天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5876号
上诉人（原审被告）：天津市南开区龙福宫老人院，住所地天津市南开区三潭路飞龙里*号楼。
法定代表人：张文革，院长。
委托诉讼代理人：田文娟，天津诺和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁鹏，天津诺和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津市和平区龙福宫老人院，住所地天津市和平区西康路**号。
法定代表人：张文革，院长。
委托诉讼代理人：田文娟，天津诺和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁鹏，天津诺和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司天津新华支行，住所地天津市和平区西康路33号。
负责人李云峰，该行行长。
委托诉讼代理人：包骐瑞，天津融汇律师事务所。
委托诉讼代理人：王殿禄，天津融汇律师事务所。
原审第三人天津市金浩物业管理有限公司，住所地天津市河西区绍兴道19号。
法定代表人：李宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢晓华，该公司第三分公司经理。
上诉人天津市南开区龙福宫老人院、上诉人天津市和平区龙福宫老人院因与被上诉人中国工商银行股份有限公司天津新华支行、原审第三人天津市金浩物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津市南开区龙福宫老人院、天津市和平区龙福宫老人院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判二上诉人支付被上诉人自2014年3月1日起至2016年1月31日的房屋使用费908648.44元，并按月使用费39506.45元的标准计算支付自2016年2月1日之后的房屋使用费；两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人按照天津市和平区2014年、2015年非住宅房屋指导租金的标准支付房屋使用费不合理。另外上诉人不同意腾房，因为经营的是老人院，人数众多，不具备腾房条件，而且上诉人一直与被上诉人协商购买涉诉房屋。
中国工商银行股份有限公司天津新华支行辩称，同意一审法院判决，要求驳回上诉，维持原判。合同已到期，上诉人占用房屋没有依据，按照天津市和平区非住宅标准支付使用费有法律依据。
天津市金浩物业管理有限公司述称，服从法院判决。
中国工商银行股份有限公司天津新华支行向一审法院起诉请求：1.二被告将坐落于天津市和平区西康路42号房屋腾空并恢复原状后交给原告；2.二被告向原告支付自2014年3月1日起至2016年1月31日的房屋使用费（23个月）共计3584412元，以及自2016年2月1日至实际搬出房屋之日止的房屋使用费；3.二被告向原告支付其占用房屋期间给原告造成的损失70000元；4.诉讼费用被告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区西康路42号，建筑面积1731.6平方米，权利人为原告。
2007年1月18日，原告与第三人签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给第三人用于服务业，租期自2007年3月1日至2014年2月28日止，每年租金16万元。经原告同意，2007年1月19日，第三人与被告天津市南开区龙福宫老人院签订《天津市房屋转租合同》，约定第三人将涉案房屋转租给被告天津市南开区龙福宫老人院，租赁用于老人院，租期自2007年3月1日至2014年2月28日止，第一年租金39.5万元，第二年租金40.7万元，第四、五年租金42万元，第六、七年租金43.3万元。第三人交付房屋时，被告天津市南开区龙福宫老人院向原告支付押金3.6万元，租赁关系终止时，收取的押金以及产生的利息除用以抵充应由被告天津市南开区龙福宫老人院承担的卫生、杂物清理费用外，剩余部分归还天津市南开区龙福宫老人院。
合同签订后，于2007年9月10日在涉案房屋地址注册成立了被告天津市和平区龙福宫老人院，并由被告天津市和平区龙福宫老人院实际使用涉案房屋。后原告与第三人签订的合同于2014年2月28日租赁期间届满，双方租赁关系终止。第三人与被告天津市南开区龙福宫老人院签订的转租合同也于上述日期租赁期间届满，双方租赁关系亦终止，房屋租金交至租赁期间届满日，但被告天津市和平区龙福宫老人院仍占有涉案房屋做老人院使用。
2015年8月27日，被告天津市南开区龙福宫老人院给原告出具《关于购买迎春里13号楼的情况说明》，希望购买涉案房屋，并表明对于导致原告赔偿70000元的情况，愿在购买房屋时付原告赔偿款。但此后双方未能就购买涉案房屋事宜协商成功，原告于2016年1月8日委托天津融汇律师事务所给被告天津市南开区龙福宫老人院出具《律师函》，要求天津市南开区龙福宫老人院在2016年1月31日前将租赁房屋腾空并恢复原状交还原告，被告天津市南开区龙福宫老人院于2016年1月12日签收，但并未按照上述时间腾空涉案房屋。现涉案房屋仍由被告天津市和平区龙福宫老人院占有做老人院使用。
本案审理期间，一审法院与原、被告及第三人对涉案房屋进行了现场勘验并进行拍照，经勘验涉案房屋包括五层楼房及院落一处，每层楼内有若干间房屋，院落内搭建有平房。被告在五层楼房内安装有电梯一部，并在电梯一侧墙体外搭建了外跨楼梯。
一审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》和第三人与被告天津市南开区龙福宫老人院签订《房屋转租合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
