四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆昌民初字第662号
原告：周玉琴，女，1966年2月4日出生，汉族，隆昌县人。
委托代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师（特别授权）。
被告：陈欢，女，1983年1月25日出生，汉族，隆昌县人。
委托代理人：兰强，男，汉族，1978年11月20日出生，汉族，系被告陈欢之夫（一般授权）。
原告周玉琴与被告陈欢赠与合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理。依法由审判员魏吉方适用简易程序，于2015年3月3日和2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告周玉琴的特别授权委托代理人刘思刚，被告陈欢及其委托代理人兰强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周玉琴诉称：原告系隆昌县某幼儿园的教师，因单位房改，取得了位于隆昌县金鹅镇XX街XX号X单元X号的某幼儿园内的教师宿舍楼住房一套的所有权，并登记在原告个人名下。在原告的该住房相邻位置，有一间单身职工宿舍房屋，系一个独立的房屋单元，由本单位职工周某某分别于1994年1月12日和1994年4月11日合计向单位交纳“集资建房款”3000元，取得了该房屋的使用支配权，但该间房屋一直未进行房改，也就一直没能办理房产证。后周某某于1999年6月10日收取原告该间房屋使用权转让款3100元，将该房屋的使用支配权转让给本案原告。原告随即将该房屋与自己合法取得产权证的房屋统一规划使用，但该两部分房屋是可分的两个独立单元，其权属情况也不一致。后因原告另购了住房，即将自己的隆昌县金鹅镇XX街XX号X单元X号的住房一套，以及向周某某购买的单身宿舍房屋一间一并出租给李某某居住使用，双方签订了房屋租赁协议，租赁期限至2015年2月20日止。
2014年9月4日，原告通过某中介信息中心居间将自己所有的位于隆昌县金鹅镇XX街XX号X单元X号的住房一套出售转让给被告，并在该中介主持下签订了《房屋买卖合同》，合同对原、被告双方各自的权利义务进行了明确约定。但该房屋买卖合同所涉买卖标的仅限于原告取得产权的该套住房，并不包含周某某转让给原告的没有取得产权证的单身宿舍房屋。此后，原、被告双方均严格按照该合同履行各自的义务，没有发生争议。2014年9月20日，原、被告自行签订了一份《补充协议》，约定“该未有产权面积15平方米左右住房，周玉琴出售上述房产并未随房出售，但是在某幼儿园未有新政策或国家拆迁之前陈欢可以一直使用该住房，如有新政策或国家拆迁则归还周玉琴”。现该房屋一直由李某某租赁居住使用，被告陈欢至今没有接收该房屋，原告已经将李某某交付给原告的房屋转让后的房屋租金转交给了被告陈欢。
因签订《补充协议》实属原告对于法律法规政策缺乏了解，对于将来可能会发生的问题考虑不周，比如将来遇到拆迁，怎么处理该两个不同房屋单元的问题？会否产生拆迁权属争议等等？这些问题在《补充协议》中都没有明确约定，加之原、被告之间发生了一些不愉快的事情，因此，原告不愿将《补充协议》所涉房屋无偿交给被告永久居住使用，即于2014年9月23日通过某中介向被告发送了书面的《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》。被告接到通知后，根本不与原告协商处理问题，反而带领亲属朋友多次到原告单位大吵大闹，导致双方矛盾进一步加剧。
