广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1825号
原告罗巧新，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。
委托代理人叶进国，广东昊盟律师事务所律师。
委托代理人梁庆锋，广东昊盟律师事务所律师助理。
被告广东光大企业集团有限公司（以下简称光大集团公司）。住所地：东莞市。注册号：XXX。
法定代表人陈润光，董事长。
委托代理人刘叶，广东润广律师事务所实习律师。
第三人东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）。住所地：东莞市。注册号：XXX。
法定代表人黄伟坚。
委托代理人吴小莹，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。
被告及第三人的共同委托代理人姚鹭，广东润广律师事务所律师。
原告罗巧新与被告光大集团公司、第三人城区公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗巧新及其委托代理人叶进国，被告光大集团公司及第三人城区公司的共同委托代理人姚鹭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗巧新诉称，罗巧新与光大集团公司于2013年12月31日签订一份《XX广场认购书》，约定由罗巧新购买光大集团公司开发的位于东莞市XX区XX路XX号XX广场XX4单元的1519号房屋。罗巧新于当日向光大集团公司支付现金20000元，并在认购书中约定以按揭付款方式支付房款。现光大集团公司告知罗巧新不能以银行按揭贷款方式付款，并已将该案涉房产转售给他人，且拒绝向罗巧新返还20000元现金。罗巧新为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、光大集团公司向罗巧新返还20000元及支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2013年12月31日起计算）；2、本案诉讼费由光大集团公司承担。
被告光大集团公司及第三人城区公司共同辩称，一、光大集团公司挂靠城区公司开发案涉房屋所在房地产项目，并于2013年10月30日取得商品房预售许可证，具有出卖房屋的合法主体资格。罗巧新与光大集团公司在平等自愿的基础上于2013年12月31日签订了《XX广场认购书》，约定罗巧新认购光大集团公司及城区公司开发的位于东莞市XX区XX路XX号XX广场—XX4单元1519号房，该认购书未违反法律法规强制性规定，对双方均具有拘束力。二、罗巧新与光大集团公司在案涉《XX广场认购书》中明确约定，罗巧新应于2014年1月7日前向光大集团公司交付总房款的30%即189044元（不含已支付的定金）的首期款，并按要求签订《商品房买卖合同》及办妥余下70%楼款支付的全部手续。但罗巧新在约定时间内既未向光大集团公司及城区公司支付首期房款189044元，亦未按要求签订《商品房买卖合同给》及办理银行按揭贷款手续。罗巧新的行为明显已构成严重违约。三、光大集团公司及城区公司销售代表在向罗巧新了解相关基本信息时，罗巧新未详细如实地向光大集团公司及城区公司的销售代表告知其过去曾经办理使用过信用卡及该信用卡有多次逾期还款的情形。其后，罗巧新因信用卡有多次逾期还款的不良记录导致未能通过银行发放贷款的资格审核。依照《XX广场认购书》中的约定，罗巧新不能以不了解信用卡逾期情况对银行按揭贷款有影响为由，拒绝履行双方签订的案涉认购书。故罗巧新的违约行为是其自身原因造成的，光大集团公司及城区公司不存在过错，罗巧新应承担违约责任。四、根据《XX广场认购书》第七条第2款的约定，罗巧新违反本认购书约定迟延付款及／或迟延签署正式《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议等合同、协议文件的，光大集团公司有权选择解除本认购书或每迟延一天按该商品房成交总价的5‰要求罗巧新支付违约金。现光大集团公司选择解除本认购书的，故罗巧新已缴纳的定金应不予退还。综上，请求法院驳回罗巧新的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年12月31日，罗巧新与光大集团公司签订一份《XX广场认购书》，约定罗巧新购买由光大集团公司及城区公司共同开发的位于东莞市XX区XX路XX号XX广场XX4单元1519号房屋，房屋总价款为696812元。