山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第908号
上诉人（原审原告）泰安欣怡制衣有限公司。
法定代表人王凤章，董事长。
委托代理人苑承林，泰安岱岳方正法律服务所法律工作者。
委托代理人张义洋，该公司副总经理。
上诉人（原审被告）杨中台，居民。
委托代理人王征，山东岳首律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑金兰，居民。
委托代理人王征，山东岳首律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）泰安市兴达汽车修理厂。
法定代表人李合强，厂长。
被上诉人（原审第三人）泰安市泰山区上高街道办事处凤台村村民委员会。
负责人乔联军，村书记。
委托代理人乔秀海，该村办公室主任。
委托代理人谭洪强，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）泰安市泰山区农村信用合作联社。
法定代表人冯汝海，理事长。
委托代理人于洪涛，山东宇慧律师事务所律师。
委托代理人冯滨，山东宇慧律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吴钦国，成年。
原审第三人李合强。
上诉人泰安欣怡制衣有限公司（下称欣怡制衣公司）、杨中台、郑金兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，第三人泰安市兴达汽车修理厂系第三人泰安市泰山区上高街道办事处凤台村村民委员会开办的企业，2005年7月14日、8月24日，该厂与第三人泰安市泰山区农村信用合作联社签订借款合同，借款共计60万元并约定了利息，第三人泰安市兴达汽车修理厂将其所有及使用的位于泰安市东岳大街东段房地产一处［房屋所有权证号：泰山房公字（1998）第AG0252号；土地使用权证为泰山集建（1998）字第004号］作为抵押物抵押，因未偿还借款，第三人泰安市泰山区农村信用合作联社将第三人泰安市兴达汽车修理厂、泰安市泰山区上高街道办事处凤台村村民委员会诉至泰安市泰山区人民法院，该院于2007年10月28日作出（2007）泰山民初字第776、777号民事判决书，判决第三人泰安市兴达汽车修理厂偿还借款本金共计60万元，抵押物第三人泰安市泰山区农村信用合作联社有优先受偿权。判决生效后，第三人泰安市泰山区农村信用合作联社向泰山区人民法院申请强制执行，在执行过程中，第三人吴钦国购买了该抵押财产，第三人泰安市泰山区农村信用合作联社共获得款81万元，泰安市泰山区人民法院于2008年5月28日作出（2008）泰山执字第50、52号结案决定书，载明2008年（2007）泰山民初字第776、777号民事判决履行完毕，予以结案。
2008年10月14日，被告杨中台与第三人吴钦国签订房屋转让合同，约定第三人将上述抵押物转让给被告，价格为320万元，载明该款已于2008年10月14日支付给第三人吴钦国。为办理相关手续，被告杨中台与第三人泰安市兴达汽车修理厂于2008年10月16日签订房地产转让合同，约定上述抵押物价格为260万元。2008年10月20日，原告经由第三人王某介绍与被告杨中台签订一份房屋转让合同，约定被告将上述抵押物转让给原告，转让价格为383万元，付款日期为2008年10月20日，原告于同日按被告杨中台提供的账号分两笔（190万元和185万元）汇到被告郑金兰（杨中台之妻）名下，另有定金3万元由原告直接支付给被告杨中台，剩余5万元，原告用衣服折抵，以上款项共计383万元，在原告支付完毕后由被告杨中台于2008年10月20日出具收条一份，并注明“支兴达修理厂260万，其余给杨经理（即被告杨中台）”。此外，合同签订后，被告杨中台与第三人泰安市兴达汽车修理厂签订的房地产转让合同由被告交给第三人泰安市兴达汽车修理厂，第三人泰安市兴达汽车修理厂与原告就上述抵押物签订了房地产转让合同，约定价款为260万元，在合同中注明第三人泰安市兴达汽车修理厂实收价款255万元，“优惠”5万元。
另查明：原告所诉房产的登记所有人现仍为第三人泰安市兴达汽车修理厂，因未参加年检，于2006年11月30日被吊销营业执照，原法定代表人及本案第三人李合强已不在该厂工作。本案房产所涉及土地性质为集体所有制土地，至今未办理土地征用和国有土地使用权出让手续。
同时，第三人泰安市兴达汽车维修厂对所争议房款中的255万元及利息自愿承担还款义务。
以上事实有合同、收款收条、房地产产权证书、民事判决书、裁定书、当事人陈述、庭审笔录、调查笔录等证据予以证实。
