安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0802民初808号原告（反诉被告）：章杰，男，1977年11月20日出生，汉族，住安庆市大观区。原告（反诉被告）：汤丽华，女，1978年3月2日出生，汉族，住安庆市大观区。两原告（反诉被告）共同委托代理人：郑圣国，安徽瀛鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆新时代投资置业有限公司，住所地安庆市集贤南路西一巷18号，统一社会信用代码913408006957352808（1-1）。法定代表人：徐礼兵，该公司董事长。委托代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。委托代理人：汪小勇，安徽人人律师事务所实习律师。原告（反诉被告）章杰、汤丽华诉被告（反诉原告）安庆新时代投资置业有限公司（以下简称新时代公司）商品房销售合同纠纷一案，原告（反诉被告）于2016年6月3日向本院提起本诉，被告（反诉原告）于2016年7月11日向本院提起反诉。本院受理后依法适用简易程序由审判员汪婷独任审判，于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）汤丽华及其与章杰的共同委托代理人郑圣国、被告（反诉原告）新时代公司的委托代理人汪文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称兼反诉辩称：2014年9月11日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签定商品房买卖合同一份（合同编号201410019308＊＊＊＊）。合同中约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于安庆市迎江区人民路滨江至尊小区＊幢＊单元＊＊＊室，建筑面积129.30平方米，单价为每平方米5781元，总金额人民币747483元，被告（反诉原告）应在2015年10月31日前将商品房交付原告（反诉被告）使用。同时在合同第九条中约定，若被告（反诉原告）逾期交房不超过60日，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付总房款万分之二的违约金。合同签订后，被告（反诉原告）未按合同约定以及法律强制性规定取得交房条件，直至2015年12月24日才向安庆市住建委申请综合查验、备案，该日期与合同约定的交房日期逾期54日，被告（反诉原告）应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规，特向法院提起诉讼，要求：1、判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付8072.81元违约金（总房款747483元乘以0.0002乘以违约天数54天）。2、本案诉讼费全部由被告（反诉原告）承担。因被告（反诉原告）提供的商品房买卖合同系旧版合同，合同上对交房时间约定不明确，原告（反诉被告）当时提出余款应当以银行发放为准，不应以合同约定时间为准，被告（反诉原告）公司销售经理口头表示同意迟延几天；余款410000元确实在2014年11月27日支付的，但该付款时间不是原告（反诉被告）决定的，故请法庭驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及辩称主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告（反诉被告）身份证、被告（反诉原告）工商登记查询信息，证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）诉讼主体适格。2、商品房买卖合同、原告（反诉被告）购房发票，证明原告（反诉被告）已履行合同义务。3、商品房买卖合同、竣工验收备案表、安庆市新建住宅小区综合查验备案公告，证明被告（反诉原告）违约的事实。被告（反诉原告）辩称兼反诉诉称：一、逾期交房时间为38日。双方签订的商品房买卖合同第8条约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。案涉房屋于2015年12月1日已经勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收并出具验收合格意见。规划、公安消防、环保、城建档案管理部门分别于2015年11月27日、2015年10月26日、2015年8月31日、2015年12月8日出具认可性同意验收的意见。依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条“房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格”的规定，被告（反诉原告）出卖给原告（反诉被告）的房屋在2015年12月8日即具备交房条件。合同约定的交房时间为2015年10月31日，被告（反诉原告）于2015年10月29日即向原告（反诉被告）邮寄了交房通知。因此，逾期交房时间为38天并非是54天。二、被告（反诉原告）逾期38天交房不应承担违约责任。