海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第1334号
上诉人（原审被告、反诉原告）海南佳邦房地产开发有限公司。
法定代表人王江洪，该公司总经理。
委托代理人王雄强，该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谭海燕，女，黎族。
委托代理人吴状纳，海南商汇律师事务所律师。
上诉人海南佳邦房地产开发有限公司（以下简称佳邦公司）因与被上诉人谭海燕商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年7月3日，谭海燕与佳邦公司签订编号为DZL000010311号《儋州市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由谭海燕购买佳邦公司投资建设的儋州市那大镇兰洋南路海南西部家居建材博览中心1层1235号商铺。该商铺建筑面积为60.12平方米，每平方米价格7113.58元，价款总计427668元。1、关于付款方式及期限。合同附件七《补充协议》约定，签署合同当天，买受人（谭海燕）支付首期购铺款217668元（含定金5万元），余款21万元由买受人向出卖人（佳邦公司）指定的银行按揭贷款支付；买受人应于合同签订之日起10日内按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，否则视为买受人违约；如因买受人原因造成按揭贷款申请不能达到申请成数或按揭贷款申请不为银行接纳，买受人应在出卖人通知之日起，10日内按照银行所批准的贷款成数，或转为一次性付款方式与出卖人另行签订《商业铺面买卖合同》，否则视为买受人违约；非买受人原因造成按揭贷款申请不能达到申请成数，或按揭贷款不为银行接纳的，买受人可按照银行所批准的贷款成数或转为一次性付款并另行签订《商业铺面买卖合同》，或在10日内书面提出退铺要求。出卖人接到买受人退铺要求之日起10日内将买受人所付铺款无息退还；2、关于交付期限。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建设工程竣工验收备案证明文件以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但因不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3、关于逾期付款违约责任。合同第六条第1项约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，不作累加：（1）逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按退款总数的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退款为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数向出卖人支付应付而未付房价款部分的万分之三的违约金；4、关于商品房备案和预告登记。合同第七条第一款约定，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过日），持本合同及相关材料向儋州市房产行政主管部门办理书面备案确认手续；5、关于出卖人逾期交房违约责任。合同第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：（1）逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款部分的万分之三的违约金；6、关于买受人单方解除权的行使。合同第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。合同签订当日，谭海燕向佳邦公司支付商铺首付款216668元、维修金3607元及合同备案费1180元。但谭海燕至今仍未办理按揭贷款，尚欠购铺款21万元未付清。佳邦公司于2014年11月4日向儋州市住房和城乡建设局申请办理1235号商铺备案登记，该局于同年11月11日核准备案。涉案海南西部家居建材博览中心建设工程项目至今仍未通过竣工验收，佳邦公司也未将涉案1235号商铺交付谭海燕使用。另，2015年4月9日，因佳邦公司逾期交房，谭海燕通过邮政快递的方式向佳邦公司送达了《解除合同通知书》，解除双方签订的《儋州市商品房买卖合同》，要求佳邦公司返还已付购铺款及支付相应违约金并赔偿其他损失。佳邦公司不同意解除，谭海燕起诉请求：1、解除双方于2014年7月3日签订的《儋州市商品房买卖合同》或确认该合同已经于2015年4月9日解除；2、佳邦公司退还购铺款216668元及利息约1000元（从2014年7月4日起至合同解除之日止）、逾期违约金约1000元（按每日1‰从2015年4月10日起至付清之日止）及备案费1180元、维修金3607元。佳邦公司反诉请求：1、谭海燕继续履行合同；2、谭海燕立即付清购铺余款210000元。
一审法院认为：双方签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案当事人争议焦点：一是谭海燕未办理银行按揭贷款的责任在哪一方；二是在谭海燕未付清购铺余款的情况下佳邦公司能否行使逾期交铺抗辩权及应否承担逾期交铺违约责任。一、关于谭海燕未办理银行按揭贷款的责任问题。根据合同附件七《补充协议》约定，购铺余款21万元由谭海燕向佳邦公司指定的银行按揭贷款支付，谭海燕应于合同签订之日起10日内按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，否则视为谭海燕违约。据此，提供完整个人按揭贷款资料是谭海燕的义务，对此谭海燕应主动及时提供。谭海燕没有提供证据证明其已完成该项义务，也没有证据证明其已向指定银行申请贷款，而以佳邦公司未通知其提交所需材料为由主张未办理银行按揭贷款的责任在佳邦公司，不符合合同约定及法律规定，不予支持。