江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02110号
上诉人（原审被告）太仓景尚置业有限公司。
委托代理人姜斯海。
被上诉人（原审原告）张心书。
被上诉人（原审原告）李妍星。
被上诉人（原审原告）张充。
上诉人太仓景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）因与被上诉人张心书、李妍星、张充商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第00827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月28日，张心书、李妍星、张充作为合同一方和景尚公司签订《定金协议》，约定张心书一方向景尚公司预定景瑞翡翠湾78号109室，定金5万元。当日，张心书一方向景尚公司支付5万元，景尚公司向张心书一方开具预售定金发票。后经双方协商一致，张心书一方预定的房屋变更为88号103室，张心书一方缴纳的定金5万元转作房款。为此，双方于2014年4月19日再次签订了以张心书、李妍星、张充为乙方，以景尚置业为甲方的《定金协议》，同日张心书一方向景尚公司支付定金1万元。该协议中，原、景尚公司约定：“……（2）乙方必须支付（大写）壹万元整，（（小写）：￥10000元），作为甲、乙双方当事人订立《太仓市商品房预（销）售合同》的担保。甲方于2014年4月19日实收定金壹万元整，乙方应于4月26日前补足剩余定金肆万元整。该定金在甲、乙双方签署《太仓市商品房预（销）售合同》后自动转为首期房款。2、乙方选择（1）情况到甲方售楼中心完成《太仓市商品房预（销）售合同》的正式签订并同时付清首期房款、交易契税、合同印花税及按揭办理手续费等乙方应付款项。（1）双方约定预定期为7天，乙方应在签订本协议并付足定金之后于2014年4月26日前到甲方售楼中心完成《太仓市商品房预（销）售合同》正式签约并同时付清首期房款、交易契税、合同印花税及按揭办理手续费等乙方应付款项。……3、若乙方逾期不签订或者不按本协议约定的条件签署《太仓市商品房预（销）售合同》或者不履行本协议中的任何条项时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订《太仓市商品房预（销）售合同》，则应双倍返还已收取的定金。如乙方未缴足定金则应自甲方书面通知乙方之日起三日内一次性补足，否则甲方有权单方面解除本协议，已经收取的定金不予退还，并且不作通知而将该物业另行出售。……四、乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《太仓市商品房预（销）售合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议。同时，乙方确认，对于认购物业上已经设定的在建工程抵押已经知晓。……”
2014年4月25日，张心书一方向景尚公司提交了延期签约申请，内容为：“本人于2014年4月19日购买景瑞翡翠湾项目太仓市古路58号88幢103室，并签署《定金合同》，原约定于2014年4月26日前签署《太仓市商品房预（销）售合同》，现因资金原因提出延期签约。本人承诺将于2014年4月28日前签署该房屋《太仓市商品房预（销）售合同》。”景尚公司对张心书一方的延期签约申请表示准许。
2014年4月28日，张心书、李妍星在景尚公司提供的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》封面上签下张心书、李妍星、张充三个名字。2014年4月28日，张心书一方向景尚公司支付预收购房款561633元，并将2013年12月28日支付景尚公司的定金5万元转为购房款。上述张心书、李妍星在封面签字的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》包含1至12页，内容包括：合同双方当事人，商品房的基本概况，商品房价款，商品房交付条件及交付手续。该合同第七条，付款方式及期限。4.其他方式：买受人于合同签订之日支付首期房款计人民币621633元，剩余房款计人民币145万元于首付付清之日后十五天内办理商业贷款，并保证于首付付清之日后三十天内到达出卖人账户。该合同还约定其他事项。
2014年4月28日，张心书、李研星、张充出具承诺书一份，内容为：“本人郑重承诺在太仓市无户籍，在太仓市为首套住宅。（包括本人及配偶、未成年人子女）”。
