四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第264号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）何海斌。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房买卖合同公司纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人何海滨的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2007年10月29日，星宇公司与何海斌签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告以22l0元／平方米的价格购买星宇公司修建的星宇城南家园A幢第B单元C号房屋，何海斌首付总价款的41.83％（即107，002元），其余价款向工商银行南充分行借款支付；出卖人（即星宇公司）应当在2008年3月31日前向买受人（即何海斌）交付该商品房。同时，该合同第二十条约定：出卖人应当在2009年1月l日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按每月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并且出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并且出卖人实际权属证明之日起30日内向买受人支付，土地使用证在本项目办理完商品房分产权后三年内办理”。附件五约定：付款方式及期限的约定，......1、买受人应当在签订合同的当天交首付款......，其余款由买受人在签订合同的当日起三个工作日内向中国工商银行南充支行申请l0年抵押按揭贷......。2，买受人在合同签订之日起三个工作日内，向银行提供贷款所需全部资料......。3、买受人必须委托出卖人办理该商品房的房屋产权证和国有土地使用权证登记，......。因买受人原因在交房时不能将各种费用和相关资料向出卖人交清，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交接手续，由此造成的延期交房（包括办理产权登记）的违约责任由买受人承担......”。
2007年10月26日，何海斌签订有关物业管理的承诺书。2007年12月24日何海斌将在中国工商银行所贷款140，000元转入星宇公司账号上。2008年4月1日何海斌与星宇公司签订了商品房交接书。2008年7月10日何海斌签订了房款、代收款结算表及小区车库等补充协议，同日，何海斌缴付了代办两证的各类费用5，027元。2010年3月22日，何海斌就该房屋缴纳契税4，934.44元。2011年1月20日星宇公司向南充市房地产管理局出具房屋所有权转移登记申请书，2011年10月21日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书，告知何海斌所购买的星宇公司所修建的13幢5单元5层1号房屋可以办理土地使用证。2011年10月17日南充市住房和城乡建设局同意四川星宇房地产有限公司所开发的星宇城南家园建设工程的综合验收并备案。
2012年5月2日，何海斌向一审法院提起诉讼称：2007年10月29日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2009年1月1日前为何海斌办理房屋产权证书。何海斌依约支付了购房款240，702元，星宇公司于2008年4月1日将房屋交付，但迟迟未给何海斌提供产权相关手续。经多次催促，2011年2月10日星宇公司才为何海斌办理房屋产权证书。请求判令星宇公司：1.支付逾期办证违约金625元（已付购房款240，702元按每日万分之一从2008年1月31日计算至实际办证日）。2.承担诉讼费。
星宇公司辩称：合同附件5明确了何海斌应在2008年前缴纳相关费用和税费，何海斌未在约定的时间缴纳办证费用，其逾期责任应由何海斌自己承担。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。何海斌与四川星宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。何海斌作为买受人应当按照合同约定支付房屋价款，星宇公司作为房地产开发企业应当按照合同约定和建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，履行自己的义务。本案中，何海斌与星宇公司在《商品房买卖合同》中约定了在房屋交付之日起365日内为何海斌取得房屋所有权证书（即2009年3月31日取得），但直至2011年1月20日，星宇公司才向房管部门出具申请，履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担按合同约定向买受人支付违约金责任，何海斌请求星宇公司按约定支付违约金符合法律规定，予以支持。但具体的数额，应以核定的为准，诉讼请求大于核定后计算结果的予以驳回。
星宇公司辩称“原告未在约定的时间缴纳办证费用，其逾期责任应由原告承担”。因星宇公司在何海斌未缴纳相关费用的情况下与何海斌办理房屋交接手续，实际上是对何海斌延迟交纳相关费用的认可，因此对星宇公司的辩称，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决：由四川星宇房地产开发有限公司从2009年4月1日至2011年1月20日按月计算向何海斌支付全部已付款240，702元万分之一的违约金。上述债务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向法院申请执行。案件受理费50元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人星宇公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判为驳回何海斌的诉讼请求。其事实及理由为：上诉人与被上诉人的合同约定房产证在房屋交付后365天内办理，被上诉人应在房屋交接时办清按揭贷款手续提供相关资料交纳办证税费，否则上诉人有权拒绝办理房屋交接手续，造成延期交房（包括办理产权登记）的违约责任由被上诉人承担，本案上诉人于2008年4月1日交付房屋，而被上诉人在2008年7月10日才交纳办证税费，说明被上诉人违约在先，同时，被上诉人所购买的13幢的其它住户都在2009年8月以前已办理房产证。被上诉人不按上诉人通知要求迟迟不领办证通知应自负其责，因此，原判判令上诉人支付逾期办证违约金是错误的。
被上诉人何海斌答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。对于上诉人提出的办理房产证系被上诉人缴纳契税迟延造成，其理由不成立，被上诉人在购房时，一并将房屋交易的契税交到了房产公司，且房产公司出具了收条，因此，即使迟延缴纳契税导致办证迟延，其责任仍为房产公司。同时，当时房产公司尚未办理被上诉人所购房屋的楼栋的房产初始登记，因此，亦不符合办理分户房产证的条件。综上，上诉人就办理房产证的问题存在迟延办证的情形，应当依照合同约定承担违约责任。
本院二审查明：2008年7月10日星宇公司向何海斌出具《收条》，该收条内容载明2008年7月10日，星宇公司收取了何海斌契税4，814.00元。
双方当事人2007年10月27日签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹佰元零角零分人民币（大写）”
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：何海斌与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照执行，任何一方违反合同约定，均应按约定承担相应的违约责任。因双方合同约定由出卖人，即星宇公司代购房人办理房屋产权登记，因此，办理房屋产权手续的义务主体为星宇公司。现星宇公司在2011年1月20日才向南充市房地产管理局出具《房屋所有权转移登记申请书》，而按合同约定，应当办理房产证的时间为2009年4月1日。因此，上诉人星宇公司在办理房产证的问题上存在迟延办证的行为。关于星宇公司提出的办证迟延责任在于何海斌本人的问题，其理由不成立，虽然星宇公司认为按照《商品房买卖合同》附件五的约定，何海斌未在交房时交清办证所需的各项税费，因此对于办证逾期的责任，系被上诉人自己造成的，上诉人不应承担责任。但被上诉人在2008年7月10日即向上诉人星宇公司缴纳了办证的相关税费，虽然较合同约定的时间有所迟延，而上诉人并未追究购房人迟延交款的违约责任，因此，对于购房人的违约行为本案不予处理。同时，在缴纳该款后，若开发商积极办理，仍可在合同约定的2009年4月1日前为购房户办理房屋产权证。因而，上诉人主张被上诉人在交款上的违约行为不能成为其迟延办理房产证的抗辩理由，其仍应因迟延办理房产证向被上诉人何海斌承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司承担。二审案件受理费50元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐 晓 兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月九日
书 记 员 彭宣（代）