海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1199号
上诉人（原审原告）：张克仁。
委托代理人：林立德，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人：谭朝晖，海南东方国信律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：海南天聘实业有限公司。
法定代表人：郭毅，公司董事长。
委托代理人：吴泽平，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：符文松，该司职员。
上诉人张克仁与被上诉人海南天聘实业有限公司（以下简称天聘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成由审判员黄海鹰担任审判长，代理审判员王戡、韩小文参加的合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：张克仁于2008年3月28日与天聘公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张克仁向天聘公司购买位于海口市龙昆北路32-8号天聘康都第14单元01号房，建筑面积为52.08平方米；张克仁、天聘公司约定按套（单元）计算该商品房价款，总价款为225400元；关于面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权面积登记面积有差异的，以产权登记面积为准；同时合同未对在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方法进行约定。签订合同后，张克仁向天聘公司支付了总房款225400元，天聘公司于2008年11月1日将房屋交付张克仁使用。2010年10月22日，天聘公司将涉案房屋办证至张克仁名下，该房屋所有权证上记载房屋的建筑面积为45.69平方米，套内面积为31.28平方米。因此，天聘公司交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定建筑面积不符，天聘公司交付使用的房屋建筑面积比商品房买卖合同约定建筑面积小6.39平方米。2010年12月13日，张克仁领取了涉案房屋的所有权证书。2013年12月17日，张克仁以房屋面积存在差异为由诉至原审法院，要求天聘公司支付房屋差价款。
张克仁原审中提出的诉讼请求为：1、天聘公司按购房价格返还讼争房屋建筑面积减少所对应的购房款48549元，并按银行逾期贷款罚息赔偿张克仁的利息损失，具体金额从天聘公司收取购房款之日起暂计至起诉之日为8300元，应计至购房款返还之日止；2、天聘公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：天聘公司与张克仁于2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。合同签订后，张克仁按约定向天聘公司支付购房款，天聘公司亦将房屋交付给张克仁使用，并于2010年10月22日将房产证办至张克仁名下，张克仁亦于2010年12月13日领取了房产证。关于房屋面积存在差异的处理办法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条和第五条的约定，涉案房屋按套计算该商品房价款，同时约定当事人选择按套计价的，对房屋面积差异不作处理。张克仁、天聘公司的上述约定体现了当事人的意思自治原则，故张克仁诉请要求天聘公司返还涉案房屋面积减少对应的购房款48549元及相应利息，没有事实根据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回张克仁的诉讼请求。本案按简易程序审理减半收取案件受理费611元，由张克仁负担。
上诉人张克仁不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实不清。2008年3月28日，张克仁与天聘公司签订了《商品房买卖合同》，购买天聘公司开发的位于海口市龙昆北路32－8号天骋康都XXX房产，其中合同第三条明确约定了房产的建筑面积为52.08平方米，总房价为225400元。2010年张克仁领取房产证后发现，诉争的房产实际建筑面积为45.69平方米，比合同约定的面积减少了6.39平方米，故张克仁在购房时多支付了27655.6元的购房款。为此，两年多来张克仁多次找天聘公司协商如何处理该事情，但天聘公司均没有积极回应。一审法院在审理时无视事实，只考虑到双方签署的按套购买，没有将购房的单价计算入内，试想如果房子没有达到合同约定的52.08平方米，哪来225400元这么多钱呢？一审法院在查明事实时只参照双方合同第四条和第五条第一款，没有认定第五条的第二款，合同第五条第二款明确约定面积误差比绝对值超出3%时，超出部分由出卖人承担。由此可见，一审法院在认定事实上故意偏袒了天聘公司，有失公允。二、一审法院适用法律错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大的努力实现社会的公平和正义。而一审法院在引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条时，仅仅采纳了第一款，无视后面的三款。因为在双方签订的合同第五条第二款中明确约定了关于面积误差的处理方式，一审法院无视法律与事实，导致实体判决不公。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持张克仁一审的诉讼请求，并由天聘公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人天聘公司答辩称：一、一审判决认定的事实清楚。根据张克仁、天聘公司双方签订的《商品房买卖合同》第四条和第五条第二款的约定，该商品房的买卖实行按套计价，并明确排除了根据面积差异进行结算找补的问题。因此，张克仁要求按照产权登记面积与约定面积的差异进行找补，违反了双方《商品房买卖合同》的约定，没有事实依据。二、一审判决适用法律正确。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”如前所述，张克仁、天聘公司双方在《商品房买卖合同》第四条和第五条明确约定：该商品房实行按套计价，不适用面积差异找补。并且，由于合同第五条第2项关于面积差异的处理原则与最高院《解释》第十四条规定的处理原则是完全一致的，因此，张克仁、天聘公司双方的约定在排除了按合同第五条第2项进行面积差异找补的同时，也排除了按《解释》第十四条进行面积差异找补的规定。由此可见，一审法院适用法律是正确无误的。三、张克仁的主张超过了诉讼时效。双方签订合同的时间是2008年3月28日，交房的时间是2008年11月1日，张克仁领取房产证的时间是2010年12月13日。房产交付后，张克仁一直使用至今。退一步说，即使天聘公司交付的房屋面积不符合合同约定，张克仁应当及时提出异议，最迟也应当在两年的诉讼时效期间主张权利。但在2013年10月前，张克仁从未对交付的房屋面积或价款提出过异议。因此，张克仁的主张超过了诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张克仁的上诉，维持原判。
二审期间双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：原审判决认定天聘公司与张克仁签订的《商品房买卖合同》为有效合同正确，本院予以确认。关于涉案房屋面积存在差异的处理问题，根据双方《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋按套计算房价款，并约定按套计价的房屋面积差异不作处理。由于双方合同约定明确，故张克仁关于天聘公司因房屋面积存在差异而多收取其房款的主张没有事实依据。另外，关于诉讼时效问题，张克仁于2010年12月13日领取房屋产权证，对其权益是否受到侵害应自领取产权证当日起知道，其应于二年内主张权利，但诉讼中无证据证明张克仁于2012年12月13日前向天聘公司或其他相关部门反映，不存在诉讼时效中断、中止的情形，故张克仁于2013年12月20日向原审法院起诉已超出诉讼时效。天聘公司关于张克仁起诉已超出诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。原审法院虽然未确认诉讼时效问题，但根据双方合同和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，驳回张克仁的诉讼请求，处理正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1222元，由上诉人张克仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海鹰
代理审判员 王 戡
代理审判员 韩小文
二〇一四年十月十五日
书 记 员 郑珊珊