河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终157号
上诉人（原审被告）:汝阳县林业局，住所地：河南省汝阳县城关镇人民路20号。
法定代表人：沈保平，该局局长。
委托诉讼代理人：郭永生，男，该局工作人员。
委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：汝阳县国有大虎岭林场，住所地：河南省汝阳县城关镇大虎岭。
法定代表人：员军现，该场场长。
委托诉讼代理人：杜向阳，男，该林场工作人员。
委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市大宅门房地产有限公司，住所地：河南省汝阳县城杜鹃大道东段。
破产管理人：洛阳润华企业破产清算服务有限公司。
负责人：李小兵，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙锋亮，男，该公司破产管理人工作人员。
委托诉讼代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。
上诉人汝阳县林业局、汝阳县国有大虎岭林场（以下简称大虎岭林场）因与被上诉人洛阳市大宅门房地产有限公司（以下简称大宅门公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2013）洛民四初字第00051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汝阳县林业局的委托诉讼代理人郭永生、陈志刚，上诉人大虎岭林场的委托诉讼代理人杜向阳、陈志刚，被上诉人大宅门公司的委托诉讼代理人孙锋亮、张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汝阳县林业局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大宅门公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由大宅门公司承担。事实和理由：一、一审判决汝阳县林业局支付给大宅门公司补偿款430万元错误。2010年11月24日汝阳县林业局与大宅门公司签订的协议，2010年11月27日汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司签订的协议之间存在关联关系。2011年11月27日的协议约定由汝阳县林业局、大虎岭林场分别代表职工牵头购买大宅门公司建筑的汝阳县林苑小区，其中26层典式高层两座，房屋均价为1530元/㎡；7层小高层一座，房屋均价860元/㎡等，该协议应为团购房合同。双方签订该协议的本意是如果大宅门公司通过竞标每亩土地超过60万元的部分，在约定的上述房屋均价中予以分摊，故2010年11月24日协议所涉土地竞价差额430万元已包含在2010年11月27日协议约定的房价中。一审判决割裂上述两份协议之间的因果关系错误。二、一审判决汝阳县林业局与大虎岭林场共同赔偿大宅门公司196.5万元没有事实及法律依据。1、关于大宅门公司缴纳的契税20万元，与汝阳县林业局与大虎岭林场无关；2、关于2012年11月2日汝阳县集中打击规划土地建设违法行为领导小组对大宅门公司的罚款100万元，是大宅门公司在未取得规划许可的情况下，违法开工建设林苑小区被处罚。大宅门公司主张是因超出规划设计20层被处罚的事实不成立。3、关于大宅门公司主张因通风、采光问题赔偿相邻居民的273万元，大宅门公司不能提供有效的证据证明，而且证据显示的赔偿时间发生在工程基础土方开挖，且被责令停工的过程中，该赔偿事实并不存在。三、双方签订的两份协议已于2011年4月解除，此事实从大宅门公司退还已付购房款30万元、汝阳林业局提供的两份会议记录以及大宅门公司私自对外销售房屋能够予以证实。
