南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第7114号
原告（反诉被告）吴冰凤，女，汉族，1980年7月29日生，无固定职业。
委托代理人万遂，江苏正天衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）王晓卫，男，汉族，1976年11月5日生公司员工。
委托代理人孟子祥，江苏维世德律师事务所律师。
第三人王雪芳，女，汉族，1932年12月29日生。
原告吴冰凤诉被告王晓卫、第三人王雪芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告王晓卫提起反诉，与本诉合并进行了审理。原告（反诉被告）吴冰凤及其委托代理人万遂、被告（反诉原告）王晓卫的委托代理人孟子祥到庭参加诉讼。第三人王雪芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
本诉原告吴冰凤诉称，2013年6月，王晓卫将位于本市鼓楼区XX巷27-13号约22平方米的门面房（以下简称XX巷27-13号房屋）出租给吴冰凤做服装生意使用，租赁期限自2013年6月22日至2016年6月22日，年租金为73000元，门面转让费50000元，合同约定非因吴冰凤原因导致合同终止的，王晓卫将全额退还转让费。如任一方违约的，须向对方支付年租金30%的违约金。合同期内如非因吴冰凤原因导致的合同终止，则王晓卫承担吴冰凤对出租房屋的装修费用。2013年6月22日，吴冰凤向王晓卫支付了2013年6月22日至2013年12月22日的房租36500元和转让费50000元。2013年6月23日，吴冰凤与芜湖市紫萝藤装饰公司签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同书》一份，由该公司对XX巷27-13号房屋进行装饰装修，双方经结算工程款为75000元。在房屋装修过程中，吴冰凤了解到诉争房屋系南京鼓楼房产经营有限公司的公有住房，承租人为王雪芳。2013年11月12日，王晓卫向吴冰凤出具了房屋收回声明一份，要求吴冰凤按照王晓卫与王雪芳的合同交付房租，否则王雪芳将于2013年11月18日收房等。2013年11月18日，王雪芳将上述房屋收回另租他人。王晓卫未能履行与吴冰凤所签订的房屋租赁合同，违约提前终止合同，给吴冰凤带来了严重的经济损失，应承担合同约定的违约责任。现吴冰凤诉至法院，请求判令：1、王晓卫返还转让费50000元、租金6894元，支付违约金21900元，赔偿装修费损失64803元，合计143597元；2、王晓卫承担本案的诉讼费用。
本诉被告王晓卫辩称，王晓卫与吴冰凤在签订门面租赁合同时已告知吴冰凤转租事宜。2013年11月，王晓卫就下半年房租缴纳联系吴冰凤时，吴冰凤提出要将房租直接交给王雪芳。2013年11月3日，王晓卫与王雪芳共同找到吴冰凤收房租时，吴冰凤却又临时反悔，不愿意缴纳房租，并要求王晓卫向其退还转让费。此事导致王晓卫与王雪芳的关系恶化，王晓卫被迫于2013年11月12日向吴冰凤发出房屋收回声明，向王雪芳发出房屋退租声明，但发函的目的在于逼迫吴冰凤缴纳房租，实际上该两份声明并未实际履行。吴冰凤在接到王晓卫的声明之后即向王雪芳缴纳了房租，并一直正常经营至今。故吴冰凤主张王晓卫存在违约行为无事实基础，据此主张的违约金、租金、转让费以及装修损失均不应得到法院的支持。
第三人王雪芳述称，第三人与王晓卫的租赁协议中明确约定不得转租，王晓卫将XX巷27-13号房屋转租给吴冰凤系违约。2013年11月18日，第三人已经与仇春云签订了租赁协议，将XX巷27-13号房屋出租给了仇春云，并收取了2013年11月18日至2014年5月18日期间的房租。
