江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7947号
上诉人（原审被告）：刘贤华，男，1980年8月17日生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：丁独伟，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张昆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京新天下投资管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道天印大道1369号广博苑01幢103室。
法定代表人：朱家安，该公司经理。
委托诉讼代理人：庞建军，江苏东银律师事务所律师。
上诉人刘贤华因与被上诉人南京新天下投资管理有限公司（以下简称新天下公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘贤华上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认涉案租赁合同有效，剩余租金根据刘贤华的实际损失酌定是否应当支付，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由新天下公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.新天下公司于2017年4月向一审法院起诉要求刘贤华支付2016年12月19日至2017年6月18日的期间的租金,但2017年4月至2017年6月18日期间的租金在新天下公司提起本案诉讼时无权要求，因为当时上述租金尚未实际发生。2.涉案房屋在夏天经常遭受水淹导致刘贤华损失，但新天下公司直至2017年才开始采取防洪防汛措施。2015年7月，涉案房屋淹水后，经双方协商，新天下公司免除了刘贤华9个月的租金用以弥补刘贤华的损失；2016年6月，涉案房屋再次被淹，造成刘贤华一百余万元的损失，刘贤华积极与新天下公司沟通，但新天下公司一直没有给予明确答复，在这种情况下，刘贤华才扣留租金用以弥补损失，刘贤华的自力救济行为并不构成违约。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，本案中，涉案房屋遭受水淹,刘贤华因此遭受了损失，但新天下公司并没有履行维修的义务，直2017年才采取了防洪防汛的措施，对于刘贤华的损失，新天下公司应承担赔偿责任。
新天下公司辩称，刘贤华已经实际使用涉案房屋，应当按照约定标准支付房租。至于刘贤华主张的实际损失，因没有提供充分证据证明，且刘贤华在本案中未就此提起反诉，新天下公司认为一审法院不应对此审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回刘贤华的上诉请求，维持一审判决。
新天下公司向一审法院起诉请求：一、判令双方当事人就位于南京市××天××大道××号房屋（即涉案房屋）签订的房屋租赁合同解除，刘贤华腾空并向其交还涉案房屋；二、刘贤华支付涉案房屋租金及其他费用（合计按照73585元/半年的标准，自2016年12月19日计算至合同解除之日止）；三、刘贤华支付逾期付款违约金14717元（按照73585元的20%计算，后续租金的逾期违约金放弃）
一审法院认定的事实：南京市江宁区广厦房地产开发有限责任公司（甲方）于2013年4月8日与新天下公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方同意将位于南京市江宁区天印大道1369号广博苑01-03幢部分商铺、地下附属建筑约4500平方米房屋出租给乙方经营使用……房屋出租期限为12年，即2013年4月10日至2025年4月9日止……乙方在租赁期限内可以转租。但转租期限不得超过乙方承租期限……乙方转租后和第三方之间产生的权利、义务关系由乙方承担，与甲方无关……”。合同还对其他事项作了约定。
2013年8月12日，新天下公司（甲方）与刘贤华（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：“甲方将南京市××天××大道××号房屋、建筑面积为507.88（平方米）的房屋出租给乙方办公/经营使用，租期5年，期限自2013年12月19日至2018年12月18日止。自2013年8月19日起至2013年12月18日止为甲方提供给乙方的免租期……该房屋租金及其它费用为拾叁万贰仟零捌拾壹元（￥132081）。其中年租金……；维修维护费……；园区管理服务费……。乙方按半年为期支付租金、园区管理服务费及其它费用，采取先付款后租赁原则……乙方在本合同签订之日支付首期房租、维修维护费、园区管理服务费计人民币拾叁万贰仟零捌拾壹元（￥132081）以后每期须提前30天付清房租、维修维护费、园区管理服务费等，则第二期房租及其他费用的支付时间为2014年5月18日，以此类推。逾期支付视为乙方违约，逾期违约金每日按欠交费用的5‰计收，此款可在押金中扣除。逾期支付租金及其他费用超过30天，甲方有权解除合同，乙方除承担违约责任外，并支付甲方剩余租期内的费用，押金不予退还……合同期间，乙方对房屋及主要固定设施的投入只享有使用权，并且随合同终止而停止享有使用权，其所有权归甲方所有……”。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，新天下公司向刘贤华交付了涉案房屋。刘贤华在涉案房屋经营眼镜销售的店铺，并占有使用涉案房屋至今。但刘贤华自2016年12月19日起就再未支付租金及其他相关费用。
