上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2910号
上诉人（原审原告、反诉被告）周安琪。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海定川投资管理有限公司。
上诉人周安琪因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年7月29日，上海定川投资管理有限公司（以下简称定川公司，出租方，甲方）与周安琪（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于本市某某区某某路某某弄某某号某某室地下层某某室15.62平方米的经营场所（以下简称涉案房屋）租赁给乙方作为经营果胶、果冻系列甜品使用；甲�于2013年9月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年9月1日起至2014年8月31日止；租金单价为每天每平方米（人民币，下同）9元（不含税），第一年的租金总额为51，312元，第一年之后的每年租金在上一年租金的基础上按10%递增，租金先付后用，三个月一付；合同签订当日乙方支付10，000元定金，合同签订之日起七日内必须将第一笔三个月租金付清，定金自动转为租金，之后每笔租金在上笔租金到期前的十五天内支付；合同签订之日起七日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为一个月的租金，即4，217元，租赁关系终止时，甲方收取的押金归还乙方，但乙方私自转租、转让店铺或合同期间乙方未经甲方同意擅自歇业超过十天的情况除外；租赁房屋包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视、税金等的安装费用由乙方承担，乙方均可委托甲方代为统一办理，如果�托甲方统一办理，应先支付后使用，因乙方使用实际产生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，先支付后使用；合同签订当日，乙方向甲方支付商誉保证金10，000元，支付的商誉保证金用以规范乙方的经营行为和服从甲方对项目的统一管理，交纳的商誉保证金，待合同终止，各项费用全部结清，并在此后的三个月内无顾客投诉及其他债务纠纷时，甲方即把此项保证金（不计利息）退还乙方；乙方向甲方提供营业执照、税务登记证、企业机构代码证、法定代表人身份证（复印件）、注册商标证明、授权书等有效证件及法人有效的联系地址、电话、传真，并主动办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续；乙方拖欠合同规定的应付款项，累计拖欠时间达三十天的，甲方有权解除合同，同时追究乙方�约责任；任何一方违反合同及附件之约定的（包含单方面中途解除合同），均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付两个月（按六十天计算）的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当全额赔偿损失。
签约当日，周安琪向定川公司支付了定金5，000元及商誉保证金5，000元。周安琪并委托定川公司代为办理工商登记等行政审批手续。
2013年7月29日，上海市工商行政管理局闵行分局向周安琪出具了《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营者为周安琪的个体工商户名称为上海市闵行区爱玉冰甜品店。
嗣后，周安琪与定川公司协商将租赁期间的起算日期调整为2013年10月1日。周安琪在接收涉案房屋后进行了装修，并在短暂经营后即处于停业状态。
原审另查明，本市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的权利人为案外人王1、顾1，其与定川公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋地下室出租给定川公司，并同意定川公司进行转租。
周安琪诉称，定川公司向其交付房屋后管理不善，电力、煤气等均未能达到正常使用状态，导致商场迟迟未能正常开业经营。其承租上述房屋系用于经营活动，需办理相关行政审批手续，但定川公司从未予以配合，且不提供房屋权属证明，致使其无法办理相关证照，迟迟不能开业经营，而其已付出了门店装修费用达20，000元。目前，其因定川公司的消极管理，其所承租的商铺未能达到正常的经营状态，合同目的不能实现，遭受装修、货物采购等损失。周安琪遂诉至法院要求判令：1、解除其与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、定川公司补偿装修款共计20，000元；3、定川公司返还商誉保证金5，000元。原审审理中，周安琪增加一项诉请要求定川公司返还定金5，000元。
