江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏09民终3622号上诉人（原审原告）：建湖盛世豪庭小区业主委员会，住所地江苏省建湖县近湖街道盛世豪庭2号楼2单元17A室。负责人：秦以勇，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张红星，江苏法岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市靖和物业管理有限公司，住所地江苏省建湖县近湖街道新杨路196-1号。法定代表人：金增尧，该公司经理。委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。上诉人建湖盛世豪庭小区业主委员会（以下简称盛世豪庭业委会）因与被上诉人盐城市靖和物业管理有限公司（以下简称靖和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2017)苏0925民初911号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。盛世豪庭业委会上诉请求：撤销原裁定，指令一审法院重新审理并作出实体判决，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审混淆了前期物业服务合同与一般物业服务合同。靖和物业公司是该小区前期物业服务企业，盐城华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰公司）于2013年6月委托其管理，并签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同有其自身的特征，不论是否约定期限及期限是否届满，盛世豪庭业委会与另聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。且本案中，华丰公司与靖和物业公司签订的前期物业服务合同第35、37条以及靖和物业公司与业主签订的前期物业服务合同第15条均有此约定。2016年8月，盛世豪庭小区召开业主大会，依法成立了业主委员会并备案，12月14日盛世豪庭业委会与盐城春城物业管理有限公司签订了物业管理委托合同，该合同自签订之日起生效，而华丰公司与靖和物业公司签订的前期物业服务合同自动终止。盛世豪庭业委会向靖和物业公司发函要求其于2017年1月18日前撤出盛世豪庭小区，靖和物业公司已经签收，但其至今拒绝撤场，其行为违反了合同法及相关司法解释的规定。一审法院错误认定本案争议焦点为盛世豪庭业委会的诉讼主体资格问题，并错误适用《物权法》第七十六条的规定。本案应优先适用《物业管理条例》中关于前期物业服务合同终止的相关规定，同时审理物业服务纠纷相关司法解释也明确规定了业主委员会在物业服务合同的权利义务终止后为请求权的主体，故业主委员会提起诉讼无需业主大会另行授权；2.一审认定事实错误，证据不足。一审依据靖和物业公司自行编制的盛世豪庭小区1-7号楼业主花名册（一审裁定书错误认定为1-6号楼），错误认定“商业业主为115户，住宅业主366户，合计业主481户”，事实上根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，盛世豪庭小区商、住业主应计算为408户，且《物权法》第七十六第二款及《物业管理条例》第十二条中关于“应当”的规定，仅是指导性管理型规范，并非效力性强制性规定，不能作为认定民事行为无效的法律依据；3.靖和物业公司的前期物业服务合同已经终止，其继续服务无法律依据，不能保障业主权利，一审裁定驳回起诉将导致靖和物业公司拒绝退场的时间延长，新聘物业公司无法进场服务，小区秩序更加混乱。靖和物业公司辩称，1.靖和物业公司与华丰公司签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效。由于成立程序不合法，故盛世豪庭业委会主体资格不合法。盛世豪庭业委会决定与靖和物业公司解聘并选定新物业公司未经业委会通过，很多业主并不知道该情况；2.一审法院认定事实清楚，证据充分。靖和物业公司一审中提供的小区花名册、民意调查表，是客观有效的合法证据，花名册、建筑面积等都是真实调查的，不存在造假的情况，且盛世豪庭业委会也没有证据能够推翻靖和物业公司的证据；3.靖和物业公司在服务过程中不作为、不服务的情况，靖和物业公司的民意调查表获得了半数以上业主通过。综上，业委会成立、选聘新物业公司均不合法，靖和物业公司与华丰公司签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，请求驳回上诉，维持原裁定。盛世豪庭业委会向一审法院起诉请求：1.