昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第1818号
原告：云南桃园屋业发展有限公司。
组织机构代码：7134XXXX-X。
住所：云南省昆明市万宏路金星东门桃园大厦***楼。
法定代表人：陈贵林，职务：董事长。
委托代理人：苏聪，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武俊成，男，1992年5月5日生，汉族。
原告云南桃园屋业发展有限公司诉被告武俊成房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告云南桃园屋业发展有限公司的委托代理人苏聪到庭参加了诉讼，被告武俊成经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告云南桃园屋业发展有限公司起诉称：原告与被告于2014年4月23日签订《商品房购销合同》，双方约定由被告向原告购买城市山桃花源居XX栋X号房屋一套，被告向原告支付了购房首付款915175元，向晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社贷款2110000元。后因被告资金原因，无力偿还贷款，截止至2015年3月5日，已积欠贷款本金2086555.56元，利息66412.38元。由于原告与晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社签订了贷款担保协议，对被告的贷款承担阶段性连带担保责任，根据《商品房购销合同》补充协议第五条第（三）项相关条款的约定，原告有权解除该合同。而根据双方签订的《商品房购销合同》第十条的约定，被告应于合同约定的交房时间2014年5月31日办理接房，但截止至2015年3月5日被告仍未履行接房，已违约278天，根据此条款约定，原告有权解除该合同并由被告承担违约责任。由于被告违约行为，致使《商品房购销合同》无法正常履行，故被告还应当赔偿给原告造成的损失。鉴于以上情况，现诉请法院支持以下诉请：1、解除原、被告于2014年4月23日签订的《商品房购销合同》（包含补充协议）；2、由被告赔偿原告损失455721.70元（其中税费344869.95元、违约金55600元，销售费用55251.75元）；3、诉讼费由被告承担。
被告武俊成经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未提交书面答辩。
原告云南桃园屋业发展有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、商品房销售贷款合作协议书一份、晋宁县联社昆阳信用社督促履行担保责任通知书一份，欲证实被告是通过首付加按揭的方式购房房屋，合同约定被告不向信用社还款原告要承担连带责任，而按照原告与被告签订的补充协议第五条第（三）项的约定，原告有权解除合同并进行追偿。
二、《商品房购销合同》、合同补充协议、交付通知单、收楼书、城市山物业管理处出具的交房通知函件、文件签收单、关于桃花源居项目XX栋X号房客户逾期接房处理的函复印件，欲证实原、被告于2014年4月23日签订《商品房购销合同》并经房管部门备案，合同合法有效。根据《商品房购销合同》第十条的约定，截止2015年3月5日，被告已违约278天。
三、云南省地方税务局电子缴款凭证，欲证实原告已根据国家相关税收的政策法规，依法缴纳了包含该套房屋销售所得在内的相关城市维护建设税、营业税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等的税款。
四、税款征收的税率税点明细、国务院第540号条例、国发（1985）19号条例、国务院令（1990）第60号规定、财综（2010）98号通知、中华人民共和国印花税暂行条例、云南省地方税务局公告2010年第3号、国税函（2008）299号通知，欲证实原告上缴的税款是根据国家的各类税收政策文件依法上缴的。
五、请款单、发票、支票头，欲证实被告购房产生的销售代理佣金，原告已进行了支付。
六、2013年9月19日至2014年6月30日城市山项目世联住房佣金结算汇总表，欲证实被告所购房屋产生的销售代理佣金在原告所提供的支付证明范围内。
七、桃园屋业“城市山”（审批用名为“桃花源居”）住宅项目综合销售服务全程代理合同，欲证实原告与世联卓群房地产经纪公司签订的销售代理合同合法有效，且在合同内对佣金的结算标准作出了明确约定，且根据此合同约定，已购房的违约客户未对佣金的退返作出任何约定。
八、关于城市山（审批用名为“桃花源居”）成交客户奖励申请、城市山项目转介确认单、“老带新”客户奖励明细表、老客户收款凭帐及提供的身份证及银行卡，欲证实因被告购房所产生的“老带新”奖励，原告已进行了支付。
九、委托书，欲证实被告购房按合同约定产生的物业管理费昆明水泰物业公司委托原告公司收取。
被告武俊成经本院公告送达举证通知（一）、举证通知书（二），未向本院提交证据材料。
通过以上当事人的举证，本院认为，原告提交的证据材料一至证据材料九，本院对真实性予以确认。
