广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17899号
上诉人(原审被告)：黄芳，身份证登记住址广东省广州市天河区。
委托代理人：吴肇棕，广东恒益律师事务所律师。
委托代理人：郑亮，广东恒益律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：广州市天合贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李庆，总经理。
委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。
原审被告：胡彬，住址湖南省湘潭县。
上诉人黄芳因与被上诉人广州市天合贸易有限公司（以下简称天合公司）、原审被告胡彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄芳上诉请求：撤销一审判决，驳回天合公司的全部诉讼请求。事实与理由：根据已生效的（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决所确认的事实，涉案租赁场地的电梯（即电动扶梯）在2011年2月至9月停运，2011年9月天合公司开始对电梯进行施工，改造为步梯，直至2011年11月20日才完工。根据涉案租赁合同，涉案租赁场地是餐饮用途，而电梯是顾客通往涉案租赁场地的唯一通道，电梯停用对黄芳经营的“天湘酒家”生意造成影响，（2011）穗越法民三初字第1647号案中的司法鉴定也确认了黄芳经营所产生的损失，这也是该1647号案中天合公司需要赔偿黄芳经营损失的原因。在该1647号案中，法院判决天合公司赔偿的是2010年1月至6月、2011年2月至6月的损失，至于2011年7月后的损失，由于该案中只对2011年6月之前的经营损失进行了鉴定，故该案只处理有关该鉴定期间的诉讼请求。因此，本案一审认为该1647号案已经判决天合公司赔偿了电梯停运期间的损失不正确，至少2011年7月至2011年11月期间的损失没有涉及。由于电梯的维护是天合公司的职责，电梯停运应当由天合公司承担违约责任，故一审判决黄芳按照合同约定全额支付租金不当。根据涉案租赁场地电梯2011年2月至9月停运及2011年9月至11月拆除施工的事实，以及生效判决所采纳的司法鉴定报告，停运期间（2011年2-6月）给黄芳经营的“天湘酒家”造成的损失平均达到6万多元，更有甚者，2011年9月至11月期间，天合公司需要对电梯进行施工占用租赁场地，索性把黄芳赶走，致使黄芳实际上并没有使用场地，故天合公司无权要求黄芳支付租金。
天合公司二审答辩：同意一审判决，不同意黄芳的上诉请求。
胡彬经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
2015年1月29日，天合公司向一审法院提起本案诉讼，请求：胡彬、黄芳共同支付2011年2月1日至2011年11月28日的租金268000元，并以拖欠租金为基数，从应付当月租金的第6日起按2%的标准计付违约金直至其实际清偿之日为止。
黄芳一审辩称：天合公司没有按照合同约定履行电梯维护、维修义务，导致涉案场地唯一通道电动扶梯长期停运，其违约行为已经给黄芳造成了严重的经济损失，天合公司违约在先，其无权要求黄芳全额支付租金。根据（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决书已经查明的事实，涉案房屋在2011年2月至2011年9月都是处于停运状态。事实上，涉案租赁场地的电梯自2011年2月2日起就彻底停运，一直到2011年9月10日，天合公司将黄芳从租赁场地赶走并进行电梯改造，天合公司于2011年11月27日将场地另行租赁给案外人陈某。
胡彬一审没有答辩。
一审法院查明事实：2008年10月1日，黄芳（乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（甲方、出租人，即现天合公司）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八第二层的房地产出租给乙方作饮食用途使用，面积600平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2008年10月1日至2011年10月1日，月租金额45000元等。”该合同于2008年11月26日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。
