福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第3138号原告：林雪海，男，1976年9月11日出生，汉族，住长乐市。委托诉讼代理人:张钊，福建华辉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:林秀嫚，福建华辉律师事务所实习律师。被告：陈航，男，1979年1月6日出生，汉族，住长乐市长乐市。被告:郑琴，女，1983年12月23日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州杨桥中路宏杨新村2号楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：赖秋菊、林亮，福建世好律师事务所执业律师。原告林雪海与被告陈航、郑琴、福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林雪海的委托诉讼代理人张钊、林秀嫚，被告福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人赖秋菊到庭参加诉讼，被告陈航、被告郑琴经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林雪海向本院提出诉讼请求：1、判令解除林雪海与陈航、郑琴签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》；2、判令陈航、郑琴向林雪海返还双倍定金640000元；3、判令陈航、郑琴向林雪海返还林雪海因办理长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元房产的《房屋所有权证》而缴纳的税费等49418元，以及该房产的物业费7939元、房屋的装修费计200000元；4、判令陈航、郑琴返还林雪海于2014年12月至2015年5月期间的月供，合计55800元；5、判令陈航、郑琴赔偿林雪海律师代理费30000元；6、福建金诚丰担保有限公司向林雪海返还购房保证金47300元；7、本案诉讼费由陈航、郑琴负担。事实与理由：林雪海与陈航、郑琴、长乐吴航辉航麦田房产中介所经协商一致于2014年11月6日签订《房产买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务合同》，林雪海向陈航、郑琴购买坐落于长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元房产，房产交易价格1500000元。具体交易过程，房屋过户手续等由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。合同签订后林雪海于2014年11月6日向陈航、郑琴支付房屋交易定金120000元，又于同年11月8日支付定金200000元，合计320000元。签订合同时房产的《房屋所有权证》还未取得，陈航、郑琴已将房产向银行做抵押贷款，暂不能办理过户手续。林雪海与陈航、郑琴从合同签订之日起至该房屋抵押权注消时止期间的月供由林雪海支付，从2014年12月至2015年5月的月供共52800元。同时林雪海在2015年4月9日存入8800元后，因陈航个人原因欠款被银行划走3000元，以至当月的月供不足，三方至银行协商解决，经郑琴要求林雪海同意再支付3000元把当月的月供先补上，因此林雪海向月供卡共支付了55800元。合同还约定由林雪海替陈航、郑琴办理其名下房屋所有权的税费，林雪海于2014年11月8日向福建万业房地产开发有限公司转帐49418元办理该房屋所有权证的税费。陈航、郑琴将房屋交付林雪海后，林雪海花费了近20余万元对房屋进行装修，装修时向物业缴纳了一年的物业费7939元。林雪海依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务。陈航、郑琴的《房屋所有权证》也已办出。根据《房产买卖合同》第五条（一）约定，陈航、郑琴应当在领取房屋所有权证后三日内向抵押权人申请还款，同时根据《房屋买卖合同》补充合同第6条的约定，陈航、郑琴应当于收取林雪海定金320000元三个工作日内将办理房屋过房手续的权利以公证形式委托给福建金诚丰担保有限公司。但陈航、郑琴没有依照合同履行上述义务，已构成违约。福建金诚丰担保有限公司多次致电并书面函告林航、郑琴，催促其按合同履行义务，林航、郑琴至今未有任何履行行为。2015年6月18日林雪海再次向陈航发律师函协商解决方案也被退回。时至今日林航、郑琴未向银行办理申请还款手续，导致至今房屋还处理抵押状态，房屋所有权不能过户至林雪海名下。林航、郑琴违反了合同的约定，根据合同第十三条第一款（1）的约定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起十日内仍未履行约的，守约方可解除合同。守约方有权要求违约方支付因主张前述违约责任所产生的律师代理费的约定，林雪海要求解除合同，由违约方双倍返还定金并赔偿一切损失。林雪海已完成了作为买受人的所有合同义务，但林航、郑琴至今没有履行且始终协商无果，请求判如所请。陈航、郑琴均未作答辩福建金诚丰担保有限公司辩称，林雪海将福建金诚丰担保有限公司列为本案被告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，福建金诚丰担保有限公司作为被告主体不适格。《房屋买卖合同》、《交易服务合同》是两个法律关系完全不同的合同，两个合同之间是完全独立的，林雪海单方主观认为的主从合同，违反了合同相对性原则。福建金诚丰担保有限公司已履行了《交易服务合同》约定的义务且不存在过错，林雪海无权单方要求解除签订的《交易服务合同》，林雪海要求返还购房保证金条件尚未成就。林雪海对福建金诚丰担保有限公司的诉请，既无合同依据，也无法律依据，请求予以驳回当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，林雪海与陈航、郑琴、福建金诚丰担保有限公司经协商分别签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，林雪海向陈航、郑琴购买坐落于长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元房屋，约定房屋交易价格1500000元。交易过程中，房屋过户手续等由福建金诚丰担保有限公司提供交易服务。合同签订后林雪海分别于2014年11月6日、11月8日通过银行向郑琴、陈航支付房屋交易定金120000元、200000元，合计320000元。签订合同时，陈航、郑琴已将上述房屋向银行做抵押贷款，买卖双方未办理房屋过户手续。