湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民三终字第69号
�诉人（原审被告）张家界比尔物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市大庸桥月亮湾花园经投公司办公楼二楼。组织机构代码55493828–7。
法定代表人魏鲡莹，该公司总经理。
委托代理人张洁，系张家界比尔物业服务有限公司经理。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）聂红霞。
委托代理人刘炳忠，系聂红霞的丈夫。
上诉人张家界比尔物业服务有限公司（以下简称张家界比尔物业）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2015）张定民一初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人张家界比尔物业的委托代理人张洁、朱胜辉，被上诉人聂红霞的委托代理人刘炳忠�庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，聂红霞系张家界市永定区官黎坪鼎泰路东侧阳光水岸A2区19栋C单元201房业主，与刘炳忠为夫妻关系。其住宅一楼为商铺，商铺钥匙为张家界比尔物业保管。2012年10月15日，聂红霞分别在《阳光水岸一区A2取收楼文件接受清单》、《入伙协议书》、《住宅质量保证书》上签字确认，同日，聂红霞与张家界比尔物业签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了张家界比尔物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。并在第二条“物业管理服务内容”第二项“房屋共用设施及运行的维修和管理”中明确约定，共用设施设备是指（但不限于）共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路。
阳光水岸A2区19栋C单元15户收房�间均为2012年度，入住装修情况为：C201聂红霞装修申请时间2014年3月10日，验收日期为2014年5月23日；C301装修申请时间2012年7月27日，验收日期为2012年9月13日；CM501装修申请时间2013年3月21日，验收日期为2014年1月14日；C501装修申请时间2012年9月5日，验收日期为2012年12月25日；C601装修申请时间2013年4月10日，验收日期为2013年12月29日；C801装修申请时间2012年8月26日，验收日期为2013年1月16日；C901装修申请时间2012年8月19日，验收日期为2013年1月13日；C1001装修申请时间2014年2月19日，验收日期为2014年6月26日；C1101装修申请时间2013年4月29日，验收日期为2013年10月1日；C1301装修申请时间2012年8月1日，验收日期为2012年11月1日；C15M01装修申请时间2014年11月21日，验收日期为2015年3月10日；C1501装修申请时间2012年10月12日，验收日期为2014年2月16日；C1601装修申请时间2012年10月24日，验收日期为2014年6月13日；C1701装修申请时间2013年6月1日，验收日期为2013年12月5日；C19M01装修申请时间2012年8月28日，验收日期为2013年1月3日。
2013年8月22日，张家界比尔物业与钟家新签订《化粪池清理及管道疏通承包合同》，合同约定：合同期为3年，自2013年8月22日至2016年8月2日止。工程地点为物业管理的阳光水岸小区A1、A2、A3区范围内。工作内容包括从出户管道到出户井到干线，将上述区域内雨水井、污水池、地下污水管进行检查、疏通、清理。施工质量约定，所有的雨水井、污水井及管道每月检查一次，将所有的检查书面报知管理处存档，并根据实际使用情况及时保养、疏通，保证所有井道时时畅通。管道疏通程序：人工下井清理雨水井、污水的泥沙和垃圾一次；用竹片连接通管一次；用竹片连钢丝绳、钢丝球拉管一次；用消防水清管道一次；人工下水井将油渍和垃圾清理上井打包。张家界比尔物业必须提供现有小区化粪池及管道线路图，便于钟家新施工。自2013年8月22日至2015年6月8日，《地下管道维护保养记录》分别记载有：2013年8月22日，售楼部卫生间管道堵塞（男卫）；2013年9月2日，22A单元停车场（污水管堵塞）；2013年9月13日，一切正常；2013年9月24日，22A、25A、19A、17A排污检查井有轻微堵塞现象，已疏通；2013年10月5日，16A、15A、B排污检查井有堵塞现象，已疏通；；2013年10月16日，A2区装修材料倾到在排污管，造成堵塞，已疏通；2013年10月27日，售楼部女卫生间堵塞，已改管；2013年1月5日，15A高层装修乱丢垃圾，造成污水管堵塞，已疏通；2013年11月15日、11月26日，一切正常；2013年12月5日，15B污水管堵塞，已疏通；2013年12月13日，17B污水管堵塞，已改换；2013年12月24日、2014年1月5日，一切正常；2014年1月16日，25A有轻微堵塞�已疏通；2014年1月27日，16A有轻微堵塞，已疏通；2014年2月18日，全面检查；2014年3月10日、3月21日，一切正常；2014年4月1日，23栋排污水管严重堵塞，已疏通清洗；2014年4月12日，化粪池已接近警示边缘，已上报；2014年4月20日，25栋A、B污水管有堵塞，已疏通；2014年5