黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2291号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曲凤坤，女，1956年6月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：杨震恒(曲凤坤之子)，男，1979年5月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓胜，女，1951年5月20日出生，汉族，哈尔滨市工人疗养院退休工人，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：赵红梅（刘晓胜儿媳），女，1974年4月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
上诉人曲凤坤因与被上诉人刘晓胜房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初2248号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲凤坤及委托诉讼代理人杨震恒，被上诉人刘晓胜及委托诉讼代理人赵红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲凤坤的上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初2248号民事判决，驳回刘晓胜的起诉；2.判令刘晓胜返还30万元租金预付款；3.判令刘晓胜返还曲凤坤垫付的12万元房屋改建款；4.判令刘晓胜返还曲凤坤房屋租赁各项税金9.8万元；5.判令刘晓胜赔偿因违法撕毁合同，强迫曲凤坤迁让，造成曲凤坤企业倒闭、商品毁损及经营预期损失（以评估为准）。事实及理由：1.道里区人民法院于2014年8月26日受理本案，2015年8月17日作出（2014）里民一初字第1631号民事判决，曲凤坤上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2015年12月23日将此案发回重审，道里区人民法院于2016年1月22日受理后于2017年2月10日作出判决，历时两年半，一审、二审严重超审限；2.重审法院确认刘晓胜与曲凤坤续签的2013年1月至2015年1月的合同合法有效，在合同有效期内，刘晓胜强行撕毁合同，强迫曲凤坤迁让腾房，强迫曲凤坤给付房租62,225元，造成曲凤坤商店倒闭，库存商品损毁，两年合同期预期经营利益损失（以评估为准）应予赔偿；3.重审法院无视市中级人民法院“原审法院未予审理”的裁定，仅凭刘晓胜单方签名的一份欠据，就猜测双方对合同的约定进行了变更，系枉法裁判；4.曲凤坤将承租的36平方米住宅改造成商服投资12万元，协调多个管理部门及左邻右舍，接受各种处罚、罚款，一审法院只是以合同上没有约定为由不予采纳，违反了《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律的若干解释》第十四条的规定，该事实有证人孟某、宋某证实；5.重审法院没有分清，曲凤坤在缴纳自己商店应缴税款的同时，为刘晓胜依法垫付税款8.9万余元，根据《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第二十一条规定：“房屋出租人应当依法纳税，税收由税务部门征收，也可由税务部门委托市房产行政管理部门代为征收。房屋租赁当事人应当按照规定缴纳房屋租赁管理的相关费用，出租人不能按时缴纳的，承租人代缴，承租人代缴的，可以抵付租金。”
