山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第4039号
原告临沂市工商行政管理局，住所地临沂市兰山区解放路东段2号。组织机构代码00444864-6.
法定代表人彭林东，局长。
委托代理人李玉智，办公室工作人员。
委托代理人谢春峰，法制科工作人员。
被告王慧，居民。
被告山东琳恩国际贸易有限公司，住所地临沂市罗庄高新区启阳路567号。
法定代表人贾志向，经理。
委托代理人王慧，女，1962年7月22日生，汉族，住临沂市兰山区兰山路富民小区**号楼***室。
原告临沂市工商行政管理局（以下简称临沂市工商局）与被告王慧、山东琳恩国际贸易有限公司（以下简称琳恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沂市工商局的委托代理人李玉智、谢春峰，被告王慧、被告琳恩公司的委托代理人王慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告临沂市工商局诉称，2012年，原、被告双方签订了“房屋租赁合同”一份，被告租赁原告所有的位于临沂市成才路兰山工商分局宿舍区大门两侧的18间房屋商用。合同约定租赁期限自2012年6月28日至2014年6月27日，租金每年95000元，合同期满如不续约，被告需在10日内交还房屋。2014年6月20日，原告工作人员电话被告王慧，根据市政府资产管理部门房屋公开招租的要求，本案所涉房屋合同到期后不再续租。合同到期后，又多次通知被告王慧腾房交房，并于2014年7月8日向二被告送达了书面通知，被告至今仍不腾房交房。由于被告严重违约，原告为维护自己的合法权益，起诉请求法院判令确认双方的租赁关系终止，被告立即返还给原告房屋，并支付逾期交房的租金损失（自2014年7月7日至实际交房之日止。至起诉之日的约为41600元）。
被告王慧辩称，我和原告签了四年的合同，第一个两年的是和我签的，两年到期后我没在家，是公司财务人员王东亮和驾驶员去签订的，但实际租房是我租的，王东亮在租赁合同上代表我签的字，并加盖了公司的公章，我认可，由我个人承担全部责任。公司原来是我开办的，我是琳恩公司原来的法定代表人，后来进行了变更。该房屋租过来时是2010年6月28日，此时商铺的分租散户就已经在这里了。我和原告口头协议，由我自己清理散租户。合同签订后，我也没有清理出去，是原告清理不出去才租给我们的。我签订合同后又与10多户散租户签了合同，并收取了租金。第一次合同到期，就又和原告续签订了两年的。期间我方共投资了10多万元于制作广告牌和防盗门等。到2014年6月28日合同到期后，原告通知我不再续租，我也正式在2014年7月9日去工商局办公室，告诉他们把房屋交给了他们。他们说让我给清理出来，我说当时你们交给我时就没清理出来。我不同意继续交房租，我们投资的上下水这块费用，垫付的大约3万元，工商局说给我们一定的补偿。广告、防盗门投资10万元，我保留对工商局的追偿权。
被告琳恩公司辩称，因续签合同时王慧不在家，财务人员代签合同临时加盖了我公司的公章，我公司并没有要租赁原告房屋的意思，一切合同责任应由王慧个人承担。请求法院驳回原告对我公司的诉求。
经审理查明，2010年6月28日，原告临沂市工商局与被告王慧双方签订了“房屋租赁合同”一份，被告王慧租赁原告位于临沂市成才路兰山工商分局宿舍区大门两侧的18间房屋商用，租赁期限为两年。此时，原告的部分商铺尚在分租的散户使用之中。被告王慧和原告口头协议，由被告王慧自己负责清理散租户。为清理散租户，被告王慧于2010年6月29日与案外人程建峰签订了合作协议书一份，约定被告王慧以个人名义自原告处承租的房间，实为其与程建峰共同承租，租赁费实为双方各承担50％。双方共同经营，共担风险，共享利润，合作期限与王慧同临沂市工商局的租赁期限一致。招租前房屋的清理工作由乙方程建峰负责完成，费用由双方共同承担。
后被告王慧未清理散租户，又与10多户散租户签订了转租合同，租赁期限到其与原告的协议到期日，并收取了租金。合同约定的两年期限到期后，续签合同时，被告王慧派职工王东亮又和原告续签了两年的合同。该合同约定：租赁期限自2012年6月28日至2014年6月27日，租金每年95000元，合同期满如不续约，被告需在10日内交还房屋。在合同首部的承租人项下写了被告王慧的名字，在合同尾部的承租人项下，加盖了被告王慧的个人私章和被告琳恩公司的公章。当时被告王慧是被告琳恩公司的法定代表人。双方还对其他权利义务进行了约定。
