安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终654号
上诉人(原审原告)：徐友生。
委托诉讼代理人：吴金彪，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：铜陵市电影发行放映公司，住所地安徽省铜陵市长江中路71号。
法定代表人：刘志春，该公司经理。
委托诉讼代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
上诉人徐友生因与被上诉人铜陵市电影发行放映公司（以下简称市电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐友生的委托诉讼代理人吴金彪，被上诉人市电影公司的委托诉讼代理人何青松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人徐友生的上诉请求：撤销一审判决第二项：“被告徐友生于本判决生效后支付原告违约金110000元”。事实与理由：上诉人没有违约，不应承担任何违约责任。上诉人与被上诉人就铜陵商城三期乐都东街14号、2A6号房屋的承租事宜于2008年6月28日签订了《房屋租赁合同》。合同履行期间，2012年长江路地下商业街开始建设，严重影响上诉人的正常经营。为此，上诉人多次找被上诉人领导协商要求调整房租，协商虽未形成书面合同，但被上诉方领导同意暂按每期30万元缴纳租金，相关问题以后再做协商处理。上诉人按约履行至2016年7月8日，被上诉方突然反悔，强行停电，上诉人只能关门歇业。此外，2014年后，被上诉方领导要求上诉人将承租房屋二层让出，由被上诉人改造成放映厅，后来放映厅改造未成，导致二层房屋闲置两年多，仅此一项租金损失就高达60余万元。房屋2017年6月30日到期后，上诉人主动交房，但被上诉人百般推诿，拒不办理交接手续。综上，上诉人没有违约之处，不应承担违约责任。
市电影公司答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，被上诉人有严重的违约行为，擅自转租房屋，逾期支付租金，未足额支付租金，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人支付违约金。双方从未就变更租金达成协议，房屋第二层是上诉人自己转租的，与被上诉人无关。上诉人陈述的事实与理由不成立，请求二审法院维持原判。
市电影公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告于2008年6月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付原告租金119万元，支付原告违约金50万元；3.判决被告支付原告房屋占有使用费（自2017年7月1日起，按每日2932元，计算至实际交还房屋之日止）；4.判决被告承担原告因本案诉讼的律师费4万元；5.判决被告立即将其承租的铜陵市铜陵商城三期乐都东街14号、2A6号房屋腾让交付给原告；6.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年6月28日，原告市电影公司作为出租方，被告徐友生作为承租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定了以下主要相关内容：1.原告将位于本市铜陵商城三期乐都东街14号、2A6号房屋出租给被告作为商业经营使用，租赁期限为9年，自2008年7月1日起至2017年6月30日止；2.租赁期间内，第1年租金92万元，第2年租金93.5万元，第3年租金95万元，第4年租金96.5万元，第5年租金98.5万元，第6年租金100万元，第7年租金102万元，第8年租金104.5万元，第9年租金107万元；3.原告于合同生效之日起，将出租房屋交付被告装潢、使用，租金从2008年7月1日起计收，每年的6月20日和12月20日支付，每次支付半年租金；4.租赁期满后，本合同终止，被告需将房屋7日内退还原告；5.被告拖欠租金超过15日，或者拖欠租金超过5万元的，原告有权解除合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿；6.合同双方必须信守合同义务，任何一方违反本合同规定，须承担违约责任，向对方支付违约金50万元。合同签订后，原告即将约定的上述房屋交付被告经营使用。被告在租赁期间存在转租情况，且从2014年12月20日即开始发生不按合同约定支付租金的情形，截至合同约定的最后一期租金支付日（2016年12月20日），被告共计拖欠租金119万元整，具体拖欠情况为：2014年12月20日至2015年6月20日欠租金21万元，2015年6月21日至2015年12月20日欠租金43.25万元，2015年12月21日至2016年12月20日欠租金65.5万元，2016年12月21日至2017年6月30日合同期满欠租金119万元。
另查明，2007年9月29日，被告就上述房屋租赁合同，向原告交纳保证金15万元。
