广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第592号
原告（反诉被告）：叶清敏，男，汉族，住河南省唐河县。
委托代理人：刘育南、刘亚芬，均系广东志南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：殷继明，男，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：邹雪峰，系广东科德（东莞）律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告叶清敏及其委托代理人刘亚芬与被告殷继明及其委托代理人邹雪峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解一个月，和解期间不计入审理期限。
原告诉称：2010年12月6日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将佛山市南海区＊＊320平方米的厂房出租给原告作洗水厂，租赁期限从签约当日起至2015年12月6日止，每月租金、管理费合计3520元。合同签订后，原告向被告支付了押金和第一个月租金10560元。当时被告实际收取了原告25000元押金，该部分押金未出具收据，此后被告每月实际向原告收取租金和管理费合计为7500元。
因原告开办的洗水厂没有经营资质，被告趁人之危，强行向原告多收款项，逢年过节都向原告收取一定的过节费用，两年时间合计收取约40000元，另被告还向原告收取进场保护费30000元，该二笔款项被告并未出具收据。原告因经营洗水厂需要，另行加建了一条排污通道，投入18000元。原告兴建的洗水厂因设备拆装、搬运、安装等办厂费用支出180000元。
2013年4月1日，被告停水停电，单方面终止合同，6月10日，被告在未给原告同意的情况下，私自砸开厂房大门，将原告设备拆毁并偷运藏匿。原告向公安机关报案，公安机关已封存约三分之二机械设备，其他三分之一机械设备下落不明，公安机关目前尚未结案。被告偷运的物品价值801000元。起诉请求：1、被告赔偿拆装、搬运、安装费合计180000元；2、被告返还非法收取的进场保护费30000元；3、被告返还押金25000元；4、被告返还多收租金111440元（每月多收3980元，已收28个月）；5、被告返还非法收取的过节费40000元；6、被告赔偿偷运的物品、及财产801000元；7、被告赔偿专用排水系统支出的18000元；8、诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：被告向部队承租营房后，加建了厂房出租给原告，该租赁厂房未办理规划报建及竣工验收手续。原、被告在2013年12月6日签订的租赁合同约定，租赁面积为500平方米，每月租金、管理费合计为7750元，租赁期限自2010年12月6日至2015年12月6日，每月5日前交纳租金，逾期按日1%计收滞纳金，逾期三十日终止合同。后为部队检查需要，原、被告重新签订一份租赁合同，约定租赁面积为320平方米，每月租金、管理费为3520元，该合同并非原、被告实际履行的合同，因此原告主张被告多收租金没有依据。原告虽然自建了排污通道，但属于原告冼水厂单独使用。
原告提出被告收取进场费、过节费及所谓保护费，并未能提供任何证据予以证明，实际上被告并未收取原告此部分费用。按合同约定，原告应缴纳的押金为7040元，实际上原告并未缴纳过押金，其主张交纳押金25000元没有任何证据。原告因经营不善及涉及污染，于2013年4月1日停业，原、被告之间的租赁合同并未实际终止，原告损失应由其自行承担，相反，原告从2013年1月1日起未再缴纳过租金，反诉请求：1、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2、原告支付2013年1月至7月租金及水电费合计57518元及2013年2月至8月滞纳金3300元；3、反诉费由原告负担。
针对被告反诉，原告辩称：2013年6月10日被告将厂房内设备拆除和卖掉，原告不存在占用厂房的事实，且被告请求2013年1月至7月租金，但被告是在2014年8月6日提起反诉，已超过法律规定的一年的诉讼时效，被告反诉请求没有依据。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告的身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、人口信息查询，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、房地产租赁合同，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同约定的出租房屋建筑面积为320平方米，每月租金和管理费合计为3520元。
