安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民一初字第00781号
原告：芜湖凯德商用置业有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路。
法定代表人：林建瑞，总经理。
委托代理人：施莉珏，上海华诚律师事务所律师。
委托代理人：陈淑英，上海华诚律师事务所律师助理。
被告：江拥军，男，1970年6月30日出生。
委托代理人：何江平，安徽泰韵律师事务所律师。
原告芜湖凯德商用置业有限公司诉被告江拥军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理，依法由审判员赵凌适用简易程序独任审判，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，审理期限内，原、被告要求给予庭外调解时间一个月。原告芜湖凯德商用置业有限公司（以下简称“凯德公司”）的委托代理人施莉珏，被告江拥军的委托代理人何江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯德公司诉称：2013年1月9日，原、被告签订凯德广场·芜湖房屋租赁合同，约定被告承租原告位于芜湖市中山北路与银湖南路交叉口凯德广场4层××、××、××号商铺，经营蓝波湾撞球会所、电动游戏中心、儿童游戏中心。合同还对租赁期限、租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等费用的计算方法和支付方式、滞纳金、违约金的承担等做了约定。合同签订后，被告经常有拖欠租金和水电费的行为，原告自2014年1月14日起，每月均发律师函向被告催要欠款，被告自2014年6月后不再支付租金及水电费，并于2014年10月12日搬离租赁房屋，单方退租，提前终止了租赁合同。原告于2014年10月22向原告寄送律师函，通知其缴清所欠费用，被告不予理睬。故原告诉请判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年10月12日解除，被告立即将诉争房屋恢复原状至交付状态返还原告；2、原告向被告收取的保证金人民币167365.86元不予返还；3、被告向原告支付至解约之日所欠的租金及物业费人民币309986.57元；4、被告按照每日每平米6.15元的标准向原告支付合同解除之次日至实际搬离之日止的房屋占用费；5、被告向原告支付截止至解约之日拖欠的水电费5602.32元，及解约次日至实际搬离之日所产生的水电费（以实际发生的费用为准）；6、被告向原告支付至实际支付之日的欠款滞纳金共计36476.07元（暂计算至2014年11月20日）；7、被告向原告支付解除租赁合同的违约金432108.6元（六个月的租金和六个月的物业管理费之和）；8、由被告承担本案的诉讼费用。
被告江拥军辩称：1、被告自2007年12月1日承租涉案房屋，租期至2014年10月14日，在此期间经营状况良好，从未拖欠房租，2012年凯德更换管理层，对涉案房屋所在的四楼进行改造，改变了被告承租部分地块的布局，缩小了经营面积，并许诺将中间的货梯改为客梯，重新招商，引进著名餐饮企业，同时将被告的房租提高了一倍，由于承租房屋格局改变，被告不得不对房屋进行重新装修、布局，无辜付出了一百多万的投入；2、2013年7月后，受社会整体经济状况的影响，被告的生意不断下滑，营业收入直线下降，使被告无法承受如此高昂的租赁费用，原告为了留住被告，承诺向总部申请降租，并减小租赁面积，但一直没有兑现，只是一直催促被告支付各种款项，直到2014年7月25日下达了解除租赁关系的律师函，双方随即解除了租赁合同；3、在租赁期间，原告利用有利地位，向被告收取巨额物业费，但是对房屋物业状况不管不问，整个承租房屋的空调时好时坏，对被告的正常经营造成了严重影响，根据物业管理条例，收取物业管理费需要拥有物业管理资质，原告不具有该资质，私收物业费，不公布相关资金的使用去向，被告严重怀疑原告将绝大部分的物业费占为己有，被告对之前收取的巨额物业费，保留要求返还的诉权；4、原、被告双方于2014年7月25日解除了租赁关系，随即被告退场，并且2014年5月的租金已经结清，6月的租金支付了5963.8元，因此，被告实际欠原告的租金为24019.75＋26188.4×25／30-5963.8＝39879.6元；5、原告诉请各项违约金明显超出了实际损失，违约金不应超过被告拖欠租金总和的20%。
经审理查明：被告自2007年12月起租赁芜湖凯德广场4层××、××、××号商铺，面积1309.42平方米，用于经营×××撞球会所、电动游戏中心、儿童游戏中心。2013年1月9日，原、被告重新签订凯德广场·芜湖房屋租赁合同一份，约定：1、租赁期限自2013年2月1日起至2016年10月14日止；2、租金按保底租金或提成租金收取，保底租金按租用面积计算，第二个租金计收年度的月保底租金为26188.40元；3、被告应于合同签订之前向原告交付租赁保证金167365.86元；4、物业费按照每平方米每月24.31元计算，即每月物业管理费为31832元；5、被告应于每月第一个工作日或之前向被告支付租金及物业管理费；6、若被告违反合同约定，原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项，或作为原告因此而遭受损失的赔偿，或根据本合同规定不予返还；7、租赁期间该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费等费用由被告承担；8、被告逾期支付租金和其他费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向原告支付违约金；9、被告有逾期支付租金或其他应付款项超过一个月等情形的，原告可书面通知被告解除合同，被告已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，被告还须支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；10、被告应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向原告交还该房屋。