四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1502民初3284号
原告：宜宾市投资集团房地产开发有限公司，住所地宜宾市蜀南大道中段69号市委党校综合楼内，组织机构代码证号79181656-6翠屏区。
法定代表人：左成业。
委托代理人：邓乐，四川富绅律师事务所律师。
委托代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。
被告：唐侨，男，1982年7月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区岷江西路**号和平村**幢*单元**号，公民身份号码5115021982********。
委托代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师。
委托代理人：唐建军，四川翠屏律师事务所律师。
原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称：宜投地产公司）与被告唐侨房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜投地产公司的委托诉讼代理人邓乐，被告唐侨的委托诉讼代理人毕伍杰到庭参加诉讼。后因该案案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行审理，原告宜投地产公司的委托诉讼代理人伍晓林，被告唐侨及其委托诉讼代理人毕伍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜投地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层10号60.25平方米房屋从2014年10月15日起至2016年5月14日止期间的租金498814元，并从2016年5月15日起按26722/月支付至被告实际交还翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋为止的租金；2、判决解除原、被告签订的关于翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋的《租赁合同》；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月12日，原、被告就翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋租赁签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的建筑面积195.77平方米的9号房屋，租期8年，自2014年1月15日起至2022年1月14日止，租金第一年基准价25450/月，季交，第二年递增。随后，原告向被告交付了出租房，被告接手后开设了“樊间某酒吧”并对外营业。自2014年10月15日起，被告即以经营困难为由拒不向原告支付租金。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判如所请。
被告唐侨辩称：1、原、被告之间的租赁合同关系已于2014年9月底终止，被告将商铺内的自有物品搬离后即将商铺钥匙交予原告指定的李文菊（音）经理，在原、被告租赁合同存续期间的房租被告已付清原告，原告的诉求不应支持；2、即使原告否认与被告之间租赁关系于2014年9月底终止，原告向被告主张支付租金的请求亦超过诉讼时效，依法不应支持；3、根据原、被告之间的合同约定，当被告逾期缴纳租金三十日以上，原告即有权单方解除租赁权，原告应当及时采取措施防止损失扩大，该租金损失原告是可控的，因此，原告主张的所有租金损失应由其自行承担。
本院组织原、被告进行了证据交换和质证，原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称宜投地产）营业执照、组织机构代码证，拟证明宜投地产主体资格合法。
2、宜投地产房屋所有权证（宜宾市房权证翠屏区字第x004126**号）及国有土地使用权证（宜市翠国用[2014]字第05766号）拟证明宜投地产系宜宾市翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋栋1层9号房屋合法所有权人。
3、房屋租赁合同，证明2014年1月12日宜投地产与唐侨签订《房屋租赁合同》，约定宜投地产将宜宾市翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋出租给被告唐侨，拟证明宜投地产与唐侨签订的租赁合同合法有效，唐侨应当在租期内按照合同约定支付宜投地产租金。
4、房屋租金收据，拟证明唐侨仅支付了9号房屋2014年5月15日至2014年10月14日期间租金127250元，唐侨拒不支付宜投地产的违约行为已构成合同约定的解除条件，人民法院应当依法支持宜投地产全部诉讼请求。
5、情况说明缺损原件及完整拍照打印件，拟证明被告认可差欠原告9、10号租赁房屋共计412902元租金的事实，并向原告提出鉴于酒吧经营失败免除后续租金的请求，同时证明原、被告之间的租赁合同在2016年1月27前没有终止的事实。
上列原告所举证据，经庭审质证，被告唐侨的质证意见为：对原告所举的第1至4组证据，真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，该4组证据不能达到原告证明被告应当支付其房租的证明目的，原、被告在2014年9月底已经协商终止了两份租赁合同，因此被告不差欠原告租金；对原告所举的第5组证据的真实性不予认可。
被告唐侨为支持其抗辩主张向本院提交的证据有：
1、被告身份证复印件一份，拟证明被告主体资格；
