广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第1088号
原告（反诉被告）：广东胡润创业投资有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇西堤一路A12号办公楼三层自编301。
法定代表人：李秀葵。
委托代理人：欧伟兵，该公司员工。
被告（反诉原告）：江门市优博大化工有限公司，住所地江门市蓬江区棠下镇周郡村海滩围27号4幢。
法定代表人：陈怀友。
委托代理人：谢少波、许霈珍，广东东方大卫律师事务所律师。
原告广东胡润创业投资有限公司（下称胡润投资公司）诉被告江门市优博大化工有限公司（下称优博大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法由审判员徐晨峰适用简易程序，于2016年1月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人欧伟兵、被告的委托代理人谢少波、许霈珍到庭参加诉讼。后因审理需要，转为普通程序审理，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人欧伟兵、被告的委托代理人许霈珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告分别于2013年3月26日和2013年7月27日签订的《租赁合同》；2、被告支付原告为恢复租赁厂房原状所需费用合共21万元[其中厂房地面破碎下沉修缮费用6万元（以面积600㎡、100元/㎡计算），拆除加建物费用5万元，清理化工池费用10万元]；3、被告支付原告租金（从2015年11月1日开始计算至恢复租赁厂房原状并经原告验收合格之日止，以每月22260.48元计算）；4、被告支付原告水电费（从2015年10月1日起至恢复租赁厂房原状并经原告验收合格之日止）；5、被告向原告支付的合同保障金共44520.96元不予返还；6、被告承担本案的诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告分别于2013年3月26日和2013年7月27日签订的《租赁合同》；2、被告对面积为641.40平方米的涉案租赁厂房恢复原状至2013年3月26日签订的租赁合同中第四条所约定的厂房现状；3、被告支付原告租金，面积641.40平方米的涉案厂房按每月6000元从2015年11月1日计算至恢复原状之日；面积为2032.56平方米的涉案厂房按每月16260.48元从2015年11月1日计算至2016年12月31日。
事实和理由：江门市蓬江区永华纺织厂（下称永华纺织厂）与被告于2013年3月26日签订租赁合同，约定将自有厂房641.40平方米出租给被告使用，租期从2013年5月1日至2016年5月1日，租金每月6000元，被告应从合同签订之日起支付两个月保障金12000元。2013年7月27日永华纺织厂与被告再次签订一份租赁合同，约定将其自有厂房2032.56平方米出租给被告使用，租期从2013年9月1日至2016年9月1日，租金每月16260.48元，被告应支付两个月保障金32520.96元。
后永华纺织厂将上述两处厂房转让给原告，原告、被告及永华纺织厂于2014年2月1日签订了《租赁合同权利义务转移补充协议》，永华纺织厂将其在两份租赁合同项下的全部权利义务转移给原告。
租赁合同履行期间，被告于2015年11月2日向原告发出《要求维修通知》，称原告厂房出现地基下沉质量问题，要求原告进行维修。原告收到通知书后立即派人到现场察看，发现厂房地基下沉并不是厂房本身的质量问题造成的，而是由于被告擅自在厂房加建办公室、围墙、化工池以及使用重型大货车辗压所导致。原告要求被告对下沉地面进行修复并拆除加建物，但被告不予理会。2015年11月10日被告又向原告发出《解除租赁通知》要求解除租赁合同并退还押金。综上，被告未经原告同意擅自加建办公室、围墙、化工池以及使用重型大货车辗压的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定以及《租赁合同》第五条第（二）款（4）：“租赁期内，不影响厂房结构可以装天花和防盗装置。”的约定，被告擅自在厂房内加建化工池、办公室、围墙及使用重型大货车辗压是导致厂房地面下沉的根本原因，其行为已危及到厂房的整体结构安全，已构成根本违约，导致合同目的不能实现。
原告在诉讼期间向本院提供的证据有：1、原告的营业执照及机构代码证；2、被告的营业执照及机构代码证；3、《租赁合同》及《租赁合同权利义务转移补充协议》；4、《要求维修通知》及《解除租赁通知》；5、厂房现场照片。
