湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初415号原告株洲丰池实业有限公司。委托代理人阳青，湖南锐和律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求。委托代理人张品，湖南锐和律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告陈伟红，女，1968年9月7日出生，汉族。被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司。原告株洲丰池实业有限公司诉被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成由审判员黄爱武担任审判长、审判员陈帆、人民陪审员易新能参加的合议庭，分别于2016年4月27日，2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告株洲丰池实业有限公司的委托代理人阳青、张品，被告陈伟红，被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲丰池实业有限公司诉称，2012年4月8日，原告与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司签订了一份《株洲神农大酒店承包经营合同书》，将原告坐落于株洲市芦淞区七一路与沿江大道交汇处的仁达大楼裙楼一、三、四、五楼及原告承租的该大楼一楼厨房及二楼总计面积约14000平方米的房屋出租给被告陈伟红用于酒店经营，月租金436722元。后因被告拖欠原告租金，截止至2014年12月15日，累计拖欠租金共计524万元，原、被告遂协商解除该合同。2015年1月1日，原告与两被告签订了新的《房屋租赁合同》，约定被告陈伟红继续租用原告的房屋，被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司为被告陈伟红履行该《房屋租赁合同》承担连带担保责任。2015年4月19日，两被告因负债沉重，难以继续租赁原告房屋，遂于2015年4月19日书面函告原告正式解除双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，但是合同解除后，两被告既不腾房，又不向原告交付房屋占有使用费。2015年11月30日，原、被告就拖欠的租金进行结算，经结算，截止至2015年11月30日，被告共拖欠原告租金1024万元，双方遂签订了一份《还款协议》并申请株洲市国信公证处赋予该协议强制执行效力，但是，到原告起诉之日，两被告即未按照《还款协议》偿还原告租金款，又不腾空房屋，遂又拖欠原告房屋占有使用费1310166元，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决：1、确认原告与被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除；2、被告立即腾空租赁的房屋，按照“来修去丢”的约定向原告返还房屋；3、被告陈伟红向原告支付2015年12月25日至2016年2月25日房屋占有使用费1310166元，并自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止按照每月436722元的标准向原告支付房屋占有使用费；4、被告陈伟红支付原告违约金2000000元；5、被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司对被告陈伟红的上述付款义务承担连带担保责任；6、二被告承担本案的诉讼费。在庭审过程中，原告明确诉讼请求中的第4项“被告陈伟红支付原告违约金2000000元”系指原告无需返还履约保证金2000000元。原告株洲丰池实业有限公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据1、《仁达大楼裙楼销售合同》，证明原告有权出租案涉房屋的一楼门面以及仁达大楼3、4、5层全部房屋；证据2、2012年7月24日株洲市人大机关事务管理服务中心与株洲丰池实业有限公司签订的《租赁合同》，证明原告有权出租仁达大楼裙楼二楼整层和一楼除门面及第3、4、5层按面积比例占的公共面积外的剩余面积；证据3、原告株洲丰池实业有限公司与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，证明2015年1月1日，被告从原告处承租了涉案房屋，双方对案涉房屋租赁的权利义务进行了约定；证据4、2015年4月19日，被告陈伟红向原告发出的《解除合同通知函》，证明原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日正式解除；证据5、（2016）湘株国证执字第00009号《公证执行证书》，证明被告陈伟红尚欠原告租金人民币1024万元，利息121万元，合计1145万元，并由被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司承担连带保证责任。证据6、（2015）湘株国证内字08749号《具有强制执行效力债权文书公证书》，证明被告陈伟红尚欠原告租金人民币1024万元，利息121万元，合计1145万元，并由被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司承担连带保证责任；证据7、销售不动产统一发票复印件4张，株洲市商品房（预）销售合同复印件3份，证明原告株洲丰池实业有限公司对本案诉争的房屋享有出租的权利。