广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第39号
上诉人（一审被告）龙燕斌。
委托代理人梁宇杰。
委托代理人文国玉。
被上诉人（一审原告）劳远荣。
被上诉人（一审原告）沈来婷。
被上诉人（一审原告）沈来胜。
三被上诉人共同委托代理人蒋君红。
上诉人龙燕斌因与被上诉人劳远荣、沈来婷、沈来胜确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月27日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员覃毅磊和代理审判员李春晓参加的合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理，代书记员张怡担任记录。上诉人龙燕斌的委托代理人梁宇杰、被上诉人劳远荣、沈来婷、沈来胜及其委托代理人蒋君红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，沈凤翔为农业家庭户口，住址为柳州市柳南区黄村乡基隆村82号，其与劳远荣为夫妻关系，系沈来胜、沈来婷的父亲。龙燕斌的母亲沈凤群与沈凤翔系姐弟关系。后沈凤群于1978年因病去世，沈凤翔于2005年1月30日去世。坐落于柳州市郊区黄村乡基隆村一队（村镇建许字（2002）第11号）的房屋产权属沈凤翔、劳远荣所有。2002年，作为甲方的沈凤翔、沈来婷、沈来胜、劳远荣与龙燕斌签订了《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》。该协议书正文约定如下：沈凤翔名下宅基地位于柳州市郊区黄村乡基隆村所属的葫芦岭一队住房规划地内，占地面积为148㎡。1995年由沈凤翔出资人民币40000元，龙燕斌出资人民币80000元，共同在沈凤翔名下的宅基地上兴建一栋三层楼住房，整栋大楼为钢筋混凝土结构，建筑面积为548㎡。本住宅楼在兴建过程中，自然分割为东西两小栋，东栋紧靠沈来刚住宅楼，西栋紧挨沈仁旺住宅楼。但共用一面墙，东西两小栋的宅基地和建筑面积相等。现由龙燕斌提议，经沈凤翔同意，沈凤翔名下的宅基地的一半（74㎡东面紧靠沈来刚住宅地）和该宅基地上住宅楼（274㎡）分割给龙燕斌，归龙燕斌所有，即产权归龙燕斌。
2013年1月29日，柳南区基隆村民委员会出具的《证明》显示：土地证号为：柳集用（2005）第04119**号，地号为04110101042，规划许可证号为村填建许字（2002）第11号及测绘成果上的地址为同一宗地。
沈凤翔去世后，其子女沈来胜、沈来婷、沈来通均自愿放弃了该宅基地所建房屋的继承权。该房屋中属于沈凤翔所有的产权由其妻子劳远荣继承。后劳远荣于2013年2月8日取得了位于基隆村5××号的房屋产权登记证书，该房屋土地状况地号为04110101042。双方均认可上述协议书所涉及的宅基地及房屋现位于柳州市柳南区基隆村502室。在本案审理过程中，双方均认可该协议系2002年签署，但对具体形成时间双方未能达成一致意见。签署该协议书该宅基地的房屋已经建成。龙燕斌自认其于1979年由农业户口转为非农业户口，并于2007年将户籍迁至广东省东莞市。龙燕斌认为本案双方签署的协议书以及沈凤翔之前写的赠与协议，均说明沈凤翔与龙燕斌在1995年已经协商好共同出资建设案涉房屋。后在龙燕斌的支持下，案涉房屋于1996年建成。建成后，沈凤翔将该房使用权的一半交给了龙燕斌使用，后至2002年，由于沈凤翔怠于办理房产证，后才在有证人在场的情况下双方签订了案涉协议书。龙燕斌同时认为双方达成协议的时间事实上是1995年，故本案应该使用1995年的法律，当时的土地管理法允许城镇非农业户口拥有宅基地和住房。故双方之间所签订的案涉协议是合法的，而且劳远荣、沈来婷、沈来胜有义务协助龙燕斌办理房屋过户手续。故劳远荣、沈来婷、沈来胜诉至法院，请求确认沈凤翔、劳远荣、沈来婷、沈来胜与龙燕斌签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》无效；龙燕斌退还非法占用的宅基地；本案诉讼费用由龙燕斌承担。
一审法院审理认为，民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策，损害国家、集体利益的民事活动不受国家法律保护。本案中，龙燕斌为城市居民，并非是柳州市柳南区基隆村的农村集体组织成员，其于1995年出资在该村集体组织成员沈凤翔的宅基地上与沈凤翔一起建设房屋，并于2002年签订协议书约定该宅基地以及房屋的权属归属事宜，但该土地系集体所有的土地，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。由于上述当事人的民事行为违反了《中华人民共和国土地管理法》相关法律禁止性规定以及国务院办公厅于1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”及国务院于2004年10月21日下发的国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条：“加强村镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，双方的民事行为与国家法律、政策法规相冲突，属于无效民事法律行为。