云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2924民初304号
原告陈荣道，退休公务员。
原告王爱平，退休公务员。
二原告的委托代理人陈奕霏，大理市苍海仁法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。
被告李振林，农民。
委托代理人罗灿，云南星震（宾川）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告陈荣道、王爱平与被告李振林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈荣道、王爱平，被告李振林的委托代理人罗灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈荣道、王爱平诉称，2014年10月11日，原告与被告签订一份被告租赁原告权属下的大理金港商业步行街B区1-60、62、64、66号商铺合同一份，合同约定租期6年，即2014年9月1日起至2020年8月31日止。租金为：2014年9月1日至2015年8月31日租金为3l万元，乙方须于2014年10月11日向甲方支付8万元，于2014年11月10日支付6万元，其余17万元和代原承租人李晖支付欠甲方租金及违约金3.8万元，共计20.8万元，乙方须于2015年3月20日前向甲方支付。为了保证合同的履行被告向原告支付租房保证金6万元。合同签订后，被告支付合同保证金和部分租金后随即使用原告的房屋。被告先后于2014年10月12日向原告交付合同保证金6万元、支付租金8万，于2014年11月10日向原告支付租金5万元、12月13日支付租金1万，于2015年5月11日支付租金5万元，共计向原告支付租金19万元。尚欠15万8仟元。被告由于经营不善于2015年8月27日将房屋交回原告。由于在一个租区内不提前告知原告退房致使原告不能对房屋重新招租出租，造成3个月的房屋空置损失77500元。在合同约定的付款期间原告多次向原告催要租金，但被告借口不予支付，并两次向原告写下保证支付租金的承诺书，但被告始终不予兑现承诺。
同时要求被告偿付租房违约金6.2万元的事实和理由如下：一、在原被告签订的合同中第十二条1项中规定：“乙方不在合同规定的期限内交付租金，甲方有权收回租房，甲方收回房屋时对乙方的设施设备造成的损失甲方不予负责。乙方要求延长支付租金时间时，延长的时间不得超过20天，同时须向甲方支付年租金的百分之二十的违约金。延长时间终了，乙方仍然不支付租金和违约金的，甲方对房屋进行强行收回，强行收回房屋时对乙方造成的损失甲方不予负责。”被告在经营中两次要求延长时间支付租金，并写下保证和承诺，但是都不履行承诺支付租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，按照合同约定被告应承担违约金，并解除双方签订的租房合同。二、合同第三条规定：乙方向甲方支付陆万元租房保证金，用于保证乙方对甲方房屋的安全使用和对合同的履行，合同到期时如乙方无违反约定，甲方如数将保证金退还乙方，如乙方有违约事实，甲方不予退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。按照约定，违约金应从保证金中扣除。为了维护原告的合法权益，特诉请人民法院：一、判令解除原告与被告2014年10月11日签订的租房合同；二、偿付房屋租金15.8万元，偿付租房违约金6.2万元。
被告李振林辩称，第一，我方同意解除与原告于2014年10月11日签订的房屋租赁合同，本案的合同签订时间是2014年10月11日，合同起算是2014年的9月11日，我方实际拿到钥匙是2014年10月12日才进行使用，在使用过程中原告多次制造障碍，到2015年七月底房屋就被原告锁起，致使被告没有再使用，我方实际使用的时间为9个月零18天。第二，合同签订以后，2015年4月份，因支付租金问题发生纠纷，原告两次到被告租赁的铺面的门上及窗上粘贴转租通告，2015年7月份将铺面锁掉，致使被告无法经营，本案违约应当是原告一方违约。第三，关于房租的支付，协议签订后我方分四次一共支付19万元的租金和6万元的保证金，租赁时为李晖支付了3.8万元的房租及违约金，关于为李晖支付3.8万元租金和违约金是基于原告方长达六年期限的租赁事实而做出的约定，被告方实际使用房屋的期限仅仅为9个月零18天，基于合同的约定，由被告承担3.8万元，明显不公平，恳请法庭予以调整，该3.8万元被告方最多承担六分之一，基于原告起诉被告，被告也同意解除租赁合同这一事实，被告支付的6万元保证金可以作为租金予以抵扣。
在诉讼过程中，原告向本院提交了以下证据：
1、大理金港商铺租赁合同一份，证实原被告双方签订合同时的约定情况；
2、租房收据一份；
3、租金收据复印件四份，证实被告支付租金的情况；
4、支付房屋租金保证书一份、支付房屋租金承诺书一份，证实被告保证支付租金的情况；
5、证明一份，证实被告委托他人将房屋内的设备搬走的情况；
6、大理市房权证下关字第××号房屋所有权证一份、大理市房权证下关字第××号房屋所有权证一份，证实被告所承租的房产为二原告共有；
7、姓名分别为陈荣道、王爱平的身份证各一份，证实原告的身份情况；
8、结婚证一份，证实二原告系夫妻关系。
经质证，被告对原告方提交的身份证及结婚证认为虽然结婚证是复印件没有意见，对收据没有意见，对保证书没有意见，支付房屋租金承诺书对支付违约金一万元作出了一个新的约定，应当是对房屋租赁合同的变更，接收条和证明认为不符合证据的形式要件，因为接收条没有被告的签名，所以对其代理权限存在异议，对于证明所证实的内容没有相应证据证实，房产证虽然提供了复印件但我方没有意见。
本院对上述证据审核认为，原告陈荣道、王爱平提交的证据均来源合法、内容客观、且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部份对本案事实具有证明效力。
