广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终3404号上诉人（原审被告）：廖祖洪，住所地：江西省宜春市奉新县。委托代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托代理人：王永国，广东明浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许玉芬，住所地：深圳市龙岗区。委托代理人：容文豪，北京市东元（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（变更前名称：深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地：深圳市福田区。法定代表人：杜欣，董事长。委托代理人：郑雨霞，身份证住址：湖北省秭归县，系该司员工。上诉人廖祖洪与被上诉人许玉芬、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。许玉芬在原审中的诉讼请求为：一、被告廖祖洪以转让款总价3680000元为基数，按20%承担违约责任（依据：房屋买卖合同第十二条），向原告支付违约金736000元；二、请求判令被告返还原告定金200000元，并赔偿利息损失8332元（自2015年4月1日始按中国人民银行同期同类贷款利息4倍暂算至起诉之日，截至被告全额返还定金之日止）；三、请求判令由被告廖祖洪承担本案有关的诉讼费、保全费等一切费用。原审法院经审理查明，2015年4月1日被告廖祖洪作为卖方，原告许玉芬作为买方共同签订一份《房产买卖合同》，该合同约定卖方将位于深圳市宝安区深物业新华城美花园x栋x座xx阁xx号的房产转让给买方，该房产转让价格为人民币3680000元，其中定金为200000元，买方在签订合同当日支付定金200000元给卖方，买卖双方约定将上述定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。该定金款在查档确权三个工作日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定房款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同第十五条特别备注约定，经买卖双方协商一致，卖方产权需要做变更，卖方须于2015年5月30日前将曾艳芬产权变更成本人廖祖洪的产权，买方于卖方产权查档确权起五个工作日内做首期款监管及按揭申请；双方约定于2015年6月30日至7月5日间卖方收齐全款的前提下交楼给买方。2015年4月1日，被告廖祖洪出具《收款收据》载明收到许玉芬交来购买深物业新华城美花园x栋x座xx阁xx号物业之定金200000元。2015年4月1日，第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产公司）出具《收款收据（内）》载明收到廖祖洪交来出售深物业新华城美花园x栋x座xx阁xx号物业之托管定金195000元。2015年4月1日，第三人中联地产公司出具《收款收据（内）》载明收到廖祖洪交来出售深物业新华城美花园x栋x座xx阁xx号物业之交房保证金5000元。2015年5月20日至21日，被告廖祖洪与第三人中联地产公司之员工通过短信明确表示涉案房产不再出售。原审另查明，涉案深圳市宝安区深物业新华城美花园x栋x座xx阁xx号房产于2011年3月17日登记于案外人曾某名下。案外人曾某为被告廖祖洪前妻，被告廖祖洪与案外人曾某调解离婚，调解结果确认涉案房产要过户至被告廖祖洪名下。以上事实，有经过庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《收款收据》、《收款收据（内）》、手机短信记录、《房地产权证》等证据及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为，关于原告与被告签署的《房产买卖合同》的效力，虽然签署合同时被告尚未取得涉案房产的所有权，但原告基于被告与其前妻的调解协议有理由相信被告可以获得所有权，原告方没有缔约过错。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，被告以对标的物没有所有权为由主张合同无效之抗辩缺乏法律依据，原审法院不予支持。该合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效合同，双方均应依照合同约定履行各自义务。根据《房产买卖合同》约定，被告负有获得涉案房产所有权并完成交易的义务，但被告未依照约定获得涉案房产所有权且已明确表示不再履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。因被告违约，原告有权依据《房产买卖合同》第十二条之规定要求解除合同并要求被告承担违约责任，现原告要求被告赔偿房产转让价百分之二十违约金符合约定，该诉求于法有据，原审法院予以支持。因原告诉求被告承担该违约责任，双方所签订的《房产买卖合同》已从事实上解除。被告收取的定金基于已解除的合同已无法律依据，应予退还。