四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终2532号
上诉人（原审被告）：李智慧，女，1985年6月8日出生，汉族，住四川省平武县南坝镇。
委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞，男，1982年9月5日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，绵阳市游仙区汉仙桥社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：绵阳堂宏百年物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区。
法定代表人：王秀文，公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈春艳，四川道融民舟律师事务所律师。
上诉人李智慧因与被上诉人绵阳堂宏百年物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2016）川0704民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭于2016年12月22日进行了审理。上诉人李智慧及其委托诉讼代理人何瑞、被上诉人绵阳堂宏百年物业服务有限公司之委托诉讼代理人陈春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：绵阳堂宏百年物业服务有限公司成立于2009年8月28日。2011年5月22日，李智慧接收其所购买位于绵阳市游仙区一环路东段235号堂宏·LOFT第一城1幢4单元9层1号房屋、建筑面积85.2平方米，同日李智慧作为乙方（业主）与绵阳堂宏百年物业服务有限公司作为甲方（系指房地产开发单位通过招标形式所聘物业管理企业）签订《业主公约》、《前期物业服务协议》，其中《前期物业服务协议》载明“第五章、物业管理服务费用的缴纳:一、乙方交纳费用形式：以预缴形式，六个月一缴。二、多层电梯住宅按所拥有房屋建筑面积每月每平方米1.3元收取。四、物业管理服务费用应从开发商通知业主收房之日起全额交纳。因乙方原因造成房屋空置的，物业管理费由乙方全额交纳。七、每次交纳费用时间：每年1月10日前交纳当年1月-6月的物业管理费；7月10日前交纳当年7月-12月的物业管理费。第八章、违约责任：三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还所收费用，退还利息并从收费之日起按每天3‰标准支付违约金；四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰标准交纳违约金”。2012年1月1日至今李智慧并未交纳物业管理服务费用及其相关费用。2016年4月25日，绵阳堂宏百年物业服务有限公司向绵阳市游仙区人民法院提起诉讼，请求判令李智慧支付截止2016年6月份物业服务费用5981.04元、垃圾清运费用396元及违约金15104.12元。
本案二审庭审过程中，李智慧为支持其关于物业管理服务费用应自房屋验收合格之后交纳、物业服务存在瑕疵之主张提交建设工程竣工验收备案证书复印件、《联络函》、绵阳市游仙区汉仙桥社区居民委员会函件复印件2份、业主意见反映作为补充证据同时申请证人陈海云出庭作证，绵阳堂宏百年物业服务有限公司质证认为对该补充证据不予认可、证人证言无法达到证明目的。备案证书显示堂宏·LOFT第一城工程2009年12月开工、2012年4月26日取得合格证书，《联络函》显示2016年7月22日游仙区汉仙桥社区堂宏国际业主委员会致函绵阳堂宏百年物业服务有限公司反映物业管理存在问题，函件显示2014年12月2日绵阳市游仙区汉仙桥社区居民委员会分别致函游仙区公安分局汉仙桥派出所、绵阳堂宏百年物业服务有限公司反映物业管理存在问题，业主意见反映显示2015年8月2日业主签名致函绵阳市游仙区人民法院反映物业管理存在问题，证人陈海云出庭陈述其系案涉小区业主、4单元部分房屋开办宾馆影响业主生活、宾馆侵占消防通道及公共区域、物业公司擅自停水断电、小区进出人员成分复杂影响安全、垃圾清运不够及时，陈海云同时陈述垃圾清运“有时第二天、有时当天”、小区并未发生安全事件。
另查明：1.本案一审过程中，绵阳堂宏百年物业服务有限公司并未提交垃圾清运费用标准相关证据亦未按照人民法院指定期限予以补充。2.本案一审庭审过程中，绵阳堂宏百年物业服务有限公司为支持己方主张提交物业服务企业资质证书、绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表、《业主公约》、《前期物业服务协议》、催收通知照片4张、百世汇通快递复印件、李智慧拖欠物业服务费计算表作为证据，李智慧质证认为除催收通知照片、李智慧拖欠物业服务费计算表外其它证据真实性不持异议但案涉房屋并无验收合格证书不应收取费用、收费标准亦不符合合同约定、回复标准有悖绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准、催收通知照片不予认可亦未收到、李智慧拖欠物业服务费计算表不予认可系因企业资质及服务并未达到标准。李智慧为支持其不应交纳费用之主张提交《催收通知》、照片6张作为证据，绵阳堂宏百年物业服务有限公司质证认为对催收通知真实性不持异议但无法达到证明目的、对照片真实性合法性关联性持有异议。绵阳堂宏百年物业服务有限公司所提交证据显示：物业服务企业资质证书载明2013年10月31日绵阳市房产管理局颁发、准予从事物业管理活动时间系2010年11月5日、资质等级为三级；绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表载明备案时间系2014年7月1日、电梯住宅物业服务收费标准每月每平方米1.3元；催收通知照片载明2013年10月15日、2014年6月11日、2015年3月24日、2015年7月1日901号房屋张贴催收通知情况；百世汇通快递复印件载明邮寄物业费用催收通知情况；李智慧拖欠物业服务费计算表载明共计欠付费用21481.15968元。李智慧所提交证据显示：《催收通知》载明2016年2月29日绵阳堂宏百年物业服务有限公司发出但业主姓名及房屋面积存在错误；照片载明小区车辆停放、单元门厅及通道情况但未反映拍摄时间、具体位置。同时，绵阳堂宏百年物业服务有限公司陈述案涉小区存在私家酒店但不清楚具体楼层，李智慧陈述案涉房屋所在单元有人开办酒店影响业主生活存在安全隐患且门厅设置吧台占用消防通道公摊面积、绵阳堂宏百年物业服务有限公司曾经电话通知交纳费用、2011年5月22日接收案涉房屋并开始交纳费用。3.本案二审庭审过程中，李智慧陈述《业主公约》及《前期物业服务协议》系其所签、小区业已成立业主委员会。4.本案一、二审庭审过程中，李智慧均认可2012年之后再未交纳物业管理服务费用。
