浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5464号
上诉人（原审被告）李媛，女，1977年6月19日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人陈勇，男,1976年12月10日出生，汉族，住址同上，系李媛丈夫。
被上诉人（原审原告）浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。
法定代表人徐爱秀，该公司总经理。
委托代理人吕碧云，系公司员工。
上诉人李媛为与被上诉人浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初304号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定事实如下：
华太公司于2015年9月17日前为杭州市江干区晓庐的业主提供物业服务，李媛系杭州市江干区晓庐×幢×单元××室（建筑面积为133.87平方米）业主并购买晓庐地下停车位1只。2009年9月28日，华太公司、李媛双方签订前期物业服务协议，约定华太公司为李媛提供前期物业服务，物业管理服务费的收取标准为每月1.44元/平方米，物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之次月起开始计收，初次入住预交1年费用，以后每次收取均按规定执行，双方无约定预收不得超过1年；物业管理服务费中未计入的公用设施设备（如电梯、水泵、水景水系等）运行能耗费，在首年入住时，暂按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元预收1年，1年后根据实际发生费用多还少补；车位物业管理费为每只80元/月。2014年5月30日，华太公司又与杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会签订《金基晓庐临时物业服务合同》1份，约定临时物业服务合同期限自2014年6月1日至2014年8月31日，华太公司按每月1.94元/平方米（含能耗费）收取物业服务费。李媛未缴纳2010年10月1日至2015年9月17日期间的物业管理费、2014年1月1日至2015年9月17日期间的车位管理费，经华太公司催缴仍未支付。
华太公司的一审诉讼请求：1、判令李媛支付拖欠的物业管理费15471元，车位管理费1646元；2、判令李媛立即支付滞纳金22878元，以及从2015年9月18日起至实际应支付之日止，滞纳金按同比例支付；3、判令本案诉讼费用由李媛承担。华太公司当庭撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为，华太公司、李媛签订的《前期物业服务协议》意思表示真实、合法有效，具有法律拘束力；华太公司与杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会签订的《临时物业服务合同》，系杭州市江干区金基晓庐第一届业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同被依法撤销或确认无效前，对华太公司、李媛均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。华太公司为金基晓庐物业提供了物业服务，李媛作为业主接受了物业服务，其应按照合同约定按期支付物业服务费。李媛未交纳自2010年10月1日至2015年9月17日的物业服务费、2014年1月1日至2015年9月17日的车位管理费，其理应支付。关于物业服务费的收费标准，2014年6月1日至2014年8月31日，依据《临时物业服务合同》，华太公司主张按照每月1.94元/平方米（含能耗费）计算，原审法院予以支持；至于2010年10月1日至2014年5月31日，依据《前期物业服务协议》，物业服务费的收费标准为每月1.44元/平方米，能耗费按实结算，因华太公司未提供能耗费的相关结算依据，故华太公司主张按照每月1.94元/平方米计算，依据不足，应按照每月1.44元/平方米（不含能耗费）计算；至于2014年9月1日至2015年9月17日，华太公司与李媛、业主委员会并未签订相应的物业服务合同，故原审法院参照《前期物业服务协议》的收费标准确定按照每月1.44元/平方米（不含能耗费）计算，能耗费则按实结算。综上，经计算，李媛应支付华太公司2010年10月1日至2015年9月17日的物业管理费为11683.6元。关于车位管理费，华太公司、李媛签订的《前期物业服务协议》约定车位物业管理费为每只80元/月，而之后华太公司与业主委员会签订的《临时物业服务合同》对此并无约定，现华太公司主张按照每只80元/月的标准计算李媛应支付的2014年1月1日至2015年9月17日车位管理费，符合约定及实际情况，原审法院予以支持。