江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2367号
上诉人（原审原告）孙成专，退休干部。
委托代理人张雷、李德成，江苏律轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐丽娟，教师。
委托代理人金伟，江苏知缘律师事务所律师。
委托代理人徐能（系徐丽娟的丈夫），男，汉族，1974年9月3日生。
上诉人孙成专与上诉人徐丽娟房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年11月4日作出（2014）河民初字第1084号民事判决。上诉人孙成专、徐丽娟均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人孙成专及其委托代理人张雷、李德成，上诉人徐丽娟的委托代理人徐能、金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年3月16日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》（甲方为孙成专、乙方为徐丽娟），载明：“…第一条：甲方保证所出租的房屋具有合法产权。第二条：房屋的坐落、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于淮安市清河区承德路安涉桥小区E幢102室…第四条：租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限共壹拾年，自2008年6月1日起至2018年6月1日止…第五条：租金及支付方式：该房屋年租金为：1、2008年6月1日至2013年6月1日（伍年），每年租金为人民币捌万元整；2、2013年6月1日至2016年6月1日（叁年），每年租金为人民币壹拾万元整…第八条：房屋的转让与转租：…2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。甲方同意乙方与他人联合经营…第九条：合同的变更、解除与终止：…2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋…第十二条：乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的…”该合同签订后，原告孙成专将本案诉争房屋交由被告徐丽娟用于经营使用，被告徐丽娟依约支付租金。
2013年11月27日，被告徐丽娟的丈夫徐能与案外人彭某签订一份《联合（销售）经营协议》（甲方为徐能、乙方为彭某），约定：“…第一条：甲方提供坐落在淮安市承德路安涉桥小区E幢102室门面房，乙方提供品牌、产品及店铺经营，双方联合经营。第二条：联营期限：从2013年12月1日起至2015年11月30日止。联营期满，甲方收回房屋…第四条：联营结算及支付方式：1、2013年12月1日至2014年11月30日，乙方给予甲方人民币27万元的收益…第六条：联营期内，店铺人员管理由乙方负责，店铺销售人员的薪金及相关保险费（五金）等由乙方承担。第七条：联营期内，店铺的装修及日常管理由乙方负责，乙方应做好装修施工安全及防火、防水、防盗等工作，由此产生的一切后果由乙方全权负责，与甲方无关，甲方不得参与乙方的日常经营管理工作。第八条：联营期内，店铺的装修费用由乙方承担，乙方不得私自拆除墙体，破坏房屋结构。联营期满后，乙方不得拆除任何装潢设施，不得索要装潢费用。第九条：甲方收取乙方押金人民币2万元，乙方于签订协议当日交于甲方，协议期满后乙方结清所有相关税费后三日内甲方将押金无息退还给乙方…”该协议签订后，彭某向徐能支付了17万元，徐能将该房屋交由彭某用于食品经营。2014年1月，彭某退出经营，该房屋由被告徐丽娟及徐能收回用于自己经营。
庭审中，被告徐丽娟主张与彭某系联合经营，并出具了一份装修合同复印件，以证明为房屋装修投资20余万元；证人彭某陈述房屋系由其转租使用，且系其自己投资2万余元装修。
孙成专一审诉称：2008年3月16日，原、被告之间签订一份房屋租赁合同，约定原告出租给被告位于安涉桥小区E幢102室门面房作为经营之用，合同期限10年，从2008年6月1日至2018年6月1日。该合同约定，未经原告书面同意，被告转租、转借承租房屋的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照合同年租金的30%向原告支付违约金。被告承租房屋之后，前几年是按照合同经营的；2013年11月27日，被告未经原告允许，擅自将承租房转租给别人，并从中获取差价。被告的行为已经违反合同约定以及作为一个承租人应承担的合法承租的义务。现请求判令：1、解除2008年3月16日原、被告之间签订的租赁合同，并收回位于淮安市安涉桥小区E幢102室门面房；2、被告承担违约责任，并赔偿原告违约金3万元；3、被告返还原告转租获得的不当得利款10万元；4、被告承担本案诉讼费。
