甘肃省华池县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华民初字第572号
原告西安盛联房地产经纪有限公司（反诉被告，以下简称“西安盛联公司”）。
住所地：西安市莲湖区。
法定代表人宋显伦，该公司总经理。
委托代理人宋芳伟，男，汉族，该公司策划部经理。
委托代理人杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。
被告庆阳诚胜房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“庆阳诚胜公司”）
住所地：甘肃省华池县。
法定代表人刘玉海，该公司董事长。
委托代理人曹明锦，男，汉族，该公司职工。
原告西安盛联公司诉被告庆阳诚胜公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宋芳伟、杨俊芳，被告的委托代理人曹明锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安盛联公司诉称，2013年6月1日，被告庆阳诚胜公司作为甲方，他公司作为乙方，签订了《销售代理合同》（以下简称“合同”），约定：原告为被告开发的位于华池县城南区“芙蓉帝庭”商住楼提供代理策划销售服务，项目新建七层住宅楼4栋，销售总面积约27000㎡，住宅楼2-7层均价为2730元／㎡（被告承担购房客户交5万元优惠5仟元，交8万元优惠1万元的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售，溢价部分被告按80%、原告按20%计提。原告于签约当天进场开始销售，截止2015年1月31日，原告已超额完成了销售总量95%，被告支付了140万元佣金后，对下欠的336392元拒付。故诉至法院，请求判令：1、被告庆阳诚胜公司给付他公司代理销售佣金336392元及截止2015年7月5日的逾期利息29129元；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、《销售代理合同》原件一份。证明原、被告双方经协商，于2013年6月1日签订该合同，明确约定原、被告权利义务及被告应支付原告代理销售佣金的计算方法。
2、（1）华商房预字（2013）第008商品房预售许可证；（2）华商房预字（2014）第001号商品房预售许可证；（3）“芙蓉帝庭”已签合同客户明细表（231户）；（4）“芙蓉帝庭”甲方保留的9套住房统计表；（5）“芙蓉帝庭”商品房买卖合同231份。证明原告代理销售4栋住宅楼总套数为240套，共售出231套，另有9套为依据双方约定为被告保留的房源，原告已完成约定义务，被告应支付佣金1736392元。
3、“芙蓉帝庭”销售提成单及160名客户购房合同明细表。证明原、被告一直按照与购房客户签订商品房买卖合同成交总额的1.3%计算基础佣金，并按照原告在2730元／㎡单价上加价部分计算溢价佣金，被告公司的法定代表人对此种计算方法签字认可，且双方在近两年履行合同中一直照此执行，被告应继续按上述约定履行给付义务。
4、中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份。证明被告支付原告销售佣金140万元，尚欠佣金336392元。
被告庆阳诚胜公司答辩并反诉称：
1、经核算，截止2015年4月底，原告共售出商品房222套，门面房10套，按照原告与客户签订《买卖合同》成交总额的1.3%计算，他公司应给付原告基础佣金878596元，对住宅楼2-7层在均价2730元／㎡的基础上溢价销售部分按20%计提给原告溢价佣金314527元，两项共计1193123元。他公司先后支付原告佣金1401000元，已多付207877元，要求原告予以返还。
2、原告当初是以“庆阳市英联房地产营销策划有限公司”的名义与他公司签订《合同》的，其提供该公司的证件均系假冒。在原告进入他公司开展工作后，2013年6月，原告的代理人宋芳伟称先前签订的“合同”存在瑕疵，要求将原告公司名称更换为“西安盛联房地产经纪有限公司”，但未提供该公司证件，故双方签订的《合同》属无效合同。
3、2015年5月，原告终止了与他公司的代理协议，强行带走与客户签订的231套《买卖合同》，给被告公司造成了严重损失，要求原告承担。
