昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西法民初字第5056号
原告章裕昆，女，1961年9月11日出生。
委托代理人刘诚、尤勇，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张剑磊，云南云恒律师事务所律师，特别授权代理。
被告秦霭云，女，1951年8月11日出生。
被告秦永康，男，1979年7月11日出生。
二被告共同委托代理人崔云、祝琼华，云南华序律师事务所律师，特别授权代理。
原告章裕昆诉被告秦霭云、秦永康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告章裕昆及其委托代理人刘诚，被告秦霭云、秦永康及共同委托代理人崔云、祝琼华到庭参加庭审；于2012年11月1日第二次公开开庭进行了审理，原告章裕昆及其委托代理人刘诚、尤勇，被告秦霭云、秦永康的共同委托代理人崔云、祝琼华到庭参加庭审。2013年6月24日本案中止审理。2016年3月17日第三次公开开庭进行了审理，原告章裕昆及其委托代理人张剑磊，被告秦霭云、委托代理人崔云、祝琼华到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告章裕昆诉称：两被告系母子关系，系涉案房屋的共有人。1991年秦霭云家获得补偿三套棕树营房屋的资格，因需补交部分房款，秦霭云与其父亲商量将棕树营小区6组团6幢104号房屋出售给原告，以出售所得款项向房管局交房款。1992年1月10日，原告向秦霭云支付购房款57800元，其向原告交付了房屋。1992年1月25日，秦霭云与其父亲与原告签订《转让私宅协议》，约定房屋每平方米720元，总价款51992元，另由原告向被告支付房屋煤气安装费、防盗门安装费、后院围墙费3330元，总价款55322元，协议还约定房产证待房管部门通知办理时需协助过户到原告名下。经查询，两被告于2007年办理了棕树营小区6组团6幢104号房屋产权证。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、两被告继续履行依法成立的房屋买卖合同，协助原告办理房屋买卖过户手续；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告秦霭云、秦永康共同答辩称：一、涉案房屋是原告秦霭云父、母的夫妻共同财产；被告父亲在住院期间，将房屋卖给章裕昆，并没有征得秦霭云母亲的同意，买卖合同无效。该房屋产权现由两被告共有。二、涉案房屋经过五华区公证处公证，由秦霭云父母赠送给两被告。三、原告在房屋买卖协议签订20年后才来要求过户，已经过了诉讼时效，望依法驳回诉讼请求。
原告章裕昆就其诉讼主张，提交了以下证据：
一、转让私宅协议、收条各一份，欲证明被告秦霭云于1992年1月10日收取涉案房款57800元，双方于1992年1月25日签订《转让私宅协议》，对房屋买卖进行约定。
经质证，被告秦霭云对转让私宅协议的真实性予以认可，合法性不予认可，认为该房屋不是属于秦开业个人所有，而是秦开业与其妻子顾桂华的夫妻共同财产，协议上只有秦开业的签名，没有其妻子顾桂华的签名，且签订时间为1992年元月25日，到2012年，已经超过20年，已过诉讼时效；对收条的真实性予以认可，认为当时秦开业生病住院，其委托女儿代收了该笔款项。被告秦永康认为自己没有签名，也没有收过款项，对该组证据不予质证。
二、房屋登记簿查阅摘抄表一份，欲证明涉案房屋系两被告所有以及房屋来源。
经质证，被告秦霭云对该证据的真实性予以认可。被告秦永康认可房屋登记簿查阅摘抄表的真实性，认为与本案没有关联。
被告秦霭云、秦永康就其答辩主张，共同提交了以下证据：
一、昆明市私有房产所有证（复印件，原件因换发新证被相关部门收回）一份，欲证明：1、被告秦霭云父亲秦开业享有昆明市如安街3号捌间171.51平方米私有房屋所有权；2、该房属于秦开业与顾桂华的夫妻共同财产。
经质证，原告对该份证据的真实性、关联性及证明内容无异议。
二、关于搬迁如安街3号私房的协议（复印件）一份，欲证明：1、如安街3号私房业主为秦开业所有；2、房屋拆迁后秦开业获得棕树营小区六组团六幢104、303、304号三套房屋。
经质证，原告对该证据的真实性及证明内容予以认可。
三、云南日报公告一份，欲证明2007年7月5日，被告为办理棕树营三套房屋的产权证，由昆明市房屋交易产权管理处发布公告，换发新证。
经质证，原告对该份证据的真实性予以认可，但不认可证明内容，根据相关法律规定及房管局的规定，应先办理在被告名下，再过户到原告名下。
四、昆明市房产管理局产权证一份，欲证明涉案房屋的产权人为秦霭云，共有人为秦永康。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
五、公证书一份，欲证明如安街3号系秦开业、顾桂华夫妻共同财产，经公证，涉案房屋由秦开业、顾桂华赠与两被告。
经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
六、证明一份，欲证明秦开业于1992年4月2日逝世，顾桂华于1994年9月15日逝世。
经质证，原告对该份证据的真实性予以认可，关联性不予认可。
七、照片三张，欲证明原告没有在涉案房屋中居住，而是转租他人，被告有权收回房屋。
经质证，原告对该证据的真实性、关联性予以认可，证明内容不予认可，不能说明原告不在里面居住。
