天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第674号
上诉人（原审被告）金地（集团）天津房地产开发有限公司，住所地天津市津南区双港镇（原镇工业园区）。
法定代表人阳侃，董事长。
委托代理人张曼宇，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人庞潜，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审原告）高永军。
委托代理人窦华英（被上诉人高永军之母）。
委托代理人闫富有，天津宇平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）户扉菲。
委托代理人闫富有，天津宇平律师事务所律师。
上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行审理。上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司之委托代理人张曼宇、庞潜，被上诉人高永军之委托代理人窦华英、闫富有，被上诉人户扉菲之委托代理人窦华英、闫富有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，高永军、户扉菲与金地（集团）天津房地产开发有限公司（以下简称金地公司）于2012年11月24日签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。双方在合同中约定，高永军、户扉菲购买金地公司开发的天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城棕榈苑17-底商1号房屋一套（即本案涉诉房屋），价款为2558299元，金地公司应于2012年12月24日前将竣工验收合格的房屋交付高永军、户扉菲。合同签订当日，高永军、户扉菲交纳全部房款。2013年11月，高永军、户扉菲接到金地公司通知其缴纳物业费的电话，才得知房屋已经可以交付，后二人找金地公司交涉此事，并于2013年年底从金地公司处领到《合同》。另查，涉诉房屋在2012年10月11日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。金地公司已垫付涉诉房屋2012年12月24日至2013年3月15日的取暖费10018.4元。高永军、户扉菲自行交纳了2013年至2014年度的取暖费11131.6元及违约金534.3元。再查，双方在《合同》第五条关于逾期交付商品房的处理中约定，除遇不可抗力外，甲方（金地公司）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（高永军、户扉菲）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，甲方还应每日按商品房价款的万分之3向乙方支付违约金。双方在补充合同第三条第1项中同时约定，鉴于交房日期已在《合同》中约定，除出卖人提早或推迟交房日期外，出卖人可不再另行通知交房日期。补充合同第2项约定，买受人在办理商品房交付手续时，同意按照出卖人及其委托的物业管理公司安排的房屋交付全部流程办理房屋交付手续，并交纳相关费用，如由于买受人拒绝按照该流程办理交付手续致使房屋不能交付的，由此产生的一切法律风险及责任由买受人承担。现高永军、户扉菲呈讼原审法院，主张根据合同约定，金地公司应在2012年12月24日前交付房屋，但其未按照协议履行义务，因无法使用涉诉房屋为高永军、户扉菲造成重大损失，故请求判令：1、金地公司立即交付坐落天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城棕榈苑17-底商1号房屋；2、金地公司支付延期交房违约损失275737元；3、金地公司承担高永军、户扉菲已付的暖气费及违约金11665元；4、诉讼费由金地公司负担。金地公司辩称，同意交付房屋，但高永军、户扉菲要先交纳相关的物业费及暖气费，双方在合同中约定的交房时间为2012年12月24日，涉诉房屋已在上述时间具备了交付使用条件，其它业主也已陆续办理了入住手续，因补充合同约定了除提早或推迟交房日期以外，金地公司可不再另行通知交房日期，故该公司不负有书面或非书面通知的义务，亦并无迟延交房的情形，高永军、户扉菲未能按时收房的原因与金地公司无关，且高永军、户扉菲不能以自身未按时办理收房手续为由要求金地公司支付延期交房的违约金以及暖气费。
原审法院认为，高永军、户扉菲与金地公司就涉诉房屋签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。高永军、户扉菲及时缴纳了全部房款，金地公司亦应按期向高永军、户扉菲交付房屋。因高永军、户扉菲交款时，涉诉房屋尚未交付，故金地公司在日后交付房屋时应当采取合理的方式足以通知到高永军、户扉菲本人，此系金地公司的义务。金地公司抗辩称，双方签订合同时已经是现房，高永军、户扉菲应当知道交房时间。且双方在补充合同中明确约定可不再另行通知交房日期，但考虑到高永军、户扉菲是在2013年底才拿到《合同》及补充合同，金地公司并没有举证证明就上述补充合同的条款内容在签订合同之时已对高永军、户扉菲进行了明示说明，足以使高永军、户扉菲充分知晓该部分内容。