浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初1631号
原告：费德贝，农民。
委托代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。
被告：童娟芳。
被告：张潇。
两被告共同委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
原告费德贝与被告童娟芳、张潇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月27日受理后，依法由审判员陶振明独任审判。2016年4月7日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告费德贝及其委托代理人冯军，被告童娟芳、张潇及其共同委托代理人章国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费德贝起诉称：原告系象山县丹东街道庄穆境村村民。被告童娟芳与张建锋系夫妻关系，被告张潇系被告童娟芳与张建锋之子，两被告均为居民户口。2007年，原告与张建锋（现已亡故）签订房屋买卖协议，以23万元左右的价格将位于丹东街道起春路75弄7号（庄穆境新村1幢）的二层半住宅卖给被告家庭，后被告家庭一直居住于此。
原告认为，张建锋及两被告均为非农业户，更非丹东街道庄穆境村村民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，故原告与张建锋签订房屋买卖合同应属无效，现房屋由两被告居住，两被告理应返还房屋，且该房屋一直登记在原告名下，在生活中给原告造成极大的困忧。现请求判令：一、确认原告与张建锋所签订的房屋买卖合同无效；二、两被告返还二层半房屋给原告，原告返还房款230000元给被告。
原告费德贝为证明其诉称的事实成立，向本院提交象山县房屋登记查询信息结果表及土地登记复查表各1份，以证明涉案房屋买卖之后，房屋一直登记在原告名下。两被告对原告的证据质证后认为对真实性、合法性和关联性均没有异议，并认为能证明原告依法有权将自己所有的房屋转让，房屋所有权人为原告且属于私有房产，房屋坐落于庄穆新村××幢，能充分说明是象山县城中心城区的房屋，适用城市私有房屋管理条例，有权进行出卖和转让，调查表也表明房屋是经土地局批准的划拨土地，看不出涉案土地是原告的宅基地，因为宅基地的审批和划拨性质是不一样的，涉案房屋是城镇居民供原告建房，这能证明原告将房屋转让给被告之前，涉案房屋是原告合法取得拥有产权证书的城镇房屋。本院认为，对于原告该部分证据的真实性、合法性和关联性应予确认，对于被告认为原告对房屋有处分权的意见应予采纳，但房屋买卖同其他财产处分一样，都应当符合相关的法律规定，否则处分应属无效。
被告童娟芳、张潇在法定期限内共同作书面答辩称：首先，涉案的《民用住宅转让合同》从条款内容上看，转让标的物是坐落于丹东街道起春路75弄7号的房屋及附属设施，在付清房款后取得全部房屋的所有权，而土地使用权仅仅是按照地随房走的原则使用70年，不是转让的标的物。因此，双方合同性质为房屋买卖合同，不是集体土地使用权转让合同。
其次，诉争的房屋系原告合法取得的私有房产，已取得房屋所有权证书，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条和《城市私有房屋管理条例》第二条规定，原告对自己的财产完全享有占有、使用、收益和处分的权利。1998年9月15日，原告经所在村委会同意将诉争的房屋转让，并已取得全部房款，时间长达18年之久，系真实意思表示，合法有效。
再次，涉案《民用住宅转让合同》不存在合同法第五十二条规定的无效合同情形。原告主张“依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房”的理由，同样不能成立。一是如前所述，本案不是集体土地使用权转让合同，不应适用集体土地使用权转让的法律、行政法规判断合同的效力；二是法律并没有强制规定农村集体经济组织成员的住房不得买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见农村村民是可以出卖住房的，只是出卖住房的后果之一是不得再申请宅基地，这不属于本案审理范围；三是涉案房屋占用范围内的土地性质虽然是集体土地，但不属于农村住房，是县中心城区丹东街道所辖的城市建成区房屋，并由新华居委进行管理，依法可以买卖。如果不许房屋买卖，政府就不可能将被告一家人的户籍迁入，更不会于2015年4月准许被告对房屋拆除重建。相邻性质的起春路73弄7号房屋转让已经依法办理过户登记就是最好的证明。
