广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2436号
上诉人（原审原告）：马X霞，住广州市黄埔区。
委托代理人：李X平，系马X霞的丈夫。
上诉人（原审原告）：李X平，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：广州银业君瑞房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：刘志坚，该公司董事长。
委托代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。
上诉人马X霞、李X平因与被上诉人广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称君瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案的私家庭院位于广州市花都区xxx旅游度假小区xxx街xx号xxx房后面，该庭院的北面建造有挡土墙，东面、西面用栅栏围闭，南面与涉案房屋接壤。涉案露天车位位于广州市花都区xxx旅游度假小区xxx街xx号xxx房前面，紧挨涉案房屋。
马X霞与李X平是夫妻关系。2011年7月31日，马X霞、李X平（上述二人为买方、乙方）与君瑞公司（卖方、甲方）签订广州市商品房买卖合同（一手房现售）及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买银湖湾盛御街11号1层102房，地址为花都区xxx旅游度假小区xxx街xx号xxx房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共242.01平方米。其中，套内建筑面积为211.76平方米。该商品房按总价交易，总金额为1537035元，付款方式为分期付款。附件一为《房地产平面附图》，该附图是涉案房屋一、二层的平面图，私家庭院及露天车位均不在规划范围内。附件五为物业服务协议，第三条约定了物业管理相关服务费用。1.本物业管理区域物业服务收费实行酬金制；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，私家花园按照买卖合同约定的面积缴纳，具体标准如下：独栋住宅：4.18元／月.平方米，私家庭院：0.5元／月.平方米；叠加住宅：2.98元／月.平方米，私家庭院：0.5元／月.平方米；商业物业：5.0元／月.平方米。第四条对停车收费标准进行了约定：……（3）甲方产权车位、车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，车位所有权人或使用权人应该按露天车位60元／个.月、架空层车位80元／个.月、车库车位120元／个.月的标准向广州市万科物业服务有限公司交纳车位服务费。附件七为本合同补充协议，第一条对合同第四条的补充、修改：该商品房与相同户型的示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。第十五条约定：本项目内规划的露天车位，除已在买卖合同中约定附赠的以外，其他车位的产权均属于卖方所有。第十六条约定：规划上专属于特定房屋的楼宇层面、庭院、露台和地下室，归该房屋的业主专有。买方拥有本合同项下商品房附赠面积约×平方米楼宇层面、×平方米露台、×平方米庭院、×平方米地下室（以上均以实际交付为准）及编号为×的架空层／地下／露天车位的使用权，该面积未计入产权登记面积，亦不作为计价依据……。第二十一条约定：本项目规划的地下车位／车库共有约617个，规划露天车位约0个。合同及其附件还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，马X霞、李X平按照合同约定向君瑞公司支付了全部购房款。2013年11月6日，马X霞、李X平以君瑞公司逾期交楼为由将君瑞公司诉至原审法院，要求君瑞公司支付逾期交楼违约金及交付房屋。原审法院以（2013）穗花法民三初字第1632号案立案受理，在该案的审理过程中，马X霞、李X平（以上二人为甲方）与君瑞公司（乙方）达成了和解协议，内容如下：一、乙方为甲方建造挡土墙，挡土墙完成状态为毛坯，后续饰面美化由甲方自行处理；二、乙方同意为甲方向物业公司代缴物业管理费27个月（折合人民币19471.88元）以资慰问。……之后，马X霞、李X平向原审法院撤回了对君瑞公司的起诉。原审法院于2013年12月8日作出（2013）穗花法民三初字第1632号民事裁定书，裁定：准许马X霞、李X平撤回起诉。涉案庭院及露天车位现处于自然状态，无人使用、无人管理、无人控制。
