浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初4130号
原告（执行案外人）：李浦豪，男，1976年12月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：李学斌，男，1957年6月22日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913303007043722167，住所地苍南县灵溪镇人民大道425号。
法定代表人：王志刚，该银行董事长。
委托诉讼代理人：李静，女，1983年10月23日出生，汉族，住苍南县，系该银行职员。
第三人（被执行人）：李来领，男，1962年9月16日出生，汉族，住苍南县。
第三人（被执行人）：王美玲，女，1965年6月4日出生，汉族，住苍南县。
第三人：林加相，男，1964年7月25日出生，汉族，住苍南县。
第三人：黄香玉，女，1968年3月30日出生，汉族，住苍南县。
第三人：陈绍兴，男，1947年4月23日出生，汉族，住苍南县。
第三人：朱美华，女，1950年7月7日出生，汉族，住苍南县。
原告李浦豪与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李浦豪的委托诉讼代理人李学斌、周志表、被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉经公告送达开庭传票，第三人陈绍兴、朱美华经传票传唤，均未到庭参加诉讼。原告申请的证人李某、陈某、周某出庭陈述。本案现已审理终结。
李浦豪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的关于龙港镇购物中心商住楼201室房屋买卖合同合法有效；2、判决停止对龙港镇购物中心商住楼201室的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苍南县龙港镇购物中心商住楼201室房屋原系李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华六人按份共有，每人各占六分之一所有权。2009年9月22日经龙港合兴房地产交易经纪服务站李某介绍，原告父亲李学斌与陈绍兴、李来领、林加相签订《房产交易定金合同书》，将涉案房屋龙港镇购物中心商住楼201室以人民币540万元价格出售给原告，当天收取定金45万元，余款分二次支付，其中2009年10月15日前支付210万元，2009年11月9日（农历2009年9月23日）订立契约时支付285万元。2009年11月9日，原告与李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华签订龙港镇购物中心商住楼201室商品房买卖契约并支付225万元房款，另60万元办理土地证房产证时再支付。当天，李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华将龙港镇购物中心商住楼201室房屋及相关所有权凭证交付给原告。2009年12月1日办出土地证，是三人名字。2010年2月3日办出房产证，2011年1月31日，六人委托周某办理涉案房屋过户交接等手续，进行公证。原告缴清其余60万元房款，并支付利息8元。后原告发现，案涉房屋登记在第三人李来领、王美玲名下的部分已经被贵院查封，原告于2016年3月22日向贵院提出书面异议，贵院作出（2016）浙0327执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。案涉房屋已经出卖给原告，原告才是案涉房屋的实际所有权人。原告为维护自己的合法权益提起执行异议之诉，请依出作出公正判决。
被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司辩称，1、原告所诉房屋买卖缺乏相应证据证明，出资是李学斌并非原告；2、物权以登记为主；3、执行查封正确合法。
第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华未作答辩。
原告李浦豪为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1、身份证，证明原告的身份情况；
2、被告工商登记信息、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体；
3、第三人身份证，证明第三人诉讼主体；
4、结婚证，证明第三人李来领与王美玲、林加相与黄香玉、陈绍兴与朱美华系夫妻关系；
5、房产交易定金合同书、卖尽契、委托书公正书，证明第三人将涉案房屋卖于原告的事实并委托周某办理相关手续的事实；
6、收据，证明原告支付购房款项及相应费用的事实，付款人李学斌是原告的父亲；
7、执行裁定书，证明原告提出执行异议被驳回的事实；
8、房屋所有权证、土地使用权证，证明第三人将房屋及土地使用权凭证交付给原告的事实；
9、2015温苍龙民初字第903号民事调解书，证明原告父亲将涉案房屋出租给他人并诉讼的事实；
