杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1385号
原告：潘美华。
委托代理人：潘美娟。
被告：邹青英。
委托代理人：邹建国。
委托代理人：余建华。
原告潘美华诉被告邹青英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年8月26日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2014年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告潘美华及其委托代理人潘美娟，被告邹青英及其委托代理人邹建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月8日至2013年12月7日（阳台部分是2011年12月20日至2013年12月20日）期间，原、被告有租赁关系。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。被告仍按季打租金，原告只得继续让被告使用房屋。2014年5月初，原告打电话和亲自上门，明确告知被告租赁关系已终止，不再续租，但遭到被告拒绝。2014年5月21日，原告通过顺丰快递向被告送达《关于腾退房屋的书面通知》，再次明确告知被告终止租赁关系，要求被告腾退房屋，结清费用，但被告一直置之不理。诉请判令：1、被告支付租金140.56元每日，违约金81.5元每日，房屋使用费80元每日，自2014年6月8日计算至被告实际腾退之日止（暂算至起诉之日为6041.2元）；2、被告腾空房屋并恢复原状，赔偿损失5万元；3、诉讼费由被告承担。后原告在庭审中变更诉请为：1、被告支付给原告五金店及香烟店租金，五金店按每日租金100元自2014年6月8日计算至实际腾退之日止，香烟店按每日租金41元自2014年6月20日计算至实际腾退之日止。水电费按实际使用结清。2、被告立即腾空房屋并赔偿原告精神损失费50000元。
被告辩称：被告并没有租用原告全部52平米的房屋，仅租用了其中两个店面，其他另有商家租用。原告突然要求清空房屋，被告认同可以搬走，但房屋不是自住是用作商店，不能说搬就搬。原告起诉说被告将租金打给原告，但是又说拖欠房租，互相矛盾。原告还没有归还押金说明合同没有终止，拖到现在构成事实租赁关系。有关阳台部分的租赁合同有效期到2018年6月止，现在还未到期。
原告为证明其主张，提供如下证据：
1、2011年12月8日至2013年12月8日的五金店房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同，其中五金店合同于2013年12月8日已到期。
2、2011年12月20日至2013年12月20日的香烟店房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同，其中香烟店合同于2013年12月20日已到期。
3、关于腾退房屋的书面通知及顺丰快递单、快递查询单，证明原告通过邮寄方式于2013年5月17日通知被告在2014年6月20日之前从案涉房屋中搬离，结清费用退还房屋，该邮件已经送达至被告。
4、产权证，证明涉案房屋所有权是原告的。
5、照片一张，证明涉案房屋的现状。
被告为证明其主张，提供如下证据：
1、打款凭证，证明被告在合同到期后还支付了6个月的房租18000元给原告。
2、照片一张，证明原告对出租房屋进行停水停电。
3、2013年1月8日至2018年1月7日的房屋租赁合同，证明原、被告香烟店的租赁合同到期日为2018年1月6日，现尚未到期。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
被告对原告提供的证据1-5无异议，但认为证据1中五金店租赁合同到2013年12月8日结束，被告实际支付房租到2014年6月，合同终止时间应该以被告支付租金时间为准。原告对被告提供的证据1无异议；对证据2不确认，不存在停电事实；对证据3的形式真实性没有异议，确认证据3上甲方潘美华的签字系潘美娟代签，但原告认为该份合同系被告为了办理烟草许可证要求原告配合去烟草局签字，不是双方真实意思的表示，实际也未按此份合同履行。
因被告对原告提供的证据1-5无异议，本院予以认定。对于被告提供的证据1-3，证据1予以认定；证据2仅凭该照片无法证明原告对出租房屋进行停水停电，不予认定；证据3，原告主张该份合同系配合被告办理烟草专卖许可才签订的，实际未按此合同履行。庭审中，原、被告确认证据3的合同留存于杭州市烟草专卖局，双方均无原件，2013年1月8日之前双方也有香烟店租赁合同留存在杭州市烟草局。经本院询问，原、被告均称对2013年1月8日之前留存于烟草局的合同的起止时间、租金记不清了，双方手中持有的合同并非留存于烟草局的合同，而是另外签订的。其次，原、被告确认双方自2007年以来，手中持有的合同均是两年签一次，而证据3合同显示的租赁期限为五年。同时，被告确认2013年1月8日至2013年12月20日即证据3约定的租赁期间，其仍是按照双方于2011年12月20日签订的合同而非证据3的合同在履行支付租金的义务。此外，根据留存于杭州市烟草专卖局的合同约定，被告应交付给原告押金600元，但被告未能举证证明其实际按证据3的约定交付过该600元押金。房屋租赁合同是房屋租赁双方履约的依据，双方对合同的起止时间、租金均应对照合同履行。现原、被告称对2013年1月8日之前留存于烟草局的合同的起止时间、租金记不清楚，双方所持有的合同并非留存烟草局的合同，且租金是按照双方持有的2011年12月20日所签合同约定的交付时间和金额在交付。根据上述原、被告确认及证据显示的事实，综合日常生活经验和一般逻辑，本院对原告关于留存于杭州市烟草局的合同并未实际履行的主张予以采信。
