浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终990号
上诉人（原审原告）：亿活信息技术（上海）有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路6558号9幢4100室。
法定代表人：汤朝华。
委托诉讼代理人：叶劲松，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州恒和蕾束置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区径山镇西山村。
法定代表人：何青。
委托诉讼代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。
上诉人亿活信息技术（上海）有限公司（以下简称亿活信息公司）因与被上诉人杭州恒和蕾束置业有限公司（以下简称恒和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2016年4月1日，亿活信息公司与恒和置业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：恒和置业公司将位于依山郡山庄7幢7-18室以及地下车库100平方米出租给亿活信息公司作为公寓经营接待大堂、仓库，出租面积为73.63平方米；合同期限为15年，自2016年4月1日起至2031年3月31日止；该房屋的租赁系为双方签订的《依山郡公寓项目委托经营管理合同》进行服务，是服务用房；合同签订时，亿活信息公司应向恒和置业公司交付押金50000元；同时约定，任何一方违约造成合同终止的应向对方赔偿100000元违约金。合同签订后，亿活信息公司为装修大堂进行图纸设计，恒和置业公司也依约按图纸对大堂予以了装修，双方均在履行合同之中。期间，亿活信息公司曾与恒和置业公司总经理何鹤、公司项目负责人何旭昶为案涉合同履行等问题进行交涉和协商，但未果。2016年10月20日，恒和置业公司发函给亿活信息公司，该函载明：依山郡12-3-405目前已有客户购买，请贵司在2016年10月30日之前办理本套房屋的归还移交手续；目前其余房屋的销售,因贵方更换了密码锁又未提供密码，我司无法正常带客入内观看，销售工作受到极大影响；因此，要求贵司必须在2016年11月10日前将密码锁拆除或提供密码，否则一切后果由贵司负责。2016年11月3日，亿活信息公司法定代表人汤朝华及公司工作人员袁庆浩与恒和置业公司项目负责人何旭昶办理相关交接。另查明，亿活信息公司于2016年6月28日向恒和置业公司缴纳房屋押金款50000元。
亿活信息公司以恒和置业公司违约为由诉至原审法院，请求判令：1.解除亿活信息公司与恒和置业公司于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.恒和置业公司返还房屋押金50000元；3.恒和置业公司支付违约金100000元；4.本案诉讼费由恒和置业公司承担。
原审法院认为：亿活信息公司与恒和置业公司于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行。在本案中，何旭昶、何鹤作为恒和置业公司负责人，在亿活信息公司为合同履行进行交涉中所发表的意见，并不能视为恒和置业公司已提出解除合同的意思表示；且亿活信息公司也无提供其他证据证明恒和置业公司无故单方面终止该合同履行的事实存在；故双方在《房屋租赁合同》第八条所约定的违约条件并未成就；同时，从本案查明的事实也无案涉合同法定解除的情形，且恒和置业公司在庭审中明确表示双方继续履行合同，案涉合同也正在实际履行当中，合同目的可以实现。综上，亿活信息公司要求解除合同、返还房屋押金款并支付违约金的诉请，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年1月18日判决：驳回亿活信息公司的全部诉讼请求。案件受理费3300元，减半收1650元，由亿活信息公司负担。
