`福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终1218号
上诉人（一审被告）：福州明视眼镜有限公司，住所地福州市鼓楼区五一北路88号十三层。
法定代表人：陈雄伟，董事长。
委托诉讼代理人：谢端门，福建光榕律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈惠敏，女，1972年8月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：宋朝晖，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方红平，福建汇德律师事务所律师。
上诉人福州明视眼镜有限公司因与被上诉人陈惠敏租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2016)闽0102民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福州明视眼镜有限公司上诉请求:1.撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初2350号民事判决，改判驳回陈惠敏的诉讼请求。2.判决陈惠敏承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一、（2012）鼓民初字第3827、3828号民事判决并未判决陈惠敏对诉争房产享有所有权；二、陈惠敏并未依法对生效判决提起强制执行申请，现已过执行申请期限；三、讼争所涉房产并不存在，陈惠敏应向开发商主张违约责任；四、福州明视眼镜有限公司已经向合法业主承租包括讼争所涉房产在内的一层商场并支付了所有租金，一审判决要求对同一商场面积支付了两次租金；五、本案讼争所涉《租赁合同》应为无效合同；六、五洲大厦已办理产权证楼层不存在临街店面问题，业主可通过协商解决争议，但本案诉争一层店面存在临街店面争议，其他业主认为诉争店面影响他们合法权益，无法协商。福州明视眼镜有限公司已经在鼓楼区法院对陈惠敏和福州五州房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》案件提起第三人撤销之诉，因此提交中止审理申请书，申请本案中止审理。
陈惠敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回福州明视眼镜有限公司的上诉请求。一、福州明视眼镜有限公司认为讼争房产并不存在是错误的。两份生效判决已表明讼争房产是事实存在的。二、本案中，陈惠敏通过合法的方式购买了讼争房屋并占有使用该房产，陈惠敏依法取得了讼争房屋的占有、使用、收益的权利。三、福州明视眼镜有限公司认为陈惠敏未依法对生效判决提起强制执行，故该判决已经失去效力，这种说法是没有任何法律依据的。陈惠敏没有提起强制执行并不当然的认定其放弃了权利。四、福州明视眼镜有限公司所谓的租赁合同以及租金支付收据至始至终没有提供证据，一审限定其在一定的时间内提交证据，但至今都没有提交相应的证据。
陈惠敏向一审法院起诉请求：1.福州明视眼镜有限公司向陈惠敏支付租金467940元及违约金579501元（从2013年10月1日计至本案确定还款之日止，现暂计至起诉之日止，合计为1047441元）；2.本案诉讼费由福州明视眼镜有限公司承担。
一审法院认定事实：2004年7月5日，陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定陈惠敏向福州明视眼镜有限公司购买鼓楼区八一七路东侧妙巷以北五洲大厦商场1层45#号房及46#、47#、48#号房；建筑面积分别为53.19平方米及53.16平方米，总价款分别为1595700元及1594800元。2012年，一审法院受理陈惠敏诉福州五州房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，陈惠敏分别请求判令福州五州房地产开发有限公司立即履行就陈惠敏所购五洲大厦商场一层45号房产及46、47、48号房产向福州市房地产管理部门申请不动产预告登记义务。2012年9月8日，福州市鼓楼区人民法院以（2012）鼓民初字第3827号民事判决书、（2012）鼓民初字第3828号民事判决书判决福州五州房地产开发有限公司就陈惠敏所述上述房产向福州市房地产管理部门办理《商品房预售合同》登记备案手续。
