福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第5200号
原告福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。
委托代理人罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。
被告王宜春，男，1985年7月10日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人陈腾育、吴庆瑞，福建尚品律师事务所律师。
原告福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）与被告王宜春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由代理审判员黄达婧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金爵公司的委托代理人王坤、被告王宜春及其委托代理人陈腾育到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人共同申请庭外和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。
原告金爵公司诉称，被告于2011年6月2日与原告签订了一份《商铺租赁合同》，编号为（闽）海商街租字第XXX号。合同约定被告向原告承租位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街XXX号商铺，租赁建筑面积为109.17平方米、租金按照建筑面积计为：110元/平方米/月，标准月租金为12009元，租赁期限为三个租赁年度，租期内每满十二个月为一个租赁年度。在合同实际履行当中，被告应自2013年1月1日起向原告支付租金，且应于每月5日前一次性足额付清该租赁年度当月租金。在合同期内，原告予以被告一定的租金优惠，第一年月租金7205元，第二年月租金8406元，第三年月租金8406元。同时原告给予被告11个月的免租期，第一年5个月，第二年3个月，第三年3个月。该租赁合同还约定被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，被告应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金及其他费用，直至被告实际付款日止。双方同时约定，如果被告因违约行为导致原告解除合同或合同终止的，原告有权不予返还被告已经缴纳的履约保证金，且被告应赔偿由此给原告造成的全部损失，包括但不限于原告支出的诉讼费、律师费等一切费用。被告没有按约定按时返还商铺的，应按合同约定标准租金的双倍来支付租金。除此之外，上述租赁合同还对被告与原告之间的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告按照约定将被告所承租商铺及附属设施、设备交付被告使用，但被告并未按照约定交付租金，被告因逾期支付租金应支付的违约金也未支付。原告多次书面催讨，被告却予以推诿，已构成违约。请求：1、解除原告与被告签订的编号为（闽）海商街租字第XXX号的《商铺租赁合同》；2、判令被告将其向原告承租的位于泉州市江滨北1号海景国际花园海商街XXX号商铺腾空并将上述商铺及附属设施设备（商铺内固有的玻璃、门）立即交还给原告；3、判令被告向原告支付自2013年7月起至租赁合同解除之日止，扣除合同约定的免租期的租金（即2013年7月至同年12月、每月按7205元计算的租金，2014年4月至同年12月、每月按8406元计算的租金，2015年4月至同年12月、每月按8406元计算的租金）；4、判令被告向原告支付逾期支付租金应向原告支付的违约金（按每月应付而未付租金金额的日千分之五计算，分别自逾期支付租金当月的6日起计算至被告付清租金之日止）；5、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（从租赁合同解除之日起计算至被告实际腾空并交还上述商铺及附属设施设备之日，按被告每月应支付占有使用费24018元计算）；6、判决原告无需返还履约保证金24017元；7、判决被告向原告支付原告因本案诉讼而支出的律师费用11099元；8、判令被告承担本案诉讼费用。
被告王宜春辩称，双方于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》因原告违约已于2013年5月终止，法院应驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告存在以下违约行为。1、《商铺租赁合同》约定的：水、电、气、广告宣传、维修、维护等物业管理原告均无兑现。原告在招商时承诺的经营条件如：商铺的基础设施建设及配套的娱乐项目等均也无兑现，这一结果直接导致海商街的人流量严重不足，商户们生意惨淡。2、原告交付的商铺的面积与双方合同约定的面积不符。双方合同1.2条约定：商铺租赁建筑面积为109.17平方米，租金、管理费等相应费用均按建筑面积计算。原告交付的商铺在合同中的编号为：XXX号，在房管部门颁布的《房屋所有权证》中的编号为：1-18，根据产权证确权的内容1-18号商铺的建筑面积为93.79平方米，套内面积为61.83平方米。