杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第659号
原告（反诉被告）：宋大炜。
本诉委托代理人：郭天红。
本诉委托代理人：胡航波。
被告（反诉原告）：鲁美华。
宋大炜为与鲁美华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月1日向本院提起诉讼，本院收诉后，由诉调对接中心组织调解，后因调解不成，于2014年5月16日立案受理，本案依法由代理审判员吴媛媛适用简易程序独任审判。在举证期限内，鲁美红提起反诉，本院依法受理后，于2014年6月13日就本反诉合并公开开庭进行了审理。原告宋大炜及其委托代理人胡航波，被告鲁美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋大炜起诉称：宋大炜、鲁美华于2014年3月5日签订了《房屋租赁合同》一份，约定鲁美华将坐落于杭州市上城区万松岭路××号××号房屋出租给宋大炜使用；租期4年，从2014年3月10日至2018年3月9日；租金为每月2200元，两年一付；承租方向出租方缴纳租赁保证金3000元，租期满后退还；合同第15条约定违约方应向守约方支付人民币陆仟元整违约金，违约方还应就其违约造成守约方的经济损失进行赔偿。合同签订后，宋大炜于2014年3月5日依约向鲁美华支付了两年的房屋租金52800元、租赁保证金3000元，并于2014年3月10日搬进了涉案房屋。入住涉案房屋后，宋大炜于2014年3月17日在房内发现大量白蚁，带翅膀的繁殖蚁从家中卫生间、厨房、客厅多处角落涌出，进而发现房屋中木结构部分木头有腐朽现象。宋大炜于当日通知鲁美华，但鲁美华仅让宋大炜自行去杀虫，没有任何其他回应。经白蚁防治中心工作人员上门确认是白蚁并已繁殖多年，无法根治。此后几日，白蚁仍大量出现，对宋大炜一家（有小孩）生活造成了重大影响，原告一家实在不堪忍受，后打电话给浙江卫视1818黄金眼，该电视节目对此进行了报道。鲁美华故意隐瞒事实，向宋大炜交付了不满足居住条件的房屋，已构成重大违约。宋大炜因此产生搬家费用450元、平白蚁费用400元、数字电视移机安装费60元、有线电视两年月租费500元、住宿费364元、误工损失340元，上述费用应由鲁美华承担。宋大炜多次与鲁美华电话联系，要求解除合同，退还租金、赔偿损失，但鲁美华反而要求宋大炜承担违约责任。为此，宋大炜诉至法院，请求依法判决：1、解除鲁美华、宋大炜签订的《房屋租赁合同》；2、鲁美华返还宋大炜支付的房屋租金52800元；3、鲁美华返还宋大炜支付的租赁保证金3000元；4、鲁美华赔偿宋大炜搬家费用450元、平白蚁费用400元、数字电视移机安装费60元、有线电视两年月租费500元、住宿费364元、误工损失340元；5、鲁美华向宋大炜支付违约金6000元；6、本案全部诉讼费由鲁美华承担。
鲁美华答辩称：鲁美华签订房屋租赁合同是事实，但宋大炜诉状中所称鲁美华违约没有事实依据。房屋内出现白蚁，鲁美华事先不知情，出现白蚁也不是房屋租赁合同能解除的法定或约定的条件。2014年3月17日，宋大炜未经鲁美华同意，擅自让他人上门灭蚁，对鲁美华的房屋装修进行了破坏性的拆解（两处门框及地板）。同年3月18日，宋大炜又要求解除房屋租赁合同，鲁美华要求宋大炜依法恢复房屋的原状，但宋大炜拒绝恢复原状，也不愿意承担违约责任。鲁美华认为宋大炜的起诉是没有任何法律依据的，其在没有征得鲁美华同意的情况下，擅自对鲁美华的房屋进行破坏性灭蚁，理应承担修复性的费用，且也需继续履行合同，故请求驳回宋大炜的全部诉请。如果法院认为合同无法再履行，也必须是宋大炜先行恢复房屋原状、再赔偿鲁美华相应的房屋租金损失及承担合同约定的违约金方能解除合同。
鲁美华反诉称：1、宋大炜、鲁美华于2014年3月5日签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定宋大炜对该房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；2、宋大炜于2014年3月17日下午17点说在涉案房屋内发现白蚁，鲁美华告知宋大炜没法立即到达现场并且告知第二天会到达现场。同年3月18日鲁美华到达现场后发现宋大炜没有征得鲁美华同意擅自把房屋进行拆除（门框、地板），造成鲁美华重大损失；3、宋大炜诉称白蚁防治中心工作人员上门说：白蚁无法根治，无法住人，但未能提供白蚁防治中心出具的鉴定报告及其上门防治发票，仅有一张收据，且并非正规白蚁防治中心出具，宋大炜此行为有故意欺骗嫌疑；4、双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未征得鲁美华书面同意，不得擅自损坏房屋结构，装修及其内部设施。如有情形之一，宋大炜应承担违约责任，鲁美华有权收回该房屋，已经交付的租金和保证金不予退还。5、宋大炜擅自搬家后至今没有将承租房屋退还给鲁美华。综上，宋大炜已经构成违约，给鲁美华造成了巨大的经济损失，严重侵犯了鲁美华的合法权益，鲁美华请求依法判决：1、宋大炜继续履行与鲁美华之间签订的《房屋租赁合同》；2、宋大炜赔偿鲁美华因故意损坏内部设施造成的经济损失及装修10000元；3、宋大炜因丢弃承租房屋时的三件家具（写字桌、橱柜、食品柜）赔偿鲁美华损失800元；4、宋大炜支付鲁美华违约金6000元；5、宋大炜继续履行保证金3000元；6、宋大炜承担本案所有诉讼费。
