成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第4369号
原告徐小雅，女，1993年8月14日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人郭志刚，四川易通律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
被告成都市兴文投资发展有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人余勇，成都市兴文投资发展有限公司执行董事。
委托代理人陈鸿，四川汇韬律师事务所律师。
委托代理人李启军，四川汇韬律师事务所律师。
原告徐小雅与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）、成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法由审判员李洪琳适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告徐小雅的委托代理人郭志刚，被告伊顿公司的委托代理人王洪星，被告兴文公司的委托代理人陈鸿，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐小雅诉称，徐小雅与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：徐小雅将其位于成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元4楼6号商业用房（面积33.52平方米）出租给伊顿公司，租期为10年，自开发商兴文公司交房后满3个月次日起至满10年的对应日止；伊顿公司代为徐小雅办理房屋交接验收手续；前三年每月租金税前为2586.13元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司支付定金2586.13元，定金作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付；伊顿公司将合同约定租金存入徐小雅指定银行账户，视为履行租金支付；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，徐小雅有权解除合同；若伊顿公司单方终止合同，除承担违约责任外，应赔偿徐小雅损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非约定理由提前解除合同，应支付剩余租金总额的20%违约金。因房屋面积变化，双方就租金的变更又签订了补充协议，约定前三年每月租金2601.65元。
合同签订后，伊顿公司开始向徐小雅支付租金，但自2014年4月起，伊顿公司仅支付部分租金。此外，伊顿公司还以招租价格低于承租价、项目自不断亏损、已无力继续履行合同为由，发函徐小雅，要求单方解除《租赁合同》及相关补充协议。鉴于此，徐小雅同意与伊顿公司解除《租赁合同》及相关补充协议，但这一情形的出现，是伊顿公司单方面造成的，伊顿公司应当按照合同的约定承担违约责任。
“春熙商汇”广场系兴文公司开发，但房屋交付时，兴文公司并未按照《商品房买卖合同》的约定安装扶梯及电梯。而伊顿公司在明知房屋设施设备不符合合同约定且未告知徐小雅的情况下，仍与兴文公司办理房屋交接与验收手续。由此，双方存在恶意串通损害徐小雅利益的情形，故兴文公司与伊顿公司共同承担相应的责任。
现徐小雅请求判令：1、解除徐小雅与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2、二被告支付拖欠的租金10767.18元（3月21日至4月20日应当支付2797.28元，实际支付1777.45元，差额1019.83元；4月21日至5月20日应当支付2797.28元，实际支付1777.45元，差额1019.83元；5月21日至6月20日应当支付2797.28元，实际支付1777.45元，差额1019.83元；6月21日至7月20日应当支付2797.28元，实际支付1777.45元，差额1019.83元；7月21日至8月20日，应付3132.96元，实付1777.45元，差额1355.51元；8月21日至9月20日，应付3132.96元，实付1777.45元，差额1355.51元，），并支付至判决生效前的租金损失；3、二被告支付逾期给付租金违约金484.52元（2014年3月21日至4月20日，差额1019.83元，自2014年5月1日起逾期算至8月21日，逾期天数113天；4月21日至5月20日，差额1019.83元，自2014年5月31日起逾期算至8月21日，逾期天数83天；5月21日至6月20日，差额1019.83元；自2014年7月1日起逾期算至8月21日，逾期天数53；6月21日至7月20日，差额1019.83元，从7月31日逾期算至8月21日，逾期22天。以上逾期天数均按每日万分之三计。）；4、二被告支付违约金42839.75元（计算方式：2014年3月21日至2014年7月20日应付租金差额4079.32元。2014年7月21日至2016年7月20日应付租金总额75190.88元。2016年7月21日至2018年7月20日，应付租金为84213.79元。2018年7月21日至2019年7月20日，应付租金为47159.88元。扣除2014年7月21日至2014年9月20日已付租金3554.9元，总金额207088.97元，按照20%计算违约金41417.79元。因为被告起诉后2个月继续支付部分租金，超过部分徐小雅予以放弃。）5、被告应承担徐小雅因主张权利而产生的律师费2300元。本案诉讼费由两被告承担。
第2项诉讼请求实际起止日为2014年3月21日起至2014年8月21日，起诉状系笔误。
被告伊顿公司辩称，双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实，伊顿公司无异议。由于伊顿公司产生巨额亏损，2014年5月23日向徐小雅发函解除合同，徐小雅已收到。徐小雅未在3个月内提起诉讼或仲裁，应认定签收日双方租赁关系已解除；