当庭提供补充证据1、欠据，证明在签订卖尽契当天没有支付285万，扣留60万等办证。后来等土地证房产证办出后，款项已经支付完毕；2、2014年4月2日的公证书，证明李浦豪委托李学斌作为代理人办理涉案房屋产权过户等手续的事实。
被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司质证如下：对证据1，对其真实性无异议，对关联性有异议，原告不具备诉讼主体资格，没有法律上的利害关系。定金合同书，买方是李学斌，卖尽契上写的是李浦豪，收据收受款来源是李学斌。调解书中房主也是李学斌，买受人身份不明确，存在冲突。对证据2、3、4、7、8的三性无异议；对证据5房产交易定金合同书与卖尽契买受人存在冲突，卖尽契没有李浦豪的签字盖章，对买受人真实性存疑。委托书公证书未明确涉案房屋通过委托周某过户给李浦豪，与本案不具有关联性；对证据6收据真实性合法性存疑。对证据9的真实性无异议，对待证事实有异议。调解书中原告是李学斌，并不是本案的原告。调解书仅能证明李学斌将涉案房屋出租给王奇的租赁关系。该物权登记在李来领等6人名下，仅能证明李学斌占有该不动产，是转租行为。对补充证据1的真实性合法性存疑，欠据的签字是李学斌，并没有第三人出售人相应证据；对补充证据2的关联性有异议，涉案房产交易时间是2009年9月，支付时间在2009年，包括定金合同书、卖尽契、收据均发生于2009年，该委托公证书是2014年，该委托公证事项不能证明李浦豪在2009委托李学斌向第三人购买涉案房屋签订相关法律文书，仅能证明2014年4月后李浦豪委托李学斌向第三人等6人购买涉案房屋。
本院依据原告李浦豪的申请，准许证人李某、陈某、周某出庭作证。证人李某在庭审中陈述：我是涉案房屋买卖的中介，李浦豪买受时，约定价款是540万元，定金协议书是他父亲李学斌签的。定金45万元，由李学斌现金付给陈绍兴，收据是我写的，陈绍兴签名，我是证明人签字。这45万元由林加相、陈绍兴、李来领三人分。过几天210万元汇款给林加相，也有出具收据。定金协议书、卖尽契上中介人是我自己签名的，写卖尽契时李浦豪不在，李学斌在。当时没有土地证房产证，正在办理。写契约时涉案房屋已租出去，先写好契约，扣掉房租后，通过银行汇款225万元。欠条是我写的，房款中60万元留着办理房产证后交付。红包另外给。交付房产证付60万元的时候我也在场。写卖尽契后，因房屋已租出去，钥匙在开店的人那里，那时租客和买卖双方当事人交接一下，就算移交房屋，水电费由租客支付。证人陈某在庭审中陈述：我是龙港镇合兴房地产交易经纪服务站的，李某是经理，涉案房屋的买卖是经理介绍的，卖尽契是我写的。卖方李来领等6人在外地，一起去房管局办房产过户很难，全程下来要1个月，公证只要2小时。当时我们把60万元留住办证。我叫他们6人去公证处对办理涉案房屋的出售、过户的委托手续进行公证，受托人周德满是买方叫来，公证后，付清该扣留的60万元款项。证人周某在庭审中陈述：我儿子是李学斌女婿，李浦豪是我亲家。为了办理涉案房屋的过户方便，由卖方林加相等6人委托我办理涉案房屋的过户手续，委托时说涉案房屋过户给李浦豪。2011年办理委托手续的公证后，没办过户是因为李浦豪在国外，我也忙，当事人没催我，办的手续费要几十万元，价格比较高。我退休前在房管局工作的，知道税收有高低变化的，我建议李浦豪等价格降下来再办理。
原告李浦豪质证认为，证人证言反映客观事实。
被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司质证认为，证人李某陈述几次的支付都是银行汇款，与原告陈述有一次是POS机转账不一致。原告承认没有交付钥匙，租赁关系实际上是租赁权的转让。原告并没有实际占有涉案房屋。证人周某陈述2011年被授权办理产权过户，因税收太高而没有办理，原告存在过错。
庭后，原告补充提交了有关银行转账凭证，证明李学斌于2009年9月28日转账支付210万元、2009年11月9日转账支付862000元（原告提交证据时注明其中12000元为红包），2009年11月9日转账支付140万元，2011年5月17日转账支付739020元（注明为办证扣留的60万元购房款及其他）。
被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据1，其真实性无异议，能证明原告的身份，本院对其证明力予以认定。证据5中的房产交易定金合同书、卖尽契，系房屋买卖双方为实现其目的而达成的一种合意，意思表示真实，合同相对方均无异议，李学斌代替李浦豪在房产交易定金合同书签名、并代为支付购房款的行为，符合表见代理的特征，本院予以认定；公证书系公证机关出具，具有法定证明力，能证明李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华委托周某代为办理本案涉案房屋的过户手续等事实。证据6，系第三人收款时出具，在诉讼过程中，第三人均无提出异议。证据9，被告质证对其待证事实有异议。本院认为，生效调解书载明李学斌与承租者王奇签订房屋租赁合同，李学斌为原告，与李学斌的陈述、证人证言相互印证，故本院对证据6、9的证明力予认定，认定李学斌行为系表见代理，能证明李学斌代理原告对涉案房屋行使代为支付购房款、代为管理、支配等权利。补充证据1，与证人李某证言相印证，其证明力本院予以认定。补充证据2，公证书系具有法定证明力，能证明李浦豪、赵纯碧委托李学斌对购买李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华按份共有的涉案房屋代为办理产权过户手续等事实。且证据5、6、8、9、补充证据、证人证言及原告庭后补充提交的银行转账凭证能相互印证，形成完整的证据链，能证明原告购买涉案房屋的事实。
