北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第15136号
原告吴美灵，女，1972年3月5日出生。
委托代理人李毅，北京邦远律师事务所律师。
被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
委托代理人郭珊珊，女，1982年9月2日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
原告吴美灵诉被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告吴美灵的委托代理人李毅，被告合生北方公司的委托代理人成鹏、郭珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴美灵诉称：2009年12月18日，吴美灵与合生北方公司签订了编号为Y944261号的《北京市商品房预售合同》，合同约定合生北方公司将其开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H8#商务楼11层1102号房屋出售给我。合同签订后，我依约定履行了付款义务，但合生北方公司因种种原因，至今未按照约定将涉案房屋交付给我。合生北方公司迟延交付房屋的行为，给我造成了重大财产利益损失。现我起诉至法院，要求合生北方公司支付迟延交付房屋违约金35732.5元，赔偿损失10907.14元（其中包括我方支付的2012年11月29日至2013年11月28日期间的物业费4044元、2012年11月至2013年3月期间的供暖费6863.14元），以上合计46639.64元。
被告合生北方公司辩称：吴美灵已经在2012年11月29日办理了收楼手续，在交房时，我公司已经通过折抵契税的方式对逾期交房进行了补偿，因此不同意吴美灵要求我公司支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求。2012年11月29日，吴美灵办理了收楼手续，因此吴美灵所主张的物业费和供暖费系其应当支付的费用，不同意其要求我方负担物业费和供暖费的诉讼请求。综上，我公司不同意吴美灵的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年12月18日，吴美灵与合生北方公司签订了《商品房预售合同》，约定吴美灵购买合生北方公司开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H8#商务楼11层1102号房屋（以下简称1102号房屋）一套，房屋预测建筑面积为101.71平方米，其中套内建筑面积为80.26平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16405.44元，房款共计1316701元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定了吴美灵的付款方式。合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第3项条件为满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。……合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，第1种方式为：逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
2012年11月23日，合生北方公司向吴美灵寄送了交楼通知书，通知吴美灵于2012年11月28日至11月30日期间前往办理收楼手续。吴美灵于2012年11月29日办理了涉案房屋的收楼及入住手续，领取了房屋钥匙，并向小区的物业公司（广东康景物业服务有限公司北京分公司）交纳了1年的物业费4044元，并向供暖单位交纳了2012年11月至2013年3月期间的供暖费6863.14，上述物业费及供暖费均按照房屋实测面积102.12平方米交纳。
合生北方公司对其逾期交房行为，与吴美灵签署了《协议书》，合生北方公司同意就逾期交房事宜给予吴美灵20145.53元的补偿，补偿的方式是合生北方公司代吴美灵向政府部门代缴该商品房契税20145.53元。吴美灵称2012年11月29日，其办理收房手续时，发现涉案房屋的地板（木地板有泡水）、暖气片不平整、卫生间的门刷漆不够、卫生间和客厅的墙纸大部分脱落、客厅和卧室墙壁和门有裂缝等问题，要求合生北方公司进行维修，并将房屋钥匙交给物业公司，2013年5月11日，合生北方公司向其寄送了验房通知，吴美灵开始时陈述其按照通知书通知的时间验房时，发现墙纸问题、墙壁和门之间的裂缝问题仍没有解决，因此没有接收房屋，后又陈述因其他有同样质量问题的业主去验房时发现问题并没有解决，其他业主向其告知上述情况后，其本人没有去验房。