天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第823号
上诉人（原审被告）周彤，无职业。
委托代理人李丞，天津旗帜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王帅，无职业。
委托代理人张泽森，天津日昇律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所，住所地天津市南开区西湖道6号，实际办公地天津市南开区南丰路99号。
法定代表人孙璧，该所所长。
委托代理人马瑞端，该所干部。
被上诉人（原审第三人）天津市东甡工商实业公司，住所地天津市南开区兴泰路兴泰公寓3号楼余门。
法定代表人杨智，经理。
委托代理人孙洪志，天津寰平律师事务所律师。
原审被告张铁牛（周彤之夫），无职业。
委托代理人李丞，天津旗帜律师事务所律师。
原审被告张强，无职业。
上诉人周彤因与被上诉人王帅、天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所、天津市东甡工商实业公司因占有物返还纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第5723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落于天津市南开区灵隐道长治里13号楼底商，计租面积为185平方米，系第三人房产管理所的企业自管产。涉诉房屋系位于该底商内左侧房屋，计租面积为60平方米。第三人房产管理所曾于1995年12月18日将涉诉房屋所在底商（185平方米）出租给案外人天津市南开区计量检定所计量器具维修经营部。2009年3月17日，第三人东甡公司以天津市南开区计量检定所计量器具维修经营部为被告，天津市南开区质量技术监督局、天津市南开区建设管理委员会、天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所为第三人诉至一审法院，请求确认南开区长江道长治里13号楼底商（185平方米）承租使用权人为东甡公司、依法确认天津市南开区计量检定所计量器具维修经营部与房产管理所签订的租赁合同无效。经一审法院（2009）南民初字第2912号民事判决书判决东甡公司胜诉，该判决业已生效。2010年9月1日，第三人东甡公司与被告周彤签订《房屋租赁合同》，约定甲方（第三人东甡公司）将涉诉房屋（60平方米）出租给乙方（被告周彤），租期三年，自2010年9月1日起至2013年9月1日止，每年度租金为20000元。同时该合同约定租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬出全部物品，对于乙方的装修可以自行拆除，不可拆除的甲方不做赔偿。签约后，被告周彤使用涉诉房屋至今。
2011年1月27日，原告与第三人房产管理所、第三人东甡公司签订《转让房屋使用权协议》，约定：第三人房产管理所所属涉诉房屋所在185平方米底商由第三人东甡公司承租，现第三人东甡公司提出申请并经体改委批准同意，将房屋使用权转让给原告王帅。同日，第三人房产管理所与原告王帅签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，约定由王帅承租涉诉房屋所在185平方米底商，租期自2011年1月27日起至2018年5月31日止。
另查，被告周彤与被告张铁牛为夫妻关系，被告张强为被告周彤与被告张铁牛之子。被告周彤原为天津市南开区计量检定所计量器具维修经营部职工，后被告周彤办理了买断工龄手续，买断后被告周彤与其他维修经营部原职工继续在涉诉房屋内共同经营，2009年1月始被告周彤独自在涉诉房屋内经营钓具店。庭审中，被告周彤主张被告张铁牛、被告张强均在涉诉房屋内居住。
再查，被告周彤与第三人东甡公司签订《房屋租赁合同》后，向第三人东甡公司及原告交纳房租直至2013年9月租期届满，到期后被告周彤未再交纳房屋使用费，并拒绝返还租赁物。原告亦表示不同意由被告周彤继续租赁，并分别于2013年9月11日、2013年9月13日向被告周彤邮寄《通知函》、《律师函》各一份，要求被告周彤腾房未果。
诉讼中，因被告周彤认为第三人房产管理所、第三人东甡公司将涉诉房屋的使用权转让给原告的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂于2013年12月4日以房产管理所、东甡公司、王帅为被告向一审法院提起诉讼，一审法院以（2013）南民初字第7125号民事判决书驳回了周彤的诉讼请求，后周彤不服判决向天津市第一中级人民法院提起上诉，该院以（2014）一中民四终字第252号民事判决书驳回了上诉人的请求。
一审法院认为：第三人东甡公司已经一审法院（2009）南民初字第2912号生效判决书确定该公司系涉诉房屋的承租使用人，对涉诉房屋依法享有占有、使用、收益的权利，2010年9月1日东甡公司与被告周彤就涉诉房屋签订的房屋租赁合同（租期自2010年9月1日起至2013年9月1日止）亦系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。2011年1月27日，原告与第三人东甡公司及第三人房产管理所签订《转让房屋使用权协议》，约定原告取得涉诉房屋自2011年1月27日至2018年5月31日期间的使用权，因原告系于第三人东甡公司与被告周彤就涉诉房屋签订的房屋租赁合同履行期间内取得涉诉房屋的使用权，故原告亦应概括取得该租赁合同中出租方的权利义务。被告周彤作为承租方已按该租赁合同约定的租金标准向原告交付租金直至租期届满，现该租赁合同租期届满，在原告与被告周彤未续订合同的情形下，被告周彤仍占用涉诉房屋，宜比照原租赁合同标准向原告支付使用费直至腾房之日止，被告张铁牛、被告张强作为实际居住人承担连带给付责任。被告周彤在租赁合同届满后，继续占用涉诉房屋已无合同依据，被告张铁牛、被告张强占用涉诉房屋亦于法无据，原告现作为涉诉房屋的使用权人，主张三被告腾交涉诉房屋，一审法院予以支持。
据上情，一审法院判决：一、判决生效后三十日内，被告周彤、被告张铁牛、被告张强将坐落于天津市南开区灵隐道长治里13号楼底商左侧房屋（计租面积60平方米）腾交原告王帅；
二、判决生效后三十日内，被告周彤、被告张铁牛、被告张强连带给付原告2013年9月2日始至腾房之日止的使用费（以每年20000元为标准计算）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11050元，减半收取5525元，由三被告担负，于判决书生效后十日内直接交付原告。
上诉人周彤不服一审法院判决，认为己方对讼争房屋具有优先购买权，且单位经与己方协商承诺使用至退休，何况被上诉人天津市东甡工商实业公司取得讼争房屋和转让讼争房屋程序不合法，请求撤销一审法院判决，驳回被上诉人王帅的原审诉讼请求。被上诉人王帅表示已通过正当合法的程序取得了讼争房屋的使用权，现原房屋租赁合同已到期，上诉人周彤应该腾出讼争房屋，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所与被上诉人天津市东甡工商实业公司均表示同意一审法院判决。原审被告张铁牛与原审被告张强则同意上诉人周彤意见。
经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，2011年1月27日，被上诉人王帅与被上诉人天津市东甡工商实业公司及被上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所签订《转让房屋使用权协议》，被上诉人王帅已取得涉诉房屋自2011年1月27日至2018年5月31日期间的使用权，其有权要求上诉人周彤在原租赁合同期满后腾出讼争房屋。至于上诉人周彤主张对讼争房屋具有优先购买权，因本案当事人转让的系房屋使用权并非所有权，故上诉人周彤不享有优先购买权，关于上诉人周彤主张被上诉人天津市东甡工商实业公司取得讼争房屋承租权不合法，该节已有生效法律文书确认，上诉人周彤主张的转让使用权不合法问题，不属本案审理范围。综上，上诉人周彤上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费11050元，由上诉人周彤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 刘雪峰
二０一四年十一月十四日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。