贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2726民初297号
原告（反诉被告）：陆廷叶，女，1974年8月28日生，布依族，住独山县，
委托诉讼代理人：胡蝶，贵州匡大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋瑭，贵州匡大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇东环北路紫薇城A1幢，统一社会信用代码91522726067719909H。
法定代表人：蔡爱红，系公司总经理。
委托诉讼代理人：罗健，贵州灵泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董晓娜，贵州灵泉律师事务所律师。
原告陆廷叶与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，因被告提出反诉，案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡蝶、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆廷叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金265831.20元（以购房款476400元为基数，按日万分之五，自2015年1月1日起暂计至2018年1月21日，要求被告承担至房屋竣工验收合格之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金4764元；3、本案诉讼费由被告承担；以上1、2项共计270595.20元。事实和理由：原告与被告于2013年12月20日签订商品房买卖合同，合同编号为026，该合同约定：原告向被告购买其开发的位于独山县××路（高新技术产业园）独山紫微城第A3幢1层1-4号商品房，房屋总价为476400元，交房时间为2014年12月31日。该合同还对交房条件、办证时间以及违约责任等双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告未按合同约定向原告交付经竣工验收合格的商品房，亦未能为原告办理相关的权属登记证书，被告的行为已严重违约。
贵州独山紫薇置业开发有限公司辩称，原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2014年12月31日前，约定在交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，此合格证明文件属实质性的书面文件，是原告在签订房屋交接确认书前仅凭一般判断就可知晓的瑕疵，但原告仍然于2015年1月27日与被告签订房屋交接确认书，并实际占有使用房屋，故原告是认可并接受此瑕疵的存在的，不能以未取得竣工合格证明文件为由拒绝承认房屋实际交付的行为。从履行瑕疵存在时间来看，被告已经取得时效抗辩权，违约金履行期限应该于2015年2月26日届满，已经超过诉讼时效。
贵州独山紫薇置业开发有限公司向本院提出反诉请求：判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，由反诉原告退还反诉被告已付房款并支付反诉被告已付房款20%作为违约金，反诉被告返还争议房屋，反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原告起诉被告认为未能提供相关房屋手续视为未实际交房，反诉原告也认可，反诉原告现无法履行合同约定的提供建筑竣工合格证明文件达到交房条件，致使合同目的未能实现，应当解除合同，反诉原告愿意承担相应的违约责任并退还已付房款。
陆廷叶对贵州独山紫薇置业开发有限公司的反诉辩称，反诉原告主体不适格，其提出反诉既没有合同约定的解除条件，也没有法定的解除条件，反诉原告没有证据证明其交付经竣工验收合格的房屋在法律上或者事实上不能履行，反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告提供商品房买卖合同用以证明合同对交房时间、交房条件及相应的违约金等权利义务进行约定，提供付款收据及公证书，用以证明支付购房款的事实。被告提供房屋交接确认书，用以证明2015年1月27日将房屋实际交付给原告使用，交房之日原告就应知道违约行为的存在，违约金履行期限应该于2015年2月26日届满，原告主张违约金已经超过诉讼时效。双方对对方提供的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，陆廷叶与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为026）。合同第三条对房屋基本情况约定，由原告向被告购买被告开发的独山县百泉镇”紫薇城”A3幢1-4号商铺，建筑面积为39.82平方米；并签订赠送协议，被告向原告赠送A3幢1-6-2号房，建筑面积106.62平方米；赠送A3幢1-6-1号房，建筑面积63.90平方米；合同第七条约定房屋总价款476400元；第十一条对交付时间和条件进行约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足于第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备的条件；第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十四条约定交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；第二十二条对产权登记进行约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告对原告已付购房款476400元无异议。被告委托的贵州独山建薇物业管理有限公司于2015年1月27日与原告办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书，原告领取房屋钥匙并装修入住。截止本案法庭辩论终结，该房屋未办理房屋所有权证。
原告于2018年2月1日向本院提交诉讼材料提起本案诉讼。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。2013年12月20日，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，受法律保护，双方应依约履行自己的义务，原告已经履行付款义务，被告违反合同约定，迟延至2015年1月27日才实际交房，构成违约。对于逾期交房违约和交接手续中不符合交房条件违约，在合同第十三条和第十四条分别约定，对于不符合交房条件的，原告可以依合同第十四条选择拒绝接收房屋而主张更长时间的违约责任，也可以选择接收房屋，而原告没有拒收房屋，被告委托的贵州独山建薇物业管理有限公司于2015年1月27日与原告办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书，原告已于2015年1月27日领取房屋钥匙，并装修入住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的规定，原告领取房屋钥匙后进行装修入住，已对房屋占有和使用，虽然被告还未完全达到合同约定的交房条件，但原告在明知被告交付的房屋尚不符合交付条件而仍接收房屋，是否交房和交房是否符合约定条件是两方面的内容，从交房时间和交房手续上看，本案应认定为房屋已于2015年1月27日实际交付。根据合同第十三条逾期交房责任中”（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，被告交房时间逾期30日以内，违约金从交付期限届满之次日起算，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，即应于2015年2月26日之前支付逾期交房违约金，被告没有支付，原告已经知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效开始计算，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百三十七条规定”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，第一百三十九条规定”在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”，第一百四十条规定”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，本案中，原告没有证据证明存在诉讼时效中止、中断和延长事由，直到2018年2月1日才向本院提交诉讼材料起诉主张权利，应当认定已超过诉讼时效，于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》虽然将诉讼时效规定为三年，但诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的实施而变更或者消灭，被告的诉讼时效抗辩理由成立，原告在接收房屋的情况下以交房不符合约定条件主张直至取得竣工合格证明文件逾期交房违约理由不能成立，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金4764元，被告尚未办理，已构成违约，本院依法支持原告的该项诉讼请求。
关于被告以现无法履行合同约定的提供建筑竣工合格证明文件达到交房条件，致使合同目的未能实现为由，反诉要求解除合同。本院认为，商品房买卖合同第十三条和第十四条对逾期交房和不按约定条件交房，约定享有合同解除权的是买受人，即买受人可以选择退房，而不是出卖人，原告已经履行付款义务，被告已经将房屋实际交付给原告，合同最根本的目的是能够实现的，被告尚未完成的义务应当继续履行，以推动更加公平、安全和诚信的交易，才符合合同目的和法律规定，被告的反诉理由不能成立，其反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效后15日内向原告陆廷叶支付逾期办理房地产权属证书违约金4764元。
二、驳回原告陆廷叶的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告贵州独山紫薇置业开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5358元，反诉案件受理费60元，共5418元，由原告陆廷叶承担5048元，由被告贵州独山紫薇置业开发有限公司负担370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴光福
人民陪审员 孟东群
人民陪审员 蒙泽顺
二〇一八年六月二十日
书 记 员 白荣娜