浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第893号
上诉人（原审原告）：徐林萍。
委托代理人：张建辉，浙江民理律师事务所律师。
委托代理人：吴兰英，浙江民理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波颐高物业服务有限公司。住所地：宁波市江东区朝晖路188号、民安路***号。
法定代表人：周洋，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：颐高集团有限公司。住所地：杭州市西湖区黄姑山路**号颐高创业园。
法定代表人：翁南道，该公司董事长。
上述两被上诉人共同委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
上诉人徐林萍因与被上诉人宁波颐高物业服务有限公司（以下简称颐高物业公司）、颐高集团有限公司（以下简称颐高集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年11月9日作出的（2015）甬海民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人徐林萍的委托代理人张建辉，被上诉人颐高物业公司、颐高集团公司的共同委托代理人叶映辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：宁波市海曙区东渡路29号世贸中心商厦1-4层是多产权商铺。原告系世贸中心〈3-21〉房屋（建筑面积为36.70平方米）的所有权人。被告颐高物业公司是被告颐高集团公司下属具有独立法人资格的子公司。2010年7月2日，原告与被告颐高物业公司签订《租赁合同》，将其商铺出租给被告颐高物业公司，约定租赁期限为十五年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止；第一年租金32324.64元，自第二年开始每年以5%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，依此类推；租赁费支付采用每半年付一次，先付后用的原则，被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金；在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失等。合同签订后，被告颐高物业公司将宁波市海曙区东渡路29号世贸中心一至四层分别对外招租，被告颐高物业公司向原告支付租金至2014年11月30日止，未再支付此后的租金。2015年1月6日，被告颐高物业公司向原告在内的业主发函，告知公司经营严重亏损，已征求业主意见要求减租，但大部分业主不同意，故被告颐高物业公司只得终止租赁合同的履行等。被告颐高物业公司未向原告腾退房屋，涉案房屋仍处于占有使用状态。后原告诉至法院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。经该院释明，原告不要求追加实际使用人为第三人参加诉讼。
另查明，被告颐高集团公司于2010年6月18日向原告出具《担保书》一份，称被告颐高物业公司系其子公司，是被告颐高集团公司在宁波的具体项目执行公司，其为被告颐高物业公司对上述租赁合同提供担保，保证被告颐高物业公司会履行该租赁合同的义务。
原审原告徐林萍于2015年3月17日诉至法院，请求判令：一、解除原审原、被告之间签订的《租赁合同》，原审被告立即腾退房屋；二、原审被告立即向原审原告支付拖欠的租金6548元（从2014年12月1日起计算至原审被告实际腾退房屋之日止，暂计算至2015年1月31日）；三、原审被告立即向原审原告支付因原审被告无故终止租赁合同履行而导致的违约金和经济损失赔偿金78581元（暂按两年租金标准计算）；四、本案的诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告变更第二项诉讼请求为：二、原审被告立即向原审原告支付从2014年12月1日起计算至原审被告实际腾退房屋之日止拖欠的租金和占有使用费，租金每月按3274元标准计算，暂计算至2015年5月31日，共计6个月租金合计19644元。审理中，原审原告明确其第三项诉讼请求的违约金指的是逾期支付租金的违约金和终止履行合同的违约金。
原审法院审理认为：原告与被告颐高物业公司之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，原、被告均应依约履行。被告颐高物业公司拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除《租赁合同》的诉请，依法有据，该院予以支持，该院确认原、被告签订的《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2015年3月18日起解除。被告颐高物业公司应当履行按时支付租金的义务，原告要求被告颐高物业公司支付从2014年12月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，依法有据，该院予以支持。暂计算至2015年5月31日，被告颐高物业公司应向原告支付自2014年12月1日起拖欠的租金及占有使用费19644元（3274元／月×6个月）。被告颐高物业公司未按约履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
本案主要的争议焦点是：一、被告颐高物业公司是否应当腾退房屋；二、原告主张的违约金标准是否过高；三、被告颐高集团公司是否应当承担责任。
关于第一项争议焦点。原告和被告颐高物业公司签订的《租赁合同》解除后，被告颐高物业公司作为合同相对方，具有腾退房屋的义务，故原告要求被告颐高物业公司腾退房屋的诉请，依法有据，该院予以支持。
