杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初9610号
原告：赵玉兰，女，1965年10月11日出生，汉族，平安保险公司员工，住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：楼富春，杭州市公望法律服务所法律工作者。
被告：章海红，女，1968年9月6日出生，汉族，个体工商户，住杭州市富阳区。
被告：吴金森，男，1966年4月27日出生，杭州市富阳区公安局警员，住杭州市富阳区。
原告赵玉兰诉被告章海红、吴金森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理，依法由审判员王金才适用简易程序独任审判，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。庭后，被告章海红认为原申请法院调查取的证据有遗漏，要求法院补充调取。本院同意后，经补充调查取证，于2017年2月7日组织双方当事人到庭进行了补充质证。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年3月17日再次公开开庭审理了本案。原告赵玉兰及委托诉讼代理人楼富春、被告章海红、吴金森等二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉兰起诉要求：1、判令两被告立即将位于富阳区××街道（××）高桥村××号西边店面房交付给原告，并办理相关过户手续；2、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：两被告系夫妻关系。2014年3月10日，原告与两被告签订购房协议1份，约定：两被告将其所有的位于富阳区原高桥镇高桥村新街8号西边店面房以52万元价格转让给原告。另，被告章海红从2010年至2012年间多次向原告借款计人民币72万元，故双方于2014年3月10日协商将其中52万元借款抵作原告购房款，余欠借款20万元由被告章海红重新出具借条1份，并口头协定2015年12月前的9个月的店面房租归被告所有。该房屋协议签订后两被告至今未将该店面房正式交付给原告，也未协助原告办理相关过户手续。故原告赵玉兰起诉来院要求解决。
被告章海红、吴金森共同辩称：不存在被告章海红累计向原告赵玉兰借款72万元的事实，被告章海红向原告先借款20万元，后又借款10余万元，该借款案件已经法院审理结案。双方之间订立的房屋购买协议是为了被告章海红向原告赵玉兰借款20万元的担保，到目前为止，两被告一直要求原告赵玉兰将该合同归还，但原告不同意，为此两被告曾向法院起诉，后经询问该房屋还是两被告的，所以在审理中撤诉了。现原告赵玉兰要求两被告将涉案房屋过户给原告，两被告不同意，因为该协议是为20万元的借款作担保的，借款既然还清，原告应将合同归还给两被告。如果原告要求过户房屋，应按照合同履行付款义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审证据交换和质证。对双方提供的证据，本院分析认定如下：
原告赵玉兰提供的证据：1、购房协议1份（原件），以证明2014年3月10日，原告与两被告签订购房协议1份，约定两被告将位于富阳区高桥镇高桥村新街8号西边店面房以52万元的价格出卖给原告的事实。两被告质证认为，对证据的形式真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，该购房协议上只写了房屋价格，原告没有支付房屋价款，如果支付了房款，应提供相应的支付凭证或者提供52万元的借条，所以这份协议只是作为20万元借款的担保，不是实际的房屋买卖。本院对该协议的真实性予以确认，至于是否能达到原告的证明目的，将在后文中评述。2、建设用地规划许可证1份、村委证明1份（均系复印件），以证明富阳区高桥镇高桥村新街8号西边店面房系开发性安置用房，属两被告所有的事实。两被告质证没有异议。本院对该证据予以确认。3、房屋租赁协议1份（原件）、借款记录本1本、2014年1月1日订立的租赁合1份（复印件），以证明原告以被告章海红向原告借款72万元中的52万元抵作支付购房款的事实。两被告质证认为，对原告与徐某签订的租赁协议，两被告不在场，真实性无法确认。对2014年1月1日的租赁协议，证据三性均有异议，这是两被告与徐某、谢忠孝之间签订的一份作废的合同，可能是遗留下来的复印件，上面赵玉兰的签名前后也不是同一人所签，该合同签订时原告与被告还没有产生借款关系。对借款记录是原告单方记录，两被告在上面没有签字，是谁写的也不清楚，账本的涂改比较严重，可能为是凑足72万元而涂改，被告没有向原告借过72万元。本院认为，对于该组证据中原告与案外人徐某所签租赁协议，两被告不予认可，对真实性无法确认，且与本案无关，故不予确认；对于2014年1月1日被告与谢忠孝签订的租赁协议，因原告提供的系复印件，不符合证据的形式要件，且与两被告提供的原件不符，故不予确认；对于原告提供的记录原、被告之间借款的帐本，因系原告单方记录完成，两被告否认双方之间在2014年3月10前存在借款关系，原告又不能进一步提供证据证明双方债权债务成立，且该账本记录有多处涂改，且为原告自认，故本院对真实性无法确认。