江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2968号
上诉人（原审被告）：阅江（厦门）投资管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路859号757室。
法定代表人：赖德平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚海生，江苏鼎国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州新润乐家商贸有限公司,住所地江苏省常州市武进区高新技术产业开发区定安中路1号。
法定代表人：吴袆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈霁寒，江苏常弘律师事务所律师。
原审第三人：常州阅江酒店有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇滆湖中路29号。
法定代表人：王建强，该公司总经理。
原审第三人：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省常州市和平中路413号。
法定代表人：陆向阳，该银行董事长。
委托诉讼代理人：吴雁，该银行员工。
原审第三人：武进区湖塘圆仔饮品店，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇滆湖中路**号。
经营者：常晓峰，男，1975年9月8日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。
原审第三人：武进区湖塘漫潞甜品店，住所地江苏省武进区湖塘镇滆湖中路**号。
经营者：马磊，男，1985年4月7日出生，汉族，住河南省拓城县。
原审第三人：武进区湖塘艾米舞蹈培训工作室，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇滆湖中路11号。
经营者：赵超然，女，1992年5月3日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。
原审第三人：常州米兔网吧，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇滆湖中路**号。
经营者：刘晗宇，男，1985年10月22日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
上诉人阅江（厦门）投资管理有限公司（以下简称阅江公司）因与被上诉人常州新润乐家商贸有限公司（以下简称新润公司）及原审第三人常州阅江酒店有限公司（以下简称阅江酒店）、江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南农商行）、武进区湖塘圆仔饮品店（以下简称饮品店）、武进区湖塘漫潞甜品店（以下简称甜品店）、武进区湖塘艾米舞蹈培训工作室（以下简称舞蹈室）、常州米兔网吧（以下简称米兔网吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
阅江公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回新润公司的一审诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由新润公司承担。事实与理由：一、新润公司于2015年7月2日起诉，一审法院于当月22日立案受理，至2015年12月15日第一次开庭，我公司已基本付清所欠房租（只欠32900元租金及17833元水电费），所谓违约事由已经不存在，一审法院未及时作出判决，直到一年后才对我公司作出不利判决，一审法院超审限审理案件，损害了我的合法权益。二、我公司于2013年4月9日与新润公司签订了租期为15年的租赁合同，租赁范围为其所有的武进区滆湖中路11号的房屋4-8层（含一楼门厅），至今合同仅履行了三年，法院就判决解除，给我公司造成了巨大的经济损失，且一审没有判决对方给我公司任何经济补偿，明显不公。三、一审判决加剧社会矛盾，没有考虑广大次承租人的合法权益。新润公司在双方合同履行过程中刻意阻挠我公司将房屋出租给次承租人，导致我公司直接经济损失。我公司在将本案房屋租下来后，又将第四、五层整体出租给第三人赖兴化，而赖兴化又将第四、第五层房屋再次进行转租，在一审审理中没有考虑到次承租人和实际承租人的权利。
