云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第509号
原告（反诉被告）马某某。
委托代理人刘洪升，兴宾律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）苏某某。
被告（反诉原告）段某。
二被告共同委托代理人杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。
原告马某某诉被告苏某某、段某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，被告提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告马某某及其委托代理人刘洪升，被告苏某某、段某及委托代理人杨仲禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月1日，原、被告签订了一份《合同书》约定：被告将其享有合法所有权的一幢房屋租给被告经营；原告自行购买家具及装修；租期为十年；租金每年80800元。合同签订后，原告按约给被告交付了租金，被告按约将租赁房屋交付给原告。原告为经营所需对租赁房屋进行了装饰装修，并购买了经营所需的物品，但被告未能提供《房屋所有权证》、《城市规划许可证》、《消防合格证》等相关证件，致使原告无法办理经营许可证而不能经营，合同目的无法实现。本案经双方多次协商未果，请求人民法院判令解除原、被告签订的《合同书》，并由被告赔偿给原告装饰装修、购买经营所需物品的费用767584元；诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：被告出租的房屋属于小关邑村新规划区建设房屋，该区的住户无房产证，双方签订合同时被告已将该情况明确告知了原告，但原告仍然要求承租，责任应由原告自行承担。被告出租的是房屋，与原告经营与否无关，被告没有为原告办理相关的证照的义务。原告未按约给被告支付租金，至今只给被告支付了租金48000元左右，属原告违约，应承担违约责任。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉请求：判令解除原、被告签订的《合同书》；判令原告支付2012年10月1日至2014年12月31日的租金194400元；判令原告支付违约金161600元；判令原告搬走留置于承租房内的桌椅等所有物品；本案的诉讼费由原告承担。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
一、《合同书》一份，证明原、被告之间的合同关系；
二、《收条》二份，证明原告给被告支付了租金68000元；
三、装修清单及《收据》，证明原告为装修租赁房屋支付了装修费用246851.1元；
四、购销合同、销货清单、收据、付款凭证等，证明原告为购买装修材料和经营用品支付了费用520733元；
五、原告的身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格；
六、《情况说明》，证明原告因未能取得相关营业手续，被责令停业的事实。
七、申请证人马某晶、马某兰出庭作证，证明双方签订合同时被告曾经说过出租房屋的证照齐全，先期租金经营好可付一点，不好三年付完就可以了的事实。
经质证，被告对原告提交的上述证据一、五的三性无异议，本院予以确认。被告对原告提交的上述其他证据有异议。本院认为，原告提交的上述证据二有被告苏某某的签字，本院予以确认，但该证据只能证明被告收到了原告租金60000元的事实；证据三、四的来源形式不合法，本院不予确认；证据六的来源形式合法，本院予以确认；证据七的证人与原告有利害关系，本院不予确认。
被告为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：
一、《合同书》一份（与原告提供的一致），证明原、被告之间权利义务的约定；
二、电费《发票联》一份，证明被告垫付了2013年10月份的经营电费；
三、录音资料，证明双方纠纷的情况。
经质证，原告对被告提交的上述证据一的三性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的上述其他证据有异议。本院认为，被告提交的上述证据二的客户与本案无关联性，证据三的来源不合法，均不能作为本案的证据使用。
审理中，本院经原告申请依法委托了大理勤瑞司法鉴定中心对原告租赁房屋的装饰、装修进行了价值评估。经质证，原、被告双方对该鉴定中心作出的《鉴定意见书》的合法性无意见，但原告认为价值折旧不合理，且窗帘、灯具以及其他酒店经营用品未进行评估；被告则认为鉴定意见将动产床、镜子也列入价值评估范围不合理，鉴定结论与被告无关。本院认为，该《鉴定意见书》的鉴定程序合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院根据上述确认的证据和庭审中当事人的陈述，确认本案如下案件事实：2012年10月1日，原、被告签订了一份《合同书》。合同主要约定，被告自愿将自己名下一幢房屋1-5层租给原告经营（1-2楼为餐厅、3-5楼为客房、6-7楼由被告自住）；由原告对1-5楼进行装修，租期结束，动产由原告带走，不动产留给被告，原告不能对房屋主体构成损坏；家具、厨具等所有由原告购买的租期结束由原告自行带走；租期为十年（2012年10月1日至2022年10月1日）；租金为每年80800元，第一年一付，后九年为三年一付。合同还就双方的其他权利义务作了约定。其间，原告分别于2012年9月6日给被告先行支付了房租30000元，2012年10月18日又给被告支付了租金30000元，合计支付租金60000元；被告也先行将房屋交付给原告进行装饰装修并由原告购买了经营所需的家具、厨具等。合同签订后，原告在经营过程中，因被告无法提供租赁房屋的相关证照致使原告未能办理营业执照而发生纠纷。2013年10月6日，原告以不能办理营业执照而无法经营为由离开租赁房屋。原告购买的经营所需的家具、厨具等现置于租赁房屋内。审理中，原告申请要求对租赁房屋的装饰装修及其购买的经营用品进行鉴定评估。本院经审查，依法决定并委托了大理勤瑞司法鉴定中心对原告租赁房屋的装饰、装修进行了价值评估，评估价值为400245.19元。
本院认为：原、被告双方自愿签订的《合同书》并未违反国家法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，双方在履行合同过程中，因未能办理营业执照致使原告无法进行经营，合同目的不能实现，依法应予解除。本案合同具有房屋出租经营的内容，双方在签订合同时即应当预见合同的可行性，由于双方签订合同忽视了合同的可行性，双方应各自承担相应的民事责任。原告要求判令被告赔偿购买经营所需物品费用的诉讼请求和被告反诉要求原告承担违约金的反诉请求，其理由均不能成立，本院均不予支持。其间，原告因对租赁房屋进行了装饰装修，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，原告租赁房屋的装饰、装修评估价值400245.19元，扣减床和毛巾架评估价26598元，价值373647.19元，该款应由被告分担50%，即186823.59元。原告购买的经营所需物品（含床、毛巾架）由原告自行处理。2013年10月6日，原告离开租赁房屋，其应给原告支付一年的租金80800元，扣减已支付的60000元，尚欠租金20800元，依法应当支付给原告。原告安装的灯饰及窗帘虽然未经评估，但其属装饰部分，不能拆除，本院酌定由原告尚欠的租金20800元扣抵。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三项）、第十一条（四）项之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马某某与被告（反诉原告）苏某某、段某于2012年10月1日签订的《合同书》；
二、被告（反诉原告）苏某某、段某于本判决书生效之日起十日内赔偿给原告（反诉被告）马某某装饰装修费用186823.59元；
三、原告（反诉被告）马某某于本判决书生效之日起十日内将自己购买的经营所需物品（含床、毛巾架）搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给被告（反诉原告）苏某某、段某；
四、驳回原告（反诉被告）马某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）苏某某、段某的其他反诉请求。
案件受理费5738元，由原告（反诉被告）马某某承担；反诉费6640元，减半收取3320元，由被告（反诉原告）苏某某、段某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
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审 判 长 张社龙
审 判 员 屈艳祥
人民陪审员 杨金丽
二〇一五年八月五日
书 记 员 赵文辉