安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00117号
上诉人（原审原告）：陈付明。
上诉人（原审原告）：王兰。
两上诉人共同委托代理人：桂兆金，安徽良实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高速地产集团铜陵有限公司。
法定代表人：高波，该公司副董事长。
委托代理人：洪波，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：吴泽卿，安徽高速律师事务所律师。
上诉人陈付明、王兰因与被上诉人高速地产集团铜陵有限公司（以下简称高速地产）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省狮子山区人民法院2015年11月11日作出的（2015）狮民二初字第00071号民事判决，向本院提起�诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人陈付明、王兰及其委托代理人桂兆金，被上诉人高速地产集团铜陵有限公司委托代理人洪波、吴泽卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈付明、王兰原审诉称：2013年6月16日，陈付明、王兰与高速地产签订《房屋认购书》一份，约定：陈付明、王兰购买高速地产开发建设的铜都天地花园B4A座住房。认购书签订后，陈付明、王兰于当日向高速地产交纳购房定金500000元。2013年8月8日，陈付明、王兰又向高速地产支付购房首付款2026455元。2013年9月26日，陈付明、王兰与高速地产正式签订了《商品房买卖合同》，该合同在房地产管理部门进行了备案登记。2013年12月2日，陈付明、王兰通过银行按揭贷款的方式，将其余购房款3700000元支付给了高速地产。陈付明、王兰履行了合同�定的付款义务后，高速地产未能在合同约定的交房期限内，将房屋交付给陈付明、王兰使用，且其建造的房屋存在诸多违反国家强制性标准的质量问题。为此，陈付明、王兰要求高速地产进行整改，但高速地产至今未能进行处理。因高速地产一直未能按期将合格的房屋交付给陈付明、王兰，导致陈付明、王兰无法正常生活和工作，给陈付明、王兰造成了巨大的经济损失。请求判令高速地产：1.立即交付铜都天地花园B4A座房屋，并支付迟延交房违约金783684元，房屋维修费用500000元，其他损失220000元（含律师代理费60000元）；2.承担本案诉讼费。
高速地产在原审中辩称：1.高速地产已经充分履行了《商品房买卖合同》约定的义务，高速地产开发建设的房屋已满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件以及合同第十四条约定的使用条件。事实上，高速地产已经于2013年7月7日提前将涉案房屋交付给了陈付明、王兰，但陈付明、王兰以房屋存在质量问题需要返工为由，拒绝办理房屋交接手续，并于2013年7月16日实际接收房屋后向高速地产发出《质量问题报告》，要求高速地产予以返工维修；2.根据《商品房买卖合同》第十七条以及补充协议第十二条的约定，如高速地产开发建设的房屋存在质量问题，买受人应当以书面形式向出卖人提出，出卖人应当履行保修义务，陈付明、王兰以房屋存在质量问题为由拒绝办理房屋交接手续的行为，不能等同于高速地产逾期交房的违约行为，高速地产对涉案房屋的维修义务和高速地产逾期交房是两个截然不同的法律概念，不能混同。陈付明、王兰要求高速地产支付逾期交房违约金无事实和法律依据；3.《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规对商品房交付的标准和交付条件进行了�确规定，如买受人认为所购商品房存在质量问题，可以申请司法鉴定，确定高速地产的维修范围及维修费数额，陈付明、王兰在本案中主张500000元维修费用及其他损失220000元无事实和法律依据。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：2013年6月16日，陈付明、王兰与高速地产签订《铜都天地花园物业认购书》，约定：陈付明、王兰认购铜都天地花园B4#-A号房屋，建筑面积343.87平方米，单价20176元，付款方式为按揭贷款，其中，定金500000元。当日，陈付明、王兰向高速地产支付购房定金500000元。2013年8月8日，陈付明、王兰又向高速地产支付购房首付款2026455元。后陈付明、王兰与高速地产正式签订《商品房买卖合同》，约定：陈付明、王兰购买高速地产开发建设的铜都天地花园B4#A座房屋，总价款6226455元；付款方式为：买受人于2013年8月8日首付购房款2526455元，余款3700000元通过银行按揭贷款方式付清；交房时间为：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1，5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经综合验收合格；5.