2013年8月维修完毕，吴美灵重新接收了房屋，吴美灵据此要求合生北方公司承担自2012年12月29日至2013年8月31日期间的逾期交房违约金、2012年11月29日至2013年11月28日期间的物业费及2012年11月至2013年3月期间的供暖费）。吴美灵为证实自己的主张，向法庭提交了合生北方公司向其送达的通知书，通知书的落款时间为2013年5月11日，内容为针对您目前提出的维修意见，我司安排工程人员对相关问题进行了修理并已复检完毕，现特通知您于2013年5月13日-14日9：30至17：00检验合生时代中心H8楼1102号房屋维修质量。合生北方公司对上述通知书不予认可，称该房屋已经于2012年11月交付，2013年5月不可能再次发送验房通知书，即使发送了通知书，也是客服人员发送错误。吴美灵称上述通知书可以证明2013年5月时涉案房屋仍存在部分问题没有维修。
吴美灵提供了合生北方公司合生世界村项目公司出具的答复及所附业主签到清单予以证实涉案房屋存在的问题，该答复内容为对业主签到清单上列明的业主进行了逐户排查，并于2013年4月25日前完成维修，届时将重新向业主寄发书面通知收房。业主签到清单上有吴美灵的签到确认。吴美灵称根据该答复及上述验房通知书，可以证实涉案房屋问题的存在，吴美灵并提交了自行拍摄的2013年2月、3月期间涉案房屋因水管爆裂导致整个房屋地板泡水的照片，吴美灵称上述证据形成一条完整的证据链，可以证实涉案房屋存在地板被泡水的事实。
合生北方公司称吴美灵于2012年11月29日办理收楼手续时，并未对房屋质量问题提出异议，但对吴美灵提出的涉案房屋地板泡水的事实予以认可，但合生北方公司称涉案地板系由地板供应商进行维修的，经其与地板供应商核实，地板供应商称2013年5月之后就没有发现吴美灵地板的修复记录，因此涉案地板被泡的修复问题应当在2013年5月之前修复完毕，合生北方公司对吴美灵所称2013年8月维修完毕的事实不予认可，吴美灵及合生北方公司均未对其主张的地板维修期间提供相应证据。
上述事实，有商品房预售合同、购房款票据、物业费票据、供暖费票据、交楼通知书、特快专递详情单、合生世界村项目部答复、业主签到单、验房通知、现场勘验笔录、现场勘验照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。根据双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。吴美灵作为买受人，按照预售合同及补充协议的约定，履行了支付房款的义务，合生北方公司作为出卖人，应当按照合同约定的交付时间，将涉诉房屋交付给吴美灵，合生北方公司未按照合同约定的交付期限即2012年6月30日前将房屋交付给吴美灵，合生北方公司的逾期交房行为构成了违约。2012年11月29日，吴美灵办理了涉案房屋的收楼手续，合生北方公司与吴美灵签署了协议书，合生北方公司就逾期交房事宜与吴美灵达成一致协议，合生北方公司给予吴美灵20145.53元的补偿，补偿的方式是合生北方公司代吴美灵向政府部门代缴该商品房契税20145.53元，应视为双方就合生北方公司的逾期交房事宜达成了一致协议。吴美灵所称2012年11月29日收楼时发现房屋存在的诸多问题，合生北方公司仅认可地板泡水的问题，对其他问题均不予认可，但从吴美灵提交的合生北方公司项目公司的答复、业主签到单、验房通知等证据，可以得出涉案房屋存在需要修复的问题的结论，但上述问题均系出卖人保修义务的范畴，与逾期交房行为无涉，故对吴美灵要求合生北方公司支付维修期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
合生北方公司对吴美灵主张的地板泡水的事实予以认可，但对吴美灵主张的地板泡水的时间及维修期间不予认可，吴美灵及合生北方公司均未对其主张的地板泡水的时间及维修期间提供相应证据，因此地板泡水的维修期间，由本院根据上述吴美灵提交的合生北方公司项目公司的答复、业主签到单、验房通知等证据及地板泡水的合理修理期间等予以认定。吴美灵并未提交证据证实在2012年11月至2013年3月供暖季期间，因涉案房屋存在问题未享受到供暖服务，故对吴美灵要求合生北方公司赔偿其该段期间供暖费的诉讼请求，本院不予支持。地板泡水修理期间对吴美灵的正常居住使用房屋造成一定影响，因此合生北方公司应当向吴美灵赔偿地板泡水修理期间的物业费损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告北京合生北方房地产开发有限公司赔偿原告吴美灵地板泡水修理期间的物业费损失人民币一千零一十一元，于本判决生效之日起十日内执行清；
二、驳回原告吴美灵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百八十八元，由原告吴美灵负担五百六十三元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一三年十二月十二日
书记员 徐 晶