上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初1263号原告李玉龙，男，1983年11月29日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市，住上海市静安区。委托代理人王炳蔚，天津启乾律师事务所律师。被告沈秘科，男，1974年1月4日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市，住上海市静安区。第三人上海中正房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄春元，职务总经理。委托代理人张俊岭。第三人招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人施顺华，职务行长。委托代理人杨斌。委托代理人袁倩如。第三人徐冰，女，1975年12月25日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托代理人董时华，上海信亚律师事务所律师。原告李玉龙与被告沈秘科、第三人上海中正房地产经纪有限公司(以下简称中正公司)房屋买卖合同纠纷一案，原上海市闸北区人民法院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法追加招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招行上海分行)作为第三人参加诉讼，并于2016年4月5日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法追加徐冰作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行审理。原告李玉龙及其委托代理人王炳蔚、被告沈秘科、第三人中正公司委托代理人张俊岭、第三人招行上海分行委托代理人杨斌、袁倩如、第三人徐冰及其委托代理人董时华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉龙诉称，2015年3月22日，经第三人中正公司居间介绍，原、被告就上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同，并于同日办理网签备案。后双方又于同年3月22日、3月24日分别签订两份补充协议。合同约定房屋总价人民币639.8万元(以下币种均为人民币)；合同签订后任一方有权办理预告登记；原告方于5月15日前付款300万元；合同签订后六个月内被告方办理提前还贷和撤销抵押手续；原告方社保满两年后被告方协助原告方办理税务审核和贷款手续；被告方收到300万元房款后将产权证交居间方保管；一方违约致使本次交易无法完成应赔付总房款20%的违约金等合同义务。合同签订后，原告依约支付了300万元房款，但被告虽经原告及居间方多次催促至今未办理提前还贷和注销抵押手续，也未将产权证交由居间方保管和配合原告办理审税、贷款手续及进行预告登记。原告确认本次交易佣金总额为86000元，现已向第三人中正公司支付佣金3万元。因被告不配合履约，导致原告提起诉讼并申请财产保全，为此花费出具保函的费用1.5万元。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，要求被告及第三人招行上海分行协助办理注销系争房屋抵押登记手续，被告协助办理系争房屋产权过户手续，将房屋产权过户至原告名下，并将系争房屋交付原告；2、被告赔偿违约金(以已付房款300万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月1日起算至一审判决之日止)及已付佣金3万元；3、被告赔偿原告出具保函的费用1.5万元。被告沈秘科辩称，签约时原告不具备购房资格，凭这份合同无法完成交易，也无法审税。如果要进行交易，原来的网签合同要撤销，重新签订新的合同，但是原合同没有约定被告有义务与原告重新签订合同。根据2016年3月25日的新政，原告社保没有连续缴纳满五年，不符合购房条件。3月份签约时，被告只知道原告社保没有连续缴纳满两年，但并不知道要重新签约。被告当时出售房屋为了套钱，没有和妻子徐冰商量过。系争房屋属于夫妻共同财产，现在第三人徐冰不同意出售房屋，所以合同无法继续履行。被告同意返还原告已付房款，至于违约金由法院依法裁判。佣金按约定由原告承担，与被告无关。原告为了维护自己的利益申请保全，该保函费用也与被告无关。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人中正公司述称，被告对于原告社保未满两年的情况是明知的，原告符合购房条件后马上通知被告去办理过户，但被告没有来。