①工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；②本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；③住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；④商品房住宅质量责任承担主体已明确；⑤前期物业管理已落实。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。关于房屋的交接，合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理。由于买受人原因，不能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担下列违约责任及相关费用：买受人自规定之日起30天内没有办理交房手续的，买受人应自《入住通知书》规定交房之日起向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交付使用时，水、电、道路投入使用；2.交付使用时，天然气、有线电视、电话、宽带等管线按交房标准到位，买受人自行办理各项开户使用手续；3.鉴于小区系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于小区最后一�竣工交付的时间。该合同对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。同时，双方签订《合同补充协议》，约定：出卖人按《入住通知书》约定交房时，应会同买受人、物业管理公司共同检查商品房，办理交接手续。若商品房存在质量瑕疵，应在房屋交接时及时说明，出卖人现场核实后，应在合理期限内采取补救措施。由于买受人装修导致商品房发生质量问题时，出卖人不承担相关保修责任。出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，以《入住通知书》形式通知买受人办理交付手续（购现房按合同约定时间交付，不再另行通知）。如果买受人在规定期限内未接收房屋，视为买受人已按照约定期限收房，出卖人对该房屋的保修责任从交付日起计期，房屋的风险责任也从交付之日起转移至买受人。如买受人认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出，对买受人提出的质量问题，确属质量问题的，出卖人在保修期内予以修理，但因买受人装修或使用不当造成的问题，出卖人不再承担保修责任。2013年7月7日，高速地产通知陈付明、王兰交付房屋，陈付明、王兰至高速地产处查看发现，其购买的房屋存在质量问题，陈付明、王兰遂以此为由，没有与高速地产办理房屋交接手续。2013年7月16日，陈付明、王兰又到涉案房屋中进行查看，并于当日向高速地产发送“质量问题的报告”，载明：我们于2013年7月7日发现B4#-A号小别墅，大片护坡墙有着严重的安全隐患，现已倒塌了许多，从现场检查情况分析：（1）砂浆标号达不到标准；（2）砌筑不规范85%是空洞，基本是干砌或是空心砌筑；（3）大片砌筑规模不是咬接搭配砌筑；（4）大片后面回填土不是咬接搭配砌筑。鉴于安全隐患，为防范人身安全，我�已对售楼部口头及短信方式反映了情况，2013年7月16日再次现场查看未有落实迹象，而且继续施工回填了，现再次来字，本着人身安全隐患的严重性为责任，请贵公司领导慎重考虑给予全部返工重新按标准砌筑，望早日落实，杜绝安全事故发生。此后，陈付明、王兰又多次至涉案房屋进行查看，并多次向高速地产发出整改意见，高速地产也对涉案房屋进行了维修处理，但陈付明、王兰认为涉案房屋仍存在诸多质量问题，具体为：1.门窗套、窗台及屋檐下线条均为泡沫塑料易燃材料，且已损坏严重，导致周围多处渗水；2.卫生间外墙防水处理不当，导致雨天严重渗水；3.房屋二层东西南侧通露台门未设置混凝土翻沿，遇雨时雨水流入室内，并向楼下渗水；4.地下室地面底板非钢筋混凝土材料，向上渗水。同时，地下室外墙未作防水，外墙向室内渗水；5.楼梯间墙面多处渗水；6.厨房外墙墙体比下部的毛石挡墙突出20㎝，房屋抗震系数较低。对于陈付明、王兰提出的上述问题，高速地产称已经维修处理完毕。本案在审理过程中，根据陈付明、王兰的申请，本院委托安徽九华司法鉴定所，对涉案房屋是否存在上述六个方面的质量问题以及维修处理上述问题所需维修费用进行司法鉴定，安徽九华司法鉴定所出具了鉴定意见书，结果为：针对陈付明、王兰提出的质量问题，地下室渗漏现场已修复，目前尚未发现渗漏现象，但不能从根本上解决渗漏问题；卫生间、窗台、窗角墙体、阳台墙体均存在渗漏现象；现场变更后的部分线条已开裂，对开裂部分进行修复；墙体砂浆标号及砌筑符合规范要求；涉案房屋厨房所在建筑为框架结构，毛石挡土墙为围护结构，该建筑与毛石挡土墙是两个不同结构，该情况不影响房屋结构抗震性能。根据现场情况、竣工图、相关定额及上述处理方法，该房屋质量问题修复费用为150978.10元。
