湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8213号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南美一嘉商贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区马王堆南路258号现代商贸城1栋2903室。
法定代表人：倪国平，董事长。
委托诉讼代理人：李智文，湖南金凯华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南潇湘中旅贸易有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道88号建鑫城国际社区3栋1单元0801006号。
法定代表人：张鹏飞，总经理。
委托诉讼代理人：张伟，女，系该公司工作人员。
上诉人湖南美一嘉商贸有限公司（以下简称美一嘉公司）因与被上诉人湖南潇湘中旅贸易有限公司（以下简称潇湘中旅公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人美一嘉公司上诉请求：1、对一审判决第一项中65000元的核减租金改判为由被上诉人支付；2、对一审判决第一项中10000元的违约金改判为50000元；3、对一审判决第二项中35000元的经济损失予以驳回。事实和理由：一、租赁合同明确约定由被上诉人承担电梯的检测检修义务，且被上诉人在承租商铺前已经对场地及设施进行了查验后才签订的合同，故一审法院以电梯检修为由核减租金，没有事实依据。二、租赁合同中明确约定若逾期支付租金应当承担违约金50000元，而被上诉人至今没有将租金支付完毕，上诉人已履行了所有的合同义务，故一审关于违约金的判决明显不公。三、一审法院在没有证据的情况下认定上诉人存在锁门行为，并认定被上诉人35000元损失，明显没有事实依据。
被上诉人潇湘中旅公司辩称，一、我方进场前没有检验过电梯，这也是我方没有继续支付租金的重要原因。如果电梯可以继续使用，我方就不可能会违约，1万元的违约金我方都可以不支付，所以主要原因是上诉人存在过失。二、因为上诉人堵门导致我方生意无法正常进行，所以应当赔偿经济损失。
美一嘉公司向一审法院起诉请求：1、潇湘中旅公司支付美一嘉公司租金300000元；2、潇湘中旅公司支付美一嘉公司违约金50000元。一审中，潇湘中旅公司提起反诉，请求判令：1、美一嘉公司赔偿潇湘中旅公司经济损失60000元；2、本案反诉费用由美一嘉公司负担。
一审法院认定事实：2015年11月5日，美一嘉公司作为甲方与潇湘中旅公司作为乙方签订《商铺租赁合同》1份，潇湘中旅公司承租美一嘉公司位于浏阳市××中路与车站路××处××商铺××、××楼用于开展商品特卖会展，租赁期限自2015年12月3日起至2016年1月13日止。同时，合同第三条第3款约定：“承租方拖欠租金累计达四天的，并赔偿损失五万元。”第四条第1款约定：“租赁期间的租金为人民币300000元，大写叁拾万元整，同时应缴纳保证金贰万元（如合同期间未违反合同或损坏设备设施的，无需给甲方经济赔偿，则在合同期满后30天后退还）。”第2款约定：“承租方在入场前即（租赁合同签订当日）以现金形式向出租方一次性支付保证金贰万元，入场时转账人民币五万元至账户华融湘江银行6213662173200069281及其在浏阳店租赁期间的物业管理费，……同时乙方应交纳给甲方余下的部分租金，在乙方门店开业后三天内（含开业当天），全部以现金形式支付给甲方。如在约定的期限内（即自乙方开业当天起3天内）乙方未按合同执行，未支付完租金，违反合同内容，则视同乙方违约，应该赔偿甲方的经济损失五万元，其所交的贰万元保证金，甲方不予退还，即日起乙方与甲方的租赁合同自动终止，甲方有权阻止顾客进入超市，有权封锁超市出入口。”合同有美一嘉公司、潇湘中旅公司盖章及美一嘉公司在浏阳的管理人唐凤琴、潇湘中旅公司负责人张鹏飞签名确认。
