江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1204民初5663号原告（反诉被告）：冯洪章，男，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：钱宝军、王薇（实习），江苏锦泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：高靖汶，男，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：高晓洁（系被告之姑母），女，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：杨雨明，江苏兴华人律师事务所律师。原告冯洪章与被告高靖汶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中被告提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本诉及反诉均已审理终结。冯洪章向本院提出诉讼请求：判令被告1、返还原告10万元及此款利息（自2014年7月25日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、支付违约金5万元；3、赔偿原告各项损失30万元；4、承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月24日，原、被告签订资产及经营权租赁协议一份，约定被告将其位于姜堰区溱潼镇的泰州市泰某建材有限公司（以下简称泰某建材公司）生产混凝土的厂房、设备资产经营权租赁给原告经营，年租金150万元，期限暂定8年，租金在签订协议时先付10万元，当月底前付10万元，但被告必须保证原告符合试运行投产条件，余130万元分6个月以被告帮助原告销售混凝土的货款抵算；被告积极配合原告重组申报公司，并将原在姜堰区商品砼协会会员资格转移到原告新公司名下；在原告取得相关资质手续前，被告必须提供合法的资质给原告，保证原告能够正常经营；如因手续不全，影响原告生产，损失由被告承担；导致协议无法履行，被告退还已交租金并承担违约金5万元等。协议签订后，原告当日向被告缴纳10万元，并组织原材料、人员等准备生产，但被告一直未能提供合法生产资质，致协议无法履行，其已构成违约。2014年10月原告通知被告解除协议。高靖汶辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，在合同履行中，被告并无违约行为，相反是原告自身原因不能组织生产，未继续履行合同，给被告造成了重大损失，为此被告已提起反诉。请求驳回原告的诉讼请求。高靖汶向本院提出反诉请求：判令反诉被告1、返还反诉原告苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××四辆搅拌车；2、给付租金70万元；3、承担反诉费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订资产及经营权租赁协议后，反诉被告因缺少启动资金，不能组织生产，也未按约给付2014年7-10月的租金，在2014年11月放弃履行了上述协议。反诉被告放弃履行协议后，亦未将苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××、苏Ｍ×××××四辆搅拌车交还反诉原告。冯洪章对高靖汶的反诉辩称，案涉协议因反诉原告根本违约，合同无法履行，不存在再给付租金。反诉原告诉称的四辆搅拌车未交付反诉被告，故不存在返还之理。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）提交了原、被告签订的资产及经营租赁协议附交付清单、被告出具的收条及转账记录、营业执照、申请报告、保全行为（邮寄解除通知书）公证书、损失明细、姜发改委2012年72号文件、泰某建材公司与被告签订的资产及经营租赁协议附交付清单、手机信息截屏；被告（反诉原告）提交了泰州市姜堰区溱潼镇人民政府（以下简称溱潼镇政府）出具的情况说明、兴化市兴发商品混凝土有限公司（以下简称兴发混凝土公司）出具的证明及该公司的营业执照等材料、实验室专用章和资质证书章、江苏某建材有限公司（以下简称某建材公司）工商登记材料、某建材公司2014年7月-11月用电电量表、证人魏某、高某、仲某当庭作证证言、商品混凝土搅拌车租赁协议、三方租赁合同、协议书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定如下事实：1、2014年4月1日，被告与泰某建材公司签订《资产及经营权租赁协议》一份，约定因江苏名威商品房混凝土有限公司（以下简称名威混凝土公司）欠以被告为代表等人的债务957万元，双方同意以泰某建材公司资产及经营权的出租给被告用于抵算被告的债务；被告有权使用自己的用人机制和经营方式，包括转租或与他人合作经营，泰某建材公司无权干涉；等等。