云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第151号
上诉人（原审被告）倪怀秀。
被上诉人（原审原告）国营云南燃料二厂。
法定代表人张文荣，厂长。
委托代理人王必有。代理权限为一般授权代理。
上诉人倪怀秀因与被上诉人国营云南燃料二厂（以下简称燃料二厂）土地租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2014）楚民初字第1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭审理，上诉人倪怀秀和被上诉人国营云南燃料二厂的委托代理人王必有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2005年1月3日，被告倪怀秀（乙方）与原告（甲方）签订租赁协议一份，该协议对租金、水电费做了相应约定，并约定乙方在租用期间未经甲方允许不得改变现场现状设施，不得私自转让，租期为一年，租期满后乙方续租优先。此后，双方又分别于2006年2月6日、2007年7月3日、2008年6月30日签订续租协议，约定租期至2009年6月30日，租金5400元／年，其余内容与2005年1月3日签订的租赁协议内容一致。2009年7月2日，原、被告双方又签订租赁协议一份，约定租期至2010年6月30日，并载明本次租期满后原告不再出租场地给被告，被告须将所有物品垃圾在期满前处理干净，并将场地交还原告；其余内容与2008年6月30日签订的租赁协议内容一致。
另查明，被告于2005年1月租用场地时，场地格局为：
砖砌围墙带大门一道，进门靠右接外墙建有砖木结构用房四间，围墙院内为水泥浇灌空地。被告承租期间，陆续在租用场地内建盖砖木结构临时用房，现建盖房屋共计46间，分别用于自住、养猪及对外出租等，同时，被告还对承租时原有的四间房屋进行了修缮。租赁期内（2005年1月15日至2010年6月30日）的租金被告已全部付清。原告自2010年7月起多次催告被告搬离并拆除临时建筑，但被告至今仍未履行。
原审认为，原、被告双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律的强制性规定，租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方自2005年1月3日订立合同后，又先后订立续租合同，合同中均约定租赁期内被告未经允许不得改变现场现状设施，根据2009年7月2日订立的合同内容，租赁期限至2010年6月30日已届满，且此后不再续租，被告应在期满前将所有物品、垃圾清理完毕，并将场地交还原告，现被告未经原告允许在租赁期内陆续建房共计46间，而原告提交证据亦能证实其自2010年7月起多次催告被告搬离并拆除临时房屋、交还场地，但被告至今未履行，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，据此，原告提出要求被告支付2010年7月至2014年10月31日的场地（含房屋）占用费并及时搬离租赁场地、限期拆除临时建筑、恢复原状后交还场地的诉请于法有据，本院予以支持。对场地占用费，本院参照原、被告双方约定的年租金5400元计算，即5400元＋12个月×52个月=23400元，考虑到双方签订租赁合同的方式为每年一签，而被告建盖46间房屋并非一次完成，而是在租赁期内陆续施工完毕，原告作为出租人，此前便应明知被告存在违反合同约定擅自建房的行为，但未采取适当的措施进行有效制止并通过合法途径维护自身权益，其就被告违约给其造成的损失扩大化亦负有一定的责任，故对其诉请的场地（含房屋）占用费，应由原、被告各承担50%即11700元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、由被告倪怀秀支付原告国营云南燃料二厂场地占用费11700元；二、被告倪怀秀自本判决生效后三十日内拆除其在楚雄市鹿城镇西园路44号（小栅栏巷26号）院内建盖的砖木结构临时用房46间，将院内恢复原状后交还原告国营云南燃料二厂使用。案件受理费本院减半收取287元，由原告国营云南燃料二厂承担115元（已交），由被告倪怀秀承担172元（未交）。以上应由被告倪怀秀承担的执行款项共计11872元，限于本判决生效后三十日内付清，款交本院。
原审宣判后，倪怀秀不服一审判决提出上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审反驳主张，即继续租赁被上诉人场地，并不赔偿所谓损失；2、判由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决无视上诉人对租赁场地己投入巨额资金的事实以及所养殖肉猪尚不能出栏，草率判决终止合同，将给上诉人造成巨额经济损失，这一判决违反了我国民法的公平原则。另外，被上诉人在明知上诉人对租赁场地己投入了巨额资金，并且是用作养殖肉猪的情况，而未能留给上诉人足够的时间处置场地内的建筑和肉猪以及各种设施而是突然决定终止租赁关系。被上诉人这一搞突然袭击的做法也是不合法的。再就是2010年以后的租金是被上诉人不收，并不是上诉人故意不交。一审判决将不交租金认定为上诉人违约而上诉人承担违约金无事实依据。综上所述，很明显，一审判决违背了事实及法律判决上诉人无条件恢复场地原状交还被上诉以及支付场地占用费11700元，实为错判。
