赤峰市松山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0404民初3846号
原告赤峰东冉商贸有限公司。
住所地：赤峰市松山区新城水榭花都***楼*****号。
法定代表人施某，经理。
委托代理人丛某，内蒙古大川律师事务所律师。
委托代理人于某，男，1960年5月13日出生，汉族，公务员，现住赤峰市松山区新城春城家园**号楼*单元****室。
被告蒋某，女，1969年7月25日出生，公民身份号码，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托代理人房某，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。
第三人张某，男，1962年9月6日出生，公民身份号码，满族，无职业，现住赤峰市。
原告赤峰东冉商贸有限公司诉被告蒋某，第三人张某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赤峰东冉商贸有限公司的委托代理人丛某、于某，被告蒋某的委托代理人房某到庭参加诉讼。第三人张某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。
原告诉称，因原告与第三人张某买卖合同纠纷一案，原告于2014年10月14日向赤峰市松山区人民法院申请诉前财产保全，赤峰市松山区人民法院查封了本案争议的位于赤峰市××区的房屋。原告起诉后，赤峰市松山区人民法院于2015年1月5日作出（2014）松民初字第6858号民事调解书。第三人未按民事调解书履行义务，原告向赤峰市松山区人民法院申请执行，2015年7月30日法院及法院委托的评估机构对上述房屋进行现场勘查，2015年8月5日评估机构确定评估价为595452元。自2014年10月14日法院进行财产保全至2015年9月23日法院作出(2015)松法执字第1085-1号执行裁定书裁定拍卖，1年时间里无人提出异议。被告蒋某于2015年10月19日提出执行异议，主张上述房屋为其所有，称其自2012年9月28日以来就一直管理居住此房屋,并向法院提交了2012年9月28日其与第三人张某签订的房屋买卖合同、第三人张某收取其购房款的收据等存在诸多瑕疵的证据予以证实。上述房屋在2015年7月30日评估勘验和2015年9月23日法院裁定拍卖时，房门钥匙由小区物业公司管理，房内无任何物品且无人居住，第三人未向任何人出售，而法院未经听证程序，凭被告提交的存在诸多瑕疵的证据和被告单方面无事实依据的陈述，通过书面审查作出了（2015）松法执异字第159号执行裁定书，裁定对第三人张某的位于赤峰市××区的房屋中止执行。请求判令对第三人位于赤峰市××区房屋许可执行。
被告蒋某辩称，2012年9月28日我与张某签订了房屋买卖协议，我支付了全部购房款。此房屋是张某因抵顶施工费而从赤峰圣煜房地产开发有限公司购得，张某于2014年7月份给了我钥匙，我和我儿子汪楷淇一直在此房屋居住。我在要求办理房屋过户过程中才得知已由法院裁定保全，我提出了执行异议后，法院作出了（2015）松法执异字第159号执行裁定书，裁定中止了对该房屋的执行。该房屋至今未进行预告登记，所以未能办理房产证，我曾多次要求张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司给予过户，但一直不给办理，我对未能办理产权证没有过错。因该房屋未进行预告登记，物业公司未进行实际管理。综上，我已交付全部房款且实际居住至今，所购买的房屋是合法取得和占有，原告的诉讼请求不�成立。
第三人张某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：
1、营业执照，证明原告主体资格；
2、赤峰市松山区人民法院（2015）松法执异字第159号执行裁定书、送达回证，证明依据被告提交的证据和其单方的陈述，未依法履行听证程序听取原告陈述，裁定被告异议成立，中止执行，该裁定认定事实和适用法律错误；
3、2014年10月14日赤峰市松山区人民法院询问赤峰圣煜房地产开发有限公司财务总监王文颢的询问笔录、张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、赤峰圣煜房地产开发有限公司出具的收据，证明张某与开发商签订了商品房认购书，开发商为张某出具了收据，张某没有将涉案房屋转让他人；
4、2015年8月5日赤峰华天房地产评估有限公司出具的房地产评估报告书，证明2015年7月30日赤峰华天房地产评估有限公司与赤峰市松山区人民法院对涉案房屋现场勘查时房屋内部没有任何物品及设施、没有人居住；现场勘查时是从小区物业公司�用的房屋钥匙打开的房门，用完后及时归还（开发商委托物业公司保管，后收回）；被告系2015年7月30日后非法进入的房屋；