2015年11月6日，应唐凤琴要求，潇湘中旅公司员工暨代理人张伟向美一嘉公司股东唐久岚的建行账户（43×××73）上转账20000元作为合同定金。2015年11月11日、12日，张伟两次向唐凤琴的华融湘江银行（6213662173200069281）账户上转账60000元，每次转账30000元。2015年12月1日，美一嘉公司作为甲方与潇湘中旅公司作为乙方、浏阳市鑫通物业管理有限公司作为丙方就之前美一嘉公司欠其物业管理费事项三方签订《调解协议》1份，协议约定：“1、因甲方与丙方之间存在物业管理费拖欠问题，乙方租赁鑫远名城一楼商场一事，乙方代表甲方向丙方支付伍万元。（此款在甲乙租赁合同内冲抵房屋租金，此款冲抵甲方拖欠丙方物业管理费）；2、乙方于2015年12月1日前将伍万元现金支付给丙方，逾期丙方有权终止乙方租赁事宜（支付款项到位后此协议生效）……”协议签订后，潇湘中旅公司遂于当日向浏阳市鑫通物业管理有限公司为美一嘉公司代付物业管理费50000元。之后，潇湘中旅公司在《当代商报》上发布广告，公布商品特卖会展开展日期为2015年12月11日。但由于货源未及时到位，2015年12月11日实际成为进场日期，而正式开展日期为2015年12月15日。
2015年12月26日，美一嘉公司、潇湘中旅公司因经济原因产生纠纷，美一嘉公司股东李华平带人将潇湘中旅公司经营商铺正门锁上，后经公安机关介入才将锁打开。但之后的三、四天内，李华平又陆续对潇湘中旅公司经营场所采取了锁门行为。2016年1月3日，潇湘中旅公司结束商展。由于潇湘中旅公司退场后未按合同约定向美一嘉公司支付剩余租金，为此，美一嘉公司诉至一审法院。
另查明，因涉案商铺一楼通往二楼的电梯未进行安全检测，潇湘中旅公司仅使用了该商铺一楼作为商品展卖会场所。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。
一、对潇湘中旅公司已支付租金的认定。
1、潇湘中旅公司向浏阳市鑫通物业管理有限公司支付的50000元物业管理费，该费用已通过三方签订的《调解协议》确定由潇湘中旅公司用于冲抵房屋租金，且在庭审过程中得到了美一嘉公司的认可，予以认定；2、潇湘中旅公司转账给唐凤琴60000元，因唐凤琴系美一嘉公司在浏阳的直接管理人，其在合同上签字的行为已得到公司认可，且公司在合同中亦赋予了唐凤琴代收租金的权力，故潇湘中旅公司将租金打入其账户的行为符合法律规定及交易习惯，加之美一嘉公司亦不能证实该款项系潇湘中旅公司员工张伟与唐凤琴之间的私人经济往来，故对该60000元作为租金且已支付的事实，一审法院依法予以认定。综上，潇湘中旅公司已支付美一嘉公司租金110000元。
二、关于剩余部份租金潇湘中旅公司如何支付的问题。
本案中，潇湘中旅公司因电梯安全问题实际只使用了涉案商铺的一层楼。通过法庭调查来看，一方面潇湘中旅公司在签订合同之前并不知晓商铺电梯未通过安全检测而无法使用，美一嘉公司亦未有证据证实其已在合同订立前向对方履行了告知义务，客观上造成了潇湘中旅公司不能使用商铺二楼的损失；另一方面，潇湘中旅公司在知晓电梯不能使用后未及时与美一嘉公司进行沟通，或自行采取救济措施进行解决，也造成其不能使用二楼损失的扩大，对此，潇湘中旅公司因商铺二楼无法使用而造成的损失，双方均有责任。故此，综合考虑本案实际情况，以及为减少诉累，一审法院根据公平原则与诚实信用原则，依法对双方约定由潇湘中旅公司应支付的租金300000元予以酌情核减，核减金额为65000元。为此，潇湘中旅公司还需向美一嘉公司支付租金125000元。潇湘中旅公司抗辩称其实际租期只为22天，美一嘉公司理应减少租金，因该期限系潇湘中旅公司自身原因所致，不能归咎于美一嘉公司过错，双方仍应按合同约定计算租赁日期，故对该抗辩意见，不予支持。
三、关于潇湘中旅公司抗辩主张逾期付款违约金不应支付，以及其所支付的定金美一嘉公司是否应予返还的问题。