被告（反诉原告）出卖给原告（反诉被告）的房屋属于滨江小区工程，因该工程所在地属于距安庆市第十一中学周围100米范围内的建筑工地，依据《安庆市人民政府关于中高考期间禁止噪声污染的通告》的规定以及安庆市环境保护局的通知，自2015年5月20日～2015年6月16日期间，夜间22时至次日6时以及中午12时至下午2时均不能进行正常建筑施工作业，6月7日至6月8日以及6月14日至6月16日共计五天全面停止施工，累计计算停工天数为十五天。滨江小区景观、绿化工程是由安庆市嘉苑园林景观工程有限公司承包施工的，于2015年3月14日开工，合同约定的竣工时间为2015年7月24日，因施工期间遭遇中雨天气而无法正常施工，导致该工程延迟至2015年10月才竣工。依据合同第8条第2款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；3、因气候恶劣（以当地气象部门报告为准）致使公共配套无法按期交付的，但最长不超过3个月时间”的约定，被告（反诉原告）虽逾期38天交房，但不应承担违约责任。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据。请法庭驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）认为：2014年9月11日，反诉原告（本诉被告）与反诉被告（本诉原告）签订了一份《商品房买卖合同》，双方在该合同中约定由反诉原告（本诉被告）出卖位于安庆市迎江区人民路滨江至尊小区＊幢＊单元＊＊＊室房屋一套给反诉被告（本诉原告），在该合同第六条第3款中约定“总房款柒拾肆万柒仟肆佰捌拾叁元整（747483.00），2014年9月11日付贰万元整（20000.00），2014年9月13日前付壹拾叁万柒仟肆佰捌拾叁元整（137483.00），2014年9月19日前付壹拾捌万元整（180000.00），余款肆拾壹万元整（410000.00）办理公积金贷款于2014年9月22日前备齐按揭资料并交予担保中心认可，余款于2014年11月22日前到账，逾期将视为违约”。该合同第七条约定，买受人逾期付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。依据合同的约定，反诉被告（本诉原告）应于2014年11月22日前付余款410000元，直至2014年11月27日才付清。因此，反诉被告（本诉原告）应向反诉原告（本诉被告）支付逾期付款违约金410元。为此，反诉原告（本诉被告）特提起反诉，要求：1、判令反诉被告（本诉原告）立即向反诉原告（本诉被告）支付逾期付款违约金410元；2、反诉费用由反诉被告（本诉原告）负担。被告（反诉原告）为支持其诉讼请求及辩称主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、新时代公司营业执照；证明目的：新时代公司的诉讼主体资格。2、滨江至尊住宅小区6#楼竣工验收备案表及工程竣工验收报告；3、建设工程规划核实合格证；4、安庆市迎江区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案抽查公告通知单；5、安庆市环境保护局环验函（2015）121号文件；共同证明：案涉房屋于2015年12月1日已经勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收并出具验收合格意见。规划、公安消防、环保、城建档案管理部门分别于2015年11月27日、2015年10月26日、2015年8月31日、2015年12月8日出具认可性同意验收的意见。反诉原告（本诉被告）出卖给反诉被告（本诉原告）的房屋在2015年12月8日即具备交房条件。6、特快专递详单；7、交房通知书；共同证明：反诉原告（本诉被告）于2015年10月29日即履行通知交房义务。8、2014年9月11日签订的商品房买卖合同；证明：（1）合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”；（2）合同约定的交房时间为2015年10月31日；（3）合同第8条第2款约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；3、因气候恶劣（以当地气象部门报告为准）致使公共配套无法按期交付的，但最长不超过3个月时间”。9、借款借据一份；证明：反诉被告（本诉原告）应于2014年11月22日前付余款410000元，直至2014年11月27日才付清。10、反诉原告（本诉被告）与安庆市华升建筑安装工程有限责任公司签订的建设工程施工合同；11、安庆市华升建筑安装工程有限责任公司出具的情况说明及该公司企业法人营业执照；12、安庆市人民政府关于中高考期间禁止噪声污染的通告；13、安庆市环境保护局的通知；14、气象实况资料专用证明书二份；共同证明：反诉原告（本诉被告）出售给反诉被告（本诉原告）的房屋属于滨江小区工程，因该工程所在地属于距安庆市第十一中学周围100米范围内的建筑工地，依据《安庆市人民政府关于中高考期间禁止噪声污染的通告》的规定以及安庆市环境保护局的通知，自2015年5月20日～2015年6月16日期间，夜间22时至次日6时以及中午12时至下午2时均不能进行正常建筑施工作业，6月7日至6月8日以及6月14日至6月16日共计五天全面停止施工，累计计算停工天数为十五天。15、反诉原告（本诉被告）与安庆市嘉苑园林景观工程有限公司签订的滨江至尊住宅小区景观?绿化工程施工承包合同；16、安庆市嘉苑园林景观工程有限公司出具的情况说明及该公司企业法人营业执照；17、滨江至尊小区绿化工程竣工验收备案表；共同证明：滨江小区景观、绿化工程是由安庆市嘉苑园林景观工程有限公司承包施工的，于2015年3月14日开工，合同约定的竣工时间为2015年7月24日，因施工期间遭遇中雨天气而无法正常施工，导致该工程延迟至2015年10月才竣工。