上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1816号
原告顾永德。
委托代理人鲁去难，上海市汇峰律师事务所律师。
被告曹栋荣。
原告顾永德与被告曹栋荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾永德的委托代理人鲁去难、被告曹栋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾永德诉称，2013年4月，经居间，原告将上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）出租给被告，双方签订《房屋租赁合同书》。合同约定，租期从2013年5月1日起至2018年4月30日，月租金为人民币2，300元，每月25日之前以现金形式支付给原告或者银行转账给原告。在合同履行期间，被告如有拖欠租金的行为发生，则原告有权每天按照被告拖欠租金的2%加收滞纳金，被告拖欠租金达半个月以上的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，且原告有权就被告先前支付的押金在扣除租赁期间所产生的相关费用包括但不限于房租、滞纳金、赔偿金、修理费、被告租赁期内所产生的必要费用等相关费用后无息返还被告。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告不按合同约定经常多次延迟支付房租，未于2014年7月25日前支付2014年8月1日至2014年10月31日三个月的租金。2014年10月24日，原告向被告发出《律师函》解除租赁合同并要求被告搬离系争房屋，故租赁合同在2014年10月24日解除。被告收函后于2014年10月25日向原告转账7，000元（含2014年8月1日至2014年10月31日三个的租金6，900元及被告自行支付的滞纳金100元）。2014年12月21日，被告又向原告转账7，000元（应是2014年11月1日至2015年1月31日三个月的租金及被告自愿多付的100元，该100元可作为滞纳金）。鉴于被告延付租金已构成根本违约，结合被告已付租金情况，故起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付滞纳金2，560元（以2，300元为本金计算60天，按日2%计算，并扣除被告已支付的滞纳金200元）；3、判令被告即日从系争房屋搬出，把该房屋交付给原告并向原告支付从2015年2月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按月租金2，300元计算）；4、判令被告结清搬离前的水费、电费、煤气费、电话费、网络费等费用。
被告曹栋荣辩称，双方签订租赁合同后才半年，原告就因转让系争房屋要被告搬出去，当时就发生不愉快。在此情况下，被告就要求原告在自己留存的租赁合同上写上三年内不得转让系争房屋�条款。因原告未来电催讨，被告确实拖欠了2014年8月1日之后的租金，故在收到原告的律师函后，被告向原告转账7，000元用于支付2014年8月1日至2014年10月31日三个月的租金。之后，因被告一直在外讨债，也忘记提前支付后续租金。2014年12月21日，被告向原告转账7，000元，用于支付2014年11月1日至2015年1月31日三个月的租金。两次转账均多支付100元，用于象征性地支付滞纳金。不同意解除合同，如解除搬离，则要求原告赔偿其投入的装修损失（包括空调、网线等）2万多元。
经审理查明，2011年1月20日，顾永德、朱秀琴经登记为系争房屋的权利人。2013年4月，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方做居住之使用；租赁期限从2013年5月1日至2018年4月30日，每月租金为2，300元，自每月25日之前以�金形式支付给甲方或者银行转账支付给甲方。合同第三条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付9，200元，其中6，900元作为租赁租金，2，300元作为押金，该押金至合同期满，且乙方已交清其在租赁该房产期间所应承担的所有费用后，甲方应将该押金无息退还乙方。合同第四条约定，在租赁期间，乙方应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费等费用。合同第六条约定，在合同履行期间：（1）乙方如有拖欠租金的行为发生，则甲方有权每天按照乙方拖欠租金部分的2%加收滞纳金，乙方拖欠租金达半个月以上的，甲方有权单方面解除本租赁合同，收回租赁房产，且甲方有权就乙方先前支付的租房押金在扣除乙方在租赁期间所产生的相关费用包括但不限于房租、滞纳金、赔偿金、修理费、乙方租赁期间所产生的必要费用等相关费用后无息返还�方；……。
上述合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付租金至2014年7月31日。因后续租金未付，2014年10月24日，原告向被告发出《终止“房屋租赁合同书”律师函》，向被告指出其逾期支付租金已达两个月之久，故发函告知即日起解除租赁合同并要求被告五日内搬离并归还系争房屋等。2014年10月25日，被告得悉律师函内容后向原告转账7，000元。2014年12月21日，被告又向原告转账7，000元。
审理中，原、被告均确认，双方口头约定租金三个月一付，在三个月之前的前一个月的25日之前支付，但未写入书面的租赁合同。被告另表示，如判决被告承担违约金，则要求对滞纳金标准按照银行利息标准进行调整。
以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同书》、《终止“房屋租赁合同书”律师函》及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。同时，双方认可口头约定租金支付方式为三个月一付，在三个月之前的前一个月的25日之前支付，该口头约定亦对双方具有约束力。根据合同约定，如被告拖欠租金达半个月以上，则原告有权要求被告支付滞纳金并解除合同。本案中，被告至2014年10月才支付应于2014年7月25日前支付的三个月租金，逾期显然已超过半个月，符合合同解除的条件，原告据此解除合同并要求被告支付滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。被告辩称原告未催讨致其逾期，鉴于合同并未约定原告负有提示付款义务，被告完全可以通过转账方式履行其付款义务，故对被告的上述辩称意见，本院不予采信。另，本案因被告违约解除合同，被告要�原告赔偿装修等损失，缺乏依据，本院不予准许。合同解除后，被告应搬离并将系争房屋返还给原告，原告应将押金返还给被告，双方据实结算租金及其他费用。鉴于双方均认可租金已支付至2015年1月31日，故被告应按原租金标准向原告支付2015年2月1日起至实际返还系争房屋之日止的使用费。实际返还房屋时，双方据实结算水费、电费、煤气费、电话费、网络费等费用。关于滞纳金，根据合同约定及履行情况，扣除已付滞纳金外，原告主张被告另行支付滞纳金2，560元，尚属合理，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告顾永德与被告曹栋荣就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告曹栋荣于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋并将上述房屋返还给原告顾永德；
三、被告曹栋荣于本判决生效之日起十日内，按月租金2，300元的标准，向原告顾永德支付2015年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费并据实结算实际返还时的水费、电费、煤气费、电话费、网络费等费用；
四、被告曹栋荣于本判决生效之日起十日内，向原告顾永德支付滞纳金2，560元；
五、原告顾永德于本判决生效之日起十日内，向被告曹栋荣返还押金2，300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金�
案件受理费减半收取为25元，由被告曹栋荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一五年二月九日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履�情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。