赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3502号
原告阚雅德，女，1975年10月23日出生，蒙古族，无固定职业，现住呼和浩特市赛罕区。
原告刘冬泉，男，1975年12月26日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人阚雅德，女，系原告刘冬泉配偶，现住呼和浩特市赛罕区。
被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150100736108495T。住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人王然中，公司经理。
委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。
原告阚雅德、刘冬泉与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由代理审判员冯一凡适用简易程序，于2016年6月15日、7月20日两次公开开庭进行了审理。原告阚雅德，被告金汇公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阚雅德、刘冬泉诉称，2011年6月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171。合同约定，被告位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城第X#X#座（X座）X层XXXXX号商业房屋售予原告，该商品房建筑面积为13.34平方米，商品房总价565682元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未予开具发票。合同约定被告应当在商品房交付使用后540日内，为原告办理产权登记，取得商品房房地产权属证书，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。然上述期限届满后，被告既不为原告开具发票，也迟迟不予办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续，致使原告至今未取得上述商品房的土地使用权证及房屋权属证书。2015年5月16日，原、被告签订了《委托经营合同》，原告将上述所购商铺委托被告经营，经营期限2015年5月9日至2018年5月8日，约定由被告支付原告委托经营回报款，每年为45255元，每年按季度支付。但被告从2015年第三季度开始未按合同约定支付回报款。被告的上述行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即为原告办理位于呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城第X#X#座（X座，房产局登记为维多利摩尔城东区综合楼）X层XXXXX号商业房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（办理房屋所有证）；2、被告按照原告已付购房款总额开具发票；3、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金5656.82元（按已付房价款的1%计算）；4、被告向原告支付从2015年11月29日至2016年5月28日的回报款22627.5元及违约金989.95元，并支付后续的回报款及违约金直至回报款全部付清时止；5、被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处（房地产管理部门）申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。
被告金汇公司辩称，一、被告与原告签订《商品房买卖合同》后，依约向原告交付了合同约定的房屋，被告已经履行了合同的主要义务。办理房屋权属证书是被告的附随义务，被告已经向呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）提交了申请，完成了合同约定的义务。房管局答复，因所涉房屋无法界定四至，不能办理房屋权属证书。因此，能否办理房屋权属证书取决于房屋主管部门，不取决于被告的意愿表示，不应当将责任全部归咎于被告。二、双方在签订《商品房买卖合同》时，对房屋的事实均知情，即被告负责承建、销售房屋，原告购买房屋后委托内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）整体经营。在被告将房屋交付原告后，原告随即将房屋租赁给摩尔城公司，摩尔城公司对房屋进行整体装修、改造后从事商业活动。因此，被告、原告和摩尔城公司三方对无法办理房屋权属证书均有责任，应共同承担责任。三、目前该房屋不具合同登记备案的条件，待具备后被告会积极与房管局协商解决。
原告阚雅德、刘冬泉为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
《商品房买卖合同》、《维多利•摩尔城委托经营合同书》、《金汇房地产委托经营合同书》、收据两张，拟证明：1、原告购买被告的房屋并签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定全额付清房款，已履行合同约定的义务。该合同为双方真实意思表示，合法有效，故该房屋所有权归原告所有，被告应履行义务，向原告出具购房发票、办理产权登记及权属证书。2、原告将房屋委托被告经营，并签订委托经营合同书。依合同约定，原告拥有该房屋的合法所有权，由被告经营该房屋并支付原告回报金额。该合同系双方自愿签订，且不违反法律规定，合法有效，被告应按合同约定向原告支付违约金。被告对其真实性予以认可，对违约责任不予认可。
被告金汇公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
《商品房预销售许可证》，拟证明被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。原告对其真实性予以认可。
本院依法向呼和浩特市产权市场管理处档案馆调取《房屋权属登记信息查询结果证明》，该证明显示本案所涉房屋所在建筑登记为维多利摩尔城东区综合楼，该楼现未办理初始登记，且该楼一层房屋存在司法查封的情况。原告对其真实性予以认可。被告对其真实性予以认可。
