江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终142号
上诉人（原审被告）杨梦娇。
委托代理人赵梦云，江苏常明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州新城创佳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区经济开发区玉龙路6号。
法定代表人王振华，该公司董事长。
委托代理人陶立元，该公司员工。
委托代理人张尚，该公司员工。
上诉人杨梦娇与被上诉人常州新城创佳房地产开发有限公司（以下简称新城公司）房屋销售合同纠纷一案，因上诉人杨梦娇不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第864号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
新城公司诉称，2013年8月19日，杨梦娇与其签订一份《商品房买卖合同》，在其处购买常州市香悦半岛花园42幢甲单元3302号房屋一套，房屋总价款为1155372元，合同约定杨梦娇以贷款方式付款，后杨梦娇与中国农业银行武进分行就该房屋签订了个人住房借款合同，贷款金额705000元，现杨梦娇出现逾期还款，武进农行要求新城公司承担担保责任。故诉至法院要求判决解除商品房买卖合同，判令杨梦娇协助新城公司办理合同备案注销手续，判令杨梦娇向其支付违约金231074.4元，诉讼费由杨梦娇承担。
杨梦娇辩称，1、本案所涉商品房买卖合同上杨梦娇的名字是黄斌所签，房屋系黄斌购买，杨梦娇未看过合同书，杨梦娇对购房一事不知情；2、房屋贷款合同上签名是杨梦娇本人所签，但具体借还款事宜均由黄斌办理；房贷还款逾期系因黄斌因涉嫌挪用资金被拘捕，并非有意不还。
原审查明，2013年7月，黄斌通过常州同策房产咨询有限公司（以下简称同策公司），协商购买吴金达已向新城公司支付全部房款后在同策公司挂牌出售的常州市钟楼区新城香悦半岛施工编号为42幢甲单元2902室的期房一套，交易价格为128万元。因买方需贷款，故双方协商约定由同策公司协同双方在新城公司处办理合同更名手续，变更为以杨梦娇为买方与新城公司签订商品房买卖合同。2013年8月19日，杨梦娇作为买受人，新城公司作为出卖人签订商品房买卖合同（以下简称购房合同）一份（合同备案号为AF18068B688748709D80），约定新城公司向杨梦娇出售香悦半岛花园施工编号为42幢甲单元2902号，公安编号为42幢甲单元3302号房屋一套，合同总价为1242497元，杨梦娇因支付首付及办理按揭及时，根据合同约定享受87125元的优惠，实际交易价为1155372元。黄斌在代替杨梦娇签订商品房买卖合同时就向吴金达支付了575000元购房款，剩余部分由新城公司办理退款手续，将吴金达已支付新城公司的购房款中的705000元退给杨梦娇，再由杨梦娇将该款支付给吴金达。因担心黄斌、杨梦娇将退款挪用，故吴金达扣下了由新城公司与杨梦娇（黄斌代替杨梦娇签名）签订的《商品房买卖合同》原件及新城公司于2013年8月28日开具的预收杨梦娇705000元房款的预收购房款发票原件一张。2013年9月11日，新城公司将705000元退还给了杨梦娇，杨梦娇在转帐支票存根上的收款人栏亲笔签名。
原审另查明，合同备案号为AF18068B688748709D80的商品房买卖合同中约定：付款方式为贷款，首付款自合同签订之日起1日内支付全部房款的35.61%，金额为442497元。除首付款外，剩余房款金额80万元，应于合同网上备案之日起3日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同补充协议第七条约定：（一）买受人承诺支付给出卖人的所有房款属于合法所有，来源合法，且无任何可能被司法机关、其他单位或第三人追溯；如买受人已支付给出卖人的房款被司法机关、其他单位或第三人追溯或产生其他风险，买受人同意出卖人有权单方面解除合同和处置该房屋，并赔偿出卖人因此所受一切损失。（二）/（5）在出卖人承担担保责任期限内，房屋实际交付前，若买受人违反有关按揭贷款合同使其还款，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，则出卖人有权暂缓向买受人交付该房屋直到买受人履行相应义务。上述暂缓交付不属于逾期交房，出卖人不承担违约责任。（6）在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同使其还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出人承担担保责任或出人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。（7）在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，至使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出人有权解除合同。造成出卖人其他损失的，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用和相应利息。（9）出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），买受人并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中直接扣除前述款项，对出卖人前述款项享有优先权。黄斌在该合同签署了杨梦娇的名字。
