内蒙古自治区克什克腾旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克民初字第3724号
原告王华，女，1975年5月2日出生，汉族，无职业。
委托代理人吉海军，内蒙古奥星（克什克腾）律师事务所律师。
委托代理人吴强。
被告赤峰亿辰置业有限公司，组织机构代码55546540-X，住址克什克腾旗经棚宾馆201室。
法定代表人董彦龙，该公司经理。
委托代理人刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。
本院于2015年8月26日立案受理了原告王华与被告赤峰亿辰置业有限公司（以下简称亿辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员祁昕光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王华委托代理人吉海军、吴强，被告赤峰亿辰置业有限公司委托代理人刘焕文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王华诉称，2013年9月5日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定，被告将位于克旗经棚镇体育广场南侧14—1—4商厅以1662150元的价格出售给原告，被告于2013年11月15日前将房屋交付使用，如未按合同约定日期交付房屋，如超出30日内的，合同继续履行，被告应支付原告已付房款利息，利息自合同约定交付日期之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，合同签订后，被告于2015年8月21日将房屋钥匙交付给原告。被告亿辰公司在销售商品房中搞促销活动，原告交100000元被告赠送一张奖券，原告抽中二等奖10000元，现在尚未领取，也未抵顶房款。请求判令：1、被告承担违约责任支付原告已付房款利息（其中732150元自2013年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日止，830000元自2014年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日止），利息合计190000元；2、被告承担违约金106377元；3、被告返还代金券款10000元；4、案件受理费由被告承担。
原告王华为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
商品房买卖合同一份，用以证明：（原、被告于2013年9月5日签订商品房买卖合同，被告亿辰公司将其开发建设的位于克旗经棚镇体育广场南侧14—1—4号商厅（建筑面积110.81平方米）以每平方米15000元的价款出售给原告王华，合计价款1662150元。原告应付首付款832150元，实际支付732150元，剩余100000元是通过借款方式支付，并在中国银行克旗支行办理房屋贷款830000元；②被告亿辰公司于2013年11月15日前交付房屋。除遇不可抗力外，被告亿辰公司如未按合同约定日期交付房屋，逾期交付超过30日的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；③被告亿辰公司未按期交付房屋，应按合同约定承担违约责任。
收据两枚，用以证明：（原告王华于2013年9月6日向被告支付购房首付款732150元，剩余100000元是通过借款方式支付；（原告王华于2015年8月21日领取房屋钥匙。
借款协议一份，用以证明：①原告王华应支付首付款832150元，实际付款732150元，剩余100000元是通过借款方式支付，原告王华不存在违约；②协议约定，办理按揭需交首付购房款832150元，原告已交首付房款732150元，未交首付房款人民币100000元，于交房前交清，为配合银行按揭顺利办理，亿辰公司开具按揭首付款全额收据832150元。
银行贷款合同、放款利息表各一份，用以证明：原、被告在中国银行克旗支行签订房屋贷款合同的时间，原告于2014年1月22日以贷款形式向被告支付购房款830000元。
代金劵一枚，用以证明：被告亿辰公司在商品房促销活动中，赠送10000元代金奖券一张，此奖券至今尚未领取，也未抵顶购房款。
被告亿辰公司对原告王华提交的证据，质证意见如下：
原告王华提交的商品房买卖合同，被告亿辰公司质证对真实性无异议。
原告王华提交的收据两枚，被告亿辰公司质证对其真实性均无异议。同时认为，原告王华实际交付首付款732150元，尚欠100000元，对被告物业公司的收据关联性有异议。
原告王华提交的借款协议，被告亿辰公司质证对真实性无异议。同时认为，原告尚欠购房款100000元，原告应按照合同约定自应交款之日起按中国人民银行同期贷款利率计息。
原告王华提交的银行贷款合同、放款利息表各一份，被告亿辰公司质证无异议。
原告王华提交的代金券，被告亿辰公司质证对其真实性无异议，同时认为，代金券款与本案不是同一法律关系，原告应另案主张。
被告亿辰公司辩称，1、2013年9月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告亿辰公司将建设的克旗经棚镇体育广场南侧14—1—4号商用房屋出售给原告，双方约定争议解决方式是仲裁条款，应由仲裁委员会解决，不属于法院管辖范围；2、合同约定交房时间为2013年11月15日，2012年被告与克旗人民政府签订开发合同，克旗政府未将房屋拆迁致使工程延期，责任不在于被告方，被告不应承担违约责任；3、关于原告主张的违约金及利息，按照合同法相关规定，利息是实际损失，违约金是违约条款。按照违约造成的不能按期履行，如果约定了违约金按违约金履行，原告主张两项同时适用违背合同法，应不予以支持；4、原告已于2015年8月2日领取了房屋钥匙，原告尚欠房屋首付款100000元，原告应按照合同约定给付尾欠本金及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计息至偿还之日止。
