徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第0910号
原告徐州某物业管理有限公司。
法定代表人田某，该公司经理。
委托代理人韩孝某，该公司经理。
委托代理人谢飞某，该公司副经理。
被告彭某某，工人。
原告徐州某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告彭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由审判员蔡某某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人韩孝某、谢飞某，被告彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，被告彭某某是徐州市豪绅嘉苑小区15号楼某室的业主，根据我公司与业主签订的前期物业管理服务协议合同及与植物园社区居委会签订的豪绅嘉苑小区物业服务合同之约定，被告于2012年3月5日至2014年6月30日期间接受我公司的物业服务，共拖欠物业服务费、公共能耗费及违约金合计7324.88元。其间虽经原告多次催缴，被告至今仍拒绝缴纳，现诉至法院，请求判令被告支付2012年3月5日至2014年6月30日的物业管理费2787.68元、公共能耗费233.33元及违约金4303.87元，合计7324.88元；诉讼费用由被告承担。
被告彭某某辩称，对原告主张的2012年3月5日至2014年6月30日期间未交物业服务费及公共能耗费的事实认可。但是未交物业费是有原因的，一是被告没有按合同约定给我们供暖；二是我的房屋有一间卧室渗水发霉，多次向物业反映，物业答应处理但一直未给解决；三是小区公共停车位被改造成了绿地，损害了业主的利益。只要物业公司将我提出的问题解决好，我就同意缴物业服务费和公共能耗费，但是关于违约金我不同意承担，因为房屋出现渗水问题时我就向物业反映过，是由于被告未给解决我才未交物业费的。
原告物业公司为证明其主张，向法院提交以下证据：1、物业公司与被告签订的豪绅嘉苑前期物业管理服务协议书一份，证明物业收费标准、双方权利义务；2、物业公司与鼓楼区植物园社区居民委员会签订的豪绅嘉苑前期物业管理服务合同一份，证明业主同意合同的相关内容，因小区业主委员会没有成立，故与居委会签订的物业服务合同；3、商品房买卖合同一份，证明被告是豪绅嘉苑小区15某室的业主，合同载明的房屋建筑面积没有经过房管局测量，后来经过相关部门测量后实测面积是124.45平方米，物业费的收取也是按照124.45平方米计算的；4、豪绅嘉苑业主交费记录档案一份，证明被告所欠物业费的日期和具体数额，和上门张贴催费的记录；5、豪绅嘉苑小区15-3-102室业主资料一份，证明业主的情况；6、百事汇通的邮寄单一份，证明我公司向被告邮寄了催缴物业费的律师函。
针对上述证据，被告彭某某的质证意见为：对证据2的真实性无法确认，因我不是当事人，对原告提供的其他证据无异议。
被告彭某某为支持其辩称，向法院提交以下证据：手机照片5张，证明房屋渗水墙壁发霉的事实。
针对上述证据，原告的质证意见为：对照片的真实性无异议，我公司会尽快协助被告找开发商处理好，但业主不能因房屋质量问题拒交物业费，可以另行维权。
针对原告提供的上述证据，本院审查后认为，原告提供的证据1、3、4、5、6系书证，被告对上述证据的真实性没有异议，本院依法予以采信；原告提供的证据2来源及形式合法，故对于该份证据本院依法予以采信，可作为定案依据。被告提供的手机照片，原告对其真实性无异议，本院予以采信。结合当事人的陈述，本院确定案件相关事实。
经审理查明，2010年3月1日，原、被告签订《豪绅嘉苑一期前期物业管理服务协议书》一份，约定由原告为豪绅嘉苑（一期）小区提供物业管理服务事宜，其中合同第四条约定“自本协议签订之日起，在业主大会或业主委员会与新的物业管理公司签订物业服务合同前，本协议有效”，第五条约定“（7）因房屋质量、小区配套设施等非乙方责任给甲方带来生活不便与损失，乙方有义务协助甲方要求责任单位予以解决，甲方不得以此为借口拒交物业管理费。……”第七条约定“1、物业管理服务费收费标准多层住宅物业服务费：1.00元／建筑平方米／月别墅住宅物业服务费：1.50元／建筑平方米／月商业物业服务费：2.00元／建筑平方米／月……4、物业管理服务费用不包含小区电梯、水泵等公共设施的运行电费及公共照明、公共用水等能耗费用，以上费用由物业公司实行代收代缴，按户分摊。