广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3580号
原告卢剑芸，男，汉族，1980年4月22日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被告李铭，男，汉族，1978年8月3日出生，身份证住址湖北省武汉市武昌区。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码
法定代表人李耀智，该公司执行（常务）董事。
委托代理人苏涛昱，该公司员工。
原告卢剑芸与被告李铭、第三人中原地产代理(深圳)有限公司（简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员冼晓莉独任审判公开开庭进行了审理。原告卢剑芸及其委托代理人周争锋，被告李铭，第三人中原地产公司委托代理人苏涛昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月22日，原被告在第三人中原地产公司居间下签订《二手房买卖合同》，以3220000元价格购买被告名下宝安区新安街道宝安大道裕安路交汇处海滨广场6栋701房，房产证号50××60，建筑面积89.4平方米。合同签订后被告收取原告定金150000元。合同约定2015年12月18日前双方办理资金监管，在原告取得按揭承诺函且被告赎回房产证后3个工作日内办理递件过户手续，最迟不得晚于2016年1月30日，还约定任何一方逾期履行合同约定义务超过5日，守约方有权解除合同按照合同价20％要求违约方承担违约责任。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务，在2015年12月4日办理了资金监管，并在2015年12月14日取得招商银行股份有限公司深圳分行的贷款承诺书，被告在自行赎楼后，不去办理注销抵押登记，房产被他人查封，导致合同无法继续履行，遂引发纠纷。原告认为原被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。被告没有按照合同约定履行义务超过约定的时间，构成根本违约。原告请求法院判令：1、被告返还原告已经支付的定金150000元；2、被告支付原告违约金642000元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审时原告请求增加诉讼请求：解除原被告签订的《二手房买卖合同》。
被告辩称，原被告签订房屋买卖合同后，涉案房产因被告与配偶离婚纠纷被法院查封，被告并非因房价上涨恶意违约，而是因为家庭纠纷导致，房产被查封后，被告曾多次与原告协商延期履行，原告也表示同意，但后来原告提出解除资金监管，被告配合原告于2016年3月2日、3月3日两次到招商银行申请解除。被告请求法院从轻判处违约金，并附带将被告配偶吴清秀作为共同责任人。
第三人中原地产公司述称，第三人作为居间人于2015年11月22日促成买卖双方签订二手房买卖合同，在交易过程中，第三人完成了通知协助等居间义务，不存在任过错。现仍有5000元交楼保证金在第三人处托管，对于该款第三人同意按法院判决予以处理。
经审理查明，2015年11月22日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人中原地产公司居间下签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨城广场6栋701房屋转让予原告，转让成交价3220000元；买方同意于合同生效之日支付定金50000元，于合同生效后7日内支付定金100000元；买方须于2015年12月18日前将除定金、交楼押金外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方予以配合；若银行贷款承诺函承诺发放贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函3个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，买方可向监管银行要求将多出部分退回；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最迟不得迟于2016年1月30日；涉案房产处于抵押状态，卖方同意买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起10日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，均由买方自愿承担；因法律法规、政策原因所新增的税费，由买方全额缴纳；卖方应当于收到全部房款（除交楼押金外）3日内将房屋交付买方，并结清水电费、有线电视费、物业管理费等费用；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2015年11月22日，原告向被告支付定金50000元；2015年11月23日，原告向被告支付定金100000元。被告实际收取定金145000元，余额5000元作为交房保证金尚在第三人中原地产公司处托管。
2015年12月14日，原被告及招商银行股份有限公司深圳分行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定原被告委托该银行监管二手房交易首期款820000元。原告向该银行监管账户如数存入监管资金。
2015年12月14日，招商银行股份有限公司深圳分行向原告出具《贷款承诺书》，承诺向原告发放贷款2250000元。该承诺书有效期3个月。
2015年12月14日，因被告及其配偶离婚纠纷，被告配偶申请财产保全，涉案房产被本院依法查封，查封案号为（2015）深宝法家初字第1636号。
2015年12月16日，被告向招商银行股份有限公司深圳分行清偿涉案房产抵押债务。
2016年1月21日，原告向被告邮寄送达《履约催告函》，催告被告尽快履行合同。
另查，被告系涉案房产登记所有权人，登记房产证号为深房地字第××号，现处于抵押、查封状态，抵押权人为招商银行股份有限公司深圳分行。经询问原告，原告不同意追加被告配偶为本案被告。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《收款收据》、《二手楼交易资金监管协议》、《贷款承诺书》、《个人贷款还清证明书》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
鉴于涉案房产被另案查封致使本案合同无法继续履行，合同约定的注销抵押登记等卖方义务无法按期履行，被告构成根本违约，原告有权依照合同约定解除双方签订的《二手房买卖合同》。合同自通知到达对方时解除，结合原告诉状送达被告时间，本院确认双方合同于2016年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还定金150000元，符合法律规定，本院予以支持。鉴于相关定金由被告实际收取145000元，尚有5000元在第三人中原地产公司处托管，因此被告应返还原告定金145000元，中原地产公司应返还原告5000元。原告主张合同成交价20%的违约金，结合原被告双方合同签订时间及双方知晓合同不能继续履行的时间，参考该期间房价涨幅，并考虑到原告也有防止损失扩大的义务，本院认为双方合同约定的违约金过高，本院予以调整，调整后的违约金按照合同成交价15%计算，即被告应当支付原告违约金483000元。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。至于被告提出由其配偶共同负担本案责任的主张，因原告不同意追加被告配偶为本案被告，且被告配偶并非本案合同相对方，故对于本案责任是否为被告夫妻共同债务，本院不予审查，被告可另寻法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告卢剑芸与被告李铭签订的《二手房买卖合同》于2016年3月1日解除；
二、被告李铭于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告卢剑芸定金145000元；
三、第三人中原地产代理(深圳)有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告卢剑芸定金5000元
四、被告李铭于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告卢剑芸违约金483000元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5860元，由原告负担1176元，被告负担4684元。财产保全费4480元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 冼 晓 莉
二〇一六年三月二十八日
书记员 李 玉 婷
书记员 周爰（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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