广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第182号
上诉人（一审原告）：刘少波。
委托代理人：庄丰尖，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：梁益宾（曾用名梁一斌）。
上诉人刘少波因与被上诉人梁益宾居间合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1324号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘少波及其委托代理人庄丰尖，被上诉人梁益宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年12月17日，案外人曾华丽参加贺州市平桂管理区机关事务管理局团购，购买位于贺州市“平桂金水湾花园”小区10幢2单元1303号商品房，并交了预付购房款30000元。之后，曾华丽委托被告梁益宾转让购买该房及车位的指标。原告则利用被告系贺州市新湾置业有限公司工作人员的身份关系，寻求购买贺州市“平桂金水湾花园”小区指标房的机会。2014年3月27日，原告与被告口头协议，将曾华丽定购的房屋及车库指标以51000元转让给原告。原告给付被告转让费51000元。被告立写了收取房屋和车库指标转让费的收据交原告收执（2014年3月27日交定金5000元，2014年3月28日交46000元）。2014年3月28日，原、被告及曾华丽到贺州市平桂管理区机关事务管理局办理了购房更名手续。2015年1月23日，原告提起诉讼。
一审法院审理认为：原告与被告口头协议，将案外人曾华丽定购的房屋及车库指标转让给原告，原告给付被告转让费51000元，该事实清楚，证据充分，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告利用被告系贺州市新湾置业有限公司工作人员的身份关系，寻求购买贺州市“平桂金水湾花园”小区指标房的机会，因此，原告与被告之间形成了委托关系，这种委托关系属于居间合同关系。被告是居间人，原告是委托人。经贺州市平桂管理区机关事务管理局同意，原告与曾华丽办理了购房更名手续，被告促成了原告与曾华丽对定购房屋及车库指标的转让。该房屋和车库指标，属团购商品房，对该指标的转让，法律并无禁止性规定，原告主张协议无效的理由不能成立。原告要求确认原告与被告达成的房屋转让协议无效的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告要求被告返还转让费51000元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、驳回原告刘少波要求确认原告刘少波与被告梁益宾达成的房屋转让协议无效的诉讼请求；二、驳回原告刘少波要求被告梁益宾返还转让费51000元的诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元（原告已预交），由原告刘少波负担。
上诉人刘少波不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人的交易行为是房屋买卖，本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院将其定性为居间合同纠纷属定性错误。二、从被上诉人提供的证据可以看出本案转让的标的物是平桂公务员小区的房屋，该房屋带有公务员福利性质，只有公务员才能购买这类房屋。按现有的公务员房屋产权登记和清退制度，公务员小区的房屋不能转让他人，上诉人与被上诉人达成的口头转让协议依法应当属于无效协议。三、51000元属于房款，一审法院将其定性为转让费错误。四、本案属于房屋买卖合同纠纷，被转让的房屋没有预售许可证等相关证件，被上诉人梁益宾也不是该小区开发商，其处分房产的行为是无效行为。请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人口头达成的房屋转让协议无效，被上诉人返还51000元房款给上诉人。
被上诉人梁益宾答辩称：一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，在被上诉人的介绍下，经贺州市平桂管理区机关事务管理局同意，上诉人与案外人曾华丽办理了房屋购买人的更名手续，这表明被上诉人的身份是居间人，故一审法院将本案定性为居间合同纠纷是有充分事实依据的。二、涉案房屋所在小区名称是“平桂金水湾花园”，房屋性质属于团购商品房，不在公务员房屋清退制度的范围内。三、被上诉人收取上诉人的51000元属于转让费，上诉人对此在一审审理过程中也是认可的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有如下争议：1、本案讼争的房屋及车位指标是案外人曾华丽还是被上诉人梁益宾转让给上诉人刘少波？2、被上诉人收取上诉人的51000元是转让费还是购房款？3、讼争房屋是团购商品房还是公务员福利房？
