河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民终860号
上诉人（原审被告、案外人）：李艳春，男，1975年12月24日出生，汉族，个体业主，住承德市开发区。
委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国银行股份有限公司承德分行，住所地承德市双桥区都统府大街3号。
负责人：牛少辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：张克，中国银行股份有限公司承德分行职员，住河北省承德市双桥区。
第三人（原审被告、被执行人）：黄志超，男，1985年5月18日出生，汉族，住承德市鹰手营子矿区。
委托诉讼代理人：孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。
上诉人李艳春与被上诉人中国银行股份有限公司承德分行（以下简称承德中行）、被上诉人黄志超申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省承德市中级人民法院（以下简称承德中院）（2016）冀08民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵树经任审判长，审判员解占林、审判员刘立斌参加评议的合议庭，于2016年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人李艳春及委托诉讼代理人宫树明，被上诉人承德中行的委托诉讼代理人张克，被上诉人黄志超的委托诉讼代理人孙湘怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李艳春上诉请求：撤销承德中院（2016）冀08民初31号民事判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，上诉人李艳春与被上诉人黄志超之间的签订《房屋买卖协议》真实有效，足以排除法院强制执行。其一，本案李艳春与黄志超之间《房屋买卖协议》是真实的，房屋买卖的双方均认可李艳春支付了案涉房屋的全部价款。其二，李艳春与黄志超之间《房屋买卖协议》约定在三个月内由黄志超还清案涉房屋对中国建设银行承德分行（以下简称承德建行）的抵押贷款，因黄志超违约原因未能还清该抵押贷款，责任应当由黄志超承担，上诉人无责，不能以此为由否认《房屋买卖协议》。其三，根据《房屋买卖协议》，2014年11月19日上诉人李艳春已经支付了全部价款，并且实际占有了房屋，房产虽未登记并但不是上诉人李艳春的过错，是因为开发商的原因。其四，本案是执行异议之诉，不是合同效力确认之诉，不能直接判决确认合同无效。针对本案李艳春与黄志超签订的《房屋买卖协议》的效力问题，必须作为一个单独诉讼另案审理。如果在本案执行异议之诉中直接判决《房屋买卖协议》无效，不仅超出了本案的诉讼请求范围，而且剥夺了合同双方以及抵押权人承德建行的应诉权、辩论权和上诉权。且《房屋买卖协议》并不存在恶意串通损害承德中行权益的情形，承德中行是没有权利申请确认与他毫不相关的《房屋买卖协议》无效的，其不具有适格原告的主体资格。综上所述，上诉人李艳春与原审被告黄志超之间的《房屋买卖协议》及履行情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李艳春具有排除法院强制执行的权益。
被上诉人承德中行辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，准许执行案涉黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋。具体理由如下：其一，2014年11月19日黄志超与李艳春签订的《房屋买卖协议》不具有真实性。上诉人李艳春称涉案房屋价款人民币55万元是在签订《房屋买卖协议》当日一次性现金支付给黄志超的，如此巨大金额，在一审庭审中，审判长要求提供相应的存取款凭证，李艳春和黄志超却不能提供任何相应证据来证明资金的来源和去脉，这是不符合基本的常理和逻辑的；之所以不能向法庭提供，是因为二人根本就不存在真实的资金交易，《房屋买卖协议》是虚假的。黄志超为逃避执行与李艳春恶意患通签订了《房屋买卖协议》。其二，涉案房屋是2015年4月承德中行申请由承德中院查封，黄志超接到了法律文书，对法院查封是知晓的，如果2014年11月19日黄志超已经将房屋售卖给李艳春，按照常理，黄志超应该将房屋售卖给李艳春和法院查封房屋的事实及时告知承德中行和李艳春，但是黄志超既没有向承德中行告知，李艳春也没有提出异议和主张。当承德中院于2016年1月19日委托评估机构到涉案房屋查看现场后，黄志超得知承德中行决定对该房屋申请执行，黄志超为逃避执行与李艳春恶意串通签订了《房屋买卖协议》，然后李艳春才于2016年1月26日向法院提起执行异议。依据《合同法》第52条第2款规定，黄志超与李艳春恶意串通损害国家银行利益，应依法认定《房屋买卖协议》无效。其三，《房屋买卖协议》不是效力待定，而是自始违法无效。《物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《担保法》第49条第1款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。本案中，对案涉房屋所谓的“买卖”行为，黄志超既没有告知也没有经抵押权人承德建行同意，李艳春更没有代替黄志超清偿债务、消灭抵押权，黄志超与李艳春的买卖转让行为，违反了上述“应当”“不得”等强制性法律规定，依据《合同法》第52条第5款规定，所谓的《房屋买卖协议》自始无效，而不是效力待定。综上所述，李艳春对涉案房屋依法不享有排除强制执行的权益。
