浙江省瑞安市人民法院
行 政 判 决 书
（2013）温瑞行初字第24号
原告陈冬兰。
原告李凤钗。
原告李凤妹。
原告李凤莲。
原告李金玲。
原告李国珍。
上述原告委托代理人（特别授权代理）邵晓敏，浙江晓敏律师事务所律师。
被告瑞安市住房和城乡规划建设局，住所地瑞安市万松路83号，法定代表人李志林，局长
委托代理人（特别授权代理）应美珍，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）ＸＸ。
第三人李美钗。
委托代理人（特别授权代理）方召法，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）董智勇，系第三人李美钗儿子，1980年3月2日出生，汉族。
第三人李国森。
原告陈冬兰、李凤钗、李凤妹、李凤莲、李金玲、李国珍与被告瑞安市住房和城乡规划建设局以及第三人李美钗、李国森房屋行政登记一案，本院于2013年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月9日、5月31日公开开庭进行了审理。原告陈冬兰、李凤钗、李凤妹、李凤莲、李金玲、李国珍及其委托代理人邵晓敏，被告的委托代理人ＸＸ、应美珍，第三人李美钗及其委托代理人方召法、董智勇，第三人李国森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年9月30日，原瑞安市房产管理局经第三人李美钗申请办理转移登记，并缮证瑞房权证塘下镇字第××号房屋产权证，该权证记载：房屋座落塘下镇陈宅村电视巷15号（以下简称涉诉房屋），建筑面积为64.91平方米，地号：D1203-33-3，所有权人李美钗。
六原告诉称：原告陈冬兰与李岩弟系夫妻关系，先后生育李美钗、李凤钗、李凤妹、李凤莲、李金玲、李国珍、李国森等六女一子。1972年，陈冬兰、李岩弟共同建造瑞安市塘下镇陈宅村电视巷15号二层房屋一间。1985年，李岩弟死亡。1995年陈冬兰取得房屋土地使用权证。2012年3月，原告陈冬兰发现瑞安市人民政府于1992年6月30日向第三人李国森颁发瑞房权字第××号房屋所有权证。第三人李国森将该房屋出卖给第三人李美钗，后该房产权证被注销，第三人李美钗取得原瑞安市房管局颁发的瑞安市房权证塘下镇字第××号房产权证。2012年5月，原告陈冬兰向法院提起诉讼，请求确认瑞安市政府向第三人李国森颁发房屋所有权证行为的违法，经审理一审判决支持原告诉讼请求。第三人李美钗上诉，中院维持原判。六原告属涉案房屋所有权人李岩弟的法定继承人，有权取得该房产的份额。第三人李美钗取得的房屋权证应予以撤销。故起诉，请求判决撤销被告瑞安市住房与城乡规划建设局向第三人李美钗颁发瑞房权塘下镇字第××号房屋所有权证的具体行政行为。
被告瑞安市住房和城乡规划建设局辩称：一、答辩人作出被诉具体行政行为，是在自己的职权范围内依法行政。争议房屋原登记为第三人李国森所有，后出卖给第三人李美钗，事实清楚，不容置疑。此后，第三人李美钗与第三人李国森因买卖涉诉房屋而向答辩人申请产权转移登记，并提供了出卖方李国森已取得的房屋所有权证、关于房产转让的协议等材料，答辩人受理后经认真审核、登记给第三人李美钗所有，事实清楚、不存在错误。第三人李国森原取得涉诉房屋所有权证的行为已被第一、第二审法院判决确认违法，但不能以此认定被诉具体行政行为应予以撤销。二、本案第三人李美钗通过善意购买取得争议房屋产权，应得到合法保护。如果当事人对上述房屋是否属于合法有效、善意取得存在争议，那么应通过民事诉讼解决。根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，对本案应裁定中止诉讼。三、答辩人作出被诉具体行政行为，在程序上并没违法。首先，答辩人根据第三人提出的申请及提交的相关材料，依法受理，并经审核、登记、颁发权证，各个程序都没有违法之处。四、答辩人作出被诉具体行政行为是依据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》之相关规定，并严格依法进行，适用法律准确。
第三人李美钗述称：一、本案被诉具体行政行为证据充分、适用法律准确、符合法定程序，应当予以维持。从证据的角度来看，被告颁发第三人房权证之前，该房屋的产权证登记在李国森名下，被告依据第三人李国森的房产证以及第三人李美钗与李国森之间的买卖协议进行登记，证据充分，不应予以撤销。二、第三人李美钗购买房屋取得相应的产权证，属于善意取得，应予以保护；第三人李国森于1995年已经将该房屋出卖给李美钗，李美钗已经于1995年支付购房款三万元，1997年第三人补签购房协议。2002年办理房产证时，另外签订一份三千元的房屋转让协议，当时房屋评估为五万二千元。