上诉人刘少波对争议事实的意见：1、被上诉人梁益宾从案外人曾华丽处受让房屋及车位指标后，再将指标转让给上诉人刘少波；2、被上诉人收取上诉人的51000元是购房款而不是转让费；3、讼争房屋是公务员福利性质的房屋。
上诉人刘少波在二审期间提交的证据有：汇款人为刘少波的中国工商银行股份有限公司贺州市西湾支行汇款凭证1份，以证实为避免产生滞纳金，上诉人刘少波在接到贺州市平桂管理区机关事务管理局的缴费通知后，于2015年5月25日缴纳了购房款59224元。
被上诉人梁益宾对争议事实的意见：1、本案讼争的房屋及车位指标是案外人曾华丽转让给上诉人刘少波的，被上诉人梁益宾只是居间人；2、被上诉人收取上诉人的51000元写明是转让费；3、讼争房屋是团购商品房。
被上诉人梁益宾在二审期间没有提交新的证据，其对上诉人刘少波二审提供的证据没有异议。
本院对当事人争议事实及证据的分析和认定：上诉人刘少波二审提供的汇款凭证，来源合法、客观真实，被上诉人梁益宾对该证据没有异议，本院对此作为定案的依据。从2014年3月28日上诉人刘少波、案外人曾华丽共同作为申请人的《房产更名申请书》看，案外人曾华丽在“原购买人”栏签名，上诉人刘少波则在“现购买人”栏签名，被上诉人梁益宾在申请书上没有签名，由此可见，被上诉人梁益宾不是购房指标的出让人，其只是向案外人曾华丽、上诉人刘少波提供买卖房屋指标供需信息、促成双方买卖成交并从中收取一定费用，因此，本案讼争的房屋及车位指标的出让人事实上是案外人曾华丽而不是被上诉人梁益宾。被上诉人梁益宾收取上诉人刘少波51000元后出据的收据明确载明“转让金”、“转让费51000元”字样，上诉人刘少波主张该51000元是购房款未能提供相应的证据予以反驳，因此，一审认定该51000元是转让费并无不当。从甲方为贺州新湾置业有限公司、乙方署名为曾华丽的《“金水湾”商品房认购协议书》内容及一、二审查明的事实可知，讼争房屋属于商品房性质。上诉人刘少波主张该房屋属于福利房性质未能提供相应证据予以证实，本院对此不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、本案属房屋买卖合同纠纷还是居间合同纠纷？2、上诉人与被上诉人之间的协议应否认定为无效并由被上诉人退还上诉人51000元？
一、关于本案的定性问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人刘少波欲购买贺州市“平桂金水湾花园”小区的房屋，向被上诉人梁益宾寻求购买该小区房屋的机会，因被上诉人梁益宾为贺州市新湾置业有限公司工作人员，知道案外人曾华丽欲出让该小区购房指标的信息，被上诉人梁益宾将这一信息告知上诉人刘少波并促成上诉人刘少波受让该购房指标，上诉人刘少波为此向被上诉人梁益宾支付费用，上诉人刘少波与被上诉人梁益宾的前述行为符合居间合同的法律特征。案涉贺州市“平桂金水湾花园”小区10幢2单元1303号商品房原购买人为案外人曾华丽，该购房指标的出让人实际为案外人曾华丽，被上诉人梁益宾并不是出让人，其只是提供居间服务，向上诉人刘少波报告订立合同的机会、促成转让完成并从中收取报酬，因此，一审将本案定性为居间合同纠纷正确，本院予以确认。上诉人刘少波关于本案应为房屋买卖合同纠纷的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人与被上诉人之间的协议效力问题。从本案查明的事实看，案涉贺州市“平桂金水湾花园”小区10幢2单元1303号房屋是案外人曾华丽参与团购购买的商品房，且上诉人刘少波与案外人曾华丽对房屋已申请办理了购房更名手续。而从甲方为贺州新湾置业有限公司、乙方为案外人曾华丽的《“金水湾”商品房认购协议书》约定内容看，案涉贺州市“平桂金水湾花园”小区10幢2单元1303号房屋确实属于商品房性质，且按《“金水湾”商品房认购协议书》第三条约定，案涉商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的，向甲方申请获批准后，可办理一次免费更名手续。从本案查明的事实看，至今为止也没有任何部门确认该房屋属于福利房应当予以清退，上诉人刘少波主张案涉房屋为公务员福利房，按政策规定不允许转让，上诉人刘少波对此未能提供相应的证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人刘少波关于本案讼争房屋是公务员福利房，按现有公务员房屋产权登记和清退制度不能转让，其与被上诉人梁益宾之间的口头协议无效，应由被上诉人梁益宾退还转让费51000元的主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由上诉人刘少波负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 龙凤鸣
审判员 陈立峰
二〇一五年六月十九日
书记员 张 金