安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民一初字第00381号
原告：刘丽，女，1980年10月1日出生，汉族，全椒县人，初中文化，无业。
委托代理人：王磊，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：吴丽娟，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。
被告：安徽瑞祥置业有限公司。
法定代表人：彭希祥，该公司董事长。
委托代理人：杜保平，安徽儒林律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司全椒县支行。
负责人：李家奎，该行行长。
委托代理人：沈张华，该银行员工。
原告刘丽诉被告安徽瑞祥置业有限公司（简称瑞祥置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理。诉讼过程中，中国农业银行股份有限公司全椒县支行（简称农行全椒支行）申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院依法追加其作为第三人参加本案诉讼，进行合并审理。本案依法由代理审判员李清芳适用简易程序分别于2014年4月15日、2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘丽委托代理人王磊、吴丽娟、被告瑞祥置业委托代理人杜保平、农行全椒支行委托代理人沈张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽诉称：2011年9月10日，原、被告之间签订了编号为110831256的《商品房买卖合同》，原告以银行按揭的方式购买被告出售的商品房。合同第六条约定：买受人（原告）于2011年9月10日首付348002元，银行贷款230000元。第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期超过30日的，出卖人支付买受人已交付房款价每天万分之二的违约金。合同签订后，原告分别于2011年9月1日（定金）、2011年9月10日、2011年9月11日向被告支付房款合计348002元；并于2011年9月10日，交付电梯费、合同登记产权证办理手续费等各种款项人民币10800元。同时，原告与农行全椒支行签订了编号为34020120120014932的《个人购房担保借款合同》，合同约定：由农行全椒支行将230000元借款全部划入被告账户，用于原告购买被告出售的商品房。原告采取等额本息的方式每月还款1813.62元。截止2014年3月20日，原告已向农行全椒支行还款24个月，共计44638.70元。自2013年1月1日至2013年7月1日，原告均未收到被告交房通知。原告多次电话及现场沟通，并于2013年7月22日正式发出催告，希望被告按照合同约定履行交房义务，但被告在合理期限内仍未履行。原告根据相关法律规定，于2013年10月24日正式书面通知被告，要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，该通知已于2013年10月25日到达被告。因原告与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》是基于《商品房买卖合同》签订的，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》无法再实现合同的目的，应随《商品房买卖合同》的解除而解除。故原告起诉要求：一、依法确认原、被告于2011年9月10日签订的编号为110831256《商品房买卖合同》已于2013年10月25日解除；二、责令被告返还原告已付购房款348002元；三、责令被告返还原告已付其他各种款项人民币10080元；四、责令被告赔偿原告已还银行贷款44638.70元（自2012年3月13日至2014年3月20日）；五、责令被告向原告支付延期交房的违约金人民币30211元（自2012年12月31日至2014年2月25日）及自2014年2月26日至判决确定的履行期限届满之日的违约金；六、本案的诉讼费由被告承担。
瑞祥置业辩称：诉状上以及2013年10月8日授权委托书上刘丽的签名并不是刘丽本人所签；在2013年7月，委托代理人杜保平作为瑞祥置业法律顾问，多次电话跟刘丽联系，要求她来拿钥匙，有通话记录为证。2013年7月24日，我方通过邮政特快专递的形式寄快件给刘丽，要求她来领钥匙，原告诉称其没收到我们的交房通知不属实，我方已经通知过了，真正没有履行合同的是本案的原告。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
农行全椒支行述称：2011年9月10日，原、被告签订了编号为110831256的《商品房买卖合同》，原告以银行按揭方式购买被告的商品房。2012年3月9日，原告与我行签订了编号为34020120120014932的《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为230000元，借款期限为20年，借款利率为浮动利率，在基准利率上上浮10%，还款方式为等额本息。同时合同约定由我行将230000元借款全部划入被告账户。2012年3月12日，原告与我行办理了预抵押登记。2012年3月13日，我行发放了这笔贷款。现原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，因我行与原告签订的《个人购房担保借款合同》是基于《商品房买卖合同》，如商品房买卖合同解除，则《个人购房担保借款合同》无法再实现合同目的。如法院判令解除刘丽与瑞祥置业的《商品房买卖合同》，我行请求判令：一、解除编号为34020120120014932的《个人购房担保借款合同》；二、瑞祥置业返还我方贷款219163.11元；三、瑞祥置业继续支付利息至判决生效之日（以219163.11元为基数，自2014年3月21日起按年利率7.205%计算）。
