江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门开民初字第00142号
原告陈智明，上海人。
原告王丽华。
原告陈翼龙，上海人。
原告陈智明、王丽华、陈翼龙的委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。
被告聚融（海门）商务城有限公司，住所地海门市大港路988号。
法定代表人吴积光，董事长。
委托代理人朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。
原告陈智明、王丽华、陈翼龙（以下简称三原告）与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依由法审判员陈伟适用简易程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告陈智明、王丽华，三原告的委托代理人李明辉，被告聚融公司委托代理人朱锦燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，被告的前称为吉事达（海门）国际商务港置业有限公司（以下简称吉事达公司）。2007年3月23日，三原告与吉事达公司订立了购房合同，约定三原告向吉事达公司分别预购全通商（海门）城D1栋1105号和1106号房屋（以下分别简称为1105号房和1106号房，并统称为案涉房屋）。吉事达公司名称变更为聚融公司（即本案被告）后，三原告又与被告订立了电子版的“商品房买卖合同”，合同标的未变，只是出售人名称为被告。三原告已付清全部购房款。2013年1月，三原告在得知可以办理交房手续和产权登记的消息后专程前往海门，却得知被告将上述案涉房屋转让给案外人徐伯辉，后经诉讼，被告与徐伯辉订立的有关案涉房屋的买卖合同被确认为无效。据此，三原告现提出如下诉讼请求：
1、要求被告将案涉房屋的所有权登记于三原告名下；
2、由被告承担逾期交房的违约金人民币82092.39；
3、由被告赔偿其他损失人民币17500元。
被告聚融公司辩称，被告就案涉房屋与原告订立电子版的买卖合同属实，但三原告至今未交清全部购房款；三原告曾向法院提起诉讼，要求确认被告与徐伯辉订立的有关案涉房的买卖合同无效，受理案件的法院（即本院）一审支持了三原告的诉讼请求，被告不服，上诉至江苏省南通市中级人民法院（以下简称市中院），在二审过程中曾达成调解协议，被告为此当场支付违约金人民币8000元。此后，三原告因二审过程中的程序问题提起再审，再审的结果是维持原一审判决。而本公司早在2010年已将案涉房屋交付给三原告使用，故不存在损失问题。鉴于存在三原告尚未付清购房款的事实，要求法院驳回三原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告原称吉事达公司。2004年11月8日，原告陈智明按约向吉事达公司交付预订房屋的定金人民币25000元。吉事达公司后更名为聚融公司（即被告现名），并取得商品房预售许可证。2007年3月23日，被告与三原告订立“商品房买卖合同”2分，合同编号分别为“D1-02-024”和“D1-02-025”（以下分别简称为24号合同和25号合同），约定被告分别向三原告出售1105号和1106号商业用房，二套房的建筑面积均为51.36平方米，购置单价均为人民币1801.18元／平方米，每套房购置价为人民币92508.6元，总购置价为人民币185017.2元。双方在上述2份合同中均明确：三原告于2007年3月25日前支付总房款的90%，余款在交房时付清。如三原告逾期付款，则产生如下违约责任：
1、逾期在30日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，三原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，被告有权解除合同，三原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。三原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，三原告按日向被告支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
被告应当在2008年5月31日前将案涉房屋交付三原告使用，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知三原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。除此以外，如被告未按合同规定期限将案涉房屋交付三原告使用的，产生如下违约责任：
1、逾期不超过90日，自上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向三原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过90日后，三原告有权解除合同。三原告解除合同的，被告应当自三原告解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按三原告累计已付款的2%支付违约金。三原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向三原告支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因其责任，三原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按如下方式处理：
1、三原告退房，被告在三原告提出退房要求之日起30日内将已付房价款退还三原告，并按已付房价款1%赔偿三原告损失；
2、三原告不退房，被告按已付房价款1%向三原告支付违约金。
为履行24号、25号合同，原告陈智明于2007年3月26日前分期交付了总计人民币166516元的购房款（含定金人民币25000元）。2010年7月27日、8月26日，被告二次通知交房，三原告于同年10月16日与被告办理了1105号房和1106号房的相关交接手续，签订有关“前期物业服务协议”，但未能办理产权登记并领取相应产权证，被告也未按约履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。
