广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1144号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：韶关市宏顺实业发展有限公司。
法定代表人：周仁亮，经理。
委托代理人：吴伟强，广东众同信律师事务所律师。
委托代理人：谭碧慧，广东众同信律师事务所实习律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：朱清荣，男，1978年3月9日出生，汉族。
委托代理人：付纯庚，广东天行健律师事务所律师。
上诉人韶关市宏顺实业发展有限公司（以下简称宏顺公司）、朱清荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2008年9月5日，宏顺公司（作为甲方）与朱清荣（作为乙方）签订《租赁合同》，约定宏顺公司将位于韶关市武江区惠民南路“幸福广场”第二层的房产出租给朱清荣用于经营餐饮活动，合同约定租赁期限为十五年，自2008年9月15日至2023年9月15日止。其中2011年9月15日至2013年9月15日，约定的每月租金为44290元。朱清荣还应向宏顺公司交纳押金80000元，在合同期内如朱清荣单方违约则押金不予退还。宏顺公司应免费为朱清荣在装修期内按照相关消防及环保部门的要求规定做好租赁物的消防设施和排烟及环保措施。朱清荣在合同期内按照《物业管理合同》约定免收物业管理费，综合管理费及其他费用，但公共部分分摊的水电费、电梯的电费须交纳给宏顺公司。合同第七条还约定：“乙方有下列情况之一，甲方可终止合同，收回租赁物，押金不退：……3、逾期两个月未足额交付租金。……5、无正当理由闲置承租房产三个月以上未经营的。”第八条第2款约定，租赁期满或因朱清荣违约导致本合同终止的，朱清荣安装的水电设施及固定的装修归宏顺公司所有，朱清荣不得拆除。第4款约定，宏顺公司保证此栋大厦只能有朱清荣一家餐饮类商户入驻，否则属宏顺公司违约。除17楼为自助餐、西餐外。第九条违约责任，约定：“1、甲方违约导致本合同解除或无法履行的，应赔偿乙方的经济损失，按乙方合同期内所产生的利润100%赔偿，装修总价100%赔偿，押金全部退还，并按银行定期存款支付利息。2、乙方违约导致本合同解除或无法履行，应按照本合同总租金的20%向甲方承担违约责任。”合同签订后，朱清荣于2008年9月11日向宏顺公司支付了押金80000元，并在之后进场装修，支付给装修公司装修款约130余万元。装修完成后，朱清荣于2009年5月8日经工商部门核准成立了武江区佬湘楼，性质为个体经营，并随后使用租赁物经营餐饮。但自2012年12月起，朱清荣未按合同约定缴交租金，并从2013年3月起也未缴纳水、电费，截止2013年6月，朱清荣共欠水、电费、公摊水、电费共计14433.5元［其中2013年4月为11500元（计费时间从2013年3月1日至2013年3月31日止）、5月为2858.5元（计费时间从2013年4月1日至2013年4月30日止）、6月为75元（计费时间从2013年5月1日至2013年5月31日止）］。2013年3月21日，朱清荣出具《承诺书》，保证在月底将所欠租金全部清还。朱清荣于2013年4月12日注销了武江区佬湘楼，注销原因为经营不善。
另查明：2009年3月9日，朱清荣与韶关市曲江区虹宇广告装饰设计（以下简称“虹宇广告装饰”）签订了《关于韶关幸福广场佬湘楼排烟工程协议》，约定由虹宇广告装饰为佬湘楼厨房安装排烟管，工程费用为30万元。此后，朱清荣按约定支付了上述工程款给虹宇广告装饰。宏顺公司作为甲方与朱清荣作为乙方在当天也签订了一份《关于幸福广场“佬湘楼”厨房排烟系统的协议》，约定由宏顺公司支付30000元给朱清荣，朱清荣负责对厨房排烟系统的安装、相关部门的验收、检测、维护、产品的售后服务，以上所发生的任何费用及民事责任、法律责任由朱清荣承担，与宏顺公司无关，宏顺公司与朱清荣双方2008年签订的关于幸福广场二楼的租赁合同内涉及本厨房排烟系统的协议条款，自本协议签订之日起自行失效。宏顺公司此后也将3万元支付给了虹宇广告装饰。
