吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第169号
上诉人（原审第三人）：王君峰，男，1978年11月26日生，汉族，个体业主，住吉林市船营区。
委托代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩云飞，男，1963年5月10日生，汉族，吉林市丰满区地税所所长，住吉林市丰满区。
委托代理人：张雅芹，吉林市丰满区百事明法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：侯守权，男，1958年3月29日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：侯忠全，吉林市先锋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张振海，男，1961年3月5日生，汉族，无职业，住吉林市。
委托代理人：王文，吉林齐略律师事务所律师。
上诉人王君峰因合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第117号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王君峰及委托代理人王旭明，被上诉人韩云飞及委托代理人张雅芹，被上诉人侯守权委托代理人侯忠全，被上诉人张振海及其委托代理人王文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩云飞在原审时诉称：韩云飞与侯守权有债权债务关系，经双方协商，侯守权自愿以位于吉林市船营区欢喜乡欢喜村一社、建筑面积为72平方米自建房屋抵债，双方于2001年6月17日以换房名义签订协议，并共同到产权登记部门办理更名过户手续，产权登记部门收回了原产权证，为韩云飞颁发了吉房权船字第1-16**号房屋产权证。因本人有房屋居住，故将住房委托侯守权予以照管，直到该房屋被拆迁，才得知张振海也持有该房屋产权证。为维护自身的合法权益不受侵害，起诉至法院，请求人民法院判决：1.依法确认韩云飞与被告侯守权以房抵债行为合法有效；2.依法确认张振海与侯守权签订的以房抵债的协议无效；3.诉争房屋拆迁安置协议项下权利归韩云飞所有；4.确认张振海与第三人王君峰签订的房屋买卖协议无效；5.诉讼费由被告承担。
侯守权在原审时辩称：位于吉林市船营区欢喜乡欢喜村一社、建筑面积为72平方米房屋，是侯守权个人合法财产。侯守权于1997年12月1日，从原告韩云飞处借款21500元，并出具欠据。2001年6月16日又借款2万元，同年6月17日双方签订换房协议（实际上是以房抵债）。同年6月18日，双方共同到船营区欢喜乡政府房管所办理房屋产权变更登记，该房产产权从侯守权名下更到韩云飞名下。侯守权与张振海存在债权债务关系，并签订房屋抵押协议，但并未同意出让房屋产权，张振海办理产权变更登记，侯守权不知情，属于个人私下行为，产权来源是否合法，相信法律自有明断。张振海与侯守权签订房屋抵押协议真实意思是到期不能还款允许张振海在该房屋居住使用，并非转移房屋所有权。1999年5月1日约定还款期限已到，侯守权联系不上张振海。张振海与王君峰之间的买卖行为，与侯守权无关。
张振海辩称：一、张振海与侯守权之间有债权、债务的关系，双方前后有两份意思表示真实的协议，张振海与侯守权以房抵债行为合法有效，故韩云飞要求确认张振海与侯守权以房抵债协议无效的请求，既没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回。二、韩云飞与侯守权以房换房协议为虚假协议，且与被告侯守权不存在真实的以房抵债行为，要求确认以房抵债行为有效合法，更是缺少逻辑前提，于法无据。本案中韩云飞与侯守权之间的协议是否有效与履行是关键问题，经过审理均认为被告侯守权没有将房屋交付于原告韩云飞，且该房屋一直由第三人王君峰占有至动迁；三、在本案的诉讼请求中，涉及了债权和物权纠纷，是否能综合审理。请求予以评议。综上，被告侯守权与原告韩云飞以房换房协议是虚假的，实质上其二者根本不存在以房抵债的行为，故要求确认该行为合法有效，没有事实基础，应予驳回。如果张振海与第三人王君峰买卖协议无效，韩云飞与被告侯守权买卖合同也是无效的。
