上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初2085号
原告陈文娟，女，1969年8月17日生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人应明，上海元竹律师事务所律师。被告周国辉，男，1968年9月27日生，汉族，住福建省。委托代理人胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。原告陈文娟与被告周国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，于2016年3月7日、4月11日两次公开开庭进行了审理。原告陈文娟的委托代理人应明，被告周国辉的委托代理人胡飞燕两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文娟诉称：2008年3月5日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定由被告承租坐落于上海市松江区涞寅路XXX弄XXX-
XXX号房屋(使用面积为1100平方米的房屋，以下简称“系争房屋”)，房屋用途为商场，租赁时间为2008年6月20日起至2016年6月19日止。然而，被告在租赁期间存在如下违约行为：一、被告从2008年6月20日起至今，从未按时足额支付房租，并恶意拖欠；二、合同约定房屋用途为商场，但被告未经原告书面同意擅自改变用途；三、被告未经原告书面同意另行装修，使房屋结构、设备和设施严重被损坏，并私自改变公共设施；四、被告未经原告同意擅自对系争房屋进行转租。故请求法院判令：一、解除原、被告于2008年3月5日签订的《租赁合同》；二、被告向原告返还系争房屋，并立即搬离，原告扣除保证金；三、被告向原告支付租赁房屋恢复原状费用180,000元；四、被告向原告支付自2008年6月20日至2016年6月19日期间拖欠的租金1,498,472元；五、被告向原告支付违约金749,236元；六、被告向原告支付至系争房屋实际返还日止的水、电、天然气费用；七、被告向原告支付差旅费、律师费等费用。被告周国辉辩称：被告不存在违约，不同意解除《租赁合同》。一、被告对系争房屋进行改动，原告予以默许，原告也可以利用，原告主张的恢复原状费用，缺乏依据；二、被告已将租金支付至2016年2月20日，每年都向原告付清了租金，在合同履行过程中租金每年都有变动，未按合同支付，故被告没有迟延支付租金，原告主张的金额系其单方结算，被告不予认可；三、即便原告认为被告没有按合同约定支付租金，原告主张的2015年1月18日之前的租金也已经过了诉讼时效；四、被告不存在违约，即便被告存在违约，原告主张的违约金的计算方式不合理，合同约定的违约金过高；五、原告主张的水、电、天然气费用应按实结算；六、原告主张的差旅费、律师费等诉讼请求，缺乏依据。经审理查明：系争房屋的权利人为案外人上海伯骏置业有限公司(以下简称“伯骏公司”)，合计建筑面积1,083.62平方米。2007年11月5日，原告与案外人伯骏公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向案外人伯骏公司承租建筑面积为1,100平方米房屋。租赁期限自2007年12月1日起至2020年8月31日止。合同另对其他事项作了协议的约定。2008年12月11日，原告与案外人伯骏公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：一、《房屋租赁合同》约定的建筑面积1,100平方米，经实测确认建筑面积为1,083.62平方米；二、合同期间变更为自2009年4月1日起至2023年3月30日止。协议另对其他事项作了协议的约定。另查明：2008年3月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，用途为商场。租赁期限为自2008年6月20日起至2016年6月19日止。合同2-2约定：被告承诺，在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上述约定的用途。合同4-2条约定：被告先付后用，租金为每三个月支付一次，下一期租金需在上一期租金到期之日30天前一次性付清，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按平均日租金的150%支付。合同4-3条约定：支付租金方式如下：2008年6月20日至2011年6月19日每年576,000元，2011年6月20日至2013年6月19日每年租金604,800元,2013年6月20日至2015年6月19日每年租金635,040元，2015年6月20日至2016年6月19日每年租金666,792元。合同4-5条约定：物业管理费由被告支付，金额由双方协商。合同5-1条约定：本合同签订七日内，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即48,000元，原告收取保证金后应向被告开具收款凭证。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。合同5-3条约定：被告同意一次性支付原告每年管理费19,800元。合同6-4条约定，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按照规定须向有关部门审批的，则还应由原告委托被告报请有关部门批准后，方可进行。合同7-2条约定：被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经原告验收，并相互结清各自应承担的费用。合同7-3条约定：被告返还该房屋时，如原告发现该房屋结构、设备和设施被损坏的，原告有权要求被告赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿原告损失的，原告有权进一步要求被告赔偿差额。