江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄滨民初字第02354号
原告江阴市服装绣品厂有限公司，住所地江阴市澄江镇新澄路5号。
法定代表人肖惠芬，该公司董事长。
委托代理人周志刚，江阴市城西法律服务所法律工作者。
被告江阴居宜酒店管理有限公司，住所地江阴市寿山路15号。
法定代表人公帮强，该公司总经理。
被告上海煜恒创天投资管理有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号3B-197。
法定代表人公帮强，该公司总经理。
委托代理人张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
原告江阴市服装绣品厂有限公司（以下简称服装公司）诉被告江阴居宜酒店管理有限公司（以下简称酒店管理公司）、上海煜恒创天投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年9月28日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。原告服装公司的委托代理人周志刚、被告酒店管理公司和投资公司的委托代理人张弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告服装公司诉称：2014年12月8日，酒店管理公司与他公司订立房屋租赁合同，租赁期限至2027年1月31日止，投资公司为酒店管理公司承担连带责任担保。该合同约定，租金每季度前付清，先付后租。并约定“逾期不支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金，逾期二个月不交纳房租金的，甲方有权终止合同”，“因乙方违约引起合同的终止，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金”。酒店管理公司自2015年2月1日起，一直未付租金。2015年6月1日，他公司在催讨无果的情况下，致函给酒店管理公司、投资公司，要求其接函五天内付清租金，否则他公司将终止租赁合同，接函后酒店管理公司、投资公司仍未按合同履行。2015年6月8日，他公司致函酒店管理公司、投资公司：解除2014年12月8日签署的房屋租赁合同。故诉至法院，请求判令（一）、解除服装公司与酒店管理公司于2014年12月8日签订的房屋租赁合同；（二）、被告酒店管理公司支付自2015年2月1日至2015年6月7日止租金（含设备租金）437092元及滞纳金（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的标准支付，计至实际付清之日止）；（三）、被告酒店管理公司因违约引起的合同终止需承担的违约金103250元；（四）、被告投资公司对被告酒店管理公司应支付的款项承担连带保证责任。审理中原告变更计算租金滞纳金的起算时间为2015年6月9日。
被告酒店管理公司辩称：（一）、对结欠款项的性质、金额、期限没有异议；（二）、他公司系投资公司设立的全资子公司。2006年，投资公司与服装公司签订租赁协议。2014年12月8日，应江阴当地要求为将税收落户在江阴，投资公司设立了他公司，并解除了投资公司与服装公司签订的租赁协议，同时他公司与服装公司签订了租赁合同。投资公司、他公司分别与服装公司签订了租赁协议，在近十年的履行过程中，投资公司或他公司均未欠付过服装公司的租金，此次欠款的原因也非被告方的责任，因此不同意原告的诉讼请求。
被告投资公司辩称：（一）、同意酒店管理公司的答辩意见；（二）、补充未支付租金的详细理由：该项目实际是他公司于2006年向服装公司承租，同年转租给江阴莫泰酒店管理有限公司。在2006年8月10日，他公司与案外人冯瑞君签订了项目合作协议，约定双方各按50%的比例共享收益、共担风险，该项目运作到2014年6月，后冯瑞君与他公司因分享合作收益产生纠纷诉至江阴市人民法院。2014年12月8日，江阴莫泰酒店公司因该案诉讼解除了与他公司签订的租赁合同。自2014年6月起，他公司已垫付了2014年7月至2015年1月应支付给服装公司的房租，目前确无能力继续支付剩余期限的租金。
经审理查明：2014年12月8日，出租方（甲方）服装公司、承租方（乙方）酒店管理公司签订租赁合同1份，协议主要约定：
第一条、租赁范围
甲方合法拥有坐落于江阴市寿山路15号的建筑物和场地租赁给乙方。
第三条、租赁期限
租赁期自2014年12月8日起至2027年1月31日止。
第五条、租金计算标准
租赁期内的租金支付项目、时间和数额以附件三（租金支付条款附件）为准。
第十二条、违约责任
租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余年限的租金的50%向乙方支付约定补偿金并按乙方对承租房屋的总装修费用剩余价值的100%赔偿乙方，赔偿后装修残值归甲方所有。
因乙方违约引起的合同终止，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。合同终止后，乙方应在45天内将该租赁房屋归还甲方。乙方逾期不归还的，甲方可在当地报刊或适当以张贴公告方式通知乙方处理。公告通知视为给乙方通知到达，在通知规定日期内乙方不处理自己资产，甲方有权处分并归甲方所有。
合同尾部甲方盖有“服装公司”“肖惠芬”印鉴，乙方处有“酒店管理公司”“李延波”的印鉴。
另租金支付条款附件载明：1、租金支付原则：“先付后租”原则；2、如无特殊说明付款日为每一租赁年度第1、4、7、10月的最后五个工作日。逾期不支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金，逾期二个月不交纳房租金的，甲方有权终止合同。
