河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1502民初字224号
原告信阳市万润商业经营有限公司。
法定代表人林水生，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ和，广东南方福瑞德律师事务所律师，特别授权。
委托代理人李ＸＸ，男，汉族，1984年7月10日出生，住广东省吴川市，该公司员工，特别授权。
被告张建恒，男，汉族，1982年8月9日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人张建忠，信阳“148”法律服务所，特别授权。
原告信阳市万润商业经营有限公司诉被告张建恒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司的委托代理人ＸＸ和、李ＸＸ，被告张建恒的委托代理人张建忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告信阳市万润商业经营有限公司（以下简称万润有限公司）诉称，被告承租信阳市天润投资实业有限公司（以下简称天润投资公司）旗下的信阳天润广场第416号商铺以经营“一点香”餐饮，双方签订《商铺租赁合同》，以明确相关的权利义务。租赁合同第八条约定自2011年12月18日开始计租，有效期为5年，第一至五年的租金分别为27349.2元、29291.3元、35149.5元、39055元、39055元；租赁合同第十条约定：“乙方必须于每月10日前向甲方缴交当月的租赁费及有关费用”。另外，依据租赁合同第八十七条关于“在本合同履行期间，乙方同意甲方委托信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知乙方的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中甲方的权利及义务”之约定，原告与被告签订了《物业管理合同》（以下简称：物管合同）。双方另在物管合同第2条约定：每月物业管理费、公共能耗费、推广费共计26964元，乙方须于每月10日前向甲方财务部缴清当月费用。在合同订立后，被告按一个月的费用标准缴付了前述两合同的保证金共计54312元。在合同履行过程中，被告于2014年4月开始欠费一直未缴，原告经多次催告无果后于2014年8月30日致函被告要求解除合同并收回商铺。被告收函后，于2014年10月支付了10万元，同时承诺及时还款并继续经营，但之后并未履行相应义务，也不清理铺内物品。原告遂于2014年10月22日正式通知被告解除合同、限期清空铺内物品。原告认为，前述两合同是双方自愿、真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并产生相应的效力。租赁合同的甲方主体虽不是原告，但其第八十七条明确约定原告有权以自己的名义行使租赁合同中甲方的权利，况且出租人已将240188.3元租金债权转让给原告，因此原告有权直接向被告主张权利。被告不按前述两份合同的约定支付租金、物业管理及相关费用，依法应承担相应的违约责任。按照租赁合同第七十五条关于“如乙方迟延缴交承租费及其他应缴之款项，须向甲方支付违约金。从迟交之日起，除缴交欠款外，还需按每日计收所欠缴总额的千分之一违约金”之约定，原告有权要求被告支付违约金。违约金自2014年11月11日计至2015年5月底，暂为202天。综上，为维护自身的合法权益，保障正常的商场经营秩序，原告依据双方关于“协商不成的，可向商场所在地的人民法院提起诉讼”的管辖约定，现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1，被告支付所欠租金240188.3元、物管费53928元及其违约金59411.49元；2，被告支付商铺占用费70299元，3，被告支付所欠水电费14113.3元；4，本案全部诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、2011年11月10日，答辩人张建恒与被答辩人万润公司同时签订《商铺租赁合同》和《商铺物业管理合同》各一份。两份合同内容是万润公司事先刻意策划打印好的，并非双方当事人经过充分协商后订立的，其合同条款完全为被答辩人服务，是围绕被答辩人的利益制定的，将经营中的风险全部转嫁给答辩人。该两份合同显失公平，违反法律明确规定。被答辩人采取欺诈手段，与答辩人订立了两份合同，意图是以合法形式掩盖非法目的，造成答辩人的财产遭受到惨重的损失，侵犯答辩人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺物业管理合同》应依法认定无效。二、2014年10月上旬，答辩人因尚欠费用10余万元，便找到被答辩人执行经理赵艳，答辩人提出：目前经济紧张，我现欠10余万元，店铺继续经营，欠款陆续交清。