广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2776号
上诉人（原审被告）：黄钦益，男，汉族，住址：广东省揭东县，公民身份号码：×××4116。
委托代理人：冯刚，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王少红，女，汉族，1956年12月27日出生，住址：广东省深圳市罗湖区北斗路**号文华花园**栋304，公民身份号码：3702041956********。
委托代理人：郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。
原审第三人：东莞市凤盛物业投资有限公司，住所地：东莞市，
法定代表人：谢子文。
上诉人黄钦益因与被上诉人王少红及原审被告东莞市凤盛物业投资有限公司（以下简称凤盛物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月30日，王少红向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除王少红与黄钦益签订的《房屋买卖协议书》；2、黄钦益向王少红支付违约金270000元；3、黄钦益向王少红赔偿佣金损失10000元。
原审法院经审理查明，黄钦益系位于东莞市凤岗镇雁田村祥新东路38号蓝山锦湾花苑（二期）洋房B组团1、2座A1103的案涉房屋的产权人。
2015年4月28日，王少红作为买方、乙方，黄钦益作为卖方、甲方，凤盛物业公司作为中介方，三方共同签订了一份编号为莞凤房办执（20150428001）号的《房屋买卖协议书》，主要约定：一、甲方将案涉房屋转让给乙方，总楼价款为1370000元，定金20000元，尾款1350000元；二、定金20000元于签订合同的当日由乙方支付给甲方，双方于2015年5月10日前共同预约到东莞市凤岗房管所提供交易过户资料并签署《房屋买卖合同》，在核对交易过户的相关资料齐全无误当天乙方必须将尾款1350000元转入甲方账号；三、甲方收齐乙方所缴纳的购房款后当天办理房屋交接手续，按现状交楼；四、甲方转让给乙方的房产产权界线清楚，保证无任何经济纠纷、抵押、转移、查封、挂失、注销或其他债务等限制产权交易事宜，如有上述事项，甲方应在办理二手产权转移申请前办妥；五、本合同生效后，任何一方要求对方提供相关的资料或配合办理有关房产交易或其他如水、电、电讯等过户手续均以书面形式通知并签收，任何一方拒绝、无故怠慢协助、提供资料办理，则对方有权在本合同期满前三天单方解除本协议，并有权要求对方在当天退还全部已付款项或不予退还对方已经支付的款项，同时有权要求对方赔偿在此宗交易过程中所产生的全部经济损失和承担由此引起的一切法律责任，同时还要支付相当于总房价款百分之二十的违约金；六、本协议自双方签订之日起至2015年12月30日有效（或双方办妥房屋交接手续后自动失效）；等等。上述《房屋买卖协议书》签订后，因王少红2015年4月28日当日未带现金，故定金20000元由王少红于当日通过网络银行的方式先转账给凤盛物业公司，再由凤盛物业公司支付给黄钦益，黄钦益于当日出具了一份《收据》给王少红。黄钦益确认已收到此定金20000元，但表示记不清是当日或隔日收到的。
2015年4月28日当日，王少红与凤盛物业公司签订了一份《委托居间代理合同》，主要约定：凤盛物业公司接受王少红的委托交易案涉房屋，由王少红支付凤盛物业公司居间信息劳务费和代理服务费共20500元，签订三方协议当天先支付10000元，去房管所过户当天支付10500元。当日，凤盛物业公司向王少红出具了一份《收据》，确认收到购房佣金10000元。
在2015年4月28日签订案涉《房屋买卖协议书》之前，王少红在凤盛物业公司的中介下曾与黄钦益就买卖案涉房屋进行过商谈，因房款金额存在争议未能达成协议。凤盛物业公司的工作人员另带着王少红去查看了案涉房屋楼下的另一房源1003号房，在看房的过程中，发现1003号房的洗手间有涂着防漏油漆，故怀疑楼上的案涉房屋的洗手间漏水。后，王少红继续与黄钦益就案涉房屋的房款进行商谈，在商谈过程中，王少红以其在1003号房的所见主张怀疑案涉房屋漏水要求让利5000元，并提出两个方案：一、由卖家黄钦益自行修复，则房款为1375000元；二、由买家王少红修复，则房款为1370000元。在未到1003号房进行查看的情况下，黄钦益选择了第二种方案，各方并正式于2015年4月28日签订了案涉的《房屋买卖协议书》。签订了《房屋买卖协议书》后，王少红、黄钦益及凤盛物业公司当天一起到案涉房屋处清点家具。在清点完家具后，黄钦益提出一起到楼下的1003号房看看漏水的情况，故三方一起到1003号房进行了查看。查看后，黄钦益表示怀疑案涉房屋是否真的漏水，王少红则提出可请专业的测漏公司进行鉴定，如果真的不存在漏水，则王少红愿意再加价5000元，当天黄钦益未再提出异议。之后，黄钦益接受了凤盛物业公司转交的由王少红支付的20000元定金。至今，各方均未聘请专业的机构对案涉房屋是否存在漏水进行鉴定。
