浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第1457号
原告：袁世忠，系慈溪市周巷娃娃乐塑料制品厂业主。
委托代理人：王文忠，浙江裕丰律师事务所律师。
委托代理人：胡萍，浙江金穗律师事务所律师。
被告：冯天源，农民。
被告：冯锋，农民。
被告：冯侠，农民。
三被告共同委托代理人：胡亚飞，浙江慈甬律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：王艳，浙江万豪律师事务所律师。
原告袁世忠诉被告冯天源、冯锋、冯侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法由代理审判员王文艳适用简易程序于2014年11月11日对本案进行了公开开庭审理，原告袁世忠的委托代理人王文忠、胡萍及被告冯天源、冯锋、冯侠的委托代理人胡亚飞、王艳到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告袁世忠起诉称：原告为慈溪市周巷娃娃乐塑料制品厂（以下简称娃娃乐厂）的经营者，因生产需要，在2××3年8月与慈溪市精制实业有限公司（以下简称精制公司）签订了关于慈溪市周巷劳家埭村广场71号房地产的买卖协议，协议约定了买卖标的物为原土地使用权证为慈国用2000字第230029号的土地使用权及其房地产（原房产证号为慈房权证2013字第××、00××71、00××89、00××70、008290号），作价450万元。原告已在签协议前与另一宗房地产（慈国用2005第031039号）买卖一起支付了房地产买卖款800万元。由于资金周转困难，原告以不动产买卖为用途向宁波银行申请了专项贷款200万元，由于协议前一直未落实贷款，所以在房地产转户过程中才到位，根据银行规定，该200万元按银行操作流程直接作为不动产买卖款支付了。这样，原告共支付1000万元房地产买卖款（该1000万元房地产买卖款包括了另一宗房地产买卖款320万元），原告为本房地产交易实际付款680万元，比约定多付230万元。原告分别于2××3年7月29日和2××3年8月14日取得了房屋所有权证及土地使用权证，但精制公司一直未把房地产交付原告，也未把多付的房地产买卖款退还给原告。精制公司于2××3年11月26日经股东决议解散而注销，精制公司股东为三被告。原告认为，原告作为房地产的买受人，已经取得了房屋所有权证及土地使用权证，出卖方应及时交付土地及房屋给买受人，但出卖方至今未交付土地及房屋，侵犯了原告的合法权益，同时，出卖方应返还原告多付的款项。现精制公司已经注销，作为股东的三被告应承担连带责任。诉请判令：1.被告冯天源、冯锋、冯侠立即向原告交付慈溪周巷镇劳家埭村广场71号土地和房产（土地使用权证号为：慈国用2××3第030084号，房屋所有权证号为：慈房权证2013字第××号、01××18号、01××19号、01××21号、01××22号），并向原告赔偿自2××3年8月15日计算至交付日，以2000元／亩／月计的非法占有的损失（暂计算至2014年4月30日为14.37万元）；2.判令被告冯天源、冯锋、冯侠立即向原告退还多付的房地产买卖款230万元及从2××3年8月1日起计至退回日，每天按万分之二计算的利息损失（暂计至2014年4月30日为12.42万元）；3.本案诉讼费由被告冯天源、冯锋、冯侠承担。
被告冯天源、冯锋、冯侠辩称：涉案房地产系整块土地，分别登记在宁波云龙工艺毯有限公司（以下简称云龙公司）及精制公司名下，被告冯天源系两公司的法定代表人。2××3年4月22日，原告欲向云龙公司和精制公司购买涉案房地产，与被告冯天源签订了资产买卖合同一份，约定转让总价是1420万元，被告方已履行全部合同义务，将上述土地变更登记至原告为业主的娃娃乐厂及慈溪市长河月佳洁具厂（以下简称月佳厂）名下，然原告至今仅支付房地产转让款1000万元，对剩余部分一直未付。被告已将变更登记后的房产证及土地证交付给原告且原告已实际占有和控制部分房地产。被告多次通知原告前来办理交接手续，原告为达到其拒付房款的目的，对剩余部分房地产拒不接收。三被告保留向原告主张余款及违约金的权利。
