山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3059号
上诉人（原审原告）：单建华，男，1970年11月11日出生，汉族，个体户，住金乡县。
上诉人（原审原告）：黄秋香，女，1970年9月19日出生，汉族，个体户，住址同上。
二上诉人共同委托诉讼代理人：董祥岗，山东济信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡登峰，男，1966年12月12日出生，汉族，齐鲁交通发展集团济宁分公司职工，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：王建华，山东华运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴珠香，女，1979年5月7日出生，汉族，住济宁市。
被上诉人（原审被告）：王浩，男，1976年11月25日出生，汉族，住济宁市。
上诉人单建华、黄秋香因与被上诉人胡登峰、吴珠香、王浩案外人执行议之诉纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
单建华、黄秋香上诉请求：撤销一审判决，改判停止对上诉人购买的位于济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的强制执行，并解除对上述房屋的查封；由被上诉人承担一、二审诉讼费。一审法院认定事实错误，上诉人在2014年3月7日合法上房，二上诉人系夫妻，2010年12月1日，上诉人单建华、黄秋香与被上诉人吴珠香、王浩签订房地产买卖合同，上诉人购买被上诉人涉案房屋，合同签订之后，因被上诉人吴珠香、王浩逾期办理房屋交付手续，上诉人于2012年6月29日向法院起诉，2013年4月10日，经上诉人申请，法院查封了涉案房屋，在此之前，2011年7月22日被上诉人胡登峰以吴珠香、王浩为被申请人提出财产保全申请，查封期间自2011年8月2日至2013年8月1日，故上诉人申请查封期间自2013年8月2日至2015年8月1日。2013年9月3日，法院判决上诉人与被上诉人签订的购房合同有效，2014年3月7日，上诉人单建华凭判决书向物业缴纳物业费并取得钥匙，办理了上房手续，占有了该房屋。上诉人申请查封房屋的目的是实现被上诉人交付房屋，2013年4月10日的裁定书只是暂停办理房屋确权手续，并未规定不允许上房，法律也没规定法院查封期间不允许上房，上诉人上房不存在任何的瑕疵，属于合法上房。一审法院在轮候查封没生效的情况下就进行评估、拍卖，属于程序违法。2011年7月22日胡登峰以吴珠香、王浩为被申请人提出财产保全申请，后撤诉，但未解除涉案房屋的查封，2011年12月23日，被上诉人胡登峰起诉吴珠香、王浩民间借贷纠纷，诉讼过程中，胡登峰并未对涉案房屋申请查封，启动执行程序后，因上诉人申请的查封在2015年8月2日期满，故2013年9月26日，被上诉人申请查封涉案房屋系轮候查封，查封期间自2015年8月2日至2017年8月1日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，该查封期应在2015年4月10日生效，法院在轮候查封还未生效的情况下就进行评估、拍卖的执行措施，属于程序违法。而在此时，上诉人与被上诉人已经签订生效合同且支付全部价款，并已经合法占有房屋，目前虽未办理房产过户手续，但并非上诉人自身原因导致。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应当认定上诉人提出的执行异议成立，停止执行措施。综上，一审法院判决认定事实不清，存在程序违法，依法应当予以撤销，发回重审或改判停止对上诉人购买的位于济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的强制执行，并解除对上述房屋的查封。
被上诉人胡登峰答辩称，上诉人主张自己合法上房，缺乏事实根据和法律依据，是被上诉人对本案争议房产首先采取财产保全措施，且房产始终在查封中。2011年7月22日，被上诉人提起对吴珠香、王浩的诉讼，同时申请法院对所涉房产进行查封，之后，被上诉人一直申请法院对该房产进行连续查封中，被上诉人于2011年7月申请查封房产时，因小区楼房尚在建设中，房产开发公司尚无吴珠香、王浩的房屋登记信息，法院是将查封房产的裁定书下发到拆迁公司处，根据王浩的拆迁安置协议载明的回迁安置房屋信息，对王浩名下的回迁房即涉案房屋实施了查封。当时，整个回迁小区都还未上房，故法院的查封，王浩本人也不可能办理上房手续，当然也就始终无人居住。上诉人是2012年6月29日才到法院起诉，2014年3月3日其判决书才生效，但是，判决书只是认定了其购房合同成立，房产所有权并不当然归上诉人所有。庭审中，房屋的共有人吴珠香陈述：“未上房前因另一个案子胡登峰起诉王浩和我民间借贷纠纷，法院查封了房屋，……。小区其他住户已经入住，现在房子没人住，开发商说因房子被查封，所以不能办理产权登记手续”。