天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初1551号
原告：卢梦
委托诉讼代理人：武云朋，天津高航律师事务所律师。
被告：刘欣
委托诉讼代理人：马秋明，天津张盈律师事务所律师。
原告卢梦与被告刘欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢梦之委托诉讼代理人武云朋，被告刘欣及其委托诉讼代理人马秋明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢梦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商铺转让协议书；2.被告向原告返还部分转让金66000元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月4日，原、被告签订商铺转让协议书，约定被告将坐落于本市河西区凯德商场04层02号商铺转租给原告，租期自2016年9月1日至2017年9月14日止，被告一次性收取原告一年的商铺转让费120000元。2016年12月31日原告收到天津嘉茂中环商用设施开发有限公司发的通知函，告知自2017年1月1日起，解除其与被告签订的租赁合同，并强令要求原告于2017年1月15日前将凯德商场04层02号的租赁房屋腾空收回，并于2017年1月15日更换门锁，导致原告无法继续租赁此房屋。原告认为被告将其承租的店铺转租给原告，依法负有保证原告对店铺享有占有、使用、收益的义务。被告明知自己对店铺不享有转租权而转租店铺给原告，致使商场将原告正用于经营中的店铺封锁，因被告提供的店铺存在权利瑕疵，致使原告无法行使租赁权，故被告应对原告承担瑕疵担保责任和过失责任，即应对原告为实现合同目的而造成的损失，扣除原告实际使用店铺期间相应的转让费后进行返还。为维护原告合法权益，原告诉至法院。
原告卢梦提供如下证据：1.商铺转让协议书1份，证明被告将凯德商场店铺转租给原告的事实；2.收据1页，证明被告一次性收取原告转让金120000元；3.通知函1份，证明凯德商场已于2017年1月15日将店铺收回，原告无法继续承租的事实；4.照片4张，证明确实是由商场将店铺关闭。
被告刘欣辩称，不同意原告诉讼请求。被告与原告并非房屋转租法律关系，而是品牌转让关系。2015年6、7月份被告与炸鸡情侣品牌权利人当名（上海）餐饮有限公司，签订关于加盟该品牌的加盟商合同，约定被告有权通过加盟方式使用该品牌，被告将加盟费13万元及押金1万元交给该公司后被告开始用该品牌在涉案房屋经营，同时被告与案外人即嘉茂商场于2015年6月10日签署房屋租赁合同。2016年9月4日被告与原告就炸鸡情侣品牌使用权事宜签订商铺转让协议书，约定原告向被告支付12万元并通过获得诉争房屋租赁权的方式使用炸鸡情侣品牌。后被告积极配合原告的品牌转让事宜，并将当名公司收取被告的加盟商押金退给原告。后原告与当名公司签订品牌使用协议，获得该品牌加盟商资格。12万元作为商铺转让费实为被告向原告收取的其交给当名公司的加盟费。案外人嘉茂商场已通过收取卢梦的租金的方式认可原告为涉案房屋的新的承租人，原告与嘉茂公司已就涉案房屋建立租赁关系。原告在签订《商铺转让协议书》的过程中知悉被告并非房屋所有权人，商业风险应由原告自行承担。原告先行单方终止经营的行为是导致其发生损失的原因，且原告没有任何证据证明其存在66000元的损失。
被告刘欣向法庭提供证据如下：1.商铺转让协议书1份，证明原告在签订合同时已知被告非商铺权利人，12万元为转让费，原告自愿承担经营的一切后果；2.被告向原告退款9995元支付宝记录1页，证明被告已向原告退还炸鸡情侣加盟商押金9995元，综合商铺转让协议书的约定可证明原、被告双方是炸鸡情侣加盟商转让法律关系；3.房屋租赁合同1份，证明被告经营的品牌为“炸鸡情侣”；4.微信记录1页，证明2016年12月30日原告通过微信向被告表示不继续经营涉案店铺；5.通知函1份，证明原告2016年12月30日致电嘉茂商场表示将停止经营涉案店铺，该公司获悉后才发函。
案件审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、2，本院予以采信；证据3、4的真实性，本院予以确认。被告提供的证据1与原告提供的证据1相同，本院予以采信；证据2、3、5的真实性，本院予以确认；证据4需要其他证据予以佐证，本院不予采信。
