上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民一（民）终字第849号
上诉人（原审被告）金荣富。
委托代理人狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐庆。
委托代理人孟祥金，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程飞。
上诉人金荣富、徐庆因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民一（民）初字第350号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金荣富的委托代理人狄国鸣，上诉人徐庆的委托代理人孟祥金，被上诉人程飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争房屋的原权利登记人为程飞。2008年11月15日，程飞向金荣富借款并与其签订了《房产抵押借款合同》，约定：程飞向金荣富借款人民币（以下币种均为人民币）50万元，借期2个月，程飞以上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋）作为抵押保证，嗣后，双方共同办理了上述房屋的借款抵押登记。2008年12月4日，由程飞及案外人陈岚作为委托人、金荣富作为受托人，双方签订了《委托书》一份，委托金荣富出售系争房屋。借款到期后，程飞未归还金荣富借款。2009年9月27日，由金荣富作为程飞代理人与徐庆就系争房屋签订买卖合同，约定房屋转让价款71万元，双方于2009年12月25日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续，除此外，合同对交房、付款及违约责任等均未作约定。2009年11月，系争房屋登记至徐庆名下。2009年11月23日，徐庆作为卖售人、案外人陈伟顺、许凤作为买受人在上海明明房产经纪有限公司的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为100万元，并约定了支付方式和违约责任。2010年2月8日，系争房屋核准登记至陈传顺、许凤名下。2011年2月，程飞向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东新区法院）提起诉讼，要求确认程飞与徐庆于2009年9月27日签署的系争房屋的买卖合同无效以及徐庆与陈传顺、许凤于2009年11月23日签订的系争房屋的买卖合同无效。2011年12月6日，法院作出（2011）浦民一（民）初字第6768号民事判决，认为“……即便金荣富持有授权委托书，但其同时作为抵押权人，在债权未受清偿时，直接以抵押人程飞的名义将系争房屋出售给他人，没有合同及法律依据；第二、虽然双方在订立借款合同的同时，程飞向金荣富出具出售系争房屋的公证委托书，委托书的内容仅指向授权金荣富对系争房屋买卖手续办理上的委托，但不表示金荣富有权代为原告作出出售系争房屋的决定；如金荣富出售房屋是得到原告同意且与之协商的结果，亦不会存在交房上的障碍，目前原告程飞对该出售行为不予追认下，本院难以凭借该委托书即认定出售系争房屋系原告的真实意思表示；第三、徐庆在购买系争房屋前，对金荣富与房屋产权人程飞之间的借款关系及房屋由他人居住情况清楚，出于徐庆与金荣富为朋友关系的前提下，其有足够的条件详细了解系争房屋实际的情况并确认房屋权利人的意见，然而徐庆在明知交易可能存在履行障碍下，仍径自与金荣富订立买卖合同，在合同中就房款支付、交房日期及相关违约责任等均未做明确约定，有悖于一个正常购房人应尽的审慎义务；同时，徐庆于2009年9月27日签订买卖合同中约定购买价为71万元，于同年11月取得系争房屋产权后，又于当月的23日以100万元的合同价款出售，且徐庆明知交付存在障碍，在未实际取得系争房屋下出售系争房屋；综上，种种情形均显示徐庆并不具备善意。由此，金荣富与徐庆就系争房屋买卖的行为违背了原告的真实意思表示，损害了原告的利益，故该买卖合同无效。