广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2647号
上诉人（原审原告）：闫青玲，女。
委托代理人：李静玲，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东畅流投资有限公司，住所地。
法定代表人：陈旅震，董事长。
委托代理人：谢国梁，广东政邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市正傲实业有限公司，住所地。
法定代表人：何智强，董事长。
委托代理人：张雪苹、冯利娟，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市新羊城置业有限公司，住所地。
法定代表人：黄艳星，董事长。
被上诉人（原审被告）：茂名市电白建筑工程总公司，住所地。
法定代表人：肖耀明，总经理。
上诉人闫青玲因与被上诉人广东畅流投资有限公司（以下简称“畅流公司”）、广州市正傲实业有限公司（以下简称“正傲公司”）、广州市新羊城置业有限公司（以下简称“新羊城公司”）、茂名市电白建筑工程总公司（以下简称“茂名电白公司”）案外人执行异议纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：闫青玲和畅流公司、正傲公司和茂名电白公司均依各自生效的法律文书，向原审法院申请执行，要求新羊城公司履行生效法律文书确定的义务。原审法院于2009年11月19日作出（2009）海民执字第4093-2号执行裁定书，裁定拍卖新羊城公司所有的位于广州市华侨新村和平路21号二楼房屋产权，并于2009年11月23日发出（2009）海执告字第207号公告，责令新羊城公司在2009年11月27日前履行生效法律文书确定的义务，逾期仍不履行，原审法院将依评估价格拍卖、变卖或以物抵债处理上述房屋，对上述房屋权属有主张权利者，必须在公告之日起15日内，向原审法院提出；等。闫青玲遂向原审法院提出异议，请求法院中止拍卖，确认闫青玲与新羊城公司的租赁关系。原审法院经审查于2011年5月12日作出（2010）海法执异字第86号执行裁定，驳回闫青玲提出的异议。闫青玲不服向广州市中级人民法院申请复议，广州市中级人民法院审查认为，闫青玲所提异议的实质在于确认其因与新羊城公司之间签订有租赁协议而产生阻止执行标的转让、交付涉案房产的法律后果，属于案外人异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定进行审查，故于2011年9月20日作出（2011）穗中法执复议字第62号执行裁定，撤销原审法院（2010）海法执异字第86号执行裁定，发回原审法院重新审查。原审法院重新审查后，认为对租赁协议的效力审查是属于实体审查问题，又于2013年3月27日作出（2011）穗海法执异重字第1号执行裁定驳回闫青玲提出的执行异议。
闫青玲向原审法院诉称，其与新羊城公司于2009年8月28日签订《别墅租赁协议》，双方约定：新羊城公司将广州市华侨新村和平路21号二楼别墅（以下简称涉案房屋）租赁给闫青玲使用，租期为五年。因新羊城公司未履行系列法律文书确定的义务，2009年11月19日，海珠区人民法院作出（2009）海民执字第4093-2号执行裁定文书，裁定拍卖新羊城公司位于广州市华侨新村和平路21号二楼房屋产权。（2009）海执告字第207号公告，该房屋的使用人必须在公告之日起7日内迁出该房屋，将房屋交法院处理。因闫青玲与新羊城公司签订了关于该房屋的租赁协议，目前仍在租赁期内，2010年2月10日，闫青玲向海珠区人民法院提出执行异议，请求法院中止拍卖，确认其与新羊城公司的租赁关系，海珠区人民法院于2011年5月12日作出（2010）海执异字第86号民事裁定书，驳回闫青玲提出的执行异议。闫青玲不服，向广州市中级人民法院申请复议，广州市中级人民法院于2011年9月20日作出穗中法执复议字第62号执行裁定认为闫青玲所提异议的性质是案外人异议，海珠区人民法院予以审查在程序上有失妥当，故撤销了（2010）海法执异字第86号执行裁定书，发回海珠区人民法院重新审查。海珠区人民法院重新审理后于2013年2月27日作出（2011）穗海法执异重字第1号执行裁定认为，闫青玲所提异议的实质在于对其与新羊城公司之间租赁协议的效力审查，该审查是属于实体审查问题，不应该在执行程序中确认，故驳回闫青玲提出的执行异议。后闫青玲于2013年4月23日提起本案诉讼。闫青玲与新羊城公司签订的《别墅租赁协议》是双方真实意思的表示，也没有违反法律的规定，是合法有效的。根据《合同法》第229条的规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条的规定，“买卖不破租赁，拍卖不破租赁”，双方签订的租赁协议，目前仍然在租赁期内，闫青玲有权继续使用该房屋。另外，根据《合同法》的相关确定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此法院在拍卖涉案房屋时，闫青玲作为该房屋的承租人，享有优先购买权，故起诉请求法院判令：1、确定闫青玲享有广州市华侨新村和平路21号二楼房屋的优先购买权，中止对涉案房屋的执行；2、本案诉讼费由畅流公司、正傲公司、新羊城公司、茂名电白公司承担。
闫青玲一审中对其主张的事实提供以下证据：1、2009年闫青玲（乙方）与新羊城公司（甲方）签订的《别墅租赁协议》，证明闫青玲与新羊城公司之间的租赁关系。该协议的内容为：……双方经协商特达成如下以租抵债协议：一、……乙方债权除本金外，可能有80％的赔偿金（约240万元）将难以获得。由此甲方同意将广州市越秀区华侨新村和平路21号二楼别墅以清偿方式租赁给乙方。租期为五年，期满乙方应收受的赔偿金而未有足额收取时，由甲方继续出租至乙方全部收足。甲方同意乙方租赁自用或者再转租第三人。……三、租赁期间如甲方以其他来源清偿了乙方的全部债务，双方同意在乙方变现全部债权后两个月内，解除本租赁并由乙方撤出本别墅。……乙方处加盖了闫青玲的私章；2、异议书，证明闫青玲提出执行异议；3、法院特快专递，证明闫青玲收到裁定书的时间。
