上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第4618号
原告赵俊玲。
原告听沂。
两原告共同委托代理人徐志民，上海徐志民律师事务所律师。
两原告共同委托代理人杨雪梅，上海徐志民律师事务所律师。
被告黄丽芬。
委托代理人刘玉存，上海新松律师事务所律师。
第三人上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人ＸＸ。
原告赵俊玲、听沂诉被告黄丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，追加第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业），依法适用简易程序，于2015年3月6日、4月15日公开开庭进行了审理，原告赵俊玲及两原告共同委托代理人徐志民、杨雪梅，被告黄丽芬及其委托代理人刘玉存、第三人中原物业的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵俊玲、听沂诉称，原告系上海市浦东新区碧云路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的原产权人，2012年2月，原告将系争房屋出租给了案外人上海东丛新工贸有限公司（以下简称东丛公司），同年7月原告欲将系争房屋出卖给被告，与东丛公司签订了补充协议，将租赁合同的期限由两年变更为一年，即合同期自2012年3月1日至2013年2月28日，原告同意支付给东丛公司相当于一个月租金违约金计人民币（以下币种相同）33，000元，原告安排东丛公司与被告签订新的租赁合同，以确保原租赁合同履行至2013年2月28日。2012年7月，原、被告就系争房屋签订了房地产买卖合同，约定房款总价12，445，000元，首期支付3，733，500元，首期房款中包含尾款10万元，由中介方中原物业暂为保管，第二期房款为3，733，500元，第三期房款4，978，000元。买卖合同签订后，除10万元尾款由被告交中原物业保管外，原告收到了其余的全部房价款。2012年10月10日，原告向被告交付了系争房屋，双方签署房屋交接书，同时约定两原告将东丛公司支付的租赁保证金33，000元支付给被告，原告同意此款从中原物业保管的尾款中直接支付给被告，被告则出具同等金额的押金收据给东丛公司，原告支付给东丛公司的违约金33，000元一并从中原物业保管的尾款中直接转给被告，被告出具给东丛公司同等金额的一个月租金收据，双方同意中原物业在系争房屋交接后将尾款支付给原告。同年10月12日，原告收到中原物业支付的34，000元。原告本以为原尾款中的66，000元已作为原告应支付给东丛公司的违约金和保证金通过被告支付给了案外人，但2013年8月，原告收到东丛公司起诉书，要求原告向其支付违约金和返还保证金。法院判决原告赵俊玲向东丛公司返还保证金33，000元和支付违约金33，000元，并支付相应利息。该案中黄丽芬作为第三人参加诉讼，声称未收到原告应支付给东丛公司的66，000元。判决后，原告已向东丛公司支付了66，000元。因此被告应当支付给原告的房屋尾款中尚有66，000元未支付，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。诉请判令：1、被告支付原告购房尾款66，000元；2、被告支付原告逾期付款违约金，按欠款66，000元为计算基数，自2012年12月11日起，按每日万分之五为标准，计算至本判决生效之日止。
被告黄丽芬辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告已按买卖合同的约定履行了全部付款义务，尾款10万元被告早已交付给中原物业，原告委托中原物业代管款项，原告已从中原物业收取了10万元中的部分款项，被告是同意中原物业放款的，原告是否收到争议的款项，是其与中原物业间的居间纠纷，与被告没有关联。即使被告应当付款，原告主张的违约金标准过高，请求调整。
第三人中原物业辩称，第三人是替被告保管尾款，购房尾款的付款义务人是被告，由于被告未支付第三人居间佣金，故第三人直接在保管的尾款中扣留佣金5万元，剩余尾款16，000元，被告可以补足至66，000元，由第三人转付原告，或者退还被告。
