广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第437号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄广文，男，1967年10月24日出生，汉族，身份证住址重庆市渝北区松石北路**号*幢*单元7-1。
委托代理人黄书浩、叶正青，均系广东中大圣律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭渭云，男，1968年3月25日出生，汉族。
委托代理人廖焕国、罗玉双，均系广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢献云，男，1976年7月6日出生，汉族。
上诉人黄广文、郭渭云因与被上诉人谢献云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法从民四初字第15号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。被上诉人谢献云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月11日，郭渭云（甲方）与黄广文（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区太和镇和龙村三社东坑塘16号厂房租赁给乙方使用；租赁期限为10年；甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租，租赁物免租期45天；乙方在本合同签订之日起7日内向甲方支付2个月租金作为租赁保证金及首月租金即24816元；供电增容手续由甲方负责申办，乙方须支付200000元给甲方；乙方于每月5日前向甲方支付当月租金，由乙方汇至甲方指定的帐户，或按其他双方书面同意方式支付；甲方开户行：汇丰银行（中国）有限公司，账号：829-033356.050；租赁物在乙方承租之日起两年内全部遭遇违章拆除的，甲方向乙方补偿400000元等等。签订上述合同时谢献云在场。在上述租赁合同签订以前，黄广文于2011年1月27日通过网上转账向谢献云支付涉案厂房的电力增容费200000元。2011年3月6日及同年5月14日，黄广文通过网上转账向谢献云支付款项75000元及80000元。谢献云于同年5月14日向黄广文开具三份收款收据，载明分别收到黄广文垫付增容费200000元、厂房2个月押金及1个月租金75000元、预付厂租80000元。
合同签订后，郭渭云于当天将涉案厂房交付黄广文使用，黄广文即对涉案厂房进行了装修。2011年7月，涉案厂房因属违章建筑被相关政府职能部门强行拆除，黄广文在厂房装修工程尚未完成情况下被迫撤场。2011年8月16日，郭渭云向黄广文返还电力增容费200000元。同年9月22日，谢献云作为甲方郭渭云的负责人与乙方黄广文签订《违章拆迁协议》，约定。因甲方租赁物违章拆除，同意终止厂房租赁合同，甲方同意乙方拆出租赁物内装修材料及所有设备，甲方愿意承担乙方的经济损失，具体赔偿金额按装饰公司提供的人工费用清单及材料损耗数据清单为准，并退还乙方前期预付给甲方的房屋押金及租金和预付给甲方的现金（具体金额以银行汇款记录为准）。同日，谢献云在黄广文提供的《帝臣工地材料统计表》中签字确认黄广文因涉案厂房被拆除造成的损失。该统计表中注明“红字部分可使用，贵司需要承担拆装及运输费用，以及承担拆装及运输中造成的破损风险。蓝字部分拆装费用较高，破损大，估计能使用部分为标注部分的30%。”黄广文根据该统计表统计其拆除材料损失为3l7399.44元，拆装及运输费用42190元，共计损失359589.44元。2011年10月12日，郭渭云返还黄广文两个月按金一个月租金75000元。黄广文与郭渭云、谢献云协商赔偿事宜未果，黄广文诉至原审法院成讼。
另查明，涉案厂房由郭渭云在2010年出资建设，郭渭云没有办理该厂房的用地、规划手续及报建手续。2010年12月，广州市城市管理综合执法局白云分局向郭渭云出具《责令限期改正通知书》，认为郭渭云在和龙村三社东坑塘16号进行建筑施工，违反《广州市城市规划条例》第二十八条的规定，责令郭渭云立即停止违法行为，于2010年12月27日17时前自行拆除，恢复原状。2011年7月，城管部门将涉案厂房强行拆除。
