上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1287号
上诉人（原审被告）上海平上房地产开发有限公司。
法定代表人汤叶明。
委托代理人封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人郑琦，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盛晓庆。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
上诉人上海平上房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海平上房地产开发有限公司的委托代理人封晓骏、郑琦，被上诉人盛晓庆的委托代理人唐建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月28日，盛晓庆与上海平上房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：盛晓庆向上海平上房地产开发有限公司购买嘉定区白银路XXX号XXX室建筑面积为50.55平方米的房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，061，550元；上海平上房地产开发有限公司在收到盛晓庆全部房价款之日起7日内，向盛晓庆交付房屋；除不可抗力外，上海平上房地产开发有限公司如未在合同约定的期限内将房屋交付盛晓庆使用，应当向盛晓庆支付违约金，违约金按盛晓庆已支付房价款日万分之五计算；双方商定，2013年6月30日前，由盛晓庆向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；因上海平上房地产开发有限公司原因，盛晓庆无法在2013年6月30日取得房地产权证，上海平上房地产开发有限公司应承担违约责任（违约金未约定）；付款方式为一次性付款，盛晓庆于签约当日支付房款1，061，550元。2013年4月1日，上海平上房地产开发有限公司向盛晓庆开具系争房屋的购房款发票，金额为1，061，550元。
因上海平上房地产开发有限公司未按约定向盛晓庆交付房屋，也未按约协助盛晓庆办理产权过户手续，盛晓庆诉讼至原审法院，诉请法院：1、判令上海平上房地产开发有限公司立即涤除嘉定区白银路XXX号XXX室房屋上设定的抵押；2、判令上海平上房地产开发有限公司在涤除抵押后，将上述房屋的产权登记至盛晓庆名下；3、判令上海平上房地产开发有限公司按每日530元给付盛晓庆自2013年4月8日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；4、判令上海平上房地产开发有限公司按银行同期房贷款利率给付盛晓庆自2013年7月1日至办出盛晓庆的产权证时止的逾期办理产证违约金（以1，061，550元为基数）。
原审法院另查明，案外人张某某于2013年2月1日与烟台平土房地产有限公司（下称烟台平土公司）签订《烟台国际社区C地块一期工程结算、付款及移交协议》，约定：张某某（乙方）施工了烟台平土公司（甲方）开发的烟台国际社区C地块一期工程，具体施工内容已由双方签字确认；并根据甲方的安排，乙方于2012年10月退出该项目工程施工；为确保乙方施工的工程能顺利交接并进行维修，一次性扣除50万元用于工程维修；甲方未付款项采用以房抵款的形式进行支付，乙方将在上海平上房地产开发有限公司开发的位于上海市嘉定区的“晶鼎大厦”楼盘优先选房，房屋的价格按照低于该楼盘的市场价进行抵款；以房抵款的前提条件是按照国家有关规定办理完房屋交易所有手续后，方可确认甲方完成以房抵款；甲方未付款项5，016，801.85元，双方一致同意全部采用以房抵款的形式支付，乙方必须在2013年3月30日之前办理抵房手续；如果位于上海市嘉定区的“晶鼎大厦”无房可抵，则甲方在2013年6月30日之前以现金支付，每延误一天罚款一万元；如果“晶鼎大厦”有房而乙方不抵房，则视为乙方违约，乙方应赔偿违约金50万元。该协议签订后，上海平上房地产开发有限公司根据烟台平土公司的委托与盛晓庆及案外人张某某、盛晓庆共签订嘉定区白银路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共5套房屋的出售合同，每套的房价款均为1，061，550元。上海平上房地产开发有限公司称其与烟台平土公司口头约定所抵购房款项与烟台平土公司另行结算。2013年3月28日，张某某向上海平上房地产开发有限公司支付5套房屋与工程款的差价290，948.15元。2013年8月5日，烟台平土公司向上海平上房地产开发有限公司发函称，张某某施工的工程建筑结构存在质量问题和安全隐患，且张某某未按其要求进行整改维修，要求上海平上房地产开发有限公司暂停与张某某等办理以房抵款相关的手续，已经办理的不能交房，否则抵房款项及相关损失该公司不予承担，待工程质量问题整改维修完成及与张某某清算费用后，如需上海平上房地产开发有限公司以房抵款将另行告知。烟台平土公司于2014年3月17日向烟台市中级人民法院提起诉讼，要求判令张某某支付工程维修金3，319，290.81元，该院已于2014年3月24日受理。
原审法院再查明，系争房屋目前登记在上海平上房地产开发有限公司名下。系争房屋所在的嘉定区白银路XXX号房屋上设有中国银行股份有限公司上海市普陀支行的抵押，登记信息显示已有部分房屋的抵押登记被注销。上海平上房地产开发有限公司确认只要向银行偿付相应的款项，就能涤除系争房屋上的抵押。
原审审理中，盛晓庆称烟台国际社区C地块一期工程系张某某和张永典、盛陈彬共同承接并施工，其中盛陈彬是盛晓庆的父亲，张永典是盛晓庆的丈夫，最终由张某某、盛晓庆、盛晓庆与上海平上房地产开发有限公司分别签订房屋出售合同是经与上海平上房地产开发有限公司协商一致确定的。
