江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安高民初字第00046号
原告陈刚。
委托代理人陈书侠。
被告王安明。
被告刘华梅。
委托代理人曹兆平。
原告陈刚与被告王安明、刘华梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王坚独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托代理人陈书侠，被告刘华梅及两被告共同委托代理人曹兆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚诉称：2013年10月31日，原、被告通过中介签订了房地产转让合同一份，约定被告将位于海安镇长江西路19号20幢1401室房屋（面积约136.88平方米）出卖给原告，价款为80万元。原告在签订合同时已给付60万元，余款20万元约定在2013年12月31日前给付，并同时办理房屋过户手续。后原告多次要求被告按约履行过户手续，但被告既不归还银行贷款，也不办理房产过户手续。请求判令被告协助原告办理海安县海安镇长江西路19号20幢1401室房屋的产权过户手续；支付原告违约金20000元；诉讼费由被告负担。
被告王安明辩称：我与原告不存在房屋买卖合同关系，仅存在民间借贷关系。我与原告本不相识，系经陈筱镜介绍与原告相识，因为陈筱镜缺少资金，需向原告借款周转，故原告要求陈筱镜重新物色一名借款人向其借款。2013年10月31日，陈筱镜找到我，与丁同山共三人一同去原告处，双方经洽谈确定借款数额为60万元，由我作为借款人，陈筱镜、丁同山作为担保人，由我出具有两担保人签字的借条给原告，后原告要求我提供房屋抵押担保，遂拿出一份空白合同（无手写字、无印章），让我在甲方一栏签字捺印，甲方一栏签字均为我所为（含刘华梅的名字），原告于当日将60万元借款汇至由我正常使用的妻子刘华梅的农行账户，我也按照陈筱镜的指示将60万元分几笔汇至陈筱镜指定的账户，借款后我通过信用社柜台、网银，陆续向原告的账户归还了借款69.5万元，另于借款当日给付原告现金6万元，合计75.5万元。上述借款并非我实际使用，我已代陈筱镜实际归还，故上述债务已归于消灭。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告刘华梅辩称：1、我与原告不存在房屋买卖合同关系，对房地产转让合同我不知情。合同上甲方刘华梅的签字并非我本人所签，捺印也非我所为。2、案涉房屋属于我个人所有，其他任何人无权处分该财产，事后亦未得到我的追认。故案涉房地产转让合同应认定无效，亦不构成善意取得。3、案涉合同乙方陈刚及房地产见证单位人员从未到过我的住所现场勘查洽谈，对于合同中甲方附属设施跟随事项中记载及其他约定事项中的手写内容，完全不是事实。4、我个人所有的房地产仅此一处，而且儿子、儿媳、孙子均与我住在一起，我从来没有做出转让涉案房产的意思表示。综上，本案属于无权处分，原告的诉讼为恶意虚假诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：王安明经陈筱镜介绍与陈刚相识。本案审理中，陈刚持2013年10月31日的一份房地产转让合同（系格式合同，部分为手写）及同日中国农业银行银行卡取款业务回单主张权利。该合同中“王安明、刘华梅”为转让方，陈刚为受让方。该合同约定如下事项：1.王安明、刘华梅将位于海安县海安镇长江西路19号20幢1401室（面积136.88平方米）转让给陈刚，价款为80万元，陈刚预缴购房定金60万元，余款20万元于2013年12月31日前给付，所缴款项以收条为准。2.房屋交接期限为2013年12月31日，同时办理房屋产权过户手续。3.如王安明、刘华梅不能按期交付房屋，则须向陈刚支付相当于房产价格总额的日万分之十的延期履行金。4.此房未办房产证，过户前王安明、刘华梅必须把房产证办好，所有费用由王安明、刘华梅负担，并还清银行贷款，首付定金60万元打入刘华梅的农行帐户上。在这份合同上“甲方”签字均由王安明所签。
