广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终2987号上诉人（原审原告）：周锡标，男，汉族，1965年4月17日出生，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：陈颖敏，女，汉族，1984年6月21日出生，住广东省江门市蓬江区。上诉人周锡标因与被上诉人陈颖敏租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周锡标上诉请求：1、撤销一审判决，支持周锡标的诉讼请求；2、陈颖敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实存在严重错误。陈颖敏2015年12月至2016年3月的房屋使用费从没有支付过，只是因为以装修费用12849.2元抵扣了，周锡标才向其出具收据。周锡标也从未与陈颖敏确认装修费去抵扣2016年4月、5月的房屋使用费。而且陈颖敏在一审庭审期间也确认了尚欠周锡标4、5月房屋使用费未付，一审法院却在这样的情况下私自用装修费去抵扣所欠4、5月房屋使用费。陈颖敏辩称，不同意对方的上诉。4月的租金确实是未支付，但是装修费已经抵扣了2016年3月之前使用费。关于5月的使用费，陈颖敏只是使用到5月15日。陈颖敏要求将押金抵扣4月、5月的使用费。周锡标向一审法院起诉请求：1、陈颖敏支付所欠租金20458.80元及利息（利息从2015年12月1日起以租金6794元为基数，2016年1月1日起以租金6794元为基数，2016年2月1日起以租金6180元为基数，2016年3月1日起以租金6180元为基数，2016年4月1日起以租金6180元为基数，2016年5月1日起以租金6180元为基数，按照日利率1%计算至陈颖敏全部清偿完毕日止）；2、陈颖敏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月10日，周锡标与陈颖敏签订《商铺租赁合同》两份，约定周锡标同意将位于广东省江门市蓬江区棠下镇中心大道曲江街口3、4号商铺出租给陈颖敏使用，租赁期限为15年。其中3号商铺租赁期间为2014年12月10日起至2019年7月30日，4号商铺的租赁期间为2014年12月10日起至2019年7月26日。3、4号商铺面积均为82.50平方米，3、4号商铺每月租金在2014年12月至2017年12月间分别为35元/平方米、40元/平方米。后于2016年2月因租赁面积调整，两个铺位租金合计调整为6180元/月。上述合同签订后，周锡标将两间商铺交付陈颖敏使用，陈颖敏使用商铺经营铝材及不锈钢业务。周锡标主张2015年12月至2016年5月期间的租金合计33308元，陈颖敏仅支付了5000元。另外，因陈颖敏对租赁物进行了装修装饰，周锡标与陈颖敏于2016年4月5日确认装修装饰价值为12849.20元，并同意在陈颖敏所欠租金中予以抵扣。陈颖敏抗辩称已支付2015年12月至2016年3月的租金，确认尚欠周锡标2016年4月、5月租金，并提供周锡标出具的收款收据证明。周锡标称收款收据是其出具的，但陈颖敏未实际支付2015年12月至2016年3月的租金。另查明，陈颖敏于2016年5月份搬离涉案商铺，搬离后涉案商铺被相关部门强制拆除。再查明，周锡标出具一份由江门市蓬江区棠下镇沙富仓宁村民小组、沙富村民委员会出具《关于蓬江区违法用地沙富259号建筑物情况反映》：“棠下镇委、镇政府：蓬江区违法用地沙富259号建筑物属沙富村仓宁村民小组土地，镇政府2013年棠下中心路兴建规划，征地后余留的空置用地规划仓宁村自行处理，仓宁村为配合镇政府的征地工作，按镇政府要求的青苗补偿及土地补偿同意征地，前提条件是除了征用的土地剩余的相连地可作商业或工业开发，达到双赢目的，才积极配合支持镇政府，镇政府的征地工作组也给予相互支持的口头承诺。仓宁村为此土地的招标，也专门召开多次的户主会议，经达成67%以上户主签名同意，将该土地进行公开招标，用途经济发展，工商行业。2014年8月27日周锡标竞投所得土地2亩的使用权，年限15年即2014年8月27日至2029年8月27日止，租金每年15.5万元。