浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1874号
上诉人（原审被告）：吴长虹。
被上诉人（原审原告）：应象魁。
原审被告：虞鑫龙。
上诉人吴长虹为与被上诉人应象魁、原审被告虞鑫龙房屋买卖合同纠纷一案，不服瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月10日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告虞鑫龙因将以其个人名义购买的坐落于温州市瓯海区新桥住宅区7组团4幢101室房屋一套出卖给原告应象魁，于1996年8月10日，带一女子称该女子系其妻子吴长虹，双方就上述房屋在经纪人孙仁超的见证下签订了一份《房屋卖尽契》，约定房价122000元。尔后，原告依约向被告虞鑫龙交付了全部房款。被告虞鑫龙将该房屋的购买发票、围墙结算收据、商品住宅结算单、电表装配收款收据及契税完税证等相关凭证交给原告，并将房屋交付原告使用至今。被告虞鑫龙取得售房所得款项后，与被告吴长虹一起用于购买夫妻共同所有的坐落于温州市鹿城区横河南18幢的一套房子。2010年3月18日至3月25日间，被告虞鑫龙因病在温州医学院附属第一医院住院治疗，期间原告通过亲戚向被告虞鑫龙主张办理上述房屋的权属登记及变更登记手续。
2010年4月28日，原告应象魁向瓯海区人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告于1996年8月10日签订的《房屋卖尽契》有效；二、二被告对坐落于温州市瓯海区新桥住宅区7组团4幢101室房屋的土地使用权、房屋所有权进行初始登记，并协助原告办理过户手续。
原审法院审理认为：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。其本意在于保护其他共有人的合法权益，最终目的是不使其他共有人的财产受到损失。虽然本案被告虞鑫龙出卖属于两被告夫妻共有的讼争房屋时，未与被告吴长虹协商，但其出卖讼争房屋所得款项已与被告吴长虹一起用于购买另一房产。两被告系共同生活的夫妻，被告吴长虹对被告虞鑫龙的经济收入状况应当清楚，应当知道被告虞鑫龙与其一起购买房屋时支出的大额款项的来源，而被告虞鑫龙出卖讼争房屋至今长达十多年的时间，被告吴长虹没有提出异议，且被告虞鑫龙的行为没有造成被告吴长虹应有财产价值减少的结果，财产价值反而得到增值，而且认定原告应象魁与被告虞鑫龙之间的房屋买卖合同合法有效，也符合交易安全、诚实信用原则，故原告的诉讼请求，该院予以支持。被告虞鑫龙在房屋出卖至今长达十几年的时间内未履行约定的协助办理相关房屋权属初始登记和变更登记的义务，而抗辩自己没有拒绝履行该义务，并据此要求原告承担本案诉讼费，理由不能成立，不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、确认原告应象魁与被告虞鑫龙于1996年8月10日签订的《房屋卖尽契》有效；二、被告虞鑫龙、吴长虹应在该判决生效之日起十日内就坐落于温州市瓯海区新桥住宅区7组团4幢101室的房屋向相关行政管理部门申请办理房屋所有权和土地使用权的初始登记，初始登记完成后十五日内协助原告应象魁办理房屋所有权和土地使用权转移为原告应象魁的转移登记手续。本案受理费2740元，由被告虞鑫龙、吴长虹负担。
吴长虹不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、一审对事实审查不清。1、一审庭审中已确认上诉人吴长虹未在虞鑫龙与被上诉人应象魁签订的房屋卖尽契上签名的事实。上诉人吴长虹是收到法院传票后，才知道一审被告虞鑫龙在新桥有一套现在诉争的房屋。上诉人同虞鑫龙属夫妻关系，本案的新桥诉争房屋理应属于夫妻共同共有。2、原审判决书认定“诉争房屋所得款项已与吴长虹一起用于购买另一房产”无任何事实依据。上诉人与虞鑫龙购买横河新村的房产时，虞鑫龙在上诉人的要求下，用其办鞋厂的收益进行购买，用于孩子成家所用，无任何证据证明其购房款是出卖新桥房屋所得的款项。