杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初02226号
原告（反诉被告）：徐国瑛，女，1968年10月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人：林淑军，浙江方伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴琦琦，男，1981年10月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人：斯佳、姚相琴，浙江坚定律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐国瑛与被告吴琦琦（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，吴琦琦在答辩期内提起反诉，本院审查后受理，并依法组成合议庭审理，于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告徐国瑛及其委托代理人林淑军、被告吴琦琦及其委托代理人斯佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原徐国瑛（反诉被告）本诉诉称：2014年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：原告将位于杭州市下城区永波街161号商铺出租给被告，建筑面积为200平方米，用途为餐饮经营；租赁期为5年，其中2014年10月20日至2015年10月19日的年租金为220000元，2015年10月20日至2016年10月19日的年租金为231000元，第三年租金递增5%，第四年至第五年租金递增6%，第二年至第五年租金每半年一付；如被告延迟缴纳租金超过90天，则视为被告单方违约，原告有权单方解除合同，同时被告应支付违约金50000元。前述租赁合同签订后，被告向原告支付了第一季度的租�，原告依约向被告交付了商铺，此后被告对商铺进行了装修并开设了“七七”菜馆（工商登记名为“同路饭店”）。2015年10月，被告并未依约向原告交付下半年度租金115500元（2015年10月20日至2016年4月19日），后经原告多方催要，被告支付了20000元，但对剩余租金95500元其一直拖延不付。且自2015年12月开始被告就一直拖欠水电费未予缴纳，截至2016年2月29日已拖欠水电费7870元。直至起诉日，虽经原告多方催要，被告一直以各种理由拖欠上述租金及水电费不予支付，该商铺目前仍由被告占有使用中。原告认为，被告恶意拖欠租金及水电费的行为已构成根本违约，该行为已造成严重经济损失，被告应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空并向原告交付房屋；2、被告向原告支付房屋租�人民币95500元，并参照房屋租金向原告支付至其实际腾空房屋之日止的房屋使用费；3、被告向原告支付房屋水电费7870元（2015年12月1日至2016年2月29日）；4、被告向原告支付违约金人民币50000元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求中的租金95500元为2015年10月20日至2016年4月19日期间的租金。
为证明本诉的事实，原告徐国瑛（反诉被告）向本院提交如下证据：
1.《房屋租赁合同》1份，以证明原告将位于杭州市下城区永波街161号商铺出租给被告，租赁期为5年；2015年10月20日前，被告应向原告支付半年租金115500元；被告至今未依约足额支付剩余租金95500元，且逾期已超过90日，原告有权单方解除合同，同时被告应支付违约金50000元；
2．七七菜馆水电费明细5份、收据2份、建设银行消费记录回单2张，以证明被告拖欠2015年12月1日至2016年2月29日的水电费共计7870元；
3．照片2张，以证明被告承租涉案商铺后开设了“七七菜馆”，该商铺目前仍由被告占用中。
被告吴琦琦（反诉原告）本诉辩称：1、本案所涉租赁房屋为永波街161号，面积为200平方米，但至今为止，原告未将该商铺的产权证书交付给被告，仅将与租赁商铺地址不符的位ＸＸＸ街161号2幢并且面积仅为30平方米的房屋租赁备案证复印件交付给被告，让被告拿着这个复印件去办理相应的工商营业执照。根据合同第二条第一项里面的第一点约定，应该将租赁房屋的产权证等相关证件交付给被告，并且根据第二条，应当协助被告办理相关的营业证件。正因为是没有案涉房屋的产权证书，导致被告在向杭州市下城区石桥工商所办理工商登记的时候无法办理；2、在2015年10月份，因为自行办理不出工商执照，本案�告作为房屋出租房，承诺帮被告办理执照，被告将所有材料都交给原告。2016年1月30日，被告因始终没有拿到相应的工商执照，所以只能关门歇业。在收到起诉状之后，被告与工商局核实，得知在2016年2月2日营业执照已经被他人取走，被告核对笔迹之后，认为是原告所签。正因为原告拿到执照后至今没有交付被告，导致被告误以为还没有拿到执照，故拒绝支付相应的租金。针对原告的第1项诉讼请求，被告同意解除合同，但是原因在于原告没有交付本案所涉房屋的产权证书，并且自行获得工商营业执照后没有交付给被告。对第2项诉讼请求，被告认为不该承担这部分资金。对于第3项诉讼请求，被告愿意支付，但被告之前向原告缴纳10000元押金，要求在押金部分进行扣除，其余部分返还。对于第4项诉讼请求，被告认为不存在违约行为，而且原告主张的50000元金额没有法律以及合同的相应依据，即使需要支付，被告也认为标准过高，请求法院予以降低。
