江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开商初字第00183号
原告伟伦（南通）物业管理有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区星湖大道1692号。
法定代表人ZHUJIANQI。
委托代理人许丽。
被告马嫣含。
委托代理人房国强。
委托代理人马健东。
原告伟伦（南通）物业管理有限公司（以下简称伟伦物业）与被告马嫣含恢复原状纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯敬华独任审判，公开开庭进行了审理，原告伟伦物业的委托代理人许丽，被告马嫣含的委托代理人房国强、马健东到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告伟伦物业诉称，被告系原告所管理的南通市山水花园（山水壹号）2幢107室的业主，被告购房时，双方签署了房屋买卖合同，补充协议中对装修进行了相关约定。被告并签署一份承诺书，表示愿意遵守《业主临时公约》和《管理公约》。2012年10月12日，被告父亲马健东向物业申请装修该房屋，但在装修过程中，被告私自对房屋外观进行了改造，原告多次劝阻无效，故请求判令被告恢复2幢107室外观原状，修复其损坏的地下隔潮层。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1、要求被告对一楼南庭院及围墙进行恢复，即拆除木质栅栏，恢复成原有的铁艺及绿蓠，与邻居之间的隔墙恢复到原来的高度；2、要求被告封闭储藏室，恢复隔潮层原有功能。
被告马嫣含辩称，原被告双方签订的是格式合同，对业主的限制性条款不应对房屋买受人产生约束力。案涉房屋是独门独院的别墅，其地下室、隔潮层、花园等都是属于房屋的专有部分，被告对其所购房屋的装修改造，并未超越专有权的行使范围，也未侵害他人的合法权益，故原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年5月23日，南通星洲房地产有限公司（以下简称星洲公司）与被告马嫣含签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购置山水花园2幢107室，建筑层数地上四层，地下一层，建筑面积共265.7平方米。该合同约定：“买受人在购房后不得擅自改变和损坏房屋外立面”，“买受人使用期间不得擅自改变该商品的建筑主体结构、承重结构和用途”。该合同并附一补充协议，言明：在本物业业主委员会成立前，由出卖人依据政府规定选聘物业公司负责本物业的管理和服务工作；买受人承诺为全体业主物业美观考虑，其购房后，不擅自改变房屋结构、功能，不擅自改变底层花园用途，不擅自安装晒衣架、空调室外机、棚架等影响建筑外观和小区景观的物件和设施。
2012年9月5日，星洲公司与原告伟伦物业签订一份前期物业管理服务合同，约定星洲公司选聘伟伦物业对“山水花园”提供前期物业管理服务事宜。
2012年9月30日，原告父亲马健东签署《山水壹号业主验收表》，领取所购房钥匙，同时签订一份承诺书，表示愿意遵守星洲公司制订的《业主临时公约》及星洲公司会同伟伦物业制订的《管理公约》。《业主临时公约》第四条规定：“业主、使用人在物业使用中，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏或改变房屋外貌；（二）擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；（三）占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备；（四）在庭院、花园、采光井、地下挑空部分、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。”《管理公约》第三章对业主的责任作了规定：“未经管理者书面同意，不得占用公共区域，不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动等行为或状况。”
2012年10月12日，被告父亲马健东填写了《山水壹号业主装修申请登记表》，申请对房屋进行装修，登记表中约定：“任何单元内的承重墙、外墙立面、室内共用管线、共用墙面禁止拆改。”在装修过程中，被告对车库处的进户楼梯进行了改造，破墙开启了隔潮层入口，加装了门。并对原本镂空、通透的隔潮层进行了改造，在与隔壁住户空间之间加盖了间隔墙，形成封闭空间。在对南庭院装修时，发现南庭院地面沉降，南庭院隔离墙与房屋主体之间出现裂痕，在被告要求下原告对该隔离墙进行了重建，建到现有高度时应被告要求而停止。同时，被告对南庭院南侧长7.2米的铁艺围栏（高为1.7米）进行拆除，改造成木围栏；在东西两侧铁艺栏内加建木围栏，并拔除了原铁艺围栏内侧的植物绿蓠（法青）。被告装修过程中，双方一直争议不断。
