河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第1456号
原告（反诉被告）虎振伟。
委托代理人郭阔，河南克谨律师事务所律师。
委托代理人任贺磊，河南克谨律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南怡和电气自动化有限公司，住所地郑州高新区。
法定代表人王美凤，总经理。
委托代理人李春民。
委托代理人李昊悦，该公司工作人员。
原告虎振伟与被告河南怡和电气自动化有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告河南怡和电气自动化有限公司与反诉被告虎振伟纠纷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理�虎振伟委托代理人郭阔、任贺磊、河南怡和电气自动化有限公司委托代理人李昊悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虎振伟诉称：虎振伟、河南怡和电气自动化有限公司于2012年9月18日签订《房屋租赁协议》，约定：河南怡和电气自动化有限公司将自有的坐落于高新区冬青街58号怡和电气园内的2号服务楼三层整体出租给虎振伟使用；前三年合同年度租金每年15万元，第四合同年度为15.75万元；第五年度租金为16.5万元，第六年度租金上调为17.25万元；合同订立三日内，虎振伟交付2万元定金，原告入住后，定金转为押金，待合同期满，虎振伟结清一切费用后退回。虎振伟按照协议约定，向河南怡和电气自动化有限公司支付定金2万元及半年租金7.5万元。虎振伟于2012年11月5日按照协议的约定对承租的房屋进行装修，在装修过程中，河南怡和电气自动化有限�司以增加使用费为由不允许虎振伟继续装修，并强行收回了房屋。综上，河南怡和电气自动化有限公司行为违约，并且对虎振伟造成了损失，故诉至法院，请求判令解除虎振伟与河南怡和电气自动化有限公司于2012年9月18日签订的《房屋租赁合同》；河南怡和电气自动化有限公司返还租金7.5万元；河南怡和电气自动化有限公司双倍返还定金4万元；河南怡和电气自动化有限公司赔偿损失16000元及利息；由河南怡和电气自动化有限公司承担诉讼费。
被告河南怡和电气自动化有限公司辩称：虎振伟、河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》约定，合同有效期内，虎振伟可经河南怡和电气自动化有限公司批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构，未经河南怡和电气自动化有限公司书面同意，不得擅自改动房屋结构，任一方在租赁期间，如需解除合同，应提前60天通知对方，并向对方支付150000元。协议签订后，河南怡和电气自动化有限公司如约向虎振伟交付了出租房屋。虎振伟接手房屋之后，在房屋装修图纸未设计出来之前，且未经河南怡和电气自动化有限公司同意的情况下，就对出租房大肆拆除、破坏，以致整个第三层都被拆除，导致墙体被破坏。综上，虎振伟行为违约。
反诉原告河南怡和电气自动化有限公司诉称：虎振伟、河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》约定，合同有效期内，虎振伟可经河南怡和电气自动化有限公司批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构，未经河南怡和电气自动化有限公司书面同意，不得擅自改动房屋结构，任一方在租赁期间，如需解除合同，应提前60天通知对方，并向对方支付150000元。协议签订后，�南怡和电气自动化有限公司如约向虎振伟交付了出租房屋。虎振伟接手房屋之后，在房屋装修图纸未设计出来之前，且未经河南怡和电气自动化有限公司同意的情况下，就对出租房大肆拆除、破坏，以致整个第三层都被拆除，导致墙体被破坏。现虎振伟要求解除合同，应支付解除金。故诉至法院，请求判令虎振伟赔偿损失137000元；判令虎振伟支付解约金150000元；由虎振伟承担反诉费。
反诉被告虎振伟辩称：虎振伟完全依合同装修，无违约行为，反诉原告的反诉请求不能成立。
虎振伟为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁协议》、河南怡和电气自动化有限公司分别于2012年11月3日、2012年11月8日出具的收据各1份，证明河南怡和电气自动化有限公司与虎振伟存在租赁合同关系，虎振伟如约履行了交纳定金和房租义务；2、录像光盘1份，证明河南怡和电气自动化有限公司以增加使用费为由，不允许虎振伟继续装修，并强行收回了房屋，行为严重违约；3、郑州高新区鸿源斋食府营业执照复印件1份、鸿源斋食府为开业购买相关设备的收据4份，证明虎振伟为履行协议，向其他公司定制了相关设备，并交纳了定金，由于河南怡和电气自动化有限公司违约，造成虎振伟相关经济损失，应当赔偿；4、证人王某出庭作证，证明了虎振伟在装修承租的房屋过程中，河南怡和电气自动化有限公司要求增加费用、停止装修，双方遂产生纠纷。