根据庭审和质证，本院查明如下的法律事实：原告陈荣道、王爱平系夫妻。2014年10月11日，二原告（为甲方）与被告李振林（为乙方）签订了“大理金港商铺租赁合同”，甲方将位于大理市下关洱河南路中民城市广场大理金港商铺步行街B区1-60、1-62、1-64、1-66号商铺出租给乙方作为商业经营场地使用。租赁合同约定：一、租期六年，自2014年9月1日至2020年8月31日，二、租金及交付方式：1、2014年9月1日至2015年8月31日租金为310000.00元，乙方须于2014年10月11日向甲方支付80000.00元，于2014年11月10日支付60000.00元，其余170000.00元和代原承租人李晖支付欠甲方租金及违约金38000.00元，乙方须于2015年3月20日前向甲方支付；2、2015年9月1日至2016年8月31日的租金为340000.00元，乙方须于2015年7月30日向甲方支付200000.00元，于2015年8月10日支付140000.00元；3、2016年9月至2020年8月31日的租金，根据大理金港房租价格行情重新商定，租金两年一付；租赁合同还对违约责任进行了约定：1、乙方不在合同规定的期限内交付租金，甲方有权收回租房，甲方收回房屋时对乙方的设施设备造成的损失甲方不予负责，乙方要求延长支付租金时间时，延长的时间不超20天，同时须向甲方支付年租金的20%的违约金。延长时间终了，乙方仍然不支付租金和违约金的，甲方对房屋进行强行收回，强行收回房屋对乙方造成的损失甲方不予负责；2、由于乙方的责任造成房屋及设施设备的损坏，按合同第三条执行；3、乙方违反合同第四条规定的，甲方有权解除合同，收回房屋；4、甲方在租期内收回租房时按年租金的20%向乙方支付违约金并赔偿乙方的装修及设备损失，退还乙方已支付未使用的租期的房租。双方还对房屋装修、物业管理费、水电费的缴纳等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告于2014年10月12日向原告支付合同保证金60000.00元、租金80000.00元，2014年11月10日、2014年12月13日被告分别向原告支付租金50000.00元、10000.00元。剩余租金被告未按约支付，原告经催要未果，遂在租赁房屋外粘贴了房屋转租公告。2015年5月4日被告向原告出具保证书一份，保证于同月15日前支付50000.00元至100000.00元，其余部分于同年6月10日前付清，如果未付清50000.00元以下，自愿支付8%的利息，如果达到50000.00元未付清，自愿于同年6月15日前搬出设备，无条件退还房子。之后，被告于2015年5月11日向原告支付租金50000.00元。2015年7月18日，因租金未支付，被告再次向原告出具支付房屋租金承诺书，保证于2015年7月30日前将所欠租金支付清洁并支付10000.00元的违约金，如不能按时付清，则主动腾出房屋交回甲方。2015年7月30日，被告仍未付清剩余租金，原告遂将租赁房屋锁起。2015年8月27日，原告将租赁房屋收回。2016年3月3日，原告诉至法院，要求判如所请。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《大理金港商铺租赁合同》，内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告方按约将租赁房屋交由被告使用，被告作为承租人就应按合同约定的期限支付房屋租金，然本案被告仅支付部分房屋租金，就剩余租金在其保证和承诺的期限内也未支付，故被告的行为已构成违约，依法应根据合同的约定承担相应的违约责任。现原告方要求解除合同，被告亦同意解除合同，故原告陈荣道、王爱平要求解除双方签订的《大理金港商铺租赁合同》的诉请依法应予准许；就被告尚欠原告租金金额的确定，根据双方合同约定的租赁期间从2014年9月1日起，至原告2015年8月27日收回租赁房屋，被告使用租赁物的时间虽一年不满四天，而原告收回房屋后重新出租有一定的期限，结合本案系被告的违约行为至双方未能继续履行合同，对原告主张以一年的租赁期限计算租金主张符合本案实际，依法应予以支持；被告尚欠原告租金为合同约定租金310000.00元＋代原承租人支付租金及违约金38000.00元－已支付租金190000.00元＝158000.00元，被告对尚欠租金158000.00元有法定的支付义务，故二原告要求被告支付租金158000.00的请求有事实和法律依据，依法应予以支持；就原告要求被告支付违约金的请求，本院根据双方合同约定的违约金为年租金的20%即310000.00元×20%=62000.00元，结合双方合同约定的租期为六年，故每年的违约金为62000.00元÷6=10333.00元，被告尚欠租金158000.00元占双方约定的租金310000.00元的比例为50.96%，故违约金应为10333.00×50.96%=5266.00元；被告辩解实际租赁期限九个月零十八天，应按此时间计算租金及约定代原承租人支付租金和违约金38000.00元只承担1／6的主张与本案实际不符，不予采纳；被告方提出支付原告方的60000.00元合同保证金应作为租金予以抵扣的意见，不违反法律规定，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告陈荣道、王爱平与被告李振林于2014年10月11日签订的《大理金港商铺租赁合同》；
二、由被告李振林于判决生效后十日内支付原告陈荣道、王爱平房屋租金人民币158000.00元，违约金人民币5266.00元，合计人民币163266.00元，扣除被告交纳的合同保证金60000.00元，实际再支付103266.00元；
三、驳回原告陈荣道、王爱平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600.00元，由原告陈荣道、王爱平承担1631.00元，由被告李振林承担2969.00。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判长 史莉琴
审判员 单明标
审判员 刘进平
二〇一六年五月二十日
书记员 陈静猛