湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第1693号
原告文某甲，男，汉族，益阳市人。
委托代理人夏某某。
被告益阳中禾置业有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人文某乙。
原告文某甲（以下简称原告）与被告益阳中禾置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，于2015年9月11日由湖南省益阳市资阳区人民法院移送本院审理。本院受理后，依法由审判员文武独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏某某、被告的委托代理人文某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同第三、四条约定，原告以380993元购买被告开发建设的资江明珠项目第2幢711号房，第十九条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内完成商品房的初始登记，登记后180日内办妥房屋所有权证，如未办妥，自规定期限的第二日起至实际办妥登记之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约足额付清房款，并且已收房使用，但被告至今没有将房屋权属证书办妥至原告名下。
原告认为，被告没有在合同约定的时间内为原告办妥房屋权属证书，已经违约，应当承担违约责任，故提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金21907元(计算至2015年4月30日)，之后按已付房款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋权属证书之日止；2、被告承担诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、益阳市商品房买卖合同，拟证明原、被告签订了房屋买卖合同，被告应当在约定的时间内交付产权证。
证据2、购房款收据，拟证明原告已交清了房款。
证据3、资江明珠收楼通知书，拟证明被告交付房屋的时间。
被告辩称：一、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记日期的约定不是答辩人真实意思的表示，也不符合答辩人与被答辩人交付房屋后实际办证的情况，对答辩人没有约束力。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及合同第十九条的约定，逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因答辩人的原因或责任，答辩人不应承担违约责任。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、益阳中禾置业有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件，拟证明被告主体资格。
证据2、益阳市商品房买卖合同，拟证明1、合同第十条不是被告的真实意思表示；2、被告方承担的违约责任是过错责任，只有因被告有过错才承担逾期办证违约责任的情况。
证据3、《小河口电排等配电工程设计审查会议记要》（益电便客服[2010]38号）。
证据4、供电方案答复单。
证据5、益电阅[2012]102号会议记录。
证据6、资江明珠小区一、二期10KV配电与“一户一表”工程施工合同。
证据7、益阳电网高压用户供电调度协议。
证据8、资江明珠后段施工工期安排。
证据9、关于资江明珠住宅小区供电工程滞后的情况说明。
以上七份证据拟证明被告逾期办证是由于政府规划的变电设施不到位以及供电审批改造工程的滞后所致。
证据10、工作联系单。
证据11、被告给盛世太平物业公司发的《律师函》。
证据12、盛世太平物业公司给被告发的《律师回复函》及附件《关于资江明珠业主入户花园违章整改的报告》、《关于公摊面积封闭的禁止通知》、《装修违约通知书（存根）》。
证据13、部分业主损坏消防设施的照片原件。
证据14、关于资江明珠B栋住户投诉问题的函。
证据15、A、B栋1-4户入户庭院南北窗户拆除整改的申述及回复函。
证据16、关于资江明珠消防验收事项的情况。
证据17、建设工程消防验收意见书（益公消验字[2014]第0003号）。
证据18、建设工程消防验收意见书（益公消验字[2014]第0037号）
以上九份证据拟证明被告逾期办证是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后。
证据19、资江明珠B栋《益阳市房地产综合（初始登记）预受理资料收件单》。
证据20、益阳中禾置业有限公司资江明珠B栋（２幢）711号大产权证及房产证。
以上两份证据拟证明被告将B栋办理初始登记证的全部资料已递交房屋登记管理部门并已取得原告B栋711号房的大产权证。被告已基本履行了办证义务。
