上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1833号
原告蔡威。
原告胡赛。
两原告共同委托的代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告陈玉琼。
被告范国良。
两被告共同的委托代理人王志荣，上海高辉律师事务所律师。
原告蔡威、原告胡赛与被告陈玉琼、被告范国良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡威、原告胡赛共同委托的代理人王宗琦，被告陈玉琼、被告范国良共同委托的代理人王志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡威、原告胡赛诉称，两被告系某区某路某号某室房屋的产权人。2014年6月15日，两被告通过上海恒居房地产经纪有限公司（以下简称恒居公司）将涉案房屋以人民币（以下币种相同）3，050，000元的价格出售给两原告，双方签订了房屋买卖合同，合同对付款方式、交房及违约责任等做出了明确约定。同时仅为了办理交易过户手续之需，双方又约定在签订房屋买卖合同后十五天内即2014年6月30日前再签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2014年6月15日，被告陈玉琼收受了原告支付的定金30，000元整。在随后的15天内，两被告未如期与两原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，为此两原告委托中介公司向两被告发出履约通知书，然两被告接函后置若罔闻。事后得知，两被告未经两原告同意，在双方房屋买卖合同尚未解除的情况下，两被告已经将涉案房屋另售他人。故两原告诉至法院要求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令两被告向两原告返还购房定金30，000元；3、判令两被告向两原告支付违约金300，000元。
原告蔡威、原告胡赛向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、涉案房屋的房地产权证一份，证明涉案房屋的权利人为被告陈玉琼、被告范国良。
两被告对该份证据经质证后认为，对该份证据无异议。
2、2014年6月15日两原告与两被告签订的房屋买卖合同一份，证明双方对房屋出售的总价有约定，并约定签订示范合同的时间在2014年6月30日之前。
两被告对该份证据经质证后认为，对该份证据无异议。
3、2014年6月15日被告陈玉琼出具的收款收据一份，证明两被告收到两原告支付的购房定金30，000元。
两被告对该份证据经质证后认为，确实收到定金30，000元，对此无异议。
4、恒居公司于2014年7月1日发给两被告的履约通知书一份、邮寄凭证一份，证明在2014年6月30日之前，两被告未能与两原告签订示范买卖合同，是两被告违约在先。
两被告对该组证据经质证后认为，该份信函不可能收到，这是被告原先在身份证上的地址，但被告早已不居住在上述地址，2014年7月1日信函所载内容也不准确，其称两被告在2014年6月30日之前将房屋另售他人并非事实，恒居公司在该份信函上也未盖章。
5、2014年7月2日两被告与案外人杜某签订的房地产买卖合同一份，证明两被告在未与两原告解约的情况下就将涉案房屋另售他人，存在违约行为。
两被告对该组证据经质证后认为，不能作为证据，并无任何盖章。
6、（2014）闸民三（民）初字第212号民事判决书一份，证明以该案件处理的结果作为本案承担违约金的参考依据。
两被告对该份证据经质证后认为，该判例与本案无关，不能作为本案判决的依据。
7、庭审中，原告申请证人于某出庭作证称，在带原告看了涉案房屋之后，双方即签订了协议，并约定补足定金至200，000元，另约定15天内签订正式合同，即在6月底之前。但在约定的日期内，原告的定金的确未能补足，被告即询问是什么原因，其便与原告进行协调，原告表示不需着急，时间还未到期，但是被告心里认为定金都无法补足，所以对原告的支付能力产生了怀疑，就接着对外挂牌销售，包括在恒居公司继续挂牌销售。按照协议约定的日期即6月30日，恒居公司具体经办人约好之后，原告来了，但是房东没有来，并且挂了恒居公司经办人的电话，之后再打电话给被告，被告称不来了，房屋已经出售。次日再打电话给被告，但是被告仍然不接电话，所以就发了一份通知给被告，但也未有回音。
被告对证人证言经质证后认为，2014年6月30日中介方并未打电话给被告，两被告去了中介公司门店，业务员明确告知被告，原告方的事情已经结束，可以再次挂牌，两被告表示是否可以至隔壁的中原物业挂牌，中介公司业务人员称可以，之后两被告便去了隔壁的中原物业挂牌，最后也是通过中原物业交易成功的。
被告陈玉琼、被告范国良辩称，不同意原告诉请。在原被告之间的买卖合同履行过程中，是原告违约，原告未能及时支付定金，并且未及时与被告签订正式的买卖合同，故原告无权要求被告返还定金及承担违约责任。
被告陈玉琼、被告范国良向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、2014年6月15日两原告与两被告签订的房地产买卖居间协议一份，证明合同对双方当事人之间的权利义务作了约定，协议约定原告应于该协议签订后三天内补足定金200，000元，被告的出售价为净到手价。
两原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，这是一份与中介方签订的居间协议，不能代表原告违约在先，而且定金合同是实践性合同，即使原告未能补足定金，合同并不以200，000元定金支付作为生效条件。
2、被告与恒居公司工作人员的通讯往来记录一组，证明中介公司明确告知被告，原、被告之间的交易终止，中介将另行居间其他客户与被告进行交易。
两原告对该组证据经质证后认为，不予认可，不能证明被告的证明内容。买卖合同的相对方是原被告，不是中介公司，合同的终止必须征得合同相对方的同意，或者被告行使约定或法定的解除权，恰好证明被告在未解除合同的情况下另售房屋，是被告违约。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年6月15日由原告蔡威、胡赛作为买受方（乙方），被告陈玉琼、范国良作为出卖方（甲方），恒居公司作为丙方，各方签订了《房地产买卖居间协议》一份，一、甲方将其座落于某区某路某号某室房屋出售给乙方，总房价款为3，050，000元，实际成交价双方可在《房屋买卖合同》中另行约定；二、意向转定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖》的履行；三、乙方于签订本协议后三日内补足定金至200，000元；甲方售价为净到手价，不承担交易过程中的税费及中介费。