双方证据经过庭审出示，各方当事人发表质证意见如下：（一）原告（反诉被告）证据，被告（反诉原告）发表质证意见如下：证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被告（反诉原告）违约。因为竣工验收备案表、安庆市新建住宅小区综合查验备案公告仅仅证明备案时间，该房屋于2015年12月8日就具备交房条件，被告（反诉原告）于2015年10月29日已履行通知义务。（二）被告（反诉原告）证据，原告（反诉被告）发表质证意见如下：证据1无异议。证据2真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为竣工验收时间应以竣工验收备案表时间为准。证据3、4、5真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为交房以竣工验收备案表为准。证据6、7确实收到了，但不符合交房条件。证据8真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同约定的内容违反法律强制性规定。证据9真实性无异议，证明目的有异议。证据10真实性无异议，但对关联性和证明目的均有异议。证据11真实性和关联性、证明目的均有异议。证据12真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。证据13真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，证明内容仅是针对降雨，并非恶劣天气，不是竣工延迟交付的法定事由，达不到被告的证明目的。对证据14、15、16、17真实性均无异议，但对关联性和证明目的均有异议。本院通过对当事人提交的证据进行审查、分析并结合各方的质证意见，作如下认证：（一）原告（反诉被告）的证据：证据1、2，被告（反诉原告）无异议，本院予以认定；证据3真实性被告（反诉原告）无异议，故对真实性予以认定。（二）被告（反诉原告）的证据：证据1原告（反诉被告）无异议，本院予以认定；证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、15、16、17的真实性原告（反诉被告）无异议，故本院对其真实性予以认定，至于能否达到被告（反诉原告）的证明目的，本院将在陈述裁判理由时一并阐述；证据11原告（反诉被告）对三性均有异议，本院认为，该份书证出自安庆市滨江至尊住宅小区承建单位，结合证据10、13可形成证据链，故予以认定。安庆市华升建筑安装工程有限责任公司的营业执照，原告（反诉被告）对真实性有异议，本院通过查询全国企业信用信息公示系统查询，经比对一致，本院对真实性予以认定。经审理查明：2014年9月11日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的迎江区人民路滨江至尊小区＊幢＊单元＊＊＊室住房一套，商品房单价为每平方米5781元，建筑面积为129.30平方米，总价款747483元；合同第六条约定了付款方式及时间，即买受人于2014年9月11日付20000元整，于2014年9月13日前付137483元整，于2014年9月19日前付180000元整，余款410000元整办理公积金贷款于2014年9月22日前备齐贷款资料并交担保中心认可，余款于2014年11月22日前到账，逾期将视为违约。依据合同第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，逾期在60日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第八条约定，2015年10月31日前，出卖人将符合“该商品房经验收合格”条件的房屋交付买受人；该条第二款约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；因气候恶劣（以当地气象部门报告为准）致使公共配套无法按期交付的，但最长不超过3个月时间。符合上述条件的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，逾期不超过60日交房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告（反诉被告）缴纳购房款747310元，其中余款410000元于2014年11月27日付清。安庆市滨江至尊住宅小区6#楼竣工后，于2015年8月31日经过环保验收，2015年10月26日经过消防验收备案。2015年10月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄一份交房通知书，原告（反诉被告）认为不符合交房条件，故拒绝办理交房手续。2015年11月27日，该工程经过规划部门验收，2015年12月1日，被告（反诉原告）组织勘察、设计、施工、工程监理部门进行竣工验收，2015年12月8日，城建档案管理机构在验收意见一栏盖章。同年12月24日，安庆市建设行政部门同意该工程备案。当日，双方完成该商品房交付手续。安庆市滨江至尊住宅小区在建设过程中，2015年5月14日，安庆市环境保护局向被告（反诉原告）下达《关于中高考期间加强建筑施工单位及娱乐服务场所噪声污染管理工作的通知》，要求被告（反诉原告）在中高考期间（5月20日至6月16日）严禁进行各类产生噪声污染的夜间施工作业。