上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15290号
原告(反诉被告)：上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：水朕哲，董事长。委托诉讼代理人：贾巧娣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张卫东，男，该公司员工。被告(反诉原告)：纪顺妹，女，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周纪斌(系被告儿子)，男，住同被告。原告上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵物业)与被告纪顺妹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，被告纪顺妹提起反诉，本院将本诉与反诉作并案处理，依法由审判员马爱军适用简易程序公开开庭进行了审理。莘闵物业的委托诉讼代理人张卫东、纪顺妹的委托诉讼代理人周纪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莘闵物业诉称：莘闵物业系本市闵行区沪闵路6988弄莲浦花苑小区物业管理单位，纪顺妹于2000年9月入住该小区XXX号XXX室。自2015年1月起，拖欠物业管理费至今，在此期间，莘闵物业曾多次催讨，但一直未果，故起诉，要求判令：1、纪顺妹向莘闵物业支付2015年1月至2015年9月的物业服务费人民币605.30元(币种下同)；2、纪顺妹向莘闵物业支付2015年1月至2015年12月的每日缴纳应缴费用的千分之三的违约金314.88元。纪顺妹辩称：不同意莘闵物业的所有诉讼请求，自2014年12月以前，纪顺妹都是一年一年付清物业费的，2015年1月开始没有交，是莘闵物业说要涨价，所以没有付。纪顺妹经过多次到物业公司询问是什么价钱，纪顺妹停车费每三个月支付一次，对物业收费交涉后，物业说新的价格出来了，新价格是每平方米0.93元，纪顺妹当着物业人员面上网查询，查询到2015年1月开始物业服务费应该是每平方米0.8元。因为双方对价格没有谈好，所以不存在违约金。根据物业管理条例，莘闵物业也没有要求过业主委员会督促交纳。现在莘闵物业已经不是小区的物业管理公司。综上，不同意莘闵物业的所有诉讼请求。纪顺妹反诉称：其系沪闵路XXX弄XXX号XXX室业主，莘闵物业系该小区物业管理公司。2015年7月，其汽车由于小区进门栏杆失控击中后备箱盖。2015年8月，纪顺妹发现DSC家庭监控系统故障灯闪烁(需更换电池板)，打电话联系莘闵物业报修，得到的答复是DSC家庭监控系统全小区已全部弃用。纪顺妹的屋顶因莘闵物业对小区整体外墙涂漆，操作不规范，导致渗漏。综上所述，其为维护自身合法权益，起诉要求：1、莘闵物业向纪顺妹退还多收的物业服务费149.50元(2013年10月1日起至2014年6月30日，莘闵物业收取0.7元每平方米物业服务费，2014年7月1日起至2014年8月31日，每月收50.05元物业服务费，约0.7元每平方米，2014年9月1日起至2014年12月30日，按0.88元每月每平方米收。上述期间均应为0.61元每月每平方米，核算下来多收149.50元。)；2、莘闵物业向纪顺妹退赔收取的临时停车费1,800元(2015年9月30日起，莘闵物业与小区业主委员会终止了物业服务合同，莘闵物业还要收取其450元的停车费，其要求退一赔三，合计1,800元。)；3、莘闵物业向纪顺妹赔偿DSC家庭监控系统违约金5,000元；4、莘闵物业赔偿油漆外墙造成琉璃瓦毁坏而渗漏使内墙顶污损损失费2,502.56元；5、莘闵物业赔偿纪顺妹精神损失费1,000元。莘闵物业针对纪顺妹的反诉辩称：停车费系开发商委托收取。被告指称监控主机是原告破坏的，要拿出证据，物业公司用每一分钱都是要业委会同意的。外墙不是原告刷的，是有关部门为了迎世博会，由小区业委会招投标找来人刷的，与莘闵物业无关。莘闵物业为其诉辩称主张提供证据如下：1、物业服务合同，意在证明收取物业费的依据；2、上海市房地产登记簿，意在证明纪顺妹是小区业主。纪顺妹对莘闵物业提供的证据无异议，但认为其所有的房屋系公有住宅售后房屋。纪顺妹为其诉辩称主张提供证据如下：1、物业管理费发票4张；2、停车费发票2张；3、照片5张；4、维修资金业主年度结存单；5、维修保养报修一览表，意在证明DSC家庭监控系统一直在用；6、使用说明书，意在证明莘闵物业前后做法不一。莘闵物业对纪顺妹提供的证据无异议。综上，本院结合双方陈述认定与本案有关联的事实如下：纪顺妹系上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一，该房屋为房改售房，建筑面积为72.15平方米。2013年11月4日，莘闵物业与小区业主大会签订莲浦花苑小区物业服务合同，约定：莘闵物业为沪闵路6988弄莲浦花苑小区的物业服务企业，服务期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止；莘闵物业为业主、物业使用人提供物业公用部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等物业服务；物业服务费的住宅物业收费，分为综合管理服务费，每月每平方米0.28元，公共区域清洁卫生服务费，每月每平方米0.22元，公共区域秩序维护服务费，每月每平方米0.38元，公共区域绿化养护服务费，每月每平方米0.07元，公共部位、公共设施日常运行、保养、维修服务费，每月每平方米0.40元，小高层：供水系统，0.16元/月/平方米，升降系统，0.40元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主应在当季首月的15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起，每日按季度缴费的千分之三加收违约金；合同还对其他权利义务作了约定。