第三人王君峰在原审时诉称：2002年9月23日，王君峰与张振海签订房屋买卖合同，购买了被告张振海所有的位于吉林市船营区欢喜乡欢喜村一社72平方米房屋一处（产权证号为吉房权船字第1-1670号）。王君峰实际占有并居住至2010年4月，2010年初，上述房屋被吉林市源源热电有限责任公司征收，拆迁实施单位为吉林市信翔房屋拆迁有限公司（简称信翔公司）。王君峰于同年4月与拆迁人及信翔公司签订了房屋安置补偿协议，并将上述72平方米房屋交由信翔公司拆除。上述房屋拆除不久，信翔公司通知王君峰，韩云飞也持有上述房屋72平方米房屋产权证向信翔公司主张权利，信翔公司通知王君峰，通过法律途径解决此安置纠纷，并收回王君峰签订的房屋安置补偿协议。王君峰认为与张振海房屋交易是客观存在，并实际占有房屋。而韩云飞虽依据与侯守权抵账协议取得另一份产权证，但是在长达八年时间不去管理和修缮上述房屋，正常人无法理解。综上，现上述房屋已经置换成两套房屋。为了维护房屋实际所有人的权益，特提起诉讼，请求法院：确认位于吉林市船营区静秀园小区20号楼3单元602室、建筑面积为60.5平方米房屋及24号楼1单元501室、建筑面积为50.94平方米房屋归王君峰所有；2、诉讼费由韩云飞承担。
韩云飞针对第三人王君峰诉请在原审时辩称：原告韩云飞持有房屋产权证合法有效，将房屋交付给被告侯守权管理，不能因为房屋没有居住就不享有房屋所有权。房屋拆迁安置是由原房屋衍生出来。
侯守权针对第三人王君峰诉请在原审时辩称：同意韩云飞的答辩意见，第三人王君峰诉请于法无据，不能得到支持。物权是以登记为依据，居住权不等于拥有产权，被告侯守权与原告韩云飞协议有效，主动配合办理产权证。被告张振海办理产权证时，被告侯守权不知情。
张振海针对第三人王君峰的诉请在原审时辩称：原动迁房屋已经出售给第三人王君峰，依据该房屋置换的房屋也应该归第三人王君峰所有，被告张振海无异议。
原判决认定：侯守权于1989年在欢喜乡欢喜村一社自建砖木结构平房一处，建筑面积为72平方米，1998年5月15日，经欢喜乡人民政府房管所办理私有房屋产权证，产权人为侯守权，证号为：吉房权船字第1-1601。1997年12月1日，侯守权给韩云飞出具欠据，记载为：借款人侯守权欠韩云飞人民币21500元。2001年6月16日，侯守权又给韩云飞出具欠据，记载为，侯守权欠韩云飞人民币2万元。2001年6月17日，侯守权与韩云飞签订换房协议（名为换房，实为以房抵债），2001年6月18日，韩云飞和侯守权共同到房产登记部门，欢喜乡政府依该协议约定，为侯守权的房屋办理更名过户手续，收回原房证，原产权人侯守权更名为韩云飞，房证号仍为1-1601，档案序号为1808。另查：1998年11月30日，张振海与侯守权就双方债权债务事宜达成协议，约定：侯守权欠张振海人民币35000元，以侯守权自有72平方米房屋抵押（房屋作价25000元），如1999年5月1日前不还，房屋归张振海所有，余款以其他方式偿还。1999年5月19日，因侯守权未履行协议约定，张振海持该协议在欢喜乡房管所办理房产证，证号为：吉房权船字第1-1670，未收回原房产证，且又重新建档，档案序号为2031。2002年9月23日，张振海与第三人王君峰签订房屋转让协议，约定，张振海将自有坐落于吉林市欢喜乡欢喜村一社、建筑面积为72平方米房屋卖给王君峰，价格2万元。协议签订后，双方各自履行交付义务。王君峰自2002年9月一直在此居住至2010年4月该房动迁。2010年4月涉案房屋动迁，王君峰与吉林市信翔房屋拆迁公司签订动迁协议。在办理拆迁补偿时发现，该房屋具有两套档案，吉林市信翔房屋拆迁公司中止补偿。2012年9月3日张振海向本院提起行政诉讼，请求撤销吉林市住房保障和房地产管理局为韩云飞所发房证，韩云飞主张其取得房证合法，应撤销张振海所持房证，本院（2012）船行初字第45号行政判决书，驳回原告张振海的诉讼请求。张振海不服一审判决，提出上诉。吉林市中级人民法院二审后，以（2013）吉中行终字第2号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查，2006年7月20日前，我市乡、镇居民的私有房屋登记工作，吉林市人民政府委托各乡、镇房产管理所以政府名义办理。2007年7月20日，船营区欢喜乡人民政府将封存房屋档案移交吉林市住房保障和房地产管理局乡镇房地产管理处。
