湖南省张家界�永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第615号
原告易理记。
原告易佳，系原告易理记之子。
共同委托代理人邓富文，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告张家界永建房地产开发有限公司，住所地张家界市子舞西路8号。
法定代表人陈可，董事长。
委托代理人谭军，系张家界永建房地产开发有限公司常务副总经理，代理权限为特别授权。
委托代理人李宗顺，系张家界永建房地产开发有限公司办公室主任，代理权限为特别授权。
第三人长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号房。
负责人包莹瑞，董事长。
委托代理人卢京美，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特�授权。
委托代理人纪慧婷，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告易理记、易佳诉被告张家界永建房地产开发有限公司和第三人长沙肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、龚丽琼组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2015年12月8日、2016年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告易理记、易佳的共同委托代理人邓富文、被告张家界永建房地产开发有限公司的委托代理人谭军、李宗顺、第三人长沙肯德基有限公司的委托代理人卢京美、纪慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易理记、易佳诉称：2005年9月2日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的张家界灯火文昌一层A-23号、面积为49.35平方米的商铺。2005年10月1日，该商铺经验收合格后交付给原告使用，双方按照合同约定完成了自己的义务。2005年9月27日，原、被告双方又签订了商铺委托租赁合同，合同约定：转租期限不得超过本合同委托期限，委托出租期限为十年，自2005年10月1日起连续计算，委托期满本合同自然终止。现十年的委托租赁期限已届满，该合同自然终止，原告要求被告及第三人归还商铺未果。同时被告还欠付原告两个月租金。根据合同约定和法律规定，转租期限不能超过出租期限，超过部分无效，还应当赔偿因此而给原告造成的损失。本案中，被告和第三人之间的转租期限超过了原、被告之间的出租期限，转租期限超过出租期限的部分无效。被告和第三人应当归还原告的商铺，被告应当按照合同约定支付违约金、所欠租金，与第三人连带赔偿原告的商铺占用使用费和损失。原告多次与被告及第三人协商无果，为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院：一、依法认定原、被告之间签订的商铺委托租赁合同期满已终止；二、判令被告与第三人之间转租合同的期限超过2015年9月30日的部分无效；三、判令被告返还原告所有的张家界灯火文昌一层A-23号商铺使用权；四、判令被告支付拖欠的两个月租金14127元并自2015年10月1日起每日支付471元的滞纳金；五、判令被告和第三人连带赔偿原告每月占用使用费和损失24722元；六、判令被告和第三人承担本案诉讼费。
原告易理记、易佳为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告于2005年9月2日在被告处购买了位于张家界市××××区文昌阁的争议门面，是适格的原告；
2、原、被告签订的《商铺委托租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，�证明：（1）原告将该商铺委托被告租赁期共十年，自2005年10月1日起连续计算;（2）约定被告确保原告保底报酬；（3）约定与经营有关的各种税费由被告承担；（4）约定违约按总额报酬20%支付违约金并赔偿损失；
3、民事反诉状复印件一份，拟证明被告是接受原告的委托将争议门面租赁给本案第三人；
4、被告对业主代表的复函复印件一份，拟证明被告同意终止合同并同意业主自行招商经营的事实；
5、工程竣工验收档案复印件一份，拟证明涉案大楼于2006年4月30日申请工程竣工验收备案的事实；
6、房屋所有权证存根复印件一份，拟证明被告对本案所涉大楼于2007年2月6日申请产权初始登记的事实；
7、房地产抵押评估报告书复印件一份，拟证明争议门面现评估单价为70975元/平方米，增值了3.8倍的事实；
8、房屋所有权证复印件一份，拟证明原告取得了房屋的产权。
在庭审质证中，被告对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、5、6、8无异议；证据4、7与本案没有关联，证据4不是对原告发出的复函，而是对其他业主发出的；证据7对租金的确定没有关联。
第三人的质证意见为：对证据1无异议，但是该房屋买卖合同签订的时间并非房屋产权转移的时间。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该合同是在第三人与被告签订租赁合同之后所签订，其内容应当与前面第三人和被告间的租赁合同内容不相冲突，且合同上没有注明签订的时间。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。证据4因为原告没有提交原件，对真实性与合法性无法确定，对其关联性有异议。复函没有涉及第三人的权益，没有得到第三人�确认，法律效力不能及于第三人，不能达到原告所讲的证明目的。对证据5的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第三人与被告签认的租赁合同是有效的。根据法律规定，在一审辩论前取得建设规划许可证的，租赁合同有效。房屋的验收时间是2006年4月30日，且房屋是否验收合格是管理性的规定，不是效力性的规定，不以竣工验收作为合同效力的根本。对证据6无异议，其恰好证明被告当时有权将该房屋出租。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该评估是易理记单方委托进行的评估。对证据8无异议。
