北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04904号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘杰，男，1963年3月2日出生。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邱高荣，男，1952年6月12日出生。
委托代理人张敏，北京市中关律师事务所律师。
上诉人刘杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2013）密民初字第6297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年10月30日，刘杰起诉至原审法院称：2010年4月22日，邱高荣与刘杰签订房屋租赁合同。合同约定邱高荣将密云县新北路南侧第二栋楼东房产租赁给刘杰，租期15年，第一年至第三年年租金25万元，第四年至第十年年租金30万元。刘杰装修改变了房屋主体结构，自2012年8月起拒绝交纳租金，现起诉要求：1.解除双方之间签订的租赁合同，刘杰将承租的房屋腾退返还邱高荣；2.刘杰支付2012年8月1日起至2015年1月1日的租金675000元；3.刘杰支付违约金144000元；4.刘杰支付2012年8月1日至2015年1月1日逾期交纳租金的滞纳金30783.90元；5.刘杰将承租的改变房屋主体结构部分恢复原状。邱高荣不存在违约行为，刘杰改变房屋主体结构、拒付租金构成违约，不同意刘杰的反诉请求。
邱高荣辩称：刘杰与邱高荣签订房屋租赁合同属实。邱高荣没有提供商业用房的产权证，致使刘杰无法正常经营，邱高荣构成违约。刘杰未按时支付租金是对邱高荣违约行为的抗辩。同意解除合同，邱高荣违约行为造成的损失应由其自行承担责任，故不同意邱高荣的其他诉讼请求。反诉要求：1.邱高荣支付违约金144000元；2.邱高荣赔偿装修、改造添附附属设施赔偿款1853408元。
原审法院经审理查明：2010年4月22日，邱高荣（甲方）与刘杰（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：“甲方出租给乙方的房屋位于北京市密云县新北路南侧第二栋楼东，房屋用途为商业用房；出租房屋面积共1554.4平方米；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为餐饮经营使用；该房屋租赁期共十五年。本合同签订后前三个月为乙方装修期，甲方不收取租金。正式租期自二零一零年八月一日至二零二五年七月三十日止；该房屋第一年至第三年年租金二十五万元，第四年至第十年的年租金三十万元。第十一年至第十五年的年租金为三十九万元；第一年可分两次交付，以后每年的第一个月交付整年租金；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，收回并关闭出租房屋，并不承担乙方所承受的包括但不限于装修费用、营业损失在内的一切经济损失：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（5）拖欠房租累计二个月以上（经甲方同意缓交的除外）；甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额3%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。（3）拖欠房租累计二个月以上；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3%支付滞纳金”等内容。合同签订后，邱高荣将租赁房屋交付刘杰。刘杰对租赁房屋进行了装修。刘杰向邱高荣支付租金至2012年7月30日。
另查：2011年11月30日，个体工商户“北京潮煌大酒楼”经营者张芳变更为刘杰，由个人经营变更为家庭经营；经营者提供了京房权证密私字第106**号房屋产权证，经营地址确定北京市密云县新北路南侧第二幢楼东。邱高荣主张刘杰装修过程中改变了房屋主体结构，未提供证据。
本案在审理过程中，刘杰申请对承租房屋的装修、改造、增建附属物进行市场价值评估。法院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行评估，2014年5月13日，北京中评联合价格评估有限公司出具价格评估报告：“1.评估对象装修项目（非争议部分）的市场现价值1228640元；2.评估对象装修项目（争议部分）的市场现价值407382元；3.评估对象改造及增建（非争议部分）的市场现价值147206元；4.评估对象改造及增建（争议部分）的市场现价值70180元”。刘杰支付鉴定费20000元。