针对原告徐国瑛（反诉被告）提起的本诉，被告吴琦琦（反诉原告）未向法庭提交证据。
被告吴琦琦（反诉原告）反诉称:反诉原告与反诉被告于2014年9月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将位于杭州市下城区永波街161号商铺出租给反诉原告，建筑面积为200平方米。后反诉原告对租赁物进行装修并添置营业所需物品，共计花费人民币300000元。为能够正常、合法营业，反诉原告在签订《房屋租赁合同》后向杭州市下城区石桥工商所申请工商营业执照。因办理手续需要提供相应房屋租赁备案证，在反诉原告要求下，反诉被告向反诉原告提供房屋租赁备案证复印件一份用于申请本案所涉房屋营业执照办理，但并未提供原件，并且该备案证载明房屋位于下城区永�街161号2幢，建筑面积为30平方米。经工商部门审核，认为该租赁备案证与房屋租赁合同面积不符且为复印件，不予办理工商营业执照。由于无涉案房屋的工商营业执照，反诉原告只能于2016年3月起停业。反诉原告认为，反诉被告至今未能提供涉案租赁物200平方米的合法权属证明导致反诉原告无法办理营业执照，未按合同约定履行自己协助反诉原告办理相关证件的义务，使得反诉原告租赁房屋经营的目的无法实现。并且，反诉被告的行为已经严重损害了反诉原告的合法权益，使得反诉原告损失了大笔装修费用。请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付装修及设备损失人民币300000元；3.请求判令反诉被告返还房屋押金人民币10000元；4.本案全部诉讼费由反诉被告承担。
为证明反诉的事实，被告吴琦琦（反诉原告）向本院提交如下证据：
1．《房屋租赁合同》1份，以证明被告与原告租赁位于杭州市下城区永波街161号房屋，面积为200平方米，且约定原告有义务协助被告办理相关经营证件等义务的事实；
2．《房屋租赁备案证》1份，以证明原告向被告提供永波街161号2幢、面积为30平方米的房屋租赁备案证用于办理本案所涉租赁房屋营业执照的事实。
原告徐国瑛（反诉被告）反诉辩称:1、反诉被告并没有违反合同约定，无需赔偿，也无需返还押金。2、本案合同解除权在反诉被告一方，反诉原告要求解除合同没有法律以及合同依据。3、反诉原告也没有任何证据证明其装修花费的损失金额为300000元，反诉被告并没有违反合同规定，无需支付。4、针对事实与理由，反诉被告认为，依据合同的约定，反诉被告对于反诉原告办理工商营业执照，只是协助义务，是否办理执照以及何时办理是由反诉原告自行决定的，自2014年9月18日到2015年10月期间，反诉原告从未要求反诉被告提供相应的协助义务，直至反诉原告为经营需要，才在2015年10月份，提起了营业执照的办理申请，反诉被告也及时提供了协助义务，并且在2016年2月2日，反诉原告已经办理了相应的执照，反诉被告受托前去领取执照，已经告知反诉原告相应的办理结果，但反诉原告一直拒绝前来领取执照，反诉原告在其反诉状中陈述的2016年3月停业的是事实，并非其所称在1月停业，因此本案营业执照的取得与否实际并非是反诉原告停业的根本原因，反诉原告是因为经营不善而停业。本案反诉原告从2014年9月18日至今，一直在实际占有和使用涉案房屋，并没有将房屋交给反诉被告，执照是否办出也没有影响反诉原告的实际使用房屋和合同的目的。请求驳回反诉原�的全部诉讼请求。
针对被告吴琦琦（反诉原告）提出的反诉请求，原告徐国瑛（反诉被告）向本院提交《营业执照》副本复印件、个体工商户登记情况各1份，以证明原告已按《房屋租赁合同》约定协助被告办理工商营业执照，且被告已在2016年2月2日取得工商营业执照，本案不存在原告违约的情况。
双方当事人提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：（一）吴琦琦对徐国瑛在本诉中提交的证据发表质证意见如下：证据1，三性无异议，但是从证据上可以看出，2015年10月份开始，徐国瑛就帮助吴琦琦去办理营业执照，这一点可以与徐国瑛在起诉时的事实相对应，从时间点上看，因为执照办理不出，吴琦琦没有相应的权属证书，才拒绝支付房租，这是一种行使同时履行抗辩权的行为，而非违约行为。该合同不能反映徐国瑛向吴琦琦主张支付50000元的依据；证据2，真实性无异议，2015年12月1日到12月30日期间的水电费吴琦琦已经向徐国瑛交纳。根据徐国瑛证明对象的载明，认可吴琦琦于2015年1月已经关门歇业了，虽然后面产生了水电费，但是这是因为部分没有拔插头的家用电器所产生的电费；证据3，三性无异议，但认为关门歇业的原因在徐国瑛，该部分的违约金不应该由吴琦琦来承担；（二）徐国瑛对吴琦琦在反诉中提交的证据发表质证意见如下：证据1，三性及证明对象均无异议，合同写明了徐国瑛是协助义务；证据2，真实性没有办法进行核实，认为这份证据并非是徐国瑛提交的，即便真实也与本案也没有关联。（三）吴琦琦对徐国瑛在反诉中提交的证据真实性无异议，证明对象有异议，认为只能证明徐国瑛在2016年2月2日取得了执照，并不能证明吴琦琦拿到了执照，也不能证明徐国瑛已经提交了本案所涉房屋相应的产权证明的事实。（四）本院认为：徐国瑛在本诉中提交的证据客观真实、与案件待证事实相关，予以采信。吴琦琦在反诉中提交的证据1为《房屋租赁合同》，双方无异议，予以采信；证据2徐国瑛有异议，本院不予确认。徐国瑛在反诉中提交的证据可以证明吴琦琦已于2016年2月2日获得相应的工商行政许可。
