湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04163号
上诉人（原审被告）罗传余。
委托代理人宋磊，湖南琼武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南磐鸿置业有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇茶叶市场办公室A1栋。
法定代表人李容平。
委托代理人陈玲，湖南金州律师事务所律师。
上诉人罗传余因与被上诉人湖南磐鸿置业有限公司（以下简称磐鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第968号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、各方当事人无争议的事实。2012年3月31日，磐鸿公司将位于长沙县星沙镇星沙大道星沙茶业大市场“山水茗园”A1栋104、105、106号门面出租给罗传余从事家具经营，磐鸿公司、罗传余双方签订《租赁合同》，合同约定租赁期自2012年3月8日起至2015年3月7日止。三年合同期满后，在同等条件下优先续租二年。第一年、第二年每月租金为人民币6257.7元，第三年月租金递增8%为每月6758.3元，租金的支付方式为提前一周向磐鸿公司预交一季度租金、物管费。同时约定，罗传余拖欠房租累计3个月以上的，磐鸿公司有权终止合同，收回该门面，罗传余应按照合同总租金的10%向磐鸿公司支付违约金。租赁期满，罗传余应如期交还该门面，逾期归还，则每逾期一日应向磐鸿公司支付原日租金3倍的滞纳金，并承担因逾期归还给磐鸿公司造成的损失。合同签订后，磐鸿公司将上述三个门面实际交付给罗传余使用，罗传余仅交纳了2012年3月8日至2012年5月7日的2个月租金，共计11820元。后未再支付租金，截止至2015年3月7日，罗传余共欠磐鸿公司门面租金219464.4元。二、各方当事人有争议的事实。1、罗传余是否应支付违约金。磐鸿公司主张罗传余拖欠租金累计3个月以上，应按照合同总租金的10%向磐鸿公司支付违约金23128.44元。罗传余认为系由于磐鸿公司提供了错误的账户名称才导致其未交纳租金，不应承担违约责任。原审法院认为，罗传余未依双方合同的约定按时交纳租金是事实，且罗传余可以通过其他方式交纳门面租金，亦可以要求磐鸿公司提供正确的账号名称。后经磐鸿公司多次催缴，直至合同期满，罗传余仍分文未交，罗传余怠于交纳租金的行为已构成违约，应根据合同约定承担总租金10%的违约金，故罗传余的抗辩理由不能成立。2、磐鸿公司是否有权要求罗传余返还门面并支付占用费。磐鸿公司主张租赁合同届满，罗传余并未如约将门面腾空而是继续使用该门面经营，故要求罗传余返还门面并按照原合同租金标准（6758.3元／30天=225.27元／天）支付占有使用费。罗传余认为双方在租赁合同中明确罗传余享有优先续租权，现要求继续承租门面；若是不再续租，磐鸿公司应赔偿其相应的装修损失费以及阁楼费。原审法院认为，双方在租赁合同中约定，租赁期满，罗传余在同等条件下对该门面享有优先承租权。但罗传余并未提供磐鸿公司欲将诉争门面出租给他人的相关证据，且罗传余在租赁期间长期欠缴租金的行为应成为磐鸿公司排除适用优先承租权的正当理由，故罗传余享有优先承租权的条件不成就，罗传余要求继续承租而拒不返还门面的抗辩理由，原审法院不予采信。同时，双方在合同中已经明确约定，承租的门面对其装修实行来修去丢，罗传余可自行处理其搭建的阁楼，不应该对罗传余进行补偿。罗传余在租赁期届满后拒绝腾空门面，既违反了双方的合同约定，又构成对磐鸿公司门面所有权的侵权，故磐鸿公司要求罗传余搬离房屋并按照原来的租金标准支付占有使用费，理由充分，原审法院予以支持。
原审法院认为：磐鸿公司、罗传余之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同履行各自义务。合同签订后，磐鸿公司依约将门面交付罗传余使用，已履行合同义务。而罗传余拖欠租金的行为已构成违约，故磐鸿公司请求罗传余支付合同期内租金共计219464.4元以及违约金23128.44元的诉讼请求，原审法院予以支持。