天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初42148号
原告：李东霞，女，1979年4月5日出生，汉族，诺维信（中国）生物技术有限公司职员，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：邱志文，天津德利信律师事务所律师。
被告：徐建，男，1979年3月31日出生，汉族，天津市滨海新区汉沽垃圾清运所职工，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：吕春喜，天津晟昊律师事务所律师。
被告：尹秀芝，女，1953年2月17日出生，汉族，天津市汉沽棉纺厂退休职工，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：吕春喜，天津晟昊律师事务所律师。
第三人：天津卓越房地产经纪有限公司汉沽第二分公司，住所地：天津市滨海新区茶淀街四纬路113号增7号。
负责人：兰娟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：魏海萍，该公司职员。
委托诉讼代理人：武建功，该公司职员。
原告李东霞与被告徐建、尹秀芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法组成由审判员李朋林担任审判长，代理审判员刘永强和人民陪审员胡斌参加的合议庭适用普通程序，并依原告申请追加天津卓越房地产经纪有限公司汉沽第二分公司（以下简称卓越公司）作为本案第三人参加诉讼，于2017年5月12日、8月25日公开开庭进行了审理。原告李东霞及其委托诉讼代理人邱志文，被告徐建，被告徐建、尹秀芝的共同委托诉讼代理人吕春喜，第三人卓越公司委托诉讼代理人魏海萍、武建功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐建、尹秀芝向原告支付违约金100000元；2.判令第三人卓越公司赔偿给原告损失400000元；3.被告徐建、尹秀芝返还全部定金20000元以及赔偿中介费损失10000元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：在征得被告尹秀芝同意的情况下，原告于2016年12月25日与被告尹秀芝的儿子徐建签署了《房屋买卖（置换）合同》，被告尹秀芝将天津市××新区汉沽汉源里小区39号楼商品房一套出售给原告。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。约定总房款为1100000元，定金50000元，违约金100000元。合同签订后，被告迟迟不按照合同约定履行相关义务，严重损害了原告合法权益。依照《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》关于损失赔偿的相关规定，应当赔偿损失。此房屋目前当地市场价值已有很大幅度的涨幅，根据法律规定，被告应按照涨价幅度赔偿原告损失。因被告不履行合同义务，原告多次向被告提出履行合同或按约定支付违约金及赔偿损失，均遭到被告拒绝，为此，原告向法院提起诉讼。
被告徐建辩称，签订合同没经过我母亲同意，是我私自签订房屋买卖合同，我没和我母亲商量。
被告徐秀芝辩称，本案房屋为尹秀芝所有，买卖合同是徐建在未经得尹秀芝同意下，擅自出售，徐建不是房屋所有权人，他的出售行为属于无权处分，合同应属无效合同，由于房屋买卖合同，没有经过尹秀芝追认，尹秀芝不是本案合同当事人，并且合同是无效合同，原告要求被告继续履行合同和承担违约责任，没有事实和法律依据，请法院驳回。
第三人卓越公司述称，原告对第三人的诉请，我司在买卖交易中，和原房主进行沟通，确认房主意愿，尽到中介责任，原告陈述有失事实，不同意原告要求我司赔偿的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（置换）合同》、定金收条、中介费收据、第三人卓越公司证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，经第三人卓越公司居间中介，被告徐建以被告尹秀芝代理人的名义与原告签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告购买被告徐秀芝所有的位于天津市××新区汉沽汉源里39号房屋（平房）；建筑面积为180.12平方米；房屋价款为1100000元；房屋附属设施为：一户一表、挂式空调一台；原告于2016年12月25日交付给被告尹秀芝定金50000元，余下购房款原告以办理按揭贷款的方式支付给被告尹秀芝；原、被告双方商定于2017年3月1日之前打买卖协议，当日到银行面签，将首付款存入资金监管账户，待银行手续下发十日内办理过户手续，走正常资金监管；过户费用（不包括个人所得税）由原告承担；原告与被告尹秀芝各向第三人卓越公司支付居间服务费10000元；过户当日被告尹秀芝将该房屋钥匙交于原告，腾房前的物业管理费、供暖费、水、电、燃气、有线电视、电信等一切费用由被告尹秀芝承担，腾房后由原告承担；原告或被告违反本合同的约定，违约方应向守约方支付房屋成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同其他约定为：1.双方协商一致，本合同一经签订，双方不得违约，如有违约，按本合同的定金双倍赔偿。2.因被告尹秀芝无法到达现场，由代理人徐建代签本合同，如被告尹秀芝违约，由代理人徐建承担全部责任。3.被告尹秀芝承诺在2021年将该房屋户口迁出，无任何户口存在。
