安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿埇民一初字第02641号
原告：徐虎，男，汉族。
原告：陈倩，女，汉族。
被告：安徽宏利房地产开发有限公司。
法定代表人：林泽民。
委托代理人：李运銮，该企业员工。
原告徐虎、陈倩与被告安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法由代理审判员谷春燕适用简易程序于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告徐虎、陈倩的委托代理人池亚军、被告宏利房地产公司的委托代理人李运銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐虎、陈倩诉称，原告和被告签订购买被告开发的欣意国际城南1#北1#幢30层3002号《房屋买卖合同》，双方在商品房买卖合同中约定了交房日期为2012年11月30日及相关违约责任等。为此原告按要求先后支付了购房款，但被告至今未能书面通知原告交付符合条件的商品房给原告，属于违约，被告应按照房屋买卖合同中的第九条承担违约责任。除此，被告交付原告的争议房屋装修和设备不符合合同约定，开发面积增大，存在欺诈行为。原告现请求法院判令被告向原告支付42000元逾期交房违约金，并按每日原告已交购房款万分之二的比率向原告支付违约金至争议房屋符合交付条件之日止。
被告宏利房地产公司辩称，1、原告应以通知的时间2013年7月30号上房结算，原告诉求42000元逾期交房违约金要求过高，并没有事实法律依据。
2、依照合同约定，原告在签订合同应收费180584元，余款250000为银行按揭，自本合同签订10日内由买受人向，并办完所有的，依照合同约定2011年3月30日前，办完相关的贷款2011年9月9日
3、被告以合同约定在2012年11月30日前，电话通知、短信通知业主，交房时间延迟到2013年4月30日，又于2013年4月30日前电话通知，短信、公告的方式通知业主。2013年7月30日交房。又月2013年4月17日刊登了拂晓报，并在2013年7月30日，以电话、短信方式通知业主2013年7月30日上房。2014年3月26日经快递通知，被告已经通知业务。原告以未接到书面通知为由拒不上房，应驳回原告诉讼请求。
原告徐虎、陈倩对其主张提供以下证据予以佐证：
1、商品房买卖合同一份。意在证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，原告没有违约责任，原告是按照被告的要求办理房屋按揭，不存在违约责任。
2、房号管理单和被告人出具的收据一份。意在证明原告按照合同的约定交付了180584元，不存在违约责任。
被告宏利房地产公司发表质证意见如下：
证据1真实性没有异议，举证意图不予认可。不能证明原告不承担违约责任，贷款未按约定办理。证据2真实性无异议，证明意图有异议；首付款没有违约，不能证明他的贷款没有违约。
被告宏利房地产公司对其主张提供以下证据予以佐证：
1、工程竣工验收报告，意在证明2013年7月30日交付房屋符合合同约定。
2、2012年8月15号物业服务合同和商品房住着使用说明书，意在证明2013年7月30日交付房屋符合合同约定。
3、上房公告2012年11月21号的上房公告，2013年4月16日的公告、2013年7月28日的公告。2014年3月26日的快递一封，以上证明被告已经按合同尽了通知义务。
4、2011年3月20日的收款，2011年9月9日按揭贷款收款收据，证明原告办理贷款迟延6个月。
5、证人徐某的证言。意在证明被告就交付涉案房屋问题已对原告尽了通知义务。
原告徐虎、陈倩的质证意见如下：证据1真实性无异议，举证意图有异议；不能达到其证明目的。涉案房屋2014年2月27日才通过竣工验收，在规定的期间内涉案房屋不符合交付条件。证据2真实性无异议，举证意图有异议，不能达到其证明目的。证据3真实性无异议，合法性有异议，不符合约定通知的方式，被告被房管局停止上房系违法上房。快递单无异议，同意按照收到的时间视为他书面通知了，愿意上房。证据4收款真实性无异议，证明意图无异议。银行的转账单，只能证明按揭发放的时间，不能证明原告办理贷款的时间，不能证明原告未按照合同约定办理银行贷款。证据5合同对上房通知的方式有了明确的约定，并且被告2014年3月26日通过快递通知原告，说明他是懂合同的，对于证人的证言与本案无某
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告提交的证据：证据1、2来源合法，且反映内容与争议事实有联系，本院予以确认；（二）被告提交的证据：证据1来源合法，且被告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认；证据2与本案没有关联性，本院不予确认；证据3该证据为复印件且与本案无关联性，本院不予认可；证据1来源合法，且被告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认；证据5不足以证明被告的举证目的，故该证据的证明效力，本院不予确认。
