浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终857号
上诉人（原审第三人）：叶水火。
委托代理人：丁垠宇，浙江法和律师事务所律师。
委托代理人：朱赫夫，浙江法和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐出飞。
被上诉人（原审原告）：邹建春。
被上诉人（原审原告）：钱海善。
被上诉人暨上述三被上诉人的委托代理人：朱晓欣。
四被上诉人的共同委托代理人：王�。
原审被告：叶水成。
原审被告：蒋伶俐。
上诉人叶水火因与被上诉人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣，原审被告叶水成、蒋伶俐债权人撤销权纠纷一案，不服龙泉市人民法院（2014）丽龙商初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
叶水火上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（一）案涉估价报告形式不合法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条及其他相关规定，出具房地产估价报告应同时出具估价结果报告和估价技术报告，而案涉鉴定报告并没有估价技术报告，而仅仅只有估价结果报告。（二�案涉估价报告内容不客观。本案在一审过程中出现了三个不同的估价数据：第一个是丽恒估（2013）税字第B0152号房地产估价报告，评估价值是30万元；第二个是一审法院经被上诉人的申请，第一次委托估价的数值是64万元；第三个是一审判决援引的浙联估报字（2015）第WZ025号估价报告，评估价值是800500元。浙联估报字（2015）第WZ025号估价报告内容不客观不仅是因为其缺少技术报告，缺少客观计算过程，缺少客观数据，更因为是经被上诉人干预的结果。首先，被上诉人为达到自己的目的曾经对原审第一次委托的鉴定进行了干预，对鉴定机构客观的鉴定结果不满就拒缴鉴定费，因此，上诉人有理由相信被上诉人对原审的第二次鉴定进行了干预。其次，案涉评估报告“估价的假设和限制条件”中第三项的记载，其“未考虑估价对象及其产权持有者已承担的债务、或债务及�营决策失误或市场运作失当对价值的影响……本次估价价值时点为2013年3月，完成实地勘察日期为2015年12月4日，价值时点与完成实地勘察日期不一致，假定价值时点房地产状况与完成实地勘察之日的状况一致”；同时该报告的“使用限制条件”中记载“本报告估价结果是满足全部假设与限制条件下的房地产市场价值。若国家政策、经济环境、房地产本身状况等因素及本报告假设条件发生重大变化影响时，本估价结果无效，须重新估价”。而本案中，一是原审被告叶水成对上诉人负有债务，且案涉房屋的交易也是以清偿债务为背景的，这一情况对案涉房屋的成交价格的形成具有决定性意义。二是所谓的“房地产状况”包括“房地产实物状况与房地产市场状况”两种。案涉房屋的交易时间在2013年，当时的房地产实物状况可能与实地勘察时的一致，但2013年的房地产市场�况与2015年的状况肯定不一致。可惜案涉估价报告对这两个情况是“未考虑”和“假定一致”。二、原判决适用法律错误。（一）偏袒被上诉人滥用诉讼权利，导致双方权利义务失衡。1、原审法院对被上诉人恶意干扰鉴定程序的行为视而不见。2、原审法院进行了非法增益被上诉人权利的枉法裁判。（二）一审法院对《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条的适用错误。三、原判决的必要性和社会效果的商榷。债权人撤销权的设置是合同相对性原则的例外，其在立法上既然是一种例外的权利，那么行使撤销权时应当有限的、谦抑的，以不损害第三人利益为前提的，同时还应当顾及市场交易的稳定性。
徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣共同答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应�维持。1、一审被告叶水成已被缙云县人民法院公告为老赖，上诉人作为领导干部却帮助其非法转移财产，逃避法院执行，其行为极其错误。2、浙联估报字（2015）第WZ025号估价报告系受龙泉市人民法院委托，并经双方同意，由第三方合法的专业结构做出的客观、公正专业评估报告，而上诉人却对此发表大篇幅的非专业意见，任意进行指责、攻击，甚至怀疑我方做手脚，这都是没有依据的。3、本案系上诉人明显无理缠讼。4、叶水成拉拢答辩人入伙就是一个骗局，叶水成转让住宅和商铺是这个骗局的一个组成部分，叶水成将商铺转让给叶水火完全是一个逃避债务的虚假交易。5、叶水火欺骗法庭，谎称案涉农贸城商铺年租金为5万元，该陈述与龙泉法院的调查和租户张祖仓的证明相悖。6、浙江中联耀信房地产估价有限公司为案涉农贸城商铺估价为80.5万元，答辩人认为估价偏低，但答辩人也能接受认可。7、叶水火提交的三份评估报告，这种报告是过户时偷税漏税使用的。8、龙泉法院判决书中没有写入保全费的3020元，该费用应当由叶水火承担。
原审被告叶水成、蒋伶俐未作陈述。
