福建省柘荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柘民初字第145号
原告林晓丹，女，1988年3月出生，汉族，柘荣县人，住福建省柘荣县。
委托代理人杨泽平、钟王彬，福建宁荣律师事务所律师。
被告福建新阳光房地产开发有限公司，住所地：福建省柘荣县。
法定代表人江娇，该公司经理。
委托代理人林月儿，女，汉族，柘荣县人，住福建省柘荣县。
原告林晓丹与被告福建新阳光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林晓丹的委托代理人杨泽平、钟王彬，被告福建新阳光房地产开发有限公司的委托代理人林月儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林晓丹诉称：2013年3月4日，原告林晓丹与被告福建新阳光房地产开发有限公司（以下简称“新阳光公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于柘荣县XX路XX号“阳光名苑”X#XXXX室商品房一套，总价款为752811元，被告应当在2014年9月30日前按合同第8条的约定向原告交房。合同签订后，原告按约定一次性向被告支付购房款752811元，并依被告要求将房屋权属转移契税11292.16元、房屋专项维修基金人民币5897元一并交由被告负责办理相关缴费手续。交房时间届满后，被告屡次拒绝向原告出示商品房已具备交付条件的有关证明文件以及原告的交房请求，至今未履行交房的义务。依据合同第9条和《合同补充协议》第9条第2点约定，原告已于2015年1月20日向被告书面通知要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还全部已付购房款、房屋权属转移契税款项、房屋专项维修基金，并按已付购房款的1%向原告支付逾期交房违约金。但被告至今未予回复。请求判决：1、解除原告与被告于2013年3月4日签订的编号为MF-2007-01-ZNO00XXXXX《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、被告一次性返还原告已付购房款752811元、房屋权属转移税11292.16元、房屋专项维修基金5897元；3、被告一次性向原告支付违约金7528.11元（已付购房款752811元×1%）。
被告福建新阳光房地产开发有限公司辩称：一、被告已依约履行了商品房交付义务，不存在违约行为。《合同补充协议》第五条已将交房条件变更为商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。因《消防法》修订后，本案商品房只要消防备案即可。2014年9月30日前，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对商品房建设工程进行竣工验收，验收意见均为合格。随后被告办理了工程竣工消防备案手续，将证明商品房已达交付条件的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》放置到售楼部，并通知包括原告在内的所有商品房买受人在2014年9月30日前到售楼部办理交房手续。但原告接到通知后以种种借口拒绝办理交房手续。二、原告拒绝办理交房手续已经构成违约。《合同补充协议》约定买受人逾期办理交房手续应按每逾期一日交纳保管金100元的违约责任，被告保留追究原告违约责任的权利。综上所述，请求依法驳回原告诉讼请求。
在本案审理过程中，原告林晓丹向本院提交如下证据证明自己的主张：
1、原告身份证。2、被告内资企业登记基本情况表。3、机构代码信息表。证据1－3，证明原、被告主体适格。4、商品房买卖合同及补充协议。5、工行现金存款支付凭证。6、销售不动产统一发票。7、税收转账专用完税证。8、收款收据。证据4－8，证明签订商品房买卖合同及付款，向被告交付房屋权属转移税款、专项维修资金的事实。9、解除合同书面通知书。10、邮件全程跟踪查询结果。11、快递详情单。证据9－11，证明被告未能依约交房，原告向被告发出书面解除合同通知的事实。
被告质证认为，对原告提交的证据没有异议，但被告2014年9月30日前，已经通知原告交房，原告迟迟不予接收。
在本案审理过程中，被告新阳光公司向本院提交如下证据证明自己的主张：
1、商品房买卖合同及合同补充协议1份。2、当庭提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份。3、工程竣工消防设计备案受理凭证。4、住宅质量保证书和住宅使用说明书。5、当庭提交的房屋建筑工程竣工验收报告和单位（子单位）工程质量竣工验收记录各1份。6、当庭提交建筑消防设施检测报告。7、当庭提交的业主入伙通知书。8、证人魏楷证言。被告的证据1－3、5、6，证明商品房在2014年9月30日达到约定交付使用条件的事实。证据4、7、8证明被告可以提供商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并已依约履行了交房通知义务。
原告质证认为：被告证据2、5、7均超过举证期限；证据2、5、6没有原件核对，证据4是空白文档，真实性有异议；证据3不是消防条件经过验收备案的凭证而是消防设计备案的凭证；证据6报告时间为2015年2月11日，乃是原告起诉后出具的一个报告；证据8、证人证言证明力低，内容上可证明证人在签订合同时未在场且被告没有主动对合同进行释明。被告的证据均不能证明本案商品房已具备交房条件且被告履行了交房通知义务。
本院认为：对于原告提交的证据，来源合法、内容真实，经被告质证没有异议，应予采纳。
对于被告提交的证据，证据2、5不仅没有提交原件核对且相关的日期栏没有填写时间，因此，原告的质证意见成立，该二份证据真实性缺乏，不予采纳。证据3、6内容上不能证明工程消防已经政府消防主管部门备案受理。证据4、无相关证据佐证，证据7无相关收件或寄件证明相佐证，原告的质证意见可以采纳，该2份证据不能证明被告已尽到了交房通知的义务。证据8为被告方工作人员的证言且无其他证据印证，虽可证明被告有通知原告交房，但无法明确证明被告履行通知交房义务的具体时间结点。因此，被告提交的证据不足以证明交房条件已满足的待证事实。
经庭审举证、质证，结合当事人的陈述，本院确认以下主要事实：2013年3月4日，原告林晓丹与被告福建新阳光房地产开发有限公司签订编号为MF-2007-01-ZNO00XXXXX《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告向被告购买位于柘荣县XX路XX号编号为柘挂20100XX号地块上的阳光名苑第X幢XX层XXXX号商品房一套，总价款为752811元。合同约定：付款方式，一次性付款。被告应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付两原告使用：1、商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、……等设施达到设计要求条件；3、……；4、经买卖双方协商同意房屋交付使用条件，按照本合同第八条第1条约执行。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1））项和第七条中的比率）的违约金。