故对于劳远荣、沈来婷、沈来胜要求确认与龙燕斌2002年签订的《协议书》无效的诉讼请求，该院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故龙燕斌无法取得案涉协议书中约定的宅基地使用权及房屋的所有权。鉴于案涉宅基地于1996年就已经建成案涉房屋，且龙燕斌已经入住，对此，龙燕斌自始并未实际取得该宅基地的使用权，仅仅是居住在该宅基地上所建设的房屋内，故对于劳远荣、沈来婷、沈来胜诉请龙燕斌返还被占用宅基地的诉讼请求，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，对于本案案涉协议书被确认无效后所引起的返还及其他相关事宜，因劳远荣、沈来婷、沈来胜已明确表示不要求对此在本案中予以处理，故该院在本案中对因本案案涉协议书被确认无效后应当返还财产的相关事宜不在处理，本案当事人可就此另案诉讼处理。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《国务院办公厅国办发39号<；；关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知>；；》第二条、《国务院国发（2004）28号<；；关于深化改革严格土地管理的决定>；；》第十条之规定，判决一、确认劳远荣、沈来婷、沈来胜与龙燕斌于2002年签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》无效；二、驳回劳远荣、沈来婷、沈来胜的其他诉讼请求。案件受理费600元（劳远荣、沈来婷、沈来胜已预交），由劳远荣、沈来婷、沈来胜共同负担300元，龙燕斌负担300元。
上诉人龙燕斌不服一审判决，上诉称，一、在签订《关于沈风翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》之前，1995年因沈凤翔无资金建房，便要约上诉人，上诉人即交8万元给沈凤翔用于建设位于柳州市柳南区基隆村葫芦岭的一处房屋（现在的基隆村5××号）。该房屋于1995年建设至1996年建成，房屋分为东西两小栋的三层楼房。房屋建成后，1996年上诉人装修后入住东面一栋。上诉人入住后，沈凤翔未将该房屋办证至上诉人名下，于2002年6月2日《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》，确定由沈风翔分割其名下的宅基地的一半和该宅基地上住宅楼分割给上诉人。沈凤翔去世后，被上诉人于2013年3月25日反悔，企图将曾经帮忙过他们的亲外甥女龙燕斌赶走，诉至法院。二、一审法院适用法律错误。《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》于2002年6月2日形成，但该房屋于1995—1996年建成，房屋建成后上诉人经装修后入住。上诉人之所以能入住该房，是因为有沈凤翔在建设时分割承诺，所以，上诉人认为本案不能简单地用1995年以后的法律和政策来规范。1、首先应当分析本案《协议书》形成的历史原因，当时龙燕斌见沈凤翔困难，其虽有宅基地，但无资金建设房屋，而上诉人龙燕斌给8万元给沈凤翔用于建设房屋，不仅是为了分房（按当时1995年8万元的价钱可以其他处置业同面积的房屋）而更多的是考虑亲情重要。2、其次分析本案《协议书》的本质，从协议书的内容来看，不是沈凤翔对外出售自己的房屋，而是由沈凤翔分割给上诉人龙燕斌，并经沈凤翔的家属（也就是被上诉人）同意的，还有中间人在场确认其真实意思表示。3、从上诉人的身份来看，上诉人龙燕斌其母亲沈凤群是基隆村村民，龙燕斌也曾经是基隆村村民，不能一概认定龙燕斌是城镇户口而禁止接受农村房屋。4、从本案所涉及的房屋现状来看，在诉争之前一直由上诉人龙燕斌及家属包括其父亲、弟弟等居住使用，即在《协议书》产生之前就已经由上诉人龙燕斌管理使用。所以，一审法院用1999年5月国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》之规定来约定本案《协议书》是错误的。综上所述，沈凤翔及被上诉人分割给上诉人的房屋和宅基地并不是向上诉人出售，而是在1996年就已经将涉案房屋交付给上诉人管理使用了，不能用1999年和2004年的政策来规范本案。再说，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而一审法院适用的《土地管理法》第十条并不属于禁止其他村民居住和使用，更没有禁止买卖转让。三、一审法院认定的部分事实有误。从上诉人在一审提交的《协议书》原件来看，协议书形成于2002年6月2日。一审法院仅认定本案《协议书》的形成时间为2002年，但没有认定具体日期。