江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1322号
上诉人(原审原告)：徐嘉（曾用名徐涛），女，1971年6月22日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：朱奇伟，江苏圣圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱云祥，江苏圣圆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：秦彩萍，女，1960年5月29日出生，汉族，住常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）：邓伟，男，1976年9月11日出生，汉族，住常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）：吴雅瑾，女，1972年12月24日出生，汉族，住常州市天宁区。
上诉人徐嘉因与被上诉人秦彩萍、邓伟、吴雅瑾案外人执行异议之诉一案，不服常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）（2016）苏0402民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐嘉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持徐嘉的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、诉争房屋未能办理过户，徐嘉不存在过错，是邓伟夫妇不讲诚信的过错所致。二、本案徐嘉的情况与司法解释规定相吻合，依法可以适用。司法解释明确对无辜第三人的特殊保护原则，即“执行中涉及第三人利益的，无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行损害第三人的利益”，本案诉争房屋在查封前已符合法定的四种情形，徐嘉依法享有可以排除执行的权利，法院应支持徐嘉的执行异议之诉。
秦彩萍、邓伟、吴雅瑾未作答辩。
徐嘉向一审法院起诉请求：撤销天宁法院相关执行案件中有关查封国泰新都7幢1703室的执行措施，判决不得执行该标的房产；确认上述房产的所有权人为徐嘉（房产价值暂按54万元计算）；本案诉讼费由邓伟承担。
一审法院认定事实：2004年11月30日，邓伟、吴雅瑾（甲方）与徐嘉（乙方）签订“附条件协议书”1份，约定：甲方将其所有的坐落于常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋（期房）转让给乙方；房屋建筑面积135.5平方米；转让价格542000元；乙方将其所有的常州市延陵西路34号306室房屋作价236134.8元作为首付款，余款在房屋建成交付给乙方时乙方一次性付清；甲方全权委托乙方代理办理房屋的权属登记，甲方将与该房屋相关的所有原始凭证交给乙方，委托合同是本合同的必备附件，甲方不得撤销委托，否则按违约处理；本合同为附条件合同，也即当该房屋具备办理权属证书的条件时，该合同当然有效，乙方根据甲方事先的委托办理权属登记及过户手续，甲方负有及时配合、通知、协助之义务，不得以任何理由延误、阻止；双方约定违约金为110万元，任何一方不遵守本协议除第三条以外的任何一项内容均为违约，均需承担违约责任，由违约方赔偿给对方110万元。2004年12月1日，邓伟出具收条1份，言明收到徐嘉支付的预付款26万元。2005年9月20日，邓伟、吴雅瑾写下委托书，言明邓伟、吴雅瑾委托裴某作为代理人，代为办理常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋的产权证、土地证的申领手续等相关事宜。该委托书经常州市公证处公证。2007年12月7日，邓伟出具收条1份，言明收到徐嘉支付的剩余房款304113.6元，徐嘉购买的坐落于常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋购房款全部付清。待上述房屋建成后，徐嘉装修并搬入该房屋居住至今。2009年9月24日，邓伟取得常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋的所有权证、国有土地使用权证。2011年，邓伟将前述权证交予徐嘉。2011年4月19日，邓伟写下承诺书，承诺常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋的产权顺利转移，并在相关条件具备后及时协助办理过户手续；如在此过程中产生一切可能导致该房屋产权无法变更的情况，由邓伟本人负责，相关违约责任在双方签订的附条件协议书中已作约定。2015年1月26日，天宁法院立案受理秦彩萍诉邓伟、吴雅瑾民间借贷纠纷一案，案号为（2015）天民初字第373号。审理中经秦彩萍申请，法院于2015年2月5日查封邓伟名下的国泰新都7幢1703室房屋。后双方经法院主持调解，达成调解协议。因邓伟、吴雅瑾未按期履行，2015年5月4日秦彩萍向法院申请执行。2015年2月26日，天宁法院立案受理丁志伟诉邓伟、吴雅瑾、曹亚芳民间借贷纠纷一案，案号为（2015）天民初字第533号。2015年5月20日，法院依法对该案作出判决。因邓伟、吴雅瑾、曹亚芳未按期履行，2015年7月27日丁志伟向法院申请执行，天宁法院依法查封了邓伟名下的国泰新都7幢1703室房屋。徐嘉得知自己购买的房屋被查封后，向法院提出异议，请求对其购置的房屋解除查封。天宁法院于2016年5月3日作出（2016）苏0402执异7号执行裁定书：驳回徐嘉的异议。2016年4月22日，法院向邓伟了解房屋过户相关情况，邓伟称，为了避免营业税，等房屋产权证满五年再过户；徐嘉知道我向银行借款事宜，但不知道向丁志伟借款；因家中有事没有及时过户，后来徐嘉也没催，我也就没在意，就一直拖下来了。现徐嘉诉至法院，提出前列诉讼请求。审理中，徐嘉提供了证人裴某。证人裴某陈述：“我是徐嘉的舅舅。2005年，徐嘉和邓伟商量委托我作为邓伟的代理人，便于今后办理房屋过户手续。2008年，我去房管局办理房屋产权证，当时房管局说要等等，还不能办理，后我于2011年、2012年又去过几次，房管局说需要邓伟本人前来办理。当时我把委托书带着了，但房管局说需要邓伟本人前来或者重新办理委托手续。我的委托权限是办理房屋转让给徐嘉的手续，具体不清楚。”
