长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00374号
原告：郑吉甲，男，朝鲜族，1964年5月21日生，住长春市绿园区。
委托代理人：李云东、王浩巍，吉林紫荆花律师事务所律师。
被告：马群，女，汉族，1989年12月17日生，户籍所在地黑龙江省。
被告：纪发，男，汉族，1949年1月11日生，住吉林省九台市。
第三人：马晓辉，男，汉族，1963年4月7日生，住长春经济技术开发区。
第三人：唐永生，男，汉族，1970年2月20日生，现羁押于长春北郊监狱
原告郑吉甲诉被告马群、纪发及第三人马晓辉、唐永生买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑吉甲及其委托代理人王浩巍，被告纪发，第三人马晓辉、唐永生等到庭参加诉讼，被告马群经本院传票传唤没有到庭，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，被告马群原有住房一套（该房屋坐落于宽城区兴隆山镇，建筑面积74.93平方米）；1999年7月18日，被告马群将该房屋转让给案外人唐永生，并在协议中明确马群对该房屋再无任何支配权利，房权归唐永生所有唐永生有权转让该房（房屋已交付但未过户到唐永生名下）。2000年5月20日，原告郑吉甲以133500元的价格从唐永生手中购得该房，并于2000年付清房款后即搬入该房居住至今。2013年11月4日，本案二被告恶意串通，被告马群以60000元低价将该房转至被告纪发名下并办理了过户手续。原告认为，被告马群将无处分权的房屋转让侵犯了原告的合法权益，被告马群、纪发以明显不合理低价转让房屋，被告纪发对原告购买并实际居住该房屋的事实完全知情，二被告的行为属恶意串通，依合同法52条的规定，二被告的转让行为无效。原告请求，（1）判令二被告之间签订的房屋转让合同无效；（2）判令被告将房屋更名过户至原告名下；（3）诉讼费由被告承担。
被告纪发对原告起诉事实没有答辩意见。
第三人马晓辉述称，与唐永生发生房屋转让纠纷的房屋所有权人是马群，协议对我和唐永生有效，现马群已经成年，马群有权处理这套房屋，她不承认转让协议有效；我承认6万元欠款和唐永生转让该房屋，但后来我为唐永生偿还欠款，已经抵偿了这6万元欠款。
第三人唐永生述称，马晓辉称替我还款我不承认，现在马晓辉还欠我款，我要求马晓辉出示欠条凭证；当时以房抵账时，马群还未成年，没有能力买房，这个房屋就是马晓辉的，是马晓辉将房屋抵账给我的。
被告马群未到庭，亦未答辩。
经审理，认定事实如下：
第三人马晓辉与被告马群系父女关系，被告马群出生于1989年12月17日。1998年第三人马晓辉在长春市宽城区兴隆山镇兴建楼房一座（即井字楼），1999年6月23日，第三人马晓辉以被告马群的名义办理了该栋楼222号房屋的房屋所有权证。由于第三人马晓辉在兴建井字楼期间欠第三人唐永生工程款未偿还，1999年7月18日，第三人马晓辉、唐永生签订《房权转让协议》一份。该协议的主要内容是，（1）马群欠唐永生工程款陆万元，愿用自己二室一厅74.93平方米订帐，一处住宅楼222号归唐永生所有，双方账目订清，订帐陆万元；（2）唐永生有权转让或出售此房，以此为证，马群对222号房没有任何权利支配，此房不在更名，房权归唐永生所有，任其支配，特此为证。第三人唐永生以房权占有者名义签字，第三人马晓辉以房权转让者名义签署了被告马群的名字及自己的名字。协议签订后，第三人马晓辉将该房屋及该房屋的所有权证交付给第三人唐永生，第三人唐永生亦实际接收并使用了该房屋。2000年5月20日，第三人唐永生与原告郑吉甲签订《房屋转让合同》。该合同主要约定，（1）第三人唐永生自愿222号房屋（二室一厅74.93平方米）转让给原告郑吉甲，双方商定成交价格为人民币133,500.00元（含更名费）；（2）在原告支付购房款后，第三人唐永生将房屋交付给原告，该房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行使；（3）第三人唐永生协助原告办理该房屋更名等相关手续，第三人唐永生发生的与本房屋有关的纠纷与原告无关，第三人唐永生承担全部责任。此合同有原告及第三人唐永生签字按押。协议签订当日，原告将购房款人民币133,500.00元交付给第三人唐永生，第三人唐永生亦将该房的房屋所有权证及房屋一并交付给原告，原告使用该房至今。2010年11月27日，第三人唐永生因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，后被判刑，现第三人唐永生在北郊监狱服刑。被告纪发原在兴隆山镇井字楼（即争议房屋所在楼房）居住，并在兴隆山镇经营新浪浴池。被告马群及第三人马晓辉在第三人唐永生及原告郑吉甲不知情的情况下，重新补办了丘地号为8-1/21-47-222号房屋的房屋所有权证。2013年11月24日，被告马群与被告纪发签订《长春市房屋转让合同》。该合同主要约定，被告马群将丘地号8-1/21-47-222号（建筑面积74.93平方米）房屋以人民币60,000.00元转让给被告纪发，该房权属证号（系被告马群重新办理的房屋所有权证）；双方定于2013年11月4日前给付购房款，并交付房屋；被告马群违约，应将已收付款退还给被告纪发。