山东省威海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）威民一仲字第13号
申请撤销人（仲裁被申请人）黄炳生，男，1955年7月3日出生，汉族。
委托代理人张明，江苏东洲律师事务所律师。
委托代理人张元曦，江苏东洲律师事务所律师。
被申请撤销人（仲裁申请人）威海市联桥置业有限公司。
法定代表人慕镕键，董事长。
委托代理人刘建忠，山东胶东律师事务所律师。
委托代理人于兆燕，山东胶东律师事务所律师。
申请撤销人黄炳生因申请撤销仲裁裁决一案，不服威海仲裁委员会（2013）威仲字第80号仲裁裁决书，向本院提起撤销申请。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请撤销人黄炳生及其委托代理人张明，被申请撤销人威海市联桥置业有限公司之委托代理人刘建忠、于兆燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经仲裁庭审理认定，2011年5月13日，威海市联桥置业有限公司为出卖人、黄炳生为买受人就涉案房屋签订了《威海市商品房【预售】合同》及附件，约定：买受人购买威海市高区文化西路-269B号-2607号商品房，建筑面积77.09平方米，价款674322元，2011年5月17日前支付472025元，余款202296元于2012年5月17日前付清。出卖人应当在2012年12月31日前将经单体竣工验收合格的涉案房屋交付买受人使用；涉案房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人限期办理交房手续；买受人未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日的，每逾期一天向出卖人支付总房款0.01%的违约金；超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，按总房款的1%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，每逾期一天买受人向出卖人支付总房款0.02%违约金；出卖人应在涉案房屋综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续；因出卖人原因，造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；涉案合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交威海仲裁委员会仲裁；合同附件二约定买受人认可出卖人在涉案房屋所在地报纸上的公告作为文件发送的有效方式。威海市联桥置业有限公司、案外人上海陆海建设集团有限公司威海分公司（以下简称陆海公司威海分公司）、黄炳生分别在合同及附件上盖章、签字。黄炳生于2011年5月18日、2011年5月25日、2011年6月2日、2011年6月13日共向威海市联桥置业有限公司的银行账户付款1050万元。2012年1月5日，包括涉案房屋在内的涉案项目下的部分房屋被上海市虹口区人民法院查封。2012年1月18日经黄炳生申请，江苏省南通市中级人民法院查封了包括涉案房屋在内的涉案项目下的部分房屋。2012年6月21日，威海市联桥置业有限公司向黄炳生送达了包括涉案房屋在内的《海天一品购房首付款催交通知单》，通知黄炳生于5日内付清欠款。2012年4月17日、2012年6月15日上海市虹口区人民法院分次解除了查封。2012年12月26日涉案房屋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工质量验收报告》。2013年1月31日威海市联桥置业有限公司在《威海晚报》上发布交房公告，通知业主办理涉案房屋交房手续。2013年3月25日，威海市联桥置业有限公司向黄炳生发出了《通知书》，通知解除涉案商品房预售合同。2013年5月7日，江苏省南通市中级人民法院解除了查封，至此诉争房屋已经全部解封。
另查明，威海市仲裁委员会于2012年5月9日作出的（2012）威仲字第60号裁决书裁决部分（二）载明海天一品1#楼（文化西路269B号楼）、2#楼（文化西路269C号楼）属于威海市联桥置业有限公司所有。
