湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5727号
上诉人（原审被告）：湖南美程酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路88号5楼500房。
法定代表人：左政，总经理。
委托诉讼代理人：刘天明，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭玉龙，女，1970年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：孙靖，男，1968年12月12日出生，汉族，系彭玉龙配偶，住湖南省长沙市岳麓区。
上诉人湖南美程酒店管理有限公司（以下简称美程公司）因与被上诉人彭玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美程公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第5969号民事判决，并依法改判驳回彭玉龙的全部诉讼请求；二、由彭玉龙承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、租赁双方约定房屋租金要在房屋使用前提前15天先行支付，2015年1月16日彭玉龙应当支付其后3个月的租金，一审判决认定交付房租的时间错误；二、美程公司限量购电并未限制彭玉龙购电次数，对彭玉龙的经营并未造成影响。
彭玉龙辩称：美程公司不允许我方购电，调解不成，对我方正常经营造成损失，构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
彭玉龙向一审法院起诉请求：一、解除彭玉龙与美程公司之间签订的租赁合同；二、美程公司返还彭玉龙合同保证金10万元；三、美程公司赔偿彭玉龙经营损失及支付违约金两项共计10万元；四、美程公司支付彭玉龙店铺装修费共计40万元；五、本案的诉讼费用由美程公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月16日，美程公司(甲方)与彭玉龙(乙方)签订《租赁合同》，约定：一、位于长沙市解放东路的美程公司一楼东向二缝临街铺面(门牌为××)，乙方作为餐饮经营使用。二、双方责权：4、甲方有对楼宇的整体管理权，有及时、足额地收取乙方的合同押金、房租和水电等费用的权利，不得无故影响乙方正常营业，乙方享有该铺面的合法使用权，有日常经营管理的自主权，有及时、足额地向甲方地付合同保证金、水电费、租金和承担所有成本费用的义务。5、水电费：乙方向甲方交纳电费按照1.2元/度、交纳自来水费按照4.38元/吨的基本标准，此外另行收取水电费总额5%的损耗费；抄表三日内乙方须交清，否则视为违约。8、甲方以现状交付乙方使用，双方合作结束，本着“来装去丢”的原则，该房屋内所有装饰装修以及固定物等均归甲方所有，乙方不得破坏或带走。四、付费事项：1、保证金壹拾万元，若乙方违规违约时，甲方有权直接从合同保证金中扣除，保证金不足额时乙方需马上补足；在合同期内合同保证金不退，若乙方提前中止合同或违约时，保证金不退；合同期满三个月后、确认乙方各项费用结算完毕且未遗留债务及法律纠纷的前提下，保证金无息退还。3、房租费：第一年肆拾万元/年，从第三年(2015年8月1日)开始，每年的租金在上一年的基础上递增百分之五。4、合同期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，总计5年。4、付款方式：签署本合同当天乙方支付给甲方合同保证金壹拾万元及第一季度房租壹拾万元；以后每次均提前15天支付后3个月的租金(例如：2013年10月15日前支付2013年11月1日至2014年1月31日期间租金，以此类推)；乙方未能如期付款即视为违约。五、合同的中止、变更、违约责任及分歧处理办理。当乙方拖欠相关款项时，甲方直接从合同保证金内扣除所欠款项及相对应金额每日百分之五的违约金。合同签订后，彭玉龙支付10万元保证金。2014年10月21日，双方经协商一致同意将每季度的租金减到8万元。彭玉龙已支付租金至2015年1月31日。