马X霞、李X平于2014年10月10日向原审法院提起本案诉讼，以君瑞公司否认并拒绝交付其曾允诺附赠给马X霞、李X平的80平方米专属私家庭院及15平方米的露天车位为由，请求：1.确认君瑞公司在向马X霞、李X平出售芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街11号102房时，向马X霞、李X平附赠了80平方米专属私家庭院及15平方米的露天车位。2.君瑞公司承担受理费及其他诉讼费用。诉讼中，马X霞、李X平对第一项诉讼请求进行了明确，即：君瑞公司将80平方米专属私家庭院及15平方米的露天车位交付给马X霞、李X平，并确认为马X霞、李X平所有。
君瑞公司原审辩称：一、我方不同意马X霞、李X平的全部诉讼请求。二、马X霞、李X平提出的第一项诉讼请求没有事实依据、合同依据，也没有法律依据。请求法院依法驳回马X霞、李X平的该项诉讼请求。1.广州市商品房买卖合同（一手房现售）第四条约定涉案房屋的建筑面积为242.01平方米，其中套内建筑面积211.76平方米，共有分摊面积30.25平方米，我方已经按照合同约定通知、催告马X霞、李X平收楼。2.我方从来没有向马X霞、李X平允诺附赠80㎡的专属私家庭院以及15㎡的露天车位，且买卖合同及其补充协议均没有对此作出约定，相反，补充协议第十六条，对相应的“庭院”、“车位”均以打“X”的表述进行约定，即双方以书面合同形式约定：无此附赠！同时，补充协议第二十一条约定“规划露天车位0个”，进一步说明，马X霞、李X平的主张与合同约定完全不符。三、马X霞、李X平就涉案房屋的使用问题，在2013年10月曾经起诉，案号为（2013）穗花法民三初字第1632号，就该案件的争议事项马X霞、李X平与我方于2013年12月达成了和解协议。在计算其中的27个月物业管理费时，双方确认，按照马X霞、李X平的购买面积核定物业费，没有所谓“专属私家庭院”、“露天车位”及其物业费项目。
在本案原审审理过程中，马X霞、李X平与君瑞公司均确认涉案房屋为叠加别墅，共6层，每两层为一套房，马X霞、李X平购买的是建筑物的一、二层。马X霞、李X平称：1.根据国家相关法律对别墅的定义，别墅应该带有私家花园，因此，涉案房屋作为叠加别墅也应带有专属私家花园。2.虽然补充协议第十六条在庭院及露天车位前面打了叉号，但是同时该条的括弧内注明了以实际交付为准，说明合同对赠与有约定。涉案合同是君瑞公司提供的格式合同，现在双方对格式条款发生争议，应当作出不利于格式条款提供一方的解释。3.我方在购房时是现房买卖，在售楼过程中君瑞公司提供了样板房进行推介，样板房中带有庭院，样板房属于广告形式，根据最高院颁布的《关于审理商品房买卖合同的若干问题的司法解释》的规定，样板房中的内容即使未载入合同，也应当视为合同内容。4.合同附件五及物业服务协议明确了私家庭院的收费标准，同时约定附赠车位与业主购买的车位物业费收费标准不一样。在物业公司起诉我方的物业服务合同纠纷一案中，物业公司虽表示放弃私家庭院及露天车位的物管费，但不能说明君瑞公司未将私家庭院及露天车位赠送给我方。对此，君瑞公司的意见是：1.马X霞、李X平诉称的“私家庭院”和“露天车位”属于共有、公有部分，不属于马X霞、李X平的专有部分。物业服务协议第三条第1款和第四条第2款只是对独栋住宅、叠加住宅、商业物业、私家庭院、露天车位和车库车位的收费标准的约定，各业主根据各自的使用情况缴纳管理服务费用，该收费标准并不能成为马X霞、李X平要求我方附赠私家庭院及露天车位的依据。根据双方于2013年12月13日就（2013）穗花法民三初字第1632号案件达成的《和解协议》确定：君瑞公司为马X霞、李X平代缴的27个月物业管理费为19471.88元。按照叠加住宅物业管理费收费标准：2.98元／月·平方米来计算，马X霞、李X平缴纳物业费的物业面积恰好是242㎡，这与合同约定的涉案房屋的面积是完全吻合的！马X霞、李X平在此是确认了该物业管理费的收费标准，否认有私家庭院和露天车位的。从而说明君瑞公司从来没有向马X霞、李X平附赠私家庭院和露天车位的书面约定。2.双方签订的买卖合同虽是由我方提供的格式合同，对于马X霞、李X平购买的涉案房屋的座落、楼层、面积、价格、交付时间、附赠内容等实质性的内容都是经过双方协商一致确定的，并不是我方随意制作填写的。马X霞、李X平认为格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。但本案中，按通常的理解就是合同没有约定我方须向马X霞、李X平附赠80㎡的私家花园以及15㎡的露天车位，该条款的意思表示是唯一的，因此马X霞、李X平的主张没有任何合同依据。