宣判后，亿活信息公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定恒和置业公司负责人发表的意见不能作为合同解除的意思表示，事实不清，适法错误。涉案租赁合同签订后，恒和置业公司对大堂进行装修，但装修完毕具备交付条件时，一直未交付给亿活信息公司使用。该合同签订方是亿活信息公司法定代表人与恒和置业公司负责人何旭昶。然而，自2016年8月份开始，恒和置业公司负责人何鹤及何旭昶多次要求终止合作，解除合同。此后，亿活信息公司多次要求恒和置业公司继续履行合同，均被拒绝。后亿活信息公司要求恒和置业公司出具解除合同的书面通知，也被拒绝。亿活信息公司在万般无奈的情况下，于2016年9月开始与恒和置业公司何旭昶、何鹤继续沟通相关事宜，并进行录音取证，然恒和置业公司负责人何鹤清楚告知亿活信息公司要违约并解除合同，要出售已移交的40套房屋。同时，何旭昶也明确告知合同要解除，并表示解除合同是恒和置业公司的意思。上述二人作为负责人，其明确的告知行为就是恒和置业公司的意思表示。根据合同法及相关法律规定的合同解除方式，不仅包括书面方式也包括口头方式，作为公司负责人作出的意思表示，应当属于终止合作，解除合同的行为。原审法院作出不能认定解除合同意思表示的认定，显然属于事实、法律认定错误。二、案涉出租房屋系《依山郡公寓项目委托经营管理合同》项下房屋的服务用房，两者是一个整体。恒和置业公司要求收回40套房屋，也体现了其要求收回涉案出租房屋、解除合同的意思表示。根据双方签订的《依山郡公寓项目委托经营管理合同》以及《委托采购协议书》，恒和置业公司是将40套房屋的使用权、经营权都通过出租的方式移交给亿活信息公司。同时，根据《房屋出租合同》，恒和置业公司也将涉案房屋包括接待大堂和仓库以出租的方式移转使用权、经营权。而根据合同法及相关法律规定的房屋出租法律关系，可以明确房屋产权中的占有、使用、收益均归亿活信息公司。在这期间，恒和置业公司既无继续出售40套房屋的权利，因为房屋出售意味着占有权将被移转，也没有提前要求亿活信息公司交还房屋的权利。即使恒和置业公司负责人的意思表示不构成解除合同，但恒和置业公司通过下列行为，体现了其要求要求提前收回房屋、解除合同的意思表示。恒和置业公司通过发函要求亿活信息公司移交依山郡12-3-405室房屋用于出售，其行为已构成提前收回房屋。恒和置业公司通过出售两套房屋的行为表示了其将不履行《依山郡公寓项目委托经营管理合同》，要求提前收回房屋。本案中，已查明的事实，恒和置业公司已将《委托采购协议书》清单中的两套房屋予以出售，而该两套房屋是经亿活信息公司装修、布置完毕的合同项下房屋，其使用权属于亿活信息公司。恒和置业公司出售了包括该房屋使用权的所有产权，亿活信息公司装修、布置该房屋并不是为了恒和置业公司的出售，出售行为表明该房屋已被提前收回。亿活信息公司与恒和置业公司移交房屋实质上也表明恒和置业公司已提前收回房屋。2016年11月3日，亿活信息公司在恒和置业公司不履行合同并要求提前收回房屋的压力下，与恒和置业公司办理房屋移交手续，并签订《房间物品盘点》清单一份。这些移交的房屋，从双方签订的合同看，都属于恒和置业公司与亿活信息公司之间的《依山郡公寓项目委托经营管理合同》进行项目经营的房屋。合同期满前，亿活信息公司无任何约定及法定义务需要向恒和置业公司移交，恒和置业公司要求亿活信息公司移交房屋的行为显然是提前收回房屋的体现。一旦恒和置业公司收回了40套房屋的出租权，也将意味着本案中的接待大堂、仓库失去了存在价值，也意味着本案中的《房屋租赁合同》被提前终止。三、本案中，即使恒和置业公司负责人何鹤、何旭昶的言辞不构成解除合同的意思表示，也构成预期违约的意思表示，可以认定其要求提前收回涉案房屋，亿活信息公司可以解除合同并主张违约金。恒和置业公司负责人何鹤、何旭昶的意思表示可以构成迟延履行和不履行主要债务的预期违约。本案中，即使亿活信息公司以恒和置业公司提前终止合同，要求解除合同的理由不成立。根据合同法第九十四条第(二)款的规定，恒和置业公司负责人何鹤、何旭昶的意思表示以及恒和置业公司的种种行为也明确表明恒和置业公司将在合同期限届满前，不履行合同的全部义务或主要义务。在亿活信息公司多次要求恒和置业公司履行合同的前提下，其也满足迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的条件。从不同方面可以认定亿活信息公司具有其他法定解除合同的情形，但一审法院却对此置之不理。恒和置业公司迟延交付涉案合同项下的公寓接待大堂、仓库，已构成迟延履行，涉案40套房屋与大堂系一个整体，其也已构成预期违约。恒和置业公司在大堂装修完毕并具备交付条件时，一直未交付亿活信息公司使用。所以，从迟延交付看，恒和置业公司也构成了预期违约。综上，双方签订的《房屋租赁合同》事实上已被恒和置业公司提前终止，亿活信息公司有权解除合同并要求其支付违约金。退一步说，即使恒和置业公司没有提前终止，其行为也已构成预期违约的法定解除合同的条件。本案实质是恒和置业公司先要求终止合同并收回房屋，亿活信息公司提起诉讼要求其支付违约金。后恒和置业公司面临赔偿，其诡辩要求继续履行合同。而该合同的履行需要恒和置业公司极力配合，无恒和置业公司配合将导致亿活信息公司的巨额损失无法挽回。一审法院本应判令解除该合同并由恒和置业公司依据合同支付违约金，但却作出了相反的判决。故提起上诉，请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由恒和置业公司承担。
