广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3243号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区兆x房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：华x，总经理。
委托诉讼代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市源x物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘xx，经理。
委托诉讼代理人：董玉乐，广东毅隽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董迎霞，广东毅隽达律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区兆x房产有限公司（以下简称兆x房产公司）因与被上诉人佛山市源x物业管理有限公司（以下简称源x物业公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兆x房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.源x物业公司立即撤出佛山市顺德区大良街道宜新路39号物业，移交该物业的管理权限给兆x房产公司；3.诉讼费由源x物业公司承担。事实和理由：一审法院以《房屋租赁合同》是否已经解除、源x物业公司不缴纳租金是否存在过错、租金的支付条件是否成就等存在争议应通过合同之诉解决为由，驳回兆x房产公司的全部诉讼请求，适用法律不当。（一）源x物业公司长期无正当理由拒不支付租金，兆x房产公司对《房屋租赁合同》享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案中，源x物业公司拖欠租金已达三年之久，经兆x房产公司多次催告仍拒不履行支付租金的业务，属于根本性违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，源x物业公司从2013年拖欠租金至今，兆x房产公司多次催促其支付租金，源x物业公司予以无视且至今拒不支付租金。兆x房产公司作为涉案物业所有权人及出租人有权依法解除《房屋租赁合同》。（二）《房屋租赁合同》已经依法解除且解除已生效，源x物业公司应当撤出场地并移交物业管理权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本条是关于解除合同程序的规定。源x物业公司长期拖欠租金拒不支付，符合该法第九十四条法定解除权的规定，即不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示就可以解除合同，该解除权是法定解除权。行使解除权应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。兆x房产公司已经依法向源x物业公司送达解除通知函且源x物业公司已经签收，该解除合同通知在源x物业公司签收时已经生效，《房屋租赁合同》已经依法解除。对方当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同条件，不同意解除合同的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。本案中《房屋租赁合同》在源x物业公司签收之日已经生效，对于合同解除有异议的，应当是源x物业公司起诉或者仲裁确认解除的效力，而不是由兆x房产公司提起合同确认之诉。综上，《解除租赁合同通知函》已于2015年12月21日向源x物业公司送达，《房屋租赁合同》已经于2015年12月21日解除，源x物业公司至今未向法院起诉请求确认《房屋租赁合同》的解除效力。
源x物业公司辩称，（一）兆x房产公司的上诉理由不成立。双方签订的《房屋租赁合同》未到期，2028年才到期，源x物业公司承租涉案物业投入了大量装修费用，该装修费用可以抵扣租金。（二）兆x房产公司发函要求解除合同，源x物业公司回函明确不同意解除合同，因为兆x房产公司的过错有很多经济纠纷，另外执行案件中执行法院也明确告诉源x物业公司不能支付租金给兆x房产公司。一审判决正确，请求维持原判。
兆x房产公司向一审法院起诉请求：1.源x物业公司立即撤出佛山市顺德区大良街道宜新路39号物业，移交该物业的管理权限给兆x房产公司；2.诉讼费由源x物业公司承担。庭审中，兆x房产公司明确诉讼请求中“移交该物业的管理权限给兆x房产公司”是指要求源x物业公司人员全部撤离，将涉案物业（整栋物业的所有房间）的钥匙，管理系统（包括电梯程控密码）的密码交付兆x房产公司。
一审法院认定事实：2008年6月12日，源x物业公司与兆x房产公司签订《房屋租赁合同》，约定兆x房产公司出租佛山市顺德区大良街道宜新路39号骏涛国际商务酒店公寓内的物业给源x物业公司，具体租赁物详见《附件：租赁物清单及租金》。租赁期限为除非兆x房产公司、源x物业公司双方协商一致提前终止合同，本合同租赁物租赁期限为自2008年7月1日至2028年6月30日止，期限为20年。租金为月租金367156元，详见《附件：租赁物清单及租金》，租金按月结算，由源x物业公司于每月5日前交付给兆x房产公司。合同第九条合同的变更与解除的第二点约定，非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。合同第十条违约责任第4点约定，源x物业公司逾期缴纳租金的，源x物业公司按照同期贷款利率的2倍支付逾期利息给兆x房产公司。
