湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘08民终109号上诉人（原审原告）：孙汉洲，男，1949年6月18日出生，白族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：张家界天龙飞城市建设开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定区南正街24号。法定代表人：胡大林，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐方仁，湖南风云律师事务所律师。原审第三人：吕红军，女，1964年5月16日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：于海华（吕红军之夫），住湖南省张家界市永定区。上诉人孙汉洲因与被上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）、原审第三人吕红军确认合同有效纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年３月１日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙汉洲上诉请求：1.请求撤销一审判决，判令被上诉人给上诉人开具的认购收据认购748（后变更为7B栋一单元704）、728（后变更为11栋1102）号2套住房有效；2.被上诉人给上诉人交付上述两套房屋；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：１.被上诉人开具的购房款收据符合合同的生效要件，被上诉人应按照合同的约定与上诉人签订商品房买卖合同并交付房屋。法院对包含涉案房屋在内的整个龙城街项目的查封实质是为了保护债权人利益，查封后与上诉人关联的1102号房已被卖出，上诉人作为债权人有权要求与被上诉人完善购房手续；２.上诉人请求判令上诉人购房收据认购两套住房有效，原审判决被上诉人开具的收据有效违反了上诉人的请求。天龙飞公司辩称，本案系借款抵押，自2009年被上诉人开具收据后长达十年时间没有签订房屋买卖合同，双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系，且涉案房屋已被查封，故本案诉争的房屋不能交付。吕红军述称，原审判决错误，要求二审法院判决收据记载的购买两套房屋有效。孙汉洲向一审法院起诉请求：1.判令原告购房收据认购2套住房有效；2.判令被告将7-748号房屋交付给原告、11-1102号房屋交付给吕红军，房款由吕红军交付原告。一审法院认定事实：2009年1月10日，被告天龙飞公司给原告孙汉洲出具收据，内容为“今收到孙汉洲认购7B7楼728、748号房，共两套人民币70万元”。该收据为胡大林填写，房款70万元是抵偿的胡大林欠原告孙汉洲的70万元借款。后原告孙汉洲与第三人吕红军达成口头协议，原告孙汉洲转让被告天龙飞公司开发的7-728房屋一套给第三人吕红军，由第三人吕红军向被告天龙飞公司缴纳认购金，便于直接将房屋登记到第三人吕红军名下，剩余房款由第三人吕红军直接支付给原告孙汉洲。2009年7月6日，第三人吕红军向被告天龙飞公司交纳认购金伍万元，被告天龙飞公司给第三人吕红军出具收据内容为“今收到吕红军7B2单元2-1238号房认购金（南向），伍万元”。2011年1月20日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在该收据上注明“此房号更换为11栋1102号（东头）”。该5万元由被告天龙飞公司收取后转交给了原告孙汉洲。2009年7月6日，第三人吕红军签署《商品房认购确认书》，内容为：“张家界天龙飞城市建设开发有限公司：本人自愿认购贵公司开发建设的龙城项目7B栋十-1238号商住房，总金额叁拾捌万陆仟元整，相关税费按政府和银行的政策执行（享受天龙飞公司同等的税费优惠），认购金伍万元整，本人承诺按贵公司通知的时间签订《商品房买卖合同》，并付清该商品房的余款或向银行申请足额的按揭贷款并交清银行按揭所需要的全部资料（所交认购金转房款），否则，贵公司有权废除本确认书且不退认购金，但在该商品房遭遇规划设计变更或政策性的变更以及推迟交房导致本人不满意时，本人可以选择退出认购（一周内返还认购金）或另行选房。”2009年12月22日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在《商品房认购确认书》上批注“房号变更为7B栋1-1138”。2011年1月21日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在《商品房认购确认书》上批注“此房号更换为11栋1102号（东头）”。2011年8月8日，被告天龙飞公司的法定代表人胡大林在《商品房认购确认书》上批注“同意认购请工作组和市法院审批”。2009年1月10日被告天龙飞公司给原告孙汉洲出具的收据上载明的“7B7楼728、748号房”为规划局审批后推测出来的房号，现在7-748号房为7B-704号房，该房的钥匙在原告孙汉洲手上，但是没有在房管局进行权属变更登记。2016年2月24日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第36-2号、第37-1号执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司在张家界市永定区’建设开发项目中的本次查封清单（附后）中所列的以下商铺、住房及地下层等房产（含被执行人李祥章、李国章、刘峰、罗芳、田一乔名义在‘龙城街’购买的商铺）；二、查封被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司在张家界市永定区’建设工程项目中修建的物业管理办公大楼。”该裁定查封的房产包括第7B栋1单元704号房和第11栋1102号房。被告天龙飞公司在张家界市永定区的“龙城街”建设开发项目于2011年1月16日取得商品房预售许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，从天龙飞公司于2009年1月10日给孙汉洲出具的收据内容“今收到孙汉洲认购7B7楼728、748号房，共两套人民币70万元”来看，该收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且在被告天龙飞公司给原告出具收据时没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明，不应认定为商品房买卖合同。该收据是原告孙汉洲、被告天龙飞公司双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原告孙汉洲要求确认该收据有效的诉讼请求予以支持。《商品房销售管理办法》明确规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，该收据是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，属于商品房买卖预约合同。一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容，且收据中涉及的第7B栋1单元704号房和第11栋1102号房已经被张家界市中级人民法院依法查封，原告孙汉洲要求被告天龙飞公司交付第7B栋1单元704号房和第11栋1102号房的诉讼请求不予支持。被告天龙飞公司辩称该收据是对70万元借款进行的担保，没有提供相应的证据证明，且收据中没有对借款进行担保的意思表示内容，故对被告天龙飞公司的该辩称观点不予采纳。关于原告孙汉洲要求第三人吕红军履行交付房款的诉讼请求，属于另一法律关系，应另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司于2009年1月10日出具的收据有效；二、驳回原告孙汉洲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司负担。二审中，当事人各方没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人天龙飞公司于2009年1月10日给上诉人孙汉洲出具的认购两套房屋的收据性质为商品房买卖预约合同，该收据是孙汉洲和天龙飞公司的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，孙汉洲要求确认该认购两套房屋的收据合法有效的诉讼请求理由正当，本院予以支持。原判决虽确认该收据合法有效，但在判决主文上漏写了认购两套房屋的字样，二审应予以纠正。关于孙汉洲要求天龙飞公司交付两套房屋的诉讼请求，原审法院根据合同性质及房屋现状予以驳回并无不当，本院予以确认。天龙飞公司辩称系借款抵押，既无抵押合同又无抵押登记，且天龙飞公司对一审判决并未提出上诉，其辩称理由不能成立，不予支持。综上所述，孙汉洲的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3064号民事判决；二、被上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司于2009年1月10日给上诉人孙汉洲出具的认购748(后变更为7B栋一单元704)和728（后变更为11栋1102）号两套房屋的收据有效；三、驳回上诉人孙汉洲的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 洁审 判 员  詹恒清审 判 员  刘利利二〇一八年四月十三日法官助理  向 源书 记 员  郭茎松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。