山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第369号
上诉人（原审原告）魏志慧，女，1976年7月19日出生，汉族，住太原市迎泽区.
上诉人（原审原告）杨艳萍，女，1974年11月3日出生，汉族，住太原尖草坪区.
被上诉人（原审被告）山西东方红制漆有限公司，住所地太原市朝阳街76号。
法定代表人齐跃林，总经理。
委托代理人雷丽霞，住太原市小店区
委托代理人魏葳，天津卓茂律师事务所律师。
上诉人魏志慧、杨艳萍与被上诉人山西东方红制漆有限公司合同纠纷一案，因上诉人魏志慧、杨艳萍不服太原市迎泽区人民法院作出的（2013）迎民初字第869号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏志慧、杨艳萍，被上诉人山西东方红制漆有限公司的委托代理人魏葳、雷丽霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年11月24日，魏志慧、杨艳萍与山西东方红制漆有限公司经协商签订一份《东方红商业广场商铺买卖合同》，合同约定：魏志慧、杨艳萍共同出资104400元购买山西东方红制漆有限公司开发的位于山西东方红商业广场4层4020号商铺，建筑面积为22.5平方米，并约定于2003年8月份办理完产权证，并经公证处公正。合同签订后，魏志慧、杨艳萍依约支付了全部房款。2002年9月17日太化集团董发字（2002）9号文件，原则同意太化油漆厂出让部分土地使用权给山西东方红制漆有限公司，解决下岗职工的再就业以及职工的养老保险等问题。2003年8月31日山西东方红制漆有限公司代太化油漆厂交纳了由国有土地变更为商业用地的出让金，但至今太化油漆厂出让给山西东方红制漆有限公司的土地手续没有完成。
以上事实，有《东方红商业广场商铺买卖合同》、太化集团董发字（2002）9号文件、国有土地使用权出让合同、山西省土地出让金专用票据、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，由于山西东方红制漆有限公司筹建的东方红商业广场商铺土地使用权人为太化油漆厂，该商铺不具备上市交易的条件，且太化油漆厂与山西东方红制漆有限公司之间的土地转让行为至今未完成。双方当事人签订的《东方红商业广场商铺买卖合同》是一个效力待定合同。山西东方红制漆有限公司是否能完成东方红商业广场的各项手续，是否具备上市交易条件，双方当事人之间的《东方红商业广场商铺买卖合同》合同效力才可确定。魏志慧、杨艳萍以效力不确定的合同，主张合同权利，属证据不足。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告魏志慧、原告杨艳萍的诉讼请求。
上诉人魏志慧、杨艳萍不服原审判决向本院提出上诉称：1、关于案涉合同效力待定问题。法律上所谓效力待定合同有三种情形，即限制行为能力人依法不能订立的合同；行为人无代理权、超越代理权或代理权终止以被代理人名义订立的合同；无权处分人处分他人财产订立的合同。以此界定案涉合同内容及合同主体均与法律上效力待定合同的情形无关。2、关于适用法律问题。原审判决驳回我们的诉讼请求，应适用实体法，却只适用了民诉法第六十四条，系适用法律错误。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，应撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人山西东方红制漆有限公司辩称：1、关于涉案合同效力待定问题，正如一审判决中所述：”2002年9月17日太化集团董发字（2002）9号文件，原则同意太化集团公司油漆厂出让部分土地使用权给山西东方红制漆有限公司，以解决下岗职工再就业以及职工养老保险等问题”。2003年7月31日，山西东方红制漆有限公司代油漆厂交纳了由国有土地变更为商业用地出让金，并直到现在一直承担了安排下岗职工再就业以及按时、足额交纳职工养老保险的义务，但时至今日油漆厂出让给山西东方红制漆有限公司的土地使用权手续仍然没有完成。虽然山西东方红制漆有限公司已履行了自己的义务，在土地使用权手续完成过程中没有过错，但土地使用权转让手续没有完成确实是本案不争的事实。山西省人民政府在1997年授权太化集团公司，代表国家对其下属的国有企业行使权利，太化集团公司是油漆厂行政主管上级部门。