2013年8月27日杨梦娇与中国农业银行股份有限公司常州武进支行（以下简称农行）签订个人购房担保借款合同（以下简称贷款合同）一份，约定：杨梦娇向农行借款75万元，用于购买香悦半岛花园42幢甲单元2902室房屋，借款期限自2013年8月27日起至2043年8月26日止借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款帐户62×××12。本合同借款采用阶段性保证+抵押方式担保，由阶段性保证人常州新城创佳房地产开发有限公司承担连带保证责任，保证期间为借款到期日期起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。杨梦娇在该合同上亲笔签名。
2014年4月8日、2014年5月23日农行二次向新城公司发出担保人履行责任通知书，其中2014年5月23日的通知中告知新城公司截止2014年4月26日，杨梦娇结欠农行本金702703.64元，利息（含罚息、复利）16413.99元，逾期5期，要求新城公司履行前述贷款合同约定的担保责任。
2014年12月31日，农行出具代偿证明，证明新城公司为杨梦娇向农行申请的贷款履行了担保义务，代偿了本金699683.85元，利息（含罚息、复利）30049.07元，合计729732.92。
上述事实由双方当事人庭审陈述、购房合同、贷款合同、担保人履行责任通知书、中国农业银行转帐支票存根、中国农业银行业务凭证、中国建设银行转帐支票存根、中国建设银行股份有限公司活期存款明细帐、代偿证明等证据予以证实。
原审认为，双方之间的房屋买卖合同及杨梦娇与农行签订的贷款合同关系合法有效，受法律保护，双方应按照约定全面履行义务。本案中因杨梦娇未能依约及时归还银行贷款本金及利息导致新城公司依农行要求为杨梦娇代偿了在农行的贷款本息，现新城公司依合同约定向法院提起解除合同、支付违约金的请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。杨梦娇辩称自己未在购房合同上签名不是合同当事人的意见，法院认为杨梦娇作为××成年人，应当知道在贷款合同上及中国建设银行转帐支票存根（原告退款705000元）上签名的意义，而贷款合同及转帐支票存根均与本案所涉房屋的购买合同直接相关；黄斌未经授权即以购房合同上签署杨梦娇姓名应为无权代理行为，但杨梦娇在贷款合同上及转帐支票存根上的签名行为应视为对黄斌在购房合同上签名购房的追认，购房合同由无效合同通过杨梦娇的追认行为变为有效合同，对双方均有约束力，故对杨梦娇的抗辩意见法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十五条、第《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除常州新城创佳房地产开发有限公司与杨梦娇于2013年8月19日签订的商品房买卖合同（合同备案号：AF18068B688748709D80）。杨梦娇于本判决生效之日起十五日内协助常州新城创佳房地产开发有限公司办理合同备案注销手续。二、杨梦娇于本判决生效之日起十五日内向常州新城创佳房地产开发有限公司支付违约金231074.4元。三、案件受理费4847元，公告费780元，合计5627元，由杨梦娇负担。
上诉人杨梦娇不服上述判决，向本院提起上诉称：1、涉案购房合同并非由杨梦娇与新城公司签订，系案外人黄斌与新城公司签订，对于该份购房合同的签订，杨梦娇并未对黄斌予以授权，事后杨梦娇亦未追认，因此该份购房合同对杨梦娇无拘束力，属无效合同。2、由于杨梦娇与涉案购房合同无关联，因此杨梦娇无违约事实，原审认定不当。
被上诉人新城公司在法定期限内未作书面答辩，二审中，新城公司表示对原审判决无异议。
二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
本院认为，关于上诉理由一：涉案购房合同初始由案外人黄斌以杨梦娇名义与新城公司签订，据二审杨梦娇一方陈述，其时黄斌与杨梦娇系男女朋友关系，由于黄斌未全款购买涉案房屋，因此需向银行进行贷款，遂由杨梦娇以自己的名义向银行方进行贷款，为此签订了贷款协议，新城公司对该笔贷款予以担保，杨梦娇以涉案房屋作为抵押物向新城公司予以了担保。本案虽然购房合同由案外人黄斌以杨梦娇名义与新城公司签订，但在之后的房屋交易取得过程中，均由杨梦娇以自己的名义独立完成各项交易，杨梦娇各项交易行为，目的为取得涉案房屋的产权，原审认定涉案房屋卖买交易双方是新城公司与杨梦娇于实有据，且杨梦娇以后续交易行为证实其欲取得涉案房屋产权之真实意思，因此涉案购房合同当属有效，对双方均产生约定之拘束力。上诉人杨梦娇该上诉理由于实无据，本院不予采信。
关于上诉理由二：以上述认定涉案购房合同对双方产生约定之拘束力，杨梦娇在其后对银行贷款履行还贷义务中违约未予履行，发生了相关违约事实，新城公司主张解除双方合同于实有据，由于杨梦娇相关违约事实的存在，杨梦娇应承担违约责任，支付违约金。上诉人杨梦娇该上诉理由于实无据，本院不予采信。
综上，上诉人杨梦娇的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4847元，由上诉人杨梦娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年二月十九日
书 记 员 汪芫朗