赵艳说可以，但必须写还款计划，按照赵艳的要求，答辩人母亲胡新直即出具一还款计划（分三次付清欠款）交给赵艳。10月中旬，答辩人准备将店铺转租，随告知赵艳，赵艳表示同意，并将答辩人欲转租之事向被答辩人法定代表人林水生汇报，后林水生与答辩人及其母亲互请吃饭，林水生提出：店内设备、物品作为你们的股份，我们投资30万元，继续经营餐饮，双方合作经营该店铺。答辩人表示同意，为此事双方见面协商7、8次。按照林水生的意见，答辩人做合作经营的准备工作，期问，被答辩人未与答辩人联系（时间约有三个多月）。以上事实证明，双方商定合作经营416号店铺后，被答辩人既未提出不同意见，又未向答辩人说明情况变化的原因，由于被答辩人的过错，致使该店铺未能及时转租和未能及时清空店铺内的设备及物品，而被答辩人在诉状中要求答辩人应付商铺占用费70299元和支付违约金59411.49元，均无事实依据，且无证据佐证，显然，这是被答辩人编造的理由，依法不应支持。三、2014年12月至2015年元月初，被答辩人既未与答辩人协商，又未征求答辩人的意见，更未通知答辩人到场的情况下，擅自强行封锁416号店铺，将店铺内价值494591元的设备、物品洗劫一空，同时，答辩人租赁店铺时支付装修费用857159.96元，亦被被答辩人占为己有，被答辩人的行为侵犯和损害了答辩人的合法权益，违反法律、行政法规强制性规定。现答辩人对其上述经济损失1351750.96元要求被答辩人依法予以赔偿，否则，答辩人将依法提起民事诉讼，主张权利。四、被答辩人在诉状上要求答辩人支付所欠水电费14113.3元，被答辩人提交了“交款通知书’，对此，答辩人认为，被答辩人的此项请求不能成立，依法不应支持，其理由如下：1、“交款通知书”是被答辩人自已打印的材料，具有随意性、虚假性，不能作为索要欠款的证据。2、“交款通知书”上显示水费金额392元，电费金额4339元，与被答辩人起诉水电费用金额不符。3.“一点香火锅店”正常经营期间，答辩人及其母亲和店长阂洋、主管杨威天天都在店铺内，不知何故，被答辩人不找以上四人签字，却让答辩人的临时服务员乔光兰签名，违背常规，经答辩人辨认、询问，“乔光兰”三个字是被答辩人找他人模仿书写的，并非乔光兰本人笔迹，故答辩人不予认可。4、被答辩人应提供确凿证据以证明自己的观点。同时，被答辩人在诉状中虽笼统写明几项请求及金额，但尚未提供具体明确的计算方式和计算标准等必需的清单，很明显，被答辩人目的是混淆事实，浑水摸鱼，妄图非法占有答辩人的合法财产。上述特此答辩，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法作出公正判决，以维护答辩人的合法权益。
原告为证明自己的主张出示以下证据：1，商铺租赁合同，证明租金的标准及管辖法院；2，商铺物业管理合同，证明物业管理费及水电费由被告承担；3，债权转让公告，证明天润投资公司将240188.3元的租金债权转让给原告，原告有权向被告主张权利；4，收费收据，被告缴费保证金54313元，合同已实际履行；5，缴费通知单，证明被告累计欠付水电费14113.3元；6，解除租赁费合同通知函，证明原告于2014年8月31日解除合同，要求被告同年10月份清空商铺；7，邮政EMS单据，证明相关通知已送达被告；8，缴交计划申请函，被告母亲签字，同意还款。
被告质证称，租金和管理费有明确规定，商铺占用费是不存在的，原告法定代表人林水生与被告商量合伙经营，没有下文延误了时间，过错在原告法定代表人林水生，被告没有责任，原告不应主张违约金和商铺占用金。原告主张水电费没有依据，该缴费单通知是原告打印的，不能作为证据使用，缴费单的金额与起诉金额也不一致，签字也不是本人所签。邮政单子上的时间和通知函上的时间不一致，原告2014年8月31人日通知被告解除租赁合同，未能举证证实。保证金当时交的名义是诚意金。
被告为证明自己的主张出示了以下证据：1，三份证人证言，证明原告擅自强行搬走被告的设备物品和装修物品；2，416号店铺设备的装修清单，证明原告未征求被告的同意，擅自搬走物品锁所造成的损失；3，8张店内照片，证明设备物品及装修的真实存在。
原告质证称，证人证言没有提供身份证明，不能确定真实性，被告母亲作为证人证明没有其他证据进行佐证，与被告存在利害关系，证明力弱；整修物品清单是被告人自己写的，装修也没有凭证，且已使用三年；照片是真实的，但与本案无关，无法作为赔偿的依据。