经审理查明，两原告为系争房屋原产权人，于2012年2月与东丛公司就系争房屋订有租赁合同，租期自2012年3月1日至2014年3月1日。2012年7月1日，赵俊玲与东丛公司签订补充协议，将租赁合同租期调整为自2012年3月1日至2013年2月28日，出租方支付承租人一个月租金（33，000元）的违约金作为赔偿，并安排承租人与新业主签订租赁转让协议，以确保租赁合同履行至2013年2月28日。
2012年7月13日，两原告为卖售人（甲方），被告为买受人（乙方），就系争房屋订立房地产买卖合同，居间方为中原物业，合同约定的转让价款为12，445，000元，约定乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算。合同附件三付款协议中约定，签订本合同并申请办理合同之公证手续后一日内，乙方应转付给甲方首期房价款3，533，500元，中原物业并将代为保管的定金10万元转付给甲方，和乙方已转付甲方的10万元，共同构成乙方支付给甲方的全部首期房价款计3，733，500元。甲方同意该首期房价款包含尾款10万元由中原物业暂为保管。……待贷款银行将第三期房价款支付至指定帐户且房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后二日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。乙方同意的情况下由中原物业代为转付给甲方房款尾款10万元。合同附件五约定房屋租赁情况，乙方同意保证租约至2013年2月28日，待乙方全款付清甲方后第二日与租客重新签订租赁合同至2013年2月28日，甲方同意将租赁保证金33，000元在乙方与蔡继闻（租客）签订租赁合同时转交乙方。合同订立后，被告将按约应由中原物业保管的尾款10万元付至中原物业，后者向其出具了收款收据。双方按约履行了除尾款外的其他付款内容。
2012年9月，黄丽芬（甲方）与东丛公司（乙方）就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2012年9月1日至2013年2月28日，租金每月33，000元，乙方需向甲方支付租赁保证金33，000元。合同订立后，乙方向甲方支付了2012年10月至2013年2月的租金，该合同履行至期满，乙方向甲方交还了租赁房屋。
2012年10月10日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订了房地产交接书（买卖），约定双方就系争房屋进行验收交接，确认乙方应当继续履行甲方在该租赁关系中的权利义务，甲方应当将该租赁关系的保证金33，000元于该房地产交接时支付给乙方，甲方同意此款从中原物业保管的尾款中直接支付给乙方，乙方写给租客同等金额押金的收据。补充备注：（1）另按买卖合同约定甲方同意免租客的一个月租金计33，000元，则租客同意此款直接转给（由中原尾款中）乙方，乙方写给租客同等金额一个月租金收据。（2）乙方及甲方同意于2012年10月10日前到物业公司进行交接后，由中原物业按约定转付尾款。东丛公司经办人蔡继闻在交接书补充备注处签名。
2012年10月12日，中原物业转付原告34，000元。
2013年7月30日，东丛公司以赵俊玲为被告提起诉讼，诉请要求返还租赁保证金33，000元，支付违约金33，000元，并支付自2012年9月1日起的利息损失，案号（2013）浦民一（民）初字第26842号。该案追加黄丽芬为第三人。该案审理中赵俊玲辩称已将应付东丛公司的保证金和违约金以及租赁合同的全部权利转让给了黄丽芬，其与东丛公司的租赁合同已履行至2012年8月底终止。黄丽芬在该案中辩称，赵俊玲向黄丽芬交房时理应将其应支付给东丛公司的违约金以及东丛公司交付的保证金转给黄丽芬，以作为东丛公司应支付黄丽芬的租金和保证金，但黄丽芬未收到以上款项。本院审理后认为，东丛公司与赵俊玲的租赁关系终止后，赵俊玲理应退还东丛公司保证金33，000元、按约定支付违约金33，000元。赵俊玲与黄丽芬约定在中原物业保管的黄丽芬支付给赵俊玲的房屋尾款中，由赵俊玲直接支付给黄丽芬66，000元，以作为东丛公司缴纳给黄丽芬的租赁保证金和一个月租金，而截止东丛公司与黄丽芬的租赁合同届满，没有证据反映赵俊玲已向黄丽芬履行了转付该款的义务，因此赵俊玲认为其对东丛公司的付款义务已转嫁黄丽芬的主张，未予采纳。遂于2013年11月13日作出判决，判决赵俊玲返还东丛公司租赁保证金33，000元，支付违约金33，000元，并承担东丛公司自2013年3月1日起的逾期付款利息损失。该判决于2013年12月1日生效。
另查明，2012年6月24日，赵俊玲（甲方）、黄丽芬（乙方）、中原物业（居间方）签订房地产买卖居间协议，其中约定居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。