被上诉人黄志超辩称，黄志超与李艳春之间的房屋买卖合同合法有效，李艳春支付了全部购房款并实际占有了该房屋，李艳春就诉争房屋提出的执行异议于法有据，承德中院作出的（2016）冀08执异6号执行裁定书裁定对该房屋中止执行，并无不当之处。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当停止对诉争房屋的执行。此外，黄志超将案涉房屋转让给被告李艳春，并不影响该房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司承德分行行使抵押权，该房屋转让行为应当合法有效。请求二审法院依法改判或发回重审。
承德中行向一审法院起诉请求：1、撤销承德中院（2016）冀08执异6号执行裁定。2、准许原告承德中行对执行标的物—黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室的执行。3、诉讼费用由被告李艳春承担。
一审法院认定事实：在承德中院审理承德中行与承德恒升商贸有限公司、黄志超、王伟借款担保合同纠纷一案中，承德中行于2015年4月20日向法院提出保全申请，承德中院于2015年4月23日查封了黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋。承德中院立案执行后，案外人李艳春于2016年1月26日向承德中院提出异议，称2014年11月19日黄志超与李艳春签订了《房屋买卖协议》，黄志超将该房屋以55万元的价格转让给李艳春，李艳春将房屋转让款全部支付给了黄志超，黄志超将上述房屋的钥匙交给李艳春，并正式将该房屋交付李艳春使用。由于开发商原因，该房屋一直未办理房本，所以黄志超未将该房屋过户至李艳春名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被告李艳春请求解除对房屋的查封等强制执行措施。承德中院书面审理后作出（2016）冀08执异6号执行裁定，认为李艳春的异议理由成立，裁定中止对黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋的执行。承德分行遂诉至承德中院，形成本案。
承德中院另查明，黄志超在2009年8月7日购买涉案房屋时，是通过抵押贷款方式取得的，该房屋在政府相关部门已进行了抵押登记，且截至承德中院审理该案时，该贷款尚未偿清，抵押登记也未解除，仍由黄志超按照贷款合同约定支付贷款本息至原告起诉。黄志超转让该房屋时未告知抵押权人。黄志超与李艳春签订的《房屋买卖协议》明确约定“乙方一次性支付全部房款。甲方保证三个月内还清此房的剩余房屋贷款”。
一审法院认为，李艳春虽向法院出示了2014年11月19日黄志超与其签订的《房屋买卖协议》及2014年11月19日55万元房款收条，但未能向法院提交55万元房款给付方式、汇款凭证及李艳春已实际占有使用案涉房屋的相关证据。根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款、《中华人民共和国物权法》第191条的相关规定，抵押人应通知抵押权人并告知受让人抵押情况，否则转让行为无效，而该案被告黄志超并未将转让情况通知抵押权人亦未按房屋买卖合同约定付清剩余房屋贷款，故二被告李艳春、黄志超的答辩理由不能成立。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十三条（一）项的规定，遂判决准许对黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋的执行。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人李艳春对诉争的案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据李艳春在一审审理过程中向法院提供的李艳春与黄志超之间签订的《房屋买卖协议》、收款收条证明，黄志超与承德德生房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，黄志超与承德建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》等证据，可以认定黄志超以按揭贷款方式购买案涉房屋，即案涉房屋由黄志超与承德德生房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，而后黄志超与承德建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，将该房产抵押给承德建行。其后的2014年11月19日，黄志超与李艳春签订《房屋买卖协议》，将房屋转让给李艳春，黄志超未将《房屋买卖协议》转让情况通知抵押权人承德建行，黄志超名下的案涉房屋所欠承德建行剩余贷款，黄志超或李艳春亦未还清。此外，通过承德中院一审、本院二审，李艳春不能提供充分证明《房屋买卖协议》约定的55万元房款的给付方式、款项来源走向、汇款凭证等证据，支持自己的主张。
综上所述，上诉人李艳春上诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，上诉人李艳春上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8275元，由上诉人李艳春负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵树经
审判员 解占林
审判员 刘立斌
二〇一七年二月十五日
书记员 崔彦茹