经计算，李媛应支付华太公司2014年1月1日至2015年9月17日的车位管理费为1645元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李媛支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2010年10月1日至2015年9月17日的物业服务费11683.6元、车位服务费1645元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙ＸＸ太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，由浙ＸＸ太物业服务有限公司负担334元，由李媛负担66元。李媛应负担的案件受理费应于判决生效后三日内向原审法院缴纳。
宣判后，李媛不服，向本院提出上诉称：
一、一审判决认定事实不清，证据不足，没有查清被上诉人是否履行了物业服务义务就认定被上诉人履行了物业服务义务。原判决书第二页中所说“上述事实有华太公司提交的前期物业服务协议、催交函、临时物业服务合同、交接单、房屋信息查询记录、入伙通知书等证据为证”，据此认定被上诉人按照合同约定提供了物业服务。上诉人认为，这些证据只能证明房屋为上诉人使用，被上诉人与上诉人之间存在物业服务合同关系，且被上诉人应该按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，而不能证明上诉人履行了物业服务义务。对此，上诉人在一审中就已提出，但是，被上诉人至今无任何证据证明其履行了约定的物业服务义务。
二、在认定法律事实方面，一审判决犯有有证据不认、对重要证据的质证存在疏漏的错误。1、上诉人一审中提交的大量证据证明，被上诉人没有或者没有完全履行《前期物业管理服务合同》中相关维修、养护、管理和维护义务。在一审庭审时，被上诉人亲口承认上诉人提交的上述证据为真实的，但是，一审法院却视而不见，未在判决中体现这一情节。显然违背最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”事实上，时至今日，被上诉人明显违约的过错行为，仍然严重影响着上诉人的日常生活，同时给上诉人的房屋造成了永久性损害。而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。2、被上诉人的催交函作为一审法院受理本案的重要证据，其在本案中的关键性不言而语。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审法院也是根据本条法律判决本案。但是，被上诉人在提交给一审法院的催交函中仅仅主张2013年1月至2015年9月17日的物业服务费，一审中上诉人就对此提出了异议，而一审判决却对此只字未提。
三、一审判决未对上诉人在一审时提出的诉讼时效问题作出审判，有偏袒被上诉人嫌疑。一审判决上诉人支付被上诉人2010年10月1日至20l5年9月17日的物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”，假如被上诉人履行了物业服务义务且上诉人不支付物业服务费，那么应自被上诉人知道其无法预收物业服务费之日(即应预收年度物业服务费之日，“预收不得超过一年”在一审判决书第二页中有叙述)开始计算诉讼时效，那么被上诉人主张收取2010年10月1至2011年9月30日、2011年10月1日至2012年9月30日、2012年10月1日至2013年9月30日、2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费收取权利的诉讼时效应分别从2010年10月1日、2011年10月1日、2012年10月1日、2013年10月1日开始计算，且应分别自2012年10月1日、2013年10月1日、2014年10月1日、2015年10月1日起超过诉讼时效。所以，至2016年1月4日(原审法院立案受理之日)，被上诉人主张的2014年9月3O日以前的物业服务费已超过2年诉讼时效。被上诉人没有证据证明这一期间发生诉讼时效中止或者中断。因此应依法驳回被上诉人收取2014年9月30日前物业服务费的诉讼请求。
四、一审判决审判程序存在瑕疵。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结”，本案审理期长达7个月，一审程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。
五、一审判决未能考虑案件的社会影响。没有义务就没有权利。物业公司推卸服务义务、提供劣质服务，应当对其物业服务费予以大幅度扣减。
综上，请求撤销原审判决，依法进行改判。
被上诉人华太公司答辩称：华太公司履行服务义务到2012年9月17日，也有移交单，一审法院判决是合理合情合法的。针对空调安装问题，是因为有的空调已经坏了，华太公司副总与业委会也提交给法庭一份详细的说明。关于电梯的配件问题，也时常在维修的。有关上诉人提出的被拆除的空调，并非是被拆除而是拿去维修。上诉人一审提供的照片中显示有垃圾未及时清理，并不能当然据此认定服务不到位，只是刚扫掉就有人马上又扔了。综上，请求维持原判，驳回上诉。
