上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第889号
原告脱普日用化学品（中国）有限公司。
法定代表人洪振辉。
委托代理人彭满元，上海银盛律师事务所律师。
被告王海刚。
委托代理人王翯滨。
被告王翯滨。
委托代理人刘芥鑫，上海宝申理律师事务所律师。
原告脱普日用化学品（中国）有限公司（以下简称“脱普公司”）诉被告王海刚、王翯滨房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判。本院于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告脱普公司的委托代理人彭满元，被告王翯滨并作为被告王海刚的委托代理人，被告王翯滨的委托代理人刘芥鑫到庭参加诉讼。当日，两被告提出反诉，因未缴纳反诉费，经本院口头裁定视为撤诉。后本案依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告脱普公司的委托代理人彭满元，被告王翯滨的委托代理人刘芥鑫到庭参加诉讼，被告王海刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告脱普公司诉称，2012年12月3日，原告与第一被告签订租赁合同，原告将本市长宁区仙霞路XXX号七层西部房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给第一被告经营酒吧，租赁期限自2012年12月3日至2018年1月21日（免租期2012年12月3日至2013年1月21日），租金从承租日起至2015年1月21日每月为人民币45，000元，逾期支付违约金按日租金10%支付，如逾期支付导致合同解除应另行承担免租期间的租金损失，累计逾期支付超过30天，出租方可解除合同。租赁合同由第二被告担保，承担连带保证责任。合同签订后，原告按约将涉讼房屋交付两被告，但被告自承租起均不能按期支付租金，均需原告多次催讨才勉强逾期支付，现被告拖欠租金不付，给原告带来重大经济损失，原告的诉讼请求经增加为，要求判令：1、解除原告与第一被告签订的租赁合同；2、第一被告支付自2013年11月22日起至实际搬离日止的租金，暂计到2014年6月5日为292，500元；3、第一被告支付自2012年12月3日至2013年1月21日免租期租金75，000元；4、第一被告赔偿延迟支付租金违约金，自2013年11月30日起至实际搬离日止，按日租金的10%计算；5、第一被告支付水电费、物业费、垃圾清运费合计67，870.48元；6、第一被告支付违约金90，000元；7、第二被告对上述债务承担连带清偿责任。
被告王海刚、王翯滨共同辩称，同意解除租赁合同，认可租赁合同在2014年1月7日解除。因原告多次停电，自2013年10月25日起彻底停止供电，被告就处于不经营状态，涉讼房屋处于原告实际控制中，被告要搬涉讼房屋内的物品，原告不让搬，造成租金无法支付原告也有一定的责任，如果原告不采取停水停电，被告可以正常经营，也没有较大损失，故不同意支付租金；租赁合同中约定给予被告装修的合理期限，被告不同意支付免租期的租金；不同意支付延期付款违约金，且违约金约定过高，请求法院予以调整；原告既主张逾期付款违约金又主张解约违约金，系重复主张；水电费、物业费、垃圾清运费不应由原告主张，原告的主体资格不符，且被告没有经营，不应支付物业费。因原告对被告采取停水停电的行为使得事态恶化，造成合同解除的最终原告也有责任，故不同意原告的诉讼请求。若有付款义务，第二被告同意对第一被告承担连带责任。
经审理查明，两被告系姐弟关系。原告为上海市长宁区仙霞路321、327号房屋的权利人。2012年12月3日，原告（甲方）与第一被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将本市长宁区仙霞路XXX号七层西部建筑面积454平方米综合办公楼出租给乙方作为酒吧使用；租赁期限自2012年12月3日起至2018年1月21日止；月租金45，000元，每月17日前支付下一个月的租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金即90，000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方不得转租；双方在补充条款中约定，乙方的免租期自2012年12月3日至2013年1月21日，免租期内的水、电、煤气、