吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第245号
上诉人（原审被告）：吉林市上佳房地产开发有限公司。住所：吉林市船营区。
法定代表人：于红星，该公司董事长。
委托代理人：刘海丰，该公司经理。
委托代理人：卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司。住所：永吉县。
负责人：李明辉，该公司经理。
委托代理人：卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张传美，住吉林市船营区。
委托代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。
上诉人吉林市上佳房地产开发有限公司（以下简称上佳公司）及上诉人吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司（以下简称上佳永吉分公司）因与被上诉人张传美房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2014）永民二初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人上佳公司的委托代理人刘海丰、卢旭岩，上诉人上佳永吉分公司的委托代理人卢旭岩，被上诉人张传美的委托代理人栾流星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张传美在原审时诉称：2014年1月23日，我与上佳永吉分公司签订两份商品房买卖合同，购买其开发的上佳锦园10幢1-5单元全部住宅及10幢1-28号车库。我支付了全部价款，上佳永吉分公司为我出具了收据。同日，双方到产权部门办理了预购商品房预告登记。上佳永吉分公司系上佳公司的分支机构，上佳公司应当对其分公司的行为承担责任。请求法院判令上佳公司及上佳永吉分公司履行商品房买卖合同，为我办理产权登记手续。
上佳永吉分公司在原审时辩称：一、2014年1月23日张传美与我公司签订的两份商品房买卖合同无效。1.商品房买卖合同非双方真实意思表示，不符合民事法律行为的构成要件。两份合同总价款为7430880元，总面积4697.94平方米。虽然办理了预购商品房预告登记，但并非真实的房屋买卖关系，而是我公司向张传美借款时，为保证借款本金及高额利息能够偿还而采取的一种担保方式。我公司在张传美未支付任何购房款的情况下，为其办理了预购商品房预告登记，以确认其对该商品房的买受权利。一旦我公司不能按照约定支付本金及利息时，张传美即可选择按商品房买卖合同来执行，接受这批低于成本价格的房产。因此，借款才是双方之间真实的法律关系。2.双方的行为违反法律禁止性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。因为双方的真实目的是借款，所以在我公司到期不能还款的情况下，不能将抵押物的所有权转移给张传美所有，这样明显违反了法律关于流质的禁止性规定。3.张传美利用与我公司签订商品房买卖合同的合法手段，掩盖了其获取高额利息的违法行为，同时也回避了法律关于流质的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，本案属于以合法形式掩盖非法目的，应确认双方的商品房买卖合同无效。二、在签订合同后，我公司偿还234.1万元，能够证明不是商品房买卖，否则不可能给其返款。另外，浦发银行和建设银行自2011年至今的往来记录，可以说明双方的资金往来非购房款而是借款。综上，我公司与张传美签订商品房买卖合同，以及为其办理预购商品房预告登记的行为，并非我公司的真实意思表示，应确认合同无效。
上佳公司在原审时的答辩意见与上佳公司永吉分公司的意见一致。
原审法院经审理查明：上佳永吉分公司成立于2011年6月1日，系上佳公司的分公司。2014年1月23日，张传美与上佳永吉分公司签订了合同编号为SJJY10-CK、SJJY10-ZZ的商品房买卖合同两份，张传美分别购买上佳永吉分公司开发建设的、坐落于永吉县口前镇越山路南侧上佳锦园的10幢1-28号车库，面积为767.94平方米，价款为1535880元；10幢1-5号住宅，面积为3930平方米，价款为5895000元。签订合同当日，上佳永吉分公司为张传美出具了收到购房款的收据5份，双方共同到永吉县房屋产权管理中心对上述两份合同办理了预购商品房预告登记。现张传美提起诉讼，请求法院判令两个公司履行商品房买卖合同，协助其办理更名过户手续。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。张传美与上佳永吉分公司签订的商品房买卖合同为正规的房屋买卖合同，且上佳永吉分公司为其出具了房款收据，并与其共同到房屋产权管理部门办理了预购商品房预告登记，具备法律规定的合同成立及生效要件，能够认定双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，该合同合法、有效。