黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2013）牡西监民再字第5号原审原告季英兴。委托代理人关志民。委托代理人杨宇。原审被告郝东安。原审被告郝国强。原审第三人郝春丽。第三人孙立军（系原审第三人郝春丽的丈夫）。原审原告季英兴�原审被告郝东安、郝国强及原审第三人郝春丽房屋买卖合同纠纷一案，于2010年12月15日向本院起诉，本院于2011年1月26日做出（2011）西民商初字第1号民事调解，该调解书生效后，原审第三人郝春丽的丈夫孙立军通过申诉，提交再审申请。2011年4月19日，本案经本院审判委员会讨论后，认为该调解漏列当事人，因此，于2011年4月19日就本案作出（2011）牡西监民再字第5号民事裁定，由本院另行组成合议庭进行再审，同时追加了原审第三人郝春丽的丈夫孙立军为本案的第三人。本院于2013年7月1日再审立案，依法另行组成了合议庭，分别于2013年7月17日、2013年7月22日、2013年7月24日公开开庭进行了审理。原审原告季英兴的委托代理人关志民、杨宇，原审被告郝东安及原审第三人郝春丽、第三人孙立军到庭参加诉讼。原审被告郝国强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原审原告季英兴诉称：原审被告郝东安系原审被告郝国强、第三人郝春丽以及案外人郝国峰的父亲。第三人郝春丽、郝国峰均系牡丹江市电业局职工，在电业局房改购房时，因为第三人郝春丽工龄长，可以分到面积大的房屋（即诉争房屋），但是第三人郝春丽没有足够的钱购买该房，而郝国峰的工龄短，分的房子面积小，但是其想要购买面积大的房屋且有购买的能力。因为郝春丽与郝国峰系亲姐弟，所以经家庭会议研究决定，第三人郝春丽与郝国峰二人同意互换购买，郝国峰以郝春丽的名义购买了本案诉讼房屋，即位于西安区电业局宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室，建筑面积为94.46平方米的房屋。互换购买后，双方一直居住，相安无事。2004年5月31日，郝国峰与其妻子诉讼离婚，法院作出了（2004）西沿民初字第155号民事调解书，调解书确定：“位于西安区电业局宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室的房屋归原告郝国峰所有。”2004年，郝国峰因病去世，因为治病，花费甚多，故原审被告郝国强按照郝国峰唯一的遗产继承人，即其父亲原审被告郝东安的意思，于2004年12月12日将诉争房屋以95000元的价格卖给原审原告季英兴。因为当时电业局还没有将该类房照办理给个人，故双方约定，房照下发后，由原审被告郝国强负责帮助原审原告季英兴办理房屋过户手续。原审原告依约向郝国强交付了该房全部价款，并一直在该房居住至今。且2009年3月12日原审原告以第三人郝春丽的名义交纳了该房房改二次购房款7865元，第三人郝春丽没有提出任何异议。现该户房屋产权证照已经下发，原审原告依约找到原审二被告要求办理房屋过户手续，但是原审被告却以各种理由予以推脱，原审原告多次催促，原审被告却一直没有履�义务。综上，原审原告请求法院判令二原审被告以及第三人履行购房合同，将位于西安区电业宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室，产权证号为：2089388，产权人为：郝春丽，建筑面积为：94.46平方米的房屋过户给原审原告；诉讼费用由原审被告承担。原审被告郝东安辩称：原审被告与本案无关，房屋协议不是原审被告本人签订的，购房款也没有给原审被告，原审被告不认识原审原告。原审被告郝国强辩称：原审被告想给原审原告过户，但是原审被告的二姐即本案第三人郝春丽不同意过户。房屋协议是原审被告签订的，原审被告收到的房款是抵押金。原审第三人郝春丽辩称：第三人对诉争房屋已经出售的事实并不知情。第三人和其二弟郝国峰确实是互换了房子，但互换的只是房屋的使用权，不是所有权。直到二次购房时其才知道其名下的房屋已经被他人出售给了原审原告，第三人不同意将其名下的房屋出售给他人，更不能将此房过户给他人。本案在原审中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告郝东安、被告郝国强、第三人郝春丽于2011年1月27日前协助原告将产权人为第三人郝春丽的坐落于牡丹江市西安区月牙湖小区电业局住宅134室，所在层为三楼，建筑面积为94.46平方米房屋（产权证号2089388，房产图号：370-480-3／2-12-010304）过户到原告季英兴名下。