正傲公司质证认为对闫青玲提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
诉讼中，闫青玲认为其与新羊城公司签订的租赁协议是合法有效的，基于其是承租人，要求确认其享有优先购买权，从而中止对涉案房屋的执行。
畅流公司原审辩称，不同意闫青玲的全部诉讼请求，理由如下：一、闫青玲主张所依据的《别墅租赁协议》是无效合同。因为1、闫青玲签订《别墅租赁协议》所依据的债权并不真实，是以合法形式掩盖非法目的。其与新羊城公司之间签订《别墅租赁协议》的依据是（2009）越法民三初字第2550号案及该案调解书，该案立案审理之时，新羊城公司因一系列债权债务纠纷已被法院采取强制执行措施；2、闫青玲与新羊城公司存在利害关系，其双方之约定有恶意串通的嫌疑。闫青玲曾经是新羊城公司的董事，且曾经是新羊城公司的原大股东、法定代表人夏竹诗的妻子，双方之间存在特殊的利益和背景身份。而且双方约定的租金远低于当时该地段别墅30000元至50000元的租金市场水平；3、《别墅租赁协议》签订时新羊城公司已不再享有完全的处分财产的权利，该租赁协议违反法律规定。在闫青玲与新羊城公司签订租赁协议之前，畅流公司即以通过法律程序，以生效法律文书的形式就对新羊城公司享有的债权作出了确认，并已移交执行。因此，从移交执行之日起，新羊城公司名下所有的资产都将成为被执行标的，包括本案的涉案房屋。二、即使《别墅租赁协议》有效，闫青玲亦不享有对诉争物业的优先购买权。本案中，闫青玲主张依据的协议，其约定均明显表述是以“租金抵偿债务，即该协议名为“租赁协议”实为“以租抵债协议”，因此，闫青玲相对于新羊城公司而言，其法律地位实质是为债权人，并非真正法律意义上的承租人，亦不符合承租人优先该买权的立法本意，自然不享有承租人的优先购买权。
正傲公司原审辩称，闫青玲是新羊城公司的债权人之一，新羊城公司存在多个债权人，闫青玲与新羊城公司签订的租赁合同损害了其他债权人的利益，其与新羊城公司属于恶意串通，正傲公司认为该合同是无效的，闫青玲不存在优先购买权。
新羊城公司原审没有提交答辩意见。
茂名电白公司原审没有提交答辩意见。
原审法院认为，优先购买权的行使发生于出租人转让租赁物所有权时，拍卖并不侵犯优先购买权，若闫青玲基于其是承租人要行使优先购买权也可在拍卖中主张。现闫青玲主张确认其享有优先购买权不足以阻止执行程序的进行，故其以享有优先购买权为由请求中止执行的依据不足，对该请求，原审法院不予支持。
本案是案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。因闫青玲主张的有限购买权不足以阻止执行，故对闫青玲要求确认其具有有限购买权的诉讼请求本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，原审法院判决如下：驳回闫青玲除原审法院不予处理之外的其他诉讼请求。
判后，闫青玲不服，向本院提起上诉称：原审对事实认定不清，判决缺乏依据。理由：闫青玲请求确认对涉案房屋的优先购买权，并中止对涉案房屋的执行，这都是基于闫青玲与新羊城公司签订的《别墅租赁协议》，闫青玲认为其与新羊城签订的租赁协议是双方真实意思的表示，也没有违反法律的规定，是合法有效的。根据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条，“拍卖财产上原有的租用权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”因此，买卖不破租赁，拍卖不能影响租赁，闫青玲与新羊城签订的租赁协议，目前仍然在租赁期内，闫青玲有权继续使用该房屋。原审法院认为拍卖并不侵犯优先购买权，若闫青玲基于其是承租人要行使优先购买权也可以在拍卖中主张，不足以阻止执行程序的进行，闫青玲认为要求法院确认其享有优先购买权，中止对涉案房屋的执行是闫青玲实体上的权利，若不阻止执行程序的进行，强制闫青玲迁出涉案房屋，则损害了闫青玲作为承租人的权利。综上，闫青玲上诉请求撤销原审判决，支持其全部诉讼请求。
正傲公司、畅流公司二审答辩均称坚持原审答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
被上诉人茂名电白公司、新羊城公司经法院依法两次传唤没有到庭，本院依法缺席审理。
本院认为，本案案由为执行异议之诉，执行异议之诉是指执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。在该诉中，案外人认为该执行标的物系其所有的财产或认为其在该执行标的物上享有能够对抗执行的合法权利，从而请求法院判令执行机构停止对标的物的继续执行。本案中，闫青玲认为其与新羊城公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同合法有效，以其享有优先购买权为由请求法院判令停止对案涉房屋进行拍卖的强制执行程序。本案中，闫青玲作为案涉房屋的承租人，可在对案涉房屋的强制拍卖程序中主张其优先购买权。由于涉案房屋的强制拍卖并未损害闫青玲的优先购买权，故闫青玲以其享有优先购买权为由请求中止对案涉房屋的强制执行，本院不予支持。闫青玲在执行异议之诉中请求确认其对案涉房屋享有优先购买权，该诉讼请求不属执行异议之诉审理范围，本院不予处理。
综上，闫青玲的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人闫青玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 郝 烨