广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法审监民再第2号
申请再审人（一审被告）：惠州市淡水融福房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区。
法定代表人：李寿添，该公司董事长。
委托代理人：钟昆旻、李志科，均系广东创通顺达律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：邓美卿，女，汉族，香港居民，住香港新界。
委托代理人：刘集雄，广东深和律师事务所律师。
惠州市淡水融福房地产开发有限公司（以下简称融福公司）因与邓美卿商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2014）惠阳法民二初字第72号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月9日作出（2015）惠阳法立民监字第2号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。2015年7月2日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告邓美卿诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的惠州市惠阳区淡水石塘二路的蓝华大厦1单元5层06号房，该商品房总价款为人民币354893元，原告已按合同约定支付购房款项。依据合同第八条约定的交付期限，被告应于2012年1月30日前将房屋交付原告使用，至今该商品房所属建设工程仍未取得建设行政主管部门的建设工程竣工验收备案，不具备将该商品房交付使用的法定和合同约定条件，被告亦未按照合同约定书面通知原告交付使用。另，依据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过90日时，应该按照原告已支付购房款的每日万分之一支付违约金。截止原告起诉之日，被告逾期交付涉案商品房已达700余天，被告之违约行为损害了原告的合法权益。原告认为，出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金比例明显过低，诉请调整违约金比例，判令被告按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告延期交房违约金，从2012年1月31日起付至被告合法交付商品房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
一、商品房买卖合同复印件一份。
二、交付房款的收据复印件一份。
被告融福公司辩称，答辩人开发建设的蓝华大厦在2012年4月27日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，且在2012年4月30日前答辩人通知了原告等业主在2012年4月30日至2012年5月31日前来蓝华大厦办理入伙等相关手续，符合双方签订的合同及其补充协议的相关约定，无须承担违约责任。蓝华大厦的多数业主在2014年4月30日到2012年5月31日期间办理了入伙手续，原告收到答辩人的入伙通知后，办理了契税的减免委托手续，是其个人认为答辩人的房屋未经综合验收为由，拒绝办理了入伙手续。合同约定由于买受人的原因，未能按期交付的，视为买受人已对房屋验收并交付使用，故答辩人已向原告交房，不存在逾期交房的事实，且答辩人已将按照双方签订的合同约定，在2014年1月6日将原告购买的房屋所有权证登记在原告名下，综上，原告收到答辩人的入伙通知后，拒绝办理入伙手续，并向政府部门上访，现又以答辩人逾期交楼为由起诉答辩人，完全是颠倒是非黑白，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的抗辩观点提交了如下证据材料：
一、蓝华大厦工程竣工验收报告复印件一份。
二、蓝华大厦原销售工作人员任艳武、阳红梅、刘红梅分别出具的证言及工作证明、工资发放证明。
三、被告通过邮寄方式通知业主收房时购买邮票的证明。
四、业主通讯录复印件一份。
五、入伙通知书复印件一份。
六、推选业主代表决议书及业主签名表。
七、信访事项转送单。
八、粤房地权证惠州字第11101070**号房产证。
九、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
本院经再审查明，2011年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告以354893元购买被告开发建设的惠州市惠阳区淡水石塘二路的蓝华大厦1单元5层06号房，合同约定被告应于2012年1月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付原告使用。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第三条约定，双方同意：《商品房买卖合同》约定的交楼日期为基准交楼时间。因工程进度或验收进度的影响导致逾期交楼（不超过三个月）的，双方表示理解，不视为出卖人违约。合同第十一条就房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款项。为证明房屋已达到合同约定的交付条件，被告提交了两份竣工验收报告，一份是2012年4月27日的竣工验收报告（以下简称4月份报告），另一份是2013年8月9日惠州市惠阳区住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案报告（以下简称8月份备案报告），在4月份的报告封面处填写了验收时间为二零一二年四月二十七日，被告在该标注验收时间上加印公章，勘察、设计、施工、监理、建设五单位均在该报告的内页内加盖公章，但未填写落款时间。