签发：拟稿：份数：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第3947号
原告招商银行股份有限公司长沙分行，住所地＊＊＊＊＊＊。
代表人曾盾，行长。
委托代理人刘海粟，住＊＊＊＊＊＊，系该行员工。
委托代理人胡杨蓁蓁，住＊＊＊＊＊＊，系该行宁乡支行员工。
被告益阳建初园林有限公司，住所地＊＊＊＊＊＊。
法定代表人孔建初，总经理。
委托代理人夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。
被告孔建初，住＊＊＊＊＊＊。
委托代理人夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。
被告欧阳碗丽，住＊＊＊＊＊＊。
原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招商银行）因与被告益阳建初园林有限公司（以下简称建初公司）、孔建初、欧阳碗丽发生金融借款合同纠纷，于2015年7月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员卢祎担任审判长，人民陪审员王桂枝、侯意辉参加评议的合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。书记员廖燕担任庭审记录。原告招商银行的委托代理人刘海粟、被告建初公司、孔建初的委托代理人夏伟中到庭参加诉讼，被告欧阳碗丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告招商银行诉称：经建初公司申请，2013年10月29日，招商银行与建初公司签订一份《授信协议》，约定招商银行向建初公司提供总额为1200万元的授信额度，授信期间36个月，即从2013年10月29日至2016年10月29日止。同日，招商银行与建初公司签订了《最高额抵押合同》（以下简称抵押合同），与孔建初、欧阳碗丽签订了《最高额不可撤销担保书》（以下简称担保书）。抵押合同约定：建初公司以其所有的一栋建筑面积为5315.44平方米的商业地产作为抵押物，抵押担保的范围：所有贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用、手续费、保险费和实现抵押权的费用等。担保书约定：孔建初、欧阳碗丽对建初公司与招商银行签订的《授信协议》项下债务承担连带保证责任。
2013年11月13日，招商银行与建初公司签订一份《借款合同》，约定建初公司向招商银行借款1200万元，贷款期限为36个月，从2013年11月13日至2016年11月6日止，每月21日计息一次；对未偿还的部分从逾期之日起在原贷款利率基础上加收50%计息。合同签订后，招商银行发放贷款1200万元。2014年底，建初公司经营陷入混乱，主营业务盈利能力严重减弱，资金链紧张，信用状况下降，无法按合同约定支付利息，现已欠利息7个月，又无法按要求提供其他担保措施。建初公司的行为构成违约。综上，请求判令：
1、解除招商银行与建初公司签订的借款合同；
2、建初公司立即偿还借款本金800万元，支付利息、罚息、复息至清偿日止（截止2015年7月3日为341042，2元）；
招商银行对建初公司抵押的房屋处置款在借款本息范围内享有优先受偿权；
孔建初、欧阳碗丽对建初公司授信协议项下所欠招商银行的借款本息承担连带保证责任；
建初公司、孔建初、欧阳碗丽承担本案诉讼费用。被告建初公司辩称：对借款关系和借款事实无异议，但公司现无力偿还，资金困难，希望招商银行减免罚息和复息，协商解决。
被告建初公司、孔建初辩称：对招商银行与建初公司之间的借贷关系、借款事实无异议，现公司资金困难，无力偿还欠款；希望协商解决，并希望减免罚息和复息。
被告欧阳碗丽在答辩和举证期限内既未进行答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：2013年10月29日，招商银行与建初公司签订一份《授信协议》，约定，招商银行向建初公司提供总额为1200万元的一次性授信额度，授信期间为36个月，从2013年10月29日至2016年10月28日。为确保授信协议项下债务本息及费用能得到按时足额偿还，建初公司与招商银行签订了一份《抵押合同》，建初公司以其名下位于益阳市赫山区沧水铺镇碧云峰村建筑面积5315.44平方米的房屋作为抵押物，抵押担保的范围为本金、利息、罚息、违约金、保理费用、手续费、保险费、和实现债权的费用等，2013年11月1日该抵押房屋办理了抵押登记。
2013年10月29日，招商银行与孔建初、欧阳碗丽签订一份《担保书》，约定孔建初、欧阳碗丽对建初公司在《授信协议》项下所有债务提供不可撤销连带责任担保，约定招商银行有权选择就授信申请人在《授信协议》项下全部债务直接向保证人追索，而无须先行处置抵押物等。
2013年11月13日，建初公司与招商银行签订了一份《借款合同》，约定建初公司向招商银行借款1200万元，借款期限36个月，从2013年11月13日起至2016年11月6日止，贷款采用固定利率，以定价日适用的中国人民银行公布的36个月贷款基准利率为基准利率，上浮25%，还款方式为等额还本，按月还息，即：2014年11月13日、2015年11月13日各还款400万元，余款400万元在2016年11月6日还清，每月21日计息一次；对未偿还部分从逾期之日起在原利率基础上加收50%计息。合同签订当日，招商银行向建初公司发放贷款1200万元。但建初公司未按约定还款，至2015年7月3日，建初公司除偿还本金400万元外，尚欠利息、罚息、复息341042.2元，招商银行多次催要无果。
以上事实，有授信协议、最高额抵押合同、最高额不可撤销担保书、借款合同、借款借据、房屋产权证、房屋他项权证、当事人陈述等证据予以证实，且证据已经庭审质证，足以认定。
本院认为：招商银行与建初公司签订的《授信协议》、《最高额抵押合同》、《借款合同》以及与孔建初、欧阳碗丽签订的《最高额不可撤销担保书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，招商银行依约发放贷款，但建初公司未按约定归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。因此，招商银行要求解除借款合同并要求建初公司偿还贷款本息的诉讼请求，符合约定，本院予以支持；建初公司以其名下位于益阳市赫山区沧水铺镇碧云峰村的房屋作为抵押，并办理了房屋他项权证，招商银行已经是该房屋的合法他项权利人，在建初公司未按约定偿还贷款本息时，招商银行要求处置抵押物并优先受偿，符合有关规定，本院予以支持；孔建初、欧阳碗丽作为建初公司借款的不可撤销连带责任保证人，故其与招商银行特别约定其承担连带保证责任不受先行处置借款人抵押物的约束，招商银行要求其承担连带责任的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告益阳建初园林有限公司于2013年11月13日签订的《借款合同》；
二、被告益阳建初园林有限公司在本判决生效后三日内偿还原告招商银行股份有限公司长沙分行借款本金800万元，支付利息、罚息、复息341042.2元（已计算至2015年7月3日），此后的利息、罚息、复息按合同约定计算至本息清偿日止；
三、原告招商银行股份有限公司长沙分行对益阳建初园林有限公司名下位于益阳市赫山区沧水铺镇碧云峰村建筑面积5315.44平方米的房屋（他项权证号：益赫房他字第20132**号）的处置价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权；
四、被告孔建初、欧阳碗丽对上述第二项债务承担连带清偿责任。
本案受理费70187元，保全费5000元，共计75187元，由被告益阳市建初园林有限公司、孔建初、欧阳碗丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卢 祎
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 侯意辉
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 廖 燕
附判决书引用法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
有法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。