2、此行空白无正文。
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……。由于买受人原因，未能按期支付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人的通知发出之日起七日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，视为买受人已验收该商品房且符合约定的交付条件，同时按每延期一日交纳保管金人民币一百元整。
合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
合同附件六第九条第2款约定，出卖人原因导致买受人有权解除本合同及本补充协议解除的，……如买受人解除合同，则双方按以下方式处理：如买受人系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内向买受人返还：已付房款，买受人交予出卖人的税、费（不计息）。……。
合同还约定了其他内容。
合同签订后，原告于2013年2月25日向被告支付50000元，又于2013年3月1日向被告支付702811元，付清了购房款。被告于2013年3月1日向原告出具金额为752811元的销售不动产统一发票一张。原告还缴纳了契税11292.16元，向被告交付专项维修资金5897元。
约定的交房期限届满后，原告以被告超期未能交付合乎约定的商品房为由，于2014年1月20日通过EMS快递向被告发出解除商品房买卖合同通知书，当天下午邮局向被告妥投了该份邮件。由于被告认为交付条件已具备，原告迟延不予接收已构成违约，故不同意解除合同。至今双方仍未办理房屋交接手续。因而引发了本案纠纷。
原、被告的主要争议焦点为：
一、诉争商品房交房条件是否已经满足。
原告认为，商品房未经竣工验收合格备案登记、未通过消防验收合格和规划条件验收备案等，未达到合同约定的交房条件。
被告认为，交房条件已满足。
本院认为：法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房若有一项未满足，那么诉争商品房交房条件就未达到。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，建设工程如未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，建筑工程经规划核实合格和竣工验收合格，乃是商品房交付的法定条件。被告未能提交有效证据证明诉争商品房已经竣工验收合格且诉争楼盘已通过规划条件核实，法定交房条件即未满足，更无需细论其他约定的交房条件是否满足，故可认定诉争商品房目前交房条件尚未满足。
二、原告解除合同是否符合合同约定
原告认为，原告解除合同符合合同约定的条件。
被告认为，交房条件已满足，被告已通知原告方交房，原告方无理拒收，不同意解除合同。
本院认为：本案商品房交房条件尚未具备，依据合同第九条的规定，无特殊情况，逾期90日后，原告有权解除合同。约定的交房时间为2014年9月30日前，加上90日即为2014年12月29日，即在2014年12月30日起原告即有权解除合同。
综上所述，本院认为：原告林晓丹与被告福建新阳光房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。因诉争商品房的交房条件目前尚未满足，原告主张解除合同及补充协议，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，事实和法律依据充分，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被告于2014年1月20日已收到原告解除合同的通知，同日双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除。依照《商品房买卖合同》的第九条及补充协议合同附件六第九条第2款的约定，原告主张被告返还购房款752811元、契税11292.16元、房屋专项维修基金5897元并要求被告支付违约金7528.11元（已付购房款752811元×1%），事实和法律依据充分，均应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告林晓丹与被告福建新阳光房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的编号为MF-2007-01-ZNO00XXXXX的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。
二、被告福建新阳光房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内返还原告林晓丹购房款752811元、契税11292.16元、房屋专项维修基金5897元。
三、被告福建新阳光房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告林晓丹支付违约金7528.11元。
本案案件受理费11576元，由被告福建新阳光房地产开发有限公司承担（被告应当在本判决生效之日七日内向本院交纳案件受理费）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息为（752811元＋11292.16元＋5897元＋7528.11元）×0.175‰×迟延履行期间的天数）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 胡坤龙
审 判 员 袁高贤
人民陪审员 袁淑贞
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 蔡 婧
附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
【有关法律】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条【约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条【解除合同的通知与异议】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。