大虎岭林场上诉请求：撤销一审判决发回重审，或改判驳回大宅门公司的诉讼请求，支持大虎岭林场的反诉请求。事实与理由：一、大虎岭林场与大宅门公司签订的团购房协议约定大宅门公司为大虎岭林场职工建造7层小高层一座，但至今大宅门公司未予建造。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，大虎岭林场请求解除合同于法有据。二、大宅门公司收取大虎岭林场63位职工团购房预付款114万元，已退还30万元。因大宅门公司没有给大虎岭林场职工建房，下余购房预付款84万元应予退还。三、双方签订的团购房协议第七条约定，如一方违约，支付对方总购房款20%的违约金。因大宅门公司未按合同约定履行义务，大虎岭林场请求大宅门公司承担违约金30万元，并支付从2010年12月31日交款之日至2013年12月30日资金被占用期间的利息19万元具有事实与法律依据。其它事实与理由与汝阳县林业局一致。
大宅门公司辩称，一、汝阳县林业局为了达到以大宅门公司的名义开发林苑小区的目的，要求大宅门公司必须尽全力摘牌取得案涉土地。考虑到当时地价每亩约60万元左右，土地出让价款大部分要返还给汝阳县林业局，双方约定如中标土地每亩超过60万元，超出部分由汝阳县林业局补偿。而且在土地招标过程中，汝阳县林业局与大宅门公司共同参与投标，每次投标报价均按照汝阳县林业局工作人员的指示下进行。双方签订的协议约定林苑小区建设26层典式高层两座、7层小高层一座，整个规划方案和图纸设计都是按照汝阳县林业局的安排以大宅门公司的名义进行。对于规划方案中所建房屋不能超过20层的问题，汝阳县林业局承诺由其与政府进行协调变更。二、大宅门公司与汝阳县林业局于2010年11月24日签订的协议，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定。按照该协议的约定，对于超出双方约定的土地价款430万元，应由汝阳县林业局承担。而且县政府应当退还给汝阳县林业局的土地款项一直挂在县财政账上未予支付。三、大宅门公司因违反规划设计被罚款100万元，是汝阳县林业局与大虎岭林场的原因所致。大宅门公司缴纳的契税20万元，是因高额土地出让价款所形成，上述两笔款项应由汝阳县林业局、大虎岭林场全部承担。由于两座26层楼房建好后将影响相邻居民的通风、采光，导致相邻居民上访。大宅门公司所支付的273万元赔偿款的名单当时已报给汝阳县林业局，该项赔偿费用应由汝阳县林业局、大虎岭林场全部承担。四、双方签订的协议约定是由大宅门公司建筑林苑小区，并非开发该小区，大宅门公司收取汝阳县林业局、大虎岭林场支付的款项，所出具的收据明确记载为工程款，而且协议约定也是按照建设工程的付款方式支付，因此，大宅门公司与汝阳县林业局、大虎岭林场之间并非团购商品房合同关系。汝阳县林业局、大虎岭林场从未通知大宅门公司解除协议，也未就协议解除问题与大宅门公司进行过磋商，双方不存在解除协议的问题。汝阳县林业局、大虎岭林场未按约定付款已构成违约，大虎岭林场的反诉请求不应支持。
大宅门公司向一审法院起诉请求：一、判令汝阳县林业局、大虎岭林场共同赔偿各项损失共计803万元及利息；二、本案诉讼费用由汝阳县林业局、大虎岭林场承担。大虎岭林场反诉请求：一、解除双方于2010年11月27日签订的团购商品房协议；二、判令大宅门公司返还团购房预付款84万元，并支付从交款之日至一审庭审之日期间的利息19万元、违约金30万元；三、本案诉讼费用及其它合理支出的费用由大宅门公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月24日汝阳县林业局（甲方）与大宅门公司(乙方)签订协议书一份。该协议约定，甲方委托乙方竞标原林业局使用的国有土地，该土地位于汝阳县××大道中段路南，面积8亩。1、乙方须向甲方交保证金200万元，参与该宗土地竞标并建筑汝阳县“林苑小区”，乙方须尽全力中标，如果未中标，保证金归甲方所有。2、建筑“林苑小区”预算中地价按每亩60万元计，如果竞标结果每亩超出60万元，超出部分由甲方补偿。
