上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终899号
上诉人（原审被告、反诉原告）：富佑日用制品（上海）有限公司，（注册地上海市长宁区愚园路1088弄132号）住所地上海市闵行区华漕镇许浦村北翟路1554弄1、3号。
法定代表人：陈安，总经理。
委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海华亭实业有限公司，住所地上海市闵行区华漕镇北翟路1556弄2号。
法定代表人：钱国忠，董事长。
委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人富佑日用制品（上海）有限公司（以下简称富佑公司）与被上诉人上海华亭实业有限公司（以下简称华亭公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人富佑公司上诉请求：撤销一审判决第三条，改判被上诉人华亭公司赔偿上诉人损失人民币（下同）551,760.3元并承担诉讼费用。
事实和理由：原审认定错误，即上诉人对于本案租赁合同无效承担次要责任缺乏依据。被上诉人股东分别是国有单位及当地村民委员会，对于标的房屋的性质应该是明知的；被上诉人曾承诺标的房屋符合当时的社会、法律政策，上诉人承租该房屋已达十六年有余，当地村委会曾保证标的房屋在没有产证的情况下可以出租，相应的产权证明由村委会办理等等，该等历史遗留问题不应该由上诉人承担责任。
被上诉人华亭公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
华亭公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方间签订的关于坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的《房屋租赁合同书》无效；2、富佑公司立即从《房屋租赁合同书》中约定承租的上海市闵行区XX路XX弄XX房屋（以下简称涉案房屋）中搬离，将上述房屋予以返还；3、富佑公司以合同约定的年租金标准支付自2016年10月起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审审理中，华亭公司表示：若富佑公司在诉讼期间向其缴纳了2016年10月期间的房屋占有使用费，其保留继续向富佑公司追讨欠付房屋占有使用费的权利。
富佑公司提出反诉：1、华亭公司赔偿房屋及装修补偿款计551,760.50元；2、华亭公司向其返还租金差额400,000元（按已付租金4,000,000元的10%计算）。
一审法院认定事实：2002年6月11日，华亭公司（出租方，签约甲方）与富佑公司（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX弄XX号之合法财产权利，计有占地6,389平方米。租赁期限29年，自2003年1月1日起至2031年12月31日止。租金前五年按每年310,000元计算，第十六年至第二十年每年租金按370,000元计算。合同对租赁涉案房屋的相关事宜均作了约定。
合同签订后，华亭公司将涉案房屋交付给富佑公司使用，富佑公司按约支付相关款项。
2002年7月16日，华亭公司（出租方）与富佑公司（承租方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX房XX室改造事宜签订《备忘录》，主要内容为：1、附图35平方米由出租方建造。2、附图140平方米由出租方承建可做二层楼房基础的地基。3、附图所剩面积105平方米及二楼全层140平方米，总共面积245平方米由承租方负责建造。4、附图男女浴室及男女厕所由出租方根据原有的男女厕所改造而成。5、上列楼房总面积280平方米在建成之后，归由承租方在租约期内无偿使用，并若由于政府征地或其它不可抗拒的因素之拆迁，其拆迁费及装修赔偿费将由承租方取得（甲方承建的35平方米除外）。
2002年9月，华亭公司取得了包括涉案房屋占用土地在内，建设项目名称为仓储及业务用房的《中华人民共和国建设用地批准书》。
2002年12月15日，华亭公司（签约甲方）与富佑公司（签约乙方）签订《备忘录》，主要内容为：经甲乙双方根据实际情况友好协商，就双方于2002年7月16日签订的房屋租赁合同第二条第二款及第四条第一款具体事项作如下明确和说明：1、甲方的房屋具体交房时间为2002年12月15日；2、乙方房屋租赁费的起算日期为：2003年4月16日；3、由于甲方交房之后，厂区部分道路及设施没能完全按要求完善，故由乙方进行修补，修补材料及人工费为13,000元理应由甲方承担，此款项在乙方今后应交的租赁费中予以扣除。
2016年9月26日,富佑公司向华亭公司给付了自2016年10月至同年12月的房屋占有使用费。
现华亭公司以涉案合同无效为由，向法院提起诉讼。
以上事实，由华亭公司提供的《房屋租赁合同》、《备忘录》两份、《中华人民共和国建设用地批准书》及双方当事人的陈述予以证明，法院予以确认。
一审审理中，富佑公司于2016年4月8日向法院递交涉案房屋及房屋内装修的造价司法鉴定申请书，要求对涉案房屋的造价及折旧进行司法鉴定。法院经审核后,对富佑公司的上述申请予以准许,并将上述申请递交上海市高级人民法院,该院经电脑配对后确定由上海四海建设工程造价咨询监理有限公司接受本次委托,对相关项目进行司法鉴定。富佑公司为此垫付了司法鉴定费33,500元。2016年8月13日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司向法院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：涉案房屋及装修双方确认的工程造价为983,592元,双方争议项目工程造价为138,967元。涉案房屋及装修工程的成新率为50%。上述意见书经2016年9月21日庭审质证，富佑公司表示对上述意见书没有异议，华亭公司表示对上述意见书中确认的工程造价总额有以下两点异议：一是在争议项中应扣除由其建造的35平方米部分的工程造价。二是对折旧有异议。庭审当日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司派员参加了庭审，并就华亭公司的异议作如下答复：一、工程造价分为广义和狭义两种，其中狭义的仅指房屋本身的造价，本意见书中的工程造价是指狭义上的。根据本案的情况，最终涉案房屋及装修的残值为：（双方确认项目工程造价983,592元%2B争议项造价138,967元X86.3%）X50%。二、关于折旧率的问题。鉴定单位是根据实物的新旧程度得出的新旧程度比率，最后根据本案的实际情况综合考虑取了综合的比率。
