浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终3712号上诉人（原审被告）：宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区启文路***弄***号。法定代表人：祝健，该公司执行董事。委托代理人：张韶峰，上海福一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：应芳，女，1974年9月11日出生，汉族，个体工商户，住象山县。委托代理人：吴荣平，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。委托代理人：陈志民，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。原审被告：李辉，男，1964年7月19日出生，汉族，无固定职业，住宁波市江东区。上诉人宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司（以下简称茗雅园物业）因与被上诉人应芳、原审被告李辉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年10月10日作出的（2016）浙0204民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月19日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2015年1月27日，原告签署《商铺租赁合同》一份，合同相对方的代表签署人为“林惠宝”，合同加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”，合同约定：原告承租宁波市中山东路351号，宁波太一祥珠宝城商铺1F-37(A3)1F-38(A4)号，面积55.93平方米，年租金40830元；租赁期一年，即2015年2月1日至2016年1月31日止；经营项目为珠宝、古玩、书画、工艺品等商品的销售、服务；合同签订之日原告付二个月租金金额的押金计5000元，物业管理费按每平方/10元计算，3350元/半年，半年一付；租赁期满，原告应即归还营业场地，属原告所有的可移动物品，必须在合同期内搬离，如超过三天未搬离的视作原告放弃，被告茗雅园物业有权自行处理，处理产生的费用由原告承担；但原告所租的营业场地内的固定装修（包括隔断、灯具插座电路等）不得拆除或移动，应无偿移交被告茗雅园物业，迁出所租赁的营业场地三个月后，经被告茗雅园物业审核无应付款项和商品质量纠纷的，被告茗雅园物业即退还原告押金（不计息）。合同还对双方的权利、义务、违约责任等进行了约定。同日，原告支付合同约定的租金40830元、押金5000元、物业费3350元，收到收款收据三份，均加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”。2016年4月18日，胡梅出具收条一份，内容为：“拿了两幅画，东西搬完AF1-38”。原审原告应芳于2016年2月19日诉至原审法院，请求判令：一、两原审被告连带退还租金13610元，双倍返还押金10000元，物业管理费3350元，合计26960元；二、两原审被告连带赔偿原审原告装修损失10000元；三、本案诉讼费用由两原审被告承担。原审法院认定本案的争议焦点并分析如下：一、合同相对方的认定。两被告虽主张其并非合同相对方，但并未就该合同主张合同欺诈，亦未向有关部门举报，而且被告李辉于2015年2月9日被解除非法拘禁后，其作为茗雅园物业股东之一，两被告在知悉涉案房屋被原告占有使用却未及时向原告主张要求腾退，故认定茗雅园物业即本案合同相对方。根据现有证据无法查明被告李辉参与涉案合同的订立、履行及款项的收取，原告关于被告李辉系被告茗雅园物业的股东等陈述无法证明被告李辉需承担连带责任，原告要求两被告承担连带责任的主张缺乏相应法律与事实依据，依法不予支持。二、涉案合同的效力问题及款项退还问题。涉案合同的相对方为原告与被告茗雅园物业，但被告茗雅园物业并非涉案房屋的使用权人，该租赁合同亦未取得使用权人追认，故其与原告签订的合同无效。但因原告订立合同、支付合同对价、使用涉案房屋的事实行为存在，其作为善意相对方已按照事实租赁关系的方式履行合同，两被告关于合同效力的辩称并不影响原告向合同相对方主张租赁合同项下的诉讼权利。原告作为承租人，应及时支付租金并在合同到期日腾退涉案房屋，现合同约定的履行期限届满，原告虽认为胡梅出具的收条其本人并不知情，但其在庭审中认可曾委托胡梅处理商铺相关事项且在收条出具的时间搬走商铺内的物品，因其未能提供充分证据证明其自在合同租赁期内的房屋使用情况，故该收条可作为其于2016年4与18日腾退房屋的证明，原告支付的一年租金、物业费系使用房屋的合理费用，其要求退还租金、物业费的主张依法不予支持。现距离原告迁出租赁场地超过三个月，合同约定的押金退还条件以成就，被告茗雅园物业需向原告退还押金5000元。因合同无效，原告基于违约向被告主张双倍返还押金，不予支持。因原告并未提供充分证据证明商铺的装修情况，故对原告的该笔装修款项不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告应芳押金5000元；二、驳回原告应芳的其他诉讼请求。如被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费362元，由原告应芳负担313元，被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司负担49元。公告费300元，由两被告负担。宣判后，原审被告茗雅园物业不服，上诉至本院称：一、上诉人有自己的注册地和办公地，一审法院没有查清上诉人的办公地点就认定所谓的合同在上诉人的办公地签订，是错误的。二、林惠宝与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，但林惠宝不是上诉人的员工，《商铺租赁合同》也没有加盖上诉人的公章。《商铺租赁合同》上所盖的“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”和《收款收据》上所盖的“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”，均不是上诉人的公章。一审法院认定林惠宝系代表上诉人，有违事实。一审法院应当建议受害人向公安机关报案或直接将犯罪线索移交公安机关。三、有权出租涉案房屋商铺的是原审被告，但其没有收到商铺租赁的款项。被上诉人应当将商铺租金支付给原审被告。被上诉人占有使用房屋已经超过了《商铺租赁合同》约定的期限，超过租赁期限的房屋占有使用费也应当支付给原审被告。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人应芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李辉述称：请求二审法院依法判决。在二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明：原审被告系上诉人的股东，占上诉人40%的股权。涉案商铺所在的房屋所有权人系鄞州人民医院，由原审被告向鄞州人民医院租赁后经营出租。林惠宝系原审被告亲戚，受雇于原审被告。原审被告于2014年底就商铺租赁的相关事项召集包括被上诉人在内的商铺承租户开会。本院认为：原审被告系涉案商铺所在房屋的经营人，又系上诉人的股东，股权占比达40%，而林惠宝系原审被告所雇佣的工作人员，故上诉人、原审被告和林惠宝三者之间存在着关联关系；在林惠宝以上诉人的名义与被上诉人签订书面《商铺租赁合同》后，上诉人未提出异议，原审被告也未提出异议并要求被上诉人腾退商铺；据此，可以认定上诉人系与被上诉人签订《商铺租赁合同》的相对人。上诉人对《商铺租赁合同》和《收款收据》上所盖的上诉人公章不予认可，但因合同上甲方落款处有林惠宝的签字，故不影响对上诉人系《商铺租赁合同》主体的认定。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原审法院以上诉人并非涉案商铺的房屋使用权人为由，认定《商铺租赁合同》无效系适用法律错误。《商铺租赁合同》约定的租赁期限已届满，被上诉人迁出租赁商铺超过了三个月，《商铺租赁合同》约定的返还租赁押金的期限也已届满，故上诉人应当返还押金。被上诉人主张退还租金、物业管理费、双倍返还押金和赔偿装修损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，虽适用法律有误，但案件实体处理并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一七年二月十日代书记员 薛 楠