江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安曲民初字第00524号
原告王彬。
原告王爱琴。
原告王小维。
三原告共同委托代理人许秋，江苏紫石律师事务所律师。
被告夏长稳。
委托代理人夏桂祥。
委托代理人徐执法，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
原告王彬、王爱琴、王小维诉被告夏长稳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆兴逢适用简易程序独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，三原告的共同委托代理人许秋，被告夏长稳的委托代理人夏桂祥、徐执法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王彬彬、王爱琴、王小维诉称：案涉房屋位于曲塘镇曲塘村十四组，系农村住宅，土地性质为集体所有。被告系所涉房屋的租客，2003年5月，被告与三原告之父王福民（现已故）约定以1万元的价格收让该承租屋，后因作为共有人的三原告的反对，该转让协议未能履行，被告继续租用该房屋。2012年11月26日因被告多方找人撮合，三原告最终同意将该房屋出让给被告（此时原告父亲已过世，三原告通过继承取得该房屋的完整产权），同时将房屋产权证交给被告，用于办理分户、变更登记。后原告了解到，因被告与三原告不属于同一个集体经济组织，且其为城镇居民，属于国务院规定的禁止购买农村房产的人员行列，买卖协议应属无效。遂要求被告将房款取走，把房屋腾退给原告，但被告置之不理。现请求法院判令：1、确认原被告所签订的房屋出让协议无效，并责令被告立即将房屋腾退给原告。2、判令被告将案涉房屋的产权证归还给原告。3、本案的诉讼费用由被告负担。
被告夏长稳辩称：2003年5月13日，被告与原告王彬及其父王福民签订售房协议一份，被告以1万元的价格购买原告之父王福民、王彬实际面积51.52平方米房屋3间。同年5月15日王福民向曲塘镇曲塘村村民委员会出具申请：“本人经家庭讨论协商，同意将曲雅桥口三间小平房面积为51.52平方，出售给曲塘镇交通巷86号夏长稳，本人今后不要求村组重新安排住所，特此申请，请村组领导批准”。曲塘村委会在此申请上同意了申请人王福民的申请。本案原告在2011年向法院曾经诉讼过要求确认协议无效，把房屋归还给原告。2012年12月26日，就原告当时诉讼请求通过原被告双方协商，由被告在原有付款的基础上再加上92800元，原告得到了被告102800元之后，同意撤回了诉讼。这份协议约定该房屋拆迁时任何各项的补偿待遇均留被告享有，与原告无涉，并同意积极配合被告的拆迁。被告购买房屋购买后约在2005年左右，将此房重新请瓦工卢文俊、周长桂等人重新翻建。因此原告现诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：三原告之父王福民拥有两处住房，一处位于曲塘镇人民中路系建筑面积144.75㎡的三层楼房，一处位于交通路86号曲园二组，建筑面积51.52㎡。两处房屋共用一本房产证。
2003年5月13日，王福民（甲方）与被告夏长稳（乙方）签订售房协议一份，协议约定：乙方因住房困难，为方便生活，经协商，乙方认购甲方平瓦房叁间，建筑面积为51.52㎡。一、甲方房屋价值经双方协商为壹万元整。二、甲方房屋及活动地界址，甲方房屋后坪北80公分向南至大河边。三、有关售房，房屋所有权证、土地使用证的变更手续及费用由乙方承担，甲、乙双方永不反悔。四、此协议一式两份，甲、乙双方各执壹份存查。王福民、原告王彬、被告夏长稳以及两位见证人均在协议上签字。同年5月15日，王福民还向海安县曲塘镇曲塘村村民委员会提交申请，申请载明：本人经家庭讨论协商，同意将曲雅桥口三间小平房面积为51.52㎡，出售给曲塘镇交通巷86号夏长稳，本人今后不要求村组重新安排住宅，特此申请。请领导批准。同年5月15日，曲塘镇曲塘村村民委员会，在申请上备注“同意本人申请，村今后不得重新安排住宅”。协议签订后，王福民将房产证一并交给被告夏长稳便于办理产权过户手续。
被告夏长稳在取得上述房屋后，对房屋进行了维修及添附，并一直居住、使用至今。
