沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初648号
原告：董洁。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
法定代表人：于苓。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕。
原告董洁与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王萍担任审判长，审判员唐佳主审，人民陪审员蔡宁宁组成合议庭，参与评议，于2016年6月6日公开开庭审理，原告董洁，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿，被告信达资产公司委托代理人王飞均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告董洁诉称：原告于2011年11月19日与第一被告签订《京城中心商品房定购书》，之后与2013年7月26日改签为《商品房买卖合同》，购买“京城中心”XX号楼XX单元11楼3号房屋一套，建筑面积5.33平方米，购房款564975元。合同约定第一被告于2014年5月31日交房。合同签定后，原告依照约定履行了全部义务，但是，第一被告没有履行合同义务，没有依照合同约定按期交房。什么时候交房没有清晰时间。依照相关规定和合同约定，第一被告应于合同签订后30日内到沈阳市房屋登记中心为原告办理房屋登记，而后为原告办理房屋产权证书，这些事情也没有做。第一被告的行为违反了《合同法》、《房屋登记办法》的规定，因此应承担违约责任，向原告进行违约赔偿。一、第一被告不履行合同的约定义务，不按期交房是其主观故意作为所致，是其违法违规从事不法经营的结果。1、第一被告是房地产开发公司，依照国家相关规定，其进行房地产开发建设时，应“按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。这样的硬性规定，第一被告没有执行。既没有向工程建设投入约2.5亿元最低限额的资金，也没有确定好工程建设施工进度，没有确定竣工交房日期。结果发生了工程施工过程中由于资金短缺，出现工程长时间停滞情况，出现工程竣工时间不断更改，不断变化的混乱局面和交房延迟情况。出现这么多问题是第一被告违法经营所致。2、依照相关规定，第一被告获得土地使用权、开发建设权之后，必须向有关管理部门交纳一定比例、一定数额的水、电、气、暖等配套建设资金进行抵押，否则，相关部门不会为其发放《房屋预售许可证》。原告及相关购房人到相关管理部门及几个相关施工单位进行了调查，结果是第一被告没有向主管部门交纳配套抵押金，没有向有关施工单位交过工程款。现在，配套工程无法进行施工导致竣工时间延误，完全由于第一被告故意拖延不交配套款所致。3、《城市商品房预售管理办法》规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。第一被告取得《商品房预售许可证》的时间是2012年11月13日，在此之前是不允许进行商品房预售的。但实际情况是，2010年第一被告已经开始非法向外售房，至2012年11月份已经售出房屋几百套。第一被告的行为完全无视法律。“京城中心”进行违法经营，必须为其非法行为担责。4、第一被告是以自然人黄哲明身份注册的房地产开发公司，是个小公司，充其量只具有三级房地产开发资质。但是，为了掩饰自己，为了掩人耳目，为了扩大社会影响，第一被告进行虚假宣传，千方百计地对自己进行包装，把自己吹嘘得很大很大，经济实力很强很强。在对外宣传时称自己是个子公司，母公司在北京，是个控股集团公司，实力很强，资金雄厚。还通过平面刊物、媒体、电子广告把自己吹得天花乱坠，仿佛沈阳市只有自己最棒，其它公司均无法与其相比。然而，事实并非如此，所谓子公司、母公司，其实都是黄哲明一人注册的自然人公司，宣传内容掺杂着不少虚假成分。如果真像第一被告自己吹嘘的那么强那么大，怎么可能让“京城中心”项目停工一年多时间呢？怎么可能交不起工程配套抵押金，致使楼盘水、电、气、暖等3000万元的配套工程不能进行呢？怎么会发生拖欠施工单位1.2亿元工程款，致使工程建设单位不愿进驻而停止施工呢？怎么可能一再违约不能按期交房呢？第一被告极力伪装自己，美化自己，其意图很明显，就是在为自己不断坑、蒙、骗行径做铺垫。作为房地产开发公司不向工程投入，采用空手套白狼把戏为自己谋利，其行为不仅卑劣，而且十分龌龊。现在看，第一被告运用虚假宣传手段迷惑原告、迷惑购房人的目的达到了。500多户购房人在“京城中心”购买了房子，从而遭受到坑害。5、第一被告进行“京城中心”项目开发建设过程中，资金主要来源于三个方面：一是违规售房吸纳购房人购房款3亿余元；二是以欺诈行为向第二被告融资3.2亿元；三是利用工程外包方式迫使施工单位垫资约1.2亿元，总共实际获取资金约7.5亿元。按说有这7.5亿元资金支撑，即使第一被告应投入的约2.5亿元工程款不到位，“京城中心”项目施工建设资金也没有问题，不应该发生资金短缺而停工的情况，不应该出现工程不能按期竣工乃至延迟交房而违约的情况。