山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4895号
上诉人（原审被告）：孙魁，男，1972年2月16日生，汉族，原烟台市恩纳鑫健身有限公司法定代表人，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：李娜，山东劳尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨景尧，山东劳尔律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：烟台诚信置业有限责任公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路9号。
法定代表人：李惠波，董事长。
委托诉讼代理人：于景利，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
上诉人孙魁因与被上诉人烟台诚信置业有限责任公司（以下简称诚信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙魁上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人孙魁支付被上诉人诚信公司2014年6月11日至2015年2月1日期间的使用费（约181716元）；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由诚信公司承担。事实和理由：一、一审法院判决孙魁支付诚信公司实际占用期间2014年6月11日至2015年9月28日使用费为404649.25元是错误的，诚信公司有权主张的使用费为2014年6月11日至2015年2月1日期间的使用费。涉案场地实际所有权人是300多名业主，诚信公司基于与业主之间的委托经营管理协议，代业主对外出租，该代理协议期限截止至2014年12月31日或2015年2月1日，即到2015年2月1日以后，诚信公司未再与各业主续签经营管理协议，也未签订相应的诉讼委托手续，诚信公司不再具有对涉案场地经营管理的权利，也即没有权利向孙魁主张占有使用费。2015年2月1日后孙魁是否占用场地与本案无关，与诚信公司无关，因此一审法院将2015年2月1日至同年9月28日期间占用使用费判决给诚信公司缺乏法律和事实依据，诚信公司若收取该期间的占用使用费也将构成对各业主收取占有使用费的权利侵犯，势必引起各业主与诚信公司之间就该期间占有使用费返还问题的再次诉争。二、一审法院以双方签订的场地租赁协议书最后一年租金（每平方米233.40元）计算后续占有使用费是错误的。双方2006年3月10日签订场地租赁协议，在合同履行过程中口头约定2011年至2014年租金都按照前一年租金（即2010年租金每平方201.60元）收取，实际履行过程中，2010年至2014年租金双方亦是按照每平方201.60元履行，均有打款凭证为证。双方通过实际履行改变合同内容。一审法院查明烟台市恩纳鑫健身有限公司（以下简称恩纳鑫公司）已付清合同期内租金。因此，一审法院按照每平方米233.40元计算后续占有使用费是错误的，实际占有使用费应按照每平方米192元进行计算。本院二审审理期间，孙魁对上诉的事实和理由补充如下：一、恩纳鑫公司于2015年2月1日之后继续使用涉案场地的行为系恩纳鑫公司与各业主之间形成新的租赁关系，与诚信公司无关，与本案无关。一审法院却认定该行为系对原合同的延续，是恩纳鑫公司与诚信公司之间形成不定期租赁关系，对此，恩纳鑫公司认为该认定是错误的，合同主体错误。对于代理期限届满后的场地使用费的所有权和收取权应当归各业主，诚信公司无权收取，更无权作为新的租赁关系的主体行使权利义务，诚信公司的代理期限届满后在诚信公司和恩纳鑫公司之间也就不适用所谓的合同相对性原则。故一审法院在该部分内容的认定上适用法律错误，对于2014年12月31日或2015年2月1日之后的场地使用费的权利主体为各业主，诚信公司并非适格的诉讼主体，其诉讼请求应予驳回。二、鉴于诚信公司与恩纳鑫公司签订的租赁合同期限为2006年3月10日至2014年3月11日，根据一审查明的事实，合同期限的租金已经结清，即诚信公司有权依据委托经营管理协议主张代收占有使用费的期间为2014年3月11日至2014年12月31日或2015年2月1日，应当按照双方实际履行的租金价格计算占用期间的使用费。由于涉案楼房整体运作不佳，恩纳鑫公司经营状态不佳，后经双方协商同意自合同履行第五年起房屋租赁不再上浮，即最后四年的租金统一按照每季度东西区合计支付94185元，双方对合同到期后的使用费的计算标准并未做任何约定，而一审法院计算使用费是按照合同记载的最后一年租金金额计算，该计算标准明显高于当事人变更合同租金后的金额，显失公平。故一审法院判定使用费的金额不客观，不公平，难以让人信服。
