温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1965号
原告：陈伟，女，汉族，1963年8月31日出生，温州市鹿城区。
委托代理人：潘建宇，浙江平宇律师事务所律师。
被告：温州市建设房地产开发有限公司，住所地：温州市上江路198号经开区商务广场1幢1701室西首。
法定代表人：林志松总经理。
委托代理人：项军权，浙江人民联合律师事务所律师。
原告陈伟为与被告温州市建设房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序独任审判，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托代理人潘建宇，被告温州市建设房地产开发有限公司的委托代理人项军权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟诉称：1999年9月10日，原告与被告订立了一份商品房购销合同，约定购买被告开发的坐落于汤家桥路银都花园××幢房屋，总价款为1351020元。2003年3月12日，原告取得了房屋所有权证，但被告并未根据有关法律规定和双方合同约定为原告办理上述房屋的土地使用权转移登记手续。致使原告至今未能取得上述房屋的国有土地使用权证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，请求人民法院判令：一、被告立即协助原告办理土地使用权转移登记手续；二、被告支付迟延办理土地使用权证违约金（以购房款1351020元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2003年3月13日开始计算，支付至原告取得土地使用权证之日止，暂计算至2013年6月13日为1168831元）；三、本案诉讼费由被告承担；
为证明上述事实，原告陈伟在举证期限内向本院提供如下证据：1、身份证，证明原告的主体资格；2、企业信息查询，证明被告的诉讼主体资格；3、商品房购销合同，证明1999年9月10日，原告与被告订立了一份商品房购销合同，约定购买被告开发的坐落于汤家桥路银都花园××幢房屋，总价款为1351020元以及其他权利义务约定。4、房屋所有权证，证明原告于2003年3月12日取得了诉争房屋的所有权证书；5、契证，证明原告已取得了诉争房屋的契证；6、民事调解书，证明被告赔付了迟延办理房屋所有权证书违约金，双方在商品房交易过程中的相关事实。7、关于调整“银都花园”地价款的补充协议，8、温州市国有土地使用权协议出让合同，9、关于调整“银都花园”用地面积及地价款的补充协议，10、国有土地使用证；证据7-10证明：银都花园一期项目用地早在上世纪90年代已确权给被告；11、温州市土地征用地籍图面积计算书；12、温州市征用土地上报地籍图；证据11-12证明地籍图已将新城中心区36号地块分为I区地块和II区地块。其中，I区地块即新建的二期项目用地，II区地块即原告房屋所在的一期项目用地。13、建设用地规划许可证，证明被告对新城中心区36号地块的I区地块和II区块分别申请了建设用地规划许可证。
被告温州市建设房地产开发有限公司辩称：原告的第一项诉讼请求被告无异议，涉案房屋的土地使用权证现在办理过程中，近期即可办理。原告的第二项诉讼请求不能成立，根据《浙江省土地登记办法》第十四条第一款的规定，被告应在涉案工程整体竣工之后的30天内向土地登记机关办理变更登记，涉案工程在2013年8月7日竣工，还未验收，被告还未具备办理涉案房屋土地使用权变更登记的条件，故此，被告不存在迟延办证的情形。
为证明上述事实，被告温州市建设房地产开发有限公司在举证期限内向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照，证明被告主体资格；2、温州新城中心区土地开发转让合同，证明银都花园项目地块位于新城中心区36#地块，宗地面积为71239平方米（合106.86亩）；3、银都花园地籍图；4、关于温州新城“银都花园”项目立项兼可行性研究报告的批复；5、关于新城银都花园设计方案的批复；6、银都花园总平面规划设计；7、鹿城区新城中心区36号地块土地使用权证；证据3-7证明⑴.银都花园项目分一、二期实施，一期包括一类住宅、商店及全部配套公建，二期为高层商住楼；⑵.银都花园总平面规划设计中包含二期实施的高层公寓；⑶.立项文件与设计方案批复文件中均载明地块面积为7万余平方米。显然包含高层建筑的用地面积。