广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初20732号
原告：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****，统一社会信用代码：****。
法定代表人：潘志尧。
委托代理人：闫彬彬，男，汉族，**年**月**日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
被告：黄文兴，男，汉族，**年**月**日出生，住广东省广州市越秀区
被告：刘晓红，女，汉族，**年**月**日出生，住广东省广州市越秀区
两被告共同委托代理人：向薇，广东品安律师事务所律师。
原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告黄文兴、刘晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫彬彬，被告黄文兴及其委托代理人向薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费41835.44元、公摊水电费954.18元、拖欠物业管理费滞纳金41835元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系位于佛山市南海区里水镇甘蕉路**号海逸锦绣蓝湾御湖**座**号别墅业主。被告的物业面积为别墅336.71平方米，地下室53.91平方米。2010年9月23日，原、被告签订《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为别墅2.5元/平方米/月，地下室0.5元/平方米/月，被告于每月5日前向原告交纳上述费用，逾期交纳滞纳金按每日千分之五计算。另案涉物业开发商于2011年12月通知被告在2011年12月28日前办理收楼手续，根据前期物业服务协议第四条的约定，物业管理费从海逸锦绣蓝湾入伙，业主收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起计交，如业主收到收楼通知书所确定的收楼之日起30日内未办理收楼手续，则从第31天开始计算物业管理费，故原告从2012年2月1日起计收被告的物业管理费。两被告至今拒绝向原告交付相关物业管理费，公用部位电费，原告有权按欠费总额的5‰计收滞纳金，现按5‰计交滞纳金太高，原告按物业管理费等额计收。
被告辩称，1.原告要求被告支付2012年2月1日至2014年5月17日期间的物业管理费无任何依据。被告与房屋出卖人签订的买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在2011年12月-2014年5月17日期间，房屋出卖人并未书面或公告形式通知被告收楼。在2011年12月至2014年5月17日期间，双方均确认案涉房屋不符合收楼条件。被告在收楼前曾多次查看所购买房屋并在海逸锦绣蓝湾修缮表上填写要整改的地方，譬如案涉房屋的屋顶漏水，墙体渗水，墙体有明显裂缝等，原告也对被告进行了回复，并备注了“请尽快整改，整改之后通知业主收楼”的承诺。2.2014年5月17日起至今，原告未依法依约对案涉房屋履行维修义务。即使前期物业管理服务协议没有约定，原告依法应对案涉房屋履行维修义务。根据最高人民法院的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。最高人民法院民一庭负责人解释说“实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此之外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。司法解释合理扩充物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应当承担义务的依据。根据物业管理条例规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。3.被告的收楼为附条件收楼，2014年5月17日的收楼是因为房屋出卖人对房屋的质量问题作出限期解决的承诺，原告以实际行为表示承继了该承诺，但到期却未解决相关问题，被告可依法行使先履行抗辩权。原、被告及房屋出卖人经协商，房屋出卖人承诺于2014年7月10日完成被告之前反映的房屋问题，因此被告同意收楼，同时按照原告的意思办理了交纳物业管理费的账户，并按原告的意思预存了两个月的物业管理费，后被告担心费用不够，又存了一个月费用。原告多次向被告取走了案涉房屋的钥匙以进行维修，至今未归还，在被告多次向其询问案涉房屋的维修情况时，也积极向被告作出尽快维修的承诺。原告至今也未扣取前述账户中的物业管理费，其以实际行动表示其不具有收取物业管理费的资格。原告明知房屋出卖人在被告收楼时作出了相应的承诺，也知道出卖人未履行承诺，其也应当是向出卖人主张物业管理费。4.原告在实际维修房屋时偷工减料敷衍了事导致案涉房屋质量问题迟迟未予解决，使得案涉房屋一直处于不能使用的闲置浪费状态，造成被告的巨大损失。从2014年5月17日至今的维修期间，原告不但从未书面通知过被告交纳物业费，甚至不收取被告已缴纳的物业管理费，不存在被告拒交物业管理费的情形。退一步说，原告的部分诉讼请求的时效已过。虽然原告在2014年12月20日向法院提起诉讼请求，但由于未在法律规定的时间内预交案件受理费，法院按自动撤诉处理，不能认为是向法院提起了诉讼，不能引起诉讼时效中断的法律后果。5.原告未履行或未合格履行在先维修义务，致使被告至今不能使用案涉房屋，且已经给被告造成了一定的经济损失，理应由其承担违约责任，且原告未就滞纳金条款向被告予以说明，且加重了被告的责任，该条款无效，原告从未书面向被告催收物业费，被告也不存在在催告的合理期限内仍未交纳的情形，故无需承担滞纳金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
