广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2065号
上诉人（原审被告）：黄敏，女，1981年8月19日出生，侗族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。
委托诉讼代理人：潘铁，男，桂林市象山区铁路西小学教师，住广西壮族自治区桂林市临桂区鲁山路**号海派·擎城*栋*单元**楼*号房。
上诉人（原审被告）：潘铁，男，1979年10月15日出生，壮族，桂林市象山区铁路西小学教师，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。
被上诉人（原审原告）：桂林市富翔物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区环城北二路58号。
法定代表人：刘菊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：雷旺华，该公司职员。
上诉人黄敏、潘铁因与被上诉人桂林市富翔物业服务有限公司（以下简称为富翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初140号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄敏的委托诉讼代理人潘铁及上诉人潘铁，被上诉人富翔物业公司的委托诉讼代理人雷旺华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黄敏、潘铁上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初140号的民事判决第一项，依法改判黄敏、潘铁无须向富翔物业公司支付物业服务费3257.9元；本案一审、二审诉讼费用由黄敏、潘铁与富翔物业公司各自承担自己起诉、上诉的部分。事实和理由：黄敏、潘铁不向富翔物业公司缴纳物业费的原因是富翔物业公司的物业服务严重违约。其一、富翔物业公司违反了“通过来访登记制度，禁止闲杂人员进入小区”这一服务条款。其二、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，黄敏、潘铁因富翔物业公司违约在先而不履行交物业费的要求是合法行为。其三、一审判决没有体现“公平、等价有偿”的原则。其四、富翔物业公司未尽到管理职责，导致黄敏、潘铁蒙受40000元的经济损失及影响深远的精神损失。其五、一审判决对合同违约责任的划分，具体适用法律条款不明，应视为无效。
富翔物业公司辩称：富翔物业公司严格按照物业服务合同的条款执行对外来人员进入小区时的盘问，不存在违约行为；而一审判决认定事实清楚、适用的法律正确，应予以维持。
富翔物业公司向一审法院起诉请求：1.判决黄敏、潘铁给付物业管理费3257.8元，违约金3665.03元，合计6922.83元；2.本案诉讼费由黄敏、潘铁承担。
一审法院认定事实：2007年11月2日，桂林富景酒店房地产开发公司（甲方）与富翔物业公司（乙方）签订了《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》，该合同约定：第一条甲方全权委托乙方为【富景度假酒店公寓（高巢）】商住楼前期物业服务工作，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第十九条委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准1、住宅：由业主（××）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；自物业整体交付开始后如有未销售的空置房由开发商负责物业管理费标准为每月每平方米1.2元交纳（每一期销售量达75%以上后，免除开发商空置房费用）。合同签订后，富翔物业公司进驻该小区进行管理。2011年7月22日，桂林富景酒店房地产开发有限公司与黄敏签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条项目建设依据。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【暂定名】海派·擎城（高巢）；第三条买受人购买的商品房为：第B栋2单元13层02号房，该商品房用途为住宅，属钢混结构，该商品房建筑面积共104.42平方米，其中套内建筑面积82.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.04平方米；第十七条双方可以就下列事项约定5、买受人应在接受交房时与前期物业服务公司签订《前期物业服务合同》，并承诺遵守小区业主规约和物业管理条例，按时交物业费。2012年4月9日，黄敏入伙收楼完毕，同日，黄敏（甲方）与富翔物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共有部位的维修、养护和管理；2.物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4。公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；第七条本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1.住宅：1.2元／月.平方米；第十六条业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。富翔物业公司于2001年5月22日成立，组织机构代码证代码为72768590-1。富翔物业公司取得物业服务企业资质证书后，该证书准许富翔物业公司从事物业服务活动时间为2001年5月22日至2021年5月22日。黄敏、潘铁是海派·擎城的业主，其物业为临桂区鲁山路53号海派·擎城B栋2单元13层02号房，从2013年7月起未向富翔物业公司交纳物业费。富翔物业公司以张贴通知单的形式向黄敏、潘铁催交过上述费用。富翔物业公司在为临桂县鲁山路海派·擎城小区进行物业管理及服务过程中，存在未完全尽到相应物业管理义务的情形。一审法院认为：富翔物业公司与桂林富景酒店房地产开发公司签订的《富景度假酒店公寓前期物业服务合同》及富翔物业公司与黄敏、潘铁签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。富翔物业公司作为取得物业服务资质的企业按照上述合同的约定，进驻临桂县鲁山路海派·擎城小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故富翔物业公司按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，但富翔物业公司在为黄敏、潘铁提供物业服务的过程中，存在服务不到位，管理瑕疵等问题，根据《中华人民共和国合同法》对合同违约责任的规定，该院认为黄敏、潘铁应给付其所欠物业费的90%，富翔物业公司自行承担10%为宜。经该院审核，黄敏、潘铁所欠的物业费为3257.90元（黄敏、潘铁住宅建筑面积为104.42平方米，物业管理费按1.2元／月／平方米，交纳期间从2013年7月至2015年8月，共计26个月），故，应支付物业费为2932.11元（即3257.90×90%）。对于富翔物业公司主张超出该院审核的物业费部分，该院不予支持。至于违约金的问题。富翔物业公司与黄敏、潘铁签订的《前期物业服务合同》第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定物业公司违约金的赔偿标准，显失公平，且富翔物业公司对合同的履行存在瑕疵是黄敏、潘铁不交物业费的直接原因，故富翔物业公司要求黄敏、潘铁支付违约金的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、黄敏、潘铁支付物业费2932.11元给富翔物业公司；二、驳回富翔物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由富翔物业公司负担25元，黄敏、潘铁负担25元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点问题是，在富翔物业公司物业服务质量存在瑕疵的情况下，业主方黄敏、潘铁是否可以免交物业费。本案中，黄敏、潘铁二审庭审中主张其不应缴纳物业费的理由是小偷曾进入黄敏、潘铁家盗窃，富翔物业公司未尽到管理的职责。本院认为，富翔物业公司进驻临桂县鲁山路海派·擎城小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务；故富翔物业公司按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定。而根据黄敏与富翔物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的内容，富翔物业公司对公共秩序维护、安全防范等事项具有协助管理的责任，小偷进入小区入室盗窃，说明富翔物业公司在上述协助事项中存在管理瑕疵。一审法院以此为由，判决黄敏、潘铁应向富翔物业公司支付其所欠物业费的90%，富翔物业公司自行承担10%；一审已对富翔物业公司的管理瑕疵责任进行了处理，因此一审判决并无不当，本院依法予以维持。现黄敏、潘铁请求法院判决其不应向富翔物业公司支付物业费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人黄敏、潘铁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 卢卫民
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 申峰峰