综上，根据双方当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2014年9月18日，徐国瑛（甲方）与吴琦琦（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市下城区永波街161号，建筑面积200平方米的房屋出租给乙方，用途为餐饮经营；第一年租金220000元，第二年至第三年租金递增5%，第四年至第五年租金递增6%；租金第一年为一年一付，第二年至第五年为半年一付；双方签订本租赁合同之日，乙方�甲方缴纳10000元的合同租赁保证金，甲方须在乙方付款后开具有效的收款凭证，在结算租金时保证金转为水电押金保证金；签订《房屋租赁合同》前，甲方须提供以下有效证件，并将原件交乙方查验，租赁房屋的产权证等相关证件，甲方代表身份证复印件、住址和联系电话；甲方应协助乙方办理相关经营证件，并不得无理由要求乙方支付相关费用；如乙方未按规定时间，延迟缴纳租金，在30天内每延迟1天，乙方每天应支付甲方拖欠租金的5%作为违约金；若乙方延迟缴纳租金超过30天至90天的，每延迟1天乙方须向甲方支付拖欠租金的1%违约金；若乙方延迟缴纳租金超过90天的，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并赔偿甲方违约金50000元；等等。之后，吴琦琦付清第一年（2014年10月20日至2015年10月19日）的租金，2015年10月20日到2016年4月29日期间的租金已支付20000元。此外，吴琦琦尚拖欠水电费7870元。2016年2月2日，杭州市下城区市场监督管理局核发杭州市下城区同路饭店的营业执照，经营者为吴琦琦。
本院认为，徐国瑛与吴琦琦签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应依法确认有效。双方主要的争议焦点是何方违约的问题。本案所涉是房屋租赁合同，徐国瑛已按合同约定将租赁物交付给吴琦琦，其已履行了合同主要义务。双方合同约定徐国瑛应协助吴琦琦办理相关经营证件，是租赁合同的附随义务，不能以附随义务的履行情况对抗合同主义务的履行，且吴琦琦提交的证据并不能证明徐国瑛未履行相关协助义务并导致合同目的不能实现。根据查明的事实吴琦琦已经实际办出营业执照，故关于吴琦琦提出徐国瑛违约的主张不能成立。而双方对于拖欠租金的事实并不存在�议，吴琦琦无正当理由未依约支付租金的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在庭审中确认10000元押金用于抵扣水电费及房租，该笔押金冲抵水电费7870元后尚有2130元多余，冲抵租金后本院确认吴琦琦应支付租金（2015年10月20日至2016年4月19日期间）数额为93370元。关于违约金50000元的数额与合同全部租金额相比，并不存在标准过高的问题，吴琦琦主张降低违约金的主张，本院不予采纳。综上，徐国瑛提出的诉讼请求具有相应的事实和合同依据，本院予以支持。吴琦琦提出的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐国瑛与被告（反诉原告）吴琦琦于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》于�判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）吴琦琦于本判决生效之日起十日内腾空并归还案涉位于杭州市下城区永波街161号的房屋；
三、被告（反诉原告）吴琦琦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐国瑛支付房屋租金93370元（租金暂算至2016年4月19日，之后的租金及房屋使用费按双方合同约定的租金标准另行计算至房屋实际腾退之日止）；
四、被告（反诉原告）吴琦琦于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐国瑛支付违约金50000元；
五、驳回原告（反诉被告）徐国瑛的其他本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴琦琦的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3367元，由原告（反诉被告）徐国瑛负担219.5元，被告（反诉原告）吴琦琦负担3147.5元。反诉案件受理费人民币2975元，由被告（反诉原告）吴琦琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 周培芳
人民陪审员 郑 义
人民陪审员 吴宝义
二〇一六年八月三日
代书 记员 孟吉霞