为证明自己的诉讼主张成立，原告袁世忠向本院提供以下证据：
a1.娃娃乐厂个体工商户营业执照一份，证明原告主体资格；
a2.2××3年8月1日的房屋买卖协议一份，证明原、被告之间存在房地产买卖关系的事实；
a3.慈国用2××3第030084号土地使用权证一份、慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证五份，证明原告已经取得相应土地使用权及房屋所有权；
a4.付款凭证七份，证明原告付款的事实；
a5.精制公司工商登记信息一份，证明精制公司于2××3年11月注销的事实；
a6.完税凭证一份，证明原告缴纳税费的事实；
a7.精制公司与案外人慈溪市周巷镇志华蜂具塑料厂（以下简称志华厂）签订的厂房租赁协议一份、收款凭证二份，证明被告仍在出租使用涉案房地产，并未将涉案房地产实际交付原告的事实。
为证明自己的辩称成立，被告冯天源、冯锋、冯侠向本院提供以下证据：
b1.资产买卖合同一份，证明2××3年4月22日原告与被告冯天源签订合同，确定涉案房地产整体转让总价为1420万元的事实；
b2.娃娃乐厂、月佳厂、精制公司、云龙公司工商登记资料各一份，证明原告关于2××3年6月向精制公司购买房地产的陈述与事实不符，原告将涉案房地产分别登记至娃娃乐厂及月佳厂名下系方便营业需要，被告冯天源系精制公司及云龙公司的法定代表人，其与原告签订资产买卖合同的行为系履行职务的行为；
b3.土地使用权登记申请表、慈溪市国土资源局周巷分局出具的证明各一份，证明三被告已积极协助原告办理房地产过户手续；
b4.公证书及ems快件底单一份、短信截图及通讯记录、原告与案外人丁志昂签订的房屋出租协议各一份，证明涉案房地产已过户至月佳厂及娃娃乐厂名下，原告已构成违约的事实；
b5.（2014）甬慈民初字第48号案的民事起诉状、证人张某的书面证言、庭审笔录各一份，证明2××3年12月，原告曾就同一事实向法院起诉，其诉状中对房地产转让价格为1420万元的事实无异议，涉案房地产系整体转让，并未就两块土地的价格作出分别约定等事实；
b6.谈话笔录一份，证明资产买卖合同中约定的房地产转让价格为1420万元、原告已违约的事实；
b7.照片若干，证明涉案房地产已部分交付给原告，被告出租房屋的承租户系资产买卖合同签订前就已经承租的承租户；
b8.2××3年6月21日的房屋买卖协议书一份，证明该协议书与原告提供的证据a2除落款时间不一致外其余内容一致的事实；
b9.涉案房地产的房产证与土地证比对图一份，证明被告冯天源将登记在云龙公司及精制公司名下的两块土地整体转让给原告系符合房地产实际状况的；
b10.宁波恒业资产评估有限公司出具的函件一份，证明内容同证据b9；
b11.证人潘某当庭所作证人证言一份，潘某陈述：潘某原系精制公司及云龙公司的出纳，潘某参与了原告与被告冯天源签订资产买卖合同的全过程。因冯天源年纪较大，欲将公司房地产出售，袁世忠通过中间人姚某来看过房地产后，产生了购买意向。冯天源遂让潘某把房产证及土地证的复印件交付给袁世忠，第二天，袁世忠和冯天源签订资产买卖合同，冯天源告知潘某房地产过户的事宜由潘某与袁世忠联系。因为之前的资产买卖合同涉及到精制及云龙两家公司，故在办理房屋过户手续的时候，房管中心要求潘某按照统一格式填写两份房屋买卖协议，潘某遂在两份房屋买卖协议上分别写上了转让价格450万元及200万元，潘某填写这两个价格主要考虑到避税需要。现袁世忠已经对其购买的房地产部分出租、部分进行了改建。因袁世忠未付清款项，故涉案房地产大部分仍由冯天源在管理；
b12.志华厂出具的情况说明一份，内容为：承租人志华厂自2××3年4月22日向精制公司承租了厂房14间，年租金为6万元，租期到2014年1月24日。租赁合同到期后因志华厂在继续临时使用上述厂房，使用期间按原厂房租赁协议向冯天源支付了到2014年12月24日的租金合计55000元。志华厂与精制公司的厂房租赁协议已到期。该证据证明志华厂与精制公司的租赁合同已经于2014年12月24日终止。
