广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0312民初422号
原告：广西****开发有限公司，住所地：桂林市临桂区。
法定代表人：陈某,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：程璞，广西诚瑞律师事务所律师。
被告：马某，女，****日出生，满族，住广西柳州市柳北区。
委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。
原告广西****开发有限公司诉被告马某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法适用普通程序，由审判员秦国斌担任审判长，人民陪审员唐初花、王顺有参加组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。书记员于秀萍担任法庭记录。原告广西****开发有限公司的委托诉讼代理人程璞，被告马某及其委托诉讼代理人文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西****开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告2016年10月31日发给原告的要求解除合同的《退房申请》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2015年12月31日，原被告双方签订二份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告所开发的桂林电子商城，同时，被告又与案外人桂林华强赛格电子商城有限公司签订《委托经营管理合同》，约定将该二商铺全权委托该案外人管理经营。2016年5月26日，依据双方《商品房买卖合同》约定，原告在桂林日报上公告通知交房，同年8月31日，原告依据被告与案外人所签订的《委托经营管理合同》，将该二商铺交付给案外人。原告和案外人对该二商铺已经交付案外人事宜也分别通知了被告。但被告为了毁约，又于2016年10月31日，给原告发来《退房申请》，明确要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求原告退款、承担违约赔偿责任。原告收到该通知的当天（11月3日）即复函拒绝。2016年11月8日，被告在原告对其解除合同提出异议的情况下，又向临桂区法院提出诉讼。根据合同法九十三条、九十四条、九十六条规定以及最高法合同法司法解释二第二十四条之规定，原告认为，被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的而且已经实际履行，且被告签订合同的目的已经实现。原告向案外人交付房屋并未违约。因此，被告现在要求解除合同没有依据。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，确认被告所发解除合同的通知即《退房申请》无效。
被告马某辩称，一、诉争房产在约定期限没有达到交付条件，原告没有按合同约定的期限向答辩人交付房屋已构成违约。1、诉争房产在约定期限并不具备合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，诉争房产交付时不仅要经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位即五方验收合格，还要经建设工程竣工验收合格。根据最高人民法院《房地产司法解释实例释解》的观点，商品房经验收合格以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。然而，原告直到2016年11月21日都没有提交竣工规划核实材料，也没有通知临桂区建筑工程质量监督站监督竣工验收，因此，诉争房产在约定期限没有办理建设工程竣工验收备案，不具备合同约定的“经竣工验收合格”的交付条件。2、诉争房产在约定期限也不符合国家规定的交付使用条件。《城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。原告直到2016年11月21日都没有提交竣工规划核实材料，按照该第45条规定其不得组织竣工验收，因此，在约定期限内诉争房产根本不可能经建设工程竣工验收合格。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，质量合格的工程是交付使用的法定条件。而诉争房产未经竣工验收，不符合国家规定的交付使用条件。3、诉争房产不符合双方合同约定。根据《商品房买卖合同》附件三，诉争房产交付时应具备：安装钢化玻璃门，商场内铺设地面砖，并安装高端品牌电梯、扶梯，而且以铺位划线形式交付。然而，直到2016年9月10日商场内还没有安装好扶梯，直到2016年10月31日商场仍没有安装钢化玻璃门，商场内也没有铺设地面砖，铺位也没有划线，甚至连商场“水电”也没有到位。因此，诉争房产不具备双方合同约定的交付使用条件。4、原告没有按合同约定的期限向答辩人交付房屋，已经构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确规定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人负责。