北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06318号
原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路甲38号。
法定代表人谢拥军，总经理。
委托代理人孙晓炜，北京市中洲律师事务所律师。
被告北京万意服装百货批发城有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，董事长。
委托代理人金锡张，男，1963年9月4日出生，北京万意服装百货批发城有限公司副总经理。
委托代理人李淑军，男，1969年6月16日出生。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
�告北京君悦锦衣服装服饰有限公司（以下简称君悦公司）与被告北京万意服装百货批发城有限公司（以下简称万意服装公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理，原告君悦公司的委托代理人孙晓炜，被告万意服装公司的委托代理人金锡张、李淑军，第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君悦公司诉称：2010年5月至2014年3月31日，原告与被告签订多份《铺位租赁合同》，长期租赁位于昌平区立汤路东小口189号万意百货商场的铺位，用于经营服装服饰。在2014年2月，商场内多次发生停电、停水的情况，商场的产权方北京九洲祥龙商贸有限责任公司在商场内张贴公告，称因被告拖欠房屋租金，要求所有商户在2014年3月15日之前搬离商场，如不搬离，商场将自行拆除各商户的陈设和装修。至此，原告于2014年2月21日停止营业，人员和货物搬离了商场，在3月15日拆除了铺位内的部分装修。根据2013年原、被告方签订的还款协议书，被告应当在2014年3月15日偿还原告货款20万元，至今未还。根据《铺位租赁合同》第十三条一项一款之规定，如被告未能结清货款，应当支付日万分之二的违约金，直至还清之日止。原告长期租赁该铺位，为进一步扩大在商场的经营，于2013年9月对铺位进行了重新装修，装修费用共计52000元，因被告的违约行为造成铺位装修拆除，直接经济损失83336元，该损失应当由被告承担。因被告的违约行为给原告造成了直接的经济损失，按照上一年度的平均利润额，被告应当支付从2014年2月21日至2015年2月20日的经济损失67130元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、要求被告支付拖欠的货款200000元；2、要求被告偿还拖欠货款的违约金，按照日万分之二支付，从2014年3月15日至还清之日止；3、要求被告退还原告的保证金20000元；4、要求被告及第三人共同赔偿原告的装修费用83336元；5、要求被告及第三人赔偿原告的实际经济损失67130元；6、判令第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任；7、诉讼费由被告承担。
被告万意服装公司辩称：一、凡是属于2013年12月1日之前签约的，被告均予以确认，但具体数字需要进行核对；凡属于2013年12月1日之后签约的，全部诉讼请求被告均不予确认。二、原告诉称的事实理由与事实不符。迄今为止，被告万意服装公司并不同意第三人九洲祥龙公司行使合同单方解除权，更没有与九洲祥龙公司达成解除合同的共识。市场关闭的原因并非被告单方撕毁合同。2013年12月1日之前，被告与九洲祥龙公司达成了”合作经营”的协议，因细节问题，并未签订书面合作协议，但事实上2013年12月1日，九洲祥龙公司进驻被告万意服装公司的办公区并全面接管了被告万意服装的经营权，事实上履行了”合作经营”的口头协议，理应承担”合作经营”期间的一切后果乃至因其恶意行为造成的法律责任。三、第三人九洲祥龙公司在”合作经营”期间，不容推辞法律责任。九洲祥龙公司与万意服装公司合作经营是事实，其在”合作经营”期间以被告万意服装公司的名义行使经营权，进行对外招商活动，并以万意服装公司的名义与诸多商户签订了《铺位租赁合同》，并收取了商户定金、押金或租金，且擅自将资金全部转往自己的账户，而后又以万意服装公司欠租为由行使所谓的”单方解除权”，使得万意服装公司遭受了严重损失。第三人与被告签订的《房屋租赁合同》约定欠付租金超出10日的，视为拒付，其有权单方解除合同，被告万意服装公司也确实欠租超出了10天，甚至超出的时间更长，第三人九洲祥龙并未根据合同断然行使”单方解除权”而是与被告万意服装公司协商，最后事实上达成了”合作经营”的口头协议。第三人九洲祥龙的工作人员全面进驻万意服装公司的办公区，接管了全部财务、人事、招商、市场、运营等权利，这个”合作经营”的事实，是双方对被告万意服装公司欠付租金的一个处置方案，改变了原合同的约定，受到法律的保护，不得擅自变更。四、第三人九洲祥龙公司必须履行与万意服装公司签订的《房屋租赁合同》中关于”保证金”的用途约定。保证金的性质是给第三方造成损失的赔偿”保证”，是九洲祥龙公司对第三方承诺的”担保”。五、第三人九洲祥龙公司应履行向第三方支付损失款项的义务有法律依据、合同依据及事实依据。综上所述，被告万意服装公司表示，对原告的部分债务负有不可推卸的责任，但并没有恶意和过错，被告目前的经济状况，已无力支付原告的应付债务，请求法院判令九洲祥龙公司以保证金代为支付第三方损失。第三人九洲祥龙公司对在”合作经营”期间行使的代理管理权承担相应的责任，对其招商的商户承担损失赔偿的义务。
第三人九洲祥龙公司述称：第三人与原告没有任何契约合同关系，原告没有针对第三人的合同上的请求权。没有任何法律规定第三人与万意服装公司之间的合同要约定保护第三人的条款。基于合同的相对性原则，原告没有权利越过合同本身向第三人主张权利。第三人与万意服装公司针对第三方（次承租人）没有任何担保条款，没有义务针对原告与万意服装公司之间的债权债务承担法律责任。万意服装公司违反合同约定，第三人已行使�同中的解除条款，终止与万意服装公司的租赁合同，符合法律及合同上的约定。因第三人与原告没有任何合同契约关系，因此万意服装公司撤场后，第三人基于物权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利。因此造成原告损失，是原告与万意服装公司之间的债权债务关系，原告起诉第三人于法无据。第三人与被告之间的合同约定，该条保证金系为履约条款，即在合同履行过程中，第三人为确保合同履行而行使的选择权，与原告没有任何关系。且合同同时约定，万意服装公司超过十日未能支付租金，第三人有权解除合同，保证金不退。该条款表明，在第三人九洲祥龙公司行使单方解除权后，保证金直接转化为惩罚性违约金，归第三人九洲祥龙公司所有，第三人的处置权与其他非合同当事人没有任何关系。
