广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第913号
上诉人（原审被告）刘北运，男，1957年4月7日出生，汉族。
委托代理人梁学军，广东本华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁瑞蓉，女，1963年9月20日出生，香港居民，现居香港。
被上诉人（原审原告）杨文汉，男，1956年2月21日出生，香港居民，现居香港。
被上诉人（原审原告）杨蕙瑜，女，1992年4月4日出生，香港居民，现居香港。
被上诉人（原审原告）杨漍瑜，男，1994年3月1日出生，香港居民，现居香港。
上述四被上诉人共同委托代理人李丽明，广东正平天成律师事务所律师。
原审被告李彩燕，女，1960年11月2日出生，汉族。
委托代理人刘北运，系李彩燕的丈夫，本案上诉人。
上诉人刘北运因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁得是原广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权人。该房屋原是国家经租，已经批准由广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）拆迁。
2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜等发出通知单，主要内容为：上述房屋已批准撤管，到市国土房管局海珠分局办理相关手续；该屋于2000年被富基公司征用拆除，未签补偿协议，按原册记面积发还。同年5月6日，广州市东晓物业管理有限公司也发出通知：上述房屋自2009年3月起发还业主自行管业；接通知后，携带房地产所有证及通知，会同住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系，不得借故逼迁；等。该通知附住户名单中记载：刘北运月租32.30元。
2009年2月13日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证内字第03422号公证书，主要内容为：申请人伍笑宽、梁瑞蓉及杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托人理人梁瑞蓉因继承被继承人梁得、区瑛的遗产，于2009年2月12日向该处申请办理继承权公证。经查，申请人伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉具有民事权利能力及行为能力。杨蕙瑜、杨漍瑜具有民事权利能力。委托代理人具有代理资格。……现查明如下事实：一、梁得、区瑛夫妇分别于1985年4月30日、1992年1月2日在台湾、香港死亡。二、梁得、区瑛生前遗有的合法财产：……广州市小港路土主直街24号之4房屋（以上房屋以梁得名义登记产权，依法属与妻子区瑛、伍笑宽的夫妻共同财产，各占三分之一产权份额）。三、申请人称梁得、区瑛生前无立遗嘱，亦无与他人签订遗赠抚养协议。四、梁得生前有两个妻子，与妻子区瑛生前无生育子女，与另一妻子伍笑宽共生育子女七人：梁瑞芳、梁应璋、梁斯闵、梁瑞芬、梁瑞荷、梁瑞萍、梁瑞蓉。梁得、区瑛的父母均早已死亡。其中梁瑞芳已于1979年8月10日在香港死亡，死者生前未婚，无子女。梁瑞芳已于2003年11月6日在香港死亡，死者生前与丈夫杨文汉共生育子女两人：杨蕙瑜、杨漍瑜。五、申请人伍笑宽、梁瑞蓉表示要求继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；申请人杨文汉，杨蕙瑜，杨漍瑜表示要求转继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；继承人梁斯闵、梁应璋、梁瑞荷、梁瑞萍表示自愿放弃对被继承人上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人梁得、区瑛上述的房屋遗产由伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同继承。继承后，伍笑宽占有上述房屋的5／9产权份额；梁瑞蓉占有上述房屋的2／9产权份额；杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同占有上述房屋的2／9产权份额。鉴于杨蕙瑜、杨漍瑜未成年，其继承的上述遗产份额由其父亲杨文汉代管，直至其满十八周岁止。
同日，伍笑宽在广东省广州市南方公证处办理公证赠与：将广州市小港路土主直街24号之4房屋5／9产权份额等全部赠与梁瑞蓉所有；等。
富基公司曾与刘北运于2002年6月14日经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24之4号房屋，并负责回迁安置刘北运。2011年7月15日，刘北运签署《收楼确认书》，确认富基公司将涉案房屋交付刘北运使用；等。
2012年7月26日，富基公司（甲方）与梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意富基公司拆除海珠区小港路土主直街24号之4；富基公司将自有的位于海珠区富基南二街33号第六、七、十四、十七、二十二、二十七层……第601、701、1404、1703、2204、2707号单元用作拆除梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜房屋后的产权调换（补偿）；富基公司应在2012年12月31日将自有房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜；等。该合同盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。同日，双方就上述协议书又签订《补充协议》，约定：一、甲方安排乙方回迁的房屋为海珠区富基南二街33号601、701、1404、1703、2204、2707房共6套，总建筑面积为229.39平方米。在签订本协议的当天，甲方向乙方交付其中的601、701、1404、1703、2707房，因该5套房屋存在租赁关系，故该租赁关系在房屋交付后由乙方承继。二、由于甲方安排乙方回迁的上述6套房屋总的建筑面积与乙方原房屋产权191.1平方米的建筑面积相比大了38.29平方米，该部分增大建筑面积其中的5平方米按1700元／平方米，其余的33.29平方米按15000元／平方米的标准由乙方向甲方购买，两项合计人民币507850元。该款项由乙方分三期付清，具体2012年7月26日前支付150000元；2012年10月31日前支付100000元，其余的款项于2012年12月31日前付清。在乙方付清507850元房款的同时，甲方向乙方交付海珠区富基南二街33号2204房屋；甲方向乙方返还从2009年3月起至2011年6月止代收租金共6190.70元；等。
梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜于2013年5月2日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、刘北运及其同住人员迁出广州市海珠区富基南二街33号601房；2、刘北运支付从2011年7月1日起至刘北运迁出广州市海珠区富基南二街33号601房日止的房屋使用金（每月每平方米32元，建筑面积23.97平方米，每月租金767.04元）；3、刘北运承担本案诉讼费。
一审诉讼中，刘北运、李彩燕表示：涉案房屋由刘北运使用，李彩燕不在涉案房屋内居住，因为房屋太小了。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与刘北运、李彩燕确认涉案房屋为23.97平方米。富基公司表示其已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，也已将刘北运安置，该案是梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与刘北运之间的关系，与其无关，不参加诉讼；产权调换协议约定2012年12月之前交付涉案房屋，富基公司已将涉案房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。
梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜为证明其与刘北运协商，还提交了《律师函》及邮政部门出具的发票、国内挂号信收据。其中《律师函》记载：李丽明律师受涉案房屋产权人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托，通知刘北运户：交纳2011年7月1日至2013年4月的房屋使用费；在2013年4月20日前迁出涉案房屋，交还房屋使用权给房屋产权人；等。刘北运表示没有收到上述律师函，不予确认。
原审法院认为，根据广州市南方公证处的公证书，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜依法继承、受赠取得梁得对广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权。上述房屋已经发还梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜管理，此后梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以产权调换的形式将调换为富基南二街33号第601、701、1404、1703、2204、2707号。上述合同已经房管部门备案，且梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、富基公司也确认了对涉案房屋的交接，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利。根据《房屋拆迁安置协议》，刘北运是基于小港路民主直街24号之4号房屋而承租涉案房屋。因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与刘北运之间存在事实上的租赁关系。
刘北运在梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订协议前已承租涉案房屋。根据梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的《补充协议》，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜接收涉案房屋时已知晓房屋存在租赁关系，而梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并未提交证据证明富基公司将梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜取得涉案房屋相关权利的情况告知刘北运，因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜未能收取租金，不能归责于刘北运。故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜以刘北运没有缴交房屋租金为由要求刘北运及其同住人员等搬出涉案房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。