同年7月24日，原、被告签订《资产及经营权租赁协议》一份，约定：被告将泰某建材公司资产及经营权租赁给原告经营，年租金150万元，暂定8年，自2014年7月24日至2022年7月23日止（实际租用时间以被告试机运行交付给原告，双方签字确认后次日计算），从2017年7月24日以后的租金每年已原租金的5%递增；第一年租金在协议签订生效之日起，原告先付10万元，月底前付10万元（被告必须符合原告试运行投产条件方可支付），余款130万元分6个月给付，2014年8月30日、9月30日、10月30日、11月30日、12月30日分别给付20万元，2015年1月30日给付30万元，被告同意130万元以其帮助原告销售混凝土的货款抵算，由于原告原因（包括管理、生产等因素）不能提供合格的混凝土，原告必须以现金方式支付租金，如连续3个月不能支付租金，被告可立即单方面无条件解除租赁协议，收回全部资产的经营权，已收租金不予退还，原告损失自行承担；被告必须积极配合原告重组申报新公司，并提供所需的相关材料，原告注册新公司的法人代表由原告指定，被告应积极配合原告将原在姜堰区商品砼协会会员资格转移到新公司名下，在原告取得相关资质手续前，被告必须提供合法的资质手续给原告，保证原告能够正常经营，如因手续不全影响原告生产，原告的损失由被告承担；被告负责提供泰某建材公司生产经营场地、卸货码头、完好的生产机械设备、40米泵车一辆和七辆搅拌车、铲车及检测、试验整套设施（详见清单），并在收到第一笔租金后一周内陆续将配套的机械设备、运输车辆进场，并将整套的生产线调试运行正常后交予原告，满足原告正常生产；被告所有原设备在协议签订后作移交手续，由原告签署接收单为准；协议签订后，前期如被告提供的相关手续不能保证原告正常经营，导致协议无法履行，被告退还原告已交的租金并承担违约金5万元；原告有权使用自己的用人机制和经营方式，可与他人合作经营，但不得转租；等等。协议并附泰某建材公司试验室仪器、设备及材料清单，清单备注具体以被告实际签收单为准。原、被告双方在协议及清单中均签名。协议签订后，原告当日按约给付被告10万元租金，并以与赵某合作经营的形式，于同年8月7日由赵某投资注册成立某建材公司，公司登记住所为案涉租赁场地，经营范围为建筑材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。同年9月10日，溱潼镇政府向姜堰区发展改革委员会出具报告，请求批准某建材公司经营范围中增加商品混凝土、水稳材料制造、销售，但至今未获批文。同年10月24日，原告向被告邮寄解除合同通知书，内容主要为根据双方签订的协议，被告在其支付首期租金后三个月仍未按约定将生产的相关资质手续办妥，致其无法开展生产经营；要求被告在收到通知书之日起两周内履行上述义务，否则双方的协议解除等。该行为经江苏省兴化市公证处公证保全。2、原姜堰市发展和改革委员会2012年8月30日的姜发改发[2012]**号文件《市发改委关于公布2012年度第一批备案登记的预拌混凝土生产企业的通知》中载明，泰某建材公司为2012年度第一批预拌商品混凝土生产企业，证书编号*****，企业资质三级，备案准入截止日期2013年8月28日。3、原、被告签字的泰某建材公司试验室仪器、设备及材料清单虽备注具体以原告实际签收单为准，但双方并无另外的签收单。原、被告双方一致确认原告于2014年11月离开租赁场地。原、被告签订协议后至原告离开租赁场地期间，被告曾联系有预拌商品混凝土生产资质的兴发混凝土公司与原告（某建材公司）合作生产经营，但最终未果；上述期间，原告（某建材公司）用电量2187千瓦，电费4410.12元。被告自认案涉场地及设备已租赁给肖某某，并提交了2015年8月27日朱根宇作为出租方，肖某某作为承租方签订的《三方租赁合同》一份，该合同末尾出租方处盖有泰某建材公司公章，双方约定的年租金为20万元。本案的争议焦点是：1、原、被告在履行协议过程中，是否存在违约的行为？2、原告要求被告返还10万元及利息，支付违约金和赔偿损失的请求有无事实和法律依据？3、原、被告在履行租赁协议过程中，反诉原告有无交付其反诉请的四辆搅拌车，其要求反诉被告返还，以及给付租金70万元有无事实和法律依据？本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的资产及经营权租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，且被告转租亦不违背其与泰某公司协议的约定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的合同义务。审理中，双方一致确认原告已于2014年11月离开租赁场地，且被告自认租赁场地及设备已经租赁给他人经营。因此尽管被告否认收到原告邮寄给其的解除合同通知书，但实际双方已事实上解除合同，并终止履行，本院予以认定。关于争议焦点1，首先，根据原、被告协议的约定，原告协议签订当日即交付租金10万元，并选择以与赵某合作经营方式，由赵某投资注册成立某建材公司，且通过溱潼镇政府向姜堰发改委申请增加应当经批准的商品混凝土经营范围，这与协议中约定的被告应积极配合原告重组申报新公司，并提供所需相关材料相互印证，说明双方前期均在为履行协议积极努力。