广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第838号
上诉人（原审原告）：唐望香，女，汉族，1983年3月5日，住湖南省祁阳县。
原告委托代理人：蔡伟，广东开野律师事务所律师。
原告委托代理人：郑思梦，广东开野律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾中御华庭实业有限公司。住所地：惠州大亚湾西区淡澳大道*号。
法定代表人：段华平。
委托代理人：钱向阳、刘学科，均系广东德邻律师事务所律师。
上诉人唐望香因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
唐望香向原审法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付延期交房的违约金50734.25元（以463750元为基数，日万分之二为比率，自2011年12月1日起计算至2013年6月1日)；2.本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2010年9月28日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以463750元向被告购买位于惠州××西区××公寓××单元××房。合同签订后，原告依约履行了完全义务。依据合同约定，被告应于2011年12月1日交付房屋，否则应以原告已交付房款总价的日万分之二承担违约金。2012年3月14日，两原告委托律师书面催告被告合法交付房屋，并要求被告出示交付房屋所需的各种验收及备案材料，但被告至今未向原告出示验收备案材料，根据房屋现场的状况，也可以直观看出工程未完工，完全不符合交房的条件。
惠州大亚湾中御华庭实业有限公司辩称：1.原告未在合同约定的时间付清房款，被告无须承担“逾期交房”的责任。合同补充协议第三条约定，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人未按时交清购房款，卖方不承担逾期交房和延迟办证的责任。原告实际付清房款的时间是2010年11月2日，已构成违约；2.即使被告承担“逾期交房”的违约责任，违约时间也只能是算至2012年1月11日止。因为涉案房屋在2012年1月11日消防验收合格后就已经达到交房条件；3.对于原告逾期付款，被告保留向原告主张违约金的权利。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区××“××公寓”××单元××号商品房，总房款为463750元。双方就付款方式及期限的约定为：买受人首期款92750元已于2010年9月28日付清，余款371000元在合同签订之日起15日内原告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准；双方就买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方就房屋的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自出卖人发出《入伙通知书》之日起，15日内买受人未来办理入伙手续，视为买受人同意接收本套商品房，房产灭失、毁损的风险转由买受人承担。各项费用和物业管理费于该日起由买受人承担。买受人未按时交清购房款，出卖人不予办理入伙手续并相应推迟产权过户备案时间，且买方不承担逾期交房和迟延办证的责任；双方就产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；原被告还对其他相应事宜作出了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：买受人收楼时，应依合同的约定付清房款及政府规定的各项税费，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。补充协议第六条约定：出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达，出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同约定地址，买受人更改地址、电话、传真须至出卖人处填写《地址变更单》，因买受人地址、电话、传真的变化以致出卖人不能及时履行通知及相关义务，出卖人据此免责。合同签订前，原告已于2010年9月23日向被告支付了购房款20000元。2010年11月2日，中国建设银行惠州惠阳支行向被告支付按揭款371000元。被告于2012年1月9日、2013年6月28日向原告开具购房发票，金额分别为391000元、72750元，共计463750元。2011年11月15日，被告通过邮寄方式向原告寄出《入伙通知书》，通知业主于2011年12月1日至2011年12月31日办理入伙手续。原告认为房屋尚不具备收楼条件，拒绝收楼，并于2012年3月14日向被告寄出《律师函》。双方遂酿成纠纷。
另查明：被告开发的“蓝钻公寓”项目已于2011年11月29日完成工程质量分户验收，于2011年12月15日完成电梯安全检验，于2012年1月11日完成建设工程消防验收，于2012年2月28日完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位的竣工验收。2013年3月5日，大亚湾住建局在收取了工程竣工验收备案所需文件后予以备案。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题。虽然被告已于2011年11月16日向原告发出了《入伙通知书》，但该房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告仍应承担逾期交房的违约责任。被告辩称，根据合同补充协议第三条约定，以按揭方式付款的需银行实际已将按揭款付至被告账户，否则，被告可以相应顺延交付时间且不承担由此导致的违约责任。该条款属格式条款，被告作为提供格式条款一方，该条款有免除被告责任、加重原告责任的内容，根据合同法的相关规定，该条款无效。故被告以银行实际付款时间滞后而主张免责，本院不予采信。
关于被告如何承担迟延交房的违约责任的问题。涉案房屋在约定的时间内并未具备合同约定及法律规定的交房条件，根据合同约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，直至房屋具备交付条件止。本案中，涉案房屋作为高层商品房建筑，应当经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的一致验收合格，并完成了消防、电梯等安全验收后，才具备交付条件，以上验收完成的最后时间为2012年2月28日，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2012年2月28日。因此，被告逾期交房89天，其应当按日向原告支付已付房款的万分之二作为违约金。故原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的违约金超出部分不予支持。
综上所述，依照《合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告惠州大亚湾中御华庭实业有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告支付迟延交房违约金8254.75元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
案件受理费1068元，由原、被告各负担一半，即534元。
当事人二审意见
上诉人唐望香不服原审判决上诉称，一审判决事实不清，证据不足，使用法律错误，程序违法。上诉人以463750元的价格购买了被告开发的位于惠州××西区上杨的蓝钻公寓(又名中御海立方)一单元1202号房屋。合同签订后，上诉人依约履行了包括支付房款的全部义务。《广东省商品房买卖合同》约定被上诉人应于2011年12月1日交付房屋，否则应以上诉人已交付房款总价的日万分之二承担违约金，被上诉人一直不符合交房条件，直至2013年3月5日才完成住建局的备案，一审判决所认定的2012年2月28日消防等验收就视为交楼，与事实和法律严重不符，请求二审判令：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人延期交房的违约金50734.25元；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人惠州大亚湾中御华庭实业有限公司答辩称,一、涉案房屋已于2011年11月29日达到双方约定的交楼条件，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。
根据涉案合同第八条的约定，双方对涉案房屋选择的交楼条件是“该商品房经验收合格”，因此，只要被答辩人所购的那一套商品房经验收合格，亦即分户验收合格，就符合了双方约定的交楼条件。而根据《住宅工程质量分户验收汇总表》(2011年11月29日)验收情况一栏中“本单位工程住宅共578户，已验收578户，一次性验收合格521户，经整改后验收合格578户”的内容，足以证明答辩人所开发的全部住宅(包括涉案房屋)在2011年11月29日已验收合格，达到了交楼条件。因此，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。
二、退一步说，即使按“5+2”的验收标准，涉案房屋也于2012年1月11日达到交房条件。对于商品房的交付，即使不按照双方约定的交楼标准，按“5+2”验收标准，即只要通过勘察、设计、监理、施工、建设五个单位的竣工验收及消防、电梯2项的验收，就视为商品房符合交楼条件。而涉案商品房也于2012年1月11日经消防验收合格，即达到交房条件。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，根据双方上诉及答辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：确定被上诉人迟延交房违约金的起算时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应在2011年12月1日前将经验收合格的房屋交付给上诉人使用。涉案“蓝钻公寓”在2012年2月28日经建设、施工、监理、勘察、设计等五部门验收合格，至此涉案房屋具备交付被上诉人使用的条件，但比双方约定的交楼时间迟延了89天。因此，被上诉人应向上诉人支付延期交房的违约金，违约金从2011年12月1日起计至2012年2月27日，共89天。上诉人认为建设、施工、监理、勘察、设计等五部门验收的时间2012年2月28日不能作为认定涉案房屋竣工验收合格的时间，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1068元，由上诉人唐望香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年九月十日
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；