青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10754号
原告（反诉被告）高德香。
委托代理人王青建，山东雅博律师实务所律师。
被告（反诉原告）刘志鹏。
原告（反诉被告）高德香与被告（反诉原告）刘志鹏房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年6月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月15日公开开庭审理了本案。原告高德香的委托代理人王青建，被告刘志鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2009年9月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告所有的青岛市市南区东海西路35号太平洋中心6栋11层C、D室。双方分别于2009年9月份、2011年9月份、2012年9月份订立三份房屋租赁合同，原告一直按合同约定履行义务，双方友好相处近3年9个月之久。2013年5月13日，原告因找到新的办公场所，通知被告提前退租，之后被告一方面积极对涉案房屋进行改造以便再次出租，另一方面对原告使用房屋过程中出现的各种瑕疵锱铢必较。原告考虑到被告较年长，不愿因将关系弄僵，且为了方便计算退还的租金数额，遂提出2013年6月5日作为原告使用房屋的最后一天，即被告应退还原告2013年6月5日至9月5日三个月租金共计25000元。实际上原告2013年5月30日前即搬离涉案房屋，并将钥匙交还被告。另外，被告实际接管房屋后6天的租金及2013年6月份第一周的物业管理费原告亦进行了支付，且原告同意将留在被告处的押金5000元抵作提前退租的违约金。但被告至今拒不返还原告三个月的租金，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告租金25000元，支付自2013年6月6日起至还清之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）辩称，对原、被告之间租赁关系的事实无异议。2013年5月13日，原告向被告发送邮件称要提前搬出涉案房屋，被告同意按照合同约定办理即可。原告称被告在2013年5月30日让原告腾出房屋，属于无中生有，与事实不符。涉案房屋一共五把大门钥匙，原告仅给了被告两把，留下三把，称要修复其损坏的部位。涉案房屋现在处于空置状态，因为原告还有三把大门钥匙和各房间门的钥匙没有归还。原告退租应按照约定提前三十天通知，原告在被告处有5000元押金。被告认为三个月的租金不应退还，因为原告对被告的房屋有各种损害，扣除其25000元是对被告利益的保护。
被告（反诉原告）诉称，原告对涉案房屋产生了功能性破坏，具体包括：1、原告将房屋内电话系统破坏，将电话插座用白板盖住，使房屋失去通讯功能；2、原告将房屋内除卫生间外的门锁全部换掉，拒不交付被告全部房屋钥匙，因此，原告不能算将房屋交还被告，且原告拒绝交还公用事业收费卡；3、原告擅自将房屋内十几片暖气片拆离管路，现虽已接上，但存在重大漏水隐患，原告应向被告支付保证金3万元；4、原告将房屋墙面、门、踢脚线由淡黄色刷为白色，仅剩一间卧室保留原来颜色；5、原告损害房屋南卧室的两盏灯具，共计应赔偿被告400元；6、原告损坏房屋卫生间的窗户，虽经原告维修，但未修好，窗户现在只能开启15°；7、原告在房屋地板上粘贴大量胶纸，现在胶纸无法去除，另外原告在客厅地板上稀释剂，导致地板被腐蚀，给地板造成严重损害。综上，原告在履行合同期间，未遵守合同第八条、补充协议第二条之规定，对涉案房屋造成损害，被告请求法院依法判令：1、原告修复租赁涉案房屋期间对房屋造成的上述七项损害，损害修复前原告应按原合同约定继续支付租金；2、原告赔偿涉案房屋内灯具损失400元；3、原告支付保证金3万元，该保证金系由于原告擅自拆装暖气片造成重大漏水隐患，如将来暖气片漏水，该保证金系用于支付维修费用。
原告（反诉被告）辩称，1、被告所诉的相关事实应当结合双方最初签订租赁合同时物品交接表中注明的房屋设备状态为准。另外，依据房屋租赁的商业惯例和交易习惯，地板上出现的因正常使用产生的磨损不应由承租人承担；合同约定只有在人为破坏的情况下，原告才承担责任，涉案房屋在自然损耗的情况下，被告有修缮义务；2、关于电话线原告是进行了善意的改动以便符合使用需要；双方物业交接表中没有提到灯具的情况，灯具没有发生实质损害；3、原告在退租过程中按照6月5日为起算日来请求返还租金，并负担了6月第一周的物业费，而双方实际交接是5月30日。4、被告对房屋使用中的损耗及瑕疵一直与原告没有和谐处理。原告主动请求少付租金已经考虑到双方租赁时间较长、被告较年长等情况。5、涉案房屋在租赁期间供暖一直不达标，因为原来的供暖设计不合理，2012年供暖前物业公司及供暖公司对暖气片做了相应调整，物业公司对管道进行了改变，改动后温度达标。原告认为该改动是对房屋合理和善意的养护，是有利于房东权益的。2012年供暖期内未出现任何问题，但被告在退租后一直强调此事，如果在2013年的试压期内，出现管道破裂等损害，被告可以通过侵权诉讼或者另案诉讼，且被告提出的3万元保证金我无计算依据。
