文书名称：原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）汪某、被告（反诉被告）李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）经开民初字第491号
原告（反诉被告）：李某。
委托代理人：崔某，辽宁某律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汪某。
委托代理人：卜某。
被告（反诉被告）：李某某。
原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）汪某、被告（反诉被告）李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某委托代理人崔某，被告（反诉原告）汪某及其委托代理人卜某到庭参加诉讼，被告（反诉被告）李某某经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李某诉称，原告与被告李某某系兄弟关系，二人共同居住在位于沈阳市铁西区大青乡小青村的三间连体平房中，其中西侧1.5间归原告所有，原告于1997年8月领取了该部分房屋的房屋所有权证。后因房屋翻建，原告所拥有的1.5间翻建为2.5间，建筑面积变更为113平方米，该部分房屋仍登记在原告个人名下。2004年，原告与被告李某某因生活琐事发生口角，原告搬出该处房屋居住。此后，被告李某某在原告不知情的情况下擅自将原告所有的房屋转让给了被告汪某。根据法律及国家规定，农村宅基地上建造的房屋不允许向该村集体组织成员以外的人员转让，且该房屋系原告个人所有，被告李某某是在原告不知情的情况下擅自转让给被告汪某的，该房屋至今未能办理过户。基于以上原因，该房屋买卖行为当属无效，两被告应当向原告返还房屋并赔偿由此给原告造成的损失，故诉至贵院请求判决两被告于2004年签订的《房屋买卖合同》无效；判令两被告返还原告所有的位于沈阳市铁西区大青乡小青村2.5间建筑面积为113平方米的房屋；判令两被告给付原告占用原告房屋期间的房屋使用费33，600元；判令两被告承担本案全部诉讼费用。
被告汪某辩称，原告所述与事实不符，原、被告双方签有房屋买卖协议，并且原告在卖方李某处按手印，原告卖房是自愿行为，原告已经收到了我方的买房款。双方的买卖是合法的，也已经实际履行，被告对房屋进行了翻建，由于当时政策规定房屋产权人的更名没有完成，产权人在原告名下，原告已不具有房屋所有权人身份，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李某某辩称，我卖房给汪某原告知情，卖房子当天签协议时原告在场，卖房款也给了原告。
反诉原告汪某诉称，反诉人与被反诉人双方经平等协商，自愿订立了房屋买卖协议。协议约定，被反诉人与其兄弟李某某一起，将分属于二人产权的祖留房屋卖给反诉人汪某，房屋售价总计6万元，二售房人的售价均为3万元。协议签订后，双方各自履行了自己的协议义务。至2013年该地传出动迁的信息前，双方无任何争议。由于所购房屋破损严重，不能正常使用。故反诉人对所购房屋进行了翻建，房屋面积增加了75.33平方米，达113平方米。并办理了新的房产证，且维护管理房屋至今。由于房管部门不同意更名过户，所以，该房屋至今仍挂名在被反诉人李某名下，从购房至今，反诉人并不清楚国家对城镇居民购买农村住宅是否有限制规定，也一直认为双方的房屋买卖协议是合法有效的，所以反诉人认为自己主观上并没有过错。但是，被反诉人作为农民是十分清楚自己所有的房屋是不允许出售给非农城镇人口的，因此被反诉人对导致双方买卖房屋协议无效的主观过错是明显的。反诉人请求法院判令被反诉人返还卖房款3万元；判令被反诉人给付反诉人翻建所购房屋花费支出169，500元（每平米1500元）及利息；判令被反诉人给付反诉人因房屋翻建增加的75.33平方米（113-37.67）面积的增值房款；判令被反诉人支付反诉人与2013年另建简易房240平方米（每平方米80元）支出19，200元；判令被反诉人支付反诉人自2004年购房至今房屋维护费3万元；判令被反诉人承担本案全部诉讼费。
反诉被告李某辩称，被反诉人不同意返还房款3万元，因房款均由李某某收取，我方未收取到房款。对要求被反诉人给付房屋的价值不同意给付，现在房屋面临拆迁，政府只对地进行赔偿，对地上物的房屋不进行赔偿，政府行为属不可抗力，房屋一定会灭失，灭失的风险应由房屋的承建人自行承担。与本案原告是否起诉无关。同时对反诉人提出的诉讼请求也有异议，因反诉被告在此地上有房屋，应当扣除原房屋的面积和价值。其他意见质证时发表。对房屋维修费3万元不应承担，根据损益相抵原则，反诉原告在长达十年的时间里也占有使用该地及房屋，产生的维护费用是正常的。
反诉被告李某某第二次开庭经传未到庭，未予答辩。
