上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第936号
原告周秀芳，女，1959年10月28日出生，汉族，住上海市。
委托代理人袁海根，上海市东高地律师事务所律师。
被告沈煜华，男，1982年7月28日出生，汉族，住上海市。
委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
原告周秀芳诉被告沈煜华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告周秀芳的委托代理人袁海根、被告沈煜华的委托代理人王德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周秀芳诉称：其在网上看到关于上海市局门后路XXX号XXX室房屋出售的信息，遂与案外人耿某某进行联系，在耿某某向其出示系争房屋权利人出具的委托书后，于2014年2月18日签订《上海市房地产买卖合同》，并根据约定分二次向耿某某支付了房屋转让款人民币1，300，000元，后又支付了相关契税，在向房地产交易中心申办房屋权证过程中，因作为系争房屋权利人的被告提出异议而中止审核。因案外人耿某某持有被告出具的经过公证机关公证的有效委托书，故其与案外人耿某某在授权范围内签订的买卖合同应属有效。现其已付清全部房款和缴纳了相关契税，要求被告按合同约定配合其办理系争房屋产权变更登记手续。
被告沈煜华辩称：案外人耿某某与某某恶意串通签订合同，且其也未收到原告支付的房款，故所签合同应属无效，不同意原告主张的诉讼请求。
原告周秀芳提供的证据如下：1、《上海市房地产登记簿》，证明系争房屋登记在被告名下；2、无婚姻登记记录证明，证明被告没有婚姻登记的记录；3、经公证的委托书，证明被告委托案外人耿某某办理涉及系争房屋的出租、出售等相关事宜，其委托权限范围、委托期限等事项约定明确；4、《上海市房地产买卖合同》，证明案外人耿某某与某某签订《上海市房地产买卖合同》之行为在受托范围之内；5、案外人耿某某出具的收款收据两份，证明案外人耿某某收取原告支付的购房款，其收款行为也在被告授权范围之内；6、销售不动产统一发票，证明房地产买卖的真实性；7、计算的营业税，证明房屋交易按规定缴纳税款；8、税收缴款书，证明系争房屋按税务机关核定的标准金额人民币1，430，000元缴纳契税；9、房地产登记收件收据，证明房地产交易中心收取了交易过户所需的全部材料，系争房屋转让行为合法有效，原告等待核发房屋产权凭证；10、被告的申请书，11、经公证的被告《声明书》；证据10－11证明因被告对系争房屋的转让向房地产交易中心提出异议，故原告提起诉讼主张权利；12、借款凭证和还款计划，证明因案外人耿某某要求原告以现金支付房款，故原告向他人借款并制定还款。
被告对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，认为与本案无关；对证据3真实性无异议，但认为非被告真实意思表示；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无法确认，该收据上“耿某某”的签名与合同上的签名有差异，且被告也未收到房款；对证据6－9真实性无异议，但被告对此均不知情；对证据10－11无异议；对证据12认为原告对支付房款的款项来源前后陈述有矛盾。
被告沈煜华提供的证据如下：1、《上海市房地产买卖合同》，证明原告与案外人耿某某恶意串通，以低于正常市场交易价格转让系争房屋，侵犯被告的合法权益；2、《上海市房地产权证》，证明被告是本市局门后路XXX号XXX室房屋的权利人；3、2014年1月11日被告与案外人常某某签订的《房地产抵押借款合同》，证明被告曾因向案外人常某某借款而签订《房地产抵押借款合同》，办理了抵押登记手续，说明被告无出售系争房屋的意思表示，现借款尚未还清，抵押登记却已撤销；4、2014年1月13日经公证的《委托书》，证明被告虽签署了委托书，但该委托非被告真实意思表示；5、公证书，证明被告在获悉系争房屋被交易后，即办理了撤销委托的手续并经公证机关公证；6、上海市房地产登记申请书，证明被告为借款办理了系争房屋抵押登记手续；7、上海市房地产登记申请书和《上海市房地产抵押注销登记协议书》，证明在被告借款尚未还清情况下，抵押权人于2014年2月10日以借款还清为由撤销抵押，被告对撤销抵押不知情，说明被告并无出售系争房屋的意思表示。
原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为该合同合法有效；对证据2真实性无异议，原告在签约前曾实地看房，房内无人居住；对证据3真实性持有异议；对证据4真实性无异议，不认可被告所称委托非其真实意思表示的说法；对证据5真实性无异议，认为与本案无关；对证据6、7认为与本案无关。