经审理查明，2011年，原告徐虎、陈倩与被告安徽宏利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢30层3002号面积为93.92平方米的房屋一套，商品房单价为4584.58元／㎡。该《商品房买卖合同》于2011年5月16日在宿州市房地产管理局备案登记。该《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按下列方式付款：合同签订时支付壹捌陆万零伍佰捌拾元肆元，余款贰拾伍万为银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2011年3月20日，原告徐虎、陈倩向被告安徽宏利房地产开发有限公司支付购房款180584元，余款35万元办理银行按揭。合同签订后至今，被告宏利房地产公司未将争议房屋交付原告徐虎、陈倩。
另查明，被告安徽宏利房地产开发有限公司关于宿州欣意国际城的工程于2014年2月27日通过竣工验收。2014年3月26日被告安徽宏利房地产开发有限公司以书面形式通知原告徐虎、陈倩办理涉案房屋的交付手续。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告徐虎、陈倩与被告安徽宏利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐虎、陈倩已按照合同约定付清房款，被告宏利房地产公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任；本案中，合同约定的被告宏利房地产公司应于2012年11月30日前，将经验收合格的商品房以书面形式通知买受人办理交付手续。被告未按照合同约定将符合交付条件的房屋以书面通知交付原告，应承担逾期交房的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确规定出卖人逾期交付，超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该违约金应不小于第（1）项中的比率）的违约金。故，被告宏利房地产公司逾期交付原告徐虎、陈倩涉案房屋超过90日，应按原告已经交付房款的万分之二支付违约金。本案中，被告宏利房地产公司于2014年3月26日，以特快专递的形式书面通知原告徐虎、陈倩办理交付手续，因此，被告宏利房地产公司逾期违约期间应认定为2012年12月1日至2014年3月26日止，被告宏利房地产公司应承担该期间的逾期违约责任。原告徐虎、陈倩诉称，被告宏利房地产公司应支付违约金至实际交付之日止；因被告宏利房地产公司已于2014年3月26日按照合同约定将符合交付条件的房屋以书面形式通知原告办理交付手续，被告履行了通知义务，原告未按照该通知办理交付手续，该责任不应由被告承担，故原告的该诉求本院不予支持。被告宏利房地产公司辩称，原告应以通知的时间2013年7月30号上房结算，因原被告签订的《房屋买卖合同》对于涉案房屋的交付条件及交付形式有明确约定，且房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。在本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定交付的房屋为经验收合格的房屋。被告宏利房地产公司提供的关于宿州欣意国际城的工程竣工验收报告中载明：该工程于2014年2月27日通过宿州市建设工程质量监督站的验收，即涉案房屋于2014年2月27日符合原被告双方约定的交付条件。2014年3月26日，被告宏利房地产公司于以书面的形式通知原告徐虎、陈倩办理涉案房屋的交付手续，故该理由，本院不予采信；被告宏利房地产公司辩称，原告交付房款办理银行按揭时存在违约情况，因被告提供的证据不足以证明原告办理银行按揭存在违约，故该理由，本院不予采信；被告宏利房地产公司辩称，原告主张的违约金过高，应以涉案房屋所在地段的同一类型房屋租金为标准支付原告违约金，因《房屋买卖合同》中对双方的违约责任进行了明确约定，该约定对双方当事人均无不公平的情形，综上，原告徐虎、陈倩的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告安徽宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每日以原告已交购房款430584元的万分之二的比率支付原告徐虎、陈倩逾期交房违约金（该违约金自2012年12月1日起计算至2014年3月26日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，由被告安徽宏利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 谷春燕
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 夏倩倩
附本案适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的若干规定〉》
第一条商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。