沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第2567号
原告：孙龙，男，汉族。
委托代理人：霍桂仙，女，汉族。
原告：金子丁，女，汉族。
委托代理人：霍桂荣，女，汉族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告孙龙、金子丁与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长，审判员唐佳主审、与人民陪审员范伟贤共同组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告孙龙的委托代理人霍桂仙、原告金子丁的委托代理人霍桂荣、被告委托代理人王志睿到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告孙龙、金子丁诉称：原告于2011年5月27日在沈阳市星辰房地产开发有限公司购买了和平区文兴路X号房屋一套。当日以现金方式一次性交付了购房全款556150元，并签订了《京城中心内部认购优惠权协议书》。在2013年开发商又通知我到贵公司签订了《商品房买卖合同》，承诺2014年3月31号交房使用。我多次要求被告方给办理备案并交房，但他们拒不履行合同，并在未通知原告的情况下把我们的房子抵押给第三方，给原告造成了很大的经济损失和巨大的精神伤害。为了维护原告的切身利益和合法权益，特此向沈阳市和平区人民法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求判定原告与被告签订的《京城中心内部认购优惠权协议书》和《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、请求判定按照与被告签订的《商品房买卖合同》，约定被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、请求判定因原告购房时已支付全部房款556150元，因被告不能按时交房，要求被告以现金形式赔偿原告违约金。按签定协议和商品房买卖合同规定从应交房之日起计算到起诉之日止26000元；4、请求判定被告给原告开具正规房产出售发票；5、请求判定原告保留退房的权利，保留原告继续追究的权利；6、请求判定诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。
经审理查明，2011年5月27日，二原告与被告签订《京城中心内部认购优惠权协议书》一份，约定二原告欲购买被告开发建设的京城中心的房屋一套。2013年1月17日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以556150元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-22-8号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为79.45平方米。其中第六条约定，买受人于2013年1月17日前一次性付清购房款项人民币556510元；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告依约将购房款556510支付给被告，被告为原告出具了2张收款收据。但诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付原告。
2014年7月30日，被告为二原告出具产权归属承诺书一份，载明：针对孙龙、金子丁于2013年1月17日与沈阳星辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市和平区文兴路X京城中心（五里河新天地家园）3号楼1单元22层8门，面积79.45平方米，已支付购房款556510元。沈阳星辰房地产开发有限公司郑重承诺，该房屋产权归购买人孙龙、金子丁。
另查明，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有二原告提供的《京城中心内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、银行付款凭证、产权归属承诺书、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告签订的《京城中心内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对二原告确认《京城中心内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，二原告可另行主张。关于二原告诉请被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向二原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因二原告及被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应从2014年4月1日起给付，至二原告诉求截止之日。二原告主张被告给付逾期办证违约金26000元，系对其权利的合法处分，本院准许。关于二原告诉请被告开具辽宁省商品房销售统一发票的诉讼请求，因二原告已向被告全额支付购房款，被告作为商品房买卖合同的出卖人有义务为二原告开具辽宁省商品房销售统一发票，故对二原告该项诉请，本院予以支持。关于二原告诉请保留退房权利，保留继续追求的权利，因不具有实际履行内容，本院不予处理。关于被告辩称违约金过高，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称双方对交房时间没有约定，与事实不符，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告孙龙、金子丁与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年5月27日签订的《京城中心内部认购优惠权协议书》有效；
二、确认原告孙龙、金子丁与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年1月17日就位于沈阳市和平区文兴路X号第3幢1-22-8号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙龙、金子丁逾期交房违约金26000元，从2014年4月1日起至2015年8月5日止，以556510元为计算基数，按日万分之一标准计算；
四、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告孙龙、金子丁开具556510元辽宁省商品房销售统一发票；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费450元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 范伟贤
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 宫 傲
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。