辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）辽审一民抗字第45号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）：韩传娟。
委托代理人：朱学素，辽宁诚信为民律师事务所律师。
被申诉人（原审被告、反诉原告、二审被上诉人）：杨莉，。
委托代理人：谢畅，辽宁华京律师事务所律师。
申诉人韩传娟因与被申诉人杨莉买卖合同纠纷一案，不服锦州市中级人民法院（2012）锦民二终字第696号民事判决，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2013年9月29日作出辽检民抗字（2013）86号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月20日作出（2013）辽立一民抗字第89号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。韩传娟及其委托代理人朱学素，杨莉及其委托代理人谢畅到庭参加诉讼。辽宁省人民检察院检察员高兵、郎雨竹出庭支持抗诉，本案现已审理终结。
杨莉于2010年6月4日诉至锦州市凌河区人民法院诉称并对韩传娟起诉答辩称，锦州市凌河区锦义街131—14号房屋登记人虽为李宝安，但此房实际所有权人为本案杨莉，此房系杨莉与李宝安离婚时所得财产。2009年4月18日杨莉与韩传娟签订房屋买卖协议，协议约定锦义街131—14号房产杨莉以12万元卖韩传娟，韩传娟首次付款6万元，购房余款在2009年10月1日至5日内付清。付清房款后杨莉协助韩传娟办理更名手续。另外协议还约定，如不按协议履行杨莉有权收回房屋，协议签订后，韩传娟支付给杨莉2000元定金及购房款5.8万元。2009年10月5日杨莉向韩传娟催要剩余购房款，韩传娟均以各种理由推托拒不支付剩余购房款，万般无奈，故诉至法院以维权益。1、要求韩传娟立即将锦义街北园娱乐城131—14号房屋返还给杨莉所有。购房款6万元可以退还。关于韩传娟装修部分，将其安装的锅炉、小棚自行拆除，我将6万元购房款退还给韩传娟，并将房屋装修折价款1.2万元支付给韩传娟。2、要求韩传娟承担本案诉讼费用。另请求法院依法裁定驳回韩传娟的诉讼请求，理由如下：第一，杨莉并不否认2009年4月18日双方签订的房屋买卖协议书，这个协议书确实是真实、合法、有效的，作为杨莉赞同韩传娟说的请求认定该房屋买协议书有效。第二，由于双方所签订的房屋买卖协议书自有法律效力，但所遗憾的是韩传娟并没有按照协议当中所规定的义务严格履行法定义务，在当年的10月1日—5日将剩余房款6万元交给杨莉，作为杨莉依照合同第七款的约定，甲方即杨莉有权收回房租。作为杨莉根据协议的约定根据法律的规定，要求收回房屋这个请求是合情合理合法的。根据事实和法律的规定可以清楚的看出韩传娟的诉讼请求没有事实和法律依据，其违反了协议当中的条款，其诉讼请求不能得到法律的支持。
韩传娟诉称并对杨莉起诉答辩称，韩传娟和杨莉2009年4月18日签订房屋买卖协议，约定杨莉将自己所有的房屋锦州市凌河区锦义街北园娱乐城131-14号以人民币12万元卖给韩传娟，当时韩传娟付房款58000元，定金2000元。现请求法院判决韩传娟、杨莉签订房屋买卖协议有效，锦州市凌河区锦义街北园娱乐城131-14号房屋归韩传娟所有，韩传娟与杨莉继续履行合同，韩传娟给付杨莉6万元购房款，杨莉协助韩传娟办理产权过户手续。本案诉讼费由杨莉承担。另请求法院依法裁定驳回杨莉的诉讼请求，理由如下：杨莉、韩传娟签订了房屋买卖协议书，杨莉将自己所有的坐落在凌河区锦义街131-14号房屋以12万元人民币的价格卖给韩传娟，要求分两次付清，首付6万元包括定金2000元，在协议签订时即付清，剩余款6万元约定在本年付清，杨莉将凌河区锦义街131-14号房屋交给韩传娟，韩传娟对该房屋进行了装修并且使用，虽然在合同中约定乙方在10月1日—5日将余款付清，但是出现了情况，韩传娟在2009年10月3、8、9日分别给杨莉打电话，杨莉说她在北京，9号约定在10月10日韩传娟带着钱和杨莉共同到凌河区产权监理处办理过户手续，这一点说明对协议书中的内容进行了重新的修订和补充，所以10月10日韩传娟带6万元人民币同杨莉到锦州市凌河区房屋产权监理处，由于杨莉未提交再婚手续导致过户手续没办成，之后再找杨莉协助办理产权过户登记手续，杨莉不配合。责任在于杨莉，其诉讼请求不应予以支持。
