上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1979号
原告陈君奇。
委托代理人黄正喜，上海江三角律师事务所律师。
委托代理人王国利，上海江三角律师事务所律师。
被告上海平凉物业管理有限公司。
法定代表人许国强。
委托代理人余治年。
第三人卞俊芳。
委托代理人殷敏，上海华公达律师事务所律师。
委托代理人朱小燕，上海华公达律师事务所律师。
原告陈君奇诉被告上海平凉物业管理有限公司（以下简称平凉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。审理中，因案情需要本院依法追加卞俊芳为本案第三人参加诉讼。2014年9月29日，因案情复杂本院依法裁定案件转入适用普通程序审理，并组成合议庭于2014年11月10日、同年12月15日公开开庭进行了审理。原告陈君奇及其委托代理人黄正喜、王国利、被告平凉物业公司之委托代理人余治年、第三人卞俊芳及其委托代理人殷敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈君奇诉称，其与卞俊芳原系夫妻关系。上海市杨树浦路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争公房）原承租人系原告父亲，1991年系争公房承租人变更为原告。原告于2007年经法院调解与第三人卞俊芳离婚，双方就住房问题达成调解协议，即系争公房由卞俊芳居住至动迁时止。2013年3月，系争公房的征收正式启动，原告得知后即到征收部门登记却被告知该房屋的承租人已经变更为卞俊芳。平凉物业公司未依法定程序，在原告毫不知情的情况下擅自将系争公房承租人变更为卞俊芳，该行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求判令平凉物业公司将系争公房承租人恢复为原告陈君奇。
被告平凉物业公司辩称，物业公司变更公房承租人需审核公房承租人与同住人是否协商一致，第三人卞俊芳至平凉物业公司申请变更系争公房的承租人，提交（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书，该份生效调解书明确卞俊芳与陈君奇自愿达成离婚调解协议，协议第二条约定系争公房由卞俊芳租赁居住至动迁时止。被告根据生效调解书双方就系争公房承租人所达成的一致意见，并审查了卞俊芳提交的相关材料后，依法将系争公房的承租人变更为卞俊芳，不存在任何过失，故不同意原告的诉讼请求。
第三人卞俊芳述称，第三人与原告原系夫妻关系，双方于2007年经法院调解离婚，并就房屋归属及居住问题经协商达成一致意见，上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称广粤路房屋）产权归陈君奇所有，陈君奇向第三人给付房屋折价款与装修折价款；系争公房则由第三人租赁居住至动迁时止，同时约定系争公房动迁时，双方按照动迁政策享受权益。法院出具的民事调解书中调解协议第二条对上述内容予以明确。调解协议生效后，第三人持法院转交的系争公房租赁凭证原件、民事调解书等材料至平凉物业公司办理系争公房承租人变更手续，这是对调解协议的履行。另外，陈君奇将其保管的租赁凭证交法院转交第三人时已知晓承租人变更的事实，而且2010年人口普查期间普查员通知陈君奇，陈君奇称自己已不是户主，表明其对承租人变更系明知。现陈君奇再提起诉讼已经超过了两年诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。
原告陈君奇为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1、《上海市租用居住公房凭证》，证明1991年9月起系争公房承租人为原告陈君奇；
2、《上海市居民户口簿》，证明原告户口至今仍在系争公房内；
3、《公房住户申请过户、更改户名报告》；
4、《公房租赁情况核对表》；
证据3、4证明第三人卞俊芳于2007年11月9日提出变更承租人申请；2007年11月13日平凉物业公司擅自将系争公房承租人变更为第三人卞俊芳；
5、原告陈君奇向被告平凉物业公司总经理发出的函件，证明原告就被告擅自变更系争公房承租人的行为曾提出书面异议，但未收到书面回复；
6、（2014）沪二中受终字第164号民事裁定书，证明该份裁定书认为，（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书中的调解协议并未作出变更承租人的调解方案，变更承租人的性质属于离婚案件之后发生的新的事实。由此产生的纠纷，人民法院应当受理，依法裁定：一、撤销上海市杨浦区人民法院（2014）杨受初字第25号民事裁定；二、本案由上海市杨浦区人民法院受理。
被告平凉物业公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
