重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第06094号
原告盘某某，女，1969年2月出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人梁某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告邓某某，女，1973年11月出生，汉族，住重庆市江北区。
原告盘某某诉被告邓某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘某某的委托代理人梁某、被告邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘某某诉称：原、被告于2013年4月26日签订了《房屋租赁协议》，由被告邓某某承租原告盘某某所有的位于重庆市长寿区平湖路6号5幢负1-25、1-25号房屋用于商业经营。租赁期限为5年，从2013年4月27日至2018年4月26日，免租期两个月。双方在租赁协议中约定，若双方发生纠纷，协商不成，任何一方均可向原告居住地法院诉讼解决。该租赁协议履行一年多后至2014年6月，被告本该支付2014年下半年的租金，但直到7月初，一直未支付。原告通过多种联系方式向被告催收，被告均予以拒绝。2014年7月12日被告委托快递公司将该房屋的钥匙、水卡、电卡等归还给原告，单方解除合同。原告认为，被告在欠付租金、水电费等情况下，违反约定提前解除租赁协议，给原告造成了严重损失，故原告起诉来院，请求我院依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告自2014年7月起至2014年10月未交纳的租金25908元；3、被告支付原告自交付房屋起未履行完原租赁合同期间的违约金321810元；4、被告支付至合格交付房屋时止欠交的水电费及物管费；5、解除合同三日内被告交还原告重庆市长寿区平湖路6号5幢负1-25、1-25号房屋并拆除房屋内擅自扩建的隔墙，恢复原状；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告邓某某辩称：不同意解除租赁合同，因该租赁房屋漏水导致被告无法正常经营，要求原告解决房屋漏水问题，等漏水的问题解决后原告即同意支付租金。2014年原告的丈夫找到被告催收租金，被告也向其反应了商铺漏水的问题。被告于2014年7月搬离至2014年9月向原告寄送解约通知书都是想让原告解决漏水的问题，现在被告不同意解除合同，也不认可原告主张的违约金，而且原告所主张的违约金过高。
原告为了证明其所陈述的事实和理由，向法庭举示了如下证据：1.《房屋产权证》和《房屋租赁协议》及相邻商铺租赁协议，拟证明原、被告签订房屋租赁合同约定了租赁物、租期及租金金额和缴纳方式、违约责任等事项，且原告给予了被告相应优惠的事实及原告要求被告支付相应租金及违约金的依据；
2.短信记录、催收租金的通知及邮寄凭证，拟证明虽经原告多次催收，但被告未按照约定时间缴纳2014年下半年的租金的事实；
3.“金凤·新城”物业管理处《证明》，拟证明被告已于2014年7月12日搬离该承租商铺，结清了2014年6月30日物业管理费，未缴纳后续费用的事实；
4.《房屋租赁协议解除通知》，拟证明被告于2014年9月20日向原告发出解约通知，属违约行为，应承担违约责任的事实。
被告对原告所举示的第1项证据真实性无异议，认为相邻商铺租赁协议与本案无关联；对第2项证据中的短信记录真实性认可，但称其未收到催收租金的书面通知，对该通知真实性不认可；对第3项证据真实性认可，但称其物管费缴纳到2014年7月11日，并认为房屋空置期间的物管费应减半收取。对第4项证据的真实性认可。
被告为了证明其所陈述的事实和理由，向法庭举示了如下证据：
1.证人朱晓的证言，朱晓陈述其于2013年2月起承租原告盘某某的商铺，紧邻被告邓某某承租商铺的旁边。其所承租的商铺与邓某某承租的商铺均存在漏水问题，并向原告和物业公司反应过这一情况，但原告不予理睬，物业公司也没有处理；
2.照片及录音资料，拟证明被告承租的原告的商铺漏水问题严重，影响了被告的正常经营，但原告一直未采取积极的处理措施的事实；
3.水电费、物管费收据及邮局回执，拟证明被告将该商铺的水电费缴纳至2014年7月，物业管理费缴纳至2014年6月30日，并已将该商铺的钥匙、水电卡等寄给原告，因漏水问题向原告寄送了解除租赁合同的通知。
原告对被告所举示的第1项证据真实性不予认可，证人朱晓并非其商铺的承租人；对第2项证据的真实性不予认可；对第3项证据的真实性予以认可。
经审理查明：2013年4月26日原告盘某某作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的邓某某签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落于重庆市长寿区平湖路6号5幢负1-25号、1-25号房屋。租赁期限为五年，从2013年4月27日至2018年4月26日止。租金为：①2013年4月26日-6月26日为免租期，2013年6月27日-2014年4月26日租金为5889元／月；②2014年4月27日-2015年4月26日租金为6477元／月；③2015年4月27日-2016年4月26日租金为7124元／月；④2016年4月27日-2017年4月26日租金为7836元／月；⑤2017年4月27日-2018年4月26日租金为8619元／月。租金支付方式为先交租后使用，一次缴纳6个月租金，即每租赁6个月末提前7天缴纳下6个月的房租。履约保证金5889元。原告交付被告使用的房屋为清水房，被告接房时已现场查看并完全知道该房屋的现状及设施配套。被告承租期间，所用的水、电、电话费、上网费、闭路电视使用费、房屋装修费、新添设施费、所租房屋的物管费、清洁费、卫生费及物管公司或其他部门要收取的其他一切费用均由被告承担。
