广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第1335号
原告龙绍文（反诉被告），男，1976年12月19日出生，汉族，身份证住址广�市芳村区。
委托代理人胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
委托代理人杨颖，广东法丞律师事务所实习律师。
被告邱育培（反诉原告），男，1955年5月4日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。
委托代理人欧发强，广东海印律师事务所律师。
委托代理人吴福安，广东海印律师事务所律师。
原告龙绍文诉被告邱育培房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡桂芬、杨颖，被告的委托代理人欧发强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告双方于2010年12月7日签订《商铺买卖合同》约定被告购买原告位于广州市越秀区寺右新马路101号第三层73号铺，总价为460000元，其中230000元向银行申请抵押贷款。合同签订后，被告向银行申请贷款，但未获批准。原告多次通知被告办理一次性付款手续，被告均不予理会。被告已于2011年9月6日办理了涉案商铺的交接确认手续，涉案商铺的产权已过户到被告名下。为维护原告的合法权益，故诉请法院判令：被告向原告支付余下房价款230000元并支付逾期付款违约金（从2012年5月3日起至该笔房款付清之日止，每日按230000元×1.5‰计）。
被告答辩并反诉称：不同意继续履行合同，不同意支付余下房款。事实上原、被告之间的房屋买卖合同早已在2012年下半年由被告与原告一位姓余的经办人通过口头协议、面谈形式达成解除意向，虽然双方没有签订书面文件，但被告认为双方的买卖合同已经解除，故被告不需要支付余下房款及相应违约金。虽然没有书面的证据，但从本案证据及事态的发展可以印证。被告需要付的余款本应在2012年5月2日前支付，但被告一直没有支付，而原告也一直没有向被告主张，由此可以推断双方的合同�经解除。另外，原告提交的证据显示房产证是在2013年3月19日原告才为被告办理的，这是原告为了诉讼才去办理的。而双方在2012年下半年已经就解除合同达成一致意见。原告要求被告承担逾期付款违约金没有依据。被告没有违约行为，按照房屋买卖合同第十四条约定原告为被告办理房产证的时间应早于被告支付房屋价款余款，按照合同约定原告应在2011年10月7日前为被告办妥房产证，被告要支付房价余款的时间是2012年5月之后。当事人的合同义务有先后之分，既然原告在2013年3月19日才为被告办妥房产证，原告没有履行先合同义务，所以在此之前被告可以行使先履行抗辩权，被告行使先履行抗辩权的行为并非违约行为。退一步讲，假定原告主张违约金从定性上讲是有事实、法律依据的话，其计算违约金的标准过分高于其实际损失，被告要求法院调低违约金至其所受损失为准。原告计算违约金是按每日1.5‰计算，参照中国人民银行公布同期同性质的贷款年利率约为6.1%，按照该利率计算至日利率为0.169‰，所以原告的计算标准大于国家公布的利率超过十倍，远远超过合同法司法解释二所规定的标准，故要求法院调低至同期贷款利率。
原告没有按合同约定的时间在2011年10月7日前办妥交易过户登记手续，此显见原告的违约事实成就了商铺买卖合同所约定的合同得以解除的条件。正因如此，涉案合同得以解除的事实早在2011年底前已为双方所确认，商铺归回原告，无须再办过户登记，被告无须再支付房价余款。原告出尔反尔，强行于2013年3月19日对涉案商铺办理了过户登记并起诉要求被告履行合同。同时，被告发现原告采用格式条款与被告订立的商铺买卖合同第七条中有关商铺使用权所约定的权利义务内容并未遵循公平原则，将买受人所�有的租金收益权予以排除，对出卖人所应承担的支付租金义务予以免除。在合同订立之时，原告并未就该约定内容向被告予以提醒注意，并加以解释说明。依合同法第四十条规定，该约定为无效条款。据上，被告反诉请求法院判令：一、解除《商铺买卖合同》，由原告返还被告购房款230000元，被告将商铺返还过户给原告；二、原告向被告支付自2011年10月8日起至2013年3月19日止的逾期办证违约金（按已收房价款230000元为基数，以银行同期贷款利率计付）；三、确认《商铺买卖合同》第七条条款无效，原告向被告支付自2010年12月7日起至法律文书确定合同解除日止，按房管部门公布的同期同地段同类商铺租金标准计算商铺租金损失。
原告就被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告所主张原告违约不是事实，双方并没就合同是否解除问题达成一致，按照双方�同约定被告应当在申办房地产权证前向原告交清全额房价款，被告至今尚未付清房价款，原告依据合同约定顺延办理房地产权证时间，具有合同依据，不构成违约。原告在2013年3月向广州市房地产交易登记中心申办交易过户手续，并没有违反合同约定。二、关于商铺买卖合同第七条的约定情况，被告在2010年11月19日签订的认购书中的第一条即确认并知道其所已购买的房屋需在2013年之后才能交付使用，其后被告又在签订商铺买卖合同中再次确立此条款，此两次签署的文件，原告已充分告知被告该商铺的使用权交付时间。况且，按照合同法第四十条规定的格式条款是具备合同法第五十二、五十三条情形的，商铺买卖合同第七条并不符合合同法第五十二、五十三条规定的情况。另外，涉案商铺并非带租约出售，亦非售后返租，根本不存在租金收益权的说法，更不存在所谓的租金损失。综上，请法院依法驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：2010年11月19日，原告（出售方，委托代理人及保证人为广州御嘉投资顾问有限公司）与被告（认购方）签订《星辰天街广场商铺认购书》，约定：乙方自愿认购越秀区寺右新马路101号星辰天街广场三层73号铺位，该物业建筑面积为6.9319平方米，套内建筑面积为3.528平方米，该物业认购价为460000元；该物业用途为商铺，于2013年9月30日前交付使用；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）等全部签约范本，及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业均有约定的内容�以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行等。
2010年12月7日，原告（出卖人，委托代理人及保证人为广州御嘉投资顾问有限公司）与被告（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、买受人购买的商铺为现铺；第二条、买受人所购商铺的基本情况：广州市越秀区寺右新马路101号第3层73号铺，该商铺合同约定建筑面积共6.9319平方米，其中套内建筑面积3.5280平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积3.4039平方米；第三条、该商铺属现房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米130385.49元，总金额460000元；第四条、买受人按照按揭方式付款，2010年12月7日之前支付全部房价款的50%（包含定金），计230000元，余下房款计230000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受�接出卖人通知（电话或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括将银