福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1029号
原告邓小英，女，汉族，1957年3月1日出生，住沙县，联系电话。
原告邓小燕，女，汉族，1959年9月11日出生，住沙县，联系电话。
原告邓小凤，女，汉族，1970年2月15日出生，住沙县，联系电话。
三原告委托代理人邓远斌，福建万天律师事务所律师。
被告邓永全，男，汉族，1965年11月19日出生，住沙县，联系电话。
被告邓绍华，男，汉族，1982年2月18日出生，住沙县长富家园西区，联系电话。
被告邓娟，女，汉族，1980年2月20日出生，住沙县，联系电话130621126373、0591-88092229。
被告邓虹，女，汉族，1986年10月10日出生，住沙县，联系电话。
第三人邓永裕，男，汉族，1954年1月6日出生，住沙县，联系电话。
第三人邓永光，男，汉族，1954年1月6日出生，住沙县长富家园西区，联系电话。
被告及第三人委托代理人郑开林，福建明经律师事务所律师。
原告邓小英、邓小燕、邓小凤与被告邓永全、邓绍华、邓娟、邓虹、第三人邓永裕、邓永光确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邓小英、邓小燕、邓小凤及其委托代理人邓远斌，被告邓永全、邓绍华，第三人邓永裕、邓永光，以及四被告、两第三人的委托代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，邓楷妹、谭金娣系夫妻关系，生有6个子女，长子邓永裕、次子邓永光、三子邓永全、长女邓小英、次女邓小燕、三女邓小凤。邓娟、邓虹系邓永裕子女，邓绍华系邓永光之子。谭金娣于2014年12月29日过世，邓楷妹于2015年2月11日去世。沙县三官堂东路40号房屋属邓楷妹、谭金娣夫妻共同所有。2014年10月8日邓楷妹、谭金娣立下遗嘱，夫妻过世后，沙县三官堂东路40号房屋由其6个子女平均继承。2014年12月29日谭金娣过世，属于谭金娣的房地产份额已经发生继承。但在邓楷妹、谭金娣均过世后，三原告处于极其悲痛之中。后得知邓楷妹、谭金娣所有的沙县三官堂东路40号房屋已过户到四被告名下，而且是在邓楷妹病重住院期间以转让方式过户给四被告的，四被告与邓楷妹之间签订的该“房地产买卖合同无效”，理由为：1、沙县三官堂东路40号房屋属邓楷妹、谭金娣夫妻共同所有。2014年12月29日谭金娣去世，属于谭金娣的房地产份额已经发生继承。邓楷妹无权处分，且四被告与第三人是明知的，以单价每平方2828.5元转让，价格明显过低。2、2015年1月14日邓永全就将邓楷妹推倒摔伤，按常理邓楷妹不可能将部份房屋转让邓永全。2015年1月15日邓楷妹住院治疗，2月6日手术后处于昏迷状况，意志不清、无法正常言语交流，已不是完全民事行为能力人，转让房地产并非邓楷妹真实意思表示。3、四被告将邓楷妹、谭金娣共同所有的房屋以转让方式过户到其名下，违背邓楷妹、谭金娣的意愿，霸占遗产，非法剥夺原告继承权，以合法形式掩盖非法目的，属无效行为。现请求：1、确认邓楷妹与四被告之间就签订沙县三官堂东路40号房屋（沙房证权字第2008号、沙房证权字第××号）的《房地产买卖合同》无效；2、四被告返还沙县三官堂东路40号房屋产权；3、本案诉讼费由四被告承担。为此原告提供下列证据欲证实所列事实：
1、身份证，证明原告身份情况。
2、证明、常住人口登记表、笔记本，证明邓楷妹、谭金娣于1951年结婚，生有6子女，长子邓永裕、次子邓永光、三子邓永全、长女邓小英、次女邓小燕、三女邓小凤。邓楷妹曾用名邓克妹，母亲谭金娣2014年12月29日云世。
