苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01233号原告苏州高新区东渚华龙大酒店，住所地苏州高新区东渚镇下许村。经营者华凤男，男，1956年10月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人徐建祥，江苏力信律师事务所律师。被告徐宏，男，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州高新区东渚华龙大酒店（以下简称华龙大酒店）与被告徐宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年7月28日、2015年8月25日公开开庭进行了审理，原告华龙大酒店的委托代理人徐建祥到庭参加诉讼。被告徐宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本院于2015年10月22日、2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告华龙大酒店的委托代理人徐建祥，被告徐宏到庭参加诉讼。2016年4月27日，本院再次公开开庭进行了审理，原告华龙大酒店的委托代理人徐建祥到庭参加诉讼。被告徐宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华龙大酒店诉称，2010年10月12日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将华龙大酒店出租给被告经营，租赁面积2200平方米，租期六年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止，前三年租金55万元，后三年租金60万元；后三年租金于2013年11月30日前一次性支付。合同签订后，被告前三年租金已按约支付，但后三年租金虽经多次催讨却至今未付，已严重违约。另外，被告在经营期间，未经原告同意，擅自将底层小包厢打通，将四处承重墙及构造柱拆除，具体为：一层B*1-3轴段局部承重墙体及构造柱，一层C*1-3轴段处局部承重墙体及构造柱，一层3*D-E轴段处局部承重墙体，一层B*4-6轴段处局部承重墙体。2013年11月19日，经苏州市房屋安全鉴定管理处鉴定，上述改造情况消减了承重墙的有效截面面积，破坏了承重墙的传力路径和房屋的抗震措施，严重影响房屋结构安全。原告认为，被告上述拖欠租金及擅自改造、影响房屋结构安全的行为属严重违约行为，侵犯原告合法权益，原告因此诉至法院，请求判令：1、被告立即支付租金60万元；2、被告支付违约金15万元；3、被告将拆除的四处承重墙恢复原状；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1、被告赔偿2013年12月31日至2015年9月16日期间租金损失（按照三年租金60万元之标准计算）；2、被告赔偿四堵承重墙修复费3万元；3、被告赔偿财产损失3万元；4、被告支付水电费总计31618元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告徐宏辩称，原告于2013年8月通知解除双方之间的租赁合同，由于合同到期日为2016年12月31日，且其此前刚投资40万元对办公室进行装修，故与原告协商能否继续承租，但原告坚决不同意，故其即于2013年10月搬离华龙大酒店；对于在经营期间造成四处墙体的损坏，其愿意给予赔偿3万元；对于原告主张的财产损失，主要指空调、电视、热水器、制冰机等，其愿意承担损失1万元；对于原告主张的水电费，其认可5000元。经审理查明，原告华龙大酒店系个体工商户，位于苏州高新区东渚镇下许村，由华凤男经营，经营范围为中型餐馆、旅店服务，经营场所为两幢混合结构房屋，其中一幢为三层，建筑面积为1982.32平方米，另一幢为一层，建筑面积87.74平方米，合计2070.06平方米，登记所有权人均为华龙大酒店。2010年11月12日，华凤男代表华龙大酒店（甲方）与被告徐宏（乙方）签订《东渚华龙大酒店房屋租赁协议》一份，约定如下：甲方将华龙大酒店房屋出租给乙方经营酒店（字号由乙方自取），租赁面积共三层计2200平方米，租赁期限共六年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止；租赁金额为前三年55万元，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，后三年60万元，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；甲方将原有大酒店一切设备用具给乙方使用，甲乙双方清点造册，期满后乙方应归还甲方，如损坏、遗失乙方应负责照价赔偿；乙方如要装饰，不得更改原状破坏墙体，如要更改，需经甲方同意方可改变，装饰费用由乙方自负，在经营过程中乙方应确保华龙大酒店的整体面貌，必要时应定期修复；在租赁期间乙方如需提前终止协议，需提前三个月通知甲方并支付违约金15万元，如甲方要求提前终止协议（政府拆迁除外），支付违约金15万元给乙方，并退还房屋余款。双方另对其他相关事宜进行了约定。协议签订后，华龙大酒店按约将涉案房屋及酒店内设备包括空调、桌椅、电视机、冰箱、热水器、制冰机、沙发、衣架、衣柜、床等交给徐宏，徐宏按约支付前三年租金55万元。