西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00830号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄某，男，汉族，个体经商户。
委托代理人李振东，陕西博纳新律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）西安四喜商业运营管理有限公司，住所地西安市含光北路23号九锦台商业北三区。
法定代表人郑某某，董事长。
委托代理人金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人黄某因与上诉人西安四喜商业运营管理有限公司（以下简称西安四喜管理公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第00679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
黄某向原审法院诉称，2012年8月1日，黄某与西安四喜管理公司签订《租赁合同》约定，黄某租赁西安四喜管理公司房屋进行餐饮经营，西安四喜管理公司协助黄某进行天然气管道的引进和安装，西安四喜管理公司承诺装修期满开业时保证通天然气。任何一方无权提前终止或解除合同，否则违约方向守约方支付当年度租金总额1.5倍作为违约金。如果西安四喜管理公司违约导致合同解除，解除合同之日起5日内，除履行上述赔付外并退还租赁保证金。合同签订后，黄某依约支付了前半年的租金及保证金，并对租赁房屋进行装修，办理了企业名称预先核准，但西安四喜管理公司却未按照承诺办理天然气通气手续，导致其无法开业。后在西安四喜管理公司承诺年底通气情况下，为避免损失扩大被迫临时采用其他方式经营。黄某又多次以书面形式催告西安四喜管理公司，要求及时履行天然气协调安装义务。但是西安四喜管理公司承诺后，仍不能确定天然气安装时间。另外，西安四喜管理公司自行改造房屋整体结构后，没有设置通风管道，炭烧式餐饮不能长期使用。且西安四喜管理公司在三层开展洗浴经营，导致租赁房屋屋顶多处漏水，修补后仍不能解决。根据合同约定和西安四喜管理公司承诺，由于西安四喜管理公司迟迟不能确保天然气管道的引进安装，致使其租赁场地进行餐饮经营的合同目的落空，西安四喜管理公司已构成违约。2013年3月7日，黄某给西安四喜管理公司发出解约函，要求解除合同并赔偿损失。西安四喜管理公司收函后表示不同意解约，后又通知其解除合同。由于西安四喜管理公司严重违约，双方解除合同后对损失赔偿协商未果，故其提起诉讼，请求判令：1、西安四喜管理公司退还租赁保证金10万元；2、西安四喜管理公司支付其装修损失（残值）280800元；3、西安四喜管理公司支付其按年租金1.5倍计算的违约金1016820元；4、诉讼费由西安四喜管理公司承担。
西安四喜管理公司在原审法院答辩及反诉称：西安四喜管理公司并未承诺何时开通天然气，西安四喜管理公司只是协助义务。西安四喜管理公司是物业公司，无能力给黄某开通天然气。西安四喜管理公司并未提出解除与黄某的租赁合同，解除租赁合同系黄某提出。故西安四喜管理公司提起反诉要求判令：1、解除双方的《租赁合同》；2、黄某支付自2013年3月7日至实际腾房之日止的租金169470元（按三个月计算）；3、黄某承担逾期支付租金违约金122018.4元。
黄某针对西安四喜管理公司的反诉辩称，西安四喜管理公司所述不属实，其缴纳的租金已交至2013年4月7日止，西安四喜管理公司是2013年3月14日发出的解约函，所以黄某并不欠西安四喜管理公司租金。其解约的原因系因西安四喜管理公司根本违约，责任在西安四喜管理公司，其解约行为合法。双方合同在2013年3月7日已解除，不存在解除合同和支付违约金的情形。
