北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第3595号
上诉人（原审被告）张颖，女，1973年9月28日出生。
委托代理人郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京建顺市政工程处，住所地北京市顺义区后沙峪镇回民营村。
投资人金淑玲，经理。
委托代理人马金，男，1982年11月30日出生，北京建顺市政工程处职员。
委托代理人张旭征，北京市青天律师事务所律师。
上诉人张颖因与被上诉人北京建顺市政工程处（以下简称市政工程处）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官孙妍、刘杨田参加的合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人张颖及其委托代理人郝雪梅，被上诉人市政工程处的委托代理人马金、张旭征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
市政工程处在一审中起诉称：马××于2010年6月25日突发疾病死亡。马××生前注册了市政工程处（个人独资企业）。2008年7月13日，市政工程处与张颖签订了租赁协议。协议约定张颖将自己拥有使用权的位于高丽营镇××村面积5.1亩的场院内的部分土地出租给市政工程处使用。协议第四条约定：市政工程处在租用土地上建设办公及生活用房600平米，养殖用房2500平米，如遇政府或当地村委会干涉，由张颖负责全权调解，在调解无效的情况下，在此宗地上的建设损失双方各承担50%。2010年7月22日，市政工程处所建设的3000余平米的建筑被高丽营镇政府以非法建设为由拆除。市政工程处建设投入共计3080915.34元。根据双方签订的协议，张颖应当对拆除所造成的损失进行补偿，补偿金额为损失总额的50%。在多次找张颖要求补偿后，张颖仍置之不理。故起诉要求：1.解除市政工程处与张颖签订的租赁协议；2.判令张颖赔偿市政工程处1540457.67元；3.判令案件受理费由张颖负担。
张颖在一审中答辩称：张颖与市政工程处签订的《租赁协议》第4条第1款，违背当事人真实意思表示，违反法律强制性规定，应依法确认无效。该条款系市政工程处将自己意志强加给对方，违反《合同法》第三条”一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。该条款中，市政工程处违反该强制性规定，有悖《合同法》的公平原则，违背当事人的真实意思表示。该条款亦违反《合同法》第7条的规定。根据（2011）顺行初字第161号行政赔偿判决书查明的事实，涉诉建筑物占用土地性质系农用地，未取得建设用地及规划审批手续，违反了《城乡规划法》第40条、《土地管理法》第36条的规定。根据《合同法》第52条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《租赁协议》第4条第1款违反公平原则及平等协商原则，不属于当事人真实意思表示，不具有合同约束力。市政工程处在租赁地上建房系违法建设，依据《中华人民共和国拆迁管理条例》规定，违法建筑，不予赔偿。依据《租赁协议》的约定，市政工程处自2010年7月12日应交付租金，但马××于2010年6月25日突发疾病死亡，相关权利人依《租赁协议》约定，自7月12日应向张颖交付租金而未履行交付义务。根据《合同法》第94条，双方《租赁协议》已然解除。根据《民法通则》第135条，市政工程处的诉讼请求已超诉讼时效。请求法院驳回市政工程处的诉讼请求。
一审法院经审理查明：市政工程处系个人独资企业，投资人为马××。2002年11月26日，××村经济合作社与北京市佳意技工贸公司签订合作开发经营北京顺意佳农业技术开发有限公司的合同，××村经济合作社以439.7亩土地使用权作为投入。2007年2月23日，张颖以与北京顺意佳农业技术开发有限公司签订合作经营合同书的方式，取得高丽营镇××村北京顺意佳农业技术开发有限公司种植园北侧40亩土地的使用权。
