包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内02民终1175号上诉人(原审被告、反诉原告)包头市恒源房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区包头市青山区青年路**号恒源银座写字楼**号楼****号。法定代表人王晓河，该公司总经理。委托代理人王鹏，内蒙古字仁律师事务所律师。委托代理人薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张晓川，女，住内蒙古自治区包头市。委托代理人李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。委托代理人包娜，内蒙古正捷律师事务所律师。上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2015）包青民初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司的委托代理人王鹏、薛文千，被上诉人张晓川的委托代理人李永泉、包娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明,2011年9月24日，原告张晓川与被告包头市恒源房地产开发有限责任公司签订两份《恒源银座认购协议书》，分别约定原告购买被告开发的位于包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商，暂定面积均为332.82平方米，单价均为54800元每平方米，总房款均为17333905元，原告应于2011年9月24日支付定金300000元，于2011年10月5日前付清首期房款10433905元。2011年10月4日，原、被告双方就相同底商又签订两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》，建筑面积均为332.72平方米，总房款均为17328723元，付款方式为2011年10月4日付清首付款10828732元，贷款6500000元（包含定金），若由于乙方原因提出退房，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付房款不予退还。若由于乙方原因提出退房，定购双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《订购协议书》作为法律有效之合约。2011年9月10日，被告向原告张晓川出具收据一张，内容为：“今收到张晓川交来入会费600000元”。2011年10月4日，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司向张晓川及刘国全出具收据两张，内容分别为：“今收到刘国全、张晓川交来A1号底店首付款10828732元”、“今收到刘国全、张晓川交来A2号底店首付款10828732元”，首付款中包含定金。原告张晓川未向被告支付两套底商的剩余购房款13000000元。被告未向原告交付上述两套底店。另查明，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司已取得其开发建设的包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座项目的国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并于2011年12月20日取得商品房预（销）售许可证。被告包头市恒源房地产开发有限责任公司分别于2011年8月8日、9月19日、9月26日在包头日报刊登广告，于2011年8月10日、9月21日、9月28日、11月23日、2012年2月28日在包头晚报刊登广告，在上述广告宣传及被告发放的恒源银座项目宣传材料中，该项目的定位及规划为：高端商务、世界级五星级豪华酒店“喜来登”入驻、国际奢侈品牌名店街于一体的国际化商务区。后恒源银座项目变更为“银领国际”，进驻的运营商为七巧国儿童城及途家公寓式酒店，其前期宣传的喜来登酒店及国际奢侈品牌名店并未入驻。又查明，2011年8月22日，原告张晓川的丈夫刘国全向浙江报喜鸟服饰股份有限公司报送《市场发展规划书》，拟选址恒源银座依托喜来登酒店的定位作为报喜鸟旗舰店。2011年8月28日，浙江报喜鸟服饰股份有限公司在《至内蒙古包头、鄂尔多斯专卖商函》中回复刘国全同意在包头喜来登酒店底店开设专卖店，并给以相应政策支持。原审认为,2011年10月4日，原、被告双方签订两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》系因原告购买的房屋面积发生变化对2011年9月24日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》的变更，是双方当事人真实意思表示。被告在2011年12月20日取得恒源银座商务楼项目的商品房预（销）售许可证，系在起诉之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》是合法有效的。通过原告张晓川丈夫刘国全向浙江报喜鸟服饰股份有限公司报送的《市场发展规划书》及浙江报喜鸟服饰股份有限公司《至内蒙古包头、鄂尔多斯专卖商函》，可以认定原告张晓川购买被告开发的包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商的目的为开设报喜鸟服饰专卖店。原、被告签订认购协议后，虽被告开发的楼盘周边环境未发生变化，但楼盘本身实际运营模式与其前期宣传发生重大变化，该变化属于原告在订立合同时不可预见的、也非不可抗力造成的，故不属于商业风险。因此导致原告无法实现购买底商的合同目的，继续履行合同对原告显失公平，故原、被告于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》应予解除，被告应因此返还原告已付购房款10828732元×2=21657464元，并承担自付款之日的利息。反诉原告主张反诉被告继续履行购房协议并给付剩余购房款13000000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，2011年9月10日被告向原告出具了600000元“入会费”的收据，2011年9月24日，原、被告签订的两份购房协议中均明确约定每套房屋定金数额为300000元，该定金系在合同签订之前交纳，其用途是为担保合同的订立，该定金的性质为立约定金，交付定金后被告与原告签订了购房协议，该定金的担保作用已经实现，故被告无需向原告双倍返还定金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告张晓川与被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于2011年10月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》；二、被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张晓川位于包头市民族东路与青年路交汇处恒源银座（写字楼/底商）A1及A2号底商购房款21657464元；三、被告包头市恒源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照中国人民银行同期贷款利率给付原告张晓川已付购房款21657464元的利息，自2011年10月5日起至清偿之日止；四、驳回原告张晓川其他诉讼请求；五、驳回反诉原告包头市恒源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189460元，原告张晓川负担31580元，被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担157880元。诉讼保全费5000元，由被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担。被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担部分随上述款项一并给付原告张晓川。宣判后，上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称:第一，一审法院适用情势变更原则属于适用法律错误。第二，一审法院认定事实错误。上诉人开发项目的运营模式没有发生任何改变，双方的合同目的完全可以实现。第三，合法有效的合同关系应当得到保护。根据合同约定，上诉人的反诉请求应当得到支持，被上诉人应当继续履行合同，交付剩余全部房款。被上诉人张晓川答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人开发项目的运营模式已经发生重大改变，上诉人属于虚假宣传。上诉人的反诉请求没有事实和法律依据。被上诉人的合法权益应当得到保护，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，本院予以确认。本院认为,上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司与被上诉人张晓川于2011年1年月4日签订的两份《“恒源·银座”商品房购房协议书》是双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上诉人在自己的宣传广告以及宣传资料中，明确允诺五星级酒店喜来登酒店将入驻，该宣传内容具体明确，被上诉人作为经营报喜鸟服饰的商家，正是基于上诉人的该宣传才与上诉人订立了购房协议书。上诉人的宣传内容对双方买卖合同的订立产生了重大影响，故上诉人对喜来登酒店入驻的宣传，应视为要约，属于双方合同约定的内容。现在上诉人确定无法引入喜来登酒店，故上诉人的行为属于违约，应承担违约责任。因上诉人的违约行为，导致被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人要求解除合同，符合法律规定，应予支持。上诉人应当返还被上诉人已付房款及利息。上诉人要求被上诉人继续履行购房协议并给付剩余房款的诉讼请求不予支持。一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条属于适用法律不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189460元由上诉人包头市恒源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵文革审 判 员  李 梅代理审判员  王 婷二〇一六年七月十一日书 记 员  王晓菲附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。