广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民二初字第501号
原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇凯东新城S146A。组织机构代码为69472912-9。
法定代表人：汤雪珍，该公司总经理。
被告（反诉原告，以下统称被告）：李毅璞，女，汉族，1980年11月13日出生，住湖南省邵阳市大祥区。
委托代理人：吕勇，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人：周丽荣，广东泰旭律师事务所辅助人员。
原告东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司（以下简称“凯鑫公司”）诉被告李毅璞居间合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，被告李毅璞提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，案件依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告凯鑫公司的法定代表人汤雪珍，被告李毅璞的委托代理人吕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯鑫公司诉称：2015年4月11日，原、被告及卖方签订了《房地产买卖合同》，卖方将位于东莞市大岭山镇农场村教育西路某房产转让给被告，双方约定房屋转让价格为650000元，鉴于原告原来的员工鹿亮及段建飞于2015年6月16日辞职，买卖双方委托未经原告授权的人员办理房产证过户手续而发生经济纠纷，原告不负相应的法律责任。原告已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间的买卖合同的成立。买卖双方确认，签署合同时，被告向原告承诺支付居间费7000元，但被告只向原告支付4000元居间费，尚欠居间费3000元未支付。根据原、被告双方签订的房地产买卖合同及相关法律规定，原告有权要求被告支付居间服务费3000元及律师费5000元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付居间服务费3000元、律师费5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告李毅璞辩称：1.双方在达成合约的时候，原告同时向被告承诺中介费、担保费、购房税费以及后期费用不超过20000元，如果超过则由原告承担，在本案中被告支付的上述费用已经超过20000元，实际为20720元，所以原告违背上述承诺；2.三方签订的合同，是一份需要三方均履行义务的合同，原告有权收取中介费但是原告需履行其义务，原告在办理房产过户手续时，严重拖延，违背承诺，原告需在2015年7月15日之前完成银行贷款手续，使得卖家收到银行贷款，卖家将房屋交给被告，然而正是原告的拖延导致银行在2015年9月25日才放款给卖家，而卖家因为银行迟延放款至今未将涉案房屋过户给被告，造成被告的损失，原告没有尽到应尽的义务，原告无权要求被告支付全部的中介费；3.原告没有聘请律师代理本案，其律师费的主张没有依据。综上所述，请求驳回原告的诉请。
被告李毅璞反诉称：原告招揽被告通过其购房，并基于被告租赁的房屋租赁期限即将届满的情况下，原告向被告承诺保证在2015年7月15日前办妥所有手续，包含银行发放贷款支付给卖家，使卖家能在2015年7月15日前收到全部款项后把涉案房屋交付给被告。于是，被告于2015年4月11日通过原告与卖家陈辉雄签订《房地产买卖合同》，购买了位于东莞市大岭山镇农场村教育西路某房产，房屋价款为650000元。原告在合同补充条款中特别约定“本公司承诺在2015年7月15日之前收到全款”。后原告在计算过户费用时向被告承诺所有费用不超过20000元。《房地产买卖合同》第六条约定卖方在收到全款后即应向买方交付物业；第八条约定违约方须按逾期每日总楼价1‰支付滞纳金。自合同签订后，被告积极履行合同义务，支付应付款项，包含担保费9800元，并按原告的要求提供了所有资料，配合原告办理房屋交易和银行贷款手续。但是，由于原告经办本次交易过户、银行贷款手续的主要员工和原告因劳动报酬发生严重矛盾，相继离职，导致本案交易严重延误，原告没有在合同约定的2015年7月15日按期完成合同义务，银行贷款支付给卖方最后一笔款项300000元的时间延迟了72天，即直到2015年9月25日才完成。由于原告没有按期办理好银行发放贷款的手续，严重滞后履行合同义务，因此无端引起了卖家另案起诉本案原告与被告的案号为（2015）东二法岭民一初字第642号的房屋买卖合同纠纷案件。卖家也以此为借口在收到全款后拒绝向被告交付涉案房屋，同时，在长时间拖延后由于二手房价快速上涨，卖家甚至又以此为借口提出解除已经完成的房屋买卖合同，要求撤销交易收回房屋。