被告将租金直接支付
给业主，证明原、被告的合同已自动解除。故这1万元违约金
的请求要求法庭予以驳回。
原告欧美雅公司为支持其诉讼主张，当庭宣读和出示了以
下证据：
1、台州欧美雅国际家居广场租赁合同三份，证明原、被告
间的商铺租赁关系及相关的权利义务约定。
2、2009年6月8日通知一份，证明原告单位因种种原因无法
继续经营，要求解除租赁合同的事实。
3、银行扣款付电费单据、台州电业局直属供电局开具的增
值税专用发票、金融机构代扣电费清单及应付电费计算清单若干，证明原告按照商场电能总表读数缴纳了2009年6月20日前
的电费，该电费包括应由被告承担的电费。
4、抄表记录一份，证明被告使用的电量。
经质证，被告对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议
，对关联性有异议，4、5两月电费由原告缴纳无异议，但不能
证明被告需要承担的金额，6月份电费是各经营户自己缴纳的
。对证据4有异议，该记录上并未经被告签字确认。
被告许云祥为支持其诉讼主张，当庭宣读和出示了以下证
据：
1、原告于2009年4月4日发给被告的催款通知书一份，证明
原告提出第二季度租金按九折计算，故全年的租金均应按九折
计算。
2、关于赵某的任命决定一份，证明赵某系商场执行总经理
的事实。
3、证人赵某（2008年8月到2009年2月任欧美雅公司执行总
经理）出庭作证证言，证明在合同履行过程中，原、被告双方
协商一致，将合同a004、b019、c016降6元，作为广告支持费
补贴给被告的事实。
经质证，原告对证据1无异议，当时确实同意第二季度租金
按9折计算，但必须在规定时间内支付。对证据2无异议。对证
据3，该证人是现在商场的执行总监，被告代理人就是现在商
场的法定代表人，证人与被告之间存在利害关系，其证言的证
明力较弱。本院认证，原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以
采信，能够证明原、被告之间的租赁合同关系，以及双方对权
利、义务的约定，并且能够证明原告单方解除合同的事实。证
据3，被告对真实性无异议，该证据能够证明原告为整个商场
支付了电费，但对被告应承担的电费，尚需其他证据予以证明
，故在本案中不予认定。证据4，被告有异议，该抄表记录系
原告单方制作，并未经被告确认，又无其他证据佐证，故不能
证明被告使用的电量，本院不予采信。被告提供的证据1、2，
原告无异议，本院予以采信，能够证明原告同意被告第二季度
租金按90%计算，及证人的身份。证据3，原告认为证人与被告
有利害关系，对真实性有异议，但结合原告提供的三份租赁合
同，能够证明双方对租赁场地的单位价格以广告支持费的补贴
形式予以降低6元的事实；另，证人陈述其于2009年2月后离开
原告公司，对租金按90%计算的情况并不知情。证人陈述相对
客观，并与其他证据也能吻合，故本院对证人证言予以采信。
根据以上认证结果，并结合原、被告的庭审陈述，本院认
定本案事实如下：
2008年11月18日，原、被告签订了《台州市欧美雅国际家
居广场租赁合同》三份（合同编号为a004、b019和c016）。根
据合同约定，原告将位于台州市椒江耀达路99号欧美雅家具广
场一楼a4号经营场地（面积为442㎡）和二楼b19号经营场地（
面积为200㎡）和三楼c16号经营场地（面积为307㎡）出租给被告
经营使用，租赁期限为1年，即自2008年11月18日起至2009年11月17日止，a4号经营场地租金每月每平方米58元，b19号经营
场地租金每月每平方米52元，c16号经营场地租金每月每平方
米44元，三处经营场地管理费均为每月每平方米3元，电费根
据被告经营区域设立的独立计量电表按实支付，同时约定租金
分二期支付，并给予被告每月每平方米6元的广告支持费等相
关内容。合同签订后，原告将上述经营场地交付给被告使用，
被告向原告缴纳了产品质量保证金。2009年4月4日，原告向被
告催讨2009年2月18日至2009年5月17日的租金，在催款通知书
中明确该期间租金及物业管理费为126936元，即按90%计付，
并要求在2009年4月7日前付清。但被告并未在此期限内支付。
2009年6月8日，原告向包括被告在内的各经营户发出通知，称
因受金融危机影响，商场铺位空置率逐日增多，商场由于资金
短缺，无法正常经营运作，经股东会决议进行破产清算，要求
各经营户在近期内调整和寻求更好的物业商场。原、被告之间
的租赁合同关系自2009年6月15日之次日起解除。截止2009年6
月15日，被告应付租金和物业管理费（已剔除广告支持费）30
9054.3元，已付278111元，另外，原告为被告代缴税款1766.1
7元。合同解除后，原告应退还给被告产品质量保证金10000元
。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示
，内容并不违法，应确认为有效，双方均应按约全面履行。在
合同履行过程中，经协商一致的变更条款，对双方具有约束力
。被告租用场地应当按约支付租金及物业管理费，对于原告代缴的税金，被告应当予以返还。原告诉讼请求中的合理部分，
本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。原告于2009年6
月8日通知被告寻求更好的物业商场，并要求租金算至6月15日
的行为，已明确表示不再继续履行双方的租赁合同，故原、被
告之间的租赁合同关系已于2009年6月16日解除。原告单方解
除合同，构成违约，应当承担违约责任。由于双方未在合同中
约定违约金，且被告也未提供证据证明因原告的违约行为造成
被告的经济损失，故被告的反诉请求缺乏依据，本院不予支持
。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十
四条第一款、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼
证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许云祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付
给原告台州市欧美雅家居艺术商场有限公司租金及物业管理费
30943.3元，返还原告代缴的税金1766.17元；
二、原告台州市欧美雅家居艺术商场有限公司于本判决发
生法律效力之日起十日内退还给被告许云祥产品质量保证金10
000元；
上述二项折抵后，由被告徐云祥于本判决发生法律效力之
日起十日内支付给原告台州市欧美雅家居艺术商场有限公司22
709.47元。
三、驳回原告台州市欧美雅家居艺术商场有限公司的其他
诉讼请求；
四、驳回被告许云祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费480元（已减半），由原告台州市欧美雅家居艺
术商场有限公司负担250元，被告徐云祥负担230元；反诉受理
费50元（已减半），由被告许云祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉
案件受理费，本诉960元，反诉100元（具体金额由浙江省台州
市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动
撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：90×××23
5，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行］。
审 判 员 胡红芳
二〇一〇年十一月一日
代书记员 周云飞
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，
应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定
数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方
法。
第二百二十六条
承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼
请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由
负有举证责任的当事人承担不利后果。