海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终277号上诉人（原审原告）:周洪东，男，汉族，1963年11月17日出生，自由职业，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李福山，吉林桦远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:万宁润达实业有限公司，住所地：海南省万宁市兴隆旅游开发区兴梅大道西侧吉森北纬18度温泉山庄122号楼205号房。法定代表人：姚永山，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗增国，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人周洪东因与被上诉人万宁润达实业有限公司（以下简称万宁润达公司）合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人李福山，被上诉人委托诉讼代理人苗增国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周洪东上诉请求：1.撤销海南省万宁市人民法院(2016)琼9006民初484号民事判决；2.确认双方于2012年3月18日签订的《阁楼使用权转让协议书》无效；3.判令被上诉人返还阁楼的使用权转让费113216元；4.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。在一审庭审过程中，被上诉人提供的万宁市房产预售许可证【2014】万房预字(延XX)号显示，本案诉争阁楼所在122号楼的预售许可层数是6层，根本不包括第7层阁楼。被上诉人提供的万宁市建设工程规划临时许可证万住建程规临(2011)第XXX号，122号楼的层数也是6层。一审法院却认为：”虽然万宁润达公司承认603房阁楼无法办理产权证，但该阁楼属于建筑物一部分，具有城建规划手续，系合法建筑”显然是错误的。本案的阁楼不具有合法规划许可，也没有取得销售许可，因此原判决认定阁楼具有城建规划手续没有依据。事实上，被上诉人所建的阁楼是没有缴纳土地出让金的，因为其规划许可和销售许可都是地上6层，在此情况下出售又逃避了税收，损害了国家利益；因此双方签订的阁楼转让协议应当认定为无效。一审法院认定：”被上诉人万宁润达公司多次通知上诉人周洪东办理收房手续，上诉人周洪东均以不符合入住条件不予收房”是错误的，上诉人与被上诉人在签订《阁楼使用权转让协议书》后，应视为交付房屋。双方又形成了租赁关系，故楼房钥匙一直在被上诉人处，根本不存在”周洪东均以不符合入住条件不予收房”的事实。庭审中被上诉人没有提供任何证据证明这一事实，因被上诉人系履行合同义务方，被上诉人对此应当承担举证责任，在被上诉人没有提供任何证据的情形下，认定这一事实没有依据。二、原判决适用法律错误。本案阁楼使用权转让属于商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，一审法院应依此认定双方协议是否有效，而不是适用《物权法》第三十九条、第四十条之规定，原判决适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人万宁润达公司答辩称：1.被答辩人说认为层内阁楼不具有合法规划许可也没有取得销售许可，没有事实根据。122栋楼为六层住宅具有城建规划手续系合法建筑，阁楼为第六层的一部分。《阁楼使用权转让协议书》亦载明是”六层603号内阁楼”。2.被答辩人认为双方形成了租赁关系，没有事实根据。2012年3月18日签订《阁楼使用权转让协议书》时，阁楼还未存在，更不存在交付以及租赁。租赁期间应当自签订租赁合同之日或者其后某日起算，不应当早于签订租赁合同之日起算。被答辩人一审提交的《公寓价格表》中，明确写着”返利”、”返利后金额”、”返利”、”返利后金额”、”返利后总价”、”九套返利总金额”等等字词，直接证明了这个事实：名为支付租金，实为对购房价款进行返利扣除。答辩人一审提交的被答辩人签字确认的《签约确认单》中，也明确写着是”返利”。3.一审判决认定”原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认为《阁楼使用权转让协议》无效，本院不予支持”表明一审法院已经适用该法条，被答辩人认为没有适用不符合事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周洪东向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年3月18日签订的《阁楼使用权转让协议》无效；2.