原审法院认为转让价百分之二十的违约金已足够赔偿原告损失，原告诉求被告赔偿定金利息损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告廖祖洪于本判决生效之日起五日内向原告许玉芬支付违约金人民币736,000元（3680000元×20%）。二、被告廖祖洪于本判决生效之日起五日内向原告许玉芬返还定金200000元，该款项监管于第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司处，由第三人返还原告；三、驳回原告叶玉芬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6622元，由被告负担，受理费原告已预交。上诉人廖祖洪不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原审法院(2015)深宝法民三初字第1225号判决第一项；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其所依据的事实与理由：一、原审法院认定上诉人廖祖洪与被上诉人许玉芬签订的《房产买卖合同》已从事实上解除，判决被上诉人廖祖洪赔偿房产转让价百分之二十违约金，属于认定事实不清，法律适用错误。合同解除是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除权是形成权，必须由有权解除合同的当事人明确意思表示，并应当通知对方。被上诉人许玉芬从未向上诉人廖祖洪提出解除合同，原审法院认定《房产买卖合同》已从实际上解除并无事实依据。依据《房产买卖合同》第十二条第四款：“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金”之约定，如被上诉人许玉芬作为买家认为因上诉人廖祖洪不履行合同约定义务导致交易无法完成，其有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，但值得注意的是，合同解除的同时才能向违约方支付转让款百分之二十的违约金，被上诉人许玉芬从未向上诉人廖祖洪提出解除合同，因此无权提出请求被告支付转让款百分之二十的违约金。原审法院判决被上诉人廖祖洪赔偿房产转让价百分之二十违约金与《房产买卖合同》约定不符。《房产买卖合同》解除后，为弥补买家即被上诉人许玉芬的损失，卖家即上诉人廖祖洪才应予以赔偿。但《房产买卖合同》尚未解除之际，上诉人许玉芬的损失并未实际造成之时，便要上诉人廖祖洪承担如此巨额的赔偿责任，对于上诉人廖祖洪十分不公平不合理。二、原审法院未根据公平公正原则对被上诉人许玉芬主张的过高违约金进行调整，未考虑到对于房屋未能交易成功上诉人许玉芬本身也有一定责任，系法律适用错误。根据《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金具有补偿性，守约方并不是可以不受限制的要求违约金，而应当与违约行为给其造成的损失相当，不能因违约方的违约而获取暴利，在房屋买卖合同签订以前，上诉人就明确披露被上诉人房屋权属登记的现状与实情，被上诉人应预料到涉案房屋过户可能存在一定的阻滞，现由于房屋产权登记人不配合涉案房屋的转移登记，系被上诉人不可控制之因素导致未能履行合同，而且上诉人也一直如实相告房屋不能过户。因此上诉人廖祖洪并非恶意违约，已在原审中提出格式购房合同约定的违约金过高要求调整，原审法院应本着公平原则应对被上诉人许玉芬所请求的违约金数额进行调整，但原审法院置之不理，也没有论述说明不予调整的原因，便直接判决上诉人廖祖洪赔偿房屋价款百分之二十的违约金人民币736000元，实在是不公不正不平，也与原审法院的其他同类型案件判决相距甚远，严重破坏了司法统一的尺度。综上所述，原审法院错误认定上诉人廖祖洪与被上诉人许玉芬签订的本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人廖祖洪与被上诉人许玉芬签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同有效，应恪守履行。廖祖洪在履行过程中明确不再出售房屋，已经构成根本违约。即使合同不能履行的原因如廖祖洪所言，是由于房屋产权登记人不配合涉案房屋的转移登记所致，根据合同法第一百二十一条之规定，廖祖洪亦应向许玉芬承担违约责任。原审法院根据本案的相关证据及各方当事人在原审庭审中的陈述，依据许玉芬的起诉认定《房产买卖合同》已从事实上解除并无不妥。廖祖洪上诉主张许玉芬未向其发出解除合同通知，原审法院认定合同解除错误理据不充分，本院不予采信。原审法院认定上诉人廖祖洪应承担违约责任，并基于合同已经解除以及合同履行情况、被上诉人许玉芬的实际损失等因素，判令其向许玉芬支付合同标的20%的违约金，处理正确，本院予以维持。上诉人廖祖洪上诉主张违约金数额过高缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人廖祖洪的上诉事实与理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11160元由上诉人廖祖洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一六年五月十六日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……