原审法院认为，原被告签订的房产转让合同，事实清楚，因该房产所占用的土地为集体性质，应按规定办理相应的使用权出让手续，在此之前，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定，该合同应认定为无效合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于款项的返还，原审法院认为，本案所涉房产在原被告签订合同前已几经转手，但根据当事人与第三人泰安市兴达汽车修理厂所签订的合同来看，该房产的原价款应为260万元，至原被告签订合同时已为383万元，在被告杨中台向原告出具的收条中已注明其中260万元系支付给第三人泰安市兴达汽车修理厂的，且原告与该第三人也签订了转让合同，在合同上也注明了该第三人收到了款项且也注明实为255万元，两相印证，足以证实原告所支付的款项中，被告杨中台、郑金兰夫妇实际得款128万元，第三人泰安市兴达汽车修理厂实际得款255万元。综上，被告杨中台、郑金兰应向原告返还128万元，第三人泰安市兴达汽车修理厂应向原告返还255万元，因被告杨中台、郑金兰根据其与原告签订的合同确定价款为383万元，对第三人泰安市兴达汽车修理厂应向原告返还的255万元承担连带责任，且第三人泰安市兴达汽车修理厂明确表示愿意对该部分房款及利息承担偿还义务。对于原告主张的损失，原审法院认为，当事人在签订合同时已经知道该土地性质，对合同无效均有过错，应按返还款项的数额按同期同类银行贷款利率的50%自2008年10月20日计算到本判决生效之日止较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、原告泰安欣怡制衣有限公司与被告杨中台签订的房产转让合同无效；二、被告杨中台、郑金兰于本判决生效之日起十日内返还原告泰安欣怡制衣有限公司房款128万元及利息损失（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的50%自2008年10月20日计算到本判决生效之日止）；三、第三人泰安市兴达汽车修理厂于本判决生效之日起十日内返还原告泰安欣怡制衣有限公司房款255万元及利息损失（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的50%自2008年10月20日计算到本判决生效之日止）；四、被告杨中台、郑金兰对所判第三项的款项承担连带责任；五、驳回原告泰安欣怡制衣有限公司的其他诉讼请求。案件受理费48686元、保全费5000元，共计53686元，由原告泰安欣怡制衣有限公司负担8402元，由被告杨中台、被告郑金兰负担15134元，由被告杨中台、被告郑金兰、第三人泰安市兴达汽车修理厂共同负担30150元。
上诉人欣怡制衣不服原审判决上诉称，一审判决书查明和认定的法律关系不清，判决兴达汽修厂承担返还我方255万元房款无事实和法律依据。根据合同的相对性原则，该案属于买卖合同，双方的当事人一方为我方，另一方为杨中台。该合同的权利义务只在双方之间形成，任何一方不得为第三方设定权利、义务。2008年10月20日，我方与被上诉人签订合同后当日就支付给被上诉人383万元的房款，全部履行了合同的义务，而被上诉人在接收了我方的房款之后，没有向我方交付房产，也没有能力向我方交付房产。兴达汽修厂虽然与我方签订合同，但是时间是2008年10月16日，该合同双方都未履行，兴达汽修厂既没有向我方收取房款，更没有向我方交付房子的义务，其根本就不是我方与杨中台之间的合同当事人，判令其返还255万元没有依据，一审判决杨中台返还我方128万元的房款并对兴达汽修厂承担的255万元承担连带责任，也没有法律依据。因此，杨中台应承担全额返还其收取我方383万元房款的责任。二、原审法院判决该涉案合同为无效合同正确，但是判定被上诉人只承担其占用资金期间利息的50%，而另50%由我方承担没有法律依据。杨中台应承担自2008年10月20日起至判决书确定的给付之日止，占用383万元房款期间的同期、同类贷款利息。综上，请求依法撤销泰安市高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民重字第2号民事判决第二项、第三项、第四项，改判被上诉人杨中台、郑金兰返还我方房款383万元，支付自2008年10月20日起至判决书生效之日止，其占有资金期间，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的全部利息。一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨中台、郑金兰共同辩称，涉案房屋的买卖经历了三个环节，上诉人欣怡制衣公司不顾事实真相，将一个环节作为诉讼的理由，本身是对本案不负责任。关于合同效力问题，杨中台、郑金兰同样不服一审判决，也提起了上诉。请求驳回上诉人欣怡制衣的上诉请求和原审诉讼请求。