《公房住户申请过户、更改户名报告》、《承诺书》、《上海市公安局户籍证明》、（2006）虹民一（民）初字第3974号民事判决书、（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书，证明被告平凉物业公司对第三人卞俊芳提交的变更系争公房承租人的相关材料进行了审查，并依据（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书中调解协议的第二条：上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归陈君奇所有，……。上海市杨树浦路XXX弄XXX号房屋由卞俊芳租赁居住至动迁时止，……。将系争公房承租人由原告陈君奇变更为第三人卞俊芳。
第三人卞俊芳为证明其述称意见，向本院提交以下证据材料：
1、（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书，证明该调解书中调解协议系经双方签字确认的，协议第二条约定系争公房由第三人租赁居住，就是由第三人承租系争公房，而且协议还约定系争公房动迁时的房屋评估价值、居住利益均由第三人享有，所以系争公房承租人应为第三人，否则上述利益均变成原告的，等于未履行调解协议；
2、上海市第二中级人民法院2007年10月25日上午审理（2007）沪二中民一（民）终字第3056号上诉人陈君奇离婚纠纷案的庭审笔录；
3、《杨浦区2、3街坊A地块基地房屋拆迁宣传动员书》；
证据2、3证明原告陈君奇系因系争公房动迁，动迁所得大于房屋折价款而提起上诉；
4、上海市东方公证处出具的（2014）沪东证字第47449号《公证书》及所附光盘；
5、根据光盘内容整理的文字材料；
证据4、5证明根据公证光盘中视频显示陈君奇与卞俊芳离婚上诉案件经二审调解双方达成一致意见，即双方共有的两套房屋，离婚后一人获得一套，卞俊芳租赁并居住系争公房，系争公房动迁时各自的动迁利益按照当时的政策享受；
6、原告陈君奇与第三人卞俊芳签名确认的调解协议；
证明双方签字确认调解协议就房屋分割达成一致，即离婚后陈君奇获得广粤路房屋产权，第三人卞俊芳租赁并居住系争公房；
7、上海安客居网站下载的位于广粤路周边的房屋房价行情，证明广粤路房屋产权归原告陈君奇所有，第三人卞俊芳分得的房屋折价款及装修折价款远低于目前该房屋的市场价值；
8、证人蔡某某调查笔录，证明原告陈君奇在2010年人口普查中已经知晓系争公房承租人变更为第三人卞俊芳；
9、《上海市公安局窗口服务告知单》、常住人口信息摘抄单，证明变更系争公房承租人后，才能变更户主。目前系争公房户主已变更为第三人，但户口簿上户主未作更改；
10、《上海市租用居住公房凭证》原件，证明第三人卞俊芳持系争公房租赁凭证原件至平凉物业公司申请变更承租人，由于系争公房动迁未更换新的租赁凭证，平凉物业公司直接在租赁凭证原件上变更承租人为卞俊芳。
审理中，第三人卞俊芳申请证人蔡某某出庭作证，证人陈述：2010年全国第六次人口普查，证人担任包括系争公房在内的杨浦区杨树浦路X弄部分房屋的人口普查员，根据普查要求房屋的户主应当在普查表格上签字，证人打电话给原告陈君奇表明身份，让其配合在普查表格上签字，陈君奇在电话中表示其已不是户主，证人再询问第三人卞俊芳电话时陈君奇将电话挂断。
原告陈君奇对被告平凉物业公司提交的证据材料的真实性无异议，但是认为平凉物业公司在未通知原告并征求原告意见的情况下擅自变更系争公房承租人不符合法律规定。
原告陈君奇对第三人卞俊芳提交的证据1真实性无异议，但是认为如果将系争公房承租人变更为第三人，那么对动迁利益就无需约定，正因为第三人不是系争公房的承租人，所以在调解协议中才会有相关动迁利益归第三人的表述。另外，虹口法院一审确实是将系争公房判给第三人，由第三人向原告支付折价款7万余元，但是在二中院二审调解时，又将系争公房租赁权还给了原告，所以第三人不必再支付7万余元折价款，系争公房由第三人居住至动迁，而非将承租人变更为第三人。证据2真实性无异议，但是认为二审庭审笔录中原告明确要求继承系争公房及主张该房屋在动迁期间不宜分割；对证据3真实性无异议，认为当时动迁终止了，故证据3与本案无关；对证据4《公证书》及所附光盘真实性无异议，但是认为光盘中视频内容未显示制作单位，视频录制未征得当事人的同意，而且时间仅为3、4分钟，不能全面真实反映全案调解过程，不具有证明效力；对证据5认可文字材料系根据光盘中视频内容整理形成；对证据6真实性无异议，认为广粤路房屋当时价格为28万余元，其中10万余元系原告婚前财产，双方对该套房屋应享有的份额虹口法院已经处理完毕，第三人只能取得自己应得的份额；对证据7不予认可，认为与本案无关；对证据8真实性无法判断，认为证人需当庭作证；对证据9真实性无异议，但是认为系争公房户口簿原件始终在原告处，原告直至开庭方知户主已变更为第三人；对证据10认可卞俊芳当庭出示的系争公房租赁凭证原件原来系由原告保管。对证人证言，原告认可认识证人，但是对证人系人口普查员、证人开展人口普查的程序及证言均不予认可，并表示不记得证人曾打过电话给原告。
