锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民二初字第129号
原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司。
住所地锡林浩特市。
法定代表人刘跃翔，职务董事长。
委托代理人李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。
委托代理人韩建国，锡盟“148”法律服务所法律工作者。
被告杨选，男，汉族，1952年8月8日出生，无职业。
被告杨旭卿，女，汉族，1983年6月8日出生，个体。
系被告杨选之女。
原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司诉被告杨选、杨旭卿房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乌日娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司的委托代理人李俊彪、韩建国，被告杨旭卿到庭参加诉讼。被告杨选经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司诉称，原告依法取得了位于锡市杭盖办事处东风社区部分危、旧房拆迁改造项目开发经营权。被告杨选所有的位于锡市杭盖办事处东风社区4组69号住宅（主房砖木结构、建筑面积60平方米，附属房屋砖木结构、建筑面积50平方米）在拆迁范围之内。被告杨选同意其房屋以产权调换的方式进行安置补偿。按《锡林浩特市旧城区危旧房拆迁改造指导意见》的规定，被告杨选的被拆迁房屋可调换回迁房80平方米（主房1∶1的比例置换，附属房1∶0.4的比例置换）。原告在与被告杨选协商产权调换时，被告杨选要求再购买原告开发建设的一套90平方米的住宅，其中30平方米享受33000.00元的优惠价，剩余60平方米按2800元／㎡向原告支付201000.00元购房款。在这样的基础上，原、被告于2010年5月26日签订了《房屋产权调换协议书》，被告杨选置换一套80平方米的回迁楼，全款购买一套90平方米的回迁楼。协议签订后，被告杨选找到原告称其系下岗工人，经济十分困难要求原告先行为其提供一套安置房居住，原告本着同情的心态，将自己在2009年所建造面积为89.39㎡的闻盛花园小区11号楼5单元602室交付给被告杨选让其居住。2011年12月份，被告杨选又找到原告称其所购买的回迁楼房是闻盛花园小区34号楼2单元302室，为了能够与家人同住在一个单元，相互照顾，恳求原告能够将其现在所居住的闻盛花园小区11号楼5单元602室调换至建筑面积为90.58平方米的闻盛花园小区34号楼2单元501室，原告考虑到被告杨选年龄偏大，的确需要家人照顾，便同意了换房的要求。于是，双方于2011年12月23日签订了补充合同，合同中明确约定，被告杨选自愿要求将其所居住的闻盛花园小区11号楼5单元602室调换至闻盛花园小区34号楼2单元501室，并向原告补齐所调换回迁楼房面积的差价。补充合同签订后，原告当日将闻盛花园小区34号楼2单元501室交付给了被告杨选，被告杨选当即将该房屋让与其女被告杨旭卿居住，并找到施工方，谎称公司同意其先拿34号楼2单元302室钥匙装修房屋，施工方将一把装修钥匙交给被告杨选后，被告杨选搬至闻盛花园小区34号楼2单元302室。原告多次要求被告杨选退还闻盛花园小区11号楼5单元602室并补交其所调换的回迁楼房差价款以及支付所购买的另一套房屋价款时，被告杨旭卿作为保证人，于2012年11月27日为原告出具保证书一份，承诺在2012年12月20日之前向原告交清全部房款及相关的手续费用共计215822.00元，如果被告杨选逾期未能向原告交付该款，原告可以无任何条件的收回以回迁方式所购买的90㎡房屋，被告杨选自愿承担由此产生的一切损失。当原告要求二被告按照保证书中所承诺的履行期限履行义务时，二被告却以各种借口推拖，不但拒绝向原告支付房款，还拒绝向原告退还其无权占有的楼房，并且拖欠其无权占有的闻盛花园小区11号楼5单元602室的楼房取暖费用长达4年之久。二被告的行为已构成侵权，致使原告的合法权益受到严重侵害，应依法承担返还房屋、支付租金和缴纳取暖费用，以及支付房屋差价款等法律责任。为了维护原告的合法权益不被继续侵害，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律之规定，特提起本案诉讼，1、请求人民法院依法判令二被告向原告返还位于闻盛花园小区内11号楼5单元602室及34号楼2单元302室的二套楼房，同时向原告支付11号楼5单元602室的取暖费用10400.00元（其中包括2011年—2014年取暖费6400.00元，滞纳金4000.00元），并按每套每月1000.00元的租金标准自2011年12月23日起向原告支付房屋使用费，直至二被告实际迁出该楼房之日时止。