黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再50号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：荆文辉。
委托代理人：庄荣芝。
委托代理人：李宝宇，黑龙江广朋律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省置泰房地产开发有限公司。
法定代表人：程志秀，该公司董事长。
委托代理人：荆文强，该公司经理。
委托代理人：张智宏，黑龙江淞泽律师事务所律师。
再审申请人荆文辉因与被申请人黑龙江省置泰房地产开发有限公司（下称置泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第145号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年12月30日作出（2015）黑高立民监字第38号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人荆文辉及其委托代理人庄荣芝、李宝宇，被申请人置泰公司委托代理人荆文强、张智宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月14日，一审原告荆文辉起诉至甘南县人民法院称，2008年9月29日，其与置泰公司签订《拆迁安置补偿协议书》约定，置泰公司以自建的168平方米商服楼对其进行就地安置。协议签订后，置泰公司对其的房屋进行了拆迁，并于2010年1月将安置补偿的房屋交付其入住使用。但是由于置泰公司的原因其始终未取得该房屋的产权证照，其与置泰公司多次协商未果。故要求置泰公司为其办理房屋产权证照，并赔偿其损失73253元（一、二层各84平方米，一层按3800元／平方米计算504000元，二层按2800元／平方米计算184800元，合计504000元，自2010年1月1日起至起诉之日利息）。置泰公司辩称，一、不同意荆文辉73253元赔偿请求。双方签订的是房屋拆迁补偿协议，其按约定履行房屋交付义务，无违约行为。因荆文辉主张损失计算是依据商品房买卖合同司法解释，而本案不是商品房买卖合同。故荆文辉该主张没有法律依据。二、其开发楼盘具备各项合法手续。诉争房屋竣工后，有关政府部门不予验收是导致荆文辉不能取得房屋产权证照的原因。并不是其不给荆文辉办理房屋产权证照。
甘南县人民法院一审查明，2008年9月27日，荆文辉与置泰公司签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》，约定荆文辉以自有位于甘南县甘南镇东风街166.45平方米砖平房置换置泰公司开发的位于奥韵经典小区1号楼6单元1-2层商服楼，房屋面积168.05平方米；协议中对房屋交付日期未注明，荆文辉称其于2010年1月21日实际入住使用安置房屋，置泰公司无异议。荆文辉入户后，因置泰公司开发的房屋未经有关部门验收，故致使荆文辉始终未取得房屋产权证照。
甘南县人民法院一审认为，荆文辉未取得所购买房屋产权证照的原因是由于置泰公司开发建设的商品房未被政府有关部门验收所致。造成房屋未验收的原因对于商品房买卖的双方当事人来讲，系出卖人置泰公司造成的，与房屋买受人荆文辉无关。房屋置换是以房易房，互找差价。房屋置换通过房屋所有权调换，实现对拆迁房屋产权的价值补偿。本案中，荆文辉取得房屋系房屋所有权调换。置泰公司与荆文辉签订房屋置换合同，系双方真实意思表示。置泰公司应按合同履行义务，保障荆文辉取得新置换房屋的所有权。故荆文辉要求置泰公司协助办理房屋所有权证照的请求，应予支持。荆文辉要求赔偿损失的数额，因双方系房屋置换，房屋价格因置换协议中约定补交差价按2200元／平方米计算。荆文辉主张二层也没有提供相关证据证实，故应按2200元／平方米计算价格为369710元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款之规定，判决：一、置泰公司于判决生效后一个月内将位于甘南镇奥韵经典小区1号楼6单元1-2层商服楼（面积168.05平方米）房屋所有权证项下的房屋所有权登记在荆文辉名下；二、置泰公司于判决生效后立即赔偿荆文辉损失49910.85元。案件受理费1631.33元，由置泰公司负担1047.77元，由荆文辉负担583.56元。
置泰公司不服该判决，向齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。2008年9月27日，双方当事人签订房屋拆迁安置补偿协议，在协议中双方明确约定了房屋的安置和补偿办法。本案诉争房屋系回迁房屋，不是商品房买卖关系。所以不适用商品房买卖合同相关司法解释。诉争房屋至今未办理房屋所有权证照，系因房屋竣工后政府相关部门不予验收，导致荆文辉回迁房屋没有取得房屋产权证照。荆文辉辩称，由于置泰公司所建房屋未通过验收，致使其无法取得房屋产权证照。其用自己所拥有的平房置换置泰公司的房屋，应视为支付了全部房屋价款，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由置泰公司给予其赔偿。
