内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0823民初2701号
原告杨超宇，男，1984年12月出生，汉族，个体户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人刘红霞，内蒙古子阳律师事务所律师。
被告内蒙古飞达房地产开发有限公司，住所地，乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人周和平，董事长。
委托代理人贾礼，男，1943年5月出生，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人段立欣，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
第三人王文刚，男，1969年9月出生，汉族，个体户，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
原告杨超宇与被告内蒙古飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达房地产公司）、第三人王文刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨超宇的委托代理人刘红霞，被告飞达房地产公司的委托代理人贾礼、段立欣，第三人王文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨超宇向本院提出诉讼请求：1、确认房屋所有权归原告杨超宇所有。2、要求被告内蒙古飞达房地产开发有限公司继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月2日，原告与被告内蒙古飞达房地产开发有限公司签订星河家园商品房认购书，原告购买被告开发的星河家园项目的1号楼27号车库一间，面积为22.72平方米。按照合同约定，原告交付了房款，被告向原告交付了房屋钥匙，之后原告将该车库按照住房装修后入住，并交纳了购房以来的供热费、入网费、电费、物业费等所有费用。2016年4月17日，第三人王文刚强行将房屋另行换锁，到现在房屋一直被第三人控制，致使原告无法入住。无奈原告只好诉至法院，请求法院查明事实，维护原告的合法权益。
被告飞达房地产公司庭审辩称，原告的房屋我们原来把房屋网签给第三人王文刚了，我们在2015年3月28日和杨强解决了，杨强没有按照协议做，这种情况，我们不可能重新办理手续，我们没有房子了，我们和杨强的事情解决不了，这个事情也就解决不了。
第三人王文刚庭审述称，一、第三人王文刚依法取得所有权、抵押权，被告飞达房地产公司无权处分该房屋。1、根据《城市房地产管理办法》的规定，商品房买卖两个关键因素，首先必须依法签订房屋买卖合同，这是个债权行为，其次所有权登记，所有权登记必须经房地产管理部门办理，而网签正是房地产管理部门为了规范房地产企业，规范销售房屋，为了让房地产交易更加透明化，防止开发企业“一房多卖”而制定的在房地产管理部门备案并公布在网上，可以进行网上查询的一项政策措施。房产的出售、转让、变更。《物权法》第九条第一款，房屋买卖必须依法进行房产登记，依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《物权法》第二十条第一款，当事人签订房屋买卖协议，为保障将来实现物权，须向登记机构办理房屋所有权权属登记，所有权权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，而是登记所有权人，在这种情况下，房地产开发企业继续以销售方的名义出卖房屋，构成无权处分他人财产。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款故意隐瞒房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，出卖人订立商品房买卖合同是无处分权行为。3、根据《担保法》第四十九条、抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让无已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《城市房地产管理办法》第三十七条及2016年3月1日起施行的2016年物权法司法解释一，法释（2016）5号文件第十六条第三款，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制不动产房屋的，该房屋不得转让出售，开发企业无处分权。二、第三人有权就担保抵押房屋享有优先受偿权。1、根据《民法通则》第八十九条第二款、《担保法》第三十三条债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时债权人有权依照本法规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《民法通则》第八十九条第四款按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者变卖该财产的价款优先得到偿还。2、据《城市房地产管理办法》第三节房地产抵押第四十六条、抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。综上我国法律规定，本案中第三人王文刚2012年12月25日依法和被告飞达房地产公司星河家园售楼部签订了商品房买卖网签合同，并办理了房屋验收交接手续，该房屋的所有权人是第三人王文刚，是民法上所说的非典型担保，是当事人约定的，以特定物为担保标的，将标的物的所有权或其他权利转移给担保权人，供债权的担保、标的物的所有权或权利本身已被转移给担保权人，所以担保权人所支配者为标的物的全部权利，用以保障特定债权的实现，所有权是优先于其他物权的自物权。网签是将销售房屋所有权转移，是以其他形式限制房地产权利。被告故意隐瞒事实，再次售卖已售出或抵押的所有权主体不属于自己的房屋，构成物权处分他人财产。根据《合同法》第五十二条第一项一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效，故原告与被告所签订的合同是无效合同。买卖房屋是最基本的常识，不动产房屋的买卖首先必须依法签订正规的商品房买卖合同，其次依法去房产管理部门办理所有权权属备案登记。原告与被告订立合同在后且未去房产管理部门办理相关的手续，第三人王文刚也事先告知原告，原告所购房屋第三人王文刚已经和被告飞达房地产公司售楼部网签了商品房买卖合同，办理了房屋验收交接手续，并出示了网签商品房买卖合同和房屋钥匙，原告仍然向被告购买所有权不属于被告的房屋，进行不合法的交易，是无效的交易，故原告与被告所签订的合同是无效合同。