海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终322号
上诉人（原审被告）：儋州市那大糖业有限公司，住所地海南省儋州市。
法定代表人：闭道灿，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李辉民，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玲，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张炳娇，女，1967年2月4日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：符定福，海南为先律师事务所律师。
上诉人儋州市那大糖业有限公司（以下简称糖业公司）因与被上诉人张炳娇房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
糖业公司上诉请求：1.依法撤销海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第2365号民事判决。2.依法驳回张炳娇的诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用由张炳娇承担。事实和理由：1.糖业公司为解决就业，将原儋州市那大糖厂子弟学校（以下简称子弟学校）出租给张炳娇经营，而不是将学校的设施、设备、场地等出租给张炳娇经营。2.《租赁合同书》的相对方是张炳娇个人，原“儋州市那大糖厂学校”的师生已被安排到其他学校，儋州市教育局明确张炳娇不宜再担任校长、法定代表人，故张炳娇不具备继续履行合同的能力，故应当终止合同。3.儋州市那大城西学校和儋州市那大糖厂学校是两个不同的学校，且张炳娇也不是儋州市那大城西学校的举办者，其无权将那大糖厂的财产转让他人使用。4.中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司在缺乏基础资料的情况下出具鉴定意见是不真实、不客观的。儋州市教育局已经要求从2012年7月16日起，儋州市那大西城学校原址不能再招生，故鉴定意见将经营收益计算至2023年7月8日是不科学的。5.张炳娇只是儋州市那大糖厂学校的管理人，而不是出资人，所以不具备要求结余回报的条件。6.张炳娇对学校不动产设施进行投入未按合同约定经过糖业公司同意，故张炳娇无权要求赔偿。7.糖业公司积极与张炳娇及儋州市教育局进行协商纠纷，不存在过错，不应承担责任。
张炳娇辩称，1.双方当事人在合同中并没有约定张炳娇为公办教师后就需要解除合同。2.儋州市那大城西学校的投资人是张炳娇，故儋州市那大城西学校的损失就是张炳娇的损失。3.中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司具有鉴定资质，鉴定人员也有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，故鉴定意见应作为定案的依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
张炳娇向一审法院起诉请求：1.解除张炳娇与糖业公司于2005年8月5日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令糖业公司双倍返还张炳娇定金12万元；3.判令糖业公司赔偿张炳娇经济损失589083万元；4.案件的诉讼费用由糖业公司承担。