徐丽娟一审辩称：被告没有将房屋对外转租，原告的诉请没有法律与事实依据。
原审法院认为，原告孙成专将其所有的房屋出租于被告徐丽娟使用，双方之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告徐丽娟在承租房屋期间，又将该房屋交由案外人彭某用于经营；被告徐丽娟称系与彭某联合经营，但双方之间的约定表明，房屋的装修、经营活动、经营风险等均由彭某负责，被告徐丽娟以固定方式获取收益。法院认为，对合同性质的判断应当以其载明的法律关系确定、而不应仅以合同的名称确定，被告徐丽娟与彭某之间的“联营关系”，符合房屋租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁关系。被告徐丽娟主张其为房屋装修有投入，明显与“联营合同”中装修由彭某负责的条款不符。法院认为，被告徐丽娟主张其与彭某系联营，证据不足，不予采信。被告徐丽娟在承租房屋期间，在未经原告孙成专同意的情况下将该房屋转租他人，已经构成违约，原告孙成专依约主张其按当年度房屋租金总额的30%支付3万元违约金，于法有据，法院予以支持。被告徐丽娟与彭某之间的房屋转租关系仅维持约两个月，之后本案涉案房屋由被告徐丽娟继续用于自己经营，被告徐丽娟虽有违约行为，但该违约行为已在较短时间内得到纠正、且并未给原告孙成专造成损失，并不足以导致合同无法继续履行；故对原告孙成专要求解除双方之间租赁关系的主张，为维护合同关系的稳定，法院不予支持。原告孙成专主张被告徐丽娟支付转租所获的不当得利款，因被告徐丽娟已承担了违约责任，且双方之间的合同关系并未解除，故对原告孙成专的该主张，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告徐丽娟于本判决生效后十五日内一次性支付原告孙成专违约金3万元；二、驳回原告孙成专的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2900元，原告孙成专负担2350元，被告徐丽娟负担550元。
一审宣判后，孙成专不服，向本院提出上诉称：1、徐丽娟将房屋转租给案外人彭某事实已被一审法院认定，徐丽娟从中获利10万元，给孙成专造成重大损失，一审法院认定孙成专不存在损失，属认定事实错误；2、按照孙成专与徐丽娟之间的房屋租赁合同第9条第2款第1项约定，孙成专有权解除租赁合同，收回房屋。同时合同法第224条也对转租作出了规定，一审法院未依据合同法的规定，判决双方解除租赁合同，属适用法律错误；3、因孙成专并不存在过错，本案诉讼是因徐丽娟违反合同而引起的，一审法院判决孙成专承担大部分诉讼费用，属于显失公平。请求二审法院撤销一审判决第二项，判决双方解除租赁合同，徐丽娟返还转租获得的受益款10万元。
徐丽娟针对孙成专的上诉答辩称，徐丽娟与案外人彭某之间是联合经营，联营行为不到1个月，未给孙成专造成任何损失。故一审法院驳回孙成专要求解除租赁合同的诉讼请求正确。
徐丽娟上诉称，徐丽娟与彭某之间是联营行为，一审法院认定是转租行为，属认定事实错误。因徐丽娟与彭某之间联营时间不到1个月，未给孙成专造成损失，一审法院判决徐丽娟承担违约金3万元，无事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决第一项，改判徐丽娟不承担违约责任。
孙成专针对徐丽娟的上诉答辩称，徐丽娟虽然与孙成专在租赁合同里面有约定可以采用联合经营的方式，但徐丽娟所签订的合同虽名为联营合同，但不符合联营的形式和特征，实质是租赁形式。一审法院认定徐丽娟转租行为事实清楚，证据确凿，应解除双方的租赁合同，同时应判决徐丽娟承担违约责任。
本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，徐丽娟与案外人彭某之间签订的合同名为“联合（销售）经营协议”，但根据合同的内容，符合房屋租赁合同的法律特征，且徐丽娟的丈夫徐能出具给彭某的收条上也明确收到涉案房屋的租金为15万元，故徐丽娟与彭某之间实质上为房屋租赁关系。徐丽娟在承租房屋期间，违反合同约定，在未经孙成专同意的情况下将该房屋转租他人，一审法院判决徐丽娟承担违约责任并无不当。虽然徐丽娟违反合同约定，但该违约行为在短时间内得到纠正、也未给孙成专造成损失，为维护合同关系的稳定，一审法院驳回孙成专要求解除租赁合同的诉讼请求并无不当。因徐丽娟已承担了支付3万元违约金的责任，且双方之间的租赁关系并未解除，故一审法院驳回孙成专要求徐丽娟返还10万元的诉讼请求也并无不当。因孙成专要求徐丽娟返还10万元款的诉讼请求未得到支持，一审法院判决孙成专承担该部分的诉讼费并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，上诉人徐丽娟承担550元，上诉人孙成专承担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年二月十二日
书记员 崔 立