广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初5381号
原告：中山市星汇物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区。
法定代表人：刘钧海，董事长。
委托代理人：谭顺宁、张锦山，广东邦仁律师事务所律师。
被告：黄艳兴，女，1976年9月6日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：黄敬伟，男，1972年11月2月出生，汉族，住广东省中山市。
原告中山市星汇物业管理服务有限公司（以下简称星汇物业公司）诉被告黄艳兴、黄敬伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告星汇物业公司委托代理人谭顺宁、张锦山与被告黄敬伟到庭参加诉讼；被告黄艳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星汇物业公司诉称：原告为中山市星汇房地产有限公司（以下简称星汇房地产公司）选聘的物业服务企业，为中山市石岐区中山二路4号星汇湾物业提供前期物业管理服务。2012年12月21日，被告与星汇房地产公司签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定：星汇房地产公司以4448841元的价格将位于中山市××区××01卡物业出售给被告；自交付该物业之日起计物业管理费。2013年8月29日，星汇房地产公司与被告完成该物业交接。双方同意从2013年12月1日开始起计物业管理费。被告一直享受了原告提供的物业管理服务，但至今未曾交纳任何物业管理费，被告的欠费行为已属违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付自2013年12月1日至2016年2月29日的物业管理费60424元及其违约金23560元（暂计至2016年2月10日）；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告星汇物业公司明确第1项诉讼请求中违约金按每日千分之一的标准从欠费当月的11日开始计算，计至2016年2月10日止。
原告星汇物业公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.被告身份证复印件、业主资料登记表；2.中山市商品房买卖合同及合同补充协议；3.物业交接表、不动产权证；4.业主（××）委托书、张电媛身份证复印件；5.缴费通知书；6.前期物业服务协议、前期物业服务合同。
被告黄敬伟、黄艳兴共同辩称：原告是代表星汇房地产公司对涉案物业进行前期物业管理的，依法应承担星汇房地产公司对涉案物业进行质量保修的法定和约定义务，其没有履行质量保修义务，已构成违约。被告缓交物业服务费是依法行使不安抗辩权。第一，依据中山市商品房买卖合同和合同补充协议的约定，原告对涉案房屋负有约定的保修义务。2012年12月21日，被告与星汇房地产公司签订中山市商品房买卖合同和合同补充协议，购买涉案物业。中山市商品房买卖合同和合同补充协议约定星汇房地产公司对涉案物业有保修义务。原告是依据被告与星汇房地产公司所签订的中山市商品房买卖合同及附件的约定对被告涉案房屋进行物业管理的，无论是根据公平的民事原则，还是依照该中山市商品房买卖合同及附件的约定，原告均应对被告涉案房屋负有保修义务，应依据住宅质量保证及时给予保修服务。第二，原告对被告涉案房屋没有按约定履行保修义务，构成违约。原告提供的物业交接表证明，被告在2013年8月29日接收新楼时，已发现露台积水的质量问题，并要求原告解决，同时在交接表特别注明。收楼后被告将涉案房屋出租给菊城艺术馆使用，该单位于2013年12月进驻办公后不久又发现房屋存在渗漏的质量问题。被告向原告提出后，原告曾进行维修，但一直未能彻底解决该质量问题。深究原因，是原建筑结构出现楼与楼之间接驳位衔接不好，导致渗漏，水从上面渗下来，以致影响被告房屋的正常使用。暴雨降临时，排水不及导致积水过深，造成积水漫过护栏，流入室内，引起木地板面积损坏，甚至危及电梯安全。该质量问题，既有设计方面的缺陷，又有施工不规范的问题。被告虽多次要求原告履行保修义务，彻底解决浸漏质量问题，但一直未有改善。原告拒不履行保修义务，既违法又违约，还为整幢大楼的安全留下隐患。第三，被告缓交物业服务费是依法行使不安抗辩权，原告在履行保修义务前起诉要求被告立即支付物业管理费及违约金没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。涉案房屋漏水质量问题发生在保修期内，对涉案房屋漏水质量问题进行保修，属于原告及其开发商的法定义务和合同义务，无论是其依约应先履行的义务，还是与被告同时履行的义务，在其履行保修义务前，被告依法有权拒绝支付物业服务费的要求，并不构成任何违约。另外，合同约定逾期付款违约金按每日千分之一计算，该约定过高。第四，若原告能切实履行对涉案房屋的保修义务，消除被告缓交物业费的法定事由，被告保证立即支付已到期的全部物业服务费并保证按时足额支付以后的物业服务费。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。
被告黄敬伟就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.气象资料证明（NO：140015）；2.气象资料证明（NO：140014）；3.气象资料证明（NO：14012）；4.租赁合同；5.中山市菊城艺术馆发函复印件；6.业主黄艳兴发函；7.中山市星汇房地产有限公司证明；8.房屋租赁证；9.501卡位物业遭到漏水渗水受损照片文件证明资料；10.菊城艺术馆发函照片文件证明资料、通信记录照片；11.星汇湾1座501维修报价单。
被告黄艳兴未到庭应诉，亦未提交任何证据。
