上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初28656号
原告：房滨，男，1988年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：房在林(系原告房滨的父亲)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
被告：上海永灿投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：吉翔，经理。
委托诉讼代理人：罗莎，上海维盈律师事务所律师。
第三人：姜淑琴，女，1937年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：韩克(系第三人姜淑琴的儿子)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。
原告房滨与被告上海永灿投资管理有限公司、第三人姜淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告房滨及其委托诉讼代理人房在林、易瑞京，被告上海永灿投资管理有限公司的委托诉讼代理人罗莎，第三人姜淑琴的委托诉讼代理人韩克、翟立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房滨向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付上海市浦东新区上南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的违约金20万元；2、判令原告按照《上海市房地产买卖合同》应支付被告的系争房屋剩余房款68万元，直接支付给第三人；3、判令被告、第三人于第三人收到剩余房款68万元后将系争房屋腾空并交付原告。事实和理由：系争房屋的原实际权利人为第三人夫妇，因第三人之子欠有外债，第三人于2009年将系争房屋转让过户至案外人杨某某名下，后杨某某于2014年8月将系争房屋转让过户至被告名下，但系争房屋一直由第三人居住、使用。2015年7月3日，原、被告经居间签订《售房定金协议书》，约定该房屋总价170万元，原告支付被告房款68万元后，被告对系争房屋不负任何法律责任。同日，被告收取了房款68万元，被告公证委托第三人代为办理系争房屋的出售事宜，包括代为领取房屋转让价款。2015年7月8日，第三人代理被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，原告于2016年2月4日支付第三人房款30万元且银行已审核通过68万元贷款，第三人代理被告与原告办理了系争房屋的过户手续，2016年3月7日，系争房屋登记在原告名下。后被告撤销公证委托书，并提起要求第三人返还房款及要求原告、第三人支付剩余房款72万元及违约金的两起诉讼，致银行贷款无法发放。根据合同约定被告应当于2015年11月30日前将房屋腾空并交付原告，因被告恶意的违约行为，原告未实际取得系争房屋，故原告诉至法院。
被告上海永灿投资管理有限公司辩称，系争房屋实际成交价为170万元，《上海市房地产买卖合同》中做低房价为105万元；被告已收到原告支付的68万元；被告确实公证委托第三人，但仅限于办理系争房屋的过户手续，该委托已于2016年7月2日失效。由于原告未按时办理贷款、及时付清房款等违约行为，致使其未实际取得系争房屋，原告违约在先，且被告并未违约，故不同意支付原告逾期交房违约金；被告不同意剩余房款由原告直接支付第三人，应该直接支付被告；原告与第三人在被告不知情的情况下有单独的约定，与被告无关，故是否腾清房屋与被告无关。
第三人姜淑琴述称，原告、被告、第三人及中介公司四方签订《售房定金协议书》时约定，被告只收取68万元，其余事宜均与被告无关，第三人收到合同约定的剩余房款后，将系争房屋交付原告。然在系争房屋交易过程中，因被告恶意行为，致使原告的银行贷款未能按时发放，因第三人未收到房款，故仍占用系争房屋。原告的第一项诉请与第三人无关；同意原告应支付的剩余房款68万元直接支付给第三人；第三人收到剩余房款后，即将系争房屋交付原告。
本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，原、被告经居间签订《售房定金协议书》，约定房屋总价170万元，当日首付68万元，进交易所当天结清除贷款外剩余房款，房款清交房。备注中补充约定“从2015.7.3起上海永灿投资管理有限公司对该房屋不负任何法律责任，以上海永灿投资管理有限公司收到陆拾捌万元转账日期为准”。第三人亦在该协议书上签字。同日，原告转账支付被告68万元，同时被告出具委托书，委托第三人代为办理系争房屋的出售事宜，具体事项中有“代为领取房屋转让价款，包括购房首付款、银行发放的商业贷款、公积金管理中心发放的公积金贷款；代为办理房屋产权的转移登记”等，期限自2015年7月3日起至2016年7月2日止，该委托书于2015年7月6日进行了公证。2015年7月8日，第三人作为被告的代理人与原告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，房屋总价105万元，2015年10月20日前双方共同申请办理转让过户手续，过户当日支付除银行贷款、尾款外的剩余房款，在交易过户后由银行直接向出售方支付购买方向银行申请批准的贷款金额，被告于2015年11月30日前腾出系争房屋。合同还对违约责任作了约定，明确被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之五计算，违约金自合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。同日，第三人与原告签订《承诺协议》作为《上海市房地产买卖合同》的补充，对房屋实际成交价和付款方式进行补充约定，明确第一次2015年7月3日付定金3万元，第二次2015年7月3日支付房屋差额款65万元，第三次审税首付款23万元，第四次银行贷款68万元，第五次户口押金10万元，第六次交接房屋当天1万元。
