安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第01218号
原告：王瑞玲，女，1980年4月20日生，汉族，工人，住安徽省明光市。
原告：ＸＸ，女，1981年10月1日生，汉族，无业，住安徽省明光市。
两名原告共同的委托代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。
被告：侯金太，男，1976年5月1日生，汉族，农民，住安徽省明光市。
原告王瑞玲、ＸＸ诉被告侯金太案外人执行异议之诉一案，于2014年5月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王凤龙适用简易程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告王瑞玲、ＸＸ的委托代理人叶志军、被告侯金太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王瑞玲、ＸＸ诉称：2013年7月23日，明光市人民法院将位于明光市石坝镇政府东侧院墙外自北向南连续五间上下结构共十间房屋，当做被执行人朱秀伟的财产予以查封。原告作为案外人，提出异议，明光市人民法院作出（2013）明民执异字第00007号执行裁定。该裁定认为：朱秀伟对争议土地显然有财产权益，驳回了原告的执行异议申请。原告认为：原告有证据证明争议土地由原告占有使用，土地上房屋系原告出资建设，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，诉讼要求：判决停止对位于明光市石坝镇政府东侧院墙外自北向南连续五间上下结构共十间房屋的执行。
两名原告向本院提供的证据有：一、明光市人民法院执行裁定书一份。证明：1.原告所建的房屋，被明光市人民法院查封；2.证明执行案件的申请人为本案的被告；3.证明原告在听证庭审中提交了交款凭证、转账协议、工人承包协议，以此来证明涉案土地已经由原告实际占有，并在该土地上投资盖房；4.法院依据民事诉讼法驳回执行异议，原告也是根据民事诉讼法提起诉讼的。二、2011年3月17日朱秀伟和原告签订的土地转让协议。证明在形式上，朱秀伟将涉案土地转让给原告。三、2011年3月10日银行缴款凭证两张（面额为163.6万元，不包含20万元保证金，保证金是在付163.6万元之前已经支付，原告实际支付了183.6万元）。证明以朱秀伟名义取得争议土地的价款为183.6万元，实际全部是原告方支付的，朱秀伟一分未支付。四、闫龙证明一份。证明原告和朱秀伟签协议的时候，闫龙也在场，其也知道购买土地的费用都是由原告支付的，并且事后原告支付了朱秀伟辛苦费11万多元；证明闫龙是协议的见证人，也是争议房屋的实际施工人。
侯金太辩称：1.原告的诉讼请求为案外人执行异议，原告早在该争议房屋被明光市人民法院查封后就提出了案外人异议，该异议已被明光市人民法院驳回；2.不动产的设立、变更、消灭必须依法登记。原告对涉案的房屋没有所有权登记，对涉案土地使用权没有使用权登记，其没有证据能证明其是涉案财产的权利主体，不具有原告资格；3.原告与被执行人朱秀伟签订的转让合同是无效的，该土地虽然由石坝镇政府转让给朱秀伟，但朱秀伟至今没有取得该土地的权属证书，法规规定，权属不明的房屋，土地不得进行市场交易，且该土地不是国有建设用地，其土地性质，土地管理部门尚未明确界定；4.原告提起的诉讼，漏列了被告主体，朱秀伟作为合同转让方，其不参加诉讼，案件事实就无法查清，因为朱秀伟是必须参加诉讼的当事人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经庭审举证、质证、认证：被告对原告的证据一质证认为，土地是朱秀伟通过合法手段竞争所得，只有朱秀伟才具有土地的使用权，包括房屋的建设、买卖等权利，其他人是没有资格也没有权利拥有。被告对原告的证据二质证认为：转让协议是无效的，个人无权转让土地，转让土地必须经过相关部门批准；朱秀伟通过合法手段取得土地使用权的相关证据，都保存在朱秀伟手中，现在抵押给被告了；只有拥有合法手段取得的土地，才是合法财产，其他都是无效的。被告对原告的证据三质证认为：原告所提供的缴款凭证，不能证明争议土地不是朱秀伟支付土地购买款的。被告对原告的证据四质证认为：协议本身是无效的，证人证明协议内容也是无效的。本院审查认为：朱秀伟转让的是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告的上述证据不能证明原告已经取得争议不动产的权属；即便原告占有争议不动产并交付全部价款，也不表示必然产生阻止人民法院执行的效力。
经审理查明：2011年初，明光市石坝镇政府公告拍卖位于石坝镇政府东、北两侧院墙以外的土地使用权。朱秀伟（侯金太诉讼朱秀伟民间借贷纠纷案的债务人，侯金太申请执行朱秀伟民间借贷纠纷案的被执行人）通过公开竞拍的方式，以183.6万元的价格中拍。2011年3月16日，朱秀伟与石坝镇政府签订了土地使用权转让协议。协议明确了地块的范围，确定了朱秀伟在该地块使用权范围内的开发、利用权。侯金太与朱秀伟民间借贷纠纷案经本院审理后，作出了（2012）明民一初字第01304号判决书，判决生效后，朱秀伟逾期未履行判决义务。候金太申请明光市人民法院强制执行，执行中，（申请执行人）候金太提供（被执行人）朱秀伟在上述土地使用权范围内有开发在建的房屋的信息。2013年7月22日，本院查封了上述土地使用权范围内的连续五间上下结构计十间房屋。案外人王瑞玲、ＸＸ于2013年8月9日提出异议，认为本院查封错误，请求本院中止对该房产的执行。明光市人民法院作出（2013）明民执异字第00007号执行裁定，该裁定认为：朱秀伟对争议土地显然有财产权益，据此查封在该宗土地上开发的涉案房屋并无不当，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为：原告有证据证明争议土地由原告占有使用，土地上房屋系原告出资建设，现诉讼要求：判决停止对位于明光市石坝镇政府东侧院墙外自北向南连续五间上下结构共十间房屋的执行。
本院认为：原告主张其有证据证明争议土地由原告占有使用，土地上房屋系原告出资建设，其有权要求人民法院停止执行争议不动产。但根据法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告没有提供其已经办理争议不动产产权登记的证据及其他能够证明争议不动产产权属于原告的有效证据，即原告不能证明争议不动产产权属自己，原告主张对其未取得产权的不动产停止执行，没有法律依据。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。但该条规定的是被执行人经合法交易将需要办理过户手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续，且第三人对未办理过户登记手续无过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结第三人未办理过户登记手续的财产。本案中，原告主张争议土地由原告占有使用、土地上房屋系原告出资建设，并且称：争议土地使用权形式上是从朱秀伟手中购买，因朱秀伟转让的是土地使用权，《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。该法第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。原告既未能证明其与朱秀伟之间的土地转让协议合法；也未能证明其已经办理了土地使用权转让过户手续。庭审中，原告认可其与朱秀伟签订土地转让协议时就知道朱秀伟转让的土地没有取得土地权属手续，因此，也就不存在原告办理土地权属转让过户手续问题。原告对本案争议土地未办理土地使用权过户手续有明显过错。且原告也无证据证明其对争议土地上的房屋有合法的产权，因此，即便争议土地由原告占有使用、土地上房屋由原告出资建设，也不能据此要求人民法院停止对本案争议不动产（位于明光市石坝镇政府东侧院墙外自北向南连续五间上下结构共十间房屋）的执行。至于人民法院能否查封本案未办理产权登记的不动财产，不是本案要解决的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王瑞玲、ＸＸ的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告王瑞玲、ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 王凤龙
二〇一四年六月二十四日
书记员 岳露露
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。