广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终228号
上诉人（原审被告）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司，住所地：贺州市新宁社区灵峰街1号。
法定代表人：黄稳。
委托代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李杰，男，1979年3月22日出生，汉族，住梧州市蝶山区。
委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司因与被上诉人李杰商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司委托代理人陈垚锜、被上诉人李杰委托代理人吴海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金未过诉讼时效，从而支持被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，属于事实认定和法律适用严重错误。按照《商品房买卖合同》第八条及合同附件四第四条第4.7款的约定，由于恶劣天气、停水停电、政府及相关单位的行为以及施工中遇到的设计变更等非上诉人能控制的因素据实可以延期344天，一审判决仅扣除3天应予纠正。由于政府职能部门的原因，才导致无法按合同约定期限办理产权登记上诉人不应承担违约责任。一审判决遗漏了贺州市恒业房地产开发有限公司应该参加诉讼导致本案的根本客观事实无法查明。
被上诉人李杰辩称，一、答辩人的诉请没有超过诉讼时效。二、上诉人主张本案存在高温天气不能作业没有事实和法律依据。三、上诉人无法定及约定的事由逾期办理产权登记，依法依约应当承担违约责任。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
李杰向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金9448.03元；2、被告在判决生效之日起90日内为原告办妥房屋权属登记手续，并向原告支付逾期办理房屋权属登记备案手续违约金（违约金的计付：以215217元为本金基数，按照日万分之一的比例，自2013年9月26日起至被告依法办妥房屋权属登记备案手续之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2006年，被告日月恒公司准备在贺州市开发日月恒*八达广场项目。为便于规划使用，被告通过与案外人贺州市恒业房地产开发有限公司置换土地的形式，将双方使用的部分国有建设用地进行置换。案外人用于置换的土地至今还在抵押中。此后，被告获得政府规划许可。被告于2010年4月13日取得商品房预售许可证，对外预售房屋。
2011年3月13日，原告李杰与被告日月恒公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市的日月恒*八达广场B座12层07号房出卖给原告，房屋总价款215217元。合同第八条约定交房时间为2011年6月30日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受人……。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同附件四《补充协议》中第四条对出卖人可据实予以延期的原因进行补充：（1）战争及动乱；（2）自然现象：台风八级以上、地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm，发生此类情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准；（3）停水、停电、交通管制等造成无法正常施工；（4）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题：发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）政府及相关单位的行为造成的延误。合同附件四《补充协议》第六条：合同第十五条补充如下：6.1买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金……6.3非出卖人原因，……，或政府有关部门行政审核等原因造成出卖人提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。商品房买卖合同签订后，原告支付完全部购房款。2012年6月22日，日月恒*八达广场竣工验收。2012年10月1日，被告将约定的房屋交付给原告。2014年3月10日，日月恒*八达广场的业主代表向被告日月恒公司主张逾期交房违约金;2014年3月11日,被告日月恒公司原来的负责人胡义华向代表承诺公司将依据实际情况予以回复。至本案法庭辩论终结前，被告仍未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。
从2011年3月13日双方签订商品房买卖合同之日起至2012年6月22日竣工验收之日止，被告在施工过程中，降雨量超过50mm的天数为5天，停水停电9天，高考停工6天，被告可据实予以延期的天数为20天。
一审法院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案的诉讼时效为两年。从2012年10月1日双方实际交房之日起算，日月恒*八达广场的业主代表于2014年3月11日向被告主张逾期交房违约金的请求，造成诉讼时效中断。因此，原告的起诉并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。原告与被告于2011年3月13日签订的《商品房买卖合同》，属于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约支付了全部房款，被告应依约交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。从双方约定交房的2011年6月30日起至实际交房时间2012年10月1日，共计459天，扣除被告可据实予以延期的20天，被告实际逾期交房的天数为439天。原告主张被告支付逾期交房违约金9448.03元（215217元×0.0001×439天），计算标准合理，理据充分，本院予以支持。
三、关于被告是否应为原告办理权属登记的问题。原告依据合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，请求被告为其办理权属登记手续的主张，本院予以支持。被告主张因政府相关部门原因，导致被告与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可证与土地使用权证不一致，产权登记部门无法为原告办理产权登记的辩驳，从商品房买卖合同约定的内容和被告提交的证据来看，这是被告与案外人之间的法律关系问题，不构成可据实予以延期办理产权登记的事实，对此本院不予采信。
四、关于逾期办证违约金的诉讼时效及标准的问题。逾期违约金请求权作为债权请求权，应适用诉讼时效的规定。但原、被告签订《商品房买卖合同》主张按日计算逾期办证违约金，为继续性的债权。原告于2016年3月4日向本院递交诉讼材料，应当从2016年3月4日起向前倒推计算诉讼时效。原告主张日月恒公司支付逾期办证违约金应从2014年3月4日起计算。原告主张被告按照原告已付款215217元的日万分之一向原告支付违约金，计算标准合理，理据充分，本院予以支持。判决如下：一、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应支付原告李杰逾期交房违约金9448.03元；二、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为原告李杰办理房屋权属登记备案；同时应向原告李杰支付逾期办理违约金（以215217元为基数，按日万分之一的标准，从2014年3月4日起计至判决生效之日止）。本案受理费277元（原告已预交），由被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审查明的事实，被上诉人没有异议；上诉人对扣减天数有异议，认为应当扣减344天。对当事人没有异议的事实，本院予以确认；对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张的高温天气不属于合同约定的延期交房原因，主张的设计变更未提供证据予以证实，本院不予采信。本院对延期的天数为20天予以确认。
本院认为，一、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。诉讼时效是在一方明确表示不履行义务，或者以实际行动不履行义务之后，为了督促权利人主张权利而规定的超过2年丧失胜诉权。本案房屋在交房之前违约一直处于持续状态，违约金尚未完全确定。至实际交房之日，违约金额已经确定，上诉人仍未向被上诉人支付违约金，诉讼时效起算点应为实际交房之日即2012年10月1日，而日月恒*八达广场的业主代表于2014年3月11日向被告主张逾期交房违约金的请求，造成诉讼时效中断，本案并未超过诉讼时效。
二、关于逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因的问题。导致逾期无法办理产权登记的原因在于广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人置换土地用于建设商品房，而案外人用于置换的土地处于抵押状态，造成建设规划许可与土地使用权不一致，无法办理产权登记。此系由于广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的法律关系引起，不属于政府相关部门的原因。
三、关于一审未追加第三人是否程序不当的问题。土地置换审批手续无法完成，是上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的问题，无必要追加第三方作为当事人，上诉人此主张无理，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
审 判 员 蒙晓华
代理审判员 卢晓春
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 侯美妃