北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第23069号
原告北京荣恒泰悦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼商务中心105内101。
注册号：110105014001694。
法定代表人桂荣云，董事长。
委托代理人周宇峰，男，该公司执行董事，住公司宿舍。
委托代理人张修远，女，该公司职员，住公司宿舍。
被告林正造，男。
被告北京佳家邻商贸有限公司，住所地北京市海淀区吴家场路1号院甲1号楼地下2层。
注册号：110108016510789。
法定代表人陈显三，总经理。
委托代理人田猛，男，该公司职员，住公司宿舍。
二被告之委托代理人葛建国，北京赛尔律师事务所律师。
原告北京荣恒泰悦投资管理有限公司（以下简称荣恒泰悦公司）与被告林正造、北京佳家邻商贸有限公司（以下简称佳家邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣恒泰悦公司之委托代理人周宇峰、张修远与被告林正造及佳家邻公司之委托代理人葛建国，被告佳家邻公司之委托代理人田猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荣恒泰悦公司诉称，2013年8月1日，我公司与林正造签订租赁合同，其承租我公司位于xxx（物业名称为xxx）负一层商铺，用于设立大型综合超市，租赁期为10年，自2013年8月1日起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满，以后租赁年度依次顺延至租赁期限届满。2013年8月1日至2013年11月30日为免租装修期，但水、电、制冷等费用仍需缴纳。合同签订后，林正造一直找借口拖欠各种费用，并于2014年5月8日向我公司发出承诺书，承诺于2014年5月17日前缴纳所欠154407元电费，以及于2014年5月31日前缴纳所欠20万元电费，否则我公司可采取包括停水、停电等措施及法律程序，但林正造至今依旧未履行承诺。后我公司分别于2014年5月20日、2014年5月29日、2014年6月4日、2014年6月11日、2014年7月6日向林正造发出催款通知函，要求其在规定期限内缴纳所欠的租金、水、电、能源费等费用。其中林正造、佳家邻公司于2014年6月4日催款通知函中同意于2014年6月30日之前支付拖欠租金875295元，否则将承担根本违约责任，只此笔租金已经从2014年2月29日至2014年6月30日已逾期缴纳122天。此后我公司于2014年7月6日向林正造、佳家邻公司发出催款通知函中明确告知将于2014年7月9日晚6点整为最后期限，但林正造、佳家邻公司置之不理，我公司才于2014年7月9日晚采取停水、停电、停止空调等措施，以及收回出租商铺。2014年7月9日我公司向林正造及佳家邻公司送达解约函，但林正造仍未缴纳拖欠款项，且本人已经失去联系。为维护我公司的合法权益，特起诉到法院请求1、林正造与佳家邻公司共同向我公司支付拖欠的租金1605080.88元，水电费521374元，能源费395978.79元，垃圾清运费13500元，违约金191385.37元（其中租金的违约金暂时计算至2014年7月9日止），共计2727319.04元。2、确认我公司与林正造于2013年8月1日签订的《租赁合同》已于2014年7月9日解除，二被告共同向我公司支付合同根本违约金3350589.78元，以及从2014年7月9日至2014年9月30日我公司再次出租该商铺前空置房屋损失1523829.87元。本案诉讼费用由林正造、北京佳家邻商贸有限公司共同承担。
林正造辩称，我是代表佳家邻公司与荣恒泰悦公司签订的房屋租赁合同，房屋是由佳家邻公司实际租赁使用，与我个人无关，现我不同意荣恒泰悦公司的诉讼请求。
