河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1220号
上诉人（原审被告）：宋崇雨。
委托代理人：刘作海，河南凯仁律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳艺赢房地产开发有限公司。
法定代表人：李丹圣，执行董事。
委托代理人：李世安，该公司员工，特别授权。
被上诉人（原审被告）：孙文龙。
上诉人宋崇雨因与被上诉人洛阳艺赢房地产开发有限公司（以下简称艺赢公司）、孙文龙确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛龙民初字第1042号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋崇雨及委托代理人刘作海、被上诉人艺赢公司的委托代理人李世安、被上诉人孙文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告艺赢公司同被告孙文龙于2004年6月15日签订由原告建设的位于洛阳市洛龙区龙门镇广化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现为艺龙小区3号楼）的《3号楼投资和施工条约》，进行合作建房，由原告艺赢公司提供建设用地及相关批准手续，由被告孙文龙出资并主持选择有资质的建筑企业，经洛阳市洛龙区建委认可后签订施工合同，进行施工。该条约约定：“孙文龙作为投资人，承诺向艺赢公司建设的位于洛龙区龙门光化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现改名为艺龙小区3号楼）投资，……3、由投资人主持选择有资质的建筑企业，经洛龙区建委认可后，签订施工合同实施施工。投资人要担保建筑企业能严格按照设计图纸施工，服从建委质检部门和监理单位领导、管理和监督，遵纪守法，按章纳税；4、楼房建成后，投资人按总建筑面积的35％向艺赢公司交付成品房，成品房的认定为：建委质检站颁发的《工程建设备案证书》到位；5、艺赢公司负责给投资人办理3号楼65％面积的房权手续，但该房产的契税和管理费由投资人交纳；6、施工工期自2004年7月1日起至2005年元月25日，竣工3号楼所有建设项目”。期间，原告艺赢公司于2005年9月6日取得洛龙区龙门村广化街洛南4096.20m2土地使用权（证号：洛市国用（2005）第05000167号），该3号楼工程竣工后，还未验收，因诉讼被该院以2006年5月8日下达的（2006）洛龙法民保字第08号民事裁定书进行诉讼保全，予以查封。该3号楼被该院查封期间，原告于2006年12月19日取得该3号楼洛阳市商品房预售许可证（编号：洛房市商预字第006-093），被告孙文龙未经授权，私自于2007年4月12日将该艺龙小区3号楼4单元102室以139000元之价卖给了被告宋崇雨。被告宋崇雨并由此占居该房至今。且原告艺赢公司与被告孙文龙合作建设的艺龙小区3号楼至今还未结算。
原审认为：原告艺赢公司取得国有土地使用权及洛阳市商品房预售许可证后，表明原告艺赢公司具有艺龙小区3号楼的预售权。而被告孙文龙在与原告艺赢公司合作建设的艺龙小区3号楼尚未清算的情况下，未经原告授权，在该院对该艺龙小区3号楼查封期间，私自将该艺龙小区3号楼4单元102房卖给被告宋崇雨，其买卖行为违法，买卖行为无效，且被告孙文龙庭审中已表明与被告宋崇雨买卖无效。被告宋崇雨辩称原告的诉讼时效已超，但被告宋崇雨从被告孙文龙处购买房屋至今一直占居，没有停止侵权，且被告宋崇雨从被告孙文龙处购买该房屋时，时值该院对该房查封期间，未经该院允可，私自出卖法院查封房产，严重违犯有关法律规定，因此，被告宋崇雨的辩称，该院不予采信。原告请求的律师代理费系其自己要求法律帮助而支出的费用，非其自己必要的支出，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，原审判决如下：一、被告孙文龙与被告宋崇雨之间关于艺龙小区3号楼4单元102房屋的买卖行为无效。二、驳回原告艺赢公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3120元，由被告孙文龙负担。
