广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1215号
上诉人（原审原告）：黄伟晟，男，1971年12月9日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审原告）：冯燕芳，女，1973年3月8日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两上诉人的共同委托代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：吴少容，中山市板芙镇法律服务所工作人员。
被上诉人（原审被告）：中山市新创力房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：孔繁权，董事长。
委托代理人：谢志强，该公司员工。
上诉人黄伟晟、冯燕芳因与被上诉人中山市新创力房地产开发有限公司（以下简称新创力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄伟晟、冯燕芳（买受人）与新创力公司（出卖人）于2010年11月28日签订《中山市商品房买卖合同》，约定新创力公司将其开发的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢某房出售给黄伟晟、冯燕芳。该合同第一条项目建设依据约定：“出卖人以出让方式取得位于东区沙岗村、编号为×××的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权证书号为中府国用（2008）第易210529号，该地块土地面积为22695.30平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限自×××至2077年4月20日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名朗晴假日园4期。建设工程规划许可证号为281042009110013，施工许可证号为442000200904200103ZX1004。合同第四条约定购房总价为51万元。第八条约定出卖人应当在2011年2月28日前，将经组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作以下处理：买受人不退房，出卖人自迟延之日起每月按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，黄伟晟、冯燕芳依约支付了全部购房款。
2012年8月6日，中山市人民政府颁发黄伟晟、冯燕芳为土地使用权人的国有土地使用权证，地类（用途）为商业住宅，终止日期为2071年4月28日。黄伟晟、冯燕芳在领取房地产权证后发现该土地使用权证载明的土地使用年限短于合同约定的年限，遂与新创力公司交涉，新创力公司就土地使用年限差异的问题向中山市国土资源局请求解决未果，黄伟晟、冯燕芳遂于2014年4月8日诉至原审法院，请求判令：⒈新创力公司向黄伟晟、冯燕芳交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢某房的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证；⒉新创力公司赔偿黄伟晟、冯燕芳经济损失费60000元；3.新创力公司承担本案诉讼费用。诉讼中，黄伟晟、冯燕芳增加其诉讼请求为：⒈新创力公司交付符合《商品房买卖合同》约定土地使用年限至2077年4月20日止的位于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢某房的国有土地使用权，并办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用证，办理该国有土地使用权证年限变更登记的相关费用由新创力公司承担；⒉新创力公司按逾期办妥国有土地使用证的实际天数（自2013年4月28日起至办妥符合合同约定使用年限的房地产权属证书之日止），以总购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向黄伟晟、冯燕芳支付逾期办证违约金，该违约金最高不超过购房总价的30%（暂计至开庭之日为39780元）；⒊新创力公司承担诉讼费用。
另查：原审法院作出的已经生效的（2013）中一法民一初字第1229号（以下简称1229号案）民事判决中查明以下事实：新创力公司于2008年1月18日取得开发涉诉房地产用地的中府国用（2009）第易210529号国有土地使用权证，该证载明终止日期为2077年4月20日。2010年1月28日取得预售朗晴假日园4期20幢（1、2、3座）、21幢（1、2座）的商品房预售许可证。新创力公司在1229号案庭审中提交中府国用（2008）第210500号国有土地使用证，拟证实其销售的20、21幢以下车库有一小部分面积“跨越”到该国有土地证的使用范围内，故相关部门根据土地使用年限就短不就长的原则将涉案房地产土地使用年限终止日期办至2071年4月28日。新创力公司提交的中府国用（2008）第210500号国有土地使用权证登记的土地使用权人为新创力公司，终止日期2071年4月28日。
在前述1229号案审理中，原审法院向中山市国土资源局发函询问中山市岐关西路55号朗晴假日园4期20幢、21幢房地产《国有土地使用权证》中的使用年限能否在该局办理变更登记，将2071年4月28日更正为2077年4月20日；如能办理，尚需要新创力公司履行哪些手续。该局复函原审法院：“一、土地权利人可持相关材料到我局申请办理延长土地使用年限手续，并按规定缴纳出让金和相关税费。二、新创力公司曾持《关于如何处理〈商品房买卖合同〉与〈国有土地使用证〉记载的土地使用年限存在差异问题的请求》向我局相关部门咨询及了解延长土地使用期限的有关规定。”
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄伟晟、冯燕芳签订的商品房买卖合同系双方一致的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。新创力公司交付给黄伟晟、冯燕芳的国有土地使用权证使用年限与合同约定的不一致，违反合同约定，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据已经生效的1229号案中山市国土资源局的回复，涉案土地使用权证的年限是可以办理变更登记的，因而不存在不可抗力等导致合同无法继续履行的情形。新创力公司同意继续履行合同，为黄伟晟、冯燕芳办理符合合同约定的土地使用权证，且同意承担变更登记的费用，故对黄伟晟、冯燕芳的第一项诉讼请求，原审法院予以支持。
