山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第31号
上诉人（原审被告）青岛华青汽车有限公司。
法定代表人张军，经理。
委托代理人张爱华，青岛华青汽车有限公司办公室主任。
被上诉人（原审原告）青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司。
法定代表人庞伟，经理。
委托代理人徐建锋，青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司职工。
原审第三人董淑琴，青岛市崂山区水利局职工。
委托代理人王彦博，青岛国宴酒业有限公司经理。
上诉人青岛华青汽车有限公司（以下简称华青公司）因与被上诉人青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司（以下简称庞大公司）、原审第三人董淑琴房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2012）四民初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人华青公司的法定代表人张军及委托代理人张爱华，被上诉人庞大公司的委托代理人徐建峰，原审第三人董淑琴的委托代理人王彦博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庞大公司在一审中诉称，2012年1月5日，华青公司将位于青岛市四方区重庆南路111号的汽车展厅出租给庞大公司，并签订了《汽车展厅租赁合同》，合同约定：租期为一年，自2012年1月5日起至2013年1月5日止。合同签订后，双方当事人按照约定履行了相关的义务。庞大公司接手汽车展厅进行装修时，了解到展厅前的路段即将修路拆迁，这些华青公司并未预先告知庞大公司。为避免风险，庞大公司遂与华青公司进行交涉要求提前解除合同，退还庞大公司交纳的租金，华青公司不同意，但同意庞大公司将展厅转租他人。
2012年4月份，庞大公司正与案外人协商汽车展厅的转租事宜，董淑琴却找到庞大公司，提出不同意庞大公司将该汽车展厅进行转租。董淑琴主张汽车展厅所占土地权属归董淑琴，董淑琴与华青公司之间就该土地签有租赁合同，合同中明确约定了华青公司的使用权至2011年6月18日为止。因此，华青公司将汽车展厅租给庞大公司时，其对展厅所占土地已丧失了使用权，虽然汽车展厅为华青公司所建，但已超出了临时建筑规定的期限，在董淑琴诉华青公司此块土地及房屋使用权案件中，华青公司已经败诉。综上，华青公司对该土地没有使用、所有权，出租给庞大公司的汽车展厅已超过临时建筑的规定使用期限，在没有告知庞大公司风险的情况下与庞大公司签订租赁合同，违背了合同法中真实、平等原则，不是当事人真实意思表示，属欺诈、违约行为，并且合同无效，给庞大公司造成了损失。为维护庞大公司合法权益，请求依法判令：一、庞大公司与华青公司签订的《租赁合同》无效，并终止合同。二、华青公司返还庞大公司租金及税金46.2万元，装修费用64401元，共计526401元。三、由华青公司负担庞大公司办理营业执照及其他经营性相关证件的全部费用和合同终止后转出的全部费用（以实际发生为准）。四、本案诉讼费由华青公司负担。
华青公司在一审中辩称，庞大公司诉称的事实及理由不成立。双方签订汽车展厅租赁合同时，对租赁物的情况已进行了充分沟通理解，不存在华青公司欺诈庞大公司的情况。庞大公司租赁的展厅在租赁期间不存在要拆迁的情况，不会影响庞大公司租赁使用。双方合同约定的展厅系华青公司投资所建，展厅所占用的土地华青公司有权使用，董淑琴与华青公司之间的诉讼，经法院终审判决董淑琴败诉，董淑琴向庞大公司出示的判决系尚未生效并被青岛市中级人民法院发回重审的判决。综上，双方签订的合同合法有效，华青公司在租赁期间实际占有使用了租赁物，其诉讼请求，应予驳回。
原审第三人董淑琴述称，2003年6月，董淑琴与华青公司就涉案场地签订了租赁合同，该合同于2011年6月期满终止。董淑琴因此给庞大公司书面通知，阻止庞大公司使用并转租涉案的汽车展厅。
