贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第243号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）穆云峰，男，汉族，1968年12月28日出生，贵州省仁怀市人。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）王钦伟，男，汉族，1968年7月2日出生，贵州省仁怀市人。
委托代理人孙林，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仁怀市城居房地产开发有限公司。
法定代表人吕玉海，该公司董事长。
上诉人穆云峰与被上诉人王钦伟、仁怀市城居房地产开发有限公司（以下简称城居公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2013）仁民初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2010年4月4日，以穆云峰为甲方，王钦伟为乙方的房屋租赁合同载明：“甲方：仁怀市鹿鸣苑小区（A区）穆云峰，乙方：王钦伟，身份证号：XX。甲、乙双方在遵循国家经济合同法律、法规，本着平等自愿的原则，经协商达成下列租房协议，以供信守。第一条、甲方出租给乙方的物业位于仁怀市鹿鸣东路鹿鸣苑小区（A区）地下室（夹层）、框混结构，非封闭式毛房，面积540平方米，乙方用于家具库房。第二条、租期为捌年，即从2010年5月20日期至2018年5月20日止。第三条、租金及租金的交付，2010年5月20日期至2013年5月20日止3年的年租金为叁万零捌佰元整，签订合同时付第一年租金30，800元整，以后租金均在每年的4月20日前一次付清，即壹年一付。从2013年5月20日起后伍年的租金根据市场经济变化，物价涨跌作出调整。涨跌范围在5-8%。......。第七条、乙方在合同期内，如有转租，应征得甲方同意后，变更租赁合同。合同期内，乙方如提前终止合同、应提前1个月告知甲方，到期及时办理合同终止手续。否则，租金照计。当遇重大政策因素或人力不抗拒的灾害导致该房屋不能出租时，甲乙双方及时办理合同终止，并结清租金。……。第十条、合同期内，甲乙双方如有另议，可补充协议完善，租金交付按甲方出具的收条为据。本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，签字生效。甲方：穆云峰并加盖城居公司鹿鸣苑项目部公章，乙方：王钦伟，2010年4月4日。”同日，以穆云峰为收款人并加盖城居公司鹿鸣苑项目部公章的收款凭证载明：“收到王钦伟交款，租用鹿鸣苑A区夹层壹年租金，即2010.5.20至2011.5.20，金额叁万零捌佰元正。”2011年6月13日，以蔡回英为领款人并加盖城居公司鹿鸣项目部财务专用章（1）的付款凭证载明：“领收到王钦伟交来房租﹤鹿鸣A区夹层﹥，实付金额叁万零捌佰元整。”2012年6月6日，以蔡回英为出纳的收款凭证载明：“王钦伟交鹿鸣A区夹层房屋租金﹤2012年5月至2013年5月﹥，金额叁万零捌佰元整。”蔡回英系穆云峰所经营公司财务人员。2013年4月份，王钦伟向穆云峰交纳第四年房屋租金时，因双方对房屋租金上涨问题协商未果，穆云峰未收取租金。2013年5月23日，穆云峰将其出租给王钦伟的房屋实施上锁（于2013年6月19日解开封锁），致使双方发生纠纷诉至原审法院。
原审法院另查明，仁怀市鹿鸣东路鹿鸣苑小区（A区）地下室（夹层）、框混结构，非封闭式毛房登记的房屋所有权人系城居公司（A栋），但该房屋的实际所有权人系穆云峰。审理过程中，穆云峰申请对其房屋租金价格进行鉴定，后经贵州昊天价格评估司法鉴定所（2013）皓鉴字第235号鉴定报告鉴定结论为：穆云峰的房屋市场年租金鉴定价值为107，329.56元。
原审法院经审理后认为，本案争议的焦点系穆云峰、王钦伟双方于2010年4月4日所签订的《房屋租赁合同》中关于租金涨跌方式的约定应如何解释。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……。”之规定，本案中，双方所签订的《房屋租赁合同》第三条：“租金及租金的交付，2010年5月20日至2013年5月20日止3年的年租金为叁万零捌佰元整，签订合同时付第一年租金30，800元整，以后租金均在每年的4月20日前一次付清，即壹年一付。从2013年5月20日起后伍年的租金根据市场经济变化，物价涨跌作出调整。涨跌范围在5-8%。”中明确约定前三年的租金为30，800元，既然双方当事人将前三年的租金固定为30，800元，表明双方当事人均预见到市场波动可能带来的利益风险，并自愿承担风险。三年后，剩余五年的租金双方约定根据市场经济变化，物价涨跌作出调整。该约定不违反市场经济变化规律，且反映出双方当事人的真实意思系以年租金30，800元为基数，根据市场经济变化，物价涨跌在年租金30，800元的基础上确定租金，且双方当事人又约定涨跌范围在5-8%，该约定系双方当事人合意达成，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当严格执行合同约定。故依据双方当事人的合同约定，结合当前市场经济情况，王钦伟应当支付被告穆云峰第四年的租金30，800元×（1＋8%）=33，264元，以后每年的租金均以年租金30，800元为基数，根据市场经济变化，在5%至8%的范围内涨跌。故王钦伟要求确认从2013年5月20日起后五年的租金每年为32，340元之请求，不予支持。故穆云峰辩称应按照鉴定报告确定房屋年租金为107，329.56元之辩解，不予采纳。租赁合同关系依法成立并生效后，承租人应当按照约定支付租金，出租人应当依约收取租金，故王钦伟要求穆云峰履行收取租金之义务，予以支持。