上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3174号
上诉人（原审被告）潘冰奎。
上诉人（原审被告）潘宏。
上诉人（原审被告）马佩芳。
上列三上诉人之共同委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。
上列三上诉人之共同委托代理人励敏，上海申伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张孚玉。
被上诉人（原审原告）叶毓秀。
上列两被上诉人之共同委托代理人姜毅，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人上海申康房地产咨询有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务董事长。
委托代理人崔利。
上诉人潘冰奎、潘宏、马佩芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2014年8月11日，潘冰奎、潘宏、马佩芳为甲方（出卖方），张孚玉、叶毓秀为乙方（买受方），上海申康房地产咨询有限公司（以下简称申康公司）为丙方（居间方），签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋；房地产成交总价人民币298万元；乙方支付甲方定金10万元，甲方签收收款收据给乙方，并将定金交由丙方暂为保管，待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》且乙方支付首期房价款的当日由丙方将定金全额转交甲方，或者在签订本协议后某个工作时间，甲方将权利人为甲方的房地产权证交由丙方保管，则甲方可从丙方处将由丙方代为保管的该笔定金取回；签订买卖合同的当日，乙方即支付甲方首期房价款80万元（其中含已支付的定金10万元），……；补充条款约定当208万元款项到位后于半个月内应交房于购买方，10万元定金于2014年8月12日上午10点之前支付。违约责任中约定若乙方明确表示不继续履行本协议或由于乙方原因未按本协议约定的期限内与甲方签订买卖合同并支付首期房价款而导致本协议无法继续履行的，甲方有权没收定金，同时双方买卖关系终止。协议另对其他事项作了约定。
居间协议签订后，张孚玉、叶毓秀于2014年8月11日、12日支付潘冰奎、潘宏、马佩芳定金共计10万元。2014年9月中旬，张孚玉、叶毓秀提出系争房屋没有产证，居间协议未约定产权交割的具体内容，给张孚玉、叶毓秀的交易带来不可预测的风险，丙方原提出留下房款10%或20%作为约束，办理房产证过程中存在多种风险，而在居间协议签订中轻易改为10万元，甲方如不要10万元，可以任意处置房产，丙方违背居间协议约定，提前将定金交付甲方等原因，提出要求撤销居间协议，返还定金。2015年2月8日，张孚玉、叶毓秀致函潘冰奎、潘宏、马佩芳，称系争房屋没有产证，潘冰奎、潘宏、马佩芳不具有处理系争房屋的权利，更谈不上房产证的交割时间、责任、制裁等内容，无法保障张孚玉、叶毓秀的权利，故居间协议是无效的，应予撤销，要求将定金及时返还。
此后，双方协商未果。张孚玉、叶毓秀遂诉至原审法院请求判令：1、解除双方签订的房地产买卖居间协议；2、潘冰奎、潘宏、马佩芳返还定金10万元。
原审另查明，涉案居间协议中未约定签署《上海市房地产买卖合同》的具体时间，未约定有关房屋产权过户等事项。审理中张孚玉、叶毓秀称签订居间协议时口头约定2014年9月30日付第一笔款。潘冰奎、潘宏、马佩芳称应当是签订居间协议后一日或七日内签订买卖合同，后来口头约定推迟到8月底签订。申康公司称对签订买卖合同的时间约定再行商议。
另据张孚玉、叶毓秀提供的于2015年6月3日向上海市浦东新区房地产登记处查询资料显示，系争房屋属配套商品房，土地使用权人为上海＊＊房地产发展有限公司。潘冰奎、潘宏、马佩芳称房屋大产证尚在办理中。
原审中，张孚玉、叶毓秀表示其诉请要求解除的是张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳之间的房屋买卖合同关系，并称签订居间协议时知晓系争房屋没办理产证，但潘冰奎、潘宏、马佩芳及申康公司反复强调系争房屋2-3年内产权过户没有问题，张孚玉、叶毓秀事后向房产交易中心查询得知该房屋的产证办理时间根本无法确定，故提出解除协议的意见，且时至今日房屋的大产证尚未办出，潘冰奎、潘宏、马佩芳方承诺的内容根本无法实现。申康公司称签订居间协议时说过系争房屋2-3年可以过户，张孚玉、叶毓秀也表示同意等，居间协议签订内容比较模糊，有关产证过户的具体内容可以在买卖合同签订时进行详细约定，但张孚玉、叶毓秀执意要求解除协议。
