广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0721民初1058号原告：秦露玲，女，1988年8月12日出生，汉族，灵山县居民。原告：秦某，男，2004年5月3日出生，汉族，灵山县居民。原告：区梅（也是原告秦某的法定代理人），女，1962年10月20日出生，汉族，灵山县灵城镇居民，住该镇丰江路9号。委托诉讼代理人：邓金梅，广西拓展律师事务所律师。被告：黄智英，女，1967年7月7日出生，汉族，灵山县居民。被告：陈灵，女，1984年10月16日出生，汉族，灵山县居民。陈灵的委托诉讼代理人：文启辉，广西昊卓律师事务所律师。被告：刘大斌，男，1985年11月18日出生，汉族，灵山县居民，现住合浦县。委托诉讼代理人：吴世峰，广西立辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙佑斌，广西立辉律师事务所律师。原告区梅、秦露玲、秦某与被告黄智英、陈灵、刘大斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，适用普通程序于2017年8月17日公开开庭进行审理。原告区梅及其委托诉讼代理人邓金梅、被告黄智英、被告陈灵的委托诉讼代理人文启辉、被告刘大斌的委托诉讼代理人吴世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区梅、秦露玲、秦某向本院提出诉讼请求：1、确认秦秋与被告黄智英、陈灵、刘大斌签订的房地产买卖《协议书》合法有效;2.判决被告黄智英向三原告支付违约金400000元;3、判决被告黄智英、陈灵、刘大斌协助三原告办理位灵山县县电镀厂新厂）房产的过户手续，将陈灵、刘大斌名下在该地址的房产过户到原告区梅、秦露玲秦某昊名下（其中陈灵名下的房屋所有权证共十七本，刘大斌名下的房屋所有权证共五本）；4、本案的案件受理费由三被告负担。事实和理由：原告区梅是病故秦秋妻子，原告秦露玲、秦任吴是秦秋与原告区梅共同生育的子女。2005年6月18日，秦秋与三被告签订了一份房地产的买卖《协议书》，双方约定秦秋以600000元的价款购买了三被告（实为黄智英出资购买，分别登记陈灵、刘大斌名下）位于灵山县县电镀厂新厂）占地面积1117.15平方米，房屋建筑面积为2649.62平方米的房地产及地上所有的建筑物。秦秋支付房地产价款给被告后,被告必须与秦秋到土地部门办理士地证的转让手续，并于2005年7月30日前办好新的房产证给秦秋，办理土地证和房产证所需要的税费全部由被告黄智英负责（详见协议书），合同的第三条约定，甲乙方若有一方违约，违约金以甲方购该宗房地产的定金的一倍计算,即违约金为400000元。协议书签订当天，秦秋按合同约定将该宗房地产价款600000元（其中200000元为购房定金，400000元为购房地产转让价款）交付给被告黄智英，被告黄智英开具了收据给秦秋，并于收款的当天将该宗房地产交付给秦秋管理使用，秦秋于同日将该宗房地产返租给被告黄智英使用，双方签订了《租赁合同》。之后三被告按约定将该宗房地产的土地使用权过户到秦秋名下,秦秋于2006年1月领取了灵国用（2006）第01-014号国有±地使用证，取得了该宗±地面积为1117.15平方米的±地使用权。后秦秋多次要求三被告按约定办理该宗房屋过户到自已名下的登记手续，被告陈灵、刘大斌也书面声明该宗房地产已转让给秦秋，属秦秋所有，秦秋任何时候都可以到房产管理部门办理房屋的转户手续。因合同约定办理士地证和房产证所需要的税费全部由被告黄智英负责，秦秋每次催促被告，被告黄智英都是以钱紧张为由，一拖再一拖，一直未能办理过房产过户手续。之后三原告继续向三被告追办房产证，被告黄智英已联系不上，也找不到人，被告陈灵、刘大斌虽找得到人，也想尽快办理其名下已属秦秋房产的过户手续，但由于联系不上黄智英而无法办理，致使房产过户事宜至今未能得到解决。被告黄智英的行为已构成违约，请法院支持原告的诉讼请求。被告黄智英辩称，被告黄智英没有收到秦秋的60万，协议已经超过诉讼时效。被告陈灵辩称，第一.陈灵与秦秋的房地产买卖协议书是无效的，因为陈灵是没有签字的，是别人代签的；第二，这三个房地产证件是陈灵名下，但不是陈灵签的名，不存在协助过户问题。被告刘大斌辩称，刘大斌并没有去签名，也没有授权任何人去签订协议书，不确认该份协议有效。案涉的这些房产是没经他同意登记在他名下的，刘大斌也没有授权莫燕春去签这份协议，刘大斌也没有收到任何关于房产的款项。过户问题，房地产是没经他同意登记在他名下，是有人冒充刘大斌到银行抵押房产且没有及时的还款，造成了刘大斌生活的不便，刘大斌愿意配合协助转让该房产。本院经审理认定事实如下：原告区梅是秦秋的妻子，原告秦露玲、秦任吴是秦秋与原告区梅共同生育的子女，秦秋的父母先于秦秋死亡，秦秋2012年死亡。