重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初5919号原告重庆百联上海城购物中心有限公司。住所地重庆市南岸区南坪西路38号，统一社会信用代码91500108688945714K。法定代表人揭海，该公司总经理。委托代理人黄声亮（特别授权），中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告晁群英，女，汉族，1978年12月14日生，户籍地重庆市渝北区。原告重庆百联上海城购物中心有限公司（以下简称“上海城购物中心”）诉被告晁群英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海城购物中心的委托代理人黄声亮到庭参加诉讼，被告晁群英经本院公告送达起诉状副本及传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告上海城购物中心诉称：2014年1月10日，原告与被告签订了一份《物业租赁合同》，约定上海城购物中心将“百联上海城购物中心”第三层332、333、333-1室共计715.49平方米（计租面积含公摊为1052.19平方米）的场地租赁给被告开设餐饮使用；租赁期为4年，至2014年1月1日至2017年12月31日，并详细约定了公摊系数、租金、物管费、水电费等计算方式和付款方式等内容。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物业。但因被告自身经营不善等原因，自2015年4月左右开始拖欠原告的租赁、物管费、水电费等费用。被告在未告知原告的情形下，于2015年9月10日擅自停业，这严重影响了原告的正常经营和管理秩序。截止2016年4月12日，被告已累计拖欠原告租金、物管费、水电费共计1006546.74元。原告及原告律师曾多次一各种形式向被告催要上述费用，但被告始终以各种理由拒绝支付。原告于2016年4月12日向被告发送了解除租赁物业的通知，宣布立即解除与被告签署的《租赁合同》，并要求被告退还租赁物业并承担相应的违约责任。故原告起诉至法院，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2016年4月12日解除；2、判令被告立即支付截止2016年4月12日拖欠原告的租金、物管费、水电费共计1006546.74元；3、判令被告立即向原告支付违约金243608.31元；4、判令被告承担本案的诉讼费。被告晁群英未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。经审理查明，2014年1月10日，原告上海城购物中心与被告晁群英签订《物业租赁合同》，约定将位于重庆市南坪西路38号百联南岸上海城购物中心第三层332、333、333-1室场地（面积715.49平方米，租赁面积1052.19平方米）出租给被告用于餐饮使用，经营范围为西餐与咖啡。租赁期限为4年，租赁期限为2014年1月1日起至2017年12月31日止。年基本租金为549243.18元（43.5元/平方米/月×1052.19×12个月），月基本租金为45770.27元（年基本租金÷12月）；基本租金自第3年起每2年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%，即本期基本租金=上期基本租金×105%=48058.78元/月（从2016年1月1日开始）。年物业管理费金额为378788.4元（30元/平方米/月×1052.19×12个月），每月物业管理费金额为31565.7元（年物业管理费÷12月）；自第3年起每2年作为一期，在上一期的物业管理费上递增5%，即本期基本租金=上期基本租金×105%=33143.99元/月（从2016年1月1日开始）。计租起始日、物业管理费的缴付起始日均为2014年1月1日。被告应该先付后用，每个支付期支付一个月的基本租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日（以原告实际收到之日为准）前支付，首期租金和物业管理费在开始计租之日后十天内支付。被告超过支付期限规定达到三十天没有向原告足额支付租金、物业管理费与水费、电费、燃气费、有线电视费等共用事业费及其他应支付的费用，则视为被告自愿承担由于实际违约行为而造成擅自终止合同的全部违约责任。租赁期内，被告逾期支付租金、物管费及各项费用超过三十天，视为被告擅自提前终止合同，则被告应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应支付金额×0.05%/日×逾期天数。同时被告无权要求原告返还押金，以及被告向原告支付违约金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%-50%，违约金不足以补偿原告由此而受到的损失的，被告还应向原告赔偿违约金与原告受到损失的差额。同时，原告也可以单方面提出解除合同，且不承担违约责任。后原告上海城购物中心与被告晁群英签订了《的补充协议》，租金于2015年2月1日开始递增，递增幅度为原租金的5%；物业管理费于2015年1月1日开始递增，递增幅度为原租金的5%。此后，递增周期仍为原合同约定的每2年递增一次，递增幅度为上一期租金（或物业管理费）的5%。被告应无条件按时并足额向原告支付租金、物业管理费、公共设施设备使用费与水费、电费、电话费、燃气费、有线电视费等公用事业费及其他应该支付的费用。上述合同签订后，原告上海城购物中心依约向被告晁群英交付房屋并全面履行了上述合同的义务，被告亦依约向原告缴纳了房屋租金、物管费、水费、电费等费用。自2015年4月1日起被告开始拖欠原告租金，被告在2015年4月只缴纳了21915.22元租金，之后至2016年4月12日均未向原告缴纳租赁房屋的租金，故被告共拖欠原告租金573750.32元（48058.78元/月×12个月-21915.22元+48058.78元/月×12月÷365天×12天）。