经审理查明，2004年3月26日，汪某与李某、李某某签订协议书一份，协议载明：“兹有李某某、李某三间砖木房，其中李某某、李某各1.5间房，二个房照，李某某的使用面积426.6平方米，建筑面积37.67平方米，李某的使用面积323.75平方米，建筑面积37.67平方米，卖与汪某名下。房价6万元，房款一次性交齐。今立字为证，双方不能反悔。四至：东至道西至纪兴利南至道北至道。”汪某在买主处签字并按手印，李某某在卖主处签字并按手印，李某在卖主处按手印，李某名字由李某某签署。协议签订后，汪某支付李某某购房款6万元。李某某、李某将房屋及房产证交付汪某。2004年汪某对房屋进行了翻建。2006年2月27日，沈阳市铁西区城市建设局为李某、李某某各下发一份房屋所有权证，李某某名下的房产证载明：房屋坐落于沈阳市铁西区大青乡小青村，使用土地面积为426.6平方米，建筑面积130.88平方米，间数为2.5间。李某名下的房产证载明：房屋坐落于沈阳市铁西区大青乡小青村，使用土地面积为323.75平方米，建筑面积113平方米，间数为2.5间。
另查明，李某某、李某系兄弟关系，均为沈阳市铁西西区大青乡小青村村民，为农村户口，涉案房屋是在宅基地上建设的房屋。汪某为沈阳市居民户口。
本案审理过程中，经李某申请，本院依法委托辽宁德恒物证司法鉴定所对“协议”卖主处“李某”签名上的指纹是否为李某本人指纹进行鉴定。2014年6月4日，辽宁某物证司法鉴定所作出（2014）辽某司痕检字第007号手印鉴定书，鉴定意见为：“协议”卖主处“李某”签名上的指纹是李某右手食指指纹。经汪某申请，本院依法委托辽宁某房地产评估事务所有限公司对1、113平方米房屋建筑面积价值进行评估，2、对简易房支出、构筑物进行评估，3、对房屋维修费用进行评估。因涉案房屋为农村宅基地用房，无交易价格，鉴定中原、被告均同意以重置成本法进行鉴定。2014年5月28日，辽宁某房地产评估事务所有限公司出具（2014）00X号房地产估价报告，估价结果为：评估总价扣除折旧为191，836元，未扣除折旧为238，759元（该评估结果皆是估价对象产权房所应分摊的数量计算而来，估价方法为成本法），价值时点为2014年5月7日。汪某因此支付评估费用4000元。
以上事实的认定，有协议、鉴定报告、鉴定费收据、房屋产权证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。汪某与李某、李某某所签协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。汪某系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。李某要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李某应返还汪某购房款3万元。同时因汪某对房屋进行了翻新重建及添附，故李某应依照房产的现值对汪某进行补偿，房产的现值应当以评估值为准（本案评估值采用成本法并以登记在原告名下房产占房屋总面积的比例评估而来）。而汪某应当把该房产返还给李某。关于李某要求房屋使用费的诉请，因李某与汪某之间不存在房屋租赁关系，故其要求汪某支付房屋使用费，理由不当，本院不予支持。关于汪某要求翻建及添附（简易房、围墙等）支出、房屋增值的诉请，本案在鉴定过程中因无近年的交易数据，鉴定机构无法对房屋增值进行鉴定，后原、被告均同意采用重置成本法进行鉴定，故鉴定机构用重置成本法对涉案标的进行了鉴定，其价值时点为2014年5月7日，故鉴定机构作出的鉴定结论已包括汪某翻建时的支出及增值。关于汪某要求房屋维修费用的诉请，因其在举证期限内及庭审过程中未提供证据证明该费用实际发生，故对该诉请，本院不予支持。关于合同中涉及李某某名下房产部分，因李某某未提起诉讼或在本案中就涉及其所有部分提出诉请，同时，在本案审理中汪某与李某某均明确表示双方不存在纠纷，故对于涉及李某某名下房产部分，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理实施条例》第六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）汪某购房款3万元；
二、被告（反诉原告）汪某于本判决生效之日起九十日内将坐落于沈阳市铁西区大青乡小青村的2.5间房屋腾退给原告（反诉被告）李某；
三、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）汪某房屋补偿款191836元。
四、驳回原告（反诉被告）及被告（反诉原告）其他诉讼请求。
本诉案件受理费1390元，由原告李某、被告汪某各承担695元；反诉案件受理费2515元，由反诉被告李某、反诉原告汪某各1257.5承担元；鉴定费4000元，由反诉被告李某、反诉原告汪某各2000元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件本诉案件受理费1390元、反诉案件受理费2515元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜晓红
审 判 员 王桂华
人民陪审员 张向荣
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 闻 慧
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持特比准文件，向土地所有地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。