重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01850号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区新华路103号，组织机构代码90285555－0。
负责人胡新智，该行行长。
委托代理人廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。
委托�理人胡晓菲，重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川麦当劳餐厅食品有限公司，住所地四川省成都市大业路盐市口广场二楼，组织机构代码71602195-8。
法定代表人曾启山，该公司董事长。
委托代理人肖东，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
原审第三人重庆雨田房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号雨田大厦25楼。
法定代表人雷鸣，该公司董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司重庆市分行（以下简称农行重庆市分行）与被上诉人四川麦当劳餐厅食品有限公司（以下简称麦当劳公司）、原审第三人重庆雨田房地产开发有限公司（以下简称雨田公司）因返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年11月17日作出（2012）中区民初字第01360号民事判决，农行重庆市分行对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月9日通知当事人到庭进行审理，上诉人农行重庆市分行的委托代理人廖东锋、胡晓菲，被上诉人麦当劳公司的委托代理人肖东到庭参加诉讼，原审第三人雨田公司未到庭，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2000年5月24日，雨田公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）签订《麦当劳房屋租赁合同》，双方在该合同中约定：一、甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地改建并经营麦当劳餐厅。场地构成位于重庆市渝中区大厦负一层的一部分。……场地的地面占地面积为753平方米，范围以附件（一）中的红线图为准，沿街面向八一路。……二、本合同所订租期为十五年，自餐厅开业日开始计算，至餐厅经营满十五年。三、签定本合同时，甲方对出租物业无任何抵押行为。在租期或任何延期内，如甲方将其土地使用权或其建筑物的所有权抵押�他人，甲方应保证乙方在本合同中享有的权利不因甲方的抵押行为而受影响和改变。双方还对其他内容进行了约定。2002年3月20日，双方签订了《补充合同》，约定：租赁合同第2款租金的支付，增加每月保底租金陆万伍千元，即“租金按每月之税后销售额提成百分之伍计算，如销售额提成每月不足陆万伍千元，则租金按每月陆万伍千元支付，甲方应于收款同时开具发票。”……甲方同意乙方在本餐厅大门口花台处增设外卖点，此外卖点的销售额进入餐厅的总销售额。如此外卖点未获批准或被取消，则本补充合同第一条款中餐厅的保底租金陆万伍千元降为每月伍万元正。甲方同意乙方在餐厅大门的左侧靠谊德处外墙立面增设招牌，招牌的尺寸为2.6×3.5米，具体位置见后附效果图。招牌的发布费用为每年叁万伍千元，此招牌的发布期限与合同期限一致……。2008年2月2日�雨田公司与麦当劳公司签订《广告位租赁协议》，约定：《房屋租赁合同》中麦当劳餐厅的招牌位置，由重庆雨田物业管理有限公司进行经营管理。现甲乙双方就麦当劳餐厅户外店招广告的延续事宜达成如下协议：一、店招广告位置（见附图一、二）。二、使用期限截止至2015年8月30日止。三、费用：为60000元／年……。
2003年12月11日，重庆市高级人民法院以（2003）渝高法民初字第14号民事判决书作出判决：一、由重庆雨田房地产开发有限公司于本判决生效后立即将大厦负一层房屋（1）－（9）轴线范围的1903.83平方米产权面积交付中国农业银行重庆市分行并办理房屋产权登记手续……。该判决第一项经最高人民法院以（2004）民一终字第8号民事判决书予以维持。2005年6月13日，重庆市高级人民法院经农行重庆市分行申请，作出（2004）渝高法民执字第161－2号民事裁定书，裁定：一、重庆雨田房地产开发有限公司立即将大厦负一层（1）－（5）轴线范围内房屋交付中国农业银行重庆市分行。二、解除大厦负一层房屋（1）－（5）轴线范围的查封，将大厦负一层房屋（1）－（5）范围内的产权及土地使用权办理给中国农业银行重庆市分行。三、四川麦当劳食品有限公司租赁大厦负一层（5）-（9）轴线范围内部分房屋的租金，从2005年6月1日起由中国农业银行重庆市分行收取。嗣后，麦当劳公司从2007年12月3日起至2009年12月7日止，向重庆市高级人民法院支付了租金2341630元。2010年1月起，麦当劳公司以转账方式每月向农行重庆市分行支付租金45000元。2011年5月，农行重庆市分行取得了重庆市渝中区八一路177号负一层部分的房地产权证。农行重庆市分行以雨田公司与麦当劳公司签订的租赁合同无效且麦当劳公司未支付租金为由，诉至法院。