被告平凉物业公司对原告陈君奇提交的证据1、2、3、4真实性均无异议；对证据5真实性无异议，认为确实收到原告陈君奇的函件，被告进行了口头答复，及变更承租人主要是根据法院出具的生效调解书并审核相关材料后作出的；对证据6真实性无异议，认为（2014）沪二中受终字第164号民事裁定书仅仅是裁定案件应由杨浦法院受理。
被告平凉物业公司对第三人卞俊芳提交的证据1真实性无异议，认为如果调解书中调解协议只是让第三人居住至动迁时止，就不用写“租赁”两个字，既然调解协议明确租赁就是要变更承租人。因为原告户口在系争房屋内，所以将动迁时的利益一并在离婚时分割清楚了。陈君奇与卞俊芳对变更租赁关系达成了一致。对证据2、3、4、5、6、7真实性、证明内容均无异议；对证据8、9证明内容表示不清楚；对证据10真实性无异议，认为卞俊芳申请变更系争公房承租人时出示了系争公房租赁凭证原件，由于将要更换新的租赁凭证，所以被告在租赁凭证原件上将租赁户名一栏中承租人变更为卞俊芳，并加盖印章。对证人证言无异议。
第三人卞俊芳对原告陈君奇提交的证据1、2、3、4真实性均无异议；对证据5证明内容表示不知情；对证据6真实性无异议，认为（2014）沪二中受终字第164号民事裁定书是要求杨浦法院受理本案。
第三人卞俊芳对被告平凉物业公司提交的证据真实性、证明内容均无异议，认为被告变更系争公房承租人程序合法。对证人证言无异议。
经审理查明，第三人卞俊芳与原告陈君奇原系夫妻关系，原告陈君奇于1991年9月起承租系争公房。2006年，第三人卞俊芳向上海市虹口区人民法院提起离婚诉讼。针对本案系争公房虹口法院经审理后认为，系争公房系陈君奇租赁房，陈君奇、卞俊芳户籍均在该房内，双方在该房均有居住权，故不租赁该房的一方有权取得该房相应的折价款。2007年9月4日，虹口法院作出（2006）虹民一（民）初字第3974号民事判决，判决双方离婚并就房屋分割部分判决如下：上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归陈君奇所有，陈君奇给付卞俊芳房屋折价款人民币217，549元、房屋装修折价款人民币10，000元；上海市杨树浦路XXX弄XXX号房屋由卞俊芳租赁居住，卞俊芳给付陈君奇折价款人民币74，000元。原告陈君奇对判决不服，上诉至上海市第二中级人民法院。后，双方在法院主持下达成调解协议，该协议于2007年10月31日经双方当事人确认签字后生效。2007年11月1日，上海市第二中级人民法院出具（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书。调解书载明经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、卞俊芳与陈君奇自愿离婚。二、上海市广粤路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归陈君奇所有，陈君奇给付卞俊芳房屋折价款人民币217，549元、房屋装修折价款人民币1万元。上海市杨树浦路XXX弄XXX号房屋由卞俊芳租赁居住至动迁时止，该房动迁时，双方各自按照动迁政策享受权益，动迁利益中的房屋评估价值、居住人享有的利益归卞俊芳所有；若有购房权利，由卞俊芳享有；卞俊芳负有通知陈君奇动迁事宜的义务。……九、……。嗣后，原告陈君奇将其保管的系争公房租赁凭证原件交给法院，由法院转交第三人卞俊芳。
2007年11月9日第三人卞俊芳向被告平凉物业公司申请变更系争公房承租人，并提交系争公房租赁凭证原件、户籍证明、（2006）虹民一（民）初字第3974号民事判决书、（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书等相关材料，被告经审核后于2007年11月13日将系争公房承租人变更为第三人卞俊芳。现系争公房户籍在册人口为原告陈君奇、第三人卞俊芳，户主为卞俊芳，户口簿原件上户主未作更改。
2014年5月，原告诉至上海市杨浦区人民法院，要求判令被告平凉物业公司将其恢复为系争公房的承租人，2014年5月12日，杨浦法院以（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书对系争公房租赁居住等已作出相应处理，陈君奇现要求恢复其为系争公房承租人，违反“一事不再理”原则为由，依法作出（2014）杨受初字第25号民事裁定对陈君奇的起诉不予受理。原告陈君奇不服，上诉至上海市第二中级人民法院，二中院于2014年7月10日依法作出（2014）沪二中受终字第164号民事裁定：一、撤销上海市杨浦区人民法院（2014）杨受初字第25号裁定书；二、本案由上海市杨浦区人民法院受理。
