北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01670号
上诉人（原审被告、反诉原告）周纯良，女，1970年9月28日出生。
委托代理人许胜忠，北京市格文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王艳光，男，1956年11月19日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张秀芹，女，1958年6月4日出生。
上诉人周纯良因与被上诉人王艳光、张秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第05339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周纯良的委托代理人许胜忠，被上诉人王艳光、张秀芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，王艳光、张秀芹起诉至原审法院称：我二人系夫妻。2013年7月，我二人通过杨××开办的信息咨询部（以下简称信息部）得知周纯良出售房屋的信息。经信息部人员杨××和王××介绍，我二人与周纯良签订房屋买卖合同，约定我二人以95万元的价格购买周纯良所有的4号房屋。签订合同当日，我二人给付周纯良定金1万元，并支付杨××、王××信息服务费9500元。此后，我二人筹措资金准备交付尾款，在向周纯良提出对房屋买卖合同进行网签时，周纯良表示该房屋因设有抵押贷款暂时不能网签和过户。我二人再三询问解除抵押后能否网签和过户，但周纯良和信息部人员均明确表示该房屋不能上市交易，无法办理网签和过户。周纯良明知其出售的房屋属房管机构限制出售，但仍然出售，致使我二人无法实现物权。因房屋买卖合同已履行不能，故诉至法院，要求解除我二人与周纯良签订的房屋买卖合同；并要求周纯良双倍返还定金2万元以及信息服务费9500元。
周纯良辩称：王艳光、张秀芹所述与事实不符。首先，在我发布出售房屋的信息后，我与王艳光、张秀芹于2013年7月25日签订房屋买卖合同。签订协议时，信息部人员告知房屋不能过户，双方为此在合同中手写补充条款，而我此前并不知晓出售的房屋不能过户，故我在房屋买卖过程中不存在欺诈，合同内容系双方真实意思表示，不具备法定解除要件。其次，王艳光、张秀芹主张返还信息服务费的主体存在错误，该费用并非我收取，应由信息部负责返还。再次，在签订房屋买卖合同后，我依约将房屋贷款还清，并解除抵押，我已履行全部合同义务，但王艳光、张秀芹并未如约给付房款，后于同年9月5日告知我不再购买房屋。综上，我在房屋买卖过程中不存在违约情形，故不同意王艳光、张秀芹的诉讼请求，请法院予以驳回。另因王艳光、张秀芹未履行合同义务应承担违约责任，故提出反诉，要求王艳光、张秀芹给付我违约金95000元。
王艳光、张秀芹针对周纯良的反诉辩称：周纯良在明知4号房屋无法办理过户的情况下，仍将房屋出卖给我二人，故我二人不存在违约情形，据此不同意周纯良的反诉请求。
原审法院经审理查明：王艳光、张秀芹系夫妻。4号房屋系周纯良以按揭贷款方式购得，该房屋建筑面积85.64平方米。周纯良在购买房屋后办理了转移登记，房屋所有权状况为周纯良单独所有。经信息部和北京荣瑞吉祥信息服务部介绍，王艳光、张秀芹得知周纯良欲出售4号房屋的信息。2013年7月25日，周纯良（甲方）与王艳光、张秀芹（乙方）签订房屋买卖协议，约定：一、乙方以95万元的价格购买甲方所有的4号房屋；二、付款方式为全款购房；三、乙方于2013年7月25日支付甲方购房定金1万元，并于2013年8月31日前支付甲方购房款94万元；五、乙方将首付款交付甲方后，甲方在2013年8月31日内完成解除该房屋的抵押贷款手续；九、信息部收取乙方居间费9500元；十四、如甲方违约，双倍返还乙方所交定金和服务费，并按房屋成交价的10％赔偿乙方违约金；如乙方违约，购房定金和服务费不退，并按房屋成交价的10％赔偿甲方违约金。在协议尾部，王艳光、张秀芹与周纯良签订补充条款，约定：此房如果将来可以办理过户手续，甲方无条件配合乙方办理过户，乙方负责过户当中甲方的费用；甲方确定此房为自己单独所有；乙方在签订此合同当中已经确认甲方的所有证件属实，甲方全款收到当天把房产证交给乙方。协议签订当日，王艳光、张秀芹给付周纯良购房定金1万元，并支付信息服务费9500元。同年8月7日，周纯良将4号房屋原有的贷款全部还清，并于同年8月28日解除抵押。此后，因4号房屋无法办理转移登记手续，王艳光、张秀芹于2013年9月5日向周纯良发出不再购买房屋的信函，但周纯良拒绝返还定金，双方为此发生纠纷。诉讼过程中，周纯良已将4号房屋转卖他人。