被告所收到商铺实际面积也是61.83平方米，因此双方合同中对商铺建筑面积的约定是无效，应按商铺的实际面积也就是套内面积计算。3、原告出租给被告的商铺虽然取得了《房屋所有权证》，所出租的商铺就个体来看也符合“建设工程规划许可证”的规定，但关键是原告对被告承租商铺的周边进行了违规的扩建和建造，就整条商业街以一个整体来看已经是违法，已影响到被告商铺的正常使用。特别是被告承租时商铺的正面沿街系一块空地，被告承租后，原告在此空地上扩建了一间商铺出租，原告将空地扩建商铺的违法行为，泉州市城乡规划局也已予以确认，原告的该违法行为堵塞被告商铺通往步行街的通道，严重影响被告商铺的正常使用。被告为此也与原告多次交涉，但都因原告强行扩建而没有结果。依据双方合同15.6及18.1.2条款的约定被告停止经营，双方所签订的租赁合同就此终止。二、针对原告的诉讼请求，作如下反驳。1、关于请求解除双方签订合同的问题。因依据双方所签订合同15.6及18.1.2条款的约定合同已终止，事实上被告也在那时就停止经营和使用商铺了，因此不存在合同解除的问题。2、关于交还商铺及附属设施的问题。合同已于2013年5月份终止，商铺也已当时交还原告所聘请的物业公司，商铺已实际由物业公司控制，因此也不存在交还的问题。原告所出租的商铺在交付时系毛坯状，根本没有什么附属设施，原告所述的玻璃和门也都存在，因此不存在附属设施的交还问题。3、租金问题。双方的合同已于2013年5月份终止，因此租金只能计算到2013年5月份，但根据双方所签订的合同2013年5月之前均在合同约定的免租期限内，因此被告不用交纳原告租金。4、对于原告提出的4-8项诉讼请求，被告认为：因合同已终止，商铺已交还原告，这几项请求没有事实和法律依据应依法驳回，相反的原告还应退还被告已支付的保证金。三、如法院认为双方的合同仍在履行中，在合同至今仍履行的大前提下，则被告认为：1、被告同意解除双方签订的租赁合同，但是是因为原告违约，致使合同没有履行意义而解除合同，原告应承担因违约给被告造成的商铺装修、经营利润等各种损失的赔偿责任。2、因合同是否终止，商铺是否早就交还，双方存在争议，法院最终判决尚需时间，因此为了减少双方的损失，被告请求法院组织双方进行一次现场的交接，以避免因诉讼期限过长，而扩大双方的损失。3、关于租金的问题。首先，被告认为应以商铺的套内面积61.83平方米乘以月标准租金110元/平方米，按第一年度六折免5个月租金。第二、三年度为折免3个月租金的方式计算租金。即使不能以套内面积计算也应以产权面积也就是建筑面积计算，不应以双方合同约定的面积计算。其次，原告对整条“海商街”进行扩建、改造，侵占公共区域，将商户们已公摊的面积改造为商铺进行出租，二次收到租金，因此被告所承租的商铺应重新进行测量，重新确认公摊面积。其三，原告将被告商铺前面通往步行街的空地扩建为商铺出租，堵塞被告商铺通往步行街的通道，严重影响被告商铺的正常使用，相应的标准租金应予以下调，具体下调多少可以委托专业的机构进行评估。4、违约金问题。原告请求的违约金没有详细的计算方式，被告不清楚具体的计算依据。日千分之五的违约远高于原告的实际损失，原告应举证证明逾期支付租金给其造成的损失，如果无法举证证明，则被告无需承担这方面的责任，如法院认为应给，被告同意按银行同期同类贷款利率计算。5、因被告也愿意立即交还商铺，相反的原告为了能收取租金，却不愿意接手商铺，因此可以诉讼中由法院组织双方交还，或被告将商铺交给法院。6、被告已支付的保证金24017元应冲抵租金，原告于2014年9月份就“海商街”前期进驻的14家商户进行协商，同意不继续经营的商户将其交纳的租赁商铺押金用于抵交应交租金。7、原告为了本案的诉讼所支付的律师费11099元，要求被告赔偿没有事实和法律依据。首先虽然双方有约定，但合同的条款系原告提供的格式条款，此约定无效。其次，民事赔偿责任以实际损失为赔偿原则，案件的诉讼不一定要聘请律师代理，因此律师费并不是合同履行过程中因违约产生的损失，不属于违约赔偿的范围。其三，原告虽有提供律师费发票，但并没有提供收费标准规定，计算依据及收款或转账凭证，因此此律师费是否真实支付没有证据证明。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月2日，原告金爵公司（甲方）与被告王宜春（乙方）签订《商铺租赁合同》一份【合同编号：（闽）海商街租字第XXX号】，约定：第一条、甲方将位于泉州市江滨北一号1号海景国际花园海商街XXX号商铺出租给乙方使用，商铺租赁建筑面积为109.17平方米，租金、管理费等相应费用的，均按建筑面积计算；第三条、商铺的租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日止；第四条、该商铺的标准租金为110元/平方米，首三个租赁年度的月租金为12009元，乙方于每月5号前一次性付清当月租金，即2012年1月1日至2012年12月31日，月租金为7205元，2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为8406元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为8406元，合同期内，甲方给予乙方第一年5个月，第二年3个月，第三年3个月的免租优惠，乙方支付租金日遇法