浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终832号
上诉人（原审原告）：侯葱香，女，1956年10月23日出生，汉族，住浙江省玉环县。
委托诉讼代理人：刘细宏（系上诉人弟弟），男1961年10月25日出生，汉族，住玉环县。
被上诉人（原审被告）：玉环县住房和城乡建设规划局，住所地：浙江省玉环县玉城街道长康路1号。
法定代表人：董俊杰，局长。
委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘国平，男，1969年4月24日出生，汉族，住浙江省玉环县，系该局工作人员。
�诉人侯葱香因与被上诉人玉环县住房和城乡建设规划局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省玉环县人民法院（2017）浙1021民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭于2017年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人侯葱香及其委托诉讼代理人刘细宏、被上诉人玉环县住房和城乡建设规划局的委托诉讼代理人李良瑞、刘国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯葱香上诉请求：1、撤销玉环县人民法院（2017）浙1021民初367号民事判决第一项、第四项，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。﻿1.原审判决对《会议纪要》的效力及与本案的关联性认定错误。原审判决认为：“单凭会议纪要的确不能反映原告有无参加及是否同意会议协商结论，但结合本案的超期过渡费结算表及领款收据和支票存根，可以认定被告在到期未能交房的情况下确有召开协商会并就延期补偿的事宜同被拆迁方达成一致意见”，进而认定了该份证据的三性。上诉人认为该认定偷换概念，有悖事实和法律！首先，原审判决己经确认会议纪要无法证明上诉人参加会议的事实，以及无法确认上诉人是否同意会议协商的结论，这是一个基本事实，也就是上诉人对此事项并不知悉，更加无法表明自己的态度；其次，被拆迁方是个群体，而上诉人只是一个个体，并不能以部分被拆迁方与被上诉人达成一致意见，进而得出上诉人也已涵盖在内，已经达成一致意见的结论；最后，原审判决结合了结算表和领款收据及支票存根，就进而得出上诉人参加协商会以及达成一致意见的结果，结算表和领款收据以及支票存根，只不�是一个事实而已，不能得出后者结论。2.原审判决认定，“原告一直据此领取，视为双方对此达成了补充协议”，这一事实的认定更加是匪夷所思！除了双方在主合同中做了约定进而达成补充条款外，补充协议，也可以在主合同未约定但有必要时，通过补充约定的方式对双方主合同的权利和义务做变更。但是，这一单一的事实行为，不能视为达成补充协议。3.关于营业用房结算价格认定错误。一审诉讼过程中，上诉人关于成本价以及市场价的表述清晰，而且在此前的诉讼也已经缴纳鉴定费用并形成了鉴定报告。原审判决置之不理，直接根据被上诉人申请启动了鉴定，最终作出了不利于上诉人的市场价结论。对此，上诉人认为，事先已经存在鉴定报告，如果诉讼过程中形成了新的鉴定报告，理应综合评价，做出合理合法的认定。﻿4.关于土地使用权面积认定错误。原�判决认为上诉人取得的土地使用权面积仅限于已取得的营业用房所占土地面积，认为上诉人要求被上诉人给予面积为95.14平方米的建设用地土地使用权没有依据。上述认定属于事实认定错误。上诉人被拆除的房屋为三间二层房屋及附属物，建筑占地面积为95.14平方米。上诉人拆迁安置后的房屋土地面积也应当为95.14平方米，包括产权调换64.5平方米及购买面积30.6平方米。被上诉人理应按照上诉人被拆迁房屋的占地面积及安置房屋土地面积给予等面积的建设用地土地使用权。上诉人认为产权调换安置的营业用房土地使用面积95.14平方米应全部登记为上诉人。二、原审判决法律适用错误。1.关于停产停业损失的法律依据引用错误。原审判决对停产停业损失的补偿，引用《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》、《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》的有关规定，属于法律适用错误。上诉人认为，临时安置费和停产停业损失费是两个不同的概念。可以并存并分别得到补偿。