海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初2294号
原告：张雷，男，1947年11月21日出生（公民身份号码：XXXXXX），汉族，住辽宁省大连市。
委托诉讼代理人：吴刚，海南中海律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：张玲，系张雷女儿。
被告：余治衡，男，1964年1月5日出生（公民身份号码：XXXXXX），汉族，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所专职律师。
原告张雷诉被告余治衡房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷的委托诉讼代理人吴刚，被告余治衡的委托诉讼代理人颜振东到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。
原告张雷向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告于2011年4月6日签订的《购房屋合同书》无效；二、判令被告返还原告购房款455,000元，并按同期银行贷款利率标准向原告支付利息损失（以455,000元为基数，自2011年4月6日起计至被告实际返还全部购房款之日止，暂计至起诉之日约171,652元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年4月6日，原告与被告签订《购房屋合同书》，约定：由原告购买被告建设的位于三亚市海坡村第七组20号宅基地上阳光海景公寓之B栋XXXX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积63.32㎡，总价455,000元。原告于合同签订当天将全部购房款支付给了被告。之后原告购置了6万余元的家具并入住使用涉案房屋。2016年8月，涉案房屋由于未取得报建规划等手续，被三亚市政府部门拆除。之后，原告立即找到被告，要求被告返还购房款，但被告对原告完全置之不理，迫于无奈，原告只得诉诸法院。原告认为，根据法律规定，被告将小产权房出售给原告，双方签订的《购房屋合同书》为无效合同，且合同无效的过错在于被告，被告应返还收取原告的购房款，并承担原告的利息损失。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告余治衡辩称，原告与被告之间不存在买卖房屋的行为，所以原告要求被告退还购房款是没有事实根据的。原告要求被告支付利息损失没有法律依据，按照合同无效的相关法律规定，如果合同被认定无效，那么因合同无效产生的损失各自承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实：2010年3月，被告余治衡与案外人周成书一家签订《合作联营开发合同》，约定在周成书一家位于三亚市海坡村第七组20号的宅基地上兴建“阳光海景公寓”(A、B两栋），该合同签订后，被告余治衡在上述土地上建房。2018年2月26日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告提交一份《购房屋合同书》及《收据》的复印件，主张原、被告双方于2011年4月6日签订《购房屋合同书》，原告购买了阳光海景公寓B栋XXX房，并支付了全部购房款455,000元。未能提供原件的原因系此后原告将该房屋转让给案外人袁凤林时已将原件交给袁凤林。被告对该《购房屋合同书》及《收据》不予认可，但庭审中，被告表示认可原告购买B栋XXX房并付清购房款455,000元的事实。经核查，该《购房屋合同书》载明“张雷出资455,000元购买阳光海景公寓B栋XXX房，建筑面积63.32㎡，落款时间为2011年4月6日”等事项。
另查明，2012年1月13日、16日，原告张雷与案外人袁凤林签订两份《房屋转让合同》，约定“张雷将位于三亚市海坡村第七组20号宅基地上的“阳光海景公寓”B楼805号房转让给袁凤林，该房屋建筑面积63.32㎡”等事项。合同签订后，张雷将房屋交给袁凤林使用。袁凤林向张雷支付了全部购房款52万元。因阳光海景公寓楼房系利用三亚市天涯区海坡村集体土地所建，没有报建手续，未取得产权证明。三亚市政府相关部门以涉案房子为违章建筑为由予以强行拆除。袁凤林因此向本院起诉主张其与张雷签订的《房屋转让合同》无效，并要求退还购房款等。本院以(2017)琼0271民初1591号案立案受理，经审理，本院作出(2017)琼0271民初1591号民事判决书，确认袁凤林与张雷签订的《房屋转让合同》无效，并判令张雷向袁凤林返还购房款52万元。该判决书生效后，袁凤林向本院申请执行，该案现已执行完毕。在执行过程中，经询问，袁凤林表示其所购房屋系张雷向余治衡购买房屋后再行向其转卖，其收到了张雷交付的张雷与开发商余治衡签订的房屋买卖合同、收据原件，但因故丢失。
再查明，诉讼中，被告主张原告张雷将房屋转让给案外人袁凤林，袁凤林与被告重新签订了房屋买卖合同，因此原、被告双方之间的房屋买卖合同已经不存在。庭审中，被告以房号不同为由，未提交其与袁凤林签订的房屋买卖合同，但被告认可原告仅向其购买了一套房屋。
以上事实有《购房屋合同书》、《收据》、《房屋转让合同》、(2017)琼0271民初1591号民事判决书、执行询问笔录及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点为原、被告双方之间是否存在房屋买卖合同关系；原告的诉讼请求是否成立。一、关于原、被告双方之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。本案中，被告认可原告向其购买阳光海景公寓B栋XXX房并付清购房款455,000元的事实。原告转让给案外人袁凤林的房屋虽然为“B栋805房”，与本案涉案房屋“B栋XXX房”房号不同，但阳光海景公寓没有相关产权证明，未经规划，属于小产权房，房号的变动随意性较大，被告亦确认原告仅在阳光海景公寓购买一套房屋，结合《购房屋合同书》、《房屋转让合同》、《执行询问笔录》等证据载明的内容，可以认定原告转让给案外人袁凤林的“B栋805房”实际就是原告向被告购买的涉案房屋“B栋XXX房”。因此，虽然原告未能提供《购房屋合同书》及《收据》的原件，但根据查明的事实，对《购房屋合同书》及《收据》的真实性本院予以认可，即原、被告双方之间存在房屋买卖合同的事实。被告主张原告张雷将房屋转让给案外人袁凤林，袁凤林与被告重新签订了房屋买卖合同，原、被告双方之间的房屋买卖合同已经不存在。但被告未提交其与袁凤林之间重新签订的合同，亦未能证明三方协议将购房人由原告张雷变更为案外人袁凤林，事实是原告向被告购买涉案房屋后又将涉案房屋卖给案外人袁凤林，实际上袁凤林也是通过诉讼向原告主张要求退还购房款。因此，对于被告的该主张本院不予支持。综上可认定原、被告双方之间曾存在房屋买卖合同关系。二、关于原告的诉讼请求是否成立的问题。原、被告双方之间签订《购房屋合同书》进行房屋买卖，因约定买卖的涉案房屋没有相关报建手续、没有相关产权证明，属于小产权房交易，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于案外人袁凤林已通过诉讼主张原告返还购房款并得以实现，因此原告有权向被告余治衡主张返还购房款，因双方之间的合同无效，故被告余治衡取得的购房款455,000元应退还给原告张雷。关于原告主张的利息损失，从合同约定的内容来看，双方均明知其买卖的房屋就是“小产权房”。因此对造成合同无效双方均有过错，合同无效导致各自的损失应由各自承担，故原告主张购房款的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、确认原告张雷与被告余治衡于2011年4月6日签订的《购房屋合同书》无效；
二、被告余治衡应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张雷返还购房款455,000元；
三、驳回原告张雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,066.52元（原告张雷已预缴5033.26元），减半收取，由被告余治衡负担3654元，原告张雷负担1379.26元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 吴坤泰
二〇一八年六月六日
书记员 方 甜
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。