第三人李国森述称：房屋一直由李美钗居住，签订3000元协议是因为办理户口登记，后来评估52000元，我另外写一份30000元的条子给李美钗，针对原告的起诉及诉讼请求我没有意见，请按照法律规定予以处理。
为证明被诉具体行政行为的合法性，被告在本院指定的举证期间提供的证据有：1、转移登记申请书、身份证，证明第三人李美钗申请涉诉房屋产权转移登记、身份、被告颁证程序；2、第0040809号产权证，证明涉诉房屋原登记为第三人李国森所有，该证已注销；3、房屋买卖协议书，证明买卖双方达成争议房屋买卖事实；4、交易申请书、房地产买卖契约、价格转移审批表、卖契，证明买卖双方到房管部门申请办理交易手续、签订房地产买卖契约，并申报交易价格、审批交易价格；5、契证、完税证，证明买卖双方已按规定缴纳转移登记相关税费；6、房屋分层平面图，证明涉诉房屋建筑面积等状况。
被告作出被诉具体行政行为所依据的规范性文件为《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第四条、第六条、第八条第一项、第十条第一项。
上述证据经出示、质证，原告认为，对证据1，提交申请的时间在程序上不合法，申请时间在缴费之后；对证据2，第三人李国森房产证已经注销，应没有土地面积，实际上面积是34.5平方米；证据3证明双方有达成买卖协议，可以看出房屋李美钗有继承权，李国森与李美钗存在恶意串通，之前行政诉讼中第三人已经提到该买卖协议，白纸上的买卖协议是第一份买卖合同，可以看出李国森与李美钗存在恶意串通；证据4的卖契可以看出转让价低于市场价，不属于善意取得；土地证中34.22平方米没有依据；证据5是真实的；证据6有异议，建筑面积与实际不符；对其他证据没有异议。
第三人李国森、李美钗对被告提供的证据均没有异议。
原告向本院提供的证据有：1、身份证、户籍证明，证明原告及第三人主体身份；2、证明，证明原告与第三人关系；3、土地登记证明，证明陈冬兰取得诉称房屋土地登记；4、产权证明书，证明第三人李美钗取得被告颁发的房屋产权证书；5、（2012）温瑞行初字第25号行政判决书、（2012）浙温行终字第170号行政判决书，证明法院确认瑞安市人民政府作出的瑞房权字第××号房屋所有权登记违法。
被告质证意见：对证据1、2、3的三性没有异议；证据4不能代表现在的情况，土地使用面积与我方确定的占地面积是不同的概念，不能证明原告的待证事实；证据5与本案没有关联性。
第三人李美钗质证称：对证据1、2、3的三性没有异议；对证据4土地证登记在陈冬兰名下没有异议，土地证是村里统一办理，只能先登记在陈冬兰名下；对证据5，买卖时间是1995年，1997年补签书面协议；判决书第五页李国森的陈述反映买卖的事实清楚，并不是为了登记户口。
第三人李国森对原告提供的证据没有异议。
第三人李美钗向本院提供的证据有：1、房屋转让协议，证明李国森已经将电视巷15号房屋以30000元价格转让给李美钗；2、房产权证，证明李美钗已经取得电视巷15号房屋产权证；3、申请证人叶某、董某、钱某进出庭作证，叶某证明1995年上半年以3万元受让房屋，款分两次支付，协议书由李国森书写。董某证明2002年为规避税费与其丈夫钱某进及李国森协商写了交易价格为3000元的协议，平时听母亲讲价格为3万元，2009年李国森劝母亲放弃房产证，也提及价格为3万元。钱某进证明2002年为规避税费与其妻董某及李国森协商写了交易价格为3000元的协议，由其代写协议，平时听妻与李美钗讲以3万元价格购置；4、录音，证明李国森承认涉诉房屋系买卖给李美钗。
原告质证称：对证据1，李国森陈述到事后为了办理过户手续书写三万元的协议，事实上交易价格是三千元，该份协议上注明1997年2月份，没有确定具体时间，可以看出不是真实交易时间，三万元低于当时的市场价格；对证据2中的土地使用面积有异议，并不是被告所说的建筑面积，与事实上是不符的；对证人证言，与第三人李美钗存在利害关系，没有拿到3万元，不足以证明其主张的事实。
被告对第三人李美钗提供的证据均无异议。
第三人李国森质证称：对证据1没有异议，协议书确实是我之后补充书写，为了办理过户手续才补写交给房管部门，落款时间是胡乱书写，买卖协议书上“1997年2月”是由我书写，本来想写1987年的；证人证言不真实；对录音证据真实性无异议。
第三人李国森没有提供证据。
本院对上述当事人提供的证据作综合认证如下：被告提供的证据能证明办理被诉移转登记的递交的材料及作出登记行为的事实。被告提供证据3及证据4中的卖契，证明当时提交登记时的协议，交易时间为2002年，价格为3000元，而第三人李美钗提供证据1、3，证明真实交易时间为1997年，金额3万元。证据1能与证据3能相印证，鉴于第三人李国森对买卖事实没有异议，说明买卖时按实际价值交易可能性较大，价格为3000元的协议按登记手续递交符合情理，第三人李国森认为价格30000元的协议于办理登记手续后补打，不符合情理。故第三人李美钗提供的证据1、3予以采信。当事人提供的其他证据符合证据的真实性、合法性、相关性，均予以采信。