富基公司在《补充协议》中约定交还给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜代收涉案房屋2011年6月前的租金，因此梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜有权收取涉案房屋2011年7月之后的租金。刘北运在2011年7月之后一直使用涉案房屋，故应支付梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜相应的租金。鉴于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与刘北运并未约定涉案房屋的租金的金额，故以有资质的评估公司评定的涉案房屋的私房住宅参考价租金标准计算为宜，并以梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜主张的每月767.04元为限。鉴于刘北运在本案诉讼后是否交纳租金尚不确定，故租金应计至本判决生效之日止为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月12日作出如下判决：一、刘北运在本判决生效之日起十日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街33号601房（23.97平方米）的私房住宅参考价租金标准（每月以767.04元为限）向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付自2011年7月1日至本判决生效之日止的租金。二、驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的其他诉讼请求。本案一审受理费322元，由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜负担50元，刘北运负担272元。上述费用已由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜预交，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意刘北运在履行判决时将其应负担的部分直接支付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。
判后，刘北运不服原审判决，向本院提起上诉称：1、不动产的产权应以登记为要件，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜没有任何合法证据证明其是涉案房屋的所有人，其在本案中的主体不适格，应裁定驳回其起诉。2、原审判决遗漏必要的当事人参加诉讼，程序严重违法。涉案房屋是我方向富基公司承租，富基公司是出租人，与本案有直接利害关系，原审未依我方的申请追加富基公司为本案的第三人，程序严重违法，应撤销原判，发回重审。3、原审认定事实错误。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》系双方恶意串通损害我方利益的合同，依据《合同法》的相关规定，应为无效。原审未审查涉案房屋目前的权属状况及富基公司是否有权处分涉案房屋，就对上述协议予以确认明显失职。4、原审一方面确认梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜基于与富基公司签订的协议而取得涉案房屋的承租权，另一方面又判令按市价支付租金，自相矛盾。另外，依据《民法通则》的规定，追讨租金的诉讼时效为1年，原审判决关于租金交纳的起算时间不符合法律规定。刘北运上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的全部诉讼请求。
梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜二审答辩称：不同意刘北运的上诉请求和理由，请求驳回其上诉请求。1、我方主体适格。根据《物权法》第十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”我方已向法院提交了由广州市房地产档案馆出具涉案房屋的房地产登记薄查册表，该查册表在注记上已载明我方与富基公司签订了涉案房屋的拆迁补偿协议，根据该房屋拆迁补偿协议，涉案房屋的产权归我方所有。因此我方有权行使涉案房屋产权人的权利，刘北运认为我方主体不适格不成立。2、富基公司不是涉案房屋的产权人，不是出租人，与本案无关，不存在一审法院遗漏必要当事人，不存在程序违法。3、关于房屋租金的支付时间问题。涉案房屋租金支付是从2009年3月1日开始的，由于2009年3月1日至2011年6月30日，刘北运已向富基公司缴交了涉案房屋租金，而对此期间的租金计算和支付问题，我方与富基公司达成了调解协议，此期间的租金问题已解决，因此2011年7月1日起涉案房屋的租金就由刘北运承担。我方根据广州市人民政府颁布的2011年广州市住宅租金参考价确定刘北运应支付的房屋租金标准，合法，而且我方没有根据2012年、2013年广州市人民政府颁布的广州市住宅租金参考价进行租金标准调整，在租金上已充分优惠给刘北运了。4、一审法院没有支持我方提出的要求刘北运迁出涉案房屋的诉讼请求，已给刘北运很大的回旋空间，使他们有充分的时间寻找租金便宜的房屋，为搬出涉案房屋做准备。刘北运如果不能接受涉案房屋所在地段的高租金房屋，就应积极寻找自己能接受租金标准的房屋，而不是利用民事诉讼程序拖延向我方缴交租金、拖延向我方交还涉案房屋。5、关于诉讼时效的问题，一审时刘北运没有对此提出抗辩，二审应不予审查。而且，我方于2012年2月15日向富基公司提起诉讼主张租金的权利，故时效从2012年2月15日起中断，直至2012年7月26日我方与富基公司签订协议确定涉案房屋的租赁关系，从2012年7月26日至本案一审起诉2013年5月6日未满一年，故本案没有超过诉讼时效。
李彩燕二审答辩称：一审判决对我方无判决承担责任，所以没有上诉，但我方同意刘北运的上诉意见。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院二审另查明：一审中，刘北运未对梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜主张的租金提出诉讼时效抗辩。
二审中，刘北运认为一审遗漏查明了富基公司与房管部门在拆迁时的拆迁协议细则事实，该事实涉及富基公司是否有权利处分房屋，即使富基公司要拆迁，也要按照原来的租金标准安置好承租人。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜称：如果对方能够举证证明富基公司与房管部门有拆迁协议，我方无异议，但是经我方到房管部门询问，房管部门回复称富基公司无需签定协议。如果房管局在拆迁公告后与富基公司签订产权拆迁补偿协议，承租人对回迁房就没有选择权，所以房管局已照顾承租人，让承租人签订回迁安置协议。
