云南省富民县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）富民初字第140号 原告潘某某，男，1950年12月8日生，上海市人，住上海市南汇区，现住昆明市官渡区。 委托代理人廖建昆，云南当代律师事务所律师。特别授权代理。 被告昆明某某房地产开发有限公司。住所：昆明市富民县永定街道办事处伽峰路**。注册号：530124100004487。组织机构代码56006634—X。 法定代表人刘绍忠，总经理。 原告潘某某诉被告昆明某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用普通程序分别于2015年2月28日、3月20日、5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖建昆到庭参加诉讼，被告昆明某某房地产开发有限公司的法定代表人刘绍忠经本院依法传唤，到庭参加了第二次庭审，未参加第一次、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月25日，原告向被告购买假日尚岛花园8幢1单元5层01号商品房一套，双方签订了合同编号为假日尚岛花园0779号《商品房购销合同》。合同对购买房屋的情况、价款、付款方式及期限、交房期限、违约责任、交接、产权登记、争议的处理方式等进行了约定。原告按合同约定向被告支付全部房款后，被告到富民县房地产管理所对该合同进行了登记备案。然而，被告在合同约定的交房期限届满后，未按合同约定履行交付义务及随附义务。原告多次与被告协商，被告于2014年6月14日向原告承诺同年9月25日为最后交房时间。被告在交房最后期限届满后也未能履行交房义务及附随义务。为此，原告诉至人民法院请求判令：1.被告向原告交付所购商品房，按照合同约定为原告办理产权证，并承担合同约定的违约责任；2.由被告承担本案的诉讼费。 被告辩称：我公司与原告之间系借贷关系，房屋只是用于抵押，签订回购协议的目的在于我们可以卖房子，卖房所得的钱用于偿还原告。我公司已经陆续赔偿了1300多万元，又已经办理了10套房屋的产权证给原告，现在只欠原告300余万元及利息。我公司在2013年12月31日在报纸上登过了公告，只要交清余款就可以交房，我还打电话给原告，但是原告不接房，要求我公司还钱，不要房子，现在原告来要房子没有道理，此外我公司也不应当承担案件的诉讼费用。 原告针对其诉称提交以下证据予以证明： 1.《购房合同》一份，欲证明原告向被告购买商品房。 2.《授权书》一份，欲证明原告按照被告的要求将购房款付至指定账户。 3.《承诺书》二份，欲证明被告承诺2014年9月25日为最后交房日期。 4.《回购协议》一份，欲证明被告全拓公司未能在2013年7月9日前履行支付回购款2000万元的约定。 5.《收据》两张、《转账交易记录》八份，欲证明原告已经付款2000万元。 6.案外人孙友国与被告全拓公司签订的《借款协议》三份，欲证明孙友国与被告公司尚有其他借款关系。 经质证，被告对原告提供的第1、2、3、4、5组证据予以认可，对第6组证据系原告在第二次庭审结束后提交，被告的法定代表人刘绍忠未到庭参加第三次庭审，亦未发表质证意见。 被告针对其答辩主张提交了付款单据十六张，其中银行流水记录二份（记载了被告全拓公司向孙友国付款2次金额共计54万元、向陆建明付款1次金额为50万元），收款人为孙友国的单据六张、收款人为昆明市盘龙区迅程铁路货运代办服务部的银行交易回单九张，欲证明已经（赔）偿还潘某某、陆建明部分借款的事实，经质证，原告认可该部分证据的真实性，但对证据的关联性不予认可。 庭审过程中，本院出示了向富民县房地产管理所调取的以下证据：1.《关于对富民县人民法院查询潘某某、陆建明与全拓房地产买卖房屋情况的〈情况说明〉》一份；2.《档案摘抄表》一份；3.截止2015年4月29日，全部案件《商品房销售合同》的备案登记情况《清单》一份；4.2013年4月24日原告潘某某退还给被告的四套房屋、12个车位的备案、登记情况各一份，欲证明被告已经将将大多数的《商品房购销合同》的备案撤销。原告对上述1、2、3、4组证据均予以认可，被告对于本院出示的第1、2组证据予以认可，被告对第3、4组证据未到庭发表质证意见。 本院对双方当事人提供的证据以及本院调取的其他证据进行如下认定：对于原告提供第1—5组的证据，因被告予以认可，故本院予以采信，对于原告提供的第6组证据，被告经本院传唤未到庭发表质证意见，故本院依法予以采信。对于被告于2014年4月3日向陆建明汇款的记录，原告虽认为该笔汇款与本案无关，但其未提交相关证据予以证明，故予以采信，对其他还款单据因被告不能进一步举证证实支付给孙友国及昆明市盘龙区迅程铁路货运代办服务部的款项与本案具有关联性，故本院依法不予采信。对于本院依职权调取的证据，经质证，原告予以认可，被告对第1、2组证据予以认可，对第3、4组证据拒不到庭发表质证意见，因上述证据系从国家行政部门依法调取的证据，本院对所调取的证据均依法予以采证。 本案经庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2013年1月，潘某某、陆建明与被告全拓公司的法定代表人刘绍忠口头约定借款，后潘某某、陆建明于同年1月21日至2月1日间，分九次通过案外人孙友国的账户向被告的法定代表人刘绍忠的个人账户汇入1910万元，被告全拓公司于同年2月1日出具了两张金额共计为2000万元的《收据》，其中载明收到潘某某的款项为1600万元，收到陆建明的款项为400万元。同年1月21日至28日，双方之间签订了133份《商品房购销合同》，并办理了备案登记，其中本案涉及的合同编号为假日尚岛花园0779号《商品房购销合同》，面积为105.36平方米，单价每平方米1715.83元，总价为180780元。