江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣0103执异59号
异议人（案外人）：陈基尾，男，汉族，1985年10月30日生，住南昌市南昌县。
申请执行人：曾庆阳，男，汉族，1978年2月8日生，住南昌市西湖区。
委托代理人：盛玲芳，江西求正沃德律师事务所律师。
被申请人：刘小平，男，汉族，1975年6月26日生，住南昌市西湖区。
被申请人：涂雪莲，女，汉族，1977年1月26日生，住南昌市西湖区。
本院在执行申请执行人曾庆阳与被执行人刘小平、涂雪莲追偿权纠纷一案中，案外人陈基尾于2017年6月29日向本院提出了书面异议，本院�理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人陈基尾称，2016年8月1日，异议人与被执行人刘小平签订了一份房屋《买卖居间合同》，约定刘小平以人民币295000元的价格将南昌市西湖区十字街538号8栋5单元314室房产出售给被异议人。8月5日，异议人会同中介公司、刘小平三方前往房管局查询，该房无法院查封信息，只有4万多遗产税未交，当时三方商定遗产税由刘小平承担3.2元万，其余由异议人承担。因此，异议人当然便将扣除遗产税后的全部购房款支付给了刘小平，并办理了公证。同日，刘小平将房屋钥匙交给了异议人，此后异议人入住了该房，并对房屋进行了部分装修。2016年9月13日，异议人前往房管局办理过户手续时，却被告知异议人所购买的房屋已经被法院查封。经异议人查询，该房是在2016年9月1日被贵院查封。根据《最高人民法院关于人�法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办�过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中异议人已经支付全部价款并实际占有了所购房屋至今仍居住在房屋内，且异议人对未办过户登记手续没有任何过错。因此在审理刘小平与他人诉讼时不应查封上述房屋，更不应将房屋作为被执行财产评估拍卖，否则将严重侵害异议人的财产权利，给异议人造成不可挽回的巨大财产损失。因此，依据上述事实与理由，恳请法院依法支持异议人的申请请求，停止对南昌市西湖区十字街538号8栋5单元314室房产（房产证号为洪房权证西字第××号）的执行措施，解除对上述房屋的查封。
申请执行人曾庆阳称，根据本案实际，结合相关法律规定，陈基尾的异议不符合法律规定的能够阻止执行的条件，应予驳回。一、异议人陈基尾与被执行人刘小平签订书面房屋买卖合同的时间晚于法院对涉案房产的查封，不能阻止法院执行。异议人陈基尾与被执行人刘小平、南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称“中环”）于法院查封涉案的房子之前签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，其性质为居间合同而不是买卖合同。根据我国合同法的规定，居间合同和买卖合同属于两种不同类型的有名合同，不应把两个合同混为一谈。陈基尾与刘小平签订正式书面买卖合同的时间为2016年9月13日，晚于法院对涉案房产的查封时间（2016年9月1日），不能阻止法院执行。二、在法院查封涉案的房子之前，异议人陈基尾并没有合法占有该房屋。依据居间合同约定，房屋交接应该在办理完产权证并付清房款后才能进行，现异议人陈基尾却主张其已经提前占有涉案房产，但其提交的证据不足以证明涉案的房屋在法院查封之前被其合法占有并装修的事实。缴纳水费的证据反而可以证明陈基尾是在法院查封涉案房产后，才实际占有该案房产，依法不能阻止法院对该房产的执行。三、异议人陈基尾并没有按照合同约定支付全部价款，不能产生阻止执行的效果。首先，根据陈基尾提供的转账凭证，其并未将295000元房款全部付清。至于所谓遗产税的问题，属于另一法律关系，与本案无关。陈基尾也没有证据证明其实际缴纳遗产税的事实及具体数额。其次，根据居间合同的约定，陈基尾付款节点分别为不动产登记机构受理当日和见不动产登记证明后支付。而陈基尾主张的实际付款时间与居间合同及正式买卖合同均不相符。这与正常交易及一个正常人的谨慎程序不相符合，双方恶意串通逃避债务的可能性极大。所谓的付清全款是因其重大过错造成，应自负责任。四、陈基尾对于未能在法院查封涉案房屋前办理房屋过户手续存在�大过错，依法不能阻止法院执行。陈基尾作为中介专业人士兼房屋买受人，违反居间合同约定的期限提前付款，却迟至2016年9月13日才签订正式房屋买卖合同并办理相关过户手续，对轻易付款及迟延过户均存在重大过错，应由其承担相应的法律责任。综上，法院查封涉案房屋时，该房屋登记在被执行人刘小平名下，且房管部门尚未受理涉案房屋买卖的备案及过户登记申请，法院的查封属于有权查封。且陈基尾的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故不能阻止法院的执行，应予驳回。
被执行人刘小平、涂雪莲未到庭参加听证。