2014年11月17日上海市东方公证处出具（2014）沪东证字第47449号《公证书》，并附公证光盘。《公证书》载明第三人卞俊芳于2014年11月13日至东方公证处申请办理保全证据公证，在公证员监督下进行网上操作，该公证书载明操作过程。搜索网址为：www.youku.com的网页，对“2007十大法治人物揭晓暨颁奖”栏目下涉案视频进行截屏，并打印公证书附件第五页至第十三页，对视频内容录制光盘加贴公证处封签。审理中，当庭启封《公证书》所附光盘并播放，视频显示2007年10月31日上午9点在上海市第二中级人民法院，法官主持对上诉人陈君奇离婚纠纷案的调解，调解系针对离婚后系争公房的归属展开，经过法院调解，陈君奇最终同意卞俊芳得系争公房，双方同意按照动迁政策各自享受权益。
审理中，原告陈君奇称将原由其保管的系争公房租赁凭证原件交于法院是为了便于第三人卞俊芳支付系争公房租金，对此第三人卞俊芳予以否认。被告平凉物业公司则称，物业公司收取公房租金时不需要审核公房的租赁凭证。
另查明，系争公房现无人居住，该公房所在的杨浦区平凉2、3街坊A地块已被列入征收范围，并已启动征收程序。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告陈君奇与第三人卞俊芳是否就离婚后系争公房由卞俊芳租赁并居住至动迁时止达成一致意见？二、被告平凉物业公司变更系争公房承租人的行为是否存在过失？
关于第一个争议焦点，本院认为，东方公证处所出具的《公证书》及所附光盘中视频反映的陈君奇离婚上诉案件就系争公房归属的调解过程、陈君奇与卞俊芳签字确认的离婚调解协议，以及（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书中的调解协议第二条对离婚后房屋分割的约定均印证了陈君奇与卞俊芳对离婚后广粤路房屋、系争公房的归属达成一致意见即各自获得一套房屋，广粤路房屋产权归陈君奇所有，陈君奇向卞俊芳给付房屋折价款、装修折价款；系争公房由卞俊芳租赁居住至动迁时止，如该房屋动迁，各自按照动迁政策享受权益。嗣后，陈君奇又将系争公房租赁凭证原件交于法院转交卞俊芳，对该行为的性质陈君奇称是为了方便卞俊芳交纳系争公房租金，卞俊芳予以否认，平凉物业则认为物业公司收取租金不需要核实房屋租赁凭证，结合陈君奇交出系争公房租赁凭证的背景、时间节点以及物业公司收取公房租金的手续等，本院认为，陈君奇交出系争公房租赁凭证的行为是对双方达成的系争公房由卞俊芳租赁居住的协议内容的履行，而非陈君奇所称为方便卞俊芳交纳房屋租金。综上，本院认定在法院主持下陈君奇与卞俊芳就系争公房由卞俊芳租赁并居住至动迁时止达成了一致意见。
关于第二个争议焦点，根据《上海市房屋租赁条例》规定公房承租人变更需要房屋承租人与共同居住人协商一致。如前所述，原告陈君奇与第三人卞俊芳已就系争公房由卞俊芳租赁并居住达成一致意见，（2007）沪二中民一（民）终字第3056号民事调解书亦对此予以确认，平凉物业公司依据法院出具的调解书，并审核卞俊芳提交的系争公房租赁凭证原件、申请报告、户籍证明等材料后将系争公房承租人变更为卞俊芳的行为符合相关法律法规的规定，不存在过失。
至于第三人卞俊芳述称即便认为原告陈君奇在2010年人口普查期间知晓系争公房承租人变更情况，但其未在知晓后的两年内主张权利，而于2014年再主张权利也已经违反了法律关于诉讼时效的规定。对此，本院认为本案纠纷系由公房承租权变更引起，原告的诉讼请求并非基于债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故对第三人卞俊芳的意见不予采纳。需要指出的是，二中院出具的（2014）沪二中受终第164号民事裁定书是针对案件是否符合受理条件而作出，对于案件的实体处理，应当由本院对本案进行实体审查后依法作出，当事人对此应予正确理解。综上，本院认为，陈君奇要求平凉物业公司将系争公房承租人恢复至其名下的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《上海市房屋租赁条例》第四十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈君奇要求被告上海平凉物业管理有限公司将上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号房屋承租人恢复为原告陈君奇的诉讼请求。
本案受理费人民币80元，由原告陈君奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 晓 宇
代理审判员 陈 娟 娟
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 张占平黄蔷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十条公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。
……。