黑龙江省泰来县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商初字第627号
原告陈继侠，女，1970年7月12日出生，住所地泰来县。
委托代理人陈健奎，系泰来县铁东法律服务所法律工作者。
被告尹某某，男，1970年3月14日出生，住所地泰来县。现具体住址不详。
被告潘某某，女，1970年12月17日出生，户籍所在地讷河市，经常居住地泰来县。
委托代理人臧庆玲黑龙江东滢律师事务所律师。
第三人尹鹏，男，1990年12月24日出生，住所地泰来县。
第三人邢本青，男，1968年3月10日出生，住所地泰来县。
原告陈继侠与被告尹某某、潘某某及第三人尹鹏、邢本青确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈继侠的委托代理人陈健奎，被告潘某某及其委托代理人臧庆玲，第三人尹鹏、邢本青均到庭参加诉讼。被告尹某某经公告传唤在法定期限内，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告陈继侠诉称：2013年4月20日原告陈继侠与被告尹某某经担保人尹某，中间人陈继生介绍，签订《房屋买卖合同》，原告给付房款19万元，被告尹某某将登记在本人名下的房屋产权证及土地使用证交付给原告。2013年12月末原告按合同约定接收该房屋，于2014年4月份将房屋出租给张兆海居住，月租金200.00元。2014年6月份被告潘某某对该房屋买卖提出异议，并将张兆海撵出该房屋。原告找担保人尹某协商，尹某也多次与被告潘某某交涉未果。2014年7月12日，被告潘某某与第三人邢本青恶意串通签订了《房屋买卖协议》，将该该房屋卖给了邢本青。该协议侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院确认2013年4月20日原告陈继侠与被告尹某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告尹某某、潘某某，第三人邢本青交付争议房屋。
被告潘某某辩称：1、原告的诉讼请求违背法律规定，与主张的事实不符。2、2013年4月20日，原告与被告尹某某签订的《房屋买卖合同》与实际不符。理由：被告尹某某与被告潘某某原系夫妻关系，关于本案争议的房产，被告尹某某与被告潘某某离婚时已经约定归被告潘某某所有。被告尹某某与被告潘某某约定协议，在原告与被告尹某某签订的《房屋买卖合同》之前，被告尹某某无权处理该房产。3、原告没有一次性交付19万元房款。房照在陈继生处（原告哥哥），是因被告尹某某与陈继生有借贷关系将房屋抵押给陈继生。4、被告潘某某于2013年年末因子女上学离开平洋，离开时将房屋钥匙交给亲属家。2014年6月份因被告潘某某子女高考回平洋后得知房屋被他人居住的事实。5、原告主张前后矛盾。据此应驳回原告的诉讼请求。
第三人尹鹏辩称：原告与被告尹某某的《房屋买卖合同》是有效的买卖合同，2013年4月原告陈继侠购买房屋并交付相应的房款。
第三人邢本青辩称：原告与被告尹某某的《房屋买卖合同》系无效的买卖合同。理由：1、不存在原告与被告尹某某购房一次性交购房款的事实。2、第三人邢本青与被告潘某某不存在恶意串通签订房屋买卖损害他人利益的事实。
被告尹某某经公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩及举证。
本案争执的焦点：原告陈继侠与被告尹某某的《房屋买卖合同》是否有效。
原告为证明自已的主张向法庭提供的证据有：
证据1、2013年4月20日房屋买卖合同一份，证实2013年被告尹某某与原告陈继侠签订房屋买卖合同的事实。
证据2、尹某某名下房屋产权证及土地使用证原件，证实被告尹某某与原告签订的《房屋买卖合同》有效，并交付产权证照的事实。
证据3、张兆海、陈继生证人证言一份，证实房屋已经交付，原告将房屋租给张兆海居住的事实。
