广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0108民初570号
原告：广西佳丰物业服务有限公司，住所南宁市江南区星光大道68-1号天筑丽城19号楼地下1层1号。
法定代表人：黎晨雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文启辉，广西桂海天律师事务所律师。
被告：宋荣国，男，汉族，1983年2月5日出生，住所南宁市青秀区，现住南宁市良庆区。
原告广西佳丰物业服务有限公司（以下简称佳丰物业公司）与被告宋荣国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳丰物业公司的诉讼代理人文启辉、被告宋荣国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费107.2元、电梯用电公摊费24.9元、公摊电费11.5元、公摊水费1.2元、生活垃圾处理费10.7元、水费61.6元、水二次加压用电公摊费21.1元，合计238.2元；2、判令被告向原告支付违约金（以238.2元为基数，按照每日千分之三的标准从2013年11月11日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。事实和理由：被告是天筑米兰商住小区3栋2202号房的业主，该房屋建筑面积为75.16平方米。依据《前期物业服务合同》的约定，被告作为小区业主，应于每月10日前交纳当月物业管理相关费用；物业管理服务费按建筑面积1.07元／月·㎡交纳；电梯用电公摊费、公摊电费、公摊水费等费用由业主按其拥有或使用的物业建筑面积分摊；生活垃圾处理费根据环卫部门的标准，由物业公司代为收取，由业主承担；如业主不按前期物业服务合同的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主对所欠的费用，每逾期一日按所欠金额的3‰标准收取违约金。依据上述标准，截至2013年11月，被告共拖欠原告物业服务费107.2元、电梯用电公摊费24.9元、公摊电费11.5元、公摊水费1.2元、生活垃圾处理费10.7元、水费61.6元、水二次加压用电公摊费21.1元，合计238.2元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不交纳。根据合同约定，被告应承担违约金。被告宋荣国辩称，一、被告确实没有交纳原告诉请的各项费用，但原告没有对小区尽到管理义务，比如小区安保差、原告的物业服务在最后两个月处于停止或半停止状态，因此被告认为最后两个月的物业服务费应当予以减免。二、被告在收房时向原告交纳过300元水电周转金，原告也曾承诺该水电周转金可以抵扣物业费，故被告要求将拖欠的物业费等费用与上述300元水电周转金抵销。三、被告没有违约行为，不应当支付违约金。即使法院认定被告需要支付违约金，《天筑米兰前期物业服务合同》约定的违约金过高，没有法律依据，应当按照银行基准贷款利率计算较为合理。
本院经审理认定事实如下：位于南宁市良庆区景华路6-3号的天筑米兰小区系广西鑫凤置业投资有限公司开发建设的商住小区。2012年7月10日，广西鑫凤置业投资有限公司通过招投标方式选聘天筑米兰小区前期物业服务公司。原告佳丰物业公司中标，并于2012年7月18日经南宁市住房保障和房产管理局审核后进行中标备案。2012年7月11日，广西鑫凤置业投资有限公司（甲方）与原告佳丰物业公司（乙方）签订一份《天筑米兰前期物业服务合同》。合同约定：委托管理期限自2012年7月11日起至成立业主大会后，由业主大会与其选聘的物业公司重新签订新的物业服务合同时止；乙方必须按照物业管理服务质量标准（参照南价格（2009）200号文《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》二级标准执行，详见附件一）的要求实行目标管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业服务费：1.10元／月·平方米。。6、上述收费不包含“公共能耗费”，根据南价格（2007）208号《关于物业服务收费有关问题的通知》的规定，本小区所产生的“公共能耗费”由全体业主据实另行分摊，分摊办法按本合同约定执行；业主或××应于每月10日前按月向乙方交纳当月的物业服务费用；自甲方正式通知（书面或登报）业主收房之日起，由业主按本合同第二十一条及第二十五条的约定交纳相关费用；用于小区公共服务的物业共用部位、共用设备设施及绿化、清洁等所产生的水电费，由业主按其拥有或使用的物业建筑面积分摊；住宅、商铺／商场及其它房屋用水经过二次加压的，加压所产生的电费及管路损耗由全体受益业主（××）按本户所用水量分摊；业主（××）向环卫部门交纳的生活垃圾费由乙方代收代缴，具体标准按环卫部门的规定收取；物业管理服务费、电梯维护及年检费、停车服务费、垃圾清运费、公共水电分摊费等由业主在每月10日前按月向乙方交纳；甲方、业主或××违反本合同的约定未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按所欠金额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同还对其他相关事宜进行了约定。原告自2012年7月11日起进入天筑米兰小区提供前期物业服务至2013年11月10日，于2013年11月11日撤出该小区。原告佳丰物业公司的资质等级为三级。2012年11月1日，经南宁市物价局核准，同意对该小区的物业服务费1.07元／㎡予以备案。
被告宋荣国系天筑米兰小区3号楼2202号房（以下简称2202号房）的业主，该房建筑面积为75.16平方米。原告撤出天筑米兰小区时，2202号房尚未交纳的各项费用：物业服务费107.2元、电梯用电公摊费24.9元、公摊电费11.5元、公摊水费1.2元、生活垃圾处理费10.7元、水费61.6元、水二次加压用电公摊费21.1元，合计238.2元。
本院认为，原告佳丰物业公司通过投标并经南宁市住房保障和房产管理局备案同意自2012年7月11日起为天筑米兰小区提供前期物业管理服务。被告作为该小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应受《天筑米兰前期物业服务合同》的约束。原告为该小区提供了自2012年7月11日至2013年11月10日期间的前期物业管理服务，被告应向原告支付收房后至原告停止服务之日前一日的物业服务费及代收代缴的水电费、生活垃圾费等费用。被告未依约按月交纳物业服务费等费用，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告诉请被告支付物业服务费107.2元、电梯用电公摊费24.9元、公摊电费11.5元、公摊水费1.2元、生活垃圾处理费10.7元、水费61.6元、水二次加压用电公摊费21.1元，合计238.2元，证据确凿，于法有据，本院予以支持。被告主张原告没有对小区尽到管理义务，原告的物业服务在最后两个月处于停止或半停止状态，应当减免最后两个月的物业服务费。但被告未能提交证据证明其上述主张，故本院不予采纳。被告主张其向原告交纳过300元水电周转金，但未能提交证据予以证明，故被告主张将拖欠的物业费等费用与300元水电周转金抵销，本院不予采纳。关于违约金的问题。因被告未能在《天筑米兰前期物业服务合同》约定的交费期内支付物业服务费等费用，根据合同约定，应当支付逾期付款违约金。原告诉请被告按照《天筑米兰前期物业服务合同》约定的日3‰支付违约金，具有事实和法律依据，故本院予以支持。被告主张违约金应当按照银行基准贷款利率计算，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告宋荣国于本判决生效之日起7日内向原告广西佳丰物业服务有限公司支付物业服务费107.2元、电梯用电公摊费24.9元、公摊电费11.5元、公摊水费1.2元、生活垃圾处理费10.7元、水费61.6元、水二次加压用电公摊费21.1元，共计238.2元；
二、被告宋荣国于本判决生效之日起7日内向原告广西佳丰物业服务有限公司支付违约金（违约金计算：以238.2元为基数，按照日3‰自2013年11月11日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋荣国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。
审判员 李晓
二〇一六年九月二十二日
书记员 陆茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与××约定由××交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。