安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终475号上诉人（原审原告、反诉被告）：无为天筑房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县高新大道军二路交口蓝鼎售楼部三楼。法定代表人：陈峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张敏，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张招平，男，1971年12月11日出生，汉族，户籍地安徽省无为县，现住安徽省无为县。委托诉讼代理人：刘阳，安徽伟明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵翠英，女，1968年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省无为县，现住安徽省无为县。委托诉讼代理人：刘阳，安徽伟明律师事务所律师。上诉人无为天筑房地产开发有限公司（以下简称天筑房地产公司）因与上诉人张招平、赵翠英商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院作出的（2017）皖0225民初字4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。天筑房地产公司的委托诉讼代理人汪贤林、李明月，张招平以及张招平、赵翠英的共同委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天筑房地产公司上诉请求：1、依法撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初4224号民事判决书第二项，依法判令张招平、赵翠英向天筑房地产公司支付以逾期购房款690000元为基数按日万分之三利率标准自2015年2月7日暂计算至2017年9月15日的违约金196857元，2017年9月15日之后违约金以相同方法计算至实际履行之日止。2、本案一、二审诉讼费用由张招平、赵翠英承担。事实与理由：1、张招平、赵翠英至今拒不办理商业贷款，而一审法院认为张招平、赵翠英按揭贷款材料手续准备齐全，对按揭贷款没有及时到位没有过错，系认定事实错误。根据合同约定，张招平、赵翠英负有在约定的期限内向银行办理按揭贷款以及支付剩余房款的合同义务，但客观事实是银行并没有张招平、赵翠英申请贷款的记录，张招平、赵翠英亦未提交任何证据证明其向商业银行申请过商品房按揭贷款。一审法院的上述认定无事实依据。2、合同责任系严格责任，即便张招平、赵翠英无过错，其无约定和法定事由拒绝支付剩余房款亦是违约，应当承当约定的违约责任。一审法院以张招平、赵翠英对按揭贷款未及时到位没有过错为由，认定其不承担违约责任，显然适用法律错误。张招平、赵翠英答辩称：在涉案合同履行过程中，我方并不存在违约行为，请求二审法院依法驳回天筑房地产公司的上诉请求。张招平、赵翠英上诉请求：1、依法判决天筑房地产公司履行合同义务，协助张招平、赵翠英办理贷款手续；2、判决天筑房地产公司立即向张招平、赵翠英交付涉案房屋；3、本案一审诉讼费双方各承担一半，二审诉讼费由天筑房地产公司承担。事实与理由：1、一审法院存在程序违法，越权判决。一审庭审中，天筑房地产公司陈述“起诉时我方已经明确表示被告可以随时向商业银行申请贷款，本案截止目前被告仍然可能申请商业贷款”，据此，张招平、赵翠英认为其与天筑房地产公司关于用商业贷款支付余下购房款的意思是一致的，也视为天筑房地产公司变更了一审诉讼请求，一审判决超越了诉讼请求。另、一审法院用释明的方式要求天筑房地产公司变更诉讼请求明显程序违法。2、根据合同权利义务相一致的原则，一审判决张招平、赵翠英立即支付余下购房款，同时也应要求天筑房地产公司履行交付涉案房屋的义务。3、一审诉讼费用承担判决不当。一审已认定双方均不存在违约情形，本案属于天筑房地产公司擅自诉讼的结果，诉讼费用应双方各自承担一半。天筑房地产公司答辩称：1、本案商品房买卖合同已经签订并已备案，天筑房地产公司也向张招平、赵翠英开具了首付款发票，张招平、赵翠英完全可以自行申请商业贷款，不需要公司协助办理任何贷款手续。2、涉案合同附件四第四条明确约定，在合同约定的交房日期前，买受人未支付完房款的，出卖人有权不予交房。张招平、赵翠英应当先行支付完毕全部购房款，天筑房地产公司才有交付涉案房屋的义务。3、一审中关于商业贷款的陈述，天筑房地产公司认为，张招平、赵翠英既然认为其自身信用良好，完全可以随时向商业银行申请贷款，但截止庭审时，天筑房地产公司仍然没有收到张招平、赵翠英支付的商业贷款。天筑房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张招平、赵翠英向天筑房地产公司一次性支付购房款690000元；2、依法判令张招平、赵翠英向天筑房地产公司支付以逾期购房款690000元为基数按日万分之三比率自2016年2月7日暂计算至2017年9月15日的违约金196857元，2017年9月15日之后违约金以相同方法计算至实际履行之日止；3、本案的诉讼费用由张招平、赵翠英承担。