4、申请调取（2015）杭富民初字第971号案件开庭笔录1份，以证明原告以章海红向其的借款抵作购房款52万元的事实；该笔录记载以下事实：被告章海红在庭审中陈述称2014年3月10日前的借款已经清了，但又说借款没有借过，前后说法矛盾；庭审中章海红陈述称2014年3月10日签订的购房合同其真实目的是原告向被告购买西边的店面房，不是为了她借款的抵押，20万元借款的借条下方所写的以东面店面作抵押担保才是真正的抵押，与被告自己起诉状上所述事实不符。庭审笔录中证人徐某证言足以证明下列事实：2014年3月原告去店里通知案涉店面承租人徐某，该店面房被告已经卖给了原告。2014年夏天，被告陪同原告到店里，被告亲口通知承租人徐某西边店面房已卖给原告并且将他们双方已签好的房租协议上出租方后面加上原告赵玉兰的名字。2015年1月1日，原、被告双方到徐某店里由原告正式签订租赁协议1份，徐某当面交于原告赵玉兰2015年房租14000元，以上事实足以证明原告购房款已支付的事实。两被告质证认为，对法庭笔录的真实性没有异议，（2015）杭富民初字第971号案件两被告起诉本案原告要求履行合同或收回合同，庭审中证人徐某作证原告与证人签订租赁协议，被告章海红不在场，收取租金是在被告到场后，因被告向原告借款没有付清，将房租收取后作为利息支付给原告，两被告起诉的目的也是因为房屋作为抵押性质，是以买卖合同形式，是语言表达错误，原告与两被告之间不存在房屋买卖。原告对庭审记录的内容断章取义，不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据系法庭开庭记录，对其真实性、合法性与本案的关联性予以确认。5、借条复印件1份（原件在（2015）商初字第691号案卷），以证明截止2014年3月10日，被告向原告借款72万元，抵了52万元后余款20万元于当天出具借条1份，并以东面店面房作抵押，而不是西面店面房作抵押的事实。两被告质证认为对形式真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，并不能证明西面店面房已卖给原告的事实。本院认为，对该证据的真实性予以确认。至于是否能达到原告的证明目的，将在后文中予以评述。
被告章海红、吴金森提供的证据：1、租赁合同1份（原件），以证明2014年1月1日两被告将涉案店面房出租给徐某，租期5年，到目前止房屋一直在使用，并由两被告收取房租的事实。原告质证认为对真实性有异议，案外人徐某签字无法确认。本院认为，结合证人徐某证言，对该证据的真实性予以确认。2、收条1份（复印件），以证明被告于2015年1月1日向承租人徐某收取房租28000元的事实。原告质证认为，对该证据的真实性有异议。证人徐某在作证中陈述其中的14000元是交给赵玉兰，钱付了后看到赵玉兰走后，章海红又去向徐某要了1份28000元的收条。本院认为，该收条系复印件，不符合证据的形式要件，故不予确认。3、联合建房协议书2份（原件），以证明原、被告于2009年10月31日签订房屋联建协议，之后原、被之间因为联建房屋有经济往来的事实。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，原告的异议成立，对该证据不予确认。4、申请法院向平安银行富阳支行调取原告赵玉兰于2014年3月10日在该行的开户及交易记录，以证明2014年3月10日原、被告以现金形式借款并写了借条，当时原告在平安银行富阳支行提取现金10万元，另10万元是原告身边的，一共20万元以现金形式交付给被告章海红，而不是原告所说的原来70万元借款余下20万没有归还的事实。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议。本院认为，该证据系银行提供的原告在该行的交易记录，故对真实性予以确认。5、2014年1月1日被告章海红与谢忠孝签订的租赁合同1份（原件），以证明该合同落款处没有原告赵玉兰签名，与原告赵玉兰提供的复印件不一致的事实。原告赵玉兰质证认为，对该证据的真实性无异议，但对两被告的证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明：
被告章海红、吴金森于2009年年底开始在杭州市××区××街道（××）高桥村××与他人联建住宅一幢，该房屋于2012年年初建成，底层为店面二间。该房屋所在地块的土地性质为国有出让土地，土地使用权人为富阳区银湖街道高桥村村民委员会。
2014年1月1日，被告章海红与案外人谢忠孝签订租赁合同1份，将上述房屋的底层二间店面出租给谢忠孝使用，租赁期限五年，年租金每间店面14000元，共28000元。该合同为打印件。在该租赁协议原件抬头的出租人一栏章海红签名后面有章海红事后添注的“赵玉兰”三字。后因谢忠孝与案外人徐某合伙经营磁砖店，为办理营业执照之需，由徐某与被告章海红手写租赁协议1份，内容及落款时间与打印件内容一致，承租人改为徐某。