原告认为：《补充协议》的名称虽然称谓是补充协议，但《补充协议》与《房地产买卖合同》两个合同之间根本就没有丝毫关系，《补充协议》所涉房屋与《房地产买卖合同》双方买卖交易的房屋是两个独立的房屋单元，没有任何关系。1、本案的案由应为赠与合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。根据双方所签买卖合同，原、被告买卖合同中的标的物是位于隆昌县金鹅镇XX街XXX号，房产证号为XXXXX**，土地使用证号为XXXX的住房的所有权，而不包括诉争房屋的使用权。《补充协议》是独立于《隆盛房地产买卖合同》的民事法律行为，原告是以赠与的方式将诉争房屋的使用权赠与被告使用。故《补充协议》具有赠与合同的性质，本案的案由应为赠与合同纠纷。2、原告的赠与行为尚未生效，原告依法可予以撤销。（1）诉争房屋的使用权是原告于1999年6月10日以3100元钱从原使用权人周某某手中取得，但由于该房屋未办理房产证和土地使用权证，没有进行房改，原告未取得诉争房屋所有权。（2）诉争房屋与原告出售给被告的房屋属两个独立的建筑物，诉争房屋并不附属于买卖合同标的物。即原、被告双方于2014年9月4日签订的《隆盛房地产买卖合同》标的物不包括诉争房屋的使用权。（3）、原、被告双方于2014年9月20日签订的《补充协议》证明诉争房屋并未同《隆盛房地产买卖合同》标的物同时出售，而是原告将使用权无偿赠与被告使用。同时，原告出具的《房屋租赁协议》、《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》、和被告收取房屋租金的收条、收取钥匙的收条均证明原告在与被告签订《补充协议》后至今，并未将赠与标的物交付被告。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”的规定，原、被告之间的赠与合同并未生效。
综上所述，由于原告并未将赠与标的物交付被告，赠与行为尚未生效。因而原告按照《合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”之规定，原告诉请人民法院判决撤销原、被告之间的赠与行为具有事实根据和法律根据，依法应当得到法庭的支持。请求人民法院依法判决撤销原、被告于2014年9月20日签订的《补充协议》，诉讼费由被告承担。
被告陈欢辩称：原告所述双方当事人在某中介信息中心居间下于2014年9月4日签订《房屋买卖合同》及2014年9月20日双方自行签订《补充协议》的事实经过及双方的权利义务关系属实，双方现在已经交接了该房屋，并且已经办理了该房屋的过户登记，后原告于2014年9月23日通过某中介向被告发送《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》也是事实。但原告并未严格按照合同履行自己的义务，至今未将《补充协议》所涉房屋交付给被告，反而在交付房屋前在未告知被告的情况下自行将双方买卖的房屋与《补充协议》所涉房屋予以封堵分隔，造成被告所购房屋部份装饰物损失，并造成一定的安全隐患，侵犯了被告的权利。原告也没有按约将双方约定的房屋买卖以后原承租人交纳的房租完全交给被告，而是将《补充协议》所涉房屋部份的租金予以截留，不交给被告，承租人交纳的保证金也没有交给被告。被告从未到原告单位大吵大闹，而是坦诚与原告协商，但原告一再变卦，根本不诚信履行合同；本案所涉房屋原本就是一个整体，在某中介信息中心带领被告看房时就是统一规划使用的，《补充协议》所涉房屋只能通过被告所购房屋才能通行，并无其他单独进出通道；并且原告一再承诺将全部房屋一并转让给被告，之所以在买卖合同中未涉及讼争房屋，是因中介说讼争房屋没有产权证，不能买卖交易，因而不能写入买卖合同，但被告决定购买房屋是因讼争房屋一并包括在内的，买卖合同的交易价格包含了本案讼争的没有产权的房屋，如果不是原告承诺一并转让讼争房屋，双方就不可能达成房屋买卖交易。《补充协议》不是赠与协议，而是双方达成房屋买卖交易的前提和基础，是房屋买卖合同的附加条件，讼争房屋一并转让是促成交易的关键因素，原告发出的《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》是原告单方面的行为，被告不同意撤销《补充协议》，该通知不具有法律效力。原、被告之间的合同现在能够履行，被告没有违约行为，因此请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，并将讼争房屋的使用权及原告擅自截留的该房屋租金、押金交付给被告。
原告周玉琴为证明自己的主张，提交了：
1、原、被告的身份信息资料，证明原、被告的基本情况及适格诉讼主体。
2、周某某交纳“集资建房款”3000元的收款收据两份，以及周某某向原告出具的收条一份，证明：
