叶县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叶民初字第739号
原告（反诉被告）孙丹丹，女，1979年1月16日出生，回族。
委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩立功，男，1967年1月7日出生，汉族。
委托代理人赵军涛，河南碧野律师事务所律师。
原告孙丹丹诉被告韩立功房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，被告韩立功提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙丹丹的委托代理人宋天星、被告韩立功及其委托代理人赵军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丹丹诉称，2013年11月23日，宝丰县城关镇供销合作社所有的玉带河商场经河南得正拍卖有限公司拍卖，原告以5950000元的价款整体取得了宝丰县南大街45号（原玉带河商场）的全部房产。原告于2013年12月2日依约定支付了拍卖价款，依法取得了上述房产的全部权利和义务。同时，宝丰县城关供销社告知原告，韩立功于2004年4月29日租赁了该商场的负一楼房屋用于经营活动。
原告接收上述房产后发现，被告在租赁期间违反合同法规定，未经出租方同意擅自将租赁场地转租渔利，被告为扩大租赁场地使用面积擅自改变商场承重墙体结构，将商场西承重墙以及门窗全部拆除打通，在商场西侧院子空地上加盖了临时违章建筑，给商场的房屋整体安全造成了极大的安全隐患，必须及时进行修缮加固。玉带河商场由于年久失修无室内消火栓、自动喷水和自动喷淋消防设施、疏散通道堵塞等问题需要立即整改。2014年1月27日，原告书面通知被告及经营商户将对商场修缮及整体升级改造，要求被告积极配合，自觉清场，被告拒不配合，且多次实施阻碍原告对房屋修缮、改造的侵权行为，致使原告耽误八个月时间不能对房屋进行改造、修缮，侵犯了原告对自己所属的房产的整体管理和使用的权利，给原告造成了极大的经济损失。
被告擅自改变房屋承重结构对房屋造成严重安全隐患需要整改，而被告在规定的时间内拒不配合腾房，阻碍原告对房屋的修缮和改造，且被告违反法律规定将租赁场地全部转租，导致合同根本目的无法实现。原告在多次书面通知被告配合整改无效的情况下，于2014年6月8日向被告发出2014-002号解除通知书，要求被告于2014年6月11日前腾房，被告在收到解除合同通知书后的限定时间内既拒不腾房并继续实施侵权行为，又未向法院提起诉讼，其租赁协议已通知解除。故诉至法院，请求依法判令解除被告韩立功与平顶山市玉带河商业总公司于2004年4月29日签订的《租赁协议》；被告韩立功立即排除妨碍，并停止阻碍原告对房屋修缮、改造的侵权行为。
被告韩立功辩称，依法驳回原告的诉讼请求，原告所诉不实。原告并非通过正当拍卖程序取得本案房屋的所有权，而是与原房屋所有人恶意串通，故意隐瞒房屋拍卖的事实，通过暗箱操作进行的。原告并未按约定支付全部拍卖价款，原所有人与被告签订合同期限未满，原所有人在拍卖价款的基础上给原告514000元，作为对被告继续履行合同的补偿。被告未转租，也没有擅自改变商场承重墙，被告加盖房屋是经原所有人同意允许的，该行为延续多年，原所有人未提出异议。关于被告承租房屋经营涉及的消防问题2004年消防部门整改，2004年5月31日整改到位。原告并没对房屋有修缮改造行为，而是以其为由实施对被告正常经营的破坏。原告没有按照法定程序向被告发出解除合同通知，即使有也违反与原所有人的约定，无效。
反诉原告韩立功反诉称：2005年1月1日，反诉原告与平顶山市玉带河总公司签订了玉带河商场《租赁协议》，承租了玉带河商场负一楼自助经营，租赁期限20年。反诉原告一次性交纳了全部租金。2013年底，宝丰县城关供销社未通知承租人，将玉带河商场房屋委托河南得正拍卖有限公司拍卖，河南得正拍卖有限公司在未告知反诉原告参加竞拍的情况下，将玉带河商场的房屋拍卖给反诉被告，但拍卖时，河南得正拍卖有限公司已明确告知反诉被告，反诉原告的承租到期日为2024年，买受人须继续承担履行义务，反诉被告买受后不但不继续履行租赁合同的义务，反而巧立名目采取恐吓、撵、打砸商场，毁坏设施等各种手段影响反诉原告正常经营，许多客户因吵、闹事件等不安全因素，不再到该商场购物，使反诉原告遭受巨额的经济损失。故提起反诉，请求1、依法判令反诉被告孙丹丹继续履行租赁协议；2、判令反诉被告停止对反诉原告租赁玉带河商场的承租经营权的侵害，排除妨害，恢复原貌；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50000元。
