甘肃省武威市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）武中民再字第5号
抗诉机关：甘肃省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）甘肃武威建环房地产开发有限公司（以下简称建环公司）。
委托代理人王建华，甘肃森博律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）陈发科。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）陈法忠（又名陈发忠）。
申诉人建环公司因与被申诉人陈发科、陈法忠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）武中民终字第83号民事判决，向检察机关申诉。甘肃省人民检察院于2015年7月9日作出甘检民（行）监（2015）62000000064号民事（行政）抗诉书，向甘肃省高级人民法院提出抗诉。甘肃省高级人民法院于2015年8月25日作出（2015）甘民抗字第28号民事裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。甘肃省人民检察院指派武威市人民检察院派员王建荣、胡惠林出庭。申诉人建环公司委托代理人王建华、被申诉人陈发科、被申诉人陈法忠到庭参加诉讼。本案现已再审终结。
2013年5月20日，一审原告陈发科起诉至凉州区人民法院称，2001年12月12日，其与一审被告建环公司签订了商品房买卖合同，被告将位于凉州区西关街原矿机厂沿街铺面2-204号房屋出售给其，该铺面房面积53.85平方米、房屋价款120000元，其原先交付房款70000元，尚欠房款50000元，双方协商从2002年8月10日起，由被告将铺面出租所得的房租予以抵顶房款，此后被告一直收取房租至今，所收房租早已超出下欠房款。2008年其催促被告办理房屋移交手续，但被告推诿，现已拒绝给其交房。故请求判令被告交付原告购买的商铺、配合原告办理房屋的相关手续、偿付原告超收的租费6万元。
凉州区人民法院一审查明，2000年，建环公司在凉州区原矿机厂的沿街开发商品楼和商铺，建环公司法定代表人张万胜因曾修建原凉州区糖酒公司的国茂商厦，与时任该单位的经理陈法忠相识。陈发科欲购买商铺一间，遂委托陈法忠为其联系，经陈法忠与张万胜协商，将被告开发的位于凉州区西关北路建环商住楼2号楼2－004号商铺预售给陈发科，同年6月2日陈发科向被告预付商铺定金50000元，2001年9月11日预付商铺定金20000元。2001年12月12日，陈发科委托陈法忠与建环公司签订了凉州区西关北路建环商住楼2号楼2－004号商品房的买卖合同。合同约定：商品房的用途为商铺，面积为53.85平方米，单价为2300元／平方米，总价款为12万元。付款方式为分三次付清。合同签订后，陈法忠与建环公司经理张万胜口头协商，剩余的50000元房款用此商铺的租金抵顶房款。2005年8月2日，陈法忠与被告财务人员结算，尚欠房款25000元，剩余房款仍由被告用租金抵顶。2006年8月，陈法忠在武威市工商行政管理局凉州分局注册武威玉田蔬菜经销有限公司，注册资金为10万元。同年8月8日、8月9日，张万胜通过中国银行两次转给陈法忠现金10万元，未载明该款的用途。2008年后陈法忠多次找被告办理房屋移交手续，被告以各种借口推诿，2012年再次协商时仍未果，2013年4月16日，陈法忠以原告身份起诉建环公司，在举证期间以主体不适格为由于2013年5月20日撤诉。同日，陈发科以原告身份又对建环公司提起诉讼。审理中，经调查，讼争的凉州区西关北路建环商住楼2号楼2－004号商铺现在仍由被告建环公司占有并出租给他人使用，剩余房款现已足额抵顶完毕。
