河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫09民初91号
原告：闫建国，男，1976年8月13日出生，汉族，住河南省清丰县。
委托诉讼代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。
被告：黄体印，男，1991年4月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：李振发，濮阳市华龙区任丘路街道法律服务所法律工作者。
被告：李秀兰，女，1959年10月27日出生，汉族，住濮阳市。
委托诉讼代理人：叶传中（李秀兰的丈夫），住濮阳市。
第三人：濮阳市金桥置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段001号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，男，该公司员工。
第三人：王军强，男，1979年5月7日出生，汉族，住濮阳市华龙区黄河路北金桥集团。
原告闫建国与被告黄体印、李秀兰，第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥置业公司）、王军强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫建国的委托诉讼代理人鲁朝臣，被告黄体印的委托诉讼代理人李振发，被告李秀兰的委托诉讼代理人叶传中，第三人金桥置业公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。第三人王军强经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告闫建国向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于清丰县城关镇朝阳路中段路北清房权证城字第××号A-023、0××门面房的强制执行，解除对涉案房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年8月5日，闫建国与金桥置业公司签订了YD-
JQZY-A-023、0××商品房买卖合同，购买了清房权证城字第××号A-023、0××门面房，已付清全部房款240000元，金桥置业公司已将该门面房交付闫建国占有使用。在该房被濮阳市中级人民法院查封后，闫建国提出执行异议，被濮阳市中级人民法院作出的（2017）豫09执异36号执行裁定驳回异议，故提起诉讼。
被告黄体印辩称，1、原告所诉与事实不符，黄体印申请执行的是登记在被执行人金桥置业公司名下的房产，涉案房屋产权证上记载的房屋所有权人是金桥置业公司，与原告无关。原告虽与金桥置业公司签订了房屋买卖合同，但原告取得的是债权请求权，不是所有权，不具有排除执行的实体权利。2、涉案房屋于2014年2月17日办理登记抵押给黄体印，并经法院判决黄体印具有优先受偿的权利，原告作为案外人提出执行异议没有法律依据，应予驳回。3、金桥置业公司未办理商品房预售许可证书，与原告之间的房屋买卖合同未在房产管理部门进行预告登记，原告购买涉案房屋的行为不符合设立不动产物权的法律要件，不具有物权期待权的效力，要求排除执行没有事实依据。4、原告购买的房屋不是用于居住，该房不是原告唯一住房，原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行要件。综上，原告的诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
被告李秀兰辩称，同意黄体印的答辩意见。另补充如下：1、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，涉案房产应当及时办理预告登记，但未办理。原告在购买房产后长时间内未办理产权过户，有明显过错，按照《中华人民共和国合同法》及原告提交的商品房买卖合同，如有争议，可以向法院提出诉讼，但原告未起诉，作为权益人，原告怠于行使权利，视为放弃。2、金桥置业公司对原告出具的保证书、情况汇报是该公司内部工作安排，对外不产生效力，不能排除事后补签编造嫌疑，不能免除原告的过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应驳回起诉。
第三人金桥置业公司述称，原告与金桥置业公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，原告的交款收据与金桥置业公司的账页相符，原告购买房屋原来按套排列号是A-16，后房产局按间排列号为A-023、0××。金桥置业公司为了将原告抵押登记的房产解押，于2015年10月17日在李秀兰名下以房屋买卖合同的形式登记备案房屋462.28平方米，在濮阳市天丰实业有限公司实际控制人黄体印名下以房屋买卖合同的形式登记备案房屋4700平方米，用作黄体印和李秀兰借款担保，作为解除原告抵押登记房产的条件，但后来要求黄体印和李秀兰进行解押的时候，该二人又不同意了。涉案房屋已实际交付原告使用，没有在房产部门进行备案登记，过错在于金桥置业公司，依据法律规定应确定原告为实际权利人。原告诉称属实，请求法庭支持其诉讼请求。
