杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1997号
原告：浙江省耀江房地产开发有限公司，住所地：杭州市西湖文化广场19号702室。
法定代表人：汪曦光，董事长。
委托代理人：李静静，系公司员工。
被告：杭州紫东创意设计有限公司，住所地：杭州市西湖区三墩镇古墩路660号紫东创意设计产业园2号楼201室。
法定代表人：王飞龙。
委托代理人：许钱伟，浙江英普律师事务所律师。
原告浙江省耀江房地产开发有限公司为与被告杭州紫东创意设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月4日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李静静、被告委托代理人许钱伟到庭参加诉讼。原、被告申请庭后调解三个月，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年8月23日，原告与被告签订房屋《租赁合同》，约定被告承租原告位于杭州市西湖区间，建筑面积总计7127.63平方米的商铺。租金期限5年，自2010年8年23日至2015年8月22日止，租赁期间的租金标准为第一、二个租赁年度的年租金为2601585元，以后每年上涨百分之五，即第三个租赁年度2731664元，第四个租赁年度2868247元，第五个租赁年度3011659元，租金按租赁季度支付，先付后用，即乙方应在每个租赁季度开始前的五个工作日内支付下个租赁季度的租金。后来双方协商一致变更了租赁面积，其中的一间商铺（建筑面积265.91平方米）的租金由被告直接支付给了第三方，不再向原告支付。新租金标准为第一、二年度为2504532元，第三年度为2629752元，第四年度为2761236元，第五年度为2899296元，租金支付时间仍按照《租赁合同》执行。
《租赁合同》签署后，原告如约向被告交付了租赁房屋，但被告屡次延迟履行租金支付义务。根据《租赁合同》约定，被告本应于2014年8月23日前向原告支付第五年第一季度租金，同年11月23日前支付第二季度租金，2015年2月23日前支付第三季度租金。但被告仅在2014年11月12日至2014年12月24日期间向原告支付了第一季度的少部分租金，第二季度和第三季度租金分文未付。
按照合同10.2.2条约定，乙方（被告）延迟支付本合同项下租金或其他费用或款项累计超过六十日的，且经甲方（原告）书面催告后5个工作日内仍未支付的，甲方（原告）有权解除合同。2015年3月17日原告向被告发催告函要求被告履行租金支付义务，被告在收到函件后仅支付了10万元。2015年4月13日原告按照合同约定函告被告要求解除合同，该解除合同的通知函已于2015年4月14日送达被告。根据《合同法》第九十三条和九十六条的规定，合同当事人可以约定合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原、被告之间的合同已经于2015年4月14日解除。
根据租赁合同10.2.7的约定，合同有效期内，因乙方严重违约导致甲方按合同规定解除本合同的，乙方应向甲方赔偿相当于终止行为发生时所在租赁年度租金2倍的违约金，故原告有权要求被告支付解约违约金，原告酌定解约违约金为724824元。
此外，被告已经收取了部分经营户合同解除日之后的租金，原告有理由认为被告对原告商铺的占有使用，故原告有权要求被告支付该占有使用费。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、请求确认原、被告之间的租赁合同于2015年4月14日解除。2、被告向原告支付拖欠的租金874770.11元以及延迟支付违约金686995.27元（暂计算至2015年5月28日，此后至判决书确定的履行之日止以874770.11元为基数按照每日千分之一的标准计算）。3、被告向原告支付解约违约金724824元。4、被告将案涉租赁房屋返还给原告，并从2015年6月2日起按照15887元/天的租金标准支付占有使用费至原、被告办理完毕租赁物业返还确认书之日止。5、被告支付已经产生的占有费用278815.4元，未涉及部分仍按照诉讼请求第四项执行。6、请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原、被告确认尚在原告处的保证金385000元抵作租金，故原告将诉讼请求2变更为：被告支付原告房屋租金489769.61元以及延迟支付违约金686995.27元（暂计至2015年5月28日，此后至判决书确定的履行之日止以489769.61元为基数按照每日千分之一的标准计算）。
