广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终5号
上诉人(原审被告)：惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。
法定代表人：赖加宏。
委托诉讼代理人：苏国匡，男，汉族，1963年6月6日生[身份证号：440601196303060093]，住址：广东省佛山市禅城区。惠州国墅园地产有限公司员工。
委托诉讼代理人：罗利明，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孙红，女，汉族，1965年4月5日生，住址：深圳市福田区。
上诉人惠州国墅园地产有限公司与被上诉人孙红因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2015）惠城法民一初字第1671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年5月4日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付装修赔偿款213，772.3元；2、被告向原告支付违约金50万元整；3、被告向原告支付因请监工监督装修的机票费用840元;4、被告承担本案诉讼费用。以上各项费用合计：714，612.3元。
主要事实和理由：2007年11月23日，原、被告双方签订编号为惠州（2007)00016635的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的金山湖一号C栋501房样板房。房屋装修费用按照被告实际花费费用85万元(含设计费10万元）计算。在原告支付装修费后，被告向原告开具了收款收据，并签署了《协议书》。《协议书》约定，原告所购房屋需在入伙前由原告无偿提供给被告作为样板房使用；被告需在使用期间对房屋装修及家具设备进行维护保养，并在向原告交付时确保样板房保持初期使用时的状态；如任何一方违约，须向对方支付50万元违约金。2008年7月6日，原、被告双方对涉案房屋进行验收。在验收中发现诸多质量问题。被告工程部的工作人员在《房屋验收接管检查记录表》上签字确认存在的质量问题，并承诺25日内进行整改，但被告并未实际履行。2009年10月被告准备开工整改，但因选定的木地板无优惠价，原告好心为被告节约成本体考虑，同意被告暂缓整改。但此后被告再未进行任何整改行为，原告一直与被告协商无果。直到2014年7月，被告要求原告将所有文件递交给金山湖物业管理处，双方协商涉案房产的装修整改方案。2014年8月，原告将所有文件递交金山湖物业管理处，要求10月份动工整改。经原告与被告多次联系后，被告仍以各种理由推迟整改。最后被告要求原告重新对涉案房屋进行验收，原告按照被告的要求，于11月1日与被告公司苏总一起对房屋进行重新验收。11月3日，原告将有关涉案房产的全部问题整理好后交给了被告指定的公司工作人员。但被告仍然未给出任何确切答复。自2014年7月至2015年2月，原告对于涉案房屋装修整改事宜多次邮件函告，电话催促，并多次到惠州查看房屋损坏情况向被告主张权利。每次与被告沟通，被告均同意装修，但就是迟迟不予动工。经过原告的不懈努力，被告终于同意于2015年1月14日或15日动工。2015年1月20日，原告与被告公司的翁总，被告公司指定的装修公司刘总再次到现场查看，确定了具体的装修整改方案。随后，原告请父母从成都专程赶来监工。但被告突然通知装修公司刘总不准进行装修,但并未将此事及原因告知原告。原告从刘总处得知后此事后，马上与被告公司的王总联系。王总告知原告：集团领导不同意装修。原告被逼无赖，只能请案外装修公司对原告的房产装修损失进行估价，并对房屋现状进行了公证。欲寻求法律途径彻底解决此事。被告的行为，不仅严重损害了原告对涉案房屋的使用，而且违反了双方签订的《协议书》，被告理应对原告的损失进行赔偿并承担违约责任。
被告惠州国墅园地产有限公司辩称：一、原告要求被告支付装修款213772.3元，没有事实依据。1、该房装修款报价213772.3元，是原告单方的报价，并没有得到被告的确认，且原告提供的证据“惠州市嘉源建筑装饰工程有限公司工程（标准）预算单”在开庭时，原告没有提供证据原件，根据证据规则，原告应承担举证不能的责任。根据被告工程部核算。现在对该房的装饰全部维修好的工程费用约3.2万元；2、惠州市嘉源建筑装饰工程有限公司也不具有法定的评估资质，其对装修价格作出的评估是没有法律效力的；3、原告没有对该房进行过维修，没有为该房的装饰实际支付费用，没有发生实际的损失。所以原告要求赔偿装修款没有事实依据。二、原告要求被告支付违约金50万元，不符合合同约定。