认购书第三条约定罗巧新选择的付款方式为银行按揭贷款方式，即罗巧新应于签署案涉认购书时支付定金20000元，于2014年1月7日前支付首期房款189044元（不含定金，最终首期房款比例以贷款银行要求比例为准，贷款银行要求多交首期房款的，罗巧新则应在五天内补足相应比例的首期房款）并于付清当日签署正式的商品房买卖合同及相关补充协议文件；罗巧新应在签署商品房买卖合同的同时签署贷款合同等相关文件、提供贷款所需资料，罗巧新应当在正常的住房贷款所需时间内将通过贷款方式获得的款项付给光大集团公司。认购书第四条约定，选择何种付款方式是罗巧新根据自身条件而决定，光大集团公司对罗巧新能否获得贷款不作任何承诺；签订认购书前，罗巧新已经详细了解最新的银行住房贷款政策规定，并就自身条件是否符合贷款条件要求已经向按揭银行或公积金中心咨询，以自己符合贷款条件为选择银行按揭或公积金付款方式的前提；若因银行按揭或公积金贷款政策变动而造成贷款不能的，责任由罗巧新承担；罗巧新应当在不批准贷款之日起7天内一次性付清全部款项或改为光大集团公司同意的其他付款方式。罗巧新于签订上述认购书的当日向光大集团公司支付了现金20000元。后罗巧新与光大集团公司、城区公司一直没有签订正式的商品房买卖合同。2014年3月25日，光大集团公司向罗巧新发出律师函，以罗巧新未按照认购书的约定按时支付首期房款及签订商品房买卖合同、办理按揭贷款相关手续为由解除案涉认购书。罗巧新于2014年3月27日签收了该份律师函。
本案中，对于双方未能签订正式商品房买卖合同的责任在哪一方，罗巧新与光大集团公司、城区公司存有争议。光大集团公司及城区公司认为，罗巧新没有按照案涉认购书的约定支付首期房款、签订商品房买卖合同及办理剩余房款的支付手续，罗巧新的行为已经构成违约，导致光大集团公司向罗巧新发出律师函要求解除认购书，故主张案涉认购书已解除，且解除的责任在于罗巧新。光大集团公司对此提供一份认购书、律师函予以证明。罗巧新对光大集团公司提供的认购书及律师函的真实性没有异议。罗巧新称，光大集团公司在向罗巧新销售房产时，没有提及信用卡逾期还款会导致不能办理按揭贷款的情况；光大集团公司在签订案涉认购书时仅询问罗巧新有无使用信用卡，罗巧新当时回答称有使用过信用卡，并称该信用卡在签订认购书的半年前已经停止使用，但光大集团公司没有提到信用卡逾期还款会导致不能办理银行按揭贷款的问题；且光大集团公司当时以房价优惠即将停止为由，诱导罗巧新当场支付认购款及签订认购书。罗巧新认为，光大集团公司在签订案涉认购书前，应负责核实罗巧新的信用卡是否存在逾期还款的情形或者书面告知罗巧新核实信用卡是否存在逾期还款，但光大集团公司没有履行该义务，故主张本案是光大集团公司的原因导致双方无法签订商品房买卖合同，要求光大集团公司返还已付款项20000元及支付利息。罗巧新对此提供了录音光盘及其录音文字资料、名片、通信记录予以证明。其中，录音文字资料显示，该录音是罗巧新的丈夫冯某与光大集团公司的销售人员张某的对话；由于罗巧新的信用卡存在逾期还贷情况，无法按照购买首套房屋的情形办理银行贷款，张某询问冯某能否考虑按照购买第二套房屋的政策办理银行按揭贷款，但冯某答复称“问题是你不能办理首套银行贷款”；冯某还称，存在逾期还款情况的信用卡是冯某帮罗巧新办理的，罗巧新不清楚信用卡的问题会导致无法贷款，且罗巧新当时没有手机，办理该信用卡时登记的是冯某的手机号码。光大集团公司与城区公司对罗巧新提供的录音资料的真实性没有异议，但认为罗巧新整理的录音文字资料不完整，光大集团公司因此根据罗巧新提供的录音资料向本院提交了完整的录音文字资料。罗巧新确认光大集团公司提供的录音文字资料与罗巧新提供的录音光盘基本相符。庭审中，罗巧新确认本案是由于罗巧新的信用卡存在逾期还款的问题导致双方无法签订商品房买卖合同。光大集团公司、城区公司均确认本案是因罗巧新的信用问题导致其无法取得银行按揭贷款手续，但认为罗巧新没有按照认购书的约定选择一次性付款或其他付款方式，故主张双方未能签订正式商品房买卖合同的责任在于罗巧新。另查明，罗巧新称其在2014年1月2日向光大集团公司交付首期房款时，光大集团公司告知罗巧新称罗巧新的信用状况存在问题导致不能贷款，罗巧新当时没有表示将采取其他付款方式，故罗巧新在当天没有实际支付首期房款，也没有与光大集团公司签订商品房买卖合同。罗巧新未提供证据证明其在签订案涉认购书时有将曾使用信用卡一事明确告知光大集团公司的销售人员。
另，罗巧新明确表示无需城区公司承担本案的法律责任。
