北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3336号
上诉人（原审被告）：陆明广，男，1967年8月23日出生。
委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高菡，女，1990年1月23日出生。
委托诉讼代理人：高红，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人陆明广因与被上诉人高菡房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初19027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
陆明广上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回高菡一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由高菡承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。根据合同法第四十八条，纪祥云作为涉案房屋买卖合同签约人为必须参加本案诉讼的当事人，一审法院未通知纪祥云参加诉讼，程序违法。二、一审法院对涉案房屋买卖合同效力认定错误。高菡与纪祥云签订涉案房屋买卖合同时明知纪祥云授权委托书已过期这一事实，故双方签订补充协议，若纪祥云就涉案合同无法提供有效授权委托书，法律责任应当由合同双方当事人自行承担。陆明广于2016年9月19日重新为纪祥云办理授权委托公证书的行为，不构成对此前纪祥云签约行为的追认，高菡亦未依法催告陆明广予以追认，一审法院要求陆明广为纪祥云在代理权终止后的行为承担法律责任缺乏法律依据。根据合同法第四十八条，被代理人对代理人在代理权终止后的代理行为应当采用明示方式予以追认，一审错误认定纪祥云构成表见代理，又将陆明广于2016年9月19日出具授权委托书的行为视为追认，据此认定涉案房屋买卖合同合法有效，系对代理权法律规定的曲解。综上，请二审法院撤销一审判决。
高菡辩称，同意一审判决。请求法院依法维持一审判决，不同意陆明广的上诉请求和事实理由。
高菡向一审法院起诉请求：1、请求判令陆明广继续履行双方于2016年9月3日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、请求判令陆明广向房屋权属登记部门申请办理北京市大兴区×××4号楼6层3-601房屋的权属转移登记手续；3、请求判令陆明广将房屋交付给我；4、请求陆明广支付违约金90万元；5.请求判令诉讼费由陆明广承担。
一审法院认定事实：2016年9月3日，陆明广作为出卖人与高菡作为买受人经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：买受人购买出卖人位于北京市大兴区×××4号楼6层3-601房屋，建筑面积193.83平方米。该房屋成交价格450万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为0元，上述款项由买受人一并支付给出卖人。……合同第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。……合同第七条违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人交付已支付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与前一项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。违约金按照逾期时间，分别处理，不做累加。
同日，陆明广作为出卖人（甲方）、高菡买受人（乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为450万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：关于定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年9月3日将第一笔定金2万元整以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年9月4日将第二笔定金3万元整以自行支付的方式支付甲方。关于首付款，乙方于批贷后3个工作日内将第一笔首付款130万元整自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷后10个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（5）将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……其他约定：乙方承诺，乙方在北京家庭名下具有购房资格，若因此导致交易无法进行由乙方承担违约责任。甲方承诺对上述交易房屋具有合法处置权，若因此导致交易无法进行，由甲方承担违约责任。高菡、纪祥云作为陆明广的委托代理人分别在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》上签字，张强作为链家公司的经办人在《补充协议》上签字。后纪祥云收取高菡定金5万元。
