北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民（商）初字第43091号
原告鲁学广，男，1952年11月30日出生。
被告北京海良置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里6号院8号楼12层1507。
法定代表人张峥，总经理。
委托代理人闫海东，男，1990年6月3日出生。
委托代理人殷红天，北京仁创律师事务所律师。
原告鲁学广与被告北京海良置地房地产经纪有限公司（以下简称海良置地公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员李泽帅担任审判长，人民陪审员薛培丽、人民陪审员徐强参加的合议庭，公开开庭进行了审理。鲁学广到庭参加了诉讼，海良置地公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理完毕。
鲁学广诉称：2014年3月16日，鲁学广与海良置地公司签订《北京市房屋出租》现鲁学广起诉，要求：1、海良置地公司给付鲁学广2014年4月2日至2014年5月10日的房屋使用费4000元；2、海良置地公司赔偿鲁学广损失15180元；3、本案诉讼费由海良置地公司承担。
海良置地公司答辩称：不同意鲁学广的诉讼请求。2014年4月3日，海良置地公司通知鲁学广办理房屋交接，鲁学广以涉案房屋墙壁脱落、木地板损坏、墙壁内置电线不通电等为由不同意收房，鲁学广要求海良置地公司恢复木地板，海良置地公司提出折价赔偿，鲁学广不同意，海良置地公司提出需要时间恢复，鲁学广同意给海良置地公司15天时间，不收取任何费用，海良置地同意并开始修复木地板，大约10天后，海良置地公司通知鲁学广收房，鲁学广的丈夫和女儿在交接涉案房屋时发生争执，就走了，没有收房，因木地板已经恢复，海良置地公司告知鲁学广代理人随时可以交接，此后鲁学广联系海良置地公司定于2014年5月10日交接房屋，因此2014年4月1日至2014年5月10日期间的损失是鲁学广自行造成，与海良置地公司无关。2014年6月16日，鲁学广与海良置地公司对房屋进行交接，并书写了支出凭单，写明我方结清水、电、燃气、有线电视、维修服务费共758元后，所有纠纷已解决，以后双方没有任何关系，鲁学广的女儿商梦代签，当时商梦没有代理手续，但从2006年与海良置地公司签订委托出租合同时就是商梦代理，因此我方认可商梦的签字；涉案房屋属于1985年的老房，房屋内损坏属于自然损坏，与海良置地公司无关。
经审理查明：鲁学广系涉案房屋所有权人，涉案房屋建成年份为1985年。
2006年1月7日，鲁学广作为甲方与作为乙方的北京天厚佳业房地产经纪有限公司（以下简称天厚佳业公司）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定鲁学广委托天厚佳业公司代理出租涉案房屋，合同房屋设备清单注明：空调一部、双人床一张、单人床一张、衣柜二组、热水器一个。庭审中，鲁学广与海良置地公司一致认可，海良置地公司于2006年从天厚佳业公司接手涉案房屋，双方于2007年正式签订代理合同，此后不断续签至2014年。
2012年9月12日,鲁学广作为甲方与作为乙方的海良置地公司签订《北京市房屋出租代理合同》，约定鲁学广委托海良置地公司代理出租涉案房屋；代理期限自2013年4月2日起至2014年4月1日止，代理期满时，如乙方仍有客户居住该房，甲方应配合乙方将租期延长，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金；甲乙双方协商，乙方代理甲方房屋，一年租金共计36000元；甲方在交房时，有义务对房屋内设施进行检查修缮，保证电器正常使用，乙方积极配合；代理期间，房屋因自然损坏，乙方应及时通知甲方修缮，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的，甲方应赔偿乙方在此期间所受的损失；房屋如因不可抗力及不能预想之因素导致损毁或造成损失，乙方不承担任何责任。房屋设备清单注明同上年合同。庭审中，鲁学广与海良置地公司一致认可涉案房屋日租金为100元；鲁学广向海良置地公司交付涉案房屋时涉案房屋为简装。商梦代鲁学广在合同中签字。
2013年，鲁学广起诉海良置地公司要求海良置地公司腾退涉案房屋，交还涉案房屋钥匙、电卡、交纳有线电视费的存折，修复房屋被损坏的木地板，并支付自2012年4月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费。在该案中，鲁学广主张其对商梦收取2013年4月2日至2014年4月1日租金不知情。2014年1月27日，北京市朝阳区人民法院就鲁学广诉海良置地公司租赁合同纠纷一案作出（2013）朝民初字第37110号民事判决书，认定商梦作为鲁学广女儿代鲁学广收取涉案房屋租金，构成表见代理，并判决：海良置地公司于2014年4月1日前将涉案房屋木地板恢复原状；驳回鲁学广的其他诉讼请求。