源x物业公司从2013年7月起未向兆x房产公司交纳租金。2015年12月21日，兆x房产公司向源x物业公司发出《解除租赁合同通知函》，函件中第一条内容为：“自源x物业公司收到本通知函之日起，源x物业公司与兆x房产公司之间签订的关于该物业的租赁合同解除，源x物业公司应当在收到本书面通知后3日内撤离该物业并向兆x房产公司移交涉及该物业的所有资料（包括但不限于转租合同等）、管理系统权限及钥匙等。”该《解除租赁合同通知函》于当日送达了源x物业公司，源x物业公司当日进行了签收。2015年12月22日，源x物业公司对《解除租赁合同通知函》作出了复函，回复不同意解除合同，并就其未缴纳租金的理由进行说明。兆x房产公司于2015年12月24日收到了源x物业公司的复函。2015年12月25日，兆x房产公司再次向源x物业公司发函要求在2015年12月31日前必须撤离场地，移交该物业。
以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，兆x房产公司的诉讼请求为排除妨害，即兆x房产公司认为源x物业公司存在侵权行为。而是否应排除妨害，前提是应确定双方是否存在房屋租赁合同及该合同是否已经解除。本案中，兆x房产公司主张该房屋租赁合同已于2015年12月21日经法定解除。但从源x物业公司提交的证据可以看出，双方对于该合同是否已经解除，以及源x物业公司不缴纳租金是否存在过错、租金支付的条件是否成就等均存在争议，而该争议内容应通过合同之诉去解决。故兆x房产公司以排除妨害为由提起诉讼与事实不符，一审法院对其诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回兆x房产公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取为50元（兆x房产公司已预交），由兆x房产公司负担。
二审中，兆x房产公司、源x物业公司均未向本院提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实除“2008年6月12日，源x物业公司与兆x房产公司签订《房屋租赁合同》，约定兆x房产公司出租佛山市顺德区大良街道宜新路39号骏涛国际商务酒店公寓内的物业给源x物业公司，具体租赁物详见《附件：租赁物清单及租金》。租赁期限为除非兆x房产公司、源x物业公司双方协商一致提前终止合同，本合同租赁物租赁期限为自2008年7月1日至2028年6月30日止，期限为20年。租金为月租金367156元，详见《附件：租赁物清单及租金》，租金按月结算，由源x物业公司于每月5日前交付给兆x房产公司。合同第九条合同的变更与解除的第二点约定，非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。合同第十条违约责任第4点约定，源x物业公司逾期缴纳租金的，源x物业公司按照同期贷款利率的2倍支付逾期利息给兆x房产公司”的内容不予确认外，对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，兆x房产公司确认其是佛山市顺德区大良街道宜新路39号物业的权利人，确认其与源x物业公司存在着租赁合同关系。
再查明，兆x房产公司以本案需以（2016）粤06执异字第161号案的审理结果为依据、该案尚未审结、本案应中止审理为由，向本院提交中止审理申请书。
本院认为,本案二审争议焦点是兆x房产公司主张源x物业公司排除妨害的诉讼请求应否得到支持。
《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，依据上述法律规定，妨害是指以非法的、不正当的行为对权利人的物或者物权造成侵害或妨碍，而物权遭受妨害的，物权人有权请求排除妨害。本案中，兆x房产公司认为源x物业公司妨害其对涉案物业享有的物权，请求排除妨害，应提供证据证实源x物业公司存在着非法的、不正当的侵占涉案物业的情形，但是，兆x房产公司确认其与源x物业公司存在着租赁合同关系，表明源x物业公司依据租赁合同约定占有使用涉案物业，并非非法、无权、不正当的侵占物业，故兆x房产公司以排除妨害为由提起本案诉讼与事实不符，与法无据，本院不予支持。原审法院驳回诉请的处理正确，本院予以维持。至于兆x房产公司上诉主张源x物业公司长期无正当理由拒不支付租金，兆x房产公司行使法定解除权解除合同，并认为双方的租赁合同关系已于2015年12月21日依法解除并发生法律效力。鉴于源x物业公司并不认可，并认为兆x房产公司主张解除权均需请求人民法院予以确认。因兆x房产公司提起本案诉讼主张排除妨害是物权纠纷，限于兆x房产公司的诉讼请求和二审案件的审理范围，兆x房产公司该项行使法定解除权的上诉主张不属于本案审查范围，本院对此不予审理。兆x房产公司申请本案中止审理，经审查，本案与（2016）粤06执异字第161号案属于不同的法律关系，两案互相独立，故兆x房产公司的该项申请缺乏依据，本院不予准许。
综上所述，兆x房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认为租赁合同争议应通过合同之诉去解决、却在查明事实部分对租赁合同的条款等内容作出认定，认定事实存在瑕疵，但是判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市顺德区兆x房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年八月八日
书记员 赖敏婷