四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4866号
上诉人（原审被告）李小维，男，汉族，1976年1月29日出生，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告）袁界国，男，汉族，1984年5月1日出生，住河北省廊坊市广阳区。
上诉人李小维因与被上诉人袁界国房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年9月16日，成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）作为出租方（甲方）与承租方袁界国（乙方）签订《商业用房租赁合同书》一份，主要约定：本合同租赁商业用房位于光华西二路×××号（××栋×号），租赁面积以建筑面积37.7平方米计算；袁界国有权自主经营或转租他人经营；租赁期限，免租期一个月，从2014年9月22日至2014年10月21日，计租期4年零11个月，从2014年10月22日起至2019年9月21日止等。
2014年10月15日，袁界国作为出租方（甲方）与承租方李小维（乙方）签订《商业用房租赁合同书》一份，主要约定：袁界国将位于光华碧邻120号的商业用房出租给李小维使用；租赁期限从2014年11月1日至2019年4月30日止；租金计租日为2014年11月1日起计租；租金标准，2014年11月1日至2015年4月30日的租金总价为34200元，2015年5月1日至2016年4月30日的租金总价为68500元，2016年5月1日至2017年4月30日的租金总价为72504元；首次付款租金标准第一项及保证金共计54200元；租金每12个月支付一次，李小维应在每个支付期到期一个月前支付下个支付期的租金；在袁界国交付商铺给李小维时，李小维除缴纳初始租金外还须缴纳履约保证金20000元；李小维所交纳履约保证金在本合同履行完毕时，若李小维全部履行其义务，则由袁界国在合同到期后无息全额退还；若李小维未履行与袁界国在本合同约定的相关费用或违约，则袁界国有权从李小维所交纳的履约保证金中扣除其未履行费用以及李小维应向袁界国支付的违约金，剩余部分退还李小维，如有不足袁界国有权继续追讨；商铺交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯等费用及商铺的物业管理费由李小维自行承担，并由李小维自行向商铺所在小区物管公司或相关收费部门交纳，计费标准按国家规定计算；李小维未按合同规定的时间支付商业用房租金、水、电、气、管理费的，视为违约，逾期超过30天（包括30天）的，袁界国有权解除合同并收回商业用房；袁界国解除合同的，李小维除应支付逾期应付款之外，还应按本合同当年租金总额向袁界国支付违约金，李小维的装修损失自行承担等。
上述合同签订后，袁界国将案涉房屋交付给李小维使用，李小维按约向袁界国缴纳了履约保证金20000元。庭审中，袁界国、李小维双方一致确认：案涉房屋租金支付方式为年付，计租日为每年11月1日，李小维已向袁界国缴纳房屋租金至2015年10月31日。
李小维于2015年国庆期间搬离案涉房屋，李小维搬离时通知了袁界国，但袁界国并未同意，双方尚未办理交接手续。
另查明，案涉房屋所有权人为兴光华公司。
袁界国袁起诉认为，李小维在合同履行期间拖延支付租金，在2015年临近国庆时，李小维突然打电话称其不租商铺了，并要求袁界国退还其履约保证金20000元，袁界国未答应李小维的要求，希望李小维继续履行租赁合同。但国庆之后，袁界国于2015年10月8日返回成都后发现案涉商铺里大部分物品已经搬走，商铺门紧锁，已无经营迹象。袁界国多次与李小维联系，李小维均拒绝缴纳房租，也拒绝支付终止合同违约金，双方协商无果。故请求人民法院判令：1、李小维按合同约定支付违约金70452元、自2015年10月1日暂计至2015年11月13日的逾期应付款8170元，扣除已缴纳履约保证金20000元，李小维共计应支付58622元；2、商铺的水电、物管等相关费用李小维自行缴清；3、解除袁界国、李小维签订的《商业用房租赁合同书》；4、本案全部诉讼费用由李小维承担。原审庭审中，袁界国明确第1项诉讼请求为：李小维向袁界国支付违约金70452元及欠付房屋租金[从2015年11月1日起，按5700元/月（68400元/年÷12个月/年）计算至合同解除之日止]。
李小维答辩称，袁界国在签订案涉房屋租赁合同时存在欺诈行为，在签订合同当时袁界国并未在合同上按指印，且李小维在袁界国催促下在合同上签字、捺指印后发现合同条款不公平，只有处罚李小维的条款，没有处罚袁界国的条款，但袁界国称若李小维对其不信任以后可以重签合同，本着长期友好相处的愿望，李小维就没有再找袁界国重签合同，李小维认为袁界国、李小维签订的案涉合同无效。并且，李小维租赁案涉商铺经营一年时间均为亏损，李小维无法继续经营此店铺，已于2015年国庆期间搬离案涉房屋。故李小维请求驳回袁界国的全部诉讼请求。
