重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初1740号
原告张世成，男，1980年7月3日出生，汉族，大学本科文化。
委托代理人（一般授权）程英，重庆四方律师事务所律师。
被告李德春，男，1974年10月7日出生，汉族，大专文化。
第三人熊师成，男，1970年9月12日出生，汉族，大学文化。
原告张世成与被告李德春、第三人熊师成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法于2016年4月7日由审判员李星灿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世成及其委托代理人程英、被告李德春、第三人熊师成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张世成诉称，2009年8月3日，原告之父张先书因不在开县县城工作，为方便购房便与第三人熊师成签订了委托书，委托第三人熊师成代为购买开县XX小区X栋X单元XX号房屋一套。2009年8月15日，第三人熊师成以自己名义与被告李德春签订了《住房购买协议》，约定被告自愿将位于开县XX小区X栋X单元XX号住房一套出售，房屋总价83000元，并约定合同签订时支付8万元，余款3000元待被告协助办理完过户手续后支付，同时，合同明确载明第三人熊师成系受他人委托购房，产权证书的户名为委托人。合同签订后，原告之父张先书通过第三人熊师成向被告支付了购房款8万元整，被告将房屋交付给了张先书。同时，在被告的协助下，房屋水电气的户名也已上在了张先书的名下。张先书于2012年10月16日死亡，其共有三个继承人，即原告（张先书之子）、张敏（张先书之女）、廖代奎（张先书之妻）。廖代奎、张敏自愿将享有及继承的诉争房屋产权赠与给原告张世成。现被告已办理了房屋初始登记，原告多次找被告办理过户登记无果。现诉至法院要求：1、确认第三人熊师成与被告李德春于2009年8月15日签订的《住房购买协议》有效；2、判令被告将诉争房屋过户到原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告李德春辩称，《住房购买协议》是我与第三人熊师成签订的，我与张先书没有形成买卖关系，也不知道第三人熊师成系受张先书的委托，我没收到委托书，购房协议中也没有写明委托人是谁，购房款8万元是第三人熊师成交给我的。第三人未将房屋尾款结清，并且诉争房屋与原来签订合同时超面积5.89平方米，第三人应按现市场价4000元/平方米补偿我；我作为破产企业员工，有享受房产交易税优惠政策的权利，优惠的9000元应由第三人补偿给我。满足以上条件我可以将诉争房屋过户给第三人熊师成。
第三人熊师成称，原告的诉称属实，对原告的诉求没有意见。
经审理查明：2009年8月3日，原告张世成之父张先书书面委托第三人熊师成代为购买开县XX小区X栋X单元XX住房一套，购买该房事宜由被委托人签订协议生效。同月15日，被告李德春与第三人熊师成签订了《住房购买协议》，约定的主要内容如下：经甲、乙双方约定，甲方（指被告李德春）自愿将开县XX小区X栋X单元XX号住房卖给乙方，具体内容如下：一、此房为固定转让价，房屋总价款为83000元。……三、房款支付方式：甲、乙双方签订协议时，乙方向甲方支付现金8万元，余款3000元由甲方协助办完过户手续时乙方支付给甲方，过户的费用由乙方承担。四、此协议一式二份，双方签字生效，若乙方违约应赔偿对方违约金壹万元，并按违约当时市场行情价格清算全部房款。乙方受他人委托购买此房，产权证书的户名为委托人。合同签订当日，张先书通过第三人熊师成支付了80000元的房款。被告李德春交付了房屋。
另查明，张先书于2012年10月16日死亡。2015年1月5日，张先书的妻子廖代奎、儿子即原告张世成、女儿张敏签订了协议书，廖代奎自愿将其享有及继承的诉争房屋产权全部赠与给原告，张敏自愿将其应依法继承的诉争房屋的产权赠与给原告，原告接受廖代奎及张敏的赠与，诉争房屋由原告张世成一人享有全部产权。2015年10月22日，被告李德春办理了该房屋的产权证书，房地产权证号为（XXX房地证XXXX字第XXXXX号），登记在被告李德春名下，坐落于开县XX街道XX路XX号X幢X单元X-X。与《住房购买协议》中的开县XX小区X栋X单元XX号房屋系同一套。
以上事实有原、被告及第三人的当庭陈述、原、被告及第三人的身份信息、住房购买协议、委托书、取款凭单、土地房屋权属登记信息查询结果证明、死亡注销户口证明、居委会证明、协议书等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”结合本案，2009年8月3日，张先书书面委托第三人熊师成购买开县XX小区X栋X单元XX号住房一套，同月8月15日，第三人熊师成以自己的名义与被告李德春就该房签订了《住房购买协议》，且协议第四条载明“乙方（即第三人熊师成）受他人委托购买此房，产权证书的户名为委托人。”可以确定被告李德春在签订《住房购买协议》时是知道第三人熊师成受他人委托购房，故该协议直接约束委托人张先书和被告李德春，诉争房屋的实际购房人系张先书。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，被告与第三人在合同中约定买方给付83000元的房款，卖方交付房屋的行为符合买卖合同的法律关系特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”经审查，被告与第三人双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告要求确认《住房购买协议》有效的诉讼请求本院予以支持。本案中，张先书通过第三人熊师成根据合同的约定支付了80000元的房款，被告也已将房屋交付。此外，被告李德春已办理了该房屋的初始登记。基于第三人与被告双方签订的住房购买协议的有效性，协助办理房屋产权过户手续系卖方应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，“全面履行义务”对买方而言是指给付剩余房款，对卖方而言是指协助买方办理诉争房屋的产权证书。至于具体的履行顺序，住房购买协议约定办完过户手续时再支付房屋尾款。被告应先协助张先书办理房屋产权过户手续。因张先书于2012年10月16日死亡，诉争房屋系张先书与廖代奎婚姻关系存续期间取得的，廖代奎对诉争房屋享有一半的权利；廖代奎是张先书之妻。张敏系张先书之女，原告张世成系张先书之子，三人是张先书仅有的的第一顺序法定继承人；三人于2015年1月5日签订了协议书，廖代奎自愿将其享有及继承的诉争房屋产权全部赠与给原告，张敏自愿将其应依法继承的诉争房屋的产权赠与给原告，原告接受廖代奎及张敏的赠与，诉争房屋由原告张世成一人享有全部产权。因此，对原告张世成要求被告协助其办理房屋产权过户手续的诉求本院予以支持。
关于被告李德春要求第三人按现市场价4000元/平方米补偿补偿超面积5.89平方米的房价，因《住房购买协议》中载明“此房为固定转让价，房屋总价款为83000元”，并未载明房屋按面积计算单价多少出售，故诉争房屋在办理产权登记时的面积是否与签订住房购买协议时有出入并不影响房屋出售总价，对被告的该项请求不予支持。关于被告要求第三人补偿9000元的房产交易税优惠，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条、第一百八十五条、第四百零二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李德春与第三人熊师成于2009年8月15日签订的《住房购买协议》有效。
二、由被告李德春在本判决生效后七日内协助原告张世成将登记在被告李德春名下的（坐落于开县XX街道XX路XX号X幢X单元X-X，房地产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号）房屋变更登记在原告张世成名下。
案件受理费1875元，减半收取938元，由被告李德春负担（直付原告）。诉讼保全费850元，由原告张世成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 李星灿
二〇一六年五月十日
书记员 戚国涛