江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)淮中民终字第0381号上诉人（原审被告）漆贯明。委托代理人杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。委托代理人李丽，江苏天立言信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）蔡轶。上诉人漆贯明为与被上诉人蔡轶房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院作出的（2013）河民初字第3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人漆贯明及其委托代理人杨利国、李丽，被上诉人蔡轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2011年5月30日，淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（出租人）与漆贯明（承租人）签订《资产租赁合同》。约定，淮安市青河房屋拆迁安置有限公司将其所有的乐园街6幢10-2号店铺出租给漆贯明；租期三年，从2011年5月30日至2014年5月30日止；租金收付按租期开始日推算，承租人按年支付出租人租金，承租人必须在签订合同前交纳全年租金，第二年租金在第一年的最后三个月内交纳，以此类推；承租人不得将该资产转租、转借他人或与他人调换使用，否则造成的后果由承租人承担。2012年10月25日，双方当事人签订店铺转让合同，约定甲方（漆贯明）将位于淮安市清河区丰登路乐园街6幢10-2号店铺（面积29平方米）转让给乙方（蔡轶）使用，租期自2012年10月31日至2014年5月30日止，年租金57750元。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向淮安市青河房屋拆迁安置公司履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同的约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金由乙方所有；乙方在2012年10月31日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）14万元，上述费用中包括甲方交给淮安市青河房屋拆迁安置公司在再转付乙方的押金、装修装饰费用及其他相关费用。甲方不得向乙方索取任何其他费用；该店铺的营业执照由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以自己名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。合同签订后，蔡轶向漆贯明支付2012年10月25日至2013年5月底租金33678元，漆贯明向蔡轶出具收条；2012年11月1日，蔡轶向漆贯明支付转让费14万元，由漆贯明向蔡轶出具收条。2012年10月25日，漆贯明向蔡轶交付房屋，由蔡轶进行经营，2013年5月份，蔡轶搬离诉争房屋，未将房屋钥匙交还。另查明，由于未及时缴纳第三年房屋租金，本案诉争房屋现已被产权人淮安市青河房屋拆迁安置有限公司收回。以上事实，有资产租赁合同、租房协议、收条及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以确认。蔡轶一审中诉称：2012年10月25日，双方当事人签订店铺转让合同。约定，甲方（漆贯明）将位于淮安市清河区丰登路乐园街6幢10-2号店铺（面积29平方米）转让给乙方（蔡轶）使用，租期到2014年5月30日止，年租金57750元。乙方在2012年10月31日前一次性向甲方支付转让费14万元，店铺营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以自己名义办理营业执照、税务登记等手续；甲方应保证淮安市清河房屋拆迁安置有限公司同意甲方转让店铺；甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修、添置设备损失16万元，并支付转让费15%的违约金。合同签订后，蔡轶按约定支付转让费和租金，并对店铺进行了装修、购置经营设备。但漆贯明一直未按约定交付营业执照，导致蔡轶无法正常营业。漆贯明的行为构成根本违约，给蔡轶造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，请求判令：1、解除双方签订的店铺转让合同；2、漆贯明退还蔡轶转让费、赔偿装修费合计16万元，并承担违约金21000元；3、漆贯明承担诉讼费。漆贯明一审中辩称：蔡轶所讲的事实有出入，违约的应该是蔡轶，蔡轶没有按约定缴纳房屋租金，水电费也没交，且办理营业执照的费用也不付。请求驳回蔡轶诉请，要求蔡轶继续履行合同。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的经营权转让合同，系双方真实的意思表示，合同成立。漆贯明将房屋及设施交付给蔡轶使用，蔡轶向漆贯明交付房屋转让费及租金，合同已实际履行。双方签订的房屋转让合同载明：“店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向淮安市青河房屋拆迁安置公司履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同的约定由甲方交纳的水电费等各项费用”。蔡轶已依照与漆贯明签订的店铺转让合同向漆贯明支付了33678元租金，漆贯明辩称蔡轶未及时交纳租金而违约的事实，不予采信。漆贯明应依约办理餐饮营业执照。漆贯明辩称已在为蔡轶办理营业执照，但蔡轶不予配合且未交纳办理证件费用，仅提供房产证复印件举证不足，蔡轶亦不予认可，故不予采信。蔡轶在搬离房屋时未缴纳5月份水电费，也未将房屋钥匙交还。因房屋租金及水电费未及时缴纳导致房屋现已被产权人收回并转租他人，合同已无法继续履行，对此双方均负有责任，蔡轶要求解除与漆贯明签订的店铺转让合同，于法有据，应予支持。蔡轶主张漆贯明退还店铺转让费14万元，由于双方签订的转让合同期限为2012年10月31日至2014年5月30日，蔡轶从2012年10月25日开始实际使用该店铺至搬离，合同已履行了7个月，一审法院认为退还全部转让费显失公平，故酌定漆贯明退还蔡轶转让费8万元。关于蔡轶主张的装修损失2万元，但未举证，漆贯明亦不予认可，不予支持。对于违约金，庭审中双方对营业执照届满期限未作约定，故蔡轶依据该条款主张违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告蔡轶与被告漆贯明于2012年10月25日签订的店铺转让合同；二、被告漆贯明于判决生效之日起十日内返还原告蔡轶转让费8万元；三、驳回原告蔡轶其他诉讼请求。案件受理费3920元，由原告蔡轶负担1920元，被告漆贯明负担2000元。漆贯明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。蔡轶没有按约缴纳房租及水电费导致房屋被产权人收回，也不配合漆贯明办理营业执照并擅自搬离店铺，也不通知漆贯明并交还钥匙，应是蔡轶违约漆贯明没有违约。2、一审判决适用法律错误。一审判决返还蔡轶转让费8万元没有法律依据，蔡轶实际上购买的是商机应自行承担风险。请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回蔡轶要求退还转让费、赔偿装修费及承担违约金的诉讼请求。蔡轶答辩称：蔡轶按照合同约定履行合同，违约的是漆贯明。合同约定店铺的营业执照由漆贯明办理并办妥年审手续，现漆贯明未办理，应承担相应责任，营业执照和工商税务应一并由漆贯明办理。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院已查明的事实正确，本院予以确认。本案二审中的争议焦点为：本案租赁合同未能继续履行的原因以及违约责任应如何确定；租赁转让费14万元是否应予返还及如何返还。本院认为，双方当事人签订的店铺转让合同约定店铺营业执照由漆贯明办理，但漆贯明一直未予办理相关营业执照，影响了蔡轶承租该店铺后正常经营。漆贯明称蔡轶不配合办理营业执照，但未能提供相关证据证明，对此，漆贯明应承担相应的违约责任。转让合同约定的转让费14万元包括租房押金、装修装饰费及相关费用，漆贯明上诉称蔡轶应自行承担购买商机风险，没有事实依据。一审法院根据双方当事人合同约定及实际履行情况，酌定漆贯明退还蔡轶租房转让费8万元，并无不当。综上，漆贯明的上诉理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1800元，由漆贯明负担。本判决为终审判决。审判长  孙宪腾审判员  蒋同宝审判员  仲伟强二〇一四年三月二十日书记员  庞汝全