浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1702号
上诉人（原审被告）东阳市德兴房地产开发有限公司。
法定代表人黄孝富。
委托代理人王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林海明。
被上诉人（原审原告）刘茶花。
委托代理人林海明，男，1979年3月2日出生，系刘茶花丈夫。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）为与被上诉人林海明、刘茶花商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第1700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人德兴房产公司的委托代理人王晓凌、被上诉人暨刘茶花的委托代理人林海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林海明、刘茶花诉称，东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢2单元404室房屋（以下简称涉案房屋），原由陈金春于2011年前购买，并以陈金春�付款人开具收据3张。2012年6月27日，购买合同购房人更名为林海明和刘茶花，并且备案，付款收据也由陈金春更名为林海明、刘茶花。因更名原因，付款人为陈金春的收据被德兴房产公司收回。付款人为林海明、刘茶花的收据在2014年2月18日更换为发票，收据也被德兴房产公司收回。2011年前已向德兴公司购买涉案房屋，建筑面积共102.19平方米，付款价格376059元，一次性付清。购房合同约定交房时间为2011年12月30日前，但德兴房产公司于2012年3月30日才把涉案房屋交付给林海明、刘茶花，构成违约应支付违约金16922.65元。购房合同还约定德兴房产公司应于2013年12月30日前，取得涉案房屋的土地及房屋权属证交付给林海明、刘茶花，但直到2015年6月16日德兴房产公司仍然未办理并交付给林海明、刘茶花房屋所有权证，构成违约应支付违约金20006.33元。林海明、刘茶花请求判令：1、德兴房产公司支付逾期交房违约金16922.65元（从2011年12月30日起以376059元为基数按每日0.05%计算至2012年3月30日共计90日）；2、德兴房产公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金20006.33元（从2013年12月31日起以376059元为基数按每日0.1‰计算至2015年6月16日共计531日）；3、德兴房产公司立即为林海明、刘茶花办理房屋所有权证（土地证）；4、德兴房产公司承担案件诉讼费。
原审被告德兴房产公司答辩称，1、林海明、刘茶花购房时间为2012年6月27日，现林海明、刘茶花要求德兴房产公司支付逾期交房违约金于法无据。2、购房合同第十六条约定，先由德兴房产公司取得涉案房屋权属证书的初始登记，林海明、刘茶花才可以委托德兴房产公司办理过户登记，现涉案房屋的初始登记未取得，故办理双证的条件尚未成就。3、涉案房屋的实际面积为102.44平方�，林海明、刘茶花尚应向德兴房产公司补交0.25平方米的购房款。4、林海明、刘茶花尚未缴纳2012年、2014年、2015年的物业费合计5532元及德兴房产公司为林海明、刘茶花垫付的维修基金4917.12元。综上，请求驳回林海明、刘茶花的诉讼请求。
原判认定，林海明、刘茶花系夫妻关系。2012年6月27日，林海明、刘茶花与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢2单元404室，建筑面积共102.19平方米。第五条、该商品房总价款叁拾柒万陆千零伍拾玖元整。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。第七条、买受人一次性付款叁拾柒万陆千零伍拾玖元整。第九条、出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。第十六条、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承�违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1‰的违约金。林海明、刘茶花按合同约定付清了购房款376059元。德兴房产公司为林海明、刘茶花代交了新建物业专项维修基金4917.12元。林海明、刘茶花未缴纳涉案房屋2012年、2014年、2015年的物业费共计5532元。林海明、刘茶花同意德兴房产公司在其应支付的延期交付违约金中扣除上述费用。义乌市孝富物业有限公司东阳分公司同意由德兴房产公司在违约金中直接抵扣业主未缴的物业费。林海明、刘茶花称涉案房屋的交付时间为2012年3月份，德兴房产公司称涉案房屋的交付时间为2012年6月27日。
原审法院认为，林海明、刘茶花与德兴房产�司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。林海明、刘茶花自认涉案房屋的交付时间为2012年3月份，而其与德兴房产公司签订商品房买卖合同的时间为2012年6月27日，且林海明、刘茶花也未提供证据证明其在2011年12月30日前已付清涉案房屋的房款，故德兴房产公司不存在逾期交付涉案房屋的行为，林海明、刘茶花要求德兴房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不成立，不予支持。根据合同约定，德兴房产公司应于2013年12月30日前取得涉案房屋的《土地使用权证书》或土地使用证明并交付给林海明、刘茶花，但至今未交付。林海明、刘茶花要求德兴房产公司支付逾期交付涉案房屋权属证书违约金20006.33元的诉讼请求不违反合同约定，予以支持。因林海明、刘茶花同意德兴房产公司在应支付的违约金中扣除由德兴房产公司代缴的新建物业专项维修基金4917.12元和未交物业费5532元，故德兴房产公司实际应支付的违约金为9557.21元。根据合同约定，德兴房产公司应向林海明、刘茶花交付办理土地初始登记取得的《土地使用权证书》或土地使用证明，后由林海明、刘茶花自行办理转移登记，故林海明、刘茶花要求德兴房产公司为其办理涉案房屋土地使用证的诉讼请求不符合合同约定，该院确认应由德兴房产公司协助林海明、刘茶花办理涉案房屋的土地使用证。综上，林海明、刘茶花的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付林海明、刘茶花逾期�付土地、房屋权属证书的违约金9557.21元。二、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助林海明、刘茶花办理位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区8幢2单元404室房屋的土地使用证。三、驳回林海明、刘茶花的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元，减半收取362元，由林海明、刘茶花承担268元，由东阳市德兴房地产开发有限公司承担94元。
宣判后，原审被告德兴房产公司不服，向本院提起上诉称，上诉人无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，作为出卖人有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证的初始登记，但没有向被上诉人交付双证，转移登记至被上诉人名下的义务。该条约定的交付权属证书，指的是办至上诉人名下的初始登记。只要上诉人办理了房产证、土地使用证的初始登记，上诉人就不算违约，不用支付违约金。事实上，上诉人已于2013年3月前取得房屋所有权证、土地使用证的初始登记，故被上诉人的诉请不符合合同约定，一审认定上诉人违约错误。综上，恳请二审法院查明事实，依法撤销原判第一项内容，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求。
被上诉人林海明、刘茶花辩称，上诉人现在只做了一个整证，没有分证，而且把我们业主出卖了，拿去银行抵押，致小证做不出来。东阳市365行政中心回复，因上诉人没有分割的原因，导致我们土地证不能办理。请求维持原判。
二审中，上诉人德兴房产公司向本院提供东阳市国用（2007）第2－62、2－63号土地使用证（复印件）2页，以�明2007年6月22日上诉人已取得争议楼盘土地使用权证的事实。被上诉人林海明、刘茶花质证认为，对上述证据的真实性无异议，但因涉案楼盘土地使用权证被开发商抵押给银行，导致小证无法做出来。本院认为，上述证据仅证明涉案楼盘所在地块的土地使用权，尚不能证明上诉人已完成涉案房屋土地使用权分割手续，取得了涉案《浙江省商品房买卖合同》所约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明，故本院不予认定。
被上诉人林海明、刘茶花未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，林海明、刘茶花与德兴房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约�，出卖人应于2013年12月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得涉案商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，交付给林海明、刘茶花自行办理该商品房的转移登记。然德兴房产公司直至二审亦未能提供证据证明其已办理涉案房屋的土地使用权初始登记，具备转移登记条件，故一审判决由德兴房产公司支付林海明、刘茶花逾期交付房屋权属证书违约金，并无不当。综上，德兴房产公司的上诉意见不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费724元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 吕 倩 茜