浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5905号
上诉人（原审被告）：浙江联众休闲度假有限公司，住所地杭州市上城区环城东路土山一弄2号2016室，组织机构代码：66801300-4。
法定代表人：余学兵，系该公司董事长。
委托代理人：王益军、蓝建峰，浙江求是园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ毅，男，1954年12月3日出生，汉族，住杭州市上城区。
原审第三人：夏小孝，男，1959年10月21日出生，汉族，住临安市。
上诉人浙江联众休闲度假有限公司（以下简称浙江联众）因与被上诉人ＸＸ毅、原审第三人夏小孝合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2016）浙0185民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，临安市联众园林绿化有限公司（以下简称临安联众）（甲方）与夏小孝（乙方）于2007年11月7日签订《合作框架协议》一份，约定由临安联众投资，在临安市太湖源镇白沙村夏小孝户的宅基地上建造房屋，房屋建成后，夏小孝将部分房屋出租给临安联众，租金与临安联众建造房屋的垫资相抵，并同意临安联众将承租的房屋转租。同时约定，拆、建审批手续由夏小孝负责。夏小孝向太湖源镇政府、城建办、国土部门等进行了申请，相关主管部门批建的落地面积为120平方米，层高为3层，建筑面积为360平方米。浙江联众庭审中陈述，案涉房屋实际建造了5层，落地面积约200余平方米。2009年7月30日，临安联众（甲方）与ＸＸ毅（乙方）签订《城仙居会员协议》一份（包括附件《城仙居休闲度假居所协议》），约定临安联众为ＸＸ毅提供位于临安市太湖源镇白沙村白沙枫麓1幢4层401房间30年的使用权，ＸＸ毅需交纳入会费72000元，并约定了其他权利和义务。合同签订当日，ＸＸ毅向临安联众支付入会费72000元。此后，ＸＸ毅对该房间进行了装修，共花费装修费29800元（含税）。装修完工后，ＸＸ毅发现房间存在漏水及供水不正常等问题，并向浙江联众进行了反映。
原审另查明，临安联众系浙江联众投资设立的一人有限公司，临安联众于2005年10月31日成立，于2014年7月22日注销，注销原因为股东会决议解散。现ＸＸ毅起诉至原审法院，要求判决：一、解除2009年7月ＸＸ毅与临安联众（此公司为浙江联众的一人子公司）签署的“白沙1-401城仙居会员协议”；二、浙江联众退还ＸＸ毅入会费7.2万元、装修费2.8万元，装修期间住宿交通餐饮费0.9万元。共计人民币109000元；三、本案诉讼费由浙江联众承担。原审第一次庭审结束后，ＸＸ毅结合浙江联众该次庭审中提交的“临安市村镇规划选址意见书审批表”，认为白沙枫麓壹幢四层以上的建筑未经许可，系违法建筑，故ＸＸ毅变更第一项诉讼请求为：确认2009年7月ＸＸ毅与临安联众（此公司为浙江联众的一人子公司）签署的“白沙1-401城仙居会员协议”无效。原审诉讼过程中，ＸＸ毅申请对案涉房屋的装修费用进行司法鉴定，后撤回鉴定申请。
原审法院认为，案涉《城仙居会员协议》的性质，原审法院根据该协议权利义务的相关约定，认为实系房屋租赁合同，出租人为临安联众，承租人为ＸＸ毅。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”浙江联众未向原审法院提交案涉房屋的建设工程规划许可证，结合其提交的村镇规划选址意见书审批表，案涉房屋实际占地面积、层高、建筑面积等均超过主管部门批建的标准，故应当确认案涉《城仙居会员协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，临安联众系浙江联众投资设立的一人有限责任公司，然浙江联众并未举证证明临安联众的财产独立于其财产，其应与临安联众承担连带责任，临安联众已注销，本案债务应由浙江联众承担。临安联众收取ＸＸ毅的入会费72000元，浙江联众应返还ＸＸ毅。ＸＸ毅主张的装修损失，考虑到ＸＸ毅在签订合同时未对案涉房屋的状况审慎审查，也有一定的过错，故酌情确定浙江联众对ＸＸ毅的该项损失承担70%即20860元（29800元×70%）的赔偿责任。ＸＸ毅主张的其他损失没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决：一、ＸＸ毅与原临安市联众园林绿化有限公司于2009年7月30日签订的《城仙居会员协议》（合同编号：白沙1-401）无效。二、浙江联众休闲度假有限公司应于判决生效之日起十日内返还ＸＸ毅入会费72000元，并赔偿ＸＸ毅装修损失20860元，合计92860元。三、驳回ＸＸ毅的其他诉讼请求。如果浙江联众未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2480元，由ＸＸ毅负担359元，浙江联众休闲度假有限公司负担2121元。
