广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第64号
上诉人（一审原告、反诉被告）：梁振华。
委托代理人：蓝庆贤，广西天际律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：毛健香。
委托代理人：梁可荣，农民。
上诉人梁振华因与被上诉人毛健香房屋租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第620号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人梁振华及其委托代理人蓝庆贤，被上诉人毛健香及其委托代理人梁可荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月，梁振华与毛健香达成租赁意向，毛健香同意将其位于来宾市大桥路389号门面租给梁振华经商，梁振华于是自费装修门面，花费人工、材料等共计实为11040元。同年8月13日双方正式签订《门面租赁协议》。约定：毛健香将位于来宾市大桥路389号门面租给梁振华，租期五年，即自2012年8月13日至2017年8月12日止，每月租金2000元，租金缴纳办法为先交一个季度后补满全年租金，往后按一次缴纳全年租金，并对其他方面进行了约定。为了便于梁振华经营，毛健香还同意把二楼的一间房屋租给梁振华居住，租金每月定为300元。梁振华承租门面后，毛健香将其原经办的烟草经营许可证交给梁振华使用经营，并将原有价值8600元的货物一并交予其经营，梁振华立下《欠条》给毛健香，定于2012年9月9日还清。后双方因租金发生纠纷，2013年4月27日晚，毛健香其子、女婿等人遂将门面内梁振华的商品及设备搬出店外的道路上。经当地派出所处理未果，梁振华此后停止经营。梁振华认为毛健香行为已违约，并造成经营设备和商品损失，遂于2014年3月向一审法院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《门面租赁协议》；2、责令毛健香协助梁振华取回存放在门面内的五台冰柜，损坏的由毛健香赔偿损失；3、责令毛健香赔偿梁振华门面装饰装修费损失9221.33元、设备损失14180元、商品损失53598.33元、租金损失8000元、合同履行可得利益损失77368.2元，共计162367.86元；4、本案受理费由毛健香承担。
在诉讼过程中，毛健香提起反诉，请求：1、梁振华支付8个月的租金18400元（门面租金16000元，住宿租金2400元）；2、梁振华支付所欠货款8600元；3、由梁振华承担反诉受理费。
梁振华诉请毛健香返还的五台冰柜，经核实是指娃哈哈营养快线冰柜、统一冰红茶（冷热转换机）、哈奇食品冰柜、三洋牌冰箱、还有存放在门面房间内的一台冰箱共5台。案件审理期间，经一审法院召集相关当事人到梁振华承租的门面实地勘察，现只存放有4台冰柜。梁振华指认存放在门面内的娃哈哈营养快线冰柜、统一冰红茶（冷热转换机）、哈奇食品冰柜、存放在房间内的1台冰箱共4台系其租赁期间借用经营。毛健香家人认可其中娃哈哈营养快线冰柜（科龙）、统一冰红茶（冷热转换机）、哈奇食品冰柜共3台是梁振华租赁经营时引进，同时指认存放在房间内的1台海尔冰箱称自家在办店时就已购置了，因时间已久，发票难以寻见，并非梁振华租赁时存放。
一审法院认为，梁振华与毛健香签订的《门面租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同是合法、有效的，双方应履行各自的义务。租赁期间双方因租金发生争执时，应当通过正当渠道维权。毛健香采用粗暴方式把梁振华存放在门面内的设备和商品丢到门外，有一定过错，应承担主要违约责任，赔偿违约损失。梁振华装修费用为11040元，有其提供的支出凭据证明，事实清楚，证据充分，法院予以确认。梁振华从2012年8月对租赁的门面先装修，然后再与毛健香签订租赁合同，租期为5年，装修可用价值每月为184元（11040元／60个月），现只得经营有8个月就停止经营，毛健香因此应当承赔偿梁振华剩余52个月的经营装修损失9568元（52个月×184元）。梁振华诉请毛健香赔偿门面装修费损失9221.33元，合法有据，应予支持。毛健香否认梁振华租房后交过押金和租金，故然不符合常理，梁振华诉称于2012年11月5日晚在门面付给了毛健香16000元租金，只是毛健香收后不出具收条，也不符合常情，其虽提供有证人梁某和左某到庭证实，但梁某本人的证言并未得到其农行借记卡明细对账的印证，证人证言仍不足以认定梁振华付给毛健香16000元租金这一事实，故不予采信。