然而，2016年8月31日双方约定的交付期限届满，原告人却没有按合同约定书面通知被告办理交付手续，也没有向被告交房。2016年9月3日，被告在没有收到原告的交房通知情况下，前往原告销售中心书面催告原告交房，又于2016年9月19日再次前往原告销售中心要求与原告办理交付手续，但原告没有按合同约定向答辩人出示齐全的证明文件，也没有与被告签署交接单并转移占有，更没有按行业惯例向被告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。直到2016年10月31日，原告也没有与被告办理房屋的交付手续。因此，被答辩人行为已经构成违约。5、原告关于向案外人桂林华强赛格电子商城有限公司交付的辩解没有事实依据和法律依据，依法不能成立。首先，被告、原告双方签订的是《商品房买卖合同》，交付房屋是物权转移的内容和标志之一，更是被告履行合同的主要义务，在没有特别约定或指示的情况下不能免除原告向被告交付房屋的义务；其次，本案的《商品房买卖合同》和被告与案外人签订的《委托经营管理合同》是两个不同的合同，根据合同相对性原则，被告只能向原告交付房屋，再由被告将房屋交付给案外人经营管理；再次，根据《委托经营管理合同》所约定的委托事项，被告并没有授权案外人接收房屋，且本案中被告也没有指示原告向案外人交付，原告向与其有关联关系的案外人交付房屋，排除了被告的权利，本身就是无效行为。因此，原告的主张毫无事实依据和法律依据，依法不能成立。二、被告解除双方于2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件。根据双方《商品房买卖合同》第九条规定：出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。如前所述，2016年8月31日，诉争商铺既不具备合同约定的交付条件，也不符合国家规定的交付使用条件，被答辩人没有在双方约定的交付期限交房，已经构成违约，至2016年10月30日止，原告已逾期60日。因此，被告解除合同符合双方合同约定的解除条件。三、被告解除合同符合法律规定。依据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于原告逾期交房已超过60日，根据双方合同约定，被告有权解除合同。四、双方2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》已于2016年11月2日解除。2016年10月31日，被告向原告递交了解除合同通知，由于原告工作人员不签收，被告又于2016年11月1日通过邮政快递方式向原告邮寄了解除合同通知，原告于2016年11月2日收到了解除合同通知。依据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》已于2016年11月2日解除。五、以上事实说明，诉争房产在合同约定期限没有达到交付条件，被答辩人没有按合同约定的期限向答辩人交付房屋，双方约定的解除合同条件已成就，被告提出解除合同且解除合同符合双方约定及法律规定，原告已于2016年11月2日收到了被告解除合同的《退房申请》，请确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。综上所述，诉争房产在约定期限没有达到交付条件，原告没有按合同约定的期限向被告交付房屋已构成违约，鉴于此，被告解除合同是享有合同解除权的一方行使约定解除权，符合双方合同约定，被告解除合同有效，《商品房买卖合同》已于2016年11月2日解除。因此，原告请求确认被告要求解除合同的《退房申请》无效的诉请不能成立，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有异议的证据及事实认定如下：
原告提交的证据11，具有真实性，可以作为本案基础事实的依据；被告提供的证据13，原告对该通话记录不认可，被告也未提供其它证据佐证，其真实性无法确认，因此，该证据不能作为本案的定案依据。
根据原告提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实：
2015年2月28日，原告与被告签订认购被告开发的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房的《桂林国际智慧商城买卖合同签约信息登记表》两份，登记表约定：1幢1层75号房折后总价175290元，3年回报率21%计36811元，签约单价6990.36元，签约总价138479元，代收款1000元；1幢1层78号房折总价197549元，3年回报率21%计41485元，签约单价7878.4元，签约总价156064元，代收款1000元。2015年12月31日，原告与被告签订20150013号《商品房买卖合同》及20150014号《商品房买卖合同》，由被告分别购买原告开发的位于桂林市临桂区临苏路北侧的“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房，1幢1层75号房总金额138479元，1幢1层78号房总金额156064元，二商品房的用途均为商业，两份合同均对商品房交付期限及出卖人逾期交房买受人解除合同的条件做出约定，对商品房交付期限约定为：出卖人应当于2016年8月31日前依照法律规定，将符合该商品房经建设工程竣工验收合格及该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房买受人解除合同的约定为：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同同时约定：合同在履行过程中发生争执，由双方当事人协商解决，协商不成，向人民法院起诉。