广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初4842号
原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地江门市新会区。
法定代表人：冯彩芳。
委托代理人：郭凯莉、钟亮，均系广东巨信律师事务所律师。
被告：黎锦芳，女，住广东省江门市蓬江区，。
原告江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称地总物业公司）诉被告黎锦芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告地总物业公司的委托代理人钟亮到庭参加诉讼。被告黎锦芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告地总物业公司诉称：2011年3月30日，被告与原告签订《前期物业管理协议》，约定：原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务；被告物业位置坐落于65幢1002房屋，每月应交物业管理费147元；本楼的公共水电费由本楼业主按户平均分摊；小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户分摊；被告应在每月10日前缴清本月物业管理费及上月公共水电费、电梯费用；被告应在每月10日前履行交纳义务；被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告交付违约金。2012年7月20日，被告办理物业的收楼手续，2012年9月1日，原告根据《上城骏园前期物业管理协议》开始计收该房产物业管理费等费用，但被告自2013年8月开始未按协议约定交纳管理费等费用，截至2016年5月，被告共拖欠物业管理费、公共水电费、电梯电费、照明用电电费合计为5485.73元。原告多次催缴无果，特诉至法院，请求：1、判令被告清偿上城骏园65幢1002房的物业管理费、公共水电费、电梯电费、照明用电电费（暂计算至2016年5月31日合计为5485.73元）及违约金（每日按欠缴金额的3‰计算，自欠缴之日起计算至被告清偿之日，暂计算至起诉之日为8107.16元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。
原告为其起诉提供如下证据：
1.原告《营业执照》及《资质证书》复印件各一份，证明原告主体资格及原告具备提供管理服务的资质。
2.被告身份证复印件一份，证明被告主体资格。
3.《物业管理委托合同》复印件一份，证明江门市龙骏置业有限公司将其开发建设的上城骏园委托给原告实行物业管理。
4.物业管理服务收费公示复印件一份，证明上城骏园物业管理收费标准已经在江门市蓬江区物价局备案。
5.《上城骏园前期物业管理协议》复印件一份，证明原、被告已签订物业管理协议，被告应在每月10日前缴清本月物业管理费，被告未能按时足额缴纳物业服务费用及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰的标准向原告交付违约金。
6.《房屋验收交接书》及《委托银行代收物业管理服务费、电梯电费、公共水电费协议》复印件各一份，证明被告已经收房。
7.《交款通知书》及寄送凭证复印件各一份，证明原告多次向被告催收物业管理费。
8.《律师信》及寄送凭证复印件各一份，证明原告委托律师向被告发函寄送律师信，催收物业管理费。
9.被告欠费清单复印件一份，证明被告欠费明细。
10.公共水、电费发票复印件共542张，证明原告自2013年1月至2016年5月期间一直按月为上城骏园小区代缴小区公共水、电费，被告拖欠原告公共水、电费。
11.《不动产登记信息证明》复印件一份，证明涉案物业上城骏园65幢1002房屋为被告所有。
被告黎锦芳经本院公告传唤，没有到庭应诉，没有提出答辩，在举证期限内也没提供证据。
经审理查明：原告地总物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，2004年11月22日登记成立，经营范围为物业管理服务。
2007年5月26日，江门市龙骏置业有限公司与原告地总物业公司签订《物业管理委托合同》，将其开发建设的上城骏园小区委托给地总物业公司实行物业管理，委托管理期限为三年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止。签订上述《物业管理委托合同》后，原告地总物业公司进驻上城骏园小区，为涉案的上城骏园小区业主提供物业管理服务至今。
涉案的江门市蓬江区上城骏园65幢1002室房屋规划用途为住宅，建筑面积98平方米，属于被告黎锦芳单独所有，被告购房后于2012年7月20日签署《房屋验收交接书》确认收楼，并已办理该房屋所有权登记手续。购买该房屋后，被告黎锦芳（合同甲方）与原告地总物业公司（合同乙方）签订了《上城骏园前期物业管理协议》，选聘原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务，合同约定：一、服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维护管理，清洁卫生、绿化、交通秩序、公共秩序、安全防范、物业档案资料管理等；二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按每平方米每月1.5元计算，甲方物业位置坐落于65幢1002室，每月应交住宅物业管理费147元；三、本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊；四、甲方应在每月10日前缴清本月物业服务费及上月公共水电费、电梯费用，如未能按时足额交纳物业管理费及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰交付违约金；五、合同期限自2012年9月1日起至2015年8月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立，甲乙双方未能就延长合同期限达成协议，甲方又未在本合同期满前选聘新的物业管理企业的，本合同有限期顺延一年。