反诉原告王晓卫诉称，诉称事实同本诉辩称事实。因吴冰凤的行为已构成违约，应向王晓卫承担违约责任。请求法院判令：一、解除王晓卫与吴冰凤之间的《门面租赁合同》，吴冰凤向王晓卫返还租赁房屋；二、吴冰凤向王晓卫支付2013年12月23日至2014年1月6日的房租3000元，并按照200元／天的标准支付自2014年1月7日起至吴冰凤返还房屋之日止期间的房屋使用费；三、吴冰凤向王晓卫支付违约金21900元；四、吴冰凤承担本案的诉讼费用。
反诉被告吴冰凤辩称，吴冰凤从未因房屋转租一事拒绝向王晓卫支付房租，根据合同约定，吴冰凤支付下一期房租的时间为2013年11月22日，故王晓卫要求其于2013年11月18日缴纳租金没有依据。因王晓卫已于2013年11月12日向王雪芳发出了房屋退租声明，向吴冰凤发出了房屋收回声明，且王雪芳已于2013年11月18日将诉争房屋出租给了案外人仇春云，故王晓卫与吴冰凤之间的房屋租赁合同已解除。因王晓卫违约在先，故其诉请依法应予驳回。
经审理查明，XX巷27-13号房屋系南京鼓楼房产经营有限公司的公有住房，承租人为王雪芳。
2012年11月18日，王雪芳（甲方）与王晓卫（乙方）签订《租赁协议》，约定由甲方将XX巷27-13号房屋出租给乙方经营服装用，租赁期限自2012年11月18日至2014年11月18日，年租金70000元；乙方在租赁期内不得以任何形式转租他人使用经营，二年租赁期满后乙方无条件将房屋退还给甲方等。
2013年6月22日，王晓卫（甲方）与吴冰凤（乙方）签订《门面租赁合同》：甲方将位于本市鼓楼区XX巷27-7号门面房出租给乙方作服装生意使用，租赁期限自2013年6月22日至2016年6月22日；年租金73000年，第一年租金半年一付，每次支付租金需提前一个月支付；乙方需一次性支付甲方门面转让费用50000元，租赁期满如甲方收回门面或非因乙方原因导致的合同终止，转让费全额退还乙方；甲乙双方任何一方违约，须向对方支付该房屋年租金30%的违约金；甲方同意乙方根据营业风格所需的装修改造，装修费用乙方自行支付，合同期内若非乙方原因导致的合同终止，则乙方重新装修的费用甲方承担，具体金额为：装修总额除以合同总天数乘以剩余天数得出的金额等。合同签订当日，吴冰凤向王晓卫支付了2013年6月22日至2013年12月22日的房租36500元及转让费50000元。庭审中，王晓卫与吴冰凤均认可《门面租赁合同》中的XX巷27-7号门面房系笔误，实际租赁房屋为XX巷27-13号房屋。对于诉争房屋权属核实及转租事宜，吴冰凤称王晓卫自称系诉争房屋的权利人，但未查看该房的权属证明；王晓卫称已告知该房系自王雪芳处转租，并口头取得了王雪芳的同意；王雪芳称不知道也未同意王晓卫向吴冰凤转租房屋。
2013年11月12日，王晓卫向吴冰凤发出《房屋收回声明》，内容为：本人就XX巷27-13号你所租王雪芬（芳）的房屋做出如下声明：2013年11月18日起由于你没有按照王雪芬（芳）的合同要求交纳房租，并且在你主动约请房东的代理人范出来的情况下还拖欠房租，届时房东将收房；请你做好一切准备！2013年11月18日之后涉及到该房屋所有事宜将交还给房东处理，将与我无关！同日，王晓卫向王雪芳发出《房屋退租声明》，内容为：本人就XX巷27-13号所租房屋做出如下声明：2013年11月18日起由于本人经营方面的原因将不再租用您的房屋，我们之前所签的协议届时也将结束，请届时收房；2013年11月18日之后该房屋所有事宜将交还给您处理，谢谢！