又查明：2009年7月，幸福华庭大酒楼与供电局签订了《供用电合同》，广场安装了变压器，用电范围为幸福广场商务楼场地，朱清荣认为该变压器损耗的电量应由整个幸福广场的用户分担。2014年1月22日，韶关市荣大物业服务有限公司向原审法院出具了《证明》，证实2008年9月至2009年11月，电费价格为1.03元／度。2009年12月至2013年4月为1.06元／度。期间根据南方电网上调商业电价0.28元／度。该电费价格是根据报装幸福广场商业电表高压转低压（变电耗损）总表读数减分表读数（变电差额）的电费收费价格。因幸福广场经营者用电量越大所产生的变电耗损差额也大，所以电价1.06元／度是由幸福广场使用电量的实际情况核定的，会与南方电网缴费价格有所出入，每度多收取0.15元。
还查明：在涉案的幸福广场四层于2012年1月6日成立了武江区幸福华庭大酒楼，经营范围为：大型餐馆（含凉菜、含生食海产品、不含裱花蛋糕）；零售：烟、酒。现该酒楼仍在经营。朱清荣认为该酒楼的营业致使其生意受到影响，并为此向原审法院提交了从2011年10月至2012年4月的资产负债表予以证实。
最后查明：广东众同信律师事务所受宏顺公司委托于2013年4月7日向朱清荣发《律师函》称：朱清荣已实际拖欠宏顺公司5个月场地租金，朱清荣在未通知宏顺公司的情况下已于2013年4月就私自停业，并已将场地内的空调及其他经营设施搬走，朱清荣已单方终止了双方签订的租赁合同。由于宏顺公司不同意朱清荣早前提出的以装修抵租金的解决纠纷之方案，故去函朱清荣，要求履行以下义务：1、收到函件之日起三日内支付拖欠租金（从2012年至2013年4月止）217020.9元，水费1710元（2013年3月）、电费9790元（2013年3月），合计228520.9元。2、顺宏公司保留依据《租赁合同》第二项的约定“按照合同总租金的20%”的形式向朱清荣主张违约责任的权利。望朱清荣收到信函后予以重视，积极与宏顺公司协商解决，否则将通过法律途径向朱清荣主张权利。朱清荣委托案外人陈贤汉于2013年5月7日签收了该律师函。此外，案外人刘建强与江巍于2013年9月15、16日分别出具《证明》称：2013年4月9日，刘建强与江巍受朱清荣委托回涉案租赁场地取走物品时，发现场地大门已被另外加了锁，两人无法进入。
2013年9月5日，宏顺公司向原审法院提起诉讼称：宏顺公司与朱清荣于2008年9月5日签订《租赁合同》，合同约定宏顺公司将韶关市武江区惠民南路幸福广场第二层租给朱清荣从事餐饮活动。双方一直按约定履行义务，但在2012年12月起至起诉之日，朱清荣没有按合同缴交租金，按合同租金每月是44290元。从2013年3月开始，朱清荣对水、电费也不予以清缴，至2013年5月31日共欠水电费14433.5元。经宏顺公司多次催收，朱清荣在2013年3月21日写下《承诺书》，承诺在2013年3月21日前交清。之后，朱清荣并没有履行承诺。且在2013年4月朱清荣没有告知宏顺公司的情况下，将经营用的部分用具搬走，并在大门口张贴“内部装修、暂停营业”，从4月到起诉之日已经半年未经营。朱清荣到起诉之日止既没有向宏顺公司清缴欠款，也没有向宏顺公司说明是否继续租赁。依据《租赁合同》第七条：“乙方有下列情况之一，甲方可终止合同，收回租赁物，押金不退。……3、逾期两个月未足额交付租金。……5、无正当理由闲置承租房产三个月以上未经营的。”