江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第1562号
上诉人（原审被告）李艳华，女，1968年12月27日生。
上诉人（原审被告）李根强，男，1963年12月9日生。
以上两上诉人共同委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京银行股份有限公司钟山支行，住所地在南京市鼓楼区上海路91号。
负责人章锐，该支行行长。
委托代理人汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。
委托代理人丁峰松，江苏爱信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京江天盛德房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区上元大街。
法定代表人张寿奎。
原审被告李正阳，男，1993年6月15日生。
委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
原审第三人南京江天房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号世界村。
法定代表人王晓明。
上诉人李艳华、李根强因与被上诉人南京银行股份有限公司钟山支行（以下简称南京银行钟山支行）、南京江天盛德房地产开发有限公司（以下简称江天盛德公司）、原审被告李正阳、原审第三人南京江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第749号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南京银行钟山支行一审诉称：李艳华与南京银行钟山支行签订个人住房借款合同，借款32.5万元，期限自2007年6月6日至2017年6月5日，月利率为5.03625‰，并按中国人民银行发布利率浮动。李艳华、李正阳以南京市江宁区亲水湾花园某幢706室房屋为上述借款设立预抵押登记担保，江天盛德公司为上述贷款提供连带责任担保。现南京银行钟山支行依约发放了贷款，并已取得上述房屋他项权证，但截至2013年9月20日，李艳华尚欠贷款本金171403.7元，利息、罚息7102.38元。李根强与李艳华系夫妻关系，应对夫妻共同债务承担共同还款责任。请求判令：1、解除现南京银行钟山支行与李艳华之间的借款合同，李艳华、李根强归还剩余借款本金171403.7元，给付利息、罚息7102.38元，并按合同约定支付自2013年9月21日至判决清偿之日的利息、罚息；2、南京银行钟山支行对南京市江宁区亲水湾花园某幢706室的房产享有优先受偿权；3、江天盛德公司对上述债务承担连带还款责任。
李艳华一审辩称：一、其购买的江宁区亲水湾花园某幢706室房屋已全额付款，并无任何贷款；二、其与南京银行钟山支行不存在真实的借贷关系，案涉贷款系南京银行钟山支行与该房屋开发商江天盛德公司恶意串通办理，贷款已直接支付江天盛德公司，其并不知情，不应承担还款责任。综上，请求驳回南京银行钟山支行的诉讼请求。
李根强、李正阳一审共同辩称：同意李艳华的答辩意见。
一审中，江天盛德公司、江天公司未到庭，未发表答辩意见。
原审法院经审理查明：2006年，李艳华与江天公司签订内部订购房屋协议，约定：李艳华购买亲水湾花园某幢706室房屋，房屋预付款为26万元；江天公司在36个月内交房；江天公司保证26万元系100平方米的基价，增加的面积和楼层加价具体另算。2006年9月18日，李艳华向江天公司付款26万元。2007年2月17日，李艳华付款51563元。2007年4月24日，江天公司与李艳华签订关于亲水湾花园某幢706室房用作抵押贷款的协议，主要内容为：李艳华购买的亲水湾花园某幢706室房屋款为311563元，已付清；江天公司因工程需要，与李艳华协议，用上述房屋抵押，向银行贷款；如江天公司未能按期归还银行贷款，全部由公司负责，与李艳华无关；贷款办理完毕时，江天公司及时将李艳华的房产证、土地使用权证及相关资料归还等。
2007年4月28日，江天盛德公司与李艳华、李正阳签订南京市江宁区商品房买卖契约，约定李艳华以464622元的价格购买亲水湾花园某幢706室房屋，首付款10万元。2007年6月，南京银行钟山支行与李艳华、江天盛德公司签订个人住房借款合同，主要内容为：李艳华向南京银行钟山支行申请借款32.5万元用于购买亲水湾花园某幢706室房屋，借款期限自2007年6月6日至2017年6月5日；还款方式为等额本息，按月还款，贷款利率按中国人民银行同档次贷款基准利率下调15%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放至江天盛德公司账户，还款账户为李艳华在南京银行钟山支行的开户账号01×××01；江天盛德公司自愿为上述贷款本息承担连带责任担保，并承诺当李艳华未按合同约定履行债务时，无论南京银行钟山支行是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），该行均有权要求江天盛德公司在其保证范围内承担保证责任，保证期间为债务履行期限届满之日起2年；如李艳华超过还款期20日未能按期足额偿还本息，南京银行钟山支行有权宣布借款提前到期，并清偿借款本息等。2007年6月5日，李艳华、李正阳与南京银行钟山支行、江天盛德公司签订南京市江宁区房地产抵押合同，主要内容为：李艳华、李正阳自愿以亲水湾花园某幢706室房屋为个人住房借款合同项下债务提供抵押担保；江天盛德公司自愿为李艳华在个人住房借款合同项下的借款本息承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至南京银行钟山支行领取李艳华、李正阳所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。2013年1月24日，南京银行钟山支行取得上述房屋他项权证（宁房他证江字第JNA0919**号），债权登记数额为32.5万元。