一审中，庞大公司提交证据如下：1、汽车展厅租赁合同1份，证明：合同的当事人是庞大公司与华青公司；双方签订了租赁合同，约定租赁期限自2012年1月5日至2013年1月5日，合同第四条第1项约定租金为税后46.2万元。华青公司经质证认为，对该证据的真实性无异议，但缺少合同附件，签合同时华青公司将展厅的临时建筑许可证、营业执照等资料一并交给了庞大公司，庞大公司对展厅的各项情况充分了解。庞大公司认可签合同时见到过展厅的临时建筑许可证及华青公司的营业执照。董淑琴经质证表示对该证据无异议。2、青岛市地方税务局四方分局代开的统一发票1张，证明：庞大公司按合同约定交给了华青公司房屋租赁费46.2万元。华青公司经质证对该证据无异议。董淑琴经质证对该证据无异议。3、建设工程施工合同（复印件）1份，证明：华青公司已对租赁的汽车展厅进行了装修。华青公司经质证认为，对该证据的真实性无法确认，庞大公司施工未经华青公司同意，对华青公司出租的展厅进行破坏性装修是违反合同的行为，华青公司保留追诉的权利。董淑琴经质证对该证据无异议。4、建筑业统一网络发票（复印件）1张，证明：庞大公司对汽车展厅装修花费64401元。华青公司经质证认为，对复印件发票真实性无法确认，庞大公司装修未经华青公司同意，庞大公司的装修破坏了房屋的结构，庞大公司应当恢复原状，恢复原状的费用应由庞大公司承担。董淑琴经质证对该证据无异议。5、房屋租赁合同（复印件）1份、（2009）四民初字第220号民事判决书（复印件）1份，证明：董淑琴与华青公司签订的租赁合同，期限自2003年6月18日至2011年6月18日。在华青公司与庞大公司签订租赁合同时，原华青公司已没有对房屋使用的权利，双方签订的合同应为无效。华青公司经质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能证明庞大公司主张的事实，因为双方签合同时，（2009）四民初字第220号民事判决已被青岛中级法院于2010年10月9日发回重审。6、照片1张，证明：照片显示的是特快专递快件单，庞大公司向华青公司发出了解除合同通知函及接收房屋通知函，华青公司未签收被退回，庞大公司已经履行了通知义务。华青公司经质证认为，华青公司未收到过此快递，照片无法证实函件情况。董淑琴经质证称，没见过，不清楚。7、通知书1份，证明：2012年4月10日，董淑琴给庞大公司书面通知，要求庞大公司停止使用涉案房屋，并将该房交给董淑琴。华青公司经质证认为，华青公司之前未见过该通知。董淑琴经质证认为，对该证据无异议，是董淑琴给庞大公司的。8、证人李某到庭提供证言，证明：证人原系庞大公司单位负责人，现调任庞大集团下属其他单位任职，2002年2月李某来到庞大公司公司，但是合同已签订，庞大公司开始装修涉案房屋，当年3、4月份董淑琴找到庞大公司公司，要求庞大公司不能继续使用涉案房屋，并给庞大公司书面通知。因此，上级集团公司决定不再租赁该房了。随即李某找到华青公司的经理张军，与之协商提前解约，张军不同意。庞大公司用快递发函，华青公司拒收了。庞大公司对证人证言无异议。华青公司经质证认为，涉案房屋有纠纷，庞大公司是清楚的，庞大公司听信董淑琴的说法不继续经营，与华青公司无关。董淑琴对该证人证言无异议。
一审中，华青公司提交证据如下：1、照片5张，证明：2011年庞大公司在相同地段曾租赁过董淑琴的房屋，对华青公司出租的房屋情况应当非常了解。庞大公司经质证认为，对证据有异议，照片是庞大公司单方拍摄的，时间是2011年3月，地址是重庆南路109号，与本案纠纷没有关联性。董淑琴经质证认为，对真实性无异议，但照片上显示的与庞大公司不是同一部门。2、（2010）青民一终字第1213号民事裁定书（复印件）1份、（2011）四民重字第2号民事判决书（复印件）、（2012）青民一终字第1708号民事判决书，证明：对涉案土地华青公司享有租赁使用权，展厅是经批准后华青公司投资建设的，庞大公司诉称的理由与事实不符。庞大公司经质证认为，对证据真实性无异议，但华青公司在与庞大公司签合同时隐瞒了涉案房屋有争议的事实，在董淑琴向庞大公司主张权利时华青公司没有向庞大公司说明真相，并且生效判决也认定华青公司对该土地和房屋没有使用权、所有权，双方所签合同是无效的。董淑琴经质证认为，对证据的真实性无异议。3、照片15张，证明：2013年1月15日，庞大公司将租赁房屋破坏，至今无法使用，亦未办理交接。庞大公司经质证认为，对真实性有异议。庞大公司在2012年6月就起诉了，2013年的照片与本案无关。董淑琴经质证对证据无异议。4、顺丰快递寄件存根2份、通知（复印件）1份，证明：华青公司在合同到期后向庞大公司发通知要求办理交接手续，并要求庞大公司将租赁物恢复原状。庞大公司经质证认为，快递的收件人是济南某公司不是庞大公司，不能证明庞大公司收到。通知庞大公司未收到，且庞大公司2012年6月起诉要求解除合同，华青公司发该通知与事实不符。董淑琴称对该证据不知情。
