上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12098号
上诉人（原审被告）：上海冠福杰韵仓储有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区加太路28号A部位。法定代表人：袁红花，经理。委托诉讼代理人：余玮，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海外高桥物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区周家嘴路2809号4幢403-3室。法定代表人：钟林富，董事长。委托诉讼代理人：高菲，万商天勤（上海）律师事务所律师。上诉人上海冠福杰韵仓储有限公司（以下简称冠福杰韵公司）与被上诉人上海外高桥物业管理有限公司（以下简称外高桥物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下简�浦东法院）（2016）沪0115民初46080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭于2016年12月1日公开开庭进行了审理。冠福杰韵公司委托诉讼代理人余玮，外高桥物业公司委托诉讼代理人高菲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冠福杰韵公司上诉请求：撤销原审判决，并依法改判，驳回外高桥物业公司一审诉讼请求。事实和理由：1、房屋租赁合同解除不影响物业合同的履行，只要冠福杰韵公司继续支付物业费，物业合同即可继续履行，现并无合同目的无法实现的情形，外高桥物业公司要求解除物业服务合同毫无依据；2、冠福杰韵公司支付物业管理费的前提是外高桥物业公司提供了质价相符的物业服务，而外高桥物业公司有擅自断水断电的情形，故应予改判。外高桥物业公司辩称，原判决事实认定正确，请求二审法院依法维持原判。理由为，其未对冠福杰韵公司所租物业断水断电，继续履行物业合同已无基础。外高桥物业公司一审向浦东新区法院起诉要求判令：1、解除冠福杰韵公司于外高桥物业公司签订的《上海外高桥保税区工业小区通用仓库使用人委托物业管理协议书》（以下简称委托物业管理协议书）；2、冠福杰韵公司向外高桥物业公司支付2016年7月25日至实际搬出之日止的物业管理费（按照3元/月/平方米标准计算，面积为2,429.26平方米）；3、冠福杰韵公司向外高桥物业公司支付暂计至2016年7月31日的滞纳金49,153.68元（按照每日千分之三标准）；4、诉讼费由冠福杰韵公司承担。浦东法院认定事实：外高桥物业公司与上海XX有限公司（以下简称XX公司）于2013年4月19日、2015年5月20日分别签订外联园区委托管理合同，双方约定：XX公司将其所有的外联甲方产权工业小区（包括XX路XX号D12C-64#厂房）委托外高桥物业公司实施物业管理，管理期限自2013年1月1日至2016年12月31日止。2014年11月4日，XX公司与冠福杰韵公司签订《64号厂房》房屋租赁合同，双方约定：XX公司将其所有的位于中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号（D区D12C地块）A部位房屋出租给冠福杰韵公司使用，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止，房屋建筑面积为2,429.26平方米，物业管理费金额、支付方式及期限与外高桥物业公司另行协商。2014年11月18日，外高桥物业公司与冠福杰韵公司签订使用人委托物业管理协议书，双方约定：冠福杰韵公司将其租赁使用的XX路XX号XX部位总计建筑面积2,429.26平方米的仓库委托外高桥物业公司实施物业管理，期限自2014年10月25日至2017年10月24日止；物业管理服务费的收费标准2014年10月25日至2015年10月24日止为2.85元/月/平方米、2015年10月25日至2017年10月24日止为3元/月/平方米，�协议起始日起每季10日前向外高桥物业公司支付当季的费用，冠福杰韵公司每逾期一日以应付费用千分之三的标准向外高桥物业公司支付滞纳金。另查明，上海市第一中级人民法院于2016年7月25日作出（2016）沪01民终6700号民事判决书，判决维持了浦东法院作出的（2016）沪0115民初3202号民事判决书。