广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9007号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道****号东海国际中心*期*栋**楼01C。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托代理人：李常优，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周捷，女，汉族，1977年7月21日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区高新南环路**号熙湾俊庭*栋F602，身份证号码：6104021977********。
上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）因与被上诉人周捷居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第3764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：世华地产公司作为居间人向周捷提供信息、看房、价格磋商等媒介服务，于2015年5月25日促成案外人周国材（作为卖方）与周捷（作为买方）签订一份《房产买卖合同》，约定周捷购买周国材所有的位于深圳市宝安区XXX的一套房产，转让成交价为人民币（以下币种均同）4800000元。合同备注条款注明卖方有义务配合买方办理个人所得税减免手续。同日，周捷向世华地产公司出具一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，确认于2015年5月25日就观湖园D29栋301房产签订《买卖合同》，承诺自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产公司支付佣金58000元及按揭服务费1500元，共计59500元，佣金于过户当天支付，逾期支付的，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。《买卖合同》签订后，周捷自行联系银行办理资金监管及按揭手续等，在办理上述手续过程中，世华地产公司及周捷才得知涉案房产不是案外人周国材在深圳唯一房产，为此周捷缴纳个人所得税45668.33元，后涉案房产由案外人周国材转让给周捷，并于2015年8月11日办理过户手续。
周捷主张世华地产公司在提供居间服务时，未全面了解涉案房产基本情况，导致周捷在错误估计购房成本的情况下签订《买卖合同》，后多支出个人所得税45668.33元,因此周捷认为其无需向世华地产公司支付佣金，并请求世华地产公司另行赔偿损失20000元。
世华地产公司主张，周国材未如实告知涉案房产不是其深圳唯一房产系周国材本人违约，与世华地产公司无关。
另查，根据周捷、世华地产公司业务员、周国材的微信记录显示，周国材系香港居民，除其本人持有涉案房产外，其妻子在深圳亦另外持有一套房产，故涉案房产不是周国材在深圳唯一房产，该房产出售时需缴纳个人所得税，但周国材在签订涉案《买卖合同》时未告知其妻子另外持有一套房产的事实，导致周捷在签订合同时认为涉案房产可减免个人所得税。
世华地产公司向原审法院起诉，请求判令：一、周捷向世华地产公司支付佣金58000元;二、周捷向世华地产公司支付违约金522元(从2015年8月3日起算，以58000元为基准，每日千分之一的标准，暂计至起诉之日，实际计算至判决确定的支付之日);三、周捷承担本案的全部诉讼费用。
周捷向原审法院提起反诉，请求判令：一、世华地产公司赔偿损失20000元；二、反诉诉讼费用由世华地产公司承担。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中世华地产公司作为居间人向周捷提供信息、看房、价格磋商等媒介服务，并促成周捷与案外人周国材签订《买卖合同》，世华地产公司在提供居间服务过程中，对涉案房产是否为周国材在深圳唯一房产的情况虽未尽核实义务，但周捷在知晓该情况后，缴纳了个人所得税，并继续履行涉案《买卖合同》的义务，受让涉案房产，故该院认为世华地产公司在涉案的房产买卖过程中，仍提供了必要的居间服务，周捷需向世华地产公司支付佣金。但鉴于世华地产公司未尽核实义务导致周捷的购房成本增加，且在涉案的房产买卖中，系周捷自行联系银行办理资金监管及按揭手续等，故该院酌定周捷按约定佣金的一半即29000元（58000元÷2）支付佣金。因世华地产公司在提供居间服务过程中存在未尽审核义务导致双方对佣金的支付存在争议，世华地产公司请求周捷支付逾期支付佣金的违约金，该院不予支持。该院已酌减周捷应支付的佣金，周捷另请求赔偿损失20000元，无事实和法律依据，该院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定，判决：一、周捷在判决生效之日起三日内支付世华地产公司佣金29000元；二、驳回世华地产公司其他诉讼请求；三、驳回周捷全部反诉请求。周捷如未在判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费632元，由世华地产公司负担316元，周捷负担316元，反诉费150元，由周捷负担。