对于房屋买卖协议中补充条款的涵义，双方各执一词。王艳光、张秀芹认为，因签订协议时房屋贷款尚未还清，且房屋处于抵押状态，故暂时无法办理转移登记，待还清贷款后即可办理。周纯良认为，补充条款与房屋抵押并无关系，信息部人员在买卖双方签订协议时已明确告知4号房屋无法办理转移登记，但未告知具体原因。
经法院向北京市平谷区住房和城乡建设委员会核实，证实因平谷镇××居民西小区所占用的土地属农民集体所有的土地，尚未经过合法的征收程序转为国有土地，即尚未向国家缴纳土地出让金，故对于已经办理房屋所有权证的，停止办理转移、变更、抵押等手续。
原审法院经审理认为：合同无法实际履行，致使合同目的不能实现，当事人可以要求解除合同。本案中，王艳光、张秀芹与周纯良对于房屋买卖协议中补充条款的理解存在分歧，对于4号房屋能否实际办理转移登记亦未能作出明确约定；而经法院调查核实，因平谷镇××居民西小区相关土地审批手续尚未办理齐全，诉争的4号房屋目前无法办理转移登记手续，故该房屋买卖协议已无法实际履行，王艳光、张秀芹行使物权的合同目的亦不能实现；另基于周纯良已将房屋转卖他人的事实，现王艳光、张秀芹要求解除房屋买卖协议的诉讼请求于法有据，法院予以支持。因诉争的4号房屋无法办理转移登记这一后果并非王艳光、张秀芹与周纯良双方自身的违约行为所导致，故王艳光、张秀芹要求双倍返还定金，以及周纯良要求王艳光、张秀芹支付违约金的请求均于法无据，法院均不予支持。因收取信息服务费的主体为信息部，王艳光、张秀芹要求周纯良返还信息服务费这一主张存在主体错误，故法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除王艳光、张秀芹与周纯良签订的房屋买卖协议。二、周纯良于本判决生效后七日内，返还王艳光、张秀芹购房定金一万元。三、驳回王艳光、张秀芹其他诉讼请求。四、驳回周纯良的反诉请求。
原审法院判决后，周纯良不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项、第四项，改判支持周纯良在原审的反诉请求。其上诉理由是：原审法院认定事实不符，无充分证据支持，适用法律错误，程序违法。促成双方达成房屋买卖协议的信息部向王艳光、张秀芹明确了房屋暂时不能办理产权转移登记的事实，并且说明不是因周纯良按揭贷款还存在抵押的情形造成的。房屋买卖协议的手写部分明确了该事实。双方当事人签订合同，是双方当事人真实意思的表示，并且该合同不违反法律的规定，属于有效合同。有效合同，不因行政机关存在暂时的限制履行条件而免除违约方的违约责任。王艳光、张秀芹在签订合同后，未按合同约定付款，并要求解除合同，且解除合同不是法定的条件，也非合同约定的条件，因此其行为明确构成违约，依法应当承担违约责任。原审法院对周纯良的反诉请求并未实质审理就做出判决。故请求撤销原审判决，依法改判。
王艳光、张秀芹同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方的陈述；王艳光、张秀芹提交的房屋买卖协议、信息服务费收据、定金收据；周纯良提交的通知书、房屋买卖协议、还清贷款证明、借款合同、房屋所有权证（复印件）等在案予以证明。
本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同无法实际履行，致使合同目的不能实现，当事人可以要求解除合同。王艳光、张秀芹与周纯良签订的房屋买卖协议对于4号房屋能否实际办理转移登记未作出明确约定，而经原审法院调查核实，因平谷镇××居民西小区相关土地审批手续尚未办理齐全，4号房屋目前确无法办理转移登记手续，故双方签订的房屋买卖协议现无法实际履行，王艳光、张秀芹行使物权的合同目的不能实现，王艳光、张秀芹要求解除房屋买卖协议的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持并无不当。因4号房屋无法办理转移登记并非王艳光、张秀芹与周纯良双方自身的违约行为所导致，故双方解除房屋买卖协议之后，周纯良应返还王艳光、张秀芹购房定金1万元。周纯良主张王艳光、张秀芹存在违约行为，证据不足，其要求王艳光、张秀芹支付违约金的请求，于法无据，原审法院未予支持亦无不当。综上所述，周纯良的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费269元，由王艳光、张秀芹负担244元（已交纳），由周纯良负担25元（本判决生效后十日内交纳）。
反诉案件受理费1088元，由周纯良负担（已交纳）。
二审案件受理费2400元，由周纯良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 胡林强
代理审判员 赵 卉
二〇一四年二月十九日
书 记 员 刘艳辉