江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0306号
上诉人（原审原告）杨红梅，女，1969年9月24日生，汉族。
委托代理人张泽君。
上诉人（原审被告）彭云鹏，男，1979年10月17日生，汉族。
委托代理人许振平，男，1969年8月14日生，汉族。
上诉人杨红梅、彭云鹏房屋租赁合同纠纷一案，宜兴市人民法院于2013年12月11日作出（2013）宜民初字第1496号民事判决，双方均不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2008年9月13日，杨某（系杨红梅之子，后更名为杨某）、杨红梅与无锡市晶烁装饰工程有限公司（以下简称晶烁公司）就宜兴市龙华苑小区B幢13-16号店面及楼上4间签订租房协议一份并约定不得转租。2010年9月13日，芮志祥与彭云鹏签订了房屋租赁协议一份，芮志祥将坐落于宜兴市龙华苑B幢13-14号店面转租给彭云鹏经营。杨某、杨红梅于2011年10月8日诉至法院请求解除合同赔偿损失，后该院判决：一、解除杨某、杨红梅与晶烁公司于2008年9月12日签订的房屋租赁协议，保证金30000元不予退还晶烁公司。二、晶烁公司于判决发生法律效力之日起十日内支付杨某、杨红梅租金损失，其中自2011年9月13日起至2011年11月15日止以88500元／年计算，为15518元，自2011年11月16日至判决生效之日止以44250元／年计算，自2011年9月13日起至判决生效之日止以29500元／年计算。三、驳回杨某、杨红梅的其他诉讼请求。后无锡市中级人民法院于2012年5月7日作出（2012）锡民终字第0352号民事判决书维持一审判决。
2011年12月7日，杨红梅与彭云鹏签订租房协议一份，合同约定：杨红梅（甲方）将宜兴市龙华苑小区B幢西面两间店面出租给彭云鹏（乙方）作经营使用，租赁期限为3年，自2011年12月5日至2014年12月4日；第一年年租金为70000元，另加租期保证金20000元，第二年租金不变，第三年租金为第一年年租金基础上上涨5000元；自2011年12月5日前一次性付给甲方租金加租期保证金共计90000元，以后每年在10月5日前付清每年的房租金后方可继续租用，直到2014年12月4日合同期满，否则甲方有权解除合同，则甲方不退所有付款余额。合同还约定乙方在租用期间，不得违反以上任何条款，如有违反，甲方有权终止合同（自乙方违约之日起该租赁合同自动解除），甲方不得退还房屋租金和租期保证金，并有权留置和处理乙方承租房屋内的所有设施；且如有一方违约，则违约方须向对方另行支付违约金100000元（保证金不作任何赔偿或违约金使用）。此外，双方约定协议正式生效时间自甲方与上任租房者的诉讼判决书生效之日起生效，对续租条件、合同终止情形等做了约定。
2011年12月10日至2011年11月28日，杨红梅分四次共向彭云鹏收取7万元。2011年12月28日，彭云鹏向杨红梅出具欠条一张，欠条载明：今欠杨红梅房租金及保证金叁万陆仟伍佰元整（自2011年12月5日至2012年12月4日的房租金）。
2012年10月10日，杨红梅因约定的付款期限已过，向彭云鹏寄送催款函一份，要求彭云鹏在接函告后五日内，交清第二年的租金及原所欠房租及保证金总计106500元；如逾期将通过法律途径追究你的责任，并有权选择解除租房协议。2012年10月20日，彭云鹏向杨红梅发送回复函一份，称因需杨红梅儿子补签租赁协议导致该协议被取走，新合伙人在分配租金时无法查看，要求杨红梅拿出租赁协议再支付房租。2012年12月27日，杨红梅向彭云鹏寄送解除租房通知书一份要求在本解除通知书送达之日起解除租房协议，彭云鹏在三日内迁出承租房，并将房屋及其他物品移交，逾期未能清场，对遗留的一切物品、资产将作无主财产处理。
2013年4月17日，杨红梅向彭云鹏出具收条一张，收条载明：今收到彭云鹏叁万元整。
2013年6月22日，杨某出具声明、杨某身份证复印件及房产证复印件，声明内容为：“我母亲杨红梅于2011年12月7日与彭云鹏签订租房协议，把宜兴市环科园原龙华苑小区B幢13-16号的店面二间出租给了彭云鹏，该房产的所有权属于本人所有，该房产的出租及受益权都由我母亲作主，本人对该租房协议的效力予以追认。杨某现名杨某。”