经审理查明：2011年11月25日，星汇房地产公司与星汇物业公司签订中山市前期物业服务合同，星汇房地产公司选聘星汇物业公司对星汇湾商住小区实施前期物业服务，约定星汇物业公司按住宅每月每平方米4元、商场每月每平方米6元的标准向业主、非业主使用人收取物业服务费，每月物业服务费在当月1日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。
2012年12月21日，黄艳兴、黄敬伟共同向星汇房地产公司购买位于中山市××区××01卡房地产，该商品房用途为商业。双方签订的中山市商品房买卖合同约定：在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由星汇房地产公司选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，星汇房地产公司与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议约定：星汇房地产公司指定物业管理公司对星汇湾物业进行前期物业管理，黄艳兴、黄敬伟同意在签署买卖合同时与物业管理公司签署已公示的星汇湾小区前期物业服务协议及业主临时管理规约。2013年8月29日，星汇房地产公司将前述房产交付给黄艳兴、黄敬伟使用。该房产建筑面积为387.26平方米。黄艳兴、黄敬伟将涉案房产出租给中山市菊城艺术馆使用，该艺术馆于2013年12月进驻办公。2015年12月，黄艳兴、黄敬伟取得前述房产的产权证。
星汇湾商住小区一直由星汇物业公司提供物业服务。自2013年12月起，黄艳兴、黄敬伟未向星汇物业公司交纳物业服务费。星汇物业公司遂于2016年3月18日具状诉至本院，主张前述实体权利。
另查：星汇物业公司提交的物业交接表显示，黄艳兴、黄敬伟在收楼验收时提出涉案房产存在“露台积水，合金板凹凸不平”情况。黄敬伟称时至今日，涉案房产仍存在渗漏等质量问题，渗漏的原因是楼与楼之间接驳位衔接不好，露台排水设施配备不足。黄敬伟认为该质量问题既有设计方面的缺陷，又有施工不规范的问题。黄敬伟称其与黄艳兴以及中山市菊城艺术馆多次发函给星汇房地产公司、星汇物业公司，要求对涉案物业质量问题进行维修处理，均未得到有效回应。庭审中，星汇物业公司认为应由星汇房地产公司对涉案物业承担房屋保修义务；即使黄敬伟陈述的质量问题存在，也与星汇房地产公司、星汇物业公司没有关系，质量问题系由黄敬伟违规装修所导致。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：黄艳兴、黄敬伟关于涉案物业存在渗漏等质量问题的抗辩能否对抗其应支付物业服务费的事实？本案中，黄敬伟提交的证据未能充分有效证明其房屋渗漏系由星汇房地产公司对建筑结构设计不当、施工不规范等原因所致，未能提交证据证明系由星汇物业公司没有尽到物业服务管理义务所致，故本院对致使涉案物业存在质量问题的责任主体无法予以认定，应由黄敬伟、黄艳兴承担举证不能的不利后果。星汇物业公司作为星汇湾商住小区的物业管理者，其只是秉承对业主负责的态度在星汇房地产公司委托下与业主对房屋进行验收，并对验收中发现的问题督促星汇房地产公司进行整改，即使该涉案物业确实存在质量问题，根据合同相对性原则，也应由涉案物业的开发商即星汇房地产公司与黄艳兴、黄敬伟协商解决。综上，星汇物业公司已依约向星汇湾商住小区提供物业服务，黄艳兴、黄敬伟作为星汇湾1幢5层01卡的业主，应按时向星汇物业公司交纳物业服务费，故本院对于黄艳兴、黄敬伟拒交物业服务费原因的抗辩意见不予采纳。黄艳兴、黄敬伟关于涉案物业存在渗漏等质量问题的抗辩理由不能对抗其应支付物业服务费的事实。
关于物业服务费计算标准问题。涉案物业的建筑面积为387.26平方米。根据星汇房地产公司与星汇物业公司签订的中山市前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积6元/平方米/月计算，即黄艳兴、黄敬伟每月应缴的物业服务费应为2323.56元（387.26平方米×6元/平方米）。黄艳兴、黄敬伟不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。黄艳兴、黄敬伟应向星汇物业公司支付2013年12月1日至2016年2月29日期间的物业服务费62736.12元（2323.56元/月×27个月）。现星汇物业公司诉请黄艳兴、黄敬伟支付上述期间的物业服务费60424元，即每月物业服务费为2237.9元，本院予以支持。
关于违约金支付标准问题。星汇房地产公司与星汇物业公司签订的中山市前期物业服务合同中约定，若业主逾期交纳物业服务费，业主应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。本院认为，物业服务合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。星汇物业公司的实际损失为物业服务费的利息损失。该约定标准过高，本院依法调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。星汇物业公司主张分别从欠费当月的11日开始计算违约金至2016年2月10日止，对此本院予以支持。
黄艳兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告黄艳兴、黄敬伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星汇物业管理服务有限公司支付2013年12月1日至2016年2月29日期间的物业服务费60424元及违约金（违约金计算方法：在2013年12月至2016年1月期间，分别从每月11日起，以每月应交纳的物业服务费2237.9元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，计至2016年2月10日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，减半收取为950元（原告中山市星汇物业管理服务有限公司已预交），由被告黄艳兴、黄敬伟连带负担（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 丁向娜
二〇一六年六月十七日
书记员 梁心然
邱志婵