被告对原告提供的证据，发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十条的规定，房屋交付是单栋验收合格，不是综合验收合格，交付时未包括消防验收合格；对证据2、3无异议。
原告对被告提供的证据，发表如下质证意见：
对证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，这是由住建部提供的备案合同，是经过相关行政部门审查的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效；对证据3的真实性有异议，时间发生在签订购房合同之前，被告应当能够预计到交房的障碍，不能作为其免责的事由；对证据4的三性无异议，但是对证明目的有异议，不能达到其证明目的，该证据的形成时间是2011年6月29日，是在原、被告签订合同之前；对证据5的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，交房之前，电的问题已经解决，不存在免责事由；对证据6的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告应当在2011年接到电力部门的答复后就进行设计施工，是由于被告自己的责任才导致的，故不能成为免责事由；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，是被告的过错造成的，不是免责事由；对证据8的真实性无异议，但是对证明目的有异议，是由于被告自己的原因滞后，不是免责事由；对证据9的三性有异议，是被告自己制作的，且距交房时间只有两个月；对证据10、11、12、13、14、15、16、17、18的真实性无异议，这是第三人侵权所造成，被告可向第三人主张权利，不能达到被告的证明目的，且消防验收应当在交房之前就完成。根据消防验收意见，第三人对消防门的变更，只是消防验收的一小部分；对证据19的真实性无异议，不能达到被告的证明目的，只能证明被告交付了相关资料，并不能证明被告已完成了初始登记；对证据20无异议，被告仅交付了房产证，还有国有土地使用证未办理。
综合以上当事人的举证、质证，本院认证如下：
对原告提交的三份证据，本院认为，证据均具备合法性、真实性和关联性，且能证明原告向被告购房、交款、收房的事实，本院予以采信。
对被告提交的二十份证据，本院认为，证据均具备合法性、真实性和关联性，能够证明本案相关事实，本院予以确认，但对被告认为所提供的证据能够证明被告在本案中不应承担违约责任的证明目的不予采信。
综合上述有效证据和当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2012年9月6日，原告与被告签订一份《益阳市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买资江明珠项目中的第2幢7层711号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额(人民币)380993元。付款方式及期限为：于合同签订之日一次性付款；2、交付期限及条件：被告应当在2013年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；3、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。
合同签订当日，原告向被告支付购房款380993元。原告于2013年6月30日接受了被告对涉案房屋的交付。被告未按合同约定在商品房交付使用后270日内办妥原告的房屋所有权证。原告认为，被告未按合同约定办理房屋所有权证，应就此向原告承担违约责任，双方协商未果，故酿成纠纷，原告诉至法院。
在庭审过程中，原告确认其要求被告承担违约金的具体计算方式为：以购房款380993元为基数，按日万分之一从2013年6月30日（原告收房之日）起，扣除270天后，计算至2015年4月30日止。
在本案审理过程中，本院另查明：
一、被告开发的资江明珠项目A、B栋房屋出售之前，拟对供电工程进行改造。2010年3月5日，湖南省电力公司益阳电业局审查通过了被告10KV配电工程设计方案。2011年6月23日，被告提出申请改造，2012年10月30日，湖南省电力公司益阳电业局召开用电业扩例会，确定了对资江明珠的供电方案。2013年3月7日，被告与益阳祥能电气工程有限公司签订《中禾公司（资江明珠小区一、二期）10KV配电与“一户一表”工程施工合同，2013年8月29日，该工程竣工验收。
二、2014年1月17日，资江明珠项目A、B栋建设工程，经益阳市公安消防支队评定，该工程消防验收不合格，不合格原因中包括了部分业主违约装修，将设计通向前室的乙级防火门变更为普通门等情况。2014年7月，被告对部分业主违约装修占用公共空间、变更防火门的恢复改造工程完成。2014年9月18日，益阳市公安消防支队认定资江明珠项目A、B栋建设工程消防验收复验合格。
