广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初18727号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行，住所地广东省佛山市南海区西樵镇官山城区文明路9号信和大厦，统一社会信用代码91440605799322798F。
负责人：梁志刚，系该行行长。
委托代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所实习律师。
被告：何家杰，男，壮族，1987年7月18日出生，住广西壮族自治区南宁市，。
被告：佛山市南海区新锐置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇金宁社区金业路6号8栋夹层商铺，统一社会信用代码914406057977316006。
法定代表人：洪炳新。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行与被告何家杰、佛山市南海区新锐置业有限公司（以下简称新锐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人到庭参加了诉讼，被告何家杰经公告送达开庭传票、被告新锐公司经传票传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1.被告何家杰立即向原告偿还贷款本金267241.38元以及利息（含罚息）5362.61元，本息合计272603.99元（该利息暂计至2016年9月27日，从2016年9月28日起至法院向其送达诉讼材料之前一日止的利息，未到期贷款本金所产生的利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮30%计收，逾期贷款本金所产生的的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计收；从法院向其送达诉讼材料之日起至本息清偿之日止的利息按前述贷款执行利率水平上加收30%计收）；
2.原告对被告何家杰所有的位于（按揭登记证号：南房按证字第××号）在上述第一项以及实现债权的费用确定债务范围内享有优先受偿权；
3.被告新锐公司对被告何家杰拖欠原告的上述第一项债务承担连带清偿责任。
事实与理由：
签约情况
1、借款合同
2010年4月21日，原告（变更前称“佛山市南海区农村信用合作联社西樵信用社”）与被告何家杰、被告新锐公司签订西樵按借字[何家杰]第2010055号《个人购房借款合同》，合同约定：
（1）原告同意向被告何家杰发放贷款298000元，用于被告何家杰购买座落于丹灶锦逸豪庭10栋1705房，贷款期限为30年，自2010年4月28日起至2040年4月28日止。
（2）借款初始利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%确定执行月利率为3.465‰；贷款发放后遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率实行一年一定，从利率调整的次年首日所在还款期起，按中国人民银行最新公布的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率。
（3）借款人未按本合同约定归还借款的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率上调之日起罚息利率相应调整。
（4）合同第18条第4项约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求借款人和保证人清偿全部贷款本息。
2、物保
被告何家杰自愿以其所有的位于作为抵押物，担保西樵按借字[何家杰]第2010055号《个人购房借款合同》项下的债务的履行，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。后，原告与被告何家杰于2010年4月22日为上述抵押房产办理了按揭登记（登记号：南房按证字第××号）。
3、人保
被告新锐公司自愿为被告何家杰在上述合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。若保证人不按合同履行保证责任，原告有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索的权力。
二、原告履约情况
上述《个人购房借款合同》签订后，原告于2010年4月28日足额向被告何家杰发放298000元贷款。
三、被告违约情况
贷款发放后，被告何家杰未按上述合同约定履行还款义务，逾期期数已达8期，截止2016年9月27日止，被告何家杰共拖欠逾期本金4765.43元以及逾期利息5299.59元、罚息63.02元。根据上述合同之约定，原告有权宣布本合同借款提前到期，要求被告何家杰清偿全部贷款本息，实现担保物权，并要求被告新锐公司承担保证责任。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告前述所请。
庭审中，原告补充称：截止至2017年2月10日，被告何家杰拖欠逾期本金7475.82元、利息8637.06元、罚息161.7元。从2017年2月10日起，以贷款本金267241.38元按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮30%再上浮30%计算罚息。
被告何家杰、新锐公司没有答辩，亦没有提交证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院对其证据效力予以确认，并据此认定原告所诉事实属实。
并查明，本案《个人购房借款合同》第三十四条约定：保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。
本院认为，本案《个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告何家杰从2016年2月27日起未按照合同约定的期限和数额偿还借款本金及利息，已构成违约。原告要求被告何家杰归还欠原告的所有借款本金及利息、罚息，本院予以支持。原告与被告何家杰设定的抵押权具有担保效力，原告可以在被告何家杰不清偿相关欠款时行使抵押权。被告新锐公司作为讼争抵押房产的商品房开发商，新锐公司为借款人何家杰向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订上述《个人购房借款合同》。该合同约定了新锐公司的保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，其相关抵押物权利证明交付原告之日止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内为借款人向银行履行还款义务提供保证，即为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，则该阶段性保证的任务完成，即银行获得借款人的房屋抵押担保之时则是房产开发商的阶段性保证期限届满之时。故“阶段性担保”实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因本院已确认讼争按揭登记的担保效力，保证合同所附解除条件已成就，故原告要求新锐公司承担保证责任，本院不予支持。被告何家杰、新锐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何家杰应于本判决发生法律效力之日起十日内归还西樵按借字[何家杰]第2010055号《个人购房借款合同》项下暂计至2017年2月10日的借款本金267241.38元、利息8637.06元、罚息161.7元，从2017年2月11日起至实际清偿之日止以本金按中国人民银行同期同档次（5年期）贷款基准利率下浮30%再上浮30%计算的罚息给原告广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行；
二、原告广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行对被告何家杰所有的位于（南房按证字第××号）享有抵押权，在被告何家杰不履行上述付款义务时，可以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5389.06元、财产保全费1883.01元，合共7272.07元（原告已预交），由被告何家杰负担。经原告同意，被告何家杰应于给付上述款项时一并直接支付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 曾婉慧
人民陪审员 黎燕华
人民陪审员 林 巧
二〇一七年三月十七日
书 记 员 李嘉濠