海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1287号
上诉人（原审被告、反诉原告)：韦芬。
上诉人（原审被告、反诉原告)：罗小跳。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：邢少平。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王学源。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎跃汉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：史晓玲。
委托诉讼代理人：肖夏林。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人谢柯妮。
原审第三人：三亚市吉阳区榆红村民委员会第五小组。
负责人：黎亚炳。
上诉人韦芬、罗小跳与被上诉人王学源、黎跃汉、史晓玲，原审第三人三亚市吉阳区榆红村民委员会第五小组（以下简称榆红五组）农村土地承包合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韦芬、罗小跳的共同委托诉讼代理人邢少平，被上诉人史晓玲的委托诉讼代理人肖夏林，被上诉人王学源、黎跃汉、史晓玲的共同委托诉讼代理人谢柯妮到庭参加诉讼。经本院传票传唤，原审第三人榆红五组无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦芬、罗小跳上诉请求：撤销（2016）琼0271民初2869号民事判决第三项，改判王学源、黎跃汉、史晓玲立即返还韦芬、罗小跳12万元。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审法院将韦芬、罗小跳和王学源、黎跃汉、史晓玲签订的《土地租赁合同》第四条：“甲方（王学源、黎跃汉、史晓玲）只出租土地给乙方（韦芬、罗小跳），乙方自行办理报建、经营审批等手续，相关手续无法办理导致不能正常经营与甲方无关，报建、国税、地税等办理一切手续的费用由乙方自行承担”的规定，认定为双方解决争议方法的条款，纯属是对上述合同条款性质的错误理解。上述合同条款仅对韦芬、罗小跳办理报建、经营及国税、地税手续所产生费用的负担等实体权利处分作出约定，不是双方当事人解决民事争议的程序（仲裁或审判）、办法、法律适用及选择受诉法院的程序条款。
2.就合同法第五十七条规定而言，该条款主要是对合同无效之后，解决双方争议的程序（仲裁或审判）、办法、法律适用和受诉法院的选择等程序权利作出约束，并无对解决争议的实体权利作出规定。一审法院将《土地租赁合同》中解决实体权利条款认定为解决程序权利条款，完全是对合同法第五十七条之规定的错误解读。
3.韦芬、罗小跳和王学源、黎跃汉、史晓玲签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而归为无效。《土地租赁合同》第四条约定的条款，并非为解决争议方法条款。一审法院认定上述合同条款属于解决争议方法条款，不因《土地租赁合同》无效而失去效力，纯属认定事实错误。
（二）一审法院对韦芬、罗小跳的反诉请求作出判决所适用的法律错误。一审法院既然判决认定《土地租赁合同》无效，那么依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”和《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，王学源、黎跃汉、史晓玲应依法将其收取的12万元租金返还给韦芬、罗小跳。一审法院却拋开上述法律规定，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）之规定，驳回韦芬、罗小跳的反诉请求，属适用法律不当。
王学源、黎跃汉、史晓玲共同辩称，韦芬、罗小跳要求王学源、黎跃汉、史晓玲返还其12万元的上诉请求缺乏法律依据。《土地租赁合同》签订后至王学源、黎跃汉、史晓玲提起一审诉讼，韦芬、罗小跳占用王学源、黎跃汉、史晓玲的土地使用权已超过16个月，依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，韦芬、罗小跳应向王学源、黎跃汉、史晓玲支付折价补偿的土地使用权占用费。因此，一审法院参照房屋租赁合同司法解释第五条的规定，认定韦芬、罗小跳占用涉案土地期间的费用参照合同约定的租金标准计算，符合法律规定。韦芬、罗小跳的上诉请求缺乏法律依据，应予驳回。
榆红五组未作陈述。
王学源、黎跃汉、史晓玲向一审法院起诉请求：1.解除王学源、黎跃汉、史晓玲与韦芬、罗小跳签订的《土地租赁合同》；2.韦芬、罗小跳向王学源、黎跃汉、史晓玲支付土地租赁费4万元（从2015年11月6日暂计至2015年3月5日，应计至合同解除之日）。
