吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初1509号原告（反诉被告）：王晶，女，汉族，无职业。委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。委托代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。原告（反诉被告）：林伟，男，汉族，无职业。委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。委托代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。被告（反诉原告）：延边吴中房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市依兰镇。法定代表人：符斌，该公司经理。委托代理人：鲍丽伟，女，汉族，该公司办公室副主任。原告（反诉被告）王晶、林伟与被告（反诉原告）延边吴中房地产开发有限公司（以下简称吴中公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年4月5日公开开庭进行了审理；2016年7月7日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晶、林伟的共同委托代理人何美凝、潘佳璇，被告吴中公司委托代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晶、林伟起诉称：2014年10月21日，王晶、林伟与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王晶、林伟购买吴中公司开发的苏州印象小区0832幢（X号楼）X单元X号，建筑面积为128.89平方米的房屋，房屋总价款为656360.92元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月初才通知王晶、林伟接收房屋，逾期交付房屋62天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向王晶、林伟支付全部房价款万分之三的违约金。双方多次协商未成，故诉至法院，请求法院判令吴中公司支付逾期交房违约金12208.31元【总房款656360.92元×万分之3×62天（2015年8月31日至2015年10月31日）】并承担本案诉讼费用。吴中公司答辩称：2014年9月28日签订第一份商品房买卖合同（黄皮），2015年10月23日取得竣工验收备案文件，2015年11月2日，二原告办理了收房手续。因为逾期交房，吴中公司与苏州印象小区临时业主委员会关于逾期天数进行多次协商，最后业主委员会同意给予吴中公司十天的不可抗力免责，故本案逾期天数不应该是62天，而是43天（2015年8月31日至2015年10月23日减去10天）。吴中公司反诉称：2014年9月28日，吴中公司与王晶、林伟合意签订第一份商品房买卖合同，双方约定，吴中公司将其开发建设的延吉市苏州印象小区X栋X单元X室以656310元的价格出售给王晶、林伟。2014年9月28日，王晶、林伟首付197310元后，应于2014年10月28日前支付459000元余款。2015年1月7日，逾期65天后，王晶、林伟才结清余款，且迟延7天收房。故要求王晶、林伟按照合同约定立即支付逾期付房款违约金8950.50元（2014年10月28日至2015年1月7日共计65天按照日万分之3乘以余款459000元），支付迟延收房保管费用700元（2015年10月26日至2015年11月2日共计7天乘以100元），共计9650.50元，并承担本案诉讼费用。王晶、林伟答辩称：一、关于逾期付房款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定二原告采用公积金贷款方式付款，二原告应于2014年9月28日前支付首期房价款197310元，余款459000元向银行申请贷款支付。二原告按约定支付了首期房价款，而合同中并没有约定余款的支付期限，并且余款的支付取决于银行贷款手续，因此二原告不存在逾期付款的情形，故该主张不应得到支持；二、关于支付迟延收房保管费用，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款的约定，买受人支付逾期收房保管费用的前提是由于买受人原因，导致商品房未能按期交付。但本案中诉争房屋直到2015年10月23日才取得竣工验收备案证明，无法达到合同约定的商品房交付条件，故未能按期交付。吴中公司于2015年10月末通知二原告在2015年11月1日以后开始办理房屋交付手续，因此本案房屋逾期交付，二原告不存在任何过错，迟延收房保管费用的主张无事实和法律依据。经审理查明：2014年9月28日，王晶、林伟与吴中公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：王晶、林伟购买吴中公司开发建设的苏州印象小区X栋X单元X号，建筑面积为128.88平方米的房屋，总价656310元；付款方式为2014年9月28日前首付197310元整，2014年10月28日前支付按揭贷款459000元整；买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因，未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。2014年10月21日，就本案诉争房屋，王晶、林伟与吴中公司另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款656310元，买受人应当于2014年9月28日前支付首期房价款197310元，余款459000元向银行申请贷款支付(未约定贷款付款期限)。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间：2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。双方将第二份商品房买卖合同（预售）在延吉市房产管理局办理备案手续后，王晶、林伟向房产管理部门及银行办理了剩余房款459000元的按揭贷款手续。2015年1月7日，王晶、林伟的按揭贷款459000元转账至吴中公司银行账户内。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知王晶、林伟办理收房手续，王晶、林伟因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋。2015年10月11日，吴中公司向王晶、林伟出具了正式的销售不动产统一发票。2015年10月16日，吴中公司向买受人发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月2日，王晶、林伟向吴中公司交纳物业服务费等，并补交面积差价款50.92元。同时,吴中公司将房屋交付给王晶、林伟。审理中，吴中公司于2016年8月15日向本院申请撤回反诉请求，本院于2016年8月17日作出（2016）吉2401民初1509号民事裁定书，准许吴中公司撤回反诉请求。认定上述事实的证据有：王晶、林伟身份证、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、物业费票据、营业执照及组织机构代码证、商品房买卖合同（黄皮）、延吉历史天气预报2014年8月至11月，2015年4月至8月及关于进一步调整供水时间的通知、收房通知及邮寄回执、中国银行单位客户专用回单。本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定了比第一份合同更为严格、明确的交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记，现吴中公司主张第二份合同是应房产局规范合同管理的要求，为购房户办理房款贷款手续及备案登记手续而签订，此前的第一份合同并未收回，继续有效，但其并未提供证据证明双方特别约定签订在后的第二份合同不发生效力，故其抗辩理由不成立。王晶、林伟与吴中公司签订的第二份合同，即商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王晶、林伟按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2014年10月21日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”而王晶、林伟在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市公园街园月委十七组”。并于2015年10月16日，根据王晶、林伟提供的地址向王晶、林伟以挂号信方式发出收房通知，要求王晶、林伟于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使王晶、林伟自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。王晶、林伟应于2015年10月25日收房。买受人王晶、林伟因自身原因于2015年11月2日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付王晶、林伟已交付房价款656360.92元×万分之3的违约金，即10633元（656360.92元×3/10000×54天）。二、反诉请求是否成立的问题。因吴中公司在审理中自愿撤回反诉请求，故本院对吴中公司的反诉请求是否成立不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告王晶、林伟逾期交付房屋违约金10633元；二、驳回原告王晶、林伟的其他诉讼请求。如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费105元（王晶已预交105元），由延边吴中房地产开发有限公司负担66元，由王晶、林伟负担39元。递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李 春审 判 员  陈 艳人民陪审员  王树科二〇一六年八月二十三日书 记 员  杨金花