沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初769号
原告褚丽芙，女，住沈阳市和平区。
委托代理人陈琳琳、王喜毓，系辽宁同方律师事务所律师。
被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。
法定代表人李德武，系该公司总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人王寅生，男，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区。
原告褚丽芙与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由本院代理审判员田琳琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈琳琳、王喜毓，被告委托代理人王寅生、刘野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1、请求依法判令被告支付逾期办证违约金（违约金计算以房款总额为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即同期贷款利率的1.5倍，计算时间从2013年10月31日到2015年11月25日止）,至起诉之日（2015年11月25日）暂计为人民币81599.5016元；2、由被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：第一、原告购买的是商业用房，被告所交房屋质量没有问题，没有影响原告的正常居住使用。被告已履行了商品房买卖的主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用的权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没有造成原告经济损失，原告也举不出因其被告逾期报备而造成的损失的证据。第二，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。而且，被告公司已经于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。第三，原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，法律不应保护。被告于2012年9月14日交付房屋，以物业公司收款收据为证。原告应当365日内即2013年9月13日前为办理房屋产权报备期间，诉讼时效期到2015年9月12日，原告2016年1月12日起诉，已经超过了两年的法定诉讼时效期间。双方已在合同中就逾期报备资料的违约责任作出了明确的约定。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，用以证明原被告双方之间存在商品房买卖合同关系，原告曾于2012年10月28日与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x层的房产。根据合同第8条约定，被告应于2012年10月30日前交付商品房。根据合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故自2013年10月31日起，被告应当承担逾期办证的违约责任。
被告对真实性没有异议，但证明不了原告的诉讼主张，原告已经超过了两年的诉讼时效期限。
2、购房发票、完税证、收据、房贷还款账单各一份，用以证明原告已于2012年8月29日付清上述《商品房买卖合同》中全部房款。
被告对该证据真实性没有异议，但证明不了原告的诉讼主张，恰恰否定了原告主张，原告已经超过了两年的诉讼时效期限。
3、准入通知单一份，用以证明被告于2012年10月30日将房屋交付原告使用
被告对该证据真实性有异议，入住时间为2012年9月14日，以发票记账联为证。
4.物业费发票联(B2601-B2616)、垃圾清运费发票联、装修服务费发票联各一份，用以证明入住时间为2012年10月30日。
被告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，原告提供的证据不是全部的发票，被告有剩余的发票，标注的日期是2012年9月14日。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、建设工程施工合同一份，用以证明曙光大厦工程开工日期2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前已经施工。原告对真实性无法核实，与本案无关。
2、审核意见书一份，用以证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过。被告已按照消防设计采购材料和施工。
原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录各一份，用以证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。
原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
4、消防验收申请报告一份，用以证明曙光公司已于单位竣工验收合同后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
5、公安行政处罚决定书三份，用以证明曙光大厦因消防没验收于2012年7月被处罚，责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
6、申请一份，用以证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，逾期办证责任不在曙光公司,而在消防局。原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
7、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，用以证明该规定2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使2014年10月21日前没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。原告真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
8、消防工程协议书及付款发票各一份，用以证明被告消防提及增加了建筑成本需要由原告承担该笔费用。
原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
9、建设工程消防验收意见书一份，用以证明意见书的时间是2014年10月22日，证明曙光大厦消防验收合格，造成逾期办证的原因是政府的行为导致的。
原告对真实性没有异议。这些证据能够证明是被告原因导致未通过消防验收，进而导致无法办理产权证。因此，对被告证明内容有异议。
10、初始登记证明一份，用以证明2015年9月1日起曙光公司的购房业主可以办理房产证。
原告对真实性没有异议，但对证明的问题有异议，作为房地产开发公司，被告不仅应办理初始登记，还应将该登记交给原告，并配合原告到房地产部门办理产权登记。该证据上没有交付给原告的签署收据。因此不能证明2015年9月1日该登记交给原告。
11、物业费收款发票记帐联（复印件）两份，用以证明原告于2012年9月14日入住。
原告对该证据的真实性无法确定，不是原件，对被告证明的内容有异议，这是被告单方面自己的凭证，没有任何原告签字确认。
12、发票联两张，用以证明原告实际入住的时间是2012年9月14日。
原告对该证据没有异议。但被告没在2012年9月14日交给原告钥匙，原告也没有在2012年9月14日办理入住。原告一共买了十六套房子，物业费共计27456元，其中两万元是2012年9月14日交的，被告给原告开具了这两张发票。
13、收据五张，分别是物业费收据一张7456元，装修垃圾清运费收据一张4160元，代收电费收据一张3200元，代收水费收据3200元，装修期间电梯使用费收据4800元，证明被告在2012年9月14日交齐全部入住应交的费用，已办理完入住手续，当天交给原告的钥匙。
原告对该证据的真实性有异议。对7456元物业费收据上的日期明显有修改，能看出月份从10月改成了9月。而且同样是物业费收据，该收据与之前被告开具的发票联不同，不符合财务常规。其他的收据日期都是手写的，因此也存在改动的可能。这几笔钱的实际付款时间是2012年10月30日。
经审理查明，原告褚丽芙与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号房屋，房屋建筑面积71.89平方米，房屋总价款514661元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，原告交付办理入住所需的费用后，被告分别于2012年9月14日给原告开具发票两张，于2012年10月30日给原告开具发票三张。被告于2015年9月1日取得房屋初始登记证明。现原被告双方因被告逾期办证产生纠纷，故原告于2016年1月12日来院起诉。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告于2012年10月30日将房屋交付原告，故被告应在365天内，即2013年10月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2015年9月1日才取得房屋初始登记证明，故被告未按合同约定期限报备的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原被告在合同第十五条第3项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决,虽然合同并未约定逾期办证的情况下，被告需支付违约金的计算标准，但从双方约定的“协商解决”来看，原告也并未放弃要求违约金的权利，仅仅是对计算标准双方并未进行确认，现原、被告双方至今无法针对违约金金额协商达成一致意见，结合涉案楼盘其他大部分商品房买卖合同约定的违约金支付标准：“如因出卖方的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，出卖方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”，根据公平原则，本院认为被告应参照该标准向原告支付违约金，即514661元×0.0001×365=18785元。关于诉讼时效，因合同约定的是协商解决，且被告直到2015年9月1日才取得初始登记证据，故原告于2016年1月12日来院诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告褚丽芙给付违约金18785元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1840元，由原告褚丽芙承担1571元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担269元。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1840元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 田琳琳
二〇一六年三月三十日
书 记 员 沈 晴
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。