庭审中，张心书一方向原审法院提供了2014年4月28日李妍星与景尚公司方销售人员梅诗健的通话录音一份，录音中的部分内容为：“李研星：我们承诺在太仓是首套房，贷款话如果与我们承诺不符的话，贷款申请不下来是我们的责任。但如果是其他原因没有申请贷款下来，我是说万一有其他原因贷款申请不下来的话，比方说我上次说的我的信用问题，我老公是没问题的，会不会影响到贷款，我不知道。如果因为这个原因贷款申请不下来，那这个款会不会退？梅诗健：一般你们那个是不会有问题的首先，一般只看主贷人的。李研星：我的任何问题都没有问题吧！梅诗健：对！李研星：小孩的问题也没有问题是吧？梅诗健：对！李研星：没问题最好！如果万一有问题是否可以退？梅诗健：退一般是不能退的。李研星：万一贷不下来怎么办呢？梅诗健：你们那个款基本上是不可能贷不下来的！李研星：万一贷不下来的呢？梅诗健：万一贷不下来呢就换家银行试一下！一般这个款是不会退的！你那个信用问题是不搭界的，只看主贷人。李研星：你们可能没碰到过这种情况。梅诗健：有！我们以前贷款有各种问题，基本上都能贷得下来，比你们复杂的人多得多了，你们这个根本不算什么问题！李研星：外面有其他贷款，比方说公司有贷款呢？梅诗健：这个不搭界的，只看住房贷款”。庭审中，景尚公司认可梅诗健为该公司销售人员。
审理中，张心书、李研星和景尚公司均认可由于李研星的信用问题导致涉案商品房无法办理按揭贷款。
上述事实，有庭审笔录，张心书一方提供的《定金协议》、银行卡交易明细、销售不动产发票、太仓市地税局开票证明、录音记录，景尚公司提供的延期签约申请、商品房买卖合同（草稿）、商品房买卖合同、销售不动产发票、承诺书等证据予以佐证。
原审原告张心书、李妍星、张充的一审诉讼请求为：购房期间，张心书、李妍星曾多次向景尚公司咨询按揭贷款事宜，并说明李研星曾存在逾期还款的银行不良信用记录而无法贷款的情况，景尚公司答复只要主贷人张心书没问题即可贷款。2014年4月28日，景尚公司通知张心书、李妍星前去签署正式合同。二人至景尚公司公司支付了购房款561633元，然而，签署正式合同前银行工作人员到达现场，告知因李研星逾期还款的情况无法发放贷款。请求法院判令：1、解除张心书、李妍星、张充与景尚公司签订的商品房买卖合同；2、景尚公司返还张心书、李妍星、张充购房款621633元；3、景尚公司赔偿张心书、李妍星、张充利息损失（以621633元为本金，按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。
原审法院认为：张心书、李妍星、张充与景尚公司之间的商品房买卖合同依法成立并生效。理由如下，其一、2014年4月28日张心书一方在景尚公司提供的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》封面上签字。在签订该份合同之前，张心书、李妍星和景尚公司之间曾多次就双方之间签订房屋买卖合同的相关事宜进行磋商。以上情况均表明，购买涉案商品房是张心书一方的真实意思表示。同时，张心书、李妍星按约支付了景尚公司30%的首付款621633元，履行了支付首付款的合同义务；其二、景尚公司对张心书、李妍星签字的商品房买卖合同表示认可；其三、庭审中张心书一方将诉讼请求变更为解除双方之间签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿张心书一方相应的利息损失，且明确表示认可该商品房买卖合同成立。关于张心书一方请求解除原、景尚公司双方之间签订的商品房买卖合同的主张，其认为，张心书、李妍星已明确向景尚公司告知了李研星存在不良信用记录等相关信息，景尚公司明确承诺张心书、李妍星的情况可以办理相应的按揭贷款，现因无法办理按揭贷款导致合同无法继续履行。景尚公司认为，张心书一方并未明确告知存在不良信用记录的相关情况，且这些信息属于私密信息景尚公司也无从知晓。同时，按揭相关事宜也不属于景尚公司的产品信息，不在告知义务范围内。另外，张心书一方向景尚公司提供的承诺书中也并未标明其存在不良信用记录的情况。原审法院认为，从2014年4月28日李研星与景尚公司方销售人员梅诗健的通话记录来看，张心书、李妍星在合同签订前已明确告知景尚公司李研星存在不良信用记录的情况，且梅诗健也明确告知只要主贷人张心书不存在问题是可以办理相应的按揭贷款的。现张心书、李妍星景尚公司均认可由于李研星的信用问题导致张心书一方无法就涉案商品房办理按揭贷款。虽然景尚公司告知张心书一方存在不良信用记录时依然可以办理按揭贷款，但办理按揭贷款相关事宜属于张心书一方的义务，从审慎的角度来看，张心书、李妍星、张充应就相关情况向银行予以核实。本案中，张心书一方并未就相关事实向银行核实，导致不能履行合同，对合同履行不能存在一定的过错。