合同履行期间，被告王慧垫资将所租房屋的上下水进行了改造，原告同意给予补偿。2013年11月26日，被告的兰山分局加盖财务专用章为被告王慧出具结算收据一张，记明：“今收到王慧交来成才路宿舍自来水工程改造款3万元”。诉讼中原告同意该款自后期租金中扣除。
合同到期后，2014年6月20日，原告的工作人员电话告知被告王慧，根据市政府资产管理部门关于房屋公开招租的要求，本案所涉房屋合同到期后不再续租。后原告又多次通知被告王慧腾房交房，并于2014年7月8日向被告王慧送达了书面通知。2014年7月9日，被告王慧到原告的办公室，口头告诉原告把所租房屋交给原告。原告让被告王慧清理走散租户交付空房，被告王慧以当时其接手房屋时原告就没清理出来，是带着散租户交付的，其没有清理散租户的义务。后被告王慧一直未清理散租户并交房。为此，原告于2014年12月11日诉至本院。
诉讼中原告提供了程建峰于2014年6月3日收取散租户张玉华2014年7月1日至2015年6月30日租金18000元的单据一张，证明被告王慧收租期限超过与原告的租赁期限。被告王慧主张：“程建峰超期收取租金与我无关，我和程建峰是合作关系，不是雇用关系。我和工商局的合同什么时候到期，与程建峰的协议就什么时候终止。我与程建峰的合作协议证明在我与工商局的合同到期后，我和程建峰的合作协议也就同时终止了。我和原告的合同已经履行完毕，房子也已经交付。”
庭审中被告王慧主张其共投资了10多万元用于制作广告牌和防盗门等。原告认为被告在经营中并未与原告协商该费用的负担，应由其自行负担。
上述事实，主要依据原、被告的陈述、双方“房屋租赁合同”二份、程建峰收款收据一份、房屋租金评估报告一份、限期搬出通知书二份、被告交纳租金的交款书三页及庭审调查等所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告临沂市工商局与被告王慧签订的“房屋租赁合同”，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。关于原告向被告王慧交房时带散租户的问题，被告王慧对此明知，并承认双方口头约定由其自行清理，应视为合同的约定条款之一。后被告王慧与程建峰签订合作协议，主张其主要目的也是为了清理散租户，足以证实被告王慧接受该清理义务的事实。原告通知被告王慧合同到期后不再续租，被告王慧对此没有异议，但主张“当时其接手所租房屋时原告就没清理出来，是带着散租户交付的，合同到期后其没有清理散租户的义务”，不符合双方的约定。被告王慧不能清理散租户向原告交房，构成合同违约，应承担违约责任。被告王慧与程建峰的合作协议，是其承租后的经营行为，与原告无关。程建峰超期收取散租户房租费，应由被告王慧负责处理。根据合同的相对性原则，被告王慧的辩解本院不予支持。被告王慧不能腾房交付的后续期间，应赔偿原告的经济损失，损失数额以原房租标准计算为宜。原房租每年95000元，一年按365天计算，折算每天的租金为260.27元。
被告琳恩公司在租赁合同承租人项下加盖公章，应视为与被告王慧为共同承租人，应共同履行合同义务，其辩解理由本院不予支持。被告王慧主张其共投资了10多万元用于制作广告牌和防盗门等，未提起反诉，本案不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告临沂市工商行政管理局与被告王慧、山东琳恩国际贸易有限公司于2012年6月28日签订的“房屋租赁合同”已经到期终止；
二、被告王慧、琳恩公司负责腾空并返还给原告临沂市工商局位于临沂市成才路兰山工商分局宿舍区大门两侧的房屋18间；
三、被告王慧、琳恩公司赔偿给原告临沂市工商局合同解除后而未腾空房间并实物交付期间的房间租金损失每天260.27元（时间自2014年7月7日起至被告实际履行交房义务之日止，支付时扣除被告代原告垫付的上下水改造费3万元）。
上述第二至三项，均于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费840元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张培亮
人民陪审员 张传会
人民陪审员 丰丙增
二〇一五年二月五日
书 记 员 陆 静