天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6105号上诉人（原审被告）：王明禄，男，1969年4月18日出生，汉族，华宝押运有限公司押运员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：岳东伟，天津森宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海霞，女，1972年6月14日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原审被告：孔德新，男，1967年9月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原审第三人：天津市房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司法务。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，该公司法务。上诉人王明禄因与被上诉人梁海霞、原审被告孔德新、原审第三人天津市房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王明禄上诉请求：1．撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的一审起诉；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，上诉人一方并未违约，本案涉诉房屋没有成功办理过户的原因在于原审被告孔德新未在规定的时间内办理公证手续，导致过户时间推迟，以及被上诉人将上诉人妻子打伤，无法在短时间内配合过户。上诉人并无违约行为，坚持继续履行合同，将涉诉房屋出售给被上诉人。第二，本案涉诉房屋为企业产房屋，上诉人只有承租权，并没有房屋的权属处分权，故该合同无效。第三，关于违约金的约定无效，应当不予支持或者适当降低，一审法院在未对房屋升值部分做出合法评估的前提下支持120000元的违约金，属于适用法律错误。上诉人补充上诉意见认为，本案应为企业房产承租权置换纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，依照相关规定，本案不属于人民法院受案范围，应当裁定驳回起诉。梁海霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。梁海霞请求二审法院：驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人曾通过天津市房天下房地产经纪有限公司工作人员表示不再卖房，上诉人与被上诉人发生其他纠纷，不应影响履行房屋买卖合同，被上诉人没有在约定的时间办理相关手续，应当承担违约责任。原审被告孔德新述称，一直坚持卖房，在拆改费上做出让步，努力促成上诉人与被上诉人履行房屋买卖合同。原审第三人天津市房天下房地产经纪有限公司述称，涉诉房屋买卖合同条款完备，不存在任何瑕疵。该合同对于付款方式和时间有明确约定，双方当事人不存在错误认识的可能性。上诉人曾做出不再履行合同的表示。梁海霞向一审法院起诉请求：1．判令王明禄、孔德新赔偿梁海霞违约金120,000元；2．判令王明禄、孔德新赔偿梁海霞房屋价格上涨产生的损失300,000元；3．判令王明禄、孔德新返还定金各5,000元，共10,000元；4.判令王明禄、孔德新赔偿中介费18,000元；5．本案诉讼费用由王明禄、孔德新承担。案件在一审审理过程中，梁海霞增加要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求，自愿放弃第二项以及第四项诉讼请求。一审法院认定事实：天津市芥园里12号楼2门109-112室房屋为单位产，系王明禄、孔德新从天津市房信房产经营有限公司第一经营处承租，该房屋目前为伙单，承租人王明禄、孔德新除各单独承租一件居室外，共用该房屋客厅、厨房以及厕所。2016年11月29日，当事人签订《房产买卖合同》，约定梁海霞购买被告王明禄、孔德新承租的上述房屋，成交价格为1,200,000元，双方于2016年12月10日前到相应的产权单位办理相应手续并支付相应房款。合同第八条第四款约定，双方中的一方因自身原因未按照本合同约定的日期办理房屋交易流程的相应手续的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价0.1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同第八条第五款约定，在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或者出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。当日，另签订补充协议，主要内容为孔德新于2016年12月10日去办理置换涉诉房屋需要的公证手续、补充违约责任、拆改费的承担方式、差价给付时间以及房屋腾空时间。梁海霞向王明禄、孔德新各支付定金5,000元，王明禄、孔德新分别为梁海霞出具了收条。2016年12月8日孔德新在天津市公证处就涉诉房屋出售相关事宜申请了公证，12月19日，公证处为孔德新出具了《公证书》，后王明禄以合同有问题为由明确向梁海霞以及第三人经办人员表示不再出售该房屋，孔德新则表示其听王明禄的，王明禄继续履行其也继续履行，王明禄不再继续履行其也不再继续履行，并表示其得知买卖公产房系违法行为后已无法继续出售该房屋。2017年3月5日，梁海霞通过EMS快递向王明禄、孔德新发函，要求解除合同，并要求承担违约责任。孔德新收到邮件之后表示其无法联系梁海霞，王明禄拒收。一审法院认为，双方就涉诉房屋签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。第一次庭审中第三人陈述王明禄、孔德新曾明确表示不再出售该房屋，王明禄、孔德新对此事实表示认可，第二次庭审中王明禄、孔德新反悔，称其从未表示不再继续合同，但并未提交足以推翻前述事实的相关证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条相关规定，一审法院对该事实予以确认。梁海霞依约向王明禄、孔德新给付了定金，王明禄、孔德新出具收条，认可收到定金。在合同约定的日期，王明禄、孔德新均未到场配合梁海霞到产权单位办理相应手续，并在之后明确表示拒绝继续履行合同，已构成根本违约，梁海霞有权解除合同并要求按照合同约定承担相应的违约责任，故梁海霞要求解除合同以及王明禄、孔德新承担房屋价款10%违约金的主张一审法院予以支持。王明禄抗辩合同约定的违约金过高，因双方所签合同对违约金的计算方法已做了明确约定，现梁海霞依合同约定主张违约金，符合合同约定，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、市场状况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为梁海霞主张违约金金额并无不妥，故王明禄该项抗辩理由，一审法院不予采信。梁海霞自愿撤回要求房屋差价损失以及居间费损失的诉讼请求系其自行处分诉讼权利，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十四条的规定，一审法院判决：一、解除梁海霞与王明禄、孔德新签订的关于天津市芥园里12号楼2门109-112室房屋的《房产买卖合同》；二、判决生效后十五日内，被告王明禄返还梁海霞购房定金5,000元，孔德新返还梁海霞购房定金5,000元；三、判决生效后十五日内，王明禄、孔德新支付梁海霞违约金120,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，减半收取计3,800元，由王明禄、孔德新负担2,800元，梁海霞负担1,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案当事人就涉诉房屋签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，各方均应按照合同履行各自的义务。首先，关于本案是否应当驳回被上诉人起诉问题。上诉人认为本案为企业产房屋承租权置换纠纷，不属于人民法院受案范围，上诉人的该主张于法无据，本院不予支持。其次，关于违约责任认定问题。在收到被上诉人定金后，上诉人及原审被告未在约定的时间到场配合被上诉人到产权单位办理相应手续，上诉人及原审被告曾在本案一审期间认可原审第三人陈述的其曾明确表示不再出售房屋的事实，一审法院根据以上事实认定其已构成根本违约，并无不当，故上诉人及原审被告应承担相应的违约责任。最后，关于违约金数额认定问题。涉诉房屋买卖合同已对违约金计算方式做出明确约定，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、市场状况等综合因素，认定上诉人和原审被告应给付的违约金金额，并无不妥。上诉人认为其不应承担违约金，或应调低违约金金额，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，王明禄的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,800元，由上诉人王明禄负担。本判决为终审判决。审 判 长  张炳正审 判 员  赵荣荣代理审判员  赵 盈二〇一七年八月八日书 记 员  王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……