吴珠香能够证实：从开发商那里就已经拒绝为吴珠香、王浩办理产权登记手续了，故上诉人从未占有过本案中查封的房屋，或者说，法院已经查封的房屋，异议人不可能占有。物业公司是属于服务型企业，接受业主的委托或者依照法律规定对房屋的修缮和维修、绿化、卫生、安保等提供有偿服务。但是，物业公司没有未经授权给业主办理上房的权利。上诉人所说的物业公司更无权将开发商拒绝办理房屋产权登记的房屋擅自给他人办了“上房”手续。故上诉人从未合法占有过涉案房屋，假设上诉人真的进驻过涉案房屋，则是无视法院查封强制措施的严重违法行为和侵权行为。被上诉人申请法院强制执行，拍卖查封债务人的房产偿还债务，合法正当。目前，涉案房产所有权仍归属被执行人吴珠香、王浩。上诉人所持有的判决书仅仅是对房屋买卖合同效力的认定，不具有可执行内容，并不当然发生房屋所有权转移，上诉人不享有房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明”。上诉人主张本案所涉房产是其财产，对被上诉人提起的强制执行提出异议，但是，上诉人并未向法庭出示能够支持其主张的任何证据。现在，被执行人吴珠香、王浩的房产，只有被上诉人的强制执行查封，被上诉人申请法院对被执行人的房产进行评估、拍卖，所得价款偿还被上诉人的债务，符合法律规定。综上所述，被上诉人胡登峰请求法院处分被执行人吴珠香、王浩的房产，并进行依法拍卖以偿还申请人的债务，权利正当，程序合法，上诉人提出的执行异议之诉应当依法予以驳回。
单建华、黄秋香向一审法院起诉请求：一、立即停止对原告购买的位于济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、被告吴珠香、王浩立即协助原告办理济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的产权过户登记手续。
一审法院认定事实：原告单建华、黄秋香系夫妻。被告王浩、吴珠香原系夫妻，2011年1月7日，以王浩为被拆迁人，通过拆迁安置，从山东火炬房地产开发有限公司取得位于杨柳国际新城H区15号楼东一单元6层东户房屋。2010年11月29日，王浩、吴珠香在济宁市任城区民政局协议离婚，协议约定双方共同出售上述房屋，用于偿还夫妻存续期间的共同债务，余款用于支付女儿抚养费用。2010年12月1日，原告单建华、黄秋香与被告王浩、吴珠香签订购买房产合同一份，约定由二原告购买被告王浩、吴珠香坐落在济宁市高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的住房，当日，原告向被告王浩、吴珠香支付购房款21万元，被告王浩、吴珠香出具证明条。2012年6月29日，原告向本院提起诉讼，经原告申请2013年4月10日，（2012）济高新区民初字第498-1号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限为二年；本院于2013年9月3日作出（2012）济高新区民初字第498号民事判决书确认原告单建华、黄秋香与被告吴珠香、王浩于2010年12月1日签订的购买房产合同有效。2014年3月7日原告单建华凭判决书向物业缴纳物业费并取得房屋钥匙，原告办理了上房手续，占有了该房屋，尚未办理产权过户手续。2014年3月15日原告将房屋租赁给李红艳。另查明，2011年7月22日，被告胡登峰以王浩、吴珠香为被申请人提出财产保全申请，（2011）济高新区民初字第498-1号民事裁定书裁定查封位于杨柳国际新城H区15号楼东一单元6层东户房屋，胡登峰2011年7月25日以王浩、吴珠香为被告提出物权保护纠纷诉讼，2011年12月20日，胡登峰申请撤回起诉，（2011）济高新区民初字第498号民事裁定书准许胡登峰撤回起诉。2011年12月20日，胡登峰以王浩、吴珠香为被告提出民间借贷纠纷诉讼，本院于2011年12月23日立案，案号（2012）济高新区民初字第45号，2011年12月20日，胡登峰提出财产保全申请要求查封涉案房屋，2012年6月11日，单建华、黄秋香提出解除查封申请，要求解除对涉案房屋的查封，本院均未作裁定处理。2012年7月12日，本院（2012）济高新区民初字第45号民事判决书，判决王浩、吴珠香于判决生效后十日内偿还胡登峰借款11.6万元。吴珠香对判决不服提出上诉，济宁市中级人民法院于2013年2月20日作出（2012）济民终字第1791号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，胡登峰申请执行。本院于2013年9月26日查封了吴珠香、王浩所有的位于杨柳国际新城H区15号楼东1单元6层东户房屋，并对执行标的物评估，评估鉴定价格482781元。在执行过程中，原告提出执行异议，申请立即解除对涉案房屋的查封和执行。本院于2015年11月17日作出（2014）济高新区执异字第358号裁定书，驳回原告的异议申请。原告不服遂提起诉讼。
