四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2167号
上诉人（原审原告）邓国柱，男，生于1980年9月17日，汉族，农民，户籍地四川省阆中市。
上诉人（原审原告）钟芬，女，生于1982年5月12日，汉族，农民，户籍地四川省南充市。
二上诉人共同的委托代理人蒲润生，阆中市七里法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）四川省南充宏城房地产开发有限公司。
法定代表人冉啟枰，总经理。
委托代理人张双庆，四川龙正律师事务所律师。
上诉人邓国柱、钟芬因与被上诉人四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓国柱及其与上诉人钟芬共同的委托代理人蒲润生、被上诉人宏城开发公司的委托代理人张双庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月30日，邓国柱、钟芬作为买受人与出卖人宏城开发公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：宏城开发公司将坐落在阆中市七里办事处“欧锦国际”第A幢B单元6楼2号房屋一套出售给邓国柱、钟芬，房屋单价3，661元∕平方米，计价378，767元，其他费用计价2，782元，共计购房款381，549元。《商品房买卖合同》第二十条和《商品房买卖合同补充协议》第七条对产权登记作了约定“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证书。如因出卖人的过错造成买受人不能在约定期限内办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日。出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金……”，双方还对其他事项作了约定。2013年8月12日，宏城开发公司交付了房屋，邓国柱、钟芬按照合同约定向宏城开发公司全额交纳了购房款共计381，549元。后宏城开发公司未按合同约定的时间给邓国柱、钟芬办理房屋产权证书，邓国柱、钟芬遂提起诉讼。审理中，宏城开发公司主张的理由是“欧锦国际”楼盘第三期要在2016年6月竣工，待竣工验收后统一办证，不只是给蒲琼一家办证。且协议约定的的共同申请办证，由蒲琼向宏城开发公司出具委托书及相关资料，宏城开发公司代为办证。邓国柱、钟芬未提供资料，故宏城公司不存在违约行为，即使存在违约行为，邓国柱、钟芬主张的违约金过高，应从主张权利之日起计算，请求法院予以调整。
邓国柱、钟芬的一审诉讼请求：1.宏城开发公司为其办理商品房房屋所有权证和国有土地使用证书；二、宏城开发公司应承担逾期办证的违约金64，443元（2013年8月13日至2015年5月31日）及从2015年6月1日起至交付两证之日止的违约金（按合同约定计算）；三、诉讼费用由宏城开发公司承担。
原审认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期届满未能取得房屋权属证明书的，除当事人有特别约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日……”宏城开发公司应该协助邓国柱、钟芬在法律规定的时限内办理房屋权属两证，逾期未办理两证应按合同约定承担违约责任，故邓国柱、钟芬主张宏城开发公司办理所购商品房的权属证书的请求及承担违约责任的诉讼请求，应予支持。审理中宏城开发公司辩称的理由与钟芬没有关系，违反了合同的公平原则和诚实信用原则，其辩称的理由不予采信。关于违约金是否过高的问题，我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。本案合同中对违约责任作了明确约定，但并未给邓国柱、钟芬造成实际损失，邓国柱、钟芬亦未对其造成损失举证证明，故宏城开发公司请求对违约金进行调整，本院予以支持，调整为按日按所交购房款的万分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条之规定，判决：一、四川省南充宏城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三个月内为邓国柱、钟芬办理“欧锦国际”5幢3单元6楼2号房屋产权证书、国有土地使用权证书。二、四川省南充宏城房地产开发有限公司一次性支付邓国柱、钟芬逾期办证违约金21，476元（2013年11月13日至2015年5月31日）及从2015年6月1日起至交付两证之日止的违约金按日按所交购房款总额的万分之一另行计算。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，700元，由四川省南充宏城房地产开发有限公司负担。
宣判后，邓国柱、钟芬不服，向本院提起上诉称，在案涉合同订立后至本案起诉前，被上诉人从未提出降低违约金的要求，其降低违约金的请求超过诉讼时效期间；原审法院将违约金的标准从日万分之三擅自调整为日万分之一系滥用自由裁量权。案涉房屋总价为381，549元，按银行同期同类贷款利率计算年利息为40，150元，日利息是110元，合同约定的日万分之三的违约责任并未超过前述标准，实际上因长期不能取得房屋两证给上诉人造成的现实损失是银行贷款的日利息24.26元、个人借款日利息69.4元、个人自筹资料日利息16.7元、获得产权后的日可得收益82元，以上合计每日损失为192.3元，即便是按日万分之三的标准计算，日利息损失才114.4元，故原审判决将违约金的标准调整为日万分之一不符合法律规定，偏袒被上诉人，请求撤销原审判决，改判宏城开发公司按合同约定的日万分三的标准计算违约金，并负担本案诉讼费用。
被上诉人宏城开发公司答辩称，案涉小区项目分三期建设，要等三期全部建成后才能统一办证，只要举债买房就会发生利息支出，迟延办证与利息支出无因果关系，利息支出不是迟延办证所造成的损失，违约金的降低请求法律未规定限制期限，只要违约金的数额过分高于实际损失，均可要求予以调整，原审判决正确，请求予以维持。
二审审理查明：被上诉人宏城开发公司自认案涉房屋至今未能通过综合验收，亦未办理初始登记。上诉人邓国柱、钟芬在二审审理中，举示了其与阆中市农村信用合作联社保宁分社于2011年12月6日订立的《个人住房借款合同》、其在庞秋处借款10万元购房的借条一份，前述合同载明的贷款利率为基准利率上浮20%、个人借款利率为每年25，000元。上诉人邓国柱、钟芬以前述证据证明迟延办证给其造成的损失。被上诉人宏城开发公司对《个人住房借款合同》的真实性不持异议，认为个人借款借条系复印件，不予质证，并称前述证据不能证明借债的利息支出就是迟延办证的损失。
本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人邓国柱、钟芬与被上诉人宏城开发公司订立的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力，应予履行。被上诉人宏城开发公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋的初始登记，直接导致上诉人邓国柱、钟芬无法办理案涉房屋的产权登记，违反了合同约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担相应的违约责任。被诉人宏城开发公司提出的只能在案涉小区项目一、二、三期全部竣工后，才能办理产权转移登记的抗辩理由，不符合法律规定和合同约定，本院不予采信。上诉人主张邓国柱、钟芬的银行贷款和个人借款利息是举债购房的必要成本支出，与迟延办证损失不具有直接关联性，意即借款利息支出不能确认为是迟延办理产权转移登记的损失，案涉房屋是否可以取得可得利益与产权登记也不直接关联，故对其提出的此项上诉理由，亦不能采信。由于上诉人邓国柱、钟芬并未提出其因迟延办证而遭受损失的证据，故原审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定和被上诉人宏城开发公司降低违约金请求，确定的以案涉房屋的总价款为基数，按日万分之一的标准计算迟延办证违约金并无不当，符合法律规定。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，700元由上诉人邓国柱、钟芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年十二月八日
书记员 赖姝伶