河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终1195号
上诉人（原审被告）叶某。
委托代理人刘飞跃，北京市嘉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家口同盛商业管理有限责任公司。
法定代表人林光荣。
委托代理人刘涛、陈晓刚。
上诉人叶某因与被上诉人张家口同盛商业管理有限责任公司（以下简称同盛公司）租赁合同纠纷一案，不服张家口市宣化区人民法院（2015）宣区商初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人叶某的委托代理人刘飞跃，被上诉人同盛公司的委托代理人刘涛、陈晓刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
同盛公司诉称，2014年4月1日，同盛公司与叶某签订房屋租赁合同，约定叶某租赁同盛公司位于张家口市宣化区同盛大厦一至五层，租赁期限为3年9个月，于2014年4月1日起租，2014年4月1日至2015年3月31日租金为每年400万元，2015年4月1日至2016年3月31日租金为每年460万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金为每年560万元，2017年4月1日至2017年12月31日租金为每年580万元，同盛公司向叶某履行了交付房屋义务，叶某交清了2014年11月30日前的租金，至2015年7月30日，尚欠租金286万元，故诉至人民法院，请依法判决叶某立即给付所欠房租286万元、违约金115万元及利息。
叶某辩称，2014年2月19日，包括叶某在内的五位股东成立了张家口金源义乌商品市场服务有限公司（以下简称金源公司），我是作为发起设立公司的股东之一与同盛公司签订房屋租赁合同。7月15日，我将自己的股份全部转让给王天福，应该由继任者继续履行合同，我个人支付能力有限，根本没有能力支付大额款项，我不是租赁合同确定的义务承担者，不应承担给付租金的义务。同盛公司主张的违约金过高于其损失，其应该提供相应的证据。
一审法院经审理查明，2014年4月1日，同盛公司与叶某签订房屋租赁合同，约定叶某租赁同盛公司位于张家口市宣化区宣府大街77号同盛大厦一至五层，用于商业经营；租赁房屋建筑面积15000平方米；租赁期限3年9个月，自2014年4月1日至2017年12月31日届满；租金分段计算，2014年4月1日至2015年3月31日租金为每年400万元，2015年4月1日至2016年3月31日租金为每年460万元，2016年4月1日至2017年3月31日租金为每年560万元，2017年4月1日至2017年12月31日租金为每年580万元；在租赁期限内，第一年每四个月缴付租金，实缴八个月租金，第二年开始每半年缴付租金，承租方提前30日缴付下一期的租金；交房前15日承租方支付出租方4个月租金，计人民币1333300元，首期租金期限为2014年8月1日至2014年11月30日，2014年4月1日至2014年7月31日为出租方给予承租方优惠免租期；在签署本合同之日，承租方向出租方缴付100万元保证金，作为承租方忠实履行本合同各项条款的保证；违约责任约定：因承租方违约导致合同解除的，出租方有权要求承租方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，并不退还已缴纳的一切费用，承租方应在合同解除后10日内向出租方支付该违约金，违约金不足以弥补实际损失的，按实际损失计算。合同签订后，叶某向同盛公司支付了100万元保证金及首期租金1333300元，同盛公司向叶某交付了出租房屋，后因承租方拒绝支付租金，双方于2015年7月30日解除了房屋租赁合同，同盛公司收回了出租房屋。
另查明，金源公司系2014年2月19日，由叶某、江惠君、余纪法、王天福、余纪刚五人出资设立，叶某任公司法定代表人，叶某承租同盛公司房屋后，该房屋一直由金源公司经营使用。2014年7月8日，金源公司股东协商决定将各股东持有的公司全部股权转让给王天福一人。2014年7月15日，叶某将自己占公司股份30%的45万元股权转让给王天福。2014年8月18日，王天福又将其持有的金源公司全部股份转让给江惠君。2014年9月4日，江惠君又将其持有的金源公司的40%的60万元股份转让给周衍余，将其持有的另30%的45万元股份转让给项风海，上述股权转让行为均在工商管理部门进行了变更登记。
一审法院认为，同盛公司与叶某签订的房屋租赁合同，系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合同约定明确具体，不违反法律规定，系有效合同，具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。同盛公司向叶某交付租赁房屋后，叶某未按合同约定期限缴付房屋租金，构成违约，应承担继续缴付租金并支付违约金的违约责任。同盛公司要求叶某支付租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因签订合同时，叶某已缴付100万元的保证金，故合同解除后，该保证金可冲抵拖欠的房屋租金。同盛公司和叶某在房屋租赁合同中约定了相当于三个月租金的违约金，叶某当庭提出该约定偏高，要求适当减免，考虑在双方解除合同后，同盛公司需要一定时间解决另行租赁的问题，法院酌定违约金数额为一个月的租金×130%，即49.829万元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，因此，本案中，虽然叶某系作为发起设立金源公司的股东之一与同盛公司签订房屋租赁合同，但同盛公司就租赁合同主张权利时，对叶某和金源公司具有选择权，故叶某认为自己不是租赁合同的义务承担者，不应承担给付租金责任的答辩意见，不符合法律规定，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、叶某于本判决生效之日起十日内给付张家口同盛商业管理有限责任公司拖欠的房屋租金186万元；二、叶某于本判决生效之日起十日内支付张家口同盛商业管理有限责任公司违约金49.829万元。案件受理费29680元，保全费5000元，共计34680元，张家口同盛商业管理有限责任公司负担4934元，叶某负担29746元。
叶某不服一审判决，上诉称，一、原审判决事实认定错误，从而导致审理程序错误。本案是租赁合同纠纷，应首先解决合同是否解除。原审中，被上诉人声称双方租赁合同已于2015年7月30日解除，但被上诉人对此未提供任何证据，未进行任何说明。按照法律规定，合同解除应有严格的条件和程序。原审对此未进行任何调查和了解，直接认定双方合同已经解除是不正确的。二、原审审查证据片面、僵化和遗漏，导致事实认定错误进而适用法律错误。被上诉人明知金源公司股权转让事宜且其早就与金源公司直接履行租赁合同。依法，被上诉人应据此起诉金源公司为被告，原审将叶某列为被告实属适用法律错误。综上，特提出上诉，请贵院撤销原判，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。
同盛公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人以个人名义与被上诉人同盛公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同内容全面履行各自义务。虽该房屋的实际承租人为金源公司，但叶某为该公司发起人，依据法律规定，被上诉人有权选择起诉主体，故对上诉人认为其不是适格被告的主张，本院不予支持。关于上诉人叶某主张合同未依法解除的问题，因上诉人自2014年12月1日起，未向被上诉人交纳房屋租金，已构成违约，合同目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，合同应当解除。故对上诉人主张合同尚未解除，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29680元，由上诉人叶某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 悦
代理审判员 姜建龙
代理审判员 牛 洁
二〇一六年六月二十日
书 记 员 梁秀峰