北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06473号
上诉人（原审原告）沈建军，男，1963年7月27日出生。
委托代理人李苏滨，男，1955年12月5日出生。
委托代理人莫宏洛，河南润洛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。
法定代表人徐俊男，总经理。
委托代理人徐张彬，男，1973年3月8�出生。
被上诉人（原审被告）刘杨艺，男，1982年4月30日出生。
上诉人沈建军因所有权确认纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第01800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沈建军及其委托代理人莫宏洛、李苏滨，被上诉人北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏置业公司）之委托代理人徐张彬、被上诉人刘杨艺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈建军在原审法院起诉称：2007年我居住的北京市昌平区昌平镇山峡村（以下简称山峡村）改建。2009年2月25日，一级开发商原北京兴昌高科技发展总公司（2010年8月改制为北京市兴昌高科技发展有限公司）（以下简称兴昌公司）作为拆迁方（甲方）与我（乙方）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议约定：“一、拆迁依据，甲方因……建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物”、“五、付款方式、期限……乙方与甲方签署《回迁房定购协议》的，前述款项首先用于支付购房款……”。同日，兴昌公司又与我签订换购回迁的《房屋定购协议》，约定：“第一条规划房屋的基本情况。乙方认购房屋的位置坐落于北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第十二幢第×单元×层×（暂定房号），该房屋规划用途为住宅，房屋产权为大产权房。第二条规划房屋的面积、价款和付款方式。1.该房屋规划建筑面积124.76平方米……；3…….乙方实际向甲方交纳的房屋总价及天然气接口费共计265496元……”。前述“北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第十二幢第×单元×层×号（暂定房号）”后改为现名称“北京市昌平区白浮泉路26号院城南街道龙山锦园社区龙山华府12幢×单元×室”，但约定�楼号及房屋号位置均未变化。该房屋作为拆迁后专属用于安置我的换购还建房，房屋具体位置约定明确，且由我在最初拆迁时已将全部房款交纳，兴昌公司隐瞒该拆迁补偿安置用房及用地的事实将拆迁安置用地在未告知我的情况下擅自转给正宏置业公司，正宏置业公司为谋取不当利益又故意隐瞒该位置约定明确的争议房屋及用地系专属于拆迁补偿安置房屋的事实，与刘杨艺恶意串通签订商品房买卖合同，违法按商品房高价再出售给刘杨艺，严重损害了我的房屋受安置权和所有权，侵害了我优先取得补偿安置房屋权益，依法应属于无效合同。为维护自身合法权益，故我诉至法院，请求：1.确认位于北京市昌平区白浮泉路26号院龙山华府第12幢×单元×室归我所有；2.依法确认正宏置业公司与刘杨艺就上述房屋签订的商品房买卖合同为无效合同；3.判令正宏置业公司与刘杨艺履行房屋过户变更手续，将房屋产权登记变更到转移登记之前，并将上述房屋所有权转移至我名下；4.判令刘杨艺腾退上述房屋；5.本案诉讼费由正宏置业公司及刘杨艺承担。
正宏置业公司在原审法院辩称：1.沈建军起诉我公司，主体不适格。沈建军虽是我公司开发的龙山华府小区的原拆迁户，但该地块的一级开发商也就是对沈建军进行拆迁的是案外人兴昌公司，与沈建军签订相关拆迁安置协议的也是兴昌公司。而我公司是作为二级开发商进入该地块的，期间我公司从未对沈建军有过任何关于房屋安置的承诺，更别说签订相关书面协议或合同，所以沈建军起诉我公司明显不当。2.案外人兴昌公司与我公司并无直接的关系。2009年9月27日我公司通过正当的招拍程序从北京市国土资源局取得龙山华府地块的开发建设权，之后我公司通过正常的审批程序取得了相关的建设�程规划许可证。其中2010规（昌）建字0035号规划许可证载明12号楼为普通住宅楼，2010规（昌）建字0036号规划许可证载明6号楼为回迁住宅楼。由此可见我公司的开发建设完全符合相关规定。我公司作为开发商将12号楼对外出售并无不当。3.据了解案外人兴昌公司虽然曾经与沈建军签订过安置协议，但该协议约定的房号也仅仅是暂定号，且协议本身对二级开发商不发生任何效力。后来兴昌公司也因规划许可证确定6号楼作为回迁安置楼一事向包括沈建军在内的全体被拆迁人作了公告，并通知重新选取6号楼内的房号。另2013年也有其他的拆迁户因为和沈建军一样的原因起诉到法院，要求法院确认其所谓的12号楼内的住房的所有权，但经过法院审理后已驳回拆迁户的诉讼请求。综上，请法院查明事实，驳回沈建军的诉讼请求。
