广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东三法民二初字第2103号
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市南城区。
负责人曹国超，经理。
委托代理人张玲悦，女，汉族，1982年7月19日出生，住海南省海口市，系原告满堂红（中�）置业有限公司东莞分公司员工。
委托代理人范小甜，女，汉族，1985年2月12日出生，住广东省兴宁市，系原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司员工。
被告郑祥亮，男，汉族，1971年1月5日出生，住河南省商城县。
被告胡莉，女，汉族，1975年5月31日出生，住湖北省黄冈市黄州区。
被告胡莉的委托代理人谭文江，重庆星兴律师事务所律师。
被告胡莉的委托代理人谭顶强，重庆星兴律师事务所辅助人员。
第三人张腾芳，男，汉族，1971年4月19日出生，住福建省宁化县。
委托代理人张艳艳，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人叶文浩，广东尚融律师事务所实习律师。
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司诉被告郑祥亮、被告胡莉，第三人张腾芳居间服务合同纠纷一案，本院于2012年10月23日立案受理后，因本案的审理需以本院受理的（2013）东三法民一初字第517号案件的审理结果为依据，本院于2013年1月15日中止了本案的审理。（2013）东三法民一初字第517号案件生效后，本院于2013年11月6日恢复了本案的审理，并依法组成合议庭于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范小甜，被告胡莉的委托代理人谭文江，第三人张腾芳的委托代理人张艳艳到庭参加了诉讼，被告郑祥亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司诉称，原告是满堂红（中国）置业有限公司于2005年9月2日依法登记设立并具有中介服务资质的企业法人分支机构。两被告与第三人通过原告居间买卖位于东莞市塘厦镇银湖山庄第二期第某座某层某号房产，并于2010年10月18日签订了房地产买卖合同以及买卖代理费支付承诺书，合同成交价格650000元；合同同时约定被告支�原告居间代理费15000元整。但是合同签订至今，被告未支付任何代理费给原告。虽然合同约定在过户当天支付，但因被告的因素交易一直无法顺利进行。原告认为原告已经促成被告以及第三人的合同成立，原告作为居间方已经完成了自身的居间义务，有权要求两被告支付居间代理费。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.两被告支付居间代理费15000元给原告；2.本案诉讼费由两被告承担。
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司为支持其诉讼请求，向本院提供的证据有房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、商品房买卖合同、敦促履通知书、邮件详情单、（2013）东三法民一初字第517号民事判决书。
被告郑祥亮没有答辩，也没有向本院提交证据。
被告胡莉辩称，第一，原告与被告郑祥亮、第三人张腾芳签订房地产买卖合同，对被告胡莉而言�有约束力。被告胡莉一直不知道签订合同的事情，直至被告胡莉涉诉，被告郑祥亮出售房屋的行为损害了被告胡莉的利益。根据民法通则第66条第1款的规定，胡莉无须承担相应的民事责任。第二，被告郑祥亮与第三人张腾芳签订房地产买卖合同没有生效，该合同应当在双方过户并交接房产后才生效成立，而原告和第三人张腾芳明知共有人胡莉没有参与买卖关系，无法使合同有效成立。另外，买卖合同中买卖双方均为胡莉，不符合买卖合同的形式，属于无效合同。第三，根据原告提供的证据，被告郑祥亮已经支付了5000元代理费，原告再主张15000元不属实。剩余的10000元代理费须在买卖双方过户当天支付，但目前为止，涉案房屋没有办理过户手续，甚至无法办理过户手续，且案涉房屋已经被两被告共同出售给案外人了，所以原告诉请的10000元代理费条件没有成就，因此被告胡莉请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡莉没有向本院提交证据。
第三人张腾芳辩称，原告诉请两被告支付居间代理费，与第三人无关。
第三人张腾芳没有向本院提交证据。
经审理查明，案涉房产位于东莞市塘厦镇银湖山庄2期某座某，是被告胡莉、被告郑祥亮于2005年向东莞市塘厦镇房地产开发公司购买所得，由被告胡莉、被告郑祥亮共同共有。被告胡莉、被告郑祥亮于2010年10月已办理了权属登记，被告胡莉持有的房地产权证号为粤房地权证莞字第某号，被告郑祥亮持有的房地产权证号为粤房地权证莞字第某某号。
