成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初200号
原告（反诉被告）：甘晓莉，女，1953年12月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：张伟进，四川泰常律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡苌宁，四川泰常律师事务所律师。
被告（反诉原告）：成都恒雨科技商城管理有限责任公司，住所四川省成都市龙泉驿区西河镇人民政府。
法定代表人：陈军，公司总经理。
委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。
原告甘晓莉与被告成都恒雨科技商城管理有限责任公司（以下简称“恒雨公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，被告恒雨公司于2018年1月25日提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行合并审理。甘晓莉及委托诉讼代理人张伟进、蔡苌宁，恒雨公司委托诉讼代理人刘小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘晓莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，为原告办理龙泉驿区西河镇西江西路70号恒雨动漫科技城7幢5层505号房屋的不动产权证。2.请求判令被告按照原告已支付房款的万分之三每日向原告支付逾期交房违约金，违约金从2015年5月29日计算至2017年6月1日，共计51389.4元。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年3月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于成都市龙泉驿区西河镇西江西路70号恒雨动漫科技城7幢5层505号房屋出卖给原告，房屋成交价233376元。合同签订当日原告以现金方式支付了全部房款，并且被告出具了盖有财务专用章的收据。合同约定被告于2015年3月30日前交付房屋，并于房屋交付之日起750个工作日内办理产权证。合同签订后被告公司管理人员由于债务原因携款潜逃，经政府协调，被告公司几经更换管理人员。2017年4月被告公司告知原告，其公司财务系统未显示收到原告房款，因此拒不承认原告购买了本案争议房屋。2017年6月小区大部分业主进入房屋开始装修，原告也完成了对本案争议房屋的装修，此时被告开发商也允许了业主装修。2017年9月原告房屋装修完毕，但被告公司私自在原告房屋门上贴了封条，同时原告房屋水电气未开通，致使原告无法使用该房屋。综上，为维护原告合法权益，起诉至法院。
被告恒雨公司反诉并答辩称，2012年3月31日，被告为顺利推进案涉工程，与案外人朱能强等5人签订《借款合同》2份，借款金额1.5435亿元，月息8%。截止2013年11月6日，被告向案外人偿还完毕全部借款本金，但由于未按约定时间支付合同利息，案外人于2013年12月16日要求另行支付72295365.67元超期利息。2013年3月24日，由于被告无力支付案外人借款超期利息，便以案涉工程房产进行抵偿，本案案涉的恒雨动漫科技城7幢5层505号房屋属抵偿房屋之一，被告依照案外人要求与本案原告签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具了《收款收据》。但原告从合同成立至今均未参与房屋处理，原告是否享有合同权利，是否是适格主体应当查明。同时，虽然被告开具了收据，但不代表原告履行了合同义务。综上，被告向原告出具收据，系为了抵偿案外人的借款利息。原告没有向被告交纳任何购房款，2013年3月21日反诉被告交纳的购房定金20000元，也已于2014年3月24日申请退还。另，被告从未允许原告进行案涉房屋的装修，若业主需要装修并开通水电气，应当在物业处办理相关手续，本案原告未办理相关手续，故原告所称不属实。据此，反诉请求法院判令：1.确认反诉原告恒雨公司与反诉被告甘晓莉于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效；2.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告将上述两项反诉请求变更为：1.判令反诉被告支付反诉原告购房款233376元并按每日万分之三从2014年3月19日起向反诉原告支付逾期付款违约金至付清之日止；2.本、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
针对被告恒雨公司答辩及反诉，原告甘晓莉称：原告甘晓莉不认识案外人朱能强等5人以及《借款合同》担保人中的任何一人。原告甘晓莉在2013年3月28日就缴纳了购房定金，而恒雨公司主张的案外人要求支付利息的时间为2013年12月16日。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年3月18日，而恒雨公司提供的案外人签字的房产抵偿收据时间为2014年3月24日，在《借款合同》、对账函中也无原告甘晓莉签字，故恒雨公司提出的反诉内容与本案无关。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同。关于恒雨公司退还原告甘晓莉定金20000元，是因恒雨公司承诺以现金购买房屋可以返还之前缴纳的定金20000元以给予优惠。也正因如此，原告甘晓莉在合同签订之日以现金的方式一次性付清了购房款，恒雨公司也向原告出具了加盖公司财务章的《收据》。原告甘晓莉向恒雨公司申请退还定金20000元，但20000元退款实际尚未收到。综上，定金的退还并非恒雨公司所称原告甘晓莉因申请退房而退还，原告甘晓莉也已经履行了支付购房款的义务，不存在违约行为。
