吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终213号
上诉人（一审被告）：孙永利，男，1966年10月17日出生，汉族，现住长春市绿园区。
委托代理人：王佩昌，吉林诚元律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李桂玲，女，1975年1月24日出生，满族，现住长春市。
被上诉人（一审第三人）：吉林省华辰房地产开发有限公司。
法定代表人：步达欧，经理。
委托代理人：贾广林，男，1962年9月24日出生，汉族，现住长春市南关区。
上诉人孙永利因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2015）公民一初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙永利及其委托代理人王佩昌，被上诉人李桂玲，被上诉人吉林省华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）的委托代理人贾广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂玲在一审法院诉称：公主岭市人民法院秦家屯法庭为执行孙永利与华辰公司一案，查封的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门301、501的房屋所有权是原告李桂玲，而不是华辰房公司。该房是候桃生于2013年12月13日抵顶工程欠款抵顶给原告的，候桃生以吉林省中州建筑工程有限公司名义，承包华辰公司开发的公主岭市秦家屯镇信州步行街1号楼工程。因华辰公司欠候桃生的欠款，双方协议以该小区住宅若干抵顶给候桃生偿还所欠工程款，并与2013年12月13日给候桃生出具了（全额）定金单即房屋所有权合同，因原告在候桃生承包的工程中施工，候桃生欠原告工程款，经双方协商，候桃生同意将华辰公司公主岭市分公司开发的秦家屯镇信州步行街的工程抵款房2栋1单元202室（58.98平方米）、2栋1单元301室（87.01平方米）、2栋1单元501室（87.01平方米）、2栋1单元101室（87.01平方米）共计320.01平方米，折合人民币70万元抵给原告用以偿还所欠工程款。2014年12月23日候桃生协助李桂玲到华辰公司公主岭市分公司给原告出具了定金单（全额付款）即所有权合同，其中就包括本案查封的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门301、501室，并承认这两套房屋的所有权归李桂玲所有。原候桃生的工程抵款定金单由华辰公司收回。综上所述，法院执行李桂玲的房屋错误，李桂玲已提交执行异议申请，经公主岭市人民法院（2015）公执异字第14号民事裁定驳回，李桂玲不服，现起诉至法院，要求终止对李桂玲所有的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门301、501室房屋的执行，并解除查封。
孙永利在一审法院辩称：孙永利与华辰公司于2011年10月12日签订《协议书》约定，经协商确认，华辰公司欠孙永利人工费30万元，如果不能依照约定的时间给付，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债，上述三户所有人提出抗辩，由华辰公司承担责任，孙永利不负任何责任。说明华辰公司已承诺以该三套房屋优先受偿。且孙永利与华辰公司的债权、债务已经法院一审、二审的判决书确认。李桂玲主张2号楼1门301、501号房屋所有权没有证据，并且没有办理物权的预告登记，不发生物权效力。李桂玲的诉讼并非出于其自身本意，是第三人的代理人贾光林助推而为，且贾广林参加诉讼的授权委托书上没有法定发表人于明光的书面授权，不符合法律规定。
华辰公司在一审法院述称：其与孙永利没有债权债务关系，对于2011年10月10日孙永利与程义峰签订的协议书该公司不予确认，程义峰因职务侵占行为已经长春市公安局朝阳区分局立案侦查，包含该协议的内容。该公司对协议内容不知情，才于2012年7月26日与中州建筑公司签订了协议，后因中州公司要求并经公司同意将本案诉争房屋变更登记到李桂玲名下。因公司手续尚不齐全，出售房屋均以定金单方式对外出售，待手续完备后，再补签正式合同。
一审法院查明：2013年12月13日，华辰公司与候庆国签订协议书一份，约定华辰公司以2栋1单元101、301、501、202、402及5栋1单元301抵付候桃生1301243元工程款。候桃生与候庆国系父子关系，经候庆国同意，候桃生与李桂玲于2013年12月13日签订抵账协议，将上述房屋中的2单元1门301、501抵给李桂玲用以偿还工程款。候桃生将房屋钥匙交付给李桂玲，李桂玲占有该房屋。后经华辰公司同意，以华辰公司名义为李桂玲出具定金单。
另查名，2011年10月12日华辰公司与孙永利签订了协议书，约定：一、经双方确认，华辰公司欠孙永利人工费30万元。二、华辰公司于2011年10月30日前给付孙永利人民币10万元。三、华辰公司于2011年11月30日前，给孙永利人工费20万元。四、如果不按第二条约定时间付款，孙永利可以停工，造成一切损失华辰公司负责。五、如违反第三条规定，不能如数给付孙永利20万元，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债。后因华辰公司未依照合同约定给付工程款，孙永利起诉至法院，本院于2014年10月27日作出（2015）公民二初字第695号民事判决，华辰公司于本判决发生法律效力后立即给付孙永利施工劳务费326500元及逾期利息63720.29元，合计390220.29元。华辰公司不服，提出上诉，四平市中级人民法院于2015年2月25日作出（2015）四民三终字第15号民事裁定，因华辰公司经传票传唤未到庭参加诉讼，按华辰公司撤回上诉处理。（2015）公民二初字第695号民事判决生效后，2015年3月24日孙永利向本院申请执行。本院于2015年6月30日作出（2015）公执字第302号执行裁定书，查封了公主岭市秦家屯镇步行街二号楼1门301、401、501室。李桂玲认为，法院查封的是其自有房屋而非华辰房地产的，故向本院提出执行异议之诉，本院于2015年8月31日作出（2015）公执字第14号执行裁定书认为，李桂玲提供的定金单没有李桂玲本人签字，没有签订购房合同以及抵顶工程款等证据，因此所举之证不能证明上述房屋为其所有，故裁定驳回案外人李桂玲的异议请求。李桂玲不服，在法定期间内向法院提起诉讼。要求终止对李桂玲所有的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门301、501室房屋的执行，并解除查封。
