江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3789号
上诉人（原审原告）：孙青，女，1975年1月26日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：颜怀猛（系孙青丈夫），住沭阳县。
上诉人（原审被告）：沭阳尚东建设投资有限公司，住所地沭阳县华丽世家89号。
法定代表人：吕诚，该公司总经理。
上诉人孙青与上诉人沭阳尚东建设投资有限公司（以下简称尚东公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙青及其委托诉讼代理人颜怀猛、上诉人尚东公司沭阳尚东建设投资有限公司法定代表人吕诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙青上诉请求：撤销一审判决，依法改判尚东公司赔偿孙青逾期交房违约金161442元（按合同约定自2013年2月28日计算至2016年3月30日），后期保留继续索赔违约金至尚东公司提供竣工备案表的权利。事实和理由：因尚东公司逾期交房，孙青曾多次要求尚东公司支付违约金，又于2014年11月23日在宿迁人民政府官网宿迁论坛投诉要求尚东公司尽快交房并支付违约金。此外，孙青丈夫颜怀猛于2014年12月27日向尚东公司法定代表人吕诚发送手机短信，向其主张违约金，吕诚回复在外出差，回沭阳后联系。本案诉讼时效存在中断的事由。一审认定2014年3月30日前的违约金已超过诉讼时效错误。
尚东公司上诉并答称：双方签订的商品房买卖合同约定，尚东公司应于2013年2月28日前将房屋交付给孙青使用。孙青于2016年3月30日才向法院起诉，孙青要求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据双方签订的市场培育协议约定，涉案房屋的交付时间应为2014年2月28日。孙青于2016年3月30日才向法院起诉，孙青要求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，改判驳回孙青的一审诉讼请求。
孙青向一审法院起诉请求：判决尚东公司支付逾期交房违约金219573元（自2012年2月29日起暂计算至2016年3月30日，计算方式：房款总额735836元×0.0002×违约天数，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年6月11日，孙青与尚东公司签订《市场培育协议》，约定尚东公司将位于山东商城第A2-2幢A2-2-101号商铺出售给孙青，并约定该商铺交由尚东公司管理，管理期限为2012年2月28日至2014年2月28日，孙青依约交付房款，并认为该商铺应于2012年2月28日竣工备案验收。2012年8月31日，双方签订商品房买卖合同，尚东公司未经孙青同意，在合同中第八条约定，尚东公司应于2013年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付孙青使用，但孙青尚东公司并未于2013年2月28日之前交付房屋。
一审法院认定事实：尚东公司在沭阳县沭城镇迎宾大道北侧开发山东商城项目（A2部一区）商品房。2011年6月11日，孙青与尚东公司签订《市场培育协议》，约定尚东公司将位于山东商城第A2-2幢A2-2-101号商铺出售给孙青，并约定该商铺交由尚东公司管理，管理期限为2012年2月28日至2014年2月28日。2012年8月31日，双方签订《商品房买卖合同》，约定孙青购买尚东公司开发的山东商城第A2-2幢A2-2-101商铺，每平方米6029.05元，该房建筑面积122.05平方米，总价款为735846元。合同第八条约定，尚东公司应于2013年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付孙青使用；合同第九条约定，逾期超过60日后，孙青有权解除合同……孙青要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，尚东公司按日向孙青支付已交付房价款万分之贰万分之二的违约金。后孙青按约定向尚东公司交付了购房款。2014年11月21日尚东公司将涉案房屋交付给孙青使用至今。
