北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6844号
上诉人（原审被告）许孟军，男，1960年2月1日出生。
委托代理人董学武，男，1956年8月1日出生。
被上诉人（原审原告）赵秀云，女，1951年5月5日出生。
被上诉人（原审原告）黄申，男，1980年7月30日出生。
二被上诉人之委托代理人郭建帮，山西瀛谷（娄烦）律师事务所律师。
上诉人许孟军因与被上诉人赵秀云、黄申房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初8897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
许孟军上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审。事实和理由:赵秀云、黄申与我有多年的合作关系，支付租金的具体时间都是在双方共同到银行根据赵秀云、黄申提供的银行账户支付。2016年3月赵秀云、黄申未按照交易习惯通知我支付租金，且我也家中有事而神情恍惚。我拖延支付租金并非有意拖延。我已经先后转12万元给赵秀云、黄申，远超应付租金76000元，表明了我愿意履行合同的诚意。赵秀云、黄申为了达到涨租金的目的而坚持解除合同，该行为不应支持。
赵秀云、黄申辩称，同意原审法院的判决，不同意许孟军的上诉请求和理由。
赵秀云、黄申向一审法院起诉请求：2011年4月3日，我方与许孟军签订房屋出租合同，约定许孟军向我方承租涉案房屋（201室底商）用于经营足疗店，租期10年，自2011年4月3日起至2021年4月2日止，前四年年租金为7万元，后6年年租金为76000元，采取先行付款方式按年度付租金，自本合同签订之日起付第一年度租金，以后每年于起租日提前一个月付下年度租金。同时约定许孟军如果拖欠房屋租金累计达一个月的，我方可以单独终止合同，收回房屋。然而在本合同签订后至今，许孟军在向我方给付每年的房租时皆屡屡拖欠，累计拖欠房屋租金数月之久。许孟军的行为让我方忍无可忍，故我方在2016年4月5日向许孟军送达了终止租赁合同、限期腾房的公告。之后我方多次催促许孟军腾房未果，其行为已严重损害了我方的合法权益，故我向法院提起诉讼，请求：1.判令解除我方与许孟军签订的房屋租赁合同；2.判令许孟军给付我方自2016年4月3日起至腾房之日止期间的使用占用房屋租金（按同期市场租赁价每年15万元的标准给付）；3.判令许孟军腾退房屋；4.判令许孟军给付我方违约金2万元；5.判令诉讼费由许孟军承担。
一审法院认定事实：赵秀云为201室底商的所有权人，与黄申系母子关系。2008年1月1日赵秀云为黄申出具《授权委托书》，委托黄申全权办理上述房屋的租赁事宜，包括代为签订租赁合同、代为收取租金、代为日常管理等所有与该房屋相关的租赁事宜。2011年4月3日出租方（甲方）黄申与承租方（乙方）许孟军签订《房屋出租合同》，约定：甲方将201室底商一套房屋租与乙方使用，租赁期限为10年，从2011年4月3日至2021年4月2日，前四年（2015年以前）年租金为每年70000元，后六年（2015年至2021年）年租金为76000元，采取先行付款方式按年度付租金，自本合同签订之日起付第一年租金，以后每年于起租日提前一个月付租金，乙方须按时缴纳房租。承租期间内的取暖费、物业费、房产税、有线电视收视费、卫生费、水电费等与房屋使用期间的相关费用，均由乙方承担，必须按时缴纳，否则因此而产生的纠纷问题，均由乙方独自承担全部责任，甲方不负任何责任。乙方拖欠房屋租金累计达一个月的，甲方可以单独终止合同、收回房屋、不退还剩余房款。双方还对其它事项进行了约定。
合同签订后，黄申将涉案房屋交付许孟军，许孟军对涉案房屋进行了装修并用于经营。许孟军分别于2012年5月9日、2013年3月25日、2014年3月15日通过银行转账方式支付黄申2012年度、2013年度和2014年度房屋租金。因许孟军未按照双方合同约定交纳2016年度房屋租金，黄申于2016年4月5日在涉案房屋处张贴《通告》一份，内容为：许孟军，由于你长期严重拖欠房屋租金，根据2011年4月3日我与你签订的房屋出租合同第六条第三款的约定，乙方拖欠房屋租金累计达一个月的，甲方可以单独终止合同、收回房屋、不退剩余房款，现正式通知你限期一周即2016年4月12日前自行搬离房屋，双方租赁协议解除，在你搬离时要遵守合同里的其他约定。2016年4月8日许孟军向黄申转账8万元，2016年4月27日许孟军向黄申转账4万元，黄申不认可许孟军上述转账金额为房屋租金，主张双方的租赁合同已于2016年4月5日解除。经询问，许孟军不同意黄申关于双方合同已解除的主张，坚持要求继续履行双方合同，不要求将房屋装修等问题在本案中一并解决。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
