山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书(2014)滨商初字第415号原告高青山，居民。委托代理人付治国，山东易安律师事务所律师，特别授权代理。被告马万强，居民。委托代理人王建桥，博兴阳光法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告高青山与被告马万强租赁合同纠纷一案，原告于2013年9月13日诉至无棣县人民法院。被告马万强提出管辖权异议。无棣县人民法院于2014年1月7日依法作出（2013）棣商初字第1182号民事裁定，驳回被告马万强对该案管辖权提出的异议。被告马万强不服提起上诉。滨州市中级人民法院于2014年5月22日依法作出（2014）滨中民辖终字第39号民事裁定，撤销无棣县人民法院（2013）棣商初字第1182号民事裁定；该案由滨州市滨城区人民法院管辖。无棣县人民法院将本案移送至本院。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高青山及其委托代理人付治国，被告马万强的委托代理人王建桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高青山诉称，原被告于2012年6月11日签订商务酒店餐厅内部承包合同，约定，被告应在2012年6月11日支付180000元，2012年9月1日交承包金450000元，2013年5月1日将第一年的承包金付清。但被告至今未履行合同义务，已构成根本违约，不能实现合同目的。虽经原告多次与被告协商，但被告拒不履行合同义务，给原告造成巨大经济损失。特具此状，请求判令：一、解除原被告于2012年6月11日签订的商务酒店餐厅内部承包合同；二、被告支付租金319686元；3、诉讼费用由被告承担。被告马万强辩称，一、原被告双方签订的酒店餐厅承包合同虽然是2012年6月11日签订，但此时原告高青山并没有取得该房产的使用权。原告取得相关房屋的使用权是在2012年12月18日，因此，本案原被告双方履行前述合同的时间应是2012年12月18日。二、进入2013年度时，因相应的配套水电事宜有22天的时间被告无法经营，应从实际承包期限内予以减少承包费。三、由于原告的原因导致酒店内发生殴打事件，致使被告马万强受轻伤害。四、原被告之间的承包合同履行至2013年5月27日的催收租金函件和6月3日提出解除合同的通知都是原告方提出的，应当确认双方承包合同已于2013年6月3日解除,故应依照实际使用酒店餐厅的时间按照每日租金予以核算。五、本案诉讼费应依照法院支持的数额与诉求数额的比例予以分担。经审理查明，2012年，原告高青山与无棣县交通运输局签订房屋租赁合同，约定，无棣县交通运输局出租给高青山的房屋位于无棣县城棣州大街与棣新四路路口西北角，主体房屋交通大厦客房部分（交通大厦主楼七至十层）和酒店部分（主楼东侧一至二层裙楼），附属房屋及设施包括二台电梯，供水房及供水设备，洗衣机房及设备，消防、广播、通讯、监控控制室及设备。该房屋租赁期共20年。自2012年12月18日起至2032年12月17日止。2013年1月1日前属于装修期，装修期间不计算租金。合同落款处未显示合同签订的具体日期。原告主张系2012年8月份签订的该合同。2012年6月11日，原告高青山（发包方、甲方）与被告马万强（承包方、乙方）协商签订商务酒店餐厅内部承包合同，双方约定，经甲、乙双方友好协商，本着平等、互利的原则，就甲方向乙方承包餐厅事宜达成如下协议，双方共同遵守；甲方承包给乙方的酒店位于无棣县府前大街与棣新四路路口西北角；酒店和客房保安及维修工由双方共同承担工资；酒店大厅共同使用，客房部客人的早餐及甲方工作人员的一日三餐，乙方应成本价提供；餐厅的承包只限用做餐厅的房间、雅座及一个大厅和厨房、周边设施及共用停车场；总台电话的使用原则上只接不打，座机费由甲方承担；该酒店承包期限共15年，自甲方装饰完成后，于2012年9月1日甲、乙双方验收合格后交付使用，天然气开口、自来水、电路、有线电视安装；承包期满，甲方有权收回该餐厅，乙方应如期交回；承包金支付方式：1、该酒店第一年为900000元，第二年、第三年每年承包金为980000元，第四年至第十年承包金为800000元，十一至十五年承包金为1000000元；2、签订合同后交承包金的20%即180000元，2012年9月1日交承包金的50%即450000元，2013年2月1日交承包金的20%即180000元；第一年的剩余10%即90000元，于2103年5月1日结清。