成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第7259号
原告刘冰。
被告何彬。
原告刘冰与被告何彬房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚凌燕独任进行审判，并于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告刘冰、被告何彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月1日原、被告签订了房屋租赁合同，租赁期限为5年。2013年7月初，被告电话通知原告，因需到外地工作，要求解除合同。原告认为被告单方面解除合同属于违约行为，需承担违约责任。经协商，被告同意将1700元押金作为违约金，不予退还，但拒绝退还原租赁房中的家具，故双方发生纠纷。故原告起诉来院，请求判决：1、解除原、被告的房屋租赁合同，被告支付从2013年8月1日起至判决生效之日止的房屋租金；2、被告返还原告三张木质大床、一个四开门的衣柜、一个两开门的衣柜、三个席梦思床垫，以及运费1600元；3、房屋押金1700元（作为违约金）不退还被告；4、被告对原告房屋的损害承担赔偿责任（包括粉刷墙面、维修损坏的厨房吊顶、维修损坏的厨房水龙头、维修洗衣机等费用），共计1847元；5、支付原告代缴的2013年6月、7月水费、卫生费、管理费共计98元；6、被告承担打印（照片）费30元等其它费用。
被告辩称，1、同意解除与原告签订的房屋租赁合同，也同意将所交押金1700元作为违约金，不要求原告退还。2013年6月19日我即告知原告不再租赁房屋，次日起未使用房屋，故原告应退还从2013年6月19日至7月30日的房屋租金。且租赁期满1年后，我每月均按1800元向原告交纳的租金，实际应交租金应为1785元／月，多交部分105元应由原告退还。2、因租房时已告知原告需清水房，故搬走了并拆除了三张木质大床、一个四开门的衣柜、一个两开门的衣柜、三个席梦思床垫，将零配件堆放在楼顶，现无法复原，同意给原告相应赔偿，但应按折旧赔偿，而不是赔偿新家具。3、不承担原告主张的房屋损害赔偿责任，损害事实根本不存在，且原告在出租房屋前就应预料到也理应承担房屋正常使用折旧损耗，且我领取传票当日到房屋中查看时，原告正自行粉刷封面，并进行其他装修，故原告是想借机由我承担他装修的费用。请求法院依法判决。
经审理查明，原告刘冰系位于成都市金牛区抚琴南路＊号＊幢＊楼＊＊号房屋（建筑面积101.88平方米）的所有权人。2011年11月1日原告刘冰与被告何彬签订《房屋出租协议》，双方约定：1、甲方（即刘冰）将其所有的位于成都市金牛区抚琴南路2号房屋（面积102平方米）出租给乙方（即何彬）使用，用途为住宅；2、租赁期限：5年，自2011年11月1日起至2016年11月1日止；3、房屋租金为1700元／月，缴租方式为季度支付一次，并特别约定：房租每年按上年度租金的5%递增；4、乙方必须按照交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用；5、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金；6、附属室内设施有：三张床、一个四门大衣柜（门滑轮坏的）、一个两开门衣柜、三张席梦思床垫、电冰箱一台、电视柜一个、洗衣机一台……；等等。《房屋出租协议》签订后，原告刘冰将合同标的物交付被告何彬使用，被告何彬亦向原告刘冰交付租房押金1700元。
2013年6月被告何彬因无需再使用本案争议房屋，故向原告刘冰提出提前解除双方签订的《房屋出租协议》，原告刘冰未予同意，双方协商未果，被告何彬于2013年7月25日前搬离本案争议房屋。原告刘冰于2013年7月25日对本案争议房屋墙面污损情况，门锁、屋门、雨棚破损等情进行拍照，所摄照片经成都市金牛区抚琴街道青羊北路社区居民委员会盖章确认。2013年7月27日被告何彬前往本案争议房屋查看时，房屋内已在进行整修。庭审中，原告刘冰提交了其对本案争议房屋进行厨房吊顶、墙面粉刷的房屋维修费的《收据》（金额为1562元），购买二手洗衣机《收款收据》（金额160元），更换厨房水龙头的《四川省成都市国家税务局通用手工发票》（金额为125元），彩打（照片）《收款收据》（金额为30元），购买床、床垫、衣柜的《收款收据》（金额为1600元，含运费130元）。
另查明，经原告刘冰、被告何彬确认，被告何彬已支付2013年7月31日前的房屋租金。庭审中，原告刘冰同意返还被告何彬多付房租105元；被告何彬确认其拆散并搬走了一个四开门的衣柜、一个二开门的衣柜、一个席梦思床垫、两个床，堆放在出租房屋的顶楼，现均无法恢复原状，原告刘冰称其楼顶并无上述物品，被告何彬亦未提供上述物品堆放在出租房顶楼的证据；双方对解除《房屋出租协议》均无异议。
