陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民初字第00610号
原告杨凌某某物业管理有限公司。
组织机构代码：59330000-0。
住所地：杨陵区某某路。
法定代表人赵某某，该公司执行董事。
委托代理人张某某，北京市君致律师事务所西安分所律师。
被告王某某，男，汉族，个体经营户，住杨陵区某某路。
委托代理人高某某，陕西凌达律师事务所律师。
委托代理人夏某某，女，住杨陵区某某路，系被告王某某之妻。
原告杨凌某某物业管理有限公司与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告杨凌某某物业管理有限公司的委托代理人张某某、被告王某某及其委托代理人高某某、夏某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨凌某某物业管理有限公司诉称，原告是杨陵区某某小区的物业服务单位，与该小区业主委员会签订有《物业服务合同》，合同约定了原告的物业管理服务义务及相关的权利，被告业主的相关权利及交费义务、交费标准。被告是某某小区10号楼3单元602室房屋的业主，于2009年12月7日入住该小区。从原告开始服务于该小区至今，被告一直接受着原告提供的物业管理服务，但被告自2011年1月1日以来，一直拖欠物业费等费用达4年之久，虽经原告多次催要，被告至今仍拒不履行缴纳物业费及其他费用的义务。被告的行为严重损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告及其他众多业主的合法权益。原告请求判令：1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用6941.74元，滞纳金5341.25元，合计12282.99元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告王某某辩称，原告称被告从2011年1月起拖欠物业费长达4年之久，但是在2014年年底之前，原告从未向被告主张过物业费，原告起诉已过诉讼时效。原告没有提供合格的物业服务，收费标准不合理，尤其是被告由于房屋严重漏水、渗水以及原告拒绝给被告售电，导致被告房屋不能居住，长期在外租房。被告几乎没有享受到原告提供的服务，而原告给被告造成的损失远远高于原告主张的物业费，故被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。另，原告怠于提供服务给被告造成的损失，被告保留诉讼索赔的权利。
根据原告陈述和被告答辩，总结本案争议焦点如下：1、原告的请求是否已过诉讼时效；2、被告是否拖欠原告物业等费用，物业等费用的数额是多少；3、如果被告拖欠原告物业等费用，被告拒付有无事实及法律依据。
原告杨凌某某物业管理有限公司提供以下证据：1、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案表、公示、物业服务合同、维修协议、证明，证明原告自2012年5月1日起，为某某小区合法物业服务单位，提供服务的期限为自2012年5月1日至2017年12月31日。陕西某某物业管理公司与被告签订的前期物业服务协议中所约定的权利义务关系已转由原告承担，原告有权按照政府定价或约定向被告收取物业管理费共计2857.67元及空调损耗费4084.13元。被告以渗水问题为由拒付物业费缺乏事实和法律依据，且依据相关法律规定，建筑物公共部位渗水问题的维修责任在建设单位，2014年6月之后的维修义务仍然由代表建设单位的吴耀光负责，直至维修彻底；2、业主信息登记表、前期物业服务协议书、业主临时规约，证明被告为某某小区的业主，应当按照承诺书及前期物业服务协议、业主临时规约的约定向原告履行缴纳物业管理费的义务，原告有权按照前期物业服务协议、业主临时规约的规定向被告收取不按期履行缴费义务的滞纳金共计5341.2元；3、物业服务及代收价款公示牌（一）、（二），证明原告主张的物业费、空调费是依据杨陵区物价局所颁发的收费标准计算所得，多层住宅收费标准从0.35元／㎡·月调至0.45元／㎡·月，原告的主张合法有据；4、2013年第二季度物业管理检查情况；2013年第四季度物业管理检查情况，证明原告为某某小区提供的物业管理服务优秀，不存在工作上的不足；5、购电记录，证明被告的购电情况。
