广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民二终字第31号
上诉人（一审原告）广西北部湾金诺粮贸有限公司，住所地钦州市人民南路。
法定代表人宣如龙，该公司总经理。
委托代理人吴鉴新，广西海岸律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）王建华，个体户。
委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。
一审第三人钦州市蓝天食品饮料有限责任公司，住所地钦州市钦州湾大道144号粮油专业市场。
法定代表人陈超群，该公司经理。
委托代理人莫柏龙，广西铭德律师事务所律师。
上诉人广西北部湾金诺粮贸有限公司（以下简称湾金诺粮贸公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人湾金诺粮贸公司的法定代表人宣如龙及其委托代理人吴鉴新，被上诉人王建华及其委托代理人王世和，一审第三人钦州市蓝天食品饮料有限责任公司（以下简称蓝天食品饮料公司）的委托代理人莫柏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年4月8日，钦州市粮油公司（甲方）与被告王建华（乙方）签订一份《招商引资建大米厂合同》，约定甲方将位于钦州市粮油专业市场一号仓库西边空地一块（38m或40m×20m），即长度为离1号仓库11m起至38m或40m，宽度以1号仓库为标准，出租给乙方办粮油加工厂，该厂铺面前，甲方需留道路不得少于20m宽。合同主要条款：一、出租厂房场地租期一定20年，即从2004年8月1日起2024年8月1日止。合同期内因政府行为或城建规划需拆迁时所造成的损失，甲方有责任协助乙方到有关单位办理赔偿工作。二、租金及收取，每年场地租金16000元，从2007年起每年递增2%收取，递增年限为7年即2013年止。租金收取实行先交款后使用办法，超过一个月不交租金甲方有权单方终止合同。第一年的租金合同签订日要交完一年的租金，以后每年要在6月底前交清下一年度的租金。五、乙方在租赁期间内要遵守执行甲方管理规定。装卸作业乙方有权自有安排及直接支付费用，甲方要收取乙方搬运费15%的管理费。六、场地出租期间，乙方不交租金又不生产的，时间超过三个月，乙方要无条件地把一切生产设备搬离开承租地，如不搬加工设备离开承租地，甲方有权把这些设备拍卖顶交租金。在租赁期内，乙方有权转租。期满后，机械设备归乙方所有，厂房归甲方所有。
合同签订后，被告王建华在承租地上投资建成钦州市百香粮油加工厂，一直使用至2014年3月底。被告因在钦州市钦北区大垌镇皇马工业集中区一区已另有新的粮油加工厂，于2013年4月10日与陈超群签订一份《租房合同》，将承租地上的厂房出租给陈超群，陈超群开办了钦州市蓝天食品饮料有限责任公司。
因钦州市粮油公司改制，原告于2010年7月7日竞得钦州市粮油公司位于钦州市钦州湾大道、泥桥西侧的土地，并于2013年11月18日取得钦国用（2013）第A2115号国有土地使用权证。本案涉及的土地在原告的的土地使用权范围内。被告将承租地转租给第三人后，原告于2013年7月收取了被告交纳的2013年8月1日至2014年7月31日的租金。2014年6月原告拒收被告的租金，被告于2014年7月3日将2014年8月1日至2015年7月31日的租金共18311.04元向钦州市公证处提存。2014年10月22日，原告向一审法院起诉请求：1、解除钦州市粮油公司与被告王建华于2004年4月8日签订的《招商引资建大米厂合同》；2、被告王建华支付场地租金3040元（即2014年8月、9月租金，以后的租金续计）；3、被告王建华和第三人钦州市蓝天食品饮料有限责任公司把租用的场地交还给原告。
一审法院审理认为，钦州市粮油公司与被告于2004年4月8日签订的《招商引资建大米厂合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告于2013年11月18日取得钦国用（2013）第A2115号国有土地使用权证后，依法取得本案涉及的土地使用权，依照《》第“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告取得承租地的使用权，并不影响《招商引资建大米厂合同》的效力，依法应由原告承受该合同约定的权利和义务。
本案当事人争议的焦点，一是《招商引资建大米厂合同》应否解除，被告和第三人应否交还承租地；二是被告应否支付自2014年8月起的租金。
