广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第679号
上诉人（原审被告、反诉原告）任剑良，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人李慧，广东东成律师事务所律师。
委托代理人翁少华，广东东成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁月华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
原审第三人吴应佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人吴祥明，男，汉族，住广东省佛山市南海区。系吴应佳的儿子。
原审第三人吴祥明，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人任剑良为与被上诉人梁月华、原审第三人吴应佳、吴祥明房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月25日，梁月华（买方）与第三人吴祥明（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定卖方向买方出售简称涉讼房屋，房产证号粤房字第××号；交易总金额为352000元；买方预付定金52000元；房款分三期支付，第一期52000元于2014年7月25日支付，第二期260000元于2014年9月29日支付，最后余款40000元待过完户后付清；双方带齐个人资料的正本及复印件到政府行政服务中心办理过户手续，办理过程中所产生的税费及土地出让税费由买方支付；办理过户过程中，由于买方证件或某些特殊原因不能过户时，卖方必须将买方支付的预定金退还买方。
吴祥明以吴应佳名义（卖方）与杜某甲（买方）签署《卖买补充协议》，载明：今收到买方杜某甲现金312000元，因旧业主某些原因不能过户此本金原款返还给杜某甲。房屋所有权证（证号粤房字第××号）原件已交给买方杜某甲，之后产生的责任由买方负责。
梁月华、任剑良分别持有一份2014年9月24日《房屋买卖协议》原件，两份协议共同内容如下：梁月华（卖方）向任剑良（买方）出售涉讼房屋；交易总金额为400000元；买方预付定金10000元；房款分三期支付；双方带齐个人资料的正本及复印件到政府行政服务中心办理过户手续，办理过程中所产生的税费及土地出让税费由买方支付；办理过户过程中，由于买方证件或某些特殊原因不能过户时，卖方必须将买方支付的预定金退还买方；该房产已经于2014年11月30日交付买方。梁月华所持有的《房屋买卖协议》原件另有如下手写内容：房款第一期200000元于2014年9月29日支付，第二期170000元2014年11月13日支付，欠20000元未付。
2014年10月30日，任剑良、案外人杜某乙（乙方）与第三人吴应佳（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋转让给乙方，交易总金额为360000元，乙方于2014年11月10日前现金支付第一期房款360000元；合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到西樵行政服务中心房管窗口办理过户手续；双方同意于2014年11月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；合同签订地为南海西樵行政服务中心。
梁月华持有如下单据原件：1.2014年10月20日税收缴款书（（141）粤地现12702753），载明纳税人为任剑良、杜某乙，缴纳土地使用权补办出让契税520.84元；2.2014年10月20日广东省非税收入（电子）票据，载明缴费人为任剑良、杜某乙，补缴土地价款17361.19元；3.2014年5月7日广东增值税普通发票，载明购货单位为吴应佳，缴纳分层分户平面测绘费共计240元；4.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786558），载明纳税人为任剑良，缴纳权利、许可证照印花税5元；5.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786559），载明纳税人为杜某乙，缴纳权利、许可证照印花税5元；6.2014年11月13日税收缴款书（（141）粤地现12786560），载明纳税人为任剑良、杜某乙，缴纳普通标准住宅契税5400元；7.2014年11月13日发票，载明付款方为任剑良、杜某乙，收款方为吴应佳，金额为360000元，款项性质为涉讼房屋售房款。
