吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0882民初435号
原告：王凯，男，1968年9月25日生，汉族，工人，户籍地吉林省松原市宁江区，住吉林省大安市。
委托诉讼代理人：崔健，男，1978年3月25日生，汉族，粮库职工，户籍地吉林省大安市，住吉林省大安市。系王凯妹夫。
被告：大安市弘泰房地产开发有限公司。住所：吉林省大安市。
法定代表人：梁艳峰，职务经理。
委托诉讼代理人：陈敬波，该公司职工。
委托诉讼代理人：陈井秋，吉林陈井秋律师事务所律师。
原告王凯诉被告大安市弘泰房地产开发有限公司（以下简称弘泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告王凯及其委托代理人崔健、被告弘泰公司委托代理人陈敬波、陈井秋均到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准决定延长审限六个月。本案现已审理终结。
王凯向本院提出诉讼请求：1.要求弘泰公司按回迁协议约定立即将明裕小区二期符合约定条件的门市房交付给我，否则按140万元补偿我；2.要求弘泰公司按回迁协议约定立即将明裕小区二期一个不低于20㎡的楼底车库交付给我，否则按10万元补偿给我。事实与理由：2014年弘泰公司在我的居住处搞房地产开发，2014年4月4日我与弘泰公司签订了房屋回迁协议和补充协议，协议上约定弘泰公司回迁给我三个5米乘以14米的门市楼、两个80平方米的住宅楼，补充协议上另外约定给我两个20平方米的车库。2015年10月弘泰公司工程完工，我们要求弘泰公司回迁时，弘泰公司只将二号楼一单元302室（95.99平方米）、4号楼北裙商铺、1号楼和3号楼中间西侧厢房28号车库交付给我，剩余部分住宅我们已经达成口头协议，但尚未交付，故我们保留诉权。但关于合同约定的另外两个5米×14米的门市房和一个车库尚未交付，我们要求弘泰公司交付时，弘泰公司却以各种理由推脱不给。现在被告用来当做售楼处的门市房与我回迁的两个门市大致相符，我要求弘泰公司向我交付该门市房。如果该门市房的建筑面积大于约定向我回迁的面积，我同意向弘泰公司按成本价进行补偿，如果该门市房的建筑面积小于约定向我回迁的面积，我要求弘泰公司按市场价格向我进行补偿。因为弘泰公司向我提供的房屋回迁协议是格式条款，按照合同法第四十一条的规定，格式条款有两种以上解释的，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，故我认为上述要求合理。且现在该门市房每平方米的市场价格（以评估结果为准）大致在5000.00元左右，如果弘泰公司交付不了我要求赔偿我140万元。对于向我交付的车库因已经约定面积为20平方米，故我要求弘泰公司立即将明裕小区二期一个不低于20平方米的楼底车库交付给我，如果弘泰公司为我回迁没有取暖设备或厢房车库我不同意接收。且按照现在的市场价格（以评估结果为准）该车库每平方米的市场价格大致在4000.00元到5000.00元左右，如果弘泰公司交付不了该车库我要求弘泰公司赔偿我10万元。
弘泰公司辩称：我与王凯签订的房屋回迁协议系无效的协议，我不是房屋征收部门，不具备与王凯签订补偿协议的主体资格，因当时不清楚相关规定才与王凯签订了协议，但是该协议与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的强制性规定相抵触，所以是无效的协议。4号楼北裙商铺不是用于安置王凯的房屋，也不是我单位交付给王凯的，系王凯自行进入的。我单位现使用的售楼处已经出售给他人，不是用于回迁安置王凯的房屋，不能向王凯交付。房屋回迁协议中没有我单位给王凯回迁三个门市楼的约定，也没有车库必须是暖库或者是楼房底下车库的约定，故应当驳回王凯的诉讼请求。
经审理查明：2014年4月4日王凯与弘泰公司签订了2份房屋回迁协议及1份补充协议。第一份协议约定王凯所有的被拆迁房屋门市的面积为79.64平方米，弘泰公司给王凯回迁的面积为5米乘以14米上下共三个。其补充协议约定车库2个，20平方米。第二份协议约定回迁面积为80平方米2个。两份协议均约定面积计算方法以房产部门测绘面积为准，多退少补。2014年11月14日弘泰公司取得了建设工程许可证。
认定上述事实的证据有当事人的陈述，房屋回迁协议2份、补充协议1份、大发改资字（2014）348号文件1份等。
弘泰公司还向本院递交了原被拆迁房屋产权证3份，拟证明房屋的用途均为住宅，认为协议显失公平。因回迁协议是在双方平等自愿的情况下签订的，不存在显示公平的法定情形，故对弘泰公司的上述意见本院不予采纳。
