江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8222号上诉人（原审原告）：陈良，男，1983年10月22日出生，汉族。上诉人（原审原告）：杨玲，女，1985年9月20日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：南京天泰建设有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道集镇。法定代表人：彭某，该公司经理。委托诉讼代理人：吴坚，该公司工作人员。委托诉讼代理人：汪晟，该公司工作人员。上诉人陈良、杨玲因与被上诉人南京天泰建设有限公司（以下简称天泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月28日进行了询问。上诉人陈良、杨玲、被上诉人天泰公司委托诉讼代理人汪晟到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人陈良、杨玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈良、杨玲的诉讼请求或发回重审，由天泰公司承担诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。一审判决认定《商品房预售合同》合法有效，天泰公司逾期交房的违约事实成立且不符合免责条件，但不执行合同约定的违约金标准，自行参照房屋租金标准计算违约金，缺乏法律依据。被上诉人天泰公司辩称：天泰公司在工程施工期间，为了配合南京市人民政府顺利举办青奥会和国家公祭日，按照江宁区建工局的文件要求安排停工，前后因此延误了至少两个月的工期。这种临时性、偶发性的政府禁令，天泰公司无法预见亦无法避免。2015年4月，电力部门为了碧湖天辰苑项目外线施工向江宁滨江开发区管委会申请开挖其辖区内道路，因政府部门间协调问题，导致审批延误两个月方才获准，在审批获准前无法进行施工，最终导致项目延迟验收、延迟交付。因此，天泰公司延期交付房屋是由不可抗力导致，按照双方签订的《南京市商品房预售合同》特别提示第五条第二款约定可以免责。同时，双方在合同中约定的违约金标准明显高于陈良、杨玲因逾期交房可能遭受的损失或者其可能享有的利益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，天泰公司一审中曾出示碧湖天辰苑房屋租赁合同以及临近该小区的盛江花苑牡丹园房屋租赁合同，可以证明在同地段、同面积的情况下，房屋月租金每月仅有几百元至一千余元，因此，一审法院在经过综合考量后酌定天泰公司按照同区域、同类型房屋租金的1.3倍向陈良、杨玲支付违约金2600元，尚属合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，以维护当事人的合法权益。陈良、杨玲向一审法院起诉请求：天泰公司向陈良、杨玲给付商品房延期交付违约金10020.50元。一审法院认定事实：2014年7月5日，陈良、杨玲与天泰公司签订《商品房预售合同》一份，约定陈良、杨玲向天泰公司购买位于南京市江宁区江宁街道宁桥南路178号碧湖天辰苑2幢404室房屋一套，建筑面积121.80平方米，价款1001890元，天泰公司应于2015年8月30日前交付房屋，逾期交付的，按已收价款的万分之五/天计算违约金，违约金不超过合同总价款的1%。合同还约定，若因不可抗力导致合同双方任何一方无法按本合同约定如期履行所负义务，均不向对方承担任何责任；“不可抗力”包括有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令等。涉案房屋实际交付日期为2015年9月29日，实际建筑面积为121.82平方米，陈良、杨玲实际支付房款1002054元。一审审理中，天泰公司提交房屋租赁合同复印件两份，一份系碧湖天辰3幢1104室房屋（120.95平方米）租赁合同，租金为1300元/月，一份系江宁街道集镇盛江花苑牡丹园4幢2单元603室房屋（85.95平方米）租赁合同，租金为500元/月。陈良、杨玲陈述与其所购房屋同区域、同类型的房屋月租金至少2000元。天泰公司还提交江宁区建工局网站通知截图（发布日期分别为2014年6月26日、2014年12月4日）、审批文件复印件等证据，据此辩称延期交房系因为政府部门禁止施工、拖延审批造成，但网站截图并未载明通知的具体对象是否包括涉案工程，审批文件亦无法证实工期延误与政府禁令之间存在因果关系。一审法院认为：陈良、杨玲与天泰公司之间签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护。天泰公司未按约定期限交付房屋，应负纠纷责任。天泰公司辩称因政府禁令造成其逾期交付房屋，一审法院不予采信。理由是：第一，本案合同签订的时间在江宁区建工局相关通知发布之后，天泰公司以其签约行为表示相关禁令不影响房屋交付；第二，天泰公司提交的证据不能证实停工通知的具体对象，亦无法证实工期延误与政府部门禁令或审批行为之间存在因果关系。天泰公司逾期交付房屋，应向陈良、杨玲支付违约金。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院以陈良、杨玲的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、天泰公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定天泰公司按同区域、同类型房屋租金的1.3倍向陈良、杨玲支付违约金2600元。对陈良、杨玲主张过分高于实际损失的违约金部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京天泰建设有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付陈良、杨玲违约金2600元；二、驳回陈良、杨玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取26元，陈良、杨玲负担19元，南京天泰建设有限公司负担7元。本院二审期间，天泰公司提交了（2015）江宁江民初字第911号民事判决书、（2015）江宁江民初字第1011号民事判决书、（2015）江宁江民初字第1070号民事判决书、（2016）苏0115民初5460号民事调解书、（2016）苏0115民初882号民事判决书等，证明碧湖天辰苑小区其他业主以天泰公司为被告的类似逾期交房违约纠纷，经江苏省南京市江宁区人民法院审理、判决、调解后均得以执行，上述生效裁判的既判力应当得到尊重。本院审查认为，上述裁判文书的真实性、合法性应予确认。当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。根据当事人上诉、答辩意见和二审询问情况，本案二审争议焦点为：一审法院依天泰公司申请对合同约定的逾期交房违约金进行调整是否有事实和法律依据。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据法律规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。本案中，双方当事人在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2015年8月30日，实际交房时间为2015年9月29日，逾期交房一个月，且无合同约定的免责情形，天泰公司应当依法承担违约责任，向陈良、杨玲支付逾期交房违约金。天泰公司以合同约定的违约金明显高于逾期交房给陈良、杨玲可能造成的损失为由，请求一审法院适当减少违约金数额，并提交了两份房屋租赁合同证明同地段同类型房屋租赁价格不超过每月1000元，而陈良、杨玲并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额。考虑到本案天泰公司并非主观上恶意违约、逾期交房时间较短，在陈良、杨玲不能举证证明具体损失数额的情况下，逾期交房给陈良、杨玲造成的直接损失应当主要是房屋占有使用费用的减少。故一审法院按照陈良、杨玲自认的同地段同类型房屋租赁价格每月2000元的标准，兼顾违约金的惩罚性质，酌定天泰公司按租金的1.3倍向陈良、杨玲支付违约金2600元，并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，陈良、杨玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈良、杨玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘红兵审 判 员  刘 凡代理审判员  赵 坤二〇一六年十一月二十四日书 记 员  莫欣欣