梁月华分别于2014年7月25日、同年11月13日通过银行转账向吴祥明支付52000元、40000元；同年9月29日，案外人杜某甲通过银行转账向吴祥明支付260000元；上述款项共计352000元。
2014年9月20日，任剑良向梁月华支付定金10000元。同年9月28日，任剑良向案外人杜某甲转账支付200000元。同年11月13日，任剑良向梁月华转账支付170000元。
2014年11月27日，行政部门登记涉讼房屋为任剑良、杜某乙共同共有。房地产权证附记载明原契证人为吴应佳，原契证登记日期为1994年7月5日。
另查明一，梁月华与案外人杜某甲于1991年6月19日登记结婚，至庭审辩论终结，两人婚姻关系仍然存续。两人均确认杜某甲代梁月华收付涉讼房屋款项，相关权利义务由梁月华承担。
另查明二，任剑良与案外人杜某乙为夫妻关系，至庭审辩论终结，两人婚姻关系仍然存续。
另查明三，2008年8月2日，广东省佛山市南海公证处出具出生公证书，证明吴祥明的父亲是吴应佳。庭审中，吴祥明称其以吴应佳的名义向梁月华出售涉讼房屋并已收齐房款352000元，后根据梁月华意思配合将涉讼房屋过户至任剑良及配偶名下，无需退还房款；吴应佳称在办理交易过户时知道其儿子吴祥明将涉讼房屋出售给梁月华并收齐梁月华支付的房款352000元，表示已经配合将房屋过户至任剑良及其配偶名下，无需退还房款。
梁月华于2014年12月22日向原审法院起诉，请求判决：1.任剑良向梁月华支付购房款20000元；2.任剑良向梁月华支付中介费5000元；3。案件诉讼费由任剑良负担。
任剑良遂提起反诉，请求判决：1.确认梁月华与任剑良签订的《房屋买卖协议》无效；2.梁月华返还任剑良购房款20000元；3.梁月华承担案件诉讼费。
原审法院认为：虽任剑良主张梁月华并非涉讼房屋产权人、任剑良与涉讼房屋权属人另行签订合同并办理过户手续，因而该《房屋买卖协议》无效，但梁月华为房屋产权人并非合同有效要件，任剑良与他人签订的合同及其效力并不影响其与梁月华之间合同的效力，任剑良上述主张没有法律依据，原审法院不予采纳。梁月华、任剑良签订的《房屋买卖协议》中经原审法院认定的内容是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均依约履行各自义务；《房屋买卖协议》中非经原审法院认定内容不构成合同内容。任剑良反诉请求确认梁月华、任剑良签订的《房屋买卖协议》无效与原审法院认定相悖，原审法院不予支持。
根据梁月华向吴祥明的付款情况、前述吴祥明以吴应佳名义与杜某甲签署的《卖买补充协议》，结合梁月华持有涉讼房屋相关转让契税单据原件、涉讼房屋已经过户至任剑良及其妻子名下的事实以及两第三人的陈述，可以认定梁月华已经依约履行自己的义务，配合办理涉讼房屋过户手续，而任剑良亦已经向梁月华支付房款380000元，则对照任剑良与梁月华签订的《房屋买卖协议》的约定，任剑良尚欠梁月华20000元房款未付，梁月华主张任剑良支付该欠款合法有据，原审法院予以支持。任剑良虽以其与吴应佳签订的《房地产买卖合同》约定交易房价为360000元为由，主张梁月华应退还多收的20000元房款，但梁月华、任剑良之间的权利义务应根据双方之间协议确定，任剑良无证据证明梁月华、任剑良对其签订的《房屋买卖协议》的约定进行变更，应承担相应的举证责任，则任剑良上述主张没有依据，原审法院不予采纳；对任剑良主张梁月华退还房款20000元的反诉请求原审法院不予支持。
