广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第563号
原告：广州市xx物业管理有限公司，住址：。
法定代表人：杨xx，职务：总经理。
委托代理人：刘xx，系原告公司员工。
被告：谭xx，女，汉族，1972年2月3日出生，身份证住址：广东省广州市番禺区。
被告：卢xx，女，汉族，1937年12月12日出生，身份证住址：广东省广州市番禺区。
委托代理人：谭xx，本案被告之一。
原告广州市xx物业管理有限公司诉被告谭xx、卢xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋莹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘xx到庭参加了诉讼。被告谭xx、卢xx经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是具有物业管理资质的物业管理企业，由位于广州市番禺区市桥街xx街东沙村xx轩小区的开发商广州市xx兴业地产有限公司，选聘原告为上述小区的物业管理企业，双方于2003年11月14日签订了一份《xx轩小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为该小区提供物业物业管理服务，并根据规定的相关标准及合同约定的价格收取的物业管理服务。《合同》明确约定业主和物业使用人应按时交纳物业管理服务费，如逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日起按每日应交管理费的10‰交纳滞纳金。合同生效之后，原告一直恪守职守的为上述小区内的全体业主及物业使用人提供优质的物业管理服务。被告是广州市番禺区xx街东沙村xx轩9号商铺（市政编号xxxxxxxx主），被告一直接受原告所提供的物业管理服务，对原告的物业管理服务质量并没有提出任何的异议，但是被告自2005年7月1日起至2014年4月30日止一直无理拒绝向原告缴纳物业管理服务费，至今上前物业管理服务费为人民比11805.9元，经原告多次催缴，未果。原告认为，原被告所在的开发建设商签订的《xx轩小区物业管理服务委托合同》，合法有效，原被告也据此形成物业管理服务合同关系，原告向被告提供了符合标准的物业管理服务，被告应依法向原告支付相应的物业管理服务费。被告聚焦物业管理服务费的行为已经构成了违约。另根据《广州市物业管理办法》第56条“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收业主欠交金额千份之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定。”之规定，原告有权按照合同向被告追缴从逾期之日起按每日应缴管理费的10‰加收滞纳金。因此，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《广州市物业管理办法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求如下：一、请求法院判令被告立即支付从2005年7月1日起至2014年4月30日止所拖欠的物业管理费人民币11805.9元，以及从逾期之日起按每日应交管理费的10‰交纳滞纳金计至实际清偿之日止（计至起诉之日以不超过本金为限为人民币11805.9元），合计人民币23611.8元。二、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。
被告谭xx、卢xx答辩称：一、本案原告向被告追讨的物业管理费及滞纳金均已经超过诉讼时效，不受法律保护。原告起诉状称“被告自2005年7月1日起至2014年4月30日一直无理拒绝向原告缴纳物业管理费，至今尚欠物业管理服务费为人民币11805.9元，经原告多次催缴，未果”，实际情况是原告从来没有向被告追讨过物业管理费及滞纳金。请原告举证其曾经向被告追讨的证据，并由法院按照法律规定审查核实。二、原告向被告追讨的滞纳金计付标准明显过高，请法院按法律规定的最低标准调整计付滞纳金。三、原告从来没有为被告的商铺提供物业管理服务，不应收取物业管理费，请其举证为被告商铺提供服务的依据，由法院按照法律规定审查核实。综上所述，请法院判决驳回原告的诉讼请求
经审理查明，原告是具有相关资质的物业管理企业。广州市番禺区xx街东沙村xx轩9号商铺（即涉讼物业）的权属人是被告谭xx、卢xx，建筑面积为66.7平方米。
2003年11月14日，原告与委托方广州市xxx业地产开发有限公司签订一份《xx轩小区物业管理服务委托合同》，约定：原告接受广州市xxx业地产开发有限公司的委托，为xx轩商住小区提供物业管理服务，管理期限自2003年12月1日至2005年11月30日止；物业管理费住宅1.35元／月／平方米，商铺1.5元／月／平方米，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费的10‰交纳滞纳金；等等。
2012年12月21日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向原告作出《广州市番禺区物业服务项目备案回执》，就原告承接的xx轩项目物业服务合同期限备案注明，2003年12月1日至2005年11月30日（前期物业服务合同期限已满，业主大会未作出决定续聘或选聘新的物业服务企业，前期物业服务合同自动延续）。
广州市番禺区xx街xx社区居民委员会于2013年11月18日出具《证明》，称原告自2004年12月1日起至今在对广州市番禺区东沙村xx轩小区进行物业管理服务。
按上述标准，被告每月应缴管理费为66.7平方米×1.5元=100.05元。
被告自2005年7月1日开始欠交物业管理费。原告遂向本院提起本案诉讼。
以上事实，有原告提供的《xx轩小区物业管理服务委托合同》、《广州市番禺区物业服务项目备案回执》、《证明》、《房地产权情况证明》及本院的庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告是具有物业管理资质的物业管理公司，根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作出的《广州市番禺区物业服务项目备案回执》及广州市番禺区xx街xx社区居民委员会出具的《证明》，原告与广州市xxx业地产开发有限公司签订的《xx轩小区物业管理服务委托合同》至今有效，其效力及于原告和涉讼小区的全体业主。原告依约对涉讼房屋所在小区提供了物业管理服务，被告作为涉讼物业的产权人，实际接受了原告提供的物业管理服务，应依约向原告缴纳管理费用。被告拖欠自2005年7月以来的物业管理费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。
现被告就本案提出诉讼时效的抗辩，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，而原告未举证证实其自2005年7月以来曾向被告追索过物业管理费，未能证实其诉讼时效存在中止、中断的情形，被告提出的诉讼时效抗辩成立，故对原告的诉讼请求，本院仅支持两年诉讼时效内的物业管理费及相应滞纳金，超过部分不予支持。即被告需向原告支付自2012年5月至2014年4月共两年的物业管理费共计100.05元／月×24个月=2401元。
关于滞纳金，原告提出从逾期之日起按每日应交费的10‰交纳滞纳金。被告抗辩称该滞纳金标准过高，要求调整。本院认为被告的该抗辩有理，滞纳金标准应调整为每日按欠款金额的千分之一计算为宜，且每月滞纳金总额以当月物业管理费本金为限。故被告应支付自2012年5月至2014年4月的滞纳金，每月的滞纳金均以100.05元为本金，按照每日千分之一的标准，从次月1日起各计至物业管理费缴清之日止；每月滞纳金的总额均以当月物业管理费本金为限。
被告谭xx、卢xx经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告谭xx、卢xx应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市xx物业管理有限公司支付广州市番禺区xx街东沙村xx轩9号商铺于2012年5月至2014年4月的物业管理费2401元及相应的滞纳金（每月的滞纳金均以100.05元为本金，按照每日千分之一的标准，从次月1日起各计至物业管理费缴清之日止；每月滞纳金的总额均以当月物业管理费本金为限）；
二、驳回原告广州市xx物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费195元，由被告谭xx、卢xx负担25元，由原告广州市xx物业管理有限公司负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审判员 蒋 莹
二〇一四年八月二十七日
书记员 吴梓云