吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终193号
上诉人（原审被告）：于凯，男，住白山市浑江区。
被上诉人（原审原告）：白山市方园木业有限公司。住所：白山市浑江区通沟街通明社区（老轧钢厂院内）。
法定代表人：范玉杰，经理。
委托代理人：蔡衍文，�林乾羽律师事务所律师。
上诉人于凯因与被上诉人白山市方园木业有限公司（以下简称方园木业公司）因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方园木业公司原审诉称：2007年8月17日，方园木业公司取得了八道江区安监局名下轧钢厂等废弃的8000余平土地使用权，用于木业生产经营。2012年5月10日，方园木业公司将该场地出租给于凯临时使用，约定年租金为1000平2万元，租赁期限为1年。于凯在经营期间实际使用方园木业公司的场地为3000余平。合同到期后，于凯拒不退出该场地，经方园木业公司多次催促，于凯仍无动于衷。故方园木业公司诉至法院，请求依法判令：一、解除方园木业公司与于凯之间的场地租赁合同；二、于凯立即迁出该场地，即拆除坐落在场地南边的、四周用砖围着的、顶部为彩钢瓦的300平方米厂房和在大门左边的45平方米的彩钢房，运走场地内随意堆放的五六十立方米的木材（包括板材和原木），以及带锯机1台和锉锯机、滚压机、磨刀机、锯末子粉碎机以及其他小设备，共6台；三、于凯赔偿方园木业公司租金及损失21万元。
于凯原审辩称：不同意解除租赁合同，也不同意腾出场地，更不同意支付租金和损失。一、方园木业公司对该土地没有使用权，将土地出租给于凯是违法的。方园木业公司起诉书中辩称2007年8月17日取得该土地使用权是没有合法依据的，违反了《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》的规定；二、方园木业公司故意隐瞒了其没有土地使用权证，对土地没有使用权的事实。方园木业公司将土地租赁给于凯用于投资建厂，导致于凯投资182560元，但其无法保证于凯合法使用租来的土地，其给方园木业公司造成的损失应当按照《合同法》第四十二条依法予以赔偿；三、该租赁合同是无效的。根据《合同法》第五十二条的规定，该租赁合同违反了《土地管理法》第二条、第十一条和《城镇国有土地出让、转让暂行条例》第四条、第七条、第十六条和第三十一条等多项规定，故合同是无效的。因此，方园木业公司应当依法返还于凯交纳的租金60000元。
原审法院审理查明：白山市八道江区安全生产监督管理局于2007年8月17日作出了《关于将原通化矿务局八道江煤矿轧钢厂等废弃地移交给方园木业公司使用的函》，同意将归属区政府安监局名下的轧钢厂等废弃的5344平方米土地移交给方园木业公司使用。白山市八道江区安全生产监督管理�与方园木业公司于2007年8月21日签订了《协议书》，约定：白山市八道江区安全生产监督管理局将其名下的原八道江矿轧钢厂等5344平方米废弃地以租赁方式移交给方园木业公司使用；租赁期限为5年，租金为1万元，租赁期限自方园木业公司办理完土地使用证起算。方园木业公司于同日向白山市八道江区安全生产监督管理局交纳1万元土地租赁费，白山市八道江区安全生产监督管理局向其出具了吉林省单位往来结算专用票据。方园木业公司与于凯分别于2011年5月10日和2012年5月20日签订《场地租赁合同》，约定：方园木业公司将位于老轧钢厂院落南部大约1000平方米场地租赁给于凯，于凯用于建木材加工车间，并使用方园木业公司的营业执照，电、水等费用自理；租赁期限分别为2011年5月10日起至2012年5月10日止，和2012年5月10日起至2013年5月10日止；年租金为2万元，于凯每年5�10日前交纳给方园木业公司，如逾期超过30日未交纳租金，方园木业公司有权解除合同。于凯向方园木业公司交纳了2011年5月10日至2012年5月10日、2012年5月10日至2013年5月10日和2013年5月10日至2014年5月10日共3年的租金6万元（2万元/年×3年=6万元）。此后方园木业公司与于凯未再签订租赁协议，于凯也未再交纳租赁费。方园木业公司分别于2015年8月19日和22日通过短信方式通知于凯解除租赁关系，将租赁场地恢复原样，立即返还场地。于凯在使用上述场地期间在场地内搭建了四周用砖围着的顶部为彩钢瓦的300平方米厂房，在大门左边搭建了45平方米的彩钢房，并在场地内堆放了五六十立方米的木材（包括板材和原木），以及带锯机、锉锯机、滚压机、磨刀机、锯末子粉碎机以及其他小设备。另查，方园木业公司至今未能办理上述土地的土地使用权证。
原审法院认为：虽然方园木业公司至今尚未取得案涉场地的土地使用权证，但土地使用权证具有物权公示的效力，方园木业公司暂未取得土地使用权证并不影响其依据租赁合同取得对案涉场地的使用权，白山市八道江区安全生产监督管理局未禁止方园木业公司转租场地，故其有权将场地的一部分转租给于凯，并向其收取租赁费。方园木业公司与于凯签订的《场地租赁合同》于2013年5月10日到期后，虽然双方未再续签合同，但于凯继续使用场地，并向方园木业公司交纳2013年5月10日至2014年5月10日的租赁费2万元的行为证明方园木业公司与于凯之间从2013年5月11日起系不定期租赁关系。方园木业公司从2015年8月19日起通知于凯解除合同，故方园木业公司与于凯间的不定期租赁关系应当解除。于凯应当将其在场地内搭建和堆放的物品搬出，为方园木业公司腾出场地。在不定期�赁关系存续期间，于凯应当按照原约定向方园木业公司交纳2014年5月11日至2015年5月10日租赁费2万元、2015年5月11日至2016年5月10日的租赁费2万元。