广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第365号
原告：罗志伟，男，1965年11月7日出生，汉族，住广州市。
委托代理人：孙永刚，广东隆仁律师事务所律师。
被告：东莞市虎门建筑工程公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：郑志坚，该公司总经理。
委托代理人：万景，广东魁峰律师事务所律师。
委托代理人：王泰良，该公司职员。
原告罗志伟诉被告东莞市虎门建筑工程公司（下称虎门建筑公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由代理审判员叶沛权适用简易程序，于2014年4月22日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年9月16日再次公开开庭进行了审理。原告罗志伟及其委托代理人孙永刚、被告的委托代理人万景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告罗志伟诉称：2010年7月19日，原告在广州市萝岗区人民法院举行的拍卖会上，通过公开竞价，以2300000元竞投得被告名下位于东莞市虎门镇虎门寨管理局虎门大道（即东教场，现地址为人民中路），面积442平方米的土地使用权及上盖物［证号为东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX］。2011年5月18日，广州市萝岗区人民法院裁定将该国有土地使用权过户到原告名下，上述财产的权益及其附随义务、风险转移给原告。此后被告将340平方米的土地使用权及上盖物交付给原告，剩余的102平方米的土地（即人民中路93、XX号前栋建筑占用土地及93、XX号前栋建筑和后栋建筑间的土地，具体地址以现场实际建筑物门牌号为准）使用权及上盖物（人民中路XX号、XX号前栋首层建筑物，具体地址以现场实际建筑物门牌号为准）至今未交付。原告多次要求被告交付并协助过户，但被告一直不予履行。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令：1.被告交付原告102平方米土地使用权及上盖物（即东莞市虎门镇人民中路XX号、XX号前栋首层建筑物，具体地址以现场实际建筑物门牌号为准，价值530769.23元）；2.被告协助原告将东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX国有土地以证过户到原告名下；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告返还原告102平方米土地使用权及上盖物（即东莞市虎门镇人民中路XX号、XX号前栋首层建筑物，具体地址以现场实际建筑物门牌号为准，价值530769.23元）。后又增加要求被告赔偿非法占用期间的损失，从2011年6月1日起计至返还土地使用权及上盖物时止，按每月8000元标准计算，暂计至2014年9月30日为320000元。
被告东莞市虎门建筑工程公司辩称：原告拍卖取得的土地使用权不包含虎门镇人民中路93、XX号，被告无需返还，而上盖物不属于被告所有，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年5月18日，广州市萝岗区人民法院（下称萝岗区法院）作出（2010）萝法执民字第291号之二执行裁定书（下称291号执行裁定书），裁定将东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号国有土地使用证过户到罗志伟名下，该财产的权益及附随义务、风险转由罗志伟享有和承受。该裁定书载明：“在恢复执行过程中，根据申请执行人提供的财产线索，本院于2008年8月28日在东莞市国土资源局查封了被执行人东莞市虎门建筑工程公司（原名：东莞市虎门建筑工程队）名下的，位于东莞市虎门镇虎门寨管理局虎门大道（即东教场），面积为442平方米的土地使用权及上盖物［证号：东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号］。因被执行人未在本院规定的期限内履行还款义务，本院决定依法处理上述查封财产。经有关部门评估，上述土地使用权及上盖物的价值为2288584元（其中土地使用权价值1083748元，上盖物价值1204800元）。本院委托有关拍卖行对上述财产进行拍卖，经过三次公开拍卖，最终由罗志伟（身份证号码：440102XXXXXXXXX）以2300000元的价格竞投得。”同日，萝岗区法院作出（2010）萝法执民字第291号、（2006）萝法执民字第399号协助执行通知书，请求东莞市国土资源局将东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号国有土地使用证过户到罗志伟名下。
罗志伟要求虎门建筑公司返还上述国有土地使用证项下102平方米土地使用权及上盖建筑首层，双方在编号是26XXXXXXXXX的宗地图上指认，该国有土地上盖建筑砼3、4和砼6，虎门建筑公司已将砼3、4交付给罗志伟，罗志伟请求的是砼6的首层，门牌号为人民中路XX号、XX号。罗志伟与虎门建筑公司还确认砼3、4对应的建设许可证编号为东许建虎字NO：000XXXXXX号，砼6对应的建设许可证编号为东许建虎字NO：000XXXXXX号。萝岗区法院在东莞市虎门镇规划管理所调取相关的太平镇建筑房屋申请书及东莞市城市建筑许可证存根，该些资料显示虎门建筑公司于1991年6月3日分别为两处建筑申请补办建设许可证，其中一处建筑地基面积340平方米，建筑叠合面积1600平方米，于1988年1月至10月期间建成，另一处建筑地基面积130平方米，建筑叠合面积900平方米，于1988年6月至1990年4月期间建成，申请得到东莞市虎门镇人民政府城镇建设办公室同意，分别取得编号为东许建虎字NO：000XXXXXX号和NO：000XXXXXX号建设许可证，但两个建设许可证档案内无土地使用资料、图纸。