被告张家界永建房地产开发有限公司辩称：根据约定，合同已于2015年9月30日期满，无需法院确认期满终止。被告自合同到期之日起没有占用门面，实际的经营户也不是被告，被告也没有代原告向现在的经营人第三人收取租金。原告提出赔偿损失的问题，与被告无关，因为占有使用的是本案的第三人，被告已将合同履行完毕，对于合同期满后的损失，不应由被告承担。原、被告之间是委托租赁关系，现委托期限已满，如果原告不追认，超出原、被告间的委托租赁合同的5年时间，应由原告承担责任。2005年被告接受原告委托将商铺租赁给第三人，在合同履行期间，被告按合同约定全额履行了付款义务，但根据委托租赁合同的约定，租赁期间因产权所产生的税费由原告承担。
被告张家界永建房地产开发有限公司未提供证据。
第三人长沙肯德基有限公司述称：第三人与被告于2005年2月16日签订的租赁合同是合法有效的，合同约定的期限为15年，现在仍在合同期内，应当继续履行。该合同主体合法，不违反法律的禁止性规定，所以应当合法有效。根据合同的相对性原则，只有合同的双方当事人才�向法院提出确认合同效力的问题，原告并非第三人与被告所签合同的当事人，所以原告无权请求法院确认第三人与被告签订的租赁合同无效。租赁合同超过委托合同的5年期限，这一部分是仍然有效的，第三人与被告签订租赁合同的时间在原被告签订房屋买卖合同之前，第三人的承租权利也在先，后成立的合同不能成为成立在先的合同无效的原因。根据合同的相对性及买卖不破租赁的原则，租赁合同可以约束本案的原、被告及第三人，而买卖合同只能约束原、被告双方，所以原告无权要求确认被告与第三人之间的合同无效。
第三人长沙肯德基有限公司为证实其述称意见，提交了以下证据：
第一组证据：1、第三人与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》复印件各一份、2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施�许可证复印件各一份，拟证明：（1）第三人于2005年2月16日与被告签订房屋租赁合同并约定租期15年；（2）被告与第三人签订租赁合同前已于2004年4月取得合法建设手续，该《租赁合同》合法有效；（3）第三人与被告签订《租赁合同》在原、被告转让房屋之前，《租赁合同》完全合法有效；
第二组证据：第三人催告被告开具2015年10月租金发票的公证书复印件一份，拟证明第三人为积极履约，催告被告开具2015年10月份发票的情况；
第三组证据：被告与第三人签订的《租赁合同补充协议》原件一份，拟证明被告与第三人签订的《租赁合同》时间是2005年2月16日。
在庭审质证中，原告对以上证据的质证意见为：对第一组证据中证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能达到第三人的证明目的。合同的生效日期无法确认，从原件的字体�看两边的签字字迹明显不一样，被告签字及落款日期的笔迹明显是事后添加的，不可能是十年前签的，而第三人签的没有落款日期，所以无法核实也无法证明合同的生效日期就是2005年2月16日；对第一组证据中证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议；对第二组证据，因与原告无关，不发表质证意见。第三组证据补充协议上的签字落款双方并没有写明合同签订的日期，所以不能证明主合同签订的时间是2005年2月16日。补充协议是被告与第三人私下签的，达不到第三人的证明目的。同时，原告申请对第三人提交的租赁合同中的签名时间进行司法鉴定。但在法庭限定的期限内没有提交书面申请，表明其已放弃司法鉴定申请。被告对第三人提交的证据均无异议。
本院审查后认为：原告易理记、易佳提交的证据1、2、3、5、6、8真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以确认；证据4、7，与本案无关联性，本院不予确认。第三人提交的证据真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院根据采信的证据及原、被告和第三人的陈述，可以确认以下事实：
2004年3月至7月，被告张家界永建房地产开发有限公司相继取得了位于张家界市××××区文昌阁永昌商城的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证后，开发建设了永昌商城。
2005年2月16日，被告张家界永建房地产开发有限公司与第三人长沙肯德基有限公司签订了一份《租赁合同》，约定第三人租用被告位于张家界市永定区解放路18号永昌商城首层建筑面积总计为400平方米的房产及附属通道、楼梯等设施，用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为15年，自2005年10月1日至2020年9月30日止（其中2005年10月1日至2005年11月30日为免租期）。第三人将该处餐厅的营业额按7%的比例支付给被告作为租金，支付方式为第三人应于每月15日前向被告交付上月租金，被告应于每月5日前向第三人提供上月租金的合法房屋租赁发票。《租赁合同》还对其他相关事项进行了明确约定。合同签订后，因被告向第三人提供的房产现状与签订《租赁合同》时提供给第三人的设计图纸有所差异，双方随后又签订了一份《租赁合同补充协议》，约定将《租赁合同》中租赁范围变更为本协议后附图纸红线所圈定的范围，租赁房产使用面积由原388平方米变更为396平方米。