本院认为，根据双方的上诉、抗辩意见，本案二审争议的焦点为梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜要求刘北运支付涉案房屋租金的主张是否合法有据的问题。综合双方的意见，本院认定如下：
一、关于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》效力问题。上述协议系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，且本案无证据显示上述协议损害了刘北运的利益，故原审法院确认上述协议的效力，并依据上述协议对本案作出处理，并无不当，本院予以确认。刘北运上诉认为上述协议应为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜要求刘北运支付涉案房屋租金是否合法有据的问题。根据本案查明的事实，首先，刘北运原承租的小港路民主直街24号之4房屋，已被富基公司拆迁而安置至涉案房屋，按照刘北运与富基公司之间的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议书》约定，刘北运应向富基公司缴纳租金，双方之间形成房屋租赁关系，刘北运也依合同约定向富基公司缴纳租金。其次，2009年2月13日，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜因继承、受赠经公证取得涉案小港路民主直街24号之4房屋的产权，2009年2月17日，房管部门发出通知，上述房屋于2009年3月发还业主自行管业，并要求业主与住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系。由于小港路民主直街24号之4房屋在此之前已由富基公司拆除，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，产权调换至包括涉案房屋在内的六套房屋，该协议已经房管部门备案。同时，双方又签订《补充协议》约定涉案房屋存在租赁关系，故租赁关系在房屋交付后由乙方继承，富基公司向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜返还从2009年3月起至2011年6月止代收的租金。一审中，富基公司也表示已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并实际交付，本案与其无关。综上，在涉案房屋原权利人富基公司认可的情况下，原审法院依据上述事实认定梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利，并与刘北运之间存在事实上的租赁关系，并无不当，本院予以维持。刘北运从2011年7月至今还使用涉案房屋，因此，应向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付涉案房屋的租金。由于小港路民主直街24号之4房屋已于2009年3月1日发还给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，且刘北运是基于原承租该房屋而回迁安置至涉案房屋，而涉案房屋的相关权利已由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜取得，故原审判处刘北运以有资质的评估公司评定的私房住宅参考价租金标准支付租金，亦无不当，本院予以维持。刘北运上诉认为应按照原租金标准支付，缺乏依据，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。刘北运于一审期间并未对本案提出诉讼时效抗辩，其二审提出，本院二审不予审查。
至于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜经产权调换的六套房屋的总建筑面积比其原房屋的产权面积大38.29平方米的问题，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已按约定向富基公司支付了相应对价，富基公司也认可其对六套房屋的全部权利，而且，刘北运实际使用了涉案房屋，应按照房屋的面积支付租金，故上述事实并不影响梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜收取涉案房屋租金的权利。
三、关于程序问题。刘北运确认富基公司系涉案房屋的权利人，而富基公司于一审中已明确表示已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并实际交付，本案与其无关，富基公司认可了梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的相关权利，故富基公司并非本案必须参加诉讼的当事人，原审法院未追加富基公司为第三人，并无不当。刘北运上诉认为原审遗漏当事人，程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。本案梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜虽无取得涉案房屋的所有权，但梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜依据其与富基公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》取得涉案房屋的相关权利，与本案有直接利害关系，其提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”的规定，刘北运认为梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜不是涉案房屋的所有人，不具有主体资格，应驳回起诉的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，刘北运的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案