中华人民共和国
江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏商外终字第00056号
上诉人（原审被告）：杰力士（PADIAJENISHHARESHKUMAR）。
上诉人（原审被告）：王春（KUMARRITURAJ），印度公民。
二上诉人共同委托代理人李芬萍、嵇振超，江苏苏砝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泰州市荣汉金属制品有限公司。住所地：中华人民共和国江苏省泰州市姜堰区娄庄镇洪林村。
法定代表人：袁泽峰，该公司董事长。
委托代理人凌爱武，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审被告：周森林。
原审被告：ＸＸ。
上诉人杰力士、王春因与被上诉人泰州市荣汉金属制品有限公司（以下简称荣汉公司）、原审被告周森林、ＸＸ租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中商外初字第0027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。杰力士、王春的委托代理人李芬萍，荣汉公司的委托代理人凌爱武到庭参加诉讼，周森林、ＸＸ经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
荣汉公司一审诉称：2012年1月6日，其与周森林、ＸＸ、杰力士、王春签订厂房设备租赁合同，合同约定租期三年，从2012年1月1日至2014年12月30日止，租金第一年35.8万元、第二年43万元、第三年48万元；租金交纳方式：每年交纳一次一年度租金，先交付租金后使用租赁物，次年度租金在租赁期开始前一个月前交纳；违约金50万元。合同成立后，荣汉公司将厂房、设备交付使用，周森林、ＸＸ、杰力士、王春共同设立了泰州大亚金属制品有限公司（以下简称大亚公司）经营，也交付了第一年度的租金。根据合同约定次年租金应于2012年12月1日前交付，但周森林、ＸＸ、杰力士、王春至今未给付，已构成合同违约。诉请判令周森林、ＸＸ、杰力士、王春立即支付房屋设备租金45万元，并承担本案诉讼费。庭审中，荣汉公司变更其要求支付房屋租金诉讼请求的标的额为43万元。
周森林、ＸＸ一审辩称：1、2012年1月6日签订的《财产租赁合同》没有实际履行。合同第三条、第六条约定，乙方须另行注册公司，接纳甲方现有职工，自用工之日起重新签订劳动合同。乙方为两名中国自然人与两名外国自然人，该四人注册公司的唯一选择只能是中外合资企业，但我国法律不允许中国自然人作为中外合资企业的股东设立公司。因而，上述约定在法律上具有不可逾越的障碍，这是《财产租赁合同》没有实际履行的真正原因。2、答辩人的被告主体不适格。2012年1月30日，大亚公司与荣汉公司签订《房屋租赁合同》，该合同是实际履行的合同，答辩人不是合同的承租人。2012年2月10日，荣汉公司与姜堰市娄庄镇人民政府共同出具《企业住所使用证明》，再次确认大亚公司的承租人身份。综上，2012年1月6日《财产租赁合同》没有实际履行，且被告主体不适格，请求驳回荣汉公司的诉讼。
杰力士一审辩称：1、其对签署《财产租赁合同》存在重大误解，以为是可据以办理工作签证的劳务合同；2、《财产租赁合同》未实际履行，其本人不是周森林、ＸＸ设立公司的股东，也不是公司员工，不是本案适格主体；3、由于荣汉公司提出限制出境，给其造成很大经济损失，并提交外文函件1份，证明其因被限制出境而遭受损失。请求驳回荣汉公司诉讼请求，并赔偿其经济损失。
王春经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未答辩和提交证据。
一审法院查明：