被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司辩称：1、被告陈伟红已经于2015年4月19日向原告株洲丰池实业有限公司书面发出了《解除合同通知函》，通知解除双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，故原、被告之间于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除；2、原、被告在《房屋租赁合同》中约定“来修去丢”的合同条款仅适用于合同期满后终止合同的情形，而原、被告之间系提前解除该合同，故不能适用该条款，原告应当对被告装修的价值补偿2000万元；3、被告陈伟红已于2015年4月19日就已经提出解除《房屋租赁合同》，但原告一直未来接管，在此期间原告不能向被告主张房租及房屋的占有使用费；4、根据《房屋租赁合同》第十条违约责任中第6款的约定，被告不应当向原告支付违约金，且原告还应当补偿被告装修价值，且在本合同签订时，原告承诺的应尽的责任和义务未履行到位，应当对被告进行赔偿，赔偿的数额为18937200元。被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司对其抗辩理由未向本院提交证据。经庭审质证，对原告提交的证据，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告系房屋所有权人，对本案诉争房屋享有出租权；对证据3、4、5、6、7均无异议。经审查，对原告提交的证据认证如下：证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实依法予以采信，对证明目的结合全案予以综合认定；证据3、4、5、6、7，被告均无异议，上述证据符合证据三性的要求，本院均依法予以采信。经审理查明，2015年1月1日，原告株洲丰池实业有限公司与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方：株洲丰池实业有限公司……乙方：陈伟红……丙方：株洲市大伟神农大酒店管理有限公司……鉴于：1、甲乙双方于2012年4月8日签订的编号FC20120408《株洲神农大酒店承包经营合同书》及其后签订的《补充协议》已于2014年12月15日解除。乙方愿以本合同约定条件承租甲方房屋用于酒店经营。2、经结算，乙方欠付甲方12个月租金及承包金（每月436722.00元）合计5240664.00元，此款由甲方借给乙方，双方另行签订《借款协议》，由乙方据《借款协议》约定还款，丙方为乙方还款承担连带担保责任……甲、乙、丙三方就乙方租赁甲方房屋及相关设施设备，用于丙方经营，丙方承诺对乙方履行本合同承担连带保证责任的相关事宜协商一致，订立本合同。第一条租赁房屋的基本情况：租赁房屋坐落于株洲市芦淞区七一路与沿江大道交汇处，具体由以下部分组成：1、仁达大楼一楼厨房（334.73㎡）、二楼（3708.95㎡）、三楼（3030.65㎡）、四楼（3042.42㎡）与五楼整层（3042.42㎡）；2、一楼门厅左侧靠株洲市人大常委会大门的101门面（724.67㎡）；3、一楼左侧邻厨房和七一路方向的门面（97.65㎡）、一楼进大堂右侧门面（31㎡）；4、原株洲市人大常委会行政办公楼一、二楼（不含三楼）系人大提供给酒店配套。甲方提供给乙方使用，不计入租金面积，租赁期限不固定。如拆迁，甲乙双方另行协商解决。第二条租赁期限：1、本合同第一条第1项租赁部分，租赁期限自2015年1月1日至2029年2月28日。2、本合同第一条第2、3项租赁部分，租赁期限自2015年1月1日至2016年2月28日。……第四条租金标准：1、本合同第一条第1项租赁部分租金标准为：（1）自2015年1月1日至2016年2月28日，租金为每年人民币肆佰肆拾贰万壹仟肆佰捌拾壹元整（￥4421481.00）。（2）租金自2016年3月开始每年递增3%，当年租金达到650万元/年时由双方根据当时行情另行商议租金标准，重新签订补充协议。但增长不超过3%。具体计算为：2015年1月—2015年2月的年租金为442.1481万元，2015年3月—2016年2月的年租金为442.1481万元，2016年3月—2017年2月的年租金为455.4125万元……2、本合同第一条第2项租赁部分租金标准为：乙方每年应付的一楼门面租金为人民币陆拾玖万伍仟陆佰捌拾叁元（￥695683.00，每月57973.58元）。3、本合同第一条第3项租赁部分租金标准为：（1）一楼左侧（邻厨房七一路方向）97.65平米门面，租金标准为每月200米/平米。在三年内甲方优惠乙方减按40%收取，年租金为人民币玖万叁仟柒佰肆拾肆元（￥93744.00，每月7812元）；（2）一楼进大堂右侧31平米门面，租金标准为每月200元/平米，在三年内甲方优惠乙方减按40%收取，年租金为人民币贰万玖仟柒佰陆拾元（￥29760.00，每月2480元）。……6、乙方据编号FC20120408《株洲神农大酒店承包经营合同书》交付的贰佰万元履约保证金，甲方不退换。此款抵作乙方应向甲方支付的本合同的履约保证金人民币贰佰万元整（￥2000000.00）。……第九条租赁房屋的返还：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同期届满（含提前解约）后30日内按“来修去丢”原则返还租赁房屋及其他配套设施设备。即：乙方返还租赁房屋应符合正常使用的状态，租赁期间乙方所做的装修无需复原，也不得对当时的装修进行任何破坏，乙方投资的可移动设备由乙方在规定期限内搬移出租赁房屋。……第十条违约责任：……7、非本合同约定的情况，乙方单方变更、终止或解除本合同的，乙方对房屋所做的全部装修及添置的所有设施归甲方所有，且无权要求返还履约保证金。