江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终125号
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭中皊，男，汉族，1965年1月4日出生，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：庄海雁，中国石化连云港碱厂律师事务部律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港市公安消防支队，住所地连云港市海州区。
法定代表人：ＸＸ，该支队政委。
委托诉讼代理人：董淑锦、金菊，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：连云港市欣生建筑工程有限公司，住所地连云港市海州区。
代表人：倪国侠，该公司总经理。委
委托诉讼代理人：尚勇，江苏新浦律师事务所律师。
上诉人彭中皊因与被上诉人连云港市公安消防支队（以下简称消防支队）、连云港市欣生建筑工程有限公司（以下简称欣生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人彭中皊的委托诉讼代理人庄海雁、被上诉人消防支队的委托诉讼代理人金菊及被上诉人欣生公司的委托诉讼代理人尚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人彭中皊上诉请求：请求二审法院撤销一审判决有关反诉部分判决或依法改判由欣生公司承担责任，消防支队、欣生公司承担上诉费用。事实与理由：一审法院未就涉案房屋出租、转租、设施添加等查清事实。彭中皊提供的证据足以证明在合同期内添加设备等，一审法院未认定不符合事实，欣生公司在转租过程中存在欺诈行为，应该独立承担判决责任。
被上诉人消防支队答辩称，一审中彭中皊与欣生公司已经确认合同已经解除，一审法院依据合同约定和法律规定，判决彭中皊与欣生公司向答辩人支付租金，符合法律规定。且彭中皊与欣生公司所签订的转租合同，未经答辩人确认，对答辩人不产生法律效力，根据租赁合同第八条第三款的约定，租赁期间承租人的改造装修、增设设备必须经过出租人的同意，费用自理，权属应当归出租人所有。租赁期满后应当无偿移交给出租人，因此即使彭中皊存在所谓的对涉案房屋的装修和增设设备也无权主张权利，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人欣生公司答辩称，1、欣生公司将涉案房屋转租给彭中皊，是双方在自愿的基础上签订的，是合法有效的。并且此转租行为也得到了消防支队的准许，转租协议签订后，答辩人依据协议移交了涉案房屋设备给彭中皊，不存在任何的欺诈行为。最终应当由彭中皊承担给付租金的责任。答辩人只是承担了先行垫付的责任。2、答辩人与彭中皊签订协议后，将涉案房屋整体移交给彭中皊，一直由彭中皊实际经营控制，并且消防支队下发终止租赁合同的通知，也是由彭中皊妻子签收的。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，房屋租赁合同自2016年5月17日解除，因此自5月17日后，房屋的占用费应当由侵权人承担侵权责任。本案涉案房屋的实际经营者、占有者均为彭中皊，最终应当由彭中皊承担相应的责任。3、如果彭中皊不履行给付租金及土地占用费造成答辩人垫付，答辩人将依据相关的法律依据，向彭中皊催讨。
消防支队向一审法院起诉请求：1.确认消防支队、欣生公司签订的《武警部队房地产租赁合同》已经解除；2.判令欣生公司、彭中皊立即搬离消防支队所有的、位于连云港市××××号房屋并结清水电费；3.欣生公司、彭中皊支付消防支队2016年1月至6月期间的租金166375元；自2016年7月1日起至实际搬离之日止，按照911.64元/日支付消防支队房屋占有使用费；4.诉讼费用由欣生公司、彭中皊承担。
彭中皊向一审法院反诉请求：消防支队、欣生公司赔偿彭中皊投入的各类费用78434元。
一审法院认定事实：2012年4月17日，消防支队（甲方、出租方）与欣生公司（乙方、承租方）签订《武警部队房地产租赁合同》1份，双方约定：一、甲方自愿将坐落在江苏省连云港市××××号的房屋，场地面积1200平方米，出租给乙方使用；二、租赁用途为快餐、宾馆；三、租赁期限自2012年4月18日起至2017年7月17日止；四、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为25万元。租金按半年(每年5月1日前交前6个月租金，11月1日前交后6个月租金)。付款方式：转账。五、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其费用按正常结算。六、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金5000元。……八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；……（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；……（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理相关报批手续；九、合同的解除与终止：……（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止；……十一、乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同，并收回甲方的全部财产。第十七条、……3.本合同租期为五年，甲方给乙方精装时间三个月，到期前六个月乙方打报告给甲方签订续租合同。如乙方没有违反合同条款、没有主动放弃、国家没有政策、拆迁等原因，同等条件下，乙方有权优先承租。租赁合同到期后，甲方应当给乙方两个月搬迁设备、材料时间。4.房租租期5年，前两年租金为25万元，第三年起租金逐年在原租金的基础上递增10%。合同还就双方其他权利、义务作了约定。合同订立后，消防支队将涉案房屋交付欣生公司使用。