但协议同时约定，在原告取得相关资质手续前，被告必须提供合法资质手续给原告，保证原告能够正常经营。对此，原告认为合法资质手续应当是泰某建材公司的资质手续，并提交了姜发改发[2012]72号文件，说明泰某建材公司原是有生产资质并经备案，被告应当通过自己的积极行为来履行协议，将原有的生产资质持续有效；被告则认为合法资质手续可以是与有生产资质的企业合作经营，并且提交了有生产资质的兴发混凝土公司的相关材料，说明曾帮助原告联系合作，但最终未果。本院认为，双方签订的协议不仅有租赁，还有经营权，而被告的租赁经营权是通过与泰某建材公司签订协议获得，被告并无证据证明泰某建材公司原来也是以与其他单位合作方式经营商品混凝土，且在签订协议时告知了原告；再则，从被告提交的三方租赁合同中也可看出，该合同中已不包括经营权，而仅是场地及设备租赁,反向说明经营权中的商品混凝土合法资质手续重要性。因此，在原告未取得相关资质手续前，被告并未能按约提供合法资质手续给原告，致使原告无法正常生产经营，被告的行为已构成违约。其次，原、被告协议约定的第一年租金第二笔10万元是在2014年7月底前给付，但被告必须符合原告试运行投产条件方可支付，即附条件给付，被告现有证据不能证明其已符合原告试运行投产的条件，且综合原、被告证据及本院调查溱潼镇政府招商办，原告签订协议后至其离开租赁场地，一直未运行投产。因此，既然第二笔租金的给付已附条件的，则之后租金给付显然更应达到运行投产的条件，结合前述被告违约的分析，原告不付租金并未违约。关于争议焦点2，首先，如上分析，由于协议签订后前期被告未能提供合法资质手续，致原告不能正常经营，协议无法履行，根据双方协议，被告应当退还原告已交租金10万元，故原告要求被告返还10万元的请求，本院予以支持。至于原告要求被告给付此款占用期间的利息，本院认为，原、被告协议包括租赁和经营权，协议履行过程中，原告从签订协议后至其离开实际占有使用了被告场地及设备，从公平合理角度原告应当支付被告占有使用期间的费用，可参照被告提交的三方租赁合同，场地及设备年租金20万元的标准，则原告支付占有使用期间的费用超过要求被告给付10万元占用期间的利息请求，故利息请求本院不予支持。其次，根据协议约定，被告违约确应支付原告违约金5万元，但原告至今仅支付了被告10万元，且仅仅占有使用被告场地不到四个月，其损失部分提交的证据真实性、合法性、关联性难以确认，且如上所述参照被告提交的三方租赁合同，场地及设备年租金20万元的标准，原告支付占有使用期间的费用超过要求被告给付10万元占用期间的利息请求，故违约金数额显然过高，应予适当调整，本院酌定为1万元。最后，原告要求被告赔偿损失30万元，如上所述，其提交的证据“三性”难以确认，且其在占有使用期间并未投入生产，所使用的电费也仅仅4410.12元，却产生如此之大的损失，亦令人难以信服，故原告该项请求本院不予支持。关于争议焦点3，首先，根据争议焦点1的分析，本案协议履行过程中系被告违约，原告并未违约，故被告反诉要求原告支付70万元租金的请求，本院不予支持。其次，原、被告签字的泰某建材公司试验室、设备及材料清单中载有被告反诉请求的四辆搅拌车，虽然备注具体以原告实际签收单为准，但双方并无另外的签收单。原告陈述该清单是完全套用的被告与泰某建材公司协议中的清单，但被告与泰某建材公司交接的清单中并未注明以实际签收为准，何况原告在向被告发出解除通知书中也未提及被告搅拌车未交付的违约行为。因此，该清单应视为双方交接的清单，被告反诉请求的四辆搅拌车已交付原告，但被告现有证据不能证明四辆搅拌车在原告离开场地后，仍为原告所占有控制，故被告反诉的该项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高靖汶于本判决生效后十日内返还原告冯洪章10万元，支付违约金1万元，合计11万元；二、驳回原告冯洪章的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告高靖汶的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。本诉案件受理费8050元，由原告负担6080元，被告负担1970元（原告同意其预交的案件受理费中的1970元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于判决生效后十日内支付原告）。反诉案件受理费5400元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉法院户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53）。审 判 长  孙 剑人民陪审员  顾爱年人民陪审员  唐志宝二〇一七年三月十三日书 记 员  王丹琦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。