8、本条所列的“单方终止或解除本合同的”是指下列情形之一：（一）一方向另一方本人或联系地址送达终止或解除本合同的书面通知；……第十一条其他：1、丙方对乙方履行本合同约定义务承担连带担保责任。……（签署）甲方：株洲丰池实业有限公司。乙方：陈伟红。丙方：株洲市大伟神农大酒店管理有限公司。2015年4月19日，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司向原告株洲丰池实业有限公司发出《解除合同通知函》，内容为：“株洲市大伟神农大酒店开业后，遇到种种困难，导致无力继续正常经营。到目前为止。除欠贵公司租金600万元外，其他负债也非常沉重，酒店难以为继。本人及我公司已根本无力继续履行2015年1月1日与贵公司签订的编号为20150101的《房屋租赁合同》。故特向贵公司出具此函，正式函告贵公司：本人及株洲市大伟神农大酒店管理有限公司定于2015年5月31日正式解除（20150101）《房屋租赁合同》……函告人：陈伟红.株洲市大伟神农大酒店管理有限公司。”该《解除合同通知函》于2015年4月19日送达原告株洲丰池实业有限公司。之后被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司一直继续占有使用（20150101）《房屋租赁合同》中所约定的租赁房屋，并继续从事酒店经营至今。另查明，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司自租赁原告房屋以来，仅支付了原告部分租金，2015年11月30日，原告株洲丰池实业有限公司与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司对前期租金及经济往来进行结算，经双方确定，截止至2015年11月29日止，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司欠原告株洲丰池实业有限公司租金及借款共计10240000元，利息290000元。双方遂对上述欠款签订了《还款协议》，并约定被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司为上述欠款及利息承担连带担保责任。当天，原、被告双方到株洲市国信公证处对该《还款协议》进行了公证，该公证处出具了（2015）湘株国证内子第08749号具有强制执行效力债权文书公证书，对《还款协议》赋予强制执行力，之后，又依原告申请出具了《还款协议》执行证书。2015年11月29日之后，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司共向原告支付了70000元，被告陈伟红称该费用系支付2015年11月29日之后继续使用原租赁房屋的占有使用费，原告亦认可2015年11月29日之后被告支付了70000元的占有使用费，因被告陈伟红对剩余部分的占有使用费未支付，亦未搬离原租赁的房屋，酿成本案纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否已于2015年5月31日解除；二、被告陈伟红是否应当按照“来修去丢”的约定向原告返还房屋，并向原告支付占有房屋期间的占有使用费及支付的金额；三、原告是否需要向被告返还履约保证金2000000元；四、责任如何承担。原告株洲丰池实业有限公司与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司于2015年1月1日所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应当遵照履行。一、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否已于2015年5月31日解除的问题。根据庭审查明的事实，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司于2015年4月19日向原告株洲丰池实业有限公司发出《解除合同通知函》，函告原告（20150101）《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除。根据（20150101）《房屋租赁合同》第十条第7款：“非本合同约定的情况，乙方单方变更、终止或解除本合同的，乙方对房屋所做的全部装修及添置的所有设施归甲方所有，且无权要求返还履约保证金”的约定，被告对该《房屋租赁合同》享有单方解除权，但应当承担相应的责任。且原、被告均认可2015年1月1日《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除，故本院确认原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除。二、关于被告陈伟红是否应当按照“来修去丢”的约定向原告返还房屋，并向原告支付占有房屋期间的占有使用费及支付的金额。2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》第九条约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同期届满（含提前解约）后30日内按“来修去丢”原则返还租赁房屋及其他配套设施设备。”因2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除，被告陈伟红应当在合同解除后30日内按照“来修去丢”的原则向原告返还租赁的房屋。因被告陈伟红在合同解除后30日内未向原告返还租赁的房屋，且至今仍占有使用租赁房屋从事经营，应当向原告支付房屋占有使用费。