上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18430号
原告：鞠明，男，1977年1月31日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：张瑾，女，1980年12月31日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁亮，上海市丁孙黄律师事务所律师。
被告：张小红，女，1967年11月27日生，汉族，住江西省乐平市。
委托诉讼代理人：金剑锋，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成(上海)律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人：李德林，行长。
委托诉讼代理人：徐健。
委托诉讼代理人：丁继萍。
第三人：邢铭桦，男，1976年11月20日生，汉族，住上海市闵行区。
第三人：张燕，女，1978年11月2日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：邢铭桦。
原告鞠明、张瑾与被告张小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年1月11日应原告申请追加招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招行上海分行)为第三人，于2017年5月10日追加刑铭桦、张燕为第三人，并公开开庭进行了审理。原告鞠明、张瑾以及两原告的共同委托代理人韩育平、丁亮，被告张小红及其委托诉讼代理人金剑锋、李宝枢，第三人招行上海分行的委托诉讼代理人徐健、第三人刑铭桦暨第三人张燕的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠明、张瑾向本院提出诉讼请求：被告继续履行原被告签订的《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX(复式)室房屋(以下简称系争房屋)过户并交付至原告名下。事实和理由：两原告系夫妻关系。2016年8月19日，原告鞠明经居间方上海太平洋房屋服务有限公司绿洲香岛店店长唐跃介绍，与自称为被告代理人的张燕签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定被告将系争房屋出售给原告，双方于签订协议10日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》及补充协议。当天，原告向张燕支付定金50万元。但原告至今没有收到被告委托张燕签订房屋买卖合同的授权委托书，也没有见过系争房屋的房地产权证。2016年8月25日，唐跃拟定《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，原告签订后交由唐跃前往被告处签字，但是被告签字后迟迟不肯将《上海市房地产买卖合同》及补偿协议交给原告，原告直到2016年9月14日通过唐跃取得合同原件以及补偿协议复印件。被告在整个签订过程中没有和原告联系过，张燕也拒接电话，原告于2016年9月13日委托律师向被告发出律师函要求被告提供账户及办理审说但被退回，而合同上也没有被告的账户，故被告的行为造成原告无法支付房款。故原告诉至本院请求判如所请。
被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：原告明知被告委托张燕出售系争房屋，原告有支付房款的账号；原告系因为自身限购原因导致无法办理过户而不愿意继续履行合同及支付房款；原告逾期付款超过15天，被告享有单方解除权被告已另案起诉要求解除买卖合同。
第三人招行上海分行述称，第三人对系争房屋上享有的抵押债权，借款人为案外人刘某，目前在正常还款中，第三人愿意在变更担保方式或者提前还清贷款本息的情况下涤除抵押，但是需要借款人出面进行沟通。
第三人刑铭桦、张燕共同述称：第三人为系争房屋的实际所有权人，被告系代两第三人持有。原告系和第三人商谈系争房屋买卖，也和原告告知了系争房屋的实际所有人情况，当时也没有出具委托书，原告就把50万元向第三人进行了支付，说明原告对委托是没有异议的，第三人刑铭桦代张小红签合同之后，原告不认可，中介也带着合同去找到张小红签了合同，原告是因为自身购房资格有问题才不支付钱款。
根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的登记产权人，截止到2017年2月20日系争房屋上登记有第三人招行上海分行为抵押权人的抵押登记，最高债权限额为436万元。被告和第三人刑铭桦、张燕称第三人刑铭桦、张燕为系争房屋的实际所有权人，对此原告不予认可。
