云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云25民终1334号
上诉人（原审被告）：杨洪春，男，1962年8月13日生，汉族，农民，住弥勒市。
委托诉讼代理人：谭斌，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：王超，男，1975年1月2日生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：吴春妍，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：王之玺，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审第三人：弥勒市交通运输局。
住所地：弥勒市弥阳镇冉翁西路***号。
法定代表人：何世文，弥勒市交通运输局局长。
委托诉讼代理人：张能信，弥勒市交通运输局工作人员。代理权限为特别授权代理。
上诉人杨洪春因与被上诉人王超及原审第三人弥勒市交通运输局租赁合同纠纷一案，不服云南弥勒市人民法院（2015）弥民二初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨洪春上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审认定弥勒公路管段对邓华国和杨洪春之间、王超和杨洪春之间的转租行为均不清楚、也未对两次转租进行过备案错误。第一、2007年11月20日签订的《房屋及场地租赁协议》及补充协议的共同承租方是邓华国、杨洪春，故2008年2月15日邓华国将其份额并给杨洪春并不是法律意义的转租，而是合伙关系的终止。第二、2008年2月15日邓华国将其份额并给杨洪春、2011年3月8日杨洪春与王超签订协议均跟时任弥勒公路管段的老段长口头说过，一审认定错误。在出租方（甲方）与邓华国、杨洪春（乙方）签订的租赁协议明确约定“乙方应将转租给第三人的合同或协议报甲方备案”属实，但备案是指向主管机关报告事由存案以备查考，是否备案并不必然影响转租的效力；再者口头告知也应该算是报甲方备案的一种方式。二、一审适用法律错误。2011年3月8日杨洪春与王超签订的协议实为转租，一审依据《中华人民共和国合同法》第51条无权处分、《中华人民共和国合同法》第224条转租的规定认定为无效错误；杨洪春依据约定取得房屋及场地的使用权属于用益物权，杨洪春转租的使用权也是用益物权，何来的“无权处分”？且无权处分是《中华人民共和国合同法》第51条是总则的规定，应依据特别规定优于一般规定的原则，优先适用分则的规定，所以原判适用《中华人民共和国劳动合同法》第51条的规定错误。2、当事人双方已经明确约定“可以转租”，这是意思自治；再者，2011年3月8日杨洪春转租时，房屋及场地的管理权人还是弥勒公路管理段，而第三人弥勒市交通运输局在2012年10月17日才接管该房屋及场地，时至今日弥勒公路管理段或者是第三人弥勒市交通运输局，从未主张要求解除2007年11月20日弥勒公路管理段与邓华国、杨洪春签订的《房屋及场地租赁协议》及补充协议；3、如果严格依照《中华人民共和国劳动合同法》第224条的规定，即使认定转租未经弥勒公路管理段、第三人弥勒市交通运输局同意，作为该房屋及场地的现管理方，法律赋予的只有解除权，解除的只是双方之间的合同，所以直接认定转租的合同无效错误。三、被上诉人的诉讼请求不应支持。被上诉人起诉主张解除合同的理由是场地权属存在瑕疵及场地无法使用，但实际上依据被上诉人提供的国有土地使用证，充分证实一审原告方承租、杨洪春出租的场地，原弥勒公路管理段是使用权人，产权主体明确，何来的瑕疵？被上诉人已经明确现承租的房屋场地是闲置，即便存在胡永能等人拆毁围墙的情形，也未导致场地不能使用，事实上其一直正常使用该场地，现在场地闲置完全是市场疲软，并不是由于原弥勒公路管理段、第三人弥勒市交通运输局或其他相关部门的干涉导致不能使用。本案中，弥勒市交通运输局不是原告，根据不告不理和合同相对性的原则，如果弥勒市交通运输局诉请法院解除其与杨洪春的合同关系，且理由充分，应得到支持，当然就存在原告与杨洪春的合同关系无效，但至少至今这种情形尚未出现或发生。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了解除合同的条件，被上诉人主张解除合同的理由不符合规定，其诉求不应得到支持。综上，一审判决认定事实、适用法律存在错误，请求予以纠正。
