江苏省丰县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0321执异40号
案外人：吴新雪，男，1965年5月19日出生，汉族，工人，住丰县。
申请执行人：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。
法定代表人：李家尧，该公司董事长。
被执行人：徐州鹏宇服装有限公司，住所地丰县经济开发区。
法定代表人：史为振，该公司董事长。
在本院执行江苏丰县农村商业银行股份有限公司与徐州鹏宇服装有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人吴新雪于2018年5月28日对本院拍卖位于徐州鹏宇服装有限公司院内房地产中的1幢302室房屋一套不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
江苏丰县农村商业银行股份有限公司与徐州鹏宇服装有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案。经本院主持调解，双方当事人达成调解协议。2015年6月24日，本院出具（2015）丰商初字第167-1号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该调解书发生法律效力后，根据江苏丰县农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2016年9月27日立案执行，案号为（2016）苏0321执2149号。在该案执行过程中，本院作出（2016）苏0321执2149号之一执行裁定，裁定如下：拍卖登记在被执行人徐州鹏宇服装有限公司名下的位于丰县××路东、秦台路南的房地产一处[产权证号：丰房权证公字第××号，土地使用证号：丰土国用(2012)第02343号]。
案外人吴新雪对上述执行行为提出异议称，2012年3月17日，异议人与徐州鹏宇服装有限公司签订房屋买卖合同，合同约定异议人购买上述房产中的1幢302室房屋一套，价值127832元，后异议人交付了房款，并使用至今。异议人认为，涉案房屋所有权人为异议人，不是被执行人徐州鹏宇服装有限公司的财产，法院查封、拍卖涉案房产侵害了异议人的合法权益，故请求法院解除对涉案的1幢302室房屋一套的查封，并中止对上述房屋的执行。
申请执行人江苏丰县农村商业银行股份有限公司未向本院提交书面答辩意见。
被执行人徐州鹏宇服装有限公司未向本院提出书面答辩意见。
本院查明，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司与被告徐州鹏宇服装有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案。经本院主持调解，双方当事人达成调解，内容如下:“一、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金570万元及利息（从2013年2月7日起按照2013年2月7日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1394543.87元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金565万元及全部借款利息（从2013年2月7日起按照2013年2月7日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1394543.87元）。二、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金700万元及利息（从2013年7月4日起按照2013年7月4日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1301671.15元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年6月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金100万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金595万元及全部借款利息（从2013年7月4日起按照2013年7月4日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息1301671.15元）。三、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金500万元及利息（从2013年8月15日起按照2013年8月15日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息782879.46元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年9月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金100万元；于2016年12月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金395万元及全部借款利息（从2013年8月15日起按照2013年8月15日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息782879.46元）。四、被告徐州鹏宇服装有限公司欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息（从2013年10月18日起按照2013年10月18日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息127211.06元）。被告徐州鹏宇服装有限公司于2015年11月20日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金5万元；于2016年9月30日前偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金195万元及全部借款利息（从2013年10月18日起按照2013年10月18日的借款借据约定的利率计算至借款实际付清为止，扣除被告徐州鹏宇服装有限公司已偿还的利息127211.06元）。五、原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司自愿放弃其余诉讼请求。六、如被告徐州鹏宇服装有限公司有任一期不按上述约定足额履行还款义务，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权要求被告徐州鹏宇服装有限公司偿还全部下余借款本息并申请执行。七、被告徐州鹏宇服装有限公司不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权以被告徐州鹏宇服装有限公司抵押的房产[他项权证：丰房他证公字第××号]和土地[他项权证：丰土他项（2013）第00041号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。八、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方当事人在调解协议上签名或捺印后生效。九、案件受理费减半后收取70000元、保全费5000元，合计75000元，由被告徐州鹏宇服装有限公司承担（随最后一笔案款一并支付原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司）。”2015年6月24日，本院出具（2015）丰商初字第167-1号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该调解书发生法律效力后，根据江苏丰县农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2016年9月27日立案执行，案号为（2016）苏0321执2149号。在该案执行过程中，本院作出（2016）苏0321执2149号之一执行裁定，裁定如下：拍卖登记在被执行人徐州鹏宇服装有限公司名下的位于丰县××路东、秦台路南的房地产一处[产权证号：丰房权证公字第××号，土地使用证号：丰土国用(2012)第02343号]，又查明，在（2015）丰商初字第167号案件审理过程中，2015年5月25日，依江苏丰县农村商业银行股份有限公司的申请，本院作出（2015）丰商初字第167号民事裁定，裁定如下：查封登记在被告徐州鹏宇服装有限公司名下的位于丰县××路东、秦台路南的房屋(房产证号：丰房权证公字第××号)及土地[土地证号：丰土国用（2012）第023**号）]查封期限为三年。执行过程中，2016年11月16日，本院作出（2016）苏0321执2149号执行裁定，查封了涉案上述房产。涉案房屋为上述房产中建筑面积4820.45平方米建筑物的一部分。
异议人吴新雪为证明其主张成立，向本院提交了房屋买卖合同。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于此，异议人吴新雪以其与徐州鹏宇服装有限公司存在房屋买卖合同，支付了房款，也占有了涉案房屋，但由于涉案房屋登记所有权人仍为被执行人徐州鹏宇服装有限公司，并没有变更登记为吴新雪，且吴新雪并未举证证明涉案房屋未办理过户登记其自身不存在过错，鉴于执行异议审查以形式审查为原则，实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征来判断相关权利归属，异议人吴新雪对涉案1幢302室室房屋一套并没有取得所有权，故，其执行异议请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人吴新雪的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 曹 杰
审判员 李念鑫
审判员 赵贵欣
二〇一八年六月八日
书记员 王 慧