江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0605号
原告张业龙。
委托代理人李晓斌，上海申浩律师事务所律师。
被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码66763889-7。
法定代表人徐美芳，该公司总经理。
被告昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织结构代码62838188-1。
法定代表人谢乐民，该公司董事长。
被告昆山市华懋房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码75734758-3。
法定代表人谢乐民，该公司董事长。
委托代理人王莺，江苏华峡律师事务所律师，代理上述三被告。
原告张业龙诉被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）、昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法由代理审判员邓丽红独任审判，并于2014年3月20日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李晓斌、三被告的委托代理人王莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张业龙诉称：被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司均系一人有限公司（法人独资），被告温莎堡公司既为世贸公司之法人独资股东，又为被告华懋公司之法人独资股东。被告华懋公司采取销售与返租捆绑的方式，销售华懋大厦温莎堡假日广场1#楼楼盘2层及3层商铺，指定售后商铺由世贸公司统一租赁。2008年10月27日，原告与被告华懋公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定：原告购买被告华懋公司开发的“温莎堡假日广场1#楼”2层（XX号）28.39平方米，总价款为614280元，同日，原告与被告世贸公司签订一份《委托租赁经营协议》，约定：委托期为十年，前四年世贸公司“养”铺不支付租金，第五年度至第八年度每年年租金64661元，第九年度至第十年度年租金为72744元，自第五年度开始，按季度支付租金（每季度首日起10天内支付25%年租金），若逾期支付租金，承担违约金为应付而未付租金的日万分之二。原告按约履行了合同义务，但四年后，被告世贸公司仅支付了三个季度的租金，本应在2013年10月10日前支付的第五年度第四季度租金，迟至同年11月10日仅付了一半，另一半租金及2014年一季度（第六年度）的租金至今未付，合计拖欠24247.88元，原告认为被告世贸公司拒付租金的行为严重损害原告的合法权益，被告温莎堡公司、华懋公司与世贸公司混同一人，均应对世贸公司之债务承担连带责任，为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告世贸公司立即向原告支付租金24247.88元，同时支付2013年10月11日至2014年2月9日期间逾期违约金341.08元，另按日万分之二计付2014年2月10日至实际履行之日期间违约金；2、被告温莎堡公司、华懋公司对上述第一项请求承担连带责任；3本案诉讼费、保全费由三被告承担。审理中，因2014年第二季度的支付期限已过（合同约定2014年4月10日前支付），原告申请变更诉讼请求，变更为：1、判令被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司连带向原告支付租金40413.13元；2、三被告连带给付原告欠租金之日至法律文书确定给付之日期间按日万分之二计算的违约金（租金8082.63元自2013年10月11日起算、租金16165.25元自2014年1月11日起算，租金16165.25元自2014年4月11日起算）逾期支付迟延履行金；3、本案受理费、诉讼保全费均由三被告承担。
被告世贸公司辩称：1、原告交付给我方的商铺不具备租赁条件，在不具备租赁条件期间我方不应支付原告租金，原告所有的商铺因2008年10月28日修订了《消防法》及2008年《江苏省商业建筑设计防火规范》的实施，该商铺所在的1#楼消防安全疏散通道已不符合新法规的要求，必须增加疏散通道，该期间被告不应支付租金；2、我方自2013年4月起为原告所有商铺所在的1号恢复租赁条件采取的积极的行动，如：设计增加消防疏散通道、报规划审批、建设新增消防梯，直至今日该工程仍在进行中，我方保留向该建筑所有者主张建设、设计费用的权利；3、我方于2013年10月通过律师函的形式已告知了消防疏散通道不符合新法规的规定，该物业不具备租赁条件，我方将暂停支付租金。
被告温莎堡公司辩称：1、我方作为被告世贸公司的出资方，完成出资行为后，对其出资设立的有限责任公司享有分红的权利及在出资范围内承担有限责任的义务。我方虽系世贸公司的法人独资股东，但我方与世贸公司均系独立经营、单独核算，资产及经营并不存在混同行为；2、原告提交的证据并不能直接证明我方参与了商铺的开发及经营。商铺的开发是由华懋公司开发建设的，华懋公司与原告之间的商品房买卖合同也已经履行完毕，原告与世贸公司的委托租赁合同协议也与我方无关，我方不应承担该合同项下的任何责任。
被告华懋公司辩称：1、我方是经相关行政审批、依法设立的独立经营的公司，与世贸公司系同一股东投资设立，但与世贸公司不存在资产混同的情形；2、我方销售涉案商铺不存在捆绑销售行为，我方所开发的商铺每户面积均不大，购买者明知该商铺须集中经营才能获得较高的收益，我方建议由统一的专业公司经营，原因是业主自行租赁不可能比专业公司的收益更高，也不利于引进规模化的经营模式，因此我方建议统一经营的行为恰恰是为了业主利益的考虑，尽可能使业主所投资的物业获得更大收益。请求法院驳回我方承担连带责任的诉请。