经审理查明：原、被告于2011年9月10日签订了一份编号为110831256的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将其开发建设的瑞祥国际名都×幢×单元×室房屋出卖给原告；房屋建筑面积为130.33平方米，单价为每平方米4435元，房屋总价款为578002元；2011年9月10日付款348002元，银行按揭230000元；被告应当于2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告如逾期交房，逾期超过30日的，被告支付原告已交付房款价每天万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了首付款348002元。2012年3月9日，原告与农行全椒支行签订了一份编号为34020120120014932的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：原告向农行全椒支行借款230000元用于购买安徽省全椒县瑞祥国际名都×幢×单元×室房屋，还款方式为等额本息；瑞祥置业作为保证人，保证方式为连带责任保证。2012年3月13日，农行全椒支行将借款230000元直接打入了瑞祥置业的账户。自2012年4月20日起，原告按约每月向农行全椒支行还款。截止2014年3月20日，合计还款44638.70元，其中本金10836.89元，利息33801.81元。约定的交房期限到期后，被告未能如期交房，原告多次向被告催要交房。2013年7月24日，被告向原告发出一份诚致瑞祥国际名都四期住房客户的函，函中对未能按期交房表示歉意，表明逾期交房的违约责任由其公司承担；并通知原告从2013年9月1日起到瑞祥国际名都物业管理处领取住房钥匙。该函于2013年7月29日到达原告处。2013年10月8日，原告委托律师王磊、管顺礼作为在其与被告的商品房买卖合同一案中的代理人，代理权限为代为发出解除合同通知、发出律师函等。2013年10月24日，王磊、管顺礼向瑞祥置业发出一份《解除商品房买卖合同通知书》，以瑞祥置业迟延交付房屋、经刘丽催告后在合理期限内仍未履行为由，告知瑞祥置业：一、自本通知到达贵公司的同时，即解除贵公司与刘丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：110831256）；二、刘丽将采取相应的法律手段追究贵公司迟延交付房屋的法律责任，并要求贵公司承担刘丽可能因此所遭受的经济损失。该通知于2013年10月25日到达被告处。2013年10月28日，王磊、管顺礼再次向瑞祥置业发出律师函，告知被告于接函之日起7日内与原告洽商赔偿事宜，否则将通过法律途径向被告主张权利。该通知于2013年10月29日到达被告处。
另查明：与原告同期的部分购房户已于2013年9月28日起陆续领取了住房钥匙。瑞祥国际名都4号楼于2013年10月22日经工程勘察、设计、施工、监理单位验收合格。
再查明：本案诉状上及2013年10月8日授权委托书上原告的签名为原告本人所签。
以上事实，有原、被告、第三人当庭陈述、原告举证的商品房买卖合同及收据、个人购房担保借款合同、授权委托书、解除商品房买卖合同通知书、诚致瑞祥国际名都四期住房客户的函等证据、被告举证的邮政特快专递单、工程竣工验收报告、竣工验收备案表等证据、农行全椒支行提交的个人借款凭证、按揭贷款还款明细表等证据并经当庭质证证实。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对双方具有法律约束力。被告虽然逾期交房，原告也已进行催告，但原、被告在合同第九条对被告逾期交房违约责任的约定，不是选择合同的格式条款，而是另行约定被告逾期交房超过30日的，被告支付原告已付房款日万分之二的违约金。因此，按合同约定，被告逾期交房应支付违约金，而非解除合同，故对原告要求确认原、被告于2011年9月10日签订的编号为110831256《商品房买卖合同》已于2013年10月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在合同中约定的交房条件为商品房经验收合格、交房日期为2012年12月30日前；虽然被告通知原告于2013年9月1日领取钥匙，但瑞祥国际名都4号楼于2013年10月22日才验收合格，被告逾期交房已超过30日，被告应以原告已付购房款578002元为基数，按日万分之二支付自2013年1月30日至2013年10月22日止共266天的违约金合计人民币30749.71元。因原、被告之间的合同并未解除，故对农行全椒支行的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告安徽瑞祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘丽逾期交房违约金人民币30749.71元；
二、驳回原告刘丽其他诉讼请求；
三、驳回第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7761元，适用简易程序审理减半收取3880.50元，由原告刘丽负担1940元，被告安徽瑞祥置业有限公司负担1940.50元；第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行交纳的案件受理费2294元，由其自行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 李清芳
二〇一四年五月三十日
书 记 员 孙庆芳
附本院兑现款账户：
收款人：全椒县人民法院
银行账号：20000347390310300000018
开户银行：安徽全椒农村合作银行营业部
附本案适用的相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。