四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第400号
上诉人（原审原告）戴兴，男，1976年12月3日出生，汉族。
委托代理人林燕，四川东荣律师事务所律师。
上诉人（原审原告）晏子媛，女，1980年7月6日出生，汉族。
委托代理人林燕，四川东荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）攀枝花金海置业有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区大河中路***号*栋***号。
法定代表人胡继林，该公司执行董事。
委托代理人戴刚，四川民慷律师事务所律师。
委托代理人高婕，四川民慷律师事务所律师。
上诉人戴兴、晏子媛与上诉人攀枝花金海置业有限公司（以下简称金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2014）攀东民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员顾玉、代理审判员李淑群、代理审判员王前组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理，上诉人戴兴、晏子媛的共同委托代理人林燕，上诉人金海公司的委托代理人戴刚、高婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年7月8日，戴兴与金海公司签订了《商品房定房确认书》，约定：戴兴向金海公司订购商铺1幢2层71号，建筑面积41.42平方米，并支付定金50000元，戴兴采用银行按揭付款。2009年8月5日，戴兴、晏子媛与金海公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：戴兴、晏子媛购买金海公司开发建设的位于攀枝花市东区炳草岗机场路瑞景花园（加州国际）中的1幢2层71号商铺，面积41.42平方米；戴兴、晏子媛支付购房总价款的56％，其余价款向攀枝花市银行或住房公积金管理机构借款支付；金海公司应当在2010年3月31日前，将买卖商铺交付戴兴、晏子媛，并应在2010年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，戴兴、晏子媛委托金海公司向权属登记机关办理房屋权属转移登记，如因金海公司的责任，戴兴、晏子媛未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，金海公司应按取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止已付房款每日万分之三支付违约金，合同还约定了其它事项。合同签订后，戴兴、晏子媛与金海公司又签订了加州国际《商品房买卖合同》补充协议，约定：戴兴、晏子媛在合同签订当日支付首付款199933元，余款以按揭贷款方式支付；戴兴、晏子媛在合同签订之日起7个工作日内向金海公司交齐申办按揭贷款所需全部资料及有关费用，并配合金海公司办理按揭贷款的相关手续……。由于戴兴、晏子媛的原因银行对其贷款申请没有批准，戴兴、晏子媛应当在接到通知之日起30日内向金海公司付清全部房款…。签约当日，戴兴、晏子媛向金海公司交纳了房款199933元，金海公司收款后亦出具了收据。2014年1月4日，戴兴、晏子媛诉至法院，要求判令其诉讼请求。另查明，戴兴、晏子媛认可尚欠金海公司房款160000元，金海公司无异议。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2009年8月5日，戴兴、晏子媛与金海公司签订的《�品房买卖合同》和《补充协议》是当事人的真实意思表示。协议签订后，戴兴、晏子媛按约定交纳了首付款，金海公司亦将商铺交付戴兴、晏子媛使用，客观上双方已经履行了合同主要义务，依法应予保护。由于办理产权初始登记手续属于房地产管理部门和土地管理部门的职权范畴，双方对房屋初始登记的约定违反了法律、法规规定，该约定无法律约束力，双方对转移登记的约定符合法律规定。在履约中，金海公司未按约办理房屋所有权证，客观上已经违约，依法应当承担违约责任。戴兴、晏子媛要求金海公司为其办理“瑞景花都（又名加州国际）”1幢第2层71号商铺的房屋所有权证的诉请，符合法律规定，应予以支持；要求金海公司按约支付从2011年9月30日至诉讼日止的损失49183元的诉请（199933元×820天×0.0003＝49183元），符合《中华人民共和国合同法》第一百零七�“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，其计算方法和取费标准符合双方合同和协议的约定，应予支持。