广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终19133号
上诉人（原审被告）：叶丽冰，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）:广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：贾娟娟，该所职员。
委托代理人：劳绮玲，该所职员。
上诉人叶丽冰因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称房管三所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人叶丽冰上诉请求：撤销一审判决；不同意交还房屋，按照每月101.6元的租金标准缴纳租金。理由如下：一、涉案房屋在解放前是私人朋友关系无偿借住，解放后期代管房形式向房管所交纳房租。1996年经粤海信息时报征地回迁，以毛坯房状态回迁此房，当时的房管所不闻不问，要本人投入不菲的装修费用，余泥处理费，投入大量的精力和时间跟进装修工程才能使该房达到可入住状态。直至1998年房管局才发出接管通知，硬性规定要签订《广州市直管房租赁合同》才能续租此房，逼于无奈我们只能签下此合同。并在2006年和2010年房管局要求下我也提供了没有享受房改政策等房屋优惠政策证明。如现时房管局要以此合同条例要我腾空交回此房，理应按此合同条例负担回迁时此房毛坯状态到直管房可出租状态的费用，包括本人就此装修工程已投入的精力和时间的货币补偿。房管局要行使相应权利就要担负相应的责任义务，这才是当今政府倡导的公平公正。二、不认可2016年4月1日为原租金租赁房屋的合同终止日。这只是房管局在还没担负相应责任义务状况下单方面提出的日期，有失政府部门应有的公平公正公则。
被上诉人房管三所二审答辩称：同意一审判决，不同意叶丽冰的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
房管三所于2016年4月22日向一审法院提起本案诉讼，主张：广州市越秀区中山四路秉政街20号207房是房管三所管理的直管房，房管三所与叶丽冰签订的合同租期自2012年7月1日起至2014年6月30日，之后双方无签订新的书面合同，属于不定期合同。经核查，叶丽冰名下有两套自有产权房产。房管三所于2016年4月1日向叶丽冰发出《关于收回房屋的通知》，通知中已明确说明自通知送达之日起终止租赁关系，同时收回房屋，但叶丽冰不予配合，一直占用上址房屋，至今未来办理腾退手续。故诉请法院判令：1、房管三所与叶丽冰的租赁关系已于2016年4月1日解除；2、叶丽冰户及同住人员腾空迁出越秀区中山四路秉政街20号207房（使用面积24.43平方米），搬到自有产权房屋居住；3、叶丽冰向房管三所支付2016年4月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同时期同类同地段广州市房屋租金参考价住宅标准，按使用面积24.43平方米计算）。
叶丽冰一审辩称：不确认双方租赁关系解除，我在2016年4月2日才收到房管三所关于收回房屋的通知，我不同意搬迁房屋，政府房改两次，房管三所均以涉案房屋为代管房性质故不同意给我房改。不同意支付房屋使用费，此前我一直是通过以银行划扣租金的方式交租，房管三所在2016年4月1日起就没有再从我的银行账户中划扣租金，我的银行账户中有足够的资金由房管三所划扣租金。我不同意按照房管三所诉请要求的按照市场租金参考价的标准计算租金，只同意按照原来的租金标准支付。
一审法院经审理查明：据《接管通知书》显示，越秀区中山四路秉政街20号房屋产别为代管产。
2012年7月11日，房管三所（为甲方、出租人）与叶丽冰（为乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区中山四路秉政街20号207房出租给乙方，作住宅用途，使用面积24.43平方米，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为101.6元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。第二十条：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。该合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。双方确认此前租金是以银行划扣方式支付，并确认房管三所按101.6元/月的标准收取租金至2016年3月31日。
2016年4月1日，房管三所向叶丽冰以张贴通知及邮寄方式发出《关于收回房屋的通知》，内容为：叶丽冰名下拥有自有产权住房，已不符合继续承租的条件，房管三所现决定自通知送达之日起终止租赁关系，并要求叶丽冰于2016年4月15日前将涉案房屋交回，并办理退租手续，否则将通过法律途径收回房屋，自收到通知之日起至实际腾空交回房屋之日止，仍需按2015年广州市房屋租金参考价的标准缴交房屋使用费。叶丽冰确认于2016年4月2日收到上述通知。
据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2016年4月14日的《不动产登记查册表》显示，海珠区江湾路汇景街7号xx房（建筑面积91.4046平方米，所有权来历为购买）、海珠区洪德路洪德六巷xx号首层（建筑面积56.02平方米，所有权来历为受赠）的产权人均为叶丽冰。
一审庭审中，叶丽冰称现涉案房屋由其女儿的一家三口居住使用，现海珠区江湾路汇景街7号xx房由叶丽冰和他人使用，海珠区洪德路洪德六巷xx号首层出租给他人使用。
