广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第569号
原告：广州市商业储运公司，地址：广州市越秀区沿江东路406号港口中心第五层整层。
法定代表人：高艺林，职务：总经理。
委托代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：方小龙，广东君信律师事务所实习律师。
被告：林丽珍，住广州市荔湾区。
原告广州市商业储运公司诉被告林丽珍物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭碧婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周红华、方小龙，被告林丽珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市商业储运公司诉称：广州市荔湾区光复南路139号是林锡豪、梁焕珍等18人按份共有的产业。该房屋原由国家经租，经租期间房管部门将该屋出租原告，原告将房屋全部作宿舍安排职工入住使用，其中自编102房是安排给职工林亮宏居住使用，并一直按照广州市住宅房屋公有住房标准由原告向林亮宏收取租金至林亮宏死亡。林亮宏死亡后林亮宏的女儿即被告一家继续使用102房并由被告的弟弟林赞明向原告缴纳租金至2012年12月31日，被告不是原告的职工。
2007年4月，房管部门将139号房屋发还林锡豪、梁焕珍等人自行管业。林锡豪、梁焕珍等人没有与原告或实际住户签订《租赁合同》，明确要求原告、实际住户交还房屋。经原告调查，被告（含同住人员）实际也不在自编102房居住。
业主林锡豪、梁焕珍等人起诉原告按月支付租金直至交还房屋之日。（2012）穗荔法民三初字第355号案判决：自判决发生法律效力之次日起，原告按房管部门确定的房屋租金参考价标准每月向林锡豪、梁焕珍等人支付光复南路139号房屋租金直至将房屋腾空交回之日。事实上，原告也一直严格执行判决按照房管部门评定的房屋租金参考价标准向林锡豪、梁焕珍等人支付光复南139号房屋（包括102房）租金，包括2014年12月31日前的租金。
被告仅按照每月131.32元广州市住宅房屋公有住房标准（即4.82元／平方米／月标准）向原告交纳房屋使用费至2012年12月31日。原告与被告多次沟通、催收未果，原告于2013年12月9日向被告发出《关于调升租金的通知》，明确要求被告按照房管部门评定租金标准（即原告已向林锡豪、梁焕珍等人支付租金标准，2013年1月至2013年12月为48元／平方米，1306.56元／月；2014年1月1日至2014年12月31日为44元／平方米／月，1197.68元／月）支付房屋使用费，但被告仍以各种借口不予支持。原告组织会议、发出催收通知无果。
原告特诉至法院，要求：1、判令被告（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复南路139号自编102房，并交回给原告；2、判令被告（含同住人员）支付2013年1月1日至搬迁之日止房屋使用费，房屋使用费标准按照房管部门评定仓库租金标准支付，其中2013年1月1日至2013年12月31日按照2012年房管部门评定仓库租金标准48元／平方米／月，按27.22平方米计算，共15678.72元；2014年1月1日至2014年12月31日按照2013年房管部门评定仓库租金标准44元／平方米／月计算，共14372.16元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林丽珍辩称：该房自被告父亲林亮宏在此租住已经两代人。父亲去世后，被告弟弟林赞明顶职进入原告公司工作。被告弟妹结婚，被告母亲去世后，剩下被告一人继续租住。被告无丈夫无子女，就是一个孤寡老人。原告称与本人多次沟通、催收租金未果，本人不同意，不是事实。租金升幅令人难以接受。我要求租金不要升得太高并提供平价房屋让被告继续租住。
经审理查明：广州市荔湾区光复南路139号房屋（建基面积176.99平方米、总建筑面积631.68平方米）是案外人林锡豪等人按份共有的产业。该屋原由国家经租，房管部门将该屋首层出租给原告作仓库，将该屋二至四楼出租给原告作住宅使用。原告承租该屋后，将房屋全部作宿舍安排职工入住。
2007年4月起，房管部门将该屋发还给林锡豪等人自行管业。
2009年5月11日，林锡豪等人诉至本院，要求原告支付租金。本院作出（2009）荔法民三初字第987号民事判决书，判决从2009年5月1日至该判决发生法律效力之日止的租金由林锡豪等人申请房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，原告自房租评定之日起十日内，清缴上述所欠租金给林锡豪等人。广州市中级人民法院于2010年5月21日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。其后，林锡豪等人诉至本院，要求原告支付租金。本院作出（2010）荔法民三初字第2166号民事判决书，判决原告按房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，支付2010年5月22日起至该判决发生法律效力之日止的租金。2011年3月24日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第549号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于双方对租金标准有异议，原告未支付2011年3月24日后的租金。林锡豪等人诉至本院，要求原告支付2011年3月24日起的租金。本院作出（2012）穗荔法民三初字第355号民事判决书，判决从2011年3月24日至该判决发生法律效力之日止的租金由林锡豪等人申请房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，原告自房租评定之日起十日内，清缴上述租金给林锡豪等人；该判决发生法律效力之次日起至原告将房屋腾空交回给林锡豪等人之日止的租金，原告应按房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途评诂的标准每月向林锡豪等人交付等。
另查，被告父亲为原告职工，被告并非原告职工。原告安排被告父亲入住涉案房屋自编102房（共用厨、厕）。被告父亲死亡后，由被告一人继续使用房屋至今。被告弟弟林赞明替被告按131.32元／月的标准向原告支付租金至2012年12月31日。原告与被告并未签订租赁合同。
庭审中，原告称其一直履行判决书的内容向林锡豪等人支付租金，就租金标准问题，双方并未向房管部门申请评定，而是按房管部门公布的租金参考价（仓库）确定：2013年为48元／平方米／月，2014年为44元／平方米／月。被告均确认房屋承租面积为27平方米，原告认为是27.22平方米，但双方均不能提供证据予以证明。
本院认为：广州市荔湾区光复南路139号房屋自编102房是原告承租后安排被告的父亲作为员工宿舍入住的。现被告的父亲已去世，被告并非原告的员工，原告与被告亦没有签订租赁合同。原告要求被告搬迁交还涉案房屋及支付搬迁前的房屋使用金，合法合理，本院予以支持。
关于房屋使用金标准问题，由于被告并非原告的员工，原告不同意按职工的标准提供较为优惠的租金标准，亦合情合理。根据已发生法律效力的判决书判决，原告从2013年开始应根据房屋租金参考价标准评估的标准向业主支付租金，现原告要求被告按此标准向原告支付租金，合法有理。因原告实际向业主支付租金的标准并未经房管部门评定，故被告向原告支付房屋使用金的标准应按有资质的评估机构评定为宜。原告认为应按仓库标准计算租金，因涉案房屋一直被安排作住宅使用，原告该主张本院不予支持。另原告主张计租面积为27.22平方米，但不能提供证据证明，故可按被告自认的计租面积27平方米计算房屋使用金。
被告的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告林丽珍（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复南路139号房屋自编号102房（共用厨、厕），将房屋腾空退回给原告广州市商业储运公司。
2、自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由原告广州市商业储运公司向有资质的评估机构申请，根据房屋（住宅，27平方米）租金参考价标准评定，被告林丽珍自评定之日起10日内，按评定的租值将房屋使用金支付给原告广州市商业储运公司；自本判决发生法律效力之次日起至被告林丽珍（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，被告林丽珍仍应按上述标准按月支付给原告广州市商业储运公司。
3、驳回原告广州市商业储运公司其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费276元，由被告林丽珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭碧婷
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 马 晴
段文青