广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法龙民初字第1301号
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇丰华北路160号。
负责人黄日海。
委托代理人梅伟杰，系该行职员。
被告梁海铭。
被告梁小梅。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。
负责人杨文杰。
委托代理人李兴黎，系该公司职员。
委托代理人刘强，系该公司职员。
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行（以下简称顺德农商银行龙江支行）与被告梁海铭、梁小梅、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员周海民适用简易程序独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告顺德农商银行龙江支行的委托代理人梅伟杰、被告碧桂园公司的委托代理人李兴黎、刘强到庭参加诉讼，被告梁海铭、梁小梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺德农商银行龙江支行诉称，被告梁海铭与原告签订一份《购房担保借款合同》，向原告借款69万元，用于购买坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号的碧桂园豪庭九街11座301房。双方约定借款期限为20年，被告梁海铭、梁小梅同意以所购房产为原告的债权提供抵押，被告碧桂园公司为借款的保证人。上述合同签订后，原告依约向被告梁海铭发放了贷款，被告梁海铭却未按合同约定还款，截至2014年11月10日，被告梁海铭尚欠贷款本金632128.87元，利息（含罚息）19184.49元。据约定，原告有权解除合同。
截至2014年11月10日，被告碧桂园公司尚未办妥案涉房产的他项权证，据约定，被告碧桂园公司应对上述全部债务承担连带责任保证。且原告对案涉房产办理了商品房合同备案，因此，原告对案涉房产有优先受偿权。另，上述债务发生于被告梁海铭、梁小梅婚姻关系存续期间，被告梁海铭、梁小梅应共同偿还。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告梁海铭、梁小梅、碧桂园公司签订的编号为ZF0761201100159号的《购房担保借款合同》；2.被告梁海铭、梁小梅共同归还借款本金632128.87元及利息（暂计至2014年11月10日为19184.49元，实际本息按合同约定计至全部债务清偿完毕之日）；3.原告对被告梁海铭、梁小梅提供抵押的位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街11座301房在本案全部债权范围内享有优先受偿权，债权包括但不限于本金、利息、罚息、复利、诉讼费及实现债权的其他费用；4.被告碧桂园公司对上述全部债务承担连带责任保证担保；5.三被告承担本案的诉讼费及其他实现债权的费用。后原告将第2项诉请明确为，截至2014年11月10日，被告尚欠贷款本金632128.87元，利息19184.49元（包括正常借款利息19011.68元、罚息172.81元）。自2014年11月10日开始至法院向被告梁海铭、梁小梅送达应诉材料止，按照合同约定的罚息利率计算利息、罚息，从法院向两被告送达应诉材料次日至款项清偿之日止，亦按照上述标准计算利息、罚息。
被告梁海铭、梁小梅未到庭，亦未提交答辩状。
被告碧桂园公司辩称，据原告与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定及相关法律规定，原告应先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿贷款的，原告才有权就不足部分要求碧桂园公司承担连带清偿责任；上述合作协议第五条第三款第四项约定，若原告没有在被告梁海铭、梁小梅连续逾期四期以后的五个工作日内书面通知碧桂园公司，碧桂园公司可免除连带保证责任；对原告诉求的利息、罚息数额不予认可；碧桂园公司无过错，无须承担原告因本案产生的诉讼费及实现债权的费用。
诉讼中，原告提供的证据及被告碧桂园公司的质证意见如下：
1.原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证、核准变更登记通知书复印件各一份（加盖原告公章）、被告梁海铭、梁小梅的身份证复印件二份、结婚证复印件一份、户口本复印件一份，以证明原被告的主体资格及被告梁海铭、梁小梅为夫妻关系。
被告碧桂园公司对该组证据无异议。
2.借款借据原件一份、购房担保借款合同原件一份，以证明原被告双方就贷款购房事宜作出约定。
被告碧桂园公司对该组证据无异议。
3.查询贷款欠供情况打印件一份（加盖原告公章），以证明被告梁海铭、梁小梅拖欠原告款项情况。
被告碧桂园公司对该证据的真实性有异议，认为这是原告自行制作的，应提供相应还款记录予以佐证。
被告梁海铭、梁小梅未提供证据。
诉讼中，被告碧桂园公司提供的证据及原告的质证意见如下：
1.商品房买卖合同（含附件）原件一份，以证明碧桂园公司与被告梁海铭、梁小梅存在合法有效的商品房买卖合同关系，该案争议的房屋买卖属于顺农商银龙协议《按揭业务担保合作协议》的合作项目。
原告对该证据无异议。
2.抵押权预告登记证明原件一份，以证明涉案房屋已进行权属预告登记，原告可就该房屋优先受偿。
原告对该证据无异议。
