深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1769号
原告（反诉被告）詹理铭。
委托代理人梅珊，广东金宁律师事务所律师。
委托代理人范莉，广东金宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）洪俊杰。
委托代理人刘文献，广东华商律师事务所律师。
委托代理人张容，广东华商律师事务所实习律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智。
委托代理人王娇红，系公司员工。
上列原告诉被告及被告反诉原告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人梅珊、被告委托代理人刘文献与张容及第三人委托代理人王娇红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年8月31日，原被告双方在第三人促成下签订《房地产买卖合同》（以下简称该合同），并于当日与第三人签订《资金监管协议》（以下简称该协议），该合同约定被告将其所有的位于罗湖区深南东路信兴广场主楼22-5单位（深房地字第××号）转让给原告，转让成交价498万；该合同签订后，原告严格按照合同约定将20万定金按时、足额转入第三人的监管帐户，然而被告却并未按该合同约定的时间将房产证原件交由第三人保管，并多次向第三人明确表示，其将不再履行该合同。在被告已先行违约的情况下，原告选择继续履行合同，于2015年9月18日向被告发函要求其务必将房产证原件交由第三人监管并通知其按照合同约定的时间到建设银行振兴支行办理首期款监管和按揭贷款相关手续，被告却仍旧置若罔闻。万般无奈之下，原告于2015年9月21日在监管银行签订资金监管的所有手续并将229万的首期款以购房款名义存入该监管银行。此后，原告、第三人均多次要求被告履行合同，被告均予以拒绝。综上，被告的行为已构成根本违约，现原告根据该合同第十三条的规定，请求解除该合同，要求被告返还定金20万元，并按转让成交价的20%的向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还定金人民币20万元；3、被告支付违约金人民币99.6万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告答辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，我们同意解除与原告签订的《房地产买卖合同》；2、对第二项诉讼请求，我们不同意，理由是：原告自房地产买卖合同签订之日起至今，并没有按照合同的约定支付被告任何定金，也没有把定金打入资金监管账户，因此不存在被告返还定金20万元的事实与理由；3，对第三项诉讼请求，我们认为该请求不存在事实和法律依据，是原告先行违约，被告只是行使合理的抗辩权，并且原告没有任何损失，不应当要求被告支付违约金；4、本案的诉讼费及保全费应当由原告承担。
被告反诉称：反诉人与被反诉人于2015年8月31日签订了《房地产买卖合同》，约定被反诉人支付4980000元人民币购买反诉人位于罗湖区深南东路信兴广场主楼22-5之房屋。合同第五条约定，被反诉人向反诉人支付定金200000元人民币，约定在合同签订当日支付定金100000元，合同签订后两日内支付定金另外的100000元。合同第七条约定，买方须2015年9月21日交定金之外的房款2290000元。反诉人、被反诉人及第三人于2015年8月31日另行签订一份《资金监管协议》，约定被反诉人应将定金转入第三人指定的六个银行帐户予以托管。但自合同签订以来，被反诉人并没有按约定的时间、约定的方式向指定的银行帐户支付任何款项，迄今为止，被反诉人没有向反诉人履行任何合同义务。另外，《房地产买卖合同》第十三条约定，买方未按约定的期限履行义务超过叁拾天的，卖方有权解除合同，并有权要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，现被反诉人违约已远远超过叁拾天的期限。综上所述，被反诉人违反了《房地产买卖合同》及《资金监管协议》约定的付款义务，反诉人现依据《房地产买卖合同》第十三条的约定，有权要求解除双方签订的购房合同，并有权要求被反诉人向反诉人支付总成交价20%的违约金（即996000元人民币），据此，依照双方之合同、及我国《合同法》及有关司法解释、以及深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》及相关司法解释之规定，特具此状，提起反诉，请贵院依法判准反诉人的全部诉求。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付违约金996000元人民币；2、由被反诉人支付诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称：请求驳回被告的反诉请求。理由如下：原被告双方签订房地产买卖合同后，原告严格按照房地产买卖合同的约定支付定金并于合同约定的时限之内，在2015年9月21日前往建设银行振兴支行办理首期款的资金监管手续及贷款手续，因被告未于当日到达该银行办理相关业务，遂原告被迫将于当日在该行开立帐户，并将首期款存入230万元存入该帐户，并单方签订了一套办理资金监管的相关协议及资料，该资料原件现存放于建设银行振兴支行。以上，足以证明原告严格按合同约定，履行了相关义务，且被告提及了原告未将定金转入资金监管帐户是与事实不符的，按照资金监管协议第2条的约定，原告若以现金或刷卡等方式支付，由第三人出具资金托管收据，而原告正是采用POS机刷卡的方式支付的定金。被告提到的资金监管协议的第三条约定的资金托管帐户，仅限于原告采用转帐的方式，将定金转入资金监管协议第3条约定的帐户，因此，原告已经支付了定金并严格按照合同的约定履行完毕相关义务。