2013年11月18日，王雪芳（甲方）与案外人仇春云（乙方）签订《租赁协议》，约定由甲方将XX巷27-13号房屋出租给乙方经营服装用，租赁期限自2013年11月18日至2015年11月17日，租金为每年70000元，每半年预付全年租金的50%等。同日，王雪芳收取仇春云自2013年11月18日至2014年5月18日期间的租金35000元。关于仇春云自2013年11月18日承租诉争房屋一事，吴冰凤于庭审中陈述：2013年10月，王晓卫联系我，让我直接和王雪芳签合同。我认为在这种情况下，王晓卫应将转让费全部退还给我，但王晓卫不同意，所以我也没有同意与王雪芳签订合同；2013年11月12日收到王晓卫的收房声明后，我就介绍了我的朋友仇春云过来租赁房屋；仇春云此前也是经营服装的，她过来后直接用我的店铺，我把部分衣服放在她的店里代卖，有时候也到店里看店；房屋租金均由仇春云支付，我不需要向她支付任何费用。庭审中，对于为何不直接与王雪芳签订租赁合同的法庭提问，吴冰凤回答道：我以为我直接跟王雪芳签租赁合同以后，就不能找王晓卫要转让费了，所以就没有跟王雪芳签合同。
为查明案件事实，本院向仇春云调查了解其租赁房屋及店铺经营事宜，仇春云称：我与吴冰凤是朋友，原来也经营服装生意，后听吴冰凤说她租XX巷27-13号房屋与王晓卫起了纠纷，房东不允许王晓卫转租，要求吴冰凤搬走；我到店面看了一下，觉得装修得很好，还不要转让费，就提出由我租赁使用这个门面，我就跟王雪芳签订了租赁合同，缴纳了半年租金；因为吴冰凤还没有找到门面，所以就把以前店里的部分衣服放在我的店面里代卖，代卖是免费的；我隔几天就跟吴冰凤结一次帐，因为吴冰凤有衣服放在我店里代卖，而且我有时候有事也会请她来帮忙，所以吴冰凤偶尔会来看店。仇春云向本院出示了其与吴冰凤的记账本，记账内容显示自11月19日至3月25日期间，每7天记载一次金额，均有吴冰凤或“吴”的签名。另查明，吴冰凤承租诉争房屋期间，开设了一家名为“风铃草”的服装店，现该房屋店招仍为“风铃草”。
为证明其主张的装修损失，吴冰凤提交了以下证据：1、落款日期为2013年6月23日，吴冰凤与芜湖市紫萝藤装饰公司（以下简称紫萝藤装饰公司）签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同书》，该合同约定紫萝藤装饰公司对XX巷27-7（风铃草）店面进行装饰施工，工程预算总造价为75000元，工期为26天，自2013年6月24日至2013年7月20日；2、开票日期分别为2013年6月24日、6月29日、7月5日、7月24日，紫萝藤装饰公司出具的4张收据，收据总额为75000元。
因双方对违约主体及责任承担问题各执一词，致本案调解不成。
以上事实，有公有住房租赁契约、门面租赁合同、收条、家庭居室装饰装修工程施工合同书、收据、房屋收回声明、房屋退租申明、谈话笔录、照片以及当事人陈述等证据在卷，足以认定，本院予以确认。
本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定应为无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，王晓卫将自王雪芳承租的XX巷27-13号房屋转租给吴冰凤，转租合同约定的租赁期限超出了租赁合同期限，超过的期限部分约定无效。转租合同虽未经出租人同意，但合同的其他部分内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。对于王晓卫与吴冰凤之间签订的《门面租赁合同》，因王晓卫于2013年11月12日分别向王雪芳、吴冰凤发出《房屋收回声明》、《房屋退租声明》，且王雪芳已于2013年11月18日就诉争房屋与案外人仇春云订立租赁合同，故王晓卫与吴冰凤之间的《门面租赁合同》已于2013年11月17日终止。王晓卫辩称2013年11月12日两份声明并未实际履行，与事实不符，本院不予采纳。因王晓卫与吴冰凤之间的租赁合同已于2013年11月17日终止，故王晓卫诉请要求判决解除租赁合同，以及吴冰凤向其返还房屋、支付至返还房屋之日止的租金，均因无事实和法律依据，不应予以支持。
