广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初72号原告：广州市越秀区糖烟酒副食品公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘秀兵，职务经理。委托代理人：彭涛，广州市越秀区糖烟酒副食品公司员工，联系地址。被告：广州市御林饮食娱乐有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：韦星。原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司诉被告广州市御林饮食娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭涛到庭参加了诉讼，被告经公告传唤期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：涉诉房屋即广州市越秀区应元路20号房屋是原告向广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀一所）承租的物业，由原告代管代租。2010年1月19日，原、被告之间签订了一份《广州市房屋租赁合同》以及《租赁补充协议》。合同约定由乙方即被告承租涉案房屋，面积为122.7平方米，租赁期限自2010年2月16日至2013年2月15日，乙方知悉租用的物业系甲方即原告向第三人承租物业。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告按照上述合同约定向原告支付租金，再由原告将所收取的租金向越秀一所代缴，原告从中收取一定金额的代管费用，如遇业权人越秀一所提升租金，则被告所交租金相应调整。2014年9月4日，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》补充协议（一）中约定：甲乙双方同意合同租赁期限延期至2014年12月31日止，租赁期延长期间，乙方按6300元／月向甲方缴纳租金。2014年12月31日租赁合同期限届满后，原告向被告提出就涉案房屋签订新的租赁合同，新合同的租金必定高于同地段广州市房屋租金参考价，若不同意签订新的租赁合同就在原合同期满之后返还房屋。被告随即表示同意签订新的租赁合同，但是之后又反悔，既不同意签订新的租赁合同也不同意返还房屋，而是按照原租金标准向原告支付所谓的场地占有使用费。原告为了防止国有资产的流失，在继续要求被告返还物业或者签订新的租赁合同同时按照原租金标准6300元／月收取了被告所支付的房屋占有使用费。另外，由于被告拒绝按照越秀一所的要求支付租金，原告也只能按照原租金标准向越秀一所代缴租金。2015年6月15日，原告收到越秀一所口头通知，要求原告按照每月15830.88元支付2014年起涉案房屋的使用费。原告告知被告后，被告仍然不予返还房屋。2015年7月27日，原告向被告发出《关于应元路20号首层租金调整的通知》，明确告知被告：“如贵方续约经营，我司将向相关部门申请办理与贵方签订新的租赁合同，租期从2015年1月1日至2016年12月31日止，每月租金调升为17414元。另贵方需补缴2014年12月1日至2015年7月31日的租金差额88912元。”被告收到上述通知后，仍然不理不睬，继续使用涉案房屋。2015年9月15日，原告收到越秀一所发出的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，该所正式通知原告自2014年12月起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价即129元／平方米（合计15830.88元／月）缴纳租金。2015年9月16日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，通知被告解除租赁关系并限期于2015年10月15日之前返还物业。截至目前为止，被告仍然占有使用涉案房屋，被告的前述行为导致原告无法向越秀一所补交从2014年12月起至今的租金差额，也无法向越秀一所交回房屋，原告随时面临被越秀一所起诉的法律风险。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条的规定，原、被告的租赁合同在2014年12月31日届满之后，双方形成了事实上的租赁关系，依法租赁期限为不定期。原告有权解除与被告之间的租赁关系。本案中原、被告之间的不定期租赁关系已经于2015年9月17日即被告收到原告寄出的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》时解除。被告应当于租赁关系解除后立即向原告返还涉案房屋。被告在与原告的原租赁合同解除后仍然占用涉案房屋，应当支付占有使用费。依据越秀一所要求及广州市国土房管局最新公布的房屋租金参考标准，该地段商业用房租金从2014年12月开始为每平方米129元，涉案房屋的租金应当为每月15830.88元。解除租赁关系之后，原告给予被告一个月的期限交还涉案房屋，故从2015年10月开始直至实际交还房屋之日止，被告应当按照前述标准向原告支付占有使用费。且根据补充协议第6条的约定，合同解除后被告逾期不搬迁的，应当向原告支付租金标准两倍的逾期交房违约金直至交还房屋之日止。原告给予被告一个月的合理搬迁期限，被告仍然未搬离，很显然存在违约情节。故从2015年10月至被告实际交还房屋之日止，被告应当按照每月12600元的标准向原告支付逾期交房违约金。综上，原告请求法院判令：1.确认原、被告之间的租赁关系已经于2015年9月17日解除；2.被告按照15830.88元／月的租金标准向原告补交自2015年10月、11月两个月的物业占有使用费差额19061.76元；3.被告按照15830.88元／月的租金标准支付2015年12月起至2016年4月5日止的房屋占有使用费；4.