中华人民共和国
福建省福州市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1346号
上诉人（原审被告）李建忠，男，1943年8月6日出生，汉族。
上诉人（原审被告）李镖，男，1977年12月21日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人郑庆寨，福建佐佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张伙英，女，1949年9月9日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李宇峥，女，1985年1月23日出生，澳大利亚国籍。
两被上诉人共同委托代理人庄宗伟、董锦辉，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人李建忠、李镖因与被上诉人张伙英、李宇峥房屋买卖合同纠纷一案，不服仓山区人民法院（2013）仓民初字第3599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审判决查明：1997年10月，被告李建忠、被告李镖（系李建忠之子）与李松枝签订《立卖断房屋》，约定：“甲方堂兄李建�将祖上分旧厝杉木结构瓦面房屋楼下楼上计三间（实际面积约60平米，方向座东朝西，楼下东向与路弄相隔，南向与俤李明辉空地相隔，西向与门前空埕通道相隔，北向与堂俤李松枝相隔，造价应壹万捌仟元整卖断给乙方堂俤李松枝，立字为据，双方拒不反悔”。协议签订后，二被告将诉争房屋交付李松枝一家，原告张伙英支付二被告购房款18000元。
另查明：李松枝于2010年9月16日死亡。原告张伙英系李松枝配偶，原告李宇峥系李松枝婚生女。协议签订后，诉争房屋一直由原告一家居住使用。
原审判决认为：被告李建忠、被告李镖与李松枝于1997年10月签订《立卖断房屋》，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反�律或者社会公共利益”及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案《立卖断房屋》契约是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律或者社会公共利益，双方的合同于签订时成立并生效。故原告诉请确认二被告与李松枝于1997年10月签订的《立卖断房屋》契约合法有效，合理合法，原审法院予以支持。
关于被告主张应当追加李松枝与其前妻生育的婚生女为共同原告的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案原告作为李松枝遗产的共有人，就防止权利丧失，而维持现状的共有物保存行为，各共有人可以不经其他共有人的同意而单独为之，故本案二原告就契约效力问题向法院�诉，无需追加李松枝与其前妻生育的婚生女为共同原告。关于被告主张契约签订时间1997年10月已超过诉讼时效的问题。原审法院认为，诉讼时效是债权人向人民法院请求保护民事权利的时效期间，而本案原告诉请的合同效力问题不属债权请求权范畴，不适用诉讼时效。另被告主张诉争房产属李建忠和李宝兴共有，未提供证据证实，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：被告李建忠、李镖与李松枝于1997年10月签订的《立卖断房屋》有效。
宣判后，李建忠、李镖不服，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法定程序。李松枝的继承人除了被上诉人之外，还有李松枝和其前妻生育的婚生女。本案应当追加李松枝和其前妻生育的婚生女为共同原告。诉争房屋原登记的产权人是李建忠父母、李建忠、李宝兴四人，李建忠父母逝世后，诉争房产属李建忠和李宝兴共有。被上诉人主张该房产已经由上诉人出卖给李松枝，李宝兴显然和本案存在法律上的利害关系，应追加为本案共同被告或第三人。二、原审判决认定事实错误。诉争房屋长期空置无人居住，但一直由上诉人及其家人控制、管理。三、本案关键事实不清。诉争房屋的产权人是谁，没有任何证据证明。虽然鉴定结论为《立卖断房屋》契约上的指印为上诉人指印，但上诉人确实没有在该契约上摁过指印，也从未见过该契约。该契约存在很多重大瑕疵，没有上诉人的签字，整份契约均是同一人的笔迹，没有落款时间，见证人出庭作证明确表示没有在场，也从未见过该契约。四、李松枝作为受让人不符合法律�定。诉争房屋系农村房屋，根据土地管理法、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，农村房屋只能在同一个集体经济组织的内部成员之间买卖，城市居民不得买受农村房屋。李松枝是城市居民，没有资格买受诉争房屋。《立卖断房屋》是无效协议。上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张伙英、李宇峥答辩称：一、原审判决程序合法。被上诉人是买方李松枝的合法继承人，有权提起本案诉讼。针对维持现状的共有物保存行为，各共有人可以不经其他人的同意而单独为之，故无需追加其他共有人作为共同原告。一审中，没有案外人提出过任何要求参加诉讼的申请，上诉人亦未提供证据支持其主张，所提出本案应追加共同被告或第三人的上诉理由缺乏依据。二、原审判决认定事实正确，适用法律无误。契约由专业代笔人代笔，买卖各方在契约中摁手印确认。诉争房屋的全部价款已支付给上诉人，上诉人随即交付诉争房屋，被上诉人一家当年就进行装修。三、李松枝有权作为房屋受让人，不违反相关法律规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，颁布时间分别是1999年5月6日和2004年11月2日，而案涉房屋买卖契约签订时间为1997年10月。根据法不溯及既往原则，本案应适用1997年当时有效的土地管理相关法律法规。根据1988年土地管理法、1991年土地管理法实施条例和当时的相关土地政策，没有对农村土地转让作出禁止性、限制性规定。1988年土地管理法第二条规定：“国有土地和集体所有的�地的使用权可以依法转让”。因此，本案房屋买卖行为应认定为合法有效。诉争房屋并非在农村集体经济组织分配给村民的宅基地上所建，而是李松枝及李建忠宗族先辈所留下的祖屋，其流转不应适用农村宅基地的有关规定。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，各共有人对于不动产都有管理的权利和义务。被上诉人张伙英、李宇峥作为李松枝的继承人，有权就李松枝与上诉人李建忠、李镖签订的《立卖断房屋》提起合同效力确认之诉，无需追加李松枝与其前妻生育的婚生女为共同原告。本案《立卖断房屋》签约双方为李松枝与上诉人李建忠、李镖，未体现与案外人李宝兴之间存在关联性，上诉人李建忠、李镖主张应当追加李宝兴为共同被告或第三人，缺乏依据。《立卖断房屋》明确写明造价款18000元由被上诉人张伙英经手付给上诉人李建忠，可证明诉争房屋价款交付的事实。上诉人李建忠、李镖作为卖方捺手印确认，现主张未见过该份《立卖断房屋》，本院不予采信。结合《立卖断房屋》的记载内容以及证人李某、谢某、吴某等人出具的《证明》，可认定协议签订后诉争房屋一直由被上诉人张伙英一家居住使用。上诉人李建忠、李镖认为原审判决认定事实不清，缺乏证据佐证，理由不能成立，本院不予支持。《立卖断房屋》签订于1997年10月，根据法不溯及既往原则，应当适用当时的法律法规认定协议效力。由于所买卖的房屋是祖辈所留旧房，协议内容不违反法律法规的强制性规定，原审判决认定该《立卖断房屋》有效，是合法正确的，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、鉴定费按原审判决执行；二审案件受理费人民币100元，由上诉人李建忠、李镖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
代理审判员 谢 芬
代理审判员 陈 雯
二〇一四年六月十六日
书 记 员 吕德快
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事�后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。