拟稿单位
拟稿人范藜拟稿
时间2015.12.5核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1596号
原告李土瑞，男，汉族，身份证住址广东省吴川市。
委托代理人孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。
被告袁玲，女，汉族，身份证住址湖北省黄梅县。
委托代理人吴长部，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人金新建，广东君孺律师事务所律师。
第三人深圳市雅迎居房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××531。
法定代表人李康寿，系公司总经理。
原告李土瑞诉被告袁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告李土瑞的申请，依法追加深圳市雅迎居房地产投资顾问有限公司（以下简称雅迎居公司）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李土瑞的委托代理人孔磊，被告袁玲及其委托代理人吴长部到庭参加了诉讼。第三人雅迎居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年4月29日签订一份关于购买位于深圳市宝安区湾美花园9#楼2905号物业的《房产买卖合同》。同日，原告支付被告定金30000元整。根据合同第二条约定，被告应于签订合同后十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书。且根据合同第十五条：被告应在交齐定金后十天内把钥匙交付原告用来给装饰公司做设计。合同签订后，原告积极履行合同义务，并通知被告要求其履行合同义务，但被告拒不配合。原告及中介多次督促被告尽快履行相关义务，但被告依然拒绝。被告的行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原被告间的《房产买卖合同》；2、被告返还购房定金30000元；3、被告向原告支付违约金人民币230000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告袁玲辩称，被告不存在原告说的违约情形，钥匙实际已交付，不然原告不可能在7月6日进入涉案房屋办理评估。没有办理全权公证授权时事实，但我方认为不构成违约，因为开始没有办理公证授权因为中介人员收取1万元不予退还，导致矛盾存在一直未办理，在协商合同履行过程中被告一直亲自出面配合原告及中介办理有关的交易事项，从我方提交的与李康寿及第三人经理聊天记录可以证明。在此之后双方没有提出过办理公证委托书是因为被告没有再收到任何通知，同时原告及第三人也没有再提出其他的要求。即使没有公证委托授权，但被告并没有阻止合同的履行，随后，被告多次配合办理资金监管，但由于原告及第三人伪造合同、冒用签名、临时指定没有授权的其他人办理，导致被告面临诸多风险，最终导致资金监管无法办理。在协商过程中原告多次表示首付款资金没有到位，正在筹措。再者赖某拒绝交付其私下收取的1万元，因此在6月7日才进行资金监管。为了避免一房二卖的风险及佣金的风险，在被告没有看到授权的情况下不敢擅自将房屋过户给李某，一旦最终发现无授权或无购房资格，在原合同未依法解除的情况下，被告将面临一房二卖的诉讼风险。另该陌生人是否存在资格仍然存疑，一旦这个人没有资格，将会导致被告的损失。实际上伪造合同和冒用签名的行为已被发现，不但有公安机关、银行工作人员的证明予以证实，银行拒绝做监管等于是否定了这笔交易，被告有可能因为伪造的签名而无法收到房款，原告起诉的日期时2015年7月21日，原、被告约定的资金监管时间尚未届满，被告未明确表示解除合同的情况下，一直配合履行合同，而原告以直接提起诉讼的方式解除了买卖合同。资金监管届满日期是7月29日，我方认为这是原告单方以自己的原因解除合同，是其不想或不能继续履行合同的作为，意图通过诉讼的方式获得非法利益。综上，被告一直按照涉案合同约定履行相关义务，原告没有购房资格却未履行告知的义务。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人雅迎居公司未到庭，亦没有提交答辩状。
经审理查明，2015年4月29日，原告李土瑞（买方）与被告袁玲（卖方）经第三人雅迎居公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区湾美花园9#楼2905物业（深房地字第××号，登记所有人袁玲100%产权）转让予原告，转让成交价1150000元；买方应于合同签订之日支付定金30000元；买方应于2015年7月30日前预付首期款315000元（不包括定金），到买方贷款银行座资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署相关文件；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，在房产过户收文回执载明的答复日期之日起五个工作日内，买卖双方应办理交纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