江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4647号
上诉人（原审原告）：季永伦，男，1994年8月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人:季爱军（系季永伦之父），男，1964年12月12日出生，汉族，住江苏省如东县。
被上诉人（原审被告）：陈晓红，女，1980年2月25日出生，汉族，住江苏省如东县。
委托诉讼代理人：陈一飞，如东县民益法律服务所法律工作者。
上诉人季永伦因与被上诉人陈晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
季永伦上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.陈晓红构成违约，应当支付违约金5000元。2016年6月12日晚，陈晓红遇到季永伦的父亲季爱军，表示不再承租房屋并交还钥匙，季爱军考虑到要减少对方的违约损失，被动接受钥匙，但当即表示不同意陈晓红解除合同。根据双方的合同约定，陈晓红拖欠一个月房租，陈晓红2016年6月6日应当交付下半年租金，但直至7月6日都没有支付。季永伦有权解除合同并要求对方支付5000元违约金。2.陈晓红应当赔偿季永伦卷闸门损失3000元。陈晓红租赁商铺期间，在卷闸门下放了两个自制的烧煤炉子用于烧水、蒸包子，煤气水蒸气长期作用，造成卷闸门严重锈蚀，不能使用。3.陈晓红应当赔偿季永伦维修下水道的损失1700元。在一审庭审中，季永伦列举了大量的证据证明下水道、马桶堵塞时陈晓红导致的，一审法院未能支持是错误的。3.季永伦主张了违约金，应当支持。综上，请求二审法院支持上诉请求。
陈晓红辩称，上诉人一审中陈述2016年6月5日以后5天内收回钥匙，其对房屋有支配权，能否出租给他人是季永伦的事。不应该支持季永伦要求支付租金的请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
季永伦向一审法院起诉请求：1.判决解除季永伦与陈晓红订立的《房屋租赁合同》，陈晓红赔偿季永伦合同期内房租损失3333元，并支付合同违约金5000元。2、判决陈晓红赔偿卷闸门损坏添置费3000元，赔偿厨房间卫生间设施损坏维修材料人工费2268元，小计5268元。3.本案的诉讼费用由陈晓红承担。
一审法院认定事实：2014年季永伦（出租方，甲方）父亲也即本案季永伦委托诉讼代理人季爱军，与陈晓红（承租方、乙方）就季永伦所有的位于如东县掘港镇海花路的房屋出租事宜与陈晓红进行协商。后双方于2014年6月4日签订《房屋租赁合同》（合同文本系打印而成），约定：1、租赁期限。租赁期（打印的为一年，涂改为三年），甲方从2014年6月6日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年6月5日（年份处有涂改）止收回。2、租金和租金交纳期限交纳方式。甲乙双方议定租金38000元，由乙方在当年6月6日一次性交纳给甲方，先交后用。（该条上方黑色水笔注明“每年上涨不超过5%”）3、租赁期间的房屋修缮和装饰及家具使用。修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及时修缮，以保障乙方安全正常使用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。4、提前终止合同。租赁期间，甲方提出终止合同，需提前三个月书面通知乙方，除退剩余房租外还补偿对方5000元。乙方提出终止合同，剩余房租不退，在协商后签订终止合同书。5、违约责任。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并向甲方支付违约金5000元，造成甲方损失的由乙方负责赔偿：……（6）拖欠租金一个月的。6、本合同一式2份，甲乙方各执1份。
陈晓红在上述租赁合同签订后支付2014年6月6日至2015年6月5日期间的房租38000元。后于2015年6月初支付2015年6月6日至2016年6月5日期间的房租40000元。
2016年5月5日左右，陈晓红电话联系季永伦的父亲即季永伦委托诉讼代理人季爱军，告知其不再续租案涉房屋。季永伦父亲季爱军要求陈晓红提前二十天搬离，用于重新装修案涉房屋，陈晓红未予认可。同年6月5日，陈晓红要求将钥匙交还给季永伦父亲季爱军，季爱军当天未接收钥匙。几日后，季爱军与季永伦交接了钥匙。现季永伦已将案涉房屋租赁给他人使用。
庭审中，季永伦将要求陈晓红赔偿合同期内房租损失数额变更为3333元。
另，庭审中，陈晓红自认因经营需要，将案涉租赁房屋的洗脸盆拆除，并在厨房和卫生间墙上开了两个对外的圆洞排烟。
一审法院认为，双方均对签订有《房屋租赁合同》不持异议，但该份租赁合同的租赁期限存在涂改的情况，对此双方持有争议：季永伦主张与陈晓红协商时陈晓红表示租赁一年，故合同打印的租赁期为一年，后在签订合同时陈晓红表示要承租三年，故在合同上直接进行了涂改，且陈晓红持有的合同中也进行了同样的涂改；陈晓红主张双方约定的租赁期限为一年，合同上的涂改系季永伦单方私自修改，陈晓红并不知情。关于该合同中手写涂改部分内容是否系双方协商一致后修改的。一审法院认为，依合同约定“该合同一式两份，双方各执一份”，陈晓红作为合同一方当事人，理应持有一份原件。其主张季永伦提交的合同中手写涂改内容系季永伦单方修改，理应向法庭出示其持有的合同。现陈晓红未能提供其持有的合同，也未能提供证据证明系季永伦单方修改，法院推定合同中涂改系双方协商一致后进行的修改。至于陈晓红辩称其未拿到合同，因未能提供证据予以证明，法院不予采信。陈晓红还辩称合同涂改处无其签字确认，故非系双方协商一致后进行的修改。季永伦对此的解释为虽与陈晓红原先不认识，但在房屋租赁协商过程中得知与陈晓红系九总老乡，认为是熟人，故在合同变更的情形下直接进行了涂改未要求陈晓红签字。一审法院认为，案涉合同并未约定修改合同内容必须由一方或双方在合同修改处签字确认，且季永伦的解释也符合常理，故对陈晓红的该项抗辩法院亦不予采信。综上，法院认定双方约定的租赁期为三年，自2014年6月6日至2017年6月5日。