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。庭审中，上佳公司认可上佳永吉分公司具有对外签订商品房买卖合同的权限，对两份购房合同均没有异议，故上佳公司应承担合同责任。依据上述法律规定，上佳公司及其分公司在签订房屋买卖合同并办理了预告登记后，负有按合同约定及法律规定全面履行交付房屋、协助对方办理产权登记手续的义务，故对于张传美的诉讼请求予以支持。虽然上佳公司及其分公司主张房屋买卖关系不真实，买卖合同是对借款的一种抵押担保，但其未能提供充分的证据予以证明，故对其这一抗辩观点不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出如下判决：上佳公司及上佳永吉分公司继续履行与张传美签订的商品房买卖合同，于本判决生效后立即协助张传美办理SJJY10-CK、SJJY10-ZZ二份商品房买卖合同中约定的房屋即上佳锦园10幢1-28车库、10幢1-5住宅（实际面积以产权机构登记为准）的产权更名过户手续。案件受理费19200元、保全费5000元，合计24200元，由上佳公司负担。
上诉人上佳公司及上佳永吉分公司不服吉林省永吉县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人张传美的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、双方签订的商品房买卖合同应认定为无效，具体理由在一审时已经阐述清楚。二、张传美提起诉讼的三件案件，涉及商品房买卖合同共计11份，张传美主张2034万元购房款均以现金方式交付，但未提供证据证明现金来源，并且我公司账户内并无大额存款记录，一审法院对此疑点未予查明，认定事实明显有误。因此，张传美是否实际交付了购房款是判定双方是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的关键，仅凭房款收据不能认定张传美交付了购房款。
被上诉人张传美答辩称：一、上诉人没有提供任何借款协议或者担保合同证明双方存在借贷关系，签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，否则上诉人不会为我办理预告登记，故上诉人关于房屋买卖合同无效的主张证据不足。二、上诉人是正规公司，有着严格的财务管理制度，如果没有交付购房款，则不会出具收款凭证，以现金方式交付购房款是应上诉人的要求，当时上诉人欠债较多，不敢进行转账交易。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张传美在二审中提供了原审法院（2014）永民一初字第617号民事判决书，证明双方确实存在民间借贷法律关系，但已另案处理完毕，现已进入执行程序，与本案无关。上诉人上佳公司及上佳永吉分公司对证据的真实性、合法性均无异议，但是认为该判决源于双方另外一笔借款，不能否定本案的实质是借贷关系。本院认为，因上诉人对证据的真实性没有异议，故对该证据予以采信。
经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为双方之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。围绕本案的争议焦点，张传美向法院提供了房屋买卖合同、房款收据以及预购商品房预告登记设立申请书，用以证明房屋买卖合同关系成立。上佳公司及上佳永吉分公司抗辩主张双方之间为民间借贷关系，提出双方签订的房屋买卖合同实为抵押合同，并提供了刘海丰的银行账户流水账单，但并未提供借款合同、借据等相关证据，针对其提出的抗辩主张，本院多次询问借款数额、利率、借款期限等相关情况，上佳公司及上佳永吉分公司均无法说清。其提交的刘海丰自2011年5月至2014年4月间在银行的流水帐单，虽可以证明刘海丰与张传美之间存在大量的资金往来，但无法证明其关于名为房屋买卖实为民间借贷的抗辩主张成立。综合分析双方提供的上述证据可以看出，张传美提供证据的证明力明显大于上佳公司及上佳永吉分公司提供证据的证明力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，本院确认双方之间应为房屋买卖合同关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人吉林市上佳房地产开发有限公司及吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 赵 靖
代理审判员 王 浩
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 卫 如
（此件共6页，共印15份）