湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1346号
上诉人（原审被告）吴桂敏，女，汉族，襄阳市人，退休工人。
上诉人（原审被告）石永新，男，汉族，襄阳市人，律师。
被上诉人（原审原告）襄阳恒大房地产开发有限公司（以下简称襄阳恒大公司）。住所地襄阳市襄城区檀溪路***号。
法定代表人洪昌龙，襄阳恒大公司董事长。
委托诉讼代理人汤珊、ＸＸ伟，襄阳恒大公司员工。
上诉人吴桂敏、石永新因与被上诉人襄阳恒大公司房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2015）鄂襄城民二初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴桂敏、石永新，被上诉人襄阳恒大公司的委托诉讼代理人ＸＸ伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴桂敏、石永新上诉请求：1.依法改判在扣减被上诉人的代偿款361398.82元及利息15720元后，被上诉人返还523036元于上诉人（其中吴桂敏的81000元自2015年1月按银行同期一年的贷款利率计算利息约计3532元共计84523元），或者发回重审；2.一、二审诉讼费用依法合理负担。事实和理由：1.原审判决对部分事实没有做出认定，且有利用国家司法权力剥夺上诉人财产权之嫌。原审判决没有处理合同解除后已履行权利义务的处分问题，没有处理被上诉人收回商品房，实现物权转移侵犯上诉人财产的问题。2.原审判决适用法律错误，且有妄加裁判之嫌。双方已经履行了商品房买卖合同的主要义务，上诉人已是该商品房的合法所有人。但被上诉人可以“单方面解除合同，收回商品房，对已交付的购房款不予退还，并办理解除的登记手续”的这种“标的物所有权保留”或者“回购”的条款，显然违背了我国法律的强制性规定，用合同补充条款这种“合法形式”掩盖了“非法”占有被上诉人财产所有权的目的。原审判决解除商品房买卖合同，但对上诉人辩称的要求上诉人返还购房款及利息不予处理，而让上诉人另行起诉。按照《中华人民共和国担保法》的规定，被上诉人作为担保人承担担保责任后，没有权利直接收回该商品房。被上诉人依据无效的格式合同补充条款侵吞上诉人近90万元的财产，显示公平，违背法律规定。3.原审判决程序违法，实体处分不当。原审审理时间1年多，但没有法定延期审理的理由。原审诉讼费承担不合理。原审不处理合同解除后的法律后果，严重缺项，增加上诉人的诉累。
襄阳恒大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
襄阳恒大公司在一审法院的起诉请求：1、请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为XF201204595）已经解除，并要求被告配合原告到房管部门办理解除手续；2.被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月27日，原告襄阳恒大公司（出卖人）与被告石永新、吴桂敏（买受人）签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：XF201204595）。《商品房买卖合同》约定，第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于襄阳市襄城区檀溪路、编号为襄阳国用（2012）第340401798号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为恒大名都。第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢1单元4-1-11-3号房。该商品房建筑面积共116.24平方米，其中，套内建筑面积87.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.67平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6143.79元，总金额人民币柒拾壹万肆千壹百伍拾肆元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：（银行按揭贷款）银行按揭付款方式：2012年6月27日前支付总楼款224154元，余款49万元须于2012年6月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件四“合同补充协议”的第三条约定：双方同意《商品房买卖合同》第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不办理房地产权证，并无须承担任何责任。
《商品房买卖合同》签订后，被告石永新、吴桂敏按约定向原告襄阳恒大公司支付了首期房款224154元，被告石永新、吴桂敏（借款人，丙方）与襄阳住房公积金管理中心（委托人，甲方）、建行襄阳铁路支行（受托人，乙方）签订《职工个人住房公积金借款合同》，约定甲方根据丙方的申请，委托乙方向丙方发放住房贷款49万元，贷款用于丙方购买座落于襄樊市襄城区檀溪路198号恒大名都小区4幢1单元11楼3室，建筑面积116.24平方米，贷款期限为13年，计156个月。第四条、贷款利率根据国家有关规定确定当期月利率为3.917‰，利息从放贷款之日起计算。第六条、自贷款发放次月起，丙方用按月等额本息还款的方式归还贷款本息，还款日定为每月20日，每期金额4203.71元。第八条、丙方应按期偿还贷款本息，如未按照约定的时间归还，甲方将按国家规定对逾期贷款计收罚息。第十一条、为保证本合同的履行，丙方应向甲方提供抵押、质押、第三人保证等担保。相关当事人所签订的担保合同，是本合同的从合同。第十二条、除非下列事项已经在甲方感到满意的情况下获得圆满解决，否则甲方有权在任何一项或者多项事情发生时，宣布合同提前到期，要求丙方立即提前偿还部分或者全部贷款本息（包括逾期利息）而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）丙方违反本合同的任何条款。（二）丙方本人因丧失民事行为能力，被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人；（三）丙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为丙方履行偿还贷款本息的义务；（四）丙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；（五）因担保人（物）发生变故，致使担保合同不能实际履行的；（六）丙方发生其他可能影响还款本息行为。第十三条、发生本合同项下第十二条第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形时，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，甲方有权依据担保合同要求保证人提前履行担保义务或提前处分担保物。《职工个人住房公积金借款合同》签订后，该款项已转入原告账户。涉案商品房的房地产权证至今未办理完毕。
