上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第2129号
原告（反诉被告）平季虹。
被告（反诉原告）吕启权。
委托代理人彭天源，上海首融律师事务所律师。
原告（反诉被告）平季虹诉被告（反诉原告）吕启权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，先依法适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理，后因案件复杂转为普通程序组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。平季虹和吕启权及委托代理人彭天源到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。
平季虹诉称，2012年2月21日，原、被告签订一份租房协议书，约定从2012年4月8日至2015年4月7日将平季虹位于奉贤区柘林镇乐康路XXX号、57号三层楼房约300平方房屋租赁给吕启权使用，租期三年。2015年4月7日租房合同到期，平季虹于2015年4月7日书面通知吕启权是否续签租房合同，如不续签，原告要求收回租赁房屋。但吕启权置之不理，不续签租房协议，也不退还房屋给平季虹，一家老小仍居住于房内，不肯搬走。
吕启权在租房期间，未经平季虹同意，擅自破坏房屋结构，造成损失：1、房屋承重墙被破坏，造成经济损失50，000元（人民币，下同）；2、围墙防盗门被拆除并砌成墙体，使无法通行，给生活带来不便，造成经济损失2，000元；3、门面卷帘防盗门被拆除，造成经济损失3，000元；4、房屋门前后阳台被封堵，造成经济损失2，000元；5、房屋一楼、二楼卫生设施被破坏，造成经济损失3，000元。为维护原告的合法权益故起诉至法院，请求判令：1、吕启权归还房屋并恢复原状；2、承担违约责任并支付逾期房租、水、电等费用；3、诉讼费由吕启权承担。
吕启权辩称，双方的租赁期限为五年，前三年60，000元每年，后二年为80，000元每年。在租赁期间平季虹擅自停水、停电造成承租人损失，要求予以赔偿。
吕启权反诉称，吕启权按照五年的经营期花费巨资装修，经营三年就被收回，损失巨大。因为原租赁合同约定，如没有特殊情况必须续约二年。即合同租赁期限共计五年。吕启权根据这约定，考虑到经营时间较长，在装修上花费了30余万元。按照经营五年计算，每年装修分担6万余元。现平季虹在没有特殊情况下单方断水断电，终止合同，给吕启权造成了巨大的装修损失。
平季虹的突然断水断电导致吕启权为经营而采购的大量鱼等食品在冰箱融化腐烂，损失近万元。
平季虹的不当行为导致吕启权无法经营，按照每天营业额5，000元计算，利润1，000元计算，实际损失已超过50，000余元。
综上所述，由于平季虹在没有特殊情况下要求终止合同，恶意断水断电，导致无法经营，故反诉要求：1、平季虹赔偿装修损失120，000元；2、赔偿食品腐烂损失8，000元；3、赔偿经营损失50，000元；4、反诉费由平季虹承担。
平季虹辩称，不同意吕启权的反诉请求。
平季虹为其诉辩意见提供了如下证据：
1、租房协议书一份，拟证明双方约定的租赁期限至2015年4月7日止；
2、通知书一份，拟证明租赁到期后，平季虹通知吕启权续签或搬离租赁房屋；
3、证明一份，拟证明双方租赁纠纷曾经司法所调解；
4、房屋契纸一份，拟证明租赁房屋系合法建筑；
5、水电费、电信费单据一组，拟证明吕启权拖欠的水电费等。
吕启权为其诉辩意见提供了照片一组，拟证明其对房屋装修和食品腐烂的事实。
经庭审质证，吕启权对平季虹提供的证据1、3、4、5的真实性无异议，但根据合同约定没有特殊情况即有二年的续租期；对证据2表示没有收到。平季虹对吕启权提供的照片的真实性无异议，但不认可吕启权损失的事实。
根据双方上述质证意见，本院对于双方无异议的证据的真实性予以采信。对于吕启权是否收到平季虹发出的通知书并不影响本案的上述认定。
经审理查明，2012年2月21日，平季虹和吕启权签订《租房协议书》一份，约定平季虹将位于奉贤区柘林镇乐康路XXX号、57号门面房屋租赁给吕启权，租期自2012年4月8日至2015年4月7日止，月租金5，000元，每半年支付一次，先付后用。平季虹收取押金5，000元。租期满后，平季虹有权收回全部租房，吕启权如期交还，否则平季虹有权打开出租房门，强制收回房屋，不承担任何法律责任。如吕启权要求续租，须在租期满前15天提出书面申请，经平季虹同意后，另行签订租房协议。协议附件称：没有特殊情况须续签给吕启权二年，房租为80，000元。
上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。吕启权租赁上述房屋，三楼居住外，其余用于餐饮业经营。
协议约定的租赁期限到期后，双方为租赁问题发生纠纷，曾经奉贤区柘林镇人民调解委员会协调，但未果。为此平季虹于2015年4月22日对租赁房屋停水停电，在2015年5月底前恢复。
另查明，由平季虹代付的租赁房屋的电费255.42元，水费117.72元，电信费241.70元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《租房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按约全面履行各自的义务。本案争议的焦点为，本案涉及的合同租赁期限是三年还是五年。吕启权认为，根据协议附件“没有特殊情况须续签给吕启权二年”租赁期限为五年，现合同未到期。平季虹认为，租赁期限至2015年4月7日止到期，吕启权不续签合同，租赁期限届满。本院认为，本案协议对于租赁期限的约定为至2015年4月7日，附件上虽约定无特殊情况须续签，但根据协议的约定，续签是在租赁期满前15天由吕启权提出申请，并另行签订租房协议的，故本院认可平季虹的说法。现租赁期限已届满，对于平季虹要求吕启权归还房屋的请求予以支持。对于平季虹要求恢复原状的主张，鉴于其无法说明要求恢复的原状的状态，该请求属请求不明，本案不作处理。租赁期限届满，由于吕启权未能按照合同约定和法律规定归还租赁房屋，应承担租赁期限届满后的实际占有使用费及产生的相关水电费等。鉴于平季虹于2015年4月22日至5月底对于租赁房屋采取了断水断电的行为，致使吕启权对于租赁房屋的使用造成很大影响，一直未能正常经营，故本院对于断水断电期间的租金调整为每月1，500元。对于吕启权提出要求平季虹赔偿的请求，本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据双方合同约定，租赁期满，吕启权应如期交还租赁房屋，平季虹也有权强制收回房屋并不承担任何法律责任。本案租赁期限届满后，由于双方无法达成续租协议，而吕启权又未能按约返还租赁房屋，平季虹采取停水停电的行为要求收回房屋，虽在行为上表现的过激，但也是依约维护自身权益。且吕启权对于其存在损失无相关证据证明，本院也已考虑到平季虹的过激行为的不当，对吕启权占有使用费进行了调整，故对于吕启权的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吕启权于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）平季虹租赁的位于上海市奉贤区柘林镇乐康路XXX号、57号房屋；
二、被告（反诉原告）吕启权于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）平季虹占有使用费（使用费计算方式：其中2015年4月8日至2015年5月30日的使用费为4，037元，自2015年6月1日起至实际返还之日止的按每月5，000元计取）；
三、被告（反诉原告）吕启权于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）平季虹水电费等614.84元；
四、驳回被告（反诉原告）吕启权的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币57.50元，反诉案件受理费1，930元，均由吕启权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 杨士芳
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。