广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1212号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市丰X光电有限公司。
法定代表人：陈X玲，经理。
委托代理人：雷X卫，广东格威律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳凯X电气有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道怀德翠岗工业园三区第12幢第一层A、第四层。
法定代表人：代X清，总经理。
委托代理人：张X强，广东恒卫律师事务所律师。
委托代理人：郑X文，广东恒卫律师事务所律师。
上诉人深圳市丰X光电有限公司（以下简称丰X公司）与上诉人深圳凯X电气有限公司（以下简称凯X公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第2321号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月30日、2013年2月18日，丰X公司与凯X公司分别签订《厂房租赁定金合同》、《厂房租赁合同》（以下简称合同），约定凯X公司将宝安区福永街道怀德翠岗三区12栋X楼整层的厂房（共计面积1309.91平方米）租赁给丰X公司使用，租赁期限为3.5年，自2013年2月18日起至2016年8月4日止，凯X公司提前三个月书面通知丰X公司可提前解除本合同；租赁保证金为40870元；约定2013年2月18日至2014年8月2日租金为20435元／月；合同终止条款约定，丰X公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还凯X公司；合同还约定了装修条款等其他事项。2013年3月5日，丰X公司向凯X公司交纳了厂房保证金40870元，凯X公司出具了收据。2013年8月19日，凯X公司向丰X公司出具《终止协议通知函》，载明：丰X公司对于公摊费用、管理费用、水电费等拒绝足额交纳，需交涉后方能收款至今，且丰X公司人员于2013年8月15日操作电梯造成电梯严重损坏产生维修费4500元，丰X公司拒绝交纳该维修费用，经报警协调凯X公司给予丰X公司宽限一周时间交纳；凯X公司感到难以与丰X公司履行合同，特此提前三个月书面通知丰X公司于2013年11月20日解除合同，并希望丰X公司于2013年8月22日前足额交纳电梯维修费4500元、租金管理费等各项费、于2013年11月20日前迁离厂房并将厂房复原后返还。原审庭审中，丰X公司同意解除合同，但要求凯X公司赔偿损失，且不同意交纳电梯维修费。2013年12月17日，丰X公司向凯X公司交还了涉案厂房，双方当天完成涉案厂房交接。原审庭审中，丰X公司主张的解除合同损失为装修损失。丰X公司对其装修损失申请了装修残值评估，经原审法院委托评估，深圳市中X信资产评估有限公司作出《报告书》，结论是涉案厂房装修价值原值为208000元，净值为156000元。双方对《报告书》进行质证，丰X公司确认报告书所附的非标准装修重置成本及评估价值计算表中部分项目、材料已经由丰X公司在交付厂房时拆迁，附属配件在拆迁后已经报废，具体为《报告书》附件非标准装修重置成本及评估价值计算表中：1.第二项商用酷风KF－125QW／SY－E（R3），丰X公司已经自行拆除，原价值为23400元；2.第八项5p钢管，丰X公司在拆除空调时一并拆除，已报废，原价值为4000元。凯X公司对于该计算表中的项目及金额存在异议，除丰X公司已经拆除的部分，凯X公司认为该计算表中的项目金额均为丰X公司所提交的收款收据，部分严重超过实际使用数量，部分并未出现在涉案厂房中，部分项目重复计算。深圳市中X信资产评估有限公司对凯X公司的异议作出回复，称涉案厂房的装修是非标准装修，厂房的非标准装修是客观存在，不因没有正规发票而否认装修，也不可能、不要求评估装修价值时与丰X公司装修使用的材料一一对应，且根据涉案资料、按照深圳市的物价水平、涉案厂房面积，按75%的成新率计算的价值为193.07元／平方米，结果为合理的参考依据，所附清单对阅读报告者具有参考意义，遂以附件形式供参考，但不能将该清单与实际装修一一对应。凯X公司亦未举证证明评估产生的程序违法。凯X公司提交了收款收据两份及维修说明一份，用以说明其电梯维修的费用，收款收据共计4500元，说明中载明电梯故障的部位、零件及故障情况，并估算维修价格及维修时间；上述收款收据及说明均只有“刘生”或“刘”的签字，未加盖任何印章，凯X公司未能提供发票，也未能明确证明电梯损坏系丰X公司造成。另查，本案审理过程中，丰X公司提供了涉案房产的房产证。上述事实，有丰X公司的当庭陈述及丰X公司提交的《协议书》、应收房租水电费明细表、银行转账记录、支票支付记录等证据在卷证实，原审法院予以确认。
丰X公司向原审法院提出的诉讼请求为：1.凯X公司退还丰X公司租房押金40870元。2.凯X公司赔偿丰X公司装修损失23万元（估算，具体以评估价格为准）。3.凯X公司赔偿丰X公司停电损失1224.2元。4.诉讼费用由凯X公司承担。
凯X公司向原审法院提出的反诉请求为：1.丰X公司支付电梯维修费4500元；2.将租赁房屋恢复原状并交还租赁房屋。
