上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2352号
原告柯慧贞。
原告何金森。
原告何泓。
三原告共同委托代理人袁玲花，上海市国雄律师事务所律师。
被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司。
法定代表人何孙明。
原告柯慧贞、何金森、何泓诉被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理，依法适用简易程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。三原告委托代理人袁玲花到庭参加了诉讼。被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告柯慧贞、何金森、何泓诉称，2010年3月30日，原、被告签订《商业用房经营租赁协议》，约定原告将坐落于奉城镇新奉公路XXX号XXX幢948、949号，物业实际面积283.58平方米的自有产权商业用房，出租给被告作开发经营钢材、建材、五金等经营使用；出租期限为3年，自2010年4月1日至2013年3月31日止，每年租金共计人民币（下同）20，000元。该协议约定：本协议书签订生效之日起一个月内被告根据原告所提供的账号汇入第一年租金20，000元，租期第二年、第三年被告参照本协议书签订生效之月份支付租金。可是，原告在依约将房屋租赁给被告后，被告只支付了第一年的租金20，000元。后经原告多次催讨，被告仍未支付拖欠的租金。由于被告长期拖欠租金的行为，2014年6月3日，原、被告协议解除租赁合同，原告于当日收回房屋。被告自2011年4月1日至2014年6月2日，被告累计拖欠租金合计63，452元。故原告诉讼来院，要求判令被告支付：1、拖欠租金63，452元；2、赔偿金31，726元；3、违约金63，452元。
原告针对其诉称向法庭提供了如下证据：
1、房产证三份，系争房屋一层、二层、三层分别有一个产证，证明原告的业主身份。
2、租赁协议一份，证明被告承租原告房屋的事实，以及对租金、违约责任、合同解除相关事项的具体约定。
3、催款函及证明各一份，证明原告向被告催讨拖欠租金的事实，以及被告确认只支付了一年租金的事实。
4、企业名称变更核准通知书一份，证明被告的企业名称变更过。
被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司未答辩，也未提供证据。
鉴于被告未到庭，本院对原告提供的证据进行了审查核对，确认原告提供的证据均真实合法，且与本案有关联，本院依法予以确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2010年3月30日，原告柯慧贞与被告签订《商业用房经营租赁协议》一份，约定：原告柯慧贞将座落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号XXX幢948、949号房屋出租给被告作经营使用；租赁面积283.58平方米；租赁期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止；租金每年每套10，000元，每年租金共计20，000元；本协议签订生效之日起一个月内被告根据原告所提供的账号汇入第一年租金20，000元，租期第二、第三年被告参照本协议书签订生效之月份支付租金；解除终止：本协议约定的出租、承租期限届满日，本协议书即自行终止。本协议履行过程，双方一致同意约定提前解除终止本协议的，均以书面方式协议为准终止；符合本协议约定的其他条件的，本协议亦可自动终止；被告拖欠租金达90日以上，可向被告主张赔偿金（当年度半年租金额）；违约责任：原告逾期交付出租物业、被告逾期支付租金和逾期归还出租物业，均按逾期总额的日千分之3计付违约金；如原告违约，使被告不能出租上述物业从而影响相邻或者相关物业出租的，原告赔偿被告由此造成的经济损失。2014年3月29日，原告向被告发送通知一份，载明：双方签订租赁协议已四年，原告仅收到被告支付的20，000元租金，原告多次催讨未果，现要求被告将商铺交还原告，并将拖欠房租归还原告。2014年6月3日，经双方协商，于当日解除上述租赁协议。被告于当日在上述租赁协议上盖章确认：“经双方协议于2014年6月3日解除本租赁合同。”原告于当日在上述租赁协议上确认：“同意解除合同，房子于2014年6月3日收回；2010年4月1日至2014年6月3日，本业主柯慧贞仅收到被告一年房租20，000元整，余所欠房租通过合法手续追讨。”该经备注的租赁协议原件由被告收回，由被告复印给原告并在复印件上盖章确认。2014年6月3日，被告出具《证明》一份，载明：今证明947-948的房租就付了一年20，000元整（2010年4月-2014年6月3日）该商铺于今天交还于业主柯慧贞。
另查明，被告原企业名称为上海奉钢市场经营管理有限公司，于2012年10月15日变更名称为上海祥奉建材市场经营管理有限公司，于2013年11月20日变更名称为上海祥奉综合市场经营管理有限公司。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告柯慧贞与被告签订的《商业用房经营租赁协议》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。双方在租赁合同约定的租期届满后，继续按照原协议履行，形成不定期租赁合同关系。后双方于2014年6月3日经协商解除租赁合同关系，被告于当日向原告返还房屋并确认在租赁期间共计向原告支付租金20，000元。被告作为承租人，未能按约履行支付租金的义务，显属违约，应当承担相应的民事责任，故对原告柯慧贞要求被告支付拖欠租金63，444元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告承担逾期付款违约金及赔偿金的诉讼请求，本院认为，原告提出该两项诉讼请求均基于被告未能按约付款的违约行为，原告基于被告的同一违约行为提出两项违约责任，于法无据。同时，本院认为，双方系在合同的“解除终止”条款中对相当于当年度半年租金额的赔偿金进行了约定，鉴于双方对双方之间的不定期租赁合同关系的解除达成了一致，故本院认为不能适用该条款约定的违约责任。原告要求被告按照合同约定，按逾期总额的日千分之三计付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。由于上述违约金数额大大超出被告欠付的租金本金数额，原告现自愿降低主张数额，要求按照欠付租金本金数额记取违约金，系对自己权利的合法处分，本院依法予以准许。故对原告柯慧贞要求被告支付逾期付款违约金63，444元的诉讼请求，本院予以支持。另，原告何金森、何泓并非本案系争租赁合同的当事人，原告何金森、何泓依据租赁协议要求被告支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，相应不利后果由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯慧贞租金人民币63，444元。
二、被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯慧贞逾期付款违约金人民币63，444元。
三、对原告柯慧贞的其余诉讼请求不予支持。
四、对原告何金森、何泓的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，472元，减半收取，计人民币1，736元，由被告上海祥奉综合市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 苏 姝
二〇一四年十月十一日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。