湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第673号
原告范欲晓（反诉被告），男，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
被告（反诉原告）永州市港隆房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区＊＊＊路。
法定代表人黄衍政，该公司董事长。
委托代理人阳青、顾曦，湖南锐和律师事务所律师。
原告范欲晓与被告永州市港隆房地产开发有限公司（以下简称港隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，被告港隆公司在法定期限内提起反诉，本院依法准予，并组成由审判员唐顺荣担任审判长，审判员柏松、人民陪审员唐新国参加的合议庭，于2014年5月21日、2015年6月13日公开开�进行了审理。书记员王咪担任记录。原告（反诉被告）范欲晓，被告（反诉原告）港隆公司的委托代理人阳青、顾曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范欲晓诉称：2007年1月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将圣马可时尚广场的二层＊＊＊号铺位出售给原告，面积15.23平方米，单价5，598元，总房款85，261元，首付款50.7%，即43，261元，余款42，000元通过银行按揭方式付款。合同签订后，原告按约定交清了首付款43，261元并交纳按揭手续款386元，被告于2007年5月1日前交房，同时，原、被告签订了租赁合同，被告按原告购铺总价的9%支付年租金，但被告严重违约，至今未能为原告办理银行按揭贷款手续，也未能为原告办理商铺权属证书。原告多次要求被告按合同办清有关手续，但被告不按合同办事，故请求法院依法判决：1、被告继续履行合同，为原告办理好商品房银行按揭（贷款）手续；2、被告按总房款的9%支付2010年5月1日至2014年4月2日的租金30718.96元并按银行同期一年期贷款利率支付逾期利息（原告于2015年6月3日撤回该项诉讼请求）。3、被告为原告办理商铺的房产证和土地证，办理费用按2007年标准支付。
原告为支持其诉请主张，向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，欲证实双方房屋买卖合同关系及具体权利义务；
2、商铺平面图；欲证实原告购买的商铺有独立的具体位置，且每个商铺都是各自分开的；
3、租赁合同，欲证实被告按合同总价款支付原告租金7，673元／年；
4、首付款收据，欲证实港隆公司收取了原告首付款43，261元；
5、圣马可时尚广场业主管理公约，欲证实原告与港隆公司委托的圣马可公司签订了业主管理公约，原告已行使商铺所有者的权利。
港隆公司对范欲晓提供证据质证意见为：对证据1、2、4、5的真实性没有异议，对首付款数额有异议，实为19，566元，对证据5的证明目的有异议；证据3与被告无关。
被告港隆公司辩称并反诉称，原告未依约履行支付购房款义务，其诉讼请求不应得到支持。原告未按被告的通知及时到银行办理按揭贷款手续，也未依据约定自收到被告通知之日起十日内用现金一次性交清购房款余额。原告违约，无权要求为其办理权证，也未履行支付购房款义务，导致房屋一直未交付，其尚未取得房屋的所有权，不具有出租房屋的权利，无权要求支付租金，原告与港隆公司无房屋租赁关系，原告要求支付2010年5月1日至2013年4月2日租金的请求已超过诉讼时效。原告未在合理期限内要求港隆公司履行义务，《商品房买卖合同》在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，其诉讼请求应依法予以驳回。
双方签订的合同约定，被反诉人以85，261元的价格购买＊＊＊号铺位，首付款43，261元，余款42，000以按揭贷款的方式支付。如因被反诉人之原因导致按揭贷款办理不能，则需以现金一次性交清购房款余额，否则，违约金按购房总价款的20%计算。同时港隆公司有权单方面解除合同，但被反诉人没有按约定支付首付款，且没有按规定及时提交办理按揭贷款需要的相关资料，导致按揭贷款办理不能，也没有按合同约定用现金一次性交清购房款余额，后港隆公司多次通知其协商解决，但范欲晓置之不理，其行为已构成严重违约，故反诉请求解除双方所签商品房买卖合同，判令反诉被告支付违约金17，052.2元。
被告港隆公司为支持其辩称主张及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，欲证实原告应在合同签订当日支付50.7%的购房款43，261元，以�揭贷款方式支付49.3%的购房款，如按揭不能，则原告应用现金支付余款；
2、港隆公司邮寄给原告的《通知》和国内特快专递邮件详情单，欲证实原告即未向银行办理按揭贷款42，000元用于支付购房款，也不用现金付款构成违约，港隆公司已经向原告下发通知，解除合同。
范欲晓对港隆公司的证据质证意见：对购房合同的真实性和合法性没有异议，对证明内容有异议，合同内容证实了办理按揭贷款的义务是港隆公司；证据2中的通知的真实性不能确认，该邮件收件人不是范欲晓签收的。
反诉被告辩称：答辩人与反诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已按合同约定全面履行了自己的义务，反诉人没有为答辩人办理按揭手续构成违约，双方不存在解除合同的事实。港隆公司反诉无事实和依据，请求法院驳回港隆公司的反诉请求。
根据双方当事人的举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，港隆公司对其真实性不表异议，本院对原告上述证据的真实性，予以确认。港隆公司提交证据1与原告提供的证据1系同一份合同，予以采信。对港隆公司提交的反诉证据2的真实性予以确认，但对其证明观点不予确认。
根据原、被告的当庭陈述、举证、质证和本院的认证，本院确认如下案件事实：