2012年1月6日，荣汉公司作为甲方、出租方，与乙方、承租方周森林、ＸＸ、杰力士、王春四人签订《财产租赁合同》。合同约定：第二条甲乙双方在签订本协议时，已经对该合同的目的、条款的含义、租赁标的物的现状进行了充分熟悉和实地查看，并表示同意。第三条租赁合同签订后，乙方有权利用甲方的租赁物并且承诺另行注册设立公司从事生产经营活动。第五条租赁范围包括甲方现有的办公用房、仓库、附属用房，机械设备和工具、电力设施一套（包括线路、变压器）、环保设施一套、供水设施一套。上述物品甲方保证乙方使用权和用益物权。第六条租赁后，甲方现有职工乙方应接纳并安排上岗。自用工之日起重新签订劳动合同，严格按照国家劳动法律法规的相关规定执行，乙方用工的薪酬、保险、安全等问题由乙方完全负责。第七条租赁经营期限为三年，即2012年1月1日起至2014年12月30日止。第九条租金数额。第一年租金为35.8万元整，第二年租金为43万元整，第三年租金为48万元整。第八条甲方提供的资产包括：1、合同第五条约定的资产；2、甲方库存原材料目录中乙方能够使用的部分，由甲方按市场时价出卖给乙方……第十条租金交纳方式。每年交纳一次一年度租金，先交付租金后使用租赁物。第一年租金应于本合同生效后租赁物全部交付前全额支付，次年租金在租赁期开始前一个月前交纳。所有租金的支付均由银行划拨，一次付清。关于承租人的权利，合同第十三条约定，承租人享有完全的人事安排使用权、对租赁的财产有完全的使用权、享有完全的自主权、对管理有机构设置权、专业技术人员的聘任权、奖惩、招用和辞退职工权、对企业税后剩余利润有自主支配权。关于承租人的义务，合同第十四条约定，承租人必须按时足额缴纳租金，否则视为违约，应承担违约金；甲方的资产（含租赁用房）不经出租人书面同意不得转租、转包，否则视为违约，甲方有权解除合同等。关于出租人的权利，合同第十五条约定，出租人有权按时足额向承租人收取租金等。
2012年1月17日，大亚公司名称经工商行政管理机关核准。
ＸＸ提交的《房屋租赁合同》载明：出租人为荣汉公司，承租人为大亚公司，签约地点在荣汉公司办公室，签约时间为2012年1月30日。合同显示：出租方将座落在娄庄镇洪林村的房屋3000平方米（使用面积2580平方米）出租给承租方；租赁期从2012年2月至2015年1月31日止；该出租房屋年租金15万元；租赁期间出租人有房屋修缮义务等。该合同中出租人与承租人名称、签约地点与签约时间、房屋座落与面积、租赁期期间及租金金额等为手写，违约责任以及争议解决方式等部分为空白。合同落款处，出租方荣汉公司法定代表人袁泽峰签名，并盖有荣汉公司印章，承租方为手写的“泰州大亚金属制品有限公司”，ＸＸ在“法定代表人”处签字。
同年2月10日，荣汉公司出具《企业住所使用证明》，证明作为大亚公司住所（经营场所）的房屋所有权属于荣汉公司，原姜堰市娄庄镇人民政府予以证明。同日，大亚公司经工商行政管理机关核准，准予公司设立登记。大亚公司注册资本100万元，周森林与ＸＸ各认缴出资50万元，法定代表人为周森林，公司经营范围：建筑用金属配件、脚手架扣减制造、销售；自营或代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营和禁止进出口的商品及技术除外）。
2012年2月20日，大亚公司分别向荣汉公司汇款2万元和35.8万元。同年3月21日，双方办理租赁物交接手续。王春在《固定资产明细表（一）》、ＸＸ与王春在《固定资产明细表（二）》、周森林在《荣汉化验室仪器》、《荣汉化验室（库存表）材料》上分别签名。
一审争议焦点：周森林、ＸＸ、杰力士、王春的被告诉讼主体资格是否适格，应否承担荣汉公司诉称的租金给付义务。
一审法院认为：
（一）关于该案的法律适用问题
杰力士、王春为印度公民，该案民事法律关系的主体具有涉外因素，因而为涉外案件。该案民事法律关系的客体包括房屋，为不动产纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，故本案应以房屋所在地中华人民共和国法律为解决本案争议的准据法。
