湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第3305号
原告伍玲莉，女，1965年7月16日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区。
被告永州市海盟房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区河东湘永路218号。
法定代表人蔡中立，该公司总经理。
委托代理人瞿谦芝，女，1987年6月14日出生，汉族，住湖南省望城县，该公司职员，代理权限为特别授权。
原告伍玲莉与被告永州市海盟房地产开发有限公司（以下简称海盟房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2015年12月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员成向阳担任审判长，审判员周湘荣、人民陪审员冯海平参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员唐莉担任庭审记录。原告伍玲莉、被告海盟房地产公司的委托代理人瞿谦芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伍玲莉诉称，原告于2012年9月28日与被告海盟房地产公司签订了一份《永州市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于永州市湘永路南侧市体育中心内的海盟·潇湘豪庭楼盘A幢26层B号房，购房总金额为336920元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十条规定，被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合同并符合双方合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用。原告于2014年8月接电话通知验收房子，当时试水，原告房子楼上、楼下渗水，房子墙壁多处空鼓，原告没有办理收房手续，并要求被告整改。但房子的渗水问题被告整改多次，直到2015年8月31日修好，原告才办了收房手续。被告要原告交了2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元。原告向被告书面提出减免2014年8月至2015年8月的物业管理费，被告未答复。由于被告房子的质量问题，且多次整改不到位，使原告无法办理收房手续和使用，严重损害了原告的合法利益。特诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告（2014年8月至2015年8月）物业管理费1100元；判令被告因房子质量问题、整改不到位而造成的损失14150.64元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、照片（七张，其中物业登记照片两张，五张厕所漏水的照片），拟证实原告所购买的房屋存在质量问题漏水，拖延一直未修复好；
证据二、物业管理费发票，拟证实原告交纳了2014年8月-2015年8月的物业管理费；
证据三、借用钥匙登记表，拟证实2014年6月30日已去验看房屋，原告是从物业公司拿钥匙看房并已将房屋出现的问题告知物业。
被告海盟房地产公司对原告伍玲莉提交证据的质证意见为：
对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，质量问题被告已经进行了修复，原告提供的物业照片恰巧证实原告是3月18日去看房屋的，在登记表上也注明了由物业的周师傅进行协调，由物业公司进行协调处理，且该问题已经处理协商好了；对证据二的真实性无异议，业主应当在7月份交纳物业管理费，被告已为原告代交了7月份的物业管理费；对证据三是开庭后提交，对其真实性无法确认，这份证据正好说明原告在庭审中所述的2014年8月才接到看房通知的说法相违背，该证明无法证实原告首次提出问题的时间是2014年6月30日，根据被告方的证据证实原告仍是在2015年3月18日首次提出质量问题。
被告海盟房地产公司辩称：原告的诉请没有依据，原告的全部诉讼请求应予驳回；1、物业管理费收费主体系物业公司，并非答辩人，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》约定原告须自答辩人通知交房的最后期限之次月起承担各项物业费用；2、答辩人收到原告提出的质量问题后，积极进行修复，且在规定时间内整改完毕，不存在拖延，根据约定及相关法律规定，房屋出卖人对房屋一般性质量问题仅负有维修责任，无需赔偿损失；3、原告未提供相关损失证据，且其延迟入住系因自身原因造成；综上，原告诉请答辩人承担其物业费指向错误且没有依据，原告房屋系一般性质量问题，根据约定及相关法律法规规定，答辩人对此仅负有修复责任，承担该责任后无需对其损失进行赔偿，且原告并未提交损失证据，即便存在损失也非答辩人原因造成，答辩人无需承担约定外及法定外的责任，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告海盟房地产公司为支持自己的辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》，拟证实1、合同符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效；2、双方约定交房日期为2014年6月30日；3、合同约定买受人以房屋存在工程质保范围内的质量问题拒绝收房的，不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，买受人从交房通知确定最后期限的次月起承担各项物业费及相关管理费用，因此原告要求被告承担物业费的诉求毫无依据，不能成立；4、合同约定房屋存在属于工程保修范围内的质量问题，出卖人负责收到通知后60日内整改、替换或给予合理解决。合同并无任何关于赔偿损失的约定，出卖人在完成整改责任后无需赔偿原告所谓损失；
证据二、EMS国内特快专递邮寄详情单、入伙通知书，拟证实被告于2014年6月20日向原告发出入伙通知书，通知原告在2014年6月30日起收房，按照合同约定，原告应从2014年7月起承担物业费；
证据三、海盟潇湘豪庭1#楼《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、海盟潇湘豪庭建设竣工验收备案表、海盟潇湘豪庭单位（子单位）工程质量竣工验收记录表，拟证实被告所建房屋是合法建设并销售的房屋，被告向原告发出交房通知时，所交付房屋完全符合法律法规对建设工程质量的要求，房屋已经验收合格；
证据四、（2015）永冷民初字第2387号民事判决书，拟证实原告于2015年9月7日向被告起诉称因被告房屋未经综合验收，不符合交房条件，要求被告支付违约金，该案已由冷水滩区人民法院判决认定潇湘豪庭小区已经验收合格，交房符合法律规定，并驳回原告的全部诉讼请求。该判决书现已生效，被告向原告所交付的是质量合格的房屋。
证据五、房屋验收交接表，拟证实原告于2015年3月18日首次看房，并提出房屋存在几处空鼓及楼上卫生间朝下渗水现象。与2015年6月提出的质量问题不是同一处。
证据六、借用钥匙登记表,拟证实被告在收到物业的通知后，均对原告提出的不同质量问题及时进行了整改。
