江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4387号
上诉人（原审被告）：宿迁市希望房地产开发有限公司,住所地宿迁市威海路88号。
法定代表人:吕静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈亮，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙全，男，汉族，1989年5月23日出生，住宿迁市。
上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望房产公司）因与被上诉人孙全商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人希望房产公司的上诉请求为：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回孙全的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定希望房产公司于2015年7月13日将办理产权登记的资料报产权登记机关备案有误。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，希望房产公司仅是将办理产权登记的资料报登记机关备案，而非经产权登记机关批准后才完成报备义务，故希望房产公司只要在规定时间内将备案材料报产权登记机关就已完成了合同义务，至于房产管理部门何时审批与希望房产公司无关。希望房产公司已于2015年3月20日将相关材料交至房产管理部门备案，但该部门并未出具收取材料的证明，因办理房屋初始登记最重要的材料就是取得竣工验收备案表，而希望房产公司已于2015年3月29日取得了竣工验收备案表，其不可能直至2015年7月13日才进行备案。此外，希望房产公司提交备案材料之后，房产管理部门需内部审核通过后才可以办理房产证，而涉案小区最早的一批房产证已于2015年7月14日取得，如希望房产公司提交备案材料的时间是2015年7月13日，按照常理判断，不可能在次日就取得了房产证。且房产管理部门公示的备案登记审核时间为10日，希望房产公司因其报备的房源数量较多，其至少在10日以前，即2015年7月3日之前就已将材料报备至房产管理部门。二、一审法院适用法律有误。孙全以商品房预售合同关系提起诉讼，经一审法院释明为委托合同关系的情况下，其仍坚持按照商品房预售合同关系主张逾期办证违约金，而一审法院虽按照商品房预售合同关系进行审理，但并未按照合同约定的逾期备案所应承担的违约责任进行审理，而是按照实际办证时间确定违约责任，显然混淆了上述两个法律关系。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，希望房产公司因报备迟延所承担的逾期办证违约责任，应以报备迟延的时间为计算依据，不应截止至实际办证的时间。根据合同约定，希望房产公司应在2015年6月1日之前提交备案材料，即使按照一审法院认定的报备时间，迟延报备所产生的逾期违约责任也只能计算至2015年7月13日止，而非自报备时间计算至实际取得房产证的时间。因孙全经一审法院释明后未变更诉讼请求，而委托合同关系涉及的逾期办证问题已被一审法院排除在审查范围之外，故仅应以违反合同约定的报备义务确定希望房产公司所应承担的违约责任。三、孙全于2015年6月26日才缴纳房屋维修资金，即便需要办理房产证，也应在2015年9月17日以后，而孙全已于2015年8月11日领取房产证，故希望房产公司并未违约。
被上诉人孙全二审未到庭应诉答辩。
孙全向一审法院起诉请求：请求判令希望房产公司支付逾期取得房产证违约金12565元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月23日，孙全、希望房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙全以450378元的价格购买希望房产公司开发的希望城H10幢305号房屋，面积为88.72平方米。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。”
一审法院另查明：2013年4月18日，孙全缴纳房屋契税。2013年2月22日、5月24日，希望房产公司向孙全出具房屋购房发票两张，金额分别为135378元、315000元。2015年6月26日，孙全缴纳房屋维修资金。2015年4月2日，希望房产公司向孙全交付房屋。
一审法院再查明：2015年7月13日，希望房产公司到宿迁市房地产管理处申请了包括涉案房屋在内的希望城H区1-3、5-12幢及西商铺、北商铺1-5幢、F区1-3、5幢的初始登记。次日，宿迁市房地产管理处予以受理，受理意见为：“经审查，申请人提交的申请材料，满足房屋登记的条件，产权清晰，材料齐全，建议给予房屋登记，报请复审。”孙全、希望房产公司分别在委托书上签名和盖章，委托事项：委托希望房产公司办理和领取涉案房屋的房屋产权证。2015年8月11日，涉案房屋产权证被希望房产公司领取。
一审法院认为，孙全、希望房产公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，但是同时双方签订委托书，涉及办理房屋产权证及领证，双方之间成立委托合同关系，因而本案存在商品房买卖合同及委托合同两个法律关系，经过一审法院释明后，孙全并未变更诉讼请求，故本案只处理双方之间的商品房买卖关系，对于双方之间的委托合同关系，不予理涉。根据孙全、希望房产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，希望房产公司应当在商品房交付使用后60日内，即2015年6月1日前，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；并且如因希望房产公司的责任，孙全不能在该商品房交付使用后90日内即2015年7月1日前，取得房屋权属证书的，希望房产公司应承担违约责任。本案中，希望房产公司于2015年7月13日将资料报产权登记机关备案，希望房产公司存在违约行为，故应按照约定支付违约金。违约金起算时间应从2015年7月2日开始，同时因双方同时存在委托合同关系，截至2015年8月11日，希望房产公司作为受托人领取了房产证，应视为孙全领取房产证，按照合同约定违约金应该计算至2015年8月11日止。而孙全未在商品房交付使用后60日内缴纳房屋维修资金，影响房屋房产证的办理，因此双方都存在过错，损失应相互冲抵，故孙全主张的违约金应扣除2015年6月1日至2015年6月26日期间共计26天，相冲抵后，希望房产公司应该支付孙全的违约金为1013元【450378元×万分之一点五×（41-26），四舍五入后取整】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、希望房产公司于判决生效之日起十日内向孙全支付违约金1013元；二、驳回孙全的其他诉讼请求。案件受理费116元，由孙全负担86元，由希望房产公司负担30元。
