浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初6981号原告：沈永华，男，1971年10月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：盛东华，男，1985年2月28日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告沈永华诉被告盛东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈永华向本院提出诉讼请求(变更后)：1.解除双方签署的《房屋租赁合同》；2.被告向原告赔偿装修损失费伍万元整;3.被告向原告退还2017年房租17,866.00元（2017.8.1—2018.3.31）;4.被告向原告支付违约金：4466.00元;5.被告向原告返还押金5000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年3月15日经协商一致，签署《房屋租赁合同》一份，原告租用被告位于柯桥玉兰花园二期扶云苑4幢504室毛坯房一套，约定租期为四年，可以对房屋进行简单装修，房租26,800.00元/年，一年一付，到2017年3月，由于该房屋的价值已经涨价翻倍，被告出于还贷压力和获利出售的目的，想方设法多次制造矛盾和冲突，不仅私自闯入原告租住的房屋，还挑衅殴打原告，2017年7月25日，原告因门禁卡遗失而到物业管理处去补办门禁卡，却遭到被告的明确阻止，造成原告进入小区和住房带来极大的不便，虽经原告和物业多次沟通均无果。原告认为,原被告双方已经签订《房屋租赁合同》。合同内容真实有效，根据合同第六条第1项，在租赁期间，甲方需办理好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。原告作为房屋的承租人，被告有义务配合原告补办门禁卡，而被告反而阻止物业补办出入小区和住宅必须的门禁卡，导致合同无法正常履行，由于原被告双方矛盾不可调和，故根据双方签订的《房屋租赁合同》第六项第1项，第十条第1项和第十二条所规定，要求解除该《房屋租赁合同》并赔偿合同约定的相应损失和违约责任。被告盛东华辩称，原告于2017年8月1日因门禁卡起诉被告，这完全是一种小人的打击报复行为：1.原告一直不肯支付2017年3月5日至2018年3月5日的物业费所以被告在2017年4月11日在柯桥区人民法院将其起诉，后法院判处原告至判处之日起10日内付清物业费，所以原告一直怀恨在心想方设法制造各种理由和事端给被告制造麻烦。2.物业公司和原告从来没有与我进行过沟通，直到原告将我起诉到柯桥区法院我才了解到有此事。通过原告提供的视频光盘，然后我去物业公司了解了相关情况：原告在没有通过被告（业主）的情况下自行以业主的身份前去物业公司办卡，物业公司考虑到小区安全提出要业主相关证件或者业主本人才能办卡，因其无法提供,所以被物业公司当场揭穿和拒绝，所以令原告恼羞成怒,不但不配合小区的相关要求和规定,反而大闹物业公司，同时也把这种怒火迁怒到被告身上。3.被告在2016年3月5日签订《房屋租赁合同》时不仅交给原告门禁卡，同时还交给原告房屋钥匙，车辆出入感应条，并告知房屋智能锁的密码，所以事情根本没有原告讲的这么严重。综上，被告认为，这完全是原告人为制造的矛盾。目的在于对我进行打击报复，对原告所称的“违约”既无法律依据，也无事实根据，请法院驳回原告的诉讼请求。对于原告的这种污蔑和报复行为，被告为了应对此事，对平时的工作造成了严重的影响，更为严重的是对我身心造成的伤害和心理留下的阴影，同时也为了避免这样的事情再次发生被告要求原告赔偿被告误工费，来回路费，以及精神损失费1000元。望法院支持。考虑到原被告不可调解的矛盾与纠纷：①被告同意解除双方签署的《房屋租赁合同》；②同意退还原告自交还钥匙之日起到2018年3月31日的房租及其押金。对于原告其他的诉讼请求被告不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人称述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年3月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容，甲方将位于绍兴市柯桥区房屋出租给乙方，该租赁房屋用途：办公、居住，在租赁期，未经甲方同意，乙方不得转租、转借该房。房屋租赁期共48个月，即从2016年4月1日至2020年4月1日止；乙方同意支付每月房租费2233.00元，合计26,800.00元，每年一付，支付时间为2016年3月5日、2017年3月5日、2018年3月5日、2019年3月5日，先付款后使用；以上租金包含地下车位壹个；租赁期间，水费、电费、有线电视费、物业管理费由乙方支付，物业管理费432.98元/月，共5195.80元/年；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，支付甲方2%滞纳金；合同第六条规定，1.在租赁期间，甲方须办理好房屋出租证等手续并保证出租房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的应负责修复或经济赔偿。2.在租赁期间乙方不得任意改变房屋内部结构、装修及设施，如乙方需对出租房进行装修或添加设备等，必须征得甲方的同意后方可施工。合同第十条甲方违约责任规定，1.甲方因不能提供本合同约定的房屋及设施设备而解除合同的，应支付乙方2个月租金作为违约金。2.(略)。3.(略)。4.(略)。