北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第00976号
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第二师后勤部，住所地北京市丰台区玉泉营220号。
法定代表人张忠会，部长。
委托代理人黄乔稳，北京百伦（天津）律师事务所律师。
委托代理人罗超，北京市中翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）�京市玉泉营建材装饰市场有限公司，住所地北京市丰台区郑王坟8号。
法定代表人及密林，总经理。
委托代理人邹平平，北京市宏欣律师事务所兼职律师。
委托代理人宋超锋，男，北京市玉泉营建材装饰市场有限公司安全部经理。
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队北京市总队第二师后勤部（以下简称武警第二师后勤部）与被告（反诉原告）北京市玉泉营建材装饰市场有限公司（以下简称玉泉营建材市场）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武警第二师后勤部的委托代理人黄乔稳、罗超，被告玉泉营建材市场的委托代理人邹平平、宋超锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武警第二师后勤部诉称：2011年1月1日，原告与被告签订了《租赁合同》约定，原告租给被告位于北京市丰台区玉泉营220号（京武字第2403号）房屋，面积为660平方米，租期从2011年1月1日至2014年6月15日止，租金为每年30万元。如被告违约，每逾期一日，按照滞交经费总额的千分之三加收违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回按合同约定属于原告的全部财产；逾期60日，原告可将被告财产归原告所有，以抵扣所欠经费。被告应当于每年的1月10日之前和7月10日之前分两次付清当年租金。但是被告从2013年1月1日至今一直没有给付原告租金，原告无法达到合同的收益目的，原告认为被告已经违约，故请求法院判令：1、双方解除合同；2、被告支付原告租金381250元（2013年1月1日至2014年3月31日）；3、被告支付违约金5400元（30万乘以千分之三乘以6个月）；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）玉泉营建材市场答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求。第一，不是我们不交租金，以前都是一个姓李的过来收租金，后来没人过来收了，2013年6月，我们主动到原告驻地交租金，但原告的人说不知道这个合同，不收我们的租金；第二，关于拆除房屋，是草桥村委会通知我们拆除场地上的房屋，原告在拆除时没有提出异议，我们以为原告对此是知情并默许的；第三，经过此事，我们才知道，原告与村委会对租赁场地存在争议，原告本应保证租赁场地不存在产权争议，所以是原告违约在先，没有保障我们对租赁场地的使用；第四，按照规划，租赁地块的性质应当是道路，被告将该土地作为建设用地出租给我方使用，改变了该土地的使用性质，违反了法律规定，因此双方签订的合同无效。综上，我方提起反诉，请求法院判令：1、确认双方2011年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》为无效合同；2、被反诉人返还反诉人所交租金60万元（从2011年1月1日至2012年12月31日）；3、被反诉人赔偿反诉人因拆除房屋造成的损失10万元；4、反诉费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）武警第二师后勤部辩称：不同意被告的反诉请求。租赁地块是我们通过划拨方式取得，我们有使用权，双方签订的租赁合同是有效合同，况且被告实际使用了该地块，不管是基于合同，还是基于其实际使用，被告都应向我方支付费用。
经审理查明：自1999年1月1日至2010年12月31日，玉泉营建材市场分别与武警北京市第一总队后勤部运输大队、武警北京市总队后勤部后勤基地汽车运输大队签订合同，租用玉泉营220号院（以下简称220号院）西侧闲置空地660平方米（以下简称诉争场地）。
2011年1月1日，武警第二师后勤部（甲方）与玉泉营建材市场（乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》（[2011]京武房租合字第08号），约定：“第一条甲方自愿将坐落在北京市丰台区玉泉营路220号（京武字第2403号坐落）的场地面积660平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途为门面房、经营建材、邮局。第三条租赁期限自2011年1月1日起至2014年6月15日止。第四条房地产年租金为人民币叁拾万元整。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为两次付清。……第十一条（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；……第十七条双方承认的附加条款如下：1、乙方于每年的元月10日之前和7月10日之前分两次付清当年租金。2、2014年6月15日合同到期，当年租金按六个半月收取计16.25万元。3、租赁场地上的建筑物均为乙方所建，�同期满乙方完好无损地无偿交与甲方，产权归甲方所有。……”合同签订后，玉泉营按期支付2011年1月1日至2012年12月31日的租金60万元，此后，武警第二师后勤部未收到租金。2014年4月，玉泉营建材市场接到北京市丰台区草桥实业总公司的通知，将诉争场地上的房屋和建筑物拆除。
