大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初3351号
原告：楚美玲，女，1962年8月13日出生，汉族，无业，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：徐东亮，系辽宁锦连律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏思雨，系辽宁锦连律师事务所律师。
被告：普兰店市鸿源房地产开发有限公司，住所地普兰店市铁西办事处马虎岛村。
法定代表人：韩永国，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡笑霞，系辽宁莲城律师事务所律师。
原告楚美玲与被告普兰店市鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐东亮，被告委托诉讼代理人蔡笑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照合同约定交付白领公寓第61幢2—15—2号房屋，并协助原告办理该套房屋权属证书；2、请求法院判令被告支付原告逾期交付房屋违约金人民币105530.25元（以房款409032元为基数，按照日万分之三，自2013年11月16日暂计算至2016年3月20日）；3、请求法院判令被告支付原告逾期办理涉案房屋权属证书违约金人民币5317.42元（以房款409032元为基数，按照日万分之一，自2015年11月14日暂计算至2016年3月20日；以上两项共计110847.67元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项为请求法院判令被告按照合同约定交付白领公寓第61幢2—15—2号房屋。事实和理由：原告楚美玲与案外人鹿兹斌系夫妻关系。鹿兹斌向被告开发的项目“白领公寓”3、5号楼供应钢材，但被告拖欠钢材款。后鹿兹斌与被告达成以房抵款共识，2013年9月27日被告为抵钢材款项以“白领公寓”第61幢2—15—2，面积56.81㎡，价值409032元的房屋抵顶拖欠的部分钢材款。随后原告作为鹿兹斌的妻子与被告签订了一份《大连普兰店市商品房买卖合同》，合同载明房屋的具体情况、交付时间、权属证书办理时间及违约责任等内容。双方签订后，被告也向原告开具了案涉房屋的发票并登记备案，但被告并未按照合同约定按期交付房屋并办理房屋权属证书。被告的行为已显系违约，故诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：原、被告双方不存在买卖钢材的法律关系，也不存在原告所陈述的被告拖欠钢材款，并且用房屋抵顶拖欠钢材款这一情形；原、被告双方所签订的房屋买卖合同实质上是一种担保的法律关系，根据物权法定的原则，该种担保形式不具有也不产生物权的效力，所以该买卖合同是无效的，原告的诉讼请求以及所依据的事实和理由是没有任何事实和法律依据的，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和庭审质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告楚美玲与案外人（证人）鹿兹斌系夫妻关系。2012年11月8日，被告鸿源公司与大连恒溢建筑工程有限公司（以下简称恒溢公司）签定《建设工程施工合同》，将案涉普兰店市丰荣办事处台山社区“白领公寓”建设项目发包给恒溢公司，并办理了合同备案登记。案外人杨某（本案证人）挂靠恒溢公司承揽了案涉“白领公寓”项目的3号、5号住宅楼土建工程，并以发包人身份（甲方）与案外人大连麓达建筑劳务分包有限公司（乙方，以下简称麓达劳务公司）于2013年3月10日签订了《白领公寓建设工程施工协议》，将案涉3号、5号楼土建、粗装修、给排水、取暖、电气、门窗（不含入户、放火、楼宇门）等工程，以包工包料、自筹资金承包方式转包给麓达劳务公司施工。协议约定主要内容：开、竣工日期分别为2012年10月1日和2013年9月30日；合同价款以工程决算为准；甲方按工程总造价的8%收取管理费，其中包含税金及发票；工程款支付，本工程不支付预付款，全部工程款甲方用其本项目的商品房屋，以商品房销售价格，实际立体分割等值抵顶拨付给乙方，由甲方售楼处统一销售，将销售款付给乙方作为工程款；按工程形象进度分四次拨付商品房屋，第四次在验收合格工程决算后30日内，扣除质量保证金4%，拨付工程决算值的96%；甲方按合同价的4%作为工程质量缺陷保修金，期满后一次性无息支付，该协议还约定竣工验收、违约责任等条款。