一审法院认为：一、《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，华亭公司出租给富佑公司的房屋不具有房地产权证，亦未在建造时取得相关部门的规划许可，故华亭公司与富佑公司就涉案房屋签订的《房屋租房合同书》当属无效。
二、合同被确认无效，富佑公司作为承租人，其实际占有涉案房屋，理应向华亭公司支付至实际搬离日止的房屋占有使用费。华亭公司要求富佑公司参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，但鉴于富佑公司目前仍按期支付房屋占有使用费，故法院认为华亭公司表示只要富佑公司在诉讼期间仍按期支付房屋占有使用费，其即撤回第三项诉讼请求的意见妥当，法院予以准许。至于富佑公司以合同被宣告无效后，华亭公司所收取的房屋占有使用费应在原约定标准的基础上打九折为由，要求华亭公司返还富佑公司400,000元房屋占有使用费的诉讼请求，显然与上述司法解除的规定相悖，法院不予支持。
三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，富佑公司在上述合同书被法院宣告无效后，理应搬离涉案房屋，并将上述房屋返还给华亭公司。
至于富佑公司要求华亭公司赔偿损失的诉讼请求，法院认为华亭公司作为涉案房屋的出租人，对涉案房屋是否具备产证及建造时是否取得规划许可是明知的，但在其明知的情况下仍将涉案房屋予以出租，华亭公司的上述行为系导致涉案合同书无效的主要原因，其理应对合同书被宣告无效给富佑公司造成的损失承担主要赔偿责任。当然，富佑公司作为涉案房屋的承租人，其理应对涉案房屋是否具有房地产权证、是否取得相关部门的规划许可持有谨慎的注意义务，其可通过相关职能部门了解租赁物的状态、性质，以规避经营风险，然富佑公司未仔细审查涉案房屋具体情况即与华亭公司签订了合同书，故其亦应对合同书被宣告无效所产生的损失承担次要责任。综上，法院结合本案的具体情况酌定华亭公司对合同无效给富佑公司造成的损失承担70％的赔偿责任，另30％由富佑公司自行承担。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院》第二条之规定，于二〇一六年十一月一日判决：一、上海华亭实业有限公司与富佑日用制品（上海）有限公司签订的《房屋租房合同书》无效；二、富佑日用制品（上海）有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋；三、上海华亭实业有限公司赔偿富佑日用制品（上海）有限公司损失人民币386,232元；四、驳回富佑日用制品（上海）有限公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,250元，减半收取计1,625元，由上海华亭实业有限公司负担1,137.50元，由富佑日用制品(上海)有限公司负担487.50元。反诉案件受理费减半收取计6,658.80元，由上海华亭实业有限公司负担4,661.16元，由富佑日用制品(上海)有限公司负担1,997.64元。司法鉴定费33,500元，由上海华亭实业有限公司负担23,450元，由富佑日用制品(上海)有限公司负担10,050元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人富佑公司与被上诉人华亭公司就标的房屋签订的《房屋租房合同书》系双方真实意思表示，但根据查明事实，标的房屋未经房地产权登记，亦未取得法定规划许可，标的房屋依法不得用于出租，双方建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。
无效合同项下取得的财产依法应予返还，上诉人应将标的房屋返还与被上诉人，双方对之并无争议本院予以确认。本案上诉争议焦点在于上诉人承租使用标的房屋期间对其装修因返还造成的损失如何分担问题，原审根据现有事实判断承租人与出租人在本案无效合同签订过程当中分别承担次要责任及主要责任，上诉人坚持认为，其作为承租人在本案无效租赁合同项下不存在过错，不应该分担装修价值因房屋返还造成的损失。根据现有事实，上诉人与被上诉人均为具有完全民事行为能力的公司主体，应该对现有的交易实践、法律规定具有正常的认知，标的房屋依法不得出租，系双方签订租赁合同当时即存在的法律规定，上诉人显然不得以不知法作为抗辩。原审判决斟酌被上诉人与本案标的房屋相对密切的关联性，已对其作为出租人的主要过错作出了合理判断，上诉人在此基础上要求完全免除其合同无效过错责任，缺乏相应的事实及法律依据，本院难予采信。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人富佑公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,317.6元，由上诉人富佑日用制品（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月九日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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