宋大炜反诉答辩称：1、涉案房屋白蚁问题严重，无法居住，房东鲁美华隐瞒事实，合同应该解除；2、房屋损坏是由白蚁造成的，宋大炜不存在破坏，因此不承担任何赔偿责任；3、涉案房屋不存在家具丢失的情况；4、房东鲁美华隐瞒事实，存在欺诈，应当承担违约责任；5、由于鲁美华的责任，要求退还租赁保证金；6、鲁美华应当承担诉讼费。
宋大炜为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明宋大炜、鲁美华对租赁事宜进行了约定；
2、照片，证明涉案房屋中出现大量白蚁的事实；
3、住宿费发票，证明因承租房出现大量白蚁无法居住，宋大炜在外住宿花去的费用；
4、收据，证明宋大炜请白蚁防治单位除白蚁的实际收费情况；
5、发票，证明宋大炜承租房屋后支付的数字电视移机费；
6、收据，证明宋大炜搬家支出的费用；
7、杭州市房屋租赁合同，证明宋大炜因涉案房屋无法居住后另行承租房屋的事实；
8、光盘，证明电视节目1818黄金眼对涉案房屋出现大量白蚁无法居住进行报道；
9、函、快递单，证明宋大炜发函要求解除合同并要求交接房屋的事实；
10、电话录音，证明鲁美华早就知道房屋内存在白蚁的事实，但不予处理，并且隐瞒真相将房屋租给宋大炜的事实。
鲁美华为证明自己的本诉辩称意见和反诉诉称意见，向本院提交如下证据：
11、照片，证明宋大炜破坏了涉案房屋的装修；
12、照片，证明涉案房屋的原始状态，在承租时涉案房屋内还有食品柜，橱柜、写字桌；
13、录音光盘，证明搬家费发票是宋大炜花钱找杭州华乐运输有限公司开具的；
14、房屋产权证，证明涉案房屋的产权情况。
当事人对上述证据均发表了质证意见，双方的质证意见如下：鲁美华对证据1无异议；对证据2认为无法确认白蚁是出现在涉案房屋内；对证据3的关联性有异议；对证据4有异议，认为是宋大炜交了20元好处费后开的收据；对证据5的关联性有异议，认为电视是已经安装好的，宋大炜要自己调试与鲁美华无关；对证据6的关联性有异议，且是私人开具的；对证据7、证据8的关联性有异议；对证据9认为是2014年4月24日或者25日收到的，但是宋大炜无权单方解除；对证据10认为确为鲁美华本人陈述，但断断续续听不清楚。宋大炜对证据11的三性无异议，但认为系白蚁造成的，不是人为破坏的，且照片中能够看出鲁美华有隐瞒白蚁的事实；对证据12有异议，认为其入住时没有上述三件家具；对证据13有异议，认为搬家费发票是真实的；对证据14无异议。
综合双方举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、证据2、证据8、证据9、证据14真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3，本院对其真实性予以认定，该证据可以证明宋大炜花去住宿费364元的事实；证据4，本院对真实性予以认定，该证据可以证明宋大炜委托杭州聚缘环境工程有限公司对涉案房屋进行灭白蚁，并花去400元的事实；证据5本院对其真实性予以认定，该证据可以证明宋大炜花去安装调试费60元的事实；证据6、证据13，本院结合其他证据综合认定；证据7，本院对其真实性予以认定，该证据可以证明2014年3月19日，宋大炜与案外人朱丽娟签订房屋租赁合同的事实；证据10，本院对其真实性予以认定，对其证明对象综合认定；证据11，本院对其真实性予以认定，该证据可以反映涉案房屋部分门框及一块地板脱落损坏的事实，对该事实本院予以认定；证据12，因无法反映宋大炜入住时，涉案房屋内存有写字桌、橱柜、食品柜，且双方签订的房屋租赁合同中亦未描述有上述家具的存在，故本院对该证据的关联性不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：坐落于杭州市上城区万松岭路××号××室房屋系鲁美华女儿李琼斐所有，由鲁美华进行对外出租。鲁美华（甲方）、宋大炜（乙方）于2014年3月5日签订房屋租赁合同一份，约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为四年，自2014年3月10日起至2018年3月9日止，为保证合同之履行，乙方同意向甲方支付租赁保证金，保证金3000元，在合同期限届满或合法提前解除，乙方将房屋整洁完好地交还给甲方，并付清应付的所有租金及其他费用后，甲方将该租赁保证金退给乙方，但不支付任何利息或补偿；租金每月2200元，按贰年支付给甲方，先付后住；在合同期内，乙方发生下列违约情形之一，甲方可通知乙方解除本合同收回该房屋，乙方已经交付的租金和租赁保证金甲方不予退还，且乙方还应承担违约责任……因乙方的原因造成房屋结构损坏或乙方故意损坏承租房屋的；任何一方不履行其在本合同项下之义务，即视为违约，守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应支付6000元违约金，并应就其违约造成的守约方的损失进行赔偿；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，宋大炜支付租金52800元、租赁保证金3000元，并于2014年3月10日搬进了涉案房屋。