苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第450号
原告苏州保利隆胜置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。
法定代表人赵慎海，该公司董事长。
委托代理人蒋少华、何亚兵，江苏智择律师事务所律师。
被告陈发光。
委托代理人杨菊华，江苏政纬律师事务所律师。
原告苏州保利隆胜置业有限公司（以下简称保利公司）诉陈发光商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保利公司之委托代理人何亚兵，被告陈发光之委托代理人杨菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利公司诉称，2011年11月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告向原告购买尹山湖景花园12幢401室房屋一套，约定房屋总价款为1099545元，付款方式为合同签订当日支付首付款660545元，剩余房款439000元由被告自主办理贷款支付，并于2011年12月29日前到账。合同约定，被告逾期付款超过60天，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的违约金。合同签订后，被告仅支付购房款20000元，剩余房款未予支付。后经原告多次催要，被告仍未支付，故诉请判令解除原、被告签订的编号为苏吴合同201111290204的商品房买卖合同，被告配合办理网上备案注销手续；被告支付原告违约金109954.50元。
被告陈发光辩称，被告原系原告公司营销策划人员，原告楼盘开盘后业绩不佳，为了完成集团销售任务，原告要求公司员工签订虚假买卖合同冲业绩，合同非基于真实意思签订。被告在签订合同之时已明确告知原告其夫妻非本市户籍，在苏州已拥有一套住房，原告不严格执行政府限购政策，明知被告属限购情形，仍与被告签订合同，致使被告无法按合同约定办理贷款及房产过户手续，合同目的无法实现。限购令解除后，原告曾与被告就合同履行事宜进行过协商，被告迫于无奈同意按合同约定的房价继续履行合同，而原告却要求被告按最新房价计算房款，明显违反双方合同约定，损害被告合法权益。即使本案合同合法有效，根据合同约定，原告应于2012年1月29日起即有权解除合同，但原告并积极行使解除权，原告主张合同解除权已经灭失。另，原告主张的违约金过高，被告不存在过错，不应承担违约责任，故原告的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2011年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为苏吴合同201111290204）一份，合同约定，原告将其位于苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖景花园12幢401室房屋出售给被告，该房屋为期房，建筑面积为130.05平方米，房屋总价款为1099545元。合同就付款方式及期限约定，买受方在签署本预售合同当日需支付首付款660545元，余款43900元由买受方自主办理贷款支付，买受方须在本合同生效后30个日历天内办理完毕贷款并将足额贷款划转至出卖方账号内。合同第七条买受方逾期付款的违约责任条款约定，逾期在60天之内，自本合同约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同约定房屋总价款的10%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。另，在本合同中，买受方声明其家庭（含本人、配偶）无本市户籍，目前在本市市区拥有一套住房。
2013年10月29日，原告委托律师向被告寄送律师函，函告被告在收到函件起7日支付购房款及逾期付款违约金，如逾期不付，将追究被告法律责任（包括但不限于追讨购房款、逾期付款违约金，直至解除商品房买卖合同，要求承担诉讼费用等），被告于当天收到该份函件。
庭审中，双方当事人确认被告已付购房定金20000元，同意在本案中一并处理。原告陈述，被告曾于2009年11月至2012年5月期间在原告公司担任营销策划，合同签订后，其曾向被告催交购房款，被告称暂时无履行能力，需要一定时间准备房款，考虑到被告系其公司的员工，基于对其的信任，就没有向其发函催款，也未主张解除合同，直至2013年9月29日向被告发函催款。被告陈述，限购令解除后，房价升温，被告曾与原告沟通表示愿意按原价购房，但原告不同意，要求按最新房价支付购房款。对此，原告陈述，其是要求与被告解除本合同后，双方再行订立新的合同。