根据双方当事人的陈述与采信的证据，本院认定事实如下：原告卢梦与被告刘欣原系房屋租赁合同关系。2015年6月10日被告与出租人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告承租坐落于天津市河西区凯德商场04层02号涉案商铺，用作经营“炸鸡情侣—小吃/外卖/果汁吧/面包店”，租赁期限自2015年9月15日至2017年9月14日止，合同约定被告未经书面同意不得以任何形式转租、分租。2016年9月4日，原、被告签订商铺转让协议书，约定被告将涉案商铺（包含商铺的营业执照、税务登记证等）转租给原告，租期自2016年9月1日至2017年9月14日止，原告一次性向被告支付转让费120000元，并代替被告向商场履行租赁合同，每月交纳该合同约定由被告交纳的租金等各项费用。2016年12月30日，原告因自身经营问题向商场管理公司提出准备闭店停业并询问退还租赁押金事宜。2016年12月31日天津嘉茂中环商用设施开发有限公司针对涉案店铺发出通知函，表示因被告擅自转租违反合同约定，自2017年1月1日起，解除其与被告签订的租赁合同，除已支付的租金及租赁保证金和其他费用不予退还外还应向出租方支付违约金，并强令要求于2017年1月15日前将凯德商场04层02号的涉案租赁房屋腾空收回，否则商场将按照合同约定于2017年1月15日采取搬出商铺物品、更换门锁的措施收回房屋。原告按照商场发出的通知函的要求在2017年1月15日前搬离了涉案商铺。原告认为被告明知其不得转租仍转租店铺给原告，致使商铺被商场收回封锁，被告提供的店铺存在权利瑕疵是双方协议不能履行的根本原因，故原告诉至本院，要求解除双方之间的转让协议并退还部分转让金。
结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、双方签订的商铺转让协议书是否有效；2、双方协议中约定的转让费是否包含被告交纳给商场的押金；3、原告要求被告退还部分转让金66000元的主张是否能得到支持。
本院认为，当事人订立合同应遵守法律的规定。本案中，被告刘欣在与出租人签订的房屋租赁合同中明确约定未经出租人书面同意不得以任何形式转租、分租，且出租人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司在被告刘欣将房屋转租后六个月内明确提出了异议。根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意而进行转租，出租人可以解除合同。如果出租人知道转租事实，且在六个月内未提异议的，转租合同有效，反之无效。据此，本院认为被告刘欣与原告卢梦签订的商铺转让协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，当事人也就无需请求解除合同，对原告的第1项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第2项诉讼请求，我国《合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告擅自转租显然存在过错。虽然庭审中原告主张其对被告无权转租不知情，也没有收到被告给付的被告与商场之间的租赁合同文本，但本院认为根据转让协议的内容原告需要代替被告向商场履行租赁合同，原告转让时理应获得了被告提供的租赁合同文本，其不可能对被告无权转租事宜不知情；退一步讲，即使按照原告自述的确实不知情，原告也存在签订转让协议时未审慎注意的过错。本院认为在签订转让协议书方面，双方都有过错。另外，在原告使用涉案商铺的过程中，因其自身的原因打算中途闭店停业，导致商场管理公司于2016年12月31日发出解除租赁合同收回商铺的通知函，并最终于2017年1月15日收回店铺封闭处理，此为原告存在的另一过错。综合考虑，本案中原、被告双方的过错行为与过错程度，本院判令被告酌情退还原告转让金26000元。
关于双方转让协议书中约定的转让费12万元的构成问题，原告主张12万元中包含被告向商场交纳5.6万元押金，如果原告不再经营时5.6万元押金退还原告；但双方协议书中未明确，被告对此也予以否认；原告没有提供充足证据证明，本院不予采信。关于被告主张12万元系“炸鸡情侣”品牌转让费的意见，与双方协议书的名称及约定内容均不相符，本院不予采信。庭审中，被告主张追加出租人天津嘉茂中环商用设施开发有限公司为本案第三人，本院认为合同具有相对性，按照双方的陈述与提供的证据，即可查明案情，无需追加第三人，该主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起5日内，被告刘欣退还原告卢梦商铺转让费26000元；
二、驳回原告卢梦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，适用简易程序减半后收取725元，由原告卢梦负担525元，由被告刘欣负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 赵战勇
二〇一七年三月二十九日
书记员 李 明
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。