被告自2015年5月1日开始拖欠原告物管费，至2016年4月12日共拖欠物管费377659.88元（33143.99元/月×11个月+33143.99元/月×12月÷365天×12天）。被告从2015年5月1日至2015年9月30日，拖欠原告电费49286.56元，水费6941.95元。以上费用共计1007638.71元，由于被告在原告处尚有1091.97元的代收费未领取，故经过抵扣，被告尚欠原告房屋租金、物管费、水费、电费等费用共计1006546.74元。2016年4月12日，原告按照被告在合同上留下的住所地址向被告邮寄了《解除通知》，宣布原告解除与被告之间的《物业租赁合同》及补充协议等相关文件，并要求被告在收到本函之日起3日内付清所欠款项，并立即办理情场、撤场工作，将租赁场地原状退还原告。该函件寄出后，原告于2016年4月15日收回了租赁房屋，另查明，重庆市南坪西路38号百联南岸上海城购物中心第三层332、333、333-1室场地原系重庆嘉发实业有限公司所有，2006年9月21日，原告与该公司签订了《物业预租赁合同》，租赁了该场地，租赁期15年，从2006年9月26日起租。2009年9月，重庆嘉发实业有限公司出具《同意转租证明》，同意原告对该场地有转租权。2014年12月5日重庆嘉发实业有限公司发函告知原告将该房屋产权变更到重庆嘉廷祥投资管理有限公司，与原告签订的《租赁合同》及《补充协议》中除主体变更，其他条款均不变。2015年1月1日重庆嘉廷祥投资管理有限公司出具《同意转租证明》，同意在租赁期内原告有权将涉案场地拆分转租。上述事实有106房地证2011字第31744号房地证、106房地证2015字第01383号房地证、《告知函》、《同意转租证明》、《物业租赁合同》、《补充协议》、欠付账款明细、欠费的水电费抄表依据、水电费缴费通知单、被告向原告提出的申请、商场整体缴纳水电费的缴费凭据及发票、《解除合同通知》、EMS寄件人存等证据以及原告当庭陈述在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》及其补充协议均系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方应依约全面履行义务。双方约定承租方逾期30天未能缴纳到期应付租金等费用，则原告有权书面通知被告解除合同。庭审中，原告已经举示证据证明被告未按期缴纳应付租金等费用达到30天，且原告也已向被告留存于合同上的地址发出了书面通知解该合同，故原被告双方的《物业租赁合同》已因原告行使合同约定的单方解除权而解除。关于该合同的解除日期，本院认为，应为被告收到该解除通知书之日，但由于原告无法确定该解除通知书的到达日期，而被告晁群英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证质证之权利，故本院依据原告的诉求，即2016年4月12日确定为双方合同解除的时间。在双方的租赁合同解除之前，被告理应向原告缴纳房屋的租金。关于承租期间产生的物管费、水费、电费等费用，双方约定由被告向原告缴纳以上费用，而原告已举示证据证明对该部分费用已实际缴纳。租赁合同纠纷中，被告应对自己已交纳租金、物管费、水费、电费等相关费用的时间、金额等承担举证责任。本案中，被告晁群英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证质证之权利，故对原告关于由被告2015年4月1日至2016年4月12日的租金573750.32元，2015年5月1日至2016年4月12日的物管费377659.88元、电费49286.56元、水费6941.95元，抵扣应付款1091.97元后合计1006546.74元之诉请，本院均予以支持。关于原告要求被告向原告支付违约金243608.31元的诉讼请求。本院认为，原被告双方在合同中就逾期支付租金、物管费等其他费用进行了约定，约定被告未依约履行合同义务，应承担违约责任，支付违约金和滞纳金。庭审中，原告认为双方明显约定过高，自愿将其调整为要求被告支付3个月的租金和物管费，共243608.31元（48058.78元/月×3月+33143.99×3月）作为违约金。本院认为原告的该项请求明显过高，酌情将其调整为以所欠缴租金及相关费用（即欠缴的物业管理费、水电费、生活垃圾处置费、中央空调使用费等）等为基数，按同期人民银行贷款利率四倍计算，从欠款之日起至付清之日止。最后，被告晁群英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证、质证及抗辩之权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆百联上海城购物中心有限公司与被告晁群英签订的《物业租赁合同》及其补充协议于2016年4月12日解除；二、被告晁群英于本判决生效之日起十日内向原告重庆百联上海城购物中心有限公司支付自2015年4月1日至2016年4月12日的租金573750.32元，2015年5月1日至2016年4月12日的物管费377659.88元、电费49286.56元、水费6941.95元，抵扣应付款1091.97元后合计为1006546.74元及违约金（以所欠缴租金及相关费用为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款利率四倍，自欠款之日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆百联上海城购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16211元，财产保全费5000元，公告费600元，合计21811元，由被告晁群英负担（此款已由原告重庆百联上海城购物中心有限公垫付，被告晁群英于本判决书生效之日起十日内支付给原告重庆奥法实业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张 翔人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一七年三月十日书 记 员  熊 月