广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3063号
上诉人（原审原告）刘峰，男，汉族，1979年10月5日出生，住上海市长宁区。
上诉人（原审原告）朱晓聪，女，汉族，1985年7月12日出生，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人周安桥。
委托代理人黄国潮，住广东省佛山市南海区，该公司员工。
上诉人刘峰、朱晓聪因与上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、信捷公司于判决生效之日起十日内，向刘峰、朱晓聪退还房款8113.18元；二、驳回刘峰、朱晓聪的其他诉讼请求。如果信捷公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取67元，由刘峰、朱晓聪负担26元，信捷公司负担41元。
上诉人刘峰、朱晓聪、信捷公司均不服上述判决，向本院提起上诉。刘峰、朱晓聪上诉称：一、一审对信捷公司应返还刘峰、朱晓聪的价款认定错误，该错误将导致信捷公司就套内面积增加部分获得双倍房款，从而导致信捷公司不当得利。一审判决第7页第6行至第9行认定：“对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的原告，因其已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故被告信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，被告信捷公司仍应退还相应房款，具体计算公式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）”来计算被告应退还的房款。上述认定存在严重错误，以至于使刘峰、朱晓聪的利益严重受损，详述如下：
由于建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积，一审引用的公式中的实际减少建筑面积＝合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积＝（合同约定套内建筑面积＋合同约定的公摊建筑面积）-（房产证登记的套内建筑面积＋房产证登记的公摊建筑面积）＝（合同约定套内建筑面积-
房产证登记的套内建筑面积）＋（合同约定的公摊建筑面积-
房产证登记的公摊建筑面积）。如果出现房产证登记套内面积超过合同约定套内建筑面积的情形，则“合同约定套内建筑面积-
房产证登记的套内建筑面积”的值就是负数，实际减少的建筑总面积的值就必然变小，信捷公司应退房款因此减少，减少的房款＝合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际增加的套内建筑面积（房产证登记套内面积-
合同约定套内建筑面积）。这实际上相当于刘峰、朱晓聪就增加的套内建筑面积要向信捷公司支付房款。由于刘峰、朱晓聪已经按照《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议书》的约定向信捷公司支付了套内面积增加部分的价款5236元，若采用上述公式，刘峰、朱晓聪将不得不再次向信捷公司支付套内面积增加部分的价款，信捷公司由此获得双倍价款。一审机械地采用上述公式，将本应按照双方合同约定进行处理的套内面积增加部分混入计算，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，信捷公司就增加的套内面积部分获得双倍房款没有法律依据和合同依据而构成不当得利，其应当将依上述公式取得的套内面积增加部分房款返还给刘峰、朱晓聪。
二、一审采用双重标准对待当事人意思自治，导致自相矛盾，并形成信捷公司既不必退多收的房款、又可以要求返还多退的房款的两头占便宜的局面，对业主不公平。签订《商品房面积差异补充协议》有两种情形，第一种情形是因套内面积增加，业主需向信捷公司补足房款；第二种情形是因套内面积减少，信捷公司需向业主返还房款。对于第一种情形，一审采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）”来计算信捷公司最终应返还价款，并称对于业主已按增加部分套内面积补交的房款，“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故被告信捷公司无需再退回”，即一审尊重第一种情形中的当事人意思自治，信捷公司无须向业主返还就增加部分套内面积补交的房款。对于第二种情形，一审采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分”来计算信捷公司最终应返还价款，但对于信捷公司按减少部分套内面积已退还的房款，一审采用该公式时未有“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，业主无需再退还”之表述，即一审否定第二种情形中的当事人意思自治，信捷公司可以从最终应返还价款中扣除按减少的套内面积已退款部分，亦即业主应当向信捷公司返还该部分退款。一审对以上两种情形的认定情况见（2014）佛城法民一初字第721号《民事判决书》第10页。
以上两种情形签订《商品房面积差异补充协议》都是当事人意思自治的体现，应当获得平等对待。但一审却给予了差别对待，搞双重标准。若一审对第一种情形的认定正确，则对第二种情形的认定必然错误；反之，一审对第二种情形的认定正确，则对第一种情形的认定必然错误。刘峰、朱晓聪认为，一审在第二种情形中采用的公式是正确的。正如第一点分析的那样，机械采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）”会导致不是信捷公司不当得利（存在套内面积增加情形时）就是业主不当得利（存在套内面积减少情形时）之不正义结果。一审对第二种情形的认定，恰恰避免了业主获得双倍套内面积差价款而致不当得利，也与相关业主的诉请一致。
