云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初1448号原告：凌云，女，1989年10月5日生，汉族，居民，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：通海县丰和商业管理有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道办湖滨路延长线（国营渔场）。统一社会信用代码：91530423061581101X。法定代表人：资毅,系公司总经理。被告：通海县丰和房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道湖滨路渔场。统一社会信用代码：915304235662005463。法定代表人：资毅，系公司总经理。二被告的共同委托诉讼代理人：杨元，云南阳源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被告的共同委托诉讼代理人：常太冬，男，系公司经理，住昆明市盘龙区。代理权限：特别授权代理。被告：通海县海湖壹号餐饮店。经营场所：云南省玉溪市通海县秀山街道杞麓湖壹号商业街B5。统一社会信用代码：92530423MA6KAL4C1T。经营者：王朝兴，男，1962年6月1日生，汉族，居民，住云南省玉溪市通海县。原告凌云与被告通海县海湖壹号餐饮店（以下简称海湖壹号餐饮店）、通海县丰和商业管理有限公司（以下简称丰和商业管理公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，在诉讼过程中，将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。经原告申请，本院依法追加通海县丰和房地产开发有限公司（以下简称丰和房地产公司）作为共同被告参加诉讼。2017年11月16日本院将本案转为普通程序审理，并经批准延长审限六个月，依法组成合议庭二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人梁腾云，被告海湖壹号餐饮店经营者王朝兴，被告丰和商业管理公司、丰和房地产公司的委托诉讼代理人杨元、常太冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌云向本院提出诉讼请求：一、判决被告海湖壹号餐饮店立即停止对原告所有的位于云南省玉溪市通海县秀山街道杞麓湖壹号商业街B5号房屋的非法占有，并将房屋恢复原状后立即返还；二、判决被告海湖壹号餐饮店支付从2016年6月14日起至2017年8月14日非法占有原告房屋的占用费102760元，并支付从2017年8月14日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（参照房屋租金88080元/年）；三、判决被告海湖壹号餐饮店结清非法占有房屋期间产生的物业管理费、水电费；四、判决被告丰和商业管理公司对上述第二、三项债务承担连带责任。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判决被告丰和房地产公司根据《商品房购销合同》的约定立即向原告交付玫瑰湾温泉旅游度假村（杞麓湖壹号）B幢B5号房屋；二、判决被告丰和房地产公司根据《商品房购销合同》的约定向原告支付自2014年12月31日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金495040.748元，并按已付款的0.01%即477.022元/天向原告支付自2017年10月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，不要求被告海湖壹号餐饮店、丰和商业管理公司承担责任。事实及理由：2014年2月16日，原告与被告丰和房地产公司签订《商品房购销合同》（合同已在通海县房管所备案，备案号为：20140311），双方约定原告以价格按揭贷款购买丰和房地产公司开发的玫瑰湾温泉旅游度假村（杞麓湖壹号）B幢B5号房屋，房屋总价款为4770220元，双方约定交房日期为2014年12月31日前，并约定丰和房地产公司逾期交房90天内，按每天20元向原告支付违约金，90天后按已付购房款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。双方还对其他权利义务进行详细约定。合同签订后，原告按照丰和房地产公司的要求于2014年3月14日向其支付2390220元购房款，于2014年3月24日向其支付880000元购房款，后向中国工商银行股份有限公司通海支行贷款支付1500000元购房款，总计支付4770220元。从2015年初开始，原告多次要求丰和房地产公司交房，但丰和房地产公司均以房屋未验收合格为由拒绝。后原告于2017年初发现自己购买的B5号房屋由海湖壹号餐饮店占有使用，原告与海湖壹号餐饮店沟通，才知道B5号房屋已由丰和商业管理公司出租给海湖壹号餐饮店，原告联系三被告未果，故诉至法院。