虽然2001年6月3日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，己被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，﻿不再具有法律效力，但由于涉案的住宅拆迁协议书于2001年11月6日已签订，故本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第三十二条和第三十三条，分别规定了临时安置补助费和停产、停业损失费，说明这本身是两个概念。即使后公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，关于房屋征收补偿内容的规定，也认为征收补偿包括房屋价值、搬迁临时安置及因征收房屋造成的停产停业损失三部分。因此，临时安置费和停产停业补偿费是两个独立并行的部分。原审以临时安置费替代停产停业补偿费是错误。2.原审判决未及时适用当地最新的补偿标准，同样属于法律适用错误。2005年9月11日，玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部发布了《关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见》，该意见自发布之日起实施。该意见第十九条涉及安置过渡费用中有关商业（营业）用房的过渡费用补助，与《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》的规定不一致，应适用新规定。依据《关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见》第十九条第（三）项规定，被上诉人应从2005年9月起按每月每平方米100元的补偿标准给予上诉人安置过渡补助费。
玉环县住房和城乡建设规划局辩称，一、本案原审判决对上诉人提出的几个请求已作了明确认定，其法理正确、事实清楚。1、停业损失问题。这是双方在合同中约定有关过渡期补偿费问题。双方之间房屋拆迁合同虽在形式上是民事协议，实际上是行政合同，该合同必须�遵循有关法律政策，双方之间的拆迁协议也明确规定要符合实施意见和条例办理，双方作为过渡期内的标准是每平方16.7元一次性停业损失。本案因被上诉人违约支付双倍安置过渡补偿费，后因物价提高安置过渡补偿费在双倍的基础上再增加，至2002年7月上诉人实际领取了安置费290364元，并且房价款抵扣的15080元被上诉人也是承诺给上诉人的，从总额来说已远远超过省条例规定及玉环县实施意见的规定，从上诉人意思表示来看，其每个月超期过渡安置费也都是领取签字的，其对标准也是认可的，只是后来交房后与其他各房户去上访表示异议。一审判决认定长期领取111个月的过渡安置费，是对达成会议纪要的执行，虽然会议纪要上诉人没有签字，但其按照该标准领取安置费，一审认定事实正确。从本案来看，过渡安置费和停工停业损失费的概念性质是一样的，上诉人提出的标准显然不符合双方约定，也不符合相关规定要求。2、关于营业用房结算价格问题。超面积是按市场价，等面积按成本价。被上诉人在鉴定过程中没有过错，双方对结算价格没有异议，有异议部分上诉人也没有重新提出鉴定，故应得到二审确认。3、关于土地使用权问题。上诉人对法律存在误解，上诉人面积95.14平方，上诉人要求土地面积与建筑面积等同，不符合相关法律规定。被上诉人当初签订拆迁协议时对原来土地使用权的征收已经做了评估并进行补偿，安置是房屋并不是土地，土地成本价没有包括在1281元里面，虽然拥有相比例土地面积，但不等同被上诉人要还给上诉人这么多。办证确权属行政范畴，超出本案受理范围。4、关于登记问题，被上诉人已办理了初始登记，不动产登记的过户费用被上诉人愿意负担，也愿意协助办理登记。综上，请求驳回上诉，�持原判。
侯葱香向一审法院起诉请求：1、判令被告支付停业损失人民币260000元；2、要求产权调换安置的营业用房超面积部分32.19平方米，按照每平方米2277元进行结算；等面积部分64.5平方米，按照每平方米1281元结算；3、要求产权调换安置的营业用房土地使用面积95.14平方米全部登记为原告使用；4、要求被告支付评估费25000元。