2013年2月1日，潘某某、陆建明又与被告全拓公司签订了一份《回购协议》，其主要内容为：“潘某某、陆建明向全拓公司购买位于“假日尚岛花园”的房产已经签署购房合同，并已经在房管部门备案，现全拓公司向二人提出原价回购上述全部房屋，并承诺于2013年6月24日付清回购款项2000万元，全拓公司承担原告购房和被告回购房屋的全部手续费、税费和其他相关费用。如全拓公司不能在2013年7月9日前支付回购款，视为放弃回购，并应当承担15％的合同违约金。”此后，原告潘某某与被告全拓公司于2013年4月24日签订了一份《退房协议》，撤销了4套房屋和12个车位的备案登记。2014年1月14日，被告的法定代表人刘绍忠以公司名义承诺于同年6月25日向原告交房。同年6月14日，刘绍忠再次以公司名义承诺于同年9月25日交房，但到期被告均未履行承诺。期间，被告全拓公司于2014年4月3日通过6228460＊＊＊8666的账户向陆建明6228490＊＊＊0017的账户汇款50万元。同年10月9日，被告将其开发的假日尚岛的10套房屋交付给潘某某、陆建明，并办理了房屋产权证。现因被告全拓公司未能偿还借款，也未向原告交付所购商品房，原告以要求被告交付涉案商品房，办理产权证，并承担违约责任和实现债权的费用为由诉来本院，请求解决。 另查明，在潘某某、陆建明所诉涉案《商品房购销合同》中，截止2015年5月3日已有90份合同的房屋备案登记被全拓公司于2013年10月9日至15日期间撤销，该部分合同涉及的房产大多被全拓公司用于在建工程抵押，其中4份合同涉及的房产已另行备案登记在案外人名下。本案所涉及编号假日尚岛花园0779号的《商品房购销合同》之备案登记已经被撤销。 本案讼争的焦点是：原告潘某某与被告昆明某某房地产开发有限公司之间的关系为民间借贷还是商品房买卖。 本院认为：双方之间的关系为民间借贷关系，涉案《商品房买卖合同》在签订时的目的系为民间借贷关系的债权实现提供担保，理由如下： 首先，原、被告双方当事人之间存在事实上的民间借贷关系。1.在庭审过程中，原告的委托代理人自认原告系借款2000万元给被告，被告在庭审过程中也认可其出具《收据》的2000万元系向原告借款，所签订的全部《商品房购销合同》系抵押。因此，双方当事人虽然未签订书面的民间借贷合同，但由于双方均认可借贷关系且原告实际汇款的事实客观存在，故本院认定双方当事人之间民间借贷关系成立并生效。2.双方当事人在《商品房销售合同》完成备案的次日即签订了与《商品房销售合同》合同目的相悖的《回购协议》，该《协议》所约定的“被告回购商品房的期限、被告如果回购商品房应当承担购房和回购的全部手续费、税费和其他相关费用、如果不能回购商品房应当支付违约金”等内容亦进一步证明了订立该《协议》之目的为：被告应当在协议约定的日期前偿还原告借款。即双方通过《回购协议》约定了还款期限。 其次，原告的行为与通常商品房买卖的交易习惯相悖。1.发票是交易真实发生的证明，而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据，《收据》不能起到同样的作用。本案中，原告提供《收据》之目的是为了证明双方当事人之间存在真实的商品房销售关系，但根据审理查明的事实，原告在汇付了全部款项后，仅取得被告出具的总收据，其至今未取得被告就涉案商品房出具的发票，直到本案诉讼中向本院提交的也是《收据》复印件，这与一般购房者的做法大相径庭，不符合通常的商品房买卖之交易习惯。2.原告通过案外人的账户将款项转入被告法定代表人个人账户而非公司账户的行为也与通常的商品房交易之习惯相悖，原告就此虽提供了《关于潘某某、陆建明购房款项转入个人账号的授权书》，但该授权书仅能证明原告按照被告的指示转款，并不能当然说明该款项的真实性质为购房款。 再次，涉案《商品房购销合同》系双方口头民间借贷合同之从合同。根据原告提供借款的时间与双方办理商品房销售备案登记时间相一致的事实，以及登记备案所具备的法定对抗效力来看，双方签订《商品房购销合同》并办理备案登记是原告为保障借款安全而要求被告提供的非典型抵押担保。而被告在收到原告的款项后仅出具《收据》，之后又撤销了涉案房产备案登记的行为，也进一步证明了被告否认与原告存在真实房地产交易的态度，故双方的行为和意思表示能够相互印证，证实双方订立涉案《商品房购销合同》的真实目的是为保障借贷利益的实现，该《商品房购销合同》是双方的民间借贷合同之从合同。同时，因被告已先行撤销了涉案房产的备案登记并将该部分房产用于在建项目抵押，故其所出具的交房承诺客观不能实现，原告主张将借款转为购房款亦丧失了现实基础。 综上，本院认为，原、被告的真实合意是借款法律关系，双方签订商品房购销合同并办理备案登记的行为系为实现借贷利益而采取的非典型担保方式，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，本院确定原、被告为实现债权利益而签订商品房购销合同违反了前述法律规定所体现的禁止流押原则，即债权人在实现担保债权时，仅享有将担保物拍卖或者变卖所得款项优先受偿权，而不能直接请求取得担保财产的所有权，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条；《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下： 驳回原告潘某某之诉讼请求。 本案诉讼费100元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判长 汪 洋 审判员 李庆芬 审判员 钟玉祥 二〇一五年五月十七日 书记员 火有明