梁振华遭受损失是事实，其依据支付单、进货单等凭证诉请毛健香赔偿设备损失14180元、商品损失53598.33元、合同履行可得利益损失77368.2元，因未提供有相关部门的损失评估报告，依据不足，难以查明，不予认定和支持。再，梁振华诉请责令毛健香协助取回存放在门面内的五台冰柜，经现场勘察，只存放有4台冰柜，毛健香亦认可其中娃哈哈营养快线冰柜（科龙）、统一冰红茶（冷热转换机）、哈奇食品冰柜3台系梁振华经营时从外借回存放，梁振华系经手借用的合法使用人，因此非经梁振华许可，毛健香不得以其他理由擅自侵占，视为己有，理当返还给梁振华。尚有的1台海尔冰箱，因毛健香否认系梁振华所有，且梁振华提供借用的相关协议没有涉及海尔牌冰柜，故不予认定为梁振华外借经营存放。据此，梁振华主张返还五台冰柜，只予支持来源明确的3台冰柜。毛健香就本案提起反诉，主张梁振华支付8个月门面租金18400（16000门面＋2400房租）元及8600元的货物，梁振华在起诉书上自认租住毛健香二楼一个房间，每月租金300元，辩解所有租金已支付给毛健香，但不能提供证据，应承担举证不能的法律后果。毛健香反诉主张，证据充分，理由成立，法院给予确认和支持。双方发生纠纷后，梁振华诉请解除《门面租赁协议》，毛健香辩称同意解除，双方均有解除租赁合同之意，应予解除，故对该诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合
同法》第六十条、第九十四条第（三）项，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除梁振华与毛健香签订的《门面租赁协议》。二、毛健香返还梁振华娃哈哈营养快线冰柜（科龙）、统一冰红茶（冷热转换机）、哈奇食品冰柜共3台。三、毛健香赔偿梁振华门面装修损失费9221.33元。四、驳回梁振华的其他诉讼请求。五、梁振华付给毛健香门面和房屋租金共18400元。六、梁振华付给毛健香欠货款8600元。本案受理费3547元，由梁振华负担3337元，毛健香负担210元；反诉案件受理费475元，由梁振华负担。
上诉人梁振华不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定事实错误并有遗漏。（1）梁振华已交纳门面租赁押金8000元给被上诉人毛健香，一审未予认定，属遗漏事实。（2）梁振华向毛健香支付了16000元租金，毛健香未出具收条，但有证人左某、梁某等证实。在毛健香没有提出充分的证据反驳的情况下，一审不予认定这一事实是错误的。（3）梁振华已按月付清居住间的租金每月300元，一审未予认定是错误的。（4）梁振华主张毛健香返还5台冰柜，一审只支持3台错误。（5）毛健香等人将门面内的商品及设备搬出店外的道路上，因未尽到妥善保管义务导致梁振华遭受损失，毛健香应承担赔偿设备损失、商品损失、合同履行最低可得利益损失的责任。梁振华已提供相关的收款收据、发票联、发货清单、实物出货单等作为计算损失的依据，但一审法院却以梁振华未提供相关部门的损失评估报告，依据不足，难以查明为由，对梁振华所主张的损失不予认定，不符合客观事实。综上，请二审查明事实，撤销一审法院第二、四、五、六项判决，改判支持上诉人梁振华的各项诉讼请求，驳回被上诉人毛健香的反诉请求。
被上诉人毛健香答辩称：毛健香确实收到梁振华所主张的8000元，其中6000元是第一季度的租金，2000元是押金。梁振华主张之后又支付了16000元租金，不是事实，毛健香并未收到这笔租金。请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人梁振华的上诉理由和被上诉人毛健香的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、梁振华已支付租金多少；2、梁振华请求毛健香赔偿各项损失是否有事实和法律依据；3、梁振华请求毛健香返还五台冰柜是否有事实和法律依据。
二审期间，上诉人梁振华向本院提交一份从网络上下载的来宾市2013年4月份天气预报，证实事发当晚下雨，被毛健香等人强行搬出商店的物品除被偷走的部分外，其余物品被雨水淋湿，无法继续使用。
被上诉人毛健香对上述证据质证意见如下：对该证据不认可，应以气象部门出具的证明为准。
被上诉人毛健香提交一份发货清单，证实毛健香于2013年6月3日向天明批发部交纳了一台统一冰柜的押金500元，该冰柜押金不是上诉人梁振华交的。
