浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1454号
原告：何彩花，女，1978年5月1日出生，汉族，经商，户籍所在地义乌市，现住义乌市。
委托代理人：丁帆，浙江大平律师事务所律师。
委托代理人：刘志明，浙江大平律师事务所律师。
被告：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道梅湖新村19幢6号。
法定代表人：周中大，董事长。
委托代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。
委托代理人：李玉亮，浙江绣湖律师事务所实习律师。
原告何彩花为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年5月28日向本院起诉。同日本院受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告何彩花及其委托代理人丁帆，被告中盛公司的委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何彩花起诉称，2011年3月18日，原、被告签订购房合同预约协议，同日原告向被告支付购房预约金100万元，经被告承诺到时签订正式合同时会给予特别优惠，原告又于次日2011年3月19日交了30.2万元预约款。现被告通知原告签订正式商品房买卖合同，原告即去商谈，但被告不仅不实现先期承诺的优惠，还将原告原定的B座12楼西边套更改为A幢1808室，面积仅为87.2平方，却要原告以105平方交房款，原告原定房屋面积是145平方，与当时原、被告间的约定不相符。为此，原告与被告多次协商未果。原告认为，现原、被告不能签订商品房买卖合同，是由于被告违反签订预约合同时的约定，致使原告不能达成预期目的。现诉请判令：1、依法解除原、被告2011年3月18日签订的商品房预约协议，返还原告预约款130.2万元并从付款之日至实际返还之日止按银行同期同类贷款利率计付利息（暂算至起诉之日止，计利息33万元），合计163.2万元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告作如下补充：诉讼请求第1项确定为解除原、被告于2011年3月19日签订的商品房预约协议；事实与理由部分，明确原、被告签订购房合同预约协议的时间为2011年3月19日，原告交付30.2万元预约款的时间是2011年7月11日。
被告中盛公司答辩称：一、原告起诉状事实与理由的第一大段被告没有意见。庭审中原告方对自己的诉讼请求及分期分批交纳款项的时间点进行了变更，首先被告方认同原告的变更和解释，如果有出入被告向法庭提交证据。二、原告起诉状事实与理由第二段第二行“将原告原定的B座12楼西边套更改为A座1808”，这个是双方协商的，根据被告公司工作人员的解释是原告本人要求的，被告方也同意。三、本案以预售合同纠纷立案审理，那么是否符合法理，被告方尊重法庭和原告方的意见。四、涉案的物业已经完工，已经具备交付的条件，但是由于验收合格证书还没有批复下来。其次原告预约（预售）的房子被告也没有转让他人，即被告有能力履行交房的义务。五、本案争议的两个问题：1、优惠；2、房价如何计算或按多少面积进行计算房价。首先分析优惠这个问题，庭审中我方始终不否定到目前为止照样有优惠给原告，但优惠的幅度或大小代理人无权决定，原告方也没有向法庭提交证据。争议的第2点，原告诉称涉案房屋面积为87.2平方米，但要原告以105平方米计算房价。第1点应当依法或按行业规则，第2点在符合法律不违背双方意志的前提下也可以协商或按套销售。综上，原告自称的两点分歧都没有向法庭提交证据。所以原告要求解除预约协议的条件尚未成就。六、如果法庭根据查明的事实需要支持原告诉请的，那么我方认为2011年3月19日签订涉案协议时原告明知被告尚未取得预售许可证，即双方都有过错，所以要求赔偿利息损失应该从被告收到本案起诉状次日开始计算。综上，请求法庭判决驳回原告的诉请。
原告何彩花为了证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据一、收据原件2份、银行流水记录原件1份，证明原告已支付被告预约款共计130.2万元。
证据二、上述2份收据背面的文字内容，证明：1、原、被告在签订预约协议时已就成房屋面积及价格达成相关合意；2、原、被告签订预约协议时原定的房屋是B座12楼西边套，后只是将房号变更为A幢的1808室，并非将房屋变更为A幢的1808室。说明一点：双方达成的房屋面积为145平方米。
被告质证认为：原告提供的其实是一组证据。对原告提供的证据的第一个证明目的三性都没有异议，被告确实收到了原告的预约款130.2万元。针对第二个证明目的，真实性和关联性也是没有意见的，但需要说明，原定B座12楼西边套后经过协商变更为A幢的1808室，我们认为是根据原告的要求然后换了一套房子，所以面积有大小差异。
被告中盛公司为了证明其抗辩主张，向本院提供预售许可证复印件一份，证明被告开发的涉案楼盘已经于2014年1月21日取得了预售许可证的事实。说明一点：原件存档于365规划局的窗口。
原告质证认为：对该证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。被告提供的商品房预售证于2014年1月21日才取得，即证明了当时2011年3月19日原、被告签订房屋预约协议时被告尚未取得房屋预售资格，被告的行为违反了商品房销售管理办法相关规定。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
一、关于原告提供的证据。1、对2份收据（正面内容）、银行流水记录的证明效力予以确认。2、对2份收据背面的文字内容的真实性予以确认。
二、关于被告提供的证据。对预售许可证复印件本身的真实性予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
原告何彩花向被告中盛公司预定由被告开发的楼盘“中厦国际广场”房屋，并于2011年3月19日以转账方式支付预约款100万元，被告开具收款收据一份，在收据背面注明房号为B座12楼西边套，单价为25600元/㎡。2011年7月11日原告再次以转账方式支付预约款30.2万元，被告又开具收款收据一份（开票时间写成“2011年3月18日”），并由被告工作人员陈巧英在该收据背面注明：“一次性[25600元/㎡+2000（楼层差价）]×145㎡+20万”。2012年4月20日，被告工作人员陈巧英又在2011年3月19日收款收据背面注明：“房号更改为A幢18楼08#”。嗣后，双方当事人曾就涉案房屋签订正式的买卖合同进行过协商，但未达成一致意见。为此原告诉至本院。中盛公司于2015年7月7日收到原告的起诉状副本。
本院认为：原告向被告预定房屋，被告于2011年3月19日出具给原告的收据上只约定了房号、单价，而2011年7月11日收款收据（开票时间写成2011年3月18日）的背面对房屋面积作了明确，但对交房期限、违约责任等合同主要条款均未明确，故当时双方订立的合同为商品房预约合同。原告在2012年4月20日同意被告工作人员在收款收据上注明“房号更改为A幢18楼08#”，该内容可以确定更改后的房屋是在18楼，应认定是原被告一致同意更改预约房屋。双方订立预约合同时，被告方并未取得商品房预售许可，原、被告对更改后的预约房屋面积、单价、违约责任等重要条款无法达成一致意见，也无证据证明双方对这些重要条款有过初步沟通，而该些条款对购买房屋具有重大意义，故应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。原告可要求解除预约合同，被告应当将预约款返还给原告。被告于2015年7月7日收到原告的起诉状副本等材料，双方的预约合同从该日起解除。因本案系因不可归责于双方的事由导致解约，故原告要求支付利息依据不足。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告何彩花与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司订立的商品房预约合同于2015年7月7日解除。
二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告何彩花预约款人民币130.2万元。
三、驳回原告何彩花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9744元（已减半），由原告何彩花负担1485元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担8259元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费19488元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 楼宇栋
二〇一五年八月二十四日
代书记员 王康丽
【附注】
（2015）金义民初字第1454号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。