河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终2191号
上诉人（原审被告）：宽城宏宇热力有限公司，住所地：河北省宽城满族自治县福满家园底商。
法定代表人：周德武，执行董事。
委托诉讼代理人：纪君华，河北纪君华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宽城滨河园物业服务有限公司，住所地：河北省宽城满族自治县上河西村村委会。
法定代表人：唐仕国，经理。
委托诉讼代理人：庞文博，河北伸正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾军，男，1971年1月17日出生，住河北省宽城满族自治县。
委托诉讼代理人：王海龙，河北高立君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：承德元盛房地产开发有限公司，住所地：河北省宽城满族自治县宽城镇富越小区。
法定代表人：ＸＸ禹，总经理。
上诉人宽城滨河园物业服务有限公司�宽城宏宇热力有限公司因与被上诉人贾军、承德元盛房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2018）冀0827民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宽城滨河园物业服务有限公司委托诉讼代理人庞文博、上诉人宽城宏宇热力有限公司委托诉讼代理人纪君华、被上诉人贾军及委托诉讼代理人王海龙、被上诉人承德元盛房地产开发有限公司法定代表人ＸＸ禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宽城宏宇热力有限公司上诉请求：1、请求撤销河北省宽城满族自治县人民法院作出的（2018）冀0827民初407号民事判决，依法改判上诉人不负担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体理由如下：一、上诉人在一审中已经提出诉讼时效抗辩。但一�法院未予采纳。本案中被上诉人贾军2014年2月就已经知道损害结果发生。但是直到2017年5月18日才向法院提起诉讼。已经超过《民法通则》规定的2年诉讼时效。即使按照2017年10月1日起施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，也已经超过3年的诉讼时效。二、被上诉人承德元盛房地产开发有限公司应当承担赔偿责任。被上诉人承德元盛房地产开发有限公司在一审中承认涉案供热设备热力排气阀在其保修期内。而侵害是热力排气阀漏水导致，排气阀质量正常情况是排气而不是排水，因此被上诉人承德元盛房地产开发有限公司应承担赔偿责任。另不排除开发商、建筑商所使用部件、管材为伪劣产品，开发商应就安装的部件合格承担举证责任。另开发商使用的涉案管件根本未验收。三、根据《物业管理条例》第二条的规定。宽城滨河园物业服务有限公司作为宽城镇滨河园小区的物业管理者，应对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，应当承担相应的赔偿责任。且即使根据相关证据气阀被打开，也非上诉人单位工作人员所为。四、涉案供热设备热力排气阀既非上诉人安装，也非上诉人所有，事实上的管理者也是宽城滨河园物业服务有限公司。同时，上诉人与宽城满族自治县住房和城乡规划建设局签订的特别经营协议规定：楼基2米内供热设施由物业公司、房地产开发公司负责。楼基2米外供热设施由上诉人负责。所以上诉人没有任何理由承担赔偿责任。综上所述。上诉人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，查明案件事实。依法撤销一审法院的不当判决，支持上诉人上诉请求。
宽城滨河园物业服务有限公司上诉称，请求撤销宽城满族自治县人民法院作出的（2018）冀0827民初407号民事判决，依法改判或�回重审。事实与理由：在一审阶段，上诉人已经提出超过诉讼时效，但一审法院没有采纳。通过一审庭审，被上诉人承德元盛房地产开发有限公司应当承担赔偿责任却没有承担。事发后，上诉人立即联系宽城宏宇热力公司，供热部门没有采取任何措施，上诉人立即派员工对放气阀门采取防喷水的处理措施，上诉人对损害发生无过错。
贾军答辩称，一审当庭，二上诉人对排气阀放出的水汽造成我家损害一事予以认可，经鉴定实际损失为13971.00元，二上诉人未尽到供热设施的检查、维修、管理责任，故二上诉人应承担赔偿责任。
承德元盛房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。贾军的财产损害不是供暖自动放气阀质量问题造成的，我公司不承担保修责任。贾军入住后，供热设备的日常维修、保养、检查、管理等责任已转移�二上诉人。
贾军向一审法院起诉请求：1、判决二被告赔偿我房屋(滨河园小区XX号楼XX单元XX室)室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元及鉴定费2000.00元,总计15971.70元；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由:我于2011年7月7日购买滨河园小区XX号楼XX单元XX室,2013年9月22日入住。2014年2月份,我发现家里墙面壁纸有不同程度裂开、门框变形、地板砖鼓起现场,经查找原因为墙面、地面出现水阴造成的。12层为放气阀设置层,由被告宽城滨河园物业服务有限公司、宽城宏宇热力有限公司共同负责管理,2013年冬季取暖期时,二被告工作人员将放气阀门打开,但整个取暖期都没有关闭,放出大量的水、汽阴到墙上,气阀屋的东面墙与我家餐厅、客厅墙东面墙是一堵墙,气阀屋的北面墙与我家次卧北面墙是一堵墙,2014年春季出现了返潮现象,造成我家墙面�皮、壁纸裂开、门框变形和变色、地板砖鼓起。宽城县法院委托鉴定机构鉴定,我房屋室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元,鉴定费2000.00元。综上所述,为维护我的合法权益,根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定,请依法支持我的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年7月7日原告贾军与被告承德元盛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽城镇滨河园小区XX号楼XX单元XX室房屋,原告贾军于2013年9月22日入住该房屋。