2013年1月21日，被告相关人员以被告名义将案涉房屋以人民币1105元／平方米的单价转让给案外人徐伯辉，为此分别订立的2份“商品房买卖合同”合同编号同样为“D1-02-024”和“D1-02-025”（为区分被告与三原告订立的合同，以下将前述2份合同分别简称为24-1号合同和25-1号合同），之后，徐伯辉及其妻子陈素英于2013年1月23日申请办理案涉房屋的产权证，三原告得悉后于当月28日向房屋产权登记部门提出异议，并报警。同年2月5日，三原告向本院起诉徐伯辉、陈素英，要求确认24-1号和25-1号合同无效。在该案审理过程中，三原告承认已于2010年10月16日实际占有案涉房屋并准备装潢。2013年4月22日，本院作出（2013）门民初字第0199号民事判决，确认24-1号和25-1号合同无效；驳回三原告对陈素英的诉讼请求。徐伯辉、陈素英不服该判决，上诉至市中院。2013年7月18日，市中院作出（2013）通中民终字第0969号民事调解书，内容为：1、24-1号和25-1号合同无效，被告另行安排两套房屋指标给徐伯辉、陈素英，价格由双方另行协商；2、原24号和25号合同有效；3、徐伯辉、陈素英于2013年8月10日前将已登记于二人名下的案涉房屋过户给三原告，过户手续由三原告办理，徐伯辉、陈素英应配合，所有过户费用由被告承担；4、一审案件受理费人民币40元（已减半），由被告承担，二审案件受理费40元（已减半），由徐伯辉负担；5、协议经双方当事人签字后即具有法律效力。被告在该案审理过程中交付给三原告违约金人民币8000元。上述调解书生效后，市中院于2013年12月4日作出（2013）通中民监字第0003号民事裁定书，裁定再审该案。2014年4月18日，市中院作出（2014）通中民再终字第0007号民事判决书，撤销了上述调解书，维持了本院（2013）门民初字第0199号民事判决。海门市人民政府于2014年10月21日作出的海房撤字（2014）第1号撤销房屋所有权登记决定书，内容为撤销徐伯辉、陈素英名下与上述案涉房屋有关的海政房字第131001760、131001761、131001768、131001769号房屋所有权登记。
2015年1月30日，三原告起诉来院，提出本案诉讼请求。在审理过程中，三原告称，在2010年10月16日与被告办理案涉房屋交接手续时，因被告的系统未录入一张交款发票的信息，被告将案涉房屋钥匙要回，后又改称未实际交付钥匙。这一陈述与三原告在（2013）门民初字第0199号民事案件审理过程中所作陈述相矛盾，在本案中，三原告也未举证证实该陈述。鉴于目前尚缺乏能证实三原告实际遭受损失金额的证据，三原告撤回了上述第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为要求被告支付至2010年7月27日为止的违约金。
以上事实，由三原告与被告订立的“商品房买卖合同”（即24号和25号合同）、海门市人民政府于2014年10月21日作出的海房撤字（2014）第1号撤销房屋所有权登记决定书、原告陈智明与被告订立的前期物业服务协议、被告于2010年7月27日和8月26日分别发出的交房通知书、本院（2013）门民初字第0199号民事判决书、市中院（2013）通中民终字第0969号民事调解书和（2014）通中民再终字第0007号民事判决书、吉事达公司开具的交款收据、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，被告已取得商品房预售许可证，其与三原告订立的24号和25号合同合法有效，双方当事人均应依约履行。但实际情况是，被告并未依约于2008年5月31日之前将案涉房屋交付三原告使用，直至2010年7月27日才向三原告发出交房通知书，已逾期787天，又无证据证明存在导致迟延交付的不可抗力情况的存在，三原告可以选择解除前述合同，也可以选择要求继续履行前述合同。从事后的情况可以判断，三原告实际选择后者，依照约定，三原告有权要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之二的违约金。在本案审理过程中，三原告要求被告支付至2010年7月27日的违约金，符合上述约定和被告违约的实际情况，应予支持。这部分违约金金额为人民币26209.62元（人民币166516元×0.0002／天×787天），扣除被告已支付的人民币8000元，尚需支付人民币18209.62元。
依约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告实际未履行该义务，三原告也未在该期限内取得产权证书，被告的行为已构成违约，鉴于三原告选择要求继续履行合同，三原告有权要求被告承担已付房价款1%的赔偿责任。现因三原告已撤回第3项诉讼请求，本案中本院暂不予理涉，由被告另行决定是否主张。
到目前为止，三原告尚有10%的购房款未交付。依约定，此款应于交房时付清，被告以此为由拒绝履行案涉房屋的过户登记手续。然而，由于合同并未解除，如果三原告未履行剩余部分购房款的交付义务，被告可要求三原告承担相应的违约责任。从24号和25号合同的内容看，这样的违约责任并不包括被告可以拒绝履行协助三原告办理案涉房屋所有权及相应的土地使用权权属转移登记的义务。被告拒绝履行案涉房屋的过户登记手续的行为，违背当事人应全面履行合同义务的法律规范，本院不予支持。三原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。被告可根据实际履行义务的情况，另行决定是否向三原告主张违约责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，判决如下：
一、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效后十日内完成将全通商（海门）城D1栋1105号和1106号房屋所有权登记于原告陈智明、王丽华、陈翼龙名下而需要由该公司办理的一切物权登记手续（含相关登记资料的提供）。
二、被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈智明、王丽华、陈翼龙人民币18209.62元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币356元，减半收取人民币178元，由被告聚融（海门）商务城有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币356元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审判员 陈 伟
二〇一五年四月二十三日
书记员 刘青泉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十五条、出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条、商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。