被告是一个首次置业的上班族，已经按照原告的安排，履行了全部合同义务，并向原告支付款项共计20720元，超过了原告承诺的不超过20000元的承诺，只希望交易能顺利进行，但原告作为专业的房地产交易中介，在涉案交易中严重不负责任，怠于履行合同义务，为与员工发生矛盾和惩罚员工，罔顾被告的合法权益，造成被告严重困扰和巨大损失。被告认为《房屋买卖合同》是一份三方均需履行义务的合同，原告违约造成严重后果，应按合同约定的违约条款承担违约责任。被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：1.原告向被告退还担保费9800元；2.原告向被告退还多交款项720元；3.原告支付延迟办理银行贷款发放义务的滞纳金46800元（按房屋总价的1‰计算，每天的滞纳金为650元，从2015年7月15日其计至2015年9月25日共72天）；4.原告支付律师费8000元；5.本案全部诉讼费用全部由原告承担。
原告凯鑫公司对被告李毅璞的反诉辩称：原告要求被告支付居间服务费3000元及律师费5000元。对于被告提供的证据《房地产买卖合同》，依据合同第七条及第八条第3款的约定，原告已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认在签署本合同时，买方即时以现金方式向原告支付居间服务费7000元整，原告已收4000元，被告尚欠3000元未付，无论在任何情况下，买卖双方任何一方或双方违约的，均不构成任何一方要求退还居间服务费的理由。对于被告提供的证据费用限额承诺书，原告未收到被告交来的9800元，原告在《房地产买卖合同》郑重声明原告的员工向客户收取任何款项，均需出示盖有原告财务专用章正式收据方为有效，其余形式原告一律不予承认。被告交给鹿亮的9800元，原告至今没有收到。2015年9月5日，被告的丈夫张军接到鹿亮的电话通知，鹿亮退回9800元担保费给被告的丈夫。《房地产买卖合同》约定买方资料不能通过银行审批或卖方、买方、经纪方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采取其他付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任（买方应在7个工作日内以现金形式一次性支付给卖方；若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为违约）。由于被告迟迟不提供担保公司担保及缴纳费用，故银行在没有取得担保公司同贷书的情况下，不批准快速发放贷款，而按照普通贷款放款。被告没有遵循诚实信用的基本原则，没有积极配合卖方办理贷款手续，根据《房地产买卖合同》第十条规定，如因买卖双方不积极配合经纪方安排或是提供无效的资料、证件等情况导致买卖手续办理时间出现延误，一切责任与经纪方无关。原告已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间买卖合同的成立，并积极协助买卖双方办理相关手续，并不存在过错。被告因其个人行为严重影响到卖方陈辉雄的权益，买方迟延支付尾款给卖方，根据《房地产买卖合同》第八条的约定，滞纳金与经纪方无关。
本院经审理查明：案外人陈辉雄作为卖方，被告作为买方，原告作为经纪方，三方于2015年4月11日签订《房地产买卖合同》，约定卖方以650000元的价格将其位于东莞市大岭山镇农场村教育西路某房产出售给被告，鉴于原告促成买卖双方的交易，买方即时以现金方式向经纪方支付居间服务费7000元。上述合同首部以加粗字体写有“郑重声明：我司员工向客户收取任何款项，均需出示盖有我司财务专用章的正式收据方为有效，其余形式我司一律不予承认，特此声明！”上述合同第四条第2款第（1）项约定，“……剩余楼款港币/人民币/元整（小写HKD/￥/元）由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该款在办妥交接过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因、买方提供资料不全不能通过银行审批或卖方、买方、经纪方三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续或公积金贷款手续的，买方应采用其他付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任（买方应付首期款最终经银行审批额或公积金审批中心审批额进行调整，首期款不足部分，买方应在7个工作日内以现金形式一次性支付给卖方；若买方不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应在接到通知后30天内将余额一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约）”。上述合同第七条约定“鉴于经纪方已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：签署本合同时，卖方即时以现金方式向经纪方支付居间服务费港币/人民币/元整（小写HKD/￥/元）；买方即时以现金方式向经纪方支付居间服务费港币/人民币7000.00元整（小写HKD/￥7000.00元）。