2010年11月27日大宅门公司（甲方）与汝阳县林业局、大虎岭林场（乙方）再次签订协议。该协议约定，1、甲方建筑的汝阳县“林苑小区”，位于汝阳县××大道中段路南（原林业局使用的国有土地），土地面积8亩，欲分别建筑26层典式高层二座，7层小高层一座（均含地上车库）。2、甲方建筑的汝阳县“林苑小区”，必须严格按照乙方提供的规划设计方案及图纸施工，并必须严格按照国家质量标准建设。3、26层典式高层二座，房屋均价1530元/㎡，由汝阳县林业局代表单位职工牵头购买；7层小高层一座，房屋均价860元/㎡，由大虎岭林场代表职工牵头购买。甲方负责乙方所有院内附属设施建设，并承担所有费用。附属设施包括：地下停车场，围墙、院内平整美化、道路硬化，大门及门卫室等基础设施。4、甲方负责办理“林苑小区”每户分割土地使用权证及房产证等相关手续，并承担一切费用，乙方派人协助。另外，甲方负责职工购房所需银行按揭、公积金贷款等有关手续办理，乙方派人协助，所需费用由甲方承担。5、付款方式：典式高层附款方式：甲方动工后，30日内付款30%；以后每五层付款10%；主体工程竣工后付足80%；分割土地使用权证、房产证等办理完毕后付足97%；余款作为质量保证金，自交付使用之日起一年内如无任何质量问题，一次性付清。小高层付款方式：甲方动工后，30日内付款30%；主体三层竣工后，付足60%；主体工程竣工后，付足80%；分割土使用权证、房产证等办理完毕后付足97%；余款作为质量保证金，自交付使用之日起一年内如无任何质量问题，一次性付清。6、二座典式高层于2012年8月底前必须交付使用，小高层于2011年8月底前交付使用。7、违约责任：甲乙双方均严格按合同条款执行，如一方违约，支付对方总购房款20%的违约金。
2010年12月7日大宅门公司与汝阳县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。2010年7月28日汝阳县城乡规划局在向汝阳县国土资源局下达的汝阳县建设项目规划设计条件通知书中载明本案所涉该宗土地建筑设计要求为≤20层。2010年5月20日国家林业局林规发（2010）142号文件，关于河南省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复中载明有汝阳县大虎岭林场，其中中央投资428万元，省级配套68万元，市县配套、林场及职工自筹资金292万元。2010年9月30日汝阳县人民政府文件，汝政文（2010）105号关于公开出让县城杜鹃大道中段路南国有建设用地使用权的批复第三条：补缴的土地出让金弥补原林业局划拨土地缴纳的土地补偿费后，收益归县政府所有。2010年12月29日至2011年3月15日大虎岭林场向63位购房人收取购房款189万元；2010年12月31日大宅门公司收到大虎岭林场棚户区改造预付工程款114万元；2011年4月15日汝阳县林业局收到大宅门公司退房款30万元。2012年11月2日汝阳县集中打击规划土地建设违法行为领导小组对大宅门公司进行罚款100万元。
一审同时查明，林苑小区开工时间为2010年12月29日。2011年3月至2011年11月因群众举报汝阳县林业局干部倒卖土地，汝阳县建设执法监察大队责令林苑小区工程停工。2012年2月至2012年10月因林苑小区未按规划批准内容建设，被汝阳县城乡规划办公室责令停工。大宅门公司分别于2011年1月5日、2012年11月5日、2012年12月5日、2013年1月5日、2013年3月5日、2013年4月5日、2013年9月5日出具林苑小区1#、2#楼工程款支付申请表，请求按照合同约定节点支付工程款1854.36万元、618.12万元、618.12万元、618.12万元、618.12万元、618.12万元1050.8万元，监理单位签名盖章。