弘泰公司向本院递交了2016年1月18日售楼合同1份、收款收据1份，称本院财产保全查封的售楼处已经出售给梁艳军。本院认为，当事人或案外人对本院财产保全措施有异议的可以按照本院（2016）吉0882民初435号之一民事裁定书中载明的复议权利，向本院提出财产保全异议的有关书面申请，本院对其进行程序性审查，故对该份证据在实体审查方面本院暂不予采信。
根据王凯的诉讼请求和弘泰公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.双方签订的房屋回迁协议及补充协议是否有效？2.双方约定的回迁门市楼房的个数及总面积是多少？3.约定回迁的门市楼房的市场价格是多少？4.王凯的诉讼请求应否予以支持？双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：王凯与弘泰公司签订的房屋回迁协议及补充协议是在平等、自愿的情况下签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。亦不存在显失公平等可撤销、可变更合同的法定情形，对弘泰公司要求认定上述协议无效或显示公平的意见，本院均不予支持。
王凯的第一项诉讼请求是要求弘泰公司交付明裕小区二期符合约定条件的门市房，否则按140万元予以补偿。按照双方签订合同的约定，应为5米×14米上下，共三个，据此按通常理解5米乘以14米应为70平方米，上下应为140平方米，三个应为420平方米，弘泰公司称回迁门市的总面积210平方米的意见没有事实依据，本院不予采纳。王凯在本案中主张的两个5米×14米上下即280平方米，故要求交付位于明裕小区二期售楼处的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，只有拆迁补偿安置协议中对房屋位置、面积、用途有明确的约定，使标的物具有了特定性，方可具有排他的物权优先效力，而本案中只有面积和用途是明确的，即总面积为420平方米（原告主张的为280平方米），用途为门市，但关于位置协议中并没有具体约定，故只能在执行过程中予以审查是否具备交付条件。弘泰公司应当向王凯交付符合约定条件的楼房，即位于明裕小区二期上下两层面积均等的门市楼中向王凯进行交付，如果该售楼处具备交付条件，并具备排他的项上权利，可以做为被执行的标的物之一。以原告王凯请求的280平方米为标准，存在面积不符的部分按照双方“多退少补”的约定协商解决，协商不成另行主张权利。
王凯的第二项诉讼请求是要求弘泰公司交付明裕小区二期一个不低于20平方米的楼底车库，否则按10万元予以补偿。因协议未约定车库的具体位置，按照民法诚实信用的原则，本院酌情确定由弘泰公司向王凯交付位于明裕小区二期楼底的一处车库，亦不能做限缩解释，即不得交付厢房车库。同时虽然合同约定了每个车库的面积为20平方米，以房产部门测绘面积为准，多退少补，但本院认为弘泰公司向王凯交付的车库应当满足于停放一辆机动车的基本要求，据此本院酌情确定该车库的面积不应当小于20平方米，如果存在多出20平方米的部分，双方应当按照“多退少补”的约定协商解决，协商不成另行主张权利。
关于王凯提出的如果不能交付，要求进行货币补偿的请求，因要求交付房屋或车库系履行合同，而货币补偿只能在解除合同的前提下才能进行，故其上述请求，本院不予支持。如果弘泰公司拒绝履行或经强制执行后不能实际履行交付房屋的义务，王凯可另行提起要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第一百四十九条之规定，判决如下：
一、被告大安市弘泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王凯交付位于吉林省大安市安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）符合约定条件的上下面积均等的门市楼；
二、被告大安市弘泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王凯交付位于吉林省大安市安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）楼底不低于20平方米的车库一处；
三、驳回原告王凯其他的诉讼请求。
案件受理费18300.00元，财产保全费5000.00元，由被告大安市弘泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 王化龙
审 判 员 李洪涛
人民陪审员 赵全义
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 王鑫程