上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第502号
原告（反诉被告）李桂良。
委托代理人吴全明，上海全程律师事务所律师。
委托代理人周文强，上海全程律师事务所律师。
被告（反诉原告）束志林。
委托代理人史中伟，上海申海律师事务所律师。
原告李桂良与被告束志林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2014年3月12日，被告束志林提起反诉。此外，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。期间，本院两次公开开庭审理。原告李桂良及其委托代理人吴全明，被告束志林及其委托代理人史中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�告李桂良诉称：2012年12月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将现有叶榭厂房1，500平方米（其中包括标准厂房870平方米，非标准厂房490平方米，办公楼140平方米及厂区内场地）（以下简称系争房屋及场地）出租给被告使用，年租金18万元，租赁期限自2012年3月1日起至2017年3月1日，租金半年起付，每六个月房租到期之日支付下半年租金。根据合同约定，被告应于2013年9月1日支付2013年下半年房屋租金。原告于2013年8月30日通过挂号信方式书面通知被告，要求被告在接到通知后3日内立即付清房屋租金，否则原告将收回房屋，而被告至今未支付房屋租金。2013年9月5日，原告向法院起诉要求被告返还房屋及支付房租，后因原告出于多年合作关系，于2013年12月25日撤诉，但原告撤诉后，被告仍未能按约支付房租。故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被�之间签订的租赁合同；2、被告向原告返还租赁房屋、恢复原状（因考虑墙体结构，应保留厂房内架空线）并支付自2013年9月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金及自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按原租赁合同租金计算）；3、被告支付原告违约金90，000元。
审理中，经本院对合同效力释明，原告李桂良将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告之间签订的租赁合同中的有效部分，确认部分无效（其中740平方米房屋出租为有效，剩余760平方米房屋出租为无效）。
被告束志林辩称：1、同意解除原、被告之间的租赁合同并返还房屋；2、因为原告提前解除租赁合同，所以被告要求原告承担提前解除合同的违约责任并赔偿被告遭受的经济损失；3、对于恢复原状的问题，因为不存在重大的改变，所以不存在需要恢复原状的问题架空线也是被告铺设的；4、对于原告其他的诉讼请求，被告均不同意。在租赁期间，因为房屋渗漏造成了被告的经济损失，对于这部分的损失，被告要求抵充原告主张的租金。对于违约金，根据合同约定，因为原告提前解除合同，所以违约责任在于原告，被告在反诉中要求原告承担违约金。针对效力释明后，被告束志林补充辩称：对于无效部分的确认不持异议。但对于有效部分的解除，因由原告承担违约责任并赔偿被告的损失。对于租金的支付问题，原告提前解除合同，房屋出现严重渗漏，被告多次提出原告拒绝履行维修义务，导致合同目的无法实现，所以不同意支付租金。
同时，被告束志林反诉称：2012年12月28日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年3月1日止；原告必须保证房屋的正常使用和必要�维修；被告如有无故拖欠房租的行为，经协商无果的情况下原告有权收回该厂房；租赁期间被告如遇问题，原告需提供力所能及的帮助；如有单方提前终止合同须支付对方半年房租的违约金。而被告不存在无故拖欠原告租金的事实，相反被告通过多种方式通知原告收取租金但原告无故拒绝收取。同时，原告必须保证房屋的正常使用，现因房屋长期严重渗漏且原告不履行维修义务致使被告无法正常使用房屋。另外，原告收取租金后，理应向被告开具发票。故请求法院判令：1、原告支付被告提前终止合同的违约金90，000元；2、原告赔偿被告因房屋渗漏造成的财产损失30，483.20元；3、原告赔偿被告装修费损失115，633.55元；4、原告支付被告搬迁费15，000元；5、原告向被告开具金额为930，000元的租金发票。审理中，经本院对合同效力释明，被告束志林未未变更反诉请求。
原告李桂良针对被告束志林的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。具体理由如下：1、违反合同导致合同提前终止的原因在于被告不支付租金，在原告多次催讨并向法院起诉过后被告仍未支付过租金，故所以原告要求解除合同，不同意要求支付违约金的请求。2、被告主张房屋渗漏遭受的损失没有依据，不同意赔偿。3、被告主张的装修费损失，所有单据都是2007年的而本案的合同是在2012年签订的，之前的合同已经履行完毕，所以不存在装修费的损失。4、对于搬迁费的问题，导致合同解除的原因是被告拖欠租金，所以搬迁费不应该由原告承担。5、对于开具发票的问题，因为是个人之间的合同且房屋租金较低，合同中也没有对于开具发票有约定，故不同意开具发票。
经审理查明：2012年12月28日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将系争房屋及场地出租给被告；租赁期限自2012年3月1日起至2017年3月1日；年租金为180，000元，两年半后年租金加10，000元；租金半年起付，即每六个月房租到期之日支付下半年租金；2年后如老厂房需要改造，改造部分扣除租金，完工后按实际面积计算；原告保证房屋的正常使用和必要维修；被告如有无故拖欠房租的行为，协商无果的情况下原告有权收回该厂房；被告可以根据生产需要对厂房作相应的改动，但不能影响房屋的整体结构；五年期满后保留厂房内架空线。合同签订后，被告支付了截止至2013年8月31日的租金，支付方式为：于2013年5月2日、5月7日银行转账40，000元和50，000元。