被告答辩称：1、原告在本诉中称被告违反合同约定加建办公室，使用货车碾压导致出现车间质量问题，请求解除与被告的租赁合同，是没有事实及法律依据，具体理由如下：被告签订涉案租赁合同的时间分别为2013年3月26日、2013年7月27日，均与涉案厂房原来的权属人永华纺织厂签订的。原告只是后来购买了永华纺织厂的厂房，而继续履行原有的租赁合同。在被告签订租赁合同开始，直到2015年10月份，原告从来没有对被告关于厂房的装修及加建办公室提出任何异议。被告当时向永华纺织厂租赁涉案厂房的时候，被告只是把厂房的空间进行割断，而非如原告所说的加建，而且永华纺织厂也没有提出过任何异议。更重要的是，关于厂房如何使用，永华纺织厂及原告从来没有对厂房的使用提出过特别的使用要求。作为厂房一般的使用功能，在不改变厂房原有的结构下，对于厂房内部进行割断，并不违反有关租赁物的使用要求，而且从被告提供的证据充分显示涉案厂房出现地基大面积下沉，导致厂房变成了危房，我方也提供了鉴定部门的鉴定意见。故综上所述，原告方认为是被告的原因导致厂房下沉，理据明显不充分。相反，被告在涉案厂房出现重大质量问题，无法实际使用的情况下，并且多次要求原告履行维修义务，但原告却拒绝承担维修，因此被告要求解除合同，合法有据；2、关于原告要求被告承担恢复厂房原状的费用，因为原告出租的涉案厂房本身存在的质量问题，故该请求没有任何法律依据。另外原告提出要求被告承担210000元的相关费用，也没有提供任何的事实依据；3、被告因为原告出租的厂房存在严重的质量问题，且拒绝承担维修义务，已经在2015年11月1日书面通知原告解除双方的租赁合同，因此原告再要求被告支付从2015年11月1日起的租金及水电费，没有事实及法律依据；4、因为原告的违约行为，被告依法行使合同的解除权，原告依法应当向被告返还合同的保障金，并赔偿被告的实际损失。所以，原告方请求确认未退还保障金归其所有，也没有任何的法律依据。综上所述，恳请法庭查明事实，依法驳回原告方的诉讼请求。
被告在诉讼期间向本院提供的证据有：1、被告的营业执照；2、原告的营业执照；3、涉案厂房的《租赁合同》、《租赁合同权利义务转移补充协议》及《收据》；4、《要求维修通知书》、《快递单》、《快递追踪》；5、《解除租赁通知书》、《快递单》、《快递追踪》；6、江房鉴字（2015）第1401号《房屋安全鉴定报告》；7、（2015）粤江江海第008904号《公证书》；8、票据。
被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的两份《租赁合同》于2015年11月11日解除；2、原告向被告返还租赁厂房保障金44520元；3、原告向被告赔偿厂房装修、修缮剩余价值70538.06元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月25日，被告与永华纺织厂签订第一份《租赁合同》，约定永华纺织厂将意见641.40㎡的厂房租赁给被告。合同生效后，被告依约于2013年3月26日向永华纺织厂支付相当于两个月租金的保障金12000元。2013年7月27日，被告与永华纺织厂签订第二份《租赁合同》，约定永华纺织厂将一间2032.56㎡的厂房租赁给被告。合同生效后，被告依约于2013年7月31日向永华纺织厂支付保障金32520元。2014年2月1日，原、被告及永华纺织厂签订了两份《租赁合同权利义务转移补充协议》，约定永华纺织厂将上述两份《租赁合同》中已方的权利义务全部转移给原告。至此原告成为上述两厂房的出租方。
自被告搬入厂房半个月后，厂房均出现质量问题。被告多次向相关负责人反映厂房情况，原告承继《租赁合同》所有权利义务后本应对厂房进行维修，但其一直未派人处理，被告只能自行请人维修。随着厂房裂损程度越来越严重，普通维修已无法达到使用标准，严重影响被告正常生产经营，甚至对被告员工的人身安全构成威胁，迫于无奈，被告于2015年11月4日向原告发出《要求维修通知书》，要求原告三日内派人到两厂房进行维修，但原告不予理会。被告只得于2015年11月11日向原告发出《解除租赁通知书》，通知原告解除上述两份租赁合同并移交厂房，但遭到原告拒绝。
被告于2015年11月9日委托江门市房屋安全鉴定中心有限公司对上述两间厂房进行了鉴定，该中心作出江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论为：综合评议为C级房屋，即部分承重结构承载能力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。我方于2015年11月17日向江门市江海公证处申请对上述两间厂房的现状申办了保全证据公证。
上述两件厂房出现质量问题，身为出租方的胡润公司应承担维修义务，但经我方催告却一直未予理会，原告的行为已构成违约。
被告在反诉中提供的证据与本诉一致。
原告就反诉答辩称：1、租赁厂房不存在任何质量问题，永华纺织厂与被告在租赁物没有质量问题的情况下签订了租赁合同；2、被告2015年11月的租金便没有缴纳，擅自在租赁厂房加建办公室及围墙、化工池等，我方同意被告解除合同，但前提是被告需支付所欠租金及恢复厂房原状。
