湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初117号
原告：华磊，男，生于1990年6月5日，汉族，农民。
委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代拟、代收法律文书，调查取证，参与调解，提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提出上诉，申请再审、执行，代为领取款物等。
被告：十堰盛松置业有限公司。住所地：十堰市中岳路*号。
法定代表人：李长永，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告华磊与被告十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华磊的委托诉讼代理人王在道，被告盛松置业公司的委托诉讼代理人张建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华磊向本院提出诉讼请求：1.判决被告盛松置业公司支付延期交房及不能在规定期限内办理产权登记两项违约金共计15578.44元；2.判决被告盛松置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告华磊购买被告盛松置业公司开发的位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组盛世龙城商品房一套（1-8#楼05单元11层03号房），被告盛松置业公司向原告华磊交房时间为2014年12月31日前。合同价款315353元。同时合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。同时，双方还约定，被告盛松置业公司应当在将商品房交付使用后90日内提供产权登记资料，如有违反，导致原告不能在规定期限内获得房屋权属证书，将按已付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告华磊依约付清全部房价款，2015年4月19日被告盛松置业公司收取原告华磊支付的房屋产权登记费用后，至今没有将房产证办理完毕，且被告盛松置业公司开发的该栋商品楼房直到2016年1月29日才经相关部门验收合格。为此，原告华磊认为被告盛松置业公司违反合同约定，应当支付两项违约金。
被告盛松置业公司辩称，1.原告华磊放弃了追究答辩人延期交房违约责任的权利。答辩人曾经公布了补偿方案，即大套房屋每月按300元租金标准补偿，小套房屋每月按250元租金标准补偿。已有170余户业主接受了答辩人的补偿方案，原告华磊也接受了答辩人的补偿方案，答辩人免除了原告华磊2750元物业费，原告华磊书面承诺“…同时本人承诺不再追究《商品房买卖合同》中甲方延期交房的违约责任”，显然，原告华磊已经放弃了追究答辩人违约责任的权利。2.即使该书面承诺非华磊本人签名，也不影响承诺效力。华磊的母亲代替华磊签名符合表见代理。3.答辩人迟延交房有合法、免责事由。答辩人与原告华磊签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第2项特别约定：“但遇到下列特殊原因予以延期，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任…因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓…，雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”。在施工期间，答辩人的建设工程遇到规划、市政配套变化和重大技术问题，且出现极端雨雪天气，严重影响施工进度。根据市气象部门出具的气象资料，证实2014年雨、霜天气为184天，因此答辩人延期交房期限可以顺延至2015年6月30日。4.因市政配套原因，答辩人交房期限可以顺延至2015年12月30日。丹江口市供电部门证实，由于六里坪镇供电扩容需要另行铺设专线，答辩人开发的“盛世龙城”小区一期直到2015年12月才正式通电。供电设施属于重要市政配套项目，根据《商品房买卖合同》第九条第一款第2项“……因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓……交房期限顺延的”约定，答辩人交房期限可以顺延至2015年12月。5.2015年4月19日，原、被告双方已办理交房手续。6.《商品房买卖合同》约定的日万分之一违约金过高，依据《合同法》的规定，应当根据原告华磊实际损失予以减少。即使答辩人延期交付房屋，导致原告华磊不能正常入住，给原告华磊造成的只是租房损失，六里坪镇租金水平为月租金200元-300元之间。7.主管登记部门通知暂停办证是造成原告华磊未取得房产权属证书的主要原因，答辩人没有过错，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意…”，由此可见，答辩人有责任才是承担赔偿的前提。因不动产登记制度发生重大变化，涉及人员机构重大调整，从2016年年初开始，办证业务颇受影响。2016年6月7日，丹江口市人民政府正式发出通告，暂停受理土地、房产登记业务。故原告作为买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，不是答辩人造成，答辩人因此不应承担责任。8.即使原告华磊放弃追究答辩人违约责任的权利不成立，原告华磊实际领取的2750元物业费应当从违约金中扣除。
本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，原告华磊与被告盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，被告盛松置业公司将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的盛世龙城1-8#楼5单元11层03号建筑面积102.635平方米的房屋，以315353元出售给原告华磊，付款方式合同约定：合同签订当日付房款135353元，余款180000元采用银行按揭方式付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水：交房时接通。（2）供电：交付时接通。（3）燃气：按燃气公司相关规定开通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第2项规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，遭遇不可抗拒的。因规划，土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人。告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任有出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告华磊按照合同约定向被告盛松置业公司支付购房款315353元。2014年12月25日，被告盛松置业公司在盛世龙城售楼部向全体购房人发出通知，内容为：原定于2014年12月31日交房，因为2014年度雨雪天气高达83天，……经研究决定将交房日期相应顺延至2015年2月28日前。2015年4月19日，原告华磊向被告盛松置业公司缴纳办理产权登记费用并办理房屋交接手续，被告盛松置业公司减免原告华磊物业费2750元，同时出具“交房延期补助款抵扣物业费用清单”1份，该清单载明“本人同意将上述交房延期补助款直接冲抵本套房的物业管理费用，具体抵扣时间为2016年4月19日至2018年6月19日。同时本人承诺不再追究《商品房买买合同》中甲方延期交房的违约责任”，原告华磊的母亲胡现娥代其签字确认。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为：4203812016002的工程竣工验收备案证明书。
另查明：原告华磊自2016年4月19日后未缴纳过物业费。
本案争议的焦点为：一、原告华磊是否已放弃追究被告盛松置业公司的延期交房违约责任，原告华磊的母亲胡现娥代华磊签字确认的行为是否构成表见代理；二、产权登记违约金的标准及金额。
对于焦点一原告华磊是否已放弃追究被告盛松置业公司的延期交房违约责任，原告华磊的母亲胡现娥代华磊签字确认的行为是否构成表见代理。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，即构成表见代理。可见，表见代理应当是行为人实施了无权代理行为，而相对人在善意无过失的情况下，有理由相信行为人的行为有代理权，致本人与相对人双方形成了合法有效的合同关系。本案中，原告华磊在被告盛松置业公司处购买房屋后，因个人工作原因，其母胡现娥代为办理部分事宜，庭审中原告华磊亦自认“交房延期补助款抵扣物业费用清单”的签字系其母胡现娥代签原因是因为通知其母胡现娥较为方便。自“交房延期补助款抵扣物业费用清单”签订后，原告华磊未缴纳过物业费，系以实际行动追认该代签行为，故其母胡现娥代签行为构成表见代理。相对人盛松置业公司有理由相信行为人胡现娥有代理权，该代理行为有效，原告华磊应当承担该代理行为产生的法律后果。综上，对被告盛松置业公司辩称原告华磊已放弃追求被告盛松置业公司延期交房的违约责任的答辩意见，本院予以支持。
对于焦点二产权登记违约金的标准及金额。
本院认为：《商品房买卖合同》第十五条第2项明确约定“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，被告盛松置业公司答辩称由于政府原因无法办理产权登记，并没有提交真实有效的证据予以证实，依据双方合同约定，本院对原告华磊的此项诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向原告华磊支付逾期办理产权登记违约金3153.53元（315353×1%）。
二、驳回原告华磊的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费189元，由原告华磊负担139元，由被告十堰盛松置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐媛媛
审 判 员 王延俊
代理审判员 刘文静
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 周献力
附：
本案所适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。