北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11431号
上诉人（原审被告、反诉原告）王瑞，男，1934年11月1日出生。
委托代理人李会平，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京顺长物业管理中心，住所地北京市朝阳区管庄西里**号楼*层。
法定代表人刘国柱，经理。
委托代理人张琳，北京矩阵律师事务所律师。
委托代理人孙荆，北京矩阵律师事务所实习律师。
上诉人王瑞与被上诉人北京顺长物业管理中心（以下简称顺长物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官于洪群参加的合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理，上诉人王瑞的委托代理人李会平、被上诉人顺长物业的委托代理人张琳、孙荆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺长物业在一审中起诉称：王瑞系位于×号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。顺长物业系涉案房屋所在小区的物业管理公司，长期为王瑞提供物业服务，王瑞亦接受了该服务，并无异议，其应当向顺长物业支付相应的物业费。但是，经顺长物业多次通知王瑞支付其拖欠的物业费后，王瑞至今拒绝缴纳自2008年1月1日至2013年12月31日的物业费用，致使顺长物业无法正常工作，给顺长物业造成了经济损失。为维护顺长物业的合法权益，故诉至法院，请求法院判令王瑞：1.支付欠缴的物业费3537.94元（自2008年1月1日起至2013年12月31日止共6年的物业费，其中包括物业服务费3078.11元、消防设施费279.83元，垃圾外运费180元）；2.给付因欠缴物业费造成的损失（即王瑞欠缴物业费的利息，从2009年1月1日起计算至王瑞实际给付欠缴的物业费等费用之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，截至2014年2月20日的利息是151.69元）。
王瑞在一审中答辩并反诉称：王瑞是涉案房屋的业主，顺长物业向王瑞收取物业费的标准无法律依据。建立合法的物业管理关系是物业公司向小区业主收取物业费用的必要依据，没有这个依据，物业公司就无权向业主收取费用。然而，顺长物业至今未与王瑞签订物业合同，双方从根本上没有建立起合法的物业管理关系。因此顺长物业无权向王瑞收取物业费。房屋性质对物业费交纳方式及标准均有决定性影响。王瑞系按照房改房标准进行购房的，根据当时《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》及《入住协议书》，交纳费用的标准为每月每户8-10元，其他物业费用则应当由售房单位交纳。换言之，房改房的物业费用交纳方式与经济适用房交纳方式明显不同，顺长物业对物业费用的收取的主体应当是房改房售房单位。而顺长物业仅向业主收取物业费，且收费标准以经济适用房收费标准为据，既不合理，也不合法。顺长物业属于集体所有制乡办企业，投资人是北京市朝阳区管庄农工商联合公司，由北京市朝阳区管庄乡人民政府（以下简称管庄乡政府）垂直领导。2000年顺长物业继管庄小区居民委员会之后接管涉案房屋所在小区的物业管理，显然是管庄乡指派，王瑞是管庄乡政府退休职工，房改房售房单位应为管庄乡，向谁收取物业费，顺长物业是显然知晓的，所以王瑞有理由认为顺长物业恶意向王瑞收取物业费。顺长物业无权主张业主单方支付经济适用房物业费标准的物业费。王瑞对除清洁卫生、秩序维护费用之外的物业费不具有垫付义务，也不对此费用的支付承担连带责任。另外，从1999年至2007年，王瑞向顺长物业每年缴纳物业费513元、消防设施费46.64元、垃圾清运费30元。根据《入住协议书》，王瑞只要按照每月8-10元标准支付清洁费用，因此顺长物业违规多收取的费用应返还，故王瑞提出反诉，请求法院判令顺长物业返还王瑞违规收费4226.6元。
顺长物业在一审中针对王瑞的反诉答辩称：《入住协议书》中的收费标准每月8-10元只是入住当年的收费标准。顺长物业主张的是2008年之后的费用，是依据新的收费标准计算的，物业费收费标准也在提高。顺长物业是从2002年7月15日入住涉案房屋所在小区并提供物业服务的。
一审法院审理查明：王瑞系涉案房屋的业主，顺长物业系涉案房屋所在小区的物业管理公司，涉案房屋的建筑面积为77.73平方米。1998年8月19日，案外人王淑清与管庄小区居委会签订了《入住协议书》并办理了涉案房屋的入住手续，约定：根据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，王淑清于1995年9月10日至1998年9月10日回迁过渡期满，自行选择安置到涉案房屋居住。房屋产权归管庄小区居委会所有，使用权归王淑清所有。王淑清向管庄小区居委会交纳房租、水电、卫生、取暖等费用。综合卫生费（垃圾外运、化粪池清掏等）按每月每户10元收取，以上两项予收5个月，至98年12月30日；予收水电费保证金200元；后续费用按年度交纳；1998年乡政府决定暂时免交管理费和冬季取暖费，1999年9月开始收取1999年冬季取暖费。管庄小区居委会根据《北京市居住小区物业管理办法》和《入住协议》及有关规定对小区进行管理。
2002年7月15日，北京顺长房地产开发有限公司（以下简称顺长房地产公司）、管庄乡政府、顺长物业签订了《物业服务合同》，约定：由顺长物业对管庄西里66、67、68、69号楼提供物业管理服务，物业服务内容为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务；电梯、水泵的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务。物业服务费用执行政府指导价。物业服务费顺长物业按1.4元／平方米／月向业主收取，其中电梯、水泵运行维护费用价格为政府指导价。如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。顺长物业有权向业主和物业使用人收取物业服务费。委托管理期限自2002年7月15日起至小区成立业主委员会后选定新的物业管理单位止。