原告于2016年8月22日提起本案诉讼，以被告拖欠物业管理费且经原告催收无果为由，要求被告支付2013年8月至2016年5月的物业管理费、2014年5月至2016年5月的公共分摊水电费及相应的违约金。
上城骏园小区至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。
一、关于原告对涉案小区进行物业管理并收费的依据。原告与江门市龙骏置业有限公司签订的《物业管理委托合同》，以及原告与被告签订的《上城骏园前期物业管理协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，上城骏园小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对上城骏园小区进行物业管理，并于2007年5月26日签订《物业管理委托合同》，作为原告地总物业公司管理小区的依据。被告作为业主与原告签订了《上城骏园前期物业管理协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，故被告应当按照合同的约定，履行交纳管理费的义务。
原告与开发商签订的《物业管理委托合同》于2010年5月31日期满，原告与被告签订的《上城骏园前期物业管理协议》也于2015年8月30日期满，但《上城骏园前期物业管理协议》中约定：“本合同届满前6个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，若甲方未在本合同届满前选聘新的物业管理企业的，本合同有效期顺延一年。”本案中，涉案小区未成立业主委员会，且原、被告未就延长本合同期限达成协议，被告也未选聘新的物业管理企业，因此，按照上述约定，该合同合同有效期顺延至2016年8月30日。在合同有效期内，原告地总物业公司根据合同约定为涉案小区提供了物业管理服务，有权向业主收取物业服务费。
二、关于原告主张被告拖欠的物业管理费及计算标准的问题。
如前所述，原告根据合同约定为上城骏园小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，应履行缴纳物业服务费的义务。原告起诉主张被告拖欠2013年8月至2016年5月的物业服务费没有支付，在被告没有提供证据证明自己已经履行了缴费义务的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，本院依法对原告主张被告拖欠物业服务费的事实予以确认。原告起诉要求被告立即支付2013年8月至2016年5月期间所欠的物业服务费，其诉讼请求合法合理，本院予以支持。
根据《上城骏园前期物业管理协议》的约定，住宅物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月，涉案房屋建筑面积为98平方米，每月应支付的物业服务费为147元（1.5元/平方米/月×98平方米），被告应支付该房屋2013年8月至2016年5月期间的物业服务费合计为4998元（147元/月×34个月）。
三、关于原告主张的违约金应否支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，根据《上城骏园前期物业管理协议》的约定，应该从逾期之日起向原告支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《上城骏园前期物业管理协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告拖欠的是2013年8月起的物业服务费，故被告应从2013年9月1日起支付逾期交费的违约金，具体应以每月应交的物业服务费为基数、从次月1日起以每日万分之七的标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止。
四、关于原告主张的公共分摊水电费应否支持的问题。根据《上城骏园前期物业管理协议》的约定，每幢楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊。原告提供了相应的水电费发票，证实其已经实际代缴了涉案小区2013年1月至2016年5月期间的公共水电费，原告也具体说明了公共分摊水电费的计算方式。经审查，原告已提供证据证明其代缴了公共水电费的事实，其主张的公共分摊水电费的计算方式合理，符合合同约定，也符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定，故原告请求被告支付2014年5月至2016年5月的公共分摊水电费487.73元，合理有据，本院予以支持。
原告同时要求被告支付上述拖欠的公共水电费的违约金，根据《广东省物业管理条例》的规定，原告作为物业管理企业应当定期向业主公布公共分摊水电费用的用量、单价、金额等情况，由于原告未能提供证据证明其已经向业主公布公共水电费的具体情况，也未能提供证据证明其已经通过有效方式向被告告知并催收其应分摊的公共水电费以及被告收到通知后仍拒不支付的事实，故原告要求被告就公共水电费支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但被告如果在本判决生效后仍不按照指定的期限履行付款义务，应当按照法律规定支付迟延履行的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告黎锦芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付2013年8月至2016年5月期间的物业服务费4998元及逾期付款违约金（违约金应从2013年9月1日开始计算，以每月应交的物业服务费为基数、从次月1日起以每日万分之七的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告黎锦芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付2014年5月至2016年5月的公共分摊水电费487.73元；
三、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费140元，由原告江门市新会区地总物业管理有限公司负担90元，由被告黎锦芳负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 潘瑜冠
二〇一七年四月十三日
书 记 员 林靖欣