其中高考（6月7日至6月8日）、中考（6月14日至6月16日）五天，在考场周围100米范围内的所有建筑工地，必须停止一切产生噪声污染的施工作业。2016年7月6日，安庆市华升建筑安装工程有限责任公司作为滨江至尊住宅小区6#楼的承建单位，出具情况说明一份，载明该工程所在地属于距安庆市第十一中学周围100米范围内的建筑工地，根据政府规定，自2015年5月20日至2015年6月16日期间，夜间22时至次日6时以及中午12时至下午2时均不能进行正常建筑施工作业，6月7日至6月8日以及6月14日至6月16日共计五天全面停止施工，累计计算停工天数为十五天。安庆市气象局出具气象实况资料专用证明书，证实2015年3月1日至2015年8月1日期间，中雨以上天气共计30日。2016年7月8日，安庆市嘉苑园林景观工程有限公司作为滨江至尊住宅小区景观、绿化工程的承建单位出具情况说明一份，载明该小区景观、绿化工程，合同约定的竣工时间为2015年7月24日，因施工期间遭遇中雨天气而无法施工，导致该工程延迟至2015年10月竣工。现因原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未能按约定时间交房，致原告诉至本院。本院认为：双方争议的焦点系对约定的交房条件“该商品房经验收合格”的认定，以及被告（反诉原告）延期交房是否具备双方约定的延期条件，原告（反诉被告）未在约定时间内支付购房款是否构成违约。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方已实际履行完毕。依据国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他部门备案”，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的相关规定，本院认为商品房买卖合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。建设行政主管部门备案是行政部门行使管理权的一种方式，不属于竣工验收范畴。被告（反诉原告）开发的迎江区人民路滨江至尊小区工程，于2015年12月1日通过勘查、设计、施工、监理四部门验收，并分别于2015年8月31日、2015年10月26日、2015年11月27日、2015年12月8日取得环保、公安消防、规划、城建档案管理部门的认可性意见，该房产已达到合同约定的交房条件。但被告（反诉原告）未能在该商品房符合交付条件后及时告知原告（反诉被告），双方直至2015年12月24日才办理交房手续，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；因气候恶劣（以当地气象部门报告为准）致使公共配套无法按期交付的，但最长不超过3个月时间，符合上述条件的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现被告（反诉原告）提供安庆市环境保护局的文件、安庆市气象局的气象实况资料专用证明书及两施工单位的情况说明，上述证据形成证据链，可以证实被告（反诉原告）在施工中因政府政策及天气因素造成停工、延误工期共计45天，上述时间依约应予以扣除。逾期时间应从2015年10月31日起计算至2015年12月24日止，共计54天，扣除45天，被告（反诉原告）逾期天数应为9天。违约金计算标准根据合同约定逾期交房不超过60日，按日支付已付房款万分之二的违约金，因实际缴纳的购房款为747310元，低于合同约定总价款，故应以已付购房款为计算基数。故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付违约金1345.16元（747310元×9天×0.0002）。又因双方合同约定了购房款的支付时间，即“余款410000元整办理公积金贷款于2014年9月22日前备齐贷款资料并交担保中心认可，余款于2014年11月22日前到账，逾期将视为违约。”现反诉被告（本诉原告）直至2014年11月27日才付清余款，构成违约，反诉被告（本诉原告）抗辩认为反诉原告（本诉被告）工作人员口头同意余款可迟延支付，因其未能提交证据予以支持，故对该抗辩意见不予采信，反诉被告（本诉原告）应按双方约定按日向反诉原告（本诉被告）支付逾期应付款万分之二的违约金，故反诉被告（本诉原告）应向反诉原告（本诉被告）支付违约金410元（410000元×5天×0.0002）。上述两项费用予以冲抵，被告（反诉原告）还应当向原告（反诉被告）支付违约金935.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安庆新时代投资置业有限公司在本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）章杰、汤丽华违约金935.16元（1345.16元-410元）；二、驳回原告（反诉被告）章杰、汤丽华其他诉讼请求。本诉案件受理费50元（已减半收取），由被告（反诉原告）安庆新时代投资置业有限公司负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）章杰、汤丽华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 汪     婷二〇一六年八月二日书记员 檀小艳（实习）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。