北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12504号
上诉人（原审被告）：北京日臻兴业国际投资管理中心，住所地北京市朝阳区枣营南里*号。
投资人：王爱萍，经理。
委托诉讼代理人：姜培锁，北京市广言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市第八十中学枣营分校，住所地北京市朝阳区枣营南里*号。
法定代表人：田树林，校长。
委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京日臻兴业国际投资管理中心因与被上诉人北京市第八十中学枣营分校房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京日臻兴业国际投资管理中心之委托诉讼代理人姜培锁、被上诉人北京市第八十中学枣营分校之委托诉讼代理人王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京日臻兴业国际投资管理中心（以下简称日臻兴业中心）上诉请求：撤销一审判决，依法改判北京市第八十中学枣营分校（以下简称八十中学枣营分校）支付我方房屋建造补偿款或将本案发回重审。事实和理由：虽然日臻兴业中心公司股东发生了变化，但是不能否认日臻兴业中心就是该涉案房屋原翻建人的事实，一审法院以邝×系本案的案外人为由，否认了日臻兴业中心的主体身份，认定事实错误；涉案房屋从历史沿革来看应当视为日臻兴业中心所建，合同到期不再续租，八十中学枣营分校理应该给予日臻兴业中心经济补偿，方显公平。
八十中学枣营分校辩称，同意一审判决，不同意日臻兴业中心的上诉。
八十中学枣营分校向一审法院起诉请求：1.日臻兴业中心立刻腾退交还涉诉房屋；2.日臻兴业中心支付房屋使用费，自2014年1月1日起至日臻兴业中心实际腾退之日止，按照年租金392400元的标准计算。
一审法院认定事实：八十中学枣营分校原名称为北京市枣营中学（以下简称枣营中学），于2015年7月30日更名为现名称。
2000年7月6日，北京育达利商贸中心（出租方）与案外人邝×（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将学校东南角原歌舞厅500平方米翻建后，出租供承租方作为门脸使用，房屋产权全部归枣营中学所有；承租方负责翻建、装修的全部投资，由朝阳三建负责施工，承租方将投资款按工程进度支付朝阳三建，校方负责监督协调资金的使用和施工质量；租赁期共八年，出租方从2000年起将房屋建成交付承租方使用至2008年收回；合同期满后，承租方无任何违约的情况下，可以优先考虑延期续租，但应重新签订合同；自签约之日起承租方向出租方交纳四万元定金，自2000年起交纳租金，第一年扣除定金再交240000元，第二年至第六年每年均交280000元，从第七年至以后，每年租金为450000元；水电、暖气按实际使用额交费；租赁期间，房屋由承租方爱护使用，不得擅自改建、增建或增加各种建筑设施，也不得自行改变使用用途；翻建、装修费用由承租方负责，租赁期满承租方不继续租用或中途退租，出租方立即收回，不负责任何费用。
2003年9月5日，北京育达利商贸中心注销登记。
2009年1月，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）北京东方韩都宫餐厅（投资人邝×）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积500平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为餐饮使用；租期2009年1月1日至2009年12月31日；年租金300000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2009年4月28日，北京东方韩都宫餐厅（甲方）与案外人潘宁（乙方）签订《合作经营协议书》，约定：双方合作经营房地产信息咨询等业务，为了业务扩展与经营需要，甲方同意将现经营的北京东方韩都宫餐厅用房中分割面积为52平方米经营用房及设备设施作为合作经营投资，乙方同意提供金额资金用于合作经营投资；合作经营期从2009年5月1日起计算，至甲方与枣营中学房屋场地租赁合同终止之日；合作经营期内，由乙方负责注册北京日臻房地产经纪有限公司，按照营业执照的经营范围，开展房地产信息咨询业务，甲方按优先股合作模式不得参与经营管理，乙方不得将北京日臻房地产经纪有限公司经营权转包给第三方经营；合作经营期内乙方同意甲方按照优先股权分配方式，定期由乙方支付固定回报金为每年120000元给甲方，支付方式乙方按季分期支付，甲方负责向枣营中学支付房屋场地租赁费并承担设备、设施及房屋的维修管理费，乙方负责北京日臻房地产经纪有限公司经营管理，享受经营收益，承担经营风险。
