江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01469号
上诉人（原审被告）陈学平（曾用名陈平安）。
委托代理人魏善武。
被上诉人（原审原告）滕士成。
委托代理人王翠红，江苏连大律师事务所律师。
上诉人陈学平与被上诉人滕士成房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人陈学平及其委托代理人魏善武，被上诉人滕士成的委托代理人王翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕士成一审诉称：2009年6月1日，滕士成、陈学平签订房屋租赁合同一份，约定房屋租期10年，租金每年18000元，另外双方于2009年11月6日签订补充协议一份，陈学平同意滕士成在其租赁的房屋北侧搭建房屋一间，由滕士成使用10年，10年后房屋归陈学平，如果滕士成不能使用10年的，陈学平按年平均年使用费标准退赔滕士成不能使用年限的费用。合同履行至2014年，滕士成按合同约定交付租金，但是陈学平以涨价为由多次刁难滕士成，导致滕士成无法使用该租赁房屋，只得另外重新租赁房屋使用，给滕士成经济造成重大损失。请求判令陈学平退还滕士成已经交纳的租金、给付搬家费、租房费等共计100000元（1、建造的房屋按照75平方×700元，为52500元；2、从2014年6月1日至2019年6月1日每年的租金42000元，原来租滕士成房屋年房租18000元，差价24000元×5年=120000元；3、搬家费10000元；4、其后租房的损失5年，共计28000元；5、2014年6月1日至2014年10月30日已交房租7500元。合计218500元，滕士成主张100000元），并承担诉讼费用。
陈学平一审辩称：滕士成租用陈学平的房屋作为仓库使用，用电不规范，多年来一直未办理相关的消防手续，安全存在很大的隐患，陈学平向滕士成提出若干整改意见，滕士成误认为是刁难，是为了提高租金，陈学平的所作所为是为了人身安全和财产安全，请求驳回滕士成的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年6月1日，滕士成、陈学平签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈学平将位于连云港市海州区＊＊号约280平方米砖混结构房屋出租给滕士成做仓库使用，租赁期限自2009年6月1日至2019年6月1日止，年租金18000元，于每年年前及6月份各给付一次，仓库安全由滕士成负责。2009年11月6日，双方签订《协议书》一份，约定：陈学平同意滕士成投资在原仓库北建设房屋一座，陈学平保证滕士成使用10年，10年后房屋归陈学平。如在10年内遇有其他问题致使滕士成不能继续使用，少用部分由陈学平退赔滕士成建房的平均费用。陈学平出租给滕士成做仓库的房屋及滕士成建设的房屋均未取得建设工程规划许可证或其他建设房屋的规划、许可手续。2014年8月份，滕士成、陈学平因用电问题发生矛盾，产生纠纷，滕士成搬出房屋，但未将房屋返还陈学平。2014年11月28日，陈学平在仓库门上以滕士成未按期缴纳租金及不安全用电为由张贴解除合同《告知函》，并于2014年12月3日向滕士成邮寄，但滕士成称未收到。
原审法院另查明：陈学平曾于2015年1月8日起诉至原审法院，要求解除与滕士成的房屋租赁合同，返还房屋，支付租金，并要求支付违约金20000元。原审法院判决：一、滕士成于判决生效后立即返还陈学平位于连云港市海州区＊＊号房屋并支付占用房屋期间的占有使用费；二、驳回陈学平的其他诉讼请求。
一审案件审理中，经原审法院现场勘验，滕士成所建的房屋面积与滕士成所称的75平方米相符，该房利用租赁房屋的北墙，滕士成建设三面墙体。
原审法院认为：陈学平将未取得建设工程手续的房屋出租给滕士成使用，双方签订的《房屋租赁合同》无效，对此双方均应承担一定的过错责任，原审法院已经判决滕士成返还租赁的房屋及支付占用房屋期间的占有使用费。关于滕士成所建的房屋，因该房屋是经过陈学平同意扩建的，双方在《协议书》中约定如滕士成不能继续使用该房屋，少用部分的费用由陈学平退赔，又因为该房屋是利用陈学平房屋的北墙，滕士成建设三面墙体，参照建设成本，原审法院酌情认定陈学平承担20000元的建设费用。对于滕士成要求退还已经交纳的租金、给付搬家费，以及之后的租房费等，因没有法律依据，原审法院均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第十四条之规定，判决：一、陈学平于判决生效之日起十日内给付滕士成20000元；二、驳回滕士成的其它诉讼请求。一审案件受理费2300元由滕士成负担1700元，陈学平负担600元。
上诉人陈学平不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判令上诉人承担搭建房屋的建设费用20000元，明显过高。且无事实依据。同时要求被上诉人滕士成对账并给付拖欠的物业费等费用。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人滕士成答辩称：1、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。连云港市海州区人民法院（2015）海民初字406号确认被上诉人不存在欠租金的行为，没有核对租金的必要。2、物业费每月180元，双方没有约定由被上诉人承担。3、如果上诉人认为原审法院判决支付20000元补偿被上诉人出资盖建的房屋不合理，被上诉人要求按照2009年11月6日的协议约定再继续使用被上诉人出资盖的房屋。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，二审期间，本院依法将证明涉案房屋价值的举证责任分配给滕士成，限其在规定的时间内提起造价鉴定申请。滕士成在提起鉴定申请后，未按时缴纳鉴定费用，导致鉴定程序终止。
本案在二审期间的争议焦点为：原审法院酌定上诉人陈学平承担20000元的建设费用是否正确。
关于该争议焦点，本院经审查后认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，滕士成在搬离涉案房屋时，《协议书》约定的使用年限尚未到期，因此按照《协议书》的约定，陈学平应按2009年的建设成本扣除已使用的年限后，将剩余价值折价补偿给滕士成。对于补偿的具体数额，原审法院在双方对涉案房屋价值未形成一致意见且未经司法鉴定程序确认价值的情况下直接酌定相关费用无事实与法律依据，本院依法予以纠正。二审期间，本院将证明涉案房屋价值的举证责任分配给滕士成，但滕士成未按时缴纳鉴定费用，视为放弃鉴定权利，因此滕士成应承担举证不能的不利后果。因滕士成未能提供充分证据证明其损失金额，上诉人陈学平关于原审判决判令其承担20000元建设费用过高的上诉理由有事实与法律依据，本院予以支持。关于上诉人陈学平要求被上诉人滕士成核对租金并给付拖欠的物业费的问题，滕士成不予认可，且双方对物业费等费用无书面约定，不属于本案二审范围，上诉人可另案主张，故本院对上诉人的该上诉请求不予支持。
综上，上诉人陈学平的上诉请求与理由部分能够成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01043号民事判决；
二、驳回滕士成的诉讼请求。
一审案件受理费2300元，由滕士成负担；二审案件受理费2300元，由滕士成负担1800元，由陈学平负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。