河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0702民初722号
原告：许万红，男，1967年11月7日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：李耀军，河北国器律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游丽娜，河北国器律师事务所律师。
被告：苗成，男，1972年3月17日出生，汉族，张家口高速公路路政执法支队职工，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：崔文云，河北京张律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张大鹏，河北京张律师事务所实习律师。
原告许万红与被告苗成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人游丽娜，被告苗成及其委托诉讼代理人张大鹏到庭参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人李耀军、被告委托诉讼代理人崔文云到庭参加了全部诉讼。本案现已审理终结。
原告许万红向本院提出的诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年6月29日签订的《房屋买卖合同》，房屋价值110万元。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月29日，原、被告在张家口市京城广厦房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的坐落于张家口市××小区××楼××单元××号房屋，建筑面积167.34平方米，房款共计110万元，原告在签订合同时先支付定金2万元，并约定于2016年7月10日前办理产权更名手续，原告在办理更名之前一次性支付被告首付款20万元（由居间方托管），剩余房款于更名手续办理完毕后一次性付清。合同签订后，原告按约向被告支付定金，并于2016年7月10日前向居间方交纳购房首付款20万元。但居间方却以被告陈述与开发商存在纠纷为由未收取原告所交纳的首付款。原告多次要求被告履行合同，居间方也多次通知被告要求其履行合同义务，但被告总以种种理由进行推脱。被告的行为已构成严重违约，随着房屋价格上涨，被告的违约行为已给原告造成巨大的经济损失。为保护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，要求被告按照约定继续履行合同。
被告辩称，原告在诉状中称，其于2016年7月10日前向居间方交纳购房首付款20万元，被居间方以被告与开发商存在纠纷为由拒绝收款，这与案件的真实情况不符。事实是，在合同签订之初，原告就明知被告因其所售房屋延迟交房而与开发商存在纠纷，双方亦在当时协商待纠纷解决之后再各自依约履行合同。2016年9月23日，被告与开发商的纠纷解决完毕，就通知居间方可以履行合同。经三方协商，约定于2016年9月26日办理打款和更名事宜。当日被告与居间方准时到达约定的集合地点，原告却最终没有露面。至此以后，在长达半年多的时间内，被告并没有接到任何原告交付了20万元首付款的通知，直到被起诉至法院。原告所主张的诉求毫无法律依据，原、被告双方在合同中约定的各自义务具有先后顺序，原告应先付20万元购房首付款，被告再配合其办理更名手续。原告在没有履行自己义务的前提下就妄自主张被告违约，于情于理都站不住脚。合同第八条约定，逾期十个工作日没有履行义务，守约方有权解除合同，所收定金不予退还。被告认为，当合同解除条件成就时，该合同已经自动解除。原告主张被告继续履行合同，没有事实依据也没有法律依据。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：双方当事人陈述一致的事实有：一、原被告之间签订的房屋买卖合同是在张家口市京城广厦方面经纪有限公司作为居间方签订的，签订合同的时间是2016年6月20日。二、房屋坐落于桥东区××大街××小区××楼××单元××号，房屋价款110万元。三、在签订合同时原告方向被告方交纳定金2万元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。为证明被告方违约，原告向法庭提交房屋买卖合同（次新房买卖合同）一份、定金收条一份、张家口京城广厦房地产经纪有限公司出具证明一份。房屋买卖合同出卖人苗成为甲方，买受人许万红为乙方，居间方张家口京城广厦房地产经纪有限公司为丙方。该合同主要内容为，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，经甲、乙双方友好协商，现就次新房房屋买卖事宜达成一致，订立本合同。第一条甲方确认一、甲方出售的房屋坐落于张家口市××大街××小区××楼××号房屋。建筑面积为167.34平方米（以房屋所有权证登记面积为准）；二、房屋权属性质为商品房；三、甲方确认房屋所有权证登记的房屋所有权人姓名：苗成，该房屋状态为现房《房屋所有权证》来取得；四、房屋抵押贷款情况为该房屋未设定抵押；五、房屋现状为自用；第二条乙方确认乙方对该房屋产权观状及其它有关房屋的使用情况已充分了解并认同。乙方同意购买
