江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0242号
原告张宏。
原告昆山英德外语培训中心，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路119号16楼，组织机构代码05524317-3，属于民办非企业单位法人。
法定代表人李姝。
委托代理人张宏。
被告昆山中海天成资产经营管理有限公司（原名昆山中海置业有限公司），住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路155号长城宾馆二楼，组织机构代码75848072-2。
法定代表人许可，该公司董事长。
委托代理人张伟，江苏华峡律师事务所律师。
原告张宏与被告昆山中海天成资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，由审判员崇海燕独任审判，于2014年2月12日公开开庭进行审理。后本院依原告张宏申请追加昆山英德外语培训中心为本案共同原告，依法组成合议庭于2014年5月9日、2014年5月23日公开开庭进行审理。原告张宏（同时作为原告昆山英德外语培训中心的委托代理人）、被告昆山中海天成资产经营管理有限公司委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏、昆山英德外语培训中心诉称：2012年7月31日，原被告签订《长城国际广场租赁合同》，由原告承租昆山市前进西路119号长城国际广场16楼1605至1608室房屋用于开办昆山英德外语培训中心。涉案房屋的后门外有近200平方米的露台，露台无排烟管道，仅有一个换气孔，露台可供原告单独使用，原告将露台装修成空中花园，作为英语沙龙及学生休息活动场所。2013年12月初，被告在大楼底层招租了一家饭店，未与原告协商一致便在上述露台上安装了一个排烟管道，使涉案房屋环境发生了彻底改变，从一个环境优美的空中花园变成一个环境污染的重灾区，无法达到教育环境要求。被告擅自安装排烟管道，致使原告无法实现合同目的，被告以自己的行为表明不履行租赁合同，不但构成违约，而且属于违法行为，违反了《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》，原告有权解除租赁合同，且原告在特殊情况下不必提前3个月通知被告。原告2013年12月30日向被告发出解除合同通知书，当天晚上被告派出大量保安人员阻挠原告搬家，被告将原告财产扣押至今。根据合同对等原则，被告应向原告承担对等的违约责任，并赔偿原告的直接损失和间接损失。请求法院判令：1、确认原被告之间的租赁合同在2013年12月31日解除；2、被告退还原告租房押金65061元；3、被告支付原告违约金65061元（作为赔偿原告间接损失）；4、被告赔偿原告直接经济损失174697.04元；5、被告承担本案诉讼费。
被告昆山中海天成资产经营管理有限公司辩称：张宏不应成为本案的原告，租赁合同签字人是张宏，但实际承租人系其妻子开设的原告昆山英德外语培训中心。涉案房屋的后门外近200平方米的露台属于公共设施，租赁合同根本不涉及该露台，原告昆山英德外语培训中心擅自利用未经过我公司许可。我公司搭设排烟管道是正常行为，并不影响原告昆山英德外语培训中心在涉案房屋开设培训中心，原告昆山英德外语培训中心认为无法实现合同目的没有依据。原告昆山英德外语培训中心逾期支付租金、擅自解除租赁合同，应承担相应的违约责任，不得要求退还履约保证金，并应支付相当于一个月的租金作为违约金，我公司保留起诉的权利。请法院查明案件事实，依法驳回两原告诉请。
经审理查明：2012年7月31日，昆山中海置业有限公司与张宏、昆山英德外语培训中心签订《长城国际广场租赁合同》1份，载明：出租方（甲方）为昆山中海置业有限公司，承租方（乙方）为张宏、李姝；甲方将位于昆山市前进西路119号长城国际广场16楼东1605至1608室房屋出租给乙方，用于经营教育、培训、咨询业态，建筑面积为310平方米；租赁期限自2012年8月1日起至2017年9月30日止，租金从2012年10月1日起计算至2017年9月30日止，2012年10月1日起至2013年9月30日的年租金为260245元，从第二年起租金每年递增8%，2013年10月1日起至2014年9月30日的年租金为281065元；租金按3个月支付一次，先付后租，首次租金应在2012年8月7日之前交纳，乙方须提前15个工作日支付下期租金；甲、乙双方签字并加盖公章，乙方在三个工作日内向甲方交纳押金65061元后本合同生效；乙方须与甲方指派的物业管理公司签署《物业管理协议》并严格遵守该协议的各项条款；甲方维修房屋和设施、设备时乙方应积极协助配合；如乙方单方面解除本合同的，须提前三个月通知甲方，同时乙方不得要求退还履约保证金（放弃的履约保证金作为违约金处理），并支付相当于一个月的租金作为违约金；乙方未按本合同约定的时间支付租金逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方所缴纳的履约保证金作为弥补甲方的损失不予退还，该保证金不足以弥补甲方损失时，甲方有权向乙方追偿，乙方的装修损失自行承担，甲方不予补偿；出租人交付房屋的结构、设施不符合租赁合同约定或存在影响承租人正常使用的重大缺陷，致使不能实现租赁目的的，乙方有权单方解除租赁合同。昆山英德外语培训中心在合同第1页承租方处右上方、第8页乙方处分别加盖其单位印章，李姝未在合同上签字，张宏在乙方处签字。