第三人针对本诉、反诉共同答辩称：在原被告双方的房屋交易过程中，我方提供居间服务，促成了原被告双方买卖合同的签署，合同真实合法有效，我方履行了审查、协助、通知催告的义务，我方不存在过错，签署合同后，由于被告拒绝履行合同，导致交易无法进行，现我方尚托管交易定金20万元，愿意根据法院的判决处置。
原告向本院提交如下证据：1、编号为003917号的《房地产买卖合同》，证明原被告之间成立合法有效的合同关系；2、深房地字第××号《房地产证》，证明诉争标的物是被告所有的房产；3、编号为013272的《资金监管协议》，证明原被告双方与第三人之间达成资金监管协议；4、编号为0017991、5477070、5477069的收据以及pos系统消费凭证，证明原告已按约定向第三人支付定金20万元；5、编号为075474的收款收据，证明被告收到第三人的定金10万元；6、《履约通知函》及编号为：1065655023015的国内特快专递邮件底单，以及投递详情，证明原告催促被告按时履行合同，通知其应于2015年9月21日上午10时到建设银行振兴支行办理首期款监管和申请按揭贷款的相关手续，且被告已收到该履约通知函；7、存款凭条及建设银行结算通卡，证明因被告未前往建设银行振兴支行办理资金监管及按揭贷款的义务，原告被迫于2015年9月21日在建设银行振兴支行开理帐户，并将首期款230万元存入该帐户；8、银行卡客户交易打印单，证明原告一直将首期款230万元存储于该帐户；9、房屋交易资金托管业务开户通知/协议书，证明由第三人员工何慧容陪同原告于2015年9月21日在建设银行振兴支行办理的，单方面申请的；10、涉案房产的产权清单，证明涉案房产产权情况。
被告向本院提交如下证据：1、编号为003917号的《房地产买卖合同》，证明原告与被告签订房屋买卖合同，约定房屋买卖具体事项；2、编号为013272的《资金监管协议》，证明原告应当按照约定将购房款项支付至指定账户。
第三人向本院提交如下证据：地址及账号确认书，证明原告向被告邮寄送达的地址为被告在签订买卖合同时预留的地址。
经审查，原、被告及第三人提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性予以确以。
本院经审理确认如下事实：一、位于深圳市深南东路信兴广场主楼22-5号房（以下简称涉案房产），为被告所有，房屋用途为办公，房屋建筑面积131.36平方米。2015年8月31日，经第三人居间，原告作为买方，以被告作为卖方，签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房产，转让成交价为人民币498万；定金为人民币20万元，签订合同时支付定金人民币10万元，签订合同后两日内支付定金人民币10万元；合同的第2条第1款约定，该房地产没有设定抵押，卖方对房地产享有完全的处分权，卖方须于签署本合同两日内，将房地产红本原件交于双方指定监管定金和交房保证金的第三方；合同第5条第2款约定，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金存入监管账号即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时，可自动转为楼款；合同第7条约定，买方需于2015年9月21日之前支付除定金交房保证金之外的剩余首期款人民币229万元至买卖双方约定的银行账户；合同第13条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过三十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第14条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过三十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
二、上述《房地产买卖合同》签订当日，原告作为乙方，以被告作为甲方，第三人作为丙方，三方共同签订《资金监管协议》，约定将定金人民币20万元进行资金监管；合同第2条约定，乙方应根据甲乙双方签署的房地产买卖合同的约定将定金及交房保证金打入本协议第3条丙方指定的帐号，如乙方以现金或刷卡等方式支付，丙方应出具资金收款收据；合同第3条约定了第三人名下的6个资金监管帐户；合同第6条约定，甲乙双方约定放款条件为甲方将该房地产证原件交给配合甲乙双方过户的第三方（含各类中介公司、经济公司及担保公司）且该房地产经查档确认产权清晰、有效、无抵押、无查封状态。
