焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）焦民二终字第00517号上诉人（原审被告）河南源通置业有限公司。住所地：焦作市山阳区。法定代表人陈钦峰，总经理。委托代理人陈建民，河南豫和律师事务所律师。委托代理人吴士明，男，1967年8月19日出生，住焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）胡建福，男，1958年9月19日出生，住焦作市解放区。委托代理人何红乔，河南敬事信律师事务所律师。上诉人河南源通置业有限公司与被上诉人胡建福租赁合同纠纷一案，胡建福于2013年1月24日向焦作市山阳区人民法院提起诉讼。焦作市山阳区人民法院于2013年9月23日作出（2013）山民一初字第00101号民事判决。河南源通置业有限公司不服，于2013年9月27日提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭于2013年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人河南源通置业有限公司的法定代表人陈钦峰及其委托代理人陈建民、吴士明，被上诉人胡建福的委托代理人何红乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2006年11月14日，原告胡建福与被告河南源通置业有限公司签定了一份商品房认购合同书，原告胡建福以256976元的价格购买被告位于豫龙商务中心9号楼一、二层B111号房，被告应于2007年2月28日前向原告交付该商品房。同日双方又签定了一份委托代理租赁合同，合同约定的主要内容有：原告胡建福全权委托被告代理出租该房屋，并以被告的名义与承租人签订租赁合同，期限从2007年3月15日起至2012年3月15日止；付款时间为：2007年9月30日前被告支付租金14000元；2009年9月30日前支付20558元；2010年9月30日前支付20558元；2011年9月30日前支付23128元。合同签订后，双方即开始履行，被告按合同先后支付租金到2010年9月30日，但2011年9月30日以后的租金未支付。2012年3月15日合同到期后，原告要求被告返还房屋并支付租金未果，形成纠纷，原告起诉来院为本案事实。原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效，双方均应严格依约履行。但被告在支付了部分租金后，拒绝支付其余的租金且在合同到期后，拒不返还房屋，属违约。现合同已到期，原、被告未就续租事宜达成一致，双方的租赁关系已终止，故原告的诉讼请求符合事实，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。原审法院判决：一、被告河南源通置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于豫龙商务中心9号楼一、二层B111号房屋返还给原告胡建福；二、被告河南源通置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡建福上述房屋租金人民币23000元。案件受理费5500元由被告河南源通置业有限公司承担（暂由原告垫付，待履行时一并付与原告）。河南源通置业有限公司上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的购房合同为无效合同。一审法院认定双方签订的购房合同有效，是违法的。上诉人出售给被上诉人的房屋不具备商品房屋的出售条件。本案的事实是：上诉人的房屋属违法建筑，没有土地证和房产证，而且该房屋已被其他不法分子所控制，被上诉人在明知上诉人几证全无的情况下还执意购买，其为达到购此房目的，多次找上诉人商谈，当时双方言明，等政府相关部门的审批手续批下来后，才能办理（可能时间要长一些、也有可能不产生效益），被上诉人仍要坚持购买，在这种情况下双方签订了买卖合同，并没有在房管部门备案，且房屋买卖双方也没有进行实际移交。而一审判决认定双方签订的购房合同有效，即缺乏事实依据，又违背法律规定，上诉人认为上诉人与被上诉人签订的购房合同为无效合同。应按无效合同进行判决。二、一审法院认定上诉人与被上诉人之间是租赁关系，上诉人就是该房屋的承租人也属于认定事实错误，适用法律错误。首先，根据上诉人与被上诉人签订的购房合同是无效合同来看，双方签订的委托租赁合同也应认定为无效合同。而一审法院在审理本案时错误地将上诉人与被上诉人签订的委托租赁合同认定为租赁合同也是错误的，因为上诉人与被上诉人签订的是委托代理租赁合同，按合同约定被上诉人全权委托上诉人代理其对外出租该房屋。因此可见上诉人与被上诉人的关系是委托代理关系，而非租赁关系。上诉人也并非该房屋的承租方，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第227条和第235条是适用法律错误。其次，上诉人也并非该房屋的承租人也不应向被上诉人交纳租金。从2011年9月30日以后，该房屋被其他不法分子非法抢占，上诉人目前正在通过法律途径进行维权，作为房屋出租代理人即本案上诉人在没有收到任何租金的情况下，是无法按代理协议向被上诉人支付任何的款项。故本案判决中一审法院要求被上诉人支付23000元的租金是没有任何法律依据的。再次，该房屋前提出售是不合法的，所以买卖双方签订的房屋租赁合同也是违法的，被上诉人的权利不应受到法律保护。三、上诉人在一审中，并没有缺席，是向法官请过假的，上诉人以为还是调解（因一审经过数次调解，上诉人均到庭），这次一审法院按缺席审理，上诉人认为不妥。请求：撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。胡建福答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据上诉人河南源通置业有限公司与被上诉人胡建福的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原审判决是否妥当。针对争议焦点，上诉人河南源通置业有限公司提交两份证据，第一份是河南源通置业有限公司在山阳区法院起诉刘文龙的起诉状和诉讼费票据，证明现在上诉人和被上诉人所争执的9号楼租赁给刘文龙使用，刘文龙是经过被上诉人同意租赁给刘文龙。第二份是公安机关接受案件的回执单和报案材料共八页，证明河南源通置业有限公司法人已经向公安机关报案，该案属于刑事诈骗，按照规定，刑事应当先于民事。被上诉人胡建福质证认为：对第一份证据真实性无异议，对证明指向有异议，该证据仅仅证明上诉人与刘文龙的租赁纠纷案件起诉到法院，但和被上诉人没有关系。对第二份证据没有异议，但仅仅证明上诉人报案，不清楚案件进行到什么地步，被上诉人和案外人的纠纷不应该影响到被上诉人的权利和义务，且材料显示是2012年7月13日立案，但到现在还没有结果。我方没有新证据提交。针对争议焦点，上诉人河南源通置业有限公司认为：被上诉人的一审请求有两点，我方认为应该合并审理。而且双方签订的房屋买卖是无效的，不具备商品房屋买卖的条件。该房没有交付给胡建福，所以双方签订的房屋买卖合同协议是无效的，违反了国家房屋买卖的强制性规定。房租金不是我方的责任，交付房子也不是我方的责任。一审法院判决也违反了国家强制性规定，不符合条件，合同应当是无效的，因为房屋违法，所以也不存在返还问题。一审缺席是因为一审法官说是协商而不是开庭，我当时在郑州，所以没有回来。被上诉人胡建福认为：上诉人作为开发商通过合同卖给被上诉人，又和被上诉人签订了委托管理协议，由上诉人对外进行出租，在经营过程中超出了我们的委托权限，到期后一直拿不到房子，应当把房子交给我们。租金应当由上诉人承担，我们是委托上诉人管理。一审时，一开始是协尚，上诉人要追加第三人，但是没有协商好，后来开庭了。案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为：胡建福与河南源通置业有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效，双方均应依约履行。但河南源通置业有限公司在支付了部分租金后，拒绝支付其余的租金，且在合同到期后，拒不返还房屋，构成违约。现合同已到期，双方的合同关系已终止，故河南源通置业有限公司应当向胡建福返还房屋，并向胡建福交纳尚欠的租金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人河南源通置业有限公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5500元，由上诉人河南源通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉香审判员  刘成功审判员  司园春二〇一四年一月二十四日书记员  于俊杰