文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）亳民一终字第00627号上诉人（原审被告）：崔凤显，男，汉族，1948年9月10日出生，住涡阳县。委托代理人：谭文良、刘岩，安徽智立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓明，男，汉族，1986年11月23日出生，学生，住涡阳县。被上诉人（原审原告）：王正礼，男，汉族，1965年9月9日出生，国土局工作人员，住址同上。委托代理人：徐力，安徽皖杰律师事务所律师。原审第三人：涡阳县农村信用合作联社。法定代表人：王凯，主任。委托代理人：葛会民，安徽永恒律师事务所律师。上诉人崔凤显与被上诉人王晓明、王正礼、原审第三人涡阳县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2010）涡民一初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔凤显及其委托代理人谭文良、刘岩、被上诉人王正礼及王晓明、王正礼的委托代理人徐力、原审第三人涡阳县农村信用合作联社的委托代理人葛会民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：崔凤显因经济困难用登记在其名下的位于涡阳县××东路的房地产(房产证号：30××41、30××44)向第三人涡阳县农村信用合作联社所属五里湾农村信用合作社申请抵押贷款。到期后，因崔凤显没能按时付还借款本息。2008年12月30日，崔凤显书面委托董飞全权办理所抵押房产具体买卖及过户事宜。2009年1月6日，王晓明、王正礼分别和崔凤显签订房屋转让协议，协议约定：崔凤显将位于涡阳县××东路证号30××41的房产转让给王正礼、证号3081844的房产转让给王晓明，价款分别为140000元，同时约定崔风显提供相关证件协助王晓明、王正礼办理过户手续，并保证该房屋无任何争议；过户的相关费用由王晓明、王正礼承担。协议签订后，王晓明、王正礼按约定支付了购房款。在崔凤显的协助下，王晓明、王正礼于2009年1月13日办理了房屋过户手续。之后，王晓明、王正礼多次要求崔凤显交付房屋均未果。2009年8月29日，王正礼找到该房产的实际占有人朱建国，要求朱建国搬出房屋。朱建国以其和崔凤显之间就该房产存在争议为由，拒不搬出，双方为此发生矛盾。涡阳县公安局南关派出所接“1l0”指派进行了处理，告知当事人向法院起诉要求处理。2009年12月29日，王晓明、王正礼起诉到院，请求判令：l、解除合同；2、崔凤显返还购房款280000元及利息并赔偿损失；3、崔凤显承担诉讼费用。该院受理后，多次向当事人及案外人提出调解意见，因存在较大分歧未果。另查明，崔凤显取得争议房产的所有权是基于其和案外人朱建国之间的债权债务纠纷未能协商解决，起诉到法院并申请强制执行取得，但一直没有实际占有该房产。一审法院认为：王晓明、王正礼和崔凤显所签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按合同约定全面履行合同义务。王正礼、王晓明按合同约定支付了全部价款280000元后，在崔凤显的协助下，将本案争议房产过户到其名下。也就是说，崔凤显完成了法律意义上的交付。然而，王晓明、王正礼购房的目的是取得所有权，从而享有占有、使用、收益、处分的权利。而本案中，崔凤显取得争议房产的所有权是基于其和案外人朱建国之间的债权债务纠纷未能协商解决，起诉到法院并申请强制执行取得，但一直没有实际占有该房产。王晓明、王正礼多次和崔凤显、朱建国协商，朱建国以其和崔凤显有争议为由，拒不向王晓明、王正礼及崔凤显转移占有该房屋，致使崔凤显无法向王晓明、王正礼实际履行交付。王晓明、王正礼购房的目的至今无法实现，因此对王晓明、王正礼解除合同的诉讼请求，应予支持。崔凤显长期不能转移占有房屋，给王晓明、王正礼造成损失是必然的，依法应予赔偿。王晓明、王正礼诉请要求崔凤显支付利息，没有法律依据，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除王晓明、王正礼于2009年1月6日分别和崔凤显签订的房屋转让合同；二、崔凤显待本判决生效后十五日内返还给王晓明、王正礼购房款280000元并赔偿损失(具体数额按同期银行贷款利率计算，时间自2009年1月6日起至履行完毕)；三、驳回王晓明、王正礼的其他诉讼请求。案件受理费5500元，诉讼保全费1920元，由崔凤显负担。上诉人崔凤显上诉称，一审认定事实错误：王晓明、王正礼已经取得房产证，不存在不能实现购房目的，且在办理房产证时，王晓明、王正礼声明所购房屋无争议；认定购房价为280000元证据不足。一审适用法律错误：适用《合同法》第九十四条错误，当事人未按照《合同法》第九十六条通知解除合同。被上诉人王晓明、王正礼辩称，一审认定事实清楚，王晓明、王正礼出资280000元购买崔凤显房屋，该房屋仍被朱建国占有；一审适用法律正确。第三人述称，本案与涡阳县农村信用合作联社无关。二审庭审中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、本案合同应否解除：房屋是否有争议，合同目的是否实现；本案是否应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，王晓明、王正礼是否先履行了通知解除的义务。二、购房款数额是多少。一、关于合同是否应解除。本案系房屋买卖合同，合同的目的系买方取得标的物房屋，卖方收取价款。因此合同的履行包括房屋的实际移转和权利的移转（登记）两个相继但又不同的过程，即既应交付不动产本身即实物的移转，又应办理不动产物权变动手续实现法律意义上的交付，实物交付和法律上的登记共同构成房屋的完整“交付”。而本案的标的物房屋崔凤显在出卖时未实际占有，至今仍不能实际由王晓明、王正礼实际占有，故房屋实物未实际移转。王晓明、王正礼无法实际占有房屋，因此双方合同不能以已经实现了权利证书的登记而视为实际履行完毕。因房屋实物至今不能移转，合同不能实际全面履行，致合同目的无法实现，故本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项规定的解除条件。该法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。通知是解除权人的义务，解除权人解除合同必须要履行此程序。但虽然对解除权人行使解除权规定了通知义务，但并不要求相对方同意通知的内容，解除的通知到达相对方时，合同即告解除。法律规定以通知“到达”做为合同是否解除的界限，而不以相对方的同意为要件。《中华人民共和国合同法》对解除通知的形式没有限定，只要是可以起到使对方了解其有解除合同意思的通知即可，解除权人起诉至法院，向法院提供诉状，阐述解除合同的意思及理由，法院向被起诉人送达了起诉状副本，让被起诉人知道了起诉人解除合同的意思，这时解除权人的通知是通过法院作为媒介传递送达，只要这种通知到达了合同相对方即可以视为履行了通知解除合同的义务。故上诉人提出的王晓明、王正礼未履行通知解除合同义务的理由不成立，本院不予支持。二、关于购房款数额。双方购房协议约定购房款为280000元，崔凤显委托房屋买卖的代理人董飞对王晓明、王正礼实际支付了280000元的事实予以认可，故应认定王晓明、王正礼已经支付了280000元购房款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人崔凤显负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 亮审 判 员  苏维丽代理审判员  陈 芹二〇一〇年十一月二日书 记 员  欧阳萍