天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0105民初153号
原告（反诉被告）天津市新开中学，住所地天津市河北区中山路日纬路**号。
法定代表人李燕翔，校长。
委托代理人孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。
被告王强。
委托代理人鲍红娟，天津孚惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟庆明，无职业。
委托代理人鲍红娟，天津孚惠律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津市新开中学（以下简称原告）与被告王强，被告（反诉原告）孟庆明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。依法由审判员刘淼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津市新开中学的委托代理人孙剑锋，被告王强的委托代理人鲍红娟，被告（反诉原告）孟庆明及其委托代理人鲍红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天津市新开中学诉称，2009年1月1日，我方与被告王强签订《协议书》一份，约定被告王强承租我们学校大门右侧房屋2间经营津门俏面馆，租期一年，租金为60000元。后被告王强未经我校同意将上述房屋转给被告孟庆明使用。租期届满后，我方通知被告王强不再续租，并要求二被告腾房，但二被告一拖再拖，占用诉争房屋至今。期间二被告不仅未向我方交纳房屋租金或房屋使用费，还拖欠水、电费用。故无奈提起诉讼，请求依法解除我方与被告王强于2009年1月1日签订的房屋租赁协议书；判令二被告立即将坐落河北区中山路××号天津市新开中学大门右侧第三、四自然间及一楼一间房屋腾交我方；判令二被告给付我方2013年8月至2015年12月期间的房屋使用费140000元及至实际腾房之日止的房屋使用费；判令二被告给付我方水电费50000元；本案诉讼费由二被告承担。对于孟庆明的反诉，要求我校赔偿其各项经济损失400万元的诉讼主张，我方的意见是，我校与被告王强的房屋租赁协议自2009年年底就到期终止了，我方也数次通知了二被告不再续租，要求他们腾房，因此二被告继续占用诉争房屋并无法定理由。而且多年来二被告也未向我方支付过租金或使用费。孟庆明反诉中提到的装修改造情况，我方并不知情，也于法无据。故请求法院驳回孟庆明的反诉请求。
被告王强辩称，本人并不是腾房的义务主体，也不是涉诉房屋的实际使用人，所以原告要求我支付房屋使用费、水电费及与我解除租赁协议是没有依据的。2009年我与被告孟庆明共同经营俏面馆，所以在与原告的房屋租赁协议书上是我签的字，但我已于2009年9、10月份撤出经营，2009年9月份以后我未再使用过涉诉房屋，因此原告向我提出诉讼主张没有事实依据，请求法院给予驳回。
被告（反诉原告）孟庆明辩称，第一、原告要求我支付房屋使用费没有事实依据。2009年原告与被告王强签订房屋租赁协议后，我和被告王强交付了2009年全年的房屋租金及水、电费。在2009年3、4月间，我与原告协商，由我为原告解决两名职工的工资和保险问题，原告将其位于河北区三马路一侧一楼部分房屋租赁给我，每月租金为7000元，并且双方草拟了协议。此后我花费了400000元对上述房屋进行了装修，但当装修完毕后，要求与原告签订正式协议时，原告却告知我教育局不允许租赁经营该房屋，河北区三马路一侧房屋的门窗也被封闭，不能使用。为此，我与原告协商，因我对三马路一侧房屋装修花费了大量费用，所以三马路一侧房屋的装修费400000元折抵自2010年开始的本案涉诉房屋的租金，截止目前，房屋租金还没有折抵完，因此原告要求我支付房屋使用费的主张没有事实依据。第二，我不清楚水、电费产生的依据，因此不同意支付水、电费用。第三，在我承租涉诉房屋期间，因该房屋严重老化，我担心出现危险，故对房屋进行了大修，且加盖了部分房屋，同时也对所有的房屋进行了装修，并已经安装了地下通风、排风设施，上述装修及加盖房屋也都经过了原告的同意。本人装修后，原告告知我其不允许进行经营，这给我造成了巨大的经济损失。第四，由于我与原告就装修损失及其他损失赔偿问题未协商一致，且我与原告就三马路一侧房屋的装修损失尚未对涉诉房屋的房屋租金折抵完毕，再有原告也没有催告腾房。第五，2015年4月原告将其对学校周边出租户的债权、债务管理权整体移交给了金快达建筑工程有限公司，所以原告不是适格的诉讼主体。基于上述原因，本人不同意解除租赁协议，也不同意腾交房屋。同时，由于原告坚持要求腾房的原因，给我造成了巨大经济损失，故本人提出反诉，要求继续履行2009年签订的房屋租赁协议；判令原告赔偿本人各项经济损失共4000000元；反诉费用由原告承担。
