湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01237号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区创业道26号。
负责人：易碧蔚，该行行长。
委托代理人：罗宏斌、李岚，该行员工。
被告：李凤英。
被告：武汉杰宝房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城1栋1-2层2室。
法定代表人：丁勇浩。
委托代理人：余珍平，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称工商银行）与被告李凤英、被告武汉杰宝房地产开发有限公司（以下简称武汉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员管理、人民陪审员谭忠元、人民陪审员章礼华组成合议庭，后因工作原因调整由审判员管理、人民陪审员方军、人民陪审员陈仁亮组成合议庭。本案于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人罗宏斌、被告武汉公司的委托代理人余珍平到庭参加了诉讼，被告李凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：原告工商银行与被告李凤英与2010年3月23日签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称借款合同），合同约定被告李凤英因购买位于黄陂区盘龙经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城13栋1单元11层1101号住房，向原告工商银行借款人民币360，000元（以下本案所涉币种均为人民币），借款期限30年，并以前述房产为借款提供抵押担保，并办理了期房抵押手续（抵押证明号：武房期黄字第201012773号）。贷款发放后，被告李凤英从2014年2月起未按照合同约定偿还贷款本息，截止2015年元月31日连续违约7期，累计违约达9期。被告杰宝公司亦未承担担保责任。原告工商银行故诉至法院，请求法院判令：1、被告李凤英立即偿还其所欠原告工商银行截止2015年3月21日拖欠的贷款本息341，477.84元（包含利息、罚息、复利），并从2015年3月22日起至贷款还清之止的逾期利息按照合同约定的标准计算；2、原告工商银行对抵押房产享有优先受偿权；3、被告武汉公司对被告李凤英所负债务承担连带保证责任；4、各被告承担本案的诉讼费用、保全费用及清收费用。
被告李凤英未到庭亦未提交答辩意见。
被告武汉公司辩称：对原告工商银行陈述的事实和诉请无异议。
原告工商银行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、个人借款凭证、借款合同、申明、承诺函、委托转账付款授权书，拟证明原、被告之间签订借款合同，原告工商银行依约履行发放贷款的义务；
证据二、武汉市他房抵押证明，拟证明被告李凤英将房产抵押至原告工商银行，原告工商银行对抵押房产享有优先受偿权；
证据三、被告李凤英身份证及常住人口登记卡、无婚姻登记记录、个人工商户营业执照，拟证明被告李凤英民事诉讼主体资格；
证据四、被告武汉公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件，拟证明被告武汉公司民事诉讼主体资格；
证据五、银行借款本息明细清单，拟证明被告李凤英违约及截止2015年3月21日被告李凤英拖欠原告工商银行借款本金为332，828.86元、利息8，648.98元。
被告李凤英在诉讼过程中未向本院提交证据材料。
被告武汉公司在诉讼过程中未向本院提交证据材料。
经庭审质证，原告工商银行提交证据与本案事实有必要关联，证据的形式、来源合法，对证据证明的基本案件事实，本院予以采纳。
经审理查明：2010年3月23日，原告工商银行（贷款人、抵押权人）与被告李凤英（借款人、抵押人）、被告武汉公司（保证人）签订《借款合同》及附件，约定：借款人因个人购置住房贷款向借款人借款360，000元，用于购买坐落于盘龙城F·阳光城13栋1单元11层1号房产。贷款期限30年，从2010年3月23日至2040年3月23日至，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律约束力。借款人授权贷款人将贷款分1次划入被告武汉公司账户。被告李凤英按照等额本息还款法还款。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始（多次调整，以日历年度内最后一次调整的基准利率为准），按调整后的基准利率为准。借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权在约定利率上加收30%计收利息，并对未还利息按照前述标准计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、其他费用。借款人自愿将贷款所购房产抵押至贷款人。抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等费用承担连带保证责任，但办理完毕前述担保房产正式抵押登记手续和贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。
上述合同签订当日，原告工商银行依约向被告武汉公司支付贷款360，000元。在发放贷款凭证中贷款月利率为3.465‰，该利率为中国人民银行公布的同期五年期以上贷款利率为基准利率下浮29％的标准计收利息，被告李凤英亦按照前述利率计息标准偿还贷款本息。2010年7月23日，原告工商银行与被告李凤英就坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济技术开发区巨龙大道特8号F阳光城13栋1单元11层1101号房产办理期房抵押（证号：武房期黄字第201012773号）。被告李凤英从2014年9月起未按照合同约定偿还贷款本息，被告李凤英拖欠原告工商银行所有未付贷款本金332，828.86元及截止2015年3月21日利息、罚息、复利共计8，648.98元。2015年5月11日，原告工商银行向被告李凤英邮寄贷款逾期催收通知书，但被告李凤英至今尚未支付前述贷款本息，原告工商银行诉至法院，请求依诉予判。
本院认为：原、被告之间签订的《借款合同》系当事人真实意思的表示未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。原告工商银行履行了发放贷款的义务，但被告李凤英未按照合同约定偿还贷款，原告工商银行可依约宣布被告李凤英合同项下的贷款到期，并要求被告李凤英偿还贷款本息，故被告李凤英拖欠原告工商银行所有未付贷款本金332，828.86元及截止2015年3月21日利息、罚息、复利共计8，648.98元的诉请本院予以支持。同时，由于被告李凤英在贷款付清之日前仍实际占用此款项，被告李凤英应当按约定向原告工商银行支付利息、复利、罚息。因原、被告双方在实际履行合同过程中执行的利率标准低于合同的约定，故按实际履行利率计算利息；罚息、复利按合同标准在实际履行利率的标准上计算。
原告工商银行主张对抵押房产享有抵押权，并优先受偿的诉请，本院认为《借款合同》中约定以位于黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城13栋1单元11层1101号房产为被告李凤英的借款提供抵押担保，但原、被告双方就前述房产办理了期房抵押手续，并未办理抵押登记。期房抵押登记为抵押预告登记，该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，作为不动产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记权预告登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人对不动产的处分，而非不动产享有现实的抵押权，故原告工商银行主张对抵押房产享有抵押权，并优先受偿的诉请，本院不予支持。
原告工商银行主张被告武汉公司承担连带保证责任的诉请，本院认为《借款合同》中约定，保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证。在正式办理完毕前述担保房产正式抵押登记手续和贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书之后到期的借款人的债务才免除保证责任。因本案中原告工商银行与被告李凤英并未办理房屋他项权证登记手续，被告武汉公司应对被告李凤英所负债务向原告工商银行承担连带责任保证，故原告工商银行的此项诉请，本院予以支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告李凤英于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行偿还贷款本金人民币332，828.86元及截止2015年3月21日利息、罚息、复利共计人民币8，648.98元（从2015年3月22日至款项付清之日的利息，以人民币332，828.86元为基数，按照中国人民银行公布的同期五年期以上贷款利率为基准利率下浮29%的标准计算，并按照合同约定的标准计算罚息、复利）；
二、被告武汉杰宝房地产开发有限公司在本判决第一项被告李凤英承担债务的范围内向原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行承担连带责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行的其他诉讼请求。
如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币6，422元，由被告李凤英、被告武汉杰宝房地产开发有限公司共同负担，因此款原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行已先行垫付，被告李凤英、被告武汉杰宝房地产开发有限公司应随上述判决款项一并支付给原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 管 理
人民陪审员 方 军
人民陪审员 陈仁亮
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 秦晓敏