安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初7774号原告：高爱伦，男，1966年7月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：安徽三联实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路714号。法定代表人：周晓秋，该公司总经理。委托代理人：李旸，安徽金亚太律师事务所律师。被告：安徽温商投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市胜利路与凤阳路交口万家银座广场商业302-1。法定代表人：周晓秋，该公司总经理。委托代理人：张永海，该公司职员。原告高爱伦与被告安徽三联实业发展有限公司、安徽温商投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高爱伦、被告安徽三联实业发展有限公司的委托代理人李旸均到庭参加了诉讼。被告安徽温商投资集团有限公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高爱伦向本院提出诉讼请求：1、判决被告对前期合同约定的58032元租金在一个月内予以支付，并支付银行的同期贷款利息；2、根据合同第七条的第二小条的约定，判决被告支付截至案件判定日期前未予以按期支付租金的违约金13482.4元；3、判决被告支付交通费和材料费共计1500元；4、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告高爱伦于2012年3月2日购买的安徽三联实业发展有限公司，企业资质证书号：合Z0399号，法人代表:周晓秋]开发的汽配城商铺B区354号，该商品房合同约定面积为26.61平方米，其中套内面积为16.26平方米，每平方米单价为20000元，总金额为532200元，在签订购房合同时，同时与安徽温商投资集团、安徽三联实业发展有限公司，签订了温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同。合同约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止，每季度的第一个月20日前支付每季度物业租赁费，前三年为固定租金并已支付，第四年至第五年合同约定租金为85152元，未按合同约定时间和金额支付，实际2016年1月份支付4200元，2016年8月12日两次共支付5180元，共计为9380元，截止2016年10月31日，应支付租赁费67412元，还应支付租赁费58032元。按合同第七条的第二小条约定，（合同一经签订，三方应严格遵守，任何一方违约，应以该物业全部租赁期内的全部租金20%作为违约金赔付给守约方）的约定，应赔付13482.40元。以上事实得出，被告的行为给原告造成了巨大的财产损失，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告安徽三联实业发展有限公司承认原告在本案中所主张的事实，对双方的租赁关系及被告未按时按照约定支付租金的事实无异议。但认为到庭审之前为止，被告实际上支付了四次租金，2016年1月份支付现金4724元,2016年8月12日两次转账5188元，在原告起诉后，2016年10月10日又转账支付了2908元。对原告要求支付违约金的诉请，按照双方签订的租赁合同第七条第一款约定，乙方未按时向甲方支付租金的，应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金，所以双方对延期付款的违约金的计算方式已经做出了特别约定，那么第七条第二款约定，就不适用延期付款的情形，而且按照全部租金的20%交违约金明显过高，请求法院按照第七条第一款的约定确定违约金的数额。对原告要求支付交通费和材料费1500元的诉请，原告应当举证证明实际损失的发生。被告安徽温商投资集团有限公司未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年3月2日，原告高爱伦购买了安徽三联实业发展有限公司开发的汽配城商铺B区354号，该商品房合同约定面积为26.61平方米，总金额为532200元，在签订购房合同时，同时与安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司签订了温商国际汽配城生活广场物业租赁经营合同，安徽温商投资集团有限公司作为担保方在租赁合同上加盖合同专用章予以确认。安徽温商投资集团有限公司作为担保人对安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司的承租行为进行担保，担保方式为一般担保。合同约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止。双方在租赁合同第六条约定：本着”先付后用”的原则，乙方（安徽温商投资集团合肥汽配城有限责任公司、安徽三联实业发展有限公司）有义务按照合同约定定期、足额向甲方（高爱伦）支付该物业的租赁经营收益。乙方每季度向甲方支付一次该物业的租赁经营收益，每季度第一个月20日前支付，甲方在此前需提供税务发票给乙方，否则乙方有权顺延付款，乙方将甲方租赁经营收益直接汇至甲方指定银行账户。甲方租赁经营收益具体如下：本合同第4年、第5年的固定租金收益为人民币85152元。为了培育市场，甲方同意在合同租赁年限的前三年免收乙方租金，乙方从第四年开始按每季度向甲方支付租金收益。双方还在合同中约定：第七条、违约责任。乙方应按约定及时向甲方支付租赁经营收益，逾期支付的，应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。合同一经签订，三方应严格遵守，任何一方违约，应以该物业全部租赁期内的全部租金20%作为违约金赔付给守约方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除承担违约金外还应全额赔偿无过错方的一切相关损失（包括但不限于律师费、交通费等因违约而产生的一切费用）。另查明，安徽温商集团合肥汽配城有限责任公司于2016年1月现金支付原告高爱伦租金4724元，于2016年8月12日通过徽商银行分两笔共计转账支付原告租金5186元，2016年11月10日通过徽商银行转账支付原告租金2908元。以上事实，有商品房买卖合同、房产证、房屋租赁合同、转账凭证及当事人陈述在卷加以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。双方在合同中约定租赁期为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止，前三年免收租金，第4年、第5年的固定租金收益为人民币85152元，即被告安徽三联实业发展有限公司应支付原告高爱伦2015年4月1日至2017年3月31日两年的租金为85152元，截至2016年10月31日，被告安徽三联实业发展有限公司应给付原告共计19个月租金67412元，扣除已经给付的12818元，被告安徽三联实业发展有限公司尚欠租金54594元，对于原告要求被告给付所欠租金的诉请，事实清楚，本院予以支持。但对原告要求对欠付租金按照人民银行同期贷款利率支付利息及按照租赁合同第七条第二款以该物业全部租赁期内的全部租金20%支付违约金13482.40元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，双方关于违约金的约定应以不超过实际损失为限，本案原告因被告欠负租金的违约行为所造成的损失即为被告欠付租金所造成的利息损失，故就租金利息与违约金原告不能重复主张。双方在租赁合同第七条第一款明确约定乙方（安徽三联实业发展有限公司）应按约定及时向甲方（高爱伦）支付租赁经营收益，逾期支付的应按照未付款数额以每日万分之一向甲方支付违约金。该条款为双方对欠付租金的违约行为的违约金计算方式的特别约定，原告主张的按照合同第七条第二款以该物业全部租赁期内的全部租金20%支付违约金的约定应当认定是双方对除欠付租金以外其他违约行为的违约金的约定，且以原告主张的合同第七条第二款方式计算的违约金其数额已明显过高于原告所受到的实际损失，由于双方关于欠付租金的违约金按照未付款数额以每日万分之一支付的计算标准低于人民银行同期贷款利率，故本院仅支持原告对欠付租金按照人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。对原告要求被告按照租赁合同第七条第二款以该物业全部租赁期内的全部租金20%支付违约金13482.40元的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付交通费和材料费1500元，因原告未提供证据证明该项支出，故本院不予支持。由于租赁合同约定被告安徽温商投资集团有限公司作为担保方对安徽三联实业发展有限公司承租高爱伦的房屋的行为进行担保，担保方式为一般担保，故被告安徽温商投资集团有限公司应在被告安徽三联实业发展有限公司不能履行给付义务时，承担保证责任。被告安徽温商投资集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽三联实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告高爱伦截止2016年10月31日尚欠的租金54594元并支付所欠租金利息（以所欠租金54594元为本金，自2016年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至款清之日止）；二、被告安徽温商投资集团有限公司对前款判决的给付内容承担一般保证责任；三、驳回原告高爱伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由被告安徽三联实业发展有限公司、安徽温商投资集团有限公司负担1332元，原告高爱伦负担293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  夏毓萍二〇一六年十二月十九日书 记 员  冯秀娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。