广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2853号
上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司（原名为广州银山建设开发公司），住所地，组织机构代码证：19052110-5。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，公司职员。
被上诉人（原审原告）：谭妹，女，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：卢建、罗保星，广东舜华律师事务所律师。
上诉人广州银山建设开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州银山建设开发有限公司（原名为广州银山建设开发公司，以下简称银山公司）经广州市城市规划局以穗城规南片地字（1994）第240号《建设用地规划许可证》和广州市国土局以穗国土（1995）建用通字第12号《建设用地通知书》核准，并经广州市房地产管理局发出拆许字（98延）第008号《房屋拆迁许可证》，拆除革新路95-113号、新民大街、新民东一街等地段土地用于建设商住楼。涉案房屋的产权人是谭妹，该屋位于上述拆迁范围内。
1998年6月24日，谭妹、银山公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》（经公证处公证），约定：银山公司拆除涉案房屋，谭妹是该屋的使用人，产权面积82.4平方米；谭妹同意1998年6月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁，银山公司每月补助1400元；该项补助费的发给，从谭妹搬出原住房之月计起，至银山公司通知谭妹回迁之月止；银山公司应于2002年12月31日前，在原征用范围内新建大楼见附注，产权属于自有的套间，建筑面积140平方米，安置给谭妹回迁居住；银山公司逾期安排回迁的，应按每超期一天赔偿按42号文规定的标准向谭妹承担违约责任；谭妹回迁建筑面积140㎡，分为65㎡一套间（八楼东向）、35㎡一套间（八楼北向）、40㎡一套间（八楼北向）；临迁补助费每半年发放一次；等。同日，谭妹、银山公司又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：谭妹同意银山公司拆除座落在海珠区革新路新民东二街11号房屋，银山公司将自有的座落在海珠区革新路原征用范围内新建大楼（框架结构）的自有房屋，建筑面积为140平方米，用作拆除谭妹原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定谭妹的原址房屋建筑面积为82.4平方米，而银山公司调换（补偿）给谭妹的140平方米，两者对比，相差了57.6平方米，对比相差的房屋面积，谭妹根据有关规定以1700元×5㎡、4800元×52.6㎡的标准计算，付给银山公司260980元，并于1998年7月15日前付清；银山公司逾期回迁的，应按每超期一天赔偿500元的标准向谭妹承担违约责任；谭妹回迁面积140㎡，要求分为65㎡一套间（八楼东向）、35㎡一套间（八楼北向）、40㎡一套间（八楼北向）；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供临迁房的，拆迁人按规定的临时安置补助费的200％付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。该协议经有关部门鉴证。另外，谭妹、银山公司就拆除革新路新民东二街20号地下的房屋签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，约定银山公司应于2002年12月30日前，在革新路原地段回迁楼第八层，产权属于自有的套间，使用面积24平方米安置给谭妹回迁居住；本回迁建筑面积回迁时与原东二街11号的回迁套间中的八楼东向的套间合为一套；等。协议签订后，谭妹依约迁出原址房屋，并分别于1998年11月13日、1999年7月2日向银山公司支付了新民东二街11号购房款79510元和新民东二街20号购房款5134元。银山公司按每月1400元的标准向谭妹支付了临迁费至2012年12月31日。
2013年10月30日，谭妹向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、银山公司将广州市海珠区革新路XX号之二1008、1109、1110毛坯房装修至具备基本居住条件（通水、通电、地面批荡、独立的水电表、一灯一制、厕兜、基本的排水系统）后交付谭妹回迁安置，并办理该房屋的房产证以及承担一切办证费用；2、银山公司向谭妹交付的回迁房屋如超出原产权面积，谭妹按照协议约定4800元／平方米、共用通道1700元／平方米的标准计算给银山公司；3、银山公司向谭妹支付回迁1008房与房屋拆迁安置协议约定回迁房屋的楼层、方位不同所导致的差价（实际损失以最终评估差价为准）；4、银山公司向谭妹支付从2012年9月4日至实际回迁之月止的临迁费（按每月1400元的标准计算）和延期补助费（按每月1400元×200%的标准计算），以及延付2012年9月4日至回迁之月止的延期补助费的补偿金（从2012年9月4日起至实际回迁之日止，每日按1400元×3%的标准计算）；5、银山公司按照双方签订之协议，从2011年10月30日起至实际回迁之日止，按每超期一天回迁赔偿500元的标准计算赔偿金给谭妹；6、银山公司承担本案的全部诉讼费。
