昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初3号
原告昆明竹林餐饮有限公司。
住址：昆明市东风东路145号昆明饭店内。
法定代表人金韩娜，董事长。
委托代理人陈伟，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
被告昆明银骏企业管理有限公司。
住址：云南省昆明市盘龙区东华新迎社区景星花园（一期）1幢2单元17层1701号。
法定代表人牛国栋，总经理。
委托代理人潘树华，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明饭店有限公司。
住址：云南省昆明市东风东路52号。
法定代表人永树理，执行董事。
委托代理人陈磊，男，系饭店办公室主任，特别授权代理。
原告昆明竹林餐饮有限公司诉被告昆明银骏企业管理有限公司、第三人昆明饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭分别于2016年4月8日、5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟、被告的法定代表人牛国栋及其委托代理人潘树华、第三人委托代理人陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2013年8月10日签订了《承包协议》约定由被告承包原告在昆明饭店经营的KTV，并对承包费数额、相应承包费用应在上一个承包期满前二个月支付，水电费应该按月结算付清以及相关违约责任等进行了确认，但是被告从第二个承包期满前二个月即2015年6月10日至今一直未能按时支付第三个承包期即2015年度合同约定的承包费人民币112363.20元和办公室费用12240.00元，还一直拖欠至2015年9月30日应交水费及管理费6400.00元、电费3700.00元、停车费及网络费5128.00元，共计人民币139831.20元。2015年10月8日虽然被告出具了加盖公章和法定代表人签字的《承诺书》，但被告并未按照承诺付清款项，为此原告于2015年11月19日向被告发出律师函，希望被告在11月30日前按照承诺付清款项，否则将向法院提起诉讼，但是被告一直不予履行，故原告请求：1、立即终止原被告双方2013年8月10日签订的《承包协议》；2、被告立即支付应在2015年6月10日支付原告的2015年度合同承包费112363.2元和办公室费用12240元，以及至2015年9月30日拖欠的应交水费及管理费6400元、电费3700元、停车费及网络费5128元，共计139831.2元；3、被告已构成合同违约，按约承担相应违约责任，立即支付原告合同违约金249206.4元；5、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：原告欺骗被告，谎称房屋系原告所有，被告才与原告签订承包协议，故双方的合同应为无效合同。原告主张的承包费、办公费等应该从2015年9月20日作为起算点，即自2015年9月20日至2016年9月20日止的费用，之前的费用被告已经支付，不存在违约行为。
第三人陈述：对原告与被告签订的转包协议没有意见，原告转承包前向第三人进行过申请，第三人知道原告申请增加KTV项目，也同意增加经营项目，同意原告转租。
庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、承包协议，证明原、被告之间签订承包协议，双方约定了权利义务责任和付款时限、违约责任等事实；
二、收据，证明被告按照承包协议支付了2014年度的租金和2014年5月31日之前的相关费用，之后再未支付任何款项的事实；
三、承诺书，证明被告自认未付款项的事实和自行承诺的付款期限，但是被告至今未履行承诺；
四、欠款清单，证明被告欠付数额。
五、律师函，证明被告没有按照约定履行承诺后，原告发出律师函主张权利；
六、停车费清单，证明昆明饭店出具收取停车费用的事实。
七、场地、物业租赁合同，证明原告与第三人建立租赁关系，有合法的承租权；
八、申请书、回函，证明原告合法经营KTV对外承包经过第三人的同意。
经质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性认可，违约金约定超过法律规定，被告认可承包费的30%，收取租金的起租时间应为2014年9月15日，我已实际支付了2014年9月14日至2015年9月14日的租金及其他费用，对证据四不认可，水电费、网络费应以实际超标金额为准。对证据五因没有收到过，所以不予质证；对证据六真实性不认可，该费用是原告自己的客户产生的，被告的客户没有停车卡，都是现场缴费；对证据七真实性、合法性、关联性认可，合同中的第六条第二款规定不能转租转借；对证据八的真实性不认可，对原告公章的真实性不认可，该证据是原告与第三人现补的证据。
经质证，第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五、六不予质证，没见过，不清楚；对证据七、八的真实性、关联性、合法性认可，第三人对转租的事情是清楚的。
本院对原、被告双方及第三人无争议的证据一、二、三、七、八的真实性予以采信，关于其证明效力，本院将结合案件事实综合评判。对证据四、五，系原告单方制作，原告未能提供其他证据佐证，故本院对其证明效力不予采信。对证据六，因不能证明与被告有关，故本院对其证明效力不予采信。
被告为证明其抗辩观点，向本院提交以下证据：
一、补充协议，证明被告向原告租赁的场地系原告2013年8月1日向昆明饭店租赁的，据了解，昆明饭店禁止原告方转租该场地；
二、承包协议，原告向被告隐瞒该租赁场地所有权属于昆明饭店的事实，原告谎称场地属于自己所有，原告才与被告在2013年8月10日签订《承包协议》，该协议约定：要求被告装修KTV，期限40天，装修期间不计承包费，原被告签订协议的承包期应从9月15日起算；
三、报警记录，证明：双方因缴费问题发生纠纷报了警，拓东派出所进行了调解；
四、收条，证明2013年第一次交费8月6日，交付押金1万元，若解除合同，应该将1万元押金退还。
经质证，原告对被告提交的证据一不确定真实性，原被告之间的转租经过了昆明饭店的同意。对证据二、三的真实性认可，但不能证明被告支付过租金，认可收到过押金。
经质证，第三人对被告提交的证据一的真实性认可，对证据二、三均不清楚，之前没见过，第三人同意原告将场地转租。
本院对被告提交的证据的真实性予以采信。
第三人未向本院提交证据。
