内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二终字第124号
内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审被告）周云生，男，汉族，1970年1月12日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
委托代理人石磊，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
委托代理人张敏，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李燕青，男，汉族，1964年4月23日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
委托代理人董一然，内蒙古瑞安律师事务所律师。
委托代理人刘伟，内蒙古瑞安律师事务所律师。
原审第三人陈舒曼，女，汉族，1969年6月25日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
上诉人周云生因与被上诉人李燕青、原审第三人陈舒曼租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）包昆民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日受理后，依法组成由审判员刘兴平担任审判长，代理审判员魏晓燕、宋博参加的合议庭，并于2014年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人周云生及其委托代理人石磊、张敏，被上诉人李燕青的委托代理人董一然，原审第三人陈舒曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，现所有人为陈舒曼的位于包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰苑RS12-13号底店及相邻李燕青所有的位于钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰苑RS14号底店及车库自2001年9月开始由周云生租用，出租方与承租方先后签订三份房屋租赁合同，用于经营饭店。其中于2011年3月4日签订的租赁合同约定：租赁期限为五年，自2011年3月28日至2016年3月28日，年租金50万元。三份合同均约定承租方为经营方便，在不破坏房屋主体结构及原貌完整的前提下，可对房屋进行必要的装修及改造，合同终止时，承租方装修及改造投入的不动产归出租方所有，承租方不得对不动产进行拆除及损坏。2013年11月17日，李燕青、陈舒曼及周云生签订房屋转租合同一份，双方约定周云生将承租的位于包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰﻿苑RS12-13号底店及RS14号底店及车库转租给李燕青及陈舒曼，周云生于2013年11月17日前向李燕青、陈淑曼交付房屋，李燕青、陈舒曼支付租金20万元，原合同作废。同时约定该房屋的使用范围、现有装修、附属设施及配套、所有用具等，全部由周云生移交给李燕青及陈舒曼。合同签订后，李燕青于2013年11月18日将转租费20万元交付周云生。周云生虽将房屋交付李燕青及陈舒曼。但周云生将RS14号底店正门砌墙封住了大门出口，致使李燕青无法正常通行。故李燕青诉至法院，要求：1、周云生立即交付包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰﻿苑RS14号底店及该房屋的装修、附属设施；2、周云生承担因未按期交房所产生的租金损失2万元，并按每月2万元给付租金直至其履行交付义务时止；3、本案诉讼费由周云生承担。
原审法院经审理认为，李燕青、陈舒曼与周云生签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，为有效合同。周云生应当按照合同约定将该房屋的使用范围、现有装修、附属设施及配套全部交付。现周云生虽将租用房屋的内部设施及用具移交给了李燕青、陈舒曼，但是周云生砌墙封门的行为影响了李燕青对商用底店的正常使用。故周云生的交付行为并没有完全履行，应当承担履行合同义务的责任。因周云生未能完全履行交付义务，导致涉案底店的使用价值无法实现，周云生应当承担由此造成的损失。损失的计算应当比照双方签订的租赁合同中关于租金的约定。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告周云生于本判决生效后交付原告李燕青位于包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰苑RS14号房屋（包括扩建部分）；二、被告周云生于本判决生效后支付原告李燕青损失（按照每月2万元计算，自2013年11月18日起至履行交付义务之日止）。本案受理费650元（原告预交），由被告负担。
宣判后，周云生不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人李燕青一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一、位于RS14号底店南侧的独立建筑是上诉人出资修建的完全独立的二层建筑，双方在修建时约定如解除合同，被上诉人按市价给与上诉人经济补偿。
二、上诉人已依据双方的转租合同于2013年11月全部交付租赁房屋，上诉人租赁使用的底店及车库本身有独立的门窗，并非依附于上诉人修建的二层建筑门出入，上诉人的砌墙行为并不影响被上诉人使用房屋，被上诉人可随时恢复其底店的原有门窗。
三、一审判决认定“三份合同均约定承租方为经营方便，在不破坏房屋主体结构及原貌完整的前提下，可对房屋进行必要的装修及改造，合同终止时，承租方装修及改造投入的不动产归出租方所有，承租方不得对不动产进行拆除及损坏。”该认定并无证据，上诉人未对三份合同进行质证。
被上诉人李燕青答辩称，上诉意见都是针对一审认定的事实提出异议，结合本案证据，上诉人的上诉意见无事实及法律依据，应与驳回。上诉人如要求相应补偿就应在一审提出反诉，其一审未提反诉，故补偿问题不应在本案中解决。