根据原告申请，本院分别委托宁波恒业资产评估有限公司、宁波建达资产评估有限公司对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号、慈国用2××3第030084号的土地及地上房屋自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用进行评估。宁波恒业资产评估有限公司向本院出具函一份（c1），结论为：无法对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号的土地租赁费进行评估，故终止司法鉴定。宁波建达资产评估有限公司向本院出具资产评估报告书一份（c2），结论为：经评估，慈房权证2013字第××号房屋面积为165.41平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为224.97平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为414.55平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为254.4平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为560.17平方米。土地证号为慈国用2××3第030084号的地上房屋（房屋所有证号为慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用为人民币196942元。
本院自（2014）甬慈民初字第48号案卷中调取了娃娃乐厂出具的情况说明一份（c3），内容为：兹有娃娃乐厂向精制公司购得工业土地一宗。土地证号为慈国用2000字第2300**号，位于周巷镇劳家埭村，面积为5987平方米。因该地块南侧沧义公路规划原因，经重新测量面积为5642.38平方米，减少了344.62平方米。减少部分344.62平方米放弃登记。
本院于2015年1月28日对涉案房地产进行了现场勘验并制作勘验笔录一份（证据c4），原告袁世忠及其委托代理人胡萍、被告冯天源、冯锋、冯侠的委托代理人王艳参加了现场勘验。勘验情况为：慈房权证2013字第××号、第××号房产证项下的房屋目前均处于空置状态，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由被告冯天源出租给志华厂，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋系被告冯天源的办公用房，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由冯天源出租给志华厂及案外人赵国芳。涉案土地上另有无房产证房屋，勘验情况为：部分房屋由袁世忠出租给案外人丁志昂，部分房屋由冯天源出租给案外人慈溪市雅亿电器厂（以下简称雅亿厂，业主为田立华），部分房屋由案外人赵国芳临时使用，剩余部分房屋目前空置或作卫生间、配电房使用。勘验过程中，田立华出具情况说明一份（c5），内容为承租人雅亿厂自2014年1月1日向精制公司承租了进厂门左手边第一排厂房及靠西边三间小屋，年租金为6万元，租期到2014年12月31日。租赁合同到期后雅亿厂在继续临时使用上述厂房，2015年的租金尚未支付，雅亿厂与精制公司的租赁合同已于2014年12月31日到期。赵国芳出具其与冯天源签订的临时租房协议一份（c6），内容为：承租方赵国方（芳）因生产需要，向出租人冯天源租得空屋四间，约一百六十平方米。月租金为壹仟贰佰元整。按季度付款。2014年8月1日起租，因出租方房地产产权尚在纠纷中，承租到阴历年底，即公历2015年2月18日。
