吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第330号
上诉人（原审被告）：吉林市虹运暖风机厂，住所地吉林市昌邑区虹园一队。
法定代表人：高海英，该厂厂长。
委托代理人：项岁品。
委托代理人：吴晶波。
被上诉人（原审原告）：王彪，住吉林市。
委托代理人：苗迪，吉林佳誉律师事务所律师。
上诉人吉林市虹运暖风机厂（以下简称暖风机厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2012）昌民一初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人暖风机厂的委托代理人项岁品、吴晶波，被上诉人王彪的委托代理人苗迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王彪在原审时诉称：原告与被告于2009年12月28日签订了房屋租赁协议一份，协议约定原告将虹园村的一处平房出租给被告作为生产厂房使用。租赁期限为三年，从2010年1月1日－2013年1月1日。租金每年三万元，上打租金六个月，每次交15000元。协议签订后被告陆续缴纳了2010年1月1日至2012年7月30日期间的房屋租金共计7.75万元。2012年吉林市人民政府要对涉案房屋所在区域进行征收，将该房屋纳入拆迁范围，因此原被告之间的房屋租赁协议无法继续履行。为此，原告于2012年7月24日依照租赁协议第四条“如果在租赁期内因出现不可抗力因素，造成租赁合同不能履行时，房租金按实际使用时间结算。如发生此种情况，甲方必须按房屋租赁管理条例的相关规定事先通知乙方，及时履行告知义务，否则应承担民事责任”之规定，向被告依法送达了解除房屋租赁协议的通知，并给予了被告一个月的搬家期限。被告接到通知后至今尚未将租赁房屋返还给原告。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、解除原被告之间的房屋租赁协议；2、判令被告立即返还所租赁的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。
暖风机厂在原审时辩称：1、原告诉讼主体错误，王彪不是该房屋的所有权人，人民法院应当驳回王彪的起诉；2、原告起诉状中所述不属实，原、被告于2004年开始就建立了房屋租赁关系，至今已8年，2009年12月28日属于续签合同，原被告之间建立的是长期租赁关系；3、原告称2012年7月23日与征收单位签订了拆迁补偿协议，是对被告的一种侵权行为；4、从2012年8月份开始，昌邑区房屋征收部门已收取了被告的房屋；5、原告在诉状中称的不可抗力是不成立的，因征收行为不属于不可抗力。
原判决认定：2009年12月28日原告王彪与被告吉林市虹运暖风机厂签订房屋租赁协议，约定王彪将虹园一处平房出租给吉林市虹运暖风机厂作为生产厂房；租房时间为三年，从2010年1月1日至2013年1月1日，租金为叁万元；如果在租赁期因出现不可抗力因素，造成租赁合同不能继续履行，房租金按实际使用时间结算。如发生此情况，王彪应事先通知吉林市虹运暖风机厂，及时履行告知义务，否则应承担民事责任。合同中还对双方的权利与义务及其他事项进行了约定。2012年7月23日王彪向吉林市虹运暖风机厂送达搬家通知，2012年7月24日王彪向吉林市虹运暖风机厂送达解除房屋租赁协议的通知。另查明，昌邑区虹园经济开发区一社15幢、30幢房屋（本案出租房屋）所有权人是王彪，2012年8月2日吉林市人民政府发出国有土地上房屋征收决定公告，委托征收实施单位为昌邑区房屋征收经办中心，本案租赁房屋在公告征收范围内。吉林市昌邑区房屋征收管理办公室分别与王彪、王一跃、王一明签订了产权调换协议。产权调换协议中约定王彪、王一跃、王一明应将被征收房屋腾空并交付给吉林市昌邑区房屋征收管理办公室。
原判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中原告将自己拥有所有权的房屋出租给被告，双方签订的租赁合同系双方真实意思表达，不违背法律，该租赁合同有效。原、被告应当依照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。原告主张因吉林市政府要对租赁房屋所在地区进行征收，属于不可抗力，故请求解除双方的租赁协议。本院认为不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中的政府征收行为不属于不可抗力，故原告依此请求解除合同不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案租赁房屋在租赁期间尽管由于政府的征收行为引起租赁物所有权变动，但不影响租赁合同的效力。原告仍应履行后合同义务，其与政府签订的征收补偿协议中约定其负有将被征收房屋腾空的义务，故其亦有向租赁合同的承租人请求返还租赁物的权利，其以租赁合同关系作为请求权基础主张权利主体适格。关于被告是否应从租赁房屋中迁出，原、被告签订的租赁合同约定承租期限从2010年1月1日至2013年1月1日，至2013年1月1日租赁合同到期。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故被告无权继续占有承租房屋，其应当从承租房屋中迁出。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，作出判决。