刘晓胜辩称：1.一审判决支付拖欠租金62225元，实际少算了752.24元，并未错判，曲凤坤转租每年为225000元，多收的金额，一审没有支持刘晓胜的请求；2.关于30万元租金预付款问题。2014年4月8日的收条是曲凤坤作为证据提交给法庭的，目的是证明刘晓胜收到了全部租金，假如这是一份记帐凭证，完全没有必要让刘晓胜签字，既然让刘晓胜签了字，就证明双方是按曲凤坤书写的数额进行结算的，也印证了房租是逐年增长的。收条的书写人是曲凤坤，刘晓胜签字后，曲凤坤又在“以上房款全部付清。”的后面自行添加了“余叁拾万另算”字样，按照书写习惯，在字与字或句号后面都会留有一定距离，曲凤坤也是如此，前面的书写非常流畅且间距均匀，只是“余”字的右下脚句号与“余”字之间没有形成间距，因此该“余叁拾万另算”字样不是同一时间书写。该字样所用的笔显然与原来书写用笔不是同一支笔。假如曲凤坤有巨款用于预付房租，为何还在2011年9月6日向刘晓胜借款4万元。“余叁拾万另算”字样，不符合交易习惯，没有任何一个承租人在没有使用房屋之前向房主交纳巨额预付款的现象，因此曲凤坤书写的“余叁拾万另算”不具有真实性。刘晓胜只是在这份收条上面签了自己名字，给曲凤坤留下了添加字迹的空隙。假如曲凤坤交纳了预付租金，应当在结算租金时予以扣除。曲凤坤没有扣除，还要另算没有说服力。假如曲凤坤已经交纳30万元预付租金，刘晓胜应当返还其款项，为何曲凤坤没有主张权利。同样的，“余叁拾万另算”也可以理解为是曲凤坤尚欠刘晓胜30万元没有结算。在二审时，审判长询问曲凤坤，若刘晓胜不起诉，这30万元要不要。曲凤坤无言以对；3.关于12万元房屋改造款问题。一审判决已确认因扒门、改门而发生的票据均在刘晓胜与曲凤坤签订租房协议之前，此前出租人为杨嘉成，诉讼对象不对，且曲凤坤所称的房屋改造款任何证据；4.关于房屋租赁垫付的各项税金9.8万元问题。原一审曲凤坤没有提出税金一事，重审时请求数额为26800元，此次变成9.8万元，关于税金一事，应依双方协议约定，刘晓胜出租房屋，只负责收租金，其余所有税费与刘晓胜无关，且本次一审已经确认曲凤坤举示的税金凭证为个体工商户应缴纳的税费，且曲凤坤2016年3月反诉时提到垫付1996年到2012年税金一事，已过诉讼时效期间；5.关于2013年至2015年1月签订合同效力问题。该合同并非刘晓胜书写，不是刘晓胜签字，无本质内容，未约定起止日期，未约定租金，该协议与本案无关，不存在刘晓胜撕毁合同之说。2014年10月，转租的两个租户直接与刘晓胜履行合同是各方均同意，且前两次诉讼曲凤坤均未提出该协议，系后编。综上，原两次一审判决均合法正确，应驳回上诉，维持原判。
刘晓胜一审诉讼请求:判令曲凤坤给付2014年5月15日至2014年10月5日期间的房屋租金87500元。
曲凤坤一审反诉请求：一、判令刘晓胜返还预付的租金30万元；二、判令刘晓胜给付房屋改造费用12万元（具体以鉴定数额为准）；三、判令刘晓胜承担曲凤坤为其预付的房屋个人所得税等税费26800元。
坐落于哈尔滨市××买卖街××单元××楼××号公产房，原承租人杨加成。1997年7月20日，杨加成与曲凤坤签订承租库房协议书，将该房租给曲凤坤，租期1997年7月20日至1998年7月20日，租金每月2000元。1998年7月20日，双方签订了两份承租房协议书，租期分别为1998年7月20日至1999年7月20日，1998年至2000年7月20日。2000年7月20日，杨加成与曲凤坤签订房屋证明，主要内容为经营期限2000年7月20日至2002年7月20日。该证明中未记载租金数额。1997年7月6日，案涉的房屋因扒门未审批，杨加成被哈尔滨市道里区市容卫生管理所罚款1000元。1997年7月7日，杨加成在涉案房屋加开一扇门，向哈尔滨市总工会交纳了500元。2001年5月8日，杨加成向哈尔滨市总工会交纳了窗改门款2000元。2001年5月15日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，将涉案房屋租给曲凤坤经营针织品商店，租期3年，从2001年5月15日至2004年5月15日。租金每年7万元，交租时间在每年5月15日前将全年租金一次交给刘晓胜，如不能按期交租金，刘晓胜有权将房屋收回，曲凤坤应该主动搬出，如果曲凤坤不租，必须在一个月以前通知刘晓胜。租房后水、电、煤气等费用均由曲凤坤负责。租房期间未经刘晓胜同意不得转租、转卖，不准任意拆除、改建。2001年10月14日，刘晓胜、曲凤坤签订协议书，内容为“经过两家协商，由原来曲凤坤经营的姐妹百货商店改为昌利百货商店，法人代表曲凤坤更为刘晓胜（刘晓胜不参与经营）。昌利百货商店由曲凤坤经营，经营期间一切债权债务和一切有关经营方面的事情均由曲凤坤负责。此协议在任何情况下都有效。请双方遵守此协议。”2004年7月16日，刘晓胜、曲凤坤继续签订租房协议书，租期为5年，自2004年5月15日至2009年5月15日，其他内容与2001年签订的租房协议书内容一致。2007年6月25日，刘晓胜取得道里区买卖街87号1层2号公产房的承租权。