2012年8月8日，王爱琴、王小维以王彬、王福民侵犯其继承权，擅自处理房屋，且该房屋的土地性质为集体所有，王彬、王福民的行为明显违反了法律禁止性的规定，要求确认房屋转让协议无效，本院立案受理了此案。同年11月26日，三原告（甲方）与夏长稳（乙方）案外协商，再次签订协议书一份，协议载明：鉴于甲方之父王福民将甲方享有继承权的房屋转让给了乙方，现甲、乙双方就相关后续事宜经协商达成如下一致意见：1、甲方之父于2003年5月将位于曲塘镇曲塘村14组（曲雅桥西边河边部分）的房屋转让给乙方，现甲方对该房屋转让协议予以追认；2、现甲方作为该房屋的继承人，同意将该房屋出让给乙方，乙方一次性补偿甲方人民币102800元（含2003年5月协议中的壹万元）甲方表示同意。3、该补偿款于2012年11月27日前给付，由甲方出具收条。4、甲方承诺，如日后该房屋进行拆迁，该房屋的拆迁任何各项补偿待遇均由乙方享有，与甲方无涉。5、如乙方能够办理产权过户手续，甲方必须无条件予以配合。6、日后该房屋如需拆迁，甲方必须无条件协助乙方办理好拆迁手续。7、本协议签订后，任何乙方不得反悔，如甲方反悔，甲方需无条件返还该款项，并以该补偿款的30%作为赔偿款赔偿给乙方（乙方也可向甲方的任何一方直接追偿）。8、本协议一式四份，甲乙双方、曲塘村村委会、曲塘法律服务所各执一份。三原告及被告夏长稳委托代理人夏桂祥均在协议上签字。同日，王爱琴、王小维向法院申请撤诉，本院于同日裁定准许王爱琴、王小维撤回诉讼。
协议签订后，被告夏长稳给付92800元后，和家人一直居住、使用该房屋。现三原告以被告与所买卖房产不属于同一个集体经济组织，且其为城镇居民，属于国务院规定的禁止购买农村房产的人员行列，买卖协议应属无效为由再次引发诉讼，请求法院确认房屋买卖合同无效，要求被告夏长稳将房屋返还给三原告所有，并返回房产证。
另查，被告夏长稳原户籍地为海安县海安镇连港村24组31号，取得案涉房屋后，其户籍地已变更为海安县曲塘镇交通巷86号。
上述事实，有村镇房屋所有权证（复印件）、卖房协议、原、被告当庭陈述、证人到庭作证的证言及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，即也只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中被告夏长稳非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故原告王彬、王爱琴、王小维与被告夏长稳签订的房屋买卖协议应确认为无效。
对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本起房屋买卖具有其特殊性。一方面，2003年5月，三原告之父王福民有出卖自有房屋的意愿，被告亦有买房居住的意愿，双方达成房屋买卖合意，签订售房协议并实际履行。后原告王爱琴、王小维于2012年8月向法院起诉要求确认售房过协议无效，再后经协商，三原告与被告再次签订协议，对之前王福民、王彬所签售房协议进行追认，足以说明卖房系当时双方的真实意思表示，双方也按卖房协议中约定的内容履行了各自义务，后该房屋一直由被告实际居住、使用至今，被告亦将户籍迁至案涉房屋。王彬、王爱琴、王小维的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，夏长稳虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，法院确定合同无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能私下转让而无效，对夏长稳所购买房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置。王彬、王爱琴、王小维在已经失去宅基地使用权的情况下无权再向买受人提出返还房屋要求。
对于三原告要求被告夏长稳返还房产证的诉讼请求，本院认为，房产证上所记载房屋除案涉房屋外还有属于三原告的房屋，三原告之父当初将房产证交付给被告夏长稳系便于其办理产权过户手续，但其目的根本无法实现，被告夏长稳理应将房产证返还给三原告。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告王彬、王爱琴、王小维与被告夏长稳于2012年11月26日签订的《卖房协议》无效。
二、驳回原告王彬、王爱琴、王小维要求被告夏长稳返还案涉房屋的诉讼请求。
三、被告夏长稳于本判决生效后10日内返还原告王彬、王爱琴、王小维户名为王福民的房产证。
案件受理费2516元减半收取1258元，由原告王彬、王爱琴、王小维与被告夏长稳各半负担629元（被告夏长稳应负担部分已由两原告代垫，被告夏长稳于本判决生效后十日内将此款给付三原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2516元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 陆兴逢
二〇一五年九月十四日
书 记 员 胡晓翠
附：《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。