连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第00637号
原告连云港中茵房地产有限公司，住所地连云港市海州区海宁西路9号。
法定代表人高建荣，该公司董事长。
委托代理人韦荣良、李道良，该公司员工。
被告王明明，无业。
委托代理人刘柱文、孙加庆，江苏港人律师事务所律师。
第三人徐菁。
原告连云港中茵房地产有限公司（以下简称中茵公司）与被告王明明执行异议纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法由审判员王月英独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。后被告申请追加徐菁为本案第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2015年4月27日再次公开开庭进行了审理。原告中茵公司委托代理人韦荣良、李道良，被告王明明委托代理人刘柱文、孙加庆到庭参加诉讼，第三人徐菁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中茵公司诉称，第三人徐菁于2010年1月11日与原告签订了商品房销售合同一份，由徐菁购买原告开发的中茵名都小区S5-101号房产，合同签订后，徐菁仅支付了首付款35.443万元，余款35万元由其向中国银行股份有限公司连云港海州支行按揭，由原告为其提供担保。但第三人徐菁却未能按按揭贷款合同的约定，按时还本付息，致中国银行股份有限公司连云港海州支行于2014年3月向法院提起诉讼，要求原告承担连带责任。后法院于2014年4月11日以（2014）海商初字第251号民事判决书，判令徐菁还本付息并承担到还款之日的罚息，原告承担连带责任。现上述判决已生效。鉴于徐菁未能按时支付房款，原告能确认其已无能力履行其与原告签订的合同，且徐菁亦未要求原告为其办理房产证，事实上到目前为止，该房产未办理徐菁的权属证明。
2012年7月31日，法院依据（2012）海商初字第0697号民事裁定书查封了上述涉案房产，后以（2013）海执字第0718-1号民事裁定书裁定评估、拍卖上述房产。原告得知上述情况后，向贵院提起案外人执行异议申请，请求贵院撤销对我公司的上述房产的执行，后贵院以（2014）海执异字第13号民事裁定书驳回了原告的申请。
原告认为，原告与第三人徐菁之间的权利义务关系属债权债务关系，即徐菁具有房产登记的期待权，但该权利并非所有权，而系债权，我国民法已明确规定，不动产的产权以登记为准，现第三人并不具有被执行房产的登记产权，因此在该产权转移前，原告是所涉房产的唯一合法产权所有权人，任何单位或个人因与第三人的债权、债务关系而要求执行上述房产均是没有法律依据的。原告确认并同意，在原告与徐菁的权利义务关系结清时协助人民法院执行，但在此之前任何对原告物权的行为均是不合法的。为此原告诉诸法院，请求法院对执行标的物中止执行，诉讼费由被告承担。
被告王明明辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本案涉诉房产，法院可以评估、拍卖，该房产应当予以执行。2010年1月11日，原告与徐菁签订了商品房买卖合同，徐菁购买涉案房产，后该房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记，徐菁于2012年3月27日支付给原告购房首付款354430元。2012年5月25日通过银行贷款取得的35万元支付给了原告，至此，原告取得了涉案房产的全部房款。徐菁已经履行了合同约定的全部义务，原告负有将房产权属过户的义务。虽然该房产现登记于原告名下，但该登记具有过渡性质，徐菁具有对涉案房产的物权所有权的期待权。原告的所有权不足以对抗徐菁所有权的期待权。二，原告与徐菁之间具有一般的债权债务关系，原告有权对其承担的连带保证责任向徐菁追偿，但原告无权要求解除双方签订的商品房买卖合同。2012年5月15日，徐菁与中国银行连云港海州支行签订借款合同，约定借款35万元，并约定由徐菁作为抵押人，中国银行连云港海州支行作为抵押权人，将涉案的房产及相关权益进行抵押，原告对徐菁的借款提供连带责任担保。2012年5月16日，涉案房产办理了抵押预告登记。中国银行海州支行于2012年5月25日将贷款35万元转至原告的账户。后因徐菁未履行借款合同的义务，中国银行海州支行起诉至海州区法院，法院判决徐菁承担还本付息的义务，原告作为保证人承担连带给付责任。后经过人民法院的执行，原告承担了给付责任。因此原告与徐菁之间现在具有的仅是一般的债权债务关系，原告可以向徐菁行使承担担保责任后的追偿权。涉案的房款在银行将款项转至原告账户时就已经全部付清，徐菁已履行了双方之间的商品房买卖合同的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人徐菁未作陈述。
