福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终4号
上诉人（原审原告）：石丽云，女，汉族，1975年7月3日出生，个体工商户，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省明航投资有限公司，住所地三明市三元区长安路23号，组织机构代码66509030-3。
法定代表人：蒋允光，董事长。
委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高洁，福建明经律师事务所律师。
上诉人石丽云因与被上诉人福建省明航投资有限公司（以下简称明航公司）商品房预约合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2015）元民初字第2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石丽云委托诉讼代理人邱宁江、邓少荣、被上诉人明航公司委托诉讼代理人郑开林、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石丽云上诉请求：1、撤销一审判决，改判责令明航公司继续履行《〈五金机电城〉招商引资入驻意向协议》（以下简称《招商协议书》），依《招商协议书》及经规划批准的平面图与石丽云签订五金机电城14幢12号、13号商铺《商品房买卖合同》。2、本案一、二审的诉讼费用由明航公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，导致判决错误。1、原审法院对明航公司与案外人林衍铮之间的虚假恶意交易不予认定，明显属认定事实不清。石丽云于2015年11月13日向原审法院提起诉讼，法院于2015年11月25日作出裁定，查封讼争房产，明航公司于2015年12月8日才与案外人林衍铮签订所谓的《商品房买卖合同》，其明显是为了对抗本案的诉讼。从三明市房屋权属登记中心出具的《三明市区房产登记情况证明》来看，五金城16幢13、14、15号商铺也是登记在案外人林衍铮名下，但其并没有实际购买，而是故意不交齐按揭资料而注销，说明其根本就没有想实际购买五金城的商铺。林衍铮于2015年7月24日已交购房款641513元的观点根本不能成立。依明航公司于案外人林衍铮之间签订的所谓《商品房买卖合同》，林衍铮应在签订合同的第二日交清全部购房款，原审中林衍铮根本无法提交交纳其余购房款的相应证据，明航公司却称已将店面交付，显然不符合正常的交易习惯。2、原审法院对明航公司违约的事实未予认定。石丽云与明航公司无法签订正式的《商品房买卖合同》，完全是因为明航公司擅自改变建筑结构而导致。二、《招商协议书》合法有效，且明航公司已收受部分购房款，依法应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《招商协议书》中对买卖双方名称及房号、单价已进行了约定，根据测量面积可以计算出总价款，已具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，且明航公司收受了购房款110万元（达总价款的51.75%），依法该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。就算明航公司与案外人林衍铮签订了商品房买卖合同，其并未办理产权登记，也没有实际装修使用，其签订的商品房买卖合同应当认定无效，石丽云与明航公司签订的《招商协议书》完全可以履行。原审法院认定“被告已将讼争商铺卖与他人，对原告诉请履行合同造成事实上不能履行”，属适用法律错误，依法应当改判。
明航公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、石丽云的上诉请求没有事实基础和法律依据，不应得到支持。明航公司与案外人林衍铮之间不存在虚假恶意交易，是正常的交易行为。明航公司多次通知石丽云签订合同，但石丽云均不予理会。2015年2月10日，通过三明市天鸿公证处公证发函给石丽云要求其在接到通知函3日内到明航公司办理房屋的相关事宜，若逾期，明航公司将解除与石丽云签订的《招商协议书》。函件发出后，石丽云仍然置若罔闻，石丽云明显违约。明航公司为了尽早挽回损失，遂将房产出售给案外人。明航公司从未要求买受人签订所谓的多方协议，更没有在房产竣工验收合格后再将公用楼梯、走道拆除。房屋楼梯走道拆除与否与明航公司没有任何关系。石丽云声称明航公司将楼梯走道拆除完全就是违背事实，是其为了不承担违约责任而作出的陈述。石丽云违反《招商协议书》，明航公司将讼争房产出售给案外人林衍铮于法有据，请求驳回石丽云的上诉请求。
石丽云向一审法院起诉请求：1、明航公司依《招商协议书》（及附图）的约定与石丽云签订五金机电城14号楼123-126号商铺《商品房买卖合同》；2、明航公司承担诉讼费用。石丽云后又变更第1项诉讼请求为：明航公司依《招商协议书》约定及经规划批准的平面图与石丽云签订五金机电城（三元区长安路21号14幢）12、13号商铺《商品房买卖合同》。