2008年7月13日，市政工程处与张颖签订租赁协议。该《租赁协议》约定：甲方为张颖，乙方为市政工程处；张颖将自己具有使用权的位于高丽营镇××村原场院内的部分土地租给市政工程处作为办公场地；张颖将总土地使用面积的一部分，东至东墙外30公分，西至西墙外边沟，北至北墙外南沟边，南至南墙外30公分，总租赁面积约合3367平方米（5.1亩）租给市政工程处使用，年租金5000元／亩，租赁时间自2008年7月13日至2027年7月12日；自签订协议起先交纳2年租金，第三年起，提前30日交付租金，六年内租金每两年一缴，从第七年开始租金一年一交，市政工程处以现金结算按时交纳租金；张颖必须同意市政工程处在此宗地上新建办公及生活区用房600平方米，养殖用房2500平方米，如遇政府和当地村委会的干涉，由张颖负责全权调解，在调解无效的情况下，市政工程处在此宗土地上新建建筑物的损失双方各承担50%，协议自行终止。协议期内如该宗地被国家和地方政府所征用，地上物补偿款张颖原有建筑物院墙264平方米、房屋236平方米的拆迁补偿款归张颖所有，市政工程处新建建筑物成本归市政工程处所有，超出成本以外部分的拆迁补偿款按双方3：7的比例分成。该协议甲方处有张颖的签名，乙方处有市政工程处的盖章和马××的签名。由此，市政工程处取得5.1亩土地的使用权。
2008年9月始，市政工程处在租赁的土地上进行建设。涉诉土地上共建有办公用房约300平方米，厂房约2100平方米，库房约700平方米。2010年6月25日，马××因突发心脏病死亡。
2010年6月14日，北京市规划委员会为高丽营镇政府出具关于张××所建房屋规划审批情况的函，认定位于××村委会北侧由张××所建的建筑面积1500平方米，未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。2010年6月10日，北京市顺义区国土资源执法检查队为高丽营镇政府出具证明，证明北京顺意佳农业技术开发有限公司未经政府土地行政主管部门批准，擅自在××村北集体土地（农用地）上建房行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的相关规定，属违法行为。2010年7月20日，高丽营镇政府与北京顺意佳农业技术开发有限公司法定代表人张××谈话，就土地来源，涉诉建筑物的建设时间，结构，面积情况进行调查了解，张××认可该建筑物系其所建，高丽营镇政府告知其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，将依法对其所建建筑物作出限期拆除通知书，限其于7月22日前拆除完毕。张××表示同意。同日，高丽营镇政府作出（2010）第64号限期拆除通知书，责令张××于2010年7月22日之前将张喜庄村北侧其所建的建筑面积1500平方米的建筑物自行拆除，逾期未拆除，将依法进行强制拆除。2010年7月22日，高丽营镇政府组织人员将上述建筑物强制拆除。市政工程处投资人马××的妻子金××、儿子马×1、女儿马×2认为该行为侵犯了其财产权，曾于2010年10月21日向该院提起行政诉讼。2010年12月8日，金××、马×1、马×2以起诉证据不足为由，向该院申请撤回起诉。2011年3月7日，金××、马×1、马×2再次向该院提起诉讼，2011年6月30日，以起诉主体错误为由申请撤诉。2011年8月11日，市政工程处向该院提起行政诉讼，要求确认违法并提起赔偿之诉。经查证，2010年7月22日，高丽营镇政府强制拆除的建筑物系市政工程处所建。涉诉建筑物占用的土地性质系农用地，未取得建设用地及规划审批手续。该院判决确认高丽营镇政府强制拆除行为违法。另，2011年11月2日，该院作出（2011）顺行初字第161号判决书，判决驳回市政工程处要求高丽营镇政府赔偿经济损失四百六十万元的诉讼请求，市政工程处提起上诉，北京市第二中级人民法院作出终审判决，维持一审判决。
一审庭审中，张颖辩称市政工程处被拆除的建筑属于违章建筑，违章建筑不应该进行赔偿。张颖主张涉诉土地系农用地，在将涉诉土地租赁给市政工程处的时候已经将土地性质进行了告知。市政工程处称张颖告知其涉诉土地可以进行建筑，隐瞒土地性质，张颖存在欺诈的情形。
一审诉讼中，张颖称租赁协议第四条第一款违背了其真实意思表示，应属无效条款。
一审诉讼中，市政工程处申请对涉诉土地上的已被拆除建筑物的价值进行评估。经摇号选定北京泛华国金工程咨询有限公司作为评估机构。北京泛华国金工程咨询有限公司出具了《造价鉴定报告》。该报告记载：涉诉土地上房屋及院墙等工程造价为1541894元。其中办公用房300平方米，单方造价为每平方米715元；厂房2100平方米，单方造价为每平方米448元；库房700平方米，单方造价为每平方米315元；其他（涉及大门、围墙、室外路面）部分鉴定结果为166762元。办公用房、厂房、库房估算单方造价为每平方米444元，围墙单方造价为每米553元。市政工程处认可该鉴定报告内容。张颖不认可鉴定报告内容。双方均未申请评估人员出庭。市政工程处认可承租地时就有的236平米房屋系办公用房，另有264米的院墙，其余建筑均是其承租后所建。市政工程处同意将该236平米房屋和264米院墙的价值予以扣减。