二、关于在谭海燕未付清购铺余款的情况下佳邦公司能否行使逾期交铺抗辩权和应否承担逾期交铺违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，谭海燕购铺余款21万元是通过银行按揭贷款方式支付，但没有约定支付期限，不能确定履行的先后顺序，故佳邦公司抗辩谭海燕未支付余款违约在先，理由不能成立。虽然因谭海燕自身原因至今未能办理银行按揭贷款构成违约，但没有证据证明其未支付余款导致佳邦公司履行合同严重困难。从本案查明的事实来看，涉案工程至今未通过竣工验收不符合双方约定的交房条件，是佳邦公司逾期交铺的主要原因，形成了不论谭海燕是否支付购铺余款佳邦公司本身也无法按期交房的事实，佳邦公司行为已构成根本违约。同时，谭海燕在庭审中明确表示解除合同不再支付购铺余款。据此，双方合同目的已经无法实现。根据合同第十一条约定，佳邦公司逾期交房超过60日后，谭海燕有权单方面解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，谭海燕主张解除合同，有合同及法律依据，予以支持。佳邦公司逾期交铺的抗辩理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，谭海燕主张佳邦公司返还购铺款216668元、维修金3607元、合同备案费1180元，有事实及法律依据，予以支持。虽然谭海燕于2015年4月9日已经将解除合同的通知送达了佳邦公司，但因佳邦公司反诉主张继续履行合同，实际上已对该解除合同通知提出了异议，故该解除合同通知未产生解除的效力，谭海燕主张双方合同已于2015年4月9日解除并要求佳邦公司从2015年4月9日起支付合同解除后逾期退还购铺款违约金，不予支持。但因佳邦公司逾期交铺导致合同解除，理应赔偿谭海燕因此造成的损失。谭海燕主张佳邦公司支付从2014年7月4日起至合同解除之日止首付款216668元的利息损失，予以支持。对此，佳邦公司应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率以216668元为本金，向谭海燕支付从2014年7月4日起至实际给付之日止的利息。佳邦公司反诉主张继续履行合同并付清购铺余款，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除谭海燕与佳邦有限公司于2014年7月3日签订的编号为DZL000010311号《儋州市商品房买卖合同》；二、佳邦公司于判决生效之日起十日内向谭海燕返还铺面首付款216668元、维修金3607元及合同备案费1180元，合计221455元；三、佳邦公司于判决生效之日起十日内向谭海燕支付利息（以216668元为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2014年7月4日起计付至实际给付之日止）；四、驳回谭海燕的其他诉讼请求；五、驳回佳邦公司的反诉请求。如果佳邦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4652元，由谭海燕负担52元，佳邦公司负担4600元；反诉案件受理费2225元，由佳邦公司负担。
上诉人佳邦公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，判决错误。双方签订《儋州市商品房买卖合同》后，谭海燕仍未按照合同约定提交完整的个人按揭贷款资料，导致无法办理按揭贷款，违约在先。佳邦公司已将涉案房屋进行备案登记，佳邦公司没有损害谭海燕的利益，不影响双方合同的履行。请求二审撤销一审判决，改判谭海燕继续履行合同，立即付清剩余款项210000元。
被上诉人谭海燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。佳邦公司涉案工程至今未经过验收，不具备合同约定的交房条件，即使谭海燕全款支付，佳邦公司也无法按期交房。佳邦公司逾期交房超过60天的，谭海燕有权解除合同。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案争议焦点是谭海燕与佳邦公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。合同解除是合同权利义务终止的一种方式，其可分为法定解除和约定解除。本案双方在《儋州市商品房买卖合同》中约定了合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案合同是否应予解除关键是双方约定的解除条件是否成就。根据本院查明事实，双方在《儋州市商品房买卖合同》中约定了两个条件，分别是谭海燕逾期付款超过30日的，佳邦公司有权解除合同；佳邦公司逾期交房超过60日的，谭海燕有权解除合同。本案中双方约定的交房日期为2014年12月31日，如因不可抗力且佳邦公司在事实发生之日起10日内告知谭海燕的，佳邦公司可以据实予以延期。而佳邦公司涉案房屋至今仍未经过竣工验收，不具备交房条件，佳邦公司亦未能举证证明存在不可抗力，上述条件已经成就，谭海燕有权解除合同。佳邦公司上诉主张谭海燕未按合同约定办理银行按揭贷款，尚欠房款余额210000元，违约在先，要求继续履行合同。本院认为，合同履行抗辩权的行使是以抗辩事由与合同义务具有因果关系为前提的，本案中谭海燕是否及时办理银行按揭贷款与佳邦公司涉案房屋是否经过竣工验收、具备交房条件并无直接关联。佳邦公司并非是因为谭海燕未办理银行按揭贷款而不向谭海燕交房，而是因为其自身原因导致涉案房屋未经竣工验收不具备交房条件，故对佳邦公司的主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。佳邦公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9102元，由上诉人海南佳邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 康文举
审判员 何昌恩
审判员 符嘉华
二〇一五年十二月二十三日
书记员 陶月月
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。