山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终3885号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号。
法定代表人:黄贤明，该公司董事长。
委托诉讼代理人:徐振才，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴昕，男，1982年2月20日生，汉族，居民，住潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人:蒋晓君，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人:王琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人:吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）与被上诉人戴昕、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亿丰置业公司上诉请求：请求依法改判或发回重审。事实与理由：上诉人并非《委托经营管理合同》的合同相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，因此不应当承担支付被上诉人租金的义务。原审认定上诉人既是涉案房产的出售者，又是经营者，以及上诉人与原审被告系共同经营关系，应共同承担对被上诉人的相关责任是错误的。上诉人在出售商场房产之前，作为产权人与山东银座家居有限公司签订合同，由山东银座家居有限公司经营商场，上诉人收取租金，各业主购买涉案房产后，已自愿将房产托管给原审被告亿丰物业公司进行经营管理，自此以后业主主体地位发生变化，上诉人无权分配山东银座家居有限公司的租赁费，但因为上诉人与山东银座家居有限公司签订的合同非短期合同，上诉人只能将收取的租赁费返还给与各业主形成委托经营管理关系的亿丰物业公司，亿丰物业公司再返还给各业主，故上诉人不应承担对被上诉人支付租金的义务。
被上诉人戴昕未提交书面答辩意见。
原审被告亿丰物业公司未提交书面陈述意见。
戴昕向一审法院起诉请求：1、亿丰置业公司与亿丰物业公司继续履行与戴昕签订的合同；2、亿丰置业公司与亿丰物业公司共同支付所欠戴昕租金21719元（自2014年10月1日至2015年9月1日）及违约金6515.7元；3、诉讼费由亿丰置业公司与亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月16日，戴昕与亿丰置业公司签订《商品房预售合同》，约定戴昕购买亿丰时代广场（一期）A1A2座A1-2026号房，建筑面积为32.38平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，交房期限为2011年10月1日前，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将戴昕购买的上述房屋实际交付给戴昕。
2011年4月3日,戴昕与亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定委托亿丰物业公司经营管理戴昕购买的亿丰时代广场A1座2026号房，亿丰物业公司对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年10月1日起开始委托；合同还对租金收益、支付方式、违约金计算方式等进行了约定。戴昕在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。
对于租金及违约金支付主体的问题，戴昕主张：亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与戴昕签订商品房预售合同，将上述房产分割出售给戴昕等小业主，戴昕虽已取得了房产证，但亿丰置业公司并未按约定期限向戴昕交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司；亿丰物业公司虽与戴昕签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，且调整租金的说明中亿丰物业公司明确认为商品房预售合同、委托经营管理合同是亿丰置业公司与亿丰物业公司共同签订的，两份合同是捆绑在一起的。为此，戴昕提交姜勇与亿丰置业公司于2010年8月18日签订的委托经营管理合同、陈海玲与亿丰置业公司于2010年11月13日签订的委托经营管理合同，证实上述合同中落款处受托方打印字体为潍坊亿丰商业物业管理有限公司，但由亿丰置业公司加盖了公章，证明了亿丰置业公司与亿丰物业公司存在主体混同和权利义务混合的情况，亿丰置业公司、亿丰物业公司与戴昕既存在房屋买卖关系也存在房屋租赁关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下，对戴昕与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，亿丰置业公司与亿丰物业公司应共同承担返还戴昕租金的义务。亿丰物业公司质证后认为，对戴昕提交的亿丰置业公司与姜勇、陈海玲签订的委托经营管理合同真实性不清楚，但亿丰物业公司确实同陈海玲、姜勇存在委托经营管理关系，之前的委托经营管理费用是由亿丰物业公司支付的，上述证据不能证明亿丰置业公司与亿丰物业公司之间存在关联关系。
关于租金及违约金的计算方式问题，戴昕主张：委托经营管理合同签订以后，亿丰置业公司与亿丰物业公司应支付租金，但亿丰置业公司与亿丰物业公司未按时支付，因此，亿丰置业公司与亿丰物业公司应继续履行合同、支付租金并承担未依约支付租金产生的违约金，戴昕要求2015年的租金为21719元，违约金为所欠租金21719元×30%得出（根据相关法律规定，违约金不得超过实际损失的30%计算）。亿丰物业公司对此提出：1、对于2015年的租金，戴昕需要向税务部门缴纳税金后凭发票支取，或者由亿丰物业公司代扣代缴。2、对于违约金，根据相关法律规定，委托合同中约定的违约金计算数额为无效条款，且委托经营管理合同中违约金数额最高不能高于亿丰物业公司所获得的收益，但目前实际情况看，亿丰物业公司不仅未获得任何收益，反而是在经营租金不足的情况下倒贴部分资金向戴昕支付租金，因此，不应当承担违约金。
另查明，戴昕同意亿丰置业公司与亿丰物业公司按合同约定在代戴昕扣缴相应税费后向戴昕支付租金，但2014年度未支付的租金不再扣除相应税金。戴昕提供亿丰物业公司于2015年1月7日出具的《答复意见》一份，在该答复意见中，亿丰物业公司承诺：一、继续履行2015年1月3日所作承诺；二、关于业主的税金问题，2014年度的税金将由公司垫付，已缴税部分于2015年7月31日前将该部分税金返还给已缴税业主，2015年之后的税金依照相关法律执行。亿丰物业公司对该答复意见不认可，法院向其释明，是否对该答复意见上的印章申请司法鉴定，亿丰物业公司未在指定的期限内提出申请。
