北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00719号
上诉人（原审原告）北京通产经贸有限公司，住所地北京市东城区葱店西街75号。
法定代表人张厚，总经理。
委托代理人杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王万家，男，1961年4月13日出生。
上诉人北京通产经贸有限公司（下称通产经贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，通产经贸公司诉至原审法院称：我公司与王万家于2009年10月20日签订房屋租赁合同，约定由王万家租用我公司位于北京市×××甲5号的房屋，租期4年，自2009年10月31日起至2013年10月31日止，年租金120000元。在合同履行中，王万家拖欠2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金，还违反合同约定，在签约后即将租赁物转让给了陶小陆，且在我公司不知情的情况下，于2013年9月无故终止对我公司的午餐供应和使用生活用水。2013年10月31日合同到期终止，王万家既不续签租赁合同，也不交还租赁物，我公司无奈于2013年11月2日采取措施对其腾退。王万家于11月3日晨离开，11月8日才将桌椅等物腾空，其行为亦违反了合同约定。故起诉要求王万家支付房屋租金240000元及违约金60000元、房屋逾期占用费2666元，本案诉讼费由王万家承担。
王万家辩称：通产经贸公司不是涉案房屋的产权人，其主体资格不适格。通产经贸公司的起诉与事实严重不符，诉讼请求超过了诉讼时效，属于恶意诉讼。我与通产经贸公司曾先后签订过两次租赁合同，每次合同期限均是4年，我均按期交纳了租金，也没有违约转租的行为。在合同履行后期，因通产经贸公司不到我处就餐，我才停止供应午餐，并非我违约。2013年10月21日，我曾找到通产经贸公司要求进行房屋交接，并提出由通产经贸公司给我出具发票，并退还使用营业执照的风险金和购买税控机的费用，但通产经贸公司对我的要求置之不理，也未派人与我进行房屋交接。合同到期之日前，我搬离了租赁房屋，不存在逾期占用房屋的情况。综上，我不同意通产经贸公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，王万家在与通产经贸签约后，将涉案房屋交给案外人陶小陆占有，在其与陶小陆产生纠纷之前，均是陶小陆出面向通产经贸公司交纳租金，房屋亦由陶小陆及其亲属占用。现通产经贸公司要求王万家支付2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金，没有事实依据，且已逾诉讼时效期间，丧失了胜诉权。故通产经贸公司此项诉讼请求，法院不予支持。关于通产经贸公司要求王万家支付房屋逾期占用费一节，通产经贸公司于诉讼中仅提交了签署日期为2013年11月2日的《物品交接表》复印件和书面证言，没有提供书证原件，也没有约请证人到庭接受质证。因此，通产经贸公司提供的的上述证据不足以证实王万家在合同期满后仍旧占用涉案房屋，故此项诉讼请求，法院亦不予支持。关于违约金的问题，按照双方签订的协议约定，租赁房屋不得转租、转让、抵押、联营合作及改变用途，否则视为违约，王万家应向通产经贸公司支付违约金60000元，通产经贸公司收回房屋，合同自行终止。而在合同的实际履行中，王万家自2005年10月承租涉案房屋后，即将房屋交给陶小陆用于经营餐馆，其行为已违反合同的约定，应当承担违约责任。但是，陶小陆在此经营多年，并直接向通产经贸公司交纳租金，通产经贸公司应当早已知晓王万家的违约事实，却从没有要求王万家支付违约金，更没有行使合同解除权，收回房屋。因此，应认定通产经贸公司对王万家将租赁房屋转让给陶小陆早已默示认可。故通产经贸公司现要求王万家支付违约金，于法无据，且已逾诉讼时效期间，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：驳回北京通产经贸有限公司的全部诉讼请求。
判决后，通产经贸公司不服，上诉至本院，主张：一审我公司法定代表人记错时间，王万家拖欠的是2011年10月31日至2013年10月31日的租金；我公司是2014年才知道王万家将涉案房屋转租的，王万家转租违反约定，应支付违约金；王万家2013年11月8日才腾退涉案房屋，故应支付8天的房屋占有使用费，现要求撤销原判，改判支持我公司原审全部诉讼请求。王万家同意原判。
经审理查明：位于北京市×××甲5号16间临建房屋（建筑面积共计222.2平方米）原系北京市崇文区兴华贸易总公司的集体产权。北京市崇文区兴华贸易总公司的主办单位为北京市崇文区经济委员会，该公司在经营中出现的债权债务由北京市崇文区经济委员会承担。2000年1月，北京市崇文区兴华贸易总公司向北京市东城区（原崇文区）房地产管理局出具函件，载明经北京市东城区（原崇文区）政府批准，该公司于1997年解体，原使用房屋转给通产经贸公司使用，为便于开展工作，请贵局协助办理房产证户口名称变更事宜。原户头为北京市崇文区兴华贸易总公司，现户头为通产经贸公司，地址为北京市×××甲5号，面积为222平方米。该函件经北京市崇文区经济委员会批示：北京市崇文区兴华贸易总公司为北京市崇文区经济委员会所属企业，机构改革中解体，同意将原用房过户给通产经贸公司。北京市崇文区兴华贸易总公司于2004年经北京市工商行政管理局东城分局（原崇文分局）批准注销登记。
