广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第64号
上诉人（一审被告）韦祖醒。
委托代理人宋自然。
被上诉人（一审原告）刘定海。
委托代理人陆延军。
上诉人韦祖醒因与被上诉人刘定海房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭，于同年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人韦祖醒的委托代理人宋自然，被上诉人刘定海的委托代理人陆延军到庭参加诉讼。庭审后，上诉人与被上诉人共同申请调解，延期宣判，但双方最终未能达成调解协议，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年7月15日，刘定海（乙方）与韦祖醒（甲方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方将其拥有的房屋（现位于贵港市xx区xx幢xx号）转让给乙方，转让价款为40万元，本协议签订之时，乙方支付给甲方房屋转让费36万元，余下4万元待房屋过户时付清；在政策允许下，任一方不得无故拖延该房屋办理过户手续，过户税费由甲方负责；协议自双方签字后生效，本协议生效后，该房屋属乙方拥有，甲方无权干涉乙方的使用及处置该套房屋，自签约之日起该套房屋所应交的物管费由乙方支付。合同签订后，韦祖醒将房屋交付刘定海使用，刘定海于2004年6月23日交付13万元、2004年7月18日交付23万元，合计36万元给韦祖醒，韦祖醒分别于收款当日出具收条交刘定海收执。此后，刘定海因多次要求韦祖醒办事房屋过户手续无果，遂向港北区人民法院提起诉讼，请求判令韦祖醒将价值40万元的安居东组团二区1幢301号商品房办理过户手续到刘定海名下。
一审法院另查明，上述转让房屋于2007年7月24日办理房产登记，产权证号为：贵房权证字第××号，房屋所有权人为韦祖醒，房屋座落为贵港市xx区xx号。2011年4月8日，韦祖醒办理该房屋的国有土地使用权证，证号为：贵国用（2011）第xx号，土地使用权人为韦祖醒。2013年4月10日，韦祖醒为案外人韦祎向贵港市区农村信用合作联社xx信用社贷款200万元提供最高额抵押担保（该笔贷款的期限为3年，自2013年4月10日起至2016年4月10日止），并签订《最高额保证担保合同》一份，将该房屋抵押给贵港市区农村信用合作联社xx信用社，抵押金额为95万元，并于2013年5月3日进行抵押登记，证号为贵港房他证字第**号。贵港市房地产档案室于2013年12月3日出具证明，证明载明：韦祖醒名下的座落于贵港市xx区xx幢xx号房，房产权证号为04××，该房产无查封，房屋来源为商品房购买，产别为私产。庭审中，经一审法院释明，刘定海同意向贵港市农村信用合作联社根竹分社代位清偿涉案房屋抵押贷款。
一审法院认为，刘定海、韦祖醒签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，至2007年7月24日，转让的房产办理房屋产权登记，至2011年4月8日，办理国有土地使用权证，符合市场流通的条件，该《协议书》合法有效，双方应恪守合同义务。合同成立后，刘定海依约支付房屋转让费36万元给韦祖醒，韦祖醒仅按约定将房屋交付给刘定海使用，但拖延履行办理房屋过户手续的义务，韦祖醒在办理房屋产权证后，未及时将房屋过户到刘定海名下，反而私下将房屋抵押给贵港市农村信用合作联社xx分社，违反合同约定及诚实信用原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，刘定海于庭审中同意向债权人贵港市农村信用合作联社xx分社代位清偿涉案房屋抵押债务消灭抵押权，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋已不存在转让的限制，因此，刘定海请求韦祖醒将房屋过户到其名下，有事实与法律依据，予以支持。韦祖醒辩称，涉案房屋不能在市场流通，双方签订的转让协议无效；一审法院认为，涉案房屋已办理房屋产权证及国有土地使用权证，符合市场流通的条件，故对韦祖醒的该抗辩意见不予采信。韦祖醒还辩称，其转让房屋时未经其配偶同意，所以转让行为无效，一审法院认为，因房屋系登记在刘定海本人名下，韦祖醒系该房屋登记的所有权人，根据物权公示原则及排他性，韦祖醒该抗辩意见无法律依据，不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决：刘定海在取得贵港市xx区xx幢xx号房屋抵押权人贵港市区农村信用合作联社xx信用社同意或者代位清偿债务消灭该抵押权后五日内，韦祖醒将该房屋［房屋所有权证号：贵房权证字第××号，国有土地使用权证号为：贵国用（2011）第xx号］过户到原告刘定海名下。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由韦祖醒负担。以上义务，义务人应于本案判决确定履行期限内履行完毕。
