上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初88244号
原告：谭云兵，男，1981年7月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：朱晓栋，北京尚公(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘骅，北京尚公(上海)律师事务所律师。
被告：陈梅，女，1962年6月23日生，汉族，住台湾省桃园市。
委托诉讼代理人：戴明顺，上海市鹤铭律师事务所律师。
被告：陈荣，男，1958年11月9日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：李建明，上海市华荣律师事务所律师。
原告谭云兵诉被告陈梅、陈荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月23日公开开庭进行了审理。原告谭云兵及其委托诉讼代理人朱晓栋、被告陈梅及其委托诉讼代理人戴明顺、被告陈荣的委托诉讼代理人李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭云兵向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈梅之间的房屋买卖合同解除；2、被告陈梅退还定金人民币(以下币种同)10万元；3、被告陈梅、陈荣支付原告违约金80万元。审理中，被告向原告返还了定金10万元，原告放弃了第2项诉讼请求。事实与理由：被告陈梅系上海市浦东新区瑞意路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，其委托被告陈荣出售系争房屋。原告想购买系争房屋，故双方于2016年7月19日签订了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋转让价款为300万元，并约定了违约责任等。合同签订后不久，被告要求原告增加房价款，否则不卖了，经多次协商仍无效。原告于2016年8月22日曾向两被告发过催告函，要求签订合同，并支付首付款，但对方未回应。原告于2016年8月26日、2016年9月20日发送解除合同通知给被告。原告认为交易行为应遵循诚信原则，被告不愿出售系争房屋的行为已违约，理应承担相应责任。故原告为维护自身合法权利，起诉来院。
被告陈梅辩称：房屋出售是在陈梅不知情、不在场、不同意的情况下，由陈荣与原告、中介共同操作的，陈荣冒用了陈梅的名义的签订了买卖合同。签约后，陈梅明确拒绝出售系争房屋，据此陈梅无出售房屋的意思表示，故合同无效。因合同无效，原告主张合同解除的诉讼请求不能成立，主张违约金的诉讼请求也不能成立，请求驳回其诉请。
被告陈荣辩称：同意陈梅的答辩意见，另补充：陈荣非房屋权利人，仅系陈梅哥哥。签约时，原告明知陈荣无代理权、是冒用陈梅名义代签的。陈荣明确说过其无陈梅的授权，要等陈梅同意才能签约。陈荣是在中介再三要求下签字的，但再三表示其签名无效力。
本院经审理确认如下事实：系争房屋产权人为陈梅。2016年7月19日，就陈梅向原告出售系争房屋事宜，陈荣代陈梅(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)、中介(居间方、丙方)签署了《房地产买卖居间协议》，协议尾部出卖方落款处“陈梅”的名字由陈荣代签。该协议第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议二日内补足定金至10万元。同时，陈荣代陈梅(乙方)与原告(甲方)签署了《房屋买卖合同》，合同尾部出卖方落款处“陈梅”的名字由陈荣代签。该合同第2条约定，该房地产转让价款为300万元。第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后三十一天内前往居间方签订示范为本的《上海市房地产买卖合同》。第11条“定金责任”约定，……在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。第12条“违约责任”约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第13条“签约承诺”约定，本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。
签约当日，陈荣出具《收款收据》，称收到原告支付的定金5万元。另陈荣出具《承诺书》称，“现有承诺人陈荣承诺已经得到上海市浦东新区瑞意路XXX弄XXX号XXX室之房地产所有权人陈梅的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》并代为收取定金计5万元。若之后权利人否认授权，最终导致该合同及该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任……”2016年7月20日，原告根据陈荣提供的账号向陈梅账户转账支付了5万元，并附言“定金”。
2016年8月26日，原告向陈梅、陈荣分别寄送《致陈梅、陈荣解除房屋买卖合同的告知函》，载明因被告未履行合同约定的义务，故通知被告2016年7月19日签订的《房屋买卖合同》终止并将通过法律手段追究被告的相关法律责任。
2016年11月9日，陈梅委托律师向谭云兵发送《律师函》称“陈梅就你们双方自愿解除无效房屋买卖合同的意愿并不持异议(因陈梅本无授权陈荣就上述房屋出售的真实意思表示)。鉴于你2016年7月间汇款人民币壹拾万元……期盼将你个人银行账号准确无误告知本律师，以便及时汇款。”
审理中，原告称，当时陈荣带着房产证及陈梅的身份证过来，并称其得到了陈梅同意，且提供了陈梅的账号，原告认为这是表见代理，事后陈梅也予以追认了。2016年8月14日正式签约时四方均去了，因陈梅系台湾人，故当场无法网签，中介要求陈梅补充材料，陈梅未提异议，并提供了台胞证。过几天联系时，陈梅就不同意了。《房屋买卖合同》约定的违约金是总房价款的20%，现原告按照房屋增值调高至80万元，实际增值不止80万元。陈梅称，陈梅始终无出售系争房屋的意思表示，合同属无效；陈梅在台湾，系争房屋主要由陈荣出租管理，涉案账户虽是陈梅的，但由陈荣保管，陈梅对收款情况不清楚。陈荣称，陈梅始终未同意签约，2016年8月14日去是为了解决纠纷，陈梅要退款，原告要签约。若法院认定陈荣违约，则请求法院调整违约金标准。
以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》、《收款收据》、《承诺书》、《致陈梅、陈荣解除房屋买卖合同的告知函》、《律师函》、银行账户明细及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，陈荣与原告签署《房屋买卖合同》时无陈梅的任何授权，嗣后陈梅亦未追认，陈荣属无权代理，涉案买卖合同对陈梅不发生法律效力。原告诉请要求解除其与陈梅之间的买卖合同并要求陈梅承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。房屋交易属重大财产交易事项，签约时陈荣没有陈梅的委托授权书，对此原告明知，原告仅以签约时陈荣带着陈梅的产证、身份证，并提供了陈梅的账号为由，认为陈荣构成表见代理，缺乏法律依据。根据陈荣出具的《承诺书》，若陈梅否认授权，最终导致该合同及该协议目的无法实现的，陈荣愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。涉案《房屋买卖合同》第13条“签约承诺”约定，本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力。现原告要求陈荣按照涉案《房屋买卖合同》第12条支付违约金，具有事实和合同依据。关于违约金数额，在陈荣主张过高的前提下，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为18万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定判决如下：
一、被告陈荣于本判决生效之日起十日内支付原告谭云兵违约金18万元；
二、驳回原告谭云兵的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，保全费5,000元，合计10,900元，由原告谭云兵负担7,530元、被告陈荣负担3,370元。
如不服本判决，原告谭云兵、被告陈荣可在判决书送达之日起十五日内、被告陈梅可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一七年三月十日
书记员 卞贵龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。