一、《招商引资建大米厂合同》应否解除，被告和第三人应否交还承租地的问题。本案合同虽名为《招商引资建大米厂合同》，但其实质系土地租赁合同。（一）被告将其在承租地上自建的厂房出租给陈超群，虽然陈超群开办的钦州市蓝天食品饮料有限责任公司未经营大米，但原出租人钦州市粮油公司对被告转租行为并未提出异议，应视为同意，而且原告取得土地使用权后也受领了被告支付的租金，应视为其对《招商引资建大米厂合同》效力的认可。因此，原告主张被告擅自改变租赁场地用途，构成根本性违约，理由不充分，一审法院不予采纳。（二）《招商引资建大米厂合同》第六条约定“在租赁期内，乙方有权转租”，据此，被告依合同享有转租权。被告将厂房出租给陈超群经营钦州市蓝天食品饮料有限责任公司，不违反合同约定。因此，原告主张被告私自转租不符合事实，一审法院不予采纳。（三）《招商引资建大米厂合同》第五条虽约定“甲方要收取乙方搬运费15%的管理费”，但原告没有举证证明被告应交和欠交多少管理费，故原告主张被告不按时交纳管理费构成根本性违约，没有事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，原告主张被告私自转租、擅自改变租赁场地用途、不按时交纳管理费，构成根本性违约，请求解除《招商引资建大米厂合同》，请求被告和第三人交还承租地，没有事实依据，不符合法律规定，一审法院不予支持。
二、被告应否支付自2014年8月起的租金的问题。原告拒收租金后，被告已于2014年7月3日将2014年8月1日至2015年7月31日的租金18311.04元向钦州市公证处提存，依法履行了合同义务，故原告请求被告支付自2014年8月起的租金没有事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告广西北部湾金诺粮贸有限公司的诉讼请求。案件受理费6692元，减半收取3346元，由原告广西北部湾金诺粮贸有限公司负担。
上诉人湾金诺粮贸公司不服一审判决，上诉称，一、原审认定部分事实与证据不符，处理理由不当。1、一审法院认定了被上诉人王建华提供的证据4关于原粮油公司产权交割相关说明，和上诉人提供的证据1电脑咨询单，以及第三人钦州市蓝天食品饮料有限公司提供的证据1营业执照，证实了上诉人于2010年7月7日经过竞买取得土地的使用权，第三人在2014年4月14日领取营业执照后开始生产矿泉水，即是王建华的转租行为发生在上诉人竞买取得土地的适用权之后，上诉人是在2014年4月份之后才发现第三人实际使用租赁场地生产款泉水，不按照合同约定用于大米加工厂，并且认定王建华在签订合同后一直使用至2014年3月底。但一审法院却以“虽然陈超群开办的钦州市蓝天食品饮料有限责任公司未经营大米，但原出租人钦州市粮油公司对被告转租行为并未提出异议”，判定应视为原出租人钦州市粮油公司同意，而且以上诉人取得土地使用权后也受领了被告支付的租金，判定上诉人对《招商引资建大米厂合同》效力的认可。王建华转租场地给陈超群时，原出租人钦州市粮油公司已经把土地转让给了上诉人，钦州市粮油公司对转租既不知情，也无权提出异议，一审这样处理不符合实际。同时，上诉人最后一次收取王建华的租金是在2013年6月，当时还没有发现王建华擅自转租并改变土地用途，不能认定上诉人认可该合同效力。2、一审法院认定被上诉人王建华提供的证据2公证书，证实王建华直到2014年7月3日才把租金提存，这也违反了合同第二条“以后每年要在6月底前交清下一年度的租金”的约定，而且王建华是以交纳租金给钦州市粮油公司的名义提存的，王建华和钦州市公证处至今并没有通知上诉人。故不能免除王建华补交租金的义务。
二、被上诉人王建华的行为已构成根本违约，上诉人有权解除合同。1、一审法院认定了钦州市粮油公司与王建华签订的《招商引资建大米厂合同》合法有效正确。合同的开头内容也明确限定将位于钦州市粮油专业市场一号仓库西边空地一块，出租给王建华办粮油加工厂，而现在王建华把场地转租给陈超群开办钦州市蓝天食品饮料有限责任公司，用于生产矿泉水，造成租赁场地的使用已经不符合《招商引资大米厂合同》规定的特定用途，致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人有权解除合同。2、王建华十年来没有交纳过管理费，也致使上诉人不能实现合同目的，上诉人也有权解除合同。3、王建华私自转租行为，也构成根本性违约。虽然《招商引资建大米厂合同》第六条约定“在租赁期内，乙方有权转租”，但依照法律规定，王建华行使转租权时，不能私自行使。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循城市信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由于这是法律强制性规定，合同双方必须遵守。所以，王建华私自转租行为，既违背了诚实信用原则，也违反了法律强制性规定，上诉人有权解除合同。