3、房屋所有权证、土地使用权属案卷、收款单据、土地争议和解协议书、收条、国有土地使用证、证明，证明沙县三官堂东路40号房屋属邓楷妹、谭金娣夫妻共同所有。1982年5月24日邓永裕代邓楷妹向沙县城关人民公社火星大队管理委员会交纳宅基地使用费，邓永裕明知沙县三官堂东路40号房屋属父亲邓楷妹、母亲谭金娣夫妻共同所有。沙县三官堂东路40号房屋沙房证权字第2008号于1989年6月10日取得所有权（旧房）；沙房证权字第××号于1998年12月24日取得所有权（旧房前段拆旧于1997年建新房）。旧房前段拆旧于1997年建新房时，邓楷妹与邻居张光昌产生土地使用权纠纷，经沙县土地管理局调解，邓楷妹补偿张光昌300元。沙房证权字第××号房屋是邓楷妹出资所建。1993年9月17日，沙县三官堂东路40号房屋取得土地使用权。
4、遗嘱，证明2014年10月8日邓楷妹、谭金娣立下遗嘱，夫妻过世后，沙县三官堂东路40号房屋由其6个子女平均继承。
5、入院记录、手术记录单、医嘱单、出院记录，证明邓永全曾将邓楷妹摔伤，邓楷妹于2015年1月15日至2015年2月11日都在沙县医院住院治疗，没有离开过沙县医院，2015年2月6日沙县医院对邓楷妹行“右股骨粗隆间骨折闭合复位＋PFNA-
II内固定术”，手术后处于昏迷状况、意志不清、无法正常言语和交流。
6、证明，证明邓楷妹2015年2月11日出院当日去世；谭金娣于2014年12月29日去世。
7、房地产买卖合同，证明沙县三官堂东路40号房屋建筑面积904.39平方米，转让230万元，单价约2543元／平方米，该单价与市场价比明显过低。购买方四被告，购买方明知以上房产是邓楷妹、谭金娣夫妻共同财产，邓楷妹无权处分属于谭金娣的房地产份额。购买方不是善意第三人，该房地产买卖合同属无效合同。2015年2月6日，邓楷妹手术后处于昏迷状况、意志不清、无法正常言语和交流，已不是完全民事行为能力人。邓楷妹与四被告于2015年2月9日签订的《房地产买卖合同》并非邓楷妹的真实意思表示。
8、销售不动产统一发票、身份证复印件，证明沙县三官堂东路40号房屋的建筑面积565.76平方米、建筑面积338.63平方米、以单价2828.05元／平方米、2067.15元／平方米的价格交易，明显过分低于市场价格，购买方不是善意第三人。
9、收款单、收款单据、私人建房许可证、证明、规划许可证，证明涉案房产是在1963年房屋（占地面积30.4平方米）的基础上扩建，1968年建房（占地面积156平方米）、1974年1月3日批地80平方米建房、1978年12月13日批地167.4平方米建房，付款人为邓楷妹。
10、所有权转移登记申请书、房屋登记询问记录、陈丽彬个人历年缴费明细表，证明对邓楷妹的房屋登记询问记录时间是2015年2月8日，询问地点沙县房地产管理所，记录人陈丽彬，而邓楷妹与邓永全、邓绍华、邓虹、邓娟签订《房地产买卖合同》的时间是2015年2月9日，在未签订买卖合同之前，不可能有所有权转移登记申请书和对邓楷妹的房屋登记询问记录，记录人陈丽彬不是沙县房地产管理所工作人员。2015年2月6日，沙县医院对邓楷妹做手术时邓楷妹在沙县医院住院治疗，没有离开过沙县医院，询问地点不可能在沙县房地产管理所。对邓楷妹申请登记的房屋是否为共有房屋一行，不询问，明显是程序违反，被告采用欺骗手段办理房屋过户。
11、沙县行政服务中心国土窗口承诺通知书、土地登记申请书、土地使用权转让协议书、土地使用权转让审批表，证明收件时间是2015年2月15日，收件沙县房产所有权申请登记证据收据、土地使用权申报登记收据记录、土地证一本。办事个人是购买方邓永全、邓绍华、邓虹、邓娟，申请土地使用权过户时间是2015年2月15日。沙县行政服务中心国土窗口承诺通知书的办事个人是购买方邓永全、邓绍华、邓虹、邓娟，申请土地使用权过户时间是2015年2月15日。邓楷妹2015年2月11日去世，去世的人是不可能在土地登记申请书、土地使用权转让协议书、土地使用权转让审批表签字。被告采用欺骗手段办理土地使用权过户。
12、视频、沙县公安局现场治安调解协议书、光盘，证明被告邓永全因家庭纠纷于2015年1月14日将父亲邓楷妹推倒摔伤，致使父亲邓楷妹右股骨粗隆粉碎性骨折和其他部位受伤。