原审原告季英兴的诉讼请求与原审的诉讼请求一致。原审被告郝东安辩称：2011年开庭的时候其才知道儿子将房屋出售给了原审原告，并且根本就没有全家开会研究售房这件事，是郝国强自己决定将房屋卖掉的。他和原审第三人郝春丽、第三人孙立军都不知道。2011年开庭的时候是其本人来的，庭审笔录中陈述的也是其说的，但是在开庭的时候原审被告说同意�原审原告过户，因自己说了假话，而被原审第三人郝春丽给打了，当时庭审中其说知道售房的事是原审被告郝国强让他说的。原审被告郝国强未出庭答辩。原审第三人郝春丽辩称：2010年其才知道该房屋被卖掉了，之前原审被告郝国强一直骗其说该诉争房屋是借给战友了，她一直不知道该诉争房屋卖给原审原告了。第三人孙立军的辩称内容与原审第三人郝春丽一致。再审过程中，原审原告季英兴为支持其主张成立，向本院举证如下：证据一、（2004）西沿民初字第155号民事调解书一份。协议内容为：“一、原告郝国峰与被告周扬离婚；二、位于牡丹江市西安区电业局第十宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室的房屋归原告郝国峰所有，为此，原告当天支付给被告周扬房屋差价款30000元。”意在证明该诉争房屋是郝国峰的房屋，原审被告郝国强在出售诉争房屋时向原审原告陈述，是原审被告郝东安让其将房屋卖掉，原审原告购买诉争房屋时，就已经知道真正的产权人为郝国峰，原审被告郝东安在庭审说不知道产权人是谁，出售诉争房屋时没有经过全家研究，不属实。原审被告郝东安对该证据没有异议，称郝国峰离婚一年后，其才知道的郝国峰已经离婚，诉争房屋调解给了郝国峰。原审被告郝国强未出庭，未质证。原审第三人郝春丽对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。其称郝国峰离婚的时候，没有人知道她和郝国峰换房的事情，并且在2011年开庭的时候，原审原告就已经提交过这个调解书。第三人孙立军对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。其在郝国峰离婚的时候，就知道诉争房屋调解给郝国峰的事情了，但是其本人没有看见过这份调解书，而且该调解书中差价款写得不严谨。本院认�该证据的形式要件，原审被告郝东安、原审第三人郝春丽及第三人孙立军均无异议，且该证据与原审原告提供的证据四相结合，能够证实原审原告意在证明的问题，因此对该组证据予以采信。证据二、协议书及收条各一份。协议书主要内容为：“郝国强、郝春丽现有住房一处（地址月牙湖小区电业局住宅楼134户），层次三楼，建筑面积约90平方米欲出售。由于目前房照未办完又急于出手。故制定本协议：一、郝国强简称为（甲方）、季英兴简称为（乙方）。二、甲方欲将月牙湖小区电业局住宅楼134户，层次三楼，建筑面积约90平方米出售给乙方，价格95000元人民币（含本年度取暖费）。三、由于该房无房照，甲方同意待房照下发后，负责帮助乙方办理过户手续。四、甲、乙双方约定2005年8月份前房照过户完毕。如有变故甲方同意无条件全部退还乙方买房款95000元�民币，并按当年银行最高利息付息。五、房屋交付前所发生的一切与该房屋有关的费用均由甲方承担。六、以上条款自双方签字之日起生效。甲方：郝国强、郝春丽；乙方：季英兴；中间人：申会斌。日期：2004年12月12日。上述第四条做以修改：待房照下发后，由甲方把纯私产房照交给乙方，由乙方负责办理房照过户手续。”（本协议书中郝春丽的名字是在本院2010年10月17日庭审中填写的）。收条的主要内容为：“今收卖房款95000元正玖万伍千元正。收款人：郝国强，2004年12月12日。”意在证明原审被告郝国强是得到原审被告郝东安的同意才出售了诉争房屋，原审原告将95000万元的房屋价款交给郝国强。并且在2011年1月26日，原审第三人郝春丽也对该协议进行追认，并在协议上签字。原审被告郝东安对该证据有异议，他对出售诉争房屋的事情并不知情，他也�有同意原审被告郝国强出售诉争房屋。原审被告郝国强未出庭，未质证。原审第三人郝春丽对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。其认为收条是原审被告郝国强签的，没有异议，但是协议书是其上次调解时违心签的，目的是为了让原审原告不要告原审被告郝国强诈骗才签的。