上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2186号
原告上海开元企业经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈灿荣，执行董事。
委托代理人钱世杰，上海善法律师事务所律师。
被告上海速马投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人肖寅，执行董事。
委托代理人罗应俊，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人李莉，女。
被告上海瑞翔置业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人张淑敏，总经理。
委托代理人张移，上海市通力律师事务所律师。
委托代理人符标，上海市通力律师事务所实习律师。
原告上海开元企业经营管理有限公司（以下简称“开元公司”）与被告上海速马投资管理有限公司（以下简称“速马公司”）、上海瑞翔置业有限公司（以下简称“瑞翔公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月28日公开开庭进行了审理。审理中，经当事人申请，本案延长适用简易程序三个月。本案原告开元公司的委托代理人钱世杰，被告速马公司的委托代理人罗应俊、李莉，被告瑞翔公司的委托代理人张移、符标到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告开元公司诉称：上海市松江区开元地中海商业广场于2006年竣工验收，原告是受开发商委托的该商业广场的经营管理方。瑞翔公司系该商业广场部分商铺的产权人，其拥有上海市松江区新松江路XXX弄XXX室、XXX室、XXX室，XXX弄XXX室、XXX室、XXX室、XXX室商铺产权。2009年11月18日，原告（乙方）与瑞翔公司（甲方）签订《商铺营运服务协议》一份，约定每月1日前预付下月的综合管理费，乙方提供的管理服务包括物业管理服务和商业管理服务。协议第四条第一项约定：“甲方所有的上述商铺，无论是甲方对外出租、自营，均应向乙方交纳综合管理费，标准按建筑面积20元／月／平方米计算。如甲方将商铺对外出租、自营的，应要求承租人、甲方在签订合同的同时与乙方签订《商业经营管理协议》，并告知承租人乙方的统一收费标准，其中乙方按20元／月／平方米收取综合管理费，多余部分由承租人直接支付给甲方。甲、乙双方分别向承租人开具相应的税务发票。甲方对承租人少缴或不缴综合管理费及由此产生的违约金承担连带担保责任。甲方商铺空置期间，乙方按建筑面积10元／月／平方米收取综合管理费。”协议第五条违约责任第一项约定：“甲方不按本协议的约定交纳或补足已经拖欠的乙方综合管理费或其他费用的，每逾期一天，按应付款总额的日万分之四支付违约金”，该条第三项约定：“甲、乙双方任何乙方的原因致使本协议无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的损失。”协议另对2009年9月30日前后双方之间的款项进行了结算。协议签订后，瑞翔公司所有的本区新松江路XXX弄XXX室（以下简称“涉案房屋”）房屋一直空置，瑞翔公司亦按照《商铺运营服务协议》的约定按10元／月／平方米的标准向原告支付综合管理费。2012年3月1日，被告瑞翔公司将涉案房屋出租给被告速马公司，原告遂将《开元地中海商业广场商业经营管理协议》及《开元地中海商业广场物业服务合同》盖章后交给被告速马公司盖章，在被告速马公司及原告均盖章后于2012年3月14日交给了被告瑞翔公司，并由被告瑞翔公司员工黄晓峰签收。但被告瑞翔公司收到后迟迟未盖章交还给原告，导致原告与二被告之间的经营管理协议以及物业服务合同始终未签订。被告速马公司在承租涉案房屋后，于2012年3月12日向原告支付了三个月的综合管理费48，246元、于2012年4月11日向原告支付了履约保证金48，246元，但自2012年6月1日起至今被告速马公司再未向原告支付任何费用。因二被告之后均未支付任何费用，原告将该履约保证金用以抵扣应付综合管理费，按此计算，二被告自2012年9月1日起未支付综合管理费。根据《商铺营运服务协议》中甲方权利义务第十项，甲方应在承租人签订租赁合同后48小时内确保承租人签订《商业经营管理协议》，由于甲方原因致使本协议无法正常履行，应赔偿乙方损失。