贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终242号
上诉人（原审原告）：龙天贵，女，1936年9月1日出生，苗族,贵州省石阡县人，住贵州省石阡县。
委托诉讼代理人：黄可尧，贵州省石阡县龙井法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黄焱,女,1970年9月18日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人：徐祖德,男，1959年12月16日生,土家族,贵州省石阡县人，住贵州省石阡县。
委托诉讼代理人：徐云艳，女，1984年4月28日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，住贵州省石阡县，系第三人徐祖德之女。
上诉人龙天贵因与被上诉人黄焱、原审第三人徐祖德确认合同无效纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院(2016)黔0623民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人龙天贵的委托诉讼代理人黄可尧，原审第三人徐祖德的委托诉讼代理人徐云艳到庭参加诉讼。上诉人龙天贵、被上诉人黄焱经合法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
龙天贵上诉请求：请求撤销原判，予以改判。事实与理由：一审判决认定徐祖德属善意取得错误。根据《物权法》第106条之规定，善意取得的条件，第一，受让人不知出让人是无权的；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记而已经登记的，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案所涉及的财产是城市房产按照法律规定是必须登记的，但该房产并未办理登记。因而，不符合善意取得的规定，一审判决认定事实错误，请求二审予以改判。
徐祖德答辩称：其与黄焱签订的门面转让合同是有效的。徐祖德家跟龙天贵家住得很近，徐祖德买这个门面，还办了酒席，龙天贵还送了份子钱。一审法院判决正确，依法应予维持。
龙天贵向一审法院起诉请求：一、请求确认黄焱与徐祖德签订的门面转让合同无效；二、本案诉讼费用由黄焱承担。
一审法院认定的事实：黄焱系龙天贵儿媳。1995年3月31日，黄焱与龙天贵之子李怀刚生育一女李慧子。1998年10月16日，中国工商银行石阡县支行将其坐落于石阡县城西门口原五交化公司被火烧的残值大楼（除上大楼楼梯间向丁字口数出来的第二间门面外）以492000元转让给蔡光宗、宋宝莲、黄焱、杨佑明、杨再华。2003年8月，黄焱之夫李怀刚因公死亡。2007年6月10日，黄焱与重庆市永川区群力房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，黄焱将其原购五金公司房产全部交重庆市永川区群力房地产开发有限公司拆除改造重新修建。2008年4月6日，黄焱与第三人徐祖德签订门面转让协议：一、甲方（本案黄焱，以下同）将其坐落在泉都商城B栋二层门面左靠杨佑明，右靠宋宝莲计53.91平方米（以房产证为准），以每平方米5000元转让给乙方（本案第三人徐祖德，以下同）；二、甲方应按法定程序将房产权属转移为乙方名下，所办理房产证、土地使用证手续由甲方负责；三、乙方在签订本协议之日预付给甲方定金贰拾万元，余款交房时付清。2009年9月6日，黄焱共收到第三人徐祖德交付的购房款322668元。同年，第三人徐祖德获得该门面，并使用至今。2016年6月7日，龙天贵以黄焱未经其同意擅自转让该门面为由，诉至法院，
一审法院认为，本案争议焦点是：黄焱与徐祖德签订的门面转让协议书是否有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在财产共同共有关系存续期间，部分共同共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，黄焱与徐祖德达成了书面的门面转让合同，徐祖德向黄焱支付了房款，黄焱向第三人徐祖德交付了涉案门面。龙天贵主张黄焱和徐祖德达成的门面转让合同无效，损害了龙天贵的利益，但龙天贵提供的证据不能证明黄焱与徐祖德订立的门面转让合同是恶意串通行为，其亦不能证明黄焱与徐祖德订立的门面转让合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故龙天贵以黄焱转让涉案门面给徐祖德系擅自转让为由主张该买卖合同无效的主张不能成立，其主张没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回龙天贵确认合同无效的诉讼请求，案件受理费100元（龙天贵预交），由龙天贵负担。
二审中，双方均未提交新的证据，本院依法对一审法院认定事实予以确认。
另查明：2007年6月18日，石阡公证处（2017）石证书第153号公证书公证了黄焱与重庆永川群力房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，拆迁房屋房主系黄焱。
本院认为，本案的争议焦点是黄焱与徐祖德签订的门面转让协议书是否有效。本案中，龙天贵之子李怀刚与黄焱系夫妻关系，讼争门面系黄焱所在单位1998年福利性购房，该房系李怀刚与黄焱夫妻共同财产。在2003年李怀刚去世后，龙天贵作为李怀刚的遗产继承人与其他遗产继承人共同共有该讼争房产。但是，在2007年，黄焱与重庆永川群力房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，明确被拆迁人是黄焱，石阡县公证处应黄焱与重庆永川群力房地产开发有限公司的申请于2007年6月18日作出（2007）石证字第153号公证书，对申请人双方于2007年6月10达成的《房屋拆迁补偿安置协议》的合法性和真实性进行了公证。在没有其他证据证明的情况下，该公证书载明的被拆迁人系黄焱，而非黄焱与龙天贵及其他财产继承人，足以让第三人认为讼争门面的产权人就是黄焱。在此情况下，黄焱于2008年4月6日与徐祖德以合理的价格自愿签订了《门面转让协议书》，双方并且相继交清了房款和交付了门面使用。本案中，黄焱与徐祖德签订的门面转让协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之五种情形，也不存在中华人民共和国合同法》第五十四条之可撤销或变更的情况。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，黄焱与徐祖德签订的《门面转让协议书》是合法有效的合同。一审法院判决驳回龙天贵的确认合同无效的诉讼请求正确，依法应予维持。但是一审法院在判决书说理部分，既认定本案徐祖德适用善意取得门面权属，又认定本案《门面转让协议书》合法有效存在说理错误，依法应予纠正。善意取得是无权处分人在没有法律依据情况下处分他人所有财产，且具有《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定的善意取得的三个条件方才成立。本案中黄焱与徐祖德签订的《门面转让协议书》是在徐祖德明知黄焱是讼争门面的被拆迁人，且石阡县公证处作出（2007）石证字第153号公证书，证明黄焱与重庆永川群力房地产开发有限公司双方于2007年6月10达成的《房屋拆迁补偿安置协议》的合法性和真实性的前提下签订的。所以，本案徐祖德与黄焱签订的《门面转让协议书》合法有效，不适用善意取得。故龙天贵主张一审法院认为徐祖德适用善意取得错误，应予支持。一审法院的说理错误，应予纠正。
综上，龙天贵的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人龙天贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 志
审判员 罗 静
审判员 罗宇睿
二〇一七年三月十七日
书记员 龙 璇