经审理查明：被告系本市局门后路XXX号XXX室房屋的权利人。2014年1月13日被告出具给案外人耿某某一份委托书，委托书载明：一、代为办理上述房动产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；二、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；三、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；四、代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；五、代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；六、代为签订上述房地产的买卖合同（出售价格不低于人民币壹佰叁拾万元）及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；七、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；八、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；九、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；十、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限自2014年1月13日起至2015年1月12日止。委托人无转委托权。以上内容委托人均予以认可，并愿意承担一切法律责任。该委托书经公证机关公证。2014年2月18日案外人耿某某以公证的委托书为据与某某签订《上海市房地产买卖合同》，将权利人为被告的本市局门后路XXX号XXX室房屋以转让价人民币1，300，000元出售给原告。原告称，分两次以现金方式向案外人耿某某支付了房款，案外人耿某某收款后，出具了收条。此外，原告已经缴纳了系争房屋的交易契税并向房地产交易中心申请办理房屋产权变更登记手续。被告在得知系争房屋正在办理交易手续后，以其从无出售房屋的意思表示，案外人耿某某与某某恶意串通进行的房屋交易行为其均不知情，且交易价格明显低于市场价，该房屋转让行为侵犯被告合法权益为由提出异议，故房地产交易中心中止审核。原告为维护其民事权益，于2014年4月28日起诉来院，要求被告按约履行合同，配合其办理系争房屋产权变更登记手续。
审理中，本院通知原告本人到庭陈述整个房屋交易过程，原告陈述的部分内容与其提供证据所证明的内容存在差异。表现在：1、原告陈述其两次以现金向案外人耿某某支付购房款，耿某某收款后未出具收款凭证，而在诉讼中原告提供了两张案外人耿某某收到购房款的收据；2、原告陈述其向他人一次性借款人民币1，000，000元用于支付购房款并出具借条，但未与出借人约定借款利息和还款计划，而诉讼中原告提供了借款凭证和还款计划，借款凭证载明借款金额为人民币800，000元，同日原告还出具还款计划，约定借款利息和还款方案。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告出具给案外人耿某某的委托书，委托权限范围、委托期限等事项授权明确，案外人耿某某在授权范围内实施的民事法律行为，应由作为委托人的被告承担责任。现案外人与某某签订《上海市房地产买卖合同》的行为在被告授权范围之内，故被告以出售系争房屋非其真实意思表示，系签约双方恶意串通之抗辩，本院不予采信。但从本案查明的事实来看，案外人耿某某与某某签订的《上海市房地产买卖合同》中，对付款方式及时间、交房验收时间、违约责任等合同主要条款，在合同及附件中均未作约定，且原告称以现金方式支付房款，上述情形有悖于房屋交易的习惯和常理，况且原告对支付购房款的款项来源、其与案外人耿某某之间收款情形的陈述，均与其提供的证据所反映的内容存在不一致，虽系争房屋交易的相关税费已缴纳，但仅此不足以证明合同双方房屋交易行为的合法性和真实性，不能证明原告已履行付款义务。故原告要求被告配合办理系争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条之规定，判决如下：
原告周秀芳要求被告沈煜华配合办理本市局门后路XXX号XXX室房屋产权变更登记手续的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币80元，由原告周秀芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 徐莉华
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。