第三人中正公司认为，既然双方签订了合同，就应该按照合同继续履行，中正公司同意原告的诉讼请求。第三人招行上海分行述称，请求法院保护第三人的抵押权，只要结清贷款，招行上海分行同意注销抵押，对于原告的诉讼请求不发表意见。第三人徐冰述称，系争房屋是徐冰与被告的夫妻共同财产，2011年购买后由被告长期居住，徐冰在宁波工作生活，很少到上海来。因双方长期分居，被告存在外遇，故双方感情不和，矛盾比较激烈。被告隐瞒徐冰擅自处分夫妻共同财产，意图转移侵害徐冰的财产权益。根据物权法第九十七条的规定，本案不具备实现物权变动的要件，原、被告签订的合同不能继续履行。本案中物权人的物权利益与买受人的合理信赖利益之间存在冲突，根据相关规定，原告可以请求赔偿，但如果坚持要求履行合同，法院应当驳回其诉请。其次，原告签订买卖合同时明知系争房屋属于夫妻共同财产，原告轻信被告有权处置房屋，未尽核查义务，存在过错，而徐冰没有任何过错。如果原、被告存在串通，那么合同更加是无效的。原、被告签约时原告不是本市户籍，也未连续缴纳社保满两年，属于限购对象，即使签订合同也无法继续交易。因合同效力存在瑕疵，不能继续履行，故不应当支付违约金。佣金是在中介促成交易的情况下才能收取的，原告不能在本案中进行主张。原告主张保函费用没有法律和合同依据。经审理查明，2000年5月18日，被告沈秘科与第三人徐冰登记结婚。2012年8月10日，系争房屋产权核准登记至被告沈秘科一人名下。2013年4月26日，被告将系争房屋抵押给第三人招行上海分行，最高债权限额336万元，债权期限从2013年4月23日至2023年4月23日。2015年3月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，通过上中正公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积140.15平方米，房地产转让价500万元。甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，在甲、乙双方签订完本合同的六个月内(以乙方在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准)，甲方去银行办理提前还贷手续，并去相关部门办理完结注销抵押登记事宜。甲方办理提前还贷所产生的费用由甲方自行承担。甲方须将乙方支付的首期房款(包含定金)用于还清贷款，不得作为他用。乙方须备齐贷款所需资料，甲方须自行提供乙方贷款所需资料协助乙方办理贷款手续。乙方需办理贷款339.8万元，如乙方的实际贷款额度不足申请额度，则乙方须在双方办理房地产交易过户前(含当日)用现金补足于甲方。甲、乙双方在签定本合同后，若有任何一方未按本合同的约定全面履行各项条款而致本次交易无法实现其买卖目的的，则属违约。除违约方须承担违约责任，付定金后违约方须承担定金法则的违约责任或首付后赔付守约方总房款的20%作为违约金，另违约方须按双方的《佣金确认书》总额作为赔偿金支付于居间方，并承担由此引起的一切法律后果。双方协商实际过户日期以乙方在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。同日，原、被告签署《补充协议》约定，系争房屋实际成交价格639.8万元，其中包括房地产买卖合同中约定的房屋成交合同价500万元及装修补偿款139.8万元。实际付款方式为乙方于2015年3月22日支付定金5万元；于2015年3月23日支付房款195万元(其中网签买卖合同须支付房款55.2万元、装修补偿款为139.8万元)；于2015年4月30日前支付房款50万元；于2015年5月15日前支付房款50万元；银行放款向甲方支付房款339.8万元，以银行放款日期为准。乙方于2015年12月31日前办理交易过户手续，双方协商实际过户日期以乙方在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准。银行放款到帐后当日甲方向乙方交房。若网签买卖合同与双方签定的补充协议有不一致的，以双方签定的补充协议为准。2015年3月24日，原、被告签订《补充协议(二)》，对合同第九条、第十条的违约责任进行变更。双方约定乙方未按合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。双方还约定乙方是非本市户籍，在上海买房，需缴纳社保满贰年才能购房，乙方到2015年11月10日前满贰年(以乙方到社保机关打印的凭证为准)，在乙方社保满贰年可以买房审税当日起柒个工作日内，甲、乙双方相互配合到房地产交易中心办理税务审核，不配合方按约定承担违约责任。若网签买卖合同及补充协议与双方签定的补充协议(二)有不一致的，双方协商以双方签定的补充协议(二)为准。