北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第21919号
原告马可，男。
身份证号：×××
原告欧丽娜，女。
身份证号：×××
二原告之共同委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。
被告刘蓝蕊，女。
身份证号：×××
原告马可、欧丽娜与被告刘蓝蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马可及其与欧丽娜之共同委托代理人罗记永到庭参加了诉讼。被告刘蓝蕊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
马可、欧丽娜诉称，2014年2月25日，我们和刘蓝蕊经中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由我们购买刘蓝蕊所有的位于北京市某区609号房屋。合同签订后，我们如约履行合同义务，向刘蓝蕊支付了定金及首付款100万元，但刘蓝蕊迟迟未按合同约定办理房屋还款解押手续。虽经我们多次催促，但刘蓝蕊仍然拒绝履行。我们认为，刘蓝蕊的行为已经严重损害了我们的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、刘蓝蕊继续履行合同，在判决生效后5日之内办理房屋解抵押手续，并在办理解押手续后3日内办理过户手续，将位于某区609号房屋过户至我们名下；2、刘蓝蕊按照房屋总价款205万元的日万分之五的标准支付自2014年6月20日至实际办理房屋过户之日的逾期解押违约金；3、刘蓝蕊按照已付购房款100万元的日万分之五的标准支付自2014年7月20日至实际办理房屋过户之日的逾期过户违约金；4、由刘蓝蕊承担本案诉讼费用。
刘蓝蕊未口头答辩或提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年2月25日，马可、欧丽娜（买受人）与刘蓝蕊（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市某区609号房屋（以下简称609号房屋），建筑面积为58.3平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2010年5月19日，出卖人应于2014年6月20日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为100万元，该房屋装修装饰及配套设施设备等作价105万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额80万元。出卖人应当在2014年4月30日前将该房屋交付给买受人。自合同签订之日起145日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理权属转移登记后五个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，马可、欧丽娜（甲方）、刘蓝蕊（乙方）、北京某房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为205万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2014年2月25日向甲方支付定金40万元，乙方于2014年4月10日前将首付款100万元（含定金40万元）自行支付甲方。甲方应于2014年6月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年6月20日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2014年4月10日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，马可、欧丽娜向刘蓝蕊支付了购房款共计100万元。马可、欧丽娜于2014年5月收取609号房屋后对房屋进行了装修，现已实际入住。
庭审中，马可、欧丽娜主张因刘蓝蕊未按合同约定清偿609号房屋贷款并办理解除抵押登记手续，其行为已构成违约，应按合同约定承担逾期解押违约金和逾期办理过户违约金，标准分别为按房屋成交价的日万分之五支付自2014年6月20日起至实际过户之日止和按已支付购房款的日万分之五支付自2014年7月20日起至实际过户之日止。马可、欧丽娜另解释逾期解押的违约金计算到实际过户之日止的理由在于若刘蓝蕊拒绝自行办理解押手续，则其需要替刘蓝蕊清偿贷款并办理解押手续，此种情形下不应免除刘蓝蕊逾期解押的违约责任，而逾期过户的违约金的起算时间为2014年7月20日系根据双方《房屋买卖合同》约定的自合同签订之日起145日内完成过户手续的内容确定。经本院释明，马可、欧丽娜仍坚持上述违约金主张。另庭审中，马可、欧丽娜明确表示，若刘蓝蕊未自行办理解押手续，其可替刘蓝蕊清偿贷款并办理解押手续，同时其亦明确同意放弃合同约定的通过公积金贷款方式支付尾款，而是通过自筹资金方式直接支付尾款。经本院向609号房屋原贷款机构中国工商银行股份有限公司北京中关村支行核实609号房屋贷款和解除抵押手续情况，后工商银行中关村支行向本院出具了《刘蓝蕊情况说明》，其中记载：“1、贷款现状：截止2014年12月17日，借款人刘蓝蕊连续7期未归还银行贷款，累计拖欠逾期贷款本息合计35495.03元，正常贷款本息合计613706.01元，合计649201.04元，具体金额至实际清偿日止，由我行会计部门计算为准；2、偿还贷款情况及解除房屋抵押：法院判决书上要有写明买受人马可、欧丽娜代刘蓝蕊向我行偿还刘蓝蕊房屋全部剩余贷款本息，并指定专人办理解除房屋抵押事宜。”另查，马可、欧丽娜具备在京购房资格。
