吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终2479号
上诉人（原审被告）：邹瑞秋，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：李宪裕（邹瑞秋之夫），住吉林省吉林市昌邑区。
被上诉人（原审原告）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梦竹，吉林雪柳律师事务所律师。
上诉人邹瑞秋因与被上诉人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院(2016)吉0202民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹瑞秋及其委托诉讼代理人李宪裕，被上诉人寓龙物业公司的委托诉讼代理人张硕、徐梦竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹瑞秋上诉请求：请求撤销一审民事判决。事实和理由：一、法院应查明2008年至2016年寓龙物业公司与谁签订的物业服务合同，如果没有签订有效的合同，我们之间的物业服务合同是不成立的。二、一审法院认定事实错误。我不是拒绝交纳物业费，而是寓龙物业公司没有按照服务合同约定的标准、内容提供物业服务，已先构成违约。根据物业服务管理条例规定，应先服务后付费及不许预收费的原则，我有权不支付物业管理费。寓龙物业公司违约的具体表现：1.物业费随意涨价，收费不规范。2.房屋维修不及时，房屋损毁严重。我家的房屋存在漏雨、室内墙体长毛，楼外墙体开裂、墙皮脱落等问题。3.物业管理服务不到位，业主安全无保障。部分楼房的单元进户防盗门无法使用，小区监控系统全面瘫痪，人行道上随意停放汽车，个别业主私搭乱建等等，物业公司不予进行管理。4.物业服务质价不符。三、寓龙物业公司所举照片及催缴通知单不具有真实性。一审法院错误判决提前收取未到期的物业服费。
寓龙物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我们2008年已经签订物业服务合同，到2013年就采用延续的方式了，没有签订书面的合同，但我们一直提供物业服务。对于本案的房屋漏水，有多种原因造成，物业只能是进行简单的修补，动用大额度的维修基金需要业主委员会同意，但业主委员会未同意对本案的维修动用该笔资金，所以没有进行大修。对于物业服务范围、标准问题，合同有明确的约定，两级法院都到万达小区实地调查，我公司已经达到了服务约定的服务标准。对于诉讼时效问题，我公司一直采用上门催缴、电话催收，在门上粘贴催缴通知单的方式一直向邹瑞秋催收，诉讼时效已经发生中断，不存在超过诉讼时效问题。
寓龙物业公司在一审时的诉讼请求：邹瑞秋立即给付拖欠我公司的物业服务费20719.80元及滞纳金6215.90元，合计26935.70元。
一审法院认定事实：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。邹瑞秋是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为270.34平方米。邹瑞秋从2008年5月17日起至今未交纳物业费。
一审法院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。此后，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付。邹瑞秋作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业公司有权收取至2016年底的全部物业费。其中寓龙物业公司主张的2008年物业费未超过其应收数额，加上2009年至2016年的欠费，应是20715.48元，予以支持。邹瑞秋提供的照片虽然能够反映小区内部分公共部分的近期的状况，但物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，不配合履行相应的义务必然导致物业公司服务能力的降低，因此不足以证明是寓龙物业公司的责任。邹瑞秋的证据不足以证明其主张，不予采信。邹瑞秋未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同约定，寓龙物业公司虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此2016年的违约金收取条件尚未成就，一审法院不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，一审法院酌定支持3656.48元（18282.42元×20%＝3656.48元）。诉讼中邹瑞秋仅在答辩意见中提出抗辩理由，未明确是否提出反诉请求，也未提交反诉状并交纳反诉费用，其有关主张可另行提出。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。
一审法院判决：一、邹瑞秋于本判决生效之日起三日内给付寓龙物业公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费20715.48元；二、邹瑞秋于本判决生效之日起三日内给付寓龙物业公司2008年5月17日至2015年12月31日的违约金3656.48元；三、驳回寓龙物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费237元，由寓龙物业公司负担50元，由邹瑞秋负担187元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，关于双方是否存在物业服务合同的问题。江畔人家小区业主委员会与寓龙物业公司于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。于2009年12月28日签订的物业服务合同，合同有效期至2010年12月31日。此后虽然双方当事人未再续签物业服务合同，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，寓龙物业公司自2010年合同期限届满后至今一直在邹瑞秋居住的江畔人家小区按照原合同约定履行物业服务的相关义务，邹瑞秋实际接受了寓龙物业公司物业服务，对此事实邹瑞秋并未否认，仅抗辩称寓龙物业公司的物业服务不符合标准，故双方虽未签订书面合同，但寓龙物业公司已经履行了主要义务，因此，应当认定邹瑞秋与寓龙物业公司之间的物业服务合同关系成立，一审法院据此判决邹瑞秋给付寓龙物业公司物业服务费正确，邹瑞秋主张因双方没有签订物业服务合同而不应支付物业费的主张不能成立。关于诉讼时效的问题。因寓龙物业公司自2008年至今持续提供物业服务，但与业主就服务质量以及物业费交纳问题长期存在争议，邹瑞秋长期接受物业服务，但以服务质量不高为由拒付物业费，寓龙物业公司采用催缴通知单等各种方式一直主张给付未果，故不能证明已超过诉讼时效。关于邹瑞秋的房屋需要维修的问题，因邹瑞秋的房屋屋顶及外墙存在的情况系多种原因造成，对其维修需要动用业主的维修基金，该基金的使用需要履行相应的程序，寓龙物业公司无权单方决定使用该资金，故对此问题寓龙物业公司不存在不作为的情形。根据合同约定，寓龙物业公司有权按年度收取物业费，故邹瑞秋主张一审法院错误判决提前收取2016年全年物业服费的主张不成立。
综上所述，邹瑞秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费409元，由上诉人邹瑞秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 张 蕾
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 卫 如