宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1082号
原告：钱伟。
委托代理人：沈建明。
被告：董海岳。
委托代理人：蔡士勇。
委托代理人：徐金燕。
被告：虞旭明。
委托代理人：李春旭。
原告钱伟为与被告董海岳、虞旭明房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2014年9月4日依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2014年7月9日、10月12日公开开庭进行了审理，原告钱伟及其委托代理人沈建明，被告董海岳的委托代理人蔡士勇、徐金燕，被告虞旭明的委托代理人李春旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱伟起诉称：2012年5月22日，原告因经营需要，经中介公司介绍，被告虞旭明以余姚市大隐四明山泉水有限公司（以下简称“四明山泉水公司”）代理人的名义与原告签订房屋买卖中介合同，合同约定：将房产户名为四明山泉水公司，位于余姚市大隐镇城山村，建筑面积为360.24平方米的房屋和占地面积为3318.50平方米的土地使用权面积转让给原告，价格为3200000元，出卖方承担过户的税费及改造费用。合同签订后，两被告对厂区进行了部分改建，并于2012年7月11日将涉案房地产过户至两被告名下。2012年7月26日，原告与两被告到余姚市房屋管理中心、余姚市国土资源局办理了房屋产权、土地使用权过户手续。原告于2012年10月29日向两被告支付了最后一笔合同款项，至此付清了全部合同款3200000元。双方办理了交接手续，原告收到了房屋所有权证、契证、土地使用权证及钥匙，正式取得房屋所有权和土地的使用权。原告原本将涉案房屋、土地出租给宁波市源源贸易有限公司，租金为每年180000元，并已收取了定金30000元。但原告在向大隐镇政府申请扩建厂房时，被告知涉案土地为地质灾害区域，不能作为工业用途使用。原告向余姚市政府反映情况，余姚市国土资源局签发了关于奚明市长对钱伟来信批示办理情况的报告。报告中明确了涉案土地曾于1999年8月15日发生过崩塌，造成部分厂房倒塌，经专家论证于2002年编制《浙江省余姚市地质灾害防治规划（2001-2020）》时，将该点纳入了地质灾害隐患点（编号：yy45），余姚市国土资源局采取了市、镇、村三级群测群防监管措施，并将该地质灾害隐患点列入了2013年地质灾害工程治理项目，等工程治理竣工，并经专家验收，安全隐患消除后，才可以按规定进行建设活动。治理活动起码要到2014年底才能完成，原告无法在规定时间内交付租赁合同约定的房屋、土地，违反了与宁波市源源贸易有限公司签订的租赁合同。被告交付原告涉案房地产时，不仅隐瞒涉案土地系地质灾害点，并且还隐瞒了另一重要事实，涉案房地产没有正式通水，涉案土地上的一间房屋系村里专用水泵房，原告无法取得占有、使用等权利。鉴于上述情况，原告曾起诉被告要求认定买卖合同无效，返还原告的合同款，但余姚市人民法院驳回了原告的诉讼请求。原告认为，两被告作为出卖方，知道涉案土地是地质灾害隐患点的情况，但在转让过程中没有将地质灾害隐患点的情况告知原告，使得原告作出了错误的判断，购买了涉案房地产。双方办理了过户手续，原告支付了全部合同款。但因地质灾害隐患点，导致原告无法使用涉案房屋、土地。其中一间房屋系村里专用的水泵房，原告无法取得占有、使用。两被告交付的涉案房地产存在明显瑕疵，无法正常使用，并且市场价值受到很大的影响。故请求判令：1、两被告共同赔偿原告房屋、土地的租金损失共计360000元（从2012年10月30日起算，暂计至2014年10月29日，要求按年租金180000元标准赔偿到原告实际可正常使用日为止）；2、两被告接通交付房屋、土地的自来水；3、两被告返还因交付房屋、土地存在瑕疵的购房款300000元。