经审理查明：2008年10月27日，原告张业龙与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、原告的商铺坐落于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第2层XX号，建筑面积28.39平方米，购房总价款为614280元，原告委托被告出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，原告同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、原告与被告世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，被告世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为原告委托被告世贸公司的代理报酬费用，若不足由原告赔偿补足；3、原告应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知原告办理交房手续之日的次日将该房屋交付被告世贸公司；4、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日；5、被告世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度每年租金为64661元，第九年度至第十年度每年租金为72744元；租金按季度支付，每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担违约金为应付而未付租金的日万分之二；6、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成被告或承租人不能正常使用该房屋的，原告应该相应减免租金，但因被告使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使被告无法正常经营的，原告应减免该期间租金，被告世贸公司应书面告知原告。7、本合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致无法正常经营的，原告同意在该房屋修复完毕前被告无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。原告将上述租赁房屋交付被告世贸公司后，被告世贸公司依约支付了2013年1月1日至2013年11月15日期间的租金，尚欠2013年第四季度一半租金及2014年第一季度租金，被告世贸公司于2013年10月20日向原告邮寄律师函，告知因《江苏省商业防火规范》实施，被告世贸公司须进行消防改造，暂停向原告支付租金直至消防改造通过竣工验收，原告收悉上述律师函后因未能按期收取租金诉诸本院，引发本次纠纷。
另查明：原告张业龙于2008年10月27日与被告华懋公司签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定原告向被告华懋公司购买温莎堡假日广场华懋大厦1号楼XX号房，房价为614280元，付款方式为：2008年10月27日签订合同当日支付人民币314280元，余款300000元于本合同签订当日起买受人于七日内到银行分理处办理按揭并支付到账，并在附件五《商品房物业管理协议》中约定：业主应当遵守和经营管理公司签署的《委托租赁经营协议》，当委托租赁经营协议有关条款与《业主公约》相抵触处，以《委托租赁经营协议》有关条款为准。
再查明：2008年10月30日，苏州市公安消防支队向被告华懋公司出具了《建筑工程消防验收意见书》，载明：已对位于昆山市北门路388号的华懋大厦工程进行了消防抽查验收，验收结论为合格，该工程在消防方面具备使用条件。被告世贸公司在庭审中认为：本案所涉商铺所在楼房的消防疏散宽度为3.3米，根据2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局批准发布的《商业建筑设计防火规范》（批准自2008年6月1日起实施）要求，按照现有面积2300平方米计算，疏散宽度应为6.7米，设计方案为在原1#楼南侧及北侧各增设一部消防疏散楼梯，每部为1.8米，加上原有3.3米合计为6.9米，符合现有法规的疏散宽度，并向法庭提交了《建设工程设计合同》、《改造工程设计方案》、《建筑装饰工程施工合同》等证据。2013年7月16日，昆山市公安消防大队受理了被告世贸公司向其提交的建设工程规划许可证明文件、消防设计文件等材料，并决定受理建设工程消防设计备案检查材料。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局作出《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明：根据温莎堡公司申请，因原有的商业业态已不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1#楼进行商业业态改造，回复如下：根据消防部门的意见，拟同意在1#楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直楼梯，原1#楼里侧的自动扶梯位置保持不变。
又查明：被告世贸公司为法人独资有限公司，其股东为温莎堡公司，设立时间为2007年9月29日；被告华懋公司亦为法人独资有限公司，其股东为温莎堡公司，设立时间为2004年2月9日；被告温莎堡公司亦为法人独资有限公司，股东为鸿发商行，设立时间为1996年5月17日。
上述事实有原告提供的昆山市商品房购销合同、委托租赁经营协议、工商登记信息表，被告提供的建设工程消防验收意见书、律师函、邮件查单、建设工程消防设计备案检查材料受理凭证、建设工程规划许可证明文件、消防设计文件、商业建筑设计防火规范及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告张业龙与被告世贸公司签订的《委托租赁经营协议》系双方真实意思的表示，属合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审中原、被告双方的诉辩观点，归纳争议焦点包括：一、消防疏散宽度改造能否成为被告世贸公司暂停支付租金的抗辩事由；二、被告世贸公司应尚欠租金及违约金如何计算；三、被告温莎堡公司、华懋公司是否应对世贸公司的租金承担连带赔付责任。
