呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0102民初4077号原告（反诉被告）：内蒙古星元物业服务有限公司，住呼和浩特市新城区兴安北路鼎盛华世纪广场综合楼17号楼11层14号。法定代表人:李静飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彦辰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝宏伟，住呼和浩特市。原告（反诉被告）内蒙古星元物业服务有限公司（以下简称星元物业）与被告（反诉原告）郝宏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨彦臣与被告郝宏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）星元物业向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告给付拖欠的物业费5653元、卫生费240元及其违约金1807元，共计7700元；二、承担本案相关费用。事实和理由：原告与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业服务，业主按房屋面积及合同中约定的相关内容交付物业服务费用。现被告拖欠2011年、2013年、2014年、2015年的物业服务费共计5653元（11、13年物业服务费81.15㎡×1.2元/㎡×12月×2年＝2337元；14、15年物业服务费81.15㎡×1.6元/㎡×12月×2年＝3116元）；卫生费240元。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了优质高效的物业服务，但被告以各种理由为借口拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要无果，特此向贵法院提起诉讼，请法院依法判决被告交付拖欠的费用及其违约金。被告（反诉原告）郝宏伟辩称，入住后房屋一直漏雨，物业说交了物业费就给维修，我交了也一直没有给维修。物业在没有任何通知的情况下就涨了物业费，没有任何业主的签字，物业服务也不到位。反诉原告（被告）郝宏伟向本院提出以下诉讼请求：一、判令反诉被告承担反诉原告顶层漏雨的维修费合计11143元；二、判令反诉被告承担反诉原告顶层漏雨造成的财产损失合计500元；三、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2009年4月4日反诉原告购买呼和浩特市xx房屋，并与反诉被告签订《前期物业管理服务协议》。签订后，截止2012年，反诉原告均足额缴纳物业费。反诉原告房屋位于顶层，由于房顶防水问题，夏季经常发生漏雨情况，导致顶层漏水造成了反诉原告的财产损失。反诉被告一直未进行维修，反诉原告找专业人士计算维修费用需要：屋顶外部分：去除固有油毡及垃圾清理费100元/平米*40=4000元，铺设新油毡150元/平米*40=6000元，屋顶内部：产墙皮4元/平米*40=160元，刮顶12元（带料）/平米*40=480元，乳胶漆503元/桶，总计11143元。同时造成反诉原告室内财产损失500元。请求法院判决反诉被告支付上述费用。反诉被告（原告）星元物业辩称，不同意反诉请求及事实理由，是否漏雨没有证据证明，如果漏雨是房屋质量问题，与物业没有关系，请求数额也是反诉原告的推定，没有依据。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2008年6月19日原告（反诉被告）与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》，约定由原告（反诉被告）为内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司开发的小区xx提供物业服务，住宅收费为1.2元/月·平方米，服务期限为2008年6月19日起至小区业主委员会成立之日止。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交纳2011年、2013年、2014年、2015年的物业服务费共计5653元（11、13年物业服务费81.15㎡×1.2元/㎡×12月×2年＝2337元；14、15年物业服务费81.15㎡×1.6元/㎡×12月×2年＝3116元）；卫生费240元，原告提供的《前期物业服务合同示范文本》、《兴泰.青城部落入住通知单》中均显示住宅物业服务费为1.2元/月·平方米，故原告要求被告支付2011年、2013年的物业服务费1.2元/月·平方米，本院予以采信，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年、2015年物业服务费1.6元/月·平方米，没有提供任何证据证明，故对于超过1.2元/月·平方米的部分，本院不予采信；二、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担顶层漏雨的维修费11143元、顶层漏雨造成的财产损失500元，合计11643元，被告提供照片六张，证明顶层漏水，照片真实性本院予以采信；三、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约金1087元，原告提供《前期物业服务合同示范文本》、《催费通知》证明，上述证据的真实性本院予以采信。本院认为，原告（反诉被告）提供《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证明其系有资质的物业服务有限公司，并与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。”的规定，故原、被告应按照《前期物业服务合同示范文本》的约定履行义务，原告（反诉被告）提供了物业服务，故被告（反诉原告）应按照约定交纳物业服务费。原告（反诉被告）提交的证据仅能证明1.2元/月·平方米的住宅物业服务费，故超出1.2元/月·平方米的部分本院不予支持，垃圾清运费原告（反诉被告）并未举证证明，故本院不予支持，从被告（反诉原告）提供的证据上显示原告（反诉被告）的物业服务有瑕疵，故本院酌情支持物业费的80％。被告（反诉原告）称从2012年及之前的物业服务费全部足额缴纳，但被告（反诉原告）并未提供证据证明2011年物业服务费已缴纳，故本院不予认可。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付顶层漏水导致的损害赔偿金11643元，因被告（反诉原告）提供的证据仅能证明屋顶存在漏水现象，但并未提供证据证明实际损害数额，故本院不予支持。原告（反诉被告）要求被告支付违约金1087元，从被告（反诉原告）提交的照片中反映出原告的物业服务存在瑕疵，且被告（反诉原告）并非主观的恶意欠费，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郝宏伟支付原告（反诉被告）内蒙古星元物业服务有限公司2011年、2013年、2014年、2015年（1.2元/月*81.15㎡*12个月*4年）80％物业服务费，共计3739元人民币，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取25元，由被告（反诉原告）郝宏伟负担，反诉案件受理费收取25元，由被告（反诉原告）郝宏伟负担。本判决为终审判决。审判员 赵 婧二〇一七年八月十四日书记员 毛卉彤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。