（二）对该案处理
周森林、ＸＸ、杰力士、王春为《财产租赁合同》的合同相对人，荣汉公司按照合同约定要求该四人给付租金，周森林、ＸＸ、杰力士、王春是否负有租金给付义务，四人与荣汉公司对该案诉讼均具有诉的利益，因而周森林、ＸＸ、杰力士、王春可为该案被告。
该案除上述《财产租赁合同》外，2012年1月30日ＸＸ以设立中的大亚公司名义与荣汉公司签署了《房屋租赁合同》，该合同亦约定了房屋租金，因该两份合同约定的租金数额不同，荣汉公司涉案租金给付请求该如何支持，需要判定《财产租赁合同》与《房屋租赁合同》哪份合同为实际履行的合同，或者哪份合同约定的租金更符合合同履行的实际。一审法院认为，《财产租赁合同》系双方实际履行的合同，应依该合同确定租金数额。理由：第一，从两份合同约定的权利义务内容看，《财产租赁合同》条款齐备，涵盖房屋、设备租赁以及荣汉公司库存原材料买卖、对荣汉公司工人的接纳与安置等，而《房屋租赁合同》为制式合同，未约定违约责任，且只涉及房屋的租赁，周森林、ＸＸ、杰力士、王春并未提供证据证明涉案设备租赁、材料买卖等民事法律行为以及此后设立的大亚公司安置荣汉公司职工的行为与《财产租赁合同》无关。第二，《财产租赁合同》约定了租赁期内不同年度的租金数额，并就租金的支付期限、支付方式进行了特别约定。大亚公司2012年2月20日向荣汉公司分别汇款2万元和35.8万元。荣汉公司认为，该35.8万元为第一年度租金，周森林、ＸＸ认为该37.8万元中30万元为两个年度的租金，余款7.8万元系支付的材料款，但并未就其主张提交相应证据加以证明。一审法院认为，35.8万元汇款金额与《财产租赁合同》约定的第一年度租赁物租金数额相同，汇款发生在合同约定的租赁物交接之前，租金支付方式亦符合合同约定，且该款项的支付在《房屋租赁合同》签订之后，故应当认定该35.8万元为《财产租赁合同》约定的第一年租金。对周森林、ＸＸ所持因两个中国人、两个外国人不能设立中外合资企业而使《财产租赁合同》没有实际履行，以及杰力士所持该合同未实际履行的辩称意见，一审法院认为，《财产租赁合同》中载明“乙方有权利用甲方的租赁物并且承诺另行注册设立公司从事生产经营活动”，是周森林、ＸＸ、杰力士以及王春意思表示在《财产租赁合同》中的体现。纵然周森林、ＸＸ、杰力士、王春不能设立公司，也属于四人之间权利义务关系或者利益重新调整的问题，如果其中有人因此在《财产租赁合同》中的权利义务受到重大影响，亦应当与荣汉公司重新签订协议以变更原合同约定，对此，周森林、ＸＸ、杰力士、王春均未提供证据证明，而《房屋租赁合同》系为证明大亚公司具有经营场所以及为企业办理相关证照之用，一审法院查明的事实并不能认定其系对原合同租金的变更。因此，一审法院对周森林、ＸＸ、杰力士上述辩称意见不予支持。杰力士有关其不认识汉字，不会说中文，对在《财产租赁合同》上签字行为的性质存在重大误解的陈述意见，一审法院不予采信。
至于履行租金给付义务的主体，周森林、ＸＸ认为大亚公司系《房屋租赁合同》的实际承租人、使用人，并一次性支付了两年租金，周森林、ＸＸ不负有租金给付义务。一审法院认为，虽然大亚公司实际使用案涉房屋作为经营场所，支付了第一年度房屋租金35.8万元，招用了荣汉公司部分工人，但大亚公司由周森林与ＸＸ设立，该二人为公司发起人，大亚公司代为履行《财产租赁合同》相关给付义务的行为并不表明周森林、ＸＸ、杰力士与王春在《财产租赁合同》中所负义务当然地由大亚公司承担，大亚公司也不因此取代周森林、ＸＸ、杰力士、王春的合同地位成为新的债务人，周森林、ＸＸ、杰力士、王春作为《财产租赁合同》的相对方，应当按照合同约定履行租金给付义务。
