上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3271号
原告上海鱼米之乡农业发展有限公司。
法定代表人赵伟华。
委托代理人王雪华。
委托代理人王国明，上海市申中律师事务所律师。
被告安徽红嘉农业科技有限公司。
法定代表人徐世红。
委托代理人丁治国，安徽润天律师事务所律师。
原告上海鱼米之乡农业发展有限公司诉被告安徽红嘉农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雪华、王国明，被告的委托代理人丁治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鱼米之乡农业发展有限公司诉称：2012年8月17日，原、被告签订一份房屋租赁协议，约定由被告向原告承租位于上海市浦东新区华州南路XXX号观赏鱼中心的5间房屋作为职工宿舍，租期自2012年8月17日起至2016年12月31日止。并约定，每月租金人民币（以下币种同）1，750元，支付方式为每月先付后用，水、电费每月按实支付。违约责任约定，承租方逾期不交有关费用，甲方可按每日0.50%向乙方追偿支付违约金。合同签订后，前一段时间尚能正常履行，但自2013年1月1日起至今被告未能按约支付租金和水、电费，经原告多次催促，被告仍未支付，故原告诉请来院，要求：1、判令被告立即支付原告自2013年1月1日至2013年12月31日的租金21，000元，自2012年10月23日起至2013年11月26日的水、电费4，644.20元；2、判令被告赔偿原告违约金7，000元；3、判令解除原、被告之间签订的“房屋租赁合同”，被告立即迁出租赁场所。
被告安徽红嘉农业科技有限公司辩称：1、原告不是适格主体，其没有权利出租系争的土地和房屋；2、租金和水、电费金额并无异议，但认为不应支付给原告；3、被告是在受原告之邀，设立水产品养殖基地，双方有合作事实，由于原告未如实履行合作协议，导致了被告租赁系争场地处于进退两难的境地，原告对此负有责任。故不同意原告的诉请。
经审理查明：
2012年8月17日，原、被告签订“房屋租赁合同”一份，约定：甲方（原告）将坐落在上海浦东观赏鱼中心的房屋共5间租赁给乙方（被告）用于宿舍和办公；租赁期限从2012年8月17日起至2016年12月31日止；租金每月支付1，750元；支付期限和方式为2012年租金7，000元在签订合同后10日内付清，之后在每月的20日前支付下月的租金；租赁期间，乙方负责支付相应出租房屋所实际发生的水费、电费等；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每日0.50%支付滞纳金；合同另对其他事项作了约定。
2013年10月17日，原告发催告函给被告，表示被告尚欠2012年租金28，672元和2013年全年租金125，256元，水、电费亦支付到2012年11月底，要求被告收到函后付清拖欠款项，并表示逾期将依据协议约定单方解除合同，提前收回租赁物等。
另查明，2002年3月8日，案外人机场镇陈胡村村民委员会与上海浦东临空农业开发有限公司签订土地租赁合同，约定由甲方（机场镇陈胡村村民委员会）将陈胡村的土地135亩（包括鱼塘，东至八一河，西至华洲路，南至养殖场，北至迎宾大道）出租乙方（上海浦东临空农业开发有限公司）从事现代农业项目的开发、绿化园林建设。租赁期限二十年，从2002年1月1日起至2021年12月31日止。每年支付67，500元，先付后用。并约定，乙方在使用的土地内自行筹资、自行规划、自行建设和自行管理。合同另对其他事项作了约定。
2011年8月15日，上海浦东临空农业开发有限公司与原告签订租赁合同一份，约定甲方（上海浦东临空农业开发有限公司）将上海浦东陆基水产养殖有限公司的土地（西至华洲路，南至界河，北至界河，资产、设施、厂房、土地等数据按实计算）租赁给乙方（原告）从事观赏鱼交易产业的开发和经营。租期十年，自2011年8月18日起至2021年8月17日止。年租金836，000元。合同另对其他事项作了约定。
审理中，原告向法庭提供2011年8月15日由上海浦东临空农业开发有限公司出具的“关于第五条第二款内容的补充说明”，表示“由于原合同的约定及经营需要，经协商，同意对租赁合同中第五条乙方责任第二款中‘……不得发生转让、整体转租、抵押和擅自搭建行为’补充说明为，同意乙方在经营过程中部分转租或分散出租。”被告对该情况说明真实性不予认可，认为加盖印章是后补的。