原审法院认为，丰X公司与凯X公司之间于2013年2月18日签订的《厂房租赁合同》，未违反法律的规定，合法有效。双方应依约定履行义务行使权利。凯X公司于2013年8月19日发出《终止协议通知函》，要求于2013年11月20日解除双方的《厂房租赁合同》，未违反合同中凯X公司提前三个月书面通知丰X公司可提前解除合同的约定，且丰X公司在原审庭审中表示同意解除合同，并已经交还了厂房，故双方合同于2013年11月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，虽然凯X公司依照《厂房租赁合同》的条款提前三个月通知可解除合同，但应就该解除行为向丰X公司返还租赁保证金并赔偿相应损失。丰X公司已经交纳租赁保证金40870元，丰X公司要求凯X公司返还，有事实与法律依据，原审法院予以支持。关于装修损失，丰X公司已经履行合同并进行相应装修配置，凯X公司提前解除合同，虽然丰X公司与凯X公司均未有充分证据证明对方违约，但根据公平原则，双方对丰X公司的装修损失应承担相应责任。虽然凯X公司对涉案厂房装修价值的《报告书》存在异议，但评估机构出具了回复，且凯X公司未能举证证明评估机构的评估程序不合法，故原审法院采信该《报告书》。因《报告书》中的商用酷风KF－125QW／SY－E（R3）、相应的5p钢管已被丰X公司拆除，故应对该两项费用予以扣减，扣减后涉案厂房价值原值为180600元，参照该评估中净值按成新率75%计算，故扣减后涉案厂房价值净值为135450元。虽然双方合同中没有明确约定丰X公司返还厂房时应恢复原状，但丰X公司确因使用而对厂房进行装修，根据公平原则，原审法院酌定凯X公司应向丰X公司承担7万元的装修损失。对于停电损失，丰X公司未能提交充分证据证明停电损失，故对该部分诉讼请求，原审法院不予支持。对于电梯维修费，凯X公司未能提交证据证明电梯维修系丰X公司造成，也未能明确证明电梯维修的费用，故对于凯X公司该部分诉讼请求，原审法院不予支持。凯X公司要求丰X公司对厂房恢复原状、返还厂房，因双方原审庭审过程中已经确认丰X公司向凯X公司交付厂房，故该返还厂房的请求已经不具实际履行可能性，原审法院不予支持。对于厂房恢复原状，因双方合同中并未明确约定，且在凯X公司向丰X公司赔偿装修损失中已经根据公平原则进行酌定，故对于凯X公司该项反诉请求原审法院不予支持。丰X公司要求增加诉讼请求，但其申请已经超过举证时限，且增加诉求的部分事实与理由为新出现事实，故对于丰X公司增加诉讼请求的申请，原审法院不予允许，丰X公司可另行法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、凯X公司于本判决生效之日起三日内向丰X公司返还押金40870元；二、凯X公司于本判决生效之日起三日内向丰X公司赔偿装修损失7万元；三、驳回丰X公司的其他诉讼请求；四、驳回凯X公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2691元，反诉费12.50元，共计2703.50元，由丰X公司承担1602.50元，由凯X公司承担1101元。
上诉人丰X公司不服原审判决，向本院提起上诉。经本院合法传唤，丰X公司没有正当理由未到庭参加诉讼。本院依法按丰X公司撤回上诉处理（另行制作裁定书）。
上诉人凯X公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审，或撤销原审判决，依法改判驳回丰X公司的诉讼请求，判令丰X公司支付凯X公司电梯维修费4500元。2、一、二审诉讼费用由丰X公司承担。上诉理由：
一、原审判决违反不告不理的原则。丰X公司以违约为由要求凯X公司赔偿其装修损失23万元，庭审时仍坚持该诉讼请求，不同意变更。根据《合同法》第107条、第114条等的规定，损失赔偿属违约责任。原审查明凯X公司是依约定解除合同，丰X公司该项诉求依法应予驳回。原审判决“根据公平原则，本院酌定被告应向原告承担7万元的装修损失”的判项，丰X公司并未主张，原审判决违反《民事诉讼法》的不告不理基本原则。
二、原审判决违反法定程序。1、丰X公司关于赔偿装修损失的诉讼请求于法无据，其关于装修损失的鉴定申请亦不应接受。原审法院同意丰X公司的鉴定申请之后，没有对鉴定材料组织质证，违反法定程序。2、司法鉴定程序违反法律规定。
原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定（因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担），判令凯X公司承担7万元的装修损失。根据该条款规定，司法鉴定的内容应是剩余租赁期内装饰装修残值损失。原审中丰X公司申请评估的事项是涉案厂房的装修损失，原审法院委托评估的是涉案厂房的装修价值，深圳市中X信资产评估有限公司出具的中深信评报字（2013）第117号《关于宝安区福永街道怀德翠岗工业园三区12栋X楼整层厂房装修价值的资产评估报告》（下称《评估报告》）的评估事项也是涉案厂房装修价值在评估基准日的市场价值，明显与前述司法解释的规定不符。3、原审法院明知鉴定程序违法而没有彻底纠正。