原审法院经审理查明，2012年8月1日，黄某（乙方）与西安四喜管理公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于含光北路23号九锦台商业北三区二层房屋用于餐饮经营，租赁期限为8年，自2012年10月8日至2020年10月7日止；免租装修期为两个月（即2012年8月8日至2012年10月7日）；交付房屋时间为2012年8月8日。该合同中租金及交付方式约定：乙方承租甲方的房屋租金第一年度为每平方米（包含物业费）105元／平方米／月，年租金为677880元；乙方在签订合同第2日（2012年8月2日）一次性支付17万元人民币的房屋租金，租金余款168940元人民币于2012年8月31日前一次性支付甲方；于2013年3月7日向甲方交纳下半年（2013年4月8日至2013年10月7日）房租，合计338940元人民币。以后每年的房屋租金乙方在当年度的9月7日向甲方支付当年度的租金；乙方在签订合同时支付10万元租赁保证金，作为乙方切实履行本合同义务的担保。如乙方违约，甲方根据合同约定的条款可在该保证金中扣除相应违约金及应赔偿的损失，发生扣减保证金的情形后，乙方应在10日内另行补足。但甲方在扣减保证金之前，应告知乙方该次违约的具体事项及其扣减违约金或赔偿金的具体计算依据；租赁合同履行完毕之日起五日内，甲方一次性退还乙方交纳的10万元租赁保证金，租赁保证金不计利息，逾期除退还10万元保证金外，另每日按保证金总额的3％做为违约金赔付乙方。该合同第五条甲乙双方责任，其中甲方责任第10条约定，甲方协助乙方进行天然气管道的引进和安装，费用由乙方自己承担，如因牵扯第三方应出具相应发票。该合同第六条违约责任约定，本合同签订后，任何一方无权提前终止或解除合同。否则，违约方向守约方支付当年度租金总额的1.5倍作为违约金，如果甲方违约导致合同解除，除履行上述赔付外并退还乙方10万元租赁保证金；乙方违反本合同约定，逾期交付租金的，每逾期一天乙方按欠付租金的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过30日，即视为乙方无继续履约能力，甲方有权单方提前终止合同，屋内一切物品由甲方任意处置或归甲方所有；甲方按照以上约定解除租赁合同或终止合同履行的，乙方应当在接到甲方书面通知之日起7日内搬出租赁房屋。否则，应当按照当年度的租金标准赔偿因占房给甲方造成的损失。合同签订后，黄某分三次向西安四喜管理公司缴纳2012年10月7日至2013年4月7日的房屋租金及保证金共计438940元（其中保证金为10万元）。2012年8月9日，黄某、西安四喜管理公司签订《房屋租赁交接确认书》，确定黄某于2012年8月8日已接受租赁房屋并入住房屋。随后，黄某对租赁房屋进行装修，成立美洲风情餐饮有限公司进行餐饮经营。因该租赁区房屋未接通天然气，黄某认为西安四喜管理公司构成违约致使其不能实现合同目的，于2013年3月7日向四喜公司递交《解约函》，以西安四喜管理公司未履行天然气接通的合同义务，构成违约为由，要求自2013年3月7日起解除与西安四喜管理公司的房屋租赁合同，并要求西安四喜管理公司赔偿其损失，退还费用并支付违约金。西安四喜管理公司于2013年3月10日向黄某发出《关于2013年3月7日解约函的回函》，称黄某在签订合同时对于承租房屋是否有天然气是明知的，现要求解除合同目的系为转嫁经营风险，解约完全没有合同依据和法律依据，属严重违约行为，其有权依照合同约定将黄某方的保证金冲抵部分违约金，并保留继续向黄某追索其他应付违约金和追究其他违约责任的权利。2013年3月14日，西安四喜管理公司向黄某发出《解除﹤租赁合同﹥通知书》，以黄某未按期支付租金，构成违约为由，通知黄某解除双方签订的《租赁合同》。并要求黄某在收到本通知后7日内搬出租赁房屋，并按照合同约定向其公司支付违约金、承担其他违约责任。庭审中，黄某提交与西安四喜管理公司人员何伟于2013年3月8日交涉争议事项的谈话录音，用以证明天然气管道的安装接入义务是由西安四喜管理公司负责办理。此外，经黄某申请并支付评估费5000元，对涉案房屋的装修残值进行了评估，评估结论为：涉案房屋装修市场价值为280800元。四喜公司还提交《情况说明》，证明其与黄某同为该地餐饮经营商户的“外婆印象”公司曾约定：位于西安市含光路九锦台北区天然气户名为西安四喜商业运营管理有限公司，因在办理过程中，所有费用由陕西外婆印象餐饮管理有限公司西安含光路店承担，故该天然气产权实际所有人为陕西外婆印象餐饮管理有限公司西安含光路店所有，有关天然气所有业务均由陕西外婆印象餐饮管理有限公司西安含光路店全权处理。在天然气安装结束后，双方进行过户手续的办理，在陕西外婆印象餐饮管理有限公司西安含光路店在租房合同期满后不再续租的情况下，将免费过户给西安四喜商业运营管理有限公司。另查明，黄某以装修损失未达成一致意见为由，至2013年8月向西安四喜管理公司腾交租赁房屋。
