呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3052号
上诉人（原审被告）：呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会，住所地呼和浩特市新城区府兴营天府小区院内。
法定代表人：刘贵明，该村委会主任。
委托诉讼代理人：罗学峰，内蒙古蒙晟瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘昊，男，住呼和浩特市赛罕区。
法定代理人：刘永明，男，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会（以下简称府兴营村委会）因与被上诉人刘昊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新未民初字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人府兴营村委会的委托诉讼代理人罗学峰、戴欣，被上诉人刘昊的法定代理人刘永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
府兴营村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回刘昊的诉讼请求，诉讼费由刘昊承担。事实和理由：一、刘昊与府兴营村委会双方口头协议的房屋买卖合同缺乏合同成立的必备要件，不成立，缺乏合同的生效要件，为无效合同。刘昊基于其府兴营村村民的身份以村民集资价向府兴营村委会购买房屋。刘昊在一审庭审中只提交了毫沁营镇村级财务核算中心的一份收据并无书面房屋买卖合同。合同的成立必备要件为合同的标的物、单价、房屋质量、交房期限、违约责任等内容，但刘昊当庭提交的收据中并未载明以上内容，故双方的房屋买卖合同因缺乏必备要件而不成立。府兴营村委会作为村民自治组织，不是出卖商品房的主体，无商品房预售许可证，故双方的合同为无效合同。2012年12月刘昊已经明确知道房屋已出卖与案外人刘洋，但是于2015年10月28日才提起诉讼，2014年12月17日刘昊虽然写信给市委书记的形式主张过权利，但是并未直接向府兴营村委会主张，也不是通过诉讼或者仲裁的方式主张的，故无法引起诉讼时效的中断或中止，刘昊的主张早已超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。二、一审判决适用法律错误。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故在本案中的商品房买卖合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求法院支持上诉请求。
刘昊辩称，刘昊与府兴营村委会双方口头协议的房屋买卖合同具备合同成立的必备要件，为有效合同。法律法规明确规定合同成立的必备要件为：1、当事人具有相应的民事能力，2、当事人意思表示真实，3、不违反法律或者社会公益，4、合同标的须确定或可能，以上几点在刘昊与府兴营村委会双方口头协议中都具备。而府兴营村委会提出的合同成立的必备要件为合同的标的物、单价、房屋质量、交房期限、违约责任等。除合同标的物（刘昊提供的收款收据上已明确标明表标的物）外，府兴营村委会提出的其他所谓合同成立必备要件，没有法律支持。合同的标的物是村民占地补偿安置房，我国法律法规明文规定，谁占地谁补偿谁安置，刘昊家的地是府兴营村委会占的，府兴营村委会应该是补偿安置的主体。合同标的物为村民集资房（收款收据上明确注明收的是集资款），不是商品房无需商品房预售许可证。诉讼时效问题，刘昊在2012年12月得知已交款集资房被售于第三人后，不断向府兴营村委会及其上级部门提出口头或书面主张权利的申请。故刘昊的主张没有超过法定诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回府兴营村委会的上诉请求。
刘昊向一审法院提起诉讼请求：1、府兴营村委会按照评估价赔偿刘昊房屋补偿占地款人民币218000元；2、判令府兴营村委会给付刘昊房租损失2012年12月至2016年6月为三年六个月，年租18000元，共计人民币63000元；3、判令府兴营村委会支付房地产评估费1700元；4、判令府兴营村委会给付刘昊违约补偿金30000元；5.本案的诉讼费用由府兴营村委会承担。
一审法院认定事实：2005年府兴营村委会建村民回迁安置小区天府小区时，征用了刘昊家4亩耕地。当时为了解决刘昊家失地以后的生活问题，征地工作人员承诺以村民集资价卖给刘昊家一套楼房，并于2008年4月30日收取了刘昊交付的购房集资款人民币5万元。毫沁营镇村级财务核算中心出具了收款收据，收据上标明编号为004904，24#-1-5-东。2012年12月5日到了房屋交付时，府兴营村委会没有通知刘昊，将已经卖给刘昊的天府小区24号楼1单元5楼东户的房屋出售给村民刘洋，此房面积85.48平方米，每平方米价格1200元。后刘永明将“征地补偿房被盗卖，两年无人给解决”问题的电子邮件寄到市委书记信箱并反映了该情况。2014年12月17日市委书记信箱答复如下：经核实，网民刘永明反映的问题属实。2008年，成吉思汗街道办事处府兴营村进行城中村改造时征用其4亩耕地，村委会承诺城中村改造房（天府小区）建成后，以村民集资价卖给其房屋。但该网民在登记房屋时并未以本人的名义登记，而是以其2002年出生的刘昊名字进行登记，村委会房屋分配方案中规定，只有在1992年之前出生的村民才可分配房屋。经协商，村委会已同意按照村民集资价为其安排天府小区4期的房屋。府兴营村委会对收取刘昊集资款5万元的事实认可，对2014年12月17日市委书记信箱答复内容的真实性予以认可。现购房集资款人民币5万元未退还刘昊。本案在审理中，刘昊申请对坐落于呼和浩特市新城区天府小区24号楼1单元5楼东户，面积为85.48平方米的房屋市场价格以及房屋年租金收益进行评估，该院委托内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司进行了评估。2016年5月17日内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司作出该房屋价格及租金评估报告书，结论为：呼和浩特市新城区天府小区24号楼1单元5楼东户，面积为85.48平方米的房屋市场单价为每平方米3142元，市场价值为26.8万元，此房年租金收益为1.8万元。
