安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00914号
原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地合肥市。
法定代表人：陈先明，董事长。
委托代理人：王晶晶，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
被告：程芳，女，1962年12月13日出生，汉族，安徽省粮食储运公司员工，住合肥市庐阳区。
原告安徽外滩物业管理有限公司诉被告程芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨天柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽外滩物业管理有限公司的委托代理人王晶晶、李倩与被告程芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽外滩物业管理有限公司诉称：2009年5月23日，被告与安徽皖投置业有限责任公司办理了“望湖城·桂香居”福桂苑8栋203号房屋交付手续，并将该屋交付给被告。双方在交房时签订了《前期物业服务协议》，约定由安徽外滩物业管理有限公司（即原告）作为受托人，管理被告所属之物业。后，“望湖城·桂香居”小区业主委员会成立，并于2012年10月28日与原告签订《合肥市望湖城桂香居物业服务合同》，继续委托原告对该小区，包括被告所属之物业，提供物业管理服务。
在上述《协议》、《合同》有效期内，原告尽职尽责，如约履行了物业服务义务。然而，被告却自2009年12月1日开始，一直拖欠物业管理费，截止2012年12月31日，被告已累计拖欠物业管理费11613.71元（其中物业费8775.31元、物业服务公用水、电、及损耗公摊区公摊费用438.4元、停车物业费2400元）。其间，虽经原告多次催要，被告依然拒不缴纳。被告的行为已严重损害了原告及广大守信业主的利益，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告立即支付所欠物业服务费11613.71元（自2010年1月1日至2012年12月31日），违约金500元，以上合计金额12113.71元；二、被告承担本案的诉讼费。
被告程芳辩称：被告所有的望湖城·桂香居福桂苑8栋203号房屋存在很多质量问题，原告一直拖着不予维修。原告所有的房屋一直没有居住，空置房物业费应该减半收取。被告与原告所签的物业服务协议是在被告方没有对房屋进行验收的情况下被迫所签。协议不签，被告就拿不到房屋钥匙。因为房屋质量存在问题，该房屋一直没有居住，而且是由于原告的过错造成至今无法使用该房屋。由于被告没有居住使用房屋，所购买的车位也没有使用，原告不存在收取车位使用费用。请求驳回原告诉请。
经审理查明：2009年5月20日，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与安徽外滩物业管理有限公司（乙方）签订《望湖城“福桂苑”前期物业服务合同》，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城福桂苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
被告程芳系望湖城桂香居福桂苑8栋203号室业主，该房屋建筑面积170.56平方米，房屋类型为住宅。2009年5月23日，程芳接收房屋时作为乙方与作为甲方的安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居住宅小区实施前期物业管理与服务。合同对物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
其中合同第四条主要约定：物业服务费按1.05元／月.平方米缴纳，办理交房手续时一次交纳6个月物业管理服务费；交房后的物业服务费采用按月计算，以半年度为单位进行收取的方式进行收取，每半年度第一个月10日之前交纳该半年度的物业管理服务费。
对其他有偿服务费用，合同第五条第三项约定：物业服务公用水、电及损耗公摊：
1、高层电梯运行费按实结算，由该单元的所有住户均摊（首层除外）；
2、公共照明、消防系统，智能化系统等公用电费由小区所有业主据实均摊；
3、水景用水、绿化和清洁用水费由小区所有业主据实均摊。
以上三项费用收取时间以交房之日起计算，业主应于每月的10日前缴纳上月发生的费用。
4、如业主不按时足额缴纳以上费用，将要承担由此而产生的违约责任。
对于违约责任，合同第九条约定有：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方委托的外滩物业有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方委托的外滩物业可采取有效催缴措施，直至向人民法院起诉。
对合同期限，双方在合同第十五条约定为：本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。
同日，程芳收到《望湖城桂香居临时管理规约》并在《承诺书》上签名。
2012年下半年，望湖城桂香居住宅小区成立了业主委员会。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。
其中，对于物业服务费用，合同第五条主要约定：按照规定，乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制。收费标准为1.05元／月／平方米，不得再向业主收取水电等公摊费用。
对物业收费时间，合同第九条约定：物业综合服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。
对合同期限，合同第三十条约定为：本合同为期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。为便于一费制的宣传和乙方年度运营计划的编制，一费制综合服务费从2013年1月1日起实行。
另查明：被告程芳自2009年12月1日至2013年12月31日期间未交物业服务费用。被告程芳于2009年5月23日接收房屋后，因房屋存在质量问题，房屋钥匙一直托管在原告处，该房屋至今未全部维修完毕，被告至今未入住。
再查明：2009年7月1日，合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号），规定：一、对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。二、上述降低后的收费标准自2009年5月4日起执行，以前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。今后国家和省有新规定的按新规定执行。本通知效力至2010年12月31日，2011年1月1日恢复全额收费。
本院依职权调取由望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料就望湖城桂香居车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等问题督促原告进行整改、完善。原、被告对本院调取的上述证据均表示无异议。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《望湖城桂香居临时管理规约》、《承诺书》、《物业服务合同》、邮政挂号信函及收据、《验房报告》、《钥匙托管承诺书》、《告知书》、证明、会议纪要、声明、意见、函等以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居福桂苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、被告程芳与安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》以及程芳对《望湖城桂香居临时管理规约》作出的承诺。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
另上述协议以及合同在履行期间，安徽外滩物业管理有限公司依约为包括被告程芳在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告程芳作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。
被告提出的物业公司未按合同约定提供服务，在存在物业服务有瑕疵情况下，各业主或业主委员会应当即时与物业公司进行沟通，要求其进行改善，而不能因物业公司短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。同时被告若认为物业服务公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主或业主委员会可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理费。
原告作为物业服务单位，有义务按合同约定完全履行义务.通过被告提供的望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料可以看出望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵。对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理。
合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号）规定：对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。该通知效力至2010年12月31日，此期间的物业费符合减半收取的条件，应按应缴纳额的50%收取。
本案中，被告程芳应向原告安徽外滩物业管理有限公司交纳自2009年12月1日至2013年12月31日物业服务费合计7619.82元［其中2009年12月1日至2010年12月31日期间的物业管理费1164.07元（1.05元／平方米／月×170.56平方米×13个月×80%×50%）；2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费4298.11元（1.05元／平方米／月×170.56平方米×24个月×80%）；2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1719.24元（1.05元／平方米／月×170.56平方米×12个月×80%）；2010年5月1日至2012年12月31日公摊费438.4元］。本案中，被告未按约交付物业管理费用，存在违约，原告要求被告给付违约金500元符合合同及法律规定，本院予以支持。由于被告对所购车位未实际使用，原告要求被告给付车位使用费，与事实不符，本院不予支持。由于物业服务合同并未约定原告对被告的房屋质量问题负有维修的义务，且被告未举证证明对原告房屋维修方面，被告存在过错，需承担一定的责任，被告提供的钥匙托管承诺书仅说明原告对被告的房屋钥匙具有保管之责，而不能说明原告对房屋承担维修责任，被告以此辩称拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告程芳于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2009年12月1日至2013年12月31日期间物业管理费7181.42元及违约金500元，合计7681.42元；
二、被告程芳于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年5月1日至2012年12月31日物业能耗费438.4元；
三、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103元，减半收取为51.5元，其他诉讼费100元，合计151.5元，原告安徽外滩物业管理有限公司负担63.5元，被告程芳负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 杨天柱
二〇一四年六月六日
书记员 郑 亮
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。