周锡标按照合同的规定，进行临时简易铁栅建筑，规划出租，租户都办理工商执照，合法经营，没有违法乱纪现象。仓宁村此土地出租每年租金15.5万元，是仓宁村集体经济总收入的一半，仓宁村民大力支持政府征地工作。希上级政府考虑仓宁村经济发展，增加村民收入，给予妥善处理为盼”。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”周锡标提供的《关于蓬江区违法用地沙富259号建筑物情况反映》，并不能证实涉案租赁物已取得建设工程规划许可或主管部门批准建设，涉案租赁物亦已被相关部门强制拆除，因此周锡标与陈颖敏签订的《商铺租赁合同》无效。对于周锡标主张陈颖敏支付所欠租金20458.80元的问题。根据《解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案合同无效，周锡标本案中所请求的租金实质上是陈颖敏参照合同约定的租金标准应支付的房屋占有使用费。周锡标与陈颖敏双方确认陈颖敏使用租赁物至2016年5月，陈颖敏确认尚欠周锡标2016年4月至5月份的房屋占有使用费未付，即双方争议的是2015年12月至2016年3月的房屋占有使用费陈颖敏是否已经支付。陈颖敏提供由周锡标出具的2015年12月至2016年3月的收款收据，周锡标称确认上述收款收据是其出具的，只是当时陈颖敏声称不够钱支付，要求改日再提款支付周锡标，随后周锡标开具上述收据给陈颖敏，但是陈颖敏至今未实际支付收据款项。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周锡标未能提供反驳证据证明陈颖敏未实际支付2015年12月至2016年3月的房屋占有使用费，而根据日常生活规则，收据作为收款方开具给付款方的支付凭证，应是在付款方付款后收款方才会开具，因此，陈颖敏抗辩已支付2015年12月至2016年3月房屋占有使用费一审法院予以采纳。至于2016年4月、5月的房屋占有使用费，参照双方约定两商铺合计6180元/月计算应为12360元，双方于2016年4月5日确认陈颖敏对租赁物装修的费用12849.20元应抵扣所欠租金，故相互扣减之后，陈颖敏无须再支付周锡标房屋占有使用费，周锡标请求陈颖敏支付2015年12月至2016年5月房屋占有使用费20458.80元一审法院不予支持。对于周锡标主张的利息问题，因2015年12月至2016年3月的房屋占有使用费陈颖敏已支付，周锡标未能证明陈颖敏有逾期支付的行为，至于2016年4月、5月的房屋占有使用费，因双方于2016年4月5日确认租赁物的装修价值12849.20元应抵扣租金，即在该日租赁物的装修款12849.20元已抵扣2016年4月、5月的房屋占有使用费，故周锡标请求陈颖敏支付相关利息于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回周锡标的全部诉讼请求。一审案件受理费312元，减半收取156元，由周锡标负担。二审中，周锡标没有提交新证据。陈颖敏在二审期间提供微信朋友圈截图，以证明陈颖敏开始搬出涉案商铺的具体时间是2016年5月13日，5月15日完全搬清。周锡标对陈颖敏在二审期间提供的证据质证认为：陈颖敏陈述的不真实。陈颖敏在5月16日前没有搬迁涉案商铺。涉案商铺何时搬走不清楚，但钥匙在2016年5月29日才交回。经审查，陈颖敏提供的证据不属二审程序新的证据，且不能证实陈颖敏于2016年5月15日将商铺交回周锡标使用，因此本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查：1、陈颖敏曾因涉案租赁事实向周锡标支付1万元押金。2、陈颖敏于2016年5月29日将涉案商铺钥匙交回周锡标。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，周锡标提供的《关于蓬江区违法用地沙富259号建筑物情况反映》，并不能证实涉案租赁物已取得建设工程规划许可或主管部门批准建设，涉案租赁物亦已被相关部门强制拆除，因此原审法院认定周锡标与陈颖敏签订的《商铺租赁合同》无效正确，本院予以维持。