2015年1月，被告纪发找到原告要求原告交付房屋，原告得知被告马群与被告纪发对原告占有使用的房屋再次进行交易，后向本院提起告诉。审理中，被告纪发陈述，其与被告马群在房屋转让合同中虽然约定的房屋转让价款是人民币60,000.00元，但实际该房屋的转让价款是人民币150,000.00元；而其中的房屋转让价款人民币90.000.00元是折抵第三人马晓辉欠被告纪发的债务。审理中，第三人马晓辉陈述，第三人马晓辉在将房屋抵账给第三人唐永生后，第三人马晓辉替第三人唐永生偿还欠款十余万元，并提供了偿还欠款单据。审理中，第三人唐永生陈述，第三人马晓辉提供的付款单据大多数是在双方以房抵账后发生的新的债权债务，与此次以房抵账无关；第三人马晓辉至今仍欠第三人唐永生款项，并提供了部分单据。
上记事实，有原告和到庭被告及第三人陈述，原告举证房屋所有权证、《房权转让协议》、《房屋转让合同》、《长春市房屋转让合同》、收据、证人证言等，第三人马晓辉举证单据，第三人唐永生举证单据等在卷为凭。
本院认为，（一）关于被告马群（实际是第三人马晓辉）与第三人唐永生签订的《房权转让协议》的效力问题。（1）本案争议的房屋的登记所有权人虽然是被告马群，依据物权法的相关规定，被告马群是该房屋所有权人，但是由第三人马晓辉为家庭生活和经营所取得的财产，只是登记在被告马群名下。（2）在对该房屋进行产权登记及第三人马晓辉以房抵账给第三人唐永生时，被告马群不具有民事行为能力，被告马群的民事权利由其法定监护人即第三人马晓辉行使，包括房屋所有权登记及该房屋转让等；（3）由于第三人马晓辉在为家庭生活和经营时发生债务需要偿还，第三人马晓辉为家庭（包括被告马群）生活和经营需要使用被告马群名下的财产进行清偿，并没有违反《民法通则》第十八条一款的规定，依据该条第二款的规定，第三人马晓辉与第三人唐永生的行为应受法律保护；（4）争议房屋抵账后，已实际交付，且在被告马群具有民事行为能力后，被告马群并没有对监护人以房抵账的行为向当事人提出异议，或向人民法院提起诉讼，应视为被告马群对其监护人以房抵账行为的认可。故第三人马晓辉以被告马群的名义与第三人唐永生签订的《房权转让协议》是合法有效的。（二）关于被告马群与被告纪发签订的《长春市房屋转让合同》的效力问题。（1）从被告纪发的陈述可以证实，争议房屋再次转让给被告纪发，亦是为第三人马晓辉抵账，由此可以确认第三人马晓辉参与了以被告马群名义与被告纪发签订的《长春市房屋转让合同》，第三人马晓辉在明知争议房屋已经抵账给第三人唐永生的情况下，而再次进行转让争议房屋，其行为已构成欺诈；（2）被告纪发在明知争议房屋在原告的占有、使用的情况下，仍与被告马群及第三人马晓辉签订《长春市房屋转让合同》并转让争议房屋，其行为与第三人马晓辉的行为已构成恶意串通，严重损害了原告的合法权益；（3）依据《民法通则》第五十八条一款（四）项之规定和《合同法》第五十二条一款（二）项之规定，被告马群、纪发及第三人马晓辉的行为无效，以被告马群与被告纪发签订的《长春市房屋转让合同》亦应确认为无效。（三）关于原告诉讼主张是否予以支持、原告的诉讼请求是否应予保护的问题。（1）第三人唐永生取得争议房屋后，转让给原告，并没有违反其与第三人马晓辉签订的《房权转让协议》的约定，原告向第三人唐永生支付了合理转让价款，依法善意取得了争议房屋，原告与第三人唐永生签订的《房权转让协议》是合法有效的；（2）原告购买争议房屋后，实际占有、使用了争议房屋，实际取得了争议房屋所有权，被告纪发在明知争议房屋在原告占有使用的情况下仍购买争议房屋，其行为不属于善意取得，被告纪发的行为严重侵害了原告的合法权益，原告依法有权提起诉讼进行维权；（3）虽然在第三人马晓辉与第三人唐永生的《房权转让协议》中有“此房不在更名”的约定，但此项约定与该协议中“唐永生有权转让或出售此房、房权归唐永生所有、任其支配”约定相矛盾，且不符合房屋转让相关法律法规的规定，“此房不在更名”的约定是无效的。故对原告的诉讼主张与请求应予支持。（四）第三人马晓辉主张已经替第三人唐永生偿还十余万元欠款，争议房屋已经不属于第三人唐永生所有证据不足，不予支持；第三人马晓辉、唐永生之间的债权债务应另行协商处理，如协商不成可另行告诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第一百零七条之规定和《中华人民共和国民法通则》第十八条、第五十二条之规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院相关司法解释的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马群与被告纪发于2013年11月24日签订《长春市房屋转让合同》无效。
二、被告马群及第三人马晓辉、唐永生协助原告郑吉甲办理丘地号为8-1/21-47-222号房屋的更名过户手续。
案件受理费人民币2,970.00元由第三人马晓辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔国强
人民陪审员 李文刚
人民陪审员 孟令熹
二〇一六年十月八日
书 记 员 梁中杰