一审法院认为，本案所涉土地为汝阳县林业局、大虎岭林场棚户区改造用地，公开竞标时，大宅门公司与汝阳县林业局签订参与竞标协议并向林业局缴纳保证金后，以910万元成交价中标摘牌。随后大宅门公司又与汝阳县林业局、大虎岭林场签订建、购房协议。县政府文件中载明补偿的土地出让金弥补原林业局划拨土地缴纳的土地补偿费后，收益归县政府所有。同时，根据有关文件批复，市县配套、林场及职工自筹资金可供棚户区改造使用。且大宅门公司还承担汝阳县林业局、大虎岭林场所有的院内附属设施建设，并承担所有费用，包括地下停车场、围墙、院内平整美化、道路硬化，大门及门卫室等基础设施，证明汝阳县林业局存在自支经费。在此情况下签订的上述两份协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违背法律禁止性规定，且在审理本案过程中各方当事人对协议效力均未提出异议，应为有效协议。
根据2010年11月24日汝阳县林业局（甲方）与大宅门公司(乙方)签订协议约定，竞标结果每亩超出60万元，超出部分由甲方补偿。系双方当事人的意思自治。现中标价为910万元，差额430万元，应由汝阳县林业局补偿。2010年11月27日大宅门公司与汝阳县林业局、大虎岭林场签订的协议约定，大宅门公司建筑的汝阳县“林苑小区”，必须严格按照汝阳县林业局、大虎岭林场提供的规划设计方案及图纸施工，现因规划问题被县有关部门罚款100万元及契税20万元，以及因通风、采光问题赔偿相邻居民的273万元，由于大宅门公司是按照合同约定进行施工，因规划造成的罚款及赔偿，作为合同一方当事人汝阳县林业局、大虎岭林场存在一定责任；大宅门公司未按照建设规划施工，且享有该工程一定利益，对该部分费用也应承担一定责任。鉴于该部分费用的承担双方无明确约定，应以双方各半承担为宜。大宅门公司要求汝阳县林业局、大虎岭林场承担该部分损失，部分理由成立，一审法院予以支持。关于大虎岭林场提起的反诉，以大宅门公司未按期交付使用为由请求解除合同，返还已交的购房预付款并承担违约责任等问题，一是所提交的林业局会议记录，拟证明合同已解除。该会议记录系内部会议研究的内容，大宅门公司并不认可；二是无证据证明解除合同已通知到大宅门公司；三是因设计、规划问题，被政府有关部门责令停工，而施工方案是按照乙方即汝阳县林业局及大虎岭林场提供的规划设计及图纸施工，非大宅门公司原因所致；四是根据大宅门公司提交的支付工程款申请表，虽然无证据证明已送达给汝阳县林业局及大虎岭林场，但监理单位签字确认，证明了工程进度、应付款节点时间及款额，而汝阳县林业局及大虎岭林场并未按期支付工程款。因此，其反诉请求解除合同，不符合法律规定的解除情形。现要求返还已交的购房预付款并由大宅门公司承担违约责任，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：一、汝阳县林业局自判决生效之日起十日内支付给大宅门公司补偿款430万元；二、汝阳县林业局、大虎岭林场自判决生效之日起十日内赔偿大宅门公司196.5万元；三、驳回大宅门公司其他诉讼请求；四、驳回大虎岭林场反诉请求。一审案件受理费68010元，由大宅门公司负担21500元，汝阳县林业局负担41510元，大虎岭林场负担5000元（汝阳县林业局、大虎岭林场负担部分暂由大宅门公司垫交，待执行时一并执行）；反诉费8385元，由大虎岭林场负担。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人对新证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、关于汝阳县林业局提供大宅门公司的建设工程规划许可申请表、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，大宅门公司、大虎岭林场对上述证据的真实性无异议，能够认定大宅门公司系案涉林苑小区的建设单位，于2011年9月14日取得建设工程规划许可证，主要内容记载：1#楼、2#楼建筑面积均为8849.68㎡（含地下1526㎡），地上18层、地下1层；于2011年5月19日取得建设用地规划许可；于2013年8月23日取得林苑小区1#楼、2#楼建筑工程施工许可。关于汝阳县林业局提供案涉林苑小区现状照片，证明该小区内未建设7层小高层建筑物，大宅门公司、大虎岭林场对此事实予以认可，本院予以认定。关于汝阳县林业局提供的大宅门公司与河南兴建建设管理有限公司签订的《建设工程监理合同》、河南兴建建设管理有限公司向大宅门公司申报债权等其它新证据，因与本案争议事实无直接关联性，本院不予采信。
