浙江省常山县人民法院民事判决书（2017）浙0822民初2803号原告：裴某某，男，1976年9月21日出生，汉族，住常山县。原告：严某某，女，1983年1月24日出生，汉族，住常山县。两原告共同委托诉讼代理人：何妙富，浙江坚定律师事务所律师。被告：常山成坤房地产有限公司，住所地：常山县天马街道石崆小区24幢。法定代表人：郑小明，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王晓，浙江刚诚律师事务所律师。原告裴某某、严某某与被告常山成坤房地产有限公司（以下简称成坤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月26日公开开庭进行审理；后因双方争议较大，本院依法转为普通程序于2018年3月29日公开开庭进行了审理。两次开庭原告裴某某及其委托诉讼代理人何妙富、被告委托诉讼代理人王晓均到庭参加诉讼，第一次开庭原告严某某也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴某某、严某某向本院提出诉讼请求：（一）判令被告履行如下义务：1.将小区内游泳池水面的面积由300平方米恢复到500平方米；2.恢复小区内喷泉和绿化面积；3.拆除违法建筑（男女更衣室），恢复原设计的男女更衣用房；4.排除消防安全隐患，将4台放置在住宅区一楼内的变压器移回原设计位置，恢复人车分流通道；5.拆除公共用房隔离封闭装置，恢复小区内景观楼俗称“炮楼”的公共用房;6.拆除小区二期、三期与一期之间的隔离装置，实行原设计的全小区互通；7.地下-2层20幢边开发商未规划审批将防洪位置开挖，私自改为车位出卖，应恢复原设计；8.现小区（一期）围墙突破原土地控制线230平方米，应恢复原状；9.将室外LED显示屏子系统由2.6平方米恢复到原设计4平方米；10.撤除地下室违法建设的储藏室和停车位，恢复消防通道；11.撤除地下室违法建设的储藏室和停车位，恢复原设计的变压器位置；12.立即加补安装地下室车位26个门禁和储藏室13个门禁；13.二期车位应由389个最少增加到476个，应按设计保证本区住户及一户一车位；14.排除消防安全隐患，疏通地下室排烟管，不得阻塞；15.本小区原规划审批一、二、三期共989户房屋，现实际售卖了1021户房屋，超实部分属于非法建筑，必须退还；16.房屋审批层高与房屋买卖合同层高不符，做出说明。（二）被告赔偿因容积率提高等原因造成的原告房价损失（计20%损失）28万元。庭审中，原告变更第（二）项诉讼请求为：解除商品房销售合同，被告退还购房款并赔偿利息、装修及房价上涨损失250万元。事实与理由：2014年3月9日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买常山县南门溪左岸地块暂定名为“成坤紫荆花园”的房屋一套，建筑面积131.12平方米，总价138.2711万元，含车位11.8万元。收房后，原告发现小区里房屋、配套设施、消防安全等重大事项方面多处与合同、原设计、广告承诺不同，存在非法修改规划、非法增加面积、非法建筑、非法占用公共用房、偷工减料等多处违法违约情形，已与小区房价不相适应，常山县其他楼盘从2014年3月至今普遍房价涨幅达60%，本小区楼盘几乎没有涨幅。原告认为被告虚假承诺，存在种种违约行为，原告已多次要求被告自行纠正，但被告只有口头承诺但没有实际行动，故诉至法院。被告成坤公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：（一）涉及设计和规划变更问题。一是根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》，建设单位在办理竣工验收备案时应向备案机关提供工程勘察、设计、施工、工程监理、规划、环保、消防合格或验收的资料和文件，相关资料和文件齐全后备案机关予以备案。被告已于2014年11月21日向备案机关备案。由此可以证明涉案工程符合工程建设规范和购房合同的约定，原告所主张的违法违约事实不存在。即便有规划设计变更，均经合法审批，属于合法变更。二是关于部分围墙突破控制线的问题，修规方案已经过相关部门同意，在二、三期内调整补足，规划部门也已答复原告，现第三期正在建设中，补足之事尚未发生，故不存在未补足的事实。三是层高之事，未侵犯原告的合法权益，相反层高的设计变更是增高，更有利于原告。四是原告主张中涉及设计和规划问题，系政府管理事项，该职权属于政府而不属于个人，只有经过政府部门审批同意才能进行，原告无权要求被告更改。且所涉事项是公共管理事项，所涉权利为公共权利。依法原告主体也无权独立行使。（二）关于不涉及设计和规划的问题，原告诉请没有根据。1.泳池面积问题，原告主张水面面积为500平方米，但被告方从无面积之说。