一审法院认定事实：2010年5月28日石丽云作为乙方与明航公司作为甲方签订《招商协议书》），主要内容约定：乙方拟意向入驻甲方开发的“五金机电城”14号楼123-126号商铺（包括一至三层），123号-124号为3920元/㎡、125号-126号为4200元/㎡，交纳保证金200000元。违约条款有：1、乙方如放弃入驻意向视为违约，甲方有权将房产转售他人而无需通知乙方，保证金作为违约赔偿金；2、乙方保证在甲方通知时间10日内与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期未订立合同视为违约，甲方有权将房产转售他人而无需通知乙方；3、甲方在未经双方协商一致的情况下，不得将乙方已选定的商铺转售他人，否则视甲方违约，须10日内退还保证金；4、乙方保证所提供的通讯地址和电话无误，否则产生的后果由其承担。石丽云分别于2010年4月23日、同年5月28日、2011年4月1日转账给明航公司40000元、160000元、900000元，合计1100000元。
另查明，《招商协议书》中所涉及的“五金机电城14号楼123-126号商铺现对应的地址为三明市三元区长安路21号14幢12号、13号商铺。2012年10月20日明航公司取得该房产的《商品房预售许可证》。经三明市城乡规划局审批备案的建筑施工图可确认，讼争的建筑物为三层楼层、一层为大卖场、通行二层的楼梯内置于卖场内，二、三层为若干间封闭的商务洽谈房间及消防通道等设计。双方对三明市测量队作出的测量报告中关于一层平面图图表中的内容无异议，该图表说明大卖场场中备注的虚线即“仅为产权范围提取示意，未进行实体墙封堵，未经规划许可不得进行实体墙封堵、不得改变其商场大开间使用功能”。该建筑物竣工验收交付给明航公司后，石丽云以一层楼梯、消防通道、擅自改变建筑结构，违反建筑规范和消防规范等为由，与明航公司发生争议，双方未能签订商铺的《商品房买卖合同》。明航公司认为通过公证处公证，经邮政快递2015年2月10日的《通知函》（要求签订合同及告知解除合同等内容）给了石丽云并由“郑荫惠”签收，双方解除了《招商协议书》；石丽云认为本人未签收，未收到《通知函》。明航公司与案外人林衍铮于2015年12月8日签订了二份《商品房买卖合同》，将本案讼争的商铺进行交易买卖。石丽云对此有异议，认为双方非真实的买卖关系、案外人林衍铮与明航公司串通的行为以对抗本案诉讼。
一审法院认为，石丽云与明航公司签订的《招商协议书》属商品房买卖合同的预约合同内容，系双方当事人的真实意思表示，约定的内容亦不违反法律的规定，其合同效力应予认定，对双方当事人具有法律约束力，均应按诚信原则全面履行约定的内容。讼争所在的建筑物经竣工验收交付给明航公司后，明航公司要求与石丽云签订商铺的《商品房买卖合同》时，明航公司应当具备提供符合规划设计的建筑施工图的可交付房屋条件，因双方对交易商铺是否存在楼梯及走道拆除、擅自改变建筑结构等问题发生纠纷，在未厘清纠纷的情况下，明航公司与案外人林衍铮签订了《商品房买卖合同》，将讼争的商铺进行买卖交易，石丽云主张上述的交易是虚假恶意的行为，但未能提供相应的证据予以佐证其观点，一审法院根据现有的交易证据经审核，明航公司与案外人林衍铮存在着虚假恶意的交易事实，无法予以认定，故石丽云的观点，不予采信。因明航公司已将讼争商铺卖与他人，对石丽云诉请履行合同造成事实上不能履行，故石丽云要求履行预约合同中的内容请求，一审法院不予支持，双方就此引发的其他民事责任，石丽云可另案主张。判决：驳回石丽云要求明航公司依《五金机电城招商引资入驻意向协议》约定订立《商品房买卖合同》的诉讼请求。驳回双方的其他诉请。
一审法院查明的事实，有石丽云提供的《招商协议书》、付款收据、测量图等，明航公司提供的预售许可证、测量队报告等、建筑规划施工图、调查笔录等证据在案为凭，并经一审庭审质证，且双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而本案之《招商协议书》并不全部具备上述主要内容，且《招商协议书》约定“……乙方保证在甲方通知时间10天内携本协议及相关材料（身份证、户口本、结婚证、收入证明、营业执照等与甲方签订《商品房买卖合同》”，因此，石丽云与明航公司签订的《招商协议书》为预约合同，石丽云关于《招商协议书》应当认定为商品房买卖合同的主张不成立。签订预约合同的目的为双方将来订立本约，现双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见，其余合同条款仍需双方进一步协商。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易。现明航公司以所涉房产已卖于他人为由，拒绝与石丽云签订商品房买卖合同，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十条对不适用继续履行的情形作了三种特别规定。当事人拒不签订本约合同的行为，属于合同法规定不适用继续履行之情形。因此，石丽云的上诉请求不成立。双方就《招商协议书》引发的其他民事责任，石丽云可依法另案主张。因案外人林衍铮非本案当事人，在其未享受相关诉讼权利、承担相关诉讼义务的情况下，本案对其与明航公司签订的合同不予审查。对于在二审期间，石丽云提交的明航公司对外公示信息资料、三明市公安消防支队三元区大队出具的《关于对五金机电城举报情况核查的反馈》材料及明航公司提交的五金机电城8号楼的一组照片等证据材料，因不影响本案处理结果，本院不予认证。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定不当，应予纠正，但裁判结果正确，故对石丽云的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21720元，由石丽云负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 春
审判员 闫明伟
审判员 刘月娥
二〇一七年二月二十一日
书记员 范文秀
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。