广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1520号
原告：周XX，女，壮族，住广西环江××自治县××号。
委托代理人宋晓文，广西桂兴律师事务所律师。
委托代理人祁孙兵，广西桂兴律师事务所实习律师。
被告：广西XX房地产有限责任公司，住所地南宁市××经济××路。
法定代表人周XX，董事长。
委托代理人莫远锋，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人黄秋兰，广西金桂北斗律师事务所律师。
原告周XX与广西XX房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月20日立案受理后，依法由代理审判员袁小辉适用简易程序，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告周XX的委托代理人宋晓文、祁孙兵，被告XX公司的委托代理人莫远锋、黄秋兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX诉称：2012年12月29日，原告与被告签订编号为0002168的《XX认购协议书》。该认购协议书有以下约定内容：1、原告认购南宁市仙葫大道中121号“观澜溪谷”X号楼X单元XX号房，建筑面积约为56.56㎡，房产总价值共人民币29万；2、付款方式为：银行按揭付款或住房公积金贷款，首付20%；3、原告于签署该协议书时交付定金人民币10000元；原告自签订该认购协议书之日起七日内（即2013年1月7日前），携带认购协议书、身份证、定金收据及南宁市住房保障和房产管理局出具的房屋查证证明等有关证件到被告售楼部缴付购房款后，与被告正式签订《商品房买卖合同》。原告与被告签订《XX认购协议书》后，因原告2009年11月11日已购有南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心B19号楼X单元XX号房，而无法开具无房证明，又因为原告并无住房公积金的缴付己录，还因为原告为非南宁市户籍，再因为原告也无能力一次性支付房款。因此，原告不符合“南宁市仙葫大道中121号‘观澜溪谷’X号楼X单元XX号房”买受人的必备条件。原告认为：由于本案原被告所买卖的房屋为国家限制流通的商品等原因，致使原告无法购买涉案房屋完全是被告的过错并给原告造成了相应的财产损失，因此，被告应当返还所收取的款项10000元及占用该款项的利息，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《XX认购协议书》；2、被告返还原告定金及利息11000元（其中：定金10000元；利息暂计1000元，从2012年12月9日起至法院生效判决确定的最后履行之日止，按同期人民银行流动资金贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告XX公司辩称：1、被告不同意解除双方签订的《XX认购协议书》，因为该协议书目前没有可解除的事由，所以应该履行该协议；2、由于原告违反了认购协议书，在协议约定的期限内没来签订商品房买卖合同，原告违约，其已支付的定金被告有权予以没收。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月29日，原被告签订《XX认购协议书》一份，约定：原告认购被告开发的南宁市仙葫大道中121号“观澜溪谷”X号楼X单元XX号房，建筑面积约为56.56㎡，房产总价值共人民币29万元；付款方式为：首付20%，即58000元，应于2012年1月7日付清，余款由原告进行住房公积金贷款；原告于签署该协议书时交付定金人民币10000元；原告自签订该认购协议书之日起七日内（即2013年1月7日前），携带认购协议书、身份证、定金收据及南宁市住房保障和房产管理局出具的房屋查证证明等有关证件到被告售楼部缴付购房款后，与被告正式签订《商品房买卖合同》；如认购方未按双方约定的时间签订《商品房买卖合同》，或未按双方约定的时间及时缴付首期购房款或全部的房款的，或因认购方的原因导致本次买卖无法进行的，则视为认购方违约，出售方已收取的定金不予退还，并有权自行处理认购方已认购的该物业；认购方对自身提供的资料的真实性及准确性负责，并确认其购房条件符合现行的购买该物业国家和地方政府的政策，若因认购方提供的资料或认购方购房资格的原因造成的一切损失，均由认购方负责。《观澜溪谷认购协议书》签订当日，原告即向被告支付了定金10000元。后因双方未在约定的期限内签订商品房买卖合同，被告已将《XX认购协议书》项下原告认购的X号楼X单元XX号房另行出售。原告即以其认购的本案房屋为国家限制流通的商品等原因，而其无法购买涉案房屋的过错完全在于被告为由，起诉至法院，诉如所请。被告则答辩如前。