三、本案应当根据在先已生效的佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第290号、300号民事判决来认定信捷公司应返还的房款，为9318.08元。佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第290号、300号案审理的是另外的业主起诉信捷公司返还房款的诉讼，与本案属于“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多”的诉讼，且该两案的判决已于2014年5月14日发生法律效力。应采用该两个生效判决适用的公式计算信捷公司应返还的返款。具体计算如下：信捷公司应向刘峰、朱晓聪返还的总房款＝刘峰、朱晓聪实际支付的总房款811382元-刘峰、朱晓聪应支付的总房款798032.82元＝13349.18元。其中，刘峰、朱晓聪应当支付的总房款＝合同约定的总房价806146元-合同约定的总房价806146元÷合同约定的建筑总面积79.49㎡×减少面积0.8㎡＝798032.82元。
综上所述，刘峰、朱晓聪上诉请求：1.撤销一审判决；2.信捷公司向刘峰、朱晓聪返还139号22座2301房的价款13349.18元；3.信捷公司承担本案一审、二审诉讼费。
信捷公司针对刘峰、朱晓聪的上诉答辩称：坚持一审答辩意见。
上诉人信捷公司上诉称：《商品房面积差异补充协议》已明确约定了“双方关于面积差异事宜就此终结。双方互不追究其他责任”，刘峰、朱晓聪因公摊面积差异造成建筑面积差异再行要求补偿缺乏法律与合同依据。“双方关于面积差异事宜就此终结。双方互不追究其他责任”这一约定的含义是指双方关于房屋所有面积差异事宜，其中当然包括了套内面积、公摊面积以及建筑面积的差异，并不仅是指套内面积的差异，在刘峰、朱晓聪补交5236元并换取信捷公司开出的销售不动产统一发票后全部予以终结。双方互不追究其他就所有面积差异事宜所产生的责任。也就是说，即便因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异而产生补偿的，依照该约定，刘峰、朱晓聪已明确放弃追究信捷公司的责任。现刘峰、朱晓聪再行起诉信捷公司要求补偿，已违反了《商品房面积差异补充协议》的约定，属于不诚信行为，其诉求应当予以全部驳回。但一审法院忽略了该条约定，错误认定双方“对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理做出约定”，属于适用法律错误。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘峰、朱晓聪的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审费用由刘峰、朱晓聪承担。
刘峰、朱晓聪针对信捷公司的上诉答辩称：《商品房面积差异补充协议》只是涉及到套内面积差异处理，不涉及总面积和公摊面积的处理。因此，信捷公司因公摊面积造成建筑面积差异不予补偿的主张没有事实和法律依据，请求驳回信捷公司的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方二审的争议焦点是涉案商品房的面积差异应如何处理。刘峰、朱晓聪与信捷公司签订的《商品房买卖合同》，约定的商品房建筑面积与实际取得的建筑面积产生差异，双方当事人对该事实均不持异议。关于面积差异问题，双方在《商品房买卖合同》中约定，“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，该约定是双方的真实意思表示，合法有效。由于合同约定计价面积为按套内面积计价，因此，在该合同中双方实际上只对套内面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对是应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。信捷公司关于双方已对全部面积差异作出了约定，无需退还总建筑面积减少部分房款的上诉请求不成立，本院不予以支持。刘峰、朱晓聪按约定补交套内面积增加部分的房款，是履行合同约定的行为，原审法院据此认定信捷公司无需退回该款项正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，合同中未有约定，信捷公司应根据上述法律规定向刘峰、朱晓聪退回相应购房款。刘峰、朱晓聪上诉主张信捷公司退款的计算方式为：实际支付总房款-
应付的总房款（合同约定总房款-
合同约定总房款÷合同约定建筑面积×减少的建筑面积），上述计算方式未将套内面积增加产生的房款计算在内，违反了双方在合同中对套内面积差异处理的约定，故对于上述退款的计算方式本院不予采纳。退款的计算方式应为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。具体计算如下：806146元÷79.49平方米×（79.49平方米-78.69平方米）＝8113.18元。原审法院按上述计算方式确定信捷公司应当退还刘峰、朱晓聪房款为8113.18元正确，本院予以维持。由于合同约定计价面积为按套内面积计价，公摊面积不计价，刘峰、朱晓聪实际只对合同约定的套内面积支付房款。现信捷公司因刘峰、朱晓聪实际取得的套内面积增加收取房款，总建筑面积减少退房款，不存在双倍收取套内面积增加房款的情形，刘峰、朱晓聪关于信捷公司因原审确定的计算方式获取不当得利的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，刘峰、朱晓聪、信捷公司的上诉请求均理据不足，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘峰、朱晓聪负担50元（刘峰、朱晓聪已预交134元），上诉人信捷公司负担50元（信捷公司已预交134元）。上诉人刘峰、朱晓聪多预交的案件受理费84元，上诉人信捷公司多预交的案件受理费84元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 杨雅静