2016年8月19日，第三人张燕代张小红作为甲方(出售方)与原告鞠明作为乙方(承购方)在上海太平洋房屋服务有限公司作为见证方(中介方)签订《房地产买卖(含居间)协议》约定：1.甲、乙方就系争房屋签订协议，定金为50万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金40万元，剩余定金10万元乙方于签订本协议次日内补足。2.系争房屋权利人为张小红，已设立抵押，贷款余额约为350万元，甲方于签订网上备案专用《上海市房地产买卖合同》后审税后个工作日内自行还贷并于还贷后7个工作日内办妥抵押登记注销手续。3.系争房屋总价850万元，乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款160万元整，乙方于2016年8月30日前支付甲方房款235万元，乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款450万元，乙方于甲方将系争房屋交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款5万元。4.若乙方申请贷款，则乙方于2016年11月30日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，等。5.甲乙双方应于2016年12月30日前至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。6.甲乙双方约定，如乙方在8月30日前未能支付245万，乙方承诺在11月1日之前支付并补偿甲方五万；等。该协议甲方处签字为：“张燕(代张小红)”，并手书“本人愿意承担全部责任”。当天，鞠明向张燕支付定金40万元，张燕向鞠明出具收据。2016年8月20日，原告向张燕转账定金10万元。
2016年8月25日，通过上海太平洋房屋服务有限公司居间，就系争房屋在网上备案了卖售人(甲方)为被告张小红、买受人(乙方)为原告鞠明、张瑾的《上海市房地产买卖合同》，约定内容有：1.甲方向乙方出售系争房屋，转让价款为700万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2017年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。3.甲、乙双方确认，在2016年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，等。5.据《上海市房地产登记簿》记载，该房屋设有抵押登记信息，抵押权人为招商银行股份有限公司上海分行，债权数额为436万元，乙方对于上述抵押事实知晓并愿意继续购买该房屋，甲方应于2016年9月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，等。6.甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内办理房地产过户手续。7.付款协议：乙方于签约时支付10万元，于2016年9月30日之前支付235万元，以购房贷款的形式支付450万元，于交接房屋时支付5万元；等。合同中甲乙双方签字处显示，乙方即原告二人于当日签名，甲方处则有二“张小红”签名，落款时间为2016年8月26日，其中一个“张小红”系第三人刑铭桦代签，另一个张小红为被告本人于2016年8月27日签名。
2016年8月25日，原告作为乙方与“张小红”签署《补偿协议》，该补偿协议的乙方落款处为原告二人签名，甲方落款处则有二“张小红”签名，落款时间为2016年8月27日，其中一个“张小红”系第三人刑铭桦代签，另一个张小红为被告本人于2016年8月27日签名。《补偿协议》的内容有：1.乙方同意买卖合同约定的700万元转让价款未包含房屋装修、厨卫设施及附属设施、设备等，乙方同意另行补偿甲方150万元并于2016年8月27日前支付甲方，关于甲方注销贷款抵押，甲方在2016年11月30日之前注销，乙方对上述情况知晓并同意，甲乙双方同意按照本协议执行。2.本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。4.双方同意本协议的违约责任使用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。5.甲乙双方约定，如若乙方未能按照买卖合同付款协议第二条日期之前支付235万元整，则乙方在11月1日支付，额外补偿甲方5万元。等。