2002年9月17日太化集团公司同意油漆厂将部分土地使用权出让给山西东方红制漆有限公司；同月太化集团公司同意东方红商厦经营权和产权转让；2002年11月在上级批复同意的情况下，山西东方红制漆有限公司与魏志慧、杨艳萍签订了《东方红商业广场商铺买卖合同》，将位于东方红商业广场4层4020号，建筑面积为22.5平方米的商铺出售给魏志慧、杨艳萍。2、在土地实行招拍挂之前，属于协议转让的，土地部门规定出让和转让分两步走，出让两年后，方可办理转让，所以油漆厂和东方红的土地转让需要分两步办理。2003年7月，经太化集团公司同意，根据国家政策有关规定，油漆厂与太原市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，山西东方红制漆有限公司代油漆厂向太原市国土资源局缴纳土地出让金565.38万元，先将土地性质变更为出让土地。在办理土地转让手续前，太化集团公司政策意图发生改变，不同意办理油漆厂土地转让的相关手续，致使土地无法转让给我公司，我公司无法办理大产权证，所以也无法给魏志慧、杨艳萍办理房屋产权证书。随后，油漆厂（根据2003年山西省企业兼并破产和职工再就业工作协调小组晋企兼字2003（4）号文件同意油漆厂实施破产还债的要求。）为理顺土地关系，办理产权证书，又多次以改制工作向太化集团公司提出申请，要求实施企业改制，理顺产权手续。可是，至今也未能获得批准。3、魏志慧、杨艳萍在签订《商铺买卖合同》时，就与我方同时签订了《商铺租赁合同》，明确自愿将此商铺出租给山西东方红制漆有限公司，我方愿意承租该商铺。说明我方已按期将商铺交付给魏志慧、杨艳萍使用，她们才能以租赁的形式出租给我方，故我方不存在延期交房的违约责任。在租赁合同到期后，双方同意延续，继续履行租赁关系，事实上，我方一直向其支付租金，魏志慧、杨艳萍也一直在按期领取租金（属于不定期租赁关系），由我方负责经营管理。双方以租赁的形式替代了合同中交付商铺的行为，魏志慧、杨艳萍取得商铺后并将商铺以租赁的形式交付我公司，我公司不存在交付的违约情况。且无法办理产权证，是由于不可抗力所造成的，所以我公司并未出现合同中约定的违约情形，不应支付违约金。关于法律适用问题，一审法院以判决的形式驳回诉讼请求，而不是用裁定的形式驳回诉讼，本身就是对实体的判决。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，魏志慧、杨艳萍于购房同日与山西东方红制漆有限公司签订《商铺租赁合同》，自愿将此商铺出租给山西东方红制漆有限公司，双方约定商铺租期为三年，自2003年4月1日起到2006年3月31日止，三年租金为26778元。租赁合同到期后，双方当事人未签订新租赁合同，继续按原合同履行，截止2012年12月，魏志慧、杨艳萍领取租金共计93735元。
本院认为，所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，既非有效，也非无效，而是处于悬而未决的不确定状态之中，一般须经有权人表示承认才能生效。本案中，由于山西东方红制漆有限公司筹建的东方红商业广场商铺土地所用权人为太化油漆厂，该商铺不具备上市交易的条件，且太化油漆厂与山西东方红制漆有限公司之间的土地转让行为至今未完成。双方当事人之间签订的《东方红商业广场商铺买卖合同》是一个效力待定合同。山西东方红制漆有限公司是否能完成东方红商业广场的各项手续，是否具备上市交易条件，需要等待太化油漆厂与山西东方红制漆有限公司之间的土地转让行为完成与否来决定，双方当事人之间的《东方红商业广场商铺买卖合同》合同效力也才可确定。山西东方红制漆有限公司由于客观情况至今无法取得土地使用证，亦无法为魏志慧、杨艳萍办理产权证，主观上不存在过错；魏志慧、杨艳萍以效力待定的合同，主张合同权利，证据不足，本院不予支持。其次，双方当事人以租赁的形式替代了合同中交付商铺的行为，魏志慧、杨艳萍取得商铺后并将商铺以租赁的形式交付山西东方红制漆有限公司，该公司亦不存在交付的违约情形。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人魏志慧、杨艳萍的上诉，维持原判。
一、二审案件受理费5268元由上诉人魏志慧、杨艳萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 景铜柱
审判员 李翠萍
审判员 刘平则
二〇一四年五月十二日
书记员 孟美荣