黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第426号
原告姜艳喜，公民身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人杨蒙，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托代理人殷波，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市道外区。
法定代表人李运华，职务董事长。
委托代理人周忠欣，公民身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
原告姜艳喜与被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨蒙、殷波，被告委托代理人周忠欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜艳喜诉称：2010年4月4日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市松北区房屋一处，该房屋建筑面积116.92平方米，总价款648，830元，被告须在房屋交付使用后的180日内，持办理权属登记需由出卖人提交的资料到产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2010年7月22日，被告将房屋交付原告，原告开始入户使用房屋。因被告始终未依约到产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋产权证书。原告认为，双方合同约定的逾期办证违约金标准明显过低、显失公平，应予撤销或无效，且因被告的该违约行为，导致原告房屋无法及时转让、出租或经营，严重影响了原告的利益，造成了难以确定的损失，双方应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定同期逾期贷款利息的标准计算违约金。现原告诉至法院，要求被告履行协助办理产权证的合同义务并支付逾期办证违约金274，393元（按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2011年1月19日起至2015年5月30日止），具体给付数额以生效判决确定的实际履行日为准。
被告运华房地产公司辩称：原告所述的合同签订、合同约定、房款给付、进户时间及未办理产权证的情况均属实，但未办理产权证的责任不在被告，被告不同意给付违约金。办理产权证需要被告提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、商品房预售许可证、商品房专用发票并经房产部门竣工备案。被告已于2008年7月24日取得了商品房预售许可证，于2014年11月18日取得了竣工备案证，也能够立即为原告开具发票。涉案房屋之所以无法办理产权证，是因为其所在的小区没有具体的名称，也没有明确具体的街道和门牌号，现在的某某路只是为方便居民设定的临时街名。被告此前已多次向政府提交了明确小区街路及门牌号的请示，松北区民政局也于2014年12月17日向市民政局就此问题进行了请示，但始终未予明确。双方合同已明确约定了逾期办证的违约金计算标准，原告也未举证证实其实际损失，本案即不属于司法解释所称的没有约定的情况，也不属于损失难以确定的情况，双方应依约履行，故不认可原告主张的违约金计算标准。
在本院开庭审理过程中，原告姜艳喜、被告运华房地产公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告姜艳喜举示证据情况如下：
证据1.哈尔滨市商品房买卖合同一份，拟证明原、被告于2010年4月4日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市松北区房屋一处，该房屋建筑面积116.92平方米，总价款648，830元及合同第十五条约定，出卖人应当在上平方交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金.
证据2.哈尔滨市商品房销售预收款专用票据两张，拟证明原告分别于2010年4月4日、2010年4月12日向被告支付了房屋全部价款648，830元。
证据3.门牌木工费、电梯费、垃圾清运费收据三张，拟证明被告于2010年7月22日交付房屋，结合证据1中第十五条之约定，可证明被告逾期办证的起算时间为2011年1月19日。
被告运华房地产公司对原告姜艳喜举示的证据质证认为：对证据1无异议，认为该证据恰能证明双方对违约金的计算方式；对证据2无异议；对证据3有异议，认为与本案无关。
被告运华房地产公司举示证据情况如下：
证据1.哈尔滨市商品房买卖合同一份，拟证明双方在合同第十五条中明确约定了不能办理产权证的违约金计算方式，应以此为准。
证据2.哈尔滨市商品房预售许可证一份，拟证明被告已取得商品房预售许可证，其系合法销售房屋。
证据3.建设工程竣工验收备案证书一份，拟证明被告已取得了竣工备案证。
证据4.哈尔滨市松北区民政局文件一份，拟证明涉诉房屋所在小区的路名及门牌号尚未取得，正在办理中。
原告姜艳喜对被告运华房地产公司举示的证据质证认为：对证据1-2，无异议；对证据3无异议，认为该证据恰能证明被告逾期办证且责任在被告；对证据4有异议，认为该文件的请示内容为江北运华小区的项目名称，并非路名和门牌号，路名及门牌号业已存在，并未变化。
本院确认：原告举示的证据1-3，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告举示的证据1-3，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告举示的证据4，无法证明被告的待证问题，本院不予采信。
本院经审理查明：2008年8月14日，被告取得位于哈尔滨市松北区规划16路、规划17路之间江北运华广场的商品房预售许可证。2010年4月4日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的江北运华广场第2栋1单元8层804号的房屋一处，建筑面积148.80平方米，套内建筑面积116.92平方米，总价款648，830元。被告须在房屋交付使用后的180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告如不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2010年4月4日、2010年4月12日，原告已分两次向被告支付完全部房款。2010年7月22日，被告将房屋交付原告，原告入户并使用房屋。2014年11月18日，被告取得该项目的建设工程竣工验收备案证书。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未依双方商品房买卖合同第十五条约定，履行协助原告办理房地产权属证书的义务，其应当承担继续履行的违约责任，因此对原告要求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。被告关于违约责任不在己方的主张，证据不足，本院不予采纳。原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办理产权证的违约金，其理由分别为：一、合同约定的违约金标准过低；二、其损失数额难以确定。关于第一个理由，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判断约定违约金标准是否过低，是以实际损失为基础，而原告认为其损失数额难以确定，也就意味着其不能就实际损失高于约定违约金的主张完成举证责任，故对原告约定违约金过低的主张本院不予采纳。关于第二个理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此当事人的约定应优先适用，只有在双方合同未对逾期办理产权证的违约责任进行约定且损失数额难以确定这两个条件均成就的情况下，方可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。而本案商品房买卖合同中双方关于逾期办理产权证的违约金条款约定明确，被告应依约定按照原告已付房款的0.1%支付原告逾期办证的违约金648.83元，对原告诉讼请求中超过此数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告姜艳喜办理房屋所有权证书；
二、被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告姜艳喜逾期办理房屋所有权证书违约金648.83元；
三、驳回原告姜艳喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，416元（原告已预付），由原告姜艳喜负担5，266元，由被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司负担150元，被告哈尔滨运华房地产开发集团有限公司须于本判决生效之日起十五日内将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 马 宁
人民陪审员 陈 钊
人民陪审员 王冬娟
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李君璐