关于占有使用费的支付标准，本院认定按照原、被告之前约定的租金标准即每月436722元计算至实际搬离之日止。又因原、被告之间于2015年11月30日对前期的租金进行了结算，并通过公证处出具了具有强制执行效力债权文书公证书及执行证书，原告可以就2015年11月30日之前的租金及房屋占有使用费直接向有管辖权的人民法院申请强制执行，故被告陈伟红还应当按照每月436722元的标准向原告支付自2015年11月30日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。又因原告仅要求被告陈伟红支付自2015年12月25日至2016年2月25日的占有使用费及2016年4月1日至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，系原告对自身权利的处分，本院不持异议，经计算，自2015年12月25日至2016年2月25日止的占有使用费为873444元（436722元/月2月），自2016年4月1日起暂计算至2016年6月15日的占有使用费为1091805元（436722元/月2月+436722元/月÷30天15天），实际应当计算至被告实际搬离之日止。综上，被告陈伟红自2015年12月25日起至2016年6月15日止还应当支付原告房屋占有使用费1965249元（873444元+1091805元），又因被告陈伟红自2015年12月25日之后，已经支付了原告房屋占有使用费70000元，故被告陈伟红自2015年12月25日起至2016年6月15日止实际应当支付原告房屋占有使用费1895249元；2016年6月15日之后的房屋占有使用费按照每月436722元的标准计算至被告陈伟红实际搬离之日止。三、原告是否需要向被告返还履约保证金2000000元。根据（20150101）《房屋租赁合同》第十条第7款：“非本合同约定的情况，乙方单方变更、终止或解除本合同的，乙方对房屋所做的全部装修及添置的所有设施归甲方所有，且无权要求返还履约保证金。”及第十条第8款“本条所列的“单方终止或解除本合同的”是指下列情形之一：（一）一方向另一方本人或联系地址送达终止或解除本合同的书面通知；……”的约定，被告陈伟红在非本合同约定的情况下向原告发出《解除合同通知函》，属于单方解除合同的情形，无权要求原告返还履约保证金，故原告无需向被告陈伟红返还履约保证金2000000元。四、关于责任承担问题。因2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除，解除之后，被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司仍然继续占有使用租赁的房屋拒不搬离，该行为共同侵犯了原告的权利，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”之规定，被告陈伟红、被告株洲市大伟神农大酒店管理有限公司应当对共同侵权行为所造成原告的损害承担连带责任。被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司辩称，其已于2015年4月19日就已提出解除《房屋租赁合同》，但原告一直未来接管房屋，故被告无需向原告支付占有使用费。因被告未提交证据证明其主张，本院对该辩称意见依法不予采纳。被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司又辩称，被告对租赁的房屋进行了装修，若被告搬离租赁的房屋，原告应当向被告支付装修价值补偿款2000万元及根据《房屋租赁合同》第十条违约责任中第6款的约定，在《房屋租赁合同》签订时，原告承诺应尽的责任和义务未履行到位，原告应当赔偿被告经济损失18937200元。因上述主张属于反诉范畴，被告在经本院多次释明后仍未向本院提出反诉，亦未提交证据证明其主张，本院对该辩称意见亦依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告株洲丰池实业有限公司与被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除；二、被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于株洲市芦淞区七一路与沿江大道交汇处的株洲市人大常委会仁达大楼一楼厨房（334.73㎡）、二楼（3708.95㎡）、三楼（3030.65㎡）、四楼（3042.42㎡）与五楼整层（3042.42㎡）及一楼门厅左侧靠株洲市人大常委会大门的101门面（724.67㎡）、一楼左侧邻厨房和七一路方向的门面（97.65㎡）、一楼进大堂右侧门面（31㎡）及原株洲市人大常委会行政办公楼一、二楼（不含三楼）的房屋，并向原告株洲丰池实业有限公司连带赔偿自2015年12月25日起至2016年6月15日止的房屋占有使用费1895249元及自2016年6月15日起至被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司实际搬离之日止的占有使用费（按照每月436722元的标准计算）；三、原告株洲丰池实业有限公司无需向被告陈伟红返还履约保证金2000000元；四、驳回原告株洲丰池实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币33281元，由被告陈伟红、株洲市大伟神农大酒店管理有限公司共同承担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  黄爱武审 判 员  陈 帆人民陪审员  易新能二〇一六年六月十五日书 记 员  抄 羽附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。