上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2537号
上诉人（原审被告）张阿根。
上诉人（原审被告）钱萍。
上列两上诉人的共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡颖。
被上诉人（原审原告）于亮。
被上诉人（原审原告）陈文珍。
上列三被上诉人的共同委托代理人左武荣，上海市浦东新区周家渡法律服务所法律工作者。
原审第三人潘贤达。
原审第三人胡家翔。
委托代理人张阿根，身份事项同上。
原审第三人魏如财。
原审第三人张月弟。
委托代理人张阿根，身份事项同上。
上诉人张阿根、钱萍因共有物分割纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第17985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，胡颖系于某A（于2009年10月27日过世）之妻，两人育有于亮。陈文珍系于某A之母，于某A的父亲于某B已过世。
2002年3月22日，张阿根、钱萍及案外人朱某C购买上海市某区某路2308号商铺（即系争商铺），总价为647，735元（人民币，下同），并登记在三人名下。2002年9月，张阿根、钱萍、胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟，于某A及案外人苏某D、朱某C共同投资设立上海甲劳防器材有限公司（以下简称“甲公司”）。其中，于某A投资5万元。之后，于某A、案外人苏某D、胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟、钱萍均出具声明，言明脱离甲公司，原入股资金全部转入投资系争商铺。但至今，未办理工商登记变更手续。
2004年1月6日，系争商铺登记于张阿根、钱萍名下。后案外人苏某D、朱某C先后退出，于某A承继了朱某C的投资份额2万元。张阿根、钱萍向于某A出具了七份《房屋产权证书》编号54-48至54-54。该《房屋产权证书》注明：1、本房屋产权属7人共有，任何人不得擅自出售，如有出售情况，必须经共有人一致同意通过，方可出售。本房屋产权证书总发行数为54张，每张为1份，总份数为54份。于某A曾按照7／54的比例分得系争商铺租金收益。对于系争商铺的《房屋产权证书》，张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟在审理过程中自认，张阿根持有16份、钱萍持有13份，于某A持有7份，潘贤达持有6份，胡家翔持有3份，魏如财持有6份、张月弟持有3份。
2014年3月21日，张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟订立协议书，言明：“集资合伙购买的系争商铺，决议最低出售价为人民币235万元。”
2014年4月12日，通过上海乙房地产经纪事务所居间介绍，张阿根、钱萍与案外人陶某E、卢某F签订《上海市房地产买卖合同》，由案外人购买系争商铺，价格为382万元。双方还签订了《补充协议书》一份，约定张阿根、钱萍实际到手价应为235万元，该协议所列内容与上述《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准。系争商铺出售后，张阿根、钱萍现已收到案外人支付的房款235万元。在庭审过程中张阿根、钱萍确认由两人共同负责支付胡颖、于亮、陈文珍相应的折价款。
2014年5月5日，胡颖及案外人与张阿根协商系争商铺事宜，在谈话中，张阿根确认系争商铺为七人所有，于某A在系争商铺内占五十四分之七的产权份额。系争商铺出售时，曾召集胡颖等协商。对此协商事宜，双方均确认曾共同协商系争商铺出售事宜，但胡颖未同意出售的价格。
对于于某A的继承问题，胡颖、于亮、陈文珍表示被继承人于某A未留有遗嘱，法定继承人为胡颖、于亮、陈文珍。对系争商铺于某A的份额中50%首先由胡颖所有，其余50%由胡颖、于亮、陈文珍各分得三分之一，要求取得房屋折价款。
审理过程中，胡颖、于亮、陈文珍申请对系争房屋2014年4月的市场价格进行评估，原审法院依法委托上海丙土地房地产评估投资咨询有限公司对系争商铺的市场价值进行评估（估价时点为2014年4月）。该公司于2014年12月20日作出估价报告，系争商铺的市场价值为486.86万元。