佳家邻公司辩称，我公司对欠付租金没有异议，对荣恒泰悦公司主张拖欠水、电等费用有异议，荣恒泰悦公司应当提供相应的证据，否则我公司不予认可。对于荣恒泰悦公司主张相关违约金之请求，并无合同约定，我公司不予认可。由于荣恒泰悦公司在合同履行期间长期持续干挠我公司正常经营，在我公司并未收到解约函的情况下，于2014年7月9日晚违法强行侵占出租房屋及我公司经营的商品和经营人员个人财物，给我公司造成巨额经济损失。因我公司不存在违约事实，故我公司不同意荣恒泰悦公司的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月1日，荣恒泰悦公司（甲方、出租方）与林正造（乙方、承租方）签订《租赁合同》，林正造承租荣恒泰悦公司位于xxx（物业名称为xxx）负一层商铺用于设立大型综合超市，租赁期为10年，自2013年8月1日起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度依次顺延至租赁期限届满。2013年8月1日至2013年11月30日为免租装修期，但水、电、制冷等费用仍需缴纳。租金支付方式为固定租金（含物业服务费、不含能源费），第一年至第四年，日租金为每平方米每天2.2元，自第五年起每3年递增5%（第1-4年，日租金2.2元／月.平米，月租金558431.63元）。双方在合同中就租金、租赁保证金、付款时间与付款方式、房屋交付、经营条款、续租与转让、双方的权利义务、房屋交还、违约责任、保险、合同终止、其他约定等具体事项进行了明确约定，其中合同第四条第4.2.1项约定：乙方应向甲方缴纳相当于1个月租金的租赁保证金人民币558431.63元（大写：人民币伍拾伍万捌仟肆佰叁拾壹元陆角叁分整）由甲方保管直至租约期满。在乙方无违约的前提下如数（不计利息）退还乙方。合同第四条第4.2.2项约定：在承租期内，若乙方违反本合同之规定，存在欠付甲方的租金等相关费用，应由乙方赔偿甲方的损失等情况，而乙方没有予以相应赔偿时，甲方有权按照本合同约定从租赁保证金中相应扣除。乙方应在接到甲方的抵扣通知后的15个工作日内将甲方扣除的租赁保证金补足给甲方，如甲方持有的保证金由于作该等抵付和／或赔偿和／或扣收而少于上述规定之金额，乙方应根据甲方的通知，于15个工作日内向甲方补交该等差额，乙方每逾期一天应按租赁保证金的千分之一向甲方支付赔偿。若超过30日仍未补足，则甲方有权解除合同，收回该项目，同时甲方有权追索损失并要求乙方承担相应的违约责任。合同第五条第5.2.3项约定：其他费用：乙方承担租赁期间本合同约定项目内所发生的一切费用，包括但不限于供暖、制冷、水、电、煤气、宽带、有线电视等费用、乙方独立使用的设备设施维护、保养及更换等费用，以及物业服务费以外的全部费用。双方因此合同产生的相关税费按国家规定各自缴纳。合同第六条第6.2.2项约定：……首笔租金交纳：自本合同签订后2日内乙方应向甲方预付该项目3个月的固定租金；之后，租金交纳：自计租日起，租金以每3个月为一个支付期，乙方将于每期租期满前7日内向甲方支付下一个支付期的租金，甲方应在收到该笔租金时提供相应合法有效发票。如乙方未在约定期限支付下一季的相关租赁费用，则视为乙方违约……。合同第十六条第16.1项约定：甲方无违约，乙方单方解除合同的，视为根本违约，租赁保证金不予退还，另向甲方支付相当于六个月租金的违约金及直至甲方再次签约出租该标的物之间空闲的房租损失。乙方无违约，甲方单方解除合同的，视为根本违约，甲方返还乙方交纳的租赁保证金，另向乙方支付相当于六个月租金的违约金，同时承担给乙方造成的各项损失，包括但不限于营业损失、设备损失、货源损失、商户装修损失，但乙方必须提供充分事实依据。合同第十六条第16.2项约定：如一方违约导致另一方按合同约定行使解除权、依法解除本合同的，违约方应按相关条款约定向另一方履行赔偿责任。除此以外，如因甲方违约导致本合同解除的，甲方应在合同终止日后60天内将乙方的租赁保证金、乙方多缴租金费用及其他费用，以及应向乙方承担的违约金及损失赔偿金，支付给乙方；如因乙方违约导致本合同解除的，甲方不退还乙方租赁保证金，同时，乙方应向甲方支付违约金及损失赔偿金。合同第十六条第16.3项约定：如乙方延迟缴交租金及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额1‰违约金。