因被告认为房屋存在渗漏问题，需要维修，故于2013年9月4日通知原告领取租金中的50，000元。而原告认为被告应支付全部的半年租金90，000元，故双方发生争议。原告遂于2013年9月9日诉至法院，要求解除与被告之间的租赁合同等，该案件审理过程中，被告确认其于2013年9月1日书面通知原告履行维修义务，此前均为口头通知。在本案所涉《租赁合同》前，原告与被告及案外人于2007年1月29日签订租赁合同一份，租赁期限自2007年3月1日至2012年3月1日。该案后撤诉在案。但此后，被告仍未支付租金，原告遂诉至法院。
2014年4月17日，本院至系争房屋勘察并制作勘察笔录，发现北面房屋有漏水、多处有水渍、顶棚有掉落的情形。勘察过程中，原告提供了系争房屋的平面图。
另查明：本案《租赁合同》项下的租赁房屋中，北面车间及办公楼约740平方米系原告通过产权转让的方式于1999年取得产权，南面彩钢棚约800平方米无合法的建造审批手续。
以上事实，由《租赁合同》、产权转让合同、庭审笔录、民事裁定书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。无效合同自始没有法律约束力。合同部分有效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。本案中，原、被告签订的《租赁合同》中，所涉的北面车间、办公楼以及场地的使用权因原告系通过产权转让取得，该部分租赁合同应属有效；南面彩钢棚因未经审批建造，故该部分房屋的租赁合同应属无效。但该部分房屋租赁合同无效，并不影响其余有证部分房屋租赁合同的合法有效。
根据合同约定，被告应于2013年8月31日前支付下半年的租金，被告以房屋漏水为由拒绝全额支付租金。对此，本院认为，首先，南面厂房存在的时间已长达20年之久，存在渗漏情况在所难免，而被告确认其于2013年9月1日方书面通知原告进行维修，而此时被告支付租金的履行期限已届满，被告要求原告维修很大程度上出于拒绝支付租金的角度；其次，原告未履行维修义务的，被告可以自行维修，维修费用由原告负担，而不应以此为由拒付租金；最后，在双方发生争议、原告撤诉在案后，被告至今仍然未支付租金且2014年3月1日应付的租金也拒绝支付，而按照前次支付租金的方式被告完全可通过银行转账的方式支付。结合在涉诉前被告亦有延期支付租金的行为，故本院认为原告据此可解除双方租赁合同中的有效部分，本院以诉状副本送达之日作为该部分的解除之日。合同解除及被依法确认无效后，被告就丧失了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁合同所涉的全部房屋返还原告，并应向原告支付占有使用租赁房屋期间的租金和使用费。原告要求被告返还系争房屋及按照租赁合同约定的租金标准主张租金及使用费并要求计算至房屋�际返还之日止，于法不悖，本院予以支持。然而，因合同约定被告可对厂房作相应改动且原告未能明确交付时的状态，故原告要求恢复原状的请求，本院不予支持。
关于双方当事人向对方主张的违约金，因合同部分有效部分无效，结合本案的实际情况，本院认为双方互不向对方支付违约金为宜，故对原、被告关于违约金的主张本院均不予支持。
关于被告主张的装修费、渗漏损失，因装修及购买的办公设施均发生本案《租赁合同》的租赁期限之前，之前的租赁合同已履行完毕且主体不完全一致同时被告亦未采取措施避免损失的产生，故对该部分主张本院不予支持。
关于被告主张的搬迁费，被告未能提供相应依据且结合上述论述，本案主要系被告未按期全额支付租金所导致，故被告的该项主张本院亦不予支持。
关于被告主张的租金发票，被告明确主张的发票范围包括本合同签订前已经支付的租金金额，本院认为，原告收取租金应开具发票，但被告在本案所涉的争议发生之间从未主张且此前的合同主体亦与本案不一致，故原告应开具金额为270，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李桂良与被告（反诉原告）束志林于2012年12月28日签订的《租赁合同》中项下北面厂房、办公楼（面积为740平方米）及场地的租赁合同有效且该部分租赁合同于2014年2月17日解除；
二、原告（反诉被告）李桂良与被告（反�原告）束志林于2012年12月28日签订的《租赁合同》中南面彩钢棚（面积约800平方米）的租赁合同无效；
三、被告（反诉原告）束志林于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李桂良《租赁合同》项下的全部房屋及场地；
四、被告（反诉原告）束志林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李桂良自2013年9月1日起至实际返还之日止的租金及使用费（按每年180，000元标准计算）；
五、原告（反诉被告）李桂良于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）束志林金额为270，000元的租金发票；
六、驳回原告（反诉被告）李桂良的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）束志林的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，680元，减半收取1，840元，反诉案件受理费2，559元，合计诉讼费4，399元，由原告（反诉被告）李桂良负担1，065元（已付）、被告（反诉原告）束志林负担3，334元（已付2，559元，余款775元于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年七月十一日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十�条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……