2、请求人民法院依法判令二被告向原告支付位于闻盛花园小区内34号楼2单元501室的回迁楼房差价款29624.00元，并按中国人民银行同期贷款利率自2011年12月23日起支付利息至本案执行完毕时止。3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告杨选经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告杨旭卿未提交书面答辩。庭审中辩称，我是用了三套房。只是有以下原因：他们所说我们开始回迁要求的是两套，我当时住在吕嘉花园，我们本来要的4楼，他们说只有6楼，我说那差价怎么办，他们说后来再补吧。我就装修了，他们房子的质量不行，东墙都冻了，保温墙做的不好后来还把我电表拆了，我们都有照片，我就跟负责人说你们把房屋质量问题处理完了我就给钱，王总开始给我们换的34号楼3楼，我说要5楼，经理说你把房子都装修了你就买了吧。而且现在不是我一家，好多家的人都反映质量有问题。今天上午我也给质监局打电话了，如果检测之后说质量过关，那么我就给钱。
经审理查明，原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司依法取得了位于锡市杭盖办事处东风社区部分危、旧房拆迁改造项目开发经营权。被告杨选位于锡市杭盖办事处东风社区4组69号所有的房屋在拆迁范围。2010年5月26日原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司（甲方）与被告杨选（乙方）签订了《房屋产权调换协议书》。约定：乙方所有被拆迁房屋位于锡市杭盖办事处东风社区4组69号，住宅砖木结构、建筑面积60平方米，附属房屋砖木结构、建筑面积50平方米。经测算乙方可获得砖混结构回迁楼房80平方米，进行相等面积的产权调换。乙方要求回迁楼安置面积为80平方米、90平方米，其中，增加面积为90平方米，按照本拆迁项目补偿安置方案的规定，经过测算乙方应向甲方支付人民币优惠价201000元，（贰拾万零壹仟元）（其中30平方米，优惠价33000元，剩余60平方米乙方按每平方米2800元向甲方支付）此增加面积款在楼层确定后、入住前由乙方向甲方支付。乙方入住回迁楼日期为2011年12月31日，在房屋拆迁过渡期限内，乙方自行过渡的由甲方向乙方支付每户每月600元临时安置补助费，过渡期为18个月支付10800元，同时由甲方支付给乙方两次搬迁补助费1200元，以上两项费用共计人民币12000元，（此款双方签订协议时支付）。乙方自本协议签订后于2010年5月30日搬迁完毕，乙方租房补助费、搬家费已全部折入平米数中，甲方不计补偿。违约方将按照《内蒙古自治区房屋拆迁管理条例》等相关法律、法规承担法律责任。甲、乙双方在此合同上签字捺印、盖章。2011年12月23日，原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司（甲方）与被告杨选（乙方）签订了《补充合同》，合同约定，甲方为乙方回迁房屋90平方米一套于2009年回迁至闻盛花园小区11号楼5单元6层602室，面积为89.39平方米。现乙方自愿要求将该套89.39平方米回迁楼调换至闻盛花园小区34号商住楼2单元5层东户，面积为90.58平方米。调换楼房的面积差乙方向甲方补齐。甲、乙双方在此合同上签字、盖章。被告以其经济困难为由，要求原告为其先行回迁一套楼房。原告将其在2009年所建交付的闻盛花园小区11号楼5单元602室建筑面积为89.39平方米的楼房于协议签订后回迁给了被告，被告杨选入住回迁楼。合同签订当日，原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司将所调换的闻盛花园小区34号商住楼东2单元5层东户面积为90.58平方米的楼房交付给了被告杨选。
另查，被告杨选未将闻盛花园小区11号楼5单元6层602室面积为89.39平方米的楼房退还原告，也未向原告支付所调换楼房面积差价款。此楼房现由被告杨旭卿居住。2011年12月23日，被告杨选未经原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司同意，从施工方将闻盛花园小区34号楼2单元302室的装修钥匙拿到并入住该楼房。此事发生后，经原、被告双方多次协商后，被告杨旭卿作为被告杨选的保证人，于2012年11月27日向原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司出具书面保证书。内容为：“本人位于闻盛花园回迁房屋34#2单元302、501室，共应交房款及相关手续费用215822.00元，于2012年12月20日前全部交齐，如逾期，开发公司将无条件收回回迁房屋。一切损失由杨选本人承担”。保证人杨旭卿签字。之后二被告未按其保证书的承诺向原告交纳房款。位于锡市闻盛花园小区11号楼5单元6层602室、34号楼2单元302室、34号楼2单元501室三套楼房至今仍由被告杨选、杨旭卿占有使用。
