天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初44154号原告天津市晓波物业管理集团有限公司。法定代表人牛小波，职务：总经理委托代理人王怀良，该公司项目经理。委托代理人李晓霞，该公司项目主管。被告董顺利。原告天津市晓波物业管理集团有限公司诉被告董顺利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由代理审判员刘湃适用简易程序于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王怀良、李晓霞，被告董顺利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年10月12日，接受建设单位委托，签订前期物业管理服务合同，约定原告为御景华庭小区提供物业服务。被告在享受物业服务后，因空房等为由，自2014年5月2日至2016年5月1日未缴纳物业费，交费标准为：综合服务费1元/平方米/月，机电设施0.5元/平方米/月，合计1.5元/月/平方米。合同生效后，原告按照物业服务合同的约定向原告提供了物业服务。但被告拒不履行缴费义务，原告多次找被告协商并书面催缴均未果。为维护原告合法权益，请求依法判令：1.被告给付拖欠的物业服务费3456元；2.自欠费之日起按照合同约定的欠款额的日万分之八支付滞纳金967.10元；3.案件受理费由被告担负。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《天津市住宅前期物业服务合同》，证明物业服务范围、辖区面积、物业服务职责；2.《确认书》一份，证明被告于2013年5月2日办理入住；3.违约金计算表，证明违约金的计算数额；4.收据，证明被告交纳了物业费；5.催缴通知及小区公示，证明想被告进行催收，在催交通知前，我电话通知了本人，被告也承认。被告辩称，房屋购买以后，我没有在此居住；2013年5月2日到现在已经超过了诉讼时效；原告确实给我打过电话，我反映了实际情况，地面严重开裂，三个窗户转角一米多无法擦玻璃，设计有问题，物业和开发商我都找过，我门前的地砖裂角。楼道里堆放杂物，过不去人，存在安全隐患。被告向本院提交如下证据：照片一组，证明开发商和物业公司严重失职，门前有块砖裂了，地面严重开裂，猫眼不符合规范，窗户设计有问题。经庭审质证，原告提交的证据1、2、4、5符合客观性、关联性、合法性要求，本院依法予以采信，证据3系原告根据合同约定计算的违约金数额，不符合证据的特征，对此本院不予采纳；被告提交的有关房屋裂缝、防盗门猫眼的照片属于房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，对此本院不予认定，有关瓷砖裂角的照片能够反映客观事实，符合证据的要求，本院对此予以采信。经审理查明，原告为一级物业服务企业，2010年10月10日其与天津兴渤海建设发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为天津兴渤海建设发展有限公司开发建设的御景华庭提供物业服务。物业服务合同自2010年10月12日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制，高层住宅每月5日前按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.5元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按照每天应交物业管理服务费的万分之八缴纳滞纳金。被告为御景华庭小区×××号房屋业主（高层配备电梯、消防等二次供水设施等），其建筑面积为96平方米，其于2013年5月2日办理房屋交付手续时已签订《物业管理服务合同确认书》，确认已阅读《前期物业服务合同》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守并于当日交纳了2013年5月2日至2014年5月1日期间的物业服务费。2014年5月1日后的物业管理服务费未交纳。期间，原告曾多次向被告催收拖欠物业费并通过书面通知被告交纳，但被告始终未予交纳。另查，本院在送达及走访过程中，发现物业公司在小区出入及车辆停放秩序、小区绿地、小区景观的维护上存在一定瑕疵，楼梯通道内大量杂物长时间堆积，未能及时采取措施予以清理，存在安全隐患。在审理过程中，物业公司就物业服务中存在的问题已经或正在进行整改。以上事实有双方当事人提供的证据及法庭陈述予以证实。本院认为，原告与天津兴渤海建设发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，被告已签订《物业管理服务合同确认书》并同意严格遵守。该合同对原、被告均有约束力。双方均应按照合同约定履行各自义务，原告依约对小区提供物业管理服务，被告应按照合同约定缴纳物业费。故原告诉请被告交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。被告提出的未实际入住的问题，未实际入住并不影响合同的效力，也应按照合同的约定履行交纳物业费的义务。被告提出的原告诉请超过诉讼时效的抗辩，物业服务处于持续状态之中，不存在计算诉讼时效的问题，且原告诉请的物业费期间至起诉时未超过两年，对此抗辩不予支持。房屋裂缝、猫眼问题属于房屋质量问题，窗户问题属于房屋设计问题，以上三个问题系房屋交付问题，与本案不属于同一法律关系，本院对此不予审理，被告可向房屋开发商主张权利。鉴于原告在服务中存在瑕疵，本院对物业费酌情减免5%，同时希望原告严格按照合同约定提供物业服务，消除物业服务中存在的瑕疵。因原告的物业服务存在瑕疵，对于原告诉请违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告董顺利于本判决生效后十日内向原告天津市晓波物业管理集团有限公司支付2014年5月2日至2016年5月1日期间的物业管理费人民币3283.2元；二、驳回原告天津市晓波物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告担负5元，由被告担负20元，案件受理费已由原告预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告直。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 湃二〇一六年六月十六日书 记 员 王珊珊附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条第二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。