江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04184号
上诉人（原审被告）赵继明。
委托代理人屈惠祥。
委托代理人黄秀娣。
被上诉人（原审原告）郭坤田。
委托代理人吴卫平。
原审被告黄秀娣。
上诉人赵继明因与被上诉人郭坤田、原审被告黄秀娣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张锦民初字第0275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：赵继明、黄秀娣是夫妻关系。1988年，赵继明户经批准在张家港市锦丰镇合兴街道星火村第十三组（原合兴乡星火村第十三组）建造三上三下楼房及辅房二间，相应的《农房建设申请审批表》上记载的户主为赵继明，家庭成员有妻子黄秀娣及女儿和母亲共三人。1999年12月3日，郭坤田（协议乙方）与黄秀娣签订《房产买卖协议书》一份，该协议首部记载的甲方是赵继明，协议尾部甲方处署名的是黄秀娣。《房产买卖协议书》的主要内容是：1、赵继明所有的三上三下楼房及二间辅房（包括宅基地所有树木在内）以54000元出售给郭坤田；2、双方买卖成功，赵继明配合郭坤田在适当时候去镇土管所办理房产证变更过户手续；3、郭坤田户籍迁入赵继明所在地，赵继明有义务陪同郭坤田到镇村行政地办理户籍迁入有关手续；4、郭坤田先给赵继明购房定金10000元，待郭坤田户口迁入手续、房产证变更过户手续全部办理完毕，余款一次性付清，郭坤田付清之日，赵继明把房屋钥匙交给郭坤田。之后，郭坤田于1999年12月12日给付黄秀娣10000元，于1999年12月23日给付黄秀娣44000元，随即郭坤田取得了所购的三上三下楼房及二间辅房。2000年3月8日，郭坤田户籍迁至张家港市锦丰镇合兴星火村十三组。2000年3月15日，郭坤田取得了上述房屋的张集用（2000）字第66070014号集体土地使用证，该证记载土地使用证为郭坤田。上述房屋至今未办理房屋产权登记。
另查明，郭坤田原在张家港市锦丰镇合兴洪光村第十八组拥有宅基地，土地证号为99660105**。2014年5月8日，郭坤田所拥有的该土地证注销，国土部门所记载的原因为：该房屋已卖，郭坤田卖掉之后于2000年5月买星火村13组房屋，并于2000年5月办理个人买卖房屋变更宅基地使用权申报审批表，故注销洪兴片18组房屋土地证。
以上事实，有《房产买卖协议书》、收条、准建证存根、集体土地使用证、土地登记卡及庭审笔录等予以证实。
关于1999年12月3日郭坤田与黄秀娣签订《房产买卖协议书》的情况。郭坤田作了如下陈述：协议书的内容是由黄秀娣叫其他人书写的，当时赵继明是在医院里；为这个房屋买卖谈了将近一年，都是和黄秀娣谈的，我没有见到过赵继明，我没有和他谈过；黄秀娣没有和我讲过其丈夫的意见，我也没有问过其丈夫的意见。赵继明作了如下陈述：因为当时我与黄秀娣有矛盾，我不同意卖的，黄秀娣要卖，签订协议书的时候，我当时在医院里，所以不知情，我事后听黄秀娣讲了才知道房子已经被卖掉了，我很气愤，但我听说房子妻子卖了也是可以的，另外从家庭矛盾方面考虑就一直忍气吞声，直到今天才看到这份协议书。黄秀娣作了如下陈述：当时赵继明一直不同意我卖房子，签协议的时候赵继明也不知道，当时他正在厂里处理事情，协议书的内容是我请人写的；协议签了之后我也一直不给赵继明看，我只是告诉赵继明，赵继明不同意但是也没有实际的行动；当时我女儿在读高中，赵继明在1998年5月1日正式确诊为肝癌，卖房也是为了给女儿上学和赵继明看病，只能偷偷将房子卖掉；我和郭坤田在商讨卖房子及签订协议时，我没有和郭坤田讲我丈夫不同意卖房子，但是签协议的时候我丈夫不在也没有签字说明我丈夫是不同意卖房子的。
关于涉案房屋买卖时的户籍情况。郭坤田作了如下陈述：当时我的户籍是在合兴洪兴村十八组，我在买了房子之后就把我原来位于洪兴村十八组的三间平房卖给了洪兴村十七组的徐六郎，当时的三间平房有无房产证和土地证我不记得了，后来有无办变更登记我也不知道，2000年我把户籍迁到了星火村。赵继明、黄秀娣陈述了如下内容：赵继明的户籍在上海，黄秀娣的户籍在星火村十三组，赵继明的户籍是在1997年从上海迁到南苑新村35幢405室的，黄秀娣的户籍是在2000年迁到南苑新村35幢405室的；赵继明、黄秀娣当时乡下和南苑都住的，房屋卖了之后就一直住在南苑了。
郭坤田的原审诉讼请求为：请求判令赵继明、黄秀娣及时履行双方签订的《房产买卖协议书》，并按协议书约定配合郭坤田办理房屋过户手续。
原审法院认为，郭坤田与黄秀娣签订《房产买卖协议书》后，按约支付了购房款并且实际取得了涉案房屋，涉案房屋的集体土地使用证也早已办理了变更手续，登记在郭坤田名下，黄秀娣的丈夫赵继明虽未在买卖协议上签名，在知道房产被卖后的10多年间也未主动向郭坤田提出过异议，故郭坤田购买涉案房屋并不存在重大过失，应当认定郭坤田是善意取得。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。根据现有证据，郭坤田购买涉案房屋后，其户籍已迁至房屋所在村，已属于锦丰镇星火村村民，且现只拥有房屋住所地一处宅基地，符合一户一宅的规定，本案农村房屋买卖并未违反国家法律法规的禁止性规定，应为有效，郭坤田要求办理房屋产权登记的诉讼请求，合理正当、于法有据，法院予以支持。赵继明、黄秀娣之抗辩意见，有违诚信原则，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他有关法律之规定，判决：张集用（2000）字第66070014号集体土地使用证记载的坐落于张家港市锦丰镇合兴街道星火村第十三组（原合兴镇星火村十三组）的房屋归郭坤田所有，赵继明、黄秀娣应于判决生效后10日内协助办理房屋产权登记手续。案件受理费3100元，减半收取1550元，由赵继明、黄秀娣负担。
