广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第106号
上诉人（原审原告）：曾广玉，女，1950年12月17日出生，汉族。
委托代理人：李文勇，广东韶信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乳源瑶族自治县乳城镇河北村村民委员会。
负责人：刘振宽，村委会主任。
上诉人曾广玉因与被上诉人乳源瑶族自治县乳城镇河北村村民委员会（以下简称“河北村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省乳源瑶族自治县人民法院（2013）韶乳法民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：2007年10月17日，河北村委会作为甲方（卖方），曾广玉作为乙方（买方），双方签订一份《河北村市场综合楼商品房预售合同》及相关附件，该合同第一条内容是：“甲方通过土地使用权划拨方式取得乳源县乳城镇环城西路原河北市场土地使用权，并依法进行了土地使用权登记。土地面积为：1503平方米。甲方经批准，在该地块上投资建造《河北村市场综合楼》商住房，主体结构为框架结构；建筑物地上层数为七层。”该合同第四条内容是：“本合同签订日，乙方向甲方支付房款人民币伍万元；房屋交付，双方签署《房屋交接书》后乙方再向甲方支付房款人民币伍万元；办理好过户手续，乙方领到房地产权证（小产证）后，乙方应付清余下房款。”该合同第十四条内容是：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向县房管所办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”该合同第二十二条的内容是：“该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。”该合同其他主要内容是：乙方所购买的房屋位于河北村市场综合楼A幢4层03室，该房屋的建筑面积为122平方米，其中套内面积113平方米，公摊面积9平方米，单价为每平方米1050元，总房款为128100元，交楼日期为2008年6月1日前，逾期30天交楼，乙方有权单方解约，该房屋的交付必须符合以下条件-
办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），甲方对该房屋设定的抵押已注销。此外，该合同附件二约定：“配柴房一间约3-4平方米，计价人民币伍仟元整。乙方付第三期房款时一次性付清柴房款。如果柴房实际面积大于4平方米，则多出部分按每平方米人民币壹仟贰佰元计算。”2008年6月，河北村委会将河北村市场综合楼A幢4层03室交付给曾广玉使用，曾广玉于2007年10月17日向河北村委会支付购房款50000元，于2008年8月12日支付购房款50000元，于2008年10月27日支付柴房款5000元，合计105000元。曾广玉入住该房屋后，因河北村委会未为其办理房地产权证而引发本案纠纷，该房屋现交付后一直由曾广玉占有使用。
另查明：河北村委会在原审期间提交了涉案房屋所在土地的《集体土地建设用地使用证》【乳府集建总字第0001224号，乳府集建字［93］第02320100021号】，该证显示的土地使用者为原乳源县乳城镇河北管理区（即现河北村委会），土地面积为1503.48平方米，土地用途为“河北市场”，该土地使用证的发证时间为1993年12月10日。
还查明：河北村委会在2007年间分别与包括本案当事人曾广玉在内的多人签订房屋买卖合同，将河北村市场综合楼第四至七层房屋分别出售给林新化、林晶晶、曾东海、刘长明等人，林晶晶、林新化、曾东海、刘长明等人也因与曾广玉同样的原因并以同样的理由向原审法院提起诉讼，要求河北村委会履行办证的合同义务，原审法院也分别另案作出与本案原审判决内容完全一致的判决。
2013年8月20日，曾广玉向原审法院提起诉讼称：曾广玉与河北村委会于2007年12月19日签订了《河北村市场综合楼商品房预售合同》，约定曾广玉向河北村委会购买该村委开发的河北村市场综合楼商品房，即位于乳源瑶族自治县乳城镇环城西路河北村市场综合楼A栋4层03室，暂测该房屋面积为122平方米，其中套内面积为113平方米，公用分摊建筑面积为9平方米，单价为每平方米1050元，总房款为128100元。合同签订当日曾广玉向河北村委会支付房款50000元，于房屋交付签署《房屋交接书》后再向河北村委会支付房款50000元，剩余房款应于办理好过户手续领取房产证（小产证）后支付。河北村委会定于2008年6月1日前将该房屋交付给曾广玉，除不可抗力外，双方在签署《房屋交接书》之日起15日内向县房管所办理过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同签订后，曾广玉依约支付了购房款，河北村委会也按照约定交付房屋给曾广玉使用，但河北村委会却没有按照合同第十四条的约定为曾广玉办理房地产权证。现曾广玉已入住该房屋有四年之久，在多次催促下，河北村委会仍然拖延不办理。河北村委会的违约行为严重侵害了曾广玉的合法权益，为此，特提起诉讼，请求法院判令：河北村委会立即办理房地产权证给曾广玉，并由河北村委会承担案件的诉讼费用。
