广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民一初字第324号
原告陈孟滔，男，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××0310。
委托代理人许德鸿，广东君平律师事务所律师。
委托代理人黄光明。
被告王泽仁，男，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××0017。
被告李月惠，女，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××0120。
共同委托代理人钟永华，广东粤海律师事务所律师。
共同委托代理人梁栋，广东粤海律师事务所律师。
原告陈孟滔诉被告王泽仁、李月惠返还原物纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告陈孟滔的委托代理人许德鸿，被告王泽仁及其与李月惠的共同委托代理人钟永华、梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，位于湛江市霞山区工农路32号16幢103房原属于原告的父母陈财付、吴秀文所有，陈财付、吴秀文分别于1991年6月8日、2000年7月15日死亡。2015年3月底，原告从美国回国办理房屋继承手续并办理房产过户变更手续，拟继承其父母遗留的湛江市霞山区工农路32号16幢103房（以下简称103房）。该房屋现已过户到原告名下（房地产权证号：粤房地权证湛江CQ字第××号），属于原告的合法财产。当原告在办理103房过户手续过程中，原告发现其依法继承的该房屋已被被告王泽仁、李月惠占据使用。原告得知两被告侵占房屋的行为后，当即要求两被告立即搬离并归还上述房屋，因此原告还向公安部门予以报案，但两被告无视公安机关及原告的劝离，无视原告作为房屋权属人的合法权益，仍然侵占居住在上述房屋中。
根据《民事诉讼法》《物权法》及《侵权责任法》的规定，两被告不是房屋所有人，物权占有使用原告的房屋。原告作为房屋的所有权人，在房屋被两被告侵占妨碍物权行使的情况下，原告有权请求被告王泽仁、李月惠停止侵害、排除妨害归还房屋并支付房屋占用费。两被告占用原告房屋的妨碍物权行为已经严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提出诉讼，请求1、判决被告王泽仁、李月惠停止侵权、排除妨碍，立即腾空房屋并向原告陈孟滔归还103号（房地产权证号：粤房地权证湛江CQ字第××号）；2、判令被告王泽仁、李月惠向原告支付房屋占用费人民币3000元（按1500元／月的标准，暂从2015年4月1日计至2015年5月31日止；其余房屋占用费，按1500元／月的标准，自占用房屋之日起计至腾空之日）；3、判令被告王泽仁、李月惠结清从占用房屋之日起计至腾空之日止所发生的所有费用（包括管理费、卫生费、水电费、电视费、电话费等）。4、判令本案的诉讼费用由被告王泽仁、李月惠共同承担。
被告辩称，两被告基于合法的房屋租赁关系占有使用103房，依法驳回原告的诉讼请求。1、两被告系依据合法并履行的《房屋租赁合同》占有使用103房，应予以认定并作为处理本案的依据。被告王泽仁经朋友介绍认识陈孟浩，其在获悉答辩人准备在霞山区工农路附近租房的消息后，主动找到答辩人称其母亲吴秀文过世后有一间房改房103房空置，如果被告感兴趣可以承租使用。后被告为了谨慎起见，与陈孟浩一起到103房实地观察并到湛江化工厂了解103房的情况。被告了解到陈孟浩的母亲吴秀文于2000年中旬在103房过世几天后才被人们发现，故103房一直没有能够租出去处于年久失修的状态，且化工厂亦证明103房在吴秀文过世后属于陈孟浩一人所有。因此被告与陈孟浩经过协商，于2004年9月21日委托广东展望律师事务所拟写并签订了一份《房屋租赁合同》，由被告以2.4万元的价格承租103房，租赁期限为20年，自2004年9月21日起至2024年9月20日止。被告在签订《房屋租赁合同》后即支付了2.4万元租金，陈孟浩即将103房的《房地产权证》交给答辩人保管。被告于2004年9月底委托徐卢荣对103房进行装修并花费装修费3.2万元，随后便搬至103房居住至今。后103房再2014年9月出现了大面积的渗水、漏水及排水故障，故答辩人再花费3.8万元对103房进行装修。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，陈孟浩已经依约将103房交付给被告使用并连同103房的所有证原件交由被告保管，被告全额支付了租金，即被告系基于合法的房屋租赁关系占有使用103房，不是原告所称的两被告无权“侵占”和“妨碍物权行使”。2、原告请求被告停止侵权、排除妨碍不能成立。原告在本案中提出的要求两被告停止侵权、排除妨碍，立即腾空房屋并归还103房错误，被告基于合法的租赁关系占有使用103房，不是非法的无权侵占，依法应驳回其该项诉讼请求。同时，在《房屋租赁合同》未经裁判机关作出处理的情况下，直接要求两被告归还103房没有理据，况且原告取得该房屋所有权的时间是2015年5月4日，对此，依法应不予支持。
至于原告要求被告支付房屋占有费及103房发生的各项杂费同样没有事实和法律依据的。综上，两被告是基于合法并已经履行的《房屋租赁合同》占有使用103房，不是原告所诉称的“侵占”和妨碍其物权行使。原告提起本案诉讼没有事实和法律依据，应依法确认《房屋租赁合同》的合法性并作为处理本案的依据，驳回原告的诉讼请求。
