浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第3053号
原告：余姚舜大财富广场经营管理有限公司。住所地：余姚市南河沿路33－15（财富广场B区）。
法定代表人：赵文伟，该公司总经理。
委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人：范庆波，浙江阳明律师事务所律师。
被告：李亚苏。
委托代理人：赵静，浙江金汉律师事务所律师。
原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司（以下简称舜大财富公司）与被告李亚苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由审判员杜健适用简易程序独任审理。2015年9月15日，被告向本院申请笔迹鉴定，本院经审查后予以准许。2016年1月7日，被告撤回了鉴定申请，本院经审查后予以准许。本案于2016年1月27日第一次公开开庭进行了审理。原告舜大财富公司的委托代理人钱荣麓、范庆波，被告李亚苏的委托代理人赵静到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年3月29日第二次公开开庭进行了审理。原告舜大财富公司的委托代理人范庆波，被告李亚苏的委托代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舜大财富公司起诉称：原、被告于2013年9月份签订合同编号为2013050B1F026的《余姚舜大财富广场房屋租赁合同》一份，合同约定：由被告承租原告所有的位于余姚市南河沿路B101-102号的宁波舜大财富广场B区第1层026室的房屋。合同对租赁房屋的面积、租赁期限、租金、物业管理综合服务费等相关费用以及双方当事人的权利义务和违约责任作了相关约定。合同签订后，原告按约将相关房屋交付给被告，并履行合同的相关义务。但被告未经原告书面同意及商场商品撤离流程的批准，于2014年12月初擅自将店内商品撤离后闭店。为此，原告多次与被告联系，要求其缴清所欠费用并尽快恢复正常营业。而时至今日，被告既未缴清所欠费用，也未恢复正常营业。被告的上述行为，明显违反合同第十一条11.2.2、11.2.3、11.4以及余姚舜大财富广场合作协议第三部分通用条款第2.5的条约，原告有权终止合同并要求被告支付拖欠的房屋租金、物业管理综合服务费及其他费用和损失，同时要求被告按应付款项总额的每日千分之五支付违约金。但因被告逾期时间较长，按约定的标准计算违约金数额较大，现原告向被告主张100000元的违约金。综上所述，请依法判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告即时腾空案涉租赁房屋；三、被告支付（暂计算自2013年8月29日起至2015年8月31日止，实际计算至合同解除之日止）房屋租金333212元、物业管理综合服务费19360元（暂计算至2015年8月21日止，实际计算至合同解除之日止）、推广费1050元、水电费8405元，共计362027元；四、被告支付原告违约金100000元；上述三、四项合计462027元，扣除已经支付的履约保证金17820元，尚需支付444207元；五、本案诉讼费由被告。后原告变更诉讼请求为：一、被告支付房屋租金352220元（暂计算自2013年10月22日起至2015年8月31日止，实际计算至合同解除之日止）、物业管理综合服务费19360元（从2014年9月22日至2015年8月21日止，实际计算至合同解除之日止）、水电费8405元，共计379985元，扣除被告已经支付的47520元及履约保证金17820元，实际尚需支付314645元；三、被告支付违约金100000元；四、本案诉讼费由被告。
被告李亚苏答辩称：首先，被告没有与原告签订过房屋租赁合同，并非该合同的相对方，因此该合同所约定条款并不能约束于被告。其次，因被告不是该合同相对方，故对于原告的诉讼请求均不予以认可。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据，经质证，本院认定如下：
1.房屋租赁合同1份，拟证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实。被告对真实性有异议，认为乙方签字并非被告本人所签。本院认为，被告在庭审前曾就合同上的签名是否李亚苏本人所签申请了笔迹鉴定，在原告认可合同中的签名并非李亚苏本人所签后撤回了鉴定申请，由此可见，该份合同并非李亚苏所签，故对该合同本院不予采信。
2.物业管理服务协议1份、装修承诺书1份、商铺装修承包商责任书1份、治安消防责任书1份、房屋交接验收单1份，拟证明原告已将涉案房屋交付给被告的事实。被告对真实性有异议，认为乙方签字并非被告本人所签。本院认为，上述证据落款处部分所签并非“李亚苏”，部分所签虽是“李亚苏”，但是与其本人签名不一致，且原告亦未提交证据证明上述材料系由李亚苏授权他人所签，故本院对上述证据不予采信。
3.电费清单1份，拟证明被告实际用电情况以及拖欠电费金额的事实。被告对真实性有异议，认为原告不是电费主管单位，电费不是由原告进行核查并计算相关金额。本院认为，该证据系由原告自行制作，且未提交其他相关证据佐证这一情况，故对该证据本院不予采信。