当日，纪祥云作为陆明广的委托代理人出具了由江苏省泰州市祥泰公证处于2014年8月4日作出的（2014）泰祥证民内字第425号《公证书》对陆明广作为委托人向纪祥云出具委托书进行公证，内容为：“我欲将位于北京市大兴区×××4号楼6层3-601的房产（该房为我单独所有，房屋所有权证为：X京房权证兴字第XX**号）转让，因我工作繁忙，不便亲自前往北京市相关部门办理前述房产的转让手续，特委托纪祥云代为办理下列事宜：1、代为商定房产转让交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产转让合同及相关协议，收取售房款；2、代为交房，协助办理水、电、煤及物业等过户手续；3、代为办理房屋所有权证的变更登记手续；4、代为办理房地产买卖过程中的相关事宜。受托人所签署的与上述委托事项有关的文件我均予承认。受托人无转委托权。委托期限：两年，自2014年8月4日至2016年8月3日”。因纪祥云的委托权限已经超过《公证书》的委托期限，纪祥云作为承诺人签署了《代理人关于代理权的承诺书》一份，内容：“本人纪祥云受陆明广的合法委托，代为出售涉案房屋并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺本人代理出售并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后15个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意赔偿客户双倍定金及链家公司居间服务费并承担相关法律责任”。
2016年9月19日，江苏省泰州市祥泰公证处于2016年9月19日作出（2016）泰祥证民内字第600号《公证书》对陆明广作为委托人向纪祥云出具的委托书进行公证，内容为：我欲将单独所有的一套位于北京市大兴区×××4号楼6层3-601，建筑面积为193.83平方米的商品房（房屋所有权证编号：X京房权证兴字第XX**号）转让，由于我工作繁忙，无法亲自前往北京市相关部门办理转让该房产相关手续，特委托纪祥云为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：一、代为商定房屋转让交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署《房屋买卖合同》及相关协议，收取售房款；二、代为办理上述房屋转让、过户的相关手续，缴纳相关税费、领取相关证件和资料；三、代为协助买方以买方的名义办理银行按揭贷款手续，并签署相关文件；四、代为办理上述房屋的煤（燃）气、水、电、有线（数字）电视、维修基金、物业管理等配套设施的变更手续，并签署相关文件。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认并承担相应的法律责任。受托人无转委托权。委托期限：两年，自2016年9月19日至2018年9月18日。
案件审理过程中，高菡申请链家公司工作人员张强出庭作证，张强的证人证言为：“纪祥云在2016年8月8日通过电话和链家公司联系登记出售涉案房屋，并表示自己系委托代理人有公证书。2016年8月28日，我公司第一次带高菡和高菡的母亲看涉案房屋。2016年9月3日当晚，高菡和纪祥云签订房屋买卖合同和居间服务合同，房屋交易保障合同。纪祥云到场说房子就是自己的，提供了身份证、2014年8月4日的公证书，房产证原件以及陆明广的身份证复印件，签订合同的时候陆明广的亲戚来过链家的门店，也承诺后期可以补充所有的材料。之后2016年9月5日拿到高菡的户口首页，高菡是北京市集体户口，在北京是有资格购买房屋。2016年9月8日，我公司对涉案房屋进行房屋核验，由于房本测绘和信息不一致，需要我们带业主去建委修改，纪祥云在2016年9月11日将陆明广本人的身份证寄到我公司，2016年9月14日，我公司去大兴区住房与建设委员会办理手续，发现陆明广的身份证已经消磁，之后我公司再和纪祥云联系要求提供陆明广的身份证，纪祥云一直拖延，我公司经办人何元东于2016年9月20日11点06分给纪祥云发微信，纪祥云说已经办理了新的委托公证书，下午纪祥云发微信说陆明广不委托其出售了”。高菡对证人证言认可，表示其有充分的理由相信纪祥云是有处分权，2016年9月3日双方签订购房合同后，2016年9月5日就作了购房资格审核，2016年9月8日作了房屋核验，完全可以说明陆明广是知晓房屋买卖合同存在，认可房屋买卖的事实，从纪祥云拿房产证原件、身份证原件、公证书以及长期在链家挂售的行为判断纪祥云是有权处理涉案房屋，在签订合同后纪祥云把身份证寄给了链家公司，是陆明广对房屋买卖合同的追认行为，2016年9月19日，虽然纪祥云没有向链家公司出具新的授权委托书，但实际上陆明广已经对纪祥云办理了新的授权公证书。陆明广对证人证言不予认可，表示不能证明陆明广应当为纪祥云签约的行为承担责任的情况。
另，高菡为证明纪祥云曾表示实际系涉案房屋的所有权人，纪祥云已经在房天下公司以658万元的价格挂售涉案房屋，在案外人崔磊与纪祥云，陆明广交谈过程中体现出涉案房屋实际系纪祥云和曹璐夫妻二人共同所有，纪祥云夫妻有权处分涉案房屋，提交（2016）京长安内民证字第22806号公证书、（2016）京长安内民证字第22149号公证书、崔磊的证人证言以及崔磊和纪祥云、曹璐（纪祥云爱人）、陆明广在房天下门店的现场录音予以证明，陆明广对上述证据不予认可，并表示2016年10月19日之后是陆明广和纪祥云到房天下和另外一个买家交谈的情况，与本案的房屋买卖合同没有任何关联，不具有证明陆明广应当为纪祥云和高菡签订的房屋买卖合同承担合同责任的证明效力。