2008年10月18日，胡彬（乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（甲方、出租人，即现天合公司）签订《租赁合同》，其中约定：“一、租赁地点、期限，1、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八长城大厦第二层出租给乙方作商业用途使用。2、该场地建筑面积约1200平方米。3、租赁期限为七年，从2008年11月1日至2016年10月8日止，2008年11月1日-12月31日为免租期，乙方不需要向甲方交纳月租金。二、租金和租金缴付方式，1、该场地月租金为52000元。2、租金按月结算，乙方必须在整个承租期内每月的5日之前缴付当月的租金。3、乙方必须在签署本合同之同时，向甲方交纳10.4万元的合同履约保证金。六、合同的变更、解除和终止，1、合同经双方签字并由乙方向甲方支付合同保证金后生效，即具有法律约束力，任何一方不得随意改动或解除，需要变更或解除合同时，双方应协商一致，达成书面协议。在双方未就合同的变更或解除达成书面协议前，原合同仍生效。八、本合同在执行过程中，如发生争议，由双方友好协商解决，协商不成时，可提交广州市仲裁委员会仲裁，仲裁裁决对双方都有约束力等。”合同签订当天，黄芳向天合公司的法定代表人李庆支付了顶手费100000元。
2008年10月19日，胡彬（乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（甲方、出租人，即现天合公司）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八202的房地产出租给乙方作饮食用途使用，面积600平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2008年10月1日至2011年10月1日，月租金额45000元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金甲方。第四条、乙方向甲方交纳10.4万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条、甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供的，每逾期1日，须当月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第十二条、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向当地仲裁委员会申请仲裁等。”该合同于2008年10月31日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。合同签订后，天合公司将涉案房屋交由胡彬、黄芳使用。
2009年4月20日，广州市工商行政管理局越秀分局向黄芳核发了《个人独资企业营业执照》，内容为：“企业名称：广州市越秀区天湘酒家，投资人姓名：黄芳，企业住所：广州市越秀区寺右新马路四号之八第二层，经营范围及方式：制售：中餐。”
2009年12月21日、2010年2月8日及2010年3月5日，胡彬、黄芳以天湘酒家的名义向天合公司支付了顶手费150000元。
2010年4月19日，胡彬向广州仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决天合公司将自2010年1月1日起至2010年6月30日止电梯未修复期间多收的租金每月12000元，共计72000元予以退还；天合公司将胡彬已支付的燃气配套费63813元予以返还，并赔偿完全停业半天的营业损失费6000元。广州仲裁委员会于2010年10月14日以（2010）穗仲案字第399号《裁决书》裁决驳回了胡彬的全部仲裁请求。
2011年，胡彬、黄芳因涉案场地的电梯停运遭受损失，向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求天合公司作出经济赔偿。该院作出（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决书，认定天合公司与黄芳2008年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，天合公司与胡彬2008年10月18日签订的《租赁合同》、2008年10月19日签订的《广州市房屋租赁合同》均为合法有效合同，判决天合公司将因电梯停运而造成黄芳、胡彬2010年1月至2010年6月的营业损失127526.15元、2011年2月至2011年6月的营业损失168422元，共295948.15元一次性支付给黄芳、胡彬。天合公司不服该判决，提出上诉，广州市中级人民法院作出(2012)穗中法民五终字第3957号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在（2011）穗越法民三初字第1647号案件审理过程中，天合公司于2011年9月16日曾经提起反诉要求黄芳、胡彬支付涉案场地2011年2月至9月的租金共计176000元，因其反诉超过法定期间，广州市越秀区人民法院没有接纳。