新润公司辩称，一、阅江公司称在2015年12月15日第一次开庭时已基本付清了拖欠租金，不属实。2015年7月起诉时，对2015年4月应付租金，阅江公司只付了很少一部分，第一次开庭时，对2015年10月后应付租金也没付，2015年12月15日之前的租金尚有拖欠，之后也没有再支付，所以不存在已基本付清房租的事实。二、阅江公司称租用房屋后，已投资了数百万元对租赁房屋进行了装修，也与事实不符，实际情况是其租房后，其法定代表人赖德平跟其他几个股东成立了阅江酒店，现在的装修投入是阅江酒店的投入，转租给其他次承租人的房屋的装修也是次承租人自行装修的。即使上诉人真的投入了装修费用，其违约的法律后果也应由其自己承担，何况其基本没有投入。3、阅江公司称如解除租赁合同可能会导致群体性事件的发生，损害到次承租人的利益，这种说法没有依据。我方明确表态，愿意在同等条件下直接与次承租人签订承租合同，不损害次承租人利益。关于我公司在履行合同中阻挠其转租房屋造成其损失的陈述，无事实依据，如果我方阻止转租，次承租人即本案的第三人是如何经营的呢？阅江公司称承租房屋的第四、五层转租给赖兴化不属实，首先在一审第一次开庭时，阅江公司也没有提到，在一审第二次开庭时其称转租给赖兴化，赖兴化是阅江公司法定代表人赖德平的父亲，且第四、五层现在没有经营。客观上不存在赖兴化再次转租的事实，如果存在也不符合法律规定和双方的约定。一审中，我公司及一审法院都给阅江公司时间，让其把拖欠的租金付清，但其迟迟未付清。综上，请求驳回上诉，维持原判。
阅江酒店辩称，我公司愿意与新润公司直接签订房屋租赁合同。
江南农商行及米兔网吧辩称，愿意与新润公司直接签订房屋租赁合同，请求法院依法判决。
饮品店、甜品店、舞蹈室均未作答辩。
新润公司向一审法院诉讼请求：1、解除我公司与阅江公司签订的租赁合同；2、阅江公司向我公司支付违约金170万元；3、要求阅江公司支付2015年10月10日之前的租金32900元及水电费17833元，合计50733元，并按每天4657.53元租金的标准支付自2015年10月10日起开始至实际搬离交接之日止的租金；4、本案诉讼费用由阅江公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月9日，新润公司作为出租方与阅江公司作为承租方签订租赁合同一份，合同主要约定：1、新润公司将位于常州市武进区湖塘镇滆湖中路11号的4-8层(含一楼门厅)出租给阅江公司用于酒店经营及办公用途，租赁期限从2013年10月10日起至2028年10月9日止，共15年；2、从2013年10月10日起至2018年10月9日止，每年的租金为170万元，¨¨¨，租金每半年付一次，按合约提前10天付清下期租金，阅江公司付租金每逾期一日应加付新润公司年租金的千分之五的滞纳金，逾期30日未付房租即视为阅江公司违约，新润公司有权追究其的违约责任；3、阅江公司若在中途无任何因素终止合同，则视其违约，阅江公司需赔偿相当于当年租金金额的违约金，且当年租金不予退还，该房产的动产属于阅江公司投资的由其带走，不动产留给新润公司，阅江公司若是终止合同，需提前三个月通知新润公司。合同还对其他与租赁相关的一些事项作了约定。合同签订后，新润公司按约将租赁房屋交付阅江公司使用，阅江公司开始也能按约交付租金，自2014年4月起，阅江公司即向新润公司申请要求延期支付租金，2014年4月、2014年10月的应付租金经新润公司同意延期支付后，阅江公司已支付完毕。2015年4月3日，阅江公司又申请要求延期支付租金，新润公司于2015年4月6日回函表示不同意延期支付。2015年5月11日，双方就2015年4月10日至10月9日半年的租金支付事宜作出书面约定，由阅江公司分期于2015年7月30日前支付本期租金及逾期付款利息共计886500元，但阅江公司未能按约定按时足额付款，新润公司于2015年6月3日向阅江公司发函，要求其按5月11日的约定及时付款，否则将解除合同。阅江公司收函后，通过由本案第三人代付租金等方式，至2015年9月，共向新润公司支付租金、逾期付款利息853600元。此后，再未支付任何款项。
在本案审理过程中，阅江公司请求给予一定的宽限期以支付到期租金，但在其要求的宽限期届满后仍未能支付。
一审另查明，本案租赁的标的物系新润公司与郭玲惠共有，郭惠玲也在租赁合同中作为出租人列明，在租赁合同的实际履行过程中，均由新润公司作为出租方履行合同的权利义务，郭玲惠对新润公司独自起诉并主张全部合同权利的事实无异议。
一审还查明，阅江公司将其承租的房屋中的一楼的部分房屋、六楼、七楼、八楼转租给阅江酒店使用；阅江公司将一楼部分房屋转租给甜品店、江南农商行；将四楼的部分房屋分别转租给舞蹈室、米兔网吧。阅江酒店将其承租房屋的一楼中的部分场所转租给饮品店。阅江公司尚结欠新润公司2015年10月10日前的水电费17833元。
一审法院认为，新润公司与阅江公司所签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行，现阅江公司未能按照约定的期限支付租金，且在给予合理宽限期后仍未能支付到期租金，新润公司现主张解除与阅江公司所签订的租赁合同，予以支持。对于2015年10月10日前的租金，双方已有结算协议，阅江公司尚有租金32900元及水电费17833元未付，新润公司要求阅江公司立即支付，符合法律规定，法院对此请求予以支持。对于2015年10月10日后的租金或占用费，阅江公司应当按照合同约定的标准向新润公司支付。对于新润公司主张的违约金，明显超过其正常损失，可依法予以调整，标准以当年度二个月左右的租金为宜。