琼海市人民法院民 事 判 决 书(2015)琼海民二初字第90号原告：李永喜，男，1971年3月21日出生，汉族，住山西省河曲县。委托代理人：王宝锋，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人：李永涛，海南昌宇律师事务所律师。被告：海南金澍投资管理有限公司。原住所地：海南省海口市玉沙路国贸中心13C，现住所地不详。法定代表人：潘伟业，该公司董事长。被告：琼海温泉市场开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万石坡。法定代表人：方凯铭，该公司董事长。委托代理人：李忠兴，该公司总经理。委托代理人：魏敏，该公司职员。原告李永喜诉被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托建房合同纠纷一案，本院2015年2月4日受理后，依法组成合议庭。因被告金澍公司办公地址不详，本院依法公告送达起诉书副本等。并于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宝锋、李永涛，被告温泉公司的委托代理人李忠兴、魏敏到庭参加诉讼，被告金澍公司缺席。本案现已审理终结。原告诉称：2007年8月28日，两被告签订《项目合作开发协议》，约定由被告金澍公司提供资金，被告温泉公司提供土地的方式合作开发[证号为海国用（98）字第296号]土地。2008年1月18日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同》，约定由原告委托被告金澍公司在涉案土地上建设房屋18套，并约定在2008年12月30日前交房给原告使用。原告依约向被告支付全部建房款共计2531100元，但被告至今未履行合同义务。2011年1月5日，山西忻州购房团代表杜占良与被告金澍公司签订《委托建房补充协议》，约定被告金澍公司如果在2011年6月30日前仍未动工，买房人有权终止协议，被告应在协议终止30天内退还全部购房款及利息，利息从购房款交付之日起到退款之日止按月息一分五厘计算。2014年11月28日，被告温泉公司承诺由自己履行《委托建房合同》中的义务并承担相应的责任。在协商处理过程中，两被告承诺按年利率6%支付利息给原告，但只支付一年的利息，原告还可要求被告支付6年的利息共计911196元。现两被告已没有能力继续履行合同，使合同的目的无法实现，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《委托建房合同》；2、判令被告金澍公司返还原告购房款2531100元，并支付利息911196元（按年利率6%计算，暂计6年，最终计算到被告返还房款之日共计3442296元）；3、判令被告温泉公司对第2项请求承担连带责任；4、两被告承担全部案件受理费、保全费。原告为证明其主张，提供下列证据：1、委托建房合同二份（合同编号：琼A044-琼A050、琼A051-琼A061），证明原告与被告金澎公司签订委托建房合同，约定由原告委托被告金澎公司在被告温泉公司的土地上建设房屋十八套，并在2008年12月30日前交付给原告使用。2、收款收据，证明原告向被告金澎公司缴纳购房订金18万元。3、中国工商银行网上银行电子回单，证明原告通过杜占良转账支付购房款2351100元。4、购房代表徐秀珍出具的申请书，证明因被告违约，迟迟未能动工建房，2009年9月1日，购房代表提出退房款申请，被告同意退款，并承诺按6%的利率给予补偿。5、购房代表杜占良出具的申请书，证明因被告违约，迟迟未能动工建房，2009年8月10日，购房代表提出退房款申请，被告同意退款，并承诺按6%的利率给予补偿。6、委托建房补充协议，证明2011年1月5日，购房代表杜占良与被告签署委托建房补充协议，约定被告如果在2011年6月30日前仍未取得开工批准文件且未动工，买房人有权终止协议，被告应在协议终止30天内退还买房人全部购房款本金及利息。利息从购房款交款之日起到退款之日止，按月息一分五厘计算。7、要求退房款及利息的文件，证明2013年4月10日，购房代表再次向被告提出退还房款和支付利息，且被告金澍公司也同意退房退款。8、项目合作开发协议，证明2007年8月28日，两被告签署项目合作开发协议，约定由被告金澎公司提供资金，被告温泉公司提供土地的方式合作开发[证号为海国用（98）字第296号]土地，被告应承担连带责任。9、委托建房合同书花名单，证明2014年11月28日，被告温泉公司承诺履行委托建房合同中的义务并承担相应责任。被告温泉公司应承担连带责任。10、调查收集证据申请书、付款说明，证明房款2351100元是通过杜占良的账户转账给被告金澍公司指定的账户。被告金澍公司没有作答辩，也没有提交证据。被告温泉公司辩称：一、原告要求被告承担连带责任，但被告没有收到过原告的款项。原告的合同图号和被告的土地证上数字不一样，所有的合同上甲方签名不是当事人字体，不清楚是谁签的，合同没有当事人本人签名，也没有委托书，是无效合同，且签订合同时也没有被告的盖章。二、合同第二条第3款（1）项中约定，价格包括土地款、立项、规划设计、建设施工、配套设施、绿化等，其所交款项不仅仅是房款，包括土地款，但土地款并没有交给被告；第二条第3款（4）项约定资金转入账户，但被告不清楚款项是否转到该约定账户，且合同约定原告将钱转入该账户后才生效。三、原告所述补偿应根据合同该约定按同期活期存款利率执行。综上，原告系与金澍公司签订合同，被告和原告没有任何关系，原告的款项没有交给被告，原告没有权利申请查封被告的土地。原告申请保全被告的土地已5个多月，提供的担保物价值是否有评估报告，是否与被告土地价值相同。被告温泉公司为证明其主张，提供下列证据：1、海国用（98）字第296号土地证复印件。证明原告合同上的图号与土地证上的不相符。2、琼海市规划建设局的海建规划函[2015]13号函复印件，证明我们一直在办理相关手续。