广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9643号原告(反诉被告)：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，组织机构代码598967442。法定代表人：苏建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：蔡永烽，男，1985年1月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。原告中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）诉被告蔡永烽土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告盛道公司的委托诉讼代理人李敏，被告蔡永烽的委托诉讼代理人彭家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛道公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年的租金81760元、2015年管理费2928.96元及违约金（从逾期之日即2015年12月16日起至付清之日止，按拖欠上述费用总额的千分之一按日计付）；2.被告向原告支付2016年17月租金77320.25元，2016年17月管理费1708.56元及违约金（从逾期之日即2016年8月1日起至付清之日止按上述费用总额的千分之一计算）；3.被告向原告支付拖欠2015年12月至2016年4月的水电费共1028.05元；4.被告缴交的租赁保证金54240元归原告所有。事实和理由：原、被告双方于2013年1月28日签订土地使用权租赁合同书，约定被告租用原告位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××地××13.56亩，租期自2013年1月1日起至2027年1月31日止。第一期租金从2013年1月1日至2015年12月31日止每年每亩8500元，按13.56亩计算，每年共115260元。被告应于每年12月15日前一次性向原告交清当年的租金，同时还约定被告须每年按月承担公共服务管理费，被告须在签订合同之日交付租赁保证金54240元。经原告催促，被告仍未支付2015年租金、管理费及水电费，其行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告盛道公司明确租金及管理费的逾期利息即违约金计算方式为：从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，水电费不要求利息。被告蔡永烽答辩并反诉称：被告于2015年9月30日已向原告现金支付1000元，故2015年的租金应为80760元。根据双方签订的合同第5条第1款约定，管理费应按中山市物价管理标准收取，原告没有任何证据证实2015年管理费收取金额为2928.96元，被告不同意支付。原告无任何证据证实2015年12月至2016年4月份的水电费1028元，没有供电局、供水局相关的收费标准证实，被告不同意支付。原告主张的违约金过高，对管理费的违约金被告不同意支付，依据合同第3条第2款约定，管理费交纳是根据原告通知的，但被告一直未收到原告的通知，管理费方面被告没有违约。原告无权没收已交纳的租金保证金，原告已在第一项诉求中要求被告承担违约金，无权没收全额的租赁保证金。违约金的赔偿原则应以赔偿原告的实际损失为限，原告没有证据证实其损失超过约定的违约金，依法无权没收被告交纳的保证金。原告存在以下的违约行为：1.阻止被告树木的出车，影响被告的经营，合同目的无法实现；2.双方签订合同已约定租赁的土地面积为13.56亩，但实际租赁的土地面积只有10.88亩，实际面积与合同不符；3.双方发生纠纷后，原告方已将被告赶离租赁土地，被告从2016年1月份起就一直未使用租赁土地，造成被告损失81300元，原告方还一直计算租金。被告认为原告的以上行为属于违约行为，所以被告要求解除双方之间签订的租赁合同，并要求原告退还全部租赁保证金。自2015年12月双方发生诉讼纠纷后，原告即将被告赶离涉案场地，原告已经实际控制涉案土地，被告一直未能使用涉案土地，也未占用涉案土地，原告赶离被告后，消极对待，扩大被告租金的损失，扩大损失的部分应由原告自行承担。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的土地使用权租赁合同书；2.反诉被告向反诉原告退还保证金54240元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止计算）；3.反诉被告向反诉原告赔偿损失81300元及利息（从起诉之日其至实际清偿之日止）。本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，以盛道公司为甲方，蔡永烽为乙方签订中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市沙溪镇圣狮村耕作区华南（中山）苗木交易中心X期X区X号地块，合计13.56亩（其中实租面积12.79亩，公摊面积0.77亩）用于经营花卉苗木种植使用，租赁期限自2013年1月1日起至2027年1月31日止，甲方转租流转方式给乙方；流转价款为：2013年1月1日至2015年12月31日，每年流转价款115260元；2016年1月1日至2018年12月31日，每年流转价款132549元；2019年1月1日至2021年12月31日，每年流转价款152431.35元；2022年1月1日至2024年12月31日，每年流转价款175296.09元；2025年1月1日至2027年1月31日，每年流转价款201590.55元；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清当年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交54240元作为租赁保证金，在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后，甲方退还该保证金给乙方；乙方应承担公共服务管理费，按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收；乙方每年按月向甲方缴交管理费，具体缴交时间以甲方发送的缴款通知书为准，逾期不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金，逾期3个月视为乙方违约；合同期内，甲方不得收回租赁土地，乙方不得中途退包，否则作违约处理，若甲方违约造成乙方的损失由甲方负责，乙方违约则甲方没收乙方保证金，作为补偿甲方的经济损失；乙方逾期缴纳租金，应按逾期额以每日1‰计付违约金给甲方，逾期两个月仍未交清租金款项的视为乙方违约；合同还约定了其他事项。该合同甲方处有盛道公司的盖章，乙方处有蔡永烽的签名及捺印。同日，华南（中山）苗木交易中心出具华南（中山）苗木交易中心（X地块）费用清单，载明租地合计面积13.56亩，租金2013年免租一年，水电设施费租赁时一次性缴纳6780元，水电开户费1500元，管理费共1789.92元（送），招牌费用1500元（送），翻地费用共7674元，押金共54240元（合同期满后退还），以上合计70194元。被告租赁上述土地后，未按时支付租金（流转价款）。