贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终812号
上诉人（原审被告）杨兴明，男，汉族，1981年9月29日出生，住贵州省麻江县。
委托代理人吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田仁平，男，苗族，1976年5月3日出生，住贵州省麻江县。
上诉人杨兴明因与被上诉人田仁平租赁合同纠纷一案，不服麻江县人民法院(2014)麻民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年6月29日，原、被告签订《合同书》一份，被告把竹围山庄出租给原告进行经营，杨仕和、田孟富、杨兴国等作为见证人在合同上面签字。合同约定：杨兴明自愿将竹围山庄以每年15000.00元整出租给田仁平经营；经营权暂定5年（2012年6月30日至2017年6月30日止）；田仁平一次性交清5年租金共计人民币75000.00元；出租范围为竹围山庄所有土地面积及现有的基础设施；厢房四间、餐桌、凳子、锅碗、筷子等用具杨兴明给田仁平使用；如田仁平在经营期间需要扩建、装修等，合同期满全部归杨兴明；杨兴明如有违约，田仁平有权收回原付给杨兴明的资金费；田仁平如有违约，杨兴明有权收回所有设施，并不退还已付租金。合同签订后，原告当即一次性支付给被告5年的房租共75000.00元。
《合同书》签订一年之后，原告在竹围山庄旁被告修建的水泥柱框架内修建了四间包房。嗣后，被告在水泥柱框架上修建了两层砖混结构的房屋一栋。2013年12月1日，原告以竹围山庄出现安全隐患为由停止营业。故原告以竹围山庄出现安全隐患系被告在水泥柱框架上修建了两层砖混结构的房屋一栋所致，特向本院提起诉讼，请求判令如其诉求。
本院受理该案后，依法实地进行勘查，发现原告修建四个包房的水泥柱框架内地上有多处明显裂缝。因原告申请对该房屋的地面、地基、包房等出现裂缝安全隐患问题进行鉴定，本院依法委托贵州省建筑科学研究所检测中心司法鉴定所作为鉴定机构进行鉴定。2014年12月15日，该所作出回复称因鉴定技术原因不能鉴定而退回鉴定委托。2014年12月22日，本院依法指标鉴定机构，在法定期限内没有任何鉴定机构投标，故此，本院依法终结对外委托鉴定。2015年6月26日，贵州皓天价格评估有限责任公司对田仁平所经营竹围山庄饭店投入的各项费用价格作出评估，价格评估结果为“经过测算，取整确定评估标的在评估基准日的评估价格为￥76696元”，评估费用为6000.00元。贵州皓天价格评估有限责任公司对竹围山庄饭店投入费用评估明细表显示：瓷粉556.04m2的评估价为4126元、瓷粉胶乳漆73m2的评估价为1354.00元、墙体抹灰43.12m2的评估价为1071.00元、砖墙18.43m3的评估价为6735.00元、水池0.51m3的评估价为123.00元、石膏板隔墙182.65m2的评估价为7454.00元、刷红漆98.58m2的评估价为2048.00元、外墙画格漆152.46m2的评估价为3959.00元、灶台12m的评估价为2493.00元、电安装160.30m2的评估价为4189.00元、梯步34步的评估价为2517.00元、地坪14.71m3的评估价为4870.00元、化粪池10.14m3的评估价为2914.00元、厨房27.54m2的评估价为14096.00元、钢混柱子1.13m3的评估价为920.00元、圈梁2.93m3的评估价为2375.00元、简易棚14.62m2的评估价为1627.00元。
原审法院认为：原、被告签订《合同书》一份，被告把竹围山庄出租给原告进行经营,双方租赁合同关系事实存在。签订《合同书》虽没有明确水泥柱框架内是否属于租赁范围内，但是原告在该处修建四个包房时，被告并没有制止该行为，故原告修建四个包房的行为属于合同租赁范围。原告提出水泥柱框架内地上出现裂缝，存在安全隐患问题，而提出请求解除原、被告签订的《合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，经本院实地勘查后，发现修建四个包房的水泥柱框架内地上有多处明显裂缝，对竹围山庄造成一定的安全隐患问题，故原告请求解除原、被告签订的《合同书》，本院予以支持。
至于原告提出退还租金的请求，原告因考虑到竹围山庄存在安全隐患而于2013年12月1日停止营业。因修建四个包房的水泥柱框架内地上有多处明显裂缝，对竹围山庄造成一定的安全隐患，原、被告签订的《合同书》依法解除，2013年12月1日停止营业之后的租赁关系已经无法履行，故停业后的租金应当返还。原告请求退回房屋租金53750.00元，因每年租金为15000.00元，按每月计算租金为1250.00元，2013年12月1日至2017年6月30日共计为43个月，计算正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院根据履行情况和合同性质，对各方面的损失予以适当考虑。2013年12月1日至2017年6月30日的房屋租金53750.00元，由双方按照公平原则分担，被告应当返还给原告房屋租金32250.00元。
