河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终299号
上诉人（原审原告）：彭燕，女，汉族，1987年5月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。
委托代理人：刘胜，男，汉族，1964年7月3日出生，住河南省郑州市金水区，系翟宏伟之夫。
原审第三人：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市经五路**号。
法定代表人：葛明森，该公司董事长。
委托代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人彭燕与被上诉人翟宏伟、原审第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，彭燕于2015年6月5日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3105房屋的查封，判令不得执行该房屋；2、本案诉讼费用由翟宏伟承担。原审法院于2015年11月9日作出（2015）郑民一初字第151号民事判决。彭燕不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。彭燕的委托代理人张付晴，翟宏伟的委托代理人朱俊楠、刘胜，锦寓公司的委托代理人程果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证。该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2011年4月25日，锦寓公司与袁晓文签订《都市春天认购书》一份。该认购书中在认购物业中填写“9号楼3105室，建筑面积52.55平方米，总价217977元”，在“甲乙双方约定付款方式”中约定袁晓文选择银行按揭付款方式，首期款67977元（含订金），袁晓文于2011年4月29日前付清首付。后袁晓文将该房转给彭燕。2012年9月12日，锦寓公司与彭燕签订《都市春天认购书》，并向彭燕出具编号为0075453、0075454的收据，显示收到彭燕支付的9号楼3105室首付款67777元（备注系袁晓文换为彭燕）及更名费5000元。2012年9月13日，锦寓公司为彭燕出具《交房（住宅）费用明细表》、交房面积补款及违约金等手续。同日，彭燕与南阳市乐邦物业服务有限公司签订《物业服务协议》。
2015年7月23日，南阳市房屋产权产籍管理处出具《南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明》一份，载明经查南阳市房屋登记信息系统，截止2015年7月23日10时，彭燕现名下拥有的房屋登记记录为零。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全。南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产。6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原审法院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，原审法院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。彭燕不服原审法院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，以案外人身份书面向原审法院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第49号执行裁定书，驳回了彭燕的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，彭燕不服，于2015年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求解除对涉本案房屋的查封。
经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
原审法院认为：彭燕提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除原审法院对涉本案房屋的查封，因此，原审法院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
彭燕系从袁晓文处取得该涉案房屋的权益，而其从袁晓文处取得该房权益时，该房就已被法院查封，故虽然彭燕与锦寓公司对认购书进行了更名处理，但本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形；而且，彭燕购买被法院查封的房屋，其对不能办理产权证书，具有明显过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封的情形，故其民事权益不足以排除原审法院对该房屋的执行。综上所述，彭燕提出的执行异议不成立，其对涉本案房屋享有的民事权益不足以排除对该房屋的强制执行，故彭燕请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，不应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回彭燕的诉讼请求。案件受理费1050元，由彭燕负担。
彭燕上诉称：原审法院驳回彭燕的诉讼请求不当，应判决停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3105房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，彭燕的情形符合该条款中规定的相关条件。首先，彭燕支付了大部分房款；其次，彭燕实际占有了该争议房屋，已经实际入住；再次，彭燕对未办理过户登记手续无过错，其购买该房屋时，交纳了相关办证费用，之后多次催促锦寓公司办理房产证；第四，彭燕在该房屋被查封前已签订合法有效的书面合同。因原房主袁晓文于2011年4月25日就与锦寓公司签订了房屋认购书，彭燕是从袁晓文处转继来的权利，其权利日期应从2011年4月25日起算；第五，彭燕名下无其他用于居住的房产。综上，彭燕的情形符合停止执行的条件，故请求：撤销原审判决，改判解除对涉案房屋的查封，并不得执行该房屋；一、二审诉讼费用由翟宏伟承担。
翟宏伟答辩称：原审对彭燕购买了“二手房”，认定其“购买被法院查封的房屋”存在明显过错，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定驳回彭燕的诉讼请求，适用法律正确，判决结果并无不当。彭燕的上诉理由不符合相关法律和司法解释的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锦寓公司述称：同意彭燕的上诉意见。
根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：应否停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3105房屋的执行。
本院经审理查明：锦寓公司于2012年9月12日向彭燕出具的编号为0075453的收据显示，其收到彭燕支付的首付款的金额为67977元，而非原审认定的67777元。2012年9月13日，锦寓公司向彭燕出具编号为0075457的收据，显示其收到彭燕补交的房款17422元。对原审查明其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，彭燕与锦寓公司签订房屋认购书的时间是在2012年9月12日，即涉案房屋（执行标的）被法院查封之后；且其仅交纳了85399元（67977元﹢17422元）房款，尚不足房屋总价款的百分之五十。因此，彭燕购买涉案房屋的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，因此，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张应停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天9号楼3105房屋的执行的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由彭燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜发中
审 判 员 周会斌
代理审判员 袁 方
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵登辉