江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟民初字第01113号
原告ＸＸ。
委托代理人单德明，江苏普泰律师事务所律师。
被告苏州华美达铝业有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘环镇路东。
法定代表人刘道经，该公司总经理。
委托代理人袁维佳。
第三人俞松彬。
原告ＸＸ诉被告苏州华美达铝业有限公司、第三人俞松彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2013年12月14日作出（2013）熟尚民初字第0385号民事判决书。第三人俞松彬不服上述民事判决书，提起上诉。苏州市中级人民法院审理后于2014年9月18日作出（2014）苏中民终字第1934号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。重审期间，本院依法组成合议庭于2014年12月30日、2015年4月2日二次公开开庭进行了审理，原告ＸＸ的委托代理人单德明、被告苏州华美达铝业有限公司的委托代理人袁维佳、第三人俞松彬到庭参加诉讼。后经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：2011年6月7日，被告苏州华美达铝业有限公司与原告丈夫周忠保签订《租房协议》，约定将常熟市尚湖镇练塘吉桥新区处的房屋出租给被告使用，租期为1年，租金为28000元／年。租赁合同到期后，因周忠保失踪，原告与被告续签了《租房协议》，租期仍为1年，租金为28000元／年。协议签订后，被告以各种理由拒付租金。为此要求被告将承租房屋交付原告并支付自2013年6月8日至实际交房之日按照年租金28000元计算的租金；诉讼费由被告承担。
被告苏州华美达铝业有限公司辩称：被告于2011年6月7日与原告丈夫周忠保签订了《租房协议》，约定将位于尚湖镇练塘吉桥新区处的房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年6月7日至2012年6月6日止，租金为28000元，该租金已由ＸＸ于2011年6月14日收取。2012年5月25日，被告与原告ＸＸ签订《租房协议》，约定将位于尚湖镇练塘吉桥新区处的房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年6月8日至2013年6月7日止，租金为28000元，该租金已由ＸＸ于2012年5月25日收取。2012年11月开始，第三人俞松彬向被告出示了被告所承租的尚湖镇练塘吉桥新区处房屋的所有权证原件、土地使用权证原件、房屋转让协议书原件，表示被告所承租的房屋已由周忠保、ＸＸ转让给了第三人，并骚扰被告公司租住员工的正常生活。原告ＸＸ一直未能出具房屋权属证明，在与原告、第三人多次协商未果的情形下，被告于2012年12月28日与第三人俞松彬签订了临时租房协议，约定将尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号处的房屋出租给被告使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为28000元，现已付清。被告会按照法院的判决向有权收取租金的一方交纳相应的租金。
第三人俞松彬诉称：2010年8月19日，周忠保和ＸＸ已将本案诉争的房屋转让给了第三人，本案所涉租赁物系第三人所有，第三人与被告也已经签订了房屋租赁协议，2013年的租金被告也已交付，要求驳回原告的诉讼请求，被告将2014年的租金28000元支付给第三人。
经审理查明：常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋登记所有权人为周忠保，系与其配偶ＸＸ共有。该房屋所占用的土地系集体土地。2011年6月7日，周忠保与被告苏州华美达铝业有限公司签订租房协议，约定由周忠保将常熟练塘吉桥新区处的房屋，即常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋出租给被告，租期自2011年6月7日至2012年6月6日，租金为28000元。2012年5月25日，原告ＸＸ与被告苏州华美达铝业有限公司签订租房协议，约定由原告将上述房屋继续租赁给被告使用，租期自2012年6月8日至2013年6月7日，租金为28000元。上述两笔租金均已付清。