在审理过程中，本院根据原告的申请，向中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部调取了中国工商银行客户存款对帐单一份，依法调取了委托付款通知书及转账凭证各三份。经质证，被告温泉公司对原告提供的证据1的真实性无法确认，合同中图号与被告土地证上的数字不一致，该合同不是与被告签订，与被告无关；证据2、3与被告无关，不是被告收的钱，汇款也不是汇给被告；证据4、5的申请书不是本人申请，与被告无关；证据6、7与被告无关；证据8的真实性、合法性、关联性没有异议，但合作协议是两年内合作开发才有效，现在已经超过了两年的有效期，应无效；证据9的真实性没有异议，但内容有异议，委托建房合同与被告没有任何关系，约定被告承担相应责任，但在合同中并未约定被告有任何责任，故被告不应承担责任；对证据10无异议；原告对被告提供的证据1、2的证据真实性没有异议，原告是看到土地证才敢签订合同，证据2中说调整土地为二类居住用地，原告予以认可，足以证明委托代建合同有效。原告对本院调取证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为这些能够证明二被告在设立银行账户共同收取原告房款。被告温泉公司对转账付款事实无异议，认为委托付款是公司以前的事情，公司的法人、公章也已经换了，不清楚委托付款的事情。本院对原告提供的证据1-10的真实性予以确认，证据1-10与本案存在实际关联，对其关联性予以确认。对被告提供的证据1、2的真实性予以确认。对本院依法调取的客户存款对帐单、委托付款通知书和特种转账借方凭证的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2008年1月18日，原告与被告金澍公司签订二份《委托建房合同》（合同编号琼A044-琼A050、琼A051-琼A061），约定原告委托被告金澍公司在两被告合作开发的位于琼海温泉万石坡的“金澍温泉养生村”项目的土地上建设十八套房屋，合同编号琼A044-琼A050的房屋建筑面积为每套88㎡，委托建房总价格1201200元，合同编号琼A051-琼A061的房屋建筑面积为每套62㎡，委托建房总价格1329900元，包括土地款、立项、规划设计、建设施工、建筑成本、户内装修、水电设施、配套设施、园林绿化、温泉入户等房屋建设过程中的相关费用；甲方（原告）需在合同签署后七天内将全部款项（减除已付订金1万元）汇入乙方（被告金澍公司）指定银行资金专管账户（开户行：工行海南省分行营业部；开户名称：中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部资产托管专户；账号：×××），由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；房屋交付时间为2008年12月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止，办证税费由甲乙双方分别承担各自费用等等。合同同时对双方的权利义务以及违约责任等进行了约定。合同签订当天，原告支付180000元购房订金给被告金澍公司。2008年1月22日原告向被告金澍公司指定的工行海南省分行营业部资产托管账户转入房款2351100元。之后，因被告金澍公司没有建房交付原告，2009年8月10日购房人杜占良代表原告等人向被告金澍公司提出申请书，其内容为：海南金澍投资管理有限公司，我们山西省忻州市煤管局从2008年1月17日至2008年3月5日购买你公司琼海温泉养生村合作建房共二十七套，合计3966180元。按合同约定应在2008年12月30日前交房使用，可至今报建手续没有批复，没有动工。所以我们决定不再参与你公司金澍温泉养生村项目，请公司按合同条款将房款按期如数退还。附：退房花名单。被告金澍公司在申请书下方承诺：同意终止合同，并于2009年12月30日前分批退还委托建房款，逾期补偿按6%计算。由于被告没有退还房款给原告等人，2011年1月5日购房代表杜占良与被告金澍公司签订《委托建房补充协议》，约定乙方（被告金澍公司）如在2011年6月30日前仍未取得开工批准文书且未动工，甲方将有权终止协议，乙方应在协议中止30天内退还全部购房款及利息，利息从购房款交付之日起到退款之日止，按月息一分五厘计算。2、如2011年6月30日前顺利开工，乙方应按原协议承诺价格交房，不得涨价或变相涨价，即价格不变，装修标准不变，仍按协议签订先后顺序选房。2013年4月10日购房代表去函被告金澍公司要求按合同及补充协议，将房款和利息在一个月内全部结清退还，否则，将依法起诉裁判。被告金澍公司在该函下方承诺同意终止合同并按合同约定办理退房手续。2014年11月28日被告温泉公司在《委托建房合同书》花名单下方注明：以上合同编号的合同（含原告的合同编号琼A044-琼A050、琼A051-琼A061）相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。由于两被告至今没有建房交付给原告，为此原告向本院提起诉讼。审理中，原告陈述被告金澍公司已向原告支付了一年利息。因被告金澍公司办公地址不详，本院在人民法院报上向被告金澍公司公告送达起诉书副本、开庭传票等法律文书，被告金澍公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。另查明，被告金澍公司于2008年10月30日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：经营投资管理项目咨询、种植业、养殖深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。2007年8月28日被告温泉公司与被告金澍公司签订项目合作开发协议，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡高速公路南侧的土地[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]。