租赁合同签订后，张宏、昆山英德外语培训中心向昆山中海置业有限公司交付租赁押金65061元。2012年8月2日，张宏向案外人昆山中住物业投资管理有限公司交纳能耗保证金5000元。2013年12月6日，案外人昆山中住物业投资管理有限公司开具金额为9300元的发票1份，付款方为昆山英德外语培训中心，开票项目为物业管理费，备注为2013年12月1日至2014年2月28日。2013年10月11日，案外人昆山梅隆镇商贸有限公司开具金额为3360元的发票1份，付款方为昆山英德外语培训中心，开票项目为服务费。对于张宏、昆山英德外语培训中心向案外人交付的上述款项，昆山中海天成资产经营管理有限公司认为不应向其主张。
2013年11月29日，昆山中海天成资产经营管理有限公司向昆山英德外语培训中心发出《欠费催缴通知》，载明：“……1、贵司应于2013年6月15日前，缴纳2013年7月1日至2013年9月30日房租，金额为65061元，已交纳21688元，剩余拖欠43373元；2、贵司应于2013年9月15日之前，缴纳2013年10月1日至2013年12月31日房租，金额为70266元（根据合同第二年租金递增8%）；3、贵司应于2013年12月1日之前，缴纳2013年12月1日至2014年2月28日物业管理费9300元整；贵司拖欠金额共计122939元，已对我司造成一定的影响，故我司做出决定：若贵司在2013年12月3日前仍未支付拖欠款项，我司将不再为贵司提供任何服务。”。原被告双方一致确认，张宏、昆山英德外语培训中心于2013年12月17日向昆山中海天成资产经营管理有限公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的租金70266元。
2013年12月5日，昆山中海天成资产经营管理有限公司向昆山英德外语培训中心发出《通知》，载明：“……甲方（我司）维修房屋和设施、设备时乙方应积极协助配合。特通知贵司：我司将于2013年12月6日在16楼平台施工安装排烟系统，请贵司给予配合，如若不给予配合，一切后果自行承担。”。当天，昆山英德外语培训中心向昆山中海天成资产经营管理有限公司发出《回复函》，载明：“贵司通知已收，关于贵司在我承租的16楼平台上安装排烟系统，它不属于贵司维修房屋和设施、设备之范畴，而是添加新东西，也是对我承租房屋周边环境之改变，12月6日贵司实施安装我中心不能配合，请贵司尽快与我中心协商解决。”。收到上述《回复函》后，昆山中海天成资产经营管理有限公司当天又向昆山英德外语培训中心发出《告知函》，载明：“……1、16楼平台不属于贵司的承租范围；2、答应贵司在平台搭建玻璃房是我司给予贵司优惠政策；3、我司现在在16楼施工安装排风系统，是为了达到我司与各租户的双赢目的。特再次告知贵司：我司将于2013年12月6日在16楼平台施工安装排烟系统，请贵司必须给予配合。”。当天，昆山英德外语培训中心再次向昆山中海天成资产经营管理有限公司发出《回复函》，载明：“1、关于16楼平台，虽不属我中心承租面积之内，但属我承租16楼房屋附属设施，也是影响我方当时签约的条件之一。如同买有露台的商品房，露台面积没有计算在房子面积之中，但是露台使用权归业主而不属于开发商。2、搭建玻璃房，当时是征得贵司同意的，可能是优惠政策，但不能成为对我侵权的理由。3、关于在16楼施工安装排烟系统，我中心已明确表示可以协商解决，贵司下令必须配合。这不是协商解决问题，而是单方毁约。合同是双方合意且双方地位平等，不存在一方必须接受对方侵权。请贵司遵守合同，尊重法律。”。后原被告双方未能协商一致，昆山中海天成资产经营管理有限公司在涉案房屋后门外的露台安装了排烟管道，张宏申请江苏省昆山市正信公证处于2013年12月26日对此进行摄像、拍照。