2005年6月18日，秦秋与三被告签订了一份房地产的买卖《协议书》，《协议书》约定秦秋以600000元的价款购买了被告黄智英出资购买的分别登记在陈灵、刘大斌名下位于灵山县电镀厂新厂）的房地产，占地面积1117.15平方米，房屋建筑面积为2649.62平方米。秦秋支付房地产价款给被告后,被告必须与秦秋到土地部门办理士地证的转让手续，并于2005年7月30日前办好新的土地证给秦秋，2005年10月30日前办好新的房产证给秦秋，办理土地证和房产证所需要的税费全部由被告黄智英负责（详见协议书），合同的第三条约定，甲乙方若有一方违约，违约金以甲方购该宗房地产的定金的一倍计算,即违约金为400000元。协议书签订当天，秦秋按合同约定将该宗房地产价款600000元（其中200000元为购房定金，400000元为购房地产转让价款）交付给被告黄智英，被告黄智英开具了收据给秦秋，并于收款的当天将该宗房地产交付给秦秋管理使用，秦秋于同日将该宗房地产返租给被告黄智英使用，双方签订了《租赁合同》。之后三被告按约定将该宗房地产的土地使用权过户到秦秋名下,秦秋于2006年1月领取了灵国用（2006）第01-014号国有±地使用证，取得了该宗±地面积为1117.15平方米的±地使用权。后秦秋多次要求被告按约定办理该宗房屋过户到自已名下的登记手续，被告陈灵、刘大斌也书面声明该宗房地产已转让给秦秋，属秦秋所有，秦秋任何时候都可以到房产管理部门办理房屋的转户手续。因合同约定办理士地证和房产证所需要的税费全部由被告黄智英负责，秦秋每次催促被告，被告黄智英一直未能办理过房产过户手续。致使房产过户事宜至今未能得到解决。本院认为，2005年6月18日，秦秋与被告签订的房地产买卖《协议书》，内容沒有违反法律强制性规定，受法律保护。秦秋死亡后，原告作为第一顺序继承人，起诉耍求被告履行《协议书》确定的义务，诉讼主体适格。原告请求：1、确认秦秋与被告黄智英、陈灵、刘大斌签订的房地产买卖《协议书》合法有效;2.被告黄智英向三原告支付违约金400000元;3、被告黄智英、陈灵、刘大斌协助三原告办理位于灵山县电镀厂新厂）房产的过户手续，将陈灵、刘大斌名下在该地址的房产过户到原告区梅、秦露玲、秦某名下（其中陈灵名下的房屋所有权证共十七本，刘大斌名下的房屋所有权证共五本）；符合协议书的约定，该约定符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、秦秋与被告黄智英、陈灵、刘大斌2005年6月18日签订的房地产买卖《协议书》合法有效;二.被告黄智英向原告区梅、秦露玲、秦某支付违约金400000元;三、被告黄智英、陈灵、刘大斌协助原告区梅、秦露玲、秦某办理位于灵山县电镀厂新厂）房产的过户手续，将陈灵、刘大斌名下在该地址的房产过户到原告区梅、秦露玲、秦某名下（其中陈灵名下的房屋所有权证共十七本，分别是：A101，证号为:灵房字第200515164;房号A201，证号为:灵房字第200515124;房号A301，证号为:灵房字第200515126;房号A401，证号为:灵房字第200515125;房号B102，证号为:灵房字第200515118;房号B202，证号为:灵房字第200515129;房号B302，灵房字第200515118;房号B202，证号为:灵房字第200515129;房号B302，灵房字第200515127;房号B402，证号为:灵房字第200515123;房号C103，证号为:灵房字第200515132;房号C203’证号为:灵房字第200515131;房号C303证号为:灵房字第200515119;房号C403’证号为:灵房字第200515133;房号D104’证号为:灵房字第200515120;房号D204;证号为:灵房字第200515130;房号D304,证号为:灵房字第200515117;房号F306’证号为:灵房字第200515122;房号F406’证号为:灵房字第200515121;刘大斌名下的房屋所有权证共五本,分别是:房号E105，证号为:灵房字第200515136;房号E205，证号为:灵房字第200512021;房号E305，证号为:灵房字第200515137;房号F106,证号为:灵房字第200515134;房号F206，证号为:灵房字第200515135）。上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费7400元，由被告黄智英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  闭献健人民陪审员  纪庆莲人民陪审员  刘昭婷二〇一七年十二月七日书 记 员  黄凡双