四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再45号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：四川省三台星源房地产开发有限责任公司。住所地：四川省三台县北坝镇北泉路。
法定代表人：谢沅璆，该公司经理
。
委托诉讼代理人：王吕洪，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：钟标才，三台县梓州法律服务所法律工作者。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：蒋德平，男，1963年6月2日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：胡秀华（系蒋德平妻子），女，1961年2月24日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：吴永安，四川中豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。
再审申请人四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）因与被申请人蒋德平拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院2015年4月9日作出的(2015)绵民终字第406号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月17日作出（2015）川民申字第1413号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人星源公司的委托诉讼代理人王吕洪、钟标才，被申请人蒋德平及其委托诉讼代理人胡秀华、吴永安到庭参加诉讼，再审中，蒋德平解除对吴永安的委托，另行委托诉讼代理人张全文。本案现已审查终结。
星源公司申请再审称，本案一、二审判决认定“参考星源怡家门面与蒋德平现在使用门卫室的地段相同，并参照该地段门面的价格决定补偿价格”，缺乏事实依据和法律依据。位于四川省三台县北坝镇韩家巷“鸿福家园”1幢1层3单元l号买受人为李德富的房屋一套（开工时间为2007年11月26日），与蒋德平使用的门卫室相邻共壁，李德富当时的购入价仅为1556元/平方米。故一、二审法院参照2013年商品房单价按l5000元/平方米的标准判决该公司赔偿蒋德平不符合客观实际。请求：1.撤销二审判决并依法改判；2.请求人民法院对本案讼争房屋委托评估机构进行评估；3.撤销该公司赔偿蒋德平门卫室装修费21096元的判决事项。
被申请人蒋德平辩称，1.一、二审法院到现场实地查勘后作出的判决认定事实清楚、程序合法，请求人民法院依法维持。2.星源公司再审中提交的买受人为李德富的《商品房买卖合同》中房屋用途为“住宅”，而非商业用房，故该证据与本案不具有关联性。
蒋德平向一审法院起诉请求：判令星源公司安置商业门面45.2平方米，门面各项折价人民币981816.60元（其中门面价值904000元，装修费21096.60元，水、电、有线电视配套费7050元，税费44070元，门面租金损失4000元）。
一审法院认定事实：蒋德平系三台县北坝镇韩家巷居民，原在三台县北坝镇韩家巷有私有砖木结构房屋一处。2006年10月27日以蒋德平与其妻胡秀华为乙方，王吕洪为甲方，双方签订了《房屋拆除赔偿协议书》，协议载明：乙方在有砖木结构房屋6间，经双方协商，甲方将乙方房屋拆除后进行赔偿，甲方赔偿乙方房屋套内面积不低于220平方米，赔偿在原住宅位置三楼120平方米三室两厅一套，一楼家带店一套；甲方于2007年12月21日将新房交给乙方使用，房屋所有权归乙方所有，甲方不给付乙方拆除旧房费用，乙方也不给付新房补差费用；……如果实际补偿超出赔偿面积按每平方米600元的造价出售给乙方，甲方保证新房水、电、气、有线电视四通，水、电、气和可视门铃的一切上户费由乙方承担；甲方负责为乙方办理上述房屋《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，乙方只付工本费，不付其他税费。协议书由蒋德平、胡秀华、王吕洪分别签名捺印。2007年2月27日，以王吕洪为甲方、蒋德平为乙方，双方签订了《房屋拆除赔偿更改、补偿协议书》，载明：经甲、乙双方多次共同协商，因甲方在房屋设计安排上未按原合同签订的第二条内容（乙方要求）进行设计安排，现双方再次共同协商同意，达成以下更改、补偿协议：1、住房位置和楼层更改为修新建楼房（靠魏永贵楼房）的1号楼五单元三楼1#、2#两套住房，房屋面积分别为104.28平方米、112.34平方米；2、因第一次赔偿不合理（2006年10月27日），现将乙方小青瓦房屋拆迁（面积25.58平方米），经甲、乙双方共同协商同意，甲方赔偿乙方商业门面用房位置按图纸设计门卫室一套（两间）；3、甲方给乙方赔偿新房办理的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》有效期必须是70年。王吕洪、蒋德平分别在甲方、乙方处签名捺印。