被告亿辰公司为支持其抗辩主张未向本院提交相关证据。
根据原、被告双方的举证质证意见，本院对原告提供的证据，分别认证如下：
原告提交的《商品房买卖合同》、借款协议、购房款收据、银行贷款合同、放款利息表。本院认为，上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
原告提交的物业费收据，被告对其真实性无异议。本院认为，原告王华主张交付时间为2015年8月21日，被告亿辰公司主张交付时间为2015年8月2日。根据举证责任的分配，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，被告亿辰公司作为履行交付义务方应提供证据加以证明，但其未提供证据予以证明，其理应承担举证不能的法律后果。原告提交的物业公司出具的收据客观、真实，与本案具有关联性，该物业公司系属于被告亿辰公司，且领取房屋钥匙同时交付物业费符合本地区交易习惯，因此被告亿辰公司向原告王华交付房屋时间应认定为2015年8月21日。
原告提交的代金券，被告质证对其真实性无异议。本院认为，该证据客观、真实，此证据能够证明：被告亿辰公司在商品房促销活动中进行抽奖，原告王华因此获得10000元代金券一张，该代金券至今尚未兑换。
经审理查明，2013年9月5日，原告王华与被告赤峰亿辰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告亿辰公司将其开发建设的位于克旗经棚镇体育广场南侧14—1—4号商厅（建筑面积110.81平方米）以每平方米15000元的价款出售给原告王华，合计1662150元。此外，合同约定，被告亿辰公司于2013年11月15日前交付房屋，除遇不可抗力外，被告亿辰公司如未按合同约定日期交付房屋，逾期交付在30日内的，原告王华有权向被告亿辰公司追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，被告亿辰公司应支付原告王华已付款利息，利息自合同约定被告亿辰公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告王华于2013年9月6日向被告亿辰公司支付购房首付款732150元，尚欠首付款100000元，双方对此签订了《借款协议》，协议约定，……，办理按揭需交首付购房款人民币832150元，已交首付房款人民币732150元，未交首付房款人民币100000元，于交房前交清。协议注明：（为配合银行按揭顺利办理，赤峰亿辰置业开具按揭首付款全额收据人民币832150元，借款人实际支付房款人民币732150元）。2014年1月22日，被告亿辰公司为原告王华在中国银行克旗支行办理了房屋按揭贷款，原告王华通过银行向被告亿辰公司支付贷款830000元。
另查明，原告王华购买被告亿辰公司位于克旗经棚镇体育广场南侧14—1—4号商厅尚未经验收合格。被告亿辰公司在商品房促销活动中进行抽奖，原告王华因此获得10000元代金券一张，该代金券至今尚未兑换。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于人民法院受理范围；二、被告亿辰公司是否存在违约及如何承担违约责任；三、原告王华主张返还代金券10000元，是否应予以支持。
本院认为，原告王华与被告赤峰亿辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。
关于本案争议焦点一，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，本合同发生争议，双方当事人应协商解决。协商不成时，按下列第一种方式处理：1、向“克什克腾旗仲裁委员会”申请仲裁。2、向人民法院提起诉讼。经核实，赤峰仲裁委员会在克什克腾旗只设有办事处，克什克腾旗未有名称为“克什克腾旗仲裁委员会”的仲裁机构，该合同实际约定的仲裁机构并不存在，对仲裁委员会约定不明。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效除外。该法第十六条规定，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面形式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。而《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。结合本案，合同中对具体的仲裁委员会约定不明，合同双方当事人在签订合同后亦未达成补充协议，因此本案合同中约定的仲裁条款应属无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条第二款的规定，……，当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第146条规定，当事人在仲裁条款或协议中选择的仲裁机构不存在，或者选择裁决的事项超出仲裁机构权限的，人民法院有权依法受理当事人一方的起诉。综上所述，故本院有权受理该案。
关于本案争议焦点二，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定，被告亿辰公司于2015年8月21日将房屋交付给原告王华，而被告亿辰公司在未按约定期限履行交付房屋义务，其存在违约情形，其理应按照合同约定承担违约责任。对于被告亿辰公司如何承担违约责任，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定予以确定，被告亿辰公司交付房屋时间为2013年11月15日。原告王华实际交付首付款732150元，被告亿辰公司依据合同约定，应自2013年11月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日给付原告王华利息，并每日按已付购房款732150元万分之一计算支付违约金，每日违约金数额为73.215元／天，被告亿辰公司迟延交付房屋时间为644天，据此计算，被告亿辰公司应支付违约金数额为47150.50元（73.215元／天×644天）。同理，原告王华于2014年1月22日通过中国银行克旗支行以房贷方式支付被告亿辰公司购房款830000元，被告亿辰公司依据合同约定，应自2014年1月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日给付原告王华已付房款利息，并按照每日按已付购房款830000元万分之一计算支付违约金，每日违约金数额为83元／天，被告亿辰公司应支付违约金数额为47891元（83元／天×577天）。经计算，上述违约金数额合计95041.50元（47150.50元＋47891元=95041.50元）。