上述地址除注册有通产经贸公司外，还注册有北京靠港宾馆管理有限公司（下称靠港宾馆）等企业，其中靠港宾馆的法定代表人系通产经贸公司的股东之一张亮。
2005年10月11日，通产经贸公司与王万家签订《房屋租赁合同书》，约定通产经贸公司将×××甲5号临建房屋“原靠港美食城使用范围，由房屋北头起至现公司办公室以北用房”出租给王万家，租期4年，自2005年10月11日起至2009年10月31日止，年租金105000元。
前述合同到期前，通产经贸公司与王万家于2009年10月20日再次签订《房屋租赁合同书》，约定由王万家租赁该房屋，租赁期限为2009年10月31日至2013年10月31日，年租金120000元，于每年10月25日前一次性支付。租赁房屋不得转租、转让、抵押、联营合作及改变用途。双方还约定，王万家负责提供通产经贸公司工作人员午餐，标准为每人每天5元，双方共同使用生活用水；合同期满前10日，双方进行租赁物设施交接，合同终止，王万家应无条件将租赁物完好归还通产经贸公司。关于违约责任，双方约定本合同生效后任何一方单方提前终止合同、违反合同条款，发生违法乱纪、违反有关部门规定，拖欠各种税费、租金都视为该方违约，应向对方支付违约金60000元。合同自行终止，通产经贸公司收回租赁物由此造成一切损失责任自负。
王万家在租赁该房屋后，利用靠港宾馆提供的经营手续经营餐饮业，并曾于2012月9月12日与靠港宾馆签订《协议书》，约定靠港宾馆同意王万家暂用经营手续、税控机、发票章，时间自2012年9月15日始至2013年10月25日止，王万家向靠港宾馆交纳风险金10000元，到期王万家应主动交回经营手续、税控机、发票、发票章，无遗留问题靠港宾馆退还王万家风险金。
通产经贸公司与王万家在2005年10月签约后，王万家即将餐馆交由陶小陆经营。2009年通产经贸公司与王万家续约后，仍由陶小陆经营餐馆。后陶小陆又将该餐馆交给亲属陶龙经营，陶龙装饰了房屋，并购置了餐饮设备。陶小陆、陶龙经营期间均是陶小陆向通产经贸公司交纳房租。
此后，王万家与陶小陆等人在占有物返还问题上产生纠纷，于2011年4月诉至原审法院，要求陶小陆腾退房屋。该案审理期间，经王万家申请，原审法院于2011年7月22日向通产经贸公司介绍了案情，并向其调查了解情况。张亮代表通产经贸公司接受调查，称通产经贸公司与王万家签订了房屋租赁合同，不清楚王万家是否转租、转借了房屋，但每次通知王万家交纳租金后，都是陶小陆来交款。该案经审理，因王万家在该案审理过程中没有充分举证证明陶小陆实际占有涉案房屋，故判决驳回了王万家的诉讼请求。
该判决生效后，原审法院又于2011年11月30日受理了王万家诉陶小陆、陶龙占有物返还纠纷一案，该案审理期间，原审法院于2012年2月1日携王万家及陶小陆的委托代理人到通产经贸公司处向通产经贸公司调查案件相关情况。张亮代表通产经贸公司接受调查，其称自2005年通产经贸公司与王万家签订租赁合同后，就是陶小陆在此经营餐饮，经营所需相关执照都是以通产经贸公司的名义办理的，通产经贸公司通知王万家交纳租金，王万家则让通产经贸公司找陶小陆，陶小陆交纳租金至2011年10月30日，此后的一年租金是王万家交纳的，通产经贸公司给陶小陆出具了收据。张亮还称通产经贸公司只对应签订合同的主体，具体经营者、雇佣者通产经贸公司不管，承租方自主经营、自负盈亏、自主管理，所以具体事宜通产经贸公司不过问。谁来交租金就写谁的名字，不管具体是谁交的租金，也不管承租人通知谁来交租金。该案经审理，双方当事人达成了陶小陆、陶龙于2012年8月25日前腾退涉案房屋、并向王万家交纳2011年11月1日至2012年8月25日期间的房屋使用费98000元的协议。该协议已生效。
原审庭审中，通产经贸公司称其于2014年初向陶小陆了解情况时，才得知王万家将租赁房屋转租给了陶小陆，陶小陆交纳了前4年的租金，后来因为与王万家产生矛盾，故陶小陆没有交纳租金。通产经贸公司还提交了署名为陶小陆的书面证言，该证言内容为“王万家与北京通产经贸有限公司签订房屋租赁合同后转给我，从始至终是我实际使用该房，房租是我交的，如有不实，我承担法律责任”。但通产经贸公司没有约请陶小陆出庭作证及接受质证。王万家对该书面证言的真实性不予认可，也不认可通产经贸公司的陈述。
王万家收回房屋自用后，于2013年9月停止向通产经贸公司的员工供应午餐。对此，王万家称每天均是通产经贸公司的员工到其餐厅就餐，因通产经贸公司的员工不来，故停止供应。通产经贸公司不认可王万家的主张，称每天是王万家送餐。双方均未对各自的主张举证。
合同即将到期前，通产经贸公司通知王万家不再续约，要求王万家于2013年10月21日进行房屋交接。王万家不同意，并致函通产经贸公司，称通产经贸公司自2005年至今没有给其开具发票；在其与陶小陆案件中，通产经贸公司负责人在接受法院调查时不公正，致使判决至今无法执行，造成其几十万的经济损失；通产经贸公司在利用与其合作的过程中，可能有违纪违法行为，其将去有关部门举报。通产经贸公司称其于2013年10月25日复函王万家，要求王万家在2013年10月31日搬出并交还房屋，并认为王万家在10月21日的函件中所述理由不成立，并在复函中称“几年来双方友好相处，也从未发生任何问题和矛盾，实际和贵方接触也就是从2012年9月开始……”。王万家不认可通产经贸公司提交的复函的真实性，称从未收到过该函件。