河南怡和电气自动化有限公司质证意见为：对证据1中的《房屋租赁协议》、河南怡和电气自动化有限公司分别于2012年11月8日出具的收据无异议，河南怡和电气自动化有限公司分别于2012年11月3日出具的收据与本案无关；对证据2真实性有异议，该证据�整理成文字性材料，视频中谈话人身份不明，该证据形成时间为2010年6月，与本案无关；证据3中的营业执照系复印件，不予质证，其他证据收款主体不明确，且其多向鸿源斋出具。与本案无关；证人王某与虎振伟具有利害关系，证言效力较低，不能证明虎振伟的主张。
经审查：虎振伟提交的证据1、2及证据3中的营业执照复印件来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据3中的收据4份，河南怡和电气自动化有限公司不认可，且真实性无法核实，本院不予采纳；虎振伟申请出庭的证人王某所发表的证言与虎振伟提交的证据2能相互印证，本院对该证人证言予以采纳。
河南怡和电气自动化有限公司为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交了图片6张，证明虎振伟在装修房屋过程中，严重破坏房屋主体结构，违反约定。
虎振�质证意见为：对图片真实性无异议，对证明目的有异议，虎振伟装修时严格按照租赁协议履行义务，没有破坏房屋结构。
经审查：河南怡和电气自动化有限公司提交的6张图片虎振伟认可，且来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
在案件审理过程中，经河南怡和电气自动化有限公司申请，本院于2013年7月15日委托河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定中心对虎振伟因装修对河南怡和电气自动化有限公司房屋造成的损失进行鉴定。该所于2013年12月2日出具豫世建价（2013）鉴字第14号鉴定意见书，载明：河南怡和电气自动化有限公司三层被拆除房屋恢复原状装饰工程造价为48318.59元。经组织双方对该鉴定意见书质证，虎振伟质证意见为：1、该鉴定书是在举证期满后向法院申请的鉴定，违反了最高人民法院关于民事证据规则的有关规定，因此，本次鉴定违反法律规定，不具有证据的合法性；2、鉴定所依照的现场勘验情况，是事发后的几个月以后的现场情况，在此期间，该房屋是在河南怡和电气有限公司实际控制下，那么鉴定的实际情况与原来的装修情况是否一致不能确定；3、根据鉴定书的工程汇总表，损害物品的名称可以看出，很多物品都属于我们合同所约定的可以拆除的部分，这些拆除的部分不能作为被告的损失，因此，本鉴定意见书不具有证据的真实性；4、根据司法部公布的鉴定机构鉴定办法，该鉴定意见书应当附勘验资料，这个鉴定意见书却没有相关资料，故我们认为其不具有证据的合法性；5、该鉴定机构不是双方共同选择的。河南怡和电气自动化有限公司质证意见为：该鉴定结论没有包含装修的费用。经本院审查，该鉴定意见书来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
本�依据认定的证据及庭审笔录确认如下事实：虎振伟系郑州高新区鸿源斋食府经营者。虎振伟（乙方）为经营饭店需要于2012年9月18日与河南怡和电气自动化有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：“1、租赁标的物，甲方将自有的坐落于高新区冬青街58号怡和电气园内的2号服务楼三层整体出租给乙方经营使用。2、租赁期限，乙方租用出租房屋的期限为6年，即自2012年11月5日起至2018年11月4日止。其中2012年11月5日至2013年12月30日为装修期，装修期免房屋租金；甲方应于2012年11月5日前将出租房屋交付乙方使用，甲方迟于上述时间交付出租房屋，乙方可将本合同租赁期限相应延长，双方应签字确认；合同履行期满，乙方若继续出租房屋，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，乙方享有优先承租权，双方就房屋续租达成一致的，另行签订续租合同。3、租金、交付方式及其他费用，前三年合同年度租金为每年15万元；第四合同年度租金为15.75万元，第五年合同年度租金为16.5万，第六年合同年度租金上调为17.25玩；气费按照天然气公司标准收取，天然气相关维修费用由乙方承担，水费每吨4.05元，电费每度1.32元（若在乙方的协调下，其电费由供电局单独征收，则其电价按照供电局给出的电价缴纳），甲方保证水电设施正常供应，供电电压为130千瓦，如不能正常供应造成乙方损失，甲方予以补偿；租金等费用的交付，合同订立三日内，乙方交付2万元定金，乙方入住后，定金转为押金，待合同期满，乙方结清一切费用后退回。