关于王晓卫与吴冰凤租赁合同终止的原因问题。王晓卫称吴冰凤未按照合同约定向其缴纳房租，吴冰凤称王晓卫违反合同约定提前向其催要房租。对此，本院认为，根据王晓卫与吴冰凤之间的租赁合同，第一年租金半年一付，需提前一个月。因吴冰凤已于合同签订日2013年6月22日向王晓卫支付了至2013年12月22日止的房屋租金，故吴冰凤向王晓卫支付下一期房租的时间应为2013年11月22日。从王晓卫于2013年11月12日所发的声明内容来看，王晓卫在此前已经向吴冰凤催要房租，而即便是其声明中的收房日期2013年11月18日，也仍未到其与吴冰凤之间租赁合同中约定的租金缴纳期限。因王晓卫违反合同约定要求吴冰凤提前缴纳房租，并以此为由终止了其与王雪芳之间、与吴冰凤之间的房屋租赁合同，应承担相应的违约责任。王晓卫辩称系吴冰凤要求直接向王雪芳缴纳房租，并在王雪芳按其要求上门收取房租时再行拒绝，因王晓卫就该辩称未能提交证据证明，且吴冰凤亦予否认，故对王晓卫的该辩称，本院不予采信。
关于王晓卫应承担的违约责任范围问题。如上所述，王晓卫违反合同约定提前终止与吴冰凤的租赁合同，应承担相应的违约责任。对于合同终止日2013年11月18日至2013年12月22日期间已经收取的房屋租金，王晓卫应予退还，因吴冰凤主张的6894元未超过法律规定，本院依法予以确认。关于转让费50000元，根据王晓卫与吴冰凤的租赁合同约定，非因承租人原因导致的合同终止，转让费全额退还。因合同终止的原因系王晓卫违约所致，故吴冰凤主张50000元转让费退还存在合同依据，应予支持。关于装修损失64803元，本院认为，诉争房屋虽已于2013年11月18日由王雪芳另租他人，但承租人仇春云系经吴冰凤介绍承租房屋，而吴冰凤现仍以“代卖”形式实际使用或部分使用诉争房屋进行经营，综合考虑诉争房屋在吴冰凤和仇春云租赁期间的经营项目、店招设置，以及吴冰凤与仇春云之间的关系，吴冰凤所提交证据不足以证明其主张的装修损失的实际存在。此外，在其与王晓卫的租赁合同终止后，吴冰凤原有机会与出租人王雪芳直接签订房屋租赁合同，避免损失的发生，但吴冰凤以要保留对王晓卫追索转让费的权利为由未与王雪芳签订合同，故即使吴冰凤在此过程中确实遭受部分装修损失，其本人亦应对该可防止发生的损失承担责任。综上，对于吴冰凤主张因王晓卫违约导致的装修损失，本院依法不予支持。关于违约金21900元，因王晓卫存在违约行为致使其与吴冰凤之间的租赁合同终止，故吴冰凤可依据合同约定主张违约金。考虑到吴冰凤对涉案房屋实际承租使用的期间，以及目前仍在涉案房屋内经营等因素，本院依法酌定王晓卫向其支付违约金3000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王晓卫于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）吴冰凤房屋租金6894元、转让费50000元、违约金3000元，合计59894元；
二、驳回原告吴冰凤的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告王晓卫的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3171元、反诉案件受理费1729元、保全费1238元，合计6138元，由原告（反诉被告）吴冰凤负担2000元，由被告（反诉原告）王晓卫负担4138元。（此款已由吴冰凤预交，王晓卫应负担部分应在给付上述判决款项时一并给付吴冰凤）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 刘春晓
人民陪审员 魏 伟
二〇一四年四月十六日
见习书记员 宋文天