浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越商初字第5446号
原告：中国建设银行股份有限公司绍兴分行,住所地绍兴市越城区中兴南路2号。
负责人：刘雁群。
委托代理人（特别授权代理）：欧洋洪、张钦，浙江点金律师事务所律师。
被告：袁林华,男,1963年6月25日出生,汉族,住绍兴市柯桥区马鞍镇园驾桥西路**号，公民身份号码3306211963********。
被告：绍兴县华鑫房地产开发有限公司,住所地绍兴市柯桥区华舍街道温渎。
法定代表人：朱伟成。
委托代理人（特别授权代理）：杨国勤，浙江慈益律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行为与被告袁林华、绍兴县华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年11月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，因被告袁林华无法用其他方式送达，本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张钦和被告华鑫公司委托代理人杨国勤到庭参加诉讼，被告袁林华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月22日，原告与华鑫公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2010（最高保）031号]，约定由华鑫公司对2010年12月22日至2012年12月31日期间，因购买坐落于笛扬路以西、钱陶公路以南、华鑫大厦（A、B幢）所属之商业用房而与原告之间发生借贷关系的全部债务人的债务（包括公积金委托贷款）提供最高额五千万元的连带责任保证，双方对保证方式、保证期间、争议解决方式等事项亦进行了明确约定。2011年3月7日，原告与袁林华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：330052300-014-2011000283），约定以坐落于华鑫大厦A座0103室房产为袁林华向原告借款600万元本金及利息、费用等提供抵押担保，因该房产未领取房产证，双方办理了预抵押登记。双方还约定原告向袁林华发放贷款600万元，用途为支付华鑫公司开发的华鑫大厦A座0103室的购房款，贷款期限自2011年3月7日至2021年3月7日，利率为基准利率上浮10%，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率上浮50%，还款方法为等额本息，双方对其他事项进行了明确约定。2011年3月7日，原告依约发放贷款600万元。截至2015年11月2日，袁林华尚欠本金4060367.87元、利息（含罚息、复利）162473.94元。2015年11月3日，原告与浙江点金律师事务所签订《委托代理协议》，约定由浙江点金律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费41000元。因袁林华逾期归还贷款利息，原告诉至本院，请求：一、判令袁林华归还原告借款本金4060367.87元，利息（含罚息、复利）162473.94元（暂计算至2015年11月2日，2015年11月3日至本息付清之日止的利息按中国人民银行相关规定和借款合同约定计算，利随本清）；二、判令袁林华支付原告为实现债权而承担的律师代理费41000元；三、原告有权就上述第一、二项债权对位于华鑫大厦A座0103室的房产在拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项享有优先受偿权；四、判令华鑫公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、诉讼费用由两被告承担。
被告华鑫公司答辩称：一、华鑫公司成立的概况。2004年4月，绍兴县华舍街道温渎村经济合作社（以下简称温渎合作社）竞拍获得温渎村商业办公楼地块的国有土地使用权。2007年6月，该合作社公开招标合作开发单位，绍兴县兴越房地产开发公司（以下简称兴越公司）中标，双方签订《合作开发协议》，2010年1月又签订《补充协议》。根据协议约定，温渎合作社以“温渎村商业办公楼”的土地使用权与兴越公司合作，并注册成立“绍兴县华鑫房地产开发有限公司”（即本案被告华鑫公司）。该合作项目竣工后，温渎合作社按中标比例57.12%享有产权，兴越公司按中标比例42.88%享有产权，最后确定华鑫大厦A座归兴越公司，B座归温渎合作社。该公司的法定代表人由温渎合作社主任兼任。二、华鑫大厦的基本情况。华鑫大厦是华鑫公司的唯一开发项目。现在华鑫大厦的基本情况是分A座B座，A座何时完工情况不详，至今未办理房产权证，待办理有关手续后归兴越公司所有。B座于2013年完工，也因兴越公司的责任至今未办理房产权证，但归属温渎合作社所有。因为在合作成立华鑫公司时温渎合作社已全部履行了义务，其他均由兴越公司承担。三、兴越公司因严重违约，结欠温渎合作社债务的情况。2013年9月，温渎合作社诉兴越公司土地使用权转让合同纠纷一案起诉到绍兴县人民法院（现为绍兴市柯桥区人民法院），案号为（2013）绍民初字第3134号，该案判决兴越公司支付逾期交房违约金人民币420万元。兴越公司不服上诉，绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第44号判决兴越公司支付逾期违约金人民币203万元。该款兴越公司至今未付。四、答辩人在本案的借款担保上盖章，法定代表人在担保合同上签名是真实的，但事出有因。本讼争案中的实际借款人是兴越公司法定代表人袁永华，只不过是以袁林华的兄长作名义上的借款人，以华鑫大厦A座0103室为买卖标的物而套取银行贷款，原袁永华口头承诺本案的借款目的是用于归还华鑫大厦B座工程款，但事实上贷款后袁永华对华鑫大厦B座的工程款至今未结清。而该笔贷款现金处向不明，因为打入贷款的账户是兴越公司以答辩人名义开设的独立账户，由袁永华自己掌控。五、对本案的处理意见。首先，本案借款应由被告袁林华偿还，答辩人对原告诉讼要求第二条、第三条没有异议。其次，不足部分应由袁林华其他个人财产偿付。至于原告第四条诉讼请求，答辩人认为应该由法院具体认定为由兴越公司在华鑫公司开发的华鑫大厦A座的房产中承担连带责任。答辩人提交的一系列证据均可说明是兴越公司的债务。华鑫大厦B座是柯桥区中国轻纺城发展需要，人民政府拆迁征收柯桥区华舍街道温渎村民的村级留用地，是该村（现为华舍街道温渎居民委员会）全体村民（居民）的财产，任何人不得侵犯。
被告袁林华未作答辩。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、《最高额保证合同》一份，拟证明华鑫公司对2010年10月22日至2012年12月31日期间，债务人因购买坐落于笛扬路以西、钱陶公路以南华鑫大厦（A、B幢）所属之商业用房房产而与原告之间产生的债务（包括公积金委托贷款）提供最高额五千万元的连带责任保证。