2009年6月16日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，租期为5年，自2009年5月15日至2014年5月15日，其他内容与2001年签订的租房协议书内容一致。2013年1月，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，约定租期2年，但未约定具体起止日期，也未约定租金。2013年7月30日，曲凤坤未经刘晓胜同意，与案外人赵慧兰签订协议书将案涉房屋部分租赁给赵慧兰，租期2013年10月5日至2014年10月5日，协议书上未写明租金情况。2014年1月6日，曲凤坤又与赵慧兰签订一份协议书，租期2014年3月25日至2016年3月25日，协议仍未写明租金情况。2013年8月26日，曲凤坤未经刘晓胜同意，与案外人吴立强签订协议书，将案涉房屋部分租赁给吴立强，租期2013年10月5日至2014年10月4日，协议书也未写明租金情况。2014年4月8日，刘晓胜给曲凤坤出具收条一份，内容为“2001年5月15号-2014年5月15日所有租房费全部收到”。同日，刘晓胜在曲凤坤姐姐所列的收条明细上签名，该收条内容为“收曲凤坤租房款明细：2001年6月至2001年11月收叁万伍千元；2001年12月至2010年6月每年柒万元；2010年6月至2011年6月每年壹拾贰万元；2011年6月至2012年6月每年壹拾肆万元；2012年6月至2014年6月每年壹拾陆万。以上租房款全部付清，余叁拾万另算。（注：上述租房款系道里区买卖街87-2号）”。刘晓胜对该收条中“余叁拾万另算”字样不予认可，认为是曲凤坤后添加的，庭审中虽表示申请鉴定，但未在法院指定的期限内提交鉴定申请。曲凤坤于2014年10月5日将涉案房屋交还给刘晓胜，但2014年4月15日至10月5日的房屋租金未给付刘晓胜。
一审法院认为：一、关于刘晓胜的诉讼请求。其一，欠付租金日期的认定。刘晓胜出示的收条明细上记载“2012年6月至2014年6月每年壹拾陆万”，曲凤坤出示的收条上记载“2001年5月15号至2014年5月15日所有租房费全部收到”，两份租金收条上记载的最后日期不一致，但都有刘晓胜本人的签名。曲凤坤对收条明细进行质证时表示“截止2014年5月房租已付清”，且2014年5月15日亦为合同到期日，据此，可以认定租金是付到2014年5月15日，刘晓胜主张的欠付租金应自2014年5月16日起算，算至2014年10月5日曲凤坤交还房屋之日。其二，欠付租金的认定。刘晓胜是按照曲凤坤转租后收取的租金22.5万元计算欠付租金。但次承租人并未出庭作证，其出具的书面证言证明效力较低，曲凤坤与次承租人签订的转租合同上也未记载租金数额，故不能单凭次承租人的书面证言认定转租租金数额。收条明细记载，2012年6月至2014年6月每年租金为16万元，欠付租金的期间亦发生在2014年，故比照双方2014年度租金履行情况计算欠付的租金具有公平合理性，即曲凤坤应给付刘晓胜租金62,225元。刘晓胜多请求的部分，不予支持。二、关于曲凤坤预付租金30万元应予返还的反诉请求。收条明细上的租金数额虽与租房协议上记载的每年租金7万元数额不一致，但通过2014年4月8日刘晓胜出具的两份收条相互印证，有租金明细的收条上记载“以上租房款全部付清”，另一份收条上记载“所有租房费全部收到”，并没有预付租金的记载，据此，能够确认双方在租房协议实际履行过程中对租金数额进行了变更。对变更后并已实际履行的租金曲凤坤再主张返还，不予支持。三、关于曲凤坤房屋改造费用的反诉请求。根据刘晓胜提供的证据，因扒门、改门而发生的票据，其中两份发生在房屋出租给曲凤坤之前，另一份发生在2001年5月8日，时间在双方最早于2001年5月15日签订的房屋租赁合同之前，且刘晓胜系2007年6月25日取得的涉案房屋承租权，故不应向刘晓胜主张。对曲凤坤该反诉请求，不予支持。四、关于曲凤坤返还垫付税费的反诉请求。2007年至2012年的纳税凭证上记载的纳税人均为哈尔滨市道里区昌利百货商店，与2001年10月14日双方签订的协议书以及期间的个体工商户营业执照正相印证，曲凤坤举示的纳税凭证所纳税费为个体工商户应缴纳的税费，并非因房屋租赁而缴纳的税款，故对该反诉请求，亦不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论，判决如下：1.判决发生法律效力后十日内，曲凤坤给付刘晓胜租金62,225元；2.驳回刘晓胜其他的诉讼请求；3.驳回曲凤坤的反诉请求。