（1）本案讼争《补充协议》所涉房屋系某幼儿园职工周某某分别于1994年1月12日和1994年4月11日参加单位集资建房获得的，与原告取得的房屋属两个独立的房屋单元。
（2）周某某于1999年6月10日收取原告该间房屋转让款3100元，将该房屋的支配权转让给本案原告。但该间房屋一直未能办理房产证，也就一直没有进行房改，也就不存在过户问题。原告虽然取得了对该间房屋的支配权，并与自己参加房改获得产权的房屋统一规划使用，但该房屋仍然属两个独立的房屋单元。
3、原、被告自行于2014年9月20日签订的《补充协议》，证明原告将自己享有使用权的讼争房屋的使用权赠与被告，但明确约定该房不包括在房屋买卖合同之中，并约定在条件成就时被告应归还原告。
4、原告于2014年9月23日直接，同时也通过某中介向被告发送了书面的《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》，证明原告已经向被告明确表达了撤销赠与房屋使用权的意愿，以及撤销的理由及法律依据。
5、房屋租赁协议和收条2份，证明：（1）、该房屋在2015年2月20日前由李某某租赁居住使用；（2）、被告陈欢收取了李某某支付的不包括诉争房屋租金在内的房租；（3）、原告仅将买卖房屋交付给了被告，而没有将赠与房屋交付被告。
被告对原告提交的证据的真实性、合法性没有异议，但认为《补充协议》不能证明系赠与行为。
被告陈欢为证明自己的主张，提交了：
1、买卖房屋交付前的照片共4张，证明《房屋买卖合同》与《补充协议》所涉房屋是一个统一的整体，是由一道门进出的，所以不是独立的建筑。
2、《补充协议》，证明补充协议是房屋买卖合同达成的前提和基础，是房屋买卖合同的附加条件，是促成《房屋买卖合同》签订的关键因素，房屋买卖的价款就包含了讼争房屋的价值在内。
3、原告方与李某某签订的《房屋租赁协议》，证明该《房屋租赁协议》所涉及的房屋就是被告所购买的房屋，原告并没有将房屋租金完全支付给被告。
4、《房屋买卖合同》及收条，证明被告按照《房屋买卖合同》完全履行了义务。
5、房屋产权证复印件，证明原告将《房屋买卖合同》中所涉的房屋已经过户给被告，其合同已经生效，《补充协议》也应该生效。
6、房屋现状照片3张，证明原告在没有通知被告的情况下，私自将两个房屋进行了分隔封堵，并破坏了室内的部分装饰物，封堵后造成了房屋的安全隐患。
原告对被告提交的对第1组证据，认为可能是当时的现状，但不能证明讼争房屋和买卖房屋是一个整体，因为被告已经承认诉争房屋的使用权是原告在1999年6月以3100元的对价取得的，讼争房屋在1999年6月没有转让给本案原告以前，原使用权人周某某是通过其他的地方进出房屋的，而不是从原告享有使用权的双方买卖合同所涉的房屋中通行。对第2组证据《补充协议》的三性无异议，但该协议不能够达到被告的证明目的，因为买卖协议的签订时间是2014年9月4日，如果说补充协议是买卖合同的前提，那补充协议应当在买卖协议之前或是同时，而绝不会是在买卖协议之后；补充协议说的很清楚，没有产权的房屋在出售房屋时没有随房出售。对第3组证据《租赁协议》的三性无异议，但不能够证明租赁的标的物仅仅是买卖合同的标的物，因为租赁协议写的是位于XX街XXX号的房屋，而讼争房屋也是相邻的位置，因为上面没有注明房产证号，土地使用权证号，更不能够证明原告没有将押金交付给被告，押金应该在租赁期满后退还承租人，而不是交给被告。对第4组证据支付房款的收条，原告认为这份证据与本案无关联性。对第5组证据变更后的房产证、土地使用证的三性无异议，但与本案没有关联性，不能证明原告将讼争房屋的使用权交付给了被告。因为产权证记载的房屋仅仅是买卖合同中的标的，而不包括讼争房屋。对第6组证据房屋现状照片3张的三性无异议，证明了原告没有把讼争房屋交付给被告，不能证明破坏了装饰物及所造成的安全隐患。
对原告提交的证据，符合证据的“三性”，并且被告亦无异议，本院依法予以采信。对被告提交的证据，原告对其真实性、合法性无异议，仅认为第4、5组证据与本案无关联性，本院认为该证据符合证据的“三性”，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述及有效证据，本院认定如下法律事实：
