湖北省十堰市张湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂张湾民一初字第00868号
原告十堰圣奇商业投资管理有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市朝阳北路锦绣华庭泰虹电脑城。
法定代表人柯贤志，该公司董事长。
委托代理人李凌，该公司总经理。代理权限：一般代理。
委托代理人王太德，该公司法律顾问。代理权限：一般代理。
被告吴剑峰，十堰市邦辉大酒店有限公司退休职工。
委托代理人陈喆，十堰市援民法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解、代为签收法律文书。
原告十堰圣奇商业投资管理有限公司（以下简称圣奇投资公司）诉被告吴剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由审判员王瑞适用简易程序，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告圣奇投资公司的委托代理人李凌、王太德，被告吴剑峰及其委托代理人陈喆到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原、被告均向本院申请调解，本案扣除审限2个月。本院现已审理终结。
原告圣奇投资公司诉称，2013年8月7日，我公司与被告吴剑峰签订《商铺租赁经营合同》一份，合同约定：我公司将位于本市聚福阁泰弘广场（二层）2、3层商铺（662.3㎡）租赁给被告吴剑峰从事火锅、砂锅业务，合同期限为3年，从2013年8月8日起至2016年8月7日止，租金及相关费用（物业管理费）标准为：第一年为每月45元／㎡，第二、三年租金及相关费用（物业管理费）为每月49元／㎡（第二年从2014年6月1日起算）。另合同对违约责任的约定是：被告吴剑峰无正当理由单方面解除合同的，应向我公司支付未执行合同周期的总租金及相关费用（物业管理费）总额的30%作为违约金。同时合同第九条第9、6项约定，经营期未满，若因被告吴剑峰（乙方）的原因造成合同解除或提前终止，被告吴剑峰不得拆除固定装饰物及附属物、其他设备设施，且我公司不给于任何补偿。合同签订后，我公司按约定将商铺交付给被告吴剑峰。被告吴剑峰在商铺租赁过程中，于2014年5月20日无故将商铺设备搬走，并将商铺内的水、电设施予以破坏，直到2014年6月5日，才将商铺钥匙交付我公司。被告吴剑峰的行为违反了合同的相关约定。根据合同第8条第3款的约定，被告吴剑峰应当支付未执行合同周期的总租金及相关费用（物业管理费）总额的30%的违约金。从2014年6月1日至2016年8月7日，被告吴剑峰未执行合同周期的租金及相关费用（物业管理费）总额为851342.49元，则被告吴剑峰应支付我公司此损失额的30%违约金为255402.75元（851342.49元×30%）。另被告吴剑峰迟延交付租赁商铺5天，应付房屋占用费5408.78元。被告吴剑峰租赁我公司商铺期间拖欠水电费3730.50元也未支付。被告吴剑峰破坏我公司水电设施，公司为此支付维修费43000元。同时，被告吴剑峰安装的燃气等附属物、设备未交付给我公司。请求：1、请求判令被告吴剑峰支付原告圣奇投资公司违约金255402.75元；2、被告吴剑峰支付原告圣奇投资公司2014年6月1日至2014年6月5日期间的房屋占用费5408.78元；3、被告吴剑峰支付租赁商铺期间的水、电费3730.50元；4、被告吴剑峰赔偿破坏原告圣奇投资公司水、店设施维修费43000元；5、判令被告吴剑峰安装的燃气等附属物、设备设施归原告圣奇投资公司所有；6、被告吴剑峰承担本案诉讼费用。
被告吴剑峰辩称，1、我与原告圣奇投资公司签订的《商铺租赁经营合同》，双方权利义务不对等。双方对消防许可办理等事项有过口头约定，原告圣奇投资公司提供的房屋无法办理消防许可证。同时原告圣奇投资公司要求我只能从地底铺设油烟管道，由河道排放油烟，造成我开办的餐厅厨房排烟不畅，温度畸高，且安置在河道上价值几十万的净烟系统因夏季汛期的到来受到了严重威胁。因此，原告圣奇投资公司违约在前，我有正当理由解除合同；2、我与原告圣奇投资公司多次沟通未果，于2014年5月18日向其发出了解除合同的书面通知。因原告圣奇投资公司要求支付5天的房屋占用费，已经认可了该行为，双方的合同关系于2014年6月1日因双方协商一致认可而解除。因此，我无需支付其违约金。我安装的燃气等附属物、设备设施也应由原告圣奇投资公司自己处理，其应该按照合同约定返还50000元保证金；3、我未破坏原告圣奇投资公司水电设施，无需支付维修费。2014年5月20日，我从所租房屋搬走时，该房屋的水电设施完好，我就该情况与该公司相关负责人进行了沟通，履行了告知义务。综上，我愿意支付原告圣奇投资公司房屋占用费5408.78元、水电费3730.50元，不同意支付原告圣奇投资公司违约金、水电设施维修费，对于所租房屋安装的燃气等附属物、设备设施也应由原告圣奇投资公司自行处理，原告圣奇投资公司应返还50000元保证金。