一审法院认定事实：玉环县建设办公室（以下简称建设办）已撤销，该单位的城市建设、拆迁、征收等职能已由本案被告续受。2001年11月6日，原告与玉环县建设办公室签订了一份拆迁协议书。协议约定，为加快玉环现代化港口中等城市的建设步伐，建设办经玉环县人民政府批准实施榴岛大道（××）建设工程和榴岛大道（××）两侧改造工程建设项目，被告拆迁原告位于坎门××路××房屋及附属物。拆迁建筑面积193.96平方米�建筑占地面积95.14平方米，总用地面积194.103平方米，其中商业性用房3间64.5平方米。向原告支付综合补偿、补助费125036元（该费用包含了土地补偿费、营业用房过渡、停业搬迁费等）。原告自愿选择住宅用房货币补偿，营业用房产权调换安置形式进行拆迁安置，其中住宅用房货币补偿安置金额为254573元，营业用房由建设办在榴岛大道（××）道路改建范围内调换建筑面积64.5平方米，等面积部分按新房屋成本价结算，超面积部分按市场价结算，以抽签方式落实营业用房的安置位置；原告拆迁的房屋及附属物须在2001年11月30日前搬迁腾空完毕，经建设办验收合格并将房产证、土地证及相关证件原件和钥匙交给建设办，由建设办负责拆除。拆迁补偿费待原告房屋腾空验收合格后，在2001年12月30日前一次性付清，拆迁安置过渡期限为18个月。协议还就奖励与违约责任等内容进�了约定。协议签订后，原告依约在规定期限内将房屋腾空交付建设办拆除。2001年12月21日，建设办支付了拆迁补偿安置费，并支付了协议约定的18个月营业用房过渡停业费19995元。后建设办没有如期交付营业用房，直至2012年7月才交付。2004年4月27日，建设办召开营业用房过渡费超期补偿座谈会，会议协商过渡费补偿金额按每月每平方米16.7元结算，如2005年12月31日前未能交付房屋，过渡费补偿费按每月每平方米33.4元计算。后建设办于2004年5月10日按每月每平方米16.7元标准支付原告2003年4月30日至2005年12月31日的过渡费34469元；2006年1月16日，按每月每平方米33.4元的标准支付了2005年12月31日至2007年6月30日间的过渡费38777元；2007年9月26日，按每月每平方米16.7元标准补发了2003年4月30日至2005年12月31日间的过渡费34469元；2008年1月18日，按每月每平米33.4元的标准支付了2007年7月1日�2008年12月31日间的过渡费38778元；2009年1月8日，按每月每平方米50元的标准支付了2009年1月1日至2010年6月30日间的过渡费58050元；2010年6月28日，按每月每平方米50元的标准支付原告2010年7月1日至2011年12月31日间的过渡费58050元，并另加每月每平方米23.92元的标准预付该期间的过渡费27771元，合计85821元；2012年1月7日，按每月每平方米33.4元的标准与原告结算了2012年1月至7月间的过渡费15080元，该款至今未支付。综上，包括协议约定的18个月过渡期停业费19995元，建设办共计支付原告过渡费310359元。2012年7月27日，经抽签，原告抽得023、025、027号房（房产证号为玉房权证玉环字第××号、第××号、第139793号），被告据此进行了交付，但尚未将权属移转登记到原告名下。另认定，为解决营业用房的结算纠纷，2012年7月，玉环县建设办公室、玉环县坎门街道办事处、玉环县信访局共同�托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对包括本案涉案营业用房在内的景苑花园临街店面建安成本及2003年4月间的市场价进行鉴定。该公司鉴定后，出具鉴定意见书，认为建安成本价为每平方米1300元，2003年4月间的市场价为每平方米6000元。原告对鉴定结论有异议。在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中，原告向该院提出申请，要求对市场价、成本价及2003年4月至2012年7月间的租金价格进行鉴定。该院依法委托台州中信华资产评估有限公司进行鉴定。2015年6月1日，该公司向该院回函，认为其无能力对市场价及租金进行评估，退回这两部分鉴定事项，同时于6月15日出具评估报告，评定“景苑花园7#楼底层店面房屋建筑物（72-35、72-36、72-37号）”在2003年4月的成本单价为每平方米1015元。原告为此预付了鉴定费25000元。后该院以涉案纠纷不属民事诉讼受案范围为由，�定驳回原告的起诉，同时决定鉴定费25000元由原告负担。2016年3月31日，该院作出（2016）浙1021民监4号民事裁定书，决定对（2014）台玉民初字第1324号案件进行再审，再审案号为（2016）浙1021民再3号。再审期间，经确认，中信华评估公司出具的评估报告实际评估对象并非双方讼争的房产。因此，该院依照被告申请，重新委托台州市建工造价咨询有限公司对成本价进行鉴定，同时原告明确表示市场价的举证责任在于被告，不再要求鉴定。2016年10月8日，建工公司出具台建工鉴字[2016]1011号鉴定报告，评定建筑安装平均造价为每平方米1192元，其他费用（包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、市政公用设施费）平均造价为每平方米89元。