因高永军、户扉菲在没有《合同》的情况下不可能知晓合同所约定的全部内容，金地公司在未给付《合同》的情况下，怠于履行通知义务，致使高永军、户扉菲未能及时收房，属于违约行为，因此给高永军、户扉菲造成的损失应当承担赔偿责任。由于高永军、户扉菲认可在2013年11月份金地公司通知其交纳物业费时才知道可以交房，故原审法院酌情考虑金地公司违约的截止时间为2013年11月15日。按照双方合同约定，金地公司应当给付高永军、户扉菲自2012年12月25日至2013年11月15日期间（326天）的已付款利息及违约金162116元（2558299×6.0%÷365×326=137096元；2558299×326×0.00003=25020元）。此外，对于高永军、户扉菲要求金地公司立即交房的请求，金地公司抗辩应交纳相关的费用后才能交房，鉴于合同约定买受人在办理商品房交付手续时，同意按照出卖人及其委托的物业管理公司安排的房屋交付全部流程办理房屋交付手续，并交纳相关费用，如由于买受人拒绝按照该流程办理交付手续致使房屋不能交付的，由此产生的一切法律风险及责任由买受人承担，故高永军、户扉菲应当按照合同约定的内容办理收房手续。又因金地公司的违约期间截止至2013年11月15日，故高永军、户扉菲应承担上述日期后相应的物业费和取暖费。高永军、户扉菲在交纳了相关费用后，金地公司应立即向高永军、户扉菲交付房屋。另对于高永军、户扉菲主张金地公司承担2013年至2014年度取暖费的请求，因该费用应由高永军、户扉菲承担，故对此不予支持。对于高永军、户扉菲还主张金地公司应免收其两年物业费一节，因未提交相关证据，故对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告金地（集团）天津房地产开发有限公司在原告高永军、户扉菲交纳自2013年11月15日后的相关费用后，向原告高永军、户扉菲交付坐落于天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城棕榈苑17—底商1号的房屋；二、被告金地（集团）天津房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内给付原告高永军、户扉菲自2012年12月25日至2013年11月15日的已付款利息及违约金共计162116元；三、驳回原告高永军、户扉菲其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，由原告承担1002元，由被告承担1771元。”
原审判决后，上诉人金地公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回二被上诉人的原审全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由二被上诉人负担。主要理由：原审判决认定事实不清，二被上诉人应当明确知晓《合同》内容，且原审法院未审查二被上诉人未领取《合同》的原因，仅因其未拿到《合同》，在上诉人金地公司无过错的情况下判令承担全部责任，应属事实认定不清，请求依法改判。
被上诉人高永军、户扉菲一致辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。庭审中，被上诉人高永军、户扉菲陈述上诉人金地公司已将涉诉房屋交付其二人，上诉人金地公司对此亦未提出异议，本院对涉诉房屋已经交付的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人金地公司的上诉请求以及双方当事人争议的主要问题，本院总结本案的主要争议焦点是：1、对补充合同第三条第1项约定的上诉人金地公司可不再另行通知交房日期条款效力的认定；2、涉诉房屋未能按照《合同》约定时间交付的责任认定以及如果认定上诉人金地公司存在逾期交房，对其应承担违约金数额的认定。
对于补充合同第三条第1项效力的认定问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本案中，补充合同第三条第1项内容应属于格式条款。因格式条款具有一方当事人为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的特征，易产生对对方当事人合法权益的损害，故《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款中规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；第四十条亦规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，对于格式条款的效力的认定，应根据交易习惯，遵循公平的原则，从当事人的利益是否平衡角度进行审查。结合本案事实，双方当事人缔结商品房买卖关系的时间即签订《合同》的时间为2012年11月24日，《合同》约定的房屋交付时间是2012年12月24日前，交付条件是商品房竣工，经验收合格后，方可交付。经原审法院查明，涉诉房屋在2012年10月11日已经取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，即涉诉房屋在约定交房的日期截止前已经具备了交付条件。在交付房屋之时，依照商品房买卖的交易习惯，出卖人一般采用书面通知的方式通知买受人办理房屋交接手续。而在双方签订的补充合同第三条第1项中，约定了除提早或推迟交房日期以外，上诉人金地公司可不再另行通知交房日期。现二被上诉人主张该格式条款的内容无效。经审查，本案双方当事人签订《合同》之时，涉诉房屋已经竣工并经验收合格，即出售的商品房为现房，那么在现房交易中，如《合同》已明确约定了交房时间，那么出卖人提出不再另行通知交房，以约定的交房时间为准，并不构成免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，不能认定为无效。加之依照上诉人金地公司的陈述，在未通知交房的情况下，涉诉房屋所在同一销售项目其他房屋的买受人已依约办理了房屋交接手续，足以见得不再另行通知交房的约定符合现房交易的一般习惯。据此，二被上诉人主张补充合同第三条第1项系无效的格式条款，依据不足。