本案是房屋买卖合同纠纷，根据《商品房买卖合同》第9页第十条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责返工、修复。”即使被告交付的房屋装饰不符合约定，也只是承担返工和修复的责任，而不是支付违约金。所以，原告要求被告支付50万元的违约金，不符合合同的约定。原告尚欠被告购房款58012元，原告违约在先，根据国家法律《合同法》规定，原告应承担相应的违约责任。三、原告应该对后来扩大部分的损失负责。在被告交付房屋给原告时（被告委托惠州五星物业管理公司将楼交付给原告），需要维修的装饰装修问题只是小部分，维修价格在1万元左右，但原告收楼后，没有尽到维护的责任，导致现在的维修费用扩大到3万多元。对装修损失扩大的部分，应由原告自己承担责任。四、原告要求支付的机票费840元，与本案不具关联性。五、本案已过诉讼时效。被告于2008年6月18日通知原告收楼，且被告已委托当时的惠州市五星物业管理公司于2008年7月8日将房屋交给原告，惠州市五星物业管理公司可以证明（惠州市五星物业管理公司现已更名为深圳圭谷管家有限公司惠州分公司），原告已取得房屋钥匙，可以自由的进入本案涉案房屋，否则，原告如何能进入房间内进行拍摄呢？该房屋的交付至今已7年多时间了，原告直到2015年4月才向人民法院起诉主张权利，明显已超过诉讼时效。原告主张的权利不应得到法院的支持。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年11月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：惠州（2007)00016635），约定原告向被告购买由被告开发的金山湖一号区C1、C2栋5单元501房[建筑面积317.68平方米，套内面积266.30平方米]，总价款为1808010元。2007年12月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《协议书》一份，对于原告所购买的上述样板房约定如下：1、甲方在该商品房交付乙方使用时，该套商品房的室内装修、家具及装饰品一并交给乙方；2、甲方在贾府乙方该套商品房前，应补齐该套商品房中有家具缺失的零部件和修补已有问题的装修项目；3、甲方交房时，应向乙方提供该套商品房的装修工程设计系列图，提供电气设备和卫浴设备的保修单据、发票复印件和说明书；4、乙方同意在2008年6月30日前（如果甲方通知乙方提前入伙，以入伙时间为准），该套商品房无偿提供给甲方继续作为金山湖一号小区楼盘的样板房使用；5、甲方在使用该套商品房期间，甲方应当派专人无偿为该套商品房的装修及设备进行维护和保养，爱护房中的物品，保持在乙方购买该样板房初期的状态。如家具缺少、设备物品损坏，由甲方承担全部责任；6、三方在签订本协议时，对该套商品房的装修请款及家具设备等，需列明详细清单，三方签字确认；7、装修工程保修期认定：从甲方交房，乙方验收完毕之日起，基础装修保修时间为二年，其余（包括卫生间、厨房及隐蔽工程）为五年，在保修期内，乙方正常使用，如发现是装修工程存在的问题（人为损坏除外），由乙方通知甲方和装修该套商品房的装修公司（丙方），免费维修，甲方保证此项工作能顺利进行；8、甲乙双方必须严格遵守本协议书的约定，任何一方无故违反约定，须向相对方支付五十万元的违约金。以上协议附《样板房所购家具清单》一份。2007年11月1日、2008年1月17日，原告分别另行向被告支付了37万元、48万元共85万元的房屋装修款。2008年7月6日，原、被告就上述房屋进行了交楼验收，交楼验收的同时，由原告、被告、惠州市五星国墅园物业管理有限公司共同确认的《惠州市五星物业管理有限公司房屋验收接管检查记录表》中，记录了上述房屋在验收时存在而需要整改的问题。原告于2008年7月8日将上述问题整理后以《金山湖一号C栋样板房验收存在的问题》交付给了被告。2014年12月3日、17日，被告的工作人员对原告的上述装修给出了一份《金山湖C栋501样板房维修工程》的报价单，总价为44200元。2015年1月10日，原告委托惠州市佳源建筑装饰工程有限公司对上述房屋的装修出具了预算，价格为213772.3元。在诉讼工程中，经原告申请，由本院委托，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司在经现场勘查后于2016年3月25日对上述房屋的室内装修修复成本价值做出了《惠正资评报字（2016）第02006号评估报告》，评估修复的价格为130437.00元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合法的合同关系依法受法律保护。