经审理查明，原告自2009年9月5日开始租赁被告名下的青岛市市南区东海西路35号太平洋中心6栋11层C户、D户房屋两处。2012年9月5日，双方签订房屋租赁合同一份，其内容约定：原告租赁涉案房屋至2013年9月5日，年租金10万元，押金5000元；如原告中途退租，应提前30天通知被告，并支付被告5000元作为违约金，被告应退回原告剩余房租；合同约定了房屋修缮责任：出租住宅的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，被告负责修复，因承租人过错造成房屋损坏的，由原告负责修复或赔偿，否则，被告有权在原告交付的押金中抵扣修复费用；合同补充协议约定：被告同意原告在不破坏房屋原始结构的情况下进行装修，原告进行装修所有材料样式颜色须经被告同意后方可实施。同日，原告将租金10万元交付给被告。
2009年8月24日，原、被告签订物业交接表一份，上面注明电话线设施正常、供暖设施正常、门窗设施正常、钥匙一把、复合地板无损坏等。
2009年8月27日，被告出具押金条一份，内容为：“今收到高德香房屋押金，金额5000元……如租赁期满，承租方对房屋无任何认为损伤及欠费，房东将全数返还押金予承租方”。
2010年1月30日，原告在涉案房屋中经营的青岛久业贸易有限公司向被告出具收条，证明收到青岛市公用事业收费服务便民卡一张。
2013年5月13日，原告通知被告提前解除房屋租赁合同并称将于2013年6月5日前搬出涉案房屋。2013年5月30日，原告搬出涉案房屋并将大门钥匙两把归还被告，原告暂留两把，被告签署钥匙交接条一份。原告称，因为被告要求原告能随时到房屋中查看屋内的瑕疵，所以暂留两把钥匙。原告继续交纳了涉案房屋自2013年6月1日至6月7日的物业费及水电费。
2012年3月5日，青岛胜利锦绣物业太平洋中心管理处向被告出具致歉书一份，内容为：“2010年-2011年供暖前夕，您的租户向我公司提出停暖申请，由于租户坚持停暖，在签署停暖协议的情况下，将暖气片给拆除了。但是此事没有经过您的允许，这样做是不妥当的，对此向您深表歉意，请求您原谅。同时我们将按照您的要求原样恢复暖气片”。
2013年6月10日，青岛久业贸易有限公司向被告发送维修暖气承诺书一份，内容为：“我公司于2009年起租用刘志鹏位于山东省青岛市市南区太平洋中心T2座11C、D两户房屋用于办公，由于屋内暖气供热温度不达标，我公司于2011年要求物业协助将暖气包管道调整暂停供暖。现于2013年6月10日我司与刘志鹏进行房屋交接，原暖气管道应刘志鹏要求已经恢复原状态，为保证2013年暖气正常使用，不发生漏水等相关问题，我公司承诺如在2013年青岛市冬季供暖试压期间，经恢复的暖气管道、管件如有漏水问题，我公司负责维修至正常使用状态，所产生的费用由我公司承担”。
被告提交照片一宗，证明被告拍摄的涉案房屋内的相关情况。原告质证称照片是被告在原告起诉后拍摄，被告早已收回房屋一个多月，不排除被告自己损坏的情况；房屋使用过程中正常产生的瑕疵，被告有维修的义务。
庭审过程中，原告同意将青岛市公用事业收费服务便民卡及暂留的两把钥匙返还被告。
上述事实，有合同、交接表、押金条、收条、承诺书、照片、致歉书及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2013年5月13日，原告通知被告提前解除房屋租赁合同；2013年5月30日，原告搬出涉案房屋并将大门钥匙两把归还被告，被告签署钥匙交接条并收回房屋，因此，原、被告2012年9月5日签订的房屋租赁合同于2013年5月30日解除，被告应将剩余房租退还原告。原告主张被告退还2012年6月5日至9月5日的房租25000元，本院予以支持。原告同意将5000元押金作为提前退租违约金，本院予以认可。被告称原告退租应提前三十天通知，因原告对被告的房屋有各种损害而扣除其25000元的答辩意见，于法无据，本院不予采信。
原告要求被告支付25000元租金自2013年6月6日至还清之日止的利息，因双方在房屋租赁合同中对此未约定，本院不予支持。
被告要求原告修复租赁涉案房屋期间对房屋造成的损害并赔偿涉案房屋内灯具损失400元的反诉请求，本院认为，依据合同约定，出租住宅的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，被告负责修复；因承租人过错造成房屋损坏的，由原告负责修复或赔偿。被告提交的证据未证明原告因过错造成涉案房屋的损失，且原告租赁涉案房屋共计3年9个月，期间涉案房屋必然产生自然损耗，被告亦未证明灯具的损坏时由原告造成的，因此，被告的上述反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告要求原告支付保证金3万元，因暖气片现在并未发生漏水情况，被告的该反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高德香与被告（反诉原告）刘志鹏2012年9月5日签订的房屋租赁合同于2013年5月30日解除。
二、被告（反诉原告）刘志鹏于本判决生效之日起十日内返还原告高德香房屋租金25000元。
三、原告（反诉被告）高德香于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘志鹏青岛市公用事业收费服务便民卡一张及钥匙两把。
四、驳回原告（反诉被告）高德香的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘志鹏的其他诉讼请求。
本诉案件受理费425元，由被告负担；反诉案件受理费280元，由被告负担。因本诉案件受理费，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 吴同岗
人民陪审员 韩丽华
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 辛双武