一审法院认为，本院对胡登峰诉王浩、吴珠香民间借贷纠纷一案的（2012）济高新区民初字第45号民事判决和原告单建华、黄秋香诉被告王浩、吴珠香房屋买卖合同纠纷一案的（2012）济高新区民初字第498号民事判决，确认的均是各原、被告之间存在合同关系。胡登峰为实现判决确认的合同利益，申请执行被查封的执行标的物，本院于2013年9月26日查封了吴珠香、王浩所有的位于杨柳国际新城H区15号楼东1单元6层东户房屋，系轮候查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告虽支付了全部价款，房屋买卖合同亦被本院确认有效；原告单建华、黄秋香系在其保全期限内实际占有了涉案财产，但并不是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并不当然产生原告对该房屋享有足以排除强制执行之权利，故原告要求法院停止执行房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告单建华、黄秋香的诉讼请求。案件受理费100元，由原告单建华、黄秋香负担。
二审经审理查明的事实与一审所认定的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号认为：一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上诉人单建华、黄秋香于2010年12月1日与王浩、吴珠香签订房产购买合同并于当日交清了全部购房款，上诉人单建华、黄秋香应当作为涉案商品房的买受人，而被上诉人胡登峰依据济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第45号判决书对王浩、吴珠香享有债权，且应当视为系一般债权。根据上述规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而交纳了全部或者大部分购房款的商品房买受人的权利要优于承包人的工程价款优先权。同时，上述批复亦明确了适用于办理执行案件中。胡登峰主张涉案房屋系拆迁安置而来，尚在开发商名下，从未登记在王浩、吴珠香名下，胡登峰亦认为一审法院系依据其查封保全申请通知的涉案房屋的拆迁公司履行协助义务。而单建华、黄秋香亦持生效法律文书从物业公司处领取房屋钥匙，亦非从王浩、吴珠香处领取房屋钥匙。本院认为，在这种情况下，应当认为上诉人、被上诉人系分别基于与王浩、吴珠香的法律关系而各自生成上诉人、被上诉人分别的权利，并在履行或者执行过程中直接或者间接与涉案房屋的开发商建立一定的联系。故参照上述规定，在此情况下，胡登峰作为债权人不得对抗作为涉案房屋买受人的上诉人单建华、黄秋香。单建华、黄秋香在济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第498号案中的诉讼请求有四项，即：1、确认单建华、黄秋香与王浩、吴珠香于2010年12月1日签订的购买房屋合同有效；2、王浩、吴珠香向单建华、黄秋香交付房屋；3、王浩、吴珠香向单建华、黄秋香赔偿因延迟交付房屋而造成的损失；4、王浩、吴珠香协助单建华、黄秋香办理房屋过户手续，并承担相应的税费。对此，本院认为，单建华、黄秋香于2013年4月10日申请的查封行为是与其诉讼目的有联系的，是基于其诉讼请求而进行的查封申请，目的是排除其他对其权利的妨碍，故在单建华、黄秋香2013年4月10日申请的查封期限内，只要是其通过合法途径占有涉案房屋，应认为均无不当。故不能以相对于单建华、黄秋香申请的查封尚在轮候查封权利状态情况下的胡登峰的查封来对抗单建华、黄秋香在先的查封，而应当认为单建华、黄秋香2013年4月10日的查封申请得以对抗尚在轮候查封权利状态情况下的胡登峰2013年9月26日的查封，故应当认定上诉人单建华、黄秋香凭判决书于2014年3月7日以向物业缴纳物业费并取得房屋钥匙的方式合法占有了涉案房屋，而此时胡登峰2013年9月26日的查封尚处在轮候权利状态。故单建华、黄秋香所举证据应当视为符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故亦应当认定上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人关于应当停止对其购买的位于济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户的强制执行并解除对涉案房屋的查封的请求具有事实基础，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0891民初25号民事判决；
二、不得执行位于济宁高新区杨柳小区H区15号楼东1单元6层东户房产。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人胡登峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 杰
审判员 史宝磊
审判员 扈 琳
二〇一七年九月十一日
书记员 刘 丹