即使本案法律关系是集体土地使用权转让合同纠纷，也并不是必然无效。涉案合同于1998年9月15日签订，土地管理法最后二次修订时间是1998年8月29日和2004年8月28日，按照法不溯及既往的原则，应按1998年版的土地管理法作为审查判断合同效力的依据。该版土地管理法第二条第三款规定“国有土地和集体土地的使用权依法可以转让”，1991年施行的土地管理法实施条例第26条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请”，可见，法律是允许城镇非农业户口居民使用集体土地使用权建房的，涉案合同就是经过庄穆境村村委会同意，依法有效。2015年4月，被告拆除重建时，再次经所在村及相关政府职能部门批准同意，相邻的起春路73弄7号房转让已依法办理了过户登记，均证明合法有效。诚实信用是民事行为的基本准则，涉案房屋买卖关系已历经18年，被告对房屋进行拆除重建，客观上无法返还，且系唯一住房，原告收到全部房款后购买了丹静苑住房，即使双方之间的交易存在瑕疵，也是瑕不掩瑜，从诚信和保护交易稳定性而言，也应维护合同的效力。
综上所述，诉争房屋是原告合法取得的财产，享有完全的处分权，自愿转让给被告是其真实意思表示，已取得对价且长达18年之久，又不存在无效的法定情形，依法有效。被告的权利应得到法律保护。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告童娟芳、张潇为证明其辩称的事实成立，向本院提供的证据经原告质证后，本院认证如下：
1.身份证、死亡证明各1份，以证明被告的主体适格。原告质证后没有异议，本院对此予以采信。
2.民用住宅转让合同1份，以证明合同性质是房屋买卖合同，不包括土地使用权的转让；1998年9月15日，原告将房屋转让给被告并经村委会同意，法律适用1998年的土地管理法。原告质证后对协议第1、2、3、4、6条内容没有异议，但是认为双方签订时没有加盖村公章，1998年庄穆境村不属于丹东街道，而是属于丹城镇，第5条也涉及到土地使用权。本院认为，原告的异议成立，因为1998年时庄穆境村属于丹城镇，丹东街道尚未成立，故对该公章不能认定为签订合同时加盖，对协议的其余条款真实性予以采信。
3.收条2份，以证明被告已按照合同约定支付房款230000元。原告质证后认为真实性没异议，但当时收到款为21万元多，并不会超过230000元。鉴于原告起诉中也认可收到各项费用计为230000元，故本院对收条真实性予以采信，并确认原告收到款项为230000元。
4.房产证、集体土地使用权证各1本，以证明涉案房屋转让前系原告私有房产。原告对真实性、合法性和关联性没有异议，但认为不能证明被告的目的。本院对房产证、集体土地使用权证的真实性、合法性和关联性予以采信。
5.户口本一份，以证明涉案房屋已实际交付，被告将户口迁入的事实。原告质证后对真实性认为不清楚。本院核实后，对真实性予以确认。
6.旧房维修备案申请表1份，以证明2015年被告经批准旧房拆除重建的事实，申请人虽为原告，但在册人包含被告一家三口，以此为由申请建房，并经所在村同意。原告质证后对真实性、合法性和关联性均有异议，批准时间为2015年，在册人口中张建锋于2011年亡故，户口已注销，申请表将张建锋列入是伪造，申请人费德贝的名字也不是原告所签，欺骗国家机关。被告对原告异议认为丹东街道规划所已盖了印鉴，申批是被告签名申请建房，将张建锋名字列入是为了申批方便，但是对房屋拆除后重建的事实无法改变。本院认为，申请建房的名义为原告，实为被告实施，对真实性予以采信，对合法性本院不予确认。
7.房屋信息查询结果表1份，以证明相邻性质完全相同的丹东街道起春路73弄7号房屋在2010年已经依法办理过户登记。原告质证后认为真实性无法确认，且与本案无关联性。本院认为，原告的异议成立，本院对此不予确认
