山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第277号
原告：王秀英，烟台市芝罘区黄务街道办事处西朱岩居民委员会居民。
委托代理人：于澄、李新平，山东天锦律师事务所律师。
被告：朱明玉，山东商务职业学院工作人员。
委托代理人：吕志晓，山东烟泰光远律师事务所律师。
被告：赵顺海，烟台市芝罘区黄务街道办事处朱家疃居民委员会居民。
委托代理人：刘永平，山东烟泰光远律师事务所律师。
原告王秀英诉被告朱明玉、赵顺海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于澄与被告朱明玉的委托代理人吕志晓及被告赵顺海的委托代理人刘永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1992年6月8日，原告之夫王瑞玲与被告赵顺海就坐落于烟台市芝罘区黄务街道朱家居委会、建筑面积86.77平方米的房屋（北屋3.5间、南屋3间）签订了房屋买卖协议，约定被告赵顺海将涉案房屋以4000元的价格出售给原告夫妇，买卖双方当时即将房款交接两清，此后原告一直占有使用涉案房屋，后被告朱明玉诉至法院请求确认涉案房屋的买卖协议无效，芝罘区人民法院作出（2010）芝民一初字第874号民事判决书确认涉案房屋买卖协议无效，给原告造成了巨大的损失。故请求判令（一）被告赵顺海返还原告王秀英购房款4000元；（二）被告朱明玉支付原告房产添附费用20000元；（三）两被告赔偿原告经济损失人民币800000元。（涉案房屋的补偿价值为：6000元/平×172.57平方米，原告选择其中的800000元）
被告朱明玉辩称，被告没有收取过原告购房款，也没有与原告签订过房屋买卖合同。原告要求被告支付装修款20000元、并与被告赵顺海共同赔偿原告王秀英损失800000元没有事实和法律依据。
被告赵顺海辩称，（一）1992年，原告购买涉案房屋时，被告与原告去镇里办理房屋过户手续，因房产证产权人不是被告赵顺海，故房屋无法过户，所以被告赵顺海与原告已经解除房屋买卖关系，将购房款退还给原告。原告在明知产权人不是被告赵顺海、无法过户的情况下，再次提出要购买涉案房屋，所以过错在原告，应由其自己承担责任。（二）确认房屋买卖无效的是被告朱明玉，而非被告赵顺海。综上，涉案房屋买卖，被告无过错，不同意赔偿原告的损失。请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，被告朱明玉与被告赵顺海之妻朱明华系姐妹关系。坐落于烟台市芝罘区黄务街道朱家居委会、建筑面积86.77平方米的涉案房屋（北屋3.5间、南屋3间）占用的是烟台市芝罘区黄务街道朱家居民委员会集体土地的宅基地，所有权登记在被告朱明玉（房产证编号：3706021009120）名下、占地面积172.57平方米。原告王秀英的户籍地为烟台市芝罘区黄务街道西珠岩居委会南街9号。原告王秀英的丈夫王瑞玲的户籍地为莱阳市沐浴店镇卧龙村民委员会。
1992年3月，被告朱明玉从上述房屋中搬迁至烟台市芝罘区世回尧街道办事处居住，并将上述房屋的钥匙及房产证书交给了被告赵顺海，被告赵顺海与其妻朱明华携该房产证书共同至朱家居委会，在房屋所有权证书中的产权变更一栏添加了“朱明华”，朱家居委会加盖公章予以确认。
1992年6月8日，被告赵顺海与原告王秀英之夫王瑞玲（于1993年3月15日去世）在签字确认的卖房字据中载明：“今收到卖房柒间（其中南屋3.5间、北屋3.5间）的卖价肆仟元，当面交清，立此字据为证。字据签订后的当天，被告赵顺海收取了购房款4000元，并将涉案房屋交付给了原告王秀英夫妇，由原告居住使用。
2010年9月29日，被告朱明玉以被告赵顺海出卖涉案房屋未经过其同意为由具状本院请求确认原告王秀英之夫王瑞玲与被告赵顺海之间签订的房屋买卖合同无效。2012年5月2日，本院作出（2010）芝民一初字第874号民事判决书，判决确认（一）原告王秀英之夫王瑞玲与被告赵顺海于1992年6月8日签订的房屋买卖合同无效；（二）被告王秀英于本判决生效之日起30日内腾出坐落于烟台市芝罘区黄务街道办事处朱家居委会、占地面积172.57平方米的房屋（房产证编号：3706021009120）及院落，并完好交付给被告朱明玉。该判决已生效并执行完毕。
2011年9月21日，原告王秀英具状本院请求两被告赔偿经济损失725000元，诉讼中的2012年8月31日，原告申请撤回本案诉讼，2012年8月31日，本院作出（2011）芝民一初字第1519号民事裁定书予以允准。