一、消防疏散宽度改造能否成为被告世贸公司暂停支付租金的抗辩事由。原告认为，被告世贸公司申请增加钢梯和观光电梯的真实原因是被告温莎堡公司认为商业业态过时，江苏省新的防火规范是2008年6月2日起实施的，该规范适用于2008年6月后新建、改建、扩建的商业建筑，不溯及涉案商铺；被告世贸公司认为，由于原有消防疏散宽度不符合新防火规范，必须进行改造才能重新出租，否则原告的房屋不具备租赁条件。对此，本院认为：1、根据被告世贸公司所举证据可以确认经消防部门同意已对涉案商铺所在1#楼进行消防改造，但该消防改造并不符合合同约定原告减免租金的情形（如：房屋设施质量问题、意外事件、不可抗力导致房屋损毁），被告世贸公司以消防改造进行抗辩无合同依据；2、本案委托租赁合同约定被告华懋公司向原告交房次日，原告就应当向被告世贸公司交付租赁房屋，而在被告华懋公司交房之初涉案商铺消防验收已合格，可见原告实际并未占有使用涉案商铺，原告对消防是否符合新规范难以知情，也不存在过错，不应对涉案商铺的租金损失承担责任；3、本案委托租赁协议约定自2009年1月1日开始委托租赁，但根据被告世贸公司提交证据2013年才开始消防改造审批、设计、施工等事项，可见委托租赁前四年被告世贸公司已出租涉案商铺并投入使用，被告世贸公司拒付租金无事实依据，另在委托租赁之初，被告世贸公司所述的《商业建筑设计防火规定》已实施，被告世贸公司在2013年再以上述规定实施须进行消防改造为由进行抗辩，无合理充分理由，本院不予采信。
二、被告世贸公司尚欠租金及违约金如何计算。本案原、被告一致确认被告世贸公司租金付至2013年11月15日，根据合同约定每季度首日起10天内支付25%年租金，可确认：2013年11月15日至2013年12月31日租金8082.63元（64661×25%×1／2）应付时间为2013年10月10日前，2014年1月1日至2014年3月31日租金16165.25元（64661×25%）应付时间为2014年1月10日前，2014年4月1日至2014年6月30日租金16165.25元（64661×25%）应付时间为2014年4月10日前，被告世贸公司尚欠租金共计40413.13元。违约金按应付而未付租金的日万分之二计算，经核算，并不违反法律规定，故本院予以支持，具体计算如下：2013年11月15日至2013年12月31日租金8082.63元，自2013年10月11日起计算；2014年1月1日至2014年3月31日租金16165.25元，自2014年1月11日起计算；2014年4月1日至2014年6月30日租金16165.25元，自2014年4月11日起计算，以上三段均按每日万分之二之标准计算至本判决生效之日。
三、被告温莎堡公司、华懋公司是否应对世贸公司的租金承担连带赔付责任。原告认为，三被告售后包租、捆绑销售，被告温莎堡公司并未举证证明资产独立于作为法人独资公司的华懋公司、世贸公司且三被告实际上组织机构混同、经营业务混同、公司财产混同，故应当承担连带支付租金的责任；被告认为，被告华懋公司不存在捆绑销售行为，且已经履行完毕房屋买卖合同，商铺购买者明知面积不大，须集中经营才能获得较高收益，原告是自愿委托被告世贸公司租赁经营的，被告温莎堡公司并未参与商铺的开发与经营，三被告均为独立的有限责任公司，不应承担连带责任。本院认为，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，本案原告依据委托租赁经营协议主张租金及违约金，被告世贸公司作为合同相对方应承担相应的合同义务；被告温莎堡公司作为世贸公司之股东，并无证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、损害原告利益之情形；被告华懋公司作为涉案商铺的开发商，已履行合同义务，本案证据未能证实其财务与世贸公司混同；故原告要求三被告连带给付租金及违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定判决如下：
一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张业龙2013年11月15日至2014年6月30日期间的租金40413.13元，并偿付违约金（违约金计算方法：以8082.63元为基数，自2013年10月11日起计算；以16165.25元为基数，自2014年1月11日起计算；以16165.25元为基数，自2014年4月11日起计算，以上三段均按每日万分之二之标准计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告张业龙要求被告昆山温莎堡假日广场有限公司、昆山市华懋房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费626元、财产保全费220元，共计846元，由被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司承担，此款原告已预交，本院不再退还，由被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 邓丽红
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 汤永兴
二〇一四年六月十四日
书 记 员 孙 倩
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国公司法》
第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东优先责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。