江西省德兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一初字第132号
原告李XX，自由职业。
委托代理人祝XX，德兴市XX法律服务所法律工作者，特别授权。
被告毛XX，自由职业。
被告戴XX，自由职业。
被告毛XX，自由职业。
委托代理人叶XX，德兴市XX法律服务所法律工作者，特别授权。
原告李XX诉被告毛XX、戴XX、毛XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由助理审判员齐睿豪独任审判，并于2015年3月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托代理人祝XX，被告毛XX的委托代理人叶XX均到庭参加了诉讼；被告毛XX、戴XX经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称，2014年9月份，三被告表示要将其所居住的位于德兴市银山西路XXX的一栋平房和房屋前后的土地一并出售，原告得知后便与三被告商议，约定价格为人民币21万元，同时合同还明确，被告所出售的房屋应当有土地证、产权证、共有权证，三被告应当协助原告办理房产证、土地证过户。事后就房价，被告单方提出要加价人民币2万元，由于已经支付了部分房款，原告无奈也同意了。按照约定，原告在2014年9月5日、10月6日、10月13日、11月1日、11月26日，五次累计支付了购房款人民币23万元给三被告。然而，原告尚未实际占有房屋，三被告所出售给原告的房屋就因为其个人对外债务问题而被他人强行占有，导致原告根本无法取得房屋的实际使用权。不仅如此，原告在前往房屋管理部门及土地管理部门了解办理过户事宜时，意外知晓三被告出售给原告的房屋并未进行产权登记，三被告根本没有合同约定的土地、产权证，更无合法的处置权。原告花费巨资所购买的房屋根本无法得到法律的认可，更无法取得物权。为维护自身合法权益，原告遂依法诉至德兴市人民法院，请求依法确认原、被告间于2014年9月5日所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同；依法判令被告毛XX、戴XX、毛XX共同偿还原告李XX购房款人民币230，000元，并赔偿原告经济损失人民币13，891元，合计人民币243，891元。
为支持所诉，原告李XX向本院提交如下证据：
1、原告李XX的身份证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、《房屋买卖合同》一份，用以证明原、被告之间房屋买卖的事实及合同约定内容；
3、收条共计五份，用以证明原告李XX截止2014年11月25日，共计分五笔支付了三被告购房款人民币23万元的事实。
上述证据经原、被告当庭质证，被告毛XX对原告李XX所提交的上述证据的质证意见如下：
1、对原告李XX所提交的证据1的真实性均不持异议；
2、对原告李XX所提交的证据2的真实性不持异议，但是对证明对象有异议，认为被告戴XX、毛XX不是合同主体，另外合同没有约定损失，原告计算损失没有法律依据；
3、对原告李XX所提交的证据4，认为2014年11月26日领款人毛XX、戴XX署名的收条，字是毛XX签署的，但是原告的要求，毛XX代其父亲毛XX收款的；2014年10月13日的收条，日期有修改不应认定；收条中大写小写数额不同的，应当认定为小额的。
被告毛XX、戴XX未到庭对原告李XX所提交的上述证据发表质证意见。
被告毛XX、被告戴XX辩称，原告李XX与答辩人系邻居，原告对答辩人的房产情况十分了解，原告在全面了解答辩人房产信息后，同意购买答辩人房产，因此原告在与答辩人签订的房屋买卖合同中明确写明“乙方对甲方出售的房屋已作详细了解并同意购买”，答辩人把房屋的土地证、产权证、共有权证按时交给了原告，同时答辩人及时搬出房屋，并将钥匙交给原告，原告接收了钥匙和证件，房屋交接已经实际完成。本案原、被告具有订立协议的行为能力，当事人意思表示真实，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，标的物的所有权自标的物交付时转移。本案原告已经付清了房款且占用了房屋，财产所有权已经转移原告。财产所有权合法转移后，一方反悔，不予支持。综上，登记只是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。答辩人出卖房子的买卖行为合法有效，请求法院依法驳回原告诉请。
被告毛XX、戴XX未向本院提交证据材料。
被告毛XX辩称，被告毛XX既不是房屋出卖人，也不是房屋共有权人，房屋买卖合同签订时，原告只是怕被告毛XX以后作为出卖人的子女，提出异议，才叫被告毛XX作为在场人签字。收取购房款的一张收条上有被告毛XX的签名，也只是因出卖人被告毛XX不在家，由被告毛XX代收购房款而已，被告毛XX是没有权利收取购房款的。出卖人被告毛XX已经认可收到被告毛XX转交的购房款，说明被告毛XX代收转交已经完成。因此，本案中，被告毛XX不应作为被告主体，请求法院依法驳回原告诉求。
为支持所辩，被告毛XX向本院提交如下证据：
