北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第01024号
原告北京宣房投资管理公司，住所地：北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，该公司董事长。
委托代理人尚婉婷，北京金诚同达律师事务所律师。
委托代理人那扬，北京金诚同达律师事务所律师。
被告刘景芳，男，1936年11月5日出生。
被告胡淑芬，女，1937年9月7日出生。
委托代理人刘景芳（胡淑芬之夫）。
被告刘全利，男，1967年8月16日出生。
被告刘烺，男，1997年6月2日出生。
法定代理人刘全利（刘烺之父）。
原告北京宣房投资管理公司（以下简称宣房公司）诉被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告宣房公司的委托代理人尚婉婷、那扬；被告刘景芳即被告胡淑芬的委托代理人；被告刘全利即刘烺的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣房公司诉称，被告所在楼宇原属本市直管公房，现楼内尚有部分房屋属于直管公房。从2001年6月15日至今，原告受原宣武区公有资产管理委员会委托，以产权委托人身份对黑窑厂西里X号楼管理，负责对建筑物和附属设备的运行、维修进行管理。2012年5月10日，受北京市住房和城乡建设委员会委托，北京筑福建筑事务有限责任公司对被告房产所在楼宇（北京市西城区黑窑厂西里X号楼）进行建筑安全与抗震鉴定，得出该建筑不满足建筑抗震鉴定要求，建议采取整体加固措施的鉴定结论。2013年7月10日，北京市西城区重大项目建设指挥部办公室明确西城区2013年老旧小区综合整治任务，其中被告所在楼宇属于抗震加固综合改造工程之列。目前原告已取得北京市西城区住房和城市建设委员会颁发的建筑工程施工许可证。抗震加固综合改造工程本是政府为民造福的民心工程，所涉居民是完全受益的。原告曾先后多次与被告沟通，但被告都拒绝腾退房屋进行抗震加固，导致原告不能对被告房屋所在楼宇进行整体抗震加固工程，危害原告所管理的整体楼宇的安全性。现请求判令被告将位于北京市西城区黑窑厂西里X号楼X单元X号房屋腾退至抗震加固工程完成时，并搬离房屋内除固有附属物外的其他物品；诉讼费由被告负担。
被告刘景芳、胡淑芬辩称，抗震加固工程对房屋安全有保障，房屋面积扩大对我们有利，政府出资我们受益，我们是同意的，但前提是保证给我们房屋现有的小卖部留门。我们小卖部已经经营十多年了，希望搬回后能继续营业，但是我们的意见无人答复，抗震办公室征求意见时说我们有一家不同意就不施工，目前我们不同意，那就应该尊重我们的意见。我们家子女多，两个下岗的，两个没有工作，还有一个上学的，我们两人收入低，没有生活来源，我们年岁较高，胡淑芬体弱多病，所以我们将阳台改为小卖部，我们自谋出路解决生活问题，我们的小卖部有营业执照、卫生许可证、健康证，公安局还给我们发了门牌号，以上事实可以证明国家允许我们留门，而且小卖部临街，如果出现疾病可以直接叫救护车，因此现在原告要进行加固工程，也应该给我们留门。另外加固工程并没有使我们房屋西面、南面外围得到加固，原告也一直没有与我们沟通安置问题。如果原告给予施工期间营业补助的情况下我们同意腾退，如果将小卖部房门就此封堵，不让我们营业了，此后的所有损失要一并计算赔偿。
被告刘全利、刘烺辩称，我们的房屋是私产，如何维修都必须经过我们的同意，如果原告认为我们现在居住房屋影响他们施工，我们可以暂时搬出，但要支付我们经济补偿，待工程结束我们搬回时房屋必须保持原样，在没有征得我们同意前，原告不能对我们的房屋有任何形式的改变。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：北京市宣武区（现西城区）黑窑厂西里X号楼所有权人登记为原北京市宣武区房地产管理局，所有权性质登记为全民。2001年6月15日，原北京市公有资产管理委员会出具北京市宣武区直管公房经营管理授权委托书，其中记载：”根据宣武区政府批复的房屋土地管理局的体制改革方案，宣武区辖区内的直管公房全部由北京宣房投资管理公司对其进行经营管理，现授权如下：一、自2001年1月1日起，由北京宣房投资管理公司行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，其依法经营管理的行为受法律保护......三、由北京宣房投资管理公司以产权委托人的身份对直管公房依法管理，行使出具法律证明、法律文书、签订租赁合同、收缴租金和修缮的权利和义务，同时对直管公房附属设备的运行、维修和收费进行管理。”
