广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初213号
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇机场路南侧西城北。
负责人姚某，该分公司经理。
委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。
委托代理人梁华娟，广西宁斌律师事务所实习律师。
被告张某，女，1965年8月24日出生，汉族，住址广西桂林市，现住广西桂林市临桂区。
第三人广州某酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人王某，该公司总经理。
委托代理人王优进，广西宁斌律师事务所律师。
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司诉被告张某、第三人广州某酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成由审判员李春光担任审判长和人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司的委托代理人黄靖耕和第三人广州某酒店物业管理有限公司的委托代理人王优进到庭参加诉讼，被告张某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州某物业管理有限公司临桂分公司诉称，2009年11月12日，第三人广州某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西碧园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的碧园·印象桂林进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。合同第七章第7条第5点约定，业主或物业使用人应按照《商品销售合同》内约定的交房时间交付之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。2012年11月28日，广州某酒店物业管理有限公司与广西碧园房地产开发有限公司签订补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时。2014年6月29日，广西碧园房地产开发有限公司与原告签订《碧园·印象桂林前期物业管理服务合同》，由原告从2014年8月1日起继承广州某酒店物业管理有限公司对碧园·印象桂林进行物业管理。2014年8月1日，广州某酒店物业管理有限公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，广州某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前其管理的碧园·印象桂林应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。同日，广西碧园房地产开发有限公司与广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司、广州某酒店物业管理有限公司、广州某物业管理有限公司临桂分公司联名作出了《关于碧园印象桂林小区更换物业服务企业的通告》并公布，通告的内容明确了广州某酒店物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管理期间尚未收回的物业服务费、水电费现一并同意由广州某物业管理有限公司临桂分公司收取并从2014年8月1日起对碧园·印象桂林进行物业管理。2015年12月24日原告及第三人向被告送达了债权转让和催收物业费的书面通知。按照被告与广西碧园房地产开发有限公司签订《购房合同》第十七条的约定，被告应遵守广西碧园房地产开发有限公司委托前期物业管理公司的物业管理规定。按购房合同约定，被告购买的房屋于2012年7月30日交楼。被告于2012年8月1日起至2015年7月31日，就欠交物业管理费5103.3元、滞纳金（违约金）8683.63元。原告及第三人广州某酒店物业管理有限公司为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务。被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了广州某酒店物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。2016年1月11日，原告诉至本院，诉请：1、判决被告向原告支付物业管理费5103.3元（从2012年8月日计至2015年7月31日，每个月按140.5元计算）；2、判决被告向原告支付违约金8683.63元（违约金暂计至2015年8月31日，此后的违约金计至被告付清所欠物业管理费为止）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、公司的营业执照及组织机构代码证，证明原告的基本情况；2、广州某酒店物业管理有限公司与广西碧园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明广州某酒店物业管理有限公司是碧园·印象桂林小区2009年—2012年期间的物业服务公司，并在合同第七章第7条第1点约定了物业管理费的收费标准；3、原告与广西碧园房地产开发有限公司签订的《碧园·印象桂林前期物业服务合同》，证明开发商与原告于2014年6月29日签订了前期物业管理合同，原告从2014年8月1日开始为被告提供物业服务；4、债权转让协议书，证明第三人广州某酒店物业管理有限公司将2014年8月1日前其管理的碧园·印象桂林应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告；5、被告签订的《商品房买卖合同》，证明被告购买了碧园·印象桂林小区的房屋，被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；6、照片，证明原告已于2015年12月24日向被告书面催收过物业管理费、第三人己于2015年12月24日将债权转让的事实书面告知了被告；7、被告欠物业费及滞纳金（违约金）统计计算表，证明被告所欠物业费及滞纳金（违约金）的金额的计算方式；8、临桂个人名下房地产登记情况查询证明，证明被告在碧园·印象桂林购买的房屋登记在被告名下；9、碧园·印象桂林前期物业服务合同补充协议，证明房地产开发公司与第三人广州某酒店物业管理有限公司签订了补充协议其内容与2009年的时间是一致的，服务时间为2013年l月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时；l0、《关于碧园·印象桂林小区更换物业服务企业的通告》，证明广西碧园房地产开发有限公司、广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司、广州某酒店物业管理有限公司、广州某酒店物业管理有限公司于2014年8月1日联名作出《关于碧园印象桂林小区更换物业服务企业的通告》并公布，通告的内容明确了广州某酒店物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管理期间尚未收回的物业服务费、水电费现一并同意由广州某物业管理有限公司临桂分公司收取并从2014年8月1日起对碧园印象桂林进行物业管理。被告张某未作答辩，亦未向法庭提供证据。