二、2010年8月16日汝阳县国土资源局向汝阳县人民政府提交“关于公开出让县城杜鹃大道中段路南国有建设用地使用权的请示”报告中记载：汝阳县城杜鹃大道中段路南（原林业局）有国有存量建设用地二宗，宗地一原证号为汝国用（2007）第021号，用途为科研用地，证载面积为3333.05平方米；宗地二原证号为汝国用（2007）第022号，用途为办公用地，证载面积为2009平方米（以上两宗地证载面积共计5342.05平方米），实测面积为5340.85平方米，根据《土地管理法》的有关规定及规划部门出具的规划条件和县林业局申请，我局拟公开出让以上两宗国有建设用地使用权。现将具体事项请示如下：一、建议以上两宗国有建设用地使用权（5340.85平方米）采取挂牌方式公开出让等。2010年9月30日汝阳县人民政府作出汝政文〔2010〕105号文件，对于汝阳县国土资源局的上述请示批复予以同意。
三、2011年5月10日汝阳县杜鹃大道居民仝念甫等19人联名向洛阳市信访局信访，所提交的“关于汝阳县林业局违规开发土地严重影响周边居民通风采光的情况反映”中记载：我们这些住户的正南面是一块东西长80余米、南北宽60余米的耕地，本来是汝阳县林业局征的苗圃基地。2011年4月林业局不顾对我们周边居民利益的严重损害，擅自改变土地用途，为部门和个人谋取暴利，假借大虎岭林场棚户区改造的名义，为开发商联合进行高层开发，命名为“林苑小区”，用于林业局职工福利建房。……。其建筑图纸显示：“林苑小区”在这片耕地上拟开发两栋二十层的高层建筑，其建筑物北墙距我们的住宅只有17米，而在林业局内部却以26层高楼发售等。2011年8月18日汝阳县林业局下文成立了汝阳县林苑小区建设项目信访稳定风险评估领导小组。
四、汝阳县林业局提交2011年4月16日的会议记录记载：关于林苑小区建设问题。（一）依照法律和政策规定，林业局、林场与（大宅门公司）签订的林苑小区建设协议解除，林业部门撤出，大宅门公司市场化运作；（二）以后请示县委、县政府异地划拨土地或返还资金用于林科所、林政稽查大队等办公用房；（三）职工可自愿购买或自发成立团购小组与大宅门公司协商团购；（四）原林苑小区建房领导小组自行撤销，原大虎岭林场棚户区改造工程由林场自行解决。2011年12月30日的会议记录中记载：关于林苑小区建设，现在已开始建，准备开始公开外售，对外均价大户型2300元/平方米，小户型1900元/平方米。对单位人员每平方米少150元，等房子正式开售，开发商欠林场购房款就会予以退还。……。等正式签订协议首付40%购房款，开发商退还前林场购房款。……。鉴于局还有部分职工住房困难，经与开发商协商，局对于愿意购买房子的职工每平方米补贴150元等。
五、关于大宅门公司提供的河南省汝阳县人民法院（2016）豫0326民破1号民事裁定书，汝阳县林业局、大虎岭林场对该份证据的真实性无异议，能够认定河南省汝阳县人民法院于2016年1月13日裁定受理大宅门公司破产清算申请。
六、二审中，根据大宅门公司破产管理人提供的林苑小区住户明细表、以房抵款明细表、应收账款明细表、尚未销售房屋明细表等证据，可以证明案涉林苑小区1#楼、2#楼多数房屋已销售，仅余28套房屋未销售。
七、二审中，大虎岭林场自愿放弃由大宅门公司支付未退还购房款84万元的利息及违约金30万元的反诉请求，仅请求大宅门公司退还购房款84万元。汝阳县林业局对于大虎岭林场反诉请求解除与大宅门公司于2010年11月27日签订的协议表示同意。
本院对于一审查明的其它事实予以确认。