证据4、尹某证人证言一份，证实2013年4月20日签订《房屋买卖合同》形成及房屋交付的过程，亦证实交付房款的事实。
证据5、尹鹏、潘某某、尹某、尹某某签订的房屋买卖协议一份，证实被告尹某某于2011年1月份将其所有的门市房、厂房及设备出售给尹鹏的事实，后因第三人尹鹏未能履行部分价款，经尹某与被告尹某某协商，中间人陈继生介绍被告尹某某又将门市房出售给原告陈继侠的事实。
证据6、泰来县平洋镇平洋村村民委员会及泰来县公安局平洋派出所证明一份，证实被告尹某某现具体住址不详的事实。
被告潘某某向法庭提供证据
证据1、被告尹某某与被告潘某某签订的协议书一份，证实2006年11月15日被告尹某某、潘某某签订协议书，将共同购买及争议房屋归被告潘某某所有，同时证实一切债务由被告尹某某承担的事实。
证据2、被告潘某某与第三人邢本青《房屋买卖协议书》一份，证实被告潘某某将其所有的房屋出售给第三人邢本青的事实。
证据3、邢本青出具的收据一份，证实被告潘某某将房屋出售给邢本青后，邢本青交付房款的事实。
证据4、被告潘某某与陈继生录音光盘两张，证实被告尹某某与陈继生有经济往来及潘某某向陈继生索要房照的事实。
第三人尹鹏未向本院提供证据。
第三人邢本青向法庭提供的证据。
徐某、孔相连证人证言一份，证实第三人邢本青与被告潘某某签订房屋买卖合同的事实，亦证实交付房款10000.00元的事实。
被告潘某某对原告提供的证据1真实性及证明目的均有异议，认为该合同无效，理由是，其合同的真实性无法确定，被告尹某某无权出售该房屋，合同中出售价格19万元并将产权证交付的事实是相互矛盾的。对原告提供的证据2，被告潘某某对其真实性无异议，对其证明的目的有异议，认为虽然该房屋产权证所有权登记在被告尹某某名下，但被告潘某某与被告尹某某已达成协议，该房屋应属于被告潘某某所有。对原告提供的证据3有异议，被告潘某某认为房屋属于被告潘某某所有，且被告潘某某与陈继生有经济往来，被告曾经打算给付欠款将房照取回。对原告提供的证据4，被告潘某某有异议，认为当时其本人没在场。对原告提供的证据5，被告潘某某对其有异议，认为买卖协议是在不知情的情况下，在空白纸上签的字，当时是被告尹某某称需要借款，让被告潘某某签的名，被告潘某某故意将“利”写成“丽”。对原告提供的证据6，被告潘某某无异议。第三人尹鹏对原告提供的证据1-6均无异议。对原告提供的证据1，第三人邢本青对其真实性有异议，认为该合同是不真实的，被告尹某某的名字不是其本人签名。对原告提供的证据2，第三人邢本青对其真实性无异议，认为该房照不是买卖而是抵押。对原告提供的证据3，第三人邢本青对其无异议，被告潘某某与陈继生有经济往来。对原告提供的证据4、5，第三人邢本青对其均有异议，认为不属实。对原告提供的证据6，第三人邢本青无异议。
原告对被告潘某某提供的证据1的真实性和证明目均有异议，原告认为该协议的真实性无法确认，原告购买争议房屋时房屋产权证登记在被告尹某某名下，所以原告购买争议房屋的合同是有效的。原告对被告潘某某提供的证据2，签订时间和人员没有异议，但提出该房屋买卖协议是在被告潘某某与邢本青恶意串通下形成的。被告潘某某，第三人邢本青明知该房屋已经出售，该二人向陈继生索要房照，后又形成买卖协议，系明显的恶意串通。被告潘某某与第三人邢本青的房屋买卖合同应为无效合同。对被告潘某某提供的证据3有异议，原告认为被告潘某某与第三人邢本青签订房屋买卖协议无效，交款收据不能作为证据使用，被告潘某某、第三人邢本青系抢占房屋。对被告潘某某提供的光盘两张有异议，原告认为正是因为被告潘某某的非法行为，辖区派出所无法处理的情况下，陈继生在违背自已真实意思下顺从被告潘某某所做的陈述，目的是为了骗走被告潘某某。原告同时认为该证据与本案原告无关，且在违背当事人意志取得证据，不能作为证据使用。第三人尹鹏对被告潘某某提供的证据1真实性无异议。第三人尹鹏对被告潘某某提供的证据2与原告的质证意见一致。第三人尹鹏对被告潘某某提供的证据3有异议，认为被告潘某某没有房照，无权出售争议房屋。第三人尹鹏对被告潘某某提供的证据4有异议，认为该光盘更能证实，被告潘某某与第三人邢本青是在明知争议房屋的一部分已经由原告购买的情况下，签订的买卖协议书。同时陈继生是为了让被告潘某某赶快离开，便顺着被告潘某某说的。该录音不能作为证据使用。第三人邢本青对被告潘某某提供的证据1-3均无异议。对被告提供的证据4无异议，认为该两份光盘证明了被告尹某某与原告不存在房屋买卖的事实，可以证实陈继生承认抬款，将被告尹某某名下房屋证照抵押的事实存在。
