河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终第1380号
上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区顺城街西路6号楼，组织机构代码：10660318-4。
法定代表人：张立顺，该公司董事长。
委托代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：女，汉族，1952年8月28日出生，住沧州市浮阳大道中街四合新村**号，身份证号1309281983********。
委托代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。
委托代理人：赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。
上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月20日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）一份，双方约定被告恒顺房地产公司将恒顺时代广场2单元2503号房出售给原告，总房款为288323元。该合�第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告张淑芬按照合同的约定向被告支付了全部购房款288323元（其中2011年1月17日交纳110000元，2011年6月21日交纳178323元）。原告张淑芬于2012年6月8日办理了入户手续。交房后，被告恒顺房地产公司一直未能按照合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属证书。原、被告之间就逾期办证违约金未能达成一致意见，双方为此发生争议，故原告张淑芬诉至本院。
以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、举证、质证加以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，本院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张本院不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故本院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，原告主张的逾期办证违约金的天数应为实际交房日第二日2012年6月9日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180日，被告共违约664天。原告已付总房款288323元，逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告张淑芬逾期办证违约金为按总房款288323元×违约天数664天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费848元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。
判后，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由：一、原审法院不过已过诉讼时效的事实，强判�诉人承担逾期交房违约金是严重的枉法行为。2009年7月上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》2012年6月6日上诉人交房，2014年10月被上诉人诉至法院，很显然被上诉人的该项请求已过了诉讼时效，然而令人可笑的是为其他人作证的证人（当然证言是虚假的），原审法院用移花接木的手段用在本案，用别人上访后（上诉人的问题已全部解决）的沧州市信访局的证明来制造诉讼时效中断，以达到枉法裁判的目的，实在是令人既气愤又震惊。二、原审审批程序违法。原审法院用开回海洋案的三个证人，证明回海洋去过沧州市信访局的证言，即借用上述证言认定本案（共19个案件均如此）的被上诉人也去过信访局，进而就出现了无审即判的违法程序，另外，被上诉人申请追加湖北远大建设集团公司作为第三人参与诉讼也不在本案，原审法院越俎代庖也进行审理和认定，�见原审法院没有认真的审理本案，其判决结果肯定是错误的。二、原审法院对双方的《商品房买卖合同》的约定不予支持，是明显错误的。1、《商品房买卖合同》的条款约定是双方的真实意思表示，也不违背法律、行政法规的强制性规定，因此双方关于产权登记的约定，就应按《商品房买卖合同》第15条规定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理——即双方协商解决”。没有协商的诉讼对上诉人就是不公平的。协商是前提，没有经过协商，被上诉人的诉讼就不应该得到法院的支持。2、被上诉人也没有证据证明其去过办证机关办理过权属登记，既然没去办证有如何知道无法取得房地产证书呢？现在被上诉人仅凭臆断起诉到法院，显然不应该得到法律的保护。3、按照《中华人民共和国合同法》第44条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，那么双方约定的条款就是合约必备的条件，因此《商品房买卖合同》第十五条第三项规定就应该得到遵守。4、《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。原审法院判决产权登记的责任比逾期交房的责任还要严重，显然违背了公平原则。三、原审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，该解释第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原审法院认定“当事人特殊约定，仅指当事人就取得房屋权属证书的期限进行的约定，而不是当事人对出卖人是否承担违约责任以及如何承担违约责任所做的约定”。既然这样认定，那么法院就应该给双方留出办权属证的时间。同时按照双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人不能在“规定的期限”内取得房地产权属证书的，出卖人承担责任。该规定的期限是指：应该在备案以后法定或者双方协商的一段时间，现原审法院按备案时间误读为办证时间判令上诉人承担责任，显然是错误的。综上所述：原审法院对事实的认定存在着严重错误，因此判决结果有失公允。所以上诉人请求上级人民法院撤销原审法院的判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张屹辩称：关于上诉人所称时效问题，在一审中被上诉人提交了沧州市信访局的证明，以及三份证人证言，其中两人出庭作证。证明被上诉人屡次到信访机关投诉这个事情，所以说被上诉人关于逾期交房违约金的诉�请求没有超过诉讼时效。关于逾期办证违约金：1、程序问题，上诉人上诉状中提到的理由，一审庭审笔录中有明确的记录。2、关于如何理解约定的问题，我们认为约定协商并非最高院司法解释18条所讲的情形，不属于当事人的特殊约定。事实上整个小区的居民都知道开发商由于没有向政府有关部门交齐土地出纳金以及其他问题一直不能在市住建局办理验工手续，在整个小区妇孺皆知。上诉人没有按照约定在180天内办理产权备案手续，这是不争的事实。使得被上诉人无法办理房证，违约是显而易见的，在双方没有约定违约金的情况下，一审法院判决合情合理。关于上诉人称有同样的案件已经生效，属于混淆视听。所谓的同样案件，是我方后来起诉的案子，在运河区法院民一、三庭，已经判决给我们10多万元逾期办证违约金的情况下，民二庭明知道民一和民三已经这么判决了，反而枉法裁判仅仅支持了被上诉人1万余元，大部分上访户不服判决已经上诉，有几个人由于不愿意折腾没有上诉。综上，我们认为一审判决充分的维护了广大消费者的利益。
经审理查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协商解决。上诉人恒顺公司在一审庭审辩称中称“被告无法完成备案是由于第三人原因，即湖北远大建设集团公司就施工资料恶意不向被告及相关机关提供造成的，湖北远大公司与本案有利害关系，被告现申请将该公司追加为第三人”。二审过程中上诉人恒顺公司主张在2012年12月9日将所有的施工资料�应提交的审批手续报住建局档案审查委员会备案，对此其提供一份《河北省建设工程档案专项验收认可书》，但未能证明其提供的资料内容中包含完整的办理权属登记需要的相关材料。一审过程中证人高某出庭作证称，被上诉人张屹在2012年12月初去信访局要求解决延期交房违约金的事情。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为，上诉人恒顺公司在一审过程中申请追加湖北远大建设集团公司参加诉讼，一审法院在判决中予以表述并无不当。
根据上诉人恒顺公司在一审答辩中的自认，其至被上诉人一审起诉尚未完成相关办理房地产权属证书的相关资料备案，其二审提交的《河北省建设工程档案专项验收认可书》不足以证明其完成了备案义务，一审法院认定上诉人恒顺公司违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定构成违约并无不�。因双方当事人约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”由双方协商解决，上诉人恒顺公司在约定期限届满后未完成资料报备、亦未明确不承担违约责任，被上诉人在相关业主通过信访等方式未能解决争议的情况下，向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。
根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。因上诉人恒顺公司未能完成相关资料的备案，根据上述规定无法办理相应的房屋权属登记，上诉人恒顺公司提出被上诉人未提供证据证明其无法从办证机关取得房地产证书的主张不能成立。
上诉人恒顺公司在�同约定的房屋交付之后180天内未能完成相关资料的报备，致被上诉人无法办理房屋权属证书，虽然合同约定双方协商解决，但协商解决属于发生争议之后的私力救济方式，并不妨碍被上诉人依法行使提起诉讼寻求公力救济的权利。一审法院受理本案，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自合同约定的资料报备期限届满第二日开始计算违约金并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费878元，由上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范秉华
审 判 员 于振东
审 判 员 李宗哲
审 判 员 高 娜
代审判员 余志刚
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 孙 伟