第三人长沙肯德基有限公司租用被告张家界永建房地产开发有限公司房屋后，开设了肯德基餐厅，并按约定向被告张家界永建房地产开发有限公司按时支付租金。
2005年9月2日，原告易理记与被告张家界永建房�产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的灯火文昌第一层A-23号、用途为商业、建筑面积分别为47.12平方米的商铺一间，价款为880000元，付款方式及期限为2005年9月2日付100000元，2015年9月25日前支付340000元，余下的440000元银行贷款按揭支付。合同第八条均约定出卖人应当在2005年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
2005年9月27日，原告易理记（甲方）与被告张家界永建房地产开发有限公司（乙方）又签订了一份《商铺委托租赁合同》，甲方将其购买的灯火文昌第一层A-23号商铺委托给乙方进行招商招租，并授权乙方在本合同条款的约束下直接与承租方签订租赁合同，租赁期限不得超过本合同委托期限。委托的期限共10年，自2005年10月1日起连续计算。�合同第七条约定：甲方要求该商铺每年保底租金为总投资的8.33%（即73304元），第一年至第五年租金数额不变，自第六年起每年租金分别在上年租金基础上增长2%，依此类推至本合同期满。乙方给甲方商铺租金支付方式为乙方在2005年9月27日预先支付甲方第一、二年租金（2005年10月1日至2007年9月30日）共计146608元，并抵作甲方购房款，其余租金从2007年10月1日开始每月支付至合同期满。合同第八条约定：委托租赁期间，与商铺和土地的使用有关的税费（含租赁税等）由甲方依法交纳。与商铺产权无关，而与经营有关的营业税、所得税等税费均由乙方承担，乙方有义务要求承租人按时交纳与经营有关的税、费。合同第十四条乙方责任中约定：3、乙方应如期交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的1倍滞纳金。合同还对其他相关事项进行了约定。
2007年11月13日，原告易理记与被告张家界永建房地产开发有限公司又签订了《〈商品房买卖合同〉及〈委托租赁合同〉补充协议》一份，约定：原告易理记所购商铺经张家界市房地产管理局现场测绘校核后实际面积为49.35平方米，增加的面积为2.23平方米，根据原商品房买卖合同约定的价格，原告易理记还应补交购房款41646.86元，相应税费据实找补。由于所购门面面积调整，原委托租赁合同中被告应支付给原告的房屋租金每年相应增加3469.18元。
2007年8月24日，张家界市房地产管理局给原告易佳颁发了其购买的灯火文昌第一层A-23号的房屋所有权证书，载明房屋所有权人为原告易佳。2013年10月24日，张家界市人民政府颁发了相应的土地使用权证，确定土地使用权人原告为易佳。
原、被告签订《商铺委托租赁合同》后，双方一直按合同履�各自的权利和义务。被告自2007年10月1日起按月给原告支付报酬（租金）并依法缴纳相关的税、费。按合同约定，2005年10月1日至2007年11月12日期间，原告易理记、易佳商铺每年获得的租金为73304元（以下小数点后的数字均采用四舍五入法计算），2007年11月13日至2010年9月30日期间，原告易理记、易佳商铺每年获得的租金为76773元（73304元＋3469元），2010年10月1日至2011年9月30日期间为78308元，2011年10月1日至2012年9月30日期间为79874元，2012年10月1日至2013年9月30日期间为81471元，2013年10月1日至2014年9月30日期间为83100元，2014年10月1日至2015年9月30日期间为84762元。2015年7月，原、被告双方因合同即将届满等一系列问题产生纠纷，被告与第三人因租赁合同的履行问题也产生纠纷，被告遂停止支付原告2015年8月1日至9月30日两个月期间的租金共计14127元。
原、被告双方的《商铺�托租赁合同》期限届满后，因被告与第三人的租赁合同尚未到期，故被告未能返还原告所购商铺，继续由第三人实际经营使用至今。2015年12月1日，湖南省长沙市公证处依据第三人的申请，出具了公证书，证明第三人向被告邮寄送达了《关于敦促贵司依约提供肯德基张家界餐厅10月份租金发票的致函》。
另查明，被告张家界永建房地产开发有限公司于2006年4月30日开始对所其所建永昌商城进行竣工验收备案，直到2007年1月13日完成备案。
本案在审理过程中，经多次主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：本案争议的焦点有四个：1、被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告签订的《商铺委托租赁合同》是否合法有效？2、被告是否应当返还原告的商铺？3、被告是否应当支付拖欠的两个月租金和滞纳金？4、被告和第三人是否应当�带赔偿占用原告商铺的使用费和损失？
关于《租赁合同》合同的效力问题。《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）第六条规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租。商业地产项目一般是在尚未竣工且未办理房屋所有权证书的情况下出租的，很显然违反了《办法》中第六条的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，如果合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定则无效。那么判定租赁合同是否有效的关键就在于，其所违反的《办法》是否属于行政法规的范畴。而《办法》是1995年4月28日建设部第五次常务会议通过并以建设部第42号令的形式发布的，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，其性质属于国务院下属部委依据法律、行政法规制定的部门规章。