2010年10月18日，被告郑祥亮通过原告的中介服务，以被告郑祥亮及被告胡莉两人的名义与第三人张腾芳签订了房地产买卖合同，约定将上述房产转让给第三人张腾芳，转让价为650000元，明确被告郑祥亮凭商品房买卖合同交易。合同落款处，除被告�祥亮、第三人张腾芳的签名外，另有“郑祥亮代胡莉”的字样，其中合同第七条载明买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方（原告）支付房地产咨询及买卖代理费。第三人张腾芳在签订合同之日向被告郑祥亮支付了购房定金20000元，并向原告支付了居间代理费7000元。同日，被告郑祥亮向原告出具买卖代理费支付承诺书，该承诺书载明如原告促成达成案涉买卖合同，被告郑祥亮同意于签订房地产买卖合同时支付房地产咨询及买卖代理费共15000元，提前终止买卖不影响本代理费的支付。承诺书备注载明：“今收取代理费伍仟元￥5000，剩余代理费壹万元￥10000元于买卖双方过户当天支付，对此无异议”。在该合同履行过程中，被告郑祥亮与第三人张腾芳发生了房屋买卖合同纠纷。2012年10月23日，原告以两被告未付居间代理费为由，向本院提起诉讼。
2013年1月4日，被告胡莉以被告郑祥亮无权处分案涉房产、被告郑祥亮与第三人张腾芳恶意串通为由向本院提起诉讼，案号为（2013）东三法民一初字第517号。本院于2013年9月6日对该案作出判决，以被告胡莉主张被告郑祥亮与第三人张腾芳存在恶意串通以期损害被告胡莉的合法权益缺乏事实依据，判决驳回原告胡莉的全部诉讼请求。
以上事实，有房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、商品房买卖合同、敦促履通知书、邮件详情单、（2013）东三法民一初字第517号民事判决书以及本院庭审笔录等附卷佐证。
本院认为，被告郑祥亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本案争议的焦点为：被告郑祥亮、被告胡莉是否应当向原告支付代理费15000元。
现被告胡莉主张对被告郑祥亮的转让、签约行为不知情，没有委托被告郑祥亮代理转让案涉房产，对此，本院认为，原告与第三人张腾芳在签约时未审查被告郑祥亮与被告胡莉的身份关系，未要求被告郑祥亮出示有效的授权委托凭证，被告郑祥亮未到庭就被告胡莉的主张进行抗辩，对被告胡莉关于被告郑祥亮没有取得代理权而以被告胡莉名义签订案涉合同的主张，本院予以采纳。在（2013）东三法民一初字第517号案件中，被告胡莉以被告郑祥亮、第三人张腾芳恶意串通以期损害被告胡莉的合法权益要求法院确定合同无效，本院以缺乏事实依据为由驳回了被告胡莉的诉讼请求，但是被告胡莉以其明确的形式表示对被告郑祥亮的代理行为不予追认，案涉房屋自始无法实现最终的过户，因此，本院认定被告郑祥亮的代理属于无权代理，案涉房地产买卖合同对被告胡莉而言应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，对于原告要求被告胡莉支付代理费，没有法律依据，本院不予支持。
因房地产买卖合同第七条载明买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，且承诺书中载明，如原告促成达成案涉买卖合同，被告郑祥亮同意于签订房地产买卖合同时支付房地产咨询及买卖代理费共15000元，根据这两条款的约定，被告郑祥亮应当向原告支付代理费。但是由于案涉房地产买卖合同对被告胡莉无效，案涉房屋自始无法实现过户，而原告作为提供专业中介服务的公司，在签订合同时未履行其审查、敦促义务，且事后也未能促使被告胡莉对案涉合同进行追认，原告也应为导致合同无法履行承担部分责任。本院结合原、被告及第三人的陈述，酌情认定被告郑祥亮应向原告支付代理费5000元。因承诺书中已载明原告已收取代理费5000元，现原告主张未收到5000元，但并无举证证明其主张，原告应承担举证不能的不利后果，因此，本院对原告的该主张不予采信，确认被告郑祥亮已向原告支付代理费5000元的事实，被告郑祥亮无须再行支付。综上所述，对于原告要求两被告支付代理费15000元的诉讼请求，其中的5000元被告郑祥亮已经支付，而10000元无须支付，故本院对原告的全部诉讼请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院缺席判决如下：
驳回原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费175元，由原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 钟德英
代理审判员 谢杰兰
人民陪审员 叶东胜
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李嘉颖
赵侃娣
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损�被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
2.《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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