据以上采信的证据及各方当事人的陈述，本院确认如下事实：原告陈冬兰与李岩弟系夫妻关系，先后生育李美钗、李凤钗、李凤妹、李凤莲、李金玲、李国珍、李国森等六女一子。1972年，陈冬兰、李岩弟共同建造瑞安市塘下镇陈宅村电视巷15号二层房屋一间。1985年，李岩弟死亡。1992年1月7日，第三人李国森向被告申请涉案房屋的所有权登记，1992年6月27日，瑞安市人民政府作出房屋登记行为，向第三人李国森核发瑞房权字第××号房屋所有权证。1997年2月，第三人李国森与第三人李美钗签订一份房屋转让协议，约定第三人李国森将涉诉房屋以3万元价格出卖给第三人李美钗。1998年7月2日，村统一组织办理，原告陈冬兰取得涉诉房屋的集体土地使用证。2002年8月，第三人李国森、李美钗向原瑞安市房产管理局（现与瑞安市规划建设局合并为瑞安市住房和城乡规划建设局）申请涉诉房屋转移登记，提供了转让价格3000元的房屋转让协议书一份，后经评估价值为52000元，又按评估价签订了房地产卖契。同年9月30日，原瑞安市房产管理局作出被诉登记行为，将涉诉房屋转移登记至李美钗名下，并注销了原房屋所有权证。两次房屋登记前后，涉诉房屋一直由第三人李美钗实际居住。2011年起，第三人李国森以涉诉房屋为祖屋为由向第三人李美钗要求返回房屋，遭拒绝。2012年5月原告陈冬兰向本院提起诉讼，请求确认被告瑞安市人民政府向第三人李国森颁发瑞房权字第××号房屋所有权证的具体行政行为违法。经审理，本院判决确认被告瑞安市人民政府于1992年6月27日作出的瑞房权字第××号房屋所有权证登记违法。第三人李美钗不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院判决维持原判。
本院认为，关于第三人李美钗是否善意取得涉诉房屋是本案的争议焦点。涉诉房屋系陈冬兰、李岩弟夫妻关系存续期间所建，原系夫妻共同财产，李岩弟死亡后，六原告作为其法定继承人对财物享有共同继承权，故房屋虽登记于第三人李国森名下，第三人李国森进行转让为无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件。原告及第三人李国森应对出卖房屋时李美钗主观上并非善意提供证据。原告经本院释明，认为对作为行政登记行为基研的买卖合同不存在民事争议，坚持不先行提起民事诉讼。第三人李国森系独子，平时与母亲及六名姐姐关系均较好，涉诉房屋归其所有符合当地风俗习惯，而初始登记时递交的文件及2002年办理转移登记之时，递交的转让协议书均盖有其母陈冬兰私章，第三人李美钗按照市场习惯进行买卖，且李国森取得房屋所有权证后十年内其他继承人没有提出异议，直至办理转移登记后又过了十余年，第三人李国森要求返回房屋遭拒时原告才提出享有继承份额，说明当时李国森将房产出卖给李美钗系双方真实意思表示，应认定第三人李美钗对转让行为主观上具有善意。双方既然以按市场规则进行交易，并签订了价格为3万元的书面买卖协议，该协议书的真实性应予以认定，第三人李国森主张以3000元价格买卖明显不符合市场价，不予以采信。比照2002年出让时对涉诉房屋的评估价格52000元，涉诉房屋于1997年以3万元进行买卖，价格尚属合理。综上，2002年李美钗已善意取得涉诉房屋。原瑞安市房产管理局作出被诉转移登记行为时，作为权源依据的0040809号房屋所有权证尚未被确认违法，作出登记行为并没有违反审慎合理的审查义务，现鉴于初始登记行为已经被确认为违法，且房屋已为第三人李美钗善意取得，应确认被诉登记行为违法，但原告要求撤销登记行为的请求不予以支持。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，判决如下：
确认原瑞安市房产管理局于2002年9月30日作出的瑞房权证塘下镇字第000071**号房屋产权证登记行为违法。
本案案件受理费50元，由被告瑞安市住房和城乡规划建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于温州市中级人民法院。（上诉受理费50元，应在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省级财政专户结算分户，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林 波
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 戈金华
二〇一三年六月五日
书 记 员 万顺顺