文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终1695号上诉人（原审被告）：衡阳市兴发房地产开发有限公司，住所地湖南省祁东县玉合街道办事处莲花路393号。法定代表人：李志平，董事长。委托诉讼代理人：赵盛丽（一般授权），湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖启斌（特别授权），湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:曾小玲，湖南省祁东县机关事业单位社保所干部，住祁东县。被上诉人（原审原告）:曾俊杰，住湖南省祁东县。法定代理人:曾某1（系曾俊杰之父），湖南省祁东县自来水公司干部，住祁东县。被上诉人（原审原告）:曾彬鑫，住湖南省祁东县。法定代理人:曾某2（系曾彬鑫之父），住湖南省祁东县。三上诉人的共同委托诉讼代理人：赵勇平，湖南恒诚律师事务所律师。上诉人衡阳市兴发房地产开发有限公司（以下简称衡阳兴发公司）因与被上诉人曾小玲、曾俊杰、曾彬鑫合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院作出的（2015）祁少民二初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人衡阳兴发公司的委托诉讼代理人肖启斌，被上诉人曾小玲、被上诉人曾俊杰的法定代理人曾某1、被上诉人曾彬鑫的法定代理人曾某2及三被上诉人的共同委托诉讼代理人赵勇平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人衡阳兴发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定《协议》合法有效属于事实认定错误，一是原判未查明三被上诉人是否系涉案相邻房屋的合法所有权人；二是原判未查明涉案相邻房屋真实的全部权利人情况；三是在《协议》无效的情况下，本案应按侵害相邻权处理。二、原判认定上诉人违约导致被上诉人合同目的不能实现是错误的，上诉人可以按照《协议》约定提供8个车库给被上诉人。三、原判认定上诉人赔偿被上诉人8个车位长达61年租金收益损失是错误的，一是以车位出租价值评估作为计算被上诉人损失的依据，没有事实和法律依据；二是原判将预期租金收益计算61年，违反生活经验常识。被上诉人曾小玲、曾俊杰、曾彬鑫答辩称：被上诉人与上诉人因房屋相邻纠纷，双方自愿协商达成《协议》，该《协议》合法有效。因上诉人未履行《协议》而发生纠纷，原判按照合同纠纷处理是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。曾小玲、曾俊杰、曾彬鑫起诉请求：1.判决解除三原告与被告签订的《协议》第三条；2.判决被告赔偿三原告损失1361712元；3.判决被告承担本案诉讼费与评估费。一审法院认定的事实：三原告共有的一栋九层房屋座落于祁东县洪桥镇××办事处××路××与××路交汇处，与被告衡阳兴发公司开发建设的盛世宏城住宅小区19栋电梯房相邻。2013年9月30日，三原告与被告就相邻纠纷达成协议，该协议共有七条，其中涉及双方之间权利义务的共有六条。除该协议第三条外，原、被告对该协议其余内容均无异议，并均按约履行了各自的义务。该协议第三条约定被告将盛世宏城在建的19栋电梯房地下车库与已建的26栋负一层之间及同一消防道上的单个面积不少于3.3米宽×6米长的8个车库，在2014年9月15日无偿提供给三原告使用；三原告享有免费使用权年限同被告土地使用证所标年限一致，即自2014年9月15日起至2075年7月1日止。2014年9月15日到期后，被告未按约提供车库给三原告使用，并将合同中约定建设车库场地修建成挡水墙。同一消防道上的十个车库中，仅有两个符合原、被告约定的长宽条件，且被告已将部分车库转让给他人。2016年7月6日经衡阳佳圣房地产评估有限公司评估，估介对象为原、被告合同中约定的8个车库中的一个中等车库，评估结论为估价对象租金价值为2800元/年，2014年9月15日起至2075年7月1日止租金总额为170,214元。原判对双方当事人的争议焦点评判如下：1.双方签订的协议第三条是否有效的问题。三原告与被告因相邻纠纷经协商一致后所达成的协议，系双方真实意思表示，其内容和形式不违反法律规定，故该协议合法有效。被告提出协议第三条系无效条款的抗辩理由，没有提供相关的证据证实，应承担举证不能的不利后果，依法不予采纳。2.该协议第三条是否应予解除的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该协议第三条约定被告应当在2014年9月15日按照协议约定提供单个面积不少于3.3米宽、6米长的8个车库给三原告无偿使用。