为此，宏顺公司要求收回房屋，解除《租赁合同》，朱清荣立即搬离租赁房屋，交纳的押金8万元不予退还。另依据合同第九条违约责任“乙方违约导致本合同解除或无法履行，应按照本合同总租金的20%向甲方承担违约责任”，朱清荣应向宏顺公司支付违约金1997525.6元，宏顺公司仅主张违约金（三个月的租金）132870元。据此，请求法院判令：1、解除宏顺公司与朱清荣签订的《租赁合同》，朱清荣立即搬离房屋；2、朱清荣按每月44290元计算支付拖欠的租金，拖欠租金从2012年12月起计至搬离之日止；3、朱清荣支付拖欠的水费、电费共计14433.5元；4、朱清荣支付违约金132870元、交纳的押金80000元不予退还；5、诉讼费由朱清荣负担。
2013年9月25日，朱清荣向原审法院提起反诉称：宏顺公司与朱清荣于2008年9月5日签订《租赁合同》起，宏顺公司就多次违反《租赁合同》，如合同第五条第2款规定，宏顺公司应免费为朱清荣安装下水管道、排污管道、消防设施及排烟环保措施。但宏顺公司不为朱清荣安装排烟环保措施，由于幸福大厦楼高17层，没有安装排烟环保道就无法营业，于是朱清荣只好自行委托虹宇广告装饰安装排烟工程，为此花费30万元，此款宏顺公司应归还给朱清荣。此外，根据合同第八条第4款约定：“甲方应保证此栋大厦只能有乙方一家餐饮类商户入驻，否则属甲方违约。”但在2012年1月起，幸福大厦4楼又办起了一家餐饮企业：“武江区幸福华庭大酒楼”，此家餐饮企业入驻后，对佬湘楼生意冲击非常大，从原来的每月略有盈利变成全线亏损，有佬湘楼相应首期的会计报表为证，这是导致佬湘楼无法经营的直接原因。根据合同第九条第1款：“甲方违约导致本合同解除或无法履行的，应赔偿乙方的经济损失，按乙方合同期内所产生的利润100%赔偿，装修总计100%赔偿，押金全部退还，并按银行定期存款支付利息。”由于朱清荣经营期间五年左右亏损200多万元，所以不能要求宏顺公司赔偿合同期间的利润。现朱清荣有充分理由要求宏顺公司赔偿佬湘楼的装修总价100%，并退还8万元的房屋押金和5000元的电费押金。佬湘楼的建筑面积为2100平方米，每平方米装修价接近1000元，总价共计200万元，现朱清荣要求宏顺公司赔付装修款100万元，并退还全部押金85000元。此外，根据合同第六条第5款的规定，宏顺公司免费为朱清荣安装独立的水表和电表，水电费的收费标准按当地供水供电的定价标准收费，佬湘楼经营4年多时间，产生用电量约100万度。宏顺公司每度电多收取朱清荣约0.15元，4年合计多收取10多万元，因此，要求宏顺公司返还10万元电费。以上合计1485000元。考虑到4月8日，朱清荣搬离佬湘楼，4月9日，宏顺公司即派保安将大门锁上，即双方的《租赁合同》已于2013年4月9日终止和解除，朱清荣应给付2012年12月至2013年4月9日前的租金及所欠水、电费14433.5元，在此前提下，朱清荣的反诉请求应得到法律的支持。据此，请求法院判令：1、宏顺公司给付朱清荣垫付的佬湘楼排高空烟道款30万元；2、宏顺公司给付朱清荣多收取的电费10万元（此为暂定数字，具体金额以调取的实际多收取的电费为准）；3、宏顺公司返还房屋押金80000元、电费押金5000元；4、赔偿朱清荣原佬湘楼的装修100万元（此为暂定数字，具体金额以评估机构评估数字为准）。以上总计1485000元，减去朱清荣应付的房租188971元及水电费14433.5元，则宏顺公司共应支付朱清荣1281595.5元；5、本诉及反诉的诉讼费用由宏顺公司负担。
宏顺公司在原审庭审中也认可朱清荣在2013年4月之后并未继续经营，并表示对于第一项诉讼请求中的“要求被告立即搬离房屋”不再主张。另对于《租赁合同》的解除问题，朱清荣在原审第一次庭审中同意解除，但在第二次庭审时要求继续履行，且第四项反诉请求变更为要求宏顺公司赔偿损失1465050元，即总的诉讼请求合计为1950050元，并不予扣除应付的房租及水、电费。