2007年6月7日，南京银行钟山支行通过李艳华账户向江天盛德公司发放贷款32.5万元，李艳华在借款借据上签字确认。截止2013年9月20日，李艳华尚欠贷款本金171403.7元，利息、罚息7102.38元。
另查明：李艳华与李根强于1998年3月25日登记结婚。2007年5月14日，李根强作为抵押物共有人签署声明书，同意李艳华以共有房产向南京银行钟山支行的个人贷款提供担保。
原审法院认为：李艳华、江天盛德公司与南京银行钟山支行签订的个人住房借款合同系当事人真实意思表示，内容符合法律、法规的规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。李艳华辩称其已付清房款，并无贷款的需要，签订上述合同并非其真实意思表示，该合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。原审法院认为，李艳华与江天公司签订协议，约定以李艳华所购房屋作为抵押向银行申请贷款，并由江天公司负责偿还，后李艳华与江天盛德公司签订商品房买卖合同，由江天盛德公司对贷款提供担保，贷款发放给江天盛德公司，现并无证据表明南京银行钟山支行知晓或参与上述行为，故李艳华签订贷款合同时，掩盖了其真实目的，对南京银行钟山支行构成欺诈。依据合同法第五十四条之规定，南京银行钟山支行有权申请人民法院对上述合同变更或撤销，现该行未行使上述权利，坚持合同有效并按约履行，于法无悖，原审法院予以支持。对李艳华的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
合同签订并生效后，南京银行钟山支行按约履行了发放贷款义务，但李艳华并未按合同约定还本付息，已构成违约，应承担违约责任，故南京银行钟山支行有权依据合同约定要求李艳华归还截至2013年9月20日拖欠的贷款本金171403.7元，利息、罚息7102.38元，并自2013年9月21日起按合同约定支付逾期利息、罚息。上述债务发生于李艳华与李根强夫妻关系存续期间，并且李根强对上述贷款知晓，故应视为夫妻共同债务，李根强应承担共同还款责任。李艳华、李正阳自愿以南京市江宁区亲水湾花园某幢706室房屋为南京银行钟山支行上述借款提供抵押担保，双方签署了抵押合同并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效。在李艳华出现逾期还款行为后，南京银行钟山支行有权就上述房屋折价或拍卖、变卖价款在32.5万元范围内优先受偿。
江天盛德公司在个人住房借款合同中约定的保证期间为债务履行期限届满之日起两年，在南京市江宁区房地产抵押合同中约定的保证期间为合同生效之日起至南京银行钟山支行领取李艳华、李正阳所购商品房他项权利（抵押权）证书之日，即2007年6月5日至2013年1月24日。江天盛德公司在两份合同中约定的保证期间不一致，个人住房借款合同未标注签订日期，但通过南京市江宁区房地产抵押合同内容可以确定个人住房借款合同签订在先。合同法第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同，故江天盛德公司的保证期间应以签订在后的南京市江宁区房地产抵押合同约定为准。现南京银行钟山支行诉请江天盛德公司承担保证责任已过保证期间，原审法院不予支持。江天盛德公司、江天公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃了原审中举证、质证的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南京银行钟山支行与李艳华、江天盛德公司签订的个人住房借款合同于判决生效之日起解除；二、李艳华、李根强于判决发生法律效力之日起十日内归还南京银行钟山支行贷款本金171403.7元，利息、罚息7102.38元，并自2013年9月21日起至实际清偿之日止按合同约定支付逾期利息、罚息；三、南京银行钟山支行有权就上述第二项债权对南京市江宁区亲水湾花园某幢706室房屋折价或拍卖、变卖价款在32.5万元范围内优先受偿；四、驳回南京银行钟山支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3870元，公告费300元，合计4170元，由李艳华、李根强负担。
宣判后，李艳华、李根强不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回南京银行钟山支行的全部诉讼请求并判令本案全部诉讼费用由南京银行钟山支行承担。主要事实和理由为：一、
案涉个人住房借款合同、房地产抵押合同虽签名真实，但其中的重要条款均系南京银行钟山支行事后单方填写，李艳华对此并不知晓，亦未与南京银行钟山支行达成合意。该两份合同并非李艳华真实意思表示，应属无效。二、南京银行钟山支行在合同签订与履行过程中存在诸多不规范之处，并未按照规定与李艳华当面签订借款合同，还贷账户与还贷行为亦非李艳华本人办理及操作。实际上，李艳华已付清房款，无需按揭购房，南京银行钟山支行在明知的情况下与开发商串通欺骗李艳华签订借款合同，应自行承担相应的法律后果。三、原审法院在案涉借款担保人江天盛德公司未提出抗辩的情况下，不可主动援引、审查诉讼时效，并据此免除江天盛德公司的担保责任。
被上诉人南京银行钟山支行答辩称：案涉个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同合法有效，南京银行钟山支行已按约发放贷款并取得抵押房产他项权证，李艳华未能按期还款，南京银行钟山支行有权解除合同并要求李艳华等人承担相应的还款责任、抵押担保责任。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李正阳发表意见称：同意李艳华、李根强的上诉意见。
被上诉人江天盛德公司、原审第三人江天公司未发表答辩意见。