合同第十二条其他需说明的情况及房屋内设施、设备包括：以上租金包含地下车位一个，毛坯房出租，甲方同意乙方对该房屋进行简单装修，合同有效期内，因甲方原因不能继续履行合同的，甲方须向乙方赔偿经济损失5万元，如装修对邻居造成问题由乙方自行处理解决。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告沈永华按期支付第一年租金（2016年4月1日-2017年3月31日）及物业费（2016年3月5日至2017年3月4日，含车位费600元）及租房押金5000元，被告则将门禁卡一张、车辆通行感应条一根、钥匙一把、存折一本交付给原告，原告进行简单装修后入住。2017年4月4日，原告向被告支付第二年度2017年4月1日-2018年3月31日）的租金26,800元。2017年7月25日，原告丢失被告交付的门禁卡，同日，原告向物业公司要求补办，物业公司以被告不同意为由不予补办，翌日，原告要求被告纠正拒绝原告办卡要求的错误，否则将向法院起诉，未果，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。本案原告以被告拒绝原告补办出入小区和住宅必须的门禁卡为由起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告答辩中明确同意解除合同，双方解除合同的意思表示一致，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以准许，具体解除之日，以庭审之日即2017年9月12日为准。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，第二租赁年度（2017年4月1日-2018年3月31日）原告每日应支付被告的租金为73.42元（26,800元/365天），因目前原告尚未腾退房屋，故原告实际应支付的租金应计算到本判决确定腾退之日，原告已支付26,800元，多还少补，被告另应退还原告押金5000元。本案事实表明，本案纠纷系因原告丢失门禁卡以后，被告拒绝配合原告补办，导致原告无法正常使用租赁房屋，经催告无果，只好起诉要求解除合同所致，根据合同法第九十四条第四款规定，本院认定解除合同的原因在于被告，根据双方签订的合同第十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，现原告要求被告按约赔偿装修损失5万元，事实和法律依据均充分，本院应予支持。原告以合同第十条第一款为据，同时要求被告支付违约金4466元，因本案门禁卡系原告丢失，并非被告合同签订后不给，故原告该项请求，与本案事实不符，本院不予支持。被告所持抗辩理由，首先，其辩称物业公司和原告从来没有与其进行过沟通，直到原告起诉被告才了解到有此事。原告在没有通过被告（业主）的情况下自行以业主的身份前去物业公司办卡，物业公司考虑到小区安全提出要业主相关证件或者业主本人才能办卡，因其无法提供,所以被物业公司当场揭穿和拒绝，所以令原告恼羞成怒,不但不配合小区的相关要求和规定,反而大闹物业公司，同时也把这种怒火迁怒到被告身上，目的在于对被告进行打击报复，原告所称的“违约”既无法律依据，也无事实根据，请法院驳回原告的诉讼请求。对此，本院认为，原告提供的视频中清楚显示，物业公司工作人员答复原告时明确说到，因被告不同意给原告办理补卡手续，故物业公司拒绝了原告的补卡要求，此节事实可与原告于翌日发给被告的短信互相印证，被告拒绝原告的补卡要求，事实清楚，不容置疑，被告该项抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。其次，被告辩称，原告的行为对其身心造成的伤害和心理留下的阴影，同时也为了避免这样的事情再次发生，被告要求原告赔偿被告误工费，来回路费，以及精神损失费1000元，被告该项辩称实质是反诉诉讼请求，但因本案系违约之诉，并非侵权之诉，与本案系不同的法律关系，故本案中不再审及。综上，对原告合理部分诉讼请求本院予以支持，对其不合理部分诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、确认原告沈永华与被告盛东华订立的《房屋租赁合同》于2017年9月12日起解除；二、原告沈永华应给付被告盛东华自2017年4月1日起至本判决确定腾退之日止按每日租金73.42元标准计算的租金，原告沈永华已支付26,800元，多退少补，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告盛东华应退还原告沈永华押金5000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、被告盛东华应赔偿原告沈永华剩余租赁期内装饰装修残值损失50,000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；五、原告沈永华应从坐落绍兴市柯桥区房屋（包括车位）腾退并交还给被告盛东华，并交还钥匙一把、车辆通行感应条一根、存折一本，限于本判决生效后十日内交付履行完毕；六、驳回原告沈永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1733元（已预交358元），减半收取867元，由原告沈永华负担100元，被告盛东华负担767元，限被告盛东华于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  周国鑫二〇一七年九月二十七日书记员  李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。