2013年冬季取暖期间，原告所住的12楼为热力排气阀设置层，位于公共水房内的热力排气阀门跑水，原告贾军发现后将该阀门关闭。2014年2月份,因热力排气阀门漏水渗透，原告房屋室内墙面、壁纸、地板砖、门及门框等被浸泡出现不同程度的损坏。2017年5月18日原告贾军向本院提起诉讼，要求被告宽城宏�热力有限公司及被告宽城滨河园物业服务有限公司对其室内墙面、壁纸、地面及门恢复原状，原告于2017年10月13日撤回起诉。2017年10月原告贾军申请对原告所有的位于滨河园小区XX号楼XX单元XX室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用进行价格评估鉴定。2017年10月20日经本院委托，承德方兴资产评估有限责任公司作出承德方兴评报字【2017】第369号评估报告认定：经过评估，贾军所有的位于滨河园小区XX号楼X单元XX室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用评估价格为人民币13971.70元。此次价格评估费用为2000.00元。另查明，被告宽城滨河园物业服务有限公司是宽城镇滨河园小区的物业管理服务部门，该小区XX号楼XX单元XX楼的公共水房钥匙由被告宽城滨河园物业服务有限公司负责管理。一审法院认为，公民合法的财产权益受法律保护，侵�公民合法财产权益并造成损害的，应当承担赔偿责任。本案的争议焦点：1、是否过诉讼时效；2、原告的损失是否应该由三被告承担。第一争议焦点，本次事故发生在2013年冬季，损害结果出现在2014年2月，原告贾军曾于2017年5月18日向本院提起诉讼，并未超过法律规定3年诉讼时效的期限。针对第二争议焦点，根据《河北省供热用热办法》第四十四条:“居民热用户户外供热设施和户内共用供热设施由供热单位负责维护、管理”，被告宽城宏宇热力有限公司作为供热单位应对滨河园小区内共用供热设施设备的更新、改造、维修和养护负责，被告宽城宏宇热力有限公司没有合理的尽到对滨河园小区XX号楼XX单元供热设施的日常维护责任，导致热力排气阀门跑水渗透，造成原告实际损失，存在过错。被告宽城滨河园物业服务有限公司作为宽城镇滨河园小区的物业管理者，负�管理公共水房钥匙，亦未对公共水房内供热设施尽管理责任，应当承担相应赔偿责任。本案中被告宽城宏宇热力有限公司作为供热单位、被告宽城滨河园物业服务有限公司作为小区物业管理者，均未完全履行自己的职责和义务，对原告因热力排气阀门跑水造成的损失均应承担赔偿责任。本次事故造成原告所有的位于滨河园小区XX号楼XX单元XX室室内墙面、壁纸、地面等修复费用及重置门、门框的费用13971.70元及价格评估费用2000.00元，合计损失15971.70元，有承德方兴评报字【2017】第369号评估报告和评估费票据为证，结合二被告的过错程度，本院酌情确定由被告宽城宏宇热力有限公司对原告损失承担50%的赔偿责任即7985.85元，被告宽城滨河园物业服务有限公司对原告损失承担50%的赔偿责任即7985.85元。被告宽城宏宇热力有限公司及被告宽城滨河园物业服务有限公司辩称原告贾军的财产损害是由热力排气阀的质量问题造成，但均未提供证据予以证明，本院不予采信，在本案中无证据证明被告承德元盛房地产开发有限公司作为滨河园小区的开发商存在过错，故被告承德元盛房地产开发有限公司不承担赔偿责任。据此，判决如下：一、被告宽城宏宇热力有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾军室内墙面、壁纸、地面等修复费用、重置门、门框的费用及鉴定费7985.85元。二、被告宽城滨河园物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告贾军室内墙面、壁纸、地面等修复费用、重置门、门框的费用及鉴定费7985.85元。三、被告承德元盛房地产开发有限公司在本案中不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人贾军提交宽城满族自治县物业纠纷人民调解委员会书面证明一份，拟证实其起诉未超过诉讼时效。上诉人宽城宏宇热力有限公司质证意见：对该证据无异议，认为贾军起诉未超过诉讼时效。上诉人宽城滨河园物业服务有限公司质证意见：对该证据不予认可，该证据达不到被上诉人贾军证明目的。被上诉人承德元盛房地产开发有限公司对该证据予以认可。宽城宏宇热力有限公司提交宽城满族自治县集中供热特许经营许可协议，拟证实热力公司不负责楼基1.5M范围内的管理维护责任。贾军质证意见：对证据真实性认可，但是不能排除热力公司责任。宽城滨河园物业服务有限公司质证意见：该证据并不是地方性法规，不得作为法律依据，更不能成为法院判决依据。承德元盛房地产开发有限公司对该证据予以认可。承德元盛房地产开发有限公司提交采暖配件合格证粘贴表及给排水与采暖分部工程质量验收记录各一份，拟证实开发公司交付的为合格产品。宽城宏宇热力有限公司质证意见：对复印件真实性存疑，也不能认定该合格证是造成贾军损失时候所用的部件，达不到房产公司的证明目的。另对验收记录部分，并不包含涉案的排气阀，达不到证明目的。宽城滨河园物业服务有限公司质证意见：对复印件证据真实性存疑，并且也不能排除当时部件质量有问题。贾军对该证据予以认可。因上述证据均不属于二审新证据，本院依法不予采信。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人贾军房屋受损后，积极联系相关单位给予解决，后一直未果，其向人民法院起诉主张权利未过法�诉讼时效。二上诉人及被上诉人承德元盛房地产开发有限公司在原审庭审中对承德方兴资产评估有限责任公司作出的承德方兴评报字【2017】第369号评估报告均无异议，亦未申请重新评估，其可作为赔付贾军各项费用的依据。宽城滨河园物业服务有限公司、宽城宏宇热力有限公司均未尽到相应维护、管理之职责，故应承担相应赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398.00元由上诉人宽城滨河园物业服务有限公司负担199.00元、宽城宏宇热力有限公司负担199.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王毓兰
审判员 朱彦兵
审判员 王丽丽
二〇一八年七月十日
�记员杨允博