湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第931号
原告龙山县龙湖物业管理有限公司，地址：龙山县民安镇沿河路D栋301房。
法定代表人姚元术，该公司董事长。
委托代理人张才明，湖南喳哂呔律师事务所律师。
委托代理人姚元国，该公司职工。
被告田英。
委托代理人向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。
委托代理人梁心来（系被告田英配偶）。
原告龙山县龙湖物业管理有限公司（以下简称龙湖物业公司）诉被告田英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法于2015年12月17日裁定转为普通程序审理。2015年12月29日本案依法由审判员陈新华、麻莉、人民陪审员何远珍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙山县龙湖物业管理有限公司的委托代理人张才明、姚元国，被告田英及其委托代理人梁心来、向德堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙山县龙湖物业管理有限公司诉称，原告于2014年2月1日与阳光丽景小区业主委员会签订了《阳光丽景小区物业管理合同》，并从2014年2月1日起服务于阳光丽景小区业主，被告是坐落于阳光丽景风景阁3单元406房业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行《阳光丽景小区物业管理合同》。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应向原告支付相应的物业管理费等相关费用。但被告从2014年2月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，截止至2015年10月1日共拖欠20个月的物业管理费，金额共计1646元。被告的上述行为已构成违约。经原告催缴，被告至今未缴纳物业费。故诉至法院，请求依法判令被告支付物业管理费1646元（自2014年2月1日起至2015年10月1日止）及滞纳金1555.5元，并由被告承担本案诉讼费用。
原告龙山县龙湖物业管理有限公司为支持其诉讼请求向本院提供了下列证据：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》及《税务登记证》复印件各一份，该组证据拟证明原告具有独立的法人资格，并具有管理小区的资格水平。
被告质证，真实性没有异议。
2、龙山县物业管理办公室出具的龙物管办发[2013]17号《关于同意成立阳光丽景第二届业主委员会的批复》复印件一份，该证据拟证明阳光丽景小区成立了业委会，其成立的程序是合法的。
被告质证，小区业委会成立时没有召开业主大会，其所产生的业委会成员名单不真实，该批复存在欺诈性，建议不予采纳该证据。
3、《阳光丽景物业管理服务合同》、《授权委托书》及《致全体业主的公开信》复印件各一份，该组证据拟证明原告与阳光丽景业委会签订了物业服务合同，服务费的收取也是根据合同约定收取的。
被告质证，原告与业委会签订的合同不具有法律效力。小区业委会没有通过业主依法选举产生，业主委员会没有权力代表被告签订合同，该份合同无效。原告进驻小区后也未按约履行义务，根据权利和义务一致性的原则，原告方收取物业费也缺乏合法性。公开信应该在固定的地方张贴，公开信不具有证据效力，只是原告的陈述。委托书不发表质证意见。
4、《阳光丽景小区业主缴费清册2014.2月到12》一份，该证据拟证明业主认同原告为小区提供的服务，故向原告交了物业费。
被告质证，该份证据不具有证据效力。该份证据没有任何相对人的签字，也没有单位盖章，不能达到其证明目的，证据形式、实体都不具有合法性。
5、维修明细表、账目明细复印件各一份、领条复印件三份，该组证据拟证明原告为阳光丽景小区提供了物业服务。
被告质证，明细表是原告自己制作的，是否是真实的不清楚，真实性有异议。账目明细的真实性有异议，开支应有相关票据印证。对三份领条的真实性有异议，三份领条只有4000多元，可以看出原告为小区提供的服务很少。
6、值班记录复印件一份，该证据拟证明原告为小区业主提供了物业服务。
被告质证，买桂花树绿化小区不是事实，基于这个理由，该份记录不真实，不能作为有效证据采纳。该证据也只能说明原告方的工作人员值班的事实，是否提供相应的服务没有证据。
7、《温馨告示》、《温馨告知》、《告全体业主的公开信》、《关于收取2015年物业服务费的通知》复印件各一份，该组证据拟证明原告入驻小区后做了一些宣传活动。
被告质证，该组证据不具有证据效力，告知书应在小区内进行相应的张贴，让大部分业主知道这个事。
8、欠费明细表一份、原告催缴物业费照片二张，该组证据拟证明被告欠缴物业费后，原告向其催缴的事实。
被告质证，照片是晚上十一点照的，其没有看到过这些通知，张贴的情况也不清楚，该组证据不具有证据效力。