评估后，张颖称市政工程处主张的建筑面积不准确，市政工程处实际只建设了大约四五百平米的厂房。张颖称开庭及评估之前均未注意到面积的问题。市政工程处主张涉诉土地上的面积已经过行政判决确认，张颖在庭审中一直没有提出异议，在评估后又对面积提出异议，且未提供证据予以证明，张颖系拖延时间。
一审诉讼中，市政工程处主张虽然合同约定各承担50%的责任，但因张颖原因造成市政工程处的损失，故要求张颖赔偿其100万元。市政工程处将诉讼请求变更为：1.判令张颖赔偿市政工程处100万元；2.判令诉讼费、评估费由张颖承担。
一审法院认为：根据土地管理法规定，任何单位和个人都应该按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。张颖与市政工程处签署的《租赁协议》约定土地用途为办公场地，协议约定张颖必须同意市政工程处建设办公及生活区用房、养殖用房，该《租赁协议》的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。张颖将农用地发包给他人作为办公场地并保证可以建房，应对合同无效承担相应责任。市政工程处作为承租方，未审查涉诉土地性质，亦应对合同无效承担相应责任。另，市政工程处在建设前未到相关部门办理审批手续，其对涉诉建筑物被拆除亦应承担相应责任。
张颖主张双方合同已经解除，但涉诉租赁协议是无效合同，不存在解除的问题，张颖的辩解没有法律依据，该院不予采信。虽然涉诉《租赁协议》系无效合同，但合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方在合同中明确约定”如遇政府和当地村委会的干涉，由甲方负责全权调解，在调解无效的情况下，乙方在此宗地上新建建筑物的损失甲乙双方各承担50%。”该解决争议的条款仍然有效，张颖应依据该条款对市政工程处在涉诉土地上被拆除部分建筑承担50%的责任。张颖辩称该条款违背其真实意思表示，但未提供证据予以证明，其辩解没有事实及法律依据，该院不予采信。
涉诉土地上所有建筑的总价值为1541894元。市政工程处认可上述建筑有236平方米的办公用房和264米的围墙系承租土地时原有的建筑，该部分建筑的价值314732元应当予以扣除，故市政工程处在涉诉土地上建设的所有建筑的总价值为1227162元。张颖应承担50%的赔偿责任，即张颖应赔偿给市政工程处613581元。市政工程处称因系张颖的原因造成其损失，要求张颖赔偿100万元，该主张没有合同及法律依据，该院不予支持。另，张颖主张市政工程处只在涉诉土地上建了四五百平米的厂房，但未提供证据予以证明。且涉诉土地上的建筑面积已经生效判决确认，张颖在庭审及评估前均未提出异议。故对张颖关于市政工程处主张的面积不准确的主张，没有事实及法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决：一、市政工程处与张颖于二○○八年七月十三日签署的《租赁协议》无效；二、张颖给付市政工程处赔偿款六十一万三千五百八十一元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京建顺市政工程处的其他诉讼请求。
张颖不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：一、撤销原判决，裁定驳回起诉或改判驳回北京建顺市政工程处的诉讼请求。二、一、二审诉讼费及鉴定费由北京市建顺市政工程处负担。其主要上诉理由是：一、本案关于违章建筑的拆除应适用城乡规划法的规定，不属于民事审判的管辖范围。工程处无权提起本案诉讼。本案租赁协议无效，涉案建筑系违章建筑，不属于工程处的合法财产。工程处对涉案建筑无合法的所有权，不享有占有、使用、收益、处分的权利。工程处现投资人金淑玲对涉案建筑不具有继承权，无权提起本案诉讼。二、租赁协议中第四条（一）项不是独立存在的有关争议解决方法的条款，协议中对存在的有关解决争议的条款是第四条第（四）、（六）项。