江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初3230号
原告：李建生，男，1970年10月28日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：王成、顾哲坤，江苏东疆律师事务所律师。
被告：许海华，男，1975年1月2日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
被告：沈建涛，男，1981年11月15日生,汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：徐亚菊，启东市南阳法律服务所法律工作者。
第三人：ＸＸ，女，1977年10月31日生，汉族，住启东市。
原告李建生与被告许海华、沈建涛、第三人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因ＸＸ与本案有利害关系，故本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告李建生的委托诉讼代理人王成、被告许海华的委托诉讼代理人姚必昌、被告沈建涛的委托诉讼代理人徐亚菊到庭参加诉讼。原告李建生到庭参加了第一、二次庭审。原告李建生的委托诉讼代理人顾哲坤到庭参加了第一次庭审。第三人ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李建生向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室房屋的产权登记、过户手续并立即向原告交房；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月14日，经启东市润达房屋信息咨询服务部介绍，原告与被告许海华签订《房屋买卖合同》一份，约定许海华将汇东小区9号楼301室（施工号）、公安编号为北上海花园26号楼301室房屋出售给原告，价款为71万元，合同签订时支付购房定金2万元，于2015年5月22日前支付房款20万元，余款待办理产权证后一次性付清，过户税、费全部由被告许海华承担。后原告按约向被告许海华支付了购房定金2万元和购房款20万元。案涉房屋系被告沈建涛的拆迁安置房，现已交房，可以办理产权登记和过户手续，但被告许海华以涨房价等借口拒不交房并办理过户至原告名下的产权登记手续。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提起上述诉请。
许海华辩称，与原告签订合同、收取定金和购房款共计22万元是事实，但案涉房屋实际产权人为沈建涛，沈建涛将案涉房屋拆迁证出售给ＸＸ，其受ＸＸ口头委托将案涉房屋出售给原告，现ＸＸ不认可其与原告间签订的合同，故原告要求其履行房屋相关过户等手续缺乏事实和法律依据，请求依法驳回对其的诉请。
沈建涛辩称，其将拆迁证出售给ＸＸ，未出售给原告，也未与原告签订房屋买卖协议，故无论从事实和法律上均与其无关，其作为本案被告主体不适格。且案涉房屋系其家庭共同共有的拆迁安置房，现家庭成员不愿意出售，故请求依法驳回对其的诉请。
ＸＸ提交书面答辩意见称，其与沈建涛签订购买案涉房屋定销房拆迁证协议是事实，也曾经与许海华谈起过该拆迁证的事情，但许海华未和其具体洽谈过买卖事项，更没有确定过价格，且许海华也未向其支付过该拆迁证的价款，所以，许海华与李建生之间的房屋买卖与其无关，请求法院依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，在启东市润达房屋信息咨询服务部见证下，原告李建生作为乙方（买方）与被告许海华作为甲方（卖方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将座落在汇东小区9号301室的私有住房，建筑面积为117㎡，车库10㎡出售给乙方，房产总成交价为人民币柒拾壹万元。合同签订时，乙方付给甲方购房定金贰万元，买卖成交后，此定金转为购房款，2015年5月22日前付人民币贰拾万元，余款办理产证后贷款到位一次性付清。另，经双方协商交易税费、过户手续费、公证费全部由甲方承担。合同签订当日，原告按约向被告许海华支付购房定金2万元，同年5月22日，原告按约支付了房屋首付款20万元。
