淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮小民初字第2218号
原告周学成。
委托代理人孙大中。
被告戴娟。
委托代理人吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。
委托代理人卜小春，系戴娟丈夫，汉族，1978年1月17日生，居民身份证号码3208211978********，个体户，住所地淮安市淮阴区王营镇营北村*组***号。
原告周学成诉被告戴娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理，依法由代理审判员杨敏适用简易程序，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告周学成的委托代理人孙大中，被告戴娟的委托代理人吴春梅、卜小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周学成诉称：2010年10月1日，原告委托孙大中与被告戴娟签订租房合同一份，约定原告将其位于淮安市淮阴区新街南首黄河花园8-8-5门面房出租给被告，租期三年，租金800元／月，支付方式为年付，被告向原告交纳保证金5000元，租赁期间被告保证原告房屋及设施完好。2013年10月2日被告搬离原告房屋。但被告未及时交纳水电费并对房屋进行了部分改造，现起诉至法院，要求被告支付水电费及滞纳金3197元，电路修复费2500元，下水道修复费1000元，房屋刷新费3000元，马桶修复费800元，门窗修复费300元，灶台、操作台、洗池等移除费600元，预期租金收益损失7500元，并承担本案诉讼费用。
被告戴娟辩称：原告的主体不适格，与被告签订合同的是原告代理人孙大中，而非原告本人。对于原告提出的水电费的主张，应以票据为准，被告愿意支付其租赁期内的水电费用。双方的合同的终止是因为期限的届满，不存在原告诉称的赔偿问题。原告接收房屋的行为证明了原告接受房屋的现状。被告对房屋进行的部分改造系满足其租赁房屋的经营目的，且原告对此是知晓的，应视为同意。另原告主张的修复费用过高，不应得到支持。原告主张预期租金收益损失不应支持。双方签订合同时，被告支付了5000元押金，请求用押金抵消原告主张的各项费用，如有剩余要求原告返还。
为证明原告的主张，原告举证如下：
1、租赁合同1份、授权委托书1份、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明双方的租赁合同关系及原告是本案适格主体；
2、电费发票6张，证明被告欠电费为2623元，水费发票2张，证明被告欠水费为574元，水电费合计3197元；
3、书面的证人证言，证明室内的水路损坏；
4、照片一组12张，证明电路、下水道现状，具体修复费用无证据，如需要可申请鉴定；
5、照片一组4张，证明租赁房屋现在很多污迹，刷新费用3000元是合同约定的；
6、照片一组4张，证明抽水马桶被改造成蹲坑，门已被拆除，除了原告拖走的门外，还少了一个房门、一个隔断门和一个窗户。具体修复费用无证据，如需要可申请鉴定；
7、照片一组3张，证明被告增加了3个灶台，要求被告恢复原状，具体修复费用无证据，如需要可申请鉴定。
针对原告的举证，被告戴娟质证意见如下：
1、对租赁协议及两证的真实性无异议，授权委托书真实性无法确认，不能证明原告主体适格；
2、被告系2013年10月2日搬离租赁房屋，认可2013年10月2日之前的水电费票据，对161.92元的水费发票没有异议，对编号4180、4184的电费发票认可；
3、对证人证言不予认可，证人应当出庭作证；
4、对被告提交的证据4——7照片不予认可。无法确定照片的真实性和关联性。双方交接时原告未提出异议。被告确实将马桶改为蹲坑，拆了门，并添加了灶台，但是这些原告都是知情的，且拆下的门已被原告拖走。被告对房屋进行部分改造系用于实现租赁目的，未对原告造成损害，故对原告的诉求不予认可。
为证明被告主张，被告戴娟举证如下：
1、收条1张，证明原告方收到被告押金5000元。
2、万和物业出具的情况说明1份，证明被告改造电路是因为租赁房屋有短路情况。
针对被告戴娟的举证，被告周学成质证如下：
1、对收条无异议，但被告有违约行为，押金5000元不应退还。
2、对物业出具的情况说明不予认可，物业无权改造电路。
