湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0102民初6033号
原告：湖南京电物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路157号海华家园4栋。
法定代表人：陈正元。
委托诉讼代理人：何小翠，女，汉族，1992年8月12日出生，湖南京电物业管理有限公司员工，身份证住址四川省合江县合江镇大寺巷32号。
被告：李莉，女，汉族，1979年8月5日出生，身份证住址长沙市芙蓉区藩正街*号。
委托诉讼代理人：李峰（李莉之兄），男，汉族，1976年12月17日出生，身份证住址湖南省临澧县合口镇腾飞西路***号，现住长沙市芙蓉区远大一路***号东方银座**楼**号。
原告湖南京电物业管理有限公司（简称京电公司）与被告李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，于2017年6月14日作出（2016）湘0102民初5524号民事判决，被告李莉对该判决不服上诉于湖南省长沙市中级人民法院，2018年5月14日，湖南省长沙市中级人民法院以认定事实不清，撤销本院（2016）湘0102民初5524号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年5月31日重新受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京电公司的委托诉讼代理人何小翠以及被告李莉的委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京电公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理服务费1693元，违约金508元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李莉系东方银座16楼20号业主，房屋建筑面积56.44平方米。2011年9月2日，原告京电公司与长沙市东来置业有限公司（简称东来公司）签订《东方银座（一、二期）前期物业管理服务合同》（简称《前期合同》），约定：原告为该小区提供物业服务，被告向原告缴纳物业管理费，逾期则按每日千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2015年4月1日起停止缴纳物业管理费，截止2016年11月30日，欠费20个月，共计欠费1693元。另外根据合同约定，被告还应支付违约金，为减轻被告负担，原告对违约金只主张508元，两项合计2201元。原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所求。
原告京电公司向本院提交证据：《前期合同》、《关于东方银座项目调整收费的情况说明》（简称《调价说明》）、《终止协议》，拟证明原告合法入驻东方银座小区，并提供物业管理服务，且收费合法，被告拖欠物业管理费应予支付并应承担违约责任。
被告李莉辩称：1.2006年12月1日，被告与原告签订《物业管理服务合同（草案）》（简称《合同（草案）》），约定：被告按建筑面积56.44平方米每月1.1元的标准向原告缴纳物业管理费。被告一直如约按时足额向原告缴纳物业管理费；2.原告在与被告签订合同有效期内，又与第三方签订所谓《前期合同》并擅自提高收费标准，被告不知情也不认可。被告曾多次要求按每月1.1元的标准缴纳物业管理费，但原告拒收，故被告并未违约，不应承担违约责任；3.被告自与原告签订《合同（草案）》后至2015年3月31日均按56.44平方米缴纳物业管理费，而事实上被告房屋建筑面积只有56.22平方米，被告要求原告退还因此面积而多缴的物业管理费；4.被告与原告签订的《合同（草案）》真实、合法，请法院判定有效。原告与第三方签订的《前期合同》是在被告与原告签订合同有效期内且被告不知情的情况下所签，请法院判定该合同无效。
被告李莉向本院提交证据：《合同（草案）》、《缴费发票》、《房屋所有权证》，拟证明被告所有的东方银座16楼20号房屋建筑面积56.22平方米，被告一直如约按时足额向原告缴纳物业管理费。
在庭审质证中,被告李莉对原告京电公司提交证据《前期合同》、《调价说明》均表示异议，认为《前期合同》系在被告与原告签订合同有效期内且在被告并不知情的情况下签订，且擅自提高了收费标准，该合同应为无效合同。认为调价应征求业主意见或召开业主大会，而原告京电公司并未履行该程序，调价行为违法；原告京电公司对被告李莉提交证据《合同（草案）》表示异议，认为该合同未加盖原告京电公司合同专用章，系无效合同。
经审理查明，东方银座系东来公司开发建设的商住两用商品房小区，原告京电公司系该小区的物业管理公司，被告李莉系该小区16楼20号业主。