另查明：2011年3月1日始，南宁市实行《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购有关问题的通知》（南府办（2011）34号），在南宁市市区范围内实行暂时限定居民家庭购房套数政策，其中，对于拥有1套住房及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。2011年4月11日，南宁市住房保障和管理局发出《南宁市住房保障和房产和房产和管理局关于执行住房限购措施有关问题的通知》（南房（2011）201号），其中第十条内容为：本市市区系指各街道办事处所管辖的区域，购房人在此区域内购房严格按照住房限购有关规定执行。
再明：原告非南宁市户籍居民，在签订本案《观澜溪谷认购协议书》之前，原告于2009年11月11日与广西旺达房地产开发投资有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买其开发的位于江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心B19号楼X单元XX号房，于2009年12月10号办理了合同登记备案，该房尚未取得房屋所有权证。
在审理过程中，为查明案情，本院于2013年8月8日向南宁市住房保障和房产管理局发出咨询函，该局于2013年8月20日复函本院：“……根据《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购有关问题的通知》（南府办（2011）34号）‘在本市市区范围内实行暂时限定居民家庭购房套数政策’和《南宁市住房保障和房产和房产和管理局关于执行住房限购措施有关问题的通知》（南房（2011）201号）第十条‘本市市区系指各街道办事处所管辖的区域，购房人在此区域内购房严格按照住房限购有关规定执行’的规定，由于仙葫大道中121号观澜溪谷项目属于长塘镇人民政府管辖区域，不属于城区人民政府街道办事处管辖区域，因此，该项目不纳入我市住房限购区域”。原被告双方对此复函的真实性均无异议。
本院认为：原、被告于2012年12月29日签订的《XX认购协议书》，系双方真实意思表示，协议内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行。一、关于本案《观澜溪谷认购协议书》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。按照本案认购协议之约定，原告应在签订认购协议书之日起七日内（即2013年1月7日前），携带相关证件与资料，前往被告售楼部其正式签订《商品房买卖合同》，但原告逾期未与被告签订《商品房买卖合同》，已构成违约；被告则在原告违约之后，依照认购协议之约定，已将原告认购的房屋另售予他人，故双方于2012年12月29日签订的《XX认购协议书》已无继续履行之可能，合同目的亦无法实现，依法应予解除。据此，原告要求解除《XX认购协议书》，合理有据，本院予以支持。二、关于定金10000元应否返还的问题。虽原告述称，其向被告购买的房屋系国家限制流通的商品，且自己无能力一次性支付房款，故主张未能签订《商品房买卖合同》购买本案房屋的过错完全在于被告，并据此要求被告返还定金及支付利息。但根据南宁市住房保障和房产管理局的出具的复函，原告所认购的房屋所在的楼房即观澜溪谷项目不属于南宁市城区人民政府街道办事处管辖区域，该项目未纳入南宁市住房限购区域，故原告作为非南宁市户籍居民，即使在签订本案认购协议之前已有购房，但其在被告开发的观澜溪谷项目处再行购买房屋，并不受南宁市限购政策的调整与约束；况且原告作为具有完全民事行为能力的自然人，对其是否具有购买房屋的经济能力应有合理的预期，而原告亦未提供证据证明被告在签订认购协议过程中存在过错，在履行认购协议签订过程中存在违约行为。综上，本院对原告称其未能签订《商品房买卖合同》购买本案房屋的过错在于被告的主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方未能按照协议约定签订商品房买卖合同的过错在于原告，故被告有权依照法律规定没收原告支付的定金10000元，据此，原告要求被告返还定金的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告周XX与被告广西XX房地产有限责任公司于2012年12月29日签订的《XX认购协议书》；
二、驳回原告周XX要求广西XX房地产有限责任公司返还定金并支付利息共计11000元的诉讼请求。
本案案件受理费380元，由原告周XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交纳，又不申请缓交、免交的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 袁小辉
二〇一三年九月四日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。