宣判后，浙江联众不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、临安联众与ＸＸ毅签订的《城仙居休闲度假居所协议》系《城仙居会员协议书》的附件，《城仙居会员协议书》中的权利义务内容很多，ＸＸ毅受让案涉房屋的使用权仅是其中的一项权利和义务，原审法院将《城仙居会员协议书》和《城仙居休闲度假居所协议》混同，属认定事实错误。《城仙居会员协议书》的内容系各方真实意思表示，不存在无效情形。2、原审判决认定ＸＸ毅的装修花费29800元，没有依据，也不符合实际情况。装修合同和装修清单不能相互印证，装修清单作为证据的形式要件不符合规定，仅是ＸＸ毅单方书写形成，装修发票系第三方开具，系虚假开具，不具有关联性和合法性。二、原审判决适用法律、法规错误。案涉房屋并不在临安当地的城乡规划区内，本案并不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。而且临安当地政府已经出台相关政策，明确规定类似案涉房屋存在违法情况的，可以通过夏小孝缴纳相应的费用而保留使用权，ＸＸ毅的使用权事实上不受影响。三、确认合同无效虽然没有时效规定，但ＸＸ毅据此主张其权利应该有诉讼时效。根据ＸＸ毅在一审庭审中的陈述，其在2009年7月左右即签订案涉合同时就已经知道该房屋建设存在与审批不一致的情况，即当时其就应该知道其权益可能受到损害，诉讼时效从当时就应该开始起算，现ＸＸ毅提出本案诉请，已经超过诉讼时效。四、ＸＸ毅除受让本案诉争房屋使用权外，也曾从浙江联众处受让其他房产使用权，后进行了转让，ＸＸ毅存在坐等价格上涨谋取利益的主观愿望，现房屋价格下降，ＸＸ毅却以诉争房屋的建设与审批不一致为由确认合同无效，明显有违诚信。原审判决没有考虑诉争房屋的现状及临安市的实际情况，与维护交易稳定和安全的司法宗旨相悖，纵容了违反诚信原则行为获益的做法，将引起巨大的道德风险。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回ＸＸ毅的一审诉讼请求。
被上诉人ＸＸ毅在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、浙江联众在2014年偷偷摸摸注销临安联众，其行为是恶意的，其应当承担不利后果。在案涉合同当事人临安联众已经被注销的情况下再讨论合同效力，已经没有实际意义。关于装修损失，一审中ＸＸ毅已经提交了装修发票作为证据，虽然浙江联众对该发票的真实性、合法性提出异议，但并未就装修费用申请司法鉴定，应承担不利后果。二、关于适用法律的问题，临安属于城乡规划区，浙江联众的该观点，缺乏依据。三、ＸＸ毅从未陈述过其在2009年签订合同时已经知晓案涉房屋存在违法建设行为，故不存在浙江联众所谓的诉讼时效问题。而且ＸＸ毅也不存在赚取差价的行为。综上，请求二审依法驳回浙江联众的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于ＸＸ毅与临安联众签订的《城仙居会员协议》的性质问题，根据审理查明，临安联众与夏小孝签订的《合作框架协议》约定内容，临安联众系依据租赁法律关系从夏小孝处取得案涉房屋的使用权，同时该《合作框架协议》约定临安联众有权转租，而案涉《城仙居会员协议》的主要内容即为针对案涉房屋使用权的让渡，故原审法院认定案涉的《城仙居会员协议》实质系房屋租赁合同，并无不当。关于《城仙居会员协议》的效力问题，根据审理查明，案涉房屋在建造过程中存在与审批范围不一致的情形，也无法提供案涉房屋的建设工程规划许可证，在房屋无法对合法建筑与非法建筑进行分割的情况下，原审法院认定案涉《城仙居会员协议》无效，符合法律规定。至于浙江联众提出的案涉房屋并不在城乡规划区内，本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于ＸＸ毅就案涉房屋投入的装修损失问题，一审中ＸＸ毅已经就其装修损失进行了举证，根据举证规则，浙江联众在对ＸＸ毅主张的装修损失存有异议的情况下，应当提供反驳证据，但浙江联众仅作出抗辩而未提供证据加以反驳，亦未就装修价值申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果。原审法院根据双方的过错程度部分支持ＸＸ毅提出的装修损失，并无不当。关于浙江联众提出的诉讼时效问题，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人浙江联众休闲度假有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一六年十二月九日
书 记 员 吴梦姣