4、请求法院判决原告给付拖欠被告公司员工李柄睿等人员的销售提成工资4万余元。
被告为支持其反诉请求向法庭提交的证据有：
1、借条、领条、预支条11张，金额1401000元。证明被告已支付原告佣金1401000元的事实。
2、佣金计算方法及8套住宅楼属保留部分清单一份。证明：（1）原告已销售备案230套住宅楼，面积为24531.02㎡，总销售额68690044元，除去被告公司顶抵欠款的8名工人购买的8套住宅楼后，剩余222套，实际销售面积为23623.29㎡，总销售额66064220元；（2）住宅部分应提成的基础佣金为64491582元（23623.29元x2730元／㎡）x1.3%=838390元；（3）现已销售222套住宅楼，按合同均价2730元／㎡计算为23623.29㎡x2730／㎡为64491582元。即：住宅楼溢价佣金为（66064220元-64491582元）x20%为314527元；（4）原告销售10套商铺的销售佣金为5025748元x0.8%为40206元。
综上，被告给付原告的佣金为基础佣金＋溢价佣金＋商铺佣金（838390元＋314572元＋40206元）为1193168元，被告实际已支付原告1401000元，现多付原告207832元。
双方对证据的质证情况：
1、被告对原告提供的证据1、2、3的真实性和证明目的无异议。对证据4提出异议，认为：（1）已出售的付生琪那套住宅楼单独核算；（2）卜春满、李博等8人已购买的住宅楼系抵顶工程欠款，属合同约定为被告保留的房源，不应计算在原告销售任务之中，也不能给原告提成佣金；（3）原告对基础佣金、溢价佣金的计算错误；（4）原告称为被告保留的9套住宅楼，是其未签订合同而没有实际出售，不能认定是原告为被告保留的房源。
2、原告对被告出示的证据1真实性没有异议，对其中吴小平借款1000元的证明目的有异议，认为该借款与本案无关联性，是其个人借贷行为，不能认定为被告给付原告佣金；对证据2不认可，认为被告按222套住宅楼计算基础佣金错误，原告销售的住宅楼数量包括卜春满、李博等8人及付生琪购买的9套住宅楼共计为231套。另外，原告按合同约定给被告保留了9套房源，非被告所说的未实际售出的房屋。
综合原、被告的陈述、答辩及质证意见，本院认证如下：
1、对双方无异议的原告提交的证据1、2、3的真实性予以确认，作为定案依据；
2、对原告提交的证据4及被告提交的证据1、2，本院审理认为，原告与卜春满、李博等8人签订合同并出售的住宅楼，被告未提交证据证明系合同约定为其保留房源，原告销售给付生琪的住宅楼，被告要求单独核算未提出正当理由，以上9套住宅楼均应认定为原告的工作成果，应给予提成佣金。
3、按照《合同》第贰条第七项约定，“为扣除甲方保留部分的面积（甲方原则上保留部分及亲戚认购的住房和商铺共计不超过10套），超过的乙方要提取佣金并计入任务”。原告按约为被告保留了9套住宅楼，被告辩解该保留部分是原告未签订合同，实际未销售的部分，但未举证证明，故对其辩解不予采信。该9套住宅楼应认定为原告的销售成果，即原告为被告销售住宅楼应认定为231套，被告应按合同约定以231套住宅楼为依据，给原告计提基础佣金和溢价佣金。
4、对吴小平借款1000元的事实，审理认为，吴小平作为原告公司销售部经理，向被告公司会计借款1000元用作生活费，并称在佣金中顶抵，其行为应视为代表原告公司，故该1000元借款应顶抵被告支付原告的佣金。
5、关于原、被告对基础佣金和溢价佣金提成的计算方法，系本案的争议的焦点。综合前述质证、认证情况，依据《合同》约定，被告给付原告提成的佣金分为三部分：一是基础佣金，二是溢价佣金，三是商铺佣金。
（1）《合同》第肆条第二项佣金的计算方式及结算方式第1目约定：“委托期内乙方代理销售的住宅按合同成交总额的1.3%给予乙方作为基础佣金；商铺按合同成交总额的0.8%给予乙方作为商铺佣金”。据上述质证、认证意见，本院审理认为，截止2015年4月底，原告与客户签订231份《买卖合同》，为被告销售住宅楼231套，合同成交总额69073076元，应计提的基础佣金为69073076元x1.3%=897949.98元；销售商铺10套，成交总额5025748元，应计提商铺佣金5025748元x0.8%=40206元。
