江西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）赣行再3号
再审申请人（原一审被告、二审上诉人）宁都县不动产登记局，地址：宁都县梅江镇登峰大道188号。
法定代表人温群勇，该局负责人。
委托代理人彭玉清，宁都县不动产登记局法规股股长。
委托代理人廖静，宁都县法律援助中心律师。
被申请人（原一审原告、二审被上诉人）李斌，男，1973年2月25日出生，汉族，住赣州市章贡区。
原一审第三人、二审上诉人袁建生，男，1967年5月5日出生，汉族，住宁都县。
宁都县房地产管理局、袁建生与李斌房屋行政登记一案，赣州市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）赣中行终字第167号行政判决，已发生法律效力。宁都县房地产管理局不服，向本院申请再审。本院于2016年12月6日裁定提审本案，并于2017年3月1日立案再审。因宁都县房地产管理局的房屋登记职责由宁都县不动产登记局承担，本院依法通知宁都县不动产登记局参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宁都县不动产登记局委托代理人彭玉清、廖静，被申请人李斌及原一审第三人、二审上诉人袁建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2005年9月6日被告宁都县房地产管理局根据刘华明、曾建辉的申请，将房屋出让人郑伏水名下的房屋分别登记给房屋买受人刘华明、曾建辉，并依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》的规定核发给了房权人为刘华明的01-××号房屋所有权证；房权人为曾建辉的01-018103号房屋所有权证。2013年11月20日被告宁都县房地产管理局根据第三人袁建生的申请，将刘华明的房屋（房权证01-××号）转让登记给第三人袁建生。被告在进行房屋登记时将原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分[面积(1.32ｍ+2.2ｍ)x1.5ｍ=5.31㎡]登记给了第三人袁建生，并核发了房屋产权证，证号为宁房权证梅江字第××号。2014年9月28日被告宁都县房地产管理局又根据原告李斌的申请，将曾建辉的房屋转让登记给原告李斌（宁房权证梅江字第××号）。原告买下房屋后装修时和第三人袁建生产生纠纷，纠纷中原告认为被告在颁发房产证时，将公共面积和原告合法使用的面积错登在第三人袁建生名下。为此原告向原审法院提起行政诉讼。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定，公民对房屋登记机构的房屋登记行为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，原告李斌认为被告为第三人袁建生办理房屋登记侵犯其权益，提起行政诉讼，应予以受理。被告辩称原告李斌不是本案适格的原告与法律规定不符，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十五条、第八十四条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者排除危险；不动产的相邻权利人应当按照公平合理的原则，正确处理相邻关系。物权法第七十条还规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告将原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为(1.32ｍ+2.2ｍ)x1.5ｍ=5.31㎡登记给第三人袁建生，并核发了房屋产权证。被告的登记行为妨害了原告的物权行使，且违反了公平合理的原则与物权法第七十条关于对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的规定，应当予以撤销。第三人述称本案已过诉讼时效的辩解亦于行政诉讼法第四十六条第二款因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理的规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决：一、撤销被告宁都县房地产管理局为第三人袁建生颁发的房屋产权证宁房权证梅江字第××号内登记的靠原告李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为(1.32ｍ+2.2ｍ)x1.5ｍ=5.31㎡的登记行为；二、由被告宁都县房地产管理局重新作出登记行为。