苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第0213号
原告冯菊英。
委托代理人周亮，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
委托代理人褚宏状，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被告马燕。
委托代理人陈永良，江苏筹胜律师事务所律师。
委托代理人温涛，江苏筹胜律师事务所律师。
原告冯菊英诉被告马燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员刘虎独任审判，于2014年3月4日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法转为合议庭，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员戴惠安、邵煜岐组成合议庭，于2014年6月6日、7月10日公开开庭进行了审理。原告冯菊英委托代理人周亮到庭参加第一次诉讼，原告冯菊英委托代理人褚宏状、被告马燕委托代理人陈永良到庭参加三次诉讼。现本案已经审理终结。
原告冯菊英诉称，原被告于2012年7月签订租房协议，约定将位于苏安新村119幢底层商业用房出租给被告使用，租期自2012年9月1日至2013年8月31日。合同到期前后，原告多次通知被告不再续租并要求被告交还房屋，但被告不予理会，继续侵占房屋，而原告继续向出租方交付租金，被告的行为损害了原告利益。原告现起诉至法院，请求判令：1、被告向原告移交所侵占房屋；2、被告向原告赔偿损失16668元（从2012年9月1日至房屋实际交还之日）；3、被告向原告支付违约金4000元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，基于被告确认在2014年5月21日将房屋交还苏安商场有限公司，原告申请撤回第1项诉请，第2项诉请计算的时间明确为从2013年9月1日至2014年4月30日，数额为30900元。
被告马燕辩称：原被告签订的房屋租赁合同已于2013年8月31日终止，双方的权利义务也终止。之后原告未经出租方同意，继续转租房屋给被告的行为违法，原告无权向被告主张赔偿。同时2014年1月，苏州工业园区娄葑街道苏安新村危旧房改造工作领导小组已经将被告确定为被征收人，房屋的使用被冻结，被告停止使用并停业，故原告不能向被告主张相关的权利。
经审理查明：苏安新村119幢底层房屋产权登记所有权人为苏州市房地产管理局。根据苏州市房管局、财政局签发的《关于城区房管系统经营性事业单位转改制后直管公房管理实施意见》精神，由苏州市房产管理局与苏州工业园区娄葑镇人民政府签订《直管公房委托经营管理协议书》，将相关房屋委托苏州工业园区娄葑镇政府实施经营管理，双方对相关租金标准、专项贴补等均有约定。后苏州工业园区娄葑镇人民政府与苏州工业园区娄东房管所有限公司签订《直管公房委托管理协议》，将苏州市房产管理局移交园区属于委托方产权的所有公房委托苏州工业园区娄东房管所有限公司直接管理。双方另对委托方及受托方的权利义务、管理内容及职责、管理费用的分配均有约定。
2013年1月1日，苏州工业园区娄东房管所有限公司与苏安商场有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将苏安新村118、119幢底层出租给苏安商场有限公司。双方约定租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租赁期间权利义务及租金交付等双方均有约定。同时双方约定，出租方同意承租方转租，但转租期限不得超过协议期限，否则无效。承租方将转租单位报于出租方，如转租单位有变化，在三日内报于出租方。由转租引起的纠纷，由签协议的承租方承担。合同期满不再续租的，承租方的装修部分，能拆除的承租方带走，不能拆除的部分归出租方所有。
2011年1月10日，苏安商场有限公司（出租方）与原告冯菊英（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏安新村119幢底层商业用房租赁给乙方使用，使用期限为2012年2月1日至2013年1月31日。租金为每年44880元，分别在2012年1月30日前及2012年7月31日前支付22400元。保证金为1000元，合同期满乙方无欠款则全额退还。另外对于水电费、违约金等均有约定。租期内遇政策调整，本合同作相应调整。在租期内遇到国家政策拆迁，确系由乙方用于本房屋的装修无所获得的装修补偿费及停业损失等、搬迁费归属乙方，其他如房屋拆迁补偿费及奖励费归甲方所有。
2013年1月10日，苏安商场有限公司与冯菊英再行签订《房屋租赁合同》，租期为2013年2月1日至2014年1月31日，除违约金具体数额外，其余部分与2011年1月10日所签订的《房屋租赁合同》内容一致。
2012年7月25日，冯菊英（甲方）与马燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定冯菊英将苏安新村119幢底层商业用房出租给马燕，租赁期限从2012年9月1日至2013年8月31日，租赁期限内乙方不得擅自变更房屋结构，危及房屋安全。未经甲方同意不得转租。房屋内水电应合理使用及保养。租赁为每年46800元，每半年支付一次。房屋维修方面，屋顶及墙体由甲方承担，卷帘门、门、窗及房屋内水电设施由乙方承担。保证金双方约定为4000元。双方对于违约金等另有约定。马燕租赁上述房屋后，于2012年8月26日登记设立苏州工业园区娄葑镇彩源饰品店，性质为个人经营。
