吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）吉中民一终字第1363号上诉人（原审原告）：李延峰，男，1978年8月29日生，汉族，农民，住吉林省永吉县。委托代理人：孙媛，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李延红，女，1972年7月2日生，汉族，农民，住吉林省吉林市丰满区。上诉人（原审原告）：李春富，男，1952年9月11日生，汉族，农民，住吉林省吉林市丰满区。委托代理人：杨玉君，吉林冠霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车路，男，1983年8月3日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：王成，吉林盛剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹晓婷，女，1983年1月2日生，汉族，教师，住吉林省吉林市。委托代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人李延峰、李春富、李延红因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2015）永民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李延峰及委托代理人孙媛，上诉人李延红，上诉人李春富及委托代理人杨玉君，被上诉人尹晓婷的委托代理人肖建国、被上诉人车路的委托代理人王成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李春富、李延红、李延峰在原审时诉称：2013年1月29日，李延峰与车路签订了房屋买卖协议，车路将位于永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元301室住宅卖给李延峰；2013年10月26日，李春富、李延红与车路签订了房屋买卖协议，车路将位于永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元401室卖给李春富、501室卖�李延红。李春富、李延红、李延峰交纳全部购房款，车路将房屋交付给李春富、李延红、李延峰，李春富、李延红、李延峰现在正在对房屋进行装修。2013年12月30日，李春富、李延红、李延峰收到永吉县法院（2013）永民保字第129号民事裁定书，裁定书中认定因尹晓婷与车路之间的借贷纠纷，将李春富、李延红、李延峰所购房屋进行了保全。李春富、李延红、李延峰随后提出保全异议，永吉县人民法院于2014年3月19日作出（2014）永执外异字第2号执行裁定书，驳回李春富、李延红、李延峰的异议申请。李春富、李延红、李延峰与车路已经签订了商品房买卖协议，并且房屋已经实际交付，进行了装修。李春富、李延红、李延峰是诉争房屋的合法权利人，其权利应受到法律保护。根据《民事诉讼法》的规定，为了保护三名原告的合法权益，特向法院提起告诉，请求人民法院支持三名原告的诉讼请求。依法判令：1.确认李春富、李延红、李延峰与车路所签订的商品房买卖合同合法有效，房屋所有权归李春富、李延红、李延峰所有；2.终止对车路所开发的位于永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元301室、401室、501室三处住宅的执行。车路在原审时辩称：1.车路与李春富、李延红、李延峰没有买卖房屋合同关系，双方实际是民间借贷债务关系，2013年车路因建设工程缺少资金向李延峰分三次借款22万元，到期未还。2014年初尹晓婷通过法院将诉争房屋保全后李延峰为了保证其实现22万元的债权，找到车路要求签订房屋买卖合同，车路因为欠款无奈和李延峰签订了假的房屋买卖合同，又开具了假的收款收据，但是事实上双方没有真正的买卖合同关系。2.诉争房屋已经于2011年顶账给了尹晓婷，从2011年开始车路建设工程�始到竣工前多次向尹晓婷借款合计200余万元，到期无法偿还，双方约定将诉争的三套房屋顶账给尹晓婷。综上与李春富、李延红、李延峰之间没有真正的买卖合同关系，该买卖合同的内容不是被告车路真实意思表示，因此双方的买卖合同是无效的，原告的诉请应予驳回。