被告辩称：被告尚欠原告的租金数额没有异议，案涉租赁合同于2015年4月14日解除没有意见。原告提出被告严重违反合同付款义务，有权单方解除合同并实施了解除合同的行为，不符合合同约定。原告至今未能提供租赁物业房产证，且原告在2010年12月4日才取得租赁物业地名公示，因原告未向被告提供办理工商登记所需的租赁物业房产材料，未能完全履行合同义务，导致被告合同目的无法实现。原告在2010年12月4日才取得地址公示，才具备出租经营必须的工商登记手续，故合同的履行应当予以顺延。被告并不存在违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料：
1、《租赁合同》。证明原告将位于杭州市西湖区间，建筑面积总计7127.63平方米的商铺租赁给被告。
2、租金催缴通知函、EMS快递回单、邮件查询单。证明原告曾于2015年3月17日发函给被告要求其按照合同约定履行支付租金义务，且被告于2015年3月18日收到了该催款函。
3、解除合同通知。证明因被告迟迟不肯履行租金支付义务，严重违反合同约定，原告按照合同约定于2015年4月13日发函给被告要求解除合同。
4、EMS快递回单、邮件查询单。证明被告于2015年4月14日收到了原告寄送的解除合同通知，原、被告之间的租赁合同于2015年4月14日解除。
5、发票3份、收条1份、全国企业信用信息系统公示系统查询单。证明被告已经向第三人收取了合同解除后的租金。
6、《劳动合同》。证明陈亚洲系原告公司员工，其发函给被告的行为系代表原告发函。
7、土地证、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表。证明原告出租的房屋经城市规划行政主管部门审定，且经过竣工验收合格，为合法合格建筑物，可以用来出租。
8、应付租金明细表、实际付款明细表、打款凭证85张。证明根据租赁合同截止2015年4月14日，被告应向原告支付租金（不含保证金）11419963.11元，被告实际支付10545193.5元（不含保证金），尚欠租金874769.61元。
9、打款凭证3张、商铺交接协议、浙江省统一收款收据。证明被告留存在原告处的400000元保证金，其中15000元已经转给第三方，被告应向第三方主张，故在原告处的保证金还剩余385000元。
被告质证认为，原告提供的上述证据三性均无异议，但同时也说明了原告至今没有案涉房屋房产证，只有土地使用权证。
被告为证据其抗辩主张，向本院提供了以下证据材料：
1、2010年12月4日杭州日报刊登的地名公示。证明原告在交付时无法满足合同约定的使用目的，在2010年12月4日才取得地名公示，导致被告及其他公司均无法办理相应工商登记手续，故合同应顺延。
2、原告于2010年8月23日出具给被告的同意转租授权书。证明被告租赁案涉房屋的合同目的是用于商业用途。
3、被告工商注册地址变更登记表。证明被告签订案涉租赁合同目的是为了设立紫东创业园区，并进行招商转租，因原告无法提供房产证及工商登记材料，导致被告转租目的无法实现。
原告质证认为，对被告提供的上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。
经庭审质证，对原、被告提供的上述证据，本院作如下认证：原告证据1-9，被告无异议，本院予以确认。被告证据1、2、3，原告对真实性、合法性无异议，本院对真实性予以确认。
根据上述认定的有效证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
2010年8月23日，原告为出租人甲方，被告为承租人乙方，双方签订了《租赁合同》。约定：乙方承租甲方位于杭州市西湖区古墩路圣苑小区方家北路底层共21间商铺，租赁面积总计7127.63平方米；乙方承诺租赁物业用途为装饰装修类产品展示及装修设计相关类公司经营办公，并遵守国家和本市有关租赁物业使用和物业管理之规定，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业用于其它用途；租赁期限为5年，自2010年8月23日至2015年8月22日止；免租期为四个月（时间为2010年8月23日至12月22日），在免租期内，乙方无需向甲方交纳租金；第一个租赁年度除去上述四个月免租期后实际支付租金为1734890元，第二个租赁年度的年租金为2601585元，从第三个租赁年度开始均以上一年的租金为基础递增5%，即第三个租赁年度为2731664元，第四个租赁年度为2868247元，第五个租赁年度为3011659元；租金按租赁季度支付，先付后用，即乙方应在每个租赁季度开始前的五个工作日内支付下个租赁季度的租金（按其所在的租赁年度，确定相应的租赁季度的租金标准），但第一个租赁年度内的季度租金应在2010年9月23日前支付。