2003年6月，王瑞以成本价购买了涉案房屋，并取得了涉案房屋的所有权证书，并缴纳了2008年之前的物业费，顺长物业与王瑞未签订物业服务合同。
2006年2月8日北京市建设委员会与北京市发展和改革委员会联合发布《关于按房改房政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，内容为：《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。另，顺长物业为了证明其收费标准，还提交了《经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准》、《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，对此，王瑞称此收费标准针对的是经济适用房，涉案房屋系房改房，故顺长物业不能按此标准收取物业费。王瑞认为从1999年至2007年，其向顺长物业每年缴纳物业费513元、消防设施费46.64元、垃圾清运费30元，根据《入住协议书》，其只要按照每月8-10元标准支付清洁费用，其要求顺长物业返还其多收取的物业费。顺长物业则称每月8-10元标准仅仅是入住当年的标准，不同意返还。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然顺长物业与王瑞之间未签署书面物业服务协议，但根据顺长房地产公司、管庄乡政府、顺长物业签订的《物业服务合同》及物业费相关票据，足以证明其自2002年7月15日起为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，顺长物业与王瑞已经形成事实上的物业服务合同法律关系，王瑞实际享受了顺长物业提供的物业服务，应当缴纳物业费，法院对顺长物业要求王瑞支付物业费的诉讼请求予以支持。顺长物业诉请的损失缺少合同依据，法院不予支持。对于王瑞要求顺长物业返还多收取物业费的反诉请求，缺少事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、王瑞于判决生效后7日内给付北京顺长物业管理中心2008年至2013年物业费共计3537.94元；二、驳回北京顺长物业管理中心的其他诉讼请求；三、驳回王瑞的反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王瑞不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉请求和理由是：1.一审判决认定事实不清。本案是物业服务合同纠纷，顺长物业在一审中提交的其与管庄乡政府签订的物业服务合同可以看出，按照合同相对性原则顺长物业应向管庄乡政府收取物业管理费。2.一审判决适用法律不当。王瑞不应承担物业费的支付义务。涉案房屋性质是房改房，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第五条的规定，顺长物业应该向房屋的出售方管庄乡政府收取物业费。综上，王瑞请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回顺长物业的全部诉讼请求，判令顺长物业返还其向王瑞违规收取的物业费3756.96元，判令顺长物业承担本案一、二审诉讼费用。
顺长物业服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：1.《物业服务合同》系顺长物业针对王瑞所在小区提供物业管理服务的约定，且该合同明确约定物业服务费由顺长物业向业主按年收取。故一审法院认定事实清楚。2.王瑞接受物业服务后，一直交费至2008年，双方当事人已形成了事实上的物业服务合同关系。根据北京市相关规定，在新规定出台后，仍应维持缴费主体不变，故一审法院适用法律并无不当。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回王瑞的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《准住证》、《入住通知》、《入住协议书》、《经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准》、《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《物业服务合同》、房屋所有权证书、《关于按房改房政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》、收据、收费单及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为：根据顺长物业提供的顺长物业与顺长房地产公司、管庄乡政府签订的《物业服务合同》及物业费相关票据，足以证明其自2002年7月15日起为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，王瑞自取得涉案房屋所有权证书后，亦缴纳了2008年之前的物业费。顺长物业虽未与王瑞签订书面物业服务协议，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，王瑞实际享受了顺长物业提供的物业服务，应缴纳相应物业费。王瑞上诉主张应由管庄乡政府交纳物业费，依据不足，本院不予采纳。王瑞上诉主张其不应向顺长物业交纳2008年至2013年物业费及顺长物业应返还王瑞违规收取的物业费3756.96元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费25元，由王瑞负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费25元，由王瑞负担（已交纳）；
二审案件受理费50元，由王瑞负担（已交纳25元，剩余25元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 于洪群
二〇一四年八月二十日
书 记 员 杜 颖