在原审庭审中，银山公司表示涉案房屋所在楼宇尚未取得竣工验收备案表。谭妹曾于2012年9月3日签收了回迁通知和入住证，但谭妹签收后看房时发现回迁房屋所在楼宇没有通水、通电，不具备居住条件，因此谭妹至今尚未签收涉案三套房屋的钥匙。本案诉讼过程中，谭妹察看过涉案三套房屋，表示该三套房屋已经满足谭妹主张的“具备基本居住条件”，并同意接收该三套房屋，但是由于双方对于增大面积房款的计算标准存在争议，导致最终没有完成收楼手续。原审庭审中，谭妹申请撤回了第三项诉讼请求，银山公司表示没有异议。
银山公司为证明其涉案三套房屋的建筑面积，提交了一份项目地址为海珠区革新路#101#101之一至七（顺号）#103#103之一至之五（顺号）的《房屋面积预算（测算）成果报告书》，谭妹表示对该证据不发表意见。
另经查，谭妹曾因银山公司欠付延期补助费及补偿金多次向原审法院提起诉讼，其中原审法院作出的（2011）海民三初字第41号民事调解书协议内容为：一、银山公司在该调解协议生效之日起10日内，按每月1400元×200％的标准，支付从2008年11月8日起至2010年11日7日止的延期补助费给谭妹；二、银山公司在该调解协议生效之日起10日内，按每日1400元×3％的标准，支付从2008年11月8日起至2010年11日7日止的延付延期补助费的补偿金给谭妹，每月补偿金总额以1400元为限；三、该案受理费1158元，由谭妹、银山公司各负担579元，银山公司在该调解协议生效之日起10日内，将应负担的受理费直接支付给谭妹。2012年谭妹再次起诉，该案诉讼中谭妹明确诉讼请求为：1、银山公司从2010年11月8日起暂计至2012年9月3日止，按每月1400元×200%的标准向谭妹支付延期补助费；2、银山公司从2010年11月8日起暂计至2012年9月3日止，按每日1400元×3%的标准向谭妹支付延期补助费的补偿金，每月补偿金总额以1400元为限；3、本案诉讼费由银山公司承担。对于2012年9月3日后的延期补助费和补偿金在该案中暂不主张。原审法院于2012年12月13日作出（2012）穗海法民三初字第2628号《民事判决书》，判决：一、银山公司在该判决生效之日起10日内，向谭妹支付从2010年11月8日起暂计至2012年9日3日止的延期补助费（其中从2010年11月8日起至2012年8日7日，按每月1400元×200％标准计算；从2012年8月8日起至2012年9日3日，按每日1400元×200％÷30天标准计算）；二、银山公司在该判决生效之日起10日内，向谭妹支付从2010年11月8日起暂计至2012年9日3日止的延付延期补助费的补偿金（按每日1400元×3％标准计算；每月补偿金总额以1400元为限）。该判决书已生效并执行完毕。
原审法院认为：谭妹、银山公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。
回迁、办证、购买公摊面积的问题。协议约定的银山公司安排谭妹回迁的期限已届满，故谭妹要求银山公司交付协议约定的房屋，合法合理。但由于回迁楼尚未具备法定的交楼标准，何时具备法定交楼标准的时间尚无法确定，故谭妹要求银山公司按约定交付符合标准的回迁房未具备条件，因此，对谭妹主张银山公司交付回迁房的诉讼请求，暂不作处理，待条件成就后谭妹可另循法律途径解决。鉴于谭妹尚未接收回迁房，具体回迁的房屋及其面积均未能确定，故谭妹要求办证、购买公摊面积，并不具备条件。对其该请求，不予采纳。
违约金的问题。依据谭妹与银山公司签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，银山公司逾期安排回迁的，应按每超期一天赔偿按42号文规定的标准向谭妹承担违约责任。参照1997年9月1日起实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（即42号文）的有关规定，由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费；对自行安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给延期补助费；逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。谭妹至今尚未取得回迁房屋的钥匙，银山公司逾期安排谭妹回迁，应按双方约定承担违约责任。故谭妹要求银山公司按每月1400元的标准计算临迁费和按每月1400元×200%的标准计算延期补助费，符合合同约定，予以支持。银山公司已按每月1400元的标准支付临迁费至2012年12月31日，故谭妹要求银山公司支付从2012年9月4日至2012年12月31日止的临迁费，依据不足，依法予以驳回。银山公司应向谭妹支付延期补助费（从2012年9月4日起至2012年12月31日止，每月按1400元×200％的标准；从2013年1月1日起至判决生效之日止，每月按1400元×300％的标准），以及按每日1400元×3％的标准支付延付上述期间延期补助费的补偿金。补偿金应计算至银山公司实际付清延期补助费之日止，银山公司要求计算至回迁之日不妥，依法予以调整。补偿金的总额应以本金为限。
