浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第759号
上诉人（原审原告）：宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司。
法定代表人：仇科伟。
被上诉人（原审被告）：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
上诉人宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司（以下简称天辰公司）因与被上诉人超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年10月9日作出的（2014）甬镇民初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月23日，被告超群公司作为出租方（甲方）与伦基公司（乙方）、原告天辰公司（丙方）�订《场地租赁合同》一份，合同第一条约定：“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为＿亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”合同第二条约定租赁用途为驾驶培训场地之用。合同第三条约定租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年450000元，租金每季度支付一次，季度租金为112500元，先付后用。合同第七条约定：“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上的规定，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁或征用后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”合同第八条约定：“租赁期前三年内甲方不得改变场地用途，确保乙方三年内的正常使用。三年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”合同第十五条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，待乙方下属学校取得驾驶培训执照或营业执照后，该驾驶学校作为丙方，并在本合同的丙方栏上盖具丙方单位公章，签上其法定代表人姓名，丙方对本合同所载明的内容，与乙方享有同等权利并承担同等义务和责任”。原告天辰公司在该份合同丙方处盖具公章，且其法定代表人在丙方处有签名。
2012年3月23日，被告超群公司作为出租方（甲方）与仇科伟（乙方，仇科伟系原告天辰公司法定代表人）签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于镇海区庄市街道兆龙路1069号的厂区空闲场地租赁给乙方，租赁用途为驾驶培训场地，租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年200000元，租金半年支付一次，先付后用。该合同第七条约定：“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按乙方实际使用面积结算。”该合同第八条约定：“租赁期五年内甲方不得改变场地用途，确保乙方五年内的正常使用。如五年内甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”该合同第十七条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，本份合同专供相关部门备案用。”该合同于2012年7月6日经浙江省宁波市信达公证处公证。
2012年4月12日，被告超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、原告天辰公司（丙方）签订《场地租赁合同补充修改协议》，约定将三方于2012年3月23日签订的《场地租赁合同》第一�七、八条修改为：（一）“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为11亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”（七）“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府�关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上规定的内容，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁／征用和甲方自用地后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”（八）“租赁期前二年内甲方不得改变场地用途，确保乙方二年内的正常使用。二年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不�产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”同时，甲乙丙三方在该协议中另增加条款，其内容为（十八）“甲方保证不会在2012年九月底之前与政府相关拆迁部门达成任何拆迁协议，以利乙方向政府相关单位申请设立驾校之执照。”
