建平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建叶民初字第03280号
原告（反诉被告）赵凤学。
委托代理人于柏祥、王春龙，辽宁司平律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷学臣。
委托代理人谢学富，法律工作者。
原告暨反诉被告赵凤学诉被告暨反诉原告殷学臣租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年8月4日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年10月4日公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告赵凤学的委托代理人于柏祥、王春龙，被告暨反诉原告殷学臣及其委托代理人谢学富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告赵凤学诉称：2013年5月1日，被告承租原告的楼房和地下室开设医院，租期5年，自2013年5月1日至2018年5月1日止，租金每年为18万元。每年的5月1日前交清当年的租赁费。合同签订后，原告按合同约定将楼房及地下室交给被告开设医院使用，但2015年5月1日被告却未按合同约定交付租赁费，经原告多次催要，被告仍未交付。本诉原告请求法院判令本诉被告继续履行2013年5月1日签订的房屋租赁合同，并给付本诉原告2015年5月1日至2016年5月1日的租赁费18万元。
本诉被告殷学臣辩称：1、按照双方合同第一条规定出租方应当提供房屋产权证，但原告至今未能提供，不能证明该房屋的合法性，因此原告无权出租房屋，合同无效。2、原告没有向被告提供该房屋经过消防验收的合格证，因此依照合同法第52条第五款违反法律行政法规的合同是无效合同，合同法第233条规定租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。消防法第11条、13条规定用于人员密集场所的医院必须经过公安机关消防验收，未经验收合格的禁止投入使用。原告明知被告开设医院却向被告出租没有经过消防验收的房屋，合同是无效的，该房屋禁止使用。3、房地产管理法第54条规定房屋出租应当向房屋管理部门进行登记备案，否则合同无效。4、在2015年1月26日，被告明确告知原告因该房屋不具备相应的合法手续，提前解除租赁合同，并将4、5、6楼物品搬到1、2、3楼，2015年4月28日将1、2、3楼的物品搬到地下室，2015年5月1日前全部搬出。原告不但知道，还与被告共同参与了搬迁，足以证明原告知道合同解除了。综上，依照最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷适用法律解释第8条的规定，租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人要求解除合同的，法院应予支持。
反诉原告殷学臣诉称：1、反诉被告提供给反诉原告的房屋所有权及出租房屋是什么性质有争议。反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同的时候，反诉被告一再向反诉原告保证出租给反诉原告的房屋是用于开设医院的房屋，保证提供房屋产权证，但是反诉被告采取欺诈的手段骗取反诉原告订立了合同，时至今日反诉被告也未能提供房屋产权证，该房屋到底是什么性质的房屋也证明不了，现在反诉被告出租给反诉原告的房屋不能证明所有权是反诉被告的，反诉被告对该房屋没有出租的权利，事实证明该房屋不能用于开设医院，导致反诉原告无法正常的使用。2、反诉被告出租的房屋违反消防法、建筑法有关房屋使用条件的强制性规定。第一、依照《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。反诉被告将至今未能交工验收的房屋出租给反诉原告是非法的，不符合法律的规定，该房屋不具备合法出租的强制性条件，因此双方签订的房屋租赁合同无效，应当依法予以解除。第二、依照《中华人民共和国消防法》第11、13条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但反诉被告至今未能向反诉原告提供消防验收合格的相关证件材料，导致反诉原告无法使用，因为反诉被告出租给反诉原告的房屋不具备出租的强制性条件的规定，双方签订的房屋租赁合同无效，应当依法解除。3、反诉被告不能提供合同约定的用于开设医院的房屋，与其原有的承诺不一致，导致反诉原告无法正常使用。该房屋没有消防通道、防火墙、排烟设施、独立的消防控制室、排气道、管道井、自动报警装置、自动喷水灭火系统、应急照明灯、电动防火门等，导致租赁房屋无法使用。反诉被告不能提供给反诉原告合同约定的用于开设医院的房屋，导致反诉原告无法使用。依照双方签订的合同第六条规定合同解除并退还缴纳的房租费。4、《城市房地产管理法》第52条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。租赁合同有效的前提就是出租人享有对租赁物的所有权，只有享有所有权的人才有权利出租。