河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1108号
上诉人（原审被告）：刘大军，男，1957年1月29日生，汉族。
委托代理人：余全友，河南人天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡成江，男，1963年4月22日生，汉族。
委托代理人：易善良，河南紫弦律师事务所律师。
上诉人刘大军与被上诉人胡成江因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2015）光民初字第01522号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘大军及其委托代理人余全友，被上诉人胡成江及其委托代理人易善良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告胡成江是光山县弦山街道宝相寺居委会（原城关镇上官岗村）打扣店村民组居民。1988年10月20日，光山县人民政府为胡成江发“字第1264号”房屋所有权证，该证载明房屋坐落（原城关镇）官岗打扣店，砖木结构平房4间，建筑面积106.4㎡。2001年为了光马路扩宽，光山县人民政府对光马路南侧房屋拆迁安置。同年2月25日，光山县城镇建设与管理领导小组市政建设办公室发（2000）125号拆迁通知单，通知原城关镇人民政府：“根据本次拆迁有关规定，你单位（所属）宝相寺居委会打扣店村民组胡成江同志，坐落在光马路口南侧的房屋需拆除，共九间，其中砖混七间，红灰瓦二间，总建筑面积191.33㎡。请按规定督促该同志务必于2001年4月5日前全部拆迁清运完毕”。随后原城关镇人民政府与胡成江达成拆迁协议书，按拆迁建筑面积“拆一安一”的原则安置。原告胡成江房屋于2001年拆除后，因政府原拟定在拆迁路段建六层安置楼未果，故原告尚未得到安置房，其与该村民组其他二十余户拆迁户即在拆迁修路占压剩余地块上搭建简易房出租。2002年胡成江搭建四间简易房，2003年县政府将其简易房拆除，2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房，出租给上官岗村梁小湾村民组刘大军一间用于经营烟酒副食，另出租给进城经商的姚道德两间、冷重阳一间。起初几年房租费较低，一间一年只是几百元，双方未签订书面租赁协议。后来房租费逐年提高，到2010年胡成江要求上述三户承租人签订租赁协议。2010年1月1日胡成江带着已打印的租赁协议（租赁起止时间空缺待填写）到上述石棉瓦房要求签订书面协议，协议约定“房主胡成江为甲方，承租人刘大军为乙方，今有甲方在光马路口南原拆迁处搭建石棉瓦房两间，经甲乙双方协商达成租赁协议如下：一、出租时间从2010年1月1日到2011年1月1日止为期一年，租金由乙方一次性付清。二、租金随市场行情一年一议，在同等价格下乙方可优先租用。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”胡成江、刘大军分别在协议落款处作为甲方、乙方签名。当时另一承租户冷重阳在场，冷重阳为刘大军代笔在协议下方注明“经甲、乙双方同意，在政府不拆迁情况下，有乙方可继续租用”。该间石棉瓦房至今仍由被告用于经营烟酒副食，原告现以被告拖欠2014年1月1日以后的房屋使用费等为由提起本案诉讼。
诉讼中，原告所举同地段周兵谋的一间简易房租给龚涛使用的房屋租赁合同，双方签约时间为2015年7月20日，约定年租金18000元，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月20日。此外，原告曾当庭陈述同地段简易房在2013年年租金为7500元。
原审认为：本案诉争的石棉瓦房是在2001年政府拆除原告房屋占地范围内用于修路剩余地块上搭建的临时用房，因剩余地块暂时未被合法利用，故该临时用房暂未被要求拆除，自搭建以来一直发挥着物的效用和价值，即由被告经商使用至今。在本案中，原被告各自主张该间石棉瓦房系自己出资搭建属自己所有，从而享有使用及收益权。为此原被告各自进行了举证，被告申请证人邹某出庭作证，证明该间石棉瓦房是被告于2003年5、6月份出资雇请其与另两人搭建的，所用材料都是被告购买的。原告举证有兰春亮等四人的证言材料，证明诉争的石棉瓦房是原告在政府拆迁其房屋修路剩余地块上搭建的；原告同时还举证有2010年1月1日其与被告签订的租赁协议，证明该间石棉瓦房属原告所有，租给被告使用。在当事人所举上述证据中，租赁协议属诉讼前形成的客观证据，上有双方当事人的签字，其证明力大于言辞证据即证人证言；并且从上述证据反映的时间来看，被告主张2003年其搭建现在的石棉瓦房，可是在尔后的2010年其又与原告签订租赁协议，协议内容反映石棉瓦房是原告搭建属原告所有，双方是租赁关系。鉴此，依法应采信证明力较大且签约时间在后的租赁协议，认定石棉瓦房属原告所有，原被告系租赁关系。该租赁协议在质证时，被告提出协议是原告欺骗其所签，其签名时协议是空白的等数条辩解理由，或因被告对此未举证证实及在法定期间内未行使撤销权，或因不符合客观实际而不能成立，故不予采纳被告的上述质证意见，从而应认定该租赁协议是真实的，被告刘大军的签字行为是其真实意思表示。但因原告出租的石棉瓦房未取得建设工程规划许可证，其将临时用房出租给被告使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方签订的租赁协议应属无效，因此，原告关于请求判令确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述石棉瓦房的诉讼请求依法应予支持。因归属原告所有的上述一间石棉瓦房一直由被告租用受益，为此原告请求被告支付2014年1月1日至搬出交还之日的使用费，依照上述司法解释第五条之规定，对原告该项请求应予支持，但原告主张的使用费标准55元／天与其举证（每间18000元／年）不符，参照同地段不同时期的租金标准，酌定自2014年1月1日至2015年7月19日按20.55元／天（7500元／年÷365天），2015年7月20日至交还之日为49.31元／天（18000元／年÷365天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决：一、原告胡成江与被告刘大军2010年1月1日签订的租赁协议无效；二、被告刘大军于本判决生效之日起十日内将位于光山县光马路口其用于经营烟酒副食的一间石棉瓦房交还原告胡成江；三、被告刘大军于判决生效之日起十日内给付原告胡成江上述一间石棉瓦房自2014年1月1日至交还之日的占有使用费（其中2014年1月1日至2015年7月19日按20.55元／天计算，2015年7月20日至交还之日按49.31元／天计算）。