本案中，美一嘉公司、潇湘中旅公司约定逾期付款违约金数额为50000元，潇湘中旅公司在合同订立后即向美一嘉公司支付了20000元定金及110000元租金，虽有部分租金确未及时支付，但由于美一嘉公司在合同履行过程中亦存有过错，故综合考虑双方合同履行情况，以及美一嘉公司所受损失大小，根据公平原则，一审法院酌定潇湘中旅公司向美一嘉公司支付逾期付款违约金10000元。同时，潇湘中旅公司已按合同约定支付定金20000元，根据《合同法》第116条关于：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”之规定，一审法院既已支持美一嘉公司所主张的部分违约金，则定金理应予以返还，但由于潇湘中旅公司自愿将定金抵作租金，且该意思表示真实，依法予以准许。
四、关于潇湘中旅公司的反诉请求能否得到支持的问题。
一审法院通过对当事人证据的认定，美一嘉公司在合同履行过程中对潇湘中旅公司营业场所采取锁门的不当行为，该行为破坏了潇湘中旅公司的正常经营氛围，并足以导致潇湘中旅公司经营效益受损，故美一嘉公司对潇湘中旅公司的经济损失理应承担赔偿责任。但由于潇湘中旅公司未提供充分证据证实其损失数额及损失大小，故一审法院综合考虑潇湘中旅公司的日常开支、应付租金、经营收入、以及损失天数等因素，确定美一嘉公司赔偿潇湘中旅公司经济损失35000元。为此，对潇湘中旅公司的反诉请求予以部分支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、湖南潇湘中旅贸易有限公司于本判决生效后5日内支付湖南美一嘉商贸有限公司租金105000元（300000元-110000元-65000元-20000元）及逾期付款违约金10000元；二、湖南美一嘉商贸有限公司于本判决生效后5日内赔偿湖南潇湘中旅贸易有限公司经济损失35000元；三、驳回湖南美一嘉商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南潇湘中旅贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，反诉受理费650元，合计7200元，由湖南美一嘉商贸有限公司负担5500元、湖南潇湘中旅贸易有限公司负担1700元。
本院二审补充查明：美一嘉公司在浏阳的管理人唐凤琴在与潇湘中旅公司工作人员的短信记录中确认2015年12月对潇湘中旅公司的营业场所实施锁门的是李华平。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，美一嘉公司与潇湘中旅公司于2015年11月5日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，美一嘉公司作为出租人，应当向潇湘中旅公司提供符合约定用途的商铺。然，美一嘉公司出租给潇湘中旅公司的涉案商铺一楼通往二楼的电梯未经安全检测而无法正常使用，而美一嘉公司未提交证据证明其已将这一情况告知了潇湘中旅公司，故美一嘉公司提供的租赁物存在瑕疵，已构成违约，并导致潇湘中旅公司无法将所租赁的商铺二楼作为商铺展卖会场使用，故一审法院综合考虑双方在合同履行中各自存在的违约情形，及双方损失的大小，根据公平原则，酌情核减潇湘中旅公司应向美一嘉公司支付的租金65000元及逾期付款违约金40000元，较为公平合理，本院予以维持。其次，根据潇湘中旅公司提交的其工作人员与美一嘉公司在浏阳的管理人唐凤琴的短信记录，在潇湘中旅公司利用租赁商铺经营期间，美一嘉公司的股东李华平多次对潇湘中旅公司的营业场所进行锁门等妨碍经营的行为。美一嘉公司的该行为必然导致潇湘中旅公司的经营效益受损，故一审法院综合考虑潇湘中旅公司的日常开支、应付租金、经营收入及损失天数等情形，酌情确定美一嘉公司赔偿潇湘中旅公司经济损失35000元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人美一嘉公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7200元，由上诉人湖南美一嘉商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一七年三月八日
书 记 员 周 翔