长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0104民初3522号
原告：长春市恒大实业有限公司。住所地:长春市朝阳区建设街**号。
法定代表人：刘芳，总经理。
委托诉讼代理人：于长泳，吉林兢诚律师事务所律师。
被告：长春市工商行政管理局朝阳分局。住所地：长春市朝阳区建设街****号。
法定代表人：张明，局长。
委托诉讼代理人：王宏图，该分局职员。
委托诉讼代理人：张守柏，吉林策业律师事务所律师。
原告长春市恒大实业有限公司（以下简称恒大实业）诉被告长春市工商行政管理局朝阳分局（以下简称工商朝阳分局）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年9月1日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。恒大实业的委托诉讼代理人于长泳，工商朝阳分局的委托诉讼代理人王宏图、张守柏到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
恒大实业向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即腾退租赁原告的房屋，并支付房屋租金总计630,000.00元；2、要求被告支付原告为其垫付的电费96,307.34元；3、要求被告支付原告为其垫付的供热费181,771.80元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，恒大实业将第二项诉讼请求中电费的主张撤回，另案告诉；将第三项诉讼请求中的供热费1999年至2012年数额减少为147,669.48元。事实与理由：1999年11月16日，原告与被告签订《以费抵款购买建设街市场房屋的协议》，约定原告将朝阳区的房屋卖于被告，被告以原告每年上交的管理费为抵款，逐年交付，满额为止。办理过户登记前，原告仍是房屋所有权人。同时，合同第6条约定：如今后行政收费发生变化，原告有权解除合同。2003年年底，在审计部门审计时，指出工商局以工商管理费折抵购房款违法，要求立即停止。因此，2004年1月份双方解除合同，原告开始按月缴纳工商管理费，原告从1998年至2003年欠缴的工商管理费按每年5万元的计算标准冲抵房屋租金。随后从2008年9月1日起，全国废除征收工商管理费制度。被告从2004年1月份起租赁原告房屋至今，一直未支付原告租金。为此，原告要求被告立即腾退租赁原告的房屋，支付房屋租金630,000.00元（以每年50,000.00元计算，共计租用12年零8个月），并支付原告为其垫付的取暖费181,771.80元，总计为908,079.14元。
工商朝阳分局辩称：第一，原、被告之间不存在租赁关系，双方既没有签订租赁合同，也没有发生租赁房屋的事实，更谈不到对房屋租赁合同的法定要件进行商定，且租赁合同是双务合同，只有双方达成合意才能产生民事法律关系，由于本案中不存在租赁关系，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。第二，签订的《以费抵款购买建设街市场房屋的协议》为有效合同，原告应继续履行其义务。双方于1999年11月16日签订了一份购房合同，合同中约定了标的物：坐落的位置、面积、用途、每平方米的单价和总价款，以及办理房屋产权更名过户所产生的费用承担等，同时，“在乙方（被告）无款支付的情况下，经甲方（原告）同意”，对购房款的支付方式作出了约定。合同第五条载明：所购房屋的产权证，待房款交齐后，原告应协助办理更名过户手续。自1995年8月开始，建设街菜市场在工商部门登记经营的个体工商户约200多户，每户平均收费为100元/月以上，原告应当缴纳的市场管理费约240,000.00元/年，扣除为了扶持市场建设和给部分商户减免缴纳市场管理费等因素，截止到2003年末，实际应当缴纳市场管理费1,850,000.00元，被告已付清了全部购房款并预交部分电、供热等费用，对此，原告是明知的，所以，他们从2004年1月开始恢复缴纳市场管理费。