以上事实，有业主公约、前期物业服务协议及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：2011年5月22日，被告接收其购买的绵阳市游仙区一环路东段235号堂宏LOFT·第一城1幢4单元9楼1号房屋，并与原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司签订《业主公约》及《前期物业服务协议》，该《业主公约》及《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反相关法律规定，协议成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按合同履行各自义务。关于欠付的物管费问题。《前期物业服务协议》第五章“物业管理服务费用的缴纳”约定，物业服务费以预缴形式，六个月一缴，多层电梯住宅按所拥有房屋建筑面积每月每平方米1.3元收取，每年1月10日前缴纳当年1-6月的物业管理费，7月10日前交纳当年7-12月的物业管理费。原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司（三级资质）电梯住宅物业服务收费为1.3元/月/平方米的收费标准，于2014年7月经绵阳市发展和改革委员会备案审查，《绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表》显示“前期物业服务收费备案，资料齐全，已备案。级资质三级服务。”根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司的收费标准经行政部门审查备案，且双方在物业服务合同中进行了约定。因此，《前期物业服务协议》中约定的电梯住宅物业服务收费为1.3元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告及其家人进行了催收，被告虽主张系因原告的服务不达标而拒交物管费，但未能提供充分证据进行证明，不予采信。因此，被告拒绝交纳物业管理费用的抗辩理由不成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定已经相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付从2012年1月至2016年6月的物业服务费的诉讼请求，予以支持，计为5981.04元（85.2平方米×1.3元/平方米/月×54月）。关于违约金问题。被告李智慧自2012年1月1日起未交纳物业管理费，违反了协议约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告李智慧应承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定的日千分之三为标准进行计算，明显畸高，结合实际情况，从公平原则考虑，可酌情按被告欠付的物管费的30%为标准进行计算，计为1794.31元（5981.04元×30%）。关于垃圾清运费的问题。原告当庭并未提交证据，被告亦未表示认可，且在告知原告于庭后两日内提交书面证据的情况下，原告至今并未举出证据证实，故对此不予支持。综上，并依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，遂判决：一、被告李智慧于判决生效后十日内向原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司支付物业服务费5981.04元及其违约金1794.31元，共计7775.35元；二、驳回原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，原审被告李智慧不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为一审法院认定事实不清，适用法律错误，物业服务公司未经法定程序选聘，公司资质与其收费标准并不相符，服务水平亦未达到合同约定标准，2012、2013年度物业管理服务费用之主张已过诉讼时效，同时物业管理服务费用应自案涉房屋验收合格之后收取。故请求撤销原判、依法改判。
被上诉人绵阳堂宏百年物业服务有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。
本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为李智慧应否支付案涉款项。本案二审庭审过程中李智慧为支持其关于物业管理服务费用应自房屋验收合格之后交纳、物业服务存在瑕疵之主张提交建设工程竣工验收备案证书复印件、《联络函》、绵阳市游仙区汉仙桥社区居民委员会函件复印件2份、业主意见反映作为补充证据同时申请证人陈海云出庭作证，验收备案证书能够反映案涉工程开工、备案时间但无法达到证明物业管理服务费用应自验收合格之后交纳之主张，《联络函》、绵阳市游仙区汉仙桥社区居民委员会函件、业主意见反映、证人证言及其一审庭审过程中李智慧所提交照片均系反映物业管理存在问题、与本案不属同一法律关系、当事人可经其它途径予以解决，对于上述证据本院不予采信。本案二审庭审过程中李智慧陈述《业主公约》及《前期物业服务协议》系其所签，本案一审庭审过程中其亦陈述2011年5月22日接收案涉房屋，依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，李智慧关于物业服务公司未经法定程序选聘之上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审庭审过程中绵阳堂宏百年物业服务有限公司为支持己方主张提交物业服务企业资质证书、绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表作为证据，李智慧质证认为对该证据真实性不持异议，本院予以采信，该证据显示绵阳堂宏百年物业服务有限公司系三级资质、收费标准每月每平方米1.3元，李智慧关于公司资质与其收费标准并不相符之上诉理由不能成立，本院不予支持。本案一审庭审过程中绵阳堂宏百年物业服务有限公司为支持其关于业已催收物业管理服务费用之主张提交百世汇通快递复印件作为证据，李智慧质证认为对该证据真实性不持异议，本院予以采信，同时本案一、二审庭审过程中李智慧均认可2012年之后再未交纳物业管理服务费用，上述事实表明李智慧未予交纳物业管理服务费用处于持续状态、不应适用诉讼时效相关规定，其关于2012、2013年度物业管理服务费用已过诉讼时效之上诉理由不能成立，本院不予支持。双方当事人所签《前期物业服务协议》载明“物业管理服务费用应从开发商通知业主收房之日起全额交纳。因乙方原因造成房屋空置的，物业管理费由乙方全额交纳”，本案一审庭审过程中李智慧陈述2011年5月22日接收案涉房屋并开始交纳费用，双方业已实际履行协议，李智慧关于物业管理服务费用应自案涉房屋验收合格之后收取之上诉理由并无事实法律依据，本院不予支持。故一审法院根据案件查明事实、双方所签协议依法确认李智慧应需交纳物业管理服务费用5981.04元、违约金1794.31元共计7775.35元并无不当。
综上所述，李智慧上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费237元，由上诉人李智慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 肖玉生
二〇一六年十二月二十六日
书记员 毛玉红