广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0702民初885号
原告中国银行股份有限公司钦州分行。
负责人陈静林。
委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。
委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。
被告容美凤，女，汉族，1960年4月5日出生，住所地广西浦北县，现住钦州市钦北区。
被告广西五皇房地产开发有限公司。
法定代表人罗勇。
委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司钦州分行与被告容美凤、广西五皇房地产开发有限公司（以下简称“五皇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月28日公开开庭审理，原告中国银行股份有限公司钦州分行的委托代理人班霍、被告容美凤、被告广西五皇房地产开发有限公司的委托代理人黄策荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司钦州分行诉称，原告与借款人丁亮于2013年3月14日签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2013钦中银零贷字第XXXX号），约定丁亮向原告贷款7.9万元，用于购买钦州市南珠东大街228号“五皇新城”3栋1单元802号房。合同中约定贷款期限为20年，丁亮按等额本息方式还款，每月还635.24元，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明手续。原告于2013年4月3日发放了全部贷款8.5万元，但丁亮未按合同约定履行还款付息义务，截止2016年1月7日止，已拖欠原告贷款本息78661.04元（其中贷款本金78275.9元、拖欠本金的罚息0.1元、利息384.86元、利息的罚息0.18元）。根据原告与丁亮签订的《个人一手住房贷款合同》附件一第三条第2款第（2）、（4）、（5）项约定，原告有权提前收回尚未偿还的贷款本息及解除本合同；根据该合同附件一第四条第（1）、（2）、（3）、（5）项约定，被告五皇公司须承担连带偿还债务的保证责任；根据该合同附件一第三条第（6）项、第四条第7款第2方面第（5）项的约定，丁亮应承担原告为实现债权而支出的律师费。因丁亮已死亡，原告申请将被告丁亮变更为其法定继承人容美凤。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与丁亮于2013年3月14日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013钦中银零贷字第0137号）；2、两被告连带偿还原告贷款本息78661.04元（其中贷款本金78275.9元、拖欠本金的罚息0.1元、利息384.86元、利息的罚息0.18元），利息、罚息暂计至2016年1月7日，以后续计；3、两被告赔偿原告为诉讼支出的律师代理费2753.14元；4、原告对钦州市南珠东大街228号“五皇新城”X栋X单元XXX号房享有优先受偿权；5、本案的诉讼费由两被告负担。被告容美凤辩称，同意解除借款合同，其没有经济能力偿还按揭贷款，要求用涉案房屋抵债清偿贷款。
被告广西五皇房地产开发有限公司辩称，一、因容美凤无力偿还按揭贷款，同意解除本案贷款合同。二、截至本案开庭前，五皇公司已代偿丁亮的按揭款项29120.51元，法院应当在判决中明确五皇公司对已偿还款项及将来需要承担连带责任的款项的追偿权。三、根据法律规定，原告行使担保权利时，应当先行使本案房屋的抵押权，不足部分才可以向五皇公司主张保证责任，先行使物的担保，再行使人的担保。四、本案尚欠本息以银行截止开庭时的金额为准，律师费五皇公司认可，金额以实际发生的为准。
经审理查明，2013年3月14日，原告（贷款人）与丁亮（借款人）、五皇公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年钦中银零贷字第XXXX号），合同约定丁亮向原告贷款85000元，用于购买坐落于钦州市南珠东大街228号“五皇新城”X栋X单元XXX号房，贷款期限为20年，按月等额本息还款，合同第三条约定“1、本合同项下贷款利率为：浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款年利率为6.55%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。3、计息，按贷款人适用的计息方式计算利息。4、结息和付息，按月结息和付息，每月的5日为结息日和付息日。若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。5、罚息，（1）若借款人未按照约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（4）按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360。”合同第八条约定“本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。”《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权解除本合同，要求借款人赔偿因起违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。第四条第7款第（5）项约定，保证人违约的，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。合同签订后，原告依约向丁亮发放了贷款85000元，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明（编号：预2013XX），将涉案房屋抵押给原告。但丁亮未依约履行还款付息义务，截止2016年7月29日止，丁亮拖欠原告贷款本金76954.55元，利息314.23元，本金罚息1.2元，利息罚息1.44元。截至2016年6月28日，原告从被告五皇公司处共划款12420.51元（其中，2015年8月28日转扣6435.94元、2015年10月30日转扣1214.77元、2015年11月30日转扣605.26元、2015年12月30日转扣605.01元、2016年6月28日转扣3559.53元）用以偿还丁亮的贷款本息。因丁亮未按期归还贷款本息，原告遂诉至本院，并支出律师费2753.14元。另查明，丁亮与容美凤系母子关系，丁亮已死亡，其户籍已注销，案件审理过程中，本院依原告申请依法于2016年6月29日追加丁亮的法定继承人容美凤作为本案被告参加诉讼，庭审中，被告容美凤同意继承丁亮的遗产。