涉案房屋虽由许孟军与黄申签订，但涉案房屋的所有权人为赵秀云，黄申系受赵秀云的委托办理涉案房屋的出租事宜，故法院认定《房屋出租合同》的实际履行人为赵秀云与许孟军。双方签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，许孟军应当在合同签订之日即2011年4月3日支付第一年租金，以后每年于起租日提前一个月支付租金，许孟军拖欠房屋租金达一个月的，赵秀云可以单独终止合同、收回房屋，即除2011年度房屋租金在签订合同当日支付外，许孟军应当于此后的每年3月3日前支付当年度租金，而许孟军直至2016年4月5日仍未交纳2016年度房屋租金，已构成违约，根据双方合同的上述约定，赵秀云有权解除双方合同。赵秀云于2016年4月5日在涉案房屋处张贴《通告》的行为表明其已行使合同解除权，该行为并不违反双方合同的约定，故法院确定双方于2011年4月3日签订的《房屋出租合同》已于2016年4月5日解除；因双方的租赁合同已解除，故赵秀云要求许孟军腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；法院已确认双方合同于2016年4月5日解除，许孟军在双方租赁合同解除后一直未搬离涉案房屋，故许孟军应当支付自2016年4月6日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，具体数额参照《房屋出租合同》中双方关于房屋租金标准的约定，赵秀云要求按照每年15万元的标准给付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；经核算，许孟军于2016年4月3日至2016年4月5日期间应交纳的房屋租金为633.33元，自2016年4月6日起，许孟军应当按照日租金211.11元的标准向赵秀云交纳房屋使用费。许孟军已分别于2016年4月8日及2016年4月27日向黄申转账8万元和4万元，上述费用除用于支付2016年4月3日至2016年4月5日期间的房屋租金外，剩余部分可用于抵扣许孟军应支付的房屋使用费。鉴于双方并未就许孟军延迟支付租金应当支付违约金进行约定，故对赵秀云要求许孟军支付违约金2万元的诉讼请求，法院不予支持；因许孟军坚持要求继续履行合同，不要求将房屋装修等问题在本案中一并解决，故许孟军就装修问题及剩余租金返还的问题可另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、确认黄申代赵秀云与许孟军于二○一一年四月三日签订的《房屋出租合同》已解除。二、许孟军于本判决生效后十五日内将201室底商一套腾退并返还给赵秀云。三、许孟军于本判决生效后十日内支付赵秀云二○一六年四月六日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按日租金二百一十一元一角一分计算，从许孟军已支付的十一万九千三百六十六元六角七分中予以抵扣。四、驳回赵秀云、黄申的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5580元，由赵秀云负担2000元（已交纳）；由许孟军负担3580元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审审理中，许孟军表示原审案件的程序是正确的。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。许孟军对于房屋占有使用费并未提起上诉，本院对此不再审查。
许孟军与黄申签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定行使权利并履行义务。租赁合同虽由许孟军与黄申签订，但涉案房屋的所有权人为赵秀云，黄申系受赵秀云的委托办理涉案房屋的出租事宜，合同履行过程亦多由许孟军与赵秀云实际交接，故应认定《房屋出租合同》的实际履行人为赵秀云与许孟军。原审法院对此认定正确，本院予以确认。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋出租合同》的约定，许孟军应当于此后的每年3月3日前支付当年度租金，而许孟军直至2016年4月5日仍未交纳2016年度房屋租金，已构成违约，根据双方合同的上述约定，赵秀云有权解除双方合同。需要指出，违约责任并非过错责任。许孟军是否因精神恍惚而无过错，并不能否定其已构成违约。
当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。赵秀云于2016年4月5日通过在涉案房屋处张贴《通告》的形式通知许孟军解除合同，符合法律的规定。许孟军虽在事后先后转12万元给赵秀云、黄申，并主张其有履行合同的诚意。但许孟军以该行为对抗赵秀云之解除权并无法律依据。故双方于2011年4月3日签订的《房屋出租合同》已于2016年4月5日解除。原审法院对此认定正确，本院予以确认。合同解除后，许孟军应当搬离其所租赁房屋。
许孟军支付之费用12万元已经除抵扣本判决作出之日的房屋使用费外还有剩余。因许孟军坚持要求继续履行合同，不要求将房屋装修等问题在本案中一并解决，故许孟军就装修问题及剩余租金返还的问题可另行解决。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11160元，由许孟军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一六年十二月十九日
书记员 明 玥