杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第3343号
原告石海飞。
原告俞一波。
二原告共同代理人梁伟建，浙江银泰律师事务所律师。
二原告共同代理人叶心秀，浙江银泰律师事务所律师。
被告林红。
被告余军威。
二被告共同代理人余传松，身份证号3301211946********，男，1946年8月14日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区城厢街道洄澜南苑**幢*单元***室。
被告杭州财富置业代理有限公司。
法定代表人杜如松。
委托代理人骆俊军。
原告石海飞、俞一波诉被告林红、余军威、杭州财富置业代理有限公司（以下简称财富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月30日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序进行审理，于同年8月9日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁伟建，被告财富置业公司的委托代理人骆俊军到庭参加诉讼。被告林红、余军威经本院合法传唤，无正当理由未到庭。后因案情复杂，本案于同年8月13日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于同年11月2日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人梁伟建，被告林红、余军威的共同代理人余传松及被告财富置业公司的委托代理人骆俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石海飞、俞××波诉称：2012年4月15日，两原告与被告林红、余军威订立《委托代理合同》××份，约定两原告与被告林红、余军威委托被告财富置业公司办理南岸花城竹雾苑18-4号房屋的交易手续。原告于当天支付给被告林红购房订金50000元。同年4月16日，原告与被告林红、余军威订立《萧山区房屋转让合同》××份，约定被告林红、余军威将南岸花城竹雾苑18-4号房屋转让给两原告，转让价款为2150000元，同时双方对款项支付方式、违约责任等进行了约定。合同经各方签名盖章后生效。合同订立后，原告按约于同年4月16日、21日两次共计将1000000元购房款汇至被告财富置业公司账户。同年4月28日，两原告与被告林红订立《补充协议》××份，约定第三笔价款290000元交付时间延迟至房屋产权过户当天。后原告得知被告林红、余军威隐瞒房屋已设定抵押的事实，并在短期内不能清偿债务。故起诉请求判令：××、解除原告与被告林红、余军威订立的《房屋转让合同》、《补充协议》；二、被告林红、余军威返还两原告购房款1050000元；三、被告林红、余军威支付两原告违约金210000元；四、被告财富置业公司对上述第二、三款项的清偿承担连带责任。
被告林红、余军威在法定答辩期内未作书面答辩，在庭审中口头辩称：对两原告诉称的被告林红、余军威与两原告订立房屋买卖合同、补充协议及已收取两原告定金50000元，购房款1000000元的事实无异议，但被告林红、余军威在订立房屋买卖合同时已经将案涉房屋设定抵押的事实告知给了两原告。购房款1000000元已支付给了房屋抵押权人。现房屋无法过户的情况下，请求依法判决。
被告财富置业公司辩称：原告诉称的订立房屋买卖合同及委托合同的事实属实。被告财富置业公司的主要合同义务是为交易双方提供服务平台并代办交易过程中的部分手续，现被告财富置业公司在交易过程中不存在违反法律规定或合同约定的行为。两原告在知晓案涉房屋设定抵押的情况下与被告林红、余军威达成房屋转让合同，被告财富置业公司在得知被告林红、余军威存在××房两卖的企图后，已及时将该情况告知两原告。两原告认为的被告财富置业公司应对被告林红、余军威解除房屋买卖合同后的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告对其的诉讼请求。
原告石海飞、俞××波为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《萧山区房屋转让合同》××份，欲证明两原告与被告林红、余军威订立房屋买卖合同，双方对合同权利、义务进行约定的事实。2.《补充协议》二份，欲证明两原告与被告林红、余军威在订立、履行房屋买卖合同中对房屋价款及付款方式进行变更的事实。3.收条××份，欲证明被告林红收取两原告50000元的事实。4.收款收据二份，欲证明被告财富置业公司代收房款1000000元的事实。5.被告财富置业公司向两原告出具的银行开户情况表××份，欲证明被告财富置业公司要求两原告将款项打入该帐户的事实。6.两原告与三被告签订的《委托代理合同》××份，欲证明被告财富置业公司在房屋买卖居间过程中应履行的合同义务的事实。上述证据经庭审质证，被告林红、余军威及财富置业公司对上述证据的真实性均无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据1、2、3、4、5、6的证明效力予以确认。
被告林红、余军威为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：2012年4月18日债权人卢明、吕建军与被告余军威订立的协议××份，欲证明抵押权人龙武民同意案涉房屋进行转让的事实。上述证据经庭审质证，两原告认为吕建军并非案涉房屋的抵押权人，请求法院核实证据的真实性。被告财富置业公司认为证据证实了抵押权人系同意案涉房屋进行转让过户。本院审查后认为，协议中的吕建军并非案涉房屋的抵押权人，故该协议与本案事实的关联性无法确定，本院对其证明效力不予确认。
被告财富置业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.被告林红出具的收条××份，欲证明被告财富置业公司已按约将两原告打入的1000000元交付给被告林红、余军威的事实。2.2012年4月21日萧山日报刊登林红的遗失声明××份，欲证明被告林红、余军威将房屋三证挂失，被告财富置业公司核实后，将情况通报给两原告的事实。3.房产证××份，欲证明案涉房屋产权及设立他项权的事实。4.承诺书××份，欲证明被告林红于2012年4月23日承诺于同年5月10日之前返还借款，注销他项权登记，协助办理房屋过户手续的事实。上述证据经庭审质证，两原告对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4表示不清楚，但认为订立合同当日两原告看到的房产证上是未备注设定抵押权的。被告林红、余军威对证据1、2、3、4无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据1、2、3、4的证明效力予以确认。