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是第三人与被执行人在法院采取查封等强制执行措施前，已签订合法有效的房屋买卖合同；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，2004年11月30日，徐嘉与邓伟、吴雅瑾签订了“附条件协议书”，该合同系双方真实意思表示。合同签订后，徐嘉分两次支付了房款共计564113.6元，邓伟也分别出具了收条并言明房款已付清。常州市天宁区社区椿桂坊居委会出具的情况说明及徐嘉缴纳燃气费等生活所需用费的凭证能够说明徐嘉自2009年已实际占有该房屋。关于徐嘉对未办理房屋产权过户是否有过错的问题。第一，自2009年邓伟取得房屋权属证书后，徐嘉便具备了办理房屋过户登记条件，但直至2015年房屋被法院查封之前，徐嘉尚未办理房屋过户手续。第二，徐嘉称其通过要求邓伟授权其舅舅裴某办理过户登记手续且要求邓伟出具承诺书两种方式催促邓伟协助办理房屋过户手续，但是在房管局说明裴某的委托权限不明后，徐嘉未要求邓伟重新出具权限明确的委托书或要求邓伟亲自办理协助过户手续。第三，双方签订的购房合同中对邓伟未协助办理过户手续的违约责任作出了明确约定，邓伟出具的承诺书中也对此作出明确承诺，但在徐嘉声称邓伟不予协助办理过户手续，已构成违约的情况下，徐嘉未采取向法院提起诉讼等措施追究邓伟的违约责任，以保障自身权益。第四，在前案诉讼期间，邓伟声称为避免营业税，双方约定等房屋权属证书拿到后满五年再过户，徐嘉也未催过邓伟办理协助过户手续；本案中，徐嘉也未提供证据证明其多次催促邓伟协助办理过户手续。综上，在符合办理房屋过户登记条件的情况下，徐嘉未及时采取有效措施办理产权过户手续，其对没有办理过户手续存在过错，徐嘉无法主张排除法院对坐落于常州市天宁区国泰新都7幢1703室房屋采取强制执行措施。故对徐嘉的诉讼请求，法院不予支持。秦彩萍、邓伟、吴雅瑾经法院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。判决：驳回徐嘉的诉讼请求。案件受理费9200元，公告费600元，合计9800元，由徐嘉负担。
二审中查明，2010年5月4日，邓伟与中国建设银行股份有限公司常州分行签订了个人额度借款合同，约定邓伟向银行借款40万元，借款额度有效期为2010年5月4日至2020年5月4日，同时，邓伟与该银行签订了个人额度借款最高额抵押合同，约定以涉案房屋作抵押，抵押财产价值为1213000元。天宁法院向邓伟作调查时，邓伟陈述其向银行的借款已经还清，并将房产证、土地使用权证交给了徐嘉。2014年3月4日，邓伟将涉案房屋的产权证挂失，并于2014年3月25日以涉案房屋为抵押物就其向丁志伟的借款办理了抵押登记。
二审查明的其他案件事实与一审一致。
二审中，因天宁法院未对徐嘉就丁志伟申请执行邓伟、吴雅瑾、曹亚芳民间借贷纠纷一案提出的执行异议作出相应的执行异议裁定，故本院于2017年8月21日作出（2017）苏04民终1322号民事裁定，驳回徐嘉对丁志伟的起诉。
本院认为，关于徐嘉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。徐嘉与邓伟于2004年11月签订《附条件协议书》时，秦彩萍与邓伟之间的借款行为尚未发生，且也未发现邓伟有其他权属纠纷，徐嘉有理由相信邓伟对涉案房屋有处分权，故徐嘉在主观上是善意的，双方签订的《附条件协议书》不违反法律规定，应属合法有效。协议签订后，徐嘉按约履行了付款义务，并且实际占有、使用涉案房屋至今。虽然双方未办理产权变更登记手续，但涉案房屋系拆迁安置房，产权证需房屋建成五年后才能领取，其后，徐嘉曾要求邓伟协助办理过户手续，而邓伟两次将涉案房屋作借款抵押，故未及时过户的主要原因在于邓伟，徐嘉不存在主观上的过错，也不存在与邓伟恶意串通损害他人利益的情形。故本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，徐嘉对秦彩萍与邓伟、吴雅瑾民间借贷纠纷一案的执行提出的异议成立，本院予以支持。关于徐嘉主张的对涉案房屋享有所有权的问题。依照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案徐嘉与邓伟签订的《附条件协议书》，约定邓伟将其所有的位于常州市国泰新都7幢1703室的房屋转让给徐嘉所有，徐嘉在履行该协议约定的相关义务后，其可以通过要求邓伟履行合同义务来实现其物权，故徐嘉径行要求主张涉案房屋所有权于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初2588号民事判决；
二、停止秦彩萍所申请的对常州市国泰新都7幢1703室房屋的执行；
驳回徐嘉的其他诉讼请求。
一审案件受理费9200元，公告费600元，合计9800元，由秦彩萍负担；二审案件受理费9200元，由秦彩萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 刘岳庆
审判员 是飞烨
二〇一七年八月二十三日
书记员 夏 煜