4.债权转让通知书1份、邮政EMS快递单1份、查询情况复印件1份，拟证明余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司已将物业费、电费等债权转让给原告的事实。被告认为其没有收到上述材料。本院认为，该份通知书送至杭州市北景园小区水镜苑2幢2单元1001室，虽已由物业签收，但原告未能证明当时被告还住在上述地址，且已收到该份通知书，故仅凭上述证据不能证明当时被告已收到债权转让通知书。但原告起诉后，被告已经收到了包括该份债权转让通知书在内的本案的副本材料，故本院对该组证据的真实性予以采信，同时认定被告已经知道余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司已将物业费、电费等债权转让给原告的事实。
5.2015年4月10日函1份、快递单1份、回函1份，拟证明双方之间存在房屋租赁关系的事实。被告认为其没有收到过。本院认为，被告虽认为其没有收到过4月10日的函件，但又认可给原告回过函，由此可见，被告收到过上述函件，又因回函上有被告李亚苏的签名，综上，对上述证据本院予以采信。
6.房屋租赁意向书、营业执照副本复印件、委托收款证明、委托书、装修委托书、身份证复印件、银行客户回单、银行交易明细、转帐底单、收据、收款收据、手写的李亚苏开户行、帐号1组，拟证明双方之间存在房屋租赁关系，被告委托第三人向原告支付履约保证金，双方也存在帐目往来的事实。被告对租赁意向书真实性有异议；认为余姚舜大贝斯特百货有限公司的营业执照与本案无关；认为委托收款证明、装修委托书、第三方付款委托书不是被告签字，对真实性有异议。对身份证的真实性无异议，但认为不是被告本人提供的。认为银行客户回单付款人是孙陆焱，与本案无关，被告也不知情。认为手写的李亚苏开户行、帐号不是被告本人所写。认为收据、银行汇款单、收款收据中的客户名称均是余姚舜大贝斯特百货有限公司，与本案无关。本院认为，被告在庭审中认可房屋租赁意向书落款处的签名，故本院对该证据予以采信。对营业执照副本复印件、身份证复印件的真实性被告未提出异议，故本院对真实性予以采信。对委托收款证明、装修委托书、第三方付款委托书、手写的李亚苏开户行、帐号，认为均不是被告本人签字或书写，且原告亦未提交证据证明上述材料上的签名系由被告李亚苏授权他人所签，故对委托收款证明、装修委托书、第三方付款委托书、手写的李亚苏开户行、帐号不予采信。对银行客户回单、银行交易明细、转帐底单因系银行系统出具，故对真实性予以采信。
被告李亚苏为证明其主张，向本院提交了如下证据，经质证，本院认定如下：
1.中国农业银行活期帐户交易明细1份，拟证明2014年1月3日、2014年1月24日由余姚舜大贝斯特百货有限公司汇到户名为被告的卡中，但是被告一直不知道有该卡的存在，其次在收到了原告提供的转帐底单以后被告用身份证向银行查询，发现上述款项至今一直在该帐户存在，间接证明被告对该款项不知情的事实。原告对真实性没有异议，对关联性有异议，原告认为卡内款项是否已经取出不影响支付关系存在。本院认为，原告的异议理由成立，仅凭该证据不能证明被告的主张成立，故对该证据的真实性本院予以采信，对被告拟证明的内容本院不予采信。
2.回函打印件1份，拟证明被告回函给原告的函件内容。原告对真实性有异议，认为是被告单方面制作。本院认为，该份回函系被告自行制作，且被告在收到副本后并未在第一时间向本院提交其认可的回函，故本院对该份证据不予采信。
基于以上对证据的认定及庭审中当事人的陈述，本院认定的事实如下：
2013年8月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《余姚舜大财富广场房屋租赁意向书》一份，意向书约定：租赁店铺位于舜大财富广场B区第1层026商铺，租赁面积约为88平方米，起租日期即为交付日期，暂定于2013年8月29日（该店铺的交付日期因特殊情况需要变更的，则以甲方书面通知为准。）合同期限为三年，2013年8月29日至2014年8月31日租金为6.00元/平方米/天；2014年9月1日到2015年8月31日租金为6.30元/平方米/天；2015年9月1日到2016年8月31日租金为6.62元/平方米/天。上述租赁房屋的物业管理综合服务费由余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司收取。有使用中央空调的物业管理综合服务费为20元每平方米每月（以套内面积计算）。甲乙双方商定租金实行先付后租的原则，租金和物业管理综合服务费的支付方式为二月一付。乙方确认该物业只限于用于费依品牌。租赁期间内该店铺内发生的水、电、煤气、通讯、设备费等均由乙方承担，由余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司收取。自交房之日起，共计30天为装修免租期。在该免租期内乙方需支付物业管理综合服务费。装修期间的水电等费用由乙方承担，若在免租期内开业，则从开业日开始支付租金。2013年8月29日至2013年9月27日为装修免租期，共计30天，在该免租期内乙方需支付物业管理综合服务费。乙方应于签署正式租赁意向书之5个工作日内支付17820元的诚意金。同时意向书中还约定乙方应在签署租赁意向书的一个月内，与甲方签署正式的租赁合同。本租赁意向书条款为租赁合同的主要条款，具体内容将以正式的租赁合同为准。另外，绿茶或必胜客两者之一，如期开业，乙方视为开业，绿茶或必胜客两者均未能如期开业，免租期则延长至其中一家正式开业之日。
意向书签订后，被告李亚苏未与原告签订正式的租赁合同。2014年1月3日及2014年1月24日，余姚舜大贝斯特百货有限公司分别汇到被告李亚苏个人账号货款9970.29元、7125元。2015年4月10日，原告发函给被告李亚苏，要求与李亚苏终止合同关系，并要求被告李亚苏在2015年4月17日前缴清拖欠的租金、推广费，同时向物业公司交付欠缴的物业管理费、水电费。并办理终止合同手续、交还承租房屋。2014年4月15日，被告李亚苏回函给原告。在回函中，被告李亚苏认可租赁了涉案房屋。