同日，由原告蔡威、胡赛作为买受方（乙方），被告陈玉琼、范国良作为出卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，一、总房价款为3，050，000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后15天内前往恒居公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。二、付款方式：1、首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）1，200，000元；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；2、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后七天内向贷款银行申请贷款1，840，000元，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。3、甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户内5日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10，000元。4、甲乙双方应于2014年7月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。三、违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方面解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日两原告支付定金30，000元给被告陈玉琼。
庭审中，原告申请于某作为证人出庭作证，证人称在带原告看了涉案房屋之后，双方即签订了协议，并约定补足定金至200，000元，另约定15天内签订正式合同，即在6月底之前。但在约定的日期内，原告的定金的确未能补足，被告即询问是什么原因，其便与原告进行协调，原告表示不需着急，时间还未到期，但是被告心里认为定金都无法补足，所以对原告的支付能力产生了怀疑，就接着对外挂牌销售，包括在恒居公司继续挂牌销售。按照协议约定的日期即6月30日，恒居公司具体经办人约好之后，原告来了，但是房东没有来，并且挂了恒居公司经办人的电话，之后再打电话给被告，被告称不来了，房屋已经出售。次日再打电话给被告，但是被告仍然不接电话，所以就发了一份通知给被告，但也未有回音。被告庭审则称，2014年6月30日中介方并未打电话给被告，两被告去了中介公司门店，业务员明确告知被告，原告方的事情已经结束，可以再次挂牌，两被告表示是否可以至隔壁的中原物业挂牌，中介公司业务人员称可以，之后两被告便去了隔壁的中原物业挂牌，最后也是通过中原物业交易成功的。被告称其与案外人杜某于2014年7月5日签订房地产买卖合同，7月10日过户交易给杜某，房地产交易的价格为3，060，000元，由被告自行负担税收。
本院认为，原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同中对于原告方的逾期付款的违约行为以及被告逾期交付房屋的违约行为作了约定，并且赋予了守约方的合同解除权，并明确合同解除必须以书面的方式通知违约方。本案双方目前主张争议的是，导致双方在2014年6月30日未能签订示范文本的房地产买卖合同的过错方确定，以及被告在2014年7月即将涉案房屋予以出售给案外人是否构成违约。依据该份买卖合同的约定，双方应在2014年6月30日签订示范文本的房地产买卖合同，同时约定在签订示范文本的当日支付首期房价款1，200，000元（包括定金）。被告认为依据居间协议的约定，原告应在2014年6月18日之前将已经支付的定金从30，000元补足至200，000元，而嗣后原告确实未能将定金予以补足。而被告认为原告未能按约将定金予以补足，故对原告的支付能力产生了怀疑。然原告认为按照买卖合同的约定，其应当在签订示范合同文本当日支付首期房价款（包括定金）1，200，000元，但是约定签订示范合同文本的日期为2014年6月30日，故其未能补足定金至200，000元。本院注意到虽然居间协议中确实约定原告应在6月18日之前补足定金至200，000元，但是并未对该违约行为作出明确的违约责任约定，更未赋予被告有权解除买卖合同。更何况买卖合同中已经明确约定原告应在2014年6月30日签订示范文本合同当日支付首期房价款，即使被告对于原告的支付能力存在怀疑，其完全可以在签订示范文本合同之后根据原告实际支付房款的行为来作出是解除合同还是继续履行合同的判断。但是客观上原告按约定日期至恒居公司处准备签订示范文本合同之日，由于被告的缺席，导致双方未能签订正式的买卖合同，自然原告也无须按约支付首期房价款。但是被告在2014年7月初即将涉案房屋出售给案外人，其以对外出售的行为方式导致原被告之间的买卖合同实际已经无法履行，被告以行为方式解除了与原告之间的买卖合同。但是本院注意到被告在与案外人另行签订买卖合同之前，并未按照合同约定的方式以书面方式通知原告解除合同，故本院认为被告在与原告之间的买卖合同尚未解除的情况下即与案外人另行签订买卖合同，且已实际交易过户的行为构成违约。基于被告已经将涉案房屋另行出售且已交易过户完毕，原、被告之间所签订的买卖合同实际已经无法履行，原被告之间所签订的房屋买卖合同应当予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告目前主张违约金所依据的合同条款针对的是：原告存在逾期付款的行为以及被告存在逾期交房的违约行为，但合同并未对被告不签订示范合同文本的违约行为以及被告擅自出售涉案房屋的违约行为作出特别的违约责任约定。但本院认为被告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以30，000元计。基于系争买卖合同的解除，作为被告理应归还原告已经支付的定金30，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告蔡威、原告胡赛与被告陈玉琼、被告范国良于2014年6月15日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告陈玉琼、被告范国良于本判决生效之日起十日内返还原告蔡威、原告胡赛定金30，000元；
三、被告陈玉琼、被告范国良于本判决生效之日起十日内支付原告蔡威、原告胡赛违约金以30，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，125元，由原告蔡威、原告胡赛负担1，562.50元，由被告陈玉琼、被告范国良负担1，562.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年十二月八日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……