湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民一初字第639号
原告（反诉被告）＊＊＊＊，住所地岳阳市＊＊＊＊。
负责人＊＊＊＊。
委托代理人＊＊＊＊，湖南＊＊＊＊律师事务所律师。
被告（反诉原告）＊＊＊＊，住所地岳阳市＊＊＊＊。
法定代表人＊＊＊＊，
委托代理人＊＊＊＊，湖南＊＊＊＊律师事务所律师。
原告＊＊＊＊＊＊＊＊诉被告＊＊＊＊＊＊＊＊以及＊＊＊＊反诉＊＊＊＊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈正荣担任审判长，人民审判员王睿、龙红翔参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员黎颖琼担任庭审记录。原告＊＊＊＊的委托代理人＊＊＊＊、被告＊＊＊＊的委托代理人＊＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年3月15日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于岳阳市＊＊＊＊的＊＊＊＊部分出租给被告，租赁范围包括三楼整层、四楼整层（不包括会议室）、六楼西头5间和一楼门厅的现有设施。租赁期限为五年，自2006年3月1日至2011年3月30日止，年租金为156000元。合同签订后，原告将租赁物交付给被告。被告应向原告支付租金763100元，但实际支付720104元，还欠41196元。合同期满后，双方未续签租赁合同。但房屋依然由被告占有并使用。由于原告欲将整栋房屋收回自用，不再对外出租。2013年11月6日，原告书面通知被告，要求收回租赁物，并要求被告于2014年1月30日前结清所有款项后撤离。被告进行了签收确认，但被告仍一直占有并使用该租赁物。2014年1月24日，原告再次书面通知被告，要求被告结清欠款后按合同将归属宾馆的物品搬离。但被告没有搬离，也没有支付租金。按照原合同约定的租金计算，被告应向原告支付房屋租金及占有使用费共计468000元。请求法院判令1、被告立即停止侵权，并交还承租房屋；2、被告支付房屋占有使用费共计254250元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩及反诉称，被告没有侵权，是合法租赁原告并占有原告房屋，租赁期限未届满，不应终止租赁合同。被告按照10年租期规划投入了200万元对房屋进行装修改造，现原告欲提前2年终止合同，这两年的装饰成本应由原告承担。原告未如约履行租赁房屋交付义务。2006年，原告与其签订《房屋租赁合同》之前，已经将房屋租赁给了他人。合同签订3个月后，原告都未能清退前租户并将房屋交付给被告。被告为此向前租户支付了16万元的补偿。原告在8年租赁期间从未履行过维修及物管义务，因此给反诉被告造成了18万元的损失。原告的房屋存在安全隐患，房屋的消防通道被堵死，岳阳楼区公安消防大队多次下令责令其停业整顿，为此给被告造成了10万元的损失。请求法院判令原告赔偿被告的各项损失合计84万元并承担反诉费用。
原告辩称，租赁合同已经解除。被告主张赔偿装饰损失40万元没有事实依据，合同并未对租赁期限约定十年，被告也没有证据证明双方本意为签十年的合同。被告没有证据证明其花费200万元进行十年的租赁期限规划装修。被告主张为清退前租户支付了16万元赔偿没有事实依据。＊＊＊＊在将房屋出租给＊＊＊＊前已经将其他租户清退，被告向其他租户支付了费用，属于他们之间的转让关系，与＊＊＊＊没有任何关系。被告主张＊＊＊＊未履行维修及物管义务给其造成的损失近18万元应予赔偿没有事实依据。事实上，因房屋损坏漏水给被告造成的损失只有几千块钱，并且已经在应当支付的租金中予以了扣除。且被告没有提供相应的证据予以证明损失。被告主张租赁物存在安全隐患、消防通道被堵死造成经营损失10万元应予赔偿缺乏事实依据。该房屋在2000年建成，当时验收并不需要通过消防验收，该房屋是经过验收的，是合法建筑。被告租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，需要向当地公安消防机构申报消防安全检查，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为被告。被告未通过消防检查应当自行承担责任。房屋中的一个消防通道被另一租户锁住占用了，属于被其他人侵害其权利。该消防通道作为公共通道，＊＊＊＊作为出租方已经交付场地，被告拥有使用权，被告可基于用益物权向另一租赁户主张侵权责任，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告向本院提交了如下证据：
1、《租赁合同》、通知两份，拟证明双方曾经的租赁关系以及在2014年1月30日租赁关系已经解除的事实。
2、发票一组，拟证明被告截至到2014年7月还欠租金254250元。
3、原告与金圣公司的《租赁合同》，拟证明原告与金圣公司的合同在2005年12月到期，不存在被告需要补偿金圣公司。
4、房屋产权证以及竣工验收报告，拟证明租赁物系合法、合格建筑，无质量以及消防安全隐患。
被告质证认为：对上述证据真实性无异议，但不认可关联性。
被告向本院提交了如下证据：
1、《租赁合同》，拟证明合同期满至2011年3月30日后，原告同意优先续租5年，同时约定装修前免租，原告负责房屋维修。
2、收条四份，拟证明＊＊＊＊未按时交房、被告支付腾房补偿款158000元；
3、照片十张、漏水问题报告8份、停电情况说明以及房间用水报告各2份、收条5份，拟证明原告未履行维修义务，致使房屋漏水、停电，造成被告经营损失75965元，维修以及地毯损失181000元。
