福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1653号
原告陈盛炫，男，1974年8月18日出生，汉族，住福建省永定县。
委托代理人郑春辉、陈卫东，福建天衡联合律师事务所律师。
原告林玉清，女，1974年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人郑春辉、陈卫东，福建天衡联合律师事务所律师。
被告陈乞来，男，1936年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人黄建伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告吴素美，女，1943年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人黄建伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。
原告陈盛炫、林玉清与被告陈乞来、吴素美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈盛炫和原告陈盛炫、林玉清的共同委托代理人陈卫东，被告陈乞来、吴素美的共同委托代理人黄建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈盛炫、林玉清诉称，2009年6月2日，被告陈乞来与案外人厦门天地开发建设公司签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：厦门天地开发建设公司安置四套位于厦门市湖里区金福缘新城的房屋，总面积为338.35平方米给被告陈乞来；其中一套为金福缘新城3号楼501室，建筑面积为132.98平方米等内容。2009年11月28日，原告陈盛炫、林玉清（非夫妻关系）与被告陈乞来、吴素美（系夫妻关系）在厦门市思明区优居物业服务部的介绍下，签订一份《房地产买卖协议》，协议约定：原告购买厦门天地开发建设公司安置给被告陈乞来、吴素美的金福缘新城3号楼501室的房屋，建筑面积为132.98平方米，房屋总价款为900000元；付款方式为两原告于2009年12月1日支付800000元，房屋交接时再付50000元，最后房产过户手续办理后再付余款50000元等等。买卖协议签订后，两原告依约向两被告支付购房款800000元。2009年12月1日，原、被告双方到厦门市公证处办理委托书公证。两被告同意将上述金福缘新城3号楼501室的房产委托原告陈盛炫代为办理、领取、保管理房屋权属证书，代为办理交房、管理、出租、抵押、过户等手续。2009年12月10日，双方又到厦门市公证处对上述《房地产买卖协议》进行证据保全，厦门市公证处确认了各方签名的真实性。买卖协议签订以后，原告已依约履行了协议项下的义务，但被告却在接收了上述安置房屋后，拒不向原告交付，也不协助办理相关的过户手续。原告认为，双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，两原告有权要求两被告继续履行该协议项下的各项义务。为维护两原告合法权益，两原告请求法院判令：1、确认厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室的房屋所有权属于两原告；2、两被告立即将厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室的房屋交付给两原告使用；3、两被告在取得厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室房屋权属证书的3个月内，立即协助两原告办理房屋过户至两原告名下的相关手续；4、两被告承担本案诉讼费用。庭审后，两原告撤回第一项诉讼请求。
被告陈乞来、吴素美辩称，《房地产买卖协议》是无效的合同，理由如下：1、两原告不具有购买讼争房产的主体资格，原告陈盛炫的户籍在福建省永定县，是否取得相应的购房资格没有相应的证据，买卖协议因国家限购原因导致无效。2、讼争房产为家庭共有财产，不是夫妻共有财产，未取得其他共有人的同意导致合同无效。且讼争房产的土地性质是划拨土地，该划拨地上建筑物的转让依法应认定无效。3、《房地产买卖协议》实际上也是无法履行的。买卖协议签字人为陈春生，其系吸毒人员，且系因吸毒而死亡，其系在其他兄弟是不知情的情况下逼迫其父母低价转让安置房中最大的一套房产。根据安置人口的数目，讼争房产本身就没有办法交付，不符合安置房的目的。因此，被告认为，讼争房产的买卖合同违反了国家效力性的强制规定，依法应当认定为无效合同，两原告的诉求因合同效力和现实状况的问题导致无法得到支持，恳请法院依法驳回两原告的诉求。
经审理查明，被告陈乞来、吴素美系夫妻关系。案外人陈春生系被告陈乞来、吴素美之子。由于被告陈乞来位于厦门市湖里区岭下村墩上社B33的房屋因项目建设需要须拆除，被告陈乞来于2009年6月2日作为乙方，与作为甲方的案外人厦门天地开发建设公司签订一份《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》。协议第一条约定甲方需拆除乙方房屋共壹栋，总建筑面积1005.06元，其中具有合法批建手续的建筑面积366平方米，无合法产权房屋建筑面积639.06平方米等。