北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10772号
上诉人（原审被告）北京闪动时尚美容美发中心，住所地北京市东城区青年湖北街*号楼下。
法定代表人申彦丽，总经理。
委托代理人王一萍，北京市中凯律师事务所律师。
委托代理人付颖，女，1988年7月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京市汇通鑫隆现代办公设备经营维修中心，住所地北京市东城区旧鼓楼外大街**号。
法定代表人李长根，董事长。
委托代理人陈君伟，北京市金友律师事务所律师。
委托代理人刘聪娜，女，1979年5月30日出生，北京市金友律师事务所实习律师。
上诉人北京闪动时尚美容美发中心（以下简称“闪动时尚中心”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月，北京市汇通鑫隆现代办公设备经营维修中心（以下简称“汇通鑫隆维修中心”）起诉至原审法院称：2012年5月23日，我中心与闪动时尚中心签订一份《房屋租赁协议》，约定我中心将位于北京市东城区青年湖北里七号楼一层底商（楼底通道南侧部分）房屋，建筑面积285平方米及水、电、煤气、暖气、电话等设备有偿提供给闪动时尚中心使用；租期为2年，自2012年5月25日至2014年5月24日，租金每年24万元。租赁期满后，我中心要求闪动时尚中心返还租赁房屋，闪动时尚中心予以拒绝。据此，我中心诉至法院请求判令：一、闪动时尚中心将北京市东城区青年湖北里七号楼一层底商（楼底通道南侧部分）房屋腾空，交还我中心，并不得破坏房屋结构；二、闪动时尚中心给付我中心2014年5月25日至实际腾退房屋之日的占有使用费，每日按658元计算。诉讼费由闪动时尚中心承担。
闪动时尚中心辩称：我中心与汇通鑫隆维修中心是2010年5月签订的租赁合同，2012年5月份续签了一次合同，我中心有优先承租权。我中心在接手房屋时向原承租人崔祥支付了40万元的转让费，并对房屋进行了装修。合同到期后，我中心也一直在与汇通鑫隆维修中心协商续租事宜。故我中心不同意汇通鑫隆维修中心的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据查明的事实，汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心于2012年5月25日签订的《房屋租赁协议》内容合法有效，双方应当按照租赁合同书的约定履行各自义务。双方所达成的租赁合同已经于2014年5月24日履行期满，就续租事宜双方未达成一致意见，闪动时尚中心理应在双方租赁合同期满后按照双方约定将涉案房屋腾退并交还汇通鑫隆维修中心。汇通鑫隆维修中心要求闪动时尚中心腾退、交还涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；闪动时尚中心在租赁合同履行期届满后违反双方租赁合同约定，占用涉案房屋至今，理应负担腾退房屋之前的房屋占用费，对于此期间房屋占用费的标准，法院结合双方租赁合同约定和房屋实际情况，酌情予以确定；关于闪动时尚中心提出的享有优先承租权、租赁期对房屋进行装修等不同意腾退房屋的抗辩事由，没有法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年9月判决：一、北京闪动时尚美容美发中心自判决生效之日起三十日内将其占用的北京市东城区青年湖北里七号楼一层底商（楼底通道南侧部分）房屋腾空，交还北京市汇通鑫隆现代办公设备经营维修中心，并不得破坏房屋结构；二、北京闪动时尚美容美发中心自判决生效之日起三十日内给付北京市汇通鑫隆现代办公设备经营维修中心二Ｏ一四年五月二十五日至实际腾退房屋之日的房屋占用费（按每日六百五十八元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，闪动时尚中心不服，向本院提起上诉，认为原审法院认定事实不清，证据效力不足，原审判决忽视了房屋实际情况及闪动时尚中心遭受的各项经济损失，故上诉要求撤销原审判决，依法改判，驳回汇通鑫隆维修中心所有诉讼请求。汇通鑫隆维修中心同意原审判决。
经审理查明：2012年5月23日，汇通鑫隆维修中心（出租方、甲方）与闪动时尚中心（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，协议约定甲方同意将位于东城区安德里北街8号楼营业用房及附属用房，建筑面积285平方米及水、电、煤气、暖气、电话等设备有偿提供乙方使用，租赁期限自2012年5月25日至2014年5月24日，租金为每年24万元。该协议第四条第4项约定，租赁协议期满，租赁房屋因装修、改造增设的不可移动设备归甲方所有。第七条乙方的权利义务条款第7项约定，协议届满，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，有优先承租权；第8项约定，协议届满将完好无损的房屋及甲方提供的设备系统交给甲方。第十四条第3项约定，原2010年5月25日签订协议作废。上述协议签订后，双方依约履行。闪动时尚中心的租金现已缴纳至2014年5月24日。上述协议到期后，涉案房屋仍由闪动时尚中心管理控制。