证人刘X当庭陈述证言一份，主要内容：“我和被告毛XX、戴XX系朋友关系，和原告李XX也认识。房屋价款的具体数额我不是很清楚，只知道当时约定是人民币21万元，后来因为被告毛XX的家属提出家庭比较困难，要求原告李XX再增加人民币2万元，一共是人民币23万元。该房屋是被告毛XX自建的房屋，我个人认为是没有土管局、房管局颁发的土地证和房屋所有权证。原来的户主是服装厂一名姓夏的会计，夏会计把土地转让给被告毛XX的时候有一个转让证明，听毛XX讲，在签订房屋买卖合同时把该证明给了原告李XX。原告李XX与被告毛XX签订合同时我不在场，后来被告戴XX、毛XX补签字时我在场，是原告李XX把购房款付清之后，为了防止之后产生纠纷，要求被告戴XX、毛XX在协议上签字的。签订合同之后，原告李XX给了人民币10万元钱，被告毛XX把水电的本子、有线电视的本子给了原告李XX。房子卖了之后，原告李XX要求10月底搬家，后来拖到了11月才搬。东西搬完之后，我就把大门的钥匙给了原告李XX。”，用以证明原、被告之间房屋买卖的事实及标的房屋的产权性质。
上述证据经原、被告当庭质证，原告李XX认为该案诉争房屋没有相关的产权证明。
被告毛XX、戴XX未到庭对上述证据发表质证意见。
本院对原、被告所提交的上述证据分析认定如下：1、原告李XX所提交的证据1、2、3来源合法，三被告对其真实性均不持异议，本院予以采信；2、被告毛XX所提交的证人证言，证人所述该案房屋的性质、产权均未证据予以证实，本院不予采信。
经审理查明，原、被告系邻居关系。2014年9月5日，被告毛XX、戴XX、毛XX作为合同甲方与原告李XX作为合同乙方，签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将自有的坐落在德兴市茶叶坞一栋平房和房屋前后土地一起出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已作详细了解并愿意购买；二、甲方出售的房屋用途为改建住宅，土地证、产权证、共有权证；三、甲乙双方议定的上述房屋买卖价款为人民币210，000元；四、甲乙双方同意自本合同签订之日，乙方付人民币100，000元押金给甲方，待甲方2014年10月搬出来，剩余房款等甲方全部搬离付清。乙方交付的房价款，甲方应开具收款收据。遵守买卖合同，如甲方违约合同，赔偿乙方经济损失（按3分钱利息计算）；五、本合同一式三份，买卖双方各执一份，房产交易所执一份存档；六、土地证暂时不过户，之后如果过户甲方支持与协助乙方办理；七、房产证、土地证过户的费用由乙方承担。后，经原、被告一致同意将购房款变更为人民币230，000元。原告李XX依约分别于2014年9月5日、10月6日、10月13日、11月1日、11月26日，分五次付清了全部购房款人民币230，000元。三被告亦依约搬出该房屋，并将约定房屋的水、电、有线电视开户材料及大门钥匙交付给了原告李XX。就该案房产的变更登记事宜产生纠纷，原告李XX未能取得该案房屋的所有权，经协商未果，遂依法诉至本院。
另查明，该案三被告出售给原告李XX的房屋及土地未办理产权登记。
本院认为，公民合法的民事权益应当受到法律的保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案当中，被告毛XX、戴XX、毛XX作为合同甲方，将坐落在德兴市茶叶坞一栋平房和房屋前后土地一并出售给乙方原告李XX，但未能提交证据证明该三被告对其所出售的房屋及土地享有处分权，且该处分行为未经权利人追认，三被告亦未举证证明其已取得所出售房屋及土地的处分权，本院对原告李XX请求依法确认原、被告之间于2014年9月5日所签订的《房屋买卖合同》无效，同时要求三被告返还其购房款人民币230，000元的诉请予以支持；被告毛XX辩称其不是合同主体，只是代被告毛XX收取购房款，但未能提交充分证据予以证实，本院对该辩称不予采纳。三被告在没有取得该案房屋及土地的处分权的情况下，与原告李XX签订《房屋买卖合同》，对该《房屋买卖合同》被确认无效存在过错，应当赔偿由此对原告李XX造成的损失，本院对原告李XX要求判决三被告赔偿其损失的诉请予以支持，但是原告李XX要求按照同期银行贷款利率的四倍计算损失的主张无法律依据，本院不予采纳，且原告李XX作为三被告的邻居，在购买三被告出售的房屋及土地时应当对该房屋及土地的权属进行了解，因此其对该《房屋买卖合同》被确认无效亦具有过错，应当承担相应责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李XX与被告毛XX、戴XX、毛XX于2014年9月5日所签订的《房屋买卖合同》无效；
二、由被告毛XX、戴XX、毛XX共同返还原告李XX购房款人民币230，000元，并赔偿原告李XX损失人民币1，736.38元，合计人民币231，736.38元限被告毛XX、戴XX、毛XX于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，479元（已减半收取）、保全费人民币1，770元，合计人民币4，249元，由原告李XX负担人民币212元，由被告毛XX、戴XX、毛XX共同负担人民币4，037元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
代理审判员 齐睿豪
二〇一五年四月十四日
书 记 员 杨 莉