徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第01820号
原告刘保堂。
委托代理人刘淼，女，1982年1月20日出生，汉族。
委托代理人方强，江苏千秋业律师事务所律师。
被告徐州高新担保有限公司，住所地徐州市铜山区财政局后楼409.
法定代表人李振勤，该公司董事长。
委托代理人郝兴逵。
委托代理人闫洪亮。
被告江苏耀华特种玻璃有限公司，住所地江苏省睢宁县梁集镇景湖工业园天虹大道东侧中路南侧。
法定代表人马凤鸣，该公司董事长。
委托代理人唐德乾。
原告刘宝堂诉被告江苏高新担保有限公司、江苏耀华特种玻璃有限公司执行异议之诉本院于2014年6月3日立案受理，先由审判员刘振亚独任审判后依法组成合议庭，于2014年7月16日、10月29日公开开庭进行了审理，原告刘保堂及其委托代理人刘淼、方强，被告徐州高新担保有限公司的委托代理人郝兴逵、闫洪亮，被告江苏耀华特种玻璃有限公司的委托代理人唐德乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘保堂诉称，2014年5月22日，原告收到铜山区人民法院送达的（2014）铜执异字第23号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告徐州高新担保有限公司申请执行的位于江苏省睢宁县睢城镇睢河北路西侧耀华苑公寓附属楼5单元409室房产为原告所有。2005年7月31日，原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司签订了职工福利建房协议书，约定原告购买其开发的坐落于睢河北路西侧耀华面积为167.65平方米409室房产（属执行书中所指A-05-0590案），价款为117425元，原告分别于2005年7月31日、2008年9月27日、2008年10月6日支付给被告江苏耀华特种玻璃有限公司购房款88000元、22334元、7091元。原告于2008年10月27日在徐州市睢宁县地方税务局开具销售不动产统一发票，但该发票一直扣留在江苏耀华特种玻璃有限公司，并未交付给案外人。原告于2012年9月19日在徐州市睢宁县地方税务局开具契税完税证，并且于同日睢宁县房产局向原告出具房产登记收件收据（领证凭证）。另外，涉案房产于2006年就已经交付给原告，原告对该处房产进行了装修，一直使用至今。二、被告徐州高新担保有限公司对属于原告的房产申请执行是完全错误的，与法律规定不符。原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司的房产交易是真实合法的，原告支付了全部购房款才取得了涉案房产的所有权，原告完全是善意取得。依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结的若干规定》第17条规定“如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没办理过户登记手续，但第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，很显然，原告已经办理了购房所需的全部流程，就等着拿两证了，应该认定原告已经取得该财产的所有权，怎么能说是“非因案外人意志以外的原因未积极办理过户登记手续呢！综上所述，请求依法确认位于江苏省睢宁县睢城镇睢河北路西侧耀华苑公寓附属楼5单元409室房产归原告所有；判令立即停止对上述涉案房产强制执行并解除查封扣押。本案诉讼费用由被告承担。
被告徐州高新担保有限公司辩称，我被告认为该房产仍属于耀华公司所有，根据物权法十四条规定，不动产物权所有权转移的要件为登记，由于原告在交完房款之后四年内都没有办理房产过户手续，存在一定过失，所以被告认为查封是合法的。
被告江苏耀华特种玻璃有限公司辩称，原告起诉的事实和理由属实，涉案房屋是原告购买被告公司开发建设的，原告于2008年之前付清了全部房款，并已经实际使用至今，虽然没有办理房屋过户手续，但是不改变原告是该房屋实际所有权人的性质。二、执行异议主要审查涉案财产的归属，2014铜执异字第23号执行裁定已经认定涉案房屋是原告所有，但又以原告迟延办证存在过错为由不予解封，显然是不当的。属于自我否定。三、引起本案诉讼的原因是徐州高新担保有限公司查封不当，故产生的诉讼费用应当由徐州高新担保有限公司承担。综上，请求法院依法公正判决。