原审认定：被告叶水成与徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣于2012年11月7日签订股权转让协议，约定将徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣所有的丽水市太平洋食品有限公司的股份转让给被告叶水成。后因被告叶水成未支付转让款，徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣于2013年10月14日起诉至缙云县人民法院，缙云县人民法院做出（2013）丽缙商初字第1096号民事判决，判令被告叶水成支付徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣股权转让款1460038元及相应的利息。因被告叶水成未能履行义务，进入执行程序，截至2014年9月1日，执行到位了23900元，被告叶水成就无可供执行财产，缙云法院出具裁定书终结执行。
被告叶水成与第三人叶水火系兄弟关系。2013年3月29日，被告叶水成、蒋伶俐与第三人叶水火就涉案房屋签订了以30万元的价格转让的《房地产买卖契约》，并办理了房屋过户手续，2013年4月7日，丽水市恒信房地产评估有限公司出具丽恒估（2013）税字第B0152号房地产估价报告，估价目的是为房地产课税提供参考依据而评估房地产市场价值，该报告确定2013年4月7日涉案房屋的市场价值为30万元。嗣后，被告叶水成、蒋伶俐与第三人叶水火就莲都区农贸城5幢B84号及二层房屋办理了房屋过户手续。
一审法院认为：本案的争议焦点是被告叶水成是否以不合理低价转让案涉房屋。那么涉案房屋在转让时的市场价格成为本案的关键因素。徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣在诉讼中第一次申请鉴定未缴纳鉴定费用，并再次申请评估。因丽水市恒信房地产评估有限公司出具丽恒估（2013）税字第B0152号房地产估价报告是丽水市房地产管理处为计税提供参考依据而委托的评估，不能真实的反映涉案房屋实际的市场价值，而涉案房屋转让时的市场价格是本案争议的焦点，且不通过专业的第三方机构评估难以确定涉案房屋的市场价格，故对原告的再次鉴定申请予以同意。浙江中联耀信房地产估价有限公司出具了浙联估报字（2015）第WZO25号估价报告，报告确定莲都区农贸城5幢B84号及二层商业用房地产在价值时点2013年3月的评估总价为800500元，评估单价为18845元/平方米。经质证，徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣对该评估报告没有异议；第三人叶水火认为该评估报告的评估程序和形式不具有合法性、内容及结论不具有客观性，不能用作认定本案事实的依据。经审查，浙联估报字（2015）第WZO25号估价报告，形式与内容合法，评估机构具有相应的资质，可以反映涉案房屋在交易时的市场价值，对该报告中确定的涉案房屋的价值予以采纳。
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。针对案涉房屋的转让是否系明显低于市场价的不合理低价而侵害原告债权及交易双方是否系恶意等争议点。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。根据评估鉴定涉案房产的当时价格为800500元，该价格的70%为560350元，以30万元转让属于明显低于市场价格，即使第三人叶水火主张的50万元受让房屋亦属于明显低于市场价格。叶水成与叶水火基于特定身份而存在的利害关系不能排除，叶水火在明知叶水成负有债务的情形下受让了叶水成的房屋，而徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣的债权受到损害的后果亦实际发生。关于该转让行为是否对债权人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣造成损害。被告叶水成在明知徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣对其享有146余万元债权且其负有全部清偿责任的前提下，仍然将自己唯一可供执行的财产以明显不合理低价转让给其哥哥叶水火，且该行为亦致使法院在强制执行过程中因未发现被告叶水成有其他可供执行的财产而终结执行，最终造成债权人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣无法得到清偿的后果，损害了徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣的利益。因此，原告的诉讼请求符合法律规定，可予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第�款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：撤销叶水成、蒋伶俐与叶水火于2013年3月29日签订的标的物为位于丽水市莲都区农贸城5幢B84号及二层房屋一套的房地产买卖契约。案件受理费5800元，鉴定费5000元，共计10800元，由叶水成、蒋伶俐负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人叶水火提交了丽水市恒信房地产评估有限公司出具的丽恒估（2013）税字第B0007号、丽恒估（2013）税字第B0069号、丽恒估（2013）税字第B0160号房地产估价报告三份，待证：1、2013年期间与案涉莲都区农贸城5幢B84号仓储商业用房相类似的房产交易评估价均为30万元上下；上诉人叶水火与原审被告叶水成之间的房屋买卖成交价并�明显低于买卖发生当时的市场交易价的事实；2、其中丽恒估（2013）税字第B0160号房地产估价报告中的莲都区农贸城5幢B75号房地产与案涉房屋的位置、面积（一层商业用房部分）比较近似，其评估价为27万元。案涉房屋比其多出二层的仓储用房部分价格显然要低于商业用房的价格。两者相比较可以推知案涉房屋的成交价与当时周边类似房屋的成交价并无明显区别。被上诉人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣质证认为，该组证据形成于2013年，不能作为二审新证据使用，且估价为过户偷税漏税而制作的，明显虚假偏低。一审被告叶水成、蒋伶俐未发表质证意见。本院认为，上诉人所提交的证据仅作计税提供参考依据而委托的评估，不能真实反映涉案房屋实际的市场价值，故该组证据不予采信。
