河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三初字第2120号
上诉人（原审原告）张海山，男，1930年5月19日出生，汉族。
委托代理人韩海涛，河南裕禄律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州市中原区汝河路办事处。
法定代表人宋盼峰，该办事处主任。
委托代理人高健，河南利卓威律师事务所律师。
上诉人张海山与上诉人郑州市中原区汝河路办事处（以下简称汝河路办事处）物权保护纠纷一案，张海山于2015年2月11日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、汝河路办事处赔偿张海山房屋损失180000元；2、汝河路办事处赔偿张海山2012年10月至今的房屋租金损失37500元；3、诉讼费由汝河路办事处承担。原审法院于2015年7月2日作出（2015）中民一初字第419号民事判决，张海山、汝河路办事处不服，均向本院提起上诉。本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日对公开开庭审理了本案。
上诉人张海山及其委托代理人韩海涛，被上诉人汝河路办事处的委托代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年3月，汝河路办事处在郑州�中原区伏牛路汝河小区建造159.4平方米临街门面房一处。1994年3月11日，张海山与汝河路办事处达成买卖协议，汝河路办事处将其中北头的一间房屋卖给张海山，建筑面积17平方米，每平方米单价1050元，共计17850元。张海山交清了全部房款，汝河路办事处给张海山出具了收据一份，并加盖了汝河路办事处的公章，将该房屋的临时建筑工程许可证一份交给了张海山。此后，该房屋一直由张海山出租使用。2012年10月，因郑州市人民政府对中心城区道路两侧的违法建筑进行整治，汝河路办事处通知张海山对所购房屋不得对外出租。2014年3月27日下午，汝河路办事处将涉案房屋强行拆除。张海山要求汝河路办事处按照门面房当时的市场价180000元予以赔偿，汝河路办事处拒不赔偿，故张海山诉讼至原审法院，要求解决。
诉讼中，张海山申请证人姜朝辉出庭作证，证明2012年2月，姜朝辉愿意出180000元购买该涉案房屋，因张海山要价为210000元，双方未达成买卖协议。经网上查询，2012年汝河小区附近二手商业用房转让的均价为每平方米12432元。
原审法院认为：汝河路办事处在仅仅取得临时建筑许可证的情况下，就建成商业用房，并出售给张海山，违反了国家相关法律规定，张海山、汝河路办事处双方签订的房屋买卖协议为无效协议，不受国家法律保护。在该合同履行期间，汝河路办事处使用了张海山支付的购房款，张海山使用了涉案房屋，双方利益都没受到损害。但2012年郑州市政府决定对违法建筑拆迁，造成张海山无法使用涉案房屋，并且涉案房屋在2014年3月被强制拆除，给张海山造成了严重的经济损失。根据张海山举证材料来看，涉案房屋的价值确实达到180000元，对此经济损失应由张海山、汝河路办事处根据各自的过错程�由双方各自承担相关损失。汝河路办事处作为政府机关，将不符合出售条件的房屋卖于张海山，且在售房单据中也未注明房屋使用年限，此后房屋被强制拆迁，汝河路办事处应承担较大的赔偿责任，该院酌定为60%，张海山在买房时，明知涉案房屋只有临时建筑许可证，不符合出售条件，张海山仍然购买，且在此后长达近二十年的时间里也未向汝河路办事处提出办理产权证书或退房的请求，以避免自己的经济损失，张海山也负有相应的责任，应自负40%的经济损失。按照180000元的总价值计算，汝河路办事处应赔偿张海山经济损失108000元，对张海山主张的过高部分损失，该院不予支持。张海山还要求汝河路办事处赔偿其租房损失，因涉案房屋已决定拆迁停止使用，张海山再要求汝河路办事处赔偿此间接损失，没有法律依据，故对张海山的该项诉讼请求不予支持。�上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州市中原区汝河路办事处于该判决生效后十日内赔偿张海山经济损失108000元；二、驳回张海山其他和过高部分的诉讼请求。如果未按该判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4563元，张海山负担1825元，郑州市中原区汝河路办事处2738元。
