福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4611号
上诉人（原审原告，反诉被告）：梁威娜，女，1981年8月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨志谦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪静，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：张建宏，男，1976年5月20日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：李玉燕，女，1978年5月16日出生，汉族。
上诉人梁威娜因与上诉人张建宏、被上诉人李玉燕房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5906号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。梁威娜的委托诉讼代理人杨志谦、洪静，张建宏到庭参加诉讼，李玉燕经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
梁威娜上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初5906号民事判决书，依法改判支持梁威娜的原审诉讼请求。事实和理由：一审判决认为“梁威娜诉请张建宏、李玉燕按照《房产居间买卖合同》第十一条、第二十条的约定支付违约金、中介费、律师费，但张建宏、李玉燕并不存在悔约行为，双方之间的合同亦继续履行，故本院不予支持”是错误的。既然，《房产居间买卖合同》合法有效，合同当事人就应当按照约定全面履行自己的义务。其中第二十条“双方约定的其他事项：2、该房产现处于违章建筑状态，甲方（张建宏）应于2016年2月16日前，前往有关部门处理此事，若在此前未处理，甲方（张建宏）应承担违约责任。第十一条甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”原审庭审中，张建宏表示其自2016年2月15日起即开始拆除违章建筑，因行政执法部门认为其拆除不符合要求，此后又多次拆除、整改，（2015）思执审字第310号行政裁定书裁定其承担的义务其均已履行完毕，至于讼争房屋还处于查封状态，应由行政执法部门和法院处理，与其无关。张建宏的辩解没有事实根据。张建宏、李玉燕自从在2016年2月2日签订《房产居间买卖合同》后直至2016年5月5日均没有拆除讼争房屋附属地下室北侧通气窗周围的墙体拆除后设的门，并拆除在门外侧砖墙上设置的铁制卷闸门。对此，厦门市思明区城市管理行政执法局在2016年4月15日出具的《证明》证实张建宏至今仍未改正违法行为。而梁威娜提供的于2016年5月5日拍摄的照片也证实张建宏、李玉燕仍未改正违法行为。截至2016年6月14日，讼争房屋仍处于被厦门市思明区城市管理行政执法局查封的状态。可见，张建宏、李玉燕看见签约以后房价不断上涨就拒不履行合同约定的义务，中途悔约，应当承担继续履行、赔偿违约金、中介费、律师费等违约责任。一审判决部分错误。
张建宏答辩，合同签订后张建宏积极沟通处理违章事宜，合同只约定前去处理，并未约定处理完毕。当时，恰逢住院期间，委托承租人处理，后来梁威娜与承租人发生矛盾，承租人不愿配合，承租人要求2016年6月30日租期届满时搬走。
李玉燕未作答辩。
张建宏上诉请求：撤销厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初5906号民事判决书第一、二、三、五项，改判支持一审的反诉请求；一、二审诉讼费由梁威娜负担。事实和理由：一审法院认为“根据合同约定，张建宏应于2016年2月16日前前往有关部门处理讼争房屋的违章建筑事宜，否则承担违约责任；梁威娜应于2016年2月17日前支付250000元购房款作为讼争房屋解押专款。虽然张建宏于2016年2月14日缴清了相应罚款，但并未于2016年2月16日前处理完毕违法建造事宜，甚至直到2016年6月14日讼争房屋仍处于被查封状态。鉴于双方约定的张建宏处理违章建筑的时间在梁威娜支付250000元购房款之前，梁威娜主张张建宏负有先履行义务，在张建宏未履行完毕处理违章建筑的义务之前，梁威娜有权拒绝履行支付购房款的义务，符合法律规定，本院予以采纳。张建宏主张梁威娜逾期支付购房款达7日以上，构成严重违约，诉求解除双方之间的合同并要求梁威娜支付违约金、律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。”上述关于“处理完毕”的认定不符合事实，是错误的。合同约定2016年2月16日前，前往有关部门处理此事，并未约定处理完毕。合同签订后，张建宏积极处理此事，因签订合同是临近春节，怕耽误过户交易，双方在最后附加条款约定2月16日前前往有关部门处理，当时梁威娜问何时能处理完毕，张建宏明确告知处理时间以司法部门处理完的时间为准，张建宏能做的只有积极配合。所以合同没有约定交易过户时间。张建宏于2016年2月6日到厦门市思明区人民法院执行局领取相关文件协调处理此事。2016年2月14日缴交（2015）思执字4761号罚款11125.69元。2016年2月16日第一次请求一审法院协调厦门市思明区城市管理行政执法局人员到现场勘察，被告知不符合要求继续整改。张建宏再次要求厦门市思明区城市管理行政执法局人员到现场勘察，又被要求继续整改，第三次要求现场勘察，被告知等待通知。以上足以证明张建宏积极处理违建，并未违约。张建宏卖房是为了救命，因梁威娜迟迟不付首付款，影响张建宏的治病，也导致无法依约用该款办理银行解押手续。违建处理与梁威娜支付首付款是合同约定各自应承担的义务，相互不作为先决条件，不存在先后履行问题。梁威娜未按合同付款，已构成严重违约，为此请求解除合同，判令梁威娜支付逾期付款违约金91000元及承担总价款20%的违约金497600元。