徐宏租赁涉案房屋及设备后，用于经营苏州高新区豪东酒店。2013年，徐宏在未征得华凤男同意的情况下，对涉案房屋内部进行了改造，拆除了一层B*1～3、C*1～3、3*D～E、B*4～6轴段处四堵承重墙体及构造柱，且未采取加固措施。华凤男知晓后，以华龙大酒店的名义委托苏州市房屋安全鉴定管理处对上述改造情况进行检测。2013年11月19日，苏州市房屋安全鉴定管理处出具苏房安鉴【2013】咨B用字第48号《苏州市房屋安全使用审定意见书》，审定意见如下：上述改造情况，消减了承重墙的有效截面面积，破坏了承重墙的传力路径和房屋的抗震措施，严重影响房屋结构安全。华凤男以此为由拒绝徐宏继续承租涉案房屋，双方协商无果的情况下，徐宏于2013年11月前后搬离涉案房屋，但并未与华凤男办理交接手续。此后，双方多次口头沟通，但未果。2015年1月4日，华龙大酒店向徐宏邮寄《催告函》一份，催告后者在接函后10日内一次性付清租金60万元，如无意承租，在10日内办理交接结算手续。徐宏于同年1月21日签收，但未有任何回应。原告故诉至本院。另查明，徐宏搬离后，华凤男对酒店内资产进行清点，发现缺失部分设备。诉讼过程中，本院组织原、被告双方对现场进行勘察，双方一致确认：缺失1.5匹空调12台、1匹空调1台、2匹空调1台（14台空调中春兰牌、美的牌各半）、25寸电视8台、29寸电视2台（10台电视全部为飞利浦牌）、热水器1台（光芒牌）、制冰机1台，购买时间均以2002年为准。诉讼中，华龙大酒店明确表示其主张2013年12月31日至2015年9月16日期间租金损失的依据为：徐宏未及时修复墙体导致其房屋不能另行出租的所产生的损失，该损失参照合同约定的租金标准计算。庭审中，徐宏明确表示愿意支付华龙大酒店水电费5000元、并愿意就缺失设备赔偿华龙大酒店财产损失1万元、愿意就拆除的墙体及构造柱赔偿华龙大酒店修复费3万元。华龙大酒店对此予以认可。上述事实，有东渚华龙大酒店房屋租赁协议、东渚华龙大酒店资产移交清单、催告函、邮寄凭证及送达情况查询、苏州市房屋安全使用审定意见书、照片、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋权属登记信息查询结果证明、个体工商户营业执照、企业登记资料查询表、谈话笔录、录音资料及本院审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，华凤男作为原告华龙大酒店经营者与被告徐宏签订的《东渚华龙大酒店房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。按照协议约定，徐宏在经营过程中，“如要装饰，不得更改原状破坏墙体”、“如要更改，需经甲方同意方可改变”、“在经营过程中乙方应确保东渚华龙大酒店的整体面貌”、“必要时定期修复”，但徐宏非但未遵守上述约定、拆除了四堵承重墙及构造柱，而且其拆除行为严重影响了房屋结构安全，致使原告出租房屋收益的目的不能实现，构成根本违约，故华凤男代表华龙大酒店行使单方解除权符合法律规定，徐宏对此也无异议，并于后三年租期开始前搬离涉案房屋。至此，双方之间的租赁关系已终止。租赁合同解除后，承租人应将租赁物恢复原状后返还出租人。本案中，徐宏搬离涉案房屋前，本应将拆除的四堵承重墙及构造柱修复后再返还华龙大酒店，但其并未履行修复义务，故其除了应承担相应修复费外，还应承担墙体修复期间原告房屋不能另行出租收益的损失。至于损失的计算方法，本院认为，华龙大酒店在徐宏搬离后，在督促徐宏履行修复义务未果的情况下，应及时安排人员自行修复并要求徐宏承担修复费，但其至今未采取措施自行修复，故由此产生的扩大损失，华龙大酒店不得要求徐宏赔偿。考虑到原、被告双方的过错程度，结合本案的实际情况，本院酌定华龙大酒店督促徐宏履行修复义务及自行修复墙体并采取措施另行出租的合理期间合计三个月，故原告在此期间的租金损失为5万元（计算方式：60万元/36个月*3个月=5万元）。至于墙体修复费、水电费及设备缺失财产损失，原、被告已自行达成一致意见，此系当事人自主行使诉权之意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐宏于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州高新区东渚华龙大酒店租金损失5万元。二、被告徐宏于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州高新区东渚华龙大酒店墙体修复费3万元。三、被告徐宏于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州高新区东渚华龙大酒店财产损失1万元。四、被告徐宏于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区东渚华龙大酒店水电费5000元。如采用转账方式支付，请汇入原告苏州高新区东渚华龙大酒店指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8118元，减半收取4059元，由被告徐宏承担1100元，由原告苏州高新区东渚华龙大酒店自行承担2959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  朱海兰二〇一六年四月二十七日书记员  田德强