原审法院经审理认为：本案纠纷系因黄某、西安四喜管理公司双方在房屋租赁合同中约定甲方（西安四喜管理公司）协助乙方（黄某）进行天然气管道的引进和安装。黄某认为其租赁房屋天然气的接通系西安四喜管理公司合同义务，因租赁的房屋天然气一直未能接通，西安四喜管理公司构成违约，要求西安四喜管理公司承担违约责任。西安四喜管理公司认为其并未承诺何时开通天然气，其只是协助义务，黄某未按期缴纳房屋租金且首先提出解除合同，构成违约要求黄某支付租赁费到期后占用期间的房屋租金、违约金等。因此本案的争议焦点为，一、接通黄某租赁的房屋天然气是否为西安四喜管理公司的合同义务，亦即西安四喜管理公司是否构成违约。二、黄某是否应当支付西安四喜管理公司租赁费到期后的房屋租金，并承担违约金，以及西安四喜管理公司应否退还黄某的保证金。关于第一个焦点问题，首先，黄某、西安四喜管理公司在《租赁合同》第五条，甲乙双方责任部分，其中甲方（西安四喜管理公司）责任第10条约定，甲方（西安四喜管理公司）协助乙方（黄某）进行天然气管道的引进和安装，费用由乙方自己承担，如因牵扯第三方应出具相应发票。从该合同条款字面理解，不能认定进行天然气管道的引进和安装的义务主体为西安四喜管理公司。其次，黄某虽在庭审中提交有与西安四喜管理公司何伟的录音证据，证明何伟曾承诺天然气管道的安装接入义务是由四喜公司负责办理的事实。但对此录音证据，西安四喜管理公司不予认可，且根据录音内容，亦不能证明何伟曾认可黄某所述之事实。再次，西安四喜管理公司在庭审中提交的《情况说明》证据，证明了与黄某同为该地餐饮经营商户的外婆印象公司为天然气管道的安装接入义务主体的事实。根据以上分析，黄某认为接通租赁房屋天然气为西安四喜管理公司的合同义务，西安四喜管理公司构成违约的主张不能成立，故法院对于黄某以西安四喜管理公司构成违约为由，要求西安四喜管理公司赔偿装修残值损失并支付违约金的主张不予支持。关于第二个焦点问题，因黄某于2013年3月7日向西安四喜管理公司递交《解约函》要求解除租赁合同，西安四喜管理公司于2013年3月14日，向黄某发出《解除﹤租赁合同﹥通知书》，虽然双方解除合同的理由不同，但目的相同，黄某、西安四喜管理公司双方均表达了相同的意思表示，即解除双方签订的租赁合同。故应当认定，黄某、西安四喜管理公司已于2013年3月14日解除了双方2012年8月1日签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据对第一个焦点问题的阐述，本案应当认定为非因双方当事人的原因致合同解除，故西安四喜管理公司应退还黄某租赁保证金10万元。同时根据合同约定，西安四喜管理公司按照以上约定解除租赁合同或终止合同履行的，黄某应当在接到西安四喜管理公司书面通知之日起7日内搬出租赁房屋。否则，应当按照当年度的租金标准赔偿因占房给西安四喜管理公司造成的损失。故黄某应向西安四喜管理公司支付合同解除后占有房屋期间的房屋租金，因黄某以装修损失未达成一致意见为由，至2013年8月腾交西安四喜管理公司租赁房屋，现西安四喜管理公司主张黄某占有房屋期间的房屋租金169470元，未超过依据合同约定计算的数额，故依法予以支持。另外，因黄某为此经营装修的房屋现装修残值经评估为280800元，黄某向西安四喜管理公司腾交该房屋，根据公平责任原则，西安四喜管理公司应承担黄某装修残值的一半损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告西安四喜商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄某房屋租赁保证金100000元。二、被告西安四喜商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄某租赁房屋装修残值140400元。三、原告黄某于本判决生效之日起十日内支付被告西安四喜商业运营管理有限公司房屋租金169470元。四、驳回原告黄某其余诉讼请求。五、驳回被告西安四喜商业运营管理有限公司其余反诉请求。案件受理费19751元，由黄某负担12000元，西安四喜管理公司负担7551元，评估费5000元，由西安四喜管理公司负担；反诉费2836元，由黄某负担。（黄某、西安四喜管理公司均于支付上述款项时一并直付对方）。
宣判后，黄某不服提起上诉。认为，一、西安四喜管理公司未给出租的房屋开通天然气属于根本违约，应承担违约责任；二、西安四喜管理公司应全额赔偿剩余租赁期内装修装饰残值；三、黄某不应支付西安四喜管理公司三个月租金；综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，严重损害了黄某的合法权益。请求：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、判令西安四喜管理公司支付全部装修残值280800元；3、判令西安四喜管理公司支付违约金1016820元；4、所有诉讼费用由西安四喜管理公司承担。