上述证据经原、被告双方质证，本院认证如下：三被告对证据a1、a3、a4、a5无异议，本院对证据a1、a3、a4、a5予以认定；三被告对证据a2关联性有异议，认为该证据系基于产权过户需要，由精制公司会计潘某在未征得公司同意的前提下与原告订立的，该协议并非双方真实意思表示，本院认为，该协议具有形式真实性，至于该协议内容是否系双方当事人真实意思表示、是否有效，本院将结合本案其他证据作综合分析认定；三被告对证据a6真实性无异议，但认为该证据与三被告无关，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；三被告对证据a7真实性无异议，但对证明内容有异议，认为租赁关系的起始时间是在涉案房地产转让之前，被告仅仅是代领租金，最终在原告付清房款时会与原告结算，本院对该证据反映的事实予以认定，至于被告是否系非法占用，本院将结合本案其他证据作综合分析认定。原告对证据b1真实性无异议，但对该证据的实质内容有异议，认为该资产买卖合同标的约定不明，对其合法性有异议，认为冯天源不是涉案房地产土地的实际产权人，无权处分涉案房地产，本院认为，该证据具有形式真实性，至于该协议内容是否系双方当事人真实意思表示、是否有效，本院将结合本案其他证据作综合分析认定；原告对证据b2中的工商登记资料的真实性无异议，但对证明对象有异议，原告设立娃娃乐厂、月佳厂系原告基于自身经营考虑，不能证明被告的待证事实，对精制公司、云龙公司的工商登记资料的真实性无异议，对待证事实有异议，被告冯天源虽然是两个公司的法定代表人，但无权处分涉案房地产，本院认为，证据b2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；原告对证据b3无异议，本院予以认定；原告对证据b4中的房屋租赁协议真实性无异议，对待证事实有异议，认为被告仅交付了房屋租赁协议项下的七分土地，其余土地均未交付，对公证书真实性有异议，认为原告的确曾经收到过一个邮件，原告也在“收件人”处签字了，但是因为寄件人姓王，原告不认识，所以原告没有拆开邮件，就将邮件退回去了，也不知道里面是什么，原告对短信截图及通讯记录真实性有异议，本院认为，原告对房屋租赁协议无异议，本院予以认定，公证书及ems快件底单均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，短信截图及通讯记录真实性无法核实，本院不予认定；原告对证据b5真实性无异议，但对证明对象有异议，原告系基于资产买卖合同标的是15亩土地而起诉的，涉案房地产系分开转让而非整体转让，且证人张某陈述“土地系15亩而非12亩多”，原告在（2014）甬慈民初字第48号案庭审笔录中对“证据b6”发表的质证意见系针对2××3年6月21日的房屋买卖协议，该房屋买卖协议确系为房产过户目的拟定，本院认为，证据b5中的民事起诉状及庭审笔录具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，证人张某的证言无法证明三被告待证事实，本院不予认定；原告对证据b6真实性、合法性均有异议，本院认为，该谈话笔录虽系三被告代理人对证人潘某单方制作，但潘某当庭所作证人证言能够与该笔录中的陈述相吻合，本院将结合证据b11及本案其他证据对证据b6作综合分析认定；原告对证据b7三性均有异议，本院认为，该证据真实性无法核实，且不能证明三被告待证事实，本院不予认定；原告对证据b8真实性无异议，但对待证事实有异议，认为2××3年6月21日的房屋买卖协议与2××3年8月1日的房屋买卖协议存在差异，2××3年6月21日的房屋买卖协议确系为房产过户目的拟定的，但不能推翻2××3年8月1日的房屋买卖协议，本院对该证据反映的事实予以认定；原告对证据b9三性均有异议，本院认为，该证据系三被告单方委托制作，不能证明三被告待证事实，本院不予认定；原告对证据b10证明对象有异议，本院认为，证据b10具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定；原告除对证据b11潘某证言中关于“涉案房地产大部分仍由冯天源在管理”的陈述无异议外，对其他证言均有异议，被告对证据b11无异议，本院将结合本案其他证据对证据b11作综合分析认定；原告对b12真实性有异议，原告对志华厂与精制公司签订的租赁协议不知情，只知道志华厂目前仍在使用其租赁的14间厂房，本院认为，结合证据a7可以确定证据b12中志华厂陈述的情况系客观事实，本院对证据b12予以认定。