襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第01200号
原告某甲公司
被告某丙公司
原告某甲公司与被告某丙公司物业服务合同纠纷一案，本案于2014年7月21日受理后，依法由审判员张华独任审判。于2014年8月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托代理人朱瑞，被告某丙公司的委托代理人周成、朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某甲公司诉称：2011年1月1日，原、被告签订了前妻物业服务合同，开始为被告提供物业服务，合同约定按照每月1.8元／平方米的标准收取物业服务费。2010年12月，被告将深圳工业园中心商业区集中商业第一层出租，物业服务费一直由租户正常交纳。该楼第二、三、四层的物业服务费仅从2011年1月交至9月，自2011年10月直至2014年5月1日双方签订的物业服务合同到期，被告拒绝交纳物业服务费。此外，被告也未按合同约定提供已经装修的物业用房，致使原告无法使用，只好自己装修，支出装修费46000元，此款被告拒绝支付。故请求法院依法判令：一、被告向原告支付物业服务费247249.80元及利息48213元；二、由被告支付自逾期支付物业服务费之日起至全部付清之日止按欠费总额的3‰／日计算的违约金；三、由被告支付物业管理用房装修费用46000元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回关于以湖北众佳物业服务有限公司为主体主张的物业服务费23927.40元。
被告某丙公司辩称：原告的诉求无事实依据，因驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
一、原告的营业执照、机构代码证书。用于证明原告的主体资格。被告经质证无异议。本院对该证据予以认定。
二、公司信息变更函、物业服务企业资质证书。用于证明2011年3月22日，襄樊奥门花园物业管理有限公司更名为襄阳众佳物业服务有限公司，原告具有物业服务企业的三级资质。被告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为原告不具有该资质。本院对该组证据的真实性予以认定。
三、被告公司的工商登记信息、组织机构代码证。用于证明被告的主体资格。被告经质证对该组证据无异议。本院认为对该组证据予以认定。
四、2012年5月1日，原告与被告签订的前期物业管理委托合同。用于证明原、被告之间具有物业服务合同关系，合同约定物业服务费的收费标准为1.8元／平方米，另被告应当为原告提供能够直接投入使用的物业管理用房。被告经质证对该证据的真实性无异议，但认为原告主张的物业服务费不在该合同约定的原告物业服务范围内，即使存在拖欠，也应从2012年5月1日起算，物业服务费按合同标准的8折收取，实际交纳物业服务费的时间已发生变更，应按变更后的期限交纳。本院对该证据的真实性予以认定。
五、集中商业租赁合同。用于证明原告诉求的物业服务面积为1477平方米。被告经质证对该证据无异议，本院予以认定。
六、工商服务业统一收款收据、肖精兵的证人证言。用于证明原告装修物业管理用房的费用为46000元。被告经质证对该组证据不予认可。本院认为，该收款收据非正式税务发票，肖精兵未出庭作证，不能证实原告装修的房屋与本案诉争标的具有关联性，故本院对该组证据不予采纳。
七、特快专递单。用于证明原告向被告催收过物业服务费。被告经质证认为，该专递无签收人签收，且内容不清。本院认为，原告未提交该快递存在被告工作人员签收的证据，故本院对该组证据不予认定。
八、被告出具的通知书、交房确认单。用于证明被告在2014年5月6日向业主交房。被告经质证无异议。本院对该证据予以认定。
被告为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：
一、前期物业管理委托合同。用于证明双方的合同关系从2012年5月1日开始，对空置物业应按标准的80%计算物业服务费，同时对物业服务质量进行了明确约定，原告未按服务标准执行，存在违约行为。原告经质证认为对该合同的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。本院对该证据的真实性予以认定。
二、照片、整改通知书。用于证明原告未按合同约定的服务标准提供物业服务，并拒绝整改，存在违约行为，应赔偿被告的损失。原告经质证认为，照片未显示时间，不能证明发生在原告的服务期限内，也不能证明属于原告的服务范围，且签名需要核实。本院认为，经本院核实签字人夏行行，夏行行系原告物业公司的经理，负责收取物业服务费，其认可是其签名，故本院对该组证据的真实性予以认定。
三、结算函。用于证明原告起诉的物业服务费不在其物业服务范围内。原告经质证认为签名需要核实。本院认为，经本院核实签字人夏行行，夏行行系原告物业公司的经理，负责收取物业服务费，其认可是其签名，故本院对该组证据的真实性予以认定。
四、水电费发票。用于证明被告为原告垫付水电费25400.51元。原告经质证无异议，并同意扣减。本院对该证据予以认定。
经本院询问夏行行，2014年9月3日夏行行陈述：“结算函和整改通知书是我签的，有的整改了，有的没有整改。结算函上注明的是二期，因为一期的开发商都出售了，我们直接向业主或租赁户收取的，当时物业和开发商也协商过，一期的办公楼和商场（即本案争议的楼栋物业费）包括二期的酒店，共计三栋楼可不收取物业费，如果商场有了租赁户就向租赁户收取物业费，没有租赁户就不收取了”。之后，夏行行又向本院提交了情况说明，该说明注明“一、九月三日在法院提供的情况不全面，一是公司未授权本人对此做出判断，二是公司老总们是否做过类似问题沟通，本人不清楚；二、无论业主或开发商，空置房无恶意是一直在收；三、根据开发商的意见我公司多次找该楼业主追讨过物业费”。被告经质证认为，夏行行未出庭作证，对其提交的第二份情况说明不予认可，对人民法院的询问笔录无异议。