2012年9月12日，广州仲裁委员会受理了天合公司提出的要求胡彬、黄芳支付涉案场地2011年2月至11月份租金268000元及其违约金268000元的仲裁申请，并于2014年1月14日作出（2012）穗仲案字第2910号裁决书，裁决：胡彬、黄芳向天合公司支付拖欠租金268000元并支付违约金（违约金以当月拖欠租金为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的标准，从当月第6日起计算至胡彬、黄芳实际清偿之日止）。2014年11月4日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法仲审字第168号民事裁定书，认定黄芳以没有仲裁协议为由主张撤销该案仲裁裁决的理由成立，裁定撤销广州仲裁委员会作出的（2012）穗仲案字第2910号裁决书。该裁定书已经发生法律效力。
一审法院另查明，该院在审理（2011）穗越法民三初字第1647号案过程中，黄芳与天合公司一致陈述称，双方约定的涉案场地租金标准为每月52000元，胡彬、黄芳也是按照每月52000元标准向天合公司交纳租金。另外，该院在该案审理过程中，曾于2012年6月26日对天合公司及黄芳进行询问，黄芳述称：2008年10月18日的合同当时签订了4份，其与胡彬、李庆签订了2份，胡彬单独与李庆也签订了2份，因原来是由胡彬单独与天合公司签订合同，但签订合同后，胡彬退出了，故就由黄芳再签多两份合同；租赁关系实际由黄芳实际履行，故租赁关系的权利义务均由黄芳享有。
本案一审庭审中，天合公司、黄芳一致确认如下事实：天合公司与黄芳2008年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，天合公司与胡彬2008年10月18日签订的《租赁合同》、2008年10月19日签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁标的物均为同一标的物，2011年2月、3月、5月、6月、7月黄芳每月向天合公司交纳租金40000元，2011年8月至11月没有再向天合公司交纳租金。关于2011年4月份涉案合同的租金，天合公司陈述称，黄芳已经支付完毕。
关于涉案场地的实际经营使用人。天合公司称是黄芳一直在经营天香酒家。黄芳陈述称，2011年2月至同年9月10日之前是由其实际使用经营天香酒家，自2011年9月10日之后由于电梯故障等原因导致其无法使用，2011年11月29日天合公司就将涉案场地出租给了案外人陈某。
天合公司就涉案场地即广州市越秀区寺右新马路四号之八第二层的租赁事宜于2014年4月30日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求黄芳及广州市越秀区天湘酒家、陈某支付该场地2013年4月至6月的租金、水电费及其逾期付款违约金等，该院作出（2014）穗越法民三初字第1052号民事判决书，判令陈某及广州市越秀区天湘酒家连带向天合公司支付2013年4月至6月的租金、水电费以及租金逾期付款违约金。该判决现已发生法律效力。
一审法院认为：天合公司与黄芳2008年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，天合公司与胡彬2008年10月18日签订的《租赁合同》、2008年10月19日签订的《广州市房屋租赁合同》，均已经法院生效判决认定为有效合同，予以确认。根据天合公司、黄芳、胡彬一致陈述，前述三份租赁合同的标的物均为同一场地。且黄芳、胡彬在（2011）穗越法民三初字第1647号案件庭审中明确承认涉案场地租金标准为每月52000元，黄芳、胡彬也是按照该标准实际向天合公司交纳租金，在黄芳、胡彬没有提供相反证据证明的情况下，对该租金标准予以确认。2011年2月、3月、5月、6月、7月黄芳每月向天合公司交纳租金40000元，2011年8月1日至11月28日，黄芳、胡彬没有再向天合公司交纳任何租金，另据天合公司陈述，2011年4月份涉案租金黄芳、胡彬已经支付完毕。据此，黄芳共拖欠天合公司涉案场地自2011年2月1日至同年11月28日租金共计264533元。
由于涉案场地一块租赁场地上同时存在三份租赁合同，且该三份租赁合同均合法有效，虽然黄芳在（2011）穗越法民三初字第1647号案件询问笔录中主张租赁合同由其实际履行，胡彬在签订合同后就退出了，但关于胡彬的退出，黄芳、胡彬均没有提供证据证明，故对该陈述不予采纳。胡彬作为合同的当事人之一，应当承担相应的法律责任。天合公司起诉要求黄芳、胡彬共同承担支付租金的义务，于法有据，予以支持。至于涉案场地电梯停运期间的损失赔偿问题，前述法院生效判决已经判令天合公司向胡彬、黄芳承担了相应的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，在天合公司已就电梯停运赔偿黄芳、胡彬相应损失之后，黄芳以电梯停运影响其实际经营为由又抗辩租金支付的主张，没有法律依据，不予支持。前述租赁合同中约定了黄芳、胡彬延期交付租金的，每延误一天按照所欠租金总额的2%或者3%向天合公司支付违约金或滞纳金，前述合同约定的违约金或者滞纳金实质为租金逾期支付违约金。