上述合同第八条第1款约定“逾期未超过十天仍未履行的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1‰支付滞纳金，本合同继续履行”；第2款约定“逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并且要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍反还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）及支付等于该物业总楼价的20%的违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理居间服务费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还予买方后，卖方有权另行出售该物业”；第3款约定“无论在任何情况下，卖方、买方任何一方或双方违约的，均不构成任何一方要求退还买卖居间服务费的理由”。上述合同第九条约定“本合同履行过程中，经纪方必须严守诚信、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖居间代理服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖双方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收买卖居间服务费”。上述合同第十条约定“本合同履行过程中，如因买卖双方不积极配合经纪方安排或是提供无效的资料、证件等情况导致买卖手续办理时间出现延误，一切责任与经纪方无关。如因政府部门或银行等本协议三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间顺延”。上述合同第十三条未尽事宜第①项约定“①本公司承诺在2015年7月15号之前收到全款”。
原、被告双方均确认，原告约定收取的居间费7000元包含原告促成房屋买卖合同订立、协办银行发放贷款、协办房产证的义务，原告已履行完毕上述服务，被告已向原告支付了居间费4000元。但被告主张原告履行上述合同义务时出现严重延误，并造成被告损失，故原告无权要求被告支付剩余的居间费3000元。被告主张原告曾向其承诺被告提供的居间服务收取的费用共计不超过20000元，但被告实际已支付了20720元，故被告不需向原告支付剩余的居间费3000元，相反，原告应向被告退还超出20000元的部分，即720元。被告提供了费用限额承诺书、收款收据、汇款收据、税收缴款书、借记卡账户历史明细清单证明其上述主张。限额承诺书记载的内容为“张先生购卖大岭山镇某房产的中介费、担保费、购房税费还有后期的所有费用一起共2万，不再产生其它费，如在产生，由中介公司承担”，该限额承诺书下方有加盖原告的印章及有“段建飞”字样的签名，落款时间是2015年4月24日。号码为312223、312220、312124的三张收款收据记载的金额共计4000元，是被告支付给原告的居间费，该三张收款收据有原告盖章确认；号码为312219的收款收据记载被告交付了涉案房屋的维修资金1000元，该收款收据没有加盖原告的财务专用章；号码为312136的收款收据记载被告交付了涉案房屋的担保费9800元，该收款收据没有加盖原告的财务专用章。汇款收据显示被告的丈夫张军为被告于2015年9月23日向评估机构支付了评估费1302.1元。税收缴款书显示被告为购买住房向税务机关支付税金4000元，原告对该证据不确认，但没有提供相反证据。借记卡账户历史明细清单显示被告于2015年8月18日向账号20×××41转账618.8元用于支付给房管所的测绘费及工本费。被告主张其向原告支付的担保费9800元，是用于办理快贷的，但原告并没有实际办理快贷，故原告需退还给被告。原告陈述被告将上述9800元交付给鹿亮，鹿亮从未交给被告，被告提供的上述收款收据没有加盖原告的财务专用章，故其不确认，且鹿亮于2015年9月5日通知被告的丈夫张军鹿亮已退回担保费9800元给其。被告又提供了一份银行卡存款业务回单证明鹿亮收取原告的担保费9800元后自行扣除原告拖欠其工资2000元，将剩余7800元转账给原告的法定代表人汤雪珍。原告确认有收到鹿亮转账的7800元，但主张该7800元是是案外人钱先生办理的新世纪岭居别墅的费用，但原告没有提供证据证明其该主张。原告确认其并未为被告办理快贷或担保业务。原告主张其为涉案纠纷聘请了律师并支付律师费8000元，被告应当承担该费用，但原告并未提供相关票据。被告主张其为涉案纠纷聘请了律师并支付律师费8000元，原告应当承担该费用，但被告并未提供相关票据。
