上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7382号
上诉人(原审被告、反诉原告)周晔，女，1979年1月11日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)陈新生，女，1951年5月17日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)邹璇，女，1980年2月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人�春林，上海市广懋律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)ＸＸ，男，1971年11月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行，住所地上海市。负责人吴文新，职务行长。委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。上诉人周晔、陈新生因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，邹璇与ＸＸ是夫妻。陈新生与周晔是母女，其两人是位于上海市虬江路XXX弄XXX号XXX室系争房屋权利人。2015年6月26日，ＸＸ出具委托书并办理公证，委托邹璇代为办理购买系争房屋的相关手续，委托期限一年。2016年6月25日、26日，陈新生分别收取对方支付的人民币(以下币种均为人民币)20,000元、130,000元购房定金并出具收据。2015年7月4日，邹璇等人(乙方)与周晔、陈新生(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，双方通过上海泰丰房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积140.89平方米，房地产转让价5,700,000元。2015年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方应于2016年3月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第九条第(三)款约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担�偿责任，赔偿金额为总房款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同第十条第(三)款约定，甲方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三付款协议约定，A签订买卖合同当日，乙方应付给甲方首期房价款1,710,000元(含定金150,000元)。B甲方同意乙方以申请贷款3,940,000元的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，如审批后贷款金额不足，在甲乙双方知晓当日情况下，5日内现金补足，办理一切相关手续并支付一切相关费用，如不补足不给予过户并按合同第九条第(三)款进行赔偿并承担违约责任。C待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后15个工作日内，甲、乙双方亲自或委托丙方赴上海市闸北区房地产交易中心申请办产权过户及抵押登记手续(送件)，并由丙方收执收件收据。D待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。E待贷款银行将上述第二期房价款支付指定账户后，于2016年3月1日前，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应立即支付给甲方房价尾款伍万元整，否则赔偿违约金贰拾万元整。签订合同当日，陈新生收取1,560,000元房款并出具收据。上述房地�买卖合同签订后，邹璇等向银行申请贷款，2015年8月25日，与中国银行股份有限公司上海市南汇支行(以下简称“中行南汇支行”)签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，确认邹璇等贷款金额为3,820,000元，贷款期限贰佰伍拾贰个月，自贷款实际放款日起算。2015年8月29日，邹璇等向周晔等人发函称，签约后邹璇等人一直无法联系上对方，且周晔等人不愿配合其办理房屋贷款以及交易审税，故通知周旋、陈新生在收到函件15日内配合邹璇、ＸＸ办理产权交易手续以及贷款手续。否则，将按合同约定追究周晔及陈新生的违约责任。