（2016）皖0123民初2673号
安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
原告：刘淼，男，1976年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告：吴其霞，男，1943年2月17日出生，汉族，住安徽省肥西县。
原告：陈道玉，女，1964年10月7日出生，汉族，住安徽省肥西县。
原告：陈旭升，男，1970年8月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。
原告：万家贵，男，1970年6月12日出生，汉族，住安徽省肥西县。
五原告共同委托诉讼代理人：陈孝影，安徽金华律师事务所律师。
五原告共同委托诉讼代理人：徐刘兵，安徽金华律师事务所实习律师。
被告：丁健，男，1968年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：邱海珍，安徽中特律师事务所律师。
原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵与被告丁健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后由代理审判员杜倩倩依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万家贵、五原告共同委托诉讼代理人陈孝影、徐刘兵，被告丁健及其委托诉讼代理人邱海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间于2014年8月28日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即支付原告房屋租金104850元（自2015年9月1日暂计算2016年5月31日）；并从2015年9月1日起以104850元为基数按照同期人民银行贷款利率支付逾期付款利息直至款清之日止；3、依法判令被告支付违约金209700元；4、本案全部诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵五人分别是肥西县庐文化商业街1幢315、316-320、321、322、323室的业主，2014年8月份，原告五人协商将上述9间房屋对外出租，并由原告刘淼、陈旭升、万家贵三人办理房屋出租事宜及收取租金。2014年8月28日，原告方与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定上述9间房屋出租给被告用做网吧经营场所，原本约定租金为139800元/年，租期三年。但是合同签订时，原、被告又进行了协商，并最终确定租赁期限为五年。租金仍为139800元/年。双方约定租金于每年9月1日之前一次性预缴下一年度租金。并约定相关违约条款。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告也支付了一年的租金。2015年9月1日起，被告方并未依约将房屋租金交付给原告方，经原告方多次催要，被告均表示予以暂缓。2016年3月31日，被告向原告发出一份《退租通知》，并表示因为网吧经营管理及自身原因，提出提前退租。原告方收到退租通知后，到出租房屋查看，房屋内物品已经被被告搬离清空，且被告也不再接听原告任何电话。原告方为了避免损失的继续扩大，便将房屋对外出租，直至2016年6月1日才将房屋租赁出去。期间被告应支付原告租金损失104850元（从2015年9月1日至2016年5月31日）。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条第四款的规定：“被告提前退租的，应提前60日通知出租方并按照合同总租金的30%支付违约金。”原告主张被告支付违约金依法应予以支持。被告未经过原告同意擅自解除房屋租赁合同，给原告方造成了巨大的经济损失。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，系双方真实意思表示，被告应严格遵守合同义务。被告单方退租并拒不支付租金的行为，侵害了原告的合法权益。为维护原告方合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。
丁健辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同已协商解除。2015年6月，因文达电脑学校不再经营，导致被告网吧客流骤降，无法维持经营，原、被告双方协商解除合同，被告于2015年6月底将网吧所有设备全部搬走，合同解除，余下7、8月租金、押金不用返还。后，原告打电话询问被告能否帮忙重新找新的承租人，被告答应帮忙留意。2016年年初，案涉房屋现承租人施伟、刘全找到被告，询问能否不变更网吧工商登记信息，以被告的名义继续开网吧，被告同意，因原、被告已解除房屋租赁合同，故，要求施伟、刘全同原告商谈房屋租赁的事宜。后，三方约定：被告配合施伟、刘全办理变更网吧工商登记事宜，施伟、刘全与原告签定房屋租赁合同。被告于2016年4月8日配合施伟变更了网吧工商登记信息，原告与施伟于2016年4月12日签订了房屋租赁合同。综上，原、被告之间的房屋租赁合同已协议解除；2、原、被告房屋租赁合同已于2015年6月解除，亦无支付房屋租金的义务；3、原、被告协议解除房屋租赁合同，被告无违约之处，无需支付违约金；4、原告滥诉、浪费司法资源，诉讼费、保全费应由原告承担。