13、手机录音、光盘，证明邓永光明知沙县三官堂东路40号房屋属邓楷妹、谭金娣夫妻共同所有，邓楷妹、谭金娣生前立有遗嘱，该房屋和其他财产由原告、第三人平均继承。邓永光采用欺骗手段从原告邓小英处骗取房屋所有权证、土地使用权，为被告邓绍华办理房地产过户。
14、沙县诚信住房置换中心工商登记，证明沙县诚信住房置换中心是中介服务机构，黄艺是法定代表人，该中心无权办理房地产过户。
15、“两违”联审证明、沙县人民政府关于进一步加强土地和规划建设执法共同责任机制的补充意见，证明沙县凤岗镇新城路40号、三官堂东路40号房屋2015年2月10日通过无“两违”验收，之后才可以办理房地产过户手续。而沙县房地产管理所和沙县国土资源局的情况说明在2015年1月29日下午到沙县医院11楼邓楷妹的病房为其办理房地产过户手续，证明情况说明是虚假证明，不具有合法性。
16、房屋相片，证明房屋现状。
被告对原告所提证据的质证意见为，对第1、2、3、5、6、7、8、9、10、11.16组证据的真实性没有意见，其他各组意见如下：第4组，（1）被告不知这份遗嘱，该份遗嘱是伪造的，按照传统习惯是传男不传女。（2）遗嘱没有时间，不符合继承法规定。（3）上一组证据笔迹跟遗嘱笔迹不一致。（4）1997年邓楷妹已经将房屋赠予三兄弟，2015年声明也可以证明。第5组，可以证明2015年2月7日邓楷妹之前入院及治疗效果是良好的，2月10日以后突然神志不清；入院记录证明邓楷妹是不慎摔倒，并不是原告所说的被邓永全摔倒。第7-8组，（1）表面上是以买卖形式，实际上是赠予，三兄弟完成投资建设。（2）邓楷妹年岁已高，房管所办公人员到现场办理，1月26日邓楷妹再次作出声明，赠予实际发生在1997年，手续在2015年办。第9组，款项是邓永裕交的。第10-11组，证明内容与事实不符，应当以房管部门和土地部门的说明为主。邓楷妹是1月29日填的，而后行政部门按流程办理。第12组，事实是邓永全跟原告吵架，原告把邓永全推一下，邓永全把邓楷妹撞倒；第二次吵架的时候，邓楷妹从里面走了20多米出来，当时没有骨折。第13组，跟原告证明的内容不一致，录音的人是诱导，录音根本说明不了什么事情。第14组，不具有法律效力，不能作为证据使用。第15组，本案的性质应该是行政诉讼，案由应该是房屋登记管理行政撤销纠纷，而非确认合同无效纠纷，行政程序合法就可以。
被告及第三人答辩意见如下：1、本案的性质应该是行政诉讼，案由应该是房屋登记管理行政撤销纠纷，而非确认合同无效纠纷。2、1997年7月30日的协议书，实质上是一份房屋析产协议。3、邓楷妹的声明证明诉争房产本身就是三兄弟投资所建，挂在邓楷妹名下，不存在买卖合同关系。4、三原告均是在下栋旧房拆除由三兄弟投资建新房之前出嫁，对新建房没出半分钱，也没有出工出力。三原告对上述房产不享有任何权利。5、原告方在起诉状中声称：“沙县三官堂东路40号房地产系父亲邓楷妹，母亲谭金娣夫妻共同财产。母亲谭金娣于2014年12月29日过世，其占有的房地产份额已经发生继承，父亲邓楷妹是无权处分的。”原告的这种说法是错误的，谭金娣是2014年12月29日去世，距1997年7月30日已经是17年之久没有提出异议视为认可。6、原告在起诉状中声称：“……被告一邓永全将父亲邓楷妹推倒摔伤，致使父亲邓楷妹右股骨粗隆粉碎性骨折……。”原告的这种说法是没有事实依据的。7、邓楷妹、谭金娣2014年10月8日所立自书遗嘱无效。8、邓楷妹是2015年1月15日住院至2015年1月30日体检检查，神志清楚。2015年1月29日下午16时，沙县房管所安排黄艺、陈丽彬并同国土资源局的工作人员陈爱华三人前往沙县医院住院部11楼邓楷妹的病房，为邓楷妹办理上述房产的过户手续，并鉴证邓楷妹在房产过户登记材料上签名。请求驳回原告的诉讼请求。
为此被告及第三人提供下列证据欲证实所列事实：
1、结婚档案和婚姻历史查询，证明原告邓小英于1979年2月5日结婚出嫁，邓小燕于1981年3月27日结婚出嫁，邓小凤于1997年4月28日结婚出嫁。房屋在原告婚后盖的。