原告陈孟滔在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、原告身份证1份，证明两原告的诉讼主体资格；
2、人口信息资料2份，证明被告的诉讼主体资格；
3、《公证书》1份，证明原告合法继承103房；
4、《广东省房地产权证》1份，证明原告已经取得103房的房地产权证（证号：粤房地权证湛江CQ字第××号）。
经庭审质证，对原告陈孟滔上述证据材料，被告王泽仁、李月惠的质证意见如下：对所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证据3所要证明的事实有异议，公证书只能证明原告有资格继承，不能证明其已经继承了涉案房屋，证据显示原告取得房屋所有权的时间是2015年5月4日。
被告王泽仁、李月惠在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、李月惠、王泽仁身份证各1份，证明被告身份信息状况；
2、《房屋租赁合同》及《收款收据》各1份，证明被告王泽仁与陈孟浩于2004年9月21日在广东展望律师事务所签订103房的租赁合同，租赁期限为20年，租金为24000元；
3、粤房地证字第××号《房地产权证》1份，证明被告王泽仁与陈孟浩签订房屋租赁合同并支付24000元租金后，陈孟浩将湛103房的房地产权证原件交给被告保管；
4、《情况说明》及徐卢荣身份证各1份及《收据》2张。证明两被告对103房进行了两次装修，共花费70000元。
经庭审质证，对被告王泽仁、李月惠上述证据材料，原告陈孟滔的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议。对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议。合同的甲方已经去世，该合同是否真实无法确认，同时该合同是显失公平的合同，20年的租金只有24000元。被告亦没有证据证明其已经支付租金。《收款收据》与本案无关，只是一份代书收据。对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议。该房产证无法确定是否真实，因为涉案房屋已经办理到原告名下，据原告所说该房产证已经遗失。即使该房产证是真实的，也不能证明其所要证明的事实，因为该房产证的房屋所有人是吴秀文，陈孟浩无权将该房屋出租。证据4是证人证言，证人应该出庭接受质询但未能出庭，因此该证言无法作为定案的依据。同时由于证人的身份无法得到确认，亦没有相关的装修发票，无法证明被告对涉案房屋进行了装修。
本院对原告陈孟滔及被告王泽仁、李月惠上述证据材料分析认证如下：因对方当事人对原告陈孟滔提供的所有证据，被告王泽仁、李月惠提供证据1的合法性、真实性及关联性无异议，本院予以确认其合法性、真实性及关联性；被告提供的证据2中《房屋租赁合同》的合同双方当事人为陈孟浩及被告王泽仁，且《收款收据》写明的客户名称为被告王泽仁，并盖有广东展望律师事务所印章，与事实相符，原告虽否认该证据的合法性、真实性及关联性，但未能提供相反证据予以证明，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认；被告提供的证据3是涉案103房的房地产权证，本院予以认可，可作为本案的定案依据；证据4系证人书面证言，由于被告未申请证人出庭作证，不能单独作为认定事实的依据。
经审理查明，103房的原房地产权证号为粤房地证字第××号，建筑面积56.34平方米，为混合结构，权属人吴秀文。吴秀文与陈财付是夫妻关系，两人生育子女陈孟滔、陈孟浩。陈财付与吴秀文二人分别于1991年6月8日与2000年7月16日死亡。2004年9月21日，陈孟浩（甲方）与被告王泽仁（乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》与本案诉争的相关条款的主要内容有：一、甲方将103房属于其所有的房屋一套出租给乙方使用。二、租赁期限为20年，即从2004年9月21日起至2024年9月20日止。20年的租赁使用权和收益权完全由乙方支配并可以自行转租。三、甲方在签订本合同的同时将该套房屋交付给乙方使用。四、租金及付款方式：20年的租金一共24000元，在签订本合同后3日内由乙方一次性付清给甲方。该合同由广东展望律师事务所律师代为拟定，被告王泽仁向广东展望律师事务所支付代书费200元，该律师向其出具《收款收据》。《房屋租赁合同》签订后，陈孟浩将103房及其房地产权证（粤房地证字第××号）原件交付给王泽仁，王泽仁对103房进行装修后与其妻子李月惠搬入居住至今。
2006年5月10日，陈孟浩死亡，其生前没有婚姻关系，亦没有生育子女。2015年4月27日，原告陈孟滔就103房的继承问题向广东省湛江市港城公证处申请办理继承权公证。经审查，广东省湛江市港城公证向其出具（2015）粤湛港城第000798号《公证书》，证明属于被继承人陈财付、吴秀文的103房产由陈孟浩一人继承。2015年5月4日，湛江市房产管理局为原告办理了103房的《房地产权证》，证号为：粤房地权证湛江CQ字第××号。原告在办理房产过户手续过程中，得知103房由两被告使用，要求两被告搬离103房未果，故诉至法院。
另查明，吴秀文的父亲先于其死亡、母亲陈亚凤于2001年10月10日死亡。陈亚凤生前只有一次婚姻，只生育一个女儿吴秀文，陈亚凤的父母均先于其死亡。湛江市市区2015年霞山区工农路住宅租赁市场指导性租金标准为16-19元／平方米，浮动±20%。
