北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9044号
上诉人（原审被告）北京市海淀区清久五金建材供销公司，住所地北京市海淀区清河四街新村2号。
法定代表人张久利，经理。
上诉人（原审被告）张久利，男，1951年10月27日出生。
二上诉人之共同委托代理人何建涛，男，北京市海淀区清河街道法律服务所主任。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区排水管理所，住所地北京市海淀区温泉镇东埠头村温泉再生水厂。
法定代表人白龙，所长。
委托代理人范志刚，男，1972年1月10日出生，北京市海淀区排水管理所职员。
上诉人北京市海淀区清久五金建材供销公司（以下简称清久公司）、张久利因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人清久公司、张久利之共同委托代理人何建涛，被上诉人北京市海淀区排水管理所（以下简称海淀排水所）之委托代理人范志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海淀排水所在原审法院起诉称：1999年1月1日，清久公司与海淀区水利总公司签订联营协议，约定清久公司有偿使用水利总公司68间房屋及场地4.12亩，期限10年，自1999年1月1日至2009年12月31日止。因机构调整原因，水利总公司于2003年9月6日被其上级单位海淀区水利局解散，其使用管理的19号院的土地及地上物使用权交由海淀区凿井队使用管理。2010年8月25日，根据海淀区机构编制委员会的批复，凿井队与其他机构合并成立了海淀排水所，原机构撤销，相关权利义务转由我单位继承。因水利总公司与清久公司签订的联营协议早已到期，且其拖欠多年租金未交，故我单位决定终止与清久公司的联营协议。我单位多次通知清久公司，但其拒不腾退房屋及场地，且现张久利个人参与实际管理。我单位认为联营协议名为联营，实为租赁，承租人拒不腾退的行为已侵害我单位合法权益，故起诉要求解除我单位与清久公司签订的联营协议，清久公司、张久利将19号院内房屋及场地腾空交还我单位，清久公司、张久利按每年6万元连带赔偿我单位2005年8月30日至实际腾退之日止的租金损失，诉讼费由其承担。
清久公司及张久利在原审法院答辩称：清久公司在4.12亩土地上自建房屋经营使用，并由凿井队出具证明，证明清久公司自建房屋归清久公司所有，清久公司据此向相关部门办理了临建手续。联营期间的租金已经一分不少的都支付了，凿井队给清久公司的证明证实联营协议没有期限，不受约束。现涉案地区处于拆迁状态，清久公司要求对涉案房屋进行评估，由海淀排水所给予相应的补偿。张久利个人关于联营事宜已在2005年经过相关判决，并已执行，现海淀排水所针对张久利的诉求与之前一致，故属于一事不再审，故不同意海淀排水所的请求。
原审法院审理查明：1992年6月24日，经北京市海淀区人民政府研究决定，将北京市海淀区农林水利局划分为北京市海淀区农林局和北京市海淀区水利局（现北京市海淀区水务局前身，以下简称海淀水务局）。北京市海淀区水利总公司（以下简称水利总公司）和北京市海淀区凿井队（以下简称凿井队）均系海淀水务局下属单位。19号院内的土地及房屋归海淀水务局所有，在上世纪90年代至本世纪初，海淀水务局将19号院先后交凿井队、水利总公司管理使用。
1993年9月24日，凿井队出具证明，内容为清久公司租用凿井队院内四亩荒地，范围以院内马路牙为界，往南至南墙，西至西墙，租期暂定五年，并同意清久公司在以上范围内搭建约200平米简易库房、150平米简易门市部，所建产权归清久公司所有。如经营无特殊变化，清久公司继续租用，凿井队不得收回或转租他人，否则将承担清久公司为开展经营所建筑设施的全部费用。此前，凿井队还于1993年7月15日向清河街道城建科出具申请，内容是为搞活经济，繁荣市场，我队创办第三产业，开展经营五金、建材等业务，商品不能放在露天，我队计划在院内搭盖200平米左右简易库房，在临西墙搭盖150平米简易门市部。特向主管部门请示，望批准。张久利持上述申请，以其系凿井队职工名义向海淀区清河街道办事处报请私人建房，该居委会及街道办事处均加盖了印章，但没有规划局的审批意见及印章。该建房许可证注意事项一栏注明，本证需经区规划局审批后方可施工。