原审第三人陈舒曼答辩称，本案所涉及的房屋租赁合同已经解除，属于陈舒曼的两间房屋已经返还，本案现在主要是对门厅装修的那部分，与陈舒曼没有关系。上诉人、被上诉人关于门厅的纠纷，使陈舒曼也遭受到租金的损失。
本院经审理查明，2001年9月，上诉人周云生租赁被上诉人李燕青、原审第三人陈舒曼所有的位于包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰苑RS14号底店及车库、RS12-13号底店，并将上述四间房屋打通，作为整体用于饭店经营。双方先后签订了三份房屋租赁合同，最后一份房屋租赁合同约定，租期自2011年3月28日至2016年3月28日，年租金50万元。2013年11月17日，上诉人、被上诉人及原审第三人签订《房屋转租合同》。合同约定：上诉人于2013年11月17日前将承租的以上房屋转租于被上诉人、原审第三人，被上诉人、原审第三人一次性支付上诉人租金20万元，原租赁合同作废，租赁房屋的使用范围、现有装修、附属设施及配套、所有用具等，全部由上诉人移交给被上诉人及原审第三人。合同签订后，被上诉人将20万元租金交付上诉人，上诉人砌墙封住了RS14号底店出口，致使被上诉人无法正常通行。
二审另查明，上诉人、被上诉人及原审第三人约定房屋转租租金共计58万元，由被上诉人及原审第三人支付上诉人现金20万元，其余38万元与上诉人所欠被上诉人的房屋租金相抵。
二审再查明，被上诉人已于2014年6月实际控制并开始装修本案诉争房屋。
上诉人二审提交证据照片四张，证明照片中的建筑是上诉人自己建造的，不在被上诉人房本之内，该建筑已经被被上诉人重新装修，没有维持诉讼时的建筑原貌。被上诉人质证称该建筑根本不能称为房屋，其位于街的拐角处，只是一个附属设施，该建筑影响被上诉人的采光、通行和实际使用。被上诉人没有破坏上诉人建设的设施，只是恢复了原状。原审第三人陈舒曼质证称，不清楚该建筑如何建设的，从照片上看不出该建筑是否是一所房屋。
上诉人二审申请证人赵明出庭作证，证明RS14号底店南侧建筑为上诉人出资修建。被上诉人质证称，证人只是证明了上诉人在经营期间出资修建了该建筑，证人并不知晓上诉人、被上诉人就该建筑具体如何约定。该证人证言与本案无关。原审第三人质证称，其没有意见。
上诉人二审申请证人杨海亮出庭作证，证明建设RS14号底店南侧建筑，上诉人曾征得被上诉人同意，被上诉人答应将来上诉人如不租赁其房屋，再按市场价补偿上诉人。被上诉人质证称，该证人曾受雇于上诉人12年，与上诉人有利害关系，证人对补偿方案记得清楚，但却对双方洽谈时间甚至大概的时间都记不住，且与第一位证人陈述的建设时间相差一年，该证人未参与租赁合同的签订，所以对其证言不认可。上诉人、被上诉人在2006年的租赁合同中对于该建筑的归属做过书面的约定。原审第三人质证称，其没有意见。
本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《房屋转租合同》是其真实意思表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《房屋转租合同》合法有效。本案三位当事人以签订《房屋转租合同》的形式解除了彼此之间的房屋租赁关系，并且约定上诉人以58万元的价格转让给被上诉人及原审第三人租赁房屋的现有装修、附属设施及配套用具。被上诉人李燕青及原审第三人陈舒曼已依约支付了转让费用58万元，上诉人周云生应依约交付该转租房屋及现有装修、附属设施及配套用具。RS14号底店南侧拐角地段的独立建筑门厅虽为上诉人出资修建，但该建筑没有产权证书，该建筑是依附于RS14号底店修建的，并经相关部门审批为RS14号底店的装修附属部分，其应属于所依附房屋的附属设施。上诉人应依照《房屋转租合同》的约定将该附属建筑一并交付于被上诉人。上诉人周云生主张独立建筑的门厅所有权应归其所有，本案租赁房屋均有各自独立的门窗，因此其在门厅砌墙行为并不影响被上诉人使用租赁房屋。但该门厅系RS14号底店的附属设施，并不具有独立的产权，上诉人自认其使用租赁房屋期间将四间底店打通后形成一个整体，并把房屋原有的门都封住作为饭店整体使用，故上诉人在RS14号底店正门砌墙封堵出口的行为，导致被上诉人不能进入亦无法使用租赁房屋，已构成违约，其应承担相应的违约责任即承担被上诉人的租金损失。一审法院依据本案所涉房屋近期的租金，确定被上诉人因上诉人的违约行为产生的租金损失为每月2万元，并无不当。上诉人二审提供的照片以及被上诉人的自认，证明本案诉争房屋于2014年6月由被上诉人李燕青控制并进行装修，被上诉人及原审第三人亦认可在2014年6月开始进行装修，故此时即应视为上诉人全部履行了交付义务，上诉人就其违约行为应承担的责任期间为2013年11月17日至2014年6月，上诉人周云生应支付被上诉人李燕青租金损失14万元。
上诉人主张被上诉人应对其修建该建筑进行补偿。因上诉人一审并未提出反诉，故上诉人该上诉请求不属于本案二审审理范围，本院对此不作审理。
综上，由于本案二审审理期间，被上诉人李燕青对诉争房屋已实际控制，故一审判决认定的部分事实发生变化，本院依法对一审判决相关内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）包昆民初字第556号民事判决第一项即“被告周云生于本判决生效后交付原告李燕青位于包头市昆都仑区钢铁大街12号街坊锡华世纪花园玫瑰苑RS14号房屋（包括扩建部分）”；
二、将内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）包昆民初字第556号民事判决第二项即“被告周云生于本判决生效后支付原告李燕青损失（按照每月2万元计算，自2013年11月18日起至履行交付义务之日止）”变更为上诉人周云生于本判决生效后15日内支付被上诉人李燕青租金损失14万元。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费650元，由上诉人周云生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
代理审判员 魏晓燕
代理审判员 宋 博
二〇一四年八月一日
书 记 员 侯 丽
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。