朱清荣在原审举证期限内向原审法院申请对佬湘楼的装修价值进行评估，因宏顺公司在诉讼期间已于2013年12月将本案诉争的场地重新租赁给了他人，并重新装修，因而导致鉴定程序无法进行。另在诉讼期间，原审法院因案情的需要，要求宏顺公司提供2013年4月1日至4月8日的水、电费明细清单，但宏顺公司未向原审法院提供。
原审法院认为：宏顺公司与朱清荣之间签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定，履行义务。现双方已确认朱清荣在2013年4月之后未在租赁物内继续经营，且宏顺公司也在2013年12月将租赁物租赁给了他人。因此，上述合同事实上已不存在继续履行的可能性。因此，对于宏顺公司要求解除双方签订的《租赁合同》的请求，予以支持。对于朱清荣要求继续履行合同的请求，不予支持。现该案争议的焦点为：一、造成《租赁合同》无法履行的责任在谁，相关的违约责任如何承担；二、合同解除后，双方各项费用如何负担及返还；三、宏顺公司应否向朱清荣返还多收取的电费款；四、宏顺公司应否向朱清荣支付排烟管道款。
一、宏顺公司主张朱清荣未按约定支付租金，致使合同无法履行，朱清荣应向公司承担违约责任。朱清荣认为宏顺公司违反合同约定，未能保证只有其一家餐饮类商户在该栋大厦经营致使其遭受损失，宏顺公司应承担违约责任。对双方的上述主张，该院认为，虽然宏顺公司对此存在违反合同约定的行为，但并不属于根本性违约。一家餐饮企业能否经营状况良好，受到大众的认可，最主要的是提高自身的产品质量及服务水平，并不是靠限制其他企业的经营，这也有违市场经济发展的一般规律。且朱清荣对另一家餐饮商家进驻是知晓的，之后也能按期交纳租金，直至2013年3月还出具交纳租金的承诺给宏顺公司。况且，其提供的资产负债表是自行制作，也不能足以证实其经营存在亏损的事实。因此，宏顺公司的该违约行为并不足以导致合同无法履行。而朱清荣从2012年12月起未按约定向宏顺公司支付租金，合同第七条还约定：“乙方有下列情况之一，甲方可终止合同，收回租赁物，押金不退：……3、逾期两个月未足额交付租金。……5、无正当理由闲置承租房产三个月以上未经营的。”第八条第2款约定，租赁期满或因朱清荣违约导致本合同终止的，朱清荣安装的水电设施及固定的装修归宏顺公司所有，朱清荣不得拆除。亦存在违约行为。综上，双方存在的上述违约行为，是造成《租赁合同》无法继续履行的原因，双方均存在不同情形的过错。故该院基于双方的违约行为，对于双方主张的违约金及损失均不予支持。
二、合同解除后，租金、水电费、押金的承担和返还问题。按照《租赁合同》的约定向宏顺公司支付租金，是朱清荣的主要合同义务。因此，朱清荣应按合同约定向宏顺公司支付占用、使用租赁物期间的租金及发生的水、电费。由于双方均确认从2013年4月8日起，朱清荣未在该场地进行经营，双方的租赁关系在此之后实际已终止履行，故朱清荣应向宏顺公司支付从2012年12月至2013年4月8日止的租金188971元（44290元×4个月＋（44290元÷30天×8天）］。至于水、电费，该院确认朱清荣应支付从2013年3月1日至2013年4月8日尚欠的费用给宏顺公司。由于2013年4月1日至4月8日的水、电费，经该院向宏顺公司释明，其并未向该院提供相应的明细清单以证实上述期间所实际发生的费用，宏顺公司为此应承担举证不能的法律后果，因此，该院对该阶段的水、电费用不予审查和处理，宏顺公司可待有相关证据后另行主张。综上，该院认可的水、电费用为2013年4月的11500元（计费时间从2013年3月1日至2013年3月31日止）。
另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，宏顺公司应向朱清荣返还电费押金5000元、房屋押金80000元。