2013年12月30日，张宏、昆山英德外语培训中心向昆山中海天成资产经营管理有限公司邮寄《解除合同通知书》，载明：“……现因贵司于2013年12月初在我承租房屋外的楼台上，增设了饭店用的排烟管道，使我承租房屋的环境发生了改变，以致严重影响我教育环境，故决定与贵司解除租赁合同。从2014年1月1日起，租赁不再继续。请于2013年12月31日17点前，与我方办理租赁房屋交接手续，特此通知。”。张宏、昆山英德外语培训中心主张原被告之间的租赁合同于2013年12月31日解除，但昆山中海天成资产经营管理有限公司对此不予认可。2013年12月30日，张宏、昆山英德外语培训中心在涉案房屋搬家时，受到昆山中海天成资产经营管理有限公司阻止，后张宏报警。原被告双方一致确认，昆山英德外语培训中心于2013年12月31日搬离涉案房屋。
2014年3月17日，苏州东正资产评估事务所出具苏东正评报法字（2014）第9号评估报告，昆山英德外语培训中心的资产26项评估净值为71565.48元，原告支付评估费为1225元。2014年4月9日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具苏明（昆山）房地估字（2014）第0324-01号房地产估价报告，涉案房屋室内二次装修重置价值为89500元，原告支付评估费为1750元。
以上事实由原告张宏、昆山英德外语培训中心提供的《长城国际广场租赁合同》1份、《通知》1份、《告知函》1份、《回复函》2份、公证书2份、评估报告及发票各1份、房地产估价报告及发票各1份、能耗保证金收据1份、物业管理费发票1份、服务费发票1份，被告昆山中海天成资产经营管理有限公司提供的《长城国际广场租赁合同》1份、《欠费催缴通知》1份，本院依职权调取的接处警登记卡1份以及原被告庭审陈述为证。
本院认为：张宏、昆山英德外语培训中心与昆山中海天成资产经营管理有限公司2012年7月31日签订的《长城国际广场租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为：昆山中海天成资产经营管理有限公司在涉案房屋后门外的露台上安装排烟管道，张宏、昆山英德外语培训中心是否因此有权解除租赁合同。
本院认为，一方面，双方一致确认上述露台不属于租赁合同所约定的承租范围，虽然昆山英德外语培训中心使用了露台，但昆山中海天成资产经营管理有限公司认为该露台属于公共设施，其答应昆山英德外语培训中心在露台搭建玻璃房仅作为优惠政策。另一方面，露台的排烟管道对在涉案房屋内开展经营活动带来的影响是否达到不能实现租赁合同目的的程度，以及昆山中海天成资产经营管理有限公司有无以自己的行为表明不履行租赁合同的主要义务，张宏、昆山英德外语培训中心并未提供相关证据予以证实。综上，张宏、昆山英德外语培训中心认为其拥有租赁合同解除权的主张缺乏依据，但由于张宏、昆山英德外语培训中心已经从租赁房屋搬离，双方的租赁合同客观无法履行，本院确认双方的租赁合同在2013年12月31日解除。
至于昆山中海天成资产经营管理有限公司是否违反《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》，应由有关行政主管部门处理，张宏、昆山英德外语培训中心直接要求解除租赁合同，方式欠妥。根据约定，张宏、昆山英德外语培训中心应于2013年9月15日之前向昆山中海天成资产经营管理有限公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的租金70266元，张宏、昆山英德外语培训中心2013年12月17日支付租金时已逾期超过30天。且张宏、昆山英德外语培训中心也未按合同约定提前三个月通知昆山中海天成资产经营管理有限公司解除合同。故张宏、昆山英德外语培训中心构成违约，应承担相应的违约责任，依约不得要求退还租赁押金，对于其违约金主张，本院亦不予支持。关于张宏、昆山英德外语培训中心主张的直接经济损失174697.04元，因其逾期超过30天才支付租金，故张宏、昆山英德外语培训中心对于已形成附合的装饰装修物，应依约自行承担装修损失；昆山中海天成资产经营管理有限公司所扣留的昆山英德外语培训中心其他资产，在租赁合同解除时可由张宏、昆山英德外语培训中心拆除，因此张宏、昆山英德外语培训中心主张现金赔偿，本院不予支持；张宏、昆山英德外语培训中心向案外人交付的有关款项，本案不予理涉。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、原告张宏、原告昆山英德外语培训中心与被告昆山中海天成资产经营管理有限公司签订的《长城国际广场租赁合同》于2013年12月31日解除。
二、驳回原告张宏的其他诉讼请求。
案件受理费3266元，保全费2270元，鉴定费2975元，合计8511元，由原告张宏、原告昆山英德外语培训中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崇海燕
人民陪审员 倪 军
人民陪审员 苏 燕
二〇一四年七月十八日
书 记 员 施宗元
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。