浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第2114号
原告：宁波市交通房地产有限公司。
法定代表人：张春波。
委托代理人：胡义康。
委托代理人：周颖。
被告：王旭强。
第三人：中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行。
负责人：尤寅生。
原告宁波市交通房地产有限公司为与被告王旭强、第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行商品房销售合同纠纷一案，于2013年11月26日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告宁波市交通房地产有限公司的委托代理人胡义康、周颖到庭参加诉讼，被告王旭强、第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告宁波市交通房地产有限公司起诉称：原告（出卖人）宁波市交通房地产有限公司与被告（买受人）王旭强于2011年6月5日签订商品房买卖合同，双方约定被告向原告购买自在城××期商品房，第10幢404室，建筑面积118.37平方米，单价为12797.08元／平方米，加上车库50000元、地下室15180元，合计总价款为1579970元。商品房买卖合同第九条约定了交付期限及条件，出卖人应当在2012年11月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；第十二条约定了交接，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件八补充协议（具体内容体现在第二大点按揭中的第四小点、第六条小点以及第三大点买受人未按期办理交房手续中的第二小点、第四小点）；第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2013年2月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。2011年5月28日，被告王旭强向原告支付定金100000元。合同签订当日，被告向原告支付购房款549970元。2011年8月20日，被告王旭强（借款人）与第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行（贷款人）、原告（保证人）签订个人购房借款／担保合同，个人购房借款／担保合同第××条为贷款种类与金额，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币930000元。第二条为贷款用途与担保方式，本合同项下贷款用于购买宁海自在城10幢404室，10-1-25地下室，建筑面积为118.3平方米以及地下室面积为7.59平方米。本笔贷款的担保方式为抵押担保与保证担保。第四条为贷款利率，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。第六条为还款，经协商××致，借款人按B种方式偿还贷款本息。第九条为罚息，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。第十条为保证担保，保证人承担保证责任的范围按下列10.2种方式确定，即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2011年8月26日，第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行向借款人王旭强发放贷款930000元，贷款期限360个月，贷款发放日2011年8月26日，贷款到期日2041年8月26日，年基准利率7.05%。2012年11月26日开始被告无力偿还贷款，产生逾期，2013年6月20日和6月27日原告履行阶段性连带责任保证，代替被告支付贷款逾期本息合计61183.04元。原告于2012年11月15日发布交房公告，同时通知被告来交付房屋、办理房屋产权证，但被告无故不来配合，导致房屋至今尚未实际交付。2013年1月4日，原告领取房屋产权初始登记证，由于被告不配合，无法办理产权证及他项权证。原告认为，根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告在商品房买卖合同补充协议中明确约定，在房屋他项权证办妥之前，如买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同并同意配合办理撤销备案登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价的15%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定××方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告合同中约定2013年2月28日前办理产权证，但由于被告无力偿还贷款，逾期故意不来办理产权过户登记，致使原告无法办理他项权证，并承担阶段性连带担保责任，致使合同目的不能实现。根据约定，被告的行为已构成根本违约，已符合解除合同的条件，原告要求与被告解除商品房买卖合同，被告将涉讼房屋返还原告，同时被告应支付原告代为垫付的按揭款61183.04元，并自2013年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息损失。同时被告应按照合同约定向原告承担按房屋总价15%的违约金即236995.5元。商品房买卖合同中约定：“买受人未按期办理交房手续的：如买受人已付清全部购房款，但无正当理由未按期到出卖人处办理交房手续的，买受人应在出卖人发出交房通知之日第十××天起按日以购房总价的万分之五向出卖人支付违约金。”因此原告应从2012年12月1日起至2013年11月1日合同解除时止，按规定承担违约金265434.96元（1579970×336天×0.05%）。另外，被告应归还第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行尚欠按揭贷款本息及罚息等损失。故原告诉至法院：××、判令解除原告与被告王旭强签订的商品房买卖合同，确认宁海县自在城××期商品房第10幢404室房屋归原告所有；二、被告王旭强支付原告代为垫付的按揭款61183.04元，并自2013年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息损失；三、被告向原告支付按房屋总价15%的违约金236995.5元；四、被告向原告支付逾期办理交房手续违约金265434.96元；五、被告向原告支付律师费80307.5元；六、本案的诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告举证如下：
1.商品房买卖合同××份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，交易位于宁海县自在城10幢404室房屋、22幢-1-294号车位以及22幢10-1-25号地下室的事实。
2.个人购房借款／担保合同××份，拟证明原、被告及第三人签订个人购房借款／担保合同，约定由第三人提供购房按揭贷款，原告作为保证人提供担保的事实。