如逾期60天未能缴足租金及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回商业物业，乙方的租赁保证金不予退还，并须赔偿甲方的相关损失。合同第二十三条第23.4项约定：乙方须在合同约定的开业日期前，以合同租赁场地为注册地，以自身名义独立注册成立经营主体，领取有关证照，并将附件中有关经营证照及文件（包括但不限于营业执照、税务登记证明、法人身份证复印件、组织机构代码、商标注册证明等）交甲方备案，并作为合同之附件。乙方依法注册经营主体后，由乙方与该合同主体共同履行本合同约定的各项义务，并对甲方承担连带责任。乙方未按合同约定注册成立经营主体的，不得开业，且甲方有权解除合同。
合同签订后，荣恒泰悦公司将出租场地交付林正造使用。2013年11月27日，经荣恒泰悦公司同意，林正造以股东身份与他人在承租场地登记注册成立了佳家邻公司（发照日期2014年3月24日）。在此期间，佳家邻公司在林正造与荣恒泰悦公司签署的租赁合同上加盖了公司合同专用章。
合同履行中，林正造与佳家邻公司未能按协议约定按期支付房屋租赁费及相关水电费等物业费用，双方产生纠纷。2014年5月8日，佳家邻公司向荣恒泰悦公司出具《承诺书》，内容为：“鉴于，北京佳家邻商贸有限公司签约人林正造从13年12月21日至14年4月20日尚欠北京荣恒泰悦投资管理有限公司水电费554407元（大写：伍拾伍万肆仟肆佰零柒元）未予支付，其中14年5月2日已缴纳50000元（大写：五万元整）另150000元（大写：拾伍万元整）抵充城际悦邻应缴纳广告牌制作费。根据双方签署《租赁合同》相关规定，此行为已经存在违约情况。但双方本着长期合作的意向，考虑实际经营的困难。经双方友好协商：北京佳家邻商贸有限公司于2014年5月17日前缴纳154407元（大写：壹拾伍万肆仟肆佰零柒元）。2014年5月31日前缴纳200000元（大写：贰拾万元整）。如以上费用未按时缴纳，北京佳家邻商贸有限公司除了依《租赁合同》约定承担违约责任以外，并同意北京荣恒泰悦投资管理有限公司采取包括停水、停电等措施及相关法律程序，以督促其履行《租赁合同》约定，按时缴纳相关费用。至于北京佳家邻商贸有限公司所欠北京荣恒泰悦投资管理有限公司的租金875295元，待5月20日双方再次商讨缴纳时间。”
2014年5月20日，荣恒泰悦公司向佳家邻公司及林正造送达《催款通知函》，该函内容为：“致：佳家邻超市（林正造），截止目前，贵单位尚欠我公司以下款项未予支付：租金：1675295元，物业管理费：0元，所属期间：2014.5.31-2014.8.31。款项合计：1675295元（大写壹佰陆拾柒万伍仟贰佰玖拾伍元整）。望贵单位在2014年5月31日之前缴纳所欠以上费用，如到期贵单位仍未缴纳，则根据双方签订的租赁合同违约条款规定，每逾期一日，将按照租赁保证金总额的千分之五支付违约金。同时，我公司有权保留采取进一步法律措施的权利。特此函达”。
2014年6月4日，荣恒泰悦公司向佳家邻公司及林正造送达《催款通知函》，该函内容为：“致：佳家邻超市（林正造），截止目前，贵单位尚欠我公司以下款项未予支付：水电费337504元，所属期间：2014.2.29-2014.5.29。所欠租金875295元。款项合计：1212799元（大写壹佰贰拾壹万贰仟柒佰玖拾玖元整）。现根据双方签订的《租赁合同》，贵公司已经构成根本违约，望贵单位在2014年6月15日之前缴纳所欠以上水电费：337504元费用，2014年6月30日前所欠房租875295元，如到期贵单位仍未缴纳，则根据双方签订的租赁合同违约条款规定乙方属于根本违约，每逾期一日，将按照租赁保证金总额的千分之五支付违约金。同时，我公司有权保留按《租赁合同》采取进一步法律措施的权利。特此函达”。
2014年6月18日，荣恒泰悦公司将打印好并盖有公司公章的《补充协议》交给佳家邻公司，佳家邻公司对此协议没有提出异议。该协议约定：“甲乙双方根据2013年8月1日所签署《租赁合同》第四条4.2.2款的规定，及第十六条，16.1款16.2款16.3款的规定，乙方已经属于根本违约，但考虑到乙方实际有困难，双方经协商决定：一、乙方承诺如于2014年7月25日前将所欠甲方的所有费用结清（水电费、能源费、房屋租金等），如乙方未按以上日期结清所欠甲方所有费用，甲方有权利追究乙方根本违约责任并依据第十三条，13.3款立即收回该商业。二、乙方如继续违约甲方将视同乙方放弃租赁权与经营权，有权停水停电并没收乙方租赁物内所有现有商品与设施设备，货架、办公用品等用于抵项乙方欠甲方款项，不是（足）部分甲方有权继续追缴。乙方经营期间的债务甲方概不负责。乙方承担根本违约所产生的违约责任。三、本协议一式肆份甲、乙双方各贰份，未尽事宜按原《租赁合同》执行，如有冲突以本补充协议为准。”