一审法院经审理查明，位于青岛市四方区重庆南路111号场地，土地使用权人原系青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司，2004年青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司因企业改制变更为青岛鑫泽地质基础工程有限公司（下称鑫泽公司），2006年颁发的房地产权证，载明：房地产权利人为鑫泽公司，使用权面积为4268.5平方米。
1999年下半年，青岛市崂山区水利综合经营服务公司（青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司的前身，为甲方）与青岛市四方区正大建筑工程公司（下称正大公司，为乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：乙方租赁甲方重庆南路111号的场地、厂房、门头房；租赁范围，原污水站上院、下院北部场地、新办公楼、车间各一处，简易平房二处，门头房8间（含棚子8间），传达室，伙房，电话4个，及水、电设施；租赁期限，20年，自2000年1月1日起；……。1999年12月8日，正大公司（为甲方）与青岛华青汽车配件有限公司（为乙方，华青公司的前身）签订《租赁合同》一份，合同主文内容：甲方将位于青岛市四方区重庆南路（原小白干路）111号的场地及房屋3000平方米租赁给乙方使用，租赁期限12年，自2000年3月31日至2012年3月31日；年租金21万元，每年一次性付款。1999年12月10日，青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司出具证明一份，同意正大公司将其租赁场地在合同期内转租给他人使用。2001年重庆南路拓宽时，重庆南路111号场地中8间门头房所占土地在被征收的范围内，后8间门头房被拆除。2003年6月，华青公司准备在拆除的8间门头房位置上建汽车展厅时，董淑琴以该块土地由其管理为由，阻止华青公司进行施工。后经双方协商，于2003年6月18日签订了房屋租赁合同，约定华青公司向董淑琴租赁使用重庆南路111号使用面积约600平方米场地，期限自2003年6月18日至2011年6月18日，年租金11万元。2004年4月30日，原四方区规划分局批准了华青公司建设汽车展厅的申请，颁发了《临时建设工程规划许可证》，载明：建设规模436.97平方米；使用期限2004年4月30日至2005年4月29日。华青公司建成的汽车展厅占地面积436.97平方米，其中被青岛市政府征用的土地面积为266.97平方米，剩余170平方米国有土地使用权归鑫泽公司所有。2007年11月，华青公司与卓圣文签订《房屋租赁合同》，将所建汽车展厅转租给卓圣文，租赁期限自2007年11月30日至2011年11月29日。
2009年1月12日，董淑琴将华青公司、卓圣文诉至原青岛市四方区人民法院，要求解除与华青公司签订的房屋租赁合同并要求华青公司与卓圣文腾退重庆南路111号涉案房屋（汽车展厅）。原青岛市四方区人民法院经审理，做出（2009）四民初字第420号民事判决，判决主文为：一、原告董淑琴与被告华青公司于2003年6月签订的位于青岛市四方区重庆南路111号临街场地的租赁合同予以解除。二、被告华青公司、卓圣文于本判决生效之日起30日内，将青岛市四方区重庆南路111号临街场地向原告董淑琴腾还。三、被告华青公司向原告董淑琴支付租赁场地使用费（自2009年6月19日始，按照每日301.37元计算）。四、原告董淑琴给付被告华青公司临时汽车展厅补偿（以每日166.1元为标准，按照被告腾还场地日期与2011年6月18日之间所差天数计算）。华青公司对上述判决不服，提起上诉。青岛市中级人民法院经审理认为，原判认定事实不清，证据不足，违反法定程序，遂做出（2010）青民一终字第1213号民事裁定：一、撤销青岛市四方区人民法院（2009）四民初字第420号民事判决；二、发回青岛市四方区人民法院重审。原青岛市四方区人民法院重审时，追加鑫泽公司和正大公司为第三人，经审理认为，2003年华青公司投资建设临时汽车展厅所占用的土地已被政府征用。临时汽车展厅规划批准的使用期限是2004年4月30日至2005年4月29日，已超出使用期限，现属无照建筑。因此，董淑琴要求华青公司腾还房屋，于法无据。董淑琴与华青公司2003年签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2011年6月18日期满而自行终止。遂做出（2011）四民重字第2号民事判决：驳回董淑琴的诉讼请求。董淑琴对该判决不服，提出上诉。