4、缴费通知单原件十九份、收据原件十九份、中国农业银行银行卡存款业务回单，用以证明原告一直向被告超额缴纳租金，被告对原告存在乘人之危的情况。
5、报警回执，用以证明被告违法搬迁原告在涉诉租赁场地的财物，原告于2013年6月10日报警求助。
6、被盗物品清单、价格打印件，用以证明被告违法搬走原告在涉诉租赁场地的财物，原告损失金额。
7、广东省公安厅处理信访事项介绍信，用以证明原告曾不断地为被告违法搬迁原告在涉诉租赁场地的财物导致原告受损的事宜进行信访。
8、2010年12月5日收据、同年12月19日收据，用以证明原告向被告交纳的押金和第一个月租金共计30000元。
经质证，被告对证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对证据3有异议，认为合同上的签名不是被告本人所签，被告并不清楚该合同的存在，可对该合同的签名进行笔迹鉴定，即使当时确实有此合同，但该合同仅是备案合同，并非双方实际履行的合同。经审查，被告在公安机关的询问笔录中已承认曾签订该合同，本院确认此合同真实性。被告对证据4真实性无异议，关联性有异议，认为被告是依据双方签订的真实租赁合同收取租金和水电费，不存在违约行为。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对证据5真实性无异议，关联性有异议，认为只能证明原告有报警事实，不能证明原告主张被告私自搬走原告的设备。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对证据6有异议，认为是原告单方制作，无事实依据，清单中的物品是原告无法偿还供应商的债务而把该物品以物抵债偿还债务给债权人。经审查，被告机械设备部分已被公安机关封存，其余部分并未得到公安机关确认，本院对此证据的证明力不予确认。被告对证据7真实性无异议，关联性有异议，认为只能证明原告存在信访事实，不能证明与本案相关。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对证据8有异议，认为收据并非被告出具，是原告伪造，其中10000元收据出具时间在合同签订之前，且注明为定金，并非押金，另一张收据金额大小写相矛盾，也未注明款项性质，无法证明原告交纳了押金。经审查，被告虽对收据真实性有异议，但未在本院限定时间内提出鉴定，该二张收据经手人与其他收据相同，本院确认此二张收据的真实性。
诉讼中，被告举证如下：
1、被告的身份证，用以证明被告的诉讼主体资格。
2、房地产租赁合同，用以证明原、被告之间合法的租赁合同关系，该合同是双方实际履行的合同，约定出租厂房面积为500平方米，每月租金和管理费合计为7750元。
3、统计清单，用以证明原告自2013年1月至2013年7月拖欠被告租金及水电费情况。
4、缴费通知单七份，用以证明被告向原告催收拖欠的租金和水电费，合计57518元。
5、收条七份、2013年3月18日签订的合同书，用以证明原告因为无法偿还案外人的债务而以物品抵偿给债权人，与被告无关。
6、军队房地产租赁合同，用以证明被告从部队承租土地和营房，并在土地上加建厂房后转租给原告，被告具有合法的转租权。
经庭审质证，原告对证据1无异议，本院确认此身份资料的真实性及证明力。原告对证据2真实性无异议，合法性和关联性有异议，认为原、被告签订了两份合同，用于军队备案的租赁合同是原告提交的租赁合同，被告提供的租赁合同是签订在前的，原告提供的租赁合同是签订在后。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对证据3、4有异议，认为是被告单方制作，2013年6月厂房已经搬空，且被告在2013年4月1日开始停水电，原告交租至2013年2月。经审查，该组证据并未得到原告签名或确认，也无证据证明此前送达给原告，本院对此组证据的证明力不予确认。原告对证据5真实性有异议，认为无法确认是谁写的收条，原告本人认为该收条是被告自己制作的，而且供应商给被告打收条表明是被告擅自拆除原告的设备，被告存在违约行为。经审查，该组证据与本案无关，本院对其证明力不予确认。原告对证据6有异议，认为该合同签订在原、被告签订租赁合同之后，且合同期限短于原、被告的租赁合同期限，被告存在欺骗行为。经审查，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。
诉讼中，本院依法出示向佛山市公安局南海分局罗村派出所调取了原告询问笔录三份、被告询问笔录三份。