第三人广州某酒店物业管理有限公司述称，对原告陈述的事实请法庭查实，依法判决。
第三人在举证期限内提供的证据有：公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明第三人的基本情况。
经过开庭质证，第三人对原告提供的证据1-6、8-10均无异议；对证据7其不清楚。原告对第三人提供的证据均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院结合原、被告及第三人的举证、质证，认证如下：对原、被告及第三人确认的书证予以确认采信；对提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年11月12日，广西碧园房地产开发有限公司（为甲方）与第三人广州某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定：甲方为下述物业的开发商，有权委托符合相应资质的物业管理企业提供前期物业服务。乙方是根据中华人民共和国的相关法规获取物业管理执照的有资质管理企业。根据中华人民共和国的相关规定，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对甲方物业桂林［印象桂林］提供前期物业管理服务，因此订立本合同。第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.2约定：2009年12月1日起印象桂林物业管理费收入存入乙方帐户，2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁乐居仆物业管理有限公司临桂分公司印象桂林物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元／月／户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的9.4.3约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同未约定业主逾期交纳物业管理服务费应支付违约金。合同签订后，广州某酒店物业管理有限公司进驻在印象桂林小区进行物业管理。2011年7月18日，广西碧园房地产开发有限公司与被告张某签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告张某购买广西碧园房地产开发有限公司开发建设的碧园·印象桂林第65幢1单元0801号房。《商品房买卖合同》中第十七条第5项约定：出卖人按规定委托物业管理公司负责碧园·印象桂林的前期物业管理，买受人应遵守物业管理公司的规定。该《商品房买卖合同》于2011年7月26日在临桂县房地产管理所登记备案。
2012年11月28日，广州某酒店物业管理有限公司与广西碧园房地产开发有限公司签订补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时；其余各条款按原2009年11月签订的《前期物业服务合同》执行。
2014年6月29日，广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（为乙方）签订一份碧园·印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下车库及园林等配套设施实行专业化、一体化的前期物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“碧园·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方在另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期（多层0.6元／㎡·月，具体楼栋范围1#—15#）；二期（多层0.6元／㎡·月，高层含小高层0.9元／㎡·月，具体楼栋范围16#—25#）；三期（高层含小高层1.0元／㎡·月，具体楼栋范围58#—61#）；四期（高层含小高层1.1元／㎡·月，具体楼栋范围62#—65#）；五期（高层含小高层1.3元／㎡·月，具体楼栋范围41#、42#、69#、70#、73#、74#）；商铺（2.0元／㎡·月，具体楼栋范围一期商铺及64#、65#底层商铺），其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准；等等。合同对业主拖欠物业管理服务费未约定收取违约金。
2014年8月1日，广西碧园房地产开发有限公司、广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司、广州某酒店物业管理有限公司、广州某物业管理有限公司临桂分公司联名作出了《关于碧园印象桂林小区更换物业服务企业的通告》并公布，通告的内容为：“尊敬的碧园·印象桂林小区业主：为了给业主提供更舒适、更专业的物业服务，经广西碧园房地产开发有限公司考察，现选聘委托广州某物业管理有限公司临桂分公司对碧园·印象桂林项目做物业管理。广州某物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月l日起正式进驻小区提供物业服务工作。原物业管理方广州某酒店物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由广州某物业管理有限公司临桂分公司收取。让您住得舒心是我们共同的心愿，和谐、温馨的居家氛围需要大家的共同参与，感谢您的支持和配合”。同日，广州某酒店物业管理有限公司（为甲方）与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。协议约定：广州某酒店物业管理有限公司（甲方）将享有2009年12月1日与广西碧园房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中印象桂林小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方），本合同自双方签字盖章后即行生效。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司（乙方）于每月月初将追讨回款的情况与广州某酒店物业管理有限公司（甲方）核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。