谭妹和银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》既约定银山公司不能按时安排谭妹回迁应按每超期一天赔偿500元的标准向谭妹承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临迁时安置补助费的300%付给，属约定不明。根据拆迁条例的有关规定，延期补助费的最高标准为300％，故谭妹要求银山公司按每超期一天赔偿500元的标准向其支付延期补助费的诉请依据不足，不予支持。银山公司应按原临迁费的300%的标准，向谭妹支付从2011年10月30日起至判决生效之日止的延期补助费。因谭妹最终是否回迁安置尚难确定，故延期补助费以计至判决生效之日止为宜，之后的延期补助费本案暂不作处理，谭妹可在银山公司违约后再行起诉。本案是由银山公司过错引起，故受理费应由银山公司承担。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条（八）项之规定，于2014年4月29日作出判决：一、广州银山建设开发有限公司在判决生效之日起10日内，向谭妹支付从2012年9月4日起至判决生效之日止的延期补助费（其中从2012年9月4日起至2012年12日30日按每月1400元×200％标准计算；从2013年1月1日起至判决生效之日按每月1400元×300％标准计算）；二、广州银山建设开发有限公司在判决生效之日起10日内，向谭妹支付延付延期补助费的补偿金（从2012年9月4日起计至广州银山建设开发有限公司实际付清上述延付的延期补助费之日止，按每日1400元×3％标准计算；每月补偿金总额以1400元为限）；三、广州银山建设开发有限公司在判决生效之日起10日内，按每月1400元×300％标准，向谭妹支付从2012年9月4日起至判决生效之日止的延期补助费；四、驳回谭妹的其他诉讼请求。案件受理费4512元，由广州银山建设开发有限公司负担。
判后，上诉人银山公司不服原判，向本院上诉称：一、一审法院在判决银山公司因逾期安置回迁交房承担每月200%延期补助费及每日3%补偿金的同时，还判决银山公司承担每月300%延期补助费，属于要求银山公司对一个违约行为重复承担违约责任，没有任何法律依据。交房的同时即是安置回迁之时，安置回迁和交房本身就是一个行为。逾期回迁的行为，违反了双方的约定，对逾期回迁的一个违约行为，约定了两个违约责任，应选择一个违约责任适用。在谭妹与银山公司历年的诉讼中，谭妹都有依据《广州市房屋拆迁补偿协议书》向银山公司主张延期补助费和补偿金，而生效的裁判文书也己支持谭妹的诉讼请求，现在谭妹又向银山公司主张每天500元的违约金，一审法院应予以驳回的，而不是判令银山公司承担每月300%的延期补助费。二、拆迁条例中规定延期补助费的最高标准为200%及每日3%的延期补偿金，一审法院仍判决银山公司承担第一项及第三项中共计每月500%的延期补助费，适用法律错误。逾期回迁的延期补助费最高赔偿标准不会超过200%及每日3%延期补偿金。一审法院除判决每月200%延期补助费及每日3%补偿金外，还判决银山公司再支付300%延期补助费，即相当于500%延期补助费，违反了相关的法律规定，对银山公司存在严重不公平。请求法院判决：撤销原审判决第三项，二审受理费由谭妹承担。
被上诉人谭妹答辩称：一、原审法院查明事实清楚。谭妹今年高龄86岁，有生之年最大的心愿仍然是希望争取早日入住涉案房屋，但时至今日仍未能如愿。二、银山公司认为原审法院重复适用两个违约责任，该观点是属于错误理解，完全脱离了双方当事人的合同约定。原审法院依据双方当事人真实的意思表示以及合同约定，适用法律正确，并无不妥。首先，谭妹和银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市城市房屋拆迁安置协议》，分别是针对谭妹既是被拆迁房屋的产权人亦是房屋实际使用人两种不同身份所签订的协议，其中这两份协议书所约定的违约责任是两种不同性质的责任。其次，鉴于银山公司逾期未能安排谭妹回迁安置，已经构成了根本的违约，谭妹根据《广州市城市房屋拆迁安置协议》作为房屋产权人主张延期补助费；而根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定，谭妹同时作为房屋实际使用人根据合同约定主张每超期1天赔偿500元的标准的赔偿金的违约责任，这两者并不冲突，这完全符合双方当事人的合同约定以及相关法律法规的规定。三、谭妹与银山公司对于涉案房屋虽历经了多次诉讼，但谭妹在之前的诉讼中尚未主张过《广州市城市房屋拆迁补偿协议》第六条约定的违约责任。由于原审法院存在笔误，在判决中将2011年10月30日写成了2012年9月4日，故二审法院应当依法予以纠正。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，仅存在时间上笔误，二审法院依法纠正即是，请求二审法院依法应当驳回银山公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，谭妹、银山公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：谭妹与银山公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合法有效正确。