宋崇雨上诉称：一、艺赢公司起诉请求确认出售房屋行为无效已经超过诉讼时效。本案中，孙文龙于2007年4月12日将与艺赢公司合作开发的3号楼4单元102室出售给上诉人，艺赢公司早在2007年5月上诉人对房屋装修时就已经知道孙文龙将房屋卖给上诉人这一事实，并且一直收取上诉人的垃圾费、水、电、物业费等各项费用，一直未主张过权利。时隔七年之久该房屋即将拆迁之际，却起诉主张权利己超过法定的诉讼时效期间；二、原审判决错误，应驳回艺赢公司的诉讼请求。1、艺赢公司取得预售权证只能证明在2006年12月19日已经具备了预售资格，可以对外出售，不能证明房屋的所有权是艺赢公司。2、根据艺赢公司和孙文龙签订的《3号楼投资和施工条约》及（2011）洛民终字第872号民事判决书，楼房建成后，由孙文龙将35%的房屋交付给艺赢公司，艺赢公司应无条件的为孙文龙拥有的65%的房屋办理房产相关手续。孙文龙实际占有27套，双方己基本按照约定的比例进行了分割，孙文龙按照约定取得了本案所涉房屋在内的27套房屋的所有权。3、艺赢公司和孙文龙之间已通过分配房屋的方式进行清算，双方已经按照约定对房屋进行了实际分配和处分，孙文龙有权出售自己所有的房屋。《3号楼投资和施工条约》已经对房屋的归属及处理进行了约定，孙文龙不需要得到艺赢公司的授权就可以将自己所有的房屋出售。另外，孙文龙与艺赢公司之间是合作建房关系，孙文龙作为合伙人售房是表见代理行为，该代理行为合法、有效。4、该房屋是上诉人善意取得并支付了全部房款，况且该买卖行为己得到洛龙区人民法院执行局的确认。首先，艺赢公司在起诉时是因为孙文龙卖了自己所有的35%的房产才起诉要求确认无效的，并不是因为法院查封而要求确认无效的。在一审庭审艺赢公司并未举出任何证据证明孙文龙出售的房产归其所有，其要求确认无效的请求应予驳回。其次，艺赢公司未提交任何证据证明上诉人知道该房产已经查封仍购买的证据，上诉人购买房屋的行为符合《物权法》中关于善意取得的规定，属于善意取得该房产。最后，该案在诉讼过程中，洛龙区人民法院执行局给上诉人下发（2013）洛龙执字第159号履行到期债务通知书，要求上诉人购买孙文龙房屋的剩余房款交付给洛龙区人民法院执行局。上诉人在接到通知后缴纳了剩余款项，洛龙区人民法院执行局下发了（2013）洛龙执字第159-1号执行裁定书。这一事实说明，洛龙区人民法院执行局查明该房屋是属于孙文龙的，也认可孙文龙与上诉人之间的买卖行为是合法、有效的，否则为什么执行局强制执行了上诉人的购房款？综上，请求二审：一、撤销原判，改判驳回艺赢公司的诉讼请求，确认孙文龙与上诉人之间关于艺龙小区3号楼4单元102室的买卖行为有效；二、一、二审诉讼费由艺赢公司、孙文龙承担。
艺赢公司答辩称：一、涉案房产是宋崇雨与孙文龙在2007年4月12日发生的私下交易行为，当时涉案房产并未竣工验收，孙文龙私下交易答辩人不知情。2012年10月，答辩人收到洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第864号民事判决书后，对艺龙小区3号楼的房产进行全面清查时，答辩人才知道涉案房产的事情真相。答辩人知道宋崇雨与孙文龙私下交易涉案房产后，多次与其当面协商和电话交涉，宋崇雨于2014年4月4日到南昌路杜康大厦1505号房商榷涉案房产，留下了亲笔签字和手机号码。以上事实说明，答辩人在2014年4月16日就涉案房产提起诉讼没有超过法律时效规定的二年和二十年。宋崇雨提交垃圾费、水电物业费等所谓证据属于消费，与涉案房产所有权无关联，只能证明其违法居住的事实；二、1、关于涉案房产所有权，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2、《3号楼投资和施工条约》是答辩人与孙文龙两个法律主体之间的缔约，不涉及、更不惠及第三人，答辩人有充分的权力采取适当的途径修改或补充，包括分房比例的调整，真实情况是孙文龙尚未依法获得涉案房产产权。3、（2010）洛民终字第872号民事判决书的相关叙述不是结论，更不是认定，且存在的瑕疵。一是3号楼未验收，还处于在建工程阶段，将孙文龙对施工工作的管理和控制描述成占有和控制。二是把答辩人与孙文龙按照建筑面积分房曲解为按照房套数量分房。