另查明，在（2015）东二法岭民一初字第642号案件中，案外人陈辉雄已确认其于2015年9月25日收到银行的放款信息，并于2015年9月26日收到款项，涉案房产已过户给被告。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、声明通知、收款收据、汇款收据，被告提供的《房地产买卖合同》、费用限额承诺书、收款收据、汇款收据、税收缴款书、借记卡账户历史明细清单、银行卡存款业务回单、快递单、短息记录及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是居间合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告主张原告退还担保费以及多交的费用720元是否合法有据；二、原告主张的居间服务费及律师费是否合法有据；三、被告主张的滞纳金及律师费是否合法有据。
关于本案争议焦点一。首先，关于担保费问题。涉案《房地产买卖合同》已将郑重声明放在合同的首部位置，并且以加粗字体记载，该方式应能引起签订合同各方的足够注意，故该格式条款对被告有约束力。虽然被告提供的号码为312136的收款收据没有加盖原告的财务专用章，且原告亦不予确认，但被告又提供了一份银行卡存款业务回单证明鹿亮已将原告支付给其的担保费9800元自行扣除原告拖欠其工资2000元后，将剩余7800元转账给原告的法定代表人汤雪珍，故本院有理由相信，原告已收到被告支付的担保费7800元。原告主张该7800元是案外人钱先生支付的其他交易费用，原告对其主张应承担举证和证明责任，原告没有提供证据予以证明，应由原告承担举证不能的不利后果，本院对原告上述辩解不予采信。原告并未为被告办理快贷或担保业务，原告应向被告返还已收取的担保费7800元，故本院对被告关于原告退还担保费7800元的请求予以支持，对超出该金额的部分不予支持。
其次，关于被告主张的多交的720元问题。被告提供的费用限额承诺书有加盖原告的公章，在原告没有提供相反证据的情况下，本院予以采信。双方均确认被告向原告支付了居间服务费4000元，向评估机构支付了评估费1302.1元，向房管所支付了测绘费及工本费618.8元。被告提供税收缴款书证明其向税务机关支付税金4000元，虽然原告不确认，但其没有提供相反证据予以推翻，故本院对于被告向税务机关支付税金4000元的主张予以采信。根据前述分析，其它没有加盖原告财务专用章且原告不予确认的收据对原告没有约束力，被告不能据此作为已付款给原告的凭据。根据上述分析，本院计得被告共向原告支付的款项为9920.9元（4000元+1302.1元+4000元+618.8元），不超过20000元，故被告关于原告退还多交的720元的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于本案争议焦点二。首先，关于居间服务费问题。2015年4月11日，原告作为经纪方向被告与案外人陈辉雄分别提供居间服务，促成被告与案外人陈辉雄关于涉案房屋的买卖合同。原、被告双方均确认涉案《房地产买卖合同》第七条约定的居间服务费7000元包括协办银行发放贷款、协办房产证、促成房屋买卖合同成立等义务，原告已履行完毕上述义务，被告应按合同约定向原告支付居间服务费7000元。被告已向原告支付了居间服务费4000元，尚欠原告居间服务费3000元事实清楚，证据充分，被告应向原告支付尚欠的居间服务费3000元。
其次，关于原告主张的律师费问题。原、被告双方并未就律师费的承担问题进行约定，原告亦没有证据证明其为本案纠纷支付了律师费8000元，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张的律师费8000元的请求不予支持。
关于本案争议焦点三。首先，关于滞纳金问题。被告主张原告迟延办理银行贷款，原告应按涉案《房地产买卖合同》第八条第1款的约定支付滞纳金。上述的违约条款是关于被告及案外人陈辉雄关于履行涉案《房地产买卖合同》的违约条款，对原告没有约束力，被告主张原告按该条款支付滞纳金没有法律依据，故本院对被告关于主张原告支付滞纳金46800元的请求不予支持。
其次，关于被告主张的律师费问题。原、被告双方并未就律师费的承担问题进行约定，被告亦没有提供证据证明律师费8000元有实际支付，被告应对其主张承担举证不能的不利后果，故本院对被告关于主张原告支付律师费8000元的请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告李毅璞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司支付居间服务费3000元；
二、限原告东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李毅璞退还担保费7800元；
三、驳回原告东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司的其它诉讼请求；
四、驳回被告李毅璞的的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，反诉受理费收取为717元，由原告东莞市凯鑫房地产中介服务有限公司负担25元，由被告李毅璞负担717元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一六年三月三十日
书记员 陈桂朱
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。