设计方案批复文件还规定总建筑面积为65189平方米，该面积即包括高层公寓面积；⑷.2007年温州市人民政府将36号地块作为一宗地分发土地使用证，确认使用权面积为65903.26平方米，地籍中即包括二期高层建筑用地；8、商品房购销合同；9、关于开发建设新城中心区36号地块《银都花园》二期项目建设书的批复；10、关于开发建设新城中心区36号地块《银都花园》二期项目可行性研究报告的批复；11、建设工程规划许可证；12、中标通知书；13、建设工程施工合同；14、建设工程施工许可证；15、关于召开温州市新城中心区36号地块银都花园二期建设工程竣工验收会议的通知；16、温州市住房和城乡建设委员会专题会议纪要；17、关于银都花园部分业主投诉建设放开公司改变俱乐部功能等问题的会议纪要；18、浙江省高级人民法院裁定书；19、鹿城区人民法院判决书；20、温州市中级人民判决书；21、温州市中级人民法院判决书；证据8-21证明，1999年9月10日被告与原告签订商品房购销合同时，已将用地依据及商品房坐落位置情况、地块土地面积告知原告，合同中明确载明土地面积为106亩，该面积系包含二期高层的用地面积。银都花园二期建设项目于2002年完成项目建议书与可行性研究报告；2005年颁布建设规划许可证；2005年6月完成招标投标工作并签订建设工程施工合同；2007年7月领取建筑工程施工许可证，该证书中载明合同开工日期为2007年7月20日，合同竣工日期为2009年3月20日，又因为受到业主干扰，施工计划和进度再次受到影响，工程建设严重滞后，直到2013年8月份才进行联合竣工验收，二期高层建筑部分开发长达十余年，自2001年开始银都花园一期业主委员会部分业主就该小区俱乐部权属等问题和开发商发生争议，从而投诉、诉讼，直至2008年7月底才告一段落。结果是业主的上述主张未得到政府的支持，并被法院判决驳回。上述争议解决之前，不仅一期部分的土地使用权不能确定，即使二期已竣工，整个小区的土地办证也是根本没有办法进行的。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：
1、对原告提供的证据1-2、4-6，被告没有异议，本院对其证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对原告提供的证据3、7-13，被告对其真实性无异议，但对关联性有异议。本院认为，原告提供的证据3、7-13具有真实性，可以作为认定本案事实的依据。
2、对被告提供的证据1，原告无异议，本院对其证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对被告提供的证据2-10、12-13、15-16、18-21，原告对其真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为被告提供的证据2-10、12-13、15-16、18-21，具有真实性，可以作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据11、14、17，原告因被告没有提供原件，故对其真实性有异议，本院认为，原告没有提供原件进行核对，本院对证据11、14、17的证明效力不予确认。
经过庭审中原、被告双方的诉辩称及举证、质证，本院对双方当事人无争议的事实认定如下：1999年9月10日，原告与被告订立了一份商品房购销合同，约定购买被告开发的坐落于汤家桥路银都花园××幢房屋，总价款为1351020元。合同签订之后，被告就向原告交付了涉案房屋。2003年3月12日，原告取得了房屋所有权证，但涉案房屋的土地使用权证至今未办理。原告认为由于被告的原因导致至今未办理涉案房屋的土地使用权证，遂向法院起诉要求办理土地使用权证并支付迟延办理土地使用权证的违约金。
上述事实有原告陈伟提供的身份证、企业信息查询、商品房购销合同、房屋所有权证、契证、民事调解书以及当事人陈述等证据所证实。
本院对双方当事人争议的焦点归纳如下：被告是否存在迟延办理涉案房屋土地使用权的违约行为。
针对该项争议焦点：原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在原、被告签订合同之日起的90日办理涉案房屋的土地使用权证，否则就构成违约，要承担迟延办证的违约责任。现涉案房屋已于1999年9月10日交付，涉案房屋的商品房购销合同于1999年9月10日签订，被告应在合同签订之日的90日办理涉案房屋的土地使用权证，但被告至今未办理，应承担违约责任。被告认为被告并不存在迟延办证的情形，涉案房屋所属的土地为新城中心区36﹟地块（约106亩），新城中心区36﹟地块，分为两期开发建设。