江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泽民初字第1767号
原告（反诉被告）洪泽县城市资产经营有限公司，住所地江苏省洪泽县高良涧街道办事处东八道2号。
法定代表人陈诚，该公司董事长。
委托代理人赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。
委托代理人黎成龙，江苏泽之源律师事务所律师。
被告严铁华（反诉原告）。
原告洪泽县城市资产经营有限公司与被告严铁华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月27日、12月23日、2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵长生、黎成龙，被告严铁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泽县城市资产经营有限公司诉称：2012年12月10日，被告从原告处认购位于洪泽县邓码小区47幢401室房屋，双方约定房屋总价款432345元，被告当日预付原告定金80000元；2013年2月21日，被告向原告出具承诺书一份，承诺首付款132345元以现金方式交付，剩余购房款在洪泽县邮政储蓄银行办理按揭贷款，并补交房款52345元，原告将房屋钥匙交给被告。2014年4月23日，原告通知被告缴纳购房余款300000元或者提供有关贷款资料办理按揭，但被告既未缴纳余款也未办理按揭手续，此后，原告多次与被告交涉均无果。2014年7月2日，原告向被告发出限期履行合同通知书，要求被告补交购房款或办理按揭手续，被告收到通知后仍未履行交款义务。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同及车库买卖合同关系；2、被告迁出洪泽县高良涧街道邓码安置小区47幢401室房屋及车库，并恢复原状；3、被告承担经济损失（按照同地段同样房屋使用费用计算，从2013年2月被告领取钥匙之日计算至房屋返还之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告严铁华辩称：被告不给付原告剩余房款，因为原告违约在先，被告当时购买涉诉房屋，就是因为原告承诺同时出售的车库套内面积较大，而被告家中有两个老人，购买大车库就是为了方便两个老人居住，而原告实际出售给被告的车库面积比当时承诺的面积少了6.87平方米。2014年4月23日，因为原告答应给被告解决车库面积不足问题，被告才在原告出具的公告催缴书上签字，因车库面积不足问题至今没有解决，所以被告没有给付原告剩余房款。涉诉房屋被告已经装修完毕并居住，被告不同意解除合同。被告请求继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。并提出反诉：因原告交付给被告的车库面积误差超过3%，故原告应赔偿被告车库损失36816元；反诉被告应承担反诉原告为解决车库不足问题事宜产生的误工费3000元（一个月工资）；反诉被告承担反诉原告延迟装修的住房损失7000元。
针对反诉，反诉被告洪泽县城市资产经营有限公司辩称：对于车库面积误差问题，反诉被告同意以原有的价格退还相应的费用；房屋买卖和车库买卖是独立实施的两个行为，房屋买卖并不以车库买卖作为前提条件；反诉原告的其余反诉请求，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2012年12月10日，被告以房产认购形式从原告处认购洪泽县邓码小区47幢401室房屋一套，房屋总价款为432345元，被告向原告预交房屋定金80000元。2013年2月21日，被告又交纳房款52345元，同时交付原告车库款36816元，原告出具给被告的收据上，载明车库为邓码小区47栋401室车库1－9、19.62㎡，同时交付房屋押金10000元。当日，被告向原告签订一份承诺书，承诺交房后，被告所欠原告剩余房款，在洪泽邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，若不办理贷款手续，则被告承担违约责任，在银行通知办理抵押手续之日起七日内未完成抵押贷款手续，则同意退房。被告同时出具欠条，保证在40个工作日内向原告还清房屋余款300000元，同日，原告将房屋钥匙交给被告。第二天，原告将车库钥匙交给被告。被告同时向江苏金帝物业服务有限公司交付装修保证金、物业费、装修垃圾清运费等合计2224元。2014年4月23日，原告向被告送达公告，内容为被告应在2014年4月30日前缴纳房屋余款300000元，否则原告有权收回房屋产权，被告在该公告上签字。因被告没有按照公告要求缴纳房屋余款或办理银行按揭贷款，2014年7月2日，原告向被告邮寄送达限期履行合同通知书，内容为被告在接到通知书之日起10日内办理抵押贷款手续或向原告交付购房余款300000元，逾期视为放弃购房，并解除双方房屋买卖合同关系。被告陈述，其在公告上签字，是因为原告答应给其解决车库面积不足问题才签订的，但未举证证明。
另查明：被告至今没有办理银行按揭贷款。2013年4月23日，被告就涉诉车库面积减少向有关部门反映。2013年10月12日，被告开始装修涉诉房屋，目前该房屋及车库由被告居住和使用，房屋产权登记在原告名下。
在本案审理过程中，被告向本院申请对涉诉车库面积进行评估，本院据此委托江苏先河房地产土地评估有限公司进行评估，评估机构于2015年5月6日出具了车库面积测绘报告，认为涉诉车库套内建筑面积为15.28㎡，套内使用面积为13.16㎡，花去鉴定费700元；原告向本院申请对涉诉房屋室内装饰、安装（包含车库）工程造价进行鉴定，本院据此委托淮安市财建工程咨询有限公司进行工程造价鉴定，鉴定公司于2015年9月15日出具了鉴定结果报告书，认为涉诉房屋（包含车库）室内装饰、安装价值117062.88元。庭审中，原告向本院陈述涉诉小区目前没有套内使用面积达到19.62㎡的车库，而被告坚持要求原告向其提供套内使用面积达到19.62㎡的车库，或者按照反诉请求即原告赔偿被告车库损失36816元、赔偿被告误工费3000元以及延迟装修的住房损失7000元后，被告继续履行合同，被告同时陈述对其装修房屋、车库所花取的费用以及已交付的款项，另行主张。
