周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民终字第2443号
上诉人（原审原告）刘新永，男，1971年12月7日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）连启峰，男，1972年8月27日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）李青，女，1973年5月16日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）代文英，又名代富梅，女，1963年4月20日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）王海军，又名王永立，男，1963年4月10日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）刘长科，男，1963年11月4日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）李向成，男，1978年1月29日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）周新会，男，1968年9月24日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）张凤兰，女，1942年10月4日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）王中良，男，1972年11月29日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）丁俊霞，女，1977年8月13日出生，汉族，村民，住淮阳县。
上诉人（原审原告）孟玉荣，女，1965年11月29日出生，汉族，村民，住淮阳县。
上诉人（原审原告）邱得远，又名邱得运，男，1968年6月29日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）张道正，男，1962年1月9日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）王文光，男，1977年12月14日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）周秀灵，女，1958年4月15日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）王远成，男，1963年12月9日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）刘进良，男，1956年10月8日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）周河俊，男，1967年9月24日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）李博，男，1990年10月15日出生，汉族，村民，住太康县】。
上诉人（原审原告）郭崇花，女，1966年3月30日出生，汉族，村民，住太康县。
上诉人（原审原告）邱秀娥，男，1974年5月11日出生，汉族，村民，住太康县。
诉讼代表人刘新永，连启峰，李青，代文英。
委托代理人牛福海，河南颖滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告太康县老冢供销合作社。
法定代表人陈清亮，该社主任。
被上诉人（原审被告）刘德强，男，1956年1月4日出生，汉族，村民，住太康县。
委托代理人李金礼，太康县城关回族镇法律服务所法律工作者。
上诉人刘新永、连启峰等22人与被上诉人太康县老冢镇供销合作社（以下简称老冢供销社）、刘德强确认合同无效纠纷一案，不服太康县人民法院（2014）太民初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘新永、王海军、连启峰及其与其他上诉人的共同委托代理人牛福海，被上诉人老冢供销社的法定代表人陈清亮，被上诉人刘德强及其委托代理人李金礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年11月2日，被告老冢供销社与原告刘新永、连启峰、李青、代文英、王海军、刘长科、李向成、周新会、张凤兰、王中良、丁俊霞、孟玉荣、张道正、王文光、周秀灵、王远成、刘进良、周河俊、李博、郭崇花签订房屋租赁合同书，分别租赁了被告老冢供销社南综合市场商用房各1间，租赁期限为12年，租赁费13500元一次交清。
1994年至2005年期间，被告老冢供销社共拖欠张道军、杨殿录各种款项137777元，后张道军、杨殿录诉至本院。2005年2月20日，在本院主持下，张道军、杨殿录与被告老冢供销社达成调解协议，被告老冢供销社于2005年3月1日前将欠张道军、杨殿录各种款项137777元一次给付，若到期不还，被告老冢供销社将其所有的位于老冢镇南北大街路西一处房地产及临街房两间交付张道军、杨殿录管理至2015年1月1日。若至2015年1月1日止被告老冢供销社仍未偿还所欠款项及利息，被告老冢供销社应将上述房地产作价抵给张道军、杨殿录。
2005年3月15日，张道军、杨殿录在被告老冢供销社的同意下，将上述债权转让给被告刘德强（刘德强已将欠款付清）。
2006年12月1日，被告老冢供销社与被告刘德强协商，并签订了房地产转让协议，约定被告刘德强除支付给张道军、杨殿录转让的债权137777元外，再向被告老冢供销社支付100000元，被告刘德强即享有被告老冢供销社所有的位于老冢镇南北大街路西一处房地产【即南综合市场，其中包括砖木结构瓦房14间及北办公楼房，土地使用面积1450平方米，东邻临街房，西邻刘进强、张道川，南邻刘忠亮、刘进奇、刘兵等，北邻任天常、任鸣放）及临街房两间（过道上下各一间）】的所有权和土地使用权。以上协议附加条件，即被告刘德强须为被告老冢供销社职工无偿提供40间房屋，并免费使用20年。以上协议签订后，被告刘德强按照约定履行了协议义务，被告老冢供销社亦按协议约定将以上房地产交付被告刘德强。
在交接上述房地产的当天，时任被告老冢供销社负责人王永顺向原告等人告知该市场的房地产已转让给被告刘德强，今后因所租房事宜找被告刘德强协商。原告等人得知以上情况后，均未提出异议。
被告刘德强受让以上房地产后，对房屋及院落进行了修缮。
2006年，通过刘进新说和，周俊荣租用了被告刘德强所购买的10间房屋，并租用至今。
原告刘新永、李青在被告刘德强购买上述房地产后，在其租用的房前增加建筑物，被被告刘德强家人阻止。后经刘进新从中说和，原告刘新永、李青向被告刘德强支付现金200元。
原告刘进良在其租用的房屋南准备扒门，被被告刘德强阻止，至今未扒成。
2008年1月9日，被告老冢供销社认为被告刘德强支付的购房款偏低，便向本院提起诉讼，要求被告刘德强再补偿50000元。经本院主持调解，作出（2008）太民初字第1701号民事调解书，调解书主要内容为：“关于原告太康县老冢供销合作社和被告刘德强于2003年1月6日和2006年12月1日签订的两份买卖协议，被告刘德强自愿再补偿给原告太康县老冢供销合作社4万元人民币，原告永不再就此两份协议向被告刘德强索要任何费用，双方永无纠葛”。之后，被告刘德强按调解书中确定的义务，向被告老冢供销社支付补偿款40000元。