第三人孙立军对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。其不清楚收条的事情，对这个房子的买卖协议书的质证意见同原审第三人郝春丽。本院认为该证据的形式要件，原审被告郝东安、原审第三人郝春丽及第三人孙立军均无异议，因此对该组证据的真实性予以采信。该证据中能够体现原审被告郝国强、原审第三人郝春丽的亲笔签名，而且与原审原告提供的录音资料相结合，可以证实原审被告郝东安已于2004年就知道并且同意将诉争房屋出售给原审原告的事实，故对该证据予以采信。证据三、取暖费票据两张、二次购房存款凭证一页二份、原审第三人郝春丽在2009年给原审原告的通知。通知的主要内容为：“您好，我是房主，回来后请速与我联系，郝春丽。”意在证明在2006年之前原审第三人郝春丽就知道诉争房屋的权利人应该是原审原告，因为原审原告将取暖费交给了郝春丽，并在2009年3月12日原审原告将二次购房款以郝春丽的名义存到了工商银行，因此郝春丽知道诉争房屋是原审原告购买的。与郝春丽当庭陈述的2011年才知道此事，相矛盾，郝春丽隐瞒了其早就知道诉争房屋出售给原审原告的事实。在2009年3月7日，原审第三人郝春丽在原审原告居住的诉争房屋门上留条，写着“我是房主回来后与我联系”，联系的内容是2009年3月份电业局开始二次购买剩余产权。二次购房款是原审原告交的，原审第三人郝春丽在�庭陈述的事实不是真实的。原审被告郝东安对该证据有异议，认为原审原告在2011年与原审被告郝国强签订的合同本身是违法的，原审被告郝国强没有房照，原审原告不应将钱给郝国强。原审被告郝国强未出庭，未质证。原审第三人郝春丽对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。首先，2010年的收条确实是其本人签的字，并收取了诉争房屋取暖费的钱，原审原告也就是在交取暖费的时候才和原审第三人郝春丽说，原审被告郝国强将诉争房屋卖给了原审原告。在此之前，原审第三人郝春丽对出售房屋的事情一无所知。其次，留言条确实是郝春丽和孙立军留的，但是留条的时间应当是2010年。二次购房款也确实不是郝春丽和孙立军给付的，而是原审被告郝国强的爱人向郝春丽要身份证去交款，其就将身份证交给了原审被告郝国强的爱人，但是具体是谁交�购房款，她并不清楚。第三人孙立军对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。留条时两位第三人并不知道对方是原审原告季英兴，而且当时原审被告郝国强欠两位第三人的钱，并且条下面的字是原审被告郝国强的爱人写的，而二次购房的事情也都是郝国强的爱人在办理。本院认为该证据的形式要件，原审被告郝东安、原审第三人郝春丽及第三人孙立军均无异议，因此对该组证据的真实性予以采信。对于原审原告要证明的问题，本院认为两张取暖费票据上的时间分别是2006年-2007年、2010年，且原审第三人郝春丽也承认这些年的取暖费不是其本人交的，因此，对于本案诉争房屋上述三年的取暖费是由原审原告交纳的事实予以采信。二次购房存款凭证能够证明二次购房款是由原审原告交的，而且原审第三人郝春丽认可二次购房款确实不是其本人交纳的。因�，对该证据原审原告意在证明的问题予以采信。而对于原审第三人郝春丽在2009年给原审原告季英兴的通知中虽然没有日期，但通知中两行字是原审原告季英兴写的，且郝春丽称该条是2010年写的，但是在原审的庭审笔录第8页中，郝春丽承认她是在2009年就知道诉争房屋被出售的事实，因此对该证据要证明的问题予以采信。证据四、光盘一组两张，内容是2010年9月28日、2010年10月4日，原审原告的爱人张晓兰、原审原告的哥哥季英生与原审被告郝东安的谈话录音。谈话录音记载如下事实：1、郝国峰与原审第三人郝春丽之间换购房屋；2、郝家全家都知道此事，而且经过全家研究同意，由郝国峰出资68000元以郝春丽名义买下了诉争房屋，郝春丽出资43000元以郝国峰名义买下了另一处房屋，而原审被告郝国强出售诉争房屋时，其全家都知道（包括原审被告郝东安去世的老伴）；3、原审原告不仅仅向郝春丽支付了2006年-2007年的取暖费，而且2008年、2009年也向郝春丽支付了取暖费，但是郝春丽当时没有将钱交给电业局；4、在2010年的时候原审被告郝东安同意将房屋出卖给原审原告；5、上述这些事情原审被告郝东安的妻子均同意。