关于本案争议焦点三，被告亿辰公司在商品房销售过程中为促销进行抽奖活动，原告王华因此获得10000元代金券一张。本院认为，代金券为购房过程中用以抵顶现金的有效凭证，且赠送原告王华代金券系为促使双方就房屋买卖交易达成合意，对此应视为房屋买卖合同的组成部分，因原、被告现已经签订了《商品房买卖合同》，被告亿辰公司已向原告王华履行了交付房屋义务，故此代金券应用以抵顶原告王华尾欠被告亿辰公司的房屋首付款。因此，原告主张返还代金券10000元不予以支持，但此代金券应从尾欠被告亿辰公司100000元房款中予以抵顶扣除。被告亿辰公司主张代金券款与本案不属同一法律关系，其主张缺乏法律依据，不应予以支持。
关于被告亿辰公司主张给付尚欠购房首付款100000元及利息的请求。原告王华支付购房首付款过程中，应支付首付款832150元，原告王华实际支付首付款732150元，尚尾欠购房款100000元，对此双方签订“借款协议”，协议约定，“…，原告王华未交付首付房款100000元，于交房前付清”。另外，协议注明：为配合银行按揭顺利办理，被告亿辰公司开具按揭首付款全额收据人民币832150元，原告王华实际支付购房款人民币732150元。本院认为，根据上述协议的约定，原、被告虽然签订了“借款协议”，但该款协议实际为原、被告在履行《商品房买卖合同》中为办理银行按揭贷款就首付款数额及履行期限而达成的补充协议，因此协议约定的“借款”实为购房款，该款性质并非民间借贷。因被告亿辰公司已向原告王华履行了交付房屋义务，原告王华理应按照协议约定向被告亿辰公司履行交付尚欠购房款的义务，原告王华持有代金券10000元从尾欠购房首付款中予以抵顶，抵顶后，原告王华应给付被告亿辰公司尾欠购房首付款90000元。对于被告亿辰公司主张按照合同约定给付利息的请求，双方协议约定，原告王华于房屋交付前付清，被告亿辰公司于2015年8月21日向原告王华履行了交付房屋义务，原告王华应在2015年8月21日前给付被告亿辰公司尾欠首付款90000元（扣除代金券10000元）。对于原告王华是否支付利息，对此双方“借款协议”对此未有约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的规定，原告王华未按本合同第四条约定的日期付款，逾期15日内的，被告亿辰公司有权追究原告王华逾期付款及其利息，利息自合同约定原告王华应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。双方签订“借款协议”约定，原告王华于交房前付清未交付首付房款，因此，原告王华应自2015年8月22日起至2015年9月5日按照中国人民银行同期贷款利率计算给付利息。对于超过15日期限支付购房款的利息如何计算，双方签订的《商品房买卖合同》及“借款协议”均未有约定，应根据法律规定予以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，……。根据上述法律规定，原告王华逾期付款超过15日的，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付未付房款利息。在本案中，被告亿辰公司主张按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息至偿还之日止符合合同的约定及法律的规定，应予以支持。因此原告王华应自2015年8月22日起以90000元计算按照中国人民银行同期贷款利率计算给付被告亿辰公司未付房款利息至购房款给付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
被告赤峰亿辰置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王华已付购房款利息（计算标准：分别以732150元为基数自2013年11月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日，以830000元为基数自2014年1月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2015年8月21日）；
被告赤峰亿辰置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王华违约金95041.50元；
原告王华于本判决生效后十五日内给付被告赤峰亿辰置业有限公司购房款90000元及利息（计算标准：以90000元为基数自2015年8月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款90000元付清之日止）；
驳回原告王华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，减半收取2950元，邮寄费40元，由原告王华负担1065元，被告赤峰亿辰置业有限公司负担1925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 祁昕光
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王 锐