一审法院认定事实：张炳娇系原子弟学校教师。2003年，儋州市那大糖厂改制后更名为儋州市那大糖业有限公司，该学校因此停办。2003年7月9日，张炳娇与糖业公司签订《租赁合同书》，约定由糖业公司以租赁方式将原子弟学校整所学校（校园、校舍、教学设备等以学校红线图与双方财产移交清单为准）租给张炳娇使用；张炳娇在租赁期间不准转租，不准使用原学校名称，糖业公司也不得另办各种类型的小学学校及使用原学校名称；租赁期限为20年，自2003年7月9日至2023年7月8日止，期满时，张炳娇如需要继续租赁，在同等条件下优先给张炳娇租赁，张炳娇承租后只能用于办学，不准他用，否则糖业公司有权解除租赁合同；租金每年2万元，每年9月31日前一次性付清，租赁税由张炳娇负责，合同生效时一次性交纳租赁定金6万元；张炳娇租用学校后由其全面管理，办学所需资金、设施、教师、水电费等全部由张炳娇负责，糖业公司不得干预，糖业公司负责张炳娇正常供应水电，在租赁期间糖业公司应保证校门出入畅通，不得设置他物影响交通；张炳娇原则上同意糖业公司提出第一年全部安排原教师的要求，一年后，张炳娇根据办学规模及学校经营需要增减人员，糖业公司无权干涉，工资待遇由张炳娇根据个人能力制定；张炳娇租赁办校期间，必须取得国家教育部门规定的证书、许可证。此外，合同还约定了其他事项。
合同签订后，张炳娇于2003年7月18日向糖业公司支付定金6万元，并于同年经儋州市教育局批准取得民办学校办学许可证，名称为儋州市那大糖厂学校，负责人为张炳娇。此后，张炳娇聘请教师，添置教学设备，以儋州市那大糖厂学校对外招生办学。2005年8月5日，原糖业公司重新签订了一份《租赁合同书》，除将2003年合同第三条约定的年租金2万元从2005年7月9日起开始变更为年租金1万元外，其他内容与2003年合同一致。期间，张炳娇依约向糖业公司支付了2003年度至2011年度房屋租金，并正常对外招生办学。
2011年9月26日，糖业公司向儋州市教育局书面函询，主要内容为：“根据儋州市人民政府[2011]14号《常务会议纪要》第四条的精神，儋州市那大糖厂学校已移交市政府管理，该校教师、学生整合到附近的那大第十一小学，是否仍有资格自行招生以继续办学，其2011年秋季招生行为是否违反教育部门相关制度；张炳娇老师已被地方教育系统接收为教育局备案的正式教师，是否仍有继续承包经营儋州市那大糖厂学校的资格。”同年11月28日，儋州市教育局书面答复称“张炳娇已属于公办老师，为便于工作，不宜担任儋州市那大糖厂小学校长职务和法人代表。”2012年1月8日，糖业公司向张炳娇作出《关于终止原子弟小学租赁合同并清点资产的告知书》，认为“根据《常务会议纪要》及儋州市教育局答复精神，张炳娇承包该公司的儋州市那大糖厂学校已被整合到那大第十一小学，张炳娇也不再具有担任该小学校长和法人的资格，如再继续办学，已不合法，如发生安全事件，公司无法承担责任，因此，双方签订的租赁合同必须终止。在接到本告知书之日起15个工作日后公司正式全面收回学校，希望张炳娇在接到告知书后15日内与公司当面进行资产清点并办理移交手续，如逾期不清点移交，则视为张炳娇同意由公司单方清点，并照合同规定对缺失物资进行赔付。同时，在接到告知书后15日内搬走属于张炳娇本人的物资，如逾期不搬走，则视为放弃对这些物资的处理权，交由公司自行处理。”
2012年1月16日，经张炳娇申请，儋州市教育局作出儋教字[2012]8号《关于同意儋州市那大城西学校办学的批复》，该批复载明“经我局派员实地考察，认为你校已具备小学的办学条件，批准招生，限招小学一至六年级学生。”并于同日向儋州市那大城西学校颁发了《民办学校办学许可证》，载明校长为李宁志，地址为儋州市那大人民大道西路110号（注：张炳娇办学地址）。同年2月10日，儋州市民政局向儋州市那大城西学校颁发《民办非企业单位登记证书》，法定代表人张炳东、负责人李宁志。2012年1月18日，糖业公司向儋州市教育局书面报告，称“该公司于2012年1月5日与张炳娇进行交流对话，决定收回租赁权并进行双方资产移交，今后张炳娇本人一切行为与该公司无关。”2012年1月30日，糖业公司向儋州市教育局书面报告，称“该公司与张炳娇解除租赁合同，收回租赁权，不再继续办学，但上学期仍有在校生约130人，目前2012年春季学期即将开学，为不耽误在校生继续上学，建议教育局将在校生就近转学。”2012年1月31日，儋州市教育局组织张炳娇、糖业公司就解决儋州市那大城西学校办学问题召开协调会并形成《会议纪要》，载明“那大糖业有限公司终止与张炳娇的租赁关系，由于2012年春季开学在即，考虑到该校130多名学生（含学前班）读书和稳定问题，那大糖业有限公司同意学校2012年春季学期（到2012年7月15日止）继续办学，2012年7月16日我局撤销《关于同意儋州市那大城西学校办学的批复》（儋教字[2012]8号）。学校举办者不能再在该原址招生办学，否则造成后果由学校举办者承担。”2012年4月5日，儋州市教育局作出儋教字[2012]68号《关于终止那大城西学校办学的通知》，载明“鉴于那大糖业有限公司终止与贵校租用场地办学的合同，经讨论决定终止贵校办学，收回《关于同意儋州市那大城西学校办学的批复》（儋教字[2012]8号）文件和办学许可。”
