吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2816号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曲乐，男，1960年4月7日生，汉族，住北京市西城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘艳华，女，1964年2月20日生，汉族，住址长春市南关区。
上诉人（原审被告）：王恩辉，男，1961年7月1日生，汉族，住长春市二道区。
上诉人曲乐因与上诉人刘艳华、上诉人王恩辉房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曲乐上诉请求：1.改判一审判决第二项，改判刘艳华与王恩辉立即共同支付曲乐房屋占有使用费15123.29元；2.撤销一审判决第三、四项。诉讼费由刘艳华与王恩辉承担。事实与理由：1.一审判决依据原租金标准确定房屋占有使用费错误。曲乐与证人王梅于2016年1月1日签订新的房屋租赁合同，租金为每年8万元，因刘艳华与王恩辉占用房屋的行为导致曲乐与证人王某某的房屋租赁合同无法履行，造成曲乐租金损失，因此应按照每年8万元的租金标准计算刘艳华与王恩辉占用房屋使用费数额。另外，比照2016年涉诉房屋周边类似房屋的租赁价格（每年8万元至10万元），以原租金标准确定刘艳华与王恩辉房屋占有使用费的数额不当，曲乐在一审时提出评估申请，原审法院未予准许。2.一审判决曲乐支付被曲乐刘艳华房屋装饰及维修费4064元没有法律及事实依据。首先，刘艳华没有证据证明其产生装饰及维修费用，提供的证据“白条”是其自己伪造的，该证据不能作为定案证据。其次，即使刘艳华有装饰及维修费用，也是其未经曲乐同意的个人行为，其是为了满足经营的需要，刘艳华已经在经营中受益，所以刘艳华的费用不应由曲乐承担。
刘艳华辩称，曲乐与王恩辉合同约定的年租金8万元不真实，有串通嫌疑，生产资料市场因整体改造而收取的4064元不是刘艳华个人行为，应由曲乐支付。
王恩辉述称，刘艳华转租的事情曲乐知晓。由于曲乐一直欠刘艳华钱，王恩辉与刘艳华之间也有经济纠纷，所以刘艳华就没让王恩辉搬走。案涉房屋由王恩辉与王梅各使用一半，王梅一直在使用，一审按照整个房屋的租金标准计算房屋占有使用费不当，而且王恩辉使用房屋的天数应为69天。
刘艳华上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。案件受理费由曲乐承担。事实与理由：案涉房屋由案外人王梅与王恩辉各使用一半，后曲乐与王梅签订了租房合同，如何约定与刘艳华无关。因年租金4万元是整体房屋的租金，王恩辉应交纳的租金数额应为（2万元/年÷365天）×69天（2016年1月1日至搬迁日3月9日）=3780元。一审法院认定天数为100天，并按全部房租计算租金有悖于事实。
曲乐辩称，1.之前曲乐由于一直不在长春，并不认识王梅。刘艳华向曲乐表示不租房后，曲乐就将房屋以年租金8万元的价格出租给王梅，故应以8万元作为标准。2.关于4064元，曲乐将房屋出租给刘艳华时约定上打租且其他费用曲乐不负责，牌匾是承租人自行使用的，墙体粉刷费等其他费用是为了经营使用，统一门面，利于经营，由承租人收益，与曲乐无关，亦不应由曲乐承担。
王恩辉述称，同意刘艳华的上诉请求。
王恩辉上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。案件受理费由曲乐承担。事实与理由：案涉房屋由案外人王梅与王恩辉各使用一半，后曲乐与王梅签订了租房合同，如何约定与刘艳华无关。因年租金4万元是整体房屋的租金，王恩辉应交纳的租金数额应为（2万元/年÷365天）×69天（2016年1月1日至搬迁日3月9日）=3780元。一审法院认定天数为100天，并按全部房租计算租金有悖于事实。
曲乐辩称，同对刘艳华上诉请求的答辩意见。
刘艳华述称，同意王恩辉的上诉请求。
曲乐向一审法院起诉请求：1.确认曲乐与刘艳华之间的不定期房屋租赁合同于2015年12月31日解除；2.刘艳华、王恩辉连带支付占用曲乐房屋期间的租金（自2016年1月1日起至2016年3月10日止，支付标准为年租金8万元）；诉请费由刘艳华、王恩辉承担。