在案涉工程施工过程中，案外人鹿兹斌与案外人麓达劳务公司法定代表人林明章签订买卖钢材合同，鹿兹斌向案涉“白领公寓”3号、5号楼工地提供钢材。对此，原告主张的事实是：原告与案外人鹿兹斌系夫妻关系，鹿兹斌向被告开发的由林明章分包的白领公寓3、5号楼供应钢材901吨，价值350万元，除支付190万元，被告仍拖欠钢材款，2013年9月17日鹿兹斌、林明章和杨某三方达成“工程进度保证协议”，约定用五套房屋抵押，但最后在2013年9月17日杨某与鹿兹斌议定以四套房屋价款抵顶剩余全部钢材款，其中以本案房屋白领公寓第61幢2—15—2面积56.81平方米，价值409032元抵顶拖欠的部分钢材款，原告作为鹿兹斌的妻子与被告签订了一份《大连普兰店市商品房买卖合同》，合同载明房屋具体情况、交付时间、权属证书办理时间及违约责任等相关内容，被告也向原告开具了案涉房屋的发票并登记备案，但被告并未按合同约定按期交付房屋并办理权属证书。原告对其主张，提交了“送货单”15份和《商品房买卖合同》及发票予以佐证。被告对原告提供的《商品房买卖合同》和发票及证人鹿兹斌的证言真实性无异议，但对原告拟证明的事项有异议，认为该证据表面上显示是商品房买卖关系，但实质上是一个担保的法律关系，不足以证明原、被告双方存在买卖钢材法律关系和有用房屋抵顶钢材款这一事实，原告依据该合同所计算的相应违约金也是缺乏事实和法律依据的，原告也没有支付与该房屋所对应的价款，被告不认可；对15份送货单真实性无法确定，而且没有被告的签章确认，相关的收货人也不是被告的工作人员，不能证明原告要证明的事实，送货单上标记的购货单位是“普兰店白领公寓林总”，其中有两份2012年9月4日和9月5日写的是“普兰店文景清华园等工地”，可以看出原告提供的证据与所陈述的是相互矛盾的，该组证据不具有关联性，合法性也无法确定，被告不认可；对证人证言，所陈述的林明章拖欠钢材款金额前后相互矛盾，与四套房屋价值1861092元也不相符，不能自圆其说。同时，被告对其抗辩和质证意见提供三组证据和证人杨某出庭证言予以佐证：1、《建设工程施工合同》一份，拟证明被告将包括案涉房屋在内相应的建筑工程发包给恒溢公司；2、《白领公寓建设工程施工协议书》一份，拟证明该协议书系2013年3月28日，案外人（证人）杨某与麓达劳务公司签订，明确表明包括案涉房屋在内的3号、5号楼的部分工程由杨某分包给麓达劳务公司施工；3、2013年9月17日由原告丈夫鹿兹斌与杨某和麓达劳务公司法人代表林明章所签订的《工程进度保证协议》一份及证人杨某出庭证言，用以证明原告的丈夫鹿兹斌在该协议中自认拖欠钢材款的是林明章，并且当时林明章用案涉房屋在内的五套房屋来抵押，保证原告后期供应钢材和前期林明章拖欠原告钢材款所作的担保，三方签订协议系为了保证工程进度，杨某的义务就是保证鹿兹斌前期被林明章拖欠钢材款抵押手续给办完，以及后续供应材料协助作相应的结算；而协议签订后鹿兹斌和麓达公司并没有按照该保证协议履行，只有杨某按协议约定给原告办理了表面上显示出的商品房买卖合同并开具了发票；当时房屋并未建成，根据建筑行业操作习惯，对没有建成的房屋作抵押时，因为没有产权证不可能办理抵押登记，都是以签订商品房买卖合同开具发票的形式表现出来的，实质上是抵押的法律关系。该工程进度保证协议载明的主要内容是：白领公寓3、5号楼项目部林明章已逾期完成建筑施工任务，并且拖欠了钢材供应商鹿兹斌钢材款为了保证如期完成全部工程和鹿兹斌钢材款最终给付，三方协商一致达成该协议，主要内容：林明章义务和保证，3、5号楼全部工程于2013年10月20日包括地下停车场在内的全部工程结束；林明章同意将白领公寓5号楼（包括案涉房屋15—2，面积56.81平方米，单价7200元，价款409032元）其五套房屋抵押给鹿兹斌作给付拖欠钢材款保证，钢材款合计155万元；保证白领公寓后续工程正常进行，如出现停工等情况，林明章不能完成的情况，林明章同意一日内清场并且承担全部债务和所有后果由鹿兹斌、杨某接管。