宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第7979号原告银川中房物业管理股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人王钦玉，该公司总经理。委托代理人魏锡铭，该公司员工。委托代理人乔琨，宁夏合天律师事务所律师。被告银川胡商投资有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人林登科，该公司总经理。（以上信息由原告提供）原告银川中房物业管理股份有限公司与被告银川胡商投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法组成合议庭于2016年6月22日公开开庭进行了审理，原告银川中房物业管理股份有限公司的委托代理人魏锡铭、乔琨到庭参加诉讼，被告银川胡商投资有限公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银川中房物业管理股份有限公司诉称，2011年11月20日，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司（以下简称“中房商贸物业公司”）与被告签订《前期物业服务合同》一份，该合同约定由中房商贸物业公司为胡商国际商贸城提供物业服务，合同期限自2011年7月1日至2015年6月30日，同时约定了相应的收费标准。上述合同履行期间，经中房商贸物业公司、原告及被告三方协商，由原告接替中房商贸物业公司履行该合同义务并享有相应权利。但此后的合同履行中，被告仅向原告支付了部分费用，截止2015年6月30日，被告拖欠原告物业服务费1036126.43元，拖欠原告早期介入费、查验费521796元，原告多次向被告催要，被告总以种种理由推托，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费1036126.43元；2、被告向原告支付早期介入费、查验费521796元；3、被告向原告支付因拖欠上述第一项请求款项所造成的2015年7月1日至2015年11月16日的利息损失28204.89元；4、被告向原告支付2015年11月17日至上述第一、第二项请求数额实际支付完毕之日的利息损失；5、本案诉讼费用由被告承担。被告银川胡商投资有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料。经审理查明，2011年12月20日，被告银川胡商投资有限公司（甲方）与宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：“合同期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方选聘乙方对胡商国际商贸城一期商铺提供前期物业管理服务事宜，第一条：物业名称：胡商国际商贸城，物业类型：商业，建筑面积：158120平方米；第三条：在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、公共环境秩序维护服务；2、公共区域保洁服务；3、公共设施设备维修保养服务；第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制，1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）④、⑥、⑧号商服楼：2.00元/月.平方米；（2）①、②号商服楼：2.4/月.平方米；（3）3、5、7、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号商业物业：1.80元/月.平方米。第七条：物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由甲方承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，甲方负连带交纳责任；物业买卖合同中未约定的，由甲方承担。根据双方协商，甲方按本项目物业总建筑面积1.8元/平方米向乙方支付物业介入服务费用，包括以下1项内容：1、早期介入服务费；第八条：业主应于竣工之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。因甲方原因造成交付使用时物业配套设施和绿化环境不完善的，业主按照本合同约定收费标准80%缴纳物业服务费，差额部分由甲方承担。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在下一服务期前1个月（每次缴费的具体时间）履行交费义务。甲乙双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后应签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由甲方承担，收费标准为1.5（元/平方米）；第二十七条：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费每日5‰的标准向乙方支付违约金，乙方可以向人民法院起诉。”合同附件二物业构成明细约定，商服楼5幢，建筑面积53021平方米，商业用房22幢，建筑面积53021元。合同还约定了其他事项。该合同经银川市物业管理办公室银物合同备【2011】第117-736号备案登记。庭审中，原告认可提供物业服务的系3、5、7、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号商业用房。另查明，2012年11月16日，经宁夏中房实业集团股份有限公司银川公司决定，自2012年11月19日起，将宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司并入宁夏中房集团银川物业服务有限公司。2012年12月24日，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司（甲方）与宁夏中房集团银川物业服务有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：“因甲、乙双方进行业务整合，经双方协商，就胡商国际商贸城一期商铺后期物业服务事宜以及甲方提供物业服务期间所形成的债权转让事宜特订立以下协议：一、自2013年1月1日起，由乙方接替甲方为胡商国际商贸城一期商铺提供前期物业服务，继续履行甲方与银川胡商投资有限公司签订的《前期物业服务合同》；二、因业务移交和财务结算尚需时日，甲、乙双方应在2013年5月1日前完成交接；三、如果银川胡商投资有限公司在2013年5月1日前未能向甲方全额支付所拖欠的物业费等费用，则甲方将因银川胡商投资有限公司拖欠物业费等费用所形成的债权转让给乙方，后续结算事宜由乙方与银川胡商投资有限公司进行接洽并办理；四、乙方对上述债权转让无需向甲方支付任何对价”。2016年6月6日，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司出具证明一份，载明：“2011年12月20日，我公司与银川胡商投资有限公司（以下简称“胡商公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由我公司对胡商公司开发建设的“胡商国际商贸城一期商铺”提供前期物业管理服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日。