杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初3616号
原告：盛亚芳。
委托代理人：唐侃洋、郑伦海，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告：闻国祥。
委托代理人：闻刚、黄楼燕，浙江科茂律师事务所律师。
被告：罗荣锡。
被告：张瑞英。
原告盛亚芳诉被告闻国祥、罗荣锡、张瑞英执行异议之诉一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告盛亚芳的委托代理人唐侃洋，被告闻国祥的委托代理人黄楼燕、闻刚到庭参加诉讼，被告罗荣锡、张瑞英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
�告诉称：因案外人杜永军向原告盛亚芳借款40万元，2015年1月28日，原告与杜永军签订协议，约定杜永军将其在2014年4月30日签订的《借款及保证合同》项下对被告罗荣锡等人的45万元借款本息债权转让给原告，用于清偿杜永军欠原告的40万元借款本金及相应利息，双方的债权债务就此结清。同时，原告委托杜永军与被告罗荣锡等人签订《小产权房买卖合同》，以55万元受让被告罗荣锡等人的位于西溪花园流芳苑21幢1单元202室房屋（以下称案涉房屋），其中10万元购房款以现金支付被告罗荣锡，其余45万元与杜永军转让的对被告罗荣锡等人的45万元借款本息债权抵消。随后，原告收到房屋。2015年12月17日案涉房屋的共有人之一钱有芝出具《追认函》，对2015年1月28日订立的《小产权房屋买卖合同》予以追认，并承诺与被告罗荣锡、张瑞英一同及时配合办理房屋产权证等手续。2015年11月，原告得知法院张贴腾退公告，要求被告罗荣锡、张瑞英腾退案涉房屋。原告认为，《小产权房屋买卖合同》自始合法有效，且其自2015年1月28日起已合法占有案涉房屋并付清全部价款，至今尚未办理产权登记系拆迁安置房的特殊性质所致，不影响原告系案涉房屋所有权人的认定，故请求：1.判令停止对案涉房屋的执行。2.本案诉讼费用由三被告承担。
被告闻国祥辩称：原告委托杜永军与被告罗荣锡等人在签订《小产权房屋买卖合同》时，案涉房屋没有登记在被告罗荣锡、张瑞英名下，也即案涉房屋并不具备买卖条件。原告所主张的其已实际占有案涉房屋没有具体的凭证，原告亦无证据证明其已支付全部购房款。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告罗荣锡、张瑞英未作答辩。
原告为证明自己主张，提供证据如下：
1、�2016）浙0106执异24号执行裁定书，证明盛亚芳的执行异议申请已被法院驳回；申请执行人闻国祥与被执行人罗荣锡、张瑞英民间借贷纠纷一案的执行立案时间为2015年3月；罗荣锡在2015年10月13日向法院表示“私底下签了抵押房产手续”不符合事实，且与盛亚芳异议内容相悖，应被列为本案的共同被告。
2、中国银行汇兑支付往来凭证，证明盛亚芳在2012年9月28日出借40万元给杜永军。
3、2015年1月28日盛亚芳与杜永军签订的协议，2014年4月30日杜永军与罗荣锡、张瑞英、张婷婷签订的《借款及保证合同》，证明杜永军将其在2014年4月30日的《借款及保证合同》项下对罗荣锡、张瑞英、张婷婷的部分债权即45万元借款本息转让给盛亚芳，用于清偿杜永军对盛亚芳40万元借款本金和相应利息的债务；盛亚芳委托杜永军代为与罗荣锡、张瑞英、张婷婷就受让西溪花园流芳苑21幢1单元202室房屋签订房屋买卖合同。
4、2015年1月28日杜永军代盛亚芳与罗荣锡、张瑞英、张婷婷签订的《小产权房屋买卖合同》，证明罗荣锡、张瑞英、张婷婷以55万元的价格将西溪花园流芳苑21幢1单元202室房屋转让给盛亚芳。
5、《蒋村街道2011年西溪花园安置选房抽签结果确认书》、《关于西溪花园安置房结算明细核对的通知书》，证明2011年底、2012年初，罗荣锡因拆迁安置取得西溪花园芦雪苑4幢2单元303室、流芳苑21幢1单元202室、501室、芦雪苑7幢2单元401室房屋。
6、2015年12月17日钱有芝出具的《追认函》，证明钱有芝对2015年1月28日的《小产权房屋买卖合同》予以追认，并承诺与罗荣锡、张瑞英一同及时配合杜永军办理房屋产权登记手续。