证据七、湖南华庭物业公司，拟证实1、原告自2015年3月18日才首次看房，系原告自身原因不收房，其要求被告承担损失于法无据；2、被告收到原告首次提出的房屋问题后，立即进行了维修，且在一个星期内即修复完毕，原告第二次提出的另一处质量问题，因修复工作较为复杂，但被告也在约定时间内修复完毕，不存在拖延，被告无需承担原告损失。
证据八、房屋交接费用清单、收据，拟证实原告认可被告已完全整改好房屋所有问题，并于2015年8月25日办理收房手续，房屋已交付使用，根据合同买受人收房即视为对房屋装饰、设备等的认可，不再有异议。
经庭审质证，被告海盟房地产公司对原告伍玲莉提交证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，质量问题被告已经进行了修复，原告提供的物业照片恰巧证实原告是3月18日去看房屋的，在登记表上也注明了由物业的周师傅进行协调，由物业公司进行协调处理，且该问题已经处理协商好了；对证据二是开庭后提交，对其真实性无法确认，这份证据正好说明原告在庭审中所述的2014年8月才接到看房通知的说法相违背，该证明无法证实原告首次提出问题的时间是2014年6月30日，根据被告方的证据证实原告仍是在2015年3月18日首次提出质量问题。
原告伍玲莉对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，不能证实房屋不存在质量问题；对证据二没有收到该东西，也没有签字；对证据三没有看到过，不清楚；对证据四的真实性没有异议，与本案无关；对证据五的真实性没有异议，与原告提供的证据一是的物业照片一致，不是交接表，只是房屋质量登记表；对证据六的真实性没有异议，还有很多次钥匙的登记表被告没有提供，2014年8月-2015年8月借了很多次；对证据七的真实性有异议，没有及时修复；对证据八的三性没有异议；
经庭审调查，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二，被告对其真实性无异议，该份证据系本案涉案房屋所在的物业公司出具，与本案有关联，本院予以确认为有效证据；原告提交的证据二与证据一均系物业公司出具，与本案有关联，本院予以确认为有效证据。
被告提交的证据一、四、五、六，原告对其真实性无异议，与本案有关联，本院予以确认为有效证据；证据二与原告提交的证据相符，说明原告接到被告的通知并于2014年6月30日看房；证据三系有关部门出具；对上述份证据本院予以确认有效证据；证据七证实了原告在2015年3月18日查看了房屋，此部分事实本院予以采信；证据八，原告无异议，本院予以确认为有效证据。
本院依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：原告与被告海盟房地产公司于2012年9月28日签订了一份《永州市商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于永州市湘永路南侧市体育中心内的海盟·潇湘豪庭楼盘A幢26层B号房，购房总金额为336920元。合同规定：“出卖人应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合同并符合双方合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：达不到约定标准的，出卖人应承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改；自约定的交付期限次月起所发生的物业服务费及应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电公摊费用等，均由买受人承担；保修责任：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失；因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按银行同期活期存款利率标准赔偿损失；房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，保修期自该房屋交付之日起计算”。合同还约定了其他相关权利义务。合同附件三约定了包括内墙混合砂浆抹平、屋面防水等装饰、设备标准。合同签订后，原告于2013年7月1日向被告支付首付款106920元，剩余房款以按揭贷款方式全部支付给了被告。2014年6月20日，被告以邮寄方式向原告发出入伙通知书，通知原告于2014年6月30日收房，并在交房时向原告出示了住宅质量保证书及住宅使用说明书。原告于2014年6月30日验看房屋，发现房屋有空鼓、渗水等问题，原告没有办理收房手续。2015年3月18日，原告再次查看房屋，房屋仍存在空鼓、朝下渗水的问题，被告对此进行整改，2015年8月31日被告将房屋整改好，原告办了收房手续。
2015年12月15日，原告以被告出售的房屋质量问题、整改不到位造成原告的损失为由，向本院提起诉讼。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后按约定向被告交付了购房款，被告亦应按双方合同的约定履行其相关的义务。被告通知原告2014年6月30日收房，被告应依合同约定从2014年6月30日起承担修复房屋的质量瑕疵担保责任，本案所涉房屋出现空鼓、渗漏等问题，属于被告应当承担的质量保修范畴。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。被告交付给原告的房屋在保修期内出现空鼓、漏水等问题，被告于2015年8月25日才将房屋整修好交给原告，造成原告在2014年6月30日至2015年8月25日内因房屋质量问题无法居住，被告应赔偿原告的损失，即赔偿原告已交购房款按银行同期活期存款利率标准计算利息和原告未居住而已交纳2014年8月-2015年8月的物业管理费1100元。原告诉称要求被告赔偿的标准按已交付房款每天万分之一计算，不符合法律及双方合同的约定，故对原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。被告辩称原告诉请物业管理费赔偿主体错误及诉请的损失无依据，本院认为本案原告虽未向被告交纳的物业管理费，但原告因房屋质量问题未能入住，已交纳的物业管理费系因房屋质量问题产生的损失；被告虽积极对房屋质量问题进行了整改，但双方合同约定整改期间的损失由被告承担，并约定了按银行同期活期存款利率标准赔偿损失，故对被告的答辩理由不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告永州市海盟房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告伍玲莉赔偿2014年8月至2015年8月的物业管理费1100元；
二、被告永州市海盟房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告伍玲莉赔偿因房屋质量问题造成的损失：即从2014年6月30日起至2015年8月25日止的已付房款336920元的同期银行存款利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费181元，由被告永州市海盟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 成向阳
审 判 员 周湘荣
人民陪审员 冯海平
二〇一六年五月十九日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担