经审理查明：2012年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了前期物业管理委托合同，该合同主要约定：1．甲方选聘乙方对其开发的深圳工业园中心商业区提供前妻物业管理服务，建筑面积为48646.92平方米（物业构成明细详见附件二），商业物业服务收费按1.8元／月．平方米收取，物业服务费按季交纳；2．纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置物业，其物业服务费按第六条标准的80%由甲方全额缴纳，交纳时间在每个服务月度的次月十日以前。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的从其约定，业主负连带交纳责任；3．乙方的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，给甲方或业主造成损失的，应赔偿相应的损失；4．甲方、业主或物业使用人违反本合同约定的服务内容，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日按所欠费总额的3‰／日的标准向乙方支付违约金；5．本合同期限自2012年5月1日起至2014年5月1日止；6．甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；7．业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。上述合同附件二：物业构成明细中的商业用房11栋，为具体约定面积。之前被告于2011年8月10日将其位于深圳工业园中心商业区集中商业的二层租赁给彭华伟，租赁面积为1477平方米，彭华伟未向原告交纳物业服务费。2013年11月30日，被告向其房屋购买人曹冬娥发出通知书，该通知书主要注明“曹冬娥你购买我公司深圳工业园中心商务区第一期第五栋房屋…我公司同意该物业产生的物业费自实际交付之日起由你承担，交付之前的物业费用按空置房由我公司自行承担”。2014年5月6日，被告向曹冬娥发出深圳工业园中心商业区交房确认单。截止双方合同期限到期，被告未对深圳工业园中心商务区第一期第五栋房屋三、四层的物业服务费向原告进行交纳，该房屋二层的租赁户彭华伟也未向原告交纳物业服务费。现原告向被告索要欠款未果诉至本院，因此引起诉讼。庭审中，双方均认可原告对被告一期的办公楼和二期的酒店不予收费。
诉讼中，原告的工作人员（系原告执行物业收费的经理）陈述：“结算函和整改通知书是我签的，有的整改了，有的没有整改。结算函上注明的是二期，因为一期的开发商都出售了，我们直接向业主或租赁户收取的，当时物业和开发商也协商过，一期的办公楼和商场（即本案争议的楼栋物业费）包括二期的酒店，共计三栋楼可不收取物业费，如果商场有了租赁户就向租赁户收取物业费，没有租赁户就不收取了”。
本院另查明：被告为原告垫付水电费25400.51元，诉讼中原告同意扣减。另被告2012年8月至2013年9月多次向原告发出整改通知书，要求原告对其服务的物业范围内的树木、垃圾、公用设施等出现的问题进行整改，原告工作人员夏行行予以签收，并在诉讼中表明进行了部分整改。同时，原告向被告多次发出结算函，针对其二期物业服务费进行催收。
本院还查明：2011年3月22日，襄樊奥门花园物业管理有限公司更名为襄阳众佳物业服务有限公司，襄樊奥门花园物业管理有限公司更名前具有物业服务企业的三级资质。
本院认为：原告与被告签订的前期物业管理委托合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。本案争议的焦点是原告是否应对被告开发的深圳工业园中心商务区第一期第五栋房屋而、三、四层收取物业服务费。双方签订的合同附件二物业构成明细仅列明商业用房11栋，但未进行明确具体的房屋座落指向，也无房屋面积约定，从而无法确定本案争议的房屋是否包含在该商业用房11栋之中，而被告否认已将本案争议的房屋交由原告进行物业服务。针对本案争议的房屋，经本院询问原告的工作人员夏行行，夏行行明确表示对本案争议的房屋不收取物业服务费，原告事后虽又提交了夏行行出具的情况说明，但夏行行未出庭作证接受被告的质询，对此本院对原告提交的夏行行出具的情况说明不予采纳。且庭审中，双方均认可原告对被告一期的办公楼和二期的酒店不予收费，亦说明被告并非将其开发的一、二期整体交由原告进行物业服务。加之，原告多次向被告发出的结算函，所谓结算函应理解为原告与被告之间就物业服务费总体费用的结算，而被告发出的结算函仅列明二期的物业服务费，并未对一期物业服务费催收，亦表明原告对被告不予收取本案争议房屋的物业服务费。原告提交的被告对本案争议房屋购买者曹冬娥出具的通知书作为被告认可应向其承担物业服务费的依据，对此本院认为，该通知书虽有被告自认承担物业费的内容，但通知书仅能说明的是被告存在给予曹冬娥购房优惠条件的意思表示，承诺对象非本案原告，该通知书产生的法律后果仅可以约束被告与曹冬娥，对第三人并无约束力，并不能就此认定被告存有承担向原告交纳物业服务费义务的意思表示。另原告也未举证证实其对该争议的房屋进行了物业服务。综上所述，原告要求被告支付本案争议房屋第二、三、四层的物业服务费、利息及违约金，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付物业用房装修费46000元，无充分证据证实，本院不予支持。被告的辩称意见成立，本院予以采纳。被告对其提出的因原告未按合同履行义务给其造成的损失问题，因被告未向本院提出反诉，可由被告另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
驳回原告某甲公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6420元，由原告某甲公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17-45170104000133X。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 华
代理审判员 邓新忠
人民陪审员 肖玉梅
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 张露露