黄芳、胡彬拖欠租金的行为构成违约确属无疑，但前述合同约定的租金逾期支付违约金标准过高，且电梯停运客观上对黄芳、胡彬的支付能力存在一定影响，结合双方履约情况，依照公平合理的原则，从平衡双方当事人权利义务的角度出发，酌情将逾期支付租金的违约金调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。其中，2011年2月租金逾期支付违约金以拖欠的租金金额12000元为基数，自逾期之日即2011年2月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；依此类推，2011年3月、5月、6月、7月的租金逾期支付违约金，以每月拖欠的租金12000元为基数，分别自当月的6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；2011年8月、9月、10月的租金逾期支付违约金，以黄芳、胡彬拖欠的租金金额52000元为基数，自当月的6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；2011年11月1日至同年11月28日的租金逾期支付违约金，以黄芳、胡彬拖欠的租金金额48533元为基数，自2011年11月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至胡彬、黄芳实际支付完毕之日止。以上租金逾期支付违约金的总额以不超过欠付的租金总额264533元为限。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：一、被告胡彬、黄芳自本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告广州市天合贸易有限公司支付2011年2月、3月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月1日至11月28日拖欠的租金合计264533元及其逾期支付违约金（2011年2月、3月、5月、6月、7月租金逾期支付违约金以拖欠的租金金额12000元为基数，分别自当月的6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；2011年8月、9月、10月租金逾期支付违约金以拖欠的租金金额52000元为基数，分别自当月的6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；2011年11月1日至2011年11月28日的租金逾期付款违约金，以拖欠的租金金额48533元为基数，自2011年11月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告胡彬、黄芳实际支付完毕之日止；以上租金逾期支付违约金总额，以不超过264533元为限）；二、驳回原告广州市天合贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元，由原告广州市天合贸易有限公司负担1000元，被告胡彬、黄芳共同负担5130元。
经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
二审另查明：
（一）根据上述广州市越秀区人民法院作出的（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决书，胡彬、黄芳在该案的诉讼请求为：天合公司、李庆连带赔偿黄芳、胡彬2010年1月至2010年6月的营业损失255052.30元、2011年2月至2011年9月10日的营业损失（其中2011年2月至2011年6月为336844.01元；2011年7月至2011年9月10日按每月租金52000元计算）。对于胡彬、黄芳就2011年7、8、9月营业损失提出的诉讼请求，广州市越秀区人民法院认为，由于胡彬、黄芳未能举证证明2011年7、8、9月存在亏损，故其要求天合公司以租金的数额进行赔偿理由不成立，该院不予支持，并判决驳回其该项诉讼请求。
（二）上述（2014）穗越法民三初字第1052号民事判决书查明如下内容：1、黄芳在该案中提交了黄芳（甲方）与陈某（乙方）签订的、落款日期为2011年11月30日的《协议书》，内容为：由于乙方已经于2011年11月29日向天合公司承租了涉案越秀区寺右新马路四号之八第二层的场地，而该场地此前由甲方承租并作为天湘酒家经营之用，现就该酒家的转让事宜达成如下约定：甲方之前已经向天合公司支付了保证金10.4万元，甲方同意将该保证金转为乙方与天合公司的保证金，为此乙方须将该保证金同等金额转付给甲方；考虑到天湘酒家营业执照变更过程需要事先办理卫生、消防等手续，变更所需的时间较长，甲方同意乙方在本协议签订后可以暂时继续使用目前的营业执照进行经营，但天湘酒家经营过程中所产生的风险与责任应由乙方承担，与甲方无关等。2、2013年6月19日，黄芳与陈某另签订《转让协议书》，内容为黄芳将天湘酒家以10万元转让给陈某；至2013年6月18日止，该企业债权债务已核算清楚，无隐瞒，双方均已认可；从2013年6月19日起，陈某成为该企业的出资人；黄芳自转让之日起，不再是企业出资人，不得再以该企业的名义对外从事任何活动等。3、广州市工商行政管理局越秀分局于2013年7月1日核准天湘酒家的投资者名称从黄芳变更为陈某。
