成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第3992号
原告朱某某。
法定代理人李鹤，女，1981年9月27日出生，汉族，住成都市温江区，系朱某某之母。
委托代理人彭昊，四川律治律师事务所律师。
委托代理人唐荣龙，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
原告朱某某与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）及第三人成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。在审理过程中，原告朱某某申请变更兴文公司的诉讼地位为被告，并申请追加锦江区张敏一佳造型美发店（以下简称张敏美发店）、成都时空引擎网络科技有限公司（以下简称时空引擎公司）作为本案第三人参加诉讼。本院审查后依法通知变更兴文公司的诉讼地位为被告，并通知张敏美发店、时空引擎公司作为本案第三人参加诉讼，原告朱某某申请变更诉讼请求。其后，原告朱某某申请撤回对被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司的起诉。本院审查后认为，原告朱某某申请撤回对被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司的起诉，符合法律规定，遂依法裁定予以准许，被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司退出本案诉讼，原告朱某某再次申请变更诉讼请求。本案依法由代理审判员杨立庆适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人彭昊，被告伊顿公司的委托代理人王洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某诉称，朱某某向兴文公司购买位于成都市锦江区总府路18号“春熙商汇广场”3层33号商业房屋后，与伊顿公司签订《房屋租赁合同》及相关补充协议，约定：朱某某将该房屋出租给伊顿公司；租赁期限为10年，自兴文公司交付房屋后满3个月的次日至满10年的对应日。此外，双方还对租金标准、支付期限、支付方式、合同的变更及解除、违约责任进行了明确约定。
案涉房屋由兴文公司于2009年上半年直接交付给伊顿公司，伊顿公司在接手房屋后直至2014年上半年初期能够按照《房屋租赁合同》约定支付租金。但从2014年5月起，伊顿公司以亏损为由向朱某某发出《关于解除2008年1月6日〈房屋租赁合同〉及相关补充协议的函》，并单方面按照此函减少或不支付租金，使朱某某的合法权利遭受损害。
朱某某每月实际领取的租金与合同约定存在差异，伊顿公司告知朱某某扣除部分为税款。双方纠纷发生后，朱某某了解到伊顿公司实际并未代缴税款，朱某某对以前伊顿公司代扣税款部分予以放弃，但对于伊顿公司未足额支付及以后发生的租金部分，要求按照合同约定支付。
现请求判令：1、确认朱某某基于伊顿公司的违约行为而行使解约权，依法解除朱某某与伊顿公司之间所签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2、伊顿公司支付截止2015年6月24日尚欠租金34338.66元（自2014年3月25日至2014年7月24日，每月租金为4825.96元；自2014年7月25日至2015年6月24日，每月租金为5405.08元，共计78759.72元，扣除已给付31840.96元，现主张34338.66元），并支付违约金20106元（自伊顿公司违约后，剩余租金总额至少335114元，按双方约定的20%计算违约金为67022元，现朱某某实际主张其30%即20106元）；3、本案诉讼费用由伊顿公司承担。
被告伊顿公司辩称，1、双方签订房屋租赁合同，建立租赁关系属实。伊顿公司因产生巨额亏损，于2014年5月23日向朱某某发函解除合同，朱某某也收到伊顿公司的解除函。朱某某未在3个月提起诉讼或仲裁，应当认定双方租赁关系已经解除；2、伊顿公司向朱某某发出解除函之后，伊顿公司按照解除函载明的每月向朱某某支付房屋使用费至今，并不拖欠朱某某的租金；3、朱某某主张的违约金过高，请求对违约金予以调减或不予支持；4、对于应付租金的计算标准，2014年4月至2014年7月期间应参照2014年3月伊顿公司支付的租金标准计算，2014年7月后的租金按2014年3月租金上浮12%；5、合同履行过程中，朱某某对于伊顿公司代扣税款的行为一直未提出异议，故应按实际支付金额确定租金标准。
经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系兴文公司开发建设，该项目工程于2009年3月6日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。
朱某某购买该“春熙商汇”广场1单元3层33号（建筑面积41.89平方米）商业用房后，于2008年1月6日与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：朱某某将该商业用房出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自兴文公司交房后满3个月的次日起至满10年的对应日止；朱某某委托伊顿公司代为办理房屋交接和验收，伊顿公司应兴文公司的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为4308.90元，年租金税前为51706.80元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向朱某某支付定金4308.90元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入朱某某指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；法律法规规定由伊顿公司承担的税费由伊顿公司自行承担，法律法规规定由朱某某承担的税费由朱某某承担，法律法规未作规定的，按有关部门的规定由朱某某或伊顿公司承担，有关部门未有规定的由双方协商确定；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，朱某某有权解除合同；任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，并经双方协商签订终止合同书后合同方可解除，一方收到对方提出终止合同的书面通知之日起满二个月，仍未达成终止协议的，合同继续履行；若伊顿公司单方提起解除或者终止合同，除承担违约责任外，应赔偿朱某某损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非依约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。