三、对于宏顺公司多收取的电费应否返还给朱清荣的问题。根据韶关市荣大物业服务有限公司出具的证明，每度电多收取的0.15元，是由于幸福广场安装的变压器的耗损造成，而该变压器的使用受益人也是整个幸福广场的用户，朱清荣享受了该项利益，就应分担由此产生的费用。因此，该院对于其要求宏顺公司返还多收取的电费的请求，不予支持。
四、朱清荣要求宏顺公司支付排高空烟道款30万元，但根据双方于2009年3月9日签订的关于排烟系统的协议，实际上已对《租赁合同》中排烟系统的内容进行了变更，而该变更内容也是双方真实意思表示，双方均应按此约定履行义务。之后，宏顺公司也实际上支付了相应的安装款项给装修公司。因此，朱清荣的该项请求，没有事实和合同依据，本院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年7月24日作出（2013）韶武法民一初字第1010号民事判决：一、解除韶关市宏顺实业发展有限公司与朱清荣于2008年9月5日签订的《租赁合同》。二、朱清荣应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市宏顺实业发展有限公司支付从2012年12月至2013年4月8日止的租金188971元及2013年4月的水、电费11500元。三、韶关市宏顺实业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向朱清荣返还电费押金5000元及房屋押金80000元。四、驳回韶关市宏顺实业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回朱清荣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11387.83元，反诉案件受理费11175.23元，合计22563.06元，由韶关市宏顺实业发展有限公司负担9005.77元，朱清荣负担13557.29元。
宏顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、朱清荣构成根本违约，应承担违约责任，原审法院未判决其承担违约责任，显然有误。宏顺公司与朱清荣签订的《租赁合同》第七条约定：“乙方有下列情况之一，甲方可终止合同，收回租赁物，押金不退：……。3、逾期两个月未足额交付租金。……。5、无正当理由闲置承租房产三个月以上未经营的。”朱清荣从2012年12起至起诉之日，未按约定交付租金，且无正当理由闲置承租房产三个月以上未经营，朱清荣的行为已构成根本违约。依合同约定，宏顺公司可终止合同，收回租赁物，押金不退。宏顺公司与朱清荣需在合同中约定，此栋大厦只有一家餐饮商户入驻，除十七楼为自助餐、西餐外。但根据当事人自愿原则，合同条款是可以变更的。宏顺公司准许另一餐饮商家进驻，朱清荣已知晓并且一直没有提出异议，且也按期交纳租金，直至2013年3月，朱清荣还书写一份交纳租金的承诺书给宏顺公司，即朱清荣是同意变更合同的，宏顺公司并没有违约。原审法院认定朱清荣违约但却没有判决朱清荣承担违约责任，且判决宏顺公司返还押金80000元，显然判决没有尊重当事人意思自治原则，是错误的。
二、原审判决朱清荣支付租金从2012年12起至2013年4月
8日止的期间有误，应计至2012年11月，共欠租金531480元。1、原审法院计算未支付租金的期间从2012年起至2013年4月8日有误。首先，朱清荣在2013年4月8日在门口贴上“内部装修，暂