协议第二条约定：乙方具有合法批建手续的建筑面积366平方米当中，底层面积183平方米的申请人数为7人（其中已故的林大国、陈面、陈春城产权份额合计78.42平方米给予保留；陈丽雅、陈雪花已嫁入农村，原申请份额合计52.28平方米不予保留，不予保留的份额由陈乞来、吴素美享有，人均份额为52.29平方米），加层批建面积183平方米的申请人数为11人（其中已故陈春城产权份额16.64平方米给予保留；陈丽雅已嫁入农村，原申请份额16.64平方米不予保留，因魏德玉与陈春志已离婚，故魏德玉及女儿陈梦如的原申请份额合计33.28平方米不予保留，不予保留的份额由其他共同申请人即陈乞来、吴素美、陈春山、陈春生、陈春志、吴蓝香、陈厦云享有，人均份额为23.77平方米）；安置方式为产权调换，产权调换的建筑面积为366平方米，安置房总建筑面积为338.35平方米，安置房为金福缘新城3#楼501室（建筑面积132.98平方米）、金福缘新城7#楼303室（建筑面积52.70平方米）、金福缘新城12#楼607室（建筑面积76.29平方米）和金福缘新城12#楼610室（建筑面积76.38平方米），安置面积不足的部分27.65平方米按市场评估均价5789元／平方米实行货币补偿，补偿金额为160065.85元；等等。协议第九条约定甲方和拆迁实施单位对乙方家庭成员中发生与被拆迁房屋有关的析产、继承、纠纷等不负任何法律责任等。协议还就被拆迁房屋及附属物补偿、自行过渡安置补偿费、付款方式等进行了约定。
2009年11月28日，被告陈乞来（陈春生作为代理人签订合同）作为甲方，原告陈盛炫、林玉清为乙方，双方签订一份《房地产买卖协议》。协议第一条约定甲方同意将上述安置房之一金福缘新城3#楼501室，建筑面积132.98平方米出售给乙方，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买该房产。协议第二条约定房产成交价900000元，协议签订之日支付购房定金200000元。协议第四条约定乙方于2009年12月1日前向甲方支付800000元（含定金），于交房时向甲方支付50000元。协议第十三条约定双方保证产权证办下来3个月内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续等。协议第十九条约定乙方应于产权证办下来3个月过完户，并支付甲方余款50000元等。协议还就违约责任等事项进行了约定。2009年11月29日，陈乞来、陈春生出具一份《收条》，确认收到原告林玉清支付的购房定金50000元。2009年12月1日，被告陈乞来、吴素美和陈春生又出具一份《收条》，确认收到原告陈盛炫、林玉清支付的购房款750000元。同日，被告陈乞来、吴素美与原告陈盛炫办理了一份公证《委托书》，被告陈乞来、吴素美同意将上述房产的办理交接手续，领取权属证书，管理、出租、出售、过户房屋，设定抵押等事项委托给原告陈盛炫行使。2009年12月10日，原告陈盛炫、林玉清与被告陈乞来、吴素美、陈春生就上述《房地产买卖协议》签字捺印的真实性办理了公证手续。2010年8月26日，陈春生死亡。现因被告陈乞来、吴素美已实际占有上述房产而未移交费原告陈盛炫、林玉清，故两原告诉至本院。
另查明，厦门市房屋限购规定，能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。原告陈盛炫向本院提供一份参保缴费情况证明（个人），以此证明其自2010年12月至2014年5月，已连续缴纳1年以上社会保险，符合购房资格。原告陈盛炫、林玉清同意将讼争房产过户登记至有权属登记资格的人员名下。案外人陈春山、陈春志明确表示不同意原、被告双方的房产买卖。
以上事实，有原告提供的《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》、《房地产买卖协议》、公证书、收条、银行汇款凭证、人员基本信息、参保缴费情况证明（个人）等，本院的调查笔录，以及当事人的陈述在案为证。
本院认为，原、被告对双方签订的《房地产买卖协议》的真实性没有异议，本院予以确认。被告关于讼争房产的土地为划拨用地，《房地产买卖协议》应认定无效的抗辩，本院认为，法律、行政法规关于划拨地处置的限制一般是针对该划拨地单独处置的情形，而因地上建筑物的处置导致划拨地使用权的变动，在获得相关部门的审批并交纳相应土地出让金情况下并无不可，法律、行政法规并未直接对安置房的交易作出限定，安置房所属的土地性质不影响安置房买卖合同的效力，因此对被告的该抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告辩称其系在被逼迫的情形下签订《房地产买卖协议》的，但其未能提供证据予以证明，对被告的该抗辩，依据不足，本院亦不予采纳。而两原告是否具备购房的条件，被告是否有权处分讼争房产，影响的是物权能否变动即能否办理权属变更登记手续，不影响《房地产买卖协议》本身的效力。因此，讼争《房地产买卖协议》系当事人双方的真实意思表示，真实有效。根据《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》约定，讼争房产系两被告及其家庭成员因原位于厦门市湖里区岭下村墩上社B33房屋拆迁产权调换而来，应属两被告及其他被安置家庭成员共同所有。而两被告与其他被安置家庭成员并未就讼争房产进行析产，且两原告提供的证据不足以证明两被告其他被安置家庭成员认可两被告就讼争房产的处置行为，事后亦未得到所有权利人的追认，故两被告关于讼争房产的买卖超越了其可处分的范畴。因此，两原告请求两被告将讼争房产交付其管理使用，并在第一手权属登记证书办出之后依约协助办理变更登记手续，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈盛炫、林玉清的诉讼请求。
本案案件受理费6400元，由原告陈盛炫、林玉清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一四年七月九日
书记员 曾莉侠
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。