上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第876号
原告周长建，男，1966年9月8日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。
被告上海禾真纺织品服饰有限公司，住所地上海市青浦区重固镇香花桥李厍村。
原告周长建诉被告上海禾真纺织品服饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。原告提出财产保全申请，本院经审查依法作出保全裁定。因无法用其他方式直接向被告送达包括起诉状副本、开庭传票等在内的诉讼文书，本案于2014年3月12日转为普通程序进行审理，并依法由审判员王美芳、人民陪审员俞逸辉、蔡锦珠组成合议庭并采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案于2014年6月13日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本案依法进行缺席审理。原告提出鉴定申请，本院经审查依法于2014年7月4日通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行鉴定，并于2014年7月30日收到报告。本案于2014年11月11日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本案依法进行缺席审理。因案情复杂，本案经分管院长批准延长审理期限六个月。因工作调动，本案合议庭成员变更为审判员邵霞、人民陪审员王瑜、蔡锦珠。本案依法于2015年9月8日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告周长建诉称：2010年初原告在网上看见被告公司法定代表人在网上出售被告位于青浦区香花桥镇某号厂房，原告当时因经营所需也想购买厂房，故双方接触并达成合意后，于2010年5月5日签订了《房产权转让协议》，协议约定房屋转让价款为人民币100万元，因购房时被告陈述其产权证遗失正在补办中，待被告取得补办后的产权证，原告再支付50万元，余款在房屋腾空及营业执照变更后付清。为了保证合同按约履行，双方约定了40万元的违约金。合同签订后不久，原告将90万元购房款支付给被告，并实际占有房屋并对房屋进行了必要的装潢。2010年7月8日，案外人上海晓辉实业有限公司向法院提起诉讼，请求被告将房屋过户至其名下，法院在审理中，依法将原告追加为第三人，期间案外人提出在原告之前，其已向被告购买了该处厂房，并履行了付款义务。房屋购买后，其又将房屋出租给被告，因此房屋目前实际占有人为被告。原告也向法庭举证了付款事实，并提出房屋存在司法限制之情形。法院审理后认为，因房屋存在司法限制，法院作出不支持其诉讼请求的判决，判决后法院也将涉及原告的案件移送至青浦区公安分局侦查。公安机关受理案件后，对被告法定代表人张某某及其丈夫郭某某进行了网上追逃。2010年11月27日，郭某某被公安机关抓获并依法实施了刑事拘留。2011年4月7日，青浦法院作出一审判决，以郭某某犯合同诈骗罪，判决其有期徒刑13年，并处罚金10万元，同时违法所得依法追缴后发还原告。被告人郭某某的妻子张某某至今未归案。2012年1月5日，案外人上海晓辉实业有限公司又向青浦区法院提起诉讼，要求原告腾退系争房屋。2012年9月3日，法院判决原告应在判决生效后30日内，腾退所占有的系争房屋。原告不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，2013年5月28日，二审法院作出驳回上诉，维持原判的二审判决。综上所述，原告认为因被告不能按照双方合同约定履行交付义务，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。为了使原告的损失得以弥补，原告依据我国相关法律规定，特提起诉讼，要求判令：1、被告返还原告购买青浦区香花桥镇某号房屋的购房款90万元；2、被告支付原告违约金40万元；3、被告赔偿原告维修、装潢损失20万元；4、被告返还原告垫付的水费2，001.50元、电费17，164.40元。诉讼费被告负担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：若合同有效，要求被告赔偿违约金40万元；若合同无效，要求被告赔偿可得利益40万元。
被告上海禾真纺织品服饰有限公司未作辩称。
经开庭审理查明，2010年5月5日，原、被告签订《厂房产权转让协议》，约定原告受让产权登记在被告名下的本区香花桥镇某号厂房，约定总价为100万元等。原告分批支付房款共计90万元。被告将房屋交付原告使用。原告代被告交付了水费2，001.50元、电费17，164.40元。