2013年10月9日，河北村委会在原审庭审时曾有如下陈述：1、河北村委会经集体开会和讨论，决定于2006年开始筹建河北市场和商住房，并于2008年建设完毕，河北村委会没有商品房开发资质。2、涉案房屋所在土地属于集体建设用地，涉案房屋属于小产权房，河北村委会在曾广玉买房时已告知其房屋所在土地的使用证是集体土地使用证，因为河北村委会是村集体，当时河北村委会也没有出具国有土地使用证，河北村委会与曾广玉所签合同不符合国家法律法规，请求合同作废。3、《河北村市场综合楼商品房预售合同》中所注明的《大产证》的意思是集体的大产权证，也就是总证，《小产证》就是办理了大的集体房产证后再给各家各户办理的小产权证。4、曾广玉不属河北村委会村民。5、河北村市场综合楼1楼是市场，2楼和3楼是家私店，4楼以上开始住人。6、河北村市场综合楼报建时是市场连商住楼一起报建。7、涉案房屋的产权证河北村委会不是不想办理，而是没法办理，涉案房屋如果不是小产权房不可能卖这么便宜的价格，如果各家各户要办理房产证就需要到国土局挂牌，交纳土地出让金，该费用要各家各户共同负担，要是不负担，那么河北村委会就请求收回房屋，也可以让权威部门估价，河北村委会可以按照曾广玉的装修价格回收房屋。
曾广玉在原审庭审时表示【乳府集建总字第0001224号，乳府集建字［93］第02320100021号】《集体土地建设用地使用证》是真实的，买房时不清楚房屋所在土地的性质是集体土地，因为河北村委会没有将土地证给曾广玉看，曾广玉当时以为购买的是商品房，不知道原来买的是小产权房。曾广玉同时自认不是河北村委会村民。
原审法院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该案所涉土地虽经乳源瑶族自治县人民政府核准用于河北市场的建设，但河北村委会将该集体土地上建成的房屋出售给曾广玉，使得该集体土地使用权已发生了实质性的流转，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。该案中，购房者即曾广玉不是该村委会村民，而出卖人即河北村委会并非房地产开发企业，因此，双方签订的《河北村市场综合楼商品房预售合同》名为商品房买卖合同，实为小产权房买卖合同。根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部和农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》【国土资发（2011）178号】的相关规定，国家全面加强土地登记规范化建设，严格规范农村集体土地确权登记行为，对于小产权房不得登记发证。因此，曾广玉要求河北村委会立即为其办理房地产权证的诉讼请求不符合法律法规的规定，该院予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条和第五十二条第五项的规定，于2013年11月11日作出（2013）韶乳法民一初字第240号民事判决：驳回曾广玉的诉讼请求。案件受理费2862元，适用简易程序审理已减半收取即1431元，由曾广玉负担。
曾广玉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对涉案房屋的土地性质及房屋性质的认定存在重大错误，缺乏事实和法律依据。根据曾广玉从乳源县房管部门调取的涉案房屋的房地产权证以及土地使用证证实，涉案房屋所在地土地早于1993年8月17日就办理了国有土地使用证，涉案房屋所在的河北村市场综合楼已于2012年12月17日办理了房地产权证，该事实与原审法院认定的完全不同。原审法院在未对相关证据材料进行调查核实的情况下便妄下定论属枉法裁判。
二、曾广玉与河北村委会签订的《河北村市场综合楼商品房预售合同》应为合法有效，河北村委会应按合同约定履行办证义务。由于涉案房屋所在土地属国有土地，涉案房屋并不属于小产权房，所以按规定可以办理房产证。曾广玉与河北村委会签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法受法律保护，双方均应按合同约定履行各自合同义务。合同签订后，曾广玉已付清购房款，河北村委会也应按约定履行办理房产证的合同义务。事实上，河北村委会非但不履行办证义务，还在明知涉案房屋已办理了国有土地使用证的前提下仍向原审法院提交虚假的集体土地使用证，蓄意规避其办证义务，河北村委会该行为已严重侵犯了曾广玉的合法权益。据此，曾广玉请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持曾广玉的全部诉讼请求。2、案件全部诉讼费用由河北村委会负担。
河北村委会答辩称：对原审判决没有意见。
