江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3847号
上诉人（原审原告）：李玉英，女，1973年11月1日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡卫，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张胜利，男，1970年6月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：陈春河，江苏众盛律师事务所律师。
上诉人李玉英因与被上诉人张胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李玉英上诉请求：一、依法撤销原判，改判被上诉人支付上诉人装饰装修补偿98244元，搬迁补助8600元，停业损失291094元，提前搬家奖励172000元，合计569938元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一、南京市浦口区人民政府于2015年6月12日发布了《求雨山创意产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告》，该公告发布时双方之间的合同仍在正常履行，双方约定如拆迁则营业损失归被上诉人，故本案中被上诉人获得的营业损失应当归上诉人所有；二、拆迁部门之所以给被上诉人停业补偿，是基于上诉人在房屋内的实际经营行为，故上诉人应当获得停业补偿；三、被上诉人将房屋整体出租给上诉人使用，上诉人才是搬迁的主体，故有权获得搬迁补助费和提前搬家奖励；上诉人为了经营饭店对房屋进行了装修，制作了门头、安装了卷帘门，有上诉人原审中提交的照片证实，故上诉人有权获得装饰装修补偿；四、政府对国有土地上的房屋进行征收有法律法规明确规定的一系列的程序组成，签订拆迁补偿协议以及对房屋实际进行拆除只是政府征收行为的一个环节，本案中大部分征收环节都发生在合同有效期之内。
张胜利辩称，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、根据国务院相关条例以及其他法律规定拆迁的起点应当以政府有权部门批准的拆迁批准通知书为准，而上诉人所说的补偿公告只是一个征求意见稿，只是征收批准前期的一个步骤。二、有没有营业损失是基于被上诉人的房屋是否属于营业用房性质,被上诉人获得营业损失是由房屋本身的性质和用途来决定的。三、合同到期后上诉人应当无条件搬走，故其无权要去搬迁费和搬家奖励费等。
李玉英向一审法院起诉请求：1.张胜利给付李玉英装饰装修补偿费98244元；2.张胜利给付李玉英房屋搬迁补助费8600元；3.张胜利给付李玉英停业补偿费用291094元；4.张胜利给付李玉英提前搬家奖励费172000元；5.张胜利返还李玉英剩余租金5000元；6.张胜利返还李玉英押金2000元；7.张胜利承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定的事实：本案双方于2012年7月17日订立《租房协议》一份，合同约定将张胜利（甲方）位于浦口区江浦街道珠江村全红组136号房屋出租给李玉英（乙方）使用，租赁期限为2012年8月1日至2015年7月31日，年租金40000元。付款方式为半年付（每半年支付房租贰万元），租赁期间乙方负责房屋的租金、水电等费用交纳。合同终止：1、不可抗力或意外事件，致房屋无法使用的（如拆迁等因素）按实际租用时间结算租金。房屋的赔偿款归甲方，营业损失赔偿归乙方。2、超过付款期限一个月乙方不付租金，甲方收回房屋。3、合同到期自行终止。2015年1月17日，张胜利出具“收到北门房租2015、2-8月房屋租金贰万元整”的收条。
2015年8月12日，张胜利与南京市浦口区江浦街道拆迁办公室签订“浦口区城中村改造房屋拆迁补偿协议”，确定拆迁补偿款为2524823元。
2015年10月15日，浦口区江浦街道珠江社区居民委员会出具情况说明一份，上书“关于我社区全红组136号张胜利同志的拆迁情况说明如下：1、我社区是2015年7月29日拟定《公开信》的，该公开信我们打电话通知张胜利同志是2015年8月1日前来领取并商谈拆迁事宜的。2、拆迁补偿协议是2015年8月12日签订的，实际房子是2015年8月20日被拆除的。3、张胜利家的该幢被拆房屋多年来一直用于出租经营，曾经出租是开饭店的，后来也租给人开网吧，开网吧后又租给最后一任承租人开饭店的，其装修情况前后并无多大变化”。
一审法院庭审中，双方就未结清的水电费进行结算，张胜利当庭退还剩余押金866元，李玉英申请撤回返还押金2000元的诉讼请求。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面加以履行。双方在租赁合同中对合同到期已作了明确约定，即自2015年8月1日自行终止租赁合同。同时，珠江社区对诉争承租房屋拆迁情况已作了明确说明，证明房屋在签订拆迁补偿协议及实际拆迁时，均在双方租赁合同终止后。故对李玉英主张要求张胜利补偿因承租房屋造成的房屋搬迁费、停业补偿费、提前搬家奖励费、返还剩余租金等相关费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于李玉英主张的装饰装修补偿费，李玉英并未提供任何证据证明其对承租房屋进行了相关装饰装修，同时根据张胜利提供的珠江社区说明，李玉英在承租争议房屋后对装修并无多大变化，故对李玉英该请求，一审法院不予支持。