原告对证据c1不认可，对证据c2无异议，被告对证据c1无异议，对证据c2中租金评价明细表中序号为3的9.86元／平方米／月没有异议，对其他内容有异议，评估报告中序号为1的厂房一楼由原告出租给第三人，二楼及序号为2、4、5的厂房实际均处于闲置状态，故无法出租也未出租，且该评估报告租金的起算时间与合同约定不一致。本院认为，证据c1、c2系具有相应资质，拥有专门知识、技能、经验的鉴定机构，基于检测情况经科学分析得出的，原告对证据c1、被告对证据c2虽然有异议，但是在异议期内未提出重新鉴定，本院对证据c1、c2予以认定。原告对证据c3真实性无异议，但是娃娃乐厂出具该情况说明是建立在2××3年8月1日的房屋买卖协议中房地产价格450万元基础上的，如果娃娃乐厂不出具该情况说明，无法办理房产证，故娃娃乐厂应房管中心要求出具了这张情况说明，三被告对证据c3无异议，本院认为，证据c3系娃娃乐厂自愿放弃对344.62平方米土地进行登记的真实意思表示，本院予以认定。原、被告对证据c4、c5、c6真实性均无异议，本院对证据c4、c5、c6予以认定。
在（2014）甬慈民初字第48号案件庭审过程中，原告申请证人姚某出庭作证，姚某陈述：2××3年4月22日，被告冯天源曾将涉案房地产的土地证、房产证复印件交付给原告。本院认为，姚某与潘某作为资产买卖合同的见证人，其二人关于原告与被告冯天源签订资产买卖合同时，被告冯天源曾将涉案房地产的土地证、房产证复印件交付给原告的陈述能够相互印证，本院对姚某的陈述予以认定。被告在该案中提供慈溪市周巷镇人民政府2××3年8月1日出具的情况说明一份，内容为：兹有娃娃乐厂向精制公司购得工业用地一宗，土地证号为：慈国用2000字第2300**号，位于周巷镇劳家埭村，土地面积为5987平方米，现由于该土地南侧沧义公路的道路规划控制红线为中心线两侧各10米，该宗土地的部分土地位于沧义公路控制红线范围内，不得予以转让。位于道路控制红线范围内不得转让的工业用地面积为344.62平方米。由于目前沧义公路尚未拓宽到位，该企业减少的土地面积部分也未予以政策处理，将在今后道路拓宽工程实施时，予以补偿到位。原告对该证据的真实性无异议，本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。
根据本院认定的上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告系月佳厂（成立于2012年8月6日）及娃娃乐厂（成立于2××3年5月3日）的业主。被告冯天源原系精制公司及云龙公司的法定代表人。精制公司股东为被告冯天源、冯锋、冯侠，云龙公司股东为精制公司及被告冯锋。2××3年4月22日，原告袁世忠及被告冯天源经人介绍，就精制公司及云龙公司名下房地产买卖事宜签订资产买卖合同一份，约定“甲方（冯天源）享有坐落于周巷镇劳家埭村义四路87号、房产证号为周字第××号，土地证号1为（）2为慈国用2005第0310**号，面积为8423.3平方米的房屋所有权；乙方（袁世忠）自愿以壹仟肆佰贰拾万元整的价款购买甲方上述房地产。其中乙方于2××3年4月22日预付定金壹佰万元整。到2××3年5月5日付柒佰万元整。余款陆佰贰拾万元整有甲方土地证和房产证转好后交与乙方时全部付清；在办理产权证及过户手续的过程中，所支付的所有税费及所需的一切费用都由甲方承担；甲方从2××3年5月6日开始办理过户手续，限时为90天办好上述房地产的过户手续，需乙方配合的，乙方应予以配合；乙方允许甲方继续使用上述房产到2××3年12月31日止，另二名租户承租到2××3年阴历12月30日止。若要续租，则需经乙方同意。”合同另对其他事项进行了约定。原告袁世忠、被告冯天源及见证人姚某、潘某在合同上签字。签订合同当日，原告支付云龙公司定金100万元。同年5月5日、5月6日，原告通过银行转账方式共计支付被告冯天源房地产转让款700万元。同年6月21日，因办理房产过户手续所需，精制公司（甲方）与娃娃乐厂（乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定甲方同意将坐落于周巷镇劳家埭村广场71号、建筑面积1619.5平方米、房屋所有权证号为慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、00××91号，土地使用权证号为慈国用2000字第230029号、面积为5987平方米的房地产以450万元的价格转让给乙方，房款按双方约定付清，同时甲方移交房产证、土地证给乙方，并配合乙方办理房地产过户手续，过户费用乙方自理，协议一式两份，双方各执一份。