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日支付；第五条、乙方应于本合同签署之日向甲方支付履约保证金24018元；第十五条、15.6甲方有权更改或调整除该商铺外的其他部分的设计、布局、设施及商铺所在物业的名称，甲方的更改或调整足以影响乙方商铺正常经营的，甲方应在更改或调整前15天通知乙方，甲方对履行该告知义务后的更改或调整不需对乙方或其他任何人士做出任何补偿，甲方的更改或调整造成乙方不能继续租赁经营的（乙方不接受更改或调整的除外），甲方应当给予乙方相当于当月租金数额补偿金，本合同终止；第十八条、甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除本合同（不视为违约），并要求甲方返还未履行期间的租金（按时间比例计算）：18.1.2未经乙方同意或有关部门批准，甲方将该商铺进行改建、扩建或装修而导致乙方不能营业的。18.2乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，乙方应按逾期未支付金额的千分之五向甲方支付违约金及其他费用（如有），直至乙方实际付款日止，如逾期付款超过30天，视为乙方单方面解除本合同，甲方不予返还履约保证金，有权收回商铺，处理商铺内物品（含乙方的设备、物品等），乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。之后，双方补充约定将租赁期限顺延自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同中的租金相关约定一并顺延。
被告于2011年5月28日向原告支付了上述合同的履约保证金24017元并预付租金7205元。合同签订后，原告将诉争商铺交付被告使用，被告于2011年底对该商铺进行装修，之后用于店面经营，店招为“紫罗兰家纺”，该店面于2013年间停业至今。2014年9月15日，原告经与包括被告在内的诉争海商街部分承租人协商，出具了《关于海商街前期进驻部分商户诉求的回复》（闽爵文【2014】063号），提出处理意见：“愿意继续经营商户店铺租费及租期问题，租费仍依《商铺租赁合同》约定标准计收，租赁期仍以2013年1月1日为租赁起始日。对于继续经营商户欠租问题，若经营商户在2014年10月31日前交清所欠租费，我司同意免除迟延交纳租费滞纳金；否则，仍依《商铺租赁合同》约定执行。不愿继续经营商户商铺租费问题，我司同意将其交纳的租赁商铺押金用于抵交应交租费，并补足应交租金、迟延交纳租金滞纳金和物业管理费之差额，解除签订的《商铺租赁合同》”。2015年8月19日，原告因与被告之间的房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，并委托律师为诉讼代理人，支出一审律师代理费11099元。2015年11月10日第一次庭审中，原、被告一致同意解除本案租赁合同，且同意在诉讼过程中对诉争商铺进行交接。
另查明，丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街建设项目于2006年2月23日取得建设工程规划许可证，建设单位为原告。原、被告一致确认本案诉争商铺即坐落于丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街（一期）滨海园（店面1-18）的房屋，该房屋已于2012年12月28日取得房屋所有权登记，产权建筑面积为93.79平方米，所有权人为原告。
本案在审理过程中，为查明案件事实，本院组织双方当事人到丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街进行现场勘验。经勘验，诉争商铺的店招仍系“紫罗兰家纺”，该店面处于关门停业状态；诉争商铺临一条与步行街平行的走道，走道与步行街设有通道连接，沿步行街经该通道口可见诉争商铺的门面；对照本案租赁合同所附一层平面图和诉争商铺房屋所有权证所附一层平面图，在诉争商铺的周边，即该商铺与步行街主街之间原规划为公共部分的一部分空地上，原告加建了一间商铺，原告自述其于2011年底至2012年初间建设了上述商铺，占地使用面积约80平方米。
以上事实，有原告提供的建设工程规划许可证、《商铺租赁合同》、委托代理合同、律师费发票、付款凭证，被告提供的闽爵文【2014】063号福建金爵文件、商铺电费清单，原、被告共同提供的房屋所有权证，本院庭审笔录、勘验笔录及照片，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
