安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民二终字第00057号
上诉人（原审被告）：芜湖市巨龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：王荣生，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：程刚，男，汉族，住安徽省芜湖市。
以上两上诉人共同委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍明星，男，汉族，住安徽省芜湖市。
委托代理人：沈世钢，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。
上诉人芜湖市巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）、程刚因与被上诉人伍明星确认合同无效纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖人民法院于2014年10月23日作出的（2014）镜民一初字第00407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年7月29日，巨龙公司（甲方）与穆亲林（乙方）签订“关于金马地块合作协议”，约定甲方将金马小区1#、2#楼交由乙方开发建设、销售，乙方按销售面积交纳管理费给甲方。乙方在施工队伍进场前必须交纳所有的管理费用，并于交清管理费后拥有金马小区1#、2#楼的建设开发及销售权。2002年9月28日，巨龙公司作为发包人与芜湖县建筑安装工程公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由后者承包金马小区2号楼的土建、水电安装，合同工期自2002年9月28日至2003年5月26日，合同价款为152.8万元，项目经理为伍明星。2002年10月22日，巨龙公司（甲方）与穆亲林（乙方）签订补充协议一份，约定成立芜湖市金马小区项目开发部，穆亲林任项目部经理。2003年5月18日，穆亲林代表金马小区项目开发部作为甲方与乙方伍明星签订购房协议一份，约定伍明星购买金马小区2#楼第1、2间营业房（自西向东），面积分别为123.86平方米、137.54平方米；购房款按工程进度与2#楼的工程款相抵，两套门面共计折抵工程款1018032元。2004年2月23日，伍明星作为乙方与甲方芜湖县建筑安装工程公司签订协议书一份，约定上述工程由乙方承包施工，合同价款同上。2005年4月，伍明星向巨龙公司出具报告一份，要求巨龙公司协助办理房产证，穆亲林在报告上签字并备注“情况属实，请公司给予办理房产手续”。2012年6月20日，杨尚琦代表巨龙公司与程刚签订买卖合同一份，约定巨龙公司将金马小区2幢15室商业用房（即伍明星与金马小区项目部签订的购房协议项下的营业房之一）出售给程刚，面积125.06平方米，价款750360元。后程刚分7次共计支付房款36.5万元（2012年6月29日付10万元，2012年9月29日付7万元，2012年12月31日付2万元，2013年1月9日付10万元，2013年1月22日付4万元，2013年5月15日付1万元，2013年2月7日付2.5万元），并于2012年7月取得房屋产权证。2013年3月19日，巨龙公司出具情况说明一份，由王荣生签字并加盖公章，载明“关于金马小区2#楼15#、16#门面房出售事项，我公司及我本人毫不知情。公司也未收到此房款，伍明星属合法使用人，产权证正在变更洽谈中。”上述房屋于2004年登记在巨龙公司名下，同年，伍明星承建工程竣工后，金马小区项目开发部将上述房屋交付伍明星。
另查明：至2008年审计时，巨龙公司仍未就上述管理费（依据合同规定管理费共计531.2万元）与穆亲林进行结算。
一审法院认为：依据穆亲林与巨龙公司签订的合作协议，穆亲林交清管理费后即获得金马小区1#、2#楼的建设开发及销售权。至2008年审计时穆亲林仍未结清管理费，但穆亲林系金马小区项目开发部经理，伍明星签订购房协议时有理由相信穆亲林有权缔结此协议，未结清管理费系穆亲林与巨龙公司内部纠纷，不能对抗伍明星，故上述购房协议系双方真实意思表示，合法有效。伍明星基于购房协议享有请求巨龙公司协助办理产权变更登记的权利，因为巨龙公司内部原因而未果。现在讼争房屋虽已登记在程刚名下，但纵观整个交易过程，巨龙公司、程刚的买卖行为均不符合交易习惯，其一，程刚与巨龙公司签订买卖合同时房屋已经由伍明星占有使用多年，程刚作为买受人理应关心并知道房屋出售时的状态；其二，合同约定价款75万余元一次性付清，但实际上程刚却在长达八个月的时间里分七次付款仅36.5万元，既不按时按约，也不足额；其三，程刚称与巨龙公司并无特殊关系，但巨龙公司却在程刚仅付款10万元的情况下就将房屋过户登记至买受人名下。因此，程刚不具备善意第三人之要件，不能据此取得讼争房屋的所有权。伍明星基于购房协议请求确认巨龙公司、程刚签订的买卖合同无效，应当予以支持。巨龙公司作为出卖人负有协助伍明星办理产权过户的义务，但讼争房屋现已登记在程刚名下，撤销相关物权登记超出民事诉讼处理范畴，伍明星可待上述合同确认无效后另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、巨龙公司与程刚于2012年6月20日就金马小区2幢15室商业用房签订的商品房买卖合同无效；二、驳回伍明星的其他诉讼请求。案件受理费100元，由巨龙公司负担。
