湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终597号上诉人（原审第三人）杨永进，农民。委托代理人曾艳红（特别授权）。上诉人（原审被告）余强，居民。被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司(以下简称洪江邮政公司)，住所地洪江市黔城镇雪峰大道。代表人蒋宏，系该公司负责人。委托代理人田圣华（特别授权），公务员。上诉人余强、杨永进因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院(2015)洪法民一初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人杨永进委托代理人曾艳红，被上诉人中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司委托代理人田圣华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2015年3月23日，洪江市邮政局更名为上述洪江邮政公司。2008年4月14日，洪江邮政公司与余强签订1份《门面租赁合同》，双方约定：洪江邮政公司将单位所有的位于安江邮政大楼的两个门（建筑面积为95.55㎡）面租赁给余强，租赁期限为6年，自2008年7月1日至2014年6月30日，余强在在开业前交纳3年的租金118000元；余强不按租赁用途或擅自将租赁房屋转给他人使用的，除应偿付违约金以外，其租赁的房屋由洪江邮政公司收回。余强于签订合同的当日向洪江邮政公司交纳租金118000元，后余强又交了部分租金，尚欠租金18000元未交。后余强将其所租的门面转租给第三人杨永进，第三人杨永进向余强支付528000元。合同到期后，第三人杨永进继续在门面经营，但洪江邮政公司与第三人杨永进没有签订门面租赁合同。后洪江邮政公司要求余强及第三人杨永进退还门面，分别于2015年8月5日、8月16日通知余强及第三人杨永进，并向第三人杨永进送达了门面收回通知书，但余强以门面已经转让，合同到期后的事项与其无关，并拒绝领取门面收回通知书。余强及第三人杨永进拒绝退还房屋。故洪江邮政公司向法院起诉，请求判令余强及第三人立即退还洪江邮政公司位于安江邮政大楼一楼的两个门面（土地使用证号：洪国用2006第007号，面积95.55平方米）；并立即搬迁出该门面；请求判令余强及第三人自2014年7月1日起，按每月11456.44元（119.9元／平方米／月）支付洪江邮政公司租金（占有使用费）至退还门面时止（计算至起诉之日租金为194759.48元），余强和第三人承担连带责任；请求判令余强及第三人立即支付所欠洪江邮政公司合同期内租金18000元，余强和第三人承担连带责任；本案诉讼费用由余强和第三人负担。据此，原审法院认为：洪江邮政公司与余强签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，余强将门面转租给第三人杨永进属违约行为，但洪江邮政公司在知道其转租行为后六个月内未提出异议，且向余强、第三人杨永进送达了门面收回通知书，视为洪江邮政公司对该转租行为的认可。因此，在门面租赁合同履行期限届满后，原门面租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中，洪江邮政公司在租赁合同到期后分别通知余强及第三人杨永进在合理期限内退还租赁物，该《门面收回通知书》实为解除合同通知书，通知一经送达即发生法律效力，双方不定期租赁合同解除，承租人即第三人杨永进应当返还租赁物并支付不定期租赁期间的租金和逾期腾房占有使用费，故本院对洪江邮政公司要求第三人杨永进退还租赁门面及支付租金（占有使用费）至退还门面止的诉讼请求予以支持。但该部分租金和逾期腾房占有使用费均按照原租赁合同约定的租金标准即每月3277.78元（118000元/3年÷12个月）为宜。因余强未实际占有门面，故对洪江邮政公司要求余强退还门面及支付占有使用费的诉讼请求不予支持。根据洪江邮政公司与余强所签租赁合同之约定，余强尚欠洪江邮政公司租金18000元，且余强未提交证据证实余强将门面转让给第三人时，双方约定由第三人支付所欠的租金18000元，因此余强应向洪江邮政公司支付所欠租金18000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨永进于本判决生效后10日向中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司退还由余强所租赁的门面一个（土地使用证号为洪国用2006第007号），并自2014年7月1日起的按照3277.78元／月的标准支付租金（含逾期腾房占有使用费）至将门面退还给中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司之日止；二、余强于本判决生效后3日向中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司支付租金18000元；三、驳回中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费4491.38元，减半收取2209.69元，由余强负担209.69元第三人杨永进负担2000元。宣判后，杨永进、余强上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足。证据的取得和来源必须合法。同一证人做出不同的证言，不具有证明的效力，不能作为判决依据。被上诉人虽有向上诉人主张权利的资格，但双方签订的合同是真实意思表求，双方必须共同履行合同义务，不得随意处置。门面租赁合同关系最多不过是对所有权的限制，但绝对不是对所有权的剥夺。请求：一、撤销原判，改判被上诉人依法继续履行合同或发回重审；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人洪江邮政公司辩称：双方当事人之间在2010年6月28日签订的房屋租赁合同已经履行完毕，上诉人强行占用房屋已构成侵权，上诉人单方要求续租违背了民事活动最基本的原则；上诉人提出一审判决事实不清，证据不足、证据无效等结论，缺少论证和论据，是凭空做出的结论；上诉人强行占用房屋已经给被上诉人造成了严重损失，而且处于持续状态。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审法院查明的事实一致。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为：上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同的履行期限确已届满。上诉人要求收回房屋是正常行使房屋管理权的合法行为，并没有违反合同的约定。被上诉人拒不退回房屋没有充分的事实和法律依据。上诉人虽提出了原审判决证据不足、认定证据不当的主张，但没有列举出不足与不当的具体事实和具体证据，所以该上诉理由依法不应予以支持。上诉人提出“门面租赁合同关系最多不过是对所有权的限制，但绝对不是对所有权的剥夺。”的观点虽无不当，但上诉人缺乏对被上诉人门面所有权进行限制的法定事由。双方合同履行完毕，没有重新形成租赁关系的前提下，上诉人对被上诉人财产所有权进行限制就构成侵权，应承担相应的民事责任。此外，双方的房屋租赁合同虽约定了上诉人续租房屋的优先权，但根据双方的约定，该优先权的成立必须以被上诉人继续出租房屋为前提，同时还限定了优先续租的条件，即在同等条件下优先续租。现上诉人既没有充分的证据证实被上诉人对该房屋要对外招租，也没有证据证实双方约定的“同等条件”已经成就。上诉人拒不退回房屋，导致被上诉人无法对房屋进行自用或对外招租，其行为实质上是阻碍“同等条件”成就。所以上诉人要求续租房屋缺乏相应的事实基础。上诉人以其拥有续租优先权为由拒不退还房屋的理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4491元，由上诉人杨永进、余强负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰代理审判员  刘礼川代理审判员  黄渊发二〇一六年六月十六日代理书记员  唐红霞