2012年底，由于我公司与宁夏中房集团银川物业服务有限公司（以下简称“中房物业公司”）进行业务合并，经胡商公司同意，自2013年1月1日起由中房物业公司起接替我公司对“胡商国际商贸城一期商铺”提供前期物业管理服务。我公司将2013年5月1日之前因胡商公司拖欠物业服务费等费用而产生的债权等费用转让给中房物业公司。有关胡商公司拖欠物业服务费等费用的结算事宜由中房物业公司与胡商公司接洽并办理”。后因被告银川胡商投资有限公司房屋交付滞后，对部分业主承诺减免物业费，减免的部分由被告承担，并给宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司出具《关于的说明》一份，宁夏中房集团银川物业新友分公司（系原告业务部门）给被告出具《关于胡商商贸城一期所欠减免物业服务费用的函》一份，对截止2013年4月30日止，被告给业主减免的物业费进行核算，共计210007元，被告在该函上盖章确认。2013年4月1日，被告向宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司支付物业费150000元。2014年1月9日、2014年4月15日，被告向宁夏中房集团银川物业服务有限公司支付物业费共计200000元。2015年8月1日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司向被告书面催缴物业费，给被告出具函告一份，载明：“尊敬的胡商集团公司：宁夏中房集团银川物业服务有限公司2014年5月起连续以书面报告的形式向贵公司催缴物业费未果，截止2015年6月30日宁夏中房集团银川物业服务有限公司与贵公司的物业委托合同已到期限。截止2015年6月30日贵公司累欠宁夏中房集团银川物业服务有限公司物业费共计1036126.43元（壹佰零三万陆千壹佰贰拾陆元肆角三分）。至此，为了不影响物业委托合同的续签，宁夏中房集团银川物业服务有限公司希望胡商集团公司缴清上述欠费。”被告在该函告上盖章确认。2015年8月27日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司名称变更为银川中房物业管理股份有限公司。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》一份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表一份、关于中房商贸物业公司并入中房物业公司的决定、证明一份、协议书一份、《关于的说明》一份、《关于胡商商贸城一期所欠减免物业服务费用的函》一份、函告一份、中国建设银行客户专用回单一份、宁夏银行进账单二份及原告当庭相关陈述佐证，经本院开庭审查，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司与被告银川胡商投资有限公司于2011年12月20日签订的《前期物业服务合同》合法有效，对宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司与被告银川胡商投资有限公司均具有约束力，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司与被告银川胡商投资有限公司应当依照合同约定严格履行。2012年12月24日，宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司与宁夏中房集团银川物业服务有限公司（后更名为银川中房物业管理股份有限公司即原告）签订《协议书》一份，将宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司与被告银川胡商投资有限公司签订的《前期物业服务合同》中，权利、义务均转让给原告银川中房物业管理股份有限公司，应当认定为债权债务的概括转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告与宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司达成债权债务转移的合意，必须经被告银川胡商投资有限公司的同意。依据原告提交的其给被告出具的《关于胡商商贸城一期所欠减免物业服务费用的函》及原告向被告书面催缴物业费给被告出具函告上被告均盖章确认，并且，被告于2014年1月9日、2014年4月15日向原告支付物业费共计200000元的行为表示，被告同意原告与宁夏中房集团银川商贸物业服务有限公司该债权债务转移的合意，并向原告履行了《前期物业服务合同》约定的自身的义务，故债权债务转移行为合法有效。根据2015年8月1日，原告向被告书面催缴物业费给被告出具函告显示，被告共欠原告物业费1036126.43元，被告在该函告上盖章确认，故对原告要求被告支付物业费1036126.43元的诉讼请求，本院依法予以确认。该函告系原、被告对《前期物业服务合同》约定的权利、义务的总体结算，应当是对早期介入费、查验费也一并进行了结算。另外，虽然该合同对早期介入费、查验费有约定，但原告未向法庭提交证据证明其履行了该约定的义务，故对原告要求被告支付早期介入费、查验费521796元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于利息，根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费用按季交纳，被告未按照此约定履行，造成原告利息损失，故对原告要求被告承担2015年7月1日至2015年11月16日的利息28204.89元（按照中国人民银行同期贷款浮动利率计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告支付2015年11月17日至上述物业费1036126.43元实际支付完毕之日的利息损失（按照中国人民银行同期贷款浮动利率计算），本院予以支持。被告银川胡商投资有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告银川胡商投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告银川中房物业管理股份有限公司物业费1036126.43元及利息28204.89元，并支付2015年11月17日至上述物业费1036126.43元实际支付完毕之日的利息（按照中国人民银行同期贷款浮动利率计算）；二、驳回原告银川中房物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19075元，公告费600元，由被告银川胡商投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 周 娟人民陪审员 王 萍人民陪审员 彭和风二〇一六年七月十三日书 记 员 程雯雯附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己的合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。