原告在反诉中提供的证据与本诉一致。
本院向永华纺织厂调查涉案租赁物的情况，并制作《调查笔录》一份。
经审理查明：2013年3月25日，永华纺织厂与被告签订《租赁合同》，约定：1、永华纺织厂将一座面积为641.40平方米的车间租赁给被告使用；2、租赁期限为3年，2013年5月1日至2016年5月1日，厂房交用时间2013年3月30日，给装修期30天，计租时间2013年5月1日开始计算；3、租金6000元/月，在本月1号付给永华纺织厂，签订合同后即付两个月保障金12000元，租期满退回；4、厂房概况：钢柱钢架混合结构，长34.3米、宽18.7米、641.4平方米；檐口高6米、地台面捣15公分水坭；5、租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置，期满后不能拆除。上述合同签订后，永华纺织厂将上述租赁物交付给被告使用，被告于2013年3月26日向原告支付保障金12000元。
2013年7月27日，永华纺织厂与被告签订《租赁合同》，约定：1、永华纺织厂将一座面积为2032.56平方米的车间租赁给被告使用；2、租赁期限为3年，2013年9月1日至2016年9月1日，厂房交用时间2013年8月1日，给装修期31天，计租时间2013年9月1日开始计算；3、租金1620.48元/月，在本月1号付给永华纺织厂，签订合同后即付两个月保障金32520.96元，租期满退回；4、厂房概况：钢柱钢架混合结构，长54米、宽37.64米、共2032.56平方米；檐口高6米、地台面捣15公分水坭；5、租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置，期满后不能拆除。上述合同签订后，永华纺织厂将上述租赁物交付给被告使用，被告于2013年7月31日向被告支付保障金32520元。
被告称对上述厂房以简易的墙进行了工作区域的隔断。
2014年2月1日，原告、永华纺织厂、被告三方签订两份《租赁合同权利义务转移补充协议》，约定：1、永华纺织厂与被告于2013年3月26日、7月27日签订的租赁合同，因厂房产权变更原因，将上述合同项下永华纺织厂的权利义务的全部由2014年2月1日转移给原告，原告同意接受租赁合同中永华纺织厂的权利，义务，被告同意租赁合同的权利义务转由原告履行；2、本协议自三方签署盖章生效之日起生效，结束日期与原租赁合同一致；3、原被告已支付永华纺织厂的保证金由永华纺织厂转付给原告。
2015年11月4日，被告向原告寄出《要求维修通知书》，内容为被告租用的两厂房内所建的办公室及生产车间的隔墙开始开裂，后逐渐在墙裂的位置开始看到地基下沉，并出现地面铺设的地板砖及加厚的水泥地板开裂，要求原告接到本通知后三日内派人到厂房进行维修。该通知书原告于当日签收。
11月10日，被告向原告寄出《解除租赁通知书》，内容为，因涉案厂房的质量问题，原告未及时进行处理，因此被告通知原告自送达该通知书之日起解除与原告签订的《租赁合同》，并要求原告退还所交押金。该通知书原告于2015年11月11日签收。
被告于2015年11月9日委托江门市房屋安全鉴定中心有限公司对涉案面积为640平方米的厂房进行房屋安全性鉴定，该公司于2015年11月11日出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为改厂房（BC区）部分钢柱倾斜，其中有倾斜率已超规范。大部分墙体开裂，开裂的缝宽大部分已超规范。个别钢屋架及檩条有轻微锈蚀现象。个别地面呈锅状下沉。根据《危险房屋鉴定标准》的相关规定，综合评议为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。处理建议（仅供参考）：予以维修加固处理。
被告于2015年11月2日随同广东省江门市江海公证处人员到涉案两件厂房，分别对厂房内地面下陷及地面、墙面开裂的现状进行了拍照、录像，共获得了照片83张，视频文件2个。
原告向本院申请对涉案厂房导致地面出现下沉的原因进行鉴定，广东保顺房屋鉴定有限公司于2016年11月30日向本院作出《司法鉴定退案函》，内容为由于当事人无法提供原厂房地质勘探资料，该公司无法受理该鉴定委托。
另查明，根据江国用（2014）第201675号土地使用权证显示，江门市蓬江区棠下镇周郡村淹水围（土名）地段用途为工业用地，原、被告均确认两涉案厂房的所在地位于江门市蓬江区棠下镇周郡村海滩围27号4栋。
本院向永华纺织厂调查，永华纺织厂称涉案厂房没有办理房产证，但是属于土地红线内的规划用地，是获得规划许可，当初其对相关租户的装修都没有具体要求，只要不影响厂房的主体结构就可以，对租户的装修情况也不了解，未收到过被告对厂房质量提出的意见。永华纺织厂无提供报建规划等资料。