原审法院经审理后认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。邱高荣与刘杰签订房屋租赁合同。合同明确约定承租人有下列行为“拖欠房租累计二个月以上（经甲方同意缓交的除外）”，出租人有权解除合同。刘杰未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。邱高荣要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金、支付违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。邱高荣要求刘杰支付滞纳金的诉讼请求，因与违约金存在重复，故法院不予支持。邱高荣要求刘杰将承租的改变房屋主体结构部分恢复原状的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。因房屋租赁合同约定：“房屋用途为商业用房，出租方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、租赁房屋仅作为餐饮经营使用”。个体工商户“北京潮煌大酒楼”经营者张芳变更为刘杰，由个人经营变更为家庭经营具有承继性；经营者提供了京房权证密私字第106**号房屋产权证，经营地址确定北京市密云县新北路南侧第二幢楼东。刘杰在涉案房屋地址作为经营场所取得个体工商户营业执照，从事餐饮服务。刘杰对承租的房屋性质、是否符合合同约定目的，在签订合同前刘杰具有谨慎审查义务。刘杰签订房屋租赁合同即证明刘杰认可涉案房屋的性质且符合合同约定用途。刘杰主张签订合同时邱高荣未向其提供涉案房屋具有商业用途的房产证或证明文件构成违约，要求邱高荣支付违约金赔偿装修、改造添附附属设施损失的反诉请求，证据不足，法院不予支持。
据此，原审法院判决：一、解除邱高荣与刘杰于二〇一〇年四月二十二日签订的房屋租赁合同。二、刘杰将承租的位于北京市密云县新北路南侧第二栋楼东涉案房屋腾退返还给邱高荣。于本判决生效之日起十日内履行。三、刘杰向邱高荣支付二〇一二年八月一日起至二〇一五年一月一日租金六十七万五千元。于本判决生效之日起十日内付清。四、刘杰向邱高荣支付违约金十四万四千元。于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回邱高荣的其他诉讼请求。六、驳回刘杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘杰不服上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。其事实与理由为：原审法院查明事实不清，适用法律错误。一、邱高荣违约在先，刘杰不应承担任何违约责任。二、原审法院对双方协议内容未公正认定，违背公平原则。三、原审法院判定刘杰具有谨慎审查义务的结论系极为不现实的认定。邱高荣签订合同时隐瞒了房屋性质，对刘杰已经构成了欺诈。四、原审法院程序违法，致使双方的损失扩大。邱高荣同意原审判决。
本院经审理查明的事实：二审中刘杰提供与第三方刘×的合作协议并申请证人刘×、宋×出庭作证，证明刘杰当时曾为了扩展企业与刘×签订合作协议准备开办餐饮企业，但因无商用房屋手续与邱高荣沟通，沟通中双方争吵起来，邱高荣称办不了商用房屋手续，后因无法办理公司营业执照合作协议解除。刘杰还提供煤气管道配套施工合同证明其对租赁房屋的投入。邱高荣对上述证据均不予认可。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、北京中评联合价格评估有限公司的价格评估报告等证据材料在案作证。
本院认为：邱高荣与刘杰签订房屋租赁合同，约定：“房屋用途为商业用房，出租方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、租赁房屋仅作为餐饮经营使用”。刘杰在涉案房屋地址作为经营场所取得个体工商户营业执照，从事餐饮服务，合同的根本目的已经实现。刘杰对承租的房屋性质、是否符合合同约定目的，在签订合同前具有谨慎审查义务。刘杰签订房屋租赁合同并接收使用房屋即证明刘杰认可涉案房屋的性质且符合合同约定用途。刘杰主张签订合同时邱高荣未向其提供涉案房屋具有商业用途的房产证或证明文件构成违约，要求邱高荣支付违约金赔偿装修、改造添附附属设施损失的反诉请求，证据不足，原审法院不予支持并无不当。在此前提下，刘杰未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。邱高荣要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金、支付违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，原审法院予以支持并无不妥，数额亦无不当。刘杰上诉理由均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12298元（邱高荣已预交6875元），由邱高荣负担308元（已交纳），由刘杰负担11990元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费11389元（刘杰已预交1590元），由刘杰负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费23687元，由刘杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 李 丹
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王玮玮