一�法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。庭审中，农行重庆市分行也自认在其取得诉争房屋产权之前，产权人为雨田公司，2000年，作为产权人雨田公司与麦当劳公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，属合法有效的合同。农行重庆市分行称根据最高院2003年《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，大厦联建房屋时未取得消防验收合格，双方签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院认为本案具体情况不能适用该函复。另农行重庆市分行于2011年5月取得重庆市渝中区负一层部分的房地产权证，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，麦当劳公司与雨田公司的房屋租赁合同建立在农行重庆市分行取得房屋所有权之前，农行重庆市分行取得房屋所有权不影响麦当劳公司与雨田公司的房屋租赁合同，故农行重庆市分行要求麦当劳公司返还房屋的理由不充分，依据不足，一审法院对此不予主张。2003年12月11日，（2003）渝高法民初字第14号民事判决书和（2004）民一终字第8号民事判决书予以确定，大厦负一层房屋（1）－（9）轴线范围的1903.83平方米产权人为农行重庆市分行。在（2004）渝高法民执字第161－2号民事裁定书中，明确雨田公司立即将大厦负一层（1）－（5）轴线范围内房屋交付农行重庆市分行，大厦负一层（5）－（9�轴线范围内部分房屋的租金由麦当劳公司向农行重庆市分行支付。根据麦当劳公司举示的证据，其已向重庆市高级人民法院缴纳了租金2341630元，且从2010年1月起，麦当劳公司以转账方式每月向农行重庆市分行支付租金45000元，故农行重庆市分行认为麦当劳公司未支付租金的理由不能成立。至于农行重庆市分行提出要求麦当劳公司支付房屋占有补偿金，其请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：“驳回中国农业银行股份有限公司重庆市分行的诉讼请求。一审案件受理费减半收取8370元，由农业银行股份有限公司重庆市分行负担。”
上诉人农业重庆市分行对原审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决或依法改判；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1、一审判决事实认定�清，导致法律适用错误。雨田公司与麦当劳公司签订的《房屋租赁合同》自始无效，麦当劳公司主张“买卖不破租赁”的理由不能成立；雨田公司与麦当劳公司签订《房屋租赁合同》时，讼争的房屋尚未通过消防验收，该租赁合同自始无效。2、即使租赁合同有效，由于麦当劳公司实质性违约，上诉人也有权解除租赁合同，收回讼争房屋。
被上诉人麦当劳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人雨田公司未发表答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，农行重庆市分行请求麦当劳公司返还原物，根据上述法律规定，则麦当劳公司在无权占有讼争房屋的情况下，农行重庆市分行可以依法请求返还原物，而本案的麦当劳公司占有讼争房屋是基于其与雨田公司合同关系占有，并非无权占有。农行重庆市分行在麦当劳公司取得承租权后取得诉争房屋产权的事实，不影响租赁合同的效力。且麦当劳公司与雨田公司签订租赁合同后，讼争房屋已通过了消防验收。一审中，农行重庆市分行是以“租赁合同无效”为前提要求收回房屋，并不认可麦当劳公司向其支付了“租金”。故对农行重庆市分行关于麦当劳公司“违约”的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，农行重庆市分行的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16739元，由上诉人中国农业银行股份有限公司重庆市分行负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
代理审判员 王 冬
代理审判员 段晓玲
二〇一四年五月十五日
书 记 员 杨 静