刘艳华向一审反诉请求：曲乐向刘艳华返还为租赁房屋垫付的维修费4064元。
一审法院认定事实：刘艳华从曲乐处承租临河街生产资料交易市场12栋31号房屋多年，双方一直没有签订书面房屋租赁合同。2012年刘艳华将上述房屋的一半使用权转租给案外人王梅，2014年刘艳华又将上述房屋的另一半转租给王恩辉。2015年11月，曲乐电话通知刘艳华解除双方之间的房屋租赁合同，租期至2015年12月31日终止，之后其将上述房屋出租给案外人王梅。刘艳华认为其与曲乐及案外人王某某有钱款纠纷尚未结清，因此不同意交还上述房屋，也未通知王恩辉迁出上述房屋。2016年1月3日，案外人王梅与王恩辉的妻子刘桂荣因租赁房屋事宜发生口角并相互撕扯，和顺街派出所出警后，在派出所民警调解下，案外人王梅与王恩辉的妻子刘桂荣达成治安调解协议。2016年1月8日，因王恩辉不同意迁出租赁房屋，曲乐与王恩辉发生争执。2016年3月9日，王恩辉从上述房屋中迁出，曲乐亦对此事实无异议。另查明：2015年2月，刘艳华向曲乐支付了2015年1月1日至2015年12月31日的全年租金4万元。为消除交易市场的火灾隐患，长春生产资料交易市场物业办（以下简称市场物业办）要求市场内的所有商铺进行统一整改，整改项目包括更换电路、墙体粉刷、统一制作牌匾，应此要求刘艳华分别于2015年7月17日、2015年8月26日、2015年11月5日向市场物业办支付了租赁房屋的墙体粉刷费、房顶排水管费1816元，牌匾费1048元，电路升级改造费1200元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，曲乐与刘艳华就涉诉房屋并未签订书面租赁合同，按照上述法律规定，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁，曲乐可以随时主张解除。在有效租期届满前的一个月，刘艳华就已收到曲乐的解除通知，但其在租期届满后却未及时腾退租赁房屋，并让王恩辉继续使用，而王恩辉明知此情况，仍然使用租赁房屋至2016年3月9日，对于由此产生的逾期腾房期间的房屋占有使用费，刘艳华与王恩辉均有过错，应当共同承担。对于房屋使用费的具体数额，本院认为以参照双方当事人约定的原租金标准酌情确定为宜，即100天（2016年1月1日至2016年3月9日）×（40000元/年÷365天）=10959元。关于刘艳华提出的反诉请求，即要求曲乐返还其为涉诉房屋支付的墙体粉刷、房顶排水管、门市牌匾、电路升级改造费合计4064元，因上述费用属于对租赁房屋进行装饰、维修而产生的有益费用，且已附和于租赁房屋无法拆分，依据公平原则，在租赁合同解除后，曲乐作为该租赁房屋的所有权人及上述费用的受益人应在其受益范围内对刘艳华予以经济补偿。故，对刘艳华提出的反诉主张，本院依法予以支持。判决：一、曲乐与刘艳华之间的不定期租赁合同关系于2015年12月31日解除；二、刘艳华、王恩辉于本判决生效后立即共同支付曲乐2016年1月1日至2016年3月9日期间的房屋占有使用费10959元；三、曲乐于本判决生效后立即给付刘艳华房屋装饰及维修费4064元；四、驳回曲乐的其他诉讼请求；五、驳回刘艳华的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。除一审查明的事实外，本院二审另查明：1.王恩辉与刘艳华对其二人共同向曲乐给付2016年1月1日至2016年3月9日期间的房屋占有使用费无异议。2.法庭询问各方是否有证据证明同地段同类房屋的市场租金标准，王恩辉与刘艳华表示不能提供也没有必要提供，曲乐提供其与王梅于2016年1月1日签订的租赁合同，证明案涉房屋的市场价格为年租金8万元。3.刘艳华将房屋平分后转租给王恩辉与王梅的价格均为年租金3万元。4.曲乐主张因各方发生纠纷致王梅无法经营，曲乐仅收取王梅2016年度10个月的租金，故王恩辉与刘艳华应按整个房屋的标准支付占用房屋期间占有使用费以赔偿其损失，但经法院庭审中与王梅通话核实，王梅陈述已向曲乐交付2016年度全年租金，并不存在减免租金的问题。5.刘艳华向生产资料市场交付的4064元为墙体粉刷费、房顶排水管费、电路升级改造费及牌匾费。其中由生产资料统一制作的牌匾并不包含文字，商户名称的文字费用是由实际经营的王梅与王恩辉自行负担。