庭审中，苏安商场有限公司于2014年4月9日向本院出具书面《情况说明》，表明：苏安新村119幢的底层商业用房系苏州市苏安商场有限公司租给冯菊英使用，目前房屋租给冯菊英的租房协议仍然有效，租金按照季度支付。苏州市苏安商场有限公司仅允许冯菊英将该房屋转租至2013年8月31日，该日期之后同意并授权冯菊英收回该房屋使用权。2014年6月9日又向本院出具《证明》，表明：冯菊英所租苏州市苏安商场有限公司苏安新村119幢门面房底层，其房屋租金已支付至2014年4月30日。2014年5月5日，苏安商场有限公司向被告出具《通知》：你所承租的苏安新村119幢门面房为苏安商场有限公司租赁给冯菊英所用，由于冯菊英转租给你经我公司同意并欠交租金，现我公司决定收回该门面房。请你接到本通知后即刻搬离。2014年5月20日，苏安商场有限公司注明，于2014年5月21日该门面房交还苏安商场有限公司，收到该门面房钥匙两把。被告马燕认可，系己方在2014年5月21日将钥匙交还给苏安商场有限公司。
关于租金交付。原被告一致确认，由被告按照合同约定向原告交付租金的截止时间为2013年8月31日，此后被告未向原告或其余主体交付过租金或使用费。被告另交付原告押金4000元，双方均同意作为欠付租金或房屋使用费进行折抵。关于协议的签订。由于涉案房屋涉及拆迁且具体时间不明确，冯菊英主张其与苏安商场有限公司之间从2014年1月31日后便未签订书面租赁协议，但此后按月向苏安商场有限公司交付租金至2014年4月30日，在2014年5月1日双方口头协商解除合同。冯菊英与马燕确认，双方从2013年8月31日之后也未再签订书面租赁协议。关于房屋的控制，原告诉称从2013年9月1日至2014年4月30日均系被告使用，被告辩称从2013年9月1日至2013年12月30日系由被告使用，2014年1月开始政府规定停止使用，但原告对此不予认可，且主张房屋未返还。关于原被告之间的租赁关系，原告主张苏安商场有限公司系知情并认可，被告辩称在2014年1月以口头形式提出过异议，在2014年5月5日以书面形式提出过异议。
本院为进一步核实案情，至苏州工业园区娄东房管所有限公司核实情况如下：涉案房屋系直管公房，由娄葑政府委托该单位管理，相关产证均在该单位处。该公司与苏安商场有限公司签订有租赁合同，书面合同截止2013年12月31日，之后仍按月收取租金。对苏安商场有限公司的转租是准许的，但转租后是否再行转租不知情也不理涉。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《情况说明》、《通知》、《证明》等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以认可。
本院认为：苏安商场有限公司基于苏州工业园区娄东房管所有限公司的转租许可，将涉案房屋对外转租给冯菊英，苏安商场有限公司与冯菊英之间的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，应为合法、有效。鉴于双方在租赁合同中并未禁止转租，且苏安商场有限公司出具《情况说明》，对于2013年8月31日之前的转租行为表示认可，故本案原被告之间签订的《房屋租赁合同》也有效。关于2013年8月31日之后的转租行为，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故相对于原被告的转租行为，合理推定苏安商场有限公司在已经明知的情况下，并未向双方提出异议，也未诉请解除或确认转租无效，故原被告此后的转租行为仍然有效。但因原被告双方之间对于2013年8月31日之后的转租行为并未签订书面协议，故双方之间构成不定期租赁关系。鉴于马燕并未向原告或其余主体返还房屋，其也确认在2014年5月21日才向苏安商场有限公司交还房屋钥匙，故马燕作为涉案房屋的实际使用者，应当在使用涉案房屋期间交付相应的租金。而苏安商场有限公司在确认转租的情况下，仍向冯菊英收取相关期间的租金，故冯菊英在向苏安商场有限公司交付相应期间的租金后，基于与被告之间直接发生的转租关系向被告诉请相应的给付并无不妥，本院予以支持。相关租金标准参照双方此前双方租赁合同的约定标准，相关时间经结算为30900元（241天＊46800元／365天）。被告交付的押金4000元，双方一致同意抵扣租金，本院予以确认。经由上述相抵，被告应当支付原告租金26900元。关于违约金，本院认为，鉴于双方对于不定期租赁期间租金的交付时间并无约定，现原告也不能举证证明被告对被告款项交付或房屋交还进行过催告及被告应承担催告相关的义务，故不能证明被告有相关的违约行为，原告相关违约金的诉请，本院不予支持。诉讼中房屋已经收回，原告据此撤回相关诉请，本院不再理涉。综上，依照《中华人民共和国侵权合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、《民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马燕于本判决生效之日起15日内支付原告冯菊英房屋租金26900元。
二、驳回原告冯菊英的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费540元，由原告冯菊英负担40元，被告马燕负担500元。此款项原告已预交，本院不再退回，被告负担部分于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年七月十日
书 记 员 王俊慧
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