2007年1月10日，港隆公司（甲方）与范欲晓（乙方）签订《商品房买卖合同》，双方约定，范欲晓购买港隆公司开发的圣马可时尚广场商铺一间（商铺编号：＊＊＊号），单价为5，598元／平方米，房屋建筑面积为15.23㎡，总价款为85，261元。约定乙方按第一种方式支付购房款：银行按揭，在签订合同当天乙方支付总价款的49.3%为42，000元；第2项约定乙方按甲方通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接�给甲方，并且乙方将所购房的房产证作为该按揭贷款抵押、担保。该贷款占乙方应付购房款的49.3%，计人民币42，000元，如乙方不提交相关资料不配合甲方办理银行按揭手续，不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知时间10天仍未办好贷款手续的，乙方从收到甲方通知之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，视为违约，乙方按购房总价款百分之二十赔偿给甲方造成的经济损失。甲方有权单方解除合同。第四条约定，甲方需于2007年5月1日前，将竣工验收合格的房屋交付给乙方使用。第七条约定甲方在房屋交付给乙方后180天内，为乙方代办房屋所有权证和土地使用证。当天原告又与永州市零陵圣马可物业管理有限公司签订了一份租赁合同，约定甲方（永州市零陵圣马可物业管理有限公司）反租乙方（原告）购买的＊＊＊�商铺，租赁期限5年，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为639元，合同签订当天，原告付给港隆公司购房首付款现金19，566元，银行按揭贷款手续费386元。港隆公司同时出具了一张“范欲晓交来二楼＊＊＊号首期房款43，261元”的收据，该43261元包含港隆公司返租原告购买的＊＊＊号商铺三年的租金23695元（实为23004元，但港隆公司认可为23695元），后范欲晓的购房按揭贷款未能办理出来，剩余购房款也未支付，且双方为办理按揭贷款是哪一方的义务争执不下。原告遂诉至本院，称按揭不成是港隆公司在银行的信誉原因导致的，故原告认为港隆公司违约。
在本案审理过程中通过本院释明，原告表示不能足额缴纳剩余的购房款，要求港隆公司继续履行合同及办理银行按揭贷款和商铺产权证；而港隆公司则认为公司已口头和书面通知原告办理贷款手续，是原告不提交资料不自行办理贷款，也没有用现金一次性付清购房余款，原告违约在先，故提起反诉要求解除合同，赔偿违约金。
本院认为：原告与港隆公司签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法、有效，对双方都有约束力。现原告要求继续履行合同，港隆公司反诉要求解除合同，因此，本案争执的焦点是：合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形，办理按揭贷款是否是港隆公司应尽的义务？合同中约定港隆公司同意原告以按揭贷款支付剩余购房款，港隆公司认为对按揭贷款仅负有通知的义务，公司已口头和书面通知，是原告不提交材料不办理按揭。经本院和湖南省永州市中级人民法院审理的港隆公司与其他购房人同类纠纷案件中已查明该商贸城的商铺购买人无法办理出按揭贷款，原因在于港隆公司有义务与银行签订贷款项目合作协议，确保买受人在其自身没�过错的情况下能够顺利办理出按揭贷款，原告按合同约定交纳了首付款，按港隆公司的要求交纳了办理按揭贷款的费用，提供给港隆公司的个人贷款资料无不良征信记载，由于港隆公司未履行作为开发商的义务导致银行按揭贷款办理不能，因此，按揭贷款不能办理的违约方是港隆公司。在原告的银行按揭贷款手续未能办出，原告未取得商铺产权的情况下，港隆公司即一次性将三年的商铺返租租金23，695元冲抵了原告应交的首期购房款43，261元的余款（4，3261元－19，566元），并向原告出具了首期购房款为43261元的收据，港隆公司自身经营存在过错，原告的首付款金额应为43，261元。因此港隆公司称原告未交付完毕首付购房款43，261元且未及时提交相关按揭款材料与费用，导致按揭贷款办理不能，构成违约，商品房买卖合同在法律上及事实上都不具有继续履行的条件，反诉要求解除商品房买卖合同，原告支付违约金，请求本院依法驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，不予支持；原告要求被告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求合法，本院予以支持。但商品房买卖合同中关于按揭贷款的条款显然已无法履行，故原告要求被告办理好商品房银行按揭（贷款）手续的诉讼请求，本院不予支持。
由于本案在审理过程中，通过本院释明，原告未能缴纳剩余购房款42，000元，未履行支付剩余购房款的先合同义务，因此原告要求港隆公司协助办理商铺的房产证和国有土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告范欲晓在本判决生效后十日内支付被告永州市港隆房地产开发有限公司剩余购房款42，000元后，被告永州市港隆房地产开发有限公司继续履行其与原告范欲晓签订的《商品房买卖合同》；
二、驳回原告范欲晓的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告永州市港隆房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费1，930元，由原告范欲晓负担930元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担1，000元；反诉费965元，由被告永州市港隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐顺荣
审 判 员 柏 松
人民陪审员 唐新国
二〇一五年六月十三日
书 记 员 王 咪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但�律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。