本院认为，原告金爵公司与被告王宜春于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告将诉争商铺交付被告使用，但所交付的商铺建筑面积应以产权登记的建筑面积93.79平方米为准。之后，原告在诉争商铺与步行街主街之间原规划为公共部分的一部分空地上加建一间商铺，占地面积超过诉争商铺，必然改变诉争商铺周边的经营环境，应属于双方合同第15.6条款约定的“甲方的更改或调整足以影响乙方商铺正常经营的”情形，而原告未能提供证据证明其履行了合同约定的告知义务，存在违约过错。经本院现场勘验，原告擅自改建的行为一定程度上影响了诉争商铺的经营用途，但从现场环境来看，沿步行街仍可见诉争商铺的门面，可从通道、走道通往该商铺，且被告自认原告并未对诉争商铺本身进行改造，因此被告抗辩原告的改建行为导致其无法继续租赁经营，并以此主张解除合同，不能成立。被告主张原告存在未履行合同约定的物业管理义务、未兑现招商时承诺的经营条件的违约行为，但所提供的证据不足以证明其上述主张，本院不予采纳。根据原告的过错程度，本院酌情将双方约定的标准租金110元/平方米调整为77元/平方米，按诉争商铺的实际建筑面积93.79平方米计算，月租金应为7222元，参照双方对租金的折扣约定，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为4333元，2014年1月1日至2015年12月31日的月租金为5055元。被告主张其已于2013年5月份将诉争商铺返还原告，但未能提供相应证据予以证明，不予采纳。被告在商铺可以继续使用的情况下，未与原告协商一致而擅自停业，除预付租金7205元外，不履行支付租金的合同义务，致使原告不能实现合同目的，属于根本违约，原告有权主张解除合同。在2015年11月10日的庭审中，原、被告一致同意解除本案租赁合同并对诉争商铺进行交接，鉴于被告已停止使用该商铺，且在庭审中明确放弃其遗留在该商铺内的物品，虽然双方未履行商铺交接手续，但原告在上述情况下，理应有条件于庭审后20天的合理期限内自行收回该商铺并处理商铺内的物品。故本院确认本案租赁合同于2015年11月30日解除。由于被告已实际放弃对诉争商铺的占有、使用，原告可自行收回商铺，现原告要求被告返还诉争商铺及玻璃、门等固有设施，并要求被告支付逾期腾房占有使用费的请求，理由不成立，本院不予支持，但被告仍负有将商铺腾空的义务，原告应予协助。原告在2014年9月15日的闽爵文【2014】063号福建金爵文件中向包括被告在内的诉争海商街部分承租人提出综合回复意见，对于不愿继续经营商户商铺租费问题，同意将承租人交纳的租赁商铺押金（履约保证金）用于抵交应交租费，而被告已自2013年间停业至今，原告在其出具的上述文件附件一《拖欠租费汇总表》中也载明诉争商铺为停业状态，应视为原、被告已就履约保证金抵交租金的处理达成补充协议，现原告请求无需返还履约保证金24017元，本院不予支持。合同解除后，实际租赁期间（2013年1月1日起至2015年11月30日止）按2013年度月租金4333元、2014至2015年度月租金5055元计算的租金，扣除双方约定的2013年1月份至2013年5月份、2014年1月份至2014年3月份、2015年1月份至2015年3月份共计11个月的免租期，以及被告已支付的租金7205元及履约保证金24017元，被告尚欠原告租金85044元应予清偿，本院对原告请求的租金中85044元予以支持，超出部分不予支持。双方约定被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期1天，应按逾期未支付金额的千分之五向原告支付违约金，现被告认为该违约金标准过高，请求予以减少。本院认为，双方约定的违约金过分高于被告违约造成的损失，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，被告应按上述标准向原告支付自2013年7月份起每月的6日（当月5日为法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日次日）至被告付清租金之日止，以当月应付而未付的租金为基数计算的逾期支付租金违约金。按照本案合同第18.2条款约定，被告逾期支付租金等费用超过30天，原告有权向被告主张原告追讨欠款而支出的律师费，现原告要求被告支付其因本案诉讼支出的律师费用，符合双方的约定，本院予以支持，但因原告在本案中主张的租金、违约金等数额偏高，本院酌定被告应承担的律师费用为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告福建省金爵房地产开发有限公司与被告王宜春于2011年6月2日签订的合同编号为（闽）海商街租字第XXX号的《商铺租赁合同》于2015年11月30日解除；
二、被告王宜春应于本判决生效之日起十日内将坐落于丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街（一期）滨海园（店面1-18）的商铺腾空，原告福建省金爵房地产开发有限公司应予协助；
三、被告王宜春应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省金爵房地产开发有限公司租金85044元、律师费用5000元，并应支付自2013年7月份起每月的6日（当月5日为法定节假日的，顺延至节假日后的第1个工作日次日）至付清租金之日止，以当月应付而未付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的逾期支付租金违约金；
四、驳回原告福建省金爵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6258元，减半收取3129元，由原告负担1909元，被告负担1220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 黄达婧
二〇一六年二月十八日
书 记 员 连博影
附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。