当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方之间在平等自愿、协商一致的基础上达成，是双方之间的真实意思表示，是合法有效的合同，依法应受法律保护。原、被告之间应当按照合同的约定履行自己的义务。对于《商品房买卖合同》的履行，被告称原告尚欠房屋的款项，但未提交相应的证据予以证实，对该抗辩理由本院不予采信。本案争议的焦点是对于双方之间签订的《协议书》内容的履行。本案中，原告已经将房屋的装修费用支付给了被告，视为原告已经购买了该房所属的房屋装修的项目。原告将所购的房屋交由被告继续作为样板房使用，是对被告工作的支持，也是对协议书义务的履行，被告应当按照协议书的约定妥善进行保管和维护，被告未尽妥善保管、维护的义务违反了双方的约定，依法应当承担违约责任。上述房屋原告虽于2008年7月6日予以收楼，但在收楼的同时，提出了房屋存在的问题，因此收楼并不意味着原告免除了被告在使用中对原告房屋造成的损害的赔偿，对房屋的损害部分被告应当予以修复或重做。因被告并未给与修复或重做，因此原告要求被告赔偿装修赔偿款的请求本院予以支持；赔偿的数额应当以实际的损失为限。对房屋存在的问题，原、被告、惠州市五星国墅园物业管理有限公司在收楼时已经予以了确认，对修复的价钱，已由本院委托具有相应资质的第三方予以评估，对该评估价格本院予以确认，即被告应当赔偿原告装修赔偿款130437.00元。对于原告要求被告支付违约金的请求，双方在《协议书》中已经予以明确，被告认为“依照《商品房买卖合同》的约定，即使被告交付的房屋装饰不符合约定，也只是承担返工和修复的责任”的抗辩理由本院不予以采纳。但违约金的性质是弥补原告因被告违反合同的约定而造成的损失，违约金以不超过标的的30%为限，本案中原告、被告在签订《协议书》时，已经确定上述房产的装修费用为85万元，因装修可预见的最大违约责任应当为85万元的30%即25.5万元，即本案违约金以25.5万元为宜。对于原告要求被告支付空调遥控器、窗帘遥控器、沙发修补、家具油漆修补、挂衣杆。书柜门业胶条的损失的请求，因原告并未提出上述损失与被告的违约有关系及具体的损失金额，本院对此请求不予支持。对原告要求被告承担的机票损失，因原告无法证明上述损失与本案有直接的关系，本院不予以支持。被告认为本案超过诉讼时效的抗辩理由，因原告在收楼后一直都有与被告就本案的相关事宜进行交涉，因此，被告的抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州国墅园地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告孙红装修赔偿款130437.00元、违约金255000元，共385437元。
二、驳回原告孙红的其他诉讼请求
案件受理费10946元（原告已预交5473元），由第一被告惠州国墅园地产有限公司负担7082元，原告孙红负担3864元。
当事人二审的意见
上诉人惠州国墅园地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、二审法院依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1671号《民事判决书》第一项判决，改判上诉人不承担赔偿责任；二、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。1.根据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款的规定：无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中被上诉人在一审提交的证据一惠州(2007)00016635号《商品房买卖合同》及《补充协议》、证据四《房屋验收接管检查记录表》、证据六《金山湖一号C栋样板房验收存在的问题(2014年11月3日)》、证据七《金山湖C栋50l样板房维修工程报价明细表》均是复印件，在一审庭审前后均无法提供该证据原件核对。证据六中的所谓签名确认人员李群并非上诉人的员工，上诉人对无原件可供核对的证据均不认可，一审法院却错误采信此证据并认定被上诉人一直向上诉人主张过权益，从而没有超过诉讼时效。实际上，根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》第7条约定，从上诉人交房，被上诉人验收完毕之日起，基础装修保修时间为两年。被上诉人自2008年7月6日收楼入伙，实际控制、支配该房屋。如果向上诉人主张保修或赔偿装修损失的权益，应当最迟在2010年7月6日之前主张，而其于2015年4月15日向人民法院起诉，早已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应当支持。2.