江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00490号
上诉人（原审被告）陈达生。
委托代理人汪卫国（特别授权），江苏福坤律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）泰兴市神州投资开发有限公司，住所地泰兴市国庆西路27号。
法定代表人郭根进，董事长。
委托代理人汪卫国（特别授权），江苏福坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰兴市越街社区庆云花园业主委员会，住所地泰兴市济川街道国庆西路27号。
负责人季玉珍，主任。
委托代理人吴海（特别授权）。
上诉人陈达生、泰兴市神州投资开发有限公司（以下简称神州投资公司）与被上诉人泰兴市越街社区庆云花园业主委员会（以下简称庆云花园业主委员会）排除妨碍纠纷一案，泰兴市人民法院于2015年5月25日作出（2014）泰河民初字第0683号民事判决，上诉人陈达生、神州投资公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈达生及其委托代理人汪卫国、上诉人神州投资公司的委托代理人汪卫国、被上诉人庆云花园业主委员会的负责人季玉珍及其委托代理人吴海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
庆云花园业主委员会向原审法院起诉称：庆云花园业主委员会所管理的庆云花园小区北大门东侧建有三间两层辅助用房，该房屋规划用途系物业用房，陈达生自2009年至今一直占用该房屋一层朝北的一间，其间庆云花园业主委员会多次交涉，要求其搬离上述房屋，但陈达生拒不搬出。请求判令陈达生立即搬出庆云花园大门东侧一层朝北的物业用房，并支付自2009年至今的房屋占有使用费共计40000元（按每年10000元计算），承担本案诉讼费。
陈达生答辩称：2010年之前陈达生一直在神州投资公司工作，该公司考虑到陈达生的实际情况，于2008年10月份决定将庆云花园北大门东侧一层朝北的一间房屋以陈达生的工资款和现金支付110000元的方式出售给陈达生。公司的原相关负责人也称此房不属于物业用房，系辅助用房。庆云花园业主委员会没有证据证明此房屋为物业用房，其无权要求陈达生排除妨害，庆云花园业主委员会的主体资格不适格。陈达生出资购房居住，依法不应向庆云花园业主委员会缴纳房屋占用使用费，请求法院依法驳回庆云花园业主委员会的诉讼请求。
第三人神州投资公司述称：庆云花园业主委员会的诉状中没有明确其对讼争房产享有什么权利，也没有证据证明其享有权利，讼争房产是第三人开发建设的庆云宾馆配套门房，该门房和庆云宾馆的土地使用权均登记在第三人名下，故属于第三人所有，非庆云花园业主委员会所述小区物业用房，房管部门原登记为庆云宾馆大厦门房，因房管部门未经第三人许可擅自改为庆云花园门房和大门，第三人对于房管部门的行政行为已提起行政诉讼。因庆云宾馆至今未能开业，故第三人将该讼争房产先行交给陈达生有偿使用，使用期至庆云宾馆正常开业，除了抵算第三人欠陈达生的工资等款项外，陈达生另向公司支付费用10万元，合计抵算24万元。
原审法院审理查明：第三人神州投资公司系泰兴市庆云花园小区的开发商。该小区建设包括住宅建设和商业用房建设（含宾馆）。根据庆云花园详细规划，该小区东北角国庆路南侧原建设银行办公楼位置设置小区北出入口（本案讼争房产所在位置），为宾馆和住户共同服务。2008年6月，神州投资公司经泰兴市规划局审批，获准在庆云花园小区北出入口建设庆云花园大门和门房，图纸设计规划门房为两层，南北方向一层北侧为传达室，南侧为值班室，二层北侧为智能监控室，南侧为消防控制室。后该门房建成南北方向两层房屋，一层南北方向被隔成三间。该房产在泰兴市房产管理局的房产信息发布和合同备案平台登记为庆云宾馆大厦门房，状态为不可售，用途为配套用房，面积为153.34㎡。该房建成后，神州投资公司将该房屋一层北侧临街一间房产交陈达生占有使用。2013年10月，庆云花园业主委员会以陈达生所用房产系庆云花园小区物业用房为由向原审法院提起诉讼，要求陈达生迁出该房产，并支付自2009年至2013年的实际占用房屋使用费合计40000元。［注：该案原审法院判决后陈达生不服，向本院提起上诉，本院于2014年7月8日作出（2014）泰中民四终字第323号民事裁定发回原审法院重审，本案即为重审案件］。审理中，泰兴市房产管理局将该局房产信息发布和合同备案平台登记的“庆云宾馆大厦门房”改名为“庆云花园门房和大门”。神州投资公司于2015年2月13日提起行政诉讼，要求撤销该行政行为，2015年4月7日，原审法院又根据神州投资公司的申请裁定准许其撤回起诉。