尚东公司开发建设的山东商城A1区1-7号楼、A2区1-7号楼于2010年12月14日取得商品房预售许可证。A2部一区工程于2011年12月10日竣工并于2011年12月15日通过验收，于2016年1月12日通过消防验收。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，孙青于2014年11月21日向尚东公司交付了物业费等费用，依据交易习惯及结合孙青在2014年12月25日与徐芹签订涉案房屋租赁协议，并将该房屋交于徐芹实际使用和收取徐芹相应房屋租金的事实，可以认定尚东公司已于2014年11月21日向孙青交付了涉案房屋，涉案房屋已发生转移占有，故应视为尚东公司于2014年11月21日将涉案房屋交付孙青使用。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，孙青于2016年3月30日向法院提起诉讼，向前倒推两年应为2014年3月30日，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，尚东公司应于2013年2月28日前将涉案房屋交付孙青使用，如果逾期交房，逾期交房的违约金按日计算，故2014年3月30日前的违约金部分，已超过诉讼时效。从2014年3月31日起至2014年11月21日期间即235天的违约金部分未超过诉讼时效，应予保护。依据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定及孙青诉讼请求，上述期间的违约金应为735836元×0.0002×235＝34584元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、尚东公司于判决生效后10日内赔偿孙青逾期交房违约金34584元；二、驳回孙青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元（孙青已预交2297元），由尚东公司负担723元，孙青负担3871元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
双方对一审判决认定的事实均没有异议，本院依法予以确认。
二审补充查明，双方当事人签订的市场培育协议约定，涉案商铺在尚东公司管理期间，收益归尚东公司所有，尚东公司不向孙青收取管理费，孙青也不向尚东公司主张商铺收益。市场培育期满后，尚东公司将商铺交还孙青，其后的收益归孙青所有。作为市场培育的对价，涉案商铺在价格上给予16%的优惠，优惠后的单价为6029.5元/平方米。孙青丈夫颜怀猛于2014年12月27日向尚东公司法定代表人吕诚发送手机短信，向尚东公司主张违约金。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的合同约定，尚东公司未按合同约定期限交付房屋的，从逾期之日起按日向孙青支付已付房款万分之二的违约金。该约定仅是对违约金计算方式的确定，并非对违约金支付期限的约定。并且，双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2013年月28日。根据双方签订的市场培育协议，尚东公司应向孙青交付房屋的时间为2014年3月1日。颜怀猛作为孙青丈夫于2014年12月27日向尚东公司法定代表人吕诚发送手机短信主张违约金的行为系家事代理行为，应视为孙青向尚东公司主张违约金，产生诉讼时效中断的法律效力，故孙青于2016年3月30日起诉要求支付违约金，并未超过诉讼时效。尚东公司关于孙青起诉要求支付违约金超过诉讼时效的主张不能成立。一审法院认定孙青主张2014年3月30日前的违约金已超过诉讼时效不当。
关于尚东公司应支付的违约金数额。双方签订的商品房买卖合同约定的价格与市场培育协议约定的价格一致。根据市场培育协议约定，商品房买卖合同约定的价格是以孙青将房屋在2012年2月28日至2014年2月28日期间的使用收益权利让渡给尚东公司为条件。故2014年2月28日前涉案房屋的使用权归尚东公司享有，虽然商品房买卖合同约定的交房期限为2013年2月28日前，但尚东公司应向孙青交付房屋的时间应为2014年2月28日前，本案的逾期交房违约金应从2014年3月1日起计算。虽然涉案房屋尚未取得竣工验收备案手续，但孙青20**年11月21日已实际接收房屋，故逾期交房违约金应计算至2014年11月21日止。孙青要求尚东公司支付2014年11月21日以后的逾期交房违约金，没有法律依据，依法不予支持。尚东公司应支付的逾期交房违约金为38999.3元（735836元×0.0002×265）。
综上所述，尚东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；孙青与尚东公司的上诉理由均部分成立，一审判决确定的违约金数额不当，依法应予变更。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4674号民事判决第二项，即驳回孙青其他诉讼请求的判决；
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4674号民事判决第一项为：尚东公司于本判决生效后十日内给付孙于逾期交房违约金38999.3元。；
三、驳回尚东公司的上诉请求。
一审案件受理费4594元（孙青已预交2297元），由孙青负担3819元，由尚东公司负担775元；二审案件受理费4252元，由孙青负担3477元，由尚东公司负担775元。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年二月十七日
书记员 袁海燕
第7页/共7页