3.我之前做事都是在不是很清醒的情况下做出来的，我深受毒品危害，现在答辩人想和解这件事，把自己的财产变卖还给李延峰。我于2011年把房子已经抵账给尹晓婷了。我与李延峰是借贷关系，借了20多万，法院保全之后李延峰找过答辩人写过一次合同，写了3份合同，是李春富、李延红、李延峰的，三个合同是3个房子，每个房子71.44平方米，一共价值将近60万，我欠李延峰20多万，我是通过贾荣启借的钱，开始月利3分，后来知道我还不起了，就开始涨利息，一直涨到1.7角。我还是想通过自己努力平息�件事，争取偿还欠人家钱。尹晓婷在原审时辩称：一、李春富、李延红、李延峰与车路之间不存在签订“商品房买卖合同”的事实。1.李春富、李延红、李延峰主张的买卖本案争议房没有事实依据。李春富、李延红、李延峰的《商品房买卖合同》，系建立在李春富、李延红、李延峰与车路之间的民间借贷的基础之上而形成的，该合同是为借款提供的一种担保方式，当时双方没有订立《商品房买卖合同》的意思表示，依据相关法律之规定，《商品房买卖合同》不成立或无效，担保合同无效。2.李春富、李延红、李延峰对本案主张买房一事，没有给付购房款的事实。自李春富、李延红、李延峰先后向法院提举的两份所谓给付房款收据可得出：李春富、李延红、李延峰没有给付房款。理由：李春富的第一份收据号6005593，第二份收据号011602；李延红的第一份收据号6005594，第二份收据号011604；李延峰的第一份收据号6912561，第二份收据号011601。三人先后分别提供的两份收据，且两份收据除日期、数额、人名一致之外，其余记载内容完全不同。试想，对同一份房屋购买合同，哪个买方会交两次房款，哪个卖房的人又会出具两份售房款收据？显然，李春富、李延红、李延峰与车路之间不存在商品房买卖的事实，即不存在给付房款的事实。如果李春富、李延红、李延峰仍然坚持已交款的主张，对此，请法院依法查清李春富、李延红、李延峰每次交房款的资金来源、交款的时间及收据的成因，因存在重大瑕疵李春富、李延红、李延峰有义务补充证明。3.本案争议房并没有实际以商品房买卖的方式交付于李春富、李延红、李延峰。（1）到目前为止，没有任何证据显示，车路将房屋以买卖的�式交付给李春富、李延红、李延峰的意思表示及行为；（2）本案房屋不符合交付使用的条件，即《商品房买卖合同》第八条约定：应具备该商品房经综合及分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。依据《商品房买卖合同》当事人约定的条款，约定优先原则。即本案房屋没有交付给李春富、李延红、李延峰，也不允许交付（没有相关证件）。二、退一步讲，假设原告与车路之间存在“商品房买卖合同”，因违反了《合同法》第52条一款（二）项、（三）项、（五）项之规定，属于无效的。1.该《商品房买卖合同》形成的时间系在2014年1月，是在我申请法院查封保全（2013年12月30日，李春富、李延红、李延峰自认收到保全裁定）之后，李春富、李延红、李延峰为了占有此争议房，找到车路：要求车路出具、并签订“商品房买卖合同”，将合同时间写到2013年1月29日、10月26日。以达到对抗法院保全，占有此房的目的。李春富、李延红、李延峰与车路的上述行为违反了《合同法》第52条一款（二）项规定：恶意串通，为谋取私利，而订立了损害答辩人的合同，显然是违法无效的。2.李春富、李延红、李延峰与车路之间订立的《商品房买卖合同》，明显是伪装了一个买卖合同。通过虚假的买卖行为达到隐匿财产、逃避债务的目的行为，这是一种典型的以合法形式掩盖非法目的的合同。违反了《合同法》第52条一款（三）项规定，属于无效。3.该“商品房买卖合同”的签订，违反《合同法》第52条一款（五）项、《城市房地产管理法》第38条、39条、45条相关的强制性规定，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，即《商品房买卖合同》是无效的。4.自《商品房买卖合同》内容看，不符合合同有效的要件，没有具体的出卖方。经查：车路并非是吉林市隆华建筑工程有限责任公司的法定代表人或股东，车路有没有委托授权。即合同主体不完备；李延峰的《商品房买卖合同》没有约定具体的房屋坐落位置；李春富、李延红、李延峰的三份《商品房买卖合同》内容也自相矛盾，如：土地使用年限部分，不一致。三、本案争议房并非是李春富、李延红、李延峰所称：房屋钥匙已交付给李春富、李延红、李延峰。