根据《浙江省土地登记办法》第十四条第一款的规定，被告应在涉案工程整体竣工之后的30天内向土地登记机关办理变更登记，涉案工程在2013年8月竣工，还未验收，被告还未具备办理涉案房屋土地使用权变更登记的条件，故此，被告不存在迟延办证的情形。本院认为，根据被告提供的温州市计划委员会文件（温市计基[1996]493号）《关于温州新城“银都花园”项目立项兼可行性研究报告的批复》可以证实温州新城中心区36号地块（约106亩）新城“银都花园”建设项目早在原、被告签订合同之前的1996年就被批准分两期进行开发建设。而1999年9月10日被告与原告签订的《商品房购销合同》明确载明涉案房屋所属地块的土地使用面积为106亩，据此，应认定为原告已明确知晓温州新城中心区36号地块（约106亩）新城“银都花园”建设项目分两期开发建设的事实。根据被告提供的《温州新城中心区土地开发转让合同》和涉案土地的土地使用权证可以看出新城中心区36号地块（约106亩）是属于同一宗地，根据《浙江省土地登记办法》第五条的规定，土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地所有者或者使用者，应当分宗申请登记。新城中心区36号（约106亩）地块的新城“银都花园”建设项目虽然分开一、二期建设，但新城中心区36号（约106亩）地块属同一宗地应一并登记。根据《浙江省土地登记办法》第十四条第一款的规定土地开发建设项目竣工验收后，土地权利人应当在通过验收之日起30日内，向原登记机关申请办理变更登记，根据《浙江省土地登记实施细则》第四十条第二款的规定，房地产建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工后，当事人应当持原土地权利证书、有关房地产建设项目验收证明材料以及有合法依据的每套房屋的建筑面积等，以宗地内房屋基本单元为单位申请土地使用权变更登记。原告购买房屋所属的新城中心区36号（约106亩）地块中的新城“银都花园”的一期建设项目虽然早在1999年就已竣工验收，但新城中心区36号（约106亩）地块中的新城“银都花园”的二期建设项目在2013年8月份竣工，现已通过竣工验收，被告具备协助原告办理涉案土地的土地使用权的时间结点应在新城中心区36号（约106亩）地块中的新城“银都花园”的二期建设项目竣工验收之后，据此，被告不存在迟延办理涉案房屋土地使用权的违约行为。
本院认为：原告与被告签订《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约支付全部购房款，被告应在合同约定或法律规定的期限内为原告办理了诉争房屋的房屋所有权和土地使用权的过户登记手续，本案中，被告已经为原告办理了涉案房屋的房屋所有权的过户登记手续，涉案房屋的土地使用权证现虽仍未办理，但并非被告迟延办理所致，原告主张被告为原告办理涉案房屋的土地使用权过户登记手续，应予以支持，现被告已经向土地登记部门申请土地变更登记，已经完成了协助原告办理涉案房屋土地使用权登记的手续，因此，原告要求被告立即协助原告办理土地使用权转移登记手续及支付原告迟延办理土地使用权违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《浙江省土地登记办法》第五条、第十四条第一款、《浙江省土地登记实施细则》第四十条第二款的规定，判决如下：
驳回原告陈伟的诉讼请求。
案件受理费15319元，减半收取7659.5元，由原告陈伟负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 张万星
二〇一四年二月二十八日
代书 记员 项剑飞
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《浙江省土地登记办法》
第五条：土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地所有者或者使用者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的，应当分别申请登记。
第十四条：土地开发建设项目竣工验收后，土地权利人应当在通过验收之日起30日内，向原登记机关申请办理变更登记。
《浙江省土地登记实施细则》
第四十条：建设项目竣工验收后，当事人应当持原土地权利证书和已通过建设项目土地验收的证明材料等，申请土地使用权变更登记。房地产建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工后，当事人应当持原土地权利证书、有关房地产建设项目验收证明材料以及有合法依据的每套房屋的建筑面积等，以宗地内房屋基本单元为单位申请土地使用权变更登记。