2014年7月6日，荣恒泰悦公司再次向佳家邻公司送达《催款通知函》，该函内容为：“致：林正造、北京佳家邻商贸有限公司，截止目前，贵单位尚欠我公司2014年3、4月份水电费230000元（包含上期支票退票3万元），5月份水电费137504元，6月份水电费163870元，总计：531374元（大写：伍拾叁万壹仟叁佰柒拾肆元整）。由于贵司已经拖欠各项费用超过60天严重违反租赁合同中违约条款已属根本违约责任，望贵司在2014年7月9日18：00之前缴纳以上所欠的水电费用，如未按时缴纳，则根据双方签订的租赁合同违约责任条款规定，每逾期一日，将按照租赁保证金总额的千分之五支付违约金。同时，我公司将在2014年7月9日晚9：30分整对你司停水、停电、停止空调等处理。我方有权按租赁合同中规定收回该项目另行出租，并保留采取进一步法律措施的权利。特此函达”。
2014年7月9日晚，荣恒泰悦公司将《解约函》送达林正造所属佳家邻公司经营办公地点。该《解约函》内容为：“致：林正造（字号：北京佳家邻商贸有限公司），依据贵、我双方签署的《租赁合同》第十六条第16款第1条、第2条、第3条规定：……现我方郑重通知如下：一、自本通知到达贵单位的同时，即解除双方签署的《租赁合同》，乙方应缴纳的租赁保证金、概不退还，并追缴乙方根本违约金：3350589.78元（大写：叁佰叁拾伍万零伍佰捌拾玖元柒角捌分整）二、贵方应收到本通知的同时，结算商场相关费用，并予以支付。具体欠款明细及金额见附表。欠费总额为2727319.04元（大写：贰佰柒拾贰万柒仟叁佰壹拾玖元零肆分整）三、贵方应在收到本通知后2日内将租赁的北京市海淀区吴家场路1号院甲1号（物业名称为：北京悦邻百姓生活服务广场）负一层（建筑面积：8345.18平米）的商铺，按《租赁合同》约定的交还方式交还我方，同时办好交接手续；届时贵方未按上述通知履行的，我方将依法采取强制措施收回租赁的铺位，同时追究贵方的法律责任。特此函告”。此后，荣恒泰悦公司按《解约函》内容收回了出租场地。至2014年7月9日止，佳家邻公司、林正造拖欠荣恒泰悦公司房屋租金1605080.88元，水电费521374元，能源费395978.79元、垃圾清运费13500元。
庭审中，荣恒泰悦公司就诉讼请求提交《租赁合同》、《催款通知函》、《承诺书》、2013年11月14日佳家邻超市水电费收据、照片、公司交纳水电费和供暖费票据、《解约函》、录像资料、米芝永和万善林证言等材料予以证明。佳家邻公司、林正造对《房屋租赁合同》、《承诺书》、照片等证据材料的真实性提出异议，对2013年11月14日佳家邻超市水电费收据、荣恒泰悦公司交纳水电费和供暖费票据、《解约函》、录像资料等证据材料的真实性没有异议，但对荣恒泰悦公司所要证明的内容提出异议，不予认可。对米芝永、万善林的证言及所要证明的内容均不予认可。佳家邻公司当庭就答辩意见提供2014年6月18日《补充协议》、录音资料，刘大伟、邱余浩证言等予以证明。荣恒泰悦公司对《补充协议》的真实性未持异议，但对该协议的效力及证明内容提出异议，不予认可。对录音中有关公司经理的录音内容予以认可，但对佳家邻公司所要证明的内容不予认可，对其他录音内容不予认可。对刘大伟、邱余浩证言中证明佳家邻公司拖欠供货商货款，未按期交纳房屋租金等内容予以认可，对其证明场地内有垃圾影响通行及卫生等情况不予认可。经释明，原、被告双方未提供其他相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《催款通知函》、《承诺书》、《补充协议》、录像资料等证据在案佐证。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。