济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第580号
原告王元庆，男，生于1981年9月19日，汉族，居民，住济南市长清区。身份证号码3701231981********。
委托代理人冯硕，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。
被告济南汇富建设开发集团有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人李长元，该公司董事长。
委托代理人司纪涛，男，生于1976年2月16日，汉族，该公司职工，住济南市历下区。
原告王元庆与被告济南汇富建设开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告�元庆的委托代理人冯硕、刘国平，被告济南汇富建设开发集团有限公司的委托代理人司纪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王元庆诉称，2008年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为289212元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但自商品房交付使用后由于被告的原因无法在合同约定的时间内为原告办理房产证，给原告造成了巨大的经济损失。请求判令被告支付逾期办证违约金，以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准支付44275.47元（自2013年2月12日起暂计算至起诉日）；判令被告支付逾期办证违约金，以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准，自起诉之次日起计算至本案判决生效之日止；判令被告支付逾期办证违约金，以购房款总额为基数，每逾期一天按日万分之二点一的标准，自本判决生效之次日起至被告实际为原告办理完毕房产证之日止；诉讼费用由被告承担。
被告济南汇富建设开发集团有限公司辩称，1、汇富苑住宅小区于2001年10月开始运作，2002年11月办理了《国有土地使用权证》，我公司根据当时的有关规定以及《国有土地使用权出让合同》的约定，委托有资质的规划设计部门进行规划设计，并办理了《建设工程规划许可证》。后因长清撤县设区，有审批权的部门均将权限上移，办理房产证需要经过济南市规划局、房管局等相关部门的审批。在此情况下，我公司积极协调办理汇富苑小区的房产证，长清区政府也就汇富苑小区遗留问题多次研究，并于2012年5月26日向济南市政府提交《关于解决长清区汇富苑住宅小区遗留问题的请示》（济长政（2012）16号文），2013年1月16日向济南市规划局提交《关于解决长清区汇富苑住宅小区遗留问题的函》，但是至�没有得到明确答复。因办理房产证需政府部门审批，对于我公司是不可抗力。根据法律及合同规定，我公司没有违约行为，不应当承担违约责任。2、原告计算违约金的数额错误。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，如因出卖人或买受人的责任，不能办理权属登记手续的，双方同意由违约方按已付款的5‰向无违约方支付违约金，根据约定，即使我公司承担违约责任，也应该是按照已付房款总额的5‰支付违约金，原告主张按日支付违约金不符合双方的约定。综上原告的起诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
经审理本院认定，2008年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据：出卖人以协议出让的方式取得位于长清区凤凰路以东龙泉街北侧、北地块编号为：长清国用（2006）第0700075号的地块土地使用权，［土地使用权出让合同号�［土地使用权划拨批准文件号］为土地使用权出让合同号：济国土资合字（2004）616号，济南市人民政府批复号为：济政土字（2004）877号。该地块土地面积为75795.4平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2004年7月15日至2074年7月15日。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为肆号楼壹单元肆层东户，该商品房的用途为居住，属砖混结构，层高为3米，建筑层数四层加阁楼，该商品房合同约定产权登记面积为128.35平方米，其中，主房建筑面积为113.95平方米，储藏室建筑面积为14.4平方米，签订本合同时商品房已按约交付买受人。第四条出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房售价为276252元，储藏室1-011号，面积14.4平方米，售价12960元。以上合计289212元。签定本合同同时把所有房款全部交清。第五条：出卖人�证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第六条关于产权登记的约定，出卖人争取在商品房交付后一年内，协助买受人办理权属登记手续，需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人或买受人的责任，不能办理权属登记手续的，双方同意由违约方按已付款的5‰向无违约方支付违约金。
合同签订后，原告已依约履行了合同义务，向被告交纳了全部购房款。被告已依约向原告交付了房屋，撤县划区后，被告因审批手续不全而无法办理初始登记，致使原告至今无法办理产权登记手续。原告未提供证据证明因逾期办理产权证给其造成的实际损失。被告开发建设的该住宅小区项目始运作于2001年10月，2007年小区全部竣工，2008年6月17日原、被告签订商品房买卖�同。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票，被告提交的长清区人民政府文件及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，关于本案是否属于不可抗力致使未办理房产证的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力的具体范围包括（1）自然灾害；（2）政府行为；（3）社会异常事件，包括罢工、骚乱等。本案中，长清区于2001年撤县划区，被告开发建设的小区已经于2007年全部竣工，而双方于2008年6月17日才签订合同并约定办理房产证期限，双方合同签订在撤县划区之后，被告以撤县划区作为未办理房产证的抗辩理由，没有事实根据。且双方签订的合同是格式合同，条款是被告拟定后，原告审核同意而签订，本案不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因第三人的原因造成被告逾期办证的，不影响被告承担相应的责任。
关于被告支付违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面�行合同义务。合同签订后，原告已向被告交纳了全部购房款。本案中，双方当事人在合同第四条约定：出卖人争取在商品房交付后一年内，协助买受人办理权属登记手续。依据《中华人民共和国合同法》之规定，履行期限不明确的，一方可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方签订的合同是格式合同，且双方于2008年签订合同至今已近七年的时间，被告现在未办理初始登记，致使原告未取得房屋权属证书，应视为被告已经违约。被告应承担相应的违约责任。双方签订的合同第六条约定了违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原告未提供证据�明其实际损失，且双方签订的合同第六条明确约定了违约金计算方式，现原告要求被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，本院不予支持。依据合同约定，被告应支付的违约金为1446.06元（289212元×5‰）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告济南汇富建设开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王元庆逾期办证违约金1446.06元；
二、驳回原告王元庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费907元，由原告�元庆负担857元，由被告济南汇富建设开发集团有限公司负担50元。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 岳秀娟
人民陪审员 杜 红
人民陪审员 房泽杰
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 董 娟