第三人王军强未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。闫建国提交了以下证据：
第一组：本院（2015）濮中法执字第00095号之三执行裁定书1份。证明：本院查封了属于闫建国所有的位于清丰县××商业街××、××房产。
第二组：本院（2017）豫09执异36号执行裁定书及邮寄信封各1份。证明：闫建国提出执行异议要求撤销查封裁定，解除对其房产的查封执行，被本院驳回,闫建国在法定期限内起诉。
第三组：房屋认购书、商品房买卖合同、收款收据。证明：闫建国从金桥置业公司购买了位于清丰县××商业街××的××、××房产，并向金桥置业公司交清了购房款。
第四组：租赁证明。证明闫建国依法取得上述房产后实际占有并收益的事实。
第五组：金桥置业公司出具的《保证书》、《关于清丰金桥商业城房产问题的情况汇报》、《关于对清丰县金桥商业城房产解押事宜的工作安排》。证明金桥置业公司隐瞒房产已经出售给闫建国而向黄体印、李秀兰进行抵押贷款的事实，金置业公司没有为闫建国及时办理房产登记，过错不在闫建国。
第六组：2008年8月5日闫建国邮政储蓄取款单三份。证明闫建国从银行取款240000元，交纳金桥置业公司房款。
黄体印质证意见：1、对于法院的裁定书无异议，商品房买卖合同没有签订日期，也没有在房产管理部门备案登记，不能证明原告是在被法院查封前购买的房产，原告对涉案房屋不具有物权期待权。2、对收款收据。240000元的房款，属于大额交易，不能仅凭一张收款收据就证明原告与金桥置业公司完成交易，金桥置业公司应按照会计制度提供现金收支凭证，或银行转账凭证，否则，该交易系恶意串通行为。3、租赁证明证实原告将涉案房屋用于商业经营，并非用于生存居住，原告应当提交房屋交接手续。4、金桥置业公司内部作出的情况汇报、工作安排与本案无关。5、取款证明无法证实该款项是否交付房款。
李秀兰质证意见：同意黄体印代理人的质证意见。1、根据商品房买卖合同约定的单价，明显低于当地的房价。2、单从租赁证明不能排除原告是从金桥置业公司租赁后又转租给别人。3、商品房买卖合同没有落款时间，商品房买卖合同与房屋认购书同出于一个时期，但版本不一样，不排除原告与金桥置业公司合谋伪造，该商品房出售时不具备预售条件，股东之间私下分配，买卖合同不真实，没有生效。房屋认购书签署日期与身份证号码数字书写格式、笔迹均不同，日期为后添加，真实性不认可。4、原告不具有物权，对外租赁属于违法、违规租赁。5、保证书与本案无关，是金桥置业有限公司与原告合谋为了剥夺优先受偿人的权利伪造的，商品房问题情况汇报是金桥置业公司为了欺骗抵押权人、为避免该公司与王军强的犯罪行为受到法律制裁，单方制作的所谓备案后又卖给别人。6、房款以现金形式交付不符合交易习惯。7、取款证明无法证实该款项是否交付房款。
金桥置业公司质证意见：对闫建国提交的证据均无异议。这些证据足以证明闫建国交纳了房款，同公司会计账目相同，闫建国对涉案房屋已享有民事权利。
黄体印为支持其主张，提交了以下证据：
第一组：濮阳市中级人民法院（2015）濮中法民二初字第00005号民事判决书、濮房他证清丰县字第T2014000**号房屋他项权利证书及房屋抵押清单各一份。证明：涉案房屋于2014年2月17日因借款抵押给黄体印和李秀兰，办理了抵押登记他项权证书，对涉案房屋具有优先受偿权。
第二组：三张照片。证明：涉案房屋是商业用房，没有用于生存居住。
第三组：清丰县国土资源局房屋查询证明。证明：原告在清丰县还有其他住房，涉案房屋不是原告唯一住房，不具有排除执行的法定条件。
闫建国质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。办理房产抵押登记时，金桥置业公司隐瞒了房屋已经出售，由原告占有的事实，黄体印、李秀兰对涉案房产没有优先受偿权。房屋查询证明与本案无关。
李秀兰对黄体印提交的证据无异议。
金桥置业公司质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，房屋查询证明与本案无关。
金桥置业公司提交以下证据：
1、金桥置业公司与天丰实业有限公司签订的房屋买卖合同一份，金桥置业公司与李秀兰签订的房屋买卖合同两份，证明：三份买卖合同实际是为解除涉案房产的抵押，重新为黄体印与李秀兰债权提供担保的合同。
2、涉案房款账页、记账凭证、房款收据记账联。证明：闫建国房款交纳会计记账情况。
闫建国质证意见：对三份买卖合同真实性没有异议，金桥置业公司已提供了新的担保，就不应当再执行涉案房产。对金桥置业公司提交的会计凭证无异议，能和原告的证据相印证，证明原告交款买房的真实性。
黄体印质证意见：天丰实业公司与金桥置业公司签订的合同与本案无关，与黄体印本人也无关。金桥置业公司提交的会计记账凭证、现金收支明细表仅能证明金桥置业公司与原告之间的内部交易，购房的真实性无法证实。
李秀兰质证意见：李秀兰签订的合同的房屋已被金桥置业公司卖与他人，没有交付李秀兰，该合同未履行，不能抵销判决书的给付义务，与本案无关。其他买卖合同亦与本案无关。金桥置业公司提交的会计记账凭证、现金收支明细表仅能证明金桥置业公司与原告之间的内部交易，购房的真实性无法证实。