经审理查明，2005年7月31日，原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司签订职工福利建房协议书，约定由被告江苏耀华特种玻璃有限公司组织建房，原告以110334元的价款选购被告承建的第五单元四层409室房产，约定建筑面积157.62平方米，原告先交88000元，余款待房产证办结后一次结清。2005年7月31日，原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司签订房地产买卖契约，约定原告购买被告江苏耀华特种玻璃有限公司的上述房产，建筑面积为167.75平方米，价款为117425元，交款时间为2005年7月31日前。原告交款117425元后，被告江苏耀华特种玻璃有限公司于2008年10月27日为原告开具不动产统一发票。涉案房产于2010年8月办理初始登记，2012年9月19日，原告缴纳契税及滞纳金3522.75元。同日，原告到房管部门办理房产证，因该房产已被本院查封未能办理房产过户手续。
另查明，被告徐州高新担保有限公司与被告江苏耀华特种玻璃有限公司及案外人江苏东宝粮油集团有限公司因保证合同纠纷，被告徐州高新担保有限公司于2012年8月25日向本院提起诉讼，该案审理期间，本院于2012年9月10日作出（2012）铜民初字第1448-3号民事裁定书，查封江苏耀华特种玻璃有限公司所有的位于江苏省睢宁县县城人民路北侧睢河路西侧、梁集镇景湖工业园天虹大道东侧的房产（其中一处房产的产权证号为A-05-0590，600平方米，登记在江苏耀华特种玻璃有限公司名下）。本院于2012年11月9日作出（2012）铜民初字第1448号民事判决。在徐州高新担保有限公司申请执行江苏耀华特种玻璃有限公司、江苏东宝粮油集团有限公司保证合同纠纷一案中，原告对执行标的提出书面异议，认为自己购买了江苏耀华特种玻璃有限公司开发的位于江苏省睢宁县睢城镇睢河北路西侧耀华苑公寓附属楼5单元409室，已支付房款117425元，于2006年已实际入住该楼房并交纳了电费、物业费等，该楼房实际属原告所有，请求法院解除对该楼房的查封。本院受理后，依法进行审查，认为位于江苏省睢宁县县城人民路北侧睢河路西侧、梁集镇景湖工业园天虹大道东侧的房产中的A-05-0590中的5单元409室楼房一套登记所有权人为被执行人江苏耀华特种玻璃有限公司。2005年7月31日，案外人刘保堂虽已实际购买了诉争楼房，但在合理期限内，非因案外人意志之外的理由未积极办理过户登记手续，应当认定其存在过错。故案外人的异议理由不能成立，于2014年5月19日以（2014）铜执异字第23号执行裁定，裁定驳回刘保堂的异议申请。原告遂提起案外人执行异议之诉，请求依法确认位于江苏省睢宁县睢城镇睢河北路西侧耀华苑公寓附属楼5单元409室房产归原告所有；判令立即停止对上述涉案房产强制执行并解除查封扣押。
以上事实，有原告提供的职工福利建房协议书及房地产买卖契约、不动产统一发票、契税完税证明、本院（2012）铜民初字第1448-3号民事裁定书、（2012）铜民初字第1448号民事判决书、（2014）铜执异字第23号执行裁定书，原被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司间的房产买卖合同有效，原告已经按照合同的约定交纳了购房款，被告已将房屋交付给原告占有使用多年，但是按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力、未经登记，不发生效力。同时根据合同法的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故原告与被告江苏耀华特种玻璃有限公司之间的房屋买卖合同虽然有效，由于未依法办理登记过户手续，原告对涉案房产仅享有债权，对原告要求确认耀华苑公寓附属楼5单元409室房产享有所有权的请求本院不予支持。原告可另诉主张被告江苏耀华特种玻璃有限公司继续履行合同义务，协助办理产权过户手续以维护其合法权利。根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告未能办理该房产的产权证是因为直到2010年8月以后该房产才具备办证的条件，且因为办理房产过户手续需要被告江苏耀华特种玻璃有限公司的协助与配合，故原告未能办理房产登记不应当视为原告有过错，对原告要求解除对耀华苑公寓附属楼5单元409室房产查封的请求本院予以支持。依照《》第、第，《》第，》第的规定，判决如下：
一、停止对原告刘保堂购买的位于江苏省睢宁县睢城镇睢河北路西侧耀华苑公寓附属楼5单元409室房产的执行。
二、驳回原告刘保堂其他诉讼请求。
案件受理费2650元，由被告江苏高新担保有限公司、江苏耀华特种玻璃有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘振亚
人民陪审员 金生贵
人民陪审员 姚成梅
二〇一四年十月三十日
书 记 员 朱筱艺