本含同第一条所述房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任；第三条房屋买卖成交价格经甲、乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为人民币Y1100000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金人民币20000元；第四条付款方式甲方同意全款一次性支付；第五条丙方居间服务的范围一、促成甲、乙双方签订《房屋买卖合同》，并保管其中一份。二、协调甲、乙双方之间的关系，并监督双方在履行合同中约定的义务，配合守约方追究违约方的违约责任。三、本合同交易的房屋变更完手续后，协助乙方核实合同的真伪性。并配合甲、乙双
方进行房屋的物业交接等手续；第六条丙方服务项目收费标准及甲、乙双方交付代理服务费的时间一、略；二、乙方应承担的代理服务费：1、略。2、房屋买卖居间服务费，计人民币18700元。3、略。4、略。乙方同意支付的费用共计18700元；上述费用双方应于签署本合同的当日支付；第七条略；第八条违约责任一、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约贵任，
甲方违约应当双倍返还乙方定金，并承担乙方付给丙方的居间费用。乙方违约甲方收取的定金不予返还，丙方居间费用不予退还。二、甲乙双方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，守约方对违约方逾期付款行为为行权追究违约责仟。每逾期一日，违约方应支付守约方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除本合同。三、甲、乙任何一方不按照本合冋办理手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同；第九条略；第十条略；第十一条补充条款经甲乙双方协商约定于2016年7月10日之内办现产权更名手续，甲方积极配合乙方办理产权更名手续，于办理产杈更名手续之前乙方一次性支付甲方首付款贰拾万元整（由居间方托管），于更名手续办理完毕后当日乙方无条件一次性将剩余尾款880000元支付甲方，在办理产权更名手续期间产斗的各项费用均由乙方承担。甲方由苗成签字捺印、代理人韩延平签字捺印，乙方由许万红签字捺印，丙方由经办人签字并加盖该公司合同专用章，签订时间为2016年6月29日。定金收条的主要内容为，今收到购房人许万红交来购买桥东区维多利亚5-1-2704房屋定金，共计人民币20000元。此收条一式三份，出售方、买受方、居间方各一份，具有同等法律效益。收款人为韩延平，签字并捺印，时间为2016年6月29日。张家口京城广厦房地产经纪有限公司出具的证明主要内容为，甲方苗成与乙方许万红于2016年6月29日在我司签订了房屋买卖合同，合同约定“甲、乙双方于2016年7月10日前办理产权更名手续，甲方积极配合乙方办理产权更名手续，同时在办理产权更名手续之前乙方一次性支付甲方购房首付款人民币大写贰拾万元整（￥200000.00）该款由我司保管，待更名手续办理完毕后，乙方一次性将剩余房款人民币大写捌拾捌万元整（Y880000.00）支付甲方。”现我司证明乙方依约己于2016年7月10日前将首付款大写贰拾万元整（Y200000.00）交于我处，但由于甲方陈述与开发商存在纠纷，故我司暂时未接受乙方交纳的购房首付款，现乙方多次要求我司通知甲方继续履行合同，我公司也多次通知甲方，但甲方却一直以种种理由予以推脱，该房屋买卖合同尚未履行完毕。对于以上事实，我司特此证明。该证明盖有张家口京城广厦房地产经纪有限公司印章，时间为2017年4月16日。被告苗成的质证意见为，对于房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对于原告提出的证明目的有异议，因为该合同约定双方的义务是由原告先履行首付款的付款义务，该组证据并不能证明原告方已经按照约定履行了首付款的义务。对于收条的真实性、合法性、关联性无异议，被告方确实在2016年6月29日收到了原告方的定金。对于张家口京城广厦房地产经纪有限公司出具的证明的真实性、合法性均有异议，根据民事诉讼法的规定，如果是单位出具证明的话，应当由单位的负责人及经办人进行签字，该证据只是加盖了张家口京城广厦房地产经纪有限公司的公章，并没有负责人及法定代表人的签字，形式要件不合法，不能采信，对于该证据的证明内容仅仅证明了部分事实，没有完整的证明该案涉及到房屋付款更名的全部事实，我们也曾向该公司的经办人张经理要求他证明本案的事实，但是因为特殊的原因没有出具，我们有张经理的通话录音，能够完整的反应出具证据的情形以及诉争房屋交易的全过程，居间方与原告存在利害关系，房屋的中介费如果交易完成的情况下，中介费是由买受人承担，所以出具该证明也有利益关系，为了查明本案的事实，既然该证明是由原告提供的，我们希望法庭要求相关的经办人、负责人出庭作证。本院的认证意见为，被告对房屋买卖合同、定金收条真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。对张家口京城广厦房地产经纪有限公司出具的证明有异议，本院暂不认定，待双方提交其他证据后，再综合认定。