齐齐哈尔市中级人民法院二审确认一审判决查明的事实。另查明，本案争议房屋所在的奥韵经典小区为棚户区改造工程。该小区已经通过了监理单位、消防部门等22个部门的验收。但是土地和规划部门尚未组织验收，故该小区的验收工作尚未完成。甘南县房屋拆迁管理办公室证实，该棚户区改造片区内还有2户被拆迁人没有与拆迁人达成协议，至今没有搬迁，没有搬迁的2户被拆迁人正在履行法律程序。
齐齐哈尔市中级人民法院二审认为，本案争议房屋所在小区尚未通过验收，该小区根本不具备为小区内所在住户办理房屋产权登记的前提条件。荆文辉起诉要求为其办理房屋所有权登记的诉讼请求，在现阶段根本无法通过法律手段实现。荆文辉要求办理房屋所有权登记的要求是其合法权利，该权利可以在该小区验收之后，通过合法途径予以行使。本案中，双方的法律关系是拆迁安置关系，而非商品房买卖关系。双方于2008年9月27日签订房屋拆迁安置补偿协议，意思表示真实，应当得到法律的确认与保护。双方就该协议产生纠纷应当按照协议规定的权利义务主张权利。荆文辉主张双方之间是商品房买卖合同关系，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，裁定：一、撤销甘南县人民法院（2012）甘民初字第460号民事判决；二、驳回荆文辉的起诉。一审案件受理费1631.33元退回荆文辉，二审案件受理费1631.33元退回置泰公司。
荆文辉不服该裁定，向本院申请再审称,其虽与置泰公司签订拆迁安置补偿协议，但双方实际为商品房买卖关系。本案应适用商品房买卖合同司法解释的规定由置泰公司承担赔偿责任。二审裁定认定双方当事人之间属拆迁补偿关系，属认定事实不清，适用法律错误，请求维持一审判决。置泰公司辩称，双方签订房屋拆迁安置补偿协议，协议明确约定了房屋安置和补偿办法。本案诉争房屋是回迁安置房屋，产权置换是动迁安置的一种方式，并不是商品房买卖关系。其公司已按协议履行了回迁房屋的安置义务。本案不适用商品房买卖合同司法解释。请求维持二审裁定。
本院再审过程中，荆文辉提交甘南县国土资源局关于奥韵经典小区验收情况的说明一份。意在证明：奥韵经典小区未验收的原因是置泰公司拖欠土地出让金造成。置泰公司质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证明与事实不符。土地出让金其公司开发前已经交纳，2013年12月3日交纳部分是补差价。本院审查认为，该证据与本案待证事实不具有关联性，不予采信。
置泰公司提交证据两份。证据一：2013年12月3日，甘南县国土资源局土地出让金收据复印件一份。意在证明：其未欠土地出让金。荆文辉质证认为，票据是复印件，对真实性有异议。即便票据是真实的，也恰恰证明了没有验收的责任在于置泰公司。本案争议房屋是2010年1月份交付入住，其也是在交付入住后要求置泰公司办理产权证照。该证据亦可证明置泰公司直至2013年12月份才向土地部门交纳土地出让金。由此更能证明在此之前，小区未能验收的过错确实是由于置泰公司欠缴土地出让金造成的。该证据效力对抗不了其举示的甘南县国土资源局出具的说明。本院审查认为，该证据与本案待证事实不具有关联性，不予采信。
证据二：2014年5月26日收据复印件一份。意在证明：被动迁房屋的补偿已经结算完毕。荆文辉质证认为，对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院审查认为，该证据与本案待证事实不具有关联性，不予采信。
本院再审查明，2014年5月，荆文辉已经办理案涉房屋产权证照。除此，本院再审确认二审查明的事实。
本院再审认为，本案的焦点系荆文辉与置泰公司的民事法律关系性质问题。2008年9月27日，荆文辉与置泰公司签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》，双方意思表示真实，合法有效。故荆文辉与置泰公司之间应为房屋拆迁安置补偿民事法律关系。双方当事人均应按协议约定履行各自的权利和义务。本案中，置泰公司已按协议约定履行了房屋回迁安置补偿义务，双方对此均无异议。荆文辉主张其与置泰公司系商品房买卖合同关系，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由置泰公司承担违约责任的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。经查，荆文辉于2014年5月已经办理案涉房屋产权证照，取得案涉房屋所有权。故对荆文辉请求置泰公司办理案涉房屋产权证照的诉讼请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第145号民事裁定和黑龙江省甘南县人民法院（2012）甘民初字第460号民事判决；
二、驳回荆文辉的诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗林成
代理审判员 李雪松
代理审判员 王革滨
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 葛兰兰