被告万宁润达公司返还原告周洪东支付的阁楼使用权转让费113216元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月18日，被告万宁润达公司与原告周洪东签订了《商品房买卖合同》一份，约定将该公司开发的位于海南省万宁市兴隆旅游开发区吉森·北纬18度温泉山庄第XXX号幢X单元XXX号房以517868元的价格出售给原告，同时签订了《阁楼使用权转让协议书》一份，将该603号房内阁楼的使用权以113216元的价格有偿出让给原告周洪东，该阁楼使用面积28.304平方米，协议约定转让费不计入《商品房买卖合同》内，使用权期限从2010年9月28日起至2080年7月7日止，被告万宁润达公司必须与603号房交付使用的同时，将该阁楼交付原告周洪东使用。原告周洪东于2012年3月18日付清全部价款631084元，但未和被告万宁润达公司办理交房手续，也未办理产权登记手续。被告万宁润达公司多次通知原告周洪东办理收房手续，原告周洪东均以不符合入住条件不予收房。后原告周洪东认为被告万宁润达公司出售给原告的阁楼，未办理规划许可，也没有售楼许可，签订的《阁楼使用权转让协议书》应当是无效的，为此，原告周洪东与被告万宁润达实业有限公司进行了多次协商，未达成一致，故原告周洪东诉至法院。一审法院认为，原、被告双方签订的《阁楼使用权转让协议》有效。虽然被告万宁润达公司承认603房之阁楼无法办理产权证，但该阁楼属于建筑物一部分，具有城建规划手续，系合法建筑，为被告万宁润达公司原始取得。阁楼只能通过603号房进入，规划设计上为顶层业主专用，物理结构、功能设施上皆便利于603号业主使用，使用习惯上亦由603号业主实际占有，可将其视为603号房的附属空间，在买卖时必须与603号房一并交易。被告万宁润达公司通过两份协议的方式将603号房与阁楼一起出售给原告周洪东，原告周洪东也付清了全部款项，说明原告周洪东对此事是知情的，也是同意的。因此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认为《阁楼使用权转让协议》无效，该院不予支持。既然协议有效，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故原告请求被告返还阁楼使用权转让费，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费2564元，由原告周洪东负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，上诉人周洪东与被上诉人万宁润达公司签订的《阁楼使用权转让协议》中的阁楼位于整栋楼的闷顶层，只能通过从涉案603号房进入。在涉案房屋的工程总平面图中显示有闷顶层，竣工图中有闷顶层的平面图。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人所购买的603房价格为每平方10581.69元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，买卖合同所转移的是标的物的所有权而非使用权，本案中上诉人与被上诉人于2012年3月18日签订的《阁楼使用权转让协议书》的内容为转让阁楼的使用权而非所有权，因此因该使用权转让协议书产生的纠纷并非买卖合同纠纷，一审认定本案案由为买卖合同纠纷不准确，本院予以纠正。本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人于2012年3月18日签订的《阁楼使用权转让协议书》是否有效。《阁楼使用权转让协议书》约定被上诉人将阁楼的使用权转让给上诉人，使用权期限从2010年9月28日起至2080年7月7日止。根据查明的事实，被上诉人所建造的阁楼位于整栋楼的闷顶层，且只能通过603房进入，在整个工程的总平面图中有闷顶层以及竣工图中亦有闷顶层的平面，这表明闷顶层为整个工程的附属物。加之，上诉人在签订协议时，应明知转让的为使用权而非所有权，阁楼使用权每平方米4000元的价格也远低于每平方米10581.69元的商品房转让价格。因此，双方就阁楼使用权转让达成合意并未违反法律、行政法规的强制性规定，在政府相关管理部门未对该阁楼的属性作出认定前，应认定为有效合同。一审法院对此认定正确，本院予以维持。上诉人周洪东上诉称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但本案并非商品房预售合同，而是使用权转让合同，不受该法条的约束。故上诉人以《阁楼使用权转让协议书》违反上述规定为由主张协议无效并据此请求返还转让款没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2564元均由上诉人周洪东负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 嘉审 判 员  阮慧婷审 判 员  林树平法官助理  林 珍二〇一七年三月十四日书 记 员  邱飞丽