青海省大通回族土族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民一初字第136号
原告青海天麒置业有限公司。
法定代表人戴朝恩，该公司总经理。
委托代理人张满成，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
被告柴小青，女，汉族，居民。
委托代理人李啟东（系被告柴小青之夫），男，居民。
委托代理邢海冰，大通回族土族自治县黄家寨法律服务所法律工作者。
原告青海天麒置业有限公司与被告柴小青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青海天麒置业有限公司的委托代理人张满成、被告柴小青的委托代理人李啟东、邢海冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青海天麒置业有限公司诉称，2012年1月25日，原、被告签订《西宁市商品房买卖合同》，原告将大通县园林路粮站商住楼项目中坐落于大通县桥头镇园林路附5号第1幢2单元231号房屋出卖给被告，房屋总价款为266838元。该合同签订后原告按约履行，于2012年12月将该房屋交付被告。但被告签约后并未按照该合同履行义务，仅向原告支付了该房屋首付款78000元后，剩余房款188838元至今未向原告支付。原告曾多次要求被告履行房款支付义务，但被告置之不理。该合同第七条第1项（2）款明确约定，买受人支付房款“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。”根据上述合同约定，原告通知被告解除合同要求被告退还该房屋，但被告却拒绝解除该合同。原告认为，原、被告签订的《西宁市商品房买卖合同》合法有效，被告理应依约履行，但被告长期拖延支付房款的行为已构成根本违约，使合同目的无法达成。原告根据合同约定有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。现原告提起诉讼请求解除2012年1月25日与被告签订的《西宁市商品房买卖合同》；被告退还坐落于西宁市大通县桥头镇园林路附5号“大通县园林路粮站商住楼”项目中的第1幢2单元231号房屋；被告支付自应付款之日起至该房屋实际退还之日止的延期付款违约金（截止原告起诉之日止的违约金为76951元）；本案诉讼费由被告承担。
原告青海天麒置业有限公司针对自己的诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1.2012年原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系、房屋总价为266838元以及该合同第七条第1项（2）款明确约定，买受人支付房款“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金”的事实；
2.被告及其丈夫交付房款的收据三份，拟证明被告共计向原告支付房款78000元，余款至今未付的事实；
3.原告的一号楼工程质量竣工验收记录及被告开启电卡的记录各一份，拟证明原告如期交付房屋，被告使用房屋的事实；
4.原告于2014年12月31日分别向合同中约定的被告联系地址和其居住地址发出的解除商品房买卖合同通知的特快专递邮寄底联两张，拟证明原告为了解除合同向被告发出通知，履行了通知义务的事实；
5.未拆封的解除合同通知的特快专递退回件两份，拟证明被告拒绝签收退还原告的事实；
6.西宁晚报一份，拟证明原告在解除合同通知邮件退回后，于2015年1月10日在《西宁晚报》刊登解除合同通知，穷尽通知义务的事实。
被告柴小青辩称，请求驳回原告所有诉讼请求、本案诉讼费由原告承担。本案原告是基于青海天麒置业有限公司和柴小青于2012年签订的《商品房买卖合同》提起诉讼，但实际上园林路粮油小区是由刘海福开发销售的，因其没有开发销售商品房的资质，所以挂在天麒的名下。原告以2012年1月双方签订的《商品房买卖合同》提起诉讼，故意隐瞒了之后被告和当时青海天麒置业有限公司园林路售房部负责人刘海平经协商一致于2013年6月9日签订《协议书》，协议书对房价和付款方式重新做了约定，这份协议恰恰是针对原合同内容进行补充、变更和终止的约定，且双方均已按《协议书》的约定实际履行。因此以这一事实为依据，以“补充协议的效力优于合同本身”“签订时间在后的合同效力优于签订在前的合同”“合同的相对性”这三项合同适用和解释的原则为准绳，即可有效、清楚地确认原、被告于2013年6月9日已宣告终止了原《房屋买卖合同》中有关价款和付款方式的约定，合同价款和付款方式依照后来约定的方法执行，现原告以2012年1月签订的合同为依据提起诉讼，势必导致被告合法权益的损害。
被告柴小青针对自己的抗辩主张，向本院提交供了下列证据：
1.户口本复印件、结婚证复印件各一份，拟证明被告柴小青和李啟东是夫妻关系的事实；
2.2012年原、被告双方签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明该合同合法有效，应该受到法律保护的事实；