2017年4月，新天下公司向一审法院提起诉讼，要求解除合同。一审审理中，刘贤华为证明店铺淹水给其造成的损失，向一审法院提交了照片打印件一组和其自制的损失列表一份，新天下公司对上述证据真实性不予认可，坚持认为刘贤华迟延给付租金，已构成违约。一审法院询问刘贤华，是否对于店铺被水淹给其造成的损失及合同解除后装修损失提起反诉，刘贤华明确表示不反诉，仅要求新天下公司免除部分租金。但新天下公司不同意免除租金。因双方意见不一，致调解未成。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南京市江宁区广厦房地产开发有限责任公司将其开发的涉案房屋出租给新天下公司，且双方在《房屋租赁合同》中约定新天下公司有权将涉案房屋对外转租，故新天下公司与刘贤华签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金。新天下公司将租赁标的物交付给刘贤华，有权按约定收取租金等费用。现新天下公司要求刘贤华支付涉案房屋产生的房屋租金和其他相关费用（按照73585元/半年的标准，自2016年12月19日计算至合同解除之日止），刘贤华对此亦认可，故一审法院予以支持。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，因刘贤华未按约给付租金，现新天下公司依照合同约定（逾期支付租金超过30天）要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，新天下公司要求刘贤华腾空并归还涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院亦予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，承租人刘贤华未按照约定的期限给付租金，应承担逾期付款的违约责任。对于其称其并未违约的意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。对于违约金的数额，新天下公司主张按照半年未付租金及相关费用73585元的20%进行计算（后续未付租金的违约金，新天下公司自愿放弃），但刘贤华认为该标准过高，一审法院根据实际损失大小和过错程度将之调整为：以73585元为基数，自2016年11月19日起，按照年利率6%为标准计算至实际给付之日止。对新天下公司主张之超出的违约金，一审法院不予支持。对于刘贤华辩称其因涉案房屋淹水给其造成了损失，因其未能提供充分的证据证明，且其经一审法院释明后亦不提起反诉，一审法院对此不予理涉。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、新天下公司与刘贤华于2013年8月12日就位于南京市××天××大道××号房屋签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日起解除，刘贤华于合同解除之日起15日内将房屋腾空并交还给南京新天下投资管理有限公司；二、刘贤华于判决发生法律效力之日起10日内给付新天下公司房屋租金和其他相关费用（自2016年12月19日起，按73585元/半年的标准计算至合同解除之日止）及逾期付款违约金（自2016年11月19日起，以73585元为基数，按照年利率6%为标准计算至实际给付之日止）；三、驳回新天下公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1044元，由刘贤华负担（该款已由新天下公司垫付，刘贤华在履行判决确定的给付义务时应一并加付此款）。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，刘贤华与新天下公司于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自义务。新天下公司将涉案房屋交由刘贤华使用至今，但刘贤华自2016年12月19日起即未支付租金与其他费用，根据双方约定，刘贤华逾期支付租金及其他费用超过30天，新天下公司有权解除合同。新天下公司据此起诉要求解除合同的诉讼请求，应予支持。一审法院根据双方约定及租金的实际支付情况判令刘贤华支付自2016年12月19日起至合同解除之日止的租金及其他费用，并给付逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。
刘贤华上诉认为，其有权自欠付租金中扣除因涉案房屋淹水给其造成的损失，对此本院认为，刘贤华未在本案一审中就其主张的损失向新天下公司提出明确的诉讼请求，一审法院对此不予理涉，并无不当。
综上所述，刘贤华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2088元，由上诉人刘贤华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一七年十一月三十日
书记员 戴 苗