上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初11345号原告：洪根，男，1961年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：崔璟静，女，1982年1月5日生，汉族，户籍地上海市虹口区。第三人：中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区同济路XXX号。负责人：黄雷，行长。委托诉讼代理人：周洁，员工。委托诉讼代理人：茅福兴，员工。第三人：赵祥，男，1971年4月28日生，汉族，住陕西省西安市雁塔区甘家寨***号。原告洪根与被告崔璟静确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，通知中国农业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称农业银行宝山支行)、赵祥作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告洪根及其委托诉讼代理人李巧民、第三人农业银行宝山支行的委托诉讼代理人周洁、茅福兴到庭参加诉讼。被告崔璟静、第三人赵祥经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪根向本院提出诉讼请求：1、判令洪根与崔璟静就上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效；2、判令崔璟静将系争房屋恢复至洪根名下。事实和理由：2010年9月，洪根因向案外人刘晓东借人民币20多万元的高利贷，故刘晓东让洪根将系争房屋做假买卖以套取银行贷款还债。因高利贷不断至洪根处采用恶劣手段、骚扰洪根生活，故洪根无奈同意。不久，刘晓东将崔璟静介绍给洪根，让其充当房屋假买卖的“枪手”，系争房屋仍归洪根居住，并称银行贷款还清后恢复房屋产权。洪根不知是圈套，故于2011年3月23日与崔璟静办理了买卖手续并将贷款77万元偿还了高利贷，洪根除此之外没有收到过任何房款。2011年9月24日，崔璟静私自将系争房屋向赵祥抵押借款了40万元。故洪根提起诉请如上。被告崔璟静未作答辩。第三人农业银行宝山支行述称，系争房屋的房贷仅自2011年5月开始偿还了几个月，2011年10月开始逾期。2012年5月，又偿还了一笔钱，此后再也没有偿还过。愿意在房贷本息结清的前提下注销抵押。第三人赵祥述称，其是系争房屋的抵押权人，崔璟静向其借款逾期未还，双方此后在法院达成调解协议。但崔璟静至今未履行调解书，赵祥已申请查封系争房屋在先。赵祥曾多次去过系争房屋内，看到的是洪根的父母，从未见过崔璟静。愿意在其债权得到清偿的前提下注销抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2010年11月23日，洪根(卖售人、甲方)与崔璟静(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过上海方乐房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积64.73平方米，房地产转让价款110万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2011年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后双方签字确认将过户日期修改为2011年3月28日。附件三付款协议约定，乙方于2010年11月24日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2010年12月10日前支付31万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2011年2月28日前支付77万元。2011年3月22日，崔璟静就申请个人购房担保借款与农业银行宝山支行签订个人购房担保借款合同。2011年3月26日，洪根与崔璟静共同申请办理存量房地产买卖的登记申请。2011年4月7日，崔璟静经核准登记为系争房屋的房地产权人。同日，农业银行宝山支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为77万元。2011年4月20日，农业银行宝山支行向洪根农业银行账户发放银行贷款77万元。2011年4月21日，洪根农业银行账户转出77万元。2011年9月24日，崔璟静申请补发了系争房屋的房地产权证。同日，赵祥经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为40万元。2013年4月15日，赵祥与崔璟静在上海市虹口区人民法院达成民事调解书，其中约定：一、崔璟静应归还赵祥借款20万元，此款于2013年7月1日前归还10万元，2013年12月31日前归还5万元，余款5万元于2014年3月31日前付清；二、若崔璟静未按上述协议履行，赵祥有权就未受偿债权向法院申请执行全额余款。2013年8月21日，上海市虹口区人民法院因(2013)虹执预字第1905号一案对系争房屋进行司法限制。本案审理中，洪根代崔璟静向上海市虹口区人民法院支付了代管款22万元。上海市虹口区人民法院解除了对系争房屋的查封。此后，赵祥涤除了其对系争房屋的抵押权。另查明，现系争房屋的房地产权证原件由洪根保管。2012年2月，洪根向上海市公安局宝山分局高境派出所报案，其表示，2011年11月，其偶然找到位于卫生科路上的某房屋中介，就想托他们帮忙贷点款做生意用。他们当时介绍了一个名叫刘晓东的男子，说该男子可以忙帮办理房屋贷款。然后洪根就托刘晓东办理了房屋贷款。当时口头协议，洪根拿到贷款后付给刘晓东贷款的20%作为回扣。后来洪根不知道贷款是否放款了，直到2012年2月初，洪根收到银行的“个人消费贷款逾期催收通知书”才知道贷款已经下来了，而且很有可能被刘晓东拿走了。办理贷款的过程是，先和刘晓东去房产中心，当时办理了一份房产买卖合同，洪根签字了；后来又去了银行，办理了一份贷款合同。又查明，2011年5月20日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还本金799.37元、偿还正常息3,708.83元。2011年6月20日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还本金803.22元、偿还正常息3,704.98元。2011年7月20日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还本金807.09元、偿还正常息3,701.11元。2011年8月20日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还本金810.97元、偿还正常息3,697.23元。