当事人围绕诉讼请求依法提交上述证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实，经审理查明:2006年3月1日，原告与第三人金桥置业公司签订房屋认购书，闫建国认购金桥置业公司开发的位于清丰县××北金桥商业城清房权证城字第××号A-023、0××房屋，优惠后价款240000元。2008年8月5日，原告与金桥置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买上述房屋，该商品房的用途为商铺，砖混结构，现房，地上二层，建筑面积130.96平方米，总房款为240000元，原告于2008年8月5日交付现金240000元，支付了全部房款，金桥置业公司给原告出具了收款收据，后原告一直将涉案房屋用于出租收益。金桥置业公司未为该涉案房屋买卖合同在房地产管理部门办理备案登记。
另查明，本院2015年8月7日作出的（2015）濮中法民二初字第00005号民事判决书认定以下事实：2014年1月23日，金桥置业公司因业务发展需要，向黄体印、李秀兰借款500万元，双方签订借款担保合同和抵押借款合同。金桥置业公司以自己所有的清丰县××北金桥商业城部分商铺（清房权证城字第××号，包括A-023、0××）提供抵押担保，抵押金额为500万元，并办理了抵押登记。判决内容为：一、金桥置业公司于判决书生效后十日内偿还黄体印、李秀兰借款本金5000000元及利息（利息自2014年6月4日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至履行完毕之日）；二、黄体印、李秀兰对金桥置业公司的抵押房产在5000000元范围内享有优先受偿权；三、王军强、濮阳市金桥物业集团有限公司对抵押房产首场后不能清偿部分的借款及利息承担连带清偿责任；四、驳回黄体印、李秀兰其他诉讼请求。该判决已生效。
又查明，本院于2015年作出（2015）濮中法民保字第1-1号民事裁定书，保全了金桥置业公司名下房产（证号：清房权证城字第××号），其中包含原告购买的涉案房屋。因金桥置业公司未按该判决书确定的期间履行还款义务，经黄体印、李秀兰申请，本院于2016年12月20日以（2015）濮中法执字第00095号之三执行裁定续行查封了涉案房屋，并发布拍卖公告。原告提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院作出的（2017）豫09执异36号执行裁定，驳回了原告异议。原告提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了物权登记的受让人”三种情形。本案中原告购买的房屋系商业铺面，用于经营，属于“一般买受人”，应当适用第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与金桥置业公司签订商品房买卖合同的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间，房屋买卖的真实意图明确，且已经全部交清了房款，在人民法院查封前通过对外租赁的方式实际占有涉案房屋并从中获益，本案涉案房屋在原告购买后一直未能将产权过户至原告名下，目前没有证据证明原告对此负有过错；金桥置业公司在2015年12月17日向清丰县房地产管理局出具的房产解押事宜的工作安排也进一步说明，未能办理产权过户登记并非原告自身原因所致。李秀兰称商品房买卖合同无签订时间应认定合同不生效的问题，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采取合同书形式订立和合同的，自双方当事人签字盖章时合同成立。有无合同签订时的落款时间不是合同成立生效必要要件，其时间可从原告交纳房款时间上推知，李秀兰的辩解意见不成立。且涉案房屋从买卖合同的成立生效时间、房款的交纳以及房屋的交付给原告占有使用时间均早于金桥置业公司为黄体印、李秀兰设定抵押的时间。登记作为不动产物权取得的公示方式，是法律拟制，若以此否认买受人的利益不符合公平原则。因此，原告提出的执行异议符合上述第二十八条所规定的保护要件，其主张是涉案房屋的所有权人以及对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，应予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、不得对闫建国购买的位于清丰县朝阳路金桥商业街清房权证城字第××号A-023、0××房屋执行。
二、驳回原告闫建国的其他诉讼请求。
案件受理费4900元，由被告黄体印、李秀兰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决的上诉请求数额确定上诉案件受理费，并向河南省高级人民法院预交。
审判长 苏 章 臣
审判员 马艳芳审判员魏献忠
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张 颖 颖