本院认为，汝阳县林业局与大宅门公司于2010年11月24日签订的协议，汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司于2010年11月27日签订的协议，系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为有效合同。根据汝阳县林业局提供的建设工程规划许可申请表、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据以及上述第二份协议约定的内容，大宅门公司系案涉林苑小区的建设单位，双方约定由汝阳县林业局、大虎岭林场代表单位职工定向购买大宅门公司欲建设的两栋26层典式高层楼房、一栋7层小高层楼房，故双方之间应为房屋买卖合同关系。一审判决对本案案由定性正确，本院予以认定。
一、关于上述两份协议有无关联，一审判决汝阳县林业局向大宅门公司支付补偿款430万元是否正确的问题。首先，根据该两份协议的签订时间、内容以及签订上述协议的目的进行分析，汝阳县林业局与大宅门公司签订第一份协议约定“如大宅门公司的竞标结果每亩地价超过60万元，由汝阳县林业局对超出部分予以补偿”，是以汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司签订第二份协议约定“大宅门公司建设的26层典式高层二座，房屋均价1530元/㎡，由汝阳县林业局代表单位职工牵头购买；大宅门公司建设的7层小高层一座，房屋均价860元/㎡，由大虎岭林场代表职工牵头购买”的合同目的能够实现为前提，故上述两份协议具有关联性。其次，汝阳县林业局提供2011年4月16日、12月30日的会议记录虽系单方制作，但结合大宅门公司于2011年4月15日退还给大虎岭林场的预付购房款30万元，以及大宅门公司对外销售林苑小区1#楼、2#楼等事实，可以印证双方已协商解除上述两份协议的事实。由于大宅门公司竞标案涉土地价超过与汝阳县林业局约定土地价格的430万元，应当计入大宅门公司开发林苑小区的建设成本中。鉴于双方的合同解除，大宅门公司通过将建设的两栋26层高层楼房按照市场价对外销售，已获得相应收益，而汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司签订的协议未予履行，汝阳县林业局、大虎岭林场均未获得房屋，汝阳县林业局向大宅门公司补偿430万元土地中标差价款的条件未予成就。因此，一审依据汝阳县林业局与大宅门公司签订的上述第一份协议，判决汝阳县林业局向大宅门公司支付土地中标差价款430万元不当，本院予以纠正。汝阳县林业局的该项上诉理由成立，本院予以支持。
二、关于一审判决汝阳县林业局、大虎岭林场赔偿大宅门公司196.5万元是否正确的问题。
首先，关于大宅门公司缴纳的契税20万元。大宅门公司作为案涉林苑小区的建设方，通过竞拍程序受让案涉土地使用权而缴纳的契税20万元，是其应履行的法定义务。而且双方签订的协议中并无关于大宅门公司缴纳的该20万元契税由汝阳县林业局、大虎岭林场承担的约定，故一审判决汝阳县林业局、大虎岭林场共同赔偿大宅门公司缴纳的该20万元契税的50%缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。汝阳县林业局、大虎岭林场的该项上诉理由成立，本院予以支持。
其次，关于大宅门公司交纳的罚款100万元。汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司签订的协议约定，大宅门公司建设林苑小区，必须严格按照汝阳县林业局、大虎岭林场提供的规划设计方案及图纸施工。大宅门公司按照协议约定建设的两座26层典式高层楼房，虽已超出该两幢高层楼房规划许可为地上18层、地下1层的范围。但根据大宅门公司提供2012年11月5日的工程款支付申请表记载的内容，汝阳县集中打击规划土地建设非法行为领导小组于2012年11月2日对大宅门公司罚款100万元时，大宅门公司只完成了1#、2#楼5层的封顶，当时并未超过规划许可建设的层高范围，而且大宅门公司亦未提供该项罚款100万元与超出上述规划建设有关的证据，因此，大宅门公司主张由汝阳县林业局、大虎岭林场赔偿该项损失的证据不足，一审判决汝阳县林业局、大虎岭林场共同赔偿大宅门公司交纳该100万元罚款的50%不当，本院予以纠正。汝阳县林业局、大虎岭林场的该项上诉理由成立，本院予以支持。