争议房的钥匙之所以在李春富、李延红、李延峰之手，是车路委托李延峰帮忙卖相关房屋，因为在此之前李延峰已帮车路出卖几套房屋了；另，车路平时在吉林，有人买房时也方便看房。此房钥匙并不是以买卖关系为基础将钥匙交付给李延峰的，而�基于帮看房、卖房的关系发生的，没有法律上“交付”的意思表示。四、李春富、李延红、李延峰所称的对该房已装修，显然是恶意的。李春富、李延红、李延峰明知此房已被法院保全，而私自雇佣他人进行装修。即，法院保全在先，装修在后。综上，请求贵院依法驳回原告的请求。李延峰所谓的房屋买卖不真实，他是基于与车路之间的民间借贷关系与车路达成的以本案争议房做担保的关系。原审判决认定：2011年，车路开发建设永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑一号楼，但未办理审批手续。2013年楼房竣工，因该楼房未办理相关审批手续，至今未验收。在该楼建设过程中，车路在未办理预售许可证的情况下，边建设边销售。在建楼过程中，车路以缺少资金为由�分别向李延峰、尹晓婷及案外人借款。2013年1月27日，车路为其向李延峰的借款出具借条一份。2013年1月29日，车路与李延峰以签订商品房买卖合同的方式作为借款担保，合同所涉房屋系本案的争议房屋之一即一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1座1单元三层东门面积77.44平方米房屋。同时，车路委托李延峰帮其出售房屋，并将诉争房屋钥匙交给李延峰。李延峰与李春富、李延红就本案的诉争房屋永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元4楼东门、5楼东门分别达成房屋买卖的合意但未签订书面的商品房买卖合同，亦未将出卖的情况告知车路。由于车路与尹晓婷之间存在民间借贷关系，车路逾期未还款，尹晓婷向本院提起告诉要求车路立即偿还借款本金259万元及利息45万元，并向本院申请诉前财产保全，申请法院查封车路所建的该栋楼房部分财产，包括本案诉争的三处房屋。2013年12月30�，本院下发（2013）永民保字第129号民事裁定书，并查封“溪城邑苑”住宅楼的三套本案诉争房屋。本院保全后，李春富、李延红找到车路签订书面商品房买卖合同，将签订时间分别提前至2013年1月29日、2013年10月26日，车路将合同中房屋单元号写成了5单元。车路用私刻的“吉林市隆华建筑工程有限责任公司”公章盖在李春富、李延红的合同上。同时，车路为李春富、李延红、李延峰每人开具了二份收据。尹晓婷与车路民间借贷案件经本院组织调解，双方自愿达成调解协议，约定车路于2014年1月21日前偿还尹晓婷借款本金259万元及利息45万元，并经本院下发的（2014）永民一初字第151号民事调解书确认。车路未按期履行偿还义务，2014年2月24日，尹晓婷向本院申请执行，本院于2014年2月25日立案执行。在执行过程中，执行�员于2014年3月4日到该三套房屋现场查勘，发现保全封条被撕毁，又重新在保全物上张贴了封条。尹晓婷申请法院强制执行后，李春富、李延红、李延峰提出案外人执行异议申请，本院依法进行审查。2014年3月19日，本院作出（2014）永执外异字第2号执行裁定书，驳回李春富、李延红、李延峰的异议请求。李春富、李延红、李延峰不服，向本院提起告诉，经一审审理判决驳回诉讼请求。李春富、李延红、李延峰经过二审上诉，二审法院经审理过后将该案发回本院重审。原审判决认为：关于李延峰的执行异议问题。车路向李延峰借款后，为保证借款的顺利偿还，李延峰与被告车路签订《商品房买卖合同》，该合同属于作为车路向李延峰借款的担保，就借条及商品房买卖合同的形成时间、借条中写明如到期不还一拉溪镇康平鲁溪城邑苑一号楼1单元3楼左门归李延峰所有的事实，均可确认双方无房屋买卖的合意。因此，李延峰与车路签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力，李延峰依据该《商品房买卖合同》对抗法院对该争议房屋的执行，不予支持。关于李春富、李延红的执行异议问题。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据李春富、李延红、李延峰提供的李延峰与车路的谈话录音证据，其中车路谈到其告诉案外人于秀华争议房屋是空着的内容时，李延峰说“四、五楼都卖给大爷（即原告李春富）了，钥匙在大爷那”的谈话内容，与车路陈述是其委托李延峰卖房，将钥匙交给李延峰的主张相佐证，能够确认房屋是李延峰卖给李春富、李延红的，钥匙是李延峰给李春富、李延红的。