被告向原告支付2015年10月起至实际返还房屋之日止的逾期搬迁违约金，每月的逾期搬迁违约金按照6300元／月租金标准的两倍计付；5.原告没收被告保证金12000元；6.被告承担本案全部诉讼费用。被告没有答辩。经审理查明：2010年1月19日原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在越秀区应元路20号首层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积122.7平方米。租赁期限自2010年2月16日至2013年2月15日，其中自2012年2月16日至2013年2月15日月租金额为6300元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳12000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。乙方应依时交纳租金。逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。2010年1月19日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《租赁补充协议》，其中约定甲乙双方在2010年1月19日就越秀区应元路20号首层场地租赁签署《广州市房屋租赁合同》基础上，经协商一致达成以下条款作为补充协议：1.乙方应于合同签署之日支付甲方租赁押金和首月租金。合同期满后，如乙方结清所有费用，按约交还场地并经甲方检查租赁物业内原有设备设施无损，且乙方不存在违约情况，甲方将押金无息退还给乙方……2.乙方缴纳租金仅为场地租用费用，不包含水、电费及物业管理费等费用，乙方使用物业经营中涉及的费用和法律责任全部由乙方自行承担。6.合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前或甲方发出解除合同之日起一周内搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿。逾期不搬迁的，除乙方须按合同约定租金标准的两倍支付逾期违约金外，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施等。同日，被告依照合同约定向原告缴纳了保证金12000元，原告向被告开具了相应发票。2014年9月4日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《补充协议（一）》，约定：一、甲乙双方同意上述合同租赁期延期至2014年12月31日止。租赁期延长期间，乙方按6300元／月向甲方缴纳租金。二、除本补充协议（一）第一点条款约定外，甲乙双方的权利和义务仍按合同、补充协议约定的内容执行等。2015年1月1日起即原、被告关于涉案房屋的租赁合同期满之后，双方没有再行签订新的租赁合同。被告仍然按照6300元／月的租金标准向原告支付涉案房屋2015年1月至同年11月的租金或占有使用费，原告向被告开具了相关发票。另据原告提交的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，越秀一所（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）于2008年6月18日签订该合同，约定越秀一所将越秀区应元路20号地下南边的房地产承租给原告作商业用途使用，建筑面积122.72平方米，租赁期限自2007年6月1日至2010年6月30日，2007年6月1日至2008年6月30日的月租金额为1440元，2008年7月1日至2010年6月30日的月租金额为1584元等。原告称该合同约定的地址即为越秀区应元路20号地下，亦即首层，与涉诉房屋是同一房屋。另查明：2015年9月15日，越秀一所向原告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，称该所与原告签订的租赁合同已经于2014年6月30日到期，后双方没有续签新的房屋租赁合同，属于不定期租赁关系。该所通知自该通知送达之日起终止与原告的租赁关系，并要求原告于2015年10月15日前将房屋腾空交还；自2014年12月起至实际交回房屋期间按照市国土房管局最新公布的房屋租金参考价即129元／平方米（合计15830.88元／月）的标准缴交房屋使用费等。另原告原来每月向越秀一所缴纳的月租金为3643.2元，原告自2015年12月份起按照15830.88元／月的标准向越秀一所缴纳了房屋使用费，并于2015年12月21日向越秀一所补交了2014年12月至2015年11月的房屋使用费146252.4元。2015年9月16日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，该通知称：“位于广州市越秀区应元路20号首层（房屋地址）的房屋，属我司管理的非住宅直管房。我司与你签订的租赁合同已于2014年12月31日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，你至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，我司决定终止与你的租赁关系并收回房屋。请你于2015年10月15日前，将上址房屋腾空交回我司，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按不低于市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即129元／平方米（合计15830.88元／月）的标准，缴交上址房屋的使用费。同时，我司保留通过法律途径追讨因你逾期未腾退房屋产生的所有责任。”前述通知经EMS特快专递于次日妥投送达给被告。2016年4月5日，被告将涉案房屋腾空交还给原告。