对违约金，原告在违约金计算标准范围内酌情要求二被告支付逾期支付违约金12万元。被告速马公司的履约保证金已被抵扣欠付综合管理费，故二被告仍应缴纳履约保证金。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告以每月16，082元的标准支付原告自2012年9月1日起至2015年8月31日止的综合管理费578，952元；2、二被告立即向原告缴纳履约保证金48，246元；3、二被告支付原告截止2015年8月31日的逾期支付综合管理费的违约金12万元（以每月综合管理费16，082元为本金，从2012年9月1日起每月分别计算，均从次月1日计算至2015年6月15日止，按每日万分之四的标准）。
被告速马公司辩称：不同意原告的诉请，被告速马公司和原告之间不存在合同关系，故不存在给付义务。2012年承租商铺调整至一楼，影响了生意，被告速马公司本来不想继续租，原告的法定代表人和被告速马公司的法定代表人是朋友，答应承租的话可以优惠，在此情形下被告速马公司承租了原告和被告瑞翔公司的部分商铺。原告一直没有和被告速马公司签订合同，被告速马公司认为不交费用是原告给的优惠。原告主张的综合管理费是从2012年9月1日起算，按已经支付综合管理费的3个月时间倒推，是从2012年6月1日起算，但被告速马公司实际是2012年7月1日才进场的。
被告瑞翔公司辩称：不同意原告的诉请。合同上写明了是被告速马公司支付管理费给原告，且直到2015年4月份才收到原告的发函，诉讼时效按2年计算，那么原告主张的2013年4月之前的管理费是已经过了诉讼时效了。是原告自己的疏忽导致没有及时通知两被告缴纳管理费。至于原告为何没有和被告速马公司签订合同被告瑞翔公司不清楚，原告和被告速马公司关系比较紧密，被告瑞翔公司作为小业主不了解他们之间是否有免除管理费的口头约定。虽然协议并未三方盖章，但该协议是成立且生效的。原告并无实际损失，其诉请的违约金数额过高，请求法院调整。被告瑞翔公司对保证金不承担连带责任，对综合管理费承担连带担保的期间也是半年，故2014年10月23日前的物业费已过担保期限。
经审理查明：2009年11月18日，原告（乙方）与被告瑞翔公司（甲方）签订《商铺运营服务协议》一份，约定服务时间自签订之日起至2019年6月30日止，乙方提供的管理服务包括物业管理服务和商业管理服务；甲方所有的上述商铺，无论是甲方对外出租、自营、均应向乙方交纳综合管理费，标准按建筑面积20元／月／平方米计算；如甲方将商铺对外出租、自营的，应要求承租人、甲方在签订租赁合同的同时与乙方签订《商业经营管理协议》，并告知承租人乙方的统一收费标准，其中乙方按20元／月／平方米收取综合管理费，多余部分由承租人直接支付给甲方；甲方对承租人少缴或不缴纳综合管理费及由此产生的违约金承担连带担保责任。甲方商铺空置期间，乙方按建筑面积10元／月／平方米收取综合管理费；上述综合管理费的缴纳时间为每月1日前预付下月的综合管理费；甲方不按本协议的约定交纳或补足已经拖欠乙方综合管理费或其他费用，每逾期一天，按应付总额的万分之四支付违约金；甲、乙双方任何乙方的原因致使本协议无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失；乙方委托杭州开元物业服务有限公司上海松江分公司作为开元地中海商业广场的物业服务公司提供专业的物业服务，其提供的服务视为乙方提供的服务，乙方对其服务后果承担责任。
2012年3月12日，被告速马公司向原告支付2012年3月1日至2012年5月31日期间的综合管理费48，246元；同年4月11日，被告速马公司向原告支付履约保证金48，246元；原告开具了相应金额的发票和收据。
2012年6月20日，被告瑞翔公司（甲方）与被告速马公司（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定被告瑞翔公司将涉案房屋租赁给被告速马公司，租赁期限自2012年7月1日起至2016年12月31日。合同补充条款约定，本合同的租金包括该物业的房租和交给甲方的管理费（10元／平方米／月）；乙方需与甲方指定的原告签订物业服务合同及管理规约；乙方交给管理公司的管理费用为20元／平方米／月。