经庭审质证，原告对六份询问笔录真实性无异议，认为被告在笔录中已经承认了原告提供的租赁合同是真实存在的，被告在笔录中也自认其擅自拆除了原告的设备，供应商提出拉走原告的设备是在厂外拉走的，可见是被告违法将原告设备拉出厂外，被告私自拆除原告的设备和砸烂原告的装修的行为已经构成违约，另外被告还承认从2013年4月1日开始停水停电，表明被告违约。被告对六份询问笔录的真实性无异议，但认为笔录并不能证明被告搬走原告的设备和砸烂原告的装修，公安机关也没有认定被告将原告的设备拿走导致原告无法经营，无法反映被告存在违约行为。经审查，本院确认此六份笔录的真实性。
诉讼中，原告申请证人黄启坤、高志坚出庭作证，证人陈述：二人为原告隔壁租客，同样承租了被告厂房，被告在2013年4月与证人终止租赁合同，证人进场时被告多收了20000元保护费没开收据，听说被告也向原告多收了30000元保护费，听说是被告搬走原告设备导致原告无法经营，并没有亲眼看到被告搬。被告在逢年过节时会收取一定过节费，没开具收据。
经庭审质证，原告认为证人证言真实性可信，可以证明被告收取原告的过节费和保护费，被告私自砸开厂门构成违约，应承担违约责任。被告认为证人与原告有重大利害关系，且证人也未提供任何证据。经审查，证人与被告因租赁产生争议，且其陈述并非亲眼所见事实，本院对二位证人证言的证明力不予确认。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
被告承租佛山市南海区＊＊场地后自行建造厂房用于出租，自建厂房未办理规划报建及竣工验收手续。2010年12月6日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将壹号西向厂房出租给原告作加工厂使用；面积为500平方米，每平方米月租金15元、月管理费0.5元，每月租金及管理费合计7750元；租赁期限自同年12月6日至2015年12月6日；签订合同后原告交纳贰个月押金和第一个月租金21500元；第三年开始每年递增5%；每月5日前交纳下月租金，逾期按日1%计算滞纳金，逾期五日，被告有权停止供应水电，逾期三十日，被告有权终止合同，并扣下原告投资财产和押金作抵押；如因军事需要终止合同，被告应当提前三个月通知原告，原告应按期将承租的厂房交还给被告；补充约定：头半年租金按每平方米13元计，以后按每平方米15元计算。
2010年12月5日，原告向被告交纳定金10000元，同年12月19日，原告向被告交纳20000元，原告提供了部分交纳租金的收据，反映2011年5月开始部分月份按6500元标准交纳租金，此后部分月份按7500元标准交纳。2013年3月1日，原告交纳了同年1月租金和12月份水电费。
另查明，原、被告还签订一份落款时间为2010年12月6日《房地产租赁合同》，约定被告出租给原告的厂房面积为320平方米，每月每平方米租金11元，每月租金为3520元，租赁期限自2010年12月6日至2015年12月6日，签订合同后原告支付两个月押金和第一个月租金10560元。
2013年6月10日，原告向公安机关报警，称当日厂房门被撬开，有人进厂将设备搬走，但不清楚是谁搬走设备，也不知道是谁撬开厂门。同年6月20日，原告在公安机关询问时，称与他人有经济纠纷，部分设备是债主搬走，认为是被告盗窃了设备，并称租厂房时被告收取了保护费30000元，逢年过节被告每次收5000元或8000元。同年7月25日，原告在公安机关询问时，承认欠多人货款，并表示被盗设备价值约810000元，被告未经同意将厂门撬开搬出机械设备，属于违法犯罪行为，要求公安机关追究被告刑事责任。
2013年7月10日，被告在公安机关询问时，称其向部队承租土地后建厂房出租，2012年12月原告欠工人工资停工，2013年2月份左右部队不再让原告开洗水厂，这期间原告欠租金和水电费50000元左右，同年4月1日要求原告停工，并停水停电，此后原告将厂门锁上后去向不明，6月10日有债主过来将设备搬走。同年7月31日，被告在公安机关询问时，称其与2013年3月与原告签订一份合同，写面积为320平方米，目的是应付部队检查。同年9月5日，被告在公安机关询问时，称没有撬开原告厂房门锁，债主搬走设备时其并没有在场。
2014年6月9日，原告提起本案诉讼，同年8月6日，被告提起反诉。诉讼中，原告明确设备被盗案件公安机关并未定案。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中涉讼厂房未办理规划报建及竣工验收手续，被告将涉讼厂房出租给原告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告于2010年12月6日签订的《房地产租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，被告诉请解除租赁合同没有依据，本院不予支持。