关于黄伟晟、冯燕芳主张的第二项诉讼请求。新创力公司已向黄伟晟、冯燕芳交付房地产权证，黄伟晟、冯燕芳主张新创力公司承担逾期办证的违约责任没有依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失，应当赔偿损失。”本案中，虽新创力公司交付的国有土地使用权证存在年限的瑕疵，但目前黄伟晟、冯燕芳的损失尚未产生。原审法院已判令新创力公司继续履行，在黄伟晟、冯燕芳的第一项诉讼请求得以支持并履行后，黄伟晟、冯燕芳的权益得以补救，黄伟晟、冯燕芳的损失亦不会发生。综上，黄伟晟、冯燕芳以新创力公司违约或造成黄伟晟、冯燕芳损失为由请求新创力公司支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上，黄伟晟、冯燕芳诉求合理部分，原审法院予以支持；新创力公司辩解合理之处，原审法院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、新创力公司于原审判决生效之日起三十日内，协助黄伟晟、冯燕芳办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的坐落于中山市东区岐关西路55号朗晴假日园4期20幢某房的国有土地使用权证，办理变更登记需缴纳的费用由新创力公司承担。二、驳回黄伟晟、冯燕芳的其他诉讼请求。
上诉人黄伟晟、冯燕芳不服原审判决，上诉称：一、一审判决认定损失未实际发生没有事实依据。首先，新创力公司办理的权属证书确实少了六年。其次，产权登记的使用年限少了六年，明显令房地产价值贬损。再次，因物权价值贬损，导致黄伟晟、冯燕芳投资价值受到损失，在房地产交易时只能按低价出售。另外，以房产抵押贷款时减少可贷款金额，产生资金占用成本。最后，黄伟晟、冯燕芳为维权也产生律师费、打印费、复印费、交通费、误工费等不少费用。故新创力公司的违约行为导致黄伟晟、冯燕芳的损失是实实在在的。二、本案属于损失难以确定的情形，根据合同法第107条、112条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，新创力公司没有按照约定办理并交付土地使用权年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用权证，使黄伟晟、冯燕芳受到信赖利益的损害以及诸多诉累。黄伟晟、冯燕芳有权依据上述法律以及解释主张违约赔偿。三、《商品房买卖合同》第一条第二款约定：该地块土地面积为22695.30／2375.30平方米，土地用途为商业住宅，土地使用年限自×××／×××至2077-04-20／2071-04-28止。因上述条款规定了土地使用年限，涉及到黄伟晟、冯燕芳的重大利益，但新创力公司未尽合理提请义务。故黄伟晟、冯燕芳认为上述约定中土地使用年限应理解为截至2077年4月20日。新创力公司对上述条款理解持有不同意见，因该合同为格式条款，应当作出不利于新创力公司一方的解释。即该年限截至2077年4月20日。四、一审判决在存在违约及产生实实在在损失的事实下不支持违约金是错误的，不利于倡导合同的诚实信用原则。综上，请求撤销原审判决，改判新创力公司按逾期办妥国有土地使用证的实际天数（至2013年1月30日起至办妥符合合同约定使用年限的房地产权属证书之日止），以总购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向黄伟晟、冯燕芳支付逾期办证违约金10000元，新创力公司承担本案诉讼费用。
被上诉人新创力公司答辩称：上诉人黄伟晟、冯燕芳没有证据证明新创力公司继续履行合同后仍存在实际损失，而且，黄伟晟、冯燕芳以房产价值作为违约金的计算依据没有法律依据。相反，新创力公司有充分证据证明合同能够继续履行，不存在法律或者政策上的障碍。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：本院依职权到中山市土地房产产权档案馆调查核实朗晴假日园4期20幢、21幢确有8户已经成功办理了土地使用权终止年限的变更至2077年4月20日的登记手续，该馆出具《房地产权登记发证审核表》共8份。黄伟晟、冯燕芳确认上述《房地产权登记发证审核表》的真实性，但不确认其关联性。新创力公司确认《房地产权登记发证审核表》的真实性。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。黄伟晟、冯燕芳与新创力公司所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同履行义务。新创力公司已经依法将涉案商品房交付黄伟晟、冯燕芳使用，并已经办好涉案商品房的国有土地使用权证以及房地产权属证书。新创力公司已经基本履行了商品房买卖合同的主要义务。但因新创力公司交付给黄伟晟、冯燕芳的国有土地使用权证使用年限与合同约定的不一致，违反合同约定，应承担相应的违约责任。黄伟晟、冯燕芳以及新创力公司对原审判决新创力公司继续履行合同，协助黄伟晟、冯燕芳办理土地使用年限终止日期为2077年4月20日的国有土地使用权证，相关费用由新创力公司负担的判决并无异议，本院对此予以维持。现二审争议的主要问题的新创力公司是否需向黄伟晟、冯燕芳承担逾期办证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。上述规定适用的前提条件是商品房的买受人未能取得房屋权属证书。而本案中，黄伟晟、冯燕芳已经领取了涉案商品房包括土地使用权证在内的房屋权属证书，只是土地使用权证上记载的土地使用年限与合同约定的土地使用年限不符。故黄伟晟、冯燕芳依上述规定要求新创力公司支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予采纳。根据国土资源局的复函以及本院二审调取的证据证实，新创力公司完全可以协助黄伟晟、冯燕芳等业主针对涉案土地使用权证的年限问题重新办理变更登记手续，使涉案土地使用权证的终止日期变更至2077年4月20日。现新创力公司同意继续履行合同的情况下，黄伟晟、冯燕芳的权益是可以得以补救的，黄伟晟、冯燕芳所主张的损失亦不会发生。如确有证据证明新创力公司无法继续履行合同，黄伟晟、冯燕芳对土地使用年限减少而产生的实际损失可另行主张相关权利。
综上，原审法院认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。上诉人黄伟晟、冯燕芳的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，由上诉人黄伟晟、冯燕芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 胡置晓