广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第595号
原告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地。
法定代表人：李守毅，职务经理。
委托代理人：韦锐旋，广东百健律师事务所律师。
被告：李卿明，男，1977年3月23日出生，汉族，住广东省乐昌市。
委托代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。
原告广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）诉被告李卿明居间纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州中祈房地产中介服务有限公司的委托代理人韦锐旋，被告李卿明及其委托代理人陈锦荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中祈公司诉称：2013年3月25日，在原告的促成下，被告李卿明作为买方，与卖方廖延晖、廖延菁签订房屋买卖合同，由廖延晖、廖延菁将广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩8街15B号2楼卖给李卿明。但被告却未按合同约定向原告付清中介代理费及咨询服务费。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付中介代理费及咨询服务费27000元；二、被告向原告支付违约金27000元；三、本案受理费由被告承担。
被告李卿明辩称：1．原告在本案中没有促成合同成立，依法不能收取费用。本案中的原告、被告及第三方廖延晖、廖延菁于2013年3月25日共同签订的《房屋买卖合同》在合同性质上属于居间合同，不是正式的买卖合同。真正的房地产买卖合同需要买、卖双方一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《广州市房地产买卖合同》，但本案买、卖双方并没有签订正式的《广州市房地产买卖合同》，因此双方之间合同并未成立。而对于2013年3月25日三方共同签订的《房屋买卖合同》中就买卖的部分内容约定，该内容充其量属于房地产买卖的意向性约定，但绝不能视为正式的房地产买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。因此，原告未促成《广州市房地产买卖合同》的正式签署，依法此外，被告已向原告支付了5000元费用，足以弥补原告从事居间活动支出的必要费用。何况，原告并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用，被告要求原告退还多收的居间费用。2．《房屋买卖合同》属于居间合同，原告提供的报酬条款与《合同法》相冲突而无效。根据《合同法》第四百二十四条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。因此，原告只有在促成被告与第三人房屋买卖合同正式签署后，才有权要求支付报酬。可是，原告单方面制作的《房屋买卖合同》却在第九条只字未提《广州市房地产买卖合同》的签署，仅仅签署了本居间合同就要求被告支付居间报酬，违背了《合同法》第四百二十七条的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定该条款无效。此外，该《房屋买卖合同》第九条、第十条、第十一条只字未提原告促成买、卖双方一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《广州市房地产买卖合同》的基本居间义务，却要求被告支付居间报酬甚至违约金，这种行为明显属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。原告即使是自己提出的服务义务，也远远没有履行完毕，因此请求支付居间报酬甚至居间费用没有事实和法律依据。综上所述，原告作为被告与第三人商品房买卖合同的居间人，只有在促成被告与第三人一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《广州市房地产买卖合同》，才属于履行了居间义务。原告将其单方面提供的居间服务合同等同于答辩人要求签署的《广州市房地产买卖合同》，以居间服务合同替代商品房买卖合同，明显违反了我国法律相关规定。因此，原告请求被告支付居间报酬与违约金，没有事实与法律依据。3．《房屋买卖合同》第十九条备注中约定“买方付清定金余额人民币250000元整……临时合约方为有效”，依照被告方提供的证据3，我方确实未支付定金余额。我方认为原告方在提供中介服务过程中没有履行其中介义务，对于我方的部分要求没有写在《房屋买卖合同》上，因此我方认为原告方服务有瑕疵。我方要求在《房屋买卖合同》中说明我方支付剩余的25万元定金后，卖家需要配合我们于2013年4月1日前到相关部门缴纳税费，但由于原告方没有写明在合同中，导致卖家不愿意配合我方缴税，最后交易无法促成。现由于原告工作人员疏忽没有将我方要求注明在合同中，以致我方与卖方产生纠纷，我方向贵院起诉卖方，案号为（2013）穗番法民三初字第899号，该案尚在审理中。
经审理查明：中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。
2013年3月23日，中祈公司与李卿明签订《承诺书（买）》（NO.0000772），约定：李卿明经中祈公司介绍位于广州市番禺区钟村街蝶舞轩8街15B／2F物业，现委托中祈公司协助其以1450000元或以下的价格购买该物业，并承诺于2013年3月25日前签订《房屋买卖合约》；李卿明同意向中祈公司支付中介代理及咨询服务费29000元；签订本承诺书时，李卿明同意向中祈公司支付5000元作为购买该物业的诚意金。
同日，李卿明向中祈公司支付5000元诚意金，中祈公司出具了《收款收据》（NO.0010659）。