本协议签署后五个工作日内，乙方支付本合同项下保证金人民币40万元给甲方，该保证金用于抵充乙方应付的租金、滞纳金、赔偿金等费用。本合同终止时，甲方应于乙方按约返还承租场地并履行完毕本合同所约定之全部费用支付等义务或责任后七个工作日内将该等履约保证金（无息）退还给乙方，如实际损失或实际应付款项超过该等履约保证金的，由乙方补足；因乙方在租赁物业内从事经营的活动所需要的一切政府审批手续（包括但不限于公安、消防审批），均应当由乙方自行办理并承担费用，甲方给予必要配合；上述合同项下的租赁物业因政策原因，目前尚未取得房屋产权证书，本合同签订后因房屋产权证问题导致乙方或乙方转租的第三人无法对租赁物经营利用，甲方按本协议约定承担违约赔偿责任。甲方保证租赁物业及其所对应的国有土地使用权能用于商业用途；本合同签署后，甲方应当向乙方按照本合同附件清单所列提供相关的政府批准文件和证照文书或政府部门出具的替代性文件。甲方不得干涉乙方正常合法的经营活动，并及时向乙方提供办理营业执照所需由甲方出具的各类合法文件；未经甲方书面同意，乙方不得超出本合同约定转租租赁物业；如乙方延迟支付本合同项下租金或其他费用或款项，则自逾期之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于欠费金额的千分之三的延迟履行违约金，直至乙方足额缴纳应付款项为止；乙方延迟支付本合同项下租金或其他费用或款项累计超过六十日的，且经甲方书面催告后5个工作日内仍未支付的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除本合同的，乙方除须补足欠费和支付延期履行赔偿金外，还应按本合同其它约定承担责任；本合同有效期内，非法律规定或本合同规定的情形，乙方擅自终止本合同的或因乙方严重违约导致甲方按合同规定解除本合同的，则甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿或补偿（无偿归甲方所有），而且，乙方还应向甲方赔偿相当于该终止行为发生时所在租赁年度的年度租金2倍的违约金，若违约金不足赔付甲方损失的，乙方应赔偿至足额弥补甲方实际损失为止；租赁期满双方决定不再续租或租赁合同解除或终止的，双方应按承租方实际租赁时间结算租金，并办理租赁物业的交接。自租赁期满或本合同解除或终止之日起50日内，乙方有权按照本合同规定将租赁物业内属于乙方的一切可移动物品撤去后，将租赁物业及设备设施，按正常使用后的完好状态返还给甲方。在此期间，甲方不再向承租方收取租金，但乙方仍需支付物业管理费、户内外能源费用、装修管理费或垃圾清运费；如果在租赁期届满或本合同终止后50日内，乙方未按上述约定返还租赁物业及甲方提供乙方单独使用的设备设施，则视为乙方擅自占用该租赁物业，甲方有权立即进入租赁物业，更换租赁物业的钥匙和采取其它措施收回租赁物业，甲方或物业服务公司也有权切断对租赁物业的水、电和空调供应等（在上述擅自占用租赁物业期间，即使在已经水、电等已却断的情况下，每擅自占用一天的，乙方须按最后一个租赁年度内日租金标准的2倍向甲方支付占用费，并仍应承担支付物业服务费及本协议约定的其他费用的义务）。就乙方留在租赁物业内的任何物品、设施及设备的所有权或使用权将视为被乙方放弃，甲方可自由处置。《租赁合同》签订的同日，原告出具同意转租授权书，同意被告将案涉房屋予以转租。
合同签订后双方协商一致变更了租赁面积，其中的一间商铺（建筑面积265.91平方米）的租金由被告直接支付给第三方，不再向原告支付，新租金标准为第一、二年度为2504532元，第三年度为2629752元，第四年度为2761236元，第五年度为2899296元。《租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，但被告支付租金存在拖延情况。由于被告未支付拖欠的租金，2015年3月6日，原告向被告寄送了租金催缴通知函。因被告仍未按通知函上的要求支付租金，2015年4月13日，原告向被告寄送了解除案涉合同通知，被告于同月14日收到了解除合同通知。庭审中，原、被告均确认合同于2015年4月14日解除，截止2015年4月14日，被告应付的租金为11419963.11元，被告已付租金为10545193.5元，双方均同意尚在原告处的保证金385000元抵作租金，故至2015年4月14日被告尚欠原告租金为489769.61元。2015年11月13日，被告将案涉房屋全部返还给了原告。