被告董海岳答辩称：1、本案系重复起诉，请求法院驳回。原告于2013年5月29日向余姚市人民法院起诉答辩人，该院经审理后作出（2013）甬余陆民初字第87号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求，该判决现已生效。在该案中，原告起诉的基础法律关系系原、被告之间就涉案房屋的买卖合同关系，与本案完全一致；原告起诉的理由是出卖方隐瞒地质灾害隐患点的事实，与本案也完全一致；原告提交的主要证据与该案基本重合；原告在该案中主张的赔偿损失也与本案部分诉讼请求重合。两个案件的主要区别在于本案中出现了租赁情况和原告舍弃了其他几个被告，均不影响事实的认定。2、退一步说，即使本案不属于重复起诉，答辩人也存在如下异议：首先，关于答辩人是否隐瞒地质灾害隐患点，对此事实经余姚市人民法院审理查明，答案是否定的，本案中原告也未提交新证据予以证明，故答辩人认为不存在瑕疵交付之情形；其次，原告提供了租赁合同和收条以证明其将涉案房屋租赁给案外人的事实，并进一步证明租金损失，对此答辩人有足够理由怀疑真实性，原告在前案中对此只字未提，不合常理；再次，关于通水问题，从2012年10月底办理交接手续至今，除了本次起诉状上所称，原告从未向答辩人提出，关于水泵房，原告在购买房屋时就已得知，而能否通水这个问题显然不是答辩人所能够隐瞒的，本案不存在瑕疵交付之问题。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法予以裁决。
被告虞旭明答辩称：一、答辩人已按合同约定履行了合同义务，不存在任何的隐瞒、欺诈的行为。1、原告向被告购买厂房土地系通过专业的中介机构，中介机构也带原告及其朋友进行了实地查看，原告作为成年人系对房屋土地情况进行了细致、充分的了解后才决定购买的。2、答辩人也是将其知道的情况如实告知原告，整个交易是在原告充分查看、答辩人充分告知后成立的，不存在任何单方面的隐瞒、欺诈。3、原告已通过实际履行义务的方式接受了标的物的交付，不存在任何瑕疵。二、余姚市人民法院2013年的诉讼判决确定了原、被告之间的交易真实有效，该院认为不能认定被告存在故意隐瞒的情况，不构成欺诈，原告此次又以相同的理由起诉，无事实和法律依据。三、原告的土地租金是否损失均与答辩人无关。答辩人已履行完毕合同中的义务，之后发生的事情都与答辩人无关，原告作为生意人，也与原告的朋友对涉案房屋进行了实地查看，为此而作出购买房屋的商业决定，对于该决定原告应承担所有的后续市场风险。至于原告对该房屋土地是不用还是自用以及与第三人通过签订租赁合同出租使用，均是原告自己的经营行为，都与答辩人无关。答辩人对此也无需承担任何责任。综上，此案已经余姚法院判决生效，应一事不再理。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．存量房屋买卖中介合同（复印件）、（2013）甬余陆民初字第87号民事判决书、（2014）浙甬民二终字第187号民事裁定书（复印自宁波市中级人民法院档案室）各1份，用以证明余姚市人民法院认定原告与两被告为涉案厂房和土地使用权的交易双方，两被告是本案适格的主体；原告已按照约定履行了全部的付款义务，双方在原告2012年10月29日支付最后一笔款项后办理过户手续；涉案房地产属于地质灾害点范围内，该地质灾害直接威胁属于避让、搬迁范围，涉案房地产已被有关部门列入了地质灾害工程治理项目，在治理工程竣工前涉案房地产无法正常使用、建设等事实；
2．土地使用证（复印件）、房产证（复印件）、契证各1份，用以证明原告已经于2012年8、9月份办理了涉案土地使用权、厂房所有权的变更手续，合法拥有了涉案土地使用权、厂房所有权的事实；
3．余姚市国土资源局关于奚明市长对钱伟来信批示办理情况的报告（复印件）1份，用以证明涉案土地曾在1999年发生过崩塌，造成部分厂房倒塌，余姚国土资源局在2002年已经将该土地纳入了地质灾害隐患点（编号yy45）；原告购买土地后曾准备在涉案土地上进行厂房建设，被余姚市国土资源局进行了阻止，原告无法使用涉案土地和厂房；余姚国土资源局将涉案土地列入了2013年地质灾害工程治理项目，在治理工程竣工验收前，无法进行建设活动，原告无法正常使用涉案土地和厂房等事实；
4．转让协议（复印件）1份，用以证明被告在从四明山泉水公司取得涉案土地、房屋时明确知道涉案土地是地质灾害隐患点的事实；
5．租赁合同、收条各1份，用以证明原告与宁波源源贸易有限公司签订了涉案土地、厂房的租赁合同，租金为每年180000元，原告已收取定金30000元的事实；
6．余姚市大隐镇学士桥村出具的情况说明1份，用以证明涉案土地上的一间房屋是村里专用的水泵房，导致原告无法完整使用涉案土地、房屋的事实；