梁月华对其主张的中介费负举证责任。梁月华称双方口头对中介费达成协议，但任剑良不予确认，而对照梁月华、任剑良分别持有的《房屋买卖协议》文本，其中中介费内容梁月华确认为其自行书写，且位于落款下方，无法证明双方对中介费达成书面合意，有关内容并不构成合同内容，则梁月华无足够证据证明双方约定由任剑良承担中介费5000元，应自行承担不利后果，故对于梁月华该项诉请，原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、任剑良应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁月华支付剩余房款20000元。二、驳回梁月华的其他诉讼请求。三、驳回任剑良任剑良的反诉请求。一审适用简易程序审理，案件受理费减半收取212.5元，梁月华负担62.5元，任剑良负担150元；反诉受理费减半收取150元，由任剑良负担。
上诉人任剑良不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、适用法律错误。理由如下：一、任剑良与梁月华之间的《房屋买卖协议》系无效合同。（一）任剑良与梁月华签订《房屋买卖协议》是效力待定，不动产物权须经登记方发生法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，梁月华是案涉房屋的无权处分人，其处分权没有得到所有权人吴应佳追认前，该《房屋买卖协议》不能直接认定有效。梁月华在《房屋买卖协议》签订后也没有取得案涉房屋的所有权，所以该《房屋买卖协议》不具有合同成立的有效要件。（二）任剑良与梁月华签订的《房屋买卖协议》未经吴应佳追认，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。原审法院已确认梁月华非案涉房屋所有权人的事实，所有权人吴应佳在庭审中亦称“第三人吴应佳与原告无关系，吴应佳是与被告签订涉诉房屋买卖合同”，说明所有权人未追认梁月华的处分权，梁月华也从没有取得案涉房屋的所有权。原审法院以“梁月华为房屋所有权人并非合同有效要件”为由，主张该《房屋买卖协议》有效，是适用法律错误。二、原审判决错误地认定任剑良与梁月华之间的《房屋买卖协议》是基于双方真实的意思表示。梁月华与任剑良签订合同时，隐瞒其非案涉房屋所有权人的事实，任剑良签订协议时并不知道梁月华无权处分案涉房屋，由此可知，梁月华的意思表示并不真实，双方并不是基于真实的意思表示签订合同，因而原审裁判与事实相违。另外，任剑良与吴应佳协商一致后达成协议，用人民币360000元购买吴应佳的房产，该房产现已过户。原审也确认任剑良共支付了380000元给梁月华，且梁月华的权利未经吴应佳追认，任剑良与梁月华的协议无效，梁月华应该退还多收取的20000元给任剑良。原审认定梁月华与任剑良间的房屋买卖合同有效，房屋应该由梁月华直接转让给任剑良，而实际上房屋是任剑良与吴应佳签订买卖合同过户取得，任剑良不应当支付20000元。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，作出了对任剑良不公的判决，损害了任剑良的合法权益，故依法上诉，恳请二审判令：1.撤销一审判决，依法改判梁月华返还任剑良购房款20000元。2.梁月华承担本案的一审、二审诉讼费。
上诉人任剑良在二审期间向本院提交了如下证据：
《证明》一份，证明涉案房屋由吴应佳直接转让给任剑良，任剑良取得涉案房屋与梁月华无关。
被上诉人梁月华答辩称：一、梁月华与任剑良所签订的《房屋买卖协议》合法有效。梁月华向任剑良出售涉案房屋时，虽然涉案房屋未登记在梁月华名下，但梁月华已经向吴应佳、吴祥明父子支付全部购房款，而且从吴应佳与任剑良办理房产过户登记手续的过程，也显示出吴应佳对梁月华与吴祥明所签订的《房屋买卖协议》是同意的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权的登记并不影响合同的效力，因此梁月华与任剑良签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、梁月华已经依约把涉案房产过户登记至任剑良夫妻名下。梁月华与任剑良签订《房屋买卖协议》后，经房屋原所有权人吴应佳的协助已办理好涉案房屋的过户登记手续，吴应佳的过户行为足以反映其对涉案房屋出售给梁月华，并由梁月华出售给任剑良是认可并同意的。现在房屋已经按照任剑良的要求登记在其夫妻名下，即任剑良的购房合同目的已经实现，梁月华的合同义务履行完毕。任剑良应依照《房屋买卖协议》的约定履行义务，向梁月华支付拖欠的购房款20000元。