被告逾期不交还房屋的，原告有权要求被告按每日每平方米6.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费；11、被告应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向原告交还该房屋，并将该房屋恢复原状，由此发生的费用由被告承担。被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；12、被告未依合同约定的日期交还房屋满7日的，原告有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的被告财产损失不承担责任。被告租赁房屋后陆续向原告缴纳租赁保证金共计167365.86元。2014年1月起每月租金标准为保底租金26188.40元、物业费为45829.70元。因被告拖欠租金，原告于2014年1月至6月，多次发律师函催要租金等费用，2014年7月25日，原告再次发律师函给被告，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告在解除函送达当日办理离场手续、将场地恢复至原状交付给原告，且于2014年7月31日17时前缴清所有欠款。被告签收上述律师函后，已结清2014年5月之前的租金、物业费及2014年8月份之前的水电费，并缴纳2014年6月租金5963.80元。2014年6月之后的租金、物业费及2014年9月水电费3053.16元、10月水电费2549.16元未缴纳。2014年10月10日，原告签发同意被告撤场单，同意被告将其所有物品于2014年10月12日晚9：30分至2014年10月19日搬离租赁房屋。被告于2014年10月12日在经营场所向顾客发出迁址公告，内容为本店于2014年10月18日迁至芜湖市万达广场百货×楼。原告于2014年10月21日再次向被告邮寄律师函，要求被告立即缴清欠款313039.73元，如逾期，原告将追究被告违约及场地占用费等，被告于2014年10月23日签收该律师函。现原告要求解除房屋租赁合同，被告则认为双方租赁合同于2014年7月25日已解除。
上述事实，有凯德广场·芜湖房屋租赁合同、律师函、收款收据、水电费表、发票发放登记表、撤场签收单、迁址公告及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求解除双方签订的房屋租赁合同并恢复至交付状态返还租赁房屋，被告认为双方的租赁合同早已解除，租赁合同解除后，被告应当腾空房屋至交付状态交还给原告，故对原告该项诉请，本院予以支持。被告使用租赁房屋，应当支付租赁费、物业费、水电费，被告称于2014年7月25日接到律师函后就搬离了租赁房屋，无相应证据证明，相反，被告员工签收的水电费单据及被告向顾客发出的迁址公告，能够相互印证其于2014年10月12日搬离租赁房屋，故对被告该辩称，本院不予采信，因此被告应缴纳2014年6月1日至2014年10月12日租赁费、物业费309986.57元{（（26188.40＋45829.70）×4－5963.80）＋（（26188.40＋45829.70）÷31×12）}，及2014年9月、10月水电费5602.32元。对于原告要求被告支付自合同解除之日至实际搬离之日止的房屋占用费，原告2014年10月10日同意被告撤场，被告于2014年10月12日也搬离了租赁房屋，且原告也向被告发出了解除租赁合同的律师函，根据双方合同约定，被告应当在提前解除合同之日向原告交还房屋，被告未交还租赁房屋的，原告有权在被告搬离后七日内，自行开锁将物品腾空收回房屋，并有权处置被告的物品，如发生处置费用，由被告承担，在被告搬离租赁房屋后，原告未收回房屋，也未及时主张权利，属于扩大损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金、违约金并同时没收租赁保证金，上述诉请虽有合同约定，但滞纳金、没收保证金、违约金均属承担违约责任形式，相互之间存在重复，故本院酌定被告违约对原告造成的损失以欠缴租金和物业费总和309986.57元为基数，按照违约金标准20%计算，违约金为61997.31元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告芜湖凯德商用置业有限公司与被告江拥军于2013年1月9日签订的凯德广场·芜湖房屋租赁合同；
二、被告江拥军于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并将房屋恢复至交付状态交还给原告芜湖凯德商用置业有限公司；
三、被告江拥军于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖凯德商用置业有限公司租金及物业费309986.57元、水电费5602.32元，合计315588.89元；
四、被告江拥军于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖凯德商用置业有限公司违约金61997.31元；
上述第三、第四项支付数额应抵扣租赁保证金167365.86元，被告江拥军尚应支付原告芜湖凯德商用置业有限公司210220.34元；
五、驳回原告芜湖凯德商用置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6897元，由原告芜湖凯德商用置业有限公司负担4037元，被告江拥军负担2860元（诉讼费原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 赵凌
二〇一五年七月七日
书记员 周刚
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。