安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）蚌民一终字第00005号上诉人（原审被告、反诉原告）：五河县奕阳学校，住所地安徽省五河县。法定代表人：黄素娟，该校校长。委托代理人：王垒，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：五河县胡敏服饰有限公司，住所地安徽省五河县。法定代表人：胡敏，该公司总经理。委托代理人：胡宇，该公司业务经理。委托代理人：刘永梅，安徽淮光律师事务所律师。上诉人五河县奕阳学校（以下简称奕阳学校）因与被上诉人五河县胡敏服饰有限公司（以下简称胡敏服饰公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院于2014年11月12日作出的（2014）五民一初字第01544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人奕阳学校的委托代理人王垒，被上诉人胡敏服饰公司的委托代理人胡宇、刘永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年7月15日，胡敏服饰公司作为甲方（出租方）与作为乙方的奕阳学校（承租方）签订一份《租赁合同》，其主要内容：“一、租赁标的：1、甲方将位于五河城南工业园区，五蚌路南侧，胡敏服饰综合办公楼及界于楼南和小水沟北侧场地租赁给乙方教学使用（四楼主楼梯西7间、二楼主楼梯东4间甲方留用）。2、二楼主楼梯西7间甲方如果需要收回做门面用，乙方无条件让出，甲方需在院内为乙方提供同等面积房屋供乙方教学用。3、四楼主楼梯东4间（多媒体教室）甲方有使用权，室内设备属甲方所有；…二、租赁期限：乙方承租期限初步议定为5年，自2012年7月15日起至2017年7月14日止，合同到期后，在同等条件下乙方具有优先承租权；三、租金及支付方法：第一年租金为人民币22万元，合同签订之日起乙方先付定金10万元，9月5日前付12万元，第二年租金为人民币22万元，第三年至第五年每年租金为人民币28万元，第一年后的每年的租金应于当年的6月14日前一次性付清给甲方。四、其他费用及事项：1、在承租期间所产生的除土地使用税外其余一切费用均由乙方承担，与甲方无关。…六、合同解除与违约责任：1、租赁期间，双方不得无故解除合同，如确需解除的，双方协商解决。2、本合同一经生效，双方必须严格履行，一方违约的应向对方支付违约金为当年及以后期限内所有租金，不能按期足额支付租金，出租方可单方解除合同”。合同签订后，胡敏服饰公司将其综合办公楼的第一层、第三层、第五层、第二层主楼梯西7间及第四层主楼梯东四间房屋交付给奕阳学校使用。奕阳学校对所租赁的房屋进行了部分改造和装修，在界于胡敏服饰公司办公楼南和小水沟北侧场地也由奕阳学校改造成操场和搭建成简易房供教学使用，奕阳学校为此花费了一定的费用。双方将租赁合同履行了两个年度后，奕阳学校应于2014年6月14日前付清第三年度（2014年7月15日至2015年7月14日）的房屋租赁费用，到期奕阳学校没有支付。胡敏服饰公司于2014年6月14日向奕阳学校发出《催费通知》，要求奕阳学校最迟应于2014年6月18日前交付（第三年度）房屋租金28万元及应承担的税金。但奕阳学校没有按胡敏服饰公司的通知交付费用，并于2014年6月16日通过安徽君智律师事务所律师衡绍锋向胡敏服饰公司发出《安徽君智律师事务所函》，该函的内容：“由于五河县教育局2014年6月6日下发的五教（2014）134号《五河县2013-2014学年度民办教育年度检查情况通报》三、整改意见（二）：奕阳中学要立即更换校址，改善学校环境，改善办学条件。使2012年7月15日你公司与五河奕阳学校就你公司综合办公楼出租所签订的《租赁合同》无法实现合同目的，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，你公司与五河县奕阳学校所签订的《租赁合同》于本通知送达之日予以解除，其他事宜另行协商解决”。在双方没有达成一致意见前，奕阳学校于2014年6月底把学校从胡敏服饰公司处搬迁走。另查明，2013年4月8日，五河县教育局下发的“五教（2013）92号”《关于同意举办五河县奕阳学校的批复》文件的主要内容：“…一、同意举办奕阳学校，办学地址位于五河县胡敏服饰有限公司院内，学校办学类型为初中，办学规模8班，360人”。2014年6月6日，五河县教育局又下发了“五教（2014）134号”《五河县2013年-2014年度民办学校年度检查情况通报》，该通报中提到有关奕阳学校存在的问题：“租赁教室在交通路边，噪音太大，院内又是停车场、修理场，环境太差。由于投入太少，办学条件不达标，学校管理不规范”，整改意见：“奕阳中学要立即更换校址，改变学校环境，改善办学条件”。原审法院认为，奕阳学校与胡敏服饰公司之间于2012年7月15日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，合法有效，双方应按所签订的合同约定全面履行各自的义务。