伊顿公司向徐小雅发出解除函后，已按解除函每月向徐小雅支付房屋使用费1777.45元至今，不拖欠徐小雅租金；违约金应以实际损失为基础，请求减少或不支付；徐小雅主张二被告恶意串通不实。
被告兴文公司辩称，本案为租赁合同关系，兴文公司与徐小雅无法律上利害关系。兴文公司与徐小雅为买卖合同关系，两者是独立的法律关系；兴文公司与徐小雅买卖合同履行完毕后，徐小雅与伊顿公司签订租赁合同是对其财产处分，并非兴文公司能掌握，与兴文公司无关；兴文公司已按买卖合同履行了约定义务，并安装电梯，履行了竣工验收。兴文公司交付电梯后，徐小雅与伊顿公司如何处置不是由兴文公司控制；即使兴文公司在买卖合同有违约行为，至今已经过诉讼时效；恶意串通应由徐小雅举证证明。
经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系兴文公司开发建设，该项目工程于2009年3月9日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。伊顿公司在2013年进行装修时，拆除了“春熙商汇”广场所有扶梯。
2007年12月24日，徐小雅与兴文公司分别签订《房屋买卖合同》及《房屋委托装修合同》。其中，《房屋买卖合同》约定：徐小雅以一次性付款方式购买兴文公司位于成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元4楼6号商业用房（建筑面积33.32平方米），购房价款337939元；《房屋委托装修合同》约定：徐小雅全权委托兴文公司对徐小雅购买的位于成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场4层6号商业用房（建筑面积33.32平方米）进行装饰、装潢及配置相应实施，其工程价款49980元。
在徐小雅与兴文公司签订上述合同当日，徐小雅与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：徐小雅将其位于成都市锦江区总府路18号1栋“春熙商汇”广场项目的4楼6号商业用房（面积33.32平方米）出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自兴文公司交房后满3个月次日起至满10年的对应日止；徐小雅委托伊顿公司代为办理房屋交接与验收伊顿公司应兴文公司的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为2586.13元，年租金税前为31033.52元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向徐小雅支付定金2586.13元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入徐小雅指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，徐小雅有权解除合同；若伊顿公司单方提起解除或者终止合同，除承担违约责任外，应赔偿徐小雅损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。
2010年2月1日，徐小雅与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为33.52平方米；租金变更为前三年每月租金税前2601.65元，年租金税前为31219.8元。
根据该《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，2014年3月21日至4月20日、4月21日至5月20日、5月21日至6月20日、6月21日至7月20日，伊顿公司应付租金分别为2797.28元，并自2014年7月21日起至次月20日（其后以此类推），伊顿公司应支付租金3132.96元。
2010年1月27日徐小雅取得成都市总府路18号1栋1单元4楼6号房屋所有权登记。
2014年5月14日，兴文公司组织4楼部分业主召开协商会。
2014年5月22日，伊顿公司向徐小雅发送《关于解除2007年12月24日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代转房屋实际承租交至伊顿公司的租金（房屋使用费）业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
其后，伊顿公司自2014年5月26日、6月10日、7月1日、7月31日、9月1日、10月9日，伊顿公司按月向徐小雅代转房屋使用费。
伊顿公司向徐小雅发出解除函后，对于2014年3月21日至4月20日、4月21日至5月20日、5月21日至6月20日、6月21日至7月20日的每月应付租金2797.28元，均实际支付1777.45元；自2014年7月21日至今的每月应付租金3132.96元，均实际支付1777.45元。
2014年9月22日，徐小雅提起本案诉讼。
另查明，2014年8月，本院先后立案受理了“春熙商汇”广场3楼29户业主分别起诉伊顿公司及兴文公司请求确认伊顿公司所发送的《关于解除房屋租赁合同及相关补充协议的函》的行为无效的房屋租赁合同纠纷案件，共计29案，涉及“春熙商汇”广场3楼共计33个商铺的租赁合同。
2014年10月27日，伊顿公司作出《说明》，载明：其在向各位业主发函解除合同前，亏损近900万元。其中，4楼每月收取租金93000元，但向业主交付的租金达到153353元，每月亏损60353元。
上述事实的认定，有各方当事人的庭审陈述以及徐小雅、伊顿公司、兴文公司提交的以下证据在案为证：
一、徐小雅提交的徐小雅身份证、被告工商查询信息，《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，《房屋买卖合同》及附件，《委托装修合同》及附件，《租金支付明细表》，《委托代理合同》，成都市总府路18号1栋1单元4楼6号《房屋所有权证》、《关于解除2007年12月24日房屋租赁合同及相关补充协议的函》；