诉讼中，双方当事人承认，糖业公司于2012年1月30日将学校大门锁住，张炳娇停止办学。儋州市那大城西学校于2016年11月3日出具《关于学校开办及办学财产来源的说明》，证明该校办学所需教学设备、设施均由张炳娇投资，教师为原儋州市那大糖厂学校的部分教师，由于张炳娇已整合到那大十一小学，该校举办者变更为张炳娇的弟弟张炳东。
诉讼中，张炳娇申请对“儋州市那大城西学校2013年2月1日至2023年7月8日经营收益”进行评估鉴定。2016年9月20日，中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司作出（2016）海南二中法技委字第246号《资产评估鉴定报告》，鉴定结果为：儋州市那大城西学校2013年2月1日至2023年7月8日的经营收益在鉴定基准日（2016年7月8日）的价值为589083元。
一审法院认为，张炳娇与糖业公司签订的案涉《租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案争议焦点是：1.糖业公司单方终止案涉《租赁合同书》是否构成违约；2.张炳娇是否存在转租行为；3.资产评估报告能否作为张炳娇可得利益损失的依据；4.糖业公司应否承担张炳娇可得利益损失；5.糖业公司应否双倍返还张炳娇定金12万元。
一、关于糖业公司单方终止案涉《租赁合同书》是否构成违约的问题。张炳娇主张糖业公司单方面终止合同构成违约；糖业公司抗辩其是基于解决该公司原子弟学校教职工的就业问题而将案涉原子弟学校承包给张炳娇，从原子弟学校及其教师整合至公办学校后，张炳娇已不具备办学资格，故案涉《租赁合同书》应解除并终止。一审认为，该合同仅在第二条明确约定了解除合同的条件，即乙方承租后只能用于办学不准他用，否则甲方有权解除合同，并未将原子弟学校及其教师整合至公办学校后明确约定为解除合同的条件。该合同第七条约定，张炳娇租赁第一年原则上应安排原子弟学校教师，一年后则由张炳娇自主决定。从该条约定的内容来看，原子弟学校教师的就业问题也不是糖业公司将学校租赁给张炳娇办学的必要条件。此外，合同约定的租赁期限长达20年，且期满后张炳娇还可以继租，表明该租赁行为不是过渡性的短期行为。综上，原子弟学校及其教师整合至公办学校并非糖业公司单方面解除合同的事由。关于张炳娇办学资格，应由教育行政主管部门审批。根据儋州市教育局2011年11月28日针对糖业公司咨询函的回复意见，认为张炳娇已属于公办老师，为便于工作，不宜担任儋州市那大糖厂学校校长职务和法人代表。该意见并未否定儋州市那大糖厂学校的办学资格，仅仅是对张炳娇在该校任职事宜的建议。儋州市教育局根据张炳娇的申请在儋州市那大糖厂学校原校址上批复同意儋州市那大城西学校办学并颁发了办学许可证，事实上认可了张炳娇的办学资格。儋州市教育局此后之所以终止儋州市那大城西学校办学，是由于糖业公司单方面终止案涉租赁合同并锁住学校大门，导致张炳娇无法办学所致。综上，糖业公司以原子弟学校及其教师整合至公办学校，张炳娇不具备办学资格为由提前终止合同，已构成根本性违约。
二、关于张炳娇是否存在转租行为的问题。糖业公司认为办学方由儋州市那大糖厂学校转为儋州市那大城西学校，属于张炳娇擅自转租；张炳娇认为以什么名称办学及法定代表人是否是张炳娇，系张炳娇自主经营的范围，不属于转租。一审认为，根据儋州市那大城西学校出具的说明，该校的投资人是张炳娇，因张炳娇已转为公办教师才将该校举办者变更为张炳娇的弟弟张炳东。事实上，儋州市教育局就儋州市那大城西学校办学转学事宜协调过程中，张炳娇作为学校举办方全程参与，糖业公司当时亦未提出异议。综上，儋州市那大城西学校的举办者实际仍系张炳娇，不构成转租。