2006年12月1日，被告李莉与原告京电公司签订《合同（草案）》，约定：李莉将56.44平方米的东方银座16楼20号委托京电公司实施物业管理服务，李莉按房屋建筑面积每月1.1元的标准向京电公司缴纳物业管理费，逾期缴纳，按每日千分之三的标准以欠费总额为基数支付违约金。委托管理期限自合同签订之日起至东方银座小区业主委员会成立备案后三个月止。该合同加盖的是“湖南京电物业管理有限公司东方银座管理处”公章。合同签订后，被告李莉一直按建筑面积56.44平方米每月1.1元的标准，向原告缴纳物业管理费直至2014年12月31日。2015年2月4日，被告李莉向原告缴纳了2015年1月1日至3月31日的物业管理费254元，发现原告将收费标准提高至每月1.5元，认为不妥，遂停止交费。
2011年9月2日，原告京电公司与东来公司签订了一份《前期合同》，约定：前期管理期限自合同签订之日起至东方银座业主委员会成立后三个月止。住宅物业管理费按建筑面积每月1.6元的标准收取，业主未能按时足额交纳的，应按每日千分之一的标准向京电公司支付违约金。该合同签订后，原告京电公司并未按该合同约定每月1.6元的标准，而仍按每月1.1元的标准向被告收取物业管理费。
2014年12月25日，京电公司东方银座管理处作出《调价说明》，其主要内容为：拟将住宅收费标准从每月1.1元调整为每月1.5元。调价后的标准从2015年1月1日起实施，现请荷花园社区居委会，荷花园街道，芙蓉区物监科审核批准。特此报告，支持为荷。之后，长沙市芙蓉区荷花园街道荷花园社区居民委会在该《调价说明》上签署“情况属实，同意物业公司调价意见”并加盖公章。长沙市芙蓉区荷花园街道办事处签署“情况属实”并加盖公章。长沙市芙蓉区城乡建设局物业管理科签署“同意社区意见”并加盖公章。
自2015年4月1日起，因原告京电公司要求被告李莉按每月1.5元标准缴纳物业管理费，而李莉只同意按原标准每月1.1元缴纳，双方酿成纠纷。2016年9月8日，原告京电公司向被告李莉发出催缴通知未果，遂向法院提起诉讼。
另查明，被告李莉的房屋建筑面积为56.22平方米。东方银座小区至今未成立业主委员会。原告京电公司退出东方银座物业服务时间为2016年11月25日。
上述事实，有原、被告庭审质证意见及《前期合同》、《调价说明》、《终止协议》、《合同（草案）》、《缴费发票》、《房屋所有权证》等证据证实，本院予以确认，作为定案依据。
本院认为：1.原、被告所签《合同（草案）》系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，虽然该合同加盖的不是京电公司合同专用章，但合同签订后至2014年12月31日，原、被告均是按该合同约定的按房屋建筑面积每月1.1元的标准，收取和缴纳物业管理费，说明原告用实际履行行为追认了该合同效力，该合同合法有效，原、被告均应按照该合同约定全面履行自己的义务。因此，原告所述该合同未加盖公司合同专用章系无效合同的观点，本院不予认定；2.2006年12月1日原、被告所签《合同（草案）》约定：委托管理期限至东方银座业主委员会成立备案后三个月止。在该合同有效期内且东方银座业主委员会至今尚未成立之时，原告又于2011年9月2日与东来公司签订《前期合同》提高收费标准，但又并未按该合同约定的每月1.6元的标准收取物业管理费，而仍按之前与被告约定的每月1.1元的标准向被告收取物业管理费，因此，该《前期合同》并未实际履行，对被告不产生实际影响；3.根据法律、法规的相关规定，物业服务企业制定和调整收费标准应当遵循合理、公开等原则，经双方协商一致，并在价格行政主管部门的指导下按法定程序进行，不得擅自提高收费标准。而本案原告京电公司未经法定程序，仅凭其下级部门的一纸《调价说明》就提高收费标准，虽有相关部门在该《调价说明》上签署意见并加盖公章，但这均不符合法律规范。因此，该调价行为不符合法定程序，本院不予认定；4.被告李莉房屋建筑面积56.22平方米，原告予以认可。原、被告签订的《合同（草案）》中约定被告的房屋建筑面积为56.44平方米，被告自合同签订后至2015年3月31日均按该面积缴纳物业管理费且并未提出异议，说明被告默认了该面积，因此，被告要求原告退还按该面积多缴的物业管理费的观点，本院不予支持。但纠纷产生后，被告对按56.44平方米缴纳物业管理费表示异议，认为应按其房屋实际面积56.22平方米缴交的观点，本院予以认可；5.被告李莉欠缴物业管理费是因与原告在缴费标准上产生分歧而致，并非有意拖欠，不应承担违约责任。
综上所述，被告李莉应按房屋建筑面积56.22平方米每月1.1元的标准，向原告京电公司支付自2015年4月1日起至2016年11月30日止的物业管理服务费1237元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、李莉在本判决生效之日起三日内向湖南京电物业管理有限公司支付物业管理服务费1237元。
二、驳回湖南京电物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，湖南京电物业管理有限公司负担25元，李莉负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郑 茜
人民陪审员 李美华
人民陪审员 刘精科
二〇一八年七月二十七日
法官 助理 何文敏
书 记 员 章灵芝