湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01792号
上诉人（原审被告）：王志桥。
委托代理人袁志权，湖北匡济律师事务所律师。
委托代理人吴超文，湖北匡济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周尤金。
被上诉人（原审原告）：应青娥。
以上两被上诉人的共同委托代理人张毅、郭翼飞，湖北广众律师事务所律师。
上诉人王志桥因与被上诉人周尤金、应青娥房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00954号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
2015年3月25日，周尤金、应青娥向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除周尤金、应青娥与王志桥的租赁合同关系；2、王志桥立即腾退租赁房屋；3、王志桥支付拖欠的租金3，600元。
一审法院查明：涉案房屋位于武汉市江岸区下正街103号（老号为93号）。现有1989年7月15日《武汉市国有土地使用权证》载明：本证所列土地，根据中华人民共和国宪法暨有关规定，经审查准予陈德春使用，特发此证。用地座落下正街93号，用途住宅，用地面积37.13㎡，房屋占地面积37.13㎡，手写“违章占地24.53㎡临时保留”。另有1989年7月15日房屋所有权证载明：所有权人陈德春，所有权性质私有，房屋座落下正街93号，建筑结构为砖木，2栋共计建筑面积37.13㎡，手写“该户违章建筑24.53㎡临时管业”。
2000年6月8日，陈德春、应春娥（甲方）与应青娥、周尤金（乙方）签订《协议书》，载明：陈德春、应春娥夫妇在下正街93号有一幢私房，面积37.13平米，另有违章建筑24.53平米，因应青娥无住房（系应春娥亲妹妹）。经协商后，双方达成如下卖买房屋协议：1、该房屋总价为壹万肆仟元整，一次性付清；2、该房二楼朝西一间约十八平米房间给陈德春、应春娥的大姑娘陈丽文无偿居住十年整（从2000年8月1日至2010年8月1日止）到时无条件搬出；3、今后该房屋办过户手续由甲方负责无条件协助办理，过户手续费用由乙方负责；4、该协议一式叁份。协议人：甲方处应春娥、陈文萍、陈建军、陈丽文、陈国萍签名捺印，乙方处周尤金、应清（青）娥签名捺印。
同日，武汉市江岸区二七法律服务所出具2000年（见）字第13号《见证书》，载明：经审查核实，陈德春、应春娥夫妇将下正街93号私房卖给周尤金、应青娥夫妇，双方经协商达成协议，该协议真实、合法，现予鉴证。见证人：漆抗美（加盖武汉市江岸区二七法律服务所公章）。费用300元由周尤�、应青娥缴纳。
涉案房屋原房屋所有权证、国有土地使用证原件在签订上述协议后均由周尤金、应青娥一直持有直至涉案房屋拆迁时上交相关拆迁单位。周尤金、应青娥在原房屋基础上对涉案房屋进行了多次改建、扩建且王志桥并未参与。
2010年7月23日，武汉市江岸区二七街头道社区居民委员会出具《证明》一份，载明：兹有头道社区居民周尤金同志住武汉市江岸区下正街103号，系房产所有人，特此证明。
另查明：1993年4月5日，周尤金、应青娥与王小桥、何珍珍签订《买卖房屋协议》，载明周尤金、王小桥原为战友关系、感情较好，约定周尤金将其位于武汉市江岸区下正街93号的私房及其产权一半（18.565㎡）卖给王小桥，王小桥愿以5，500元一次性买进。王志桥称王小桥系其哥哥，该案中王小桥未到庭陈述、亦未主张任何权利。
2006年3月2日，王志桥出具手写《租》一份，载明：现租下正街103号房3间（一层一间）房租一季度100元。租房人，王志桥。
审理中，经一审法院询问，周尤金、应青娥称2008年曾向王志桥主张过房屋租金、此后并未主张，王志桥认可周尤金、应青娥曾于2008年向其主张房屋租金并对诉讼时效提出抗辩，同时表示不认可双方的房屋租赁合同关系、从未缴纳房屋租金。