西安四喜管理公司不服提起上诉。认为，一、一审判决认定西安四喜管理公司没有为黄某接通天然气的合同义务正确；二、一审判决未对双方行使解除权的正当性和有效性进行判断，导致未能分清责任；三、一审判决违背不告不理的民事审批原则，错误判处西安四喜管理公司支付黄某装修损失（残值）。综上，一审判决查明事实清楚，责任认定有误，判处不当。请求：1、撤销原审判决第1、2、5项；2、判决驳回黄某的诉讼请求；3、判允西安四喜管理公司的诉讼请求。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，2012年8月1日，黄某与西安四喜管理公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，系有效成立的合同。双方在履行合同中发生纠纷，相互向对方发出解除合同函，解除合同的意思表示一致，故双方之间的租赁合同于后一份解除函到达的时间解除。黄某上诉称，西安四喜管理公司未给出租的房屋开通天然气属于根本违约，应承担违约责任；西安四喜管理公司应全额赔偿剩余租赁期内装修装饰残值；黄某不应支付西安四喜管理公司三个月租金。首先，黄某与西安四喜管理公司在《租赁合同》第五条，甲乙双方责任部分，其中甲方（西安四喜管理公司）责任第10条约定：“甲方（西安四喜管理公司）协助乙方（黄某）进行天然气管道的引进和安装，费用由乙方自己承担，如因牵扯第三方应出具相应发票”。根据合同的约定，西安四喜管理公司的义务是协助黄某办理天然气管道的引进和安装，因此，西安四喜管理公司不是承担天然气管道的引进和安装的义务主体。其次，黄某虽在庭审中提交有与西安四喜管理公司何伟的录音证据，证明何伟曾承诺天然气管道的安装接入义务是由西安四喜管理公司负责办理的事实。但对此录音证据，西安四喜管理公司不予认可，且根据录音内容，亦不能证明何伟曾认可黄某所述之事实，黄某亦未进一步提供证据证明西安四喜管理公司曾承诺负责天然气管道的安装接入。据此，黄某认为接通租赁房屋天然气为西安四喜管理公司的合同义务证据不足，故黄某该上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。黄某上诉还称，西安四喜管理公司应全额赔偿剩余租赁期内装修装饰残值；黄某不应支付西安四喜管理公司三个月租金。黄某与西安四喜管理公司已于2013年3月14日解除了双方2012年8月1日签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因黄某为此经营装修的房屋现装修残值经评估为280800元，现双方签订的合同已解除，西安四喜管理公司已收回房屋，原审法院平衡双方利益，从实际出发，判决西安四喜管理公司承担黄某装修残值的一半损失是正确的，黄某上诉请求西安四喜管理公司全部承担装修残值，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，根据双方合同约定，解除或终止合同履行的，黄某应当在接到西安四喜管理公司书面通知之日起7日内搬出租赁房屋。由于黄某没有按时腾房，期间的费用黄某应当承担。西安四喜管理公司上诉称，原审判决未对双方行使解除权的正当性和有效性进行判断，导致未能分清责任；原审判决违背不告不理的民事审批原则，错误判处西安四喜管理公司支付黄某装修损失（残值）。因黄某于2013年3月7日向西安四喜管理公司递交《解约函》要求解除租赁合同，西安四喜管理公司于2013年3月14日，向黄某发出《解除﹤租赁合同﹥通知书》，虽然双方解除合同的理由不同，但目的相同，双方均表达了相同的意思，即解除双方签订的租赁合同，故租赁合同的解除是双方协商一致的意思表示。合同解除后，虽双方对装修残值未能协商一致，但原审法院判决西安四喜管理公司承担一半装修残值，平衡了双方的利益。故西安四喜管理公司上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费黄某承担18003元，西安四喜管理公司承担6736元。
本判决为终审判决。
审判长 易少波
审判员 周建平
审判员 赵羽嘉
二〇一四年十月十三日
书记员 张欢欢