所以即使违反《办法》的规定，但不属于违反《中华人民共和国合�法》第五十二条所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，而且《办法》已废止。因此，该合同是被告与第三人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，系合法有效的合同。虽然被告与第三人签订合同时，永昌商城尚未竣工验收，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告在与第三人签订合同时，已取得了建设工程规划许可证及其他相关许可证。因此，原告主张该合同无效的意见，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原、被告签订的《商铺委托租赁合同》是否合法有效的问题。原告认为该合同不是委托合同，而是租赁合同，双方的行为是一种售后返租行为。建设部的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。依据该规定，建设部是禁止房地产的售后返租行为的。但是由于该办法仅仅是一个部门规章，效力等级比较低。售后返租虽然没有明确规定在法律条文中，但是也没有任何法律对此行为进行禁止。因此本院判定商业地产的售后返租行为并不违反法律法规的规定，只要没有损害任何第三方的利益，都应该受到法律的保护。《商铺委托租赁合同》不论是委托合同，还是租赁合同，都是合法有效的合同。该合同期限已于2015年9月30日届满，原告要求认定该合同期满已终止的诉讼请求，符合客观事实和法律法规，本院应予支持。
被告与第三人签订租赁合同是在2005年2月16日，原告从被告取得诉争所涉商铺的所有权是在2005年9月2日以后，即第三人租用在前，原告购买在后。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告在取得该两间商铺的所有权后，被告与第三人签订的《租赁合同》效力不受影响，应当继续有效。故原告要求确认该合同租赁期限超过2015年9月30日的部分无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于商铺返还和赔偿占用商铺使用费的问题。虽然原、被告之间的《商铺委托租赁合同》已于2015年9月30日期满，被告应当返还原告的商铺，但是，由于该商铺因被告与第三人之间的《租赁合同》继续有效而无法返还，故原告要求被告返还商铺使用权的诉讼请求，本院不予支持。因被告无法返还商铺而给原告造成的损失，原、被告双方在审理过程中已达成了一致，被告愿意按2014年10月1日至2015年9月30日期间的年报酬的二倍赔偿，原告也同意以此标准按年度支付。因此，被告应当按每年169524元（84762元×2）的标准赔偿因原告商铺占用损失，直至被告与第三人的合同期满，原告要求第三人连带赔偿原告每月占用使用费和损失的诉讼请求，因第三人系依据合法有效的《租赁合同》而占有使用，无须承担赔偿责任，故本院不予支持。
关于支付拖欠的租金和滞纳金的问题。在原、被告《商铺委托租赁合同》期限内，被告拖欠原告两个月的租金14127元未予支付，违反了该合同的约定，被告应当承担继续支付的责任。由于在合同中，对具体的支付时间未予约定，只约定了按月支付，因此，从交易习惯来看，付款时间应确定在合同期满之日为宜，即在2015年9月30日前付清。在合同中，原、被告双方也未对逾期付款的违约责任进行约定，虽然在合同中约定了任何一方根本违约的责任承担方式，但是被告在十年的合同期限届满前拖欠两个月的租金，不构成根本违约。因此，原告要求被告从2015年10月1日起按日支付471元的滞纳金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计付利息为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告易理记与被告张家界永建房地产开发有限公司签订的《商铺委托租赁合同》于2015年9月30日期满终止；
二、被告张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠原告易理记、易佳2015年8、9两月的租金14127元，并自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至款付清之日止；限本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告张家界永建房地产开发有限公司按每年169524元的标准，赔偿自2015年10月1日起至2020年9月30日止因占用原告易理记、易佳商铺期间的损失；2015年10月1日至2016年9月30日期间的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕，其他年度的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于每个年度的3月31日前一次性付清；
四、驳回原告易理记、易佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当�人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费770元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担510元，原告易理记、易佳负担260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 王 婷
人民陪审员 龚丽琼
二〇一六年五月十二日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无�：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准�设的，人民法院应当认定有效。”