安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桐民一初字第00002号
原告（反诉被告）：程备志，男，1975年2月4日出生，汉族，企业经理。
委托代理人：胡中玉。
委托代理人：杨积芳，安徽中天人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘长生，男，1982年12月19日出生，汉族，私营业主。
委托代理人：黄志武，安徽同合律师事务所律师。
原告程备志诉被告潘长生、潘长生反诉程备志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理，原告程备志及其委托代理人胡中玉、被告潘长生及其委托代理人黄志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程备志诉称：原告将两幢楼房及钢构顶棚厂房一套出租给被告作为无纺布加工厂，双方签订租房合同一份，合同约定：租期一年，自2013年3月25日至2014年3月25日；租期内，若被告发生火灾造成经济损失应由被告按价赔偿。合同签订后，原告将房屋交给被告使用。2013年10月22日23时45分，因电气线路故障引起火灾，烧毁原告出租给被告使用的钢构顶棚厂房、隔间及两幢楼房。火灾造成直接经济损失866471.60元。事故原因经桐城市公安消防大队认定为电器线路故障引起火灾。由于被告在承租期内疏于管理，未及时排除火灾隐患，造成火灾发生，给原告带来巨大经济损失，既是违约又是侵权，依照双方合同及相关法律规定，被告应当赔偿原告的经济损失50000元。2014年3月26日，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿经济损失491520.35元。
被告潘长生辩称：我租赁房屋用于无纺布加工，按照合同
约定和租赁物的性质合理使用，并无不当，我依法不应对出租物自燃承担赔偿责任；本案损失是电气线路自燃造成火灾所致，起火点显示，三相电的四根电线都是从楼房和车间墙壁直接穿过，电线与墙体紧密为一体，没有瓷管或绝缘体防护，违反电力线路安装常识，安全隐患严重；因为电气线路直接埋入墙体，与建筑物形成一体，作为承租人无法也无权拆除墙体排除隐患；火灾发生时间是在无人用电情况下发生。因原告提供的厂房电力安装存在重大隐患，以致出租后，在空无一人情况下，电气线路自燃导致火灾，根据火灾事故认定书的认定，应该由原告承担责任，故请求驳回原告的错误诉讼。
反诉原告潘长生诉称：我与程备志于2013年3月25日签订《个人租房协议书》一份，由我承租程备志的厂房及门面房，期限一年，年租金35000元。合同签订后，我在承租房内从事无纺布生产加工。2013年10月22日傍晚，我和员工关闭机械设备后关门离开厂房，当晚23时45分左右，厂房内电气线路故障引起火灾，烧毁了我在厂房内所有的生产机械设备、无纺布产品及原材料，造成直接财产损失866471.60元。火灾是因电气线路故障所致，电气线路是出租人安装、出租厂房固有的附着物，程备志作为出租人应当对火灾事故承担责任。故请求依法判决支持我的诉讼请求。2013年12月18日，反诉原告潘长生追加反诉请求，要求解除其与反诉被告于2013年3月25日签订租房协议书，反诉被告返还已经给付的租金和押金计20000元。庭审中，反诉原告潘长生变更诉讼请求，要求反诉被告赔偿经济损失504607元。
原告程备志在举证期限内提供证据如下：
原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
个人租房协议书原件一份，证明：原、被告之间是出租方与承租方的关系；发生事故时间是在被告承租期内；原告对被告的用水、用电只是供应，保证正常畅通，没有对被告租期内使用安全负有监督和管理义务；原告在被告当面检查正常后，交付给被告使用；租期内发生火灾造成经济损失，除不可抗拒的自然灾害，被告都必须对原告予以赔偿。
火灾事故认定书一份，证明：起火原因为电气线路故障引起，不是不可抗拒的自然灾害，被告应按价赔偿原告的经济损失；该认定书作出后，原、被告双方都已经认同。
安徽九华司法鉴定意见书及鉴定发票，证明原告火灾直接损失为471520.82元，支出鉴定费20000元。
火灾现场照片一组，证明原告遭受财产损失的客观事实。
原告集体土地使用证复印件一份，证明案涉房产为原告所有。
原告所举证据经当庭质证，被告潘长生提出如下质证意见：
原告证据1、4、5、6，被告不持异议；对证据2、3的真实性不持异议，对证明目的有异议。
本院对原告提供的证据分析认定如下：原告证据1、4、5、6，被告不持异议，予以认定。原告证据2、3，被告对真实性不持异议，予以认定。
反诉原告潘长生提供如下证据：
火灾事故认定书及火灾卷宗，证明：火灾不是承租人使用电力引起，是在无人状态下电气线路自燃发生火灾，火灾的发生与承租人无关；火灾造成直接损失866471.60元，其中程备志328600元、潘长生537871.60元。
火灾后事故现场录像及录像截图照片，证明：引起电气线路故障的电线安装违反规定，存在隐患；穿墙而过的电力线路与建筑物是不可分割的部分。
租房协议一份、押金收条一张、房租收条一张，证明：协议是反诉被告提供的格式条款；因反诉被告原因导致合同无法继续履行，应当退还押金5000元及部分租金15000元（35000元÷12个月×5.1个月）。
4、司法鉴定意见书一份、鉴定费发票一张，证明：反诉原告火灾直接损失为498604元，支出鉴定费6000元。
