上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初14178号
原告：陈婷玉，女，1981年2月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
被告：上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：丁妍，董事长。
委托诉讼代理人：陈家新，男。
委托诉讼代理人：吴璐璐，女。
原告陈婷玉诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2017年12月1日公开开庭进行了审理，原告陈婷玉及其委托诉讼代理人张慧、被告上海正泽房地产有限公司的委托诉讼代理人吴璐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婷玉诉称：原被告于2013年2月14日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积110.86平方米，房价人民币(以下币种均为人民币)1,894,703元，房价不包括房屋全装修价格，被告定于2013年6月30日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应支付违约金，违约金按已付房款的日万分之三计算，违约金自2013年3月15日起算至实际交付日止。双方合同中还约定了其他条款。合同签订后，原告支付房款，被告于2013年6月29日向原告交付房屋，原告在验收房屋时，发现房屋质量存在诸多问题，被告承诺尽快给予维修，7月下旬被告方表示已修复，原告于2013年8月开始装修，之后原告发现房屋不断出现严重质量问题，屋顶、外墙面、露台、阳台漏渗水引起屋顶内墙面渗水、内饰发霉、墙纸和涂料脱落、玻璃出现锈斑，卫生间漏水、渗水、大理石变色和质地疏松，木地板楼梯踏板受潮后开裂、变形，建筑整体不均匀沉降、外墙体开裂、屋檐歪斜，接口处有开放性孔洞，等等。房屋存在的其他质量问题将申请法院委托有关部门进行鉴定，原告发现房屋质量问题后，不断与被告工作人员及通过物业公司联系被告多次要求修复，被告也曾进行过修理，但因房屋质量问题是建造时的质量不合格原因所致，被告的修理是治标不治本，由于不断维修房屋，再加上房屋渗水漏水，墙纸变色脱落，屋内弥漫霉味，交房后原告无法居住在内，被告拒绝解决房屋质量问题，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求为：1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋修复费用(金额以评估结论为准，暂估20万元)；2、判令被告承担空置损失(自2013年6月29日起至修复并通风完毕之日止，按每月房屋租金评估价计算，暂估20万元)；3、诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付修复费用43,937元；第二项诉讼请求为被告赔偿空置损失(自2013年6月29日起至修复通风完毕之日止，按每月房屋租金5,344元计算)。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：对于房屋修复费用，认可上海华瑞建设经济咨询有限公司作出的沪建经咨(2017)第521号鉴定报告中关于赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室修复费用43,937元。对于房屋空置损失，原告没有证据证明实际产生了空置损失，故不予认可，若原告之后提供了空置损失证据，该损失也不应由被告承担，理由如下：1、从空置性质上看，根据修复费用报告，房屋质量问题主要集中在防水层和保温层，质量问题没有严重到不能居住的程度，另根据同类判例(2014)青民三(民)初字第674号、675号民事判决，同本案一样，同一栋房屋分101、102两户，修复费用高达384,979元，故法院认定“101和102室房屋维修费高达数十万元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题”，本案中两户修复费用不足10万元，故质量问题并没有严重到不能居住的程度，空置损失不应由被告承担。2、从空置时间上看，原告于2013年6月29日收房，2013年10月8日第一次报修，此期间的空置与被告房屋质量无关，故不认可此期间的空置损失。另报修记录显示，原告最后一次报修时间是2015年12月20日，得到被告明确不予维修的说明后，于2016年12月12日才向法院起诉，无故扩大空置损失，根据《合同法》第119条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当损失致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于2015年12月20日至2016年12月的空置费不予认可。
