浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终961号
上诉人（原审原告、反诉被告）薛孝友。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑小平。
委托代理人（特别授权）薛孝友，系上诉人郑小平之夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄云春。
被上诉人（原审被告、反诉原告）丁丽敏。
两被上诉人之共同委托代理人（特别授权）陶成恺，浙江越光律师事务所律师。
上诉人薛孝友、郑小平因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：薛孝友、郑小平将其从嵊州市雅邦房地产开发有限公司购得的位于嵊州市江南春城9幢3单元1001室的房屋转卖给黄云春、丁丽敏，双方于2011年12月14日签订房地产买卖契约一份，约定成交价为捌拾伍万元，付款方式为：“现金加按揭，从开发商处领来锁后交付后首付肆拾伍万元含定金，余款通过银行二手房按揭贷款支付”。双方对违约责任约定为：“乙方（即黄云春、丁丽敏）不能按期向甲方（即薛孝友、郑小平）付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金”。同时，双方约定：“上述房产甲方的按揭贷款从交房之日起到甲方三证办齐从银行赎出止，月供由乙方去支付，甲方三证办齐后由甲方去还清剩余贷款部份，甲方支付给乙方已还的贷款本金部份。乙方的贷款额度以银行批准为准，不足部份现金找补”。2011年12月15日，黄云春、丁丽敏按约支付了首付款45万元（含定金10万元），薛孝友、郑小平按约向黄云春、丁丽敏交付了房屋，黄云春、丁丽敏对涉案房屋占有使用至今。另查明：1.嵊州市雅邦房地产开发有限公司于2014年3月25日办理了涉案商品房的初始登记。薛孝友、郑小平于2014年5月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2014年10月31日办理了涉案房屋的土地使用权证。涉案房屋至今未过户到黄云春、丁丽敏名下。2.对于涉案房屋在薛孝友名下的购房贷款，黄云春、丁丽敏支付了贷款本金及利息共计27000元，其中10281.04元为2012年1月至2013年3月期间的贷款本金，16717.96元为2012年1月至2012年9月期间的贷款利息。因黄云春、丁丽敏支付了27000元后未再继续支付，故薛孝友、郑小平自行向银行缴纳了贷款本金及利息，截至2014年11月，薛孝友、郑小平共支付了贷款本金15946.10元（2013年4月至2014年11月期间），贷款利息49226.06元（2012年9月至2014年11月期间），两项合计65172.16元。2011年12月的贷款本金695.72元及贷款利息1868.43元，合计2564.15元，亦系薛孝友、郑小平自行向银行缴纳。
原审法院认为：本案双方当事人签订的房地产买卖契约，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按约全面履行各自的义务。在黄云春、丁丽敏按约支付了首付款，薛孝友、郑小平按约交付了房屋后，黄云春、丁丽敏应按约支付薛孝友名下对涉案房屋的按揭贷款，现黄云春、丁丽敏对贷款本金仅支付至2013年3月，对贷款利息仅支付至2012年9月（2012年9月的利息只支付了部分，未全额支付），应属违约。嵊州市雅邦房地产开发有限公司于2014年3月25日办理了涉案商品房的初始登记，此后，薛孝友、郑小平于2014年5月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证，于2014年10月31日办理了涉案房屋的土地使用权证。至此，薛孝友、郑小平应按合同约定还清薛孝友名下的房屋按揭贷款余款，将涉案产权证书从银行赎出，双方签订的合同中虽未约定薛孝友、郑小平付清贷款、从银行赎出产权证书的期限，但根据公平原则，薛孝友、郑小平应在合理期间内办理上述手续，该院酌定该合理期间为一个月，故该院确定黄云春、丁丽敏支付薛孝友名下的涉案房屋按揭贷款本金及利息的截止时间为2014年11月。据此，薛孝友、郑小平要求黄云春、丁丽敏支付贷款本金及贷款利息共计67736.31元的诉请，于理有据，该院予以支持。因双方当事人在合同中约定的违约金计算标准过高，该院结合本案的实际情况，对黄云春、丁丽敏应支付的违约金参照其未支付的贷款本金及利息按银行同期贷款基准利率计算，酌定为4500元。就黄云春、丁丽敏要求薛孝友、郑小平支付逾期办证违约金的反诉诉请，该院认为，双方签订的合同中未约定办证期限，黄云春、丁丽敏亦未提供充分有效的证据证明其曾要求薛孝友、郑小平在合理期限内办证，故该院对其该项反诉诉请不予支持。