经审理查明，坐落天津市河北区日纬路××号，自然间101间，建筑面积6425.54平方米的房屋性质为直管公产房，房屋使用人登记为天津市河北区新开中学。2009年1月1日原告天津市新开中学作为（甲方）与作为（乙方）的被告王强就上述房屋中的部分门脸房租赁事宜签订了《协议书》一份，内容为：“甲方：新开中学，乙方：津门俏面馆（王强）。甲方房屋座落在新开中学大门右侧第3、4自然间，一楼一间租赁给乙方，租金年陆万元整，付款方式按季度支付，租期壹年。乙方在租房期间需按时交纳房租，过期15天不交者，甲方有权停水停电，并令其腾房，终止合同，一切后果由乙方负责。1、甲方在租赁房期间保证乙方水、电正常使用。2、乙方用水、用电应按水、电表计算，每月月末一结，不能拖欠。3、房屋出租期间，如遇不可抗拒原因（如拆迁，自然灾害及教育局指示等），需终止合同，甲方不负责任何补偿，乙方无条件腾出房屋。合同期满后，甲方对乙方的前期投入不予补偿。4、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋结构，不得转租转借此房。5、乙方在租房期间不得影响学校的正常教育教学。6、乙方在租房期间不得干违纪违法活动，注意安全，防火、防盗，搞好邻里关系。7、甲、乙双方如有一方中途无故解除合同，所造成的损失由违约方负责。甲方签字盖章：天津市新开中学（盖章）、王燕林（盖章），2009年1月1日。乙方签字盖章：王强（签字），2009年1月1日。”协议签订后，原告如约将上述房屋交付被告王强使用，由被告王强与被告孟庆明共同用于经营“津门俏面馆”。2009年9、10月间，被告王强退出经营，涉诉房屋由被告孟庆明独自实际使用至今，但在被告孟庆明使用期间，其从未向原告交纳过租金或房屋使用费。2014年8月被告孟庆明与案外人河北玉川建设工程有限责任公司签订了《天津市小型建设工程施工合同》，由该公司对涉诉房屋进行了改造和装修，2015年3月6日被告孟庆明重新起了字号为“天津市河北区鑫立美食城”的个体营业执照。此外，本案诉讼过程中，被告孟庆明提出反诉，要求原告赔偿其各项经济损失4000000元，并于2016年3月14日提出鉴定申请，请求对位于天津市河北区日纬路新开中学大门右侧特色烧烤城（原津门俏面馆）的装修、装饰造价进行鉴定。后被告孟庆明认为鉴定费用较高，于2016年4月25日撤回了鉴定申请。同时，本院亦对被告孟庆明撤回鉴定申请可能产生的法律后果，对其进行了释明。另查，除本案诉争房屋外，被告孟庆明自2009年起还占用了原告坐落河北区日纬路××号房屋中的三马路一侧的部分房屋，原告为了让被告孟庆明腾交三马路一侧的部分房屋，于2009年11月17日曾向被告孟庆明支付现金55000元作为补偿费用。嗣后，因被告孟庆明并未腾交三马路一侧的部分房屋，原告于2016年1月7日向天津市河北区人民法院提起诉讼，要求判令被告孟庆明将坐落于河北区日纬路与三马路交口原告学校房屋三间（约200平方米）腾交原告；判令被告孟庆明给付2013年8月至2015年12月期间的房屋使用费140000元，并直至实际腾房之日止；判令被告孟庆明给付水电费50000元。该案经本院主持调解，双方自愿达成协议，并经本院作出的（2016）津0105民初154号民事调解书予以确认：“一、被告于2016年2月29日前将其使用的坐落天津市河北区日纬路与三马路交口，三马路一侧从日纬路数第1、2、3个自然间房屋（约300平方米）腾空交予原告；二、原告要求被告给付的2013年8月至2015年12月的房屋使用费140000元及水电费50000元，原告予以让免；三、本案诉讼费4100元，减半收取2050元，原告自愿负担。”现原告以诉称理由起诉来院，请求依法解除其与被告王强于2009年1月1日签订的房屋租赁协议；判令二被告立即将坐落河北区中山路××号天津市新开中学大门右侧第三、四自然间及一楼一间房屋腾交；判令二被告给付其2013年8月至2015年12月期间的房屋使用费140000元及至实际腾房之日止的房屋使用费；判令二被告给付其水、电费50000元；本案诉讼费由二被告承担。