一审法院认为：涉案房屋原房屋所有权、国有土地使用登记人系陈德春，后通过房屋买卖售于周尤金、应青娥，且周尤金、应青娥在原有的37.13㎡的基础上对涉案房屋进行了多次改建、扩建，而王志桥及他人均未出资参与改建、扩建，双方对此均予以认可。王志桥认可其于2006年3月2日书写的《租》的真实性，其中明确载明租下武汉市江岸区下正街103号的3间房屋、房租为一季度100元，且其认可一直居住至今，虽双方未签订正式的房屋租赁合同，但结合王志桥所书写的《租》中的意思表示及其居住的事实，且该《租》的原件由周尤金、应青娥持有，可以确定双方间的房屋租赁合同关系。王志桥提出双方不存在房屋租赁合同关系、其系购买了他人对涉案房屋的所有权而居住在涉案房屋中，但并未提交充分证据证明，且他人对涉案房屋是否享有所有权并未确认，而王志桥亦无法推翻其亲笔书写的《租》，故对其抗辩理由一审法院不予采纳。因王志桥认可其居住至今从未缴纳过租金，构成根本违约，故对周尤金、应青娥要求解除双方房屋租赁合同关系并要求王志桥从租赁房屋中腾退的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于周尤金、应青娥主张的房屋租金3，600元，庭审中双方均认可周尤金、应青娥于2008年向王志桥主张过房屋租金，此后并未主张，王志桥提出诉讼时效的抗辩一审法院予以照准，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故王志桥应支付周尤金、应青娥房屋租金600元（2014年3月至2015年3月以及2015年4月至2015年9月，共计6个季度）。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除周尤金、应青娥与王志桥之间的房屋租赁合同关系；二、王志桥于该判决生效之日起10日内向周尤金、应青娥支付房屋租金600元；三、王志桥于该判决生效之日起10日内从武汉市江岸区下正街103号房屋中腾退、搬离；四、驳回周尤金、应青娥的其他诉讼请求。案件受理费50元、邮寄送达费20元，共计70元，由王志桥负担。
一审法院判决后，王志桥不�，向本院提起上诉，其上诉理由和请求是：一、周尤金、应青娥与王小桥、何珍珍签订了买卖房屋协议，故王小桥、何珍珍与周尤金、应青娥对涉案房屋按份共有；王志桥与王小桥之间对按份共有部分房屋进行了转卖，故王志桥购买了涉案房屋的所有权而居住在涉案房屋中，双方不存在房屋租赁合同关系。二、请求人民法院撤销一审判决，依法驳回周尤金、应青娥的诉讼请求或发回重审；依法判令王志桥对争议的房屋享有共同产权；本案的诉讼费用由周尤金、应青娥承担。
二审中，王志桥提交二份证据。证据一：武汉市房屋产权登记信息查询单。拟证明租赁房屋目前的权利人还是陈德春；周尤金、应青娥质证认为，陈德春现已经死亡，涉案房屋已经由陈德春卖给了周尤金、应青娥，只是没有办理过户手续，且该证据与本案没有关联性。证据二：王小桥（�志桥的哥哥）的证言。拟证明周尤金与王小桥之间对涉案房屋存在买卖关系，王小桥对房屋享有权利，而王小桥与王志桥之间对涉案房屋存在买卖关系，王志桥对涉案房屋享有权利，进而证明周尤金与王志桥之间不存在租赁关系。周尤金、应青娥质证认为，王小桥是王志桥的哥哥，系利害关系人。且本案是房屋租赁合同纠纷，王志桥主张对房屋的所有权没有事实和法律依据，与本案不是同一法律关系。本院认为，该证据依法均不属于新的证据，且对本案的基本事实没有证明价值，本院不予采纳。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：周尤金、应青娥与王志桥之间是否存在房屋租赁合同关系。根据本案查明事实，涉案房屋原权属登记人系陈德春，周尤金、应青娥通过与陈德春之间的房屋买售�方式已实际取得涉案房屋的所有权，并在原有房屋面积37.13平方米的基础上对涉案房屋进行了改、扩建。因此，周尤金、应青娥作为涉案房屋的合法权利人，依法享有对涉案房屋的出租权。周尤金、应青娥和王志桥均确认王志桥于2006年3月2日亲笔所书写的《租》的真实性、意思表示及其居住的事实，且该《租》的原件一直由周尤金、应青娥持有，故可以确定双方间的房屋租赁合同关系成立。关于王志桥主张双方不存在房屋租赁合同关系，其胞兄王小桥原对涉案房屋享有部分的所有权，后其与王小桥之间又对该部分房屋进行了转卖一节，因缺乏证据加以佐证，且涉及本案房屋的所有权之诉，不属于本案的审理范围，王志桥可另案主张权利。
综上，上诉人王志桥上诉的理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，�用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王志桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年一月二十八日
书记员 胡婧琳