停营业”的公示，这一行为只是表明朱清荣在2013年4月8日停止了营业，不能当作朱清荣停止租赁宏顺公司场地。其次，2013年4月8日凌晨朱清荣连夜将“佬湘楼”内的部分设备（电器及厨房设备）撤走，但酒楼的餐台、椅则全部留在租赁场地内，即朱清荣实际上还是占用着租赁物，没有完全搬离。第三，朱清荣在2012年12月起，没有向宏顺公司交纳租金，也没有提出解除合同，直至原审第一次庭审2013年10月30日才同意宏顺公司提出的双方解除合同，但餐台、椅没有搬离还是占用着租赁场地，宏顺公司于2013年12月才将租赁物租赁给他人，因此，计算朱清荣的租金应计至2013年11月。据此，请二审法院改判朱清荣拖欠租金从2012年12月起计至2013年11月止，按每月44290元计算，共531480元。
三、原审法院没有确认2013年4月1日至2013年5月30日的水、电费，没有依据。朱清荣是2013年4月8日停业的，即4月份的水、电费已实际产生。又因无论是供电部门还是供水部门，计算每月的水、电费都是以30天为一期抄表计算的，不可能天天抄表，当月几号用量是多少都有记录，因此，宏顺公司提供了当月的水表、电表用量数，在朱清荣没有提供更加合理或相反的证据反驳时，法院应予以确认。
据此，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二、三、四项判决，改判：（1）朱清荣按每月44290元计算支付拖欠的租金，拖欠租金从2012年12月起计至2013年11月止共531480元；（2）朱清荣支付拖欠的水费、电费共计l4433.5元；（3）朱清荣支付违约金132870元、交纳的押金80000元不予以退还。2、本案的一、二审诉讼费用由朱清荣负担。
朱清荣答辩称：与上诉状的意见一致。
朱清荣也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宏顺公司违反合同约定构成根本性违约。1、宏顺公司与朱清荣签订的《租赁合同》第八条第4款约定，“甲方保证此栋大厦只能有乙方一家餐饮类商户入驻，否则属甲方违约。”本款系双方签订租赁合同的特别约定，是双方的真实意思表示，该条款的目的是为了保障朱清荣在此栋大厦独家经营餐饮的需要，是朱清荣最重要的合同权利之一，双方的该约定合法有效。宏顺公司故意违反双方的特别约定构成根本违约。宏顺公司明知双方有特别约定，恶意违反合同，损害了朱清荣的合法权益，有悖诚实信用原则，依法应当认定宏顺公司构成根本性违约。
2、宏顺公司的违约行为对朱清荣产生实质性影响。宏顺公司在2011年底恶意将该栋大厦四楼出租给他人经营餐饮业，形成同行竞争。朱清荣认为，餐饮企业的经营与服务质量有关，但和地理位置、行业竞争有着密切的联系，这也是朱清荣与宏顺公司为什么要特别约定此栋大厦只允许朱清荣经营餐饮业的目的。宏顺公司故意将此栋大厦四楼出租他人经营餐饮业对朱清荣产生实质性的影响。
3、宏顺公司构成根本违约依法应当赔偿朱清荣的装修损失。朱清荣经营酒楼仅投入的装修款130多万元，酒楼于2009年5月投入使用，2013年4月停止经营，仅使用了四年，造成朱清荣巨大的经济损失，宏顺公司依法应当赔偿。
二、宏顺公司多收取的电费依法应当返还。原审判决认为，“根据韶关市荣大物业服务有限公司出具的证明，每度电多收0.15元，是由于幸福广场安装的变压器的耗损造成，而变压器的使用受益人也是整个幸福广场的用户，朱清荣享受了该项利益，就应该分担由此产生的费用。”朱清荣认为，根据《租赁合同》第六条第5款的约定：“甲方免费为乙方安装独立的水表、电表，水电费的收费标准按当地供水供电公司的定价标准。”宏顺公司与朱清荣关于电费收取约定明确，原审判决认定，双方签订的租赁合同合法有效，水电费收费标准的条款也应合法有效，宏顺公司依法应按供电公司规定的电价收费，幸福广场安装变压器是宏顺公司的合同义务，变压器的耗损和朱清荣没有任何关系，变压器的耗损依法不应由朱清荣承担。原审法院查明，宏顺公司每度电多收取0.15元，朱清荣经营期间约使用l00万度电，多收了朱清荣约15万元电费，宏顺公司依法应当返还，原审判决不予返还没有法律依据。
