安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第03165号
原告：合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：李泽富，经理。
委托代理人：陈德华，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：彭飞，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被告：刘世元，男，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理�：孙礼锐，安徽胜悦律师事务所律师。
委托代理人：鲁红军，安徽胜悦律师事务所律师。
原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司（以下简称蜀山经开区物管公司）与被告刘世元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法由审判员占峰适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告蜀山经开区物管公司委托代理人陈德华，被告刘世元及其委托代理人孙礼锐、鲁红军到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告蜀山经开区物管公司诉称：2013年6月1日，原告与被告签订了一份《希望路门面房出租合同》，合同约定：原告将位于希望路工农小学xxx号门面房（面积160平方）出租给被告经营；租赁期限为两年，自2013年6月1日至2015年5月31日止；租金标准为每月3200元，租金按每季度计收，每季度清算一次，支付时间为每�度末25日前将下季度租金交给原告财会科；违约责任为不按规定时间交纳租金，每拖延一天按租金金额的1%收取滞纳金，超过一个月仍不交足欠交租金，原告有权终止合同；此外，双方还对其他权利，义务作了明确约定。2013年11月1日，被告与原告又签订了《希望路门面房出租合同》，合同约定：原告将位于xx路工农小学12号门面房（面积80平方）出租给被告经营；租赁期限自2013年11月1日至2015年6月30日；租金标准为每月1600元，租金每季度末计收，每季度清算一次，合同其他约定同上份合同基本一致（具体约定详见合同）。合同签订后，原告即按约定将房屋交给被告使用。被告伊始均能按合同约定交纳租金，但至2015年4月就未能按约定如期交纳租金，后经多次催要，被告以各种理由搪塞，拒绝付款。合同期满后，原告多次告知被告不续签合同，但被告拒绝返还房屋。至此，原告认为双方签订的《门面房出租合同》租期届满，被告不返还房屋以及未按合同约定交纳租金的行为显属违约。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、被告将位于合肥市蜀山区xx路工农小学门面9、10、12号门面房腾空并交付给原告；2、被告支付原告房屋租金暂定28800元（暂计算至2015年6月30日，租金应计算至实际交房之日）；3、被告支付原告违约金暂定14544元（暂计算至2015年6月30日，违约金应计算至实际交房之日）；4、被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告自愿撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。
被告刘世元到庭辩称：涉案的xxx路工农小学门面xx号房屋在2015年8月5日已经退还给原告。希望路工农小学门面12号房屋租赁期限为两年（2013年11月1日至2015年10月30日），故不存在退房情况。对方计算有误，根据我方证据所显示我们交纳的房租是2015年的第一季度，而对方要求从2015年4月1日计算到6月30日的租金为14400元。关于违约金问题，12号门面房暂时没有到期，且原告没有提供相关房屋产权证书，故涉案房屋属于违法建筑，如果对外出租，不存在合同效力，所以没有违约金，根据我方提供的向对方交纳的每季度租金的方式和时间，实际租赁方式发生了实质性改变。对方按照合同约定计算违约金高出了法律规定。
经审理查明：2013年6月1日，原告蜀山经开区物管公司（出租方、甲方）与被告刘世元（承租方、乙方）签订《xx路门面房出租合同》，载明：“根据2013年6月7日，开发区管委会主任办公会研究决定，对希望路门面房按照每平方20元对外出租。经甲乙双方充分协商一致，为明确各自的权利义务关系，特订立本合同，以便共同遵守。一、租赁门面的数量、面积及其座落地点：甲方自愿将座落�希望路工农小学门面9、10号（面积160平方）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的门面做了充分了解，愿意承租。二、租赁期限及用途。租赁期限为贰年，自2013年6月1日至2015年5月31日止。乙方保证所承租的门面仅作为营业执照所规定的经营范围使用。三、租赁押金、租金标准及支付方式、支付时间。1、乙方在签约生效时，即向甲方交付租赁押金10000元。租赁期满，由甲方退还给乙方，租赁期间，租赁押金不计利息，以押金收据为准。2、租金标准每月为3200元。租金按每季度计收，每季度清算一次。3、支付方式：交纳现金。4、支付时间：乙方每季度末25日前将下季度房租交给甲方财会科。四、双方责任、权利。（一）甲方。1、出租房屋因质量问题（如漏水、脱落、掉灰等），乙方发现后应及时告知甲方，由甲方妥善维修，经维修后，如乙方还不满意，乙方可向甲�提出终止承租合同……6、按期收取租金及水电费，水费、电费按现行自来水公司、供电局规定标准计算收取。7、乙方有下面行为之一的，甲方有权罚款，扣罚租赁押金的部分或全部，直至终止合同。（1）乙方不得将甲方的门面房擅自转租、转让，一经发现将终止合同，并追究相关法律责任，对乙方擅自转租、转让造成的后果由乙方负责。