关于季永伦要求判决解除双方订立的合同。一审法院认为，陈晓红于2016年5月5日左右电话通知季永伦于2016年6月5日后不再租赁案涉房屋，并在6月5日当天要求交还钥匙，数日后季永伦父亲季爱军也接受了钥匙，故双方订立的《房屋租赁合同》实际已解除。
关于季永伦要求陈晓红赔偿房租损失3333元的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定：因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。本案陈晓红单方要求提前解除租赁合同，季永伦主张其赔偿损失于法有据，予以支持。
关于季永伦要求陈晓红支付违约金5000元的诉讼请求。一审法院认为，案涉租赁合同第七条对“提前终止合同”的情形进行了约定，其中对承租人提出终止合同的，约定为“剩余房租不退，在协商后签订终止合同书”，并未就违约金进行约定。季永伦在庭审中主张陈晓红拖欠租金一个月，根据《房屋租赁合同》第八条应支付5000元违约金。一审法院认为，陈晓红已提前明确告知季永伦其不再租赁案涉房屋并从该房屋中搬出，也将钥匙交还给季永伦，故其不继续缴纳租金的行为是因其不再租赁案涉房屋不等同于拖欠租金。故对季永伦要求陈晓红支付违约金的诉讼请求不予支持。
关于季永伦要求陈晓红赔偿卷闸门损害添置费的诉讼请求。季永伦主张陈晓红在门口卷闸门旁蒸包子、烧水，煤气和水蒸气长期的作用，造成卷闸门锈蚀不能使用需更换，现重新添置卷闸门花费3000元，应由陈晓红承担。一审法院认为，季永伦未能证明卷闸门锈蚀是因为煤气和水蒸气作用造成的，再者即使煤气、水蒸气系原因之一，也不能排除存在其他原因，包括卷闸门的使用年限、质量等也会影响卷闸门锈蚀程度，故对季永伦要求陈晓红赔偿卷闸门损害添置费的诉讼请求不予支持。
关于季永伦要求陈晓红赔偿厨房间卫生间设施损坏维修材料人工费的诉讼请求。季永伦主张陈晓红擅自装修，将租赁房屋内的灶台、洗脸盆拆除，还在厨房和卫生间开了两个对外较大的圆洞排烟；陈晓红在经营小吃期间，没有对店内下水管道设施爱护使用和及时维修，抽水马桶、下水道因地沟油堵塞无法使用；季永伦为重新安装灶台、洗脸盆，修复下水道、地面花费人工材料费合计2268元。陈晓红认可将洗脸盆拆除并开了两个圆洞排烟，但主张其装修系经季永伦同意；其否认租赁屋内有灶台，也不认可其导致下水道、马桶无法使用。一审法院认为，季永伦主张陈晓红拆除灶台，但未能举证证明租赁物内原就有灶台，法院不予采纳；季永伦还主张陈晓红不当使用导致下水道、马桶堵塞，但也未能举证证明，法院亦不予采纳。至于陈晓红将洗脸盆拆除、开了两个圆洞排烟。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据双方签订的《房租租赁合同》第四条约定，陈晓红应在得到季永伦书面同意后方可施工，现陈晓红未能举证证明季永伦同意其施工，故对季永伦要求洗脸盆费用及补洞费用的请求酌情支持400元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、陈晓红赔偿季永伦房租损失3333元，洗脸盆、补洞材料人工费用400元，合计3733元，于判决生效后十日内履行。二、驳回季永伦的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计582元，由季永伦负担557元，陈晓红负担25元。
二审中，季永伦向本院提交视频及视频中双方对话的书面材料。但该证据材料仅说明季爱军与陈晓红之间进行过商谈，无法证明陈晓红自认其造成季永伦房屋下水道堵塞等损失。陈晓红亦未予质证。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条，双方就支付违约金5000元的情形作了明确约定，季永伦主张陈晓红拖欠一个月的租金，应当承担5000元的违约金，但陈晓红在2016年5月5日即告知其不再承租房屋，并于同年6月12日交付钥匙。陈晓红2015年支付租金至2016年6月5日，其提前一个月告知不再续租，租金到期后，亦将钥匙交付季爱军，主观上不具有拖欠租金的故意，季永伦以此为由主张5000元违约金于法无据，本院不予支持。
关于卷闸门的损失问题，二审期间，季永伦没有提供证明该卷闸门系陈晓红所为，对于下水管道的堵塞问题，亦没有证据证明系陈晓红的不当行为导致，季永伦提供的视频资料并不能证明其主张。就法律事实而言，主张权利的一方应当对其主张的事实承担举证责任，未能举证或举证无法达到高度盖然性，负有举证责任的一方承担不利后果，本院对于季永伦的该两项主张，不予支持。
综上所述，季永伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（季永伦预交1164元），由上诉人季永伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 周 敏