浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终71号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市鄞州横街金星电器厂。住所地：宁波市鄞州区横街镇横街东路***号。
代表人：王锡平，该厂厂长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）。住所地：宁波市鄞州区横街镇万华村。
代表人：胡坚英，该厂厂长。
被上诉人（原审被告）：胡坚英，女，1970年10月9日出生，汉族，公司员工，住宁波市江东区。
被上诉人（原审被告）：张亚杰，男，1968年11月26日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
上述三被上诉人的共同委托代理人：石伟平，浙江新中大律师事务所律师。
上述三被上诉人的共同委托代理人：谭永欢，浙江新中大律师事务所律师。
上诉人宁波市鄞州横街金星电器厂（以下简称金星电器厂）因与被上诉人宁波市鄞州隆发色母粒厂（以下简称隆发色母粒厂）、胡坚英、张亚杰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞民初字第1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金星电器厂上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、对于房屋占有使用费，合同约定年租金为186000元，按年支付。但被上诉人隆发色母粒厂一直未支付2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金。虽然被上诉人隆发色母粒厂当庭答辩称涉案房屋不在租用状态，但其并未交还钥匙。事实上，直至一审现场勘查时，该房屋一直处于被上诉人的控制之下。即使涉案《房屋租赁合同》无效，依法可参照约定的租金标准主张房屋占有使用费；二、如前所述，被上诉人一直占有使用涉案房屋，故一审法院判令上诉人退还租金，无事实与法律依据；三、涉案《房屋租赁合同》第四条中对装修事宜作出了明确约定，上诉人无需补偿装饰装修损失。并且，上诉人在一审审理过程中明确要求被上诉人将其装修全部拆走，恢复原状。
被上诉人隆发色母粒厂、胡坚英、张亚杰共同答辩称：一、关于房屋占有使用费，因涉案房屋并不符合约定的标准，也即不能实现三被上诉人的生产目的，且三被上诉人已在事故发生后将生产经营设备搬离，不存在继续占有和使用房屋的行为，故无须支付房屋占有使用费；二、自3#厂房倒塌后，涉案厂区已拉闸限电，三被上诉人无法进行生产，但上诉人已收取了整年的租金，所以对于剩余期限的租金，上诉人应予返还；三、在合同无效的前提下，上诉人再要求按照合同条款处理装饰装修损失，缺乏法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理由不足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审原告金星电器厂向一审法院起诉请求：1.原审被告隆发色母粒厂支付原审原告2015年4月15日至2016年4月14日房屋租金186000元；2.原审被告胡坚英、张亚杰对上述租金承担连带清偿责任。审理期间，原审原告变更诉讼请求为：1.原审被告隆发色母粒厂支付自2015年4月15日起至实际腾退房屋之日止按每月15500元计算的房屋占有使用费；2.原审被告胡坚英、张亚杰对房屋占有使用费承担连带清偿责任。原审被告隆发色母粒厂依法提出反诉，请求：1.解除原审原告与原审被告隆发色母粒厂于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.原审原告支付违约金93000元，并返还已支付的2015年3月24日至4月15日的租金11720.55元；3.原审原告赔偿原审被告隆发色母粒厂向第三方支付的场地及机器设备使用费74235元；4.原审原告赔偿原审被告隆发色母粒厂另行承租房屋所支付的房屋租金160000元；5.原审原告赔偿原审被告隆发色母粒厂承租的1#厂房的房屋装修费用100000元（具体以鉴定为准）。
一审法院认定事实：2014年4月15日，原告（甲方）与被告隆发色母粒厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区横街镇万华村的1192.85平方米钢结构房屋（1#厂房）出租给乙方作为生产使用，租赁期限自2014年4月15日起至2022年4月15日止，年租金为186000元，按年度支付，当年租金2014年4月15日付清，下期乙方在上次所缴租金期满前五日内支付；租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由甲方负责外，其他如房屋门、窗、水电等附属设施及乙方装修装饰部分等均由乙方负责维修；乙方对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿；甲方必须保证该房屋产权明晰。