山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终3984号
上诉人（原审原告）烟台南山物业管理有限公司青岛分公司。
负责人ＸＸ锦，总经理。
委托代理人张玉环，系该公司职员。
委托代理人苗佳，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）鲁元。
委托代理人龙青云。
委托代理人鲁守柏。
上诉人烟台南山物业管理有限公司青岛分公司（以下简称南山物业青岛分公司）因与被上诉人鲁元物业服务合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
南山物业青岛分公司在一审中诉称：2012年6月4日，南山物业青岛分公司与鲁元之母龙青云签订了前期物业服务合同，鲁元购买的迪亚湾71-239号房屋，约定由南山物业青岛分公司为鲁元提供物业服务。鲁元的房屋建筑面积为164.26平方米。南山物业青岛分公司按照合同约定为鲁元提供了物业服务至今，但鲁元自2015年3月１日至2016年1月13日拒交物业服务费共计4479元。该欠费经催要无果，现诉诸法院，请求判令：1、鲁元支付南山物业青岛分公司物业服务费4479元、违约金2150元，共计6629元；2、本案诉讼费用由鲁元承担。
鲁元在一审中辩称：我们不是不交物业费，公司经理开除员工牵扯我们，我们要求南山物业青岛分公司解释也一直没有回复。物业公司主张多次催缴也没有发生过。是南山物业青岛分公司违约在先，服务有瑕疵。我们在2013年10月份提交给物业总经理和小区物业经理情况说明各一份（详见说明情况书），至今没有解决卫生间吊顶、房屋漏雨问题。门口绿化遭到破坏至今未修复，管道维修也是敷衍了事，路灯每晚开放到9点就停电，重复收交物业管理费。2016年2月1日中午，物业人为停水，我们去物业打水物业公司又抢回去，给钱物业也不要。我们去物业公司交纳物业费，公司不收，我们又汇到公司账户到2016年2月份的物业服务费共5125元。
一审法院查明和认定的基本事实是：鲁元拥有位于南山物业青岛分公司提供物业服务的即墨市温泉镇迪亚湾小区71-239号房产一处，房屋面积为164.26平方米。
2012年6月4日，南山物业青岛分公司与鲁元之母龙青云签订前期物业服务合同及临时管理规约，约定由南山物业青岛分公司为包括鲁元在内的迪亚湾业主提供物业服务，合同期限自签订之日起至业主委员会与物业公司签订物业管理合同生效时止，该合同约定了物业服务的主要内容，其中物业服务费别墅按每平方米每月2.60元收取，于交费期限的前一个月的10号前交纳，同时约定未按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。根据合同约定，71-239户自2015年3月1日至2016年1月13日的物业费为4479元。南山物业青岛分公司主张物业服务费4479元、违约金2150元，共计6629元。
合同签订后，南山物业青岛分公司按约履行了物业服务义务，鲁元未按约定交纳2015年3月1日-2016年1月13日期间的物业服务费。
案经一审法院调解，鲁元于2016年1月28日主动履行交费义务，南山物业青岛分公司要求与违约金一并收取。鲁元当日将2015年3月1日至2016年2月29日期间的物业服务费5125元汇入南山物业青岛分公司的账户。南山物业青岛分公司认可已经收到该汇款。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点是鲁元是否应当交纳违约金。双方签订的前期物业服务协议、临时管理规约合法有效，双方均应诚实、全面履行。南山物业青岛分公司依约为鲁元提供物业服务，鲁元应交纳物业服务费。南山物业青岛分公司主张的4479元物业服务费，鲁元经一审法院释明，在本案公开开庭审理前的2016年1月28日将2015年3月1日至2016年2月29日期间的物业服务费5125元汇入南山物业青岛分公司的账户，已经履行了付款义务，南山物业青岛分公司起诉的事实基础已不存在，故对南山物业青岛分公司该主张，一审法院不予支持。南山物业青岛分公司要求鲁元偿付违约金的主张，因鲁元的财产遭受损害，且南山物业青岛分公司的服务存在瑕疵，故对南山物业青岛分公司该主张，一审法院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种行为与法不符，不宜提倡，如鲁元认为物业服务存在瑕疵影响生活，可依法另行主张权利。同时，南山物业青岛分公司作为住宅小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，弱化管理者意识，提高服务质量，加强与业主的沟通，协商解决双方之间存在的问题，为业主创建一个和谐安宁、卫生整洁、适宜居住的生活居住环境。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，一审判决：驳回南山物业青岛分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由南山物业青岛分公司负担。
