宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁02民初272号
原告（执行案外人）：石景太，男，1943年4月26日出生，满族，退休工人，住石嘴山市大武口区。
被告（申请执行人）：吴长春，男，1957年2月5日出生，汉族，农民，住石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：解双枝，宁夏仲正律师事务所律师。
被告（被执行人）：宁夏银峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山市大武口区。
法定代表人：王万军，宁夏银峰房地产开发有限公司董事长。
原告石景太与被告吴长春、宁夏银峰房地产开发有限公司（以下简称银峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石景太，被告吴长春及其委托诉讼代理人解双枝到庭参加诉讼。被告银峰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
石景太向本院提出诉讼请求：1、停止对石嘴山市大武口区金峰时代89-A1-1203号房屋的执行，确认石嘴山市大武口区金峰时代89-A1-1203号的房屋归石景太所有；2、诉讼费由吴长春、银峰公司负担。事实和理由：2008年，石景太购买了银峰公司开发的位于石嘴山市大武口区金峰时代89-A1-1203号房屋，陆续付清了全部购房款275176元，银峰公司将房屋交付给石景太，后石景太对房屋进行了装修，现由石景太的儿子石某某一家居住。2017年8月23日，石嘴山市中级人民法院在执行吴长春与银峰公司买卖合同纠纷一案中作出（2017）宁02执18号执行裁定，错误地查封了已归石景太所有的位于石嘴山市大武口区金峰时代89-A1-1203号的房屋。石景太向石嘴山市中级人民法院提起执行异议，石嘴山市中级人民法院作出（2017）宁02执异61号执行裁定，驳回了石景太的异议请求。石景太为维护合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。
吴长春辩称，石景太诉称其购买了涉案房屋，但其既未与银峰公司签订书面的房屋买卖合同，也未对其房屋买卖行为办理备案登记，虽然石景太出示了收据及发票，欲证实其出资购买了涉案房屋，但其出具的发票中记载的购买金额为275176元与其在（2017）宁02执异61号案件中陈述的出资额365176元相互矛盾，因此，石景太出具的该证据不能达到其证明目的，且涉案房屋的所有权登记在银峰公司名下，故石景太的诉讼请求不能成立。
银峰公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一、（2017）宁02执异61号执行裁定书一份，用以证明石景太的起诉符合法律规定；证据二、宁夏增值税普通发票一份，用以证明石景太已经交清了涉案房屋的购房款，银峰公司向石景太出具了发票；证据三、2017年12月14日备案查询说明，用以证明涉案房屋办理了合同备案手续；证据四、银峰公司于2017年12月26日出具的情况说明，用以证明石景太购买了涉案房屋并交清了房款以及房屋没有备案的原因；证据五、宁夏销售不动产发票存根3份，用以证明石景太购买房屋支付的价款275176元是合理的；证据六、房屋测量报告，用以证明房屋符合规定；证据七、收据3份，用以证明房款是275176元，与发票上的金额一致。
吴长春的质证意见：对证据一无异议；对证据二有异议，石景太2009年6月30日前就已经交清全部房款，但于2017年12月14日在本案驳回执行异议之后才开具购房发票，证实该证据不具有真实性；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据上记载经核实2017年9月办理合同备案手续，名字是石某某，石景太没有提交备案登记的证据，根据民诉法的规定，单位出具的证明应有单位印章，该证据没有石嘴山市房产交易中心的印章，不具有证明效力，说明中记载2014年1月14日买受人石某某与出售方银峰公司提出合同备案申请，且银峰公司仅完成了石某某的撤销备案程序，石景太应出具石嘴山市房地产交易中心撤销备案登记的材料，才能达到其于2017年办理备案登记的证明目的；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，石景太在（2017）宁02执异61号案件中没有签订合同也未办理备案登记，银峰公司出具的该证据与石景太在执行裁定中的陈述相互矛盾，该证据没有石嘴山市房产交易中心的印章，不具有证明效力；证据五存根姓名不是石景太，与本案无关联性，不能达到石景太的证明目的；证据六只能证明银峰公司对其开发建设A1-501至604号的房屋面积进行测量，不能证明石景太的诉讼请求；证据七恰恰证明购房人是石某某不是石景太。
本案在审理期间，本院依职权向石嘴山市房产交易管理中心调取了涉案房屋的备案查询情况说明、查档证明、新建房屋买卖合同备案变更申请审核表。
石景太对上述证据均不表异议。吴长春对上述证据的质证意见是：对查档证明的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰恰证明涉案房屋的所有权人是银峰公司；对新建房屋买卖合同备案变更申请审核表真实性、合法性无异议，该证据证实买受人为石某某，虽然申请变更为石景太，但并未完成实际变更行为，该房屋初始买受人仍然是石某某；对备案查询情况说明的真实性、合法性无异议，该证据恰恰证实涉案房屋现仍然没有备案在石某某及石景太名下，即不论是石某某，还是石景太，涉案房屋均不属于二人，涉案房屋所有权属于银峰公司，石某某仅对涉案房屋享有债权行为，即其应向银峰公司主张债权。
本院认证意见：对石景太提交的证据一是石景太针对涉案房屋提出案外人执行异议，本院审查后作出的裁判文书，具有真实性、合法性、关联性，故对该证据予以认定。证据二与证据七相互印证证明涉案房屋的购房款已支付，故对该二份证据予以采信。证据三与证据四相互印证证实案件事实，予以采信；证据五、证据六与本案无关联性，不予认定。本院依职权调取的三份证据，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。
吴长春、银峰公司未提交证据。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
