广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23999号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈东凯，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘铭泉，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王龙江，住河南省鄢陵县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：游培益，汉族，住广东省雷州市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：严翔、罗鹏远，均系广东广大律师事务所律师。原审第三人：广州市德明房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：何庆祥，职务总经理。委托诉讼代理人：李嘉强、蔡凯琪，均系该司职员。上诉人陈东凯因与被上诉人王龙江、游培益、原审第三人广州市德明房地产代理有限公司（以下简称德明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3860号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈东凯，被上诉人王龙江、游培益的代理人罗鹏远，原审第三人德明公司的代理人李嘉强、蔡凯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈东凯上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项；2.撤销一审判决第四项、第五项；3.判决游培益、王龙江、德明公司按照房屋买卖合同约定按照房屋买卖合同的约定支付该房产成交价10%的违约金74000元；4.本案诉讼费用由游培益、王龙江、德明公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定陈东凯与游培益所签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，对陈东凯提出该合同无效的主张不予采纳是错误的。上述合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效。2、一审判决驳回陈东凯要求王龙江、游培益按照合同约定支付该房产成交价10%的违约金74000元错误。因王龙江、游培益是中介人员，刻意隐瞒身份与陈东凯签订房屋买卖合同，就是隐瞒事实，违背诚信，且王龙江没有购房资格，却签订合同，�是违背诚信的行为，依法应当承担损害赔偿责任。二、一审判决认定事实错误。对交易不成功的原因双方并没有各执一词。陈东凯要求支付23万元首期款有合同依据，而买方只愿意支付11万元首期款，并未提交证据。买方未按合同约定支付27万元首期款只支付11万元首期款，却要求陈东凯出具收到27万元首期款，陈东凯不同意，这就是双方交易不成功的原因。三、一审判决有遗漏。一审法院省略了银行发放贷款的要求。因涉嫌欺诈行为导致贷款不发放的，银行是不承担责任的。如上所述，陈东凯认为出具不真实收到首期款的收据是欺诈行为。因此，与事实不相符的文件，陈东凯不同意签署。这是双方交易无法正常进行的原因。四、一审在判处退还定金上适用法律错误。王龙江同意不代表游培益就可向陈东凯主张退还定金。而且，王龙江、游培益、张某所代表的德明公�应承担违约责任。王龙江、游培益二审答辩称：1、王龙江、游培益认为一审判决适用法律没有错误，王龙江、游培益并不存在以合法形式掩盖非法目的的行为。王龙江将与陈东凯签订的《房屋买卖合同》的权益转让给游培益是合法的，并无相关法律规定禁止合同权利的转让。2、针对陈东凯称王龙江、游培益隐瞒重大事实的问题。王龙江、游培益并没有隐瞒订立合同的重要事实，王龙江、游培益虽然是中介人员，但同时也是合法进行房产交易的主体，因为并没有哪条法律规定中介人员不能购买房产。陈东凯卖房的目的是为了获取经济利益，王龙江、游培益身份并不影响陈东凯获取利益。3、从一审法院调取的（2013）穗海法民三初字第1467号案庭审笔录中显示，陈东凯承认其在2013年4月15日不配合办理过户的理由是“王龙江不到场”；在一审庭审中其也承认其当时不配合办理过户的理由是王龙江不到场。另外在一审庭审时陈东凯多次强调其只认可与王龙江签订的《房屋买卖合同》，不认可与游培益签订的《存量房买卖合同》，可见，明显是陈东凯违约。在陈东凯自认的情况下，一审法院却认定“对于交易不成功的原因，双方各执一词，但均无提交证据予以证明，是错误的。4、陈东凯自认不签订网签合同，以及以王龙江不到场，其并不配合办理过户，可见，导致房屋买卖合同不能成功交易的责任是在于陈东凯，另外陈东凯也承认其已经将房屋出售给了他人，陈东凯在原合同没有解除的情况下，就擅自转让，明显是违约的，但一审法院仍然判决王龙江、游培益承担绝大部分的诉讼费，王龙江、游培益认为是不合理的。另外王龙江在这个案件当中并无过错，法院判决其承担4550受理费也不合理，请求二审法院依法改判。综上�述，请求二审法院依法驳回陈东凯的全部诉讼请求。德明公司二审答辩称其同意一审判决，对一审判决无异议。陈东凯向一审法院提出诉讼请求:1、解除《房屋买卖合同》（编号9006339）（合同金额740000元）中陈东凯与王龙江之间的房屋买卖关系，以及《广州市存量房买卖合同》（编号130301235445）；2、游培益协助办理注销《广州市存量房买卖合同》的手续；3、王龙江按照房屋买卖合同的约定支付该房产成交价10%的违约金74000元；4、王龙江、游培益承担本案诉讼费。