韦芬、罗小跳向一审法院反诉请求：1.确认韦芬、罗小跳与王学源、黎跃汉、史晓玲于2014年11月6日签订的《土地租赁合同》为无效合同；2.王学源、黎跃汉、史晓玲向韦芬、罗小跳返还土地租金12万元。
一审法院认定事实：涉案土地属于榆红五组的集体用地。2014年9月1日，榆红五组与王学源签订一份《土地联合经营合同》，约定：榆红五组将位于三亚市吉阳区榆亚路榆红村路段棕榈小区旁总计8.8亩的低洼坑塘地承包给王学源联合经营汽车美容店及仓储用地；联合经营期限为2014年9月1日至2030年9月1日，榆红五组不参与王学源的经营管理，不干涉王学源的自主经营，王学源自主经营，自负盈亏，采取定期支付承包金和分红金给榆红五组。该合同经过村民会议决议通过，并取得三亚市吉阳区榆红村民委员会的同意。同年11月6日，王学源、黎跃汉、史晓玲与韦芬、罗小跳签订《土地租赁合同》，王学源、黎跃汉、史晓玲将从榆红五组承包来的涉案土地中的约2亩出租给韦芬、罗小跳用于以经营餐饮业。双方约定:租赁时间为2014年11月6日至2030年11月6日；租金按阶段递增，第一阶段为2014年11月6日至2019年11月6日，每年租金12万元，每年11月6日交付租金，若韦芬、罗小跳延迟1个月未交租金，王学源、黎跃汉、史晓玲有权终止合同。合同还约定王学源等三人只出租土地，韦芬、罗小跳自行办理报建、经营审批等手续，相关手续无法办理导致不能正常营业与王学源等三人无关。合同签订后，韦芬、罗小跳依约支付第一年2014年11月6日至2015年11月6日的租金12万元，王学源、黎跃汉、史晓玲亦交付土地给韦芬与罗小跳。韦芬、罗小跳在办理涉案土地餐饮许可证过程中，相关部门拒绝为其办理许可证。韦芬、罗小跳至今无法使用涉案土地，故不再向王学源、黎跃汉、史晓玲支付第二年即2015年11月至2016年11月的租金12万元。王学源、黎跃汉、史晓玲经催收未果，特诉至一审法院，要求判如所请。韦芬、罗小跳认为双方签订的租赁合同所在的土地被规划为公共绿地，且改变农用土地性质，属无效合同，特提起反诉，亦要求判如所请。
王学源等人未提供将涉案土地出租给韦芬、罗小跳时经过榆红五组的同意，或者告知榆红五组将涉案土地出租给韦芬、罗小跳的证据，榆红五组也未出庭进行陈述，并且涉案土地为集体用地，王学源、黎跃汉、史晓玲将土地出租给韦芬、罗小跳从事餐饮行业，系改变土地用途的行为。故一审法院认为王学源、黎跃汉、史晓玲与韦芬、罗小跳签订的《土地租赁合同》为无效合同，王学源、黎跃汉、史晓玲认为该合同为有效合同与一审法院认定的合同效力不一致，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定通知王学源、黎跃汉、史晓玲在规定的期限内按合同无效提出诉讼请求，王学源、黎跃汉、史晓玲明确表示不予变更。
以上事实，有土地租赁合同、土地联合经营合同、三亚市规划局吉阳规划所关于榆红村兰花基地对面8.8亩用地规划情况的复函及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。
一审法院认为，一、关于本诉。涉案土地拟规划为郊野公园用地和交通枢纽用地，但现今还未改变土地性质，仍属于榆红五组集体所有的土地。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”和《中华人民共和国土地管理法》第六十条第一款“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定。榆红五组以涉案集体土地入股的方式与王学源签订《土地联合经营合同》，约定将涉案土地用作开发汽车美容店及仓储用地。双方都没有提供利用该土地用以非农建设已取得政府部门批准的相关建设审批手续的证据，故榆红五组与王学源签订的《土地联合经营合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，亦损害社会公共利益应认定无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，王学源自始没有取得涉案土地的承包经营权。据此，王学源等人将涉案土地转租给韦芬、罗小跳用以经营餐饮业所签订的《土地租赁合同》亦为无效合同。王学源、黎跃汉、史晓玲以合同有效起诉至一审法院，与一审法院认定的合同效力不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经释明，王学源、黎跃汉、史晓玲明确不予变更，据此，予以驳回王学源、黎跃汉、史晓玲的诉讼请求。