8月份备案报告上勘察、设计、施工、监理、建设五单位均加盖了公章，五单位的落款时间均为2013年6月9日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局亦在该报告上加盖了建设工程竣工备案专用章，落款时间为2013年8月9日。原告认为，就涉案商品房被告尚未取得竣工验收报告，无法在合同约定的时间内交房，构成违约，遂于2014年1月6日起诉至法院，诉请判令：1、被告按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告延期交房违约金，从2012年1月31日起付至被告合法交付商品房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，被告提交了购买邮票的收据及工作人员证言证明曾通过平邮件向原告等业主寄送入伙通知书。2012年5月4日，被告所出售的蓝华大厦购买业主形成推选业主代表决议书，推选业主韩雪、张利江、刘言香作为处理与被告就商品房入伙事宜的诉讼及非诉讼代表，原告未在决议备注的业主签名表上签字。
本院再审认为：原审判决审判程序错误，且认定事实、适用法律错误，应当依法撤销。本案为涉港商品房预售合同纠纷。因涉案商品房在惠州市惠阳区辖区，本院具有管辖权，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案适用中华人民共和国法律。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点有三：一是涉案商品房何时符合交付条件的时间；二是涉案房屋逾期交房截止时点；三是违约金的计算标准。
一、关于涉案商品房何时符合交付条件的时间问题
原告主张至起诉之日被告仍未按照合同约定履行交房义务，被告辩称涉案房屋已于2012年4月27日竣工验收符合交付条件，并提供《工程竣工验收报告》予以证明，对此原告不予认可，认为该报告的竣工日期为空白，且盖章部分日期看不出是什么时候盖的章，本院认为，原被告双方在合同第八条约定房屋交付条件为经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，而被告提交的《工程竣工验收报告》未载明建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间，因此，对于被告主张的上述主张本院不予采纳。本院调取的《竣工验收备案表》为被告在另案中提交的证据，且该备案表已清楚载明涉案房屋经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格的时间为2013年6月9日，原告对此亦予以认可，故本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2013年6月9日。
二、关于涉案房屋逾期交房截止时点的问题
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按出卖人通知前来收楼的，视为买受人已对该房屋验收并已交付使用。被告主张其已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续，并提供证人证言、被告通过邮寄方式通知业主收房时购买邮票的证明、《推选业主代表决议书》《惠州市惠阳区信访局信访事项转送单（存根）》以及原告邓美卿名下的粤房地权证惠州字第11101070**号房产证等证据予以证明，故本院确认被告已于2012年4月30日前通知原告办理入伙手续。本院认为，原告虽于2012年4月30日前已通知原告办理入伙手续，但此时涉案商品房尚不符合合同约定的交付条件即经建设、监理、设计、勘察、施工五单位验收合格，经上述五单位验收合格的时间为2013年6月9日，故本院认定涉案房屋实际交付的时间为2013年6月9日。原被告约定涉案房屋交付时间为2012年4月30日，故本院认定被告违约天数应从2012年5月1日算至2013年6月8日，共计404天。
三、关于违约金的计算标准问题
被告融福公司未依约交付商品房，构成违约，应依据合同约定向原告支付违约金。根据合同第九条的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，原告请求按照银行同期贷款利率计算违约金，但是没有举证证明其所受实际损失远远超过违约金的事实，因此，原告要求调整违约金的理由不充分，本院不予支持。原告已支付全部房款354893元，故被告应向原告支付逾期交房违约金共计14337.68元（354893元×0.1‰／天×404天）。
综上所述，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2014）惠阳法民二初字第72号民事判决；
二、惠州市淡水融福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向邓美卿支付逾期交房违约14337.68元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件诉讼费820元，由惠州市淡水融福房地产开发有限公司负担656元，邓美卿负担164元。（邓美卿已预交诉讼费820元。）
如不服本判决，邓美卿可在判决书送达之日起三十日内，惠州市淡水融福房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 梁东辉
审判员 詹俐儒
审判员 肖锦来
二〇一五年八月二十一日
书记员 万意莉