租赁合同约定原告签订合同后交纳二个月押金和第一个月租金合计21500元，结合补充约定前半年月租金6500元（500平方米×13元／月／平方米），本院认定合同约定押金金额为15000元（21500元－6500元）。原告提供的收据反映签订合同当月原告向被告共计支付了30000元，因收据并未注明款项性质，原告也认可其中包括了第一个月租金，可见该收据并非被告针对押金而出具的收据，现原告提供交纳此后租金的收据并不完整，无法证明该30000元收据中是否包含了预交租金或其他费用，在原、被告均未能提供押金收据的情况下，本院酌情认定被告向原告交纳的押金为15000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，本案中被告应返还押金15000元予原告，原告起诉请求被告返回押金25000元依据不足，超出部分本院不予支持。
原告主张被告收取进场保护费30000元及过节费40000元，对此原告未能提供充分有效证据予以证明，该费用也不在合同约定范围内，原告应承担举证不能法律后果。即使履行合同过程中原告实际向被告支付了部分额外费用，也属于原、被告合意，原告无权在合同终止履行后再要求被告退还。本院对原告诉请被告退还保护费30000元及过节费40000元诉讼请求均不予支持。
根据原告提供的交租单据反映，在2013年1月之前的厂房使用费原告一直是按每月7500元标准交纳，原告此前对此金额并未提出过异议，表明原告清楚双方实际履行的合同所约定的使用费标准，因此，原、被告虽然另行签订一份每月使用费3520元的租赁合同，但该合同并非原、被告实际履行的合同，现原告在租赁合同履行几年之后，再主张使用费按3520元计算实属无理，本院对其诉请被告返还多交使用费111440元诉讼请求不予支持。
原告主张的拆装、搬运、安装机械设备费用属于原告经营投入成本，租赁合同无效后原告也理应自行搬离，其诉请被告赔偿该部分费用180000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原告为经营需要建修了排水系统，属原告为履行合同支出的费用，原告未能按合同约定的期限使用完毕，产生一定的损失，综合考虑原、被告对合同无效过错程度及合同已实际履行的期间，本院酌定被告赔偿原告7200元，原告请求被告赔偿18000元理据不足，超出部分本院不予支持。
被告出租厂房给原告使用，厂房已由原告管理控制，被告并不具有管理责任。原告厂房内机械设备被搬离，原告以盗窃为由向公安机关报案，目前公安机关尚未结案，无法确认原告机械设备是由何人因何原因被搬离，且部分机械设备目前公安机关已封存，原告起诉请求被告赔偿机械设备被盗损失801000元没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据原告举证，其最后一次交租时间为2013年3月1日，交纳了2013年1月期间的厂房使用费，被告自认于2013年4月1日对涉讼厂房停水停电，此后原告无法实际使用涉讼厂房，原告无须交纳此后的厂房使用费，即本案中原告所拖欠的2013年2月和3月的厂房使用费。被告自认已于2013年6月10日清空厂房，原、被告之间租赁合同已终止履行，原告拖欠的使用费最迟应于此时开始计算诉讼时效，现被告并未举证证明此后向原告主张过权利，原告辩解被告于2014年8月6日提起反诉已过诉讼时效意见本院予以采纳，并对被告主张原告支付2013年1月至7月使用费及水电费合计57518元及2013年2月至8月滞纳金3300元的反诉请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）殷继明应于本判决发生法律效力之日返还押金15000元予原告（反诉被告）叶清敏。
二、被告（反诉原告）殷继明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款7200元予原告（反诉被告）叶清敏。
三、驳回原告（反诉被告）叶清敏其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）殷继明全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取7824.48元（原告已预交），由原告负担7646.98元，被告负担177.5元。被告负担部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。反诉受理费660.23元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一四年十月八日
书记员 谭国敏