山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第483号
上诉人（原审原告）于录海，男，1947年4月4日生，汉族。
委托代理人付健，威海高新永鼎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）于江海，男，1963年7月30日生，汉族。
委托代理人罗书强，男，1962年12月23日出生，汉族，系公民代理。
上诉人于录海因所有权确认纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣崖民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告系兄弟。原告在荣成市崖头街道办事处碌对岛村原建有四间民房一处（即碌对岛村2区75号房屋，以下简称为75号房屋），与被告三间民房相邻（与75号房屋西面接山）。后原告在村里购买了一处两层楼房，经装修后搬至该楼房居住，75号房屋则由被告居住并装修。与75号房屋接山的被告三间民房则由原、被告母亲孙某一直居住。1990年，碌对岛村对房屋重新进行确权登记，将75号房屋登记在被告名下（集体土地使用权证号为13310005）。2001年房屋再次换证时该房屋仍登记在被告名下。两次办理的土地证均由被告持有。同时，被告三间民房一直登记在原、被告父母名下。2010年11月13日，被告以自己的名义与碌对岛村委会签订了拆迁安置协议，被告持有的土地证均交由上级政府统一保管。根据协议，村委会已将75号房屋拆除。除此以外，被告还将上述与75号房屋接山的三间民房以及江海商店的民房进行了拆迁置换，上述三套民房共置换成楼房三套，分别是10号楼1单元402室（现由被告居住）、7号楼2单元102室（现由原、被告母亲孙某居住）、7号楼3单元406室（现处于闲置状态，以下简称为诉争楼房）。其中诉争楼房面积为120.89平方米，附属地下室10.7平方米，总面积为131.59平方米。
2012年12月，原告曾提起诉讼要求确认对75号房屋享有所有权。后75号房屋在诉讼过程中被拆除，原审法院作出（2012）荣崖民初字第643号判决，以诉讼标的物灭失为由，驳回原告的诉讼请求。2013年8月30日，原告再次诉至原审法院，请求确认诉争楼房及地下室归其所有，剩余面积按照2600元／平方米由被告支付原告价款。被告辩称，75号房屋虽系原告申请宅基地建设的，但在母亲孙某的主持下，原告同意以4000元价格卖给被告，原告将房屋证件交给被告，后被告对房屋进行了装修，并在村委重新调查确权时，应属被告所有，请求驳回原告的诉讼请求。
原审审理过程中，对于被告如何居住在75号房屋的情况，原告称，其于1989年搬至二层小楼，当年其将75号房屋借与母亲居住，但母亲与其商量75号房屋大，被告刚找了媳妇，当时才17岁，就将75号房屋给被告住，被告原来居住的西三间房给母亲住，这样也好看着被告的媳妇，其表示同意。对此，原、被告母亲在出庭作证和庭后调查（在碌对岛村村委会，会计李杰在场见证）证实：该证人与其夫于东伦在村里有个五间房，生育四子，分别是于清海、原告、于胜海和被告，均很孝顺。于东伦在世时给四个儿子每人一套房子。于胜海要结婚时，为其审批三间宅基地，原告接着该三间宅基又申请了四间宅基。原告该四间宅基的房子先盖起来，于胜海那三间后盖。当时找的瓦匠，老大于清海也是瓦匠，一块帮着把三间房盖起来。于胜海本来要在这三间房结婚，但因为原告老在接山的四间房骂，于胜海最后没法住，就商量其父于东伦表示不要该三间房，五间旧房给他三间，他在里面结婚。因此，新盖的三间房准备为被告结婚所用。于胜海就在五间旧房结婚，该证人搬到了该三间新房住，被告尚未结婚，与证人一起居住在三间新房中。于胜海婚后不久就自己又申请宅基地，盖新房，从五间房搬出去了，五间旧房闲置，经过五六年，于胜海牵头将五间旧房算4500元卖给了曲景江老二。原告搬上二层小楼后，就想卖那四间房（即75号房屋）。因为那个时候房屋不时兴出租，没人住就容易倒。原告曾商量曲某7000元出卖，但人家就给6000元，最后没谈成。