失，因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件延迟的，每延迟一天应向另一方支付延迟履行违约金100元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭贷款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方同意委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司永远办理赎楼、过户等；房产转让所产生的过户税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）七日内将该物业交付于买方；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金。在合同备注中，原被告补充约定：1、经买卖双方友好协商同意，在交齐总定金后十天内把钥匙交给买方用来方便给装饰公司设计；2、卖方在保证卖方能收齐全部楼款的前提下有权指定该物业过户给买方指定的人。
2015年4月29日，原告李土瑞支付定金30000元。被告向原告出具收款收据，注明收到购房定金3万元。
定金支付后，被告没有办理全权委托公证书，原被告亦没有完成资金监管手续。
2015年5月22日，原告及第三人书面发函给被告，称由于被告没有按时办理全权委托公证书，且没有在定金交付十日内交付钥匙，已经违反了合同约定，要求被告在收到履约催促函之后3日内履行义务。
2015年5月25日，被告向原告及第三人发解除合同通知书称，涉案合同不是买卖双方真实意思表示，违反相关法律规定，且第三人员工赖某假借公司名义收取被告1万元，现要求第三人退回1万元并重新签订买卖合同，否则，被告要求解除合同并追究第三人的法律责任。
另查明，原被告双方相约办理资金监管时，原告擅自变更买受人为李某，被告发现后，认为办理资金监管递交的合同系伪造，拒绝办理，双方发生争执，一度报警处理。
以上事实，有《房产买卖合同》、定金收据、房产证、解除合同通知书、履约催促函、报警回执等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告与被告签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
有关合同的解除。在合同履行过程中，被告袁玲作为卖方负有赎楼义务。被告没有在合同约定的时间内办理全权委托公证书，构成违约。虽被告以第三人的工作人员擅自向被告收取1万元，导致被告担心合同风险而拒绝继续履行作为抗辩理由，但不安抗辩权的行使仅应针对合同相对人。因合同主体以外的第三方的行为，主张不安抗辩权没有事实和法律依据，故对被告的上述抗辩，本院不予支持。因被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。依据法律规定，有权解除合同的一方当事人主张解除合同的，自解除合同通知到达对方当事人之日起，合同解除。结合本案起诉状副本的送达情况，本院认定涉案合同于2015年9月24日解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金30000元，事实清楚，被告应当返还。庭审中被告主张定金30000元中，由第三人托管3000元作为交房保证金，另由第三人工作人员赖某假借第三人名义收取1万元。对于被告的主张，本院认为被告向原告出具收据称收到定金30000元，应当全额予以返还。至于被告与第三人之间因居间关系或其他关系产生的纠纷，如对被告造成损失的，被告可另寻法律途径解决。故对原告李土瑞提出的返还定金的诉讼请求，本院予以支持。
有关违约责任。由于被告违约，应当承担相应的违约责任，依据合同约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金。故原告要求被告赔偿违约金23万元，具有事实和法律依据，应当予以支持。但考虑到本案中，涉案合同仅履行到支付定金阶段，且定金金额为3万元，不至于给原告方造成过大损失；另在办理首期款资金监管时，原被告就办理资金监管的合同相对人发生争执，原告在变更房屋买受人时没有尽到合理的事先告知义务，导致双方发生矛盾，具有一定过错，故本院认定合同约定的违约金过高，酌情将违约金调整为115000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李土瑞与被告袁玲签订的《房产买卖合同》于2015年9月24日解除；
二、被告袁玲于本判决生效之日起三日内向原告李土瑞返还定金30000元；
三、被告袁玲于本判决生效之日起三日内向原告李土瑞支付违约金115000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2600元，保全费1820元，由原告负担1955元，被告袁玲负担2465元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一五年十二月九日
书 记 员 江 伟 娣
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。