判决：驳回李玉英的诉讼请求。一审案件受理费9569元，由李玉英负担。
本院查明的事实与一审法院一致。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李玉英提交以下证据：
一、一份其自行整理的《国有土地房屋征收补偿的基本步骤》，证明签订拆补偿安置协议和政府对房屋进行拆除，只是征收的最后的环节，在此之前存在诸多征收的环节而且这一些征收环节都发生在本案的合同有效期内，不能认为签订拆迁协议在合同租赁期限之内，就认为相应的补偿与上诉人无关。被上诉人张胜利对该证据的真实性没有异议，但是不认可上诉人所证明的目的，认为上诉人上诉书中提到的补偿公告，就是该证据中提到的政府公布方案征求意见的步骤，是一个可诉的行政行为，但是本案中并没有出现征收决定，本案的拆迁实际上是一般的协议拆迁，不是政府决定，这个协议拆迁从被上诉人到2015年8月1日才知道，签订补偿协议的日期为8月12日，而上诉人的合同是2015年7月31日到期，故上诉人的观点不能成立。
二、日期为2015年4月24日的《浦口区房屋征迁调查登记表》、《浦口区房屋征迁装饰装修登记表》、《浦口区房屋征迁房屋平面图》、《浦口区房屋征迁房屋附属物及其他登记表》，证明：1.拆迁部门入户调查的时间是2015年4月24日，在合同的有效期内；2.在调查登记表中的电话迁移费310元、有线电视迁移费400元、空调的迁移费1000元，上述设备都是上诉人的，相应的费用也应当由上诉人取得；征迁房屋附属物及其他登记表中，除了化粪池这一项之外，其他几项都是上诉人做的，相应的补偿应当归上诉人所有。被上诉人张胜利对此质证称，对上述证据的真实性、合法性均不持异议，但不能达到上诉人的证明目的。1.关于调查时间的问题，发布拆迁公告才能证明拆迁正式开始，入户调查只是拆迁的前期工作，不能以调查的时间作为拆迁的时间；2.、关于电话、有线电视的迁移费等，这些设备是租给上诉人之前原来就有的，相应的费用不应由上诉人取得；3.上诉人主张的其他附属物也是租给上诉人之前原来就有的，所以相应的费用也不应由上诉人取得。
本案庭审中，本案双方均认可涉案房屋拆迁时政府部门并未发布过征收公告或类似文件，上诉人主张征收从2015年7月29日之前开始计算，被上诉人则主张从2015年8月1日开始计算。
二审中另查明，2015年6月12日南京市浦口区人民政府发布《求雨山文化倡议产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告》，内容为：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，有关部门已对求雨山文化创意产业园地块环境综合整治项目国有土地上房屋征收补偿方案进行论证，现将该方案征求公众意见，征求意见期限为2015年6月12日至2015年7月11日。被征收人对补偿方案有不同意见的，请在征求意见期限内以书面形式向征收部门提出。
再查明，张胜利取得的拆迁补偿款2524823元构成为：房屋货币补偿款1884260元，装饰装修补偿款98244元，附属物补偿款36799元，未登记房屋补偿款1156元，搬迁补助费8600元，过渡补助费30960元，其他拆移费1710元，提前搬家奖励费172000元，营业损失291094元。
本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案双方均认可涉案房屋拆迁时政府部门并未发布过征收公告或类似文件，但征收事实实际发生，张胜利亦与南京市浦口区江浦街道拆迁办公室签订房屋拆迁补偿协议并领取了相应的拆迁补偿款。从本案双方提交的证据看，2015年4月24日拆迁部门即已开展入户调查并形成调查文件，2015年6月12日南京市浦口区人民政府发布《求雨山文化倡议产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告》，表明涉案房屋被征收的事实发生在涉案租赁合同租期内，故双方之间的合同应在到期前终止履行，李玉英有权向张胜利主张其损失。
关于李玉英主张的装饰装修补偿98244元、搬迁补助8600元、提前搬家奖励172000元。因本案双方均未提交各自进行装修和搬家费用的相关证据，但涉案合同终止后李玉英作为承租人确实无法使用涉案房屋中的装饰装修，也实际实施了搬迁行为，涉案合同终止履行给其造成了一定的损失。考虑到涉案合同终止时已接近履行期，故本院结合本案实际情况依法酌定张胜利支付李玉英装饰装修补偿、搬迁补助、提前搬家奖励费共计10000元。
关于李玉英主张的停业补偿费用291094元，因双方合同约定拆迁后房屋的赔偿款归张胜利，营业损失赔偿归李玉英，张胜利应当依照双方约定履行，故张胜利应当支付李玉英停业补偿费用291094元。
综上所述，李玉英的上诉请求部分成立，张胜利应当支付李玉英装饰装修补偿费、搬迁补助费、提前搬家奖励费10000元，停业补偿费用291094元，共计301094元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1070号民事判决；
二、张胜利于本判决生效之日起15日内支付李玉英301094元；
三、驳回李玉英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9569元，二审案件受理费9499元，合计19068元，由上诉人李玉英负担9117元，由被上诉人张胜利负担9951元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一六年九月二十六日
书记员 朱亚芳