江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初1462号原告：江西穗源特种建材有限公司，住所地江西萍乡市安源区张家湾村。法定代表人：吴秋生。委托诉讼代理人：李建辉、李海燕，江西建辉律师事务所律师。被告：刘三文，女，1951年12月7日出生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：邓正源，芦溪县法律援助中心律师。被告：叶文兴，男，1951年6月20日出生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：邓正源，芦溪县法律援助中心律师。原告江西穗源特种建材有限公司与被告刘三文、叶文兴合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西穗源特种建材有限公司的委托诉讼代理人李建辉、李海燕，被告刘三文及其诉讼代理人邓正源，叶文兴的诉讼代理人邓正源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西穗源特种建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即依约将张家湾砖厂移交给原告；2、依法判令两被告立即偿付拖欠的租金480000元整，并赔偿原告两年半的租赁收入62.5万元整；3、依法判令两被告赔偿其擅自处理的砖厂电机及其他设备款给原告（以实际情况为准），同时支付违约金200000元整；4、本案一切诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年12月18日，原告与被告在平等自愿的基础上签订了关于张家湾砖厂（原告江西穗源特种建材有限公司所属砖厂，江西穗源特种建材有限公司法定代表人吴秋生代表公司代为处分并签署合同）的《租赁合同》，合同约定原告将自己合法拥有的张家湾砖厂整体出租给被告，期限为三年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止，期满后所有出租物能保持正常使用，并交付给原告，租金为25万元/年，违约金为20万元。在履行合同的过程中，被告存在着严重的违约行为，不仅拖欠了两年的租金拒不清偿，据了解，被告还存在着擅自处理砖厂电机等机器设备的情形。合同到期后被告也未能依约将砖厂交还给原告。另外，在没有续签租赁合同的情形下，被告实际又占用砖厂达两年半之久。期间，2014年9月，安源镇司法所多次介入调解（原告法定代表人吴秋生参与调解），没有结果。2015年12月，原告又委托律师送达了《律师函》，强烈要求被告立即无条件移交砖厂，赔偿损失，承担违约责任，但被告没有任何实际行动。被告的行为严重违反了合同的约定，有失诚信，给原告造成了巨大的损失，合法权益受到了严重的侵犯。被告刘三文、叶文兴辩称，1、答辩人从未与原告签订过租赁合同，与其没有任何利害关系，原告不能成为本案的适格主体；2、答辩人与吴秋生签订的租赁合同系格式合同，该格式合同系吴秋生单方提供。根据《合同法》第三十九条、第四十条、第二百二十条的规定，答辩人与吴秋生签订的租赁合同第四条的约定，明确违反法律规定，吴秋生单方拟定的格式条款，免除吴秋生的责任，加重答辩人的责任，该条款无效。在合同签订后，答辩人积极努力履行合同的约定，截止到目前共交付押金20万元，租赁32万元，为了保障正常生产，征得了吴秋生的同意，在租赁期间，答辩人购买铲车一辆价值215000元，购买运输架皮带、破碎机等必需设备共花费139477元，增添设备共花费354477元，该笔费用应从租金中扣减，也就是说，按合同规定，租金共计75万元，已交租金32万元，尚欠款75523元。再加上当地村委会出示证明证实，砖厂自2012年以来受大环境影响，基本上停滞未生产状态，答辩人希望吴秋生在充分考虑实际情况，酌情减免一部分费用。综上所述，请法庭综合考虑，给双方当事人一个公平公正的处理，答辩人也会按合同约定将厂房移交给被答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的以下证据：1.2008年12月18日转让协议一份，证明协议是被告与原告签的，原告合法拥有张家湾砖厂所有权、收益、处分等权利，这个砖厂实际上就是原告，吴秋生是原告的法定代表人。经质证，被告认为协议上没有盖章。本院认为，该证据结合其他证据，应认定为原、被告签订的协议，故本院对该证据予以认定。2.2010年12月28日张家湾砖厂《租赁合同》，证明原告法定代表人代表原告与被告签订协议，对双方当事人具有法律约束力。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为合同是吴秋生个人签订的，不是公司签订的。本院认为，吴秋生是公司法定代表人，可以代表公司签订合同，该证据本院予以认定。被告提供的以下证据：1.2012年元月6日刘三文与张静纯、杨以发签订的协议一份、工商银行转账凭证一份、收条一份，证明被告垫付给村民5万元租金。经质证，原告认为与本案无关。本院认为，原告已经向张家湾村委会租赁了厂房，该证据本院不予采信。2.萍乡市安源区安源镇张家湾村民委员会证明一份，证明砖厂租赁后第二年未正常生产，生产形势不景气的事实。经质证，原告对证据的三性都有异议。原告没有相反的证据推翻该证据，该证据证明企业生产情况的事实本院予以采信。3.购买铲车的收条、铲车的原始发票和合格证、刘远东身份证复印件；滚动塞、粉碎机、皮带的收款收据、卖方营业执照及业主身份证复印件；安装设备工资支付凭证；证明被告在租赁期间为保障正常生产添置设备支出费用共计354477元。