也能确认，房屋是车路委托李延峰出售的，李延峰与李春富、李延红就本案的诉争房屋永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元4楼东门、5楼东门分别达成房屋买卖的合意但未与车路签订书面的商品房买卖合同，亦未将出卖的情况告知车路的事实。李春富、李延红与车路之间的《商品房买卖合同》是争议房屋被查封后，李春富、李延红与车路补签商品房买卖合同时，将签订时间提前至2013年10月26日的可能性高于2013年10月26日签订的可能性，应认定李春富、李延红与车路之间的《商品房买卖合同》是争议房屋被查封后签订的。虽然李春富、李延红、李延峰提供了车路为其出具的收据，但李春富、�延红、李延峰每套房屋同时向本院提供了两份收据，且收据并非合法销售房屋收据，属于“白条”。李春富提供的支付房款的证据，其主张钱款系2013年9月15日支取，2013年10月26日签合同时支付的，与常理不符，且李春富提供的该证据显示在2013年10月26日之前、之后账户均存在较大额的资金流动情况，该证据不能认定李春富支付房款的情况。李延红没有提供其是否已付房款、支付房款的资金来源的证据。因此，不能确认李春富、李延红交付房款情况。虽然三套诉争房屋有装修的痕迹，但在本院查封后，进入执行程序期间，发现本院查封时所粘贴的封条被损毁，不能确认装修痕迹是发生在本院粘贴封条之前。综上所述，从签订商品房买卖合同、支付房屋价款及实际交付等方面，李春富、李延红、李延峰提供的证据均不充足，不能认定法院查封前，李春富、李延红与车路签订商品房买卖合同，支�了购房对价款，占有房屋的情况。李春富、李延红、李延峰提出的确认李春富、李延红、李延峰与车路所签订的商品房买卖合同合法有效，房屋所有权归李春富、李延红、李延峰所有；终止对车路所开发的位于永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑1单元301室、401室、501室三处住宅的执行的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，并经审判委员会讨论决定，作出判决。原判决主文：驳回李春富、李延红、李延峰的诉讼请求。案件受理费100元，由李春富、李延红、李延峰负担。上诉人李春富、李延红、李延峰不服原判决，向本院提起上诉。李延峰上诉称：请求撤销原判决，支持其上诉请求。理由：1.原审判决认定我与车路之间只存在借贷关系是事实认定错误。李延峰与车路之间2013年3月27日之间是存在借贷关系，但是在2014年3月28日时，因车路无法偿还我的借款，自愿将本案诉争的房屋卖给我，由我补齐了房屋的差价款，车路收取了我的房屋价款及入住费，并为我办理了入住手续，将房屋交付到我手中，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。2.原审法院认定我与车路签订的商品房买卖合同是在法院查封后补签的，是恶意串通的没有确实的证据加以证明，是认定事实错误。3.我已经在法院查封前对案涉房屋进行了装修，我提供了装修的照片及装�材料的收据，能够证明。4.原审适用法律错误。本案中，我提供了商品房买卖合同、购房收据、车路的书面证言、录音资料、房屋钥匙、装修照片及收据，以上证据形成了证据链条，充分说明诉争房屋在法院查封前就已经实际交付给我的事实，我对其诉讼主张有充足的证据加以证据。我已经提供了充足的证据证明我与车路之间存在真实的房屋买卖关系，而尹晓婷已经承认与车路之间存在恶意串通，补签房屋认购合同的行为，但原审法院依然认定我的买卖合同无效是适用法律错误。李春富上诉称：请求撤销原判决，支持其上诉请求。理由：1.原审认定案涉房屋是李延峰卖出的是错误的。李延峰不是案涉房屋的开发商，没有资格没有权利对外出售房屋。李延峰与车路仅有10万元的债权债务，若抵债一套房屋已经足够，没有理由又代理车路向我及李延红出售房屋来向自己偿还他人借款。本案没有李延峰接受委托售房的任何书证。原审在引用谈话录音仅截取片段，属断章取义，以偏代全。车路已经明确表示是自己将房屋出售与我并且时间在法院查封保全之前。2.原审判决认定我们与车路补签合同时将签订时间提前至2013年10月26日的可能性高于当天签订的可能性，因此认定合同是补签的，如此认定事实显然是错误的。