（2）《合同》第贰条第三项约定：“项目新建七层住宅楼4栋住房销售总面积约27000㎡，住房2-7层均价为2730元／㎡（甲方承担购房客户交5万元优惠5仟元，交8万元优惠1万元的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售”、第肆条第二项第1目又约定：“住宅乙方可根据市场在双方确定的合同均价上溢价销售，超出部分甲方按80%，乙方按20%计提”。所谓合同均价，也就是原、被告确定的2730元／㎡，在此价格上多销售的部分即为溢价。如：李财林购买的住宅楼面积为104.47㎡，原告与该李商定的价格为2980元／㎡，被告给予优惠后的价格为2884.3元／㎡。原告认为按照合同第肆条第二项约定计提溢价佣金的基数应以未优惠前的2980元／㎡为依据，即：该住宅楼的溢价佣金为：【（2980元／x104.47㎡）-（2730元／㎡x104.47㎡）】x20%=5223.5元。原告共计销售住宅楼231套，总面积24650.56㎡，与购房客户商定的总销售价格为71292225元，原告应提成溢价佣金为（71292225元-（2730元／㎡㎡x24650.56㎡）】x20%为799239.24元。
被告认为，原告对溢价佣金计算违背公平交易原则，该溢价佣金应以被告承担优惠之后，原告最终与客户签订合同成交价格减去合同均价后超出的加价部分为依据计算，虽然被告公司的法人刘玉海签字确认了原告对溢价佣金的上述计算结果，但在随后的账务核查中发现原告计算方法错误，把被告少收入的部分也计算在溢价佣金的提成数额之内。仍以上述李财林购买的住宅楼为例，原告与李财林最终签订房屋买卖合同的成交单价为优惠后的2884.3元／平方米，该住宅楼的溢价佣金为：【（2884.3元／x104.47㎡）-（2730元／㎡x104.47㎡）】x20%=3223.94元。231套住宅楼的总面积24650.56㎡，与客户签订合同的成交总额69073076元，溢价佣金为（69073076-（24650.56㎡x2730／㎡）】x20%=355409.44元。经过详细核算，被告已向原告多付销售佣金，故拒绝原告要求继续给付佣金的要求。
对原、被告的上述争议，本院审理认为，依照《合同》第贰条第三项及第肆条第二项第1目约定：“甲方承担优惠后，在此价格上加价部分为溢价销售”及“住宅乙方可根据市场在双方确定的合同均价上溢价销售”中的“在此价格”即为优惠后的价格。结合《合同》约定，基础佣金的计算也是按照原告最终与购房客户签订合同的实际成交总额的1.3%计提。根据本案实际，综合《销售代理合同》本意，被告承诺给予购房客户5仟或1万元的优惠，其目的是为了促销，对原、被告都有利，如果按照原告与客户商定的价格即未实施优惠前的价格作为基数，计算提成溢价佣金，就等于把被告给予客户优惠的部分，即被告少收入的部分计入溢价佣金的提成之内，违背交易习惯，也显失公平。故原告提出对溢价佣金提成的计算方法错误，本院不予采纳。
经审理查明：
1、2013年4月28日，原告以本案委托代理人宋芳伟注册的“庆阳市英联房地营销策划公司”与被告签订了《销售代理合同》，该合同签订后，宋芳伟发现与其合作的蔺某某（案外人）变更了公司法人名称，为能与被告继续合作，原告于2013年5月份向西安市工商行政管理局莲湖分局提交了“西安盛联公司”注册登记手续（2013年7月26日成立，2014年11月19日取得营业执照），随后以该公司名义与被告“庆阳诚胜公司”重新签订《销售代理合同》。
合同约定：乙方（原告）为甲方（被告）开发的位于华池县城南区“芙蓉帝庭”商住楼提供全程策划和代理销售服务，乙方承担该项目相关营销费用、销售人员的工资等；甲方应为乙方提供履约所需的工作条件和相关资料，保证销售的合法性，保证乙方在本项目的独家销售代理权；以甲方取得预售许可证之日起18个月为合同期限，并完成销售总量95%或清盘，甲方原则上保留部分及亲戚认购的住房和商铺共计不超过10套，超过的乙方要提取佣金并计入任务。第贰条第三项：项目新建七层住宅楼4栋。住房销售总面积约27000㎡，住宅2-7层均价为2730元／㎡（甲方承担购房客户交5万元优惠5仟元，交8万元优惠1万元的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售。第肆条第二项佣金的计算方式及结算方式第1目又约定，委托其内乙方代理销售的住宅按合同成交总额的1.3%给予乙方作为佣金；商铺（门市）按合同成交总额的0.8%给予乙方作为佣金；住宅乙方可根据市场在双确定的合同均价上溢价销售，超出部分甲方按80%，乙方按20%计提。
