云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大中民终字第86号
上诉人（原审被告）杨国春。
上诉人（原审被告）石文洪。
二上诉人委托代理人杨寿周。
被上诉人（原审原告）大理市玮泉金都房地产开发有限公司。
委托代理人杨作东。
上诉人杨国春、石文洪与被上诉人大理市玮泉金都房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2013）大民二初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院确认如下案件事实，2010年9月15日，原告与被告杨国春签订《珠海都市花园闲都21度街区认购书》，认购书约定由被告杨国春认购该街区3-10号面积为210.22㎡的别墅，销售单价为7182.88元／㎡，总价款为1509985元，并约定了付款方式、支付定金及签订《商品房购销合同》的期限。签约当日，被告杨国春向原告支付了100000元定金。2010年10月25日，原告与被告杨国春、石文洪签订《商品房购销合同》，约定由原告将其开发的珠海都市花园第3幢10号商品房出售给被告，该商品房套内建筑面积为210.22㎡，销售单价为7182.88元／㎡，总价款为1509985元；付款方式为由被告于2010年10月25日前一次性付款1509985元；房屋交付期限为2010年11月5日前；被告逾期付款的违约责任为自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后被告按应付未付款的0.005％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；原告逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后原告按被告已付款的0.005％以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；双方还对产权登记、争议的处理方式等作了约定。合同签订后，被告杨国春于2010年10月26日支付了购房款409985元。剩余购房款壹佰万元被告未支付。2010年10月29日，被告杨国春出具给原告欠条，内容为：“欠大理市玮泉金都房地产开发有限公司购房款（购买珠海都市花园闲都二十一度街区3—10号房）1000000元大写壹佰万元整；承诺此购房欠款在房产证办好后60个工作日内付清，如未在此期限内付清该房款，则贵公司有权解除《商品房购销合同》，收回房屋，并由我承担房款总额20％的违约金。2010年10月29日，原告还向被告杨国春出具了收到3-10号房款壹佰万元的收据。2011年9月19日，被告杨国春领取了大理市房权证下关字第2011083**号房屋所有权证，房产证确认该房屋为杨国春、石文洪共同共有。2012年6月14日，被告杨国春给原告出具承诺书，内容为：“杨国春、石文洪欠款壹佰万元，向公司借房产证两本、土地证一本，本人承诺在2012年7月14日前付清剩余房款及相关费用，若未在期限内付清房款及相关费用，公司有权收回房屋所有权证、国有土地使用证。”2013年1月9日，被告杨国春、石文洪向原告出具还款承诺保证书，内容为：“我们夫妻欠你公司壹佰万元的房款，保证在2013年4月30日一次性还清壹佰万元及资金占用费伍万元，如不还或还不清一切后果均由我们承担一切法律责任并将房屋产权归还公司。”2013年4月30日，被告杨国春又出具还款保证书，内容为：“我欠公司壹佰零伍万元购房款，原承诺保证在今天归还，但因各方面原因资金不到位，今天只能先还伍万元，还有壹佰万元欠款保证在5月30日归还。”2013年5月27日，被告杨国春、石文洪再次出具延期欠款申请书，内容为：“欠公司房款壹佰万元，原承诺在本年5月30日一次性还清，但因父亲病危，欠款无力在5月30日归还，特请求再延续至8月30日，如不能一次性归还任由公司处理。”到期后，被告仍未支付购房款10O0000元。在诉讼过程中，经原告申请，本院于2013年10月9日对被告杨国春、石文洪位于大理市下关珠海都市花园3幢10号房产一宗进行了查封。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告大理市玮泉金都房地产开发有限公司与被告杨国春、石文洪之间的买卖合同，双方主体资格合法，意思表示真实，且不违背法律法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务。合同订立后，原告已按约将被告购买的位于珠海都市花园第3幢10号商品房交付给被告杨国春、石文洪，被告杨国春、石文洪除向原告支付了100000元定金及409985元购房款后，被告杨国春、石文洪尚欠原告购房款1000000元未付。按照2010年10月29日被告杨国春出具的欠条承诺内容来分析，原告方已认可了被告方提出的此购房欠款1000000元的付款条件、期限和被告应承担的违约责任方式，该欠条应视为原、被告双方对未支付的购房款1000000元的付款期限、违约责任达成的新的合意。之后，被告方在房产证办好后60个工作日内仍未支付购房款1000000元，属被告方违约，被告方应承担房款总额20％的违约金301997元。由于购买的该房屋为杨国春、石文洪共同共有，应由被告杨国春、石文洪共同承担民事责任。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出的答辩意见不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告杨国春、石文洪在本判决书生效之日起十日内共同支付给原告大理市玮泉金都房地产开发有限公司购房款人民币1000000元。二、由被告杨国春、石文洪在本判决书生效之日起十日内共同赔偿给原告大理市玮泉金都房地产开发有限公司违约金人民币301997元。
原审判决宣判后，杨国春、石文洪不服，向本院提起上诉，请求二审法院判决撤销大理市人民法院（2013）大民二初字第355号民事判决书，依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实错误。上诉人在合同约定期限内付款50.9985万元，向被上诉人借款方式支付100万元，并取得收款收据，上诉人已履行《商品房购销合同》约定的付款义务，不存在违约行为。一审法院错误认定上诉人房屋买卖合同没有履行完毕仍欠被上诉人100万元购房款，属认定事实错误。首先，上诉人向被上诉人出具借条，以借款方式履行合同并无不当。从商业交易习惯看，只要上诉人收到被上诉人开具的收款收据，视同上诉人已付款。其次，从被上诉人收到上诉人借条并出具100万元收款收据起，该购房合同就履行完毕。第三，上诉人和被上诉人双方达成100万元借款合意，属于新的合意，产生了新民事行为，属于借贷合同调整范畴，不属于房屋买卖合同范畴，一审判决混淆了两种合同，以房屋买卖合同审理，实属认定事实错误。
被上诉人大理市玮泉金都房地产开发有限公司答辩称，本案一审判决对案件的定性准确，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审查，原审法院确认的案件事实有在案证据证明，二审予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应当偿还给被上诉人欠款100万元及承担相应的违约责任？
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方当事人平等、自愿签订的合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力。关于上诉人是否欠付被上诉人购房款的问题，上诉人认为其欠被上诉人的款项为借款而非购房款，而被上诉人认为该款项系购房欠款，综合本案的案件事实来看，被上诉人虽已出具给上诉人收到100万元房款的收据，但同时上诉人杨国春又写了欠条给被上诉人，该欠条载明了欠被上诉人购房款100万元以及还款期限和违约金等内容，后上诉人杨国春又四次书面承诺还款的相关事宜，且还款保证书中均载明该欠款为购房款。由此，双方当事人的以上行为能够证明上诉人欠付的100万元款项系与被上诉人购买珠海都市花园闲都二十一度街区3-10号房屋的购房款，上诉人的欠条及四次还款保证均是双方对欠付的购房款付款时间及方式达成了新的合意，该行为系当事人对自己权利的处分，应当予以确认，故被上诉人出具收据的行为不能证明上诉人已支付了该笔款项，该笔欠款系欠付的购房款，不属于新的借款。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题，上诉人杨国春未能在商品房购销合同约定的期限内支付合同价款，也未能在之后几次约定的还款期限内付款，其行为已经构成违约，依照上诉人杨国春与被上诉人达成的新的还款期限和违约责任的合意，一审判决上诉人承担房款总额20%的违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16518元，由上诉人杨国春、石文洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 苏春平
审判员 马明纳
二〇一四年四月三日
书记员 段杰润