本院为查明案件事实，依法调取了以下证据材料：1.2012年10月18日本院对龙武民的委托代理人浙江博大律师事务所律师唐建刚所作的调查笔录××份，在笔录中，案涉房屋抵押权人龙武民表示不同意案涉房屋进行转让。2.杭州市萧山区房管处出具的案涉房屋的他项权信息查询记录××份，在该查询记录中载明案涉房屋于2012年4月25日被杭州市江干区人民法院查封，2012年7月25日被绍兴县人民法院查封。上述证据经庭审质证，两原告及三被告对证据的真实性无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据1、2的证明效力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2012年4月15日，两原告与被告林红、余军威及被告财富置业公司订立《委托代理合同》××份，约定两原告与被告林红、余军威委托被告财富置业公司办理坐落于杭州市萧山区闻堰镇南岸花城竹雾苑18-4号房屋转让手续，房屋成交价为2150000元，被告林红、余军威保证房屋产权明晰，无任何纠纷，并有完整的处分权；两原告已对房屋的各项基本情况作了充分了解。同时在合同中对各方的其他权利义务作了约定。两原告与被告林红、余军威于当日又订立《补充协议》××份，约定案涉房屋实际成交价为2350000元，差价250000元中的50000元两原告于该日已交付被告林红、余军威作为购房定金。同年4月16日，两原告与被告林红、余军威在被告财富置业公司的居间下，订立《萧山区房屋转让合同》××份，约定被告林红、余军威将案涉房屋转让给两原告，共计价格2150000元。同时双方对付款方式、违约责任等进行了约定。合同订立后，两原告于同年4月16日、4月20日各向被告财富置业公司交付购房款500000元。被告财富置业公司于同年4月20日向被告林红交付购房款1000000元。同年4月21日，被告林红在萧山日报刊登案涉房屋房产证遗失声明，被告财富置业公司在向被告林红核实后将情况告知两原告。被告林红于同年4月23日向被告财富置业公司承诺于同年5月10日之前返还借款，注销他项权登记，并协助办理房屋过户手续。同年4月28日，两原告与被告林红、余军威订立《补充协议》××份，约定因案涉房屋产权不清晰，双方约定第三笔房款290000元的交付时间为产权过户受理当天打入。
另查明：案涉房屋于2011年11月9日设定抵押权，并办理他项权登记，债权数额3000000元，现他项权人龙武民不同意房屋进行转让，且案涉房屋于2012年4月25日被杭州市江干区人民法院查封，于2012年7月25日被绍兴县人民法院查封，无法办理房屋过户手续。
本院认为：两原告与三被告订立《委托代理合同》，两原告与被告林红、余军威订立《萧山区房屋转让合同》及2012年4月28日订立《补充协议》合法、有效。合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。现案涉房屋他项权人不同意房屋进行转让，且被人民法院查封，在客观上无法进行产权过户，故两原告要求解除与被告林红、余军威订立《萧山区房屋转让合同》及两份《补充协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，被告林红、余军威应当返还两原告已支付的定金及合同价款1050000元。两原告要求被告林红、余军威返还价款1050000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两原告诉称，订立房屋转让合同时，被告林红、余军威交付给被告财富置业公司的房产证在附记上未注明设立抵押权的信息。被告林红、余军威辩称在订立房屋转让合同时已告知了两原告案涉房屋设定抵押的事实。被告财富置业公司辩称两原告在订立房屋转让合同时，已知晓房屋设定抵押的事实，被告林红、余军威陈述尚余300000元借款未还，并承诺在两原告支付500000元后返还借款并注销他项权登记。经本院释明后，两原告拒不向公安机关举报三被告隐瞒案涉房屋设定抵押，伪造房产证的行为。本院审查后认为，在两原告未能提供有效证据证实三被告存在伪造房产证，隐瞒案涉房屋设定抵押的情况下，三被告的辩称更为符合事实，应当认定被告林红、余军威及财富置业公司在订立合同时已告知两原告案涉房屋已设定抵押的事实，两原告在知晓案涉房屋设定抵押的情况下与被告林红、余军威订立房屋转让合同。被告林红承诺于2012年5月10日前注销他项权登记，协助办理房屋过户手续。现案涉房屋他项权未予注销，他项权人不同意房屋转让，且案涉房屋被人民法院查封，无法办理产权过户手续。被告林红、余军威的行为已构成违约，应当按照《房屋买卖合同》第六条的约定支付两原告相应的违约金。两原告要求被告林红、余军威支付违约金210000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两原告认为被告财富置业公司在提供房屋买卖居间服务时，未书面告知两原告案涉房屋设定抵押，要求其对被告林红、余军威应返还的已付房屋价款及应支付的违约金承担连带责任的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第××百××十四条第××款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款之规定，判决如下：
××、解除石海飞、俞××波与林红、余军威于2012年4月15日订立的《补充协议》、2012年4月16日订立的《萧山区房屋转让合同》及2012年4月28日订立的《补充协议》；
二、林红、余军威在本判决生效后十日内返还石海飞、俞××波定金50000元及已付价款1000000元，合计人民币1050000元；
三、林红、余军威在本判决生效后十日内支付石海飞、俞××波违约金人民币210000元；
四、驳回石海飞、俞××波的其余诉讼请求。
如林红、余军威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16140元，由林红、余军威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按规定向浙江省杭州市中级人民法院交上诉受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服××审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）
审 判 长 孙立军
人民陪审员 邱忠良
人民陪审员 陈营治
二〇一二年十一月十二日
书 记 员 陈 燕