2012年4月25日，超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、天辰公司（丙方）三方又签订《场地租赁合同补充修改协议（二）》，三方同意补充以下条款：（一）原租赁合同出租范围并不含变电室在内。（二）甲方应乙方要求，配合乙方向电力局申请将原有之50kva供电容量变更为25kva，并在电力局设置完成后，同意乙方拆除甲方所有之变电室。拆除后之原有变电设备仍属甲方所有，拆除费由乙方负担。（三）变更电容量之相关费用，以电力局发票为准，由乙方负担，于电力局发出发票后，立即汇入甲方账户，以便甲方支付。电力局费用若超过人民币贰万元，则甲方愿意贴补乙方人民币伍仟元；若少于人民币贰万元，则由乙方全额负担。（四）相关变更电容量及拆除，以不影响本厂区内所有单位之营业为原则。
2012年6月29日，原告天辰公司（乙方）与被告超群公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将镇海区庄市街道兆龙路1069号第二栋车间左侧约180平方米的空间租给乙方做驾驶培训教学区之用，租赁期限为2012年7月1日起至2017年3月31日止，合同约定2013年的租金为20000元、2014年的租金为22000元、2015年的租金为24000元、2016年1月1日至2017年3月31日的年租金为26000元。合同另约定在承租期间，如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应予积极配合。
另查明，2013年12月3日，被告超群公司就涉案土地拆迁事宜向天�公司发出书面通知，原告天辰公司于2013年12月4日签收，加盖有天辰公司印章，并注明“已收到超群电子拆迁通知，第三条附件补偿不予认可”。2014年1月2日，超群公司同宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订征收补偿协议，约定超群公司应于2014年3月31日之前将涉案土地腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。同日，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具镇永估拆（2013）第00049号房地产估价报告书，估价委托人为宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所，报告显示被告超群公司所属位于镇海区庄市街道兆龙路1069号的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）在价值时点（2014年1月1日）的房地产征收货币补偿金额为人民币24202691元。宁波仲衡价格评估有限公司于2014年1月2日出具甬仲估（2013）第zh026号评估报告书，估�委托人为宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所，该报告书显示原告天辰公司因征收补偿所涉及的生产必需的设备、设施的评估价格为人民币106199元，其中全额补偿类资产有68678元，其他补偿类资产有37521元。
原审原告天辰公司于2014年5月4日诉至原审法院，请求判令原审被告向其支付拆迁补偿共计4754892元。审理中，原审原告申请将诉讼请求变更为4497412.7元，具体包括：场地基础建设1113940元、不锈钢电动门11850元、广告字7216元、外墙油漆22296元、道路油漆涂料27000元、自建房屋11842元、装修部分115706.2元、搬迁费用106199元、办公用房补偿金217563.5元、工业用房补偿金2863800元。
原审法院经审理认为：本案原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据原、被告及案外人伦基公司的约定，天辰公司与伦基公司具有相同的权利并承担相同义务，而天辰公司于2012年6月29日单独与被告超群公司签订了租赁合同，涉案场地亦是由原告天辰公司实际使用，且伦基公司明确表示场地租赁合同的双方当事人为原告天辰公司和被告超群公司，伦基公司仅是做了前期工作，故该院认定原告天辰公司与被告超群公司是租赁合同的双方当事人。现原告要求被告给予拆迁补偿，其实质是要求被告就因拆迁而提前解除租赁合同向原告承担相应的民事责任。从双方在租赁合同中约定的内容来看，原、被告均对合同期限内遇到拆迁有相当预见，原告既然甘于承担合同未履行完毕即因拆迁而解除的风险，那么也应预见并承担相应的损失，并尽力将损失控制在合理范围内，避免损失扩大，故对于原告损失的赔偿，应以双方合同约定为准，若双方当事人在租赁合同中有明确约定的，从其约定，未作约定或约定不明确的，应考虑因拆迁给一方当事人造成的损失，酌情确定给予承租人的赔偿。本案中，原、被告双方在2012年4月12日的《场地租赁合同补偿修改协议》中约定：“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁”，该约定不违反法律规定，应作为处理双方之间纠纷的依据�但双方对“拆迁补助或赔偿”的内容并未明确，按照通常理解，其应包括因征收房屋造成的搬迁费用、装饰装修的补偿以及因征收房屋造成的其他相应损失的补偿。