关于违约责任的约定：第九条、有下列情形之一，视为被告违约，原告有权解除本租赁协议（被告缴纳的保证金不予退还），解除通知从原告向被告地址发出书面通知后三日内生效：1.承租期限未满，被告提前解除合同又未将该租赁房屋在保证原告利益的情况下转租出去，被告应将本协议未履行完毕月份的租金支付给原告作为违约金。2.被告不按时缴纳房屋租金（原告还有权按逾期缴纳金额的千分之五收取违约金）。3、（略）4、（略）。
原、被告签订租赁合同后即交接了该房屋，被告遂即对房屋进行装修后开始经营。被告依约向原告缴纳了履约保证金5889元和2013年6月27日-2014年6月26日的租金。
2014年7月7日因被告未按约定时间向原告支付当年6月27日-12月26日的租金，原告通过手机短信的方式向被告进行催收，后于同月11日采用书面通知的方式要求被告最迟于2014年7月14日支付以上租金。
2014年7月12日被告搬离该租赁屋，并将该房屋的钥匙、水卡和电卡等通过快递方式邮寄给原告。被告将2014年7月前的水电费和6月30日前的物业管理费全部结清。
2014年9月20日，被告以书面形式通知原告，以房屋漏水无法正常经营为由要求解除该租赁协议。
对于原、被告双方均无异议的《房屋产权证》和《房屋租赁协议》、短信记录、“金凤·新城”物业管理处《证明》、水电费、物管费收据及邮局回执等证据，本院予以全部采纳，作为本案判决的依据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告在自愿平等的条件下签订了房屋租赁合同，没有违反法律和行政法规强制性规定的情况，该合同自成立时生效。原告依约向被告交付了房屋，被告依照合同约定按时向原告支付了履约保证金5889元和2013年6月27日-2014年6月26日的租金。后被告未按照合同约定的时间向原告支付2014年6月27日-2014年12月26日的租金，且经原告采取多种方式多次催收后，被告搬离了该商铺并向原告发出了解约通知书。根据原、被告所签订的《房屋租赁协议》第九条b款乙方不按时交纳房屋租金的，甲方有权解除本租赁协议的约定，且原告在本院开庭审理时也请求解除该租赁合同。故对于原告要求被告支付2014年7月-10月的房屋租金25908元的诉讼请求，本院予以支持。对于房租的违约金，被告应从2014年7月7日起以所欠租金为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率四倍支付至付清之日止。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据本案租赁协议第九条a款，被告提前解约又未在保证原告利益的情况下将该房屋转租即视为违约。虽然被告在庭审时不同意解除合同，但在2014年7月被告就将该房屋的钥匙等物品邮寄交还给原告，并于同年9月向原告发出解除合同的通知，明确表示了其解除合同的意向。且被告并未将该房屋按约转租，故根据合同约定，被告应当对原告的预期收益进行赔偿。该合同条款要求被告将原告的预期收益作为违约金赔偿给原告，但该违约金已远远超过了合同标的的50%，根据公平原则，本院酌定支持从原告收到被告邮寄的《房屋租赁协议解除通知》时起五个月的租金作为违约金，即2014年11月-2015年3月止，合计32385元（6477元／月×5个月）。为防止损失扩大，此五个月原告应积极另寻承租人，五个月的期限也足以实现原告另行出租获取收益的目的。
被告在未解除合同时系自行搬离该商铺，故其应当按照合同约定承担2014年7月-10月的物业管理费864元（216元×4个月）。对原告该项诉讼请求本院予以支持，对被告减半收取的辩解意见本院不予采纳。原告未就以上四个月的水电费金额举证，对该项请求，本院不予支持。
原告未就被告对其承租的商铺所进行的改造进行举证，对故其第五项恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告提出的其搬离该商铺并要求解约的原因系该商铺严重漏水而导致其无法正常经营，且多次与原告沟通未果的意见和证据，首先证人朱晓无法证明其系原告盘某某所有商铺的承租人，故对其证言，本院不予采纳。被告所举示的照片和录音资料，不能形成完整的证据体系，且被告没有任何证据证明在使用该商铺一年多的时间里其因房屋漏水而与原告交涉并向其提出了整改要求，故对被告以上证据及辩解意见，本院不予采纳。被告虽对原告向其邮寄催收租金通知的事实不予认可，但对原告向其催收了租金这一事实是予以认可的，故对原告举示的书面通知，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（98761，0）﹥》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告盘某某与被告邓某某于2013年4月26日签订的房屋租赁协议；
二、被告邓某某于本判决生效后十日内向原告盘某某支付2014年7月-10月的房屋租金25908元；
三、被告邓某某于本判决生效后十日内向原告盘某某支付违约金32385元；
四、被告邓某某支付原告盘某某以所欠租金为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率四倍支付计算，自2014年7月7日起至付清之日止的违约金；
五、被告邓某某于本判决生效后十日内向原告盘某某支付2014年7月-10月的物业管理费864元；
六、驳回原告盘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3320元，财产保全费2274元，合计5594元由被告邓某某承担951元，由原告盘某某承担4643元（原告盘某某已缴纳，被告邓某某判决生效后支付上述费用时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 邓婷
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 李佳