浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金婺北民初字76号
原告朱甲。
原告朱乙。
共同委托代理人邱某。
被告金甲。
被告金乙。
委托代理人傅某。
委托代理人舒某某。
原告朱甲、朱乙为与被告金甲、金乙房屋买卖合同纠纷
一案，于2011年2月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依
法由审判员李建军适用简易程序独任审判，于2011年4月18日
公开开庭进行了审理。原告朱乙及其与原告朱甲的共同委托代
理人、两被告及被告金乙的委托代理人到庭参加诉讼，本案现
已审理终结。
原告诉称：两原告系姐弟关系，与被告金甲系母子（女
）关系，两被告系姐妹关系。1995年，被告金乙家因拆迁分到
房某1块，约93平方米，由于其经济紧张，遂与被告金甲协商
合作建房，并签订了合建房协议。后双方建造了位于华塘新园
××房屋××共××层，其中4层以上房屋归被告金甲家所有
。2000年，被告金甲的丈夫朱丙去逝。2006年，被告金甲在未
征得两原告同意的情况下，与被告金乙签订了卖房协议，将第4层房屋卖给被告金乙。被告金甲擅自将家某共有的房屋卖给他人，侵犯了原告的合法权益。请求判令确认两被告在2006年
11月19日所签订的卖房屋契约无效；本案诉讼费用由被告承担
原告提供证据及待证的事实有：1、金华市婺城区新狮街
道唐村村民委员会出具的《家某成员证明》1份，待证本案原
告父亲朱丙因病去逝，财产应由原告继承的事实；2、《合资
建房合同》复印件2份（与原件核对无异），待证华塘新园第4
层房屋的由来（当时被告没有钱，由原告父母出资建造，约定
4层及以上房屋归金丁夫妻所有）；3、《房屋产权证明书》1
份（与原件核对无异），待证产权证虽然是做被告家人名下，
但事实上4层及以上房屋属金丁夫妻所有的事实；4、《卖房屋
契约》1份（与原件核对无异），待证被告侵害了原告利益的
事实。
被告金甲辩称：我当时卖房子，儿子没跟他讲过不知道
的，是叫女儿写协议的，8万元转给被告金乙，但钱一分都没
拿来。现在要拆房子了，被告才来找我。时间都过了6年了，
那时价值30来万，很便宜卖给他的，子女都不知道的。
被告金甲未提供证据。
被告金乙辩称：1、原告起诉要求确认合同无效，而非所
有权的确认，案由应当调整。2、对2006年11月9日签订的卖房
契约无效，被告没有异议，故和本案的原告没有争议，被告没
有侵犯原告的合法权益。3、因宅基地的使用权是农某集体土
地，非本集体经济组织成员是不能享有的，被告金甲夫妇并没有取得房屋所有权，并非是原告所称的家某共同财产，华塘新园的房屋是被告金乙及丈夫的共同财产。4、卖房契约是原告
朱乙所写，两原告是知情并同意的，并由被告金甲签字后交给
被告的。5、有关某某新园房屋1-
4层，有95年的农某私人建房审批表，2003年的集体土地使用
权证，2004年房屋所有权证，均证明该房屋是属于被告金丙及
其丈夫的。从开始的合作建房合同，到后来的双方当事人之间
约定的房屋产权证明，及后续的卖房契约等一系列有关该房屋
的所有权的约定或者一些相关的处分行为均是无效的。6、两
原告举证也证明被告金甲并非城北街道五星后城里村集体经济
组织的成员，宅基地使用权和所有权是不能被被告金甲夫妇以
及两原告享有的。7、如果两原告与被告金乙有其他的相某某
利某某，原告也没有向被告有过任何主张，被告没有承担本案
诉讼费用的任何理由，驳回原告对被告的诉讼请求。
被告金乙提供的证据及待证的事实有：《农某私人建房
规划审批表》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》各
1份（与原件核对无异），待证华塘新园1-
4层房屋产权人包括房屋所有权、集体土地使用人均为卢某某
及被告金乙的事实。
上列原告提供的证据，经当事人当庭质证与本院审核后
，现认证如下：
对原告提供的证据1，被告金甲无异议；被告金乙对其真
实性无异议，但对待证事实有异议，其认为该证据恰恰证明了
他们都不是五星后城里街道的成员。经审查，本院认为，该证据足以证明被告金甲的丈夫朱丙去逝的时间，但至于财产如何继承，还涉及到其他相关因素，故对此事实的证明力，本院依
法暂不予确认。对证据2，被告金甲无异议；被告金乙对其真
实性无异议，但对待证事实有异议，其认为该协议违反相关法
律规定，其合同目的不可能达到。经审查，本院认为，该合同
中确实对该证据所要待证的事实进行了约定，故对该证据的证
明力，本院依法予以确认。对证据3，被告金甲无异议；被告
金乙对其真实性无异议，但对待证事实有异议，其认为该证据
的内容违反了相关法律规定，不具有合法性。经审查，本院认
为，该房屋4层及以上部分的产权是否属于被告金甲家所有，
该证据中只是作出了约定，但该约定是否合法有效，还有待司