经审理查明，2011年11月2日，天润投资公司与被告张建恒签订《商铺租赁合同》，租赁天润投资公司旗下的信阳天润广场第416号商铺以经营“一点香”餐饮，有效期为5年，租赁期限自2011年12月18日起至2016年12月17日。双方约定第一至五年的租金分别为27349.2元、29291.3元、35149.5元、39055元、39055元；，每月10日前缴交当月的租赁费及有关费用。同日，原告万润有限公司与被告张建恒签订《物业管理合同》，约定每月物业管理费、公共能耗费、推广费共计26964元，每月10日前向原告财务部缴清当月费用。在合同履行过程中，被告张建恒自2014年7月开始不按约定支付租金等费用，后于2014年10月9日单方撤场，此时欠付费用的全部费用本金已达54338元。在合同订立后，被告按一个月的费用标准缴付了前述两合同的保证金共计54312元。在合同履行过程中，被告于2014年4月开始欠费一直未缴，原告经多次催告无果后于2014年8月30日致函被告要求解除合同并收回商铺。被告收函后，于2014年10月支付了10万元，同时承诺及时还款并继续经营，但之后并未履行相应义务，也不清理铺内物品。原告遂于2014年10月22日正式通知被告解除合同、限期清空铺内物品，于2015年再次发出通知函，2015年1月12日清空店铺。
另查明，《商铺租赁合同》第八十七条约定“在本合同履行期间，乙方同意甲方委托信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知乙方的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中甲方的权利及义务”，原告万润有限公司有权以原告的名义代为行使天润投资有限公司关于《商铺租赁合同》的权利与义务。2015年6月6日，天润投资公司与万润有限公司通过报纸发出公告，依法将天润投资公司对张建恒享有的债权转让给原告万润有限公司。
本院认为，天润投资公司与被告张建恒签订的《商铺租赁合同》，以及原告万润有限公司与被告张建恒签订的《商铺物业管理合同》均系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行。被告张建恒未按期支付租赁费及物业管理费，已构成违约责任。被告辩称水电费交款通知书的数额与起诉数额不一致，且签名不是乔光兰本人所签，本院认为被告未提供证据证实签名不是乔光兰所签，对被告辩解理由不予支持，但对水电费数额与起诉书请求数额不一致理由成立，认定被告欠付水电费4731元。被告辩称原、被告签订合同为格式条款，其合同条款完全为被答辩人服务，是围绕被答辩人的利益制定的，将经营中的风险全部转嫁给答辩人。该两份合同显失公平，违反法律明确规定，应认定为无效合同。本院认为天润投资公司与被告签订的《商铺租赁合同》第九条只约定了被告的义务，没有规定自身的义务，合同条款显示公平，该约定不能成立，原告不能收取被告保证金，但部分条款显示公平并不代表全部商铺租赁合同为无效合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺物业管理合同》，双方约定逾期未交租赁费及物管费用，每日按拖欠金额的千分之一收取滞纳金，合同条款显示公平，原告起诉违约金的请求本院不予支持。被告辩称因林水生与其洽谈商铺入股合伙做生意导致未能及时清理商铺，过错在于原告方，被告不承担违约责任。被告未提供相关证据证实林水生与其洽谈生意的证据，且有被告母亲所签字的缴交计划申请函证实欠付租赁费的事实，此项答辩意见本院不予支持。原告请求被告支付商铺占用费，但未提交充分证据证明被告商铺占用的时间，且被告已不再经营店铺，单方面解除合同，因此该项诉讼请求本院不予支持。虽然被告是同天润投资公司签订的《商铺租赁合同》，但依据《商铺租赁合同》的约定，原告万润有限公司有权代为行使天润投资公司权利与义务，且双方共同公告的债权转让公告，不违反法律规定，原告作为《商铺租赁合同》的主体适格。被告在本案中提出原告收取诚意金54312元，其实质为保证金，原告应返还被告保证金54312元。本案中原告虽然向被告发出通知函要求被告清空商铺，在被告没有及时清理的情况下，私自清空商铺，但原告在搬迁被告商铺用品的时候被告并不在场，亦未请公正机关进行公正，导致被告财产损失。被告请求原告赔偿其损失，但被告未在本案中提出反诉，本案不予处理，可另行主张。综上所述，被告张建恒应支付租金240188.3元（29291.3元／月（第二年度租赁费）×1个月＋35149.5元／月×6个月（第三年度租赁费）×70%）；物管费用53928元（26964元／月×2个月），水电费4731元，以上合计298847.3元，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定判决如下：
一、被告张建恒在本判决生效后十日内支付原告信阳市万润商业经营有限公司各项费用244535.3元（298847.3元-54312元）。
二、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7869元，由原告承担2901元，被告张建恒承担4968元。
如不服本判决，可在送达之日起十五日内向本院递交，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。
审 判 长 向自生
审 判 员 高海波
人民陪审员 王保琴
二〇一六年七月二十四日
书 记 员 陈皖琰