月1日，22栋A污水管有堵塞；2014年5月11日，化粪池已接近警示边缘，再次上报；2014年5月23日-5月31日，小区化粪池、污水管道、检查井全面疏通维护；2014年6月7日、6月18日、6月29日、7月10日，一切正常；2014年7月21日，22A污水管堵塞；2014年8月1日，21栋排污水管有轻微堵塞；2014年8月22日、9月2日、9月14日、10月2日、10月28日、11月7日，一切正常；2014年10月16日，16B单元厨房排污管堵塞；2014年11月17日，18B大门边有个井盖要开挖；2014年11月27日，22B大门口井盖翻水；2014年12月8日，小区大门口翻水已处理；2014年12月17�，全面搜通；2014年12月29日一切正常；2015年1月8日，18B绿化带开挖搜通；2015年1月17日，17栋堵塞前未维护；2015年1月28日，小区日常巡检查；2015年2月7日，年后小区管井巡查；2015年2月15日，疏通22B下水道；2015年2月26日，25栋堵塞已通；2015年3月4日，23栋堵塞已通；2015年3月19日一切正常；2015年3月29日，小区巡查正常；2015年4月4日一切正常；2015年4月16日全面巡查；2015年4月27日一切正常；2015年5月1日，22井污水井堵塞；2015年5月12日没有问题；2015年5月20日，21井污水井堵塞；2015年6月1日，15栋污水井堵塞；2015年6月8日，1区、2区污水井没有问题。
2015年4月13，聂红霞回家发现房屋内污水横流，强化木地板及木踢脚线被浸泡、墙面发霉上潮，家具等损坏，污染严重，于当日找到张家界比尔物业。经查看，发现是厨房落水管不通，张家界比尔物业工作人员用其保管的钥�打开聂红霞家一楼商铺，拧开厨房落水管立管检查口，污水得以畅流。2015年4月14，张家界比尔物业组织专业疏通管道师傅钟家新到聂红霞家查看，之后又打开一楼商铺的立管检查口，用专业疏通设备去疏通，但仍未能疏通。找出化粪池及管道线路图查找污水井位置，打开污水井发现主管是通的，从污水井里倒回去疏通分支管，堵塞问题才得以解决。堵塞的厨房落水管从上下到一楼门面后，到门边转弯进入主管，最后疏通的是从门里面接到污水井的管道。2015年4月21日，聂红霞对房屋污水浸泡情况进行了公证，公证人员对聂红霞房屋内进行了现场摄影和拍照，并制作了《张家界市胜地公证处现场记录》一份。2015年6月1日，聂红霞起诉至法院，请求判令张家界比尔物业赔偿其财产损失73650元并承担诉讼费。诉讼中，聂红霞申请对污水返流事故造成的损失进行司法鉴定，2015年6月26日，张家界市方民司法鉴定所作出司法鉴定报告，鉴定结论为：聂红霞家由于落水管堵塞，污水倒流造成地板、家具严重受损恢复原状损失金额为17659.91元。
原审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。本案中，聂红霞家中财产受损系因厨房落水管道堵塞致污水返流到其家中所致的事实，双方无异议，予以确认。对于堵塞的厨房落水管道，张家界比尔物业辩称此管道属于业主自用部分，不属于物业的责任范围。根据庭审中张家界比尔物业提交的证据、当事人陈述及该物业工作人员、证人关于堵塞管道的检查、疏通过程等情况可以确定堵塞部位在一楼门面接到污水井的共用管道；根据张家界比尔物业与聂红霞签订的《前期物业管理服务协议》及该物业与钟家新的《化粪池清理及管道疏通承包合同》约定的工作内容，可认定上述堵塞部位属于张家界比尔物业管理维护范围。对张家界比尔物业辩称在2015年4月13日清理出堵塞管道的物质是油脂和油漆、腻子粉，上述物质是该栋15户住户所排放，应由上述业主对聂红霞的损失进行分担，张家界比尔物业对自己的辩称意见没有向法庭提交相关证据予以佐证，且堵塞部位在张家界比尔物业管理维护范围之内，此情节表明，张家界比尔物业没有定期作好一月一、二次的共用管道的检查和疏通工作，故对张家界比尔物业的辩称不予采纳。张家界比尔物业辩称其对自己责任范围之内的管道履行了定期检查、清理和疏通，尽到了合理的注意义务。但是，该物业作为聂红霞居住的小区的物业管理服务公司，无论从物业管理服务的实质内容及诚信原则考虑，还是根据物业管理服务合同约定的内容，张家界比尔物业对公共排水管道应负有日常养护及检修之责，对因排水不畅而造成业主�产受损事件发生起到预先防范作用。从本案现有证据来看，张家界比尔物业称其负责每月对所有污水井、雨水井及管道检查一次，有时甚至两次，该物业虽提交了相关的保养记录，但并未提供充足的证据证明其履行了19栋C单元相关管道的检查、疏通、管理等义务。且在业主报修以后，未能及时查找到堵塞原因，在事故发生的第二天查看图纸后才找到与19栋厨房落水管道连接的污水井，进行疏通。此行为亦不能证明该物业公司已履行了日常维护保养工作。另，聂红霞二楼房屋所有权人，理应对其房屋尽到管理职责，但其一直未居住，也未能委托他人管理以至于其厨房下水道发生堵塞致污水返流进入家中后，没有及时发现和疏通，造成粪便、污水渗漏，致损失进一步扩大，因此聂红霞疏于管理也是其受损的次要原因，根据本案案情和实际损失情况，对聂红霞家因污水返流导致的损失酌定由张家界比尔物业承担60%的责任，聂红霞自行承担40%。对具体的损失额，聂红霞要求赔偿73650元，但经依法鉴定后确认损失为17659.91元，根据责任划分，张家界比尔物业应赔偿聂红霞的财产损失10596元（17659.91元×60%）。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告张家界比尔物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂红霞财产损失10596元；二、驳回原告聂红霞的其他诉讼请求。案件受理费1640元，鉴定费4000元，合计5640由原告田聂红霞负担2256元，被告张家界比尔物业服务有限公司负担3384元。