另查明：2013年12月3日，陈付明、王兰通过银行按揭贷款的方式，又向高速地产支付购房款3700000元。
再查明：陈付明、王兰购买的铜都天地花园B4#A座房屋，该房屋竣工验收日期为2013年7月8日，消防设施验收日期为2013年7月18日，规划部门、工程质量监督部门最后验收日期为2013年11月13日，竣工验收备案日期为2013年11月15日。
原审法院认为：陈付明、王兰与高速地产签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付标准的约定，高速地产向陈付明、王兰交付房屋时，该房�除综合验收合格外，还应当在当地主管部门备案，从高速地产提供的证据材料来看，陈付明、王兰购买的房屋竣工验收备案时间为2013年11月15日。高速地产虽于2013年7月7日通知陈付明、王兰交付房屋，但依据双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付标准的约定，陈付明、王兰购买的房屋完全具备交付使用条件的时间为2013年11月15日，高速地产应向陈付明、王兰支付在此期间的迟延交房违约金，本院结合双方在《商品房买卖合同》中关于迟延交房违约金标准的约定认定，从双方约定的房屋交付期限届满的次日即2013年8月1日起，至2013年11月15日止，高速地产应向陈付明、王兰支付迟延交房违约金的数额为54066.14元（2526455元×万分之二×107天）。陈付明、王兰在涉案房屋完全具备交付条件前拒绝接收房屋符合法律规定，但其在2013年11月15日后仍拒绝接收房屋违反了法律规定与合同约定，因此产生的法律后果应由其自行承担。陈付明、王兰要求高速地产支付房屋维修费用500000元，但从安徽九华司法鉴定所出具的鉴定意见书看，涉案房屋的维修费用为150978.10元，法院根据安徽九华司法鉴定所出具的鉴定意见书确定涉案房屋的维修费用。陈付明、王兰要求高速地产支付律师代理费及其他损失共计220000元，但未能提供相关证据证明，且已对高速地产迟延交房的违约金予以支持，对于陈付明、王兰主张的其他损失，不予支持。从本案查明的事实看，高速地产已经履行了房屋交付义务，陈付明、王兰在本案中要求高速地产交付房屋与事实不符，不予支持。陈付明、王兰作为买受人，应及时与高速地产办理房屋交接手续。高速地产关于涉案房屋已于2013年7月7日具备交付使用条件的答辩意见与事实不符，不予采信；其余辩称，予以采信。依照《中�人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条的规定，判决：1.被告高速地产集团铜陵有限公司支付原告陈付明、王兰迟延交房违约金54066.14元，房屋维修费用150978.10元，合计205044.24元，于本判决生效之日起十日内付清；2.驳回原告陈付明、王兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18333元，由原告陈付明、王兰负担15833元，被告高速地产集团铜陵有限公司负担2500元。
上诉人陈付明、王兰不服一审判决，上诉称：1.上诉人在2013年7月31日交房日以前，曾多次去施工现场看房，发现房屋存在多处质量问题。于是口头、书面要求被上诉人解决，双方对房屋交付的条件重新约定，一是合同第八条条件成就，二是要把上诉人已发现的房屋质量问题解决；2.被上诉人虽然在2013年11月15日经过了竣工验收备案，但不能证明房屋不存在其他任何质量问题，根据相关法律规定，房屋质量问题严重影响居住的，买房有解除权；3.现在房屋仍然存在诸多问题，导致上诉人不能按时装修，造成的人工费上涨、安置过渡房租等损失，被上诉人应当承担违约责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人要求高速地产支付延迟交房违约金的诉讼请求。一、二审费用和40000元鉴定费由被上诉人高速地产承担，放弃对220000元损失的主张。
被上诉人高速地产答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.被上�人所交付的房屋除了在2013年8月1日未完成在当地主管部门备案（实际备案日期为2013年11月15日）外，已充分履行了双方签订的《商品房买卖合同》；2.被上诉人所交付的房屋存在不影响实际使用的“质量问题”，却被上诉人认为不具备交付条件，无事实和法律依据。上诉人在实际收房后以房屋存在质量问题、要求返工为由拒绝办理房屋交接手续，不能等同于被上诉人逾期交房的违约行为。3.根据安徽九华司法鉴定所出具的意见书确定涉案房屋的维修费用150978元，被上诉人不持异议，上诉人主张的其他损失，没有事实和法律依据。4.双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第四款约定买受人自规定之日起30日内没有办理交房手续的，买受人自己规定的交房之日起向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金，被上诉人保留向上诉人主张逾期收房违约金的权利。