那么为什么发生了停工和延迟交房的事情呢？第一个原因是第一被告挪用了工程建设资金，把应该使用在“京城中心”项目上的专用款挪走了，挪到其它地方干了别的盈利性事情。第二个原因是第一被告应投入的约2.5亿元资金没有投入。第一被告挪用专用资金的行为和不投入资金的行为违反了“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”的规定，违反了相关法律。6、第一被告把“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋出售给原告，收取了原告购房款，与原告签订了《商品房买卖合同》，这意味着此房屋已经有了主人，其所有权、使用权已经确定。依照《物权法》、《在建工程抵押管理办法》的规定，上述房屋不可以再设定抵押，开发公司不能再向第三人抵押X号楼X单元11楼3号房屋。将属于原告的X号楼X单元11楼3号房屋私自抵押给第二被告，其行为严重违法违规，第一被告应依法向原告进行惩罚性赔偿。7、第一被告与原告签订《商品房买卖合同》时，没有向原告说明房屋实行抵押的事情，故意隐瞒了该房已经抵押给第二被告的事实，导致原告购买的房子不能登记备案，商品房买卖合同目的不能实现。第一被告的行为严重损害原告的利益，侵犯原告知情权、财产权。因此，应依法进行惩罚性赔偿。8、第一被告与第二被告签订抵押合同时没有告知房屋已经出售，第二被告也没有向第一被告调查核实“京城中心”楼盘状态，没有了解房屋已经出售的实际情况，就这样，第一被告作哑，第二被告装聋，二被告默契配合，相互串通，将原告的房屋实行抵押。二被告相互勾结，欺压原告，给原告造成风险，阻碍、破坏原告实现商品房买卖合同目的。对于二被告的勾结侵权行为，应依法予以惩罚。9、第一被告不讲诚信，言行不一，说一套做一套，向原告及购房人讲假话、说大话，不断传递不实信息，甚至假信息。第一被告与原告及500多购房人签订的合同分别载明交房日期为2012年末、2013年6月、2013年10月、2014年3月、2014年6月，结果一个都没有兑现，全部违约，这是大不诚信。之后，又向原告及购房人承诺2014年8月、2014年10月、2014年12月末交房，结果也没有兑现。在此期间，第一被告还向政府承诺“于2014年6月30日前让工程达到国家规定的合格竣工标准并且交房”，承诺“2014年10月31日前，1#楼、2#楼、3#楼交付业主使用”，结果也一一落空。2014年7月22日，第一被告法定代表人黄哲明当着政府工作人员及上百名购房人的面信誓旦旦地表示“如果上述承诺不能兑现，我就爬上工地33层楼楼顶，从上面跳下去。请大家相信我。”在这次会议上，黄哲明还言之凿凿地告诉政府人员和准业主们，他们已经从某银行办理了贷款，贷给5亿元人民币。这批贷款的相关批准手续已经办妥，正在履行相关程序放款，几天内此笔贷款可到账。这5亿贷款到账后首先还信达公司3.2亿元融资，其余1.8亿元款项全部用于“京城中心”项目建设。黄哲明对此事讲得有鼻子有眼，规划安排的井井有条。第一被告法定代表人真是很任性。一次次地承诺，一次次地毁约，承诺成了敷衍购房人、欺骗购房人的谎言。这证明什么？证明第一被告及其法定代表人黄哲明完全没有诚信。综上所述，可以见得第一被告在“京城中心”项目建设过程中许多依法依规该干的事都没有干，很多法律法规禁止乃至违法的事都干了。所以第一被告的违约不是简单违约，不是一般性违约，而是违法性违约，精心策划性违约，是故意违约、恶意违约，而且情节严重，社会影响十分恶劣。二、第一被告与第二被告于2012年8月签订在建工程抵押合同，将原告已经购买的“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋实施抵押，这份抵押合同为无效合同，应给予撤销。1、第一被告将“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋出售给原告。并签订《商品房买卖合同》。此时，该房屋已经有了主人，其所有权、使用权已经确定。这样的房屋依法依规不能再设定抵押。第一被告将原告购买的房屋私自抵押给第二被告，第一被告的行为违反法律规定，因此，二被告所签抵押合同是无效合同，应依法给予撤销。2、原告购买X号楼X单元11楼3号房屋的时间是2011年11月，第一被告与第二被告签订抵押合同的时间是2012年8月，原告购房在前，二被告签订抵押合同在后，依照规定，二被告在签订抵押合同时应将原告买的房屋排除在抵押范围之外，不应该将原告买的房子与其它房屋绑架到一起予以抵押。第一被告与第二被告不分青红皂白抵押原告房子的行为违法违规，系缔约过失，因此，应给予纠正。3、第一被告与第二被告签订抵押合同时没有向第二被告讲明“京城中心”楼盘状态，没有告知第二被告X号楼X单元11楼3号房屋已经售出的实情，隐瞒了该房的真实情况，导致双方对该房实施抵押，第一被告的行为明显存在欺诈。一方当事人以欺诈行为获取另一方当事人信任并且签订了相关合同，这样的合同因违法而不具有法律效力。4、第二被告与第一被告签订抵押合同之前应当了解抵押楼盘的状态，应当在了解情况后排除抵押原告的房子，不应该将原告的房子与其它房屋绑在一起进行抵押。