3.协议书、证明各一份，拟证明刘海平和李啟东对房价和付款方式重新进行了约定的事实；
4.交款收据三份、收条一份，拟证明李啟东事实上交房款总价是108000元的事实；
5.调查笔录两份，拟证明园林路粮站小区开发商实际是刘海福，合同不能履行的责任在于原告方，2013年6月被告与刘海平重新签订了合同，并履行了付款责任的事实。
经审理查明，2015年1月25日原告青海天麒置业有限公司与被告柴小青签订了商品房买卖合同，约定将位于本县桥头镇园林路附5号（园林路粮站商住楼）1幢2单元231室面积121.29平方米的商品房一套出售给被告，该商品房单价为每平方米2200元、总金额为266838元。双方在合同第六条付款方式及期限中约定“2012年1月20日前首付房款80838元、剩余房款186000元办理住房按揭贷款，买受人提供贷款所需的资料，出卖人协助办理。”并在该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过15日后，出买人有权解除合同……”。后贷款因故未能办理，2013年6月9日园林路粮站商住楼售房部负责人刘海平与被告柴小青之夫李啟东签订《协议书》，约定“根据双方协商决定现由李啟东所居住的粮站小区1-231室，户名柴小青，房屋面积121.29平方米，每平方2300元，应交房款278967元，维修基金1819元，壁挂炉5500元，合计286286元，自2013年1月起每月按3000元交付。本协议经双方签字具有法律效力。”当日，被告柴小青交付房款18000元，2013年11月27日、2014年4月4日被告柴小青之夫李啟东分别交纳房款30000元，共计78000元。后双方就合同履行发生争执，2014年12月31日原告以邮寄送达的方式分别向合同中约定的被告联系地址和其居住地址发出解除商品房买卖合同的通知，后邮件被退回。2015年1月10日原告在西宁晚报上刊登解除买卖合同通知。2015年4月17日，原告青海天麒置业有限公司向本院起诉要求解除2012年1月25日与被告柴小青签订的《商品房买卖合同》；被告柴小青退还坐落于大通县桥头镇园林路附5号“大通县园林路粮站商住楼”项目中的第1幢2单元231号房屋；被告柴小青支付自应付款之日起至该房屋实际退还之日止的延期付款违约金（截止原告起诉之日止的违约金为76951元）；本案诉讼费由被告柴小青承担。
另查明，本县桥头镇园林路粮站商住楼项目由刘海福借用青海天麒置业有限公司的名义开发销售，开发前期由刘海福负责全部工作，后刘海福因车祸出事，该项目所有事宜由其弟刘海平负责。
上述事实，有《商品房买卖合同》一份、协议书一份、证明一份、收据两张、收条一张、调查陈宝荣的笔录一份及原、被告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点是原告青海天麒置业有限公司是否有权解除合同的问题。围绕争议焦点本院评述如下：原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应当按照合同履行各自权利义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，后因故未能办理贷款，被告不能按《商品房买卖合同》继续履行付款义务。2013年6月9日为实现合同目的，该项目负责人刘海平与被告柴小青之夫李啟东经协商一致对计价方式与价款、付款方式及期限重新进行约定并签订《协议书》。根据《合同法》第七十七条之规定，协议书是双方协商一致对合同内容的变更，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书签订后被告先后交付房款共计78000元，虽未如约按月交付，但原告接收房款并出具收据是对此付款方式的认可，双方的权利义务已经履行。按协议约定计算被告柴小青房款缴纳至2015年2月，原告分别于2014年12月31日、2015年1月向被告发出的解除通知，于法无据。另双方在《商品房买卖合同》中第七条对买受人逾期付款违约责任的约定是基于第六条付款方式和期限约定作出的，2013年6月9日双方签订的协议书变更了《商品房买卖合同》中的付款方式及期限，但未对逾期付款违约责任重新进行约定，原告青海天麒置业有限公司请求解除《商品房买卖合同》的诉求亦不符合法定解除合同的法律规定。综上，本院对原告青海天麒置业有限公司的主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告青海天麒置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费6456元由原告青海天麒置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审 判 长 马生祥
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 罗国庆
二〇一五年十月十五日
书 记 员 杜 雪
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期限为二年。
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。