青岛市中级人民法院经审理认为，董淑琴与华青公司于2003年6月签订的租赁合同已经于2011年6月18日期满终止，已不存在解除问题。综合分析各方当事人的合同约定及实际履行情况，应当认定董淑琴与华青公司于2003年6月签订的房屋租赁合同中涉及的场地除了已经被市政府征收的266.97平方米之外，剩余的归鑫泽公司所有的170平方米土地使用权已被鑫泽公司出租给正大公司，正大公司又将该土地使用权转租给华青公司。换言之，该170平方米场地已经包含在华青公司与正大公司履行多年的租赁合同约定的场地范围之内。因此，董淑琴要求华青公司腾让涉案场地和房屋，缺乏事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。遂做出（2012）青民一终字第1708号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院另查明，2012年1月5日，华青公司（甲方）与庞大公司签订汽车展厅租赁合同，双方约定：房屋地址，甲方出租的汽车展厅位于青岛市四方区重庆南路111号，建筑面积约400平方米；租赁期限，租期1年，自2012年1月5日至2013年1月5日；租金，每年租金为税后人民币46.2万元；甲方应保证出租房屋的建筑结构符合建筑、消防等方面的安全条件，在租赁合同签订后由乙方保障租赁物处于使用和安全的状态；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营状况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。……。合同签订时，华青公司向庞大公司出示了其营业执照及临时建设工程规划许可证。合同签订后，华青公司依约将汽车展厅交付庞大公司使用，庞大公司亦按合同向华青公司支付租金46.2万元。庞大公司称接手汽车展厅后即开始装修，至2012年4月15日门口修路而停止，装修并未完工，花费装修费64401元。2012年4月10日，董淑琴找到庞大公司，向其出示了（2009）四民初字第420号民事判决书，同时向其递交通知书，该通知书内容为：你公司现在承租使用的位于四方区重庆南路111号的房屋，是本人租赁给青岛华青汽车有限公司的土地上所建。青岛华青汽车有限公司对该房屋不具备合法的所有权和转租权，其将房屋租赁给你公司的行为无效。本人正式通知你公司，不得继续使用，立即腾空并将租赁房屋返还本人。庞大公司称于2012年4月19日交给华青公司解除合同及接收房屋通知函，并撤出汽车展厅。华青公司否认收到该通知函。双方均称没有办理交接手续。庞大公司称，曾用特快专递向华青公司邮寄了解除合同及接收房屋通知函被拒收，提交照片证明。华青公司不予认可庞大公司于2012年8月7日起诉至法院，一审法院于2012年9月7日向华青公司送达起诉状等法律文书。华青公司主张于2013年1月29日向庞大公司邮寄了终止合同通知及交接租赁物通知，提交顺丰速运寄件存根2份，收件人为济南庞大福华汽车销售有限公司，收件地址为济南市槐荫区段店镇经十西路古城东3333，托寄物内容填写为：今通知贵公司于2013年2月20日终止并回收租赁物。庞大公司否认收到该通知。之后，华青公司自行收回涉案的汽车展厅并另行租赁给他人。
一审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，华青公司建设的汽车展厅属临时建筑，其经批准的使用期限截止于2005年4月29日，因而华青公司与庞大公司于2012年1月5日签订的《汽车展厅租赁合同》应属无效。鉴于签订租赁合同时，华青公司已向庞大公司出示过汽车展厅的临时建筑规划许可证，则庞大公司对该汽车展厅系临时建筑且超过使用期限的事实应有充分了解，因此对无效合同的签订，双方均有过错。
根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人占有使用房屋期间，仍应参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。本案中，双方签订租赁合同后，华青公司将汽车展厅交付庞大公司，庞大公司接手使用后直至合同到期双方未再进行交接。庞大公司虽主张期间因董淑琴提出异议等原因，与华青公司交涉要求解除合同，并已退出汽车展厅，但并未提交充分证据加以证明，且华青公司亦不认可，对庞大公司该主张，一审法院不予确认。鉴于华青公司于2012年9月7日已收到庞大公司诉状，对其主张租赁合同无效的诉讼请求已然知晓，因此双方均负有及时处理合同无效后果的责任，对之后未及时交接汽车展厅之后果，双方均有过错，因此，对2012年9月7日至合同到期时，庞大公司已支付的房屋使用费，华青公司应酌情部分返还。