本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，甘晓莉委托案外人甘孜林以甘晓莉的名义与恒雨公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由甘晓莉购买恒雨公司开发的位于成都龙泉驿区西河镇西江西路70号恒雨动漫科技城（后现代城）7幢5层505号房屋一套，房屋总价233376元。《商品房买卖合同》第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2015年3月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在六十日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。”合同第十九条关于商品房权属转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起750个工作日内取得商品房所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：……”《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“买受人采用一次性付款方式支付房价款：买受人于《买卖合同》签订之日起当日内（即2014年3月18日）向出卖人一次性付清房款人民币233376.00元”。合同及补充协议签订当天，恒雨公司向甘晓莉出具收到购房款233376元的收据一份。至今，案涉房屋未竣工验收。
上述事实有各方当事人当庭陈述、《房屋买卖合同》及补充协议、《收据》、证人甘宸证人证言等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议虽非甘晓莉本人签署，但根据《民法总则》第一百六十二条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议的效力应当及于甘晓莉，该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点：1.案涉房屋购房款是否已支付；2.恒雨公司是否应当支付逾期交房违约金；3.案涉房屋的办证条件是否成就。
关于案涉购房款是否已经支付的问题。恒雨公司辩称未收到甘晓莉支付的233376元购房款。其申请公司原财务部员工段佳劲作为证人出庭作证，拟证明案涉收据系受公司要求向甘晓莉出具，但恒雨公司并未收到该笔款项。庭审中，证人表示出具发票而未收到款项的情况不止针对甘晓莉，还有众多其他人。但证人仅能记住甘晓莉的名字，其原因是同办公室的同事何雪梅打电话告知的该情况。该证言不足以达到被告的证明目的。并且，证人应当对其所知晓的客观事实进行陈述，本案证人段佳劲以他人告知的情况作陈述，其真实性存疑，本院对其证人证言不予采纳。本院认为，原、被告在补充协议中明确约定了购房款于签订合同当日内一次性付清，同时，恒雨公司也于合同签订当天（即2014年3月18日）向甘晓莉出具了购房款233376元的收据，足以证明甘晓莉已履行了支付购房款的义务，不存在违约行为。故本院对于恒雨公司要求甘晓莉支付购房款及违约金的主张不予支持。
关于原告甘晓莉主张的逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2015年3月30日前向买受人交付商品房，被告未在约定的交付时间前履行该交付义务，构成违约，应承担相应的违约责任，但违约金的计算起点应从合同约定交房之日的次日即2015年3月31日起算。另，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《城市房地产管理法》第十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，建筑工程竣工经验收合格是其交付使用的前提条件，现案涉房屋并未经过竣工验收，即使原告甘晓莉已经自行进入房屋开始装修，但该行为并非法律意义上的交付房屋，即不能视为被告恒雨公司已经履行了交付房屋的义务。现原告自愿将逾期交房的违约金起点调整至2015年5月29日，截止点主张至2017年6月1日，是其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。
关于案涉房屋的办证条件是否成就的问题。原告主张被告协助办理案涉房屋不动产权属转移登记。本院认为，房屋的不动产登记系物权公示手段，是指权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。因此，办理不动产登记的前提系不动产已建成且竣工验收。在本案中，案涉房屋尚未竣工验收，法定的交房条件尚未成就，客观上不具备办理不动产登记的条件。因此，原告甘晓莉主张被告恒雨公司协助办理不动产转移登记的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》六十一条第二款，《城市房地产管理法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告成都恒雨科技商城管理有限责任公司于本判决生效后五日内向原告甘晓莉支付逾期交房的违约金51389.4元；
驳回原告甘晓莉其余诉讼请求；
驳回反诉原告成都恒雨科技商城管理有限责任公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2785.5元，反诉案件受理费减半收取计2400元，合计5185.5元，由被告（反诉原告）成都恒雨科技商城管理有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 蒲彦仪
二〇一八年五月十日
书记员 白 秀