精制公司在协议书“甲方”处盖章，原告袁世忠在协议书“乙方”处签名并加盖娃娃乐厂公章。同年7月24日，云龙公司与月佳厂签订房屋买卖协议一份，约定云龙公司将坐落于慈溪市周巷镇劳家埭村、土地使用证号为慈国用2005第031039号、土地使用权面积为2436.3平方米的土地以200万元的价格转让给月佳厂，云龙公司及月佳厂在协议上盖章。同年7月25日，娃娃乐厂向税务部门交纳房屋买卖契税等税费合计175375元。同年7月29日，娃娃乐厂完成涉案房屋的所有权登记，房屋所有权证号分别为：慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号及第××号。同年8月1日，精制公司与娃娃乐厂又签订房屋买卖协议一份，内容与2××3年6月21日双方签订的房屋买卖协议书内容基本一致，精制公司及娃娃乐厂在协议上盖章。同日，慈溪市周巷镇人民政府出具情况说明一份，内容为：兹有娃娃乐厂向精制公司购得工业用地一宗，土地证号为：慈国用2000字第2300**号，位于周巷镇劳家埭村，土地面积为5987平方米，现由于该土地南侧沧义公路的道路规划控制红线为中心线两侧各10米，该宗土地的部分土地位于沧义公路控制红线范围内，不得予以转让。位于道路控制红线范围内不得转让的工业用地面积为344.62平方米。由于目前沧义公路尚未拓宽到位，该企业减少的土地面积部分也未予以政策处理，将在今后道路拓宽工程实施时，予以补偿到位。娃娃乐厂于同日出具情况说明一份，内容为因本市沧义公路规划原因，娃娃乐厂放弃344.62平方米土地面积的登记。同年8月2日，原告通过宁波银行慈溪支行贷款200万元汇入冯天源账户。同年8月14日，原登记在云龙公司名下的土地使用权变更登记至月佳厂名下（土地证号由慈国用2005第031039号变更为慈国用2××3第030080号），原登记在精制公司名下的土地使用权变更登记至娃娃乐厂名下（土地证号由慈国用2000字第230029号变更为慈国用2××3第030084号）。同年12月27日，被告冯天源委托律师王艳通过ems方式向原告寄送涉案房地产的房屋所有权证、土地使用权证及契证，并对邮寄送达文书内容及过程进行了公证，原告在ems快件底单“收件人”处签了“袁世忠”的名字。同日，原告以冯天源为被告向本院起诉，要求被告冯天源双倍返还定金200万元并赔偿损失450万元，案号为（2014）甬慈民初字第48号，案经开庭审理后，原告撤回起诉。作为资产买卖合同的见证人，姚某及潘某均陈述：签订资产买卖合同时，被告冯天源曾将涉案房地产的土地证、房产证复印件交付给原告。2××3年11月20日，云龙公司经股东会决议解散注销，2××3年11月26日，精制公司经股东会决议解散注销。
另查明，原告在2××3年7月份将涉案土地中的七分左右土地出租给案外人丁志昂。再查明，志华厂系资产买卖合同第六条约定的“二名租户”之一。资产买卖合同签订当日，精制公司与志华厂签订厂房租赁协议一份，约定志华厂向精制公司承租14间厂房，租赁期限为2××3年4月25日起至2014年12月24日止，每月租金5000元。租赁合同到期后，未经原告同意，志华厂仍然继续使用租赁厂房，精制公司也一直按每月5000元的标准向志华厂收取租金直至2014年12月24日。
本案审理过程中，经原告申请，本院分别委托宁波恒业资产评估有限公司、宁波建达资产评估有限公司对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号、慈国用2××3第030084号的土地及地上房屋自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用进行评估。宁波恒业资产评估有限公司向本院出具函一份，结论为：无法对土地使用权证号为慈国用2××3第030080号的土地租赁费进行评估，故终止司法鉴定。