由于双方当事人对系争商铺交易买卖双方的税费存有争议，原审法院按上述市场价值向上海市某区地方税务局征询，该局于2015年6月24日回函称，系争商铺出售方应缴纳税款：营业税金及附加191，431.98元、土地增值税1，433，493.21元、个人所得税348，278.29元，印花税1，910元。房屋购买方应缴纳的税款：契税114，600元、印花税1，910元。若已办理产权证，产证上需另贴印花税5元。
原审审理中，胡颖、于亮、陈文珍要求法院判令其依法分割系争商铺共有份额中五十四分之七的房屋折价款（最终以评估价为准）。张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟则不同意胡颖、于亮、陈文珍的上述诉讼请求。
原审认为，公民合法的财产权益受法律保护。当事人之间存在如下争议焦点，本院论述认定如下：
1、被继承人于某A在系争商铺中是否享有权利及享有权利的份额。胡颖、于亮、陈文珍认为于某A对系争商铺出资7万元，根据张阿根、钱萍出具的权利凭证，于某A享有7／54的产权份额。张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟均认为于某A投资甲公司，约定取得系争商铺产权的前提为办理股东的变更登记手续。根据双方陈述及提供的证据，可以确认于某A确实投资了甲公司，并且协议退出甲公司转而享有系争商铺产权份额，张阿根及钱萍即两名义产权人向于某A发放了权利凭证，证明其享有相应的权利。在系争商铺出租中，于某A亦按此产权份额享有租金收益。在胡颖与张阿根的交涉录音中，张阿根也曾确认过于某A所享有相应的产权份额。至于，张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟所主张的因于某A未办理股东变更登记手续而致无法享有系争商铺的权益，由于未有证据证明享有系争商铺的前提条件为办理股东变更手续，且甲公司的股东登记至今未变更，即同样投资甲公司股份转换为系争商铺产权份额的其他投资人也未办理股东变更登记手续，故该主张原审法院不予采纳。对于张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟主张的应根据购入系争商铺的实际成本与于某A实际出资计算于某A的产权份额，该主张与之前张阿根、钱萍发放代表份额的凭证的行为显然相悖，有违诚信，原审法院不予采纳。综上，原审法院确认于某A享有系争商铺7／54的产权份额。
2、系争商铺的出售是否征得胡颖、于亮、陈文珍同意。张阿根、钱萍向系争商铺的共有人发放的权利凭证上明确载明：“任何人不得擅自出售，如有出售情况，必须经共有人一致同意通过，方可出售”。该约定记载于权利凭证，并有名义产权人即张阿根、钱萍的盖章，为全体共有人接受，应视作为全体产权人对系争商铺出售的特别约定，该约定并不违反法律及行政法规，亦未侵犯他人合法权益，应为合法有效。全体共有人均受该约定的约束，如违反该约定，应承担相应违约责任。于某A已过世，故出售系争商铺还应征得继承人的同意。现系争商铺出售时，胡颖、张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟曾协商，但仅有六位共有人同意出售，但张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟均未提供证据证明已征得胡颖、于亮、陈文珍的同意，故张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟违反了该约定，应承担违约责任。现张阿根、钱萍已收取所有房款，并确认负责共同支付胡颖、于亮、陈文珍的房屋折价款，并不不当，原审法院予以确认。
3、胡颖、于亮、陈文珍应得系争商铺折价款问题。根据张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟提供的证据及陈述，系争商铺的实际成交价格为235万元，该价格为出售方实际到手价格，已扣除了买卖双方所应承担的税费及中介费。张阿根、钱萍及胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟主张按照该价格进行分割。但胡颖、于亮、陈文珍并未同意以该价格出售系争商铺。在双方明确约定必须达成一致方可出售系争商铺的前提下，以该价格进行分割对胡颖、于亮、陈文珍显然不公。因此，分割折价款的依据应为出售时系争房屋的市场价值并扣除以该市场价值为基数计算的税费、中介费，考虑到胡颖、于亮、陈文珍并未实际操作出售系争商铺的事宜，故原审法院酌情胡颖、于亮、陈文珍可分得折价款36万元。折价款为被继承人于某A与胡颖的夫妻共同财产，故其中一半归胡颖所有，另一半为于某A的遗产。该被继承人于某A生前未留有遗嘱，应由其法定继承人即胡颖、于亮、陈文珍各得三分之一。