就徐庆与陈传顺、许凤于2009年11月23日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，认为：买卖双方是通过中介居间介绍相识，并就系争房屋建立买卖关系；陈传顺、许凤就系争房屋购买如约支付了对价；对系争房屋交付的问题，陈传顺、许凤在合同中约定了明确的交付时间、逾期交房的违约责任并以2万元房款作为交房的押金，同时在徐庆未向陈传顺、许凤披露房屋交付存在障碍下，就购买人对系争房屋居住情况的解释也尚属合理，同时在房屋因交房发生争议后陈传顺、许凤也通过合法途径主张权益这一节，在目前系争房屋权利已经转移至陈传顺、许凤，原告在无证据证明陈传顺、许凤非善意购买人，本院对原告要求确认该合同无效的请求，难以支持。鉴于被告金荣富以原告程飞名义与被告徐庆关于系争房屋订立买卖合同无效，基于该无效行为发生的权利转移应恢复原状，但被告徐庆将系争房屋已转让给受让人陈传顺、许凤，系争房屋已由被告陈传顺、许凤取得，客观无法恢复至房屋权利原始状态，故原告要求确认两份买卖合同无效后将系争房屋产权恢复登记至原告名下的请求，本院不予支持。就程飞与徐庆间买卖合同所引起的相关权利的变化，在未能恢复原状下，各方可就其权益或受到的损失，另行向相对方依据过错程度予以主张。”据此，作出如下判决：“一、确认2009年9月27日以原告程飞名义与被告徐庆就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告程飞的其余诉讼请求。”程飞遂于2013年1月7日诉至原审法院，请求判令金荣富、徐庆按照第二次出售房屋时的市场价格赔偿损失费共计140万元（实际损失费以法院询取的价格为准，并含2009年11月23日起至起诉时的利息，同意扣除金荣富代为支付的系争房屋银行贷款及利息）。
原审中，徐庆以程飞未根据生效判决书安排案外人冯建江、王建萍、冯鹏迁出系争房屋，导致其不得不向陈传顺、许凤进行了赔偿为由，反诉要求程飞赔偿经济损失费19.5万元。2013年7月4日，法院以徐庆的反诉请求不符合反诉的条件为由，裁定不予受理。
原审中，讼争各方均确认出售系争房屋前金荣富为程飞垫付的房屋贷款本金及利息（含罚息）共计311，299.85元，程飞同意该款在损失费中予以扣除。金荣富、徐庆均确认第一次实际售房款为81万元。此外，原审法院向有关单位询价确认，2009年9月，与系争房屋同区域的类似房屋买卖成交价格在115万元至120万元间，2009年11月的成交价格在120万元至125万元间。
原审法院经审理后认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。首先，根据已查明事实，程飞与金荣富之间虽然存在借贷关系，程飞亦经公证委托与金荣富办理了委托手续，但金荣富同时作为抵押权人，在债权未受清偿时，理应采取合法有效的法律途径主张权利，但其直接以抵押人程飞的名义将系争房屋以明显低于市场价格出售给徐庆，并无合同及法律依据，且金荣富在浦东新区法院的诉讼中，亦未提供合法有效的证据证明出售系争房屋系程飞的真实意思表示，故法院认为金荣富的上述行为侵害了程飞的合法权益。其次，浦东新区法院判决确认徐庆在购买系争房屋时“有悖于一个正常购房人应尽的审慎义务”、“种种情形均显示徐庆并不具备善意”，从而确认徐庆与金荣富就系争房屋买卖的行为违背了程飞的真实意思表示，损害了程飞的利益。购房后，徐庆又立即以低于市场的售价将房屋另行出售给案外人陈传顺和许凤，导致程飞无法恢复房屋产权。故徐庆对程飞所受损害亦存在主观过错。综上，金荣富、徐庆将程飞名下的房屋低价出售，理应支付售房获利及赔偿低价售房的合理损失费。至于程飞房屋的合理价格，根据成交当时与系争房屋同区域类似房屋的买卖成交价格，并综合考虑本案实际情况，法院确定为120万元。金荣富、徐庆应各自返还出售程飞房屋的已获或应获利益——即金荣富应支付程飞售房款81万元，扣除代为支付的系争房屋的银行贷款本息（含罚息）311，299.85元，计为498，700.15元；徐庆应支付程飞按售房合同价应获利19万元；金荣富、徐庆应互负连带责任。对于低价售房所造成的损失费20万元，法院确认金荣富、徐庆各承担50%的赔偿责任，并互负连带责任。至于程飞主张的利息损失，则缺乏法律依据，法院难以支持。此外，对于程飞是否在与金荣富的合同中存在违约情况，不属于本案处理范围，金荣富可另行主张权利。据此，判决：一、金荣富应于判决生效之日起十日内，支付程飞售房款498，700.15元；二、徐庆应于判决生效之日起十日内，支付程飞售房款190，000元；三、金荣富应于判决生效之日起十日内，赔偿程飞房屋损失费100，000元；四、徐庆应于判决生效之日起十日内，赔偿程飞房屋损失费100，000元；五、金荣富对判决第二项、第四项确认的徐庆的支付款项承担连带责任；徐庆对判决第一项、第三项确认的金荣富的支付款项承担连带责任；六、程飞的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人金荣富、徐庆不服，均向本院提起上诉。