至于原告提出赔偿损失的请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，未形成附合的装饰装修的餐桌用具等物，可由原告自行拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：······（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，因双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，由双方按照公平原则分担。从本案来看，已形成附合的装饰装修物有：瓷粉556.04m2、瓷粉胶乳漆73m2、墙体抹灰43.12m2、砖墙18.43m3、水池0.51m3、石膏板隔墙182.65m2、刷红漆98.58m2、外墙画格漆152.46m2、灶台12m、电安装160.30m2、梯步34步、地坪14.71m3、化粪池10.14m3、厨房27.54m2、钢混柱子1.13m3、圈梁2.93m3、简易棚14.62m2，评估价一共为62871.00元。因已形成附合的装饰装修物尚有一定使用价值，合同解除后应归被告使用，同时应补偿原告一定费用。所有已形成附合的装饰装修物的评估价为62871.00元，系按成新率计算得出，符合当下使用价值。剩余租赁期内的装饰装修残值损失62871.00元，由双方按照公平原则分担，故被告应当支付原告装饰装修残值损失37722.60元。
至于原告提出每日按照193.95元计算停业损失。本院认为，原告因考虑到竹围山庄存在安全隐患而于2013年12月1日主动停止营业，原告提出的停业损失并非其实际损失，故本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项之规定，判决如下：一、解除原告田仁平与被告杨兴明于2012年6月29日签订的《合同书》；二、被告杨兴明退还原告田仁平房屋租金32250.00元并支付原告已形成附合的装饰装修物的价款37722.60元，上述两项金额合计69972.60元，限被告杨兴明在本判决书生效后十五日内给付完毕；三、原告田仁平在本判决书生效后十五日内将未形成附合的装饰装修物拆除完毕；四、驳回原告田仁平的其他诉讼请求。案件受理费4560.00元、鉴定费6000.00元，两项共计10560.00元，由原告田仁平承担4224.00元，由被告杨兴明承担6336.00元。
一审宣判后，杨兴明不服，向本院提起上诉，其上诉的理由及请求为：一、上诉人与被上诉人于2012年6月29日签订的《合同书》的范围并未包含四个包房的位置，被上诉人修建四个包房的区域不在合同约定的租赁范围。被上诉人在竹围山庄外修建四个包房的过程为：上诉人修建房屋后，一楼闲置，被上诉人请求上诉人将该处送给其使用，其后上诉人同意免费将该处送给被上诉人使用。上诉人给被上诉人无偿使用房屋底层，不是原合同租赁范围的变更。二、一审判决认定房屋存在安全隐患，危及房屋使用无事实依据。没有证据证明房屋存在隐患且危及被上诉人对竹围山庄的使用。请求撤销一审判决，驳回被上诉人田仁平的原审诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。
被上诉人田仁平答辩称：上诉人的上诉请求、上诉理由均不能成立，与事实不符，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，出租人只对其出租的租赁物承担维修、维护义务，确保租赁物符合约定的用途；对于承租人在租赁期间自行添附的其他设施，出租人不承担维修、维护等义务。本案上诉人杨兴明与被上诉人田仁平于2012年6月29日签订《合同书》，约定上诉人将竹围山庄出租给被上诉人经营，租赁范围为：竹围山庄所有土地面积及现有的基础设施；厢房四间、餐桌、凳子、锅碗、筷子等用具。地面出现不同程度裂缝的四间包房，系被上诉人经营一年之后，经上诉人同意，自行增设的设施。作为出租人的上诉人对被上诉人自行增设的四间包房不负有确保质量和安全、保证符合租赁目的等义务。经本院现场查看，被上诉人自行增设的四间包房是否存在安全隐患，并不影响被上诉人对《合同书》约定的租赁物竹围山庄的正常经营和管理使用。上诉人已按《合同书》的约定和法律的规定，对约定的租赁物履行了交付、确保约定租赁物符合约定用途的义务。现被上诉人以其自行增加的四间包房的地面出现不同程度的裂缝、存在安全隐患为由请求解除租赁合同、退还租金及赔偿损失，因不符合双方的约定和法律规定，本院不予支持。
上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和判决有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省麻江县人民法院（2014）麻民初字第489号民事判决；
二、驳回被上诉人田仁平的诉讼请求。
一审案件受理费4560元，鉴定费6000元；二审案件受理费4560元，共计15120元，由被上诉人田仁平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘志红
审判员 王山地
审判员 吴竹春
二〇一六年七月七日
书记员 王晓宇