2、宜宾和顺物业公司、宜宾首席滨江业主委员会证明一份，宜宾首席滨江业主委员会《通报》一份，拟证明被告租赁原告所有的案涉9号房屋经营酒吧于2014年8月6日正式停业；同时证明，酒吧停业的原因是首席滨江全体业主强烈反对原告将本案所涉的房屋租赁给被告开设酒吧；本组证据综合证明了原被告之间本案所涉房屋的租赁合同从2014年9月底已经终止；
3、证明、营业执照复印件，拟证明被告于2014年底即雇请搬家公司从案涉9号房屋内搬离了被告所有物品，原、被告双方于2014年9月即经协商终止了案涉10号房屋的租赁合同。
上列被告唐侨所举证据，经庭审质证，原告宜投地产公司提出的质证意见为：对被告所举第1组证据均无异议；第二组证据真实性无异议，但与本案无关联性，该组证据仅能证明酒吧是否在营业，与原、被告签订的租赁合同是否履行、是否终止，没有任何关联性，同时，《通报》也仅证明业主委员会对发出通知，亦不能达到原告的证明目的；第3组证据，真实性无异议但与本案无关联性，被告做出的行为只能证明该酒吧停止经营，不能证明与原告的租赁合同已终止。
原告针对其所举的第5组证据中缺损了被告唐侨签名、捺印的《情况说明》原件的原因，当庭作出如下说明：该份《情况说明》原件系被告于2016年8月29日，到原告处查阅相关资料，在从原告公司员工处获取该份《情况说明》原件后，拒不退还，随后被告撕毁了该份原件右下角处其签名捺印，为此，原告公司员工谭莉娟向宜宾市公安局翠屏区分局金沙江大道派出所报警，在该所民警到达现场前，被告逃离。本院结合原告对《情况说明》原件的说明，向宜宾市公安局翠屏区分局金沙江大道派出所调取了谭莉娟的报案接警登记，并交由原、被告质证。原、被告均对该份《接警登记表》的真实性、合法性无异议。原告认为该份登记表与其提交的《情况说明》原件、《情况说明》拍摄件能互相印证，能够确认该份《情况说明》的真实性。被告提出《接警登记表》仅有报案人谭莉娟的单方陈述，派出所并没有对原告工作人员报警所述调查、核实，因此，该份《接警登记表》仅能证明原告报警的事实，与本案无关联性。
对上列原、被告所举证据及本院调取的《接警登记表》，本院结合双方当事人的质证意见，认证如下：
原告宜投地产公司所举的第1至4组证据，真实、客观，能够确认原告的主体身份及对案涉9号商铺的所有权，同时能够证明原、被告之间的房屋租赁关系，及双方租赁合同前期被告向原告缴纳租金的事实，故本院对被告提出的上述证据与本案无关联性的质证意见，不予采纳，对原告所举1至4组证据，予以采信。原告所举《情况说明》原件虽然缺损了签名，但通过比对原告提交的无损拍摄件并结合本院依法调取的《接警登记表》，三份证据之间能够相互印证，因此，本院对原告所举《情况说明》的真实性予以确认，对被告针对该份证据的质证意见，不予采纳。被告唐侨所举的第1组证据，原告无异议，本院予以采信；所举第2、3组证据，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院审查后认为，第2、3组证据能够证明被告租赁原告所有的第9号商铺开设酒吧的基本经营状况，同时也能确认被告搬离物品关门停业的事实，与被告提出的抗辩主张有关联性，故对被告所举第2、3组证据，依法予以采信。
根据原、被告的举证、质证和本院认证，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
宜宾市翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号商铺（建筑面积195.77㎡）系原告宜投地产公司所有，该商铺的产权包含在原告所有的翠屏区交通街首席滨江1幢（塔楼）商业用房（建筑面积3396.94㎡，房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第x004126**号）内，没有单独办理产权证。2013年11月14日，被告唐侨（承租方/乙方）在向原告宜投地产公司预缴了拟承租的“首席滨江”项目第1栋1层9号商铺租赁保证金25450元及2014年5月15日至2014年8月14日止3个月的房租76350元后，与原告宜投地产公司的交通街项目部（出租方/甲方）签订了书面《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于宜宾市翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号商铺出租给乙方用于经营酒吧，该租赁房屋建筑面积195.77㎡，租赁期共计8年，自2014年1月15日起至2022年1月14日止，其中2014年1月15日至2014年5月14日为免租期。租金计算标准按建筑面积计算并且逐年递增5%，第一年租金计算标准为单价130元/㎡/月，第一年基准价为25450元/月，第二年租金单价136.5元/㎡/月，第三年租金单价143.33元/㎡/月，第四年租金单价150.49元/㎡/月，以此类推，缴纳方式为每季度缴纳一次；涉及的物管费、停车费和水、电、气等费用均由乙方自行承担；并约定乙方未按合同约定支付房屋的租金、物管费等费用，逾期累计超过30日的，甲方有权解除合同并没收乙方保证金且对乙方装饰装修不作任何补偿，给甲方造成的预期利益损失，还应按合同未履行部分甲方可以实际收取的租金进行计算。该合同上有原告宜投集团公司及其交通街项目部加盖印章及被告唐侨的签名及捺印。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，
2014年8月19日、9月15日，被告分两次向原告缴纳了2014年8月15日至2014年10月14日2个月的租金共计50900元。自2014年10月15日截至原告向本院提起诉讼，被告未向原告支付租金。