原判决主文：一、被告吉林市虹运暖风机厂应于本判决生效之日起十五日内，从其使用的位于吉林市昌邑区虹园经济开发区一社15幢、30幢房屋中迁出；二、驳回原告王彪的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人暖风机厂不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、原判决认定事实错误。1.本案是征收办利用租赁合同纠纷恶意起诉逃避法定补偿义务的违法行为。上诉人租用被上诉人的房屋作厂房已经八年之久，2012年4月13日哈达湾开发区以昌邑区征收办的名义征收我们厂房，上诉人与被上诉人均属于补偿安置对象，但征收办与被上诉人签订非租赁房屋产权调换协议书，在条款中约定腾空房屋，想达到不支付上诉人搬迁和营业补偿费的目的。2.被上诉人在房屋被征收后已失去物权，主体不适格。从被上诉人一审提供的证据证明被上诉人与征收单位签订产权调换协议是5月5日，6月份得到补偿，7月份上诉人开始向征收办交纳租金，故依照《物权法》第二十八条规定，自征收决定生效，被征收人已丧失物权，也就失去了该房屋的所有权，被上诉人主体不适格。3.产权调换协议书属于无效合同，不具有法律效力。被征收的房屋属于租赁房屋，被上诉人和征收办都是明知的，只是为了达到不给上诉人相应补偿费的目的。二、一审判决程序违法，遗漏重要当事人。征收办作为该协议的签订方，征收行为的实施方，是本案的重要利害关系人，应作为第三人参加诉讼，上诉人在原审时已经提出追加征收办为第三人，但原审法院不追加。三、原判决适用法律错误。《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。”上诉人是侨眷企业，征收办应给予上诉人补偿。
被上诉人王彪答辩认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判。理由如下：1.双方当事人的租赁期间至2013年1月1日，在履行期间因政府征收，合同无法继续履行，被上诉人履行了告知义务，并送达了解除租赁协议通知。至2013年1月1日，该租赁合同到期，租赁期满，上诉人应当返还租赁房屋。2.被上诉人主张权利主体适格。被上诉人是诉争房屋的所有权人，又是租赁合同的出租人，与征收办签订的产权调换协议中约定负有将诉争房屋腾空义务，因此有主张权利的资格。3.本案是房屋租赁合同纠纷，与房屋征收分别属于不同的法律关系，故原判适用法律正确。
在二审庭审中，上诉人向本院提交二份新证据：1、录音一份，证明是征收办的副主任吴宝平与上诉人单位的杜经理交谈的过程，用以证明被上诉人的起诉是由征收办唆使和操纵，本案是恶意诉讼；2、征收办给上诉人工厂的评估报告一份，2012年7月23日给的（复印件），原件在征收办，该报告是征收办委托评估的，在2012年4月16日由昌邑区开发区指令吉林市百益资产评估事务所做的报告，证明在4月份本厂已经进入到征收补偿的程序之中，也可以证明上诉人同征收办之间是征收补偿法律关系。被上诉人对录音质证认为：录音录像的真实性无法核实；录音光盘所记载的内容与本案没有关联性。被上诉人对评估报告质证认为：对评估表的真实性没有异议，但是与本案没有关系，与被上诉人也没有关系，进入征收程序我们没有异议，但是与被上诉人没有关系。本院认为，1、对录音证据，因本案属于房屋租赁合同法律关系，被上诉人在与政府签订的非租赁房屋产权调换协议书中约定由被上诉人负责腾空房屋，因此，被上诉人起诉上诉人返还原物是有事实依据的，该录音证据证明不了本案属于恶意诉讼。2、对评估报告，因本案属租赁合同法律关系，而上诉人依据该评估报告要证实的是征收补偿法律关系的相应事实，征收补偿应向征收办主张，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。
根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，一、被上诉人王彪具备本案的诉讼主体资格。虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条规定自人民政府的征收决定生效时房屋所有权发生转移，但在被上诉人王彪与吉林市昌邑区房屋征收经办中心签订的产权调换协议中约定王彪负有将被征收房屋腾空的义务，故王彪有权起诉。二、至2013年1月1日双方当事人的租赁合同期满，原审法院判决上诉人从诉争房屋中迁出符合法律规定，上诉人的合同目的已经全部实现，其合法权益没有受到损害。三、至于上诉人主张其作为承租人也应得到补偿问题，因本案属于租赁合同法律关系，上诉人主张的征收补偿纠纷可向相关部门另行主张。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16438元，由上诉人吉林市虹运暖风机厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 刘 强
二〇一三年六月二十一日
书 记 员 赵春燕