后来于东伦去世过头周年时，亲戚朋友都来坐席，于东伦之妹到场并告知该证人原告还曾商量卖给她，也没谈成。原告又要求证人去住四间房，证人不同意。后某证人问其是不是真的要卖这个房子，原告说是，该证人就说要是卖就卖给老四即原告，别算贵了，原告挺高兴的，一口价定为4000元，这个价当时算挺便宜的。因为被告是老小，三个哥都挺疼他的，所以价格也不算贵。被告晚上回来后，该证人就告知替其做主买了原告的四间房，让其送4000元给原告。当时被告在村的船厂干出纳，挺挣钱的，原告干厂长，原告对被告也挺好的，还让被告把破铁空瓶收拾着卖钱攒着。证人怕被告攒不住钱，就算其有三间房，希望为其再买个房，算是攒着钱。被告当时也同意买房。被告从原告处回来还说原告还给他个土地证，该证人嘱咐其好好保管。事实上，被告买原告房子的事是证人一手操办的，被告知道的还没有该证人清楚。买房后被告就装修搬过去，证人一直在三间房住到拆迁。
原、被告另一同胞兄弟于清海出庭作证证实，75号房屋是原告盖的，后来原告搬到村里统一盖的二层小楼居住，原告本来准备以6000元将75号房屋卖给其房后那家叫曲某的，后来没谈成。在其父于东伦头周年时，其母牵头卖给被告，一家人就算了4000元，证人为此还借给被告2000元，但没亲眼看见被告送4000元给原告。在那个年代，没有意识到还要弄个书面协议，隔一年该证人也买了三弟于胜海的房子，也没有协议。90年代村里办证丈量时，原告就住在村里，均都没有异议，若有异议会向村里提。
原审法院对曲某及原、被告之姑于某甲进行了调查。证人曲某证实，其没有与原告协商买卖他的房子，当时想买原告母亲居住的五间房子，但原告不卖，就没有再问。证人于某甲证实，当时其夫还在世，原告对其丈夫说要搬到二层小楼住，原来住的四间房合适的话就卖了。该证人当时不在场，后其夫告诉该证人。当时就是闲谈的时候说想买，也没商量算多少钱。后来有一天原告告诉该证人之丈夫他那四间房子不卖了，以后没再提此事，后来房子怎么处理，该证人表示不知道。证人于1981年到蒲头村买了一套旧房，在村委的主持下交钱写个字据，没有什么土地证，村里知道就行了。90年代以后盖的房子就有红皮的土地证。
对于原、被告父亲于东伦的去世时间，原告主张是其买楼的前一年即1987年去世的。被告主张父亲的忌日是阴历6月29日，应该是1986年去世，具体年份记不准，只记得当时自己24岁，尚未结婚。于清海作证证实，其清楚记得父亲是其女儿上中专当年去世的，其女儿是1987级学生，因此其父亲应是1987去世。原、被告之母孙某证实于东伦是66岁去世，如果2013年在世时应该是92岁了。
对于原告搬至二层小楼的时间，原告称其1988年交房后进行了装修，于1989年阴历8月16日，与同村孙庆新同时搬至二层小楼，搬至二层小楼后才将75号房屋借给被告居住。被告称其从原告处购买75号房屋的当年原告没有搬走，原告搬走后其才接手75号房屋，其后进行了装修，其已过世女儿一周岁生日时大约是1988年6月份，全家搬进75号房屋，其女儿属小龙，若2013年在世应该是25虚岁。
对于被告所称买房时原告之妻交付过土地证的问题，原告称当时的民房均没有权属证书，于清海称90年代初办过一次证书，之后又换了一次证书，在90年代之前民房都没有证书。
在原审法院（2012）荣民初字第643号案件审理过程中，原告提交一份证人于某乙书面证言（于某乙系村里负责土地工作的人员），该书面证言载明，1983年原告向村里申请建房宅基地（四间），得到村里和公社的批准。证人当时在村里分管这方面的工作可以证明，至于原告盖的房子是怎样给被告住的则不清楚。后原审法院对该证人于某乙进行了调查询问，该证人证实，1990年左右，村里统一办理房屋土地使用证，其负责土地登记，被告当时住在75号房屋，并为该房屋办理了证书，当时被告说房屋是原告卖给他，也没说卖了多少钱，后来被告还交了两年土地使用税。当时证人也到原告居住的二层小楼上去丈量登记了，原告也没有说起被告居住的75号房屋也是原告的。村里当时办理土地登记和如今拆迁都通知所有村民了，挨家挨户量数、填表。被告庭审中亦称办证时其告诉证人于某乙自己从原告处购买了75号房屋，证人于某乙就将房屋登记在其名下。原告则称1988年村里落实调查过房屋情况，但怎样落实其不清楚，村里没有通知办证。二层小楼是2000年因为贷款其自己回村拿到土地证，办理了房权证，其当时没过问75号房屋的事。