梁威娜辩称，一、签订的《房产居间买卖协议书》合法有效，协议书第二十条约定该房产现处于违章建筑状态，甲方（张建宏）应于2016年2月16日前，前往有关部门处理此事，若在此前未处理，甲方（张建宏）应承担违约责任。需要注意的是，这是一条手写的针对讼争房产存在违建的特别约定，所谓的“处理”是指改正违建行为，恢复至合法可交易状态。这是张建宏必须先履行的合同义务。否则，讼争房产因违建被查封就无法办理过户交易，双方后续的交易就无法进行。可见，根据合同法的公平原则、诚实信用原则以及日常生活经验，此处的“处理”，“违约责任”等正是双方诚信磋商的结果，不可断章取义，随意歪曲事实。二、2016年2月2日张建宏、梁威娜签订《房产居间买卖协议书》后，张建宏一直没有处理改正违建行为。对此，2016年4月15日厦门市思明区城市管理行政执法局出具的《证明》证实张建宏至今仍未自行改正上述违法行为。同时，梁威娜一方提供的在2016年5月5日的照片可证实张建宏那时仍然没有改正违建行为。显然，张建宏上诉称其有三次整改违建并请求城管人员现场勘验，没有事实根据。三、张建宏看到房价不断上涨，就中途悔约，不履行合同约定的义务，直至一审开庭时也不去改正违建行为。截至2016年6月14日，讼争房屋仍处于被厦门市思明区城市管理行政执法局查封的状态。一审庭审中，法官试图调解询问双方能否按协议书继续履行，张建宏表示不继续履行。可见，张建宏中途悔约的行为十分明显。综上，张建宏负有先履行合同的义务即其必须在2016年2月16日前改正违建行为，使讼争房产恢复到合法可交易状态。但张建宏未履行合同义务，构成违约，而梁威娜作为后履行一方，在张建宏未履行义务的情况下，梁威娜有权拒绝张建宏的履行要求。因此，本案梁威娜没有任何违约行为，请求二审法院支持梁威娜的上诉请求。而张建宏作为违约的一方，其无权提出解除合同，其上诉请求没有事实根据和法律依据，请求驳回张建宏的上诉请求。
梁威娜向一审法院起诉请求：1、张建宏、李玉燕继续履行《房产居间买卖协议书》，即：张建宏、李玉燕立即改正违建行为，恢复至合法状态；次日梁威娜支付张建宏、李玉燕购房款250000元，张建宏、李玉燕办理提前还贷、注销抵押手续；抵押注销后三日内，梁威娜与张建宏、李玉燕前往厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市房地产买卖合同》，办理交易登记手续；交易过户当日，梁威娜支付张建宏、李玉燕购房款1188000元；《厦门市房地产买卖合同》签订后三日内，梁威娜备齐材料办理按揭贷款手续；梁威娜取得产权证后五日内，办理抵押登记手续，购房余款1000000元由银行直接转至张建宏、李玉燕账户；张建宏、李玉燕收到购房余款1000000元当日将厦门市思明区凌香里41号202室房屋交付梁威娜使用；2、张建宏、李玉燕支付梁威娜违约金497600元；3、张建宏、李玉燕支付梁威娜中介费28000元；4、张建宏、李玉燕支付梁威娜律师费26000元。
张建宏向一审法院的反诉请求：1、解除张建宏与梁威娜于2016年2月2日签订的《房产居间买卖协议书》；2、梁威娜支付逾期付款违约金91000元（逾期支付首期房款200000元，逾期付款违约金按约定的日0.5%从2016年2月18日起计至2016年5月18日止）；3、梁威娜因逾期付款违约导致上述《房产居间买卖协议书》解除而依照约定应承担总房款20%的违约金497600元；4、梁威娜支付张建宏律师费30658元。
一审法院认定的事实：本案讼争的厦门市思明区凌香里41号202室房屋登记在张建宏名下，产权来源于2007年3月1日购买所得。张建宏、李玉燕系夫妻关系，于2002年5月8日结婚。2007年4月30日，张建宏以讼争房屋为抵押，向中国建设银行股份有限公司厦门市分行最高额抵押借款450000元，借款额度有效期间自2007年4月30日至2023年4月30日。截至2016年6月7日，张建宏尚欠银行贷款本金218506.94元。
