湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第01831号
原告：武汉世纪万达物业管理有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区8C地块世纪阳光花园3-1-304号。
法定代表人：程淑芸，该公司总经理。
委托代理人：曾敏，湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人：张杜，该公司员工。
被告：武汉力天世纪房地产开发有限公司，住所地武汉经济技术开发区世纪阳光花园8栋1号。
法定代表人：肖晓明，该公司董事长。
委托代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。
委托代理人：周红琪，该公司员工。
原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司（以下简称万达物业）诉被告武汉力天世纪房地产开发有限公司（以下简称力天房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人曾敏、张杜，被告力天房产的委托代理人冯军、周红琪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达物业诉称：原被告双方于2006年3月9日签订前期《武汉市物业管理委托合同》，被告力天房产委托原告万达物业对武汉经济技术开发区联城路404号世纪阳光花园提供物业服务，合同约定万达物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，受益人按照房屋面积向原告万达物业支付物业管理费，物业费按物价部门计费标准收取。后世纪阳光花园小区成立业主委员会，并与原告万达物业签订物业服务合同，期限至2017年4月18日止。被告力天房产系上述物业的使用人，物业面积为200平方米。被告力天房产应自2006年4月1日起至2012年3月31日向原告万达物业缴纳物业管理费人民币11，520元（0.8元／平方米?月），自2012年4月1日起至2015年3月31日止向原告万达物业缴纳物业管理费人民币7，920元（1.1元／平方米?月），以上共计欠缴物业管理费人民币19，440元。另，原告万达物业为被告力天房产垫付水费人民币52，332.3元、电费人民币114，849元。因被告力天房产拒交上述费用，原告万达物业多次催缴，但被告力天房产不予理睬。原告万达物业认为，按时缴纳物业管理费是每位物业使用人应尽义务，也是物业管理公司维持日常运营的基本保证，被告力天房产拒不缴纳物业管理费及水电费，严重损害了原告万达物业的合法权利，故诉至法院，请求判令：1、被告力天房产支付原告万达物业物业管理费人民币19，440元（自2004年起至2015年3月31日止）；2、被告力天房产向原告万达物业支付原告万达物业垫付的水费人民币5，332.3元、电费人民币114，849元（自2006年4月1日起至2015年1月31日止）；3、本案诉讼费由被告力天房产承担。
被告力天房产答辩称：原告万达物业实际控制人与被告力天房产法定代表人协商过，对被告力天房产200平方的物业不收取任何费用，此外还每年向被告力天房产缴纳管理费人民币10，000元（2006年或2007年，原告万达物业支付过被告力天房产人民币10，000元）；2006年至今原告万达物业从未用口头或书面的方式向被告力天房产催缴；现原告万达物业向法院诉请上述费用，违反诚实信用原则，请求驳回原告万达物业的诉讼请求。
