宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第922号
原告：罗江桥。
被告：沃孟君。
原告罗江桥为与被告沃孟君房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员朱琼独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告罗江桥、被告沃孟君到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告罗江桥起诉称：原、被告于2014�9月8日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于宁波市江东区箕漕街xx-xx号（xx-
xx）店铺，房屋租赁期限自2014年9月8日至2018年9月7日；第一年租金160000元，此后每年增加10000元。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金160000元，房屋押金20000元。之后，因店铺经营困难，原告于2015年5月13日向被告单方提出解除合同，要求被告退还剩余房租，20000元押金则抵扣违约金。被告接到原告通知后，一直不愿意解除合同。为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年5月13日解除；二、被告返还原告预付的租金51554.9元（自2015年5月13日至2015年9月7日止）。
被告沃孟君答辩称：第一，同意解除双方的租赁合同，但根据双方签订的合同约定，终止合同须提前一个月书面通知对方。本案中被告于2015年5月26日收�法院送达的起诉状副本及相关法律文书，按照合同约定，原、被告《商铺租赁合同》应于2015年6月25日解除。第二，被告同意退还原告多缴纳的租金，但实际应自2015年6月26日起至2015年9月7日止，需要退还的租金费用为31561.64元。第三，原告混淆押金及违约金概念，本案中押金不能抵扣违约金。第四，原告损坏了被告房屋，被告现需对房屋恢复原状，房屋恢复原状期间的租金损失由原告承担，恢复原状的费用在原告的押金中予以扣除。第五，原告违约解除合同，应立即向被告支付违约金。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
1.原告提供收据一份，拟证明原告向原承租人陈天祥转租了涉案房屋，支付房屋租金及转让费共计238300元，其中108000元系装修转让费的事实。经质证，被告对该份证据的真实性、关联性均有异议，对转租事实�异议。本院认为，收条系原告与案外人陈天祥之间就涉案房屋的租赁及转让费约定，本院对该份证据关联性不予确认。
2.原告提供《商铺租赁合同》一份，拟证明合同第三条第二款约定，原、被告任何一方提前解除合同视为违约，需承担违约金20000元，据此，原告仅需向被告支付违约金20000元，则原、被告之间合同即解除的事实。经质证，被告对该份证据真实性无异议，但对原告证明内容有异议，被告同意解除合同，但原告未支付20000元违约金，亦未将房屋恢复原状。本院认为，被告对该份证据真实性无异议，该份证据系原、被告真实意思表示，本院对该份证据予以确认。
3.原告提供电话录音及录音书面整理记录各一份，拟证明原告于2015年5月13日电话通知被告，要求解除租赁合同的事实。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为原告单方面告知被告要求�除合同，被告未表示同意，5月13日双方合同未解除。本院认为，被告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
4.原告提供《工程装饰（施工合同）》复印件一份，拟证明原告与宁波市鄞州创影装饰有限公司签订装修协议，由该公司为原告装修涉案房屋的事实。经质证，被告对该份证据三性均有异议。本院认为，原告提供的该份证据虽系复印件，但被告认可其未对房屋进行过装修，结合涉案房屋装修情况，本院对该份证据予以确认。
5.被告提供照片十张，拟证明原告将涉案房屋装修进行了破坏的事实。经质证，原告对上述证据真实性无异议，但认为房屋装修属于原告，原告拆除装修未造成被告房屋破坏，不应赔偿被告损失。本院认为，原告对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
6.被告提供《租赁合同商铺》复印件一份，拟证明原告未经被告同意冒充被告名义将被告房屋出租给案外人的事实。经质证，原告对该份证据真实性、关联性均有异议，原告对该份合同不清楚，原告确实曾向案外人提供了空白合同，但与本案无关。本院认为，该份合同仅有出租方信息及签字，被告亦不能证明上述信息系原告书写，且原告对该份证据真实性、关联性均有异议，本院对该份证据不予确认。
7.被告提供《商铺转租合同》、《合伙协议》复印件各一份，拟证明原告未经被告同意，于2015年4月29日将涉案房屋转租给案外人王丽琴的事实。经质证，原告对上述证据真实性无异议，原告确与案外人王丽琴签订过上述协议，但房屋未实际交付案外人使用，上述协议已于2015年5月13日解除。本院认为，原告对上述协议真实性无异议，但认为上述协议已于2015年5月13日解除，结合涉案房屋处于空置状态，本院对原告的质证意见予以采信。
本院经审理，认定事实如下：2014年9月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其所有的位于宁波市江东区箕漕街xx-xx号（xx-
xx）房屋出租给原告；租赁时间自2014年9月8日至2018年9月7日；房屋押金20000元；租金第一年160000元，第二年起每年较上一年度增加10000元，付款期为每年8月8日，房屋先付后用；若原、被告任一方提前解除合同，视为违约，违约方承担违约金20000元。合同签订后，原告向被告支付了房屋押金20000元及第一年房屋租金160000元，被告向原告交付了房屋。2015年4月29日，原告曾与案外人王丽琴签订了《商铺转租合同》、《合伙协议》，约定将涉案房屋转租给王丽琴，但未实际履行。2015年5月13日，原告电话通知被告，表示要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，愿意向被告支付违约金20000元。被告沃孟君同意双方合同于2015年6月25日解除。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告单方向被告提出要求解除合同并愿意承担相应的违约金，被告同意双方签订的《商铺租赁合同》于2015年6月25日解除，本院对此予以确认。合同解除后，原告因向被告支付违约金，被告应退还原告相应的房屋租金、押金。现原告主张房屋押金抵扣违约金，要求被告退还多收取的房屋租金。被告同意退还原告多收取的房屋租金，但不同意房屋押金抵扣违约金，认为退还押金的前提是原告交清涉案房屋的水电、煤气、电话、物业等相关费用，将房屋交还被告，现原告在租赁期间损坏了房屋，未将房屋恢复原状，且原告未与被告结清房屋租赁期间的水电、煤气等费用，故被告不同意退还原告房屋押金。本院认为，房屋押金是承租人向出租人保证自己的行为不会造成其利益损失，若造成损害可以以此支付实际费用或要求赔偿，原告以房屋押金抵扣违约金的主张，符合押金设立目的，本院予以支持。被告要求原告结清房屋租赁期间的水电、煤气等费用，支付房屋维修费，因具体金额尚无法确定，本案中不宜处理，被告可在金额确定后另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告罗江桥与被告沃孟君于2014年9月8日签订的《商铺租赁合同》于2015年6月25日解除；
二、被告沃孟君于判决生效起十日内返还原告罗江桥自2015年6月26日至2015年9月7日的房屋租金31561.64元。
三、驳回原告罗江桥的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费545元，由原告罗江桥负担150元，被告沃孟君负担395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 朱琼
二〇一五年八月十四日
代书 记员 史忆