通讯费、清洁（垃圾清运）、物业管理费等由乙方自行承担；前二年内租金不变（2013年1月22日-2015年1月21日）；甲方收到乙方支付的保证金及第一个月（2013年1月22日至2013年2月21日时段）房租后交房；乙方需提前5日支付后一个月租金，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金10%支付违约金，累计逾期超过30天的，则甲方有权单方面解除合同，同时可以要求乙方承担违约责任，违约金为当年月租金的二倍（若因乙方逾期支付租金导致甲方解除合同的，乙方除应支付上述违约金外，还应承担甲方免租期的租金损失）；乙方承租期间，由乙方使用涉讼房屋所产生的水、电、煤气、通讯、清洁（垃圾清运）、物业管理费等费用由乙方自行承担。上述费用由乙方按国家相应部门或物业管理公司出示的票据按月支付至相应部门。租赁期满，乙方需出示承租期最后三个月水、电、煤气、通讯等费用之缴费凭据，由甲方核实后7天内将乙方已支付之房租保证金无息退回乙方。乙方因逾期支付本条中所列费用而造成国家相应部门或物业公司以书面形式向甲方追讨的，乙方同意授权甲方对承租物业予以停水、停电。
同日，第二被告出具保证协议，愿意为第一被告的上述房屋租赁履约行为承担无限连带保证责任，保证期限同租赁时间，保证范围包括但不限于主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等。
上述房屋租赁合同签订后，原告按约向被告交付涉讼房屋，被告向原告支付了租赁保证金，但被告从2013年2月22日至3月21日的月租金就存在延迟支付情况，2013年8月，被告因资金问题开始不付租金，同时拖欠部分物业管理费和水、电费等费用。同年9月2日，被告向原告支付了15，000元，同月12日又支付了5，000元，合计20，000元，此后未再支付任何费用。2013年9月12日、10月23日，原告分别向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金、违约金和公用事业费，要求被告在收函后尽快支付。
期间，因被告拖欠物业管理费和水、电等费用，物业公司于2013年10月11日至15日对涉讼房屋停水停电5天（保留了鱼缸用电），同月25日，物业公司向被告催讨物业管理费和水、电等费用未果，再次停水停电至今。2013年11月26日，原告向本院提起诉讼，以第一被告未按约支付租金为由，要求第一被告立即支付从2013年8月22日起至2013年11月21日止的欠租合计115，000元，并按约向原告偿付违约金38，550元。第一被告对拖欠租金的事实及金额没有异议，表示在原告的授意下物业公司自2013年9月开始就对涉讼房屋停水停电，致使其无法经营，认为停水停电期间的租金不应该支付，违约金也约定过高，请求驳回原告主张的在停水停电期间的租金和违约金的诉讼请求。该案经审理，本院认为，被告构成违约，物业公司对被告停水停电并无不妥，即便系原告要求物业公司停水停电也符合合同约定情形。2014年2月14日，本院作出（2013）长民三（民）初字第2664号民事判决，支持原告全部诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉。
期间，被告仍未向原告支付任何费用，原告于2014年1月初向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，表示被告在合同履行期间严重缺乏履约诚信，屡次逾期支付租金和物业管理费及公用事业费等费用，原告多次催讨、向法院提起诉讼的情况下，被告仍置之不理，被告的行为已构成严重违约，郑重通知被告双方签署的租赁合同于2014年1月7日正式解除；被告于2014年1月10日前搬离并将涉讼房屋使用权交还原告，被告在搬离前应支付完毕欠租、逾期支付租金违约金、免租期租金、违约金及物业管理费和公用事业费用等。被告自认于2014年1月7日收到该通知书。2014年1月15日，原告向本院递交本案诉状。因被告未积极履行前案已生效的判决内容，并将部分物品从涉讼房屋内搬离，原告遂向本院申请强制执行，经原告申请，由本院对涉讼房屋内现有财产进行清点并查封。期间，涉讼房屋内鱼缸里饲养的动物因无水电供应而死亡。经原告申请，对涉讼房屋内设备等固定资产进行评估，评估价值为20，588.24元。