本院在执行申请执行人吴长春与被执行人银峰公司买卖合同纠纷一案中，于2017年8月23日以（2017）宁02执18号执行裁定查封了银峰公司名下位于石嘴山市大武口区金峰时代89幢A1单元1203号房屋。案外人石景太以位于石嘴山市大武口区金峰时代89幢A1单元1203号房屋已由其购买并居住为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。2017年11月29日，本院作出（2017）宁02执异61号执行裁定书，裁定驳回石景太的异议请求。2017年12月15日，石景太向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，石景太的儿子石某某购买了位于石嘴山市大武口区金峰时代小区89幢A1单元1203号房屋，并向银峰公司支付购房款275176元，银峰公司出具了三张总价款为275176元的收据，并交付了房屋，后房屋进行了装修。2009年7月1日，金峰时代小区89-A1-1203号房屋在石嘴山市房产交易管理中心办理了合同登记备案手续。2014年1月13日，买受人石某某申请将买受人变更为其父亲石景太，银峰公司同意变更并在新建房屋买卖合同备案变更申请审核表上加盖了印章。石嘴山市房产交易管理中心出具备案查询情况说明，主要内容为：经核实，金峰时代小区89幢A1单元1203号房屋于2009年7月1日办理合同备案手续，备案信息显示买受人：石某某（备案合同已全部返还至银峰公司）；2014年1月14日，买受人石某某与出售方银峰公司向中心提出合同变更备案申请，依据操作程序，开发企业应当先在房产交易系统中撤销原合同备案，后完成买受人（变更后）网上签约及备案，备案信息显示：银峰公司仅完成了撤销石某某备案程序，未提交买受人（变更后）网上签约及备案。2017年12月26日，银峰公司出具情况说明，主要内容为：因业主个人意愿，石某某于2014年1月13日来公司做该房的更名申请，石某某自愿将此房更名为其父亲石景太名下，并于2014年1月14日在石嘴山市房产交易中心提出合同变更备案申请，依据操作程序，公司备案人员在房管局网上签约系统中将石某某的购房合同做了撤销处理，但后期因网上签约系统出现了问题，未进行新业主石景太的购房合同备案。
本院认为，本案争议的焦点是案外人石景太对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据石景太提交的证据以及双方当事人的陈述，可以认定石景太对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，关于石景太与银峰公司之间商品房买卖行为的效力问题。石景太、银峰公司虽未提交商品房买卖合同，但根据石嘴山市房产交易管理中心出具的证明可以证实石某某与银峰公司订立了房屋买卖合同，且该合同经过了登记备案。后石某某、石景太、银峰公司均同意将涉案房屋的买受人由石某某变更为石景太，应视为各方事实上对商品房买卖合同的买受人进行了变更。该行为系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应予以确认。根据银峰公司提交的证据，可以证明石景太未与银峰公司网上签约并非石景太的原因造成。石景太虽未与银峰公司签订商品房书面买卖合同，但不能由此否定双方商品房买卖行为的成立。第二，关于支付房屋价款并占有房屋的问题。石某某在商品房买卖合同签订后支付了购房款，银峰公司出具了收据。在银峰公司完成了撤销石某某关于涉案房屋的备案程序后，银峰公司根据收据向石景太出具了购房款发票，发票金额与收据上记载的金额一致，这也印证了各方协商一致变更合同买受人的事实。房屋在交付后进行了装修，后法院查封了涉案房屋。第三，关于石景太是否取得了涉案房屋所有权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，在办理涉案房屋的物权登记之前，不动产物权的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动。同理，银峰公司始终没有为石景太办理物权登记，因而涉案房屋不能满足法定物权变动的要求，石景太并不享有房屋所有权，但石景太基于商品房买卖合同对涉案房屋享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件。该物权期待权从性质上虽仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，其权利超过债权之维度，具有极强的物权化属性。在石某某、石景太、银峰公司协商一致变更涉案房屋买受人的情形下，且涉案房屋购房款已支付，预期物权将确定无疑地变动到石景太名下，在与申请执行人吴长春一般债权的实现发生冲突时，应优先保护案外人的物权期待权，故石景太对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。
关于石景太请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因涉案房屋属于应当依法登记的不动产，在石景太未办理涉案房屋的物权变更登记前，不能认定其取得了涉案房屋的所有权，故其该项诉讼请求不能成立，不予支持。
综上所述，石景太的诉讼请求部分成立。被告吴长春的辩解理由不能成立，不予支持。银峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、不得执行位于石嘴山市大武口区金峰时代89幢A1单元1203号房屋。
二、驳回原告石景太的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告吴长春、宁夏银峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到宁夏回族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
本院（2017）宁02执异61号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长王伟
审判员安立莎
审判员王华
二○一八年四月八日
书记员吴学花
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。