广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5898号
上诉人（原审原告）：黄学泉，住广东省连平县。
委托代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：徐育超，广东安国律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：广东广昌实业发展有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托代理人：周石文、吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人黄学泉因合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月11日，黄学泉、广东广昌实业发展有限公司（以下简称广昌公司）双方签订编号为NO.3150072《时代倾城花园认购书》，双方约定由黄学泉向广昌公司购买位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园8栋X房，售价为1424734元，支付方式为首期房款200000元于2014年5月16日支付，剩余房款每三个月支付一期，2014年8月11日至2017年2月11日期间每期支付102061元，2017年5月11日支付102063元，房屋交付时间为2015年11月30日。其中，该认购书第四条第五款载明黄学泉确认在签订认购书中已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策、并明确知悉国家及当地政府会不定时对贷款及购房政策进行调整，黄学泉承诺若因黄学泉不符合贷款政策或贷款政策变化导致黄学泉无法满足银行贷款条件的，黄学泉在广昌公司发出书面通知之日起15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，若因黄学泉不符合购房政策或购房政策的变化导致黄学泉无法购买该物业的，广昌公司有权解除本认购书，且订金不予退回并不通知黄学泉而将该物业另行出售。同时，上述认购书还约定了其他事宜。
2014年7月28日，黄学泉、广昌公司双方签订编号为B2014026《协议书》，该《协议书》第一条约定，根据政府有关房产限购政策规定就购房资格的要求，鉴于黄学泉目前暂不能提供具备购房资格的证明文件，双方同意暂不签订《商品房买卖合同》，直到黄学泉能够提供所需证明文件，双方再按约定签订买卖合同。第三条约定符合一定条件的前提下，广昌公司同意黄学泉在签订买卖合同前就诉涉《认购书》变更买受人一次。第六条约定黄学泉不得单方面解除《认购书》或本协议，否则广昌公司可以不通知黄学泉而将诉涉物业另行出售，广昌公司还有权要求黄学泉支付等额于《认购书》约定的该物业成交总房价10%的违约金。该《协议书》还约定了其他事宜。
2014年5月11日，黄学泉向广昌公司支付定金50000元。2014年5月25日，黄学泉向广昌公司支付物业专项维修资金9904元。2014年5月25日，黄学泉向广昌公司支付房款150000元。2014年8月27日，黄学泉向广昌公司支付房款102061元。2014年12月3日，黄学泉向广昌公司支付房款102061元。上述房款合共414026元，对此，广昌公司予以认可。同时，黄学泉称向广昌公司支付了10000元用作团购10000元抵50000元，为此，黄学泉提供了2014年5月11日的收据一张，该收据的收款单位为“广州市森海广告有限公司”，上面载明时代倾城团购优惠金7000元，此外，黄学泉还提供了2014年6月2日的收据一张，该收据的收款单位为“辉进汽车美容中心”，上面载明粤CJQ7**修复喷漆3000元。对此，广昌公司不予认可。
2015年4月28日，黄学泉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方所签订的《时代倾城花园认购书》及《协议书》；2、广昌公司在十五日内返还购房款424026元给黄学泉；3、诉讼费由广昌公司承担。
在原审庭审过程中，黄学泉、广昌公司确认黄学泉自2015年2月开始就没有交付房款。黄学泉确认在其签订诉涉的《时代倾城花园认购书》书前曾看过《时代倾城花园认购须知》（3份），该认购须知上载明了可在广州市购房的居民家庭资格条件。
另查明：诉涉的房屋已经取得广州市商品房预售许可证。黄学泉户籍在广东省连平县，且黄学泉确认其至今尚未具备在广州市购房的资格。