被告丰和房地产公司、丰和商业管理公司辩称，1、购房经过：丰和房地产公司开发杞麓湖壹号楼盘，因各种原因，销售较为清淡，融资困难，为了向外界展示楼盘已有成交，且成交价款达每平方米13000元，树立交易价格标杆，推动杞麓湖壹号楼盘顺利销售，也为从银行取得贷款使用，解决公司资金紧张及融资困难。丰和房地产公司实际控制人鲁明辉（原云南万居地产法人及大股东，与资毅共同成立云南中远投资集团，并控股包括丰和房地产公司在内的多家公司），安排以其女儿凌云的名义与丰和房地产公司签署《商品房购销合同》，购买其所开发的通海县杞麓湖壹号B5、B6两套商住别墅。首付款是采用走流水的形式汇到凌云账户，再通过凌云的账户转入开发公司，鲁明辉利用其中远公司员工石秋荣的身份信息开设账号，并用该账号转入凌云账户多笔款项，包括凌云付的首付款，以及后来还的按揭贷款。双方于2014年2月16日签署《商品房购销合同》并在通海县房管所进行备案。后经工商银行审批，两套房子发放贷款300万元。2、贷款资金流向。300万元贷款到账后，就被鲁明辉利用大股东的身份安排转入云南兴国万生矿业公司，最终全部转入鲁明辉控制的公司中，丰和房地产公司没有用过一分钱。3、后续每月还款说明。按揭办理后，每月按揭还款是由丰和房地产公司支付，一直支付到2015年下半年。支付贷款的流程为丰和房地产公司把款转到石秋荣、陈光清、尚芬等个人名下，再转入凌云的名下，有几笔系转入丰和房地产公司法定代表人资毅账户，再转入凌云名下。4、租赁事宜。本案涉及的杞麓湖壹号B5幢商铺是2016年8月15日，通过丰和商业管理公司的名义租赁给海湖壹号餐饮店，由于凌云本人针对B5幢房屋未实际支付过任何款项，双方签订的商品房购销合同系虚假交易，产权属丰和房地产公司，所以丰和房地产公司出租是合理合法的，且凌云的母亲完全知晓本案房屋的租赁情况，对公司制作的房屋出租招商计划，以及签署商铺租赁合同，鲁明辉均亲自参与决策。2016年5月杞麓湖壹号开始交房，因要付清所有款项和相关税费，故凌云没有来接房。综上，原告与丰和房地产公司签署的《商品房购售合同》是以合法形式掩盖非法目的的行为，双方的商品房交易是不真实的，直到现在为止，丰和房地产公司开发的房屋与原告诉争的B5户型的商品房的交易价格也未超过8000元/平方米，工行通海支行的贷款是按房屋估价的50%放贷。双方签署的合同及以原告名义交纳购房款的发票等相关证据原件全部由丰和房地产公司持有，据此，根据民法总则146条、合同法第52条第3项之规定，原告与丰和房地产公司之间的商品房购销合同无效，应驳回原告的诉讼请求。被告海湖壹号餐饮店辩称,海湖壹号餐饮店在丰和房地产公司招商时租赁的B5幢房屋是合法的，交了保证金及租金后开始使用。去年春节，原告一家到海湖壹号餐饮店说房子的事情，进行语言攻击，造成海湖壹号餐饮店名誉损失及50万元的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下:1、原告提交的商品房购销合同、个人购房借款/担保合同、工商银行流水、工商银行借款凭证复印件、杞麓湖壹号商铺租赁合同、告知函，该组证据真实、合法，但证据均系复印件，且与本案查证事实不符，对原告要证明的目的，本院不予支持；2、被告丰和房地产公司、丰和商业管理公司提交的报案材料，系丰和房地产公司与鲁明辉之间的经济往来，与本案无关，本院不予采信；3、被告丰和房地产公司、丰和商业管理公司提交的其余证据，真实合法，与本案有关联，本院予以确认；4、被告丰和房地产公司、丰和商业管理公司申请出庭作证的证人陈某、刘某的证言，虽然二人系丰和房地产公司的职工，但能证明本案的部分事实，本院予以确认。本院经审理确认本案事实如下：2014年2月16日，丰和房地产公司作为出卖方（甲方）、与凌云作为买受方（乙方）签订了合同编号为QLHYH-B5、QLHYH-B6的《商品房购销合同》,约定：乙方向甲方购买位于通海县（杞麓湖壹号）B幢第B5、B6号商用房两套，框架结构，3层，每套房款总计4770220元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋参考套内建筑面积每套为366.94平方米；以银行按揭方式付款的，本合同签订之日乙方向甲方支付购房款的50%作为首付款，即人民币2390220元，剩余50%的房款，即人民币2380000元采用银行按揭贷款方式支付给甲方，乙方于本合同签订之日起3日内向银行提供按揭贷款所需资料，七日内办理完毕银行按揭所有手续；甲方应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。凌云与丰和房地产公司签订合同后，凌云于2014年3月14日向丰和房地产公司账户转入首付款每套2390220元。2014年3月24日凌云再次向丰和房地产公司账户转入购房款每套880000元。凌云与丰和房地产公司签订的《商品房购销合同》在通海县房管所进行备案。2014年3月27日，凌云向中国工商银行股份有限公司通海支行贷款，每套房屋贷款金额1500000元，期限120个月，用于购买通海玫瑰湾温泉度假村B幢B5、B6号商住房，凌云的还贷账户为62×××20。