7．法庭审理笔录（复印自宁波市中级人民法院档案室）1份，用以证明原土地所有权人四明山泉水公司明确表示两被告是知道该土地是地质灾害点的事实；
8．宗地图1份，用以证明水泵房是在土地证范围内的事实；
9．2008年地址灾害巡查物品、警示牌补发签收单2份、图片2份、地质灾害点巡查情况及稳定性评价一览表1份、余姚市潜在崩塌地质灾害工作明白卡3份（以上均为复印件）、房屋拆除报告1份（复印自余姚市房地产管理中心），用以证明两被告在整个过程中都是知道涉案房屋是地质灾害隐患点，2002年时涉案厂房、土地就被定为地质灾害隐患点，且是三级联防的事实。
被告董海岳、虞旭明未向本院提交证据。
为查明本案事实，本院依职权向余姚市大隐镇学士桥村村长李明波作调查笔录1份，李明波陈述：涉案房屋内有一间水泵房一直是村里使用，在村里水源不足时用水泵房里面的水泵打水，现在村里可以通过涉案房屋外的设备打水，如果法院认定水泵房在原告的土地证内的，村里可以腾空水泵房。整个学士桥村村民使用的水源都是村里统一对山水进行消毒后接到各户的水，定期进行农民饮用水检测，涉案房屋并未从村里接水源。涉案房屋很早的时候发生过灾害，最近正在进行排险，排险的时候立过警示牌，以前的警示牌可能是有的，但他从来没见过。涉案房屋以前是开水厂的，可以使用，在大雨期间由村里干部通知工厂内人员不要在此过夜，注意安全。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告董海岳对真实性无异议，认为系重复起诉，地质灾害范围在涉案房屋外，其对1999年的地质灾害并不清楚，不存在故意隐瞒；被告虞旭明对真实性无异议，证明目的有异议，认为合同中约定原告对标的物进行了充分了解，地质灾害隐患无法建设与不能正常使用不是一个概念，原告购买时也未表明要新建房屋，不存在故意隐瞒。该组证据中的民事判决书、民事裁定书已发生效力，存量房屋买卖中介合同亦经生效判决予以确认，故本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的本院将在说理部分具体阐述。对原告提供的证据2，两被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提供的证据3，被告董海岳对真实性有异议，该文件主要说明原告新建厂房被阻止，原告使用厂房不存在问题；被告虞旭明对真实性有异议，如果法院核实系真实的，根据文件内容，涉案厂房原系饮用水厂，肯定是通水的，“多次转让”说明不影响交易，安全隐患可以通过治理消除，治理期间造成的影响应由所有权人承担。经本院庭后向余姚市国土资源局核实，该证据与余姚市国土资源局发布的文件一致，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据4，两被告对真实性无异议，被告董海岳认为该协议中的塌方不是原告所主张的地质灾害隐患点，被告虞旭明认为其对协议内容也是事后得知，且地质灾害和安全隐患不是同一概念。本院对该证据的真实性予以确认，该证据四明山泉水公司已在（2013）甬余陆民初字第87号案件中出示，余姚市人民法院经审查后并未以此认定两被告存在故意隐瞒，故原告的证明目的不成立。对原告提供的证据5，两被告对真实性有异议，认为原告出具的收条保存在原告处不合常理，合同对租金约定过高，是不真实的。本院认为，原告持有其出具给第三方的收条原件与常理不符，且原告庭后未提交宁波源源贸易有限公司的营业执照等企业信息，该组证据真实性无法核实，本院不予确认。对原告提供的证据6，两被告对内容真实性有异议，认为房产、土地范围应以产权登记为准，不应以村里证明为准。经本院庭后核实，该证据确系余姚市大隐镇学士桥村村委会出具，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据7，两被告对真实性无异议，证明目的有异议，余姚市大隐四明山泉水有限公司在该笔录中的表述为“应该”知道，说明其仅为推断，并未明确告知两被告地质灾害隐患点的事实，该笔录中两被告明确表示知道场地有乱石需要平整，其他不清楚。该笔录中四明山泉水公司对是否清楚涉案厂区存在地质灾害隐患回答“崩塌的情况买进的时候就知道的，而且周边都由滑坡的痕迹”，对于问题“你们转让给虞旭明、董海岳的时候有无告诉过他们？”