二、关于反诉。王学源、黎跃汉、史晓玲与韦芬、罗小跳签订的《土地租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。韦芬、罗小跳诉求确认双方签订的合同无效于法有据，予以支持。双方签订的《土地租赁合同》中约定的“王学源、黎跃汉、史晓玲只出租土地，韦芬、罗小跳自行办理报建、经营审批等手续，相关手续无法办理导致不能正常营业与王学源、黎跃汉、史晓玲无关”属于解决争议方法的条款，根据合同法第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，该约定属有效条款。根据该约定，韦芬、罗小跳占有土地期间的未能正常经营的损失应由其自行承担，该损失应当包括其已支付给王学源、黎跃汉、史晓玲的12万元租金。且参照房屋租赁合同司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，韦芬、罗小跳占用涉案土地期间的占用费也应参照合同约定的租金标准计算。据此，韦芬、罗小跳反诉请求王学源、黎跃汉、史晓玲返还12万元租金于法无据，不予支持。
综上，一审法院依据合同法第五十二条第一款第四、五项、第五十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定，遂判决：一、驳回王学源、黎跃汉、史晓玲的诉讼请求；二、确认韦芬、罗小跳与王学源、黎跃汉、史晓玲于2014年11月6日签订的《土地租赁合同》无效；三、驳回韦芬、罗小跳的其他诉讼请求。本诉案件受理费400元（王学源、黎跃汉、史晓玲已预交），由王学源、黎跃汉、史晓玲负担；反诉案件受理费675元，由韦芬、罗小跳负担。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院判决《土地租赁合同》为无效合同后，双方当事人均无异议，予以确认。本案争议的焦点是：（一）《土地租赁合同》第四条是否属于解决争议的条款；（二）王学源、黎跃汉、史晓玲是否应返还韦芬、罗小跳已支付的土地租金12万元。
（一）关于《土地租赁合同》第四条是否属于解决争议的条款的问题。合同法第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”该条是关于解决争议条款效力的规定，而有关解决争议方法的条款，是指当事人约定的有关解决双方纠纷的方式和途径的条款。它约定的是双方发生纠纷后，是申请仲裁，还是提起诉讼；选择哪家仲裁机构或哪家法院管辖；如何选择检验、鉴定机构；如何适用法律等内容。解决的是双方发生纠纷后程序性的选择问题，并不涉及对当事人实体权利的处理。《土地租赁合同》第四条约定的韦芬、罗小跳自行办理报建、经营审批等手续及其费用的负担、后果等内容，是对双方实体权利的处理，并非解决争议的条款。一审法院以该条款属于解决争议的条款，并认定该条款有效不当，应予以纠正。韦芬、罗小跳的该项上诉请求成立，本院予以支持。
（二）关于王学源、黎跃汉、史晓玲是否应返还韦芬、罗小跳已支付的土地租金12万元的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《土地租赁合同》虽属无效合同，但王学源、黎跃汉、史晓玲在合同签订之后，已将涉案土地交付给韦芬、罗小跳，韦芬、罗小跳也已支付了一年的租金12万元，涉案土地由韦芬、罗小跳实际占有。韦芬、罗小跳在占有土地后是否利用该土地进行经营和获得收益，属于韦芬、罗小跳处分自己民事权利的行为。且韦芬、罗小跳在无法办理报建、经营审批手续后，未及时采取适当措施如向王学源、黎跃汉、史晓玲提出异议、提起诉讼等手段主张权利，防止损失的扩大。因韦芬、罗小跳未采取适当措施而导致扩大的损失，不得要求王学源、黎跃汉、史晓玲承担。因此，《土地租赁合同》虽然被确定为无效合同，但王学源、黎跃汉、史晓玲也没有必要返还韦芬、罗小跳实际占有、使用土地期间的租金。因对于土地租赁合同无效后怎么处理没有明确的法律规定，故一审法院参照房屋租赁合同司法解释第五条的规定和合同约定的租金标准计算占有土地使用费并无不当，应予维持。一审法院并未直接适用房屋租赁合同司法解释第五条进行判决，韦芬、罗小跳上诉主张一审法院适用房屋租赁合同司法解释进行判决属适用法律不当和请求返还12万元租金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决适用合同法第五十七条进行判决不当，但认定事实清楚，裁判结果正确，故对韦芬、罗小跳的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（韦芬、罗小跳已预缴），由上诉人韦芬、罗小跳负担。
本判决为终审判决。
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案件唯一码
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审 判 长 李柔翰
审 判 员 袁俊杰
审 判 员 梁 泽
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 周海晶
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附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百三十四条
原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。