根据上述司法解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈颖敏应向周锡标按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、陈颖敏是否已支付2015年12月至2016年3月期间的房屋占有使用费。二、陈颖敏仍需向周锡标支付房屋占有使用费的数额为多少。关于第一争议焦点。2015年12月至2016年3月期间涉案房屋占有使用费共25948元。周锡标认为陈颖敏只是用微信支付5000元，另外陈颖敏的装修费12849.2元抵扣该期间的租金，周锡标虽然开具上述期间的租金收据，但陈颖敏对余下8099.4元的租金尚未支付。陈颖敏认为其通过银行汇款方式支付上述期间租金5000元，另以装修费12849.2元抵扣租金，对余下的8099.4元租金则以现金支付。归纳周锡标与陈颖敏诉辩，对上述期间的租金，双方均承认已支付5000元及以装修费12849.2元抵扣上述租金，双方争议的是陈颖敏是否已支付上述期间租金的余额8099.4元。陈颖敏主张其支付8099.4元，应承担举证责任。周锡标开具上述期间租金的收据给陈颖敏的事实，已证实陈颖敏支付上述期间的租金，陈颖敏已完成举证责任。周锡标主张其没有收取上述租金的余额8099.4元，应提供足以反驳的证据。由于周锡标没有提供反驳证据，故本院不予支持周锡标没有收取余下租金8099.4元的主张。陈颖敏主张其已支付上述期间的租金，理据充分，本院予以支持。装修费12849.2元已抵扣上述期间的房屋占有使用费，因此该费用不能再用于抵扣2016年4月至2015年5月的房屋占有使用费。一审法院将装修费抵扣2016年4月至2015年5月的房屋占有使用费，处理错误，本院予以纠正。关于第二争议焦点。陈颖敏主张其使用涉案房屋至2016年5月15日止，即使陈颖敏所讲的是属实，但由陈颖敏没有将涉案房屋钥匙交还周锡标，周锡标也不承认接管涉案房屋的事实，因此可认定周锡标于2016年5月15日之前未能接管涉案房屋，陈颖敏支付涉案占有使用费不应计算至2016年5月15日止。双方在二审中均承认陈颖敏于2016年5月29日才将涉案房屋的钥匙交回周锡标的事实，本院予以采信。基于上述事实的认定，陈颖敏支付涉案房屋占有使用费应计算至2016年5月29日止。双方承认2016年4月至5月的租金每月为6180元，按上述标准可计算涉案房屋2016年4月1日至5月29日期间的房屋占有使用费为11961元（6180元+6180元/月×29天÷31天/月=11961元）。双方承认周锡标收取陈颖敏押金1万元的事实，本院予以确认。涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，周锡标收取陈颖敏的押金1万元应予返还陈颖敏。陈颖敏主张周锡标所收取的押金1万元，抵顶租金，符合法律规定，本院予以支持。由于陈颖敏欠周锡标房屋占有使用费11961元，经抵顶后，陈颖敏实际欠周锡标房屋占有使用费1961元（11961元-10000元=1961元）。由于租赁合同无效，因此本案应按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。周锡标请求陈颖敏支付租金的利息，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，周锡标部分的上诉请求成立，应予支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初4691号民事判决；二、陈颖敏在本判决发生法律效力之日起十日内向周锡标支付房屋占用使用费1961元；三、驳回周锡标的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费312元，减半收取156元，由周锡标负担131元，陈颖敏是25元；二审受理费312元，由周锡标负担262元，陈颖敏负担50元。本判决为终审判决。审判长  李立辉审判员  李雁羽审判员  许世清二〇一七年三月十三日书记员  梁闪云