广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18609号上诉人（原审原告）:广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：唐萍、沈文英，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈锦庆，住福建省福州市仓山区。上诉人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人陈锦庆租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人合生公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判为“一、维持一审判决第一项：二、判令陈锦庆向某公司支付逾期缴交租金的违约金。自逾期之日起每日按未支付租金额的1‰的标准计算至陈锦庆实际付清租金之日止，暂计算至2015年12月31日为人民币449624．98元”；二、判令由陈锦庆承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审法院已认定陈锦庆存在逾期未缴纳租金的违约行为，但是认定陈锦庆无需向某公司支付逾期缴纳租金的违约金明显错误，合生公司已按合同约定履行通知义务，陈锦庆逾期未缴纳租金存在恶意，陈锦庆应当自逾期之日起每日按未支付租金金额的1‰的标准向某公司支付违约金。合生公司于2014年11月7日向陈锦庆发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，合生公司按陈锦庆提供的地址送达了文件资料，虽然《EMS妥投证明》显示《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》为他人收，但是合生公司是根据陈锦庆所确认的地址、联系方式邮寄该文件，根据补充协议的规定，可见合生公司已按规定履行了通知义务．该文件应已经送达给合生公司。因此，原审法院认为合生公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，并由此认为陈锦庆未支付租金事出有因属事实认定错误。另，陈锦庆在2012年4月17日接收涉案商铺后，仅缴纳了一个月的租金后再未缴纳任何租金，拖欠了2012年11月18日至2015年6月27日接近3年的租金，在合生公司发出催促缴交租金的通知文件后仍置之不理，可见陈锦庆恶意拖欠租金。被上诉人陈锦庆二审经本院依法公告未出庭发表答辩意见。合生公司向一审法院起诉请求：1、判令陈锦庆向某公司支付2012年11月18日至2015年6月27日止的租金685583元（2012年11月18日至2014年4月17日按每月21199元计算，2014年4月18日至2015年4月17日按每月22471元计算，2015年4月18日至2015年6月27日按每月23819元计算）；2、判令陈锦庆向某公司支付逾期缴交租金的违约金，自逾期之日起每日按未支付租金额的千分之一的标准暂计至2015年12月31日为449624.98元，实际计算至陈锦庆实际清付租金之日止；3、本案诉讼费由陈锦庆承担。一审法院认定的事实，海珠区逸景路464号501房的房地产权属人是合生公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7538.77平方米，登记时间为2013年3月26日。2012年4月17日，合生公司（甲方）与陈锦庆（乙方）签订（2012）珠纺租合第1843号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城伍层自编50098号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约441.65平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年4月17日至2012年10月16日月租金为0元，2012年10月17日至2013年4月16日月租金为21199元，2013年4月17日至2014年4月16日月租金为21199元，2014年4月17日至2015年4月16日月租金为22471元，2015年4月17日至2016年4月16日月租金为23819元，2016年4月17日至2017年4月16日月租金为25249元……上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为10年；乙方向甲方交纳63597元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为48元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为21199元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增6%；租期内暂定租金总额合计为3050476元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金21199元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，合生公司（甲方）与陈锦庆（乙方）签订（2012）珠纺租合补第1843号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城内伍层自编50098号物业出租给乙方，建筑面积约441.65平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为10年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为48元/平方米/月,月租金暂定为21199元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增6%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为21199元，第二个租赁年度暂定月租金为21199元，第三个租赁年度暂定月租金为22471元，第四个租赁年度暂定月租金为23819元，第五个租赁年度暂定月租金为25249元，第六个租赁年度暂定月租金为26764元，第七个租赁年度暂定月租金为28369元，第八个租赁年度暂定月租金为30071元；第九个租赁年度暂定月租金为31876元；第十个租赁年度暂定月租金为33788元；租赁期限内暂定总租金为3050476元；在本合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金21199元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2012年4月17日,陈锦庆在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2012年4月17日接收商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人／本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。2014年11月7日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈锦庆的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈锦庆，通知陈锦庆承租商铺的租赁期限从2012年4月18日起算，陈锦庆于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年11月18日至2014年11月17日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年5月22日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈锦庆的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给陈锦庆，通知陈锦庆截至2015年4月17日期间的租金共653854元，并要求陈锦庆于2015年5月27日前付清上述费用。《EMS妥投证明》证实该邮件为退回妥投。2015年6月25日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈锦庆的通讯地址邮寄《解约通知书》给陈锦庆，主要内容为：陈锦庆至2015年5月15日止，尚拖欠合生公司租金653854元，现通知陈锦庆：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请陈锦庆于2015年7月1日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年7月17日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的陈锦庆的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给陈锦庆。邮件查询信息反映该邮件由他人收。一审中，合生公司表示：1、合生公司、陈锦庆签订合同时，涉案场地的产权证还未核发，实际上合同所约定的场地地址就是产权证记载的464号场地，涉案商铺位于464号501房屋内，50098号商铺是自编的商铺号；2、合同签订后，陈锦庆向某公司支付一个月的租金21199元（2012年10月18日至2012年11月17日）及履约保证金63597元；3、合生公司于2015年6月28日收回涉案商铺。一审法院认为，合生公司、陈锦庆签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。陈锦庆已于2012年4月17日接收涉案商铺，陈锦庆实际使用该商铺，理应支付使用期间的租金给合生公司，现合生公司确认其已于2015年6月28日收回涉案商铺，故合生公司要求陈锦庆向其支付2012年11月18日至2015年6月27日止的租金（其中2012年11月18日起至2014年4月17日按每月21199元计算，2014年4月18日至2015年4月17日按每月22471元计算，2015年4月18日至2015年6月27日按每月23819元计算）的请求合理合法且没有超出合同约定，一审法院予以支持，但总额以合生公司主张的金额为限。合同约定“起租日”定义为合生公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定合生公司书面通知陈锦庆“起租日”是陈锦庆交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，合生公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知陈锦庆租赁期起算日，而合生公司按合同所记载的陈锦庆通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈锦庆，该邮件由他人收。由此可见，合生公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，陈锦庆没有向某公司支付租金事出有因，故合生公司要求陈锦庆向其支付逾期交租的违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2016年9月7日作出如下判决：一、被告陈锦庆在本判决生效之日起10日内，向原告广东合生泰景房地产有限公司支付2012年11月18日起至2015年6月27日止的租金（其中2012年11月18日至2014年4月17日按每月21199元计算，2014年4月18日至2015年4月17日按每月22471元计算，2015年4月18日至2015年6月27日按每月23819元计算），总额以原告主张的685583元为限。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15017元，由原告负担5947元，被告负担9070元。本院二审期间，双方均无新证据提交。经审查，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕合生公司的上诉理由,本院认为,一审根据双方合同约定“起租日”的定义认定合生公司通知陈锦庆“起租日”是陈锦庆交纳租金的前提并无不妥。从本案证据及当事人陈述可知，合生公司按合同所记载的陈锦庆通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给陈锦庆，该邮件由他人收。而2015年5月22日，合生公司按合同所留陈锦庆的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给陈锦庆,该邮件被退回。此后，合生公司未再向陈锦庆发出有关租期起算日及催收租金的函件直至发出《解约通知书》。为此，一审法院以合生公司未按合同约定履行书面通知租赁期起算日而认为陈锦庆未向合生公司支付租金事出有因，不予支持合生公司主张的逾期交租违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8045元，由广东合生泰景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年三月二十七日书记员  罗 涛黄咏欣