仲裁庭认为，一、关于涉案《商品房预售合同》的性质、效力及涉案房屋的单独处分权问题。黄炳生主张，涉案合同名为商品房预售合同实则是案外人上海陆海建设集团有限公司（以下简称陆海公司）因向黄炳生借款而与黄炳生签订的抵偿协议，威海市联桥置业有限公司与黄炳生之间并不存在具有真实意思表示的商品房买卖合同关系。涉案合同的真实意思表示系陆海公司在向威海市联桥置业有限公司借款时，以签订商品房预售合同的形式将涉案房屋办理在黄炳生名下，并同意在其不能偿还借款时以合同项下房屋抵偿借款。威海市联桥置业有限公司之所以在合同上签字，是因为根据陆海公司与威海市联桥置业有限公司之间的相关协议，陆海公司对涉案房屋的处置行为需要得到威海市联桥置业有限公司的盖章确认，而威海市联桥置业有限公司在涉案合同签订时并无权处置涉案房屋。为此，黄炳生向仲裁庭提供了相关证据用以证明案外人陆海公司对涉案房屋具有包括抵顶在内的处置权、威海市联桥置业有限公司无权处置涉案房屋、陆海公司与黄炳生之间存在着借款及抵债约定、威海市联桥置业有限公司在涉案合同上的签章仅是为了对陆海公司处置行为的确认等事实。威海市联桥置业有限公司则主张威海市联桥置业有限公司与黄炳生之间的商品房预售合同属房屋买卖合同关系，威海市联桥置业有限公司是具备法定资质的房地产开发企业，涉案房屋所在的项目系由威海市联桥置业有限公司办理全部建设、预售手续等；合同格式系标准文本，合同内容就具体的房屋位置、交易价款、交付和违约责任等进行了详细的约定，具备买卖合同约定的基本条款内容；合同签订后，黄炳生向威海市联桥置业有限公司依约交付了部分购房款，也就是黄炳生已经实际部分履行了涉案合同；黄炳生与陆海公司之间是否存在借款与该案无关；陆海公司威海分公司之所以在涉案合同上签字仅仅是基于威海市联桥置业有限公司与陆海公司之间的约定而对销售价格的确认。
仲裁庭认为，涉案合同完全具备了房屋买卖合同的形式要件，如无其他相反证据，仲裁庭可以认定其买卖合同的性质。由于黄炳生提出了不同的主张，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任”之规定，黄炳生应当对其主张承担举证责任。然而黄炳生的举证并不充分。就黄炳生所举证据来看，首先现有证据无法证明其与陆海公司之间存在其所述借款1750万元的事实，既然如此，也就无法证实涉案合同的订立是陆海公司为了向黄炳生抵偿债务。根据黄炳生提交的涉案《借款承诺》“……乙方（陆海公司，后同）如到期无法归还此款，乙方愿用‘海天一品’公寓B座以甲方（黄炳生，后同）和威海市联桥置业有限公司（威海市联桥置业有限公司）签订的商品房（预售）合同价的五折价抵偿给甲方……”之内容可知，黄炳生对涉案合同是由黄炳生与威海市联桥置业有限公司签订的事实是认可的。退言之，威海市联桥置业有限公司作为涉案房屋的开发商，不论其与陆海公司存在着何种法律关系，为了房屋买受人的利益及合同目的的实现，威海市联桥置业有限公司在涉案项目下的所有房屋买卖合同中都是当然的合同主体。基于上述意见仲裁庭认定涉案合同系属房屋买卖合同关系，是当事人之间的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同之规定情形，对其效力仲裁庭予以确认。
对于威海市联桥置业有限公司对涉案房屋的单独处分权问题，黄炳生主张即使威海市联桥置业有限公司与黄炳生之间存在商品房预售合同法律关系，出卖方也应当是陆海公司与威海市联桥置业有限公司，威海市联桥置业有限公司不能单方面主张权利。因为涉案合同系由威海市联桥置业有限公司、陆海公司共同作为出卖一方与黄炳生签订的，合同的仲裁条款也是由三方签订的。威海市联桥置业有限公司单独申请仲裁没有事实和法律依据。威海市联桥置业有限公司认为尽管陆海公司威海分公司在涉案合同上盖章，但真实的买卖关系是形成于威海市联桥置业有限公司与黄炳生之间，而且合同签订后黄炳生也向威海市联桥置业有限公司部分的履行了合同，因此威海市联桥置业有限公司有权向黄炳生主张权利。
仲裁庭认为，根据庭审调查的事实，黄炳生向威海市联桥置业有限公司账户支付了购房款，威海市联桥置业有限公司出具了收取房款的收据。威海市联桥置业有限公司作为出卖人有权向黄炳生主张权利。至于威海市联桥置业有限公司与陆海公司之间的关系，属于其内部关系与黄炳生无关，并非该案所应审理的问题。黄炳生仅依据陆海公司与威海市联桥置业有限公司之间的《联合开发合作协议》以及陆海公司威海分公司在涉案合同上的盖章不能证明威海市联桥置业有限公司无权处置涉案房屋。