本院认为，一、关于2016年1月1日-3月9日期间房屋占有使用费数额确定问题。1.房屋占有使用费的标准。刘艳华从曲乐处承租案涉房屋后又以年租金3万元的价格将房屋平分转租给王恩辉与王梅，王恩辉于2016年3月9日搬出，而王梅一直使用其自用部分至今。因曲乐与刘艳华之间的租赁合同已于2015年12月31日解除，曲乐与刘艳华之间已不存在租赁关系，故不能依据二人之间的原租金标准而应依据同地段同类房屋的租金标准计算房屋占有使用费。一审以原租金为标准不当，应予纠正。鉴于曲乐与王恩辉对房屋占有使用费的标准各执一词且均无法提供证据证明各自所主张的标准符合同地段同类房屋的市场价格。结合刘艳华分别转租给王恩辉与王梅的年租金价格为3万元并履行多年的事实可以认定，王恩辉实际使用部分的租金标准为3万元/年应是各方经过对市场租金考量后均认可的价格，该价格符合多数人对该房屋市场价格的内心评价，结合本案实际情况，本院酌定以该价格即年租金6万元作为计算占有使用费的依据。虽然曲乐主张其作为房屋所有权人有权决定租赁价格，但曲乐与王某某的租赁价格是该二人合意的结果，不能仅凭该合同认定房屋占有使用费的标准。故曲乐主张应按照其与王某某租金合同约定的年租金8万元计算占有使用费没有事实及法律依据，本院不予支持。2.占有使用面积的计算。因王恩辉实际仅使用案涉房屋的一半，故仅应支付其使用部分的房屋占有使用费。虽然曲乐主张因其已减免王梅因各方发生纠纷无法经营期间的房租，系由于王恩辉拒绝迁出而致曲乐发生损失，王恩辉与刘艳华应支付整个房屋的占有使用费，但经法院庭审中与王梅通话核实，王梅的陈述与曲乐并不一致，王梅已向曲乐交付了全年租金并否认被减免租金，故曲乐的主张没有事实依据，本院不予支持。3.房屋使用期间的计算。王恩辉在租期届满后实际占有使用房屋的期间为2016年1月1日至2016年3月9日，共计69天，一审计算为100天错误，应予纠正。综上，刘艳华与王恩辉应向曲乐支付的占有使用费数额为5671元=（6万元/年÷2÷365）×69天（2016年1月1日-3月9日）。二、关于刘艳华向资料市场交纳的4064元是否应由曲乐承担。刘艳华向生产资料市场交付的4064元为墙体粉刷费、房顶排水管费、电路升级改造费及牌匾费。刘艳华与曲乐均主张双方曾口头协议房屋发生的维修等费用均由对方承担，但均无证据证明，本院对双方的主张均不予采信。因该费用的发生并非刘艳华自行对房屋进行装饰装修，而是生产资料市场统一进行的整体修缮，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，在当事人没有明确约定时，该费用应由出租人曲乐负担。故一审判决曲乐向刘艳华返还该4064元并无不当。曲乐主张该费用应由刘艳华承担没有事实及法律依据，本院不予支持。另，因一审判决已全部保护与支持刘艳华案涉反诉请求，故该判决第五项驳回刘艳华其他反诉请求不妥，本院予以纠正。
综上所述，刘艳华及王恩辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初86号民事判决第一、三项；
二、撤销长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初86号民事判决第四、五项；
三、变更长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初86号民事判决第二项为上诉人刘艳华与上诉人王恩辉于本判决生效后立即向上诉人曲乐连带给付房屋占有使用费5671元；
四、驳回上诉人刘艳华与上诉人王恩辉的其他上诉请求及上诉人曲乐的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费25元，二审案件受理费150元，共计275元，由曲乐负担247.5元，刘艳华与王恩辉共同负担27.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年九月九日
书 记 员 杨 安