广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10316号
上诉人（原审被告）：陶斯勇。
被上诉人（原审原告）：吕慧仪。
原审被告：广州市白云南大门房地产发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：钟耀华。
上诉人陶斯勇因与被上诉人吕慧仪、原审被告广州市白云南大门房地产发展有限公司（简称南大门房地产公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陶斯勇、被上诉人吕慧仪到庭参加诉讼，原审被告南大门房地产公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陶斯勇上诉请求：1、撤销(2015)穗云法太民初字第1008号民事判决书，改判为陶斯勇按照每月350元的租金标准，向吕慧仪支付2015年5月1日至2015年10月8目的房屋使用费，驳回吕慧仪的其他诉讼请求；2、本案的诉讼费用由吕慧仪承担。事实和理由：一、原审法院超出了吕慧仪原审的请求范围，判决陶斯勇按每月3000元的租金标准向吕慧仪支付房屋使用费，这违反了民事案件的“不告不理”原则。吕慧仪原审提出的第一个诉讼请求即为“判令第一被告物业公司和第二被告陶斯勇共同赔偿第二被告侵占租住这四年吕慧仪房屋金额48000元和装修费用10000元。”由此可知，吕慧仪原审一共主张四年的租金，合计48000元，折合每月租金为1000元。但是，原审法院却判决陶斯勇按照每月3000元的租金标准向吕慧仪支付房屋使用费，这显然超过了吕慧仪自己主张的租金标准，超出了吕慧仪的诉讼请求范围。即使房管部门公布的同期同地段同类房屋的指导租金标准为3000元每月，但是，吕慧仪原审时仅按照每月1000元的租金标准提出诉讼请求，属于吕慧仪对自己权利的放弃，原审法院不应超出吕慧仪诉讼请求的租金标准，判决陶斯勇按3000元的租金标准支付房屋使用费。二、涉案房屋地处偏远，按照3000元每月的租金标准支付房屋使用费，显然过高，不符合常理。涉案房屋建筑面积84.9㎡，地处白云区新广从公路，地理位置偏远。在白云区靠近市中心的比较繁华的地带，此类房屋的租金也才2000多元，而涉案房屋地处那么偏远的位置，其租金怎么可能达到每月3000元。陶斯勇提交了多份证据，即与涉案房屋同处于南大门商住城的房屋的租赁合同，这些租赁合同显示，同样处于南大门商住城内，面积均为七八十平方米的房屋，租金均为300至350元。况且，其他房屋是整套房出租，而陶斯勇仅使用了吕慧仪房屋的一部分，还有一个房间，陶斯勇并未使用，里面放着的仍是吕慧仪的物品。因此，涉案房屋的租金标准也应当比上述其他同类房屋的租金标准低才对，而不应当远远高于上述其他同类房屋的租金标准。
吕慧仪二审辩称其不同意陶斯勇的上诉请求。吕慧仪认为一审仅判了五个月是不合理的，吕慧仪认为陶斯勇起码住了3年，当时吕慧仪报警的时候很多邻居围观，邻居说陶斯勇最起码住了3年。对于租金标准，吕慧仪起诉的时候是按1000元/月计算，但是陶斯勇将吕慧仪的门损坏进入居住，而且吕慧仪装修完后并未居住过涉案房屋，现在涉案房屋已经破烂，损坏严重，几个门都没有了，另，陶斯勇在吕慧仪房间里养狗且装了空调。吕慧仪看到一审判决的金额觉得可以惩罚陶斯勇，因此才没有上诉。
南大门房地产公司二审未答辩。
吕慧仪向原审法院起诉请求：一、物业公司和某共同赔偿侵占租住4年吕慧仪房屋金额48000元和装修费用10000元。二、物业公司开通吕慧仪水电；三、陶斯勇和南大门房地产公司共同承担诉讼费。
原审法院认定事实：1995年6月30日，吕慧仪（乙方）与广州市白云区龙归镇集资建房办公室（甲方）签订《集资建房协议书》，约定：1、楼房地点为广州市白云南大门商住城易旺大厦XXX房；2、建筑面积84.9平方米，总价款135670.2元；3、乙方一次性付款，房屋于1995年10月31日交付给乙方使用；4、乙方付清房款后，甲方负责为乙方办理房产证，有关费用由乙方负责支付；等等。