7、《财产租赁合同》2份，证明盛亚芳买受前西溪花园流芳苑21幢1单元202室�屋的状态。
8、杜永军使用银行自助终端柜员机页面截图，杜永军公司银行对账单，证明盛亚芳买受西溪花园流芳苑21幢1单元202室房屋且林卫忠一家腾空后，该房屋一直空置；仅在2015年4月由杜永军代交过水费、电费。
9、（2015）杭西执民字第1202-1号、1203-1号公告，证明法院对西溪花园芦雪苑4幢2单元303室房屋采取执行措施的时间不会早于2014年10月28日。
10、光盘一份，证明钱有芝签订的《追认函》的真实性。对原告提供的证据，被告闻国祥经质证认为：
1、证据1关联性有异议。被执行人罗荣锡、张瑞英作为本案被告，主体不适格。罗荣锡在法院做的笔录可以反映出本案原告提供的合同以及追认函，罗荣锡和张瑞英是不会认可的。所以我们认可罗荣锡和张瑞英只能作为本案第三人。
2、证据2三性均有异议。只能证明盛�芳在2012年9月28日通过银行向杜永军支付37.2万元款项的事实，并不能证明双方存在借贷关系。
3、证据3三性均有异议。其中《借款及保证合同》系杜永军与被执行人罗荣锡、张瑞英及案外人张婷婷签订，罗荣锡、张瑞英、张婷婷签字的真实性须由其出庭作证才能被法院采信。
4、证据4三性均有异议。该《小产权房屋买卖合同》系杜永军与罗荣锡、张瑞英、张婷婷签订，罗荣锡、张瑞英、张婷婷签字的真实性须由其出庭作证才能被法院采信。
5、证据5的真实性没有异议，关联性有异议。该组证据不能证明罗荣锡户已取得4套房屋的所有权，也不能证明已经实际交付该4套房屋，只能证明罗荣锡户签署了《确认书》，收到了《通知书》。
6、证据6三性均有异议。该《追认函》系案外人钱有子落款出具，钱有子签字的真实性须由其出庭�证才能被法院采信，钱有子的身份存疑，且跟本案无关联，也不构成追认。
7、证据7三性均有异议。该组《房屋租赁合同》系杜永军与罗荣锡及杜永军与林卫忠签订，合同上连最基本的租金都没有约定，存在明显的造假的嫌疑，且罗荣锡签字的真实性需由其出庭作证才能被法院采信。
8、证据8三性均有异议。该证据不能证明是杜永军名下账户，也不能证明该账户有缴纳案涉房屋电费、水费的记录，更不能证明杜永军为盛亚芳代缴涉案房屋电费、水费的事实。
9、证据9关联性有异议。张贴强制腾退公告只是法院强制执行过程中的一个程序，不能以此推论法院对案涉房屋采取执行措施的时间点。
10、证据10不予认可，不具有真实性。
被告闻国祥、罗荣锡、张瑞英未提供证据。
被告罗荣锡、张瑞英经本院合法传�未到庭，视为放弃质证的权利。
审理过程中，被告闻国祥对原告提供的证据明确不申请鉴定也未提交证人出庭作证申请。
本院依据庭审陈述和证据的认定规则，认为：对原告提供的证据和本案均具有关联，结合处理意见予以阐述。
依据庭审查明的事实和现有证据，本院认定事实如下：
1、关于被告闻国祥诉被告罗荣锡、张瑞英民间借贷纠纷一案审理和执行情况。
闻国祥诉罗荣锡、张瑞英民间借贷纠纷一案，经本院(2014)杭西商初字第3322、3323号案件审理，双方达成调解协议。此后，因罗荣锡、张瑞英未按民事调解书约定履行，闻国祥于2015年3月24日申请强制执行。执行过程中，本院于2015年10月28日张贴强制腾退公告，责令被执行人罗荣锡、张瑞英腾退案涉房屋。2015年11月，原告向本院执行机构提出案外人执行异议，本�于2016年4月5日作出（2016）浙0106执异24号执行裁定，驳回了原告的执行异议。2016年4月20日，原告在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查明，本院在2016年2月15日依法查封了案涉房屋。
2、关于案涉房屋的基本情况。
西溪花园芦雪苑4幢2单元303室、7幢2单元401室、流芳苑21幢1单元501室及案涉流芳苑21幢1单元202室等四套房屋系被告罗荣锡户于2012年2月经拆迁安置分配取得，罗荣锡户内安置人员有罗荣锡、张瑞英、钱有芝、罗莉娜、谢彭君、罗恩昊。2015年5月19日，罗荣锡、张瑞英、钱有芝、罗莉娜、谢彭君、罗恩昊签订《析产协议》并经公证，约定案涉流芳苑21幢1单元202室房屋以及西溪花园芦雪苑4幢2单元303室登记于罗荣锡、张瑞英、钱有芝名下，另两套房屋登记于罗莉娜、谢彭君、罗恩昊名下。案涉房屋现所有权人为××区建设管理中心，建筑面积平方81.14平方米，性质为农居公寓。