本院认为，本案因原《租赁合同》产生的纠纷，因此本案应为租赁合同纠纷，立案案由为民间借贷纠纷应予以调整。
关于永华纺织厂与被告于2013年3月26日、7月27日签订的《租赁合同》的效力问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告、永华纺织厂均未能提供涉案两间租赁厂房已经主管部门批准建设的证明，因此涉案两份《租赁合同》应为无效合同。
关于原告、被告、永华纺织厂签订的《租赁合同权利义务转移补充协议》的效力问题。《租赁合同权利义务转移补充协议》是三方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，且不违反社会公共利益，转让程序符合法律规定。《租赁合同权利义务转移补充协议》与两《租赁合同》具有一定的独立性，两《租赁合同》无效不影响《租赁合同权利义务转移补充协议》的合同效力，故本院认定《租赁合同权利义务转移补充协议》有效。
被告是否应对面积为641.40平方米的涉案租赁厂房恢复原状的问题。依照《租赁合同》约定：“租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置”，但原出租人永华纺织厂称对厂房的装修并没有具体的要求，也没有提出异议，即永华纺织厂对被告的装修视为同意。原告虽然称在受让《租赁合同》权利时对被告的装修不知情，但永华纺织厂同意被告装修的意思表示应对原告有约束力，且原告在受让合同后即2014年2月1日至被告提出维修请求即2015年11月4日的时间内，也无证据显示其有对被告的装修提出过异议。因此本院认定被告对面积为641.40平方米的涉案租赁厂房的装修是经过原告的同意。原告主张因被告的装修导致该厂房损毁，对于厂房损毁的原因由于原告无法提供原厂房地质勘探资料，鉴定机构无法受理该鉴定委托，原告亦无提供相关涉案厂房的报批手续，因此原告该主张缺乏证据证明，本院不予采纳。原告请求被告对该厂房恢复原状没有依据，本院不予支持。
对于原告是否应向被告赔偿厂房装修、修缮剩余价值70538.06元的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因涉案厂房装修物已形成附合，而原告方不同意利用，应按照双方导致合同无效的过错分担现值损失。经本院释明，被告对装修残值没有提出鉴定申请，被告提供的装修费用凭证以及剩余价值的计算方法不足以证明装修的残值，其应承担举证不能的后果。因此被告请求原告赔偿厂房装修、修缮剩余价值70538.06元，本院不予支持。
对于被告是否应支付原告租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告所主张的租金，因涉案两《租赁合同》无效，应为房屋占有使用费。被告实际搬出时间为2015年11月11日，即实际占有涉案租赁房屋至该日，房屋占有使用费亦应该计算至该日。因此，被告应支付原告2015年11月1日至2015年11月11日的房屋占有使用费合计8162.17元[（6000元/月+16260.48元）÷30天×11天]，对原告请求超出法院核定部分，于法无据，本院不予支持。
对于原告是否应返还被告保障金44520元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”涉案两《租赁合同》无效，原告因该两合同取得的保障金44520元应返还被告，原告主张保障金归其所有于法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告江门市优博大化工有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告广东胡润创业投资有限公司支付房屋占有使用费8162.17元；
二、原告广东胡润创业投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向被告江门市优博大化工有限公司返还保障金44520元；
三、驳回原告广东胡润创业投资有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告江门市优博大化工有限公司的其他反诉请求。
如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8097元，由原告广东胡润创业投资有限公司负担7950元，被告江门市优博大化工有限公司负担147元。反诉费2601.16元，由原告广东胡润创业投资有限公负担1006元，被告江门市优博大化工有限公司负担1595.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 徐晨峰
人民陪审员 吴咏红
人民陪审员 钟伟玲
二○二○一七年二月二十七日
书 记 员 邬广乐