被上诉人泰安市兴达汽车修理厂（下称兴达汽修厂）辩称，希望法院依法裁判。
被上诉人泰安市泰山区上高街道办事处凤台村村民委员会（下称凤台村委）辩称，本案双方争议的合同中凤台村委不是合同当事人，根据合同相对性的原则，凤台村委不承担任何责任。凤台村委认可一审法院对涉案合同的认定，该合同属于无效合同。
被上诉人泰安市泰山区农村信用合作联社（下称泰安农信社）辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人李合强述称，请求法院依法裁判。
上诉人杨中台、郑金兰不服原审判决上诉称，一、一审判决判令“原告泰安欣怡制衣有限公司与被告杨中台签订的房产转让合同无效”错误。1、一审判决超出当事人的请求事项。原告的诉讼请求是“请求法院依法解除原告与被告于2008年10月20日所签订的房屋转让合同；判令被告立即返还房款383万元；赔偿自2008年10月20日至2009年7月20日银行利息217161元，共计4047161元，诉讼费由被告承担”。案经审理，原告在庭审中没有补充、变更诉讼请求，原审判决第一项判决房产转让合同无效，显然超出当事人诉讼请求。2、一审判决依据《土地管理法》第六十三条之规定判令“房产转让合同无效”不妥。2008年10月20日，泰安欣怡制衣有限公司与杨中台签订房屋转让合同，该合同名称是《房屋转让合同》，该合同主要内容是房屋所有权证号为泰山房公字第AG0252号房产，建筑面积1392.595平方米。价款383万元是房款，原告的请求事项也是返还房款。法律没有禁止集体房产买卖，一审法院以《土地管理法》的规定，调整《房屋转让合同》的法律关系，上诉人认为不妥。二、一审判令“杨中台、郑金兰于判决生效之日起十日内返还泰安欣怡制衣有限公司房款128万元及利息损失”错误。1、郑金兰不应是本案被告。2008年10月20日《房屋转让合同》载明的合同当事人是欣怡制衣公司与杨中台，郑金兰不是合同当事人。交易过程中，欣怡制衣公司根据杨中台的要求，将房款汇入郑金兰账户，不能证明郑金兰就是合同当事人。列郑金兰为本案被告不符合《民诉法》关于当事人的规定。2、杨中台收到的房款不是128万元，吴钦国应承担责任。法庭查明的事实是，在泰山区法院执行过程中，经法院允许，吴钦国与兴达汽修厂签订房产转让合同，以260万元的价款购得该抵押物。2008年10月14日，吴钦国与杨中台签订《房屋转让合同》，价款为320万元，该款项已实际支付给吴钦国。据此上诉人认为，全部交易完毕，杨中台收到房款只有63万元，吴钦国收到60万元。吴钦国在本案中是第三人，且与本案所涉及房款有法律上的利害关系，理应承担责任。一审法院在查明事实的情况下，把吴钦国收到的房款判令杨中台返还错误。三、原审判决第三项判决内容无依据。2008年10月13日，经证明人王某见证，欣怡制衣公司与杨中台签订《房地产买卖协议》，该协议约定：欣怡制衣预付叁万元，由杨中台在十日内到兴达汽修厂变更其原有合同。欣怡制衣在收到合同变更后，如无异议则在收到10日后将剩余380万元支付给杨中台。杨中台交还与兴达汽修厂所签订的《房地产转让合同》，同时，兴达汽修厂与欣怡制衣公司签订《房地产转让合同》，合同价款260万元。该判决判令兴达汽修厂返还欣怡制衣公司房款255万元的前提是解除合同，合同没有解除，返还房款就没有依据。四、原审判决第四项判令“杨中台、郑金兰对第三项的款项承担连带责任”错误。2008年10月20日，兴达汽修厂与欣怡制衣公司签订《房地产转让合同》，合同价款260万元。杨中台、郑金兰不是该合同的当事人，没有合同义务且不存在过错，判令负连带责任无法律依据。五、原审判决书明显不公平。依照《合同法》第五十八条之规定，依据无效合同取得的财产应当返还。既然该判决确认欣怡制衣公司与杨中台签订的房产转让合同无效，亦应判令兴达汽修厂与欣怡制衣公司签订的《房地产转让合同》无效；既然判令杨中台返还欣怡制衣公司383万元（含价值5万元的衣服），亦应判令欣怡制衣公司返还涉案房产。在交易过程中，第三人吴钦国收到60万元，既然判令合同无效，亦应判令吴钦国返还依据无效合同所取得的财产。
