贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初4095号原告：骆礼友，男，1986年11月26日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。原告：余凤，女，1980年4月8日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住址同上，系骆礼友之妻。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。法定代表人：赵中伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏峰，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。骆礼友、余凤与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。骆礼友与安达房开公司的委托诉讼代理人苏峰到庭参加诉讼，余凤经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆礼友、余凤向本院提出诉讼请求：1、判令安达房开公司给原告开具售房发票；2、判令安达房开公司支付从2015年5月30日至2017年5月30日延期办证违约金32453元；3、判令安达房开公司支付从2015年9月1日起至办理完毕房屋验收合格手续之日止的违约金（2017年5月30日违约金额为16176元）；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：我与安达房开公司于2011年6月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为127.72平方米，房屋总价309082元。交房时间为2012年6月30日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书等条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。同时约定安达房开公司在交房后90日内办理房屋初始登记。2014年安达房开公司将房屋交付原告使用，但至今安达房开公司也没有提供符合移交条件的相关手续，也没有向房屋登记机构提交办理房屋所有权证所需要的材料。我多次要求安达房开公司开具购房发票，安达房开公司以多种理由推迟，由于该商品房未取得相关合格文件，无法保证房屋质量安全，我至今还在兴义市××路××号处租房居住。被告已经向我支付了2015年9月1日前的逾期办理竣工验收备案登记手续的违约金。根据合约及相关法律规定，安达房开公司需支付逾期办证违约金：已付购房款309082元×年利率5.25％×逾期办证月数24个月＝32453元。逾期交房违约金：按2015年10月20日兴义市人民法院调解的每月7.2元/平方米计算至今，违约金为16176元。为此，我向法院起诉，望法院支持我的诉请。安达房开公司辩称，我公司已在2014年向原告交付房屋，原告已经实际占用房屋。原告之前已经向法院起诉，我公司已经履行生效文书认定的支付违约金的义务，原告接受房屋后，我公司不应当再承担逾期交房的违约责任。虽然该房屋至今尚未取得竣工验收合格证明文件，但原告已经实际使用房屋，并未对原告造成任何损失。如果我公司现在还须支付违约金，原告主张的违约金过高，应当根据法律规定进行调整。本案违约金系补偿性违约金，赔偿金额与损失额不应相差太大。我公司的违约行为并没有给原告造成任何损失，且在起诉之前，我公司已经赔偿原告上万元的违约金，如果现在还再支付近5万元的违约金，已超过原告所受的损失，所以请求法院调整减少违约金。原告的诉讼请求不合理，原告应自行承担部分诉讼费用。经本院审理认定事实如下：2011年6月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以价款309082元向安达房开公司购买其开发并取得预售许可的位于贵州省兴义市桔山办花月村XX花园XX幢XX号房屋，建筑面积127.72平方米；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时，应当符合：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件等，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。原告于2011年6月8日向被告支付购房款93082元，2013年5月30日通过向银行贷款向被告支付购房款216000元。2014年安达房开公司将该房屋交付原告使用，2014年年底原告对该房屋进行了装修。被告已经向原告支付了2015年9月1日前的逾期办理房屋竣工验收登记手续的违约金。至今该房屋仍未取得竣工验收备案登记，也未向原告办理房屋产权证书。双方因购房发票及房屋产权登记办理等事项发生纠纷，协商未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定方式全面履行了付款义务，被告虽向原告交付了房屋，但至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和初始登记，其交付原告的房屋不符合合同约定和法定的交付条件，即被告未按合同约定在2012年6月30日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后90日内履行申请该商品房大产权初始登记的合同义务，均已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求计算逾期交房违约金至房屋验收合格之日，但因被告的违约行为仍在继续，本案中尚不能确定被告逾期交房违约行为的终止日，原告认可被告已经支付了2015年9月1日前逾期办理房屋验收手续的违约金，本案逾期办理房屋竣工验收登记的违约金即应从2015年9月1日起算，因原告向本院提起诉讼系2017年5月26日，以此作为本案逾期交房违约金的止算日较为适宜。双方一致确认涉案房屋的市场租赁价格为建筑面积每月7.2元/平方米，符合当地同类房屋的市场租赁价格，本院予以采信。故被告应支付原告的逾期交房违约金5820.97元（127.72㎡×每平方米7.2元/月÷30天×633天×30%）。原告主张的逾期办证违约金，被告提出违约金过高要求调整，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期办证违约金基本符合法律规定，2015年5月11日起，一至三年期贷款利率为5.5%；2015年6月28日起，一至三年期贷款利率为5.25%；2015年8月26日起，一至三年期贷款利率为5%；2015年10月24日起，一至三年期贷款利率为4.75%；故对原告要求按照年利率5.25%计算2015年5月30日至2017年5月30日期间的违约金的诉讼请求，本院不能全部予以支持，被告应支付原告的逾期办证违约金30738.84元[2015年5月30日至2015年6月28日期间的利息1350.65元（309082元×年利率5.5%÷365天×29天）+2015年6月29日至2015年8月26日期间的利息2622.96元（309082元×年利率5.25%÷365天×59天）+2015年8月27日至2016年10月25日期间的利息18036.84元（309082元×年利率5%÷365天×426天）+2016年10月26日至2017年5月30日期间的利息8728.39元（309082元×年利率4.75%÷365天×217天）]。原告要求被告出具购房发票的诉讼请求，《中华人民共和国税收征管法》第二十一条规定：“税务机关是发票主管机关，负责发票的印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。……，发票的管理办法由国务院制定。原告作为买受人已经向被告支付了购房款，被告不按规定向原告开具销售发票的行为，应由税务机关处理，余凤、骆礼友可以依法向税务机关投诉，由税务机关依照税收法律规定处理，不属于民事案件审理的范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付余凤、骆礼友从2015年9月1日起至2017年5月26日止的逾期办理房屋竣工验收登记手续的违约金5820.97元；二、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付余凤、骆礼友从2015年5月30日起至2017年5月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金30738.84元；三、余凤、骆礼友的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取508元，由余凤、罗礼友承担218元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员  邢成进二〇一七年八月一日书记员  江国秀