关于第二项争议焦点。原告在审理中明确其第三项诉讼请求中的违约金包含了逾期支付租金的违约金及被告颐高物业公司终止履行合同的违约金。双方在合同中约定：在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。原告根据该约定，在本案中向被告主张二年的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告逾期支付租金的违约行为和终止履行合同的违约行为给原告造成的实际损失主要是逾期支付租金的利息损失及合同解除后有可能产生的寻租期房屋空置的损失，原告主张的二年租金作为违约金过高。双方在《租赁合同》中关于逾期付款的违约金有明确的约定，即被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内将租金付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。根据合同约定，被告颐高物业公司应在2014年11月20日前支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金，被告颐高物业公司未按约支付租金，应当按照合同约定的日万分之二的标准支付违约金。被告终止履行合同导致合同解除，综合考虑原告的商铺的使用现状及合理的空租期，该院认为原告主张的二年租金标准过高，酌定被告颐高物业公司向原告支付六个月的租金19644元（3274元／月×6个月）作为违约金。
关于第三项争议焦点。合同具有相对性，合同的权利义务由合同当事人享有和承担。虽然被告颐高集团公司曾参与过租赁事项的组织和沟通，但本案所涉的《租赁合同》是原告和被告颐高物业公司作为合同当事人签订的，该合同直接约束原告和被告颐高物业公司。被告颐高物业公司具有独立的法人资格，故《租赁合同》的权利义务应由被告颐高物业公司享有和承担。原告主张被告颐高集团公司是合同主体，应承担合同责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但被告颐高集团公司向原告出具了担保书，担保书中关于保证方式的约定不明，应作为担保人为被告颐高物业公司对原告的上述付款义务承担连带保证责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告徐林萍与被告宁波颐高物业服务有限公司2010年7月2日签订的《租赁合同》于2015年3月18日解除；二、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐林萍腾退位于宁波市海曙区东渡路29号〈3-21〉的商铺；三、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐林萍支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金及占有使用费19644元，自2014年11月20日起按日万分之二的标准支付19644元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按3274元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；四、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告徐林萍支付因被告宁波颐高物业服务有限公司违约导致合同解除的违约金19644元；五、被告颐高集团有限公司对上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任，被告颐高集团有限公司承担连带责任后，有权向被告宁波颐高物业服务有限公司追偿；六、驳回原告徐林萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2”256元，由原告徐林萍负担1354元，被告宁波颐高物业服务有限公司、颐高集团有限公司负担902元。
宣判后，原审原告徐林萍不服，上诉至本院，称：一、考虑到世贸商厦的整体性，包括上诉人在内的商铺业主是一个整体，本应同案处理，原审法院分案处理不妥。上诉人虽然对涉案房屋享有独立产权，但被上诉人整体租赁统一运营世贸中心商厦1-4层是事实。上诉人的商铺已经与其他业主融为一体，如果区隔开在客观上会造成世贸商厦的整体价值贬值。二、原审法院认定颐高集团公司于2010年6月18日向上诉人出具《担保书》一份，是认定事实错误。虽然《担保书》的落款时间是2010年6月18日，但向上诉人出具《担保书》的日期系租赁合同签订之日2010年7月2日。担保书出具在前，租赁合同签订在后，有悖常理。三、原审法院酌定被上诉人支付六个月的违约金，没有事实和法律依据。根据相关法律规定，上诉人遭受的损失不仅包括合同解除后寻租期房屋空置的损失，还包括合同履行后可预期利益。被上诉人单方终止合同，根据公平原则和诚实信用原则，上诉人主张两年的租金合情合理。请求撤销原审判决第四项并依法改判被上诉人颐高物业公司支付上诉人合同解除违约金78581元，被上诉人颐高集团公司承担连带清偿责任。
被上诉人颐高物业公司与颐高集团公司共同答辩称：原审判决符合相关法律规定，也符合客观实际。上诉人要求改判增加违约金，不符合法律规定。上诉人的损失主要是空租期的损失和违约金损失。合同已经对违约金的损失作出明确规定，而且现在也有经营户在经营上诉人的房屋，不存在空租期的说法。因此原审判决以6个月的租金作为违约金是符合客观事实的，请求二审驳回上诉，维持原判。
各方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。颐高物业公司拖欠租金的行为构成根本性违约，颐高物业公司应承担相应的违约责任。上诉人诉请的违约金包括逾期付款的违约金和单方解除合同的违约金。关于逾期付款的违约金，因双方在涉案租赁合同中有明确约定，原审判决按照日万分之二的标准支付违约金，并无不妥。关于单方解除合同的违约金，双方在涉案租赁合同第七条亦有明确约定，本案系颐高物业公司单方终止履行合同导致合同解除，因此，颐高物业公司应承担违约责任，但按照涉案租赁合同第七条有关按未实际履行期限租金的双倍支付违约金的约定显然过高。原审法院根据本案实际情况，酌定单方解除合同的违约金按6个月租金计算，尚属合理。上诉人要求按两年租金计算违约金，依据不足，本院不予支持。
关于上诉人提出颐高集团公司出具的《担保书》落款时间早于涉案租赁合同签订之日的问题。本院认为，颐高集团公司出具担保书的落款日期不影响其对涉案租赁合同的担保责任，原审法院以《担保书》中保证方式的约定不明为由判决颐高集团公司对颐高物业公司的相应款项承担连带清偿责任，并无不当。
至于上诉人上诉提出的原审法院分案处理所涉商铺租赁合同存在不当的问题。本院认为，各商铺均系独立产权，且分别订立租赁合同，并非必要的共同诉讼，原审予以分案处理，并未违反法律规定。
综上，徐林萍之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1764.5元，由上诉人徐林萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年一月二十九日
代书 记员 潘芬芬