上述事实，有房屋产权调换协议书，补充合同，保证书和双方当事人陈述笔录在案为凭，经当庭举证、质证，具有证明效力。
本院认为，原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司与被告杨选于2010年5月26日和2011年12月23日所签订的房屋产权调换协议书及补充合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司考虑被告杨选经济条件，按被告杨选的要求，在房屋产权调换协议签订后为被告杨选回迁了一套面积为89.39平方米，2009年所建的闻盛花园小区11号楼5单元6层602室的楼房。2011年12月23日，被告杨选又要求用闻盛花园小区11号楼5单元6层602室面积为89.39平方米的楼房，调换原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司开发建设的闻盛花园小区34号商住楼东2单元5层东户，面积为90.58平方米的楼房。原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司按补充合同的约定，于2011年12月23日将闻盛花园小区34号商住楼东2单元5层东户，面积为90.58平方米的楼房交付给了被告杨选。被告杨选应当按合同的约定将闻盛花园小区11号楼5单元6层602室的房屋退还给原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司。被告杨选回迁楼房为80平方米，超出10.58平方米，应按双方合同所约定的每平方米2800元向原告交纳楼房面积差价款29624元，同时应按中国人民银行同期贷款利率从2011年12月23日起至给付完毕时止向原告支付楼房面积差价款的欠款利息。原告所主张的占用楼房租金损失应当按双方所签订的房屋产权调换协议书约定的每月600元，从2011年12月23日起计算至交付房屋之日止。原告所主张的被告杨选拖欠占用闻盛花园小区11号楼5单元602室2011年至2014年的取暖费损失因未能提供相应的证据，本院不予支持。
被告杨选于2011年12月23日虽然未经原告同意从施工单位取走了闻盛花园小区34号楼2单元302室的钥匙入住该楼房，但经被告杨旭卿担保于2012年11月27日出具书面保证书，原告也认可此事实。被告杨选、杨旭卿没有按保证书的承诺在2012年12月20日前向原告交纳闻盛花园小区34号楼2单元302室的房款，应当按保证书的承诺将闻盛花园小区34号楼2单元302室的楼房返还给原告。被告杨选应当按房屋产权调换协议的约定，从2012年12月21日开始向原告每月支付600元占用该房屋的租金损失，至交付房屋之日止。被告杨旭卿应当依法履行担保人的责任，承担连带责任。对被告杨旭卿辩解未返还房屋及未支付房款及装修该房屋的费用辩解意见，未向法庭提供相应的证据加以证明，故本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十三条一款，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，判决如下：
一、被告杨选于本判决生效后三日内将占用的闻盛花园小区11号楼5单元602室、34号楼2单元302室的两套楼房返还给原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司，并向原告支付自2011年12月23日起至返还房屋之日止每套房屋每月600元的租金损失。
二、被告杨选于本判决生效后十日内一次性给付原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司为其回迁的闻盛花园小区34号楼2单元501室回迁楼房面积差价款29624元（10.58㎡×2800元），并按中国人民银行同期贷款利率支付欠款利息（自2011年12月23日起至给付完毕时止）。
三、被告杨旭卿对一、二项承担连带责任。
四、驳回原告锡林郭勒盟盛昌房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取400元，由被告杨选、杨旭卿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 乌日娜
二〇一四年六月二十日
书记员 伊丽娜
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国担保法》
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。