重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02449号
上诉人（原审被告）马锐，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人王涵，重庆渝都律师事务所律师。
委托代理人马明珠，重庆渝都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马锦，住重庆市九龙坡区。
被上诉人（原审被告）李凤慧，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈汀毅。
上诉人马锐与被上诉人马锦、李凤慧确认合同无效纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年4月15日作出（2013）沙法民初字第03057号民事判决。马锐对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年7月22日对本案进行了审理。上诉人马锐及其代理人王涵，被上诉人马锦，被上诉人李凤慧的代理人陈汀毅到庭参加了本案审理。本案现已审理终结。
马锐诉称，李凤慧是沙坪公园退休职工，与马以泳（已于1999年6月死亡）系夫妻关系，曾与其次子马锐共同居住于沙坪公园职工福利房45号3-1号房屋（以下简称“老房”）至1999年8月。1999年4月，沙坪公园回收“老房”后将已竣工的8号楼中的4-3号职工福利集资房屋（以下简称“新房”）交接于李凤慧。交房后不久，马以泳因病于1999年6月27日去世。由于该“新房”属于单位福利集资房故该房的房屋产权登记晚于实际交房时间，于2002年8月才实际发生登记。2009年，李凤慧与马锦在马锐不知情的情况下私自将该“新房”以人民币130000元的价格交易，并于2009年3月变更该房屋登记。在此需要说明的是，由于李凤慧与马锐从交房到现在一直居住于该房屋，现因马锦已在法院起诉马锐搬迁，马锐收到传票方才知道该“新房”的登记已经发生变更。
由于该“新房”本是被告一与马以泳的夫妻共同财产。在马以泳去世后，该“新房”的一半产权已经成为其合法遗产。而马以泳在去世前没有做出任何遗嘱，故马以泳其妻被告一、其长子马钦、其次子马锐、其长女马钰以及其次女马锦五人皆为该遗产的法定继承人。而在该继承发生后遗产分割前并无任何继承人做出放弃继承的意思表示，故各位继承人都共同享有该房屋的所有权。根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。”请求确认马锦、李凤慧买卖沙坪公园8号楼4-3号房屋的合同无效。
李凤慧、马锦辩称，李凤慧一个即满90岁的老人，历尽了人间沧桑，寒心茹苦将四个子女抚养成人。本应在家安度晚年，享受天伦之乐，却因本不应他得的房子而坐在被告席上，甚至无家可归。房子问题一直是近十几年来折磨着母亲李凤慧的一块心病。马锐为了获取房子使尽了各种手段，居住几十年来从未缴过一分钱的房租、水电气费，自认为他出了7000元钱，房子就是他的了。大姐、父亲在世时，都受他的气。父亲退休后，大部分时间都居住在我那里，不愿意回家看到马锐及家人，有时甚至将抱怨发泄在母亲身上。80岁以后身体状况恶化，已力不从心，多次要求马锐一家搬走，但马锐根本没有走的意思。为了尽可能公平的对待其他子女，无奈之下想到卖掉自己的房子，其真实目的就是不想将房子落到马锐及其一家人手中。母亲曾多次召开几姊妹的家庭会议，提议卖掉房子之事，但均遭到马锐及其一家人的坚决反对。母亲曾分别要求大儿子马钦、大女儿马钰和我给马锐做工作，但效果甚微。马钦曾经做通过一次工作，马锐答应母亲给他5万元钱，他们一家走人，这便是母亲为什么要给他5万元钱的来由。但当时母亲手里确实没有5万元钱，其他姊妹都认为马锐要求过分无理，谁都不愿出这冤枉钱。期间80多岁的老母亲拖着多病的身躯，多次找到马锐单位的领导及区领导强调家里的困难，要求给马锐分一套房子。单位领导还真被老母亲的真诚打动，于2003年给马锐分了一套两居室的房子。马锐也于2003年8月4日将自己户口从沙坪公园8号楼4-3迁走，迁到市政二队职工宿舍成其房主。最后，马锐却以无天然气为由，根本没有搬走的意思。在此期间，母亲通过中介公司多次带来购房者看房，均因价格、环境、采光及马锐一家人的态度等因素未能谈成。母亲在万般无奈的情况下，拉着大姐马钰，多次到白市驿我家给我做工作，希望我出钱将房子买下。头几次均被我和爱人拒绝，我深知即便我出了钱，房子也很难到手，我更不想卷入这烦恼的家庭纠纷中。直至2008年国庆期间，母亲和大姐又找我，母亲哭诉说：“我再也不想过这种非人的日子了。”就差一点跪在我和爱人的面前了。为了让母亲多活几年，在万般无奈之下，我和爱人答应了母亲的要求。
母亲是个胆小怕事的人，将房子卖给我后，当时确实不敢将此事告知马锐，怕激化矛盾。直至2012年8月下旬，公园8号楼面临拆迁。母亲和大姐又正式告诉马锐，这房子已经卖给马锦了，你们一家最好早点搬走，却引起轩然大波，遭到马锐一家的破口大骂。一家人围攻母亲，并扬言要杀死两个人来摆起，还骂母亲。要大姐滚出去。
