西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第01648号
原告：兴业银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区唐延路*号旺座国际城*座。
负责人：汤政军，该分行行长。
委托代理人：葛学政，该分行风险管理部职员。
委托代理人：阚京清，兴业银行股份有限公司西安分行城东支行职员。
被告：王海英。
被告：田莉娜。
被告：陕西佳鑫置业有限公司。住所地：西安市雁塔区曲江新区雁塔南路***号荣华国际大厦*****室。
法定代表人：金建明，该公司董事长。
委托代理人：李潇，陕西许小平律师事务所律师。
委托代理人：郝炜亮，该公司员工。
原告兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行西安分行）与被告王海英、田莉娜、陕西佳鑫置业有限公司（以下简称佳鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛学政，被告佳鑫公司委托代理人李潇、郝炜亮到庭参加了诉讼，被告王海英、田莉娜经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告兴业银行西安分行诉称，被告王海英于2010年1月5日与被告佳鑫公司就购买位于西安市雁塔区绕城高速以南大华-
公园世家第22幢1单元11层1xxxx号房产，签订合同登记号为Y1000xxxx《商品房买卖合同》，该房产建筑面积90.4平方米，并于2010年1月5在原告兴业银行西安分行办理住房按揭贷款，与其配偶田莉娜共同签订编号为20100101xxxx《个人借款合同》，借款38万元，借款期限180个月，自2010年4月7日至2025年4月7日止。原告与被告王海英、田莉娜签订《西安市房地产抵押合同》，用上述所购房产作为抵押，办理了抵押登记手续，被告佳鑫公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。此贷款发放后，被告王海英、田莉娜从2013年10月后至今未按时按期还款，截止2014年2月20日，尚欠本金314727.97元，截止2014年2月20日，利息6679.71元，罚息226.46元，共计321634.14元。现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告王海英、田莉娜、佳鑫公司签订的20100101xxxx《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告王海英、田莉娜偿还原告欠款本息共计321634.14元（本金314727.97元，利息6679.71元，罚息226.46元）及至清偿之日止的利息。被告王海英不履行还款义务时，原告有权依法处置抵押物并具有优先受偿权。3、被告佳鑫为上述欠款承担连带保证责任。4、由三被告承担本案诉讼费及一切由此债务产生的其他费用。
被告王海英、田莉娜经合法传唤未到庭应诉，亦末提交答辩意见。
被告佳鑫公司辩称：按合同约定被告虽对贷款承担连带责任，但在此期间被告并无违约情形，故不应承担连带责任。2、原告在被告王海英、田莉娜违约后已扣除被告公司的保证金17680元。被告公司仅对欠款承担保证责任，对诉讼费及由此产生的其他费用不承担责任。本案中对实现物的担保还是人的担保双方约定不明确，根据物权法的规定，物的担保应当优先于人的担保。
经审理查明，2010年1月5日，原告兴业银行西安分行（债权人、抵押权人）与被告王海英（主债务人、抵押人）、田莉娜（共同债务人）、被告佳鑫公司（保证人）签订编号为20100101xxxx《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定原告向被告王海英发放借款380000元，借款用途为被告王海英、田莉娜支付其购买的位于西安市雁塔区绕城高速以南大华-
公园世家第22幢1单元11层1xxxx号房产的购房款，借款期限为180个月，自2010年4月7日至2025年4月7日止，借款利率为百分比浮动定价，借款利率为基准利率下浮30%，即实际利率等于基准利率乘以系数0.7，借款利率浮动周期为年。借款人逾期还款的，贷款人有权对逾期借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。借款人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权提前收贷。该笔借款的担保方式有借款人提供抵押担保及保证人提供连带责任保证两种方式。同日，原告与被告王海英签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订借款合同的履行，被告王海英以其购买的位于西安市雁塔区绕城高速以南大华-
公园世家第22幢1单元11层1xxxx号房产作为抵押担保，抵押房产担保的贷款金额为380000元，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同年5月18日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记备案。关于保证人提供的连带责任保证，合同约定保证人为借款提供连带责任保证，若借款人未按本合同约定偿还借款本息，保证人应代为偿还。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。保证期间为阶段性担保，即每笔主债务履行期限届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。
2010年4月7日，原告按约向被告王海英发放借款380000元。截止2014年2月20日，尚欠本金314727.97元，利息6679.71元，罚息226.46元，合计321634.14元。审理期间，经被告佳鑫公司确认，抵押房屋的房屋所有权证及他项权利证至今未办理。原告确认在本案起诉前已扣被告佳鑫公司保证金17680元。原告为实现债权花费公告费300元，已提交票据。
上述事实，有《个人借款合同》，《西安市房地产抵押合同》，借款借据，抵押登记备案证明，欠款明细清单，公告费票据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原、被告签订的《个人借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告王海英发放贷款，履行了合同义务，但被告王海英、田莉娜未依约按期足额还款，以行为表明不履行主要债务，已达到合同法定解除的条件，原告依法有权提前解除合同并收回贷款。被告除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息以及原告为实现债权而产生的相关费用。因被告王海英以其购买的位于西安市雁塔区绕城高速以南大华-
公园世家第22幢1单元11层1xxxx号房产为借款提供抵押担保，故在借款合同解除后，被告王海英、田莉娜未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿，符合法律的相关规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告佳鑫公司抗辩称实现抵押权及保证的顺序问题，因双方在借款合同中已明确约定“无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且对债权实现约定明确，原告有权要求被告佳鑫公司对全部欠款承担连带保证责任。被告佳鑫公司抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告王海英、田莉娜、陕西佳鑫置业有限公司之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》依法予以解除。
二、被告王海英、田莉娜应当于本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行偿还截止2014年2月20日本金314727.97元，利息6679.71元，罚息226.46元，合计321634.14元，并按双方约定支付自2014年2月21日起至实际清偿欠款之日的利息、罚息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
三、被告王海英、田莉娜未履行上述还款义务时，原告兴业银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即被告王海英所购位于西安市雁塔区绕城高速以南大华-
公园世家第22幢1单元11层1xxxx号房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
四、被告陕西佳鑫置业有限公司对上述欠款承担连带清偿责任。
本案案件受理费6321元，公告费300元，由三被告承担，因原告已预交，三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 侯斌杰
人民陪审员 曹静静
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 胡小蔚