广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第508号
上诉人（原审被告）焦汝芬，女，汉族。
被上诉人（原审原告）卢燕娇，女，汉族。
被上诉人（原审原告）谭华，男，汉族。
两被上诉人共同的委托代理人林少锋，广东华鸿律师事务所律师。
上诉人焦汝芬因与被上诉人卢燕娇、谭华确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第211号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、确认卢燕娇、谭华与焦汝芬于2004年2月15日签订的《协议书》无效；二、焦汝芬应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区盐步河东石庙村房屋一栋［集体土地使用证号：南府集用（2002）字第030177号，土地使用权人：卢燕娇］予卢燕娇、谭华。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取900元（卢燕娇已预交），由焦汝芬负担，并应于判决发生法律效力之日起十日内付还予卢燕娇，法院不另收退。
上诉人焦汝芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为双方当事人签订的《协议书》违反了我国现行法律法规禁止性规定，应属无效合同。但《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。据此农民集体所有的土地上所建房屋可以出卖，只是出卖后再申请宅基地的，不予批准。另外《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款规定了集体建设用地使用权不得流转的四种情形，其中包括村民住宅用地使用权。但第二款规定：因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。说明因上述情形，村民住宅用地使用权可以流转。因此，村民住宅用地上建筑的房屋依法可以出卖，故焦汝芬与卢燕娇、谭华签订的房屋买卖《协议书》，应属有效合同。二、原审法院认定《协议书》无效，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原审法院判决焦汝芬将涉案房屋返还卢燕娇、谭华后，未同时判决卢燕娇、谭华应返还焦汝芬购房款，明显错误。三、焦汝芬购买涉案房屋时，该房屋只是完成四层主体工程（原计划建四层半）除此外什么也没有。焦汝芬买下该房屋后，砌建了间隔墙、批荡了墙体、安装了门窗水电等，此外还加建了一间约三十多平方米的房屋，为此支付了不少钱。而且，卢燕娇、谭华当时用焦汝芬支付的8万元购房款解决了不少实际困难，现在时隔十年之后，再主张要回该房屋，实在是恩将仇报。更何况现在的8万元与十年前的8万元不能相比。综上，焦汝芬上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回卢燕娇、谭华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由卢燕娇、谭华负担。
被上诉人卢燕娇、谭华辩称：一、焦汝芬对《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定的理解片面。《中华人民共和国土地管理法》对集体土地使用权的相关规定旨在明确宅基地作为农民的保障性住房用地的性质，并不能作为获取经济利益的条件予以转让或出租，且该条规定在适用上并没明确宅基地购买方可以系本集体经济组织以外的单位或个人。另外国土资源部于2008年发出的《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》已明确规定“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。因此涉及宅基地所在地集体经济组织以外的人员不能购买村民的房屋。原审判决所依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款关于“宅基地属于农民集体所有”的规定，第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，再次表明宅基地属于农民集体所有，只能在本集体组织内部流转，焦汝芬并非涉案土地所在地的集体组织成员，因此双方签订的宅基地房屋转让《协议书》因违反了我国现行法律法规的禁止性规定而无效。该认定符合法律规定，应予维持。二、焦汝芬上诉认为原审判决未同时判令卢燕娇、谭华返还8万元购房款没有事实与法律依据。一审期间，卢燕娇、谭华已明确表示双方之所以在2004年2月15日达成宅基地房屋转让《协议书》是源于两人拖欠案外人梁联享涉案房屋的工程款，且谭华当时正受刑事处罚，梁联享以焦汝芬名义迫使卢燕娇、谭华与其签订的。在双方就购房款数额达成共识的同时，双方还约定该用地青苗补偿款5万元由卢燕娇、谭华承担，另外卢燕娇、谭华二人为建造涉案房屋已向梁联享支付了10多万工程款，因此焦汝芬是知道卢燕娇、谭华在转让涉案房屋交易中绝对是损失惨重的，表明梁联享串通焦汝芬对卢燕娇、谭华有意落井下石，现在焦汝芬却歪曲事实，认为卢燕娇、谭华用8万元购房款解决不少实际困难，现时要回房屋是恩将仇报的说法更是颠倒是非。焦汝芬与梁联享在得知谭华身负刑案、家庭经济陷入困难之际，已经擅自为日后取得涉案房屋，方便对外出租进行规划并对房屋内部大规模改建，其擅自加建的30多平方米也是其为榨取该房屋最大租金收益，在未经报建及房屋安全验收的情况下作出，必然对整栋房屋构成严重安全隐患。焦汝芬在一审期间并没要求返还购房款8万元，且其在庭审当中一再强调该《协议书》有效并不同意返还房屋，因此其上诉提出返还8万元购房款法院也不应审理，而应让其另案起诉或直接予以驳回。退一步说，焦汝芬已占用涉案房屋10年之久，获取的租金已不止8万元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定并结合案件事实，造成合同无效并非卢燕娇、谭华单方引起，若然焦汝芬要求退还购房款，其同时也应向卢燕娇、谭华支付房屋使用费，使用费与购房款相抵后，焦汝芬仍需支付12万元。综上，卢燕娇、谭华请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案上诉争议主张焦点为房屋买卖协议书的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条则规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条同时规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2008年7月8日国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第四条第（二）项规定：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。根据上述规定可知，对于宅基地流转，我国的法律和政策是具有严格规定的。本案房屋买卖协议书虽然是双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，现卢燕娇、谭华将其宅基地房屋转让给非集体经济组织成员焦汝芬，违反了前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，故依法应认定无效。原审判决对此认定正确，本院予以维持。另外，对于无效合同之处理，双方应承担相互返还之责任。焦汝芬理应返还案涉房屋，同时卢燕娇、谭华应返还焦汝芬购房款，但焦汝芬未提出反诉，对房屋买卖协议无效给焦汝芬造成的损失，焦汝芬可另案主张，本院对此依法不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。焦汝芬的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人焦汝芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 健 南
代理审判员 彭进海代理审判员姜欣欣
二〇一四年三月十八日
书 记 员 邱 雪 碧