广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初903号原告：马林基，男，汉族，委托诉讼代理人:谢显生，男汉族，系惠东县金河湾花园业主委员会负责人。被告：惠东县金河湾置业有限公司，住所地惠东县平山镇广发新村四栋148号。法定代表人：吴大河。委托诉讼代理人:吴清燕，系被告惠东县金河湾置业有限公司工作人员。原告马林基与被告惠东县金河湾置业有限公司（以下简称金河湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马林基的委托诉讼代理人谢显生、被告金河湾公司的委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马林基向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理房地产权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理房地产权证书违约金人民币4317元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告放弃第2、3项诉请，增加诉讼请求：确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效。事实与理由：原被告双方于2015年1月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于惠东县平山镇金河湾花园A3栋1单元604号房出售给原告，并约定购房总价为人民币431720元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后待确权后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该房屋于2017年5月10日前被告已将房屋交付原告使用，但被告至今未为原告办理房地产权属证书。根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告金河湾公司辩称，我方无需为原告办理房产证，也无需支付逾期办理房产证的违约金，本案诉讼费也由原告自己承担。原告围绕其诉讼请求向本院提交下列证据：1.原告身份证，2.被告营业执照，3.被告法定代表人身份证，4.广东省商品房买卖合同，5.购房款发票。被告金河湾公司围绕其上述抗辩意见向本院提交下列证据：1.报纸复印件，证明以上金河湾花园一期业主并无缴交办理房产证费用并委托我司办证，另我司已经依照合同在办理房产证时履行了通知及告知义务；2.证据清单，证明我司公章已经被惠东县公安局调取。诉讼期间，被告补充提交《公证书》、《授权委托书》；本院依职权调取（2005）惠中法民一初字第35号案中民事起诉状、三份调解协议书、民事判决书、企业法人营业资质、《关于印发的通知》、《关于处置惠东“金河湾花园”楼花资产的批复》、《合作开发房地产合同》、《补充协议》、《资产转让协议书》、《建设工程规划许可证》、两份《国有土地使用证》；向惠东县国土资源局调取的《惠东县地籍调查审批表》、《土地登记卡》、《公告》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金河湾公司对原告马林基提交的上述证据均无异议，原告马林基对被告金河湾公司提交的上述证据的质证意见为我方放弃违约金的诉讼请求，仅要求被告办证。原、被告对本院调取的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合双方当事人所提交的证据及庭审意见，本院认定事实如下：被告金河湾公司为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2003年1月21日，法定代表人吴大河，经营范围：房地产开发；室内装饰、土方工程；销售：建筑材料、五金交电。惠州市广发房地产公司系于1994年5月6日成立的股份制企业，经营范围主营房产经营，兼营建筑材料、建筑工程机械,于2007年8月22日核准变更为惠州市广发房地产有限公司（以下简称广发公司）。2004年11月29日，惠东县房产管理局向广发公司、被告金河湾公司颁发惠房预许字第2004007号《广东省惠东县商品房预售许可证》﹝项目名称：金河湾花园，项目座落：惠东县XX镇XX旁，土地使用证号及用途：惠东国用（1998）字第13230111164号、商业，预售房屋建筑面积34390.18平方米220套，预售房屋栋号及层数：A-1栋框架19层，A-3,A-4栋框架7层﹞，预售有效期自2004年11月29日至2008年12月31日,A3、A4栋预售有效期延至2009年6月30日。涉案房产位于惠东县平山××旁××花园××单元××房，2009年2月20日，涉案房产办理权利登记，登记权利人:广发公司、金河湾公司，共有情况:单独所有，不动产单元号：Q0007125，不动产证（明）号：权属证明书第Q0007125号，房屋建筑面积:183.49平方米，房屋套内面积:163.89平方米。2010年1月20日，被告金河湾公司在惠州日报刊登《公告》，“金河湾小区未办理房产证的业主：金河湾花园已售商品房已由惠东县人民政府颁发确权书，依据我司与各业主之间的《商品房买卖合同》约定，我司已向惠东县房产管理局提交了办理房产证所需备案资料。但至今为止，本小区仍有部分业主不配合办理房产证及抵押登记。在此之前，我司已反复通知各位业主办理房产证及抵押登记，但各位业主均置之不理。现我司特别公告如下：1、各位业主应于2010年2月28日之前向我司提交办理房产证所需资料，缴纳办证费用（其中契税3%，房产局办证费3.5%，均以总房款为基数）并协助办证，逾期，我司将不再接受办证委托。2、如各位业主迟延办理房产证及抵押登记，给我司造成经济损失，我司将要求相关业主全额赔偿。另外，特别提醒：依据《物权法》规定，各位业主在具备办理房产证条件下三个月内未申请产权登记，则预告登记失效，各位业主的权益可能会受到损害，请各位业主慎重考虑。”