本案争议的是谭妹能否依据《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》同时向银山公司主张逾期回迁违约金。由于银山公司没有按照上述《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的期限2002年12月31日前安置谭妹回迁，已构成违约，应按照上述两份协议分别承担逾期回迁、逾期交付回迁房的违约责任。原审法院依照《广州市房屋拆迁安置协议》的约定判决银山公司向谭妹支付延期补助费、延期补助费的补偿金，银山公司对此没有异议，本院予以认可。银山公司认为原审法院再依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》判决其承担延期补助费属于重复承担违约责任。本院认为，《广州市房屋拆迁安置协议》约定的是谭妹的回迁房安置问题，而《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的是被拆迁房屋的产权调换问题，二份协议的内容是不一样的，在谭妹逾期回迁的情况下，谭妹依据《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》同时向银山公司主张逾期回迁违约金具有合同依据及法律依据。银山公司认为在其承担了逾期回迁安置的违约责任后无需承担产权调换的违约责任没有法律依据，本院不予采纳。
《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，银山公司未能如期交付回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，银山公司按原临时安置补助费的300%给付，属约定不明。在原审法院依照《广州市房屋拆迁安置协议》判决银山公司向谭妹支付延期补助费每月按临迁费的200%计算、逾期支付临迁补助费的补偿金每日按临迁补助费的3%计算的情况下，不论是按照每天赔偿500元或按临迁补助费的300%给付，约定的违约金标准均过高。银山公司上诉认为不应支付该项违约金，本院对于该项违约金的标准予以调整，本院将《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的逾期交付房屋的违约金标准酌情调整为按每月1400元临迁补助费计算。谭妹要求按照每日500元的标准计付逾期交付回迁房的违约金本院不予支持。谭妹主张银山公司支付的逾期交付回迁房违约金应从2011年10月30日计付，因谭妹提起（2012）穗海法民三初字第2628号案诉讼，谭妹依据上述两份协议提出了诉讼请求：请求银山公司每月按临迁补助费200%支付延期补助费（截止至2012年9月3日）以及每日按临迁补助费3%支付补偿金（截止至2012年9月3日），其中并无谭妹请求银山公司按照每日500元的标准承担逾期交付回迁房的违约金。谭妹在（2012）穗海法民三初字第2628号案提出的诉讼请求应视为其主张银山公司承担逾期交付回迁房和逾期安置回迁的全部违约责任，其中谭妹并无提出请求银山公司按照每日500元的标准承担逾期交付回迁房的违约金，可视为谭妹对银山公司放弃主张。原审法院也根据谭妹的上述请求并对两份协议进行审查后作出了该案的判决。因此，法院已对银山公司至2012年9月3日止的逾期交付回迁房和逾期安置回迁的全部违约责任处理完毕。故银山公司应支付给谭妹的逾期交付回迁房违约金应从2012年9月4日开始计付。谭妹的其他诉讼请求，予以驳回。由于本案纠纷是由于银山公司违约所致，案件受理费由银山公司负担。原判认定事实清楚，但对于逾期交付回迁房违约金的标准未予调整欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3126号民事判决第一、二、四项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3126号民事判决第三项为：广州银山建设开发有限公司在本判决送达之日起10日内，按每月1400元标准，向谭妹支付从2012年9月4日起至本判决送达之日止的延期补助费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4512元，二审案件受理费2005元，均由广州银山建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 徐毅敏