浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第452号
原告：宁波市汇丰建设开发有限公司。住所地：浙江省宁波市高新区沧海路***号绿园大厦****室。
法定代表人：徐文品，该公司董事长。
委托代理人：吴文达，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：陈斌，浙江素豪律师事务所律师。
被告：郑荣商。
原告宁波市汇丰建设开发有限公司（以下称宁波汇丰公司）为与被告郑荣商房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月12日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈斌到庭参加诉讼，被告郑荣商经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案在审理中，双方当事人申请庭外和解30天，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告宁波汇丰公司起诉称：原告系坐落于象山县丹河路289-305号营业用房（下称案涉房屋）的所有权人，2006年1月10日，原告委托黄爱珍、钮和利全权办理上述房屋的出租事宜。2009年9月30日，原告的受托人与被告郑荣商签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋（第一层店面）租赁给被告，约定租赁期限自2009年9月30日至2012年3月30日止。案涉房屋2009年9月30日至2010年3月30日的租金为5万元；2010年3月30日至2011年3月30日的租金为11万元；2011年3月30日至2012年3月30日的租金为11万元。现租期已满，被告尚拖欠2011年10月1日至2012年3月30日半年租金48125元未付清，还拖欠水电费2903.36元。被告的行为已严重损害原告的合法权益，请求判令：一、被告支付拖欠的租金48125元，拖欠的水电费2903.36元；二、被告承担原告因实现债权所支付的费用（包括差旅费、律师费3000元）。
为印证其诉称事实，原告宁波汇丰公司向本院提供如下证据：
1.房屋所有权证（证号为象房权证丹城镇字第××号）复印件一份，拟证明原告系出租房屋的所有权人；
2.被告身份证复印件一份，拟证明被告的主体资格；
3.授权委托书及房屋租赁合同各一份，拟证明原告委托黄爱珍、钮和利与被告订立房屋租赁合同，并约定了租赁期限及租金等事项；
4.收款收据四份及水电费缴费清单一组，拟证明被告房租支付情况及拖欠的房租与水电费金额；
5.宁波增值税普通发票（号码为00805913）一份，拟证明原告为实现债权，支付律师代理费、差旅费3000元的事实。
被告郑荣商经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及相关抗辩证据，视为其放弃当庭答辩及当庭举证、质证等诉讼权利。
本案公开开庭审理后，被告在本院对其所做的谈话笔录中答辩及抗辩称：2009年9月30日，被告与原告的受托人黄爱珍、钮和利签订案涉8间房屋的租赁合同，约定的租期与租金及支付期限等与原告诉称一致。2010年上半年，原告与中国银行象山支行达成租房协议，同时让被告放弃其中一间转租给中国银行象山支行（用于安装自动取款设备），转租的该间店面总租金为5万元，由中国银行象山支行直接支付给了原告，但事后由被告于2011年6月15日给中国银行象山支行出具转租房屋的收条一份；2010年10月后被告承租的其他7间房租也从每年11万元降至9万元，且口头承诺因退租该间店面总共退还被告5万元房租。2011年7月被告因申办饭店营业执照，需要原告提供房产证复印件，原告方以被告须承诺合同期满按期撤出为由拒绝提供，被告因租赁合同无法展期、达不到开办饭店的目的，遂告知原告自同年8月起不再租赁房屋。原告即与象山县农村信用合作联社联系另行租赁事宜。2011年8月1日，经原告同意，被告与象山县农村信用合作联社签订租赁合同一份，租期为剩余的8个月，租费为133000元，但实际上该份租赁合同是转让合同，该
133000元系次承租方自愿补偿被告的转让费，并非合同所谓的剩余8个月转租的房租，第三方自愿补偿转让费与原告无关。水电费没付过事实，但当时没人来抄表、也不知道水电费的金额，且2009年刚租房时无缘无故付了1000余元的水电费。原告宁波汇丰公司转让一间店面给中国银行象山支行，影响被告生意四五个月，损失远不止2000余元，因而拒绝支付水电费；被告被迫提前8个月终止合同，损失很大，且被告已及时告知原告，原告可及时对外另行租赁，被告并未拖欠原告房租，因而拒绝支付。被告就上述意见未提供任何证据，且放弃另行开庭以当庭答辩、举证、质证与辩论等诉讼权利。
审理中，为查明被告收取象山县农村信用合作联社133000元的性质，应被告（在谈话笔录中的）要求，本院向该单位调取了其与被告签订的《象山县农村信用合作联社房屋租赁合同》一份及2011年8月10日浙江省农村信用社（合作银行）进账单一份，该合同及进账单（备注栏）均明确显示该133000元为案涉7间房屋2011年8月1日至2012年3月30日的房租费，付款人为象山县农村信用合作联社，收款人为被告郑荣商。