2014年12月22日，欣生公司（甲方、转让方）与彭中皊（乙方、受让方）签订1份《快餐店转让协议》，约定：甲方同意将位于连云港市××××号悠悠客快餐店及通程快捷酒店转让给乙方经营，一至二楼悠悠客快餐店、四楼至五楼通程快捷酒店，建筑面积为1296平方米（阳光房不在其中）；甲方保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，并保证自2017年7月17日之后，乙方房屋涨幅每年不高于5%-10%。二、转让合同签订后，酒店、快餐店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方全部转让金后所有权归乙方，有设备、材料清单。三、乙方一次性向甲方支付转让费共计九十五万元，上述费用已包括装修装饰费用、设备费、转让费及租金等费用。甲方不再以任何理由向乙方提出其他费用。……六、如果合同签订之后政府行为拆迁店铺，或者市政建设（如扩路、建天桥、立交桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，如2017年7月17日之后，消防部队不再与乙方续签合同，则甲方退还乙方剩余部分转让费。七、本合同在甲方合同期内房租根据消防部队调整租金随之增、减，甲方合同期满后，乙方可以和消防部队签订合同，也可以和甲方继续签订合同，哪种方式租金低按哪种方式执行。协议签订后，彭中皊使用涉案房屋。2015年8月26日，通程宾馆向消防支队交纳租金137500元。
2016年3月25日，因公安部下发了《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》（公政治【2016】113号），消防支队于2016年5月17日向通程宾馆送达了《终止租赁合同通知》，解除2012年4月17日签订的《武警部队房地产租赁合同》，该《终止租赁合同通知》由彭中皊的妻子陈媛签收。
一审法院另查明，彭中皊认为，其向消防支队及欣生公司主张赔偿的各类费用78434元为2015年1月至2016年11月期间接手通程宾馆和悠悠客快餐店后的投入，主要为一楼广告牌重新制作费用、二楼厕所、淋浴间改造费用、购买高低床及床上用品、三楼和四楼客房部卫生间地面、厕所改造费用、房间地板更换费用、墙面及走廊粉刷费用、添置的热供水系统费用，此费用不包括2015年8月26日代欣生公司（张玉林）向消防支队付的房租137500元以及一楼80平方米电信营业厅装修费用），也不涉及《快餐店转让协议》中的转让费问题。在2017年10月18日的第三次庭审中，消防支队和彭中皊认可通程宾馆仍在营业。消防支队认为欣生公司、彭中皊自2016年1月起欠付房租；欣生公司认为其转租以后的租金应由彭中皊交纳，但不清楚彭中皊有无交纳租金；彭中皊认为其交纳的137500元租金是代欣生公司交纳，应为2015年7月17日以后半年期间的租金。
一审法院还查明，根据《武警部队房地产租赁合同》约定的租金标准及起算时间计算：2012年7月18日至2013年7月17日期间的租金为25万元；2013年7月18日至2014年7月17日期间的租金为25万元；2014年7月18日至2015年7月17日期间的租金为27.5万元；2015年7月18日至2016年7月17日期间的租金为302500元；2016年7月18日至2017年7月17日期间的租金为332750元。
一审法院认为，消防支队与欣生公司双方签订的《武警部队房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。消防支队基于公安部的文件要求，提出解除双方合同关系，要求确认双方的合同关系已经解除，符合合同约定，一审法院予以支持。欣生公司认可合同解除日期为消防支队《终止租赁合同通知》送达之日即2016年5月17日，故《武警部队房地产租赁合同》自2016年5月17日解除。欣生公司在合同解除后，应及时返还租赁房屋并支付拖欠的租金，消防支队要求欣生公司搬离租赁房屋并支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。欣生公司在庭审中自认其在转租后未交纳租金，彭中皊在转租后，于2015年8月26日交纳了137500元租金。根据《武警部队房地产租赁合同》约定的年租金标准，以及消防支队、欣生公司及彭中皊的当庭陈述，一审法院推定该137500元为2014年7月18日至2015年7月17日期间半年的租金。消防支队自认欣生公司及彭中皊欠付2016年1月以后的租金，是其对自我权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。欣生公司应向消防支队支付2016年1月1日至2016年5月17日的租金114370元（302500元÷365天×138天）。消防支队要求彭中皊共同支付合同解除前的租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