2016年5月11日至于凯腾出场地时止的租赁费，该期间的租赁费按照1667元/月计算（2万元/年÷12个月/年=1667元/月）。方园木业公司关于于凯实际使用面积为3000平方米，故年租金应当为6万元的主张，因无证据证明，故该主张不成立。方园木业公司关于于凯应当赔偿其缴纳的2011年至今共6年的土地使用税7200元和企业增值税3万元的主张，因上述费用与本案无关，故对于方园木业公司的该主张不予支持。于凯关于方园木业公司应当赔偿其对场地投入的182560元的主张，因无事实和法律依据，故该主张不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出�人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原审法院判决：“一、解除原告白山市方园木业有限公司与�告于凯的场地租赁合同。二、被告于凯于本判决发生法律效力后1个月内拆除其在位于浑江区老轧钢厂院内南部搭建的四周用砖围着、顶部为彩钢瓦的300平方米厂房和大门左边的45平方米的彩钢房，运走场地内堆放的五六十立方米的木材（包括板材和原木），以及带锯机、锉锯机、滚压机、磨刀机、锯末子粉碎机以及其他小设备，为原告白山市方园木业有限公司腾出场地。三、被告于凯于本判决发生法律效力后立即向原告白山市方园木业有限公司支付从2014年5月11日起至2016年5月10日止的租赁费4万元，及从2016年5月11日起至腾出上述场地止按照每月1667元计算的租赁费。四、驳回原告白山市方园木业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4450元减半收取，由原告白山市方园木业有限公司负担1650元，被告于凯负担625元。”
于凯上诉称：一、原审法院�定事实不清。方园木业公司并不具有本案所涉场地的土地使用权，只是于2008年办理了临时建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证，均于2010年失效，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，临时用地不允许租赁，方园木业公司将未取得土地使用权的国有土地租给于凯属于违法行为。二、原审法院适用法律错误。原审法院仅凭方园木业公司与浑江区安监局签署的过期协议书就认定方园木业公司具有该块土地的合法使用权，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五条的规定。三、方园木业公司违反了法律强制性规定。方园木业公司将不具备使用权的土地租赁给于凯，违反了《城镇国有土地出让转让暂行管理条例》第四条、第七条、第二十八条、第三十一条的强制性规定，租赁合同无效。四、2011年方园木业公司与于凯签订协议时，故意隐瞒其不具有土地使用权的事实，不能保证于凯租用场地的合法使用，导致于凯建厂投资厂房和设备损失共计18万元，应由方园木业公司赔偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判方园木业公司与于凯签订的租赁合同无效，并由方园木业公司返还给于凯租金6万元，方园木业公司赔偿于凯厂房投资损失18万元。
方园木业公司答辩称：一、方园木业公司与于凯签订的《场地租赁合同》有效，于凯应按约定给付租金。二、租赁合同已实际履行，说明于凯已认可租赁合同的效力。三、于凯所述土地管理法与本案租赁关系是两个法律关系。四、方园木业公司与浑江区安监局签订了土地租赁协议书，取得了土地的使用权，才与于凯签订《场地租赁合同》，土地使用权证方园木业公司正在办理当中。五、于凯所建厂房未�方园木业公司同意强行自建，无任何审批手续，仅是一个非常简单的棚子，加上设备价值不值18万元，租赁合同到期后于凯应将所有设备搬走，不涉及损失问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，根据《规范国有土地租赁若干意见》第一条第二款、第三款：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。……对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。”及第六条第一款：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发�设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”的规定，本案所涉场地由浑江区安监局代管，浑江区安监局将其租赁给方园木业公司使用，浑江区安监局与方园木业公司签订的租赁协议并未约定不允许转租，方园木业公司又将场地转租给于凯使用，此行为并不违反法律效力性强制性规定，于凯上诉主张《场地租赁合同》无效，并要求返还其租金于法无据，本院不予支持。于凯自2011年5月10日实际使用场地至今，于凯上诉主张方园木业公司不能保证于凯租用场地的合法使用，与事实不符，本院不予支持。于凯原审时并未提起反诉，于凯主张方园木业公司赔偿其损失18万元不在本案审理范围内。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五�的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由于凯承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 迟吉岩
代理审判员 兆艳红
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 胡 雪