2012年9月9日，母亲又召开家庭会，经全家四姊妹协商马锐答应母亲给他5万元钱，全家搬走。母亲当众还给马锐购房时的7000元借款。母亲实在受不了马锐一家人的威逼，哭诉要求我把她带走，不再跟他们过日子了。（同意搬走、反悔、撬门、报案、搬回，多次找母亲胡某，要价从18万、15万，到最后要10万等过程。）2012年12月16日，我们向辖区派出所报了案。民警通知马锐，马锐以各种理由撒谎没去。民警在电话里对马锐进行了相关法律常识教育，遗憾的是直到今日，马锐不但没有按要求给我道歉，更没有退出房子。
一个快90岁的老人，可能确实不懂得什么物权法，但她深知一个朴实的道理，房子是单位分给她的，是她拿钱买的，房管证上只有她一个人的名字。她不愿意房子落到马锐及一家人手中，她希望与女儿马锦过已经不多的日子。
一审审理查明，李凤慧与马以泳是夫妻关系，马锐是李凤慧与马以泳的次子。马以泳于1999年6月27日死亡。
重庆市沙坪公园曾分配职工李凤慧公有福利房沙坪公园45号3-1房屋。1998年李凤慧以退还原福利房参加集资建房分配的方式，分得沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房。2002年8月，重庆市沙坪公园将沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房的房屋所有权以房改完全产权的类别过户登记在李凤慧名下。
2009年3月，李凤慧将沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房以13万元的价格出让给马锦。该房在转让过户时被核定价格为24万元。交易双方以24万元完税并于2009年3月13日过户登记在马锦名下。现马锐提起诉讼，要求确认李凤慧与马锦间的房屋买卖无效。
一审法院认为，涉案房屋原属于公房，公房退还后的集资房因房改政策缘故物权登记在2002年，当时马以泳已死亡，该物权登记产权人为李凤慧。马锐主张该房为李凤慧与马以泳共有，马以泳死亡后其有权利份额未举证证明，且与查明事实不符。由于双方是母女关系，因亲情因素其价格判断不能套用等价方法评判。故李凤慧出售房屋给马锦是合法的。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：驳回原告马锐的诉讼请求。案件受理费40元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，原审原告马锐不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原判，改判确认涉案房屋买卖无效。上诉主要理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋属于重庆市沙坪坝公园修建的房改集资房，房产登记证上登记的产权人是李凤慧，但并非其个人所有，该房屋系李凤慧与马以泳夫妇于1998年共同购买，属于李凤慧夫妇的共同财产。马以泳去世后，继承开始，李凤慧个人处分行为损害了其他权利人的权利，应属无效。
被上诉人李凤慧、马锦答辩：涉讼房屋系李凤慧所在单位的房改集资房，李凤慧购买和取得该房产权时，马以泳已经去世。因此，该房屋属于李凤慧个人所有。李凤慧处分个人财产符合法律规定，应属有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审审理查明：李凤慧与马以泳是夫妻关系，马锐是李凤慧与马以泳的次子。马以泳于1999年6月27日死亡。
重庆市沙坪公园曾分配职工李凤慧公有福利房沙坪公园45号3-1房屋。1998年李凤慧以退还原福利房参加集资建房分配的方式，分得沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房屋。1999年12月22日沙坪公园与李凤慧签订《重庆市公有房屋出售（新购）合同书》，由李凤慧购房沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房屋即本案涉讼房屋。2002年8月，重庆市沙坪公园将沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房的房屋所有权以房改完全产权的类别过户登记在李凤慧名下。
2009年3月，李凤慧将沙坪坝区沙坪公园8号楼4-3号房以13万元的价格出让给马锦。该房在转让过户时被核定价格为24万元。交易双方以24万元完税并于2009年3月13日过户登记在马锦名下。
本院认为，本案二审争议焦点：1、涉讼房屋是否属于李凤慧与马以泳的夫妻共同财产；2、本案的处理。
1、关于涉讼房屋是否属于李凤慧与马以泳的夫妻共同财产。
马以泳于1999年6月27日死亡，李凤慧订立和取得涉讼房屋的时间为1999年12月22日和2002年8月。因此，本案涉讼房屋从取得的时间上看不是李凤慧与马以泳的夫妻共同财产，从物权登记看，涉讼房屋的产权人为李凤慧。上诉人马锐认为该房屋是李凤慧与马以泳的夫妻共同财产的主张明显与事实不符，本院不予采信。
2、关于本案的处理。
李凤慧作为涉讼房屋的物权人，其处分自己财产的行为符合法律规定，应属有效，至于房屋价格，因买卖双方系母女关系，因亲情因素，其价格判断不能套用等价方法予以评判，且价格因素并不影响合同效力。上诉人马锐主张合同无效的事实和理由不能成立。
综上，上诉人马锐的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人马锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年八月十六日
书记员 程 容