综合原、被告的诉辩称意见、举质证意见及本院认证意见，本院确认如下法律事实：
坐落于杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室的房屋现从南到北存在三个店面，分别是香烟店、五金店及铝合金店。其中香烟店及五金店部分房屋由被告邹青英承租，铝合金店部分房屋由案外人李文亮承租。
原、被告就杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室房屋签订《房屋租赁合同》，原告将其中部分房屋出租给被告经营香烟店及五金店。其中五金店的《房屋租赁合同》内容为：一、原告将位于杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室的房屋出租给被告使用；二、租赁期限为两年。自2011年12月8日至2013年12月8日；三、被告每月租金为3000元，押金为3000元，押金于合同终止后10日内由原告退还给被告；四、被告每次支付3个月的租金计9000元，被告如逾期支付租金，按每日应付租金的0.5%支付滞纳金；……九、租赁期满，原告有权收回全部出租的房屋，处置屋内的所有物品。被告如需续租，应提前30天向原告提出书面意向，经双方同意后，重新协商租赁事宜，签订租赁合同。香烟店的《房屋租赁合同》内容为：一、原告将位于杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室阳台出租给被告使用；二、租赁期限为两年。自2011年12月20日至2013年12月20日；三、被告每年租金为14600元；四、被告每次支付半年的租金计7300元，被告如逾期支付租金，按每日应付租金的0.5%支付滞纳金；……九、租赁期满，原告有权收回全部出租的房屋，处置屋内的所有物品。被告如需续租，应提前30天向原告提出书面意向，经双方同意后，重新协商租赁事宜，签订租赁合同。
两份合同到期后，原、被告均未再签订书面租赁合同。2013年12月9日及2014年3月13日，被告通过杭州银行两次向原告打款，共交付五金店六个月租金18000元。2014年5月17日，原告向被告邮寄了《关于腾退房屋的书面通知》，内容为：“邹青英租客，你承租的位于杭州市翠苑三区78-1-101室房屋，租赁合同时间早已届满，请你们腾退房屋。今特致函你，要求你在2014年6月20日内，从所租赁的房屋中搬离并腾空房屋交还给我们，并向我们结清所有相关费用。”快递查询单显示，原告于2014年5月21日签收。被告收到该书面通知后既未搬离涉案房屋。后原告于2014年6月诉至本院。
庭审中，原、被告均确认被告五金店租金实际交付至2014年6月7日止，香烟店租金实际交付至2014年6月19日止。
以上事实，由原、被告陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、《关于腾退房屋的书面通知》、挂号信查询单及被告提供的银行打款凭证等为证。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，坐落于杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室的房屋现从南到北存在三个店面，分别是烟杂店、五金店及铝合金店。其中烟杂店及五金店由被告邹青英承租。原、被告双方就香烟店和五金店分别签订《房屋租赁合同》。现本院认定的有效证据显示，香烟店合同已于2013年12月8日到期，五金店合同已于2013年12月20日到期。之后被告继续使用上述两间店面并交付租金。原告未提出异议，原租赁合同转为不定期合同，原告可以随时解除合同。2014年5月17日，原告向被告邮寄《关于腾退房屋的书面通知》要求被告于2014年6月20日搬离并腾空房屋的行为，系原告依法行使自己解除租赁合同的权利，且原告已经给予被告合理的腾退时间。据此，原、被告之间的不定期房屋租赁合同应已解除。房屋租赁合同解除后，被告仍然占有并实际使用该房屋，故原告要求被告腾退涉案房屋中被告实际承租的部分，于法无悖，本院予以支持。不定期合同承租方应按照实际承租的时间支付租金，鉴于原、被告均确认五金店租金实际交付至2014年6月7日，香烟店租金实际交付至2014年6月19日，原告要求被告于2014年6月20日搬离并腾空房屋的通知可视为原告主张合同于2014年6月20日正式解除，此后产生的为房屋的实际占用费，原告要求被告按租赁合同约定的租金金额支付实际占用费，亦无不当。对于水电费的诉请，现无证据证明被告拖欠水电费未支付，故本院不予支持。对于原告要求被告赔偿精神损害5万元的诉请，原告未提供证据证明损失实际存在，本院不予支持。另原、被告双方均确认被告支付给原告押金3000元，该3000元押金应在租金中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、邹青英于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市西湖区翠苑三区78-1幢101室房屋中由邹青英实际承租的五金店及香烟店部分房屋并交付给潘美华。
二、邹青英于本判决生效之日起十日内支付潘美华房屋租金及实际占用费：五金店按100元每日的标准自2014年6月8日计算至实际腾退之日止，香烟店按41元每日的标准自2014年6月20日计算至实际腾退之日止（此款从邹青英已支付给潘美华的押金3000元中先行抵扣）。
三、驳回潘美华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1202元，由潘美华负担802元，邹青英负担400元，邹青英负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 王景莉
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 谭一萍