1999年1月1日，水利总公司（甲方）与清久公司（乙方）签订《联营协议》，乙方有偿使用甲方19号院的68间房屋及场地4.12亩作为经营使用，双方协商的条款如下：一、联营期为十年，甲方自99年1月1日起交付乙方使用至2009年12月31日收回。二、联营期间，甲方向乙方提供有水、电设施，期间乙方使用的水、电费用由乙方按实际发生金额自行支付，在使用期间水、电维修部分由乙方负责，并保障使用安全。三、乙方在使用期间应保护好房屋和院落的完整，如因经营需要进行适当调整、装修等，应与甲方进行协商并征得甲方的允许后方可施工，否则后果由乙方负责。四、乙方撤离时，不得拆除已修建好的房屋（包括后建房屋）及固定设施。如因使用不当造成毁损的应负责修缮或负责赔偿。五、联营期间，乙方不得利用房屋、院落进行非法活动和损害公共利益，如发生类似情况，由乙方全权负责，并承担法律责任。六、联营期间，乙方向甲方交纳利润叁拾万元，上付款形式（一九九九年一月一日交款15万元，六月一日交纳余款15万元）不得拖欠，乙方逾期交付时，除仍应时如数补交外，应支付3%的滞纳金。七、联营期间，如遇国家占地、上级领导意见以及不可抗拒力的因素，甲方有权终止合同，乙方无条件撤离，所造成的损失，双方互不承担责任，乙方增建及原有房屋的损失，甲方不负任何责任。八、本合同具有法律效力，如发生条款之外的问题，双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。
协议签订后，水利总公司将19号院4.12亩土地和地上房屋交付清久公司。清久公司就其已付清全部联营期间的利润一节向法院提交了证明1张及收据3张。其中证明出具的日期为2001年7月30日，内容为张久利与我水利总公司签订的协议截止到2001年，承租款全部付清，特此证明；收据3张中2001年7月30日收取房租1万元注明以前的房款已结清，2003年12月22日和2004年12月10日收取的房屋分别为3万元和2万元。清久公司就其已付清全部联营期间利润未进一步提供证据。
2003年元月，水利总公司与张久利签订联营协议，水利总公司将19号院内4.12亩土地和68间房屋以联营的形式交张久利使用。同年9月4日，海淀水务局根据局长办公室会议纪要的精神，解散水利总公司，并将其使用和管理的19号院的土地及地上物使用权交由凿井队使用和管理。凿井队于2005年向法院提起诉讼，要求解除与张久利间的租赁合同。法院审理后认为，水利总公司在与清久公司的《联营协议》尚未解除前，又与张久利个人签订联营协议应属无效，并据此判决确认水利总公司与张久利于2003年元月签订的联营协议无效，张久利将19号院4.12亩土地及68间房屋腾空，并支付场地使用费及相应的水电费。张久利不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。
2010年8月25日，北京市海淀区机构编制委员会就海淀水务局成立海淀排水所作出批复，原海淀区西北旺水利物资站和凿井队调整成立海淀排水所，原海淀区西北旺水利物资站和凿井队使用的56名自收自支事业编制由区编办收回。海淀排水所于2013年8月26日向清久公司发出解除联营协议通知，清久公司称未收到上述通知。
审理中，法院就诉争现场进行勘验，现诉争场地内房屋多转租用于废品回收等经营。现清久公司已处于吊销状态，19号院内场地及房屋由张久利负责管理。本案在审理过程中，张久利就19号院4.12亩地上房产建造及装修市场价值和该院落占用土地腾退搬迁补偿价格、停产停业损失申请价值评估。北京中评联合价格评估有限公司于2014年6月11日出具评估报告，结论为建造及装修市场价值为819811元，地上物设备市场价值为10505元，搬迁补偿市场价值137340元。清久公司认为该报告没有参照拆迁补偿标准，申请按拆迁补偿标准重新评估。因《联营协议》中已约定，遇国家占地，清久公司无条件搬离，所造成的损失，双方互不承担责任，清久公司增建及原有房屋的损失，海淀排水所不负任何责任。故法院对清久公司重新评估的申请未予批准。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、证明、申请、私人建房许可证、《联营协议》、（2005）海民初字第4454号民事判决书、（2005）一中民终字第6193号民事判决书、海水发（2003）110号决定、海编委发（2010）37号批复、收据、现场照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。海淀水务局系19号院的产权单位，自上世纪九十年代起，海淀水务局将19号院先后交给其下属单位凿井队、水利总公司管理和使用，凿井队虽在管理期间出具搭建简易库房和门市部的证明，但该证明仅表明简易库房和门市部的搭建系清久公司所为。而从以张久利名义申请的私人建房许可证来看，该许可证未经海淀区规划部门审批，故清久公司搭建的简易库房和门市部不具有合法产权性质。1999年，水利总公司对19号院进行管理后，与清久公司就19号院签订《联营协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。双方均应全面履行各自的义务。该协议明确清久公司撤离时不得拆除已修建好的房屋（包括后建房屋）及固定设施，且亦约定清久公司撤离时，其增建及原有房屋的损失，水利总公司不负任何责任。水利总公司签署的《联营协议》与凿井队出具的证明在内容上并不矛盾，该协议产生于凿井队1993年出具的证明之后，在内容上并未否认清久公司建房的事实，但就清久公司撤离时，所建房屋归属及是否予以赔偿或补偿进行了新的约定。故清久公司要求给予必要补偿一节，缺乏事实根据及法律依据，法院不予采信。
