湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第1059号原告段爱华，女，土家族，1970年7月18日出生。委托代理人付美月（特别授权），湖南民海律师事务所律师。委托代理人罗荣豪（特别授权），湖南民海律师事务所律师。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司。法定代表人钟生林，该公司董事长。委托代理人刘智林(特别授权），男，汉族，1969年6月18日出生。原告段爱华与被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月30日、2016年6月1日两次公开开庭进行了审理。因合议庭组成人员的变更，本院于2016年8月22日第三次公开开庭进行审理，原告段爱华三次均到庭参加诉讼、原告委托代理人罗荣豪两次到庭参加诉讼、原告委托代理人付美月一次到庭参加诉讼、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司委托代理人刘智林三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段爱华诉称：2007年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于怀化市花溪路世纪园小区主B楼住房编号为F934的房产，并交纳30%首付款62635元定金，又于当天交纳了房证、地证费7815元，后于2012年3月29日又交纳全部房款138086元。2014年8月份交房时，原告发现交房户型与合同约定的户型相差太大，且主卧室方向光线太暗，两栋楼房间的间距太窄，完全改变了原告原来购房时的规划设计。1994年2月1日起施行的国家强制性标准《城市居住区规划设计规范》规定了居住区的规划设计基本原则。现被告交付的房屋，影响了室内的采光、通风等，违反了《城市居住区规划设计规范》相关的强制性规定，在预交房当天原告即向被告提出异议，并要求换房，但被告一直没有落实，经查，此房屋已被被告进行了抵押，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按现在房价对房产进行回购，承担违约责任；2、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并返还已付购房款208536元及利息（以2007年银行贷款年利率7.38%计算至2015年9月共计8年时间的利息123119.65元、赔偿损失315317.03元）。庭审中将第2项诉讼请求明确为：本案诉讼费和保全费由被告承担。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称武陵城公司）辩称：一、关于原告要求解除合同的依据不足。1、根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定：商品房买卖合同已签约后又被抵押未告知买受人而解除合同的前提是合同目的不能实现，无法取得房屋，本案中的房屋已经于2014年6月13日开始公开交房，原告可以办理交房手续，被告也愿意交房给原告，完全可以取得房屋，不存在合同目的不能实现，也不存在无法取得房屋。2、关于中级人民法院查封的问题，根据市政府会议纪要精神，中级法院已经对支付清全款的业主（包括原告）的房屋解除了查封，被告已经向中院提交了主楼未售资产清单，已经销售的主楼资产中院执行局根据市政府会议精神表示会全面解封，只查封未售的资产。3、甲乙双方签订的合同是合法有效的合同，具有法律效力，没有网签不影响合同的效力，网签也不是合同生效的必要条件，没有网签不影响合同目的的实现。二、因为解除合同的理由不足，因此不存在退还购房款及利息。被告现在资金已经断链，即使法院判决，执行时也只能以资产偿付，无法以现金支付。三、原告提出赔偿损失315317.03元没有计算依据。1、计算损失的标准没有依据，没有相关的鉴定意见。2、没有计算损失的法律依据和事实依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院查清事实，依法公正判决。经审理查明：2007年6月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，该合同书第一条约定：乙方所定房屋位置及面积（一）房屋位于怀化市花溪路世纪花园小区主4﹟楼，其中住房编号F912。（二）甲、乙双方约定按以下第1种方式计算价款：1、A、住房，该房单价为（人民币）每平方米￥1500元，建筑面积139.09平方米，总金额（人民币）￥208635元整。第四条付款方式约定：乙方在签订本合同时交付总房款的30%，计金额￥62635元，余款￥14.6万元由乙方（甲方给予协助）按银行要求到银行办理贷款手续（办理贷款手续所发生的相关费用由乙方自负），甲方双方按有关按揭贷款补充协议执行。签订合同书当天，原告向被告缴纳房款的首付款62635元，并交纳房证、地证费用7915元。后因被告改变楼房规划设计，原告所定以上房屋的编号不存在，原、被告协商被告将另外一套房屋换给原告，并且双方另行签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的世纪花园（主楼）·武陵城国际B座F934号住房，该商品房建筑面积共143.26平方米，单价为（人民币）每平方米1500元，总金额为贰拾壹万肆仟捌百玖拾元整，原告一次性付款享受优惠6255元后的实际购房款为208635元。原、被告为将《商品房买卖合同》与2007年6月4日签订的《合同书》保持一致，特意将《商品房买卖合同》的签订时间填写为2007年6月4日，而合同的实际签订时间为2012年3月29日。原、被告双方均认可以上事实。