湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华民初字第1157号
原告周清明，居民。
原告周冰，居民。
原告周文，居民。
原告周丽君，居民。
上述四原告的委托代理人王腊春，华容县华民法律服务所法律服务工作者。
被告杨光照，居民。
原告周清明、周冰、周文、周丽君与被告杨光照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成由审判员张毅芳担任审判长，人民陪审员ＸＸ、沈婧参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告周文及四原告的委托代理人王腊春到庭参加了诉讼，被告杨光照经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称，2006年3月24日，原告周清明将其所有的位于华容县城关镇的中银大厦租给案外人潘祥生、龙淑珍经营，并签订了《中银大厦房屋租赁合同》，租期为十年。合同履行过程中，原告周清明将中银大厦房屋的所有权变更为周清明、周冰、周文、周丽君。2011年3月21日，经四原告同意，潘祥生、龙淑珍将租赁的房屋转租给了被告杨光照。原告和被告杨光照签订了《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补偿协议》，明确约定被告杨光照接受之前承租方签订的所有协议。被告杨光照在租赁期间，未按合同约定交清最后一年的房租，原告向杨光照下达了书面通知，但被告杨光照至今未交清，目前宾馆已歇业。故四原告要求解除与被告的租赁合同，要求被告立即腾出所占用房屋，并付清所欠租金（按每年20万元的标准从2015年6月11日起计算至实际搬出日止）、并按实交租金总额的3%支付违约金，付清经营期间的水费及滞纳金1.5万元，赔偿原告电梯维修费2万元，本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，四原告向本院提交了如下证据：
1、四原告及被告杨光照的身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
2、华房权证城关镇字第××、01××34、01××35、01××31号房屋产权证4份（复印件），拟证明位于华容县城关镇桥西路的中银宾馆房屋产权属四原告共有的事实；
3、《中银大厦房屋租赁合同书》及《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补偿协议》（复印件），拟证明四原告将共有的房屋租给被告杨光照经营、杨光照应交付房屋租金的时间、金额及逾期后果的事实；
4、催缴房屋租金通知书一份，拟证明四原告在房屋租金到期后向被告杨光照下达了催缴房屋租金的事实；
被告杨光照未提交答辩状，亦未提交任何证据。
对四原告提交的证据，本院认证如下：四原告提交的证据1、2、3、4，来源真实合法，且与本案相关联，本院予以采信。为查明事实，2015年8月17日本院对被告杨光照进行了询问，杨光照证实中银宾馆是自己从潘祥生、龙淑珍手中转租过来的，现在已经退出了中银宾馆的经营，由其合伙人在经营。原告对被告杨光照的上述陈述内容有异议，认为每年的房屋租金都是由被告杨光照给付，被告杨光照未退出中银宾馆，仍与其合伙人共同经营。
根据本院采信的证据，结合本院的调查及原告的当庭陈述，可以确认如下案件事实：2006年3月24日，原告周清明与案外人潘祥生、龙淑珍签订了一份《中银大厦房屋租赁合同书》，其中约定：1、甲方出租给乙方本大厦的第一层门面（从东至西）的第一、二、三间门面，第四、五、六、七层楼，从事经营宾馆服务业；2、租赁时间从2006年6月10日至2016年6月10日，租期拾年；3、头五年租金为每年拾万元。每年的5月1日必须交清租金，后五年的租金合计捌拾万元整，第十年交贰拾万元，同样在每年的5月1日前交清，每逾期一天，按每天3%加收滞纳金，如果超过15天未交清，视为自动放弃租赁权，乙方所交一切费用均不退还。合同签订后，乙方须向甲方缴纳叁万元的电梯保证金，乙方如违约，所有保证金不退还。4、甲方负责用水的开启费和主水管的畅通，水费由乙方自己缴纳。5、甲方楼房因产权变更，此合同依然有效。6、大厦内所有装饰（含灯具、玻璃墙体、电梯、玻璃门窗、不锈钢网状门等财产设施）乙方不得改动和破坏，否则，必须照价赔偿；装修时征得甲方同意后方可施工，退出大厦时不得自行拆卸和损坏，只包括房屋内现有的（管道、灯具、地板、墙壁、洗手间的配套设施及浴具、门窗）；7、在租赁期内，乙方有权转租给第三者；8、租赁期满，乙方交给甲方时电梯能正常运行，年检手续齐全，否则予以修复及赔偿；9、乙方在本楼所有添置的设备、物品、在租赁期满后，除已在主体上装修的材料外，其它设备、物品（可搬动物品），乙方有权处理，甲方不得干涉；10、任何一方未能履行本合同的规定，在租赁期内必须承担一切违约责任。合同签订后，原告将中银大厦交付潘祥生、龙淑珍经营。2011年3月21日，潘祥生、龙淑珍将中银宾馆转让给被告杨光照经营，杨光照与原告周文、周清明签订了一份《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补偿协议》，其中约定：1、转租方必须明确接受之前承租方所签订的所有协议，并无条件遵守执行；2、如果之前的合同承租方在经营中产生任何遗留问题，与甲方（周文、周清明）无关，如果之前的合同乙方（潘祥生、龙淑珍）与新的承租方之间产生转让任何费用与条件，如装修费、转让费、宾馆设施投入费、合同剩余期经营权等，是你们双方之间的洽谈事宜，与甲方无关。原合同期满后，甲方不接受任何费用补偿等要求。3、由于原甲方周清明年老体迈，加之房屋所有权已变更到他与他三个子女周冰、周文、周丽君名下，所以这四人是产权人，有权力继续执行原合同及相关协议；4、该协议是双方认可这次转让后共同执行原合同的基础。甲方双方同时接受本补充协议，在原合同剩余期限内，新承租方有权按原合同及相关协议自主经营，与原合同具有相同法律效力。被告杨光照与原告周文、周清明签订上述补充协议后，正式接手中银宾馆经营至今。按照原告周清明与案外人潘祥生、龙淑珍于2006年3月24日所签订的合同，被告杨光照应于2015年5月1日前向四原告给付自2015年6月10日起至2016年6月10日止的房屋租金20万元。四原告在到期后多次向被告杨光照催讨房屋租金，但被告杨光照以各种理由拒绝向四原告给付租金，遂酿成本纠纷。