奕阳学校虽通过安徽君智律师事务所律师衡绍锋向胡敏服饰公司发出《安徽君智律师事务所函》，提出：“依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，你公司与五河县奕阳学校所签订的《租赁合同》于本通知送达之日予以解除”。但该租赁合同不适用奕阳学校单方解除的法定条件。奕阳学校校址是奕阳学校选定的，五河县教育局也是认可的。五河县教育局在2013年-2014年度民办学校年度检查中发现奕阳中学存在的问题是多方面的，不单纯是校址问题。五河县教育局的五教（2014）134号文件不是奕阳学校解除合同的法定条件。双方所签订的合同履行期限是五年，即从2012年7月15日至2017年7月14日，在履行到第三年度时，奕阳学校单方面解除合同，按合同约定，奕阳学校应向胡敏服饰公司支付违约金。但奕阳学校提出解除合同，确有其客观因素，其教育主管部门明确要求其立即更换校址，也属无奈。综合本案具体情况，酌情由奕阳学校承担违约金14万元。奕阳学校没有足够的证据证明胡敏服饰公司违反合同约定，奕阳学校要求胡敏服饰公司赔偿其损失140000元，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、五河县奕阳学校支付给五河县胡敏服饰有限公司违约金140000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回五河县胡敏服饰有限公司的其他诉讼请求；二、驳回五河县奕阳学校反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，反诉案件受理费3100元，合计8600元，由五河县胡敏服饰有限公司负担2600元，五河县奕阳学校负担6000元。上诉人奕阳学校不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：一审法院认定事实错误。胡敏服饰公司在未与上奕阳学校协商的情况下，单方面将租赁协议中附赠给奕阳学校作为学生活动场地的操场租赁给他人用于停车场，并把操场外围的绿化带拆除，搭建房屋改作汽车修理厂。由于胡敏服饰公司的违约行为导致奕阳学校被五河县教育局责令立即更换校址。奕阳学校在接到教育局的通知后即向胡敏服饰公司送达了解除合同的律师函。奕阳学校解除合同的行为符合单方解除合同法定条件。故一审认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人胡敏服饰公司答辩称：一审判决确认的事实是客观的，奕阳学校的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明：双方当事人对原审判决认定事实均无异议，本院予以确认。根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点问题是：上诉人奕阳学校是否有违约行为，是否应承担违约责任？本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。奕阳学校与胡敏服饰公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的租赁合同第五条第2项约定，胡敏服饰公司根据发展需要收回综合楼南空地时，奕阳学校无条件将此空地让出给胡敏服饰公司使用，且根据双方签订的租赁合同，租赁标的物并不包括上述综合楼南空地，故胡敏服饰公司收回该空地的行为系行使合同权利的行为，不构成违约。奕阳学校上诉称，因胡敏服饰公司收回空地租赁给汽车修理厂的行为导致合同目的不能实现，其解除合同的行为符合法律规定。经查，奕阳学校解除涉案租赁合同的法律依据系《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，但由于胡敏服饰公司收回该空地的行为系行使合同权利的行为，不属违约行为，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。因此奕阳学校该解除合同的行为不能产生解除涉案租赁合同关系的效力。奕阳学校该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同第六条约定，合同不得无故解除，双方均应按照合同约定履行，一方违约的应向对方支付违约金为当年及以后期限内所有租金。由于奕阳学校事实上已不再继续租赁涉案房屋，原审根据本案实际情况酌情确定由奕阳学校支付14万元违约金，属正当裁量，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人五河县奕阳学校负担（已交纳）。本判决系终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  潘伟荣代理审判员  陈二伟二〇一五年三月三日书 记 员  王亭亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。