一审法院认为，根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口同形式和其他形式，除法律、行政法规规定采用书面形式的合同外，均可采用口头形式订立合同或协议。府兴营村委会与刘昊方口头约定了以村民集资价卖给刘昊家一套楼房，该口头协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是基层群众自治组织与公民订立的合法有效的口头协议，应当由府兴营村委会履行协议。而府兴营村委会方在交付房屋时，将此房卖给了本村村民刘洋，侵害了刘昊的合法权益。刘昊诉请中要求府兴营村委会按市场价格给付补偿款以及年租金收益，可依据该院委托的内蒙古中信和房地产评估咨询有限公司作出该房屋的价格及租金收益评估报告书，即呼和浩特市新城区天府小区24号楼1单元5楼东户，面积为85.48平方米的房屋市场单价为每平方米3142元，市场价值为26.8万元，年租金收益为1.8万元作为赔偿刘昊的依据。该房屋面积为85.48平方米的市场单价为每平方米3142元，减去刘昊应自行支付的每平方米购买价1200元后，府兴营村委会每平方米应补偿刘昊人民币1942元，按房屋面积85.48平方米计算，补偿款应为人民币166002元，府兴营村委会应退还刘昊已交付的购房集资款人民币50000元，合计人民币216002元。府兴营村委会方因其未交付房屋给刘昊造成的损失应予赔偿，府兴营村委会应给付刘昊房屋租金损失从2012年12月起计算至2016年6月止，以评估的该处房屋年租金收益18000元计算，三年六个月房屋租金共计人民币63000元。府兴营村委会将房屋卖给他人后，期间刘昊向府兴营村委会主张过权利，2014年12月17日市委书记信箱的答复，可以证实刘昊向府兴营村委会主张权利的事实。因此，刘昊的起诉并未超过诉讼时效，故府兴营村委会的抗辩理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、府兴营村委会给付刘昊补偿款人民币166002元，退还刘昊交付的购房集资款人民币50000元，合计人民币216002元。上述款项于判决生效后十日内履行完毕；二、府兴营村委会给付刘昊三年六个月的房屋租金损失共计人民币63000元。上述款项于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回刘昊的其他诉讼请求。诉讼费：评估费1700元（刘昊已预交），由府兴营村委会负担；案件受理费7016元，由刘昊负担718元，由府兴营村委会负担6298元。
二审中，刘昊新出示证据《政府信箱处理问题后台记录》，拟证明刘昊反映问题的时间是2014年9月11日。府兴营村委会的质证意见为不认可，没有公章。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、府兴营村委会与刘昊之间的房屋买卖合同是否有效；二、刘昊的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。
针对第一个争议焦点，刘昊提交收据，证明其购买本案所涉房屋，并交纳购房集资款5万元。据此，本院认为，府兴营村委会与刘昊之间形成口头房屋买卖合同，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而上述口头房屋买卖合同是府兴营村委会征用刘昊家耕地，并同意刘昊购买本案所涉房屋形成的合同，不同于法律规定的商品房买卖合同，故府兴营村委会认为本案应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，即出卖人未取得商品房预售许可证明，上述口头房屋买卖合同无效的理由不能成立，该口头房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，应属合法、有效。
针对第二个争议焦点，首先，2012年12月5日，府兴营村委会将涉案房屋交付案外人，至2014年12月17日市委书记信箱对刘昊法定代理人刘永明反映情况的答复，超出2年诉讼时效期间13日，本院认为，刘昊从知晓房屋被出卖他人及向府兴营村委会协商处理、向相关部门反映情况、相关部门予以答复均需必要的时间，故上述13日应属于刘昊主张权利的合理期间；其次，市委书记信箱答复确认府兴营村委会承诺城中村改造房（天府小区）建成后，以村民集资价卖给刘昊房屋，符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于诉讼时效中断的法律规定，至此，刘昊的诉讼请求应当重新计算诉讼时效期间，即从2014年12月17日至2016年12月16日诉讼时效期间届满，刘昊2015年10月28日向法院提起诉讼，未超过上述期间。综上，府兴营村委会的该项上诉理由不能成立。
综上所述，府兴营村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7016元，由上诉人呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 孙 昊
二〇一六年十二月八日
书记员 乌日汗