安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第02730号
原告：合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：王峰，总经理。
委托代理人：申恩金，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。
被告：安徽天芝福贸易有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。
法定代表人：卜玉芝，总经理。
委托代理人：丁榕，该公司员工。
委托代理人：葛伦华，该公司员工。
原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司（以下简称瑶海国资公司）诉被告安徽天芝福贸易�限公司（以下简称天芝福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由审判员龚剑适用简易程序，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告瑶海国资公司的委托代理人申恩金、刘磊，被告天芝福公司的委托代理人丁蓉、葛伦华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑶海国资公司诉称：合肥市瑶海区长江东路＊号＊＊房屋属于瑶海区的国有资产，属于原告经营管理。被告通过竟租的形式获得了该房屋的租赁中标资格，并于2014年1月26日与原告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，该租赁合同已在合肥市公共资源交易中心备案。根据约定，双方计租期为2014年3月19日至2018年3月18日止，第一年年租金为606080元，以后每年递增5%，每12个月支付一次，并于租金支付周期开始计算前15日付清下期租金，逾期承担年租金万分之五的日违约金至租金实际�清之日。合同对原、被告的合同终止权及其他权利义务均作出了明确约定，另约定本合同发生纠纷由合肥市瑶海区人民法院管辖。合同签订后，原告将案涉租赁房屋移交给了被告，移交时房屋一切正常。被告在租赁房屋期间，仅向原告支付过606080元租金（2014年3月19日至2015年3月18日期间）。按照约定，被告应于2015年3月4日前向原告支付下一年度租金636384元，但被告至今未支付。根据合同第九条第三款第一项的约定，被告逾期支付租金达20日的，原告即可解除合同并收回房屋。截至2015年5月12日，被告拖欠租金的时间已长达69日，故原告有权依约解除合同并收回房屋。另根据合同第十一条第一款的约定，租金支付每逾期一日，被告需按当年度租金636384元的千分之五即3181.92元的标准向原告支付逾期的日违约金。原告于2015年3月23日向被告发出书面的租金催告函，于2015年3月31日委托律师向被告发出催要租金的律师函，被告仍拒绝支付拖欠的租金。2015年5月12日，原告依约向被告发出了解除合同律师函，解除双方的租赁合同关系和将房屋恢复原状返还，并要求支付租金及违约金。综上，被告拖欠租金至今的行为已构成严重违约，且侵害了原告的权益，原告依约有权要求解除合同、收回房屋并要求被告承担支付租金和违约金的责任。原告为了防止国有资产的流失，特诉诸贵院，恳请贵院依法受理并判如所请。另诉讼后2015年5月18日被告将承租房屋归还给原告。请求法院判决：1、判令确认原、被告签订《房屋租赁合同》已解除；2、被告立即向原告支付租金95893.47元，并从2015年5月14日每天按1743.51元计至房屋实际返还之日；3、被告立即向原告支付违约金222734.4元，并从2015年5月14日每天按3181.92元计至租金支付完毕之日；4、本案诉讼费用由被告承�。
案件审理中，原告申请撤回要求“被告立即将合肥市瑶海区长江东路1068号房屋恢复原状后返还给原告”的诉讼请求，本院予以准许。
被告天芝福公司辩称：我公司在2014年10月将承租房屋退还原告，原告不接收；我公司现在资金困难，没有钱支付给原告。
经审理查明：2014年元月26日，瑶海国资公司（出租方，合同中甲方）和天芝福公司（承租方，合同中乙方）签订房屋租赁合同一份，双方在合同中约定：租赁房屋座落于合肥市长江东路＊号＊＊房屋，建筑面积约224平方米，钢混结构，租赁房屋用途为商办。租赁期限共4年，甲方自2014年1月6日起将该出租房屋交付给乙方使用，至2018年1月5日收回。出租房屋首年年租金人民币606080元，租金自第二年起，每年租金均按上一年实际租金递增5%；租金每12个月支付一次，先付租金后使用。乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前15日向甲方支付。双方还在合同第九条第（三）向约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、未按约定期限支付租金达20日的；6、逾期20日未支付按本合同约定应当由其承担的费用的。第十一条第1项约定：乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按当年度租金的5‰向甲方支付违约金。当日，原告向被告移交了出租的房屋。当日，双方又签订补充协议一份，双方约定：乙方是合肥市长江东路＊号＊＊房屋的管理单位，甲方已通过招投标竞的该房屋的承租权。