江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初1344号
原告太仓市璜泾供销合作中心社。
法定代表人胡麟伟，主任。
委托代理人邵永兴，江苏金太律师事务所律师。
被告太仓市福顺房地产开发有限公司。
法定代表人顾学成，总经理。
原告太仓市璜泾供销合作中心社与被告太仓市福顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太仓市璜泾供销合作中心社的委托代理人邵永兴、被告太仓市福顺房地产开发有限公司的法定代表人顾学成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓市璜泾供销合作中心社诉称：在被告拍卖原告一宗原有土地过程中，双方在2010年5月22日签订了房产回购协议，根据市国土资源局土地拍卖前置条件由原告向被告以每平方米2000元的价格回购被告在该宗土地上建成的1-2层门面房2000平方米。房屋建成后，原告因资金原因等对回购协议的履行处置方案进行了请示，但无法落实回购方案。2016年2月15日，原告通知被告解除房产回购协议，不再回购房屋，并要求被告将原告预期权益折价补偿给原告。被告同意解除回购协议，但只同意补偿35万元。原告认为，回购价是按照低于市场价的原则确定，回购价与市场价的差价系原告预期权益。参照市国资办测算，假定按每平方米4000元的价格折算，扣除相关费用后原告在回购协议中所享有的权益约为217万元。现被告仅同意补偿35万元，不能足额补偿原告应有预期权益。为妥善解决解除回购协议后的遗留问题，原告根据国资部门的建议诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的房产回购协议解除；2、被告补偿原告217万元；3、本案诉讼由原、被告酌情分担。
被告太仓市福顺房地产开发有限公司辩称：2014年3月8日原、被告签订回购协议后，被告一直催促原告履行房产回购协议，但原告没有履行；被告同意解除回购协议，但只愿意补偿35万元，如原告要求补偿217万元，被告要求按照回购协议履行；本案系原告起诉所致，诉讼费用应由原告承担。
经审理查明：2014年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产回购协议》，协议载明：“根据市国土资源局土地拍卖公告，在甲方拍卖所得地块上，乙方回购部分商业房产，协议如下：一、回购面积：乙方向甲方回购商业用房面积2000平方米左右（以测绘面积为准）。二、回购价格：以每平方米2000元回购。三、回购房产地址：在甲方拍卖所得地块上，沿文昌街商业用房（1-2层）为一整体。四、付款方法：经协商按以下方式付款，在2014年5月份前乙方付甲方200万，在2015年3月份前乙方向甲方再付200万；如有延误付款由违约方承担利息赔偿责任。五、交付内容：甲方交付乙方注册登记等办理房产证所需凭证，如乙方需要办理房产证、发票、契税等国家所有费用由乙方承担。六、交付的商业用房，接水、接电、电视、电信和缴纳国家配套费等费用，按照拍卖土地当时规定交费额度由甲方承担，如有新规定超出部分由甲乙双方协商解决。七、以上协议为最终协议，并以此为准”。
2015年12月9日，太仓市供销合作总社向太仓市人民政府发出《关于处置市供销合作总社预期债权的请示》，载明：市供销合作总社在原改革改制过程中，对璜泾生资部一块5亩多土地（位于璜泾镇××）在2007年12月拍卖时，与太仓市福顺房地产开发有限公司（××）特别约定，以拆迁安置形式，折算2000平方米上下二层门面房，以成本价每平方米2000元价格由璜泾供销社进行回购。目前，福顺房地产开发有限公司已完成开发建设，并要求璜泾供销社履行协议。但鉴于璜泾供销社缺乏资金，市社也无力支付该笔购房款。同时，考虑到该房屋当前市场价远高于2000元/平方米，若不及时履行协议，福顺房地产开发有限公司将终止协议，导致市社预期债权受损。因此，市社与市资产经营公司进行了沟通，考虑到市资产经营公司与本社在资产投资上有着紧密关系，拟将该债权无偿转让给市资产经营公司，并在市资产经营公司与福顺房地产开发有限公司履行完回购协议取得房屋产权后，由市资产经营公司在该房产中无偿提供给璜泾供销社约350平方米房屋，作为璜泾供销社的办公及为农服务用房长期使用，恳请市政府予以批准。
