上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2506号
原告张敏元。
委托代理人贵阳杰，上海锦维律师事务所律师。
被告夏美德。
原告张敏元诉被告夏美德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由审判员王美芳进行审理。2014年8月29日，经原告申请，本院依法追加夏建国、夏平作为本案共同被告参与诉讼。因本院无法用直接送达等方式向被告夏美德送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院于2014年10月8日依法组成合议庭适用普通程序审理本案，并通过公告方式向被告夏美德送达上述诉讼文书。2015年1月9日，本案进行了公开开庭审理，庭前，原告向本院撤回要求将夏建国、夏平作为被告的申请，本院予以准许。原告张敏元的委托代理人贵阳杰到庭参加诉讼。被告夏美德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张敏元诉称：原、被告是同村村民。后因被告位于青浦区朱家角镇沙家埭村X号房屋动迁而获得了动迁安置房若干，故原、被告双方于2010年4月20日就被告将来获取的动迁安置房签订《房屋转让协议》，约定被告将位于青浦区东大门X室、建筑面积约95平方米的房屋以每平方米人民币7，000元的单价出售于原告，双方并约定于2010年11月底前交付该房屋，并待国家政策允许办理过户手续时办理过户手续。后原告于2010年4月以现金方式向被告支付购房款45万元。但被告却未将该房屋交付原告，也未与原告办理相关的过户手续。为此原告诉于本院，要求：1、被告协助原告将位于青浦区东大门16号楼202室房屋过户至原告名下；2、被告支付原告违约金15万元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告依法返还原告购房款45万元；2、判令被告承担违约金45万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告夏美德未作答辩。
经开庭审理查明：2010年4月20日，原、被告签订房屋转让协议，约定原告向被告购买房屋，房屋位于东大门X室，房屋建筑面积为95平方米，房屋性质为动迁安置房（五年后过户）。转让价为每平方米7，000元，原告须一次性付款，其他费用均由原告承担（包括房屋过户费和契税）。房屋交付时间为2010年11月底前。协议中还约定被告违反协议导致房屋不能过户或延迟过户，被告应支付违约金总房价的一倍。合同签订后，原告于2010年4月20日向被告支付购房款45万元。被告出具收条一份，表示收到原告购东大门X室房款差价45万元。后因原告未取得房屋而诉于本院。
另查明：1985年被告父亲夏建国为户主申请农民建房，批复中包括人员为被告母亲、被告姐姐夏美华、被告祖父及被告。2004年7月，夏建国作为被拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，将沙家埭村X号房屋拆迁。该协议中并明确以同等价值产权房调换。
以上事实，由原告的陈述，原告提供的房屋转让协议、收条、沙家埭村X号房屋的动迁安置协议等动迁资料予以证实，并经庭审出证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：签订转让协议时，动迁安置房屋并未取得，且是否被安置在该地址也不确定，所以被告就与原告商量就暂写该地址，如果取得房屋的实际地址与协议约定不一致的，待实际取得房屋后，选择一套给原告。原、被告此前并无债权债务关系。因原、被告为同村村民，相互熟悉，故在支付房款时，以现金方式一次性向被告支付了45万元。现原告查到被告家庭获得6套安置房屋，但均不在东大门的地址，也没有房屋登记在被告名下。转让协议上所写的房屋地址，经查询，没有任何房产登记信息，且已找寻不到被告或其家人。原告认为就目前情况，协议上所列的标的物不存在，但当时双方在签订该协议时是确定了要将被告动迁安置的房屋中的一套出售给原告的意思表示，协议中约定了面积、房款。根据批复，被告确实为拆迁房屋的立基人，被告有权取得安置房屋，且被告家庭取得安置房屋后，其中一套已经出售，可见被告家庭是存在将安置房屋出售的情形。原告认为转让协议是有效的。该协议已经无法履行，被告仅是立基人之一，其他立基人对于本案的转让协议不予认可，转让协议上的房屋位置也不明确，该协议在履行上存在困难，故要求解除原、被告签订的转让协议，原告未发过解除通知。同时要求被告返还已付的购房款。原告认为导致协议无法履行过错在于被告，被告应承担违约责任，违约金标准在双方的协议中也作约定，且该协议不能履行后，考虑房屋市场的上涨因素，导致原告现在已经无法购买房屋。为此原告提供：1、未有任何单位盖章的动迁安置户一览表，其中涉及户主为夏建国（被告之父）及夏平（被告之子），安置房屋共5套，均不安置在东大门。2、房地产登记簿，证明被告家庭存在将安置房出售的情况。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋转让协议中所涉及的转让标的，被告在签订协议之时尚未取得该房屋的权利。根据被拆迁房屋的建房批复，被告为建房批复中的人员，该宅基地房屋除其家庭内部约定外按照批复被告因该宅基地房屋拆迁有权获得相关的拆迁利益，虽然当时无法确定动迁安置到的房屋即是转让标的，但亦不能排除存在的可能性。故原、被告在此情况下签订安置房屋在东大门X室的房屋转让协议，是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。即使可能存在被告对家庭人员就转让事宜无权代理和处分的情况，也不能影响到合同的效力。现原告经查询后得知被告家庭拆迁安置后取得的房屋均不是本案所涉的转让标的，原告也未有证据证明对此结果被告方存在过错，故双方所签订的房屋转让协议客观上无法继续履行，原告亦在审理中以此理由提出解除双方的转让协议，本院予以认可。转让协议解除后，被告应将原告已支付的房款予以退还。对于被告当时尚未取得该房屋，拆迁安置到的房屋不一定是转让标的，原告对此亦是知情的。故对于该转让协议存在的风险也应该是能预料的。房屋转让协议中虽然约定被告违反本协议导致房屋不能过户或延迟过户，被告应支付给原告违约金总房价的一倍，但原告并无证据证明被告主观上故意不履行该协议，对安置的房屋不是转让标的结果存在过错，故原告要求被告承担合同约定的违约金的请求本院不予支持。但被告在该期间占有原告资金，应承担占有期间的利益损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告夏美德应于本判决生效之日起十日内返还原告张敏元已付房款人民币45万元；
二、被告夏美德应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张敏元自2010年4月20日起至被告返还之日止、以人民币45万元为本金、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；
三、原告张敏元的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8，050元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
……
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。