上述事实有房屋出租协议、照片、发票、收据、短信记录、当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原告刘冰与被告何彬所签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告刘冰将其所有的位于成都市金牛区文家东巷＊＊号＊幢＊单元＊号房屋出租给被告何彬使用，双方在《房屋出租协议》中明确约定该房“租赁期限：5年，自2011年11月1日起至2016年11月1日止”，被告何彬现要求提前解除双方签订的《房屋出租协议》，违反了双方协议约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。原告刘冰要求被告何彬按《房屋出租协议》“违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金”的约定，向其支付违约金1700元，符合法律规定，本院予以支持。
原告刘冰与被告何彬对解除双方签订的《房屋出租协议》均无异议，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以确认。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，《房屋出租协议》解除后，原告刘冰应退还被告何彬所交纳的押金。诉讼中，原告刘冰主张以被告何彬已交付的押金1700元抵扣上述违约金，本院予以支持。
关于原告刘冰的其他诉讼请求：
1、原告刘冰主张被告何彬支付从2013年8月1日起至判决生效之日止的房屋租金。本院认为，根据查明事实，被告何彬于2013年7月25日前即已搬离本案争议房屋，且原告刘冰于2013年7月27日前即已开始整修房屋，故对原告刘冰上述诉讼请求，本院不予支持。
2、原告刘冰主张被告何彬返还三张木质大床、一个四开门的衣柜、一个两开门的衣柜、三个席梦思床垫，上述物品均在双方《房屋出租协议》中“附属室内设施”中列明，在双方解除协议后，被告何彬应返还给原告刘冰。因上述物品现去向不明，故本院无法通过鉴定确定上述物品的价值，考虑到物品折旧等因素，本院酌情确认被告何彬赔偿原告刘冰上述物品毁损损失1200元。
3、原告刘冰主张被告何彬承担其垫付的运费130元，但所提交的《收款收据》并非具备法律效力的正式发票，且被告何彬对上述证据真实性持有异议，故本院对原告刘冰上述主张不予支持。
4、原告刘冰主张被告何彬承担其房屋损害赔偿1847元、打印（照片）费30元。本院认为，原告刘冰为证明其损失仅提交了一份金额为125元更换厨房水龙头的正式发票，本院予以确认。其余损失均无正式发票，无法证明其客观损失，且本案争议房屋已重新进行整修，故本院无法通过鉴定确定其损失情况。根据经成都市金牛区西安路街道青羊社区居民委员会确认的照片，被告何彬在承租期间对本案争议房屋的损坏系客观事实，故对原告刘冰主张的其余损失，本院酌情确定为1000元。
5、原告刘冰主张被告何彬承担其代缴的2013年6月、7月水费、卫生费、管理费共计98元，并提交了一份由成都市抚琴南路2号1幢业主委员会加盖印章的《收据》，被告何彬对该《收据》的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，本案争议房屋由被告何彬使用至2013年7月25日前，且原告刘冰从2013年7月27日起即对本案争议房屋进行整修，故2013年7月27日前的水费、卫生费、管理费应由被告何彬承担，此后的费用应由原告刘冰承担。但因本院无法从《收据》上区分双方各自负担的费用，故本院酌情确定被告何彬应承担的水费、卫生费、管理费为80元。
6、原告刘冰主张被告何彬支付其从南充至成都的车费65.50元，因该费用与本案无关联性，本院不予支持。
综上，被告何彬应向原告刘冰支付物品毁损损失1200元、房屋维修费1125元，以及水费、卫生费、管理费80元，共计2405元。诉讼中，原告刘冰自愿退还被告何彬多收房租105元，与上述款项抵扣后，被告何彬还应向原告刘冰支付2300元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除刘冰与何彬于2011年11月1日签订的《房屋出租协议》；
二、何彬于本判决生效之日起15日内支付给刘冰各项赔偿款2300元；
三、驳回刘冰的其他诉讼请求。
如果何彬未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由何彬负担（此款已由刘冰垫付，何彬在履行上述付款义务时一并支付给刘冰）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 姚凌燕
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 张娇娇