案件受理费50元，由原、被告各承担25元。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2005年，案外人郑伏水等人开发宁都县梅江镇新庄圆盘商住综合楼A、B、C、D、E栋，C栋302室房屋与D栋302室房屋中间隔有“露天的空坪”相邻，C栋302室房屋的南面自墙至D栋302室房屋北面自墙存在一条“柒字型”檐廊。案外人郑伏水将C栋302室出售给案外人刘华明，将D栋302室房屋出售给案外人曾建辉；刘华明、曾建辉分别就上述房屋向上诉人宁都县房地产管理局申请了初始登记，并获得房产证；涉案房屋相邻的“柒字型”檐廊部分面积登记在刘华明房产证名下。2013年，刘华明将其房屋转让给上诉人袁建生，并办理了转移登记。案外人曾建辉将其房屋转让给被上诉人李斌，也办理了转移登记。被上诉人李斌认为宁都县房地产管理局将“柒字型”檐廊面积登载在上诉人袁建生房产证名下侵犯其合法权益为由，将该转移登记行为诉至法院。二审法院对原审法院查明的其他事实予以确认。
二审法院认为，本案中，上诉人袁建生通过向原房屋所有权人刘华明购买涉案房屋，上诉人袁建生取得涉案房屋的房屋登记属于转移登记。虽然上诉人袁建生提交转移登记材料符合建设部《房屋登记办法》第三十三条规定，但考虑到本案诉争部分房屋面积涉及被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影5.31㎡[(1.32m+2.2m)×1.5m]面积，且李斌房屋北面的窗户正处于檐廊之下，若将该部分确权给他人可能影响李斌房屋的正常使用，有违公平合理的原则。上诉人宁都县房地产管理局在办理转移登记中，将被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分5.31㎡登记给了上诉人袁建生，该部分登记结果不正确。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款规定，被诉房屋登记行为涉及房屋可分，其中部分房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。本案中，涉及登记结果不正确的被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分5.31㎡，独立于上诉人袁建生的房屋，属于可分部分。故原审法院判决撤销该部分的登记，并无不当。
考虑到袁建生对涉案房屋所持有的房屋所有权证与涉案房屋原所有权人刘华明持有的房屋所有权证，除所有权人发生变更外，涉案房屋所有权证载明其他内容均未发生变更，转移登记涉及房屋的面积及结构并未改变涉案房屋初始登记的内容；且从涉案房屋初始登记发证计算表中“建筑面积分项计算内容”可知，其包括涉案房屋争议的檐廊部分，原涉案房屋所有权人刘华明购买房屋时支付了檐廊部分面积的对价，上诉人袁建生转移受让时，也支付该檐廊部分对价，而被上诉人李斌转移受让相邻房屋时，并未包括该檐廊部分的面积，也未支付相应的款项。因此，综合考虑涉案相邻房屋的实际情况，为促使不动产的相邻权利人正确处理相邻关系，避免今后在居住生活中因廊檐部分的使用产生争议，上诉人宁都县房地产管理局应审慎对被上诉人李斌房屋北面檐廊下阴影部分面积5.31㎡进行登记。
综上，上诉人宁都县房地产管理局及上诉人袁建生提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原审法院判决部分撤销该房屋登记并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁都县房地产管理局及上诉人袁建生各负担50元。
宁都县不动产登记局申请再审称：1.涉案房屋的初始登记在2005年，法律依据是2001年8月15日修改实施的《城市房屋权属登记管理办法》，物权法尚未出台。刘明华、曾建辉提供了登记办法规定的证明文件。刘华明提交的《房屋买卖合同》中约定的房屋面积包括了诉争“柒字型”檐廊。根据《房产测量规范》关于“与房屋相连的有柱走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算”的规定，再审申请人将诉争檐廊登记到刘华明的产权内，曾建辉没有提出任何异议。2013年，袁建生申请办理转移登记时，适用的是《房屋登记办法》的相关规定。袁建生提交的材料符合相关规定，再审申请人为其办理登记是合法的行政行为。2.一、二审法院混淆了行政登记行为与民事行为的概念，以民事法律规定来苛求行政登记行为，属适用法律错误。