经当庭举证、质证，本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据2，被告对其真实性提出异议，但无论阳光丽景小区业委会是否依法成立，业委会确已向龙山县物业管理办公室备案登记，故本院对阳光丽景小区业委会备案的事实予以采信；原告提供的证据3，被告对证据3中的物业服务合同质证认为其无效且原告未按约履行合同义务，但对其真实性未明确提出异议，故本院对其真实性予以采信；被告对证据3中的授权委托书不予质证，但根据物业服务合同签名盖章情况，本院对其真实性予以采信；被告对证据3中的公开信的证据效力提出异议，但被告对其真实性未明确提出异议，故本院对公开信的真实性予以采信；原告提供的证据4，被告对其合法性和证明目的提出异议，但原告提供伪证以自认其收取了多数业主物业费不符合其自身利益和日常情理，被告亦未提供足以推翻其真实性的相反证据，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据5，被告对证据5中的维修明细表、账目明细的真实性提出异议，因维修明细表、账目明细没有其他证据予以佐证，故本院对其不予采信；被告对证据5中的三份领条的真实性提出异议，但被告未提供足以推翻其真实性的相反证据，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据6，被告对其真实性和证明目的提出异议，但被告未提供足以推翻其真实性的相反证据，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据7-8，被告对其证据效力提出异议，但被告未提供足以推翻其真实性的相反证据，故本院对其真实性予以采信。
被告田英辩称，1、阳光丽景小区业主委员会与原告签订的合同违反了相关法律，依法应确认无效；2、原告没有按照物业服务合同履行义务；3、根据现有证据，阳光丽景小区各方面均未得到有效管理。综上，请求人民法院驳回原告的诉求。
被告田英为证明其主张向本院提供了下列证据：
1、唐金香、张生、彭东梅、向洪玉、田高连、李晓燕、彭荣茂、向群英、彭卫东的书面证明各一份，该组证据拟证明原告入驻小区后没有为小区提供好服务，没有尽到合理的管理义务，小区的业主委员会没有经过业主们选举产生。
原告质证，证人证言所说的不是事实。1、小区大门的电动门是完好的。2、健身器材确实是原告方拆除的。拆除的原因是器材年久失修，存在严重的安全隐患，另小区丽景阁业主停车、办红白喜事也需要地方，在经业委会同意后原告才拆除的，拆除后变卖器材的钱是用于支付人工工资。3、原告入驻小区后对小区内乱搭乱建、乱摆乱放等问题做了大量的工作。原告公司工作人员上门做过思想工作，发现了也当场制止过，也出具过停工通知，也向房管局物管办报告了这些事，但效果不好。物业公司只是服务公司，没有权力拆除小区内乱搭乱建的相关设施。4、对于小区内业主养狗，原告也做了工作，也发放了规范养狗的通知。5、原告聘用的物业管理人员都是认真负责的，原告聘请的保洁人员一直在打扫排水沟。6、原告花了4万多元全面整改线路和全面清理化粪池。7、小区内的水池确实是被填充了。填充的原因是因为很多人往水池内扔东西导致水池发出恶臭，业主要求填充，另水池的围栏已经年久失修，小孩子在那玩有很大的安全隐患。原告经业委会同意后才进行填充，作为活动广场。8、原告收取红白喜事的费用是用于清理垃圾等费用。9、小区外的用户在小区内停车也是事实，但原告也想了大量办法赶走了小区外的车辆。10、原告入驻前在小区显眼的地方张贴了《告全体业主的公开信》，并没有人提出任何异议。业主给原告反映问题也说明业主们知道原告入驻小区了。小区80%的业主给原告交纳物业费说明业主们也认可原告。
2、2015年12月11日《证明》一份，该证据拟证明原告进驻阳光丽景小区没有开业主大会。
原告质证，原告只和业主委员会签合同，业委会是通过业主大会选举的。原告进驻小区应该是没有召开业主大会。
3、照片两张，该证据拟证明被告屋后的污水乱排乱放，小区内的管线不符合标准。
被告质证，照片是真实的，至于管线是否符合标准应由业务部门认定。
4、证人汪明波的当庭证言一份，该证据拟证明业委会并未通过小区业主选举产生，原告也未为小区做事，证人家中发生过被盗事件。
原告质证，证人的证明内容是否真实由法院依法判定。原告为小区做了大量的事情。
5、证人鲁先琼的当庭证言一份，该证据拟证明小区业委会不是由业主选举产生的；原告入驻小区没有召开业主大会，业主们不知情；与原告签订合同的人也说没签过合同；原告向其收取物业费时，其就向原告反映过其杂物间下有杂物和违章搭建的厨房，该厨房排放的油烟影响其生活，但原告未处理这个事；小区内杂物乱堆乱放，影响通行；卫生也没有搞好；健身器材被变卖；水池被填充；污水沟未清扫；楼顶上乱搭乱建未处理；灯坏了未修理；线路乱扯；厕所通道堵塞后向原告反映，原告也未处理，由业主们自己出钱修；小区公共厕所没有打扫；业主共有的厨房被原告变卖；其他问题，原告也不管。
原告质证，业委会是否合法由法院判定；合同是其与业委会签订的；原告是在签订合同之后经过公示才入驻小区的；至于其他证言，在对被告提供的第一份证据中的质证过程中已发表意见。