同时，张心书一方如实的告知了景尚公司与其信用相关的情况，按揭贷款虽非景尚公司产品的相关信息，但能否办理按揭贷款对签订商品房买卖合同有重大影响，张心书一方基于对房产公司销售人员的信任，相信了景尚公司的不当许诺，促使其签订了商品房买卖合同，故景尚公司对此也存在过错。现因张心书一方无法通过办理按揭贷款的方式支付其余购房款，也无法通过其他方式支付余款，涉案合同目的已不能实现，原审法院对张心书、李妍星、张充主张解除双方签订的商品房买卖合同的请求予以支持。关于张心书一方主张景尚公司返还购房款的主张，原审法院认为，因双方过错导致合同目的不能实现，解除合同后景尚公司应返还张心书一方已支付的购房款。关于张心书一方要求景尚公司赔偿相应利息损失的主张。原审法院认为，由于双方过错导致合同目的不能实现解除合同，双方均应对各自的损失承担相应责任，故原审法院对张心书一方赔偿利息损失的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除张心书、李妍星、张充与太仓景尚置业有限公司于2014年4月28日签订的商品房买卖合同。二、太仓景尚置业有限公司于判决生效后10日内返还张心书、李妍星、张充购房款621633元。三、驳回张心书、李妍星、张充其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10222元，由张心书、李妍星、张充负担100元，由太仓景尚置业有限公司负担10122元。
上诉人景尚公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误。1、被上诉人提供的录音资料存在疑点，不能单独作为认定事实的依据。且从录音资料的内容来看，只有被上诉人单方声称的“外面有其他贷款”、“逾期付款”等模糊笼统的信用问题，上诉人销售人员根据经验表述了按揭贷款可行性之倾向性意见，不构成贷款承诺。一审判决推断出被上诉人“如实告知了被告其信用相关的情况”、“不良信用记录”，以及上诉人“不当许诺”贷款等内容，缺乏事实依据。2、录音资料显示，被上诉人告知上诉人销售人员是“外面有其他贷款”、“逾期付款”等模糊的信用信息，而按揭银行审核发现被上诉人存在因恶意长期拒绝偿还政府担保贷款、且已被列入失信人员黑名单，构成被上诉人贷款不能的实质性障碍，而一审判决认定上诉人对此有过错不当。二、一审适用法律错误。1、一审法院在确认系争买卖合同合法有效的同时，却以被上诉人贷款不能为由，专断被上诉人“无法通过其他方式支付余款”，与合同约定不符。2、本案不存在被上诉人合同目的不能实现的情形，一审判决双方合同解除于法无据。请求本院撤销原判第一、第二项内容；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张心书、李妍星、张充答辩称：其受景尚公司欺骗付了购房的首付款，现贷款无法发放，上诉人应将购房款返还被上诉人。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，张心书、李妍星、张充在景尚公司提供的《商品房买卖合同》上签字确认，系其真实意思表示，故双方商品房买卖合同关系成立并有效。该合同第七条第四款约定购房款的付款方式为买受人于合同签订之日支付首期房款621633元，余款1450000元于首付付清后十五天内办理商业贷款，于首付付清后三十天内到达出卖人账户。依据该条款约定，景尚公司同意张心书、李妍星、张充支付购房款的方式为：首付＋商业贷款。现经贷款银行审核，李妍星存在信用问题导致无法放贷，涉案商品房买卖合同无法继续履行。李妍星提供的录音资料记录了李妍星与景尚公司销售人员梅诗健在协商购房事宜时的谈话内容，显示了梅诗健知晓李妍星的资信状况并作出贷款无障碍的说明，导致张心书、李妍星对涉案购房按揭贷款的发放作出错误判断。因景尚公司无反证证明该录音资料为虚假，故本院认定该录音资料的真实性，并认定该录音资料对景尚公司已知晓李妍星不良信用状况这一待证事实具有证明力，故景尚公司对涉案房屋按揭贷款无法发放具有过错。鉴于张心书、李妍星未及时至银行咨询，自身未尽审慎义务，亦有过错，原审法院综合考量双方的过错情形，判决解除涉案商品房买卖合同、由景尚公司返还张心书、李妍星、张充已付的购房款本金并无不当。
综上，景尚公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10222元，由上诉人太仓景尚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 黄 婷