《联营协议》名为联营实为租赁，协议中明确清久公司有偿使用19号院68间房屋及场地4.12亩，租赁期自1999年1月1日至2009年12月31日。约定的租赁期满，双方未续签新的合同，故双方间的租赁关系应为不定期租赁，海淀排水所有权随时解除合同。且清久公司虽称其已全部交纳了约定期间的利润，但其提供的收据仅能证明利润交纳至2004年，未能就2005年至今的租金交纳情况提供证据，故法院对其已全部付清租金一节不予采信。现海淀排水所起诉要求解除合同，具备事实和法律依据，法院支持。
因清久公司系《联营协议》的合同相对方，合同解除后，其负有协助腾退的义务；而张久利无论作为清久公司的法定代表人，还是作为清久公司派驻负责管理的人员，其亦负有实际腾退义务。综上，清久公司和张久利均负有腾空19号院内房屋及场地的责任和义务。
因《联营协议》的承租方为清久公司，该公司尚处于吊销状态，并未注销，故其对租赁期间没有证据证明的租赁费负有支付义务。由于《联营协议》的相对方并非张久利个人，故海淀排水所要求张久利连带支付租金之诉请，没有事实根据，法院不予采信。现海淀排水所要求清久公司支付2005年8月30日后至合同解除日的租金，于法有据，但租金数额法院将参照原《联营协议》的约定判定。合同解除后，承租方再使用租赁土地和房屋的，应按占用使用费主张。因海淀排水所并未就此提出主张，故其要求《联营协议》解除后的租金，没有法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、本判决生效之日起，解除原北京市海淀区水利总公司与北京市海淀区清久五金建材供销公司于一九九九年一月一日签订的《联营协议》；二、北京市海淀区清久五金建材供销公司、张久利于本判决生效后三十日内将北京市海淀区清河南镇十九号院、四点一二亩土地及地上物腾空交还北京市海淀区排水管理所；三、北京市海淀区清久五金建材供销公司于本判决生效后七日内按每年人民币二万七千二百七十三元给付北京市海淀区排水管理所自二〇〇五年八月三十日起至《联营协议》解除之日止的租金；四、驳回北京市海淀区排水管理所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
清久公司不服原审法院判决，以原审法院认定事实不清为由，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判；对涉案房屋按拆迁地区房屋补偿标准重新评估，并按拆迁标准予以补偿；诉讼费用由被上诉人承担。
张久利不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求及理由与清久公司意见一致。
海淀排水所服从原审法院判决，不同意清久公司与张久利的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。1999年，水利总公司对19号院进行管理后，与清久公司就19号院签订《联营协议》，该协议名为联营实为租赁，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。现《联营协议》早已届满，故双方间的租赁关系应为不定期租赁，现海淀排水所要求解除合同，并要求清久公司补交所欠租金的请求合理，应予支持。合同解除后，清久公司和张久利均负有腾空19号院内房屋及场地的责任和义务。
《联营协议》明确清久公司撤离时，不得拆除已修建好的房屋（包括后建房屋）及固定设施，且亦约定清久公司撤离时，其增建及原有房屋的损失，水利总公司不负任何责任。故原审法院对清久公司要求海淀排水所给予必要补偿的抗辩不予采信并无不妥。清久公司与张久利上诉请求没有事实和法律依据，本案不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费二万元，由北京市海淀区清久五金建材供销公司负担（已交纳）。
一审案件受理费四千九百元，由北京市海淀区排水管理所负担二千四百五十元（已交纳）；由北京市海淀区清久五金建材供销公司负担二千四百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千九百元，由北京市海淀区清久五金建材供销公司与张久利共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 赵梦芸