……5、房屋修缮，…；（3）、本合同有效期内，乙方可经甲方批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构，其因装修而产生的费用由乙方自行承担，租赁期满甲方无退还�务。……7、甲方解除权，有下列情形之一，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，……（4）、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定期限内仍未纠正、并修复的。……9、解约金，任一方在租赁期间，如需解除合同的，应提前60天通知对方，并向对方支付150000元人民币。……”。该《房屋租赁协议》落款处有河南怡和电气自动化有限公司的签章与虎振伟的签字。该《房屋租赁协议》签订之后，虎振伟分别于2012年11月3日、2012年11月8日向河南怡和电气自动化有限公司缴纳了定金2万元、半年的房租7.5万元。虎振伟开始对承租的房屋进行装修后，河南怡和电气自动化有限公司要求其再支付20万元，虎振伟不同意，遂引起本案纠纷。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履�的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
虎振伟与河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现虎振伟要求解除与河南怡和电气自动化有限公司签订的《房屋租赁协议》，河南怡和电气自动化有限公司亦以解除《房屋租赁协议》为前提要求虎振伟支付解约金，由此可认定虎振伟与河南怡和电气自动化有限公司均同意解除《房屋租赁协议�，故本院对虎振伟请求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求予以支持。
《房屋租赁协议》第五条第三款约定：合同有效期内，虎振伟可经河南怡和电气自动化有限公司批准对出租房屋进行装修，但不得破坏房屋的承重墙、柱等主体结构。第七条第四款约定：未经河南怡和电气自动化有限公司书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经河南怡和电气自动化有限公司书面通知，在限定时间内仍未纠正、修复的，有此情形的，河南怡和电气自动化有限公司有权解除合同，收回房屋，虎振伟应当赔偿由此造成的损失。在本案租赁合同履行的过程中，虎振伟在未取得河南怡和电气自动化有限公司书面同意的情形下，即对承租的房屋进行装修，拆改变动了房屋结构，故其行为违约。双方在《房屋租赁协议》中对租金已进行了约定，虎振伟对房屋进行装修后，河南怡和电气自动化有限公司又要求其追加支付20万元，违反了合同相关约定，其行为亦构成违约。综上，因双方在履行《房屋租赁协议》过程中均存在违约行为，故本院对虎振伟请求河南怡和电气自动化有限公司双倍返还定金4万元、赔偿损失及利息的诉讼请求、河南怡和电气自动化有限公司请求虎振伟支付解约金150000元的诉讼请求均不予支持。该《房屋租赁协议》解除之后，河南怡和电气自动化有限公司应当将已收取的定金2万元、半年的房租7.5万元退还虎振伟。
现虎振伟因装修对河南怡和电气自动化有限公司的房屋造成了破坏，经河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定中心鉴定，装修破坏房屋造成的损失为48318.59元。在庭审时，虎振伟亦认可河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定中心的部分鉴定内容为合同约定可以改变的。因双方均存在违约行为�综合本案案情，本院酌定虎振伟对该房屋损失承担40%即19328元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）虎振伟与被告（反诉原告）河南怡和电气自动化有限公司于二〇一二年九月十八日签订的《房屋租赁协议》。
二、被告河南怡和电气自动化有限公司于本判决生效后十日内返还原告虎振伟定金二万元、租金七万五千元，共计九万五千元。
三、驳回原告虎振伟的其他诉讼请求。
四、反诉被告虎振伟于本判决生效后十日内赔偿反诉原告河南怡和电气自动化有限公司损失一万九千三百二十八元。
五、驳回反诉原告河南怡和电气自动化有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千七百七十四元，由原告虎振伟负担一千六百六十四元，河南怡和电气自动化有限公司负担一千一百一十元，反诉案件受理费二千八百零二元五角，减半收取一千四百零二元二角五分，由反诉原告河南怡和电气自动化有限公司负担五百六十二元二角五分，反诉被告虎振伟负担八百四十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张花显
代理审判员 王 青
人民陪审员 郑 珂
二〇一四年五月十九日
书 记 员 闫文红