贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1839号
上诉人（原审被告）：长顺县利尔房地产开发有限公司，住所地长顺县长寨镇长征大道。
法定代表人：刘筑坪，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：梁厚金，男，1976年8月19日生，布依族，农民，住贵州省长顺县。
上诉人长顺利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司）因与被上诉人梁厚金商品房销售合同纠纷一案，不服长顺县人民法院于2016年9月12日作出(2016)黔2729民初686号民事判决后，向本院提出上诉请求。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人利尔房开公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决根据《民法通则》第135条和本案《商品房买卖合同》第13条第一项认定“买受人在实际交房后主张逾期交房违约金的，诉讼时效应从实际交房后约定的履行期限届满之次日起算，本案原告主张权利的时效期间应从2014年9月11日起算至2016年9月10日止的两年内，原告在2016年8月10日向本院提起诉讼，未超过两年诉讼时效”。错误。一审判决一方面以实际交房期限届满次日作为诉讼时效的起算点，一方面又以本案《商品房买卖合同》第11条约定的日期2014年6月30日计算被上诉人主张的违约金，显然是矛盾的。根据本案《商品房买卖合同》第11条的约定以及被上诉人主张违约金的起算时间点，可知被上诉人以及一审判决均认为被上诉人的权利于2014年7月1日被侵害。结合本案事实，根据《民法通则》第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”之规定，上诉人违约行为一经发生，其侵害了被上诉人合法权益的事实既已确定，本案于2014年7月1日起，被上诉人就知道或者应当知道其权利受到侵害，且本案也无诉讼时效中止、中断事由，所以诉讼时效应当从2014年7月1日起开始计算，被上诉人应自该项日起两年内主张自己的权利。综上所述，一审判决认定诉讼时效错误，且在被上诉人未提供证据证明诉讼时效被中止、中断的情况下，以实际交房时间作为认定本案诉讼时效的起算点错误。
被上诉人梁厚金二审未提供书面答辩意见。
原审原告梁厚金向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交付房屋的违约金4405.3元（违约金的计算为355266元×0.0002×62天）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年3月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在长顺县长征大道投资开发的御景金湾商住小区B栋1座2单元3层04号商品房，建筑面积146.41平方米，套内面积128.37平方米，总价款355266元。原告已依约交付购房首付款175266元，房价余款180000元以银行按揭方式支付。合同约定被告于2014年6月30日前交房，被告实际于2014年9月1日才交房，被告逾期交房90日之内，被告应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于房屋实际交付之日起十日内支付。
原审被告利尔房七公司一审辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效，本案原告主张权利应自合同约定的交房时间两年内，即从2014年7月1日起至2016年6月30日止，原告2016年8月16日才提起诉论，已过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年8月10日，被告利尔房开发公司注册成立，经营房地产开发销售，后经批准在长顺县城××××大道大师坡建设商品房，项目名称为“御景金湾商住小区’’。原告梁厚金作为买受人与出卖人被告长顺县利尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为20130075号），购买“御景金湾商住小区”一期B栋1座2单元3层04号商品房。其中合同第七条和第八条约定：总款为355266元，合同签订之日首付175266元，余款180000元以银行按揭方式支付；第十一条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期的时间处理，逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权选择退房或者继续履行合同，如继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，幽卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款175266元，2013年6月27日，原告办理了180000元的银行贷款并将该款划入被告帐户，商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间为2014年9月1日。
一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应。当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定有逾期交房的违约金，该约定符合法律规定，应当认定合法有效，故被告逾期交房，原告以被告逾期交房，要求被告按合同约定支付违约金的主张，本院应予以支持。
本案中双方合同约定被告应在2014年6月30日前交付房屋，如逾期交房在90日之内，按每日已交购房款的万分之二支付违约金，逾期交房超过90日，按每日已交购房款的万分之三支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款175266元，2013年6月27日，原告办理了180000元的银行贷款并将该款划入被告帐户，被告出具给原告的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间为2014年9月1日，庭审中被告认可交房时间为2014年9月1日，故逾期交房的时间为2014年7月1日至2014年8月31日，逾期62天，每天按已交购房款的万分之二计算，违约金为4405.3元（355266元×0.0002×62天），故原告主张的违约金4405.3元，数额符合合同约定和法律规定，本院予以确认。
对被告提出原告的主张已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及根据本案合同第十三条第1项“逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行’’的约定，双方合同对逾期交房应支付违约金起止时间和支付期限作了约定，逾期交房应支付的违约金数额是一个整体债务。因此，买受人在实际交房后主张逾期交房违约金的，诉讼时效应从实际交房后约定的履行期限届满之次日起算，本案原告主张权利的时效期间应从2014年9月11日起算至2016年9月10日止的两年内，原告在2016年8月16日向本院提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故被告的意见不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：限被告长顺县利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁厚金逾期交房违约金肆仟肆佰零伍圆叁角(￥4405.3元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务刹息。案件受理费25元，由被告长顺县利尔房地产开发有限公司承担。
当事人二审未提供有新证据。经本院二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人针对利尔房开公司的上诉主张，其争议的问题主要集中在购房者主张逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。根据双方《商品房买卖合同》的约定，双方约定的交房时间为2014年6月30日，实际交房时间为2014年9月1日，逾期天数为62天。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照逾期的时间分别处理：即逾期在90日之内，自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权选择退房或继续履约，如继续履行，自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。本案交房逾期62天，属于逾期在90日之内的情形。一方面，至实际交房之日，购房人也才知道逾期天数，并根据合同约定计算违约金，得出具体违约金的数额；另一方面，上述合同约定违约金的支付时间为商品房实际交付之日起10日内向买受人支付。因此本案违约金的支付时间应当为实际交付之日，即2014年9月1日起的10日内。逾期未支付，权利即受侵害，根据法律规定起算诉讼时效。
综上所述，上诉人利尔房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由长顺县利尔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 李家荣
审判员 刘国红
二〇一六年十二月二日
书记员 卢 艺