庭审中，吕慧仪称涉讼房屋已于1997年交付使用，房款已支付。吕慧仪称陶斯勇居住其房屋，并提交照片及报警回执予以证明，照片显示有陶斯勇、小狗及床等生活用品，报警回执显示吕慧仪于2015年10月8日报警。陶斯勇对照片所显示的内容为在涉案房屋中所拍摄没有异议，确认吕慧仪因涉案房屋的居住问题进行报警。吕慧仪称涉案房屋尚未办妥房产证等权属证明，涉案房子现在没有人居住。陶斯勇称吕慧仪报警后再也没有居住在涉案房屋。以上事实，有公证书、照片、报警回执及当事人的陈述予以佐证。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”吕慧仪与广州市白云区龙归镇集资建房办公室签订集资建房协议书，约定向广州市白云区龙归镇集资建房办公室购买涉案房屋，付清房款后，广州市白云区龙归镇集资建房办公室负责为乙方办理房产证。本案涉讼房屋虽已于1997年交付给吕慧仪使用，但尚未依法登记，吕慧仪尚未取得房产证等权属证明，故吕慧仪对涉讼房屋的所有权尚未产生法律效力。吕慧仪称陶斯勇自2011年起侵占其房屋，但未能有效举证证明陶斯勇侵占其房屋的具体时间，陶斯勇确认于2015年5月居住涉案房屋，故原审法院确认陶斯勇居住涉案房屋的时间为2015年5月1日至2015年10月8日。陶斯勇未经吕慧仪同意居住涉讼房屋，理应支付居住涉案房屋期间的使用费，房屋使用费按房管部门公布的同期同地段同类房屋的指导租金标准计算。吕慧仪请求陶斯勇支付装修费用10000元，但未能有效举证证明，原审法院不予支持。吕慧仪请求南大门房地产公司支付侵占租住涉讼房屋48000元和装修费用10000元，但未能举证证明该公司实施侵权行为，导致其上述损失，原审法院不予支持。吕慧仪要求南大门房地产公司的物业公司开通水电，但未能举证证明吕慧仪与南大门房地产公司对此作出约定，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年3月8日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告陶斯勇向原告吕慧仪支付自2015年5月1日至2015年10月8日的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类房屋的指导租金标准计算，以3000元/月为限）；二、驳回原告吕慧仪的其他诉讼请求。如果陶斯勇未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元，由原告负担1000元，被告陶斯勇负担250元。
审查原审认定事实无误，本院予以确认。
二审中，陶斯勇向本院提交涉案房屋所在地段的房屋租赁协议三份，证明涉案房屋的租金没有那么高。吕慧仪质证认为陶斯勇提交的证据是伪造的。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陶斯勇的上诉请求及吕慧仪的答辩意见，分析如下：
本案双方二审争议的是涉案房屋的房屋使用费标准问题。根据原审法院查明的事实，陶斯勇未经吕慧仪许可居住涉案房屋，已侵犯了吕慧仪的权益，理应支付居住涉案房屋的使用费。从一审吕慧仪递交的起诉状来看，虽然吕慧仪诉请要求陶斯勇支付4年48000元的租金，但其诉求并没有全部得到支持，故不能以此平摊四年租金金额为每月1000元，从而推定吕慧仪主张要求陶斯勇支付的房屋使用费应按每月1000元的标准计算。二审期间，陶斯勇提交三份与涉案房屋同地段的房屋租赁协议，证明涉案房屋租金没有一审判决判处的房屋使用费标准那么高，吕慧仪对该三份房屋租赁协议不予认可，并认为是陶斯勇伪造。因该三份房屋租赁协议的租赁双方未到庭接受质询，陶斯勇没有提交其他证据予以佐证，故本院不予采信，本案陶斯勇质疑一审判处租金标准过高依据不足。一审判决是按房管部门公布的同期同地段同类房屋的指导租金标准计算陶斯勇应支付的房屋使用费，并以3000元/月为限，公平合理，本院予以维持。对陶斯勇上诉要求按每月350元的租金标准计算其应付的房屋使用费，本院不予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陶斯勇的上诉请求、理由均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人陶斯勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 李 静
二〇一六年十月十八日
书记员 林嘉丽
王心怡