的回答是“他们应该知道的，而且厂房都是他们自己在平整的”，本院认为从四明山泉水公司的陈述中仅能表明其对崩塌、滑坡情况的知悉并认为两被告对此应当知晓，但四明山泉水公司并未确认其与两被告明知涉案厂区系地质灾害隐患点，余姚市人民法院在（2013）甬余陆民初字第87号民事判决书中亦认为两被告“即使知道涉案房地产附近发生过山坡崩塌，也不能推定他们知道涉案房地产处于地质灾害隐患点范围，不能再建新房”，故该证据不能证明两被告存在故意隐瞒。对原告提供的证据8，被告董海岳对真实性无异议，对水泵房是否在土地证内无法确认，被告虞旭明认为该证据经过多次复印，对真实性有异议，原告的证明目的亦不成立。经本院向余姚市国土资源局核实，该证据确系涉案房屋的宗地图，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据9，被告董海岳对房屋拆除报告的真实性无异议，但不能证明其知道地质灾害隐患点的事实，对其他证据的真实性有异议，且明白卡等文件没有两被告签字也没有四明山泉水公司签字，不能证明两被告知晓；被告虞旭明对房屋拆除报告的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关联，对其他证据的真实性有异议。房屋拆除报告的申请人系宁波余姚农村合作银行大隐支行，不能证明本案被告及四明山泉水公司对该报告的内容知晓，与本案缺乏关联性，本院不作认定，其他证据均系复印件，本院不予确认。
对本院调取的证据，原告对真实性无异议，认为村里对地质灾害隐患点的情况应该是清楚的；两被告对真实性无异议，认为村长明确表示如果水泵房属于涉案房屋范围其同意腾空，对此两被告不存在违约。本院认为，学士桥村村长与原、被告不存在利害关系，其陈述应是真实的，从其陈述中亦可推知普通人对涉案房屋的了解仅限于曾发生过地质灾害，是否为地质灾害隐患点无法得知。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年6月19日，被告董海岳与四明山泉水公司签订转让协议一份，约定四明山泉水公司将其所有的房屋500平方米、土地3548平方米转让给被告董海岳，总价款1200000元，过户费用由被告董海岳负担，土地上因山矿塌方造成乱石堆需要整理，费用由被告董海岳负担等。2012年5月22日，被告虞旭明以四明山泉水公司代理人的名义与原告签订存量房屋买卖中介合同一份，约定四明山泉水公司将位于余姚市大隐镇城山村建筑面积为360.24平方米、占地面积3318.50平方米的厂房出卖给原告，总价款3200000元，过户税费等全部由出卖方承担；并明确涉案房屋通水、通电，大门拓宽1米，重立门柱，里面再立2个门柱，厂区上空的有线电线和广播电线移到山边上空。合同签订后，两被告对涉案厂区进行了部分改建。同年7月22日，涉案厂房由四明山泉水公司过户至两被告名下。同年7月26日，因过户需要，原告与两被告又签订了土地使用权、厂房转让协议一份，涉案厂房由两被告过户至原告名下。同年10月29日，原告向两被告付清全部房款后，双方办理了交接手续，原告出具具结书一份，载明原告已收到房屋所有权证、契证、土地使用权证及钥匙11把，厂房的所有手续已办妥。后原告在涉案土地上进行厂房建设，被余姚市国土资源局阻止。2013年5月20日，余姚市国土资源局作出关于奚明市长对钱伟来信批示办理情况的报告，载明：原告所反映的地质灾害隐患点原为废弃采石场，曾于1999年8月15日发生过崩塌，造成部分厂房倒塌，该局于2002年编制《浙江省余姚市地质灾害防治规划（2002-2020年）》时，将该点纳入了地质灾害隐患点（编号：yy45）。该点发生崩塌后相对比较稳定，因此该局以加强监测、预防为主，在该点附近设置了警示牌，对相关村民发放了明白卡，同时实施市、镇、村三级群测群防监管，并设有地质灾害监测责任人，该局实施平时每月一次、汛期每月两次的日常巡查。该点已列入2013年地质灾害工程治理项目，等工程性治理竣工，并通过专家验收，安全隐患消除后，可以按规定进行建设活动。此后，余姚市国土资源局对涉案地质灾害隐患点进行治理。