在被告给付“桂林电子商城”1幢1层75号房及1幢1层78号房购房款及代收款收据给原告后，原告于2015年12月30日、31日开具1幢1层75号房预收购房款138479元发票、1幢1层78号房预收购房款156064元发票及代收款2000元收据给被告收执，2015年12月31日，被告向税务部门交纳1幢1层75号房及1幢1层78号房契税、印花税共计8983.56元。2016年1月12日，被告与桂林赛格强赛格电子商城有限公司签订8000048号及8000098号《桂林电子商城委托经营管理合同》，合同约定：被告方1幢1层75号房以折后总房款175290元为委托标的物总价，1幢1层78号房折后总房款197549元为委托标的物总价，委托给桂林赛格强赛格电子商城有限公司全权组织实施经营、管理，委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日，第一年至第三年委托管理收益（商铺租金收益）以委托标的物总价的21%从委托标的物总价中发展商给予一次性扣除支付（1幢1层75号房为36811元，1幢1层78号房为41485元）。2016年5月下旬，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位签署桂林电子商城1#商业住宅综合楼《建设工程质量竣工验收意见书》，2016年5月26日，原告在桂林日报刊登《交房公告》，通知桂林电子商城1#楼（桂林国际智慧商城）定于2016年5月31日9时在桂林国际智慧商城销售中心办理交房手续。2016年8月31日，原告自称将被告购买二商铺交付给桂林赛格强赛格电子商城有限公司。2016年11月1日，被告向原告寄送《退房申请》，认为原告逾期交付1幢1层75号房及1幢1层78号已过两个月，违约在先，买受人要求解除合同，按合同约定退房、退还购房全款和支付违约金。信件于2016年11月2日到达原告，原告于2016年11月3日作出《通知》并寄送被告，认为根据被告与桂林赛格强赛格电子商城有限公司签订的《委托经营合同》，按合同约定，2016年6月1日合同已生效，已由承租方收房，带租约卖房不再履行二次交房，因此不存在交房违约的情节。2016年11月29日，桂林市临桂区住房和城乡建设局向原告出具桂林电子商城1#商业住宅综合楼项目“设工程竣工规划条件核实证明”。2016年12月12日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等单位对桂林电子商城1#商业住宅综合楼建筑节能专项进行了验收。2017年1月11日，桂林电子商城1#商业住宅综合楼的建设工程消防验收合格。2017年1月23日，桂林市临桂区环境保护局同意桂林电子商城项目1#楼建设项目正式投入使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告签订20150013号、20150014号《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，为合法有效合同。双方应按照合同约定履行义务。被告按照合同约定向原告交纳了购房款、契税、印花税，原告也应当按合同约定商品房交付给被告使用。但原告并未按被告已提供详细通讯地址及联系电话的联系被告，而是于2016年5月26日以公告形式通知桂林电子商城项目1#楼业主办理交房，原告认为上述行为已经按照合同约定视为该商品房交付给被告，但与原告自称于同年8月31日将被告购买的两商铺交付给案外人经营、管理相矛盾，同时原告与被告未约定原告可以将该商品房直接可以交付给案外人，同时，被告也未授权给案外人代被告办理交房手续，因此，被告实际上并没有与原告进行办理交房手续。原告没有按约定交付符合各项验收合格条件的房屋给原告。按照双方签订《商品房买卖合同》中的约定，原告应当在2016年8月30日前交付符合约定的房屋给被告，但是，当时，该房屋并没有验收，原告的房屋各项验收合格是2017年1月，被告按照“交房逾期超过60日，买受人有权解除合同”的约定，原告逾期交房已超过60日并且没有合格验收，因此，被告于2016年11月1日向原告寄送解除合同的《退房申请》，行使合同约定的解除权利，其行为符合合同约定及法律规定，该《退房申请》合法有效。原告请求确认《退房申请》无效的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求理由正当，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
驳回广西****开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费5718元，由原告广西****开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5718元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 秦国斌
人民陪审员 唐初花
人民陪审员 王顺有
二〇一七年五月十日
书 记 员 于秀萍