李春富与李延红在同一天即2013年10月26日签订的合同，而李延峰是在2013年1月29日签的，而且所谓的提前根本没有任何证据。我与车路并不相识，没有理由要求其补签合同。证人贾荣启出庭证实我及李延红到车路处签订涉案房屋合同的时间、地点及将房款交付车路的事实经过。同时，证人李锡城、徐海涛出庭证实，我所购买的房屋在法院查封之前便进行了装修。3.原审认定不能确定我及李延红交付�款不正确。证人贾荣启及李延峰均证实上诉人及李延红已经向车路交付房款。我及李延红提供的收据完全能够证实已经交款，至于是否为白条，是否说明资金来源，不是认定事实的关键。我提供的车路的录音资料中也能明确体现出交付房款的事实。李延红上诉称：请求撤销原判决，支持其上诉请求。理由：1.原审认定案涉房屋是李延峰卖出的是错误的。李延峰不是案涉房屋的开发商，没有资格没有权利对外出售房屋。李延峰与车路仅有10万元的债权债务，若抵债一套房屋已经足够，没有理由又代理车路向我及李春富出售房屋来向自己偿还他人借款。本案没有李延峰接受委托售房的任何书证。原审在引用谈话录音仅截取片段，属断章取义，以偏代全。车路已经明确表示是自己将房屋出售与我并且时间在法院查封保全之前。2.原审判决认�我们与车路补签合同时将签订时间提前至2013年10月26日的可能性高于当天签订的可能性，因此认定合同是补签的，如此认定事实显然是错误的。李春富与李延红在同一天即2013年10月26日签订的合同，而李延峰是在2013年1月29日签的，而且所谓的提前根本没有任何证据。我与车路并不相识，没有理由要求其补签合同。证人贾荣启出庭证实我及李春富到车路处签订涉案房屋合同的时间、地点及将房款交付车路的事实经过。同时，证人李锡城、徐海涛出庭证实，我所购买的房屋在法院查封之前便进行了装修。3.原审认定不能确定我及李春富交付房款不正确。证人贾荣启及李延峰均证实上诉人及李延红已经向车路交付房款。我及李延红提供的收据完全能够证实已经交款，至于是否为白条，是否说明资金来源，不是认定事实的关键。我提供的车路的录音资料中也能明确体现出交�房款的事实。被上诉人车路对于上诉人李延峰、李春富、李延红的上诉请求辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人车路所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，一审诉讼过程中上诉人所提供的证据不足以证明上诉人支付了购房价款，并占有了诉争房屋，因此上诉人的上诉请求应予驳回。被上诉人尹晓婷对于上诉人李延峰、李春富、李延红的上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有事实和法律依据，应依法驳回。经本院审理查明，2011年，车路开发建设永吉县一拉溪镇康平鲁溪城邑苑一号楼，但未办理合法用地、合法开发等相关手续。2013年楼房竣工，因该楼房未办理相关审批手续，至今未验收。本院认为，执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立的诉讼。本案争议标的未办理合法用地、合法开发等相关手续，是否属于可执行财产，应视是否可补办手续而定，是否能够补办手续，属于政府相关部门审批，不属于人民法院管辖范围。李春富、李延红、李延峰除停止执行外的其他诉讼请求，根据合同相对性原则属其与车路之间的纠纷，为避免当事人诉累，其可另行诉讼。如李春富、李延红、李延峰对争议标的是否属于可执行财产有异议，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出书面异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规�，裁定如下：一、撤销吉林省永吉县人民法院（2015）永民一初字第23号民事判决书；二、驳回上诉人李延峰、ＸＸＸ、李延红的起诉。一审案件受理费100元退还给上诉人李延峰、ＸＸＸ、李延红；二审案件受理费10095元，退还李延峰3785元，退还李春富3300元，退还李延红3010元。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘凤昌审 判 员  张 英代理审判员  付婷婷二〇一六年六月十四日代理书记员  李玉娇