江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8023号
上诉人（原审被告）：徐州市城市建设投资总公司,住所地徐州市项王路戏马台对面。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雅琼，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：董光明,男,1964年7月4日出生,汉族，中国矿业大学教师，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人董光明商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
城投公司上诉请求：被上诉人原审诉讼已经超过诉讼时效，一审判决认定涉案房屋交付时间为2009年10月25日不合理，请求二审予以纠正。
董光明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
董光明向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期上房违约金109520元；2、被告支付原告逾期办证违约金15841.905元；3、被告退还面积误差1.04㎡的购房款6727.33元。
一审法院认定事实：原被告于2009年9月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）1幢1单元102室房屋。合同约定，房屋建筑面积为163.27平方米，房屋总价款1056127元。合同第八条约定“出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，被告未能按照合同约定期限交付房屋。2013年2月6日，原告取得该房屋的产权证书，其中记载泰山路南湖怡秀园1#-1-102室建筑面积162.23㎡。
2010年12月6日，被告就2012年12月1日南湖怡秀园（金泰小区二期）购房者上访问题作出承诺，表示对未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照被告与购房户签订的《商品房购销合同》的约定及2010年5月21日的承诺执行。2011年5月25日，被告城投公司（李晓东）在2010年12月6日做出的《承诺书》复印件上向原告作出承诺：本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。
2011年1月28日，原被告双方签订《补充协议书》，约定因本商品房买卖合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
庭审中，被告提交证据复印件三组：第一组证据，李雷、李学文、李华、薛培基的证明三份，徐州市规划局2008年5月30日“关于金泰二期人防设施调整规模的函”一张，证明被告因为部分业主对小区规划不满意反复上访，被迫变更设计，导致延期上房。原告质证认为该组证据不能对被告逾期上房和办证进行有效抗辩，不能直接证明符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，因此对被告的证明目的不予认可。第二组证据，原告的交房款收据两张、原告办理公积金贷款凭证一张以证明原告交房款日期为2009年10月14日，原告对此组证据予以确认。第三组证据，2011年7月27日有原告签名的办理上房手续关于装潢押金、物业管理费、水电表内容的证明一份，以证明原告是在2011年7月27日前上房，原告对此证据予以认可。
庭审中，被告未能确定通知原告领取办理房地产权属证书所需的相关材料的时间，原告陈述是在办证前一个月左右接到被告办证通知，是和其他上房人一起接到通知的。原被告双方均未按期再提供证据予以进一步证实其主张。
经一审法院调取证据，原告董光明于2013年1月24日以城投公司为被告向一审法院就涉案纠纷提起诉讼，原被告对该证据的真实性均不持异议。
另查明，本案涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方于2009年9月18日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。被告未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一、关于被告抗辩原告提起本次诉讼超过诉讼时效的问题。因包括原告在内其他业主已于2013年1月24日向一审法院提交了相关诉讼材料要求被告承担责任，应视为原告连续处于向被告主张权利之中，被告抗辩原告超过诉讼时效的意见，法院不予采纳。二、关于被告是否可以根据合同约定对于逾期上房期限抗辩。根据庭审中当事人所提交的证据，被告城投公司虽辩称因部分业主对小区规划设计不满意反复上访，被迫变更规划导致延期，属于合同约定免责情形，但其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，法院不予采纳。三、关于原告主张逾期上房违约金的请求。原被告在《商品房买卖合同》中虽然约定了2009年8月31日交付房屋，但双方实际签订商品房买卖合同的时间为2009年9月18日，且原告系在2009年10月14日全部交清房款，根据交易习惯，考量到被告通知原告办理房屋交付的合理期间和实际情况，法院酌定被告逾期上房的违约时间自2009年10月25日起进行计算为宜。根据庭审中被告提交2011年7月27日由原告签字认可的关于办理上房手续的证明，应认定原告于2011年7月27日办理了上房手续。故被告逾期上房违约期间为2009年10月25日至2011年7月27日止。原告主张2010年8月21日至2011年7月28日期间按2010年5月21日被告对他人作出承诺的每日万分之二支付逾期上房违约金，但未能证明被告亦向原告作出该承诺，应承担举证不能的法律后果，故法院对原告该主张不予支持。自2009年10月25日起至2011年6月30日止按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定按已付房价款每日万分之一的标准计算，被告应支付原告逾期上房违约金为64740.59元（1056127元×1/10000×613天）；自2011年7月1日起至2011年7月27日止，被告应按照《承诺书》的承诺向原告按日支付已交房价款万分之四的违约金，上述逾期交房时间共计26天，此间被告应支付原告逾期上房违约金为10983.72元（1056127元×4/10000×26天），以上违约金共计75724.31元。四、关于原告主张的逾期办证违约金的问题。庭审中双方均无证据证明被告通知原告领取相关办理房屋权属证书所需材料的具体时间，但根据原告陈述系和其他上房人同期接到被告通知，参照庭审中原告举证的徐州市中级人民法院（2016）苏03民终1103号民事判决书中确定的毛立臣领取土地分割证时间，法院酌定2012年11月13日为逾期办证违约金的计算截止日期。被告应支付原告逾期办证违约金的时间为原告上房之后扣除90天的次日,法院确定逾期办证违约金的起算日期为2011年10月26日。被告应按照购房款1056127元自2011年10月26日起至2012年11月13日止按银行同期活期存款利率向原告支付逾期办证违约金。四、对于原告主张被告应返还多收取的房屋面积价款6727.33元，被告对此并无异议，故法院予以确认。判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市城市建设投资总公司支付原告董光明逾期上房违约金75724.31元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市城市建设投资总公司支付原告董光明逾期办证违约金（以1056127元为基数，自2011年10月26日起至2012年11月13日止按银行同期活期存款利率标准计算）；三、本判决生效后十日内，被告徐州市城市建设投资总公司退还原告董光明多收取的房屋面积价款6727.33元；四、驳回原告董光明的其他诉讼请求。
本院认为，2011年1月28日，双方当事人签订《补充协议书》，约定因本商品房买卖合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。被上诉人董光明就涉案纠纷于2013年1月24日已经向一审法院提交了相关诉讼材料要求上诉人承担违约责任，对于该事实上诉人并不持异议，故上诉人主张被上诉人超过诉讼时效的主张无事实根据。一审法院根据本案被上诉人缴纳房款的时间确定房屋应于2009年10月25日交付并以此计算逾期上房违约期间并无不当。
综上，上诉人徐州市城市建设投资总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一八年二月十一日
书记员 宗 正