后杨红梅诉至法院请求判令：一、解除租赁合同，返还租赁房屋；二、支付已拖欠租金至实际搬出时止的租金；三、承担违约金100000元；四、房屋内附属设施的完好归还，否则照价赔偿。彭云鹏辩称：一、其在2013年已经给了杨红梅租金30000元，其愿意支付尚欠租金但其未交纳过保证金；二、其不认可违约金且违约金过高需要调整；三、房屋内设施仅有两台空调，且空调完好。
上述事实，有租房协议、催告函、通知书、回复函、声明、房产证复印件、收条、（2011）宜民初字第2276号民事判决书、（2012）锡民终字第0352号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨红梅与彭云鹏签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务，杨红梅已按照合同约定交付租赁房屋，彭云鹏也应当按照合同约定的期限支付租金及租期保证金。根据生效判决，晶烁公司应支付杨某、杨红梅自2011年9月13日起至判决生效之日止的房租，且杨红梅与彭云鹏之间的租房协议已约定协议自甲方与上任租房者的诉讼判决书生效之日起生效，故杨红梅与彭云鹏的租赁期限应自2012年5月8日起至2014年12月4日止。双方之间第一年租期应为2012年5月8日起至2012年12月4日止，第二年租期应自2012年12月5日起至2013年12月4日止，第三年租期应自2013年12月5日起至2014年12月4止。故杨红梅在2012年5月8日前的租金损失已由生效判决确认为晶烁公司承担，其无权再向彭云鹏主张2012年5月7日之前的房租，双方之间第一年租金法院按70000元／年÷366天×238天计算为45519元，第二年租金应为70000元，第三年租金应为75000元。对双方争议的彭云鹏已支付的100000元中是否包括20000元租期保证金，根据彭云鹏于2011年12月28日向杨红梅出具的欠条，其自认欠付保证金20000元，后其又于2013年4月17日支付给杨红梅30000元，因杨红梅不认可该30000元均为房租，彭云鹏也未提供证据证明该30000元中不包括租期保证金，据此，彭云鹏已支付的款项确定为租金80000元及租期保证金20000元。该租金80000元应视为彭云鹏支付自2012年5月8日起至2013年6月2日的租金。根据租房协议，第二年起的租金应在10月5日前付清后方可继续租用，故彭云鹏的迟延交付租金的行为已经构成违约。杨红梅有权根据协议约定要求解除合同并要求彭云鹏返还租赁房屋以及支付欠付租金（其中2012年12月5日至2013年12月4日按年租金70000元计算，2013年12月5日至2014年12月4日按75000元计算）并承担违约金。但双方之间约定的违约金过高，酌情调整违约金为35000元（但其中应革除彭云鹏已支付的保证金20000元）。此外，因杨红梅未提供证据证明租赁房屋内的附属物有损坏，故其该项主张在本案中不予理涉。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、解除杨红梅与彭云鹏于2011年12月7日签订的租房协议。二、彭云鹏于判决发生法律效力之日起十日内搬离出位于宜兴市龙华苑小区B幢13-14号店面。三、彭云鹏于判决发生法律效力之日起十日内支付杨红梅2013年12月4日前的逾期租金35519元及自2013年12月5日起至实际搬出之日止以75000元／年计算的租金损失。四、彭云鹏于判决发生法律效力之日起十日内支付杨红梅违约金35000元（其中应革除彭云鹏已支付的保证金20000元）。五、驳回杨红梅的其他诉讼请求。如果彭云鹏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3197元，由彭云鹏负担1324元，由杨红梅负担1873元。