2012年11月，第三人俞松彬向被告苏州华美达铝业有限公司出示房屋所有权证、集体土地使用权证、房屋转让协议书，告知被告其承租的常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋已由周忠保、ＸＸ转让给第三人，转让款为60万元。原被告及第三人多次就谁有权将上述房屋出租给被告使用协商未果后，被告与第三人于2012年12月28日签订临时租房协议，约定由第三人俞松彬将常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋出租给被告苏州华美达铝业有限公司使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为每月2333元，每半年支付租金14000元，该笔租金28000元也已付清。常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋所有权证及集体土地使用权证现由俞松彬持有，该房屋现仍由被告占有、使用。
另查明：2010年8月19日，周忠保、ＸＸ（甲方、原房屋所有权人）与俞松彬（乙方、购房人）签订房屋转让协议书一份，内容为：“为了保证双方当事人的合法权益，经过友好协商，现将房屋转让有关事宜达成如下协议：一、该房位于常熟市尚湖镇吉桥村35组杨家浜50号，现为甲方拥有（见村委会证明或房产证），房屋面积180㎡，占地面积263.72㎡（依房屋实际情况为准）。二、现甲方将该房屋所有权及土地使用权转让给乙方，转让价格为（大写）陆拾万元人民币，房屋的相关权益随房屋一并转让。三、付款方式为乙方一次性付清人民币陆拾万元，甲方将房屋钥匙及有关房屋手续移交乙方，交接完成之日始，甲方不再行使该房屋的任何权利，在交接完成之日前因该房屋所发生的产权纠纷和财务纠纷由甲方承担全部责任，与乙方无关。四、本协议在执行过程中未尽事宜，双方协商解决，甲乙双方并委请丙方作为协议见证人。五、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，协议自签订之日生效。”俞松彬表示，该房屋转让协议书上甲方处周忠保、ＸＸ的签名均为二人本人所签，协议书签订后，俞松彬已经以现金形式支付了购房款60万元，故本案所涉位于常熟市尚湖镇吉桥村35组杨家浜50号房屋已由周忠保、ＸＸ二人转让给俞松彬。ＸＸ则表示该房屋转让协议书上的签名并非为其本人所签。针对该意见，俞松彬向本院申请就该转让协议书上ＸＸ的签字是否为其本人所签进行鉴定。苏州同济司法鉴定所接受本院委托后，于2015年2月28日出具了苏同司鉴所（2015）文鉴字第51号司法鉴定意见书，认定日期为2010年8月19日的《房屋转让协议书》中“ＸＸ”签名字迹与比对材料中“ＸＸ”签名字迹是同一人书写。为此，俞松彬支付鉴定费2000元。
又查明：ＸＸ与周忠保系夫妻关系，二人于2008年1月3日登记结婚。2012年8月24日，常熟市公安局决定对周忠保合同诈骗案立案侦查。
在（2013）熟尚民初字第0385号案件审理过程中，本院向被告工作人员进行了调查，该工作人员反映，被告从2005年开始向周忠保、ＸＸ租赁涉案房屋用于公司宿舍，该房屋共计四层，地下一层，地上三层，当时周忠保和ＸＸ住在地下一层，地上三层由被告使用，直到2012年俞松彬与ＸＸ发生纠纷后，ＸＸ才从该房屋中搬走。从租赁至今，该房屋没有变化。大概在2012年7、8月份，俞松彬找到被告，认为涉案房屋已经卖给他了，当时被告已经与ＸＸ签订了租房协议2、3个月，当年的租金也已支付ＸＸ，于是被告将ＸＸ、俞松彬叫过来协商解决租赁事宜，但是没有成功，由于俞松彬老是来闹事，被告只得与俞松彬签订了一年的临时租赁协议。关于他们之间买房的细节被告并不清楚，听俞松彬说是周忠保放贷，向俞松彬借了一部分钱，之后还不了，周忠保就将房屋抵押给了俞松彬，具体情况是否这样不清楚。
在（2013）熟尚民初字第0385号案件审理过程中，俞松彬表示其与ＸＸ、周忠保签订房屋转让协议书时，现场除了上述三人外还有俞松彬的一个亲戚叫沈永兴的，协议是在鸽球布匹市场东边原兴伟公司里签的，购房款60万元是当场以现金方式交付ＸＸ、周忠保的。其中60万元一部分是俞松彬自己的钱，一部分是从陈红云的豪邦物资公司提的，具体从陈红云那里拿了多少钱以及60万元放在哪里以及当天交付的钥匙的数量等细节俞松彬表示记不清了。本案审理中，俞松彬在第一次庭审中表示其与ＸＸ、周忠保签订房屋转让协议书时，现场除了上述三人外还有俞松彬的表姐夫张某某，协议是在鸽球布匹市场东边胜伟公司里张某某的办公室签的，购房款60万元是当场以现金方式交付ＸＸ、周忠保的。其中60万元是陈某某、陈卫荣、陈洪云、陈阿云四人每人出资15万元，陈某某、陈卫荣、陈洪云、陈阿云是兄妹关系，陈阿云与俞松彬是夫妻关系。买这个房子的事情是张某某介绍的，当时是张某某将购房款带到胜伟公司去的，签订转让协议书之后，俞松彬与张某某一起去现场接收了房屋，ＸＸ和周忠保将房屋钥匙给了俞松彬，但是没有换锁。俞松彬在第二次庭审中表示其之前提到的沈永兴就是指的张某某，是由于发音不准确说错了。60万元购房款是陈某某、陈卫荣（云）、陈红云、陈阿云四人每人出资15万元，购房款是由其带到张某某的办公室给的周忠保、ＸＸ。在签协议之前已经去看过房子，签完协议后其将购房款给了周忠保、ＸＸ，二人将钥匙给了其，其将房门锁上了，当时未发现有人租住在那里。被告则表示当时并未有人锁门，当时被告员工照常租住在那里，并不知晓房屋出卖的事实。