本院经审理认定事实如下：刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵五人分别是肥西县西庐文化商业街1幢315、316-320、321、322、323室的业主。2014年8月28日，万家贵、陈旭升（代）作为5人代表与丁健签订了《房屋租赁合同》。合同约定，五原告将上述9间房屋租赁给被告作网吧经营场所。房屋租赁期为五年，自2014年9月1日至2019年8月31日止；房屋租金139800元/年，按年交纳，先付后租。丁健作为承租方应于每年9月1日之前一次性预先缴纳下一年度房屋租金；房屋押金21000元，该押金作为承租方履约保证之用。租赁期限届满或合同解除后，如承租方没有对房屋进行破坏，没有违反合同约定的，出租方将抵扣应由承租方承担的费用、租金、及承租方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还承租方；第一年承租方在签订合同之日一次性付清所有款项（房屋租金139800元，房屋押金21000元，合计人民币160800元整）。合同第八条违约责任约定，承租方逾期缴纳房屋租金，应按月租金的30%向出租房支付违约金；租赁期内，承租方如需提前退租，应提前60日通知出租方，并按合同总租金的30%支付违约金。承租方转让第三方且第三方已支付剩余租期至少1年的租金情况下，承租方的押金可转至第三方，不追究承租方违约责任。合同签订当日，丁健按约交纳了第一年的租金及押金共计160800元。后，丁健在案涉房屋经营网吧，并在2014年9月9日以案涉房屋318-322室为住所办理了肥西县飞越网吧的营业执照。2016年3月31日，丁健向出租方发出退租通知，表明其因网吧经营管理以及自身原因现无法继续承租案涉房屋，提出提前退租。2016年4月8日，丁健与案外人施伟签订《网吧转让合同》，约定其将合肥市肥西县紫蓬山西庐文化商业街1号3层318#-322#商铺正在经营的肥西县飞越网吧整体转让给施伟，由施伟获得经营权和资产所有权并全权经营管理。同日，双方在合肥市工商局办理了法人变更。2016年4月12日，陈旭升、万家贵作为5人代表与案外人刘全就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日，合同期总租金为382032元。2016年8月31日，刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵五人诉至法院，请求判如所请。
以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的原、被告身份证复印件、房产证、房屋租赁合同、退租通知及被告提交的中国建设银行转账凭条、客户回单、肥西县飞越网吧变更登记档案、房屋租赁合同等证据附卷佐证，相关证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵与被告丁健签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告主张经双方协商，案涉合同于2015年6月已经解除，但未能提供证据予以证明，对该主张，不予采纳。被告于2016年3月31日向原告发出退租通知，原告收到该退租通知后，于2016年4月12日与案外人刘全就案涉房屋签订租赁合同，双方已以实际行为对案涉合同进行了解除，无需另行解除。合同签订后，原告依约将案涉房屋交给被告使用，被告亦应依约交纳相应的房屋租金，被告未依约支付租金且提前退租，其行为构成违约，原告要求被告支付拖欠租金及逾期利息有事实和法律依据，予以支持。但租金应自2015年9月1日起计算2016年4月11日止，共计85763元（139800元／年÷12个月×7个月＋139800元/年÷365天×10天），逾期利息则应以85763元为基数，以同期银行贷款利率为标准，自2015年9月1日起计算至实际支付之日止。关于被告提前退租的违约金，合同约定，被告提前退租，应承担总租金30%的违约金，被告在庭审及庭后代理词中均表明违约金标准过高，请求予以酌减。考虑到原告的实际损失（找寻新租户的必要开支、给予新租户免租期内的租金损失、房屋空置期间所产生的相关费用），本院酌定被告按照三个半月的租金标准支付原告违约金34950元（139800元/12个月×3.5个月）。关于原告主张租金差价亦应作为认定原告损失的依据，鉴于原告另行将房屋出租的租金标准，系其与案外人约定，受市场因素影响会具有一定的不确定性，亦为被告所无法预见，故该部分不能作为损失认定。被告支付的押金21000元，按照合同约定，应从其需支付的违约赔偿金中予以扣减，扣减后，被告仍需支付原告违约金19775元。被告主张系其促成原告与现承租人达成租赁合同，其行为应认定为转租，按照约定，不应追究其违约责任，鉴于现行的租赁合同系原告与案外人刘全直接签订，被告所提供的证据亦不足以证明其与原告及案外人刘全之间存在协商转租之行为，对该主张，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告丁健于本判决生效之日起十五日内支付原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵租金85763元及逾期利息（以85763元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年9月1日起计算至实际支付之日止）；
二、被告丁健于本判决生效之日起支付原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵违约金19775元；
三、驳回原告刘淼、吴其霞、陈道玉、陈旭升、万家贵的其他诉讼请求。
如果丁健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6018元，减半收取3009元，保全费2093元，共计5102元，由被告丁健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杜倩倩
二〇一六年十一月一日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务