被告向法庭提交了如下证据，原、被告于2016年6月29签订的房屋买卖合同1份，用于证明原告应当履行先付款的义务，但是原告没有按照约定履行，合同约定如果逾期付款超过10个工作日，守约方有权解除合同。被告方提交被告妻子韩延平与张家口市京城广厦房地产经纪有限公张某明经理谈话的录音笔1个，录音光盘1份，录音谈话书面资料1份，该录音事先未告知被录音人。该谈话内容主要反映了如下几个问题，2016年7月10日之前被告确实没有收到原告20万元的房屋首付，原、被告双方在签订合同时都知道被告与开发商存在延期交付的纠纷，2016年9月23日双方在居间方处办公室商谈纠纷已经解决，在9月25日办理更名手续，被告方按照双方重新商定的时间到开发公司，结果原告并没有到达开发公司，被告询问了中介的意见，中介说是因为原告办理不了更名手续所以没有到场，被告电话通知中介将2万元拿走，要求解除合同。是原告违约，没有支付20万元的首付款，原告办不了更名手续，依照合同约定，是原告去办理更名手续，被告方配合。
原告方质证意见为，对于房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性没有异议。对于录音的真实性、合法性有异议，按照证据规则，录音资料首先要确定谈话人的身份，被告说是姓张是张经理，我们不予认可，被告没有提供张姓录音人员的相关身份信息及工作证明，不能证明是京城广厦的张经理。人员、时间、地点都没有清楚的记载，我们认为该录音不是完整的录音，有截取的可能，姓韩的第一句话不可能直入主题，不是完整的录音是不予认定的，不能作为证据使用。原告应该是在接到起诉状之后有意的带着录音笔进行的录音，从内容上看，都是围绕与本案直接争议的20万元而进行的录音，内容是有针对性的。按照最高人民法院关于录音资料作为证据使用的规定，该录音资料需要其他的证据予以佐证才能作为证据使用，本案中被告只有1份可疑的录音资料，没有相关的其他证据与其相互佐证，因此，按照最高院司法解释的规定，该录音证据不能作为认定事实的依据使用。该录音不能确定录音时间，京城广厦给我方出具了1份盖有印章的证明，我方的证据更有力。综上所述，我们认为被告提供的录音谈话证明的真实性、关联性、证据形式都予以否定，不能作为证据使用。后在证张某明出庭作证时，原被告双方均认可被录音一方为证张某明的声音。
本院对上述证据的认证意见为，对原告提交的房屋买卖合同被告无异议，本院予以认定。对于被告提交的录音证据，需要与其他证据结合起来认定，故本院暂不做认定。
被告苗成申请张家口京城广厦房地产经纪有限公司工作人员出庭作证，本院通知该公司派经办人员出庭作证，该公司张某明出庭作证，证人作证主要内容为，原、被告之间的合同是其负责做居间服务，合同签订后，在2016年7月10日之前我们双方都沟通过，但苗成说他的房子还欠开发商的相关费用，还没有处理清楚，需要一段时间与开发商协商，许万红都准备好这笔钱了，就是因为苗成与开发商之间的事情没有处理清楚，导致办不了更名手续，我们就没有让客户交钱。所以在2016年7月10日就没有办理成更名手续，这个事情一直拖到2016年9月，在9月23日我公司又约双方在新华街店见面，双方的意见是继续履行合同，等更名之后再给880000元。在9月26日下午苗成到开发商准备办理手续，当时我们中介没有到，苗成给我打电话说他们已经到了，问我们怎么还没有到，我们就马上给许万红打电话，许万红在电话说这个更名手续她打听了，无法办理。最后没有办成。办理更名手续是由买受人许万红负责找办更名手续的人，出卖人苗成配合。后来许万红说改不了名了，这个事情就没有进行下去。我们曾给许万红出了一份证明，后我和业务员回忆整个过程后，又在2017年5月19日重新整理了一份证明。证明的内容以2017年5月19日出具的证明为准，2017年5月19日的证明我们给原、被告每人准备了一份。
原告对证张某明的证言质证意见为，（1）通过证人证言能够确定京城广厦给原告出具的证明事实是存在的，能够证明原告按照合同约定于2016年7月10日之前已经将购房首付款元准备好了，也有意依约交到中介公司，是由于被告方与开发商之间存在争议的原因，居间方没有接受该笔款项。从这一事实上可以证明原告在履行合同中不存在违约行为。（2）通过证人证言证实后期房屋更名手续的办理是原、被告双方共同应当履行的义务，并不是原告个人能够独立完成的手续，办理更名手续必须由原、被告双方均到场，而且也是办理更名手续的前提条件。（3）根据证人陈述，不能更名的原因是开发商售楼部在出售其他楼盘，本案诉争房屋押在开发商不能办理更名，并不是原告的原因，这是开发商手续上的问题，与原告无关，并不是原告不作为导致更名手续不能履行。同时，根据证人证言可以证实原告在签订房屋买卖合同后，一直本着积极履行的态度与居间方或被告进行磋商，后期无奈诉至本院。综上，原告是抱有积极履行本合同的态度，原告在履行合同中不存在任何违约情形。依照合同约定及《合同法》的相关规定，原告应当要求被告继续履行双方签订的买卖合同。