反诉原告所举证据经当庭质证，反诉被告潘长生提出如下质证意见：
反诉原告证据4被告不持异议；对证据1、2、3的真实性不持异议，对证明目的有异议。
本院对反诉原告提供的证据分析认定如下：反诉原告证据4，反诉被告不持异议，予以认定。反诉原告证据1、2、3，反诉被告对真实性不持异议，予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述查明的事实：2013年3月25日，原告程备志与被告潘长生签订《个人租房协议书》一份，由原告将闲置钢构顶棚厂房一套及楼房两幢出租给被告作为无纺布加工厂，期限自2013年3月25日至2014年3月25日。协议约定：被告不得损坏房屋结构；租期内，原告应帮助被告协调水、电的供应，保证畅通。当面检查，一切正常交给被告使用，租期内的安全由被告自负；租期内被告如发生火灾，造成经济损失应由被告按价赔偿给原告，不可抗拒的自然灾害，被告不承担赔偿责任。被告潘长生向原告程备志支付35000元租金及5000元押金后，进入承租厂房进行无纺布加工。2013年10月22日傍晚，被告及工人关闭机械锁门后离开，当晚11时45分，无纺布加工厂发生火灾，虽经消防部门扑救，但造成巨大财产损失。2013年11月19日，桐城市公安局消防大队以桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。2013年12月2日，原告程备志诉至本院，要求被告潘长生赔偿火灾直接损失471520.82元，及司法鉴定费用20000元，合计491520.82元。2013年12月13日，被告潘长生提起反诉，要求原告程备志赔偿火灾直接损失498607元，及司法鉴定费用6000元；解除租房协议；原告返还押金5000元及租金15000元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告程备志与被告潘长生双方签订的个人租房协议，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。桐城市公安局消防大队桐公消火认字（2013）第5号火灾事故认定书对起火原因认定为：起火部位为无纺布加工点三层民房与钢构顶棚厂房之间的隔间部位，起火点位于隔间部位北墙无纺布原料堆放最高处，起火原因为电气故障引起火灾。原、被告双方对火灾事故认定书均没有异议，本院予以采信。被告对原告在火灾中造成的直接损失471520.82元、原告对被告在火灾中造成的直接损失498607元均没有异议，本院予以认定。
本案争议的焦点1：谁应当对火灾的发生承担责任。本院认为：原告程备志将案涉厂房等出租给被告潘长生时，被告潘长生未对出租物及附属设施提出改建意见，在承租期间亦未要求原告程备志对出租物进行整改；厂房持续地处于被告的实际控制管理下，在不进行生产时，被告未将总电源闸刀闭合，且生产车间无人值守，导致火灾发生不能及时发现，因此被告潘长生应对火灾的发生承担主要责任。火灾的发生，是电气线路故障引起，说明原告提供的出租物存在一定的安全隐患，原告程备志向被告潘长生交付厂房时，对电力线路存在的安全隐患亦没有尽到提醒义务，原告程备志应对火灾的发生承担次要责任。
本案争议的焦点2：原告程备志是否当返还被告潘长生押金5000元及租金15000元。本院认为：原、被告租房协议中的标的物因火灾毁损，双方已无法继续履行合同，故对被告潘长生要求解除租房协议的诉讼请求，本院予以支持。租房协议没有明确原告收取的押金5000元是何性质，在租房协议解除后，原告依法应将押金返还给被告。原、被告双方约定一年的租金为35000元，被告已实际使用出租物近7个月，因原、被告双方对协议的不能继续履行均有责任，故对被告潘长生要求原告程备志返还租金15000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方为司法鉴定支出的鉴定费，系为举证需要且均有支出，应自行承担为宜。案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告程备志与被告潘长生之间的房屋租赁协议。
二、被告潘长生赔偿原告程备志财产损失471520.82元的60%，即282912.49元。
三、反诉被告程备志赔偿反诉原告潘长生财产损失498607元的40%，即199442.80元。
四、反诉被告程备志返还反诉原告潘长生押金5000元、租金15000元。
二、三、四项相比，被告潘长生赔偿原告程备志款63469.69元，此款限于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告程备志其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告潘长生其他诉讼请求。
本诉案件受理费8973元，原告程备志负担2692元，被告潘长生负担6281元；反诉案件受理费6333元，反诉被告程备志负担1900元，反诉原告潘长生负担4433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 吴跃辉
审 判 员 李 辉
人民陪审员 叶应悦
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 朱永发
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，约定承担损害赔偿责任。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。