经审查查明，2016年8月24日，我院受理原告曾庆阳诉被告刘小平、涂雪莲追偿权纠纷一案，案号为（2016）赣0103民初2398号。在审理过程中，曾庆阳向我院提出�产保全的申请，我院依法于2016年8月29日作出（2016）赣0103民初2398号民事裁定书裁定一、冻结被告刘小平、涂雪莲银行存款48万元或查封、扣押相应价值的财产；二、查封原告曾庆阳提供担保的位于南昌市西湖区建设西路188号莱茵半岛花园7栋2单元702室房产，并于2016年9月1日完成财产保全，查封了本案诉争刘小平名下所有的位于南昌市西湖区十字街538号8栋5单元314室在内的三套房产。我院于2017年1月6日作出（2016）赣0103民初2398号民事判决书判决刘小平、涂雪莲在判决生效后十日内向曾庆阳支付453900元及利息（自2016年8月23日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费8110元，财产保全费2920元�合计11030元由刘小平、涂雪莲共同承担。该判决生效后，刘小平、涂雪莲未履行，遂曾庆阳向我院提出强制执行申请，我院于2017年4月17日受理，案号为（2017）赣0103执516号。在该案执行过程中，异议人陈基尾认为其对涉案房屋已支付了购房全款、办理了公证并已实际占有，且对未办理转移登记手续没有任何过错，特向我院请求停止（2017）赣0103执516号执行案件中对南昌市西湖区十字街538号8栋5单元314室房产（房产证号为洪房权证西字第××号）的执行措施；请求法院解除对上述房屋的查封。
另查明，2016年8月1日，异议人陈基尾与被执行人刘小平、南昌中环互联信息服务股份有限公司签订了编号为NF1610745的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定由南昌中环互联信息服务股份有限公司居间介绍，刘小平以人民币295000元的价格将位于南昌市西湖区十字街538号8栋5单元314室房产证号为10××76的房屋出售给陈基尾，并约定刘小平及陈基尾在2016年8月5日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过资金托管人民币115000元在不动产登记机构受理当日支付给刘小平，剩余房款人民币180000元见不动产登记证明后通过银行支付给刘小平等权利义务。合同还约定合同签订当日内，陈基尾支付购房定金人民币10000元由南昌中环互联信息服务股份有限公司代管。2016年8月5日，经查询南昌市不动产档案查询结果告知书显示，权利人为刘小平的房产证号为10××76的房屋不存在抵押、查封、注销等情形。同日，陈基尾向户名为刘小平的招商银行账户转账200000元；徐丽琴向户名为刘小平的民生银行账户转账50000元。同日，江西省南昌市东湖公证处出具（2016）赣洪东证内字第13922号公证书，对刘小平、涂雪莲委托熊文辉办理涉案房产产权处置的多项权利进行授权。2016年9月13日，熊文辉作为刘小平的代理人与陈基尾签订了针对涉案房屋的《存量房买卖合同》（合同编号为*3601000000356060*）。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，异议人欲想主张自己的异议请求成立，需同时具备签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、�付部分或全部价款、未更名无过错四个条件。就本案而言，首先，本案异议人陈基尾与被执行人刘小平虽在2016年8月1日签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，但签订《南昌市存量房买卖合同》的时间为2016年9月13日，而申请执行人曾庆阳在一审民事诉讼中申请财产保全，本院于2016年9月1日便已对涉案房产完全了财产保全措施。因此，异议人陈基尾在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，异议人陈基尾主张其于2016年8月5日便已拿到钥匙，简单装修后就已入住。但其提供的网上缴纳水电费截图最早时间为2017年2月，且不能证实实际缴款人姓名。仅凭房屋交接书不能认定异议人实际合法占有涉案房屋的时间，因异议人提交的证据材料不能证实该项主张的成立。再次，异议人陈基尾主张其于2016年8月5日共向刘小平转账支付房款263000元因与编号为NF1610745的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》中所约定的付款方式、时间节点及金额均不吻合，因此，该项主张在本案中不予认可，可另行诉讼进行确定。综上所述，异议人陈基尾的异议申请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈基尾的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审判长 陈长权
审判员 余 珊
审判员 赵 力
二〇一七年七月二十四日
书记员 王 威
速录员 谭丽颖