原审法院认为：马X霞、李X平与君瑞公司签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守合同约定，履行自己的义务。
本案争议的焦点为，君瑞公司是否在商品房买卖合同及附件中允诺附赠私家庭院及露天车位给马X霞、李X平。马X霞、李X平提交了涉案庭院的照片、其他别墅的庭院照片及样板房的庭院和露天车位照片拟证明合同对赠与私家庭院及露天车位作出了约定，并认为附件五物业服务协议第三条、第四条中约定了私家庭院及露天车位的计价标准、补充协议第十六条括弧内注明了以实际交付为准，上述条款即是对赠与的约定，进而要求君瑞公司将庭院及露天车位交付给其使用，并确认为其所有。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”马X霞、李X平提供的照片只是对庭院、车位的外观展示，并不能证明君瑞公司向其允诺附赠私家庭院及露天车位，故马X霞、李X平应承担举证不能的法律后果。而物业服务协议第三条、第四条只是对各类物业收费标准的约定，该约定并不能证明马X霞、李X平购买的涉案房屋包含私家庭院及露天车位。并且房地产平面附图中也没有将私家庭院及露天车位纳入规划范围。况且补充协议第十六条关于“庭院”、“露天车位”的面积前均以“X”号进行标注，该“X”号即说明君瑞公司排除对庭院及露天车位的赠与，该条款括弧内的以实际交付为准指的是在开发商附赠庭院、露天车位的情况下，附赠的面积以实际交付为准，但是马X霞、李X平并没有提供确实充分的证据证明君瑞公司进行了附赠。第二十一条约定：本项目规划的地下车位／车库共有约617个，规划露天车位约0个。由此可见，以上合同内容均没有君瑞公司赠与私家庭院及露天车位的意思表示，不存在马X霞、李X平所称的格式条款应作出对君瑞公司不利的解释，因此原审法院认为君瑞公司并未在商品房买卖合同及附件中允诺附赠私家庭院及露天车位给马X霞、李X平，马X霞、李X平要求君瑞公司交付80平方米专属私家庭院及15平方米的露天车位，并确认为其所有的请求没有事实依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年1月19日作出如下判决：一、驳回马X霞、李X平要求君瑞公司将80平方米专属私家庭院交付给马X霞、李X平，并确认为马X霞、李X平所有的诉讼请求；二、驳回马X霞、李X平要求君瑞公司将15平方米的露天车位交付给马X霞、李X平，并确认为马X霞、李X平所有的诉讼请求。一审案件受理费由50元，由马X霞、李X平负担。
判后，上诉人马X霞、李X平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、售楼过程中君瑞公司提供了样板房进行推介，样板房带有庭院和车位，而样板房属于广告形式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，涉案车位与庭院应当视为君瑞公司的要约，即使合同没有约定，也应当被认为是合同内容的一部分。二、庭院和车位前面冠以×进行标注，但括号内有“以实际交付为准”如果按一审法院的理解，则存在自相矛盾之处。实际交付的功能与写明具体的面积数应是相同的，结合现房的情况，关于庭院的约定已经具体确定了。三、从物业费的收费标准来看，独栋住宅和叠加住宅都含有私家庭院，商业物业不包括私家庭院。从车位的所有权或使用权由业主购置或君瑞公司附赠的收费情况，结合双方合同约定，已经明确君瑞公司附赠了车位。四、君瑞公司否认赠与的行为违反了诚信原则。为此上诉请求：1.撤销原审判决，判令君瑞公司将涉案房屋的专属庭院和车位交付给马X霞、李X平，并确认为马X霞、李X平所有；2.由君瑞公司承担一、二审诉讼费。
被上诉人君瑞公司答辩称：同意本案一审判决。答辩如下：一、君瑞公司已明确告知马X霞、李X平样板房（有装修）跟涉案房屋是不一样的，因为样板房只能是整个销售项目某个户型的参考，不可能与购房者实际购买的房屋一致；二、君瑞公司从来没有允诺附赠80㎡的专属私家庭院以及15㎡的露天车位给马X霞、李X平；三、在涉及所谓“庭院”、“车位”的《买卖合同》补充协议第十六条，对相应的“庭院”、“车位”均以打“X”的表述进行约定，此处合同约定的打“X”，”，按通常的理解就是：：合同根本没有约定君瑞公司向马X霞、李X平附赠80㎡的专属私家花园以及15㎡的露天车位；四、马X霞、李X平除了在《民事上诉状》中援引最高法院的规定、深圳市的规定以外，马X霞、李X平对其“附赠80㎡的专属私家庭院以及15㎡的露天车位”的诉讼主张没有提供任何依据；五、马X霞、李X平主张的“私家庭院”和“露天车位”属于马X霞、李X平的专有部分。该主张违反《物权法》第六章在内的法律规定。