原审中凯X公司根据前述司法解释的规定提出鉴定的事项依法应是装饰装修残值的异议后，原审法院于2014年7月24日致函评估机构，要求其确定“涉案房产装修价值残值自2013年12月11日至2016年8月4日（合同到期日）的价值”，说明原审法院认识到其委托鉴定的事项违反法律规定，并有改正意向。评估机构于2014年7月28日复函确定“自2013年12月11日至2016年8月4日为966天，通过生产经营的现金流得到补偿95594.30元”，意即确定涉案房产剩余租赁期内装修价值残值为95594.30元。据此，即使凯X公司应当按照公平责任分担，亦应以95594.30元作为分担的基数。令人不解的是，原审法院在得到该答复后，仍按评估机构评估的涉案房产装修价值净值135450元作为基数，判令凯X公司赔偿70000元，证明原审法院知错不改，枉法裁判。
三、原审评估范围违法，评估结论不客观、不公正。1、根据前述司法解释，评估的范围应是“己形成附合的装饰装修物”。《评估报告》的评估范围不但包括没有单据而虚构的项目（至少10000元），包括不属于装饰装修材料而是生产工具的项目（至少4780.5元），包括大量重复计算的项目（至少21954元），包括没有形成附合且已拆除的项目（至少45812.5元）（以上详见凯X公司对《评估报告》的质证意见），明显不符合法律规定。2、丰X公司于2014年1月16日书面确认没有形成附合且已拆除的项目金额为35300元（第2项评估值23400元的商用酷风KF-125QW／SY-E（R3）空调三套；第4项评估值7900元的41米3＊95＋2＊50电光；第8项评估值4000元的5P铜管），凯X公司于2014年1月20日提出前述质证意见，评估机构于2014年3月24日书面回复，坚持《评估报告》意见。凯X公司2014年4月20日再次书面质疑，评估机构仍不改正。原审法院2014年7月24日致函评估机构，要求其确定扣除《评估报告》中第2项和第8项后的装修价值（不知原审法院为何不要求评估机构同时扣除丰X公司在同一份文件中确认的己拆除的第4项7900元），评估机构方在2014年7月28日复函扣除该两项目，对其他依法应扣除的项目，仍坚持其错误观点，拒不纠正。如果评估机构的报告初稿及2014年3月24日的回复意见正确，理应坚持到底，不受法院意见左右。既然评估机构更改了评估结论，证明其更改之前的结论错误。评估机构罔顾客观事实甚至丰X公司已经确认的事实，作出对丰X公司有利的评估结论并一味坚持，而对凯X公司的正确意见置之不理，证明评估机构的立场有失公允。凯X公司有理由相信评估机构的评估工作受到人为干预。
四、原审判决认定事实错误。1、原审判决对《评估报告》的错误视而不见，在要求评估机构确定“涉案房产装修价值残值自2013年12月11日至2016年8月4日（合同到期日）的价值”，且评估机构书面确定该残值为95594.30元之后，仍然认定“被告未能举证证明评估机构的评估程序不合法，故本院采信该《报告书》”，属认定事实错误。2、丰X公司员工违章操作电梯导致电梯故障，影响凯X公司及其他租户正常生产经营，且拒不支付电梯维修费4500元，引发双方矛盾，过错在丰X公司。凯X公司根据合同约定及法律规定解除合同，依法不应承担丰X公司的装修损失，丰X公司依法应承担电梯维修费。原审法院以凯X公司提交的电梯维修费单据是收据而非发票不予认定，对丰X公司提交的全部是收据的装修费用单据反而全部认定，不但举证责任分配不公，认定事实也明显错误。
丰X公司没有答辩。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，丰X公司与凯X公司之间于2013年2月18日签订的《厂房租赁合同》，未违反法律的规定，原审判决认定其合法有效正确。凯X公司于2013年8月19日发出《终止协议通知函》，要求于2013年11月20日解除双方的《厂房租赁合同》，未违反合同相关约定，但依法应就该解除行为向丰X公司返还租赁保证金并赔偿相应的损失。关于装修损失，经原审法院委托评估，深圳市中X信资产评估有限公司作出《报告书》，凯X公司对于报告书所附的非标准装修重置成本及评估价值计算表中的项目及金额存在异议，除丰X公司已经拆除的部分，凯X公司认为该计算表中的项目金额均为丰X公司所提交的收款收据，部分严重超过实际使用数量，部分并未出现在涉案厂房中，部分项目重复计算。深圳市中X信资产评估有限公司对凯X公司的异议作出回复，称涉案厂房的装修是非标准装修，厂房的非标准装修是客观存在，不因没有正规发票而否认装修，也不可能、不要求评估装修价值时与丰X公司装修使用的材料一一对应，且根据涉案资料、按照深圳市的物价水平、涉案厂房面积，按75%的成新率计算的价值为193.07元／平方米，结果为合理的参考依据，所附清单对阅读报告者具有参考意义，遂以附件形式供参考，但不能将该清单与实际装修一一对应。凯X公司亦未举证证明评估产生的程序违法，故该《报告书》依法应予采信，凯X公司关于评估程序及装修损失所提出的上诉意见理由不成立，本院不予采纳。原审法院根据合同履行情况酌定凯X公司向丰X公司承担7万元的装修损失，亦无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2607元，由凯X公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。