至今原告没有完全履行合同义务，为此，被告要求其继续履行合同，配合将房屋的产权人变更为被告。第三，被告用市场管理费折抵购房款的行为依法有效，应得到法律的保护，现该房屋为国有资产。根据国务院《城乡集市贸易管理办法》第三十条第三款规定，“市场管理费的使用原则是取之于市场，用之于市场”。被告用市场管理费购置市场办公用房的行为完全符合法律法规的规定，并且该行为已经报请长春市政府财政部门的批准，长春市财政局对此作出批复，同意购买该房产并将其纳入国有资产，从财务账目显示，现该房屋的性质为国有固定资产。第四，被告对自己购买的房屋已经使用了十七年，被告依法拥有对该房屋的所有权和使用权。原告在诉状中根据合同第六条主张行使解除权，认为“2004年1月份双方解除合同”，这一主张无任何事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、合同法司法解释（二）第二十九条之规定，原告行使撤销权已经超过法律规定的除斥期间。就本案而言，被告截止到2003年末，已付清全部购房款，履行了合同约定之义务，原告除已将房屋交付给被告之外，还应当继续履行合同，协助办理产权变更手续，根本无权再行使解除权或撤销权。况且一直以来，原告从未向被告明示或书面通知解除合同。即便是本次提起诉讼，也仅仅是索要“租金”和所谓的其他费用。综上，原告的主张无事实支持且依法无据，应继续履行合同义务，配合被告办理房屋产权的更名过户手续，以维护被告的合法权益。并且，我方认为本案是买卖标的物基础上存在的债权，双方买卖的标的物是物权，物权具有优先效力，不解决物权，无法实现债务不履行责任。双方是因买卖房屋产生的法律关系，其电费、取暖费是在买卖事实基础上产生的债务。双方买卖房屋是物权转移，物权是民事行为上的支配权，该权利是特定的绝对权，是需要得到法律上的确认。原告请求的租金，电费、取暖费是债权、行使的是法律上的请求给付权。原告抛开基础的物权买卖合同，无视双方基础法律关系的效力和履行事实，故意混淆合同关系，单方面扩大解释合同、违背法律规则，其所主张的债权诉请完全背离物权确认原则，其主张是不能成立的。
经审理查明：1999年11月16日，恒大实业（甲方）与工商朝阳分局（乙方）签订《朝阳工商分局以费抵款购买建设街市场房屋的协议》，协议第1条约定：“甲方将朝阳区的房屋卖给乙方作为市场管理所办公室使用。在乙方无款支付的情况下，经甲方同意，以甲方每年需交乙方的管理费为抵款，逐年交付，满额为止。”第2条约定“甲方的房屋以每平方米4,600.00元起价，共计人民币147.66万元。”第3条约定：“甲方需交乙方的管理费从一九九五年开始计算，九五至九七年由双方领导已经确定的年度定费定额计算。从一九九八年开始，由乙方每年实收管理费数额交付甲方抵房屋款。”第6条约定：“如乙方今后收费发生变化时，没有交足甲方购房费用，经甲方同意，由乙方继续以其他方式交齐。如甲方不同意，乙方可退还使用房屋，已付抵房费额由甲方一次性返还乙方。”双方以费抵顶购房款实施至2003年12月份，自2004年开始，恒大实业开始向工商朝阳分局交纳管理费。恒大实业认为之所以开始交纳管理费，是由于以管理费抵顶购房款违法，工商朝阳分局认为管理费已经足额抵顶购房款，故开始收费。对于以管理费抵顶购房款的数额，恒大实业称数额400,000.00元，工商朝阳分局认为数额为1,850,000.00元，已将购房款全部付清，并且预付了部分电费及供热费，双方所主张的数额为单方估算，也没有形成具体的结算文件。庭审中，恒大实业向本院提供了涉诉房屋的《公有房屋所有权审查表》，载明房屋坐落于朝阳区建设街25号综合楼三区，产别为私营，建筑面积321.72平方米。双方对涉诉房屋的建筑面积321.72平方米没有异议。
另查明，1999年-2012年的供热费147,669.48元系恒大实业缴纳，并向本院提供了1999年-2012年期间的缴费票据15张，工商朝阳分局对票据有异议，认为该部分票据上的面积为4000多平方米，且1999年-2004年的热费缴纳标准为每平方米23.5元，并非恒大实业所称的每平方米31元，同时称已经在超出支付的购房款中预留了供热费。