经审理查明，2011年6月16日,被告金汇公司(出卖人)与原告阚雅德、刘冬泉（买受人）签订了《商品房买卖合同》。合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利*摩尔城第X#X#幢X层XXXXX号房，该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积共13.34平方米，商品房单价为31825.79每平方米，总金额424556元。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产管理处，许可证号为呼房预销售证第XXXXXXXX号。合同第六条约定424556元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
另查明，原告阚雅德、刘冬泉（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利*摩尔城委托经营合同书》，合同第一条约定，1、甲方同意将所购买的维多利*摩尔城X座X#X#号楼X层XXXXX的商铺，委托乙方经营，乙方接受甲方之委托；2、委托经营期限为三年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同第二条约定，1、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币141126元。2015年5月6日，被告金汇公司（甲方）与原告阚雅德、刘冬泉（乙方）签订《金汇房地产委托经营合同书》，合同约定：“……就乙方将从内蒙古金汇房地产开发有限责任公司所购买X层XXXXX号13.34㎡的产权式商铺委托给甲方经营事宜……”，“乙方铺位的总价款为565682元”。
又查明，2011年6月16日，被告向原告出具收据两张，分别载明：“今收到阚雅德、刘冬泉摩尔城XXXXX号交来房款人民币（大写）肆拾贰万肆仟伍佰伍拾陆元正￥424556”，“今收到阚雅德、刘冬泉摩尔城XXXXX号交来房款人民币（大写）壹拾肆万壹仟壹佰贰拾陆元正￥141126”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。
再查明，维多利•摩尔城第X#X#幢楼与维多利•摩尔城X座X#X#号楼系同一建筑，呼和浩特市产权市场管理处档案馆登记为维多利摩尔城东区综合楼，该楼未办理初始登记，且一层房屋存在被其他诉讼案件司法查封的情况。被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。
还查明，2012年5月28日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在限制登记的情形，无法办理初始登记。而办理初始登记是原告办理产权分户登记的前提，故原告要求被告为其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。
对于房屋总价款，原告主张按照两张收据的总金额565682元计算，包括《商品房买卖合同》中约定的购房款424556元与委托经营三年收益金141126元抵顶房款。首先，被告对两张收据的真实性均认可，第一张收据的金额424556元与《商品房买卖合同》中约定的购房款金额相同，第二张收据的金额141126元虽然在《商品房买卖合同》中没有约定，但收据中载明了“摩尔城XXXXX号”、“房款”字样，故本院认为，两张收据均系被告为原告出具的购房款收据。第二，原告称其签订《商品房买卖合同》时，就与被告指定的摩尔城公司签订了《维多利*摩尔城委托经营合同书》，并约定用委托经营三年收益抵顶房款，由摩尔城公司直接支付给被告，被告亦认可其负责承建房屋，出售给买受人后再由买受人统一出租给摩尔城公司经营，且委托经营三年收益金额与被告为原告开具的收据金额一致，故对于原告所称委托经营三年收益抵顶部分房款的主张，本院予以支持。第三，原被告签订的《金汇房地产委托经营合同书》亦载明本案所涉房屋的总价款为565682元。故对房屋总价款为565682元的主张，本院予以支持。
对于原告主张被告按已付购房款1%支付逾期办理房地产权属证书违约金5656.82元的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2012年5月28日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且维多利摩尔城东区综合楼一层存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款565682元的1%向原告支付违约金。故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称其已向房管局提交了办理房屋权属证书的申请，完成了合同约定义务，因房屋装修导致没有四至，应由被告、原告和摩尔城公司三方承担无法办理房屋权属证书的责任的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。
对于原告主张被告按照已付购房款总额开具发票的诉讼请求，本院认为，未按照规定开具发票属于违反发票管理法规的行为。因此，开具发票属于行政法律关系的调整范围，而不是民事法律关系的调整范围，原告可向税务部门反映并要求其解决。
对于原告主张被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，本院认为，合同生效之日为2011年6月16日，至原告起诉之日止已超过约定的30日，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
对于原告主张被告向其支付所欠回报款及违约金的诉讼请求，本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，而原告该诉讼请求系基于委托经营合同产生的纠纷，与本案无关，故对于该诉讼请求，本案不予处理，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告阚雅德、刘冬泉支付逾期办理房屋权属证书的违约金5656.82元（按照已付购房款565682元的1%计算）。
二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。
三、驳回原告阚雅德、刘冬泉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取266元（原告已预交），由原告阚雅德、刘冬泉负担241元，由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担25元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 冯一凡
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 孙继薇