中国工商银行股份有限公司通海支行于2014年4月1日和4月2日分两次将贷款3000000元转入丰和房地产公司账户。贷款后，自2014年5月1日起每套房屋贷款每月本息还款金额17830.72元。2014年9月1日从资毅账户10×××51汇入凌云账户62×××28往来款36000元；2014年9月至2015年2月从资毅账户每月转入石秋荣账户62×××18往来款36000元；自2014年10月至2015年2月，从石秋荣账户62×××18每月转入凌云还贷账户62×××20款项36000元（共五期）；2015年4月23日从陈光清账户转入尚芬账户往来款36000元；2015年10月31日从陈光清账户转入凌云账户往来款26000元；2015年7月28日由丰和房地产公司会计陈某现金存入凌云还贷账户62×××20款项36000元；2015年9月28日丰和房地产公司出纳刘某现金存入凌云还贷账户62×××20款项36000元。石秋荣原系云南中远投资管理有限公司工作人员，负责人力资源管理，在石秋荣不知情的情况下，该公司用石秋荣的身份证在中信银行开户了卡号为62×××18的账户，由公司财务部门用该卡进行经济往来，其中包括向凌云的还贷账户62×××20汇入资金。丰和房地产公司的股东系云南万居房地产开发有限公司和资毅，其中云南万居房地产开发有限公司出资600万元，占持股比例60%，资毅出资400万元，占持股比例40%。2015年6月15日前云南万居房地产开发有限公司的股东系凌云及其母亲鲁明辉，其中鲁明辉出资950万元，凌云出资50万元。云南中远投资管理有限公司的法定代表人系鲁明辉，任公司的执行董事兼总经理，凌云系监事。丰和商业管理公司的股东系资毅和云南驰泰投资有限公司，其中资毅出资800万元，占出资比例的80%。2015年3月11日，丰和房地产公司召开会议，对杞麓湖壹号商用别墅20套，其中A户型2栋共计14套，B户型6套（包括原、被告争议的B5幢房屋）、小木屋3间的招租进行商议，确定了《通海杞麓湖壹号商铺租赁政策》，此次招商由石秋荣负责，集团董事长鲁明辉在《通海杞麓湖壹号商铺租赁政策》上签字同意。2016年4月1日，丰和房地产公司与丰和商业管理公司签订《杞麓湖壹号商业部分经营管理委托管理合同》，约定将杞麓湖壹号风情商业街的全部投资经营管理权委托给丰和商业管理公司，委托期限：2016年5月1日至2021年4月30日。2016年7月27日，丰和商业管理公司将杞麓湖壹号B5幢商铺出租给王朝兴，租赁期限：自2017年8月15日起至2020年8月15日止，免租期限：2016年8月15日起至2017年8月15日止。凌云向本院提交的《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》均系复印件，并申请本院到通海县房管所和工商银行调取两份证据的原件。被告丰和房地产公司保管B5、B6房屋的《商品房购销合同》原件，两套房屋的首付款、购房款的发票（报销凭证联）原件，以及中国工商银行借款凭证原件2份、凌云支付首付款2390220元至丰和房地产公司的交易凭证原件。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。……”。本案中，凌云主张其与丰和房地产公司之间存在商品房购销合同关系，并要求丰和房地产公司交付B5幢商住房及支付违约金，但丰和房地产公司主张其与凌云之间不存在真实的房屋买卖关系，签订《商品房购销合同》是为了推动杞麓湖壹号商铺的销售及获取银行贷款。本院经审查认为，凌云向丰和房地产公司购买了B5幢商住房一套，但又不持有合同原件，在办理了房屋备案登记和银行贷款后，亦不持有预交购房款的发票、贷款凭证原件，而上述证据的原件均由丰和房地产公司持有。丰和房地产公司提交的证据能够证实，贷款办理之后，丰和房地产公司通过各种途径每月为凌云偿还贷款36000元共九期。以上事实均有悖交易习惯及常理。凌云及其母亲鲁明辉投资的云南万居房地产开发有限公司系丰和房地产公司的大股东，占股份60%，丰和房地产公司委托丰和商业管理公司将B5幢商铺出租给王朝兴时，征得鲁明辉同意，凌云知道也应当知道公司出租房屋的事宜，但在出租时没有提出异议。凌云向丰和房地产公司同时购买的B5、B6两套商住房，价款高达950多万元，但其拒绝对资金的来源进行说明，综上，凌云提交的证据不足以证明其与丰和房地产公司之间存在真实的商品房购销合同关系，故对凌云要求丰和房地产公司交付B5幢商住房及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。在诉讼过程中，凌云不要求被告海湖壹号餐饮店、丰和商业管理公司承担责任，是对其民事权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告凌云的诉讼请求。案件受理费8725元，由原告凌云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  朱亚芹审 判 员  杨 婷人民陪审员  周 莹二〇一八年七月十二日书 记 员  陈晓萌