宣判后，张家界比尔物业不服，向本院上诉提出：1、聂红霞房屋受损的原因系其同栋楼共用单元的部分业主随意丢弃装修垃圾和生活垃圾引起排水管道堵塞所致，该排水管道并非其维护管理范围，原判没有将可能实施侵权的业主追加为当事人，程序违法；2、原判按侵权纠纷作出判决，适用法律错误。张家界比尔物业请求撤销原判，改判驳回聂红霞的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人聂红霞答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其对一审判决无异议。
上诉人张家界比尔物业、被上诉人聂红霞在二审期间均未向本院提交证据。
经本院审查，原审认定事实清楚，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，聂红霞的房屋因排水管道堵塞受损的事实清楚，本案二审的争议焦点是：1、堵塞部分的排水管道是否属张家界比尔物业的维护管理范围、原判是否遗漏必要的诉讼参与人；2、原判按侵权纠纷作出�决，适用法律是否正确。
一、关于堵塞部分的排水管道是否属张家界比尔物业的维护管理范围、原判是否遗漏必要的诉讼参与人的问题。2012年10月15日，聂红霞与张家界比尔物业签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定张家界比尔物业对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、管理，并约定共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵等。庭审中，聂红霞与张家界比尔物业均认可堵塞部分的排水管道属阳光水岸A2区19栋C单元业主所共用，故该堵塞部分的排水管道属于张家界比尔物业的维护管理范围。业主共用的设施设备不应局限于整个小区业主的共用，也应包括部分业主的共用，张家界比尔物业关于只有整个小区业主共用的排水管道才属于其维护管理范围的辩称，不符合双方签订合同的目的，同时《前期物业管理服务协议》系张家界比尔物业拟定的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故张家界比尔物业上诉提出，堵塞部分的排水管道并非其维护管理范围的理由不能成立，本院不予采纳。张家界比尔物业上诉提出，聂红霞房屋受损的原因系其同栋楼共用单元的部分业主随意丢弃装修垃圾和生活垃圾引起排水管道堵塞所致，原判没有将可能实施侵权的业主追加为当事人，程序违法。但张家界比尔物业并未提交该排水管道堵塞系其他业主随意丢弃装修垃圾和生活垃圾所致的证据，即使聂红霞的房屋受损系其同栋楼其他业主丢弃装修垃圾和生活垃圾致排水管道堵塞所致，并不免除张家界比尔物业应及时疏通管道的义务。聂红霞既可以以侵权纠纷起诉其同栋楼其他业主，亦可�依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，要求张家界比尔物业承担违约责任，选择权在于聂红霞，故本院对张家界比尔物业的该项上诉理由，不予采纳。
二、关于原判按侵权纠纷作出判决，适用法律是否正确的问题。《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款规定，物业服务企业系按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的物业管理服务，同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业管理服务义务的，业主可以要求其承担违约责任。本案中，张家界比尔物业对业主共用排水管道的维护管理义务，源于其与聂红霞等签订的《前期物业管理服务协议》，并非源自法律的直接规定，故张家界比尔物业未履行对业主共用排水管道的维护管理义务，应向聂红霞承担的是违约责任，并非侵权责任，原判适用《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定作出判决，属适用法律不当，本院予以纠正，同时本案的案由应修改为物业服务合同纠纷。张家界比尔物业上诉提出，原判按侵权纠纷作出判决，适用法律错误的理由成立，本院予以采纳。张家界比尔物业本应按照《前期物业管理服务协议》的约定，履行其对业主共用排水管道的维护管理义务，但由于其疏于维护管理，致使聂红霞的财产受损，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应向聂红霞承担赔偿责任，原判判决其赔偿聂红霞财产损失10596元，并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1640元，由上诉人张家界比尔物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 坚
代理审判员 张 晓
代理审判员 符兆敏
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 龙雨茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损�等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。