在经营期间，彭玉龙与美程公司因购电事宜发生争议，经协商美程公司要求彭玉龙一次购电不得超过1000元电量。2015年1月15日，彭玉龙向美程公司提出购电，美程公司要求彭玉龙支付下一季度(2015年2月1日至4月30日)租金才同意购电。双方发生争议。之后，美程公司提出彭玉龙在写承诺书的前提下限量购电。彭玉龙不同意写承诺书也不同意限量购电，并要求购买1000元的电量以保证餐厅正常经营。双方争执不下。2015年1月24日，彭玉龙经营的餐饮店因电量不足停止营业。美程公司由长信投资管理中心经营管理。在授权范围及经营期限内，在不破坏建筑物主体结构和保障安全的前提下，美程公司及其对象的正当合法经营该中心予以认可。2016年3月29日，一审法院根据彭玉龙的申请委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案铺面的房屋装修损失造价进行评估。该公司于2016年5月13日作出评估意见书：重置造价为243334.27元、扣折旧后造价128967.16元。鉴定评估范围是否包含可拆卸继续使用设施，请法院进一步认定。意见一：仅固定装修部分中，鉴定装修重置造价为199194.30元，扣折旧后造价105572.98元。二、若包含固定装修及可拆卸继续使用设施(空调、半固定桌椅、热水器、净化器)，则鉴定重置造价为243334.27元，扣折旧后造价128967.16元。
一审法院认为：本案双方争议的焦点是彭玉龙还是美程公司的行为根本性违约。所谓根本性违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会价值。房屋租赁合同中出租方的主要义务是向承租方提供租赁房屋，并为承租方提供便利条件方便经营。承租方的主要义务是正当使用租赁房屋，按时缴纳租金。即出租方的目的是获取租金，承租方的目的是利用租赁物获取经营利益。本案中，彭玉龙向美程公司要求购电时的当日即2015年1月16日尚未超过双方合同约定的提前交租日期，之后，如果彭玉龙逾期交纳租金，美程公司可通过向彭玉龙催交或抵扣保证金的方式来保证自己的租金利益。且彭玉龙要求购电时其已支付租金至2015年1月31日，并未实际欠付租金。彭玉龙的行为尚不构成根本性违约。而彭玉龙租赁房屋的目的是经营餐馆，作为正常经营的餐馆一次购买1000元的电量在合理范围之内，而电量不足完全可能影响餐馆的正常经营。美程公司在没有实际租金损失且其租金利益可获得保障的前提下，限制或限量彭玉龙购电没有依据。故彭玉龙经营的餐馆于2015年1月24日因用电量不足停止营业的责任在美程公司。彭玉龙要求解除双方租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于彭玉龙的其他诉讼请求。因导致双方合同解除的责任在美程公司，美程公司应返还彭玉龙保证金，赔偿彭玉龙装修损失，因双方合同已履行部分，餐馆装修存在折旧，彭玉龙要求赔偿40万元的装修损失过高，根据鉴定报告确认的扣折旧后造价128967.16元认定餐馆的装修损失。虽然彭玉龙经营的餐馆于2015年1月24日停止营业的责任在美程公司，但美程公司、彭玉龙在2015年1月24日餐馆停止营业后，均未及时依法律途径主张权利，双方对门面空置导致损失扩大均负有责任，应各自承担损失，即彭玉龙自行承担2015年1月24日至一审判决确认双方合同解除期间的经营损失，故对彭玉龙要求美程公司支付营业损失及违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条的规定，如下：一、解除彭玉龙与美程公司于2013年5月16日签订的《租赁合同》；二美程公司在本判决生效之日起五日内返还彭玉龙保证金100000元；三、美程公司在本判决生效之日起五日内赔偿彭玉龙装修损失128967.16元；四、驳回彭玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9800元，由彭玉龙、美程公司各负担4900元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：美程公司与彭玉龙签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。根据该合同的约定，承租人彭玉龙应当提前15天向美程公司交纳2015年2月至4月的房屋租金，2015年1月16日彭玉龙向美程公司提出购买经营用电时，并未超出双方约定的提前交租截止日期，美程公司通过限制彭玉龙购电方式催促彭玉龙交纳租金缺乏法律依据，该行为直接导致彭玉龙经营店铺因供电不足而停业，构成违约，彭玉龙有权要求解除双方签订的《租赁合同》并要求美程公司返还保证金100000万元及装修损失128967.16元，一审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，湖南美程酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人湖南美程酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十月十八日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。