被上诉人王超答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、一审法院事实认定清楚。（一）上诉人一方面承认“2008年2月15日，邓华国将其份额并给杨洪春”，后又将“转让份额”的行为等同于“法律意义上的转租”，其陈述自相矛盾。（二）《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》协议第七条明确约定：“乙方应将转租给第三人的合同或协议报甲方备案”。上诉人诉称，2008年2月15日邓华国将其份额并给杨洪春，跟时任老段长口头说过，但并无证据予以佐证，依法不应得到支持；上诉人诉称“口头告知也应该算是报甲方备案的一种方式”系为逃避责任找借口，其辩解依法不能成立。2、依据《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》，上诉人依约应当履行向弥勒公路管理段进行备案的义务，但其并未履行该备案义务。根据《国有土地使用权租赁管理办法》第十条“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按租赁合同约定支付剩余年期的土地租金并完成开发建设后，经签订合同的原土地行政主管部门同意，可将剩余年期的承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转上或抵押，须依法办理变更登记”之规定，结合原审第三人提交的移交清单、租金移交明细表证实：对于弥勒新哨管理站（老四道班）全部场地及场地上房屋，上诉人受让邓华国的该土地使用权份额后并未向原土地行政主管部门进行备案，后将该房屋及场地转租给被上诉人亦未履行备案的法定义务；且第三人对转租行为不予认可，一审认定上诉人与被上诉人达成的转租协议无效协议事实清楚。二、一审适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”一审根据《中华人民共和国合同法》第214条、224条认定双方之间的转租协议无效正确。三、一审审理程序无误。无效合同违法了法律和社会公共利益，法院如果发现合同无效，应主动地确认。综上所述，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，请求依法维持。
原审第三人弥勒市交通运输局答辩认为，原审适用法律正确，应予维持。
王超向一审法院起诉请求：判决解除其与杨洪春于2011年3月8日签订的《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》，由杨洪春返还租金330000元、转让费16600元以及自2011年3月8日至起诉之日止的利息59978.43元，共计人民币406578.43元。
原审法院经审理查明：弥勒公路管理段享有坐落为新哨××办事处××街村、地号为XSH-D16、用途为道班、面积为6398.48平方米的土地使用权。2007年11月20日，弥勒公路管理段（甲方）与邓华国、杨洪春（乙方）签订《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》，约定弥勒公路管理段将上述土地及土地上的房屋租赁给邓华国、杨洪春管理使用，租期为50年即自2007年12月1日起至2057年11月30日止，租金为105000元/50年，并对双方的权利义务等事项进行了约定。同日，弥勒公路管理段（甲方）与邓华国、杨洪春（乙方）签订新哨公路管理站（老四道班）场地及房屋租赁补充协议，约定现已出租的部分场地及房屋因租期未满，待2009年7月租期满后再移交邓华国、杨洪春管理使用。2007年11月22日，杨洪春向弥勒公路管理段支付租金105000元。2008年2月15日，邓华国与杨洪春达成转让协议，约定由杨洪春一次性付给弥勒公路管理段租金105000元，另由杨洪春一次性补给邓华国转让费80000元，并对其他事项进行约定。2011年3月8日，原告和杨洪春签订新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议，约定租期47年即自2011年3月8日起至2057年11月30日止，租金为330000元/47年，并对其他事项进行约定。同日，原告支付杨洪春租赁费330000元、转让费16600元。2012年10月17日，弥勒公路管理段将本案争议土地及土地租金94500元移交第三人。2013年10月11日，杨洪春向我院起诉弥勒市新哨镇猴街村民委员会猴街村民一组财产损害赔偿纠纷，后因未到庭参加诉讼，本院作出（2013）弥民一初字第995号民事裁定书裁定按撤诉处理。2014年8月14日，杨洪春向我院起诉被告弥勒市新哨镇猴街村民委员会猴街村民一组、胡永能等人财产损害赔偿纠纷，后于2014年11月22日向本院申请撤诉，本院以（2014）弥民一初字第880号民事裁定书裁定准许杨洪春撤诉。因原告认为胡永能等人的行为导致其无法经营，遂起诉来院，要求解决。另查明，弥勒公路管理段对邓华国和杨洪春之间、原告和杨洪春之间的转租行为均不清楚，杨洪春亦未到公路管理段对两次转租进行过备案。