鹿兹斌义务和保证：保证白领公寓后续地下停车场工程的全部钢材和缺少部分模板供应；保证案涉后续工程的正常进行如出现停工等情况林明章无力完成情况，鹿兹斌和杨某共同负责接管林明章继续完成全部工程，后期接管共同承建所发生的一切由鹿兹斌和杨某按各自实际发生承担；杨某和林明章保证结清林明章所欠鹿兹斌155ＸＸ材款，鹿兹斌必须履行上述条款；如杨某和林明章未能结清所欠鹿兹斌155ＸＸ材款，鹿兹斌拒不履行上述义务。杨某义务和保证：保证鹿兹斌前期被林明章拖欠钢材款房屋抵押给付手续办完和后续供应材料的结算，此协议签订三方任何理由不得违约，如违约开发公司有权全部停止结算业务收回所拨付房屋。该协议由林明章、鹿兹斌、杨某签字并按印。原告对被告提供的上述三组证据真实性没有异议，但认为证据1、2是被告与第三人和第三人之间的合同关系与本案原告的诉讼请求及事实没有关系；同时该合同第6条工程款支付约定，全部用本项目商品房以销售价格实行立体分割等值分配给乙方，实质上被告方系建成房屋作为工程款支付方式，本案原告所得的房屋也是通过以物抵债的形势支付的工程价款。对证据3不同意被告所证明的问题，原告供应的钢材系用在了被告开发的白领公寓3号、5号楼上；同时该协议中第二条约定是以五套商品房进行的抵押，而协议签订日期为2013年9月17日，根据被告提供的证据2中约定的工程款支付方式系以房屋作为对价支付工程款，而商品房买卖合同签订时间为2013年9月27日，因此从上述证据而知，双方是以事实的行为决定了以四套房屋的价款抵顶剩余的钢材价款，并不是以房屋作的担保。
本院认为，本案原、被告双方争议焦点是原、被告之间系商品房买卖合同关系，还是抵押担保的法律关系，被告应当承担原告主张的按照合同约定交付案涉房屋、支付逾期交付房租逾期办理权属证书违约金民事责任。商品房买卖合同的签订须是买卖双方关于房屋买卖真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，方能合法有效。本案中，被告抗辩原告提供的《商品房买卖合同》及发票，实质上是一种无效的抵押担保法律关系，而且双方之间不存在买卖钢材法律关系和以房屋抵顶拖欠钢材款的情形。根据被告提供的且原告没有异议的三组证据表明：为了保证麓达公司林明章施工的案涉3号、5号楼建筑工程全部完工和林明章拖欠原告丈夫鹿兹斌钢材款155万元最终给付，案外人林明章、鹿兹斌、杨某（证人）于2013年9月17日签订了《工程进度保证协议》，林明章同意将“白领公寓”5号楼包括案涉房屋在内的五套房屋抵押给原告丈夫鹿兹斌，作为给付拖欠其钢材款的担保，并且保证案涉后续工程的正常进行；鹿兹斌则保证案涉后续地下停车场工程全部钢材及缺少部分模板供应；杨某和林明章则保证结清林明章所欠鹿兹斌155万元钢材款，否则鹿兹斌拒不履行上述义务，杨某保证鹿兹斌前期被林明章拖欠钢材款房屋抵押给付手续办完和后续供应钢材款的结算。据此，可以认定包括案涉房屋在内的五套房屋系案外人林明章用以抵押给原告丈夫鹿兹斌作为给付拖欠其钢材款，保证案涉后续工程正常进行的抵押担保，被告与原告签订的商品房买卖合同名为买卖实为抵押担保的法律关系。原告主张的以欠付的钢材款抵顶房款而形成商品房买卖合同关系，因其提供的钢材“送货单”等证据并不能足以证明与被告之间存在钢材买卖的合同关系以及以欠付钢材款抵顶购房款的事实成立，对其要求被告按照约定交付案涉房屋并承担逾期交付房屋和逾期办理权属证书违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，被告的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告楚美玲的诉讼请求。
案件受理费8998元整，由原告楚美玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 姜晓冬
审判员 孙 军
审判员 胡 爽
二〇一六年十二月十二日
书记员 孙玉颖