另查明，原告舜大财富公司的住所地、法定代表人与余姚舜大贝斯特百货有限公司一致。原告自认涉案房屋于2013年9月22日交付给被告。被告已经支付物业管理综合服务费至2014年9月21日，并支付租金47520元、履约保证金17820元。被告已收到由余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司出具的告知被告物业管理综合服务费、水电费、违约金等债权全部转让给原告的债权转让通知书。
本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在租赁关系。
原告认为，被告与其签订了意向书并使用了租赁的商铺，虽然正式的租赁合同并非被告李亚苏所签，但是签名的人也一定是受李亚苏的委托，故双方的关系应当按照正式合同的约定予以处理。被告李亚苏认为其虽然签订了意向书，但是最终没有签订正式合同，也没有实际租赁房屋，故原告的诉讼请求不应当得到支持。本院认为，被告李亚苏与原告签订了租赁意向书，虽然之后的正式合同并非李亚苏本人所签，但是从双方的函件内容可见，双方之间存在租赁关系，同时，租赁房屋所经营的费依品牌服装的销售款亦是打入了被告李亚苏的账户，综上，本院认为，原、被告之间实际存在租赁关系。
本院认为：依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间虽然未签订正式的租赁合同，但是有签订租赁意向书，且租赁意向书中已就租赁店铺的位置、租金、租期等租赁合同的主要内容进行了明确的约定，且被告也实际使用了该店铺，故即使双方没有最后签订正式的租赁合同，双方之间的租赁关系亦可以依据租赁意向书的约定进行处理。根据双方的函件往来可见，原告认可被告于2014年12月20日已闭店，并于2015年4月10日向被告发函要求与被告解除租赁合同关系，而被告在2015年4月15日也回函给原告。因双方在租赁意向书中约定租期为三年，即2013年8月29日至2016年8月31日，现被告于2014年12月20日闭店，其行为已经向原告表明不再履行主要债务。原告以4月10日的函件通知被告解除租赁关系，虽然原告未提交证据证明该函件送达被告的时间，但被告已于2015年4月15日复函给原告，故原告邮寄的函件最迟应于2015年4月15日送达给被告，故本院认定原、被告之间的租赁关系于2015年4月15日解除。在租赁意向书中，双方约定2013年8月29日至2014年8月31日租金为6.00元/平方米/天；2014年9月1日到2015年8月31日租金为6.30元/平方米/天；现原告自愿要求从2013年10月22日起计算租金，合法有理，本院予以支持，但因原、被告之间的租赁关系于2015年4月15日已解除，故租金只能计算至租赁关系解除之日。其中2013年10月22日至2014年8月31日的租金为165792元（314天×6.00元/平方米/天×88平方米），2014年9月1日至2015年4月15日的租金为125848.80元（227天×6.30元/平方米/天×88平方米），合计租金为291640.80元，扣除被告已经支付的租金47520元、履约保证金17820元，被告尚需支付原告租金226300.80元。同时，租赁意向书约定有使用中央空调的物业管理综合服务费为20元每平方米每月（以套内面积计算），被告已支付物业管理综合服务费至2014年9月21日，故被告应支付原告自2014年9月22日起至2015年4月15日止的物业综合管理费，即被告应当支付原告物业管理综合服务费12085元。对原告主张的水电费，因原告未提交足够证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付的违约金，因在意向书中约定租金和物业管理综合服务费二月一付，现被告未按约及时支付租金及物业管理综合服务费，显属违约，原告可根据法律规定，要求被告按银行同期贷款利率支付逾期利息，故对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李亚苏支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司从2013年10月22日起至2015年4月15日的租金291640.80元，扣除被告李亚苏已经支付的65340元，被告李亚苏尚需支付租金226300.80元；
二、被告李亚苏支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司从2014年9月22日起至2015年4月15日止的物业管理综合服务费12085元；
三、被告李亚苏支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司至2015年4月15日止的逾期支付租金及物业管理综合服务费的利息8807.99元，并按238385.80元为基数计算从2015年4月16日起至判决确定的履行日止的按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的逾期利息；
款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
四、驳回原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费7963元，由原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司承担2955元，由被告李亚苏承担5008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 杜 健
代理审判员 洪露洁
人民陪审员 张瑞安
二〇一六年五月二十三日
代书 记员 柯倩女