广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第634号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，职务：董事长。
委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖美莲，女，1973年11月7日出生，汉族，住广东省从化市。
委托代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司因与被上诉人赖美莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月13日，赖美莲与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1、赖美莲向国泰天彤公司购买位于从化市江埔街河东南路388号6栋601房，建筑面积121.3平方米；2、总楼价748625元，赖美莲以分期付款的方式支付购房款，第一期款298625元在《广州市商品房买卖合同（预售）》签订当日支付，第二期款110000元于2012年3月30日前支付，第三期款110000元于2012年6月30日前支付，第四期款110000元于2012年9月30日前支付，第五期款120000元于2012年12月30日前支付；3、国泰天彤公司应在2012年12月31日前将房屋交付给赖美莲使用，并且该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向赖美莲支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期超过180日后，赖美莲有权单方面解除合同。赖美莲要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到赖美莲解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还赖美莲已支付房价款并支付利息（利息以赖美莲付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向赖美莲支付违约金，违约金不足以补偿赖美莲实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。赖美莲要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向赖美莲支付违约金等。第二十四条约定：国泰天彤公司在该商品房交付赖美莲时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。
上述合同签订后，赖美莲依照合同约定时间支付了全部购房款748625元，但国泰天彤公司未能依约于2012年12月31日前将房屋交付赖美莲使用，涉案楼房至今尚未取得竣工验收备案登记。
赖美莲于2014年8月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、国泰天彤公司向赖美莲支付延期交房违约金（违约金按总房款每日万分之五的标准，以总房款748625元为本金，从2013年1月1日起计至国泰天彤公司具备约定交房条件并实际交付房屋给赖美莲之日止，暂计至2014年8月1日的违约金为216353元；2、国泰天彤公司向赖美莲支付迟延通过公用设施及附属配套项目验收违约金749元；3、国泰天彤公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、本案是否应中止审理及合同真实性问题。1.国泰天彤公司辩称对与赖美莲签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待法院对（2014）穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同（预售）》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求原审法院中止审理本案。原审法院认为，本案与（2014）穗从法房初字第511号为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，（2014）穗从法房初字第511号案件公章真伪与本案并无关联性。另，赖美莲已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，国泰天彤公司也出具了购房发票。因此，原审法院对于国泰天彤公司申请中止本案审理的请求不予采纳。赖美莲与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明逾期交楼属于不可抗力导致。国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对于国泰天彤公司上述答辩答辩意见，原审法院不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向赖美莲支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明赖美莲诉请的违约金过高的超过赖美莲的实际损失。因此，对国泰天彤公司认为赖美莲主张的违约金过高要求予以调整的意见，原审法院不予采纳。
三、国泰天彤公司应否承担共用设施及附属配套项目迟延交付违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定：国泰天彤公司在该商品房交付赖美莲时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格。国泰天彤公司未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，确属国泰天彤公司责任的，一次性交付总房价千分之一的违约金。按照该条款，共用设施及附属配套项目应在房屋实际交付赖美莲使用时建成并验收合格，现房屋尚未交付赖美莲使用。因此，赖美莲主张迟延交付共用配套设施违约金的条件尚未成就，对赖美莲该诉讼请求，原审法院不予支持。
四、关于国泰天彤公司主张赖美莲存在迟延付款情况，要求将赖美莲迟延付款违约责任与国泰天彤公司的迟延交楼违约责任进行抵扣的问题。国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且无合同依据，原审法院不予支持。
五、国泰天彤公司辩称2014年5月23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天。赖美莲与国泰天彤公司签订的合同约定的交房日期之前，特大暴雨天气发生在国泰天彤公司违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，原审法院对于国泰天彤公司要求扣除42天违约金计算天数的答辩原审法院不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，赖美莲已付清房价款，国泰天彤公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付买受人使用，但国泰天彤公司至今未能交付符合双方约定的交楼条件的房屋给赖美莲，国泰天彤公司应负违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年10月28日作出如下判决：一、国泰天彤公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向赖美莲支付逾期交房违约金，以748625元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至国泰天彤公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由国泰天彤公司逐月支付给赖美莲（逾期交楼违约金的总额以赖美莲已付购房款总额748625元为限）；二、驳回赖美莲的其他诉讼请求。一审案件受理费2278元，由赖美莲负担25元，国泰天彤公司负担2253元。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案违约金的起算日期应为2013年9月13日。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七之《本合同补充协议》第一条约定乙方收楼时，应交清全部房款等费用，否则，视为由于乙方原因导致未能按期交付房屋。依上述约定可知，赖美莲交清房款在先，国泰天彤公司交楼在后。故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，国泰天彤公司有权提出后履行抗辩权，在赖美莲于2013年9月12日交清房款前，其无权要求国泰天彤公司交付房屋，国泰天彤公司没有交付房屋不构成违约，也无需承担违约责任。因此，原审判决违约金起算日期错误。（二）涉案楼盘取得验收备案，已达到永水、永电、通邮，符合交楼标准，国泰天彤公司已书面通知业主前来收楼，故违约金应计算到通知书确认的收楼日止。（三）本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。2.违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是赖美莲无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即赖美莲的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即赖美莲的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。（四）原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向赖美莲支付违约金，从2013年9月13日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知赖美莲收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）；3.一、二审诉讼费用由赖美莲承担。
被上诉人赖美莲答辩同意原审判决，不同意国泰天彤公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，国泰天彤公司向本院提交如下证据：1.备案时间为2015年1月27日的穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.2014年7月4日，从化市自来水公司出具的关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见；3.2014年11月27日，从化市民防办公室出具的从民防验（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》；以上三份均证据拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用。4.2015年1月28日，国泰天彤公司向赖美莲发出的收楼通知书及EMS邮寄底单，拟证明国泰天彤公司通知赖美莲于2015年2月10日前收楼。赖美莲质证认为上述证据与本案实体处理没有关联性，法院不应采纳。
二审诉讼中，国泰天彤公司表示赖美莲存在按揭贷款尾款逾期支付的行为，但无证据证明赖美莲存在逾期提交按揭资料的行为。另外，双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1.违约金起算日期的认定；2.违约金截止日期的认定；3.违约金标准应否予以调整。
关于违约金起算日期的认定问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，赖美莲选择的是以分期付款方式支付房款，而国泰天彤公司认为赖美莲存在按揭贷款尾款逾期支付的行为，国泰天彤公司的以上抗辩理由与双方合同约定不符，因此，国泰天彤公司上诉主张违约金的起计日期应调整至2014年9月13日，缺乏合同依据，本院不予采信。
关于违约金截止日期的认定问题。虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，故根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定。涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，赖美莲有权拒绝收楼，因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，上述处理并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司上诉主张违约金应截止至其通知赖美莲收楼日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向赖美莲支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成赖美莲的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。国泰天彤公司二审提供的其他证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4556元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年三月十三日
书 记 员 张辉
陆洁雯