辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终7425号
上诉人（原审被告）：中国医科大学，住所地沈阳市沈北新区蒲河路**号。
法定代表人：闻德亮，该校校长
委托诉讼代理人：于斌，辽宁开宇律师事务所抚顺分所律师。
被上诉人（原审原告）：高书红，女，1965年12月18日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
上诉人中国医科大学因与被上诉人高书红房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中国医科大学上诉请求：1.请求发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定双方签订的房屋租赁协议已经成立并生效，显属适用法律错误。协议中约定的“学生街11号”房屋根本不存在，亦无法确定，即租赁对象无法确定；2.在租赁协议并未成立，上诉人也不存在违约的情况下，原审法院判令上诉人支付违约金属于认定事实不清；3.即便是上诉人违约，应按合同约定承担违约责任，而原审法院的违约金计算方式错误。应支付的是合同年租金总额30％的违约金。综上，请求二审予以改判或发回重审。
高书红辩称，2014年双方签订合同时，是经学校领导班子决定的，故涉案合同应为有效。虽然合同无法履行没有给我方造成直接损失，但我方在前期投入了大量工作。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
高书红向一审法院起诉请求：1、原中国医科大学商业街房屋租赁协议继续生效；2、支付违约金及赔偿经济损失10万元。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月10日，原告和被告签订了一份《中国医科大学沈北校区商业街房屋租赁协议》。合同约定：一、房屋位于中国医科大学沈北校区，门牌号北侧11号，出租房屋面积63平米。二、该房屋租赁期限五年，自2014年9月10日至2019年9月9日止，乙方（原告）承诺该房屋仅作为快餐使用。三、房屋租期按每年十个月计算，租金为每月40元/平方米，该房屋每年租金25,200元，房屋租金支付方式为现金。七、违约责任约定为，如甲方（被告）因不能履行本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额30的违约金，甲方除应按规定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同年租金总额的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。合同还对其他权利义务进行了约定。2014年双方签订合同时该商业街房屋尚未竣工后，2015年施工完毕后，被告并未向原告交付合同约定的房屋，原告也未交纳租金。庭审中被告表示不能向原告交付合同约定的房屋，主张一方面因为标的不确定，另一方面学校整体上重新规划，一部分房屋学校占有，另一部分要建一个大的书店和引进一些大的连锁店，原告想经营的是快餐，现在学校规划不允许动火，法院要求被告在5月5日之前提交学校新的规划，被告仅在2017年5月17日提交平面图一张。
一审法院认为，原、被告签订的《中国医科大学沈北校区商业街房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，应为有效。关于被告辩称原、被告之间的租赁协议尚未成立的观点，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。同时根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故本案原、被告双方签订的合同已经成立并生效，被告主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金10万元的诉讼请求，现被告未能按合同约定将63平方米的房屋交付原告使用，已经构成违约，且在庭室中明确表示不再履行合同义务，已经构成根本违约。原告主张已经为履行该合同做了相应的准备，符合客观事实。被告应当按合同约定给付违约金，因2014年原、被告签订合同时标的房屋尚未完成施工，原告可以预见其签订合同时房屋暂时不具备交付条件，2015年合同标的房屋完成施工，故对于原告主张2014年至2015年期间的违约金请求，不予支持。对于原告主张2015年至2019年期间因被告未交付房屋产生的违约金的请求，予以支持，根据《中国医科大学沈北校区商业街房屋租赁协议》第七条第1款的约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额30%的违约金，甲方除应按规定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。故甲方应承担违约金为25,200元×30%×4年即30,240元。因原告未提供证据证明其遭受超出违约金以外的其他损失，故对原告主张其超出违约金以外的其他损失的请求，不予支持。关于原告主张住房中国医科大学商业街房屋租赁协议继续生效即继续履行的请求，被告已通过自身行为明确表示不能履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案双方约定的商业街房屋确实存在，但房屋的面积分割及门牌号段均未明确，故该房屋不具备强制履行条件，故对原告该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告中国医科大学给付原告高书红违约金30,240元；二、驳回原告高书红的其他诉讼请求。以上款项，于本判决发生法律效力后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告负担600元，被告中国医科大学负担550元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.涉案合同的效力应如何认定；2.中国医科大学应否支付违约金及违约金的数额如何确定。
关于涉案合同的效力如何认定的问题。虽庭审中上诉人主张因涉案合同中约定的房屋不存在，租赁对象无法确定，故该合同应为无效，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，因案涉房屋租赁协议系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，具备订立合同的基本条款和构成要素，故该合同应为合法、有效，双方均应遵照执行，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人应否支付违约金及违约金的数额如何确定的问题。
本院认为，通过庭审调查及现有证据可知，双方签订合同后，上诉人一直未能交付租赁房屋，且上诉人亦明确表示不能交付房屋，导致案涉合同无法履行及被上诉人租赁房屋的目的无法实现，对此，上诉人已构成违约，其应承担相应的违约责任。而《中国医科大学沈北校区商业街房屋租赁协议》第七条第1款的明确约定，甲方（上诉人）因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方（被上诉人）本合同年租金总额30%的违约金，甲方（上诉人）除应按规定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。故上诉人应依约支付违约金。关于违约金的数额问题，上诉人主张上述违约条款约定的年租金总额应为1年的租金总额，而被上诉人则主张年租金总额应为整个租赁期限即5年的年租金总额，但根据本案的实际情况及结合双方签约时的本意，应理解为一年的租金总额，一审判令给付4年年租金总额的30%作为违约金不妥，应予纠正。故上诉人支付违约金的数额应为25,200元×30%即7,560元。本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。
综上所述，中国医科大学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初2837号民事判决第三项；
二、解除中国医科大学和高书红于2014年9月10日签订的《中国医科大学沈北校区商业街房屋租赁协议》；
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初2837号民事判决第一项即“被告中国医科大学给付原告高书红违约金30,240元”为“上诉人中国医科大学给付被上诉人高书红违约金7,560元”；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费2,300元，二审案件受理费2,300元，由上诉人中国医科大学负担3,450元；由被上诉人高书红负担1,150元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年八月二十四日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。