现原告与第三人签订的《房屋租赁合同》和第三人与被告天津市南开区龙福宫老人院签订《房屋转租合同》的租赁期间均已届满，第三人应将租赁的涉案房屋返还给原告，被告天津市南开区龙福宫老人院作为负有腾房义务的次承租人应承担返还涉案房屋的义务。被告天津市和平区龙福宫老人院作为房屋的实际使用人，因被告天津市南开区龙福宫老人院负有腾房义务而无权再占有涉案房屋，故原告要求二被告腾空涉案房屋交还原告的诉讼请求，法院予以支持。原告要求二被告将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，因原告未能提供相关证据证实涉案房屋的原状，且被告增设的电梯和外跨楼梯原告已不要求被告拆除，故法院无法支持。
原告要求二被告向原告支付自2014年3月1日起至2016年1月31日的房屋使用费3584412元，以及自2016年2月1日至实际搬出房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，被告天津市南开区龙福宫老人院作为负有腾房义务的次承租人应承担逾期腾房占有使用费，被告天津市和平区龙福宫老人院作为房屋实际使用人其占有涉案房屋的行为，侵害了原告的物权，亦应承担支付逾期腾房使用费的义务，法院予以支持。原告要求二被告按照天津市和平区2014年、2015年非住宅房屋指导租金的标准支付房屋使用费，法院予以照准。
原告要求二被告支付占用房屋期间给原告造成损失70000元的诉讼请求，因该损失是原告对涉诉房屋的相邻房屋住户的赔偿，并未取得被告认可，且被告天津市南开区龙福宫老人院出具的说明中表示是在购买涉案房屋时付该赔偿款，而被告天津市南开区龙福宫老人院最终未能购买涉案房屋，也就不存在支付该赔偿款的问题，故原告要求二被告支付损失70000元无法律依据，法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定判决：一、本判决生效之日起十五日内，二被告将坐落本市和平区西康路42号房屋腾空交还原告；二、本判决生效之日起十五日内，二被告支付原告自2014年3月1日起至2016年1月31日的房屋使用费3584412元，以及自2016年2月1日至实际搬出涉案房屋之日止的房屋使用费（按照月使用费155844元的标准计算）；三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费36035元，减半收取18017.5元，由原告负担360.5元，二被告负担17657元。
本院二审期间，二上诉人提交天津市国土房管局关于发布天津市2015年房屋租赁市场指导租金的通知，载明房屋租赁市场指导租金仅为租赁双方议定租金提供参考，租赁双方可根据房屋所在板块的指导租金结合市场情况自行议定租金。该证据证明之前合同约定的价格都是低于市场价格，应当参照合同的价格确定房屋使用费。本院对该证据的真实性予以确认，但与上诉人的证明目的不具有关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，2014年2月28日租赁期间届满后，被上诉人与原审第三人、原审第三人与上诉人天津市南开区龙福宫老人院之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。一审判决确认2014年2月28日上述租赁关系终止，不符合法律规定，本院予以纠正。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年1月8日被上诉人出具律师函要求上诉人天津市南开区龙福宫老人院于2016年1月31日前腾房，应当视为被上诉人要求解除不定期租赁合同。考虑实际使用人天津市和平区龙福宫老人院的实际情况，本院酌情确定2016年2月29日解除租赁合同，二上诉人负有返还涉案房屋的义务。二上诉人不同意返还涉案房屋，没有法律依据，本院不予支持。2016年3月1日至二上诉人腾房之日止，因双方已不存在租赁合同关系，房屋使用费不受合同约定租金标准的约束，且租赁合同双方未能就逾期腾房使用费自行议定，因此被上诉人要求二上诉人按照天津市和平区2014年、2015年非住宅房屋指导租金的标准支付房屋使用费，一审判决予以照准，并无不当。至于2014年3月1日至2016年2月29日的涉案房屋租金，因被上诉人系涉案房屋出租人，上诉人天津市南开区龙福宫老人院系次承租人，双方并非合同相对人，故本案不予涉及，被上诉人可另行主张权利。
综上所述，天津市南开区龙福宫老人院、天津市和平区龙福宫老人院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2016）津0101民初929号民事判决的第一项；
二、撤销上述民事判决的第二、三项及案件受理费负担部分；
三、本判决生效之日起十五日内，天津市南开区龙福宫老人院、天津市和平区龙福宫老人院给付中国工商银行股份有限公司天津新华支行自2016年3月1日至实际腾交涉案房屋之日止的房屋使用费（按照月使用费155844元的标准计算）；
四、驳回中国工商银行股份有限公司天津新华支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费36035元，减半收取18017.5元，由天津市南开区龙福宫老人院、天津市和平区龙福宫老人院负担7500元，由中国工商银行股份有限公司天津新华支行负担10517.5元；二审案件受理费12886元，由天津市南开区龙福宫老人院、天津市和平区龙福宫老人院负担5000元，由中国工商银行股份有限公司天津新华支行7886元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一六年十二月二日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；