三、关于资产评估报告能否作为张炳娇可得利益损失的依据的问题。张炳娇认为该报告真实可信，应作为张炳娇可得利益损失的依据。糖业公司认为，在第一次鉴定时因双方未进行资产清点缺乏基础资料，且该校编制的报表是事业单位报表，未提供纳税申报资料无法核实学校收入及纳税情况，被第一个鉴定机构退案而终止鉴定。该报告在以上因素并未改变特别是纳税申报资料仍然缺乏的情况下作出，不符合资产评估相关法律法规的规定，缺乏客观性和科学性。且该报告结论中已包含糖业公司所有的固定资产产生的收益，没有考虑产权利益主体变动和资产持续经营原则，该报告不具有真实性和合法性，不能作为本案定案依据。一审认为，本次鉴定是参照历史经营情况对经营收益进行鉴定，并非对资产的增减变动损失进行鉴定，资产是否清点不影响经营收益的鉴定。儋州市那大糖厂学校为民办学校，不属于事业单位，张炳娇提供的凭证、账册及财务报表来源及形式合法，且本次委托的是对经营收益进行鉴定，并不是对净收益进行鉴定，本次经营收益为所得税前的收益，是否纳税不影响本次鉴定。鉴定机构及鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法。综上，案涉《资产评估鉴定报告》可以作为本案的定案依据，可以证明儋州市那大城西学校2013年2月1日至2023年7月8日的经营收益在鉴定基准日（2016年7月8日）的价值为589083元。
四、关于糖业公司应否承担张炳娇可得利益损失的问题。根据查明的事实，张炳娇租赁期限至2023年7月8日期满，但糖业公司擅自于2012年1月30日将学校大门锁住，导致张炳娇无法继续办学，显已构成违约，依法应承担违约责任。根据资产评估报告，张炳娇投资举办的儋州市那大城西学校2013年2月1日至2023年7月8日的经营收益价值为589083元，该收益应认定为糖业公司违约造成张炳娇的可得利益损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，张炳娇主张糖业公司赔偿可得利益损失589083元，有事实及法律依据，应予支持。
五、关于糖业公司应否双倍返还张炳娇定金12万元的问题。根据《租赁合同书》约定，张炳娇应向糖业公司支付租赁定金6万元，目的是保证双方履行租赁合同义务，该定金应为违约定金。现糖业公司擅自将学校大门锁住不让张炳娇使用，导致张炳娇无法办学，已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，张炳娇可以主张糖业公司双倍返还定金。但张炳娇在同时主张定金和损失赔偿时，定金与损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。在张炳娇主张可得利益损失已获支持且无证据证明尚有其他损失的情况下，张炳娇主张糖业公司双倍返还定金12万元，不予支持，但糖业公司应将定金6万元返还张炳娇。
综上所述，张炳娇主张解除《租赁合同书》，要求糖业公司赔偿经济损失589083元及返还定金6万元的诉讼请求成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张炳娇与儋州市那大糖业有限公司于2005年8月5日签订的《租赁合同书》；二、儋州市那大糖业有限公司于判决生效之日起十日内向张炳娇赔偿经济损失589083元及返还定金60000元；三、驳回张炳娇的其他诉讼请求。如果儋州市那大糖业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6145元，由张炳娇负担300元，儋州市那大糖业有限公司负担5845元；申请鉴定费9000元，由儋州市那大糖业有限公司负担。