对于涉诉房屋未能按照《合同》约定时间交付的责任应归于哪方的认定的问题。首先应当明确，房屋买卖的交付是一个双务的民事行为，出卖人负有在约定的时间内将符合约定的房屋交付买受人的义务，同时买受人也负有积极配合办理交接手续的义务。在本案中，涉诉房屋在约定交付的时间届满前已经具备了交付条件，但二被上诉人并未在约定的时间取得该房屋，对此二被上诉人主张因上诉人金地公司在签约后没有交付《合同》，不知道交房时间造成。对于二被上诉人主张的不知晓交房时间的原因，考虑到购买房屋应属一个家庭的重要事件，房屋交付的时间又系合同的主要内容，二被上诉人主张在尚未得知交房时间的情况下即签订了《合同》，并全部支付了购房款，该主张显然不足采信。即便二被上诉人在签约后没有及时取得《合同》文本，因涉诉房屋是现房，且二被上诉人居住在涉诉房屋所在小区的其他住房内，那么在双方当事人签约一个月后，与涉诉房屋同属一个项目的其他房屋已经陆续办理交房手续、入住房屋的情况下，出于交易安全和对自身合法权益的保护，二被上诉人也应主动向上诉人金地公司询问是否可以交房，也即是否拿到了《合同》文本，并不足以作为二上诉人主张的不知道交房时间的合理抗辩理由，也并不必然影响二被上诉人收房权利的实现。现二被上诉人在约定的交房日期后长达一年的时间里对涉诉房屋能否交付的问题并未留意，该行为显然有悖于常理。据此，对于涉诉房屋没有按照《合同》约定的时间交付的原因，应归于二被上诉人。二被上诉人主张上诉人金地公司承担全部的逾期交房责任，显然是忽略了己方亦应承担的积极配合办理交接手续的义务。但同时，上诉人金地公司在明知二被上诉人尚未领取《合同》文本，亦未按照约定时间办理房屋交接手续的情况下，出于审慎注意的义务，也应当就已经可以办理交接房屋手续以及领取《合同》文本的事项对二被上诉人作出善意的提示，以保障二被上诉人合同权益的顺利实现。对此，上诉人金地公司虽主张曾电话通知二被上诉人领取《合同》，二被上诉人也曾前来办理房屋交接手续，但均未能提供证据证明，二被上诉人对于上述事实亦不予认可。综合考虑，对于涉诉房屋的未能依约交付，上诉人金地公司因其工作方式的不完善，也应负有一定的责任。本院经综合考量认为，是否已经取得《合同》以及是否收到了交房通知，均不足以对抗二被上诉人应配合交接房屋的义务，故较之上诉人金地公司在及时交付《合同》及在办理交房时工作瑕疵的过错程度，对于涉诉房屋未能依约交付的结果，二被上诉人应承担主要责任，故本院酌情认定自《合同》约定的交房时间届满后顺延60日，即2012年12月25日至2013年2月23日，上述期间未能交付房屋的责任应由上诉人金地公司承担，即上诉人金地公司应当依照《合同》约定支付相应的已付款利息，计算为25233元（2558299×6.0%÷365×60）。对于2013年2月23日以后该房屋未能交付的责任，不能归结于上诉人金地公司。原审法院认定上诉人金地公司在二被上诉人未领取《合同》的情况下，怠于通知交接房屋的行为存在过错，该认定并无不当，但原审并未认定二被上诉人对于交接房屋亦负有积极配合的义务，据此判令的由上诉人金地公司承担不能依约交房的全部责任，与案件事实不符，亦不符合交易的习惯，一定程度上造成了双方当事人权利义务的失衡，本院对此予以调整。此外，鉴于二被上诉人认可涉诉房屋已经交付，故其二人主张上诉人金地公司立即交付涉诉房屋的诉请，已无事实依据。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第668号民事判决第三项；
二、撤销天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第668号民事判决第一项；
三、变更天津市津南区人民法院（2014）南民二初字第668号民事判决第二项为：上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内给付被上诉人高永军、户扉菲自2012年12月25日至2013年2月23日的已付款利息25233元；
四、驳回上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2773元，由上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司负担250元，由被上诉人高永军、户扉菲负担2523元。二审案件受理费3542元，由上诉人金地（集团）天津房地产开发有限公司负担567元，由被上诉人高永军、户扉菲负担2975元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 强国琴
代理审判员 孙 静
二〇一四年十一月十日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 周晓琳