至于庞大公司主张华青公司应返还装修费的诉讼请求，因庞大公司的装修工程尚未完成，其亦无证据证明装修物已形成附和，其该项请求，于法无据，一审法院不予支持。庞大公司主张由华青公司负担办理营业执照及其他经营相关证件的费用和合同终止后转出的全部费用，没有证据证明，一审法院亦不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司与青岛华青汽车有限公司签订的《汽车展厅租赁合同》无效。二、青岛华青汽车有限公司返还青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司房屋使用费人民币80000元。该款于判决生效后十日内付清。三、驳回青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9064元，由青岛市庞大巴博斯汽车销售服务有限公司负担7264元，由青岛华青汽车有限公司负担1800元。
宣判后，华青公司不服一审判决提起上诉。
上诉人华青公司上诉请求撤销一审判决，依法驳回庞大公司的诉讼请求。其主要事实和理由为：华青公司在本案争议的合同签订和履行过程中，不存在任何过错。依据庞大公司的起诉书，可以看出庞大公司系受董淑琴蛊惑，但事实争议房屋使用权归华青公司，董淑琴已经在其与华青公司的土地和房屋使用权案件中败诉。鉴于华青公司于2012年9月7日已收到庞大公司的诉状，对其主张的租赁合同无效的请求已经知晓，因此，双方均负有及时处理合同无效后果的责任。华青公司的装修工程尚未完工，其装修未形成附合，庞大公司应当将房屋恢复原状并交接。
被上诉人庞大公司辩称，华青公司将有争议的房屋租赁给庞大公司属于违约行为。租赁期间董淑琴向庞大公司出具四方法院的判决书，该判决能证明华青公司对房屋没有所有权，董淑琴亦告知我公司不得再进行装修及使用，庞大公司多次就此找华青公司协商，但华青公司均不予答复。庞大公司要求解除合同，而华青公司则告知庞大公司可以再转租，庞大公司对此不同意。后庞大公司以快件形式向华青公司提出解除合同申请，华青公司拒收。庞大公司与华青公司解除租赁合同不应以起诉时间为准，导致合同不能履行的原因在华青公司。
原审第三人董淑琴述称，华青公司没有权利出租展厅，应当将损失赔偿给庞大公司。
二审查明的事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，涉案汽车展厅系经过审批的临时建筑，使用期限截止于2005年4月29日。华青公司与庞大公司签订《汽车展厅租赁合同》的时间为2012年1月5日，超过临时建筑的使用期间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，华青公司与庞大公司之间的房屋租赁合同属于无效合同，一审法院对此认定正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人占有使用房屋期间，仍应参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。本案中，庞大公司在签订租赁合同后即使用涉案房屋，其虽主张期间因董淑琴提出异议等原因，曾与华青公司交涉要求解除合同，并已退出汽车展厅，但并未提交充分证据加以证明，且华青公司亦不认可，因此，一审对庞大公司的上述主张未予支持，并无不当，本院予以确认。华青公司与庞大公司约定的房屋租赁期间为2012年1月5日至2013年1月5日，庞大公司在2012年8月7日向一审法院提起诉讼，2012年9月7日一审法院向华青公司送达起诉状等法律文本。但一审中，法院并未主持双方进行交接，至双方合同到期后，华青公司自行收回房屋另行出租。综合本案双方当事人的合同履行情况，在签订合同时，庞大公司与华青公司对汽车展厅系临时建筑且超过使用期限的事实均知情，在一审中，庞大公司提起诉讼后，双方当事人均未及时办理房屋交接手续，因此，对于双方租赁合同无效的法律后果及房屋未交接导致租金损失扩大的法律后果的形成，双方当事人均存在过错，同时，庞大公司曾对涉案房屋进行装修，现华青公司在收回房屋后重新对房屋进行装修，导致无法查实庞大公司的装修情况。因此，综合考量上述因素，本院认为，一审法院酌情判决华青公司向庞大公司返还租金80000元，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人青岛华青汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光