诚信公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
诚信公司向一审法院起诉请求：1、孙魁立即腾出并向诚信公司交付其占用的位于烟台经济技术开发区长江路173号海鹰韩国城三层东区场地；2、孙魁支付诚信公司占用期间的占用使用费178559元（合同约定最后一年租金为343098元，按租金每年在上一年的基础上递增5%计算得出2014年3月11日至2015年3月10日的年租金为360252.9元，按此标准自2014年6月11日计算至2015年1月28日止得出占用使用费178559元，自2015年1月29日起至实际腾退交付之日继续向诚信公司支付），并赔偿给诚信公司造成的损失（按照未交款项的50%支付违约金，并按照每日千分之二的标准向诚信公司支付滞纳金至实际履行之日止）；3、诉讼费由孙魁负担。诉讼过程中，诚信公司撤回要求孙魁支付违约金和滞纳金的诉讼请求。
一审法院认定事实：2006年3月10日，诚信公司（甲方）与恩纳鑫公司（乙方）签订场地租赁协议书，约定：“甲方同意将海鹰韩国商贸批发城三层东区（建筑面积约为1400平方米）的场地提供给乙方使用，用于经营中、高档商业健身俱乐部，租赁期限为八年，自2006年3月11日至2014年3月10日止。第一年租金每平方米150元，第二年租金每平方米160元，第三年租金每平方米160元，第四年租金每平方米192元，第五年租金每平方米201.60元，第六年租金每平方米211.70元，第七年租金每平方米222.30元，第八年租金每平方米233.40元。租金支付方式为乙方按季度向甲方支付租金，如遇节假日，交纳租金日期相应提前至节假日前一天。如乙方未按期交纳租金，每逾期一日按逾期租金的2‰交纳滞纳金。……第五条约定乙方应在签订本合同时一次性向甲方提供经营保证金5000元，在全部履行本合同的各项条款规定后，乙方需于租赁期届满5日内持保证金收据办理相关退款手续，甲方于30日内将保证金无息退还给乙方。……第十条约定乙方于租赁期满前3日内将本场地清理干净并交还甲方，乙方可拆走场地内由其投入的设备、设施及其他可移动物品，所有不能拆走的物品及其他附着物，归甲方所有。第十二条约定，在合同有效期内，乙方如有违约，甲方则有权终止、解除本合同，乙方应按未交年限租金总额的50%向甲方支付违约金并赔偿因此而造成的所有经济损失。”上述协议签订后，双方均按约定履行各自义务，恩纳鑫公司已付清合同期内的租金。合同期满后，双方未再续签租赁合同，恩纳鑫公司继续使用涉案场地并支付了2014年3月11日至2014年6月10日的租金，此后未再付租金。
2015年6月30日，孙魁结清涉案场地的水、电费，海鹰物业出具收据后将涉案场地停水、停电。同日，孙魁在涉案场地张贴闭馆公告，但未搬离放置在场馆内的健身器械。诚信公司拒绝接收。
2015年9月28日，孙魁将放置在场馆内的健身器械全部搬走腾出场地，将场馆开锁并通知诚信公司。诚信公司仍以不符合约定交还条件为由未进行接收。
一审法院到烟台星辰物业管理有限公司调取了涉案场地水、电费交付情况，载明恩纳鑫公司于2015年6月30日结清水、电费，此后未再发生费用。
另查，恩纳鑫公司是由自然人股东孙魁投资成立的自然人独资有限责任公司。2015年2月20日，恩纳鑫公司成立清算组，孙魁为清算组负责人，出具的清算报告载明公司无债务，若有未完结的债务由公司股东承担相应法律责任。2015年4月20日，恩纳鑫公司被注销，注销原因为经营期限届满。
又查，涉案场地的各业主与诚信公司签署了委托经营管理协议，协议期限截止2014年12月31日或2015年2月1日，约定各业主购买诚信公司开发的涉案铺位并同意将铺位出租权交给诚信公司或授权诚信公司统一对外出租经营，诚信公司按一定比例支付委托经营租金给各业主。
庭审中，孙魁主张涉案场地的所有权人是300多名业主，诚信公司代各业主对外出租经营上述场地至2014年12月31日或2015年2月1日，诚信公司自2014年上半年起就要求孙魁腾退房屋，以便将房屋交还给业主，恩纳鑫公司从2014年8月10日起就开始停售年卡，只是接受原来会员锻炼。后来2015年2月1日开始，恩纳鑫公司与其中的16位业主签订了租赁合同，并支付了两个季度的租金12415.75元。所以诚信公司只能主张返租期限内的占用使用费，自2015年2月1日以后诚信公司已经没有权利再向恩纳鑫公司主张占用费。诚信公司主张基于合同相对性，诚信公司与业主之间的房屋交付及相关违约事宜与本案无关，孙魁应当基于与诚信公司的租赁合同向诚信公司交还房屋，并支付逾期交付房屋期间的占用费；在本案中我方同意扣减孙魁已实际付给业主的租金12415.75元。
一审法院依据诚信公司提供的场地租赁协议书、清算报告、公司注销情况，孙魁提供的租赁合同、银行交易明细，一审法院调取的水电费台帐及双方当事人的陈述等证据认定上述事实。
