湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终311号
上诉人(原审原告)：王军，男，1976年2月16日出生，祁东县人，住祁东县太和堂镇。
委托诉讼代理人：彭巧明、雷园园，湖南德巍律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：曾湘南，男，1958年11月12日出生，祁东县人，住祁东县洪桥镇。
委托诉讼代理人：朱贵发，湖南湘华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：衡阳荣祥置业有限公司，住所地：祁东县原洪桥镇建设路东侧。
法定代表人：曾玫瑰。
原审第三人：高仁峰，男，1965年9月18日出生，祁东县人，住祁东县洪桥镇。
委托诉讼代理人：汤保华，湖南群利律师事务所律师。
上诉人王军因与被上诉人曾湘南、衡阳荣祥置业有限公司、原审第三人高仁峰房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王军及其委托诉讼代理人彭巧明、雷园园、被上诉人曾湘南及其委托诉讼代理人朱贵发、原审第三人高仁峰的委托诉讼代理人汤保华的到庭参加诉讼。衡阳荣祥置业有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王军的上诉请求：撤销原审判决，改判支持王军的诉讼请求。
曾湘南辩称，本案虽然双方签订的合同名为商品房买卖合同，实为个人之间的房屋买卖关系，不适用于最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释，请求驳回上诉，维持原判。
王军向一审法院起诉请求：一、曾湘南与衡阳荣祥置业有限公司继续履行合同义务，按合同约定向王军交付房屋及车库；二、要求曾湘南与衡阳荣祥置业有限公司办理房屋及车库产权证给王军；三、要求曾湘南与衡阳荣祥置业有限公司赔偿王军经济损失80000元；四、如果法院认定合同无效的话，要求曾湘南与衡阳荣祥置业有限公司除返还已交购房款外，再赔偿王军损失470568元。
一审法院认定事实：湖南省祁东县原洪桥镇颜家坪居委会花屋市场周边30余户居民为了老屋改建，经祁东县人民政府批准，组内集体讨论决定交由被告曾湘南统一开发，项目名称为新花嘉苑小区，新花嘉苑小区项目共分为两期，一期由曾湘南与第三人高仁峰合伙共建，二期由曾湘南个人出资建设。之后，曾湘南分别与该30余户老居民先后签订了旧房产置换新建套间毛坯房协议书。2009年9月8日，曾湘南与老居民龙双阳、龙双春、江言秀签订了《旧房产置换新建套间毛坯房协议书》，将新花嘉苑小区二期的C栋第二层房号为204的房屋置换给了龙双阳、龙双春、江言秀。2009年11月1日，王军与曾湘南签订《商品房购销合同》，王军以185580元的总价款购买曾湘南开发的新花嘉苑小区二期的C栋由东至西第二层肆号商品房及西头壹号车库，合同约定了交房日期在2010年10月30日前，合同还对双方的其他权利义务事项进行了详细约定。其中合同第七条第（2）项约定：“合同签订生效后，甲方(曾湘南)应当按照合同约定将乙方(王军)所购房屋交付给乙方。未能交付的，甲方除退还乙方所购房屋款外，另应支付乙方违约金5000元。如甲方未能按合同约定的期限将乙方所购房屋交付给乙方，甲方应按乙方已交房款月利率10‰的利息付给乙方作为补偿金，补偿金最高金额不能超过5000元。”王军于合同签订当日按合同约定向曾湘南支付了首期购房款111348元，曾湘南向王军出具了收款收据。直至2016年7月，曾湘南将新花嘉苑C栋房屋建成并准备交房时，发现2009年9月8日置换给老居民龙双阳、龙双春、江言秀的C栋第二层房号为204的房屋与2009年11月1日出售给王军的C栋由东至西第二层肆号商品房实为同一套房屋，导致王军与曾湘南签订《商品房购销合同》，无法实际履行。另查明，衡阳荣祥置业有限公司是一家从事房地产开发与经营的有限责任公司，公司成立于2010年11月24日，自公司成立至2016年3月29日，该公司法定代表人为曾湘南，2016年3月29日后，公司法定代表人变更为曾玫瑰。
一审法院认为，王军与曾湘南签订《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。王军依合同约定向曾湘南交付了部分购房款，履行了合同约定的义务，由于曾湘南在向王军出售涉案房屋前已将该房屋置换给老居民龙双阳、龙双春、江言秀，导致双方签订的《商品房购销合同》无法实际履行，曾湘南的行为已构成违约，依法应承担违约责任。曾湘南提供的格式合同中第七条第（2）项关于利息补偿金最高金额不能超过5000元的条款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。鉴于双方就该房屋买卖合同无法协商处理以及该合同已不能实际履行的情况，对于王军与曾湘南签订的《商品房购销合同》，依法予以解除，由曾湘南根据合同约定承担违约责任。
故曾湘南继续履行合同义务，按合同约定交付房屋及车库并为其办理房屋及车库产权证的诉请，不予支持；曾湘南应返还王军已交购房款，并赔偿经济损失，但对其请求过高部分应当予以核减。曾湘南关于涉案房屋系其与第三人高仁峰合伙共建，第三人高仁峰应当在本案中与曾湘南承担连带责任的辩解观点，与案件事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、解除原告王军与被告曾湘南签订的《商品房购销合同》；二、被告曾湘南返还原告王军购房款111348元；三、被告曾湘南支付原告王军违约金5000元，并按月利息10‰的标准向原告王军支付自2009年11月至2016年12月的利息损失95759.28元；两项共计100759.28元；四、驳回原告王军的其他诉讼请求。上述判决第二、三项中，被告曾湘南应支付原告王军212107.28元，上述款项限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5284元，由被告曾湘南负担。
本院二审期间，上诉人王军申请本院调取案外人的商品房买卖合同资料，拟证明同样地段小区的房屋的现价值，本院经审查认为，王军的申请与本案没有关联性，本院不予准许。当事人在二审中未提供其他新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，衡阳荣祥置业有限公司成立于2010年11月24日，王军与曾湘南于2009年11月1日签订《商品房购销合同》，签订该合同的出卖人不是房地产开发企业，出卖的标的是曾湘南因进行老屋改建开发而获取的房屋，故本案不适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。《商品房购销合同》中第七条第（2）项中明确约定了如曾湘南未能按合同约定的期限将房屋交付给王军的违约金的计算标准，故一审法院按照合同的该条约定确定曾湘南应承担的违约金并无不当，王军的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，王军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5284元，由上诉人王军负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 宏
审判员 刘丽娅
审判员 邓 琳
二〇一七年五月十九日
书记员 唐宇翔