因为威海市联桥置业有限公司和陆海公司在与涉案项目有关的《联合开发合作协议》的性质实质为施工合同法律关系，且从双方对涉案房屋的销售流程进行的约定，即黄炳生申请调取的威海仲裁委员会（2012）威仲字第60号裁决书载明的“虽然乙方（黄炳生，后同）可分得三万平方米房屋，但在甲（威海市联桥置业有限公司，后同）乙双方完成工程结算前，该三万平方米的责、权、利均为甲方所有。”可以看出，在双方完成工程结算前，涉案房屋归威海市联桥置业有限公司所有。至于陆海公司威海分公司在合同上的签章是否可以证明系属陆海公司对涉案房屋的处置行为，由于陆海公司与黄炳生之间的借款事实无其他证据予以充分证明，并且根据威海仲裁委员会2012年3月23日作出并生效的（2012）威仲字第60-1号裁决书，威海市联桥置业有限公司与陆海公司之间的包括《联合开发合作协议》在内的相关协议已经解除。此外，根据威海仲裁委员会2012年5月9日作出并生效的（2012）威仲字第60号裁决书，陆海公司与威海市联桥置业有限公司之间就涉案房屋所在项目下的债权债务已经确定，威海市联桥置业有限公司系涉案房屋的所有权人，其具有完全的所有权和处分权。因此威海市联桥置业有限公司可以单独向黄炳生行使权利。
二、关于威海市联桥置业有限公司的仲裁请求。（一）威海市联桥置业有限公司请求裁决黄炳生支付涉案房屋的购房款202878元及逾期付款的违约金43898.36元，具体为自2011年5月17日-2011年6月13日按日万分之一计算，自2012年5月17日起按日万分之二暂计算至2013年3月25日，之后继续计算至裁决黄炳生付款日。
对于威海市联桥置业有限公司的仲裁请求，黄炳生主张威海市联桥置业有限公司违约在先，且属根本违约，威海市联桥置业有限公司无权主张黄炳生承担违约责任。认为自2011年下半年起由于威海市联桥置业有限公司与陆海公司之间产生了重大纠纷，致使涉案工程一直处于停工状态；自2012年1月5日起，涉案房屋又先后被上海市虹口区人民法院、江苏省南通市中级人民法院查封，因此，包括黄炳生在内的任何买受人都有充分的理由怀疑威海市联桥置业有限公司能否履行合同的交付义务，在消除合理怀疑之前，黄炳生有理由不支付购房余款；在合同约定的交房日期前，涉案房屋亦不具备交付条件，威海市联桥置业有限公司承诺的精装修，至今没有施工，根本谈不上交付。根据涉案合同第九条“出卖人（威海市联桥置业有限公司，后同）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”之约定、《合同法》第一百五十二条“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供担保的除外”之规定，威海市联桥置业有限公司明显构成根本违约，故无权主张违约金。威海市联桥置业有限公司主张涉案合同的解除系因黄炳生严重违约，约定解除条件成就，威海市联桥置业有限公司依法行使约定解除权。自2011年5月17日起黄炳生就已经开始违约，而此时的涉案房屋与案外人并无争议；威海市联桥置业有限公司与陆海公司之间的合同关系于2011年12月解除后，又与其他施工单位另行签订合同并于2012年4月再次恢复施工，涉案工程亦于2012年12月竣工并经验收合格，达到合同约定的房屋交付条件和标准；2012年1月5日，涉案房屋首次被上海市虹口区人民法院查封，系因陆海公司的陈年积案引发，与威海市联桥置业有限公司无关，且该查封已于2012年6月15日解除；2012年1月18日江苏省南通市中级人民法院的查封系由黄炳生引起的诉讼及其申请行为所致，该查封在上海市虹口区法院解除查封后，黄炳生的轮候查封转为第一顺序查封，此后虽经威海市联桥置业有限公司多次多方多渠道要求解封，但黄炳生拒不申请解封，显属故意查封，该查封于2013年5月7日已被法院解除，且该查封并未影响到涉案房屋产权证的办理。至于涉案房屋的精装修，首先，合同并未约定涉案房屋为精装修；其次，合同只约定2012年12月31日前交房，交付条件是“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”，而未约定具体装修的时间。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定及涉案合同第四条关于“付款方式与期限”之约定，黄炳生应当在2011年5月17日前交付首次付款，并于2012年5月17日之前付清全部房款。首先，由于黄炳生未于2011年5月17日前支付首付款，构成违约；其次，由于在涉案合同的履行过程中，威海市联桥置业有限公司与陆海公司发生过纠纷，涉案房屋亦因各种原因被多家法院查封，因此判断黄炳生未按时于2012年5月17日前付清房款是否属于违约，主要的应审查黄炳生的中止付款是否因威海市联桥置业有限公司的原因所致。