2014年3月17日，宋大炜在家中发现大量白蚁，后电话告知鲁美华，鲁美华称第二天方能过来，于是宋大炜通过百度搜索到杭州聚缘环境工程有限公司，并委托该公司上门进行灭白蚁，并支付费用400元。2014年3月18日、3月19日宋大炜一家在外住宿，支出住宿费364元。审理过程中，宋大炜陈述其于2014年3月20日搬出涉案房屋，鲁美华陈述对宋大炜的搬出时间不清楚；另，宋大炜、鲁美华一致确认宋大炜居住期间的水电费、有线电视费金额为100元，并同意若法院判决双方解除合同的，该费用从保证金3000元中扣除。
另查明，宋大炜曾于2014年3月18日向鲁美华主张解除合同、退还租金、保证金，但鲁美华认为应先恢复原状；2014年4月23日，宋大炜向鲁美华发出《要求交接钥匙、房屋的函》，要求鲁美华在接到函后及时与宋大炜联系，以便交还钥匙、移交房屋。
再查明，2014年7月3日，经对涉案房屋现场勘查后发现，涉案房屋内两处门框有木板脱落、损坏情况，其中南边卧室与厨房相连的门框损坏较为严重，南边卧室两块地板损坏，踢脚线约一米损坏。但宋大炜、鲁美华对损坏原因陈述不一。审理过程中，鲁美华陈述涉案房屋装修已近十年时间。
本院认为，本案中，宋大炜与鲁美华之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。出租人鲁美华应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但宋大炜在入住涉案房屋仅一星期左右便发现涉案房屋内出现大量白蚁，给承租人宋大炜的日常生活带来重大困扰，考虑到双方就合同解除问题多次协商不成，宋大炜也已另行租住他处，要求宋大炜仍继续履行合同有违公平原则，现宋大炜要求解除与鲁美华之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。宋大炜要求退还租金、租赁保证金的诉讼请求，本院根据当事人的过错程度、涉案房屋的实际使用时间等因素，酌定由鲁美华退还宋大炜租金52000元，并在扣除水电费、有线电视费100元后退还宋大炜租赁保证金2900元。另一方面，宋大炜作为承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人鲁美华在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。本案中，鲁美华在接到宋大炜关于涉案房屋出现大量白蚁的通知后承诺第二天会到达涉案房屋，但宋大炜未提交证据证明事先征得鲁美华同意，亦未给对方合理期限的情况下，当天即委托案外人杭州聚缘环境工程有限公司对涉案房屋进行灭白蚁行为，导致房屋部分损坏，亦存有一定的过失。鉴于双方在履行合同过程中均有一定的违约行为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金与赔偿损失责任均为补偿损失功能，在约定的违约金高于其实际损失时，既主张违约金，又主张赔偿损失，于法无据。经本院释明后，双方均选择要求对方支付违约金，但违约金的约定明显高于其造成的损失，双方均要求予以调整，本院根据双方的过错程度、合同的履行情况、房屋装修使用时间、双方的损失等因素，酌定由鲁美华支付宋大炜违约金1200元，宋大炜支付鲁美华违约金1500元。关于鲁美华反诉称宋大炜丢失写字桌、橱柜、食品柜三件家具，因未提交证据证明出租时涉案房屋内存有上述三件家具，故该损失本院不作认定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、鲁美华与宋大炜于2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、鲁美华退还宋大炜租金52000元、租赁保证金2900元；
三、鲁美华支付宋大炜违约金1200元；
四、宋大炜支付鲁美华违约金1500元；
上述第二、三、四项折抵后，鲁美华应支付宋大炜54600元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、驳回宋大炜的其他本诉请求；
六、驳回鲁美华的其他反诉请求。
如果鲁美华未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1398元，减半收取699元，由鲁美华负担600元，由宋大炜负担99元；反诉案件受理费148元，由鲁美华负担123元，由宋大炜负担25元，退还宋大炜699元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用1694元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：12×××68）。
代理审判员 吴媛媛
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 高 尚