2016年2月2日，张建宏（甲方）与梁威娜（乙方）在家动力（厦门）房地产营销策划有限公司（丙方）的居间介绍下签订一份《房产居间买卖协议书》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为2488000元；本协议签订当日，乙方应支付甲方购房定金50000元；甲乙双方同意，乙方将上述购房款分三次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，乙方于2016年2月17日前向甲方支付250000元（作为房产解押专款使用），乙方于交易过户当日向甲方支付1188000元，乙方向银行申请贷款1000000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方；讼争房屋已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2016年2月17日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；甲方应于收到全部房款当日将讼争房屋交付给乙方使用。第十一条约定：甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达7日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的责任。第十三条约定：甲乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后3日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，若于产权解除抵押注销后3日内因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。第十四条约定：乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后3日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后5日内办理抵押登记手续，逾期达7日的，对方有权解除合同并有权按第十一条的约定追究违约方的违约责任。第二十条约定：1、产权人张建宏承诺已征得共有产权人的出售许可，愿意为该协议所有条款负全部违约及法律责任；2、该房产现处于违章建筑状态，甲方应于2016年2月16日前，前往有关部门处理此事，若在此前未处理，甲方应承担违约责任。同日，梁威娜支付张建宏定金50000元。
2016年4月15日，梁威娜与北京盈科（厦门）律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所律师代理其与张建宏之间的房屋买卖合同之诉，支出律师费26000元。
2016年5月16日，张建宏与福建金海湾律师事务所签订《委托律师代理诉讼案件合约书》，委托该所律师代理其与梁威娜之间的房屋买卖合同之诉，支出律师费30658元。
另，思明区人民法院于2015年6月9日作出（2015）思执审字第310号行政裁定书，裁定：1、准予强制执行厦门市思明区城市管理行政执法局于2013年1月16日作出的厦思城执［2013］0028号责令改正违法行为决定；2、张建宏应于本裁定书送达之日起10日内自行拆除在厦门市思明区凌香里41号202室附属地下室北侧原通气窗周围的墙体拆除后设的门，并拆除在门外侧砖墙上设置的铁制卷闸门；3、张建宏应于本裁定书送达之日起10日内向厦门市思明区城市管理行政执法局缴纳罚款21000元；4、张建宏在上述期限内不履行本裁定书第二项义务，依法强制执行，由厦门市思明区城市管理行政执法局组织实施，由此产生的费用由张建宏承担；5、张建宏在上述期限内不履行本裁定书第三项义务，本院将依法采取强制措施，由此产生的费用由张建宏承担。2015年10月12日，本院向张建宏发出（2015）思执字第4761号执行通知书，要求张建宏立即履行（2015）思执审字第310号行政裁定书确定的全部义务。2015年11月，张建宏向本院转入执行款9874.3元。2016年2月14日，张建宏通过李玉燕向本院转入执行款11125.69元。
2016年4月15日，厦门市思明区城市管理行政执法局出具一份《证明》，内容为：“兹有我局承办的厦门市思明区凌香里41号202室权属人张建宏，在该室附属地下室擅自改动房屋建筑主体和违法建造一案，当事人至今仍未自行改正上述违法行为。”截至2016年6月14日，讼争房屋仍处于被厦门市思明区城市管理行政执法局查封的状态。
审理中，梁威娜表示，若其无法办理银行贷款，其愿意在接到银行通知后三日内以现金形式补齐购房款。
张建宏表示，其自2016年2月15日起即开始拆除违章建筑，因行政执法部门认为其拆除不符合要求，此后其又多次拆除、整改，（2015）思执审字第310号行政裁定书裁定其承担的义务其均已履行完毕，至于讼争房屋还处于查封状态，应由行政执法部门和法院处理，与其无关。
梁威娜提交佣金确认单及收据，拟证明中介费共计28000元，其已支付20000元。张建宏、李玉燕对佣金确认单及收据的真实性有异议，认为《房产居间买卖协议书》中未约定中介费，且中介方收取中介费应开具正式税收发票。
