江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初1994号原告：世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291595562415U，住所地泰州医药高新区泰高路329号。负责人：李政梅，总经理。委托诉讼代理人：常玥，员工。被告：成庆平，男，1979年2月17日生，汉族，住泰州医药高新区。被告：刘红平，女，1981年12月31日生，汉族，住泰州医药高新区。被告：成某，男，2006年1月6日生，汉族，住泰州医药高新区。原告世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司（以下简称世茂公司）与被告成庆平、刘红平、成某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托代理人常玥、被告成庆平到庭参加诉讼，被告刘红平、成某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告给付2016年1月至2017年12月期间的物业费1724.8元，公共能耗费300元，合计2024.8元；2、判决三被告给付违约金944.3元；3、诉讼费由三被告承担。审理中，原告自愿减少部分诉讼请求：请求判决被告给付2016年1月1日至2017年10月1日期间的物业费1509.17元，公共能耗费300元，合计1809.17元，其余诉讼请求不变。事实和理由如下：原告系泰州世茂河滨花园小区的物业管理公司，被告成庆平、刘红平、成某所有的位于该小区20号楼504室的房屋处于原告的物业服务范围内。原告依约履行了相应的物业服务义务，但三被告经原告多次催缴仍不缴纳相关服务费用。成庆平辩称，物业费之所以不交纳，是因为原告提供的物业服务质量与其收费标准不相符，且被告本身并未与原告签订服务协议；关于公共能耗费，原告预收300元没有法律依据，要求原告提供公摊明细；滞纳金不同意交纳。刘红平未答辩亦未举证。成某未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：被告成庆平、刘红平、成某系泰州世茂河滨花园小区20号楼504室业主，房屋建筑面积为143.07平方米。泰州世茂新城房地产开发有限公司（该房屋开发商）曾于2008年12月与江苏中住物业服务开发有限公司（以下简称中住公司）签订前期物业管理委托合同，委托该公司为泰州世茂河滨花园小区提供物业管理服务。中住公司于2009年8月8日与成庆平签订前期物业管理服务协议、业主临时管理规约及承诺书，约定多层住宅物业管理费标准为0.8元/平方米/月，每半年交纳一次，交纳时间为每半年的第一个月前7天，未按协议约定交费的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费数额的千分之三交纳违约金。后三被告于2010年6月20日入住上述房屋。中住公司于2012年撤出小区后，泰州世茂新城房地产开发有限公司（甲方）又于2012年5月20日与上海世茂南京物业服务有限公司（乙方）签订前期物业服务委托合同，主要内容为：1、物业管理服务期限：自2012年5月20日即接管之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司重签物业服务委托合同生效时。2、乙方的物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为：多层住宅：0.5元/月·平方米，高层、小高层住宅：0.9元/月·平方米；物业服务费业主按每6个月预交1次，业主应在每6个月的第1个月的第7日以前履行缴费义务。同时，前期物业服务委托合同附件四载明：“物业服务相关费用：公共能耗费，多层：半年预收300元/户，按实分摊、结算。”被告成庆平、刘红平、成某自2016年1月1日起未交纳物业服务费和公共能耗费，原告经书面催交，三被告以原告服务不到位为由拒绝交纳。另查明，2015年3月12日，上海世茂南京物业服务有限公司泰州分公司经工商部门依法登记变更名称为世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司，即原告世茂公司。再查，原告世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司曾于2016年3月28日向本院起诉被告成庆平、刘红平、成某，要求三被告交纳2015年1月至12月的物业服务费及延迟交费滞纳金，后本院于2016年5月4日作出（2016）苏1291民初533号民事判决书，判决被告成庆平、刘红平、成某向原告世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司支付物业服务费858元、滞纳金85元，合计943元。该判决现已生效。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、身份证复印件、业主入伙登记表、前期物业服务委托合同、入住流转单、收费备案表、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、承诺书、律师函及其快递单据、准予变更登记通知书、情况说明、（2016）苏1291民初533号民事判决书等证据证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告现主张2016年1月1日至2017年10月1日期间的物业服务费和公共能耗费，依据的是与泰州世茂新城房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，为泰州世茂河滨花园小区提供物业管理服务，不违反相关法律规定，该合同合法有效，依法对包括三被告在内的所有业主具有约束力。三被告作为业主，在此期间接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费用，并按照合同约定预交公共能耗费。关于物业费欠交金额，按照房屋建筑面积、收费标准计算，自2016年1月1日起至2017年10月1日止，三被告依约应交纳物业服务费1502.23元（143.07平方米×0.5元/㎡·月×21个月）。考虑到本案原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，故根据本案的实际情况，可适当减少三被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌情认定为10%，故三被告需给付原告物业服务费1352.01元；关于公共能耗费300元，该款系预收款，三被告预交后由原告按实结算，双方如有争议可另行主张权利。三被告虽未及时缴纳物业管理费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。被告刘红平、成某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告成庆平、刘红平、成某于本判决生效后十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司支付2016年1月1日至2017年10月1日的物业服务费1352.01元、公共能耗费300元，合计1652.01元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司泰州分公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告负担10元，三被告负担15元（三被告应负担部分原告已垫付，三被告应于给付上述款项时一并迳交原告）。本判决为终审判决。审判员  王芸二〇一七年十一月一日书记员  徐韵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。