天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初8174号
原告：天津富力城房地产开发有限公司，住所天津市南开区天康园10号楼（富力大厦）22层。
法定代表人：谢强，董事长。
委托诉讼代理人：于永浩，该公司职员。
被告：庄建玲，女，1969年8月29日出生，汉族，无职业，住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：范飞飞，山东齐鲁律师事务所律师。
原告天津富力城房地产开发有限公司与被告庄建玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于永浩，被告庄建玲的委托诉讼代理人范飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津富力城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告购买天津市南开区5#天越园商铺XX号房屋的剩余房款88362.1元；2.要求受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原、被告签订了《天津富力城商业房屋买卖合同》，约定原告将天津市南开区5#天越园商铺XX号商铺卖给被告，房屋总价款41549573元，付款方式为分期付款。具体约定为：认购日起7日（2015年10月8日）内交付总房款的50%，自第一次交款日起3个月内交20%，自第一次交款日起6个月内交30%。合同中对于被告逾期付款应支付的利息及计算方式做了确定约定。合同签订后，原告依约合同履行了房屋交付义务，被告自2016年1月11日开始出现逾期付款情况，产生了相应的利息，2016年4月8日，被告按照拖欠房款本金付款给原告，在扣除逾期利息后，被告仍欠原告房款88362.1元未付，故原告提起诉讼。
庄建玲辩称，原告陈述的原、被告于2015年9月29日签订《天津富力城商业房屋买卖合同》。签订合同时，被告向原告提出了涉及到广告位、水电增容等相关问题需要解决，原告工作人员承诺就此问题双方另行签订补充协议，该承诺加盖了原告公章。被告交付首付款后，原告却未按照约定与被告签订补充协议，被告要求的广告位、水电增容等问题也一直未得到解决。原告的先行违约行为造成被告延期付款，故被告不应当承担违约责任。原、被告签订的《天津富力城商业房屋买卖合同》第四.2条中约定，乙方（即被告）采用分期方式支付房款的，在总房款全部到达甲方（即原告）账户后，甲乙双方到该房屋所在辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》并办理相关手续。2016年11月15日原、被告签订了《天津市房产买卖协议》，被告已付清协议约定的全部购房款，协议中也并未说明被告有违约的情况。故原告是认可被告已经支付了全部房款的情况下，双方才签订了该协议。原告以实际行动变更了《天津富力城商业房屋买卖合同》中的相关约定，故原告要求被告支付剩余房款明显与事实不符，应依法予以驳回。
本院经审查认定事实如下：1.原、被告于2015年9月29日签订《天津富力城商业房屋买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于天津市××＃××、××楼××号非住宅房屋一套，建筑面积653.33平方米；房屋总价款41549573元，被告自认购日起7日（2015年10月8日）内交付总房款的50%，自第一次交款日起3个月内交20%，自第一次交款日起6个月内交30%；签订合同同时，被告应向原告交付购房定金50000元；被告采用分期方式支付房款的，在总房款到达原告账户后，双方在2016年3月15日前到该房屋所在辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，办理相关手续，缴纳相关税费。签署上述协议后10日内，双方到该房屋所在辖区房管局办理过户手续，双方各自承担相关税费。合同第七条违约责任中约定：被告如未按合同第三条及《客户交款通知单》约定时间支付房款，逾期在60日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。被告逾期付款超过60日的，原告有权与被告解除合同及《天津市房产买卖协议》，被告应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金，并承担解除合同的相关费用及原告因本次交易所缴纳而不能退还的相关税费，被告已经缴纳的相关税费由收取该费用的行政部门按相关政策办理，原告无返还义务。被告同意，在交付每笔房款之前，应先行交付在此之前因逾期交付房款而产生的利息。如被告未交付该利息，原告在收取被告房款时，有权从房款中先行扣除该利息，房款不足部分由被告补足，并按逾期时间收取违约金。合同第九条其他事项中约定，本合同条款如遇双方将要在房管局签署的《天津市房产买卖协议》条款不一致的，以本合同条款为准。同日，原告工作人员给被告出具“情况说明”，内容为：“客户庄建玲购买富力城5#地天越园2、7号楼103和203号房屋，涉及到广告位、水、电增容的事项，需要签定补充协议。因时间仓促领导审批需要时间，故国庆节后，客户交付首付款之前给予正式版的补充协议。”该协议加盖了原告预定协议专用章。合同签订后，被告如约支付了定金及首付款，原告也将房屋交付被告实际使用。被告未在合同约定的第二期付款日到期前支付第二期房款，而是于2016年4月8日将该款项转入原告账户。2016年4月12日，被告将剩余第三期房款汇入原告账户。2016年11月15日，原、被告在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，协议中写明交易房屋坐落地址为天津市南开区鼓楼西街516号（即原、被告签订合同中的天津市××＃××、××楼××号），总房款41549192元，由买受方（即被告）在订立协议之日起五个工作日内存入原告在房管部门设立的资金监管账户。协议第七条违约责任中，双方未做任何约定。2.原告于2016年4月11日将被告所付第二笔款项中的88362.1元作为违约金记账并开具了违约金收据。原告认为被告自2016年1月11日至2016年4月8日共逾期付款88天，第二期应付款项为8309915元，故违约金计算为8309915×4.35%/360天×88天=88362.1元。2016年6月14日，原告向被告发出律师函，声明上述违约金按照合同约定已自被告支付的款项中扣除，故被告的房款尚未付清，要求被告支付房款。庭审中，被告对于原告律师函的邮寄地址提出异议，表示未收到该函件，也不认可函件内容。3.原、被告至今未就广告位、水、电增容等事项签订补充协议。原告陈述虽补充协议未签订，但涉及的事项均已解决并实际履行完毕；被告陈述水、电增容是在2016年3月得到解决，被告才付清全部房款，但广告位问题至今未得到解决。
本院认为，原、被告签订的《天津富力城商业房屋买卖合同》及《天津市房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。依照法律规定，合同一方当事人在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。即一方拒绝履行的债务应当与对方不适当履行的债务相当。本案中，原、被告就广告位、水、电增容的事项未签订补充协议，因该补充协议的签订不仅涉及到原、被告之间对相关问题的协商确认，还涉及到与相关管理部门的协调，与被告应履行的付款义务不具有对价关系。被告以此为由行使履行抗辩权，于法无据，本院不予支持。如双方因广告位、水、电增容的问题产生分歧，被告可另行向原告提出主张，要求其承担相应的责任，另外，原、被告签订的《天津市房产买卖协议》中没有就逾期过户的违约责任进行约定，应认定双方对《天津富力城商业房屋买卖合同》约定的违约责任未协商变更，且该合同中明确写明与《天津市房产买卖协议》中条款不一致的，以合同条款为准，故被告以此抗辩无需承担逾期付款违约责任，本院不予确认。因此，被告逾期支付房款构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。按照合同约定，被告第二期应付购房款为8309914.6元（41549573元×20%），自2016年1月11日至2016年4月8日应支付的逾期付款利息为88362.1元（8309914.6元×4.35%/360天×88天）。原告有权依照合同约定将该利息自被告已付款项中先行扣除，故本院确认被告尚欠原告购房款88362.1元。综上，原告要求被告给付88362.1元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告庄建玲给付原告天津富力城房地产开发公司88326.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2009元，减半收取计1004.5元，由被告庄建玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一七年九月二十一日
书记员 徐晶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。