将诉争檐廊登记在袁建生的房屋产权内是否会影响到李斌物权的行使，是否影响相邻关系是应由民事诉讼来解决的问题，而不是撤销房屋登记行为所能解决的。按照法律规定，撤销房屋登记后，必须在规定时间内重新作出新的登记，但申请人根本无法实施重新登记行为。3.二审判决认定诉争檐廊独立于袁建生房屋，属可分部分，与事实不符。袁建生的房屋与檐廊相连，将檐廊分割开，将使房屋使用功能完全不一样。原房屋所有人刘华明及现所有权人袁建生购买该房屋时均支付了檐廊的对价，而被申请人李斌未支付诉争檐廊对价，袁建生对该檐廊是善意取得，一、二审判决撤销对该檐廊的登记，显然侵害了善意第三人的利益。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款关于“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，不应当撤销再审申请人对诉争檐廊的登记行为。综上，请求对本案进行再审，依法驳回被申请人的起诉或裁定中止本案的审理。
被申请人李斌答辩称：1.宁都县不动产登记局捏造事实，登记程序存在错误，袁建生提交的材料不符合规定。四至应当得到邻居认可，宁都县不动产登记局到现在也没有出具四邻签字的四至确认书。2.原二审期间，答辩人要求宁都县房地产管理局出具答辩人楼上住户及袁建生楼上住户的房产证，该局没有出具。露台不可以进行买卖，竣工图上清楚表明北墙属于李斌的自墙，宁都县不动产登记局将争议檐廊登记在袁建生名下，明显在登记上存在错误。一、二审判决正确，应予维持。
原一审第三人、二审上诉人袁建生答辩称：争议房屋系答辩人购买的二手房，之前一直没有存在争议。答辩人的房屋面积是通过合法手段购买的，也办理了相关手续。李斌也是购买的二手房，其前手的房屋所有权证没有登记争议檐廊面积。李斌强行砸墙破锁开门，请求法院责令李斌补偿答辩人的损失。李斌购买房屋的时间晚于答辩人购买时间，其办理房屋登记时间亦晚于答辩人房屋登记时间，李斌当时对登记行为并无异议。
本案双方当事人在举证期限内向一审法院提交的证据有：房屋所有权转移登记审批表、申请人身份证明、房屋转让合同、房屋所有权证、房屋所有权登记发证计算表等证据。上述证据材料随卷宗移送本院，经本院审查核实，可以作为本案认定事实的依据。
本院再审查明的事实与原审判决查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”袁建生向原房屋所有权人刘华明购买涉案房屋，争议檐廊权属已登记为刘华明所有，且袁建生支付了争议檐廊的相应对价，在行政登记程序中，袁建生主张其具备涉案檐廊物权变动的基础，具有相应证据支持。袁建生向宁都县房地产管理局申请涉案房屋所有权转移登记，提交了登记申请书、申请人身份证明、证明房屋所有权发生转移的材料等材料，符合上述《房屋登记办法》的相关规定。宁都县房地产管理局经审查，对涉案房屋所有权人进行了变更登记，该房屋原所有权证载明的其他内容均未发生变更。宁都县房地产管理局已尽到审慎审查义务，其为袁建生办理涉案房屋所有权转移登记，并颁发房屋所有权证的行为合法。
原审判决以登记行为可能影响李斌房屋的正常使用，有违公平合理的原则为由，撤销宁都县房地产管理局为袁建生颁发的宁房权证梅江字第××号房屋产权证内关于靠李斌D栋北面檐廊下阴影部分面积为(1.32ｍ+2.2ｍ)x1.5ｍ=5.31㎡的登记，属认定事实不清，适用法律不当。李斌请求判令撤销宁都县房地产管理局为袁建生颁发的宁房权证梅江字第××号房屋所有权证，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第六十九条，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销宁都县人民法院（2015）宁行初字第01-1号行政判决；
二、撤销赣州市中级人民法院（2015）赣中行终字第167号行政判决；
三、驳回李斌的诉讼请求。
一、二审案件受理费共150元，由李斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芬
代理审判员 郑红葛
代理审判员 饶晓燕
二〇一七年四月十九日
书 记 员 张建平
附:本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十八条人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审判。
《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。