荣恒泰悦公司与林正造于2013年8月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。经荣恒泰悦公司同意，林正造按照协议约定以股东身份将租赁场地作为经营场地登记注册成立佳家邻公司，符合约定，因佳家邻公司已在《租赁合同》上盖章确认，据此，佳家邻公司与林正造应当共同承担房屋租赁合同的义务。林正造当庭否认承担合同责任，与查明事实不符，亦不符合合同约定，本院对其抗辩理由不予采信。根据查明事实，林正造与佳家邻公司在租赁房屋经营期间未按合同约定按期支付房屋租金、水电费、制冷费等费用，违反了合同约定，应当承担合同违约责任。现荣恒泰悦公司起诉请求林正造、佳家邻公司支付拖欠租金1605080.88元，水电费521374元，能源费395978.79元、垃圾清运费13500元及相应违约金，请求合理，且符合合同约定，本院予以支持。林正造、佳家邻公司对《租赁合同》及欠款金额提出异议，未提供相应证据，本院对其相关抗辩意见不予采信。荣恒泰悦公司与佳家邻公司于2014年6月18日签订的《补充协议》系荣恒泰悦公司打印并加盖公章后提交给佳家邻公司，且该协议中亦有佳家邻公司的公章，故该协议系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守履行。荣恒泰悦公司对该《补充协议》的效力提出异议，因该协议系其主动提供给佳家邻公司，根据诚信原则，其反言无效，故本院对其异议不予采信。依据该补充协议的约定，荣恒泰悦公司认可佳家邻公司于2014年7月25日前将所欠费用结清。由于该协议实际上变更了佳家邻公司付款期限及构成根本违约的时间基点，且原先协议及函件中与此补充协议相冲突的，应以此补充协议内容为准。据此，在佳家邻公司仍在经营的情况下，荣恒泰悦公司于2014年7月6日向林正造、佳家邻公司送达催款通知并单方提前约定解除合同期限，不符合《补充协议》约定的期限。据此，尽管荣恒泰悦公司于2014年7月9日向佳家邻公司送达《解约函》并依据《解约函》提前收回出租房屋，但该行为违反了《补充协议》的约定，据此，荣恒泰悦公司依据此《解约函》主张佳家邻公司、林正造承担支付根本违约金及赔偿转租期间的租赁损失等请求，缺乏法律依据，本院不予支持。由于佳家邻公司、林正造在履行房屋租赁合同期间确实存在未按期限支付房屋租金及水、电费等费用的事实，且荣恒泰悦公司已于2014年7月9日实际收回出租场地并将场地转租，双方所签房屋租赁合同已不具备继续履行的条件，据此，本院将确认双方所签房屋租赁合同于2014年7月9日解除终止履行。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除北京荣恒泰悦投资管理有限公司与林正造、北京佳家邻商贸有限公司于二0一三年八月一日签订的《租赁合同》，该合同于二0一四年七月九日终止履行。
二、林正造、北京佳家邻商贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京荣恒泰悦投资管理有限公司拖欠房屋租金一百六十万五千零八十元八角八分，水电费五十二万一千三百七十四元，能源（制冷）费三十九万五千九百七十八元七角九分，垃圾清运费一万三千五百元及二0一四年七月九日前违约金十九万一千三百八十五元三角七分，上述费用共计二百七十二万七千三百一十九元零四分；同时按每日千分之一标准支付拖欠房屋租金一百六十万五千零八十元八角八分自二0一四年七月十日起至实际给付之日止的逾期付款违约金。
三、驳回北京荣恒泰悦投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万五千元，由北京荣恒泰悦投资管理有限公司负三万六千元，已交纳二万七千一百七十三元，剩余八千八百二十七元，于本判决生效后七日内交纳；由林正造、北京佳家邻商贸有限公司负担二万九千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林宇军
人民陪审员 刘松庆
人民陪审员 陈 婕
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 魏明玮