经审理查明：2013年10月9日，万意服装公司（甲方）与君悦�司-王子密码（乙方）签订一份《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》，约定：甲、乙双方的合作项目为：品牌专柜合作营销；计租方式为：甲方按照乙方的月营业额以扣点方式以15%提取收益；经营位置为：北京市昌平区立汤路东小口镇189号万意百货二层奥特莱斯0219-0222号专柜；合同期限为半年，自2013年10月1日起至2014年3月31日止。销售款管理：采取甲方统一管理、统一收银、统一分配的方式对销售款进行管理。结算方式为：每月结算一次。每月15号（节假日顺延）甲方与乙方结算上月实际销售商品的货款并予以返还。第七条履约保证金，乙方在本合同签订后二日内向甲方支付履约保证金20000元。第十三条违约责任，甲方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、甲方不能按照合同约定的时间对乙方进行结款并且不能与乙方达成谅解的，每延迟一日应按照未结款金额部分的�分之二向乙方支付违约金；超过十日仍不能支付的，乙方有权解除本合同并不承担任何违约责任和经济责任；达成谅解的不按此办理。2、甲方不能履行对经营场所的物业管理、维护、维修义务，导致乙方无法继续履行合同的，应承担乙方因甲方过错而给乙方造成的直接损失（以合法有效凭证为据）。第十四条合同解除与终止，甲方有下列任何情形之一者，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担违约责任，赔偿乙方直接发生的实际损失并退还剩余租金及保证金。1、甲方对所用以合作经营的场地不拥有使用权，被产权人进行追索返还的；2、甲方未经书面告知且无故提前解除合同的；3、......合同签订后，原告君悦公司向被告万意服装公司交纳履行合同保证金20000元。2013年12月23日，万意服装公司负责人杜海云（甲方）与王子密码（乙方）签订一份《协议书》，内容是：甲乙双方经友好协商，就甲方返还乙方货款一事达成如下协议：一、甲方共拖欠乙方货款总金额为422197.96元，分3次返还：第一次于2013年12月23日返还100000元，第二次于2014年1月15日返还122197.96元，第三次于2014年3月15日返还200000元。二、甲方与乙方就拖欠货款一事双方互不追究责任；三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。该协议签订后，被告万意服装公司返还原告部分货款，第三次货款及保证金尚未退还。庭审中，原告主张被告及第三人赔偿装修费用83336元及经营损失67130元，其提交了装修报价单及出库清单等证明其损失数额。
另查，第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。第四条约定，本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置，包括由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、北京万意百货市场有限公司（丙方）、万意服装公司（丁方�签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现四方经过协商，自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方，乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担，《房屋租赁合同》的内容除上述主体变更外，其余内容保持不变。
再查，被告万意服装公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中发生争议，九洲祥龙公司将万意服装公司诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。
上述事实，有《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》、保证金收据、《协议书》、《房屋租赁合同》及《补�协议》及当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：原、被告之间签订的《奥特莱斯品牌专柜经营合同书》以及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定，履行相应义务。现被告万意服装公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，导致原告无法正常经营，应当认定被告万意服装公司违约。原告要求被告返还保证金及货款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告偿还拖欠货款违约金的请求，因双方在《协议书》中约定就拖欠货款一事双方互不追究责任，已经改变了原合同对货款违约金的约定，原告的主张没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求第三人赔偿装修损失及经营损失一节，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于原告主张的装修损失一节，本院根据原告装修时间、合同约定的经营期限以及租赁场地面积、装修情况等因素酌情予以确定。关于经营损失一节，依据不足，本院不予支持。关于原告要求第三人九洲祥龙公司承担赔偿责任一节，因被告与第三人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均约定了保证金的用途，故本院对原告要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，在500万元保证金范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司货款二十万元；
二、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司履约保证金二万元；
三、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司装修损失五千元；
四、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述债务在五百万元保证金范围内向原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司承担连带赔偿责任；
五、驳回原告北京君悦锦衣服装服饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百二十九元，由被告北京万意服装百货批发城有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。�上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一四年六月十三日
书 记 员 张传京