关于上述合同及协议上签名等问题，原告称原告方在8月25日当日签署《上海市房地产买卖合同》及补充协议后，中介人员唐跃将两份合同及协议交由被告签字，因原告不认可第三人代签的被告签名，后中介人员将合同及协议亲自送往被告所在地江西交由张小红签字，唐跃通过视频录制了张小红签署合同及协议的过程，但是回沪后未将合同及补偿协议交给原告。原告无法确认视频中张小红的签字故无法支付房款，并通过投诉等方式联系居间方上海太平洋房屋服务有限公司。2016年9月9日，鞠明作为买受方与唐跃作为居间方签署《协议》并载明：出售方经居间方上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍欲购买系争房屋，现就此次交易未能正常履行做如下描述：《上海市房地产买卖合同》及补充协议已由居间方于2016年8月25日拟定完毕且买受方已于2016年8月25日签订；现居间方核实出售方本人不在上海，无法到场签字，买受方对此事知晓，经买卖双方一致要求，由买受方将全套买卖合同及相关协议于2016年8月25日提供给居间方，由居间方转交出售方补签，且出售方于2016年8月28日当日签订完毕；截止本协议当日，买受方未拿到《上海市房地产买卖合同》及补充协议原件，全套买卖合同原件在出售方处；现居间方承诺于签订本协议当日与出售方沟通，督促出售方将补签字的《上海市房地产买卖合同》及补充协议原件、出售方本人的收款账号或认可的收款账号、公证委托书交付给买受方，居间方承诺于2016年9月11日17：00前给买受方上述结果的回复；买受方签订《房地产买卖(含居间)协议》当日，出售方本人不在上海，由出售方的委托人张燕代为签订并收取定金50万元并以代理人的名义开具定金收据；等。2016年9月14日，唐跃向原告交付系争房屋《上海市房地产买卖合同》原件一份及补充协议、授权委托书复印件各一份，原告张瑾出具“收件”。
又查明，截止至2016年9月10日，原告鞠明名下账户余额有1,200,008.58元，截止2016年8月21日至上述日期原告鞠明名下账户款额不低于上述数额。两原告于2016年8月21日与案外人签订上海市房地产买卖合同，将名下位于上海市莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋分别出售于案外人唐某及宋某某、陈某某。
再查明，被告提供了原告2016年9月3号委托律师向张燕发送的律师函，表明：张燕自称有产权人张小红代为签订合同的授权，在居间协议中代为签字但是未提供委托授权书以及房屋产权证，现约定网签日期已过，原告仍未见到授权委托书以及房屋产权证，原告鞠明明确希望继续履行签订的房地产买卖(居间)协议，请张燕在收到本函5个工作日内提供张小红的公证授权委托书或者由张小红本人一同前往房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》。针对该律师函，2016年9月6日，被告张小红分别向中介工作人员唐跃及原告鞠明寄送落款时间为2016年9月5日的《告知函》，被告在快递单上书写地址为“乐平第一中学”及手机号码，唐跃及原告鞠明均于2016年9月8日收到，内容为：“本人于2016年9月5日收到贵方律师函，现本人郑重回复贵方如下：2016年8月26日和2016年8月27日签署的《房屋买卖协议》和补偿协议，系本人签署，具有法律效力。望贵方能够依据《房屋买卖协议》和补偿协议内容，尽快履行付款义务，否则由此产生的法律后果由贵方自行承担。”原告称无法根据上面留存的手机号码联系上张小红。就此，2016年9月13日，原告向被告张小红通过邮政快递寄送律师函，地址为系争房屋地址也即《上海市房地产买卖合同》上被告居住地址，但是遭到退信，律师函内容为：原告于2016年9月8日收到被告的告知函，原告将切实履行自己的付款义务但到目前为止未看到系争房屋产证，未收到合同原件，未能与张小红直接联系，实际联络人未出具授权委托书，未收到产权人张小红的账号，目前无法付款，原告要求被告在三个工作日内提供个人账号并附系争房屋产证复印件及身份证复印件，等。关于张小红的签署合同及手书委托书，原告方认可唐跃向其出示了张小红签署合同及委托书的视频，但是原告始终没有看到张燕出示的授权委托书，只是在8月27日看到邢铭桦手书承诺书的视频。
又根据原告和被告提供的微信聊天记录显示，2016年8月29日，原告与张燕互相加了微信及电话号码，2016年8月29日，张燕两次微信询问被告鞠明是否付款，鞠明与当日晚间回复：中介今天才回上海说明天给我太太送合同和付款承诺书，明天会打款的，请放心。对此张燕于2016年8月30日回复好的，鞠明再次称：张小姐，中介说可以7天内加急处理好产证，如果真的超过这个时间，我也可以随时转款给你，张燕回复称好。2016年8月31日，鞠明微信张燕称：中介告知其合同全部由张燕老公取走是什么情况，鞠明将去找中介理论一下，张燕回复称稍等。到2016年9月1日，鞠明和张燕微信约定了当天见面的时间和地点，在此过程中鞠明要求张燕和其老公确认合同的事情，张燕回复称：他不在家，我等下去数一下，我也刚到家没多久，但是张燕在之后的微信中没有告知原告合同份数，原告遂驱车赶往张燕之前指定的见面地点。2016年9月2日，张燕微信询问原告名下是否有三套房，原告回复称：原告很有诚意购买系争房屋，但是直到今日仍没有见到张小红本人或者张小红本人签署的公证委托书，原告担心到时候无法过户，能够让张小红本人与原告联系或者委托公证，原告肯定继续履行合同。张燕在2016年9月3日回复称：让中介联系被告。