至于薛孝友、郑小平要求黄云春、丁丽敏支付购房余款40万元的诉请，因双方合同约定余款40万元按二手房按揭的方式支付，现该付款条件未成就，故对薛孝友、郑小平的该项诉请，该院不予支持。至于黄云春、丁丽敏要求薛孝友、郑小平协助办理涉案房屋的变更登记手续的反诉诉请，薛孝友、郑小平在庭审中亦同意协助办理该手续，故对黄云春、丁丽敏的该项反诉诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄云春、丁丽敏于判决发生法律效力之日起三十日内支付薛孝友、郑小平房屋贷款本金及利息67736.31元、违约金4500元，合计72236.31元；二、薛孝友、郑小平于判决发生法律效力之日起三十日内协助黄云春、丁丽敏办理房屋产权变更登记手续；三、驳回薛孝友、郑小平其余本诉诉讼请求；四、驳回黄云春、丁丽敏其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9568元，由薛孝友、郑小平负担8300元，黄云春、丁丽敏负担1268元；反诉案件受理费1968元，由黄云春、丁丽敏负担1888元，郑小平、薛孝友负担80元（款限于判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳）。
上诉人薛孝友、郑小平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房地产买卖契约是一份双务合同，双方所负债务有先后履行顺序、被上诉人归还上诉人的按揭贷款的义务应当在先履行，上诉人还清按揭贷款、赎出房屋产权证书的义务应当在后履行，而被上诉人至今未按约履行其应当在先履行的归还上诉人按揭贷款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故上诉人有权拒绝被上诉人要求还清剩余按揭贷款、赎出房屋产权证书并协助办理房屋产权变更登记手续的履行要求，原审法院判令上诉人协助办理房屋产权变更登记手续是错误的。二、原审法院确定被上诉人支付按揭贷款本金及利息的截止时间为2014年11月也是错误的。合同约定被上诉人归还按揭贷款本息的时间是从交房之日起到三证办齐从银行赎出止，因被上诉人违约造成产权证书并未从银行赎出，故被上诉人支付按揭贷款本金及利息的截至时间应当到产权证书实际从银行赎出时止。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院判令：一、被上诉人向上诉人归还已付的按揭贷款本金和利息88027.51元，及三证从银行赎出止的按揭贷款本金和利息；二、被上诉人立即向上诉人支付违约金88740元；三、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄云春、丁丽敏答辩称：一、上诉人未将房屋权属证书过户至被上诉人名下构成违约。办理权属登记变更是出卖人履行商品房买卖合同的最主要的义务，虽然买卖合同未确定过户时间，但不等于对出卖人无任何时间约束，出卖人应在合理时间内办理权属变更登记手续。嵊州市浦发信息服务部出具的证明可证实，被上诉人多次通过中介机构与上诉人进行协商，上诉人也数次承诺会及时过户至被上诉人名下，原审法院却认为双方没有书面约定，仅有中介机构证明证据不足，属事实认定错误。本案应确定的过户合理期限应在被上诉人向上诉人催告后的2012年9月，至于上诉人与商品房开发企业如何约定受其合同相对性的约束，对被上诉人并无约束力。同时，由于上诉人于2014年10月31日取得所有权证书，则应当在一个月内将房屋过户至被上诉人名下，上诉人具备过户条件情况下，仍不履行过户义务，应认定其违约在先。二、被上诉人同意在上诉人将权属过户至被上诉人名下后，通过银行按揭贷款清偿所欠上诉人的全部房款，双方在原审期间，上诉人同意将房屋权属证书过户至被上诉人名下，双方对此应按照诚实信用原则，积极履行便可解决矛盾，相应的本息可以友好协商解决。在上诉期间，被上诉人再次要求上诉人办理过户，被上诉人可以及时将余欠房屋转让款支付给上诉人。三、上诉人主张的违约金不应得到支持。上诉人未能在中介机构调解确定的2012年9月份将房屋权属证书过户至被上诉人名下，违约在先，被上诉人享有同时履行抗辩权和不安履行抗辩权。即使被上诉人因上诉人违约在先拒绝支付款项，也在合同中占比很小部分，上诉人主张的违约金计算明显错误。2011年12月15日，被上诉人已经支付了首付款45万元，后又陆续支付了27000元，余欠部分被上诉人愿意在权属过户后在最短时间内办理按揭后支付，上诉人主张的违约金计算基数是合同标的额85万元，理由不成立。同时本案约定的违约金过高，被上诉人一审时已请求法院调整。四、上诉人就涉案房屋向开发商主张逾期交付权属证书的违约责任得到支持，而原审法院却未支持上诉人延迟向被上诉人协助办理权属证书应负的违约责任，显失公平。上诉人的损失已在其向房产公司提起的诉讼中得到补偿，其主张的违约责任已经远远超出其实际损失，其请求调整违约金的上诉请求不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，希望上诉人及时将涉案房屋的权属证书过户至被上诉人名下，被上诉人将及时办理银行按揭贷款，并将款项交付给上诉人。
