辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00420号
上诉人（原审被告）：丹东东方日升房地产开发有限公司。
法定代表人：包良清，经理。
委托代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洪刚，男。
委托代理人：孙宝仁，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人丹东东方日升房地产开发有限公司与被上诉人刘洪刚房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年8月12日作出（2015）兴民一初字第00265号民事判决。丹东东方日升房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人丹东东方日升房地产开发有限公司的委托代理人于仲卿，被上诉人刘洪刚的委托代理人孙宝仁。本案现已审理终结。
刘洪刚（原审原告）在一审诉称，2014年10月被告将自己开发的丹东市新城区XX室、ＸＸ室、XX室、XX室、XX室、ＸＸ室号楼以抵顶工程款的方式转让给原告，并给原告出具了收款收据。后原告要求被告交付房屋并办理变更登记，被告不配合。故请求被告将上述房屋交付给原告并办理变更登记手续。
丹东东方日升房地产开发有限公司（原审被告）在一审辩称，我公司与原告之间不存在买卖及以房抵顶工程款的法律关系，涉案的房屋是我公司针对丹东市博林建筑工程有限公司进行的，原告只是博林公司的代理人，因此原告不是适格的主体，应当追加博林公司、邵景德为第三人参加诉讼。
一审法院经审理查明，2014年6月23日被告于丹东市博林建筑有限公司签订建筑工程承包施工协议，协议约定由丹东市博林建筑有限公司对被告开发的学子园三期工程进行施工。2014年7月7日被告授权原告、邵景德与被告签署学子园三期施工合同、财务往来工程款结算等相关适宜的委托代理人。2014年8月7日被告与丹东市博林建筑工程有限公司签订了顶房协议书，协议约定被告将其开发的包括涉案的学子园的商品房抵顶工程款。邵景德作为博林公司的代理人在顶房协议中签字。2014年10月10日，邵景德作为博林公司代理人将抵顶房屋中的学子园XX室、XX室、ＸＸ室、XX室、ＸＸ室、XX室房屋抵顶给原告，被告按照邵景德的要求于同日给原告出具上述6套房屋的收款收据。在抵顶完毕后，2014年10月13日丹东市博林建筑工程有限公司解除了与原告的授权委托。
一审法院审理认为，被告与丹东市博林建筑工程有限公司签订的建筑工程施工合同及顶房协议书合法有效，原、被告双方均无异议，予以确认。被告按照丹东市博林建筑工程有限公司的要求将涉案6套房屋抵顶给原告，并出具相应的收据，足以说明原告对涉案6套房屋享有相应的权利，原告作为债权人只有取得涉案房屋权属证书方能发生物权变动效力，才能视为以房抵债协议履行完毕，因此被告应当履行向原告交付房屋并协助原告办理房屋变更登记的相关手续。对原告的诉讼主张予以支持。关于被告提出抵顶房屋是针对丹东市博林建筑工程有限公司进行的，并非是针对原告的辩解意见，因从被告给原告出具的收款收据及丹东市博林建筑工程有限公司代理人的转让协议，足以证明涉案的6套房屋就是抵顶给原告本人的，故对被告的该项辩解不予采纳。关于被告提出要求追加丹东市博林建筑工程有限公司和邵景德的申请意见，因从现有证据足以说明原、被告及丹东市博林建筑工程有限公司、邵景德之间的关系，被告抵顶房屋的指向明确，不产生歧义，而且被告按照丹东市博林建筑工程有限公司的要求抵顶给原告房屋，并不影响其与丹东市博林建筑工程有限公司正常的工程款结算，故对该申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告丹东东方日升房地产开发有限公司与本判决生效后五日内将坐落于丹东临港产业园区学子园小区ＸＸ室、XX室、XX室、ＸＸ室、XX室、XX室房屋交付给原告刘洪刚，并协助原告办理上述房屋变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。