合同8-1条约定：被告在租赁期内，不得将该房屋部分或者全部转租他人，除非特殊情况下，事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。合同第9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(三)被告未征得原告书面同意改变房屋用途；……(五)被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同另对其他事项作了协议的约定。被告曾于2015年2月3日、5月5日、7月28日、11月3日向原告付款各118,000元，合计472,000元。再查明：关于原告与案外人伯骏公司之间的《房屋租赁合同》，案外人伯骏公司曾于2015年3月向本院提起诉讼，本院以(2015)松民三(民)初字第2804号案件立案审理。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告与案外人伯骏公司于2007年11月5日签订的《房屋租赁合同》及2008年12月11日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年12月22日解除；二、原告于2016年6月30日前搬离并向案外人伯骏公司返还系争房屋。……。审理中，被告确认对系争房屋整体结构进行改变，将系争房屋公共部分围入商铺，并将公共绿化变更为停车场，但被告认为上述改变原告均予以默认；另被告确认其将系争房屋转租给6户承租户，用途为饭店、水果店、小吃店等，被告将系争房屋转租原告予以了默认，现被告已经向上述承租户发函要求其限期搬离。关于租金，原告认为，自2008年6月20日起至2016年6月19日止，按合同约定被告尚欠原告1,498,472元租金未付，被告实际支付租金为3,848,000元。被告认为，其已经将租金支付至2016年2月20日，合计金额为3,921,600元，在合同履行过程中经双方协商，原告减免了部分租金。以上事实，有《上海市房地产权证》、上海市房地产登记薄、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同》、(2015)松民三(民)初字第2804号民事调解书、现场照片及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，双方应恪守履行。关于原告主张解除合同，由于被告存在擅自对系争房屋转租、未按约支付租金等违约行为，已经符合约定解除合同的条件，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告，并支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。关于原告主张的恢复原状费用，由于该费用尚未实际产生，且现在也无法确定恢复原状费用的金额，故在本案中不予处理。关于原告主张的租金，根据先付后用，每三个月支付一次的合同约定，被告最迟应于2014年12月20日前付清2015年1月18日之前的租金，若2015年1月18日之前的部分租金被告尚未支付，原告应当在一年内向被告主张权利，即最迟应在2015年12月19日前向被告主张权利，而原告没有证据证明其在上述期限内向原告主张过权利，故本院依法采信被告的辩称意见，依法认定2015年1月18日之前的租金已经过了诉讼时效。关于2015年1月19日至2016年6月19日期间的租金，根据合同约定，被告应付931,247元，再根据原告提供的证据显示，自2015年2月至同年11月，被告已付被告支付472,000元，故本院依法认定被告尚欠原告459,247元。关于原告主张的违约金，根据本案的实际情况，兼顾合同的履行情况，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定被告支付原告违约金200,000元。关于原告主张的水、电、天然气费用，因原告没有举证证明具体的金额，故在本案中本院难以支持。关于原告主张的差旅费、律师费等费用，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋租赁保证金，根据合同约定应为48,000元，根据日常生活经验，该保证金应抵扣水、电、天然气等其他费用，故在本案中暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈文娟与被告周国辉于2008年3月5日签订的《租赁合同》；二、被告周国辉于本判决生效之日起十日内向原告陈文娟返还坐落于上海市松江区涞寅路XXX弄XXX-
XXX号房屋(建筑面积1,083.62平方米)；三、被告周国辉于本判决生效之日起十日内支付原告陈文娟2015年1月19日至2016年6月19日期间的租金459,247元；四、被告周国辉于本判决生效之日起十日内支付原告陈文娟自2016年6月20日起至上述房屋实际返还日止的房屋占有使用费(按年租金666,792元计算)；五、被告周国辉于本判决生效之日起十日内支付原告陈文娟违约金200,000元；六、驳回原告陈文娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,653元，减半收取9,826.50元，由原告陈文娟负担4,530.50元(已付)，由被告周国辉负担5,296元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年五月十日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
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(三)延付或者拒付租金的；
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