重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02054号
上诉人（原审原告）何敏，女，1982年1月13日出生，汉族。
委托代理人周红志，重庆佳程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆林华房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路27号。
法定代表人邱子林。
上诉人何敏与被上诉人重庆林华房地产开发有限公司（以下称林华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第05975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人何敏的委托代理人周红志到庭参加诉讼，被上诉人重庆林华房地产开发有限公司经依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2001年12月6日，林华公司（出卖人）与何敏（买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同编号：CF—2000—0171，合同登记号：（101010）商字第（30635）号。该合同约定：何敏所购商品房座落于重庆市渝中区八一路×××××××××号；总成交金额为482573元，购房款首付102573元，余款380000元由交通银行大渡口支行提供28年个人住房贷款；交房时间约定为2003年5月30日前。
2001年12月14日，交通银行重庆分行下属大渡口支行（以下简称交行大渡口支行）与何敏、林华公司签订个人住房借款合同一份。合同约定：由交行大渡口支行向何敏发放贷款380000元用于购买房屋；借款期限自2001年12月25日至2029年12月25日。同年12月20日，交行大渡口支行与何敏、林华公司签订了预购商品房抵押贷款合同一份。合同约定，何敏提供其购买的位于重庆市渝中区八一路×××××××××××房屋（建筑面积136.32平方米）作为上述借款的抵押担保。同时，三方在房地产管理部门办理了抵押登记手续。上述合同签订后，交行大渡口支行按照合同约定，履行了发放贷款的义务。嗣后，何敏偿还了部分借款本息。
2007年2月3日，交通银行股份有限公司重庆分行公告通知何敏，对其所欠的借款本息宣布提前到期，并要求其于2007年2月6日前归还借款本息。
2007年8月，交通银行股份有限公司重庆分行起诉何敏、林华公司借款合同纠纷一案，要求1、何敏立即偿还借款本金361818.95元和利息51557.1元，并支付自2007年4月26日起至付清时止相应的利息；2、林华公司对上述第一项债务承担连带保证责任；3、交行重庆分行对何敏提供抵押的位于重庆市渝中区八一路×××××××××××房屋（建筑面积136.32平方米）享有优先受偿权。
2007年9月28日，重庆市渝中区人民法院（2007）中区民初字第1852号民事判决书判决：一、何敏应在判决生效后十日内偿还交通银行股份有限公司重庆分行借款本金361818.95元及截至2007年4月25日止的利息51557.10元，并支付交通银行股份有限公司重庆分行自2007年4月26日起至付清时止，按中国人民银行有关逾期付款的规定计算的利息；二、原告交通银行股份有限公司重庆分行对被告何敏提供抵押的位于重庆市渝中区八一路×××××××××××房屋（建筑面积136.32平方米）享有优先受偿权。三、被告重庆林华房地产开发有限公司对被告何敏尚欠原告交通银行股份有限公司重庆分行的上述第一项债务在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任。
2013年11月15日，重庆市土地房屋权属登记中心出具《无查询结果证明》，载明“座落为重庆市渝中区八一路×××号（林华大厦），截止2013年11月15日10：10分为止，在渝中区无房屋初始登记信息。”何敏至今亦未取得购买房屋的权属证书。
另查明，重庆市渝中区八一路×××号林华•环岛名都现经公安机关核定地址为重庆市渝中区八一路×××号。
何敏向一审法院诉称，2001年12月6日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市渝中区八一路×××××××号房屋，付款方式为按揭付款，双方还向重庆市土地房屋权属登记中心（原重庆市房地产交易所）申请了预售合同备案登记。原告以所购房屋作为抵押，向交通银行重庆分行大渡口支行申请了38万元房屋按揭贷款。之后，交通银行重庆分行大渡口支行批准了原告的贷款并支付给被告，原告付清全部购房款。该房屋竣工后，被告并未依合同约定的2003年5月30日前向原告交付房屋，原告至今也并未实际占有使用过该房屋。该房屋至今被案外人占有。被告一直也没有为原告申请办理该房屋的产权证书和土地使用权证书，被告的行为构成违约，应承担继续履行的违约责任，被告应当为原告申请办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续。结合实践，整个权属证书办理流程是：提出申请—审核—发证。其中，“提出申请”是民事义务范畴，审核和发证是行政行为范畴。买房人和开发商作为民事行为主体，只能向房屋登记主管部门提出办证申请，而最终是否同意发放权证，则是行政机关的行政行为，与开发商无关，开发商无权办理权属证书。综上，被告负有为原告办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续的义务，即要求向重庆市土地房屋权属登记中心提交办理房地产权证所需要的登记材料，最终目的是要求被告履行法定的办证义务，该义务在客观上完全能够履行，即使是房屋登记主管部门拒绝接受申请或不同意进行办理登记，并不影响被告提交资料行为的实施。原告在本案中不要求被告为其办理原告所购房屋的房地产权证。若民事审判法庭以该房屋未经初始登记为由，认为该房屋不能办理过户转移登记手续，实质上是以民事裁判代替了行政执法。是否具备初始登记，最终由行政机关予以确认，而非人民法院确认。现请求判决被告立即为原告办理重庆市渝中区八一路××××××××号房屋所有权登记和土地使用权变更登记手续；被告承担本案全部诉讼费。
林华公司一审未答辩。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告何敏与被告林华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于何敏要求林华公司立即为其办理重庆市渝中区八一路×××××××××××号房屋所有权登记和土地使用权变更登记手续，由于渝中区八一路×××号林华大厦至今尚未完成房屋的初始登记，因此被告林华公司尚不具备立即向重庆市土地房屋权属登记中心提交办理房地产权证所需要的登记材料从而为原告何敏办理所购买房屋所有权登记和土地使用权变更登记手续的前提条件，林华公司目前事实上不能履行该义务，故对原告何敏的诉讼请求本院不予支持。待条件具备时，原告何敏可另行依法主张权利。遂判决如下：驳回原告何敏的诉讼请求。本案受理费80元，公告费300元，合计380元整，由原告何敏负担。
宣判后，何敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判；2.依法改判被上诉人立即为上诉人办理渝中区八一路×××××××××××号房屋所有权登记和土地使用权变更登记手续；3.本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定“被告林华公司尚不具备立即向重庆市土地房屋权属登记中心提交办理房地产权证所需要的登记材料从而为原告何敏办理所购房屋所有权登记和土地使用权变更登记手续的前提条件”，是错误的。首先，一审判决作出此判断没有法律依据；其次，一审判决作出此认定显然超出了民事案件审理范围。人民法院民事判决并不能确认土地房屋能否办理变更、过户等登记。2.一审判决认定“林华公司目前事实上不能履行此义务”，是错误的。首先，被上诉人有为买房人办理房屋所有权登记及办理房屋所有权登记及土地使用权变更登记手续，提交相关资料。至于最后的结果不影响其义务的履行。其次，该义务被上诉人可以随时履行，并非不能履行。一审本末倒置，逻辑错误。
被上诉人未答辩。
二审另查明，本案涉讼房屋为案外人占有使用。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人与上诉人于2001年12月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方的正式意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。上述合同生效后，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。
现上诉人要求被上诉人为其办理所购房屋的权属登记和土地使用权变更登记手续，但因被上诉人没有完成涉案房屋初始登记等相关的行政审批手续，被上诉人事实上不能履行上诉人所购房屋的权属登记和土地使用权变更登记手续，不具备为上诉人办理相应权属证书的条件，原审法院对此判决正确。上诉人的上诉请求及理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 肖 飞
二〇一四年六月九日
书 记 员 张乾胜