山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2537号
上诉人（原审被告）王雨芹。
上诉人（原审被告）狄东全。
二上诉人共同委托代理人刘蕊。
被上诉人（原审原告）嘉祥县万张镇忙店村村民委员会。
法定代表人张爱菊，村主任。
委托代理人贾炳宇。
委托代理人侯现印。
上诉人王雨芹、狄东全因土地租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2015）嘉商初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人狄东全及其与王雨芹的共同委托代理人刘蕊，被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会的委托代理人贾炳宇、侯现印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告村集体有离本村庄12公里，与大张楼镇土地相邻的约336亩湖地（其中耕地约320亩，沟、路约16亩），东邻新狄楼村土地，西邻柴庄村土地、南邻新狄路，北邻新陈楼路。2006年7月9日，原告村召开了有村两委成员及村民小组组长、个别村民参加的会议，会议决定对该块湖地继续承包。2006年8月，原告和二被告就该地块的租赁进行了协商。本月28日，二被告将商定好的23年的租金90万元交付给了原告，原告给二被告出具了90万元的收条。因嘉祥县公证处对超过20年的租赁合同不办理公证，原告和二被告将协商好的租期23年分解成20年、3年，于2006年8月29日签订了租期20年的《土地租赁合同》，于同年8月31日签订了延长租期3年的《补充合同》。2006年8月29日的《土地租赁合同》约定原告将约336亩的该土地租赁给二被告，第二条约定租赁期限为20年，自2006年8月31日起至2026年8月31日止，第三条约定二十年的租赁费共计782600元，合同签订之日一次性付清。2006年8月31日的《补充合同》第1条约定湖地承包期23年，自2006年8月31日至2029年8月31日止，承包款90万元整；第2条约定“按照法律条文公证处只公证贰拾年，自2006年8月31日至2026年8月31日止，剩余叁年不能公证”；第3条约定“不能公证的叁年仍旧归乙方承包，总承包期贰拾叁年，特此证明”。2012年11月4日，原告与被告就该块土地续签了延租23年的《土地租赁合同》，该合同第二条载明“因忙店村修村内通工程用款，经村支部、村委会及村民代表商议决定将北湖土地，进行延续承包23年。原合同期限为自二OO六年八月三十一日起至二O二九年八月三十一日止。延续为自二O二九年八月三十一日起至二O五二年八月三十一日到期”。该合同第三条约定“延续租赁费共计人民币（叁拾万元）合同签订之日一次性付清”。在该延租23年的《土地租赁合同》的签署项下、证明单位项下打印了“万张乡土地流转办公室”，并加盖了“万张乡农业经营管理站合同管理专章”。2012年11月4日，二被告付清了该延续租赁费30万元。诉讼中，原告提交了1号证据包含2006年8月29日原告和二被告签订的土地租赁合同及其土地附图的嘉祥县公证处（2006）嘉证经字第373号公证书，2号证据2006年8月31日原告和二被告签订的补充合同，3号证据2012年11月4日原告和二被告签订的土地租赁合同；被告狄东全提交了1号证据同原告提供的1号证据，2号证据2006年7月9日村民代表会议纪录，3号证据2006年8月28日90万元的收条一份，4号证据2006年8月31日补充合同，5号证据2012年11月4日忙店村委会出具的证明，6号证据2012年11月4日土地租赁合同、附图、附图背面的收款字据，2015年5月13日王啟帅、狄东全、陈现合、王金海、王啟东、山永昌对话录音。上述证据，均经过了到庭当事人质证。本院综合审查认为，上述证据，结合当事人的合理陈述，能够相互印证证明本院查明的上述事，故对上述证据中与本案事实相符的部分，本院均予以采信。
原审法院认为，原告和二被告于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》，于2006年8月31日签订的《补充合同》、于2012年11月4日签订的《土地租赁合同》，系对同一地块签订的，且时间上前后连续，应视为同一合同关系。原告将该块土地进行出租，是涉及村民利益的事项，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，应经过村民大会或者村民代表大会三分之二以上的多数通过方能办理，但原告未经过村民大会或者村民代表大会三分之二以上的多数通过，将该块土地出租给了二被告，违反了该法的强制性规定。并且，原告将该块土地出租给了外村的被告狄东全，此等同于承包给外村村民，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，亦应经过村民大会或者村民代表大会三分之二以上的多数通过，但未召开村民大会或者村民代表大会讨论，违反了该法的强制性规定。同时，该合同对前20年、中间3年、后延续的23年的租金的约定，均明显过低，原告未经合法的民主议定程序与二被告订立该合同，损害了村民集体利益。故本院应认定该合同无效。在该合同无效的情况下，无需再解除原告与二被告于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及有关法律规定，判决：原告嘉祥县万张镇忙店村村民委员会与被告狄东全、王雨芹于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》、于2006年8月31日签订的《补充合同》、于2012年11月4日签订的《土地租赁合同》均无效。案件受理费300元，由被告王雨芹、狄东全负担。
宣判后，上诉人王雨芹、狄东全不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：上诉人与被上诉人于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》，于2006年8月31日签订的《补充合同》，于2012年11月4日签订的《土地租赁合同》均为有效合同。一审法院确认上述三份合同为无效合同，没有事实和法律依据。一、案件事实部分。上诉人与被上诉人于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》，及2006年8月31日签订的《补充合同》，是经过被上诉人村两委会议及村民代表会议研究决定的。之所以签订两个合同是因为嘉祥县公证处对超过20年的租赁合同不办理公证，上诉人和被上诉人将协商好的租期23年分解为20年和3年的情况下进行的。上诉人将商定好的23年租金一次性交付给了被上诉人，被上诉人向上诉人出具了90万元的收到条。