经审理查明：桃花源居房地产项目为原告开发建设的房地产项目。2012年1月1日，原告作为甲方、晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社作为乙方签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合条件的购房人，因购买甲方开发建设并依法销售的座落于昆明市西山区马街上村花果山的经批准命名为“桃花源居”的商品房发放个人住房贷款及个人商用房贷款。乙方承诺对全部购房人提供最高额为四亿元的个人住房、个人商用房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。2014年4月23日，原告作为商品房出卖人（甲方）、被告作为商品房买受人（乙方）签订了一份《商品房购销合同》，约定由乙方购买第XX幢第X-
X层X号房。房屋套内建筑面积164.62平方米，单价为每平方米18376.72元。总价3025175元。合同约定，由买受人首期支付购房总价款的30.25%，金额915175元，付款日期为2014年4月23日，其余价款2110000向农村信用社贷款支付。甲方应于2014年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。对于房屋的交接，合同第十条中约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或短信形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限内，未到甲方处办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起，房屋的毁损灭失风险由乙方承担，且甲方不承担逾期交房责任。如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起30日内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起，由乙方按每日伍拾元的标准向甲方支付逾期接房的违约金；如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起第31日至第180日之内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，乙方按每日贰佰元为标准向甲方支付逾期接房的违约金；如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起超过180日，仍然未办理完毕房屋交接手续的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。本合同所涉房屋，甲方有权另行处置，所产生相关交易、处置费用由乙方承担。2014年4月23日，原告作为甲方、被告作为乙方还签订了一份《合同补充协议》，其中，第五条约定，对于《商品房购销合同》第六条乙方以担保贷款形式付款的补充如下：……（三）乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2014年4月29日，原、被告所签订的合同进行了登记备案。2014年5月9日，原告向城市山小区物业管理处发出“交房通知单”，告知物管已通知业主于2014年5月9日接房，物管费缴费时间自2014年8月10日起收取，要物管做好交付准备工作。2014年5月31日，城市山物业管理处向原告营销策划部发出“关于城市山项目2014年5月9日交房通知函件”，说明被告购买的XX-
X号房仍未接房，希望原告予以协助催促业主前来接房。2014年9月15日，原告向被告发出了“关于桃花源居项目23栋6号房客户逾期接房处理的函”，该函件说明被告已逾期接房，要求被告按照约定支付违约金16100元。被告对此函件进行了签收。2015年3月5日，晋宁县联社昆阳信用社向原告发出《督促履行担保责任通知书》，该通知书载明：贵单位于2014年5月4日为武俊成（借款人）从我社（行）借款人民币贰佰壹拾壹万元整（￥2110000.00）提供担保。该笔贷款现已逾期，经我社（行）催收，截至2015年3月5日尚欠贷款本金为贰佰零捌万陆仟伍佰伍拾伍元伍角陆分（￥2086555.56），利息陆万陆仟肆佰壹拾贰元叁角捌分（￥66412.38）。请尽快筹措资金履行担保责任，或督促借款人偿还我社贷款本息。我社（行）保留依照有关法律和担保合同采取相应措施的权利。庭审中，原告表示，原告接此通知后，尚未替被告向信用社归还过贷款。2015年3月16日，原告以被告违约为由诉至本院，请求支持以下诉请：1、解除原、被告于2014年4月23日签订的《商品房购销合同》（包含补充协议），并由被告配合原告到相关产权登记部门办理《商品房购销合同》的合同备案解除手续；2、由被告赔偿原告损失809406.03元（其中税费344869.95元、违约金302517.50元、2014年物管费5606.20元、销售费用90000元，截止至2015年3月5日所产生的利息66412.38元），3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告减少诉请，对于“由被告配合原告到相关产权登记部门办理《商品房购销合同》的合同备案解除手续”的诉讼请求不再主张，对于主张的损失减少为455721.70元（其中税费344869.95元、按每天200元计算，共计278天的违约金55600元，销售费用55251.75元），对于其余诉请不再主张。本案受理后，本院在《云南法制报》上刊登公告，向被告依法送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知（一）、举证通知书（二）及开庭传票。