杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00892号
原告：浙江上江南投资有限公司。
法定代表人：张德元。
委托代理人：张以婧、潘秀夫。
被告：浙江雕选超市有限公司。
法定代表人：周君平。
被告：浙江雕选电子商务有限公司。
法定代表人：周君平。
原告浙江上江南投资有限公司与被告浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭审理，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告浙江上江南投资有限公司委托代理人张以婧到庭参加诉讼，被告浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浙江上江南投资有限公司诉称，原告与周某于2013年12月22日签订房屋租赁合同1份（合同编号A472-116#201#），周某承租原告位于杭州市下城区XXX号江南时代广场内XXX-
XXX、XXX-
XXX号房屋，承租面积9745平方米，用于开办芙瑞商城（后更名为雕选商城）。租期从2014年1月1日至2025年12月31日止。合同约定2014年1月1日为原告的交房期（实际交房日为2013年12月25日），第一个租赁年度的日租金为每平方米1.3元／天（免租期自原告交房日至2014年7月31日止），租金每半年一付，首期租金2312001元应于2014年1月1日支付，以后每期提前15个工作日支付；第二个租赁年度开始递增5%（日租金为1.13元／平方米／天）。物业管理费为按计租面积每平方米6元／月。2014年5月15日原被告签订房屋租赁合同补充协议1份，约定：现将乙方周某变更为浙江雕选超市有限公司，……自浙江雕选超市有限公司营业执照办理完成之日起合同中原乙方的权利及义务由现乙方浙江雕选超市有限公司承担。经查：浙江雕选超市有限公司于2014年7月28日设立，公司股东为周某、周冬梅，公司住所地为杭州市下城区石桥路XXX号XXX室。2014年8月20日原告与浙江雕选超市有限公司、杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订调解书1份，约定：在甲方（原告）完成一楼的空调管道及一次消防的安装工程验收之日起三日内，乙方（浙江雕选超市有限公司）支付一楼面积的租金及相关费用给甲方。甲方在签订本调解书之日起十日内，完成二楼的空调管道的一次性消防安装工程，在安装工程完成验收之日起七日内，乙方支付给甲方租赁合同约定的全部剩余款项。此外，原告于2014年6月4日、6月27日分别收到被告浙江雕选电子商务有限公司发来的首期租金及物业缴纳保证书、工作联系函等两份文件，表明浙江雕选电子商务有限公司对涉案物业也具备承租人的身份。经查：浙江雕选电子商务有限公司的股东为周冬梅、周某，公司住所地为杭州市下城区石桥路XXX号XXX室，与浙江雕选超市有限公司的公司股东、住所地一致。根据房屋租赁合同约定，截止至2014年7月15日，被告应付原告的租金、物业费合计3013641元【其中房屋租金2312001元（2014年8月1日至2015年1月31日），应于2014年1月缴纳；2014年度物业费两笔，每笔350820元，各应在2014年1月1日和2014年7月15日缴纳】。原告已多次向被告催要拖欠的款项，但被告均置之不理。根据合同约定，被告已经违约，原告要求解除合同，由于原告被迫提前解除合同，需要时间重新寻找承租人（按一个月计算），由此引起的租金损失应由被告赔偿。原告认为被告的行为已严重违约，损害原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：解除原告与被告浙江雕选超市有限公司的房屋租赁合同（涉案租赁物位于杭州市下城区XXX号江南时代广场内XXX-
XXX、XXX-
XXX号房屋，计租面积9745平方米）；被告浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司腾退并交还承租的房屋；被告浙江雕选超市有限公司支付拖欠原告的房屋租金2312001元（2014年8月1日至2015年1月31日），以及被告浙江雕选超市有限公司按应付租金额的每天1%计算，从2014年11月2日起至被告实际支付租金日止的滞纳金；被告浙江雕选超市有限公司支付物业管理费701640元（2014年1月1日至2014年12月31日），相关滞纳金按应付物业费的每天1%计算，从2014年11月2日起至被告实际支付物业费之日止；被告浙江雕选超市有限公司支付原告从2015年2月1日至被告实际交还承租房屋日止的租金（按13302元／日计算），相关滞纳金按应付租金额的每天1%计算，从2015年2月1日起至被告实际支付租金之日止；被告浙江雕选超市有限公司支付从2015年1月1日至被告浙江雕选超市有限公司实际交还承租房屋日止的物业费（按1949元／日计算），相关滞纳金按应付物业管理费的每天1%计算，从2015年1月2日起至被告实际支付物业管理费之日止；被告浙江雕选超市有限公司赔偿原告违约损失385334元（相当于一个月的租金）；被告浙江雕选电子商务有限公司对浙江雕选超市有限公司（解除合同除外）上述诉请承担连带责任；本案诉讼费由两被告承担。
被告浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司未到庭应诉，也未提交证据。
原告浙江上江南投资有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明涉案物业租赁关系、租期、租金及物业管理费的金额和交付日期，开业约定及违约条款；