即便是被上诉人存在实际损失且应当由上诉人承担。那么上诉人只应当承担自2007年12月8日[《协议书》生效日]至2008年7月6日[房屋交付日]期间的装修维护不当所造成的损失，而不包括2008年7月6日之后被上诉人收楼入伙后实际控制、支配该房屋期间扩大的损失。一审法院对此房屋装修损失的时间段认定错误，忽略了被上诉人扩大损失的责任，加重了上诉人的责任。二、一审法院存在程序错误。一审法院认定被上诉人实际损失所依据的惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出的《惠正资评报字(2016)第02006号评估报告》，上诉人并没有收到，一审法院也没有对此证据组织过质证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定：证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。三、即便是上诉人依法应当承担赔偿责任，一审法院认定违约金的方法错误，认定的违约金过高。1.根据《民法通则（2009年8月27日修正)第一百一十二条，当事人一方违反合同的赔偿责任。应当相当于另一方因此所受到的损失。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日)[法释(2003)7号]第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。3.根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》（2009年4月24日）[法释(2009)5号]第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中即使根据惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出的《惠正资评报字(2016)第02006号评估报告》，被上诉人的实际损失也只是130437元，违约金应当以超过此130437元实际损失的30%为标准适当减少，而不是以被上诉人所支付的装修款85万元为基数计算。况且，这其中还应当再减去被上诉人收楼入伙后实际控制、支配该房屋期间扩大损失应承担的责任。综上，一审法院事实认定不清，程序错误，判决不公，上诉人依法向贵院上诉，请贵院依法文持上诉人的上诉请求。
被上诉人孙红答辩称:一审我答辩了，也提交了所有证据，现在没有什么要答辩了的。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方在二审诉讼中的诉辩主张，现本案争议的焦点是：1、上诉人交付涉案房屋时是否符合双方的合同约定以及被上诉人主张赔偿损失是否超过诉讼时效；2、违约金是否应予调整。
关于第一个争议焦点，从一审诉讼中各方提交的证据可以得知，上诉人未对涉案房屋进行妥善保管和维护，导致本案争议的产生。争议产生后，被上诉人通过多种方式向上诉人主张权利，要求上诉人维修涉案房屋，但上诉人均不予理会。上诉人在本案的诉讼过程中亦未举证证明其所交付的房屋符合双方的合同约定。结合双方当事人的举证能力及具体案情，本院认定上诉人未能依约交付涉案房屋给被上诉人，应承担违约责任。关于诉讼时效的问题，虽然本案距双方产生争议的时间已接近8年多，但在该期间被上诉人一直在与被上诉人的工作人员进行交涉，未怠于行使自身合法权利。故上诉人主张超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
关于违约金应否调整的问题，上诉人主张违约金应以鉴定的维修费用130437元为标准，不超过该费用的30%予以减少。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应以实际损失为基础，本案上诉人的违约行为导致的上诉人损失不限于房屋的维修费用还应包含被上诉人无法正常使用涉案房屋所产生的收益。由于本案当事人均未申请对以上的损失进行相关的司法鉴定，原审法院结合双方签订的合同约定的违约条款及本案的实际情况，酌定25.5万元的违约金，未存在明显高于实际损失的情况，本院予以维持。
综上所述，上诉人惠州国墅园地产有限公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币10946元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审审判长 郑 杰
审 判 员 审判员黄宇乐
审审判员 寇 倩
二〇一七年四月五日
法法官助理陈静
书书记员彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。