马X霞、李X平与君瑞公司对原审法院查明事实均没有异议，本院二审予以确认。
二审中，马X霞、李X平提交了下列证据：证据一、李X平与君瑞公司销售人员的通话录音记录（通话时间2015年10月6日、10月8日，附录音光盘）、搜房网登载的万科兰乔圣菲销售电话、中国移动通信客户详单，拟证明涉案房屋在销售过程中，君瑞公司允诺马X霞、李X平附赠花园和车位。证据二、君瑞公司于涉案小区所做的商品房销售广告照片（拍摄时间2015年10月5日，李X平本人拍摄），证明君瑞公司所做的商品房的销售广告中明确允诺附赠花园。君瑞公司质证认为：对证据一的真实性无法判断，对合法性不予认可，因没有得到通话人同意而录音，且该证据与本案没有关联性，录音的内容显示是将要销售的房屋，而不是指本案当中的涉案房屋，并不能证明马X霞、李X平所要证明的对象和主张。对证据二，与本案没有关联性，照片反映的内容并不是涉案房屋，不是对于涉案房屋的允诺。
因君瑞公司不确认李X平所通话的电话号码020-868××××6系其公司销售部的号码，以及搜房网电话号码400××××0000-654830系君瑞公司与搜房网所合作的号码，马X霞、李X平申请法院向中国电信广州分公司调查收集020-868××××6的所属情况；向搜房网广州公司调查收集400××××0000-654830为君瑞公司登载的销售电话。马X霞、李X平自行向中国移动公司调取的通信客户详单，因移动公司为保护客户的个人隐私，未能出具显示对方详细号码的通信客户详单，马X霞、李X平申请法院向中国移动公司调查收集证据。君瑞公司表示不同意马X霞、李X平上述调查收集证据申请，认为案件的审理应该按照合同的约定，该申请的内容不属于新证据。
李X平并向本院提交了一份《中止申请》称：李X平已就花都区建设局违法对涉案房屋进行竣工验收备案提起行政诉讼，花都区法院已对该行政案件立案受理，如果该案判决撤销了对涉案房屋进行的竣工验收备案，则涉案房屋、专属庭院和车位就没有达到交付条件。根据法律规定，本案应当中止审理。
本院认为：本案二审争议的焦点为马X霞、李X平要求君瑞公司交付涉案房屋的专属庭院和车位，并确认归其所有的主张能否得到支持。马X霞、李X平与君瑞公司签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。涉案合同并未约定君瑞公司附赠专属私家庭院以及露天车位，马X霞、李X平主张售楼过程中君瑞公司提供了样板房进行推介，样板房带有庭院和车位，而样板房属于广告形式，应视为要约和合同内容。君瑞公司称已明确告知马X霞、李X平涉案房屋与样板房并不一致，没有允诺附赠私家庭院和车位。对此，马X霞、李X平二审提交的证据只能证明君瑞公司对其目前尚余房屋销售的广告宣传，并不能证明本案双方于2011年7月31日签订涉案合同前君瑞公司对附赠涉案私家庭院和露天车位作出了具体确定的说明和允诺，以及，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故马X霞、李X平二审提交的证据与本案无关联性，本院均不予采信。马X霞、李X平所提交的全部证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对马X霞、李X平该主张不予采信。另外，马X霞、李X平以合同中关于收费标准的约定以及庭院和车位前面冠以×进行标注，但括号内有“以实际交付为准”来主张涉案房屋应包含私家庭院与露天车位。本院认为，此种约定并不能得出君瑞公司有赠与私家庭院与露天车位给马X霞、李X平的明确意思表示。因此，马X霞、李X平要求君瑞公司交付涉案房屋的专属庭院和车位，并确认归其所有，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
关于李X平向本院申请调查收集证据，因与待证事实无关联，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。关于李X平向本院提交的《中止申请》，因本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形，故李X平认为本案应当中止审理，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上所述，马X霞、李X平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人马X霞、李X平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十月十四日
书 记 员 林嘉丽