四、驳回原告胡成江过高诉讼请求。案件受理费730元，原告承担230元，被告承担500元。
宣判后，刘大军不服，提起上诉称，一、2002年胡成江搭建四间简易房，2003年县政府将其简易房拆除。2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房出租给上官岗村梁小湾村民刘大军一间用于经营烟酒副食，另出租给进城经商的姚道德两间，给冷重阳一间。上诉人认为这一认定完全是错误的，其理由是第一点：2001年被上诉人的房屋因光马路扩宽被政府拆除，2002年上诉人用架子车拉水果在被拆除的地基上撑起大雨伞卖水果。2003年夏季上诉人又在此地进行平整，自己出资搭建了临时棚屋经营水果及小商品零售至今，且与被上诉人没有人任何关系。被上诉人没有任何证据证明上诉人使用的简易房是其搭建的。上诉人经营处的简易房位于光马路口上坡东南拐角处，该房的外观与其西边一排商用棚屋显得格格不入，比西边被上诉人的一排房矮了很多，且陈旧不堪，概不存在是被上诉人搭建的。原审认定：2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房，出租给上诉人冷重阳、姚道德使用。上诉人认为这一认定不符合客观事实。假如胡成江同时搭建四间简易房，那么四间房的造型，使用材料，高低长宽应当是一致的，但事实上三上诉人使用的简易房各有特色，是三种不同造形的简易房。这就充分说明原审认定的事实与客观事实相矛盾，且属主观意断。原审认定：“起初几年房租费较低，一间一年只有几百元，双方未签订书面租赁协议。这一认定没有任何事实依据，被上诉人没有向原审法院提交一份收租金的票据和逐年租赁合同，租赁关系从何说起。原审完全是故意偏袒被上诉人胡成江，故将胡成江的陈述辩解作为依据认定。原审认定：“经甲乙双方协商达成租赁协议如下：一、出租时间从2010年1月1日到2011年1月1日止为期一年，租金由乙方一次付清；二、租金随市场行情一年一收，在同等价格下乙方可优先租用；三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。胡成江、刘大军分别在协议落款处作为甲方、乙方签名。而事实上这份协议并不是上诉人的真实意思表示，而是被上诉人事前草拟好了的一份协议，拿出来叫上诉人签，并不是出入租赁关系，而声称是为了向政府要补偿作为依据叫上诉人签名，上诉人不愿签而做生意的朋友冷重阳为了给胡成江解难代上诉人签了“刘大军”三个字。从协议上不难看出：既然是租赁关系，为什么不写年租金是多少。每年应当是多少租金。2012、2013年的租赁合同在哪里，被上诉人收到每年租金多少。收租金的证据在哪里。原审对这些事实根本没有明查，其目的仍是为了袒护被上诉人。更为可笑的是：原审认为被上诉入主张使用费标准55元／天计算，年租金每间每年18000元不予认定，而确认为每天49-32元，年租金仍为18000元／间。这一认定的依据从何而来。没有物价部门的文件和认证评估就不能作为定案的依据。二、原审认定：原、被告诉争的出租房屋的所有权归原告所有。其认定是错误的，原审没有查清简易房的土地使用权归属。没有取得土地使用权，怎么能建简易房。即使建起了简易房，也是违章违法建筑物，该建筑物从建成之日起就不具有合法性，原审凭什么把违法建筑物判决为合法化。原审认为被告2003年其搭建现在的石棉瓦房，可是在尔后的2010年又与原告签订租赁协议，协议内容反映石棉瓦房是原告搭建属原告所有，双方是租赁关系，鉴此依法应采信证明力较大且签约时间在后的租赁认定石棉瓦房属原告所有，原被告系租赁关系，这一认定更加充分说明了原审对被上诉人违章违法建筑的支持。原审根本没有注意到双方诉争的简易房的土地属于国有土地。根据法律规定：城市土地属于国家所有《土地管理法》第57条规定：临时使用土地期限一般不超过二年。又根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原审既然作出了无效合同的判决，但对于无效合同的后果，应当判决返还财产，而原审没有作出退还租金的判决，反而判决上诉人继续交租金，其判决明显是错误的。
被上诉人胡成江答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
二审另查明，上诉人向法庭提交光山县人民政府土地管理的文件，证明诉争土地的性质是国有土地。被上诉人向法庭提交本院（2014）1014号民事判决书。
本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案的简易房由谁搭建，由谁享有该简易房的财产性利益。被上诉人胡成江系光山县弦山街道宝相寺居委会打扣店村民组居民，其原居住房屋因被行政征收且暂时未得到安置。因该宗地尚未得到开发，胡成江在该地块上搭建简易房出租给他人。因该简易房的搭建系因房屋拆迁安置所产生的问题，自胡成江自有住房被拆迁后的2010年1月1日，胡成江与刘大军签订书面租赁协议。因该简易房未取得建设工程规划许可证，因此，原判其双方签订的租赁合同无效并无不当。鉴于本案系因拆迁安置而形成的历史遗留问题，综合本案具体情节，原审判决被上诉人胡成江享有该物的财产性利益并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费730元，由上诉人刘大军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑鹏飞
审 判 员 崔仁海
代理审判员 李 青
二〇一六年七月十一日
书 记 员 黄莹莹