金海公司提出的在履行合同过程中，戴兴、晏子媛只交纳了首付款，剩余房款尽管双方约定为按揭贷款支付，但因商铺不具备独立的封闭空间，按照银监会规定，不能办理按揭贷款，己方已及时告知不能办理按揭贷款的原因，要求戴兴、晏子媛及时支付160000元的房屋尾款，但戴兴、晏子媛至今未支付，是造成不能按期办理房屋所有权证的原因，按照双方合同约定，在戴兴、晏子媛未付清房款前，金海公司有权不办理房屋所有权证。戴兴、晏子媛尚欠房屋尾款，违约在先，金海公司不存在违约，依法不应承担违约责任的意见，与金海公司提交的2014年2月13日，中国工商银行股份有限公司攀枝花分行出具的告之函不符，金海公司提交的2009年12月8日的通知，无已向戴兴、晏子媛送达的证据证实，亦未得戴兴、晏子媛当庭认可，其辩解意见不予支持；金海公司所提只要戴兴、晏子媛付清房屋尾款，愿意为戴兴、晏子媛办理房屋所有权证的意见，从庭审中，戴兴、晏子媛认可尚欠金海公司房款160000元，金海公司亦无异议的情况，依据公平原则和从化解矛盾，平息纷争出发，戴兴、晏子媛应当按照双方约定在接到通知或知晓通知内容之日起30日内付清房款，金海公司亦应当在相应时段内为戴兴、晏子媛办理房屋所有权证。依照《中华人民共和国合同法》第二条，第六十条，第八十八条，第八十九条，第一百零七条，第一百一十四条，第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、攀枝花金海置业有限公司于判决生效后三十日内为戴兴、晏子媛办理位于攀枝花市东区机场路“瑞景花都（又名加州国际）”第1幢第2层71号（建筑面积41.42平方米）商铺的房屋所有权证，并将房屋所有权证交付戴兴、晏子媛；二、攀枝花金海置业有限公司于判决生效后十日内给付戴兴、晏子媛自2011年9月30日至诉讼日止的损失49183元；三、戴兴、晏子媛于判决生效后三十日内向攀枝花金海置业有限公司付清房屋尾款160000元。
原审宣判后，戴兴、晏子媛不服一审判决，向本院提出上诉称：原审判决上诉人戴兴、晏子媛支付金海公司160000元购房款，戴兴与晏子媛作为原审原告并�该项诉请，而被告金海公司在一审诉讼中既未提出反诉，也未另案起诉要求戴兴、晏子媛支付购房尾款，该项判决内容违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于不诉不理及法院判决不能超越原告诉讼请求范围的原则，原审第三项判决结果程序严重违法。故请求本院依法撤销原判第三项判决结果。
金海公司在二审中辩称，戴兴、晏子媛确实欠金海公司房款160000元，戴兴、晏子媛也当庭认可，故原审判决其支付房款160000元是正确公平的。
上诉人金海公司向本院提出上诉称：1.戴兴、晏子媛购买其商铺却未能申请到银行贷款，又未按约支付剩余房款的行为构成违约，故金海公司未给戴兴、晏子媛办理房屋产权证具有合理合法的抗辩理由。金海公司只有协助戴兴和晏子媛办理银行按揭贷款的义务，戴兴、晏子媛是贷款主体，能否办理银行按揭贷款的风险应由其自行承担。未能获得银行按揭贷款的责任不在金海公司，是由于银行根据银监会的相关规定，所涉商铺不符合办理按揭贷款的条件，所以金海公司不应承担违约责任。2.戴兴、晏子媛曾多次到公司询问贷款事宜，金海公司均告知其贷款未获批准，且这几年戴兴、晏子媛未向银行还款，也是明知贷款未获批准的，所以戴兴、晏子媛否认金海公司已告知其贷款未获银行批准，需要补清剩余房款不符合客观事实。综上，原审判决认定事实错误，判决有失公正，上诉人金海公司不应承担违约责任。请本院依法撤销原判第一项、第二项判决结果。
戴兴、晏子媛辩称，根据双方签订的合同约定，购买商铺的付款方式是首付加银行按揭贷款，在交齐按揭贷款资料和相关费用后，其仅是配合金海公司办理银行按揭贷款的相关手续，未申请到银行贷款是由于金海公司所建商铺的结构不符合银行按揭贷款条件，即无法贷款的责任在于金海公司，不是买受人戴兴、晏子媛的责任。且金海公司对此情况也未及时通知戴兴和晏子媛，双方约定的付款方式未发生改变，故金海公司未按约办理房产证应承担相应的违约责任，原审判决的第一项和第二项是正确的，请二审法院驳回金海公司的上诉请求。
二审中，金海公司提交了证据《交款清单》，拟证明在无法办理银行按揭贷款的情况下，金海公司已及时告知业主，业主得知此情后，业主才交款。
戴兴、晏子媛认为《交款清单》是金海公司自行制作，不能证明其履行了告知义务，故不予认可。