本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。本案中，原告所举证据，两被告对其真实性均予以认可，本院对上述证据予以采信。两被告所举证据，原告对其真实性均予以认可，本院对上述证据均予以采信。至于双方对上述证据证明内容的争议，本院将在判决书说理部分予以阐述。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
秦永康系秦霭云之子，秦开业系秦霭云之父。秦开业与顾桂华系夫妻关系，两人分别于1992年4月2日、1994年9月15日病逝。诉争房屋位于昆明市棕树营小区六组团6幢104号，为如安街3号房屋拆迁安置房。如安街3号房屋登记产权人为秦开业。1989年12月20日，秦开业及妻子顾桂华出具《赠与书》，将如安街3号的房屋铺面砖木结构两间28.89平方米，正房砖木结构楼下三间71.31平方米，共计100.2平方米赠送给女儿秦霭云；正房砖木结构楼上三间71.31平方米赠送给外孙秦永康。1990年1月3日，秦开业与顾桂华将上述《赠与书》进行了公证，但因已面临拆迁，未办理如安街3号房屋的所有权变更登记。1991年3月19日，因秦开业生病住院，秦霭云代秦开业与昆明市房地产管理局房屋经营管理处签订《关于搬迁除如安街3号私房协议》，约定拆除如安街3号171.51平方米的房屋，半年后秦开业可获得位于棕树营小区六组团6幢104号、303号、304号新建住房三套。建筑面积199.19平方米，其中104号房72.21平方米、303号房50.68平方米、304号房76.31平方米。被告秦霭云于1992年1月10日出具《收条》载明：“今收到章裕昆购买房屋人民币伍万柒仟捌佰元整。”1992年1月25日，原告作为买方，秦开业、秦霭云作为卖方，共同签订了《转让私宅协议》，约定卖方以51992元的价格将位于昆明市棕树营小区六组团6幢104号全新私宅（72.21平方米）一套的所有权出售给原告，当房管部门通知办理房产证时，卖方协助买方办理房产证，办理房产证的费用按办理时国家的规定办理，房款交付后，在所有权证未办之前，房屋先交付原告使用。双方同时约定该《转让私宅协议》作为卖方得到房款、原告得到房屋的书面证据材料。1992年3月原告入住该房至今。2007年9月，昆明市棕树营小区六组团6幢104号、304号房屋共同办理了一份产权证书，登记所有权人为秦霭云、共有权人为秦永康。104号建筑面积72.21平方米。304号建筑面积76.31平方米。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”以及《赠与公证细则》第三条规定：“赠与公证是公证处依法证明赠与人赠与财产、受赠人收受赠与财产或赠与人与受赠人签订赠与合同真实、合法的行为。”本案中，涉案房屋系“秦开业”、“顾桂华”的夫妻共同财产，1989年12月20日“秦开业”、“顾桂华”签订《赠与书》将涉案房屋赠与两被告，并于1990年1月3日在昆明市五华区公证处对该赠与行为进行了公证。赠与行为以及公证行为系赠与人与受赠人之间真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故赠与行为及公证行为合法有效，受法律保护，虽办理物权登记，但并不影响赠与合同的效力。二、1992年1月25日原告章裕昆与被告秦霭云，案外人秦开业签订《转让私宅协议》时，被告秦永康不满十三岁，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”两被告系母子关系，秦霭云系秦永康的法定代理人，其可以代被告秦永康签订《转让私宅协议》，此行为符合法律规定，合法有效。三、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告章裕昆与被告秦霭云、案外人秦开业于1992年1月25日签订的《转让私宅协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的合同合法有效，受法律保护，双方均应依照约定全面履行各自义务。原告按照合同约定交纳了购房款，被告按照合同约定也交付了房屋，至今涉案房屋也一直由原告在使用管理，双方还约定在能够办理房产证时需协助将产权证办理到原告名下，被告应该按照约定履行合同义务。四、根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原、被告双方在协议中约定房产证的办理待房管部门通知办理时由被告协助原告办理到原告名下，涉案房屋的产权证于2007办理完毕，原告陈述在2007年之后才知道权利受到侵害，故应当从知道权利受到侵害之日起计算诉讼时效，原告于2012年8月8日立案起诉，并未超过诉讼时效，故被告认为原告的主张已经超过20年诉讼的主张不能成立。本院对原告要求两被告继续履行依法成立的房屋买卖合同，协助原告办理房屋买卖过户手续的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《赠与公证细则》第三条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告秦霭云、秦永康于本判决生效之日起十日内协助原告章裕昆将棕树营6组团6幢104号房屋过户到原告章裕昆名下。
本案案件受理费5800元（原告已预交），由被告秦霭云、秦永康承担（于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 石晶晶
人民陪审员 郭一入
人民陪审员 何 云
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 蒋 婷
沈思思