江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7065号
上诉人（原审被告）：房明阳。
被上诉人（原审原告）：张家港市伯尔亚服饰有限公司,住所地江苏省张家港市杨舍镇百家桥村。
法定代表人：许珂，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卞伟利，江苏梁丰律师事务所律师。
上诉人房明阳因与被上诉人张家港市伯尔亚服饰有限公司（以下简称伯尔亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
房明阳上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉请，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未举证其提供的租赁物符合合同约定的面积，一审判决对房屋的租赁面积认定有误。涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致合同无效，双方应当按实际使用的面积支付使用费。二、被上诉人提供的房屋面积约为950平方米，按照实际使用的面积及合同约定的每平方米130元计算租金，上诉人的租金已经付清。三、从租金的支付情况以及被上诉人在一审中诉称要求上诉人支付拖欠的房租5万元，可以认定本案中26万元租金中并不包含25000元保证金。四、因被上诉人在2014年2月才提供租赁房屋，本案应从2014年2月起算租金。
伯尔亚公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、对于租赁面积，双方在协议中确认了房屋的状况，已经认可了协议的内容。根据常识，租赁面积是包括公摊面积，所以不存在面积差异的问题。二、关于保证金，不属于被上诉人的一审诉请，所以不应在本案中处理。三、对于上诉人所主张的延期交房事项，并非属实。
伯尔亚公司向一审法院起诉请求：1、解除伯尔亚公司与房明阳于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》，房明阳立即腾退租赁房屋。2、房明阳立即向其支付拖欠的房租50000元，并支付违约金37500元。3、本案诉讼费由房明阳承担。一审庭审中，伯尔亚公司变更诉讼请求为：1、确认双方于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》无效，房明阳立即腾退租赁房屋。2、房明阳立即向其支付2016年4月18日至房明阳实际腾退房屋之日的房屋使用费（按年租金15万元的标准计算）。3、房明阳支付违约金37500元。4、房明阳支付伯尔亚公司2016年4月10日至2016年6月12日的水电费8308.4元。5、本案诉讼费由房明阳承担。
一审法院认定事实：2014年11月1日，出租方（甲方）：伯尔亚公司、承租方（乙方）：房明阳签订了一份《房屋出租合同》，内容概括如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在百桥开发区惠泰制造园内A栋一楼东南面建筑面积1150平方米，乙方已经对房屋所有情况确认完毕。租赁期间自2014年11月1日至2016年10月31日止，租赁其2年。年租金为每平方米130元，共计150000元。双方一旦签订合同，乙方应向甲方预支付房屋一年租金及房屋保证金（保证金为25000元），2015年9月1日前向甲方支付第二年租金。租赁期间，该房所发生的水、电、卫生管理费用由乙方承担，并保证在收到收据或通知后两日内付款。乙方须向甲方预付电费。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如有拖欠，将视为违约，甲方有权强制终止本租赁协议。合同期内，如乙方提前退租或违约，剩余房租金及保证金不退，并需另外赔偿甲方三个月房租金作为甲方的经济损失补偿。出租方由伯尔亚公司盖章、许珂签字。承租方由房明阳签字，产权单位张家港市惠泰化纤有限公司（以下简称惠泰公司）盖章。2006年9月27日，出租方（惠泰公司）与承租方（伯尔亚公司）签订《厂房租赁合同》，惠泰公司将百桥工业区第一幢及厂房北面的辅房、新建二层宿舍楼其中的南面上、下各16间，共32间租给伯尔亚公司。租赁期限自2006年11月8日至2016年11月7日。伯尔亚公司出租给房明阳的房屋未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋出租合同》、《厂房租赁合同》及一审庭审笔录等在卷证实。
一审庭审中，双方确认房明阳共支付给伯尔亚公司26万元。伯尔亚公司认为26万元中有25000元保证金、10000元卫生费。房明阳认为26万元均是房租，合同签订后伯尔亚公司在2015年2月才实际交付房屋，伯尔亚公司没有向其收过保证金，房租是从2015年2月开始计算的，另外伯尔亚公司也没有向其收取过卫生费。伯尔亚公司提供2016年5月、6月水电费清单二份，共计8308.4元。房明阳对上述清单真实性无法确认，认为其已将水电费付至2016年5月。