陈达生原陈述讼争房产系神州投资公司出售给他的，房款已结清，并提供了神州投资公司于2009年2月23日出具的收到陈达生现金110000元的收据1份（未注明收款事由），及该公司于2008年10月18日出具的证明1份，该证明载明，庆云花园北大门东侧二层楼房底层朝北一间面积为22.8㎡的房已出售给陈达生，房款已全部缴清，房屋产权归陈达生所有。但在原二审中，神州投资公司又另具证明，称讼争房产是第三人交给陈达生有偿使用的。本次庭审中神州投资公司陈述：该房产非物业用房，系其开发的庆云宾馆大厦配套用房，不可售，因庆云宾馆至今未能开业，故将该房产交给陈达生使用收益至庆云宾馆开业止，抵算神州投资公司所欠陈达生的工资及陈达生为神州投资公司日常开支垫付的费用，另陈达生向公司缴纳了110000元，合计抵算240000元。后庆云花园业主委员会变更部分诉讼请求，要求判令陈达生支付占有使用讼争房产期间的房屋使用费10000元。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。根据神州投资公司关于建设庆云花园小区北大门、门房的申请和图纸设计规划及泰兴市规划局的相关审批手续，足以认定神州投资公司在庆云小区北大门东侧所建两层房屋为图纸设计规划中的门房，讼争房产位于该房产一层北侧临街，按图纸设计规划为传达室，其功能用途具有公共性，故认定本案讼争房产系庆云花园小区公共服务配套建筑物，由庆云花园小区业主共有和共同管理。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动以及处分共有部分系小区业主共同管理的重大事项，应当由小区业主共同决定。神州投资公司未经小区业主共同决定，将该房产交给陈达生有偿使用，用于经营收益，侵害了庆云花园小区业主对小区建筑物专有部分以外的共有部分建筑物所有权。陈达生占有、使用讼争房屋于法无据。庆云花园业主委员会作为庆云花园小区业主大会的执行机构，有权代表小区业主行使权利，要求陈达生从小区业主共有的房屋中迁出，其请求合法，予以支持。因陈达生在神州投资公司尚未将讼争房屋交付业主期间与神州投资公司之间存在合同关系而取得讼争房产的使用权，且已支付了对价，故庆云花园业主委员会在本案中要求陈达生支付占有使用讼争房产期间的使用费的请求于法无据，不予支持，庆云花园业主委员会可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第二、四项之规定，判决：一、陈达生于判决生效之日起10日内从泰兴市济川街道庆云花园北大门东二层楼房一楼北侧房屋中迁出，并将该房屋返还给泰兴市越街社区庆云花园业主委员会。二、驳回泰兴市越街社区庆云花园业主委员会其他的诉讼请求。案件受理费880元，由陈达生负担（此款庆云花园业主委员会已垫付，由陈达生于上述期限内给付庆云花园业主委员会）。
上诉人陈达生、神州投资公司均不服上述民事判决，向本院提起上诉。
陈达生上诉称：1、陈达生给付了神州投资公司11万元，并抵算了工资和其他费用，共计以24万元才从神州投资公司取得了讼争房屋的使用权。2、庆云花园业主委员会对讼争房屋没有任何权利，其提供及一审法院调查的证据只能证明讼争房屋属辅助用房，并不能证明庆云花园业主委员会对讼争房屋享有所有权。庆云花园业主委员会依法享有的物管用房已由神州投资公司超额交付，并不包括讼争房屋。3、讼争房屋建在神州投资公司的庆云宾馆大厦的土地上，由神州投资公司出资，庆云花园业主委员会及其所属居民未支付分文。故讼争房屋是神州投资公司的，与庆云花园业主委员会无关，陈达生从神州投资公司接受房屋，不存在妨碍庆云花园业主委员会行使权利的问题，即使需交还，也是陈达生与神州投资公司之间的事。庆云花园业主委员会的起诉无事实和法律依据，请求二审撤销原判，改判驳回庆云花园业主委员会的诉讼请求。
神州投资公司上诉称：1、一审判决认定的部分事实不清。（1）庆云花园地块由神州投资公司开发，开发建设时就分为两块，一块是南边的商品住宅楼，一块是北边的庆云宾馆大厦，办了两本土地使用权证。北大门包括东侧的辅助用房都建在庆云宾馆大厦的土地上，即庆云花园业主委员会对讼争房屋没有土地使用权；（2）最初的建设规划中没有小区北大门及大门东侧的辅助用房，只有一个出口，后神州投资公司应小区居民的要求增建了北大门及辅助用房。但增建时商住房已售完，居民已入住，即所建北大门及辅助用房的资金100多万元都由神州投资公司出资，与庆云花园业主委员会毫无关系；（3）根据相关规定，神州投资公司应为庆云花园小区提供的物管用房面积为92平方米，而神州投资公司实际交付的物管用房面积为117平方米，庆云花园业主委员会有什么理由还要讼争房屋？神州投资公司将讼争房屋交给陈达生有偿使用，有何违法？2、一审判决适用法律错误。一般情况下，小区的公用设施、物管用房属全体业主共有，因此类财产的价值包含在小区的总价值中，业主购房时购买了共有部分的财产，业主的房价包括了专有和共有部分，故业主对共有部分才享有区分所有权。而本案中神州投资公司所建的北大门及辅助用房并未计算在商品房住宅的房价中，讼争房屋是为庆云宾馆大厦建的传达室，居民小区只需门卫值班室而不需传达室。讼争房屋虽是不可售，但不等于不可专用，更不等于与庆云花园业主共用。神州投资公司是具有法人资格的独立主体，并不属庆云花园业主委员会的居民，享有独立的土地使用权和房屋所有权。故本案不应适用《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，而应适用该法第四条的规定。3、一审法院将神州投资公司所有的房产判给不相干的庆云花园业主委员会，侵害了神州投资公司的物权，如判决得以执行，神州投资公司不仅损失近百万元的资产，而且庆云宾馆大厦也将失去进出通道，整个宾馆的土地使用权亦将严重受损。综上，请求二审撤销原判，改判驳回庆云花园业主委员会的诉讼请求。