另查明，山水花园（山水壹号）位于南通市开发区常青路9号，该小区业主委员会尚未成立。
以上事实，由房屋买卖合同、管理公约、业主临时公约、承诺书、装修登记表、房屋照片、前期物业管理服务合同、双方邮件、函件、现场勘查笔录、现场照片及当事人陈述等证据在卷佐证，可以证实。
本院认为：本案的争议焦点在于被告的装修改造行为是否具有正当性，现予以评述如下：
一、关于评判被告行为是否具有正当性的依据
原告伟伦物业作为山水花园（山水壹号）业主委员会成立前由星洲公司选定的物业公司，具有负责山水花园（山水壹号）物业管理和服务的职能。商品房买卖合同附件四合同补充协议为出卖方事先拟定，在双方签订买卖合同时未经协商而对协议内容进行修改或补充，按照《合同法》的相关规定，该协议性质属于格式条款，对于协议条款效力的认定应适用《合同法》的相关规定。《业主临时公约》、《管理公约》虽为物业公司或开发商单方制订，但其系为管理小区之需，被告也签订了承诺书，表示遵守该公约，只要该公约符合《合同法》、《物权法》的相关规定，其在不违背法律、法规、规章前提下，对业主具有约束力。由此，对本案被告装修行为的评价综合依据物权行使的相关法律规定进行。
二、关于被告隔潮层改造行为是否具有正当性
被告签订的《商品房买卖合同》明确显示，被告房屋为地上四层、地下一层，隔潮层位于地下二层，其功能在于防潮，属于公共区域。设计镂空式隔潮层格局，其目的在于增强隔潮效果，但并不因此而赋予业主增加房屋使用面积的功效和权力。被告指出装修时隔潮层内充彻垃圾和污水，因而其进行了清理改造，本院认为保持隔潮层内整洁与功效确为物业公司职责，若其存在履行职责的不当行为，业主需要采取合理方式解决，但并不因此业主可以自行对公共区域进行改造，尤其是在隔潮层内建造的间隔墙，破坏了隔潮层的通透性。被告对山水花园（山水壹号）2幢107室享有所有权，但此权利并不能延伸至该房屋所有权外的地下部分，所以被告对隔潮层建造间隔墙不具有正当性。对于被告在楼梯口破壁建门的行为，被告所购房屋虽为独立别墅，但地下二层作为隔潮层，其与地下一层间的墙面并非被告专有范围，在该墙面上开门的行为破坏了房屋整体结构，不具有正当性。故被告应当封闭隔潮层与楼梯间墙面，拆除隔潮内自行建造的间隔墙，恢复隔潮层原有通透状况。
三、关于被告南庭院改造行为是否具有正当性
庭审中，原被告均一致认为南庭院属被告私有空间，铁艺围栏内庭院具有构造和利用上的独立性，属于被告专有部分，并非属于公共区域，根据《物权法》的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”同时，作为居住特定小区的业主，在行使专有权利时，具有相对的限制性，即不得破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁，铁艺围栏的设置既是整个小区统一整体性的表现，也是业主专用部分与公共区域的分界标志，对此不应予以破坏。被告方认为其是因为地面沉降引起铁艺围栏变形而拆除，地面沉降引起的相关权益纷争需要原、被告间通过合适途径协商解决，但并不能因此被告可以自行拆除围栏，故被告应当恢复被其拆除的南庭院南侧铁艺围栏。但对围栏内的建设，系业主使用权的行使范畴，物业公司不能要求业主建设统一的花园标准，故对于铁艺围栏以内的改造原告要求恢复原状，本院不予支持。对于原告要求的恢复隔离墙的要求，因当时建设隔离墙系因地面沉降后由原告建设，且该隔离墙完全在被告南庭院之内，故对原告该诉请本院不予支持。
综合以上意见，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十六条、第七十条、第七十一条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告马嫣含在本判决生效后一个月内恢复南通市开发区山水花园（山水壹号）2幢107室南庭院南边长7.2米的铁艺围栏，与东西侧铁艺围栏一致。
二、被告马嫣含在本判决生效后一个月内拆除南通市开发区山水花园（山水壹号）2幢107室地下二层隔潮层内自建的间隔墙，并封闭隔潮层与楼梯间之间所开之门，恢复整体墙面。
三、驳回原告伟伦（南通）物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告伟伦（南通）物业管理有限公司、被告马嫣含各负担20元。（被告负担部分原告已垫付，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费人民币80元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审判员 侯敬华
二〇一四年九月十五日
书记员 陈 新
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。