经质证，原告对证据的三性均有异议，认为不清楚被告是否买了设备。本院在现场勘验时上述生产设备都存在,该证据的真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从萍乡市安源区安源镇张家湾村民委员会租赁了一块土地，用于开办矸石厂。2010年12月28日，原告的法定代表人吴秋生作为甲方与被告叶文兴、刘三文作为乙方签订了一份《租赁合同》，约定“1、张家湾砖厂用于矸石砖制作，所有出租物的数量用途原值用附表（按现状交付使用）；2、租赁期限：自2011年1月1日起至2013年12月31日止暂订三年，期满后所有出租物应能保持正常使用交付给甲方；3、租金及支付：乙方交纳20万元定金给甲方（合同期满后15天内退回），并于每年元月1日前一次性交纳下年度租金（即第一年25万元、第二年25万元、第三年25万元），不足一年按一年计算；4、所有租赁物的维修全部由乙方承担，改造或新增设备必须征得甲方同意且均无偿归甲方所有，乙方不得将租赁物转租、抵押、担保、出借及其它许诺，若由此造成甲方的一切经济损失应由乙方承担全部责任；5、在租赁期间因占有、使用租赁物获得的经营性收益归乙方所有，在此期间的一切费用工农矛盾、环保、安全等全部由乙方负责支付；6、乙方必须合法经营，按章纳税，所有租赁物只限于矸石砖制作。乙方应妥善保管和使用租赁物，如丢失损毁或造成第三人的人身伤害的由乙方承担全部责任；7、违约责任：除不可抗拒原因以外（如自然灾害、战争）未按协议规定时间付款或违反本协议其它条款，除赔偿相应的损失外，所付定金二十万元应全部作为违约金，同时甲方有权无条件收回所有租赁物；8、期满前一个月内如双方未提出异议，则此合同继续顺延三年，以此类推。”，并附固定资产明细表一张。双方在合同上签了字并捺印。合同签订后，被告共支付47万元给原告，其中20万元为定金，27万元为租金。2012年至2013年期间，被告经营陷入困境，合同到期后，原、被告便产生纠纷，2014年9月2日，安源镇法律服务所进行过调解，但双方未给达成一致意见。经本院2016年9月27日现场堪验，合同中附的固定资产明细表相比窑车少八个、铲车少一辆、电机75号少一台；被告在生产期间新增生产设备：铲车一辆、滚动塞一个、破碎机一台、运输皮带三根、钢架敞蓬(约100平方米)，打粉机一台。2016年10月21日，现场堪验时，被告将厂房及其设备按现状交付给了原告。该案经本院多次调解无果。本院认为，原告的法定代表人吴秋生签订合同的行为属于企业的经营活动，故原告江西穗源特种建材有限公司应承担民事责任，双方签订的《租赁合同》有效。原告依约将租赁物交付给被告使用，被告未全部履行合同义务，被告构成违约。2016年10月21日被告已经将租赁物按现状交付给了原告，故原告请求被告移交砖厂的诉讼请求不需处理。三年的租金共计75万元，被告支付了部分租金，剩余的租金被告应当支付给原告。租赁合同到期后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故被告应立即将租赁物交给原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原告应履行后合同义务，及时收回租赁物的，原告要求被告赔偿两年半租赁收入62.5万元的损失没有证据予以证明，根据原告提供的安源镇司法所的调解笔录，2014年9月2日，安源镇司法进行调解时，被告已明确表示将租赁物交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故被告实际占用时间计算至2014年9月2日，租赁到期后，占用期间被告没有在租赁场地进行过生产，经本院实地堪验，该砖厂位于居民区中心，不适宜生产，不能适用合同中约定的租赁费计算，根据原告交付给张家湾村委会的租金和往年交纳的管理费情况，综合当地租赁市场的情况及被告因租赁物获利情况，被告占用期间的租赁费用本院认定为2万元。被告在租赁的张家湾砖厂生产矸石砖，符合合同的约定使用租赁物，被告在生产过程中，生产设备受到损耗，造成部分窑车、铲车、电机的损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，被告不承担损害赔偿责任，故原告要求被告赔偿擅自处理的设备款给原告，本院不予支持。被告增添的生产设备，为了更好的生产，被告抗辩要求将增添的设备所支出的费用抵扣租金，被告的抗辩没有事实和法律依据，原告在审理过程中已表示过不要被告增添的设备，被告可将增添的设备自行拆除收回。本案合同约定的定金20万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”，故本院将定金变更为15万元，原告请求超过的部分不予支持，被告应向原告支付15万元违约金。综上所述，被告应当支付原告租金共计75万元，赔偿金2万元，违约金15万元，扣减已支付给原告47万元，被告还应支付45万元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘三文、叶文兴应于本判决生效之日起七日内支付原告江西穗源特种建材有限公司租金、赔偿金、违约金共计人民币450000元；二、驳回原告江西穗源特种建材有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16545元，由刘三文、叶文兴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  姚富良审 判 员  祝光杜审 判 员  唐彩寿二〇一七年四月十四日代理书记员  谢雨妮