二审中，糖业公司围绕上诉请求向法庭提交了儋州市那大城西学校章程，拟证明儋州市那大城西学校是张炳娇、张炳东等人在糖业公司所有的场地内新开办的学校。张炳娇向法庭提交了如下证据：1.《儋州市那大糖厂学校办学章程》，拟证明张炳娇系儋州市那大糖厂学校的举办者。2.中国工商银行《个人资信证明书》，拟证明张炳娇将存款30万元用于举办儋州市那大城西学校。3.攀步村委会证明，拟证明李春逢系张炳娇丈夫的胞弟。4.排浦社区居委会证明，拟证明张炳东系张炳娇的胞弟。5.关于原那大糖厂、春江糖厂办校移交地方政府管理的请示、儋州市人民政府常务会议纪要，拟证明2011年，儋州市人民政府接收原子弟学校的教师等教职工，不接收原子弟学校的财产。张炳娇对糖业公司提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为该证据仅证明张炳娇就是儋州市那大城西学校的举办者，不能证明其所要证明的事实。糖业公司对张炳娇提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均不认可，对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该证据证明了儋州市那大糖厂学校被政府接收后已经不存在，财产应归糖业公司所有。经举证、质证，因糖业公司、张炳娇提交的证据与本案没有关联性，对双方当事人提交的证据的关联性、证明力均不予确认。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1.糖业公司与张炳娇签订的《租赁合同书》是否应当解除；2.糖业公司是否应赔偿张炳娇的经济损失。
关于第一个争议焦点。糖业公司与张炳娇签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。张炳娇在租赁糖业公司原子弟学校的场地、设备、设施后依约经营学校。2011年起，糖业公司认为张炳娇已经不具备租赁学校的资格，要求解除合同。为此，双方多次请求政府相关职能部门协调。直到2012年初，糖业公司将学校大门锁住，并停止了供水、供电，导致张炳娇经营的学校无法继续经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因糖业公司锁住校门等行为导致张炳娇办学的目的无法实现，故张炳娇主张解除《租赁合同书》有事实根据及法律依据，应予以解除。
关于第二个争议焦点。糖业公司与张炳娇签订的《租赁合同书》第十二条约定“甲乙双方均应遵守本合同，不得违约；否则，违约一方要承担一切经济责任”，可见，双方对违约责任作了明确约定。本案中，因糖业公司锁住校门等行为导致张炳娇办学的目的无法实现，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，糖业公司应当赔偿张炳娇的经济损失。中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司是一家具有鉴定资质的鉴定机构，在本次鉴定中，其排除的鉴定人员也具有相应的鉴定资质，程序亦符合法律规定，故其作出的《资产评估鉴定报告》是符合法律规定的，应当作为定案依据使用，且双方当事人均认可在签订《租赁合同书》后，张炳娇投入一定的资金购买了教学设备等设施，张炳娇并未就这方面的损失提出赔偿，仅就合同履行后可得利益提出赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，综合考虑张炳娇办学投入的资金与《资产评估鉴定报告》鉴定可得利益情况，张炳娇请求糖业公司赔偿合同履行后可以获得的利益应当予以支持。
另，根据双方当事人签订的《租赁合同书》可以得知，张炳娇租赁糖业公司所有的场地、设备等用于办学。虽后来张炳娇不再担任法定代表人，但双方的《租赁合同书》并未将此约定为解除或终止合同的条件。张炳娇办学后投入了一定的人力、物力用于办学，具有自主经营权、收益权。
综上所述，糖业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10290.80元，由上诉人儋州市那大糖业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王柱进
审 判 员 何昌恩
审 判 员 龙蜀娟
二〇一七年三月十三日
法官助理 平英梅
书 记 员 王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。