被上诉人欣怡制衣公司辩称，上诉人杨中台、郑金兰的上诉请求混同法律事实和行为事实。首先，法律认定的事实是买卖合同无效，而上诉人所谓的事实只是一个行为事实，不符合法律规定，上诉没有法律事实的支持，上诉理由不成立。本案是两个合同关系，上诉人与兴达汽修厂所签订的合同双方根本没有履行，兴达汽修厂也没有收到欣怡制衣公司的款项，从签订合同时间来看，时间是2008年10月20日与上诉人签订的合同，根据合同先后效力的认定，以这次合同为有效，而且这份合同也是上诉人与被上诉人双方实际履行的合同。综上，上诉人杨中台、郑金兰把合同关系的相对性混淆为合同权利义务的转让性，因此上诉理由不成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法按照欣怡制衣公司的上诉理由改判。
被上诉人兴达汽修厂、凤台村委、泰安农信社，原审第三人李合强对上诉人杨中台、郑金兰所提上诉意见的答辩意见均与对上诉人欣怡制衣公司的答辩意见一致。
被上诉人吴钦国经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院依法追加为无独立请求权第三人的王某于原审法院就本案作出一审判决前已去世。经原审法院征询王某配偶彭某，其表示不再参与本案的审理。
另查明，原审第三人兴达汽修厂在与上诉人杨中台签订了2008年10月16日的房地产转让合同后，已将房产交付给上诉人杨中台，其后原审第三人兴达汽修厂对房屋交付问题就不再负责。
本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人二审的争议焦点主要有两个：一、原审判决认定上诉人杨中台与上诉人欣怡制衣公司签订的涉案房产的转让合同无效是否正确，是否存在超诉讼请求判决的问题；二、原审判决对本案责任的承担主体、责任数额及损失的认定是否正确。
关于第一个争议焦点，上诉人杨中台与上诉人欣怡制衣公司签订的涉案房产的转让合同效力问题及原审是否超诉讼请求判决问题。本院认为，上诉人杨中台与上诉人欣怡制衣公司于2008年10月20日签订的涉案《房屋转让合同》中涉及房产所占用范围内的土地为集体土地，根据房地一体的原则，涉案房产的转让其占用范围的土地亦应一并转让。而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人杨中台与上诉人欣怡制衣签订的涉案《房屋转让合同》明显违背了上述法律的禁止性规定，且截止一审法庭辩论终结前，双方亦均未提交经有批准权的人民政府批准上述转让的证明文件，故原审法院认定该《房屋转让合同》无效是正确的，并且原审法院基于上述认定，直接宣告上诉人杨中台与上诉人欣怡制衣公司于2008年10月20日签订的涉案《房屋转让合同》无效，亦符合法律规定，不属于超诉讼请求判决，本院予以维持。上诉人杨中台、郑金兰认为涉案合同为有效合同，其主要理由有两点，一是被上诉人兴达汽修厂2003年7月25日向本案被上诉人泰安农信社借款时，以涉案房产作为抵押担保，并在泰山区房管局办理了房地产抵押证书，应认定政府主管部门对涉案房产进入市场交易进行了批准；二是在泰安中院另案执行本案被上诉人兴达汽修厂，对与涉案房产占用范围的土地在同一土地证号（泰山集建1998字第AG02**号）下的另一处房产进行执行时，曾致函泰安市国土资源局，泰安市国土资源局答复，按照国土资源管理相关法律法规，集体建设用地使用权转让过户，在不改变土地用途等土地使用条件，且符合城市规划的前提下，需办理土地征收手续（集体转国有）并补缴土地出让金。在裁定处理集体土地使用权时，应当告知申请执行人到国土资源管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费，方可取得土地使用权。因该答复函所涉房产占用范围的土地与涉案房产占用范围的土地在同一土地证下，则涉案土地的转让也应认定已经国家主管部门批准，故转让合同应当依法认定为有效。对此本院认为，首先，2003年7月28日，虽泰安市泰山区房管局就涉案房产办理了抵押权证书，但相关当事人并未根据相关法律规定，同时将涉案房产占用范围内的土地一并办理抵押权证书，故不足以认定政府主管部门对涉案房产占用范围内土地的抵押、转让行为的批准或认可；其次，在本院另案执行泰山集建1998字第AG0252号土地证项下另一处房产时，虽向泰安市国土资源局进行了意见征询，泰安市国土资源局亦给予了书面答复，就该执行行为涉及的土地征收（集体转国有）并补缴土地出让金等事项进行了告知，但对于该土地证下涉及的本案房产的转让批准，属政府主管部门的行政权力，并不具有必然的推定效力，且对其转让行为是否批准，截止一审法庭辩论终结前，上诉人杨中台、郑金兰并未向法庭提交政府主管机关对涉案房产的转让行为的明确书面批准文件，对其关于合同有效的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，原审判决对本案责任的承担主体、责任数额及损失的认定是否正确的问题。