山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终2747号上诉人（原审被告）：菏泽市宸宇房地产开发有限公司。法定代表人：池强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张思山，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青友，山东君诚仁和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:姜益奎。委托诉讼代理人：李喜梅，山东贵和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹长乐，山东贵和律师事务所实习律师。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司因与被上诉人姜益奎商品房销售合同纠纷一案,不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2016）鲁1791民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人张思山、陈青友、被上诉人姜益奎委托诉讼代理人李喜梅、曹长乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菏泽市宸宇房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付违约金75357元或适当减少违约金数额，上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决部分认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人不能办理涉案房产产权证书不是由上诉人造成的，且上诉人在不能按期办理产权登记时，及时告知了被上诉人，积极履行了告知义务，原审判决将被上诉人不能办理产权证书的原因全部归责于上诉人，并判决其承担全部违约责任，有失公允。二、一审判决忽视被上诉人实际遭受的损失情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，人民法院应当在被上诉人损失的基础上认定上诉人应当承担的违约责任数额，本着公平原则，适当减少违约金数额。被上诉人姜益奎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。当事人双方签订的商品房买卖合同已对逾期办理房产证的违约责任作出了明确约定，且该约定并未违背法律行政法规的强制性规定，系有效约定，该条内容应该得到合同当事人认真履行；故违约金已作出明确约定的，无需进行调整。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。姜益奎向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告违约金77393.99元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的天阔国际小区第***幢楼***单元***号房，总房款为509171元，交房日期为2012年10月31日前。协议生效后，被告于2014年4月23日将该商品房交付原告，至今未协助原告办理房屋所有权证。根据双方在合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行，即出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。由于被告的原因，原告未能在规定的期限内取得房屋所有权证，被告应当承担违约责任。一审法院认定事实：2010年10月31日，原告姜益奎与被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告天阔国际小区第***幢楼***单元***号商品房，总房款为509171元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条执行。合同签订后，原告姜益奎向被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付了全部房款。2014年4月23日，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司将涉案房屋交付原告。菏泽市房产交易中心出具证明：“由菏泽市宸宇房地产开发有限公司建设的天阔国际小区1、2、8、9号楼已于2015年11月4日企业具备为购房人办理房权证的全部手续，其余楼房目前尚不具备为购房户办理房权证的条件”。原审法院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》对违约金的数额已经作出了明确的约定，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司提出的租金鉴定申请已无必要，本院不予准许。根据菏泽市房产交易中心出具的证明可知，被告直至2015年11月4日才具备对涉案房产进行产权登记的条件，在此之前，原告不能办理产权证书是由被告造成的，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司构成违约，应向原告姜益奎支付至2015年11月3日的逾期办理涉案房产产权证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司支付原告姜益奎逾期办理产权证书违约金75357（509171×0.0004×370）元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告姜益奎的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元，减半收取867.5元，由原告姜益奎负担25元，被告菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担742.5元。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点：一、造成被上诉人不能按时办理产权证书的责任是否在上诉人，上诉人是否应承担违约责任；二、合同约定的违约金是否过高，是否应予以调整。关于焦点一，上诉人对于涉案房屋到2015年11月4日具备办理房产权属证书条件无异议，主张逾期办证的责任不在上诉人，理由是由于工程承包方逾期将工程交付上诉人，致使在双方合同约定的期限内无法办理房屋验收，由于工程承包方的违约行为导致上诉人不能按期为被上诉人办理产权证书，其责任应由工程承包方承担，上诉人没有过错，且在不能办理产权证书时上诉人已经履行了告知义务，上诉人不应承担违约责任。本院认为，上诉人主张的不能按期办理产权证书的原因系其和工程承包方的法律关系，与被上诉人无关，造成被上诉人不能按期办理产权证书，被上诉人没有过错。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人可另行向工程承包方主张权利。上诉人称其积极履行了告知义务，被上诉人不予认可，上诉人未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。上诉人未能按期为被上诉人办理产权证书构成违约，依法应承担违约责任。关于焦点二，上诉人不依约定期限申报办理房权证所需资料的备案，导致被上诉人不能及时办理房权证，从而不能及时享有物权，包括处分权、抵押权等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是违约金数额没有约定或者无法确定的情况下对违约金数额应如何认定。上诉人辩称的同区位同类房屋的租金损失或银行同期同类贷款利息损失，并不能涵盖因逾期办理房产权属证书给买房人造成的全部损失，双方合同约定的违约金数额是否过分高于损失数额无法确定。一审判决依照双方合同约定计算违约金数额并无不当，上诉人要求调整违约金数额无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1684元，由上诉人菏泽市宸宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  李 兴代理审判员  赵永芝二〇一六年十二月十四日书 记 员  王 婷