诉讼中，黄广文提供了中国工商银行网上银行电子回单，拟证实除了上述已支付给谢献云的355000元（200000元＋75000元＋80000元）外，黄广文还于2011年3月8日、4月11日、7月11日通过网上银行转账分别向谢献云预付厂租40000元、20000元、30000元，合计90000元，共计预付厂房租金170000元；提供了《房屋租赁合同》及收据，拟证实黄广文承租了广州市白云区太和镇和龙村三社东坑塘4号楼准备用作工厂的员工宿舍，黄广文为此支付了房东两个月房租的押金4600元及2011年7月的租金2300元，黄广文因厂房被拆损失了该房屋租金及押金6900元；提供了《合同书》、收款收据、银行回单及银行明细记录，拟证实2011年3月22日广州市帝臣日化科技有限公司（下称帝臣公司）与广州瀚明净化工程有限公司（下称瀚明公司）签订涉案厂房的装修合同，约定工程总造价690000元，帝臣公司依据合同约定于2011年3月25日及2011年5月4日向瀚明公司分别支付210000元及345000元工程装修款，后瀚明公司对装修进行拆除，帝臣公司于2011年11月7日向瀚明公司支付费用36000元，黄广文就所租赁的厂房进行装修及拆除装修共支付了591000元。谢献云提供了《关于尽快解决黄广文预收到租金及变压器增容费的函）），拟证实郭渭云没有授权谢献云收取黄广文的款项；提供了汪小清的证明，拟证实2011年3月至6月期间，汪小清受谢献云的雇佣帮黄广文装修涉案厂房。
在本案诉讼过程中，郭渭云向黄广文、谢献云提起另案诉讼［案号：（2012）穗云法从民四初字第67号］，要求确认黄广文与谢献云签订的《违章拆迁协议》无效。原审法院经审理后作出民事判决书，认定《违章拆迁协议》有效且效力及于郭渭云，判决驳回郭渭云的诉讼请求。郭渭云不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1286号民事判决书，判决驳回郭渭云的上诉，维持原判。
以上事实，有厂房租赁合同、网上银行电子回单、收款收据、违章拆迁协议、帝臣工地材料统计表、房屋租赁合同、合同书、银行回单及银行明细记录、责令限期改正通知书、关于尽快解决黄广文预收到租金及变压器增容费的函、证明、生效民事判决书及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，黄广文于2011年12月30日向原审法院提起本案诉讼请求：1、郭渭云、谢献云连带返还预收的厂房租金170000元及利息（利息从2011年7月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；2、郭渭云、谢献云连带赔偿黄广文厂房拆除的装修损失359589.44元及利息（利息从2011年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；3、郭渭云、谢献云连带赔偿黄广文其他损失6900元；4、本案受理费由郭渭云、谢献云负担。
郭渭云答辩称黄广文的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。另黄广文已实际使用了案涉房屋，依法应支付该房屋的使用费，故请求法院判令：l、确认黄广文与郭渭云签订的《厂房租赁合同》无效；2、黄广文向郭渭云支付自2011年3月11日至同年7月11日的房屋使用费99264元（24816元／月×4个月）；3、反诉受理费由黄广文负担。
谢献云答辩称黄广文所称的170000元“预收租金”根本是不存在的，而《违章拆迁协议》是黄广文要求谢献云签的，郭渭云事先并不知情，也从没有授权谢献云签订该协议或办理其他事情。故黄广文的请求并不是事实，请求法院查明案件真相，维护谢献云的合法权益，驳回黄广文的全部诉讼请求。
