天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初43802号原告长城物业集团股份有限公司天津分公司。负责人陈耀忠，总经理。委托代理人杨海，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所律师。委托代理人于濛，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所法律工作者。被告匡博。被告乔美娟。委托代理人匡博，被告乔美娟之夫。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告匡博、乔美娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法由代理审判员刘湃适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于濛，被告匡博及被告乔美娟的委托代理人匡博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月5日，原告与天津美利丰房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。合同约定由原告向其开发的天津市滨海新区中新生态城和风路764号荣馨园项目提供物业服务，物业服务费为2.66元/月/平方米，物业服务标准按照《天津市普通住宅物业服务和指导价格标准》一级标准执行。被告系荣馨园小区×××号单元的业主，物业面积为149.74平方米。根据物业服务合同约定，业主在接受物业服务的同时，应按约定每月10日前缴纳物业管理服务费用。但由于各种原因被告尚未交纳自2015年1月21日至2015年12月31日期间的物业管理服务费用，计4522.75元。原告按照合同提供了优质高效的物业服务，但被告拒不履行缴费义务，且经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告支付原告物业服务费4522.75元；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张向本院提交证据如下：1.《天津市住宅前期物业管理服务合同》和资质证书,证明原告服务项目、收费标准及服务资质；2．《天津市商品房买卖合同》，证明房屋产权人为被告；3.确认书、业主资料等，证明被告收到房屋并办理房屋入住手续，对前期物业合同知晓且认可；4.费用催交通知单、催收函邮寄单、律师函等，证明原告向被告就物业费进行催收；5.责令整改通知单，证明原告对小区内的私开小卖部进行了通知整改，并通知了相关部门。被告辩称，1.我们怀疑小区物业是否真正的物业公司，对于业主反映的问题置之不理；2.小区存在多处安全隐患，威胁业主安全，灌煤气的车辆随意进入加气，房屋群租，车库改为临时废品买卖仓库，公然买卖可回收垃圾；3.业主私拆乱改，缺乏管理；4.阻挠业委会成立；5.保安袒胸露背行为不雅，威胁业主、尾随业主；6.保洁人员将垃圾和尘土扫进客用电梯；7.消防设施不合格，发生大火差点酿成大祸；8.居民丢东西后不调取录像协助查找，收取物业费不开具发票；9.临时管理规约没有业主签字，也没有开发商盖章，原告告我无正当理由；10.物业服务以外包为主；11.楼上漏水造成我的损失，没有人协调这个事，楼上的房子没有正式验收，由物业暂时监管。综上，要求驳回原告诉讼请求。被告为证实其主张向本院提交了如下证据：1.临时管理规约空白没有签章，证明对我们没有约束力；2.天津市新建商品房住宅质量保证书，证明物业和开发商的职能问题。经举证、质证，原、被告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以确认。经审理查明，原告系具有一级物业服务资质的物业公司，被告系天津市中新生态城荣馨园小区×××号房屋业主，与原告存在物业服务合同关系。合同约定物业费采取包干制，收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.66元，业主应当于每月10日前缴纳。合同的期限自2012年4月5日始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。合同对管理服务内容及双方的权利义务作出了明确约定。为充分掌握诉争事实的真实情况，本院于2016年5月9日与部分业主一同进行现场查验。存在问题有：1.小区地下车库的维护方面，光线较暗，地面大量尘土，较脏，且有几处积水，车库内有几处私设的充电桩，有几辆车辆未按照划定的车位标示停放，车库垃圾较多，消防通道被垃圾长期占用，至今未清理干净，部分消防通道被木板阻隔，车库里的公共空间堆放杂物，甚至出租他人使用，存在极大的安全隐患；2.小区绿化方面，植被总体成活率较高，公共部位卫生整体较好，但存在卫生死角；3.公共设施维护方面，个别损坏未能维修，景观设施未能维修，楼宇内部消防通道以及公共部位有业主堆放杂物、停放自行车、电动车的情形，存在安全隐患；4.电梯光线较暗，轿厢内有小广告；5.小区存在群租现象，存在安全隐患；6.小区存在个别私搭乱建、住改商的情形；7.人员、车辆出入审查不严，社会车辆随意出入；8.小区的收支明细未及时公开。另查，本案所涉房屋面积为149.74平方米。被告自2015年1月21日至2015年12月31日欠付原告物业服务费。原告向被告就未交纳的物业费进行书面催缴。上述事实由原、被告提交的证据，本院进行现场勘验笔录以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原告与开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》依法成立，合同内容不违反国家法律法规强制性效力性规定，合法有效。被告已知晓并同意遵守，该合同对原、被告均有约束力。双方当事人在享有合同权利的同时亦应履行合同义务。根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在诸多不完善之处，需要尽快妥善处置。此问题亦是导致被告拒绝交纳物业服务费的主要原因。业主在对物业公司提供的服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过沟通协商的方式解决问题，由于物业服务费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主不宜采取拒绝交纳物业服务费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。考虑到当事人双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免，对于此次减免比例本院酌定为15%。如被告因原告物业服务不到位损害了其合法权益，可通过合法途径向原告主张权利。关于被告提出的楼上漏水造成损失的情况，与本案系不同法律关系，本案不做审理，可通过合理途径向相关责任主体主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告匡博、乔美娟于本判决生效后十日内给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2015年1月21日至2015年12月31日间的物业服务费人民币3835.91元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，由被告负担人民币20元，案件诉讼费不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 湃二〇一六年五月十日书 记 员 王珊珊附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条第二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。