2.房屋交接确认书，证明被告于2013年12月25日收到租赁房屋；
3.补充协议1份，证明房屋租合同的乙方周某变更为浙江雕选超市有限公司，合同中乙方的权利义务变更为由该公司承接。
4.调解书1份，证明合同约定的租金付款时间发生变更。
5.建设工程消防验收意见书1份，证明涉案物业建设工程于2014年10月29日通过消防验收。
6.催款函、邮寄凭证各1份，证明原告向被告催要租金及物业管理费。
7.首期租金及物业缴纳保证书、工作联系函各1份，证明被告浙江雕选电子商务有限公司愿意承担交付租金及物业费的责任，以及被告浙江雕选电子商务有限公司也是承租场所的实际使用人之一。
原告浙江上江南投资有限公司提交的上述证据经其当庭举证，本院审核认为：被告浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司未出庭应诉，也未发表书面质证意见，系自行放弃举证、质证权利；对原告提交的证据1-7，原告提交原件核实，能佐证案件事实，故本院均予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2013年12月22日，原告浙江上江南投资有限公司与周某签订《房屋租赁合同》（合同编号A472-116-201#），约定：周某承租原告浙江上江南投资有限公司位于杭州市下城区XXX号江南时代广场内XXX-
XXX、XXX-
XXX号房屋，计租面积9745平方米；租期从2014年1月1日至2025年12月31日止，2014年1月1日为租赁房屋交付时间，从房屋交付之日至2014年7月31日止为免租金期；免租金期只免租金，其他公共事业费、物业管理费由周某承担，如在合同期内因周某原因导致合同无法履行，浙江上江南投资有限公司有权对免租期内的租金按解除合同前日租金标准重新计收；第一个租赁年度的日租金为每平方米1.3元／天（免租期自原告交房日至2014年7月31日止），租金每半年一付，首期租金2312001元应于2014年1月1日支付，以后每期提前15个工作日支付；第二个租赁年度开始递增5%，以后每2个租赁年环比递增一次，每次递增5%；合同保证金为第一年租金的2个月租金770667元，租赁期满后30天内无投诉、无损害赔偿事项、无违反营运管理规定、无其他约定或法定应有周某承担的费用的，不计息退还；物业管理费为按计租面积每平方米6元／月，每半年支付一次；任何一方违反合同约定视为违约，违约方应承担违约责任，因违约而造成损失承担相应的赔偿责任（合同另有约定的按约定处理），违约金为2000000元；周某不按约定时间支付租金、物业管理费、水电费等其他应支付费用，除继续支付，还应承担应付费用每天百分之一的滞纳金，延期付费超过三十日的，浙江上江南投资有限公司有权提前解除合同，周某承担违约责任；周某违约浙江上江南投资有限公司有权提前解除合同的，周某的保证金作为赔偿给浙江上江南投资有限公司的损失，装修等投入也作为损失赔偿，合同终止。合同还约定双方其他的权利、义务。
2014年5月15日，原告浙江上江南投资有限公司与周某、被告浙江雕选超市有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：浙江上江南投资有限公司与周某在2013年12月22日签订的《房屋租赁合同》，现将承租人周某变更为浙江雕选超市有限公司，自浙江雕选超市有限公司营业执照办理完成之日起合同中原周某的权利及义务由浙江雕选超市有限公司承担。浙江雕选超市有限公司于2014年7月28日经工商部门核准设立，公司股东为周某、周冬梅，公司住所地为杭州市下城区石桥路472-116号。
2014年6月4日，浙江雕选电子商务有限公司出具《首期租金及物业缴纳保证书》，载明承租方周某（浙江雕选电子商务有限公司）承诺在2014年6月30日前一次性向出租方浙江上江南投资有限公司交清首期租金2312001元，首期物业费350820元，合计2662821元。浙江雕选电子商务有限公司在该承诺上盖章。
2014年8月20日，原告浙江上江南投资有限公司与被告浙江雕选超市有限公司、杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订《调解书》，约定：浙江雕选超市有限公司租赁浙江上江南投资有限公司的一、二层物业面积范围内，在浙江上江南投资有限公司完成一楼的空调管道及一次消防的安装工程验收之日起三日内，浙江雕选超市有限公司支付一楼面积的租金及相关费用给甲方。甲浙江上江南投资有限公司在签订本调解书之日起十日内，完成二楼的空调管道的一次性消防安装工程，在安装工程完成验收之日起七日内，浙江雕选超市有限公司支付给浙江上江南投资有限公司租赁合同约定的全部剩余款项。2014年10月29日，浙江上江南投资有限公司江南时代广场布局及公共部位内装修工程消防验收合格。
2014年12月19日，浙江上江南投资有限公司向周某发《律师函》，要求周某在2014年12月31日前将拖欠的租金、物业费3013641元向浙江上江南投资有限公司交纳，逾期则按合同约定提前解除租赁合同，若有异议与财务室联系。现浙江上江南投资有限公司诉至本院，请求判如所请。
另查明，合同约定的保证金770667元原告浙江上江南投资有限公司已收取。