定川公司答辩并反诉称，其同意周安琪的第一项诉请，但认为合同解除的责任不在定川公司。第一，包括周安琪承租商铺在内的商场目前呈萧条状态的原因在于大部分商户不配合定川公司营业，采取观望态度，希望经营环境大好后再开始营业，虽经定川公司一再敦促，仍无任何经营活动。第二，定川公司在与周安琪签订合同时，已将房屋权属证明复印件交付给了周安琪，而且为了尽到最大可能的管理义务，定川公司接受周安琪的委托，指定专人免费代办行政审批手续，并且在办理行政审批手续时也已将房屋权属证明提供给相关部门，目前已取得《个体工商户名称预先核准通知书》，但在办理后续流程时因商户自身不配合提供相关资料或缴纳相关费用，导致营业执照办理程序中止。事实上，已有其他商户办出营业执照，故并非定川公司出租的房�原因导致办不出相关证照。第三，电力、燃气未能正常使用的责任也在商户自身，定川公司虽于前期代缴了全部水电费，但由于商户不按约缴纳后续的水、电、物业费用，商场整体最终因严重拖欠水电费导致被停水、停电，同时因商户不缴纳燃气安装费，导致燃气安装无法进行下去。对于周安琪的第二项诉请，其认为周安琪未能提供证据证明其装修的具体费用，并且根据合同约定，定川公司亦无需补偿其任何损失。对于周安琪的第三项诉请，同意待周安琪结清拖欠的费用后退还其商誉保证金。对于周安琪的第四项诉请，认为该笔定金已转为租金，周安琪至今尚拖欠定川公司租金，故不同意返还。相反，为了给商户装修及开业准备时间，定川公司已免除了全部商户2013年8至9月的租金，但在此情况下周安琪仅支付了5，000元的定金（后转为租金），此外即未支付任何租�，逾期超过三十天，且怠于经营，构成严重违约。为此，定川公司提起反诉要求判令：1、解除周安琪与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、周安琪腾退并返还承租房屋；3、周安琪支付自2013年10月1日起至合同解除之日止按每月4，217元计算的租金（扣除已支付的5，000元）及自合同解除次日起至判决生效之日止参照每月4，217元标准计算的房屋使用费；4、周安琪支付违约金8，434.80元。
针对定川公司的反诉，周安琪辩称其同意第一项反诉诉请，但认为合同解除的时间应该是其提起本诉的时间。对于第二项反诉诉请，因周安琪目前不同意返还房屋，故由法院判决。对于第三项反诉诉请，对租金及使用费的起算时间和计算标准没有异议，但因系定川公司违约，故要求法院酌情减低租金和使用费。对于第四项反诉诉请，不同意支付违约金，但若是法院认定周安琪需承担违约责任，则要求法院酌情调低违约金的计算标准。此外，对于商誉保证金，同意结清费用后由定川公司返还。
原审审理中，为节约诉讼成本，关于周安琪诉请的装修损失，经双方确认均同意由法院结合本案的实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估，定川公司同时表示愿意对涉案房屋内周安琪投入的装修进行适当补偿。
原审认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，周安琪与定川公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应恪守诚信，按约履行。虽然周安琪承租涉案房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的，但其作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故周安琪作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，周安琪仅支付了定川公司5，000元的租金，此外即未支付任何租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过三十天，构成违约，故对于定川公司以此要求解除双方租赁合同之反诉诉请，予以支持。
至于周安琪所持因定川公司所出租的房屋存在瑕疵，无法办理营业执照致其合同目的无法实现的意见，原审法院认为，根据《�高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周安琪未能提供证据证明其所承租的涉案房屋事实上无法办出相关证照的主张。而根据合同约定，办理相关证照的义务也在周安琪自身，虽然其委托定川公司代为办理，但系其自身的不配合导致相关办理流程未能进一步推进。并且即便如周安琪所述，定川公司未能办出证照，周安琪本人亦不能仅因不熟悉办理流程而未亲自办理。因此，周安琪不能将办不出相关证照的责任归咎于定川公司，无法采信其关于房屋存在瑕疵而无法办出营业执照的意见。此外，商场整体断水、断电及燃气未开通，也是因大部分商户自身未按约�纳相关费用所致。故对于周安琪所持因定川公司责任导致合同目的不能实现而要求解除合同之本诉理由，难以支持。
关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，现周安琪于本案首次开庭日（即2014年6月10日）收到定川公司的反诉状，该反诉状中明确表达了定川公司要求解除合同的意思表示，故确认合同解除日期为2014年6月10日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于定川公司要求周安琪返还涉案房屋并支付拖欠的租金和使用费之反诉诉请，予以支持。根据双方的合同约定，日租金金额应为140.58元，故在扣除已付的5，000元外，周安琪还应支付给定川公司自2013年10月1日至2014年6月10日期间的拖欠租金30，566.74元。虽然租赁合同已于2014年6月10日解除，但周安琪仍占用涉案房屋，故其仍应支付给定川公司自2014年6月11日起至本案判决生效之日止的房屋使用费，考虑到商场整体事实上已处于停业状态，法院酌定由周安琪按每日70.29元的标准向定川公司支付涉案房屋的使用费。对于周安琪要求定川公司返还定金之诉请，不予支持。对于定川公司反诉之违约金，法院注意到周安琪未能按约支付租金的客观原因在于商场整体处于停业状态，且原审审理中周安琪亦提出违约金标准过高，故依据本案合同的实际履行情况，酌情将周安琪应向定川公司支付违约金的金额调整为2，500元。
