上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6995号
原告上海泽峰装潢有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人叶泽峰，总经理。委托代理人王清坤，上海百悦律师事务所律师。委托代理人黄逸，上海百悦律师事务所实习律师。被告上海创峰体育咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人龚根发，负责人。原告上海泽峰装潢有限公司与被告上海创峰体育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员杨惠星适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王清坤及被告的法定代表人龚根发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告向原告租用位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号部分房屋(以下简称“系争房屋”)。自2015年7月1日起，被告开始拖欠房租、水电费等。虽经原告多次督促，但被告至今未付。鉴于此，原告于2016年4月6日向被告发出书面通知，通知被告解除租赁合同，并要求其支付拖欠的租金、水电费及利息，但被告未作回应。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告支付原告截至2016年4月30日的欠付租金206,022.50元(人民币，以下币种同)；2、被告支付原告因拖欠租金产生的利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2015年6月15日起计算至实际支付之日止，分段计算)；3、被告支付原告2014年7月1日至2016年4月10日期间欠付的水电费13,251.20元；4、确认原、被告于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月10日已解除，被告将系争房屋返还原告，并支付自2016年4月10日起至实际返还房屋之日止的使用费(按照每日1,065.75元的标准计算)。审理中，原告将上述诉请变更为：1、被告支付原告截至2016年4月9日的欠付租金183,641元；2、被告支付原告逾期支付租金的违约金(以183,641元为基数，按照日千分之一的标准，从2016年3月16日起计算至实际支付租金之日止)；3、被告支付原告2014年7月1日至2016年4月9日期间欠付的水电费及物业费共计9,955.55元；4、确认原、被告于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月9日解除，被告将系争房屋返还原告，并支付自2016年4月10日起至实际返还房屋之日止的使用费(按照每日1,065.75元的标准计算)被告辩称：同意解除合同，但其不是系争房屋的实际使用人，希望本案能追加实际使用人蒯某某为被告，若不能追加，请求法院依法判决。对于欠付租金及其他费用的金额，被告不清楚，但相信原告不会胡乱主张。此外，原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，希望调整为日万分之五。经审理查明：系争房屋登记的权利人为案外人上海搏安电器制造有限公司。2008年8月8日，原告与产权人签订《房屋租赁合同》，承租了包括系争房屋在内的部分房屋，租期从2008年10月7日起至2023年10月6日止。2014年4月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，该房屋面积约为600平方米，功能为工业用房，租给被告用于开宾馆、餐饮、娱乐等。租期五年，从2014年4月1日至2019年3月30日。租金每天每平方米1.58元，月租金为29,000元，第一年年租金为348,000元，第二年至第五年逐年递增5%(在上年的基础上再递增)。付款方式为付三押一。该合同签订之前，乙方向甲方支付租赁押金19,000元。乙方应于每月1号或该日以前向甲方支付当月租金。逾期支付租金，应向甲方支付违约金，计算方式为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五。若乙方逾期支付租金超过十天的，除应支付约定的违约金外，甲方有权终止合同，收回租赁物。若遇乙方欠缴租金超过15天以上，甲方有权提前解除该合同，在甲方以传真或者信函等书面方式并口头通知乙方(包括次承租人)之日起，该合同自动解除。甲方有权留置乙方租赁物内的财产(包括次承租人的财产)并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方有权将留置的财产变卖或折价用于抵偿乙方应支付的因租赁行为产生的全部费用。合同另对其他相关事宜进行了约定。上述合同履行过程中，因被告未按约支付租金，原告于2016年4月6日向被告发出解除合同的律师函，该函于同月9日由被告签收。审理中，就系争房屋的具体坐落，双方一致确认：上海市松江区九亭镇九杜路XXX号部分房屋(3号楼二楼居中位置、面积约为600平方米)。此外，为证明上述租赁合同的有效性，原告还提供了其与案外人上海搏安电器制造有限公司的租赁合同以及系争房屋的房产证等证据材料，被告对此均无异议。审理中，对于租赁合同签订后，系争房屋的占有使用情况，被告称：其承租房屋主要是为了经营台球房，虽然租赁合同由其法定代表人龚根发一人与原告所签，但实际经营台球房的是龚根发和案外人蒯某某，二人系合作关系。对此原告是知情的，故本案中，蒯某某理应作为实际使用人参加诉讼。对此，原告不予认可，并称：虽然被告公司确实不是由其法人代表进行现场管理，但对外毕竟是以被告公司身份经营台球房的，且租赁合同的相对方为被告，故相应的责任理应由被告承担，至于被告公司内部是否存在合伙关系，原告并不清楚。审理中，对于被告所提要求追加当事人的问题，本院要求其在指定期限内提交书面申请及所要追加主体的身份信息，但被告至期均未提交。此外，对于系争可能存在的其他实际使用人，原告表示不要求追加为本案当事人，由此导致的相关风险，原告自愿承担。另，审理中，对于系争房屋的返还问题。被告称，系争房屋确实未返还原告，原因是实际使用人蒯某某要求使用到2016年9月份。上述事实，有《房屋租赁合同》、律师函及送达凭证、上海市房地产权证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、水电费等事项双方合同已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同，况且被告对合同解除亦无异议，故本院对原告所提确认合同解除的诉请，依法予以支持。至于合同解除日的确定问题，原告以发送律师函的方式有效行使了解除权，该函于2016年4月9日有效送达，故原告主张租赁合同于2016年4月9日解除于法有据，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于费用的结算问题，首先，关于租金、使用费、水电费及物业费，原告主张的金额和计算方式均无不妥，本院依法予以支持。其次，关于逾期支付租金的违约金，原告该项主张与约定相符合，且于法不悖，本院亦予以支持，至于计算标准，被告认为过高、要求调整，而在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请、被告的抗辩等因素，故本院综合考量上述因素，将违约金的计算标准调整为日万分之五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海泽峰装潢有限公司与被告上海创峰体育咨询有限公司之间于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月9日已解除；二、被告上海创峰体育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽峰装潢有限公司租金183,641元；三、被告上海创峰体育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽峰装潢有限公司2014年7月1日至2016年4月9日期间的水电费及物业费共计9,955.55元；四、被告上海创峰体育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽峰装潢有限公司逾期支付租金的违约金(以183,641元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年3月16日起计算至实际支付租金之日止)；五、被告上海创峰体育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海泽峰装潢有限公司上海市松江区九亭镇九杜路XXX号部分房屋(3号楼二楼居中位置、面积约为600平方米)；六、被告上海创峰体育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽峰装潢有限公司使用费(按照每日1,065.75元的标准，从2016年4月10日起计算至实际返还房屋之日止的使用费)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,172元，减半收取2,086元，财产保全申请费1,646元，合计诉讼费3,732元，由被告上海创峰体育咨询有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年七月十三日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。