2、收款收据，证明1982年间由邓永裕向沙县城关公社火星大队支付本案诉争房屋的宅基地尾款180元。
3、协议书，证明：（1）1997年7月30日邓楷妹与邓永裕、邓永光、邓永全签订了沙县三官堂东路40号房屋的分家析产《协议书》；（2）本案诉争沙县三官堂东路40号房屋的下栋由邓永裕、邓永光、邓永全三兄弟出资建设；（3）下栋建成后由邓永裕、邓永光、邓永全三兄弟搬入居住后所有；（4）上栋所有旧房及下栋三间店铺的租金先归父母日常生活；（5）协议约定父母过世后，座落于县三官堂东路40号房屋上下二栋房屋应归三兄弟，即归邓永裕、邓永光、邓永全享有。
4、声明书，证明：（1）邓楷妹名下从落在沙县凤岗镇新城路40号房屋和三官堂东路40号房屋系邓永裕、邓永光、邓永全投资建设，只是该房屋所有权证，国有土地使用权证，挂在邓楷妹名下；（2）邓楷妹同意将以上房地产产权过户至邓永裕、邓永光、邓永全及其子女名下，不存在买卖关系；（3）沙县房管所、沙县国土资源局有的关买卖合同等手续仅为房产过户所有，并无买卖关系。
5、具结书，证明2015年1月29日邓楷妹在上门服务的房管所工作人员黄艺，陈丽彬面前签完所有的过户材料。
6、关于划拨国有建设用地使用权补办出让手续的申请，证明2015年1月29日邓楷妹在上门服务的沙县国土资源局工作人员陈爱华面前，签完所有的国有土地使用权过户材料。
7、函，证明沙县房管所的下属沙县诚信住房置换中心于2015年1月29日已受理产权人邓楷妹座落于三官堂东路40号的产权过户业务。
8、证明，证明沙县凤岗镇新城路40号和沙县三官堂东路40号房地产权地址属同一地址，现名牌为三官堂东路40号。
9、国有建设用地使用权出让合同，证明沙县国地资源局于2015年2月2日开始为邓楷妹办理国有划拨土地使用权转国有出让土地使用权证。
10、国有土地使用权出让金票据，证明沙县国土资源局于2015年2月6日收取邓楷妹新城路40号国有土地出让金16578.8元。
11、情况说明，证明：（1）邓楷妹欲向沙县房地产管理所申请办理其座落于沙县三官堂东路40号房产（沙县权字第2008号，沙房权证字第××号）的过户手续，由于其腿伤住院行动不便，要求沙县房地产管理所为其上门服务。沙县房地产管理所本着为民服务的精神，于2015年1月29日下午16时许，安排工作人员黄艺和陈丽彬并同沙县国土资源局工作人员陈爱华三人前往沙县医院住院部11楼邓楷妹的病房为其办理过户手续，并鉴证邓楷妹签署房产过户登记材料，包括房地产买卖合同、所有权登记申请书、房屋登记询问记录、邓楷妹本人身份证及土地证的复印件。经沙县房地产管理所工作人员询问后，邓楷妹于当天下午签完所有的过户材料，询问及签字整个过程中房屋产权人邓楷妹神志清醒、能正确表达其真实意愿。（2）因邓楷妹土地证性质为国有划拨，而房地产过户时需要先补缴土地出让金，土地部门该手续用了约十天时间。沙县房地产管理所工作人员待全部登记要件齐全后，在房产过户的相关表格中填写了实际办理时间（房地产买卖合同和所有权登记申请书上填写的办理时间均为2015年2月9日、房屋登记询问记录填写的办理时间为2015年2月8日）沙县房地产管理所业务登记窗口于2015年2月13日正式受理了该房产过户业务，并在规定时限内完成登记。
12、情况说明和疾病证明书，证明：（1）沙县国土资源局关于邓楷妹转让三官堂东路40号（新城路40号）的土地使用权事宜情况做说明。（2）因邓楷妹腿受伤行动不便要求上门服务，沙县国土资源局工作人员陈爱华与房管所工作人员黄艺、陈丽彬本着为群众解决困难，服务群众的理念，于2015年1月29日下午到沙县医院11楼邓楷妹的病房为其办理了关于沙县三官堂东路40号的补办国有土地使用权出让的申请手续到及关于该土地使用权转让的签字手续。签字前，沙县国土资源局工作人员对邓楷妹就转让三官堂东路40号的土地使用权事宜进行询问，询问时，邓楷妹神志清楚，能正确表达其真实意愿。于是沙县国土资源局工作人员让其签订了《关于划拨国有建设用地使用权补办出让手续的申请》表格以及《国有建设用地使用权出让合同》，并签了办理该土地使用权转让的相关表格材料，包含：《土地使用权转让协议书》，《具结书》。其中《关于划拨国有建设用地使用权转让补办出让手续的申请》以及《具结书》是申请签字当日（2015年1月29日）的时间，由于土地使用权转让手续必须在房屋所有权转让手续办理完成后才能受理，土地使用权转让的相关材料的落款时间是按流程办理的实际时间填写，所以出现了《土地登记申请书》，《土地使用权转让协议书》的时间是2015年2月15日。（3）邓楷妹于2015年1月16日至2015年1月30日在沙县医院内一科住院期间神志清楚。