因该证据是金海公司自行制作，既没有公司的签章，也没有相关业主的签字，又不得戴兴和晏子媛的认可，故本院不予采信。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：戴兴、晏子媛与金海公司签订的《商品房买卖合同》、《加州国际商品房买卖合同补充协议》、《商品房定房确认书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同双方均应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方签订的《商品房定房确认书》第二条、《商品房买卖合同》第六条的约定，买受人戴兴、晏子媛购买金海公司开发建设的加州国际1幢2层71号商铺采用首付加银行按揭的付款方式，戴兴、晏子媛按照合同约定履行了交付首付款及其办理银行按揭贷款所需材料的义务，金海公司未按照合同约定办理房屋产权证，应当依法承担相应的违约责任。戴兴、晏子媛要求金海公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求符合法律的规定和合同的约定，应当依法予以支持。
关于上诉人戴兴、晏子媛提出一审判决违反了民事诉讼法规定的不告不理及不能超越原告�讼请求范围的原则，判决其向金海公司支付房款160000元的上诉理由。由于金海公司在一审中对戴兴、晏子媛未支付的160000元房款既没有提出反诉，也没有另案起诉，仅以此提出抗辩。金海公司对戴兴、晏子媛未支付的房款是一个独立的诉求，并不依附于本案，在金海公司没有提起反诉或另案起诉的情况下，法院不能违背当事人意思自治原则而超越原告诉求径行裁判，故戴兴、晏子媛的上诉理由成立，原审判决第三项“戴兴、晏子媛于判决生效后三十日内向攀枝花金海置业有限公司付清房屋尾款160000元”应予以撤销。
关于上诉人金海公司提出的由于戴兴、晏子媛未交清房款已经违约，其未办理房产证具有合理合法的抗辩理由，金海公司不应承担违约责任的上诉意见。根据双方签订的合同约定，戴兴、晏子媛采用首付款加银行按揭贷款的付款方式，购买金海公司开发建设的商铺，金海公司既然同意该付款方式，就应当明知所建商铺的结构能否办理银行按揭贷款，根据银行出具的证明，不能办理银行按揭贷款是由于所建商铺不具有独立封闭的物理空间，依据信贷政策不能提供贷款支持，也就是因为出卖人金海公司所建的商铺结构不符合贷款条件，而不是因为买受人戴兴、晏子媛的原因无法办理按揭贷款。且《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第二项约定“买受人必须交清银行按揭贷款所需的资料及相关费用，并配合出卖人办理银行按揭贷款的相关手续”，故作为买受人的戴兴、晏子媛只有配合办理的义务。综上，未获得银行按揭贷款的责任应当由金海公司承担。故金海公司的该项上诉理由不成立。
关于上诉人金海公司提出的已经将不能办理银行按揭贷款事宜及时告知了戴兴、晏子媛，并要求其及时补清房款的上诉意见�由于其没有提供充分证据证明确已将贷款未获批准事宜告知了戴兴、晏子媛，也没有证据证明已将按揭贷款审批未通过的书面通知送达给戴兴、晏子媛，戴兴、晏子媛也予以否认，且在庭审中，金海公司自己也陈述没有与戴兴、晏子媛就银行按揭贷款不成的相关事项签署了书面文件。另银行出具不能办理按揭贷款告知函的日期——2014年2月13日也在戴兴、晏子媛提起诉讼之后。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，金海公司应当承担举证不能的责任，故其该上诉理由亦不成立。
综上所述，上诉人戴兴、晏子媛的上诉请求符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持，原审判决第三项应予以撤销。上诉人金海公司的上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决第一项和第二项应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2014）攀东民初字第400号民事判决第一项“攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后三十日内为戴兴、晏子媛办理位于攀枝花市东区机场路“瑞景花都（又名加州国际）”第1座第2层71号，（建筑面积41.42平方米）商铺的房屋所有权证，并将房屋所有权证交付戴兴、晏子媛”，第二项“攀枝花金海置业有限公司于本判决生效后十日内给付戴兴、晏子媛自2011年9月30日始至诉讼日止的损失49183元”；
二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2014）攀东民初字第400号民事判决第三项“戴兴�晏子媛于本判决生效后三十日内向攀枝花金海置业有限公司付清房屋尾款160000元”。
一审案件受理费1199元，由攀枝花金海置业有限公司负担；二审案件受理费4530元，由攀枝花金海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
代理审判员 李淑群
代理审判员 王 前
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 杜宇琳