辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1558号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：顾强，男，1978年10月13日出生，汉族，抚顺市司法局职工，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审原告）：辛苑，女，1982年8月25日出生，汉族，抚顺市司法局职工，住抚顺市新抚区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人顾强、辛苑商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人顾强、辛苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、原审判决缺乏事实和法律依据，故请求撤销该判决，并请求依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息、代办费200元等款项；3、判令由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失和代办费缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给与退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给与守约方的赔偿金，包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、代办费200元与上诉人没有任何关联，该笔费用并非上诉人收取，而是其他单位收取的费用，与本案无关。
顾强、辛苑辩称，1、我们与兴隆公司之间没有租赁关系，是房屋买卖关系；2、关于利息的主张符合法律规定；3、代办费200元是在与兴隆公司签订合同时交纳的，兴隆公司没有表示是其他单位收取的，我们认为代办费交给了兴隆公司。应当驳回上诉，维持原判。
顾强、辛苑向一审法院起诉请求：一、请求解除原、被告签订的《抚顺市商品买卖合同》；二、请求判决被告返还原告购房款167871元；三、请求判令被告赔偿违约金839.36元（房款167871元*0.5%），逾期利息（从2015年10月15日开始计算至被告退还全部购房款止，按照购房款的同期贷款利息计算）；四、请求判令被告返还税款6789.78元；五、请求判令被告返还代办费200元；六、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月31日，原告顾强、辛苑与被告抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XKxxxxxxx位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼xxxx铺，建筑面积14.33平方米，每平方米单价11714.65元，房屋总价款为167871元。被告在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。原告向被告交纳全部购房款，被告于2014年11月17日为原告开具了销售不动产统一发票。原告于2014年7月31日交纳200元产权代办费，该费用收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。原告因购买该房屋向税务部门交纳了印花税、契税，合计6798.78元。本案争议房屋现处于停工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。一审法院确认的上述事实有原告提供的结婚证复印件，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据（3张）及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和审查、采信。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告全额交纳购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告关于利息的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以原告交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向原告支付利息损失。关于原告主张200元产权代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，且被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此费用返还原告。关于被告辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，被告的主张并无相关证据予以证明，其次，即便被告主张的事实存在，该行为应视为被告为出售房屋而采取的促销手段，在被告没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，不予采信。关于原告要求被告返还已缴纳的契税、印花税一节，因合同解除后其所交纳契税、印花税应由税务部门予以返还，故对原告此项诉求不予支持，但被告应协助、配合原告办理相关手续及提供必要材料。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告顾强、辛苑与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告顾强、辛苑购房款167871元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告顾强、辛苑以167871元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告顾强、辛苑产权代办费200元。五、驳回而原告其他诉讼请求。案件受理费1899（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，当事人亦没有提出异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对双方签订的商品房买卖合同的效力没有异议，一审认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、商品房买卖合同应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的利息损失，以及代办费应否支付。
关于商品房买卖合同应否解除。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年9月30日交付房屋，逾期90日后买受人有权解除合同，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同的最主要义务，因此，顾强、辛苑主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形及双方的约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，顾强、辛苑享有实体的合同解除权。兴隆公司以其与顾强、辛苑之间存在返租合同关系，据此主张本案并不存在逾期交房的情形，因商品房买卖合同与其主张的返租协议约定的权利义务不同，不能相互替代，所以相关主张，不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案顾强、辛苑的合同解除权的行使也满足程序要求。
关于应否支付利息及相关费用。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据顾强、辛苑关于支付已付购房款的利息的诉讼请求，一审判决兴隆公司支付相应利息，即符合上述规定。同时，关于代办费系购房者在签订和履行商品房买卖合同过程中发生的费用，因合同依法解除，属于当事人实际损失范围，同样应当由违约方以赔偿的方式承担对应的违约责任。兴隆公司关于不应支付利息和相关费用的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3765元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘军
审判员 潘力
审判员 王 爽
二〇一六年十二月三十日
书记员 何 贺