西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）新民初字第913号
原告交通银行股份有限公司西安分行，住所地本市西华门十字东北角交行大厦。
负责人赵宽，行长。
委托代理人杨国有、杨云涛，陕西国友律师事务所律师。
被告刘江勇，男，1975年11月7日出生，汉族。
被告西安大华置业有限公司，住所地本市碑林区建东街151号508室。
法定代表人陈忠云，董事长。
委托代理人莫虎明，男，1950年4月20日出生，汉族。
第三人艾薇，女，1966年11月14日出生，汉族。
第三人魏彦民，男，1978年10月19日出生，汉族。
原告交通银行股份有限公司西安分行（以下简称交行）与被告刘江勇、被告西安大华置业有限公司（以下简称大华公司）、第三人艾薇、魏彦民借款合同、房屋买卖合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨国有、杨云涛，被告刘江勇，被告大华公司委托代理人莫虎明，第三人艾薇、魏彦民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交行诉称，原告与二被告签订个人住房借款合同，约定借款人刘江勇从原告处借款35万元用于购买住房一套，贷款期限25年，按月等额还款。同时，原告与二被告又签订了借款抵押合同，并办理了抵押登记，后被告刘江勇多次未届时还款，原告向西安市碑林区法院申请执行，后得知，被告刘江勇擅自将抵押的房屋转让给了第三人艾薇和魏彦民。因此，西安市碑林区法院裁定不予执行，原告遂诉至法院主张权利。现要求确认借款合同和借款抵押合同有效，原告对抵押房屋优先受偿，二被告偿付原告本金334230.48元、利息20197.09元（算至2007年2月6日的利息，利息主张到本金给付之日止），确认二被告与第三人的房屋转让行为无效，且第三人腾房，被告赔付原告执行费5151元。
被告刘江勇辩称，我是被告大华公司的职工，我买该住房是因公司给我的是福利房，其让我以自己的名义与原告签订按揭买房协议，2004年公司称其无钱而不再执行向职工承诺的福利分房政策，公司就与我签订了退房协议并收回了房屋，我不知道该房屋转让给他人的事情，故我不承担任何责任。
被告大华公司辩称，原告交行和被告刘江勇所述属实，我公司没有通知原告我公司与被告刘江勇订立退房手续，原告也不知我公司将房转让给第三人之事，且第三人也不知该房屋被抵押的事实，故所有的责任应由我公司承担。被告刘江勇及第三人艾薇和魏彦民均无责任。
第三人艾薇述称，我向被告大华公司交付了购房款等86000元，被告大华公司承诺为我办理购房按揭贷款，但未办理，后来我接到碑林区法院的通知才得知该房屋已被抵押的事实，我已入住该房而无法腾房。
第三人魏彦民述称，我向被告大华公司交付了购房款等80000余元，被告大华公司承诺为我办理购房按揭贷款，但未办理，我没有过错，且我已入住而无法腾房。
经审理查明，2003年8月26日，原告交行与被告刘江勇、大华公司签订了个人住房借款合同载明，借款人被告刘江勇从原告交行处借款35万元用于购买位于本市碑林区建东街XXX号XXX室复式楼房，借款期限自2003年9月29日至2028年9月28日止，贷款的偿还采用按月等额还款法，借款人从贷款发放后第一个还款日起每月归还本合同项下的贷款本金及利息，借款人与贷款人签订贷款抵押合同，以所购买的住房设立抵押，房产商被告大华公司承诺：当贷款人需行使“贷款抵押合同”项下的抵押权时，应贷款人请求，房产商须以不低于借款人所欠借款本息的价格回购该住房，价款优先用于清偿本合同项下所欠借款本息。违约事件发生后，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有本金，结算并支付利息，对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利。2003年8月26日，原告交行与被告刘江勇、大华公司签订了借款抵押合同言明：抵押人刘江勇将借款所购的房屋作为抵押担保物，担保借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、索要费用和抵押权人实现抵押权的费用，抵押期限自抵押登记日起至借款最后到期日后一年为止。