2015年4月29日，凤盛物业公司了解到案涉房屋存在抵押给银行的情况，经组织王少红与黄钦益协商，达成由黄钦益自己办理赎楼、注销抵押后双方再办理房屋过户手续的意见。2015年6月5日，经凤盛物业公司询问，黄钦益表示银行扣款已成功但未出具结清证明。2015年6月17日，黄钦益向凤盛物业公司表示不愿意再卖案涉房屋，理由是认为案涉房屋不存在漏水，王少红则再次表示如真的不存在漏水愿意加价5000元，但黄钦益仍表示不愿意卖。2015年6月18日，凤盛物业公司再次协调，黄钦益仍明确表示不愿意卖。后王少红通过发出律师函的形式要求黄钦益履行合同，黄钦益对律师函意见很大。
经协调无果，王少红于2015年6月30日向原审法院提起本案诉讼。原审庭审中，黄钦益主张王少红及凤盛物业公司以案涉房屋存在漏水为由欺骗黄钦益签订的《房屋买卖协议书》，王少红及凤盛物业公司予以否认。
原审法院认定的上述事实依据有：《房屋买卖协议书》、《委托居间代理合同》、《收据》、房地产权证、资金对账单、户口本、快递单、律师函、交易情况说明书、补充协议等以及本案庭审笔录等。
原审法院认为，关于黄钦益主张王少红及凤盛物业公司以案涉房屋存在漏水为由欺骗黄钦益签订案涉《房屋买卖协议书》的问题。首先，案涉房屋是否存在漏水，至今尚未由专业的机构进行鉴定作出判定，不排除案涉房屋在进行案涉交易时确实存在漏水的情况；其次，王少红及凤盛物业公司对于案涉房屋漏水的怀疑，是基于发现案涉房屋楼下的1003号房的洗手间有涂着防漏油漆这一情况作出的，有一定的合理依据；再次，黄钦益作出案涉房屋的权属人，对于案涉房屋是否漏水应该是比王少红及凤盛物业公司更加了解，如案涉房屋确实没有漏水，则对于王少红的漏水怀疑，黄钦益应予以反驳并可到现场核实，但黄钦益并未对现场核实，可见当时黄钦益也是怀疑案涉房屋存在漏水情况的；第四，王少红及黄钦益是按照案涉房屋的现状交易的，两人及凤盛物业公司均不是检测房屋是否漏水的专业人士，对于案涉房屋是否漏水，两人及凤盛物业公司均是从各自了解的房屋现状作出的判断，故王少红及凤盛物业公司不可能存在明知房屋不存在漏水而欺骗称漏水的故意；第五，案涉房屋的交易总价为1370000元，而房屋是否漏水影响到的房款仅为5000元，故房屋是否漏水对案涉《房屋买卖协议书》的签订影响不大；最后，黄钦益在签订该《房屋买卖协议书》时为完全民事行为能力人，对签订该协议书产生的民事权利义务具有完全的认知能力。综上，对黄钦益关于其在被欺骗的情况下签订案涉《房屋买卖协议书》的主张，原审法院不予采信。
承上，案涉《房屋买卖协议书》系王少红、黄钦益及凤盛物业公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王少红、黄钦益及凤盛物业公司均应依约履行该《房屋买卖协议书》。《房屋买卖协议书》约定黄钦益须提供相关的资料配合办理案涉房屋的交易手续，而黄钦益在未证实案涉房屋确实不存在漏水的情况下就以王少红及凤盛物业公司欺骗为由拒不履行合同，且在王少红多次表态如案涉房屋真的不存在漏水愿意加价5000元及王少红通过发律师函催促履行合同的情况下仍拒不履行合同，黄钦益的行为已经构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。据此，王少红有权解除案涉《房屋买卖协议书》，对王少红的这一诉讼请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房屋买卖协议书》签订后，王少红已通过凤盛物业公司向黄钦益交付了20000元定金，现该合同因黄钦益违约而解除，王少红依法可要求黄钦益返还该20000元定金。对王少红的这一诉讼请求，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，黄钦益构成违约，应按照案涉《房屋买卖协议书》的约定承担相应的违约责任。案涉《房屋买卖协议书》约定守约方有权要求违约方赔偿在本次交易过程中产生的全部经济损失及相当于总房款20%的违约金。本案中，王少红为本次交易支付了凤盛物业公司10000元的佣金，王少红作为守约方有权要求黄钦益赔偿此损失，故对王少红要求黄钦益赔偿佣金损失10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。本案中，王少红作为守约方，有权要求违约方黄钦益支付相当于总房价20%的违约金，已知双方约定的总房价款为1370000元，则黄钦益应支付王少红违约金274000元（1370000元×20%）。王少红只主张270000元，低于依法计算的金额，系王少红自由处分诉讼权利，原审法院予以准许。对王少红要求黄钦益支付违约金270000元的诉讼请求，原审法院也予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除王少红、黄钦益及东莞市凤盛物业投资有限公司于2015年4月28日签订的《房屋买卖协议书》；二、黄钦益应于判决发生法律效力之日起三日内退还王少红购房定金20000元；三、黄钦益应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿王少红违约金270000元；四、黄钦益应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿王少红佣金损失10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，王少红已预交，由黄钦益负担。