该合同签订后，原告于签合同当日依约支付给被告尹秀芝定金50000元，被告徐建作为被告尹秀芝的代理人为原告出具了收条，同时，原告向第三人卓越公司交纳了居间服务费10000元。后被告尹秀芝以被告徐建没有代理权为由拒绝继续履行合同，故原告向本院提起诉讼。
另查明，2017年4月，被告徐建代表被告尹秀芝返还给原告定金30000元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题；二、被告如何承担违约责任问题；三、第三人卓越公司是否应承担赔偿责任问题。就上述争议焦点本院分述如下：
一、合同的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。被告徐建与被告尹秀芝系母子关系，被告徐建虽没有得到被告尹秀芝的书面授权即与原告签订处分被告尹秀芝房产的《房屋买卖（置换）合同》，但原告有理由相信被告徐建已经取得被告尹秀芝的同意才出售涉诉房屋的，并且在第三人卓越公司与被告尹秀芝电话沟通后，原告才与被告尹秀芝的代理人即被告徐建签订了《房屋买卖（置换）合同》，这充分说明被告尹秀芝对被告徐建出售其房屋的行为是知晓并认可的，作为被告尹秀芝之子，被告徐建代表被告尹秀芝签字的行为，符合表见代理的规定，该代理行为所产生的后果，应由被告尹秀芝按法律规定承担民事责任。综上，原告与被告尹秀芝签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。
二、如何承担违约责任。
原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》亦被认定为有效合同，且原告依合同约定履行了交付定金的义务，原告在履行合同中并不存在违约行为，而被告尹秀芝以被告徐建没有代理权为由拒绝履行合同的行为已构成根本性违约，故被告尹秀芝在此纠纷中应承担违约的民事责任。鉴于被告的违约行为致使原告与被告尹秀芝双方签订的《房屋买卖（置换）合同》无法履行，故该合同应依法予以解除。现原告请求由被告尹秀芝承担违约责任并赔偿损失的诉请，本院予以支持。本案中，原、被告双方在合同中就违约责任约定为：原告或被告违反本合同的约定，违约方应向守约方支付房屋成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。而该条款系合同中的格式条款，双方在合同中其他约定的条款中用书写的方式对违约责任又约定为：双方协商一致，本合同一经签订，双方不得违约，如有违约，按本合同的定金双倍赔偿。在合同中，双方用书写的方式对违约责任的约定应高于格式条款的效力，故本院确认该合同的违约责任应以双方书写所约定的违约责任确定被告尹秀芝在本案中承担违约责任，即被告应双倍返还原告定金100000元，因被告尹秀芝于2017年4月已将收取的定金50000元，返还给原告30000元，故被告现应返还给原告定金70000元。另外，原告支付给第三人卓越公司的居间服务费系原告的直接损失，故该损失应由被告尹秀芝予以赔偿。
三、第三人卓越公司是否应承担赔偿责任问题。
原告请求由第三人卓越公司赔偿损失400000元的诉请，因第三人卓越公司在合同中只是为原、被告双方提供居间服务，且合同相对方为原告和被告尹秀芝，而导致合同不能履行系被告尹秀芝违约所致，并不是第三人卓越公司的行为所致，同时，第三人卓越公司在提供居间服务中，虽对被告徐建的代理资格审查上存在瑕疵，但其居间服务行为并未导致合同无效，故原告请求由第三人卓越公司赔偿损失的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、原告李东霞与被告尹秀芝签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效后予以解除。
二、被告尹秀芝于本判决生效后十日内，返还给原告李东霞定金人民币70000元。
三、被告尹秀芝于本判决生效后十日内，赔偿给原告李东霞损失人民币10000元。
四、驳回原告李东霞的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8800元，由被告尹秀芝承担人民币1320元，由原告李东霞承担人民币7480元。被告尹秀芝应在本判决生效后十日内将其承担的诉讼费直接交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李朋林
代理审判员 刘永强
人民陪审员 胡 斌
二〇一七年十月九日
书 记 员 唐 川
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第四十九条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
2、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项
【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。