四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川民申298号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢桂清，女，1969年7月30日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林先贵，男，1969年11月2日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：谢桂清（林先贵之妻），住四川省成都市龙泉驿区十陵千弓村**组**号。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：范祥才，男，1955年7月10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：谢桂清（范祥才之妻妹），住四川省成都市龙泉驿区十陵千弓村**组**号。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢素萍，女，1957年10月25日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：谢桂清（谢素萍之妹），住四川省成都市龙泉驿区十陵千弓村**组**号。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：成都山水置业有限公司，住所地四川省成都市双桥南路南二街90幢。法定代表人：唐吉，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马强，泰和泰律师事务所律师。再审申请人谢桂清、林先贵、范祥才、谢素萍（以下简称谢桂清等人）因与被申请人成都山水置业有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终5916号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。谢桂清等人申请再审称，（一）二审判决将华西都市报的销售广告、宣传资料对“证大·正府”所作的“地铁上盖”、“地铁零距离”的具体说明认定为合同内容。因“住宅电梯直落地铁大堂，地铁就在负一楼”已把“证大·正府”项目划分到“直接盖在地铁站上物业”这一类了，由此二审法院认定“案涉物业与地铁1号线文殊院站的出口相连，故山水公司不存在违约行为”是没有事实依据的。申请人在2010年4月10日华西都市报看到有关“证大·正府”房产广告，其中内容载明“该项目是真正的地铁上盖物业，住宅电梯直落地铁大堂。”申请人到售楼部，销售人员告知及销售宣传资料载明，“证大·正府”是“成都真正的地铁上盖住宅物业，地铁就在负一楼”；“······地铁沿线物业的投资回报率基本保持在每年30%的幅度，地铁上盖物业更达到150%-200%的巨大升值幅度······成都首席地铁上盖住宅物业价值显而易见”等。上述情况使申请人错误地认为“证大·正府”是直接盖在地铁站上面的物业，地铁就停在负一楼商铺旁，负一楼商铺独享地铁客流带来的商业经济价值，于是申请人于2010年6月13日和山水公司签订了《商品房买卖合同》及附件补充协议。在2011年1月通知交房时，申请人到负一楼现场看到：负一楼只有一条两人擦身而过的小楼道，一道铁门锁住了与负一楼相连的地铁出口。铁门开启后才知道宣传资料中载明的内容是永不可实现的虚假宣传，因此拒绝交接房。在多次催告无果后申请人等怀疑被骗，于2011年3月31日正式向山水公司送达了退房通知函。（二）山水公司故意实施欺诈致使申请人的购房目的不能实现。新证据“证大·正府”负一楼、负二楼、负三楼竣工图证明，负一楼仅与地铁通道相连，负一楼、负二楼、负三楼都没有地铁大堂，也没地铁站标识，负二楼、负三楼没有可供负一楼商铺排污的化粪池。新证据与原审证据证明，山水公司隐瞒真实情况故意在华西××报和宣传资料等载明“住宅电梯直落地铁大堂”“地铁就在负一楼”等不可实现的虚假情况，并在华西××报和宣传资料上进行虚假宣传。山水公司故意隐瞒“证大·正府”负一楼的真实情况，利用虚假宣传将不具有商铺使用功能和使用价值的负一楼地下室冒充独享地铁客流商业价值的地铁商铺高价出售给申请人，构成欺诈。（三）山水公司存在欺诈行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条的规定，申请人经催告三个月后于2011年3月31日向山水公司送达了退房通知函，《商品房买卖合同》及附件已经解除。综上，申请人再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定。山水公司提交意见称，本案二审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回谢桂清等人的再审申请。（一）山水公司不存在虚假宣传，不存在欺诈行为。宣传资料及《商品房买卖合同补充协议》均已明确载明项目负一层与地铁出入口相连的事实，此次谢桂清提供的新证据竣工图也能证明该项目负一楼确实是从设计、施工均与地铁1号线连通。交房时项目负一层已与地铁口连通，其连通门随时可协调物业管理公司开启。谢桂清等人要求达到的“住宅电梯直落大堂、地铁就在负一楼”只是其理想化的想法，这一要求无论从理论上还是现实中均无法实现。谢桂清等人购买商铺的行为属于商业投资行为，应自行承担相应的商业风险。（二）谢桂清等人在本次再审申请中提出的有关欺诈、虚假宣传的理由属于另一个法律关系和诉由，不应在本案中审查。本案从原审到发回重审，谢桂清等人的诉讼请求一直是要求确认商品房买卖合同于2011年3月31日解除，且其理由是不符合合同约定的交付条件。（三）谢桂清等人主张的解除合同的理由不成立。谢桂清等人主张解除合同的理由为房屋未达到交付条件，但根据《商品房买卖合同》约定的交付条件，现有的证据材料以及大量的生效判决，山水公司在《商品房买卖合同》约定的交付时间前已取得交付的全部条件，并履行了通知义务，山水公司不存在逾期交房的行为。并且，交房时项目负一层已与地铁出入口连通，山水公司不存在欺诈行为。本院经审查认为：（一）关于山水公司是否存在虚假宣传、欺诈的问题。本案中，谢桂清等人的诉讼请求为确认其与山水公司签订的《商品房买卖合同》及其附件已于2011年3月31日解除，且在一审中明确其解除合同的依据为案涉房屋未达到交付条件。谢桂清等人有关山水公司存在虚假宣传、欺诈的事由，不属于原审审理范围，故也不属于申请再审审查范围。（二）关于宣传资料的内容视为合同内容是否可以认定山水公司交付的房屋存在违约的问题。二审法院支持了谢桂清等人的上诉理由之一，认定山水公司在销售广告和宣传资料上所作的说明和允诺应当视为合同内容。山水公司在其宣传资料上明确说明“地铁上盖物业是指，直接盖在地铁站上面，或者直接与地铁站出入口相连接的物业。此类物业可谓真正的与地铁零距离”。此项说明虽然与华西都市报的广告说明“该项目是真正的地铁上盖物业，住宅电梯直落地铁大堂”并不完全一致，但因宣传资料和销售广告的效力平等，销售广告并不能否定宣传资料的内容，且宣传资料的内容与《商品房买卖合同补充协议》中“相关部门将地铁1号线文武站出口之一与项目负一层连通”的内容更加相符，故案涉物业与地铁站出口直接相连亦符合山水公司关于“地铁上盖”“地铁零距离”的承诺。申请人提供的新证据负一层、负二层、负三层竣工图，也证明案涉物业与地铁1号线文殊院站出口相连的事实，与原审查明的事实无异,不足以推翻原判决。二审法院据此认定山水公司不存在违约行为并无不当。谢桂清等人的此项再审申请理由不能成立。（三）关于合同是否解除的问题。谢桂清等人在原审中主张解除合同的依据是案涉房屋未达到交付条件。《商品房买卖合同》第十条有关交付条件的约定为：出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件“1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。案涉物业先后于2010年10月25日、12月22日、12月27日取得了《房产测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》，满足了《商品房买卖合同》约定的交房条件。同时，如前所述，交付的房屋也符合宣传资料的内容。故谢桂清等人主张合同已解除的再审申请理由不能成立。综上，谢桂清等人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回谢桂清、林先贵、范祥才、谢素萍的再审申请。审判长 蒋 军审判员 谢崇航审判员 邱素芳二〇一七年三月二十八日书记员 吴佳妮