2012年12月7日，陈惠敏与福州明视眼镜有限公司签订《租赁合同》，约定陈惠敏将鼓楼区八一七路东侧妙巷以北五洲大厦商场1层45、46#、47#、48#号的物业出租给福州明视眼镜有限公司，建筑面积为106.35平方米，租赁期限自2012年12月7日至2018年6月21日止，2012年12月7日至2013年12月6日，每月租金31905元；2013年12月7日至2014年12月6日，每月租金42540元；2014年12月7日至2015年12月6日，每月租金44667元；2015年12月7日至2016年12月6日，每月租金46900元；2016年12月7日至2017年12月6日，每月租金49245元，2017年12月7日至2018年6月21日，每月租金为51707元。租金每月支付一次，每次交租时间为月租期三日内即每月的3日支付下一个月的租金。双方并约定，每逾期一天应支付月租金的日千分之三作为滞纳金。出租方保证该房产合法有效，如上述房产被人民法院裁定为违法房产及经人民法院裁定该房产为他人所有，由此造成损失的，出租方应给予赔偿并返还已收取的租金及租赁保证金，在没有人民法院判决生效文书为依据的情况下租赁方不得拖欠租金。
2014年3月4日，福州市城乡规划局向一审法院发出《关于五洲大厦相关规划情况的复函》，主要内容如下：根据福州市人民政府办公厅会议纪要[2007]149号文精神，2008年11月，我局出具“建筑方案审查意见书”（榕规[2008]A类建审字第00351号），已明确对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实须经公示无异议后，方可办理规划变更手续。但相关单位未继续向我局申报后续规划变更手续。经查核，五洲大厦商场现状一层45-48号房产涉及的图纸变更未经我局审批。
2013年案外人许敏等45人对上述两份判决书向一审法院提出再审申请，认为被申请人陈惠敏与被申请人五州公司签订的《商品房买卖合同》标的物根本不存在，该合同无效，请求法院撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第3827号及3828号民事判决书。福州市鼓楼区人民法院2014年7月22日作出（2013）鼓民监字第8号、第9号民事裁定书，认为：鉴于本案诉争店面系五洲大厦历史遗留问题，五洲大厦一至四层商场规划变更尚处与不确定状态，不宜对现已生效的案件启动再审程序，故裁定驳回申请再审人许敏等45个案外人的再审申请。
另查，本案诉争的店面位置在福州市城乡规划局出具的图纸中仍显示为楼梯位置，福州市房屋登记中心未查到鼓楼区八一七路五洲大厦一层45#、46#、47#、48#号房预售合同备案及房屋所有权登记信息。福州明视眼镜有限公司自2013年10月7日起未向陈惠敏缴纳租金。
一审法院认为，陈惠敏、福州明视眼镜有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方应该按照合同约定履行义务。鉴于本案诉争店面系五洲大厦历史遗留问题，福州市政府就五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划问题多次协调，根据福州市人民政府办公厅会议纪要[2007]149号文精神，对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实须经公示无异议后，可办理规划变更手续。现虽然五洲大厦一至四层商场规划变更尚处在不确定状态，但根据已生效的（2012）鼓民初字第3828号、（2012）鼓民初字第3827号民事判决书可以确认：五洲大厦商场一层46、47、48号房产及45号房产系陈惠敏向福州五州房地产开发有限公司购买。陈惠敏、福州明视眼镜有限公司签订的《租赁合同》也明确双方租赁标的物为五洲大厦商场一层46、47、48号房产及45号房产，且该租赁合同签订后福州明视眼镜有限公司也已入场经营并使用上述区域至今。本案陈惠敏通过合法购买方式取得诉争租赁物的使用、收益权利，福州明视眼镜有限公司作为诉争租赁物承租人应当依法支付租金，福州明视眼镜有限公司以所有权不明确为由主张《租赁合同》无效而拒绝支付租金缺乏事实和法律依据，其辩称意见一审法院不予采纳。若诉争租赁物规划变更确认如确另有其他权利人，亦应当由确定的权利人根据法律规定主张权利。陈惠敏根据陈惠敏、福州明视眼镜有限公司签订的《租赁合同》向福州明视眼镜有限公司提供了租赁物，福州明视眼镜有限公司未按约定支付租金显属违约，应承担违约责任，福州明视眼镜有限公司应向陈惠敏支付2013年10月7日起至判决之日止的租金并承担逾期违约金。陈惠敏、福州明视眼镜有限公司签订的《租赁合同》意思表示真实，但违约金约定日千分之三过高，应适当予以调整，逾期付款违约金按照月利率2%计算为宜。