对于周安琪要求定川公司返还商誉保证金之本诉诉请，予以支持。关于周安琪的装修损�，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，根据双方的履约情况、过错程度以及定川公司对周安琪已形成附合的装修进行适当补偿的意愿，酌情确定由定川公司补偿周安琪10，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二○一四年九月二十四日作出判决：一、确认周安琪与上海定川投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年6月10日解除；二、周安琪将位于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室地下层某某室房屋返还上海定川投资管理有限公司；三、周安琪支付上海定川投资管理有限公司自2013年10月1日起至2014年6月10日止拖欠的租金30，566.74元；四、周安琪支付上海定川投资管理有限公司自2014年6月11日起至判决生效之日止按照每日70.29元为标准计算的房屋使用费；五、周安琪支付上海定川投资管理有限公司违约金2，500元；六、上海定川投资管理有限公司返还周安琪商誉保证金5，000元；七、现位于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室地下层某某室房屋内的装饰装修归上海定川投资管理有限公司所有，上海定川投资管理有限公司支付周安琪装修损失补偿款10，000元；八、驳回周安琪的其余诉讼请求。上述第二、三、四、五、六、七条款的履行期限均为于判决生效之日起十日内。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取212.50元，由周安琪负担106.25元，由上海定川投资管理有限公司负担106.25元；反诉案件受理费减半收取359.40元，由周安琪负担。
判决后，周安琪不服，上诉于本院称，被上诉人在交付涉案房屋后管理不善，电力、煤气等均未能达到正常使用状态，导致商场未能正常开业，且被上诉人未能配合上诉人办理相关行政审批手续，致使上诉人无法办理相关证照，故上诉人才没有支付剩余租金。被上诉人交付的房屋是毛坯房，上诉人已经支付了2万元装修费用，否则根本无法用于经营活动，故被上诉人应足额补偿上述费用。上诉人于2014年9月28日才收到被上诉人于2014年4月10日发出的解约告知函，只是因被上诉人将解约告知函寄至上诉人旧址，故上诉人无法将此证据在一审时及时提交法院，故支付房屋使用费的时间应从2014年4月10日起算，上诉人对原审酌定的使用费标准予以确认。综上，请求二审法院撤销原判第一、三、四、五、七项，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的原审本诉诉请。
被上诉人定川公司辩称，上诉人未按约支付租金，构成违约，而水电煤等费用按约均由上诉人承担，办理行政审批手续也并非被上诉人的责任。上诉人主张的装修费用没有证据予以证明，不应得到支持，原审法院酌定的补偿费用已经远远超过了被上诉人投入的成本，被上诉人本着息事宁人的态度，故而没有上诉。解约告知函被上诉人的确当时发出过，应以该通知到达对方时解除，但解约告知函发出后上诉人没有作出任何回应，上诉人在一审审理中也承认没有收到过解约告知函，故应以上诉人收到被上诉人反诉状之日为确定的解除合同的时间。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求�审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是涉案租赁合同未能继续履行的原因及责任以及合同解除的后果应如何处理。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。上诉人未按约将房屋租金支付给被上诉人，已经构成违约，且其逾期支付租金的天数已超过三十天，被上诉人有权解除合同并要求上诉人承担相应的违约损失。上诉人抗辩称系因被上诉人提供的租赁房屋存在瑕疵且未能配合上诉人办理相关行政审批手续，故而其有权不支付租金。然而上诉人就上述主张在一、二审期间均未能提供证据予以证明，且依据双方的约定，办理相关证照、缴纳水电煤费用等事项均为上诉人的义务，而并非被上诉人之责任。上诉人也未能提�证据证明是因被上诉人提供的租赁房屋存在瑕疵才导致无法通过相关行政审批，故本院对上诉人的上述主张，无法采信，上诉人应就逾期支付租金承担相应的违约责任。
至于合同解除的时间，上诉人于二审审理中主张解除时间应从被上诉人寄出解约告知函之日起算，但上诉人于一审审理中既未提供该解约告知函，也未以被上诉人违约为由提出解约的诉请，故原审法院在认定上诉人无权解约后，以上诉人收到被上诉人包含解约诉请内容的反诉状之日作为合同解除的时间，于法不悖，本院予以支持。本院依据禁止反言原则，对上诉人要求以被上诉人寄出解约函之日为合同解除之日并要求从该日起算适用原审法院酌定的房屋使用费标准的相关主张，不予采信。
至于上诉人另主张的房屋装修补偿，原审法院根据双方的履约情况、过错程度以及被上诉人对上诉人在涉案房�内已形成附和的装修进行适当补偿的意愿，酌定由被上诉人补偿上诉人装修损失1万元，并无不妥，本院予以支持。上诉人要求全额支持其装修补偿费用，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人周安琪的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币942.97元，由上诉人周安琪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；