针对亿活信息公司的上诉，恒和置业公司答辩称：一审判决正确，对事实认定及对法律适用恰当，亿活信息公司的上诉理由不成立。首先，双方没有过明确对已签订的合同进行谈判。亿活信息公司在2016年10月10日偷录的谈话录音不是双方确认的正式谈判，而是亿活信息公司汤总到恒和置业公司找何鹤总经理的沟通谈话。因为是非正式的意见交流，所以不能曲解为谈判的意思表示，因此也不能认定为“公司明确的告知与通知”。正因如此，亿活信息公司也认为“要求恒和置业公司出具解除合同的书面通知，也被拒绝”。事实上，亿活信息公司偷偷录音没有提出要书面的解除合同通知，而且恒和置业公司也没有向对方提出解除合同。所以，录音只是个人之间的谈话，不代表法律意义上的意思表示。其二，恒和置业公司没有为了要体现解除合同而收回房屋的行为。1.恒和置业公司仅对已出售的一套房屋要求退回置换，而对其余39套房产没有收回的意思表示，只是为了便于购房者的观看而要求亿活信息公司改密码或换锁。恒和置业公司2016年10月20日的公告上没有解除合同的意思表示，而仅是为了能在亿活信息公司没人在场的情况下可供开门“带客观看”，亿活信息公司曲解了公函的意思。2.双方在合同中约定了亿活信息公司有使用权、经营权、出租权，双方没有约定固定不可更换的商品房，没有约定恒和置业公司不可销售房屋。而且恒和置业公司引进亿活信息公司的经营目的是为了提高人气、搞活销售。恒和置业公司可以五年内给予亿活信息公司不固定的40套房源进行示范性借宿经营。因为恒和置业公司的房源皆已完成精装修，更换房屋只要移动软装即可入住，不会影响住宿经营。3.依据合同约定如果是正式终止委托经营退还房屋，双方在合同中有明确约定，即双方应签《房屋交接单之委托终止确认书》，这才是终止合同的移交。而现在亿活信息公司所提供的盘点清单不是终止合同交接单确认书，只是为“带客观看”的钥匙移交。4.亿活信息公司于2016年10月26日起草起诉书时，还没有发生盘点物品交接钥匙的事实，就是说亿活信息公司不是因为交接钥匙而认定亿活信息公司有解除合同的行为，只是仅凭录音来认为恒和置业公司解除合同。因此，恒和置业公司实际上没有体现解除合同的行为。而亿活信息公司在起诉后把恒和置业公司要求亿活信息公司提供钥匙曲解为解除合同行为，也不符合事实。其三，关于本案有没有40套固定的出租房屋问题。固定的出租房就是合同中明确约定特定房号的房屋，但合同只有40套的数字而没有房号，也没有附件注明房号。本案合同中，没有固定房号，因此租赁房是不固定的。依山郡的精装修房随时可以布置床柜等软装家具进行住宿经营，因此也随时可以更换房屋。其四，恒和置业公司没有出现法定的预期违约行为，而亿活信息公司有预期违约行为。合同中约定的实际经营要有必备的卫生许可证、消防许可证、治安许可证等，亿活信息公司都没有办理，此为亿活信息公司的违约。亿活信息公司为了营造在履约而布置经营场所的宣传景观，提供了伪造的广告标牌照片，更证明亿活信息公司的不诚信。关于接待大堂，亿活信息公司也承认已装修完毕，随时可以交付使用。但由于亿活信息公司不进场开展相关活动，并没有派人接受大堂。综上，本案中没有证据证明恒和置业公司有单方面解除合同的行为，而是已多次表示愿意继续履行合同。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，亿活信息公司、恒和置业公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2016年4月11日，亿活信息公司、恒和置业公司签订《业务合作协议》一份。约定由亿活信息公司、恒和置业公司在杭州依山郡风情小镇项目开展“房屋托管服务”业务事项，即恒和置业公司允许亿活信息公司与“依山郡风情小镇”业主自行协商对其闲置房屋委托经营管理，亿活信息公司将上述房产按照酒店四星级标准进行布置及管理经营；针对恒和置业公司依山郡所有住宅项目（含恒和置业公司拥有及小业主独立产权之住宅房源），其中38套小户型，2套顶层复式房为恒和置业公司提供亿活信息公司的首批房源，根据发展需要，另行商定恒和置业公司拥有别墅及大户型房源，委托亿活信息公司为业主房屋托管服务的租赁经营；合同期限为2016年4月1日至2031年3月31日；同时，双方约定，任何一方出现不履行协议义务或单方无故终止或解除协议以及严重违约致使协议无法履行的情形，另一方可要求对方支付违约金50万元。