一审法院认为：华辰公司于2013年12月13日将诉争房屋抵账给候庆国用以偿还工程款，因候庆国拖欠李桂玲的欠款，其父亲候桃生经候庆国同意再次将诉争房屋抵账给李桂玲，后经候桃生要求华辰公司向李桂玲出具全额定金单，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，侯庆国经华辰公司同意将对华辰公司的合同权利转让给李桂玲，华辰公司同意并已实际履行，将争议房屋以定金单的形式开具给了李桂玲，李桂玲取代侯庆国成为华辰公司的合同相对方，并且李桂玲取得了房屋钥匙实际占有该房屋。华辰公司虽以定金单的方式开具，但该定金单包含了房屋坐落位置、面积、房屋编号、金额、全额付款等情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李桂玲虽未办理产权登记手续，但仍应享有买受人相应的合同权利。对于孙永利于2011年10月12日与华辰公司签订的协议约定“如华辰公司不能如期如数给付孙永利工程款，华辰公司以该工地二号楼1门301、401、501三户房屋抵给乙方抵债”，的内容，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，对于双方在协议中约定的到期不给付用以上房屋抵债的内容不发生效力。同时孙永利起诉华辰公司要求给付工程款的诉讼请求经本院生效的（2013）公民二初字第695号民事判决所确认，孙永利的合同债权得到保护但并不特定针对争议房屋享有相关权利。因此在执行过程中，查封公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门301、501室房屋，侵犯了李桂玲对该房屋合同权利。故李桂玲针对执行过程中提出的异议理由成立。对于被告孙永利提出华辰公司代理人贾广林的授权委托上没有法人的签名系虚假代理的反驳理由不能成立，在第二次庭审中，代理人贾广林向法庭提交的授权委托书上有华辰公司公章及法人步达欧签名授权，另提供了工资和在职证明予以证实，被告孙永利虽仍有异议但没能提供证据予以证明，故对孙永利的辩解理由不予采信，贾广林的代理行为有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”规定，并经本院（2015）第35次审判委员会讨论决定，遂判决：停止对公主岭市秦家屯镇信州步行街（华辰中央名城）2号楼1门301、501室房屋的执行。案件受理费100元，由被告孙永利承担。
上诉人孙永利不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依据事实和法律作出公正判决。其主要理由为：一、华辰公司的委托代理人贾广林没有合法劳动关系证明，无权代理；二、李桂玲与华辰公司因建筑施工劳务费纠纷发生的诉讼，按照法律规定，李桂玲主体不适格；三、侯桃生、侯庆国父子以公民个人身份证明李桂玲、华辰公司签订的协议书、抵账协议不具有合法性、真实性、关联性；四、一审法院将定金单作为李桂玲获得房屋所有权的证据，排除房屋预告登记与否的法律效力是错误的；五、请求上级法院追究相关人员的法律责任。
被上诉人李桂玲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人华辰公司辩称：请求维持一审判决。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案属案外人执行异议之诉。2014年12月23日，华辰公司与李桂玲签订定金单，约定华辰公司将公主岭市秦家屯镇信州步行街（华辰中央名城）2号楼1门301、501室房屋出售给李桂玲。关于该定金单的性质，依据相关法律法规和司法解释，应认定为商品房买卖合同。因双方意思表示真实，李桂玲已实际占有案涉房屋，依《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”之规定，对以上两份定金单应认定为合法有效。李桂玲虽未办理预告登记和产权登记手续，但并不影响其就案涉房屋所享有的合同权利。故对孙永利提出的一审判决将定金单作为李桂玲获得房屋所有权的证据、排除房屋预告登记与否的法律效力的上诉主张，本院不予支持。2015年6月30日，经申请执行人孙永利申请，公主岭市人民法院以（2015）公执字第302号执行裁定书裁定查封本案所涉及的两处房屋。李桂玲适时提出执行异议，经审查，其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解除》第三百一十二条之规定，判决停止对公主岭市秦家屯镇信州步行街（华辰中央名城）2号楼1门301、501室房屋的执行正确。关于孙永利提出的贾广林无权代理、李桂玲主体不适格以及侯桃生与侯庆国的证言不真实之主张，因其未能提供确实有效的证据加以佐证，故对其主张本院不予采纳。综上，一审判决理据充分，论述清楚，应予维持。上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙永利负担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉敏
审判员 毕 莹
审判员 孙 鹏
二〇一六年四月六日
书记员 魏 莹