广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2161号原告黄哲学，女，1970年8月2日出生，汉族，户籍住址罗定市。委托代理人杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。原告黄哲学诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月30日受理后，依法组成合议庭，并于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨仕通，被告创宇公司委托代理人卓伟寰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月3日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（以下或简称合同），约定原告向被告购买位于罗定市某住宅小区的房屋。合同约定被告必须在2012年11月30日前将经验收合格的房屋交付原告。并在交房后180日内办理房产证。但被告虽然将房屋交付给原告，但至今一直未能为原告办理房屋产权证。2015年9月21日，被告与原告签订一份《摩托车位申购协议》，该协议第6条约定“乙方（即原告）同意不予追究与甲方（即被告）签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，原告认为该条款内容是无效的。因为1、被告出售的摩托车位并未取得有关部门预售许可证明，该销售行为是无效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；2、被告出售给原告的摩托车位属于人防工程，只能出租，不能出售。（1）被告出售给原告的摩托车位属于人防工程。广东省实施《中华人民共和国人民防空法》第九条规定人民防空重点城市新建10层以上或基础埋置深度达3米以上的9层以下民用建筑，应建相应于首层建筑面积的防空地下室。其余的按国家和省有关规定统一规划修建防空地下室。在本案中，被告建筑的房屋仅有一层地下室，该地下室只能属于人防工程，开发商是不能享有任何权属的，更不能对外出售。（2）人防工程属于国家所有，被告不能对外出售。《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也指出：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”（3）被告违反国家禁止性规定，隐瞒人防车位不能销售的事实与原告签订的买卖协议是无效的。人防车位由人民防空管理部门代表国家行使所有权，既不属于开发商，也不属于业主，因而不可以买卖、办理产权证书。被告在销售车位过程中，隐瞒属人防车位不能买卖的事实，向原告作出虚假承诺，根据《合同法》第五十二条第(一)、(五)项的规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。（4）被告出售给原告的车位属于人防工程，对外出租使用需要签订《人民防空工程租赁使用合同》，并取得《人民防空工程平时使用证》。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第六条租赁使用人民防空工程的单位或者个人(以下简称使用单位)应当接受人民防空主管部门和工程隶属单位的监督检查，按时缴纳税费和人民防空工程使用费，承担人民防空工程的维护、消防、防汛、治安等工作和使用中的经济、法律责任。第七条租赁使用人民防空工程实行合同管理制度。使用单位应当与工程隶属单位依法订立书面合同，合同参照国家颁发的《人民防空工程租赁使用合同》示范文本。第八条人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度。使用单位在与工程隶属单位签订《人民防空工程租赁使用合同》后5日内到工程所在地人民防空主管部门备案登记，并提交下列资料：(一)使用申请书；(二)使用单位法定代表人的合法证件；(三)《人民防空工程基本情况登记表》；(四)与工程隶属单位签订的《人民防空工程租赁使用合同》；(五)与工程隶属单位签订的《人民防空工程消防安全责任书》。第十条《人民防空工程平时使用证》实行审验制度。人民防空主管部门应当定期对《人民防空工程平时使用证》进行审验，并按规定收取审验费。禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。被告在整个合同履行过程中并未提供任何证据证实其销售或出租资格；3、被告与原告签订的《某住宅小区》（以下简称该协议）属于车位买卖协议；4、被告与原告签订的《某住宅小区》体现该车位属于人防车位；5、被告与原告签订的该协议明显违反公平责任原则。被告出售给原告的车位是一万元左右，因被告违约给原告造成的经济损失将近十万元，远远超过车位价格。况且，被告将车位出售给原告根本没有给予任何优惠价格，故双方之间签订的整个《某住宅小区》都是无效的。综上所述，被告向原告出售摩托车车位属于人防车位，也并未取得有关部门的预售许可，合同条款严重违反法律的规定，双方由此签订的协议是无效的。原告认为，被告逾期办证以及交付房屋不符合国家规定标准的行为构成违约，造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提出诉讼，请求法院判令：1、确认原被告双方于2015年9月21日签订的《摩托车位申购协议》第6条关于“乙方（即原告）同意不予追究与甲方（即被告）签订的《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”无效；2、被告支付原告逾期办证违约金56997.3元（以469462元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是46.95元/天，从2012年11月30日交房后180天即从2013年6月1日计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年9月27日，共1214天，合计56997.3元）；3、被告为原告房屋更换热反射镀膜钢化玻璃；4、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。被告创宇公司辩称：一、迟延办证存在《合同法》司法解释二第二十六条情势变更的规定：1、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》登记条例出台后，要求答辩人补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生的原因是属于情势变更的原因。根据罗定市国土资源局、罗定市房地产管理局办理房地产权属证书的规定，办理房地产权属证书需由被答辩人提供的有关资料包括有书面授权委托书、契税缴纳凭证（如按优惠税率缴纳契税，还需提供由被答辩人出具的唯一住房诚信保证书、住房产权登记信息查询结果、查询住房产权登记信息申请书等必需资料）。2、《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是答辩人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致答辩人按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求答辩人继续履行合同是明显不公平，请贵院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。二、答辩人逾期办证的违约行为是被答辩人的过错导致。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。