陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9589号上诉人（原审被告、反诉原告）：李春玲，女，1966年4月10日出生，汉族，住西安市。委托代理人：郭杨，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏沙沙，女，1988年9月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：白源源，男，1992年3月23日出生，汉族，住西安市雁塔区，臻味海鲜店厨师。上诉人李春玲因与被上诉人魏沙沙房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李春玲上诉请求：1.依法撤销一审判决中第三项，维持一审判决第一项、第二项、第四项。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：魏沙沙在一审中并未提供证据证明其实际损失的金额，一审法院没有查明实际损失情况，直接按照合同约定违约金裁判，违反了合同法及相关司法解释的规定。魏沙沙的实际损失远低于合同约定的违约金，请求二审法院查明事实，依法裁判。魏沙沙答辩称：对方第一项只是举例，并非证据，对方所说在中介公司交谈内容中并无核实房子的大小及其他内容。对方违约情况属实，且违约后我方无法立即买到其他合适的房屋，违约后房屋涨价后的售价与此前售价的差价就是我们的损失。双方签订了合同，但对方违约，故上诉人应按照合同约定支付违约金。魏沙沙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告偿还原告购买被告房屋定金2万元、违约金11万元及购房过程中支付的中介费8250元，共计138250元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：魏沙沙（乙方）与李春玲（甲方）于2017年4月7日通过西安东港房地产营销策划有限公司（中介公司）签订《存量房买卖合同》一份。该合同约定：甲方将座落于西安市灞桥区浐灞生态区浐河东路水岸东方一期14幢1单元10304室卖给乙方，双方约定房款总价550000元，定金10000元，支付方式：首付加房贷。合同对过户时间、违约责任等也有约定。合同签订当日，魏沙沙向李春玲交付定金10000元。2017年4月7日同日魏沙沙（乙方）与李春玲（甲方）、西安东港房地产营销策划有限公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》一份，该合同第二条第7项约定：签署本合同后，若甲乙双方任意一方违反《存量房买卖合同》约定，导致本合同未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%。守约方已经缴纳的用尽（佣金），丙方全额无锡（息）退还。该合同第三条约定：乙方向丙方支付居间服务费人民币8250元。该居间合同签订当日，魏沙沙向西安东港房地产营销策划有限公司支付居间服务费8250元。2017年4月9日李春玲通知西安东港房地产营销策划有限公司（中介公司）不卖房子，2017年4月12日魏沙沙获知李春玲不卖房子一事，后魏沙沙及中介公司与李春玲多次协商未果，故诉至法院。庭审中，魏沙沙要求在本案中适用违约金条款，李春玲返还定金10000元。一审法院认为，魏沙沙、李春玲签订的合同，系双方真实意思表示，合法有效应予保护。合同的各方应受合同约束，自觉、及时、全面的履行合同义务。双方在诉讼前并未就解除合同一事达成一致意见，魏沙沙按照合同约定向李春玲支付定金，李春玲收到定金后因自身原因不愿出卖涉案房屋，其行为显系违约，应向魏沙沙承担违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》约定违约金为11万元，李春玲认为违约金过高，并未提供相关证据佐证自己的观点，故对李春玲该反驳意见不予支持。李春玲要求解除双方之间的《存量房买卖合同》，魏沙沙亦表示同意解除合同，对此本院予以认可。魏沙沙要求李春玲返还定金之诉请，符合法律规定，本院予以支持。魏沙沙要求返还中介费之诉请，因中介费（居间服务费）系魏沙沙向西安东港房地产营销策划有限公司（中介公司）支付，且原、李春玲及西安东港房地产营销策划有限公司（中介公司）签订的《存量房买卖居间合同》中对因买卖方违约中介费（居间服务费）的负担已经约定，故魏沙沙可另行主张该损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告魏沙沙与被告李春玲签订的《存量房买卖合同》；二、被告李春玲于本判决生效后三十日内返还原告魏沙沙房屋定金10000元；三、被告李春玲于本判决生效后三十日内赔偿原告魏沙沙违约金110000元；四、驳回原告魏沙沙要求被告李春玲返还中介费8250元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3065元，原告已预交，现减半收取，本院退付原告1533元，另1532元由原告承担50元，被告承担1482元，被告连同上述应付之款一并给付原告。反诉费4650元，被告已预交，由被告承担。二审中，魏沙沙提供了五份房地产中介公司展示的水岸东方94㎡房屋的出售信息，以及一份2017年7月1日成交价格为70.8万元的94㎡房屋的成交合同（复印件），证明涉案房屋所在小区价格上涨。李春玲对房屋买卖成交合同证据真实性不认可，对证明目的不认可，因为此合同为复印件，真实性无法核实，此合同成交时间与本案合同时间节点不同，故不认可证明目的。李春玲对五份售房信息的真实性、证明目的及关联性均不认可，因此信息全是复印件，时间节点与本案无关，而且是网上报价，不是实际成交价。李春玲提供了三份涉案房屋所在小区及周边小区的房屋买卖的网签备案的合同，来证明双方交易的时段，周边房价并未上涨，魏沙沙并没有实际损失，一审按照合同约定的违约金判决明显过高。魏沙沙对该证据真实性不认可，证明目的也不认可，因为房价确实已经上涨。经查明，李春玲所提供的三份房屋买卖合同的平均单价分别为5663元、5640元、5645元，双方合同约定房屋的单价为5894元。其余事实同一审查明事实。本院认为，李春玲与魏沙沙签订《存量房买卖合同》，魏沙沙依约向李春玲支付定金1万元，李春玲收取定金后因自身原因不愿出卖涉案房屋，导致双方合同不能继续履行。李春玲一审中要求解除双方之间的《存量房买卖合同》，魏沙沙亦表示同意解除合同，一审判决解除双方合同关系符合法律规定。魏沙沙并不存在违约行为，故李春玲理应向魏沙沙返还其所收取的1万元定金。李春玲的行为明显构成违约，应向魏沙沙承担违约责任，李春玲请求不承担违约责任显然不能成立。魏沙沙一审中要求适用违约金条款，双方合同约定违约金为11万元。魏沙沙在二审中提供证据证明房价上涨，双方约定的违约金并不高于李春玲违约对其造成的损失，但因其提供的证据均为复印件，不符合法律规定的证据要件，故本院对其证据依法不予采信，其主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李春玲一审中请求降低违约金，并在二审中提供了相应的证据证明双方约定的违约金高于其违约所造成的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案双方提供的证据情况，可以认定双方合同约定的违约金高于魏沙沙的实际损失，李春玲请求降低违约金可以成立。根据上述法律规定，结合本案事实情况，违约金应以6万元为宜。综上，李春玲的上诉请求部分成立。一审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初1972号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分。二、变更西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初1972号民事判决第三项为：李春玲于本判决生效后三十日内赔偿魏沙沙违约金60000元二审案件受理费2500元（李春玲已预交），由李春玲承担1250元，魏沙沙承担1250元。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年十二月××日书 记 员  郑 瑜