四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终945号
上诉人（原审被告）：赵春蓉，女，汉族，生于1976年2月2月11日，住四川省成都市下南大街。
委托诉讼代理人：吴尔刚，系赵春蓉丈夫。
被上诉人（原审原告）：成都忠信物业管理有限公司，住所地：四川省成都市西三环路一段星狮路。
法定代表人：田永云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王斌，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘海燕，该公司员工。
原审被告赵春蓉因与原审原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2015)涪民初字第5718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法�成由审判员兰大波担任审判长、审判员赵志主审、审判员田苑参加评议的合议庭，于2016年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人赵春蓉的委托诉讼代理人吴尔刚与被上诉人成都忠信物业管理有限公司的委托诉讼代理人王斌、刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：赵春蓉购买了绵阳涪城万达广场有限公司开发的绵阳涪城万达广场A区2栋2单元1401号住宅,建筑面积为99.76㎡，并于2013年9月8日办理了接房手续。2014年3月30日，绵阳涪城万达广场有限公司作为甲方与作为乙方的忠信物业公司签订《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》，约定选聘忠信物业公司对绵阳涪城万达广场住宅区提供物业管理服务事宜。委托服务期限自2014年4月1日00︰00时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务费的标准为高层住宅2元/平方米·月，物业服务费按季缴纳，缴纳时间为每季度第一个月的前5日缴纳本季度物业服务费，逾期缴纳的按欠交金额每日千分之三的标准向忠信物业公司支付违约金。根据合同约定，赵春蓉应当于4月5日、7月5日、10月5日、1月5日前缴纳物业服务费。因赵春蓉从2014年9月30日起未缴纳物业服务费。
一审庭审中，忠信物业公司自愿将诉讼请求第一项中的金额变更为2394.24元（99.76㎡×2元/平方米·月×12个月）。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》、物品交付确认书等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，绵阳涪城万达广场有限公司与原告忠信物业公司签订的《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。原告依照上述合同的约定为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主应当根据约定支付相应的物业服务费用。被告关于其和大连万达物业管理有限公司绵阳分公司建立了物业服务合同关系的抗辩理由，本院不予采信。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已�按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求被告支付2014年9月30日至2015年9月30日的物业服务费2394.24元的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
原告主张因被告逾期缴纳物业服务费，应当按照合同的约定承担每日万分之五的违约金，本院认为，被告未按照合同约定缴纳物业服务费的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担相应的违约责任。在《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》中虽约定按照欠费金额以每日千分之三的标准计算逾期违约金，但原告在诉讼中自愿将违约金�计算标准调整为日万分之五不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告赵春蓉于本判决生效之日起十五日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付2014年9月30日至2015年9月30日的物业服务费2394.24元；二、被告赵春蓉于本判决生效之日起十五日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金。计算方式为：以598.56元为基数，从2014年10月6日起计算至本院确定的本金给付之日止，以日万分之五为标准进行计算；以598.56元为基数，从2015年1月6日起计算至本院确定的本金给付之日止，以日万分之五为标准进行计算；以598.56元为基数，从2015年4月6日起计算至本院确定的本金给付之日止，以日万分之五为标准进行计算；以598.56元为基数，从2015年7月6日起计算至本院确定的本金给付之日止，以日万分之五为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，原审被告赵春蓉不服，向本院上诉请求：撤销原判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在一审中出具的《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》应是无效合同，上诉人与大连万达物业管理有限公司绵阳分公司签订的《绵阳涪城万达广场前期物业服务协议》仍属有效协议，大连万达物业管理有限公司无权将物业服务转让给忠信物业公司；上诉人不存在拖欠和拒不缴纳物业管理费的现象，应该向大连万达物业管理有限公司绵阳分公司缴纳物业管理费。
被上诉人成都忠信物业管理有限公司答辩称：我公司是经过公开招标中标才与万达公司签订的合同，是有效的，万达公司是选聘我公司为物业服务企业，并不是转让；上诉人拖欠物业费后，我方多次催缴，上诉人都未缴费。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：2014年3月30日，绵阳涪城万达广场有限公司作为甲方与作为乙方的忠信物业公司签订《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》，约定选聘忠信物业公司对绵阳涪城万达广场住宅区提供物业管理服务事宜。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，原审法院认定绵阳涪城万达广场有限公司与忠信物业公司签订《绵阳涪城万达广场住宅区前期物业服务合同》合法有效并无不当，赵春蓉关于其和大连万达�业管理有限公司绵阳分公司建立了物业服务合同关系，应向大连万达物业管理有限公司缴纳物业管理费的要求不能作为其抗辩理由，被上诉人成都忠信物业公司要求上诉人赵春蓉支付物业服务费的要求符合法律规定，赵春蓉应当交纳相应的物业服务费。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵春蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 赵 志
审判员 田 苑
二〇一六年九月十二日
书记员 侯 婷