另查明，汇东小区9号301室房屋（施工编号）系被告沈建涛拆迁安置房，现公安编号为北上海花园26号楼301室。2015年6月24日，被告沈建涛作为甲方（转让方）与第三人ＸＸ作为乙方（受让方）签订购买定销房拆迁证协议书。协议书约定：一、甲方沈建涛自愿将其本人定销房拆迁证（计面积82.57平方）有偿转让给乙方ＸＸ所有，其转让金额为贰拾柒万伍仟元整。甲方必须协助乙方办理好各种购房手续，直至乙方领取定销房钥匙。在本协议签订时，甲方须将购房的协议书及原产权房的所有权证交给乙方保管。原甲方所留存的被拆迁房屋的所有权证所有复印件一律无效。二、定销房拆迁证转让后，该房屋的使用权及所有权均属乙方所有。甲方特此声明：该房屋以后的一切收益或损失均由乙方享受或承担，与甲方及其合法继承人无任何关系。三、在该房屋办理房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理好手续，所涉及的费用由乙方自理。……甲方沈建涛净要贰拾柒万伍仟元整，其余费用由乙方负责……。沈建涛、ＸＸ分别在转让方、受让方栏内签字确认。协议签订当日，ＸＸ支付定金1万元，同年7月23日，ＸＸ支付拆迁证款265000元。
2015年7月27日，启东市土地储备中心作为甲方与沈建涛作为乙方（选房人）签订启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议，约定甲方为乙方提供的房源位于汇东小区南侧高层（暂定名），乙方选定9楼301室，房源选定后不再更改……。许海华在乙方栏内签名。
又查明，2017年8月3日，被告沈建涛在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你卖给ＸＸ的是哪套房子？沈：汇东小区1号楼705室。……问：你把拆迁证卖给ＸＸ后你有无给ＸＸ讲过你房子要涨价？沈：没有。问：汇东小区1号楼705室（后变成9号楼301室）房子权属人是谁？沈：是我，拆迁证和订房单上都是我的名字……。同日，第三人ＸＸ在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：当时你碰到许海华的时候和许海华是怎么讲的？张：许海华问我手上有无120平方左右的拆迁房，我讲有套拆迁房，房子是汇东小区的，这户人家要卖，许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的。其他的没有讲什么。……问：你当时有无让许海华帮你卖掉汇东小区9号楼301室这套房子？张：许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的……。同年10月20日，第三人ＸＸ在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你来补充说明什么情况？张：许海华和对方签好合同后，许海华打我电话说汇东小区9号楼301室的房子他已经卖掉了，合同已经签好了，他把对方付的定金和首付款给我，我说卖了多少钱，许海华说卖了七十几万，我说谁让你这么便宜把房子卖掉的，这么便宜我不高兴卖的，钱我不会要的。后来许海华打了我好几次电话让我去拿钱，我都没有去拿。问：你和许海华当时是怎么讲起卖房子的事情的？张：我和沈建涛谈购买他拆迁证的这段时间里我碰到许海华，许海华问我手上有无120平方左右的拆迁房，我讲我这边有套拆迁房，房子是汇东小区的，这户人家要卖，现在挂在我这，许海华讲有人要买的话我帮你卖，我讲好的。其他的没有讲什么。问：许海华当时卖汇东小区9号楼301室有无和你商量？张：之前我根本不知道的。直到他和对方合同签好拿到一部分钱后他才告诉我房子他已卖掉了，合同已签好了……。问：你仔细想想是谁到拆迁办把1号楼705室改为9号楼301室的？张：我记得我让许海华帮忙给我去拆迁办改的……。同年10月27日，许海华在启东市公安局的询问笔录中陈述：……问：你把事情的经过详细讲一遍？许：我和ＸＸ认识好多年了，她是汇龙房产的老板。2015年的一天，具体几月份我忘记，我到ＸＸ门市上玩，我问ＸＸ手上有无拆迁房卖，ＸＸ说有的，有套120平方左右的，房子是汇东小区的，我问ＸＸ打算卖多少钱，ＸＸ说69万至70万之间，我讲那我帮你卖卖，ＸＸ讲好的。和ＸＸ讲好后我就把卖房子的信息告诉中源房产老板高红……定金拿到后我就打ＸＸ电话告诉ＸＸ那套房子卖掉了，ＸＸ问我卖了多少钱，我说71万，ＸＸ说卖的有点便宜，我说你当时给我讲69万到70万之间卖掉，现在我卖了71万怎么卖便宜了，我说把卖房的钱给她，ＸＸ说不急，让我先拿着。因为我知道ＸＸ买下的拆迁房是汇东小区1号楼705室，我们合同上签的是汇东小区9号楼301室，我就打ＸＸ电话让她和我一起到拆迁办把1号楼705室调换成9号楼301室……我讲了几次后ＸＸ同意去拆迁办调换房子的。2015年7月份，我和ＸＸ来到汇龙镇拆迁办把1号楼705室调换成9号楼301室，调换手续是我办理的，调换好把订房单给了ＸＸ。房子调换好后我给ＸＸ讲把卖房子的钱给她，ＸＸ讲房子卖的太便宜，她不卖了，钱她不要……后来我又多次找ＸＸ谈卖房子事情，ＸＸ都说房子卖的太便宜了，她不高兴卖了，卖房的钱她不要。