2013年7月29日，被告速马公司（甲方）、案外人浙江开元物业服务有限公司上海松江分公司（乙方）、原告（丙方）、被告瑞翔公司（丁方）签订《关于变更物业管理公司的补充协议书》一份，约定鉴于甲、丙、丁三方于2012年3月1日就上海市松江区新松江路XXX弄三层商铺签订了编号为XXXXXXXXXXX的开元地中海商业广场商业经营管理协议，由丁方将该商铺出租给甲方用于经营数码产品。根据管理协议的约定，甲方与丙方、丁方指定的乙方签订物业服务合同并向乙方支付相关费用，现经协商达成一致意见：甲方将按照管理协议及物业服务合同的相关约定，向乙方支付物业费及公用事业费至2013年5月30日；自2013年6月1日起，丙方、丁方不再指定乙方为管理协议所涉物业的物业服务公司；乙方将物业服务合同整体转让给丙方，丙方将承继物业服务合同中乙方的全部权利和义务。
2015年4月23日，原告向被告瑞翔公司发送催款函，言明被告瑞翔公司员工黄晓峰于2012年3月14日签收了原告与该位置承租方的编号为XXXXXXXXXXX的《商业经营管理协议》回去盖章，至今原告仍未收到被告瑞翔公司返还的协议，导致原告从2012年6月1日起至今未能收取上述商铺的综合管理费，截止到2015年4月20日总计562，870元。
2015年6月15日，原告及案外人浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司联合向被告速马公司、瑞翔公司发送《债权转让通知书》，言明涉案房屋从2012年6月1日至2013年5月31日应付综合管理费192，984元，被告速马公司缴纳了综合管理费48，246元及履约保证金48，246元，由于之后未付款项，故履约保证金已用以抵扣欠付的综合管理费，经计算，截止2013年5月31日，二被告欠付原告综合管理费96，492元；现正式通知二被告，将上述二被告欠付的综合管理费96，492元债权转让给原告，该笔债权由原告向二被告主张或提起诉讼。
审理中，原告提交空白的原告作为甲方、被告速马公司作为乙方、被告瑞翔公司作为丙方的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》、文件发放／回收记录表。欲证明原告曾经给被告瑞翔公司商业经营管理协议及附件物业服务合同。协议约定，乙方租赁丙方所有之涉案房屋，甲方为乙方提供商业经营管理服务；期限自2012年3月1日至2016年12月31日；综合管理费为30元／平方米／月，其中20元／平方米／月由乙方支付给甲方，10元／平方米／月由乙方支付给丙方；综合管理费包括商业经营管理费和物业服务费；乙方应于本协议签订当日向甲方支付首期综合管理费48，246元；按照“先付后用”的原则，乙方向甲方每季度支付一次综合管理费，具体支付标准及时间见附件一（自3月1日起每三个月为一期，支付时间为每期之前一个月的16日之前支付）；乙方应于本协议签订时向甲方交纳等同于三个月平均综合管理费总额的履约保证金48，246元，在租赁期间内，如乙方拖欠应支付的款项后，甲方有权扣除履约保证金抵作乙方应支付的款项，履约保证金被扣除后，乙方应在收到甲方书面通知后3天内补足；丙方对乙方交纳本合同约定的各项费用承担连带责任；乙方逾期支付综合管理费及本协议项下的其他各项费用或逾期补足各项保证金的，每逾期1日（不论甲方是否正式催款），乙方应当向甲方支付相当于欠费金额万分之八的违约金，如乙方逾期超过15日时，甲方有权中止或停止提供相关物业配套服务（包括停水、停电等）。对此，被告速马公司认为上述协议是空白的，合同未成立，无所谓违约。被告瑞翔公司认为，被告瑞翔公司和被告速马公司是2012年7月1日开始租赁关系的，并非是协议所载2012年3月；记录表也无法确认原告提供了上述协议；但该协议成立且生效。
审理中，原告提交其与被告瑞翔公司、案外人上海市韦博进修学校，以及其与案外人上海聚佑仓储设备有限公司签订的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》各一份，欲证明原告都会和承租人签订商业经营管理协议，按照惯例是原告签字盖章后给被告速马公司盖章，之后给被告瑞翔公司盖章再返还给原告。对此，被告速马公司表示这只是原告所述的自己的交易习惯，不能强加于被告速马公司。被告瑞翔公司表示其按约并不应承担连带责任。