泳池实际用地面积大于500平方米。2.男女更衣室问题，系为全体业主服务和利益而建，在公共场所建造，未侵犯公共利益，再则是否属于违章建筑应属于政府职权，应由政府管辖解决，不属于法院管辖范围。3.LED显示屏的问题，原、被告之间及设计上没有LED显示屏的约定和设计，纯属物业公司自愿自费安装，不存在原告要求的变更之理。4.烟道堵塞问题，既不是工程质量问题，也不是被告造成，而是由于其他的人为原因造成，与被告无关。（三）原告要求解除合同不符合法律规定。被告无提高容积率的事实，容积率是否提高与房价是否升值无因果关系。房价由双方协商确定，房价是否升值由市场决定。原告要求解除合同、赔偿损失，不符合双方合同约定的解除条件；原告自认交房时就发现规划等变更情况，至今已超过一年时间，原告已丧失合同解除权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》1份，拟证明双方签订商品房买卖合同的事实。被告无异议。2.国有土地出让规划设计条件（规条字[2010]16号文件）、相关问题答复各1份，拟证明该地块的规划设计条件就建筑层高、围墙界限、停车泊位等均有要求，而被告实施施工不符合要求。被告质证认为，层高在政府允许条件下可以调整；突破围墙界线问题，政府部门已同意在整个小区中调整补足；每户一个停车位系按整个小区的规划，并非按一幢来规划计算。3.安防智能化工程移交资料、设计图纸各1份，拟证明工程合同和图纸对地下门禁、LED显示屏等有约定，而被告施工不符合设计要求和移交资料的内容。被告质证认为，移交资料不是原件，真实性难以判断；合同相对方不是原告，与原告无关；设计图纸并非被告工程施工备案的图纸，对其真实性不认可。4.照片1组，拟证明被告有关车位、人车分流、层高、游泳池、喷泉、物业用房、男女更衣室、变压器、二期和三期与一期隔离、地下消防通道等施工使用变更行为，违反合同承诺和设计要求。被告质证认为，许多内容与原告无关联性，且都经过设计变更。其中游泳池图片系效果图，建筑时要参考实际占地面积；车位应以备案的图纸为准，每户一车位按整个小区规划计算；变压器移位，系供电部门要求；人车分流和一区二区隔离问题已经验收备案，没有侵犯原告的利益；男女更衣室如果属于违章建筑，由政府部门拆除，不属于法院管辖；原告所称逃生通道在设计图纸上也是车位，已经过消防验收；原告所称的被告多挖掘车位变卖、变压器房移位等均经过竣工审批。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《常山县住宅小区交付使用条件备案书》1份，拟证明涉案工程经过竣工验收合格，已由政府部门备案，不存在原告方所称的违规违法事实。原告质证认为，经过备案不能证明工程施工合格，被告举证不能。2.图纸3份，拟证明原告所称设置门禁的位置嫁接防火门，不适合安装门禁，被告也未向原告承诺过设置门禁；原告所称的消防逃生通道在设计上就是车位。原告质证认为，建筑设计公司人员未出庭作证，对其真实性有异议的；防火门和门禁无关，可以设置门禁；消防通道变更为车位，被告变更未告知原告，属于违法变更。3.建设工程竣工验收备案表7份，拟证明涉案工程已通过竣工验收的事实。原告对其真实性无异议，但认为备案中关于楼房造价的内容不合理，竣工验收只涉及房产部分而未涉及公共配套部分。为查明案件事实，本院向房管处调取了规划核实确认书、消防备案受理凭证、民用建筑人防审核意见书、水务公司证明。原告质证认为，核实确认书说明工程2012年通过验收，不能证明工程建设是否合格；消防系抽样调查，不能证明验收合格；其他与本案无关。被告质证认为，规划核实确认书于2015年10月20日颁发，确认工程通过规划审批；消防备案凭证说明消防通过备案验收；其他证明能够说明涉案工程通过备案。对原、被告双方提供的证据，本院综合认证如下：对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认；证据2、4，结合其他证据，本院对其真实性予以认可，但尚不能证实被告违反规划和合同约定的事实；证据3，被告对其真实性有异议，认为与原、被告和本案无关，本院对证据不予采信。对被告提供的证据1、3，综合本院调取的证据，可以证明涉案工程通过竣工验收备案的事实；证据2系设计部门提供，原告虽有异议但未提供相反证据，本院对原告异议不予采信。综上所述，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2014年3月9日，原告裴某某、严某某与被告成坤公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买常山县南门溪左岸1#地块暂定名为“成坤紫荆花园”20幢1单元401房屋一套，建筑面积131.12平方米，总价138.2711万元，于2015年10月30日前交付，双方还就建筑区划内相关物业归属、规划设计变更及违约责任等进行约定，后被告依约向原告交付房屋。