三、上述《房地产买卖合同》及《资金监管协议》签订当日，原告通过POS机刷卡向第三人转账支付定金人民币10万元。9月2日，原告再次通过POS机刷卡向第三人转账支付定金人民币10万元。被告于合同签订当日向原告出具收款收据，表明收到定金人民币10万元，付款的形式为转账。但被告未按照合同的约定在合同签订后两日内将房地产证原件交于第三人。对此，被告主张是因为其没有收取到定金，第三人则认为是因被告没有将房地产证原件交给第三人，且房地产证没有经查档确认产权清晰、有效、无抵押、无查封状态，所以定金不具备发放条件。2015年9月18日，原告往被告在签订买卖合同时预留的送达地址（深圳市南山区南头街98号南头大厦6A）向被告邮寄《履约通知函》，要求被告于2015年9月21日上午10时到建设银行振兴支行办理首期款监管和申请按揭贷款的相关手续。原告提交的邮件查询显示该邮件已于9月19日送达被告，被告则称没有收到该邮件，且原告提交的邮递单不能反映邮递的内容为《履约催告函》。原告提交的建设银行的银行客户交易打印单显示原告于2015年9月21日在建设银行振兴支行开设账户并于当天向该账户存入人民币230万元。
四、第三人在庭审中表示，定金人民币20万元目前仍然托管于第三人处，其之所以未向被告发放定金是因为被告未依《房地产买卖合同》约定在《房地产买卖合同》签订后两日内将房地产证原件交予第三人，定金尚不具备发放条件。原告及第三人在庭审中表示，《房地产买卖合同》未能履行的原因是被告拒不履行提交房地产证原件等义务导致；被告则认为是原告未支付定金导致。经本院释明，被告表示《房地产买卖合同》约定的违约金标准过高，请求法庭对违约金标准进行调整。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，及原、被告与第三人共同签订的《资金监管协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请解除《房地产买卖合同》，被告答辩表示同意解除《房地产买卖合同》，双方对《房地产买卖合同》解除均无异议，因此，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点是《房地产买卖合同》解除之后的违约责任承担。
从本院查明的事实可知，原告依约于《房地产买卖合同》签订当日通过POS机刷卡向第三人转账支付定金人民币10万元，被告亦向原告出具收款收据表明收到该定金人民币10万元。2015年9月2日，原告再次通过POS机刷卡向第三人转账支付定金人民币10万元。9月18日，原告向被告发出《履约通知函》，要求被告于9月21日上午10时到建设银行振兴支行办理首期款监管和申请按揭贷款的相关手续，并且在9月21日被告未前往建设银行振兴支行的情况下，原告单方开设存款账号并向该账号存入人民币230万元用于办理资金监管，上述一系列事实，足以证明原告依约履行了合同义务，原告是守约方。被告未依约于《房地产买卖合同》签订后两日内将房地产证原件交予第三人，亦未根据原告的通知要求协助办理首期款的资金监管手续及协助原告办理申请按揭贷款的相关手续，被告的行为构成违约，是违约方。被告抗辩称原告未依约支付定金，原告构成违约，本院认为，《房地产买卖合同》明确约定“定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金存入监管账号即视为卖方收讫”，《资金监管协议》明确约定“如乙方（原告）以现金或刷卡等其他方式支付”，原告通过POS机刷卡向第三人转账支付定金合计人民币20万元符合合同约定，依约应视为被告收到定金人民币20万元。而且，被告在收到第一笔定金人民币10万元当日还向原告出具收款收据表明收到该定金人民币10万元，被告关于其未收到定金的抗辩意见与该事实不符。至于定金人民币20万元日前仍由第三人托管，第三人尚未将定金支付给被告，则是因为被告未依《房地产买卖合同》约定在《房地产买卖合同》签订后两日内将房地产证原件交予第三人，定金依《资金监管协议》之约定尚不具备发放条件，与原告无关，亦无碍于原告已依约支付定金之事实的认定。被告关于原告未依约支付定金的抗辩意见明显不能成立，本院不予采信。
原告作为守约方，在《房地产买卖合同》解除之后要求被告返还定金人民币20万元的诉讼请求依据充分，本院予以支持。鉴于该定金目前托管在第三人处，为减少当事人的诉累，应由第三人径付原告。《房地产买卖合同》明确约定“如卖方逾期履行超过三十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但鉴于原告在本案未提交证据证明其违约损失数额，结合被告的违约发生在《房地产买卖合同》履行初期，本院根据公平原则及我国《合同法》的相关规定对违约金的标准进行调整，酌定被告按转让成交价的百分之十的标准向原告支付违约金人民币49.8万元，计算公式为：498万×10%=49.8万元。被告的反诉请求是建立在违约过错在原告的基础之上的，因此，对于被告反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告詹理铭与被告洪俊杰签订的《房地产买卖合同》。
二、被告洪俊杰应于本判决生效之日起十日内向原告詹理铭退还定金人民币20万元（该定金人民币20万元应由第三人中原地产代理（深圳）有限公司径付原告詹理铭）。
三、被告洪俊杰应于本判决生效之日起十日内向原告詹理铭支付违约金人民币49.8万元。
四、驳回原告詹理铭的其他诉讼请求。
五、驳回被告洪俊杰的反诉请求。
如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案本诉受理费人民币15564元、保全费人民币5000元、反诉受理费人民币6880元，均由被告洪俊杰承担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
代理审判员 王冬梅
人民陪审员 胡聪明
二〇一六年三月二日
周伟
书 记 员
肖婷