我们已依法通过乌拉特前旗人民法院起诉了被告，保全查封了被告无权售卖的房屋，并申请拍卖买卖合同标的物优先受偿，以确保实现债权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2014年1月2日，原告杨超宇与被告飞达房地产公司星河小区项目部签订一份出卖人为飞达房地产公司，买受人为杨超宇的《星河家园商品房认购书》，双方约定一、买受人自愿认购飞达房地产公司的星河家园项目的1号楼27号车库，建筑面积为22.72㎡，以上面积为预售测绘面积。本房地产的总价款为95424元。按建筑面积计算，单价为每平方米4200元。二、买受人同意在签订《认购书》时一次性付清房款。三、4、本认购书经双方签署后即时生效。《认购书》记载的买受人电话如有更改，买受人应书面通知出卖人。同时买受人保证《认购书》中买受人的相关资料真实准确有效且买受人具有签约的民事行为能力。如因买受人提供错误信息而导致任何影响《认购书》生效或无法通知买受人的后果，概由买受人负责。合同签订后，被告飞达房地产公司给付原告杨超宇出具收据一份，载明收到杨超宇交来车库款6万元。2014年10月18日，杨四清给原告杨超宇出具收条一份，收条载明收到车库款10000元，对此被告飞达房地产公司亦无异议。
被告飞达房地产公司认可，原告杨超宇通过物业公司领取了车库钥匙，原告杨超宇于2015年1月27日交付1号楼27号车库入网费、2014年度供暖费合计2320元。同时查明，原告杨超宇于2015年12月9日缴纳2015年供暖费504元；于2014年月20日交纳电费300元；2015年11月27日交纳电费550元；于2014年5月20日交纳垃圾清运费100元、2014年度物业费113元；于2016年1月30日交纳2015年及2016年物业费，每年2000元。另查明，2012年12月25日，被告飞达房地产公司与第三人王文刚签订一份甲方为飞达房地产公司，乙方为王文刚的《商品房买卖合同》，约定房屋位置为星河家园1号楼27号车库，建筑面积为22.5平方米，每平方米价格为2000元，合计价款为45440元，商品房交付日期为甲方于2013年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用，付款时间为乙方于2012年12月25日前，一次性将商品房全部价款交付。2012年12月29日，被告飞达房地产公司星河小区项目部给第三人王文刚出具收据一份，收据中载明“今收到王文刚购车库款1508060元，其中包括1号楼27号车库款”。2016年6月30日，贾小东向乌拉特前旗人民法院提起诉讼，起诉要求杨强、王文刚协助贾小东办理星河家园58套住宅房屋和58套车库的抵押注销登记，并请求退还超出支付的借款利息872244元。上述案件于2016年9月14日进行了第一次开庭，庭审中杨强和王文刚对网签合同55份系抵押合同，由于没有还清欠款，不能给撤销抵押网签登记。原告杨超宇购买车库后，进行了装修使用，2016年4月17日，第三人王文刚将车库换锁占有至今。同时查明，贾小东与被告飞达房地产公司签订一份甲方为飞达房地产公司，乙方为贾小东的《协议书》一份，协议约定甲方和乙方合作开发位于乌拉特前旗黄河三处的星河家园，原甲方股份为50%，乙方股份为50%，现通过友好自愿协商，双方达成以新规划为准，小区东大门为界分为南、北两个开发区段，甲方独立开发北区，乙方独立开发南区，自负盈亏，双方共用内蒙古飞达房地产开发有限公司的开发资质。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案中，原告杨超宇与被告飞达房地产公司星河小区项目部签订的《星河家园商品房认购书》，该认购合同载明了购房人姓名，商品房的基本情况、商品房价款、付款方式及期限、商品房交付使用条件等，其符合商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同，故据此可以认定飞达房地产公司星河家园项目部与原告杨超宇形成了商品房买卖合同关系，且在庭审中被告飞达房地产公司作为出卖人亦认可已经按照约定收受购房款，其负有协助原告办理房地产过户手续的义务，故对原告杨超宇要求被告飞达房地产公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告杨超宇要求确认星河家园1号楼27号车库归其所有的诉讼请求，本院认为依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律规定的除外”的规定，物权变动需要合同有效成立和物权公示两步走，本案中原、被告虽然成立有效的买卖合同关系，但涉案房屋尚未办理产权转移登记，未能完成物权的转移，故对其要求确认星河家园1号楼27号车库归其所有的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人述称，本案争议房屋其于2012年12月25日，已经取得房屋所有权、抵押权，被告飞达房地产公司未经其同意处分抵押物的行为，是无权处分行为，故原告与被告飞达房地产公司签订的《商品房认购合同》系无效合同，本院认为，2012年12月25日，被告飞达房地产公司虽与第三人王文刚就本案争议的车库签订了《商品房买卖合同》，在庭审中第三人王文刚认可，上述《商品房买卖合同》系在借贷合同关系成立前提下进行的抵押担保，双方的真实意思表示是抵押担保合同，上述合同是名为买卖实为抵押担保，但双方未进行抵押权登记，其不能对抗原告杨超宇与被告飞达房地产公司的买卖合同关系，故其述称理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条；《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古飞达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杨超宇办理星河家园1号楼27号车库产权登记手续。；
二、驳回原告杨超宇的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告飞达房地产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
审 判 员 ：柳海梅
人民陪审员 ：郭俊梅
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 ：吴晓雪
后附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
当事人名称或者姓名和住所；
商品房基本状况；
商品房的销售方式；
商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
交付使用条件及日期；
装饰、设备标准承诺；
供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共实施的交付承诺和有关利益、责任；
公共配套建筑的产权归属；
面积差异的处理方式；
办理产权登记有关事宜；
解决争议的方法；
违约责任；
双方约定的其他事项；