武警第二师后勤部提交京军武丰国用（2005划）第00118号国有土地使用证，载有“权利人：中国人民武装警察部队后勤部（中国人民武装警察部队北京市总队第二师）；座落：丰台区玉泉营220号；地类（用途）：军事设施；使用权类型：划拨；使用权面积：30968.29m2”。玉泉营建材市场对该国有土地使用证的真实性不持异议，但主张诉争场地是220号院西墙外侧的一块空地，并不在220号院内。
武警第二师后勤部提交北京市人民政府年于1999年10月5日作出的京政地字[1990]80号批复、北京市城市规划管理局于1999年10月16日作出的（90）建地密字10号建设用地许可证、北京市城市建设档案馆于2015年7月7日出具的查询城市建设用地管理档案证明，主张其通过划拨方式取得的建设用地（含专用道路用地）为34458m2，220号院仅占地30968.29m2，诉争场地虽在院外，但在划拨建设用地的剩余面积内。
武警第二师后勤部提交北京市建筑设计院于1990年4月24日作出的五九零工程方案审批图，图纸上显示玉泉营营房工程的的院落钉桩点为ABCDE，“DE”边西侧为专用道路用地，长170.363m、宽7.5m。
案件审理过程中，玉泉营建材市场委托北京市测绘设计研究院绘寰测绘事务所串测220号院现状围墙并计算与拨地间距，北京市测绘设计研究院绘寰测绘事务所出具《普通测量成果报告书》，图表显示220号院现状围墙的测绘点“32”边与划拨钉桩点“DE”边基本一�。
玉泉营建材市场提交《租赁合同》10份及《2014年板材展位拆除租金退还明细表》1份，主张其将诉争场地上的房屋进行分租，因拆除诉争场地上的房屋，导致其提前与承租人解约，其退还租金共计207088元。
玉泉营建材市场提交运费和材料费发票4张，主张因拆除恢复地形支付费用70400元。
上述事实，有租赁合同、国有土地使用证、划拨文件、普通测量成果报告书、发票及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案争议的焦点在于：一、武警第二师后勤部与玉泉营建材市场签订的租赁合同是否有效；二、玉泉营建材市场是否应向武警第二师后勤部支付租金；三、武警第二师后勤部是否应当赔偿玉泉营建材市场的损失。
关于武警第二师后勤部与玉泉营建材市场签订的租赁合同是否有效一节，双方合同中约定的租赁场地是220号院的场地面积660平方米，而合同实际履行的租赁场地是在220号西墙院外（即本案诉争场地）。根据北京市政府的划拨文件、北京市城市规划管理局颁发的建设用地许可证和北京市建筑设计院出具的五九零工程方案审批图，武警第二师后勤部享有诉争土地的使用权，土地使用性质为专用道路，但武警第二师后勤部并没有取得诉争土地的国有土地使用证。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的�权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”武警第二师后勤部未取得诉争场地的国有土地使用证，亦未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，擅自将诉争场地出租给玉泉营建材市场，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，因此，武警第二师后勤部与玉泉营建材市场签订的租赁合同无效。
关于玉泉营建材市场是否应向武警第二师后勤部支付租金一节，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。玉泉营建材市场与武警第二师后勤部签订的合同无效，因此，玉泉营建材市场无须按合同支付租金，但玉泉营建材市场因该合同实际使用了诉争土地，并由此获得了财产性权益，因此，玉泉营建材市场应当对武警第二师后勤部进行补偿，向武警第二师后勤部支付土地使用费。
关于武警第二师后勤部是否应当赔偿玉泉营建材市场的损失一节，玉泉营建材市场的损失系因拆除诉争场地造成，武警第二师后勤部并未向玉泉营建材市场发出拆除通知，玉泉营建材市场主张武警第二师后勤部默许其拆除诉争场地，但未提交足够证据，本院不予采信，玉泉营建材市场要求武警第二师后勤部赔偿其损失无法律依据，本院不予支持。
综上，玉泉营建材市场于2013年1月1日至2014年3月31日实际使用了诉争土地，应当向武警第二师后勤部支付土地使用费，具体数额本院将参照双方签订的租赁合同确定。对于武警第二师后勤部解除合同和支付违约金的诉讼请求，因合同无效，本院不予支持。对于�泉营建材市场要求武警第二师后勤部返还2011年1月1日至2012年12月31日期间收取的租金60万元和赔偿因拆除房屋造成的损失10万元的反诉请求，因玉泉营市场实际使用了诉争土地，且拆除房屋并非由于武警第二师后勤部的过错造成，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，判决如下：
一、被告北京市玉泉营建材装饰市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告中国人民武装警察部队北京市总队第二师后勤部土地使用费三十七万五千元。
二、驳回原告中国人民武装警察部队北京市总队第二师后勤部的其它诉讼请求。
三、驳回被告北京市玉泉营建材装饰市场有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千九百元，由原告中国人民武装警察部队北京市总队第二师后勤部负担二百一十四元（已交纳），由被告北京市玉泉营建材装饰市场有限公司负担一万七千六百八十六元（已交纳七千三百元，剩余一万零三百八十六元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 薇
人民陪审员 王子旭
人民陪审员 任桂珍
二〇一六年一月十五日
书 记 员 朱加力