为查明案件事实，法院于2015年12月2日到案外人山东银座家居有限公司处进行调查取证。查明的情况为：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订《合同书》，约定亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街路口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给戴昕等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰置业公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰置业公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与戴昕等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。
以上事实，有《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《房屋预订协议书》、房屋所有权证、说明、宣传广告、《租赁合同》等及当事人的陈述等在案为证。
一审法院认为，戴昕与亿丰置业公司与亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，戴昕要求亿丰置业公司与亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与戴昕签订商品房预售合同，将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给戴昕，戴昕将房款支付给了亿丰置业公司，且在合同中明确约定戴昕购买的房屋使用权归亿丰置业公司，该房屋也一直由亿丰置业公司出租给山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司使用，并收取租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。戴昕虽然取得了相关房产权证书，并与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了戴昕将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但戴昕并未实际取得其房产，亿丰物业公司也未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对戴昕的相关责任，亿丰置业公司与亿丰物业公司应按合同约定共同履行向戴昕支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，但亿丰置业公司与亿丰物业公司未依约履行支付租金义务，对戴昕主张亿丰置业公司与亿丰物业公司共同向戴昕支付2014年10月
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2015年9月租金的诉讼请求予以支持。戴昕主张2014年度未支付的租金不再扣除相应税金，根据戴昕提供的答复意见，亿丰物业公司虽提出异议，但对加盖的其印章不申请鉴定，对该答复意见予以认定，根据答复意见亿丰物业公司承诺2014年的税金由该公司支付，因此，亿丰置业公司与亿丰物业公司应在不扣除相应税金的情况下向戴昕支付2014年度租金5430元（21719元÷12个月×3个月）。对2015年租金16289元（20719元-5430元）的支付方式，亿丰置业公司与亿丰物业公司虽辩解戴昕应按照合同约定凭发票支取，但因本案所涉租金系戴昕委托亿丰物业公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了亿丰物业公司有权代扣代缴税金，戴昕也同意由亿丰物业公司代扣代缴税金后支付，故由亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，亿丰物业公司应在代戴昕扣缴相应税费后支付戴昕租金，具体税率以税务部门征收标准为准。
对于戴昕主张的逾期支付租金的违约金，因委托经营管理合同约定了戴昕应凭发票支付租金，但戴昕未举证证明其持已开具的发票要求亿丰物业公司支付租金而亿丰物业公司拒付，即戴昕在此不能证明亿丰物业公司违约，因此，对其主张违约金的诉讼请求，不予支持。
亿丰置业公司经法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司与戴昕继续履行合同；二、潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付戴昕2014年10月
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2014年12月的租金5430元；支付2015年1月-9月的租金，租金数额为16289元中扣除代戴昕所缴纳的税金后剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回戴昕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取253元，由戴昕负担58元，潍坊亿丰商业物业管理有限公司、潍坊亿丰置业有限公司负担195元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》、被上诉人与原审被告签订的《委托经营管理合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，尽管被上诉人与原审被告签订了《委托经营管理合同》，约定被上诉人将所购商铺委托给原审被告统一经营管理，但上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十七条规定，被上诉人购买涉案商铺后，该商铺的使用权归上诉人所有；同时，上诉人与山东银座家居有限公司、潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》，约定上诉人作为出租方，对包括涉案商铺在内的整个商场整体出租并收取租金。由此可见，《商品房预售合同》第十七条之规定与该《租赁合同》相互印证，并有原审法院对山东银座家居有限公司的调查予以佐证，能够证实上诉人参与涉案商铺的出租并受益的事实，故原审法院认定上诉人系该商场的实际经营者之一并无不当。上诉人收取承租人的租金后，应当按照合同约定，与原审被告共同向被上诉人支付房屋托管费用，上诉人关于其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的合同相对人，不应当承担支付被上诉人租金义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费506元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾元胜
审判员 张振显
审判员 冯海玲
二〇一六年十一月十日
书记员 于 涛