天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第6439号
原告天津市盛通物业发展有限公司，住所天津市和平区新兴路都市花园5号楼120338，组织机构代码767603501。
法定代表人范利刚，经理。
委托代理人钟鹏，天津君恒律师事务所律师。
被告中国建设银行股份有限公司天津翔宇支行，住所天津市南开区二玮路与三马路交口翔宇大厦，组织机构代码803385530。
负责人张海，行长。
委托代理人孙晓东，天津君朋律师事务所律师。
委托代理人张娜，银行职员。
被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住所天津市南开区鞍山西道278,280,282,284号，组织机构代码803385530。
负责人朱爽，行长。
委托代理人孙晓东，天津君朋律师事务所律师。
委托代理人张娜，银行职员。
原告天津市盛通物业发展有限公司与被告中国建设银行股份有限公司天津翔宇支行（以下简称建行翔宇支行）、被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称建行南开支行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告天津市盛通物业发展有限公司委托代理人钟鹏，被告建行翔宇支行委托代理人孙晓东、张娜，被告建行南开支行委托代理人孙晓东、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月10日，原告与天津市福鸿房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，原告对翔宇大厦进行前期物业管理服务。该合同约定：非住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米5元由业主交纳。2011年，二被告购买翔宇大厦非住宅房屋用作营业场所，建筑面积1888平方米。作为翔宇大厦使用人和业主，二被告应该按期足额交纳物业管理服务费，但二被告自2011年9月1日收房使用至今，共拖欠48个月的物业管理费，给原告的管理服务造成了巨大经济损失。2015年4月2日，原告向被告建行翔宇支行发出《律师函》，要求被告建行翔宇支行及时补交拖欠的物业费，但被告建行翔宇支行收悉函件后仍不积极配合，也没有按时交纳后续的物业费。截至2015年6月30日，二被告拖欠物业费共计434240元。故原告起诉要求（一）判令二被告向原告支付物业管理服务费434240元（2011年9月1日至2015年6月30日）；（二）本案诉讼费用由二被告承担。
原告向法庭提交如下证据：
证据1、前期物业服务管理合同；证据2、缴费通知单；证据3、工作联系函，要求对消防问题整改，对方拒收；证据4、工作联系单回执；证据5、南开物业办关于变更翔宇大厦选聘物业公司证明；证据6、物业管理用房承诺书，开发单位向天津国土资源局出具；证据7、开发商和全华物业公司签订的解除物业协定书；证据8、南开物业办向市物业管理办公室出具的证明；证据9、原告和天津市河东区环卫局清除队签订的协定书；证据10、南开区垃圾管理中心向原告出具的收取垃圾处理费的通知；证据11、天津晓波电梯有限公司和原告签订的电梯维修保养合同；证据12、电梯定期检验报告书；证据13、原告和天津君安消防工程有限公司签订的消防设施维修保养合同；证据14、原告和天津锦丰盛泰科技集团有限公司签订的建筑消防设施维护保养合同书；证据15、建筑消防设施维护保养检测报告；证据16、原告收取其他业主物业费收据；证据17、催缴物业费照片、光盘。
二被告辩称，二被告与原告没有签订物业服务合同。被告建行翔宇支行诉讼主体不适格。原告未按前期物业合同约定，履行合同全部约定义务，原告没有履行水箱清理、变电站管理、停车场管理、绿植保养等义务。原告以张贴方式向二被告催收物业费的事实不存在，原告部分主张已经超过诉讼时效。
被告向法庭提交如下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明被告翔宇支行主体不适格；证据2、天津市国土资源管理局备案的前期物业合同，证明前期提供物业服务的为全华物业公司，并非原告。
经审理查明，原告为具有三级物业管理服务资质的企业。2008年11月10日，原告与天津市福鸿房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对翔宇大厦进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2008年11月15日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；非住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，由业主于每月五日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时该合同还约定了原告在房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修与养护、共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。该合同已按规定进行了前期物业管理备案。
另查，2011年8月，被告建行南开支行与天津市福鸿房地产开发有限公司签订了四份《天津市商品房买卖合同》，被告建行南开支行从开发商处购买了涉案房屋，被告建行南开支行购买的房屋建筑面积共计为1879.69平方米。被告建行南开支行系该房屋业主，每月应交纳物业管理服务费9398.45元，自2011年9月至今，被告建行南开支行未向原告支付物业管理服务费。被告建行翔宇支行为物业实际使用人。
另查，2013年6月26日，原告向被告建行翔宇支行发出物业费催缴通知单，将催缴通知单贴于被告建行翔宇支行公司墙壁。
上述事实有当事人陈述及提供的证据佐证在案。
本院认为，原告与天津市福鸿房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和被告建行南开支行具有约束力，均应自觉遵守和履行。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告建行南开支行理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。但从现有证据来看，原告在履行合同义务方面存有瑕疵，故本院依法酌定原告按照约定额80%标准向被告收取物业服务费。
关于二被告认为原告的部分主张已经超过诉讼时效，本院认为，自2011年9月至今，被告建行南开支行未向原告支付物业管理服务费，但在2013年6月26日，原告向被告建行翔宇支行发出物业费催缴通知单，将催缴通知单贴于被告建行翔宇支行公司墙壁，因此，诉讼时效期间从2013年6月26日起重新计算，按照法律规定，向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为二年，2015年6月4日，原告向本院起诉主张权利，故法庭认定原告起诉没有超过诉讼时效。
因被告建行翔宇支行为被告建行南开支行的下级支行，不具有独立的财产，故被告建行翔宇支行无法承担缴纳物业费的责任，相关责任应由被告建行南开支行予以承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行给付原告天津市盛通物业发展有限公司2011年9月至2015年6月（46个月）的物业管理服务费345862.96元；
二、驳回天津市盛通物业发展有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7813.60元，由原告天津市盛通物业发展有限公司负担1590.23元，被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行负担6223.37元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 杜金彪
人民陪审员 蒋 伟
人民陪审员 娄志君
二〇一六年二月二日
书 记 员 袁俊龙
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。