2009年3月9日，伊顿公司向“春熙商汇”广场2、3、4楼购房业主发出《承诺书》，载明基于房屋实测面积与合同约定面积存在差异，承诺接收租赁房屋后，将按实测面积计算租金。
2010年1月27日，朱某某取得成都市总府路18号“春熙商汇”广场1栋1单元3层33号商业用房房屋所有权证。
2014年5月23日，伊顿公司向朱某某发送《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代转房屋实际承租使用人交至伊顿公司的租金（房屋使用费），存入业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
根据上述双方所签《房屋租赁合同》的约定，以及朱某某的陈述，2014年3月25日至2014年7月24日期间，伊顿公司每月应支付租赁房屋税前租金为4825.96元；自2014年7月25日起，伊顿公司每月应支付租赁房屋税前租金为5405.08元。
根据伊顿公司提交的银行交易凭证显示，伊顿公司向朱某某发送《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》后，降低了租金支付数额，其于2014年5月26日起每月向朱某某支付租金2461.24元，朱某某实际收到租金共计17228.68元。
2014年8月20日，朱某某提起本案诉讼，请求确认伊顿公司《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》解除合同行为无效。其后，朱某某申请变更诉讼请求，要求解除合同并支付租金。
另查明，案涉租赁房屋由兴文公司于2009年上半年直接交付伊顿公司。
自2014年8月起，本院先后立案受理“春熙商汇”广场2、4楼业主分别起诉请求解除与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议的租赁合同纠纷案件。
上述事实的认定，有朱某某提交的朱某某户口簿、伊顿公司工商查询信息、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、伊顿公司《承诺书》、《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》等证据，伊顿公司提交的伊顿公司企业法人营业执照、组织机构代码证、中国银行网上银行交易凭证、《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》等证据，以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，朱某某与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于朱某某请求解除租赁合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向朱某某发送《关于解除2008年1月6日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除合同的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除合同，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除合同后，朱某某虽在法定期限内提起诉讼，请求确认伊顿公司解除合同行为无效。但在诉讼过程中，朱某某变更诉讼请求，请求解除合同，证明朱某某对伊顿公司提出的解除合同意愿予以认可，双方具有解除合同的合意，故对朱某某主张解除双方所签《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于朱某某要求解除相关补充协议的主张，因本案并无证据表明双方签订了房屋租赁合同的补充协议，故对其该部分诉讼请求不予支持。
关于租金。由于伊顿公司未足额支付2014年3月25日至2015年6月24日期间的租金，现朱某某请求支付，具有事实及法律依据，本院予以支持。其中，2014年3月25日至2014年7月24日期间，伊顿公司每月应支付的税前租金为4825.96元；2014年7月25日起伊顿公司每月应支付的税前租金为5405.08元。因此，2014年3月25日至2015年6月24日期间，伊顿公司应支付的税前租金共计为78759.72元（4825.96元×4个月＋5405.08元×11个月）。
由于双方合同明确约定的租金系税前租金，且对于税费承担亦有明确约定，故本案据此认定双方合同约定的租金包含应由朱某某承担的税费部分，即朱某某实际收取的应为税后租金。但双方合同并未就相关税率进行约定，加之伊顿公司也未提供代扣代缴税款凭证以证明朱某某应当承担的税费金额。因此，朱某某应承担的税费金额应由伊顿公司提供代扣代缴税款凭证予以确定，故2014年3月25日至2015年6月24日期间应由朱某某承担的税费，按伊顿公司提供的代扣代缴税款凭证以实际代缴金额确定。
综上，伊顿公司应支付朱某某2014年3月25日至2015年6月24日期间税前租金78759.72元，扣除伊顿公司已支付的17228.68元后应为61531.04元，但本案中，朱某某请求伊顿公司给付租金34338.66元，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。且该期间应由朱某某承担的税费以伊顿公司提供的代扣代缴税款凭证确定，由朱某某承担。
关于违约金。朱某某主张伊顿公司违约解除合同，按合同约定，合同解除之日至合同到期之日，应付租金总额的20%支付违约金，现朱某某主张20106元；而伊顿公司提出朱某某主张违约金过高，请求减少或不支付。对此，本院认为，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现朱某某以伊顿公司违约解除合同为由，请求伊顿公司给付违约金20106元，按双方合同关于以解除之日至合同到期之日的应付租金总额20%支付违约金的约定，朱某某该主张已明显低于双方的约定，故伊顿公司请求予以减免，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告朱某某与被告成都伊顿投资有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告朱某某2014年3月25日至2015年6月24日期间税前租金34338.66元（已扣除已支付17228.68元），该期间应由原告朱某某承担的税费由朱某某承担，由被告成都伊顿投资有限公司提供代扣代缴税款凭证（以实际代缴金额为准）在其应支付租金中扣除；
三、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告朱某某违约金20106元；
四、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费581元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨立庆
二〇一五年九月八日
书 记 员 郑小红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。