四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第2792号
上诉人（原审被告）成都佳飞建材市场管理有限公司。住所地：四川省成都市青白江区。
法定代表人兰书明，总经理。
委托代理人周志宇，四川天与律师事务所律师。
委托代理人虞勇强，四川天与律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）补晓平，女，汉族，1970年6月16日出生，住四川省遂宁市安居区。
委托代理人高雄，四川盛豪律师事务所律师。
上诉人成都佳飞建材市场管理有限公司（以下简称佳飞公司）因与被上诉人补晓平租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳飞公司的委托代理人虞勇强，被上诉人补晓平的委托代理人高雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月24日，补晓平作为乙方与甲方佳飞公司签订“佳飞建材市场二期一层商铺租赁意向协议”（下称意向协议），补晓平拟租用佳飞公司在建的建材市场内的2间商铺。协议第二条第（一）款约定：乙方意向承租的商铺租金、经营管理费及公共管理费平均单价为人民币24元／㎡／月；第三条第（一）款第2项约定：乙方交纳承租诚意金40000元作为签订正式商铺租赁合同及其附属合同的担保，在签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同后，从计租之日起，上述诚意金转为租金及相关费用使用；第三条第（二）款第1项约定：甲方不得就本协议项下的商铺与他人在签订其他协议，否则乙方有权要求甲方返还所缴纳的诚意金，商铺具备出租条件时，乙方须在甲方通知乙方之日起七个工作日内自行前往甲方指定场所，按协议约定的基本条件签订正式的商铺租赁合同及其附属合同并付清相关费用，否则乙方不得要求返还所缴纳的承租诚意金；第三条第（二）款第2项约定：甲方应在本协议的商铺具备出租条件后60日内与乙方在项目地签订正式的商铺租赁合同及其附属合同，签订正式合同的具体时间以甲方口头或书面形式通知乙方为准；第五条第（一）款约定：甲、乙双方相互送达与本协议有关的书面文件（如通知等），以直接送达、挂号信或特快专递的形式送达至本协议记载的当事人地址。各方应保证本协议所记载地址的准确性及真实性，并在变更后及时书面通知对方。同日，佳飞公司收取了补晓平交纳的承租诚意金40000元。
2014年4月18日，佳飞公司在天府早报上刊登公告，公告内容为“成都佳飞建材市场二期商户：成都佳飞建材市场二期工程现已验收合格并达到经营条件，请各位商户带上身份证原件及《佳飞建材市场二期商铺租赁意向协议》原件于2014年5月1日前到佳飞建材市场一期客服中心办理相关入场手续，我市场将于2014年5月1日起正式计租，逾期未办理的，将按相关规定处理。望各位商户支持与配合”。
2014年10月17日，补晓平通过四川盛豪律师事务所向佳飞公司邮寄律师函。律师函载明：2014年6月，补晓平到佳飞公司协商房屋租赁合同签订事宜；补晓平对佳飞公司单方要求交纳保证金、装修费、消防费和清洁费等费用提出异议，并认为市场未达到交付条件；佳飞公司已将意向协议签订的房屋出租给他人；要求佳飞公司提供房屋租赁合同等事项。2014年11月6日，佳飞公司�过四川天与律师事务所周志宇律师复函高雄律师，复函载明：律师函所述与事实不符，补晓平未按通知时间办理交房手续，应承担违约责任。
原审法院认定上述事实，有《意向协议》、收款收据、报纸公告、EMS单、挂号信函收据、律师函及当事人陈述等证据在案为证
原审中，佳飞公司认可案涉房屋在补晓平本案起诉前已租赁给他人使用。佳飞公司提交了其与彭凯、罗辉、牛勇等商户签订的《租赁意向协议》，以及该批商户交纳租赁诚意金的收据，拟证明该批商户现已入住租赁房屋，双方未再签订租赁合同，双方的权利义务受《租赁意向协议》的约束。
原审法院认为，补晓平与佳飞公司签订的商铺租赁意向协议合法有效。补晓平所交纳的承租诚意金是为签订正式的商铺租赁合同及其附属合同的担保。佳飞公司于2014年4月18日刊登公告交房，该方式违反意向协议约定的有效通知方法，对补晓平不产生通知到达的效力。本案佳飞公司未提供正式的商铺租赁合同与补晓平签订，且佳飞公司已将案涉商铺租赁给他人，补晓平承租商铺的合同目的不能实现，故对补晓平要求佳飞公司返还承租诚意金40000元的诉请，原审法院予以支持。补晓平要求佳飞公司支付违约金8000元，因意向协议无此约定，补晓平亦未举出相关损失的证据，其损失从支付诚意金次日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：1、成都佳飞建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还补晓平承租诚意金40000元；2、成都佳飞建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付补晓平违约金（以40000元为基数，从2013年3月25日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清全款时止）；3、驳回补晓平的其他诉讼请求。案件受理费500元，由补晓平负担85元，佳飞公司负担415元。