（三）2011年6月7日，黄芳以“广州市越秀区天湘酒家”名义向天合公司发出《关于电梯改建的复函》，该函主要内容：“就贵公司提议要求将长城大厦由一楼通向二楼天湘酒家的电动扶梯改建成步行楼梯一事，考虑到该电动扶梯是顾客由一楼前往我们酒家的唯一通道，电动扶梯的长期停运已经对我们酒家的生意造成了极大的影响和损失，为了尽快恢复酒家的生意并最大限度的减少我们酒家的损失，在由贵公司承担相关改建费用的前提下，同意贵公司将电动扶梯改建成步行楼梯。”
二审中，黄芳表示：1、涉案场地的电扶梯分开两边，一边上，一边下，两边都坏了，客人只能利用停运的电扶梯梯级步行上下楼；天湘酒家的门口是直接通过电扶梯上二楼进入涉案经营场地，该电扶梯于2011年2月因出事故而停运，就只有一边可以步行上去，影响黄芳的经营。2、在黄芳多次催促对电扶梯进行改造之下，天合公司要求黄芳出示书面意见，黄芳于2011年6月7日向天合公司发出了上述《关于电梯改建的复函》。3、涉案场地由天合公司转租给陈某，黄芳转让设备并变更天湘酒家营业执照给陈某。
二审庭询后，黄芳的委托代理人向本院提交《代理词》，其中相关内容：……2011年9月9日上述（2011）穗越法民三初字第1647号案一审法官对现场进行现场勘察后，天合公司在次日即2011年9月10日对租赁场地停水停电（当时黄芳曾为此向派出所报警），强行收回租赁场地开始进行电扶梯改造为步梯的工程施工，期间拆除了由一楼通往租赁场地的唯一通道，事实上也导致了黄芳利用租赁场地所经营的天湘酒家完全无法营业。施工工程直至2011年11月20日才完工。而由于之前两个多月的停业，黄芳原先所经营的天湘酒家早已经停业并已经遣散天湘酒家的员工，很难在短时间内正常营业，于是在天合公司完成了电梯的施工改造后就立即与天合公司提出将涉案场地转租给陈某，为此，天合公司于2011年11月29日与新的承租人陈某签订了新的租赁合同，由陈某承接租赁涉案场地及天湘酒家的经营。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于:黄芳应否向天合公司支付2011年2月至11月28日所欠租金及逾期支付租金的违约金。对此，本院认定如下：
根据本案查明的上述（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决书及(2012)穗中法民五终字第3957号民事判决书相关内容，该案已对胡彬、黄芳就涉案场地2011年2月至2011年9月10日的营业损失提出的诉讼请求进行审理，并作出判决。黄芳上诉主张“该案只处理有关2011年6月之前的经营损失的诉讼请求”，与事实不符，本院不予采纳。鉴于前述生效判决已经就2011年2月至2011年9月10日期间涉案场地因电梯停运造成的损失赔偿问题进行处理，判令天合公司向胡彬、黄芳承担了相应的赔偿责任，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，认定黄芳以电梯停运影响其实际经营为由抗辩2011年2月至2011年9月10日期间租金支付的主张，没有法律依据，不予支持，并无不当。至于2011年9月10日至2011年11月28日期间的租金，黄芳虽提出“2011年9月至11月期间，天合公司需要对电梯进行施工占用租赁场地，致使黄芳实际上并没有使用场地”，但根据本案查明的事实、当事人的陈述，将涉案场地电扶梯改建为步梯是基于黄芳与天合公司双方合意，黄芳“在天合公司完成了电梯的施工改造后就立即与天合公司提出将涉案场地转租给陈某”，并与陈某办理了涉案场地、设备等的交接及天湘酒家营业执照转名手续；本案中并无证据显示，黄芳、胡彬在2011年9月10日至2011年11月28日期间，已将涉案场地内的设备等物品清空搬离，或与天合公司办理了涉案场地的交接手续，涉案场地在该期间仍由黄芳、胡彬实际占用。综上，一审判决黄芳支付2011年2月至2011年11月28日期间所欠租金并计付逾期支付租金的违约金，并无不当。黄芳上诉主张天合公司无权要求其支付该期间所欠租金、不同意支付逾期支付租金的违约金，理据不足，本院不予支持。如黄芳认为其2011年9月10日至2011年11月28日期间“因电梯停运或改建造成损失”，可通过协商或另循合法途径解决，本案本院不予审理。
综上所述，上诉人黄芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5130元，由上诉人黄芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年五月八日
书记员 黄妙丽
杨旦