原审判决宣判后，张海山、汝河路办事处不服，均向本院提起上诉。张海山上诉称：一、原审判决认定张海山应承担40%的责任是错误的，张海山无责任。汝河路办事处于1993年在郑州市中原区伏牛路汝河小区建造159.4平方米临街门面房一处，公开对外出售。1994年3月11日，张海山和汝河路办事处达成房屋买卖协议，汝河路办事处将其中北头的一间卖给张海山，建筑面积17平方米，当时房屋价格是17850元。张海山当天交清了全部房款，汝河路办事处将建设工程规划许可证交给张海山，并开了收据，张海山自此以后就在该房屋内居住生活，后对外出租。2012年10月。汝河路办事处让张海山停止出租房屋，2014年3月27日下午，汝河路办事处突然将张海山的房屋强行拆除。房屋拆除后，张海山多次找汝河路办事处协商房屋赔偿问题，但汝河路办事处拒绝赔偿。张海山基于对汝河路办事处的信任，购买政府公开出售的房屋，并不存在过错，原审判决认定由张海山自负40%的责任没有依据。二、汝河路办事处应当承担赔偿张海山全部房屋损失180000元的责任，张海山购买的是临街门面房，2012年姜超辉出价180000元张海山都没有出售，现在房屋价值更大。张海山主张180000元合情合理。原审判决虽然支持了108000元，但与张海山的诉请相差72000元，故张海山请求二审法院，改判汝河路办事处赔偿经济损失180000元。
汝河路办事处答辩并上诉称：一、原审法院认定张海山的经济损失为180000元，缺乏证据。房屋是一种使用年限受限制的不动产，涉案房屋的使用年限为2年，即自1993年2月27日起（发证日）至1995年2月27日止，该房屋丧失使用功能，依法应由房屋使用人自行拆除，因该房屋所衍生的权益归于消灭。若未拆除，则属违法建筑，不受法律保护，也不会产生受法律保护的损失。双方均知晓17850元是换取2年期的使用权益，临时建筑并非《物权法》意义上的物，也不会产生实质上的占有、使用、收益和处分权。自1995年2月26日至今，张海山一直对外出租涉案房屋，因此其并无损失。二、即便按一审判决思路，涉�合同也属未生效合同，或截止1995年2月26日失效的合同，合同当事人的权利义务已归于消灭，不存在权利义务关系。近20年后的今天，谈不上哪一方有过错或应承担赔偿责任。三、对违章建筑实施拆除，系执行上级命令，并非不适当履行义务造成对方损失的过错行为。故汝河路办事处请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张海山的诉讼请求。
针对汝河路办事处的上诉，张海山的答辩意见同其上诉意见。
二审中，汝河路办事处没有提交新的证据。张海山向本院新提交照片一张，用以证明：汝河路办事处在拆除涉案房屋的地方加盖了一道墙，系浪费土地资源，也侵犯了张海山的合法权益。汝河路办事处质证认为，系单方形成的照片，且不能证明拍摄内容系讼争房屋所在位置，不认可其真实性和证明目的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：无效民事行为是指欠缺法律行为根本生效要件，自始、确定和当然不发生行为人意思之预期效力的民事行为。本案中，根据1993年3月3日郑州市城市规划管理局向汝河路办事处颁发的建设规划许可证看，涉案房屋系批准建设的临时建筑，故汝河路办事处与张海山达成的房屋买卖协议，因违反了我国强制性法律规定，属无效协议。由于涉案房屋在2014年3月被强制拆除，从而使张海山遭受经济损失，引发本案纠纷。按照处理无效合同的法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汝河路办事处将不符合出售条件的房屋卖于张海山，且不能举证证明已向张海山释明了房屋使用年限，存在过错；但张海山在购买涉案房屋时，不查清房屋性质、产权情况，草率与汝河路办事处签订合同，也应承担相应的民事责任。考虑到本案的实际情况，汝河路办事处出资建设了房屋，张海山多年来占有、使用了房屋且有部分收益。故依据利益均衡和公平原则，原审法院判决双方按60%和40%的责任比例承担该房屋损失并无不当。综上，张海山关于汝河路办事处应承担全部赔偿责任、汝河路办事处关于其不应承担赔偿责任的上诉理由，均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4563元，由张海山负担1825元，郑州市中原区汝河路办事处负担2738元。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇�五年十二月二十二日
书记员 赵泉利