锦州市凌河区人民法院一审查明，杨莉（甲方）与韩传娟（乙方）于2009年4月签订了房屋买卖协议，该协议载明：“1、杨莉现有凌河区锦义街北园娱乐城131号（四号楼）14号”，面积154.72平方米二层楼房卖给韩传娟，现金12万元（不包括更名）；2、韩传娟以交定金两仟元于杨莉；3、杨莉对楼房电费、水费一次结清；4、韩传娟要求两次付款，首次在协议签字时付杨莉五万八仟元，杨莉楼房钥匙交给韩传娟装修，房照由杨莉保管；5、韩传娟十月一至五号内将余款六万元付清，杨莉用房照及有效证件和韩传娟办理过户手续。韩传娟故意拖延，杨莉视韩传娟没有诚意，责任由韩传娟承担，杨莉扣定金，其它款返还韩传娟；6、如杨莉、韩传娟双方一方违约，由违约方付造成经济损失一切责任；7、如不按照协议履行，杨莉有权收回房屋，造成房屋损失韩传娟承担。”协议签订后，韩传娟给付杨莉定金2000元，购房款58000元，杨莉将该楼房钥匙交给韩传娟，韩传娟对楼房进行了装修并且使用。但韩传娟在协议约定的最后期限，即2009年10月5日前未将剩余房款60000元给付杨莉。
另查明，一、杨莉、韩传娟经协商于2009年10月10日到锦州市凌河区房屋产权监理处办理更名过户手续，双方因交付剩余房款和更名过户的履行顺序产生争执，且杨莉提供的手续没有单身证明，未能办理。2009年10月13日，杨莉要求到凌河区房屋产权监理处交付剩余房款及办理房屋更名过户手续，韩传娟未予到场。
二、2009年11月3日韩传娟之子袁从龙给杨莉发送一条短信，内容为：“杨姨我知道您是位很善解人意的女士，我知道您给了我们家很长时间筹钱。家家有本难念的经，姨您看你们都给半年的时间，再托那真就是不够意思，谢谢您。”
又查明，一、杨莉于2009年10月12日到锦州市古塔区民政局办理了无婚姻登记记录证明。
二、韩传娟在锦州银行2009年9月21日有活期存款5405.58元，2009年10月13日有活期存款60005.58元，账号为006700981600010；有锦州市邮政储蓄银行营盘储蓄所2009年9月21日有存款16002.17元（2009年9月24日取出16000元），帐号为602270024200073007；在中国建设银行锦州六四一储蓄所2009年9月21日有存款20010.22元（2009年9月24日取20000元）。
三、韩传娟之子于2009年7月20日利用杨莉、韩传娟买卖的坐落于锦州市凌河区锦义街131－14号楼房，在锦州市工商行政管理局凌河分局，注册成立了锦州市凌河区龙奇汽车配件经销处。
四、韩传娟于2010年8月从案外人李爱民处以15万元价格购买坐落于锦州市凌河区锦义街131－14号另一处楼房（面积153.36平方米，2010年5月25日办理产权登记）。
再查明，韩传娟表示其在楼房中装修的物品除锅炉、小棚外均不能拆除，现价值1.2万元，杨莉对该价值表示认可。
锦州市凌河区人民法院一审认为，杨莉与韩传娟双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示且其内容不违反法律、法规强制性规定，因此合法有效，法律应予保护。韩传娟未在合同约定的2009年10月1日至5日内付清剩余房款，双方于2009年10月10日共同到锦州市凌河区房屋产权监理处办理更名过户手续，双方又因交付剩余房款和更名过户的履行顺序产生争执，韩传娟未将剩余房款交付给杨莉。双方在房屋买卖协议书第5条双方约定‘乙方十月一至五号内将余款6万元付清，甲方用房照及有效证件和乙方办理过户手续。