湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民再终字第00007号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周颖。
委托代理人：彭泽君，湖北楚韵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）胡道兵（曾用名胡道斌）。
委托代理人：蔡国勋，湖北居正律师事务所律师律师。
再审申请人周颖因与被申请人胡道兵确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）鄂荆州中民三终字第00154号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2015年9月9日作出（2015）鄂民申字第01648号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人周颖及其委托代理人彭泽君、被申请人胡道兵的委托代理人蔡国勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荆州区人民法院一审查明，2004年6月28日，原告胡道兵与被告周颖（通过其父亲周德才）签订协议书，约定“经甲（胡道兵）、乙（周颖）双方公平合理协商，甲方将位于景明观的四号房屋卖给乙方，房屋建筑面积为355.3平方米，房价为伍万伍仟元整。乙方一次性付清房款后，甲方一次性搬出。甲方协助乙方办理房屋过户手续。此协议一式三份，甲方、乙方、法院各持一份，此协议签字有效。”同日，被告周颖付款，原告胡道兵写下“周颖买房款（景明观）路3号4号楼伍万伍仟元”字样的收条。另查明，2003年4月25日景明观路的3号楼、4号楼的土地使用权已变更登记至周德才、周颖、周莉名下。景明观4号、地号14-22、房屋所有权证号092187、建筑面积419.37平方米的房屋登记所有权人为胡道兵。1995年8月8日，胡道兵将该房屋抵押给荆州农行联社营业部，并办理了抵押权登记。现原告诉请判令确认双方于2004年6月28日签订的房屋买卖协议无效，并返还占有原告位于荆州景明观路4号的房屋（建筑面积419.37平方米）和土地使用权，本案诉讼费由被告承担。
荆州区人民法院一审认为，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，该诉争房屋在转让前已经抵押并办理了抵押登记，原告在转让时既未通知抵押权人，也未告知受让人，其转让诉争房屋的行为无效。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉》若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿后可以向抵押人追偿”，周颖作为受让人亦未代为抵押人胡道兵清偿债务消灭抵押权，因此该转让诉争房屋的行为无效。对原告确认房屋买卖协议无效的主张，予以支持；对原告要求返还房屋的主张，予以支持；对原告要求返还土地使用权的主张，因其土地使用权变更登记发生在缔约之前，显非履行房屋买卖协议之结果，不予支持。另外，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，对该房屋的对价以及被告因原告的过错而导致合同无效所受到的损失，因被告并未主张，在本案中不作处理，由被告另行主张权利。经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告胡道兵与被告周颖于2004年6月28日签订的关于荆州区景明观路4号房屋的买卖协议无效。二、被告周颖于本判决生效后三十日内返还原告胡道兵位于荆州区景明观路4号房屋。三、驳回原告胡道兵的其他诉讼请求。
周颖不服一审判决，向本院上诉称，一审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，审理程序违法。请求撤销一审判决，驳回胡道兵的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致
本院二审认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉》若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿后可以向抵押人追偿”的规定，该诉争房屋在转让之前已经抵押并办理了抵押登记，胡道兵在转让时既未通知抵押权人，也未告知受让人，其转让诉争房屋的行为无效。同时，周颖作为受让人亦未代为抵押人胡道兵清偿债务消灭抵押权，因此该转让诉争房屋的行为无效。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体审理并无不当。故上诉人周颖的上诉理由不能成立。因此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人周颖负担。
再审申请人周颖不服二审判决，申请再审称：1、一、二审判决适用法律不当，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉》若干问题的解释》第六十七条第一款的规定不是抵押物买卖合同的效力性强制规定。一、二审判决依据上述规定认定买卖合同无效，违背了立法的本意和目的。2、原审中对方为证明该房屋被抵押的事实向法院提供的证据仅有《房屋他项权证存根》，其他证据均提交的复印件。上述存根仅能证明该房屋曾经被抵押，买卖合同签订时抵押权是否存在，事实不清。
被申请人胡道兵答辩称：1、本案双方签订的《房屋买卖协议》并非双方协商一致签订，被申请人是因为受到胁迫而在协议上签字。况且，该协议上的房屋面积与受让房屋的实际面积不一致，转让价款也远低于当时的市场价格，被申请人不可能以这样的价格自愿转让诉争房屋。2、被申请人于1994年5月12日将本案所涉房屋设定抵押并进行了登记，本案再审期间因偿还了债务抵押登记才予注销。
再审过程中，被申请人胡道兵为证明诉争房屋是在2015年注销抵押登记，庭后向法庭提交了一份《信用合作社贷款发放凭证》以及一份《湖北省农村信用社借款偿还凭证》。本院庭后组织双方对该两份证据进行了质证。再审申请人周颖质证认为《信用合作社贷款发放凭证》上的发放数额及贷款用户与本案诉争房屋所涉贷款不一致；《湖北省农村信用社借款偿还凭证》上的贷款户名、发放时间均能反映所还的贷款与本案诉争房屋所涉的贷款并非是同一笔。上述两份证据与本案并无关联。
本院为查明本案事实，向荆州市房产管理局荆州区分局调取了被申请人胡道兵注销诉争房屋抵押登记时的材料。再审申请人周颖质证认为法庭调取的书证仅能证明诉争房屋曾经设定抵押，不能证明诉争房屋在双方签订《房屋买卖协议》时存在抵押的事实。
本院认为，《信用合作社贷款发放凭证》上载明的贷款数额为20万元，且发放的对象为江陵县东城化工厂，与本案诉争房屋所涉的贷款不一致；《湖北省农村信用社借款偿还凭证》上载明的贷款用户为江陵县东城化工厂，贷款发放日期为2005年9月25日，与诉争房屋所涉的贷款也不一致；本院对该两份证据不予采信。本院向荆州市房产管理局荆州区分局调取的证据能够证明诉争房屋的抵押登记经当事人2015年4月24日申请予以注销，对该证据本院予以采信。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。另查明，诉争房屋于1995年8月8日登记抵押并取得荆房权他字第0100025号《房屋他项权证》。2015年4月24日，荆州市房产管理局荆州区分局注销了上述《房屋他项权证》。
本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。被申请人胡道兵签订《房屋买卖协议》时并未通知抵押权人以及将诉争房屋登记抵押的事实告知受让人周颖，且再审申请人周颖从签订《房屋买卖协议》至今也未代替被申请人胡道兵清偿全部债务，故原一、二审判决认定双方转让诉争房屋的行为无效，事实清楚，适用法律并无不当，再审申请人周颖申请再审的理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2014）鄂荆州中民三终字第00154号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵祖发
审 判 员 高贻柏
代理审判员 周 湛
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 张继明