上诉人韦祖醒不服上述判决，上诉称，一、一审判决程序严重违法：1、被上诉人刘定海一审时的诉讼请求是要求上诉人办理房屋所有权过户手续，一审法院则判决要求上诉人把房屋所有权证和国有土地所有权证［贵国用（2011）第xx号］过户给被上诉人，违反了不告不理的原则。2、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同没有经上诉人妻子韦爱玉同意，本案争议与韦爱玉有利害关系，一审法院没有追加韦爱玉参加诉讼。3、本案讼争的房屋属集资房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案不属于人民法院受理范围，应当驳回被上诉人的起诉。二、1、签订买卖合同后，上诉人交清了国有建设用地使用权出让借款，办理了国有土地使用权证。房屋买卖合同和房屋产权登记没有提及土地使用权。2、本案争议的房屋是集资房，且未经上诉人妻子同意而转让，买卖合同无效。3、一审判决适用法律错误。因此，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉和诉讼请求。
被上诉人刘定海辩称，房产过户包括土地和房产的过户，一审判决程序没有违法。本案讼争的房屋已是商品房，依法可以转让。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。此外，二审期间，贵港市区农村信用合作联社根竹信用社已于2014年6月27日申请注销了韦祖醒名下房产权证号为04××号、坐落于贵港市xx区xx幢xx号房的抵押，贵港市住房保障和房产管理局于同日出具了《注销他项权证通知书》。
本院认为，一、本案讼争的坐落于贵港市xx区xx幢xx号房，是韦祖醒通过集资建房的形式取得的房屋，其有权依法处分该房屋。韦祖醒与刘定海于2004年7月15日签订的《协议书》转让该房屋时虽未办理房屋所有权证和土地使用权证，但《协议书》约定由韦祖醒将该房屋转让给刘定海，是双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，因此，该《协议书》合法有效，双方均应按《协议书》履行义务。刘定海已依约支付房屋转让费36万元给韦祖醒，韦祖醒也按约定将房屋交付给刘定海使用，但韦祖醒取得房屋产权证，未及时办理转户手续将房屋过户到刘定海名下，反而擅自将房屋抵押给贵港市农村信用合作联社根竹分社，违反了《协议书》第4项“在政策允许下，任何一方不得无故拖延该房屋办理转户手续”的约定和诚实信用原则，应当承担违约责任。刘定海请求韦祖醒将房屋过户到其名下，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当支持。但由于该房屋已抵押给贵港市区农村信用合作联社根竹信用社，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，未经抵押权人贵港市区农村信用合作联社根竹信用社同意或者受让人刘定海代为清偿债务消灭抵押权的情况下，是不能将房屋过户给刘定海的，一审法院以假设条件为前提，作出附条件的判决，明显不当。二审期间，贵港市区农村信用合作联社根竹信用社已申请注销了该房屋的抵押，抵押权已消灭，房屋过户的障碍已消除，房屋可以办理过户手续，韦祖醒应当协助办理过户手续给刘定海。根据“房随地走，地随房走”的原则，除有特别约定外，房屋买卖包括房屋所有权和土地使用权的转让，房屋过户包括房屋所有权证和土地使用权的过户，韦祖醒提出的房屋买卖合同和房屋产权登记不涉及土地使用权的抗辩理由不成立。至于办理过户手续的费用承担问题，可另行处理。二、关于韦祖醒提出的房屋转让未经其妻子韦爱玉同意因而《协议书》无效的问题，如上所述，是韦祖醒通过集资建房的形式取得的房屋，房产权证和土地使用权证上所有权人和使用权人均登记为韦祖醒，故其有权依法处分该房屋。韦祖醒并未提供充分有效证据证明其与韦爱玉的婚姻关系情况以及韦爱玉与该房屋的关系，且韦祖醒一审并未请求追加韦爱玉为本案当事人，因此，本院对此不作审理。三、关于韦祖醒提出的本案讼争的房屋属集资房，因而本案不属人民法院受理范围和房屋转让合同无效的问题；本院认为，本案讼争房屋虽以单位集资的形式取得，但此后已取得了房产所有权证和土地使用权证，因此该房屋不属法律禁止转让的范围，因该房屋转让引起的纠纷也属人民法院审理范围，韦祖醒的抗辩理由不能成立。
综上所述，一审判决认定《协议书》有效，事实清楚，证据充分，程序合法，但房屋过户条件未具备的情况下附条件判决韦祖醒将房屋过户给刘定海明显不当；在二审期间房屋过户条件已成就的情况下，韦祖醒应当将已出售房屋过户给买受人刘定海。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
变更港北区人民法院（2013）港北民初字第2053号民事判决为：韦祖醒在本案判决生效后五日内协助刘定海办理房屋过户手续，将坐落于贵港市xx区xx幢xx号房［房屋所有权证号：贵房权证字第××号，国有土地使用权证号为：贵国用（2011）第xx号］过户到刘定海名下。
一审案件受理费的负担按一审判决执行，二审案件受理费7300元（上诉人韦祖醒已预交），由韦祖醒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一四年七月三日
书 记 员 陆海美