5、2015年7月1日赤峰市松山区人民法院询问张某的询问笔录、原告法定代表人的丈夫于某与张某的录音光盘、录音笔录、于某及原告代理人与开发商录像光盘及录像对话笔录、2016年5月15日张某出具的证明，其中赤峰市松山区人民法院询问张某的询问笔录证明2014年5、6月份因张某欠被告款将涉案房屋认购书和开发商出具的收据交给被告作抵押，没有把房屋转让和交付给被告，房屋一直无人使用或居住；原告法定代表�的丈夫于某与张某的录音光盘、录音笔录证明张某与被告2012年9月28签订的房屋买卖协议、收据，是在2014年或2015年后补的；于某及原告代理人与开发商的录像证实房屋钥匙在开发商处，需要开门时可以借用并及时归还，房屋没有转让和交付，被告系在2015年7月30日现场勘查之后非法进入的房屋；
6、2016年6月2日广安居委会出具的证明，证明被告提交法院的由广安居委会于2015年11月19日出具的被告儿子汪楷淇的居住证明为被告骗取，不能证明被告儿子汪楷淇为该居委会所辖涉案房屋小区居民。
被告蒋某对原告所举证据的质证意见为：
1、对营业执照无异议；
2、对赤峰市松山区人民法院（2015）松法执异字第159号�行裁定书、送达回证无异议；
3、对2014年10月14日赤峰市松山区人民法院询问赤峰圣煜房地产开发有限公司财务总监王文颢的询问笔录有异议，被告多次找到王文颢要求进行过户，遭到王文颢拖延拒绝，蒋某与王文颢因此事进行过争吵，蒋某也多次向公司反映，但王文颢一直没给办理相关手续，王文颢所述不真实；对张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、赤峰圣煜房地产开发有限公司出具的收据无异议，此两份收据的原件在被告处；
4、对2015年8月5日赤峰华天房地产评估有限公司出具的房地产评估报告书有异议，该评估报告是在被告不知情的情况下由原告方在张某的配合下作出的，此报告书中的照片不是被告所居住的房屋，该份报告属于非法评估；
5、对赤峰市松山区人民法院询问张某的询问笔录有异议，张某所说抵押不属实，张某与被告蒋某签订的是房屋买卖协议书，而不是抵押合同；对原告法定代表人的丈夫于某�张某的录音光盘、录音笔录有异议，于某与张某是否有此对话，因张某没有出庭，不能证明其真实性，于某系原告方法定代表人丈夫，与原告具有利害关系，此录音笔录不具有合法性；对于某及原告代理人与开发商录像光盘及录像对话笔录有异议，不能证实是什么时间、什么情况之下录制，所说的于总并没有名字，不符合证据要件；对2016年5月15日张某出具的证明有异议，张某没有出庭，不能证明系张某本人签字和按印，这份证明是截取的一页，且是以打字格式化提问的形式，这样的证据不真实、不客观，不能采信；
6、对2016年6月2日广安居委会出具的证明无异议，但对上面的汪楷淇本人没来这句话有异议。
被告蒋某向本院提交证据如下：
1、张某与蒋某签订的房屋买卖协议书、张某出具的收据，证明张某将涉案房屋卖给蒋某，蒋某支付了全部购房款；
2、张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、收据，证明张某以抵顶施工费的方式从圣煜房地产取得了该涉案房屋并转卖给被告蒋某；
3、单继武、汪某、戴某出具的证明，证明张某卖给蒋某房屋时汪某作为中间人在合同上签了字，单继武与戴某在现场；
4、居住证明，证明蒋某的儿子汪楷淇居住在涉案房屋；
5、户口本，证明被告蒋某与汪楷淇系母子关系；
6、照片，证明被告蒋某与汪楷淇自2014年9月16日一直居住在涉案房屋。
7、被告申请的证人汪某出庭作证，证明2012年张某通过单继武认识了蒋某，蒋某与张某签订了房屋买卖协议，汪某是中间人，签协议时汪某在场，蒋某支付了全款；2014年7月份张某将钥匙给了蒋某，给钥匙时汪某在场；蒋某开始装修涉案房屋，后来一直办不下房产证，蒋某、汪某多次找张某，多次去售楼处，张某说没有交工办理不了过户手续，后来听说房屋被保全了，汪某多次去原告办公室找原告协商。
8、被告的证人戴某出庭作证，证明张某与蒋某系买卖关系。
原告对被告蒋某所举证据的质证意见为：
1、对张某与蒋某签订的房屋买卖协议书、张某出具的收据，有异议，张某没有出庭，不能证明该协议系张某与被告签订，该协�与收据为后补的，后补时间在原告保全之后；
2、对张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、收据真实性无异议，恰恰证明至今涉案房屋仍属张某所有，没有转让给他人，没有交付给他人居住；
3、对单继武、汪某、戴某出具的证明真实性、证明的问题有异议，该证明系蒋某与张某恶意串通，组织单继武、汪某、戴某出具的伪证，单继武、汪某、戴某均为被告的亲属，不能作为认定事实的依据；
