北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第09969号
原告杨梓萱（曾用名杨旸），女，1988年8月11日出生。
委托代理人王良斌，北京市恒方永圆律师事务所律师。
委托代理人周秋荣（原告之母），女，1963年7月10日出生。
被告北京云龙房地产开发有限公司，住所地本市东城区上龙西里乙22号。
法定代表人何烜，总经理。
委托代理人吴志军，北京市大成律师事务所律师。
委托代理人王京利，男，1953年6月3日出生。
第三人北京腾利达房地产开发经营公司，住所地本市东城区大经厂西巷9号。
法定代表人何咏，总经理。
委托代理人王昕，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。
原告杨梓萱诉被告北京云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月12日立案受理。依法追加北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称腾利达公司）作为本案第三人，组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王良斌、周秋荣，被告委托代理人吴志军、王京利，第三人委托代理人王昕、张宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨梓萱诉称：原告系本市居民，与母亲周秋荣居住在本市东城区西公街×号18.5平方米的房屋中。2007年8月15日，原告与被告云龙公司签订《购房协议书》。协议约定，原告购买被告位于本市东城区上龙西里危改小区×单元×层×户三居室（以下简称涉诉房屋）一套，建筑面积98.48平方米，房价款共计935560元，被告应于2009年9月5日前将房屋交付原告。协议签订当日，原告将全部购房款给付被告，被告公司副总经理李隆隆出具收条。时至今日，被告仍未将涉诉房屋交付原告，亦未办理产权过户手续。现原告发现被告无权销售涉诉房屋，被告故意隐瞒上述事实，与原告签订《购房协议书》，导致原告丧失同期购买其他商品房的机会，给原告造成巨大损失。现与涉诉房屋同地段、同类型的房屋价格均价基本为每平方米60000元，涉诉房屋建筑面积98.48平方米，价格应为5910000元。因被告延迟向原告交房，导致原告在外租房居住，造成租金损失。现原告诉至法院，要求被告退还已收的房款935560元；赔偿原告信赖利益损失4974440元；赔偿原告租金损失380000元；诉讼费由被告负担。
被告云龙公司辩称：涉诉房屋所在的本市东城区上龙西里×1号楼项目是第三人腾利达公司开发的房地产项目，该项目是政府为了安置危改回迁居民所建经济适用房，项目产权归腾利达公司所有。2003年，云龙公司与腾利达公司签订《协议书》，约定双方共同开发上述项目。被告从未与原告签订《购房协议书》，亦未收取过原告交纳的任何房款。原告不是危改区居民，无权购买涉诉房屋，合同应属无效。故不同意原告的诉讼请求。
第三人腾利达公司述称：腾利达公司对本市东城区上龙西里×2、×3、×4号楼进行危旧房改造。在此期间，腾利达公司与云龙公司签订《协议书》，共同合作开发该项目，但云龙公司无权出售危改安置房屋。现腾利达公司已取得危改安置房屋即本市东城区上龙西里×1号楼的房屋产权，危改安置房屋性质为经济适用房，至今不允许上市交易。原告不是危旧房改造的原居民，无权购买涉诉房屋，合同应属无效。原告与第三人之间没有任何合同关系，其诉讼请求与第三人无关。
经审理查明，腾利达公司于2000年6月经批准对本市东城区上龙西里×2号、×3号、×4号楼进行危旧房改造，之后陆续获得建设用地批准并通过了规划审批，于2006年1月取得拆迁许可证。2003年3月20日，腾利达公司与云龙公司签订《协议书》，约定共同合作建设上述危改项目，云龙公司应分三次向对方支付前期费用800万元，于拆迁完毕、开工之前付清，该项目下的所有权益归云龙公司所有。2003年9月，双方签订《补充协议》，因“非典”疫情等不可抗力，同意将原协议书的生效截止日期自2003年9月30日顺延至2003年12月30日。2006年7月3日，双方签订《补充协议二》，其中约定回迁安置完成后，所有的剩余房屋出售，在同等条件下，腾利达公司有优先购买权。2012年5月14日，双方签订《补充协议三》，其中约定双方按照2003年3月20日签订的《协议书》之有关约定切实履行各自责任，项目完成且双方结算后，对结算后剩余房屋以及配套设施，腾利达公司同意云龙公司按照国家法律、法规进行处置和使用。2013年4月10日，腾利达公司取得上龙西里危改安置小区所有权，登记房屋坐落为本市东城区上龙西里×1号楼。
原告当庭提交2007年8月15日被告云龙公司（甲方）与原告杨梓萱（乙方）签订的《购房协议书》。协议约定，经甲乙双方友好协商，乙方自愿购买甲方位于东城区上龙西里的危改小区经济适用房，并达成如下协议：一、甲方现有北京市东城区上龙西里危改小区×单元×层×户3居室一套，建筑面积98.48平方米；二、乙方自愿购买，该房屋售价为9500元每平方米；三、双方商议，自签订协议之日向甲方交纳购房金人民币935560元；……七、该住房达到交付条件，甲方通知乙方办理入住手续，签署房屋安置协议书（甲方交付安置住房定为2009年9月5日）并到房管部门办理过户手续。该合同甲方单位公章处盖有“北京云龙房地产开发有限公司”的印章，代表签字处有“李隆隆”签字，乙方签字处有原告签字，协议书两页骑缝处亦盖有“北京云龙房地产开发有限公司”的印章。协议签订当日，原告将一张存有
935560元的存折交与云龙公司副总经理李隆隆，李隆隆出具《收条》，称收到原告购上龙西里回迁置换房款935560元，存款号（×××＊）。