3.按揭业务担保合作协议原件一份，以证明碧桂园公司与原告存在合法有效的担保合作协议，双方的权利义务真实、明确，且协议中明确约定该协议有关条款的效力优先。
原告对该证据无异议。
本院对原告及被告碧桂园公司提供的证据认证如下：
1.原告提供的证据1、2，内容真实，且相互印证，可以作为定案依据，本院予以采信；
2.原告提供的证据3，系原告单方制作，应结合其他证据综合认证；
3.被告碧桂园公司提供的证据1，其上有被告梁海铭、碧桂园公司的签名或盖章，内容真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信；
3.被告碧桂园公司提供的证据2、3，原告予以认可，且与本案其他证据相互印证，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院查明的事实如下：
被告梁海铭与被告碧桂园公司于2011年1月26日签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告梁海铭以985919元的价格向被告碧桂园公司购买坐落于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号的碧桂园豪庭九街11座301房。2011年2月21日，经原告、被告梁海铭、梁小梅及被告碧桂园公司协商，上述各方共同签订了编号为ZF0761201100159的《购房担保借款合同》，约定：被告梁海铭向原告借款69万元，用于购买案涉房屋；贷款期限自2011年3月2日至2031年3月2日；借款实际执行借款利率为国家同期同档次人民币贷款基准利率乘以利率档次系数，利率档次系数为贷款实际执行的利率与国家同期同档次人民币贷款基准利率的比率，借款的初始实际执行借款利率为月利率5.5‰；借款发放后如遇国家贷款基准利率调整并适用合同项下借款时，实际执行的利率按年调整，即从国家贷款基准利率调整的次年的首日起调整；逾期贷款的罚息利率为：在当期执行的借款利率的基础上加收50%，对逾期的贷款，自逾期之日起按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕之日，对不能按时支付的利息按逾期贷款罚息利率计收复利；被告梁海铭采用定额供款的方式还款，还款日为每月10日；双方还对违约事项及出现违约事项后如何处理进行了约定，其中，违约事项的第五点约定，被告梁海铭未按合同约定偿还或支付到期（包括宣布提前到期）的贷款、费用及其他任何应付款项。违约处理的第五点为，原告有权解除借款合同，第十点为对未按时偿还的借款本金按约定计收罚息。被告梁海铭、梁小梅同意将所购房屋作为抵押物，为原告的债权设定抵押权，抵押不受抵押人以外的借款人及其他第三人任何方式的担保的影响，即无论贷款人对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证、保证金、履约保险等），贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序。被告碧桂园公司对所涉贷款提供连带责任保证，保证期间为自合同生效至办妥《房地产他项权证》时止；本合同项下的保证不受保证人以外的借款人及其他第三人任何方式的担保的影响，即无论贷款人对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证、保证金、履约保险等），贷款人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序。上述借款合同签订后，原告将69万元贷款支付给被告梁海铭，原告与被告梁海铭、梁小梅就本案所涉房屋办理了预购商品房抵押备案手续。
其后，被告梁海铭开始按照合同约定还本付息，但自2014年6月10日开始被告梁海铭未能按期偿还贷款本息。截至2014年12月24日，被告梁海铭共拖欠贷款本金632128.87元、利息24096.58元、罚息308.81元。
原告于2014年12月9日向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2014年12月25日将起诉状副本、证据材料、诉讼文书等送达给了被告梁海铭、梁小梅。
另查明，2010年5月13日，被告碧桂园公司与原告签订一份编号为顺农商银龙协议（2010）1号的《按揭业务担保合作协议》，约定：被告碧桂园公司同意对购买佛山市顺德区龙江镇世埠西华路东侧碧桂园豪庭项目房产，并符合规定贷款条件的购房者提供抵押贷款，被告碧桂园公司同意为上述购房者提供连带责任保证，保证范围包括购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用，保证期限为自原告将贷款划入被告碧桂园公司指定的账户之日至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任；在保证期间内若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分原告再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。
再查明，被告梁海铭、梁小梅于2006年10月17日登记结婚。2012年11月5日经核准原告的企业名称由佛山顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行变更为广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行。
以上事实，还有庭审笔录佐证。