2010年7月8日，上海晓辉实业有限公司（以下简称晓辉公司）起诉被告，要求被告办理上述房屋的过户手续，案件审理中，本院通知周长建及上海周娟电器有限公司（以下简称周娟公司）作为第三人参加诉讼。该案判决确定晓辉公司与被告就上述房屋签订的买卖合同有效，但因存在司法限制无法办理过户手续而未支持晓辉公司的过户请求。晓辉公司提出上诉后撤回上诉，周长建和周娟公司均未上诉。
2011年3月24日，被告人郭某某以合同诈骗罪被提起公诉，本院作出生效判决，确定被告人郭某某与妻子张某某于2009年11月将二人实际经营的系争厂房出售给晓辉公司后，交付房地产权证，单位办理过户登记。2010年4月郭某某与张某某事先商量，在赶集网发布信息谎称厂房亏本出售，周长建看到信息决定购买，2010年5月5日与周长建签订厂房转让协议，周长建支付90万元，后郭某某与张某某逃匿，该案判决郭某某犯合同诈骗罪，判决有期徒刑13年，剥夺政治权利2年，并处罚金10万元，郭某某的违法所得应予追缴并发还被害人周长建。该案件于2011年4月25日生效。本院移送执行，至2015年1月终结本次执行。
2012年1月5日，晓辉公司起诉上海禾真纺织服饰有限公司、周长建、周娟公司房屋租赁合同纠纷，经法院生效判决确定周长建及周娟公司交易时对房屋已经出售的事实不知情，基于买卖合同占有系争房屋并交付周娟公司使用是善意的，但周长建以受到诈骗为由向公安机关报案，本院也作出刑事判决书，周长建已经通过刑事诉讼方式维护了自身权益，刑事判决生效后，周长建与上海禾真纺织服饰有限公司的买卖合同效力及购房款返还的问题已经得到确认，故周长建及经周长建同意使用系争房屋的周娟公司应该腾退。周长建、周娟公司上诉，二中院作出驳回上诉维持原判的判决。晓辉公司就上述生效文书申请强制执行，系争房屋腾退给晓辉公司。系争房屋目前由案外人实际使用，登记在被告名下。
审理中，上海大雄房地产估价有限公司出具《上海市青浦区香花桥街道管浦路55号工业房地产价值估价报告》，确定被评估房地产在2014年7月8日的市场价值为188万元。原告为此支付了6，480元评估费。
以上查明的事实，由原告陈述，《厂房产权转让协议》、收条、（2010）青民三（民）初字第1429号民事判决书、（2011）青刑初字第164号刑事判决书、（2012）青民三（民）初字第256号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2562号民事判决书、水电费发票等证据予以证实，并经庭审出证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，经生效刑事判决书认定郭某某因合同诈骗罪被判刑，因此，原、被告签订的厂房产权转让协议应属无效。无效合同自始无效，因无效合同取得的财产应予以返还。虽然刑事判决中确定郭某某应退还违法所得给原告，但原告客观上至今未能取得该笔违法所得。转让协议的相对方为原、被告，因此被告有返还款项的义务。系争房屋经评估后可以确定的差价大于原告主张的差价金额，因此，本院对原告主张被告赔偿40万元的诉求予以支持。原告为系争房屋垫付了水费和电费，并提供原始的水电费单据，因此，本院对原告要求被告返还垫付的水电费的诉求予以支持，对相应的金额予以确认。原告主张对系争房屋进行了装修和维修，但未提供充分依据证实投入的项目和金额，经法院释明亦未补强有关证据，因此，本院对原告的该项诉求不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海禾真纺织品服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周长建购房款90万元；
二、被告上海禾真纺织品服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周长建40万元；
三、被告上海禾真纺织品服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周长建垫付的水费2，001.50元；
四、被告上海禾真纺织品服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周长建垫付的电费17，164.40元；
五、原告周长建要求被告上海禾真纺织品服饰有限公司赔偿维修装潢损失20万元的诉讼请求不予支持。
本案受理费18，472.40元，由原告负担1，800元，被告负担16，672.40元；保全费5，000元，由被告负担；评估费6，480元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 王 瑜
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在卷宗中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。