为此，原告于2013年5月29日起诉至余姚市人民法院，要求撤销原告与四明山泉水公司、宁波诚发房地产信息有限公司于2012年5月22日签订的存量房屋买卖中介合同及原告与两被告于2012年7月签订的土地使用权、厂房转让协议，宁波诚发房地产信息有限公司退还原告房款3200000元，四明山泉水公司和两被告承担连带责任，宁波诚发房地产信息有限公司、四明山泉水公司、两被告赔偿违约金300000元、建房损失100000元。余姚市人民法院于2014年1月3日作出（2013）甬余陆民初字第87号民事判决书，认定：1、2012年5月22日签订的房屋买卖中介合同虽然形式上出卖方为四明山泉水公司，但实际出卖方应为被告虞旭明与被告董海岳。2、被告虞旭明与被告董海岳即使知道涉案房地产附近发生过山坡崩塌，也不能推定他们知道涉案房地产处于地质灾害隐患点范围，不能再建新房。理由是，该区域原为废弃采石场，发生山坡崩塌的时间为1999年，至今已有十余年，而发生崩塌后又相对比较稳定；1999年后涉案厂房、土地使用权多次转让，土地部门也按规定办理了土地使用权变更登记；地质灾害隐患点的含义、范围也非一般人所能理解，且原告本人及其朋友也进行了实地查看。因此不能认定被告虞旭明、被告董海岳故意隐瞒真实情况，即不构成欺诈。至于原告主张的显示公平，被告董海岳、被告虞旭明向四明山泉水公司购买厂房，与原告向被告董海岳、虞旭明购买厂房两者相差近一年的时间，且被告虞旭明、董海岳承担了两次交易的所有税费，并进行了部分改建，因此也难以认定明显违反公平、等价原则。据此，余姚市人民法院判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，在审理中，原告申请撤回上诉，宁波市中级人民法院作出（2014）浙甬民二终字第187号民事裁定书准许原告撤回上诉，按原审判决执行。
本院认为：2012年5月22日的存量房屋买卖中介合同经余姚市人民法院生效判决认定为原告与被告董海岳、虞旭明之间订立的真实、合法、有效的合同，双方应按该合同约定履行各自的义务。关于本案是否属于一事不再理的问题，（2013）甬余陆民初字第87号案件原告主张的是两被告欺诈的撤销权之诉，本案中原告主张的是标的物瑕疵的违约之诉，两案诉权不同，不属于一事不再理。对于原告主张两被告存在故意隐瞒涉案厂房系地质灾害隐患点的情形，余姚市人民法院（2013）甬余陆民初字第87号民事判决书认定两被告不构成故意隐瞒之欺诈及显示公平，原告在本案中提交的关于两被告故意隐瞒的证据与（2013）甬余陆民初字第87号案件中基本一致，在原告未提交具有证明力的新证据的前提下，对原告的该项主张本院不予采信。对于原告主张的涉案厂房系地质灾害隐患点、水泵房使用存在争议的房屋瑕疵，对于涉案厂房系地质灾害隐患点，余姚市国土资源局在报告中的描述为“该地质灾害隐患点发生崩塌后相对比较稳定”，原告“在地质灾害威胁范围内进行厂房建设”，“等工程性治理竣工，并通过专家验收，安全隐患消除后，可以按规定进行建设活动”，可见本案地质灾害隐患点对房屋所有权人的影响主要在于治理结束前无法进行建设活动。本院认为，原告在涉案土地上进行建设活动本应经过有关部门批准，两被告对涉案土地系地质灾害隐患点、不可进行建设活动的情况并不知晓，且原告在购买涉案厂房前对已有房屋及其周边环境进行了充分了解，原告购得涉案厂房前该厂房处于使用状态，原告亦未举证证明已有房屋存在质量问题，故原告以此主张两被告交付的标的物存在瑕疵，本院难以支持。对于水泵房问题，审理中原告确认水泵房已腾空，亦不存在瑕疵。审理中原告申请对涉案厂房属于地质灾害隐患点的情况下在2012年5月22日的市场交易价格进行鉴定，本院认为本案不存在标的物瑕疵及交易价格显失公平的情形，故对该鉴定申请本院不予准许。综上，原告主张两被告交付的标的物存在瑕疵要求两被告返还购房款300000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于原告要求两被告按年租金180000元标准赔偿自2012年10月30日起至实际可正常使用之日止的租金损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告要求两被告接通涉案房屋、土地自来水的诉讼请求，审理中原告确认涉案房屋已接通水源，对该项诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告钱伟的诉讼请求。
案件受理费10400元，由原告钱伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 徐旭霞
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 朱坚毅
二〇一四年十一月二十五日
代书 记员 江 霞