本院认为，上诉人欣怡制衣公司与上诉人杨中台于2008年10月20日就涉案房产签订房屋转让合同，约定价款为383万元。上诉人欣怡制衣公司同日按照上诉人杨中台的指定，将房款分两笔（190万元和180万元）支付给了上诉人杨中台之妻郑金兰的账户中，另外支付3万元现金，剩余5万元用衣服折抵。在2008年10月20日上诉人杨中台给上诉人欣怡制衣公司出具的收据中，虽载明“支兴达修理厂260万元，其余给杨经理（即杨中台）”，但实际在上诉人欣怡制衣公司付款前，上诉人杨中台已经自行支付了其与原审第三人吴钦国及兴达汽修厂的购房款。则在上诉人欣怡制衣公司与上诉人杨中台，上诉人杨中台与原审第三人吴钦国、兴达汽修厂之间，实际上是相互独立的合同关系，2008年10月16日上诉人欣怡制衣公司与原审第三人兴达汽修厂所签订的涉案合同双方均认可是为方便过户所签，仅仅系其与上诉人杨中台所签合同的履行行为，不是确定双方权利义务的真正合同，现上诉人欣怡制衣公司按照合同相对性要求杨中台承担合同责任符合法律规定。上诉人杨中台主张其与上诉人欣怡制衣公司就涉案房屋买卖合同达成了合同权利义务的概括转移，与事实不符，本院不予支持。因双方所签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，则上诉人杨中台应当返还因该合同取得的合同价款383万元，对上诉人欣怡制衣的该项上诉请求，本院予以支持。原审判决兴达汽修厂负返还255万元之义务，超出原告诉讼请求，违反《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的原则，且兴达汽修厂并非上诉人欣怡制衣公司的相对方，原审判决认为应由原审第三人兴达汽修厂承担返还255万元房款的义务，认定事实错误、适用法律不当，本院予以纠正。至于损失的认定问题，虽然上诉人欣怡制衣公司与上诉人杨中台对合同无效均具有一定过错，但基于上诉人杨中台实际占有上诉人欣怡制衣公司383万元房款的事实，应承担以该欠款为本金自占有之日起即2008年10月20日至偿还之日期间的同期银行贷款利息，原审判决对利息的认定亦不适当，本院一并予以纠正。该债务发生于上诉人杨中台与上诉人郑金兰夫妻关系存续期间，383万元房屋价款亦是支付给了郑金兰账户，二人应承担共同清偿责任。上诉人郑金兰认为其不应承担本案责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人杨中台主张的合同无效，上诉人欣怡制衣公司应将房产予以返还的主张，因上诉人欣怡制衣公司否认房产已经交付，原审第三人兴达汽修厂及其法定代表人李合强在原审及本院二审中亦多次陈述钥匙是交付给了杨中台，对杨中台与欣怡制衣交付问题不清楚，上诉人杨中台亦未提供其他切实有效证据予以证实其已经交付涉案房产的事实，故对其该主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用不当，本院依法予以纠正。上诉人泰安欣怡制衣有限公司的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持；上诉人杨中台、郑金兰的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民重字第2号民事判决书第一项、第五项；
二、撤销泰安高新技术产业开发区人民法院（2013）泰高新民重字第2号民事判决书第二项、第三项、第四项；
三、上诉人杨中台、郑金兰于本判决生效后十日内返还上诉人泰安欣怡制衣有限公司房款383万元并赔偿利息损失（利息以383万元为本金，自2008年10月20日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款之日止）；
四、驳回上诉人杨中台、郑金兰的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48686元、保全费5000元，共计53686元，由上诉人杨中台、郑金兰负担；二审案件受理费48686元由上诉人杨中台、郑金兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一五年四月二十四日
书记员 高学茹