河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4552号
上诉人（原审被告）张云庆，男，汉族，1962年9月20日出生。
委托代理人李圣辉，河南锦盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何彦伟（曾用名ＸＸ），男，汉族，1983年6月26日出生。
上诉人张云庆因与被上诉人何彦伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张云庆及其委托代理人李圣辉、被上诉人何彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年1月27日，何彦伟、张云庆签订《厂房租赁合同》，约定：何彦伟将冉庄村内的厂房租赁给张云庆使用，租赁期限自2013年2月6日起至2016年2月5日止；其中第一年租金为64000元，第二年租金为63000元，第三年租金为63000元；第一年租金四月底付清，以后租金半年一付；被告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得原告同意，经双方协商而定；如原告提前终止合同而违约，应赔偿被告三个月租金；租赁期间，如被告日前退租而违约，应当赔偿原告三个月的租金。
2013年9月9日，被告张云庆与韩胜亮签订转让协议，约定：被告张云庆将沙发厂及所租赁厂房一并转让给韩胜亮。
2014年5月4日，原告将被告张云庆诉至该院，要求其支付2014年2月6日至2014年8月5日的房租31500元。2014年10月17日，该院作出（2014）开民初字第3697号民事判决书，判决：被告张云庆于本判决生效后十日内向原告何彦伟支付2014年2月6日至8月5日的租金31500元。后被告张云庆不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。2015年5月27日，郑州市中级人民法院作出（2015）郑民二终字第548号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原、被告再次因房租租赁产生纠纷，再次诉至该院。
另查明，韩胜亮曾将被告何彦伟及何忠振诉至中牟县人民法院，要求何彦伟及何忠振排除妨碍、不得阻扰其生产经营和出货。2014年5月22日，中牟县人民法院作出（2014）牟民初字第325号民事判决书，判决：何忠振、何彦伟于判决生效之日起七日内排除妨碍、不得阻扰韩胜亮生产经营和出货。后何忠振、何彦伟不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。2014年10月27日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民一终字第1260号民事裁定书，裁定：1.撤销河南省中牟县人民法院（2014）牟民初字第325号民事判决书；2.发回河南省中牟县人法院重审。现案件正在审理中。
以上事实有，《厂房租赁合同》、《转让协议》、《补充协议》、（2014）牟民初字第325号民事判决书、（2014）郑民一终字第1260号民事裁定书、（2014）开民初字第3697号民事判决书、（2015）郑民二终字第548号民事判决书、证人证言等证据在案佐证。
原审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护，当事人双方应当依约履行各自的权利、义务。被告辩称，其已将租赁原告的厂房转租给韩胜亮使用，但其未提交有效证据证明其转租行为经原告同意，违反合同约定，其转租行为无效，其与原告的《厂房租赁合同》并未当然解除，对其该项辩称，该院不予采纳。
现被告未提交有效证据证明《厂房租赁合同》已经双方协商解除，根据《厂房租赁合同》，被告张云庆应当继续向原告支付2014年8月6日至2015年2月5日期间的房屋租金31500元，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。
对原告主张解除原、被告《厂房租赁合同》的诉讼请求，结合本案被告二次拒交租赁费的事实，该院予以准许。
根据《厂房租赁合同》，被告将厂房转让给他人，未提交有效证据证明其已经原告许可，现其二次拖欠租赁费，已构成违约，应当向原告支付三个月的违约金即15750元，对原告该项诉请，该院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张云庆于本判决生效后十日内支付原告何彦伟二○一四年八月六日至二○一五年二月五日的租金三万一千五百元、违约金一万五千七百五十元。
二、自本判决生效之日起解除原告何彦伟与被告张云庆之间的《厂房租赁合同》。
如果被告张云庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百八十一元，由被告张云庆负担。
宣判后，张云庆不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，本案上诉费用由被上诉人承担。一、一审法院认定上诉人转租行为无效错误；二、一审法院认定上诉人存在违约行为，应向被上诉人支付违约金错误；三、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付房租错误。
