广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1365号
原告（反诉被告）：陈丽媚，住所地广州市荔湾区。
委托代理人：王海峰、崔媛，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：广州造纸集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：林昭远，董事长。
委托代理人：郭世平、朱绍枫，均为公司员工。
原告陈丽媚诉被告广州造纸集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王海峰、崔媛、被告的委托代理人郭世平、朱绍枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年7月得知被告对外公开招租其空置的单位宿舍，于是向被告询问房屋出租的事宜，因为出租的房屋破旧需要维修及装修，因此原告在租房时特别问询房屋出租的截止时间有无限制，被告明确告知原告房屋可以一直租赁下去，除非是因政府要求或楼房拆除才会解除合同，但是被告要求租房合同上的期限需要分期签署。在得到被告对出租期限的承诺之后，原告于2014年7月3日与被告首次签署了房屋出租协议，约定租金为每月2243元。随后，原告花费了近2万元、历经近2个月的时间对租住的房屋进行了修复、装修，并根据房屋内部结构购买了家具及电器。2015年5月8日原告与被告第二次续签房屋出租协议时，被告称：以后的房屋出租协议需要每3个月续签一次，同时房租租金提高为每月2355元，同时承诺在2015年7月保证可以续签。但是，2015年7月15日，当原告按照约定向被告提出续签时，被告无理提出要终止房屋出租协议，并要求原告在2015年8月10日前搬离房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。由于被告履行合同义务不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告要求被告承担继续履行合同的责任。故起诉请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同，原告继续租住南箕路30号大院1号703A；2、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩和反诉称：不同意原告的诉讼请求。第一，根据双方签订的房屋出租协议的约定，租赁期限在2015年7月30日届满，原告应该按约定将房屋交还给被告，原告逾期不交已构成违约，应承担违约责任。第二，原告没有继续租赁房屋的合同依据和法律规定。
《房屋出租协议》约定，协议期限届满，承租人应该将租赁房屋交还给出租人。被告在出租期限届满前曾在原告租赁房屋的门口张贴了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，并通过快递向原告发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》和《关于﹤房屋租赁合同﹥期满不再续租的告知函》，要求原告妥善安排好迁出工作，并按协议约定将租赁房屋交还给被告。然而，原告至今仍未将租赁房屋交还。根据《房屋出租协议》第八条第8项约定：“协议期满，乙方应主动按时将房屋交回甲方。逾期的，乙方按每日每平方米50元向甲方支付违约金”，该房屋租赁面积约56.08平方米，现被告主动调整违约金计算标准为按照现在的日租金标准的双倍（2355元／月÷30日=78.5元／日×2=157元／日）收取原告的房屋使用费，即要求原告按该标准支付房屋使用费至原告实际交还租赁房屋之日止。综上，反诉请求：1、判令被反诉人立即迁出广州市海珠区南箕路30号大院1号703A房并向反诉人返还该租赁房屋；2、判令被反诉人自2015年8月1日起按157元／日的标准向反诉人支付其使用上述房屋的费用至其实际向反诉人交还租赁房屋之日止；3、没收被反诉人履约保证金4486元；4、被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
原告反诉辩称：被告的反诉缺乏法律依据。第一，被告要求原告从2015年8月1日起支付违约金与其证据相违背，其证据清楚地记录被告曾通知原告在合同期满后10天内搬出房屋；第二，被告所提的违约金标准大大超出了法律的规定，该条款本身就是无效的，所以被告主张违约金缺少法律依据；第三，没收履约保证金也没有法律依据，原告认为被告违约在先，被告的反诉缺少法律依据，应予驳回。
经审理查明：2015年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）续签《房屋出租协议》，约定甲方同意将位于广州市海珠区广纸南箕路30号大院1号703A的房屋租赁给乙方临时使用；租赁期限为2015年5月1日至2015年7月30日止；每月租金2355元；乙方向甲方交纳履约保证金4486元，按金不能作租金和其他费用抵付；合同期满乙方付清各项费用后经甲方验收无误后，甲方将按金如数无息退还给乙方；协议期满，乙方应主动按时将房屋交回甲方；逾期的，乙方按每日每平方米50元向甲方支付违约金；逾期超过10天的，甲方有权停止对乙方的水电供应，并追究乙方的违约责任；使用期限届满或者提前终止协议时，一切入墙、入地的设备和装修属甲方所有，乙方一律不得拆走或损坏，否则应付赔款责任；如乙方未经甲方同意改变了建筑物的间墙或其它内部结构，搬出时须将场地恢复，否则甲方不予返还履约保证金；等。
被告提供了落款日期为2015年5月15日的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容是被告通知原告《房屋租赁合同》即将到期，不再续约，并通知原告做好迁出工作，于合同到期（2015年7月31日）后10天内搬出房屋，将房屋交还给被告；如逾期未还将强制收回或通过法律途径解决；等。
原告质证意见如下：对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，该证据为被告单方所出具，而且没有与原告进行任何的协商，没有经过原告的确认和签收，且涉案合同本身也是违法的。
原告于2015年7月20日提起本案诉讼。
本院认为：原告与被告签订的《房屋出租协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告主张被告曾承诺其可以一直租赁涉案房屋，但不能提供充分证据予以证明，且该主张也与双方在合同中的约定不符，故对原告陈述的被告曾承诺原告可以一直租赁涉案房屋的事实本院不予采信。涉案《房屋出租协议》是双方权利义务的依据。原告在租期届满后拒绝交还房屋，违反了合同约定，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告继续履行房屋租赁合同以及由原告继续租住涉案房屋，理据不足，本院不予支持。
被告反诉要求原告迁出并交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。合同约定协议期满后原告应主动按时将房屋交回被告，逾期交回应按每日每平方米50元支付违约金，现被告主动调低违约金计算标准，仅要求按照日租金标准的双倍（即157元／日）收取原告逾期交还房屋的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。
关于承担违约责任的起始日期。合同约定，“协议期满，乙方应主动按时将房屋交回甲方；逾期的，乙方按每日每平方米50元向甲方支付违约金；逾期超过10天的，甲方有权停止对乙方的水电供应，并追究乙方的违约责任”，原告辩称被告曾发函通知其在租期届满后10天内搬出，但原告并未在被告提供的宽限期内及时搬出，故被告依照合同约定要求原告从2015年8月1日起承担违约责任有理，本院予以支持。
鉴于合同已约定原告逾期交还房屋所需承担的违约责任，被告已据此要求原告承担违约责任，且合同另行约定了可以没收保证金的情形，但并未约定原告逾期交还房屋被告可以没收保证金，故被告以原告逾期交还房屋为由要求没收履约保证金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告陈丽媚的全部诉讼请求。
二、原告在本判决生效之日起十日内，迁出广州市海珠区南箕路30号大院1号703A房，将该房屋交还给被告广州造纸集团有限公司。
三、原告在本判决生效之日起十日内，向被告支付2015年8月1日至交还上述房屋之日止的房屋使用费（按157元／日的标准计算）。
四、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元和反诉受理费75元，由原告负担。被告已预交反诉受理费，被告同意由原告在履行判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 赵俊凌
人民陪审员 邓燕媚
二〇一五年九月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