北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第02104号
原告孔淑珍，女，1938年5月27日出生。
委托代理人徐岳满，北京市昌兴律师事务所律师。
被告马福贵，男，1964年11月13日出生。
被告马有，男，1988年9月30日出生。
二被告委托代理人郝新峰，天津益农律师事务所律师。
二被告委托代理人陈华，北京市农权律师事务所律师。
原告孔淑珍与被告马福贵、马有赠与合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭建新独任审判，公开开庭进行了审理。原告孔淑珍的委托代理人徐岳满、被告马有、被告马福贵及被告马有的委托代理人郝新峰、陈华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孔淑珍诉称，二被告是父子关系，是原告之女张玉丽的丈夫和孩子。2010年10月，原告所有的位于昌平区沙河镇xx村xx号院落被政府征占拆迁，获得四套回迁楼安置房，房屋还未建成，所以没有具体房号。2010年10月29日，原告和三个儿女及儿媳签订协议，将四套回迁房进行了分配。其中，儿子张栓柱和女儿张生立每家三口人，都有购房指标，所以他们应得3套房屋，原告应得的一套两居室赠与了二女儿张玉丽。协商到三个子女家轮流居住，由三个子女养老送终。天有不测风云，谁知协议签订不久，二女儿张玉丽不幸因病去世，打破了协议时的计划，原告不得不对自己的财产和赡养问题，进行重新规划。综上，受赠的房屋没有交付，依据《合同法》186条，请求人民法院：一、撤销协议书第三条关于“孔淑珍名下该得的一套两居室回迁楼归张玉丽个人所有”的约定；二、诉讼费由被告承担。
被告马福贵、马有辩称：一、本案是分家析产纠纷，并非赠与合同。1、从协议的形式和内容来看，没有赠与的字样，也没有任何赠与的事宜，反而在协议的第三段体现的是多方就回迁楼及补偿款的家庭分配达成的协议。2、从标题来看也不存在赠与一说，体现的是协议书；二、本案标的房屋是一种期待的权利，并非现实已经存在的财产，本案诉讼时间为2014年7月，从原告诉状也可以看出房屋尚未建成，因此原告的诉讼请求不符合法律规定；三、原告诉状也体现了张玉丽不幸去世，打破了订立协议的计划，不符合客观实际情况。1、第一次开庭证人作×证实被告已经尽到了赡养义务。2、不光现在还有未来被告也同意照顾原告，甚至照顾更好。3、张玉丽生前，二被告一直在照顾原告。张玉丽去世后，二被告也照顾了原告一年多，并非不照顾了。4、按照法律规定，房屋不给原告不至于导致原告生活确实困难，因为原告房屋及拆迁款比较多，甚至不存在打破照顾计划一说，相反如果支持了原告的请求，会造成社会的不良影响，破坏社会风俗，破坏家庭团结和睦。综上，请求法院综合考虑驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
孔淑珍与张兆祥系夫妻关系，二人共生育四子女，即长女（未成年去世）、次女张生立、三女张玉丽和长子张栓柱。张兆祥于1988年去世。
孔淑珍曾居住位于北京市昌平区沙河镇xx村xx号院落（以下简称涉案院落）。张生立与陈德胜结婚后，生育一子陈宪斌，三人未居住在该院落；张玉丽和马福贵结婚后，生育一子马有，三人亦未居住在该院落；张栓柱与孔庆明结婚后，生育一女张红月，三人与孔淑珍共同居住在该院落。
2010年10月2日，北京市昌平房地产开发总公司（拆迁人，甲方）与孔淑珍（被拆迁人，乙方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》及《昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》，内容为：甲方因昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发项目建设，已取得京建昌拆许字（2009）第275号《房屋拆迁许可证》。乙方所有房屋及附属物属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。被拆迁人房屋坐落于昌平区沙河镇xx村xx号，宅基地面积为368.41平方米。乙方家庭成员在拆迁范围内有户口的共6人，其它1人，分别是孔淑珍（本人）、张栓柱（之子）、孔庆明（之儿媳）、张红月（之孙女）、张生立（之女）、陈宪斌（之孙子）和陈德胜（之女婿，户口不在）。甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计2193482元。乙方认购回迁安置房需交纳的购房款721000元，差价款1472482元。乙方认购的安置房面积共计320平方米，其中购买单价为2000元／平方米的为280平方米，购买单价为3500元／平方米的为40平方米。按照《沙河巩华城及北区宅基地房屋拆迁安置房购买实施方案》中的有关规定，乙方选择一居室一套（面积约为50平方米）、二居室二套（面积约为80平方米）、三居室一套（面积约为120平方米）。因户型原因超出的面积10平方米，购买单价为2100元／平方米。乙方购买安置房需交纳的总金额721000元。双方还约定了其它部分条款。上述两份协议签订后，涉案院落被拆除。
2010年10月29日，孔淑珍、张生立、张玉丽、张栓柱和孔庆明签订了一份《协议书》，内容为：孔淑珍与张兆祥（1988年去世）共同生育有三女一子，长女未成年就早夭，次女张生立，三女张玉丽，儿子张栓柱。张生立出嫁后未在娘家居住，但户口未迁走。张玉丽出嫁后户口已迁出娘家。张栓柱娶妻孔庆明，生女张红月（1994年出生），张栓柱一家一直与母亲孔淑珍住在一起。因北京市沙河镇拆迁，故家人对老房子（北京市昌平区沙河镇xx村xx号）的补偿及回迁楼的家庭分配等问题达成以下协议望各人遵守。一、张栓柱名下该得的一套两居室和一套一居室回迁楼归张栓柱、孔庆明所有。二、张生立名下该得的一套三居室回迁楼归张生立本人所有。三、孔淑珍名下该得的一套两居室回迁楼归张玉丽个人所有，在房本下来以后就协助其办理过户。四、以上所有回迁楼的购房款已从老房的拆迁补偿款里交齐，各人对此均无异议，不再有纠纷。五、张栓柱从家庭老房的拆迁补偿款里分走五十万元整，再领走其一家三口（张栓柱、张红月、孔庆明）的租房补贴三万元整。六、张生立名下的大病补贴五万元整由张生立本人领走，张生立再领走租房补贴两万元整。七、其余的拆迁补偿款均归孔淑珍个人所有。上述五人在该《协议书》上签字、捺印予以确认。
2012年10月28日，张玉丽去世。张玉丽生前，孔淑珍与张玉丽一家在一起生活。张玉丽去世后，孔淑珍于2013年底搬离。
另查，涉案院落的《集体土地建设用地使用证》土地使用者登记在孔淑珍名下。孔淑珍、张栓柱、孔庆明、张红月、张生立和陈宪斌六人户口均登记在涉案院落。
上述事实，有《协议书》、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》、《集体土地建设用地使用证》、《评估结果通知单》、谈话笔录、询问笔录及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，涉案院落被拆迁时，依据当时拆迁的有关规定，张玉丽不具有安置房购买资格，即其并不享有安置房的相关权利。《协议书》第三条“孔淑珍名下该得的一套两居室回迁楼归张玉丽个人所有，在房本下来以后就协助其办理过户”的内容表明，孔淑珍作为权利人，将其名下该得一套两居室回迁楼（房屋）无偿给予张玉丽，张玉丽表示接受。显然，孔淑珍与张玉丽形成了赠与合同关系。孔淑珍根据《协议书》第三条约定，主张相关权利，并无不妥。马福贵、马有辩称本案是分家析产纠纷，而非赠与合同纠纷的观点，理由不充分，本院不予采信。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，孔淑珍并未将其名下两居室回迁楼（房屋）到有关行政管理部门办理房屋所有权转移手续，即该赠与的房屋并未发生权利的转移。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。孔淑珍作为房屋权利人，在该房屋未发生权利转移之前有权撤销赠与，故对孔淑珍要求撤销《协议书》第三条关于“孔淑珍名下该得的一套两居室回迁楼归张玉丽个人所有”约定的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。马福贵、马有其它辩论意见，没有法律依据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条之规定，判决如下：
撤销孔淑珍、张生立、张玉丽、张栓柱、孔庆明于二○一○年十月二十九日签订的《协议书》中第三条关于“孔淑珍名下该得的一套两居室回迁楼归张玉丽个人所有”的约定。
案件受理费七十元，由原告孔淑珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭建新
二〇一五年四月十五日
书记员 张 华