13、房屋所有权证和土地使用权，证明：（1）座落于沙县三官堂东路40号房产证号为沙房权证沙县字第××号、第××号房屋所有权为邓绍华等人共有，其中邓永全占1／3；邓绍华占1／3、邓虹占1／6，邓娟占1／6。（2）座落于沙县三官堂东路40号土地使用权证号为虬国用（2015）第1305121号土地使用权的共有人为邓永全、邓绍华、邓虹、邓娟。
14、身份证，证明四被告及两第三人邓的基本身份情况。
15、申请证人张某出庭作证。张某陈述主要内容是“那天晚上我哥哥叫我去，他说‘三兄弟盖的是三兄弟的，他盖的也是三兄弟的’，声明书我没有看，内容我知道，我哥哥叫我在声明书上签字。”“我没有看到他签。有看到三兄弟签字。”
16、申请证人万某出庭作证。万某陈述主要内容是“1996年三兄弟在我那订购钢材15吨，每人5吨，盖房子。”“（盖）三官堂东路40号”。
原告对被告与第三人提供各组证据的质证意见如下：
第1组，真实性没异议，法定继承跟原告结婚时间没有关系。第2组，上面都是邓克妹的名字，只有一张是邓永裕后面括号克妹，可以说明是邓楷妹夫妻所建。第3组、真实性无异议，父母过世后归三兄弟使用，这是无效遗嘱，并不是分家析产《协议书》。第4组，该证据是虚假。房屋1963年房屋（占地面积30.4平方米）的基础上扩建，1968年建房（占地面积156平方米）、1974年1月3日批地80平方米建房、1978年12月13日批地167.4平方米建房。房管部门及发票说明就是买卖。第5组，真实性与证明内容有异议，邓楷妹笔迹明显不同，黄艺、陈丽彬不是房管所工作人员，不具有合法性。第6组，真实性有异议。第7组，函真实性无异议。第8组，证明内容有异议；对证明真实性无异议。第9组，真实性无异议，与本案无关。第10组，出让金票据真实性无异议，与本案无关。第11组，真实性没有异议，黄艺、陈丽彬不是房管所员工，无权办理房屋过户手续，不具有合法性，是虚假的。第12组，黄艺、陈丽彬不是房管所员工，该份证据只有制作人签名，没有负责人签名，不具有合法性。疾病证明书是5月份开具的，出院是2月份，是虚假证明。第13组，不属于善意取得。第14组，无异议。第15-16组，张某陈述声明书是不是邓楷妹签字不能确定，说明声明书是事先准备好的，证人万某说1996年订购钢材，房子是1997年建房与邻居发生纠纷，证人所述与房子是某
经审理查明：
1、沙县三官堂东路40号房屋原属邓楷妹所有，1989年6月10日取得房屋所有权证，证号为沙房证权字第2008号，二层建筑面积445.73平方米（后前段拆除为338.63平方米）。1993年9月17日该房取得土地使用权证，证号为虬国用（93）字第1305121号，占地面积425.1平方米。后该房前段拆旧建新房取得又一房产证，证号沙房证权字第××号，四层建筑面积565.76平方米。
2、邓楷妹、谭金娣系夫妻关系，于1954年前结婚，生有6个子女，长子邓永裕、次子邓永光、三子邓永全、长女邓小英、次女邓小燕、三女邓小凤。邓娟、邓虹系邓永裕子女，邓绍华系邓永光之子。谭金娣于2014年12月29日去世。邓楷妹因右股骨粗隆粉碎性骨折和其他部位受伤，于2015年1月15日至同年2月11日在沙县医院住院治疗，于2015年2月11日去世。