最后，关于大宅门公司主张因通风、采光问题赔偿相邻居民的273万元。本案所涉“林苑小区”所占用的土地原为汝阳县林业局用于科研、办公的用地。汝阳县林业局、大虎岭林场为了解决职工住房问题，向汝阳县国土资源局申请同意改变土地用途交由政府收回进行公开出让。而且汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司先后签订的两份协议约定，汝阳县林业局委托大宅门公司参与土地出让的竞标并建筑“林苑小区”，大宅门公司须尽全力中标。大宅门公司必须严格按照汝阳县林业局、大虎岭林场提供的规划设计方案及图纸施工，建设两座26层典式高层楼房、一座7层小高层楼房。大宅门公司中标后，在建设“林苑小区”的过程中，周边居民向洛阳市信访部门反映汝阳县林业局违规开发建设“林苑小区”，严重影响其通风采光问题。汝阳县林业局成立了“林苑小区”建设项目信访稳定风险评估领导小组。大宅门公司向相关周边居民赔偿影响通风、采光等损失共计273万元，并已建设两栋26层高层楼房，汝阳县林业局对于大宅门公司向周边居民赔偿应当知晓。综上，由于汝阳县林业局、大虎岭林场的上述行为与大宅门公司违规开工及超规划建设“林苑小区”行为，导致周边居民向相关部门反映其通风、采光等权益受到影响，以及大宅门公司由此支付的273万元赔偿款存在一定的因果关系，故汝阳县林业局、大虎岭林场应当承担相应的责任。一审判决由汝阳县林业局、大虎岭林场承担大宅门公司该273万元损失的50%即136.5万元并无不当，本院予以维持。汝阳县林业局、大虎岭林场的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于大虎岭林场的一审反诉请求是否有事实及法律依据，应否支持的问题。二审中，大虎岭林场自愿放弃由大宅门公司支付未退还购房款84万元的利息及支付违约金30万元的诉求，是行使其诉讼权利，本院予以准许。关于大虎岭林场请求解除与大宅门公司于2010年11月27日签订的协议，并由大宅门公司退还84万元购房款应否支持的问题。如上所述，因汝阳县林业局、大虎岭林场与大宅门公司签订的协议为房屋买卖合同，故大虎岭林场于2010年12月31日向大宅门公司交付的114万元应为预付购房款。由于大宅门公司未按协议约定为大虎岭林场建设一座7层小高层，且大宅门公司已退回大虎岭林场该预付购房款30万元，双方已实际解除了房屋买卖合同，故大虎岭林场请求大宅门公司退还预付购房款84万元具有事实及法律依据，本院予以支持。一审该项判决不当，本院予以纠正。
综上所述，汝阳县林业局、大虎岭林场的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2013）洛民四初字第00051号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更河南省洛阳市中级人民法院（2013）洛民四初字第00051号民事判决二项为：汝阳县林业局、汝阳县国有大虎岭林场于本判决生效后十日内赔偿洛阳市大宅门房地产有限公司136.5万元；
三、洛阳市大宅门房地产有限公司于本判决生效后十日内退还汝阳县国有大虎岭林场预付购房款84万元；
四、驳回洛阳市大宅门房地产有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回汝阳县国有大虎岭林场其它反诉请求。
一审案件受理费68010元，由洛阳市大宅门房地产有限公司负担58010元，汝阳县林业局、汝阳县国有大虎岭林场负担10000元；反诉费8385元，由汝阳县国有大虎岭林场负担2385元，洛阳市大宅门房地产有限公司负担6000元。二审案件受理费94910元，由汝阳县林业局负担12000元、汝阳县国有大虎岭林场负担17155元，洛阳市大宅门房地产有限公司负担65755元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红云
审 判 员 李红芬
代理审判员 杨 刚
二〇一七年三月三十日
书 记 员 马亚亚