2013年3月25日，中祈公司作为经纪方与李卿明作为买方、案外人廖延晖、廖延菁共同作为卖方签订《房屋买卖合同》（合同自编号：00001398）一份，约定：李卿明以1480000元的价格向廖延晖、廖延菁购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩8街15B号2楼房屋（下称涉讼房屋），房地产权证号为C316、C0**，面积为109.7平方米；买卖双方同意由买方按一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续，即买方在签署本合约同时直接支付给卖方定金300000元，交易过户手续需在2013年5月8日前完成；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方同意于本合同签订当天向经纪方支付29600元中介代理费及咨询服务费。买卖双方签署本合同后，未能依合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按合同或服务收费确认书等约定收取中介代理及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。另，三方在前述合同第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”手写备注：“买方2013年3月25日支付部分定金人民币伍万元整，于2013年3月27日前买方付清定金余额贰拾伍万元整，需经卖方向银行确认收齐余款后，临时合约方为有效”。
2014年6月6日，中祈公司以李卿明欠付中介代理费及咨询服务费为由诉至本院，要求李卿明支付中介代理费及咨询服务费27000元及违约金27000元。
另查明，涉讼房屋已另售他人，广州市国土资源和房屋管理局于2013年4月22日向案外人张小琴核发了涉讼房屋的房地产权证。
庭审中，中祈公司确认已收到李卿明5000元的诚意金转为中介服务费，故主张李卿明现尚需向中祈公司支付的中介服务费为22000元，同时违约金以22000元为本金，从2013年3月26日起至实际清偿之日止，按每天1%的标准支付。
现中祈公司与李卿明就李卿明应否向中祈公司支付中介代理费及咨询服务费问题产生争议。中祈公司主张其已为李卿明及案外人廖延晖、廖延菁就涉讼房屋订立买卖合同提供了居间服务，李卿明应按合同约定向其支付报酬。李卿明则认为，根据其与案外人廖延晖、廖延菁及中祈公司三方所订立的《房屋买卖合同》第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”手写备注的约定，现李卿明未向廖延晖、廖延菁交齐300000元订金，故《房屋买卖合同》没有成立。另，中祈公司在履行中介服务的过程中有瑕疵，从而使得其与案外人廖延晖、廖延菁的交易最后无法促成，因此中祈公司不应收取报酬。就其上述主张，李卿明提交了中祈公司于2013年7月28日出具的一份《说明》予以证实。前述《说明》的主要内容：该公司业务员何小姐于2013年3月25日下午约涉讼房屋业主廖延菁、廖延晖和买家李卿明见面洽谈交易价格等事宜，最后以总价148万元一次性支付的价格成交，并签订了书面房屋买卖合同，由于买家需要延迟到2013年5月8日前过户，故业主要求买家支付30万元定金，双方约定当天支付5万元，3月27日支付余额25万元，买家则要求在3月27日支付余款同时业主配合买家先去交税，双方同意，但签订协议时没有将买家的要求写在协议书上。次日，业主打电话给何小姐说不能配合买家去交税，并说提前交税是违法的，后来经过何小姐沟通，买卖双方同意于3月27日下午2点在该公司面谈，买家按时到达，但业主没有如约到达，何小姐遂致电业主，业主说正在银行等待买家过去付款但不会去交税，后该司何小姐和林经理多次电话与业主沟通均无果，买家等到下午3点左右见业主不肯过来就离开了该公司；在与业主沟通过程中，业主也承认有口头承诺配合买家去交税，但业主认为先交税是违法的，所有与法律有冲突的合约都是无效的，并以此理由坚持不去交税，导致此次交易不成功；3月27日晚何小姐再次联系业主，业主说她已经开车回了汕头，并在晚上回信息说买家已违约她按合同处理；4月13日，何小姐在带客户看楼时发现涉讼房屋在装修，后咨询管理处证实该单位已经更换业主。该说明上盖有“广州中祈房地产中介服务公司”的印章，并署有姓名“何维婷”。中祈公司对《说明》的真实性无异议，但认为该《证明》恰好证实其一直积极促成李卿明与案外人廖延晖、廖延菁的交易，并认为其义务是只是促成合同的成立，并不是促成交易的完成，交易成功与否不是其义务范围。
另根据本院已生效的（2013）穗番法民三初字第899号民事判决书审理查明：李卿明在与廖延晖、廖延菁签订上述《房屋买卖合同》当天，即2013年3月25日，向廖延晖、廖延菁支付了涉讼房屋的订金50000元，但其后李卿明并未如约向廖延晖、廖延菁支付剩余订金250000元；李卿明与廖延晖、廖延菁均确认《房屋买卖合同》第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”手写备注：“买方2013年3月25日支付部分定金人民币伍万元整，于2013年3月27日前买方付清定金余额贰拾伍万元整，需经卖方向银行确认收齐余款后，临时合约方为有效”中的“临时合约”即为《房屋买卖合同》。故根据已查明的事实，（2013）穗番法民三初字第899号民事判决书认定李卿明与廖延晖、廖延菁签订的《房屋买卖合同》尚未生效。
以上事实，有原告提交的房地产权证、房地产权共有（用）证、《房屋买卖合同》、房地产权情况证明，被告提交的收款收据、房地产权情况证明、《说明》《承诺书（买）》及本院的庭审笔录、（2013）穗番法民三初字第899号生效民事判决书予以证实。
本院认为，中祈公司作为专业居间服务者，主要义务是凭其熟知的房产交易等专业知识，妥善、详尽地向买卖双方提供居间服务，真正促成买卖交易，而非限于促成买卖双方签订《房屋买卖合同》。本案中，中祈公司虽然促成了李卿明与案外人廖延晖、廖延菁签订《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》并未生效，交易最终没有促成。同时，中祈公司于庭审中对李卿明所提供的《说明》的真实性并无异议，根据该《说明》内容，中祈公司的员工在履行协助李卿明与廖延晖、廖延菁签订《房屋买卖合同》过程中，没有把李卿明提出的要求，即廖延晖、廖延菁配合李卿明先行交税的要求写在《房屋买卖合同》上。中祈公司作为提供专业房地产买卖咨询的中介机构，其应在促成房屋买卖合同的订立前，积极核实交易房屋的实际情况及买卖双方的具体要求，并将双方的要求如实反映在《房屋买卖合同》中。现李卿明与廖延晖、廖延菁就上述遗漏的事项产生争议，交易最终没有促成。也就是说，中祈公司未能提供专业居间服务致使李卿明与廖延晖、廖延菁签订的合同未能继续履行。在李卿明已向中祈中公支付了5000元居间服务费的情况下，中祈公司要求李卿明向其支付尚余22000元服务费的依据不足，本院不予支持。同理，对于原告诉请的违约金，理据亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司全部诉讼请求。
本案受理费575元，由原告广州中祈房地产中介服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李杏仪
二〇一四年九月九日
书 记 员 霍淑玮