广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初10748号原告：广州市兆鹰五金有限公司，住所地广州市天河区林和中路150号706房，统一社会信用代码91440101618696820A。法定代表人：赵陆滨，执行董事。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，营业执照91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，董事长。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。被告：中山市高捷房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路汇雅花园一层13卡，营业执照914420000567770896。法定代表人：林言贵。委托诉讼代理人：徐鸿樟，该司职员。原告广州市兆鹰五金有限公司（以下简称兆鹰公司）诉被告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市高捷房地产有限公司（以下简称高捷公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏冠，被告建发公司的委托诉讼代理人黎小凡，被告高捷公司的委托诉讼代理人徐鸿樟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认编号为201211140的《拍卖成交确认书》及两被告于2012年12月27日签署的《协议书》中涉及原告承租的房屋的部分无效。事实和理由：2012年5月15日，原告与建发公司签署了《商铺租赁合同》，合同约定建发公司将其位于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭商铺中的一楼024-034卡、二楼D6-1轴至D14-7轴出租给原告，租赁期限为2012年8月19日至2031年8月18日共19年。合同还约定了标的商铺的交付标准、交付期限、租金标准等其他内容。然而，在原告租期内，建发公司在事先未通知原告的情况下，将包括原告租赁的部分商铺（该部分商铺原编号为逸骏华庭一楼24-34卡）在内的房屋交付拍卖。2012年11月14日，高捷公司与中山市物资拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认高捷公司在拍卖公司举行的拍卖会上购得包括带租约的逸骏华庭一楼024-034卡等五个项目房地产权益。同年12月27日，两被告签署《协议书》，约定：建发公司于2012年11月14日将位于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭一楼024-034卡商铺带租约出售给高捷公司。但建发公司直到2015年5月份才通知原告其将上述商铺出售给高捷公司。原告认为，两被告的上述行为违反了《合同法》及最高人民法院《关于执行若干问题的意见（试行）》等有关法律法规的规定，严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身权益，特诉至法院。原告为支持其诉请主张向本院提交以下证据：1.租赁合同；2.拍卖成交确认书、证明2份、协议书、补充协议。被告建发公司辩称，1.我司于2012年11月14日公开拍卖前已经知会原告，原告并未主张优先购买权。2012年10月中，我司拟拍卖包含租赁物在内的标的物时，已经张贴公示于每户承租商家中，但所有承租户包括原告，并未在合理期限内主张优先购买权，故我司并未损害原告的合法权益；2.在高捷公司诉原告的租赁合同纠纷中，原告出庭应诉，并未提出任何关于侵犯其优先购买权的事实，而是提出关于权利转让的抗辩，显然原告已经获悉公开拍卖的事实；3.除了现场张贴公示外，涉案标的属于公有资产的拍卖，采取公开招标竞价的方式进行。受托拍卖的物资拍卖有限公司通过网站、报刊公示拍卖标的物，已经采取了原告可以知悉的途径告知，不存在侵犯原告优先购买权的事实。4.我司公开拍卖的是涉及21877.83平方米的整体项目拍卖，涉案租赁物所在项目步行街二期也涵盖于6463.19平方米的拍卖标的物中，原告承租面积只占拍卖标的的小部分，而且并非分割拍卖，不影响整体拍卖的权益。5.根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第21条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”综上，请求驳回原告诉求。被告建发公司就其辩解向本院提交以下证据：1.民事判决书；2.关于加州步行街一、二期商铺进行整体捆绑拍卖的告知书及现场公示照片；3.2012年10月25日的中山日报；4.中山市物资拍卖有限公司网站截图。被告高捷公司辩称，同意建发公司的答辩意见。被告高捷公司未向本院提交证据。经审理查明：2012年5月15日，兆鹰公司（乙方、承租方）与建发公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》约定，由甲方将其开发建设的座落于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭商铺（其中一楼021-034卡商铺，二楼D6-1轴—D14-7轴）出租予乙方，商铺计租面积共6356平方米，租赁期从2012年8月19日至2031年8月18日。合同还约定了其他事项。合同签订后，建发公司将含前述出租房地产在内的中山市开发区步行街一期等5个项目房地产权益委托中山市物资拍卖有限公司进行拍卖。2012年10月25日，中山市物资拍卖有限公司于其官网上发布了拍卖公告，该公告并刊登于当日的中山日报上，其主要内容为：受委托，我司定于2012年11月14日上午10时在我司拍卖厅按现状整体拍卖中山市开发区步行街一期等5个项目房地产权益，详见下表（本院注：略），有意竞买者于2012年11月13日下午4时前将保证金1000万元交到指定账户，并携带竞买资料于拍卖日前到我司办妥竞买手续；标的展示时间为2012年11月8、9日两天，拍卖时间为2012年11月14日上午10时于我司拍卖厅。2012年11月14日，中山市物资拍卖有限公司与高捷公司签订《拍卖成交确认书》确认成交的拍卖标的为中山市火炬开发区步行街一期等5个项目房地产权益（本院注：含前述《商铺租赁合同》约定的商铺），拍卖为整体带租约拍卖。2012年12月27日，建发公司（甲方）与高捷公司（乙方）签订《协议书》约定，鉴于甲方于2012年11月14日将位于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭一楼024-034卡商铺带租约出售予乙方，出售时该商铺已出租给兆鹰公司，根据《拍卖成交确认书》相关约定，现甲乙双方就《商铺租赁合同》权利义务转让事宜，达成以下条款：从2012年12月27日起《商铺租赁合同》的全部条款以及合同履行的所有情况，乙方同意按现状接收“转让标的”，甲方承诺并保证商铺拍卖时，已将拍卖出售情况提前告知了兆鹰公司，该公司完全知悉拍卖出售事宜，并放弃了优先购买权；甲方与兆鹰五金签订的《商铺租赁合同》作为本协议的附件。协议还约定了其他事项。2017年6月12日，兆鹰公司持前述理由，诉至本院。庭审中，兆鹰公司明确《拍卖成交确认书》及《协议书》损害了其就承租涉案商铺的优先购买权。本院认为，兆鹰公司作为承租人，主张出租人建发公司与高捷公司间《协议书》无效所依据的事由，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形……请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定情形，本院不予支持。至于《拍卖成交确认书》的效力问题，因兆鹰公司对其提出的无效主张，未提供任何证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“[合同无效的法定情形]有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之情形，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，兆鹰公司应当就此承担举证不能的不利后果。对兆鹰公司主张《拍卖成交确认书》无效的诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州市兆鹰五金有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 叶迟玖二〇一七年十二月三十日书记员 王 静