4、宋崇雨收到洛龙区法院履行到期债务通知书的时间应该是2014年7月14日以后，但本案答辩人早在2014年4月16日己提起诉讼，一审法院早在2014年7月7日己经进行了第一次开庭，已经进入一审审判程序。如果洛龙区法院履行到期债务通知书的内容与本案涉案房产具有关联，宋崇雨在涉案房产讼争期间完全可以对履行到期债务通知书提出异议，没有提出异议说明宋崇雨另有他情、或者另有他谋。宋崇雨向洛龙区法院缴纳的执行款，也不能证明是涉案房产房价款。5、宋崇雨在涉案房产已经入住8年，没有履行法律义务，即为无效。6、不动产实行的是依法登记制度，没有依法登记的，善意取得则不成立。本案涉案房产处于法院查封期间，根本没有善意取得余地，宋崇雨最基本的条件房价款也没有交清，只交了很少部分，何谈取得。7、答辩人与孙文龙是合同关系，不是合伙关系，也没有隶属关系，不具备表见代理的构成要件，孙文龙也没有以表见代理的身份出现。宋崇雨在上诉状中称涉案房产是孙文龙的，那又何必孙文龙表见代理呢。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予以维持。
孙文龙答辩称：没有意见。到现在房款没有交清，答辩人和艺赢公司之间的帐还没有算清楚。
经审理查明，原审查明的基本事实无误。另查明：1、本案所涉3号楼被查封后，2014年7月24日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2013）洛龙执字第159号履行到期债务通知书，通知宋崇雨履行对孙文龙的到期债务，宋崇雨于2014年7月28日将剩余房款79000元交给洛阳市洛龙区人民法院。洛阳市洛龙区人民法院于2014年8月12日作出（2013）洛龙执字第159-1号执行裁定书，解除了对本案所涉房产的查封；2、在艺赢公司诉洛阳市盛地工程建设监理咨询有限公司、孙文龙、西平县人民政府柏城街道办事处建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2011年4月1日作出（2011）洛民终字第872号民事判决，查明“该楼房建成后，双方按35％︰65％的比例分成。该工程实际建筑面积为4127.4平方，共建成商品房42套。截止2006年6月，艺赢公司已实际占有并作处分的有15套，孙文龙已实际占有和控制的有27套。双方基本按约定份额分成，但尚未具体算帐。”
本院认为：本案所涉房产的商品房预售许可证和国有土地使用权虽然登记在艺赢公司名下，但根据查明的本案案情，该房产属孙文龙根据其与艺赢公司签订的《3号楼投资和施工条约》的约定所取得的房产中的一部分，艺赢公司应按约定负责给孙文龙办理相应面积的房权手续。此外，根据他案生效裁判，对孙文龙已实际占有和控制的房产已经进行了确认，且在另一案中，包括本案所涉房产在内的孙文龙已实际占有和控制的房产已被法院作为孙文龙的财产予以查封、将宋崇雨从孙文龙处购买该涉案房产后尚欠的购房款作为孙文龙的到期债权予以执行，以抵偿孙文龙的债务。据此本院认为，孙文龙对本案所涉房产有进行处分的权利足以认定；孙文龙将本案所涉房产出卖给宋崇雨虽然发生在该房产被法院查封期间，但据前所述，在本案一审判决作出前，宋崇雨从孙文龙处购买该涉案房产后尚欠的购房款已被法院作为孙文龙的到期债权予以执行以抵偿孙文龙的债务，宋崇雨按照履行到期债务通知书履行后法院已经解除了对本案所涉房产的查封，孙文龙处分该房产在法律上障碍已经消灭，不应再以此为由认定宋崇雨与孙文龙之间的买卖行为无效。综上，本院认为，艺赢公司要求确认宋崇雨与孙文龙所签订的关于本案所涉房产的房屋买卖行为无效的诉求没有事实依据和法律依据，不应予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律和处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛龙民初字第1042号民事判决。
二、驳回洛阳艺赢房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费3120元，二审案件受理费100元，均由洛阳艺赢房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：周朝晖
审 判 员 ：焦丽娟
代审判员 ：黄兴东
二〇一五年六月三十日
书 记 员 ：任利佳