重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再134号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：邓兴，女，1964年4月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈远治，男，1954年12月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：肖宏，重庆瀛寰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐晴，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
再审申请人邓兴因与被申请人陈远治房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05214号民事判决,向本院申请再审。本院于2016年6月28日作出（2015）渝高法民申字第02226号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邓兴，被申请人陈远治的委托诉讼代理人肖宏、唐晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓兴再审请求：撤销一、二审判决，支持其一审全部诉讼请求。主要事实及理由：1.陈远治恶意将债权转让给陈进，是本案合同不能履行的主要原因。2.谢发会与陈远治系夫妻关系，邓兴在一审中申请追加陈远治的前妻谢发会为第三人参加诉�，一审法院未予准许且未出具裁定书错误。
陈远治辨称，原审判决认定事实清楚，应予以维持。
邓兴向一审法院起诉请求：1.解除邓兴与陈远治于2007年7月22日签订的《房屋买卖协议》；2.判令陈远治向邓兴返还购房款16万元并支付资金占用损失（该损失以16万元为基数，自2008年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令陈远治赔偿邓兴房屋差价损失663412元（920200元-1800元/平方米×142.66平方米）；4.本案诉讼费以及（2012）渝北法民初字第4797号案件的保全费由陈远治承担。
一审法院认定事实：2007年7月22日，陈远治作为卖方，与作为买方的邓兴签订了《房屋买卖协议》，约定：“一、陈远治将位于渝北区回兴街道伴山名都2期9号楼16-11号房屋卖给邓兴，此房屋系开发商赵兵因欠房屋建筑老板陈远治的房屋建筑工�款所抵押的房屋；二、房屋卖价按建筑面积1800元/平方米，面积以房屋产权证认可的面积为准计算金额；三、付款方式，分三次付款，第一次在双方签订协议时，买方支付8万元，第二次在2008年春节前买方支付8万元，第三次在卖方交给买方房屋产权证和土地使用证时，买方将余款付给卖方；……七、此协议如一方违约赔偿另一方两万元并承担相关的经济和法律责任。”
协议签订后，邓兴于2007年7月22日支付房款8万元，于2008年2月1日支付房款8万元。
诉讼中，邓兴申请对案涉房屋截至起诉之日2013年7月23日的房屋现值进行鉴定，一审法院依法委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司出具重铂[2014]评鉴字第0003号司法鉴定意见书，载明估价时点为2013年7月23日，估价结果为92.02万元，建筑面积单价为6450元/平方米。
另查明，�涉房屋现登记在重庆大林物业发展有限公司（以下简称大林物业公司）名下，在大林物业公司涉及的其他案件中被法院查封。
一审庭审中，邓兴陈述陈远治与大林物业公司存在借贷纠纷，大林物业公司遂以房抵债，后陈远治将其对大林物业公司的债权转让给其女儿陈进，陈进本可以选择案涉房屋作为大林物业公司的抵债房屋，但陈进未选，导致邓兴与陈远治签订的《房屋买卖协议》不能履行。邓兴陈述曾在（2012）渝北法民初字第4797号案件中起诉陈远治继续履行合同，后撤诉，产生保全费5000元。
一审法院判决：一、解除邓兴与陈远治于2007年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、陈远治于该判决生效后十日内支付邓兴购房款16万元及资金占用损失（该损失以16万元为基数，自2008年2月1日起算至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回邓兴的其他诉讼请求。案件受理费12030元，由邓兴负担5330元、陈远治负担6700元。鉴定费4600元，由邓兴负担。
