湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00202号
原告：马正权，无固定职业。
委托代理人：胡丽丽、邹梦蕾，湖北谦牧律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告：朱双珠，无固定职业。
被告：肖万锈，无固定职业。
原告马正权诉被告朱双珠、被告肖万锈房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，组成由审判员陈钢担任审判长，审判员杨洁、人民陪审员杨琴参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告马正权到庭参加诉讼。被告朱双珠、被告肖万锈，经本院依法公告送达民事起诉状副本、开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。原告马正权已于诉前向本院申请财产保全，本院依法查封了案涉位于武汉市洪山区铁机村虹琦花园A幢3单元11层1102室房屋。本案现已审理终结。
原告马正权诉称：被告朱双珠、被告肖万锈系夫妻。2014年5月4日，两被告委托黄璜处理房屋买卖事宜。2014年5月5日，两被告经黄璜结算，与原告签订房屋买卖合同，将其所有的位于武汉市洪山区和平乡铁机村虹琦花园第A幢3单元11层1102号房屋以120万元的价格售予原告。原告于2014年5月5日当天委托黄璜代为支付部分购房款60万元，其后在2014年6月8日向两被告支付剩余购房款60万元由黄璜代收，上述款项共计120万元。而两被告未在约定的期限内协助原告办理房地产转移过户手续，且至今仍未腾退房屋。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、依法确认原告与两被告于2014年5月5日签订的武汉市存量房买卖合同有效，两被告依法履行合同；二、本案诉讼费由两被告承担。经释明，原告第一项诉讼请求中两被告依法履行合同的内容为交付房屋以及协助办理房屋所有权证、土地使用权证的过户登记。
原告马正权为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：
证据一、原告身份证一份，拟证明：原告主体适格。
证据二、二被告身份证复印件及结婚证复印件各一份，拟证明：二被告系夫妻关系，具有共同被告资格。
证据三、0504327号武汉市商品房买卖合同一份，拟证明：被告对案涉房屋享有所有权。
证据四、公证书三份，拟证明：两被告于2014年5月4日委托黄璜办理房屋买卖事宜。
证据五、武汉市存量房买卖合同一份，拟证明：两被告委托黄璜于2014年5月5日将案涉房屋以120万元售于原告。
证据六、收条一份，拟证明：两被告于2014年5月5日收到黄璜代为支付的购房款60万元。
证据七、收条及中国光大银行账户明细查询清单各一份，拟证明：两被告于2014年5月5日收到马正雄支付的60万元，5月21日通过马正雄向黄璜指定的丁远征账户转账60万元。
证据八、情况说明一份，拟证明：原告委托马正雄于2014年5月5日代为支付部分购房款60万元。
证据九、声明一份，拟证明：经二被告同意将60万元购房款分别转入江建、刘莉娜、肖丽娟账户。
证据十、声明一份，拟证明：马正雄受原告委托支付120万元购房款的事实。
证据十一、贷款账户基本信息一份，拟证明：黄璜还清案涉房屋贷款27，835.95元。
因被告朱双珠、被告肖万锈经本院合法送达民事诉状副本、开庭传票等法律文书后，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交民事答辩状和相关证据，应视为两被告对其质证权利的放弃和对原告陈述的认可。故本院对原告提交的证据均予以采信。
经审理查明，被告朱双珠与被告肖万锈于2007年7月16日登记结婚。2007年2月9日，被告肖万锈向案外人湖北威利房地产开发有限公司购买了位于武汉市洪山区铁机村虹琦花园（三期）A幢3单元1102室房屋，建筑面积172.64平方米，价款478213元。其中，购房合同约定首付款148213元，贷款330000元。2014年5月4日，两被告签订委托书，委托案外人黄璜办理卖房事宜，并将委托书在湖北省武汉市中星公证处办理公证。委托书写明的委托事项包括领取权属证书、结清贷款、办理两证、代为出售、协助过户、代收房款、调取档案等。后，原告与两被告签订存量房买卖合同，合同约定两被告将上述房屋以120万元的价格卖给原告。2014年5月5日，案外人黄璜与两被告签订借款合同，两被告向原告借款60万元，用途为生意周转，月息2%，借款期限1年。同日，两被告向案外人黄璜出具收条，写明收到案外人黄璜购房款60万元。