本院认为，本案属返还原物纠纷。《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项分别规定“继承从被继承人死亡时开始”“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括（二）公民的房屋、储蓄和生活用品”。本案中，103房是被继承人吴秀文的遗产，其于2000年7月15日死亡后，103房的继承便开始。依照《中华人民共和国继承法》第十条第一款的规定，103房应由吴秀文的配偶、子女、父母作为第一顺序继承人。因吴秀文的父亲先于其死亡，其丈夫陈财付亦先于1991年6月8日死亡，故103房应由吴秀文的儿子陈孟滔、陈孟浩及吴秀文的母亲陈亚凤继承。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，即陈孟浩、陈孟滔、陈亚凤于2000年7月15日取得103房的物权。又因吴秀文的母亲陈亚凤在103房实际分割前已死亡，依照最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第52条的规定，陈亚凤继承103房的权利转移给陈孟滔、陈孟浩，即103房自2001年10月10日起属于陈孟滔、陈孟浩共有。陈孟浩未经共有人陈孟滔的同意，于2004年9月21日擅自与王泽仁签订《房屋租赁合同》，将103房出租给王泽仁，《房屋租赁合同》应属效力待定的合同。《房屋租赁合同》签订后，王泽仁亦未能提供证据证明陈孟滔事后追认或默许陈孟浩的租赁行为，且陈孟滔在本案中明确表示拒绝追认陈孟浩与王泽仁之间的租赁行为，故王泽仁应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，不能认定陈孟浩与被告王泽仁签订的《房屋租赁合同》为有效合同。陈孟浩于2006年5月10日死亡后，陈孟滔作为唯一的继承人继承了陈孟浩对103房拥有的份额，并依法取得了103房的《房地产权证》。陈孟滔作为103房的所有权人，请求王泽仁、李月惠腾退103房符合《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十九的规定，本院予以支持。王泽仁、李月惠无权占有103房，陈孟滔请求判令其支付从2015年4月1日起至腾空之日止的房屋占用费，符合《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，本院亦予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定公平原则，并参照湛江市市区2015年103房所在地段住宅租赁市场指导性租金标准，本院确定103房2015年的房屋占有使用费标准为16元／平方米。2016年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费标准则参照湛江市市区103房所在地段住宅租赁市场指导性租金标准的最低值。对陈孟滔要求王泽仁、李月惠承担超过上述本院确定的房屋占有使用费标准的部分，予以驳回。因王泽仁、李月惠占用房屋期间产生的所有费用（包括管理费、卫生费、水电费、电视费、电话费等）并非由陈孟滔代付，且陈孟滔无法确定该费用的具体数额，故陈孟滔要求王泽仁、李月惠结清该费用没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项、第十条第一款，以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第52条之规定判决如下：
一、限被告王泽仁、李月惠于本判决发生法律效力之日起十日内将位于位于湛江市霞山区工农路32号16幢103房腾退给原告陈孟滔。
二、限被告王泽仁、李月惠于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付2015年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（2015年4月1日至2015年12月31日期间的房屋占有使用费标准为16元／平方米；2016年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费标准则参照湛江市市区103房所在位置租赁市场指导性租金标准的最低值。）给原告陈孟滔。
如果被告王泽仁、李月惠未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陈孟滔的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预付），由被告王泽仁、李月惠共同负担（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄细曼
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一五年七月十七日
书 记 员 冉晓璇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条第（二）项遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
第十条第一款遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第52条继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并与遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。