2014年11月8日，林雪海按合同约定替陈航、郑琴向福建万业房地产开发有限公司支付该房屋办理所有权证的代收契税、代收产权登记费计49418元。2014年11月8日，林雪海替陈航、郑琴向鼎力物业管理有限公司缴纳物业费7939元。合同约定，从合同签订之日起至该房屋抵押权注销时止房贷的月供由林雪海支付，2014年12月至2015年5月间林雪海共向银行支付房贷52800元，并代陈航偿还银行欠款3000元，林雪海向房贷月供卡帐户中共支付了55800元。根据《房屋买卖合同》第五条（一）约定，存在抵押，甲方（陈航、郑琴）应当在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。林雪海与陈航、郑琴另约定，甲方（陈航、郑琴）收取乙方（林雪海）定金叁拾贰万元整后三个工作日内，甲方（陈航、郑琴）应将出售该房屋等权利以公证形式委托给交易服务方（福建金诚丰担保有限公司）。陈航、郑琴未依照合同履行上述义务，经福建金诚丰担保有限公司通过书面函通知，林航、郑琴，催促其按合同履行义务。2015年6月18日林雪海通过委托律师向陈航发律师函。至今陈航、郑琴未向银行办理申请还款手续，且未按合同约定将办理过户手续的权利进行公证委托，导致房屋所有权不能过户至林雪海名下。根据《房屋买卖合同》第十三条（一）第1项约定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行约的，守约方可解除合同。《房屋买卖合同》第十三条（一）第2项约定，甲（陈航、郑琴）乙（林雪海）双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有要求违约方支付违约金或者按照定金罚则向违约方主张责任，同时守约方有权要求违约方支付因主张前述违约责任所产生的律师代理费。本案因协商无果，林雪海诉至本院。本案审理期间，林雪海申请撤回要求向福建金诚担保有限公司返还购房保证金47300元的诉请。另查，坐落于长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元商品房《房屋所有权证》陈航已于2015年1月26日办结（证号航房权证ＣＬ字第××号，载明房屋坐落长乐市万业锦江城6幢1102单元）。本院认为：林雪海与陈航、郑琴签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应合法有效。关于解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。林雪海与陈航、郑琴签订的《房屋买卖合同》约定，陈航、郑琴应当在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款；陈航、郑琴收取林雪海定金320000元后三个工作日内，陈航、郑琴应将出售该房屋等权利以公证形式委托给交易服务方。同时《房屋买卖合同》另约定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行约的，守约方可解除合同。陈航、郑琴未按合同履行约定义务，合同约定的解除条件成就，房屋买卖合同未能继续履行的责任在于陈航、郑琴，林雪海诉请解除《房屋买卖合同》应予支持。关于《交易服务合同》解除的问题。本案房屋买卖合同关系是存在于林雪海与陈航、郑琴之间，但根据合同相对性原则，林雪海与陈航、郑琴、福建金诚丰担保有限公司签订的《交易服务合同》关系解除不属于本案的审查范围，且林雪海无法提供证据证明诉争房屋买卖交易无法进行原因系福建金诚丰担保有限公司造成的，因此林雪海要求解除《交易服务合同》的请求无法得到支持。关于定金的问题。《房屋买卖合同》中对于定金数额的约定，而且进一步明确了定金罚则，以此作为合同目的实现的担保，林雪海与陈航、郑琴受约定条款的约束。本案中房屋买卖合同未能继续履行的责任违约责任在于陈航、郑琴，林雪海要求陈航、郑琴返还双倍定金应予支持。定金的数额约定，不得超过主合同标的额的百分之二十。因双方约定的定金高于法律规定，对林雪海诉请的定金320000元，超过主合同标的额1500000元的百分之二十，因此本案定金金额确定为300000元，超出部分20000元应作为购房的预付款，为了减少当事人讼累，在本案处理时一并返还。关于代缴税费、代偿款项、律师费的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林雪海替陈航、郑琴办理长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元《房屋所有权证》缴纳的契税等49418元，林雪海替陈航、郑琴缴纳的物业费7939元，林雪海替陈航、郑琴返还2014年12月至2015年5月期间房贷月供合计55800元，陈航、郑琴均应以返还。《房屋买卖合同》中对债权人实现债权的律师费作了约定，但没有明确具体金额；为了避免不当加重债务人的负担，结合律师代理本案诉讼的难易程度及发挥的作用，对林雪海主张的律师费损失，本院酌定为10000元。关于房屋装修费损失的问题。因陈航、郑琴未到庭应诉，尚无法查清林雪海装修费支出情况；即便能够证明林雪海支付了房屋的装修费，林雪海在购买的房屋抵押权注销前和房屋使有权转移之前，应当意识到其行为可能存在的风险，林雪海对于擅自扩大损失有明显的过错，责任应由其行承担。林雪海损失在双倍返还定金中到赔偿，林雪海该诉讼请求无法得到支持。陈航、郑琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除林雪海与陈航、郑琴于2014年11月6日签订的《房屋买卖合同》；二、陈航、郑琴于本判决生效后十日内向林雪海返还双倍定金及购房预付款计620000元；三、陈航、郑琴于本判决生效后十日内向林雪海返还林雪海因办理长乐市××城街道朝阳北路西侧机场高速南侧万业锦江城6#楼1102单元房产的《房屋所有权证》而缴纳的税费等49418元，以及该房产的物业费7939元；四、陈航、郑琴于本判决生效后十日内向林雪海返还2014年12月至2015年5月期间的房产的月供55800元；五、陈航、郑琴于本判决生效后十日内赔偿林雪海律师代理费10000元；六、驳回林雪海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21390元，由林雪海负担5964元，陈航、郑琴负担15426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  郑家峰审 判 员  林学章人民陪审员  谢国平二〇一七年四月十一日书 记 员  林 瑛附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。