2015年10月22日，周晔通过邮政快递向邹璇寄送《解除上海市房地产买卖合同通知书》称，邹璇购买系争房屋多次付款都不能如期或按约定时间进行。邹璇等人的银行贷款审批日期为2015年8月25日，额度为3,820,000元，按照合同约定差额应在5日内向周�补足，但时至今日仍未收到。所以根据合同附件三付款协议之约定，周晔通知邹璇解除双方签订的买卖合同并保留追究相关违约责任的权利。原审法院另查明，双方当事人签订房地产买卖合同时，系争房屋上设有抵押，抵押权人是上海银行股份有限公司白玉支行，债权数额750,000元，期限从2003年8月18日至2033年8月18日。2015年10月13日，周晔结清了系争房屋个人住房贷款。上海银行股份有限公司白玉支行在系争房屋上设立的抵押权于2015年10月28日注销。现邹璇、ＸＸ涉讼，请求判令对方配合其办理系争房屋产权过户手续，并将产权人变更，以及判令对方支付迟延履行违约金，以已付房款1,710,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2015年11月1日起算至实际办理产权交易过户之日止等。周晔。陈新生则不同意，并提起反诉，请求判令解除双方当事人签订的系争房屋《上海市�地产买卖合同》，并判令对方支付违约金1,140,000元。原审法院审理中，邹璇、ＸＸ申请的证人徐某出庭作证称，其是本案双方当事人房屋买卖交易的中介公司经办人。双方签订买卖合同后，邹璇等人向对方支付了1,710,000元首付款。周晔等人收到首付款后，徐某通过多种方式同其联系，但一直联系不到，造成审税、还贷手续无法办理。2015年8月27日，邹璇等人通过微信告知徐某贷款审批已经完成，贷款数额为3,820,000元，比合同约定少120,000元。当天，徐某发微信将该情况告知周晔一方，但其没有回复。徐某拨打周晔等人的电话，一直无人接听。邹璇等人想向对方支付贷款差额，但徐某联系不到周晔、陈新生。为此，徐某到系争房屋去了四、五次。因为如若9月30日前未办理审税，那么要在10月31日之前办理过户肯定来不及。9月30日，徐某陪同邹璇到系争房屋，发现周晔等�已经在家，但其不开门，并提出可以到楼下银行转账付款，可是邹璇等不同意。10月8日，徐某再次陪同邹璇上门，要求周晔等人配合办理审税，其还是没有开门。并称让对方把钱放在门口就可以走了，邹璇等人无法同意，要求周晔等人提供转账方式，但遭拒，邹璇和徐某只能离开。邹璇、ＸＸ对于证人证言没有异议。周晔、陈新生表示证人所述不实，对方上门时要求周晔等人去审税，并没说付款。邹璇等人对于周晔等人的银行帐号是明知的，且周晔等也没有变更过账号，故对方没有按合同约定的时间支付贷款差额，构成违约。周晔、陈新生申请的证人张某出庭作证称，其和周晔一方原为邻居。10月8日上午十点半左右，张某去看望刚生完孩子的周晔。大概十一点左右，有两个男的和一个女的上门，要求开门。周晔表示家中就其和母亲还有两个小孩，对方有几个男的，不能开门。周晔问对方带钱没有，门外的人说要去交易中心签字。当时外面很吵，张某表示周晔在坐月子，劝双方不要吵。门外的人曾向周晔要卡号，周晔表示上次已经给过卡号。门外的人呆了一个多小时才走，张某在门外的人离开后才走。当时，张某没看到对方向周晔递交过书面材料。邹璇等人认为张某的证言不能反映对方要证明的事实，反而可以证明徐某证言的真实性。当时周晔隔门问邹璇等人是否带钱，邹璇称带来了，周晔却让邹璇把钱放在地上就可以走了。周晔、陈新生表示张某的证言属实但不完全。周晔表示一开始其添加了邹璇的微信，但邹璇支付定金后不停地打电话甚至上门围堵，故周晔将邹璇拉入黑名单。现对方提供的微信记录有删减。邹璇一方于2015年8月29日寄送的函件，周晔等人未曾收到。周晔等提供一份署期为2015年9月17日的出生登记纪录以及出入境记录，证明2015年7月至9月周晔在香港产子，并称其在9月通过徐某得知对方的贷款数额后即要求邹璇等人付款，但邹璇等人要求当面支付。9月底，周晔回沪，通过微信联系徐某要求对方支付差额，徐某却告知要先审税。周晔等人认为，合同中并没有将审税作为付款的前提条件。另，周晔等人提供落款日期为2015年9月的再次催款通知书，证明其向对方催讨贷款差额120,000元，并在该通知中载明了陈新生的银行账号。该通知书是在10月8日邹璇等人上门时，周晔从门缝塞给对方的。周晔等人在寄送解除合同通知时也寄送了该份催款通知书。邹璇等人提供其与周晔、陈新生的微信记录，证明2015年7月21日以后其未再联系上周晔；而陈新生在10月7日之前对邹璇的微信全都不予应答。邹璇等人提供中介经办人徐某与对方二人的微信，证明7月23日以后到10月6日期间，周晔等人对�中介的微信亦不予回复。其次，邹璇、ＸＸ没有收到对方落款日期为2015年9月的再次催款通知书。从其提供的邮寄凭证看，信封内仅是解除合同通知书，并没有催款通知书。周晔等人称10月8日，其通过门缝交给上门的对方该份催款通知书，但周晔、陈新生申请的证人作证时称当天周晔并没有给对方任何书面材料。