北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初1100号
原告长江勘测规划设计研究院，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道****号。
法定代表人钮新强，院长。
委托代理人叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告北京润博房地产开发有限公司，住所地：北京市西城区红居东街2号北五楼。
法定代表人陈俊南，职务：总经理。
委托代理人吴立军，男，1971年11月6日出生。
委托代理人杨洪浦，男，1985年9月26日出生。
第三人江河创建集团股份有限公司，住所地：北京市顺义区牛汇北五街5号。
法定代表人刘载望，董事长。
委托代理人樊青，男，1991年8月8日出生。
第三人北京平安恒润物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢6层2-712-1。
法定代表人李义，经理。
委托代理人张桐，男，1982年10月10日出生。
原告长江勘测规划设计研究院（以下简称：长江设计研究院）与被告北京润博房地产开发有限公司（以下简称：润博公司）、第三人江河创建集团股份有限公司（以下简称：江河公司）及第三人北京平安恒润物业管理有限公司（以下简称：平安物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告长江设计研究院委托代理人叶海，被告润博公司委托代理人吴立军、杨洪浦，第三人江河创建公司委托代理人樊青，第三人平安物业公司法定代表人李义、委托代理人张桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长江设计研究院诉称：2009年10月27日，原、被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》及附件，由原告购买被告开发的北京市西城区xx大街xx号“朗琴国际大厦”xx座xx号房屋一套。原告购买上述房产后因故没有装修入住，房屋至今一直处于空置状态。2013年下半年至2014年初，原告发现所购房屋的外墙双层中空玻璃的内侧玻璃无故破损，遂向大厦物业管理单位反映并要求尽快更换破损玻璃，平安物业于2015年9月16日向包括原告在内的“朗琴国际大厦”业主发出《关于朗琴国际大厦玻璃幕墙损坏问题致业主的一封信》，声称从2012年开始，其就幕墙玻璃损坏问题一直向被告和幕墙承包商江河公司反映，但因两公司之间存在纠纷导致玻璃损坏问题至今迟迟无法得到有效解决；鉴于玻璃幕墙的维保期即将届满，平安物业可以协助已经足额缴纳物业费的业主通过诉讼方式维权。为了促使相关责任主体尽快解决破损的外墙玻璃问题，原告以书面形式向被告和平安物业公司分别发出了要求保修的催告函。平安物业公司于2015年10月15日以书面形式向原告回复《关于朗琴国际大厦玻璃幕墙损坏的说明》，称其一直就原告所反映的问题向相关单位和主管部门反映，但没有得到解决；原告所购房屋破损的外墙玻璃属于房屋内部结构，目前尚在维保期限内，原告应自行向相关责任主体维权，其可给予协助。原告购买被告所开发建设的商品房，被告就应当依法对商品房承担保修责任。原告所购房屋的外墙玻璃破损后，被告怠于履行保修责任的行为已经给原告造成了不便和损失。现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告为原告更换西城区xx大街xx号xx幢xx层xx号损坏的玻璃两块，因更换玻璃产生的所有相关费用由被告承担；2、诉讼费由被告承担。
被告润博公司辩称：根据本案开庭查明的事实和有关法律规定可以认定本案第三人江河公司对涉案破损玻璃负有十年质保义务，应对涉案玻璃承担更换维修义务。理由如下：一、第三人江河公司对涉案玻璃墙负有十年质保义务。根据被告与第三人江河公司签署的《朗琴园四期幕墙承包合同》第三部分第十一条第47．9款之规定：“承包人售后服务承诺……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）”，且整体工程于2008年竣工至今仍在合同约定的十年质保期内。二、江河公司辩称工程质保期2年，维保期10年，实际上这只是对付款条件的约定，并不是对保修责任的约定。其辩称的依据仅为承包合同第三部分第六条第26．8款和26．9款，但承包合同第三部分第六条为“合同价款与支付”条款，该条项下的内容仅是针对工程价款支付结算的约定，并非是对工程保修责任的约定，且该条款也未对工程质保期、维保期含义进行任何明确约定。另，根据建设部《加强建筑幕墙工程管理的暂行规定》（建（1997）167号）第六章第十九条：“建筑幕墙工程企业在与建设项目法人签订的合同中应明确承诺对建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期。保修期内工程质量原因而产生的费用由责任方支付。”因此，第三人江河公司所依据的承包合同第26．