2016年11月22日，亿活信息公司向原审法院提起诉讼，形成（2016）浙0110民初16683号合同纠纷案件，请求判令解除亿活信息公司、恒和置业公司于2016年4月11日签订的《业务合作协议》，恒和置业公司支付违约金500000元，诉讼费由恒和置业公司承担。一审判决后，亿活信息公司上诉至本院，二审案号为（2017）浙01民终1366号。
2016年4月11日，亿活信息公司、恒和置业公司签订《依山郡公寓项目委托经营管理合同》一份。该合同约定：恒和置业公司方委托亿活信息公司经营位于依山郡小区范围的40套物业，由亿活信息公司运用“乐活旅居”品牌对公寓进行营运管理及对外出租经营，合同期限为2016年4月1日至2021年3月30日，合同同时约定，签订合同时，亿活信息公司向恒和置业公司支付40套业务一个月的押金63000元以及恒和置业公司若提前收回该房屋的，亿活信息公司有权解除合同并要求恒和置业公司支付10个月的租金即630000元作为违约金。合同另外对双方其他的装修、试运营等事项进行了约定。2016年11月22日，亿活信息公司向原审法院提起诉讼，形成（2016）浙0110民初16686号合同纠纷案件，请求判令解除亿活信息公司、恒和置业公司签订的《依山郡公寓项目委托经营管理合同》，并由恒和置业公司支付违约金630000元，恒和置业公司返还押金63000元，诉讼费由恒和置业公司承担。一审判决后，亿活信息公司上诉至本院，二审案号为（2017）浙01民终1367号。
本院认为：渉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。本案现有证据表明，双方当事人签订合同后即协商恒和置业公司单方解除合同以及违约金事宜。而恒和置业公司发函要求亿活信息公司归还依山郡12-3-405房屋并拆除其他房屋密码或提供密码的行为，显然影响合同的正常履行。双方进行的房屋交接行为表明案渉合同已处于中止履行状态，而恒和置业公司至今亦未另行提交其他房屋以履行案渉合同。上述情形表明亿活信息公司经营管理相应物业的合同目的已经无法实现，案渉合同应予解除。合同解除后，恒和置业公司对其已收受的押金50000元应予返还。鉴于本案并无证据表明双方系协议解除合同，而恒和置业公司的相应行为显然影响合同的正常履行，故恒和置业公司应当向亿活信息公司支付相应的违约金。至于违约金的具体支付，因亿活信息公司所主张的经济损失系指向“依山郡乐活旅居项目”即包括案渉《业务合作协议》与另案《依山郡公寓项目委托经营管理合同》、《房屋租赁合同》三份协议项下的整体损失，而本院已在另案中酌情确定了违约金为500000元，故亿活信息公司在本案中的违约金请求，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。亿活信息公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16690号民事判决；
二、亿活信息技术（上海）有限公司与杭州恒和蕾束置业有限公司于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；
三、杭州恒和蕾束置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还亿活信息技术（上海）有限公司押金50000元；
四、驳回亿活信息技术（上海）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由亿活信息技术（上海）有限公司负担1125元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担525元。
二审案件受理费3300元，由亿活信息技术（上海）有限公司负担2250元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担1050元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵为民
审 判 员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 张诗雯