另原审庭审中，通产经贸公司称其于2013年11月2日采取措施将王万家腾退，王万家实际于11月8日才将物品腾空。通产经贸公司还提交了其与王万家办理交接的工作人员署名的书面证言和该工作人员与王万家签署的《物品交接表》复印件。但通产经贸公司没有约请证人出庭接受质证，也没有提供《物品交接表》原件。王万家不认可通产经贸公司的主张，不认可上述证据的真实性，称其于合同到期日即已腾空租赁房屋。
另查，王万家于2014年1月起诉通产经贸公司，要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效。该案经两级人民法院审理，本院于2014年7月终审判决驳回了王万家的诉讼请求。王万家还于2014年4月14日起诉靠港宾馆，要求确认双方签订的《协议书》无效，并要求对方退还风险金10000元和购买税控机的费用5080元。该案经审理，原审法院判决靠港宾馆与王万家订立的《协议书》无效，并判决靠港宾馆退还王万家风险金10000元，驳回了王万家其他诉讼请求。该判决已生效。
上述事实，有通产经贸公司与王万家签订的《房屋租赁合同书》，王万家交纳2011年10月31日至2012年10月31日期间租金的《收条》，王万家致通产经贸公司的函件，通产经贸公司的《股东（发起人》名录》，原审法院在审理王万家与陶小陆的案件中向通产经贸公司进行调查的《调查笔录》，（2011）东民初字第04899号、（2014）东民初字第02319号、（2014）东民初字第05023号民事判决书，（2011）东民初字第13613号民事调解书及该案审理期间原审法院所作询问笔录、调查笔录、开庭笔录，北京市公安局东城分局龙潭派出所在2011年11月1日询问王万家所作询问笔录，（2014）二中民终字第7377号民事判决书，通产经贸公司提交的书面证言及其致王万家的函件，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：通产经贸公司与王万家签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，通产经贸公司依约交付了涉案房屋，王万家理应支付相应的租金。通产经贸公司起诉时要求王万家支付2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金，现于二审审理中变更诉讼请求要求王万家支付2011年10月31日至2013年10月31日的租金，该变更不符合民事诉讼法的规定，本院不予准许。对于2011年10月31日至2013年10月31日的租金请求，通产经贸公司可另行提起诉讼。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，通产经贸公司起诉要求王万家支付2009年10月31日至2011年10月31日期间的租金已经超过了诉讼时效，本院不予支持。根据合同约定，租赁房屋不得转租、转让、抵押、联营合作及改变用途，违反合同条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金60000元，合同自行终止。现通产经贸公司以王万家将涉案房屋转租给陶小陆为由，要求王万家支付违约金。虽然王万家不认可转租，但根据此前的诉讼及庭审情况，可以认定王万家自2005年与通产经贸公司签订房屋租赁合同后就将涉案房屋交给了陶小陆经营，直到2012年才通过诉讼将涉案房屋收回。通产经贸公司主张其于2014年初才知道王万家将涉案房屋转租一事，但根据相关案件的调查笔录，通产经贸公司早就知道涉案房屋是陶小陆在经营，且2011年10月底之前的租金均是陶小陆交纳，通产经贸公司在合同履行期间并没有对此提出异议，且在2005年租赁合同到期后还续签了本案的租赁合同，故应视为通产经贸公司对王万家将涉案房屋交由陶小陆经营予以默认。通产经贸公司在合同履行完毕后，再以此为由要求王万家支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于逾期占用费，通产经贸公司为证明王万家2013年11月1日至11月8日期间仍占用涉案房屋而提交的《物品交接表》仅为复印件，且王万家不予认可，故本院对于该证据不予采信。现通产经贸公司无充分证据证明王万家在合同期满后仍占用涉案房屋，故原审法院驳回通产经贸公司关于逾期占用费的诉讼请求并未不当。综上，通产经贸公司上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2920元，由北京通产经贸有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费5840元，由北京通产经贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 李洹
代理审判员 廖慧
二〇一五年一月十六日
书 记 员 董红