宁波建达资产评估有限公司向本院出具资产评估报告书一份，结论为：经评估，慈房权证2013字第××号房屋面积为165.41平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为224.97平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为414.55平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为254.4平方米，慈房权证2013字第××号房屋面积为560.17平方米。土地证号为慈国用2××3第030084号的地上房屋（房屋所有证号为慈房权证2013字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）自2××3年8月15日至2014年8月19日期间的租赁费用为人民币196942元。原告基于2××3年7月24日及2××3年8月1日的两份房屋买卖协议分两案向本院起诉三被告，案号为（2014）甬慈民初字第1456号及（2014）甬慈民初字第1457号（即本案）。
本院于2015年1月28日对涉案房地产进行了现场勘验并制作勘验笔录一份，勘验情况为：慈房权证2013字第××号、第××号房产证项下的房屋目前均处于空置状态，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由被告冯天源出租给志华厂，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋系被告冯天源的办公用房，慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋由冯天源出租给志华厂及案外人赵国芳。涉案土地上另有无房产证房屋，勘验情况为：部分房屋由袁世忠出租给案外人丁志昂，部分房屋由冯天源出租给案外人雅亿厂，部分房屋由案外人赵国芳临时使用，剩余部分房屋目前空置或作卫生间、配电房使用。勘验过程中，田立华出具情况说明一份，内容为承租人雅亿厂自2014年1月1日向精制公司承租了进厂门左手边第一排厂房及靠西边三间小屋，年租金为6万元，租期到2014年12月31日。租赁合同到期后雅亿厂在继续临时使用上述厂房，2015年的租金尚未支付，雅亿厂与精制公司的租赁合同已于2014年12月31日到期。赵国芳出具其与冯天源签订的临时租房协议一份，内容为：承租方赵国方（芳）因生产需要，向出租人冯天源租得空屋四间，约一百六十平方米。月租金为壹仟贰佰元整。按季度付款。2014年8月1日起租，因出租方房地产产权尚在纠纷中，承租到阴历年底，即公历2015年2月18日。
本案争议焦点为资产买卖合同及2××3年8月1日房屋买卖协议的效力认定。原告认为2××3年8月1日房屋买卖协议系双方真实意思表示，并基于该份协议要求三被告返还多付的购房款，资产买卖合同存在标的不明的瑕疵，系无效合同。三被告认为资产买卖合同系双方真实意思表示，房屋买卖协议仅仅是为办理产权过户手续拟定的，其中的价格条款等并非双方真实意思表示，该房屋买卖协议不成立且未生效。本院综合分析认为，三被告的观点成立，理由如下：一、冯天源作为云龙公司及精制公司的法定代表人，其与原告签订资产买卖合同系履行职务的行为，云龙公司及精制公司的其余股东冯锋、冯侠对冯天源的行为也予以认可，故冯天源有权代表精制公司及云龙公司处分涉案房地产；二、虽然资产买卖合同第一条对标的物面积、土地使用权证的描述存在瑕疵，原告认为标的物应为8423.3平方米的房屋而非土地。本院认为，作为资产买卖合同的见证人，姚某及潘某均陈述在双方签订资产买卖合同时，被告冯天源已经将房产证、土地证复印件交付给原告，应推定原告知晓涉案房地产的面积，并不构成表意上的重大误解；三、在（2014）甬慈民初字第48号案件庭审过程中，原告认可其诉请系基于合同履行之诉，由此可见，原告认可资产买卖合同的效力，且原告起诉、举证、质证的依据均为资产买卖合同，并未提及2××3年8月1日的房屋买卖协议，在本案中原告推翻其陈述，有违诚信原则；四、资产买卖合同约定了原告的付款时间及付款金额，原告的实际付款行为与资产买卖合同的约定基本一致，即便资产买卖合同存在一定瑕疵，原告已经履行了大部分付款义务，应推定其对资产买卖合同效力的认可；五、原告依据2××3年8月1日的房屋买卖协议起诉，却无法提供协议原件，原告已经于2××3年7月29日取得了涉案房屋的所有权，却又基于2××3年8月1日精制公司与娃娃乐厂签订的房屋买卖协议起诉，不符合一般人对事物的判断，且其关于协议签订过程的陈述相较于其在（2014）甬慈民初字第48号案件中对资产买卖合同签订过程的陈述可信度较低。