原判决认为：《中华人民共和国民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”本案韩云飞与侯守权之间借贷事实清楚，双方债权债务关系明确，侯守权应当依照合同的约定以及法律规定履行还款义务。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。”侯守权在债务到期后，与韩云飞协议约定以自己享有所有权的房屋抵偿欠韩云飞债款，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方虽名为换房，但实为以房抵债，并且双方共同到房屋登记机关办理了房屋变更登记手续，韩云飞依法取得该讼争房屋所有权合法有效。关于张振海抗辩如果张振海与王君峰买卖协议无效，韩云飞与侯守权买卖合同（以房抵债）也是无效主张，韩云飞并非农村户口，但因与侯守权签订以房抵债协议的时间较早，且双方到相关政府部门办理物权变更登记，并得到政府部门审核同意，取得房屋所有权证，故其以房抵债行为合法有效。故对张振海的抗辩主张，本院不予采纳。鉴于本案讼争房屋已拆迁，原告主张享有该讼争房屋拆迁安置项下所有权利，本院予以支持。关于韩云飞主张被告侯守权与张振海之间以房抵押协议无效，本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”，侯守权与被告张振海在以房抵押协议中约定：侯守权欠张振海人民币35000元，以侯守权72平方米房屋抵押，如到期不能归还，此房归张振海所有。在协议后面又约定：如1999年5月1日前不还，房屋归张振海所有。该上述约定内容，属于抵押中的“流押”条款，违反法律禁止性规定，应属无效。张振海不享有本案讼争房屋所有权，其可以依法向侯守权主张债权。关于韩云飞主张张振海与王君峰买卖合同无效，本案讼争房屋系建筑在集体土地之上的农村住宅，王君峰作为城镇居民与张振海签订买卖本案讼争房屋协议，因张振海出售房屋未办理国有土地使用权证，王君峰购买后也不能取得上述权属证明，且双方未及时事实上亦无法办理物权变更登记，现张振海与王君峰之间买卖合同关系违反我国土地管理法的的强制性规定及相关司法解释，导致无法办理物权变更登记，其签订合同为无效合同。王君峰作为买受人的损失，可向合同相对方即张振海主张权利。
原审判决主文：一、原告韩云飞与被告侯守权以房抵债行为合法有效；二、被告张振海与被告侯守权签订协议中关于债务未受清偿时，抵押物所有权移转给抵押权人的约定无效；三、经吉林市信翔房屋拆迁公司拆迁，坐落于吉林市欢喜乡欢喜村一社72平方米（房证号：吉房权船字第1-1601号，所有权人韩云飞）诉争房屋拆迁安置项下权利归韩云飞所有；四、被告张振海与第三人王君峰签订的房屋买卖合同无效；五、驳回第三人王君峰的诉讼请求。
原审判决后，王君峰不服，向本院提起上诉。王君峰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，确认拆迁安置的两套房屋归属上诉人王君峰所有；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、1998年11月30日，侯守权将位于欢喜乡72平米的自有房屋抵给张振海。2002年9月23日，张振海将上述房屋卖给王君峰。2002年9月17日侯守权与张振海签订协议划分房屋四至予以确认。2010年4月上述房屋动迁，王君峰取得位于吉林市船营区景秀园小区诉争两套住房，入住至今。二、原审判决对侯守权与张振海签订的房屋抵押协议中关于流押的认定适用法律错误。“流押”系违反法律的禁止性规定，属于无效条款，但是本案中侯守权先将自有房屋抵顶给张振海，已实际履行，张振海又将此房卖给王君峰，且三人又一致达成房屋四至协议予以确认。此种情形不应属于“流押”，所以侯守权与张振海、张振海与王君峰之间的房屋买卖合同均应有效。而且，韩云飞作为合同外第三人，他提出侯守权与张振海、张振海与王君峰之间的房屋买卖合同无效于法无据。三、原审判决将拆迁房屋安置项下王君峰享有的相关权利归韩云飞所有完全没有法律依据。本案中王君峰与拆迁公司的合同有效，不论被拆迁房屋归谁所有，所有人只能向拆迁公司主张权利，而不能直接将王君峰合同项下权利划归他人，原审判决是违背合同的相对性原则。四、原审判决认定韩云飞与侯守权以房抵债行为合法有效不符合事实依据，违背诚实信用原则。依据韩云飞所说，他与侯守权达成换房协议后并没有去查看房屋的地理位置及实际情况，也没有事实占有该房，而是交由侯守权予以照管十余年，明显有悖常理，违背诚实信用原则。五、原判决第一项认定韩云飞与侯守权合同有效，但同时又认定同种情形的张振海与王君峰的合同无效，明显属于自相矛盾。