凉州区人民法院一审认为，本案商品房买卖合同的客观事实存在，原告陈发科和第三人陈法忠系兄弟关系，且兄弟二人均认可委托代理关系，购房收款收据的交款人系陈发科，根据现有的证据证明，陈发科是实际购房人。被告辩解其未与原告订立房屋买卖合同之主张，因有原告向被告两次交款的收据证实，被告对购房人是明知的，受托人陈法忠以自己名义在授权范围内与被告订立商品房买卖合同，该合同直接约束委托人陈发科和被告，因此被告的该辩解理由不予认定，可以认定商品房买卖合同系原告与被告之间的买卖合同，原告的主体身份合法。合同签订后，双方约定用房租抵顶房款的事实，各方当事人均认可，并于2005年8月2日进行了结算。被告辩解与第三人于2006年8月口头解除合同后支付房款及补偿金共计10万元，因只有被告陈述，再无其他证据证实，且第三人认可10万元系借款，至今未还，故被告应承担举证不力的法律后果，对此辩解意见不予采信。故原告与被告建环公司的商品房买卖合同有效，原告的诉讼请求应予支持。原告要求被告返还超收的租赁费6万元的请求，因其未提供证据证实，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十六条之规定，判决：一、原告陈发科与被告甘肃武威建环房地产开发有限公司的商品房买卖合同有效；二、被告甘肃武威建环房地产开发有限公司交付给原告陈发科位于凉州区西关北路建环商住楼2号楼2－004号商铺一间；并办理相关产权证手续；三、驳回原告陈发科的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告负担300元，被告甘肃武威建环房地产开发有限公司负担1000元。
一审宣判后，一审被告建环公司不服，以“1、第三人陈法忠就是房屋的买受人，原审认定其是陈发科的代理人，与建环公司签订房屋买卖合同，认定事实错误；2、建环公司在给付第三人陈法忠10万元后，房屋买卖合同即解除，现房屋已出售他人，原审判决不当”为由，向本院提起上诉。
本院二审认定的事实与一审相一致。
本院二审认为，上诉人建环公司于2000年6月2日、2001年9月11日共收受被上诉人陈发科商铺定金70000元，并出具定金收据，因此，双方形成口头房屋买卖合同。2001年12月12日，被上诉人陈法忠与上诉人签订书面合同，进一步对双方形成的口头房屋买卖合同进行确认，根据双方房屋买卖合同第八条规定，应于当日以合同约定方式交付房屋。同时，双方就剩余价款另行口头约定，由上诉人以讼争房屋出租后的租赁费陆续抵顶。由此，原审依据客观事实认定讼争房屋的双方当事人是上诉人与被上诉人并无不当，上诉人应当履行房屋买卖合同。在以讼争房屋出租后的租赁费抵顶欠款后，应将该房屋交付被上诉人管理。上诉人向被上诉人陈法忠支付的10万元款项，因付款凭据没有明确款项用途，且被上诉人陈法忠明确表明系借款，所以，该款项属另一法律关系。综上，二审认为，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人建环公司负担。
甘肃省人民检察抗诉认为，本院（2014）武中民终字第83号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明。理由：1．认定民事法律关系主体确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，根据该规定，合同具有相对性原则。本案中讼争房屋买卖合同原审法院认定为有效合同，那么该合同的相对方是建环公司和陈法忠，合同对建环公司及陈法忠之间发生法律拘束力，因此只有合同当事人一方才能基于合同向对方提起请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提起合同上的请求。合同当事人也不能擅自为第三人设置合同上的义务。本案中合同的签订、结算履行均由陈法忠与建环公司之间完成，并未在合同中设定陈发科的任何合同义务。陈发科所称陈法忠系其委托与建环公司签订合同，但该合同签订和履行过程中并未出现任何委托手续和证据，合同中并无委托购房事项存在，合同落款“买受人”为陈法忠，委托代理人为空，且作为合同相对方建环公司对委托持否认意见。其次，房屋款项未交清时，陈法忠向建环公司出具欠条，明确是其欠购房款，而非陈发科欠款。故原审法院仅以陈发科存在交款行为，即认定陈发科与陈法忠之间委托关系成立与合同法规定相悖，其认定事实违反了合同相对性规则，认定民事法律关系主体确有错误。2、认定案件事实缺乏证据证明。本案陈法忠对于建环公司实际付款为7万元，而房屋价款为12万元，陈法忠虽然主张用房屋租赁费抵顶剩余全部房款，但未提供相关证据证明，且该合同对付款时间没有约定，按照合同法的规定，对于履行期限不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。