金荣富上诉称，原审法院向有关单位询价的书面材料，本上诉人至今没有看到，该证据也没有进行过质证，故对于原审法院采用询价方式确认系争房屋当时成交价为120万元的做法和结论持有异议。因程飞向本上诉人抵押系争房屋借款50万元时，该房屋已设有银行贷款的抵押（35.1万元）及向案外人石得新借款的抵押（30万元），故本上诉人与程飞签订《房屋抵押借款合同》时只能设定房屋价值为120万元。现上诉请求撤销原判并发回重审或改判驳回程飞要求本上诉人赔偿房屋损失费10万元的诉讼请求。另，同意徐庆的上诉意见。
徐庆上诉称，浦东新区法院的判决已认定本上诉人与陈传顺、许凤之间的《上海市房地产买卖合同》为有效，则原审法院就应当以此次售房价格100万元作为金荣富赔偿程飞房价损失的依据。原审法院采取向有关单位询价的做法及得出系争房屋价值为120万元的结论，是没有事实和法律依据的。且原审判决没有考虑程飞在本上诉人出售系争房屋过程中的过错行为（未按约归还借款、至今占有系争房屋等），有失公平、公正。故上诉请求撤销原判并发回重审或改判驳回程飞要求本上诉人赔偿房屋损失费10万元的诉讼请求。另，同意金荣富的上诉意见。
被上诉人程飞答辩称，不同意两上诉人的上诉请求，要求维持原判。本人与金荣富签订抵押借款合同时约定的房屋价格就是120万元，如果上诉人要出售的话，也应当是依120万元来出售，这也是符合当时市场价的。
本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案是系争房屋连续买卖合同被依法确认效力后所致的、原房屋权利登记人主张财产损害赔偿的侵权之诉，因浦东新区法院（2011）浦民一（民）初字第6768号关于系争房屋买卖合同纠纷案的民事判决业已生效，基于该生效法律文书中所确定的权利义务内容，同时结合讼争各方当事人在本案中的举证结果和诉辩理由以及法院向有关单位所作的询价（房屋买卖价格）情况，原审法院经综合审查判断后认定金荣富、徐庆低价买卖系争房屋致程飞的财产损失包括两部分，其一是金荣富、徐庆售房分别已获或应获的利益（扣除金荣富的代付款311，299.85元），其二是金荣富、徐庆低价买卖房屋致原房屋权利人程飞的相应损失20万元，原审法院据此判决金荣富、徐庆承担相应的赔付责任，经核，符合侵权赔偿的填补损害原则、合理必要原则以及过错原则，并无不当，本院对此予以认可。现两上诉人均以对原审法院的询价行为及询价结论持有异议为由上诉坚持主张其不应各半赔付讼争损失20万元，鉴于原审法院的询价情况非为本案讼争损失20万元的唯一的、绝对的定损依据，加之，两上诉人在二审中亦未就此主张提供新的事实及新的证据可予直接、有效地佐证，故两上诉人的上述主张缺乏事实和法律依据，本院对此无法采信。至于上诉人徐庆提及程飞亦存在过错行为、程飞应自负相应损失的问题，因徐庆所述理由即程飞未按约归还借款以及案外人占某系争房屋等，与本案纠纷非为同一法律关系，且徐庆出售系争房屋时也是明知该房屋交付存在履行障碍的，故徐庆的该项主张缺乏依据，本院对此亦不予采信。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当，本院应予维持。金荣富、徐庆的上诉请求，理由不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人金荣富负担人民币2，150元，徐庆负担人民币2，150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红卫
代理审判员 武之歌
代理审判员 刘 佳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 冯则煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……