但是，由于第二被告没有事前进行调查，工作渎职失职，误将原告的房子给抵押了，第二被告的作法明显存在缔约过失，因此，第二被告应为其过失承担责任。第二被告与第一被告签订不当抵押合同，并非工作疏忽、责任心不强，而是二被告串通勾结的结果。二被告均有律师服务，正常情况下不会发生抵押错误，更不会产生超越法律底线的问题，但是在抵押原告房子问题上确实出现了偏差，发生了错误。第一被告提供抵押房源时隐瞒了原告购房事情，第二被告对第一被告提供的抵押房源不进行调查，不关注抵押房源真实情况，二被告装聋作哑、默契配合的情节十分明显，所以认定二被告在房源抵押问题上存在串通勾结行为不无道理。类似的事情去年末也有发生。2014年12月，第一被告对外宣称正在与第二被告洽谈关于抵押房屋实行解押问题，拟用“京城中心”4#、5#楼置换1#、2#、3#楼被抵押的房子，而后给大家进行房屋登记备案。对此事，原告询问过第二被告，第二被告也表示有这样的事情。为此事，第一被告不但向原告及广大业主们喊话，而且在沈阳日报上予以刊登。但是，至今没有实质性进展，没有结果。二被告就这样一唱一和地演双簧戏给业主看，不也证明二被告在默契配合吗？5、关于第二被告接受抵押原告房子的事，原告向其说明过情况，也递交过相关材料，指出二被告抵押原告房子并不合法，要求他们对原告买的X号楼X单元11楼3号房子实行解押，注销抵押权。但第二被告对原告的要求置若罔闻，不予理会，坚持抵押原告房子不放手，坚决与第一被告站在一个战壕里，一起侵犯原告权利。6、第二被告与第一被告签订在建工程抵押合同中明确约定允许第一被告可以出售“京城中心”的房子而且约定售房款按6：4比例分成。二被告的约定意味着第二被告同意将原告先前购买的房子排除在抵押财产的范位之外，同意转移抵押财产，同意抵押权注销登记或变更登记。事情发展到这种地步，第二被告应该依法依规积极对X号楼X单元11楼3号房屋实行解押，帮助原告进行房屋登记，但第二被告偏不这么做，还是顽固坚持其错误立场、错误主张，继续绑架者原告的房子不放手，死心塌地地伴随着第一被告欺压原告，阻碍原告实现买房目的的实现，损害原告利益。这表明第二被告愿意与第一被告共进退、同担责。诉讼请求：1、请求判定原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、请求判定第一被告赔付原告购房违约赔偿金人民币10000元，自2014年5月31日至2015年12月1日，共计547天；3、请求判定第一被告与第二被告签订的抵押“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋合同无效，撤销该合同；4、请求判定第二被告对“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋解除抵押，实行抵押权注销登记或抵押权变更登记；5、请求判定第一被告为原告购买的“京城中心”X号楼X单元11楼3号房屋按照《商品房买卖合同》约定，30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案、办理房屋产权证书；6、请求判定第一被告10日内为原告开具商品房买卖发票；7、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；8、请求判定第一被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，被告认为原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。发票应在条件具备的情况下开具。
被告信达资产公司辩称：信达与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、信达与被告不存在恶意串通；二、信达对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，信达不承担任何责任。
经审理查明：2013年7月26日，原告（买受人）与被告沈阳星辰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以564,975元购买被告沈阳星辰公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路XX号第1幢2-11-3号房屋，建筑面积为75.33平方米，销售单价为每平方米7,500元。其中第六条约定，买受人于2013年7月26日前支付购房首付款374,975元整，并在七日内办理完毕（商贷）相关手续，剩余房款19万元整于2013年9月11日前支付给出卖人。……第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。原告分别于2011年11月19日向被告沈阳星辰公司支付购房诚意金20000元、2011年11月30日支付被告沈阳星辰公司购房款301,000元、2013年7月26日支付被告沈阳星辰公司购房款3,097元；被告沈阳星辰公司为其开具收款收据。2013年7月25日，张德琦与被告沈阳星辰公司签订约定协议书，约定被告就涉案房屋向张德琦支付逾期交房违约金50878元，同时约定该笔赔偿金将以抵顶涉案房屋购房款的方式支付。2013年7月26日，被告出具收款收据一份，将张德琦改为原告，并盖章确认，载明原告缴纳诚意金50878元。原告与张德琦系夫妻关系。
