北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第13248号
原告:北京中原房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：李梦阳，男，1991年12月20日出生，该公司高级法务专员。
被告：北京荷华明城实业有限公司，住所地本市东城区建国门南大街7号。
法定代表人：陆刚，董事长。
委托代理人：田春姣，男，1981年3月12日出生，该公司法务。
第三人：卧石泉国际贸易有限公司，住所地本市海淀区安宁庄东路18号23号楼二层民友招待所一分部233室。
法定代表人：赵书君，董事长。
委托代理人：苏颖，女，1974年6月24日出生，该公司财务经理。
原告北京中原房地产经纪有限公司与被告北京荷华明城实业有限公司、第三人卧石泉国际贸易有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理。依法由代理审判员宋燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李梦阳、被告委托代理人田春姣、第三人委托代理人苏颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中原房地产经纪有限公司诉称：2014年2月20日，经原告居间服务，原告介绍第三人查看了本市东城区建国门南大街×号北京万豪中心×室房屋。第三人查看房屋后，原、被告于当日签署了《客户确认书》。依据《客户确认书》的约定，被告应当向原告支付1.44个月或1.66个月的有效净租金作为代理费用。被告与第三人于2014年3月11日签署了编号为2014（3）053的《写字楼租赁合同》，且已经入住，该合同约定月净租金为34148.08元/月。原告至今未收到被告任何款项，现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告居间服务费54636.93元；2、被告承担本案诉讼费。
被告北京荷华明城实业有限公司辩称：2014年2月20日，原告带客户第三人到被告处初次视察现场，并签订《客户确认书》。《客户确认书》中明确约定第三人欲租赁被告所有的北京万豪中心写字楼2498.93平方米。2014年3月11日，被告与第三人签订了编号为2014（3）053的《写字楼租赁合同》，租赁面积为147.19平方米；2014年3月28日，被告与第三人又签订了编号为2014（4）0054、2014（4）0055的两份《写字楼租赁合同》，租赁面积分别为144.09平方米和128.47平方米。2014（4）0054、2014（4）0055两份合同签订后，第三人未支付首期款，被告经催告无果后与之解除了合同。另外，《客户确认书》中约定的剩余面积亦未能签订租赁合同并支付首期款。鉴于《客户确认书》签订后，被告与第三人签订的租赁合同面积未能达到2498.93平方米，即使是支付了首期款的租赁合同，也在6个月后撤出写字楼，与我公司解除了租赁合同。故被告不应向原告支付居间服务费。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人卧石泉国际贸易有限公司述称：第三人确实曾于2014年3月与被告签订了编号为2014（3）053的《写字楼租赁合同》，租赁被告位于本市东城区建国门南大街×号北京万豪中心的×号房屋。关于原、被告之间签订的《客户确认书》及其内容，第三人不知情，原、被告之间的债务纠纷与第三人无关。
经审理查明：原、被告于2014年3月3日签订了编号为×的《客户确认书》，被告对经原告代理后第三人需租用北京万豪中心写字楼约2498.93平方米一事予以确认。该确认书载明：“上述客户已于上述时间经贵公司人员带领到我项目做现场视察，本公司特此通知贵公司上述客户登记被正式确认（如上述公司取消对贵公司委托或特别指派其他代理公司，本公司有权取消本客户确认）。此确认书有效期为1个月，由确认日期起1个月内，本公司确认客户可由贵公司跟进，在确认书有效期内，由贵公司带领客户到我大厦签署租赁合同并支付全额保证金及首期租金，则我方将根据佣金标准支付贵公司相当于上述租户1.44个月或1.6个月有效净租金（不含物管费）的金额作为代理费用。”
2014年3月11日，被告与第三人签订编号为2014（3）053《写字楼租赁合同》，被告作为甲方（出租方），第三人作为乙方（承租方），第三人承租被告所有的本市东城区建国门南大街×号北京万豪中心×座×层×室（以下简称×室房屋，建筑面积147.19平方米）作为商务办公使用。合同约定，在租赁期内，乙方须按规定向甲方交付租金，自2014年6月1日至2017年5月31日，每月每平方米的租金为人民币232元/月/平米（不含管理费），以建筑面积计算，月总租金为人民币34148.08元（不含管理费）。乙方须以人民币依本合同的规定按月支付租金。在双方签署本合同之日起的三日内，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月的租金即人民币102444.24元。2014年3月14日，被告收到第三人交来×室房屋租金204888.48元。关于该租赁合同，原、被告及第三人均承认已履行，被告亦认可第三人依约支付了全额保证金及首期租金。2014年12月5日，因第三人拖欠房屋租金、管理费，被告向其送达《解除合同告知函》，与第三人解除了编号为2014（3）053的《写字楼租赁合同》。
2014年3月28日，被告与第三人签订编号为2014（4）0054和2014（4）0055《写字楼租赁合同》，被告作为甲方（出租方），第三人作为乙方（承租方），第三人分别承租被告所有的本市东城区建国门南大街×号北京万豪中心×座×层×、××室作为商务办公使用。该两份租赁合同均由于第三人未能依约交纳全额保证金及首期租金，被告于2014年8月12日向其送达《解除合同告知函》，单方解除了两份合同。
庭审中，被告称双方签订的《客户确认书》中第三人需租用面积为2498.93平方米，被告是根据该租用面积给原告确定居间服务费的，成交面积大，居间服务费高，成交面积小，居间服务费低。第三人只实际承租了147.19平方米，造成被告空置面积损失，故不同意原告的诉讼请求。原告称，《客户确认书》只是对客户身份进行确认，即使无法达到确认书中的租赁面积，也应该支付居间服务费，被告至少应该按照1.44个月的租金作为居间服务费。
上述事实，有2014（3）053《写字楼租赁合同》、2014（4）0054《写字楼租赁合同》、2014（4）0055《写字楼租赁合同》、《解除合同告知函》（2014年12月5日）、《解除合同告知函》（2014年8月12日）、《记账凭证》（2014年3月14日）及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《客户确认书》，明确约定在确认书有效期内，由原告带领第三人签署租赁合同并支付全额保证金及首期租金，则被告将根据佣金标准支付原告相当于租户1.44个月或1.6个月有效净租金（不含物管费）的金额作为代理费用。2014年3月11日，被告与第三人签订编号为2014（3）053《写字楼租赁合同》，第三人依约交纳了全额保证金及首期租金，符合《客户确认书》中的支付居间服务费的要求，因此，被告应向原告支付居间服务费。关于居间服务费的具体标准，因《客户确认书》中约定为1.44个月或1.6个月有效净租金（不含物管费），而第三人签署的租赁合同中符合支付居间服务费的租赁面积仅为147.19平方米，故本院将按照×室房间1.44个月的有效净租金（不含物管费）计算居间服务费。被告关于第三人并未实际租赁2498.93平方米房屋，故不同意支付居间服务费的答辩意见，因无合同依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京荷华明城实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中原房地产经纪有限公司居间服务费四万九千一百七十三元二角四分；
二、驳回原告北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费583元，由原告北京中原房地产经纪有限公司负担68元（已交纳），被告北京荷华明城实业有限公司负担515元（于本判决生效之日后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 宋 燕
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 郑文思