另查明，2013年9月5日，物业公司向原、被告发出《关于催缴物业费用的专函》，表示截至2013年8月31日，七楼经营者拖欠三个月物业费、水电费共计32，804.94元，言明水、电费用已由物业公司代缴，物业公司没有为经营者垫资的义务；物业公司多次电话、短信联系到相关负责人，均无回复；要求七楼经营者及时缴纳拖欠的费用，若仍无视催款要求，在征得相关业主意见后，物业公司将采取停水停电的措施。2013年10月8日，物业公司经理在给第二被告的微信中表示“节前已书面形告知你们，但无人理睬，直至今日，半小时接到你房东电话，由房东决定停西七楼电源，具体你可电知房东一切事宜，但停电后一切损失由您本人负责”。2014年1月12日，物业公司出具通知，言明截至2014年1月，被告拖欠水、电、物业费、垃圾清运费合计67，870.48元。
审理中，原、被告双方对房屋租赁合同于2014年1月7日解除无异议。原告对被告支付的租赁保证金表示同意在本案中一并处理，予以抵扣被告应付的欠款。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、保证协议、（2013）长民三（民）初字第2664号上海市长宁区人民法院民事判决书、《关于催缴物业费用的专函》、《律师函》及邮寄凭证、《房屋租赁合同解除通知书》、《东昊物业公司有关物业费通知》、《通知》、评估报告，被告提供的手机微信等证据以及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约将涉讼房屋交付给被告，但被告未能按约每月按期向原告支付租金，并拖欠水电费、物业费等费用，被告已经构成违约。被告亦未主动履行前案生效判决，并继续拖欠原告租金，拒不支付水电费、物业费、垃圾清运费。被告欠付租金累计逾期超过30天，原告依约向被告发出解除通知，告知被告租赁合同于2014年1月7日正式解除，被告对此没有异议。租赁合同补充条款第三条对原告有权单方面解约作了约定，同时约定原告可以要求被告承担违约责任，违约金为月租金的二倍，被告除应支付上述违约金外，还应承担原告免租期的租金损失。故原告要求确认与被告解除租赁合同，要求被告支付欠租、同时支付相当于月租金二倍的违约金及免租期租金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。至于逾期付款违约金不能与解约违约金同时适用，被告对此的抗辩意见，本院予以采纳。租赁合同补充条款第四条约定，被告使用涉讼房屋所产生的水、电、煤气、通讯、清洁（垃圾清运费）、物业管理费等费用由被告自行承担。被告拖欠水电费、物业费、垃圾清运费属实，原告要求被告支付，于法不悖，本院予以支持。至于对被告采取停水停电措施，符合合同约定情形，并在业已生效的（2013）长民三（民）初字第2664号本院民事判决书中加以认定，故被告抗辩不支付停水停电期间的租金的意见，本院不予采纳。原、被告对涉讼房屋的租赁保证金均同意在本案中一并处置，折抵租金，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告脱普日用化学品（中国）有限公司与被告王海刚于2012年12月3日就上海市长宁区仙霞路XXX号七层西部建筑面积454平方米房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年1月7日解除；
二、被告王海刚应于本判决生效之日起十日内，按月租金人民币45，000元标准向原告脱普日用化学品（中国）有限公司支付自2013年11月22日起至实际搬离日止的租金（被告王海刚支付的房屋租赁保证金人民币90，000元抵扣租金）；
三、被告王海刚应于本判决生效之日起十日内，向原告脱普日用化学品（中国）有限公司支付自2012年12月3日起至2013年1月21日止免租期的租金合计人民币75，000元；
四、被告王海刚应于本判决生效之日起十日内，向原告脱普日用化学品（中国）有限公司支付水电费、物业费、垃圾清运费合计人民币67，870.48元；
五、被告王海刚应于本判决生效之日起十日内，向原告脱普日用化学品（中国）有限公司支付违约金人民币90，000元；
六、被告王翯滨对被告王海刚上述付款义务承担连带清偿责任；
七、驳回原告脱普日用化学品（中国）有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币4，170元，由被告王海刚负担。
案件受理费人民币11，180.30元，由被告王海刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年九月五日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。