原告对第三人邢本青提供证据有异议，原告认为庭审中证人称是自已赶到合同签订现场的，不是第三人邢本青邀请到现场的，与证人证言中相互矛盾，不能作为证据使用。被告潘某某以及第三人尹鹏，对第三人邢本青提供的证据均无异议。
原告提供的证据2、6，证据来源合法，内容客观真实，与本案的事实有关联性，且原、被告均无异议故本院予以确认。对原告提供的证据1,被告潘某某及第三人邢本青虽对其真实性提出异议，但未能向本院提供否认其真实性的反驳证据，结合第三人尹鹏当庭陈述及尹某的证人证言，本院对原告证据1予以确认，对被告潘某某、第三人邢本青的辩解理由本院不予采信。对原告提供的证据3，结合本案的庭审，对其证据予以确认，因被告潘某某、第三人邢本青的辩解理由与本案不具有关联性，故对其辩解的理由本院不予采信。对原告提供的证据4、因被告潘某某、第三人邢本青未向本庭递交反驳证据，且签订合同时二人未在现场，故对该证据予以确认，对被告潘某某、第三人邢本青的辩解理由不予采信。对原告提供的证据5，被告潘某某称其不知情，故意将“利”写成“丽”，其辩解理由不符合常理，故对其辩解理由不予采信。第三人邢本青虽提出不真实但无反驳证据，故对其辩解理由不予采信。本院对该证据予以认定。
对被告潘某某提供的证据1，对其真实性本院予以认定，因物权未发生变动，故对其证明的目的本院不予认定。对被告潘某某提供的证据2，因原告对签订时间，人员没有异议，且原告未提供恶意串通的行为的反驳证据，故本院对其真实性予以认定。被告潘某某提供的证据3，依据交易习惯大额的买卖应当留有相应的汇存、收取凭证予以证实，被告潘某某、第三人邢本青经当庭询问，不能提供上述证据，故此对该证据不予认定。对被告潘某某提供的证据4，因与本案不具有关联性，不能足以否认原告陈继侠与被告尹某某签订合同的真实性，故此本院对该份证据不予认定。
对第三人邢本青提供徐某、孔相连证人证言各一份，因证人徐某未在庭审笔录上签字，故对其证人证言不予确认。对孔相连的证人证言予以认定。
通过上述证据的分析、本院认定事实如下：
被告尹某某与被告潘某某原系夫妻关系。尹某与被告尹某某系兄弟关系。第三人尹鹏与尹某系父子关系。被告尹某某与第三人尹鹏系叔侄关系。2011年1月份经被告尹某某与尹某协商，被告尹某某将其所有的房屋、厂房及设备以总价款35万元出卖给第三人尹鹏，由尹某代第三人尹鹏签订合同。出卖人尹某某、潘某某，买受人尹鹏，中间人陈继生、王峰分别签字。因尹鹏未能交付全部价款，尹某与被告尹某某再次协商，经中间人陈继生介绍，由尹某担保，被告尹某某将争议的房屋又卖给了原告陈继侠，于2013年4月20日原告陈继侠与被告尹某某签订了《房屋买卖合同》。原告陈继侠与被告尹某某约定，被告尹某某将其名下砖木结构房屋以人民币19万元卖给原告陈继侠，原告陈继侠当场交付房款。被告尹某某将本人房屋产权证及土地使用证交付给原告陈继侠。2013年12月末原告按合同约定受领了争议房屋。原告于2014年4月份将该房屋出租给张兆海居住，月租金200.00元。2014年6月份被告潘某某以其系房屋所有权人为由，将张兆海撵出该房屋。2014年7月12日被告潘某某又将该房屋以24万元的价格卖给第三人邢本青，并与其签订买卖合同，现该房由邢本青占有。原告为此找担保人尹某协商，尹某也多次与被告潘某某交涉未果。故原告诉至法院，请求确认2013年4月20日原告与被告尹某某签订的《房屋买卖合同》合法有效。经庭审核实原告将要求继续履行合同的诉请明确为要求被告尹某某、潘某某，第三人邢本青交付争议房屋。当庭本院对交付房屋的诉讼风险向原告予以释明。