3、1997年7月30日邓楷妹立下“协议书”一份，主要内容是“协议书邓楷妹有一坐房屋三官堂东路40号坐北朝南一排三植上下二栋下栋旧屋折除由三兄弟建新屋中心植留一条弄仔宽二米现在是共同所用日后父母过世应为永光享受兄弟不得争伦下栋建成后三兄弟全部搬入新屋上栋所有旧房及下栋三间店面应为父母出租日常生活之用日后父母过世应归三兄弟享受”。邓永裕、邓永光、邓永全亦在协议书上盖印章。
4、2015年1月26日邓楷妹立下“声明书”一份，主要内容是“声明书本人名下座落在沙县风岗镇新城路40号房屋（土地证虬国用（93）字第1305121号），包含新城路40号（沙房证权字第2008号）和三官堂东路40号（沙房证权字第××号），系吾儿邓永光、邓永裕、邓永全投资建设，挂在本人名下，现本人年事已高，把产权过户到邓永光、邓永裕、邓永全及其子女，不存在买卖关系。沙县房管所，沙县国土资源局的有关买卖合同等手续仅为产权过户所用，并无买卖关系。特此声明。声明人：邓楷妹”邓永光、邓永裕、邓永全在“声明书”的“权益人”栏签字盖手模。张某、邓金姬、邓伦清在“证明人”栏签字盖手模。
5、2015年5月8日沙县国土资源局出具“情况说明”一份，主要内容是，因邓楷妹腿伤住院行动不便，要求上门服务，2015年1月29日下午16时，沙县国土资源局安排陈爱华与房管所黄艺、陈丽彬，前往沙县医院住院部11楼邓楷妹的病房，为邓楷妹办理沙县三官堂东路40号房屋补办国有土地使用权出让的申请手续到及关于该土地使用权转让的签字手续。签字前，沙县国土资源局工作人员对邓楷妹就转让三官堂东路40号的土地使用权事宜进行询问，询问时，邓楷妹神志清楚，能正确表达其真实意愿。于是沙县国土资源局工作人员让其签订了《关于划拨国有建设用地使用权补办出让手续的申请》表格以及《国有建设用地使用权出让合同》，并签了办理该土地使用权转让的相关表格材料，包含：《土地使用权转让协议书》，《具结书》。其中《关于划拨国有建设用地使用权转让补办出让手续的申请》以及《具结书》是申请签字当日（2015年1月29日）的时间，由于土地使用权转让手续必须在房屋所有权转让手续办理完成后才能受理，土地使用权转让的相关材料的落款时间是按流程办理的实际时间填写，所以出现了《土地登记申请书》，《土地使用权转让协议书》的时间是2015年2月15日。
6、2015年5月11日沙县房管所出具“情况说明”一份，主要内容是，因邓楷妹腿伤住院行动不便，要求上门服务，2015年1月29日下午16时，沙县房管所安排黄艺、陈丽彬与沙县国土资源局陈爱华前往沙县医院住院部11楼邓楷妹的病房，为邓楷妹办理沙县三官堂东路40号房屋的房产与土地过户手续，并鉴证邓楷妹签署房产过户登记材料，包括房地产买卖合同、所有权登记申请书、房屋登记询问记录、邓楷妹本人身份证及土地证的复印件；经沙县房管理所工作人员询问后，邓楷妹于当天下午签完所有的过户材料，询问及签字整个过程中邓楷妹神志清醒、能正确表达其真实意愿；因邓楷妹土地证性质为国有划拨，而房地产过户时需要先补缴土地出让金，土地部门该手续用了约十天时间，沙县房管所工作人员待全部登记要件齐全后，在房产过户的相关表格中填写了实际办理时间（房地产买卖合同和所有权登记申请书上填写的办理时间均为2015年2月9日、房屋登记询问记录填写的办理时间为2015年2月8日），沙县房管所业务登记窗口于2015年2月13日正式受理了该房产过户业务，并在规定时限内完成登记。
7、邓楷妹与四被告签订的“房地产买卖合同”落款时间2015年2月8日，主要内容是邓楷妹将沙县三官堂东路40号房屋转让给四被告，建筑面积904.39平方米，土地面积425.1平方米，总价款230万元，付款方式一次性付清。
8、2015年2月15日沙县房管所向四被告发放沙县三官堂东路40号房屋新的房产证，分别为沙房权证字第××号、沙房权证字第××号。2015年3月2日沙县国土资源局发证向四被告发放沙县三官堂东路40号房屋所占地的土地证，证号为虬国用（2015）字第1305121号。