对于二层小楼的建设情况，碌对岛村于东民证实，其从1966年左右至2009年在村支部任委员。村里于1988年规划盖了一批小楼，原告买了一栋，不清楚什么时间搬进。90年代初，当时土地普查统一办理了房屋土地证，之前村民手里都没有证书，也没有凭证，谁住就是谁的，如果批的房子有批复。
对于原告在碌对岛村的居住情况，原告自称于1993年离开碌对岛村去了军休所，当时其妻仍在村里的二层小楼居住，1994年其妻也离开了二层小楼。经查，原告系碌对岛村村民且为党员，在1990年土地局统一办理农村房屋土地使用证书期间，一直在碌对岛村船厂干船长。原告离开碌对岛村后，也回村居住过，但未过问75号房屋的情况。
另查，碌对岛村的拆迁置换政策为：根据实际测量确定的旧房面积，实行一平方旧房置换一平方楼房或地下室，如要求货币补偿，则按2600元／平方米计算。其中对本案被告名下房屋的拆迁置换，系总体置换，不具有对应性。
在被告居住75号房屋前，原、被告关系较好，原告对被告亦照顾较多。
以上事实有当事人陈述、证人证言、书证等相关证据在案为证。
原审法院认为，涉案75号房屋系原告建设，双方无争议。涉案75号房屋在拆迁时系谁所有，是本案争议焦点。第一，依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案75号房屋在1990年土地确权登记时登记在被告名下，该登记行为具有公示效力，表明该房权利人为被告。第二，从各方当事人以及证人的陈述看，被告在原告搬至二层小楼后装修并居住使用75号房屋直至房屋拆迁，此系当事人一致认可的事实，原告主张该房屋系借给被告使用，被告主张该房屋系从原告处购买。在原、被告各自主张中均涉及其母，即原告主张起初欲让母亲居住，后经母亲说服其借与被告居住；被告则主张系其母亲牵头购买了房屋。从原、被告与母亲的亲疏远近来看，双方均主张孝顺母亲，母亲对此亦予认可，二人与母亲间亦不存在矛盾，对母亲而言，原、被告则同为其子，亲情相当，在这种情况下，原、被告母亲陈述的客观性较高。从母亲孙某的陈述内容来看，孙某对牵头购买75号房屋的前后事宜陈述较为完整，内容亦无有悖常理之处，且与其他证人的证言基本吻合；原、被告作为当时关系较好的亲兄弟，房屋价格便宜也在情理之中，故应当认定原、被告母亲之证言对双方争议事实具有较强的证明力。至于被告所述购买75号房屋的时间，该事宜时隔久远，人们通常以当时记忆较为清晰的特定事件作为参照，本案中，原、被告以及其兄于清海、母亲孙某对父亲于东伦去世年份的回忆事实上均自发的进行了该类参照。结合每人参照的情况来看，可以确认原、被告父亲于东伦于1987年去世的事实。在此基础上看，被告所主张的购房事宜应当发生于1988年，现原告主张其于1989年搬楼，而被告亦主张购房当年原告尚未搬楼，此后原告搬楼后其才接手75号房屋，由此说明被告所述购房事宜的时间与原告搬楼时间并不存在矛盾。第三，从办理土地证过程看，原告作为碌对岛村的党员村民，在1990年办理土地证时全家一直在村里的二层小楼居住，在全村通知并挨家丈量房屋的情况下，其称当时不知晓办证事宜的陈述明显与其在村里的居住常态不符。办证后，原告并未向村委交纳该房集体土地使用费，且原告始终未向村委提及土地证办理错误一事。故原告称土地证当年办在被告名下不清楚不符合常理。第四，在被告入住75号房屋后，无论是1990年丈量办证时，还是原告所述2000年给二层小楼办证贷款时，以及原告离开后偶尔回村居住时，原告对75号房屋的相关事宜一直表现为不过问、不关心，且在2010年碌对岛村对房屋进行拆迁安置，被告与村委签订拆迁安置协议，而原告当时并未提出异议，以及被告入住房屋长达二十多年，被告一直对房屋管理使用，而原告并无证据证实其对房屋进行过修缮管理。故从以上角度分析，原告行为显然不符合对房屋享有权利的房主表现。
