江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（201７）苏0891民初357号
原告：甘成广，男，1983年4月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。
原告：胡慧,女,1983年1月18日出生,汉族，住淮安市淮安区。
委托代理人：汪海雷，江苏文通律师事务所。
被告：周友华，男，1971年3月3月21日出生，汉族，住淮安市淮安区。
被告：赵维兄，女，1975年6月17日出生，汉族，住淮安市淮安区。
委托代理人：赵庆明，安徽玉金律师事务所。
原告甘成广、胡慧与被告周友华、赵维兄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘成广、胡慧及其委托代理人汪海雷，被告周友华、赵维兄及其委托代理人赵庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘成广、胡慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告周友华、赵维兄继续履行合同，协助原告办理涉案房屋的过户手续；2、被告周友华、赵维兄支付原告逾期交房违约金4万元；3、诉讼费、保全费由被告周友华、赵维兄承担。原告诉称：2016年12月13日，原、被告经江苏先河房地产经纪有限公司中介服务签订存量房屋买卖及居间服务合同，被告周友华、赵维兄将其位于淮安市经济技术开发区解放东路河畔花城50栋1307室房屋以总价66.5万元出售给原告甘成广、胡慧。合同签订后，原告按照合同的约定将定金2万元、首付款12万元，合计14万元支付给被告，合同约定，被告应当于2016年12月30日前与原告办理房屋按揭贷款手续，在收到剩余房款后将房屋交付原告，但被告一直拒绝履行合同义，致使合同无法继续履行。在经催促后，其仍拒绝履行合同义务，构成违约，原告遂提起诉讼，请求判如所请。
原告为证实其诉请，向本院提交了买卖合同1份、定金收条1份、首付款收条1份、律师函1份，并申请证人徐某出庭作证。
被告周友华、赵维兄辩称：1、原、被告签订的合同是无效合同，因原告与中介恶意串通，损害被告利益；2、原告不具备购房的全款能力，不适宜判决继续履行合同；3、双方签订的房某中对房款支付时间约定不明，存在瑕疵，导致房屋不能正常交易，责任在原告。4、被告出售的房屋是家庭唯一住房，低价合同的房款很难再购买到同地段的房屋，法庭应该慎重考虑答辩人的实际情况；5、被告出售房屋是有父母共同出资，属于家庭共有财产，未征得其他家庭共有人的权利，被告单方处分行为无效。6、原告诉讼请求中，要求被告给付违约金4万元与合同约定相互矛盾，没有事实及法律依据；7、原告要求支付4万元的违约金明显过高，被告的行为并未给原告造成任何损失，请求法庭予以减少。8、双方产生矛盾的根源，不仅是欺诈以及恶意串通造成的结果，另外双方还为暖气初装费发生矛盾，所以在该合同第一条中不包括暖气初装费，所以合同也是一份不完善的合同，综上八点，我们认为该份合同没有继续履行的必要，请求法庭予以解除。
被告提供河畔花城一手房价格单照片。
经审理查明,2016年12月13日，经江苏先河房产经纪有限公司的中介服务，被告与原告签订房某，约定：被告将位于淮安市经济技术开发区解放东路河畔花城50栋1307室房屋以总价66.5万元出售给原告甘成广、胡慧，合同签订时支付定金2万元。买方（原告）需于2016年12月23日前支付除定金之外的剩余首付款12万元；买卖双方于2016年12月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，不足部分买方应于银行房款之日起三日内补足。卖方逾期付款，买方有权要求以未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。所有过户费用由买方（原告）支付。卖方应当自收到全款当日将该房地产交付买方。卖方未按照合同约定的期限将该房地产交付买房，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。备注条款约定：1、买卖双方协助居间方办理贷款及过户手续；2、卖方自行结清房屋内合同签订日之前所有水电、物业费；……。卖方周友华、赵维兄签字，买方甘成广、胡慧签字，居间方加盖江苏先河房产经纪有限公司公章。合同签订后，原告于当日向被告支付定金2万元，2016年12月21日，原告向被告支付首付款12万元，后被告偿还该房屋尚欠的银行贷款并办理解押、赎楼手续。原被告于2016年12月30日已经先向中介提交了按揭贷款申请的相关资料，也已经获得了贷款审批。后因被告拒绝履行合同，未能签订正式的按揭贷款合同，贷款未能发放。原告于2017年4月11日向本院提存剩余房款525000元。
证人徐某到庭作证：买卖双方已经将按揭贷款申请的资料均交给了我方，已经获得了银行的贷款审批，审批金额为52.5万，只要买卖双方办理过户手续，并与银行办理抵押登记手续，银行在10-15个工作日内会取得他项权证后，就会将剩余的房款支付给卖方。
上述事实，有原、被告的陈述、证人证言、房某、收条及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。
庭审中双方确认的争议焦点为：1、涉案房某的效力；2、合同是否适宜继续履行；3、原告主张的违约金4万元是否合理。
本院认为，关于争议焦点1：涉案房某的效力，原、被告签订的房某系双方当事人的真实意思表示且不违反强制性法律规定，合法有效，双方应按约全面履行。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提出原告与中介恶意串通损害被告的利益，合同无效的辩称，但其并未向法庭举证，对被告的该辩称本院不予采纳。被告辩称，涉案房屋有家庭共有成员出资，属于家庭共有财产，二被告无权处分，合同无效的辩称无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2：合同是否适宜继续履行，涉案房屋登记在二被告名下，原告已经支付首付款及定金共14万元，在本案审理过程中，原告又将剩余房款52.5万元提存至本院，即使被告拒绝配合办理按揭贷款手续，被告仍可以获得剩余房款，合同可以继续履行，被告应当协助原告办理房屋产权过户手续。关于争议焦点3：原告主张违约金4万元是否合理，本院认为，合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本院认为，根据原被告签订的合同约定，剩余房款按照银行按揭贷款的方式进行支付，因被告拒绝履行合同致使被告无法及时收到剩余房款，应由被告承担该责任。根据按揭贷款办理的正常手续，最迟在2017年1月31日，被告可收到剩余房款，合同即符合房屋交付条件，因被告的违约致使房屋未能及时交付，被告应当承担逾期交房的违约责任。合同约定了逾期交房的违约金的计算方式，被告以该约定过高请求调整，本院根据原告的支付房款情况，按照年利率24%的标准调整该损失，以14万元为基数，自2017年2月1日起计算至2017年4月11日，以66.5万元为基数自2017年4月12日起计算至实际交房之日。被告辩称合同未约定暖气初装费，属于不完整合同，合同应予解除无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周友华、赵维兄于本判决生效后五日内协助原告甘成广、胡慧办理淮安市经济技术开发区解放东路河畔花城50栋1307室房屋的产权过户手续；
二、被告周友华、赵维兄于本判决生效后五日内至本院领取原告提存的剩余房款52.5万元；
三、被告周友华、赵维兄于本判决生效后五日内赔偿原告损失（按照年利率24%的标准，以14万元为基数，自2017年2月1日起计算至2017年4月11日；以66.5万元为基数，自2017年4月12日起计算至房屋实际交付之日）；
二、驳回原告甘成广、胡慧的其他诉讼请求。
案件受理费10350元（原告已预交），减半收取5175元、保全费3845元，由被告周友华、赵维兄负担。
（上述款项可汇至本院执行款账户：开户行：中国工商银行淮安市新区支行，名称：淮安经济技术开发区人民法院，帐号：11×××65，请注明案号及原、被告名称）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 包小琴
二〇一七年四月十九日
书 记 员 徐 力
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。