证据2、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表、利息清单各一份，拟证明原告和袁林华约定以坐落于华鑫大厦A座0103室房产对袁林华向原告借款600万元本金及利息、费用等提供抵押担保，因该房产未领取房产证，双方办理了预抵押登记；2011年3月7日，原告向袁林华发放贷款600万元；截至2015年11月2日，袁林华尚欠本金4060367.87元、利息（含罚息、复利）162473.94元等事实。
证据3、委托代理协议、发票各一份，拟证明原告为本案支出律师代理费41000元的事实。
被告华鑫公司经质证认为，对《最高额保证合同》中华鑫公司的盖章没有异议，其他证据的真实性由法院核实。
被告华鑫公司为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、合作协议及补充协议各一份，拟证明温渎合作社与兴越公司合作后成立华鑫公司，华鑫大厦B座属温渎合作社的财产，而A座属兴越公司的财产；
证据2、绍兴市柯桥区人民法院（2013）绍民初字第3134号判决书、绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第44号民事判决书各一份，拟证明兴越公司结欠温渎合作社违约金的事实。
原告质证认为，被告提供的证据1真实性、合法性无法确认，请法院核实；且协议系被告华鑫公司股东内部约定，不具有对外对抗性，与本案没有关联性；证据2真实性无异议；虽然华鑫公司内部股东有矛盾，但与本案没有关联性，A座房产是华鑫公司所有，不存在内部股东分割。
被告袁林华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证权利。
本院对上述证据分析认证认为，原告提供的证据1-3，内容真实、来源合法，可以证明其待证的事实，本院予以认定。被告提供的证据1，经原告质证对真实性未提出异议，且已由证据2中绍兴市中级人民法院民事判决书予以认定，本院对该证据的真实性予以确认；证据2系人民法院作出的裁判文书，本院对其真实性亦予确认。
本院经审理查明的事实与原告诉称一致。
同时查明，原告与被告华鑫公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于债权人垫付的有关手续费、杂费等）、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。原告与被告袁林华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担等。关于华鑫大厦A座0103房产的绍兴县预购商品房抵押（按揭）登记申请表记载担保的主债权数额为人民币600万元。
另查明，温渎合作社与兴越公司于2007年6月23日签订《合作协议》，约定温渎合作社以温渎村商业办公楼的土地使用权与兴越公司合作开发项目，项目竣工后温渎合作社按中标比例57.12%享有产权，兴越公司按中标比例42.88%享有产权。双方成立房地产开发公司，即本案被告华鑫公司。双方于2010年1月30日签订补充协议，约定开发建设的华鑫大厦A座归兴越公司，B座归温渎合作社。后温渎合作社因兴越公司逾期交房向绍兴县人民法院（现绍兴市柯桥区人民法院）起诉，经该院一审、绍兴市中级人民法院二审，最终判决兴越公司应支付给温渎合作社逾期交房违约金203万元。
本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已履行合同义务向被告袁林华发放贷款600万元，被告袁林华未按合同约定每月以等额本息还款形式向原告归还借款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期。故对原告要求被告袁林华归还剩余借款本金并支付相应利息的诉请，本院依法予以支持。被告华鑫公司抗辩认为讼争借款实际借款人系兴越公司法定代表人袁永华，因未提供证据证明，本院不予采信。原告主张的律师费，有合同依据且金额合理，本院予以支持。被告袁林华以所购房产为其债务提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。现案涉房产尚未办理产权证且被告袁林华经本院合法传唤仍未出现配合原告办理相关手续，结合到庭当事人的陈述，预登记无法转为正式抵押登记并非原告原因导致，应赋予原告优先受偿权。据此对原告要求就抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告华鑫公司为原告的上述债权提供最高额连带责任保证担保，现原告要求被告华鑫公司承担相应连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院亦予支持。被告华鑫公司认为该担保债务应由兴越公司以华鑫大厦A座的房产承担连带责任，但原告主张所依据的最高额保证合同系由被告华鑫公司签具，根据合同相对性，温渎合作社与兴越公司有关华鑫大厦产权归属的约定，不影响被告华鑫公司作为保证人承担保证责任，故被告华鑫公司上述抗辩意见本院不予采信。被告袁林华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁林华归还原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行借款本金人民币4060367.87元，支付至2015年11月2日止的利息（含罚息、复利）162473.94元，并支付自2015年11月3日至款项付清之日止的利息（按中国人民银行相关规定和借款合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告袁林华支付原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行为实现本案债权而支出的律师代理费41000元，于本判决生效之日起十日内履行；
三、原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述第一、二项债权，对坐落于华鑫大厦A座0103房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告绍兴县华鑫房地产开发有限公司对被告袁林华的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费40911元，财产保全费5000元，合计45911元，由二被告共同负担；公告费650元，由被告袁林华负担；各被告负担部分，均于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费40911元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 何鲁峰
人民陪审员 谢亚峰
人民陪审员 吴梅英
二〇一六年五月十八日
书 记 员 陈 娟
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。