三、任剑良主张其不清楚涉案房屋尚登记在原所有权人名下没有事实依据。梁月华自始至终都清楚告知任剑良房屋的真实情况，没有任何隐瞒。2014年10月30日，任剑良夫妇是在毫无异议的情况下与吴应佳办理过户登记手续，双方签订《房地产买卖合同》交易金额为360000元。2014年11月13日，任剑良向梁月华支付第二期购房款170000元，仍自行在收据上确认尚欠20000元未付，由此足以反映任剑良明确清楚其是与梁月华建立买卖合同关系，购房款为400000元，吴应佳是房屋的原所有权人，其与吴应佳所签《房地产买卖合同》只是为了办理过户手续。退一步说，任剑良从没有向吴应佳支付过任何购房款，涉案房屋怎么可能是任剑良向吴应佳购买呢？因此其要求梁月华返还多收取的20000元没有任何依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，恳请二审法院维持一审判决，驳回任剑良的上诉。
被上诉人梁月华在二审期间没有向本院提交新证据。
原审第三人吴祥明答辩称：梁月华所述与事实有很多出入。吴祥明以为梁月华有心购买涉案房屋，才以低价出售。因房屋被抵押，吴祥明想拿钱做生意，才瞒着父亲吴应佳把房屋卖掉。吴应佳同意将房屋卖给任剑良，但吴应佳反对梁月华再转卖房屋给他人赚取差价。
原审第三人吴应佳在二审期间向本院提交《声明》称，吴应佳没有委托吴祥明出售涉案房产给梁月华，事后其也没追认，吴应佳只是把涉案房产出售给任剑良夫妇。
被上诉人梁月华、原审第三人吴祥明、吴应佳对上诉人任剑良提交的《证明》的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。
原审法院认定案件事实清楚，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：梁月华与任剑良于2014年9月24日签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。任剑良诉称该合同未经房产所有人吴应佳追认，应为无效合同于法无据，本院不予支持。任剑良反诉称应确认该《房屋买卖协议》属无效合同，并诉请梁月华应向其返还购房款20000元欠因缺事实和法律依据，原审法院对此判决不予支持正确，本院亦不予支持。梁月华诉请任剑良应向其清偿未支付的购房余款20000元，依据充分，原审法院对此判决予以支持妥当，本院对此予以维持。理由为：第一，梁月华与吴祥明于2014年7月25日签订的《房屋买卖协议》中约定出卖的案涉房产虽系吴祥明的父亲吴应佳所有，而非系吴祥明所有，但根据在办理案涉房产过户续予任剑良时，梁月华、任剑良、吴祥明、吴应佳之各方当事人均到场并相互予以配合，案涉房屋转让契税单据原件又为梁月华持有，以及吴祥明述称已收取梁月华交付的房款352000元，系根据梁月华的意思，配合其将涉讼房屋过户至任剑良及配偶名下，吴应佳于一审时述称，在办理案涉房产过户手续时知道其儿子吴祥明将涉讼房屋出售给梁月华并已收取梁月华交付的房款352000元，并已配合将案涉房产过户至任剑良及其配偶名下等案件事实，则可认定吴应佳对吴祥明与梁月华签订的《房屋买卖协议》是知道且同意的，并已协助吴祥明履行了该合同中约定的交付房产的合同义务，吴应佳虽于二审时又声明其对吴祥明与梁月华签订的《房屋买卖协议》未予追认，该声明既与其一审时的陈述矛盾，也与事实不符，本院对此不予采信。第二，任剑良分别于2014年9月20日、9月28日、11月13日向梁月华支付定金10000元、购房款200000元、购房款170000元的付款事实，以及任剑良又未向吴应佳交付其与吴应佳签订的《房地产买卖合同》中约定的购房款360000元的案件事实，则可表明任剑良是依据其与梁月华签订的《房屋买卖协议》向梁月华履行付款义务，而非是依据任剑良与吴应佳于2014年10月30日签订的《房地产买卖合同》履行其付款义务。综上，任剑良上诉主张依据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。任剑良的上诉主张缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人任剑良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陈敏仪