原告邱得运、邱秀娥分别租用的1间房屋，系2005年4月28日，本院作出（2005）太执字第08号民事裁定书确认给魏学福的，用于抵偿被告老冢供销社欠魏学福的全部债务。魏学福取得上述房产后，又于2005年4月29日与被告刘德强签订房屋买卖协议书，将上述房产转卖给被告刘德强。双方在签订房屋买卖协议后，未办理产权变动登记。
原审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
依据上述司法解释的规定，原告等人作为承租人请求依法确认二被告签订的房地产转让协议无效，并要求优先购买上述房地产的诉讼请求，因有明确的法律规定，不予支持。
结合本案已查明的本案事实，原告等人的诉讼请求本院不予支持的情形还存在以下几个方面。
1、原告等人在被告知所租赁的房屋已转让给被告刘德强后，在长达7年的时间里一直未提出异议，应视为对该转让行为的默认。
2、即便原告等人不认可二被告上述房地产转让行为，但由于其享有的“优先购买权”属于“债权”范畴，此债权应适用我国诉讼时效制度的规定。即原告等人在2006年知悉所租赁的房屋被转让后，就应当知道其“优先购买权”受到侵害，其应当在两年内提起诉讼请求法律保护。但原告等人未能在期间主张权利，故其“优先购买权”不应再受法律保护。
3、原告等人请求确认二被告所签订房地产转让协议无效的请求权，属于“形成权”范畴，其主张权利的期间，不应受诉讼时效制度的限制，但应受“除斥期间”的规制。即原告等人行使请求权的期限，应在法定的除斥期间提出。根据我国《合同法》第五十五条的规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。本案原告等人在2006年被告知租赁的房屋转让给被告刘德强后，在一年内没有行使其撤销权，该项请求权消灭。
3、原告邱得运、邱秀娥所承租的1间房屋，系魏学福转卖给被告刘德强的，而非老冢供销社房产，故邱得运、邱秀娥在本案中不享有优先购买权及撤销权。
4、二被告所签订的房地产转让协议，业经本院作出的（2008）太民初字第1701号民事调解书所确认，该调解书认定事实清楚，程序合法，符合相关法律规定，所确认的调解内容具有法律效力。
5、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。上述法律规定了承租人在同等条件下对其承租的房屋享有“优先购买权”。所谓“同等”条件，就是承租人与其他买受人的购买条件必须是等同的，即购买的价格、付款的方式和期限、其他附加条件等都必须相同，否则，承租人将不享有“优先购买权”。结合本案事实，二被告签订的房地产转让协议是附加有条件的，即被告刘德强须为被告供销社职工无偿提供40间房屋，且免费使用20年。由于原告等人未能提供此条件，故双方的购买条件是不同等的。
6、根据民法理论，“物权”属于対世性的“绝对权”，而“优先购买权”和“请求权”，则属于“债权”和“形成权”，只是“相对权”。在“物权”与“债权”、“形成权”发生冲突时，“物权”应优于“债权”和“形成权”。即物权所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，债权人不能因享有的债权而限制物权人的权利。结合本案，原告等人无权以其享有“优先购买权”而限制二被告合法转让房地产。
7、根据有关法律规定，民事法律行为一旦生效，没有法定事由，不能被宣告无效。本案被告刘德强与老冢供销社签订的的房屋转让合同没有法定无效事由，原告等人不能仅以侵犯其优先购买权为由主张无效。
关于庭审中原告等人增加要求被告老冢供销社赔偿其各项损失的诉讼请求，由于原告等人未在法定期限内提出，且本案属于确认之诉，故不予审查，原告等人可另行主张该项权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，第三十九条，第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十五条，第八十条，第八十四条，第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告刘新永等22人请求确认二被告所签订房地产转让协议无效和行使“优先购买权”的诉讼请求；案件受理费100元，由原告刘新永等22人负担。
上诉人刘新永等22人上诉称，原审法院未回避，程序违法，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审或者依法改判。
被上诉人老冢供销社不发表答辩意见。
被上诉人刘德强答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求予以维持。
二审期间，被上诉人刘德强出示了其与上诉人李青、王文光、张道正、丁俊霞、刘长科、王远成、刘进良、孟玉荣、连启峰、周秀灵、周河俊等人就涉案房屋于2015年1月签订的租赁合同。合同显示，被上诉人刘德强为出租人，上诉人李青、王文光等人为租赁人。上诉人刘新永等人的委托代理人牛福海质证认为，上述证据与本案无关，且系上诉人刘新永等人受胁迫签订，不应被采信。被上诉人老冢供销社不发表质证意见。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘新永等22人上诉认为，原审法院未依照他们的回避申请而回避，属于程序错误，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，回避的对象系自然人，而非作为审判机关的人民法院，因此，此点上诉理由不成立。原审已经查明，2006年，被上诉人刘德强与原审被告老冢供销社签订房屋买卖合同，原审被告老冢供销社当时的负责人王永顺告知租赁户房屋卖给了被上诉人刘德强。也就是说，2006年，上诉人刘新永等人作为涉案房屋的承租人，已经知道或者应当知道所租赁的房屋被原审被告老冢供销社出卖给了被上诉人刘德强，此时，上诉人刘新永等人已经知道或者应当知道所租赁的房屋被原审被告老冢供销社出卖给被上诉人刘德强，但却未主张合同法赋予的债权性质的优先购买权，至2014年提起诉讼时，已经超过诉讼时效。加之上诉人刘新永等人也未举证证明存在诉讼时效的中断、中止、延长等法定情形，因此，本案已经超过诉讼时效。即使本案不超过诉讼时效，上诉人刘新永等人的请求确认被上诉人刘德强与原审被告老冢供销社签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求也不成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求承租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认承租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，上诉人刘新永等22人请求确认合同无效的请求不应支持。综上，上诉人刘新永等22人的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘新永等22人负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭国华
审判员 谢新旭
审判员 武国旗
二〇一五年三月三日
书记员 吴海峰