一审法院认为，原告与玉环县建设办公室签订的拆迁补偿协议书合法有效，双方应当依约履行合同义务。玉环县建设办公室已经被撤销，其相应职能由被告承担，则应当由被告履行拆迁协议。对于原告的请求事项，该院分析认定如下：一、关于停业损失。原、被告一致确认原告主张的停业损失即为被告的逾期交房违约责任。虽然拆迁协议对此并未明确约定，但会议纪要、超期过渡费结算表和领款收据明确了被告应当负担的过渡费，且原告一直据此领取，视为双方对此达成了补充协议。另外，拆迁协议明确双方根据《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》和《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》的有关规定签订协议，应当受该两份文件约束。前者有规定：“拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市、县人民政府规定”。后者规定“被拆迁的营业性用房过渡费补助，按被拆除营业用房建筑面积每平方米300元一次性发给临时安置补助费（包括过渡期间的停业损失费）。搬迁费按营业用房建筑面积每平方米一次性补助10元。”双方签订的《拆迁安置补偿结算表》中的营业用房过渡停业费19995元正是按照该标准结算的（64.5平方米×300元+64.5平方米×10元）。双方约定的过渡期为18个月，折合停业损失为每月每平方米16.7元（64.5平方米×300元/18个月×64.5平方米）。《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》规定：“拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。”协议约定的18个月过渡期后至被告交付房屋时，共逾期111个月，被告应付过渡费239127.3元（111个月16.7元/月平方米×2×64.5平方米）。被告已实际支付原告290364元，且承诺继续支付原告15080元，�于上述省定标准，原告要求继续支付260000元，没有依据，该院不予支持。被告尚应支付的过渡费该院认定为15080元。二、关于营业用房结算价格。按照拆迁协议书约定，安置的营业用房等面积部分按成本价结算，超面积部分按市场价结算，现双方对具体金额有争议。对于成本价，双方发生纠纷后先后形成三份评估结论，原告现主张按照最后形成的评估意见，即建工造价咨询公司的评估价每平方米1281元结算，被告没有异议，该院予以确认，双方应当据此结算等面积房价。对于市场价，被告提供的国信房地产有限公司的评估报告的评估价为每平方米6000元，原告有异议，要求按照每平方米2277元结算，并在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中申请评估，后又以举证责任在于被告为由明确表示不申请评估。该院认为，浙江国信房地产有限公司具有相应的资产评估质证�相对于纠纷双方其作出的评估结论具有独立性。在被告提出结算价且提供独立第三方评估结论的情况下，原告仅提出异议，在申请鉴定后又明确表示不再申请鉴定，且没有提供充足的证据支持其每平方米2277元的主张，故该院采纳被告的抗辩意见，确认市场价为每平方米6000元，双方应当据此结算超面积房价。三、关于土地使用权面积。拆迁协议并没有约定被告需给予原告面积为95.14平方米建设用地土地使用权，现被告已经按照拆迁协议向原告交付了约定的营业用房，原告应当取得的土地使用权面积仅限于已取得的营业用房所占土地面积。原告要求被告给予面积为95.14平方米建设用地土地使用权，没有依据，该院不予支持。四、关于鉴定费25000元的负担。在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中，原告向该院提出申请，要求对成本价进行鉴定，该院委托台州中信华�产评估有限公司进行鉴定，原告预付了鉴定费25000元。但评估公司并未对双方讼争的位于1号楼和2号楼的房产进行鉴定，而是对与讼争无关的7号楼的房产进行鉴定，导致鉴定结论未被采纳。再审过程中，为查明成本价，该院重新委托鉴定，被告负担了鉴定费55000元，现双方也认可了这一鉴定结论，故上述25000元鉴定费应当由举证一方即原告承担。综上，原告的合理请求该院予以支持，其他请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告侯葱香与被告玉环县住房和城乡建设规划局对原告按照拆迁协议取得的营业用房的结算价，其中建筑面积32.19平方米的结算单价为每平方米6000元，另外建筑面积64.5平方米的结算单价为每平方米1281元。