原审法院认为：涉案厂房是郭渭云自建物业，郭渭云没有办理该厂房的合法用地、规划及报建手续，故郭渭云与黄广文签订的《厂房租赁合同》无效，原审法院对郭渭云提出确认上述合同无效的反诉请求予以支持。已有生效民事判决书认定黄广文有充分的理由相信谢献云可以以郭渭云的名义处理涉案厂房租赁事宜，谢献云代表郭渭云与黄广文签订的《违章拆迁协议》有效且效力及于郭渭云，原审法院不再赘述。根据上述《违章拆迁协议》的约定，郭渭云应按照装饰公司提供的人工费用清单及材料损耗数据清单赔偿黄广文的经济损失，并退还黄广文前期预付的房屋押金及租金等。现黄广文提供了有谢献云签字确认的帝臣工地材料统计表证实了黄广文拆除装修的材料损失为317399.44元，拆装及运输费损失为42190元，共计损失359589.44元，原审法院予以确认。黄广文要求郭渭云赔偿损失359589.44元及利息依据充分，原审法院予以支持。黄广文提供了谢献云出具的收款收据证实了谢献云收取了黄广文80000元租金，原审法院予以确认，按照上述协议的约定，郭渭云应当返还该租金给黄广文，并应支付黄广文利息损失。黄广文提供的2011年3月8日、4月11日、7月11日中国工商银行网上银行电子回单分别记载黄广文向谢献云还款40000元、20000元及黄某向谢献云还款30000元，上述证据并不足以证实黄广文向谢献云支付涉案租赁合同租金90000元，且黄广文向郭渭云预付高额租金不符合常理，故原审法院对此不予认定，对于黄广文要求郭渭云返还上述90000元的诉讼请求原审法院不予支持，予以驳回。黄广文租赁涉案厂房至厂房被拆除期间，厂房处于装修阶段，尚未投入经营使用，黄广文没有因此获益，且根据《违章拆迁协议》的约定，郭渭云应向黄广文返还已交的租金，可见黄广文无须向郭渭云支付房屋使用费，故原审法院对于郭渭云要求黄广文支付房屋使用费的反诉请求不予支持，予以驳回。黄广文提供的《房屋租赁合同》的承租人是黄某而非黄广文，该证据不足以证实该租赁房屋是拟作员工宿舍之用，黄广文主张租赁该房屋的损失6900元依据不充分，原审法院不予支持，予以驳回。谢献云并非《厂房租赁合同》的合同相对人，黄广文要求谢献云对本案债务承担连带责任缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持，亦予驳回。谢献云经原审法院传票传唤缺席部分庭审，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认郭渭云与黄广文于2011年3月11日签订的《厂房租赁合同》无效。二、于本判决生效之日起五日内，郭渭云赔偿黄广文损失359589.44元及利息（利息从2011年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、于本判决生效之日起五日内，郭渭云返还黄广文租金80000元及利息（利息从2011年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。四、驳回黄广文的其他诉讼请求。五、驳回郭渭云的其他反诉请求。本案本诉受理费927l元，由郭渭云负担8750元，黄广文负担521元；反诉受理费2282元，由郭渭云负担2182元，黄广文负担100元。
判后，黄广文与郭渭云均不服原审判决，向本院提起上诉。黄广文上诉称：一、一审法院认为证据并不足以证实黄广文向谢献云支付涉案租赁合同租金90000元是错误的，具体理由分析如下：1、该三笔通过网上银行转账方式向谢献云支付的款项，虽电子回单上备注的用途为还款，但实际仍然是上诉人黄广文通过谢献云向郭渭云支付的预付租金。2011年7月11日黄某转账给谢献云的30000元，应认定为黄广文支付给谢献云的款项，谢献云在一审答辩中已给予了认可。2、谢献云在一审答辩中确认收到了上诉人所述的17000O元均应认定为是黄广文支付的预付租金。3、更有力的依据是在《违建拆迁协议》中，双方约定：甲方（郭渭云）愿意承担乙方（黄广文）的经济损失，具体赔偿金额按装饰公司提供的人工费用清单及材料损耗数据清单为准，并退还给乙方前期预付给甲方的房屋押金及租金和预付给甲方的现金（具体金额以银行汇款记录为准）。从该约定可以看出两个方面内容：其一，双方确认黄广文预付的不仅包括房屋押金及租金，还有预付的现金。因双方不存在厂房租赁之外的其他法律关系，该三笔预付的现金最终仍是就厂租进行冲抵，因此，实际上仍是预付的租金；其二，协议中双方明确确认并约定，返还给黄广文的金额具体以银行汇款记录为准。该协议有力说明了只有银行汇款记录才能反映黄广文所支付的房屋押金及租金和预付的现金的全部金额。4、谢献云在一审答辩中确认收到了黄广文支付的170000元，认为该170000元是工程款，但其又没有提供有效证据证明双方存在工程关系；反而，在《违建拆迁协议》中双方明确确认并约定，返还给黄广文的金额以银行汇款记录为准。