原告周玉琴系隆昌县某幼儿园的教师，因单位房改，取得了位于隆昌县金鹅镇XX街XXX号2幢2楼的某幼儿园内的教师宿舍楼房屋一套的所有权，并登记在原告个人名下，面积83.63㎡，产权证号XXXXXXX，国土使用权证号XXXX号。原告在代理词中亦明确为隆昌县金鹅镇XX街XXX号2幢2楼，其在诉状所述的位于隆昌县金鹅镇XX街XX号X单元X号实属笔误。在原告的该住房相邻位置，有一间单身职工宿舍房屋，系一个独立的房屋单元，由本单位职工周某某分别于1994年1月12日和1994年4月11日合计向单位交纳“集资建房款”3000元，取得了该房屋的使用支配权，但该间房屋一直未进行房改，也就一直没能办理房产证。后周某某于1999年6月10日收取原告该间房屋使用权转让款3100元，将该房屋的支配权转让给本案原告。原告随即将该房屋与自己合法取得产权证的房屋统一规划使用，但该两部分房屋是可分的两个独立单元，其权属情况也不一致，讼争房屋至今未取得所有权。后因原告另购了住房，即将自己的隆昌县金鹅镇XX街XXX号2幢2楼的住房一套，以及向周某某购买的单身宿舍房屋一间一并出租给李某某居住使用，双方通过“某信息部”签订了房屋租赁协议，约定房租1000元∕月，租赁期限至2015年2月16日止，并交纳租赁保证金1000元。
2014年9月4日，原告通过某中介信息中心居间将自己所有的位于隆昌县金鹅镇XX街XXX号X幢X楼的住房一套出售转让给被告，并在该中介主持下签订了《隆盛房屋买卖合同》，对原、被告买卖双方各自的权利义务进行了明确约定。并在该合同“其他约定事项栏”约定“该房房屋出租至2015年2月到期，甲方于交房之日租金转于乙方”。但该房屋买卖合同所涉买卖标的仅限于原告取得产权的该套住房，并不包含周某某转让给原告的没有取得产权证的单身宿舍房屋。此后，原、被告双方均严格按照该合同履行各自的义务，并在合同约定的过户日期前于2014年9月25日办理了该房屋的过户登记，双方没有发生争议。
2014年9月20日，原、被告又自行签订了一份《补充协议》，约定“该未有产权面积15平方米左右住房，周玉琴出售上述房产并未随房出售，但是在某幼儿园未有新政策或国家拆迁之前陈欢可以一直使用该住房，如有新政策或国家拆迁则归还周玉琴”。
2014年9月23日，原告通过某中介信息中心将《关于撤销周玉琴与陈欢2014年9月20日所签订的〈补充协议〉的通知》发送给被告，原告在该通知书中向被告明确表达了撤销赠与房屋使用权的意愿，以及撤销的理由及法律依据。2014年9月25日，原、被告双方将房屋买卖合同所涉房屋进行了过户登记。
在原、被告签订合同后，该房屋一直由李某某租赁居住使用，并将剩余租期的全部房租费交付给原告。2014年9月30日，原告通过某中介信息中心将房屋租金3780元转交给被告陈欢，原告并注明“4500（10月1日——2015、2、16）4个半月总面积约100平方米每月每平方米45元45元×83.63（按84计算）＝3780元”。某中介信息中心经手人出具保管条一份“保管条今收到周玉琴交来李某某10月1日——2015、2、164个半月房租叁仟柒佰捌拾元整小写（3780元）转交陈欢。此据保管人：冷某某2014、9、30备注：如陈欢不收我只负责保管”。因被告认为房租计算的起止时间不正确，故被告一直没有收取该房租。2014年11月5日，原告通过某中介信息中心将房屋租金4032元转交给了被告陈欢，被告出具了收条，并在收条上注明“房租从2014年9月25日至2015年2月20日4032元”。2015年2月16日，承租人李某某将房屋交付给原告，原告即将买卖合同所涉房屋与《补充协议》所涉的讼争房屋予以分割封堵，将买卖合同所涉房屋交付给了被告，被告出具收条一份“今收到购房合同第十三项约定的物品及大门钥匙三把，幼儿园大门钥匙一把。水底度844起度802气底度1073
起度1055现金78元陈欢2015、2、16”。因原告将本案讼争房屋与双方买卖合同的房屋予以分割封堵，未将讼争房屋的使用权交付给被告，双方由此发生纠纷。