经开庭审理查明，2013年2月14日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋。据被告暂测，房屋建筑面积为110.86平方米，房价为1,894,703元(不包含房屋全装修价格)；被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同；被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第九条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用；合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。双方另行约定了其他权利义务。2013年6月15日，原被告签署《房屋交接书》，确认系争房屋实测建筑面积为110.91平方米，另有地下附属面积0平方米，总房价款1,895,216元，已付全部房价款1,895,216元，被告已开具发票给原告。2013年6月29日，被告向原告交付系争房屋钥匙，原告在《房屋验收情况表》对房屋检查情况汇总注明：三层：1、南房门边有渗水渍，东北角墙上有水渍；2、楼梯间顶及墙上有渗水渍，北角上顶有渗水渍一处；3、卫生间顶北面有水渍。2013年8月，原告对系争房屋进行装修。2013年10月起，原告向被告就系争房屋报修。
审理中，因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议，2016年12月23日，本院根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对278号101室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2017年3月6日，上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室、102室司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1)、系争房屋外墙(包括窗框及设备平台)渗漏水引起的室内装修部分受损；2)、系争房屋北侧进门处维护结构矮墙开裂。修复方案：1.1室外部分：1.1.1外墙防水修复，整体铲除外墙保温层、防水层，直至水泥砂浆找平层，并清理干净，按图纸要求依次恢复原有防水层、保温层、面层，并做好与对应地面防水搭接处理。1.1.2窗框渗水修复，对3F南侧衣帽间南侧及1F餐厅北侧渗水窗框与墙体交接处酥松或不密实的砂浆凿除，清理干净后嵌填密封材料，用聚合物水泥砂浆保护填实，共2扇。1.1.3设备平台防水修复，鉴于二层北侧设备平台防水处理不当，造成二层北侧小房间、一层门厅等区域大面积室内装修受损，建议对该设备平台地面防水进行重置，区域位置约为11-14/K-M，并做好与对应外墙防水搭接处理。1.2室内部分：1)对受损墙纸进行铲除，基层处理干净后，重新铺设，修复面积约为100.7平方米；2)对受损木地板(长910mm×宽125mm)拆除后更换，修复面积约23.8平方米；3)对受损木踢脚板(高90mm)拆除后更换，约36.3米，对受损橡木踢脚(材质同木地板，高90mm)拆除后更换，约2.1米；4)对受损涂料铲除后重新批嵌并刷涂料2度，约8.5平方米；5)对受损石膏板吊顶拆除后更换，修复面积约78.5平方米；6)对北侧小房间受损窗框木质线条拆除后整体更换；7)对北侧小房间受损窗台板大理石(150mmm×1000mm)拆除后整体更换；8)对受损门套木质线条(2F北侧过道门套及1F进门处门套)拆除后整体更换。1.3其它：1)对北侧进门处维护结构开裂墙体，进行重新砌筑，修复约1.6平方米。原告支付鉴定费15,000元。原告对该鉴定报告无异议，现场检测系争房屋是空置状态。每一层的受损情况，损坏严重。修复通风时间3个月过低，按以前法院判决是需要6个月。被告对鉴定报告无意见，鉴定报告的内容不能证明不能居住，2017年去现场，房屋存在质量问题，是否是当事人没有正确处理，才导致严重的程度加重。2013年至2017年系争房屋无人居住，也有原告的责任。其他案件修复的项目比较多，所以修复通风时间较长，如果原告报修很频繁，修复已经无法解决根本问题，原告应该及时防止损失的扩大。鉴定人员表示：鉴定当天系争房屋是空置状态，地下一层到三层都存在室内受损，是影响居住的；内外修复时间估算需要3-4个月；根据现场是无法居住，发霉很厉害，鉴定当天是无法使用，但前面是否能使用无法确认，发霉是长期导致，系争房屋室内受损原因是外墙防水处理不当，渗漏水情况严重，如果没有解决室外根本问题，其他问题还是存在的。
因本案需工程审价，本院提请上海市高级人民法院委托相关机构对修缮费用造价进行鉴定。2017年3月20日，上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对本案系争101室房屋修缮工程费用造价进行鉴定。2017年11月13日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具鉴定报告，该修缮工程造价金额为43,937元。原告为此花费咨询服务费5,000元。原告对该审价报告认为金额过低，初稿出来后原告提出过异议，但鉴定公司没有采纳，应该在测量面积上扩大或有保护措施(家具的保护)。被告对该审价报告无异议。鉴定人员表示：鉴定人员个人没有到过系争小区进行其他鉴定，系争房屋价格采用2000定额，修复方案几个平方就是按几个平方确认，审价根据修复方案来确定，修复工期2-3个月。2017年3月20日，依据原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。2017年5月2日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房地产市场租赁价格咨询报告，估价结果2013年8月1日至2017年4月11日平均市场租赁价格5,344元/月。原告为此花费评估服务费12,700元。原被告双方对该评估报告均无异议。