2010年5月10日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）北京日臻房地产经纪有限公司（以下简称日臻经纪公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积80平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为房屋中介使用；租期2010年1月1日至2010年12月31日；年租金60000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2010年5月30日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）北京东方韩都宫餐厅签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积420平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为餐饮使用；租期2010年1月1日至2010年12月31日；年租金240000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2011年4月25日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）日臻经纪公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积80平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为房屋中介使用；租期2011年1月1日至2011年12月31日；年租金80000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
同日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）北京东方韩都宫餐厅签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积420平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为房屋中介使用；租期2011年1月1日至2011年12月31日；年租金270000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2012年3月1日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）日臻经纪公司《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积220平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为房屋中介使用；租期2012年1月1日至2012年12月31日；年租金160000元，分2次交清，交付时间为1月1日、6月1日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2012年3月18日，甲方北京臻尚品商贸中心（投资人邝×）与乙方潘宁签订《北京臻尚品商贸中心股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），约定：甲方将个人注册的独资企业北京臻尚品商贸中心，中心的全部（100%）股权，中心的全部资产，包括投入到经营房屋的有形固定资产及甲方负责人在承租期间搭建的约200平米房屋和房屋租赁合同、工商、税务等无形资产，完整无缺的转让乙方独立经营；股权转让费用的支付期限为9个月，2012年4月1日起，至2012年12月31日止；股权转让费用为690150元，加上2012年第一季度乙方欠甲方固定回报收益50000元和退还甲方提前支付给学校的房屋租金59840元，共计800000元；2012年4月1日以后向学校支付的租金由乙方负责；为了处理好甲方与学校的关系，确保今年租赁合同的签约，完成日臻地产经营地点的迁移工作，2012年6月30日前由甲方代表乙方处理与学校的关系，待所有租赁手续完成后，将北京臻尚品商贸中心负责人姓名到工商局变更为乙方姓名；待营业执照负责人姓名过户后，乙方可直接与学校接触，处理租赁关系。
2012年3月19日，北京臻尚品商贸中心更名为日臻兴业中心，投资人从邝×变更为王爱萍。
2013年1月1日，出租方（甲方）枣营中学与承租方（乙方）日臻兴业中心签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市朝阳区枣营南里1号，面积500平方米的房屋使用权出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为投资管理使用；租期2013年1月1日至2013年12月31日；年租金392400元，分两次交清，交付时间为1月10日、6月10日；租赁期间，乙方需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业等费用；合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。