另查明：2012年9月，被告信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为【2012-XXX（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-XXX（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订【2012-XXX（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为【2012-XXX（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-XXX（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订【2012-XXX（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路XX号。
再查明：原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为被告信达资产公司。同时该房屋并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、结婚证，被告信达资产公司提供的编号为【2012-XXX（1）-抵押】、【2012-XXX（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。因此，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。因根据双方合同约定，被告沈阳星辰公司应于2014年5月31日前向原告交付房屋，但被告沈阳星辰公司至今未向原告交付房屋，虽被告沈阳星辰公司辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年6月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，双方已在合同第九条第一款中明确约定，虽被告沈阳星辰公司辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。关于原告向被告支付的购房首付款，依据双方签订约定协议书及被告开具的收款收据，可以认定，原告已将首付款374,975元向被告支付完毕，且未能如期办理贷款的原因应归结于被告，故被告沈阳星辰公司应支付原告自2014年6月1日至2015年12月1日期间的逾期交房违约金，原告向被告主张该项违约金10000元，系对其权利的一种合法处分，本院予以准许。被告应当给付原告逾期交房违约金10000元。
关于原告的第三、四项诉讼请求。原告与被告沈阳星辰公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对原告该两项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第五项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，且存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记及权属登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第六项诉讼请求。因原告已经支付被告沈阳星辰公司房款374,975元，被告沈阳星辰公司作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第七项诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告董洁与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年7月26日就位于沈阳市和平区文兴路XX号第1幢2-11-3号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董洁自2014年6月1日至2015年12月1日期间的逾期交房违约金10000元；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告董洁开具374,975元的正式发票；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一六年六月十七日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。