宣判后，原审被告佳飞公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回补晓平的诉讼请求，一、二审诉讼费用由补晓平承担。其主要上诉理由为：一、一审判决事实认定错误。1、在商铺具备出租条件后，佳飞公司多次通知补晓平，要求其在接到通知后七个工作日内前往佳飞公司客服中心办理入场手续，佳飞公司已经按照《意向协议》的约定严格履行了相关义务，并无违约行为。相反，补晓平接到通知后，并未按照通知时间前往指定场所办理入场手续，是其主动放弃对商铺的租赁，其行为已经构成严重违约，导致佳飞公�商铺长时间闲置，造成严重损失；2、佳飞公司提交了其他商家的《意向协议》、《收据》、《佳飞国际建材家居市场商家交房缴费通知单》等证据，证明佳飞建筑市场二期商家办理交房入场手续时，没有与佳飞公司签订《房屋租赁合同》，继续履行《意向协议》，不存在由佳飞公司提供正式的《商铺租赁合同》与补晓平签订的事实。二、一审判决适用法律错误。《意向协议》合法有效，根据第三条约定，4万元诚意金为签订正式合同的担保，其性质为缔约定金，补晓平违反约定，无权要求返还。
被上诉人补晓平辩称，原判决认定事实清楚，佳飞公司应当退还诚意金。1、4万元系意向诚意金，作为签订租赁合同的担保，合同签订后该款自动转为租金；2、佳飞公司陈述，案涉商铺具备入驻条件与事实不符，案涉商铺至今未达到签订《意向协议》时佳飞公司承�的交付条件和经营条件；3、补晓平未收到佳飞公司发出的交房通知；4、补晓平要求与佳飞公司签订租赁协议但被佳飞公司拒绝。
双方当事人对原审判决查明的事实均不持异议，本院予以确认。二审经审理查明，《意向协议》第六条第（二）款约定：该商铺从甲方（佳飞公司）通知乙方（补晓平）交房之日起90日内，补晓平须前往佳飞公司办理交房手续，并与佳飞公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，否则视为补晓平自动放弃意向租赁权，佳飞公司有权收回该商铺的使用权，将商铺租赁给任何第三方使用，补晓平不得要求返还所交诚意金及排号费。二审经审理查明的其余事实及采信的证据与原审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为：佳飞公司是否应向补晓平退还诚意金4万元。结合双方的诉辩意见，本院综合评析如下：首先，《意�协议》明确约定，双方需签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同，补晓平交纳的4万元系签订上述合同的担保，但佳飞公司并未提供《商铺租赁合同》及其附属合同。佳飞公司在原审中提交了其与案外人即其他承租人签订的《意向协议》及《收款收据》等证据，拟证明佳飞公司在向其他承租人交房时未再另行签订《商铺租赁合同》及其附属合同，但佳飞公司与其他承租人在履行过程中对《意向协议》的变更对补晓平并无约束力。其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，租赁合同的内容应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而《意向协议》中并无关于租赁商铺面积的约定，在租赁物面积无法确定的情况下，仅约定租金单价，并无法确定租金金额以及具体支付方式等，即《意向协议》本�并非完整的租赁合同，欠缺租赁合同的核心条款，故佳飞公司关于无需签订正式《商铺租赁合同》仍然《意向协议》继续履行的理由不能成立。第三，《意向协议》中有多个条款涉及交房通知、期限及未按时交房的法律后果，其中第三条第（二）款第1项约定，在本协议项下的商铺具备出租条件时，补晓平须在佳飞公司通知之日起七个工作日内自行前往指定场所签订正式的《商铺租赁合同》及其附属合同；第三条第（二）款第2项约定，佳飞公司应在商铺具备出租条件后60日内与补晓平在项目地签订正式的《商铺租赁合同》，签订正式合同的具体时间以佳飞公司口头或书面形式通知为准；第六条第（二）款约定，该商铺从佳飞公司通知补晓平交房之日起90日内，补晓平须前往佳飞公司办理交房手续，并与佳飞公司签订正式《商铺租赁合同》及其附属合同。上述约定本身即存在前后矛盾之处。在佳飞公司未提供《商铺租赁合同》且已将案涉商铺租赁给案外人的情况下，佳飞公司无证据证明系补晓平主动放弃租赁，故补晓平诉请佳飞公司归还诚意金4万元于法有据。
综上，上诉人佳飞公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费1000元，由上诉人佳飞公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 王晓川
代理审判员 王 蕊
二〇一五年六月十六日
书 记 员 任文磊