上诉人世华地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“世华地产公司在提供居间服务过程中，对涉案房产是否为周国材在深圳唯一房产的情况未尽核实义务”系对事实的错误认定，应予纠正。依据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本次房产交易中，世华地产公司忠实的履行了上述的义务，接受周捷的委托，帮助其寻找合适房源，并最终促成房屋买卖合同的成立。且在签订合同前，世华地产公司明确询问过案外人周国材本次出售的房产是否为其家庭唯一住房，在得到其明确回复后，才促成合同签订，并据实告知周捷所有世华地产公司了解到的关于该房产的信息。如因案外人陈述不实给周捷造成购房成本增加，这应属于周捷与案外人的房屋买卖合同纠纷，而非因世华地产公司的居间服务造成，因此，一审法院认定世华地产公司未尽核实义务而导致周捷的购房成本增加属于明显的对事实的错误认定。
世华地产公司属于一般的中介机构，主要业务为提供房产交易信息并协助办理房产买卖。并无权利查询他人的房产状况及个人的房产数量，在案外人周国材当然最了解其本人及家庭的房产状况，在其明确表述出售房产为其唯一住宅后，世华地产公司有理由相信其表示，这并非世华地产公司未尽审核义务，而是基于对交易双方的合理信任所做的合理应对，并无任何不妥之处。此外，上述情况，交易双方也在《房地产买卖合同》备注条款中明确注明卖方有义务给买方办理个人所得税减免手续。这也可以视为买卖双方对房产信息达成一致的表现，因此足以可见世华地产公司已尽了合理的注意义务，并无不当。
二、一审法院认定“在涉案的房产买卖中，系周捷自行联系银行办理资金监管及按揭手续等，故该院酌定周捷按约定佣金的一半即29000元支付佣金”属于认定事实不清、适用法律错误。在一般的房产交易中，买卖双方基于对居间方专业程度的认可，愿意选择中介方推荐的银行、担保公司，但也有业主或客户有自己相熟的银行，并向居间方要求使用其自己熟悉的银行，因资金监管、赎楼属于买卖合同的主要义务，只要买卖双方协商一致，居间方并无权干涉，因此在本案中，周捷要求自找银行，世华地产公司并无权利阻止，并非世华地产公司不肯为其提供相应的服务。一审法院据此判决周捷按约定佣金一半向世华地产公司支付佣金属于明显的事实认定不清楚。在世华地产公司并无法律规定的不得收取佣金或减少收取佣金的情形下，一审法院酌定判决将周捷应付佣金减半属于明显适用法律错误。同时，在周捷向世华地产公司出具的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中写明过户当天支付佣金。但在世华地产公司多次约周捷及案外人去过户时，周捷屡次推诿，后其联系案外人自行过户，该行为明显是为了拒付佣金。依据《佣金及必要费用确认及支付承诺书》第2条约定：买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金58000元。逾期支付的，应以未付佣金为基数，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金。一审法院认定“因世华地产公司在提供居间服务过程中存在未尽审核义务导致双方对佣金的支付存在争议，世华地产公司请求周捷支付逾期支付佣金的违约金，该院不予支持”也属于对事实认定错误。综上，请求判令：1、撤销原审判决；2、改判为周捷向世华地产公司支付佣金58000元；周捷向世华地产公司支付违约金522元（暂计至一审起诉之日起）；3、本案一、二审诉讼费用全部由周捷承担。
被上诉人周捷辩称：一、一审判决认定世华地产公司在提供居间服务过程中，对涉案房产是否为周国材在深圳唯一房产的情况未尽核实义务，属认定事实清楚，证据确实充分。首先，世华地产公司在提供居间服务的过程中，有核实房产真实情况义务。在本案中，世华地产公司虽未与周捷签订居间合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条及《深圳市房地产经济行业服务规范指引》的相关规定，世华地产公司有义务将房产的真实情况及影响交易的重要要素如实告知双方当事人。其次，本案有两个核心证据可以证实世华地产公司未尽到核实及告知的义务。其一，在签订合同时，世华地产公司业务员熊丽珍明知周国材有配偶，却只询问周国材出售房产是否为唯一住房，并没有询问是否为其家庭在深圳唯一住房。周国材作为境外人士，并不清楚深圳的房产政策是以家庭为单位，世华地产公司的业务员问的是其本人，并没有问其配偶或子女在深房产情况，周国材回答并无虚假。