2014年5月10日，鲁学广与海良置地公司签署交接表，交接内容：1、交还房屋钥匙一把、电卡一张、有线电视存折一张；2、室内空调两台、热水器一台；3、衣柜两组；4、双人床一组、单人床一组；5、燃气表4130、水表126、电表剩219度。交接表注明：水、电、燃气、有线费未结清。鲁学广在交接内容后写明“床不是自家的”。海良置地公司认可交接表的真实性，但不认可鲁学广注明的“床不是自家的”，主张鲁学广向其交付涉案房屋时房屋内有双人床和单人床各一组，其向鲁学广归还涉案房屋时，涉案房屋内也有双人床和单人床各一组。鲁学广主张其收回涉案房屋时房屋内的床不是自家的，交接时涉案房屋内床的质量很差，不能用，现在已经扔了。
庭审中，海良置地公司提交2014年6月16日支出凭单，支出凭单载明：“即付新源南路7-106房东水电费扣除758元，此房所有费用均已结清，所有纠纷均已解决清楚，以后双方无任何关系。”商梦在领款人处签字。海良置地公司主张双方费用均已结清，所有纠纷已经解决，但认可除商梦签名外的内容均为海良置地公司员工填写。鲁学广对支出凭单的真实性不认可，主张鲁学广让商梦与海良置地公司协商水、电、燃气费的事情，并没有让商梦解决其他纠纷，且海良置地公司也没有对鲁学广进行赔偿。
本案审理过程中，鲁学广申请商梦出庭作证，商梦主张其在2014年6月16日支出凭单上签字时，支出凭单没有写明“所有纠纷均已解决清楚，以后双方无任何关系。”
庭审中，关于合同到期后鲁学广与海良置地公司未交接涉案房屋的原因：鲁学广主张2014年4月5日左右，海良置地公司通知鲁学广，表示不想修木地板，要求折价赔偿，鲁学广不同意，2014年4月中旬，鲁学广丈夫、商梦及律师到涉案房屋，发现海良置地公司换的不是鲁学广要求的实木地板，涉案房屋还有其他毁损，也没有收房，海良置地公司工作人员称再与负责人联系，看能不能修理其他，2014年5月份，海良置地公司表示不修理涉案房屋了，鲁学广于2014年5月10日收回涉案房屋；2014年4月3日，海良置地公司通知鲁学广办理房屋交接，鲁学广以涉案房屋墙壁脱落、木地板损坏、墙壁内置电线不通电等为由不同意收房，鲁学广要求海良置地公司恢复木地板，海良置地公司提出折价赔偿，鲁学广不同意，海良置地公司提出需要时间恢复，鲁学广同意给海良置地公司15天时间，不收取任何费用，海良置地同意并开始修复木地板，大约10天后，海良置地公司通知鲁学广收房，鲁学广的丈夫和女儿在交接涉案房屋时发生争执，就走了，没有收房，因木地板已经恢复，海良置地公司告知鲁学广代理人随时可以交接，此后鲁学广联系海良置地公司定于2014年5月10日交接房屋。
庭审中，为证明其损失，鲁学广提交北京管庄东方建材批发市场有限公司（以下简称东方建材公司）发票一张以及盖有东方建材批发公司代开发票专用章的表格一张。发票载明付款人鲁学广，内容为材料款15180元。表格注明：强力复合板4000元、加工费200元、墩布池150元、涂料2780元、加工费300元、电线暗线＋插座3740元、吸顶灯200元、塑钢门700元、加工费100元、双人床2400元、折叠木板床610元。海良置地公司对发票及表格的真实性均不认可，主张与海良置地公司无关。海良置地公司主张：鲁学广向其交付涉案房屋时只有卧室是木地板，客厅是地板革、厨房是瓷砖；涉案房屋没有墩布池；涉案房屋是1985年的老房子，房屋存在严重自然老化和漏水，墙面脱落与鼓包属于自然老化；内置电线由于自然老化无法使用，鲁学广不同意维修暗线，因此海良置地公司接的明线，海良置地公司接收涉案房屋时没有见到吸顶灯，合同亦未注明，且暗线不通电，吸顶灯肯定不亮；2014年5月10日双方交接涉案房屋时，阳台塑钢门门框确实坏了，但是门没有坏；鲁学广向海良置地公司交付涉案房屋时，涉案房屋内有双人床和单人床各一组，海良置地公司向鲁学广归还涉案房屋时，涉案房屋内也有双人床和单人床各一组。
