福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0902民初499号
原告:李丽英，女，1965年5月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托诉讼代理人：周东升，福建晨信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈长连，福建晨信律师事务所实习律师。
被告：余清花，女，1978年3月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告：余清喜，男，1980年8月16日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告：阮丽娟，女，1980年7月16日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
原告李丽英诉被告余清花、余清喜、阮丽娟民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李丽英的诉讼代理人周东升、陈长连、被告余清花到庭参加诉讼，被告余清喜、阮丽娟经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
李丽英向本院提出诉讼请求：1.判令被告余清花偿还原告借款260万元及利息（从起诉之日按年利率6%计算）；2.判令将被告余清喜、阮丽娟坐落于西安市新城区屋折价、拍卖或变卖，所得价款优先偿还上述借款及利息。事实和理由：2015年9月9日，原告李丽英与被告余清花、余清喜签订了《借款合同》。合同约定，被告余清花因经营需要，向原告李丽英借款260万元，借款由原告李丽英汇至被告余清花指定的银行的账户。借款期限自2015年9月9日起至2015年11月9日止，借款月利率为1%，被告余清喜以坐落于西安市新城区（房权证号为1150112002-28-10-10105～1号）作为被告余清花债务履行的抵押担保。当日，原告李丽英与被告余清花、余清喜、阮丽娟（系余清喜配偶）签订了《个人抵押借款合同》，同意被告余清喜、阮丽娟共有的坐落于西安市新城区为《借款合同》项下的借款提供担保。2015年9月18日，西安市住房保障和房屋管理局为上述房屋办理抵押登记。2015年9月22日，原告李丽英按《借款合同》约定将借款260万元汇至被告余清花指定的银行账户，并在合同履行期间，与被告约定免除被告《借款合同》的借款利息和违约金。2015年11月9日《借款合同》约定的借款期限届满，但被告余清花却未能按约定偿还借款，其行为已构成违约。为此，诉至法院请求判如所请。
余清花答辩称：根据双方签订的《借款合同补充协议》约定，双方同意以被告提供的抵押房产偿还原告借款，返还金额以抵押房产价值为限。抵押房产未办理移户手续系因原告要求避税所致，而非被告不同意办理。请求法院驳回原告的诉讼请求。
余清喜、阮丽娟未作答辩。
经审理查明：2015年9月9日原、被告签订一份《借款合同》和《个人抵押借款合同》约定李丽英向余清花借款260万元，借款期限2个月，月利率1%，按月结清，并约定了逾期还款责任等。同时，余清喜、阮丽娟同意以其所有的坐落西安市新城区房屋进行抵押担保。2015年9月12日原、被告又补充签订了一份《借款合同补充协议》，协议约定借款利息、逾期支付利息的违约金、逾期还款利息均予以免除，并约定若余清花逾期还款，房屋权属发生转移，则被告仅以抵押房产偿还李丽英的借款本金及诉讼费、律师费、拍卖费，原告不再向债务人和抵押人余清喜要求追偿本金、利息及费用等。2015年9月18日抵押人余清喜以其名下的坐落西安市新城区房产为上述债务提供担保办理了抵押登记，注明债权数额为260万元。事后，原告实际于2015年9月22日通过转账的方式完成了借款的交付义务。
上述事实原告与到庭的被告均无异议，且有证据在卷佐证，本院予以确认。本案双方争议的焦点是：被告是否已清偿原告李丽英的债务。现本院予以查明、分析、认定如下：
被告余清花认为，根据《借款合同补充协议》约定，其已用坐落西安市新城区房屋抵偿原告的债务。原告对《借款合同补充协议》的真实性无异议，但认为根据“担保法”和“物权法”相关规定，原、被告之间关于借款人到期不能偿还借款，用抵押物直接抵偿债务的约定，是无效的，而且抵押财产亦未移户到原告名下。本院认为，本案中原告李丽英与被告余清花约定借款期限是2个月，而原、被告之间虽于2015年9月9日签订了借款、抵押合同，但原告实际于2015年9月22日才将款项交付对方，双方在9月12日借款还未交付时补充签订的《借款合同补充协议》，其中协议第五条关于抵押的房产若权属发生转移，则被告还款以抵押财产实际价值为限的约定，其实质就是被告发生逾期不能还款，则以抵押财产抵偿借款及其他费用等。该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之强制性规定，应认定为无效条款。被告主张以房抵债的事实不成立，本院不予支持。
综上所述，被告余清花欠原告李丽英借款260万元未还，事实清楚，本院予以确认。原告要求余清花返还借款本金260万元及对抵押物享有优先受偿权的诉求，于法有据，本院予以支持。但由于原、被告双方在《借款合同补充协议》约定，原告同意免除借款利息、逾期支付利息违约金、逾期偿还借款利息等，故原告再要求被告支付自起诉之日起按年利率6%计算的利息，缺乏事实依据，本院不予支持。被告余清喜、阮丽娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余清花应于本判决生效之日返还原告李丽英借款本金260万元；
二、被告余清花若未能按上述指定期限履行本判决所确定的还款义务，原告李丽英则有权在260万元债权限额内就被告余清喜名下的坐落西安市新城区房产以折价、拍卖、变卖的所得价款优先受偿；
三、驳回原告李丽英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27600元，由被告余清花、余清喜、阮丽娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 吕泽西
人民陪审员 丁瑞珍
人民陪审员 林 雯
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 何媛媛
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。