上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第437号
原告徐娟。
委托代理人郁红昌，上海市致真律师事务所律师。
被告陈惠彬。
被告李五囡。
上列两被告的共同委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。
被告李林。
委托代理人葛冬平，上海川汇律师事务所律师。
被告陆文英。
委托代理人李林。
委托代理人葛冬平，上海川汇律师事务所律师。
原告徐娟与被告陈惠彬、李五囡、李林、陆文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐娟的委托代理人郁红昌，被告陈惠彬、被告陈惠彬及李五囡的共同委托代理人沈春，被告李林（同时作为被告陆文英的委托代理人）及该两被告的共同委托代理人葛冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐娟诉称，徐娟、陈惠彬、李五囡同为上海市宝山区杨行镇钱湾村干家宅XXX号房屋的拆迁安置人。2005年，陈惠彬作为家庭代表，与上海宝山西城区建设开发有限公司签订拆迁补偿安置协议，后得到包括上海市宝山区杨鑫路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）在内的四套房屋。2009年12月，徐娟与陈惠彬、李五囡之子离婚，并分开居住。2013年8月，徐娟提起诉讼要求取得拆迁安置房屋中的份额，陈惠彬一方向法庭提交了《房屋出售协议》，徐娟才得知陈惠彬、李五囡已于2011年1月3日与李林、陆文英签订了协议，将系争房屋出售。徐娟认为，陈惠彬、李五囡与李林、陆文英签订的协议侵犯了徐娟的合法权益，并违反了有关不能出售该种房屋的强制规定，故起诉要求确认陈惠彬、李五囡与李林、陆文英签订的《房屋出售协议》无效。
被告陈惠彬、李五囡辩称，系争房屋出售合同有效，李林、陆文英已支付了房屋对价，不同意原告的诉讼请求。
被告李林、陆文英辩称，原告家庭内部如何分配动迁房屋与其无关，李林、陆文英有理由相信陈惠彬、李五囡取得了系争房屋的处分权。系争房屋出售合同是真实的意思表示，李林、陆文英已按照市场价支付了房屋对价，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月22日，宝山区西城区建设开发有限公司（甲方、拆迁人）与陈惠彬（乙方，被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》，其中约定，乙方所有的房屋座落在钱湾村干家宅XXX号。2009年11月19日，杨行镇动拆迁办公室分房组出具《禄德华苑动迁房结算单》，主要内容为，动迁户姓名陈惠彬，动迁房：房号①67-401，面积122.54平方米，动迁价2，850元，计349，239元；房号②32-501，面积89.02平方米，动迁价2，750元，计244，805元；房号③11-201，面积56.12平方米，动迁价2，700元，计151，524元；房号④9-101，面积90.16平方米，动迁价2，650元，计238，924元。面积合计357.84平方米，合计984，492元。拆迁房屋补偿可购房款788，909元，可安置面积286.75平方米。房款结算：房号①349，239元，房号②244，805元，房号③151，524元，房号④315，004.5元，房款合计1，060，572.5元。动迁户应收款合计810，452.60元，应付款1，060，572.5元，余额250，119.90元由动迁户支付。
2009年11月19日，陈惠彬（乙方，买方）与上海腾杰实业发展有限公司（甲方，卖方）签订《禄德华苑动迁房屋认定协议书》三份，分别约定，乙方（动迁户）凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买甲方提供的商品房座落在禄德华苑杨鑫路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积56.12平方米、房屋总金额为151，524元；座落在禄德华苑杨鑫路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积89.02平方米、房屋总金额为244，805元；座落在禄德华苑杨鑫路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.16平方米、房屋总金额为315，004.5元。同日，陈惠彬、李五囡（乙方，买方）与上海腾杰实业发展有限公司（甲方，卖方）签订《禄德华苑动迁房屋认定协议书》，约定，乙方（动迁户）凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买甲方提供的商品房座落在禄德华苑杨鑫路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积122.54平方米、房屋总金额为349，239元。