综上所述，荣汉公司与周森林、ＸＸ、杰力士、王春签订的《财产租赁合同》合法有效，周森林、ＸＸ、杰力士、王春应当按照合同约定向荣汉公司给付租金43万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决周森林、ＸＸ、杰力士（PADIAJENISHHARESHKUMAR）、王春（KUMARRITURAJ）给付泰州市荣汉金属制品有限公司租金人民币43万元。一审案件受理费人民币8050元，由周森林、ＸＸ、杰力士、王春负担。
杰力士、王春上诉称：1、本案被告主体不适格，合同的法律责任应当由大亚公司承担。周森林、ＸＸ、杰力士、王春是为了设立公司而租赁荣汉公司的厂房，四人的行为应当认定为设立中公司的行为，且设立中的公司与成立后的公司是统一的，所以发起人代表设立中公司取得的债权债务，应当归属于成立后的大亚公司。ＸＸ、周森林在固定资产明细表上的签名是代表大亚公司的职务行为，个人不应当承担责任。大亚公司成立后也主动追认了发起人的行为，且相关利益已归属大亚公司，荣汉公司对此明知，并已选择大亚公司作为合同相对方，荣汉公司不仅与大亚公司重新签订了《房屋租赁合同》，也接受了大亚公司支付的钱款。2、一审法院关于2012年1月6日签订的《财产租赁合同》为实际履行的合同的认定与事实不符，当事人实际履行的是2012年1月30日的《房屋租赁合同》。在先签订的《财产租赁合同》只是发起人为设立公司与荣汉公司签订的意向性合同，双方就租赁房屋具体面积未达成一致，荣汉公司的厂房远不止3000平米，而大亚公司成立后，仅需要租赁其中一小部分，故在《房屋租赁合同》中对具体面积做了约定。根据法律规定，双方就同一标的物签署两份不同合同的，后签署的合同视为对先签署的合同的变更，应当以后签署的合同为准。3、一审法院未查明租赁房屋的坐落地址、面积、使用期限。大亚公司租用荣汉公司部分厂房，2012年10月，荣汉公司无故禁止大亚公司交易相对方的车辆进出，阻止大亚公司对外发货，不允许大亚公司继续使用租赁物，此时荣汉公司已收回厂房及租赁物。综上，一审判决认定事实错误，请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或直接改判；2、驳回荣汉公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由荣汉公司承担。
荣汉公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、2012年1月6日签署的《财产租赁合同》是各方真实意思表示，该合同真实有效，且不违反法律法规，应予遵守。根据合同约定，租赁双方已经对租赁物的现状进行了实地查看，实际租赁物包括房屋和设备，合同约定的租金也是基于两个部分确定的，而不仅指厂房车间的租金数额。2012年1月30日签订的《房屋租赁合同》，是工商机关提供的制式合同，涉及的标的仅是房屋，是为了满足公司注册登记时对住所的要求，并非实际履行的合同。2、《财产租赁合同》成立以后已经实际履行。2012年2月20日承租方以委托付款方式通过大亚公司向荣汉公司分别汇款2万元和35.8万元，前者是材料款，后者是第一年度的租金，该款项与《财产租赁合同》约定的租金数额一致。同年3月21日，双方办理了租赁物的交接手续，王春在固定资产明细表（一）、ＸＸ与王春在固定资产明细表（二）签字。根据合同相对性原则，依法成立的合同对各方当事人均具有同等法律效力。《财产租赁合同》的主体是特定的，合同双方是荣汉公司与四个自然人，大亚公司的实际付款行为并不意味着合同主体变更，合同各方并未就合同主体变更达成书面协议。3、周森林、ＸＸ、杰力士、王春没有依约支付第二年租金，构成违约。杰力士、王春的上诉请求没有依据，故请求驳回上诉，维持原判。
二审争议焦点：周森林、ＸＸ、杰力士、王春是否为适格被告。
各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对此予以确认。
各方当事人二审均未提供新证据。
本院认为：
一、本案的法律适用