本院认为：本案原定案由为房屋买卖合同纠纷不当，应定为赠与合同纠纷。因本案讼争的不是双方于2014年9月4日通过某中介信息中心居间签订的《隆盛房屋买卖合同》，该合同双方已经自动履行完毕且未发生任何争议。本案讼争的是双方于2014年9月20日自行签订的《补充协议》。虽然该协议的称谓是《补充协议》，但其内容完全是原告无偿赠与被告本案讼争房屋使用权的性质，没有任何房屋买卖的协议内容，并且讼争房屋是独立的，而不是买卖合同所涉房屋的附属建筑物，前后两份协议并无内在关联性，各自独立存在。本案讼争的焦点是房屋使用权的赠与问题，而不是房屋买卖问题，故本案案由应确定为赠与合同纠纷。
原、被告于2014年9月4日签订的《隆盛房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方已经办理过户登记，房屋买卖合同已经履行完毕，双方当事人没有发生任何争议，故该房屋买卖合同成立，依法予以保护。但双方于2014年9月20日自行签订的《补充协议》，从称谓等形式来看，属2014年9月4日签订的《隆盛房屋买卖合同》的附件，但《补充协议》所涉房屋没有产权证，不属买卖交易的合法标的，前后两个合同从法律规定上不具有关联性，各自独立存在，并无依存关系；而且从该《补充协议》约定的内容来看，也没有任何房屋买卖交易的内容，其全部内容均为原告将讼争房屋的使用权无偿赠与被告，但附有条件，在条件成就时被告将讼争房屋归还给原告；从房屋的本身状况来看，该房原本与双方当事人买卖交易的房屋是各自独立的，其获得权属的情况也不一样，虽然原告将其进行了改造统一规划使用，但仍然不能改变两个合同所涉房屋各自独立的性质，讼争房屋不是买卖交易房屋的附属建筑物。《补充协议》属赠与房屋使用权的性质，该房屋至今作为赠与人的原告都没有交付给作为受赠人的被告，原告反而将讼争房屋予以封堵分隔。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百二十八条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”之规定，作为赠与人的原告在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。故原告请求撤销自己的赠与行为，撤销双方于2014年9月20日签订的《补充协议》的理由成立，依法予以支持。
被告主张讼争房屋与买卖交易的房屋属统一的整体，不可分割，原告应当一并交付给被告。因该两个合同分别对应的房屋系原告和周某某分别向单位购买的，本就是两个独立的房屋单元，而非附属关系，即便原告对其进行统一规划改造，也不能改变该房屋的原有属性。况且，双方的补充协议还明确了《补充协议》所涉房屋“在出售房屋时没有随房出售”，故原告的辩称理由不成立，依法不予支持。被告主张《补充协议》不是赠与协议，而是双方达成房屋买卖交易的前提和基础，是房屋买卖合同的附加条件，讼争房屋一并转让是促成交易的关键因素，因买卖协议的签订时间是2014年9月4日，而《补充协议》的签订时间是2014年9月20日，并且买卖合同中并无对《补充协议》所涉房屋的任何约定，况且补充协议也明确注明没有产权的房屋在出售房屋时没有随房出售，故被告的辩称理由不成立，依法不予支持。被告主张房屋买卖合同的价款包含了讼争房屋的使用权转让，但被告未提交证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”之规定，被告应当承担举证不能的法律后果。被告主张原告没有足额交付房屋租金，并且没有将房屋押金交付给被告，原告对房屋造成了损伤及安全隐患，因被告未在本案中提起反诉，根据民事诉讼不告不理的诉讼原则，本案对此不予处理。本案纠纷是因原告单方面撤销赠与造成的，被告没有过错，故本案诉讼费由原告负担为宜。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百二十八条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
撤销原告周玉琴与被告陈欢于2014年9月20日签订的《补充协议》。
本案诉讼费用400元，由原告周玉琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 魏吉方
二〇一五年三月十日
书记员 赵璐璐