综上，结合本案中证据以及证人证言看，可以认定被告证据的证明力大于原告证据的证明力，应当认定原、被告经母亲孙某牵头达成了原告将75号房屋出售给被告的口头协议之事实，现双方已交付使用，且房屋土地证书确已办理在被告名下，被告当属75号房屋的合法所有权人。原告的诉讼请求应予驳回。
纵观本案，原、被告作为亲兄弟关系，原告当年在对房屋的处分上给予了被告极大优惠照顾，且原告当年在生活、工作上对被告也给予了关心照顾，原告该行为应予肯定。原、被告作为同胞兄弟，应相互支持，互相帮助，以维护家庭的和睦团结。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：驳回原告于录海的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。
宣判后，上诉人于录海不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人主张双方合同关系成立并有效，应当承担举证责任。被上诉人主张购买诉争房产，双方不可能不签订书面房屋买卖合同。证人孙某无法证实诉争房屋买卖事实，孙某没有看见被上诉人将4000元交付给上诉人的过程，证实被上诉人交付房款后，上诉人夫妻将其名下的土地证和房产证同时交付给被上诉人，与事实不符。证人于东民亦证实1990年之前村民手中没有任何证书，证人于某乙出具的书证表示并不清楚被上诉人为何居住在上诉人盖的房屋中，出庭作证时又称听被上诉人说是上诉人卖给被上诉人，自相矛盾。证人于某乙只是听被上诉人所说，并没有见证诉争房屋买卖过程，其证明被上诉人交纳了两年的土地使用费亦与事实不符，也无法证实是被上诉人交纳自有三间房还是诉争房屋的土地使用费。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人于江海答辩称，诉争房屋在1990年进行确权登记，上诉人应当知道当时办证的情况，上诉人未向被上诉人及相关部门提出异议，应视为对此无异议。买卖合同并非必须采用书面形式的合同。孙某、于清海等证人证言足以证实双方存在买卖合同关系，综上，原审判决正确，请求依法维持。
二审中，被上诉人主张上诉人向其交付了产权证件，1990年村里统一办证时已经交付给村里，但不清楚证件具体名称。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在75号房屋买卖关系。75号房屋在1990年土地确权登记时登记在被上诉人名下，2000年换证后依然登记在被上诉人名下，上诉人主张对办证事宜不知情，不符合常理，该登记行为有物权公示效力，可表明被上诉人对诉争房屋享有所有权。上诉人主张对诉争房屋享有物权应提供充分证据证明，结合本案查明事实，证人孙某作为双方当事人的母亲，其对房屋买卖的过程叙述完整，虽然其并没有见证被上诉人将4000元交付给上诉人，但是从实际结果看，被上诉人在此不久后即对诉争房屋进行装修，并搬到诉争房屋居住，与双方具有共同利害关系的证人于清海亦证实存在孙某协商上诉人与被上诉人买卖房屋一事，并且借给被上诉人2000元用以购买房屋，该二人证言较为客观、可信并相互印证，原审法院予以采信，并无不妥。自上世纪九十年代之后，被上诉人一直在涉案房屋中居住，上诉人从未对被上诉人在诉争房屋居住的行为提出异议。借用房屋二十年之久的情形在现实生活中实属罕见，而房屋产权人在此期间对此并不提出异议更是有违常理，上诉人对被上诉人长期占有诉争房屋的行为所持态度亦与日常生活经验不符。最后，从房屋价格看，孙某的五间旧房以4500元售出，被上诉人以4000元较为便宜的价格购买上诉人的房屋亦属于合理。综上，根据现有证据可以认定上诉人将诉争房屋以4000元价格出卖给被上诉人的事实。上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予以支持。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人于录海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 姜雅群