重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武法民初字第01679号
原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人王中毅，该分公司经理。
委托代理人廖贵萍，该公司职工。
委托代理人李永建，重庆剑直律师事务所律师。
被告腾秀娥，女，1963年出生，汉族，城镇居民。
原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）与被告腾秀娥物业服务合同纠纷一案，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司于2014年9月9日向本院提起诉讼，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员陈文艺、张小蓉组成合议庭，共同负责对本案的审理。本案于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告庆业武隆分公司的委托代理人廖贵萍、李永建到庭参加诉讼。被告腾秀娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原告庆业武隆分公司诉称，2008年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托服务合同》，将武隆县巷口镇世纪·五龙城小区的前期物业交由原告管理。被告入住后，开始双方均依法履行义务，但从2010年1月起，被告拒付上月的物业服务费、电梯费、公摊电费等费用，至今已拖欠物业服务费、电梯费和公摊电费合计4602.40元，违约金9750.40元，合计14352.80元。原告的工作人员多次向被告追讨，被告均拒不理睬。原告为维护合法权益，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊费及违约金共14352.80元，并由被告承担诉讼费。
原告庆业武隆分公司向本院举示以下证据以支持其诉讼请求：
1.《世纪·五龙城一期前期物业服务委托服务合同》、武物备（2009）第0001号《前期物业服务合同备案证明》、《告示》各一份，拟证明原告接受建设单位的委托对被告所在小区进行前期物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系；
2.《世纪·五龙城前期物业合同》、《业主物品签收登记表》各一份，拟证明原、被告之间签订物业服务合同，约定物业收费标准和滞纳金的计算标准；
3.武隆发改价（2011）2号《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪·五龙城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》、《重庆市前期物业服务收费表》各一份，拟证明原告主张的物业服务费的收费标准；
4.XX号楼X-X腾秀娥欠费明细表一份，拟证明原告主张费用的组成情况，从2010年1月起计算至2013年12月，共欠14352.80元；
5.《费用催收通知书》三份，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实；
6.《房屋分户面积汇总表》一份及公摊电费明细表一组，拟证明被告物业的建筑面积为130.82平方米，同时证明被告物业的公摊电费的具体金额。
被告腾秀娥未作答辩，也未向本院举示证据。
经审理查明，世纪·五龙城是位于武隆县巷口镇芙蓉中路的商业住宅综合小区，其中龙泉丽景、龙井紫苑、龙湖人家三个片区分别为世纪·五龙城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。世纪·五龙城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与原告分别签订了前期物业服务合同，委托原告为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。
被告腾秀娥是世纪·五龙城X号楼X单元X-
X的业主，该物业建筑面积130.82平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2008年5月31日，被告腾秀娥接收该物业，并与原告庆业武隆分公司签订了《世纪·五龙城前期物业合同》，该合同中，原告作为乙方，被告作为甲方，双方约定：“……第六条、本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房0.50元／平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条、业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条、业主应于每月5-20日交纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条、已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳，开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条、本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条、本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条、甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”。被告在合同签订之后，按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。但从2010年1月起，被告腾秀娥未向原告支付2009年12月至2013年11月期间的物业服务费、电梯费及公摊电费。2014年9月9日，原告诉至本院，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊费及违约金等共计14352.80元，并由被告承担诉讼费。
另查明，世纪·五龙城业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业武隆分公司代缴后按户据实分摊，2009年12月1日至2013年11月30日期间，被告腾秀娥物业所在的X号楼X单元每户的公摊电费合计为209.70元。
再查明，武隆县物价局监督制定了重庆市前期物业服务收费表，明确世纪·五龙城龙泉丽景小区收费的执行标准为电梯房0.50元／平方米／月，电梯费按物业的楼层数和家庭人数另行收取。
还查明，2009年10月，原世纪·五龙城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，原世纪·五龙城业主委员会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告举示的《世纪·五龙城一期前期物业服务委托服务合同》、武物备（2009）第0001号《前期物业服务合同备案证明》、《告示》、《世纪·五龙城前期物业合同》、《业主物品签收登记表》、武隆发改价（2011）2号《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪·五龙城“二、三组团”物业服务收费标准的批复》、《重庆市前期物业服务收费表》、《房屋分户面积汇总表》、公摊电费明细表等材料在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，且与本案案件事实具有关联性，本院依法予以确认。
本院认为，原告庆业武隆分公司接受建设单位的委托对被告物业进行前期物业管理，并进行了前期物业合同的备案登记。被告腾秀娥接受物业后，原、被告签订了《世纪·五龙城前期物业服务合同》，该合同是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。故原告庆业武隆分公司要求被告腾秀娥支付物业服务费、电梯费及公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。对于物业服务费、电梯费的标准及具体数额，按照物业服务的行业习惯，物业服务费通常是在次月交纳。本案原告主张的应当是2009年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费、电梯费。根据双方在《世纪·五龙城前期物业合同》中的约定，物业服务费以物业的建筑面积按0.5元／平方米／月交纳，电梯费另收，并且约定收费标准最终按物价部门审核批准的标准执行。根据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，原告主张被告腾秀娥的物业服务费按65元／月计算，电梯费按26元／月计算，符合双方合同的约定，该标准也在价格主管部门核准的收费标准范围内，故本院对原告的该主张予以确认。因此，原告主张由被告腾秀娥支付2009年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费3120元、电梯费1248元，本院依法予以支持。
