淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第0725号
原告（反诉被告）徐建强。
被告（反诉原告）南京同步体育用品有限公司，住所地：南京市下关区幕府东路55号-77，注册号：320103000160575。
法定代表人丁新新，该公司董事长。
委托代理人何金诚（），男，汉族，1966年1月14日出生。
委托代理人王睿（），男，汉族，1983年7月25日出生。
原告徐建强与被告南京同步体育用品有限公司（以下简称“同步公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐建强、被告同步公司委托代理人何金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建强诉称：2013年1月，原、被告签订租赁协议，约定淮安市淮海北路97号门面房租给被告经营使用，合同期3年，年租金18万元，约定违约金18万元，合同签订后，被告没有按约定支付租金，给原告造成巨大损失，请求判令被告赔偿原告违约金18万元。
被告同步公司辩称：原、被告签订租赁协议属实，原告拒不履行协议，没有将租赁房屋交付被告，被告为了息事宁人，没有向原告主张相关权利。2014年3月，原告突然向被告主张违约金，被告不予认可，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告同步公司诉称：反诉原告与反诉被告于2013年2月28日签订租赁协议，约定反诉原告租赁反诉被告门面房，合同期自2013年3月5日至2016年2月28日。协议签订后，反诉原告与第三方装饰公司签订了装饰协议，装饰公司于2013年3月7日派人来装饰，准备装饰开业，反诉被告突然提出墙体不能改造单方将反诉原告赶出租赁场地，并拒收2万元定金。因反诉原告是外地厂商，无奈只能离开。后反诉被告于2013年5月20日将该房屋出租给他人。反诉原告与装饰公司协商，承担了装饰公司交通费355元。请求判令解除双方的租赁协议，反诉被告支付反诉原告违约金18万元。
反诉被告徐建强辩称：徐建强没有违约，同步公司没有损失，即使同步公司有损失也是同步公司自身原因造成的，与徐建强无关，请求驳回同步公司反诉请求。
经审理查明：原、被告于2013年1月就淮安市淮海北路97号门面房租赁事宜进行协商，并达成租赁意向。2013年1月22日，被告同步公司与案外人南京锐格建筑装饰有限公司（以下简称“装饰公司”）签订装修工程施工合同，约定装饰公司为同步公司装修位于淮安市淮海北路97号的门面房，工程期限15天，开工日期2013年3月7日，竣工日期2013年3月22日。合同第4.3条约定，禁止拆动室内建筑主体和承重结构，如需拆改原建筑的承重结构或设备管线，将房屋用途改变和载荷增加，应到有关房屋安全结构管理部门办理相应的审批手续。合同第5.2条约定，在同步公司未提供有关部门审批文件前，严禁改动建筑主体、承重结构、暖气及燃气管线等，否则承担相应责任。
2013年2月19日，同步公司传真一份租赁协议给徐建强，该份租赁协议中约定租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日，租赁费用每年18万元，协议生效后于2013年2月10日内同步公司支付第一年租赁费用，以后租赁费用每年缴纳一次，同步公司在接房之日向徐建强支付水电押金2万元，同步公司对所经营的场所进行装修，不得破坏其原有的结构，保证其安全，如有改动需征得徐建强同意，协议期内双方均不得借故解除协议，一方如有特殊情况需提前终止协议的，必须提前90天书面通知另一方，经协商双方不同意后办理相关手续，单方终止协议的违约责任向对方支付18万元作为赔偿金。
2013年2月19日以后，同步公司提供一份书面租赁协议给徐建强，该份租赁协议中关于租赁期限及租赁费用的内容与传真件记载的内容不一致，该份租赁协议中约定：租赁期限自2013年3月5日至2016年2月28日，同步公司支付2013年3月5日至2014年2月28日期间租赁费用178028元，同步公司自2014年3月1日至2016年2月28日期间向徐建强每年支付租赁费用18万元，协议生效后于2013年3月1日同步公司交付第一年租赁费用，以后租赁费用每年缴纳一次。该份协议中其余内容与传真件中内容一致。
2013年3月7日，因同步公司要求对涉案门面房承重墙进行改造（改小），双方就此未能达成一致意见，双方均同意解除租赁合同。同步公司于2013年4月8日与他人另行签订租赁协议，协议中记载租赁期限从2013年4月18日至2016年4月17日止，每年租金18万元。徐建强于2013年5月20日与他人另行签订租赁协议，租赁协议中记载租赁期限为2013年6月10日至2016年6月9日，前两年租金每年16万元，第三年租金18万元。
本案审理过程中，徐建强陈述其损失在12万元左右，包括两年租金差额4万元，房屋空置5个多月租金损失8万元左右，中介费1万元；徐建强未提供其支付中介费用1万元的证据。同步公司陈述其损失包括设计费、交通费355元、未按时开业所致经营损失30万元，同步公司未提供设计费及经营损失的证据。徐建强及同步公司均主张对方没有损失，如有损失申请调低违约金数额。
以上事实，有原、被告当庭陈述，租赁协议，同步公司单项装修工程施工合同等证据载卷证明。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案双方当事人因对涉案房屋承重墙改造问题存在分歧而导致租赁协议没有履行，双方对于租赁协议于2013年3月7日解除并无异议，故同步公司无需主张解除双方协议。
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。同步公司装修房屋中需要缩小房屋承重墙，应当提供原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。同步公司与装饰公司签订的装修合同中约定拆改承重结构应到有关房屋安全结构管理部门办理审批手续，同步公司与徐建强签订的租赁协议中亦约定同步公司进行装修时不得破坏房屋原有结构，如有改动需征得徐建强同意。现同步公司未能提供原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，亦未能提供有关房屋安全结构管理部门的审批手续，故同步公司关于徐建强不同意更改承重墙构成违约的主张不符合双方合同约定及相关规章规定，对同步公司该主张本院不予支持。同步公司基于该主张所提反诉请求不符合法律规定，本院对同步公司反诉请求不予支持。
徐建强要求同步公司支付违约金18万元，其陈述因同步公司违约给其造成的损失为12万元左右，综合徐建强举证的损失情况及同步公司的违约情节，对同步公司申请调低违约金的请求予以支持，本院酌定同步公司支付徐建强违约金6.5万元。
经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京同步体育用品有限公司于判决生效后7日内支付原告徐建强违约金6.5万元；
二、驳回原告徐建强其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告南京同步体育用品有限公司诉讼请求。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3900元，由原告徐建强负担1200元，由被告南京同步体育用品有限公司负担2700元，反诉案件受理费1950元，由反诉原告南京同步体育用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 许 霞
代理审判员 李 媛
人民陪审员 赵秋菊
二〇一四年九月九日
书 记 员 高荣超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。