而且，邹璇等人已于2015年10月14日起诉要求继续履行合同，周晔等人却在之后发送解约通知，故该函不产生合同解除的效力。再次，在支付首付款时，周晔等人确实提供了银行账号，但之后邹璇一方没有留存也是正常的。从7月底开始直到9月底，邹璇等人以及中介都联系不到对方当事人，那么在支付后期房款时邹璇等人请求再次确认付款账号是符合常理的，可是对方始终没有回复。邹璇一方在签约后积极履行合同义务，完成了大部分付款义务。贷款差额相对�已付款项，只是很小一部分，而且已经举证证明贷款审批通过时邹璇等人的银行账户有存款130,000余元，足以支付该笔120,000元。所以，事实是对方不配合邹璇等人办理产权过户的先期准备工作，在可以接受房款的情况下故意不接受房款，意图造成邹璇等人违约的假象。据此，邹璇、ＸＸ认为导致房屋不能按约过户是周晔、陈新生违约所致，其二人应承担相应的违约责任。中行南汇支行表示邹璇、ＸＸ的贷款额度审批是一直有效的，如果法院判决继续履行合同，该银行能够按照借款合同的约定放款。其次，邹璇等人表示关于交易产生的税、费，其二人愿意根据双方口头约定，由邹璇、ＸＸ承担，并同意向对方支付120,000元贷款差额，并已将该款交至原审法院代管，而且同意将银行发放的贷款3,820,000元给付对方，待周晔、陈新生交房后再支付尾款50,000元。邹璇、ＸＸ放弃原审诉请第二项，即要求对方支付自2015年11月1日起至实际办理产权交易过户之日止的违约金的诉讼请求，但保留追究对方逾期交房违约责任的权利。此外，由于系争房屋因上海银行股份有限公司白玉支行设立的抵押权在原审诉讼中注销，故原审法院通知上海银行股份有限公司白玉支行退出诉讼。上海银行股份有限公司白玉支行向原审法院说明，周晔在还款前一年就多次打电话向银行咨询如何还款，但一直没有书面申请和实际资金到位。2015年5月26日，周晔书面申请还款，但还是没有资金到位。直到2015年10月13日，周晔才结清全部贷款本息。通常情况，从客户提出书面申请到实际还款，只要客户账户上有资金，两周内可以完成所有操作手续。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》是其真实的意思表示，于法不悖，各方当事人均应恪守履行。在合同履行过程中，当事人不仅要全面履行合同约定的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。根据邹璇、ＸＸ提供的微信证据、证人证言以及其他证据可知，其签约后按约支付了首付款并向银行申请了贷款，在得知贷款审批额度不足时及时通知了周晔、陈新生和中介，邹璇等人亦提供证据证明当时其账户上有足额存款，其有能力支付120,000元贷款差额，主观上并不存在不支付差价的故意。周晔、陈新生自述其2015年7月底至9月底这段时间不在本市，虽然其抗辩在9月通过中介得知贷款差额后曾向对方催款，但没有提供任何证据。结合双方陈述及现有证据，原审法院认为邹璇等人主张�9月30日之前其和中介都无法联系到周晔等人这节事实具有高度盖然性。根据房屋买卖交易习惯，出售方配合办理审税、结清贷款、注销抵押等均是合同的附随义务，也是办理产权过户的前置程序。周晔一方在收取首付款后拒绝配合对方办理相关附随义务，亦不主动联系邹璇、ＸＸ。在此情况下，邹璇、ＸＸ行使不安履行抗辩权，中止履行付款义务的行为，并不能视作邹璇一方违约。如前所述，邹璇等人签订合同后，不仅按约支付了首付款，而且在知道贷款差额后主动告诉中介和对方，甚至在无法联系到周晔等人的情况下主动和中介上门，这都表明了积极履约的态度。而周晔、陈新生在签约后不久即离开本市，应当在过户前完成的上述手续均未办理，对于邹璇等人和中介以微信等方式的多次催问均不予理睬。周晔9月底回沪后也不通知对方，当邹璇等人和中介上门时�周晔等又采取回避的态度，故意对继续履行合同设置障碍。根据法律规定，合同一方不正当地促成解约条件成就的，视为条件不成就。据此，原审法院认为，本案房屋买卖合同不能按约履行的责任在周旋、陈新生，其二人主张解除买卖合同的理由不成立，双方当事人签订的房屋买卖合同应当继续履行，周旋等人应当协助对方办理产权变更手续。邹璇、ＸＸ自愿放弃逾期过户的违约金，系当事人对自身民事权利的处分，并无不当，可予准许。原审法院据此作出判决：一、邹璇、ＸＸ应给付周晔、陈新生贷款差额120,000元，该款已交由原审法院代管，周晔、陈新生应于判决生效之日起五日内至法院领取；二、周晔、陈新生应于判决生效之日起五日内协助邹璇、ＸＸ办理上海市虬江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将房屋产权人由周晔、陈新生变更为邹璇、ＸＸ(过户所�生的税、费由邹璇、ＸＸ负担)；三、待上述第二条主文履行完毕后，中国银行股份有限公司上海市南汇支行应协助邹璇、ＸＸ办理3,820,000元贷款的放款手续，将该笔款项支付给周晔、陈新生；四、待周晔、陈新生将上址房屋交付给邹璇、ＸＸ当日，邹璇、ＸＸ应向周晔、陈新生支付尾款50,000元；五、驳回周晔、陈新生的所有反诉请求。