…’，该条款系交易双方对给付剩余房款的期限及更名过户的履行顺序的明确约定，韩传娟以不办理房屋过户手续为由而不支付房款的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。按照房屋买卖协议的约定，如韩传娟不按协议履行义务，杨莉有权收回房屋，故对于杨莉返还房屋的诉讼请求予以支持。杨莉应将6万元购房款返还给韩传娟。另因韩传娟对房屋进行了装修，现双方均认可除锅炉、小棚之外的装修价值1.2万元，杨莉同意把装修物品的折价款1.2万元支付给韩传娟。关于韩传娟诉辩其找杨莉协助办理产权过户登记手续，杨莉不配合一节，因其没有提供相关证据佐证，且其子袁从龙给杨莉所发的短信亦称拖延半年未交房款，与韩传娟的陈述相矛盾，故对韩传娟诉辩理由不予采信。锦州市凌河区人民法院一审判决：一、解除杨莉与韩传娟双方签订的房屋买卖合同；二、韩传娟于本判决生效后十日内将坐落于锦州市凌河区锦义街131－14号楼房返还给杨莉，并将其安装的锅炉、小棚自行拆除，杨莉于本判决生效后十日内将6万元购房款返还给韩传娟，并将房屋装修折价款1.2万元支付给韩传娟；三、驳回杨莉与韩传娟其余之诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元由韩传娟负担。
韩传娟不服一审判决，以房屋买卖合同的履行，卖方系主动方，如果卖方不积极为产权变更提供有效的资料，产权变更登记是无法进行的。本案杨莉系卖方，因其没能提供完善的产权变更资料，使产权变更登记中止，致使房屋买卖合同没有履行完毕为由，向锦州市中级人民法院提出上诉。
锦州市中级人民法院于2012年11月21日作出（2012）锦民二终字第00696号民事判决。锦州市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，本案韩传娟与杨莉就房屋买卖签订了买卖协议书，该协议约定了债务的履行顺序即“乙方十月一至五号内将余款6万元付清，甲方用房照及有效证件和乙方办理过户手续”。杨莉在韩传娟未按期支付剩余房款的情况下，要求与韩传娟解除房屋买卖合同。杨莉解除合同的诉讼请求符合上述法律规定。韩传娟未按期支付购房款的行为已构成违约，其要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定。故原审法院判决解除双方的买卖合同是正确的。关于韩传娟提出的，卖方系主动方，如果卖方不积极为产权变更提供有效的资料，产权变更登记是无法进行的，杨莉系卖方，因其没能提供完善的产权变更资料，使产权变更登记中止，致使房屋买卖合同没有履行完毕的理由，因韩传娟的主张与我国上述法律规定相悖，故法院不予支持。锦州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由韩传娟负担。
韩传娟不服，向本院申请再审。本院于2013年4月2日作出辽审三民申字第85号民事裁定，驳回韩传娟的再审申请。
韩传娟不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2013年9月29日作出辽检民抗字（2013）86号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月20日作出（2013）辽立一民抗字第89号民事裁定书，裁定本案由本院提审。
本院再审过程中，辽宁省人民检察院抗诉认为：一、韩传娟未按期于10月5日前支付剩余房款的情况下，杨莉并未以韩传娟违约为由提出解除合同，杨莉协同韩传娟一起继续履行合同，双方经协商于10月10日共同到锦州市凌河区房屋产权监理处办理更名过户手续，因相关证明不全（包括杨莉缺少婚姻登记记录证明）等原因未能办理后，杨莉当即表示我再给你一次机会我回去开单身证明，约定最晚13号必须把过户手续办了（见2012凌河民一初字第354号卷宗第46页）；杨莉于10月12日到市古塔区民政局办理了《无婚姻登记记录证明》。该证明也是产权变更手续中所要求的必备要件。上述行为应视为双方已经明确地以实际行动继续履行合同，并对原合同第5条进行了变更。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第66条规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。此种情形下，原合同第5条已经被双方继续履行之行为所取缔、变更，已经失去了原有的效力。原审认定韩传娟违约，既与本案事实不相符，亦缺乏证据证明。