消防支队在2016年5月17日送达通程宾馆《终止租赁合同通知》是彭中皊的妻子陈媛签收，其应当知道涉案房屋已被欣生公司转租给彭中皊，但其在六个月内未提出异议，视为其同意欣生公司的转租行为。欣生公司未经消防支队同意，将涉案房屋转租给彭中皊，双方签订的《快餐店转让协议》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，该转让协议合法有效。根据该协议，彭中皊享有欣生公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，故该转让协议也应于2016年5月17日解除。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，消防支队与欣生公司的租赁合同解除后，欣生公司至今未将承租房屋返还消防支队，也未支付逾期腾房占有使用费，其应当承担返还承租房屋、支付逾期腾房占有使用费的责任。彭中皊也自认交过1次租金，其应与欣生公司连带向消防支队承担返还承租房屋并支付自2016年5月18日起至实际搬离之日止产生的逾期腾房占有使用费的责任。欣生公司、彭中皊应支付消防支队的逾期腾房占有使用费分为3部分：（1）2016年5月18日至2016年7月17日期间的逾期腾房占有使用费50555元（302500元÷365天×61天）；（2）2016年7月18日至2017年7月17日期间的逾期腾房占有使用费332750元；前2项合计383305元。（3）自2017年7月18日起至实际搬离之日止，按照每日911.64元/日（332750元÷365天）的标准支付逾期腾房占有使用费。
消防支队还主张欣生公司、彭中皊未清水电费，因其未能举证证明，故该部分诉讼请求一审法院不予支持。
彭中皊认为在合同有效期内，消防支队单方面解除合同，应赔偿其投入的各类费用，经查，《快餐店转让协议》约定彭中皊享有欣生公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，彭中皊亦应当遵守《武警部队房地产租赁合同》的约定。消防支队提出解除合同关系、交还租赁房屋，符合合同约定和法律规定。《武警部队房地产租赁合同》第八条第三款约定，租赁期内，承租人的改造、装修、增扩设备必须征得出租人的书面同意，费用自理，权属归出租人所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给出租人。故消防支队、欣生公司不应向彭中皊承担赔偿责任。对彭中皊提出的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、消防支队与欣生公司签订的《武警部队房地产租赁合同》于2016年5月17日解除；二、欣生公司、彭中皊于判决生效之日起六十日内搬离租赁的连云港市××××号的房屋；三、欣生公司于判决生效之日起十日内给付消防支队租金114370元；四、欣生公司、彭中皊于判决生效之日起十日内连带给付消防支队逾期腾房占有使用费383305元，并自2017年7月18日起至实际搬离之日止，按照每日911.64元/日的标准支付逾期腾房占有使用费；五、驳回消防支队的其他诉讼请求；六、驳回彭中皊的诉讼请求。一审案件受理费用8765元，由欣生公司单独负担2587元，欣生公司、彭中皊连带负担6178元，均于给付上述款项时一并给付消防支队。一审反诉案件受理费880元，由彭中皊负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、上诉人彭中皊主张被上诉人消防支队、欣生公司赔偿投入的78434元能否得到支持；2、上诉人彭中皊在本案中是否承担责任。
关于第一个争议焦点，本院认为，欣生公司承租涉案房屋后，经消防支队的同意转租给彭中皊，根据消防支队与欣生公司的租赁合同约定，其双方之间的租赁期限截止2017年7月17日，故欣生公司与彭中皊之间的租赁期限也应当截止为2017年7月17日，彭中皊在一审中的陈述，其主张的78434元系2015年1月至2016年11月期间的投入。根据消防支队与欣生公司之间租赁合同第八条第三款及欣生公司与彭中皊之间转租合同第一项的约定，一审判决时涉案房屋的租赁期限已经届满，彭中皊主张的投入应当无偿移交给出租人，故彭中皊要求消防支队、欣生公司赔偿投入的上诉请求无法律及合同依据，本院依法不予支持。
关于第二个争议焦点，一审法院判决彭中皊承担两项责任，一是搬离涉案房屋，二是与欣生公司连带支付消防支队逾期腾房期间的占有使用费。关于第一项责任，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，彭中皊作为次承租人负有腾退房屋的义务，故一审法院判令彭中皊搬离涉案房屋并无不当。关于第二项责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因欣生公司转租涉案房屋后，彭中皊一直占有涉案房屋，彭中皊在一审庭审中也认可涉案房屋仍在营业，故一审法院判令彭中皊支付逾期腾房占有使用费并无不当。
彭中皊二审中称，根据《快餐店转让协议》第三项的约定，其向欣生公司支付的95万元转让费中包括了装修装饰费、设备费、转让费及租金等费用，故至少2017年7月17日之前的租金其已经足额支付给了欣生公司，现一审法院判决其与欣生公司连带支付合同解除后至2017年7月17日之间的占有使用费不当，该部分费用应当由欣生公司独立承担。对此本院认为，彭中皊在2015年8月26日向消防支队支付了半年租金，若按彭中皊的上诉理由，其应经足额支付了转租期内的租金，不应当再消防支队支付任何租金，故彭中皊交纳租金的行为与其观点不符，故本院对彭中皊的该上诉理由不予采信。
综上，上诉人彭中皊的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由上诉人彭中皊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年三月七日
法官助理 孙潘红
书 记 员 严梓菡
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。