该合同签订后，原告将涉案房屋交付使用，被告隆发色母粒厂支付了第一年租金186000元并对涉案房屋进行简易装修后投入使用。2015年3月23日，该厂区内3#厂房发生倒塌，当日厂区内因倒塌致使断电，1#厂房暂停生产。2015年3月31日，上海房屋质量检测站受宁波市鄞州区横街镇人民政府委托对位于宁波市鄞州区横街镇万华村的1#、2#厂房的结构安全性进行现场检测，并于2015年4月8日出具《房屋质量检测报告》，鉴定意见：被检测的两幢厂房均未设置屋面水平支撑及柱间支撑，排架钢柱及屋面钢梁承载力均不满足要求，建议对上述两幢厂房按规范要求增设屋面水平支撑及柱间支撑，并对排架柱及屋面钢梁进行加固，上述加固维修应由专业设计、施工单位进行，以确保施工质量，后期使用过程中对钢结构构件进行定期维护保养。2015年4月6日，宁波市鄞州区横街镇人民政府村镇建设办公室向涉案厂区发送通知，要求原告针对前期检测出来的房屋安全隐患进行加固，施工结束后需经专业部门验收合格后方可投入使用。此后，原告未对房屋进行加固，被告隆发色母粒厂也未在涉案房屋内进行生产。2015年5月28日，被告胡坚英通过QQ向原告发送电费明细，要求原告支付电费，原告询问被告胡坚英如何处理，是否报停，之后双方未就此继续协商。原告支付电费后，2015年6月，因涉案厂区的变压器登记在被告隆发色母粒厂名下且未进行生产，被告隆发色母粒厂向电力部门报停了用电并搬离涉案厂房，但并未与原告办理交接手续。
一审审理期间，经被告隆发色母粒厂申请，该院依法对涉案房屋的装修现值进行了司法鉴定，鉴定机构宁波市科翔工程项目管理有限公司于2016年6月29日出具了KXJS[2016年]第181号关于宁波市鄞州区横街镇万华村1#厂房房屋内部装修的工程造价司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，厂房内部装修建筑安装工程造价74702元，厂房外小屋装修建筑安装工程造价544元。该院根据租赁期限、使用期间等认定厂房内部装修现值为61255元，厂房外小屋装修现值为446元。被告隆发色母粒厂预付鉴定费2200元。
被告胡坚英、张亚杰为被告隆发色母粒厂的合伙人，合伙方式为普通合伙。原告与三被告已就变压器问题另案调解处理。
另查明：涉案房屋系原告建造，未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证。
一审法院经审理认为，涉案房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，故原告与被告隆发色母粒厂就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》无效，被告隆发色母粒厂仍应支付占用房屋期间的房屋占有使用费，同时原告交付的租赁物也应符合合同约定并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案房屋于2015年3月23日因厂区内另一厂房倒塌导致无法正常开展生产，2015年3月31日经上海房屋质量检测站现场检测后又被认定未设置屋面水平支撑及柱间支撑，排架钢柱及屋面钢梁承载力均不满足要求，上述问题属于房屋的主体结构存在安全隐患，被告隆发色母粒厂在涉案房屋内无法进行正常的生产活动，涉案房屋已不符合约定的用途，因此，原告作为出租人未能履行交付符合约定的租赁物的义务，亦无权主张此期间的占有使用费，故对原告要求被告隆发色母粒厂支付2015年4月15日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，不予支持。被告隆发色母粒厂应承担2014年4月15日至2015年3月23日期间的房屋占有使用费，现被告隆发色母粒厂已支付第一年度租金，故原告尚应退还被告隆发色母粒厂11720.55元。因《房屋租赁合同》无效，合同再无解除之必要，且合同约定的违约金条款亦无效，故对被告隆发色母粒厂要求解除合同、原告支付违约金93000元的反诉请求，不予支持。对于被告隆发色母粒厂主张的其向第三方借用场地及机器进行生产所产生的使用费74235元，被告隆发色母粒厂未提供有效的证据证明该费用实际发生，且该院认定被告隆发色母粒厂无需向原告支付2015年3月23日之后的房屋占有使用费，已考虑到涉案房屋无法正常使用所给被告隆发色母粒厂所带来的租金损失，被告隆发色母粒厂的借用场地损失不应由原告承担，故对被告隆发色母粒厂的该项诉讼请求，不予支持。