经审理查明：2003年11月19日，自然人柯杰、张武英发起设立武汉中安物业管理有限责任公司（以下简称中安公司），主营物业管理、代收房屋租金服务、房屋租赁代理服务、停车场服务活动。被告力天房产是一家从事房地产开发与销售的有限责任公司，开发建成并对外销售位于武汉经济技术开发区8C地块世纪阳光花园小区。2006年3月9日，被告力天房产与中安公司签订《物业管理委托合同》，被告力天房产委托中安公司对包括本案诉争物业在内的世纪阳光花园小区占地面积11，340平方米、建筑面积30，000平方米的物业进行管理，委托期限自2006年3月9日起至2008年3月8日止，合同期满自然终止，双方如续订合同应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2006年6月5日，中安物业获武汉市物价局收费监审，核定世纪阳光花园小区多层住宅收费标准为0.5元／平方米?月，小高层住宅收费标准为1.1元／平方米?月，该价格监审有效期至2009年6月5日。2007年6月29日中安公司更名为原告万达物业。2012年2月17日，原告万达物业获湖北省住房和城乡建设厅颁发物业服务企业二级资质证书，证书载明准许原告万达物业从事物业管理活动时间为2005年5月30日。2014年8月13日，武汉经济技术开发区发展和改革局价格监审核定原告万达物业在世纪阳光花园小区多层住宅收费标准为0.5元／平方米?月，小高层住宅收费标准为1.1元／平方米?月，该价格监审有效期至2019年8月。2014年4月10，世纪阳光花园业主委员会成立，后业主委员会代表全体业主与原告万达物业签订武汉市物业服务合同，合同期限至2017年4月18日，约定多层住宅按建造面积0.5元／月.平方米收取物业管理费，高层住宅及商铺按照1.1元／月.平方米收取物业管理费，业主按年缴纳物业费，于每缴费周期前一个月缴清当年度费用。
被告力天房产所有的位于世纪阳光花园小区办公用房面积为200平方米，至今未向原告万达物业缴纳任何物业管理费，被告力天房产庭审陈述原告万达物业实际控制人柯杰与被告力天房产负责人有口头约定不收取被告力天房产物业费，并由原告万达物业每年向被告力天房产缴纳人民币10，000元，被告力天房产为证实其说法，向本院提交了一张记载于2006年3月9日的记账凭证，载明收取中安公司合同履约金人民币10，000元，原告万达物业庭后质证称该款系为签订物业委托合同给予被告力天房产公司工作人员的好处费。
案件审理过程中，原告万达物业为证实其不间断向被告力天房产催缴物业费，当庭向法院提交落款时间分别为2007年12月6日、2008年12月8日、2010年12月5日、2012年12月6日、2014年12月8日的催费通知打印照片五张（以下简称当庭打印版），被告力天房产当庭指出全部照片拍摄背景即入户门同一，而被告力天房产于2010年4月更换入户门，并庭后向法庭提交了2010年4月20日在武汉金ＸＸ旋家居有限公司购门缴款单一份，该缴款单载明客户姓名为“门”。庭后，原告万达物业以电子版、冲印版、打印版的三种形式再次向法院提交上述五个催费点的照片，经比对发现：1、庭后提交的冲印版照片中无当庭提交的2007年12月6日的照片，新增了2015年4月8日的照片；2、原告万达物业庭后接受本院调查时称其当庭提交的打印版照片是其庭后提交的电子版照片未作规格修改直接打印的，但在本院核查一致性时又陈述当庭提交打印版照片与庭后提交电子版照片不一致；3、原告万达物业庭后补充调查时陈述其庭后补交打印照是在当庭提交打印照基础上，为清晰辨识需要做扩大处理后打印，但其当庭提交的打印照及庭后提交的电子照中2007年12月6日照片仅有中安公司名称而无印章，其庭后提交的打印照中则有中安公司印章，此外，该次催费庭后提交打印照与当庭提交打印照、庭后提交电子照笔迹不一致；4、原告万达物业当庭提交的2008年12月8日的打印照与庭后提交的电子照催费单据名称不一致且一张有“万达物业”LOGO一张无任何标识；5、原告万达物业当庭提交的2010年12月5日的打印照与庭后提交的电子照催费单据名称不一致、记载内容虽然数据一致但顺序不一致、一张有“万达物业”LOGO一张无任何标识；6、原告万达物业当庭提交的2012年12月6日、2014年12月8日的打印照与庭后提交的电子照粘贴方位及区域不一致。此外，在原告万达物业提交的水电费单据上也存在金额不一致，原告万达物业当庭向法院提交四个版本照片上记载的金额一致，但在其庭后提交的水电明细及计算表中载明截止2015年1月水费欠缴累计金额为人民币5，332.32元，但在其庭后提交的2015年4月8日的缴费通知书中催缴的水费金额为人民币5，169.2元且未能提交证据证实被告力天房产在此期间有缴费记录。