3、关于原告和杜永军、被告罗荣锡、张瑞英之间的借款纠纷情况。
2014年4月30日，杜永军和被告罗荣锡、张瑞英、张婷婷订立借款及保证合同一份，合同载明：借款人罗荣锡、张瑞英、张婷婷（乙方）向出借人杜永军（甲方）借款130万元；注：借款合同2012年9月28日借款到期100万元，重新出具借条，现再借30万元（共计130万元），旧借条归还罗荣锡、张瑞英。2014年9月14日，被告罗荣锡就案涉房屋与杜永军签订财产租赁合同一份，约定租期为2014年9月14日
---2034年9月13日，合同未约定租金。同日，杜永军将案涉房屋出租给他人，并交纳了部分费用。
2012年9月28日，原告经银行汇款372000元给杜永军。2015年1月28日，原告和杜永军签订《协议》一份，协议载明：一、甲方（杜永军）于2012年9月28日向乙方（盛亚芳）借款40万元，该款一直未还，现甲方将2014年4月30日的《借款及保证合同》中对罗荣锡、张瑞英、张婷婷的部分债权即借款本息45万元转让给乙方，用于清偿甲方对乙方的债务（包括本金40万元和利息5万元），甲乙双方的债权债务就此了结；二、甲方代乙方与罗荣锡、张瑞英、张婷婷签订房屋买卖合同，以55万元的价格受让罗荣锡、张瑞英、张婷婷位于杭州市西湖区蒋村的西溪花园流芳苑21幢1单元202是小产权房，其中45万元房屋转让款以第一条所述对罗荣锡、张瑞英、张婷婷的45万元借款本息债权支付，另10万元房屋转让款由乙方以现金支付。
2015年1月28日，杜永军以原告（乙方）名义和罗荣锡、张瑞英、张婷婷（甲方）签订《小产权房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以55万元出售转让给乙方；本合同签订时双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲�应协助乙方办理房屋产权手续。2015年12月17日，案涉房屋共有人之一钱有芝出具《追认函》，对杜永军代原告与被告罗荣锡、张瑞英签订的《小产权房屋买卖合同》予以追认。
另查明：2015年10月13日、10月26日，钱有芝、被告罗荣锡在本院签署执行笔录并表示，愿意积极配合法院拍卖案涉房屋，但要求保留其享有的25平方米份额的价款。
本院认为，本案主要争议焦点在于对案涉房屋是否应当停止执行。具体分析如下：
首先，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述条款所涉债权是指实际支付的购�款而形成的债权。杜永军代原告盛亚芳与被告罗荣锡、张瑞英在签订《小产权房屋买卖合同》后，原告盛亚芳没有提供有效证据证明其已实际支付了合同约定的购房款，其认为已支付10万元给被告罗荣锡也没有依据；《小产权房屋买卖合同》的内容未涉及以房款抵消被告罗荣锡、张瑞英所欠原告盛亚芳之债权，也没有其他依据表明双方存在以不动产清偿该债务之合意。故原告盛亚芳主张案涉房屋系以物抵债、已经支付了房款依据不足。
其次，按照城市房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。原告在与被告罗荣锡、张瑞英签订《小产权房屋买卖合同》时明知被告罗荣锡、张瑞英至今尚未取得该案涉房屋之物权，并不具备过户条件，故原告存在过错。由于原告和被告罗荣锡、张瑞英未就案涉房屋办理物权变更、转移手续，故该合同内容�能发生债权效力，对外不能依法产生相应的物权变动效力。
综上，原告盛亚芳的诉请不能对抗本案就案涉房屋的强制执行，应依法应予驳回。被告罗荣锡、张瑞英经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告盛亚芳的诉讼请求。
案件受理费9300元，由原告盛亚芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一�判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判长 张 钟 林
审判员 张争审判员唐庆芳
二〇一六年六月十四日
书记员 吴 晓 林