法部门进行确认，故对该证据的证明力，本院依法暂不予确认
。对证据4，被告金甲无异议；被告金乙对其真实性无异议，
但对待证事实有异议，其认为该证据内容违反了法律规定，不
具有合法性。经审查，本院认为，该证据是否合法有效，还有
待司法部门进行确认，该证据尚不能证明待证的事实，故对该
证据的证明力，本院依法暂不予确认。
对被告提供证据，原告对证据的真实性没有异议，对待
证事实有异议，其认为房屋1-
4层不是被告金乙夫妻所有，与合资建房合同有冲突，合同里
约定的属于金丁的部分，还是应属金丁所有，被告金丁是有所
有权的。被告金甲对证据的真实性没有异议，做证的时候金乙
来商量，我说做做一起好了，有写过协议的，双方签字并按手
印。经审查，本院认为，该证据能证明待证的事实，至于争议双方依照协议约定，对该房屋所有权如何具体分割及是否有效的问题，双方可通过司法程序另行确认。故对该证据的证明力
，本院依法予以确认。
本院基于上列诉讼证据的认证和庭审中当事人的陈述，
对本案的事实认定如下：
两原告系姐弟关系，与被告金甲系母子（女）关系，两
被告系姐妹关系。1995年，被告金乙因原房屋拆迁重建需要，
以其丈夫卢某某的名义向政府部门申请批准建房用地1块，占
地面积为79平方米，由于其经济不足，遂与被告金甲夫妇协商
，双方自愿合资建房，并于1995年11月30日签订了《合资建房
合同》1份，合同约定：屋基地点在厚（后）城里村岩塘，座
北朝南及四至，底层简称3间，西、中两间，东靠南半间穿梁
为界归金乙家所有，靠东、后北半间穿梁为界归金甲家所有；
第2、3层归金乙家所有；第4层及以上全部归金甲家所有；第1
3层楼梯通道双方所有，楼梯底加小弄归金乙家所有；地基及
四周空地因金甲已有物质补贴，双方平等使用权；另外由金甲
再拿1万元补助给金乙家；今后包括建房费用金甲家一切不管
；等等。后双方建造了位于金华市××后城里村××号房屋1
幢，两被告家也按约进行居住。2002年12月10日，两被告家及
被告金乙的子女卢某又签订了《房屋产权证明书》1份，载明
：因国家开势所需，每户必做房产证，因手续及种种原因，金
甲单独做房产证有所困难，只好将4楼房产证做到卢某名下，
两户合做1本房产证，但4楼及以上房产权仍归金甲所有，任何人不得借口侵占，等等。2003年4月30日，卢某某将该屋基的使用权登记在其名下。2004年3月25日，卢某将该房屋1-
4层的房屋所有权登记在其名下。2006年11月9日，两被告签订
了《卖房屋契约》1份，约定：“地址：后城里华塘新园49号4
楼1层，房产权来由：由金乙审批土地，金甲出资人民币壹万
元，4楼建房全部由金甲出资建造，细则情况，当时有合同存
在。房屋价格人民币捌万元正，首付人民币壹万元，6年内付
清（2010年底付清），款付清再搬出屋。本合同2份，双方各
执1份。立约后希双方遵守，双方不得反悔。签字盖印后即生
效。”后被告金甲在该契约上签名捺印，但被告金乙未签名捺
印。另查明，2000年，被告金甲的丈夫朱丙因病逝世。
本院认为：原告所提供的证据，足以证明被告金甲与金
乙两家合资建房，并对该房屋如何分配使用等相某某利某某进
行约定等事实。本案争议的焦点是该《卖房屋契约》是否无效
的问题，对此，分析如下：1、从形式上看，契约或合同系双
方当事人的真实意思表示，合同签订后应由合同各方当事人签
名确认才能证明当事人的真实意思表示。本案争议的《卖房屋
契约》中也明确约定应由两被告签字盖印后生效，但原告提供
的该《卖房屋契约》中却只有被告金甲的签名捺印，没有被告
金乙的签名捺印，且被告也未提供其持有的《卖房屋契约》，
故该契约是否属两被告真实意思表示尚无法确认，所以该契约
至今尚未生效，属效力待定合同。2、从内容上看，该契约中
约定的买卖标的物即第4层房屋系坐落于集体土地之上的房屋
，而集体土地依法属于限制流通物，被告金甲尚未真正取得该房屋第4层的所有权，故其转让该房屋的行为是无效行为，该契约因其内容违反了相关法律规定，应属于无效合同。综上，
原告的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华
人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和
国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
确认被告金乙与金甲在2006年11月19日所签订的《卖房
屋契约》为无效合同。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费900元，由被告金甲、金乙各负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审 判 员 李建军
二〇一一年四月二十日
代书记员 吴 凯