经审理查明，被告王明明因与案外人徐菁等民间借贷纠纷一案，于2012年7月31日向本院起诉，本院以（2012）海商初字第0697号民事判决书判决徐菁等人连带归还王明明借款495万元及利息。该判决现已生效。2013年9月24日，王明明向本院申请执行，本院于2013年11月21日作出（2013）海执字第0718-1号民事裁定书，裁定评估、拍卖徐菁所有的坐落于海州区海宁大道中茵名都S5-101室房产。本案原告中茵公司向本院提出异议，认为该房产所有权归其所有，请求法院中止对该房产的执行。本院受理后，作出（2014）海执异字第13号民事裁定书，裁定驳回中茵公司的执行异议。中茵公司对此裁定不服，提起诉讼。
另查明，2010年1月11日，中茵公司与徐菁签订商品房买卖合同，约定徐菁购买中茵公司开发的中茵名都S5-101室房产。后涉案房产办理了网签手续，在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。2012年5月15日，徐菁作为抵押人，中国银行股份有限公司连云港海州支行作为抵押权人，中茵公司作为担保人，三方签订房地产抵押合同，由徐菁将上述房地产及相关权益抵押，抵押权人向抵押人提供所购房地产抵押按揭贷款35万元。2012年5月16日，中国银行海州支行在涉案房产上办理了抵押预告登记。2012年3月27日，徐菁支付给中茵公司购房首付款354430元，2012年5月25日，徐菁将通过银行贷款取得的35万元支付给中茵公司。至此，中茵公司取得了涉案房产的全部房款。2014年3月7日，因徐菁欠银行按揭贷款未还，中国银行海州支行诉至本院。2014年4月11日，本院作出（2014）海商初字第251号民事判决书，判决徐菁等偿还银行借款本金309296.42元及利息、罚息，支付银行律师代理费21400元，中茵公司对上述判决内容负连带责任。2014年6月26日，中茵公司被本院强制扣划36万元至中国银行连云港海州支行账户。
再查，2012年3月22日，原告与徐菁签订补充协议一份，约定徐菁将所购买的四套商品房（包括涉案房产）的全部房款付清后，中茵公司按上述四套房屋最后一笔房款到中茵公司银行账户日期起后30日内将上述四套房屋交付与徐菁。现该房尚未交付给徐菁，所有权登记于中茵公司名下，尚未过户至徐菁名下。
以上事实，有商品房买卖合同、民事判决书、民事裁定书、银行交易凭证、协助扣划存款通知书、补充协议、房屋所有权证及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，原告中茵公司与徐菁签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有规避法律行为，应为有效协议。根据该协议，徐菁已付清首付款，并通过银行贷款付清了剩余房款，其已经履行了合同主要义务，后虽因徐菁逾期还贷，中茵公司作为担保人承担了保证义务，中茵公司作为债权人可以向徐菁进行追偿，但不影响双方合同的效力。现该房产权虽登记于原告名下，但在徐菁付清全部购房款且已进行预售备案的情况下，其对该房屋享有事实上的所有权。故在徐菁对王明明负有债务的情况下，王明明申请法院对该房产进行查封、拍卖，不违反法律规定，原告要求中止对该房产的执行的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告连云港中茵房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费700元，共计780元，由原告负担（案件受理费原告已预交，公告费700元被告已预交，原告将此款于本判决生效之日起十日内给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
审 判 长 王月英
审 判 员 汤茂忠
人民陪审员 于华天
二〇一五年五月十日
书 记 员 相 媛
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。