恒大实业认为双方在协议中约定的以费抵购房款违法，符合了协议第6条合同解除的条件，主张在2004年双方解除了该协议，自2004年起双方系租赁关系，工商朝阳分局应当向其支付租金，导致恒大实业起诉至本院。
认定上述事实的证据有：朝阳工商分局《以费抵款购买建设街市场房屋的协议》、公有房屋所有权审查表及收据、供热费明细表及双方当事人的庭审陈述，并已记录在卷。
本院认为：恒大实业与工商朝阳分局签订的《以费抵款购买建设街市场房屋的协议》系双方当事人的真实意思表示，恒大实业主张该协议违反了《中华人民共和国预算法》第56条的规定，因该规定系针对各行政单位的管理性规定，非法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。第一，对于以费抵款购买建设街市场房屋的协议》是否已经解除，双方是否存在租赁关系的问题。对于恒大实业称因自2003年开始，以费抵购房款违法，满足双方协议约定的第6条解除合同的条件，故认为双方的协议已经于2003年解除的主张，本院认为，第6条约定的合同解除需同时满足三个条件：一是工商朝阳分局收费发生变化，导致无法继续以管理费抵顶购房款；二是工商朝阳分局没有交足恒大实业购房费用，三是恒大实业不同意工商朝阳分局继续以其他方式交齐。首先，本案中确实存在自2004年起恒大实业开始向工商朝阳分局交纳管理费的事实，但开始交纳的理由，双方各执一词，且均未向本院提供相关证据，本院无法确认恒大实业自2004年开始向工商朝阳分局交纳管理费的原因。其次，对于协议解除应满足的第二、三个条件，双方对以管理费抵顶购房款的数额从未进行过结算及确认，庭审中双方主张的数额也均系各自的推算，未提供准确详实的证据，故本院无法确认管理费抵顶购房款的准确数额，从而对是否足额交纳购房款亦无法确认，也无法确认是否存在协议解除的第三个条件的事实。故对恒大实业主张已于2004年解除该协议，自2004年起双方即为租赁合同关系的事实证据不足，对其请求解除租赁关系，要求工商朝阳分局腾退房屋并支付租金的主张本院不予支持。第二，关于恒大实业缴纳的涉诉房屋1999年-2012年的供热费147,669.48元的问题。庭审中，恒大实业提供了此期间缴纳供热费的票据，工商朝阳分局虽认为恒大实业缴纳供热费的面积4000多平方米与本案涉诉房屋面积不符，但由于恒大实业缴纳的4000多平方米供热费中包含了本案涉诉房屋321.72平方米，恒大实业按照321.72平方米向工商朝阳分局主张供热费并无不当；其次，工商朝阳分局称管理费已经超额抵顶购房款，此部分供热费已经在超出购房款的部分予以预留，对此本院认为，工商朝阳分局所主张的以管理费抵顶购房款的数额为单方估算，本院无法确认，对工商朝阳分局的该项主张本院不予支持。对于工商朝阳分局称办公用房与商业用房的供热费标准不应相同的问题,因供热公司向恒大实业收取的供热费的标准是商业用房的标准，恒大实业按此标准缴纳供热费并要求工商朝阳分局给付该部分费用并无不当，故工商朝阳分局应当向恒大实业支付供热费147,669.48元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：
一、被告长春市工商行政管理局于本判决生效后立即向原告长春市恒大实业有限公司支付供热费147,669.48元；
二、驳回原告长春市恒大实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费32,480.00元，由被告长春市工商行政管理局朝阳分局负担3,253.00元，由原告长春市恒大实业有限公司负担29,227.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
审 判 员 张尽美
人民陪审员 魏 睿
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 倪春祥