江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5836号
上诉人（原审被告）：南京创智汇实业投资有限公司，住所地南京市秦淮区大光路108号二楼。
法定代表人：陶石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苗文峰，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司，住所地南京市建邺区水西门大街309号万达金街10栋109室。
负责人：李宝兰，该公司总裁助理。
委托诉讼代理人：杨之光，该公司工作人员。
上诉人南京创智汇实业投资有限公司（以下简称创智汇公司）因与被上诉人天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司（以下简称天狮江苏分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创智汇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判创智汇公司在扣除天狮江苏分公司弥补损害赔偿费用26000元后，将剩余保证金4400元返还给天狮江苏分公司；2、由天狮江苏分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、南京市公园路38号房屋的污损照片是由上诉人与被上诉人共同拍照取证，被上诉人在一审庭审中对此予以认可，且上诉人在对房屋修复前又曾发函给被上诉人，询问其是否需要再次现场确认，被上诉人予以放弃。一审法院认为上诉人没有及时对房屋污损情况进行固定，不足以证明被上诉人污损房屋，认定事实错误。2、上诉人与被上诉人双方已在合同中明确约定了会产生房屋翻新费用的具体污损项目、保证金用途，上诉人有权依照合同约定从保证金中扣除相应修复费用。3、上诉人26000元翻新费用已实际产生，且已通知被上诉人就其支付的保证金中扣除，上诉人有权进行抵销，符合合同法中的债务抵消原则。
天狮江苏分公司辩称，上诉人提供的照片不能证明照片所发生的时间以及地点，也无法提供原始的证据文件，无法判断是因为被上诉人的原因导致涉案房屋的污损，上诉人的上诉意见不属实，上诉人应当将30400元保证金退还给天狮江苏分公司。
天狮江苏分公司向一审法院起诉请求：1、创智汇公司退还保证金30400元；2、由创智汇公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：创智汇公司（甲方）与天狮江苏分公司（乙方）签订《（创智汇）商务中心服务协议》，约定：甲方将其占有、控制并管理的南京市公园路38号商务中心的201、203、205、302、304、306、308、310共计8间房屋出租于乙方，租赁期限自2014年12月10日至2015年3月10日，租金为30400元/月；服务保证金30400元，该保证金由甲方负责保管，但不产生任何利息，此笔服务保证金可用于冲抵甲方应收费用及办公室清理费等其它费用，同时服务保证金还用于支付乙方对中心物品、设施设备造成损坏的赔偿款项（乙方正常使用情形下发生的损坏由甲方承担维修责任），剩余款项将在乙方向甲方结算账目和资金后无息返还，如乙方应支付费用超过乙方交给甲方的服务保证金数额，则甲方有权要求乙方支付超出部分；甲方在办公场地内提供的办公家具、空调、装修等，乙方应当爱惜使用，不得划伤、损坏、如有损坏，乙方需全额支付损坏物的修补或更换费用（包括但不限于运输费、安装费、人工费等），未经甲方授权，严禁乙方在墙上钉钉子，若客户需在墙上陈列图表或油画等挂件时，请确保墙纸或油漆免受污渍或损害，并保持地毯与墙面干净整洁，否则乙方将须按租用房间大小和污损状况缴纳1000元至3000元不等的翻新费用。2014年12月11日，天狮江苏分公司向创智汇公司支付了保证金30400元。2014年12月29日，天狮江苏分公司与创智汇公司签订《房屋交接单》，天狮江苏分公司接受了201、202、203、302、304（即后来的311）、306、308室房屋，并确认房屋家具及配置全新、墙面地面顶面整洁无损。2015年1月9日，天使江苏分公司还接受了310室房屋，并确认房屋家具及配置全新、墙面地面顶面整洁无损。上述合同期限届满后，天狮江苏分公司与创智汇公司又签订《（创智汇）商务中心服务协议》，将租赁期限延长为2015年3月10日至2016年1月9日，合同的其他条款不变。天狮江苏分公司为承租诉争房屋的301、303、305、307、309共计5间房屋与创智汇公司又签订《（创智汇）商务中心服务协议》一份，租赁期限自2015年1月21日至2016年1月20日，租金为19000元，未约定保证金数额，合同其它条款与天狮江苏分公司与创智汇公司前签订的《（创智汇）商务中心服务协议》一致。2015年12月10日，天狮江苏分公司退出承租房屋，并向创智汇公司交付了门卡及钥匙，双方租金已结算完毕。