一审法院认为：本案原告市电影公司与被告徐友生所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应当依约履行各自义务。首先，本案房屋租赁合同的相对方应认定为原告市电影公司与被告徐友生。虽然房屋租赁合同中抬头所列承租方为“上海中迪服装有限公司铜陵小泽春专营店”，但合同尾部签名栏中仅有被告徐友生的签名，并无小泽春专营店的签章，被告也无证据证明小泽春专营店系实际存在的合法民事主体，且被告在庭审中也认可其在履行过程中向外转租房屋，提交报告要求减少租金，向原告交纳保证金等事实，故被告徐友生作为本案房屋租赁合同相对方的身份应予认定。其次，被告在履行过程中多次不依约定支付租金，至今累计拖欠租金119万元，已经构成违约，应当承担支付拖欠租金并支付违约金的民事责任。但被告已经交纳的保证金15万元应当在所欠租金总额中予以抵扣，又因本案审理过程中，约定的租赁期限已经届满，故本案房屋租赁合同权利义务即于期限届满之日（2017年6月30日）终止，法院不再因被告存在拖欠租金的违约事实而判决解除本案房屋租赁合同。被告在庭审中辩称其与原告已经口头商定减免部分租金，但原告对此当庭表示不予认可，减免租金系房屋租赁合同中权利义务的重大变更，原被告双方并未就此签订相关协议，被告当庭提交的4份请求原告降低租金的报告系被告单方制作，原告并未对此予以回复或者在报告上作出相应承诺，故本案现有证据不足以认定原被告双方商定减免部分租金的相关事实。另，原告因被告违约造成的损失即为应付租金的利息损失，现双方房屋租赁合同中约定的违约金50万元相较于原告利息损失明显过高，被告在庭审中也对此提出异议，根据相关法律规定，并结合本案具体实际，本案违约金应按照被告拖欠租金的实际数额及期间，参照商业银行贷款罚息利率，酌定按照年利率7%计付违约金。再次，对于被告辩称的原告向其借款6万元应当抵扣租金问题。被告上述辩称内容属于民间借贷事实，与本案分属不同法律关系范畴，且原告对被告提交借条所载明的借款事实不予认可，故此问题在本案中不宜合并处理，被告可以另行主张权利。又次，本案房屋租赁合同中并未约定由违约方承担对方因诉讼发生的律师费用，原告聘请律师代理诉讼系行使法律规定的民事诉讼权利，与被告违约之间不存在可预见的、必然的联系，故对原告要求被告承担律师费用的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决：一、被告徐友生于判决生效后十日内支付原告铜陵市电影发行放映公司租金1040000元；二、被告徐友生于判决生效后十日内支付原告违约金110000元（按照年利率7%计算：21万元从2014年12月20日至2015年6月20日，43.25万元从2015年12月21日至2016年12月20日，65.5万元从2015年12月21日至2016年12月20日，119万元从2016年12月21日至2017年6月30日）；三、被告徐友生于判决生效后十日内将租赁房屋（铜陵市铜陵商城三期乐都东街14号、2A6号）腾空并交还原告铜陵市电影发行放映公司，并支付原告铜陵市电影发行放映公司房屋占用费（按每日2932元，从2017年7月1日起计算至实际腾空交还租赁房屋之日止）；四、驳回原告铜陵市电影发行放映公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10185元（已减半），由被告徐友生负担。
二审期间，上诉人徐友生提交的新证据：店铺租赁交接确认单一份，证明：涉案房屋已经办理交接手续。
被上诉人质证意见：对真实性无异议，但是对方当时交接的是一楼（铜陵市铜陵商城三期乐都东街14号），第二层没有交。
本院认证意见：该份店铺租赁交接单真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明:从2014年12月20日至2016年12月20日，上诉人欠被上诉人租金共计119万元，具体如下：2014年12月20日至2015年6月20日欠租金21万元；2015年6月21日至2015年12月20日欠租金22.25万元；2015年12月21日至2016年6月20日欠租金22.25万元；2016年12月21日至2017年6月30日欠53.5万元。
其他查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：上诉人徐友生是否存在违约情形，一审判决认定徐友生支付11万元违约金是否恰当？
上诉人徐友生主张其不存在违约情形的理由是，就租金减免问题已与被上诉人市电影公司协商，被上诉人市电影公司口头同意按每期30万元缴纳，上诉人徐友生是按变更后的租金缴纳。对此，被上诉人予以否认。现上诉人徐友生提供的证据不足以证明双方商妥减免租金，上诉人徐友生未按《房屋租赁合同》约定缴纳足额租金，存在违约，应承担违约责任。一审法院根据法律规定及本案具体情况，调整违约金数额，并无不当。
上诉人徐友生在二审庭审中提交的店铺租赁交接确认单，交接：安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初1832号判决第三条的内容，交接事项明确，交接时间是2017年7月17日。可以认定2017年7月17日上诉人徐友生已向被上诉人市电影公司移交其租赁的房屋。
综上，上诉人徐友生的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由徐友生负担。
本判决为终审判决。
审判长 查慧凌
审判员 张庄女
审判员 盛丽娜
二〇一七年十一月十七日
书记员 汪 颖
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
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