另查明，2001年9月18日被告尹某某进行房屋产权登记，同时办理国有土地使用证，均无共同共有人记载。2002年8月6日本院作出（2002）泰民初字第1112号民事调解书，调解书内容为：“1、尹某某与潘某某自愿离婚；2、婚生长女尹思由潘某某抚育，尹某某一次性给付子女抚育费9000.00元；三、夫妻共同财产一台摩托车、一部手机、一台彩色电视及所经营的镇北修理部和材料设备等归尹某某所有，债权12000.00元由尹某某索回归尹某某所有，债务35000.00余元由尹某某负担”。庭审查明二人至今未办理复婚登记手续，但又同居生活。2006年11月15日被告尹某某与被告潘某某签订协议书一份，协议内容为：“尹某某与潘某某于2002年8月6日离婚，离婚后不久我们又在一起居住生活，在我们一起生活期间购买了街面门市房四间做生意，开了塑窗厂购买设备，不久我们在后院又新建了厂房四间，然后经过我们协议正街门市房产权归潘某某所有，厂房和设备归我们二人所有，各50%财产，一切债务归尹某某负责，与潘某某没有任何关系”。被告尹某某现具体住址不详。
再查明，2014年7月12日，尹思、被告潘某某与第三人邢本青签订《房屋买卖协议》约定房屋总价款24万元。经庭审核实第三人当场交付1万元，余款通过银行转账支付，经法庭释明第三人邢本青拒绝提供转账支付证明。
本院认为，不动产物权具有公示、公信的效力。本案系确认合同效力之诉。合同效力是对合同签订双方合意的评价。被告尹某某系争议房屋的产权所有人，有原告提供的产权证照为证。原告陈继侠与被告尹某某签订合同的合意性，有双方签订的合同书，以及证人尹某、第三人尹鹏的证言足以认定双方的买卖的真实意思表示。双方商定房屋价款符合常理，并均按合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本院认为原告陈继侠与被告尹某某签订的房屋买卖合同不属于法律规定的无效合同的情形。故本院认定原告陈继侠与被告尹某某签订的房屋买卖合同有效。被告潘某某及第三人认为合同无效，缺乏事实证据和法律依据，对此本院不予采纳。关于被告潘某某对争议房屋是否具有所有权。不动产物权的变动以登记为准，被告潘某某与被告尹某某未对争议房屋作出物权变动登记，故被告潘某某并未实际取得物权。被告潘某某辩称，陈继生与被告尹某某有借贷关系，因其与本案不具有关联性，所以被告潘某某的辩解理由本院不予采信。被告潘某某与第三人邢本清之间的买卖合同，非本案审查范围，故不做评判。关于原告要求被告尹某某、潘某某，第三人邢本青交付房屋的问题。根据合同法的相对性原则，合同的权利义务只能赋予合同的当事人，不能赋予给非合同的当事人。本案签订房屋买卖合同的主体系原告陈继侠与被告尹某某，附有附随义务仅是本案被告尹某某。被告尹某某已于2013年12月末将争议房屋交付给原告，原告亦于该时间受领了争议房屋，且于2014年4月已将该房屋出租给张兆海居住。至此原告陈继侠与被告尹某某之间的买卖合同已履行完毕。因被告潘某某、第三人邢本青不具有履行合同的基础和义务。故原告要求被告尹某某、潘某某，第三人邢本青交付房屋诉讼请求，本院不予采纳。被告尹某某经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未提供书面答辩意见,是对自已诉讼权利的放弃,应承担对已不利的法律后果。故依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百一十九条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈继侠与被告尹某某于2013年4月20日签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100.00元及公告费568.70元，由被告尹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 徐景波
代理审判员 李 礼
人民陪审员 蔚景文
二〇一六年五月六日
书 记 员 贾 岩