各次承租人与阅江公司或阅江酒店所签订的租赁合同，由于新润公司与阅江公司之间的租赁合同已解除，各次承租人均负有向新润公司腾空让房的义务。判决：一、解除新润公司与阅江公司于2013年4月9日签订的租赁合同；二、阅江公司于判决生效之日起十日内支付新润公司2015年10月10日前的租金、水电费50733元以及2015年10月10日后的租金、占有使用费(从2015年10月10日起至租赁房屋返还之日止，按每年170万元的标准计算)；三、阅江公司于判决生效之日起十日内支付新润公司违约金283000元；四、阅江公司于判决生效之日起十日内将承租房屋返还新润公司；五、阅江酒店、江南农商行、饮品店、甜品店、舞蹈室、米兔网吧均于判决生效之日起十日内各自将转承租的房屋腾空后交付新润公司；六、驳回新润公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27200元，由新润公司负担7200元，阅江公司负担20000元。阅江公司负担之款于判决生效之日起十日内给付新润公司。
二审中，阅江公司提交如下证据：1、阅江公司与赖兴化的《房屋租赁合同书》一份，证明阅江公司所租房屋第四、第五层整体转租给赖兴化。2、赖兴化与叶显光签订的《房屋租赁合同书》一份，证明第四、第五层房屋是由赖兴化作为出租人，租给叶显光。3、《合作经营协议》一份，证明阅江公司与阅江酒店是合作经营。
新润公司质证称，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，阅江公司在一审中能提交而未提供，不属于新证据，而且该证据与其在一审中的陈述并不一致。对证据3我方不清楚，与本案无关联性。
阅江酒店质证称，证据1、2不清楚，证据3与本案无关联。
江南农商行、米兔网吧质证称，对于这些证据所反映的内容均不清楚。米兔网吧经营者称其是与赖德平签的合同，网吧地址就是涉案房屋四楼。
二审中，米兔网吧提交房屋租赁合同一份，证明其是与赖德平签订的合同，而非与赖兴化签订，米兔网吧没有其他租赁合同，仅此一份。
新润公司、阅江酒店、江南农商行对该证据均无异议。
阅江公司质证称，这个合同是第二份合同，公章是后补的，当时网吧办理证件，要业主提供资料，新润公司不愿意提供，在这种情况下，我公司重新出具的合同。
二审中，阅江公司与新润公司均认可除了本案原审第三人之外，目前的次承租人还有E号冰站，经营者叶显光。
二审查明，一审中，阅江公司法定代表人赖德平陈述：我公司专门有两个助理为我服务的，具体的一些租赁合同的细节都是助理与当地的店长谈妥，然后把合同给我看，我再以我父亲的名义来签订，不光常州这边，其他的地方也是这么操作的。二审中，赖德平承认赖兴化就是其父亲，但是其父亲赖兴化与他人签订的房屋租赁合同，不代表他本人。
二审查明的其他事实与原审一致。
本案在二审中的争议焦点为：一、在履行房屋租赁合同的过程中，阅江公司是否存在违约行为；二、若解除租赁合同，新润公司是否应给予阅江公司装修补偿；三、若解除租赁合同，次承租人的权益如何维护。
本院认为，对于焦点一，阅江公司称在一审起诉时已经基本付清新润公司房屋租金。根据一审查明的事实，在一审起诉前，以及一审审理的过程中，阅江公司均存在拖欠新润公司租金的行为，且在新润公司催促后仍未按时给付租金，故阅江公司客观上存在违约行为。对于争议焦点二，因阅江公司未按约给付房屋租金，新润公司依法享有解除合同的权利。阅江公司要求新润公司给付装修补偿金。对于该主张，本院认为，首先，阅江公司未能举证证明自己存在装修损失，其次，双方签订的租赁合同中也未约定因阅江公司违约导致租赁合同被解除，装修损失应由新润公司承担。故二审中阅江公司主张装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于焦点三，新润公司在一审、二审中均明确表示本案租赁合同解除后，愿意与其他次承租人在同等条件下签订租赁合同，对此，其他次承租人也未提出异议。故在次承租人的权利得到保护的情况下，解除阅江公司与新润公司签订的房屋租赁合同，客观上不存在障碍。对于阅江公司所称将房屋转租给赖兴化的事项，根据赖德平的陈述，赖兴化是其父亲，赖兴化的行为均代表其本人。而作为阅江公司法定代表人，赖德平的行为系代表阅江公司。因此，阅江公司与赖兴化之间签订房屋租赁合同的行为，客观上属于阅江公司内部事宜，赖兴化不能认定为本案的次承租人。
综上，新润公司与阅江公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，新润公司将出租房屋实际交付给阅江公司，承租人理应按时足额支付租金及水电费用，鉴于阅江公司未能按约支付租金及相关费用，存在违约行为，新润公司有权依法解除合同，并有权要求阅江公司承担相应的法律后果。综上，上诉人阅江公司的上诉意见，缺乏事实和法律依据，依法不能成立，一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27200元，由阅江公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍丽萍
审 判 员 卢文忠
代理审判员 袁海燕
二〇一六年十一月十五日
见习书记员 方 栋