原审法院认定上述事实有袁界国、李小维身份证件、《商业用房租赁合同书》二份、房屋所有权证书及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，袁界国与兴光华公司于2014年9月16日签订的《商业用房租赁合同书》中约定袁界国承租案涉房屋后有权转租他人经营，故袁界国有权将案涉房屋转租给李小维。袁界国、李小维作为具有完全民事行为能力的成年人，双方于2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同书》应视为双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李小维主张袁界国在签订合同时存在欺诈行为，双方签订的案涉合同无效，但未提交有效证据予以证明，对李小维该项抗辩意见，原审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，袁界国、李小维各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。上述合同签订后，袁界国将案涉房屋交付给李小维使用，李小维亦应按期足额向袁界国支付房屋租金，其仅支付房屋租金至2015年10月31日，根据合同约定，2015年11月1日至2016年10月31日期间的房屋租金李小维应于2015年10月1日前支付，但李小维至今未付，根据《商业用房租赁合同书》关于李小维未支付房屋租金“逾期超过30天（包括30天）的，袁界国有权解除合同并收回商业用房”之约定，对袁界国关于解除双方于2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同书》的主张，原审法院予以支持。虽然李小维已于2015年国庆期间搬离案涉房屋，但李小维退房并未经袁界国同意，李小维该行为系违约，其应当向袁界国支付房屋租金至合同解除之日止，故对袁界国关于李小维向其支付自2015年11月1日起按5700元/月（68400元/年÷12个月/年）计算至合同解除之日止的房屋租金的主张，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原审法院认为，李小维逾期未缴纳房屋租金确为违约行为，逾期缴纳租金对袁界国来说可能造成的损失主要是资金占用利息损失，本案中合同约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用利息损失，且李小维明确提出了调整违约金的意思表示，故原审法院依法予以适当调整。鉴于本案袁界国未向法院提交证据证明其实际损失，综合考量李小维违约情形、违约持续时间等因素，原审法院调整逾期未缴房屋租赁费的违约金为70452元×5%＝3522.60元。对袁界国关于水、电、物管等费用的主张，因合同约定袁界国并非上述费用收费主体，袁界国亦未为李小维垫付上述费用，且袁界国未明确上述费用具体金额，故对袁界国该项主张，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除袁界国与李小维于2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同书》；二、李小维于本判决发生法律效力之日起七日内向袁界国支付房屋租金（自2015年11月1日起，以5700元/月为标准计算至本判决确认的合同解除之日止）；三、李小维于本判决发生法律效力之日起七日内向袁界国支付违约金3522.60元；四、驳回袁界国的其余诉讼请求。如果李小维未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向袁界国支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1633元，减半收取816.50元（此款已由袁界国预交），由袁界国负担400元，由李小维负担416.50元。李小维负担上述诉讼费用的部分应在履行上述给付义务时一并向袁界国支付。
宣判后，原审被告李小维不服提起上诉，请求撤销原审判决，驳回袁界国的诉讼请求，一、二审诉讼费用由袁界国承担。理由是：1、双方合同原件不一致，合同页码不同，证明袁界国欺骗李小维的事实；2、合同约定李小维违约要赔偿，合同显失公平，当事人有权请求变更或撤销；3、时至2016年4月14日袁界国的商铺没有再出租，说明商铺一文不值，如果能以现周边商铺零租金成本出租，李小维愿意协商约定合同重新签至2019年；4、李小维提前一个月以上告知袁界国清理出了商铺，李小维认为自己没有任何违规。
