重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初19364号
原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。
法定代表人：高仲，该公司董事长。
委托代理人：陈秀明。
委托代理人：覃荣。
被告：陈芸。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司与被告陈芸物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员彭芳、范利娜组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆隆鑫物业管理有限公司的委托代理人陈秀明、覃荣到庭参加了诉讼，被告陈芸经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司诉称，2003年8月29日，原告与重庆隆鑫置业有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为骏逸·新视界小区提供物业管理服务。被告系骏逸·新视界小区15栋14-4号房屋的业主，房屋建筑面积86.16平方米。原告按约向被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，共有2016年1月至7月的物业管理费903.98元、2016年3月至7月的公摊水电费31.39元未缴纳，产生违约金271.19元。现原告起诉来院请求判决：1、被告立即支付原告物业管理费903.98元、公摊水电费31.39元；2、被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金（滞纳金）271.19元；3、诉讼费用由被告承担。
被告陈芸未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。
经审理查明，被告陈芸系重庆市××区石坪桥正街116号骏逸·新视界小区15栋14-4号房屋的业主。原告重庆隆鑫物业管理有限公司为上述房屋所在的骏逸·新视界小区提供前期物业服务。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司与被告陈芸的亲属张金辉于2004年4月15日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供的物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、安保、交通秩序与车辆停放、法律法规规定的其他物业管理内容，业主应向原告交纳物业管理费用及其它应交费用，物业管理服务费用为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中0.8元为物管费，其余为电梯费）收取，物业管理服务费缴纳时间为每月的1至10号，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的违约金。
另查明，骏逸新视界小区尚未成立业主委员会。2015年5月20日，原告重庆隆鑫物业管理有限公司向石坪桥街道办事处提交《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的函》，提出该公司按照2005年的物业服务费收取标准无法维持小区管理处的正常运转，拟上调物业服务费，住宅由1.1元/平方米上调至1.5元/平方米，商业门面全部上调到4.5元/平方米，希望得到辖区街道办事处及相关职能部门的大力支持。重庆市××区石坪桥街道办事处于2015年5月28日向原告作出《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的复函》，称上调物业管理费应严格执行法律法规，在上调物业管理费用过程中，须在街道办事处和上级部门的监督和指导下进行，希望物业管理公司积极主动与业主沟通。2015年6月15日至2015年6月23日，在重庆市××区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见。2015年6月24日，在九龙坡区房管局、石坪桥街道办事处、石坪桥派出所、新视界社区居民委员会工作人员的监督下，完成了征集书面意见的唱票统计工作。书面征集意见统计结果显示，同意按上述标准调价的户数为1602户，占小区总户数2902户的55.20%，同意按上述标准调价的专有部分建筑面积总计161029.68平方米，占小区总建筑面积290225.69平方米的55.48%；不同意调价的户数为406户，专有部分建筑面积总计41686.27平方米；无效票户数为13户，未投票户数为881户。2015年6月26日，重庆市××区石坪桥街道新视界社区居民委员会对上述征集意见的统计结果进行了公示。2015年7月27日，原告设立的骏逸新视界管理处公示称该公司将于2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。
被告陈芸至今未向原告重庆隆鑫物业管理有限公司交纳2016年1月至7月的物业服务费及2016年3月至7月公摊水电费。原告自愿放弃合同中约定的违约金标准，而要求以欠缴物管费的30%作为标准计收违约金。
审理中，原告称因被告之前交纳物业管理费及公摊水电费时有预交的剩余款项，故原告在本案中计算物业管理费及公摊水电费的金额少于按照严格按照房屋面积、收费标准计算出的金额。
上述事实，有当事人陈述，前期物业管理服务协议，原告关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的函、重庆市××区石坪桥街道办事处关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的复函、会议签到表、投票结果报告单、重庆市××区石坪桥街道新视界社区居民委员会关于骏逸新视界小区物业服务费标准调整书面征求业主意见结果的公示、原告关于骏逸新视界小区物业服务费执行新收费标准的公示、照片等证据证实，足以认定。
本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在重庆市××区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，采用书面征集业主意见的方式，就骏逸新视界小区住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定骏逸新视界小区业主大会同意原告方的物业服务费调价意见，即双方就物业服务费调价为每月1.5元/平方米达成了一致意见，对前期物业管理服务协议中的物业服务费收费标准进行了变更。被告方骏逸新视界小区业主大会就同意物业服务费调价为每月1.5元/平方米的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。原告重庆隆鑫物业管理有限公司在征集意见结果公示超过一个月后，从2015年8月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费。被告未交纳物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于被告应交纳的物业服务费金额，根据双方在前期物业管理服务协议中确认的被告房屋建筑面积，及调价前后的物业服务费收费标准，结合原告在本案中主张的交费期间，认定被告自2016年1月至7月应交纳的物业服务费为904.68元（86.16平方米×1.5元/月·平方米×7月），原告自愿要求扣除被告此前预交的0.7元，本院予以尊重。
关于原告主张的公摊水电费。考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表，本院认为，原告主张的被告欠缴的2016年3月至2016年7月的公摊水电费31.39元，并无不当，应当予以支持。
对于原告主张的违约金，鉴于双方在前期物业管理服务协议约定了业主逾期交纳物业服务费等费用应支付违约金，被告也确实未按期交纳物业服务费等费用，故原告主张违约金合法有据，但原告未提供证据证明其因此遭受的实际损失相当于或高于约定的违约金，故本院酌情调整违约金为50元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第十二条第一、三、四款、第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈芸于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付2016年1月至2016年7月的物业服务费903.98元。
二、被告陈芸于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付2016年3月至2016年7月的公摊水电费31.39元。
三、被告陈芸于本判决生效之日起十日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司违约金50元。
四、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告陈芸负担（此款原告已预交25元，被告在支付上述款项时一并支付原告25元，另于本判决生效后五日内向本院交纳25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 飞
人民陪审员 彭 芳
人民陪审员 范利娜
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 夏兆玲