上诉人丹东东方日升房地产开发有限公司不服一审判决，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由：1、原审遗漏重要事实，即涉案工程的实际施工人是案外人邵景德。而邵景德在被上诉人起诉时已向公安机关提出控告，以被上诉人涉嫌诈骗为由，要求追究其刑事责任。上诉人基于上述事实不仅申请追加邵景德参加诉讼，还向原审提交了相关证明材，请求中止审理本案，原审未予采纳。2、原审适用合同法第44条、60条错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，程序存在瑕疵。二审如维持原判势必严重侵害案外人邵景德的合法权益。
被上诉人刘洪刚辩称，原判正确，应予维持。1、上诉人认为一审判决侵害了案外人的合法权益，但是否侵犯了案外人的合法权益，均与上诉人和被上诉人无关。即使侵犯，也应由案外人通过合法渠道进行救济，故上诉人的上诉理由不能成立。2、以房屋抵顶工程款是本地区常态。上诉人作为涉案工程的开发商，其支付工程款对象是承包方丹东市博林建筑工程有限公司，双方已自愿达成了顶房协议，约定以商品房抵顶工程款。被上诉人与案外人邵景德的转让合同是双方的真实意思表示，且经过上诉人和丹东市博林建筑工程有限公司的同意，并已将涉案6套房屋备案在被上诉人名下。丹东市博林建筑工程有限公司确认收到上诉人支付6套房屋价值的工程款，故被上诉人与邵景德的转让合同是否有效，无损于上诉人的权益，与上诉人无关。
二审中，上诉人提供证据：起诉状、受理案件通知书、开庭传票、博林公司出具的证明、东港市丰益建筑安装有限公司内部管理协议书、录音笔录、公安机关受案登记表、栾先政、房胜武、王明寿、杜春雷、艾有平、方明飞、蒋宁湘、刘洪刚等人的询问笔录。证明1、涉案工程是案外人邵景德以丹东市博林建筑工程有限公司、东港丰懿建筑安装有限公司的名义承建的。2、被上诉人在涉案工程中没有实际的投入，涉案转让合同中载明的“返还被上诉人投资”是虚假的。3、所谓的返还被上诉人投资款，是被上诉人以上诉人部门经理栾先政的名义，向案外人邵景德索要，该部分款项分为按合同总造价的5%的返点款，约150万元，被上诉人以栾先政多支付100元／平方米的合同单价索要6套商品房，约180万元。4、被上诉人以案外人栾先政索要工程差价款、返点的事实，经栾先政本人证实并不存在，被上诉人以欺诈的手段，从案外人处获得不正当利益。5、被上诉人与邵景德签订的转让协议、转让合同，邵景德已经提起诉讼，要求确认上述两份合同无效，该案已经开庭审理，但尚未判决。
被上诉人刘洪刚的质证意见：上述证据并不属于二审期间的新证据，不能作为定案依据。上述证据除转让合同、收款收据、转让协议、东港市人民法院的受理案件通知书外，被上诉人并不清楚其他证据真实性，即使是真实的也与本案无关。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的合同关系，至于案外人与其他单位任何法律关系，与本案无关。
本院的认证意见：上述证据与本案争议焦点无关，不予采纳。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人刘洪刚与案外人邵景德于2014年10月4日签订了转让合同，于2014年10月10日签订了转让协议书，并于当日上诉人为刘洪刚出具了涉案6套房屋的收款收据，该收据上注明了6套房屋的各自抵顶价款。上述证据及其他已查明事实可以说明，上诉人对刘洪刚与邵景德的转让行为予以认可，并且上诉人作为开发商向承建商以拨付房屋的形式抵顶工程款的付款方式已实际履行。因此，刘洪刚请求上诉人交付房屋并办理产权变更登记的主张，应予支持。原判并无不当。关于上诉人以交付房屋侵犯案外人邵景德的权益为由提起的上诉意见一节，从本案事实看，邵景德的权益是否受到侵害，与上诉人并无关系。上诉人履行交付房屋及相关协助义务后，其作为开发商按约拨付工程款的合同义务已经完成。综上，上诉人的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丹东东方日升房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于国兴
审 判 员 吕伯昌
代理审判员 房春堂
二〇一五年十二月五日
书 记 员 张东明