上诉人叶水火申请鉴定人程某、陈某出庭作证，本院依法予以准许�鉴定人程某在庭审中陈述：本案评估因可能涉及商业秘密故可不提供技术报告，客观数据在结果报告里没有体现，在技术报告里有体现。收集的资料数据体现在公司的底稿上，收集评估的所需的资料主要是通过以下方式：实际调查，曾向三家中介机构了解到2015年的成交案例和租金情况，中介机构没有提供合同和付款凭证；到现场勘查；部分商铺作了解和查阅司法拍卖的案例，司法拍卖有2015年的成交数据，没有2013年的案例，但根据丽水市统计部门发布的大中城市价格指数等数据进行调整，根据政府工作报告、市场情况和估价指数，我认为这几年的经济运行都是下行的，商业商铺价格指数是下降的。案涉房产商储两用，在评估时整个作为商铺进行评估，在技术报告里有体现。评估标准是0.6和0.7。根据商业店铺模式，租金、运营、运营环境适当变轻占评估权重的40%�市场价适当变高占评估权重的60%。鉴定人陈某在庭审中陈述：取证中现场询问采用书面记载，口头询问为主，没有拍照取证，没有要求被询问人签字。案涉评估报告规范4.2.2运用比较法估价部分中“大量”是指三个以上的案例，“真实”是指从三种不同取证方式印证真实性。技术报告里我们按照自己的职业判断选取了三个从不同途径获取的案例，选取案例尽量参照周边接近案例，如不能获取，选取相似小区地段的案例。不同时间点的案例不相差一年内就有可比性，用统计局取得的估价指数进行修正，修正是根据公式来修正，在技术报告中有体现。评估案例的价格和价值是不同的，在两者区间选择是根据最佳用途来计算，按照目前基准价格来评估。上诉人叶水火对两鉴定人的证言质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据能体现出本案鉴定报告的所依据的数据和案例不客观，且与案涉房屋之间不具有可比性，故该鉴定结论不应被采信。被上诉人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣对两鉴定人的证言质证认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，对两鉴定人的证言没有异议。一审被告叶水成、蒋伶俐未发表质证意见。本院认为，浙江中联耀信房地产估价有限公司和两鉴定人具有相应鉴定资格，也无证据证明该鉴定意见具有不应作为证据采信使用的情形，故本院对两鉴定人的证言予以采信。
上诉人叶水火向本院申请调取备案在丽水市房屋登记管理部门、丽水市国家税务局2013年期间所有有关莲都区农贸城仓储商业用房转让成交案例及成交价格数据，本院认为，上诉人叶水火自认案涉房屋的实际成交价格与丽水市房屋登记管理部门的备案价格并不相符，因此申请调取的备案价格对本案并不具有必然的参考�，故本院对该申请不予准许。
被上诉人徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣提供了缙云微闻公布的信息一份，待证：叶水成已被法院列为老赖。上诉人叶水火质证认为，该份证据来源不合法，从内容上看与本案也没有关联。原审被告叶水成、蒋伶俐未发表质证意见。本院认为，被上诉人所提交的证据与本案的争议焦点没有关联，故不予采信。
本院经审理，认定的事实与一审认定的事实一致。
二审中，本案的争议焦点：案涉债权人主张行使撤销权的条件是否成就。
本院认为，关于案涉争议焦点，上诉人认为原审法院支持被上诉人行使债权人撤销权实属不当，但《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，首先，浙江中联耀信房地产估价有限公司所出具的估价报告确定案涉房产于2013年3月的市场价值为800500元，与上诉人所主张的50万元成交价格相差甚大。同时上诉人既未提供证据证明案涉估价报告存在形式不合法、内容不客观的情形，也无证据证明案涉估价报告存在不能作为证据使用的情形。其次，原审被告叶水成尚欠徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣股权转让款100余万元，上诉人叶水火认可在案涉房产转让时其知晓原审被告叶水成尚欠股权转让款的情形。结合上诉人叶水火与原审被告叶水成之间存在的特殊身份关系，一审认定案涉债权人撤销权条件成就并无不妥，应予支持。
综上所述，上诉人叶水火的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5800元，鉴定费5000元，共计10800元，均由叶水成、蒋伶俐负担；诉讼保全费3020元由徐出飞、邹建春、钱海善、朱晓欣共同负担。二审案件受理费5800元，鉴定人出庭作证费用2000元，共计7800元，均由上诉人叶水火负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程允平
审 判 员 陈俊明
代理审判员 翁王婷
二〇一六年九月十四日
代书 记员 陈 莉