2015年1月9日，原告马林基作为买受人与广发公司、被告金河湾公司作为出卖人签订一份编号0012958《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）及其附件一（房屋平面图）、附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、附件三（装饰、设备标准）、附件四（合同补充协议）。合同约定：“……第三条买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房，其房屋平面图经惠东县规划局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A3幢1单元604号房。该商品房的用途为商住，属钢筋混凝土框架结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下0层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共183.49平方米，其中，套内建筑面积163.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.60平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥2352.83元，总金额（人民币）肆拾叁万壹仟柒佰贰拾零元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款马林基已于2015年1月9日已付清金额房款人民币肆拾叁万壹仟柒佰贰拾元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年1月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、以上日期为交付买受人使用日，该商品房须第一期工程全部完善后办理验收合格确权，时间至2006年12月31日止……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。……”原告马林基在买受人处，被告金河湾公司及其法定代表人在出卖人处签名、盖章。2015年4月28日，被告金河湾公司出具431720元购房款发票给原告马林基收执。2015年5月7日，编号0012958《广东省商品房买卖合同》在惠东县房产交易所办理房屋预售登记。2015年7月3日，惠东县公安局经济犯罪侦查大队出具提交证据清单，记载：公司印章1枚、财务专用章1枚、私人用章（吴大河）1枚、会计账册23本及会计凭证72册。2018年4月2日，本院向惠东县房产管理局、惠东县国土资源局致函。惠东县房产管理局于2018年4月12日复函，涉案房产已经办理合同登记备案；于2018年4月19日复函：一、商品房交易业务所需要材料：1.商品房屋产权权属证明书；2.开发商营业执照复印件、企业机读档案登记资料复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书原件，如法人变更的，需出具法人变更通知书原件；3.授权委托书原件及受托人身份证复印件；4.买方身份证复印件；5.商品房买卖合同原件；6.《惠东县房屋交易申请审批表》；7.不动产权籍调查成果表复印件；8.中华人民共和国税收缴款书；9.法院法律文书。二、商品房交易业务流程交易双方共同持材料向辖区房管所申请-受理-复审-出具《房屋交易告知单》-将《房屋交易告知单》送达不动产登记局。三、交易双方如所提供的材料齐全，可共同向辖区房管所申请办理房屋交易业务。如经法院裁定的，当事人可持法院法律文书单方面申请办理房屋交易业务。惠东县国土资源局于2018年4月16日复函，《关于惠东县人民法院调查取证函的回复》：贵院于2018年4月4日致《调查取证函》我局已收悉，经调查核实，现将有关情况回复如下：1、房屋合同备案登记非我局业务职能范围，详情请咨询县房产管理局。2、我局不动产登记中心负责不动产产权登记业务，业主提供以下转移登记所需材料即可办理不动产转移登记：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明（双方）；（3）不动产权属证书；（4）国有建设用地使用权及房屋所有权转移证明材料；（5）依法需要缴纳税费的，应当提交税费缴纳凭证；（6）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。3、经查，贵院函中所述原告购置的金河湾置业有限公司商品房均无查封状况，另有以下十户房屋业主存在抵押状况：赖德锐、周凤清、林XX、赖XX、朱XX、戴XX、钟XX、林XX、杨XX、陈XX、赖XX；详见附件。庭审中，原、被告共同确认原告购买的商品房为现房，签合同时已直接交付，原告为被告金河湾公司做装修工程，金河湾公司欠原告装修工程款未付，以本案的A3栋1单元604号房、（2018）粤1323民初899号案的A4栋1单元604方房抵债，原告自认已将契税费用交给业委会，由业委会统一办理，自愿承担诉讼费用。被告主张原告未委托其办证，在被告刊登办证公告后不止5年期间业主没有要求办证。另查，2002年11月30日，广发公司（投资商、乙方）与被告金河湾公司（开发商、甲方）签订一份《合作开发房地产合同》，约定，双方合作开发惠东县平山镇象山沙坝地段广发新村商住楼，由广发公司提供土地（座落于平山××××新村，国有土地使用权证：惠东国用1998字第13230111164号，登记土地使用者：广东广发房地产公司）作为建设用地，金河湾公司提供建设资金和负责开发建设；广发公司在合作项目中分的不少于21000平方米的物业；本项目全部开发建设过程由金河湾公司负责，其房地产开发经营风险及法律责任和经济责任均由金河湾公司独自承担，其项目工程的安全、保卫等也由金河湾公司负担。双方还对利益分配、交付期限、双方责任、违约责任等予以约定。2003年1月23日，广发公司与被告金河湾公司签订一份《补充协议》，约定广发公司应承担21000平方米物业的报建费的50%即1135750元及21000平方米物业的安装标准等。