3.宁房权证宁海字第××号房产证××份，拟证明讼争房屋产权信息的事实。
4.银联卡支付凭证两份、销售不动产发票（号码：00065038、00065139）各××份，拟证明被告已向原告支付首付款549970元，原告也向被告开具相应金额的不动产销售发票的事实。
5.个人借款凭证、销售不动产发票（号码：00065797）各××份，拟证明被告向第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行申请购房按揭贷款的事实以及拟证明贷款到帐后原告已向被告开具相应发票的事实。
6.自在城××期交房通知书、刊登在今日宁海的交房公告各××份，拟证明原告已经履行交房告知义务，被告拖延履行交房手续以及延迟交房违约金计算依据的事实。
7.落款时间为2013年9月9日情况说明××份，拟证明自2011年11月26日始，被告贷款产生逾期，原告承担连带保证责任，原告为被告垫付的按揭款为61183.04元的事实。
8.法律服务合同××份，拟证明原告支出律师费80307.5元的事实。
因被告王旭强以及第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行未到庭，视为放弃对证据质证的权利，本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明，原告（出卖人）宁波市交通房地产有限公司与被告（买受人）王旭强于2011年6月5日签订商品房买卖合同，备案合同编号为20110600103。双方约定被告向原告购买自在城××期商品房，第10幢404室，建筑面积118.37平方米，单价为12797.08元／平方米，加上车库50000元、地下室15180元，合计总价款为1579970元。2011年5月28日，被告王旭强向原告支付定金100000元。合同签订当日，被告向原告支付购房款549970元。2011年8月20日，被告王旭强（借款人）与第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行（贷款人）、原告（保证人）签订个人购房借款／担保合同，对贷款某2011年8月26日，第三人中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行向借款人王旭强发放贷款930000元，贷款期限360个月，贷款发放日2011年8月26日，贷款到期日2041年8月26日，年基准利率7.05%。2012年11月26日开始被告无力偿还贷款，产生逾期，2013年6月20日和6月27日原告履行阶段性连带责任保证，代替被告支付贷款逾期本息合计61183.04元。
本院认为，原告宁波市交通房地产有限公司与被告王旭强于2011年6月5日签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三第二款规定，当事人可以约定××方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在房屋买卖合同补充协议中约定，在房屋他项权证办妥之前，如买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人单方解除合同并同意配合办理撤销备案登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从其已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价的15%的违约金和出卖人因此遭受的损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。原告、被告以及第三人签订个人购房借款／担保合同，明确约定被告王旭强应按月等额本金还款法偿还贷款本息，而从2012年11月26日开始被告无力偿还贷款，贷款产生逾期，致使不能实现合同的目的，被告的行为已构成根本违约，故对原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年6月20日和2013年6月27日原告履行阶段性连带责任保证，替被告偿还逾期本息合计61183.4元，故对原告要求被告偿还原告垫付的按揭款61183.4元以及支付利息的诉讼请求予以支持。关于违约金，原、被告双方约定，合同解除后，被告同意原告直接从其已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价的15%的违约金，故对原告要求被告支付违约金236995.5（1579970元×15%）的诉讼请求予以支持。原、被告在合同中约定，如买受人已付清全部购房款，但无正当理由未按期到出卖人处办理交房手续的，买受人应在出卖人发出交房通知之日第十××天起按日以购房总价的万分之五向出卖人支付违约金。而本案中原告未提供向被告邮寄过交房通知书的相关证据，而根据原告提供的交房公告，只能确定2012年12月20日正式办理交房手续，而无法确定办理交房手续截止时间，故无法确定被告是否属于无正当理由未按期到出卖人处办理交房手续，故对原告要求被告支付逾期交房违约金265434.96元的诉讼请求不予支持。原、被告约定：买受人申请出卖人为其向银行申请按揭贷款的担保人，如因此造成出卖人损失的，买受人愿意承担所有责任并赔偿出卖人的全部经济损失（包括但不限于出卖人因此而支付的贷款本息、滞纳金、赔偿金、诉讼费用、律师费、差旅费等），故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求予以支持，本院认定原告支付的律师费为64246元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第××百××十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第××百四十四条之规定，判决如下：
××、解除原告宁波市交通房地产有限公司与被告王旭强于2011年6月5日签订，备案合同编号为20110600103的商品房买卖合同；
二、被告王旭强偿还原告宁波市交通房地产有限公司代为垫付的按揭款61183.4元并支付利息（利息从2013年6月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止），限于本判决生效后十五日内付清；
三、被告王旭强向原告宁波市交通房地产有限公司支付违约金265434.96元，限于本判决生效后十五日内付清；
四、被告王旭强应支付原告宁波市交通房地产有限公司因本案诉讼而支出的律师费64246元，限于本判决生效后十五日内付清；
五、驳回原告宁波市交通房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王旭强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2114元，保全费5000元，均由被告王旭强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时××律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 毛亚琼
代理审判员 王 琼
人民陪审员 陈其家
二〇一四年三月四日
代书 记员 朱锦华