上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1443号
原告朱某。
委托代理人诸奕，上海千颂律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人张某。
原告朱某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2015年11月11日公开开庭审理。原告朱某及其委托代理人诸奕、被告张某某及其委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告间存在厂房租赁合同，原告依约将位于曹安路临街厂房出租给被告使用，房租半年一付，被告应于2015年6月15日前支付2015年下半年租金27，500元。但直至8月25日，原告仍未收到被告租金，多次催告无果。此外，被告未经允许私拉乱接电线致电路走火造成原告厂房烧毁，为修复厂房原告共需支付20，684元。综上，被告拒付租金违反协议约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金、赔偿损失。故原告起诉要求：一、解除原、被告间租赁合同，被告向原告返还租赁房屋；二、被告向原告支付从2015年6月25日至同年8月25日的租金9，166元；三、被告偿付原告滞纳金49，650元；四、被告向原告偿付违约金49，650元；五、被告赔偿因厂房失火造成原告的损失20，684元。审理中，由于被告已搬离，故原告撤回其第一项诉请。
被告辩称，不同意原告的全部诉请。双方租赁合同期限三年，房租半年一付，被告早已付清了2015年上半年的房租77，500元。另外被告还支付了保证金5，000元。2015年4月26日下午，承租厂房发生火灾，原因是原告搭建房屋使用了易燃的夹芯板，也没有消防设备，故责任在原告。该火灾造成被告损失22，000元，被告多次要求原告协商，重建厂房以便于继续承租，原告却不同意，影响了被告经营，而且火灾发生后消防部门封锁现场至5月20日，撤离后被告也因现场一片杂乱无法使用房屋，因此被告要求原告退还4月26日至6月25日的房租及保证金，但原告予以拒绝。7月31日，原告至租赁厂房闹事，被告报警，经协调被告已于2015年8月15日迁出厂房。
经审理查明，2013年12月6日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将某某公路5089号临街厂房（约135平方米）、场地（约300平方米）、办公室（约40平方米）出租给被告用于汽车修理，租赁期限从2013年12月26日起至2016年12月25日止，租金三年共165，500元，每半年缴纳一次，每个租赁年度租金依次为50，000元、55，000元、60，500元，保证金5，000元，租金于应交月度的开始前10日内由承租方一次付清给出租方。上述合同第十条约定，承租人在租赁期间对所租厂房有消防安全的义务；第二十条约定，承租人不能按期缴纳租金、水电费的，应承担违约责任，支付合同额30%的违约金，并按上述金额每日3%支付滞纳金。上述合同签订后，原、被告均按约履行。被告向原告支付租金至2015年6月25日。2015年4月26日，租赁房屋内发生火灾。2015年5月20日，嘉定区公安消防支队经调查勘验，作出火灾事故简易调查认定书，确定起火部位为彩钢板建筑西侧卫生间处，可以排除人为纵火、物品自燃、遗留火种、使用明火不慎、极端天火（雷击）引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能。此次火灾造成彩钢板建筑即建筑面积约40平方米的办公室及厕所烧毁。
审理中，原、被告确认西侧卫生间在被告承租后架设了一根电线，无其他电器。被告陈述该电线系其向原告要求，并自行购买电线后，由原告派电工架设。原告对此不予认可，认为该电线由被告自行购买架设。此外，被告自述2015年5月20日消防支队撤离后，因办公室烧毁，其未再使用过涉案租赁房屋，并于同年8月15日全部迁出。原告确认其直至2015年8月26日才拿到租赁房屋钥匙。另外，对于烧毁的彩钢板房，原告陈述其于2008年左右搭建，并提供了案外人上海盈耀彩钢结构有限公司的报价单证明新建一个彩钢房价格为20，684元，被告则认为该搭建物系不防火的板材，因此价格不超过6，000元。因涉案房屋不具备相应的建筑规划许可证，本院向原、被告释明租赁合同无效的法律后果后，原告变更其诉请为要求被告偿付从2015年6月25日起至同年8月25日的使用费9，166元，并要求被告赔偿火灾造成的损失20，684元。被告则要求原告返还4月26日至6月25日的房租9，166元及保证金5，000元。对此原告拒绝返还，并认为保证金应当抵扣损失。
以上事实，由《厂房租赁合同》、火灾事故简易调查认定书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间厂房租赁合同的标的物系无证建筑，故依照法律规定，上述《厂房租赁合同》应当被确认无效。合同被确认无效后，保证金5，000元，应当返还，原告主张用以抵扣损失，没有约定，本院不予采纳。此外，合同被确认无效后，因承租方占用租赁物造成的使用费，可以参照租金价格确定。对于2015年4月26日至6月25日的使用费，虽然发生了火灾事故，但烧毁部分仅为建筑面积约40平方米的办公室和厕所，其余约135平方米的厂房和300平方米的场地仍可使用，考虑到办公室、厕所缺少对租赁物整体使用价值的影响，本院酌定火灾后租赁物的使用价值为原来的80%，故原告应当将上述期间被告已支付使用费的20%即1，833元返还给被告。对于被告认为火灾发生后现场被消防部门封锁导致无法使用，对此被告未能举证证明，且大部分面积不属于火灾范围，故对被告该项意见本院不予采纳。对于2015年6月26日至8月25日的使用费，被告虽然陈述交付时间为8月15日，但没有交付凭证，故本院根据原告自认确定交房时间为8月26日。根据上述分析，被告应当向原告偿付2015年6月26日至同年8月25日的使用费的80%即7，333元。
除了房屋使用费外，承租人在占用租赁物期间，未安全使用租赁物，造成出租人损失的，承租人应对此承担责任。出租人对此也有过错的，可以减轻承租人的责任。对于2015年4月26日的火灾事故，根据火灾事故简易调查认定书，确定起火部位为彩钢板建筑西侧卫生间处，可以排除人为纵火、物品自燃、遗留火种、使用明火不慎、极端天火（雷击）引发火灾的可能，无法排除电气故障引发火灾的可能；而起火部位西侧卫生间仅有被告架设的电线，无其他电器设备；根据上述事实，本院认定被告对于该次火灾事故负有主要责任。而原告作为出租人，其租赁房屋未经消防检验合格，也无证据证明其对租赁房屋配备消防安全设施，故其对火灾事故负有次要责任。综上，本院认定被告应对原告因火灾造成的损失承担70%的偿付责任，剩余30%的损失，由原告自负。对于原告主张的彩钢房毁损损失20，684元，原告虽然提供了案外人的报价单，但其自认毁损的房屋搭建于2008年，由于该部分金额较小，为避免当事人额外中介费支出，本院酌情确定该搭建物扣除折旧后的损失为10，000元，故被告应当承担其中的70%即7，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告张某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱某自2015年6月26日至同年8月25日的使用费人民币7，333元；
二、被告张某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱某搭建物损失人民币7，000元；
三、原告朱某应于本判决生效之日起十日内返还被告张某某2015年4月26日至同年6月25日期间的使用费人民币1，833元；
四、原告朱某应于本判决生效之日起十日内返还被告张某某保证金人民币5，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费546.25元，减半收取273.13元，由原告朱某负担141.98元，被告张某某负担131.15元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年十二月二十一日
书记员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。