被告王某某质证认为，对证据1中的前期物业服务合同、前期物业服务合同备案表、公示的真实性不认可，对物业服务合同、维修协议、证明的真实性认可，证明目的不认可；对证据2中的业主信息登记表的真实性和证明目的均认可，对前期物业服务协议书、业主临时规约的真实性认可，证明目的不认可；对证据3中的真实性认可，证明目的不认可；对证据4的真实性认可，证明目的不认可；对证据5的真实性认可，但原告在2014年年底前未告知过被告欠缴物业费。
被告王某某提供以下证据：1、商品房买卖合同、住宅质量保证书，证明物业公司对住宅质量负有管理、接受投诉和联系开发商的义务，原告接收了陕西某某物业管理公司的权利，应同样履行该义务；2、照片9张，证明被告家里至今房屋渗水、漏水的情况，被告的房屋存在严重的质量问题；3、杨陵派出所接处警登记表，证明原告拒绝给被告购电的事实；4、证人证言，证明被告房屋漏水的事实和原告服务不到位的事实。
原告杨凌某某物业管理有限公司质证认为，对证据1商品房买卖合同、住宅质量保证书的真实性无异议，证明目的不认可；2、对照片的真实性认可，证明目的认可，但与本案的诉讼请求没有关系；3、对接处警记录的真实性认可，证明目的不认可；4、证人与被告有利害关系，与原告是相对方，物业公司脱离岗位是有原因的，与本案无关；入户门锁是正常破损，是因为小区不缴纳物业费用的业主太多了，所以影响了物业公司的正常运转。
本院认为，原告提供的证据1，客观真实，来源合法，与案件具有关联性，本院予以认定，可以证明原告与被告所在的某某小区及其业主之间有物业服务关系。对被告所述的房屋漏水问题，原告联系开发商进行了维修。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，有被告签字，可以证明被告收取房屋并接受物业服务的事实。但是因原告未提供其与某某物业的交接材料，不能证明原告向被告提供物业服务的时间，时间以合同约定为准。原告提供的证据3本院予以认定，但收费应以合同有约定为前提。原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，但是只能作为原告阶段性服务质量，不能证明2014年元月以后服务质量的依据。原告提供的证据5的真实性予以认定，可以证明被告的购电情况。对被告提供的证据1的真实性本院予以认定，可以证明物业公司对房屋质量问题负有管理和接受投诉、联系开发商的义务。对被告提供的证据2的真实性和证明目的予以认定。对被告提供的证据3的真实性予以认定，可以证明原被告于2015年3月7日因购电发生纠纷。对被告提供的证据4的真实性予以认定，可以证明被告房屋漏水及原告两次离岗的事实。
根据以上原被告举证、质证、认证情况，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：
2009年12月7日，被告王某某就其所购买的位于杨凌某某·某某小区10号楼3单元602室房屋的物业管理与陕西某某物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议书》。2012年4月18日，原告某某物业与被告王某某住宅所在小区杨凌某某某某小区的开发商陕西某某实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由某某物业向某某小区的全体业主提供前期物业管理服务。服务期限从2012年5月1日起至2015年4月31日止。物业服务费价格约定，高层住宅0.90元／㎡·月；多层住宅0.45元／㎡·月；商铺价格为1.5元／㎡·月。本物业区域内，代收的水、电等费用价格由某某物业按照有关部门规定执行，损耗部分参照相关文件进行合理分摊。物业服务费按月收取，预售最多不能超过三个月。业主逾期缴纳物业服务费，物业公司可从逾期之日起每日加滞纳金3‰。并约定了服务项目、服务质量、双方的权利义务、维修基金的管理使用等其他事项。该合同在物业管理部门备案，并在某某小区公示，陕西某某实业有限公司聘用原告某某物业接手陕西某某物业管理有限公司管理某某小区物业有关业务。2014年12月30日，被告王某某所在小区业委会某某某某小区业主委员会成立后，原告某某物业与该业委会签订了《物业服务合同》，约定某某业主委员会委托某某物业对某某小区进行物业管理。物业管理服务费收取标准约定，按建筑面积多层住宅0.45／㎡·月；高层住宅0.90元／㎡·月。物业管理期限为三年，自2015年1月1日起到2017年12月31日止。受业主委员会委托，代收小区业主（住户）冬季、夏季中央空调运行使用费（须依照政府物价部门制定标准，取暖或制冷效果符合国家相关要求）。空调空置费（冬季、夏季每月每平方米建筑面积按30%收取）每月每平方米建筑面积按杨陵区物价部门规定执行。中央空调费用由物业公司代收。空调费标准的调整，按当地物价部门规定的标准，经业主委员会同意后调整。合同中还对双方权利义务等其他事项进行了约定。