（2）不按规定时间交纳租金和水电费的（如遇法定节假日，则交款时间顺延），每拖欠一天按租金和水电费金额的1%收取滞纳金，超过一个月仍不交足租金和水电费的，甲方有权决定门面停租，终止合同……（二）乙方。1、按期向甲方交纳租金及水电费……10、租赁期满，乙方必须恢复所租赁门面（房屋）的原状，搬迁生产设施等一切费用由乙方自理……六、本合同一式贰份，甲方壹份，乙方壹份”。同年11月1日，双方签订《希望路门面房出租合同》，其中载明：“一、租赁门面的数量、面积及其座落地点：甲方自愿将座落地xxx路工农小学门面xx号（面积80平方）出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的门面做了充分了解，愿意承租。二、租赁期限及用途。租赁期限为贰年，自2013年11月1日至2015年6月30日止。乙方保证所承租的门面仅作为营业执照所规定的经营范围使用。三、租赁押金、租金标准及支付方式、支付时间。1、乙方在签约生效时，即向甲方交付租赁押金1000元。租赁期满，由甲方退还给乙方，租赁期间，租赁押金不计利息，押金以收据为准。2、租赁标准每月为1600元。租金按每季度计收，每季度清算一次……”该合同其他内容与上述合同一致。合同签订后，原告依约交付涉案房屋，被告经营使用房屋，缴纳房租直至2015年3月31日。2015年5月20日，原告向承租户发布《通知》，载明�“根据区政府对xx学校初中部进行升级改造的需要，现对工农小学两边对外出租的门面房进行收回，并移交区教体局进行拆除。请各承租户于2015年6月30日前，自行将房屋清空并与我公司办理房屋移交手续。特此通知。”被告仅于同年8月5日将涉案的希望路工农小学门面9、10号房屋返还给原告，但现仍占有希望路工农小学门面12号房屋。
2015年8月20日，合肥蜀山经济开发区管理委员会出具《证明》，内容为：“兹证明位于合肥市xxx路工农小学的门面房现登记在合肥蜀山经济开发区管理委员会下属单位合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司名下，该资产由合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司占有、使用、收益，收益（包括出租）所得归合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司所有。特此证明”。
上述事实，有原告提供的《希望路门面房�租合同》两份、《固定资产明细表》、《证明》、收款收据两份，被告提供的《希望路门面房出租合同》、《通知》、《收款收据》，以及当事人当庭陈述在卷予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。合肥蜀山经济开发区管理委员会出具的《固定资产明细表》及《证明》，可以证明原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原、被告先后签订的《希望路门面房出租合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。两份租赁合同中明确载明租赁期限届满之日分别为2015年5月31日及2015年6月30日，故双方之间房屋租赁合同关系到期解除，被告应当依约返还涉案房屋。庭审中双方确认被告仅于2015年8月5日返还希望路工农小学门面9、10号房屋，故原告要�被告返还希望路工农小学门面12号房屋的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告未能依约按期付清租金，仅支付房屋租金至2015年3月31日，其行为构成根本违约，双方之间房屋租赁合同期限届满后，被告仍占有使用涉案房屋未予返还，仍应按照合同约定租金标准向原告支付房租，故原告要求被告支付所欠租金的请求，本院依法亦予以支持。被告尚欠涉案希望路工农小学门面9、10号房屋2015年4月1日至8月5日的租金应为13361.1元（3200元／月×12月÷365天×127天），应予支付；希望路工农小学门面12号房屋被告所欠租金暂计算至2015年8月5日为6680.5元（1600元／月×12月÷365天×127天），其后应计算至实际返还房屋之日。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
刘世元于本判决书生效之日起10内将位于合肥市蜀
山区希望路工农小学门xx房屋腾空并返还给合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司；
刘世元于本判决书生效之日起10内向合肥蜀山经济
开发区物业管理有限责任公司支付所欠合肥市蜀山区xx路工农小学门面xx号房屋2015年4月1日至8月5日的租金13361.1元；
刘世元于本判决书生效之日起10内向合肥蜀山经济
开发区物业管理有限责任公司支付所欠合肥市蜀山区希望路工农小学门面12号房屋的租金6680.5元（自2015年4月1日暂计至8月5日，其后以1600元／月租金标准计算至实际返还房屋之日）；
驳回合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2767元，减半收取计1383.5元，由合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司负担133.5元，刘世元负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 占 峰
二〇一五年九月二十二日
书记员 时丁玲
本判决书所附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人�当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的
和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二�七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。