反诉被告孙丹丹辨称：应依法驳回韩立功的反诉请求。一、韩立功的反诉请求不能成立，1、反诉被告于2014年6月8日向反诉原告就原租赁协议送达解除通知，反诉原告在3个月的法定期限内未提出异议，因此解除通知送达反诉原告时合同已解除，反诉原告要求继续履行租赁协议应不予支持。2、反诉原告要求损失50000元的请求不能成立。反诉被告就玉带河商场整改问题于2014年1月27日向反诉原告送达《停业整顿通知书》、2014年3月6日送达《停业清偿通知书》、2014年6月8日送达《解除合同通知书》均明确告知因反诉原告的行为造成损失应有其自行承担，故反诉原告因拒不配合房屋改造和阻碍原告施工的侵权行为所造成的损失应有其自行承担，反诉被告正当行使对玉带河商场房屋的所有权，不存在侵害反诉原告的权利问题。且反诉原告未提供遭受损失的相关证据。原告的门头损失与本案无关。二、被告的反诉事实不存在，1、玉带河商场的拍卖是公开的，并在河南日报上刊登了拍卖公告，反诉原告仅承租了玉带河的部分房屋，玉带河商场是整体拍卖，不存在应对被告书面通知的问题。2、反诉被告接收玉带河商场房屋后，与反诉原告进行了友好协商。反诉被告一直在正当行使权利，不存在侵害被告的权利。
经审理查明，2004年4月29日，被告韩立功与隶属于宝丰县城关供销社的宝丰县玉带河商业公司签订租赁协议，取得了玉带河商场原家具柜组经营场地（负一楼）的承租权，承租期限为自2005年1月1日至2024年12月31日，租金每年7000元，韩立功缴纳了20年租金共计140000元并经营至今。2013年11月23日，玉带河商场经河南得正拍卖有限公司拍卖，原告孙丹丹以5950000元的价款竞得宝丰县城南大街45号（原玉带河商场）的全部房产，2013年12月2日，原告向河南得正拍卖有限公司支付价款5336000元，河南得正拍卖有限公司出具拍卖终结书。拍卖成交书显示交付时间为2013年12月5日，交付方式为现状交付。宝丰县城关供销社向孙丹丹交付房屋时已告知其承租人韩立功租赁该商场房屋及租期未届满的事实。孙丹丹接收购买的房屋后，因租赁事宜与韩立功发生纠纷，曾两次向宝丰县人民法院提起诉讼要求解除租赁协议等，后撤诉。现再次提起诉讼，韩立功提起反诉。
另查明：1、玉带河商场孙丹丹竞拍成功后，尚未办理过户手续。宝丰县供销合作社与孙丹丹等达成协议，宝丰县城关供销社少收拍卖价款514000元作为孙丹丹等继续履行租赁合同（承租人韩立功、杨艳丽）的补偿；如还有其他租赁合同，宝丰县城关供销社少收拍卖价款100000元作为孙丹丹等继续履行租赁合同的补偿。
2、孙丹丹方于2014年1月27日向商场负一楼送达了停业整改通知书，于2014年6月8日以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向韩立功送达了解除合同通知书。
3、原、被告双方发生纠纷过程中，韩立功经营场所的玻璃门头被损坏，经宝丰县价格认证中心鉴定，损失价值1953元。
4、孙丹丹提供宝丰县工商行政管理局基本注册信息查询单二份显示：周海燕自2011年9月13日起在宝丰县城南大街中段路西经营家具零售，现已注销；负责人为陈慧梅（韩立功妻子）的宝丰县城关镇慧梅家具店2014年8月20日注册成立，在宝丰县城南大街路西（玉带河地下商场）经营家具零售。
本院认为，被告韩立功与宝丰县供销合作社于2004年4月29日签订的租赁协议自签订履行至今，协议不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方应按约定履行相关权利义务。原告孙丹丹在竞得并接收房屋后，根据合同法第二百二十九条的规定，该租赁协议仍然有效，韩立功仍享有承租权。孙丹丹要求解除合同，应提供证据证明该协议符合解除的条件，现孙丹丹以韩立功擅自转租并改变承重结构等为由要求解除合同，但其提供的证据不足以证明其主张，孙丹丹提供宝丰县工商行政管理局查询单二份以证明韩立功将承租房屋转租，韩立功辩解其与周海燕系合伙经营，且以周海燕名义成立的个体工商户现已注销，故孙丹丹的该项意见本院不予采信；同时孙丹丹认为解除通知书已送达韩立功，韩立功未在法定期限内提出异议，该协议已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向被告做出解除通知书，并不符合法律规定的主张解除合同的条件，故原告的该项意见本院不予支持。综上，原告要求解除合同、要求被告排除妨碍、停止侵权的理由不能成立。本院依法不予支持。被告与宝丰县玉带河商业公司签订的协议为有效协议，原、被告应继续履行租赁协议，原告不得侵害被告的承租经营权，反诉原告要求继续履行协议的请求本院予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿50000元，因未提供相应证据证实，本院不予支持。原、被告在今后履行协议期间，应相互理解与支持，做到按照约定履行，遵守法律，尊重社会公德，以维护正常的经营秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙丹丹的诉讼请求；
二、反诉被告孙丹丹继续履行反诉原告韩立功与宝丰县玉带河商业公司于2004年4月29日签订的租赁协议；
三、驳回反诉原告韩立功的其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告孙丹丹负担；反诉案件受理费1050元，由反诉原告韩立功负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 ＸＸ娜
审判员 李 凯
审判员 王 蒙
二〇一五年十月十日
书记员 任敬敬