4、消防通道被堵死照片2张、三眼桥派出所责令改正通知一份、消防大队责令改正通知一份，拟证明原告将消防通道租赁给他人，给原告造成重大损失，并向金卫足浴支付1.8万元消防通道使用费。
原告质证认为：对证据1真实性无异议，证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认证认为：原告的证据1、2、3、4被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，被告的证据1和原告证据1一致，真实性予以确认，其他证据中关于漏水的照片和客观事实一致，公安和消防的文书客观真实，对其真实性均予以确认，其他证据原告对其真实性不予认可，无其他证据印证，不予采信。
根据采信的证据以及庭审查明的情况，本院确认如下案件事实：
2006年3月15日，原告与被告签订了《＊＊＊＊部分房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于岳阳市＊＊＊＊的＊＊＊＊部分出租给被告，租赁范围包括三楼整层、四楼整层（不包括会议室）、六楼西头5间和一楼门厅的现有设施。租赁期限为五年，自2006年3月1日至2011年3月30日止，年租金为156000元（月租金13000元），期满后原告同意被告在完全履行合同各条款的情况下，可优先续租5年；同时还约定：1、本合同签订后，给予被告一个半月装修期，装修期内的租金分两次在两个年度内给予减免；2、原告负责房屋自身的维修（不包括房间内的附属设施），除被告认为造成的房屋损坏和不可抗力外。合同签订后，原告将租赁物交付给被告。租赁期内，被告共向原告支付租金720104元。2011年3月30日，合同期满后，双方未续签租赁合同。但房屋依然由＊＊＊＊占有并使用。被告亦按照原租金标准交纳租金，租金交纳至2013年1月24日，之后被告便未向原告交纳租金。2013年11月6日，＊＊＊＊书面通知被告，要求收回租赁物，并要求被告于2014年1月30日前结清所有款项后撤离，被告签收了该通知，但一直未结清租金也未撤离。2014年1月24日，＊＊＊＊再次书面通知被告，但被告未按照原告要求交还租赁物，双方遂酿成纠纷。
另查明，租赁物在经营过程中时常有漏水现象发生，原告没有进行维修，同时被告因消防问题被相关部门多次责令整改。
本院认为，原告与被告签订的《＊＊＊＊部分房屋租赁合同》系双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，按照合同约定，租赁期限至2011年3月30日止，合同期满后，双方未签订新的书面合同，原告继续允许被告使用的行为构成不定期租赁，按照法律规定，原告可以随时解除合同，原告在2013年11月6日已经书面通知解除合同，其解除行为符合法律规定，被告应该及时向原告交付租赁物，故本院对原告请求交还租赁物的诉讼请求予以支持；对于被告主张的房屋占用费254250元，在合同约定的五年期内，原告应交纳租金780000元，同时按照约定原告应减免一个半月租金19500元，实际应交租金为760500元，被告实交720104元，尚欠40396元。自2013年1月份后被告便没有交纳租金，至原告起诉时（2014年9月份）共计19个月，应支付租金和占用费247000元，和前五年合同期内拖欠的租金共计287396元，故原告主张占用费254250元本院予以支持。对于被告提出的合同期有十年，双方还在合同期内的抗辩理由，按照合同约定，期满后原告同意被告在完全履行本合同情况下优先续租5年，该条款并不是自然顺延租期5年，故被告的该抗辩理由本院不予支持。关于被告的反诉请求，84万元，装修部分（40万元）法律有明确规定不予补偿，双方对该项又无特别约定，故不予支持；被告提出在签订租赁合同进场时因原告违约导致支付其他补偿16万元，但未提供充分的证据予以证实，无事实依据，不予支持；对消防安全隐患损失10万元，被告既无证据证明该隐患形成是原告违约所致，又未提供具体损失依据，不予支持；对被告提出原告未履行维修义务导致的损失18万元，通过查明，被告在经营期间确实有漏水现象发生，而原告并未履行必要的维修义务，原告的行为违反了法律的规定和双方的约定，构成违约，应承担相应的违约责任，但按照法律规定，原告未履行维修义务的，被告可以自行维修，维修费由原告承担，被告有防止损失扩大的义务，而被告亦未尽到必要的法定义务，就该损失金额的问题，被告未提供充分的证据予以证实，就防水问题的处理费用需要通过专业机构进行评定，为了防止诉讼成本的扩大，通过现场查看，漏水并不是大面积，只需要对某些漏水点进行防水处理即可，本院就该项费用酌情认定3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条、第十二条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告＊＊＊＊在本判决生效之日起十日内从原告的＊＊＊＊搬离，将租赁物腾空交还给原告＊＊＊＊；
二、由被告＊＊＊＊在本判决生效后十日内向原告＊＊＊＊支付房屋租金以及占有使用费254250元；
三、原告＊＊＊＊向被告＊＊＊＊支付维修费用3万元。
四、驳回被告＊＊＊＊的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案案件受理费5110元，反诉受理费6100元，共计11210元，由原告承担1210元，被告承担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈正荣
人民审判员 王 睿
人民审判员 龙红翔
二〇一五年三月一十一日
书 记 员 黎颖琼