建环公司与陈法忠进行结算，形成陈法忠尚欠房款2.5万元的事实和证据，证明建环公司将出租所得2.5万元作为陈法忠欠交房款计算，即7万加2.5万等于9.5万元，陈法忠尚欠建环公司房款2.5万元。该案合同签订时间为2001年12月，直至2006年8月，陈法忠仍未将剩余房款付清。至2006年8月8日，8月9日建环公司转入陈法忠账户10万元，陈法忠未提出异议。陈法忠在诉讼期间主张该款系借款，建环公司对此不予认可，根据民事诉讼证据规则规定，当事人对自己的主张负有证明义务，陈法忠称10万元为借款，但不能举证证明借款关系存在，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出相关证据的，其主张不予支持。”而建环公司认为该款是退房款，有陈法忠违约不按期付清房款的事实及证据存在，且本案并无其他证据证明陈法忠与建环公司存在其他借款关系，故原审法院认定10万元系借款依据不足。
本院再审过程中，申诉人建环公司称：1、被申诉人陈法忠就是讼争房屋的买受人，当时被申诉人陈法忠为了避嫌，所以在交款单上写的是被申诉人陈发科的名字。购房合同上买受人是被申诉人陈法忠，而不是被申诉人陈发科，所以购房合同的买受人是被申诉人陈法忠。原审认定被申诉人陈法忠是被申诉人陈发科的委托代理人与申诉人签订讼争房屋买卖合同，认定事实错误；2、合同签订后，在2005年8月，被申诉人陈法忠与申诉人商议，用房租抵顶购房款，经核算后被申诉人陈法忠尚欠房款25000元，遂出具了欠条。后被申诉人陈法忠因注册公司需要资金，请求解除合同，申诉人同意，申诉人亦于2006年8月8日、9日两次向被申诉人陈法忠退款共计10万元，双方的房屋买卖合同已经解除，现申诉人已将讼争房屋出售他人。原审判决不当，请求撤销原审判决，驳回被申诉人陈发科的诉讼请求。
被申诉人陈发科答辩称，2000年我欲购买申诉人的一间商铺，便委托胞弟陈法忠为我联系，经陈法忠与申诉人协商，初步达成了购买位于凉州区原矿机厂沿街2-204号铺面一间的意向，我于同年6月2日向申诉人交纳房款5万元、2001年9月11日再次向申诉人交房款2万元，共计7万元。2001年12月，陈法忠与申诉人签订了房屋买卖合同，合同约定商品房的用途为商铺，面积为53.85平方米，单价为2300元／平方米，总价款为12万元。付款方式为分三次付清。合同签订后，我和陈法忠与申诉人口头协商，剩余的5万元房款用此商铺的租金抵顶。2005年8月2日，经与被告结算，我尚欠房款25000元，双方口头约定所欠房款在2007年再进行结算。2008年我找申诉人办理房屋移交手续时，申诉人以各种借口推诿，至今不向我交付房屋。讼争房屋的租金已经抵顶清全部房款，申诉人主张解除合同没有事实依据。
被申诉人陈法忠答辩称，本人是受被申诉人陈发科的委托与申诉人协商购买讼争房屋，并签订讼争房屋的商品房买卖合同的，讼争房屋的实际买受人是陈发科。2000年6月2日、2001年9月11日两笔共计7万元的房款是被申诉人陈发科交给申诉人的。建环公司给我转账的10万元款项，是我在注册公司时因为缺少资金而向其借的，并非退给我的购房款。2008年8月之后，我多次找申诉人商量商铺交付之事宜均未果。
本院再审认为，讼争房屋的购房款为被申诉人陈发科所交，讼争房屋的买卖合同为被申诉人陈法忠与申诉人所签订的，讼争房屋的实际买受人是被申诉人陈发科，还是被申诉人陈法忠，应当根据事实和证据来综合认定。一、二审诉讼中，申诉人主张已将讼争房屋出卖给了王琨伟，并提交了与王琨伟另行签订的商品房买卖合同和收款收据，但一、二审对该事实没有进行实质性审理。讼争房屋是否已经出售给了王琨伟，对本案的实体处理具有一定的关系，本案应当追加王琨伟为本案当事人参加诉讼。申诉人主张，其与被申诉人陈法忠已经解除了讼争房屋的商品房买卖合同，并退还了房款10万元。申诉人是以什么方式解除合同的，是否履行了解除合同的通知义务，应当进一步查明。综上，一、二审认定事实不清，遗漏当事人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）武中民终字第83号民事判决及武威市凉州区人民法院（2013）凉民初字第1886号民事判决；
二、本案发回凉州区人民法院重审。
审 判 长 罗立斌
代理审判员 王天雄
代理审判员 赵世苍
二〇一六年一月十一日
书 记 员 张胜卫