湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字1179号
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司，住所地：天元区黄河北路158号农办大楼。
法定代表人鲁立萍，系该公司董事长。
委托代理人陈瑶，系该公司法务人员，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解、签收法律文书等。
被告吴雪丽。
委托代理人罗先红，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书、代收赔偿款物等。
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司诉被告吴雪丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法由审判员张玉辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲市家佳物业管理有限责任公司委托代理人陈瑶、被告吴雪丽委托代理人罗先红到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司诉称：原告接受株洲市石峰区水木兰庭小区业主委员会的委托，对水木兰庭小区提供物业服务，《水木兰庭物业服务合同》约定，水木兰庭小区高层住宅物业服务费按建筑面积每平方米1.2元收取。被告系水木兰庭小区6栋1002号房的业主，该房屋建筑面积为84.06平方米。自2013年1月1日至2015年4月30日止，被告拖欠原告物业服务费2521元。被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其它已交费业主的利益。被告逾期不交物业服务费，已构成违约，按双方的约定，被告除应交物业服务费外，还应承担欠费总额日千分之三的滞纳金。原告多次催要被告仍拒不支付，2015年4月22日，原告以催缴通知单的方式通知被告及时支付物业服务费，被告至今不予理睬。为保障自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费2521元、违约金2500元，合计5021元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴雪丽辩称：原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况，主要表现在以下几个方面：小区车辆停放影响消防通道的使用，公共设施没有维护到位，小区的绿化没有维护好。如原告能够改进这几个方面，我方同意支付拖欠的物业费2521元。
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商品房预销售合同复印件一份，欲证明被告系原告服务的业主；
2、物业服务合同复印件一份，欲证明原告依约为被告提供物业服务；
3、价格证复印件一份，欲证明原告系依法收费；
4、物业管理明细表复印件一份，欲证明被告尚欠费；
5、物业费催款函复印件一份，欲证明原告曾向被告催费；
被告吴雪丽向本院提交了以下证据：
6、照片打印件共10页，欲证明原告物业服务不到位，小区存在严重的安全隐患。
以上证据，经庭审举证质证。被告对原告提供的证据1、2、3均无异议，本院予以采信。对证据4，被告对拖欠物业费的金额予以确认，但是对违约金不予认可，本院据此确认被告所欠物业服务费金额。对证据5，被告确认原告曾电话、短信催费的事实，本院结合被告该意见，认为原告该证据真实可信，对该证据予以采信。对被告提供的证据6，原告认可照片反映的情况属实，并表示会进行相应的整改，本院对该份证据予以采信，对该证据反映的小区物业管理服务情况予以确认。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司系株洲市石峰区杉塘路226号水木兰庭小区的物业服务企业，其与水木兰庭小区业主委员会签订有《水木兰庭物业服务合同》，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日，合同约定了物业服务费收费标准、物业服务标准和违约责任等内容，物业服务费收费标准约定高层住宅物业服务费按1.2元／平方米·月收取，物业服务标准约定了房屋管理、共用设备设施维护保养、公共环境、协助维护秩序、保洁服务、绿化养护管理、急修、业主和物业使用率满意率等详细内容，违约责任约定逾期不交纳物业管理费的，原告可按日加收应纳费用3‰的滞纳金。被告吴雪丽系水木兰庭小区6栋1002号房（系高层住宅）的业主，自2013年1月1日至2015年4月30日止，被告未向原告缴纳物业服务费，拖欠物业服务费金额为2521元，对此被告予以确认。原告多次通过电话、短信以及张贴催缴通知单的方式通知被告及时支付物业服务费，但被告一直以原告物业服务未达标为由拒绝支付，双方协商未果，故原告诉至法院。
另查明，原告株洲市家佳物业管理有限责任公司在水木兰庭小区提供物业服务过程中，水木兰庭小区存在车辆停放无序停放堵塞消防通道、公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形。此外，被告方提出的其房屋在2012年房顶出现裂缝，向原告反映要求处理维修，但原告一直未予妥善处理。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与水木兰庭小区业主委员会签订的《水木兰庭物业服务合同》，对业主具有约束力，原告作为物业公司，应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。本案中，对于原告诉请的物业服务费2521元，原告对其金额予以确认，但是以原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况为由而拒绝缴纳物业服务费。根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中确实存在车辆管理、公共设施维护、绿化管养、安保及卫生等方面服务未达物业服务合同约定标准的事实，未能切实履行其管理服务职责，该情由尚不属于重大服务瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告仍应履行向原告缴纳相应的物业服务费用的义务。同时，结合本案原告提供服务未达物业服务合同约定标准的事实，本院认为应适当减免相应物业管理服务费用，据此酌情确定被告应缴金额为2300元。对于原告诉请的滞纳金，因关于逾期不交纳物业管理费的按日加收3‰的滞纳金的合同内容并未向业主公示，同时本案中被告拒交物业服务费系由于存在原告服务不达标且涉及被告自身房屋问题未得妥善处理的情由，被告的抗辩意见称“原告能够改进这几个方面，我方同意支付拖欠的物业费2521元”，亦可见被告并非无故或借故拒交物业服务费，故本院认为对于原告主张的违约金（滞纳金），不宜予以支持。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，在物业服务期间，原告应加强服务意识，切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好的服务，业主对物业服务企业提出的意见和要求，亦应当采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利和义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告吴雪丽于本判决生效之日起十日内向原告株洲市家佳物业管理有限责任公司支付物业服务费2300元；
二、驳回原告株洲市家佳物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴雪丽承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审判员 张玉辉
二〇一五年十一月十九日
书记员 蒋中素
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。