游培益反诉请求：1、陈东凯按照《房屋买卖合同》（编号9006339）第八条第一款的约定支付该房屋成交价10%的违约金74000元、并退还定金10000元；2、由陈东凯承担本案反诉的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2012年12月24日，陈东凯(甲方)与王龙江(乙方)、德明公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（NO.90xx39），约定甲方将广州市海珠区xx路xx二街x号x房售予乙方，成交价740000元；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方己付的所有款项；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；本合同与买家李某的合同号：9006349同时执行方有效；按揭付款，于签订本合同时支付10000元作为定金；乙方应在签署本合同后90天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所须费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）230000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2013年4月15日前）到房地产交易中心递件�取得收缴证件收据当天付清；510000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号作为楼价余款；等。同日，王龙江支付了定金10000元给陈东凯。2013年3月13日，陈东凯(甲方)与游培益（乙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字1xxxxxx45号），约定甲方将海珠区xx路xx二街x号x房售予乙方，总金额为900000元；签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）；首期款，乙方应于交易递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款270000元；剩余房款，除前述房款外，剩余房款630000元由乙方于2013年3月15日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于完税过户并取得房地产交易中心受理回执当天以现金或转账方式向甲方支付剩余房款；双方应当于2013年3月18日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。该合同经房管部门办理了网签手续。2013年4月10日,陈东凯和游培益到银行办理按揭手续。2013年4月12日，中信银行股份有限公司广州分行出具《个人二手住房贷款承诺书》给陈东凯，内容为：鉴于游培益（买方）与陈东凯（卖方）签订的《房屋买卖合同》，卖方将自己合法拥有的位于海珠区xx路xx二街x号x的房屋出让给买方，因买方资金不足拟向我行申请借款。经审查，借款人（买方）符合我行二手房贷款基本条件，待房屋产权过户到借款人名下，并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向借款人（买方）发放630000元购房贷款……本贷款承诺书自签发之日起生效�有效期90天；等。2013年4月15日，陈东凯和游培益曾到海珠区房地产交易登记所办理交易过户手续，未果。另查，2013年，李某作为原告向一审法院起诉本案陈东凯和德明公司，要求陈东凯履行2012年12月24日《房屋买卖合同》，向李某交付海珠××路南××房房屋，并办理完结过户等产权手续。一审法院作出（2013）穗海法民三初字第1467号民事判决书，判决驳回李某的全部诉讼请求。李某不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年7月8日作出（2014）穗中法民五终字第275号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2013）穗海法民三初字第1467号民事判决书“经审理查明”部分载明：2012年12月24日，李某（乙方、买方）与陈东凯（甲方、卖方，陈振明代）及德明公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就�卖位于海珠××路南××房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为带家私电器、不带租约；成交价为660000元；（十七）备注：……4本合同与买家王龙江的合同号900xx39同时执行方有效；等。房管部门于2013年8月14日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市海珠区xx路xx二街x号x、xx房（以下分别简称“x房”、“xx房”）的产权人为陈东凯；登记时间为2011年5月27日。德明公司确认王龙江是德明公司的员工。（2014）穗中法民五终字第275号民事判决书“一审法院认为”部分载明：原审法院对于李某、陈东凯及德明公司签订的《房屋买卖合同》中第十七条备注第4项“本合同与买家王龙江的合同号9006339同时执行方有效”是否为李某、陈东凯共同的意思表示的认定，论理清晰，并无不当，本院不再�述。原审在李某不能举证证明王龙江可同时履行另一房屋买卖合同的情况下，判决驳回了李某要求陈东凯交付涉案房屋，并办理涉案房屋过户手续的诉讼请求并无不当。二审中，李某亦无提交新证据证明其主张，故对原审判决应予维持。本案诉讼中，王龙江确认在购房的时候，王龙江、游培益是同事，即德明公司的员工。王龙江、游培益表示王龙江、游培益当时具备购房资格，现在游培益不具备购房资格，王龙江是否具备购房资格不清楚。一审法院限期王龙江、游培益提交房管部门出具的《购房资格证明》，但期限届满王龙江、游培益均没有提交。陈东凯于2017年5月12日提起本案诉讼。诉讼中，陈东凯、王龙江、游培益确认：x房和xx房是打通的，陈东凯坚持出售是一起出售；房屋买卖合同约定90天签署银行按揭文件，因为王龙江没有履行，才出现了游培益。陈东凯表示其当时说按哪个合同履行都行，但就是不能给110000元首付款，因为两份合同约定的首付款是230000元、270000元，不是110000元；其确认的是740000元成交价的买卖合同，对于网签的合同其不知道做什么，对王龙江、游培益之间的合同权益转让其也不知情，要履行也是履行王龙江的合同，对游培益的合同不认可。王龙江、游培益表示其确认按740000元成交价的合同履行，王龙江已经将《房屋买卖合同》的权益转让给游培益，而网签合同写900000元是因为游培益想贷多一点款，少交一些首付款。