本院认为，原告顺德农商银行龙江支行与被告梁海铭签订的《购房担保借款合同》，是当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行己方之义务。原告依约发放了贷款，被告梁海铭亦应按照约定的还款时间及时还款，但被告梁海铭在到期还款日连续多期拖欠贷款本息，其行为属违约，按照约定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告未向被告梁海铭主张过合同解除权，本院向被告梁海铭送达起诉状之日应视为解除通知到达之日，故编号为ZF0761201100159的《购房担保借款合同》于2014年12月25日解除。合同既已解除，被告梁海铭应当向原告全额清偿尚欠的借款本金632128.87元及利息，其中截至到2014年12月24日的利息为24096.58元。
依《购房担保借款合同》的约定，若被告梁海铭未按约定日期偿还借款，原告有权对逾期的贷款计收罚息，罚息利率按照双方约定的当期利率上浮50%计收，故原告关于被告梁海铭应自逾期还款日至合同解除日支付相应罚息的诉求于法有据，本院予以支持，截至2014年12月24日的罚息为308.81元。合同解除后，即自2014年12月25日，被告梁海铭应以632128.87元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%的标准支付利息、罚息。
《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。本案中的借款发生于被告梁海铭、梁小梅夫妻关系存续期间，且被告梁小梅未举证证明案涉债务属梁海铭一方债务，亦未提供证据证明被告梁海铭、梁小梅已就婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，且原告知悉该约定，故该债务应按夫妻共同债务处理，被告梁小梅对本案债务承担连带清偿责任。
为担保原告债权得以实现，原告与被告梁海铭、梁小梅达成抵押合意，被告梁海铭、梁小梅将案涉房产为其债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押备案手续，该预告登记使纳入登记的请求权具有了物权的排他性，因此，原告主张对该抵押房产在折价或拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权的请求于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”。据《购房担保借款合同》及《按揭业务担保合作协议》，原告的债权既有抵押担保，又有被告碧桂园公司的连带保证，且原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。据上述规定，在折价或者以拍卖、变卖案涉被告梁海铭用于担保的抵押房产清偿被告梁海铭上述债务后，不足部分，由被告碧桂园公司承担连带清偿责任。
据《按揭业务担保合作协议》，原告应当在被告梁海铭连续逾期第四期后向被告碧桂园公司发出书面通知，但是原告未能提供证据证明其履行了该项义务，结合被告梁海铭的还款情况，被告碧桂园公司无须对自2014年9月10日起的贷款利息、罚息等承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行与被告梁海铭、梁小梅、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订的编号为ZF0761201100159的《购房担保借款合同》于2014年12月25日解除；
二、被告梁海铭应在本判决生效之日起十日内向原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行清偿借款本金人民币632128.87元以及利息、罚息（截至2014年12月24日的利息、罚息为24405.39元，自2014年12月25日至借款清偿完毕之日止以632128.87元为本金按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%的标准计收利息、罚息，若遇国家贷款基准利率调整的，实际执行利率按年作同向同幅度调整，即从国家贷款基准利率调整的次年首日起调整）；
三、被告梁小梅对第二项确定的被告梁海铭的债务承担连带清偿责任；
四、原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行对坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号的碧桂园豪庭九街11座301房在折价或拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；
五、若折价、拍卖或变卖第四项的抵押物不足清偿第二项确定的债务的，对不足清偿部分的债务（不含自2014年9月10日起的贷款利息、罚息），由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任；
六、驳回原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为5156.57元（原告广东顺德农村商业银行股份有限公司龙江支行已预交），由被告梁海铭、梁小梅负担2578.57元，由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司负担2578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周海民
二〇一五年二月九日
书记员 黎翠玲
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