根据生效判决书的内容，冠福杰韵公司与XX公司之间关于中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX部位房屋的厂房、仓库租赁合同已解除。浦东法院认为，冠福杰韵公司与外高桥物业公司之间签订的委托物业管理协议书，系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照协议约定。冠福杰韵公司与XX公司的厂房、仓库租赁合同经生效判决解除，冠福杰韵公司已无继续使用系争房屋的合同及法律依据，外高桥物业公司受冠福杰韵公司委�继续为系争房屋提供物业服务已无实际履行的可能，故外高桥物业公司要求解除双方之间的使用人委托物业管理协议书，应予支持。现外高桥物业公司要求冠福杰韵公司支付至实际搬迁日止的物业费，其中包含有尚未提供物业服务的期间，冠福杰韵公司全额支付物业费的前提是外高桥物业公司提供质价相符的物业服务，如若提前支付，实质上剥夺了使用人对外高桥物业公司物业管理服务是否到位的抗辩权，加之外高桥物业公司在本案审理中亦曾擅自向冠福杰韵公司作出断水断电、接管门岗等的意思表示，故对外高桥物业公司要求冠福杰韵公司按照3元/月/平方米标准支付至实际搬迁日止的物业费，一审法院难以支持。根据外高桥物业公司与冠福杰韵公司签订的委托物业管理协议书约定，按照每季10日前支付当季费用的支付方式为宜，冠福杰韵公司已支付2016年7月24日�的物业费，故对2016年7月25日至9月24日的物业费，一审法院予以支持。至于后续产生的物业费用，外高桥物业公司可根据实际提供的物业服务另行主张。冠福杰韵公司作为使用人，接受了外高桥物业公司的物业管理服务，却未按约定按时履行缴纳物业费的义务，已构成违约，故外高桥物业公司要求冠福杰韵公司支付滞纳金的诉请，符合双方合同约定，但滞纳金约定的数额过高，一审法院依法予以调整。据此，浦东法院作出一审判决：一、解除外高桥物业公司与冠福杰韵公司之间的委托物业管理协议；二、冠福杰韵公司应于本判决生效之日起十日内支付外高桥物业公司2016年7月25日起至2016年9月24日止的物业管理费14,575.56元；三、冠福杰韵公司应于本判决生效之日起十日内支付外高桥物业公司滞纳金10,000元。一审案件受理费减半收取计1,040.04元，由冠福杰韵公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。外高桥物业公司陈述，冠福杰韵公司在一审判决后，已向其支付截止至2016年9月24日的物业管理费14,575.56元，冠福杰韵公司对此予以确认。本院二审查明，原一审法院查明事实均有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。另查明，冠福杰韵公司已向外高桥物业公司支付涉案截止至2016年9月24日止的物业管理费14,575.56元。本院确认，鉴于一审判决后，冠福杰韵公司已全额支付给对方上述涉案物业管理费，故本案争议焦点在于双方当事人之间签订使用人委托物业管理协议书应否解除及冠福杰韵公司是否应支付涉案滞纳金。本院认为，冠福杰韵公司与XX公司及外高桥物业公司签订的涉案厂房、仓库租赁合同和委托物业管理协议，于法不悖、依法有效。虽然上述合同和协议书具有独立性，但租赁合同应为委托物业管理协议的基础，现生效判决确定上述租赁合同予以解除。冠福杰韵公司在租赁合同被解除的情况下，仍要求继续履行上述物业管理协议，既缺乏事实依据，也无实际履行的可能，故一审法院解除双方当事人之间的物业管理协议并无不当，本院予以确认。关于冠福杰韵公司主张因对方有擅自断水断电情形，故其不应向对方支付涉案滞纳金。对此本院认为，冠福杰韵公司并未举证证明对方确实存在对其断水断电的具体事实，鉴于其确有未按上述协议书有关约定于每季10日前向对方支付当季费用的事实，依法其应向对方支付滞纳金。一审法院根据本案实际，认为对方主张的滞纳金49,150余元过高，依法调整为10,000元，应属适当，本院予以维持。综上所述，冠福杰韵公司上诉的事实理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,080.07元，由上海冠福杰韵仓储有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十二月十三日
书记员 金小卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；