4、对居住证明有异议，认为不能证明汪楷淇系本小区的居民；
5、对户口本无异议；
6、对照片有异议，认为不能证明照片中的房屋系涉案房屋，即使是涉案房屋，汪楷淇及另外一名男士在其中，也不能证明该房屋系被告蒋某与汪楷淇在此居住。
7、原告对被告申请出庭作证的证人汪某、戴某的证言有异议，认为证人证言系伪证。
根据庭审质证，本院认证如下：
对原告所举营业执照、赤峰市松山区人民法院（2015）松法执异字第159号执行裁定书、送达回证、张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、赤峰圣煜房地产开发有限公司出具的收据、2016年6月2日广安居委会出具的证明，因被告无异议，本院予以采信；对2014年10月14日赤峰市松山区人民法院询问赤峰圣煜房地产开发有限公司财务总监王文颢的询问笔录，因系人民法院依法记取，本院予以采信；对2015年8月5日赤峰华天房地产评估有限�司出具的房地产评估报告书，因系人民法院依法委托有资质的鉴定机构作出，本院予以采信；对赤峰市松山区人民法院询问张某的询问笔录，因张某在其中的陈述与其他证据不一致，本院将结合其他证据确认其证明力；对原告法定代表人的丈夫于某与张某的录音光盘、录音笔录、于某及原告代理人与开发商录像光盘及录像对话笔录，因无法确认是在什么时间、什么情况之下取得，本院对其证明力不予确认；对2016年5月15日张某出具的证明，因不完全，只是截取其中的一页，本院不予采信。对被告所举张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、收据、户口本，因原告无异议，本院予以采信；对张某与蒋某签订的房屋买卖协议书、张某出具的收据，因原告未举出其不真实的证据，本院予以采信；对单继武、汪某、戴某出具的证明，因汪某、戴某已出庭作�，本院结合其他证据确认其证明力；对居住证明，结合2016年6月2日广安居委会出具的证明，本院予以采信；对照片，因无法确认是在什么时间、什么情况之下取得，本院对其证明力不予确认。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
2012年6月11日，张某与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订了商品房认购书，约定张某以681720元的价格购买位于赤峰市××区房屋，同日，赤峰圣煜房地产开发有限公司为张某出具了681720元的收据一枚。2012年9月28日，张某与蒋某签订了房屋买卖协议，约定张某将该房屋以上述价格出售给蒋某，蒋某于同日交付了全部房款，张某为蒋某出具了681720元的收据一枚，张某将该房屋的商品房认购书、收款收据交付给了蒋某。后张某将该房屋交付给蒋某，蒋某占有该房屋至今（该房屋现由蒋某之子汪楷淇居住）。由于赤峰圣煜房地产开发有限公司未办理该房屋初始登记，蒋某未能办理产权证。
另查明，2014年10月14日，�峰东冉商贸有限公司因与张某买卖合同纠纷向赤峰市松山区人民法院提出财产保全申请。赤峰市松山区人民法院于2014年10月14日作出（2014）松民保字第181号民事裁定，将位于赤峰市××区房屋予以查封。赤峰东冉商贸有限公司在法定期限内向本院提起诉讼，2015年1月5日赤峰市松山区人民法院作出（2014）松民初字第6858号民事调解书，约定：张某偿还赤峰东冉商贸有限公司欠款人民币359900元。期限届满后张某未还款，赤峰东冉商贸有限公司向法院申请执行。在执行过程中，蒋某于2015年10月19日向本院提出执行异议，称其购买了涉案房屋，要求中止对该涉案房屋的执行并解除查封，本院于2016年4月13日作出（2015）松法执异字第159号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第三人张某将位于赤峰市××区房屋出售给被告蒋某，双方签订了房屋买卖协议，第三人张某将与赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书、收款收据交给了蒋某，被告蒋某已经支付全部价款并已实际占有该房屋，赤峰圣煜房地产开发有限公司未办理房屋初始登记，该房屋无法办理产权过户登记手续，被告蒋某对未能办理产权过户登记不存在过错，故被告蒋某对本案所涉的位于赤峰市××区的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于�用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项,《民诉法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长尹程明
人民陪审员贾学成
人民陪审员郎凤玉
二〇一七年六月九日
书记员雷兆彬