被告对原告举证的竣工验收备案表有异议，该竣工验收备案表虽没有原件，但案涉房屋已交付给被告，本院对其真实性予以确认。被告对收楼通知书、前期物业服务协议、入住承诺书、验收交接书等关联性不予确认，因原告未能举证证明已向被告送达收楼通知书，本院对其关联性不予确认，前期物业服务协议以及入住承诺书等，可以证明原告要证明的内容，本院对其关联性予以确认。原告对被告举证的房屋修缮表、承诺函、收条等有异议，因原告陈述收条出具人吴**曾是其公司员工，且承诺书有原件，该部分证据可以认定被告曾就案涉房屋问题向原告及开发商提出过。对被告提供的照片，因原告持有被告房屋的钥匙，且是案涉小区的物业管理方，原告否认该照片的真实性，可以提出相应的照片的予以推翻，但原告未能提供，本院对被告举证的照片真实性予以确认。被告提供的案涉房屋平面图为被告单方制作，本院对关联性不予确认。
综合本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
两被告系位于佛山市南海区里水镇甘蕉路**号海逸锦绣蓝湾御湖**座**号商品房（别墅）业主。2010年9月23日，原告与两被告签订《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为别墅2.5元/平方米/月，别墅地下室0.5元/平方米/月，物业管理费从海逸蓝湾入伙，被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日开始计交，如被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算管理费。被告的别墅为336.71平方米（含地下室53.91平方米），每月应该缴纳物业费为733.955元。合同约定原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、管理。被告未缴纳2012年2月至2016年10月的物业管理费41835.44元、公摊水电费954.18元（其中2015年1月至2016年10月的公摊水电费为466.84元），原告遂起至法院。
根据被告与案涉房屋出卖人签订的商品房买卖合同约定，房屋交付时间为2011年12月30日。被告于2012年8月至2014年5月期间，向原告及房屋出卖人提出房屋漏水、墙体裂缝及外墙贴砖未贴到底等问题。被告于2014年5月17日办理了收楼手续。原告的员工于2015年12月5日收取了被告案涉房屋的钥匙一条。
本院认为：原告与两被告签订《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》，合法有效，具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。协议约定物业管理费从海逸蓝湾入伙，被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日开始计交，如被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算管理费。双方对物业服务费开始计交的时间有明确约定，但原告未能举证证明已将收楼通知书送达给被告，根据原告举证的海逸锦绣蓝湾入住承诺书显示被告收楼时间是2014年5月17日。因此本案的证据不足以证明被告于2012年2月1日之前已收到收楼通知书，原告主张2012年2月1日至2014年5月16日的物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于2014年5月17日之后的物业费，被告认为被告虽办理收楼手续，但是以房屋出卖人对案涉房屋的质量问题限期解决为条件，因房屋出卖人及原告未解决相关问题，故不应交纳物业管理费。被告提供的证据并不能证明其办理收楼条件是以原告或房屋出卖人对案涉房屋的质量问题限期解决为条件，且原告对房屋共用部位有维护和管理的义务，对案涉房屋不负维修义务。至于案涉房屋是否存在不符合竣工交付使用的条件或房屋存在的问题是否属于房屋出卖人的维修义务，是另一个法律关系，不宜在本案合并审理，被告可另寻法律途径解决。本院不在本案中一并处理，并不损害或者禁止权利的救济。故被告作为案涉房屋的业主，已于2014年5月17日办理收楼手续，应从2014年5月17日起交纳物业管理费。对原告请求被告支付2014年5月17日至2016年10月的物业费，本院予以支持，经核算，物业管理费为21627.21元，因原告未能举证每个月的公摊水电费，本院酌定被告从2015年1月1日起交纳，即2015年1月至2016年10月的公摊水电费为466.84元。原告作为物业管理方，在被告提出房屋存在漏水等问题并且收取被告房屋的钥匙后，应作出明确的处理或回应，告知被告处理结果或正确处理的途径，让被告可得知找相关责任人处理或是自行处理。故对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄文兴、刘晓红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司支付佛山市南海区里水镇甘蕉路**号海逸锦绣蓝湾御湖**座**号商品房2014年5月17日至2016年10月31日的物业管理费21627.21元及公摊水电费466.84元；
二、驳回原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取957.81元（原告已预交），由原告负担707.81元，由被告负担250元并应与上述款项一并径付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 麦上康
二〇一七年三月二十日
书记员 黄莹莹