2011年9月20日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还本金814.88元、偿还正常息3,693.32元。2011年11月1日，崔璟静为系争房屋的购房贷款偿还正常息2,451.47元。2012年5月25日，洪根为系争房屋的购房贷款偿还了部分本金、正常息、罚息及复利。2012年9月，农业银行宝山支行向本院起诉崔璟静偿还贷款本金、利息、罚息、复利等。2013年2月，本院判决，一、被告崔璟静归还原告中国农业银行股份有限公司上海宝山支行借款本金760,277.88元及计算至2012年9月20日的利息19,166.36元、罚息60.04元、复利285.13元，共计779,789.41元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告崔璟静支付原告中国农业银行股份有限公司上海宝山支行自2012年9月21日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及复利，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告崔璟静届期不履行上述付款义务的，原告可与被告协议，以系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述房屋所得价款优先受偿；上述房屋拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分仍由被告清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费11,597元(原告已预缴)，由被告崔璟静负担。2014年7月10日，本院裁定(2012)宝民二(商)初字第1673号民事判决本次执行程序终结。审理中，洪根表示，崔璟静自2011年5月至11月偿还的贷款本息的钱其实正是来源于贷款的77万元，故相关贷款的实际偿还人也是洪根。即使法院无法认定2011年5月至11月偿还的贷款本息的钱系洪根出资，鉴于洪根替崔璟静向赵祥偿还的债务本息的金额已经远远高于2011年5月至11月偿还的贷款本息金额，故洪根将另案起诉向崔璟静进行追偿，届时崔璟静偿还的贷款本息可以在其中一并结算。另外，就生效判决书确认的崔璟静向农业银行宝山支行的欠款的本金、利息、罚息、复利及案件受理费，洪根自愿代崔璟静偿还，以获得抵押权的涤除。再查明，农业银行宝山支行向本院提供系争房屋办理购房贷款中向农业银行宝山支行提供的房款收据复印件及中国建设银行转账凭条复印件，房款收据载明：洪根于2011年2月26日确认收到崔璟静购买系争房屋的房款33万元，包含定金2万元。转账凭条载明，转账日期为2011年2月26日，从崔璟静付款账号XXXXXXXXXXXXXXXX转付至洪根尾号为13732号的银行账号，转账金额为31万元。洪根表示，房款收据上收款人的签名的确是洪根本人所签，但当时签字的时候上面的内容是空白的，洪根从来没有收到过钱。转账凭证是伪造的，上面的金额“3”是假的，洪根名下也没有尾号为13732号的账号。审理中，本院向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行核实情况，未查到洪根在建设银行开设尾号为13732号的银行账号；此外，XXXXXXXXXXXXXXXX的账号持卡人并非崔璟静。以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、个人购房担保借款合同、个人还款凭证、上海市房地产登记簿、(2012)虹民一(民)初字第6345号民事调解书、询问笔录、上海市房地产权证、上海市虹口区人民法院代管款收据等，第三人农业银行宝山支行提供的(2012)宝民二(商)初字第1673号民事判决书、(2014)宝执字第1084号执行裁定书、房款收据、转账凭条、还款明细等，及原告与第三人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，虽洪根与崔璟静就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同且此后办理了房地产权利的转移登记手续，但纵观买卖过程，有多处明显不合常理之处。首先，就房屋交付而言，合同并未对双方何时交付房屋进行约定，从房地产权利转移登记至今已有5年有余，系争房屋仍由洪根家人居住至今，显与常理不符。其次，就房款支付而言，虽由农业银行宝山支行提供了首付款的房款收据、转账凭条的复印件，但洪根对此不予认可，经本院向相关银行核实，转账凭条系伪造，亦无法反映出崔璟静已实际支付了首付款。此外，崔璟静仅偿还了数期贷款后即不再还款，洪根作为出售方却又再行代为偿还了部分贷款，亦与通常的买卖不符。最后，从洪根一直保留系争房屋产权人为崔璟静的房地产权证原件及洪根于2012年即向公安机关报案等情况来看，洪根表示系争买卖合同并非买卖双方当事人就房屋买卖形成了真实的意思表示的主张，具有较大的可信度，本院予以采信。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋上的另案查封已经解封，且洪根自愿清偿农业银行宝山支行的债务本息、案件受理费等，本院予以准许；在债务本息等结清、抵押权注销的前提下，崔璟静应当将系争房屋的房地产权利返还登记至洪根名下。至于洪根替崔璟静偿还的相关债务等，可由相关当事人另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、原告洪根与被告崔璟静就上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、原告洪根于本判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行还清崔璟静所欠的借款本金、利息、罚息、复利及案件受理费11,597元，借款本金、利息、罚息、复利的具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；三、第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行于上述借款本息、案件受理费等清偿之日起七日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告崔璟静于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告洪根将上述房屋的房地产权利返还登记至原告洪根名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费14,700元、财产保全费5,000元，均由原告洪根与被告崔璟静各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  郁 雯人民陪审员  时金兰二〇一六年十二月二十六日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。