但反诉被告却没有证据证明是该房屋的所有权人。《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，未依法取得房产证的房屋禁止出租。（第1款：未依法取得房屋所有权证的；第6款：不符合安全标准的；第8款：不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的）。《民法通则》规定，民事法律行为合法必须具备三个条件，主体合格、意思表示真实、内容合法，房屋未取得产权证即为法律上的禁止出租物，合同内容违法，因此租赁合同无效。综上，依据上述法律，《合同法》52条五款、58条的规定，双方签订的房屋租赁合同无效，反诉被告应按着双方签订合同第六条规定返还反诉原告的房租费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，双方的合同应当解除，反诉原告在2015年5月1日依照合同法第233条的规定解除了合同。反诉原告请求法院判令解除原、被告双方于2013年5月1日签订的房屋租赁合同；反诉被告赔偿反诉原告违约金18，000元。
反诉被告赵凤学辩称：反诉人与答辩人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，反诉人应依据合同约定和法律规定继续履行合同支付租金。1、依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中反诉人与答辩人是在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同依法有效。答辩人依照约定将租赁房屋交付给反诉人使用，反诉人接受租赁的房屋已使用二年之久，无法定解除合同的事由出现，反诉人应依据合同约定和法律规定继续履行房屋租赁合同和支付房屋租金的义务。2、房屋所有权问题，反诉人所租赁答辩人的房屋，是经国家依法批准建筑的房屋，依法取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等合法有效建筑手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同合法有效。据此规定，反诉人认为没有取得房屋产权证书合同无效没有依据。3、关于消防问题。根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，反诉人所租赁的房屋不属于消防法规定的必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的房屋，至于反诉人自己租赁房屋开设医院所需的消防手续是否办理和合格不合格，与双方签订的合同效力没有直接关系，也不是要求解除合同的法定理由和必要条件，且双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故反诉人与答辩人签定的房屋租赁合同不具有合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同合法有效。综上所述，反诉人认为租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定无效而要求解除租赁合同并要求赔偿损失没有事实和法律依据。而答辩人要求反诉人履行租赁合同并支付租金则有法可依。反诉被告请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2007年12月10日，本诉原告赵凤学取得位于建平县万寿街道321.64平方米土地的使用权。2007年8月27日，本诉原告赵凤学取得位于京沈路万寿段s－16地块的建设用地规划许可证。2013年10月31日，本诉原告赵凤学取得京沈路万寿段新建商住楼项目的建设工程规划许可证。2013年5月1日，本诉原告赵凤学作为甲方与乙方本诉被告殷学臣签订房屋租赁合同，该房屋租赁合同的部分内容为“甲方将位于（建平县京沈路二段）；门牌号为66号的六层楼房及地下室租给乙方使用。第一条、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证，乙方应提供身份证。双方验证无误复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第二条、租赁期限1、该房屋租赁期共5年。自2013年5月1日起至2018年5月1日止。2、租赁期满，甲方想不继续出租房屋，应当在租赁期满前6个月书面通知乙方。3、如甲方在租赁期满后仍要对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条、租金及支付方式1、该房屋每年租金为18万元，租金总额90万元。2、房屋租金支付方式如下：乙方租赁房屋，租金交付日期为每年5月1日，一次性缴纳一年房租，甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证。第五条、合同的解除与终止1、如果乙方不想继续租赁，必须提前三个月告知甲方，方可终止合同。2、乙方对楼房改造、装修，在租赁期后，除了ct室、dr室的铅门、铅窗户以及能移动的物品外，其余装修物品乙方不得拆走。