上诉人向本院提交以下证据：彩虹物业出具的情况说明1份，证明金基晓庐5幢2单元2101室的空调安装以及关于房屋格局的变更是发生在华太物业服务期间，证明华太物业没有履行相应的职责。
被上诉人发表质证意见认为：因为彩虹物业是2015年9月18日才进场的。2101室是出租的，关于空调外机的安装问题，被上诉人也向其发放了整改通知书，且社区也上门进行了沟通，因为被上诉人不是执法部门，也没有权利强拆。后来，房屋出售用于自住后，被上诉人与新的业主进行沟通，业主予以改正。该说明上也没有彩虹物业负责人的签名，也没有相关业主的签名，对该证据不予认可。本院认为，该证据所载内容缺乏有效证据予以印证，且属于证人证言，不符合证据的形式要件，对其证据效力不予确认。
被上诉人向本院提交以下证据：金基晓庐客户中心移交单（由华太物业与彩虹物业双方签订）1份，证明自被上诉人接手服务后一直服务到2015年9月17日，证明被上诉人一直是在为业主服务的。上诉人发表质证意见认为，该份证据仅仅只能证明是完成移交了，不能证明被上诉人是按照物业手册上、物业服务合同上约定的内容履行了相应的物业服务义务。本院认为，对该证据真实性予以确认，关于其证明内容，上诉人所提异议成立，本院不予采信。
被上诉人在本案审理过程中为证明其诉请未超过诉讼时效期间，向本院提交以下证据：1、5-2-2101违章整改通知书1份，证明华太物业督促该户业主整改违规违章行为；2、物业费催交函2份、照片2份，证明华太公司向上诉人催收物业费。上诉人发表质证意见认为，关于整改通知书，因一审的承诺书中载明安装空调的时间为2010年11月5日，而在还没有安装空调的前一日，即同年11月4日，被上诉人就做出该通知书，显然是自相矛盾的。而且即使该通知书是真实的，也只能说明被上诉人是知道2101业主的违规行为的，却不能证明其已经尽职履责。对两份催交函及两份照片，从其上所载内容以及张贴的情况来看这是被上诉人在造假。本院认为，被上诉人提交的该两组证据，均缺乏有效证据与之相互印证，对其证据效力均不予确认。
原审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，根据案涉《前期物业服务协议》以及《临时物业服务合同》，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有整体性、持续性的特征，也有赖于物业服务企业与业主间的良性互动方可以使得整个物业服务区域内持续运作。而个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，亦不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，华太公司依据上述物业服务协议向上诉人请求支付物业服务费用以及车位服务费用，应属正当。但因华太公司在本案中主张2010年10月1日至2015年9月17日止的物业服务费和2014年1月1日至2015年9月17日期间的车位服务费用，而依据双方间物业服务合同的约定，相关费用系按年度收费。故应对于每年度的物业相关服务费用应收费按期间分别计算诉讼时效期间。虽然华太公司在本案一、二审中分别提交了由其制作的催缴函件，但并无法证明该函件送达或者上诉人业已知晓催缴内容。故该催缴函件并不具备诉讼时效中断的证据效力。又因上诉人在一审的庭审补充意见中明确陈述超过诉讼时效期间的费用为2013年10月25日前的物业服务费用。故本院据此对华太公司在本案中主张的物业服务费用中超出上述期间的费用予以扣减，对华太公司主张的物业服务费用本院认定支持的数额为2126元，原审法院关于车位管理费用的数额认定并无不当，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当。本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初304号民事判决第一项为：一、李媛支付浙ＸＸ太物业服务有限公司2013年10月25日至2015年9月17日的物业服务费4594.53元、2014年1月1日至2015年9月17日的车位服务费1645元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回浙ＸＸ太物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取400元，由浙ＸＸ太物业服务有限公司负担350元，由李媛负担50元。李媛应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内向原审法院缴纳。
二审案件受理费50元，由李媛负担。李媛于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 辉
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 徐媛媛