2015年12月23日，创智汇公司与南京南唐装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，约定对诉争房屋201、202、203、302、311、305、306、307、308、309、310室进行翻新施工工作，装修费用共计36000元，工期为7日。同日，创智汇公司支付了装修翻新预付款6000元，诉争房屋已动工装修。一审庭审中，创智汇公司与天狮江苏分公司均确认《（创智汇）商务中心服务协议》中约定承租的8间房屋具体为201、202、203、302、306、308、310、311（原304）室房屋。创智汇公司提供《南京创智汇实业投资有限公司（函）》，载明:创智汇公司于2016年1月20日告知天狮江苏分公司，创智汇公司将于2016年1月26日安排施工单位对创智汇公司污损的11间房屋进行装修翻新施工，污损情况详见附件，请天狮江苏分公司于2016年1月26日进行二次确认，否则视为对房屋污损确认。附件一：创智汇退房清算确认单，载明：201室房屋系轻度污损；203、306、307、308、309室房屋系中度污损；202、302、304、305、310室房屋系重度污损；翻新费用总计26000元。附件二为房屋污损照片复印件。经质证，天狮江苏分公司不认可上述函件，认为系创智汇公司单方制作，且函件中只有8间房屋属于涉诉合同范围，对于照片复印件亦不予认可。一审法院认为，天狮江苏分公司与创智汇公司签订的《（创智汇）商务中心服务协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现《（创智汇）商务中心服务协议》的履行期限届满，天狮江苏分公司已付清租金将其承租房屋交付创智汇公司，创智汇公司理应退还天狮江苏分公司保证金，故对于天狮江苏分公司要求创智汇公司退还保证金30400元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于创智汇公司主张应当于保证金中扣除翻新房屋费用的辩称意见，创智汇公司主张天狮江苏分公司污损承租房屋的照片系复印件，天狮江苏分公司对此不予认可，创智汇公司未及时固定证据，其提供的证据不足以证明天狮江苏分公司污损房屋的事实，故对于该意见，一审法院不予支持。判决：南京创智汇实业投资有限公司于判决生效之日起10日内向天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司返还保证金30400元。一审案件受理费560元，减半收取280元，由南京创智汇实业投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了建筑业统一发票一张，发票载明的事项为房屋装修工程，金额为26000元，证明上诉人就涉案房屋向装修公司支付房屋维修费26000元。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，上诉人虽提供了发票，但上诉人是否付款，被上诉人无法判断，且发票上也未载明相应的项目。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人创智汇公司主张被上诉人赔偿其装修损失26000元，对于污损事实的存在，一审审理中，上诉人主张双方2015年12月10日交接房屋时其对房屋污损点进行了拍照取证，被上诉人辩称当时其工作人员即对拍照取证提出异议，主张污损不是其造成。综上双方以上陈述，可以认定在交接房屋时，涉案房屋确有污损，且上诉人进行了拍照取证。依照双方合同约定，被上诉人在使用房屋时应当确保墙纸和油漆免受污渍或损害，保持地毯与墙面干净整洁等，否则被上诉人应当支付翻新费用，故上诉人主张被上诉人支付翻新费用应当予以支持。因上诉人自行进行翻新，被上诉人对于上诉人主张的翻新费用有异议，本院根据案件相关情况，酌定被上诉人向上诉人支付翻新费用10000元。
综上所述，上诉人创智汇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初918号民事判决为：南京创智汇实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司返还保证金20400元。
一审案件受理费560元，减半收取280元，由南京创智汇实业投资有限公司负担188元，由天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司负担92元。二审案件受理费560元，由南京创智汇实业投资有限公司负担188元负担376元，由天津天狮生物工程有限公司江苏省分公司负担184元（此款已由创智汇公司预交，天狮江苏分公司于本判决生效之日起10日内将其负担的款项直接支付给创智汇公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王 慧