2013年11月26日，黄务街道办事处向辖区的居民区（社区）发出了《关于加快推进旧居民宅拆迁安置的通知》，载明：“因城市规划的需要，官庄、朱家及姜家、西林（机场路以西）旧居原址全部划入旧居改造拆迁建设范围，四居民区的安置地块选址基本都在旧居原址上。现四居民区安置地块土地征收评估测算等手续已办结，即将进入土地招拍挂出让程序，现国家政策规定，必须将旧居民宅拆除并完成土地熟化整理后才能挂牌出让。目前，上述四居民区旧居原址民宅没有腾迁腾空，致安置地块用地不能出让，其它规划建设手续也不能办理，直接影响了安置房的开工建设”。同年11月30日，明海置业有限公司、社区两委在发布的《房屋拆迁安置补偿方案》中载明：按照市政府建设总体规划要求，黄务街道办事处朱家局委员规划范围内的土地性质转变为国有出让，现依法对范围内的房屋进行拆迁，补偿方式为对安置拆迁房屋实行货币补偿或房屋产权调换两种方式，方案第四条第三款载明，居民持有合法房屋产权证和土地使用证的货币补偿价格，有证房屋货币补偿额，有证房屋货币补偿额，有证面积按5000元，涉案房屋价值为862850元（5000元/平×172.57平方米）。
另查，王瑞玲于1993年3月15日去世，其继承人王进、王云明确表示放弃涉案房屋拆迁补偿款的继承权利。
本院所确认的上述事实，有买卖合同、房屋所有权证书、收据、（2010）芝民一初字第874号民事判决书、（2011）芝民一初字第1519号民事裁定书等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，（一）我国法律规定合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告赵顺海收取原告的4000元购房款，应当返还原告。因合同无效所致损失，应由双方按照过错大小分担。
（二）关于原告请求被告朱明玉支付原告房屋添附维修费用20000元，因原告未能提供证据证实其添附费用和维修费用，经本院释明后，亦未申请鉴定，故对原告的此项请求，本院依法不予支持。
（三）农村房屋买卖无效的责任认定。本案中，原告丈夫王瑞玲与两被告签订的房屋买卖合同已被生效判决确认无效，对于造成协议无效双方均有责任，双方签订协议无效的原因系违反了法律法规的强制性规定，但从协议签订时间和内容来看，应当说是当事人当时的真实意思表示，被告朱明玉所称并非其真实意思表示已被本院生效判决驳回。双方协议签订后，已依协议约定的内容各自履行了相关义务，从买卖关系看，被告的反悔应当是一种违反诚实信用的行为，由此应当给对方适当赔偿。原告及其丈夫王瑞玲系莱阳人，来到黄务街道办事处朱家村是举目无亲，1992年对于农村房屋的买卖很多人都认为是有效的，对于买受人所信赖利益的保护，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获得的利益，买受人因房屋现值和原买卖价格额差异所造成的损失，以及双方当事人各自过错等因素，考虑到双方签订合同至今已有二十余年，现合同被认定为无效，原告王秀英已无法以当时的价格再购买房屋，故房屋价格的上涨应当作为认定为原告经济损失的依据。结合本案，根据明海置业有限公司、社区两委出台的《房屋拆迁安置补偿方案》，涉案房屋的货币补偿价值为5000元/平，故涉案房屋的市场价值为862850元，而搬家费、电话移装费、有线电视移装费、计算机网络移机费、空调移装费等为补偿现住户的，与原告王秀英无关，故本院认为房屋价值为862850元。原告购房时支付购房款4000元，因此房屋差价为858850元。原告、被告朱明玉双方在明知农村集体土地不能向该集体外的人出售的情况下仍进行交易，对购房行为的无效均应承担责任。被告朱明玉作为集体组织成员委托赵顺海出售房屋，其后又因房屋拆迁升值提出退房要求，有违民事行为的诚实信用原则。综上，本院认为被告应当赔偿原告房屋差价损失的70%为宜。故被告朱明玉应当赔偿原告房屋差价损失601195元；关于被告辩称的其对处分涉案房屋不知情的理由，自1992年3月将涉案房屋的钥匙及房产证属交付被告赵顺海时起，至原告起诉之时长达18多年的时间内，原告一直实际占用涉案房屋，而被告朱明玉在此期间数次回过朱家居民委员会，且与被告赵顺海夫妇系亲属关系，有着经常性的联系，但从未对涉案房屋主张过相关权利，故被告朱明玉对被告赵顺海将涉案房屋出卖给原告王秀英夫妇一事是知情的，本院对该辩解依法不予支持。
（四）关于被告朱明玉辩称原告从朱家居委会拿走了20000元补偿款一事，原告对此事实没有异议，但是双方对该款项的性质存在争议，被告亦未针对该款项提起反诉，故该补偿款20000元，本院依法不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、限被告赵顺海自本判决生效之日起10日内向原告王秀英返还购房款4000元。
二、限被告朱明玉于本判决生效之日起10日内赔偿原告王秀英房屋差价损失601195元。
三、驳回原告王秀英的其他诉讼请求。
如果被告朱明玉、赵顺海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12040元，由原告王秀英负担3197元，由被告朱明玉负担8785元、被告赵顺海负担58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 庞 磊
人民陪审员 于 永 红
人民陪审员 吕 其 杰
二〇一六年六月八日
书 记 员 赵琳（代）