6、证人吴世玉的当庭证言一份，该证据拟证明业委会不是全体业主选举产生的，原告进驻小区不合法，收取物业费也不合法；原告没有搞好物业服务，变卖了老年人的健身器材，填埋了水池，水池里埋了很多垃圾，门卫管理不到位，任何人、车辆都可以自由进出小区，小区业主家中被盗后找原告反映情况，原告说管不了，证人家中也发生过被盗，原告垃圾打扫地很马虎。
原告质证，原告对大门进行过全封闭管理，但证人不同意；至于其他证言，在对被告提供的第一份证据中的质证过程中已发表意见；证人家中被盗后向原告反映过，说明证人承认原告这个物业公司。
经当庭举证、质证，本院对被告提供的证据认证如下：被告提供的证据1，原告对其证明目的提出异议，且证人未经本院许可未出庭作证，不符合法律规定，故本院对其证明目的不予采信；被告提供的证据2，原告对其证明目的没有明确表示认可，且该证据不足以证明原告未经业主大会依法选聘，故本院对其证明目的不予采信；被告提供的证据3，原告对其证明目的没有明确认可，故本院对其与其他证据能够相互印证的事实予以采信；被告提供的证据4-6，原告对其证明目的不予认可，故本院对其与其他证据能够相互印证的事实予以采信。
经审理查明，2014年1月11日原告龙湖物业与龙山县阳光丽景业主委员会签订一份《阳光丽景物业管理服务合同》。该合同的主要内容是：1、合同期限自2014年2月1日0时起至2016年1月28日0时止（合同第六条）。2、原告在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业分项目分等级基准价标准》提供服务。（1）基本要求。①公示24小时服务电话，其中有偿服务部分，物业服务企业可以提供服务，其服务价格必须得到业主认可（低于市场价），如业主不接受，自行解决。②报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。③每年至少1次业主意见调查。（2）房屋管理。①有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。②房屋外观良好。③每天至少巡查2次小区，公共通道及公共部位，发现损坏进行养护、维修。④建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访。⑤小区、栋、单元、户有明显标志及业主最基本的信息。（3）公用设施设备维修养护。①设施设备按期维护，运行正常，符合专项维修资金，启动专项维修资金解决。倘若公共和公用设施、设备不符合专项维修资金，维修费用在500元以上，由该栋受益业主集资解决。②建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修等记录齐全。③操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范操作。④消防设施可随时启动，路灯、楼道灯完好率不低于90%。（4）协助维护公共秩序。①小区门卫24小时值勤。②实施巡视巡查制度。③车辆停放有序。④制定火灾、停水、停电应急预案。⑤业主家中电视、冰箱、台式电脑、空调、沙发等财物，因破门而入被盗，经公安机关确认后，因原告未按合同履行义务的，原告应按相关法律法规作相应的赔偿。⑥服务管理区域内出现治安事件，小区保安必须先行制止，制止未成，报告相应部门。（5）保洁服务。①区内设有垃圾收集点，业主在上午9时前置放收集点，由保洁工至少清运一次，每栋楼层每天打扫一次，一周内至少拖抹一次。②公共场所每日清扫，无卫生死角。③雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，发现异常及时清掏。④根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。（6）绿化养护管理。①对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。②定期清除绿地杂草、杂物。③预防花草、树木病虫害（合同第九条）。3、住宅的物业管理服务费标准为0.5元/月/㎡；杂物间、车库的标准为0.3元/月/㎡；非住宅（含仓库）及住宅改为经营性用房的标准为0.6元/月/㎡；商铺的标准为0.8/月/㎡；没有装修、没有入住的标准为0.45元/月/㎡（合同第十条第二款）。物业管理服务费每年分两次交纳，交纳时间分别为2月、7月，由原告开据收款收据收取（合同第十条第三款）。业主或物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从通知交纳服务费后三十日起按欠费额每天千分之三交纳滞纳金。
另查明，被告房屋的建筑面积为164.6㎡。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告龙湖物业公司与龙山县阳光丽景业主委员会签订的《阳光丽景物业管理服务合同》是否有效；二、原告龙湖物业公司是否按约全面履行自己的义务；三、被告是否应向原告交纳物业费、滞纳金。