2016年2月4日，原告向第三人转账30万元。同日，原告与第三人签订《双方协议》，明确“于2016年2月4日止，乙方(指原告)除贷款外全部房款已结清；现甲方(指第三人)承诺于2016年3月底腾空该房屋并交给乙方”。原告向中国工商银行股份有限公司上海市张江支行商业贷款20万元，公积金贷款48万元，期限自2016年2月1日起，并约定钱款打入第三人账户；2016年3月1日，被告向中国工商银行股份有限公司上海市张江支行出具已办理公证手续的撤销委托声明书，明确撤销第三人办理系争房屋的出售、转移登记、领取房款等相关事宜，并要求该银行将上述钱款汇入被告账户，但原告坚持要求钱款汇入第三人账户，故上述两笔银行贷款停止发放，并因超过正常放款期限而失效。2016年3月7日，系争房屋登记在原告名下。
2016年4月28日，本案被告起诉本案第三人要求其返还2月4日收取的售房款30万元，本院于2016年9月21日作出(2016)沪0115民初31259号民事判决，支持被告的诉请。第三人上诉，上海市第一中级人民法院认为，“结合系争房屋权属的变动及居住情况，及双方在《售房定金协议书》中的相关约定，本院有理由相信上诉人与被上诉人就系争房屋的出售款已经达成了结算约定，被上诉人收取68万元房款之后，剩余房款应为上诉人所得”。据此，上海市第一中级人民法院于2016年12月29日作出(2016)沪01民终13612号民事判决，撤销一审判决并驳回被告的诉请，该判决已生效。2016年4月28日，本案被告起诉本案原告、第三人等，要求原告支付剩余房款72万元及延期付款违约金21万元，被告于2017年1月24日申请撤诉，本院于2月3日作出(2016)沪0115民初31263号之二民事裁定，准予被告撤诉。
审理中，原、被告及第三人均确认系争房屋目前由第三人居住；另原告表示如果银行贷款无法办理，原告可以自行筹款以现金支付第三人。因当事人各执己见，本案调解未果。
以上事实，由原告提供的售房定金协议书、银行转账凭证、委托书、公证书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、承诺协议、双方协议、(2016)沪0115民初31259号民事判决书、(2016)沪01民终13612号民事判决书、(2016)沪0115民初31263号之二民事裁定书，被告提供的双方协议，本院依法调取的(2016)沪0115民初31263号案件调查笔录、撤销委托声明书及公证书及当事人的陈述所证实，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》虽然约定被告于2015年11月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，但从《承诺协议》对交房当天支付剩余房款1万元的约定可以得知，买卖双方对交房时间的真实意思为结清全部房款时，且符合《售房定金协议书》中“房款清交房”的约定和商品房买卖交易惯例，故本院确定系争房屋的交付时间为原告支付全额房款时。从表面上看合同未全部履行系原告未支付剩余房款造成，但从系争房屋的整个买卖过程分析，原、被告及第三人在买卖系争房屋时均明知剩余房款68万元，由原告向银行贷款，且该款由银行发放于第三人，并由被告向银行出具已经公证的委托书，再次明确第三人代为领取房屋转让价款，包括购房首付款、银行发放的商业贷款、公积金管理中心发放的公积金贷款等。然被告违背先前的约定，擅自向银行出具撤销委托声明书，要求银行将贷款汇入被告账户，致银行未能及时向第三人发放剩余房款。被告的行为显属恶意，已构成违约，是导致合同未全部履行的根本原因，对此，被告理应承担违约责任。现原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金，本院予以支持，违约金的金额根据合同约定、原告已付款的金额及系争房屋权利已登记在原告名下的实际情况由本院酌定。
关于68万元剩余房款的收取人和系争房屋的交付问题。上海市第一中级人民法院的(2016)沪01民终13612号生效民事判决书中对被告与第三人就系争房屋售房款的收取进行了认定，被告与第三人就系争房屋的出售款已经达成了结算约定，被告收取68万元房款之后，剩余房款应为第三人所得，故原告要求将系争房屋剩余房款68万元直接支付给第三人的诉讼请求，本院予以支持；因第三人收取涉案68万元剩余房款，并非基于被告的授权委托或债权让与，被告以合同的相对性进行抗辩，本院不予支持；现第三人同意收到剩余房款后腾空房屋并交付原告，与法不悖，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告上海永灿投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告房滨违约金9万元；
二、原告房滨于本判决生效之日起一个月内支付第三人姜淑琴房款68万元；
三、第三人姜淑琴于收到原告房滨支付的上述钱款后三日内，腾空上海市浦东新区上南二村XXX号XXX室房屋并交付原告房滨。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,300元，由被告上海永灿投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 树 雄
人民陪审员 方文华
人民陪审员 张龙宝
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 龚 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。