审理中，本院向陈某某进行了调查，陈某某表示，本案所涉房屋购房款由其和俞松彬各出30万元，后陈某某又表示，一开始是准备由其和俞松彬购买该房屋，每人出资30万元，后来兄妹四人商量过后决定每人出资15万，房子买了之后空置在那里，也没有换锁。
审理中，本院向张某某进行了调查，张某某陈述：我老婆郑爱萍与俞松彬的老婆陈阿云是表姐妹。当时我住在陈红云家里，我听说周忠保要卖房，于是我在吃饭时提到这件事，俞松彬说要买，但是具体是他一个人买还是和其他人一起买我也不清楚。过了几天，我带着俞松彬去看了房子，俞松彬经过和周忠保、ＸＸ讨价还价，决定以60万元买下这个房子。他们一起到我位于胜伟投资咨询有限公司二楼的办公室签订了房屋转让协议书，现场就我们四个人。购房款60万元是俞松彬带到我办公室后直接支付给周忠保、ＸＸ的，之后周忠保、ＸＸ就回去了，当天俞松彬并没有去看房，因为之前已经去看过房了。
审理中，原告ＸＸ对周忠保、ＸＸ与第三人之间存在房屋转让的事实予以否认，并表示常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋系周忠保、ＸＸ共有，有相应的权属证书为证，受法律保护，故ＸＸ与被告之间签订的租房协议合法有效，被告在租房协议到期后，仍租用该房屋，应当支付原告租金。本案审理的是房屋租赁合同，并非确认房屋所有权，俞松彬如果认为该房屋已经转让，应另案主张。被告表示，在法院确定房屋所有权人后被告将支付相应的租金。第三人则认为周忠保、ＸＸ已将房屋转让给第三人，相应的租金被告应支付第三人。各方当事人一致表示，本案所涉房屋土地性质为集体土地。
上述事实，由房屋所有权证、租房协议、临时租房协议、房屋转让协议书以及本院调查笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据材料在卷予以佐证。
本院认为：本案审理中，第三人俞松彬提供了其与ＸＸ及周忠保于2010年8月19日签订的房屋转让协议书，该协议书载明，ＸＸ、周忠保将涉案房屋以60万元的价格转让给俞松彬。ＸＸ认为该协议书中其的签字并非其本人所签，未提供相应的证据，也与司法鉴定结论不符，本院对该意见不予采纳。结合现在俞松彬持有该房屋相应的房屋所有权证及集体土地使用权证，故本院对该协议书的真实性予以认定。根据被告的陈述，ＸＸ于2012年下半年从涉案房屋中搬走，该房屋现由俞松彬实际控制，被告也与俞松彬签订了相应的房屋租赁协议并履行，被告也对俞松彬的出租人身份亦予以认可。俞松彬与被告之间的房屋租赁合同关系能够继续履行。根据俞松彬与被告之间签订的临时租赁协议结合被告2013年度租金支付情况，可以确认双方约定的租金标准为年租金28000元，被告已经支付了俞松彬2013年度的租金，现俞松彬要求被告支付2014年度的租金28000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。反之，由于涉案房屋现由俞松彬实际控制，ＸＸ与被告之间的房屋租赁合同关系事实上已经终止，无法继续履行，故本院对ＸＸ要求被告返还租赁物并支付租金的诉讼请求不予支持。由于本案中原告及俞松彬均是以租赁合同纠纷为由起诉，故本案仅审理涉案房屋的租赁合同事宜，对该房屋的所有权人及房屋转让协议的性质、效力等问题不予理涉，相关权利方可另案主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告苏州华美达铝业有限公司给付第三人俞松彬2014年度租金28000元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入第三人指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告ＸＸ的诉讼请求。
案件受理费人民币260元（其中ＸＸ预交130元，俞松彬预交130元），鉴定费2000元（俞松彬预交），合计诉讼费2260元由原告ＸＸ负担2130元，由被告苏州华美达铝业有限公司负担130元，ＸＸ于本判决生效之日起十日内向俞松彬支付2000元，被告苏州华美达铝业有限公司于本判决生效之日起十日内向俞松彬支付130元，俞松彬预交的诉讼费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 张金梁
人民陪审员 王小丽
人民陪审员 张丽云
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 缪译皆