原告还向法庭提供了浦东新区发展计划局出具的“关于同意编制浦东临空出口农业园区规划的批复”、浦东新区农委和上海市财政局共同出具的关于下达2008、2009年上海市标准化水产养殖场建设项目计划及市级补助资金的通知、浦东新区农委和财政局共同出具的关于浦东新区2010年支农资金整合项目的批复以及浦东新区农村建设有关设施用地申请表等，用以证明系争的出租土地及房屋经过合法批准。其中浦东新区农村建设有关设施用地申请表，日期为2010年12月10日，申请人为上海浦东陆基水产养殖有限公司，项目名称为“上海浦东观赏鱼种源基地工程建设”，项目性质为“观赏鱼养殖、保种”，项目位置为临空农业园区，项目规模135亩，申请生产辅助设施建设用地12120平方米，该申请并经镇政府、区农委、区规土局审批同意。被告对真实性无异议，但认为不能证明原告的主体适格。
庭审中，原、被告双方确认一致：合同签订后，被告向原告支付租金至2012年12月31日，之后未付；租赁物位于华洲南路XXX号后勤区，内部编号为101两间，205、207、114各一间；自2012年10月23日起至2013年11月26日止共计产生水、电费4，644.20元。
原告表示：诉请2中的违约金按照合同约定是每日0.50%，算下来10，000多元，现在仅主张7，000元；如果判决合同解除，要求自2014年1月1日起算使用费至实际迁出之日止，其中判决生效之日起的使用费要求按照双倍租金标准予以支付。
以上事实，由租赁合同、律师函、批复、补充说明等及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的“租赁协议”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告应在每月的20日前支付下月的租金，现经审理查明，被告仅支付租金至2012年12月31日，原告予以催付后被告至今尚未支付，据此原告提出解除合同，具有法律依据，应予支持。被告辩称原告不是适格主体，但原告已经提供承租物经合法经审批和转租得到原出租人同意的依据，故不予采纳。被告还认为双方有合作关系，原告不履行合作义务等，因为合作协议与租赁协议系不同法律关系，且合作协议的主体亦非原告，且备忘录亦仅仅为原告承诺的协助义务，非本案合同主要义务，故对被告的该辩称亦不予采纳。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故对原告要求被告迁出租赁物的诉请予以支持。同时，合同解除之前，被告作为承租人应按约支付租金及有关费用，合同解除之后，被告亦应支付截至迁出之日止的房屋占用使用费，现原告诉请被告支付自2013年1月1日起至迁出之日止的租金及占有使用费，于法有据，应予支持，但原告要求自判决生效之日起按双倍租金标准支付使用费，并无相应的合同和法律依据，故本院确定以原租金标准由被告支付，对原告诉请予以相应支持。原告还诉请要求被告支付违约金7，000元，未超出合同约定，于法不悖，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条判决如下：
一、解除原告上海鱼米之乡农业发展有限公司与被告安徽红嘉农业科技有限公司之间签订的“房屋租赁合同”；
二、被告安徽红嘉农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区华洲南路XXX号的5间承租房屋内迁出；
三、被告安徽红嘉农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鱼米之乡农业发展有限公司自2013年1月1日起至迁出之日止的租金及占有使用费（按照每月1，750元的标准按实计算）；
四、被告安徽红嘉农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鱼米之乡农业发展有限公司水、电费4，644.20元；
五、被告安徽红嘉农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鱼米之乡农业发展有限公司违约金7，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，046元（原告已预付），由被告安徽红嘉农业科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。