据原告陈述称，被告以6300元／月的标准向其支付了涉案房屋的占有使用费直至2015年11月份，自2015年12月1日起直至其腾空交还房屋给原告之日即2016年4月5日止的房屋的占有使用费，被告尚未支付任何款项。庭审中，原告陈述称，被告在签收原告发出的前述《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》后，并未就调租事宜与被告或者越秀一所进行任何协商或提出异议；截至2016年9月2日，原告、被告与越秀一所就涉案房屋的租赁纠纷并无其他诉讼。本院认为：原、被告于2010年1月19日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充协议》以及双方于2014年9月4日签订的《补充协议（一）》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对原、被告双方当事人均具有法律约束力。被告经本院传票传唤期满没有出庭应诉也没有提交答辩状，依法视为放弃相关诉讼权利并由此承当相应不利法律后果。根据前述查明事实，原、被告之间关于涉案房屋的租赁合同期限于2014年12月31日期满之后，双方再没有签订新的租赁合同，双方之间的租赁转化为不定期租赁，依照《合同法》第二百三十二条的规定，原告尽到合理期限之前通知的义务之后可以随时解除合同。原告在解除合同前应当给予被告一定的合理期限作为宽限期，宽限期自该通知送达给被告或视为送达给被告之次日起计算。原告向被告发出的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》已经于2015年9月17日妥投，且该邮寄地址为被告承租涉案房屋经营的地址，该通知应当视为已经送达给被告。考虑被告承租涉案房屋从事商业用途，本院酌情确定该宽限期至2015年9月30日届满，原、被告双方关于涉案房屋的租赁合同关系自2015年10月1日起解除。在该通知中，原告明确要求被告按照房管部门公布的房屋租金参考价即15830.88元／月的标准支付房屋占有使用费，被告仍然以6300元／月的标准向原告支付涉案房屋2015年10月份、11月份的占有使用费。基于前述宽限期至2015年9月30日届满的理由，原告要求被告按照15830.88元／月的标准补齐2015年10月、11月房屋占有使用费诉请，合法合理，本院予以支持。经核算，被告应当向原告补交涉案房屋2015年10月、11月的占有使用费合计19061.76元。同理，原告要求被告按照15830.88元／月的标准支付涉案房屋自2015年12月1日至2016年4月5日腾空交房之日止占有使用费的诉请，合法合理，本院予以支持。由于被告自2015年12月1日起拖欠租金或房屋占有使用费，因此依照《租赁补充协议》第5条的相关约定，原告有权没收被告交纳的保证金12000元。如前所述，原、被告之间的租赁合同关系于宽限期届满之次日即2015年10月1日起解除，被告亦应当在前述宽限期届满之前将涉案房屋腾空交还给原告，否则将承担相应的逾期交房责任。前述《租赁补充协议》第6条明确约定被告逾期不搬迁的，其须按合同约定租金标准的两倍支付逾期交房违约金。因此，依照该协议的约定被告自2015年10月1日起应当向原告支付相应的逾期交房违约金。但是鉴于原告并没有提供证据证明其在租金之外还遭受了其他损失，其在要求被告支付相应房屋占有使用费及没收被告交纳的保证金12000元之外又另行要求被告按照12600元／月的标准向其支付逾期交房违约金，该标准明显畸高。综合考虑被告相关履约情况，从平衡双方当事人权利义务的角度出发，依照民事活动的公平合理原则，本院酌情将其调整按照每月1000元的标准计付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司与被告广州市御林饮食娱乐有限公司关于广州市越秀区应元路20号首层[建筑(或使用)面积122.7平方米]的租赁法律关系自2015年10月1日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市御林饮食有限公司一次性向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付2015年10月1日至2015年11月30日的房屋占有使用费差额19061.76元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市御林饮食有限公司一次性向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付自2015年12月1日起至2016年4月5日止的房屋占有使用费（按照15830.88元／月的标准计付）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市御林饮食有限公司一次性向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司支付自2015年10月1日起至2016年4月5日止的逾期交房违约金（前述逾期交房违约金从2015年10月1日起按照1000元／月的标准计付）；五、被告广州市御林饮食有限公司向原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司交纳的保证金12000元，自本判决发生法律效力之日起由原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司予以没收；六、驳回原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元，由原告广州市越秀区糖烟酒副食品公司负担843元，被告广州市御林饮食有限公司负担779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  郭伟强人民陪审员  张 宇二〇一六年九月五日书 记 员  戴 鹏