本院二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2011年9月6日,曲凤坤向刘晓胜借款人民币4万元，刘晓胜已另案主张权利，另案判决曲凤坤偿还刘晓胜借款本息，该判决已经生效。
本院认为：刘晓胜与曲凤坤之间签订的房屋租赁协议合法有效，2009年6月16日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书的到期日为2014年5月15日，曲凤坤已将2014年5月15日前的租金付清。2014年10月5日，曲凤坤将案涉房屋交付给刘晓胜，故曲凤坤应当给付刘晓胜自2014年5月16日至2014年10月5日占用房屋期间的租金。
一、关于曲凤坤上诉主张2013年1月至2015年1月的合同合法有效，在合同有效期内，刘晓胜强行撕毁合同，造成曲凤坤商店倒闭，库存商品损毁，应赔偿两年合同期预期经营利益损失（以评估为准）的问题。
2014年10月5日，刘晓胜收回案涉房屋之时，曲凤坤并未提出合同尚未到期，刘晓胜起诉后，原审法院第一次审理时，曲凤坤亦未以此理由提出抗辩，重审时，曲凤坤举示了该证据即2015年1月的合同，并称因工商局要求其办理长期的营业执照，需要长期的租房协议，曲凤坤找刘晓胜签订的2013年的协议。本案事实是哈尔滨市道里区昌利百货商店的业主就是刘晓胜，如办理曲凤坤主张的手续，无须签订上述协议。上述过程可以确认，双方2013年1月的租房协议的真实意思表示并非是关于租赁房屋的权利义务的约定，曲凤坤该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于曲凤坤主张的30万元租金预付款问题。
虽然双方合同中约定的租金是每年七万元，但2014年4月8日的收条系收曲凤坤租房款明细，该收条上明确注明“2010年6月至2011年6月每年壹拾贰万元；2011年6月至2012年6月每年壹拾肆万元；2012年6月至2014年6月每年壹拾陆万”，该收条表明双方在实际履行过程中已经变更了租金数额。对变更后并已自愿履行的租金曲凤坤再主张返还，不应予以支持。因该收条系曲凤坤一方所书写，该收条上注明的“余叁拾万另算”不仅在书写习惯上不符合整体的流畅性且内容亦指向不明。曲凤坤仅以此收条主张其多付30万元租金显然是不充分的，还应继续承担举示证据证明双方确实一直延续原约定租金，其多付租金有合理的事实及情节等内容以补强该单一证据。本案中，曲凤坤并没有完成该举证责任，应该承担不利的法律后果。另，如果曲凤坤的主张成立，其在刘晓胜处存有预付租金，那么，2011年9月6日曲凤坤向刘晓胜借款4万元，也不符合常理。在2009年至2014年房价及租金价格大幅上涨，双方变更租金有符合常理因素前提下，曲凤坤关于判令刘晓胜返还30万元租金预付款的上诉请求依据不足，本院不予支持。
三、关于曲凤坤请求判令刘晓胜给付房屋改造费用12万元的上诉请求。
曲凤坤没有证明房屋改造系其出资完成，也没有提供证据证明改造费用数额，双方签订的历次协议中也未对此进行约定，因扒门、改门而发生的票据及协议上均系杨加成的名字，且上述票据及协议系刘晓胜提供，并不是由曲凤坤持有，曲凤坤的该项上诉请求证据不足，本院不予支持。
四、关于曲凤坤请求刘晓胜返还垫付税费98,000元的上诉请求。
曲凤坤在（2014）里民一民初字第1631号案件中未提出该项反诉请求，重审时请求数额为26,800元，上诉时增加至98,000元，对其超出一审反诉请求的部分，合议庭不予审理。曲凤坤举示的纳税凭证上记载的纳税人均为哈尔滨市道里区昌利百货商店，税务机关的征收对象为哈尔滨市道里区昌利百货商店，并非向刘晓胜个人，曲凤坤举示的纳税凭证所纳税费为个体工商户应缴纳的税费，并非因房屋租赁而缴纳的税款。根据2001年10月14日双方签订的协议书约定，该项费用不应由刘晓胜负担。
综上，曲凤坤的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4678.81元，由曲凤坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年九月八日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