因此，应支持黄广文的主张，并由郭渭云承担举证不能的责任。5、退一步讲，若现有证据真的无法认定谢献云未开出收据的90000元转账款是预付租金，因一审判决亦未能认定90000元是谢献云主张的工程款或其他，同时谢献云又明确收到了黄广文的该款，因此，一审法院在考虑黄广文与谢献云之间可能存在另一法律关系而驳回上诉人的该部分诉求时，理应在判决中释明黄广文可就该部分主张另案向谢献云主张，而不是直接驳回。黄广文上诉请求本院：1、维持一审判决第一项、第二项及第五项；2、改判一审判决第三项为：郭渭云返还黄广文租金170000元及利息（利息从2011年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；（注：不服一审判决的金额为90000元）。
郭渭云称其答辩意见与其上诉意见一致。具体为：一、原审判决认定郭渭云应返还黄广文8万元租金事实不清、证据不足。1、原审法院认定应予退还的8万元为案外人与谢献云之间的债务来往，与本案租金及郭渭云毫无关系。2、黄广文支付“预收租金”没有任何事实的依据。3、案件当事人谢献云已明确该笔款项并非“预收租金”，而郭渭云已证明其并未要求谢献云收取过“预收租金”。4、黄广文明知谢献云非案涉房屋的业主，却将该“预收租金”交给谢献云，而不告知郭渭云，明显不合常理。二、原审判决对黄广文无需支付“房屋占有使用费”的认定，与法律规定相违背，依法应予纠正。1、本案《厂房租赁合同》的无效，是黄广文自己的责任造成的。2、黄广文应对自己的行为承担后果，不管其是否“获益”。3、“房屋占有使用费”的支付有法律明确约定，不管其是否装修完成，都是对案涉房屋的实际占有使用，原审法院的认定与法律规定相违背。三、原审判决的认定自相矛盾，且显失公平。原审法院一方面要求郭渭云返还其“预收租金”8万元，一方面却对郭渭云要求黄广文支付“房屋占有使用费”的请求不予支持，明显自相矛盾。郭渭云上诉请求本院：一、撤销（2012）穗云法从民四初字第15号民事判决书第三项，并依法改判郭渭云无须返还黄广文任何租金：二、撤销（2012）穗云法从民四初字第15号民事判决书第五项，并依法改判黄广文支付郭渭云的场地占用费。
黄广文答辩称：一、针对第一项上诉理由。1、谢献云一审答辩中明确确认收到黄广文支付的17万元。该17万元即为2011年3月8日的4万，4月11日的2万，5月14日的8万元。谢献云是明知且认可黄某所支付的款项均是代表黄广文支付的款项。2、《厂房租赁合同》的签订及履行过程中，黄广文均有理由相信谢献云可以以郭渭云的名义处理涉案厂房租赁事宜，生效的判决同样确认，谢献云代表郭渭云签订的《违建拆迁协议》有效且效力及于郭渭云。故黄某代黄广文向谢献云转账支付的8万元为预付租金，谢献云确认收到，应依《违章拆迁协议》约定返还黄广文。二、针对第二项上诉理由。1、双方签订的《违章拆迁协议》是约定解除租赁合同的善后事宜，协议仅约定郭渭云应返还黄广文的租金、预付租金及赔偿相关损失，没有黄广文场地占用费进行支付或冲抵的约定。该协议实际免除了黄广文依据厂房租赁合同应承担的超过免租期的厂租或场地占用费。因此，郭渭云现主张黄广文支付场地占用费，超出了协议约定的内容，没有法律依据。2、厂房被拆除后，给黄广文造成的损失是巨大的，而超过免租期的租金或场地占用费是微小的，协议未约定黄广文依据厂房租赁合同所应承担的超过免租期的厂租或场地占用费亦是公平合理的。3、郭渭云提出的该项上诉理由，没有事实及法律依据，黄广文认可一审法院对郭渭云提起的反诉的处理意见。三、针对第三项上诉理由，发表两点答辩意见：1、因郭渭云出租的厂房因违章被拆除，连带给黄广文带来了巨大损失，根据《违建拆迁协议》约定，其理应承担赔偿责任。2、涉案厂房被拆除，给黄广文造成的损失远不止《违建拆迁协议》所约定能够获得补偿或赔偿的部分，另外造成的误工费及公司业务损失更是巨大且无法估量的。
谢献云二审未到庭答辩。
