广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初584号
原告：童振导。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
原告童振导诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员张媛月适用简易程序于2016年3月14日公开开庭进行审理。原告童振导，被告委托代理人欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的预售商品房，总房款163294元，房屋交付时间为2011年10月31日。合同签订后原告依约履行义务，但被告没有按合同约定交付房屋，至2014年4月29日才将房屋交付。根据双方约定被告应支付违约金，从2011年11月1日至2014年4月29日共计违约914天。扣除被告合理延期交房390天，实际违约524天。原、被告在签订《商品房买卖合同》之前，还于2008年2月26日签订了《商品房定向优惠销售协议》，根据商品房买卖合同第九条约定，被告应按照第2种方式即双方签订的《商品房定向优惠销售协议》第四条有关约定处理。协议第四条约定了计算标准：已付房款×万分之一×90天＋已付房款×万分之二×90天＋已付房款×万分之四×（总违约天数-180天）=26878.19元。为此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金26878.19元；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》、《商品房定向优惠销售协议》、房屋所有权交易确认书，证明原、被告签订合同及合同约定违约金的计算方式。
2、销售不动产统一发票及税收通用完税证，个人购房借款／担保合同一份，证明原告已经按照合同约定支付购房款的事实。
3、房屋验收记录，证明原告于2014年4月29日领房。
被告桂东公司辩称：被告的房屋是和贺州市电业公司合作施工的，电业公司和被告双方有约定，包括合同条件和前提，内容，原告起诉被告不利于事实的查清，申请把电业公司列为被告。实际交房时间是2013年12月底，大部分都是2014年初已交房，部分业主迟来办手续，以此来认定交房时间不合适，应该以2013年12月31日来计算交房时间比较合适。
被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：
1、汇豪国际城房屋验收记录，证明7#在2014年1月已经通知业主接收房屋，部分业主已经来办理接房手续，但原告在2014年4月29日接收房屋，应该按照被告的通知时间作为接收房屋时间。
2、定向开发销售协议书，证明被告销售给原告的房屋不是普通商品房，是被告和贺州市电业公司、南宁长江企业投资集团有限公司三方根据协议书组织开发建设销售给原告。原告只起诉桂东公司，对被告不公平，应该把电业公司，长江公司列为被告，有利于事实的查清。
经开庭质证，被告对原告证据房屋所有权交易确认书，真实性无异议；对验收记录，真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明原告在这个时间到汇豪物业办理接收手续，不是被告在此时间才可以交付房屋，被告在2013年12月底电话通知原告接收房屋；对销售不动产统一发票三性无异议；对定向开发协议书三性无异议。对商品房买卖合同无异议。对个人购房借款／担保合同真实性无异议，具体到公司账户核实。原告对被告证据1认为被告是按楼层（从高楼到低楼层）、单元逐一电话通知，原告接到电话通知在2014年4月，而且房屋存在很多不合格情况，直到10月份还有人未接收房屋；证据2是复印件不是原件，而且商品房买卖合同是原告和桂东公司签订的，其他的不管。本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告对原告证据房屋所有权交易确认书、验收记录、个人购房借款／担保合同的真实性无异议，本院予以认定。被告的证据1房屋验收记录是7号楼其他业主签收房屋的记录，与本案无关，本院不予认可。被告证据2定向开发销售协议书是贺州市电业公司与南宁长江企业投资集团有限公司与被告桂东公司签订的，是另一法律关系，与本案无关，本院不予认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月26日，原告童振导（乙方）与被告桂东公司（甲方）、广西贺州市电业公司（丙方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，该协议第二条约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。第三条：甲方承诺在2010年12月30日前交付“贺州桂东·汇豪国际城”7#楼。第四条：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。
2011年4月13日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7幢1单元207号房出卖给原告，房屋总价款163294元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款163294元。2014年4月29日，被告桂东公司将合同约定的房屋交付给原告。
根据已生效判决，7号楼因桩基延误、停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误等因素延误工期390天，被告桂东公司认可据实予以延期的天数为390天。
本院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年10月31日前，实际交房日期为2014年4月29日，逾期交房天数为910天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为520天（910天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为26617元（163294元×0.1‰×90天＋163294元×0.2‰×90天＋163294元×0.4‰×340天）。
被告辩称应把贺州市电业公司列为被告参加诉讼，本院认为，原告与被告签订的定向协议，电业公司只是作为见证人在定向协议上盖章，电业公司不具有房地产开发资质，不是涉案商品房的开发主体，定向协议的内容也没有对电业公司的权利义务进行约束，且之后原被告双方签订了正式的商品房买卖合同，电业公司并非该合同的相对人，定向协议及商品房买卖合同均未约定电业公司应承担何种逾期交房的违约责任。被告的辩称没有依据，本院不予采信。被告辩称被告于2013年12月底电话通知原告交房，交房的时间应以2013年12月31日为准，被告提供的证据不能证明其2013年12月底电话通知原告交房，被告的辩称，没有依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告童振导支付逾期交房违约金26617元。
本案受理费472元，减半收取236元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 张媛月
二〇一六年三月十八日
书 记 员 黄雪娟