同时，原审查明并予以确认的事实中，韩传娟在锦州银行2009年9月21日有活期存款5405.58元，2009年10月13日有活期存款60005.58元，账号为006700981600010；有锦州市邮政储蓄银行营盘储蓄所2009年9月21日有存款16002.17元（2009年9月24日取出16000元），帐号为602270024200073007；在中国建设银行锦州六四一储蓄所2009年9月21日有存款20010.22元（2009年9月24日取20000元）。双方于10月10日未能办理房屋买卖过户手续后，韩传娟于10月11日18.3l时、12日18.36时、13日07.44时和15.12时，4次给杨莉手机打电话（见2012凌河民一初字第354号卷宗第11-12页证据）。上述被一、二审判决予以确认的事实，及相关证据证明了韩传娟有能力、有诚意履行合同，并无“乙方故意拖延”之情形。
二、原判决适用《合同法》第六十七条先履行抗辩权的规定，本案有证据证明约定先履行期限到期时，后履行一方因没有《无婚姻登记记录证明》，也不可能履行“变更产权登记”之约定，因此本案不适用该条法律规定。原判决依据《合同法》第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，认为韩传娟未按期支付剩余房款的情况下，杨莉解除合同的诉讼请求符合上述法律规定。这一认定在适用该条法律上存在错误。本案证据指向均为韩传娟积极要求履行合同，且提供了具备履行能力的相关证据，本案并无证据证明因迟延履行已经导致“不能实现合同目的”之情形。因此，本案不适用“法定解除”的法律规定。综上所述，锦州市中级人民法院（2012）锦民二终字第00696号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。
申诉人韩传娟称，我与杨莉的房屋买卖合同合法有效，双方就合同应全面履行。本案的事实节点是2009年10月10日双方一同到产权部门办理过户，表明双方是对原合同剩余价款履行期限的变更。
被申诉人杨莉辩称，因韩传娟不付款导致合同不能履行，并不是我方违约，合同约定是先付钱再过户，韩传娟付款义务在先。
本院认为，本案杨莉和韩传娟于2009年4月签订的房屋买卖协议，约定房屋买卖价款12万元，韩传娟作为买受方已经给付6万元，协议约定余款六万元韩传娟在十月一至五号内付清，韩传娟在协议约定的最后期限，即2009年10月5日前未将剩余房款60000元给付杨莉。后杨莉、韩传娟经协商于2009年10月10日到锦州市凌河区房屋产权监理处办理更名过户手续，双方因交付剩余房款和更名过户的履行顺序产生争执，且杨莉提供的手续没有单身证明，未能办理。杨莉于2009年10月12日到锦州市古塔区民政局办理了无婚姻登记记录证明。本案中，涉案双方当事人就哪一方在买卖合同履行过程中存在违约行为一节发生争议，即“究竟是杨莉拒绝出售房屋还是韩传娟迟延支付房款？”此节基本事实不清，故应在重审时进一步予以查实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销锦州市中级人民法院（2012）锦民二终字第00696号民事判决及锦州市凌河区人民法院（2012）凌河民一初字第00354号民事判决；
二、本案发回锦州市凌河区人民法院重审。
审 判 长 王鸿晓
代理审判员 吴丹华
代理审判员 邓宇喆
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 孙 璐