意在证明在庭审中原审被告郝东安及原审第三人郝春丽均做了虚假的陈述。原审被告郝东安对该证据的形式要件无异议，承认录音里的声音是其本人的声音。但是对该证据要证明的问题有异议，其表示不记得当时到底说了什么，只是记得原审原告的哥哥去他家聊天，是他们之间的对话，被原审原告的哥哥录下来的。但是与本案无关。原审被告郝国强未出庭，未质证。原审第三人郝春丽对该证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议。其认为该证据与本案无关。第三人孙立军对该证据的形式要件无异议，但�证明的问题有异议。其认为该证据与本案无关。本院认为，原审被告郝东安认可录音资料中谈话内容是其本人所述，该证据中能够体现原审原告意在证明的问题，因此对该证据予以采信。原审被告郝东安、郝国强及原审第三人郝春丽、第三人孙立军未向法院提交证据。再审查明，原审被告郝东安系原审被告郝国强、原审第三人郝春丽以及郝国峰的父亲。二位第三人系夫妻关系。原审第三人郝春丽与郝国峰均系牡丹江市电业局职工，在电业局房改购房时，因为郝春丽工龄长，可以购买到面积大的房屋（即诉争房屋），而郝国峰的工龄短，只能购买到面积较小的住房，又因原审第三人郝春丽与郝国峰是亲姐弟，故郝春丽与郝国峰二人同意换购房屋。郝国峰以郝春丽名义购买了面积较大的房屋，即本案诉争房屋，位于牡丹江市西安区电业局宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室，建筑面积为94.46平方米的房屋。该房屋与本案原审原告所诉的134室的房屋为同一处，即1单元304室。2004年5月31日，郝国峰与其妻子诉讼离婚，法院作出了（2004）西沿民初字第155号民事调解书，调解书确定：“位于西安区电业局宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室的房屋归原告郝国峰所有。”原审第三人郝春丽、第三人孙立军曾经当庭表明，在郝国峰离婚时他们便知道法院将本案诉争房屋依法调解给了郝国峰。而且郝春丽、孙立军从未因诉争房屋所有权问题向郝国峰主张过权利。同年，郝国峰因病去世。2006年2月1日郝东安的妻子因病去世，郝国峰无子女，郝东安系郝国峰的法定继承人。因郝国峰生病期间所花费的治疗费系郝国强支出的，按着郝东安的授意原审被告郝国强，于2004年12月12日将诉争房屋以95000元的价格卖给原审原告季英兴。因为当时电业局还没有将�照办理给个人，故双方约定，待房照下发后，由原审被告郝国强负责帮助原审原告办理房屋过户手续。购房协议签订后，原审原告依约交付了全部购房款，并一直居住至今。另查，原审原告自2006年开始一直交纳诉争房屋的取暖费。其中原审原告将2006年-2007年、2010年的取暖费交给了原审第三人郝春丽，郝春丽也为原审原告出具了2010年取暖费的收条。且2009年3月12日原审原告以郝春丽的名义，向电业局交纳了二次购房款7865元，原审第三人郝春丽对此也认可二次购房款不是其本人交纳的，但是谁交的不清楚。2010年诉争房屋的产权证照已经下发，原审原告依约找到原审二被告要求办理房屋过户手续，但是原审二被告却以各种理由予以推脱，未能履行义务。再审认为，关于诉争房屋所有权的问题，原审第三人郝春丽与其弟弟郝国峰之间的换购房屋行为，应当认定为合法�效。首先，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，诉争房屋的购房款是郝国峰交纳的，并一直实际使用和占有该房屋，而原审第三人郝春丽也认可是郝国峰出资购买了诉争房屋的事实，且郝东安也证实了其知道二人互换房屋的事实。因此郝国峰应为该房屋的实际所有人。且在原审过程中，郝春丽在原审�告季英兴与原审被告郝国强的房屋买卖协议中予以签名，该签名可以体现原审第三人郝春丽的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效。”2004年郝国峰因病去世，没有留下遗嘱，其生前已与妻子离婚且无子女。依据《中华人民共和国继承法》第五条的规定“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”、第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”，其父母是他遗产的第一顺序继承人，因此，其父母应当有权利继承郝国峰的合法财产，包括诉争房屋。