江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0103民初66号
原告（反诉被告）：吴宏瑶，女，1990年7月30日出生，汉族，南昌市人，住南昌市西湖区。
委托代理人：吴结荣（原告父亲），男，1969年8月2日出生，汉族，住南昌市西湖区。
被告（反诉原告）：徐小兰，女，1956年2月23日出生，汉族，住南昌市西湖区。
被告（反诉原告）：龚云蛟，男，1988年2月23日出生，汉族，住南昌市西湖区。
上述二被告委托代理人：朱春光，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）吴宏瑶与被告（反诉原告）徐小兰、龚云蛟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴宏瑶的委托代理人吴结荣，被告徐小兰及被告徐小兰、龚云蛟的委托代理人朱春光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告诉称：原、被告于2014年4月8日签订《租店合同书》一份，合同约定由被告将坐落于南昌市西湖区前进路215号门面出租于原告营业（房产证号西字第××号），租赁期限自2014年4月8日至2016年4月8日，租期为两年。合同约定原告在承租期间如遇到拆迁店面，国家补偿给被告的店面装修费及租金补偿（歇业费）归原告所有。2015年5月该店面因拆迁，原告多次与被告协商补偿事宜，被告多次出尔反尔，不履行当初合同约定。在拆迁过程中，使得原告与拆迁办产生过多不必要的过激冲突，甚至差点酿成严重后果，让原告造成精神损害，都是因为被告多次不配合造成。2015年7月7日，拆迁办纠集20多名社会闲杂人员来到原告经营的店里，暴力驱赶，原告85岁高龄奶奶住在店里受到惊吓。后在一位自称拆迁办人员的胁迫下，原告才与被告签订了一份承诺书，内容为：被告徐小兰同意前进路215号店面补偿26000元给承租人吴宏瑶，在徐小兰到帐后就立即付给吴宏瑶。此承诺经徐小兰签字有效。据原告多次与拆迁办工作人员（绳金塔房管所负责该店面宣讲员陈姓电话139××××7036），当面询问得知国家的拆迁补偿费主张（店面）造成的停产停业实行的货币补偿，按照被征收房屋市场评估价歇业费的3%及装修款还有阁楼的补偿款，另外店里两台空调、电话、宽带移机费都已到帐。因为被告个人贪婪，要求或得到更多国家赔偿款而不去领取。可被告补偿款到帐后迟迟不履行合约及承诺书。原告多次打电话催讨款项，被告每次都以没有拿到款项为由搪塞，而且在这期间的五个月里，被告从未主动向原告打电话解释过理由。在合同和承诺书清晰的约定下，被告徐小兰不讲诚信，总以弱者的姿态蛮不讲理，从未考虑过原告的经济损失以及拆迁过程中所受骚扰的感受与伤害。原告因被告的外表蒙蔽，多次忍让，被告得寸进尺。通过家访了解，被告徐小兰有退休工资，被告（徐小兰儿子）龚云蛟有正式单位，生活条件很好。原告在2014年4月8日花了29000元转让费并且得到原告徐小兰的认可并签字，而且店面装修花费原告35000元，在原告经营一年零两个月后就被拆迁了，还有十个月的合约期因拆迁没有营业。原告提前搬迁，为被告取得了6万元拆迁提前奖，所以原告要求被告补偿原告的损失65000元（含押金2000元），合情合理。为此，原告起诉至法院，请求依法判决：1、确认原、被告2014年4月8日至2016年4月8日所签订的《租店合同书》有效；2、被告退还原告政府拆迁店面装修补偿款33000元以及拆迁店面国家补偿的歇业补偿费及在合同期内十个月营业损失费3万元，共计6.3万元；3、被告支付租店合同中的押金2000元；4、本案诉讼费由被告承担。
本诉原告吴宏瑶提交了如下证据：
证据一、承诺书一份，证明被告徐小兰愿意补偿店面补偿款26000元；
证据二、租店合同书，证明原、被告签订租期两年的店面合同；
证据三、原告办理工商营业执照等材料五张（包括企业名称、预先核准通知书等），证明原告早在2014年就向工商局提出申请，要求办理工商营业执照，后来听说要拆迁，工商部门告知其如果三个月不拆再来办；
证据四、照片23张，证明承诺书系被告自愿书写，当时有派出所民警参与；
证据五、证人田某的证言，主要内容为其与原告父亲系朋友，在2015年5月份听原告奶奶说给了900元房租给房东；
证据六、证人林某的证言，主要内容为其与原告父亲系邻居，原告父亲与被告徐小兰就拆迁店面的补偿谈过多次，徐小兰签承诺书时不存在胁迫情形，2015年6月拆迁办将店面围挡，拆迁办工作人员说没有营业就不需要支付租金。