再查明，2012年10月24日，被告五皇公司（乙方）与钦州市住房公积金管理中心（甲方）签订《住房公积金贷款业务合作协议》（编号：钦市金贷协2012-XX号），双方就乙方开发并预售的“五皇新城”房地产项目工程的个人住房公积金贷款达成一致协议。协议第四条约定，在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在受委托银行（中国银行股份有限公司钦州分行）指定账户存入本协议项下住宅产生的甲方购房贷款余额3%的款项，作为担保保证金。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间为按合同约定履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方和受委托银行从其设立的担保金专户中扣收。2013年1月4日，丁亮因购买涉案房屋向钦州市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房委托贷款，钦州市住房公积金管理中心经审查同意给丁亮发放购房贷款20万元，期限20年。经钦州市住房公积金管理中心委托，原告与丁亮签订了《住房公积金委托贷款合同》［合同编号：（2013）钦中银委房贷字第XXXX号）］，合同就贷款货币及金额、贷款利息与计息、还款等进行了约定。丁亮从2014年11月5日开始不再按合同约定还款，2015年12月21日，钦州市住房公积金管理中心向原告发出《关于扣取广西五皇房地产开发有限公司贷款担保备付金的函》，依据钦州市住房公积金管理中心与原告签订的《住房公积金贷款委托协议书》的相关约定，要求原告扣取广西五皇房地产开发有限公司贷款担保备付金16700元，用于偿还丁亮住房公积金逾期贷款本息及罚息。以上事实，有原、被告提供的个人一手房贷款合同、贷款已还款明细清单、预购商品房抵押登记证明、发票、住房公积金贷款义务合作协议、关于扣取广西五皇房地产开发有限公司贷款担保备付金的函、户口薄、银行转款扣款回单等证据及原、被告在庭审中的陈述在案附卷予以证实。
本院认为，原告与丁亮、五皇公司签订的《个人一手住房贷款合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。丁亮未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，且被告容美凤、五皇公司均同意解除合同，原告要求解除合同并要求被告容美凤承担归还借款本金及支付利息及罚息的请求，本院予以支持。
原告与丁亮就涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记，原告据此主张抵押权，但依据物权法的规定，抵押权的设立应当办理抵押登记，预告登记的效力仅及于可以对抗不确定的第三人，保障将来实现物权，而非设立现实的抵押权，故原告不能享有涉案房屋的优先受偿权。
关于被告五皇公司的责任承担问题，被告五皇公司提供阶段性连带保证责任，因丁亮尚未取得涉案房屋的产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故原告仍有权要求被告五皇公司承担相应的保证责任。被告五皇公司辩称其已代偿丁亮的贷款本息29120.51元，但其中2015年12月31日转扣的16700元实为原告代钦州市住房公积金管理中心扣取被告五皇公司贷款担保备付金用于偿还丁亮住房公积金逾期贷款本息及罚息，故被告五皇公司实际就涉案贷款仅代偿了12420.51元。
关于律师费的承担问题，《个人一手住房贷款合同》附件一明确约定了借款人或保证人出现本合同项下违约事件时，贷款人有权要求其支付律师费，该律师费已实际发生，且律师费数额符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》，因丁亮未按期归还贷款本息，构成违约，故原告要求被告容美凤支付为实现本案债权所支出律师代理费2753.14元的诉讼请求，本院予以支持，但被告五皇公司并未出现合同约定的违约情形，故原告诉请要求其承担律师费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司钦州分行与丁亮、被告广西五皇房地产开发有限公司于2013年3月14日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年钦中银零贷字第XXXX号）；
二、被告容美凤在继承丁亮的遗产价值范围内偿还原告中国银行股份有限公司钦州分行借款本金76954.55元及利息、罚息（截至2016年6月28日止的利息为314.23元，本金罚息为1.2元，利息罚息为1.44元，2016年6月29日起至本判决生效确定的履行期最后一日止的利息和罚息按照《个人一手住房贷款合同》第三条的约定计付）；
三、被告容美凤在继承丁亮的遗产价值范围内支付给原告中国银行股份有限公司钦州分行律师费2753.14元；
四、被告广西五皇房地产开发有限公司对丁亮的上述第二项债务承担连带清偿责任，被告广西五皇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告容美凤在继承丁亮的遗产价值范围内追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。
案件受理费1935元，由被告容美凤在继承丁亮的遗产价值范围内负担。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行账户。开户行：中国农业银行钦州金桥支行；开户名称：钦州市中级人民法院；开户账户：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 顾 宁
人民陪审员 黄锦政
人民陪审员 罗 能
二〇一六年八月十二日
书 记 员 翁业琼