双方明确约定，由甲方（被告）协助乙方（原告）代为向政府拆迁部门申请相关补助或赔偿，具体补助或赔偿金额依政府相关单位核批为准，“政府相关单位”应理解为政府拆迁部门。双方也并未约定被告与政府拆迁部门签订征收拆迁合同需取得原告的同意。本案中，被告已在评估过程中将相关情况通知了原告，已尽到相应的义务，原告应当知道拆迁评估的情况，现补偿金额已经经过了政府拆迁部门的核批，符合双方的约定，该院酌情参照政府拆迁部门的核批结果确定原告的相应损失。另外，在审理期间，被告超群公司向该院出具书面声明一份，确认评估报告中的一部分项目拆迁补偿属原告�该院依据该书面声明、政府拆迁部门委托的评估机构所作的评估报告、拆迁部门出具的征收补偿资金计算清单、镇海区相关拆迁补偿政策以及双方在一系列合同中的约定，对原告所应获得的补偿项目酌情逐一核定如下：
1.建筑物补偿。建筑面积为22.14平方米，评估金额11842元；
2.附属物补偿。钢棚11561元，水泥地695303.6元（8880平方米）、坡道（上坡起步）123926元、绿化50387元、窨井33口6636.5元、水表井275元、下水道389米19255.5元，共计907344.6元；
3.装修补偿。其中第1幢的装修有：铝合金窗1864.8元、不锈钢防盗窗1488元、雨棚115.2元、瓷水槽80元、彩色面砖72元。其中第6幢房屋的装修补偿有：防盗大门3600元、复合地板23095.8元、塑扣板顶16525.2元、涂料14462元、墙纸2464元、工艺木门4200元、塑钢门360元、铁门375元、塑钢窗3817.8元、铁防盗窗1696.8元、彩色地砖1504元、彩色墙面砖4288元、大理石台面板420元、台下盆300元、镜子150元、挂式小便器600元、蹲便器1200元、木搁板960元、玻璃移门972元、防盗门1200元、台面板656元、三夹板柜台20**元、遮阳板2592元；第3幢的装修补偿有：防盗门1800元、塑扣顶板9646.8元、复合地板12088.8元、涂料7177.5元、工艺木门1400元、轻质隔断墙6931元。另有不锈钢电动伸缩门11850元、广告铁字7216元、外墙涂料22296元、道路油漆和防护涂料等27000元。以上共计198529.7元；
4.设施设备补偿。甬仲估（2013）第zh026号评估报告书显示原告天辰公司因征收补偿所涉及的生产必需的设备、设施的评估价格为人民币106199元，其中全额补偿类资产有68678元，其他补偿类资产�37521元，按照《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》的附件《征收工业非住宅用房生产必需设施、设备的有关补充规定》第九条“被征收人自行处置生产设备的，按重置价格结合成新评估金额40%予以补偿后，不再支付拆除费、装修费、运输费、安装费和调试费等”的规定，其他补偿类资产应按评估金额的40%予以补偿，故该部分的补偿应为15008.4元（37521元×40%），全额补偿类资产和其他补偿类资产的设施设备补偿金额共计83686.4元（68678元＋15008.4元）；
5.提前搬迁奖。根据《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十一条有关给予在规定期限内搬迁的被征收人提前搬迁奖励费的规定，该笔费用的适用条件是在规定期限内搬迁，其补助对象为被征收人，本案被征收人为被拆迁房屋和场地的所有权或使用权人即被告，�告作为房屋承租人并不在被征收人之列，且原告在被告与拆迁部门签订的《征收补偿协议》所约定的搬迁期限内（2014年3月31日前）经被告通知后并未进行搬迁，违反了双方在租赁合同中约定的乙方（即原告）要积极配合的义务，但考虑到双方有关搬迁费的约定和被告与政府拆迁部门签订的《征收补偿协议》中的补偿金额包括了提前搬迁奖，政府拆迁部门也明确表示即使原、被告没有按期搬迁，也将支付提前搬迁奖励费给出租人，且拆迁也确会原告造成一定的生产经营困难，故该院认定被告亦应当支付给原告相应的提前搬迁奖。由于政府拆迁部门计算提前搬迁奖的方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额总和乘以3%，该院亦以此方法来计算被告应支付给原告的提前搬迁奖（由于原告并非土地使用权人，且原、被告双方在合同中约定关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由超群公司享有，与天辰公司无涉，故土地使用权评估金额不计算在内），其具体金额为33531.5元（（11842＋907344.6＋198529.7）×3%）；
6.一次性经济补偿。《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十四条规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用的，给予被征收人一次性经济补偿，工业用房按房屋评估金额的5%予以补偿。政府拆迁部门依此规定给予被征收人即被告一次性经济补偿，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以5%。本案原告虽非被征收人，但征收和拆迁确会对其造成停产停业的损失以及产生搬迁过渡的费用，故该院认定被告亦应支付给原告相应的一次性经济补偿，计算方法参照政府拆迁部门的计算方法（由于原告并非土地使用权人，且原、被告双方在�同中约定关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由超群公司享有，与天辰公司无涉，故土地使用权评估金额不计算在内），具体金额为55885.8元（（11842＋907344.6＋198529.7）×5%）；