3、房屋租赁期间，乙方擅自转租或拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第六条、甲方违约责任1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同，除退还缴纳房租费外另支付给乙方本合同租金总额的10%违约金。2、甲方因房屋所属权或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第七条、乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付本合同租金总额的10%违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租给他人使用的，拆改房屋主体结构。（2）拖欠房租累计3个月以上的。（3）租赁期满乙方搬走前必须结清水、电费、物业费等乙方应该承担的费用。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不予退给乙方已缴纳的租金。3乙方如逾期不能支付租金，乙方除了缴纳正常房租金外，须按照逾期日数每天支付甲方每月租金的1%滞纳金。”本诉被告殷学臣已经给付本诉原告赵凤学2013年至2014年度和2014年至2015年度租赁费合计36万元。2015年4月28日，本诉被告殷学臣从向本诉原告所租赁的房屋中搬走。
上述事实，本诉原告赵凤学提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证能够证明“2007年12月10日，赵凤学取得位于建平县万寿街道321.64平方米土地的使用权；2007年8月27日，赵凤学取得位于京沈路万寿段s－16地块的建设用地规划许可证；2013年10月31日，赵凤学取得京沈路万寿段新建商住楼项目的建设工程规划许可证”的事实。原、被告提交的房屋租赁合同能够证明“2013年5月1日，赵凤学作为甲方与乙方殷学臣签订房屋租赁合同及该房屋租赁合同的部分内容”的事实。原、被告的陈述能够证明“殷学臣已经给付赵凤学2013年至2014年度和2014年至2015年度租赁费合计36万元”的事实。照片及本诉被告的陈述能够证明“2015年4月28日，本诉被告殷学臣从向本诉原告所租赁的房屋中搬走”的事实。上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本诉原告赵凤学于2013年10月31日取得了出租房屋的建设工程规划许可证，故本诉原告赵凤学与本诉被告殷学臣于2013年5月1日签订的房屋租赁合同有效。该房屋租赁合同第五条合同的解除与终止项下约定“如果乙方不想继续租赁，必须提前三个月告知甲方，方可终止合同。”通过对上述合同条款的分析，能够得知作为乙方的本诉被告殷学臣可以解除租赁合同，只是应提前三个月告知作为甲方的本诉原告赵凤学。2015年4月28日，本诉被告殷学臣从向本诉原告所租赁的房屋中搬走。本诉被告殷学臣主张2015年5月1日已经通知本诉原告双方之间的租赁合同解除，本诉被告提交的照片及本诉被告的陈述相互印证能够证明原被告之间的租赁合同已经于2015年5月1日解除。因为本诉被告要解除双方之间的租赁合同，应提前三个月告知本诉原告赵凤学，所以本诉被告殷学臣应给付本诉原告三个月的租金。本诉被告殷学臣租用本诉原告赵凤学房屋，租金每年18万元，即每月租金15，000元，则三个月的租金为45，000元。对于本诉原告赵凤学关于要求本诉被告殷学臣给付租赁费18万元的诉讼请求本院予以支持其中的45，000元，对于本诉原告的其他诉讼请求本院不予支持。本诉被告殷学臣关于租赁合同无效的答辩意见本院不予支持。反诉原告殷学臣关于解除原、被告双方于2013年5月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求本院确定双方于2013年5月1日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日予以解除，反诉原告殷学臣关于要求反诉被告赔偿反诉原告违约金18，000元的诉讼请求因无事实依据，本院不予支持。反诉被告关于驳回反诉原告要求反诉被告赔偿违约金18，000元的答辩意见本院予以支持，对于其他答辩意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告殷学臣于本判决发生法律效力后十日内给付本诉原告赵凤学租赁费45，000元；
二、驳回本诉原告赵凤学其他的诉讼请求。
三、反诉原告殷学臣与反诉被告赵凤学于2013年5月1日签订的房屋租赁合同于2015年5月1日解除。
四、驳回反诉原告殷学臣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，950元，由本诉原告赵凤学负担1，462元，由本诉被告殷学臣负担488元；反诉案件受理费125元由反诉原告殷学臣负担75元，由反诉被告赵凤学负担50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。
审 判 长 魏国昌
代理审判员 孙晓峰
人民陪审员 李德林
二〇一五年十一月九日
书 记 员 邢 雪