2015年12月31日，太仓市政府国有资产监督管理办公室向太仓市人民政府作出《关于处置市供销合作总社预期债权的建议》，载明：根据市政府办公室转来市供销总社“关于处置市供销合作总社预期债权的请示”，经我办向市供销合作社和市资产经营公司了解，有关情况如下：1、2010年5月，璜泾供销社合作中心社与太仓市福顺房地产开发有限公司签订的《房屋回购协议》，约定对福顺房地产开发有限公司开发的原璜泾生资部地块进行回购，回购面积2000平方米，为上下两层门面房，回购单价2000元/平方米，回购总额400万元。该项目于2012年开盘，住宅目前去化六成左右，均价4500元。该商铺位置较差，不临主要街道。一期商铺销售至今未有成交，招商亦不理想，商铺配套未完善。2、经市资产经营公司测算，以出售价4000元/平方米计算，扣除无偿提供给璜泾供销社的350平方米和转让税费，实际所得约为477万元，年持有成本约为30万元。因此，市资产经营公司认为该处商铺投资有价无市，投资回报不高，不适宜进行回购。3、市供销总社建议三种处置方式：一是完全按合同履行，需明确资金来源；二是通过司法途径解决合同纠纷。三是根据有价无市，难以按评估价进行回购的实际，拟由开发商不按评估价进行回购。4、国资办建议：一是供销总社和开发商在有资质的评估机构出具的评估价格的基础上，协商不再支付资金，把原来的债权金额折算成相应的房地产面积持有或者按照评估价与合同价之间的差价折算成现金持有。二是用司法途径解决合同纠纷。
2016年2月15日，原告向被告发出《解除房产回购协议的通知》，载明：2010年5月22日，贵我双方签订了房产回购协议，根据市国土资源局土地拍卖前置条件由我社向贵公司以每平方米2000元的价格回购贵公司在我社原宗地（拍卖宗地）上所建成的1-2层门面房2000平方米。参照市国资办测算，假定按每平方米4000元的价格出售1650平方米，自用350平方米，我公司回购并出售房屋的预期权益约为217万元。根据我社资金情况以及处置方案的请示、沟通落实情况等，我社决定不再回购房屋，特通知与贵公司解除房产回购协议。协议解除后约定回购的房屋由贵公司自行处置，我社预期权益折算现金后由贵公司补偿我社。
2016年2月18日，被告向原告发出《对解除房产回购协议的答复意见》，载明：贵社要求解除2014年3月8日双方签订的房产回购协议，我公司经研究答复如下：我公司同意解除房产回购协议。房产回购协议根据土地拍卖前置条件签订，双方均应按约定履行，贵社要求解除协议已构成违约。因房屋位置较差、不临主要街道、招商不理想、配套未完善等多种原因，房屋变现困难，贵社不回购房屋影响了我公司的资金周转。虽然回购价按低于市场价的原则确定，但实际变现能力取决于实际销售，贵社测算的预期权益在现行情况下无法实现。即使贵社存在预期权益，贵社违约解除协议也无权要求我公司给予补偿。鉴于贵我双方的一贯友好关系，为妥善处理解除协议后的遗留问题，我公司同意给予贵社35万元的补偿，对贵社超出该限度的要求不予认可，否则仍按原合同执行。
庭审中，双方确定回购协议的解除时间为2016年2月15日；被告明确不管何方解除协议、解除的原因是否正当，均愿意补偿原告35万元；原告明确要求解除回购协议的原因为其无资金、国资部门认为回购房屋有价无市不值得回购。
上述事实，有原告提供的房产回购协议、解除房产回购协议的通知、对解除房产回购协议的答复意见、请示、公告、建议及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2014年3月8日签订的《房产回购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应当按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告因缺乏回购资金，提出解除与被告签订的《房产回购协议》，后被告回函同意解除房产回购协议，且双方在庭审中确定《房产回购协议》的解除时间为2016年2月15日，不违反法律规定，本院确定双方于2014年3月8日签订的《房产回购协议》于2016年2月15日解除。
关于原告要求被告补偿217万元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，因原告缺乏回购资金，无法履行合同义务，原告提出解除双方签订的《房产回购协议》，原告的行为构成违约，故原告要求被告补偿原告217万元于法无据，本院不予支持。现被告明确表示不管何方解除《房产回购协议》、解除原因是否正当，被告均愿意补偿原告35万元，不违反法律规定，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
一、原告太仓市璜泾供销合作中心社与被告太仓市福顺房地产开发有限公司于2014年3月8日签订的《房产回购协议》于2016年2月15日解除。
二、被告太仓市福顺房地产开发有限公司补偿原告太仓市璜泾供销合作中心社35万元，该款由被告于本判决生效后10日内履行。
三、驳回原告太仓市璜泾供销合作中心社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38800元，由原告太仓市璜泾供销合作中心社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘玉芳
人民陪审员 汪德符
人民陪审员 汤建荣
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 嵇秋月