福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第514号
原告柯文丹，男，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人郑惟，福建笃定律师事务所律师。
被告林真玉，女，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人方建锋，福建大佳律师事务所律师。
被告刘德兴，男，汉族，现住福州市晋安区。
原告柯文丹与被告林真玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理。审理中本院根据被告林真玉的申请，追加租赁物的实际使用人刘德兴为共同被告。依法由审判员吴仕红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯文丹的委托代理人郑惟，被告林真玉的委托代理人方建锋，被告刘德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯文丹诉称：晋安区XXX店面（下简称讼争店面）原属林秋艳所有，2012年7月5日原告通过受让取得讼争店面所有权。由于原产权人在转让讼争店面前以月租金2300元与被告林真玉签订了为期三年的租赁协议，原告取得讼争店面所有权后，被告林真玉以“买卖不破租赁”为由要求按原租赁合同的约定继续承租讼争店面，双方遂于2012年7月15日重新签订了租赁合同，合同约定：原告将讼争店面和设施出租给林真玉；租赁期自2012年8月1日至2014年12月31日止；月租金2300元，租金于每月1日交纳，逾期7天以上交纳租金则构成违约。租赁期限届满后，被告林真玉拒绝返还讼争店面，原告多次请求无果。请求判令被告林真玉立即搬离晋安区XXX店面，按照原装修原构造完好无损地将店面交还原告；支付逾期交纳租金的滞纳金1242元及违约金4600元，并按每日200元计算赔偿自2015年1月1日起至被告交还讼争店面之日止因非法占用给原告造成的损失（计至2015年3月20日止为15800元）；本案诉讼费由被告承担。
被告林真玉辩称：租赁期限届满后，其多次要求实际承租人即被告刘德兴履行返还店面的义务，但刘德兴拒绝履行，致原告无法收回房屋，其不构成违约。在租金支付上应当允许一定的宽限期，此前原告从未向被告主张过滞纳金，根据相关法律规定，租赁合同的诉讼时效为一年，因此原告请求支付2014年1月8日之前的滞纳金已超过诉讼时效，不应支持。合同并未约定按违约次数确定违约金，故原告支付违约金的请求没有依据。其将店面转租给刘德兴原告是知晓的，但原告从未提出异议，表明原告默认或同意转租。原告的损失并非由其造成，不应向其主张，且原告请求按每日200元计算损失没有依据。
被告刘德兴辩称：讼争店面由其实际承租使用，每月租金其均按期交纳，原告对此是知情的。租赁期限虽至2014年12月届满，但其承租后在店中投资了二十几万元，无法搬离，要求续租。同意提高租金与原告续订合同，不同意原告的赔偿请求。
经审理查明：2012年7月5日，原告通过买卖取得了坐落晋安区XXX店面的所有权（以下简称“讼争店面”）。原告受让该店面前被告林真玉即与原产权人就该店面订立了为期三年的租赁协议。原告取得讼争店面所有权后，于2012年7月15日与被告林真玉重新签订了租赁合同，合同约定：原告将讼争店面和设施出租给林真玉；租赁期限自2012年8月1日起至2014年12月31日止；月租金2300元，于每月1日交纳，每逾期1日按月租金的百分之一加收滞纳金；逾期7天以上则以违约处理；在租赁期限内承租人转租的，在征得出租人同意后，出租人应无条件配合承租人转租；租赁期满时应及时将房屋交还出租人，如因延误给出租人造成损失，承租人负责赔偿。合同订立后，双方依约履行了合同。2012年10月，被告林真玉将讼争店面转租给被告刘德兴使用，两被告约定租赁期限自2012年11月1日起至2014年12月31日。后讼争店面由被告刘德兴夫妇实际使用，被告刘德兴亦依约交纳租金，除2014年2月迟延11日外，其余各月租金均在每月1日至4日交纳完毕。租赁期限届满后，两被告未将店面交还原告。原告多次要求交还讼争店面未果，遂诉至本院。
另查：2015年1月1日，原告与案外人订立店面经营合作协议，约定原告提供讼争店面作为经营场所，并收取了定金1000元。后因原告无法提供该场所，向案外人双倍返还了订金2000元。
诉讼中，本院依被告林真玉的申请追加刘德兴为本案的共同被告。原告亦增加诉讼请求，请求确认两被告签订的《商业房屋转让租赁合同》无效；判令被告林真玉支付擅自转租店面的违约金2300元，并赔偿因未按时返还店面致使原告无法履行与案外人签订的《店面经营合作协议》而支付的违约金1000元。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的房屋所有权证，原产权人与被告林真玉订立的租赁协议，原告与被告林真玉签订的租赁合同、福州市晋安区鼓山镇连洋调解委员会出具的《情况说明》为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原告与被告林真玉订立房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同。双方当事人均应严格依合同约定履行各自的义务。被告林真玉主张其将讼争店面转租被告刘德兴承租系经出租人同意，但未提供证据证明，故本院不予采信。被告刘德兴依转租合同实际占有使用讼争店面并交纳租金至租赁期限届满，现原告与被告林真玉的租赁合同、两被告的转租合同期限均已届满，合同已履行完毕，原告请求确认转租合同无效，已无现实意义，故本院不予支持。被告刘德兴在实际使用讼争店面期间按月交纳租金，除2014年2月迟延11日外，其余均在每月1日至4日交纳完毕，该交纳期间属合理期间，原告请求支付逾期支付租金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同期满后，被告刘德兴请求续租，但双方未就续租事宜协商一致，因此被告林真玉、刘德兴继续使用讼争店面缺乏合同依据和法律依据，故原告请求返还讼争店面，可予支持。两被告在未与出租人续订租赁合同的情况下，拒不返还租赁物，其行为已构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告损失。但合同并未就逾期返还讼争店面的违约行为约定违约金，故原告支付违约金4600元的诉讼请求，依据不足，不能支持。租赁期限届满后，两被告拒不返还讼争店面，致使原告无法使用讼争店面，原告请求赔偿因被告占用讼争店面期间给其造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。使用费的标准可参照租金标准计算。因讼争店面未及时收回，致使原告与他人订立的店面合作经营协议不能履行，由此给原告造成的1000元损失，被告应当赔偿。为此，依照《》第、第、第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院《》第之规定，判决如下：
一、被告林真玉、刘德兴应于本判决生效之日起十日内搬离晋安区XXX店面，并将店面腾空交还原告柯文丹；
二、被告林真玉、刘德兴应于本判决生效之日起十日按每月2300元计算赔偿原告柯文丹自2015年1月1日起至两被告实际交还讼争店面之日止的损失（至2015年3月31日止为6900元）；
三、被告林真玉、刘德兴应于本判决生效之日起十日赔偿原告柯文丹损失1000元；
四、驳回原告柯文丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1468元，适用简易程序减半收取734元，由被告林真玉、刘德兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 吴仕红
二〇一五年四月一日
书记员 孙碧莲
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。