福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安民初字第3925号
原告缪亮安。
委托代理人林小旺，福建正联律师事务所律师。
被告郭可初。
委托代理人郭光榕，福建人文律师事务所律师。
委托代理人肖春花。
被告林针。
原告缪亮安与被告郭可初、被告林针民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨胜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缪亮安的委托代理人林小旺、被告郭可初的委托代理人郭光榕、肖春花到庭参加诉讼，被告林针经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪亮安诉称，2013年5月10日俩被告与原告签订一份借款合同，约定俩被告向原告借款436万元。借款期限从2013年5月10日至2013年8月9日，借款月利率3%。同时约定，俩被告以坐落于福安市城北荷塘苑住宅小区12号的房产为借款设立抵押担保。原告交付借款后，俩被告没有依约还本付息。为此，原告请求依法判令：1、俩被告偿还原告借款本金436万元及利息（按月利率3%的标准，从借款之日计算至实际还款之日）；2、原告对俩被告坐落于福安市城北荷塘苑住宅小区12号房产的折价款、或拍卖、变卖款享有优先受偿权。
被告郭可初辩称，1、俩被告向原告借款436万元属实，但是借款后被告已经偿还借款共计62万元；2、借款月利率3%偏高，应调整为月利率2%的标准；3、俩被告坐落于福安市城北荷塘苑住宅小区12号的房产所设立的抵押仅是针对其中200万元的债权，原告只能在200万元金额范围内对俩被告坐落于福安市城北荷塘苑住宅小区12号房产的折价款、或拍卖、变卖款享有优先受偿权。
被告林针未作答辩。
经审理查明，2013年5月10日原告缪亮安与被告郭可初、林针签订一份借款合同。合同约定：1、俩被告向原告借款436万元；2、借款期限自2013年5月10日至2013年8月9日，借款月利率3%；3、俩被告以共有的坐落于福安市城北荷塘12号的房产为借款提供抵押担保。同日，原告通过建设银行账户向被告郭可初转账交付借款200万元、236万元，共计436万元，被告郭可初出具一张借款金额436万元的借条交由原告收执。
为确保俩被告为借款设立的房产抵押生效，原、被告于借款当日在福安市房地产管理局（以下称“房管局”）申请办理房产抵押登记，并签订一份《借款抵押合同》报房管局备案。该借款抵押合同载明被告郭可初借款金额200万元，借款月利率2%，抵押物为坐落于福安市荷塘苑住宅小区12号房产（房产证字号：韩房权证福安字第××号）。房管局就原、被告借款设立的房产抵押向原告缪亮安颁发字号为“安房他证福安字第00201311**”的房屋他项权证。该房屋他项权证载明他项权利种类为抵押权、债权数额200万元。
借款后，被告郭可初于2013年5月11日、8月23日分别向原告偿还借款12万元、50万元。此后本息均未支付，原告遂于2013年10月21日诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有原告提供的借款合同、中国建设银行转账凭条、被告郭可初出具的借条、房管局颁发的房屋他项权证、本院从房管局调取的借款抵押合同以及原、被告的庭审陈述等证据证明，足以认定。
本院认为，原告缪亮安和被告郭可初、林针就借款436万元的借款合同，除借款月利率3%的约定偏高外，其他内容客观真实，合法有效。原告按照合同约定交付436万元借款，原、被告借贷关系依法成立。讼争借款月利率偏高，本院根据本地区审判实践掌握的2%的标准依法予以相应调整。在原、被告对借款本金、利息的偿还顺序未作具体约定的情况下，根据合同法相关司法解释的规定，被告郭可初2013年5月11日的还款12万元、8月23日的还款50万元应按照先利息后本金的顺序抵充。按月利率2%，从借款之日起计算，抵充利息为29.68万元、本金为32.32万元。经抵充，截至2013年8月23日，俩被告尚结欠原告借款本金403.68万元。俩被告对所结欠借款本金及相应利息负有清偿义务。原、被告签订的借款合同约定，俩被告以共有的坐落于福安市荷塘苑住宅小区12号房产为借款提供担保，但原、被告签订并报房管局备案的借款抵押合同明确了抵押担保的债权数额为200万元，该抵押合同是针对抵押事项所签订，应认定为双方对抵押担保债权数额从原借款合同的436万元变更为200万元。且房管局颁发给原告的房屋他项权证亦明确债权数额为200万元。根据物权法相关规定，原告享有的抵押物权以登记为生效要件，原告持有的房屋他项权证系其享有物权的法定凭证，该权证具有公示效力。故原告主张全部债权对抵押房产折价或者拍卖、变卖款优先受偿，依据不足，本院不予采纳。原告对俩被告坐落于福安市荷塘苑住宅小区12号房产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿的债权金额应为借款抵押合同或房屋他项权证载明的金额即200万元及相应利息。原告的诉讼请求，有事实和法律依据部分，本院予以支持，无依据部分，依法予以驳回。被告林针经本院传票传唤，拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百一十一条第二款、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郭可初、林针于判决生效之日起三日内共同返还原告缪亮安借款本金403.68万元并支付利息（利息按月利率2%的标准计算，从2013年8月24日起计至判决确定的还款之日止）。
二、原告缪亮安对被告郭可初、林针提供抵押的坐落于福安市城北荷塘苑住宅小区12号的房产的折价或者拍卖、变卖款在借款本金200万元及相应利息范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告缪亮安的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费41680元，减半收取为20840元，由原告缪亮安负担840元，被告郭可初、林针负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 杨胜
二〇一四年一月六日
书记员 叶林
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
裁判文书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理的期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
3、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本诉）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
5、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
6、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。