在张燕和唐跃的微信往来中显示：2016年9月2日，唐跃告知张燕不用回复客户的电话和短信，也不要接客户的电话，也不要理会太平洋总部和售后任何的电话，唐跃一手负责客户的事情。
被告在审理中陈述，系争房屋的实际所有人为第三人张燕及邢铭桦，出售系争房屋系持有张小红的授权委托书。原告称被告及张燕方未曾向其披露过系争房屋的实际所有人情况。网签合同上的签字为邢铭桦代签。第三人刑铭桦、张燕表示对于系争房屋进行出售系两第三人的真实意思，非被告擅自处分。
上述事实，主要有房地产买卖(含居间)协议、上海市房地产买卖合同、补偿协议、不动产登记簿信息、收条、银行凭证、律师函、告知函、微信、公证书、视听资料及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。尽管原告与被告就合同的签署存在时间差，但是双方对于彼此已经在买卖合同及协议上签字、合同成立均无争议，即便是自称为房屋实际所有权人的第三人也对于买卖合同的成立毫无争议，又不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故本院认为原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同以及协议书，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于原告的逾期支付房款是否构成被告单方解除权的成立，对此本院认为如下：按照原被告及第三人的陈述，原告在和被告签订的房地产买卖协议系由非登记产权人代签，而第三人此时未出具授权委托书，而原告所签订的上海市房地产买卖合同也非和被告当面签订而是原被告双方分开签订，特别是在原告签订之后第三人预代被告签字而遭到原告拒绝和反对，才有居间方前往被告实际所在地补签，但是在被告签订后原告没有自居间方处取得由被告补签后的网签版本上海市房地产买卖合同，原告也无法和被告本人取得联系，在这样的情况下，原告在律师函中提出的要求并非不合理，而且从原告签订合同之后的一系列表现看，原告是积极主动要求和被告本人联系并要求付款，因此本院认为根据已经查明的事实，在原告未能取得由被告本人签署的网签版本的上海市房地产买卖合同的情况下，原告暂缓支付房款并不构成根本性违约，被告就此不享有单方解除权，原告在取得合同之后的数日即起诉至本院也表明原告系主动要求履行买卖合同。同时亦没有证据表明原告在约定的过户时间被限制购房，原被告之间的房屋买卖合同不存在履行的障碍。故原被告之间的房屋买卖合同应继续履行。基于继续履行，原告还应向被告支付房款及装修补偿款尾款合计800万元，被告应配合原告办理产权过户及交付房屋。因系争房屋上登记有第三人招行上海分行的抵押权，故根据合同约定，被告应及时涤除系争房屋上的抵押权，同时，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告鞠明、张瑾与被告张小红之间就位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX(复式)室房屋的买卖合同继续履行；
二、被告张小红、第三人招商银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内办理位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX(复式)室房屋上抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海分行之抵押登记注销手续；
三、被告张小红于第三人招商银行股份有限公司上海分行抵押登记注销之日起十日内协助原告鞠明、张瑾办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX(复式)室房屋所有权过户至原告鞠明、张瑾名下；
四、原告鞠明、张瑾于本判决生效之日起十日内向被告张小红支付房款8,000,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71,300元，减半收取35,650元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费40,650元，由被告张小红负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年十月三十一日
书记员 李 胜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。