成坤紫荆花园20幢楼于2015年10月15日组织竣工验收。常山县住房和城乡建设局于2015年10月20日颁发规划核实确认书，确认涉案建设工程具备竣工规划确认条件。被告于2015年10月22日向常山县住房和城乡建设局进行备案，经核准符合备案条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。第一，原告认为被告宣传广告与实际不符，是否可主张解除合同、要求被告赔偿损失。原告提出，被告涉案工程建筑与宣传广告、沙盘模型不符，擅自变更规划也未告知原告。被告认为，原告诉请中涉及规划的部分，被告已经通过竣工验收备案，原告也已办理房产证，说明涉案工程符合交付条件和规定；原告诉请不符合合同约定，也与实际不符，比如双方合同从无游泳池水面面积之说，而泳池实际用地面积大于500平方米；原告所称的消防通道，被告已有证据证明设计上就是停车位，通过消防验收；突破围墙土地控制线问题，已经相关部门同意在后期工程补足，每户一车位按整个小区计算。本院认为，被告关于游泳池面积、喷泉、人车分流、车位等内容所发布的广告、沙盘、模型等宣传资料并非双方合同要约内容，被告在广告宣传中明示“广告所涉及的文字内容仅供参考，具体以政府批文及法律文件为准”。原告未能举证证明被告上述行为违反双方合同特别约定而构成根本违约，故对原告据此主张解除合同、返还购房款，本院不予支持。原告要求被告赔偿房价损失，证据尚不充分。第二，原告因被告规划变更未告知，是否可主张解除合同、要求赔偿损失。根据双方合同第十一条约定，经规划设计单位、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10个工作日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原告诉讼请求中被告的行为并不涉及原告商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，故被告经批准进行规划变更未通知原告不违反合同约定。第三，关于合同解除权的行使，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告，解除合同行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告认可交房时即2015年10月30日前就了解被告相关施工与宣传广告等不符，至今已超过一年，故本院对被告关于原告丧失合同解除权的主张予以支持。第四，关于原告要求被告履行相关义务的诉请。原告提出被告存在非法修改规划，开挖防洪位置改车位出卖、改消防通道建设储藏室和停车位、突破围墙土地控制线、非法增加面积提高容积率、层高增加，以及变压器移位存在消防隐患等问题，本院认为，该小区房屋建筑通过建设主管部门竣工验收备案，表明该小区建筑工程经规划、消防、供电等相关部门验收合格，如果存在规划、消防、供电等问题，原告应当向有关职能部门反映，并申请依法予以解决，不属于法院受理的范围。关于非规划设计变更方面内容，原告提出的男女更衣室属于违法建筑，本院认为若情况属实首先应由相关职能部门处理；地下室排烟管道被阻塞问题，涉及第三方侵权，侵权人、管理人均不是本案被告，不属于本案商品房销售合同纠纷处理范围；门禁设置减少、LED显示屏大小问题，成坤紫荆花园安防智能化（弱电）工程合同系发包人即本案被告与衢州市朗驰科技有限公司签订，本案原告不是合同相对人，原告据此认为被告未履行合同义务，证据尚不充分，本院不予支持。另外，根据双方合同第四条约定，商品房建筑区划内的物业服务用房属于业主共有；下列物业包括地下车位、车库、地下储藏室、阁楼、露台及其他配套建筑，属于出卖人即被告所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租；其他公共道路、绿地、场所、设施、房屋属于业主共有。如果原告认为被告存在改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的行为，应当认定为由业主共同决定的其他重大事项。原告作为小区业主之一，其专有建筑面积及业主人数均未达到可以代表小区全体业主行使共有和共同管理权利的法定标准，起诉不符合法定条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：驳回原告裴某某、严某某的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告裴某某、严某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  郑志东人民陪审员  蒋芝香人民陪审员  夏金俭二〇一八年四月三日书记员王思齐????11?