以上事实，有罗巧新提供的认购书、收据、律师函、录音资料、名片、通话记录、结婚证复印件，光大集团公司提供的预售许可证、批复、证明、认购书、律师函、录音文字资料、建设工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、快递单、邮件跟踪查询结果，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。光大集团公司与城区公司是XX广场的共同开发商，光大集团公司与罗巧新就预约购买XX广场XX4单元1519号房屋签订了认购书，该认购书是光大集团公司与罗巧新的真实意思表示，且认购书的内容没有违反法律、行政法规的规定，该认购书真实、合法、有效，光大集团公司与罗巧新应当切实履行。根据光大集团公司与罗巧新共同确认的律师函、快递单及邮件跟踪查询结果显示，光大集团公司在2014年3月25日以向罗巧新寄出律师函的方式提出解除案涉认购书，罗巧新在2014年3月27日已收到该份律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定，案涉认购书于2014年3月27日已解除。
本案的争议焦点为：导致案涉认购书解除的责任在哪一方。根据罗巧新与光大集团公司、城区公司在庭审中的陈述，可以看出，本案是因罗巧新的信用存在问题、无法办理银行按揭贷款，罗巧新也没有提出采取其他付款方式，而导致光大集团公司提出解除案涉认购书。本院认为，首先，罗巧新作为房屋的买受人，支付房款是罗巧新应承担的合同义务，并非是光大集团公司和城区公司的合同义务。因此，罗巧新有能力且有义务根据自身的经济条件状况来与光大集团公司、城区公司协商确定付款方式。既然罗巧新决定选择以按揭贷款方式向光大集团公司支付房款，则罗巧新在决定该付款方式前，就应当先行核实清楚自己是否符合办理按揭贷款的条件。且个人信用状况是罗巧新的个人信息，罗巧新有能力且有条件自行向相关部门查询。光大集团公司及城区公司作为案涉房屋的收款方，即使光大集团公司有条件在签订认购书前替罗巧新核实其个人信用状况以确定罗巧新是否符合按揭贷款的条件，也属于光大集团公司的自主行为，该行为并不是光大集团公司、城区公司的法定义务或合同约定义务。换言之，光大集团公司、城区公司没有法定义务或合约约定义务在签订认购书前替罗巧新核实其个人信用状况。罗巧新称光大集团公司在签订认购书时没有履行核实罗巧新个人信用状况的义务，缺乏法律依据，故对罗巧新该项主张，本院不予采纳。其次，根据罗巧新在庭审中的陈述，可以看出罗巧新因在使用信用卡过程中存在逾期还款的情形，导致银行拒绝为罗巧新提供房屋贷款，光大集团公司及城区公司对此不存在过错。且根据罗巧新提供的录音资料，可以看出光大集团公司在录音资料中曾询问罗巧新是否考虑按照购买第二套房屋的政策办理银行按揭贷款，但罗巧新一方明确表示希望按照购买首套房屋的政策办理银行按揭贷款。且罗巧新在庭审中也陈述，罗巧新在得知无法办理首套房屋银行按揭贷款方式后，罗巧新没有提出采取其他付款方式，可见罗巧新并未就房屋付款方式的问题与光大集团公司、城区公司公平谈判及积极磋商，光大集团公司、城区公司对此不存在过错。再者，罗巧新在庭审中称其在签订认购书时有向光大集团公司说明其有使用过信用卡，但罗巧新对此未提供证据予以证明，本院对此不予采信。而罗巧新提供的了录音资料显示，光大集团公司工作人员称罗巧新当时的回复是其没有使用信用卡。因此，本院认为，光大集团公司已就信用卡问题提示过罗巧新，罗巧新已明确答复称没有使用信用卡，在此情况下，按照日常生活经验，光大集团公司已无必要再询问罗巧新有无信用卡逾期的问题。罗巧新主张光大集团公司没有履行书面告知罗巧新核实信用卡逾期问题的义务，但法律并未规定开发商在售楼时必须采取书面方式告知买受人核实信用卡逾期问题，故对罗巧新此项主张，本院不予采纳。综上三点，本院认为，罗巧新在未核实自身信用状况问题下即与光大集团公司签订认购书并选择按揭贷款的付款方式，最终导致案涉认购书被解除，罗巧新未尽到必要的注意义务，其对此存在过错。光大集团公司与城区公司对此不存在过错。罗巧新要求光大集团公司退回已付款项20000元及支付利息，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告罗巧新与被告广东光大企业集团有限公司于2013年12月31日签订的《XX广场认购书》已于2014年3月27日解除。
二、驳回原告罗巧新的全部诉讼请求。
本案诉讼费312.75元（原告罗巧新已预交），由原告罗巧新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
代理审判员 吴抒航
代理审判员 李沛雄
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陈凤好
徐瑜翎（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第1页共12页