张招平、赵翠英向一审法院反诉请求：1.判令天筑房地产公司履行合同义务，并协助办理贷款手续。2.判令天筑房地产公司立即向张招平、赵翠英交付房屋，并支付逾期交房违约金以全部房款1386200元为基数按日万分之三比率自2016年12月31日起计算至2017年11月20日止共计134739元，后期违约金以相同方式计算至实际交付之日；3.诉讼费用由天筑房地产公司承担。一审法院认定事实：天筑房地产公司、张招平、赵翠英于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：WW2015072107），约定：锦绣园3号独栋商业103室总价款1386200元，合同签订时支付首付款696200元，余款690000元申请商业银行贷款支付。合同附件四约定：1.买受人选择贷款方式付款的，应一周内办妥相关手续（以贷款合同及附属协议签署完毕为准），否则视为逾期付款，按合同第八条承担违约责任，逾期付款期限自上述约定期限第二日起计算。2.在买受人按贷款机构要求提交齐全贷款申请资料，办清有关手续，交纳有关费用的前提下，如贷款因买受人原因得不到贷款机构批准，或因政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自贷款机构做出不放款决定之日起五日内，买受人应向出卖人一次性支付剩余房款。买受人若无法支付房款的，视为逾期付款，按合同第八条处理。即买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。…4.在合同约定的交房日期前，买受人未支付完房款的（一次性付款未全款支付，按揭客户未足额支付首付款或按揭贷款未到甲方账户）甲方有权不予以交房，并不予以办理交房的相关证件。合同约定在2016年12月31日前交付该商品房，同时约定逾期交房应按全部房款价支付日万分之三的违约金。张招平、赵翠英作为买受人选择了贷款方式支付，并准备齐全按揭贷款手续，且其个人征信没有问题，天筑房地产公司协助办理按揭贷款手续，但贷款银行未能放款。天筑房地产公司、张招平、赵翠英为支付尚欠购房款多次协商未能达成一致意见。天筑房地产公司于2017年1月起诉要求解除合同，二审诉讼中张招平、赵翠英同时表示有能力支付剩余房款，芜湖市中级人民法院依法未支持解除合同诉请。此后，张招平、赵翠英也一直未办理其他商业贷款或一次性支付剩余购房款，天筑房地产公司多次催要无果，故诉至法院。一审法院认为，张招平、赵翠英承认天筑房地产公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，应予以支持。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件系真实意思表示，不存在法定无效的情形，属合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点当事人双方是否存在违约行为，经芜湖市中级人民法院判决认定，张招平、赵翠英准备按揭贷款手续齐全，其个人征信没有问题，对按揭贷款未及时到位没有过错，故张招平、赵翠英没有违约行为；同时天筑房地产公司因未收到足额购房款而没有按时交付案涉商品房，也没有过错，双方均不存在违约行为。因此，对双方要求对方按合同约定支付相应违约金的主张，依法不予支持。对张招平、赵翠英要求天筑房地产公司协助办理贷款手续的主张，因合同未约定协助办理贷款手续是天筑房地产公司的义务，对其该项主张不予采信。另在一审中，经法院释明后，天筑房地产公司不同意变更支付违约金的诉讼请求为支付尚欠购房款利息，而是坚持在原有诉求基础上增加要求张招平、赵翠英支付尚欠购房款按三年期同类银行贷款利率计付利息的诉求。一审法院以该增加的诉求不符合诉讼程序规定为由，在本案中未予以处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决：一、张招平、赵翠英于判决生效之日起十日内给付天筑房地产公司购房款690000元；二、驳回天筑房地产公司的其他诉讼请求；三、驳回张招平、赵翠英的反诉请求。一审本诉案件受理费12668元，减半收取计6334元，反诉案件受理费减半收取计1498元，共计7832元，由张招平、赵翠英负担6426元，天筑房地产公司负担1406元。二审中，当事人各方均未提交新证据。本院对一审所查明的事实予以确认。二审另查明：2017年1月，天筑房地产公司向法院提起诉讼，要求解除其与张招平、赵翠英所签订的涉案《商品房买卖合同》，并要求张招平、赵翠英支付相应的违约金。经审理，无为县人民法院判决驳回了天筑房地产公司的诉讼请求。天筑房地产公司不服提起上诉。芜湖市中级人民法院二审审理认为，天筑房地产公司主张涉案按揭贷款不能办理的原因系张招平、赵翠英存在征信问题，但该主张与所查明事实不符，故天筑房地产公司认为张招平、赵翠英构成违约的诉讼请求不能成立；天筑房地产公司解除合同的诉请已超过法定解除期限，其解除权消灭，同时张招平、赵翠英在二审庭审中明确表示其有能力以按揭贷款之外的方式支付剩余房款，故涉案合同能够继续履行。