以上事实，有商铺运营服务协议、发票、收据、物业租赁合同、关于变更物业管理公司的补充协议书、催款函、债权转让通知书、开元地中海商业广场商业经营管理协议、文件发放／回收记录表及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告瑞翔公司认为原告及二被告之间的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》已经成立并生效，故其应履行合同项下的所有义务。对被告速马公司而言，综合本案实际情况来看：一则，虽然原告及二被告之间的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》并未签字，但被告速马公司已经实际履行了支付综合管理费以及履约保证金的合同主要义务，且原告已经接受；二则，被告速马公司在《关于变更物业管理公司的补充协议书》中盖章确认已经签署了编号为XXXXXXXXXXX的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》，故其对该协议内容应该明知并已表示了认可；三则，被告速马公司承租的其他商铺均约定了向原告支付相应的综合管理费，故被告速马公司对开元地中海的商铺由原告提供商业经营管理，并收取综合管理费的商业习惯亦应属明知且认可。综上，本院认为，原告及二被告间的《开元地中海商业广场商业经营管理协议》实际已经成立，三方均应诚实守信，按约履行自己的义务。被告瑞翔公司提出2013年4月份之前的综合管理费超过了诉讼时效，本院认为，原告于2015年4月23日送达催款函提出了要求支付欠付综合管理费的主张，诉讼时效应由此中断并重新起算，故本院仅对2013年6月1日至2015年8月31日的欠付综合管理费予以支持。2012年9月1日至2013年5月31日的费用因支付义务的履行期限已超过时效，本院不予支持。经计算，被告速马公司应支付原告综合管理费434，214元（20元／月／平方米×804.10平方米×27个月）。
关于履约保证金。原告已按约将被告速马公司已付的履约保证金冲抵欠付款项，被告速马公司应按约补足相应的履约保证金。故对原告的相应诉请，本院予以支持。
关于违约金。被告速马公司确实未按约支付综合管理费，按约应承担相应的违约金，对于计算标准，《开元地中海商业广场商业经营管理协议》约定为欠付金额的日万分之八，原告诉请自愿调低按每日万分之四的标准计算，于法不悖，但计算方式本院据实予以调整，应以自2013年6月1日起至2015年8月31日止的每三个月为一期，以每期综合管理费48，246元为本金，自每期前一个月的17日起计算至2015年6月15日止，按每日万分之四的标准计算。原告并未提供充分证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、被告的过错程度酌情取整调整违约金金额为60，000元。
根据《开元地中海商业广场商业经营管理协议》约定，被告瑞翔公司对被告速马公司的各项费用承担连带责任，故被告瑞翔公司按约应对上述综合管理费、履约保证金、违约金的支付义务承担连带清偿责任。被告瑞翔公司关于担保期限的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，判决如下：
一、被告上海速马投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海开元企业经营管理有限公司2013年6月1日至2015年8月31日的综合管理费434，214元；
二、被告上海速马投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海开元企业经营管理有限公司履约保证金48，246元；
三、被告上海速马投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海开元企业经营管理有限公司逾期支付综合管理费的违约金60，000元；
四、被告上海瑞翔置业有限公司对上述第一、二、三项中被告上海速马投资管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，870元，减半收取5，435元，由原告上海开元企业经营管理有限公司负担823元（已付），被告上海瑞翔置业有限公司、上海速马投资管理有限公司负担4，612元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一五年十二月二十二日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。