现鉴于该处房屋原承租人中国建设银行股份有限公司合肥城东支行无法及时清空并移交房屋，且合肥公共资源交易中心发函督促房屋清场等情况，为妥善解决房屋移交有关问题，经多次协商并根据中华人民共和国合同法等相关法律规定，针对双方于2014年元月26日签订的《房屋租赁合同》达成如下补充协议以供遵守：甲方通过公开招投标取得合肥市长江东路＊号＊＊房屋承租使用权，租期4年，自2014年元月6日起至2018年元月5日止。其中：2014年元月6日至2014年3月19日为免租金装修期。合同期满后可延期执行至2018年3月18日止。其他合同条款内容不变。后被告天芝福公司向原告交房租470080元，原告向被告出具收据一份，并注明房租交至2015年3月18日止。2015年3月23日，原告向被告发出催告函一份，催告函中载明：你承租我公司位于合肥市长江东路＊号＊＊#地点房屋，现已拖欠我公司租金，经多次催缴，你户一直未缴。为解决问题，我公司特书面催告如下事项：1、请你户于2015年3月26日前结清拖欠的房屋租金。2、如你逾期不予办理，我公司将解除双方�租赁合同，收回房屋，并通过法律途径追究你的法律责任。2015年3月31日，原告委托安徽皖大律师事务所律师向被告发送律师函一份，主要内容是催要租金等事宜。另查明：被告曾向原告发送退租申请一份，申请中载明：兹有我公司租赁贵公司长江东路＊号＊＊已有一年，现经营困难，无法维持下去，特申请提前终止租赁合同，将该处房屋退还贵公司，请批准。2015年5月18日，被告向原告移交了涉案承租的房屋。另查明：原告为涉案承租房屋的登记所有人.
以上事实有房产证、房屋租赁合同、房屋移交状况表、补充协议、收据、催告函、退租申请、房屋腾空移交表及原、被告代理人的当庭陈述等记录在卷加以佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有约束力。本案中，原告瑶海国资公司和被告天芝福公司于2014年1月26日签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人之间真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效，本院对双方签订的合同效力依法予以确认。根据合同及补充协议约定，租期为2014年元月6日至2018年3月18日止，后被告未按约定支付房租，被告向原告发送退租申请，原告予以接受，且双方于2015年5月18日就出租的房屋办理了移交手续，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月18日解除。原告要求被告支付租金95893.47元及后期租金的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，出租房屋首年年租金人民币606080元，租金自第二年起，每年租金均按上一年实际租金递增5%；原告已经将租金交付至2015年3月18日至，2015年5月18日双方解除了租赁合同，故被告还应向原告支付2015年3月19日至5月18日期间的租金，原告要求被告支付的租金104611.02元（95893.47元＋（1743.51元／天×5天）］未超出双方对租�的计算标准，故予以支持。原告要求被告支付违约金222734.4元及后期违约金的诉讼请求，庭审中，原告主张违约金的计算开始时间为2015年3月4日，根据双方约定，每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前15日向甲方支付，原告主张从3月4日开始计算违约金不违反双方约定，原告主张按照日5‰的标准计算违约金，虽然双方在合同中有约定，但该约定过高，原告要求被告支付违约金，实际上就是被告迟延交付给原告房屋租金的损失，对该损失可以参照民间借贷的利率规定进行计算；原告主张按照约定的年租金作为计算违约金的基数，本院认为过高，违约金的计算基数应当以被告应当支付的租金为基数，故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持，即自2015年3月4日起，以被告应当支付的租金104611.02元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍为标准计算至款清时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司与被告安徽天芝福贸易有限公司于2014年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月18日解除；
二、被告安徽天芝福贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司支付房屋租金104611.02元，并支付违约金（自2015年3月4日起，以被告应当支付的租金104611.02元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍为标准计算至款清时止）；
三、驳回原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
案件受理费6080元，减半后收取3040元，由原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司负担1540元，被告安徽天芝福贸易有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 龚 剑
二〇一五年七月三日
书记员 汪世东
附：本案所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除�同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。