本院认为，原告周清明与案外人潘祥生、龙淑珍之间签订的《中银大厦房屋租赁合同书》及原告周文、周清明与被告杨光照签订的《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补偿协议》均系合同双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。根据合同法的相关规定，在合同中，当事人一方与第三人达成概括转移权利义务的协议，且经合同另一方当事人同意后，原合同的权利义务概括转移给了第三人，第三人将完全代替原合同当事人一方的地位，原合同当事人的一方将完全退出合同关系。本案中，案外人潘祥生、龙淑珍在经营过程中，根据合同约定将中银宾馆转让给被告杨光照经营，潘祥生、龙淑珍与原告周清明所签订《中银大厦房屋租赁合同书》的权利义务一并转移给被告杨光照，被告杨光照就相应取代了案外人潘祥生、龙淑珍在该合同中的地位，即原告周清明与案外人潘祥生、龙淑珍所签订《中银大厦房屋租赁合同书》中承租人的地位。原告周冰、周文、周丽君在中银宾馆的租赁过程中取得了房屋的产权，根据原告周文、周清明与被告杨光照签订的《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补充协议》，原告周冰、周丽君与周文、周清明为中银宾馆的共同出租人。被告杨光照取得承租人地位后，理应根据原告周清明与案外人潘祥生、龙淑珍所签订的《中银大厦房屋租赁合同书》及杨光照与原告周文、周清明所签订的《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补充协议》履行义务，被告杨光照未在合同约定的时间内支付房屋租金后，四原告向被告杨光照下达了催缴房屋租金通知，但被告杨光照仍以各种理由拒不支付租金，其行为已构成根本违约。根据合同法的相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，且双方在租赁合同书中明确约定如果超过15天未交清房屋租金，视为自动放弃租赁权。故本院对四原告要求解除与被告杨光照的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原、被告双方的房屋租赁合同被解除后，被告杨光照应当返还租赁物即房屋产权证号为华房权证城关镇字第××、01××34、01××35、01××31号的华容县中银宾馆给四原告，并支付所欠房屋租金，故本院对四原告要求被告杨光照立即腾出所租赁的房屋并支付从2015年6月10日起至实际搬清日止（按年租金20万元的标准计算）房屋租金的请求亦予以支持。对四原告要求被告自2015年5月1日起至实际交房日止每天按实交租金总额的3%的标准支付违约金的诉讼请求，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在合同中的约定：“……（租金）在每年的5月1日前交清，每逾期一天，按每天3%加收滞纳金，如果超过15天未交清，视为自动放弃租赁权，乙方所交一切费用均不予退还。合同签订后乙方需向甲方缴纳叁万元的电梯保证金，乙方如违约，所有保证金不退还。”从合同文义上解释，原、被告应约定的是选择性适用违约责任的方法。即逾期15天之内，回收滞纳金；超过15天，视为被告放弃租赁权，所交付保证金作为违约金，不予退还。因为被告在每年的5月1日之前交纳的是下一租赁年度的年租金，如解除合同，以年租金为滞纳金计算的依据便不存在。故四原告要求被告自2015年5月1日起至实际交房日止每天按实交租金总额的3%的标准支付违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持，但被告应以交纳的电梯保证金3万元承担违约责任。对四原告要求被告支付经营期间欠交水费及赔偿电梯损坏维修费2万元的请求，因被告尚地经营中银行宾馆，四原告未代替被告交纳所欠交的水费，也未提供电梯损坏维修费的依据，故本院对四原告要求被告支付经营期间欠交水费及赔偿电梯损坏维修费2万元的请求不予支持。被告辩称中银宾馆已交由他人经营，与被告杨光照无关的辩解，因租赁合同系原、被告所签订，根据合同的相对性原则，被告应承担给付租金的义务，被告的辩称于法无据，且与事实不符，故本院对被告杨光照的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条一款（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周清明、周冰、周文、周丽君与被告杨光照之间的《中银大厦房屋租赁合同书》及《针对原乙方转让中银宾馆与新承租方产生的补偿协议》；
二、被告杨光照于本判决生效后十五日内将所租赁的位于华容县城关镇桥西路房屋产权证号为华房权证城关镇字第××、01××34、01××35、01××31号的华容县中银宾馆返还给原告周清明、周冰、周文、周丽君；
三、被告杨光照于本判决生效之日起十五日内支付自2015年6月10日起至实际交还房屋时止按合同约定的标准即年租金20万元计算向原告周清明、周冰、周文、周丽君支付房屋租金，并自2015年6月11日起按中国人民银行规定同期同档次贷款利率6%的标准计算违约金；
四、驳回被告杨光照向原告周清明、周冰、周文、周丽君支付违约金3万元，以其交纳的3万元电梯保证金作抵；
五、驳回原告周清明、周冰、周文、周丽君的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5125元，由原告负担1000元，被告杨光照负担4125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 张毅芳
人民陪审员 汪 洋
人民陪审员 沈 婧
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 余 卓