另查明：世纪阳光花园小区实行物业代收水费、电费制度，由供电、供水部门对物业总表收费，物业对各业支表收费。2006年3月至2015年1月期间，被告力天房产累计产生水费人民币5，332.32元未缴纳，累计产生电费人民币114，849.05元未缴纳。根据原告万达物业提供的催费通知所记载的时间和金额反向计算，2006年4月1日至2012年3月31日期间，其对被告力天房产物业服务实际收费标准为人民币0.8元／月.平方米，2012年4月1日至2015年3月31日期间，其对被告力天房产物业服务实际收费标准为人民币1.1元／月.平方米。经本院现场勘查，被告力天房产公司办公所在房屋为两层结构，系小区商铺用地，世纪阳光花园小区入户门、其他商业物业大门与被告力天房产的入户门不一致。
再查明：原告万达物业在庭后调查期间陈述，原告万达物业在与业主委员会签订物业服务合同前，未与小区业主签订物业服务合同。
以上事实，有本院庭审笔录、补充调查笔录，原告万达物业提供的营业执照、企业变更通知书、物业服务资质证书、武汉市物业管理委托合同、武汉市物业服务合同、服务价格监审证、水、电费发票、缴费通知书、照片，被告力天房产提供的记账凭证、缴款单，予以证实。
本院认为：原告万达物业经房产住建部门许可从事物业管理经营活动，被告力天房产公司作为涉案世纪阳光花园小区的开发商，在小区业主委员会成立之前，委托原告万达物业负责小区物业经营管理，符合法律规定，双方签订的委托合同合法有效；在世纪阳光花园小区业主委员会成立后，业主委员会与原告万达物业签订的物业服务合同亦符合法律规定，对包括本案被告力天房产在内的权利物业使用人具有普遍效力；原被告之间签订的委托合同到期之后、业主委员会成立之前，被告力天房产作为该小区的开发商，应继续委托或指定相关物业企业进场开展物业服务活动，但在本案中被告力天房产并未提交证据证实其另行委托其他物业公司进场，而原告万达物业继续按照原委托合同履行物业服务，在无被告力天房产及小区业主的反对情况下，可继续对世纪阳光花园小区提供物业服务，故本院对被告力天房产抗辩原委托合同到期后原告万达物业无权从事小区物业管理活动的意见不予支持，原告万达物业基于事实行为和被告力天房产的默认行为继续取得小区物业管理经营权，依法应予保护。
本案中，原告万达物业分别诉请被告力天房产支付物业管理费和代收代缴水电费两部分，原告万达物业所征收的物业管理费系其基于其自身物业服务活动本身的履行享有费用支付请求权；而代收代缴水电费，本质上不属于物业收费范畴，而是基于供水、供电部门的委托代为供水、供电部门向水电使用人收取费用，故本院分别论述如下：
本案中，原被告之间具有双重法律关系，一方面，被告力天房产自身作为世纪阳光花园小区的物业使用人，与原告万达物业存在物业服务与被服务的法律关系，被告力天房产作为物业使用人依法有向物业服务企业缴纳物业管理费的义务；另一方面，原告万达物业是基于被告力天房产的委托获得世纪阳光花园小区物业管理经营权，双方之间系委托法律关系，原告万达物业基于被告力天房产委托取得小区物业管理经营权，进而获得物业管理经济效益。在开发商对物业服务企业就其开发小区前期物业管理委托，能直接为受托物业服务企业产生直接经济利益这一特殊委托法律关系下，物业服务企业以无偿方式从开发商手中获得前期物业服务经营权，与市场一般常理不符。本院审查注意到，本案原被告之间签订的委托合同中无原告万达物业取得世纪阳光花园小区物业管理经营权的对价约定，且原告万达物业也未主动举证证实有对价支付情况；另外，本案被告力天房产自2006年使用涉案物业开始即未缴纳相关费用，直至2015年，在长达近十年的时间里，原告万达物业均未向法院提起诉讼，而在本案庭审期间，在被告力天房产答辩未作时效抗辩的情况下，原告万达物业主动提交催收单据证明其本案诉请未过诉讼时效，且其提交的多份催收单据之间也存在不可排除或能够合理解释的不一致，故本院基于诚实信用的商业原则和诚实信用的诉讼原则考虑，不得不提高对原告所举证据与其诉讼请求需依赖事实之间关联的审查标准。基于更加严格的审查标准，在均未签订物业服务合同的情况下，相对于其他小区业主，原告万达物业须得举出足够和更加直接的证据，证实其向被告力天房产收取物业管理费有双方之间的约定，以便本院更加确定的排除对被告力天房产关于免交物业费抗辩意见的采信。但事实上，本案原告万达物业在本案中所举证据材料本身及举证行为，无法排除对被告力天房产抗辩意见的采信或对原告万达物业有收取物业管理费的事实认定，故本院认为原告万达物业在本案中对被告力天房产所提支付物业管理费事实依据不足。