被上诉人何彦伟答辩称，针对上诉人提出的退租，合同第八条有约定，我们订立合同的出发点是我方提供厂房，你方出租金。上诉人已经一年没有交纳房租，这就是属于提前退租。不仅是退租金，而且退出了租赁合同。无论是对方与第三人的转让合同还是没有交纳房租的事实行为，都已证明上诉人的退租行为。针对上诉人提到转租协议问题，转租协议已经经过两个法院的生效判决证明（郑州市中级人民法院（2015）郑民二终字548号民事判决书，（2015）郑民三终字2465号民事判决书），转租协议的涉及租赁部分是无效的。交纳房租是应当的。
二审中上诉人张云庆未提交新证据。
二审中被上诉人何彦伟向本院提交本院（2015）郑民三终字2465号民事判决书一份，证明转租协议的涉及租赁部分是无效的，被上诉人没有将房屋转租。
上诉人张云庆发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据虽为生效判决书，但不排除判决书中存在不符合实际情况的事实，上诉人与第三人韩胜亮签订的转租合同是经被上诉人及其父亲同意而签订的，该转租合同应属于合法有效的合同。同样，被上诉人拿这份判决书证明其没有重新对外租赁厂房的事实有异议，原审法院仅去现场勘验，并没有对所涉房屋包括厂房整体现状进行调查，该厂房及房屋是否处于对外出租状态，在该判决书中没有明确表述。故其欲证明没有对外出租房屋不成立。根据照片，被上诉人2014年8月6日至2015年2月5日所涉房屋已对外出租。对该份证据的证明目的不应采信。
经审查，被上诉人何彦伟向本院提交的已生效的（2015）郑民三终字2465号民事判决书，真实、合法，与本案具有关联性，能够证明转租协议的涉及租赁部分是无效的证明目的，本院予以采信。
本院经审理查明，韩胜亮曾将何彦伟及何忠振诉至河南省中牟县人民法院，要求何彦伟及何忠振排除妨碍、不得阻扰其生产经营和出货。2014年5月22日，河南省中牟县人民法院作出（2014）牟民初字第325号民事判决书。后何忠振、何彦伟不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。2014年10月27日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民一终字第1260号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省中牟县人民法院（2014）牟民初字第325号民事判决书；二、发回河南省中牟县人民法院重审。2015年10月22日，河南省中牟县人民法院作出（2015）牟民初字第8号民事判决书，判决：一、被告何忠振及何彦伟于本判决生效之日起十日内返还原告韩胜亮所有并留存于涉案厂房内的空压机一台、精密锯一台、台锯一台、压刨机一台、吸尘器一台、台式砂轮机一台、压力罐一台、沙发二十五包及三十九件、办公桌二张、华凌牌空调一台、冰箱一台、饮水机一台、煤气灶一套、洗衣机一台、缝纫机五台；二、驳回原告韩胜亮的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告何忠振及何彦伟共同负担。后何忠振、何彦伟不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。2016年2月24日，郑州市中级人民法院作出（2015）郑民三终字第2465号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人何忠振、何彦伟负担。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人张云庆上诉称一审法院认定上诉人转租行为无效错误，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付房租错误。但是被上诉人二审期间提交的已生效的（2015）郑民三终字2465号民事判决书能够证明转租协议的涉及租赁部分是无效的，张云庆作为承租人仍应向何彦伟支付租金。而上诉人在本案一、二审期间并未举出相反证据对该证据予以推翻，因此，上诉人以上两项上诉请求因证据不足而不成立，本院不予支持。上诉人另称一审法院认定上诉人存在违约行为，应向被上诉人支付违约金错误。根据已生效的（2015）郑民三终字2465号民事判决书，本案“涉及租赁部分是无效的，张云庆仍应作为承租人向何彦伟支付租金”。该判决“支付租金”的表述否认了上诉人张云庆退租和提前终止合同的行为。从该判决可知，承租人张云庆仍未退租、也未提前终止合同，只是拖欠房租未交。何彦伟与张云庆在《厂房租赁合同》中并未约定拖欠房租的违约责任，事后也未见达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条（承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同），被上诉人有权解除合同，但主张违约金于法无据，因此，原审判决“上诉人承担三个月违约金15750元”不当，上诉人该项上诉请求于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第2007号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第2007号民事判决第一项为：上诉人张云庆支付被上诉人何彦伟2014年8月6日至2015年2月5日的租金31500元。
一、二审案件受理费共计1962元，由上诉人张云庆负担1308元，由被上诉人何彦伟负担654元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚振勇
审 判 员 周 勇
代理审判员 刘 皓
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 赵德朋