综合案情可知，至少自2012年4月17日起，涉案房屋已经处于正常建设状态，此时尽管涉案房屋仍被江苏省南通市中级人民法院查封，但并非因威海市联桥置业有限公司的原因。因此黄炳生适用涉案合同第九条之约定所进行的抗辩不能得到仲裁庭的支持。至于黄炳生适用合同法第一百五十二条进行的抗辩，根据该条款及合同法第六十八条、六十九条之规定，首先黄炳生主张中止付款的前提不成立，其次，即使该前提成立，黄炳生亦应当及时通知威海市联桥置业有限公司，如果威海市联桥置业有限公司提供适当的担保，黄炳生则应当按约付款。然而黄炳生并未举证证明其已履行了通知义务。既然如此，黄炳生未按照约定于2012年5月17日前付清全部房款则构成违约。
（二）关于违约金的计算。威海市联桥置业有限公司举证证明了黄炳生于2011年5月18日至2011年6月13日向其付款的事实。至于黄炳生付款的金额为何是1050万元的事实，威海市联桥置业有限公司主张该款项系包括涉案房屋在内的涉案楼座的全部预付款，因威海市联桥置业有限公司与黄炳生之间就涉案楼座所签订的相关合同中约定的付款期限、比例和方式都是一样的，黄炳生付款也是一起支付的，故威海市联桥置业有限公司按照合同约定的付款比例将款项分别计算到涉案各个房屋。依此方法计算，黄炳生为涉案房屋所支付的金额为471444元，尚有202878元房款未支付。根据涉案合同第八条第（二）款之约定，黄炳生逾期付款不超过90日，每逾期一天向威海市联桥置业有限公司支付总房款0.01%的违约金；逾期超过90日，威海市联桥置业有限公司不解除合同的，每逾期一天黄炳生向威海市联桥置业有限公司支付总房款0.02%的违约金。黄炳生则认为违约金数额明显高于威海市联桥置业有限公司的实际损失，故依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”之规定请求仲裁庭予以适当减少，即以欠交房款为基数，比照同期银行贷款基准利率加成30%计算。
对于威海市联桥置业有限公司针对黄炳生就涉案房屋所在的楼座共计交付的1050万元房款所作的分配及计算方法，由于黄炳生未举证予以抗辩，同时威海市联桥置业有限公司作为债权人对于债的偿付顺序具有选择权，因此对于威海市联桥置业有限公司的分配及计算方法仲裁庭予以支持。关于约定违约金是否过高的问题，仲裁庭认为，首先，合同无论是关于逾期付款未超过90天还是超过90天的违约金计算比率均未过分高于同期银行贷款基准利率水平，故仲裁庭对合同约定的违约金计算比率予以支持。其次，关于违约金的计算基数，威海市联桥置业有限公司主张按照合同约定以房款总数为基数，黄炳生则主张应以未支付的房款数额为基数。仲裁庭认为逾期付款造成的损失，应当是应付款而未付款给威海市联桥置业有限公司造成的利息损失，如果按照房款总额计算违约金的确会造成违约金过高的问题，因此对于黄炳生要求按照以未支付的房款数额为基数调低违约金的主张，仲裁庭予以支持。具体计算方式：
应付金额（元）
已付金额（元）
欠款金额（元）
逾期时段
逾期天数（天）
计算方法
数额（元）
472025
472025
2011.5.17
人民银行同期贷款利率上浮30%
98.345
472025
246928
225097
2011.5.17-
2011.5.24
375.206
472025
246928＋89810
135287
2011.5.17-
2011.6.1
451.009
472025
246928＋89810＋89810
2011.5.17-
2011.6.12
255.84
202296
202296
2012.5.17-
2013.3.25
13682.409
14862.81
对于欠款202878元自2013年3月25日之后至裁决履行之日的违约金按人民银行同期贷款利率上浮30%计算。
三、关于仲裁费的问题，本案仲裁费7162元由黄炳生承担。
基于以上意见，仲裁庭裁决如下：（一）黄炳生黄炳生于本裁决生效之日起15日内向威海市联桥置业有限公司威海市联桥置业有限公司支付房款202878元；（二）黄炳生黄炳生于本裁决书生效之日起15日内向威海市联桥置业有限公司支付截止2013年3月25日的逾期付款违约金14862.81元；对于欠款202878元自2013年3月25日之后至裁决履行之日的违约金按人民银行同期贷款利率上浮30%计算；（三）仲裁费7162元，由黄炳生承担，由于威海市联桥置业有限公司已预交全部仲裁费，黄炳生应于本裁决书生效之日起15日内向威海市联桥置业有限公司支付7162元。
