湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终355号
上诉人（原审被告）李飞燕，个体工商户。
被上诉人（原审原告）操和生，个体工商户。
委托代理人田耀先，黄石市天诚法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
上诉人李飞燕因与被上诉人操和生房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港石民初字第00410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年5月26日，操和生委托其妻周秀贞与李飞燕签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：李飞燕承租的商铺位于黄石市昌明路博雅怡景花城2号楼2-59号，商铺用途仅限于作为超市使用；租赁期限从2014年5月26日起至2015年5月26日止，每月租金3500元；租金每季度支付一次，第一季度租金10500元于本合同签订之日支付，以后每期租金支付期限为8月20日前、11月20日前、2月20日前，每次支付后三个月租金10500元；水、电费、物业费由李飞燕自行承担；租赁期满或合同解除后，操和生有权收回房屋，李飞燕应按原状返还房屋及附属物品、设备设施，李飞燕逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租；李飞燕应交纳押金20000元，须与第一期租金同时支付，合同终止后，李飞燕须在期满后五日内搬迁并返还钥匙，操和生将押金无息退还李飞燕；李飞燕若延迟支付租金超过10日的，或擅自将房屋转租、转让、改变房屋用途的，操和生有权在合同期限届满前书面通知李飞燕解除合同，并追究李飞燕的违约责任。双方还对其他事项进行了约定。操和生还将相关物品交予李飞燕使用，并约定货物清单物品押金为10000元。合同签订后，操和生按约将商铺及物品交由李飞燕使用，李飞燕也按约交纳了第一季度租金10500元。2014年6月29日，李飞燕向周秀贞交纳了房屋押金20000元及货物清单物品押金10000元。租赁期限到期后，李飞燕又继续承租该房屋，并按原租赁合同约定交纳了每月租金至2015年8月26日。2015年8月27日，周秀贞通过手机短信息方式向李飞燕送达了租房合同到期的通知，主要内容为：租房合同已到期，若续租需与房东商议，若不续签按合同执行收取门面。李飞燕当日回复短信息要求操和生收取房租。此后，双方就续签问题未进行协商，李飞燕继续使用该房屋至今，但未交纳相应房租，双方由此成讼。
另认定：李飞燕承租的黄石市昌明路博雅怡景花城2号楼2-59号商铺登记的地址为黄石港区花湖大道51-2-59号，建筑面积为69.3平方米，登记的所有权人为操和生。
原审法院认为：公民可以通过代理人实施民事法律行为，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案中，操和生作为诉争商铺的所有权人委托其妻周秀贞与李飞燕签订《商铺租赁合同》，该委托行为符合法律规定，应为有效。双方于2014年5月26日签订的《商铺租赁合同》也没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。故双方均应按照合同约定履行各自的义务，操和生已按约将房屋交付李飞燕使用，李飞燕也应按照约定履行交纳租金的义务。因李飞燕在双方约定的租赁期限到期后，又续租至2015年8月26日，故双方已形成不定期租赁合同关系，合同双方均有权随时解除租赁合同。而操和生在2015年8月27日已明确告知李飞燕租赁合同已到期。但李飞燕即未与操和生协商续租事宜，又未返还承租房屋，故双方的房屋租赁合同关系已于2015年8月27日终止，李飞燕的行为已构成违约。按照合同约定，操和生有权要求李飞燕承担相应的违约责任。故对于操和生要求李飞燕返还位于黄石市黄石港区花湖大道51-2-59号商铺的诉讼请求，予以支持。对于操和生要求李飞燕支付从2015年8月27日起至法院判决确定李飞燕腾退房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，因双方对此有约定，且李飞燕一直使用房屋至今，故李飞燕应按每月3500元支付房屋占用费至本判决确定的实际腾退房屋之日止。对于操和生主张的违约金请求，因双方对于违约金约定过高，依据合同法相关司法解释的规定，该违约金应以操和生损失为基数，在中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的四倍的基础上上浮30%，故依法以房屋占用费每月3500元为基数，按中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的四倍再上浮30%计算违约金至判决确定实际腾退房屋之日止。因李飞燕于2014年6月29日向周秀贞交纳了房屋押金20000元及货物清单物品押金10000元，依据双方合同约定，该押金应返还李飞燕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、李飞燕于判决生效后五日内将其承租的位于黄石市黄石港区花湖大道51-2-59号（建筑面积为69.3平方米）商铺及物品（以货物清单为准）返还操和生；二、李飞燕于判决生效后五日内以每月3500元为标准支付操和生从2015年8月27日起至判决确定给付之日止的房屋占用费，并以每月3500元为基数，按中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的5.2倍支付违约金至判决确定实际腾退房屋之日止（同时应扣减押金30000元）；三、驳回操和生的其他诉讼请求。
宣判后，李飞燕不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定其违约与事实不符。出租方以周秀贞的名义于2015年8月27日向其发送短信，其回复短信催促出租方收取房租，表明双方合同关系仍未解除，出租方短信不能产生终止租赁合同的效力。故原审判决认定其与操和生房屋租赁合同已于2015年8月27日终止，其已经构成违约与事实不符。在签订合同后，操和生收取了押金和违约金共计30000元，因其不存在违约，操和生应退还违约金。二、原审判决认定违约金过高，缺乏法律依据。首先，其不存在违约行为，造成出租方租金损失的主要原因在于出租人经其催促收取租金后仍不收取。其次，违约金的计算与出租方的实际损失不相当。原审判决以中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的四倍的基础上上浮30%计算违约金实际上超过了操和生的实际损失，不符合公平原则。三、操和生在合同履行期间构成违约。经营期间，其多次要求操和生提供该出租房屋房产证供其办理营业执照，操和生均不予配合，导致其经营期间诸多经营活动无法开展，遭受相应损失。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
操和生口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：本案诉争焦点为双方当事人之间租赁合同关系是否终止，李飞燕应否承担逾期返还房屋的违约责任。本案中，操和生与李飞燕订立的房屋租赁合同一年期满后，操和生又收取租金至2015年8月26日，但双方未签订书面合同重新约定租赁期限，故双方之间形成不定期租赁关系。同年8月27日，操和生的妻子周秀贞以手机短信的方式向李飞燕发送了租房合同到期通知，但李飞燕并未接受出租方的涨租条件，回复短信明确表示只同意按照原合同租金标准承租。至此，双方并未就房屋租赁达成合意，故双方之间不定期租赁关系终止。李飞燕主张双方之间租赁合同关系未解除，理由不成立，本院不予支持。而李飞燕未在约定期限内退还房屋，双方在此前合同中约定租赁期满后承租人逾期退还房屋应承担违约责任。故原审判决认定李飞燕构成违约，并无不当。因双方约定逾期返还房屋违约金每日按约定房租三倍支付，该违约金标准约定明显过高，故原审判决予以调整，以房屋占用费每月3500元为基数，按中国人民银行同期一年内贷款基准利率的四倍上浮30%计算违约金，亦无不当，本院予以维持。至于，李飞燕称操和生在合同履行期间未提供出租房屋房产证，亦构成违约的问题。因双方在合同中并未就该事项进行约定，虽然操和生负有一定配合义务，但不能成为李飞燕主张免除其违约责任的抗辩理由。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费412元，由李飞燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 黄显珠