上诉人陈付明、王兰二审当庭向法庭提交一份鉴定申请，申请鉴定涉案房屋是否验收合格，是否达到交付条件。
被上诉人高速地产不同意该鉴定申请，认为鉴定申请过了举证期限，且陈付明、王兰应当在一审的时候就申请，一审的庭审笔录中，陈付明、王兰对鉴定的范围和内容进行了明确，二审再要求鉴定没有事实和法律依据。另外，当地建设主管部门的备案材料中，已经对上诉人所购房屋进行了竣工备案，是可以作为涉案房屋具备交付条件的证明，同时也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定。
对于陈付明、王兰要求鉴定的申请，本院认为，高速地产按照正常程序竣工验收备案，有相关部门的竣工验收资料予以证明，其已经完成所有交房前的准备工作，应当视为该房已经满足竣工交付条件。且本案一审已鉴定出需要发生的维修费用为150978元，其情形不至于严重影响居住，故对于陈付明、王兰要求对涉案房屋是否验收合格，是否达到交付条件的申请，不予准许。
被上诉人高速地产二审没有新的证据向法庭提供。对于原审所举的证据，双方当事人均坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，陈付明、王兰对原审判决认定在2013年7月7日高速地产曾经通知陈付明、王兰交房有异议，认为在2014年11月12日，高速地产才第一次通知上诉人交房，之前从未通知过。对于其他事实没有异议。
高速地产对原审经审理查明的事实没有异议。
双方争议焦点：本案争议房屋逾期交付的期限交当如何计算及违约金的计算方式？2.鉴定费40000元应当如何承担？
本院认为：1.双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，�法有效。双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，高速地产应当在房屋符合交付条件后，向陈付明出具书面通知。高速地产虽主张曾经在2013年7月口头通知陈付明，但并无相关证据予以证明。2014年11月12日高速地产第一次书面通知陈付明收房，但陈付明收到该通知日期为2014年11月17日，故违约金应当自双方约定的交房日起即2013年8月1日起计算至2014年11月17日（按已付房款的日万分之二计算），即63161.38元（2526455元×万分之二×125天）＋434606.56元（6226455×万分之二×349天）=497767.94元；2.关于陈付明、王兰所主张的质量问题，首先，高速地产有齐全的竣工验收资料，证明该房屋达到可交付标准。且经过安徽九华司法鉴定所出具的鉴定结论确定维修费用150978.10元，陈付明、王兰并无其他证据推翻上述结论，证明该房存在严重质量问题影响使用，故对于其质量方面的主张不予支持；3.鉴定费用40000元，原判决应当与诉讼费一并判决，本院根据双方责任比例确定，依法予以纠正。
综上，案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2015）狮民二初字第00071号民事判决第二项，即“驳回陈付明、王兰的其他诉讼请求”。
二、撤销安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2015）狮民二初字第00071号民事判决第一项，即“被告高速地产集团铜陵有限公司支付原告陈付明、王兰迟延交房违约金54066.14元，房屋维修费用150978.10元，合计205044.24元，于本判决生效之日起十日内付清。”；
三、被上诉人高速地产集团铜陵有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈付明、王兰迟延交房违约金497767.94元�
四、被上诉人高速地产集团铜陵有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈付明、王兰房屋维修费用150978.10元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费18333元，由陈付明、王兰负担13333元，高速地产集团铜陵有限公司负担5000元；鉴定费40000元，陈付明负担30000元，高速地产集团铜陵有限公司负担10000元；二审案件受理费11496元，陈付明、王兰负担5748元，高速地产集团铜陵有限公司负担5748元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
审 判 员 张庄女
代理审判员 盛丽娜
二〇一六年五月九日
书 记 员 王小江
附相关法律�文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。