关于争议焦点一。物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据该规定，龙山县阳光丽景业主委员会与原告龙湖物业公司签订的物业服务合同合法有效。被告认为，涉案物业服务合同应为无效合同。但本院认为，被告该抗辩理由不能成立。理由如下：1、业委会成立、换届选举程序是否合法属另一法律关系，不属于本案审理范围。且被告亦未能提供业委会成立、换届已被认定为违法的合法有效依据。故被告以此主张合同无效，本院无法支持。至于业委会成立、换届是否合法，被告应通过其他途径或程序予以解决。2、根据物权法第七十八条第二款的规定，若被告认为业委会与原告签订物业服务合同侵害其合法权益或者违反法定程序，应依法在知道或者应当知道业委会作出决定之日起一年内另案起诉要求撤销该合同而不能直接主张合同无效。且被告未能提供证据证明涉案物业服务合同已通过合法途径予以撤销的有效证据。故被告以业委会未经业主共同决定而与原告签订的涉案物业服务合同无效的抗辩理由不能成立。3、国家有关从事物业管理人员应取得执业资格证书的有关规定，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。故即便被告主张原告聘请人员没有相关资质属实，其也不能以此主张合同无效。4、被告亦未能提供证据证明涉案合同具有合同法第五十二条、第五十四条规定的法定无效或者可撤销情形。
关于争议焦点二。根据合同法第六十条第一款的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，涉案物业服务合同对原告应提供的服务质量进行了约定。从原、被告双方提供的证据来看，原告未能完全履行物业服务合同约定的义务，但其提供的服务基本能够满足业主对物业服务的基本需求。
关于争议焦点三。根据合同法第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行约定或者法定相关义务的，业主有权要求减少物业费，以达到权利义务相一致的原则。本案中，原告提供的服务质量存在瑕疵，但并未构成根本违约，被告仍应向原告支付相应的物业费。由于物业服务合同对物业服务项目未进行分类定价，亦对违约责任没有约定，本院根原告实际提供的服务内容及工作量，酌定原告对住宅的物业服务费标准为0.4元/月/㎡。原告要求被告支付物业费的期间自2014年2月1日起至2015年10月1日止。故被告应向原告支付自2014年2月1日起至2015年10月1日止的物业费1317元，其中2014年2月1日至2015年2月1日物业费790元，2015年2月1日至2015年10月1日物业费527元。另，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可要求适当减少。本案中，根据涉案物业服务合同第十条第三款的约定，被告最迟应于当年7月31日交纳物业费。但被告未如期交纳物业费，构成违约，原告有权要求被告支付违约金即滞纳金。根据涉案物业服务合同第十条第七款的约定，被告逾期未交纳物业费，应从通知交费后三十日起按欠费额3‰/天交纳滞纳金。但涉案合同约定按3‰/天交纳滞纳金过分高于造成的损失，故本院酌定被告从原告通知其交纳逾期物业费后三十日起按欠费额1‰/天交纳滞纳金。至于原告通知被告交纳逾期物业费的时间，根据原告提供的《温馨告知》，本院确定被告逾期未交2014年2月1日至2015年2月1日物业费后，原告通知被告交纳相应物业费的最初时间为2015年1月7日；根据原告提供的《紧急通知》照片，本院确定被告逾期未交2015年2月1日至2015年10月1日物业费后，原告通知被告交纳相应物业费的最初时间为2015年8月20日。原告要求被告支付的滞纳金的截止日期为2015年10月1日。故对于被告逾期未交2014年2月1日至2015年2月1日物业费所产生的滞纳金，被告应以790元为基数，按1‰/天向原告支付自2015年2月7日起至2015年10月1日的滞纳金187元；对于被告逾期未交2015年2月1日至2015年10月1日物业费所产生的滞纳金，被告应以527元为基数，按1‰/天向原告支付自2015年9月20日起至2015年10月1日的滞纳金6元。故被告应向原告支付的滞纳金共计193元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告田英于本判决书生效之日起五日内向原告龙山县龙湖物业管理有限公司一次性支付1317元物业费和193元滞纳金；
二、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百元，由原告龙山县龙湖物业管理有限公司、被告田英各自承担五十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈新华
审 判 员 麻 莉
人民陪审员 何远珍
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 龚 卿