上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1482号
原告上海XX工贸发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人韩XX，总经理。
委托代理人汤志红、谢璇，上海久光律师事务所律师。
被告上海XX国际物流有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人周XX，总经理。
原告上海XX工贸发展有限公司与被告上海XX国际物流有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤志红、谢璇，被告法定代表人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的坐落于嘉定区马陆镇李家村科福路XXX号300平方米底层用房10间；租期5年，自2007年9月1日至2012年8月31日，年租金人民币（以下币种同）75，600元，自第四年（含）开始递增5%，租金先付后用，于每年使用期满前一个月付清次年全年租金，逾期10日未付租金的加倍支付租金；每月产生的水电费被告必须按月结清，否则原告有权停止供应水电；未按合同履行义务的，被告另应支付违约金2万元；对于其他费用的承担、房屋装潢与维修、免责条件等作了相应约定。租期届满后，被告继续使用房屋。自合同订立后，被告仅支付租金256，900元及水电费4，000元，长期拖欠租金及水电费。原告多次催要，被告不予否认但仍拖欠。2015年7月29日，原告发函给被告，要求其一周内付清拖欠租金及水电费，否则原告将终止合同，收回房屋，但被告仅交付了10万元的空头支票。故起诉要求：一、解除原、被告间的不定期租赁合同；二、被告立即腾退嘉定区马陆镇李家村科福路XXX号10间房屋；三、被告支付租金374，738元及水电费3万元（暂估）；四、被告按照每日230元标准支付自2015年9月1日至实际腾退之日的租金及实际发生的水电费；五、被告支付违约金2万元。
被告辩称，原、被告间租赁关系属实，因公司业务下滑而无法支付拖欠租金。被告承租后将部分房屋进行了转租，因被告财务离职，故对于拖欠的租金和水电费无法核实，要求原告暂缓处理。
经审理查明，2007年8月31日，原告与被告（原企业名称上海XX运输有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自有的坐落于嘉定区马陆镇李家村菜场路（应为嘉定区科福路XXX号）底层用房10间300平方米出租给被告，租期5年，自2007年9月1日开始计算；租金为21元／平方米／月，年租金75，600元，租期满三年后（即第四年开始）递增总价的5%，租金按一年收取，先付后用，若超过10天未付清租金，原告可采取强制措施清退被告，并加倍赔偿给原告拖延期间的租金，在每年使用期满前一个月内付清下一年租金；原告提供给被告水、电，每月水电费用被告必须按月缴清；被告未按合同条款履行义务的，除及时如数补交租金外，另支付违约金2万元等。合同签订后，原告将合同约定的房屋交给被告使用，被告陆续支付原告租金及水电费。
2012年7月20日，被告法定代表人周XX出具承诺书，确认欠原告租金259，960元（租期到同年8月31日止），承诺到同年12月28日前全部付清，若到时没有付清，愿意每月支付租金1%的利息和房租（计息日期从2012年9月1日开始），并无条件归还所租房屋，若付清房租则延期租赁合同另行签署。租赁合同到期后，原、被告未再签订租赁合同，被告仍使用出租的房屋。
2014年9月25日，原告向被告发出房租及水电费催款函，载明截止2014年9月底被告应付租金407，500元，至同年9月25日已付租金200，700元，尚应支付租金206，800元，截止同年9月24日被告应付水电费21，696元，被告予以确认。同年12月，原告向被告发出租金及水电费催款单，载明截止2014年12月31日拖欠租金226，645元（其中截止2014年9月底应支付租金为206，800元，同年10月至12月应支付租金为19，845元），截止同年11月应支付水电费为23，124元，被告予以确认。此后，被告未支付拖欠的租金及水电费，向原告开具1张出票日为2015年4月30日的支票，但未承兑。
2015年7月29日，原告向被告发出函告，要求被告支付截止2015年7月底租金367，792元及截止2014年11月24日水电费23，214元，要求一周内付清以上款项，如再有拖延原告将终止合同。被告于2015年7月30日收到函件。
以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、准予变更登记通知书、承诺书、催款单、函告、支付凭证、支票及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租期届满后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因被告长期拖欠原告租金及水电费不付，显属违约，故原告有权提出解除租赁合同。原告于2015年7月29日向被告发函，要求被告一周内付清拖欠租金及水电费，否则终止合同，表明原告向被告提出解除租赁合同，被告于同月30日收到函件后未付清拖欠租金及水电费，故双方间不定期租赁合同于2015年8月6日解除。合同解除后，被告应搬离承租的房屋并将房屋交还给原告，支付原告拖欠的租金及水电费，并承担违约责任。根据租金及水电费催交单中双方确认的数额及计算方式，截止2014年12月底租金为226，645元，2015年1月1日至8月6日租金为47，628元，故被告欠付租金应为274，273元；原告未提供水电费增加数额的依据，故水电费按催交单确认的数额23，124元为准。现被告仍使用承租房屋，应按照租赁合同约定租金标准每日220.50元向原告支付房屋使用费。原告要求被告按合同约定支付违约金2万元，在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海XX工贸发展有限公司与被告上海XX国际物流有限公司间关于嘉定区科福路XXX号10间房屋的不定期租赁合同于2015年8月6日解除；
二、被告上海XX国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离嘉定区科福路XXX号10间房屋，将上述房屋交还原告上海XX工贸发展有限公司；
三、被告上海XX国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX工贸发展有限公司至2015年8月6日的租金人民币274，273元、至2014年11月的水电费23，124元，合计297，397元；
四、被告上海XX国际物流有限公司应按照每日人民币220.50元的标准偿付原告上海XX工贸发展有限公司自2015年8月7日至实际搬离之日止的房屋使用费损失；
五、被告上海XX国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX工贸发展有限公司违约金人民币2万元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7，671元，减半收取3，835.50元，财产保全费2，644元，合计诉讼费6，478.50元，由原告负担1，637.50元，被告负担4，841元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一五年十二月三日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……