8款和26．9款“工程质保期2年”，因违反“建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期”的国家强制规定而无效。然而，承包合同第三部分第十一条第47．9款中约定的“对于玻璃幕墙项目质保期为十年”完全符合“建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期”的国家强制规定。三、第三人江河公司是朗琴国际大厦（涉案房屋）玻璃幕墙的设计、供应、安装商，全面了解玻璃的型号、规格，熟悉安装方法和流程，且以前玻璃更换也由第三人江河公司负责。因此，为真正解决本案争议，并且出于对朗琴国际大厦业主权益的直接维护，最大限度地减少业主的损失，只有作为专业的玻璃设计、供应、安装商的第三人江河公司履行质保义务维修更换破损玻璃才可实现。否则，即使本案原、被告之间纠纷经法院作出判决，也无法使纠纷真正得到解决。综上所述，第三人江河公司对涉案的玻璃幕墙负有十年质保义务，应对涉案玻璃承担维修责任。另，被告于2009年10月将涉案房屋交付原告，现在已经有近七年，维保范围是三年，故被告不承担维修保修义务。
第三人江河公司述称：原告居室玻璃爆裂的原因不明，不能认定我方提供的玻璃质量问题。且我公司与被告约定的质保期是两年，维保期是十年，在维保期内我们可以配合维修，但发生费用由被告承担。至于原告与被告如何约定与我方无关。
第三人平安物业公司述称：一、我方并非原告房屋中破坏玻璃的更换义务主体。二、原告房屋中破坏玻璃应当由被告及其委托的江河创建公司承担维保义务，并应由被告免费更换。涉案大厦自物业公司2006年进驻时就有玻璃自爆现象，多为内层玻璃；由于接到多起业主报修，物业公司曾向住建委申请公共维修基金，但未获批准，理由是玻璃幕墙不属建筑外立面，且从没有过因玻璃自爆而动用维修基金的先例；2013年9月之前，被告和第三人江河公司一直免费更换玻璃，后来双方之间因工程款支付问题发生纠纷，未再负责更换。三、我方已积极对涉案争议进行协调处理。
经审理查明：2009年10月27日，原告与长江水利委员会长江勘测规划设计研究院签署了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF192248），约定由原告购买北京市西城区(原宣武区)xx大街xx号xx幢xx层xx号房屋。该商品房用途为商务公寓。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年12月19日，长江水利委员会长江勘测规划设计研究院名称变更为长江勘测规划设计研究院。2014年7月28日，原告取得了涉案房屋的产权证。
2013年11月11日，第三人江河公司向被告发送了《外部工作联系单》，同时抄送给涉案大厦的平安物业公司，载有如下内容：“首先，衷心感谢贵司对我司的大力支持与信任。由我司承建的朗琴园四期玻璃幕墙工程，已于2008年5月竣工，并进入维保期。在过去5年维保期内，我司积极配合贵司及相关物业单位对大厦玻璃幕墙出现的问题进行维修处理，保证了大厦的正常使用。现大厦主要存在玻璃自爆现象。我司对该问题进行现场考察和论证，最终确定该大厦玻璃自爆属于正常自爆，自爆率在国家标准范围内，并不存在贵司所称的产品质量问题和安全问题。根据合同条款第26.8条规定：“工程保修期满2年后，支付本工程结算价的3%。我司曾多次发函给贵司，希望贵司按合同有关条款履行付款，但贵司一直以各种理由不予付款。自2010年起，我司一直为该工程垫资采购维修材料。针对已自爆的玻璃，我司也多次订货并已经更换部分玻璃。对截止到2013年9月自爆的玻璃，我司也早已开展了玻璃的采购工作，由于贵司一直未按合同履行付款，导致我司资金紧张，我司现已无力垫付采购费用，玻璃供货商迟迟不予生产，经我司多次与玻璃厂家协商，厂商已同意生产，但要求必须先支付玻璃款后才生产发货，望贵司尽快支付我司3%工程款，以保证大厦尽快更换自爆玻璃。同时我司也在争取让玻璃厂商尽快加工生产。玻璃到货后，我司将立即组织人员进行更换，也希望贵司在后期维修中给予大力支持，双方共同履行合同条款，以保证大厦正常运营。江河创建集团股份有限公司2013-11-11。”
现原告持诉称事实及理由将被告及第三人诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求被告为其更换西城区xx大街xx号xx幢xx层xx号损坏的玻璃两块，因更换玻璃产生的所有相关费用由被告承担；2、诉讼费由被告承担。
被告持辩称理由请求法院直接判令第三人江河公司对破损玻璃进行更换，且原告主张超过玻璃的维保期，不同意承担维保责任。第三人江河公司则以超过质保期，原告不能证明玻璃破损系由于质量问题为由不同意无偿更换。