被上诉人袁界国答辩认为，不承认与李小维另外签订了合同，双方签订了5年的合同，李小维不能说违约就违约，李小维上诉理由毫无依据，袁界国均不认可。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院另查明，在合同履行过程中，袁界国、李小维确认李小维按照2014年10月15日的合同已支付袁界国履约保证金20000元、2014年11月1日至2015年4月30日租金34200元、2015年5月1日至2015年10月31日的租金34200元。2015年国庆节前李小维搬离所租之商铺并告知了袁界国，但袁界国不同意，2015年10月8日袁界国发现李小维已搬离商铺。
二审审理中，李小维另提供了一份载明时间为2013年11月1日、出租方为袁界国、承租方为李小维的《房屋出租协议》，协议载明租期为2013年11月1日起至2018年10月31日，租金半年支付一次，为56160元。审理中袁界国对该合同的三性不予确认，李小维称合同上所载明的时间写错了。二审中李小维提出双方所持有的2014年10月15日不一致，经当庭核对，李小维持有的合同原件内容是载于在纸张单面，纸张另一面为划痕，而袁界国持有的合同为双面，但双方持有的合同内容均是一致的。
本院认为，袁界国、李小维2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审审理中李小维主张“双方合同原件不一致，合同页码不同”，但从二审当庭核对的情况看，虽然李小维持有《商业用房租赁合同》与袁界国持有的《商业用房租赁合同》在印制版面上不一致，但合同内容是完全相同的，故李小维上诉主张“双方合同原件不一致，合同页码不同，证明袁界国欺骗李小维的事实”的理由不成立。李小维认为“合同约定李小维违约要赔偿，合同显失公平，当事人有权请求变更或撤销”的问题，从《商业用房租赁合同》约定的内容看，约定了双方的权利义务，李小维亦未举出证据证明合同约定存在显失公平的情形，其认为显失公平的理由不成立。关于二审中李小维提供的时间为2013年11月1日、出租方为袁界国、承租方为李小维的《房屋出租协议》的问题，从审理过程中李小维的陈述看，李小维认可其按2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同》约定的内容履行租金支付义务，袁界国也是按《商业用房租赁合同》履行的房屋交付义务，本案应当按《商业用房租赁合同》约定的内容审查双方是否按约定履行了义务。由于2014年10月15日《商业用房租赁合同》是双方自愿订立的，且双方均是按2014年10月15日《商业用房租赁合同》在履行，因此，不管李小维提供的时间为2013年11月1日的《房屋出租协议》是否真实，均不影响《商业用房租赁合同书》的效力。
综上所述，上诉人李小维的上诉理由不成立，本院不予支持。但从本案的事实看，2015年国庆节前李小维搬离所租商铺告知过袁界国，2015年10月8日袁界国也已经发现李小维已搬离商铺并随即起诉解除合同，在袁界国也同意解除合同的情况下，作为守约方的袁界国应当采取有效措施防止损失扩大。因此，本院酌定由李小维按5700元/月为标准，支付袁界国从2015年11月1日起至2016年1月31日止的三个月租金17100元，2016年2月1日后的扩大损失，由袁界国自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9176号民事判决第一项即“解除袁界国与李小维于2014年10月15日签订的《商业用房租赁合同书》”、第三项即“李小维于本判决发生法律效力之日起七日内向袁界国支付违约金3522.60元”、第四项即“驳回袁界国的其余诉讼请求”；
二、变更成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9176号民事判决第二项即“李小维于本判决发生法律效力之日起七日内向袁界国支付房屋租金（自2015年11月1日起，以5700元/月为标准计算至本判决确认的合同解除之日止）”，变更为“李小维于本判决发生法律效力之日起七日内向袁界国支付房屋租金损失17100元”。
如果李小维未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向袁界国支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费1633元，由上诉人李小维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 韬
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 罗晓都