综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下：
原告于1998年2月19日、8月6日分别取得象集建（98）字第017861号集体土地建设用地使用证、象房权证丹城镇字第××号房屋所有权证。1998年9月15日，张建锋与原告签订《民用住宅转让合同》1份，约定原告将坐落于丹城镇庄穆境新村（现为丹东街道起春路75弄7号）的住宅转让给张建锋，其中载明“一、住宅四址：甲方住宅座落于丹城镇庄穆境新村丘（地）号130563，混合结构，房屋总层数2层，建筑面积145.13平方米（其四址以房屋产权证为准）。三、转让价为贰拾壹万元。五、住宅转让使用年限。甲方自转让之日起承绝产权权利。而土地使用权按国家的规定民用住宅土地使用权70年，即自一九九七年一月三十日至二0六七年止”。张建锋于1998年9月7日、9月16日等陆续共计支付原告23万元，原告也将协议中的房屋交于张建锋。2000年9月22日，张建锋和被告童娟芳、张潇户口迁入丹东街道起春路75弄7号，即涉案房屋处。2015年4月16日，被告童娟芳、张潇以原告费德贝的名义，以在册人口为原告、张建锋、被告童娟芳、张潇对原旧房拆除重建，现房屋为五层半，并对房屋进行装修。
另查明，张建锋与被告童娟芳系夫妻关系，被告张潇系张建锋、被告童娟芳之子，张建锋、被告童娟芳、张潇系居民户口。2011年11月7日，张建锋因病亡故。2014年间，被告童娟芳、张潇将张建锋与原告签订的《民用住宅转让合同》上经丹东街道庄穆境村村委同意，并加盖该村印章。
本院认为，本案焦点问题是房屋买卖合同的效力问题。合同的效力无非是有效合同与无效合同，但该二种结果对于处理方式是完全不同的，合法的有效合同应当依法予以保护，反之对于无效合同自始无效，并不得予以履行。房屋是建立在土地基础之上，故房屋的买卖必然涉及到土地使用权，在我国有关土地使用权可以分为国有和集体土地使用权，对于集体土地使用权的转让在土地管理法等作了相关的规定。农村农民建房所拥有的宅基地使用权即为集体土地使用权的一种，作为农村宅基地系农民对集体组织成员所享受的一种福利待遇、基本生活资料，且具有人身性，非本集体成员不得享受该种待遇，并对于该种宅基地的取得予以严格限制，即一户一宅且不得超过相应的面积。被告辩称童娟芳、张潇1998年9月15日张建锋与原告签订的《民用住宅转让合同》不涉及到土地使用权的转让与事实不符，房屋的转让明确涉及到集体土使用权，因此，本院对此不予采信。1998年8月29日通过的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该法于1999年1月1日施行，但是从该款中可知并没有禁止农村村民出卖房，也未禁止出卖的对象，只是对出卖后宅基地的限制，故在法律上并无明确规定禁止的情况下，出卖农村房屋的该种行为不应理解为无效，且在当时的国家相关政策中城镇职工、干部、华侨等可以购买农村住宅、申请农村集体土地使用权用于建房等，鉴于本案原告与张建锋签订购房合同时间为1998年9月15日，双方并在此时间履行了相关合同约定的事项，至今已近十八年，所在的庄穆境村也对此予以同意，从维护交易安全和稳定的角度考量，因此，本案中原告与张建锋的房屋买卖行为不应认定无效。此外，涉案的房屋在张建锋购得后，两被告并对原1998年9月15日所购二层半房屋已于2015年拆除后重建，客观上已不存在原有涉案的标的物。又鉴于当前房地产市场的发展与当初签约时价格高涨之下，原告又以转让农村房屋无效为由要求确认买卖合同无效，其行为与民事法律提倡的诚实信用原则相背。鉴此，原告主张确认原告与张建锋所签订房屋买卖合同无效，返还房屋，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告费德贝诉讼请求。
本案案件受是费4750元，减半收取2375元，由原告费德贝承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应当在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：工商银行象山支行账号：39×××03）。如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审判员 陶振明
二〇一六年五月十九日
书记员 翟洁琼