云南省泸水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民二初字第86号
原告李娟，女，1984年12月21日生，白族，本科文化，，云南省泸水县人。
委托代理人陈佳民，云南奉民律师事务所律师。特别授权代理。
被告怒江诚合房地产开发有限公司。
法定代表人潘煜，系该公司董事长。
委托代理人查建刚，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人袁明华，云南上义律师事务所律师。特别授权代理。
原告李娟诉被告怒江诚合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日在本院第三法庭依法公开开庭审理了本案。原告李娟及其委托代理人陈佳民，被告怒江诚合房地产开发有限公司的委托代理人查建纲、袁明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟诉称，原、被告双方于2013年5月15日签订了合同编号为CH-2013-05-03的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第11层02号框架结构房，房屋建筑面积为104.97平方米，总价款为人民币318972.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金68972.00元，并于2013年6月25日通过银行贷款250000.00元，将购房款全额支付完毕。
根据双方合同第七条约定：“甲方（即被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告直到2014年11月11日才将并不符合合同约定的房屋交付于原告。被告逾期交房时间已经达255天。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（即被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天总房价的万分之零点五元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、乙方有权决定是否解除合同；如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费用由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的百分之零点五做为迟延履行金支付予乙方，双方不办理退房手续。但是，依据上述约定，被告应支付的违约金仅仅为每天15元，远远低于原告的合理损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，请求贵院增加违约金至每日以总房价的万分之二，据此被告应承担的违约金为16267.57元。
综上，被告逾期交房天数达255天，仅仅按照合同约定的违约金不足以弥补原告之合理损失。为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定向贵院提起诉讼。请求1、依法增加逾期交付房屋违约金每日为总房价的万分之二；2、判令被告支付给原告逾期交房的违约金16267.57元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告怒江诚合房地产开发有限公司辨称，被答辩人以答辩人逾期交付房屋为由，主张日违约金标准增加至万分之二并据此计算相应的逾期交房违约金，没有事实与法律依据。
一、被答辩人没有依据《商品房购销合同补充协议》第一条第一款的约定，履行按期向答辩人交付房贷、契税、印花税、配套设施费、公共维修基金及工本费，依法答辩人不应承担《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。
二、本案争议的房屋已经竣工，建筑经济指标与规划批准的要求相符，事实上已经具备入住条件，现已有部分业主装修入住。因受国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范调整，导致一期工程2号楼所涉土地地上建筑物拆迁工作暂缓，无法进行本案争议房屋所在的1栋及3栋所有房屋竣工验收工作，待一期项目竣工各项规划技术经济指标落实后再进行项目规划竣工验收工作。由此，依据《商品房购销合同补充协议》第一条第3款的约定，依法答辩人同样不应承担逾期交房的《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。
三、关于违约金的计算标准是双方真实意思表示，签约时已充分考虑了各种可能出现的情况，被答辩人也未依法提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据。且距签约至今已超一年半的时间，依法请求变更或撤销的权利消灭。在被答辩人存在违约事实的情况下，若单方调高原告的违约金的计算标准，这对答辩人显失公正、公平。
综上，答辩人认为，双方所签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，为维护交易安全，恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
综合原、被告的诉辩主张，本案的焦点为：1、被告逾期交房的行为是否构成违约；2、是否增加逾期交房屋违约金每日为总房价的万分之二；3、被告应支付给原告逾期交房违约金人民币多少元。
针对以上争议，原告向本院提交了如下证据材料：
一、《身份证复印件》一份，用于证明原告的身份情况和主体适格。
二、CH-2013-05-03《商品房购销合同》一份，用于证明原告与被告的商品房买卖合同关系成立和双方之间的权利义务关系。
三、《收据》、《中国银行借款借据》各一份，用于证明原告已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务。
经质证，被告对原告所举的三组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为李娟房款逾期68天，税费逾期451天，没有依据《商品房购销合同补充协议》第一条第一款的约定，履行按期向被告交付房贷等费用，被告不应当承担《商品房购销合同》第九条第三款所约定的违约责任。但未提供证据印证。本院对该组证据三性予以确认有效。
被告怒江诚合房地产开发有限公司为了支持自己的答辩理由，向本院提交了如下证据材料：
《营业执照》、《组织机构代码证代码》、《法定代表人身份证明书》各一份，用于证明被告的基本情况；经质证，原告对此无异议。本院认为该组证据符合证据的形成要件，故本院确认三性有效。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2013后5月15日签订了合同编号为CH-2013-05-03的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第11层02号框架结构房，房屋建筑面积为104.97平方米，总价款为人民币318972.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金68972.00元，并于2013年6月25日通过银行贷款250000.00元，将购房款全额支付完毕。
根据双方合同第七条约定：“甲方（即被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告直到2014年11月11日才将并不符合合同约定的房屋交付于原告。被告逾期交房时间已经达255天。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（即被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天总房价的万分之零点五元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、乙方有权决定是否解除合同；如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的百分之零点五做为迟延履行金支付予乙方，双方不办理退房手续。但是，依据上述约定，被告应支付的违约金仅仅为每天15元，远远低于原告的合理损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，请求贵院增加违约金至每日以总房价的万分之二，据此被告应承担的违约金为16267.57元。综上，被告逾期交房天数达255天，仅仅按照合同约定的违约金不足以弥补原告之合理损失。为维护原告的合法权利，向贵院提起诉讼，请求：、依法增加逾期交付房屋违约金每日为总房价的万分之二；2、判令被告支付给原告逾期交房的违约金16267.57元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告在庭审过程中明确表示涉案房屋未达到交房条件，也不能确定何时达到合同约定的交房条件。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2014年2月28日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。
关于被告主张其具有免责情形的问题，本院认为，《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是被告应于2014年2月28日前交房，因被告不能于2014年2月28日前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故本院对该主张不予采纳，被告逾期交房的违约行为不具有免责情形。
关于是否调整违约金至万分之二的问题。原告认为双方约定的违约金仅仅为每天15元，远远低于原告的合理损失，但庭审中原告未提交证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于违约金的计算标准问题，原、被告双方在《商品房购销合同》中对被告逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了约定，即“逾期30天后，乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案违约金的计算标准为按总房价的万分之零点五计算。本案房屋总价款为318972.00元，按合同约定每天的违约金为318972.00元×0.005%﹦15.95元。截止2014年11月11日原先接房之日时止，共逾期255天，违约金为15.95元×255天﹦4067.25元。关于计算违约金终止点的问题，双方在《商品房购销合同》第十条约定的交付方式是在商品房经建设单位组织验收合格后，被告怒江诚合房地产开发有限公司以媒体公告或按指定地址邮寄形式通知原告办理交接手续，故违约金的计算终点应当按照双方合同约定至商品房验收合格并以媒体公告或按指定地址邮寄形式通知原告时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟支付逾期交房违约金人民币4067.25元。
二、驳回原告李娟的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费206元，由被告怒江诚合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长 熊秀珍
审判员 张继英
审判员 王兆明
二〇一五年九月二十四日
书记员 和秋凤
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