三、原审判决程序违法。1、朱清荣在原审举证期限内于2013年9月25日依法向原审法院申请对酒楼的装修价值进行评估，因宏顺公司在诉讼期间于2013年12月将本案诉争的场地重新租赁给他人，并重新装修，导致鉴定程序无法进行，原审法院在朱清荣申请鉴定长达三个多月的时间未启动鉴定程序，鉴定无法进行朱清荣没有任何责任，由此造成的法律后果依法不应由朱清荣承担。
2、朱清荣在2013年9月25日依法向原审法院申请调查取证，请求调取朱清荣经营酒楼期间的用电量数据和韶关市供电局收取电费的单价数据，但原审法院没有依法凋取证据，也未告知朱清荣。
据此，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二、五项；2、宏顺公司赔偿朱清荣经济损失469529元；3、本案一、二审诉讼费用由宏顺公司负担。
宏顺公司答辩称：与民事上诉状的意见一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对此认定正确，本院予以认可。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院审理程序是否违法；二、朱清荣拖欠租金是否构成根本违约；三、原审法院计算朱清荣支付租金的时间段是否有误；四、宏顺公司应否向朱清荣返还多收取的电费款；五、宏顺公司应否补偿朱清荣投入酒店的损失。
一、关于原审法院审理程序是否违法的问题。根据已查明的事实，朱清荣在原审诉讼期间向原审法院申请对佬湘楼的房屋内的装修价值进行评估，因宏顺公司在诉讼期间已于2013年12月将本案诉争的场地重新租赁给了他人并重新装修，导致朱清荣原装修的部分无法确定，因鉴定对象被重新装修而导致鉴定程序无法进行。据此，原审法院对朱清荣的鉴定申请不予准许，程序处理并无不当。至于朱清荣申请调取其经营酒楼期间的用电量和韶关市供电局收取电费的单价数据，由于这些证据不是法院必须进行调查取证的范围，且这些证据是朱清荣本应当保全又可以获取的材料，故原审法院对朱清荣调查取证的申请不予准许，程序处理也并无不当。
二、关于朱清荣拖欠租金是否构成根本违约的问题。虽然朱清荣从2012年12月起未按约定向宏顺公司支付租金，但朱清荣拖欠租金是因自身经营不善，并非恶意为之，朱清荣当时只是拖欠了几个月的租金，其拖欠租金之行为并不必然导致合同无法继续履行，何况2013年3月21日，朱清荣已向宏顺公司出具《承诺书》，保证在月底将所欠租金全部清还，综合上述情况，本院认为宏顺公司与朱清荣本可以通过友好协商解决拖欠租金纠纷，朱清荣该行为并不构成根本违约。故宏顺公司应将朱清荣预交的房屋及电费押金返还给朱清荣，但朱清荣也应向宏顺公司支付双方合同关系终止前拖欠的租金及其他相关费用。
三、原审法院计算朱清荣支付租金的时间是否有误的问题。由于双方均确认从2013年4月8日起，朱清荣已不在租赁场地进行经营，双方的租赁关系在此之后实际已处于终止履行状态，且朱清荣已提交证据证明宏顺公司已在2013年4月9日以加锁的方式实际收回了涉案场地的控制权，广东众同信律师事务所向朱清荣发出的《律师函》也间接证实了上述情形，故原审法院以2012年12月作为起点，以2013年4月8日作为终点来计算朱清荣应向宏顺公司支付租金的时间段正确，本院予以维持。