对于被告隆发色母粒厂要求原告赔偿租金160000元的反诉请求，该院认为，原告已因其无法提供符合约定的房屋致使其主张占有使用费的诉讼请求被该院驳回，可以弥补被告隆发色母粒厂无法使用涉案房屋所导致的租金损失，故被告隆发色母粒厂于2015年3月23日后另行租赁房屋所产生的租金不应再由原告承担，对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告隆发色母粒厂要求赔偿装修损失100000元的诉讼请求，该院认为，被告隆发色母粒厂对涉案房屋进行装修系经原告同意，对已形成附合的装饰装修物原告也不同意利用，故双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据合同约定的租赁范围，被告隆发色母粒厂承租的租赁物为厂房，并不包括小屋，厂房内装修现值根据鉴定报告及实际使用年限认定为61255元；原告明知其房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，而出租给被告隆发色母粒厂，存在较大过错，被告隆发色母粒厂作为经营单位，在承租房屋时未查看房屋产权证书，亦有过错，该院认为应按原告70%、被告隆发色母粒厂30%的比例分担现值损失，故原告应赔偿被告隆发色母粒厂42878.50元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，作出如下判决：一、原告宁波市鄞州横街金星电器厂返还被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）租金11720.55元，限于判决生效后七日内履行完毕；二、原告宁波市鄞州横街金星电器厂赔偿被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）装修损失42878.50元，限于判决生效后七日内履行完毕；三、驳回原告宁波市鄞州横街金星电器厂的诉讼请求；四、驳回被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4020元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担；反诉案件受理费减半收取3892元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担582元，被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）负担3310元。鉴定费2200元，由原告宁波市鄞州横街金星电器厂负担1540元，被告宁波市鄞州隆发色母粒厂（普通合伙）负担660元。
本院二审期间，上诉人金星电器厂提交了电费复核单据、2016年10月14日的律师函、EMS面单、（2015）甬东行初字第28号行政判决书与光盘各一份以及照片四张，拟证明：被上诉人一直在实际占有使用涉案房屋，涉案房屋处于其控制之下。
三被上诉人经质证共同认为，因电费复核单据系复印件，故对其真实性、合法性与关联性均有异议；律师函与三被上诉人实际收到的函件的落款日期与公章均不一致，故对其真实性、合法性、关联性均有异议；（2015）甬东行初字第28号行政判决书与本案缺乏关联性；对光盘的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该光盘显示的是一审审理过程中现场查勘的情况，实际上涉案厂区大门钥匙是由上诉人控制的，被上诉人并未实际占有使用涉案房屋，且该房屋里遗留的都是垃圾，故不能达到上诉人所要证明的目的。
本院经审查认为，上诉人金星电器厂提交的上述证据不属于二审中的新证据，故均不予认定。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故上诉人金星电器厂与被上诉人隆发色母粒厂签订的《房屋租赁合同》应属无效。现上诉人金星电器厂要求参照该合同约定的租金标准计算自2015年4月15日起至2016年4月14日止的房屋占有使用费，对于该项主张，虽被上诉人隆发色母粒厂并未与上诉人金星电器厂办理交接手续，但由于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定适用的前提为出租人所出租的房屋具备正常使用功能，而涉案1#厂房的主体结构存在安全隐患，根据宁波市鄞州区横街镇人民政府村镇建设办公室的通知要求，该房屋须经加固维修且验收合格后才能投入使用，因此，在并未实施加固行为的情况下，上诉人金星电器厂之上述主张缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。
自3#厂房于2015年3月23日倒塌后，被上诉人隆发色母粒厂所承租的1#厂房即因厂区断电、主体结构存在安全隐患等因素暂停生产与使用，故被上诉人隆发色母粒厂应支付2014年4月15日至2015年3月23日实际使用期间的房屋占有使用费。结合被上诉人隆发色母粒厂已支付的租金数额，一审法院判令上诉人金星电器厂向其返还第一年度的剩余租金即11720.55元款项，依据充分，并无不当。
在占有使用期间，经上诉人金星电器厂的同意，被上诉人隆发色母粒厂对其承租的1#厂房进行了装修。对于其中已经形成附合的装饰装修物的现值损失，一审法院结合合同双方的过错大小，酌定由上诉人金星电器厂承担70%的赔付责任，应属合理。上诉人以涉案《房屋租赁合同》第四条第4款的无效约定为由主张不予赔偿，依据不足，故本院亦不予支持。
综上所述，上诉人宁波市鄞州横街金星电器厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4602元，由上诉人宁波市鄞州横街金星电器厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 赵保法
代理陪审员 郑 辉
二〇一七年三月十三日
代书 记员 潘芬芬