上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2843号
原告（反诉被告）上海宏茂停车场，住所地上海市松江区。
投资人许生林。
委托代理人黄建刚，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会，住所地上海市松江区。
法定代表人董仁义，主任。
委托代理人张磊，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。
原告上海宏茂停车场诉被告上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本院指定的举证期限内，被告提起反诉，本院受理后依法决定与本诉一并审理。原告的委托代理人瞿琼君、被告的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月1日，其与被告签订《打铁桥地块土地租赁合同》三份，约定原告向被告承租土地作为堆场、仓储使用。租赁期限自2011年1月1日起至2026年12月31日止。合同签订后，被告将土地交付原告使用，原告在被告许可下，投资建造停车场营业用房、仓库、活动房及道路场地等配套设施。为此，原告与案外人签订建筑工程承包合同，并于2012年5月9日完工，结算工程款为1，081.1676万元。2013年9月26日，原告收到泗泾镇村镇建设管理办公室《告知书》，被告知原告向被告承租的土地为临时用地，要求原告在2013年10月18日前腾空场地搬迁。原告于2013年10月16日前清退客户，10月18日泗泾镇村镇办联合其他执法单位将原告建造的房屋全部拆除。原告为此遭受重大经济损失，要求被告赔偿被拒。原告认为双方合同无效的过错在被告，被告隐瞒了土地的性质，默认原告建造房屋，应对原告的损失予以赔偿，故诉至法院，请求判令：被告赔偿原告建造停车场营业用房、仓库、活动房及道路场地等配套工程损失10，811，676元。
被告辩称：涉案合同系被告原主要负责人收受原告好处后与原告恶意串通，在明知租赁土地属于基本农田以及临时用地的情况下签订用作仓储堆场，且合同签订后，原告并未支付过任何费用，故土地租赁合同违反土地管理法及民法通则的强制性规定，属于无效合同。造成合同无效的过错在原告，拆除的房屋属于违章建筑，房屋也不存在了，被告未因租赁而获益，故对原告的损失不予赔偿。同时，原告签订合同后占有土地后从未支付使用费，故反诉要求：1、原、被告于2011年1月1日签订的三份《打铁桥地块土地租赁合同》无效；2、原告支付被告自2011年1月1日起至2014年9月30日止的土地使用费880，125元，并支付自2014年10月1日起至实际归还土地之日止的使用费（按每年每亩10，000元计算）。
原告针对反诉辩称：合同无效的过错在于被告，被告明知土地性质仍出租，应由被告承担责任。自2013年10月18日泗泾镇联合执法将原告建造的房屋拆除并收回土地，故之后的使用费不应承担，之前的使用费超过诉讼时效，也不应承担。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2011年1月1日，原、被告（时名称为松江区泗泾镇打铁桥村民委员会）签订《打铁桥地块土地租赁合同》三份，约定：被告将位于打铁桥村的三块净土地（面积分别为14.37亩、4.5亩、4.6亩）出租给原告作为堆场、仓储使用；租赁期限自2011年1月1日起至2026年12月31日止，由于地块种种原因暂无法使用，具体租用时间由双方合定为准；土地租金每年每亩1万元；合同签订10日内，原告应分别支付被告三份租赁合同项下定金10万元、1万元、1万元，双方确定租地时间后，土地租金先付后租，于每年年底一次性付清；合同期内如因不可抗力事件导致合同无法履行，双方可协商提前终止合同；合同有效期内，由于国家重大项目建设，或被告租给其他单位使用、须得原告同意时，补偿现状物质和相关费用，原告应当竭力配合搬迁。原、被告双方代表许生林、姜仁其也分别在三份合同尾部签名。上述合同签订后，原告即按约占有上述土地，并在地上建造停车场，但未支付合同约定的有关费用。
2013年7月18日，本区规划和土地管理局向本区泗泾镇村镇建设管理办公室（以下简称泗泾镇村镇办）发出《关于要求泗泾镇村镇办临时仓库地块临时用地返回土地并恢复原状的通知》（松规土（2013）230号），言明：泗泾镇村镇办临时仓库项目经沪松府土（2011）12号文批准的临时用地位于打铁桥村，用地总面积7，021平方米；根据泗泾镇村镇办与打铁桥村委会签订的租赁协议，该临时用地租赁期限为2年，租赁到期后由泗泾镇村镇办还耕恢复原状，泗泾镇政府亦承诺于2013年3月1日前地块恢复原状；现临时用地期限已满，但至今未按承诺书恢复土地，请泗泾镇村镇办将临时用地在1个月内恢复原状。
2013年9月26日，泗泾镇村镇办向原、被告发出告知书，称其收到本区规划和土地管理局下发的《关于要求泗泾镇村镇办临时仓库地块临时用地返回土地并恢复原状的通知》（松规土（2013）230号文件），要求其在接到通知后一个月内恢复临时用地审批前的原状，并返还原单位，故其要求原、被告于2013年10月18日前腾空场地搬迁，并将用地返还。
2013年10月18日，涉案土地上的房屋等设施被有关部门拆除。后涉案土地双方确认已经被复垦。
另查明：2011年7、8月份，姜仁其在担任中共上海市松江区泗泾镇打铁桥村党支部书记期间，利用协助上海市松江区泗泾镇人民政府查处违法建筑的职务便利，对原告在该村修建违法建筑的情况未及时上报，收取原告负责人许生林给予的6万余元。2015年9月7日，上海市第一中级人民法院判处姜仁其犯受贿罪，免予刑事处罚。目前该判决已经生效。
再查明：松江区房地产测绘所于2010年12月7日出具泗泾村镇办临时仓库地块的权属调查报告，显示临时仓库地块原为水浇地、坑塘水域及农村道路，为集体土地。
