广西壮族自治区昭平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昭民二初字第373号
原告昭平运德汽车运输有限公司，住所地广西壮族自治区贺州市昭平县昭平镇河东路20号。
法定代表人吕建轻，总经理。
委托代理人梁薇，该公司法务。
委托代理人黄有标，该公司职员。
被告龚连昌，个体工商户。
委托代理人邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。
原告昭平运德汽车运输有限公司与被告龚连昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由代理审判员陈晨适用简易程序，于2015年11月18日公开开庭审理了本案。书记员邹丽明担任法庭记录。原告委托代理人梁薇，被告委托代理人邱耀询到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昭平运德汽车运输有限公司诉称，2010年9月27日，被告与昭平县汽车总站签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2010年10月1日至2040年9月30日止。2013年广西运德汽车运输集团有限公司与昭平县人民政府签订《国有产权转让合同》，收购昭平县汽车总站，昭平县汽车总站变更为昭平运德汽车运输有限公司，即原告。收购完成后，原告发现原昭平县汽车总站于2010年9月27日与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超出法定最长期限，为此原告多次与被告协商签订补充协议对合同签订主体的名称及租赁期限进行变更，但被告均以各种理由拖延。原告认为，昭平县汽车总站被收购后已更名为昭平运德汽车运输有限公司，为明确合同主体，更好的对合同进行履行，原告要求被告签订补充协议变更合同主体，合法合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，被告与原昭平县汽车总站签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限30年已超过法定最长期限20年的规定，超过部分应当无效。原告要求被告签订补充协议变更租赁期限，合法合理。为此，原告向法院提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判决租赁期限超过法定最长期限部分无效；二、判决被告配合原告对合同签订主体名称进行变更；三、请求法院判决变更租赁合同中的租金条款，从2020年10月1日起至2030年9月30日至的租金应维持原状或者逐年递增；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有《房屋租赁合同》1份，证明①租赁期限已超过法定最长期限20年，超出部分是无效的；②运德集团收购了昭平汽车总站，为了明确合同主体，更好履行地履行合同，原告要求变更主体是合理合法的；③租金在前十年是60000元，后二十年是35000元，明显违反了市场规律，显失公平。
被告龚连昌辩称，一、按照合同法规定，租赁合同超过20年的租赁期间部分无效，签订《房屋租赁合同》之时原、被告对此均不知情。由于被告投资巨大，被告需要承租30年才能有所收益，现原告主张超过20年部分无效，签订合同导致无效是双方的过错造成的，该过错应由原告承担；二、按照合同法规定，买卖不破租赁，原来签订的合同继续有效，被告一直按时缴纳租赁，被告认为没有必要对签订合同的主体进行变更；三、合同是在双方真实意思表示上签订的，没有违反法律的规定，合同约定的租金已经足够高了。被告承租后，投资巨大，随着市场的发展，根据被告的预测，后期的经营不稳定，前期的租金与后期的租金会有所调整的，因此租金条款没有显失公平。综上，请求法院按照公正合理的原则进行裁判。
被告对其辩称在举证期限内未向法院提供证据。
被告对原告提交的证据的真实性没有异议，但认为租赁期限超出法定最长期限部分无效是双方的过错造成的，该过错应由原告承担。买卖不破租赁，没有必要变更主体。且租金条款亦没有显失公平。本院认为，该证据证明了被告与原昭平县汽车总站签订《房屋租赁合同》等相关事宜，本院对该证据予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2010年9月27日，被告作为承租人（乙方）与出租人（甲方）昭平县汽车总站签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁期限自2010年10月1日至2040年9月30日止。2.租金条款：①从2010年10月1日起至2020年9月30日止，每月租金为人民币陆万元整（小写：￥60000.00元）按月支付，乙方每月五日前向甲方支付本月租金；②从2020年10月1日起至2040年9月30日止，每月租金为人民币叁万伍仟元整（小写：￥35000.00元）按月支付，乙方每月五日前向甲方支付本月租金。2013年广西运德汽车运输集团有限公司与昭平县人民政府签订《国有产权转让合同》，收购昭平县汽车总站。经昭平县人民政府批准，依照相关法律程序改制，“广西壮族自治区国营昭平县汽车总站”更名为“昭平运德汽车运输有限公司”（即原告）。原告于2014年4月20日在昭平县工商行政管理局领取了营业执照。收购完成后，原告发现原昭平县汽车总站于2010年9月27日与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超出法定最长期限，为此原告与被告协商签订补充协议对合同签订主体的名称及租赁期限、租金条款等进行变更，但未果。原告遂起诉至法院，提出上述诉请。
另查明，至庭审时止，被告一直按时向原告缴纳租金。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同是无效的。本案中，双方约定的租赁期限为30年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”之规定，合同中关于租赁期限的条款违反了法律的强制性规定，超过法定最长期限的部分无效，因此双方所签订的合同期限应当按照20年履行，即合同至2030年9月30日到期。原告请求判决租赁期限超过法定最长期限部分无效理据充分，本院予以支持。
关于原告要求对合同签订主体名称进行变更的诉请。昭平县汽车总站被广西运德汽车运输集团有限公司收购后，经昭平县人民政府批准依法改制，“广西壮族自治区国营昭平县汽车总站”更名为“昭平运德汽车运输有限公司”并在昭平县工商行政管理局领取了营业执照。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，原昭平县汽车总站与被告签订的《房屋租赁合同》继续有效。且自原昭平县汽车总站改制后，至庭审时止，被告一直按时向原告缴纳租金，并未因合同主体的变更而不履行合同义务。故原告要求对合同签订主体名称进行变更无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求变更租金条款的诉请。原告认为《房屋租赁合同》中的租金条款显失公平，要求变更。本案中，原、被告双方均具有订立合同的权利能力和行为能力，订立合同系双方的真实意思表示，同时双方已经按照合同约定相互履行义务5年。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”之规定，原告并未能提供证据证明被告在签订《房屋租赁合同》过程中存在优势，或者有利用原告没有经验，致使合同显示公平，故原告该项诉称无事实依据，本院不予支持。且根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第73条“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过1年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”之规定，原告认为该合同显示公平的，应在合同成立1年之内请求人民法院变更。原、被告双方已相互履行合同义务5年，原告现提出变更请求，无法律依据。故原告请求对租赁合同中的租金条款进行变更无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条、第73条之规定，判决如下：
一、原昭平县汽车总站与被告龚连昌签订的《房屋租赁合同》中的租赁期限超过20年的部分无效，即自2030年10月1日至2040年9月30日部分无效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由原告昭平运德汽车运输有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 陈 晨
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 邹丽明