本案为涉外合同纠纷，应依照涉外合同关系法律适用的规定确定准据法，一审法院依据不动产物权的法律适用规定确定准据法不当，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的法律的，应依据最密切联系原则确定准据法。本案当事人未对合同所适用的法律作出约定，涉案合同的签订地、履行地以及租赁标的物所在地均在中华人民共和国境内，故中华人民共和国法律为与涉案租赁合同有最密切联系的法律。
二、周森林、ＸＸ、杰力士、王春应支付第二年设备租赁的租金
2012年1月6日，周森林、ＸＸ、杰力士、王春以个人名义与荣汉公司签订了《财产租赁合同》。2012年1月30日，在大亚公司名称经工商行政管理机关核准后，发起人以设立中的大亚公司的名义与荣汉公司签订了《房屋租赁合同》。上述两份合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。《房屋租赁合同》与《财产租赁合同》均涉及房屋租赁，对同一标的前后签署两份合同的，应当视为后签订的《房屋租赁合同》对《财产租赁合同》中房屋租赁部分作出了变更，该变更涉及合同主体变更、房屋具体面积的确定等内容。《房屋租赁合同》系以设立中的大亚公司名义签署的，且大亚公司成立后实际使用了该涉案房屋，根据合同的相对性原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条第一款的规定，荣汉公司只能向大亚公司主张房屋租赁部分的租金，其要求周森林、ＸＸ、杰力士、王春承担该部分租金无法律依据。
设备租赁部分，仅在《财产租赁合同》中作出约定，该合同系以周森林、ＸＸ、杰力士、王春个人名义签订的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上坚持合同相对性原则，在公司成立后确认或实际履行了发起人对外签订的合同时，合同相对人具有选择权，其可以选择订立合同的发起人承担责任，也可以选择实际享有合同权利、履行合同义务的公司承担责任。本案中，大亚公司成立后实际使用了相关设备，并且支付了第一年的全部租金，故对于设备租赁部分，荣汉公司选择周森林、ＸＸ、杰力士、王春承担支付租金义务，有事实和法律依据。杰力士、王春上诉称，2012年10月荣汉公司无故禁止与大亚公司交易的第三方车辆进出，认为荣汉公司自2012年10月起就收回了租赁物，承租人不需支付第二年的租金。对于该事实，上诉人无证据证明，本院不予采纳。周森林、ＸＸ、杰力士、王春应向荣汉公司支付第二年设备租赁部分的租金，即《财产租赁合同》中约定的第二年全部租金人民币43万元扣除《房屋租赁合同》中约定的房屋租金15万元后的部分，计人民币28万元。
综上，一审法院判决周森林、ＸＸ、杰力士、王春支付第二年全部租金，无事实和法律依据，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销中华人民共和国江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中商外初字第0027号民事判决书。
二、周森林、ＸＸ、杰力士、王春于本判决生效之日起十日内给付泰州市荣汉金属制品有限公司设备租金人民币28万元。
三、驳回泰州市荣汉金属制品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币8050元，由泰州市荣汉金属制品有限公司负担2810元，周森林、ＸＸ、杰力士、王春负担5240元。二审案件受理费人民币8050元，由泰州市荣汉金属制品有限公司负担2810元，周森林、ＸＸ、杰力士、王春负担5240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天红
代理审判员 陈 亮
代理审判员 刘 燕
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨 蕾