江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳商初字第0350号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。住所地邳州市运河镇青年东路**号。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超，该银行职员。
委托代理人宋建平，该银行职员。
被告季跟阳，居民。
被告聂复军，季跟阳之妻。
被告徐州东方房地产集团有限公司。住所地邳州市运河镇沿河路**号。
法定代表人荐辉，该公司总经理。
委托代理人胡晓枫，江苏汇英才律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告季跟阳、聂复军、徐州东方房地产集团有限公司（东方集团）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后依法由助理审判员许晴独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告东方房地产诉讼代理人胡晓枫到庭参加诉讼。被告季跟阳、聂复军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告季跟阳于2013年4月26日在原告处办理个人住房按揭贷款34万元，以该房产作抵押办理了合法有效地抵押登记，被告东方房地产提供保证担保。被告在贷款偿还过程中出现多次拖欠，虽经原告多次催收，被告继续拖欠。至2015年4月26日欠原告贷款本息334843.67元。根据借款合同约定，特提起诉讼，请求判令：1，被告清偿欠款本息334843.67元（计算至2015年4月26日本金326242.83元，利息8600.84元）及清偿之日所产生的利息、罚息等费用；2，原告对本案抵押资产享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
本案在审理过程中，原告以起诉后借款人再次偿还部分欠款为由，减少诉讼请求数额至本金322379.75元、利息1232.9元（利息暂计至2015年5月26日，之后按合同约定计算）。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，季跟阳、聂复军的身份证及结婚证复印件、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押合同、抵押贷款证明。证明被告季跟阳、聂复军于2013年4月9日在原告处申请个人住房按揭贷款，并与原告签订借款合同，原告于当日将款项划入被告东方集团公司账户，并办理了抵押登记。贷款金额为34万元，约定2033年4月25日到期，约定浮动利率，执行当年年利率为6.55%，违约责任约定逾期利率上浮50%，如借款人未按约定偿还借款本金及利息，贷款有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。也证明了东方集团对被告季跟阳、聂复军贷款提供了担保。
2，账户流水、欠款明细。证明至2015年5月26日被告季跟阳、聂复军欠银行贷款本金322379.75元，利息1232.9元。
被告东方集团辩称：1，原告应当就借款人的房产担保行使抵押权；2，东方集团的保证方式为阶段性连带责任担保，只对两证办理完毕之日前已到期的债务承担连带责任。综上，请求驳回原告对东方集团的诉讼请求。
被告季跟阳、聂复军、东方集团未提供证据。
本院经审理查明：被告季跟阳、聂复军系夫妻关系，二人于1999年11月11日登记结婚。2013年4月9日，作为借款人兼抵押人的季跟阳，作为抵押人的聂复军，作为保证人的东方集团与作为贷款人的农业银行签订320#######号《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供借款34万元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市运河镇东方帝景城三期小高层##号楼##单元##室；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率，不另行通知借款人、担保人；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入东方集团在农业银行的银行账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款担保方式为由保证人东方集团提供阶段性担保，抵押人季跟阳、聂复军提供抵押担保，抵押物清单记载抵押物为上述贷款购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：合同项下债权的保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同违约责任条款中约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2013年4月11日，作为抵押人的季跟阳、聂复军与作为抵押权人的农业银行就抵押房产签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的预告登记。
2013年4月26日，农业银行向其与季跟阳约定的收款人账户发放借款34万元，形成《个人借款凭证》，记载：借款日期2013年4月26日，到期日期2033年4月25日；借款金额34万元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为26日；执行利率6.55%，逾期利率9.825%。
后季跟阳、聂复军偿还部分借款后不再按约偿还，自2014年12月26日起逾期还款，至2015年5月累计5期逾期。截至2015年5月26日，拖欠本金841.03元、利息1232.9元，剩余本金总额为322379.75元。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书。
本院认为：被告季跟阳、聂复军、东方集团与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告季跟阳发放了借款34万元，但其偿还数期后不再按约偿还，多次逾期，根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告季跟阳偿还剩余借款本息的主张本院予以支持。贷款时被告聂复军与季跟阳系夫妻关系，贷款用于购买家庭住房，系夫妻共同债务，因此聂复军亦应承担还款责任。合同约定借款利息执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，并对逾期借款按基准利率上浮50%计收罚息，均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告东方房地产作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对该笔贷款的清偿承担连带责任。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告季跟阳、聂复军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告季跟阳、聂复军于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金322379.75元及利息（利息计算至2015年5月26日为1232.9元，2015年5月27日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按执行利率加收50%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利）。
二、被告徐州东方房地产集团有限公司在季跟阳取得抵押房产（邳州市运河镇东方帝景城三期小高层##幢##单元##室）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任的范围内对季跟阳、聂复军享有追偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3161元，由被告季跟阳、聂复军、徐州东方房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一五年六月五日
书 记 员 高慧