2014年1月16日，莘闵物业向纪顺妹收取2013年7月至9月3个月的物业管理费计107.52元，2013年10月至12月3个月的物业管理费151.53元及2014年1月至6月6个月的物业管理费计303.06元。2014年6月23日，莘闵物业向纪顺妹收取2014年7月、8月2个月的物业管理费计101.00元，2014年9月至12月4个月的物业管理费253.96元2015年1月起，纪顺妹因对物业管理费的收费价格问题有异议，故拒付之后的物业管理费。2015年9月26日，莘闵物业向纪顺妹收取2015年10月、11月、12月3个月的停车费计450元。莘闵物业与小区业主大会签订的《物业服务合同》于2015年9月30日终止，莘闵物业退出小区物业管理。本院认为，纪顺妹名下上海市沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋系售后公房。售后公房的物业管理服务费在2015年9月1日之前适用政府指导价，莲浦花苑系混合小区，2014年12月26日之前的物业管理服务费按照小区商品住宅综合管理服务、公共区域清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务收费标准的60%、80%、100%收取，根据莘闵物业与小区业主大会签订的物业管理服务合同约定，综合管理服务费为每月每平方米0.28元，公共区域清洁卫生服务费为每月每平方米0.22元，公共区域秩序维护服务费为每月每平方米0.38元，对应售后公房收费标准应为综合管理服务费为每月每平方米0.17元，公共区域清洁卫生服务费为每月每平方米0.18元，公共区域秩序维护服务费为每月每平方米0.38元，合计为0.73元每月每平方米。自2014年12月26日起，售后公房物业管理服务费调整为0.80元每月每平方米，自2015年9月1日起，商品住宅和公有住宅售后房屋实施同一物业服务内容和标准的混合小区，物业服务执行同一收费标准。莘闵物业提供物业服务，纪顺妹亦实际接受了莘闵物业提供的服务，根据权利义务相一致原则，纪顺妹理应支付物业服务费。莘闵物业主张的物业服务费，本院予以支持。具体物业服务费应当在法律规定及合同约定的收费标准范围内予以确定，即2015年1月1日起至2015年8月30日，应按0.80元每月每平方米计算物业管理服务费，合计物业服务费461.76元，莘闵物业将自2015年9月1日起至9月31日止的物业管理服务费确定为0.93元每月每平方米，没有超过物业服务合同确定物业管理服务费，本院予以认可，该月物业管理服务费为67.10元，上述合计物业管理服务费528.86元。莘闵物业主张的违约金，鉴于莘闵物业确实存在不按法律规定收费的问题，纪顺妹不支付物业服务费，确有正当理由，故莘闵物业要求纪顺妹支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。关于纪顺妹要求莘闵物业退还多收的物业服务费的反诉诉讼请求，本院认为，自2013年10月1日起至2014年8月31日期间，莘闵物业没有向纪顺妹多收物业服务费，自2014年9月1日起至2014年12月30日期间，莘闵物业按0.88元每月每平方米向纪顺妹收取物业服务费，多收了0.15元每月每平方米，四个月合计多收43.30元，现纪顺妹要求退还，本院予以支持。关于纪顺妹要求莘闵物业退还预收的2015年10月、11月、12月三个月停车费的诉讼请求，本院予以支持，但纪顺妹要求莘闵物业赔偿三倍停车费损失的诉讼请求，缺乏依据，不予以支持。关于纪顺妹其余的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院均难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)纪顺妹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海莘闵物业发展有限公司自2015年1月1日起至2015年9月30日止的物业管理服务费528.86元；二、驳回原告(反诉被告)上海莘闵物业发展有限公司的其余诉讼请求；三、原告(反诉被告)上海莘闵物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)纪顺妹物业管理服务费43.30元；四、原告(反诉被告)上海莘闵物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)纪顺妹停车费450元；五、驳回被告(反诉原告)纪顺妹的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计25元，由纪顺妹负担，反诉案件受理费减半收取计30.65元，由上海莘闵物业发展有限公司负担25元，由纪顺妹负担5.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 马爱军
二〇一六年九月一日
书记员 杨川川
附：相关法律条文
附：相关的法律法规。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其承担违约责任。