但被告衡阳兴发公司却将该协议约定修建车库的场地修建成挡水墙，且同一消防道上仅有两个车库符合协议约定条件，被告不能继续全面履行自己的义务，无法按约如期交付足够的车库给三原告使用，有违诚实信用原则，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。因被告的违约行为，致使不能实现合同目的，故三原告请求解除该协议第三条，于法有据，依法予以支持。3.三原告主张的损失是否合理的问题。该协议第三条约定，三原告免费使用约定车库的年限与被告土地使用证所标年限一致。根据通常理解，其期限应当自协议约定的被告于2014年9月15日提供车库给三原告使用之日起至被告土地使用证标示的2075年7月1日终止日期止。衡阳市佳圣房地产评估有限公司的评估报告中的时间起止点计算正确，三原告据此请求8个车库的损失1361712元（170214元/个×8个），于法有据，予以支持。被告提出只计算20年损失的抗辩理由，与事实和法律不符，不予采纳综上所述，三原告请求解除协议第三条，并由被告赔偿三原告违约损失的主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十七条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告曾小玲、曾俊杰、曾彬鑫与被告衡阳市兴发房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《协议》中第三条；二、被告衡阳市兴发房地产开发有限公司赔偿原告曾小玲、曾俊杰、曾彬鑫经济损失1361712元；上述判决第二项确定的赔偿款项，限被告衡阳市兴发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依照中国人民银行同期贷款基准利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,055元，评估费2550元，共计19,605元，由被告衡阳市兴发房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人衡阳兴发公司提供了三份证据：证据一是《土地使用权变更合同》三份，证据二是《房屋登记簿》三份，上述证据拟证明被上诉人不享有涉案房屋的全部所有权，因此其无权代表全体业主签订《协议》。证据三是衡阳市兴发公司盛世宏城第三期19﹟楼报建手续，拟证明上诉人开发建设的盛世宏城第三期19﹟楼有合法的报建手续。被上诉人质证认为上述三份证据与本案没有关联性。本院认为，《土地使用权变更合同》和《房屋登记簿》均是在本案《协议》签订后，因被上诉人曾小玲出售部分房屋而产生的，与本案纠纷没有关联性，盛世宏城第三期19﹟楼具有合法的报建手续与本案亦没有关联性，对上诉人提供的三份证据均不予采信。原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，本案是一起因相邻关系转化而来的合同纠纷，争议焦点是：1、原审判决认定《协议》合法有效是否正确；2、原判认定上诉人违约导致被上诉人合同目的不能实现是否正确；3、原判认定上诉人赔偿被上诉人8个车位长达61年租金收益损失是否正确。经查，上诉人与被上诉人为解决相邻纠纷达成《协议》，该《协议》系双方在自愿协商的基础上达成，亦不损害国家、集体、第三人和社会公共利益，不违反法律、法规的强制性规定，上诉人也未提供证据证明该《协议》存在无效情形，因此，原审判决认定《协议》合法有效是正确的。《协议》签订以后，双方当事人均应当按照《协议》约定履行各自的义务。由于《协议》约定建设车库的场地因建设规划需要改建成挡水墙，同一消防通道上的十个车库仅有二个符合《协议》约定的大小规格，且上诉人已将部分车库出售给他人，导致上诉人不能提供8个车库给被上诉人使用。上诉人作为房地产开发企业，在签订《协议》时理应知晓小区建设规划方案，其行为有违诚实信用原则，应当承担违约责任，因此，原判认定上诉人违约导致被上诉人合同目的不能实现亦无不当。由于上诉人不能履行合同义务，原审法院根据评估报告，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失符合相关法律规定。至于评估报告计算61年租金收益损失是否恰当的问题，因《协议》约定被上诉人享有车库的免费使用年限同上诉人土地使用证所标年限一致，即自2014年9月15日起至2075年7月1日止共计61年，因此，评估报告计算61年租金收益损失符合双方当事人的真实意思。综上所述，上诉人衡阳兴发公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17055元，由上诉人衡阳市兴发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 尹 驰审判员 王若中审判员 高 斌二〇一七年一月二十二日书记员 沈 露校对责任人：尹驰                    打印责任人：沈露