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，逾期付款的，则应按本合同第五条承担违约责任；第五条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按照本合同约定的时间付款，按下列方式处理（下列两点不合并执行）：1、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款的1‰的标准向�卖人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金不予退回；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金；第六条、出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人赋有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订有关委托租赁、经营管理的相关协议；第七条、商铺使用权约定，1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；2、如果在商铺使用权交接之前，买受人将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买受人有义务以书面的形式通知出卖人，并保证不影响出卖人在此期间对商铺的使用权，如第三方因此向出卖人主张权利，买受人需承担违约责任；3、买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；第八条、出卖人应于2013年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第九条、出卖人逾期交付商铺的违约责任，逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.8‰的违约金，�同继续履行；逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的1.2‰的违约金；第十三条、本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；第十四条、本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产登记中心申办该商铺的交易过户手续；在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的，需买受人提供的证件资料；买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领《房地产权证》；买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金等。
2011年9月6日，原告与被告签署《星辰天街交接确认书》，被告同意并确认于2011年10月1日已完成接收涉案商铺。
2012年4月27日，中国银行股份有限公司广州珠江支行向被告发出《不同意贷款通知书》，表示：阁下向我行申请贷款460000元，用于购买越秀区寺右新马路101号（星辰天街）373、389铺，我行已受理贷款申请，经审查，不同意审批该笔贷款。
而原告早于2012年4月25日委托律师向被告发出《律师函》，称银行不批准被告的按揭贷款申请，现通知被告在2012年5月2日前来办理一次性付款手续。被告于次日收到该函。
2013年3月19日，广州市国土资源和房屋管理局核发了越秀区寺右新马路101号373铺权属人为被告的房地产权证。
因本案纠纷，原告于2013年4月27日提起诉讼。
诉讼中，原告表示：2012年5月2日是原告通知被告转为一次性付款的最后期限，从2012年5月3日起应计付逾期付款违约金。双方有协商解除合同的问题，但没有达成一致意见，原告不同意解除合同。合同第十四条约定的合同生效后第220个工作日具体是指2011年10月26日。被告表示：同意合同生效后第220个工作日具体是指2011年10月26日，被告反诉主张的逾期办证违约金相应调整为从2011年10月27日起算。
本院认为：原告与被告签订的《星辰天街广场商铺认购书》和《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同约定，银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，向出卖人一次性支付涉案商铺全部房价款。在银行不批准被告的贷款申请后，原告已于2012年4月25日书面通知被告在2012年5月2日前一次性支�余下房价款230000元。被告拒不支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告支付余下的房价款230000元及支付逾期付款违约金，合法合理，本院予以支持。因合同约定买受人逾期付款按欠付金额每日1.5‰计付违约金，显属过高，被告请求予以调整，合法合理，本院予以采纳。逾期付款违约金以调整为按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜，且以不超过欠付金额本金为限。被告抗辩称合同已于2012年下半年解除，无提供相关的证据予以证明，本院不予采信。因合同中并无约定先办理买卖商铺的交易过户手续，后支付房价款余款，故被告提出的先履行抗辩于法无据，本院不予采纳。
合同约定买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人交清全额房价款，因买受人未交付或延迟交付上述款项导致出卖人不能或延迟办理产�登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。因此，在被告尚未支付余下房价款230000元的情况下，被告主张原告迟延办证构成违约，理据不足，本院不予支持。其据此反诉提出的解除合同、返还已付的房价款、支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。
关于《商铺买卖合同》第七条商铺使用权的约定是否格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，早在2010年12月7日签订《商铺买卖合同》之前，原、被告双方已在2010年11月19日签订的《星辰天街广场商铺认购书》中协商约定买卖商铺的交付期限为2013年9月30日前，并确认出售方已向认购方公示了《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）等全部签约范本。由此可见，在签订《商铺买卖合同》前，被告是知悉并同意《商铺买卖合同》的内容，不存在订立合同时未与对方协商的情形，故被告主张《商铺买卖合同》第七条商铺使用权的约定是格式条款，本院不予采纳。其要求确认该条款无效并据此提出的相关反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邱育培向原告龙绍文支付购买广州市越秀区寺右新马路101号373铺的余下房价款230000元并支付逾期付款违约金（从2012年5月3日起至上述款项支付之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金以不超过欠付金额本金为限）。
二、驳回原告龙绍文的其他诉讼请求。
三、驳回被告邱育培的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6514元、反诉费804元，由原告龙绍文负担50元，被告邱育培负担7268元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 任 红
二０一四年四月十日
书 记 员 邓鸿明