原审法院认为：诉涉的编号为NO.3150072《时代倾城花园认购书》及编号为B2014026《协议书》是黄学泉、广昌公司双方真实的意思表示，虽上述认购书及协议书为格式合同，但并未违反法律的强制性规定，因此，双方签订的编号为NO.3150072《时代倾城花园认购书》及B2014026《协议书》合法有效，双方存在房屋买卖合同关系，依法应受法律保护。因黄学泉承认在签订上述认购书前曾阅读过《时代倾城花园认购须知》（3份），且黄学泉自认至庭审辩论终结时仍未具备在广州市购房的资格，现黄学泉以其不具备购房资格为由主张解除上述认购书和协议书，虽并不符合上述认购书及协议书中的约定，但现广昌公司同意解除上述认购书及协议书，因此，黄学泉主张解除编号为NO.3150072《时代倾城花园认购书》及编号为B2014026《协议书》，符合法律规定，予以支持。
关于黄学泉主张广昌公司返还购房款424026元的问题。广昌公司确认仅收取黄学泉交付的购房款414026元。上述差价10000元，双方确认为是参与团购10000元抵50000元活动，但广昌公司抗辩该费用并非由其收取，而黄学泉提供的上述费用的收据的收款人分别为广州市森海广告有限公司及辉进汽车美容中心，并不能证明实际收款人是广昌公司，因此，应认定广昌公司向黄学泉交付的购房款为414026元。因《协议书》中约定黄学泉单方解除诉涉的认购书及协议书的，广昌公司有权要求黄学泉支付认购书中约定的诉涉物业成交总房价10%的违约金，因此，广昌公司抗辩扣除违约金142473.4元后，返还剩余购房款271552.6元，广昌公司的上述抗辩意见符合合同约定，且未违反法律规定，予以采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月14日作出判决：一、解除黄学泉及广东广昌实业发展有限公司于2014年5月11日签订的编号为NO.3150072《时代倾城花园认购书》；二、解除黄学泉及广东广昌实业发展有限公司于2014年7月28日签订的编号为B2014026《协议书》；三、广东广昌实业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向黄学泉返还购房款271552.6元；四、驳回黄学泉的其余诉讼请求。案件诉讼费8811元，由黄学泉负担。
判后，上诉人黄学泉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决广昌公司返还黄学泉的购房款中，扣除涉诉物业成交总房价10%的违约金142473.4元，广昌公司在一审中并未提起反诉，没有主张权利，一审法院作出的此项判决无法律依据，违反法律规定程序，应当全额返还黄学泉的购房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，法院不能就当事人诉讼请求范围外做出实体判决，法院径行对当事人未主张的法律关系作出裁判，既是代替当事人行使起诉权利，又剥夺了对方当事人的抗辩权利，构成程序违法。二、黄学泉以“违反限购政策，合同无效”为由请求解除购房合同，是黄学泉以违反强制性法律规定为由的单方面的请求权，而经法院查实涉案合同合法有效，即不能解除，合同应当继续履行。而广昌公司不认可合同无效，答辩中以“违约”为由请求解除合同，但对其解除合同的约定事由并没有向一审法院提出另案诉请或者在本案中反诉，而一审法院在认定黄学泉诉请的解除事由“合同无效”为有效的情况下，对黄学泉的诉请“解除合同”，应当以无法定和约定的法定解除权为由驳回，而不是在广昌公司没有诉请的情况下，支持广昌公司的“违约”解除，显然该判决违反程序性规定。三、涉案合同无法正常履行，并不是黄学泉主观故意造成，是由于限购政策、广昌公司有一定的过错，致使合同目的无法实现造成。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，广州应严格执行住房限购措施，黄学泉要求解除是由于政策问题，并不是黄学泉主观故意。广昌公司具有一定的过错，涉案合同是格式条款，格式合同中加重黄学泉义务，免除自身责任条款应属无效条款。四、黄学泉实际“支付一万抵五万”政策中的一万元，也在计算房价时，享受到了该政策优惠，表明已经实际支付，《收据》的主体是广昌公司和其他商家促销合作的结果，并不影响证实黄学泉支付过1万元事实。若黄学泉无交1万元，不可能享有1万元抵5万元的优惠。五、退一步讲，二审法院在查明后，认定涉案合同有效、广昌公司无需反诉、需要扣除违约金的情况下，也恳请法庭考虑到本案双方的实际损失，合理的判处违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调低违约金。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、广昌公司还需返还152473.4元；3、本案的一、二审诉讼费用由广昌公司承担。