合同签订后，原告向被告支付房款300万元，向第三人中正公司支付中介费30000元。而被告并未结清贷款，注销抵押。另查明，2015年11月6日，徐冰起诉沈秘科以及李玉龙，要求确认二人就系争房屋签订的房地产买卖合同无效[案号：(2015)闸民三(民)初字第2548号]。徐冰在起诉时申请了财产保全，原上海市闸北区人民法院于2015年11月16日查封了系争房屋。后徐冰撤回该诉讼，于2016年1月13日起诉沈秘科，要求确认系争房屋为二人共同所有，沈秘科协助原告办理房屋产权登记[案号：(2016)沪0108民初700号]。徐冰起诉时亦申请了财产保全，原上海市闸北区人民法院于2016年1月22日查封了系争房屋。2016年1月21日，原告李玉龙提起本次诉讼并申请财产保全，原上海市闸北区人民法院于2016年1月26日办理系争房屋轮候查封手续。原告李玉龙申请上海金驹融资担保有限公司提供资信担保，向担保公司支付担保费1.5万元。审理中，第三人徐冰表示系争房屋在2011年购买后由被告长期居住，徐冰在宁波工作生活，很少来上海。期间双方长期分居，被告存在外遇，双方感情不和，矛盾比较激烈。为此，徐冰提供两份证言以及居委会情况说明，证明徐冰与被告存在矛盾，被告隐瞒徐冰擅自处分夫妻共有财产。原告表示第三人徐冰的两位证人未到庭，二人的证言不能作为证据使用。且两位证人是徐冰和被告的同学朋友，有可能做出对他们有利的陈述，故这两份证言法庭不应采信。对于居委会的情况说明，原告对其真实性、关联性均不认可。该说明由徐冰书写，并非居委会出具，居委会对居民的感情生活不可能有全面的了解，且说明中未涉及购房的相关内容，故不能达到第三人徐冰的证明目的。原告提供(2015)闸民三(民)初字第2548号案件庭审笔录，旨在证明被告出售房屋征得了配偶同意，后中介要求被告办理审税和贷款相关手续，但被告不予配合。原告认为，其与被告签订的网签合同是有效的，网签时原告社保是否满两年并不影响合同的履行，且合同中已明确记载实际过户日以原告在2015年10月缴纳社保满两年的时间节点为准，被告对此是知晓并同意的。如被告配合，合同在2015年就可以完成刷新，完全不受新政限购的影响。刷新合同，原合同的编号不变，不视为新的网签合同，原合同内容继续有效，只是对社保满两年的确认。现在碰上新政，完全由于被告违约造成，不应适用新政的规定。被告表示其当初挂牌出售房屋是为了套钱，确实没有告诉第三人徐冰，现在徐冰不同意出售房屋，合同无法继续履行。经被告了解，网签合同时原告不具备购房资格，凭该份合同无法完成交易。如要继续买卖，需要撤销原网签合同，重新签约。第三人中正公司表示原告社保缴满两年后并不是重新签订合同，只是刷新合同日期，合同编号不变。审理中，原告坚持主张合同继续履行。原告表示如果法院认为合同无法继续履行，原告将另案进行处理。以上事实，由原告提供的房地产买卖合同、补充协议、收条、对账单、房地产登记簿、庭审笔录、佣金确认书及收据、担保协议及收据，被告提供的录音，第三人招行上海分行提供的贷款明细，第三人徐冰提供的证言、居委会情况说明及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，系争房屋购于被告沈秘科与第三人徐冰婚姻关系存续期间，虽然产权登记在沈秘科一人名下，但属于夫妻共同财产。根据物权法的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，除非受让人具备善意购买、合理价格转让、依照法律规定已经办理登记这三个条件，否则所有权人有权追回。本案原告提供的证据不足以证明系争房屋的出售征得了房屋共有人徐冰的同意，故在房屋产权还未转移登记的情况下，原房屋所有权人有权追回房屋。鉴此，原告要求继续履行合同，办理过户的诉讼请求，本院难以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，是针对合同继续履行过程中发生违约行为而需要承担的责任。如前所述，原、被告的买卖合同已无法继续履行，所以原告以继续履行为前提提出的违约金主张，本院亦难以支持。至于佣金，如果买卖合同继续履行，按照约定应由原告承担，原告在要求继续履约的情况下要求被告赔偿佣金，于法无据。原告要求被告承担因本次诉讼保全发生的保函费用，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条之规定，判决如下：驳回原告李玉龙全部诉讼请求。案件受理费16721.4元、保全费5000元(原告均已预缴)，由原告李玉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕代理审判员  龚 平人民陪审员  高贵荣二〇一六年十月三十一日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。