对于该份合同的形成，双方陈述不一。陈刚称：“我是通过陈筱镜与王安明相识的，王安明知道我要买房子就找到我，说他家里人多，要换房子，把房子卖给我。他把房子的情况告诉了我，我经过几番查询知道这个房子值这么多钱，我就把房子买下来了。王安明把房子的照片拍给我看的，我没有到房子现场去看，照片在王安明的手机里。买房子当天王安明把购房发票原件交给我。2013年10月31日，王安明带了一个女的到中介签了合同，王安明、刘华梅的签字就是他们两个人签的”。王安明、刘华梅的陈述同答辩意见一致。陈刚否认与王安明之间有一笔60万元的借贷关系。
在房地产转让合同载明的日期之后，陈刚之妻潘琴与王安明之间又发生了借贷关系。
另查明：王安明与刘华梅系夫妻关系，双方于1994年3月登记结婚，2014年8月登记离婚。案涉房屋于2010年10月购买，2013年7月27日办理了房屋产权登记，房屋所有权人为刘华梅，共有情况为单独所有。该房在中国工商银行股份有限公司海安支行办理了抵押贷款手续。
以上事实，有房地产转让合同、房屋所有权证复印件，土地使用权证复印件、银行卡取款回单、对帐单、本院调查笔录等及当事人当庭陈述在卷佐证。
审理中，本院依法对陈刚进行了释明，陈刚坚持认为其与王安明、刘华梅之间系房屋买卖合同关系，且该关系合法有效；陈刚还认为，退一万步讲，即使刘华梅没有在合同上签名，因其与王安明系夫妻关系，该房屋也是他们的夫妻共同财产，王安明的行为构成家事代理。
本院认为：我国婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。物权法规定共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。从本案的实际情况来看，案涉房屋虽然登记于刘华梅一人名下，为单独所有，但系与王安明夫妻关系存续期间所购置，应属夫妻共同财产。对于夫妻共同财产的处分，有因日常生活需要的一般处分行为与非因日常生活需要的重要处分行为之分。对于前者，夫或妻一方都有权单独进行，无需对方的同意或额外授权，因此不存在擅自处分的问题。在进行非因日常生活需要的重要处分行为时应当平等协商取得一致意见，夫妻任何一方都无权单独进行。很显然，案涉房屋价值巨大，王安明、刘华梅均系普通居民，如果确需处分，须经夫妻双方意思表示一致方可进行。从本案事实上看，刘华梅对处分房屋确不知情，未在合同上签字确认，事后亦未进行追认，故王安明无权擅自处分案涉房产，该房地产转让合同应为无效合同。
陈刚还主张其善意取得，对此，本院认为，1.购房在我国目前形势下属于大额开支，购买者必须对房屋作充分了解，尽审慎的观察、注意义务。而本案中按陈刚所说，其并未到实地查看房屋，仅是看了王安明手机拍的照片，就从这一点来看，陈刚并未尽到审慎的观察、注意义务。2.陈刚称王安明带了一个女的来签字，但是否确系刘华梅，陈刚并不能确认。且在审理过程中，陈刚一直回避刘华梅的签字究竟是谁形成的，只是强调称是与王安明一起来的那个女的签的字。3.陈刚称其已经支付了60万元，从证据的表象形式上来看，确实是从陈刚的银行卡汇入刘华梅的银行卡中，但并不能当然确认该款项的性质即为购房款。因为根据房地产转让合同的约定，“所缴款项以收条为准”，如果确系购房款，陈刚应当要求王安明、刘华梅另行出具收条。
王安明辩称与陈刚之间系民间借贷关系，但陈刚坚持不同意以民间借贷法律关系理涉与王安明之间的纠纷，故本案中对王安明是否尚欠借款事项不作实质性审理。
结合以上分析，本院认为房地产转让合同无效，陈刚的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈刚的诉讼请求。
案件受理费12000元，减半收取6000元，由原告陈刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12000元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审判员 王 坚
二〇一四年九月十二日
书记员 常蓉蓉
附：适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失；当事人善意取得其他特权的，参照前两款规定
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。