2015年1月，原告起诉来院，诉请如前。审理中，中原物业称原、被告签署的房地产交接书对中原物业不具有约束力，中原物业为被告保管尾款10万元，由于被告应付中原物业佣金5万元，故中原物业直接从被告委托转付给原告的10万元尾款中扣除了佣金5万元，支付原告34，000元，余款16，000元尚在中原物业。被告称中原物业从未告知被告已在代为保管的尾款中扣除佣金，中原物业也没有通知被告对佣金进行结算，尾款是中原物业替原告保管，故其在尾款中扣除66，000元后转付原告34，000元，中原物业无权在尾款中扣除佣金。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、房地产交接书、民事判决书、房地产买卖居间协议、付款凭证及收据等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告就系争房屋所签订的房屋买卖合同及其附件、房地产交接书均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在买卖合同中约定的尾款10万元已由被告按约定交付给居间方中原物业代为保管，在原告向被告交付房屋后，被告同意的情况下由中原物业代为转付给原告。由于系争房屋在原、被告签订买卖合同时带有租约，原、被告在2012年10月10日签订房地产交接书时确定原告应退还给承租人的租赁保证金以及支付给承租人的违约金计66，000元在中原物业保管的尾款中直接支付给被告，以作为承租人缴纳给被告的租赁保证金和一个月租金。由于中原物业未在该房地产交接书上签字，故原、被告在该协议上签署的内容不必然对中原物业产生约束力。因被告未收悉前述款项，承租人东丛公司在与被告重新订约的租赁关系结束后也未收到来自原告或被告退还的租赁保证金等款项，故东丛公司起诉原出租方（本案原告赵俊玲）要求返还租赁保证金以及原协议约定的违约金，本院依据查明的事实以及协议约定的各方权利义务，判决确定赵俊玲向东丛公司返还租赁保证金及支付违约金等。案件生效以后，被告作为系争房屋的买受人、前案的第三人，已知晓原、被告在房地产交接书中约定的在房款中转付租赁保证金及违约金的约定已无需履行，因此，其仍应当按买卖合同约定向原告支付购房尾款。尾款中的34，000元已由中原物业转付给原告，中原物业到庭称剩余的66，000元，由于被告欠付中原物业佣金5万元而被中原物业扣留。中原物业为此提交了其与原、被告共同签订的房地产买卖居间协议，以证明中原物业有权在任何一笔转付或保管的款项中扣除原、被告的佣金。中原物业是否有权扣留本案争议的尾款，非本案审理的范围。而在原、被告的买卖合同中，被告系付款义务人，在原告已履行了合同约定的交房义务后，被告应当向原告履行支付尾款的义务，包括保证由中原物业代为转付给原告购房尾款。现由于被告与中原物业间因佣金存在纠纷以致购房尾款遭中原物业扣留，原告未能取得购房尾款，因此，原告诉请要求被告支付购房尾款66，000元，本院予以支持。对于逾期付款的违约金，由于双方曾有以房价款抵付租赁保证金等的约定，自本院作出的（2013）浦民一（民）初字第26842号民事判决书生效，原、被告间在房地产交接书中有关转付款的约定始确定各方权利义务。因此，被告在前案判决生效后，即明确其仍应向原告支付尾款。本案逾期支付尾款的违约金，本院自前案生效后即2013年12月2日起算。违约金的计算标准，按合同约定每日万分之五，被告认为约定违约金过高，请求予以调整，不符有关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告黄丽芬于本判决生效之日起十日内支付原告赵俊玲、听沂购房尾款66，000元；
二、被告黄丽芬于本判决生效之日起十日内支付原告赵俊玲、听沂逾期付款违约金，按欠款66，000元为计算基数，自2013年12月2日起，按每日万分之五为计算标准，计算至本判决生效之日止。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2，110元，减半收取计1，055元，由原告赵俊玲负担155元，被告黄丽芬负担900元。
如不服本判决，原告赵俊玲、听沂可在判决书送达之日起十五日内，被告黄丽芬可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年四月二十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。