上述事实有原告提供的身份证、证明、常住人口登记表、笔记本、房屋所有权证、土地使用权属案卷、收款单据、土地争议和解协议书、收条、国有土地使用证、证明、入院记录、手术记录单、医嘱单、出院记录，房地产买卖合同、销售不动产统一发票、身份证、收款单、收款单据、私人建房许可证、证明、规划许可证，所有权转移登记申请书、房屋登记询问记录、陈丽彬个人历年缴费明细表、沙县行政服务中心国土窗口承诺通知书、土地登记申请书、土地使用权转让协议书、土地使用权转让审批表，视频、沙县公安局现场治安调解协议书、光盘、手机录音、光盘，沙县诚信住房置换中心工商登记、两违联审证明、房屋相片；被告提供的结婚档案和婚姻历史查询、收款收据、协议书、声明书、具结书，关于划拨国有建设用地使用权补办出让手续的申请、函、证明、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权出让金票据、情况说明、疾病证明书、房屋所有权证和土地使用权以及到庭当事人的庭审陈述证实。
本院认为，根据物权法第十四条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。沙县三官堂东路40号房屋（沙房证权字第2008号、沙房证权字第××号）原登记在邓楷妹名下，物权法以推定的方式认定该房为邓楷妹所有，邓楷妹有权处分其名下的房屋。本案焦点是邓楷妹在去世前10余天在医院住院治疗时处分涉案房地产，该行为是否为其真实意思表示。从原、被告提供的证据分析，被告提供的证据可以证实邓楷妹生前处分其房屋是其真实意思表示，理由有四：1、2015年1月26日邓楷妹立下声明书，表明三官堂东路40号房屋“系吾儿邓永光、邓永裕、邓永全投资建设，挂在本人名下，现本人年事已高，把产权过户到邓永光、邓永裕、邓永全及其子女，不存在买卖关系。”2、证人张某（邓楷妹的妹妹）陈述“那天晚上我哥哥叫我去，他说‘三兄弟盖的是三兄弟的，他盖的也是三兄弟的’，声明书我没有看，内容我知道，我哥哥叫我在声明书上签字。”证实邓楷妹欲将房地产过户给邓永光、邓永裕、邓永全及其子女。3、沙县房管所与国土资源局情况说明，证明2015年1月29日下午16时许其工作人员黄艺、陈丽彬、陈爱华到沙县医院住院部11楼邓楷妹的病房为邓楷妹办理涉案房屋过户手续且当时邓楷妹神志清醒、能正确表达其真实意思。4、1997年7月30日邓楷妹就订下协议书，表明涉案房地产归邓永裕、邓永光、邓永全三兄弟“享受”，表明该房的归属。原告提供的证据不足以证明邓楷妹处分涉案房地产不是邓楷妹真实意思表示，由原告承担举证不能的法律后果。关于原告认为涉案房地产属邓楷妹、谭金娣夫妻共同所有，2014年12月29日谭金娣过世，属于谭金娣的房地产份额已经发生继承的主张。因1997年谭金娣在世时邓楷妹就与邓永光、邓永裕、邓永全订下协议书，证明邓永光、邓永裕、邓永全及其子女受让房地产无过错；因不动产登记簿是物权归属和内容的根据，邓楷妹对登记其名下的房地产有权处分，对公示的房地产的所有权人处分其名下财产，影响潜在共有人权益的，属另一法律关系，故认定邓楷妹处分其名下房屋有效，对原告的主张不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及有关法律的规定，判决如下：
驳回原告邓小英、邓小燕、邓小凤的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25200元，由原告邓小英、邓小燕、邓小凤共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 谢婉如
审 判 员 张爱林
人民陪审员 邓永坚
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 黄 馨
一、本判决所依据法律条文
中华人民共和国物权法第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。中华人民共和国民事诉讼法：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。