审理中，潘冰奎、潘宏、马佩芳提交了潘冰奎户房屋拆迁补偿安置协议以及由申康公司出具的收条一份，证明系争房屋系潘冰奎、潘宏、马佩芳家庭动迁安置房，潘冰奎、潘宏、马佩芳为履行居间协议已交付居间服务费5万元。经质证，张孚玉、叶毓秀对证据及证明内容表示不清楚。
原审认为，张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳及申康公司签订的《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该协议内容包括了张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳之间对买卖房屋的位置、价格、付款时间等内容的约定，从法律性质而言，该协议是当事人为将来订立本约而达成的合意，为系争房屋买卖的预约合同。由于协议同时涉及有关居间方的居间事务，并由居间方在协议上盖章，故协议同时涉及居间法律关系。现张孚玉、叶毓秀的诉请旨在解除双方之间房屋买卖预约关系。对此，张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳在居间协议中就系争房屋的产权情况以及对房屋产权过户的内容未进行约定，同时对签订买卖合同的具体时间也未作明确约定。张孚玉、叶毓秀在庭审中确认其签订居间协议时知晓系争房屋暂没有产证，但潘冰奎、潘宏、马佩芳及申康公司曾提及系争房屋在2-3年内产权可以过户至购买人名下。对此，潘冰奎、潘宏、马佩芳及申康公司未予否认。事后经张孚玉、叶毓秀向房产登记部门核实，由于系争房屋系动迁安置房，产权转让过户受相关政策的限制，无法确定何时能上市交易。潘冰奎、潘宏、马佩芳在庭审中也确认截止2015年6月，系争房屋的大产证尚在办理中，故双方在订立居间协议时是难以预测系争房屋可以办理产权转让过户的确切时间。系争房屋事实上不具备在签订居间协议起2-3年内可以办理产权转让过户的条件。张孚玉、叶毓秀基于交易的安全考虑以及双方对产权过户尚未作出约定等因素，不同意继续签订买卖合同，要求解除买卖关系，不应视为张孚玉、叶毓秀违反合同约定，本案系因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同未能订立，双方之间的房屋买卖预约关系可予解除，潘冰奎、潘宏、马佩芳应当返还张孚玉、叶毓秀交付的定金10万元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，于2015年7月9日作出判决：一、解除张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳就上海市浦东新区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号301室房屋建立的买卖关系；二、潘冰奎、潘宏、马佩芳于判决生效之日起十日内返还张孚玉、叶毓秀定金10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由张孚玉、叶毓秀与潘冰奎、潘宏、马佩芳各半负担575元。
原审法院判决后，潘冰奎、潘宏、马佩芳不服，向本院提起上诉称：被上诉人购房时是知晓系争房屋并无产证的，被上诉人系因为资金问题无法购买房屋，明显违约，上诉人理应没收其定金，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人张孚玉、叶毓秀辩称：购房时上诉人明确表示系争房屋可在二至三年内办理产权过户，然系争房屋的大产证至今未办出，且系争房屋为动迁房，受政策限制，三年内已不可能办理过户手续，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人申康公司述称：被上诉人明知系争房屋没有产证，因被上诉人自有房屋无法及时出售，资金发生问题才不想继续购房。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房地产买卖居间协议》中，就签订《上海市房地产买卖合同》的具体时间、系争房屋买卖所涉及的产权过户等事项并未有明确的约定，故双方可就此继续磋商。上诉人在曾表示系争房屋可在二至三年内办理过户手续，然上诉人至今并未提供系争房屋大产证已经办出的证据，且因系争房屋系动迁房，办理产权过户的时间受政策限制，故系争房屋何时可以办理过户手续的时间并不确定。现双方就办理过户手续的时间无法达成一致，故被上诉人要求解除《房地产买卖居间协议》并无不当。上诉人认为被上诉人系因自身资金问题无法购买系争房屋，但并未提供相应的证据材料予以证明，故上诉人以此为由，主张被上诉人违约，依据不足，本院不予采信。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，300元，由上诉人潘冰奎、潘宏、马佩芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……