一审法院认为：房管三所与叶丽冰签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但叶丽冰在租期届满后继续使用涉案房屋并向房管三所交租，故房管三所与叶丽冰形成不定期租赁关系。根据合同约定，叶丽冰获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回。《房地产登记簿查册表》已载明叶丽冰名下另购有房屋，且叶丽冰在签订租赁合同时应知悉合同中关于另购房屋须交还承租房屋的约定内容，但其没有依约交还涉案房屋，已构成违约，房管三所现要求叶丽冰户腾空交回涉案房屋，符合合同约定，一审法院予以支持。
根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。因房管三所发出的《关于收回房屋的通知》已于2016年4月2日送达给叶丽冰，故双方的租赁关系已于2016年4月2日解除。在双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故叶丽冰在租赁关系解除前应按原租赁合同约定的租金标准向房管三所交纳租金；自租赁关系解除之日起，叶丽冰应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向房管三所交纳房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，一审法院于2016年4月22日作出判决如下：一、确认原告广州市越秀区第三房屋管理所和被告叶丽冰关于广州市越秀区中山四路秉政街20号207房的租赁关系于2016年4月2日解除。二、被告叶丽冰户及同住人员应于本判决发生法律效力之日起两个月内，将广州市越秀区中山四路秉政街20号207房腾空交还给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。三、被告叶丽冰应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2016年4月1日起至腾空迁出上述房屋之日止的房屋使用费（其中2016年4月1日按101.6元/月标准计；自2016年4月2日起至腾空交屋之日止的房屋使用费参照同期同地段同类房屋租金参考价标准计）。四、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由被告叶丽冰负担。
本案二审期间，叶丽冰当庭提交两份2017年1月10日的个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明其与女儿名下均无房产。房管三所对此质证称：确认该查册表的真实性，叶丽冰是在一审判决之后故意规避政策、转移房产，房管三所认为应当维持一审判决。叶丽冰补充陈述称：海珠区洪德路洪德六巷18号首层房屋是在2016年3月份卖的，4月份交易过户的，由于是卖给亲属，是按照20万元的价格交易的；海珠区江湾路汇景街7号501房是2016年9月份在一审判决之后卖的，交易价格我不方便说，另外我需要向银行偿还其他贷款。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，一审法院对于涉案双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》效力的认定，合法有据，各方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对叶丽冰的上诉主张，本院认定如下：
一、叶丽冰上诉主张继续承租涉案房屋的问题。因涉案房屋为代管房，属公共租赁住房。公租住宅是政府为无房户、住房困难户等提供的政策性住房。房管三所作为涉案房屋代管部门以及公房行政管理部门，其有权决定是否将涉案房屋续租给叶丽冰，房管三所经审查后认为叶丽冰已不符合租用涉案房屋的条件，决定不再将涉案房屋续租给叶丽冰，遂于2016年4月1日发出《关于收回房屋的通知》主张解除合同，且该通知已于4月2日到达叶丽冰。因此，一审法院认定双方就涉案房屋租赁关系于2016年4月2日解除，判令叶丽冰将涉案房屋腾空并交还给房管三所并无不妥。另外，叶丽冰明知房管三所起诉要求退腾涉案房屋，一审判决也已经支持了房管三所的诉请，即叶丽冰明知其将面临房屋被收回风险的情况下，仍将其名下的自有房屋转让过户给他人，也充分证明叶丽冰对于自行解决住房的能力有足够信心。因此，虽叶丽冰在诉讼期间将其名下原有两套私有住房转让给他人，并办理了产权变更登记手续，但房管三所认为叶丽冰的行为并不能改变一审判决结果，仍不具有继续承租涉案房屋的条件，理由成立，本院予以维持。
二、关于房屋占用费标准的问题。因双方租赁合同关系于2016年4月2日已经解除，叶丽冰仍实际占用使用涉案房屋至今，一审法院认定此后的占有费按同期同地段同类房屋租金参考价标准计付，并无不妥。叶丽冰仍上诉主张按照租赁合同约定的标准计算房屋使用费，依据不足，本院不予支持。
三、叶丽冰上诉请求房管三所赔偿其装修损失及补偿等问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。叶丽冰二审上诉主张房管三所赔偿其损失及进行补偿的问题，属二审新增诉请，双方无法就此达成调解，本案二审不作调处。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人叶丽冰的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人叶丽冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月九日
书记员 璩方慧