7.增加政策性货币补偿。政府拆迁部门给予被告的征收补偿中有“增加政策性货币补偿”一项，该项补偿系鼓励被征收人选择货币安置的政策性奖励，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以20%，考虑到被告取得的该补偿款项中包含了原告自建建筑物、装修和附属物的价值，故该院认定被告应从该补偿款项中支付一部分给原告，其计算方法为原告自建建筑物补偿、附属物补偿和装修补偿的总额乘以20%（由于原告并非土地使用权人，且原、被告双方在合同中约定关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由超群公司享有，与天辰公司无涉，故土地使用权评估金额不计算在内），具体金额为223543.3元（（11842＋907344.6＋198529.7）×20%）；
以上各项合计1514363.3元。至于原告主张的其他赔偿项目和金额，由于原告并未提供证据证明，亦没有法律依据，故对其不予支持。
关于原告主张政府拆迁部门对涉案房产和土地进行征收系违法征收的辩论意见，由于原告并未就此在举证期限内提供证据予以证明，且本案为房屋租赁合同纠纷案件，原告该辩论意见实属行政管理范畴，与本案并无关联性，故对原告该辩论意见不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告超群电子（宁波）有限公司支付原告宁波市镇海天辰�驶培训有限公司建筑物补偿款11842元、附属物补偿款907344.6元、装修补偿款198529.7元、设施设备补偿款83686.4元、提前搬迁奖33531.5元、一次性经济补偿款55885.8元、增加政策性货币补偿223543.3元，共计人民币1514363.3元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。案件受理费42779元，由原告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司负担28374.5元，被告超群电子（宁波）有限公司负担14404.5元。
宣判后，原审原告天辰公司不服，上诉至本院，称：1.上诉人要求被上诉人给予拆迁补偿的基础法律关系并非原审法院认定的被上诉人因拆迁而提前解除租赁合同向上诉人承担的相应的民事责任，而是上诉人作为承租人因拆迁遭受损失而应享有的补偿权利；2.原审法院所采纳的评估�告与征收补偿资金计算清单均不能作为认定涉案补偿数额的依据。原因在于，评估机构的委托并未征得上诉人同意，评估活动亦未按照《评估法》的规定进行，且实际评估价值过低，严重损害了上诉人的权益；3.政府拆迁部门与被上诉人擅自代替上诉人确定补偿金数额，根据《民法通则》第五十八条第一款第四项之规定，该行为应属无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担本案案件受理费。
被上诉人超群公司答辩称：原审法院依照镇海区政府拆迁部门委托的评估机构即宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司与宁波市仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书作为涉案建筑物、装修、设施设备等补偿的依据符合双方合同的约定，是完全正确的。并且，除了参照上述报告外，原审法院还结合镇海区当地拆迁政策及政府�迁部门的计算方式，具体核对了提前搬迁奖、一次性经济补偿、增加政策性货币补偿等项目，故并不存在侵害上诉人合法权益的情形。综上，上诉人之上诉理由不足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院已认定的事实予以确认。
本院认为，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在履约期间，因双方当事人约定的拆迁事由出现，上诉人以租赁合同中有关拆迁补偿的约定为依据要求被上诉人支付相应的补偿款，由此，原审法院认定上述诉请实为上诉人要求被上诉人承担因提前解除租赁合同而产生的民事责任，依据充分，并无不当。根据租赁合同中的约定，具体补助或赔偿依政府相关单位之核定为准。现涉案评估报告与征收补偿资金计算清单均由镇海区相关政府部门委托评估与核算形成，原审法院将其作为计算涉案补偿款的依据，并无不妥。虽上诉人对此提出异议，但理由不足，故本院不予采信。上诉人又诉称被上诉人与政府部门之间存在恶意串通损害其利益的行为，该主张缺乏事实依据，因此，本院亦不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42779元，由上诉人宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十一月二十一日
代书 记员 薛 楠