山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终1640号
上诉人（原审被告）：山西亿丰置业有限公司，住所地大同市迎宾街迎宾园机关综合楼十五层一号。
法定代表人：黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：张建龙，山西冠言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋官，男，汉族。
委托诉讼代理人张秀萍，大同市南郊区法律援助中心律师。
原审被告：山西亿丰商业物业管理有限公司，住所地大同市城区魏都大道57号201号。
法定代表人：何洪涛，总经理。
上诉人山西亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人宋官，原审被告山西亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰管理公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大同市南郊区人民法院（2017）晋0211民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿丰置业公司的委托诉讼代理人张建龙，被上诉人宋官及其委托诉讼代理人张秀萍到庭参加了诉讼，原审被告亿丰管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
亿丰置业公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判诉争合同有效�并继续履行。事实和理由：诉争合同为房屋认购合同，非商品房买卖合同，且该合同是双方自愿签订，是双方真实意思表示。
宋官辩称：原判正确，应予维持。
亿丰管理公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
宋官向一审法院起诉请求：1、确认原告宋官与被告亿丰置业公司之间签订的《商品房认购合同》无效及解除原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》；2、被告亿丰管理公司退还原告购房款695000元并支付利息140866元；3、被告亿丰置业公司支付一倍购房款的违约金695000元；4、因被告亿丰置业公司的行为导致《委托经营管理合同》无法实现，要求被告亿丰置业公司依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金105408元，支付违约金48650元；5、由被告亿丰置业公司承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月1日，原告宋官与被告亿丰置业公司之间签订了《商品房认购合同》与被告亿丰管理公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定，原告认购被告亿丰置业公司位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期C1-028号，建筑面积为：44.78平方米的商铺，单价为15520.32元/平方米，总价款695000元。同时双方合同约定，被告亿丰置业公司应当于2015年5月1日前投入使用，逾期交房按《委托经营管理合同》约定处理，《委托经营管理合同》第三条及第五条约定，自开业之日起至次年5月1日支付年租金，前三年租金按实际支付房屋总价款的7％记取第四年按实际支付房屋总价款的8％记取，第五年按实际支付房屋总价款的9％记取。合同签订后，原告即向被告亿丰置业公司交付了购房款695000元，但被告亿丰置业公司至今未向原告交付所购房屋。一审法院另查明，被告亿丰置业公司出售给原告的位于大同市魏都大道3331号亿丰世贸中心第一期C1-028号，建筑面积为：44.78平方米的商铺至今未取得《商品房预售许可证》、《土地使用权证》，并且至今未建成。
一审法院认为，我国法律法规明确规定，禁止出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订、订立商品房预售合同。本案应为原、被告争议的房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”本案中，原、被告双方签订的《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告亿丰置业公司已收取原告购房款，故原、被告亿丰置业公司之间签订的《商品房认购合同》属商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案被告亿丰置业公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订《商品房认购合同》，且在本案原告起诉之前仍未取得商品房预售许可证明，故应认定原、被告之间签订的《商品房认购合同》为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者不宜返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则。本案�、被告之间签订的《商品房认购合同》被确认无效后，被告亿丰置业公司因该合同取得的商铺价款695000元应当予以返还原告，被告亿丰置业公司作为造成双方签订的《商品房认购合同》无效的有过错一方，应当赔偿原告因此造成的利息损失。故原告请求被告亿丰置业公司退还购房款695000元及支付利息的请求该院予以支持，但利息应从2014年5月1日原告宋官支付购房款计算至判决生效之日止，按同期中国人民银行公布的贷款1-3年的年利率6.15％记取。
关于原告请求被告亿丰置业公司支付一倍购房款的违约金695000元的请求，因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并�以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实”的规定，结合本案原、被告双方提供证据及庭审情况分析，首先，本案原、被告双方所诉争的房屋，被告亿丰置业公司并不存在故意隐瞒所售房屋已抵押的事实及故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实，现有证据亦并不能证明被告亿丰置业公司有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，因此，原告的该请求缺乏证据和事实依据，该院不予支持。
关于原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》，因该合同约定的租赁房屋，至今未能交�，符合《委托经营管理合同》第九条约定的甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的合同解除条件，故原告请求解除原告与被告亿丰管理公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求，该院予以支持。
关于原告请求被告亿丰置业公司因被告亿丰置业公司的行为导致《委托经营管理合同》无法实现，依据《委托经营管理合同》的约定,返还原告租金105408元，支付违约金48650元的请求，因被告亿丰置业公司不是《委托经营管理合同》的合同相对人，故该项诉讼请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告宋官与被告山西亿丰置业有限公司之间于2014年5月1日签订的《商品房认购合同》无效；二、解除原告宋官与被告山西亿丰商业物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；三、被告山西亿丰置业有限公司于判决生效后三日内退还原告宋官购房款695000元及支付原告宋官从2014年5月1日至判决生效之日止按同期中国人民银行公布的贷款1-3年的年利率6.15％计算的利息；四、驳回原告宋官的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，保全费3995元，由被告山西亿丰置业有限公司承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为诉争的认购合同是否属于商�房买卖合同，是否有效，是否应当继续履行？
本院认为，关于诉争合同是否为商品房买卖合同的问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最�人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中诉争的购房认购合同内容符合上述规定的要件，应为商品房买卖合同。
关于诉争合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案亿丰置业公司起诉前直至二审开庭也未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房认购合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律拘束力，故诉争合同不应当履行。原审法院根据该法第五十八条规定，判令返还宋官购房款以及按贷款利率赔偿利息损失正确。
综上所述，上诉人亿丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10750元，由山西亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 屈胜肖
审判员 王艳宏
审判员 郑 翔
二〇一七年九月二十日
书记员 李 丽