原审法院认为，一、关于原、被告于2011年3月8日签订的新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，弥勒公路管理段将争议土地出租给邓华国和被告，约定租赁期限为50年，后邓华国将其承租的部分土地转租给被告，后被告又擅自将承租的土地转租给原告，原告和被告于2011年3月8日达成的新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议在租赁期限20年内效力待定，超过20年的，超过部分无效。在租赁期限20年内合同效力待定期间，弥勒公路管理段将争议土地的权益移交第三人，现第三人不认可原、被告之间的转租行为，被告亦未取得该土地的处分权，因此原、被告达成的转租协议应属无效协议。二、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告均明知双方之间的行为是转租行为，仍达成租赁协议，对此，原、被告均有过错。原告主张要求被告返还租赁费330000元、转让费16600元，鉴于自2011年3月8日起至今原告实际占有使用该争议土地，且原告现提供的证据不足以证实因胡永能等人的侵权行为导致争议土地一直无法使用，故依据原、被告协议约定租期47年的土地租金330000元，扣减原告实际占有使用期间即自2011年3月8日至今的土地租金35000元，应由被告返还原告租赁费295000元、转让费16600元。原告主张要求被告支付自2011年3月8日至起诉之日止的利息59978.43元，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决“一、原告王超与被告杨洪春于2011年3月8日签订的新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议无效。二、由被告杨洪春于判决生效之日起十日内一次性返还原告王超租赁费295000元、转让费16600元。三、驳回原告王超的其他诉讼请求。案件受理费3699元，由原告王超承担699元，由被告杨洪春承担3000元”。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定“土地使用权和地上建筑物、附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”；《云南省城镇国有土地出让和转让实施办法》第二十七条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当在租赁合同签订之日起十五日内，依照规定持土地使用权证、土地使用权出让合同和土地使用权租赁合同到县给人民政府土地管理部门办理土地使用权出租登记，并到房产部门办理房屋租赁登记。逾期未办理出租登记的，其土地使用权租赁合同无效”。本案中，依据弥国用（1999）字第0116号《中华人民共和国土地使用权证》载明，涉及本案的土地和房屋位于新哨××办事处××街村，土地使用权面积为6398.48平方米（该地上有1524.46平方米的建筑物）使用权人系弥勒公路管理段，土地性质为国有。2007年11月20日，弥勒公路管理段（甲方）与邓华国、杨洪春（乙方）签订《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》，约定弥勒公路管理段将上述土地及土地上的房屋租赁给邓华国、杨洪春管理使用，但未依规定到相关部门办理出租登记；邓华国与杨洪春之间达成转让协议及王超与杨洪春于2011年3月8日达成《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》，承租人发生变化，也未依照合同的约定报出租方后到相关部门办理登记手续，依照规定未办理登记租赁合同无效。故王超与杨洪春于2011年3月8日达成《新哨公路管理站（老四道班）房屋及场地租赁协议》无效，原判认定正确。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，判决结果正确，但适用法律不当，本院予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条，《云南省城镇国有土地出让和转让实施办法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5794元，由杨洪春负担。
本判决为终审判决。
审判长 宗 伟
审判员 高 健
审判员 董 祎
二〇一六年十一月一日
书记员 朱蔼玲