上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6779号
原告吴健，女，1979年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告黄欣华，男，1986年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告杨晓青，女，1987年4月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托代理人陈洁，上海致格律师事务所律师。原告吴健与被告黄欣华、杨晓青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，于2015年6月1日再次公开开庭进行了审理，并于2015年7月28日作出(2015)浦民一(民)初字第6321号民事判决。判决后，被告黄欣华、杨晓青不服提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后，于2015年11月11日作出裁定：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第6321号民事判决；二、本案发回上海市浦东新区人民法院重审。本院受理后，另行组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告吴健的委托代理人陈辉，被告杨晓青及委托代理人陈洁(兼任黄欣华委托代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴健诉称，原告于2014年8月20日通过居间人上海中世房地产投资顾问有限公司(以下简称中世公司)与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将上海市浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室房屋以1,200,000元(人民币，以下币种相同)出售给原告，另有200,000元以协议方式支付给被告，被告应于原告拿到产证后7天内交房。原告于2014年9月23日拿到了房产证，被告应当在2014年10月1日前向原告交房，但被告至今未向原告实际交房，为维护原告的合法权利，故起诉至法院，要求判令两被告：1、立即将浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室房地产交付给原告；2、向原告支付逾期交房违约金暂计55,200元(从2014年10月1日起暂算至2014年12月31日止，按已付房款1,200,000元每日万分之五计算，并算至实际交付日止)。被告黄欣华、杨晓青辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的房屋买卖合同无效。出售系争房屋并非被告本意，被告只是将房屋抵押给小额贷款公司用以贷款200,000元，且房屋的真正所有权人是案外人屠某某，所涉房屋买卖是由案外人段永其操作的，被告并未参与，被告直至收到原告起诉的材料才知道房屋已经被出卖了。而且，系争房屋实际居住人是屠某某及其家人，故被告也无法向原告交付房屋，更谈不上支付逾期付款违约金。原、被告双方都没有见过面，原告也没有看过房，被告也没有收到房款。因此，双方的买卖合同是无效的。因房屋由屠某某一家实际居住使用，即使合同有效，其也无法履行交付房屋的义务，且合同并非被告所签，故对于合同约定的违约金及标准不认可，不愿意支付逾期交房违约金。经审理查明，两被告是夫妻关系。2014年6月16日，两被告签署《委托书》，载明两被告是上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)的房地产登记权利人，委托案外人段永其为代理人，全权办理如下事项：一、代为办理上述房地产为本人或第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同(含办理银行放贷的储蓄卡，补办还贷卡修改密码)，以及相关公证事宜。代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款。二、代为签订上述房地产的买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证、代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、并协助买受方办理按揭贷款手续……十、代为收取房地产转让价款和银行贷款。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限：自二○一四年七月十六日起至○一五年七月十六日止。该委托书经上海市崇明公证处进行了公证。2014年8月17日，经居间方中世公司居间介绍，段永其代两被告与原告就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定房价款为1,400,000元，分三期支付，并于2014年8月20日前共同赴中世公司签订登记文本。该协议尾部记载了如下内容：“该房的产权人现全权委托段永其为代理人全权办理此房屋一切交易及迁户事宜，具体内容详见公证书(2014)沪崇字第1806号……”。2014年8月20日，段永其代两被告作为卖售人(甲方)，原告作为买受人(乙方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款共计1,200,000元，双方在2014年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为(按)乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件三中约定，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，并签署《房地产交接书》。当天，段永其又代两被告与原告签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：1、在交易过程中所有税、费均由乙方支付。2、乙方应于交房当日内向甲方支付装修及搬迁补偿款计200,000元。支付条件为：甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方。上述居间协议及买卖合同签订以后，原告于2014年8月17日向段永其支付了100,000元，于2014年8月20日支付给段永其500,000元。2014年9月20日，原告作为借款人，与中国工商银行上海市浦东开发区支行签订《个人购房借款/担保合同(组合)》，以系争房屋为抵押向个人申请住房贷款共计600,000元，其中商业性贷款为200,000元，公积金贷款为400,000元，并授权贷款人向段永其户名发放贷款。