答辩人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被答辩人置若罔闻，造成答辩人无法按要求提交办理权属的材料。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，答辩人已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被答辩人至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为被答辩人办理房产证，因此责任在于被答辩人。从本案可推知：被答辩人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被答辩人对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”在本案中，答辩人已经将数百户业主关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案答辩人）开具回执。可见，答辩人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，是被答辩人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，而导致产权登记机关不接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，答辩人代办房地产权证，必须由被答辩人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被答辩人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于被答辩人，要求答辩人承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。三、双方已经就免追究被答辩人责任达成合意。纵使贵院认定答辩人构成违约并承担相关的违约责任，但答辩人与被答辩人之间于2014年8月17日签订的《摩托车位申购协议》第6条约定：“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”即被答辩人已经对其追究答辩人的权利提早放弃。另外，就本商品房合同纠纷系列案而言，贵院的（2015）云罗法民初字第1665号已经作出同案例的判决结果，判决认定答辩人与被答辩人所签订的《摩托车位申购协议》真实有效，被答辩人享受购买车位特别优惠价之后不再追究答辩人在《广东省商品房买卖合同》中逾期交楼及逾期办证的责任。答辩人认为贵院应当同案同判，以维护法律的尊严、法院的尊严！四、逾期办证违约金计算有误。如果贵院不认可答辩人的辩解，被答辩人的逾期办证违约金也是有误的，涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月26日之后再进行计算。五、被答辩人要求答辩人更换热反射镀膜钢化玻璃没有合同约定，也于法无据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及其附件三对本案商品房玻璃安装没有特别约定，因此玻璃安装只需要符合法律法规及国家规定的标准即可，而本案中涉案房产的D1栋、D2栋、E栋、F1、F2栋均由专业资质的设计单位设计，经规划局、图审单位审核通过，并由施工单位按图施工完成，因此答辩人认为对玻璃没有更换的必要，也无需进行鉴定。六、诉讼费应当由被答辩人自行承担。答辩人认为被答辩人的诉讼请求不符合《商品房买卖合同》的约定，也是于法无据的滥讼行为，该部分损失应当由被答辩人自身承担，对于其不合理请求的诉讼费和鉴定费请法院依法驳回。综上所述，被答辩人的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是被答辩人本身造成的，请求法院予以驳回。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市某住宅小区的房地产开发商。2011年5月13日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某住宅小区X房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为469462元。第六条约定买受人必须在2011年5月12日前付清首期房款141462元给出卖人，剩余房款32.8万元须于2011年5月28日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……合同签订后，原告按约定付清了购房款，并于2011年5月12日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用15091。2012年12月11日，原告办理了收楼手续。2015年9月21日，原告(乙方）与被告（甲方）签订了《摩托车位申购协议》，内容为：“乙方于2015年9月21日申购291号摩托车位，优惠后总价11000元（此费用不含各项税、费等）。1、一次性付款，乙方确定购买摩托车位，自签订本协议时交齐全款……6、乙方在享受目前的优惠价的前提下，放弃追讨甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任。……”协议签订后，原告向被告支付了车位购置费用11000元。另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年9月30日诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、某住宅小区、判决书，被告提供的竣工验收备案表等证据以及本院的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。关于双方签订的《摩托车位申购协议》是否有效的问题。原告与被告签订的《摩托车位申购协议》第6条约定“乙方在享受目前的优惠价的前提下，放弃追讨甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任”，协议内容经双方协商一致达成，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规禁止性规定，双方就迟延交楼、办证的违约责任已达成协议，被告以优惠价格11000元将291号摩托车位销售给原告，原告不再追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的逾期办证违约责任，合法有效，本院予以认定。原告要求确认《摩托车位申购协议》第6条无效的主张，缺乏理据，本院不予支持。因此，即使被告存在逾期办证的违约行为，但由于原告已明确放弃了追究被告因逾期办证产生的违约责任，故对原告主张的逾期办证违约金，本院不予支持。关于原告要求被告为其房屋更换热反射镀膜钢化玻璃的诉讼请求。涉案商品房已经验收合格，合同对安装何种标准的玻璃没有约定，原告要求被告更换商品房所安装的玻璃，于法无据，故对原告提出的鉴定申请，本院不予准许，对原告提出的该项请求，本院不予支持。被告对此提出的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄哲学的诉讼请求。案件受理费1225元（原告已预交），由原告黄哲学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁梅燕人民陪审员  陈永恒人民陪审员  张以周二〇一六年十二月七日书 记 员  陈建宇