黄钦益不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误，本案是因王少红违约而导致合同终止。1、在签订《房屋买卖协议书》前，双方未能就房屋总价款达成一致，争议的5000元对最终是否能够顺利签订《房屋买卖协议书》关系重大，并非原审法院理解的房款5000元对签订房屋买卖协议书的影响不大。正是因为此5000元的争议导致开始并未成交，但因王少红有意向购买该房屋，王少红便谎称案涉房产存在漏水情况，要求减价5000元。黄钦益基于诚实信用，同意如果真的存在漏水情况，愿意降价5000元，故双方才签订了《房屋买卖协议书》。2、双方清点完家具后，在中介的带领下，三方到1003房核实漏水情况，但没有发现漏水，黄钦益要求王少红补交5000元房款，王少红提出可以请专业的检测公司进行鉴定，如果不存在漏水，则愿意加价5000元，黄钦益表示同意。黄钦益在收到20000元定金后就将房屋交付给王少红使用，王少红也将私人物品搬入了案涉房屋并使用了一段时间，但王少红并没有做漏水鉴定，也拒不支付5000元，故双方才产生争议。案涉房产是否漏水是一个客观事实，并非原审法院认定的“可能漏水”，而且鉴定是否漏水应当由王少红提出。（二）退一步讲，即便表面上黄钦益存在违约行为，但王少红主张的违约金明显过高，黄钦益在原审时明确提出违约金过高，要求调整，但原审法院不予理会，适用法律错误。1、《房屋买卖协议书》是王少红委托中介方提供的格式条款，未对黄钦益作出明确说明和解释。2、虽然客观上受房地产市场价格波动影响，发生了一些卖方故意违约的行为，但是原审法院过于机械，未考虑双方签订协议时房产新政出台后，市场价格早已被消化，签订《房屋买卖协议书》后并没有发生房价上涨的事实。3、根据相关的法律规定，黄钦益提出违约金过高并要求调整违约金时，法院应依法作出审查。本案的违约金明显超出王少红实际损失的30%，法院应依法将违约金调低至实际损失的130%，且法律明确规定实际损失应由王少红举证。事实上，王少红造成的实际损失即为20000元定金的利息，即王少红的实际损失不会超过1000元。（三）王少红支付的定金20000元应部分冲抵实际房屋使用费。合同签订后，黄钦益就将房屋交付给王少红使用，王少红也实际使用了该房屋，故王少红应当支付房屋使用费。参照当地市场租金平均水平，每月租金3500-4000元，使用了大约3个月，王少红应当支付房屋使用费10000元。（四）佣金损失10000元不应由黄钦益承担。居间合同系由王少红单方委托，黄钦益未与中介签订居间合同，而中介方未为房屋买卖提供实际的居间服务，未履行职责，避免交易纠纷的产生，故中介方应直接将佣金退还给王少红。综上，请求本院：撤销原审判决，驳回王少红的全部诉讼请求。
王少红口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕黄钦益上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）本案中谁违约。（二）原审法院认定的违约金以及佣金损失是否恰当。（三）王少红应否支付房屋使用费。
关于争议焦点一。双方签订了案涉《房屋买卖协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定的内容履行权利义务。由于双方已经约定的案涉房屋的总价款为1370000元，故双方应当按照双方约定的房屋价款来履行。案涉房屋是否存在漏水并不能免除双方在案涉《房屋买卖协议书》约定的义务，况且王少红多次表态如案涉房屋不存在漏水，其愿意加价5000元，而且王少红还通过发律师函催促黄钦益履行合同，但黄钦益仍然拒绝履行合同，故黄钦益在本案中以双方对5000元存在争议为由而拒不履行合同缺乏依据。再结合黄钦益、王少红以及凤盛物业公司的庭审陈述，原审法院认定黄钦益的行为已经构成违约处理正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。首先，关于违约金的问题。如前所述，黄钦益已经构成违约，王少红按照案涉《房屋买卖协议书》的约定有权要求违约方赔偿总房款20%的违约金。黄钦益主张本案中的违约金过高，但黄钦益并没有证据证明本案的违约金过分高于王少红的损失，再结合东莞市凤岗镇当时的房价走势，黄钦益要求调整违约金，本院不予支持。其次，关于佣金损失。王少红为本次交易支付了凤盛物业公司10000元的佣金损失，按照案涉《房屋买卖协议书》的约定，王少红作为守约方，其有权向黄钦益主张该佣金损失。黄钦益主张无须支付佣金损失没有依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。黄钦益并没有证据证明王少红在合同签订后就在案涉房屋居住了一段时间，王少红对此亦不予确认，况且本案中系黄钦益违约在先，故黄钦益向王少红主张房屋使用费没有任何依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄钦益上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由黄钦益负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年七月十一日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……