经审理查明，2013年8月7日，原告圣奇投资公司与被告吴剑峰签订了一份《商铺租赁经营合同》，由原告圣奇投资公司（合同的甲方）将其位于本市张湾区公园路99号聚福阁泰弘广场第二、三层，建筑面积为662.3㎡的商铺出租给被告吴剑峰（合同的乙方），由被告吴剑峰从事餐饮业务，合同期限为三年，自2013年8月8日起至2016年8月7日止。合同第4.1条约定了铺位租金及相关费用标准，即第一年为每月40元／㎡，第二、三年为每月44元／㎡（第二年从2014年6月1日起算）；合同第4.2条约定了物业管理费标准，即每月5元／㎡，每月3311.5元／㎡；合同还约定，铺位交付后，被告吴剑峰自行承担由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯等费用，上述相关费用按季缴纳。关于违约责任，合同第五条约定，被告吴剑峰需交付50000元履约保证金，如在合同期内由于被告吴剑峰的原因，而造成本合同提前解除，被告吴剑峰所缴纳的保证金不予退还。第8.3条约定，被告吴剑峰无正当理由单方面解除合同的，应向原告圣奇投资公司支付未执行合同周期的总租金及相关费用总额的30%作为违约金；第9.6条约定，经营期未满，若因被告吴剑峰的原因造成合同解除或提前终止，被告吴剑峰不得拆走固定装饰物及其附属物、其他设备设施，原告圣奇投资公司不给予任何补偿。
《商铺租赁经营合同》签订后，原告圣奇投资公司于合同签订当天，即2013年8月7日交付上述房屋，被告吴剑峰亦按约定支付履约保证金50000元。随后被告吴剑峰即对租赁房屋开始装修，装修完毕后即对外开展餐饮经营活动，该酒店字号为“智造香锅”。期间被告吴剑峰向原告圣奇投资公司支付了自2013年8月8日至2014年5月31日期间的租金。2014年5月20日，被告吴剑峰自行搬走了其经营的上述餐饮酒店的部分物品，撤离了该酒店，并关闭了酒店，停止了经营。同年6月5日，原告圣奇投资公司取回了酒店（租赁房屋）的钥匙，并将上述铺位于2014年6月12日重新租赁给了案外人徐方忠。后原告圣奇投资公司认为被告吴剑峰单方提前解除租赁合同，已构成合同违约，要求被告吴剑峰支付违约金未果，故而成诉。
另查：1、原告圣奇投资公司主张的2014年6月1日至2014年6月5日期间的租金损失5408.78元，及被告吴剑峰经营拖欠的水电费3730.50元，被告吴剑峰均予以认可；
2、2009年3月12日，十堰市张湾区公安消防大队出具《消防工程消防验收意见书》一份，对本案租赁的房屋进行了消防验收，意见为综合评定消防验收合格。原告圣奇投资公司与被告吴剑峰签订租赁合同后，又于2013年8月8日签订了一份《消防安全责任书》，确认被告吴剑峰系本案租赁房屋的消防责任人，要求商铺装修前必须向物业单位或消防部门申报装修方案，经批准后方可施工，装修完毕，须经物业单位或消防部门验收合格后方可经营；
3、被告吴剑峰在经营租赁房屋期间，为了从事餐饮服务的需要，在东风汽车煤气公司以其开办的“智造香锅”酒店名义，办理了天燃气报装手续。
4、原告圣奇投资公司于2014年6月12日与案外人徐方忠签订了一份《商铺租赁经营合同》，将原租赁给被告吴剑峰的上述662.3㎡的商铺租赁给徐方忠，合同期限为五年，自2014年6月12日起至2019年6月11日止。相关租金及费用标准为，第1、2年为每月35元／㎡，第3、4年为每月37元／㎡，第5年为每月40元／㎡。同时合同还约定，从招商淡季及装修时间等方面考虑，2014年12月1日前原告圣奇投资公司不能收取徐方忠的租金。据此，原告圣奇投资公司从与被告吴剑峰收取租金截止之日，即2014年6月1日，至2016年8月7日，按与徐方忠签订的《商铺租赁经营合同》，可预期收取租金金额为466590.48元（35元／㎡·月×662.3㎡×18个月＋35元／㎡·月×662.3㎡÷30天／月×11天＋37元／㎡·月×662.3㎡÷30天／月×25天）。而按原告圣奇投资公司与被告吴剑峰签订的《商铺租赁经营合同》，可预期收取租金金额为781845.15元（45元／㎡·月×662.3㎡×26个月＋45元／㎡·月×662.3㎡÷30天／月×7天）。前后租赁合同在相同期间内的租金差额为315254.67元。