2014年12月8日，投资公司向服装公司出具担保书1份，载明：就2014年12月8日服装公司与酒店管理公司签订的租赁江阴市寿山路15号房产的《租赁合同》，担保人就该合同内酒店管理公司应付服装公司的房屋租金及设施租赁费用承担担保责任。担保期限自2014年12月1日起至2027年1月31日止。
2015年6月1日，服装公司向酒店管理公司、投资公司催交房屋租金。
2015年6月8日，服装公司向酒店管理公司、投资公司致函解除租赁合同。
审理中原、被告确认：（一）、酒店管理公司欠付2015年2月1日起至2015年6月7日止的房屋租金437092元；（二）、2015年6月9日，酒店管理公司、投资公司收到服装公司的租赁合同解除函。
以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、担保书、法律服务所函、（2014）澄滨民初字第1210号民事判决书、（2015）锡民终字第1807号民事判决书及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。
本案的争议焦点为：（一）、酒店管理公司拖欠租金的逾期付款违约金的时间起算及标准；（二）、服装公司主张的违约金是否过高，应否予以调整；（三）投资公司对酒店管理公司给付义务的担保范围。
本院认为，服装公司、酒店管理公司于2014年12月8日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，被告酒店管理公司迟延交纳2015年2月1日起至2015年6月7日止的房屋租金437092元。截止2015年6月8日服装公司提出解除租赁合同，被告酒店管理公司拖欠租金已超过二个月。依据租金支付条款附件之约定，服装公司有权解除合同，合同应自解除函到达被告之日解除，服装公司解除合同的函于2015年6月9日送达两被告，房屋租赁合同应于2015年6月9日解除。
（一）、关于酒店管理公司拖欠租金的逾期付款违约金的时间起算及标准问题。根据租金支付条款附件的约定：1、租金支付原则：“先付后租”原则；2、如无特殊说明付款日为每一租赁年度第1、4、7、10月的最后五个工作日。逾期不支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金，逾期二个月不交纳房租金的，甲方有权终止合同。其中2015年2月1日至2015年4月30日的房屋租赁费用及设施租赁费用应于2015年2月1日前给付。2015年5月1日至2015年7月31日的房屋租赁费用及设施租赁费用应于2015年5月1日前给付。酒店管理公司未按约支付租金，已构成违约。根据最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，故服装公司要求酒店管理公司按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期支付租金的违约金的诉请合法有据，本院予以支持。
（二）关于服装公司主张的解除租赁合同的违约金是否过高，应否予以调整的问题。结合本案查明的事实，租赁合同的解除是因酒店管理公司逾期给付租金导致，酒店管理公司违反合同约定，应承担违约责任，服装公司要求酒店管理公司承担违约责任，理由正当，本院予以支持。
关于违约金的具体数额，根据服装公司与酒店管理公司签订的租赁合同关于违约责任的约定：因一方违约引起的合同终止，另一方应按剩余年限的租金的50%向对方支付约定补偿金。结合服装公司解除租赁合同后，因重新寻找承租人而可能出现的租赁房屋闲置期间的租金损失，现服装公司自愿降低租赁合同约定的违约金计算金额，要求酒店管理公司承担一个月租金损失以追究酒店管理公司的违约责任的主张并不过高，本院予以支持。
（三）、酒店管理公司对上述给付义务应否承担共同清偿之责。2014年12月8日，投资公司向服装公司出具担保书，系投资公司对酒店管理公司不履行债务时按照约定向服装公司履行债务或者承担责任，投资公司是保证人。投资公司在担保书中对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。根据担保法第21条第一款的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。担保法允许合同当事人自由约定担保范围，本案投资公司在担保书中明确其仅对酒店管理公司应付服装公司的房屋租金及设施租赁费用承担担保责任，故对服装公司要求投资公司对逾期付款违约金及解除合同违约金承担保证责任的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
一、江阴市服装绣品厂有限公司与江阴居宜酒店管理有限公司2014年12月8日签订的房屋租赁协议于2015年6月9日解除；
二、江阴居宜酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市服装绣品厂有限公司租金437092元及逾期付款违约金（自2015年6月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、江阴居宜酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付解除租赁合同的违约金103250元；
四、上海煜恒创天投资管理有限公司对江阴居宜酒店管理有限公司欠付的租金437092元承担连带责任保证；
五、驳回江阴市服装绣品厂有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4602元（江阴市服装绣品厂有限公司已预交），由江阴居宜酒店管理有限公司负担，江阴居宜酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市服装绣品厂有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05。
审判员 李峰
二〇一五年十二月二十八日
书记员 潘佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。