经审理查明：2010年5月8日，原告周学成委托孙大中处理位于淮安市淮阴区黄河花园8-8-5号房屋的出租、出售事宜。2010年10月1日，原告的委托代理人孙大中与被告戴娟签订租房合同一份。被告戴娟表示，在签订合同时，被告戴娟并不知道房屋的所有权人是周学成，是经中介直接与孙大中签订的合同，后在办理营业执照时，孙大中提供了房屋产权证，被告戴娟知道了房屋所有权人是周学成，并对此未提出异议。双方租房合同约定了租期为三年，租金800元／月，租金年付，押金为5000元。另，合同约定“二、合同签订后水电费由乙方承担……三、该房除大门北侧玻璃右下方有30公分裂痕，厨房水池底部有裂痕，卫生间移门少一块玻璃，其余完好，电路、水路、有线电视完好；8盏电棒完好；卫生间设施（一面镜子、不锈钢架、马桶）完好；如有损失（坏），乙方必须通知甲方，在甲方监理下修复。该房是油漆、粉刷一新（花费3000元）后交付乙方的，合同结束后乙方负责刷新或付甲方3000元房屋刷新费用（若短期或无损无锈无污，乙方不承担刷新费用）。”同日，原告委托代理人孙大中向被告戴娟出具收条一张，收到押金5000元。被告戴娟租赁房屋用于面馆经营，对租赁房屋进行了部分改造。2013年10月2日，双方合同到期，被告戴娟搬离房屋。被告戴娟搬离房屋前，有部分水电费用未交。
另查明，原告提供的两张水费票据，其中发票号01782154记载总户号201309的水费为161.92元，发票号01787877记载总户号201311的水费为412.39元，经向淮阴自来水公司工作人员咨询，总户号201309票据交纳的系2013年8月、9月的水费，总户号201311票据交纳的系2013年10月、11月的水费。原告提供的四张电费票据，其中发票尾号4184的抄表日期为2013年9月3日，金额为1383.86元，与之对应的定比50%为尾号4185的发票，金额为1079.28元。发票尾号4180的抄表日期为2013年9月25日，金额为37.93元，与之对应的定比50%为尾号4182的发票，金额为23.58元。发票尾号4181的抄表日期为2013年11月1日，金额为60.86元，与之对应的定比50%为尾号4183的发票，金额为37.83元。
针对被告提出原告主体不适格的问题，本院认为，孙大中与被告戴娟签订租房合同行为是代理行为，即便在签订合同当时，孙大中未披露委托人的信息，但在合同期内，被告因办理营业执照需要看到了租赁房屋的产权信息，知晓了房屋的所有权人为周学成，可以推知与其签订合同的主体是周学成，孙大中系周学成的代理人，且被告戴娟并未提出异议。故对被告的这一辩称，本院不予支持。
原、被告于2010年10月1日签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。根据合同约定，在承租期内的水电费用应由承租人负担。2013年8、9月的水费为161.92元，2013年10、11月的水费为412.39元，2013年9月25日前，原告累欠电费2524.65元，2013年9月26日——2013年11月1日，租赁房屋发生的电费为98.69元。由于被告是2013年10月2日搬离承租房屋，双方合同解除，故本庭酌定被告搬离前的未支付水费为170元，电费为2550元，以上合计2720元。
针对原告提出的电路、下水道、马桶、门窗修复费及房屋刷新费的主张，原告未能提供修复费用的相关证据，其庭审中表示要求鉴定，但未提交书面的鉴定申请，且即便进入鉴定程序，也无法确定承租房屋的出租前的状态及承租人搬离时的状态，故本院结合实际情况以及正常使用房屋造成的损耗，酌定各项修复费用4500元。
针对原告提出的灶台、操作台、洗池等移除费的主张，本院认为，被告承租房屋是用于经营面馆，其改造行为是为了满足经营需要，且原告亦知晓被告承租房屋的经营项目，在被告改造后未提出异议，应视为同意其改造，故对其该主张，本院不予认可。
针对原告提出的预期租金收益损失7500元的主张，本院认为，原告主张因被告对承租房屋进行的部分改造以及造成的损耗致使其房屋不能出租而导致的预期房租收益损失，但在合同到期、被告搬离后，原告本可以先行对房屋进行修复再行出租，后向被告主张修复费用，但原告未能及时采取适当措施防止该损失的发生及扩大，故对原告的这一主张，本院不予支持。
以上各项费用共计7220元。针对被告提出的先行支付5000元押金抵扣原告主张的各项费用，本院依法予以认可。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十三条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
一、被告戴娟于本判决生效后三日内支付原告周学成人民币2220元；
二、驳回原告周学成的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费312元，减半收取156元（已减半），由被告戴娟负担（原告已垫付，由被告在支付原告款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：341201040002554）。
代理审判员 杨敏
二〇一四年二月十九日
书 记 员 沈潇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。