本院认为：浙江上江南投资有限公司与周某签订的《房屋租赁合同》，与周某、浙江雕选超市有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，双方均应按约履行。承租人无正当理由未支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。《房屋租赁合同补充协议》明确周某在《房屋租赁合同》中的权利、义务由浙江雕选超市有限公司承担，承租人变更为浙江雕选超市有限公司。案涉《调解书》变更租金及相关费用的给付时间在消防验收合格后，并未变更租期、租金及相关费用的起始计算，浙江雕选超市有限公司在消防验收合格后未按《调解书》确定的时间给付租金、物业费，浙江上江南投资有限公司发律师函催缴并给予合理期限后，浙江雕选超市有限公司仍未支付租金及相关费用，且合同约定拖欠费用超过二十日的，浙江上江南投资有限公司有权提前解除合同。因此，浙江上江南投资有限公司以浙江雕选超市有限公司逾期未支付租金及相关费用，请求解除合同，腾空返还租赁物的主张，本院予以支持。
虽2014年6月4日，浙江雕选电子商务有限公司出具《首期租金及物业缴纳保证书》，承诺承租方周某（浙江雕选电子商务有限公司）2014年6月30日前支付首期租金及物业费，但《房屋租赁合同补充协议》已确定自浙江雕选超市有限公司营业执照办理完成之日起合同中原周某的权利及义务由浙江雕选超市有限公司承担，而浙江雕选超市有限公司于2014年7月28日设立，且《调解书》变更租金及相关费用的给付时间在消防验收合格即2014年10月29日后。故《房屋租赁合同》的承租方在2014年7月28日变更为浙江雕选超市有限公司后，《首期租金及物业缴纳保证书》的内容已失效，浙江雕选超市有限公司才是合同的相对方。现浙江上江南投资有限公司主张浙江雕选电子商务有限公司承担合同义务，缺乏依据，本院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。浙江雕选超市有限公司未按照涉案《房屋租赁合同》约定支付租金及物业费等相关费用，浙江上江南投资有限公司主张浙江雕选超市有限公司支付有据，本院予以支持。合同确定的计租起始日自免租金期后即2014年8月1日起，至2015年1月31日止的租金为2312001元，浙江雕选超市有限公司应予支付。合同约定第二个租赁年租金递增5%，浙江雕选超市有限公司还应支付自2015年2月1日起至合同解除之日的租金（按日租金13302元计算）。合同约定的物业费计算的起始日为2014年1月1日，至2014年12月31日为701640元，浙江雕选超市有限公司应予支付，浙江雕选超市有限公司还应支付自2015年1月1日起至合同解除之日的物业费（按每日1949元计算）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定不按约定时间支付租金、物业费等其他费用的，应承担应付费用每天百分之一的滞纳金。该约定的违约损失计算明显高于实际损失，本院酌情调整至每天千分之三。由于双方已更改首期支付时间，浙江上江南投资有限公司的消防验收合格为2014年10月29日，按双方《调解书》确定的最后履行期限，酌情从2014年11月5日起计算首期租金、物业费的滞纳金，后按合同约定的给付时间确定。涉案合同因浙江雕选超市有限公司未履行付款义务致使合同无法履行，浙江上江南投资有限公司选择主张的违约损失为滞纳金，再要求浙江雕选超市有限公司承担一个月租金损失不当，本院不予支持。浙江雕选超市有限公司、浙江雕选电子商务有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，因此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告浙江上江南投资有限公司与被告浙江雕选超市有限公司就位于杭州市下城区XXX号江南时代广场内XXX-XXX、XXX-
XXX号房屋订立的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告浙江雕选超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江上江南投资有限公司返还位于杭州市下城区XXX号江南时代广场内XXX-XXX、XXX-
XXX号房屋；
三、被告浙江雕选超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江上江南投资有限公司支付自2014年8月1日至2015年1月31日的租金2312001元（此后的租金按照日租金13302元计算至本判决确定的合同解除日止）；
四、被告浙江雕选超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江上江南投资有限公司支付2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业费701640元（此后的物业费按照日1949元计算至本判决确定的合同解除日止）；
五、被告浙江雕选超市有限公司于本判决生效之日起十日内按上述第三、四项确定的给付义务向原告浙江上江南投资有限公司支付逾期支付租金、物业费的滞纳金（自2014年11月5日起以每天千分之三计算，按照《房屋租赁合同》约定确定实际逾期支付租金、物业费的滞纳金至实际履行之日止）；
六、驳回原告浙江上江南投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33992元、公告费650元，由被告浙江雕选超市有限公司负担30000元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳），原告浙江上江南投资有限公司负担4642元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 石 敏
人民陪审员 阮 军
人民陪审员 施伯华
二〇一六年二月三日
代书 记员 陈腾超