公告期满，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2014年4月23日所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，使得双方之间建立起了房屋买卖合同关系，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。对于房屋的交接，其中，原告作为甲方、被告作为乙方所签订的《商品房购销合同》第十条中约定，“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限内，未到甲方处办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起，房屋的毁损灭失风险由乙方承担，且甲方不承担逾期交房责任。如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起30日内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起，由乙方按每日伍拾元的标准向甲方支付逾期接房的违约金；如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起第31日至第180日之内，仍然未办理完毕房屋交接手续的，乙方按每日贰佰元为标准向甲方支付逾期接房的违约金；如乙方在本合同约定（或甲方通知）的期限届满之次日起超过180日，仍然未办理完毕房屋交接手续的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。本合同所涉房屋，甲方有权另行处置，所产生相关交易、处置费用由乙方承担。”从以上约定看，如果被告在合同约定或原告通知的期限届满起超过180日仍未来接房的，原告有权行使合同解除权。由于双方将被告配合接房约定为被告的合同义务，而该约定并不违反法律的禁止性规定，因此，双方应当按照合同的约定办理。本案中，合同约定的交房时间为2014年5月31日，原告庭审中提交的由原告向物管发出的交房通知单、物管向原告发出的“关于城市山项目2014年5月9日交房通知函件”以及原告向被告发出并由被告签收的“关于桃花源居项目23栋6号房客户逾期接房处理的函”均证实了原告已向被告发出接房通知，要求被告办理接房手续的事实。本案中，并无证据证实被告已办理了接房手续，而从合同约定的2014年5月31日起至今，已超过180天。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告逾期接房180天后，原告可以行使解除权，现合同的解除条件成就，故原告诉请要求解除双方所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。按照《商品房购销合同》第十条中的约定，若被告逾期接房，应当向原告支付违约金。但“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条规定：当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由以上规定可知，违约金以实际损失为基础进行衡量。由于本案中，原告并未举证证实被告逾期接房给其造成的实际损失是多少，故本院对双方所约定的违约金进行酌情调整。本院认为，本案中，由被告支付原告逾期接房违约金30000元较为适宜。对于原告所主张的税费损失和销售佣金损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，合同违反人所应当承担的损失应当在可预见的损失范围内。本案中，原告主张的销售佣金系作为房地产企业的正常营销成本，缴纳税收则为原告作为企业应当履行的义务，并不属于违约直接造成的损失，也不属于可以获得的利益的范围，况且双方也并未约定为违约赔偿范围，作为可预见的损失，故对于原告所主张的税费损失和销售佣金损失，本院不予支持。本案被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，符合法律的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告云南桃园屋业发展有限公司与被告武俊成于2014年4月23日所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。
二、由被告武俊成于本判决生效之日起十日内支付原告云南桃园屋业发展有限公司违约金人民币30000元。
三、驳回原告云南桃园屋业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原告云南桃园屋业发展有限公司预交的诉讼费人民币11894元收取人民币8136元，退还原告云南桃园屋业发展有限公司人民币3758元。所收取的诉讼费人民币8136元由原告云南桃园屋业发展有限公司负担人民币3136元，由被告武俊成负担人民币5000元（此款已由原告预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王静波
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 沈思思