上诉人杨红梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方于2011年12月7日签订租赁合同，且已经由被彭云鹏实际使用房屋，故2011年12月7日至2012年5月7日的租金应当由彭云鹏支付。即使晶烁公司认为是一房多租，也应当由晶烁公司向其主张不当得利。二、彭云鹏已经支付了保证金。按照合同约定，彭云鹏违约时因支付其100000元违约金且保证金20000元不予退还，原审法院仅计算35000元违约金且将保证金计算在内没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，就租金、违约金及保证金部分进行改判。
上诉人彭云鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨红梅并非涉案房屋的所有权人，且在知道该房屋有租赁关系时就将房屋出租给其，有欺诈之嫌，租赁合同应为无效，杨红梅违约在先。二、其并未支付20000元保证金，而是支付的房屋租金。其也不应当承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，就租金、保证金及违约金部分进行改判。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
二审中，杨红梅提供的（2010）宜民初字第2153号民事判决书按照合同约定判决了违约金数额，以证明其100000万元违约金的诉请应当得到支持。彭云鹏质证认为与本案无关。
彭云鹏申请证人卞备良到庭作证称：其系彭云鹏的店员，2013年4月17日，杨红梅之子杨某到店向彭云鹏收取租金30000元。彭云鹏质证认为证人证言可证明该30000元系租金不包含保证金。杨红梅质证认为虽然收到30000元，但包含20000元保证金。
双方均陈述称2013年12月30日，双方分别将涉案房屋上锁。彭云鹏陈述称：其已经在政府有关部门工作人员的监督下于2013年1月27日迁出涉案房屋。杨红梅陈述称2014年1月28日晚上其发现涉案房屋已被搬空。
以上事实，由（2010）宜民初字第2153号民事判决书、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、本案所涉租赁合同效力及期限应如何认定，二、2013年4月17日支付的30000元中是否包含20000元保证金，三、本案的违约金调整是否应予支持？
本院认为：
关于争议焦点一，合同经双方合意签订且相关权利人追认后为有效合同。本案中，双方明确约定房屋租赁合同自杨红梅与晶烁公司的诉讼判决书生效之日起生效，彭云鹏也系从晶烁公司处转租了涉案房屋并实际使用，双方对房屋的情况均为明知且签订了合同，其意思表示一致，而涉案房屋的所有权人杨红梅之子杨某也进行了追认，故该合同合法有效。此外，在一房两租的情形下，出租人只能选择一个租赁关系向人民法院提起诉讼，在其主张权利后不得再行向另一承租人主张的租金。本案中，2011年12月5日至2012年5月7日这一期间内，杨红梅就涉案房屋分别与晶烁公司及彭云鹏形成了两个租赁关系，其已经向晶烁公司进行了主张，相关裁判文书亦已生效，故其不得再向彭云鹏主张该段期间内的租金。
关于争议焦点二，合同双方应当按照合同约定的顺序履行债务。本案中，双方约定保证金应在第二期租金之前支付，且彭云鹏也在欠条中明确尚欠保证金，彭云鹏虽然申请证人到庭作证，但证人系其店员，证言也与合同约定及欠条不符，故对证人证言本院不予采信，原审法院认定杨红梅已收取了保证金20000元并无不当。
关于争议焦点三，合同违约方应当承担违约责任，但人民法院可以根据当事人的请求及实际损失对违约金进行调整。本案中，保证金及违约金均为彭云鹏承担违约责任的形式，其总和不得明显高于实际损失，原审法院参照租金收入情况酌定调整为35000元属合理的自由裁量，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3197元，由上诉人杨红梅负担1873元，上诉人彭云鹏负担1324元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 赵 璧
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 王 倩