虎门建筑公司不同意罗志伟的请求，认为砼6不是萝岗区法院拍卖的范围，罗志伟没有取得砼6的权益，其无权要求返还。虎门建筑公司提交中誉评字（2009）1477号房地产估价报告，该报告是广州中誉房地产及土地评估有限公司（下称中誉公司）于2009年10月14日作出的，评估结果是于2009年9月24日快速变现交吉价总额为2288000元，快速变现不交吉价总额为1601600元，报告有效期为2009年10月14日至2010年10月13日。中誉公司关于“房地产权属状况”在报告中陈述：“根据委托方提供的估价对象资料记载，估价对象房屋建筑建于1988年，土地来历为政府补偿，建筑用途为厂房，房屋结构为钢混结构，地基面积为340平方米，建筑面积为1600平方米。”关于“房地产实物状况”陈述：“估价对象房地产为一宗国有土地及地上房屋建筑，房屋建筑于1998年，房屋建筑为四层单体楼房，南北朝向，不临街，可入车；房屋建筑通风采光条件一般，维护和保养情况一般，水电设施齐全，现场查勘房屋结构基本完好，属基本完好房。估价对象房地产原用途首层为办公、二层以上出租作旅业使用，现状均空置；房屋具体装修装饰情况详见后附《房地产评估现场实勘记录表》。”估价报告后附萝岗区法院（2009）萝法执民字第399号恢1号委托评估函，该函载明委托评估的是“位于东莞市虎门镇虎门寨管理区虎门大道（即东教场）面积为446平方米土地及上盖物面积为1600平方米的厂房”；报告另附《房地产评估现场实勘记录表》，“实勘记录”项内容为“钢混结构四层，总建筑面积1600.00平方米”，亦附东许建虎字NO：000XXXXXX号东莞市城市建设许可证存根及申请书等材料。罗志伟对估价报告不予确认，认为应予萝岗区法院作出的裁定书为准。
罗志伟已向东莞市国土资源局申请变更上述国有土地使用证登记，其诉请上盖建筑是砼6首层，其承认砼6共六层，二层以上在拍卖时已出售给他人。罗志伟提交现场图片和东府集用（2002）字第19000XXXXXXXXX号集体土地使用证，拟证明案涉土地使用权及上盖建筑的四至及现场情况。罗志伟请求虎门建筑公司按每月8000元标准，从2011年6月1日起计付占用砼6首层的费用，虎门建筑公司认为费用过高，认为一般每月租金5000元。另，为查明事实，本院分别于2014年12月10日及2015年1月29日向萝岗区法院邮寄委托调查函及相关材料，EMS单号分别为EY84XXXXXXXXX，EY85XXXXXXXXX，请求其核实砼6是否属于拍卖范围，但萝岗区法院没有作任何回复。
以上事实，有国有土地使用证、介绍信、证明、东莞市城市建设许可证存根、太平镇建筑房屋申请书、执行裁定书、协助执行通知书、代管款（物）收据、地籍图、集体土地使用证、图片、土地登记申请书、审批表、同一块地证明、宗地图、房地产估价报告以及庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案争议焦点是罗志伟对砼6首层是否享有权利。根据291号执行裁定书，罗志伟以2300000元竞投取得东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号国有土地的使用权，该国有土地上盖两建筑，分别为砼3、4和砼6，291号执行裁定书没有详细描述该国有土地上盖建筑情况，仅两处提及，均统称“上盖物”，罗志伟认为指的是该国有土地全部的上盖物。虎门建筑公司认为当时拍卖的是该国有土地使用权及上盖的砼3、4，不涉及到砼6。虎门建筑公司提交了中誉评字（2009）1477号房地产估价报告，罗志伟对该报告不予确认，该估价报告附有萝岗区法院的委托评估函及案涉国有土地及上盖物资料，且时间、内容与291号执行裁定书相吻合，本院对该估价报告的真实性予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”案涉土地使用权及上盖物价值高，且依照通常方法不易确定，拍卖需先行委托评估确定价值作为参考，本院认为，在291号裁定书没有详细明细拍卖财产范围的情况下，可依据对应的估价报告来确定拍卖的财产范围。中誉评字（2009）1477号房地产估价报告里，萝岗区法院委托评估的是案涉446平方米国有土地使用权及上盖物面积为1600平方米的厂房，中誉公司现场实勘该国有土地上盖物属钢混结构四层，总建筑面积1600平方米，中誉公司在报告中描述估价对象房屋建筑于1988年，土地来历为政府补偿，建筑用途为厂房，房屋结构为钢混结构，地基面积为340平方米，建筑面积为1600平方米，该描述与东许建虎字NO：000XXXXXX号城市建设许可证记载相符，该许可证对应的正是案涉国有土地使用证上盖建筑砼3、4。可见，萝岗区法院委托拍卖的是案涉国有土地使用权及上盖建筑砼3、4，并非该国有土地上盖的全部建筑，双方争议的砼6不是拍卖的范围。此外，罗志伟主张的是砼6首层，其表示该建筑二层以上当时已出售给他人，即是说拍卖时砼6二层以上不是虎门建筑公司财产，如拍卖涉及到砼6，因二层以上不属于虎门建筑公司所有，不能拍卖，为了避免混淆，定必会在拍卖公告及确权的裁定书中作出说明。综上，本院认为砼6首层不是拍卖的范围，罗志伟没有取得该财产权益，其请求虎门建筑公司返还该物并支付占用期间费用没有依据，本院对其该诉请不予支持。罗志伟请求虎门建筑公司将东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号国有土地使用证过户到其名下，根据291号执行裁定书，罗志伟竞价投得该财产，该国有土地使用权属其所有，其请求虎门建筑公司协助办理过户手续有理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十一条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市虎门建筑工程公司于本判决生效之日起十五日内协助原告罗志伟办理东府国用（1990）第1900XXXXXXXXX号国有土地使用权变更登记为罗志伟名下的相应手续；
二、驳回原告罗志伟的其他诉讼请求。
本案预收受理费12308元，由原告承担，原告已交纳4554元，限原告于本判决发生法律效力之日起三天内向本院缴交7754元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈国云
审 判 员 叶沛权
人民陪审员 苏霭婷
二〇一五年三月十九日
书 记 员 周艳莉
张丽丽