2016年4月18日，盛道公司委托广东香山律师事务所向蔡永烽发出律师函，函告蔡永烽截至发函当日尚欠盛道公司租金、管理费、水电费及相应的滞纳金合计94451.35元，并敦促蔡永烽于该函发出之日起3日内与盛道公司协商并付清拖欠的费用。快递单回执显示，盛道公司向蔡永烽寄出上述律师函。盛道公司提交的华南苗木交易中心租户水电费通知单5份，显示蔡永烽2015年12月至2016年4月欠盛道公司水电费合计1028.05元。盛道公司催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为土地承包经营权出租合同纠纷。盛道公司与蔡永烽之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现盛道公司已履行交付土地的义务，蔡永烽未按时支付租金（流转价款）及管理费及水电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为1.蔡永烽应否向盛道公司支付租金、管理费、水电费及金额；2.租赁保证金应否退还；3.盛道公司应否赔偿蔡永烽损失81300元。结合双方诉辩主张及本院查明事实，本院分析如下：一、关于租金的问题。双方签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“2013年1月1日至2015年12月31日，每年流转价款115260元；2016年1月1日至2018年12月31日，每年流转价款132549元”，庭审中蔡永烽确认没有交纳2015年、2016年租金并辩称合同约定每年的12月15日前交纳当年租金，因盛道公司起诉后，盛道公司将其赶离涉案场所，蔡永烽没有交纳当年租金，且盛道公司将其树木扣留在涉案土地上。蔡永烽对其陈述未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。庭审中，双方均确认合同于2016年7月28日解除，本院予以确认。因此，蔡永烽应向盛道公司支付2015年及2016年17月的租金，2015年租金应交租金为115260元，盛道公司确认蔡永烽已交纳33500元，剩余81760元未交纳；2016年17月租金为77320.25元（132549÷12×7）。盛道公司请求蔡永烽向其支付2015年租金81760元、2016年17月租金77320.25元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。双方签订的合同约定“乙方逾期缴纳租金，应按逾期额以每日1‰计付违约金给甲方；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清当年的流转价款”，故盛道公司请求蔡永烽从2015年12月16日起至付清之日止以拖欠2015年租金81760元为基数、从2016年8月1日起至付清之日止以拖欠2016年租金77320.25元为基数,均按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息的诉讼请求，符合双方约定，也未违反法律规定，本院予以支持。关于管理费的问题。盛道公司主张管理费每亩18元符合市场标准，并未违反相关法律、行政法规的相关规定，盛道公司主张2015年管理费为2928.96元（18×13.56×12）、2016年17月管理费为1708.56元（18×13.56×7），符合法律规定，本院予以支持。双方签订的合同约定“乙方每年按月向甲方缴交管理费，具体缴交时间以甲方发送的缴款通知书为准，逾期不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金”，故盛道公司请求蔡永烽从2015年12月16日起至付清之日止以拖欠2015年管理费2928.96元为基数、从2016年8月1日起至付清之日止以拖欠2016年管理费1708.56元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于水电费的问题。盛道公司称蔡永烽尚欠其2015年12月至2016年4月水电费合计1028.05元，并提交华南苗木交易中心租户水电费通知单拟证实，盛道公司称水电费已由其垫付，但并未提交相关证据予以证明，本院不予采信。盛道公司请求蔡永烽向其支付2015年12月至2016年4月水电费合计1028.05元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。二、关于租赁保证金的归属问题。双方签订的土地使用权租赁合同约定“乙方逾期缴纳租金，应按逾期额以每日1‰计付违约金给甲方，逾期两个月仍未交清租金款项的视为乙方违约；乙方违约则甲方没收乙方保证金，作为补偿甲方的经济损失”，蔡永烽拖欠租金、管理费等，其行为已构成违约，根据双方签订的合同约定，盛道公司有权没收蔡永烽交付的保证金54240元。蔡永烽辩称以没收保证金54240元作为违约金过高，即使计算盛道公司的损失也应以实际发生的损失为限，但租赁保证金的条款是作为对违约方的惩罚，没有明显过高。因此，盛道公司请求蔡永烽交纳的保证金54240元归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。蔡永烽请求盛道公司退还租赁保证金54240元及利息的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。三、关于盛道公司应否赔偿蔡永烽损失81300元的问题。蔡永烽称其损失是估计得出，并没有提交相关证据予以证实，本院不予采信。蔡永烽请求盛道公司向其赔偿损失81300元及利息的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山盛道休闲农业发展有限公司与被告蔡永烽于2013年1月28日签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同；二、被告蔡永烽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2015年租金81760元、管理费2928.96元及逾期利息（从2015年12月16日起以上述费用总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、被告蔡永烽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2016年17月租金77320.25元、管理费1708.56元及逾期利息（从2016年8月1日起以上述费用总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；四、被告蔡永烽交纳的保证金54240元归原告中山盛道休闲农业发展有限公司所有；五、驳回原告中山盛道休闲农业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告蔡永烽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元（原告中山盛道休闲农业发展有限公司已预交），由原告中山盛道休闲农业发展有限公司负担16元，被告蔡永烽负担4569元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山盛道休闲农业发展有限公司；反诉案件受理费1505元（反诉原告蔡永烽已预交），由反诉原告蔡永烽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一六年十一月二十五日书 记 员  邹安妮陈奇