郝国峰母亲贾季云于2006年2月1日去世，但是结合原审原告提供的录音资料内容，可以得知2004年诉争房屋被原审被告郝国强卖给原审原告的事情，贾季云是知道并且认可的。在原审庭审笔录中，原审被告郝东安在对原审原告提供的证据一即房屋买卖协议书一份，质证时表示其知道原审被告郝国强出售诉争房屋给原审原告季英兴的事实，并且表示同意协助原审原告过户。虽然在再审过程中原审被告郝东安对他在原审所说的话进行否认，称其是违心说的同意过户。但是通过原审原告提供的录音证据中可以知道在2004年其就已经知道诉争房屋卖给原审原告的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条明确规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”原审第三人郝春丽在原审结束后反悔，但是没有提供相反证据足以推翻其在原审过程中承认的对己方不利的事实。因此，可以认定原审原告购买诉争房屋是得到法定继承人郝东安的同意的，是合法的民事行为，应当得到法律的保护。原审原告季英兴在2004年12月12日是与原审被告郝国强签订了房屋买卖协议，但是依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但是有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”通过原审原告提供的录音资料，可以认定原审被告郝国强出卖本案诉争房屋的事情，原审被告郝东安和其妻子贾季云是知情并且得到他们同意和授权的，且原审原告在购买诉争房屋时知晓郝国峰死亡，其父母继承诉争房屋的事实，并支付了购房款，所以该购房协议对原审被告郝东安是有约束力的。原审被告郝东安的妻子去世后，其继承郝国峰房产份额应由其子女及郝东安作为第一顺序继承人继承，即郝国峰的遗产（本案诉争房屋）的实际继承人为原审被告郝东安、郝国强、原审第三人郝春丽，上述三人中郝国强、郝春丽在协议书上签字同意出售诉争房屋，郝东安对此也无异议。而且根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2／3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，诉争房屋的共同共有人中有两人已在协议书中予以签名，另一个也同意将该房屋出售给本案的原审原告。而且自2004年至今，原审原告一直居住在诉争房屋并交纳了多年的取暖费和二次购房费，已实际使用管理并�有该房屋。依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事�对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”因此，原审被告郝东安、郝国强、原审第三人郝春丽应当继续履行房屋买卖合同，并有义务帮助原审原告办理房屋过户手续。原审第三人郝春丽主张诉争房屋的物业费是由其支付的问题，在庭审中未能提供证据予以证实，对此，可另案主张权利。关于协助办理过户手续的相关费用问题，双方已在房屋买卖协议书中约定由原审原告季英兴负担，故因房屋过户所产生的相关费用应由原审原告季英兴承担。本案原审除漏列原审第三人郝春丽的丈夫孙立军为第三人外，其余并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第五十一条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二条、第八条，《中华�民共和国继承法》第五条、第十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，判决如下：一、撤销（2011）西民初字第1号民事调解书；二、原审被告郝东安、郝国强及原审第三人郝春丽、第三人孙立军于本判决生效后十日内，将位于西安区电业局宿舍月牙湖小区2号楼1单元304室、建筑面积为94.46平方米的房屋协助过户到原审原告季英兴的名下，因房屋过户所产生的费用由原审原告季英兴负担。案件受理费4300元由原审被告郝东安、郝国强及原审第三人郝春丽、第三人孙立军共同负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 王�歆代理审判员 常 馨 元代理审判员 丁 立 吨二〇一三年十一月二十五日书 记 员 谭 晓 松