综上所述，陈惠敏主张福州明视眼镜有限公司向其支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、福州明视眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈惠敏自2013年10月7日至判决确定还款之日的租金及违约金（租金按照合同约定的月租金即2012年12月7日至2013年12月6日，每月租金31905元；2013年12月7日至2014年12月6日，每月租金42540元；2014年12月7日至2015年12月6日，每月租金44667元；2015年12月7日至2016年12月6日，每月租金46900元；2016年12月7日至2017年12月6日，每月租金49245元，2017年12月7日至2018年6月21日，每月租金为51707元逐月累计；违约金以合同约定的月租金为基数，按月利率2%的标准，按照实际欠款天数逐日累计）；二、驳回陈惠敏其他诉讼请求。如果福州明视眼镜有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案诉讼费14226元，由福州明视眼镜有限公司承担。
二审中，福州明视眼镜有限公司提交新证据一层店面2012年《福州市房屋分层分户图》复印件一份，证明诉争店面规划用途为电梯备用。陈惠敏提交新证据1（2016）闽0102民撤2、3号民事裁定书，证明要求本案中止审理没有法律和事实依据；证据2《房屋面积成果表》，证明一层商场总面积为1732.44平方米，证据3《福州市房屋分层分户图》、证据4福州市人民政府办公厅会议纪要（2007）149号、证据5房屋所有权证16014137（五洲大厦连体部分三层C35店面），证明五洲大厦现状，诉争店面合法独立存在，根据会议纪要，按照“两权证”历史遗留问题政策原来规划电梯位位置亦可办理店面产权。本院向福州市房地产交易登记中心调取五洲大厦连体部分三层的初始登记通知书、房屋面积成果表以三层B1店面、B20店面、B21店面产权登记材料。本院认为，福州明视眼镜有限公司提供证据没有原件核对，不能作为本案定案证据；陈惠敏提供的证据1可以作为证据使用，证据2、3不具有证明力，证据4、5和本院调取的三层B1店面、B20店面、B21店面产权登记材料相印证，可以证明五洲大厦连体部分三层产权登记曾为历史遗留问题，现已可办理产权证。对一审认定的其他事实二审予以确认。
本院认为，本案诉争店面系五洲大厦历史遗留问题，根据福州市人民政府办公厅会议纪要[2007]149号文精神，对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实经公示无异议后，可办理规划变更手续。现五洲大厦连体部分三层已经办理规划变更及产权登记手续，一层商场规划变更尚处在不确定状态，因此，福州明视眼镜有限公司提出诉争房产并不存在，目前尚无证据支持。根据已生效的（2012）鼓民初字第3828号、（2012）鼓民初字第3827号民事判决书可以确认：五洲大厦商场一层46、47、48号房产及45号房产系陈惠敏向福州五州房地产开发有限公司购买，对诉争店面享有使用、收益的权利，是否物权登记以及是否申请执行生效判决并不影响其权利的行使。福州明视眼镜有限公司上诉提出已经向合法业主承租包括诉争店面在内的一层商场，但目前无证据证明一层商场的实际面积，也未提供相应证据证明诉争店面包含在其承租的1437㎡商场面积之内。本案双方当事人签订的《租赁合同》已经约定“出租方保证该房产合法有效，如上述房产被人民法院裁定为违法房产及经人民法院裁定该房产为他人所有，由此造成损失的，出租方应给予赔偿并返还已收取的租金及租赁保证金，在没有人民法院判决生效文书为依据的情况下租赁方不得拖欠租金。”因此，福州明视眼镜有限公司以所有权不明确为由主张无效而拒绝支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。福州明视眼镜有限公司申请中止本案审理，亦没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，福州明视眼镜有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14226元由福州明视眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈雁兰
二〇一七年六月八日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 程 婷