还查明，2015年8月24日，本院对同小区陆鸣、孔宇菲诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行判决，陆鸣判决内容为：一、被告上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告陆鸣修复费人民币193,739.50元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告陆鸣空置费损失(自2012年4月1日至本判决生效之日后六个月，按每月人民币4,800元计算)；三、原告陆鸣的其他诉讼请求不予支持。孔宇菲判决内容为：一、被告上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告孔宇菲修复费人民币193,739.50元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告孔宇菲空置费损失(自2012年4月1日至本判决生效之日后六个月，按每月人民币4,800元计算)；三、原告孔宇菲的其他诉讼请求不予支持。上述判决已生效。
以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、房屋交接书、房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋验收情况表、报修情况表、司法鉴定意见书、工程修复费用鉴定报告、房地产市场租赁价格评估报告、鉴定费发票、(2014)青民三(民)初字第674号、675号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理过程中，原告表示：系争房屋存在渗水等情况，且每年都报修，一下雨还是会渗水。被告提供的民事判决没有可比性，原告的系争房屋是分散的，修复费用不能说明是否入住的问题。2013年6月29日验收时就发现有渗水的情况，2013年7月下旬说修好了，2013年8月开始装修，2014年春节前装修完毕，家具也已经搬入系争房屋内，但没有实际入住。房屋质量问题是被告的责任，外墙渗水，造成室内装潢损坏，原告也一直报修，但没有根本处理。诉讼后，通过鉴定报告都是渗水引起，是在被告建造房屋时不规范，所以被告应该承担赔偿责任，以检测报告结论为准。修复费用被告应当予以赔偿，空置费根据原告提供的照片及鉴定报告，系争房屋无法正常使用，被告应该予以赔偿，还有修复及通风的时间。
被告表示：根据法院判决认为维修费用高达数十万元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，本案修复费低，原告的空置损失不成立，原告的房屋不存在不能使用的情况。2013年肯定没有这么严重，不影响居住，原告有4个月的装修时间，是否是原告装修引起。空置损失不予认可，系争房屋不能居住是据鉴定人员所述是2017年的情况，不能确认2013年是否不能居住，不应当由被告承担。根据2013年《房屋验收情况表》上的记录，以及原告的装修情况，足以证明2013年房屋不影响居住。原告进行过装修，多次进行报修，被告没有解决问题的情况下，原告应该另行找解决方法，所以空置责任不在被告。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告根据合同交付了全部房价款，被告理应按约向原告交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题主要是外墙渗水造成室内装修受损。原告诉请要求被告根据审价报告的金额向原告支付修复费用，由原告自行修复，被告也认可修复费用，本院对原告的该项诉请予以支持。另，原告取得系争房屋后即进行装修，属于对房屋使用阶段，其主张被告支付2013年6月29日起的空置损失费无依据；根据鉴定意见书及审价报告、鉴定人员意见，被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，被告也确认2015年12月20日告知原告对系争房屋不予维修，故应从被告明确不予维修后计算无法入住使用的损失，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失，按月5,344元的标准支付房屋空置损失，合法有据。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况及鉴定机构的意见，给予三个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈婷玉修复费人民币43,937元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈婷玉空置费损失(自2015年12月21日至本判决生效之日后三个月，按每月人民币5,344元计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币898元，减半收取计人民币449元，财产保全费人民币2,520元，共计人民币2,969元，由被告负担；鉴定费人民币15,000元，评估服务费人民币12,700元，咨询服务费人民币5,000元，共计人民币32,700元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年十二月二十九日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条……
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。