刘杨艺在原审法院辩称：1.对方的诉求超过诉讼时�。沈建军所称的《房屋定购协议》签订于2009年2月25日，我购买的房屋是在2011年12月23日与正宏置业公司预签的《购房合同》，沈建军的起诉已超过诉讼时效。我于2011年12月23日与正宏置业公司签订购房合同时，依照法律法规的规定，于同日至2013年1月4日在住建委网站进行了公示，直至被诉前，没有人与我发生争议。沈建军所诉求的12幢×单元×号房屋于2011年12月23日依照法律法规的规定进行了公示，沈建军于2014年1月8日起诉，明显超过诉讼时效。2.沈建军诉求的房屋是未经规划审批的待建项目，是空中楼阁。我所购买的房屋是通过审批的已建并已交付使用的项目。3.我与正宏置业公司不存在恶意串通行为。我在购房前亲自到销售大厅观看了沙盘，销售人员又带我去现场查看房屋，我对开发商的资质、销售情况以及12号楼的立项许可、规划许可、开工许可、验收和竣工备�等建设程序情况作了详细的了解，证明了12号楼×单元×室的合法性。正宏置业公司也向我出示了相关的法律文件。4.购房程序上，我和正宏置业公司不存在“恶意串通”行为，我购买的这套房屋，严格按照“预定、公示、签订合同、首付、按揭”的过程进行。我购买这套房屋完全是善意取得，应当受到保护。
原审法院经审理查明：张素兰与沈广来系夫妻关系，二人共生育沈建军、沈建萍子女二人。张素兰、沈广来与沈建军原系山峡村村民。沈广来于1994年1月21日去世，张素兰于2013年11月17日去世。
2009年2月25日拆迁人（甲方）兴昌公司与被拆迁人（乙方）张素兰签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物。甲方支付乙方拆迁补偿款、补助费等共计1383900元。同日，甲方兴昌公司与乙方张素兰签订《房屋定购协议》。协议约定，乙方认购房屋的位置坐落于北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第十二幢第×单元×层×号（暂定房号）。协议对张素兰所购买的房屋的规划建筑面积、优惠购房面积、房屋总价及双方的权利义务进行了约定。
2009年9月27日北京正宏房地产开发有限公司（后变更为正宏置业公司）作为受让人与出让人中华人民共和国北京市国土资源局（以下简称北京市国土资源局）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定北京市国土资源局将位于北京市昌平区城南街道山峡村居住项目的地块出让给正宏置业公司，出让宗地的平面界址为东至化庄水厂西红线，南至规划公共绿地，西至规划富康路东红线，北至白浮泉路南红线。合同对双方的权利义务进行了约定。2010年6月9日正宏置业公司取得北京市昌平区城南街道山峡村居住项目的建设工程规�许可证。建设工程规划许可证显示该地块1号和2号楼为回迁安置商业用房，6号楼为回迁住宅楼，5号、10号及12号楼均为住宅楼。
2011年12月23日出卖人正宏置业公司与买受人刘杨艺签订《北京市商品房预售合同》，约定刘杨艺购买正宏置业公司开发的位于北京市昌平区城南街道办事处山峡村12号住宅楼×层×单元×号房屋一套，房屋总价款为1827385元。合同还对其它事项进行了约定。合同签订后刘杨艺按照合同约定支付了购房款，现房屋已交付刘杨艺，刘杨艺于2013年10月11日取得该房屋的所有权证书。
2014年1月8日，沈建军诉至法院，以正宏置业公司将兴昌公司出卖给其的回迁安置房另行出售给刘杨艺、正宏置业公司与刘杨艺系恶意串通为由，请求判如所请。沈建萍明确表示不参加诉讼，不主张权利。
原审法院认定上述事实，有《北京市死亡医学证明书》、《证明》、�明信、《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《房屋定购协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《北京市商品房预售合同》、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：张素兰虽与案外人兴昌公司就兴昌公司拆迁其房屋及其购买回迁安置房达成了一致，但双方签订的《房屋定购协议》明确写明张素兰购买的北京市昌平区山峡村改建项目（暂定名）第十二幢第×单元×层×号房屋的房号为暂定房号，即双方对于回迁安置房的具体房号并未明确。张素兰去世后，沈建军、沈建萍作为其法定继承人有权利继承其财产，亦有权代其提起诉讼，现沈建萍明确表示在本案中不参加诉讼，不主张权利，法院对此不持异议。