上诉人赵继明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1999年12月，由赵继明妻子黄秀娣与郭坤田签订的房屋买卖协议，户主赵继明没有签字，房屋是夫妻共同财产，赵继明应有一半财产，赵继明一直不同意卖房，一直没有过户。赵继明之所以没有起诉是考虑到郭坤田没有住房，在房产证没有过户的情况下，土地证已经过户，根据中央一系列政策，宅基地不能随便转让。另外，十几年来，郭坤田一直拥有两个宅基地，洪兴村十八组的宅基地2014年5月8日才注销。现行政判决已撤销（2000）第66070014集体土地使用证。基于上述情况，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决，改判双方签订的协议无效，在撤销郭坤田土地证的同时，补发黄秀娣土地使用证，案件诉讼费由赵继明承担。
被上诉人郭坤田二审辩称：郭坤田与黄秀娣签订的合同真实有效。郭坤田与黄秀娣并不熟悉，因黄秀娣要筹钱为其丈夫治病，经人介绍与郭坤田协商卖房事宜，因此将位于锦丰星火村13组11号的房屋卖给郭坤田是黄秀娣的真实意思表示。赵继明事后明知黄秀娣已经将房屋卖给郭坤田，仅是埋怨黄秀娣，但时隔十多年并未采取实质性措施进行抗辩阻止，说明赵继明已默示同意。本案房屋买卖并不违反法律禁止性规定。郭坤田在履行与黄秀娣的协议过程中，将自己原有宅基地及其住房转让给他人，符合一户一宅的法律规定，郭坤田的卖房和买房行为得到了村、乡和张家港市国土局的确认，作为没有多少文化的农民，郭坤田没有理由不相信政府行为的可靠性。郭坤田与黄秀娣房屋买卖价格公平，黄秀娣房屋的品质和地理位置也只值五万元。是否过户不影响房屋买卖合同的效力。黄秀娣与赵继明应当配合郭坤田办理房屋过户相关手续。协议中已明确规定了双方的权利义务，郭坤田已履行完毕义务，而黄秀娣、赵继明拒不履行约定义务。黄秀娣、赵继明不履行义务并非因为合同无效，而是当初出卖价格与现在行情相差较大。为了提倡诚实守信的社会主义核心价值观，请求二审法院请求驳回上诉，维持原判。
原审被告黄秀娣二审辩称：其对原审判决不服。本案所涉的农村房屋买卖违法了一户一宅的规定。农村宅基地只能在本集体经济组织成员之间进行流转，不能出售给非本组织成员及城镇居民，农村村民抢占多占集体土地或他人宅基地的，一律无效。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审另查明，张家港市人民法院以张集用（2000）第66070014号集体土地使用证的颁发程序违法为由于2014年9月3日作出（2014）张行初字第00066号行政判决：撤销张家港市人民政府于2000年3月15日向郭坤田颁发的张集用（2000）第66070014号集体土地使用证。该判决已生效。
本院认为，当事人在合同的订立和履行过程中均应遵循诚实信用原则。本案中，郭坤田与黄秀娣于1999年12月3日签订《房产买卖协议书》，协议书首部记载的甲方为赵继明，尾部甲方署名为黄秀娣，黄秀娣系赵继明的妻子，且根据各方当事人在原审中有关《房产买卖协议书》签订时赵继明在医院治病，黄秀娣卖房是为了给女儿上学、给赵继明看病，协议签订时黄秀娣没有说赵继明的意见等陈述可知郭坤田在签订《房产买卖协议书》有理由相信因赵继明在医院治疗，由黄秀娣处理卖房事宜，黄秀娣的卖房行为是黄秀娣与赵继明的共同意思表示。《房产买卖协议书》签订后，郭坤田按约支付了购房款并实际取得了所购房屋。现郭坤田的户籍已迁至房屋所在村，原审法庭辩论前郭坤田注销了原在洪光村拥有的集体土地使用证，符合一户一宅的规定，故本案所涉农村房屋买卖并未违反国家法律法规的禁止性规定，双方之间签订的《房产买卖协议书》合法有效。张家港市人民法院（2014）张行初字第00066号行政判决以颁证程序违法为由撤销了郭坤田取得的涉诉房屋集体土地使用证，但该集体土地使用证的撤销并不影响本案所涉《房产买卖协议书》的效力。郭坤田依照《房产买卖协议书》的约定有权要求赵继明、黄秀娣配合办理诉争房屋产权登记手续，原审法院据此支持郭坤田的诉讼主张并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人赵继明的上诉理由依据不足，本院不予支持。因张集用（2000）第66070014号集体土地使用证在一审判决后被生效行政判决撤销，本院对原审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省张家港市人民法院（2014）张锦民初字第0275号民事判决。
二、坐落于张家港市锦丰镇合兴街道星火村第十三组十一号（原合兴镇星火村十三组十一号）的房屋归郭坤田所有，赵继明、黄秀娣应于判决生效后10日内协助办理房屋产权登记手续。
一审案件受理费3100元，减半收取1550元，由赵继明、黄秀娣负担。二审案件受理费3100元，由上诉人赵继明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一五年二月三日
书 记 员 毛莉莉