申请撤销人黄炳生向本院申请撤销仲裁裁决，其理由是：一、仲裁裁决认定事实不清；二、威海仲裁委员会仲裁程序错误。案外人陆海公司作为被申请撤销人的合作单位、借款承诺的出具人及商品房预售合同的共同签订人是本案的必要共同当事人，威海仲裁委员会应当追加其作为共同当事人参加诉讼，威海仲裁委员会未予追加属程序错误；三、被申请撤销人隐瞒了足以影响公正裁决的证据，即被申请撤销人于2011年8月10日出具的声明，内容是案外人陆海公司有权对涉案房屋进行宣传、销售，预售合同的签订、房款的收取由被申请撤销人收取。综上，仲裁程序严重违法，且被申请撤销人隐瞒了足以影响公正裁决的证据，故申请撤销仲裁裁决。
被申请撤销人威海市联桥置业有限公司答辩称，一、申请撤销人以仲裁裁决认定事实不清为由申请撤销仲裁裁决，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，不应支持；二、仲裁裁决程序合法，不存在漏列当事人的程序错误问题；三、申请撤销人在仲裁庭审理时提供了被申请撤销人于2011年8月10日出具声明的扫描件作为证据，并当庭予以质证，被申请撤销人对其真实性表示认可，故申请撤销人该项理由不成立。综上，请求法院依法驳回申请撤销人撤销仲裁裁决的申请。
经本院审理查明，申请撤销人提供自江苏省南通市中级人民法院档案室复印的被申请撤销人于2011年8月10日出具的声明，内容为：威海联桥海天一品B座（文化西路269B）楼是由被申请撤销人和陆海公司联合开发的楼盘中陆海公司分得的房屋，陆海公司威海分公司可以对外宣传、组织销售，预售或销售合同的签订、房款的收取必须由被申请撤销人进行。该证据在仲裁庭庭审时申请撤销人作为证据10予以提供，被申请撤销人对其真实性表示认可。该声明在（2012）威仲字第60号仲裁案件中，即陆海公司与本案被申请撤销人建设工程施工合同纠纷一案中，陆海公司也曾向仲裁庭出示过，该60号裁决书对此有记载。在仲裁庭审理本案时，被申请撤销人将该60号裁决书作为证据提交。
上述事实，有仲裁卷宗及当事人陈述等在案为凭。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十七条之规定，当事人以不属于仲裁法第五十八条或民事诉讼法第二百六十条规定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持。本案中，申请撤销人以仲裁裁决认定事实不清为由申请撤销仲裁裁决，此事由并非《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的事由，申请撤销人以此主张撤销仲裁裁决，于法相悖，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条规定，仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。综观仲裁法和《威海仲裁委员会仲裁规则》，均无追加当事人或者如何追加当事人的规定。而且仲裁庭已对申请撤销人、被申请撤销人及陆海公司就涉案房屋的法律关系进行了明确，即仲裁庭依据已经生效威海仲裁委员会（2012）威仲字第60号和60-1号裁决，认定被申请撤销人与陆海公司间实际为建设工程施工合同关系、包括《联合开发合作协议》在内的相关协议已经解除，被申请撤销人系涉案房屋的所有权人，其具有完全的所有权和处分权，可以单独向申请撤销人主张权利。故仲裁庭并未违反法定程序，申请撤销人该项申请撤销仲裁裁决的理由不当，本院不予支持。被申请撤销人在仲裁庭审理本案时，将威海仲裁委员会（2012）威仲字第60号裁决书作为证据提交，该裁决书中涉及被申请撤销人于2011年8月10日出具的声明。且申请撤销人在仲裁庭审理时亦将该声明作为证据提交，被申请撤销人当庭予以质证，对其真实性表示认可，被申请撤销人并不存在隐瞒该证据的情形，故申请撤销人以被申请撤销人隐瞒了足以影响公正裁决的证据为由申请撤销仲裁裁决与事实不符，理由不当，本院亦不予支持。
综上，申请撤销人申请撤销仲裁裁决主张理由不当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：
驳回申请撤销人黄炳生撤销仲裁裁决的申请。
案件受理费400元，由申请撤销人黄炳生负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年八月八日
书 记 员 姜雅群