另查：一、2007年2月14日，被告（发包人）与作为承包人的第三人江河公司签署《朗琴园幕墙工程承包合同》，约定第三人江河公司按照被告提供的招标文件、图纸、有关资料及说明，承包朗琴园四期幕墙工程第一、二、三、四标段的幕墙装饰工程的设计、材料、加工组装、包装、运输机安装，成品保护等，包括但不限于如下内容：（1）、外立面玻璃幕墙（含设置其中的门、门斗、窗、检修口等）；（2）、石材幕墙（含外立面所有石材饰面、柱面、女儿墙平面、所有收口等）；（3）、铝板幕墙及其收口；（4）、金属百叶；（5）、室外铝板吊顶……开工日期：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。第三部分专用条款补充条款47.9约定，承包人售后服务承诺石材幕墙质保期为二年……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）。
二、根据《朗琴国际使用说明书、质量保证书》记载：“涉案楼栋房屋结构类型为1、现浇框架混凝土；2、玻璃幕墙。外窗：中空玻璃窗，外墙玻璃为配套公用设施（见三、装修、装饰、改造注意事项第4条）。外墙面、公共卫生间防水保修期限为3年，国家另有规定的，按国家规定。保修期起始日期自北京润博房地产开发有限公司公司签发的《入住通知书》中的收楼截止日期之日起，开始计算。
三、第三人江河公司设计的玻璃幕墙为中空玻璃墙，结构为内外双层玻璃，加以铝合金扣盖、中空玻璃附框。内层和外层玻璃为一个整体结构，无法拆分。庭审中，原、被告及第三人江河公司均认可玻璃幕墙为建筑外立面。
四、审理中，平安物业公司提交《玻璃更换维修分包合同》，证明江河公司一直在进行免费的玻璃质保，并非江河公司所称的质保期是两年；原告及被告认可该份证据，江河公司认可该合同系其公司与案外公司签订的维修合同，但不认可平安物业公司的证明目的，反而证明江河公司主动配合做幕墙的维修。
经询，各方当事人均认可本案涉案房屋破损的两块玻璃为分别为西城区xx大街xx号xx幢xx层xx号房屋进门后，从右依次数第2扇窗户下部梯形玻璃，尺寸约为长230CM*宽190CM*高190CM；从右依次数第12扇窗户下部梯形玻璃，尺寸约为上边230M*下边190CM*高190CM。庭审中，经本院询问，原告明确表示基于双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》的合同关系，坚持要求仅由被告承担更换破损玻璃及相应费用的义务。
上述事实，有双方当事人陈述、原告名下的涉案房屋产权证明、朗琴国际使用说明书、质量保证书、现场照片、《朗琴园四期工程承包合同》以及第三人平安物业公司提交的《玻璃更换维修分包合同》等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。
根据原、被告及第三人陈述以及本案现有证据可以确认如下事实：一、涉案楼栋的房屋结构为现浇框架混凝土和玻璃幕墙结构，中空玻璃窗即玻璃幕墙为建筑外立面。既有装饰作用，又兼有隔温和保温作用。二、本案自爆的中空玻璃虽为内层，由于第三人江河公司设计的中空玻璃墙内外层玻璃为一个整体，而外墙玻璃为配套公用设施，系建筑外立面。为此，涉案小区平安物业公司曾向相关部门申请公共维修基金，但未获批准。三、被告与原告约定外墙面、公共卫生间防水保修期限为3年，国家另有规定的，按国家规定。四、被告（发包人）与作为承包人的第三人江河公司签署的《朗琴园幕墙工程承包合同》，约定开工时间：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。（见第三部分专用条款补充条款47．9）承包人售后服务承诺石材幕墙质保期为二年……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）……玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。
依照《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的保修期为基准。由于原告与被告约定保修期限明显低于被告与第三人江河公司约定的十年质保期，故本案玻璃幕墙的保修期应以第三人江河公司对被告售后承诺的保修期为基准，即涉案大厦玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。因此，被告作为房地产商对购房人负有保修责任，应承担为原告更换涉案的破损玻璃的义务。因更换破损玻璃产生的费用由被告承担，被告与第三人江河公司之间的经济纠纷，可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
自本判决生效后三十日内，被告北京润博房地产开发有限公司为原告长江勘测规划设计研究院名下的北京市西城区xx大街xx号xx幢xx层xx号损坏的玻璃两块进行更换安装，因更换上述玻璃产生的费用由北京润博房地产开发有限公司承担。
案件受理费二十五元，由被告北京润博房地产开发有限公司负担，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 徐澜涛
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 郭莹莹