三、益阳市房地产管理局分别于2015年1月4日、2015年4月24日受理了被告提交的资江明珠B栋、A栋的产权登记申请材料。2015年6月1日，益阳市房地产管理局完成涉案房屋初始登记；同年9月1日，该局将涉案房屋所有权办理至原告名下，并颁发房屋所有权证，现原告已领取该房屋所有权证。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否违背被告的真实意思表示；二、被告应否向原告承担本案逾期办证的违约责任。
一、关于涉案商品房买卖合同是否违背被告的真实意思表示的问题。
本案中，被告作为房地产开发商，与作为买受方的原告之间就商品房的转让关系而订立的买卖合同，系被告提供的格式合同。该合同虽为相关行政主管部门的示范文本，但在经被告选择使用后，即成为被告的意思表示，被告对合同文本内容具有选择权与修改权，即使该合同文本中的部分条款不能修改，双方仍可在合同文本之外，另行签订补充协议来确定权利义务，被告作为合同中的优势方，实际享有比买受方更多的选择决定权利；双方在该合同上签字确认，即对双方具有法律效力，故其提出的涉案商品房买卖合同并非其全部真实意思表示的主张，明显缺乏事实和法律依据，不能成立，本院依法不予支持。
二、关于被告应否向原告承担本案逾期办证的违约责任的问题。
合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告存在逾期为原告办理房屋所有权证的事实，被告抗辩称逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因被告的原因或责任，被告不应承担违约责任。对此，本院认为：
1、关于供电工程改造造成的办证迟延，被告应否承担逾期办证责任的问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条及双方签订的买卖合同中第十九关于产权登记的约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理产权登记或者手续的，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告建设的资江明珠项目因原有用电线路无法满足该小区住户供电需求，需对供电工程进行改造，而外接电源的供电改造工程，并非由作为开发商的被告能单方决定实施，而是在作为需电部门的被告提出申请后，由供电部门审批决定方案后才能施工。被告早在2009年即向供电部门提出了供电改造工程的申请，并为供电工程的改造多次与供电部门协商，积极履行了相关义务，并非怠于消级的有意拖延，该供电改造工程的延迟并非被告的消积不作为所致，故被告在供电改造工程竣工前，不承担逾期办证的违约责任。
2、关于部分业主损坏消防设施导致消防验收不合格，造成办证迟延，被告应否承担逾期办证责任的问题。被告作为资江明珠项目工程的建设方，应积极履行义务，依法规范施工，保证各项施工工程符合消防验收条件，对外出售房屋时，应履行信息真实披露义务，不得进行引入误解的宣传，在发现影响消防验收合格影响因素时，应及时完成消防验收不合格因素的整改情形。本案中，被告在出售及交付房屋之时，未及时履行对相应户型业主的提示义务，造成部分业主在装修时擅自变更消防门。被告在发现部分业主未规范装修情形后，仍未采取有效措施及时进行管控、督促整改，直到消防第一次验收，仍未改变符合消防验收规范的条件。消防主管部门验收为消防设施不合格之后，对违规装修的部分业主的整改督促不力，致使整改期限长达八个多月，故被告对部分业主变更消防门，致使整个工程验收不合格造成办证逾期具有过错，应承担因消防门变更导致验收不合格而办证逾期的违约责任。
被告在资江明珠项目产权登记所需的各项材料齐备之后，向房屋登记主管部门申请产权登记，房屋登记主管部门受理被告的办证申请，审查后认为材料齐全并出具受理申请单后，被告即已履行产权登记义务。被告对之后房屋产权登记部门的办证迟延并无过错，不应对房地产管理部门受理之后的期限承担逾期责任。
综上，被告在本案中应向原告承担自2013年8月29日（供电改造工程竣工验收之日）至2015年1月4日（房屋登记主管部门受理被告的办证申请之日），扣除约定的办证期限（270日）之外的逾期期间的违约责任，被告应支付原告逾期办理房屋所有权证违约金为8458元（380993元×0.0001×222日）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
由被告益阳中禾置业有限公司自本判决生效后10日内支付原告文某甲逾期办理房屋所有权证违约金8458元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，减半收取为175元，由被告益阳中禾置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 文 武
二〇一五年十一月十六日
代理书记员 周丽花
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。