重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪法民初字第02204号
原告重庆琪宏医药器械有限公司，组织机构代码76268073-5。住所地重庆市涪陵区。
法定代表人吕钢，该公司总经理。
委托代理人王福明，重庆天亿律师事务所律师。
被告马丽莎，女，1985年3月17日出生，土家族，城镇居民，住重庆市渝北区。
委托代理人郑文剑，重庆元同律师事务所律师。
原告重庆琪宏医药器械有限公司与被告马丽莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由代理审判员陈伟适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告重庆琪宏医药器械有限公司的委托代理人王福明，被告马丽莎及其委托代理人郑文剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆琪宏医药器械有限公司诉称，2012年12月21日，被告的母亲代被告与原告签订了《商业门面租赁合同》，该合同约定被告将位于重庆市涪陵区泽胜广场的门面租赁给原告使用，租赁期为6年，即从2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金473040元，三年后，在上一年的基础上递增15%，保证金3万元，租金支付方式为每年提前一个月一次性支付，被告若提前收回门面应支付违约金。2015年4月1日上午10许，被告的母亲勾生琼将原告位于泽胜广场的宏声桥大药房34店大门关闭，要求原告搬出。店员郭兴兰报警，原告公司余总到现场与被告母亲沟通，请求不要收回门面由原告继续经营，被告母亲置之不理。之后，被告多次到原告处将门面关闭或者阻碍原告经营，迫于无奈原告只好撤出门面，停止�营。被告擅自中止合同的行为属违约行为，应赔偿给原告造成的损失。请求人民法院依法判决：一、解除原、被告签订的《商业门面租赁合同》；二、判决被告返还原告进场费150000元、租金360288元、保证金30000元、违约金473040元，共计1013328元。
被告马丽莎辩称，2012年12月21日原、被告签订了合法有效的《商业门面租赁合同》，双方对租赁物位置、租赁时间、租赁金额、进场费、保证金、租金支付方式、违约责任等内容均作约定。在合同履行中，原告违反合同约定，未按时支付租金，且于2014年12月5日向被告发出合同解除函，提前终止合同，告知“双方签订商业门面租赁合同于被告收函之日起的第90日为解除合同日，请到时接收门面”。被告于2014年12月9日收到合同解除函后未提出异议，故双方签订的合同于2015年3月9日解除。合同解除后，被告通过电话方式向原告多次主张要求返还租赁物，沟通无果的情况下，才委托母亲勾生琼到租赁门面处与原告沟通返还租赁物事宜，原告拒绝返还租赁物，致使被告至今无法使用租赁物。因此，原、被告签订的商业门面合同已于2015年3月9日解除，原告未按时返还被告门面，其损失应自己承担，请求人民法院判决被告不返还进场费150000元、不承担违约金473040元，在原告向被告交付房屋无损坏时退还保证金30000元，租金计算至原告实际交付房屋时止。
经审理查明，2012年12月21日被告的母亲勾生琼代被告与原告签订了《商业门面租赁合同》，该合同约定：被告将位于重庆市涪陵区兴华中路泽胜广场临街门面11号，建筑面积65.7平方米的门面租赁给原告使用，租赁期为6年，即从2013年1月1日至2018年12月31日；进场费150000元；从2013年1月6日至2015年12月31日，共计三年，每年租金按每平方米600元计算为473040元�三年后，在上一年的基础上递增15%；原告向被告交纳房屋保证金30000元，协议终止时房屋无损坏被告返还原告；租金支付方式为每年提前一个月一次性全额支付；被告提前收回门面视为违约，同时赔偿原告全部装修费和承担违约责任，原告不按时足额向被告支付租金视为违约，被告有权终止合同；因原告原因终止租赁合同应提前三个月告知被告，被告不退还原告支付的所有费用，否则视为原告违约；未经被告同意，原告擅自改变门面土地建筑结构视为违约；若一方违约，违约方应支付守约方违约金以及因违约造成的直接经济损失；违约金按照当年租金的100%支付。合同签订后，被告按合同履行了交房义务，原告依约支付了租金，并将租赁门面开办了宏声桥大药房。2014年12月5日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称因租赁门面面积不符合国家药品质量管理规范新�准，要求解除与被告的租赁合同，并告知从被告收函之日的第90日为解除合同日，请求到时接收门面。并于2014年12月6日向被告之母勾生琼银行账户汇入三个月租金120096元。2014年12月9日勾生琼收到该通知书。后被告又分别于2014年12月26日将后9个月租金352944元汇入勾生琼银行账户，2015年1月12日又汇入由于门面面积增加的租金差额7344元。2015年4月1日，被告之母勾生琼要求原告返还门面，原告拒绝返还，双方因此发生纠纷，经公安机关调解纠纷平息。后原告于2015年4月3日停止了租赁门面宏声桥大药房的经营，并于2015年4月7日诉至本院。
另查明，原告租赁门面实际面积为66.72平方米，原告每月应付租金为40032元，2015年实际支付租金为480384元。原、被告于2015年5月25日交付了诉争门面，并约定租金计算至当日截止。
本院所确认的上述事实，有庭审中原、被告陈述，原告提交�商业门面租赁合同、重庆市公安局案（事）件接报回执、银行交易明细结果、存款凭条、全球特快专递回执复印件，被告提交的商业门面租赁合同、解除合同通知书、邮件全程跟踪查询结果、全球特快专递回执复印件、重庆市公安局案（事）件接报回执、现场治安调解协议书、收条、照片复印件、收房凭证等证据在卷佐证，这些证据并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，原告依据双方签订的《商业门面租赁合同》第十条的约定，提前三个月告知被告解除租赁合同，并于2014年12月9日送达给被告，被告收到《解除合同通知书》后未提出异议，也未向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，故双方签订的《商业门面租赁合同》已于被告收到该通知书后第90日，即2015年3月8日解除。租赁合同中双方未对合同解除后返还进场费作出约定，故对原告请求返还进场费的诉讼请求，本院不予支持。
原告向被告送达了《解除合同通知书》后，又向被告提供的银行账户中汇入当年度剩余租金，且在2015年3月8日租赁期届满，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议，故双方实际已达成新的租赁合意，形成新的租赁关系。由于双方未对本次租赁作出书面约定，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告于2015年4月1日要求原告返还门面，原告拒绝返还，双方实际是因新的租赁关系发生纠纷。被告虽未在合理期限之前通知原告，但在新的租赁关系中双方并无书面约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原、被告于2015年5月25日实际交付门面，并约定租金计算至当日止，故被告应当按《商业门面租赁合同》的约定返还原告保证金30000元，并返还从2015年5月26日起至2015年12月31日止的租金，为287972.13元（40032元／月×7个月＋6／31×40032元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告马丽莎于本判决生效之日起十日内返还原告重庆琪宏医药器械有限公司租金287972.13元、保证金30000元，共计317972.13元；
二、驳回原告重庆琪宏医药器械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费13920元，减半收取6960元，由原告重庆琪宏医药器械有限公司负担4776元、被告马丽莎负担2184元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈伟
二〇一五年六月十二日
书 记 员 彭越