2014年3月10日，由被告章海红、吴金森作为甲方与原告赵玉兰作为乙方签订购房协议1份，约定：一、甲方位于高桥镇高桥村新街第二排第三幢8号西边店面一间出售给乙方赵玉兰所有，购店面款为人民币伍拾贰万元整（￥520000）；二、该西边一间店面是因集体土地使用证，暂不能分割到户，故暂由甲方统一保管有关审批手续原件，如今后政策许可，甲方可以分层办理房产证及土地证，甲方无条件协助乙方办理各种手续，各自承担自己店面费用；三、甲方应提供三通一平整（即：通水、通电、通路；平整包括卫生间、排污管、水、电畅通，如乙方需一户一表，则水、电、有线电视的开户费由乙方自己承担，甲方只负责代办）；四、乙方拥有自己店面的处置权和继承权包括出售；五、本协议经双方夫妻签字印章后生效，如任何一方违约，违约方支付守约方违约金为该店面售价总价的十倍；六、未尽事宜，双方可友好协商解决；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议落款处有被告章海红、吴金森，原告赵玉兰的签名及捺印。
2014年3月10日，被告章海红向原告赵玉兰借款人民币20万元，并出具借条1份，载明“今由富阳市高桥镇村民章海红向赵玉兰借到人民币贰拾万元整（200000.00）”，在该借条的落款人签名及日期签署下方空白处，由被告章海红添注“假如到期贰拾万还不清，已（应为“以”）高桥新街8号东面店面一间作抵押”的字样。关于该借款的交付，原告赵玉兰陈述系原先被告章海红向其借款72万元，扣除购买店面房的52万元后的余欠款。被告章海红则称是当天上午现金交付，其中10万元为当于上午原告在平安银行富阳支行柜面取款后交付。经本院调查取证，当天上午原告确有在平安银行富阳支行柜面取款10万元的交易记录。该借款后经原告起诉，在本院主持调解下双方当事人达成调解协议，目前在执行中。
2015年1月1日，原告赵玉兰前往徐某所经营的磁砖店向徐某收取租金，徐某通知被告章海红到场后将14000元租金付给了原告赵玉兰。
2015年5月，被告章海红、吴金森向本院提起诉讼，要求确认其与赵玉兰于2014年3月10日签订的《购房协议》无效。理由是该《购房协议》是为了被告章海红向原告赵玉兰借款提供担保所签，协议并未真正履行，且该协议违反了有关农村宅基地禁止违法转让的规定。审理中，章海红、吴金森变更诉讼请求，要求继续履行2014年3月10日签订的购房协议，支付购房款52万元，并支付自起诉日起至房款付清日止的利息损失。后在该案审理过程中，章海红、吴金森于2015年6月29日以原、被告存在庭外和解的可能为由申请撤诉，本院予以准许。
本院认为，原告赵玉兰与被告章海红、吴金森于2014年3月10日签订《购房协议》的事实清楚，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、该《购房协议》的性质是真实意义的房屋买卖还是为被告章海红向原告赵玉兰借款提供的抵押担保？二、如果《购房协议》是真实意义的房屋买卖，则购房款有无支付？对于焦点一，原告赵玉兰主张该《购房协议》是一份真实意义上房屋买卖合同，而被告章海红、吴金森则主张是一份为章海红向玉兰借款20万元的担保协议。本院认为，该《购房协议》对标的物坐落地址、所在层次、方位及交易价格明确，具备合同构成的主要要件，虽欠缺价款支付时间及标的物交付时间的约定，则可以由交易双方通协协商或通过诉讼另行解决，且在2015年5月两被告作为原告起诉赵玉兰要求确认该《购房协议》无效的诉讼中，两被告在审理中变更诉讼请求，要求赵玉兰继续履行该协议，支付购房款并支付利息，也在事实上承认该《购房协议》是真实意义上的买卖合同，与本次审理中的抗辩理由不符。故本院确认该《购房协议》性质是一份真实意义上的房屋买卖合同。对于焦点二，原告赵玉兰主张其已经履行协议约定的付款义务，支付方式为被告章海红尚欠其的借款72万元中的52万元抵付。而两被告否认双方在协议签订前存在债权债务关系，案涉购房款未支付。本院认为，原告赵玉兰主张案涉购房款的支付方式为以物抵债，则原告赵玉兰有义务举证证明该《购房协议》签订之前双方债权存在的事实，现原告赵玉兰并未能提供诸如借条或两被告收到案涉房款的收条等证据佐证双方债权债务存在的事实，故应承担举证不能的法律后果，对其主张已履行付款义务的理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。现原、被告双方签订的《购房协议》并未约定履行时间和顺序，故应同时履行。本案中，原告赵玉兰并未能充分举证证明其已履行付款义务，故其要求两被告交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵玉兰的诉讼请求。
案件受理费9000元，由原告赵玉兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 王金才
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 戚利达
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 李 明