上述事实，有原、被告当庭陈述、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、房产证、城市资产公司房屋销售缴款通知单、房产认购交款通知单2份、收据2份、现金交款单2份、楼宇交接登记表、承诺书、欠条、公告、限期履行合同通知书、资产售楼中心住宅交接单、楼宇交接表、江苏先河房地产土地评估有限公司车库面积测绘报告、淮安市财建工程咨询有限公司工程造价咨询报告书、谈话笔录3份等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告虽没有签订正式的房屋买卖合同和车库买卖合同，但被告以认购形式购买了涉诉房屋，并向原告交付了一定的购房款和全部车库款，而原告将涉诉房屋、车库交付给被告使用，表明原、被告之间成立房屋买卖合同和车库买卖合同，而依法成立的合同应受到法律保护，故对原、被告双方均具有法律约束力，双方应当全面履行各自相应的义务。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中原告将涉诉房屋及车库交付给被告后，被告应当按照其签订的承诺书、欠条内容，办理房屋按揭贷款或给付原告剩余款项300000元，但被告在签收原告的公告后，仍然未在期限内办理银行按揭贷款或缴纳房屋余款300000元，同时被告签字确认的公告里并没有将解决车库面积问题作为给付剩余房款的附加条件，且被告在知晓涉诉车库面积不足的情况下，仍然对涉诉房屋、车库进行装修并实际使用，而车库系房屋的附属设施，属从属地位，被告以此作为不履行其主要付款义务的抗辩，本院不予支持，被告在接到原告限期履行合同通知书后，以自已的行为明示不再履行合同，符合解除合同的法定条件，故本院对于原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。被告主张双方应继续履行合同无事实及法律依据。因原告在限期履行合同通知书中要求被告在一定限期内（收到通知之日起10日内）履行合同，否则将解除合同，故以被告收到限期履行合同通知书之日（2014年7月5日）起的第10日即2014年7月15日，作为涉诉房屋买卖合同解除的起算时间。因房屋买卖合同解除，作为房屋附属设施的车库买卖合同亦应同时予以解除。
对于原告主张被告应给付其房屋使用费的诉请，本院认为，被告对房屋的占有基于双方之间的房屋买卖合同关系，且被告给付部分房款后，原告将房屋交付被告占有使用，故在原告没有行使合同解除权前，被告对涉诉房屋的占有系合法占有，这一期间不应存在房屋使用费损失。涉诉房屋买卖合同于2014年7月15日予以解除，从2014年7月15日起，被告应将涉诉房屋返还给原告，故原告主张的房屋使用费损失应从2014年7月15日开始计算，因双方一致认可涉诉房屋每月租金为500至800元，本院酌定该房屋使用费为600元／月，故原告主张的损失应从2014年7月15日开始计算，并按照600元／月进行计算，直到被告搬离涉诉房屋之日止。
本案中，原告交付给被告的车库面积没有达到收据上载明的面积，原告也存在违约行为，但双方对此没有约定相应的违约责任，故被告因此主张原告赔偿车库损失36816元，无法律依据，其损失本院酌定以36816元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计息，并从2013年2月22日开始计算，直到本判决生效之日止。被告主张的其他损失如因解决车库面积不足发生的误工费3000元，因未举证证明，本院不予支持，其主张的延迟装修住房损失7000元，因原告交付被告涉诉房屋后，房屋一直由被告占有、使用，并不存在导致其延迟装修的事由，对其主张，本院不予支持。被告陈述对于房屋、车库装修损失以及房屋、车库购买款项等，另行主张，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原、被告双方之间的房屋买卖合同及车库买卖合同于2014年7月15日解除；
二、被告严铁华应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离洪泽县高良涧街道办事处邓码小区47幢401室房屋及车库1－9号；
三、被告严铁华应于本判决发生法律效力之日起十五日内付清原告房屋使用费，从2015年7月15日开始按照600元／月进行计算，直到被告搬离涉诉房屋之日止；
四、原告洪泽县城市资产经营有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告严铁华购车库款相应的利息（以36816元为计息基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计息，从2013年2月22日开始计算，直到本判决发生法律效力之日止）；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的其他反诉请求。
本诉案件受理费8235元，由原告洪泽县城市资产经营有限公司负担2892元，由被告严铁华负担5343元。反诉案件受理费485元，评估费700元，合计1185元，由原告洪泽县城市资产经营有限公司负担1060元，由被告严铁华负担125元；上述诉讼费用尚未交纳的，于判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：淮安市农行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄丛梅
人民陪审员 陈加付
人民陪审员 张必香
二〇一五年十一月二日
书 记 员 刘云艳
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议时，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。