庭审中，原告为证明被告在签订本合同之前认购涉讼房屋，并承诺符合购房条件，提供如下证据予以佐证：（1）销售认购协议书，该认购书落款日期为2011年5月24日，认购人为窦娟。（2）购房承诺书，保证不属于苏州市限购范围，落款处承诺人签名为窦娟，落款日期为2011年5月24日。（3）声明，知悉并承诺遵守限购政策，自愿承担暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果。落款处签名为窦娟、陈发光，日期为2011年5月10日。（4）付款收据，证明被告于2011年5月24日支付认购定金20000元。
被告经质证认为，其为证明在签订本案合同时属限购范围，已明确告知原告不可能再购买房屋，原告还与其签订合同，说明房屋买卖合同非双方真实意思表示签订。提供如下证据：1.结婚证，证明其与窦娟于2007年9月3日登记结婚。2.户口簿，证明窦娟于2014年5月7日将户口迁入苏州市。3.房产证，证明其与窦娟于2010年9月19日已在苏州工业园区购得一套商品房。
审理中，被告于2015年5月10日提起反诉，诉请判令解除其与保利公司签订的商品房买卖合同；保利公司返还定金20000元；本院予以受理，但被告经本院催交案件受理费而未交纳。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、律师函及送达回执，被告提供的反诉状，当事人的陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在商品房屋买卖合同上签字盖章，说明双方就合同内容达成合意，其内容并不违反法律强制性规定，该合同应属有效，双方当事人应受合同约束。至于被告抗辩该合同系为被告公司冲业绩虚假订立，非其真实意思表示，并未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。关于被告是否违约的问题，根据合同约定，被告应当在合同签订当天支付660545元，余款43900元贷款支付；而事实上，被告并未依据此约定支付房款，原告在该合同签订之日起至其公司寄送催款函之日（即2013年10月29日）期间而未催款，原告在庭审时称因被告暂时无履行能力需要一定时间准备购房款而未发函催款，由此说明，双方并未根据合同中房款支付条款实际履行，原告有默许被告延期付款之意思。但被告在收到原告于2013年10月29日的催款函后未及时支付购房款，存在违约行为，应承担相应违约责任。现原告向法院起诉主张解除合同，而被告亦于2015年5月10日提起反诉要求解除合同，由此可见，双方均有解除合同之意思，故本院认定本合同于2015年5月10日解除。关于违约责任及违约金的问题。双方签订本案合同之时，被告属限购对象，不能购买涉讼房屋，被告向原告提供了现有房产信息及家庭关系信息，原告对被告不符合购房条件亦应当知情；而被告作为买受方亦应当知晓限购政策而与原告签订买卖合同，因此，限购政策解除之前，本案合同实际履行存在障碍，双方对此均有过错。原告在发出催款函以及限购政策解除后，被告虽称有意继续履行原合同，但并未实际付款，原告存在怠于履行付款义务行为。现原告要求被告依据合同约定的房屋总价款的10%支付违约金，被告抗辩认为违约金过高，本院基于原告存在明知被告属限购对象而仍与其订立合同存在一定的过错，同意被告延展房款支付期限的意思以及未在合理期限行使解除权避免损失扩大的情形，结合本案合同所涉房屋现行价格与合同订立当时价格相比较是否存在房价损失等因素的考量，根据本案实际情况酌定被告支付原告违约金为20000元。鉴于双方均确认被告已交定金转为购房款20000元，同意在本案中一并处理，故可考虑该款与违约金相抵冲，被告无需另行支付款项。因双方合同解除，被告应协助原告办理本合同的网上备案注销手续。至于被告提起的反诉部分，未交纳反诉案件受理费，应视为撤回反诉处理，本院不予理涉。据此，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州保利隆胜置业有限公司与被告陈发光签订的商品房买卖合同（合同编号为苏吴合同201111290204）于2015年5月10日解除。
二、被告陈发光于本判决生效之日起十日内协助原告苏州保利隆胜置业有限公司办理上述合同的网签备案注销手续。
三、被告陈发光支付原告苏州保利隆胜置业有限公司违约金人民币20000元（以已付房款20000元抵冲）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币14696元，由原告苏州保利隆胜置业有限公司负担4408元，被告陈发光负担10288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 戴道林
人民陪审员 戴静芳
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张 望