上诉人薛孝友、郑小平在二审中向本院提交企业法人营业执照一份、还款凭证三份，证明上诉人向嵊州国银小额贷款股份有限公司贷款支付涉案房屋月供，原审判决确定的违约金过低，要求调高。被上诉人黄云春、丁丽敏质证认为，对合法性和真实性没有异议，但对关联性有异议，该笔贷款是否用于涉案房屋的贷款归还无法确定，与本案无关。本院认证认为，仅凭该组证据不能证明上诉人贷款用于归还涉案房屋月供，对证明目的不予认定。
被上诉人黄云春、丁丽敏在二审中未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于被上诉人应支付上诉人名下的涉案房屋按揭贷款本金及利息的金额问题，上诉人主张被上诉人应支付其截至2015年7月的涉案房屋按揭贷款本金及利息88027.51元，因涉案房地产买卖契约第十一条第二款约定，上述房产甲方（上诉人）的按揭贷款从交房之日起到甲方三证办齐从银行赎出止，月供由乙方（被上诉人）去支付，甲方三证办齐后由甲方去还清剩余贷款部分，甲方支付给乙方已还的贷款本金部分。乙方的贷款额度以银行批准为准，不足部分现金找补，该条款未明确约定三证办齐后上诉人付清剩余贷款、从银行赎出产权证书的期限，原审法院酌定上诉人在三证办齐后一个月内赎出三证，由被上诉人支付上诉人截至2014年11月的上诉人名下涉案房屋按揭贷款本金及利息67736.31元尚属合理，本院予以维持，对上诉人要求被上诉人支付2014年12月至2015年7月的涉案房屋按揭贷款本金及利息的上诉请求，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付其自2015年8月至涉案房屋三证办齐从银行赎出止的按揭贷款本金及利息，因其在一审中并未提出该项诉讼请求，不属于本院二审审理范围，不予审查。关于违约金的金额问题，双方当事人在合同中约定的违约金计算标准过高，原审法院综合本案实际，对双方当事人约定的违约金予以调整，并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否应协助被上诉人办理涉案房屋的产权变更登记手续的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，本案中，双方当事人签订房地产买卖契约之前，涉案房屋上已设定抵押权，至今上诉人向抵押权人的贷款未能全部清偿，现无证据证实抵押权人同意上诉人将涉案房产转让给被上诉人，且被上诉人亦未明确表示其同意代上诉人清偿债务消灭抵押权，故对被上诉人要求上诉人协助其办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持，原审法院判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋产权变更登记手续错误，本院予以纠正。被上诉人可待涉案房屋产权变更登记条件成熟时，另行主张。综上，上诉人薛孝友、郑小平提出的部分上诉理由成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第2067号民事判决第一项、第三项；
二、撤销浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第2067号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人黄云春、丁丽敏的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9568元，由上诉人薛孝友、郑小平负担8300元，被上诉人黄云春、丁丽敏负担1268元；反诉案件受理费1968元，由被上诉人黄云春、丁丽敏负担（款限于本判决发生法律效力之日起十日内向原审法院缴纳）。二审案件受理费2471元，由上诉人薛孝友、郑小平负担2391元，被上诉人黄云春、丁丽敏负担80元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理审判员 李丹丹
二〇一六年六月二十日
书 记 员 刘莎莎