本院认为，被告冯天源以精制公司法定代表人的身份与原告袁世忠就精制公司名下房地产买卖事宜签订的资产买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效，双方均应按约享有权利、履行义务。资产买卖合同约定“余款620万元整有甲方土地证和房产证转好后交与乙方时全部付清。”现精制公司名下房地产已过户至原告名下，被告冯天源也已向原告交付涉案房地产的房屋所有权证及土地使用权证，原告未按约付清全部房地产买卖款项，显属违约，原告要求三被告返还多付的230万元款项及利息损失，于法无据，本院不予支持。根据资产买卖合同约定，志华厂可承租14间厂房至2××3年农历12月30日（公历2014年1月30日），被告冯天源可使用其余房地产至2××3年年底。根据现场勘验情况，被告冯天源自2014年1月31日起在未征得原告袁世忠同意的情形下继续将慈房权证2××3第××号项下的房屋及慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋出租给志华厂使用并收取租金，将慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋出租给赵国芳使用并收取租金、将慈房权证2××3第011421房产证项下的房屋作为办公用房使用、将部分房产出租给雅亿厂使用并收取租金，已构成违约，本院对原告要求精制公司交付上述房地产给原告并赔偿占有期间损失的诉请，予以支持。根据志华厂出具的情况说明、田立华出具的情况说明、赵国芳出具的临时租赁协议及宁波建达资产评估有限公司出具的评估报告可以得出：志华厂、雅亿厂、赵国芳承租房屋的月租金分别为5000元、5000元、1200元，冯天源办公用房的月租金为2508元（9.86元／平方米／月＊254.4平方米），本院认定精制公司应按上述标准向原告支付非法占用期间的租金损失。因精制公司已注销，作为其股东的三被告应对精制公司债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告冯天源、冯锋、冯侠于本判决生效之日起十日内将慈溪市志华蜂具塑料厂承租的慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋及慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋交付给原告袁世忠，并就上述房屋支付原告袁世忠自2014年1月31日起至交付日止、按每月5000元计算的租金损失；
二、被告冯天源、冯锋、冯侠于本判决生效之日起十日内将慈房权证2××3第××号房产证项下的房屋、赵国芳承租的慈房权证2××3第××号房产证项下的部分房屋及慈溪市雅亿电器厂承租的房屋交付给原告袁世忠，并就上述房屋支付原告袁世忠自2014年1月1日起至交付日止、按每月8708元计算的租金损失；
三、驳回原告袁世忠其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费27340元，减半收取13670，由原告袁世忠负担12748元，由被告冯天源、冯锋、冯侠负担922元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
代理审判员 王文艳
二〇一五年二月二日
代书 记员 张 严
附一：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。
《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。