二审中，李艳华、李根强向本院提交中国银行业监督管理委员会江苏监管局（以下简称江苏银监局）于2015年8月25日出具的信访答复函，证明经江苏银监局调查核实后，认定南京银行钟山支行在办理案涉按揭贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵。
南京银行钟山支行的质证意见是：对该证据真实性不持异议，但对其关联性不予认可。
李正阳的质证意见是：同意李艳华、李根强的证明意见。
江天盛德公司、江天公司未发表质证意见。
本院认证意见：该信访答复函加盖了江苏银监局的公章，且南京银行钟山支行、李正阳对其真实性、合法性不持异议，故本院对该证据真实性、合法性予以确认。南京银行钟山支行虽对该函的关联性提出异议，但该函系针对案涉贷款的信访所作的答复，与本案的争议事实有一定关联性，故对其关联性本院予以认可。至于该证据证明力，本院将结合本案其他证据在下文中予以综合认定。
本院经审理查明：对于一审法院查明的事实，李艳华、李根强认为李艳华虽于南京江鸿物业发展有限责任公司处在南京市江宁区商品房买卖契约、个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同和借款借据上签字，但上述合同有关内容系南京银行钟山支行事后添加，且银行账户并非李艳华本人开立，故对贷款发放及还款事宜并不知情。但李艳华、李根强对此并未提供证据证明，且根据一审中当事人举证及法院调查情况，案外人张丽萍称亲水湾花园某幢相关业主的个人住房借款合同签署系在该物业公司，当时贷款银行也派人至该公司处办理贷款事宜，故本院对李艳华、李根强上述意见不予采纳。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：李艳华签字的《关于亲水湾花园某幢706室房用作抵押贷款的协议》系打印件，李艳华二审认可协议内容非事后添加。
江苏银监局信访答复函主要内容为：调取2007年南京银行为李艳华等借款人开立按揭贷款还款账户的开户资料，储蓄开户凭条上“客户填写”栏留有开户人的姓名、身份证号码及电话号码等信息，但开户资料中未留有开户人身份证件的复印件，开户手续不够规范；经核查，南京银行在办理李艳华等5户亲水湾花园个人按揭贷款的受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵，但无法就此判定该行知晓或参与“假按揭”的行为等。
李艳华领取的案涉房地产的房产证载明该房屋已被设定抵押，债权金额为32.5万元，借款人为李艳华。土地证载明该房屋项下土地使用权已被设定抵押，债权人为南京银行钟山支行，债权金额为32.5万元。
2011年4月20日，李艳华至南京银行补办了案涉贷款还款账户项下的银行卡。
结合各方当事人陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、案涉借款合同、房地产抵押合同是否系当事人真实意思表示、是否有效；2、江天盛德公司保证责任承担问题。
对于争议焦点一，李艳华、李根强称签订个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同时合同中部分内容系空白，李艳华并无向南京银行钟山支行借款、提供抵押的真实意思表示，但并未举证证明。上述合同均有当事人签字盖章，李艳华亦承认其所签的《关于亲水湾花园某幢706室房用作抵押贷款的协议》内容非事后填写，李艳华于2011年4月20日至南京银行补办了案涉贷款还款账户的银行卡，证明其知晓并认可与南京银行钟山支行之间的借款事实。案涉房地产的房产证、土地证中载明房地产抵押权人为南京银行钟山支行，抵押金额为32.5万元，与案涉房地产抵押合同的内容一致，表明李艳华在办理房地产权证时已了解上述抵押事实且未提出异议，认可案涉抵押行为。因此，李艳华、李根强主张与南京银行钟山支行之间并无借款、抵押合意，缺乏依据，本院不予支持。现有证据不足以证明南京银行钟山支行事先知晓李艳华已付清房款，更不能证明该行与房产开发商串通骗取李艳华签订合同。故南京银行钟山支行虽在办理案涉贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵有待规范，但不能据此否定案涉合同的效力。此外，案涉借款合同虽系南京银行钟山支行提供的格式合同，但合同约定内容清楚明确，并不存在李艳华、李根强所称对合同条款有不同理解的情况。综上，案涉借款合同、房地产抵押合同系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。
对于争议焦点二，在案涉房地产抵押合同明确约定保证期间的情况下，对于担保人江天盛德公司担保责任的确定，应当以上述保证期间为限。南京银行钟山支行主张江天盛德公司承担担保责任时，已超过约定的保证期间，故原审法院对此不予支持，并无不当。南京银行钟山支行作为权利人，对此也未提起上诉。保证期间与诉讼时效期间并非同一法律概念，法律适用亦不相同，李艳华、李根强主张保证期间应依照诉讼时效期间的法律规定，人民法院不得主动审查，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人李艳华、李根强的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3870元，由李艳华、李根强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 湧
审 判 员 陆正勤
审 判 员 吴劲松
代理审判员 孙 天
代理审判员 蒋 伟
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 李丽玲
附本文书所附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照
下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。