对原审法院查明的事实，黄广文称其无异议。郭渭云意见为：1、黄某所汇的8万元与本案无关。2、谢献云是无权收取涉案厂房的租金的，也无权确认黄广文的损失。3、对原审法院计算的355000元中的8万元，及黄广文于7月11日转账的3万元，实际上都是黄某支付的。除此之外，郭渭云对其余原审查明事实部分无异议。黄广文回应郭渭云提出一审查明事实的异议称其确认8万元和3万元是黄某代黄广文所支付的。针对对方提及的相关款项应当是黄某转款而非黄广文转款的问题进行以下回应：谢献云在一审明确收到黄广文支付的11万元，分别在2011年5月14日、2011年7月11支付了8万元和3万元是黄某转给谢献云的，可见谢献云是认可黄某支付的款项是代黄广文支付的，故原审对此的查明事实无误。关于谢献云是否有权处理涉案厂房的租赁事宜的问题，对此黄广文在答辩状中第一点中已有详细阐述，原审法院对此的查明事实无误、表述无误。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，黄广文于2011年3月8日、4月11日汇款4万元及2万元给谢献云，谢献云未开具预付租金收据给黄广文。对此，黄广文称当时汇款和开收据均是公司其他人去办的，其不清楚，且谢献云称他比较忙，以后以汇款凭证为准。
二审期间，上诉人黄广文向本院提交下列证据：1、黄某尾号为5267（原账户尾号为6755）的银行卡及历史明细一份，证明2011年5月14日及7月11日，从黄某原尾号为6755的账户分别转给谢献云8万元及3万元；2、证人证言及证人身份证复印件，证明黄某于2011年5月14日及7月11日两次向谢献云转款，是受黄广文委托代其向谢献云支付的预付厂租，其本人与郭渭云、谢献云无任何经济及其他关系。二审期间，黄广文申请证人黄某出庭作证证明其主张。郭渭云质证意见为黄广文提交的证据不属于新证据，不应当予以采纳。郭渭云不同意质证。转账历史明细上是空白的，无法证明是黄某的账号，也不能证明是黄某支付给谢献云的款项。即使是黄某转账给谢献云，也不能证明该笔款项是黄广文支付给郭渭云的涉案厂房的租金。关于证人证言，黄某与黄广文有利害关系，应当不予采信，且该证人证言也没有说明是代黄广文支付给郭渭云的租金。郭渭云则无新证据提交本院。
本院认为：本案黄广文与郭渭云上诉争议的焦点为：一、郭渭云是否应返还黄广文租金17万元，还是不应返还；二、郭渭云请求黄广文支付场地使用费是否成立。评析如下：
关于第一个争议焦点。第一、因已有生效判决认定黄广文有充分的理由相信谢献云可以以郭渭云的名义处理涉案厂房租赁事宜，谢献云代表郭渭云与黄广文签订的《违章拆迁协议》有效且效力及于郭渭云。本案现无证据显示该生效判决被合法途径予以撤销，故本院本案认同该判决认定。第二、黄广文提供谢献云出具的收款收据证实谢献云已收取黄广文8万元租金，依上述《违章拆迁协议》约定，郭渭云应返还给黄广文，原审法院对此判处无误。对郭渭云上诉认为原审判决认定郭渭云应返还黄广文8万元租金事实不清、证据不足的主张，本院不予采纳。第三、黄广文一审提供的中国银行网上银行电子回单显示其另于2011年3月8日，2011年4月11日及黄某代其于2011年7月11日向谢献云支付的款项共计9万元用途为“还款”，而黄广文二审提交的工商银行交易明细即使是黄某以同一账号向谢献云支付了8万元，也不能证明黄某于2011年7月11日向谢献云支付的3万元性质为租金，而黄某与黄广文存在亲属关系，故对黄某证言，本院不予采信。黄广文在无合同约定的情况下，向郭渭云预付高额的租金，有违常理，故对黄广文上诉认为其另向谢献云支付的9万元为实质亦为租金，本院不予采信。黄广文请求郭渭云返还该9万元依据不足，原审法院对黄广文要求郭渭云返还上述9万元的诉讼请求不予支持并无不妥。
关于第二个争议焦点。第一、郭渭云上诉主张黄广文应向其支付场地使用费的依据实质为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条中有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。但依上述《违章拆迁协议》的约定，郭渭云应向黄广文返还已交租金，并未约约定黄广文需支付租金给郭渭云，故郭渭云主张黄广文支付场地使用费理据不足，原审法院对郭渭云该主张不予支持并无不当。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄广文、郭渭云的上诉请求、理均由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5750元，由上诉人黄广文负担2050元，郭渭云负担3700元。
本判决为终审判决。