但世华地产公司的业务员与周国材不同，其作为地产中介，对房产政策了如指掌。其明知房产是否唯一应以家庭为单位确只问周国材其个人是否在深只有一套房产，属有意隐瞒与交易有关的重要事实，意在减少交易成本促使周捷签订合同。如其过失未问及周国材家庭在深房产情况，由于该事实足以影响《买卖合同》是否订立，世华地产公司的居间行为则存在明显失职，应承担相应的法律责任。其二，在一审证据中，有一份周捷与世华地产公司业务员的短信记录，内容发生在周捷与周国材签订合同后以及过户前，短信内容中，周捷质疑世华地产公司的业务员为何在签订合同时告知的是虚假信息，世华地产公司的业务员回答：“谁知道他老婆还有一套？”，由此进一步印证了世华地产公司未尽核实义务的事实。由于世华地产公司的业务员在居间的过程中，对影响合同订立的重要事实未尽核实义务，导致周捷在错误认识的基础上签订合同并多支付个人所得税45668.33元，世华地产公司理所当然应承担相应的法律责任。
二、一审判决认定在涉案房产买卖中，周捷自行办理了资金监管、按揭、过户等一系列手续，应减少支付佣金属认定事实清楚，适用法律正确。首先，世华地产公司仅仅提供了订立合同的撮合机会，之后没有提供任何后续服务，不能收取高额报酬，只能收取居间的必要费用，其要求周捷支付58000元佣金显失公平。其次，世华地产公司所谓周捷拒绝世华地产公司提供服务与事实不符。世华地产公司没有提供除撮合以外的任何服务，包括资金监管、指导卖方办理赎楼、协助买方申请贷款、指导双方办理房产买卖公证、协助办理房产证过户手续、办理抵押登记、监督卖家结清物业费、协助买家收楼等，其原因在于世华地产公司认为在签订合同时周捷已经按其要求签订了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，佣金是一定要给的，但提供什么服务双方并没有明确约定，如何履行完全看世华地产公司的良心。故在世华地产公司毫无职业操守的情况下，世华地产公司的业务员在签订合同后，再无主动联系周捷。周捷只能自行与卖方、公证处、银行、评估公司、房产交易中心多方沟通完成过户。由于世华地产公司未提供后续服务，根据《深圳市房地产经济行业服务规范指引》及公平公正，权利相一致的原则，周捷不应支付全额佣金。
三、世华地产公司在一审判决认定事实清楚，证据确实充分的情况下，仍坚持上诉，上诉费用应由世华地产公司自行承担。综上，世华地产公司在履行居间服务的过程中，对影响交易的重要事项未尽核实义务，造成周捷财产损失，应承担部分责任；世华地产公司的居间行为，只有撮合并无其他服务，理应减少相关费用；世华地产公司故意不与周捷签订居间合同，导致纠纷产生，并非周捷故意拖延支付佣金，不应由周捷支付违约金。请二审法院在查明事实证据的基础上，依法驳回世华地产公司的全部上诉请求。
本院查明事实与原审一致，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，本案世华地产公司与周捷之间的居间合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点是周捷在购买世华地产公司寻找的客户周国材房屋合同的备注条款中的期待利益未能得到实现，以及该期待利益的实现是否为世华地产公司的过错导致，世华地产公司是否尽到合同义务。世华地产公司找到的客户周国材与周捷签订的《房地产买卖合同》备注条款约定，“买方（周捷）自愿将定金人民币叁拾万元，小写30万元直接支付至卖方中国银行账号：60×××91，卖方有义务给买方办理个人所得税减免手续，交易定金需在二个月内支付，含当日。”世华地产公司称已经核实了周国材的出售房产是家庭的唯一一套住房。居间合同就是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案世华地产公司未能核实到确切的信息，周国材出售给周捷的房产并非其家庭唯一一套住房，而世华地产公司提供的信息让周捷认为出售房产是周国材家庭的唯一一套住房。因此其在与周国材签订房屋买卖合同时即约定周国材有义务配合其所得税减免手续。但事实情况是周国材的妻子在深圳有住房，因此，周国材出售房产并非在深圳的唯一一套住房。因此，周捷未能实现其与周国材约定的个人所得税的减免，造成其与周国材约定的合同利益未能实现。因此，世华地产公司未能尽到居间服务过程中的审核义务，提供的信息不实，导致周捷未能实现房屋买卖合同中的期待利益，给周捷造成损失。原审认定酌情减少了周捷的佣金服务费用并无不当，本院对原审认定予以认同。综上，世华地产公司上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费525元，由世华地产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 程
审 判 员 陈 国 华
代理审判员 雒 文 佳
二〇一六年七月八日
书 记 员 刘丽舒（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。