涉案被强拆的建筑除了工程处建筑的外，也包括张颖自己建的房屋及院墙，应当依据协议的第四条第（四）项的规定，双方损失自负。三、本案鉴定机构的造价鉴定报告不应作为定案依据。首先，一审法院明确要鉴定机构对涉诉土地上的房屋、院墙进行评估，但是鉴定机构最终出具的工程造价鉴定，评估鉴定与工程造价鉴定有本质区别。其次，本案鉴定机构不具有资产评估的资质。第三，鉴定机构明确告知一审法院本案造价鉴定条件缺失，鉴定机构应当终结鉴定。第四，鉴定结论中的建筑面积不实，远超实际面积。四、租赁协议中第四条（一）项并未同意工程处新建厂房和库房，一审判决将工程处新建厂房和库房等损失由张颖赔偿，无合同及法律依据，市政工程处应自行承担扩大的损失。综上，请求二审法院判如所请。
市政工程处同意一审法院判决，其针对张颖的上诉，答辩称：一、本案是民事案件，依据的是民事法律。二、市政工程处的投资人现变更为金××，具有诉讼主体资格。租赁协议无效但是不影响解决争议条款的效力。三、租赁协议第（四）项是关于不可抗力条款，本案不属于该情形，不应引用。应当适用租赁协议第（一）项。四、本案鉴定程序正当，鉴定结论应当被采信，一审法院参照鉴定结论认定事实正确。五、市政工程处加盖建筑的面积并未超过合同约定的面积，且张颖对市政工程处加盖建筑知情，并未提出异议，应视为已认可市政工程处的修建行为。请求二审法院驳回张颖的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实，还有二审开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，《租赁协议》的签订主体为张颖与市政工程处，市政工程处系具有独立法人地位的个人独资企业，故其具有诉讼主体资格，其有权依据《租赁协议》提起本案诉讼，张颖关于本案应裁定驳回起诉的上诉请求不能成立。
根据已查明的事实，《租赁协议》的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，一审法院对此认定正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，张颖将农用地发包给他人作为办公场地并保证可以建房，市政工程处作为承租方，未审查涉诉土地性质，在建设前未到相关部门办理审批手续，一审法院认定双方当事人应各自承担相应的责任并无不当，本院予以确认。虽然涉诉《租赁协议》系无效合同，但合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。由于双方在合同中明确约定”如遇政府和当地村委会的干涉，由甲方负责全权调解，在调解无效的情况下，乙方在此宗地上新建建筑物的损失甲乙双方各承担50%。”该解决争议的条款仍然有效，市政工程处依据合同修建诉争建筑物，在合同无效时，双方应分担损失。一审法院判令张颖承担相应损失正确，本院予以维持。张颖上诉称应适用合同中关于发生”国家政策、战争或自然灾害和不可抗力”双方损失自负的条款，本院认为，本案中并不存在上述情形，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
在本案诉争建筑物已被拆除的情况下，综合全案证据，一审法院参照鉴定结论作为认定市政工程处实际损失的计算标准并无不当，本院予以维持。二审期间，鉴定机构到庭接受了双方当事人的询问，并就鉴定结论的制作进行了明确说明。本院经综合评断后认为，该鉴定结论合法有效，可以作为定案依据，张颖对鉴定结论的异议不能成立，本院不予采信。
综上，本院认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6900元，由北京建顺市政工程处负担1932元（已交纳），由张颖负担4968元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费24000元，由北京建顺市政工程处负担12000元（已交纳），由张颖负担12000元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费13800元，由张颖（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸 海 荣
代理审判员 孙 妍
代理审判员 刘 杨 田
二〇一五年四月十七日
书 记 员 董沛书记员苏娜