再查明，第三人ＸＸ尚未向启东市保障房建设投资有限公司交纳案涉房屋的购房款。原告庭审中表示在办理案涉房屋过户的同时愿意一次性付清房屋余款。
本院认为，本案争议焦点为第三人ＸＸ有无委托被告许海华出售案涉房屋。本案中，被告沈建涛将案涉房屋拆迁证出售给第三人ＸＸ，根据第三人ＸＸ与被告许海华在公安询问笔录中陈述，双方均一致反映“许海华帮ＸＸ出售案涉房屋，ＸＸ讲好的”，说明ＸＸ对委托许海华出售案涉房屋这一事实无异议，双方仅在房屋价格及ＸＸ是否知晓许海华与李建生签订房屋买卖合同上有分歧，但这一分歧不影响ＸＸ口头委托许海华出售案涉房屋事实的认定。且被告许海华与原告李建生签订房屋买卖合同后，被告许海华将案涉房屋出售情况告知第三人ＸＸ，第三人ＸＸ又委托被告许海华到启东市土地储备中心更改了房号，说明第三人ＸＸ已默认了被告许海华的代售行为，现第三人ＸＸ否认委托而据此否认被告许海华与原告李建生签订房屋买卖合同的效力，于法无据，本院不予采信。根据相关法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故本案中被告许海华在合同中所享有的权利和承担的义务，应由第三人ＸＸ承担。原告李建生与被告许海华签订的《房屋买卖合同》及被告沈建涛与第三人ＸＸ签订的《购买定销房拆迁证协议书》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效成立的合同，双方当事人均受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。被告沈建涛辩称，案涉拆迁安置房系家庭共同共有，现家庭成员不愿意出售。本院认为，根据被告沈建涛在公安机关询问笔录中反映，案涉房屋的拆迁证和订房单均是沈建涛的名字，出售拆迁证后未向ＸＸ提出过涨价和反悔，其出售拆迁证的意思表示真实，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。现第三人ＸＸ已经向被告沈建涛履行了付款义务并已选定案涉房屋，原告也按约支付了定金2万元和购房款20万元并在庭审中表示愿意一次性支付余款，故本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情形。现原告要求被告继续履行合同，协助原告办理案涉房屋产权登记、过户手续并交付房屋，属于被告方应承担之义务，被告应依约予以配合。基于前述查明的事实，被告许海华承担的案涉房屋协助、过户等义务应由第三人ＸＸ承担。因案涉房屋尚未办理房屋初始登记，故被告沈建涛应在取得案涉房屋的初始登记后方可依约将房屋逐级过户至原告名下。鉴于案涉房屋房款尚未向启东市保障房建设投资有限公司支付，原告应先行向启东市保障房建设投资有限公司支付房款，待取得产权登记条件后，再根据合同约定与相对方结算。办理案涉房屋产权登记及过户所产生的税、费等费用根据合同约定及法律规定承担。第三人ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实的基础上，对案件依法作出相应的裁决，同时对其不到庭参加诉讼可能带来的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈建涛应于本判决发生法律效力之日起十五日内办理启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室（施工编号为汇东小区9号301室）房屋（含车库）的产权登记手续并协助过户登记至第三人ＸＸ名下；
二、第三人ＸＸ应于取得上述房屋权属后十日内协助原告李建生将案涉房屋产权转移登记至原告李建生名下并交付房屋；
上述一、二项产权登记及过户所产生的税、费等费用根据合同约定及法律规定承担。
三、启东市汇龙镇北上海花园26号楼301室房屋（含车库）的房款由原告李建生先行向启东市保障房建设投资有限公司支付，待取得产权登记条件后，再根据合同的约定与相对方结算。
本案受理费10900元，保全费4170元，合计15070元（原告已预交），由第三人ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10900元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 曹爱华
代理审判员 朱莲花
人民陪审员 顾建平
二〇一八年二月七日
书 记 员 陈琳琳