山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0902民初2601号
原告：周某，男，1973年12月29日出生，汉族，住泰安市泰山区五马小区*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：严茂峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。
被告：孙某，男，1964年11月11日出生，汉族，住泰安市泰山区南关路*号。
委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。
原告周某与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人严茂峰、被告孙某的委托诉讼代理人仇桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告租赁费42000元；2.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告周某变更诉讼请求为：1.依法解除双方于2011年1月7日签订的房屋租赁合同，被告腾退并交付租赁房屋；2.被告支付原告实际腾退并交付租赁房屋止的租赁费（自2017年3月1日起以年租金46000元为标准计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告周某将位于泰安市五马南村159号的房屋一栋出租给被告孙某，双方于2011年1月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为拾年，自2011年3月1日至2021年3月1日，年租金46000元，被告在3月1日交纳给原告，先付后用，到期时必提前二个月交纳等权利与义务。被告未按照合同约定支付租赁费，现尚欠42000元租赁费未付。故原告诉来法院，请求依法判如所诉。
被告孙某辩称，第一，原、被告的合同期限为十年，租期未到，被告不同意解除合同。第二，原告违约在先，自2016年3、4月份，原告给被告停水致使被告无法经营。第三，被告已将房屋转租给顾健，2017年2、3月份原告要回钥匙把顾健赶走，是原告违约，不是被告不交租金。第四，被告要求安上水，按照原合同租赁房屋，否则原告应降低房租，被告继续租赁。第五，本案房屋房主是原告母亲刘云兰，原告不适格，应该由其母亲作为原告提起诉讼。
本院经审理认定事实如下：2011年1月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，记载：甲方（周某）将自有的坐落在泰安市五马南村159号的房屋一栋，建筑面积492平方米，出租给乙方（孙某）作经营使用；租赁期限拾年，甲方从2011年3月1日起将出租房屋交付乙方使用到2021年3月1日收回；乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借的；2.拖欠租金两个月或空房两个月的；甲乙双方议定年租金46000元，由乙方在3月1日交纳给甲方，先付后用，到期时必提前两个月交纳，每壹年交纳一次。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告未按约定支付租金。为此，双方成诉。
关于拖欠租金的数额，原告称被告已支付2016年3月1日至2017年3月1日的租金50000元，多支付4000元，但剩余租金未支付，且被告未经原告的同意擅自将涉案房屋转租给案外人顾健，违反了合同的约定，原告已于2017年3月1日向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》一份，被告在接到该通知书后签字同意。为此，原告提交《解除房屋租赁合同通知书》一份予以证实。被告对该份通知书的真实性无异议，但称该份通知书是原告单方的解除通知，应属无效，被告不同意解除，且被告已按照约定支付租金至2016年3月1日，后经原告同意，被告的合伙人刘泰顺与案外人顾健签订了《房屋租赁合同》，顾健已直接将2016年3月1日至2017年3月1日的房租共计50000元交付于原告，原告多收取租金4000元。被告另主张涉案房屋属原告母亲刘云兰所有，原告母亲曾与被告签订租赁合同，因此周某作为本案原告并不适格。为此，被告提交原告于2014年1月11日及2015年1月26日出具的收到条两份、刘泰顺与顾健签订的房屋租赁合同、刘汉兰与被告签订的租赁合同（复印件）一份予以证实。原告对两份收到条无异议，但称刘泰顺与顾健之间的房屋租赁合同原告并未参与，无法发表质证意见，该份证据足以证实被告存在转租的行为，违反了原、被告签订的合同的约定，现被告主张已由顾健支付租赁费，应该提交顾健的支付凭证，对于刘汉兰与被告签订的租赁合同，原告称因该份证据为复印件，不能对抗原告的主张。被告称转租涉案房屋时曾询问原告的意见并取得了原告的同意，后顾健通过银行转账将2016年3月1日至2017年3月1日的租金50000元交付于原告，多支付4000元。原告认可涉案房屋的租金已支付至2017年3月1日，并多收取4000元，但称2016年3月1日至2017年3月1日的50000元租金系被告支付而非案外人顾健，被告转租涉案房屋并未经过原告同意，后被告未提交其它证据予以证实。原告为证实其有权对外出租涉案房屋，提交村镇建房申请审批表复印件、建房许可证复印件一份及原告之父周光斗的身份证复印件及证明一份，证实涉案房屋的所有权人为原告之父周光斗，周光斗授权原告管理、使用和处理涉案房屋。被告对上述证据发表质证意见称申请表、建房许可证因为是复印件，真实性不能确定，原告提交的证据证实所有权人是周光斗，因此周某作为原告起诉并不适格。
庭审中，被告称原告曾于2016年对涉案房屋进行了断水，断水期间的租赁费用原告应予以适当降低。原告对此不予认可，称系村里因工程问题断水，并非其给被告断水。原、被告均认可双方并未对停水期间的房屋租赁费用进行过协商。原告称涉案房屋现在仍由被告占用，屋内仍存放有被告的物品。被告认可涉案房屋内有被告几个合伙人的物品，但未提交证据证实原告将涉案房屋上锁的情况。被告称是原告在2017年2、3月份将顾健赶走后将涉案房屋上锁，原告对此不予认可，称租赁房屋旁边修锁的通知原告顾健将涉案房屋锁门后将钥匙留下后离开，原告已将上述情况告知被告。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方应按照合同的约定履行各自的义务。原告于2016年3月1日收取租金50000元，该50000元包括2016年3月1日至2017年2月28日的租金46000元，另4000元则应用于支付2017年3月1日后的租金，即租金支付至2017年4月2日。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告拖欠租金二个月的原告可以终止合同，因此原告虽然于2017年3月1日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，但原告发出该通知书时尚未达到被告拖欠租金两个月的解除合同的条件，因此该解除通知不发生解除合同的效力。至原告起诉时即2017年6月7日，被告已拖欠租金满两个月，且被告自认其将涉案房屋转租给案外人顾健，因此双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求解除《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋腾退给原告，因被告未提供证据证实涉案房屋的上锁情况且认可涉案房屋内仍存有其物品，故原告要求被告腾退房屋于法有据，本院予以支持。现被告仍占用涉案房屋，因此被告应按照双方租赁合同约定的租金标准支付原告自2017年3月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，但被告已支付的4000元应予以扣除。被告称原告曾在2016年期间对涉案房屋进行断水，故该期间的租金应予以适当减少。但原、被告双方并未对停水期间的租金进行过协商，且被告已履行了停水期间租金的支付义务，故对被告辩称停水期间租金应适当减少的请求本院不予采纳。被告称原告并非涉案房屋的所有人，其作为原告并不适格，但原告提交村镇建房申请审批表复印件、建房许可证复印件各一份及原告之父周光斗的身份证复印件及证明证实原告有权对外出租涉案房屋，且被告未提交证据证实原告属无权处分，故对被告的主张本院亦不予采纳。被告称其经原告同意将涉案房屋转租给案外人顾健，后原告将案外人顾健赶走，系原告违约在先，但原告对此不予认可，被告亦未能提供充分证据证明其主张，因此对被告提出的原告违约在先的主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、解除原告周某与被告孙某于2011年1月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告孙某于本判决生效之日起十日内将位于泰山区五马南村159号的房屋腾退给原告周某；
三、被告孙某于本判决生效之日起十日支付原告周某房屋占有使用费（自2017年3月1日起至实际腾退之日止，按照每年46000元的标准支付，其中被告已支付的4000元应予以扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，由被告孙某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 员 赵 健
二〇一七年十一月二日
法官助理 张 冕
书 记 员 杨桂尧