在《商品房买卖合同》签订当天，原、被告双方（乙方和甲方）针对《商品房买卖合同》签订了《合同补充协议》，补充协议十四条备注载明：甲方已给乙方计算违约金￥29257元，其中￥6255元已抵付本套房F934的面差款，另￥16386元已抵付另一套住房F1010的面差款，剩余￥6616元在乙方领取房地两证时结算。签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》当天，原告向被告交纳房款138086元。另查明，原告向被告交纳的所定的F912号房的房款62635元及房证、地证费用7915元算作F934号房的房款及费用。再查明，被告对原告购买的世纪花园（主楼）·武陵城国际B座F934号住房未到房产部门办理网签手续，并将该套住房于2010年12月22日做了在建工程抵押，抵押于中国建设银行股份有限公司怀化市分行，且被怀化市中级人民法院查封。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：1、原告身份证、被告工商登记信息，证明原、被告主体资格的事实；2、合同书，证明原告向被告定买世纪花园小区主4﹟楼F912号房的事实；3、商品房买卖合同及合同补充协议，证明原告购买被告开发的世纪花园（主楼）·武陵城国际B座F934号房屋的事实；4、收款收据一份及收款凭证两份，证明原告支付购房款及交纳房证、地证费的事实；5、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明及房屋权属登记信息查询结果证明，证明原告购买的房屋未网签及被被告做了在建工程抵押并被怀化市中级人民法院查封的事实；6、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。对原告提交的怀化市房产管理局证明，拟证明2008年及2015年10月份怀化城区新建商品住房成交均价的事实，因该证据与本案无关联，本院对该份证据不予采信；对被告提交的怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议纪要拟证明本案涉案房屋可以交房可是实现合同目的，因该份纪要的内容没有体现需证明的目的，故对该份证据不予采信。本院认为：原、被告双方签订的《合同书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行。原告按照约定支付了相应款项，本应取得涉案房屋的所有权。但原告所购买的房屋已被被告设置了在建工程抵押，且该房屋因债务纠纷已被怀化市中级人民法院查封，致使原告无法取得房屋的所有权，原告购买房屋的目的不能实现，因此原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求本院予以支持。本院确定本案中合同解除的时间为被告收到起诉状副本之日，即2015年10月13日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”。具体到本案，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告未告知原告已将原告所购买的房屋抵押给中国建设银行股份有限公司怀化市分行，导致原告购买房屋的目的不能实现，故对原告要求被告返还购房款、支付利息及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对于返还的购房款数额，原告实际已支付给被告房款、费用总计为208636元，原告请求被告返还购房款208536元是原告对自己权益的处分，本院对原告请求被告返还购房款208536元予以支持。对于利息的支付数额及支付期间，原告诉讼请求为要求自2007年付至2015年9月份按2007年银行贷款利率计算，因原、被告双方于2012年3月29日签订《合同补充协议》，已对当日前被告应对原告的违约赔偿约定了违约金赔偿方式，并已协议抵付原告的应付款，因此，对利息的支付应自2012年3月30日起至2015年9月30日止以购房款及办证费共208536元为本金按2012年3月份银行贷款利率6.9%计算。具体计算公式为：208536（元）×6.9%×3（年）+208536（元）×6.9%÷12（月）×5（月）=49162.362（元）。对赔偿损失的金额，原告请求的数额为315317.03元，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，该损失赔偿的金额不能超过已付购房款的一倍，具体到本案，本院综合全案考虑，酌定为已付208636元的一半，即104318元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第九十之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告段爱华与被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（购买世纪花园（主楼）·武陵城国际B座F934号房）于2015年10月13日解除；二、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将原告段爱华支付的购房款208536元退还给原告段爱华；三、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告段爱华损失104318元；四、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告段爱华支付利息49162.362元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7747元及保全费3020元，由被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  曹 欣人民陪审员  黄永亮人民陪审员  陈新兰二〇一六年十月三十一日代理书记员  杨 坤