审理中，云龙公司申请对《购房协议书》中所盖“北京云龙房地产开发有限公司”与该公司在工商登记中备案的公章是否一致进行鉴定。本院准予后，经北京市高级人民法院摇号确定由北京民生物证司法鉴定所进行鉴定。经鉴定，鉴定机构出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材上盖印的两枚“北京云龙房地产开发有限公司”印文与样本上盖印的“北京云龙房地产开发有限公司”印文倾向是同一枚印章盖印。本院找到李隆隆（因刑事犯罪现在服刑中）就相关问题进行询问。李隆隆称，2003年至2011年，其为云龙公司副总经理，当时负责上龙西里拆迁安置事宜。经朋友介绍，李隆隆认识了原告的母亲周秋荣，双方协商一致，由原告购买上龙西里回迁安置住房一套。李隆隆代表云龙公司与原告签订《购房协议书》，并收取原告的母亲支付的购房款935560元。上述购房款收取后，其中500000元用于云龙公司对外支出，另外435560元给付云龙公司法定代表人。其签署合同及收取购房款的行为均是代表云龙公司进行的职务行为。《购房协议书》中的房号是施工中使用的房号，不是最后由行政机关确定的房号，房屋位置应该是楼的最北端。原、被告对上述询问的真实性不持异议，但被告坚持认为其并未收到原告交纳的购房款。本院到中国工商银行股份有限公司进行查询，2007年9月7日，账号为×××＊的账户向张凤鸣名下账号为×××号的账户内汇入500000元。云龙公司认可张凤鸣于拆迁时在云龙公司任职，但不清楚双方是否签订有劳动合同。后张凤鸣因生病离开公司，现无法找到张凤鸣本人。
腾利达公司称，北京市国土资源局于2004年12月13日向腾利达公司发放北京市城镇建设用地批准书。涉诉项目属于回迁安置用房，土地属于划拨取得，未交纳土地出让金，亦未办理房屋预售许可证。因腾利达公司发现有人出售涉诉项目房屋，故于2006年3月24日曾登报声明，该公司从未委托任何单位或个人进行危改工程的房屋预售。庭审中，腾利达公司向本院提交涉诉楼宇标准层平面竣工图，其中三单元六层有三居室户型两套（R、S户型），最北侧R户型房屋为三居室一套，套内建筑面积及阳台面积共计97.96平方米。原告认为竣工平面图中的R户型就是协议约定原告购买的房屋，双方签订的《购房协议书》未附房屋平面图。现原告向本院提交R户型的户型图复印件一份，云龙公司对此不予认可。
现原告认为《购房协议书》中购买的涉诉房屋现在确定的房号为本市东城区上龙西里×号楼×单元×号房屋，并申请对上述房屋现值进行评估。本院经审查，认为原告的《购房协议书》中购买的涉诉房屋并不能确定即为本市东城区上龙西里×号楼×单元×号房屋，对其评估申请未予准许。另查，2013年7月，案外人李敏将腾利达公司诉至本院，要求腾利达公司根据拆迁安置协议向其交付本市东城区上龙西里40号楼3单元602号房屋，并协助办理上述房屋所有权转移登记手续等。本院经审理，作出（2013）东民初字第10000号民事判决书，支持了李敏的诉讼请求。腾利达公司不服判决，提出上诉。后北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第2279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
就在外租赁房屋的租金损失问题，原告称其于2010年至2013年，每年支出租金75000元，2014年支出租金78000元，以上5年共计支出租金380000元。被告及第三人对原告的主张不予认可。
再查，原告不是原本市东城区上龙西里×2、×3、×4号楼危旧房改造的回迁安置居民。
上述事实，有当事人当庭陈述，《购房协议书》，《收条》，房屋拆迁许可证，《司法鉴定意见书》，登报声明，民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，原告提交其与被告签订的《购房协议书》。根据鉴定机关的鉴定意见，《购房协议书》中所盖云龙公司的公章与该公司在工商管理部门备案的公章一致，故本院认定原、被告签订的《购房协议书》成立。但应指出，原告不是上龙西里危旧房改造的回迁安置居民，其没有购买回迁安置住房的资格。云龙公司虽与腾利达公司合作开发建设该危改项目，但因该项目所建房屋为危改回迁安置房屋，并未经国家有关部门批准上市交易，且原、被告签订《购房协议书》时，涉诉房屋尚未建成，云龙公司并未取得房屋预售许可，故该《购房协议书》违背了相关法律、法规的强制性规定，应认定为无效。现原告要求被告返还已付购房款，云龙公司虽不认可收到原告交纳的购房款，但根据本院向时任云龙公司副总经理李隆隆询问，李隆隆称代表云龙公司已收取原告交纳的购房款，故云龙公司应承担相应民事责任，返还已收取的购房款，并支付利息。原告明知所购房屋为危房改造回迁安置房屋，而原告并非回迁安置居民，在不具备购房资格的情况下，仍与被告云龙公司签订《购房协议书》，亦存在过错。现原告要求云龙公司赔偿信赖利益损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求云龙公司赔偿其在外租房的损失，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告北京云龙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告杨梓萱购房款人民币九十三万五千五百六十元；
二、被告北京云龙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内以九十三万五千五百六十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告杨梓萱自二○○七年八月十五日至本判决生效之日止的利息；
三、驳回原告杨梓萱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57370元，由原告杨梓萱负担28685元；由被告北京云龙房地产开发有限公司负担28685元（原告已交纳；被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 敖文燕
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 印嘉喜
二〇一五年一月十二日
书 记 员 宋梦迪