石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民商初字第00401号
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心负一层。
法定代表人杨龙飞，该公司董事长。
委托代理人周立炳、王海龙，河北三和时代律师事务所律师。
被告河北胡椒汉餐饮有限公司，住所地石家庄市桥西区中华南大街323号。
法定代表人静海峰，该公司董事长。
委托代理人姬杨，该公司人事经理。
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司（以下简称保龙仓公司）与被告河北胡椒汉餐饮有限公司（以下简称胡椒汉公司）侵权责任纠纷一案，本院作出一审判决后，被告不服提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告保龙仓公司委托代理人王海龙、周立炳，被告胡椒汉公司法定代表人静海峰及委托代理人姬杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保龙仓公司诉称，2004年4月6日及2007年4月26日，河北保龙仓集团股份有限公司（以下简称保龙仓集团）与石家庄市第一粮库（以下简称第一粮库）及石家庄市粮油贸易总公司（以下简称粮油总公司）签订租赁合同，租赁了位于中华南大街323号和355号的建筑物开设超市。2006年9月16日，受保龙仓集团委托并经业主同意，河北万嘉物业管理有限公司（以下简称万嘉公司）与被告签订了租赁合同书，由被告租赁上述物业商业综合楼一层房产用于中餐经营，租期自2006年12月15日至2011年12月14日止，现租期已经届满。2010年7月1日，原告与第一粮库、粮油总公司、保龙仓集团签订转让协议，原告取得上述建筑物租赁权。此后，原告要求被告缴纳租金，但被告表示拒绝，并在租赁场地持续经营至今。被告的行为侵害了原告的租赁权，请求依法判令：1、被告停止侵权，返还租赁房屋；2、被告向原告赔偿租金损失1252440元（自2010年9月起暂计至2013年5月31日，之后按约定的租金每月39600元计付）；3、被告给付原告水电等费用15680.25元及逾期付款利息1410.04元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告胡椒汉餐饮公司辩称，1、原、被告间没有租赁关系，没有签订过房屋租赁合同，被告未收到过租赁合同转让的通知，被告承租的是万嘉物业公司的房屋。原告侵害了我方的优先承租权；2、在被告与万嘉物业公司签订的租赁合同履行过程中，承租房屋出现了消防管道破裂、有毒气体散出等情况，致使被告无法正常营业，造成了极大的损失，被告与万嘉物业间存在纠纷，而且根据合同约定，万嘉物业应当向我们开具发票，我们才应支付租金，但万嘉物业一直没有给我们开发票，被告目前也联系不到万嘉物业；3、本案已经超过诉讼时效。被告缴纳最后一次租金的时间为2010年8月，之后万嘉物业就一直未向被告主张过权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月6日，第一粮库、粮油总公司与保龙仓集团签订《租赁合同书》一份，约定保龙仓集团取得位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号建筑物的使用权，租赁期限为20年。此后保龙仓集团、河北保龙仓商业连锁经营有限公司（以下简称保龙仓商业公司）共同授权万嘉公司对上述建筑物对外行使租赁及物业管理权。
2006年9月，万嘉公司与被告签订《租赁合同》一份，约定被告租赁“保龙仓生活购物广场”一层总面积为400平方米的房产一处，用于开设连锁餐厅，租赁期限自2006年12月15日至2011年12月14日，年租金为432000元（月租金为36000元）。该租赁合同末页载明附件共有11份：其中，“3、房产所有权相应的证明并加盖房产所有方的公章、房产所有方同意甲方出租证明文书”。关于附件3，原告提交了由第一粮库、保龙仓集团及万嘉公司签章的证明一份，主要内容为：保龙仓集团公司整体承租了第一粮库投资兴建的位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号“保龙仓中华店”项目，并由保龙仓集团委托万嘉公司负责经营管理和物业管理工作，该项目绝无任何土地使用权纠纷。被告称没见过该附件，签约时也没要求阅看。该合同签订后，万嘉公司按约向被告交付了本案诉争房产，被告也按约履行支付租金的义务至2010年8月。2010年9月后，被告未再支付租金。