宣判后，南山物业青岛分公司不服，上诉至本院。
上诉人南山物业青岛分公司上诉称:一审判决认定事实不清，判决错误。一、鲁元未就“南山物业青岛分公司服务存在瑕疵”进行充分举证，一审法院仅凭鲁元单方提交的照片等证据就认定鲁元的财产遭受损害，且南山物业青岛分公司存在瑕疵，属于认定事实错误，应予以撤销。二、一审错误认定南山物业青岛分公司服务存在瑕疵的情况下驳回南山物业青岛分公司违约金的诉讼请求，属于认定事实错误，应予以撤销。首先，鲁元存在欠付物业服务费的事实，南山物业青岛分公司根据双方签订的前期物业服务合同要求鲁元支付违约金属于合法诉请，应得到支持。其次，一审错误认定南山物业青岛分公司服务存在瑕疵，从而驳回南山物业青岛分公司违约金的诉请属于事实认定错误。最后，一审法院混淆了业主承担逾期交费的违约责任与物业公司服务存在瑕疵的损失赔偿责任的法律概念。一审判决提到“如鲁元认为物业服务存在瑕疵影响生活，可依法另行主张权利”，但却在本案中直接以南山物业青岛分公司服务存在瑕疵为由直接驳回了南山物业青岛分公司的违约金诉请，属于混淆法律概念，应予以驳回。请求：撤销一审判决，依法改判鲁元支付南山物业青岛分公司违约金2150元；一、二审诉讼费由鲁元负担。
被上诉人鲁元答辩称：其与南山物业青岛分公司签订了售后服务协议，2013年向南山物业青岛分公司的宋经理发过情况说明，但南山物业青岛分公司至今未给予回复，也没有落实维修。鲁元房屋的卫生间存在漏雨问题，南山物业青岛分公司至今没有解决。房屋的下水道也经常被堵，防水檐裂了，也没有维修。南山物业青岛分公司物业管理存在许多问题，未履行物业服务合同的约定，没有按时清理垃圾，管理不善导致小区大量树木死亡，恶意停水，小区的路灯晚上熄灯很早，造成鲁元及其父母生活不便，其无权主张违约金。
经本院审理查明，二审中，鲁元提交体现小区树木死亡、小区绿地有坑、小区垃圾桶已满的照片三张，欲证明鲁元房屋窗前的绿化较差，管理不善致使小区树木存在大量死亡的问题，南山物业青岛分公司没有每天清理垃圾。经质证，南山物业青岛分公司称认可照片中的树木死亡，但不代表鲁元交纳物业费时该树木死亡；小区确实有照片中的坑，但这并不代表整个小区的绿化不完善；垃圾桶照片只能照片垃圾桶是满的，并不代表南山物业青岛分公司不清理垃圾。本院审查认为，鲁元提交的上述照片能够相互印证，可以证明南山物业青岛分公司在小区绿化、维护方面存在一定的物业管理服务瑕疵，本院对上述照片予以采信。本院查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，鲁元与南山物业青岛分公司签订的前期物业服务合同、临时管理规约，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方在履行物业服务合同过程中，鲁元以南山物业青岛分公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，鲁元经一审法院进行调解在一审开庭前交纳了欠付的物业费，履行了交纳物业费的合同义务。鲁元二审中提交的照片可以证明南山物业青岛分公司在向包括鲁元在内的小区业主提供物业管理服务过程中确实存在一定的瑕疵，南山物业青岛分公司作为小区物业服务企业，在以后的工作中应当注意纠正不足，改进服务态度和服务质量，加强与业主的沟通、交流，鲁元作为业主亦应当按时交纳物业费，履行好合同义务，共同建设美好家园。综合考虑以上情况，本院对南山物业青岛分公司主张的违约金不予支持。
综上，上诉人南山物业青岛分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人烟台南山物业管理有限公司青岛分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年六月十六日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英