虞鑫龙在办厂时，资金往来数额较大且频繁，其是有能力购买房产的，并不需要出卖其他房产来更换置业。当时上诉人与虞鑫龙夫妻关系一般，对新桥诉争房子一事并不清楚。一审已经确认了当时买卖契约并非上诉人本人所签而是虞鑫龙找人代签。上诉人要求对房屋卖尽契上吴长虹的签字及所捺的手印真伪进行司法鉴定。上述情况说明新桥的房屋属夫妻共同共有，虞鑫龙在出卖房屋时没有征得上诉人同意，自行叫他人在买卖契约上签字捺印，上诉人对新桥房屋买卖一直不知情。请求二审法院明查。二、一审适用法律错误。本案中，虞鑫龙系无权处分，新桥诉争房子是在没有办理房产证的情况下进行买卖，应当适用城市房地产管理法、婚姻法、合同法、物权法、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，认定房屋转让契约违反了强制性规定而无效。综上，一审判决认定事实、证据及适用法律均存在明显错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人应象魁未作出书面答辩，在二审中口头辩称：虞鑫龙将房子通过中介出卖，被上诉人到中介所去看了房子，双方谈好价钱后，他们夫妻双方签了名字，按了指印，被上诉人才付钱的。关于房子过户的问题，被上诉人跟虞鑫龙谈过几次了，但至今仍没有过户。被上诉人用一辈子赚的钱买了这一套房子，这套房子应该属于被上诉人。请求二审法院维持原判。
原审被告虞鑫龙陈述：虞鑫龙当时办皮鞋厂，资金流动量很大，新桥房子的卖房款投入到厂里了，并不是原审判决所认定的用于购买横河南的房子。至于过户手续，一次是因为很忙，有一次是因为住院动手术，后来被上诉人也没有打电话给虞鑫龙，虞鑫龙从来没有不同意办理，因此由虞鑫龙负担诉讼费不公平。
二审中，原审被告虞鑫龙提供了一份股权证书，以证明1991年时其在温州市新盛皮鞋厂有一万元的股份。被上诉人认为其不识字，证据的效力问题由法院来认定。本院认为，该股权证书与本案并无关联性，本院不予确认。上诉人吴长虹、被上诉人应象魁均未提供新的证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为：1996年8月10日，双方当事人签订了房屋卖尽契，原审被告虞鑫龙将诉争的坐落于温州市瓯海区新桥住宅区7组团4幢101室房屋卖与被上诉人应象魁，应象魁付清了全部房款，虞鑫龙将房屋的购房发票等权利凭证交与应象魁，应象魁遂居住、使用该房屋至今。此后，虞鑫龙将出卖该房屋所得的款项与上诉人吴长虹一起用于购买夫妻共同所有的坐落于温州市鹿城区横河南18幢的一套房屋，该事实由虞鑫龙、吴长虹在原审庭审中明确予以承认。上述事实表明1996年8月10日的房屋卖尽契不仅系应象魁与虞鑫龙的真实意思表示，而且上诉人吴长虹事后对此亦未提出异议。现吴长虹、虞鑫龙于二审中认为横河南18幢房屋的购房款并非出卖诉争房屋所得的款项，与其原审陈述明显不符，本院不予采信。虞鑫龙称当时吴长虹并不在场，系他带了一个女子称其系妻子吴长虹，并让该女子以吴长虹的名义在房屋卖尽契上签字按指印；吴长虹则称房屋卖尽契并非其签字；而应象魁则主张系虞鑫龙夫妻俩签字。因虞鑫龙、吴长虹的上述主张缺乏证据证实，本院不予采信。且即使系虞鑫龙让其他女子以吴长虹名义在房屋卖尽契上签字按指印，亦系虞鑫龙的过错，在没有证据证明应象魁对该事实明知的情况下，应当认定应象魁基于虞鑫龙夫妻俩在场签字的事实而签订合同，应象魁对此并不具有过错。本案中，亦无证据表明应象魁购得诉争房屋的价格不合理或在受让诉争房屋时存在恶意，故应象魁对诉争房屋应属善意取得。综上，1996年8月10日的房屋卖尽契系当事人真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，应当认定合法有效。上诉人吴长虹的上诉理由及请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人吴长虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴 真
审判员 李晓光
审判员 郑明岳
二〇一一年一月二十七日
书记员 曾 慧