上述事实，有房屋所有权证、2012年9月12日商梦代鲁学广与海良置地公司签订的《北京市房屋出租代理合同》、2006年1月9日鲁学广与天厚佳业公司签订的《北京市房屋出租代理合同》、2014年5月10日交接表、2014年6月16日支出凭单、照片若干、（2013）朝民初字第37110号判决书、发票及表格，以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：鲁学广与海良置地公司签订的《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据2014年5月10日交接表，合同到期后，海良置地公司至2014年5月10日才向鲁学广归还涉案房屋，鲁学广要求海良置地公司支付2014年4月2日至2014年5月10日房屋使用费，合法有据，本院予以支持，但鲁学广主张房屋使用费数额有误，本院予以更正。海良置地公司主张，合同到期后鲁学广同意给予海良置地公司一定时间修缮房屋，不收取租金，并主张系因鲁学广原因拖延归还涉案房屋时间，证据不足，本院不予支持。海良置地公司主张，合同到期后，鲁学广以涉案房屋存在损坏为由拒绝收回涉案房屋，应由鲁学广承担迟延交付房屋期间的租金损失，但根据（2013）朝民初字第37110号判决书，海良置地公司应于2014年4月1日前将涉案房屋木地板恢复原状，海良置地公司在2014年4月1日前未恢复木地板，在合同到期后，其迟延归还涉案房屋，恢复木地板期间的租金损失，应由海良置地公司负担，海良置地公司的该项抗辩意见，于法无据，本院不予支持。
关于鲁学广主张的房屋损失。第一，根据（2013）朝民初字第37110号民事判决书，鲁学广与海良置地公司就木地板的受损问题已经法院生效判决处理，鲁学广再次以房屋木地板损坏为由要求海良置地公司赔偿损失，违反一事不再理原则，本院对此不予处理；第二，鲁学广主张其向海良置地交付涉案房屋时，涉案房屋内有墩布池，要求海良置地公司赔偿墩布池损失，证据不足，本院不予支持；第三，根据鲁学广与天厚佳业公司2006年签定的《北京市房屋出租代理合同》，可以认定鲁学广向海良置地公司交付涉案房屋时，涉案房屋内有双人床和单人床各一组，根据鲁学广与海良置地公司2014年5月10日交接单，海良置地公司向鲁学广归还涉案房屋时，涉案房屋内有双人床和单人床各一组，鲁学广主张其收回涉案房屋时房屋内的床与其交付海良置地公司时不一致，证据不足，本院不予采信，其要求海良置地公司承担购置双人床和单人床的费用，于法无据，本院不予支持；第四，关于涉案房屋内暗线问题。暗线为涉案房屋内附属设施，应由鲁学广负责维护，现鲁学广并未提交证据证明暗线不通电系由于海良置地公司原因损坏造成，故鲁学广要求海良置地公司赔偿其重新安装暗线的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持；第五，根据鲁学广提交的照片，鲁学广收回涉案房屋时涉案房屋及其附属设施确实存在损坏情况。海良置地公司亦认可其向鲁学广归还涉案房屋时，涉案房屋存在墙壁脱落和鼓包、阳台塑钢门门框损坏及吸顶灯不亮等问题。但，鉴于涉案房屋在代理出租期间必然存在自然老化，鲁学广亦无法提供证据证明其向海良置地公司交付涉案房屋时的情况予以参照，无法确定损坏的程度，海良置地公司向鲁学广的赔偿数额本院将根据海良置地公司向鲁学广归还涉案房屋时的实际情况及当事人陈述意见，根据公平原则酌情予以确定。
关于2014年6月16日支出凭单。鉴于：首先，在支出凭单载明“所有纠纷均已解决清楚，以后双方无任何关系”不符合常理；其次，虽商梦代鲁学广与海良置地公司签订《北京市房屋出租代理合同》，但鲁学广在（2013）朝民初字第37110号审理过程中对商梦签名不予认可，主张对此并不知情。虽该案判决最终认定商梦构成表见代理，但在该案结束后，在商梦无鲁学广授权的情况，海良置地公司应尽谨慎义务，海良置地公司没有足够的理由相信商梦有代理权；最后，鲁学广仅认可其委托商梦与海良置地公司解决水、电、然气费用问题。故，海良置地公司以2014年6月16日支出凭单载明“所有纠纷均已解决清楚，以后双方无任何关系”为由，拒绝向鲁学广支付涉案房屋使用费及赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北京海良置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁学广支付房屋使用费三千九百元；
二、被告北京海良置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告鲁学广损失一千元；
三、驳回原告鲁学广的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百八十元，由原告鲁学广负担二百三十元（已交纳），由被告北京海良置地房地产经纪有限公司负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 李泽帅
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 张淑云
二〇一四年十二月十日
书 记 员 杜 梦