本诉被告徐小兰、龚云蛟共同辩称：被答辩人向法院提起的诉讼请求第二条与事实相悖。被答辩人与答辩人签订的《租店合同书》第三条是约定了“如遇到拆迁店面国家补偿乙方（被答辩人）的装修费用及租金补偿归乙方（被答辩人）所有。”但截至目前，该店面并未产生第三条中所约定的补偿款项。原因很简单，因为被答辩人租赁本店面时连最基本的工商营业执照都未办理，何来补偿款项。《西湖区南浦路二期旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》在“征收私房非住宅”第1条第（2）款中明确规定到：“原为住宅房屋在2001年10月1日（含）前已有合法、有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。”也就是说：如果没有合法、有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，就不能享受这个补偿待遇。被答辩人即没有合法、有效的营业执照，也没有其他相关生产经营行政许可手续，何来所谓的“歇业补偿费”。至于“装修费”也是被答辩人的无据之说。被答辩人的第三条诉讼请求虽属实，但被答辩人至今尚欠答辩人3个月共计5400元的房租未交。关于这点，答辩人已经提起了反诉。关于2015年7月7日答辩人给被答辩人写下承诺给被答辩人26000元一事，纯粹是被答辩人无理取闹胁迫第一答辩人的闹剧。被答辩人自己在诉状中都清晰的承认：“在一位自称拆迁办人员的胁迫下，原告才与被告签下了一份承诺书，承诺书中：被告徐小兰同意前进路215号店面补偿两万六千元给承租人吴宏瑶，在徐小兰到账后就立即付给吴宏瑶，此承诺经徐小兰签字有效。”由此可以清晰的确认如下事实：该承诺书，一是在答辩人受到胁迫的情况下所写不是本人真实意思表示；二是承诺什么款项没有明确的由来，显而易见是臆造出来的；三是第二答辩人不知情也没有签名。如果这份“承诺书”是两答辩人的真实意思表示，怎么会没有第二答辩人的签名？显然是第一答辩人受被答辩人胁迫而为。因此，无论是依法还是依理，这份承诺都是无效的。至于被答辩人诉状中其它的表述，答辩人觉得根本就不存在答辩的必要。因为，被答辩人诉状中其它的表述完全是在自说自话、一厢情愿、毫无根据的表达贪欲之念，根本没有任何证据作为支撑。综上可见，被答辩人为了一己贪欲，不惜罔顾事实，凭空捏造了向法院起诉答辩人的种种理由，以达到非法侵吞答辩人拆迁补偿款的目的。为此，答辩人特提出以上答辩，以澄清事实，维护自身合法权益不受侵害。请法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本诉被告提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证、产权证一份，证明该诉争店面座落在南昌市西湖区前进路215号2号，为二被告共同共有；
证据二、西湖区南浦路二期旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案，证明没有合法、有效的营业执照和其他相关生产经营行政许可手续，就不存在被答辩人主张的所谓“歇业费”问题。
反诉原告诉称：2014年4月，反诉人将南昌市西湖区前进路215号店面租给被反诉人。双方于2014年4月8日签订租赁合同起租，租期为两年，合同约定，第一年即2014年4月8日至2015年4月8日，月租金为1700元；第二年即2015年4月8日本至2016年4月8日，月租金为1800元。可自2015年5月至2015年7月被反诉人搬出店面，共计三个月未向反诉人交纳一分钱房租，反诉人多次催讨，不但无果，反而被反诉人以拆迁补偿纠纷为由诉诸法院。为此，反诉人为维护自身权益不受侵害，特向法院提起反诉，请求依法判令被反诉人立即支付拖欠反诉人的三个月店面租金5400元。
反诉被告辩称：2015年5月份的租金已经支付给徐小兰，2015年6、7月份已经被围挡，无法营业，隔壁因被围挡发生打架，110都出警了。
本案在审理过程中，本院依法调取了如下证据材料：
西湖区房屋征收“住改非”认定申请表、致委托方函、自搭房测绘报告、询问笔录一份。