陈东凯明确其第二项诉请是要求游培益协助办理注销合同的网签手续；第三项诉讼请求是要求王龙江按《房屋买卖合同》支付违约金。王龙江、游培益表示同意解除合同，也同意协助办理注销网签手续。一审法院认为：陈东凯与王龙江、德明公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。该合同签订后，陈东凯又与游培益签订了《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》在房管部门办理了网签手续，之后陈东凯在没有另行收取游培益定金的情况下，与游培益办理了银行按揭手续，并曾共同到海珠区房地产交易登记所办理交易过户手续，故可认定陈东凯将涉案房屋出售给游培益，是当事人的真实意思表示。对陈东凯提出不认可与游培益签订的《存量房买卖合同》的意见，一审法院不予采纳。《存量房买卖合同》约定的成交价是900000元，陈东凯、王龙江、游培益均确认实际成交价是740000元，陈东凯与游培益在《存量房买卖合同》中虚构交易价格，该价格条款无效。对于合同的解除和违约金、定金的问题。首先，陈东凯与王龙江、德明公司签订的《房屋买卖合同》约定“本合同与买家李某的合�号：9006349同时执行方有效”，陈东凯与游培益签订的《存量房买卖合同》虽然没有该条款的约定，但游培益对该约定是知道的，现无证据证明另一合同的买家李某可同时履行合同。其次，陈东凯和游培益曾于2013年4月15日到海珠区房地产交易登记所办理交易过户手续，对于交易不成功的原因，陈东凯和游培益各执一词，但均无提交证据予以证明,而且在2013年4月15日交易不成功至本案诉讼，长达四年多的时间,均无证据证明陈东凯或王龙江、游培益曾要求对方履行合同义务。再次，陈东凯与游培益在《存量房买卖合同》中虚构交易价格，对此陈东凯与游培益均有过错。现陈东凯要求解除上述《房屋买卖合同》中陈东凯与王龙江之间的房屋买卖关系和解除上述《存量房买卖合同》，游培益协助办理注销《存量房买卖合同》的网签手续，王龙江、游培益对此表示同意，应视�双方协商一致解除合同，一审法院予以采纳。陈东凯要求王龙江支付违约金、游培益要求陈东凯支付违约金，均缺乏依据，一审法院不予采纳。游培益要求陈东凯退还定金10000元，王龙江对此并无提出异议，故一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（四）项、第六十条第一款、第九十三条之规定，作出如下判决：一、解除原告陈东凯与被告王龙江、第三人广州市德明房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中原告陈东凯与被告王龙江之间关于广州市海珠区xx路xx二街x号x房的房屋买卖关系。二、解除原告陈东凯与被告游培益签订的《存量房买卖合同》中除本院认定无效的条款外的其他条款。三、被告游培益在本判决生效之日起十日内，协同原告陈东凯办理注销《存量房买卖合同》（合同�号130301235445）的网签手续。四、原告陈东凯在本判决生效之日起十日内，退回定金10000元给被告游培益。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告游培益的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11000元，由原告负担1900元，两被告各负担4550元。本案反诉费950元，由原告负担113元，被告游培益负担837元。上述受理费、反诉费已经分别由原告和被告游培益预交，原告和被告游培益均同意由两被告、原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告、被告游培益。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第�百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈东凯的上诉请求与王龙江、游培益，原审第三人德明公司的答辩意见，分析如下：从一审查明的事实可知，陈东凯与王龙江签订合同后，又与游培益签订了《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》在房管部门办理了网签手续，之后陈东凯在没有另行收取游培益定金的情况下，与游培益办理了银行按揭手续，并曾共同到海珠区房地产交易登记所办理交易过户手续，故可认定陈东凯同意将涉案房屋出售给游培益。另，对涉案房屋买方变更为游培益，王龙江并未提出异议，视为王龙江认可其支付的10000元定金转为游培益支付定金。对陈东凯提出不认可与游培益签订的《存量房买卖合同》的意见，一审法院不予采纳并无不妥。一审法院另认定陈东凯与游培益在《存量房买卖合同�中虚构交易价格的条款无效正确，本院予以确认。陈东凯与王龙江的合同中约定，本案房屋需与买家李某的合同号：90xx49同时执行方有效。陈东凯与游培益签订的《存量房买卖合同》虽然没有该条款的约定，但游培益对该约定是清楚知道的。现另案生效判决驳回了李某要求陈东凯交付房屋，并办理房屋过户手续的诉讼请求，故涉案合同并不能与前述合同号为90xx49的合同同时履行。陈东凯和游培益虽曾于2013年4月15日到海珠区房地产交易登记所办理交易过户手续，但最终并未办理，主要原因根据陈东凯所述是其不同意按游培益及中介方要求开具27万元的收据以办理按揭手续，其理由是因为游培益实际只同意支付11万元，而要求陈东凯开具27万元的收据与事实不符，有违诚信，可能会导致银行最终不能放款。该陈述虽为陈东凯单方所述，但从2013年4月15日交易不�功至本案诉讼，长达四年多的时间,无证据证明陈东凯或王龙江、游培益曾要求对方履行合同义务情况来看，对首期款收据等继续履行合同问题，双方其后并未协商一致，导致合同履行陷入僵局。为此，涉案合同的可予解除，该解除责任并不能归责于任一方，双方均不应承担违约责任。一审判决解除《存量房买卖合同》除无效条款外的其他条款，注销该合同的网签手续，陈东凯退回定金10000元给游培益并无不妥，本院予以维持。综上，陈东凯上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由陈东凯负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年二月二十三日书记员  王心怡黄妙丽