正宏置业公司通过国有建设用地使用权出让的方式取得了北京市昌平区城�街道山峡村居住项目的土地使用权，并于2010年6月9日取得该项目的建设工程规划许可证，根据建设工程规划许可证的内容，该居住项目的12号楼为住宅楼，6号楼为回迁安置楼。正宏置业公司将其开发的北京市昌平区城南街道办事处山峡村12号住宅楼×层×单元×号房屋按商品房的价格出卖给刘杨艺，刘杨艺按照双方合同约定的房屋总价款支付了对价，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，合同应属合法有效。沈建军并未提交证据证明正宏置业公司与刘杨艺系恶意串通，刘杨艺购买的房屋即为其购买的回迁安置房，故沈建军要求确认正宏置业公司与刘杨艺签订的《北京市商品房预售合同》为无效合同的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；沈建军在此基础上要求办理房屋所有权变更登记并要求刘杨�腾退房屋的诉讼请求，均缺乏依据，法院不予支持。沈建军与兴昌公司之间的争议，可另诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告沈建军的诉讼请求。
沈建军不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法判决支持上诉人原审的诉讼请求。
上诉理由是：第一，一审判决认定事实错误。双方约定回迁安置的房屋是明确具体的。按照订购协议，我们购买的是山峡村改建项目（暂定名）第十二幢第×单元×层×号（暂定房号）。该楼房是确定的具体的。原审判决以房屋系暂定名为由认定回迁房不明确，属于认定事实错误。
第二，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权�换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。但是原审判决没有对上诉人的优先权给予保护。本案涉及的诉争房屋，涉及两份购房协议，一份是上诉人沈建军的拆迁安置协议，一份是被上诉人刘杨艺的商品房买卖协议，实质是一套房屋卖给两户人家。上诉人沈建军支付了全部购房款，上诉人沈建军的安置优先权能够对抗被上诉人刘杨艺的善意购买。
第三，正宏置业公司以合法的形式来掩盖非法目的，将回迁安置房变成商品房出售赚取高额利润，与兴昌公司恶意串通，构成无效。
第四，原审判决程序违法。上诉人提出将第三人兴昌公司追加进来，兴昌公司与本案有利害关系。兴昌公司与上诉人沈建军签订的安�协议，且没有兴昌公司拆迁也不可能有正宏置业公司的开发建设。原审程序中不予追加兴昌公司，显然是违法的。
此外，上诉人沈建军没有与兴昌公司、正宏置业公司以任何方式约定回迁安置在6号楼，而是约定安置在12号楼。正宏置业公司想将上诉人沈建军安置在6号楼，显然于法无据，与事实相悖。
总之，我们认为正宏置业公司与刘杨艺就诉争房屋签署的买卖合同无效，是以合法形式掩盖非法目的，对方之间存在恶意串通，正宏置业公司和兴昌公司也是恶意串通。
正宏置业公司服从原审法院判决，针对沈建军的上诉理由，答辩称：不同意对方的上诉请求和上诉理由。第一，我公司是通过招拍挂程序取得土地建设权和规划许可证。按照政府审批的规划许可证，12号楼为普通住宅，是商品房，6号楼为回迁安置楼。我公司按照政府规划的要求开发建设，将12号楼正常对外进行市场销售。正宏置业公司的做法并无不妥，不存在买卖合同无效的问题。第二，兴昌公司和上诉人沈建军签订安置协议，但该协议约定的房号也仅仅是暂定，该约定对正宏置业公司不发生任何效力。正宏置业公司和上诉人沈建军之间没有任何书面或者口头承诺，为其安置到哪个楼，我们是严格按照规划许可以6号楼进行回迁安置。综上，请求二审法院依法维持原审判决。
刘杨艺服从原审法院判决，针对沈建军的上诉理由，答辩称：同意原审判决。沈建军所称恶意串通情形并不存在，当时我购买房屋的价格每平米将近1.5万元。这个价格在当时昌平其他小区都可以购买。现在这个诉讼已经影响了我的正常工作和生活，请求维持原审判决。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，依据现有证据，诉争房屋为商品房，并非回迁补偿安置房，因此沈建军依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定请求对诉争房屋享有优先购买权的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
由于诉争房屋系商品房，正宏置业公司作为开发商将其正常对外销售，刘杨艺按市场价格购买，上诉人沈建军并无证据证明双方之间存在恶意串通损害其利益的情形。原审判决驳回沈建军要求确认正宏置业公司与刘杨艺签订的《商品房预售合同》无效的请求，并无不当。
另外，兴昌公司并非本案的必要共同诉讼当事人，原审判决程序合法，并无不当。
综上，上�人沈建军的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由沈建军负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由沈建军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年九月三日
书 记 员 刘芳芳