2012年6月28日，襄阳住房公积金管理中心（甲方）与原告襄阳恒大公司（乙方）签订了《商品房销售住房公积金按揭贷款合作协议》，约定就乙方开发的恒大名都小区项目1-5、8、10号楼盘商品房销售职工购房公积金按揭贷款达成如下协议：第三条、甲方对乙方客户（借款人或购房人）提出的住房公积金贷款申请，经审核符合贷款条件的，按甲方审核金额发放贷款。第四条、在借款人（购房人）《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证。保证担保的范围为借款人借款合同项下的本金及利息（包括贷款人违约的罚息）、甲方为实现债权而发生的和有关费用（包括处分抵押物费用、委托律师代理费和诉讼费用）等。第五条、乙方同意向甲方提交相当于借款人贷款金额的10%作为履行保证义务的保证金。如果借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定按时偿还借款本息或相关费用，乙方保证在接到甲方书面催款通知（或电话通知等其他方式）后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方同意甲方从保证金中扣取。
被告石永新、吴桂敏归还了贷款本金129876.74元、利息50634.73元、罚息341.55元后，未按约定期限归还剩余贷款本息。至2015年1月9日，被告石永新、吴桂敏已连续拖欠贷款5期，扣除被告吴桂敏公积金账户余额81000元后，余欠贷款本金360123.26元、利息1275.56元，合计欠款361398.82元。2015年1月9日，襄阳住房公积金管理中心在原告上交的住房保证金中扣收了该款项。原告遂向被告送达《还款提示函》及《解除合同通知书》后，原告襄阳恒大公司向原审法院起诉。
另查明，被告石永新、吴桂敏于2012年6月27日登记结婚，于2015年7月7日由襄阳市樊城区法院判决离婚。
原审法院于2015年3月17日做出（2015）鄂襄城民保字第00054号民事裁定书，诉前保全裁定石永新、吴桂敏位于襄阳市襄城区檀溪路198号襄阳恒大名都小区4幢1单元11层3室的房屋。诉前保全费为4090元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。合同签订后，被告石永新、吴桂敏仅支付首付款224154元，余款49万元向襄阳住房公积金管理中心申请了按揭贷款。贷款后，被告石永新、吴桂敏未按约定还款，导致原告襄阳恒大公司承担保证责任，代其偿还了贷款本息合计361398.82元。根据“合同补充协议”的第三条约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，且根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，现二被告未按约定还款，故原告襄阳恒大公司向法院起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的行为，符合相关法律规定，原审法院依法予以支持。“合同补充协议”第三条同时约定，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，《商品房买卖合同》及补充协议由被告石永新、吴桂敏共同签订，故原告请求二被告协助原告到房屋管理部门办理解除《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为XF201204595）的注销备案手续，于法有据，原审法院予以支持。流质条款的当事人应为抵押合同的抵押人与抵押权人，原告襄阳恒大公司不是抵押权人，故原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议条款并非流质条款，《商品房买卖合同》及补充协议中未约定将房屋的所有权保留，返还商品房仅是在合同解除后产生的法律后果之一，故被告辩称该条款属于流质条款或所有权保留条款无效，于法无据，原审法院不予采纳。本案原告仅诉请解除合同并由被告协助办理解除手续，被告以条款属于流质条款或所有权保留条款为由，请求驳回原告诉请，原审法院不予采纳。被告石永新辩称其支付的购房款本金71万元及其利息、至今未交房造成的损失扣减原告代偿的36万元后的余额，原告应予返还，因原告未就解除合同后的法律后果提出诉请，而被告的该辩称不能抵消、吞并原告的部分或全部诉讼请求，被告也未提起反诉，故对被告石永新辩称原告应将其支付的购房款本金71万元及其利息，加上至今未交房造成的损失扣减原告代偿的36万元后返还给被告，本案不予处理，被告可另行诉讼解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告襄阳恒大房地产开发有限公司与被告石永新、吴桂敏于2012年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XF201204595）及其补充协议。二、被告石永新、吴桂敏于本判决生效之日起十五日内协助原告襄阳恒大房地产开发有限公司到房管部门办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：XF201204595）及其补充协议的注销备案手续。案件受理费10942元，保全费4090元，合计15032元，由被告石永新、吴桂敏承担。
二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴桂敏、石永新与被上诉人襄阳恒大公司签订房屋买卖合同和职工个人住房公积金借款合同后，上诉人吴桂敏、石永新未按合同约定，履行还贷义务。被上诉人襄阳恒大公司依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，代上诉人石永新、吴桂敏偿还了贷款本息合计361398.82元。根据“补充协议”的第三条约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》。二审中，上诉人石永新、吴桂敏对襄阳恒大公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，并无异议，本院予以确认。上诉人石永新、吴桂敏要求襄阳恒大公司在扣减被上诉人的代偿款361398.82元及利息15720元后，被上诉人返还523036元于上诉人，因涉及到襄阳恒大公司单方解除《商品房买卖合同》后，对“补充协议”第三条：“买受人所交的全部款项不予退还”的效力认定，石永新、吴桂敏应当在本案中作反诉处理或者另案起诉。一审法院判决让石永新、吴桂敏另行诉讼解决，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9031元，由上诉人石永新、吴桂敏承担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀明
审判员 陈瑞芳
审判员 刘雯莉
二〇一六年九月十二日
书记员 吴晓丽