被上诉人燃料二厂答辩称：一、楚雄市人民法院一审法
庭认定事实清楚，适用法律正确，判决依法公正。二、上诉人的诉请没有事实和法律依据，上诉理由不能成立。1、国营云南燃料二厂对楚雄市鹿城城镇西园路44号（小栅栏巷26号）宗地面积为1419㎡依法享有使用权。2005年1月至2010年6月30日期间，上诉人倪怀秀与答辩人每年签订一次租赁协议将答辩人位于楚雄西园路44号（小栅栏巷26号）煤场空地租赁给上诉人倪怀秀使用，租赁过程中始终约定：一是答辩人根据情况有权在合同期内随时收回场地（提前一个月通知上诉人停止经营的前提下），答辩人保证退还上诉人租金余额部份；二是上诉人倪怀秀在租用期间未经答辩人允许不得改变现场现状设施，不得私自转让，退租须将场地内所有物品垃圾处理干净；三是上诉人不得利用所租场地进行违法活动，否则后果自负，不得将场地作任何资产抵押。更为清楚的是2009年7月2日答辩人与上诉人签订租赁协议中第六条明确约定“本次租期满后甲方不再租让场地给乙方，乙方须将所有物品垃圾在期满前处理干净，并交还给甲方”。而是事实租期届满后，答辩人多次用口头、书面通知上诉人履行租赁协议，搬出占用的场地，拆除临时搭建物，恢复原状交还答辩人。可上诉人不理不睬，赖着不予搬出，强占答辩人所属的楚雄市鹿城镇西园珞44号（小栅栏巷26号）场地（面积为1419m2）长达近五年之久，上诉人还未经答辩人允许在该场地上搭建房屋共计46间，并将房屋出租，在场地内堆放大量废旧易燃物品，上诉人的行为严重的侵害了答辩人的利益，同时制造了极大的安全隐患。根据以上事实，一审人民法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确判决并无不当。2、上诉人的上诉理由与客观事实不符：一是协议终止时间早已在2009年7月就已明确约定，二是上诉人擅自在答辩人场地内建房本身已经违反了当初的协议约定，属于故意违约、制造障碍，强占答辩人场地。2015年2月11日，楚雄市公安局西城派出所就小栅栏巷26号的安全隐患向答辩人发出了“安全检查隐患整改通知书”由于该场地被上诉人倪怀秀占用，答辩人两次向上诉人发出了“安全隐患整改通知”，但倪怀秀至今未作任何整改。上诉人故意拖延时间消除除安全隐患、强占他人场地获利的行为不仅损害了答辩人的利益，还危及到周边居民的生命财产安全，已经危害到了社会，其行为应立即终止。
二审中，双方当事人对原审法院审理确认的本案法律事实表示基本无异议。但上诉人倪怀秀提出被上诉人燃料二厂出租土地时自始至终都未供电至租赁地内，电是由上诉人倪怀秀搭线邻居以及和电力公司商量才开通的。上诉人倪怀秀对上述主张并未提供相应证据支持，本院不予采信。本院对一审认定的本案法律事实依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方租赁合同是否应当终止？二、上诉人倪怀秀是否应当赔偿被上诉人燃料二厂场地占用费？
本院认为，关于争议焦点一：上诉人与被上诉人签订土地租赁协议系双方真实的意思表示，协议内容也不违反法律的强制性规定，租赁合同有效，双方都应当按照合同约定的内容履行各自的权利和义务。双方自2005年1月3日第一次订立租赁协议开始，之后四次续订了租赁协议，五次协议中均明确约定上诉人倪怀秀不得改变租赁物的现场状况设施，根据双方2009年7月2日最后一次签订的租赁协议显示：土地租赁期限至2010年6月30日届满，期限届满后不再续租，上诉人倪怀秀在租赁期限届满前将场地内所有物品垃圾清理干净后交还被上诉人燃料二厂。上诉人倪怀秀在未经被上诉人燃料二厂允许的情况下在租赁期限内陆续建房46间，并在被上诉人2010年7月起多次催告拆除临时建房并搬离交还场地的情况下，至今仍未履行。因此上诉人倪怀秀的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于争议焦点二：如前所述，倪怀秀的行为已经构成违约，应当违约责任，即应当支付被上诉人2010年7月至2014年10月共计52个月的场地占用费，该费用参照双方协议约定的租金5400元／年计算，即5400元÷12个月×52个月=23400元，但考虑到上诉人新建盖的46间房屋是在租赁期内陆续完工，被上诉人作为出租人，明知道上诉人存在违反合同约定擅自建房的行为，但未采取及时有效的制止措施，并且怠于行使自己的诉权，故被上诉人应就上诉人违约给其造成的损失扩大化亦有一定的责任，原审认定双方各自承担50%即11700元并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律法律正确，判处适当，审判程序合法，上诉人倪怀秀的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费193元，由上诉人倪怀秀承担（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在原审判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向楚雄市人民法院或与楚雄市人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 刘文亮
审判员 李发连
审判员 速 力
二〇一五年四月十日
书记员 乔艳霞