阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初725号原告:中国银行股份有限公司阳江分行。住所地:***负责人:李俊涛,该行行长。委托代理人：林锋，该行员工。委托代理人：冯志强，该行员工。被告：杨文班，男，住阳江市****被告：何七妹，女，住阳江市。被告：阳江市南方新城房地产有限公司。住所地：***。法定代表人：刘仁星。原告中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中国银行阳江分行）诉被告杨文班、何七妹、阳江市南方新城房地产有限公司（下简称南方公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行阳江分行的委托代理人林锋到庭参加了诉讼；被告杨文班、何七妹、南方公司经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行阳江分行诉称：2013年5月30曰，杨文班、何七妹以购买阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房房产为由向原告贷款335000元，并签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(合同号：***号），贷款期限为15年，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，该笔贷款由被告南方公司提供全程连带责任保证担保至办妥按揭房产的房地产权证及原告正式执管他项权证正本之日止，并用被告杨文班、何七妹名下的坐落于阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房房产作抵押，已在阳江市住房和城乡规划建设局办理了预告登记权利人为原告的抵押登记手续。贷款合同签订后，原告依约在2013年6月18日发放了贷款335000元。截至2016年1月18日止，被告只偿还了贷款本金37223.78元、利息49662.16元和罚息1901.90元（其中南方公司代偿贷款本金4044.80元、利息4244.47元和罚息103.76元）,尚拖欠原告1期供款，尚欠原告贷款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元。经原告多次催收，杨文班、何七妹都无法按时偿还贷款，且房产仍未办妥他项权利证。被告的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告杨文班、何七妹、南方公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(合同编号：**号)；二、被告杨文班、何七妹偿还尚拖欠原告的贷款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元（利息、罚息计至2016年1月18日止，此后的利息、罚息按照合同约定利率计付）；三、若被告逾期还款，则拍卖杨文班、何七妹名下的坐落于阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房房产，所得价款由原告优先受偿；四、被告南方公司对上述请求第二项被告杨文班、何七妹的债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。被告杨文班、何七妹、南方公司均没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：被告杨文班与被告何七妹是夫妻关系。2013年5月30日，原告中国银行阳江分行（贷款人）与被告杨文班、何七妹（借款人）、南方公司（保证人、开发商）签订了合同编号为***的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：“贷款金额335000元；贷款期限15年；贷款用途，本合同项下的贷款由借款人支付其购买坐落于阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%；贷款按月等额本息还款法，即按月等额归还贷款本息；供款期数为180期，每月还款日为每月1日，借款人每期还本息金额为2927.42元；借款人愿意以坐落于阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房房地产向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施.....宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同等等”。原告和被告杨文班、何七妹、南方公司均在合同上签字盖章。2013年6月13日，原告与被告杨文班、何七妹在阳江市住房和城乡规划建设局就坐落于阳江市江城区富康路88号南方花园10幢5层505房房地产办理了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登阳预押字第****号），证书载明：“预告登记权利人中国银行阳江分行，预告登记义务人杨文班、何七妹，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号***。”2013年6月17日，原告向被告杨文班、何七妹发放贷款335000元，被告向原告出具了《借款借据》，该借据载明：“借款人杨文班、何七妹，借款金额335000元，借款月利率5.45833‰，借款期限15年，借款期数180期，借款用途购买住房。”发放贷款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金和利息。截至2016年1月18日止，被告只偿还了贷款本金37223.78元、利息49662.16元和罚息1901.90元（其中南方公司代偿贷款本金4044.80元、利息4244.47元和罚息103.76元）,尚拖欠原告1期供款，尚欠原告贷款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元。原告向被告催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、欠款清单、预告登记证明、个人房屋贷款合作协议、贷款已还款明细清单及手工还款通知书等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法，被告杨文班、何七妹、南方公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院对上述证据予以采纳。本院认为：原告与被告杨文班、何七妹、南方公司签订合同编号为JG86AA20130570的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告杨文班、何七妹之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，原告与被告南方公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告杨文班、何七妹未按时足额偿还借款本息。截至2016年1月18日止，被告只偿还了贷款本金37223.78元、利息49662.16元和罚息1901.90元（其中南方公司代偿贷款本金4044.80元、利息4244.47元和罚息103.76元），尚欠原告贷款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元，其行为已构成违约。根据原告与被告杨文班、何七妹、南方公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，现原告请求解除与被告杨文班、何七妹、南方公司签订的合同编号为***的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并要求被告杨文班、何七妹提前清偿借款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元（利息、罚息暂计至2016年1月18日，此后起至被告全部清偿借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告对被告杨文班、何七妹提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告杨文班、何七妹就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告杨文班、何七妹双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告南方公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定“保证人（开发商）提供阶段性连带性责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的保证责任”因此，在涉案房产办理正式抵押登记手续即房地产他项权利证书的抵押权人设定为原告中国银行阳江分行之前，被告南方公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，被告南方公司应按约定在保证担保范围内对被告杨文班、何七妹的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告南方公司承担保证责任后，有权向被告杨文班、何七妹追偿。被告杨文班、何七妹、南方公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司阳江分行与被告杨文班、何七妹、阳江市南方新城房地产有限公司签订的合同编号为***的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、限被告杨文班、何七妹在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金297776.22元、利息2239.38元和罚息11.7元（利息、罚息暂计至2016年1月18日，此后起至被告还清借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算）给原告中国银行股份有限公司阳江分行；三、被告阳江市南方新城房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市南方新城房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告杨文班、何七妹追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6325元（原告已预交），由被告杨文班、何七妹共同负担，被告阳江市南方新城房地产有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  杨冬航人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林天成二〇一六年四月二十六日书 记 员  敖卓斌