山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第47号
上诉人（原审原告）济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陆亚范，董事长。
委托代理人贾明君、王琳琳，山东德衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）颜廷立，男，1987年5月10日出生，汉族，住济南市。
委托代理人颜卫星（系上诉人颜廷立之父），男，1961年3月22日出生，汉族，无业。
委托代理人华勇，山东泺源律师事务所律师。
上诉人济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）因与上诉人颜廷立物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人济南乐盈物业管理有限公司委托代理人贾明君、王琳琳，上诉人颜廷立委托代理人颜卫星、华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年5月25日，颜廷立作为乙方与济南汇泉新世界置业有限公司作为甲方签订《商品房买卖合同》，购买济南汇泉新世界置业有限公司开发的位于济南市某区某巷X号的某广场某区XXX室，面积122.35平方米，房屋总价款为1472898.24元，成为该房屋业主。双方约定于2007年6月30日交房。其中第八条约定，乙方同意由甲方选定的物业管理公司负责整个项目的安全卫生等物业管理工作，并遵守有关物业管理的有关规定，按时交纳物业管理费用。乐盈物业公司系济南汇泉新世界置业有限公司选定的涉诉房屋的前期物业管理公司，双方于2007年4月27日签订《物业管理服务合同》，约定乐盈物业公司为济南市某区某巷X号的某广场某区的物业服务公司，物业收费标准按照0.2元／天／平方米。2007年6月30日交房时，开发商济南汇泉新世界置业有限公司要求颜廷立与乐盈物业公司签订《物业管理服务合同》，颜廷立对于物业合同中约定的0.29元／平方米／天的物业费价格有异议，当场说明不能接受此价格，双方为此僵持不下，开发商为此推迟至12月29日才向颜廷立交付涉诉房屋。后因颜廷立始终未签《物业服务管理合同》，乐盈物业公司因此不允许颜廷立使用涉诉房屋，亦不提供水电，不让装修。为此，颜廷立于2009年诉至法院，要求济南汇泉新世界置业有限公司支付逾期交房违约金。原审法院依法判令济南汇泉新世界置业有限公司向颜廷立支付自2007年7月1至12月29日的逾期交房违约金79536.5元。济南汇泉新世界置业有限公司不服，上诉至济南市中级人民法院，2010年8月10日，济南市中级人民法院作出（2010）济民一终字第793号判决书，维持了原审法院的判决。后济南汇泉新世界置业有限公司申诉至山东省高级人民法院，此案最终于2011年5月22日经高院调解，以和解结案。2011年5月3日，乐盈物业公司允许颜廷立缴纳房屋装修押金，对涉诉房屋装修并进入使用。由于双方一直未签订《物业管理服务合同》，且颜廷立与济南汇泉新世界置业有限公司的诉讼至2011年5月结束，故颜廷立一直未向乐盈物业公司交纳物业费。乐盈物业公司于2013年1月29日诉至原审法院。另查，颜廷立于2011年5月3日至2012年12月，共拖欠物业费20225.5元，拖欠水费公摊费用847.9元，电公摊费用4058.7元。
原审法院认为：乐盈物业公司系涉诉小区济南市某区某巷X号的某广场某区的前期物业服务公司，颜廷立所有的某广场某区XXX室系在乐盈物业公司的物业服务范围内，双方虽未签订物业服务合同，乐盈物业公司已依照与开发商济南汇泉新世界置业有限公司的约定，按照物业管理服务内容及标准，全部、规范地履行了物业管理服务项目，颜廷立也已认可并接受了乐盈物业公司的物业管理服务，且颜廷立自2011年5月3日进入涉诉房屋后亦未对其物业服务表示异议。故颜廷立应按照双方的约定自2011年5月至今缴纳物业费及水电公摊费用。对逾期未交的物业费，颜廷立亦应依照《物业管理服务协议》的约定承担滞纳金。