此外，本院认为，收取物业管理费，是物业管理企业获得经济效益的基本来源，也是物业管理企业开展物业服务活动为全体物业使用人提供优质、高效物业服务的保障。本案中，原告万达物业前期物业服务经营权基于被告力天房产委托所取得，但在2014年4月10日世纪阳光花园小区业主委员会成立后，其继续取得在世纪阳光花园小区从事物业服务业务的权利是以小区业主委员会的委托为基础的，也即自世纪阳光花园小区业主委员会成立后，原告万达物业不是再基于被告力天房产委托而开展物业活动，相应的，作为世纪阳光花园小区的业主之一，其不得再以原告万达物业的免费承诺抗辩缴纳物业费及水电费，在未获得其他业主同意下继续抗辩缴纳物业管理费，势必以减损原告万达物业的收益方式间接损害企业业主的利益，故本院认为被告力天房产应自2014年4月10日起向原告万达物业缴纳物业管理费。具体缴费金额按照被告力天房产物业面积200平方米、按照业主委员会与原告万达物业约定物业费标准人民币1.1元／平方米?月、自2014年4月10日起计算至原告万达物业诉请截止日期2015年3月31日为人民币2，574元（1.1元／平方米?月×200平方米×11个月＋1.1元／平方米?月×200平方米×21／30月）。原告万达物业诉请超出部分，本院不予支持。
关于代收水电费的问题，本院认为，供水、供电和缴纳水电费，是水电使用人与供水、供电企业之间的供水、供电买卖合同法律关系，水电使用人依法应向供电、供水企业缴纳水电费用。在本案中，原告万达物业与被告力天房产之间并无供水、供电的直接法律关系，原告万达物业在其中承担的是基于供水供电部门的委托，如实向全体业主收取水电费并缴纳至供水供电企业。基于上述法律关系，原告万达物业在根据总表向供水供电部门缴纳水电费用后，依法可向水电实际使用人即本案被告力天房产主张支付。本案中，原告万达物业已初步提交证据证实其代为垫付缴纳水电费，被告力天房产当庭陈述其未缴纳过其在世纪阳光花园小区物业所产生的水电费，依法应向原告万达物业支付。被告力天房产作为水电的使用人，相关水表和电表也安装于其物业范围内，对自身使用的水电量比原告万达物业更知情，针对原告万达物业诉请的用电量及用水量，未提交证据证实其实际使用量，故本院根据原告万达物业主张支持其诉讼请求，即被告力天房产应支付原告万达物业垫付的2006年4月1日起至2015年1月31日水费人民币5，332.3元、电费人民币114，849元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、第六十六条、第七十三条第二款的规定，判决如下：
一、被告武汉力天世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司支付2014年4月10日至2015年3月31日物业管理费人民币2，574元；
二、被告武汉力天世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司垫付的2006年4月1日起至2015年1月31日水费人民币5，332.3元、电费人民币114，849元；
三、驳回原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3，092元，减半收取人民币1，546元，由原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司负担人民币168.44元，由被告武汉力天世纪房地产开发有限公司负担人民币1，377.56元。因此款原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司已垫付，被告武汉力天世纪房地产开发有限公司将其应付款项人民币1，377.56元连同上述判决款项一并付给原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 甘磊
二〇一五年十二月三日
书 记 员 何诚