综上所述，本院认定本案事实如下：2013年8月10日，原被告签订《承包协议》约定原告将其承租的位于昆明市东风东路52号昆明饭店附楼KTV承包给被告经营KTV使用，被告于2013年7月26日向原告支付定金20000元，承包期限与原告向昆明饭店的租赁期限相同，装修期40天，此期间不计承包费，装修本着来修去丢的原则；承包费第一年108000元，以后每年承包费在上一年的基础上递增2%，应在承包期限届满前二个月付给原告，被告应先付承包费后使用房屋；被告在承包期间对实用水电产生的相关费用由被告按月与原告结算；被告不继续承包合作的，只可搬走属于被告所有的货物和活动柜台，已装修、装饰的材料不得拆除，本协议解除和终止后，被告必须按期把房屋腾空交还原告，否则原告有权强行撬开房屋的门锁，清理房屋，视为被告遗留的财产视为抛弃物，原告有权自由处置；被告不按时支付承包费的，按年承包费总额的200%支付违约金给原告。并备注：原告提供给被告办公室，第一年承包费5000元，第二年承包费12000元，第三年开始有2%的递增，以此类推；每月原告向被告收取水费所有管理费共计1280元。合同签订后，原告按期向被告交付KTV及经营证件，被告对承租房屋进行装修，并向原告支付了押金、2013年9月16日起至2015年9月15日止的KTV承包费、办公室承包费及2015年4月21日前的水费、管理费、电费、停车费等费用。2015年10月8日，被告向原告出具《承诺书》，承诺拖欠的房租及相关费用将于2015年10月30日前交纳40000-60000元，余款于11月30日前交清，如到期没有付清租金及相关费用，按合同执行。但被告至今未履行合同义务，故原告诉至本院，请求解决。
另查明，原告与第三人于2010年1月1日起建立房屋租赁合同关系，经过续租，租赁期限至2016年6月30日止。2013年7月22日，原告向第三人申请增加KTV经营项目，并对外寻找合作伙伴，对外承包经营该KTV项目，第三人对原告增加经营项目及对外承包行为予以准许。
本院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《承包协议》系双方真实意思表示，该合同得到房屋所有权人昆明饭店有限公司的认可，合同内容符合法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告在合同中约定，被告应在承包期限届满前二个月付给原告承包费及其他费用，根据已查明事实可确认，被告的KTV及办公室承包费交至2015年9月15日，水费及管理费等费用、电费、停车费等费用交至2015年4月21日，被告应于2015年6月10日前向原告支付2015年8月10日至2016年8月9日的承包费及其他费用，由于被告未按约定向原告付款，其行为已构成违约。对此被告辩称，其已按承诺的时间向原告支付了全部费用，但被告未能提交交费凭证证据，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”由被告承担举证不能的不利后果，本院对被告该抗辩理由不予采信。现原告认为，被告的行为已违约，要求终止与被告之间的合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”原告要求终止合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案被告经原告催要后，至今未履行付款义务，并且被告明确表示其没有能力继续承租，故原告有权要求解除与被告签订的承包协议。经本院释明后，原告在第二次开庭时表示其要求解除与被告签订的承包协议，本院遂确认原、被告签订的《承包协议》于原告明确表示要求解除合同关系之日，即2016年5月18日予以解除。关于原告要求被告向其支付2015年度KTV承包费、办公室租赁费、水费及管理费、电费、停车费、网络费的诉讼请求，本院认为，依据双方的合同约定，2015年8月10日至2016年8月9日的KTV承包费应为112363元、办公室承租费为12240元，被告已支付了2015年9月15日前的租金，现原被告的承包合同已于2016年5月18日解除，故被告还应向原告支付2015年9月16日至2016年5月18日止的KTV承包费74908.64元、办公室租金8160元，共计83068.64元，扣除被告已支付的20000元押金，被告还应向原告支付承包费及办公室租金63068.64元；另，按合同约定，被告应每月支付原告水费及管理费1280元，被告已支付2015年5月前的水费及管理费，现被告还应向原告支付2015年6月至2016年5月的水费及管理费15360元；关于原告主张的电费、停车费、网络费等因其未提交证据证明所主张金额的计算依据及证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应对其举证不能的行为承担不利后果，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担年承包费200%的违约金的请求，本院认为，原、被告在合同中对违约金的约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本院结合原告的实际损失、被告的过错程度、被告的偿债能力等因素，酌情判令被告按欠费总金额的人民银行同期贷款利率上浮30%向原告支付2015年8月10日起至付清全部欠款之日止的逾期付款违约金。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十四条第三款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告昆明竹林餐饮有限公司与被告昆明银骏企业管理有限公司签订的《承包协议》于2016年5月18日予以解除；
二、被告昆明银骏企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明竹林餐饮有限公司支付KTV承包费及办公室租金共计人民币63068.64元、水费及管理费人民币15360元，上述两项共计人民币78428.64元；
三、被告昆明银骏企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告昆明竹林餐饮有限公司上述欠款的逾期付款违约金（按人民银行同期贷款利率上浮30%计算，自2015年8月10日起付至清偿全部欠款之日止）；
四、驳回原告竹林餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7136元，由被告昆明银骏企业管理有限公司承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 陈傢悦
人民陪审员 李洪莉
人民陪审员 陈亚玲
二〇一六年六月十五日
书 记 员 范熙哲