一审法院认为，诚信公司与恩纳鑫公司签订的场地租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按协议约定履行义务。本案双方租赁协议到期后，涉案场地仍由恩纳鑫公司继续使用，诚信公司未提出异议并收取了一个季度租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于恩纳鑫公司系孙魁投资的个人独资企业，双方不定期租赁关系存续期间恩纳鑫公司经工商局登记注销，租赁合同应由孙魁继续履行，其未了债务也应由孙魁承担。根据协议约定，孙魁应将场地清理干净后交还诚信公司。虽然孙魁于2015年6月30日结清水电费后闭馆，但孙魁将场馆锁门且未搬离放置在场馆内的健身器械，诚信公司拒绝接收并无不妥。直至2015年9月28日孙魁才把健身器械清理干净，将场馆开放，应视为孙魁于2015年9月28日履行完毕向诚信公司交还涉案场地的合同义务，因此认定孙魁实际占用涉案场地至2015年9月28日止。诚信公司经各业主同意将涉案场地出租给孙魁使用，返租期限届满后在孙魁未向各业主交付租金的情况下，基于合同相对性原则，孙魁仍应向诚信公司支付占用使用费。按协议约定最后一年租金为326760元，孙魁应按此标准支付实际占用期间（2014年6月11日至2015年9月28日）使用费422065元（326760元÷12月×15.5月），扣减诚信公司应退还孙魁的保证金5000元和孙魁已支付给业主的租金12415.75元，孙魁还应支付诚信公司使用费404649.25元。
鉴于孙魁已自动腾退出涉案场地，一审法院对诚信公司的第一项诉讼请求不再予以处理。在本案审理过程中，诚信公司撤回要求孙魁承担违约金和滞纳金的诉请，予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，一审法院于2016年9月6日判决：孙魁于本判决生效之日起十日内支付烟台诚信置业有限公司占用使用费404649.25元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7370元减半收取3685元，由孙魁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，诚信公司与恩纳鑫公司于2006年3月10日签订的《场地租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。租赁期限届满以后，涉案场地仍然由恩纳鑫公司继续占有使用，诚信公司亦未提出异议，故双方之间原租赁合同继续有效，但形成不定期租赁关系。恩纳鑫公司系孙魁投资的个人独资有限责任公司，双方不定期租赁关系存续期间恩纳鑫公司被孙魁注销，租赁合同的相关权利义务应由孙魁承担。对于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据场地租赁协议书的约定，孙魁应该将涉案场地清理干净后交还诚信公司。孙魁于2015年6月30日结清水电费后闭馆，但是其未搬离放置在场馆内的健身器械，直到2015年9月28日才把健身器械撤离，并将场地开放，应视为孙魁已于2015年9月28日腾退并向诚信公司交还涉案场地。诚信公司基于与涉案场地的各业主签订的委托经营管理协议对外出租给孙魁使用，委托经营管理期限届满后，基于合同相对性原则，涉案场地因租赁事宜产生的权利义务的当事人仍为恩纳鑫公司（恩纳鑫公司被注销后租赁合同的相关权利义务由孙魁承担）与诚信公司。孙魁上诉提出诚信公司不是适格诉讼主体的意见，与事实不符，亦于法无据，本院不予采纳。
根据双方提供的证据及各自的陈述，一审法院按照场地租赁协议书中的约定，认定租期最后一年的租金326760元，孙魁按此标准支付2014年6月11日至2015年9月28日实际占用期间使用费422065元，扣减诚信公司应退还孙魁保证金5000元及孙魁已支付部分业主的租金12415.75元，孙魁尚应向诚信公司支付404649.25元，并无不妥。孙魁上诉主张双方在合同履行过程中口头约定2011年至2014年租金都按照2010年租金每平方201.60元的标准收取，双方通过实际履行变更合同内容，实际占有使用费应按照每平方米192元计算；孙魁后又主张经双方协商同意自合同履行第五年起房屋租赁不再上浮，即最后四年的租金统一按照每季度东西区合计支付94185元，双方对合同到期后的使用费的计算标准并未做任何约定。孙魁的前后陈述相互矛盾，并且没有提供充分证据予以证实其主张，诚信公司亦不予认可，故孙魁提出一审法院按照每平方米233.40元标准计算后期占有使用费错误的上诉意见，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，孙魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3934元，由上诉人孙魁负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一七年一月十八日
书记员 林重霄