合同签订后，截至2013年5月17日，被告共计向原告交付租赁费580314元。2013年5月27日，原告以山东易安律师事务所付治国律师名义向被告邮寄送达催告函一份，告知被告因其未履行合同约定支付第一年承包金900000元的义务，已构成违约，自收到该函之日起5日内与原告或山东易安律师事务所联系，妥善和谐处理此事。2013年6月3日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书一份，载明：2012年6月11日，我们签订了商务酒店餐厅内部承包合同，根据该合同约定，你应于2013年5月1日之前将第一年的承包金900000元付清，你至今没有履行合同义务，已构成根本违约,致使不能实现合同之目的。2013年5月27日就承包费一事已对你进行催告，至今没有履行。因此，根据双方签订的商务酒店餐厅内部承包合同第九条第六项的规定，解除2012年6月11日我们之间签订的商务酒店餐厅内部承包合同，请你接到该通知后，立即撤离该酒店，由此造成的损失由你承担。上述事实，由原告提交的商务酒店餐厅内部承包合同、催告函、解除合同通知书、速递详情单，被告提交的房屋租赁合同，以及当事人陈述笔录在案佐证。本院认为，一、关于涉案商务酒店餐厅内部承包合同的性质及效力。从涉案商务酒店餐厅内部承包合同约定的主要内容来看，系原告高青山将涉案餐厅的部分房间及设施交由被告马万强使用，并由被告马万强以自己的名义进行经营，而由原告收取使用费，故该合同从性质上实属租赁合同。原告高青山与被告马万强在平等、自愿基础上协商签订的商务酒店餐厅内部承包合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦未提交证据证实涉案商务酒店餐厅内部承包合同无效的证据，故涉案商务酒店餐厅内部承包合同应属合法有效。双方均应依约履行。二、关于合同解除的问题。合同法规定，当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告以被告构成根本违约为由，于2013年6月3日向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告亦认可涉案合同已于该日解除，故涉案商务酒店餐厅内部承包合同解除的时间为2013年6月3日。三、关于租赁费的计算问题。1、关于租赁费的起算时间。原告主张，涉案合同实际自2012年6月11日就开始履行。被告则辩称，原告取得涉案房屋使用权的时间是2012年12月18日，故双方履行涉案合同的开始时间应为2012年12月18日。本院认为，原被告在合同中约定，自甲方装饰完成后，于2012年9月1日双方验收合格后交付使用。因原告未提交证据证实双方验收合格后交付使用的时间在此之前，被告也未提交证据证实其实际使用涉案房屋的时间在此之后，故本院认定自2012年9月1日起计算租赁费。被告辩称其承租过程中停电22天，但未提交证据证实，也未提交证据证实停电是由于原告的原因，其该辩解意见，本院不予采信。2、关于租赁费计算的截止时间。因双方已于2013年6月3日解除合同，故租赁费应据实结算至合同解除之日即2013年6月3日。租赁费具体计算为：[900000元/12个月]×[9个月+（3/30）个月]=682500元。扣减被告已付的580314元，尚应付102186元。对原告主张的超过该数额的租赁费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告马万强于本判决生效后十日内支付原告高青山租赁费102186元；二、驳回原告高青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6095元，由原告高青山负担3751元，被告马万强负担2344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  裴凯江人民陪审员  廉爱翠人民陪审员  甄秋英二〇一六年五月二十日书 记 员  任亚茹