审理中，原告为证明其损失，提供了：1、2011年1月10日签订的《上海宏茂停车场建筑工程承包合同》，证明其与上海中正建筑工程有限公司签订了宏茂停车场建筑工程承包合同，合同约定：工程范围包括：二层钢结构营业用房30间（建筑面积1，550平方米）、单层钢结构营业用房18间（建筑面积550平方米）、单层钢结构仓库21间（建筑面积4，100平方米）、单层临时活动房19间（建筑面积650平方米）、停车场地及道路合计面积9，500平方米、配套的雨水管道、窨井、污水管道、化粪池等；承包方式为包工包料；工程总价暂估1，280万元；工程期限自2011年1月10日起至2012年5月9日。2、2013年8月15日编制的《宏茂停车场工程决算单》、工程量计算书、室外附属工程图纸，证明工程完成后工程结算造价10，811，676元；3、照片及视频光盘，证明原告在接到被告通知后配合返还土地、拆除所有建设工程，原告投资建设的真实性，造成损失是被告过错。被告对上述证据真实性不予认可，认为不应赔偿。
鉴于原、被告对原告主张停车场损失存在争议，经原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对涉案停车场营业用房、仓库、活动房及道路场地等配套工程项目进行司法审价。鉴定结论为：工程造价10，803，339元，其中：土建装修工程（不包括1号楼、地磅及办公室）10，219，701元、室外给水工程及室内外照明工程396，181元、消防工程187，456元、1号楼土建装修工程359，465元、地磅及办公室土建装修工程162，707元。
原告对上述鉴定结论无异议。被告则提出如下异议：1、鉴定所依据的施工图纸由原告单方提供，未得到被告认可；2、施工图纸和现场不符，现场不存在1号楼；3、地磅和办公楼不是司法鉴定的范围；4、建筑物是原告自行拆除，建筑物中最重要的彩钢夹心板由原告自行处理，该费用不能算在内；5、原告已经实际使用，故审计结论应该计算折旧。
针对被告异议，鉴定单位发表如下意见：1、其是以原告提供的图纸、光盘等资料作为审价依据，现场勘查时已经被拆除了，看不到了；原告提供的也不是正规的施工图纸，没有设计院的盖章；2、1号楼现场确实看不到了，按图审价单独列明；原告提供了1号楼的图纸，但是非正规的白图；3、地磅和办公楼，也是针对原告提供的图纸鉴定，只对地磅的结构土建部分审价，地磅本身不在审价书范围，现场勘查时地磅确实有；办公楼也是根据原告提供的图纸审价，包括了办公楼的简装；4、是否自行拆除问题与鉴定内容无关。5、本次鉴定范围是造价，不考虑折旧。
针对被告异议，原告认为：1、原告申请鉴定时，除了提供图纸，还有施工合同，结算书、照片，视频，可以相互印证工程量客观存在；被告对原告提供的审价依据都不认可，但并未提供充分证据推翻原告的证据，不利后果由被告承担。2、1号楼客观存在，这可以从原告提供的施工合同、工程结算单等予以印证。3、地磅基础现状客观存在；办公室当时利用了农民的宅基地房屋进行的装修，结算单中也有显示。4、拆违办要求原告限期拆除，因原告并非是专业拆违机构，其委托专业机构拆除，拆除的剩余废料，由拆违机构所有，以抵作拆违的费用。5、折旧不在鉴定范围，且原告建好后不久就拆除，折旧几乎没有。
以上事实，由土地租赁合同、告知书、鉴定结论、刑事判决书、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。
关于本案租赁合同的效力问题。根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉租赁土地属集体土地，在被批准为2年临时仓库用地期间，原、被告签订了土地租赁合同，租赁期限超出临时用地的使用期限，原告还将未经合法手续建造的房屋从事经营活动，违反了土地管理法的禁止性规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对于土地性质，被告系明知，原告在订约时亦负有审核义务，故导致合同无效双方均有过错，但被告应当承担主要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效后，原告因合同取得的土地应依法予以返还，并可按照合同约定的租金标准支付占有期间的使用费。庭审中，双方确认地上房屋等设施于2013年10月18日始被拆违，土地也已复垦。故本院租赁土地已经实际返还，原告的占用期间截止2013年10月18日。因使用费本质上属于合同无效返还的后果处理而非租金，“知道和应当知道权利被侵害”的时效期间应从法院认定合同无效之日起计算，故对原告认为使用费诉讼时效已届满的意见，本院不予采纳。经计算，自2011年1月1日起至2013年10月18日止的使用费为656，517元。
承租人经出租人同意建造房屋，但未办理合法建设手续，造价费用由双方按照过错程度分担。根据鉴定意见，本案所涉工程造价10，803，339元。本院结合原、被告双方的过错程度、鉴定结论所依据基础材料的证明力大小，履行情况，酌情确定被告应当赔偿的金额为7，022，170元。被告辩称不承担赔偿的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海宏茂停车场与被告（反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会于2011年1月1日签订的三份《打铁桥地块土地租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海宏茂停车场损失7，022，170元；
三、原告（反诉被告）上海宏茂停车场于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会使用费656，517元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费86，670元，反诉案件受理费6，340元，鉴定费155，000元，合计诉讼费248，010元，由原告（反诉被告）上海宏茂停车场负担85，266元（已付），被告（反诉原告）上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会负担162，744元（已付6，340元，余款156，404元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 陆为明
二〇一六年一月二十日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。