四、关于宏顺公司应否向朱清荣返还多收取的电费款问题。根据本院查明的事实以及双方提交的证据，朱清荣主张宏顺公司多收取了电费，但其并没有提交缴费凭证等证据证明该事实。现只有韶关市荣大物业服务有限公司出具的《证明》证实该栋楼的用户使用每度电多收取了0.15元，朱清荣向宏顺公司交纳了电费的数据以及其认为多缴纳了电费的数据其并没有提交证据证明。故宏顺公司即使存在多收取电费的事实，由于朱清荣没有证据证明其所交电费的总额以及多交纳电费的数额，故本院对此也无法认定。而且，朱清荣是向宏顺公司交纳电费还是向韶关市荣大物业服务有限公司缴交电费，该问题也没有证据证明，现有证据显示是韶关市荣大物业服务有限公司向朱清荣催缴电费，并不是宏顺公司。虽然朱清荣与宏顺公司签订的《租赁合同》约定按当地供水供电公司的定价标准收费，但宏顺公司并不是合法的收费主体。据此，原审法院对于朱清荣要求宏顺公司返还多收取的电费的请求不予支持并无不当，本院予以维持。
五、关于宏顺公司应否补偿朱清荣投入酒店的损失问题。涉案合同履行过程中，宏顺公司未能遵照涉案合同的特别约定-
保证只有朱清荣一家餐饮类商户在该栋大厦经营，未经朱清荣同意私自允许另一家餐饮企业进驻经营，致使朱清荣经营的餐馆生意大受影响，宏顺公司该行为已构成违约。且宏顺公司在朱清荣并未根本违约并出具《承诺书》的前提下，仍于2013年4月9日单方强行收回涉案场地的控制权，宏顺公司并在未与朱清荣协商的情况下于2013年12月将涉案场地转租他人，致使朱清荣所投入的装修损失无法查清，并最终导致涉案合同无法继续履行，故宏顺公司与朱清荣虽在本案中均存在不同情形的过错，但相对于朱清荣没有交纳租金的行为，宏顺公司的违约行为过错更大，更应予以惩戒。考虑到朱清荣的装修损失因没有办法进行鉴定而无法查清，且朱清荣为承租房屋的厨房安装排烟管支付了工程费用30万元等情况，因合同被解除后，朱清荣为佬湘楼厨房安装排烟管实际上已由宏顺公司接受，由此获得的利益也由宏顺公司享有，综合考虑上述因素，本院酌情判令宏顺公司另行补偿朱清荣200000元。
综上所述，原审法院判决认定事实不清，适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。朱清荣的上诉理由部分成立，对其理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第1010号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第1010号民事判决第四、五项；
三、韶关市宏顺实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内另行补偿朱清荣200000元；
四、驳回韶关市宏顺实业发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回朱清荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11387.83元，反诉案件受理费16334.36元，合计27722.19元，由韶关市宏顺实业发展有限公司负担20000元，朱清荣负担7722.19元。一审案件受理费已由韶关市宏顺实业发展有限公司预交11387.83元，朱清荣预交16334.36元，由原审法院向朱清荣清退8612.17元。韶关市宏顺实业发展有限公司应向原审法院交纳一审案件受理费8612.17元。
二审案件受理费19883.13元，由韶关市宏顺实业发展有限公司负担10000元，朱清荣负担9883.13元。二审案件受理费已由韶关市宏顺实业发展有限公司预交9383.13元，朱清荣预交10500元，由本院向朱清荣清退616.87元，韶关市宏顺实业发展有限公司应向本院交纳二审案件受理费616.87元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 曾 维
二〇一五年二月六日
书 记 员 丘 毅
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