另查明，某某物业对物业服务及代收代缴费进行了公示，其中居民取暖费为5.4元／月平方米、居民制冷费为4.4元／月平方米。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。在物业管理活动中，业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力。本案中，被告王某某所购住宅的某某某某小区业主委员会成立前，该小区开发商陕西某某实业有限公司与原告某某物业所签订的《前期物业服务合同》，以及原告与某某某某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对该小区包括被告在内的业主均具有约束力。物业费用应按照合同约定从2012年5月1日开始按照0.45元／㎡·月收取，面积因被告无异议按照123.09平方米计算。原告请求的2011年1月至2012年4月的物业费用，因该期间原被告之间并无物业合同关系，原告称某某物业已将催缴物业费的权利移交给原告也无证据支持，故原告仅能就2012年5月1日之后的物业费请求被告支付。原告称一直向被告催缴物业费用，但并未提供相证据证明，被告仅认可原告从2014年底开始催缴物业及其他费用，故2012年底之前的物业费用已超过诉讼时效。综上，被告应支付原告物业费用0.45元／㎡·月×123.09平方米×30个月（2013年1月至2015年6月）=1661.72元。原告请求被告支付滞纳金，因其与某某业主委员会所签订的《物业服务合同》未约定违约金，视为在该合同履行期间被告不应承担违约滞纳金。被告支付滞纳金应依据原告所签订的前期物业服务合同确定，因原告怠于及时行使权利，致使违约金过分高于被告应缴纳的物业管理费数额，所以违约金以被告欠缴物业服务费数30%确定为宜，即0.45元／㎡·月×123.09平方米×24个月×30%=398.81元。原告请求被告支付垃圾费，因其所签订的前期物业服务合同和物业服务合同均未约定，其单方公示的垃圾费收取对被告无约束力，本院不予支持。因原告请求的2011年、2012年冬季的空调空置费费用已过诉讼时效，本院不予支持。2013、2014年夏冬两季的空调空置费原告应按照合同约定收取，该期间的前期物业服务合同约定，本物业区域内，代收的水、电等费用价格由某某物业按照有关部门规定执行，损耗部分参照相关文件进行合理分摊。物业服务及代收价款公示牌载明了空调费标准，参考某某物业与业主委员会签订的物业服务合同中约定的空置费比例，空调空置费应按照公示牌载明的空调费标准乘以30%计算。被告对计算的2013、2014年夏冬两季的空调使用期间未提出异议，综上，2013年夏季空调空置费为123.09平方米×4.4元／月平方米×3个月×30%=487.44元、2013年冬季空调空置费为123.09平方米×5.4元／月平方米×4个月×30%=797.62元、2014年夏季空调空置费为123.09平方米×4.4元／月平方米×2.5个月×30%=406.20元、2013年冬季空调空置费为123.09平方米×5.4元／月平方米×4个月×30%=797.62元，共计2488.88元。被告辩称中央空调系由业主购买，不应收取空调空置费，不符合合同约定，本院不予采信。被告以房屋漏水、渗水为由拒交物业等费用，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告王某某在本判决生效后十日内支付原告杨凌某某物业管理有限公司物业管理费1661.72元、空调空置费2488.88元。
二、被告王某某在本判决生效后十日内支付原告杨凌某某物业管理有限公司滞纳金398.81元。
三、驳回原告杨凌某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元（原告已预交），由原告杨凌某某物业管理有限公司承担69元，被告王某某承担41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 崔 灿
审 判 员 王西江
代理审判员 刘雨蓉
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 武 鑫
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足已证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。