上海腾杰实业发展有限公司于2010年12月8日经登记为上海市宝山区杨鑫路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。
2011年1月3日，陈惠彬、李五囡（甲方）与李林、陆文英（乙方）签订《房屋出售协议》，主要内容为，甲方户口所在区域是上海市宝山区杨行镇钱湾村干家宅XXX号，于2005年12月22日开始动迁，于2009年11月19日分配到位于杨鑫路98弄禄德华苑四套动迁房。因为当时动迁拿了四套动迁房要超出71.09平方米，要补进人民币315，004元，加上当时家里经济条件比较困难，没有钱装修新房，所以把杨鑫路XXX弄XXX号XXX室这套动迁房卖给李林、陆文英夫妇。这套杨鑫路XXX弄XXX号XXX室动迁房建筑面积为89.02平方米，以7，000元／平方米出售，房屋合计623，140元，另外加上物业管理费994.2元、维修基金费2，305.62元、安装分时电表费100元、有线电视初装费490元，总共合计627，029.82元。李林、陆文英夫妇于2010年5月1日以现金方式支付给甲方627，029.82元。从2010年5月1日起甲方已自动将该房屋所有权转移至李林、陆文英的名下，鉴于这套动迁房尚未取得房屋产权证，甲方拿到房屋产权证后将产权证交给乙方，等国家规定满三年可交易时，甲方配合乙方将该动迁房产权证过户至乙方名下。
审理中，李林、陆文英表示，其于2009年11月21日以现金方式向陈惠彬支付房款40万元，该40万元的来源是从银行取出的，总共由十几张单子组成，此后又于2010年5月1日之前分两次以现金方式付清了购房余款。由于当时没有想到之后会产生纠纷，所以房款至全部付清之后才一次性由陈惠彬写了收条。购房款来源是夫妻存款本息46万余元、陆文英的公积金4.8万元，及向陆文英母亲的借款11万元。为证明己方主张，李林、陆文英提供下列证据：1、陈惠彬于2010年5月1日出具的收条，内容为：今收到李林、陆文英夫妇买房子的房屋款627，029.82元，证明李林、陆文英已全额付清房款。2、房屋租赁合同，证明系争房屋已由李林对外出租。3、银行明细，证明为购房取出定期存款本息总计46万余元。4、陆文英的存折，证明从陆文英的公积金账户中取出4.8万元用于购买系争房屋。陈惠彬、李五囡对上述证据真实性均无异议。徐娟对证据1、2表示真实性无法确认，系争房屋目前确对外出租，但不清楚由谁出租；对证据3、4真实性予以认可，但表示无法证明上述款项用于支付购房款。
以上事实，有原告徐娟提供的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、动迁房屋认定协议书、配套商品房供应单、动迁方结算单、房屋出售协议、上海市房地产登记簿等，被告李林、陆文英提供的收条、房屋租赁合同、银行明细、存折等，及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于被告陈惠彬、李五囡与李林、陆文英间就系争房屋签订的房屋出售协议是否有效。根据本院查明的事实，房屋拆迁补偿安置协议系陈惠彬与拆迁人签订，系争房屋的动迁房屋认定协议书由陈惠彬作为买方签订，系争房屋的配套商品房供应单显示的购房人亦为陈惠彬，李林、陆文英有理由相信陈惠彬、李五囡有权向其出售系争房屋。陈惠彬、李五囡与李林、陆文英就系争房屋签订的房屋出售协议，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。动迁房一定期限内限制交易，是对物权转移的限制，不影响买卖合同的效力。至于徐娟与陈惠彬、李五囡间对于动迁利益的分割，系家庭内部争议，与李林、陆文英无关。现徐娟要求确认被告间的房屋出售协议无效，缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
原告徐娟要求确认被告陈惠彬、李五囡与被告李林、陆文英就上海市宝山区杨鑫路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求，不予支持。
案件受理费减半收取为5，035元，由原告徐娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年五月四日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。