被上诉人庆云花园业主委员会答辩称：1、一审判决认定事实清楚，说理充分，陈达生和神州投资公司提起上诉是缠讼行为。2、神州投资公司在泰兴市房产管理局房产信息发布和合同备案平台登记的“庆云宾馆大厦门房”变更为“庆云花园门房和大门的信息”后，曾提起行政诉讼，要求撤销该行政行为，但其又撤回起诉，证明其认可了泰兴市房产管理局变更所有权人的登记，也即泰兴市房产管理局行政纠错行为合理、合法。3、陈达生占有的讼争房屋若是花钱购买的，其应将欺骗他的神州投资公司原法定代表人汪举生告上法庭，讨回血汗钱，而不是和庆云花园业主委员会纠缠不清。神州投资公司的现法定代表人郭根进是受让的汪举生转让的资产，其也应和汪举生打官司。而本案是庆云花园业主委员会与陈达生之间的排除妨碍纠纷，一审法院将神州投资公司作为第三人参加诉讼，没有同意庆云花园业主委员会将其作为被告起诉，神州投资公司不具备提起上诉的资格。因此，请求二审法院以事实为依据、法律为准绳，驳回陈达生的上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，一审查明的事实已有相关证据佐证，本院予以确认，二审查明的事实与一审相同。
二审中，双方当事人争议的焦点为：1、讼争房屋的产权属神州投资公司所有还是属庆云花园小区的公共服务配套建筑；2、陈达生是否合法取得了讼争房屋的使用权；3、神州投资公司作为原审第三人是否具备上诉资格。
本院认为：关于争议焦点1。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。本案中，神州投资公司作为庆云花园小区的开发商，其经批准的《庆云花园详细规划》中确定在该小区东北角设置北出入口，为宾馆和住户共同服务；2008年6月泰兴市规划局向神州投资公司颁发的《建设工程规划许可证》载明神州公司在庆云花园小区北入口建一幢二层门房和大门，建筑面积140平方米，本案讼争的房屋即为门房一层北侧临街，图纸设计规划为传达室；泰兴市房产管理局在其房产信息发布和合同备案平台将该房屋原登记为“庆云宾馆大厦门房”，状态为不可售，用途为配套用房，面积153.34平方米。本案审理过程中泰兴市房产管理局将“庆云宾馆大厦门房”变更登记为“庆云花园门房和大门”，其它内容相同。神州投资公司虽对该变更登记不服提起行政诉讼，但又撤回了起诉。另外，神州投资公司称该门房由其投资建造、未将该部分成本摊给庆云花园全体业主，但未举证证实；神州投资公司称已超面积交付了庆云花园小区的物业管理用房，但仅是其自己确定的房屋和面积，并无交付的书面手续，亦未将所确定的物业管理用房经主管部门登记备案。因此，一审判决认定讼争房屋的功能用途具有公共性，认定系庆云花园小区的公共服务配套设施，应由庆云花园小区业主共有和共同管理，并无不当。
关于争议焦点2。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分系小区业主共同管理的重大事项，应当由小区业主共同决定。陈达生原称其以现金11万元和神州投资公司所欠其工资购买了讼争房屋，后陈达生和神州投资公司又变更称以陈达生交付的现金11万元及神州公司所欠陈达生的工资、垫付的费用等共计24万元，有偿使用至庆云宾馆开业时止，前后陈述明显矛盾，但无论何种情形，神州投资公司未经小区业主共同决定，将讼争房屋交给陈达生有偿使用或处分，均侵害了庆云花园小区业主对共有部分建筑物享有的共有和共同管理权利，陈达生没有合法取得讼争房屋的使用权。庆云花园业主委员会作为庆云花园小区业主大会的执行机构，其代表业主行使权利，起诉要求陈达生从讼争房屋中迁出，并交还给庆云花园业主委员会，符合法律规定。
关于争议焦点3。神州投资公司作为本案第三人参与诉讼，并认为讼争房屋应属其所有，庆云花园业主委员会无权要求陈达生迁出房屋，神州投资公司应为有独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款的规定，神州投资公司不服一审判决，有权提起上诉。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理并无不当之处，陈达生、神州投资公司的上诉理由，均不能成立，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费880元由上诉人陈达生、神州投资公司各负担440元（陈达生、神州投资公司各向本院预交了上诉费880元，由本院退还给陈达生、神州投资公司各440元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 毅
审 判 员 陈继元
代理审判员 黄方林
二〇一五年九月八日
书 记 员 王 梅