2014年7月31日，出租方枣营中学与承租方日臻兴业中心签订《腾退协议书》，内容为：“双方就北京市朝阳区枣营南里1号房屋签署的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期，甲方已提前通知乙方《房屋租赁合同》到期后不再续签，现双方就乙方腾退承租房屋事宜达成如下协议：一、乙方最迟2014年12月31日前将位于北京市朝阳区枣营南里1号的房屋腾空移交八十中学枣营分校。二、如乙方按期腾退承租房屋，则八十中学枣营分校免除乙方腾退期，即2014年1月1日至2014年12月31日的期间的房屋使用费392400元。三、乙方在腾退期间所发生的水、电、气等能源费用，仍需按实际发生额按时交纳。四、如乙方未按期腾退承租房屋，自腾退期满的第三日起，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、停气等停止能源供应，以及法院诉讼等方式维护自身权益。乙方就此放弃抗辩权。五、如乙方未按期腾退承租房屋，则不论甲方是否采取停水、停电、停气等停止能源供应等手段，乙方均需依照法院裁定的标准补齐自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费。六、本协议自双方签字盖章之日起生效。七、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”
庭审中，日臻兴业中心提交了《公证书》一份，证明案外人潘宁系日臻兴业中心现法定代表人王爱萍的女儿。八十中学枣营分校认可此证据的真实性，但认为与本案无关联性。
经询，日臻兴业中心表示潘宁在签订《合作经营协议书》及《股权转让协议》时看到过邝×与枣营中学签订的房屋租赁合同。
以上事实，有双方当事人陈述以及国有土地使用证、《房屋租赁合同》、《腾退协议书》、《合作经营协议书》、《股权转让协议》等在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，八十中学枣营分校、日臻兴业中心签订的《房屋租赁合同》、《腾退协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。现八十中学枣营分校、日臻兴业中心在2013年《房屋租赁合同》履行完毕后并未订立新的租赁合同，且双方《腾退协议书》约定的腾退期限亦已届满，日臻兴业中心继续占有使用涉诉房屋已无合理依据，八十中学枣营分校作为出租人要求日臻兴业中心腾退交还房屋，于法有据，法院支持。因《腾退协议书》中已经明确约定日臻兴业中心未在2014年12月31日前腾退房屋的，应当支付自2014年1月1日起的房屋使用费，且八十中学枣营分校以双方在2013年《房屋租赁合同》中确定的年租金作为使用费计算标准并未超过合理范围，故对于八十中学枣营分校主张房屋使用费的诉讼请求，法院亦予支持。日臻兴业中心认为八十中学枣营分校应向其支付建造房屋的补偿，但根据已经查明的事实，涉诉房屋系由邝×出资翻建、装修，日臻兴业中心并非此房屋的建造人，而根据邝×与北京育达利商贸中心《房屋租赁合同》的约定，涉诉房屋的翻建、装修费用由邝×负责，翻建后的房屋产权全部归八十中学枣营分校所有，租赁期满邝×不再继续租用的，出租方立即收回房屋，不负责任何费用。现邝×就涉诉房屋的租赁期限均已届满，日臻兴业中心以其受让北京臻尚品商贸中心时向邝×支付了转让费为由向八十中学枣营分校主张建房补偿，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判决：北京日臻兴业国际投资管理中心于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区枣营南里1号建筑面积500平方米的房屋腾退交还北京市第八十中学枣营分校，同时向北京市第八十中学枣营分校支付自二○一四年一月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费，以每年三十九万二千四百元为标准计算。一审案件受理费14512元，由北京日臻兴业国际投资管理中心负担（于判决生效之日起7日内交至原审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:八十中学枣营分校以租赁合同期限界满为由要求日臻兴业中心腾退涉案房屋并支付占有使用费，日臻兴业中心以其建造房屋为由抗辩称八十中学枣营分校应支付补偿款并以此折抵其应支付的使用费。根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为八十中学枣营分校是否应当向日臻兴业中心支付建造房屋的补偿款。
根据本案查明的事实，邝×在2000年承租涉案房屋后出资进行了翻建，其与北京育利达商贸中心签订的房屋租赁合同即约定翻建、装修费用由承租方负责，租赁期满出租方立即收回，不负责任何费用。其后，虽然涉案房屋历经多个承租主体，直至2013年枣营中学与日臻兴业中心签订的房屋租赁合同，租赁合同均约定租赁合同终止时承租人投资的基础设施和建筑、装修等均无偿移交出租人据有，无须对承租人进行任何补偿。由此可知，租赁合同对于建造房屋的约定是明确的、一贯的，而日臻兴业中心对此亦是明知且同意的。因此，日臻兴业中心要求以八十中学枣营分校支付的补偿款折抵其应支付的使用费的上诉意见，与合同约定不符，本院不予采纳。一审法院依据八十中学枣营分校的诉请判令日臻兴业中心腾退涉案房屋并支付房屋使用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。
综上所述，日臻兴业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14512元，由北京日臻兴业国际投资管理中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 赵 霞
代理审判员 吴强兵
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 王 艳
书 记 员 陆九阳