2007年6月28日，以星源公司为甲方，王吕洪、韩和平为乙方，双方签订了《房地产项目建设、经营销售挂名协议》，协议载明：乙方对三台县北坝镇韩家巷一段危旧房屋进行拆迁补偿安置开发建设，自愿要求使用甲方名称对其进行拆迁开发建设、经营房屋销售，甲方同意乙方要求；建设项目名称星源房产“鸿福家园”，工程规模总面积16000平方米，地址三台县北坝镇韩家巷西侧中段（邻北坝小学）；甲乙方对上述项目工程（其中王吕洪负责1、2、3幢楼房，面积11200平方米左右，韩和平负责第4幢楼房，面积4858平方米左右）经营进行全权投资，独立核算，自负盈亏，支付拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售的各种税费。负责承担拆迁补偿安置、工程建设、房屋销售等一切经济、民事法律的全部责任。工程拆迁建设施工全过程如发生安全、质量事故概由乙方自行承担全部责任。甲方对上述项目工程拆迁补偿安置、建设、房屋销售出具所需的各种报批文件、资料并鉴章，并按有关规定和行规进行监督。乙方共计支付给甲方管理费叁万伍仟元人民币，本协议双方签字盖章三日内，韩和平支付壹万贰仟元，王吕洪支付壹万叁仟元。乙方经营挂名为“四川省三台星源房地产开发有限责任公司”，按有关规定进行旧房拆迁补偿安置、项目建设报建及备案和销售房屋及备案并办理权属手续。双方对相关事项进行了约定。协议签订后，王吕洪、韩和平以星源公司名义申请在蒋德平被拆除房屋原址处进行房地产开发建设、房屋安置和销售，并命名为“鸿福家园”小区。“鸿福家园”小区工程竣工后，星源公司按协议对蒋德平的住房进行了安置，并将“鸿福家园”小区门卫室安置给蒋德平使用，2013年1月7日，三台县北坝镇韩家巷鸿福家园业主委员会起诉星源公司和蒋德平，要求星源公司和蒋德平退还门卫室，三台县人民法院于2013年10月24日作出（2013）三民初字第589号民事判决书，判决由星源公司和蒋德平返还三台县北坝镇韩家巷鸿福家园业主委员会门卫室。
一审庭审中，蒋德平提交了昝力文与四川省三台星源房地产开发有限责任公司于2011年11月7日签订的《商品房买卖合同》，载明昝力文购买位于三台县星源怡家1幢第1层1-19号商业服务用房单价为15000元/平方米；星源公司认为星源怡家与鸿福家园所处地段不一，门面价格会不一样。蒋德平起诉时主张门卫室面积45.2平方米，星源房地产公司辩称门卫室门面为36.63平方米。蒋德平起诉主张门卫室装修费用21096元，星源房地产公司辩称门卫室装修费用为5598元；对双方上述争议部分，双方均未提供证据证实各自的主张。
一审法院判决：一、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司在本判决书发生法律效力之日起十日内，为蒋德平在三台县北坝镇韩家巷“鸿福家园”附近重新安置商业用房一处（安置面积按蒋德平现使用“鸿福家园”门卫室实际面积计算，办理房屋权属登记的相关税费及水、电、有线电视费由四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担，蒋德平负担权属证书的工本费），或者由四川省三台星源房地产开发有限责任公司以蒋德平现使用“鸿福家园”门卫室实际面积，按每平方米人民币15000元计价向蒋德平现金补偿。二、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司在本判决书发生法律效力之日起十日内，赔偿蒋德平门卫室装修费21096.60元。三、驳回蒋德平的其他诉讼请求。
星源公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。
二审法院认定事实：经二审法院现场勘验，被上诉人蒋德平一审提供的星源怡家商业门面与蒋德平现使用“鸿福家园”门卫室在同一街道上，相距约30米。二审法院对一审查明的其余事实予以确认。