据此，二审法院判决驳回了天筑房地产公司的上诉请求，该判决已生效。本院认为,综合当事人各方的诉辩主张，本案争议的焦点为：（一）天筑房地产公司主张张招平、赵翠英未支付剩余购房款的行为构成违约，以及要求承担违约责任的诉讼请求能否成立。（二）张招平、赵翠英要求天筑房地产公司交付涉案房屋的诉讼请求是否有事实和法律依据。（三）一审审理程序是否违法，即是否有不当释明和超诉讼请求判决。（四）一审判决关于诉讼费用的承担是否合理。对此，分析如下：(一)关于张招平、赵翠英在涉案合同履行中是否构成违约及责任认定。芜湖市中级人民法院于2017年6月29日作出生效判决，对张招平、赵翠英在涉案合同履行中是否违约进行了实质性审查和判断，认定张招平、赵翠英不构成违约，并驳回了天筑房地产公司的上诉请求。现天筑房地产公司就涉案合同的履行要求张招平、赵翠英承担自2016年2月7日始的违约责任，就2017年6月29日生效判决作出前的部分，构成对法院已生效判决认定事项的重复主张，本院对此不再予以审查。在前案审理过程中，张招平、赵翠英明确承诺如不能办理按揭贷款，可以用其他方式支付购房余款，然其并未按上述承诺履行涉案合同义务，构成违约，对此应承担违约责任。本案中，当事人双方并未就何时“用其他方式支付购房余款”达成一致，对此，根据法律规定，天筑房地产公司要求张招平、赵翠英支付剩余购房款，应当给予对方必要的准备时间。2017年9月26日，天筑房地产公司向一审法院提起了本案诉讼，张招平、赵翠英至此仍未履行支付剩余购房款的义务，根据本案实际情况，本院酌定违约金起算日期为天筑房地产公司于2017年9月26日向一审法院起诉之日。天筑房地产公司主张按逾期应付款日万分之三的标准计算违约金，符合双方合同约定，本院对此予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。据此，承担违约责任的前提应是有不履行或不当履行合同义务的过错，天筑房地产公司称无过错亦应承担违约责任的上诉理由，没有法律依据，对此不予支持。（二）关于涉案房屋应否交付的认定。涉案合同约定，在合同约定的交房日期前，买受人未支付完房款的，天筑房地产公司有权不予以交房，并不予以办理交房的相关证件。据此，支付购房款与交付房屋及办理交房的相关证件存在先后履行顺序，一审法院在张招平、赵翠英未向天筑房地产公司支付完剩余购房款的情况下，对张招平、赵翠英要求交付涉案房屋的诉讼请求未予支持，符合法律规定，张招平、赵翠英的该上诉请求不能成立。（三）关于一审程序是否违法的认定。根据法律规定，诉讼请求的变更应当在举证期限届满前以明示的方式提出。天筑房地产公司在本案一审庭审中，仅陈述张招平、赵翠英可以随时办理贷款手续，并不需要天筑房地产公司协助，该陈述并不是天筑房地产公司对其诉讼请求的变更，故张招平、赵翠英关于一审法院超诉讼请求判决的上诉理由与事实不符，不能成立。另，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。据此，一审法院在本案审理过程中，告知天筑房地产公司可以变更诉讼请求，符合法律规定，张招平、赵翠英的该上诉理由亦不能成立。（四）关于一审诉讼费用负担是否合理的认定。诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案诉讼是由于张招平、赵翠英不当履行合同义务所致，一审法院因此支持了天筑房地产公司要求张招平、赵翠英支付欠付购房款的请求，仅对天筑房地产公司关于违约责任的主张未予支持；一审法院同时全部驳回了张招平、赵翠英的反诉请求。据此，一审法院判决要求张招平、赵翠英承担诉讼费用的绝大部分，有法可据，张招平、赵翠英关于一审诉讼费用应双方各自承担一半的上诉主张与法无据，对此不予支持。综上，天筑房地产公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求应予部分支持；张招平、赵翠英的上诉理由不能成立，对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持安徽省无为县人民法院（2017）皖0225民初4224号民事判决第一、三项；二、撤销安徽省无为县人民法院（2017）皖0225民初4224号民事判决第二项；三、张招平、赵翠英于本判决生效之日起十日内，以尚未给付的购房款为基数，按日万分之三利率标准，自2017年9月26日起至涉案购房款实际清偿之日止，向无为天筑房地产开发有限公司支付逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费4317元，无为天筑房地产开发有限公司负担2158.5元，张招平、赵翠英负担2158.5元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一八年四月二日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审