综上所诉，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当。请二审法院判决：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王建华答辩称，一、被上诉人根据合同约定可以转租场地给陈超群。1、被上诉人与钦州市粮油公司于2004年4月8日签订的《招商引资建大米厂合同》第六条约定：“在租赁期内，乙方（即被上诉人王建华）有权转租”上诉人于2013年11月18日取得了涉案的土地使用权，但根据我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，被上诉人与钦州市粮油公司签订的《招商引资建大米厂合同》仍对上诉人具有约束力，不影响被上诉人享有的转租权利。2、被上诉人与2013年3月已将原建于承租土地上的钦州市百香粮油加工厂搬迁至钦州市钦北区大垌镇皇马工业集中区一区（见一审提交的证据《个人独资企业营业执照》）。2013年4月10日被上诉人根据租赁合同的约定与陈超群签订《租房合同》，将涉案的土地及被上诉人在该地上所建的自己房屋转租给陈超群用于开办钦州市蓝天食品饮料有限责任公司，该公司于2014年4月开业。一审判决认定被上诉人一直使用涉案土地至2014年3月底与事实不符。
二、被上诉人将涉案土地转租给陈超群开办钦州市蓝天食品饮料有限责任公司并没有违约。1、被上诉人于2013年4月10日与陈超群签订租房合同，将被上诉人所承租的土地及地上所建自己的房屋转租给陈超群开办钦州市蓝天食品饮料有限责任公司时，上诉人仍没有取得涉案的土地使用权，而当时的土地使用权人钦州市粮油公司也没有提出异议。上诉人于2013年11月18日才取得涉案的土地使用权，2014年7月1日才提出异议，上诉人在提出异议前已收取了答辩人自2013年7月至2014年6月的租金。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第一款规定：承租人知道或者应当知道承租人转租、但在六月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2、被上诉人于2004年4月8日与钦州市粮油公司签订的租赁合同并没有关于被上诉人对承租的土地必须开办粮油加工厂及承租人改变土地用途，出租人可以解除合同的约定，上诉人以陈超群改变土地用途为由解除合同依法不应支持。3、上诉人上诉称，其所出租给被上诉人的土地属于“粮油专业市场”用于统一经营粮油生意，没有事实根据。实际上该市场是主要经营粮油及饲料的市场，该市场内有多家门店在被上诉人未建厂之前已经开始经营饲料用玉米粉的批发及零售，并且一直经营至今。因此，并无统一经营粮油生意的事实。上诉人提起诉讼的真实意图是，为将来土地拆迁补偿时逃避责任，以达到无偿占有被上诉人的个人财产。前几年，因出租方原因致使市场内的铁路专用线关闭，造成被上诉人的货物无法进入；且上诉人接管市场后，违反合同第七条约定：“乙方在经营过程中，甲方不得增加任何费用给乙方。”上诉人通过收取货车出入费、垃圾费、加收水费等手段，百般刁难被上诉人，造成被诉人增加经营成本，损失惨重，因此，被上诉人只好拆机器当废铁卖，另行买地建大米加工厂，然后将土地转租给他人。被上诉人转租土地给陈超群，是合同允许的，也是合情合理合法的。
三、被上诉人没有拖欠上诉人租金。上诉人于2014年6月拒收被上诉人的租金，并于2014年7月7日以书面形式通知被上诉人，被上诉人迫于无奈，才于2014年7月3日到钦州市公证处办理提存自2014年8月1日至2015年7月3日的租金共18311.04元。根据我国法律规定，视为被上诉人已履行了交纳租金的义务，上诉人请求被上诉人交纳2014年8月至9月租金3040元没有事实根据。
四、被上诉人没有发生过搬运费，无须支付所谓“搬运管理费”给上诉人，上诉人称被上诉人十年来不交纳过管理费致使不能实现合同目的，有权单方解除合同，其理由不能成立的