经审理查明：2014年4月8日，原告与被告徐小兰签订《租店合同书》，合同约定由被告徐小兰将坐落于南昌市西湖区前进路215号店面（建筑面积37.70平方米）出租给原告营业，租赁期限自2014年4月8日至2016年4月8日，租期为两年。第一年每月租金为1700元，第二年租金为每月1800元。原告在承租期间可以转让但须三方认证，如遇到拆迁店面国家补偿给原告的装修费用及租金补偿归原告所有。原告在承租期间交纳2000元押金，如租期满原告不续租，被告退回押金等内容。2015年5月左右，该店面开始启动拆迁，原告多次与被告协商补偿事宜。庭审中，原告陈述该店面于2016年6月11日被围挡，被告陈述于2016年6月底被围挡。2015年7月7日，被告徐小兰向原告出具承诺书，内容为徐小兰同意前进路215号店面补偿26000元给承租人吴宏瑶。在徐小兰到账后就立即付给吴宏瑶。此承诺经徐小兰签字有效。庭审中，原告代理人吴结荣承认该承诺书内容均为其书写，被告徐小兰只签名确认，当时现场有很多拆迁办工作人员，但不存在胁迫徐小兰的情形。被告徐小兰庭审中称签承诺书时现场有很多人胁迫她，但不清楚这些人的身份，无奈之下才在承诺书上签字。因原、被告间协商拆迁补偿事宜未果，故原告诉至本院，诉请如上。
另查明，2015年5月8日之前的租金，原告都已经支付给被告。庭审中，原告陈述其奶奶还在5月初支付半个月的租金900元给被告徐小兰，但徐小兰陈述未收到这笔钱，但承认原告是2015年7月8日搬离。本案庭审前，被告徐小兰、龚云蛟仍未与房屋征收部门签订征收补偿协议。2015年6月13日，杭州永正房地产土地评估有限公司出具致委托方函，对本案店面的装修评估结果明细表中，徐小兰为11355元，租客为3257元。本院对房管部门工作人员依法制作的询问笔录中，该工作人员表示对店面承租人的补偿除该装修补偿外，没有其他补偿，除非承租人与房东自行协商补偿事宜。
上述事实，有原、被告的陈述、租店合同书、承诺书、房产证、致函委托方函、询问笔录等证据所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。吴宏瑶与徐小兰签订的租店合同书中约定如遇到拆迁店面国家补偿给原告的装修费用及租金补偿归原告所有。本院调取的装修评估结果明细表中，载明对租客的装修补偿为3257元，故该3257元应归吴宏瑶所有。吴宏瑶另诉请要求二被告按照承诺书约定支付其补偿款26000元，该承诺书均系吴宏瑶父亲书写，当时现场有很多人，原告陈述均为征收部门工作人员，被告徐小兰陈述不知这些人的身份，但是受到胁迫后才在承诺书上签名。考虑到被告龚云蛟未在该承诺书上签字，为定纷止争，化解本案矛盾纠纷，本院酌定二被告再另行补偿原告1万元为妥。原、被告所签的租店合同书虽合法有效，但本案所涉店面早已拆除，故本案租赁关系已实际解除。原告要求被告支付租赁押金2000元，被告徐小兰庭审中认可该2000元系上一手承租人交纳，未退还给原告。按照合同约定，该押金应退还给原告。故原告的该诉请，本院予以支持。原告诉请要求被告支付其合同期内的十个月营业损失费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告反诉诉请中要求原告支付其3个月的租金5400元。庭审中查明，2015年5月8日之前的租金，原告都已经支付给被告。原告还陈述之后其奶奶支付了半个月的租金给被告，但未能提交有效证据予以证明，故该意见本院不予采纳。该店面于2015年6月围挡，7月8日原告搬离。考虑到围挡期间店面生意受到影响，还要求原告支付租金有失公平。故原告还应支付被告一个月的租金即1800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告吴宏瑶（反诉被告）与被告（反诉原告）徐小兰、龚云蛟于2014年4月8日签订的《租店合同书》于2015年7月8日解除；
二、被告（反诉原告）徐小兰、龚云蛟于本判决生效后九十日内支付原告吴宏瑶（反诉被告）装修款3257元、补偿款10000元，房屋租赁押金2000元，合计15257元；
三、原告吴宏瑶（反诉被告）于本判决生效后九十日内支付被告（反诉原告）徐小兰、龚云蛟房租1800元；
四、驳回原告吴宏瑶（反诉被告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告吴宏瑶预交的案件受理费1430元，由原告承担1255元，由被告徐小兰、龚云蛟承担175元，限随上述款一并偿付。案件保全费650元，因被告徐小兰、龚云蛟还未签订征收补偿协议，故由原告吴宏瑶自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 谢风军
人民陪审员 熊江玲
二〇一六年六月十四日
书 记 员 罗朝君
速 录 员 李少燕