2003年4月16日，被告金河湾公司与广发公司取得《建设工程规划许可证》（流水号：2003000329，编号PS20030064，项目号：2003000087），建设项目名称：金河湾花园（商住楼A区），建设位置：平山××××新村。2004年9月23日，广发公司与被告金河湾公司签订一份《资产转让协议书》，约定广发公司将在“惠东县金河湾花园”合作项目中分得的不少于21000平方米物业转让给被告金河湾公司，经惠州市欣业房地产评估事务所评估，该物业价值3052.35万元，按8.5折计，转让总价为2594.5万元，扣除广发公司应承担的报建费、污水处理费、白蚁防治费、施工水电接口费、税费等各项费用后被告实际向广发公司支付2137.72万元。2005年1月26日,广发公司就名下惠东国用（1998）字第13230111164号国有土地使用权办理变更登记，登记后国土证号为惠东国用（2005）字第0101**号。2005年4月24日，广发公司以被告金河湾拖欠1837.72万元转让款及违约金为由向广东省惠州市中级人民法院提起诉讼，惠州市中级人民法院于2005年12月20日作出（2005）惠中法民一初字第35号《民事判决书》，认为，被告金河湾公司与广发公司于2002年11月30日签订的《合作开发合同》、于2004年9月23日签订的《资产转让协议书》合法有效，判决被告金河湾公司向广发公司支付资产转让款1837.72万元及逾期付款违约金。2009年11月27日，广发公司出具《授权委托书》，“我司与惠东县金河湾置业有限公司合作开发的惠东县金河湾花园第一期已基本销售完毕。为了便于剩余部分房产的销售和办证工作，现我司同意将惠东县金河湾花园第一期未销售的商铺、商品房、停车位由惠东县金河湾有限公司全权处理（房号明细见附表），授权办理业务的范围：惠东县金河湾花园我司名下土地相关业务及一期剩余物业的销售、银行按揭、房产证、国土证办理等业务的合同签订和盖章，盖章仅为惠东县金河湾置业有限公司即可生效。”2009年12月14日，惠东县公证处出具（2009）惠东证字第1740号《公证书》，“兹证明惠州市广发房地产有限公司的法定代表人李克平（男，一九六二年九月七日出生）于二〇〇九年十一月二十七日在我的面前，在前面的《授权委托书》上签名。公证员黄某。”2017年3月29日，惠东县国土资源局发布惠东国土公告2017第31号公告（广发新村住宅小区），“平山街道惠东大道边广发新村住宅小区属已开发完成的住宅小区，其土地使用权仍登记在广东广发房地产公司名下（国土证号：惠东国用（2005）字第0101**号，地号1-1-200，原证载面积为111911.57平方米，大部分已分割转让，小区现测绘面积为24597.01平方米），房屋所有权已登记在相关业主名下。现房屋业主申请将土地使用权随房屋所有权转移登记在相关业主名下。依据惠州市《房地权利人不一致的商品房等不动产登记暂行处理办法》第三条第（一）款的相关规定：已开发完成的住宅小区，由不动产登记部门联系开发商向不动产登记部门申请办理原国土证注销手续，若联系不到开发商或开发商不配合的，由不动产登记部门公告15个工作日无异议后依职权注销原国土证。现予以公告，如有异议，请自本公告之日起15个工作日内（2017年4月20日之前）将异议书面材料送达惠东县国土资源局……。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我局将依职权为该住宅小区相关业主办理不动产登记，并作废该《国有土地使用证》。”2017年4月21日，惠东县国土资源局地籍股作出《关于公告的说明》，“……现公告期满，地籍股未收到任何异议书面材料。”本院认为，原告马林基具备完全民事行为能力，广发公司、被告金河湾公司具有房地产开发资质，广发公司未在涉案合同签章，因广发公司与被告金河湾公司签订的《资产转让协议书》业经生效判决确认有效，广发公司在金河湾项目中的权利义务已转让由被告金河湾公司承受，故原告与被告金河湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0012958）的意思表示真实，合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，且依法已办理合同预售登记备案。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告诉请确认涉案商品房买卖合同合法有效，本院予以支持。关于办理涉案房地产权属登记问题。根据原、被告在合同的约定，原告马林基已按合同约定向被告金河湾公司履行付款义务。原告诉请被告办理房地产权属证书，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房产交付使用已逾90日，被告于2010年1月20日刊登办证公告，而涉案合同签订时间为2015年1月9日，故不能免除其合同义务。根据职能部门的复函，涉案商品房已办理合同备案，需由原、被告共同向不动产登记管理部门提供不动产转移登记业务所需资料，按业务流程办理不动产产权登记。根据《不动产登记暂行条例》规定，国家对房屋、土地等不动产施行统一登记制度，将房产权证、国有土地使用权证等变更为《不动产权证书》或者《不动产登记证明》，综此，应由被告金河湾公司协助原告办理不动产产权登记，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告马林基与被告惠东县金河湾置业有限公司于2015年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0012958）有效。二、被告惠东县金河湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告马林基办理涉案位于惠东县平山金河湾花园A3栋1单元604号房的不动产产权登记。案件受理费50元（原告已预交），由原告马林基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕审 判 员  王雪良人民陪审员  张永红二〇一八年六月二十八日法官 助理  叶 璐书 记 员  刘怡君