被上诉人广昌公司答辩称：在一审判令合同解除的情况下，法院有权依据合同法的相关规定，就合同解除后的权利义务、民事责任作出确认，10%的违约金无须广昌公司在一审提出反诉请求。黄学泉在原审时明确诉请解除涉案合同，而且广昌公司在一审也同意解除合同，基于此一审法院判令合同解除，符合法律规定。涉案认购书、协议书无法正常履行是因黄学泉的违约行为所致，因为在签署涉案认购书、协议书前黄学泉已经明知自己不具备购房资格，在此情况下，黄学泉完全可以依据认购书、协议书的约定，安排符合条件的第三方与广昌公司签署正式的买卖合同，但是黄学泉无按合同约定去履行该义务，而是在一审诉请解除涉案合同。黄学泉主张的支付1万元抵5万元中的1万元，并非向广昌公司支付，所以其应当向实际收取该款项的案外人主张权利。10%的违约金并非明显过高，涉案房屋总价是150多万元，而且黄学泉在签署有关合同后一年才提出解除合同，广昌公司因此造成了既不能出售涉案房屋，也不能收取涉案房屋房价款，从而遭受巨额的经济损失，所以10%的违约金并非明显过高。
经审理查明，黄学泉、广昌公司对原审法院查明事实无异议，本院予以确认。
另查明：《时代倾城花园认购书》第二条其中载明：“乙方认购该物业总房价为人民币1533480.00元，优惠折扣为以标准总价基准计算（团购壹万抵伍万）50000.00×轻松分期98.00%×时代天使介绍98.00%折，成交总房价人民币1424734元”。本院庭审时，广昌公司称“1万元抵5万元再乘以两个98折。这l万元不是我方收取，是团购的组织者收取。来的人多才有此优惠，只有一、两个人来不会有优惠。”
本院认为：黄学泉与广昌公司签订的《时代倾城花园认购书》、《协议书》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定《时代倾城花园认购书》、《协议书》有效依据充分，本院予以确认。受限购政策影响，黄学泉起诉要求解除《时代倾城花园认购书》和《协议书》，广昌公司对于解除认购书及协议书没有异议，但认为是因黄学泉违约导致解除，故应扣除10%的违约金。原审法院鉴于双方对于解除认购书和协议书没有异议，因此判决解除认购书和协议书符合法律的规定，至于双方对于解除合同的原因存在争议，可由法院依法认定。黄学泉认为由于双方要求解除认购书的理由不同，广昌公司应另行提出解除合同诉讼的意见依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故应对黄学泉已付给广昌公司的房款进行处理。广昌公司在一审期间已提出应扣除10%违约金后再返还的意见，该抗辩是否成立可由法院予以认定。黄学泉认为广昌公司必须就10%的违约金提出反诉请求依据不足，本院不予采信。黄学泉上诉认为原审法院程序违法，本院不予认定。黄学泉签订认购书时已看过《时代倾城花园认购须知》，清楚国家的限购政策，其仍然签订认购书，其应承担相应的民事责任。此后，黄学泉与广昌公司签订《协议书》，明确约定黄学泉不得单方解除认购书或该协议，否则广昌公司可收取总房价10%违约金，再次表明黄学泉清楚国家限购政策及不履行合同的后果，现黄学泉认为其对于不能履行合同没有过错，本院不予认定。原审法院支持广昌公司要求扣除10%违约金后再返还剩余购房款的抗辩意见并无不当，本院予以认可。10%违约金的标准是黄学泉在其明知不具有购房资格、其明知不可单方解除认购书的情况下双方协商确定的违约金标准，且该标准也无明显过高，故黄学泉主张违约金标准过高而要求调低依据不足，本院不予采纳。
关于广昌公司收取黄学泉房款数额的认定。现双方争议的是黄学泉团购1万抵五万的款项是否应由广昌公司退回。本院认为，根据认购书房价款的约定，现房价1424734元是打折后的价款，是根据广昌公司的优惠条件［即（1533480-50000）×98%×98%］而得出该房价，即黄学泉在支付1万元后才得以以1424734元的价格购买诉涉房屋。对于买受人而言，其关心的是出卖人出售房屋的价格，而出卖人对其房屋的出售价格是否给予优惠、如何给予优惠、给予优惠的条件均属于出卖人自身经营的范围。认购书已经对“团购壹万抵伍万”进行了约定，即表明广昌公司认可黄学泉的团购行为及团购组织者的行为，才给予黄学泉享用优惠条件购买诉涉房屋。既然团购优惠属于黄学泉与广昌公司签订认购书的内容，则该内容对于广昌公司具有约束力。在认购书解除的情况下，该1万元应由广昌公司予以退回。至于广昌公司与团购组织者如何结算，可由广昌公司另行主张。故黄学泉上诉要求广昌公司退回该1万元，本院予以支持。本院对于广昌公司返还黄学泉款项的数额予以调整，广昌公司应返还黄学泉281552.6元。上诉人黄学泉的其他上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第418号民事判决第一、二、四项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第418号民事判决第三项为：广东广昌实业发展有限公司于本判决书送达之日起十五日内向黄学泉返还购房款281552.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8811元，由黄学泉负担2961元，广东广昌实业发展有限公司负担5850元。二审案件受理费3349元，由黄学泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 徐毅敏