浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越商初字第1098号
原告华夏银行股份有限公司绍兴分行。
负责人李华。
委托代理人刘玉。
委托代理人罗赛鼐。
被告王国森。
被告朱立飞。
被告绍兴市锦精房地产开发有限公司。
法定代表人陈新昌。
委托代理人唐传荣。
原告华夏银行股份有限公司绍兴分行为与被告王国森、朱立飞、绍兴市锦精房地产开发有限公司（以下简称锦精公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年4月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，因被告王国森、朱立飞无法以其他方式送达，依法组成合议庭于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘玉、罗赛鼐，被告锦精公司委托代理人唐传荣到庭参加诉讼，被告王国森、朱立飞经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣告判决。
原告诉称，2010年12月1日，原告与被告锦精公司签订《最高额保证合同》，约定由该公司对2010年12月1日至2011年12月1日期间内原告签订的多个《个人房屋抵押借款合同》所产生的主债权承担连带保证责任，被担保的最高债权额为6000万元。2011年7月19日，原告与被告王国森签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定原告向被告王国森发放贷款285万元，该款由被告王国森、朱立飞以其向被告锦精公司购买的越府名园5幢301室房产提供抵押担保。被告朱立飞作为被告王国森的妻子在相应的《个人借款申请书》上签字承诺对该笔借款承担还款责任。2011年7月20日，原告与被告王国森办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为绍房预绍市字第预2011002258号、绍房预绍市字第预2011002259号。2011年7月22日，原告依约向被告王国森发放借款285万元。
合同履行期间，被告王国森提供的抵押物被依法查封，至2013年4月15日，被告王国森欠原告借款本金为2567190.74元并且发生欠息情形，现原告诉至本院，请求依法判令：一、被告王国森、朱立飞立即共同归还原告借款人民币2567190.74元，并按中国人民银行有关规定及合同约定支付该款自2013年1月21日起至本判决确定履行之日止的利息；二、原告对被告王国森、朱立飞共同共有的抵押房产享有优先受偿权；三、被告锦精公司对被告王国森的上述债务承担连带清偿责任。
被告王国森、朱立飞未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。
被告锦精公司辩称，对原告诉称事实无异议，被告锦精公司作为涉案房屋出售方已办理好领取房屋产权的一切手续，并且房屋已依约交付给了被告王国森，由于王国森的原因相关权证至今未予办理；另，涉案房屋现已被其他法院依法查封，请求法院查明事实，依法裁决。
原告为证明其主张，在举证期限内提供：证据1、个人房屋抵押借款合同一份，以证明原告与被告王国森之间存在借款关系并以向被告锦精公司购买的房屋提供抵押担保的事实。证据2、个人借款申请书一份，以证明被告朱立飞作为被告王国森的妻子承诺承担还款责任的事实。证据3、最高额保证合同一份，以证明被告锦精公司为被告王国森的借款承担连带责任保证的事实。证据4、借款凭证一份，以证明原告已依约向被告王国森发放贷款的事实。证据5、房屋预告登记证明两份，以证明涉案房产已办理预抵押登记的事实。经质证，被告锦精公司无异议，被告王国森、朱立飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认证认为，原告提供的证据符合“三性”要件，本院予以确认。
经审理本院认定，2010年12月1日，原告与被告锦精公司签订编号为SX01（商保）20100145的《最高额保证合同》，约定原告在约定期间内与债务人购买越城区胜利东路、环城东路西南角八字桥周边地块商品房基于主合同连续发生多笔债权，被告锦精公司愿意在最高债权额限度内为主债权提供保证担保，期间自2010年12月1日起至2011年12月1日，最高债权额为6000万元。
2011年7月19日，原告与被告王国森签订编号为SX01P1011110019《个人房屋抵押借款合同》，约定原告向被告王国森发放贷款285万元，该款由被告王国森、朱立飞以其向被告锦精公司购买的越府名园5幢301室房产提供抵押担保。被告朱立飞作为被告王国森的妻子在相应的《个人借款申请书》上签字承诺对该笔借款承担还款责任。2011年7月20日，原告与被告王国森办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为绍房预绍市字第预2011002258号、绍房预绍市字第预2011002259号。2011年7月22日，原告依约向被告王国森发放借款285万元，贷款期限为10年，年利率为7.755%。
2013年4月，被告王国森提供的抵押房产被法院查封；至2013年4月15日被告王国森尚未归还原告借款本金为2567190.74元并且发生欠息情形。
本院认为，原告与被告王国森、朱立飞之间的借款、抵押合同以及与被告锦精公司的保证合同关系，当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原告提供的个人房屋抵押借款合同以及个人借款申请书，可确定本案系被告王国森、朱立飞夫妻共同债务，对原告要求两被告承担共同还款责任的诉讼请求，予以支持。对原告要求行使优先受偿权的诉讼请求，诉争房产虽仅办理了预告抵押登记，但从维护金融债权人合法权益及经济安全原则出发，并考虑防止诉累和避免司法资源浪费，以及本案至今未能办理正式抵押登记的原因系债务人所致，故在本案特殊情形下，应赋予原告对预告抵押登记的房屋享有优先受偿权。对原告要求被告锦精公司承担连带保证责任的诉讼请求，因被告锦精公司自愿提供了担保，该诉讼请求符合合同约定及法律规定，亦予以支持。被告王国森、朱立飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王国森、朱立飞应共同归还给原告华夏银行股份有限公司绍兴分行借款本金2567190.74元，并支付自2013年1月21日起至判决确定履行之日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告绍兴华夏银行股份有限公司绍兴分行对抵押物位于越府名园5幢301室房产享有优先受偿权；
三、被告绍兴市锦精房地产开发有限公司对被告王国森、朱立飞的上述第一项债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费27338元，财产保全费5000元，公告费650元，合计人民币32988元，由三被告连带负担，在履行上述判决时付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费27338元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 孙锡芳
人民陪审员 卢水娟
人民陪审员 唐百年
二０一三年八月二十二日
书 记 员 宋海芳
附页：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
6、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
7、《中华人民共和国担保法》第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。