2010年7月1日，粮油总公司、第一粮库与保龙仓集团及本案原告四方共同签订《关于转让合同权利和义务的协议》一份，约定保龙仓集团将从产权人处取得的上述建筑物的租赁权，自2010年10月1日起全部转让给本案原告。转让日后原告继续履行原租赁合同约定的各项权利、义务，转让日前发生的合同义务和责任由保龙仓集团自行承担。关于该租赁合同权利义务转让事宜，保龙仓集团、万嘉公司及本案原告均无证据证明在本案诉争房产租赁合同期内（2011年12月14日前）通知被告。
原告于2011年12月22日通过公证的方式向被告送达了《租金及管理费催款通知》及《关于终止房屋租赁合同的通知》各一份，由于被告拒收，上述通知张贴于被告经营场所大门之上。通知的主要内容为告知被告，原告已实际取得了包括被告租赁场地在内的“保龙仓生活购物广场”的整体使用权，被告应重新与原告签订租赁合同，但因租赁合同到期、被告未能换签协议，被告应于2011年12月25日前搬离房屋并结清水电费、租金。被告收到上述通知后未予理睬并继续使用该房产至今。
此外，原告主张被告欠付水电费15680.25元的证据为《欠费明细》一份，系单方整理无被告方签字确认。
以上事实，有原、被告陈述，《租赁合同》、《转让合同权利和义务协议》、《公证书》等证据所证实，足以认定。
本院认为，在本案原告与粮油总公司、第一粮库及保龙仓集团签订《关于转让合同权利和义务的协议》后，原告已合法取得了本案所涉建筑物的使用权。本案原告的诉讼请求为停止侵权，赔偿租金损失，故本案案由应为侵权责任纠纷。原告诉讼请求中的租金损失部分，实际由两部分构成，一部分为转租合同期内的房屋租金，另一部分为转租合同到期后因被告实际占有房屋给原告造成的租金损失。对此两部分应区别分析如下：
转租合同期内，被告拖欠部分租金，其与万嘉公司间形成债权、债务关系。原告虽与保龙仓集团签订了转让协议，取得了租赁合同项下的全部权利，但该转让协议万嘉公司、保龙仓集团至今均未通知被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，该转让合同对被告不发生法律效力，即被告有权在接到债权人的债权转让通知前，拒绝对原告履行债务。由此，原告无权向被告主张转租合同期内的租金。
转租合同到期、原告发出催款通知及终止房屋租赁合同的通知后，被告既未及时与原告重新签订转租合同又未将租赁房屋退还给原告，已对原告享有的房屋使用权构成了侵犯，应当承担相应的侵权责任。原告因被告的侵权行为所受损失即为房屋转租可得的租金利益，在原告并无其他证据能够证实被告侵权期间本案诉争房产租金水平的情况下，本院参照转租合同约定的月租金36000元计算原告的损失。
原告关于被告应支付拖欠的水电费及逾期利息的主张，被告不予认可，原告也无证据能够证实，故本院不予支持。
被告自转租合同到期后（2011年12月15日）开始侵犯原告的合法权利，原告于2013年7月18日向本院起诉主张权利，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。本院对被告关于原告起诉已经超过诉讼时效的主张不予支持。
因本院并未支持原告合同期内的租金主张，故被告不能以租赁期内房屋瑕疵不能正常经营为由予以抗辩，如确有损失被告可向万嘉公司主张权利。
综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定，判决如下：
1、被告河北胡椒汉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将位于石家庄市桥西区中华南大街323和355号“保龙仓生活购物广场”一层总面积为400平方米的房产（详见河北万嘉物业管理有限公司与被告签订的租赁合同附件2）归还于原告河北保龙仓家乐福商业有限公司，并向原告赔偿租金损失（租金自2011年12月15日起，至被告实际归还之日止，按照月租金36000元计付）；
2、驳回原告河北保龙仓家乐福商业有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16582元，由原告河北保龙仓家乐福商业有限公司负担8457元，被告河北胡椒汉餐饮有限公司负担8125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李彦红
人民陪审员 郭庆元
人民陪审员 刘秀霞
二〇一五年六月十二日
代书 记员 赵 芳