1999年11月15日，被告刘景芳取得宣武区（现西城区）黑窑厂西里X号楼X号房屋所有权证，房屋建筑面积62.86平方米（其中含阳台2.56平方米），设计用途为住宅。后经改造，上述房屋东向北侧一间窗户被改造为门，东向南侧房屋阳台改造为门。2000年1月26日，刘景芳作为经营者，以上述X房屋为经营场所注册登记个体工商户营业执照一份，经营范围为：许可经营项目：零售预包装食品、卷烟、雪茄烟；一般经营项目：零售日用小商品。目前东向北侧房屋开展上述经营项目。南侧房屋四被告自营照相、复印项目，该房屋中悬挂字号为北京都市艺角照相馆的个体工商户营业执照一份，经营场所登记为黑窑厂西里X1号房屋，经营者登记为余建明。经原、被告双方确认，上述两处用于经营的房屋面积为30平方米。四被告确认房屋其余部分仍居住使用，实际使用人为四被告。
另查，经北京市住房和城乡建设委员会委托，北京筑福建筑事务有限责任公司对西城区黑窑厂西里X号楼的建筑安全等级进行鉴定，2012年5月10日，该公司出具鉴定报告，结论为：1、经安全鉴定，该建筑安全鉴定评级为B级；2、经抗震鉴定，该建筑不满足建筑抗震鉴定要求；3、建议对该建筑采取整体加固措施。2012年7月10日，西城区重大项目建设指挥部办公室向原告下发”西城区重大项目建设指挥部办公室关于明确我区2013年老旧小区综合整治任务的函”，内容包括：”老旧小区综合整治是北京市2013年为群众办实事的重要内容。按照市重大办的要求，结合实际，我区2013年老旧小区综合整治计划开展的33.5万平方米抗震加固综合改造、124万平方米节能改造、部分简易楼改造和2个小区公共部分综合整治。现将我区2013年老旧小区综合整治的具体明细附后，请贵单位按照职责，抓好工作落实。”该函所附综合整治小区明细中包含黑窑厂西里X号楼。2013年3月29日，原告取得北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书，审查机构意见为：”包含黑窑厂西里X号楼在内的工程，建设单位提供的文件和资料符合程序审查要求，对施工图设计文件中有关地基基础和主体结构安全，以及违反工程建设标准强制性条文等问题，原设计单位已进行了修改。经过对修改后的设计文件的复审，本工程施工图涉及文件符合工程建设强制性标准要求，地基基础和主体结构安全。施工图设计文件的技术性审查合格。”建筑节能设计一栏注明：符合北京市《居住建筑节能设计标准》DBJ11-602-2006要求的建筑包含黑窑厂西里X号楼。2013年12月12日，原告向北京市规划委员会西城分局致函，表示：由其公司负责实施的2013年西城区既有建筑抗震加固（南）工程一标段，共包括陶然亭地区黑窑厂西里5号楼等11栋房改造，根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会关于房屋建筑抗震节能综合改造住宅试点项目规划手续办理意见的通知》（京建法（2011）13号）精神，该工程无需办理规划许可证，只做规划备案即可，现其公司正启动此标段的加固工作，特函请该局予以办理规划备案手续。函件后附京建法（2011）13号文件，该通知指出我市房屋建筑抗震节能综合改造住宅试点项目不再办理规划许可证，只需到区规划分局办理备案手续。2014年2月11日，北京市规划委员会西城分局出具规西函（2014）13号”关于老旧小区综合改造项目规划文件的接收函”，函告西城区住房和城乡建设委员会：西城区黑窑厂西里5号楼等11栋老旧小区综合改造项目的有关文件收悉，其按照京建法（2011）13号文件的有关要求进行了办理，同时列举了项目原规划许可证号。2014年4月17日，原告取得（2014）施【西】装字0007号建筑工程施工许可证，工程名称为2013年西城区（南）既有建筑抗震加固工程（第一标段），备注中记载有若干楼号，其中包含黑窑厂西里X号楼。