综上，一审法院认为，梁威娜与张建宏签订的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，张建宏应于2016年2月16日前前往有关部门处理讼争房屋的违章建筑事宜，否则承担违约责任；梁威娜应于2016年2月17日前支付250000元购房款作为讼争房屋解押专款。虽然张建宏于2016年2月14日缴清了相应罚款，但并未于2016年2月16日前处理完毕违法建造事宜，甚至直到2016年6月14日讼争房屋仍处于被查封状态。鉴于双方约定的张建宏处理违章建筑的时间在梁威娜支付250000元购房款之前，梁威娜主张张建宏负有先履行义务，在张建宏未履行完毕处理违章建筑的义务之前，梁威娜有权拒绝履行支付购房款的义务，符合法律规定，本院予以采纳。张建宏主张梁威娜逾期支付购房款达7日以上，构成严重违约，诉求解除双方之间的合同并要求梁威娜支付违约金、律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。因张建宏、李玉燕系夫妻关系，讼争房屋于张建宏、李玉燕婚后取得，梁威娜诉求张建宏、李玉燕继续履行合同，本院予以支持，即张建宏、李玉燕应将讼争房屋过户并交付给梁威娜，梁威娜应向张建宏、李玉燕支付购房款。至于讼争房屋存在的违建问题，已经行政案件处理，且不属于民事案件的审理范围，本案不做处理。梁威娜诉求张建宏、李玉燕按照《房产居间买卖协议书》第十一条、第二十条的约定支付违约金、中介费、律师费，但张建宏、李玉燕并不存在悔约行为，双方之间的合同亦继续履行，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁威娜于本判决生效之日起三日内向被告张建宏、李玉燕支付购房款250000元，被告张建宏、李玉燕于收到前述250000元购房款当日办理厦门市思明区凌香里41号202室房屋的抵押权注销手续；二、被告张建宏、李玉燕于厦门市思明区凌香里41号202室房屋抵押权注销后三日内协助原告梁威娜办理前述房屋的交易过户登记手续，与此同时原告梁威娜向被告张建宏、李玉燕支付购房款1188000元；三、原告梁威娜于取得厦门市思明区凌香里41号202室房屋权属证书后六十日内向被告张建宏、李玉燕支付购房款1000000元，被告张建宏、李玉燕于收到前述1000000元购房款当日将厦门市思明区凌香里41号202室房屋交付给原告梁威娜；四、驳回原告梁威娜的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张建宏的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13352元，由原告梁威娜负担2960元，被告张建宏、李玉燕负担10392元；反诉受理费13352元，由反诉原告张建宏负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。梁威娜提供于2016年5月5日拍摄的照片拟证实张建宏、李玉燕当时仍未改正违法行为；支付宝转帐电子回单及企业信息，拟证明中介费共计28000元，其已支付20000元。张建宏对支付宝转帐电子回单及企业信息与本案的关联性有异议，认为《房产居间买卖协议书》中未约定中介费。张建宏提交了住院病案材料、住院医疗票据存根情况证明，拟证明合同签订后，2月13日、3月26日、4月14日，其生病住院，卖房为了救命，且并未悔约。梁威娜对张建宏的住院病案材料、住院医疗票据存根情况证明真实性、关联性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审已经认定截至2016年6月14日，讼争房屋仍处于被厦门市思明区城市管理行政执法局查封的状态，对梁威娜提供的2016年5月5日拍摄的照片所拟证的事实无须再作认定。梁威娜提供的支付宝转帐电子回单及企业信息，因张建宏、李玉燕并不存在悔约行为，梁威娜诉求张建宏、李玉燕按照《房产居间买卖协议书》第十一条、第二十条的约定支付违约金、中介费，律师费不予支持。张建宏提交的住院病案材料及住院医疗票据存根情况证明的真实性本院予以确认，可以证明合同签订后的一段时间张建宏因住院治疗，在未能及时妥善处理违建问题上有一定客观原因。
对一审查明的事实，本院予以认定。
本院认为，梁威娜与张建宏签订的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，张建宏应于2016年2月16日前前往有关部门处理讼争房屋的违章建筑事宜，否则承担违约责任；梁威娜应于2016年2月17日前支付250000元购房款作为讼争房屋解押专款。虽然张建宏于2016年2月14日缴清了相应罚款，但并未于2016年2月16日前处理完毕违法建造事宜，甚至直到2016年6月14日讼争房屋仍处于被查封状态。鉴于双方约定的张建宏处理违章建筑的时间在梁威娜支付250000元购房款之前，梁威娜主张张建宏负有先履行义务，在张建宏未履行完毕处理违章建筑的义务之前，梁威娜有权拒绝履行支付购房款的义务，一审认定梁威娜有后履行抗辩权正确。张建宏主张梁威娜逾期支付购房款达7日以上，构成严重违约，诉求解除双方之间的合同并要求梁威娜支付违约金、律师费，缺乏合同及法律依据。梁威娜诉求张建宏、李玉燕继续履行合同，应予以支持。但梁威娜诉求张建宏、李玉燕按照《房产居间买卖协议书》第十一条、第二十条的约定支付违约金、中介费、律师费，因张建宏、李玉燕并不存在悔约行为，未能及时处理完毕违建问题，有一定客观原因，一审综合考虑双方履约实际情况，平衡双方利益，不予支持该诉求是正确的。
综上，梁威娜、张建宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53408元，梁威娜、张建宏各自承担26704元。
本判决为终审判决，
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一六年十一月二十九日
书记员 陈 源
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。