在合同履行期内，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人……”之规定，王钦伟要求穆云峰停止侵害，将出租房屋交付王钦伟使用之请求，予以支持。关于王钦伟要求穆云峰赔偿自2013年5月23日锁门之日起至将房屋交付王钦伟使用之日止期间给王钦伟造成的经济损失每日2，320元之请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，王钦伟未提供充分的证据证明其实际损失，不予支持。关于穆云峰请求解除双方签订的房屋租赁合同，穆云峰以反诉王钦伟未在合同约定的期限支付租金，经催告后未与穆云峰协商并拒绝支付租金，已构成违约为由要求解除合同。本案中，王钦伟未支付租金是由于双方对房屋租金上涨未协商一致，双方对合同约定的条款发生争议，在争议期间，双方未妥善处理，双方当事人均存在过错，但不构成合同的法定解除条件，故穆云峰要求解除合同之请求不成立，不予支持。在租赁合同存续期间，出租人应当将租赁物交付承租人，承租人对租赁物享有使用、收益的权利，故穆云峰请求王钦伟立即搬迁出租赁房屋以及要求王钦伟支付从2013年4月21日起的房屋占用费（实际金额以评估价值确定）之请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：一、限王钦伟在判决生效后立即支付穆云峰（2013年5月20日至2014年5月20日）租金33，264元。二、限穆云峰在判决生效后，立即将其位于仁怀市鹿鸣东路鹿鸣苑小区（A区）地下室（夹层）、框混结构，非封闭式毛房交付王钦伟使用。三、驳回王钦伟的其他诉讼请求。四、驳回穆云峰的诉讼请求。一审案件受理费667元，减半收取333.50元，由王钦伟负担。反诉案件受理费30元，由穆云峰承担。司法鉴定费8，000元，由穆云峰承担。
判决后上诉人穆云峰不服，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审中提出的全部反诉请求，即1、解除双方于2010年4月4日签订的房屋租赁合同；2、判令王钦伟立即搬迁出位于仁怀市中枢街道办事处鹿鸣东路鹿鸣苑小区（A栋）的房屋；3、判令王钦伟支付从2013年4月21日起的房屋占用费（实际金额以评估价值确定）。其主要理由是，1、原审法院认定从2013年5月20日起后5年租金以30，800元为基数是错误的，双方的真实意思实际是从2013年5月20日起以市场行情确定基数，故之后租金应当为原审诉讼中的评估价107，329.56元；2、王钦伟在履行租赁合同时多次违约，未按时缴纳2011年、2012年的租金，至今未缴纳2013年的租金，且王钦伟存在违反合同约定，使用租赁房屋存在消防安全隐患，王钦伟已构成根本违约，应当解除双方之间的租赁合同；3、原审法院依照年租金30，800元为基数并判决调整幅度为8%缺乏依据，并非合同双方当事人的合意，超过审查范围，违反不告不理的法律原则；4、双方当事人于2010年4月4日签订的合同可分为两个阶段，2013年5月20日起为第二个阶段，因双方当事人就第二阶段租金未达成合意，故该合同欠缺必备条款，未成立亦未生效；5、双方合同约定面积为540平方米，王钦伟实际使用面积超过600平方米，故穆云峰请求调整租金亦有事实依据；6、其为房屋实际所有权人，但双方租赁合同系城居公司鹿鸣苑项目部办公室负责人所签，并非其本人签字。现请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人王钦伟辩称，双方签订的租赁合同明确约定了租金计算方式，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。现不接受穆云峰的上诉请求，要求维持原审判决。
被上诉人城居公司未发表答辩意见。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人确认的事实，系争出租房屋实际权利人系穆云峰，即使穆云峰所述属实，即租赁合同并非其本人所签，但租赁合同签订后，双方均依照合同约定内容履行，穆云峰亦实际收取了3年租金，可视为其对案外人签订租赁合同行为的追认。且穆云峰亦为城居公司鹿鸣苑项目部负责人，租赁合同加盖了城居公司鹿鸣苑项目部印章，故该合同系双方当事人真实意思表示，当为有效。根据租赁合同约定的内容来看，双方当事人对于自2013年5月20日起的租金有明确的计算方式，相关条款的文意理解可以确定应以前3年租金为基数进行调整，故原审法院以此为依据所确定的租金符合双方约定，并无不当。穆云峰关于合同缺乏必备条款未成立以及应当以市场价格确定租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。双方合同中约定的租赁部位明确，即仁怀市鹿鸣东路鹿鸣苑小区（A区）地下室（夹层），履行合同过程中双方未对租赁部位产生争议，王钦伟所使用租赁部位亦未发生变化，虽合同约定面积为540平方米，但基于对应部位指向明确，穆云峰以实际使用面积大于合同约定面积进而调整租金的请求，本院难以采信。
穆云峰未充分举证证明其要求解除租赁合同符合双方的约定或有相应的事实、法律依据，故其关于王钦伟存在根本违约应当解除合同的请求，本院难以支持。原审法院判决正确，亦充分阐明了判决理由，本院认同，不在赘述。穆云峰提起上诉，未提出新的事实和理由，穆云峰的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费人民币667元，由上诉人穆云峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋克勤
审 判 员 田 滔
代理审判员 刘娟娟
二〇一四年五月十四日
书 记 员 杨恩高