原审法院审理后于二○一五年七月三日作出判决：张阿根、钱萍应于判决生效之日起十五日内共同支付胡颖房屋折价款24万元，支付于亮房屋折价款6万元，支付陈文珍房屋折价款6万元。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，430元，评估费5，000元，合计11，430元，由张阿根负担3，886元、钱萍负担3，200元、潘贤达负担1，486元、胡家翔负担686元、魏如财负担1，486元、张月弟负担686元。
原审判决后，张阿根、钱萍不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。第一，系争商铺登记在上诉人名下，应认定上诉人系商铺的所有权人。于某A并未记载于产权证上，其对于商铺是否享有产权应从其是否出资或出资比例来确定。而上诉人提供的证据可以证明于某A并未出资，被上诉人亦未提供相应的证据证明于某A实际出资。第二，虽然被上诉人持有房屋产权份额确认书，但是根据双方约定，于某A退出甲公司股东会才可获得系争商铺的权利，而双方实际未办理股东变更登记手续，故于某A对系争商铺并不享有权利。第三，原审法院在分割系争商铺折价款时采用的是评估价格，而考量税费时援引的却是实际出售价格的税费标准，显然自相矛盾。2、原审适用法律错误。上诉人出售商铺并没有侵害被上诉人的利益，上诉人在出售前已经告知被上诉人出售事宜。况且，即便被上诉人享有7／54的产权份额，在按份共有的条件下，经占2／3以上份额的共有人同意，上诉人亦有权出售商铺。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人胡颖、于亮、陈文珍辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人胡家翔、潘贤达、魏如财、张月弟共同辩称：同意上诉人的上诉请求，要求改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要有二：一是被继承人于某A对于系争商铺是否享有权利以及享有权利的份额。二是被上诉人是否有权按照系争商铺的评估价值向上诉人主张相应份额的折价款。
关于争议焦点一。系争商铺虽登记在上诉人名下，但根据查明的事实，于某A基于协议退出甲公司而享有系争房屋的产权份额，被上诉人亦向其发放了《房屋产权证书》作为确定产权份额的凭证，同时，于某A亦已按照其产权份额分得系争商铺的租金收益，原审据此认定于某A享有系争商铺7／54的产权份额，并无不当，本院予以认同。上诉人关于于某A未办理股东变更登记手续而不享有系争商铺权利的主张，缺乏依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。根据系争商铺共有人的约定，出售系争商铺必须经共有人一致同意。该约定系当事人的真实意思表示，对于系争商铺的共有人均有约束力。而本案中，于某A过世后，被上诉人基于继承关系而享有于某A对于系争商铺享有的权利，上诉人及原审第三人在就出售价格未征得被上诉人同意的情况下仍继续出售系争商铺，显然违反了当事人之间的约定，客观上亦给被上诉人造成了损失，应当承担相应的赔偿责任。由此，被上诉人要求以系争商铺的评估价值而不是实际出售价格为基础确定其应得的折价款，于法有据，本院予以支持。至于折价款数额的认定，由于系争商铺的实际成交价格235万元系出售方实际到手价格，故原审法院将出售时系争商铺的市场价值扣除以该市场价值为基数计算的税费、中介费作为折价款的计算依据，同时结合具体案情，酌定被上诉人应得款项为36万元，并无不当，数额亦属合理，本院予以认同。上诉人关于原审法院援引的税费标准系根据系争商铺实际出售价格计算得出的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，鉴于上诉人实际收取房款，并确认由其负责支付被上诉人的房屋折价款，故原审判决由上诉人向被上诉人承担支付责任，亦无不妥。
综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，430元，由上诉人张阿根、钱萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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