2012年11月4日，上诉人与被上诉人就该块土地进行了续租，续签合同至2052年8月31日，并支付了延续租赁费30万元，万张镇农业经营管理站和土地流转办公室对延租合同办理了审批登记备案手续。二、一审法院审理此案适用合同法第52条、土地承包法第48条和村民委员会组织法第24条之规定确认上诉人与被上诉人签订的三份合同无效属适用法律错误。强制性规定分为效力性规范和管理型规范，只有违反效力性规范的合同才会被认定为无效。上诉人与被上诉人签订的3份合同均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害国家利益和社会利益，应为有效合同。三份合同约定的租金上诉人均已支付，不能单纯从租金数额看租金的高低，也要结合预先支付的租金所产生的效益，比如利息。假设被上诉人认为租金过低，根据合同法有关规定，属于可以调整的范围，没有违反合同无效的条款。三、诉讼程序问题。被上诉人要求解除合同，调整合同租金，而一审法院不应确认该合同无效，解除合同的前提是该合同有效。对于被上诉人没有提出的诉讼请求，法院不得超出范围裁判。一审判决违反了不告不理的原则和处分原则，程序违法。
被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持原判。二、一审法院认定上诉人和被上诉人分别于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》、2006年8月签订的《补充合同》、2012年11月4日签订的《土地租赁合同》均属于无效合同，事实依据和法律依据充分。1、本案涉案的三份合同，实际均是针对同一地块，仅是采用连续续租的方式分别签订合同，时间存在连续性，因此，本案的租赁合同关系实际上是从2006年8月31日至2052年8月31日，同一租赁关系时间长达46年，根据《合同法》第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，单从合同法规定上看，涉案的2006年8月签订的《补充合同》、2012年11月4日签订的《土地租赁合同》均属于无效合同。2、从合同租金上看，租金价格明显偏低，涉案三份合同综合租金为每年每亩77.6元，在一审时，被上诉人提交了物价局和统计局出具的关于小麦亩产量及单价的证据，足以说明价格极低，该租赁行为严重损害了村民集体利益。3、从租赁主体上看，其中合同主体之一即是本集体经济组织之外的村民，而本案的租赁行为根本没有经过以上民主议定程序，显然违反了法律的强制性规定。4、根据《村民委员会组织法》第二十四条、农村土地承包法第四十八条、《合同法》第214条，以上法条均是法律的强制性规定，且均为效力性强制性规范。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，同时涉案合同因违反民主议定原则，也严重损害了集体利益，一审法院认定合同无效，法律依据充分。5、根据最高院指导性案例，其中最高人民法院（2006）民一终字第59号民事判决书，认定未经村民代表大会通过签订的合同无效，最高法判例对于全国审判工作具有直接的指导意义。三、关于本案诉讼程序问题，并不存在违法之处。本案被上诉人的请求针对第一份合同虽主张解除，但是根据法律规定，本案为合同纠纷，首先应界定所主张合同的效力问题，如果有效涉及解除或调整问题，如果合同本身无效，那么法院可以直接认定无效，不需要以当事人主张无效为前提。一审判决并没有违反不告不理和处分原则。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：一、涉案三份土地租赁合同是否为有效合同；二、原审法院是否存在程序违法。关于第一个焦点问题，虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，违反法律、行政法规管理性强制性规定的合同并不必然无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国农村土地承包法》中关于民主议定程序的规定，不属于效力性强制性规定，因此，违反上述规定的合同并不必然无效。一审法院以涉案合同未经合法的民主议定程序为由认定合同无效，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。涉案三份合同内容相同，在时间上具有连续性，应为同一合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，上诉人与被上诉人签订的三份合同超过二十年的部分无效，即2006年8月31日签订的《补充合同》和2012年11月4日签订的《土地租赁合同》均属于无效合同。上诉人与被上诉人签订的二十年之内的合同，即2006年8月29日签订的《土地租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。关于第二个焦点问题，被上诉人在一审庭审中将其诉讼请求明确为：要求确认2006年8月31日签订的《补充合同》、2012年11月4日签订的《土地租赁合同》为无效合同，要求解除2006年8月29日的《土地租赁合同》，如果该合同不能解除，要求依法调整合同租金。本院认为，根据被上诉人的上述诉讼请求，本案为确认之诉，被上诉人要求解除合同或增加租金的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，当事人可以另行主张。原审法院根据被上诉人的上述诉讼请求，对涉案三份合同的效力进行审理和判决，并不超出被上诉人的诉讼请求，没有违反不告不理的原则。因此，二上诉人主张一审法院程序违法，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销嘉祥县人民法院（2015）嘉商初字第67号民事判决；
二、上诉人王雨芹、狄东全与被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会于2006年8月29日签订的《土地租赁合同》为有效合同；
三、上诉人王雨芹、狄东全与被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会于2006年8月31日签订的《补充合同》、2012年11月4日签订的《土地租赁合同》为无效合同。
一审案件受理费300元，由上诉人王雨芹、狄东全负担150元，由被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会负担150元。二审案件受理费300元，由上诉人王雨芹、狄东全负担150元，由被上诉人嘉祥县万张镇忙店村村民委员会负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 史海洋
代理审判员 闫昱轩
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王翠英