经审理，本院对本案证据综合认证如下：
对原告提供的证据1、2、3，被告在谈话笔录中对其真实性及相关事实无异议，本院对原、被告双方签订的房屋租赁合同的真实性、合法性予以认定；对原告提供的证据4，被告对四份收款收据印证的被告按约缴纳房租事实无异议，对水电费未付事实无异议，但对具体金额多少不知情，本院对房租已缴纳至2011年9月30日，双方协商一致自2010年9月30日起案涉被告直接租赁的房屋由8间变为7间、结合收款收据每半年房租由55000元减至45000元与被告陈述能相互印证的事实予以认定；对原告提供的证据5，被告未发表意见，本院对原告支付律师费等的真实性予以认定。对未付的水电费金额及原告为实现债权支付的律师费等应否由被告承担，将结合其他证据综合认定。
根据上述举证、质证、认证及双方当事人述辩陈述，本院认定本案的基本事实如下：
原告宁波汇丰公司系案涉8间营业用房的所有权人。2006年1月10日，原告委托黄爱珍、钮和利全权办理上述房屋的出租事宜。2009年9月30日，原告的上述受托人与被告郑荣商签订《房屋租赁合同》一份，合同内容与原告诉称一致。合同履行期间，经原告做工作，被告同意将其中1间店面转租给中国银行象山支行，转租期间房租总计5万元，被告收取5万元后全额转交原告；为此，原、被告协议一致将剩余7间店面的年租金从11万元降至9万元，支付方式为2010年9月30日起每半年一次提前预付房租（45000元），被告按新的约定支付房租至2011年9月30日止。2011年7月底，被告因故提前退出案涉剩余7间店面；2011年8月1日，经原告同意，被告作为出租方与象山县农村信用合作联社签订房屋租赁合同一份，约定该7间店面2011年8月1日至2012年3月30日止8个月的房租为133000元，同年8月10日，象山县农村信用合作联社将133000元房租费汇入被告账户。被告未支付2011年7、8两个月的水电费，欠缴金额不明。原告支付律师费等债权实现费用3000元。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告双方之间签订的租赁合同是否提前8个月解除或终止，以及由此决定的被告是否拖欠原告2011年10月1日至2012年3月30日止6个月的房租及部分水电费、被告应否承担律师费等债权实现费用。原告（通过其受托人）与被告于2009年9月30日签订的租赁合同合法有效，非经协商一致变更或（提前）解除，双方均应按约履行相关义务。该合同履行过程中，经双方协商，将案涉8间店面中的1间转租给中国银行象山支行，原告认可收到被告转交的转租该间店面所得房租5万元，并同意其余7间店面的年租金从11万元降至9万元，2010年9月30日至2011年9月30日，被告两次分别预付半年房租45000元，该系列行为系双方协商变更合同的行为。后经原告同意，被告自行腾退租赁房屋，于2011年8月1日与象山县农村信用合作联社签订房屋租赁合同，合同期限为原租赁合同剩余的8个月时间，2011年8月10日，该次承租人向被告缴付合同约定的房租费133000元，但没有证据显示被告收到该款后，向原告支付2011年10月1日至2012年3月30日止6个月的房租
45000元。显然，该转租行为并非原、被告双方之间原租赁合同的提前解除或终止。被告主张其与象山县农村信用合作联社签订的房屋租赁合同实质上是转让合同，该133000元房租费实质上是后手承租人自愿补偿被告的装修等转让款，与证据和事实不符，本院不予采纳。
原告主张其代被告垫付2011年7、8月间的水电费应予归还，被告也认可腾退租赁房屋时有部分水电费未付，但金额不明，因原告未提供其代缴的水电费2903.36元均系被告实际消费的确切证据（从原告提供的水费缴纳发票复印件看，其记载2011年7月、8月的缴费金额及用户地址为丹河路289号，而实际上该门牌号上数层房屋远不止被告一户在消费水与电，且原告未提供与被告一一对应的相关水电均分户分表的证据，因而对原告代缴的水电费均由被告实际消费的事实难以认定），本院不予支持。
原告主张按年租金11万元，7间店面每间年租金13750元，6个月应付租金为48125元，与合同实际变更后7间店面的年租金降至9万元及实际每半年预付45000元房租的事实不符，本院难以全部支持。原告主张3000元律师费等债权实现费用是对双方租赁合同第十条约定原告损失条款的扩大理解，理应由被告承担，鉴于该合同及相关法律、行政法规对此项费用损失的承担主体无明确约定和规定，对此本院难以全部支持。被告郑荣商经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郑荣商自本判决生效之日起30日内向原告宁波市汇丰建设开发有限公司支付拖欠的房租费45000元；
二、驳回原告宁波市汇丰建设开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1151元，减半收取575.5元，由被告郑荣商负担462.5元，由原告宁波市汇丰建设开发有限公司负担113元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 王云奖
二〇一三年七月九日
代书记员 杨惠燕