邓兴不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第13297号民事判决；2.请求依法支持邓兴一审全部诉讼请求，即判令陈远治向邓兴返还购房款16万元并支付同期银行利息，判令陈远治因违约行为向邓兴承担损失663412元，判令陈远治承担本案保全及其他相关费用（包括违约金等）；3、由陈远治承担本案一、二审的诉讼费。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，本案争议焦点在于邓兴主张的房屋差价损失应否得到支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人�以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从上述规定可知，我国合同法规定的损失赔偿以补偿性为原则，一方违约应当赔偿另一方因违约造成的损失，但非违约方主张损失不能无限扩大，应当符合“可预见性规则”，并且预见的时间点是“合同订立时”。本案中，由于房地产市场行情具有较大的波动性，邓兴与陈远治签订合同购买房屋的行为本身存在一定的商业风险，双方在签订合同确定房价时，并不能有效预见到合同签订后房价必然上涨或必然下降，以及房价上涨或下降的程度，即陈远治在签合同时并不能预见到邓兴诉请的房屋差价损失。同时，邓兴据此计算差价损失的房屋现值系评估所得，受市场供需关系的影响，该房屋的实际变现价值与评估价值必然存在一定差距，故邓兴主张的房屋差价损失不是其购买房屋后必然可以获得的利益。因此，一审法院驳回邓兴关于房屋差价损失的诉讼请求并无不当，该院予以维持。另，本案涉及的其他问题，一审评判并无不当，该院亦予以维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费10484元，由邓兴负担。
再审过程中，邓兴提交了《户口证明》及《常住人口登记表》，旨在证明陈进系陈远治的女儿。陈�治对上述证据无异议，本院对此予以确认。
本院再审认定的事实与原审认定事实一致。
本院认为，根据当事人的诉与辨，本案争议焦点在于：邓兴主张的房屋差价损失应否得到支持的问题。
陈远治与邓兴签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效。陈远治与邓兴均应按约全面履行各自的义务。邓兴向陈远治缴纳了购房款16万元，已按约履行了自己的合同义务。因案涉房屋系大林物业公司的抵债房屋，后陈远治将其对大林物业公司享有的案涉债权转让给其女儿陈进。而陈进与大林物业公司签订《债务抵偿协议》时，未选定案涉房屋作为抵债房屋。由此可知，《房屋买卖协议》已无履行可能，陈远治未能按约交付房屋的行为构成违约，应当赔偿邓兴因其违约行为造成的相应损失。
根据双方签订的《房屋买卖协议》及重铂（2014）评鉴字第0003号《房地产估价司法鉴定意见书》可知，陈远治违约导致《房屋买卖协议》解除时的案涉房屋的价值与签订协议时的房屋价值之间确实存在差额，此差额663412元（920200元-1800元／平方米×142.66平方米）属于邓兴遭受的经济损失。陈远治作为一名建筑承建商，在订立合同时，基于对房地产市场价格普遍快速增长的常态认识，应当预见到房屋价格会上涨。但陈远治在合同签订后，不积极促成该交易，致使邓兴利益受损，依法应当承担赔偿责任。邓兴在明知陈远治对案涉房屋不享有权利，购买该房存在较大风险的情形下，与陈远治签订合同更应尽到谨慎注意义务，故对本案损失事实的发生，邓兴亦存在一定过错。综合本案合同签订和履行情形，本院酌定陈远治赔偿邓兴房屋差价损失398047.2元（663412元×60%=398047.2元），其余部分由邓兴自行承担。原审判决未支持邓兴的房屋差价损失，属不当，本院依法予以纠正。对于本案涉及的其他问题，原审判决并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，邓兴的再审请求部分成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但判决不当，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05214号民事判决及重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第13297号民事判决的第三项；
二、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第13297号民事判决的第一项、第二项；
三、陈远治于本判决生效后十日内赔偿邓兴�屋差价损失398047.2元；
四、驳回邓兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12030元，由邓兴负担4812元、陈远志负担7218元；鉴定费4600元，由邓兴负担1840元，陈远志负担2760元。二审案件受理费10484元，由邓兴负担4193.6元、陈远志负担6290.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴华
审 判 员 彭四川
代理审判员 马艳艳
二〇一七年三月十三日
书 记 员 刘 雯