江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00010号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。组织机构代码56914337－2。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人吕广萍，该公司海陵支行客户经理。
被申请人南通万泽置业有限公司，住所地海安县海安镇人民东路32号。组织机构代码75969463－4。
法定代表人张剑峰。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2013年1月30日，借款人海安县友昌新型节能墙材有限公司（以下简称友昌公司）与农商行下属太平支行（现更名为海陵支行）签订了流动资金循环借款合同，并由抵押人南通万泽置业有限公司（以下简称万泽公司）与抵押权人农商行下属太平支行签订了最高额抵押合同，万泽公司以自己拥有的座落于海安县城东镇长江东路21号的8018室、8138号房地产提供抵押担保，也依法办理了抵押登记手续。借款人友昌公司向农商行下属太平支行借款500万元，借款期限自2014年1月30日至2015年1月15日，年利率为8.4%。借款人友昌公司于2014年10月10日提前归还农商行贷款本金250万元，并对8138室房屋进行了注销抵押登记。现贷款本金余额为250万元，已经逾期未归还，因友昌公司生产经营状况恶化，经申请人多次催要，借款人仍未归还贷款。申请人农商行现依法申请实现担保物权，请求法院裁定准许拍卖、变卖被申请人万泽公司的案涉抵押财产［座落于海安县城东镇长江东路21号8018室，房产证号：海安房权证城东镇字第××号，建筑面积420.94平方米；土地证号：苏海国用（2013）第X8010**号，土地使用权面积378.95平方米］，所得价款优先偿还申请人的债权2515517.78元（其中本金250万元、利息计算至2015年1月16日止为15517.78元）以及从2015年1月17日起至被申请人实际清偿之日止的约定利息和相关诉讼、执行等实现债权的费用。
经审查查明：2013年1月30日，农商行与借款人友昌公司（法定代表人为张剑峰）签订了编号为（2013）海农商行流循借字（16）第0004号流动资金循环借款合同，主要约定：本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的借款额度为1000万元，借款人使用上述额度的期限为自本合同生效之日至2018年1月30日止，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度；本合同项下借款自实际提款日起按实际借款天数按日计息（日利率＝月利率／30天），按月结息，结息日为每月20日，结息日为非银行工作日的，顺延至下一个银行工作；借款到期，利随本清；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮40%，若借款人到期不偿还本合同项下借款本金和利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借期内的约定利率水平上加收50%；本合同属于担保人万泽公司与贷款人签订的编号为（2013）海农商行高抵字16第0003号的最高额抵押合同项下的主合同，由其提供担保。
2013年1月30日，抵押权人农商行与抵押人万泽公司签订了编号为（2013）海农商行高抵字（16）第0003号的最高额抵押合同，主要约定：抵押人自愿为债务人友昌公司自2013年1月30日起至2018年1月30日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币1000万元提供担保；抵押担保的范围包括债务人友昌公司依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费、处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以房地产（长江东路21号8018、8088、8098、8108、8138室房产）作为抵押物；抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。
2014年1月30日，借款人友昌公司向申请人农商行下属太平支行出具了一份借款借据，载明：借款金额为500万元，到期日期为2015年1月15日，年利率为8.4%，结息方式为每月21日结息，合同号为（2013）海农商行流循借字16第0004号。当天，农商行按约向友昌公司发放了贷款500万元。
2014年5月12日，抵押人万泽公司将其拥有的座落于海安县城东镇长江东路21号8018室、8138室的国有出让土地使用权［证号为苏海国用（2013）第X801006、X801007号，土地使用权面积分别为433.12平方米、378.95平方米（合计812.07平方米）］办理了抵押登记［土地他项权利证明书证号为苏海他项（2014）第402号］。
2014年5月13日，抵押人万泽公司将其座落于海安县城东镇长江东路21号8018室、8138室房屋（产权证号分别为海安房权证城东镇字第××、2013000675号；其中第2013000676号房屋的建筑面积为420.94平方米）办理了抵押登记（证号为海安房他证城东镇字第2014018**号）。
2014年10月10日，借款人友昌公司向农商行提前归还了借款本金250万元。随后，当事人办理了座落于城东镇长江东路21号8138室房地产抵押的注销登记手续。
该贷款到期后，借款人友昌公司未按约归还利息和所欠的本金250万元。后农商行派员向友昌公司、万泽公司的法定代表人张剑峰催要本息无果。现贷款已经逾期，借款人友昌公司结欠农商行下属海陵支行借款本金250万元及约定利息15517.78元（计算至2015年1月16日止）。借款人友昌公司至今仍未归还上述借款本息。
本院认为：农商行与借款人友昌公司签订的流动资金循环借款合同、农商行与抵押人万泽公司签订的最高额抵押合同，是当事人真实意思的表示，万泽公司以其所有的房地产作为抵押物、提供抵押担保的意思表示具体明确，又办理了不动产抵押登记，合法有效。申请人农商行按约向借款人友昌公司发放了贷款500万元，万泽公司应当按约向农商行归还本金，支付利息，因友昌公司逾期归还本金，还应当按约支付逾期利息。抵押人万泽公司为自己的房地产为借款人友昌公司上述债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记，友昌公司未按约归还借款本息，现申请人农商行按照最高额抵押合同的约定，要求实现担保物权，申请人农商行要求对抵押物予以拍卖、变卖，所得价款优先受偿上述债权及实现债权的费用，本院应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）、（二）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人南通万泽置业有限公司的抵押房地产［座落于海安县城东镇长江东路21号8018室，抵押房屋的房产证号为海安房权证城东镇字第××号，建筑面积为420.94平方米；抵押的国有出让土地使用权证号为苏海国用（2013）第X801007号，土地使用权面积378.95平方米］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对上述抵押房地产变价后所得价款在1000万元限额内优先受偿上述借款本金250万元、利息15517.78元（计算至2015年1月16日止）和从2015年1月17日起至实际清偿借款之日止按逾期年利率12.6%计算的利息以及实现债权费用。
如不服本裁定，当事人可在收到裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审 判 长 缪宏勇
审 判 员 何志华
代理审判员 刘昌海
二〇一五年二月十二日
书 记 员 景 慧
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。