二审法院认为，王吕洪挂靠星源公司与蒋德平签订《房屋拆除赔偿协议书》和《房屋拆除赔偿更改、补偿协议书》，并对蒋德平的房屋进行了拆迁开发，该协议合法有效并已部分履行，双方均应按照协议继续履行。王吕洪及星源公司未按约交付商业门面给蒋德平，应当对蒋德平进行重新安置或者以货币折价补偿。星源公司所持合同无效，不应补偿商业门面的上诉理由不能成立。一审参考的星源怡家门面与蒋德平现使用的门卫室地段相同，一审参照其价格决定补偿价格并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审中，星源公司申请对诉争房屋价值进行鉴定，经合议庭合议同意对诉争房产绵阳市三台县北坝镇韩家巷洪福家园1栋1层门卫室在2013年12月10日的市场价值进行评估，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司四川分公司于2016年12月25日作出鹏信房估字[2016]第SC026号房地产估价报告，确定按照商业门面的市场价值诉争房产在2013年12月10日的市场价值为313300元，星源公司支付评估费用3100元。该鉴定意见经双方当事人质证并且通知鉴定人员出庭接受询问。二审法院查明的其余事实正确，本院再审予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点为，在再审申请人星源公司不能返还同等地段的门面时，如何确定赔偿被申请人蒋德平房屋价格的问题。在双方约定安置的商业用房事实上不能履行的情况下，应当进行折价补偿，补偿的金额应当通过评估确定。一、二审未进行评估，直接参照蒋德平提供的与诉争门面房相距30米的同地段商业门面2011年的售价确定赔偿金额不当。再审中，依据星源公司的申请本院依法委托鉴定机构对诉争房产绵阳市三台县北坝镇韩家巷洪福家园1栋1层门卫室在2013年12月10日的市场价值进行评估并形成了鉴定意见，该鉴定意见经双方当事人质证并且通知鉴定人员出庭接受询问，本院认为该鉴定意见委托程序合法，鉴定程序符合房地产估价的行业规范，鉴定结果符合客观实际，应予采信。星源房产提出门卫室不是商业门面，鉴定按商业门面进行鉴定不符合规定，本院认为，因为王吕洪与蒋德平签订的《房屋拆迁赔偿更改、补偿协议书》约定赔偿蒋德平商业门面用房，后实际安置时将小区门卫室按商业用房安置给了蒋德平，且该门卫室位于一楼临街，经鉴定人员现场查勘，该门卫室实际也是用作商业，故依据双方约定以及诉争房屋的使用情况，对争议门卫室按照商业用途进行估价符合案件客观事实，故星源房产该项异议不能成立。蒋德平提出鉴定机构没有采信自己提交的15000元/平方米的成交价作为鉴定依据，鉴定方法存在问题。本院认为，鉴定部门进行价格评判要综合多种因素，依据中介机构、税务、房产部门提供的成交价格数据，在充分考虑避税等因素后进行专业评判，鉴定方法符合鉴定规范，蒋德平的该项异议不能成立。蒋德平提出估价过程中只有一位鉴定人员到现场进行了查勘，而鉴定人员刘学勤未到现场，不符合司法部《司法鉴定程序通则》第二十四条“现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行”之规定。本院认为，按照全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》的规定，所谓司法鉴定仅指法医类、物证类、声像资料以及环境损害评估这四类实行登记管理制度并由司法行政部门主管的鉴定，其他的房地产评估鉴定、资产评估鉴定等不属于《司法鉴定程序通则》中所指的司法鉴定，而是由其他行业主管部门登记管理的鉴定类别，适用《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》等技术规程，而不适用《司法鉴定程序通则》，故蒋德平的该项异议亦不能成立。关于对装修费的认定问题。蒋德平主张门卫室装修费用21096元，星源房地产公司辩称门卫室装修费用为5598元，但双方均未提供证据证实各自的主张。因装修事实确实发生，且本案是由于星源公司的违约行为导致《房屋拆除赔偿协议书》和《房屋拆除赔偿更改、补偿协议书》部分无法履行，加之装修时间较为久远证据保存存在难度，若将装修费的举证责任完全分配给蒋德平有违公平原则，故本院综合房屋的面积、装修情况酌情判令星源公司承担装修费12000元。
综上所述，二审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第406号民事判决和三台县人民法院（2014）三民初字第59号民事判决；
二、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司在本判决书发生法律效力之日起十日内补偿蒋德平313300元；
三、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司在本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿蒋德平门卫室装修费12000元；
四、驳回蒋德平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6809元，财产保全费5000元，二审案件受理费10760元，再审评估费3100元，均由四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何映江
代理审判员 戚小虎
代理审判员 蒋 艳
二〇一七年三月二日
书 记 员 李 望