文书内容广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0281民初1438号原告：乐昌市兴业房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：谢怀科，女，该公司职员。委托诉讼代理人：罗淡旭，男，该公司职员。被告：严萍。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司与被告严萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢怀科、罗淡旭，被告严萍到庭参加诉讼。现已审理终结。乐昌市兴业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的商铺租赁合同关系，被告在解除合同关系之日起腾退所租赁的兴业茗居第27栋04号商铺；2.被告偿付2015年12月5日至2016年3月31日的租金合计8519元，后期租金按合同另计算至被告腾退交回商铺止；3.保证金不予退还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月29日，原告与案外人朱远梅签订了《商铺租赁协议》，并将商铺交予朱远梅承租；2014年9月4日，朱远梅退出租赁合同，转由案外人邹葵承担原合同的权利义务，并由邹葵按原合同的内容补签了租赁协议；2015年4月27日，案外人邹葵退出租赁合同，转由案外人张秀花承担原合同的权利义务；2015年9月14日，案外人张秀花退出租赁合同，转由被告严萍承担原合同的权利义务，在履行合同的过程中，被告严萍支付了部分租金后，从2015年12月起至今就再也没有支付租金，经原告多次催收，被告仍拒不支付，至2016年4月4日止已拒付租金共计8519元（2015年12月1日至2015年12月31日的租金1793元；2016年1月1日至2016年3月31日的租金：2242×3=6726元）。被告的行为已构成根本违约；协议中明确约定了解除协议的条件“如果乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退还乙方。”鉴于被告的根本违约行为，经多次催促被告依约履行无果后，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。被告严萍辩称，被告是2015年10月搬进商铺，交了两个月的商铺租金三千多。去年12月到今年3月，我的生意做不了了，原告只让交了2个月的租金，因为我当时不够钱交租金，但商铺的水电费卡我都已经给了他们。我不是不愿意交租金，只是我真的没钱交租，我的小孩还要上学。我们的合同到今年3月份就已经终止了，所以我只需要交两个月的租金共五千多元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对被告提交的《申请报告》，因是其单方作出，原告没有在该报告上签名确认，被告也没有其它证据佐证原告已同意了被告的请求，因此本院不予确认其证据效力，其并不能证明原、被告之间的租赁合同关系已经解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月29日原告乐昌市兴业房地产开发有限公司（甲方）与案外人朱远梅（乙方）签订了一份《商铺租赁协议》（以下简称协议），由朱远梅租赁原告所有的位于兴业茗居A号商铺，合同约定“一、租期为伍年，即由2014年2月1日至2019年1月30日止，合同期满后，乙方如需继续承租，应提前一个月提出，甲方的租赁房屋如继续出租时，在同等条件下，乙方享有优先承租权（但租金应随社会物价指数变动而适当调整并另订合同）。二、租金计收：年限时间首层面积㎡单价首层租金内二层面积㎡单价内二层租金合计12014年2月1日至2015年1月30日44.840044.8400022015年2月1日至2016年1月30日44.8430134544.84104481793/月32016年2月1日至2017年1月30日44.8440179444.84104482242/月42017年2月1日至2018年1月30日44.8450224244.84104482690/月52018年2月1日至2019年1月30日44.8460269044.84104483138/月租金必须在每月10日前一次付清，逾期每天按月租的1%收取滞纳金。三、乙方经甲方签字租约，即应向甲方预交保证金人民币贰万元正。此款在租约期满时由甲方全部退还给乙方，如果乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退还乙方。……”。2014年9月4日，朱远梅将上述商铺转租给案外人邹葵,并与原告签订了同朱远梅一样的《商铺租赁协议》，转由邹葵承担其合同的权利和义务。2015年4月27日，邹葵又将上述商铺转租给案外人张秀花，转由张秀花承担其合同的权利和义务。2015年9月14日，张秀花又将上述商铺转租给被告严萍，并签订了《转让协议》，原朱远梅交给原告的20000元保证金也随着合同的一次次转让转让给了严萍。将该商铺转租给张秀花、严萍时，均已经原告同意。《转让协议》签订后，被告严萍向原告乐昌市兴业房地产开发有限公司只支付了2015年10月至11月的租金合计3586元，对于2015年12月起的租金26006元（2015年12月至2016年1月的租金：1793元/月×2个月=3586元；2016年2月至2016年11月的租金：2242元/月×10个月=22420元，两项合计：3586元+22420元=26006元）至今未付。原告乐昌市兴业房地产开发有限公司遂将被告诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。本院认为：原、被告双方虽未签订书面的《商铺租赁协议》，但原告收取了被告2015年10月和11月的租金3586元，庭审中亦未提出异议，因此可视对被告严萍从案外人处转租商铺的事实征得了原告的同意，因此双方的租赁合同关系合法有效。双方的权利、义务关系应按照原告与案外人邹葵签订的《商铺租赁协议》遵照执行。被告在只支付了两个月的租金后未再向原告支付租金，其行为已构成违约，为此应承担相应的民事违约责任。对于被告抗辩称其向原告提交了《申请报告》，双方的租赁合同关系已经解除，因缺乏事实依据和原告不予认可，本院依法不予采纳。故被告应按协议向原告支付拖欠的租金共计26006元。对于保证金是否退还和商铺租赁合同是否解除的问题。首先，被告虽然未直接向原告交纳保证金两万元，但随着商铺的一次次转让，原告的证据能证明该保证金亦随之转让了。因此可视为被告向原告缴纳了两万元保证金；其次，因《商铺租赁协议》已有明确约定“如果乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退还乙方”，未违反法律的规定。在被告严萍违约的情形下原告提出保证金不予退还的主张本院支持。由于被告严萍已严重违反合同义务，拖欠租金超过一个月，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。综上，本院对原告的全部诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告乐昌市兴业房地产开发有限公司与被告严萍之间的租赁合同关系，被告严萍应于本判决发生法律效力之日起5日内腾退所租赁的乐昌市兴业茗居A号商铺给原告乐昌市兴业房地产开发有限公司。二、被告严萍应于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告乐昌市兴业房地产开发有限公司租金26006元，2016年12月起的租金按《商铺租赁协议》计至腾退承租商铺之日止。三、被告严萍向原告乐昌市兴业房地产开发有限公司交纳的20000元保证金不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280.69元，由被告严萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  曾庆秀二〇一六年十二月二十二日书记员  何易琼