本院二审期间，上诉人希望房产公司围绕其上诉主张向本院提交如下证据：
1.《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，旨在证明希望房产公司于2015年3月29日完成了涉案工程的竣工验收备案工作，而工程竣工验收是办理房屋产权登记的前置工作，故希望房产公司已完成了合同约定的义务，并不存在违约行为；
2.宿房权证开发字第××号房产证复印件一份，载明房屋所有权人为徐成咸，房屋坐落为希望城H3幢902室，登记时间为2015年7月14日，旨在证明徐成咸系涉案小区第一户完成房产证办理手续的业主，而按照宿迁市房产管理部门办理产权登记审批手续的时间，在所有材料齐全的情况下办理房产证最快也需要一个月的时间，故据此可以推定希望房产公司在2015年7月1日之前已完成了备案工作。
本院对上述证据认证如下：对于证据1，因《建筑工程竣工验收备案表》系建设行政主管部门出具的验收备案证明，仅能表明该建设工程已经竣工，而办理权属登记不仅需要希望房产公司提供房屋已竣工的证明，还需提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告等材料，故希望房产公司主张以其取得《建筑工程竣工验收备案表》的时间证明其已完成了合同中关于产权登记义务的理由不能成立；对于证据2，根据《房屋登记办法》的规定，国有土地范围内房屋所有权登记，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应于30个工作日之内，将申请登记事项记载于房屋登记薄或者做出不予登记的决定，故房屋登记机构审核房屋所有权登记申请的最长期限为30个工作日，而希望房产公司已于2015年7月14日完成房屋初始登记，即使案外人徐成咸所有的房屋于同日完成了登记，也不能据此推定希望房产公司已于2015年7月1日之前完成了提交产权登记材料的备案工作。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1.希望房产公司是否违反了涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定；2.如希望房产公司存在违约行为，则其应否支付逾期办证违约金，且数额如何确定。
关于第一争议焦点。希望房产公司上诉称其已按照涉案《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，故该公司不存在违约行为。本院认为，因涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并结合涉案房屋已于2015年4月2日交付使用的事实，希望房产公司应于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据一审法院调取的涉案房屋所在小区的《房屋登记审核表单》显示，希望房产公司直至2015年7月13日才向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，显然已违反了上述《商品房买卖合同》第十五条的约定。希望房产公司虽主张其已于2015年3月20日将办理权属登记的相关材料交至房产管理部门备案，但未能提供产权登记机关所出具的相应收件凭证以证明其主张的事实，其应承担举证不能的不利法律后果，对于希望房产公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，希望房产公司应于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案；如因希望房产公司的责任，孙全不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权证书的，合同继续履行，希望房产公司自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向孙全支付已付房价款万分之一点五的违约金。因希望房产公司未按照合同约定于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，且直至2015年7月13日才向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，致使孙全未能在2015年7月1日之前取得房地产权属证书，故希望房产公司应按照合同约定的标准向孙全支付逾期办证违约金。而孙全未在涉案房屋交付使用后60日内缴纳房屋维修资金，亦影响了房屋产权证的办理，故一审法院结合孙全已付购房款数额及迟延取得房屋权属证书的天数，并扣除因孙全迟延缴纳房屋维修资金期间所产生的损失，判令希望房产公司向孙全支付逾期办证违约金1013元并无不当，本院予以维持。
希望房产公司上诉称因一审法院仅审理双方之间的商品房预售合同纠纷，希望房产公司只应对其逾期将办理权属登记材料备案承担违约责任，故违约金应计算至该公司实际提交备案材料之日止，而非计算至实际取得房产证之日止。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因希望房产公司的原因，致使孙全未能在合同约定期限取得房屋权属证书的，合同继续履行，希望房产公司则自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向孙全支付已付房价款万分之一点五的违约金。同时，因孙全已委托希望房产公司为其办理房屋产权证及领证手续，且在孙全坚持以商品房预售合同法律关系向希望房产公司主张违约责任的情况下，计算上述逾期办证违约金的截至时间应以希望房产公司领取涉案房屋产权证的时间为准，而非孙全实际收到希望房产公司转交房产证的时间，故希望房产公司的该项上诉主张并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人希望房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一八年一月三十一日
法官助理 孙 笑
书 记 员 冯 邻
第1页/共9页