本院认定事实如下：苍南县龙港镇购物中心商住楼201室房屋原系李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华六人按份共有。每人各占六分之一所有权。李来领与王美玲、林加相与黄香玉、陈绍兴与朱美华分别系夫妻关系。2009年9月22日经龙港合兴房地产交易经纪服务站李某介绍，原告父亲李学斌与陈绍兴、李来领、林加相签订《房产交易定金合同书》，将涉案房屋龙港镇购物中心商住楼201室以人民币540万元价格出售给原告，当天收取定金45万元（由林加相为具收人在收据上签名捺印，李某为证明人签字），余款分二次支付，其中2009年10月15日前支付210万元，2009年11月9日（农历2009年9月23日）订立契约时支付285万元。2009年11月9日，原告父亲李学斌代表原告与李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华签订龙港镇购物中心商住楼201室商品房买卖契约（卖方由陈绍兴、李来领、林加相为代表在卖尽契上签名捺印），并转账支付225万元房款，另60万元办理土地证房产证时再支付，由李某执笔书写欠据，李学斌在具欠人处签名捺印，李某在证明人处签名捺印。当日，李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华将龙港镇购物中心商住楼201室房屋及相关所有权凭证交付给原告父亲李学斌。李学斌将涉案房屋继续出租，代理原告行使管理、支配等权利。2009年12月1日办理的土地使用权，上述涉案房屋土地使用权人登记为陈绍兴、李来领、林加相。2010年2月3日办理的房屋所有权证，所有权人登记为李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华，各占1/6所有权。2011年1月31日，李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华委托周某办理涉案房屋所有权过户等手续，并进行公证。此后，原告缴清其余60万元房款。2014年4月2日，李浦豪、赵纯碧夫妻委托李学斌对购买自李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华按份共有的涉案房屋代为办理产权过户手续等。上述涉案房屋产权至今仍登记在第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华名下。
另认定，本院在执行申请执行人浙江苍南农村商业银行股份有限公司与被执行人上海景信纸业有限公司、上海新景林实业有限公司、项方彩、李来领、林丽秋、王美玲金融借款合同纠纷一案中，李浦豪于2016年3月22日对本院裁定查封上述涉案房屋提出书面异议。2016年4月1日，本院作出（2016）浙0327执异33号执行裁定书，裁定驳回李浦豪的异议申请。李浦豪不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，依据本案证据可以认定涉案房屋系第三人李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华于2009年11月9日出卖给原告，房屋买卖合同真实有效。原告请求确认该合同效力，本院予以支持。该合同成立当日，出卖方将涉案房屋相关所有权凭证交付给买受方，在涉案房屋产权登记在李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华名下之后，2011年1月31日，李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华委托周某办理涉案房屋所有权过户等手续，并进行公证，至此，产权过户不存在产权障碍及出卖人不配合之障碍，原告能够办理过户登记而未办理，对他人权利障碍的忽略等情形属于买受人原因，未办理过户登记，原告存在过错，不排除对涉案房屋的执行。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故原告请求停止对涉案房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、确认李浦豪与李来领、王美玲、林加相、黄香玉、陈绍兴、朱美华于2009年11月9日签订的关于龙港镇购物中心商住楼201室房屋买卖合同有效；
二、驳回李浦豪的其他诉讼请求。
本案受理费20100元，由李浦豪负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈诗意
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 李方景
二〇一六年十二月十日
书 记 员 李翩翩
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。