庭审中，汇通鑫隆维修中心提交涉案房屋产权人北京奥士凯商贸连锁经营公司（以下简称奥士凯公司）的证明一份，内容为：“北京市东城区青年湖北里七号楼底商房产权系我公司所有，我公司与北京市汇通鑫隆现代办公设备经营维修中心签订的房屋租赁协议，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止，协议中的安德里北街8号楼属笔误，建筑面积285平方米。”闪动时尚中心不认可该证据的真实性，但认可所承租使用的房屋是北京市东城区青年湖北里七号楼一层底商（楼底通道南侧部分）房屋，经询问闪动时尚中心在使用房屋期间，是否有第三人就承租房屋向其主张过权利，闪动时尚中心认可没有其他人向其主张过权利。另，汇通鑫隆维修中心提供其与奥士凯公司签订的《房屋租赁协议》1份，证明涉案房屋系其从奥士凯公司处承租，租赁期限截止到2014年12月31日。闪动时尚中心认为依据该协议，汇通鑫隆维修中心对涉案房屋没有转租权。
闪动时尚中心为证明其享有优先承租权，提供了2009年4月14日、2010年5月25日及2012年5月23日双方签订的租赁协议，并提出闪动时尚中心的法定代表人原为案外人崔祥，2010年11月9日变更为现法定代表人申彦丽，在接手房屋时向崔祥支付了40万元转让费，并提供了房屋现状的照片，证明闪动时尚中心对房屋进行了装修。汇通鑫隆维修中心认可3份协议的真实性，但主张该涉案房屋系其从奥士凯公司承租的房屋，租期为2012年1月1日至2014年12月31日，现租赁期即将届满，其无法继续出租给闪动时尚中心。闪动时尚中心申请对房屋内的装修价值进行鉴定，汇通鑫隆维修中心主张闪动时尚中心没有对房屋进行装修，即使装修，按照双方签订的协议，租赁期满后，租赁房屋因装修、改造增设的不可移动设备、设施亦应由汇通鑫隆维修中心所有，故不同意进行鉴定。经询问汇通鑫隆维修中心是否同意就房屋内的装饰装修进行利用，汇通鑫隆维修中心表示不同意继续利用，要求闪动时尚中心将房屋腾空交还。
上述事实，有汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心签订的《房屋租赁协议》、奥士凯公司的证明、奥士凯公司与汇通鑫隆维修中心签订的《房屋租赁协议》、房屋现场示意图及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2012年5月23日，汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心签订《房屋租赁协议》。虽然奥士凯公司与汇通鑫隆维修中心签订的《房屋租赁协议》约定未经奥士凯公司同意，汇通鑫隆维修中心不得转租。但因汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心签订的《房屋租赁协议》现已履行完毕，而奥士凯公司并未对此提出异议，且在本案诉讼中奥士凯公司为汇通鑫隆维修中心出具了《证明》，据此，本院认为奥士凯公司事实上同意汇通鑫隆维修中心转租。因汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。
合同履行期满后，双方当事人的权利义务终止，承租人无继续占用涉案房屋的权利，应当在合理期限内予以腾退。因汇通鑫隆维修中心与闪动时尚中心签订的《房屋租赁协议》已经于2014年5月24日履行期满，就续租事宜双方未达成一致意见，闪动时尚中心应依约将涉案房屋腾退并交还汇通鑫隆维修中心。现汇通鑫隆维修中心起诉要求闪动时尚中心腾退、交还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。
合同履行期满后，如果承租人仍继续占用涉案房屋，理应支付占用涉案房屋的使用费。原审法院结合双方租赁合同约定和房屋实际情况，判决闪动时尚中心给付汇通鑫隆维修中心2014年5月24日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，处理亦无不当，本院予以支持。
闪动时尚中心主张其有优先承租权，故应继续承租涉案房屋。本院认为，优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。双方签订的《房屋租赁协议》第七条第7项约定，协议届满，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。依据该约定，闪动时尚中心享有优先承租权的条件是汇通鑫隆维修中心继续出租涉案房屋且需在同等条件下。现闪动时尚中心并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，本院不予支持。
另，闪动时尚中心主张其对涉案房屋进行了装修，汇通鑫隆维修中心应赔偿其装修损失，故不同意腾退涉案房屋。本院认为，汇通鑫隆维修中心是否给闪动时尚中心造成装修损失不能成为闪动时尚中心拒绝腾退的理由。如果闪动时尚中心认为汇通鑫隆维修中心要求其腾退涉案房屋给其造成装修损失，可通过另行起诉予以解决。
综上，闪动时尚中心的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京闪动时尚美容美发中心负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京闪动时尚美容美发中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王若净