二、由被告玉环县住房和城乡建设规划局继续支付原告侯葱香停业损失费15080�，此款于双方结算营业用房价款后十日内付清。三、由被告玉环县住房和城乡建设规划局在原告侯葱香付清营业用房价款后一个月内协助原告侯葱香将营业用房（房产证号为玉房权证玉环字第××、13××92、139793）登记到原告侯葱香名下。四、驳回原告侯葱香的其余诉讼请求。案件受理费4968元，减半收取2484元，由原告侯葱香负担1656元，由被告玉环县住房和城乡建设规划局负担828元（此款于本判决生效后七日内向该院缴纳）。鉴定费25000元（原告已交至鉴定机构），由原告侯葱香负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点：一、被上诉人逾期交房，造成上诉人的损失应如何计算。上诉人与被上诉人（原玉�县建设办）于2001年11月6日签订的拆迁协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应认定合法有效。该拆迁协议明确双方根据《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》和《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》的有关规定来签订协议。《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》规定，“被拆迁的营业性用房过渡费补助，按被拆迁营业用房建筑面积每平方米300元一次性发给临时安置补助费（包括过渡期间的停业损失）。搬迁费按营业用房建筑面积每平方米一次性补助10元。”双方签订的拆迁协议及《拆迁安置补偿结算表》中的营业用房过渡停业费19995元正是按照该标准结算的。协议约定的过渡期为18个月，折合停业损失为每月每平方16.7元。被上诉人在履行拆迁协议过程，未能按约在过渡期18个月后交付上诉人营业房，被上诉人于2004年4月27日，召开榴岛大道（××）营业用房过渡费超期补偿座谈会，会议协商过渡费补偿金额按每月每平方米16.7元结算，如2005年12月31日前未能交付房屋，过渡费补偿费按每月每平方米33.4计算。后包括上诉人在内的各被拆迁户，在被上诉人逾期交房后均向被上诉人领取每月每平方米33.4元及每月每平方米50元过渡费补偿款。被上诉人共逾期交房111个月，被上诉人已实际支付上诉人过渡费补偿款290364元，且承诺继续支付上诉人过渡费补偿款15080元。被上诉人在逾期交房后与部分被拆迁户召开座谈会，最后确定了营业用房过渡费超期补偿金额，虽上诉人没有参加座谈会，但包括上诉人在内的各被拆迁户，在之后向被上诉人领取营业用房安置超过渡期间补助费时均按座谈会纪要所确定的标准领取，且在被上诉人交房之前一直未提出异议，说明包括上诉人在内的各被拆迁户明知座谈会所确定的内容，且均按座谈会所确定的内容履行，据此，原审法院认定该座谈会所确定的内容系双方达成的补充协议是得当的。被上诉人已按座谈会所确定的内容支付给了上诉人营业用房过渡费超期补偿金额。现上诉人再要求被上诉人支付停业损失260000元缺乏法律依据。至于上诉人主张被上诉人逾期交房之后，应按玉环县人民政府办公室文件玉政办函（2005）90号玉环县人民政府办公室转发玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部《关于调整坎门后沙拆迁补偿安置实施意见》的通知执行，更是缺乏事实和法律依据。二、关于营业用房结算价格问题。拆迁协议明确规定，安置的营业用房等面积部分按成本价结算，超面积部分按市场价结算。原审法院对营业用房等面积部分按每平方米1281元结算，上诉人没有异议；对营业用房超面积部分按被上诉人提供的国信房地产有限公司的评估价每平方米6000元结算，上诉人有异议，但上诉人在二审庭审中已明确对超面积价格问题二审不再主张，对此，本院尊重上诉人的意愿。三、关于土地使用权面积问题。拆迁协议并没有约定被上诉人需给予上诉人面积为95.14平方米建设用地土地使用权，只规定营业用房的产权调换，且被上诉人已按约向上诉人交付了营业用房，至于上诉人取得的营业用房所占的土地使用权面积多少，由主管行政部门来确定，据此，原审法院对上诉人要求被上诉人给予面积为95.14平方米建设用地土地使用权的主张不予支持是正确的。
综上所述，侯葱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理�4970元，由上诉人侯葱香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 柯星霞
二〇一七年七月十二日
书 记 员 马 里