曾广玉在二审调查询问时提交了两份新证据，一份是粤房地权证乳字第××号《房地产权证》，该证显示房屋坐落乳源县乳城镇环城西路河北市场A幢4-7层，建筑面积1604.85平方米，该房屋的房地产权属人为河北村委会，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为2008年新建，土地性质为国有，土地共用面积为1503.48平方米。第二份是【乳府国用总字第0000001224号，乳府国用字［93］第02320100021号】《国有土地使用证》，该证显示的土地使用者为原乳源县乳城镇河北管理区（即现河北村委会），土地面积为1503平方米，土地用途为“市场”，该土地使用证的发证时间为1993年8月17日。河北村委会对上述两份新证据的质证意见是“没有意见”。
为查明案情，本院依职权对乳源瑶族自治县国土资源局和乳源瑶族自治县房地产管理所就涉案房产所在土地性质以及涉案房屋能否办理房产证问题进行调查。2014年3月11日，乳源瑶族自治县国土资源局向本院出具《关于查询土地使用权情况的说明》称：“经查询，土地使用权人：乳城镇河北村委会，土地坐落：乳源县乳城镇，土地证号为：乳府国用字（1993）第023201000**号，面积：1503平方米。该证合法有效。曾广玉对该说明的质证意见是：“真实性无异议。”河北村委会对该说明的质证意见是：“没意见”。2014年3月17日，乳源瑶族自治县房地产管理所向本院出具《关于乳城镇河北村委办理房产证的情况说明》称：“乳城镇河北村委会名下的土地使用证，证号为：府国用字（1993）第02320100021号，此土地上的房屋如果报建资料齐全，可以作为二手房上市交易和办理房地产权证。”曾广玉对该说明的质证意见是：“已阅”。河北村委会对该说明的质证意见是：“没意见”。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、《河北村市场综合楼商品房预售合同》的法律效力。二、曾广玉的诉讼请求是否依法有据。
一、关于《河北村市场综合楼商品房预售合同》的法律效力问题。从该合同的内容分析，河北村委会当时的缔约目的是要将所建房屋以商品房预售的形式出售给非本村委会村民曾广玉。由于涉案房屋所在的土地为国有土地，土地用途注明为“市场”，因此，河北村委会如要实现上述意图，则涉案土地的用途应相应变更为“住宅”用地，否则就违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”的强制性规定。但河北村委会至今未能提供该土地已办理土地用途变更登记手续的相关证据，故河北村委会与曾广玉所签订的合同违反了国家法律强制性规定，应属无效合同。此外，由于河北村委会是村民自治组织，不是从事生产经营的企业，其根本不具备商品房的开发资质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，河北村委会根本无权与任何单位或个人签订商品房预售合同。同时，由于河北村委会既不是房地产开发企业，其又没有在国土部门办理涉案房屋所在土地用途变更登记手续，故其根本不可能取得政府相关部门颁发的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，河北村委会与曾广玉所签订的《河北村市场综合楼商品房预售合同》也应认定为无效合同。
二、关于曾广玉的诉讼请求是否依法有据问题。虽然乳源瑶族自治县房地产管理所曾向本院出具情况说明称：涉案土地上的房屋如果报建资料齐全，可以作为二手房上市交易和办理房地产权证。但由于河北村委会至今未能提供涉案房屋的报建资料，且曾广玉与河北村委会所签订的《河北村市场综合楼商品房预售合同》为无效合同，则曾广玉要求法院判令河北村委会立即办理涉案房屋的房地产权证给曾广玉的诉讼请求就没有合同基础及法律依据，本院不予支持。至于合同无效后应如何处理问题，因本案是由曾广玉引发，其提起诉讼的目的就是要求河北村委会帮其办理涉案房屋的房产证，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本院只围绕曾广玉的上诉请求进行审理，对于超出其上诉请求的其他问题，本院在本案中不一并审查处理，该问题可由当事人另循途径解决。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，本院予以维持。但原审判决说理欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十五条之规定，并参照第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2862元，由上诉人曾广玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江晓华
审 判 员 何伟军
代理审判员 邓荣斌
二〇一四年四月五日
书 记 员 卢慧华
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