一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照该规定。本案所涉的出租房屋建设未取得相关审批手续，按照法律规定，双方签订的房屋租赁合同无效。房明阳应及时腾退承租房屋，伯尔亚公司可要求房明阳参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于房明阳称伯尔亚公司主体不适格的辩解，经查双方签订的《房屋出租合同》上的出租方系伯尔亚公司，且合同末尾出租方一栏由伯尔亚公司盖章、许珂签字，伯尔亚公司的法定代表人系许珂，故伯尔亚公司是《房屋出租合同》的一方当事人，房明阳的该辩解一审法院不予采纳。关于房明阳认为《房屋出租合同》约定面积是1150平方米，而出租房屋实际面积是950平方米，应当按照实际的面积支付房租的辩解，经查因双方签订的《房屋出租合同》明确出租房屋建筑面积是1150平方米，房明阳已对房屋所有情况确认完毕，租金约定为每年15万元，故房明阳的该辩解不能成立。关于房明阳认为已支付给伯尔亚公司的26万元全是房租，而伯尔亚公司认为该26万元中包含保证金25000元和卫生费10000元，经查根据《房屋出租合同》中的约定合同签订后，房明阳应向伯尔亚公司支付保证金25000元，《房屋出租合同》中未明确卫生费的金额，故伯尔亚公司称26万元中包含25000元保证金的说法，一审法院予以采纳，26万元中有10000元卫生费的说法，一审法院不予采纳。房明阳称伯尔亚公司没有向其收过保证金，房租从2015年2月开始计算的辩解，因房明阳未提供任何证据，该辩解一审法院亦不予采纳。房明阳已支付给伯尔亚公司26万元，扣除25000元保证金，房明阳已支付伯尔亚公司房屋使用费23.5万元，故伯尔亚公司要求房明阳支付2016年4月18日至实际腾退房屋之日的使用费（按每年15万元计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。双方签订的合同无效，合同中约定的违约金条款亦无效，伯尔亚公司要求房明阳支付违约金37500元，依法无据。伯尔亚公司要求房明阳支付2016年4月10日至6月12日的水电费，因未提供充足的证据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决：一、张家港市伯尔亚服饰有限公司与房明阳于2014年11月1日签订的《房屋出租合同》无效。二、房明阳应从《房屋出租合同》项下的百桥开发区惠泰制造园内A栋一楼东南面建筑物中腾退，将房屋交还给张家港市伯尔亚服饰有限公司。限房明阳在判决生效后十日内履行。三、房明阳应给付张家港市伯尔亚服饰有限公司从2016年4月18日起至履行完毕上述第二款义务期间的使用费（按年租金150000元计算）。限房明阳在判决生效后十日内履行。四、驳回张家港市伯尔亚服饰有限公司其他诉讼请求。案件受理费1650元（已减半收取）、保全费920元由房明阳负担。
二审中，房明阳与伯尔亚公司一致确认按照涉案合同约定的租金标准从2014年11月1日至2016年4月17日止的房屋使用费为219000元。
以上事实有二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关审批手续，故双方签订的房屋租赁合同无效，上诉人应当参照合同约定的租金标准支付占有期间的房屋占有使用费。上诉人主张房屋实际面积与合同约定面积不符，对此上诉人并未提供充分的证据予以佐证，涉案合同中上诉人已经明确对房屋所有情况确认完毕，且上诉人亦未在承租房屋之后针对面积差异提出异议，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采纳。上诉人认为，本案中26万元租金中并不包含25000元保证金，且被上诉人在2015年2月才提供租赁房屋，对此上诉人并未提交相应的证据佐证，而根据合同约定租赁期间自2014年11月1日开始且承租方应当支付房屋保证金25000元，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
二审中，双方一致确认按照涉案合同的约定标准从2014年11月1日至2016年4月17日止的房屋使用费为219000元，上诉人已支付该段期间的使用费为235000元，针对超出部分的16000元上诉人有权在从2016年4月18日起至实际交还房屋之日止的应付使用费中予以抵扣。因涉案房屋租赁合同被认定无效，被上诉人亦应依法向上诉人返还收取的房屋保证金25000元，该部分款项上诉人亦可在前述期间的应付使用费中主张抵扣。据此，上诉人应给付被上诉人从2016年4月18日起至房屋实际交还之日的使用费中，应当扣除16000元的使用费及房屋保证金25000元，两项合计41000元。
综上，因二审中出现了新情况，一审法院认定房明阳应给付伯尔亚公司从2016年4月18日起至涉案房屋交还之日止的使用费未扣除前述41000元有所不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初4206号民事判决第一项、第二项；
二、撤销江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初4206号民事判决第三项、第四项；
三、房明阳应给付张家港市伯尔亚服饰有限公司自2016年4月18日起至房明阳从《房屋出租合同》项下的百桥开发区惠泰制造园内A栋一楼东南面建筑物中腾退并将房屋交还给张家港市伯尔亚服饰有限公司之日止的使用费（按年租金150000元计算），前述费用扣除41000元后，限房明阳在判决生效后十日内履行；
四、驳回张家港市伯尔亚服饰有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为1650元、保全费920元，二审案件受理费3300元，均由房明阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十一月十日
书 记 员 袁丽媛