审理中，原告确认黑窑厂西里抗震加固工程所涉居民腾退房屋安置方案为：1、周转费：按照100元／平方米（建筑面积）／月／产承户的标准，对周转居民支付周转费。2、搬家费：如果居民自行搬出室内物品，按照3000元／产承户的标准支付搬家费。为此原告提供2013年西城区重大项目建设指挥部办公室第115期会议纪要一份，其中所确定的西城区抗震加固工程安置周转方案与原告所述标准一致。审理中，被告表示对于住宅面积的腾退同意按照上述周转费予以计算，但坚持对其经营的面积应给予营业损失补助。同时，被告提出施工应按照其改造后的结构，且应全部房屋加固；原告表示加固工程系依照房屋原始建筑结构施工，无法恢复至被告改造后的房屋结构，加固范围也应严格按照设计要求。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、授权委托书、西城区重大项目建设指挥部办公室关于明确我区2013年老旧小区综合整治任务的函、北京市规划委员会西城分局关于老旧小区综合改造项目规划文件的接收函、北京市房屋建筑安全与抗震鉴定报告、建筑工程施工许可证、北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书、会议纪要、营业执照、勘验笔录、照片等在案佐证。
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。黑窑厂西里X号楼X号房屋虽系刘景芳私产房屋，其在不妨碍他人权利情况下确应享有占有、使用、收益、处分之权利，但经鉴定，该房屋所在楼宇即黑窑厂西里X号楼的安全评级为B级，不满足抗震鉴定要求，建议进行整体加固。原告系经授权的直管公房产权委托人，对该楼内公房享有依法管理的权利与职责，对影响该楼内公房安全之行为有权请求排除妨害，且其已经取得了该楼抗震加固综合改造工程的规划许可及建筑工程施工许可，加固工程设计方案亦经审查合格，经授权进行该楼抗震整体加固工程，该工程进行需要被告在内的所有楼内居民暂时腾出住房，以便施工，否则将存在安全隐患与危险，目前被告对自身私产房屋的使用与楼内其他多数业主利益及公共利益发生冲突，原告在给予合理周转费及搬家费前提下要求房屋产权人刘景芳及使用人胡淑芬、刘全利、刘烺腾退房屋及室内除固有附属物外的物品至抗震加固工程完工之日，理由正当，完工之日本院确定为工程竣工验收合格符合入住条件之日。就被告所述加固工程未包含其全部房屋及施工应按照其改造后结构一节，鉴于工程目的为整体加固，以达到消除安全隐患之目的，而工程设计方案已经审核合格，符合抗震加固要求，应按照设计方案施工，被告无法证明其自行改建部分对楼栋不存在安全隐患，因此就被告要求为其房屋全部加固及恢复自行改建部分的请求，本院无法采纳。然被告的房屋性质虽为住宅，但该地址确注册营业执照并进行经营，工程施工对被告收入存在一定影响，因此本院在综合考虑已有周转费的基础上，参照北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿的相关标准依法酌情确定其损失数额，原告作为项目施工单位应给予补偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十五日内，被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺将北京市西城区黑窑厂西里X号楼X号房屋腾空，自行搬离房屋内除固有附属物外的物品，将房屋交原告北京宣房投资管理公司进行抗震加固工程，至该工程竣工验收合格、符合入住条件之日止。
二、自被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺向原告北京宣房投资管理公司交付房屋之日起，原告北京宣房投资管理公司按月向被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺支付房屋周转费（按照每月六千二百八十六元标准），至抗震加固工程竣工验收合格、符合入住条件之日止。
三、自被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺向原告北京宣房投资管理公司交付房屋之日起五日内，原告北京宣房投资管理公司支付被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺搬家费三千元。
四、自被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺向原告北京宣房投资管理公司交付房屋之日起五日内，原告北京宣房投资管理公司支付被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺经营损失补偿三万元。
案件受理费三十五元由被告刘景芳、胡淑芬、刘全利、刘烺负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 齐菲
二〇一五年三月十八日
书记员 徐莹