另查，案涉房屋原告取得建设工程规划许可证并经竣工验收合格，原告于2010年6月28日取得土地使用权证，地类用途为商服用地，使用权类型为划拨。2011年3月8日，被告在案涉房屋即杭州市西湖区三墩镇古墩路660号紫东创意设计产业园2号楼201室经工商登记设立。
本院认为，原、被告签订的案涉商铺《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按约履行。根据《租赁合同》第10.2.2条约定“乙方延迟支付本合同项下租金或其他费用或款项累计超过六十日的，且经甲方书面催告后5个工作日内仍未支付的，甲方有权解除本合同。”被告未支付租金已构成违约，原告有权根据合同约定单方行使合同解除权，且被告亦同意合同于2015年4月14日解除。故本院确认原、被告之间的《租赁合同》于2015年4月14日解除。庭审中，原、被告均同意尚在原告处的保证金385000元抵作尚欠的租金，并确认截止2015年4月14日在抵扣385000元保证金后，被告尚欠原告租金为489769.61元，对该拖欠的租金被告理应予以支付。关于延迟支付违约金、解约违约金及房屋占用使用费问题。原告根据《租赁合同》10.2.1条“如乙方延迟支付本合同项下租金，则自逾期之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于欠费金额的千分之三的延迟履行违约金，直至乙方足额缴纳应付款项为止。”10.2.7条“本合同有效期内，非法律规定或本合同规定的情形，因乙方严重违约导致甲方按合同规定解除本合同的，乙方还应向甲方赔偿相当于该终止行为发生时所在租赁年度的年度租金2倍的违约金。”12.4条“如果在租赁届满或本合同终止后50日内，乙方未按上述约定返还租赁物业及甲方提供乙方单独使用的设备设施，则视为乙方擅自占用该租赁物业，……每擅自占用一天的，乙方须按最后一个租赁年度内日租金标准的2倍向甲方支付占用费。”故原告以每日千分之一的标准与2015年度三个月租金主张延迟支付违约金686995.27元及解约违约金724824元，并以2015年度日租金标准的2倍即15887元/天主张占用使用费。被告辩称原告主张过高，请求予以调整。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合该案履行的实际情况，被告拖欠租金的数额，原告主张的违约金明显过高，显失公平，本院参照欠付租金的同期银行贷款利率为标准，结合给原告造成的损失，将违约金酌情调整为150000元。而房屋占有使用费本院酌情以2015年度日租金标准即7943元/天予以确定。根据双方合同约定，自合同解除之日起50日内，原告不再向被告收取租金，故房屋占有使用费从2015年6月4日至2015年11月13日以7943元/天予以计付。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认浙江省耀江房地产开发有限公司与杭州紫东创意设计有限公司在2010年8月23日签订的《租赁合同》于2015年4月14日解除。
二、杭州紫东创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省耀江房地产开发有限公司租金489769.61元。
三、杭州紫东创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省耀江房地产开发有限公司违约金150000元。
四、杭州紫东创意设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省耀江房地产开发有限公司以7943元/天计付房屋占有使用费（房屋占有使用费从2015年6月4日计算至2015年11月13日止）。
五、驳回浙江省耀江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25092元，由浙江省耀江房地产开发有限公司负担18066元，杭州紫东创意设计有限公司负担7026元，杭州紫东创意设计有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕小明
人民陪审员 张庆华
人民陪审员 金鑫华
此本与原本核对无异二〇一六年六月十三日
书 记 员 冯 俊
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