该收条后由案外人黄璜交于原告马正权。同时，两被告出具声明，要求将房款60万元分别转入下列账号：其中的404000元转入案外人江建光大银行62×××32账号；53400元转入案外人刘莉娜光大银行62×××95账号；剩余142600元转入案外人肖丽娟光大银行62×××55账号，并扣除房屋贷款27835.95元。2014年5月5日，原告之兄马正雄向案外人江建的上述光大银行账号转账404000元；向案外人黄璜转账三次，分别为10000元、8246元、24738元，共计42984元。同日，案外人乐安平向肖丽娟上述光大银行账号转账114064.05元。还是同日，案外人黄璜结清了上述房屋的剩余贷款28149.05元。2014年5月7日，案外人黄璜向案外人刘丽娜的上述光大银行账号转账59400元。2014年5月12日，案外人黄璜与两被告共同在上述公证机关对上述借款合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年5月15日，案外人黄璜书面声明委托案外人丁远征代收原告购房款60万元。2014年5月21日，原告通过案外人马正雄向案外人丁远征光大银行62×××15账号转账支付60万元。同日，案外人马正雄书面声明受原告委托于2014年5月5日、2014年5月21日为原告支付购房款共计120万元。2014年6月8日，案外人黄璜向原告出具60万元的收条，并写明购房款项已结清。原告认为其已与两被告签订购房合同，支付购房款120万元，故诉至本院，要求判如所请。
另查明，上述房屋仅办理了合同登记备案，尚未办理房屋所有权证和土地使用权证。经核实，案外人黄璜、乐安平、马正雄三人相互之间曾有经济往来。乐安平认可其向肖丽娟支付的114064.05元系替马正雄支付的购房款。黄璜认可其向案外人刘莉娜支付的59400元、结清的银行贷款28149.05元均计入原告马正权支付的60万元购房款，也认可丁远征向马正雄代收60万元购房款的事实，承认原告已支付120万元购房款，购房款已全部结清。
本院认为，原告与两被告签订的存量房买卖合同，约定了房屋坐落、价格，系双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的关键在于原告是否已按合同约定支付120万元购房款。2014年5月4日，两被告委托案外人黄璜处理出卖房屋事宜，同日两被告即与原告签订房屋买卖合同。次日，原告授权其兄马正雄按照被告声明的内容向案外人江建支付购房款404000元，向案外人黄璜转账三次，分别为10000元、8246元、24738元，共计42984元。黄璜则向案外人刘莉娜转账59400元、结清以上房屋的银行贷款28149.05元。两被告于当天向黄璜出具收条，写明收到黄璜购房款60万元，该收条由原告持有。2015年5月21日，原告委托马正雄将剩余60万元购房款转至案外人黄璜指定的丁远征的账户，黄璜向原告出具收条，写明收到购房款60万元，购房款项已结清。综上，上述购房行为主要系通过原告委托其兄马正雄支付房款，两被告委托案外人黄璜接受房款完成。原告与其兄马正雄、两被告与案外人黄璜、案外人黄璜与案外人丁远征之间均构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据两被告与案外人黄璜办理的公证委托书的内容，案外人黄璜接受房款以及委托他人接受房款的行为均在代理权限之内，两被告应对黄璜的代理行为承担民事责任。现案外人黄璜写明购房款已结清，应视为原告已向两被告付清全部购房款。故，对原告提出的要求两被告继续履行购房合同中约定的交付房屋的义务，本院予以支持。因两被告并未就案涉房屋办理房屋所有权证和土地使用权证，故原告要求被告继续履行合同约定的上述权属变更登记的义务，事实上无法履行。原告可待两被告完成权属登记后，另行依法主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
1、原告马正权与被告朱双珠、被告肖万锈于2014年5月5日签订的武汉市存量房买卖合同有效；
2、被告朱双珠、被告肖万锈自本判决生效之日起十日内向原告马正权交付位于武汉市洪山区铁机村虹琦花园（三期）A幢3单元1102室房屋；
3、驳回原告马正权的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元、诉前财产保全费5000元，共计5100元，由被告朱双珠、被告肖万锈负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 钢
审 判 员 杨 洁
人民陪审员 杨 琴
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 张纯威