2015年12月24日，原告和第三人在小区内被告的住房大门上张贴“债权转让通知书及催收物业费的通知”，内容为“尊敬的碧园·印象桂林小区业主：广州某酒店物业管理有限公司已于2014年8月将贵小区所有欠费业主包括但不限于物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等欠费形成的债权及权利整体转让给广州某物业管理有限公司临桂分公司（所有欠费均算至2014年7月31日止，总计欠费2446户，欠费金额为2134543.39元），为此通知各位业主。广州某管理有限公司临桂分公司现再次向各位碧园·印象桂林小区业主催收2015年12月31日之前拖欠的物业管理费及滞纳金，望各位业主收到本催告函后一周内与本公司联系并交纳物业管理费和滞纳金等，如逾期不交费的，本公司将通过法律途径维护公司的合法权益”。
2016年1月11日，原告诉至本院，提出前述诉请。
同时查明，原告广州某物业管理有限公司临桂分公司按约进驻碧园·印象桂林小区进行物业管理及服务至今。被告张某是碧园·印象桂林小区的业主，其购买的物业单位为碧园·印象桂林第65幢1单元0801号房（合同约定建筑面积126.92㎡），该房于2012年7月30日交付被告，被告从2012年8月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费。原告主张按建筑面积127.7㎡计算物业管理费，每个月按每平方米1.1元计算共140.5元，从2012年8月1日计算至2014年7月31日，被告所欠物业管理费为3372元；从2014年8月1日计算至2014年7月31日共12个月，被告所欠物业管理费为1686元。碧园·印象桂林小区现尚未成立业主委员会。
本院认为，碧园·印象桂林小区至今未成立业主委员会，广西碧园房地产开发有限公司与第三人广州某酒店物业管理有限公司以及广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司与原告广州某物业管理有限公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西碧园房地产开发有限公司作为碧园·印象桂林小区的开发建设单位，其与第三人以及其临桂分公司与原告签订的碧园·印象桂林《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力；本案被告是碧园·印象桂林小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告或第三人进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，为碧园.印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。
广西碧园房地产开发有限公司、广西碧园房地产开发有限公司临桂分公司、广州某酒店物业管理有限公司、广州某物业管理有限公司临桂分公司联名以《通告》的形式公布各方同意将广州某酒店物业管理有限公司管理期间尚未收回的物业服务费、水电费一并由广州某物业管理有限公司临桂分公司收取，是广西碧园房地产开发有限公司、广州某酒店物业管理有限公司对双方签订的《前期物业服务合同》第九条中9.4.3约定的“乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益”的内容进行了变更。故原告与第三人签订的《债权转让协议书》是协议双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反法律规定和合同约定，应受法律保护。原告和第三人在被告所购商品房门前张贴的“债权转让通知书及催收物业费的通知”，但内容中并无被告欠物业管理费的具体数额。而被告张某购买的物业单位为碧园·印象桂林第65幢1单元0801号房，属碧园·印象桂林第四期的房屋，从广西碧园房地产开发有限公司与第三人签订的《前期物业服务合同》第七条的约定看，碧园·印象桂林第四期的房屋不属于第三人的收费范围。可见，原告进驻前被告欠交的物业管理费不属于第三人的债权，第三人并不具有相对于被告的债权转让给原告，故原告与第三人签订的《债权转让协议书》对被告无法律约束力，原告因未取得其进驻前被告欠交的物业管理费的债权，亦无权主张要求被告支付其进驻前被告未交的物业管理费。原告进驻后，按广西碧园房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，被告应按房屋登记建筑面积每平方米每月1.1元的标准（第四期房屋物管费的收费标准）向原告支付物业管理费。因此，原告要求被告支付2013年8月1日起至2015年7月31日止的物业管理费5103.3元的诉请，除原告进驻前被告未交的物业管理费，因无法律依据，本院不予支持外；原告进驻后被告所欠的1686元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因合同中未约定逾期缴纳物业管理费应支付违约金，对原告的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张某支付物业管理费1686元给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司；
二、驳回原告广州某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费145元，公告费1100元，共计1245元，由原告广州某物业管理有限公司临桂分公司负担95元，被告张某负担1150元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费145元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李春光
人民陪审员 叶永付
人民陪审员 侯有喜
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 秦丽菊