对于2007年12月交房至2011年5月期间的物业费，因双方因此产生的诉讼已经山东省高院调解以和解结案，且乐盈物业公司在此期间并未准许颜廷立使用涉诉房屋，故乐盈物业公司要求颜廷立交纳这段期间的物业费理由不足，原审法院不予支持；同时因双方对滞纳金的约定过高，原审法院依法调整为按照人民银行逾期贷款利率的1.3倍予以计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、第八十条、第八十三之规定，判决：一、被告颜廷立于本判决生效之日起十日内向原告济南乐盈物业管理有限公司交纳物业费20225.5元（自2011年5月至2012年12月）；二、被告颜廷立于本判决生效之日起十日内向原告济南乐盈物业管理有限公司交纳水公摊费用847.9元（自2011年5月至2012年12月）；三、被告颜廷立于本判决生效之日起十日内向原告济南乐盈物业管理有限公司交纳电公摊费用4058.7元（自2011年5月至2012年12月）；四、被告颜廷立于本判决生效之日起十日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付拖欠物业费的逾期付款违约金（以20225.5元为基数，按照人民银行逾期贷款利率的1.3倍计算（自2011年5月1日计算至本判决生效之日）；五、驳回原告济南乐盈物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币880元，由原告济南乐盈物业管理有限公司负担400元，被告颜廷立负担480元，诉讼保全费1120元，由被告颜廷立负担。
上诉人乐盈物业公司不服原审判决上诉称：一、原审法院仅依据颜廷立提供的证明即认定乐盈物业公司未向颜廷立供水供电、不让其对房屋进行装修是错误的。该证明仅载明乐盈物业公司不予办理装修手续的原因是颜廷立未签订物业管理服务合同和提交装修方案报物业公司批准，并不能证明乐盈物业公司未向颜廷立供水供电。二、原审法院认定2007年12月至2011年5月期间的物业费，已经山东省高院调解结案错误。颜廷立的诉讼系其与房屋开发商之间因逾期交房引发的争议，与乐盈物业公司无关。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
上诉人颜廷立不服原审判决上诉称：一、颜廷立并未与乐盈物业公司达成过每天每平方米0.29元收取物业费的协议，原审法院按乐盈物业公司提出的收费标准，判决颜廷立向其交纳2011年5月至2012年12月的物业费即没有合同依据，也没有法律依据。法院不能以判决的方式来确定两个平等的民事责任主体之间意思自治问题。颜廷立虽然十分无奈地接受了乐盈物业公司物业管理服务，但这不能代表我们认可并接受了物业公司单方面提出的价格。由于乐盈物业公司在物业管理中水、电均出现过多次问题，双方为此发生过纠纷（有报警纪录可查）。截止到乐盈物业公司起诉时，双方仍然在对价格进行协商。原审法院的一纸判决把双方当事人正在协商的相关条款确定为法定的条款，十分错误。而且还将双方从来没有约定的滞纳金，也成了判决的一项，更是十分的错误。二、关于水、电公摊问题。在颜廷立与济南汇泉新世界置业有限公司的购房合同中并没有相关的约定。而颜廷立在2011年5月开始使用相关物业后，乐盈物业公司也从来没有通过任何形式告知本人相关的水电公摊问题。原审法院对乐盈物业公司出示的相关水电公摊作出判决，违反了法律规定。综上，请求二审法院明查，依法改判或发回重审。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人颜廷立自2007年12月29日自开发商处实际接受所购房屋后，由于与开发商选定的乐盈物业公司就物业管理的收费问题一直不能达成一致，导致上诉人颜廷立直到2011年5月3日才开始实际使用房屋的事实清楚，本院予以确认。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人颜廷立实际使用房屋后，已经享受了由上诉人乐盈物业公司提供的相关物业服务。在颜廷立没有证据证实乐盈物业公司提供的服务存在违反其与开发商签订的《物业管理服务合同》相关约定的情况下，颜廷立以没有与上诉人乐盈物业公司就物业收费的标准达成一致为由拒绝支付其实际使用房屋期间的物业服务费，与法相悖，本院不予支持。乐盈物业公司在对各业主提供物业服务的过程中产生的部分水、电费公摊的费用，颜廷立作为接受物业管理服务的业主之一，应当据实分担。乐盈物业公司主张原审判决仅凭颜廷立提交装修申报表，即认定乐盈物业公司存在不为颜廷立使用物业正常供水供电情形，属于认定事实不清，由于乐盈物业公司未针对自己的主张提交相关证据证实，本院不予采信。原审判决根据颜廷立实际使用房屋的时间，判决颜廷立向乐盈物业公司支付拖欠的物业管理费并支付相应的逾期付款违约金并无不当。上诉人乐盈物业公司和上诉人颜廷立的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由上诉人济南乐盈物业管理有限公司负担880元，上诉人颜廷立负担1760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年六月二十日
书 记 员 白 雪