二、伊顿公司提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，国内标准快递邮寄单，伊顿公司出具的《说明》，《协商记录及会议签到表》，中国银行网上银行付款凭证及伊顿公司的说明，“春熙商汇”广场项目业主清单；
三、兴文公司提交的“春熙商汇”广场规划许可证及规划验收合格证、竣工验收备案表。
本院认为，徐小雅与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于徐小雅请求解除合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向徐小雅发送《关于解除2007年12月24日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除合同的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除合同，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除合同后，徐小雅在法定的三个月异议期限内未行使异议权，现徐小雅提起诉讼，请求解除合同，证明徐小雅对伊顿公司提出的解除合同的意愿予以认可，双方达成解除合同的合意，对徐小雅的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于租金。伊顿公司向徐小雅发函解除合同后，即对于2014年3月21日至4月20日、4月21日至5月20日、5月21日至6月20日、6月21日至7月20日的每月应付租金2797.28元，均支付1777.45元，差额1019.83元未支付。但是，根据徐小雅与伊顿公司《房屋租赁合同》的约定，伊顿公司应支付的该期间租金为2797.28元，由于伊顿公司未足额支付，故徐小雅请求伊顿公司支付上述期间每月的差额1019.83元，共计4079.32元，具有事实及法律依据，本院予以支持。并且，根据徐小雅与伊顿公司《房屋租赁合同》的约定，伊顿公司自2014年7月21日起至次月20日（其后以此类推），应支付租金为3132.96元，但伊顿公司均实际支付1777.45元，未支付金额为1355.51元。由于伊顿公司未足额支付，故徐小雅请求伊顿公司支付拖欠的租金至判决生效前，具有事实及法律依据，本院予以支持，并确定伊顿公司应自2014年7月21日至次月20日止（其后以此类推）支付徐小雅租金3132.96元（已支付部分应予扣除）直至判决生效之日。
关于违约金。伊顿公司提出徐小雅主张违约金应以实际损失为基础，并请求减少或不支付。对此，本院认为，一、逾期给付租金违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于伊顿公司未足额支付租金，其行为已构成违约。因此，徐小雅主张2014年3月21日至4月20日差额1777.45元，逾期支付113天；4月21日至5月20日差额1777.45元，逾期支付83天；5月21日至6月20日差额1777.45元，逾期支付53天；6月21日至7月20日差额1777.45元，逾期支付22天，并分别按逾期天数的每日万分之三计算违约金。具有事实及法律依据，且符合双方《房屋租赁合同》约定。经审查，双方此项约定不具有“过分高于造成的损失”的情形，故伊顿公司的请求减少或不支付的主张不成立，不予采纳。所以，伊顿公司迟延113天支付2014年3月21日至4月20日租金差额1777.45元，违约金为60.26元；迟延83天支付4月21日至5月20日租金差额1777.45元，违约金为44.29元；迟延53天支付5月21日至6月20日租金差额1777.45元，违约金为28.26元；迟延22天支付6月21日至7月20日差额1777.45元，违约金为11.73元，共计违约金145元。二、提前解除合同的违约金。徐小雅主张伊顿公司提前解除合同，应按租赁期内剩余租金总额的20%支付违约金。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于伊顿公司明确请求对违约金予以减免，并且徐小雅也未举证证明其实际损失，故根据徐小雅、伊顿公司履约的实际情况、违约程度等因素，本案对于伊顿公司解除合同而应支付的违约金，酌情确定12425元。
关于伊顿公司是否应承担徐小雅的律师费。徐小雅与伊顿公司之《房屋租赁合同》约定，伊顿公司单方提起解除或者终止合同，除承担违约责任外，还应赔偿徐小雅律师费。本院认为，伊顿公司通知解除合同后，徐小雅亦提起诉讼请求解除合同，双方达成解除合同的合意，因此，徐小雅的此项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于兴文公司的责任。徐小雅购买兴文公司开发并经竣工验收的“春熙商汇”广场的商业用房后，将其出租伊顿公司，在伊顿公司履行义务不符合约定时，徐小雅要求兴文公司承担责任，缺乏事实及法律依据，其相应诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告徐小雅与被告成都伊顿投资有限公司于2007年12月24日签订的《房屋租赁合同》及2010年2月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告徐小雅2014年3月21日至7月20日期间未足额支付的租金共计4079.32元；
三、被告成都伊顿投资有限公司自2014年7月21日起至次月20日为一月（其后以此类推）按3132.96元标准支付租金至本判决发生法律效力之日止，其已支付部分应予扣除；
四、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告徐小雅违约金12570元；
五、驳回原告徐小雅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费705元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李洪琳
二〇一四年十二月八日
书记员 王渭雨
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。