房屋租赁合同届满，承租人应依合同约定返还租赁物，逾期返还租赁物应承担逾期腾房的占有使用费，故磐鸿公司请求罗传余返还长沙县星沙镇星沙大道星沙茶业大市场“山水茗园”A1栋104、105、106号的门面，并从2015年3月8日至实际交付门面之日止按225.27元／天的标准支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决如下：一、限罗传余于本判决生效后十日内支付湖南磐鸿置业有限公司租金219464.4元以及违约金23128.44元；二、限罗传余于本判决生效后十日内将其承租的位于长沙县星沙镇星沙大道星沙茶业大市场“山水茗园”A1栋104、105、106号门面返还给湖南磐鸿置业有限公司，并按照225.27元／天的标准支付从2015年3月8日至实际交付门面之日止的门面占有使用费。本案受理费5019元，减半收取2510元，由罗传余负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
罗传余不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定罗传余与磐鸿公司签订租赁合同的时间是2012年3月31日是错误的，罗传余与磐鸿公司的签约时间是2014年3月8日。二、2012年5月8日至2014年3月8日，因罗传余还在就租金的数额及支付方式等内容进行协商，双方还未协商一致。即便如此，罗传余还是向磐鸿公司汇款70000元（因磐鸿公司提供账号有误转账未成功）。故并不是罗传余拖欠此期间的租金，而是双方就租金的数额及支付方式未达成统一意见。三、2014年3月8日，罗传余与磐鸿公司续签租赁合同后，积极履行支付租金的义务，多次向磐鸿公司要求给付租金，但磐鸿公司一边拒绝收取租金，一边却假模假式的在罗传余店铺的玻璃门上张贴所谓的《催款函》（直到磐鸿公司向人民法院起诉提交证据后罗传余才知晓磐鸿公司的这一行为）。四、一审法院在未查清案件事实的情形下，错误的适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条等相关法律法规的规定，认定罗传余承担违约责任并承担违约金，对罗传余是极不公平的。综上，请求撤销原判，依法改判驳回磐鸿公司的全部诉讼请求，由磐鸿公司承担本案一、二审诉讼费用。
磐鸿公司辩称：一、合同签订的时间正确，双方是于2012年3月8日签订的，根据磐鸿公司在一审中提交的证据可以看出双方当事人在2012年3月8日前有租赁关系，本案的合同是上一份合同的续签，即使2014年签订合同也不影响本案事实。二、租金的问题，罗传余已经租了8年，证明知道交租金的正确途径，解除合同是因为欠交租金及合同到期。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：罗传余与磐鸿公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，罗传余主张合同实际签约日期是2014年3月8日，其提交的签约日期为2014年3月8日的《租赁合同》与原审法院认定的2012年3月31日签订的《租赁合同》内容完全一致，约定的租赁期限均是自2012年3月8日起至2015年3月7日止，故不论签约日期是2014年3月8日还是2012年3月31日，均不影响本案双方当事人的权利义务关系。罗传余主张2012年5月8日至2014年3月8日期间未支付租金是因磐鸿公司提供账号有误导致转账不成功，并非罗传余拖欠租金，但罗传余转账不成功的这次租金支付并非首次交纳租金，且罗传余在转账不成功后，可与磐鸿公司核实正确账号或以其他方式支付租金，故罗传余以磐鸿公司提供账号错误为由不予支付2012年5月8日至2014年3月8日期间的租金的理由不充分，仍应承担违约责任。罗传余主张自己积极履行支付租金的义务、磐鸿公司拒绝收取租金，但未提交确凿充分的证据予以证实，本院不予支持。综上，合同签订后，磐鸿公司依约将门面交付罗传余使用，已履行合同义务；罗传余未按照合同约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任；原审判决罗传余返还门面及支付磐鸿公司租金219464.4元、违约金23128.44元并按照225.27元／天的标准支付从2015年3月8日至实际交付门面之日止的门面占有使用费正确，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人罗传余的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5019元，由罗传余负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月二十九日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。