沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02027号
原告：范芙蓉。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所律师。
原告范芙蓉与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审，人民陪审员范志贤参加评议，于2015年11月7日公开开庭进行了审理。原告范芙蓉、被告沈阳星辰房地产开发有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范芙蓉诉称：2011年12月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合计金额621656元。按照合同有关约定和被告的要求，原告支付人民币191656元，并将根据合同的约定继续以贷款的方式支付剩余的商品房购房款，原告在合同履行过程中尽到了有关责任与义务。根据合同约定和相关法律法规，被告有义务保证所销售的商品房没有产权解纷和债权债务纠纷，并及时办理商品房登记备案，然而，被告十数次以各种理由欺骗推脱，至今未给原告所购商品房办理商品房备案登记，已经构成严重违约和违法，应该承担违约责任。《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为2013年6月30日，然而被告违背合同协议，以各种理由延期交房，其间，原告与被告多次沟通未果，被告恶意拖延工程进度并欺骗包括原告在内的几百名业主，造成极坏的社会影响。时至今日，被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，在有能力解决问题的其他下恶意拖延，给原告造成击打的经济损失和巨大的精神伤害。为了维护原告的合法权益，维护主义市场经济秩序，推动房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、原告被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、被告30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案；3、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；4、被告应以现金形式支付原告2013年7月1日至2015年6月30日的逾期交房违约赔偿款，合计金额人民币27981.8元（贰万柒仟玖佰捌拾壹捌角）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告沈阳星辰房地产开发有限公司答辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为双方对交房时间在合同中没有约定，故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。
经审理查明，2011年12月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以621656元，购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-1号1幢1单元14层4号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为91.42平方米。其中第六条约定，买受人于2011年12月2日付收付款人民币191656元，剩余房款43万元可办理银行按揭贷款；第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的
违约金……《商品房买卖合同》签订后，原告分别于2011年12月2日及2011年1月13日依约将购房款的首付款191656元支付给被告，被告为原告出具了二张收款收据。余款因被告原因无法办理贷款而至今没有给付。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告依据合同第9条第1款之约定给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告至今未依约向原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因原、被告已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告应从2013年7月1日起给付，至原告主张的2015年6月30日止，共计逾期730天；对于原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。对于原告要求被告马上开工，尽快交房的诉讼请求，虽被告存在违约行为，但原告该项诉求所涉标的不适于强制履行，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。原告可在房屋具备交付条件时，另行主张权利。对被告未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告范芙蓉与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年12月2日就位于沈阳市和平区文兴路41-1号1幢1单元14层4号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告范芙蓉逾期交房违约金27982元，从2013年7月1日起至2015年6月30日止，以191656元为计算基数，按日万分之贰标准计算；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费500元（原告已预交），公告费400元由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 盛 雯
人民陪审员 范伟贤
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。