再查，陆明广与纪明兰自述于1989年农历十月办理结婚仪式。陆明广与纪明兰于2012年5月21日补办结婚登记手续。陆明广与纪明兰自认涉案房屋权属与纪祥云无关，涉案房屋系陆明广的个人财产。陆明广自认2016年9月后因办理出卖房屋的手续，曾将身份证原件交给纪祥云，后纪祥云向其表示身份证消磁了。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案的争议焦点系纪祥云作为陆明广的委托代理人签订涉案房屋买卖合同是否有效。
本案中，在持有涉案房屋产权证原件及陆明广的公证授权手续情况下，纪祥云作为陆明广的委托代理人与高菡于2016年9月3日签订涉案房屋买卖合同及补充协议，虽纪祥云出示的公证书委托期限已经届满，但纪祥云承诺于15个工作日内补交新的委托书或委托公证书，且事实上陆明广与纪祥云于2016年9月19日重新办理了委托公证书并于次日将已经办理完毕的情况告知了链家公司的工作人员，综合陆明广提供身份证并按照纪祥云的约定补充完善代理手续的情况，应视为陆明广追认了纪祥云的代理行为，综合上述情况，纪祥云作为陆明广的委托代理人于2016年9月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应系有效。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陆明广明确拒绝出卖房屋，已经构成违约行为，现高菡作为守约方要求陆明广继续履行合同办理转移登记手续交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于高菡主张的违约金，法院根据房屋成交价格、双方履行情况等因素，酌情确定陆明广给付违约金5万元。据此，一审法院判决如下：一、于判决生效后十五日内，高菡给付陆明广剩余房款445万元；二、陆明广收到所有剩余款项后五日内，协助高菡办理北京市大兴区×××4号楼6层3-601房屋转移登记手续，登记至高菡名下并交付房屋；三、于判决生效后十五日内，陆明广给付高菡违约金5万元；四、驳回高菡的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。法院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，陆明广与纪祥云于2014年8月4日首次办理委托公证书，陆明广委托纪祥云代为办理涉案房屋买卖相关事宜，委托期限自2014年8月4日至2016年8月3日，为此陆明广将身份证原件及房屋产权证原件交予纪祥云，纪祥云亦将涉案房屋委托链家公司进行挂售。2016年9月3日纪祥云以陆明广委托代理人的名义与高菡签订涉案房屋买卖合同及补充协议，后陆明广与纪祥云于2016年9月19日重新办理了委托公证书。本院认为，委托代理房屋买卖行为在时间上系延续过程，纪祥云以陆明广委托代理人的身份与高菡签订涉案房屋买卖合同及补充协议时，虽前次代理期限已届满，但纪祥云在此之前已将涉案房屋代为进行挂售，且此后陆明广与纪祥云亦重新办理委托公证书，委托事项亦为代办涉案房屋买卖相关事宜，考虑到前后两次公证委托事项基本相同且时间相差仅一月有余，本院认为纪祥云与高菡签订涉案房屋买卖合同及补充协议应系其有效代理行为。此外，鉴于纪祥云与高菡签订涉案合同时，持有涉案房屋产权证原件及陆明广的公证授权手续，并承诺于15个工作日内补交新的委托书或委托公证书，此后亦将后次委托公证书办理完毕情况告知链家公司工作人员，据此,本院认为高菡亦有理由相信纪祥云有权代理陆明广处理涉案房屋买卖事宜。综上所述，纪祥云于2016年9月3日作为陆明广的委托代理人与高菡签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的代理行为应属有效，陆明广应当对此承担法律责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。
在此基础上，上述合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现陆明广明确拒绝出卖房屋，违反合同约定，高菡要求陆明广继续履行合同，配合办理转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，具有法律和合同依据，一审法院对此予以支持，处理正确，本院予以确认。关于高菡所主张违约金一节，一审法院根据本案实际情况，将违约金数额酌减至5万元，处理原则正确，本院对此不持异议。
关于陆明广主张一审法院未通知纪祥云参加诉讼故程序违法一节，须指出，涉案登记公示的所有权人为陆明广，案涉买卖合同亦系陆明广以自己的名义与高菡签订，本案中纪祥云作为陆明广的委托代理人，并非民事诉讼法规定的必须参加民事诉讼的当事人。因此一审法院对此处理并无不当，本院对陆明广此项上诉主张不予采信。至于本案证据中所涉纪祥云与陆明广之间是否存在借名法律关系一节，与本案争议并非同一法律关系，本案不予涉及。
综上所述，陆明广的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49600元，由陆明广负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 李 珊
审 判 员 姚 颖
二〇一八年四月二十七日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天