上诉人梁振华对上述证据质证意见如下：该证据是复印件，对证据的真实性有异议，且该证据与本案没有关联性。
本院对上述证据质证意见如下：1、梁振华所提交的天气预报材料因未经气象部门确认，故不予采信。2、发货清单所记载的毛健香向他人交纳冰柜押金的时间系在毛健香与梁振华产生纠纷时间之后，该证据与本案无关，不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审庭审中，被上诉人毛健香承认收到上诉人梁振华支付的租金及押金共8000元。
本院认为，上诉人梁振华与被上诉人毛健香签订的《门面租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。
关于梁振华已支付租金多少的问题。梁振华上诉主张已支付给毛健香承租门面的押金8000元、租金16000元以及居住间每月租金300元，除在二审庭审中毛健香认可已收到梁振华所支付的租金及押金款项8000元外，梁振华并未能提供充分的证据证实其余的款项也已经支付，为此，不予认定梁振华已支付租金16000元及居住间每月租金300元。一审判令梁振华向毛健香支付8个月承租期间的门面租金及居住间房租共18400元，因毛健香在二审中自认收到梁振华8000元，故此款项应从梁振华应支付租金总额中扣减，则梁振华尚欠毛健香租金为10400元，梁振华应当支付。
关于梁振华请求毛健香赔偿各项损失是否有事实和法律依据的问题。梁振华在租赁期间，未能按合同约定的期限向毛健香履行交付租金的义务，该行为已构成违约，毛健香有权解除合同。但毛健香在未对梁振华进行催告并给予合理的支付期限情况下，单方强行收回出租房，该行为不符合法律规定，显属不当。梁振华诉讼请求解除租赁合同，毛健香在诉讼中表示同意，为此，对梁振华与毛健香所签订的《门面租赁协议》予以解除。本案中，梁振华逾期支付租金，确实存在先行违约行为，但毛健香单方强行收回出租房也存在过错，因此对梁振华的损失毛健香应承担相应的赔偿责任。梁振华要求毛健香赔偿门面装饰装修费损失9221.33元，一审法院依据梁振华提供的装饰装修支出凭据及梁振华承租使用门面的时间，判令毛健香赔偿梁振华门面装修费损失9221.33元，合法有据，且一审判决后双方当事人均未就此判项提出上诉，为此，本院予以维持。梁振华上诉要求毛健香赔偿设备损失14180元、商品损失53598.33元，因毛健香的儿子、女婿等人将梁振华承租门面内的商品及设备搬出店外并造成梁振华损失，该行为属于侵权行为，与本案审理的房屋租赁合同关系不是同一个法律关系，故本案不予审理，梁振华可另行主张权利。梁振华还上诉要求毛健香赔偿合同解除后的合同履行可得利益损失77368.2元，因合同已经解除，不再履行，故梁振华要求赔偿该项损失没有依据，本院不予支持。
关于梁振华请求毛健香返还五台冰柜是否有事实和法律依据的问题。梁振华上诉请求毛健香返还放在门面内的5台冰柜，经一审现场勘察，门面内只存放有4台冰柜，毛健香仅认可其中的3台冰柜即娃哈哈营养快线冰柜（科龙）、统一冰红茶（冷热转换机）及哈奇食品冰柜系梁振华经营时从外借回的，尚余1台海尔冰箱毛健香不认可为梁振华借回，梁振华也未能提供证据证实系其从外借回用于经营，为此，毛健香只需向梁振华返还上述来源明确的3台冰柜，对梁振华的其余请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第620号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、变更来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第620号民事判决第四项为驳回上诉人梁振华要求被上诉人毛健香赔偿租金损失、合同履行可得利益损失的诉讼请求。
三、变更来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第620号民事判决第五项为上诉人梁振华付给被上诉人毛健香门面和房屋租金共10400元。
一审本诉受理费3547元（已由梁振华预交），由梁振华负担3337元，毛健香负担210元。一审反诉受理费475元（已由毛健香预交），由梁振华负担334元，毛健香负担141元。二审受理费3000元（已由梁振华预交），由梁振华负担。毛健香多交纳的受理费用124元由梁振华迳付给毛健香，法院不再清退。
本案债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 卢 怡
代理审判员 黄 剑
二〇一五年六月十二日
书 记 员 韦国庆