综上所述，一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，请求二审法院依法维持一审判决，并驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人蓝天食品饮料公司陈述称，1、原出租人对转租行为以及钦州市蓝天食品有限公司的行为并没有提出任何异议，视为认可。2、上诉人在取得土地使用权后，收取了王建华的租金，对其的经营行为是认可的，对招商引资建大米厂的合同认可。3、租金不是不交，是上诉人拒收，这个不是解除合同的条件。
综合诉辩双方的意见，上诉人金诺粮贸公司对一审查明的事实有以下争议：1、一审判决书第8页第三行认定被上诉人与第三人是在2013年4月10日签订租房合同错误，认为因蓝天食品公司使2014年4月14日才建立起来的，存在倒签合同日期。2、判决书第8页第九行认定被上诉人将承租地转租给第三人后，原告于2013年7月收取了被告交纳的2013年8月1日至2014年7月31日的租金。2014年6月原告拒收被告的租金，被告于2014年7月3日将2014年8月1日至2015年7月31日的租金共18311.04元向钦州市公证处提存等与事实不符，认为被上诉人的转租事实上诉人不清楚，上诉人于2010年购买土地后，王建华连续交了几年租金给上诉人，不是单单收王建华一年租金，对该事实认定不够准确。在二审期间没有向本院提供新的证据。
被上诉人王建华对一审查明事实有异议的是，一审判决书第8页第一行认定被上诉人使用场地到2014年3月底与事实不符，认为应该是被上诉人使用场地到2013年3月底。在二审期间向本院提供新证据有：1、通知一份，证实上诉人于2014年7月1日以钦州市金岐粮油有限责任公司名义书面通知拒收被上诉人王建华租金。2、电脑咨询单一份，证实钦州市金岐粮油有限公司的股东、法定代表人为宣如龙。3、国内标准快递单详情单，证实钦州市公证处已将租金提存通知上诉人。
一审第三人蓝天食品饮料公司对一审查明事实的异议意见与被上诉人一致，在二审期间没有向本院提供新的证据。
经庭审质证，上诉人对被上诉人二审提供的证据质证认为，对证据的真实性无异议。上诉人确实是拒收被上诉人的租金，因为上诉人不认可被上诉人的转租行为。金岐粮油公司的法定代表人也是宣如龙，上诉人一直都委托金岐粮油公司签订合同管理粮油市场。王建华签订合同不是跟粮食局而是跟上诉人签订的，并且王建华交了几年租金给上诉人，其是知道上诉人购买了这块土地，为何其提存租金没有如实告知公证处，而是让公证处送达到粮食局的地址。上诉人不承认其缴纳租金，至今上诉人也没有收到任何提取租金的通知。一审第三人蓝天食品饮料公司对被上诉人二审提供的证据无异议。
本院认为，上诉人金诺粮贸公司、一审第三人蓝天食品饮料公司对被上诉人王建华二审提供证据的真实性无异议，本院予以确认。对于上诉人金诺粮贸公司对一审查明事实提出的异议，本院认为，经审查已向一审提交的被上诉人与一审第三人签订的《租房合同》落款时间是2013年4月10日，上诉人认为一审认定被上诉人与第三人是在2013年4月10日签订租房合同错误，但其没有提供相反证据予以证实，故对上诉人提出的该异议，本院不予采纳。上诉人在一、二审中对其于2013年7月收取了被上诉人交纳的2013年8月1日至2014年7月31日的租金及2014年6月拒收被上诉人的租金事实并无异议，而被上诉人已于2014年7月3日将2014年8月1日至2015年7月31日的租金共18311.04元向钦州市公证处提存，上诉人收取被上诉人上述交纳租金是发生在被上诉人与一审第三人签订《租房合同》日期之后，均有证据证实，且上诉人提出该异议没有提供相反证据予以证实，因此，一审认定被上诉人将承租地转租给第三人后，原告于2013年7月收取了被告交纳的2013年8月1日至2014年7月31日的租金。2014年6月原告拒收被告的租金，被告于2014年7月3日将2014年8月1日至2015年7月31日的租金共18311.04元向钦州市公证处提存等事实并不当，本院对上诉人提出的该异议亦不予采纳。对于被上诉人王建华对一审查明事实提出的异议，本院认为，经审查，当事人向一审提交的被上诉人与一审第三人签订的《租房合同》落款时间是2013年4月10日，且被上诉人、一审第三人均认可双方在签订《租房合同》后已依约定履行合同，被上诉人亦认可其与钦州市粮油公司签订合同后一直使用场地到2013年3月底，没有其他证据证明被上诉人一直使用场地至2014年3月底，因此，应认定被上诉人与钦州市粮油公司签订合同后一直使用场地至2013年3月底，一审认定被上诉人一直使用场地至2014年3月底错误，应予纠正。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。一审认定的事实除“一直使用场地至2014年3月底”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议的焦点为：1、被上诉人在履行合同中是否存在违约行为，《招商引资建大米厂合同》应否解除及由被上诉人或一审第三人交还出租场地给上诉人；2、被上诉人是否应支付2014年8月、9月3040元租金以及以后的租金给上诉人。