未经抵押权人原告交行同意，抵押人不得自行以出售、转让等方式处置抵押物，被告大华公司为抵押物的回购人。2003年9月28日，借款抵押合同项下的房屋办理了抵押登记。2003年9月29日，原告交行将贷款35万元支付给被告刘江勇。在原告交行的借款凭证上载明月利率为4.2‰。2004年被告刘江勇与被告大华公司签订了退房协议。2003年10月15日和2004年3月11日，被告大华公司在未告之原告交行的情况下，分别与第三人艾薇和魏彦民签订了借款抵押合同项下房屋的买卖合同，被告大华公司将借款抵押合同项下的房屋XXX室复式楼房分别转卖给了艾薇和魏彦民，二个第三人分别陆续支付被告大华公司部分购房款等并占用该房。此后，因被告刘江勇未届时向原告交行清偿本息，原告交行以债权文书向碑林区人民法院申请执行，碑林法院认定，该案据以执行的公证债权文书所公证的债权债务关系不明确，故裁定不予执行，原告交行遂于2007年2月诉至本院。庭审中，被告大华公司表示愿意承担向原告交行清偿全部债务的责任。
以上事实，有当事人陈述、原告与二被告订立的住房借款合同和借款抵押合同、抵押登记证明、债权文书公证书、借款凭证、刘江勇欠款明细表、西安市碑林区人民法院民事裁定书、被告大华公司与第三人的房屋买卖合同、第三人的交付房款等凭证在卷佐证。
本院认为，原告交行与被告刘江勇和大华公司订立住房借款合同及借款抵押合同，系双方当事人自愿所为，且未悖法律，故上述合同均成立且有效。原告交行履行了放贷义务，而被告刘江勇不但没有履行届时归还借款本息的义务，而且在未通知原告的情况下擅自将已办理抵押登记的房屋转让给被告大华公司，而被告大华公司又是知道讼争的房已办理了抵押登记的，故二被告的这一行为显然与法相悖，故二被告的房屋转让行为无效，被告刘江勇仍应为借款合同的债务人，应依法向原告交行清偿借款本金及利息，并按合同的约定承担向原告偿付罚息及损失的责任，被告大华公司表示愿意承担向原告交行清偿全部债务的责任，依法准许。原告交行要求对抵押物享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院依法支持。被告大华公司自己并非讼争房屋的产权所有人，就将已办理抵押登记的房屋擅自再次转卖给第三人艾薇和魏彦民，更是与法相悖，其买卖关系显然无效，依法不予保护。至于原告交行主张第三人腾房的请求，系另一法律关系，应另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第八十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：
1、原告交通银行股份有限公司西安分行与被告刘江勇、被告西安大华置业有限公司订立的住房借款合同及借款抵押合同均成立且有效。2、被告刘江勇与被告西安大华置业有限公司退房协议无效。3、被告刘江勇于本判决生效后十日内一次性向原告交通银行股份有限公司西安分行支付借款本金人民币334230.48元、利息人民币19899.03元、罚息人民币298.06元（算至2007年2月6日的利息，利息主张至本金清结之日止），并一次性赔付原告交通银行股份有限公司西安分行申请执行费5151元整。被告西安大华置业有限公司承担连带责任。4、原告交通银行股份有限公司西安分行对位于西安市建东街XXX号XXX室（复式楼房）抵押住房享有优先受偿权。5、被告西安大华置业有限公司与第三人艾薇和魏彦民房屋买卖合同无效。6、原告交通银行股份有限公司西安分行其余之诉驳回。如未按指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12975元由二被告连带承担（此款原告已预交，二被告随借款本金一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵文涛
审 判 员 王 玮
代理审判员 王 钰
二〇〇七年六月十四日
书 记 员 侯 娟