诉讼中，马可、欧丽娜提出保全申请，本院作出（2014）海民初字第21919号民事裁定书，裁定查封了609号房屋，马可、欧丽娜支付保全费5000元。另诉讼中，刘蓝蕊委托郭XX（身份证号为×××）到庭领取了起诉书副本、应诉通知书、（2014）海民初字第21919号民事裁定书及本案第一次开庭传票，并填写了《当事人送达地址确认书》，但本案第一次开庭时，刘蓝蕊无正当理由未到庭应诉。后本院按其所填写的《当事人送达地址确认书》中确认的送达地址邮寄送达开庭传票及合议庭组成人员告知书，但该邮件因长期无人未妥投被退回，刘蓝蕊在本案第二次开庭时，仍无正当理由未到庭应诉。
上述事实，有马可、欧丽娜的陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。现刘蓝蕊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃庭审举证、质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。本案中，马可、欧丽娜与刘蓝蕊签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定内容履行各自义务。
鉴于马可、欧丽娜已实际向刘蓝蕊支付了100万元购房款，并已实际装修入住，且马可、欧丽娜具备在京购房资格，双方合同应当继续履行。根据双方合同约定，刘蓝蕊应当在2014年6月20日前清偿609号房屋所涉银行贷款并办理完毕解除抵押登记手续，但其至今仍未履行该义务，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。现马可、欧丽娜要求刘蓝蕊于判决生效后5日内办理609号房屋的解除抵押登记手续，符合双方合同约定，本院予以支持。在解除抵押登记手续后，因马可、欧丽娜已明确表示将自筹资金支付剩余尾款，故对于马可、欧丽娜要求刘蓝蕊在办理解押手续后3日内办理过户手续的诉讼请求，本院亦予以支持。
关于逾期解押违约金，按照双方《补充协议》约定，刘蓝蕊应当按照609号房屋成交价格，即205万元的日万分之五支付违约金，故对于马可、欧丽娜要求刘蓝蕊支付逾期解押违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金应当自期限届满的次日起算，即应当自2014年6月21日起算至实际办理解除抵押之日止，故马可、欧丽娜主张的违约金计算期间不当，本院予以调整。关于逾期过户违约金，双方签订的《房屋买卖合同》中虽约定了双方应当自合同签订之日起145日内办理房屋权属转移手续，但双方在同日签订的《补充协议》中对此予以变更，约定为自银行批贷后5个工作日，鉴于银行批贷时间的不确定性，相应的房屋过户期限亦无法予以具体确定，故马可、欧丽娜要求自2014年7月20日起算违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、马可、欧丽娜与刘蓝蕊继续履行双方于二〇一四年二月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；
二、刘蓝蕊于本判决生效后五日内向中国工商银行股份有限公司北京中关村支行提交一次性还清北京市某区六〇九号房屋剩余贷款本息的申请，并办理完毕该房屋的解除抵押登记手续；若刘蓝蕊逾期未履行该义务，马可、欧丽娜可替刘蓝蕊向中国工商银行股份有限公司北京中关村支行清偿该房屋剩余贷款本息并办理该房屋解除抵押登记手续；刘蓝蕊于办理完毕该房屋的解除抵押登记手续后三日内协助马可、欧丽娜办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至马可、欧丽娜名下，办理该权属转移登记手续所需费用由马可、欧丽娜负担；
三、马可、欧丽娜应向刘蓝蕊支付剩余购房款人民币一百零五万元，于办理完毕北京市某区六〇九号房屋权属转移登记手续的当日给付刘蓝蕊；若马可、欧丽娜按本判决第二项确定的替代刘蓝蕊向中国工商银行股份有限公司北京中关村支行清偿剩余贷款本息，则按实际发生费用自其应向刘蓝蕊支付的剩余购房款中予以扣除；
四、刘蓝蕊于办理完毕北京市某区六〇九号房屋权属转移登记手续的当日按照该房屋的成交价格，即人民币二百零五万的日万分之五的标准向马可、欧丽娜支付自二〇一四年六月二十一日起至实际办理该房屋解除抵押登记手续之日止的逾期办理解抵押手续违约金；
五、驳回马可、欧丽娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百一十六元，由刘蓝蕊负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件保全费五千元，由刘蓝蕊负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆金伟
人民陪审员 王文波
人民陪审员 贾玉英
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张慧聪