本院认为，钦州市粮油公司与被上诉人双方于2004年4月8日签订的《招商引资建大米厂合同》，意思表示真实，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，双方也实际履行合同约定的权利义务。钦州市粮油公司在履行合同过程中，通过拍卖处置方式转让包括《招商引资建大米厂合同》所涉及的土地，上诉人于2010年7月7日参加竞买得到包括《招商引资建大米厂合同》所涉及的土地范围，并于2013年11月18日取得钦国用（2013）第A2115号国有土地使用权证后，依法取得本案涉及的土地使用权，因钦州市粮油公司与被上诉人双方签订的《招商引资建大米厂合同》约定场地租期为20年，即从2004年8月1日起至2024年8月1日止，上诉人取得承租地的使用权时，该合同尚未履行完毕，根据《》第“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《招商引资建大米厂合同》对上诉人有法律约束力，依法应由上诉人继续承受该合同约定的权利和义务。
关于被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，《招商引资建大米厂合同》应否解除及是否应由被上诉人或一审第三人交还出租场地给上诉人的问题。本院认为，从钦州市粮油公司与被上诉人双方在《招商引资建大米厂合同》中第六条约定关于“在租赁期内，乙方有权转租”的内容来看，应视为被上诉人依合同行使转租权不需要经征得出租方同意，故被上诉人不经钦州市粮油公司于2013年4月10日与一审第三人的法定代表人陈超群签订《租房合同》，将涉案场地厂房出租给一审第三人经营，没有违反合同约定；从本案合同名称来看，虽然合同名称为招商引资建大米厂，但合同租赁物实为将土地租赁给被上诉人建大米厂进行粮油加工经营，虽然被上诉人将其在承租地上自建的厂房转租给一审第三人后未经营大米厂项目，用于生产矿泉水，但钦州市粮油公司对被上诉人转租行为并未提出异议，应视为该公司同意转租后经营生产矿泉水项目，在被上诉人转租时上诉人尚没有取得涉案土地使用权证，故钦州市粮油公司同意转租后经营生产矿泉水项目行为对上诉人发生效力，而且上诉人于2013年11月18日取得涉案租赁土地使用权证后，在管理过程中已收取被上诉人于2013年7月交纳的2013年8月1日至2014年7月31日的租金，也应视为其对被上诉人租赁物转租给一审第三人经营生产矿泉水事项予以认可，即被上诉人的转租行为没有违反《招商引资建大米厂合同》的约定。因此，上诉人以被上诉人未经其同意擅自租赁物及改变租赁场地用途已构成根本性违约为由，拒绝接收被上诉人交纳租金，并请求解除《招商引资建大米厂合同》及由被上诉人、一审第三人交还涉案租赁土地，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人是否应支付2014年8月、9月3040元租金以及以后的租金给上诉人的问题。本院认为，被上诉人应按《招商引资建大米厂合同》约定交2014年8月1日起至合同履行期限届满之日止的租金给上诉人，但被上诉人在上诉人于2014年6月拒收租金后，被上诉人已于2014年7月3日将合同约定本年度应交的2014年8月1日至2015年7月31日的租金18311.04元向钦州市公证处提存，依法履行了合同义务，上诉人应到钦州市公证处领取，2015年8月1日以后的租金，上诉人与被上诉人双方应按《招商引资建大米厂合同》约定执行。因此，上诉人在本案中请求被上诉人支付支付2014年8月、9月3040元租金以及以后的租金没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6602元，由上诉人广西北部湾金诺粮贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶枝仁
审判员 黄润莲
审判员 李忠祝
二〇一五年六月二十九日
书记员 陈秋玲