被上诉人韩云飞在二审时辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人侯守权在二审时辩称：争议房屋的所有权人是侯守权，由于在1997年12月1日、2001年6月16日两次向韩云飞借款欠下债务无力偿还，于同年6月17日双方签订实属以房抵债性质的换房协议。次日，双方共同到船营区欢喜乡政府房管所办理了房屋产权变更登记，该房屋产权从侯守权名下正式变更到韩云飞名下，至此双方解除了债权债务关系。虽然侯守权与张振海亦发生债权债务关系，并且签订房屋抵押协议，但是向其抵押居住、使用权，并没有出让房屋所有权。张振海的房屋产权证如何办理又怎样取得，原产权人侯守权一概不知，纯属私下个人行为，产权来源是否合法，请法庭依法明察确认，但与侯守权无关。至于上诉人与被上诉人张振海之间的房屋买卖行为，侯守权更一无所知。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
张振海在二审时辩称：同一审答辩意见。
二审期间，四方当事人均无新的证据向法庭提供。
经过庭审调查，根据现有证据，本院审理查明：侯守权为农村户口，所争议的房屋原坐落在侯守权宅基地上，现该房屋已经灭失。韩云飞、张振海、王君峰均为城镇居民。其他事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：首先，本案争议的房屋，系属于农村宅基地上的房屋。国务院办公厅国办发﹤1999﹥第39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由此可见，本案争议房屋的交易受法律和相关行政规定的限制，而作为本案的房屋购买人，韩云飞、张振海、王君峰均为城镇居民，依据现有的法律和相关规定，农村宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。据此，韩云飞、张振海、王君峰抵债、购买此争议房屋的合同均属于无效合同，原审法院判决确认张振海与侯守权、张振海与王君峰之间的协议无效正确。韩云飞与侯守权之间签订的以房抵债行为，因违反上述法律的禁止性规定，亦应认定为无效。其次，关于诉争房屋拆迁安置协议项下权利归属问题。虽然本案所涉及房屋买卖协议均为无效，但并不当然的产生返还房屋和退回房款的法律后果。本案中，侯守权始终认为其出卖房屋是其真实意思，只是认为其与韩云飞之间的房屋抵债行为合法有效。该争议房屋抵债给张振海后，侯守全又与张振海就房屋四至再次达成协议，可见，侯守全辩称自己不知道抵给张振海并不真实。该房屋抵给张振海后，张振海便开始占有和使用。后张振海又将该房屋出卖给王君峰。王君峰购买后，从2002年起始终在该房居住直至2010年拆迁为止。可见，侯守全对争议房屋出卖应该是知晓或是默认状态，虽然侯守全与张振海、张振海与王君峰之间的协议无效，但无效房屋买卖合同中，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同关系的债权性财产权利；现在争议房屋已经拆迁，王君峰已经与拆迁部门达成协议，并且已经实际履行，王君峰获得了两套住宅，并已经实际装修和实际居住。韩云飞在王君峰得到拆迁安置后、在其与侯守权签订房屋抵债近10年后、且所争议房屋都已经灭失的情况下，向他人主张灭失房屋的归属无法得到法律的支持。原审法院判决已经安置给王君峰的诉争房屋拆迁安置项下权利归韩云飞所有明显错误，本院应予以纠正。王君峰在原审请求法院确认拆迁安置的两处房屋归其所有，因本案属于合同纠纷，本案不宜就拆迁安置一并作出处理，原审法院驳回王君峰的诉讼请求的结果正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第117号民事判决第二、四、五项；
二、撤销吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第117号民事判决第一、三项；
三、驳回被上诉人韩云飞的诉讼请求。
一审案件受理费9400元、二审案件受理费3100元，总计12500元，由上诉人王君峰负担4500元，由被上诉人韩云飞负担4500元，被上诉人张振海负担1700元，被上诉人侯守权负担1800元。王君峰已缴纳6200元，韩云飞已缴纳6300元，被上诉人张振海于本判决生效之日起5日内，将其负担的案件受理费径行给付被上诉人王君峰。被上诉人侯守权于本判决生效之日起5日内，将其负担的案件受理费径行给付被上诉人韩云飞。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凤昌
审 判 员 潘军宁
代理审判员 张利宏
二〇一五年四月二十八日
代理书记员 卢佳欢