程刚上诉称：1、杨尚琦代表巨龙公司与程刚签订的《商品房买卖合同》的行为合法有效，程刚按照合同约定支付了购房款，房屋销售价格符合市场行情，且不动产已登记在程刚名下。2、伍明星与穆亲林签订的购房协议是无效的。该协议签订时，该房屋属于在建工程，出卖人未取得商品房预售许可证，故该协议是无效的。穆亲林至今未交清管理费，也没有销售房屋的权利。该合同是以房抵债合同，本质上属于债权性质而非物权性质，故涉案房屋已登记的房屋产权应当依法受到保障。3、一审法院适用法律错误。穆亲林至今没有结清管理费，无权代表巨龙公司销售房屋，其不构成表见代理。程刚是善意第三人，在买房时其通过查询房屋登记信息知道涉案房屋登记在巨龙公司名下，并不知道房屋已经被他人占用。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
巨龙公司同意程刚的上诉意见。
巨龙公司上诉称：该公司因管理比较混乱，无法确定能否继续经营下去，为了维护购房者的合法权益，提前办理了房产证。其他上诉理由同程刚的上诉理由。
程刚同意巨龙公司的上诉意见。
伍明星针对程刚、巨龙公司的上诉答辩称：巨龙公司与程刚恶意串通签订的购房协议无效，而其与穆亲林签订的购房协议有效，虽然当时房屋在建，但并不是商品房的预售，而是附生效条件的合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，巨龙公司向本院提交两份新证据：即1、巨龙公司董事会决议,证明出售房产是公司决定的,是经公司法定代表人签字确认的。2、确认书,证明巨龙公司的公司法定代表人王荣生对杨尚琦对外签订合同的行为,对公司的管理行为的认可。伍明星对上述证据发表质证意见为：1、董事会决议不属于新的证据。是王荣生补签的。即使该证据是真实的,也只是公司内部管理的行为,对外不具有任何效力。2、确认书也是后来补签的,该证据是没有效力的。证据应该在开庭前提交,而不应当庭提交,不符合证据提交形式。程刚同意巨龙公司的举证意见。二审法院查明其他事实与一审法院一致。
本院认为：1、伍明星与金马小区项目部签订的购房协议虽然约定购房款和应支付给伍明星的工程款互相冲抵，但涉案房屋早在2004年即交付给伍明星使用，伍明星也将该房屋出租给他人。再结合2005年时伍明星向巨龙公司出具报告一份，要求巨龙公司尽快办理房产证，且至今双方并未为该房屋的房款产生过纠纷的事实，一审法院认定上述购房协议为有效协议并无不当。巨龙公司当时虽未取得商品房预售许可证，但本案起诉时，巨龙公司早已取得商品房预售许可证。上述购房协议的出卖主体是巨龙公司金马小区项目部，而非穆亲林个人，故该协议所产生的民事责任应由巨龙公司承担。穆亲林个人与巨龙公司之间结算管理费关系非本案审理范围，穆亲林未向巨龙公司结清管理费也不构成涉案购房协议无效的理由。故程刚、巨龙公司以巨龙公司签订涉案购房协议时未取得商品房预售许可证以及穆亲林未向巨龙公司结清管理费为由，主张涉案购房协议为无效协议无事实和法律依据，本院不予支持。2、程刚与巨龙公司签订购房协议时，伍明星已实际占有该房屋多年，且该房屋已出租给他人，程刚没有查看该房屋出售时的状况不符合交易习惯，且巨龙公司在程刚仅支付10万元房款时即将房屋产权过户至程刚名下也不符合常理。尽管巨龙公司辩称是因为其公司管理混乱，为了更好地维护买房者的利益才提前办理了房产证，但该理由过于牵强，故一审法院认定程刚不符合善意第三人的认定要件，不能据此取得涉案房屋的所有权，并无不当。程刚因购买涉案房屋所受经济损失可向巨龙公司另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人巨龙公司、程刚各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 琼
审 判 员 朱莉娟
代理审判员 蔡 俊
二〇一五年六月四日
书 记 员 杨 薇
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以迳行判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。