按照原、被告《世纪·五龙城前期物业合同》第七条的约定，业主公共部位的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。因原告在实施物业服务管理期间代缴全体业主公共部位的电费，因此对原告主张由被告支付这期间按户分摊的电费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于公摊电费的具体数额，原告主张被告应支付公摊电费合计为234.40元，虽其并未举示相应的缴费凭据予以证明，但本院通过核对原告举示的公摊电费表，并结合客观实际，依法确认被告物业在2009年12月1日至2013年11月30日期间按户分摊的公摊电费合计为209.70元，对于原告主张的其余部分，因无相关证据予以证明，本院不予支持。
根据审理查明的事实，原告向被告提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务，而被告从2009年12月起未按时支付约定的物业服务费及电梯费，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的计算，原告主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至2013年12月31日止。但本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌情决定按中国人民银行同期商业贷款基准利率为标准计算违约金，违约金应当自被告拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2010年1月21日起计算至2013年12月31日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：
一、被告腾秀娥于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2009年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费3120元、电梯费1248元、公摊电费209.70元，合计4577.70元；
二、被告腾秀娥于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金计算方式为：从2010年1月21日起以欠费91元为本金计付至2010年2月20日止；从2010年2月21日起以欠费182元为本金计付至2010年3月20日止；从2010年3月21日起以欠费273元为本金计付至2010年4月20日止；从2010年4月21日起以欠费364元为本金计付至2010年5月20日止；从2010年5月21日起以欠费455元为本金计付至2010年6月20日止；从2010年6月21日起以欠费546元为本金计付至2010年7月20日止；从2010年7月21日起以欠费637元为本金计付至2010年8月20日止；从2010年8月21日起以欠费728元为本金计付至2010年9月20日止；从2010年9月21日起以欠费819元为本金计付至2010年10月20日止；从2010年10月21日起以欠费910元为本金计付至2010年11月20日止；从2010年11月21日起以欠费1001元为本金计付至2010年12月20日止；从2010年12月21日起以欠费1092元为本金计付至2011年1月20日止；从2011年1月21日起以欠费1183元为本金计付至2011年2月20日止；从2011年2月21日起以欠费1274元为本金计付至2011年3月20日止；从2011年3月21日起以欠费1365元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日起以欠费1456元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日起以欠费1547元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日起以欠费1638元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日起以欠费1729元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日起以欠费1820元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日起以欠费1911元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日起以欠费2002元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日起以欠费2093元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日起以欠费2184元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日起以欠费2275元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日起以欠费2366元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日起以欠费2457元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日起以欠费2548元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日起以欠费2639元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日起以欠费2730元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日起以欠费2821元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日起以欠费2912元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日起以欠费3003元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日起以欠费3094元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日起以欠费3185元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日起以欠费3276元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日起以欠费3367元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日起以欠费3458元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日起以欠费3549元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日起以欠费3640元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日起以欠费3731元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日起以欠费3822元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日起以欠费3913元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日起以欠费4004元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日起以欠费4095元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日起以欠费4186元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日起以欠费4277元为本金计付至2013年12月31日止；
三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。
如果被告腾秀娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交25元），由被告腾秀娥负担15元，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李林妍
人民陪审员 张小蓉
人民陪审员 陈文艺
二〇一四年十二月二十三日
书记 员代 愉 华