原审法院认为，盛晓庆与上海平上房地产开发有限公司之间签订的商品房出售合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。上海平上房地产开发有限公司称其是基于烟台平土公司的委托与盛晓庆签商品房出售合同，购房款与烟台平土公司另行结算，结合张某某仅向上海平上房地产开发有限公司支付了5套房屋的总价款与约定折抵的工程款的差价，上海平上房地产开发有限公司即向盛晓庆开具了金额为系争房屋总价款的购房款发票，应视为上海平上房地产开发有限公司同意并确认了张某某与烟台平土公司以工程款折抵系争房屋价款的协议，即确认了张某某以对烟台平土公司的工程款债权折抵系争房屋的购房款。至于上海平上房地产开发有限公司关于盛晓庆未实际支付房款及盛晓庆未履行通知义务的抗辩意见，明显与其关于盛晓庆与上海平上房地产开发有限公司间签订买卖合同是依据烟台平土公司的委托及款项与烟台公司另行结算的陈述不符，法院不予采信。上海平上房地产开发有限公司已于2013年4月1日向盛晓庆开具金额为系争房屋总价款的发票，应视为上海平上房地产开发有限公司确认了张某某以对烟台平土公司的工程款债权折抵系争房屋的购房款，上海平上房地产开发有限公司理应按照合同约定向盛晓庆交付房屋，并协助盛晓庆涤除系争房屋上的抵押、办理产权登记手续。上海平上房地产开发有限公司未按约定向盛晓庆交付房屋，盛晓庆主张逾期交房违约金合法有据，且主张的违约金标准未超过合同约定的标准，法院予以支持。合同中对于因上海平上房地产开发有限公司的原因致使盛晓庆未能按期取得房地产权证，上海平上房地产开发有限公司应承担的违约责任未作出明确约定，故盛晓庆主张上海平上房地产开发有限公司应按同期银行贷款利率支付逾期办理产证的违约金缺乏依据，法院不予支持。在上海平上房地产开发有限公司已确认张某某以工程款债权折抵系争房屋的购房款的情况下，烟台平土公司因工程质量问题起诉张某某，与上海平上房地产开发有限公司基于商品房出售合同应向盛晓庆履行房屋交付义务没有法律上的关联性，故对于上海平上房地产开发有限公司抗辩本案应中止审理，以等待烟台平土公司起诉盛晓庆的案件作出判决的意见法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决，一、上海平上房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内涤除坐落于嘉定区白银路XXX号XXX室房屋上的抵押，并协助盛晓庆办理上述房屋的产权过户手续；二、上海平上房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将嘉定区白银路XXX号XXX室房屋交付盛晓庆；三、上海平上房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付盛晓庆自2013年4月8日至实际交付上述房屋之日止的违约金（以每日530元的标准计算）；四、驳回盛晓庆其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人上海平上房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，上诉人虽然与被上诉人签订了《上海市商品房出售合同》，但原因在于“以房抵债”，抵的是案外人烟台平土公司拖欠张某某的工程款。故本质上是上诉人作为第三人代为履行债务。在案外人与张某某发生工程款纠纷的情况下，上诉人暂停办理相关手续，没有过错。此外，被上诉人也没有全额付清房款。原审法院确定的违约金过高，应予以调整。上诉人请求二审法院依法改判。
被上诉人盛晓庆辩称，因案外人烟台平土公司拖欠张某某工程款，故以案外人的关联企业，即本案上诉人开发的楼盘进行抵债。被上诉人付清了余款，但上诉人迟迟不予办理房屋交付和过户手续。合同是上诉人制定的，违约条款对双方均适用。案外人长期拖欠工程款造成被上诉人重大经济损失，上诉人承担的违约责任并不重。原审法院判决正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按照合同的约定或者法律的规定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。庭审中，上诉人与被上诉人均确认本案所涉商品房的购房款系用以冲抵张某某与案外人烟台平土公司之间产生的工程款。上诉人与被上诉人签订《上海市商品房出售合同》后，被上诉人支付了折抵后的差价款以及上诉人向被上诉人开具全额房款发票等事实亦可以予以印证。故被上诉人已经履行了付款义务，上诉人诉称被上诉人未付清房款，缺乏依据。在被上诉人履行付款义务后，上诉人至今未能按约办理房产交付及产权登记等手续，存在违约行为。上述售房合同文本由上诉人拟定，被上诉人签字确认。现被上诉人诉请上诉人按约履行涉案房产交付及过户手续并承担违约责任，理由正当，应予以支持。张某某与案外人烟台平土公司之间关于工程质量的纠纷与本案系属不同的法律关系，上诉人以此作为中止履行售房合同义务的理由缺乏依据。原审法院的判决并无不妥之处，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海平上房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 铮
审判员 徐子良
审判员 孙 斌
二〇一四年九月十二日
书记员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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