每户按300元／年／次收缴，由物业公司每半年公布一次分摊金额，多退少补”，第九条约定“2、甲方应按时缴纳物业管理服务费，逾期缴费者即构成违约，乙方将按欠费金额每天3‰计算向甲方收取违约金，乙方有权向人民法院提起诉讼”。该协议还约定了其他事项。2014年3月12日，原告与徐州市鼓楼区植物园社区居民委员会签订《豪绅嘉苑前期物业管理服务合同》一份，其中合同第四条约定“合同期限小区一期住宅自二0一四年三月五日至二0一四年六月三十日”。第八条约定“二、收费标准（按建筑面积）多层管理服务费：1.00元／平方米／月别墅住宅物业服务费：1.50元／平方米／月三、其他费用公共能耗（水、电费）：200元／户／年；一楼住户100元／户／年（小区单元对讲系统、楼道灯、小区公共照明、公共设施用电、绿化用水、景观用水等）……七、对于逾期不交物业管理服务费用的，乙方将依照徐州市委、市政府（2013）42号文件的规定进行催缴。并对欠费住户收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际交付日的滞纳金。滞纳金按每日千分之三计算。”该协议还约定了其他事项。庭审中，原、被告双方认可涉案房屋的物业服务费收费标准调整为0.8元／平方米／月，能耗费为100元／年。
另查明，被告彭某某系本市鼓楼区豪绅嘉苑小区15号楼某室的业主，涉案房屋实际建筑面积124.45平方米。2012年3月5日至2014年6月30日，被告未缴纳物业服务费及公共水电费。
本院认为，原、被告签订的《豪绅嘉苑一期前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据相关规定，对暂未成立业主委员会的，由社区居委会代行职权，应急情况下，由社区居委会代为选聘物业服务企业。本案中，原告与徐州市鼓楼区植物园社区居民委员会签订的《豪绅嘉苑前期物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。
关于原告物业公司主张的物业费及公共能耗费的问题。原告依据双方约定收费标准及被告房屋的面积，主张被告应支付2012年3月5日至2014年6月30日期间的物业费2787.68元、公共能耗费233.33元。庭审中，被告彭某某认可其拖欠原告上述期间的物业管理费，并对原告主张的涉案房屋的物业费及能耗费的收费标准不持异议，经核算，本院依法支持原告上述期间的物业管理费用2774.79元及公共能耗费233.33元。
关于原告主张的违约金问题。原告主张被告逾期未缴纳物业管理服务费，构成违约，应依据合同约定按每日千分之三支付违约金，被告辩称系因原告未予解决其房屋渗水问题而未交物业管理费。但被告房屋质量问题并不属于原告物业公司应承担的责任范围，且依据双方合同约定，“因房屋质量、小区配套设施等非乙方责任给甲方带来生活不便与损失，乙方有义务协助甲方要求责任单位予以解决，甲方不得以此为借口拒交物业管理费”，故对被告的抗辩，本院不予采信。被告未按时缴纳物业管理服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告物业公司未举证证明因被告彭某某逾期交纳物业服务费而造成的损失，该损失应以同期贷款利息损失为标准进行计算。原告物业公司主张以每日千分之三为标准计算的违约金，过分高于造成的损失，应予以适当减少，本院现按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准进行计算，故本院依法支持原告的违约金为318.45元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告彭某某于本判决生效后十日内向原告徐州某物业管理有限公司支付物业服务费2774.79元、公共水电费233.33元及违约金318.45元，合计3326.57元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭某某负担（与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判员 蔡某某
二〇一五年六月二十五日
书记员 郭某某