山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兖商初字第551号
原告：中国工商银行股份有限公司兖州支行，住所地兖州区九州中路188号。
负责人：陈志刚，职务行长。
委托代理人：丁忠杰，山东正途律师事务所律师。
委托代理人：宋斌，中国工商银行股份有限公司兖州支行风险经理。
被告：吕璐。
被告：吕茂林。
被告：臧巧管。
被告：兖州市达安置业发展有限公司，住所地兖州区九州大道青州路口。
法定代表人：金银华，职务董事长。
原告中国工商银行股份有限公司兖州支行（以下至判决主文称“兖州工商银行”）与被告吕璐、吕茂林、臧巧管、兖州市达安置业发展有限公司（以下至判决主文称“达安公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兖州工商银行委托代理人丁忠杰、宋斌到庭参加了诉讼，被告吕璐、吕茂林、臧巧管、达安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告兖州工商银行诉称，2009年12月16日被告吕璐、吕茂林、臧巧管与原告签订个人购房借款合同及担保合同，办理个人购置住房贷款24万元，用于购买位于济宁市兖州区君临华庭小区6幢88单元203号的房屋，贷款期限15年，自2009年12月17日至2024年12月17日止，贷款利率为月利率3.465‰，如遇人民银行贷款基本利率调整，按照双方约定执行。借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，合同双方约定了罚息和违约责任，被告吕茂林和臧巧管为共同借款人，达安公司为本次借款的担保人，承担连带责任保证。2010年1月7日，被告吕璐将其购买的兖州市君临华庭小区6号楼88单元的房屋及储藏室在济宁市兖州区房地产管理局交易所办理了预购商品房抵押登记，作为本次贷款的抵押物。合同签订后原告向被告吕璐支付了贷款24万元。后被告吕璐已经连续三个月未按照合同约定还本付息，累计六次以上逾期未足额支付贷款本息，其行为已构成违约。按照借款合同的约定，原告有权解除合同要求被告提前偿还全部未还的贷款余额及相应的利息。截至2015年10月19日被告吕璐、吕茂林、臧巧管未还贷款余额为165287.12元。请求法院依法判令吕璐、吕茂林、臧巧管偿还贷款本金余额165287.12元及支付自2015年10月20日至借款付清之日的付息、罚息（利息、罚息按照借款合同的约定来计算），支付实现债权的费用为2000元，达安公司对上诉债务承担连带清偿责任，原告对于抵押物享有优先受偿权。
被告吕璐、吕茂林、臧巧管、达安公司未作答辩。
经审理查明，2009年12月16日原告兖州工商银行与被告吕璐、吕茂林、臧巧管、达安公司签订《个人购房借款合同／担保合同》一份，吕璐为借款人，吕茂林、臧巧管为共同借款人，达安公司为保证人，合同约定被告吕璐从原告处借款24万元，用于购买兖州市君临华庭小区6号楼88单元203室的房屋，借款期限为180个月，自2009年12月17日起至2024年12月17日止。借款利率为年利率4.158%，还款方式为按月等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。该合同还约定了违约责任，即借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。吕璐、吕茂林、臧巧管在合同上签字，达安公司在合同保证人处加盖了印章。合同第二十三条约定保证人责任为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他费用承担连带保证责任，约定购买的房屋办理完正式抵押登记手续，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的他项权证书后，免除保证人的保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
同日，被告吕茂林、臧巧管向原告兖州工商银行出具共同还款承诺确认书一份，约定被告吕茂林、臧巧管对被告吕璐的借款24万元承担共同还款责任。2009年12月17日，兖州工商银行向被告吕璐发放贷款24万元。
2010年1月7日，被告吕璐将其购买的兖州市君临华庭小区6号楼88单元203室房屋及6号楼88单元88-4储藏室在济宁市兖州区房地产管理局交易所办理了预购商品房抵押登记，他项权证号为“房兖州他字第A101207号”，房屋他项权利人为原告兖州工商银行，房屋所有权人为吕璐，权利价值316303元。
借款合同履行中，被告吕璐已经连续三个月未按照合同约定还本付息，累计六次以上逾期未足额支付贷款本息。2015年9月6日，原告诉至本院，请求依法判令被告吕璐、吕茂林、臧巧管偿还贷款余额177322元及利息，并由被告达安公司承担连带还款责任。原告兖州工商银行起诉后，被告吕璐偿还了部分借款及利息，至2015年10月19日被告吕璐、吕茂林、臧巧管未还贷款余额为165287.12元。
上述事实，主要是根据原告的陈述、原告提交的证据及庭审调查的事实认定的，其证据材料均已经庭审质证并附录在卷。
本院认为，原告兖州工商银行与被告吕璐、吕茂林、臧巧管、达安公司签订《个人购房借款合同／担保合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均为有效协议，原告已向吕璐发放了24万元借款，吕璐也履行了部分还款义务，各方均应依约履行，吕璐连续三个月没有按照合同约定按月还本付息，违反了合同约定，原告要求被告吕璐偿还借款本金及利息的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告吕茂林，臧巧管是吕璐的父母，为本合同的共同借款人，承诺共同还款，应当对吕璐的借款承担共同还款责任；被告达安公司作为吕璐的借款担保人，因吕璐与兖州工商银行尚未对吕璐购买的兖州市君临华庭小区6号楼88单元203室房屋及6号楼88单元88-4储藏室进行正式的抵押登记，未能免除保证人的保证责任，故达安公司应当对吕璐的上述借款本息承担连带偿还责任，被告达安公司对该借款承担连带清偿责任后，有权向被告吕璐、吕茂林、臧巧管追偿。关于原告要求被告承担的实现债权的费用，因原告没有提供证据证明有该项费用支出，对原告兖州工商银行要求被告吕璐、吕茂林、臧巧管、达安公司承担实现债权费用的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕璐、吕茂林，臧巧管于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司兖州支行借款本金165287.12元，2015年10月20日以后的利息按合同约定利率计算至本院判决确定的给付之日；
二、中国工商银行股份有限公司兖州支行对被告吕璐所有的座落于济宁市兖州区君临华庭小区6号楼88单元203室房屋及6号楼88单元88-4储藏室享有优先受偿权；
三、兖州市达安置业发展有限公司对吕璐、吕茂林，臧巧管上述的债务承担连带保证清偿责任；
四、兖州市达安置业发展有限公司承担连带清偿保证责任后有权向吕璐追偿。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3846元，由四被告共同负担。因该款原告已预交本院，故由四被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 韦雪冰
人民陪审员 陈伟芳
人民陪审员 李 斌
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 徐秋月