综上所述，本案不同于其他农村房屋买卖行为，本案争议的协议书是沈凤翔及被上诉人与上诉人的真实意见表示，由沈凤翔分割给上诉人龙燕斌的，是1995年形成后于2002年6月2日书面化的一份合法的协议书。该诉争房屋分割行为不是发生在1999年国务院办公厅出台禁令之后，而是发生在禁令出台之前，法不禁止即为自由，故该协议书合法有效，应当受法律保护。被上诉人在沈凤翔过世后违背沈风翔的意愿，于亲情与事实之不顾，诉争本案缺乏法律依据和事实依据，应当予以驳回。四、龙燕斌即使不享有所有权，根据《物权法》相关规定，也应该对争议房屋享有占有使用的权利。请求二审法院依法撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第564号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》有效；三被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人劳远荣、沈来婷、沈来胜答辩称，1、本案中被上诉人一家是柳南区基隆村村民，基于村成员的事实取得宅基地，上诉人于1979年就已经转为城镇户口，不再是柳南区基隆村村民，根据我国法律规定，其不可能享有该村宅基地的使用权，也没有权利在宅基地上建房，因此，2002年签订的协议书是无效的，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
在二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实存在如下异议：上诉人认为一审判决中“双方均认可该协议系2002年签署，但对具体形成时间双方未能达成一致意见”不是事实，事实上双方签订的协议书时间为2002年6月2日。被上诉人认为一审判决中“龙燕斌出资80000元”不是事实，对于龙燕斌是否出资被上诉人不清楚。
本院对当事人争议事实的分析与认定：被上诉人在一审中提供的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》第2页时间落款处为“2002年月日”，而上诉人在一审中提交的该份协议书第2页时间落款处却为“2002年6月2日”，在一审庭审笔录中，被上诉人陈述具体签订协议书时间记不清楚了，是2002年签订的，故一审判决中“双方均认可该协议系2002年签署，但对具体形成时间双方未能达成一致意见”陈述并无不当，本院予以确认。在双方提交的协议书中均写明“一九九五年由甲方出资人民币肆万元，乙方出资人民币捌万元，共同在甲方名下的宅基地上兴建一栋三层楼住房”，协议书上的甲方即为沈凤翔和三被上诉人，乙方为上诉人，故一审判决中“龙燕斌出资80000元”陈述并无不当，本院予以确认。
经审理，二审查明的案件事实与原审认定的事实相同。
本案的争议焦点为：1、《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》是否有效？2、上诉人龙燕斌是否应当将宅基地交还给被上诉人？
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》中约定“甲方名下的宅基地的一半…分割给乙方，归乙方所有，即产权归乙方”，但上诉人于1979年由农业户口转为非农业户口，已经不再依靠农村土地为主要经济来源，其已不享有原农村经济组织成员的权利，而宅基地只有集体经济组织成员才能拥有，是依我国目前国情而定，具有福利型无偿提供的性质，是集体成员生存权利的保障，非本集体成员无权取得或变相取得。根据我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的“国家有关规定”并没有限制在行政法规上，而涵盖了国务院对宅基地相关规范性文件规定，故国务院办公厅于1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及国务院于2004年10月21日下发的国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条的规定适用于本案是符合《中华人民共和国物权法》规定的，被上诉人将宅基地分割给上诉人违反了法律、政策法规，侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》无效并无不当，本院予以维持。但是上诉人出资建造争议宅基地上的房屋是事实，且对于房屋的分割也是协议各方当事人的真实意思表示，该房屋依附于宅基地，与宅基地具有不可分离性，被上诉人要求单独返还宅基地的请求在本案中不宜支持。对于本案争议的协议书被确认无效后相关的相互返还财产、赔偿损失等法律后果，由双方当事人依法通过法律途径另行确定处理更为妥当，不宜在本案中予以处理，一审判决对该问题的处理并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元（上诉人龙燕斌已预交），由上诉人龙燕斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊佩云
代理审判员 李春晓
代理审判员 覃毅磊
二〇一四年三月四日
代书 记员 张 怡