协议约定由被告温泉公司提供土地，被告金澍公司提供建设开发资金，建设项目为“金澍温泉养生村”。但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。2008年2月28日、2008年4月8日被告金澍公司与温泉公司委托中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部从资产托管专户中支付部分款项，其中2008年2月28日委托付款给温泉公司100万元，2008年4月9日委托付款给温泉公司190万元、2008年4月9日委托付款给金澍公司200万元。2015年1月5日原告向本院申请诉前保全，要求对被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡土地[使用权证号：海国用（98）字第296号]进行查封，限值3290430元范围内。并提供担保人韩瑞名下的位于海口市龙昆南路129号玉龙皇家公寓A-1-802号房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）、A-1-805号房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）作为担保。本院以（2015）琼海民保字第29号民事裁定书查封被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡的国有土地使用权[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]，限值3290430元范围内。查封了担保人韩瑞名下的位于海口市龙昆南路129号玉龙皇家公寓A-1-802号房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）、A-1-805号房屋（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号）。本院认为：本案争议焦点是：一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》是否有效；二、被告金澍公司应否退还原告的购房款，被告温泉公司是否应承担连带责任。一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》是否有效。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告委托被告金澍公司建房的土地是两被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目土地，该土地使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，且被告金澍公司作为房地产开发企业也未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，故原告委托被告金澍公司建房违反了法律、法规的规定。双方签订的合同第六条第（2）项约定，乙方（被告）整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方（原告）按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲乙双方分别承担各自费用。从查明的事实和合同约定内容看，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》名为委托建房合同，实为商品房预售合同。双方签订的《委托建房合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同，不受法律的保护。原告主张合同有效要求解除合同，没有法律依据，其主张应予驳回。二、被告金澍公司应否退还原告的购房款，被告温泉公司是否应承担连带责任。原告购买两被告合作开发“金澍温泉养生村”房屋，被告金澍公司已收取购原告房款，但至今仍未办理该项目的开发审批及房屋报建手续，也没有建房交付原告，被告应当承担责任。由于原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同》属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，被告金澍公司应当退还原告购房款2531100元及利息给原告。被告温泉公司与金澍公司签订《项目合同开发协议》共同开发项目，项目虽未实际运作，但双方共同设立资产托管专户收取委托建房款，且被告温泉公司于2014年11月28日同意对本合同相关事宜由温泉公司履行执行并承担相应责任。因此被告温泉公司应当与被告金澍公司共同退还原告购房款2531100元及利息。被告已支付一年的利息给原告，利息可从2009年1月23日起以房款2531100元按人民银行规定的同期同档次贷款利率计至判决生效之日止。原告要求被告温泉公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。被告金澍公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司从本判决生效之日起十日内一次性共同退还原告李永喜购房款2531100元及利息（利息从2010年1月23日起以已付房款2531100元为基数，按人民银行规定的同期同档次贷款利率计至判决生效之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34438元，保全费5000元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 周  英  俊审 判 员 符  儒  超代理审判员 王  望  来二〇一五年九月二十四日书 记 员 祁永芳（代）