被告接收原告交付的房屋后，于2014年2月6日利用该房屋开设了“首席9号某酒吧”（又名：樊间酒吧），开始对外营业。在“首席9号某酒吧”的经营过程中，因“首席滨江”小区业主认为该酒吧排放的噪音和产生的振动对小区住户造成严重影响，小区业委会于2014年4月14日向被告发出了限期整改的书面通报；2014年9月26日，被告雇请搬家队搬离了酒吧内的所有设施设备，同年10月6日，被告经营的“首席9号某酒吧”关门停业。2016年1月27日，被告向原告出具了一份《情况说明》，主要内容为：“本人经过与贵公司签订合同租赁房屋用于经营酒吧，总投资165万元，因首席滨江业委会以噪音为由前来吵闹，导致酒吧无法正常经营；经环境监测测试，酒吧分贝属于正常范围不足以构成噪音扰民，但由于业主长期以噪音为由干扰酒吧正常经营，致酒吧在2014年10月6日关门停业。本人和合伙人雷震宇在酒吧后续事宜处理过程中，与贵公司只达成了口头交接，不懂法，单方面认为合同终止，2015年12月30日接到公司通知，才知晓截至2014年10月6日关门至今，9号、10号门面各欠13个月和12个月房租共计412902元；由于酒吧投资失败，本人及合伙人无能力支付贵公司后续所计租金，望扣除我方缴纳的全额保证金，给予免除后续租金，终止双方租赁合同。”。原告接收该份《情况说明》后，不同意被告免除后续租金的请求，主张原告全额向其支付差欠的租金。自2014年10月15日起至2016年1月27日被告向原告出具《情况说明》止，被告总计差欠原告15个月的租金381750
元，至原告2016年6月23日向本院提起诉讼，被告累计差欠原告20个月的租金510272元。
本案审理过程中，本院组织原、被告双方于2016年10月21日对案涉租赁房屋进行了交接。交接过程中，案涉9号房屋的锁具钥匙由原告聘请的宜宾和顺物业有限责任公司职员持有，该锁具因长时间未开启而锈迹斑驳，物管公司职员用钥匙并辅以小锤敲打后，方打开锁具；房屋内所有的设施设备已全部搬离，拆除的装修材料及其他垃圾遍布于该房屋内。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，被告唐侨自2014年10月15日起即未向原告支付租金，原告因此主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
原告在被告长期差欠其租金的情况下，明知被告经营的酒吧早已关门停业，却不依据合同约定及时行使单方解除租赁合同、收回房屋及催收租金的权利，客观上造成了租金损失的扩大；同时，被告在其酒吧关门停业后，亦未及时主动与原告解除《房屋租赁合同》，履行向原告交还所租房屋并结算租金的义务，同样导致了租金损失的扩大。对于上述租金损失，应划分为合理部分与扩大部分，合理部分被告应全额向原告支付，扩大部分则应以原、被告自身的过错为基础，按各自的过错比例承担所对应的租金扩大损失。租金损失合理部分与扩大部分的划分，本院审查后认为，依照原、被告签订的合同约定，被告应以季交的方式每3个月向原告缴纳租金，若逾期30日，则原告有单方解除租赁合同、收回租赁房屋的权利；被告在酒吧经营出现问题后，2014年8月15日至2014年10月14日两个月的租金均是按月向原告缴纳，在被告变更租金缴纳方式，且所经营的酒吧于2014年10月6日关门停业的情况下，原告逾期30日尚未收到被告应缴的租金，即应当及时向被告主张单方解除合同，收回租赁房屋的权利；但原告明知被告经营的酒吧关门停业，无力支付租金，直至2016年6月23日才向本院提起诉讼主张权利，时间跨度长达2年零6个月，造成了租金损失的扩大。综合上述时间节点，结合本案事实，本院将原告向被告主张权利的合理期间确定为2014年11月15日至2015年1月14日较为适宜；基于此，本院将该段期间内被告应付原告的租金76350元，确定为合理损失部分，由被告全额支付原告，将2015年1月15日起至本院2016年10月21日组织双方完成交接案涉9号租赁房屋止，共计540810元的租金确定为损失扩大部分，按原、被告的过错比例予以分担。原告明知被告经营的酒吧早已关门停业、无力支付租金，却怠于向被告主张权利，系造成其自身租金损失扩大的主要原因；被告作为承租人，在其关门停业后，不及时、主动与原告解除《房屋租赁合同》向原告返还租赁物，是致使本案租金损失扩大的次要原因。就租金损失的扩大部分，原告应承担主要责任，被告承担次要责任，针对原、被告的主次责任，以8:2的责任比例划分，较为公平合理；因此，对于本案中的租金损失扩大部分540810元，应由被告承担20%，即108162元，原告自行承担80%，即432648元。综上，原告主张被告向其支付自2014年10月15日起至交还翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋为止租金的诉求，本院支持为，被告支付原告“首席滨江”项目第1栋1层10号房屋自2014年10月15日起至2016年10月21日止的租金共计184512元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司与被告唐侨2014年1月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告唐侨于本判决生效之日起10内支付原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司翠屏区交通街“首席滨江”项目第1栋1层9号房屋，自2014年10月15日起至2016年10月21日止的租金，共计184512元；
三、驳回原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告唐侨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8982元，由被告唐侨负担1769元，原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司负担7186元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 黄 磊
审 判 员 王 利
人民陪审员 陈小容
二〇一六年十二月十日
书 记 员 梁 柯