2、签订合同当日，原告即进场开始策划及前期销售工作。被告开发的项目于2013年11月1日取得预售证，从2013年到2015年1月31日，原告共计与购房客户签订房屋买卖合同231份，销售住宅楼231套，商铺10套，并按约定为被告保留了9套住宅楼，已超额完成了销售总量的95%。被告向原告支付佣金1401000元。
3、2015年7月14日，原告以被告还拖欠其佣金336392元及截止2015年7月5日未支付的逾期利息29129元向本院提起诉讼。被告称已给原告多支付佣金，反诉要求法院依法判决：1、原告返还被告超额支付的佣金207832元；2、原告返还与购房客户签订的231套《商品房买卖合同》文本原件并赔偿给被告造成的损失；3、原告给付拖欠被告公司员工李柄睿等人员的销售提成工资4万余元；4、驳回原告的其他诉讼请求。
本院认为：
1、原告与被告签订的《销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，虽然被告提出当初与原告签订该合同时，原告提供的公司名称与后来变更的公司名称不一致，但原告自签订合同后按照合同要求，做了大量的前期市场调研和广告策划服务工作，原告的工作成果已得到被告的认可。依据最高人民法院关于适用《中华人共和国合同法》若干问题的解释（二）关于“合同已履行完毕或者主要义务已履行完毕，人民法院应当认定合同成立”之规定，本案中，原、被告签订的《销售代理合同》双方相互履行近两年时间，原告如约完成了代理销售任务，被告也向原告支付了相应的报酬，视为被告对原告代理销售工作的认可。因此，原、被告签订的《销售代理合同》依法成立，为有效合同。被告辩解合同无效的理由不能成立，本院不予采信。
2、依法成立的合同，对合同双方具有拘束力，双方当事人均应按合同履行各自义务。原告依合同约定完成了代理销售任务，被告依约支付销售佣金1401000元。现被告反诉已向原告超额支付佣金207832元，综合前述质证认证结果，被告要求原告返还超额支付佣金的反诉请求成立，但计算数字有误。经本院核实，原告为被告销售住宅楼231套，总面积24650.56平方米，被告承担优惠后，合同成交总额69073076元，应提成的基础佣金为69073076x1.3%=897949.98元、溢价佣金为（69073076-（24650.56㎡x2730／㎡）】x20%=355409.44元、商铺佣金为40206元，三项合计1293565.42元，被告实际已付给原告佣金1401000元，多付107434.58元原告应予返还。
3、关于被告反诉要求原告支付拖欠其公司员工李柄睿等四人销售提成工资的诉求系另一法律关系，本案不予合并审理，被告可另案诉讼。
4、被告反诉要求原告返还在代理销售期间带走的与购房客户签订的231套《商品房买卖合同》文本原件的请求成立，本院予以支持；同时要求原告赔偿因带走上述合同给公司造成损失的请求，因其未提交相关证据予以证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零四条、第四百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告西安盛联房地产经纪有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告西安盛联房地产经纪有限公司返还反诉原告庆阳诚胜房地产开发有限公司多支付的销售佣金107434.58元。
三、反诉被告西安盛联房地产经纪有限公司返还反诉原告庆阳诚胜房地产开发有限公司《商品房买卖合同》原件231份。
四、驳回反诉原告庆阳诚胜房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费6780元，反诉费3720元，由西安盛联房地产经纪有限公司承担7350元，庆阳诚胜房地产开发有限公司承担3150元。
上述应付款项及返还义务，西安盛联房地产经纪有限公司应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于庆阳市中级人民法院。
审 判 长 方智军
人民陪审员 赵志宏
人民陪审员 杨佐池
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 张 艳