以上事实有原告圣奇投资公司、被告吴剑峰的当庭陈述，及原告圣奇投资公司提交的《商铺租赁经营合同》、消防验收意见书、出警记录、公司证明、照片及电话录音，被告吴剑峰提供的照片及电话录音等在卷佐证，以上证据均经当庭质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告于2013年8月7日签订的《商铺租赁经营合同》，系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律或者社会公共利益，该租赁合同合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。因此被告吴剑峰抗辩上述合同中的条款权利义务不对等，本院不予采信。被告吴剑峰租赁原告圣奇投资公司的商铺，该商铺在租赁之前，已经消防验收合格，被告吴剑峰承租后对商铺进行装修，并经营了一段时间的餐饮活动，因此，被告吴剑峰抗辩其解除租赁合同的理由，是因消防验收、排烟管道的设置问题，原告圣奇投资公司违约在先，证据不足，理由不充分，本院不予采信。
被告吴剑峰在《商铺租赁经营合同》尚未到期的情况下，关闭租赁房屋，停止其经营活动，并将租赁的房屋钥匙交还给原告圣奇投资公司，原告圣奇投资公司也予以接受，证实双方的《商铺租赁经营合同》已解除，但被告吴剑峰无证据证明就《商铺租赁经营合同》的解除事项与原告圣奇投资公司协商一致，因此被告吴剑峰的行为是单方解除合同的行为，应当按双方签订的《商铺租赁经营合同》第五条、第8.3、第9.6条的约定，承担相应的违约责任，即被告吴剑峰所缴纳的保证金不予退还，且应向原告圣奇投资公司支付未执行合同周期的总租金及相关费用总额的30%作为违约金，不得拆走固定装饰物及其附属物、其他设备设施，原告圣奇投资公司不给予任何补偿。
租赁房屋的物业管理费，虽然在双方签订的租赁合同中有约定，但该费用不属于房屋出租的收益范围，不应计入未执行合同周期的损失总额，被告吴剑峰未执行合同的剩余期间为自2014年6月1日至2016年8月7日共26个月零7天，合同约定的租金数额为781845.15元，按双方签订的租赁合同约定的违约金为234553.55元（781845.15元×30%），该数额低于因被告吴剑峰单方解除合同而给原告圣奇投资公司造成的预期收益损失315254.67元，因此对原告圣奇投资公司要求被告吴剑峰支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告吴剑峰认可原告圣奇投资公司要求其承担的2014年6月1日至2014年6月5日期间的租金损失5408.78元，及水电费3730.50元，本院予以准许。同时，被告吴剑峰认为其所租房屋安装的燃气等附属物、设备设施由原告圣奇投资公司自行处理，根据合同约定的违约事项，可理解为原告圣奇投资公司取得该燃气设备的所有权，被告吴剑峰应配合办理燃气设施的报装变更手续。原告圣奇投资公司主张水电设施维修费用，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴剑峰于本判决生效之日起十日内，支付原告十堰圣奇商业投资管理有限公司违约金234553.55元。
二、被告吴剑峰于本判决生效之日起十日内，支付原告十堰圣奇商业投资管理有限公司水电费3730.50元、租金损失5408.78元共计9139.28元。
三、原告十堰圣奇商业投资管理有限公司取得被告吴剑峰以“智造香锅”酒店名义报装的燃气设备及其附属设施的所有权，被告吴剑峰配合办理报装变更手续；
四、驳回原告十堰圣奇商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告吴剑峰未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5913元，减半收取2956元，财产保全费2020元，合计4976元，由原告十堰圣奇商业投资管理有限公司负担1033元，由被告吴剑峰负担3943元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判员 王瑞
二〇一四年十月十日
书记员 张帆
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。