庭审中，被告孟庆明以抗辩理由表示,不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求继续履行原告与被告王强签订的房屋租赁协议；判令原告赔偿其各项经济损失共4000000元；反诉费用由原告承担。对于被告孟庆明的反诉主张，原告天津市新开中学表示，因其与被告王强的租赁关系已经终止，且数次通知二被告不再续租，并要求腾交房屋，所以被告孟庆明继续占用诉争房屋，无法定理由，对于涉诉房屋的装修、改造其亦不知情，故不同意被告孟庆明的赔偿请求。被告王强则以抗辩理由表示，房屋租赁协议书虽是其签订的，但其在2009年9月就已经撤出经营，现原告向其提出的诉讼主张，没有事实依据，故不同意原告的诉讼请求。至于被告孟庆明的反诉请求，因与其无关，故不发表意见。该案经本院主持调解，双方未获一致。
上述事实，有原告及二被告提交有关证据材料及庭审笔录予以佐证。
本院认为，原告天津市新开中学作为诉争房屋的管理使用人，对该诉争房屋依法享有占有、使用、收益的权利。2009年1月1日原告与被告王强就坐落河北区中山路××号“新开中学大门右侧第3、4自然间，一楼一间”房屋所签订的租赁协议书，是双方合议后订立的，是当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效。上述协议履行期限届满后，被告王强未再与原告重新签订房屋租赁协议。此后被告孟庆明在未与原告就上述房屋建立租赁关系的情形下，占有使用诉争房屋至今，且从未交纳过房屋使用费，显属不当，故对于原告要求解除其与被告王强之间的房屋租赁协议以及要求腾交诉争房屋并支付2013年8月至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告王强与原告的房屋租赁协议已于2009年12月31日届满，此后诉争房屋是由被告孟庆明实际占有使用，因此腾交诉争房屋及支付2013年8月至实际腾房之日止房屋使用费的义务均应由被告孟庆明承担。关于房屋使用费的支付标准，以参照原房屋租赁协议书约定的年租金60000元的标准计算为宜。关于原告要求二被告给付水电费50000元一节，因计算依据不足，且不能提供证据证实，故本院不予支持。对于被告孟庆明反诉要求原告继续履行2009年租赁合同的主张，因原告并未与被告孟庆明就诉争房屋建立房屋租赁关系，故其要求继续履行原告与被告王强于2009年1月1日签订的租赁协议，于法无据，本院不予支持。对于被告孟庆明要求原告赔偿其各项经济损失4000000元一节，由于被告孟庆明因故撤回鉴定申请，致使其经济损失金额无法确定，故被告孟庆明的该项反诉请求，本院亦不予支持。对于被告孟庆明提出的，其与被告王强是合伙经营及原告曾同意用三马路一侧部分房屋的装修费折抵本案诉争房屋租金的抗辩理由，因未能提供相应证据予以证实，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）天津市新开中学与被告王强于2009年1月1日所签订的房屋租赁协议依法予以解除；
二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）孟庆明将坐落河北区中山路日纬路44号“新开中学大门右侧第3、4自然间，一楼一间”的房屋腾空交予原告（反诉被告）天津市新开中学，如逾期未腾，则由原告（反诉被告）天津市新开中学在本市外环线范围内负责提供存放物品仓库一处，期限三个月，所需费用由被告（反诉原告）孟庆明承担；
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）孟庆明按照年租金60000元标准，向原告（反诉被告）天津市新开中学支付自2013年8月起至实际腾房之日止的房屋使用费；
四、原告（反诉被告）天津市新开中学的其他诉讼请求予以驳回；
五、驳回被告（反诉原告）孟庆明的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，减半收取为2050元，由原告（反诉被告）天津市新开中学承担539.47元，被告（反诉原告）孟庆明承担1510.23元。反诉费38800元，减半收取为19400元，由被告（反诉原告）孟庆明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘 淼
二〇一六年七月二十八日
书记员 孙钦玉
附：本裁判文书适用条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。