判令靖和物业公司立即撤出建湖盛世豪庭小区物业服务；2.诉讼费用由靖和物业公司负担。一审法院认定事实：2012年1月16日，盛世豪庭小区的开发商华丰公司与靖和物业公司签订了《前期物业服务合同》，由靖和物业公司作为前期物业为小区提供物业服务。该合同主要约定了：物业类型为高层住宅、商业，建筑面积为98856.34平方米，盐城华丰房地产开发有限公司应于2012年12月31日前向业主交房。2013年6月，该小区交付使用，靖和物业公司与业主签订了《前期物业管理服务协议》，约定了合同期限为两年。2016年8月16日，盛世豪庭小区业主大会选举产生盛世豪庭业委会并经相关部门备案。2016年12月14日，盛世豪庭业委会与盐城春城物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定将该小区的物业服务委托给盐城春城物业有限公司。一审另查明，盛世豪庭小区住宅业主366户（含1户业主为空户），面积为43558.11平方米，商业业主为115户，面积为30062.41平方米，合计业主为481户，总面积为73620.52平方米（建筑总面积为98856.34平方米，剩余面积为人防工程、地下室和物业用房）。盛世豪庭业委会对于业主大会是否同意靖和物业公司撤离的事项，选择了采用书面征求意见的形式召开业主大会，但征求意见的对象仅为1-6号楼住宅业主（其提交的民意调查表同意撤离的住宅户数为239户），基本不包含商业业主，且未通过物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的业主大会同意。盛世豪庭业委会未提交证据证明其以自己的名义起诉靖和物业公司撤场的事项得到业主大会的授权。一审法院认为，业主委员会在特定条件下具有诉讼主体资格，有权以自己的名义提起民事诉讼。特定条件包括提起诉讼的事项和提起诉讼的程序两个方面。实体方面，依法成立的业主委员会在其职责范围内，就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事项，有权代表业主向人民法院提起民事诉讼，而与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。程序方面，对决定应当由业主共同决定的事项，物权法有明确的程序限制。本案中，盛世豪庭业委会对于业主大会是否同意靖和物业公司撤离的事项，选择了采用书面征求意见的形式召开业主大会，但征求意见的对象仅为1-6号楼住宅业主，基本不包含商业业主，可以看出盛世豪庭业委会就要求靖和物业公司撤场的事项并非代表全体业主的公共权益，故盛世豪庭业委会无权就此提起诉讼。庭审中盛世豪庭业委会未能举证证明业主大会授权其代表小区提起本案诉讼，且其提交的民意调查表显示同意撤离的住宅户数为239户，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合提起诉讼的程序要求。裁定：驳回盛世豪庭业委会的起诉。案件受理费80元，依法退还给盛世豪庭业委会。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院审理查明的主要事实与一审相同。本院认为，案涉纠纷主要是华丰公司与靖和物业公司之间签订的前期物业服务合同是否终止，靖和物业公司应否撤出物业服务区域，此纠纷与物业管理有关，且涉及盛世豪庭小区全体业主公共利益，故盛世豪庭业委会应具有相应诉讼主体资格，并且起诉时有明确的被告、诉讼请求和事实与理由，所诉事项也属于人民法院受理民事案件的范围等，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件。一审法院认为盛世豪庭业委会对于业主是否同意靖和物业公司撤离，采取了书面征求意见的方式，而其征求意见的对象仅为住宅业主，基本不包括商业业主，其要求靖和物业公司撤场并非代表全体业主的公共权益，故其无权就此提起诉讼。另盛世豪庭业委会也未能举证证明业主大会授权其代表小区提起诉讼，且其提交的民意调查表显示同意靖和物业公司撤离的业主户数也不足物权法相关规定，故不符合提起诉讼的程序要求。对此，民意调查是否有瑕疵以及是否达到《物权法》第七十六条相关规定要求，涉及的是终止与靖和物业公司前期物业服务合同关系的合法性问题，应经实体审理予以确定，而非盛世豪庭业委会起诉的程序性要求。综上，一审裁定驳回起诉并无充分依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初911号民事裁定；二、本案指令江苏省建湖县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  丁益钧审判员  樊丽萍审判员  谢超亮二〇一七年十一月二十八日书记员  甫 明