2014年9月23日，系争房屋经核准登记至原告名下。前述贷款发放日期为2014年10月22日。另查明，系争房屋的原权利人为案外人屠某某。2004年8月20日，屠某某与韩雪才、金慧茹签订《上海市房地产买卖合同》，以890,000元的价格将浦东新区高桥镇季景北路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)、202室出售给韩雪才、金慧茹。系争房屋产权于2004年9月11日登记至韩雪才、金慧茹名下。2011年11月17日，韩雪才、金慧茹与两被告签订《房屋买卖协议》，将上述房屋出售给两被告，总价款为1,610,000元，双方于2012年1月8日就前述房屋又签订《上海市房地产买卖合同》，其中系争房屋的总房价为870,000元，另外一套房屋的总房价为740,000元。其中，系争房屋的产权于2012年2月13日被核准登记至两被告名下。2012年7月2日，屠某某以其与韩雪才、金慧茹之间并无真实的房地产买卖关系，而是因其经商需要资金故商定以虚假房地产买卖方式获得银行贷款，韩雪才、金慧茹没有支付过购房款，其也没有向韩雪才、金慧茹交付过系争房屋，但在2012年5月，其突然收到两被告的诉状，才得知韩雪才、金慧茹擅自将系争房屋出售给了两被告，并以此为由起诉至本院要求确认其与韩雪才、金慧茹于2012年8月20日就包括系争房屋在内签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院审理后认为屠某某与韩雪才、金慧茹均无买卖系争房屋的真实意思，系争房屋买卖合同系双方为套取银行贷款而签订，应属无效合同，遂于2012年9月18日判决如下：屠某某与韩雪才、金慧茹于2004年8月20日就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201,202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2012年11月26日，屠某某又以韩雪才、金慧茹及本案两被告黄欣华、杨晓青为被告诉至本院，要求确认韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青之间于2011年11月、2012年2月就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201,202室房屋签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》无效，并确认前述房屋恢复屠某某所有。本院认为，韩雪才、金慧茹和屠某某之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，黄欣华、杨晓青在韩雪才、金慧茹无权且出于恶意处分系争房屋的前提下，与其签订买卖合同，双方签订的房屋买卖合同应属无效，黄欣华、杨晓青获得系争房屋的产权行为亦不构成善意取得。本院向韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青释明无效后果，其均表示无需在该案中一并处理，故于2013年5月8日作出一审判决：一、韩雪才、金慧茹及黄欣华、杨晓青就上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201,202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青于判决生效后十日内，协助将上海市浦东新区季景北路XXX弄XXX号201,202室房屋的产权恢复登记至屠某某名下。判决后，韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青均不服一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院，中院审理后认为原审判决认定韩雪才、金慧茹、黄欣华、杨晓青之间关于系争房屋的买卖无效当属正确，但关于无效后果的处理欠妥，在未对银行抵押贷款的偿还责任作出明确界定的情况下，直接判令将系争房屋产权恢复登记至屠某某名下不当，故于2013年7月22日作出终审判决维持本院第一项判决，撤销第二项判决，并判决黄欣华、杨晓青于判决生效后十日内将系争房屋产权恢复登记至韩雪才、金慧茹名下；韩雪才、金慧茹于判决生效后十日内返还黄欣华、杨晓青房款(即清偿的银行贷款)及利息；屠某某于判决生效后十日内偿还韩雪才、金慧茹已承担的银行贷款及利息，前述款项由韩雪才、金慧茹收取后转付黄欣华、杨晓青；韩雪才、金慧茹在屠某某清偿上述银行贷款本息后，协助将系争房屋产权恢复登记至屠某某名下。系争房屋目前仍由屠某某及其家人居住使用。审理中，关于本案看房以及签约过程，原告陈述如下：因看过同样小区类似的房型，中介声称有租客在系争房屋内，故没有实际现场看房；因中介声称租客马上会搬离，故也没有了解租客的租期；签约过程中，没有见过被告，但见到了公证委托书，故直接签约并支付了房款。原告主张其系善意取得了系争房屋的产权。本院向原告释明，另案生效判决书已经判决系争房屋产权恢复到屠某某名下，而且现本案被告自身也不占有系争房屋。原告表示坚持不变更诉讼请求，要求履行合同，要求被告交付房屋。以上事实，由原、被告陈述及《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《房地产居间协议》、《上海市房地产权证》、《发票联》、《税收缴款书》、《中国工商银行个人购房借款/担保合同(组合)》、《委托书》、(2012)浦民一(民)初字第21109号民事判决书、(2012)浦民一(民)初字第39074号民事判决书及(2013)沪一中民二(民)终字第2011号民事判决书等证据予以佐证。本院认为，系争房屋已经过三手买卖，黄欣华、杨晓青与其前手韩雪才、金慧茹的买卖合同已经被前案生效判决认定为无效。黄欣华、杨晓青客观上无法向其前手主张交房。而且，系争房屋现仍由屠某某居住。因此，本案黄欣华、杨晓青客观上无法履行对吴健的交房义务。逾期交房违约金是基于房屋能够交付这一前提。综上，吴健主张黄欣华、杨晓青交付系争房屋及逾期交房违约金的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告吴健的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,180元，由原告吴健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 杨立转
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年七月十三日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。