原审判决后，上诉人周晔、陈新生不服，向本院提起上诉称：被上诉人邹璇、ＸＸ通过网银转账支付了第一笔房款，其明知上诉人的银行账号，不存在支付银行贷款差额款时，还需要再次确认上诉人的银行账号。原审法院审理中，被上诉人自认其2016年10月来上诉人处时，并未将120,000元银行贷款差额款给付上诉人，但原审法院却认定对方将上述银行贷款差额款支付上诉人，上诉人故意不接受的错误事实。上诉人在原审法院审理中多次陈述，审税不是被上诉人支付银行贷款差额的前置条件，意在说明被上诉人故意不支付上述差额款项，但原审法院却主观臆断认为，被上诉人不存在不支付差价的故意。综上，原审法院未查明事实真相，草率处理本案。故上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审反诉诉请。被上诉人ＸＸ、邹璇辩称：从未收到上诉人周晔、陈新生将陈新生的银行账号附属在向被上诉人发出的催款通知书中。2016年7月13日，被上诉人前往原审第三人中行南汇支行，该行重新向被上诉人出具了编号为“2016年南贷字XXXXXXXX号”新的二手住房贷款合同，贷款额度仍为3,820,000元。关于被上诉人是否具有补足银行贷款不足的差额意愿，应根据整个案件的事实，综合判断。被上诉人在银行贷款审批通过后，多次通过中介向上诉人表达了愿意支付120,000元差额款的意愿，且有证据证明被�诉人有履行上述差额款的能力，不存在违约。上诉人故意失联，应当视为解约条件不成就。被上诉人为了尽快解决双方的纠纷，自愿放弃了延迟过户违约金的主张。据此，请求本院依法维持原审判决。原审第三人中行南汇支行述称：其对原审判决无异议，原审第三人依法审核了被上诉人邹璇、ＸＸ递交的贷款申请后，认为其二人符合购买二手房申请贷款的条件，并与其签署了相应的贷款抵押合同。对于被上诉人与上诉人周晔、陈新生之间的纠纷，原审第三人认可并遵从原审法院的判决。本院经审理查明，2016年10月20日，本院依法向本案各方当事人发出传票，于同年11月1日审理本案。2016年10月27日，上诉人陈新生以两上诉人患病为由，向本院出具《延期审理申请书》，要求延期审理本案。2016年11月，本院再次依法向各方当事人发出传票，于同年12月1日审理本案。2016年11月29日，上诉人周晔、陈新生以陈新生在患病治疗中，以及周晔须在12月1日当日已预约就诊治疗等健康原因为由，要求再次延期审理。同时，上诉人书面向本院称，其不服原审判决的主要理由是，被上诉人邹璇、ＸＸ已明知上诉人的银行账号，故意不在规定的日期内将银行贷款差额款项转账支付给上诉人，违约在先，而且被上诉人上门时，并非前来支付上述差额款项，其要求再次审税与支付上述差额款无任何关系，上诉人不可能在对方未付清款项的情况下，配合其办理过户手续，故原审判决认为上诉人违约，系事实认定错误。以上事实，有《延期审理申请书》、上诉人周晔、陈新生于2016年11月29日的信函，以及本院的审理传票等证明属实。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调�和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。经本院依法传票传唤本案各方当事人，上诉人周晔、陈新生两次要求延期审理，且未提出新的事实、证据或者理由，并以书面方式向本院重复提出其在上诉状中的主张和理由，故经合议庭评议，本案不需要开庭审理。原审法院依法对于本案各方当事人提供的证据、申请的证人，进行质证，程序合法。并据此认定，根据房屋买卖交易习惯，出售方配合办理审税、结清贷款、注销抵押等均是合同的附随义务，也是办理产权过户的前置程序，上诉人在收取首付款后应配合对方办理相关附随义务。被上诉人邹璇、ＸＸ主观上并不存在不支付差价的故意，对于履约的态度积极等事实，原审法院认为本案房屋买卖合同不能按约履行的责任在上诉人一方，其二人主张解除买卖合同的理由不成立，系争房屋的买卖合同应当继续履行等，理由充分，本院予以认同。上诉人的诉请，因缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,610元，由上诉人周晔、陈新生负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一六年十二月五日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理�，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……