被告对证张某明的证言质证意见为，：1、被告方对证张某明的证言没有异议，认为是真实有效的，其证人证言应予以采信。2、通过代理人对证人的询问，证人给原、被告分别出具了两份证明，证人表示以2017年5月19日给被告出具的证明为准。虽然证人给原告出具了一份证明，但该证明没有全面反映签约合同的过程、变更的全部过程，在今天的当庭陈述及给被告出具的证明中均作出了完整的表述，所以应以今天的当庭证人证言为准。
被告向法庭提交2017年5月19日由张家口京城广厦房地产经纪有限公司出具的证明，该证明主要内容为，甲力苗成与乙方许万红于2016年6月29日在我公房屋买卖合同，合同约定“甲、乙双方于2016年7月10日前办理产权更名手续，甲方积极配合乙方办理产权更名手续，同时在办理产权更名手续之前乙方一次性支付甲方购房首付款20万元整，该款由我公司保管，于更名手续办理完毕后乙方无条件一次性将剩余尾款88万兀整支付甲方，在办理产权更名手续期间产生各项费用均由乙方承担。”在合同签订之日起10日内居间方就通知了甲乙双方办理改名手续，但是甲方以和开发商因为逾期交房的事还没有解决清楚，乙方也同意甲方先和开发商解决逾期交房的事，所以就拖到了9月份，这时，再次通知双方要求办理更名手续，约定在张家口京城广厦房地产经纪有限公司新华街店面见面，双方均到场，协商一致，3天后，乙方一次性先行支付由居间方代收的20万首付款，然后办理更名手续，但是，3天后，甲方如约到达售楼部，居间方接到乙方通知说现在这个房子开发商办不了更名手续了，所以就没有打这20万首付款，然后，居间方如实的通知了甲方，最后，更名手续没法办理就一直拖到现在，该房屋买卖合同尚未履行完毕。对于以上事实，我公司特此证明。该证明盖有张家口京城广厦房地产经纪有限公司印章，时间为2017年5月9日。
原告质证意见为，（1）对证明内容有异议，据许万红所讲，因为房开公司的原因无法办理更名手续。（2）苗成说在2016年9月26日他们到了开发商等许万红和中介，通过庭审得知当时中介也没有按时到，我们也不清楚苗成是否到场。由于中介没有到场，不能证明被告如约到了指定地点。（3）此份证据是在第一次开庭之后被告带有目的性找到居间方出具的证明，对此证据的真实性提出异议。（4）对于后期是否三方达成了口头约定，由于原告对此事实不予认可，所以三方以口头方式约定的办理更名手续的事情，我方不予认可。（5）此份证据不能证明原告存有过错或违约的行为。
本院对证人证言、两份证明、录音的认证意见为，通过三份证据以及双方当事人的质证意见、双方当事人的陈述、结合双方签订的房屋买卖合同，对证人证言的真实性、合法性、关联性予以认定，证明、录音均部分反映了证言内容，对与证人证言一致部分的内容予以认定。
通过原被告的举证，质证以及本院的认证，可以认定双方当事人履行合同的事实为，合同签订后，双方在履行合同过程中，在2016年7月10日办理产权更名手续前，由于被告苗成出卖的房屋与房地产开发公司之间存在纠纷，尚不能更名，后双方协商待纠纷解决后再行办理更名手续，故原告许万红亦未履行交付200000元购房款的义务。2016年9月23日时被告与房地产开发公司之间的纠纷解决，双方在居间方处协商一致，在2016年9月26日到开发商处办理更名手续，在约定的时间被告苗成给居间方打电话，问为什么不到开发商处，居间方给原告打电话，原告告知居间方办不了更名手续了，居间方通知了被告。后该合同一直未履行，原告于2017年4月19日向本院提起诉讼。另查明，双方约定更名手续由原告负责找开发商，由被告予以配合。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，上述合同不违反法律法规的强制性效力性规定，故上述合同合法有效。生效的合同双方当事人应当依照合同的约定履行义务，违反合同约定的行为构成违约，应当承担违约责任。本案中，原、被告约定在2016年7月10日办理产权更名手续，但由于被告的原因导致在该期限不能履行合同，后双方协商等障碍消除后再行更名，故双方均未履行约定的义务，上述行为属于双方当事人经协商一致对合同的变更，故双方均不存在违约行为，不承担违约责任。2016年9月23日在张家口京城广厦房地产经纪有限公司在场情况下，约定在2016年9月26日到开发商处办理更名手续，至此，原告应按合同约定，在更名之前给付被告200000元房屋价款，但原告未履行，构成违约。由于合同约定原告负责与开发商协调办理更名手续，但在办理更名手续当天原告称不能办理更名手续，从而致使合同不能继续履行，故亦构成违约。原告现要求被告继续履行合同，但由于双方约定的更名手续不能办理，该合同已无法继续履行，双方又不能就继续履行达成补救措施，故原告的诉讼请求，本院不能支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告许万红的诉讼请求。
案件受理费14700元，依法减半收取7350元，由原告许万红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 冯宝成二〇一七年六月二十九日
书记员 宇 宙