长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1463号原告：吉林昂展物业服务有限公司。住所：长春市高新区硅谷大街与超强街交汇处昂展公园里小区。法定代表人：韩丽艳，总经理。委托代理人：赵志博，该公司职员。被告:刘世杰，男，汉族，1966年5月4日，住长春市高新区。原告吉林昂展物业服务有限公司（下称昂展公司）诉被告刘世杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员唐虹梅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昂展公司的委托代理人赵志博到庭参加诉讼，被告刘世杰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。昂展公司诉称：原被告双方自2014年7月30日签订了《物业管理服务协议》，约定原告作为物业服务提供方，向被告提供物业服务，被告作为物业服务接收方，享受物业服务并向原告支付相应的物业服务费。合同对违约责任等基本条款做了明确约定。签约后原告方一直向被告提供物业服务。但被告方却在约定期限内未给付相关物业服务费。合同依法签订后，双方均应全面履行。原告方依约履行了合同项下的全部义务，已提供物业服务业至今，但截至本案起诉之日，被告方仍未按合同约定进行缴费，经原告方催缴未果，被告方的行为已经构成违约，并给原告公司造成了运营困难。原告为了维护自己的合法权益诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠物业管理服务费4798元，滞纳金5254元，生活垃圾处理费168元，合计10220元；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：要求被告支付2014年7月30日起至2017年7月30日止的物业服务费7197元、滞纳金7881元、垃圾处理费252元，合计15330元。刘世杰辩称：我方认为原告起诉没有道理，我认为原告将我作为弃管用户了，原告代理人是后来物业公司的，在此之前我就与原告公司沟通过，但是原告的物业管理人员一直拖着我，被告并未给我提供物业服务。最后原告补充的第三年的物业服务费，在7月30日前收取物业服务费，我的爱人在7月30日前去物业缴纳过物业服务费，但是原告并没有收钱，对于原告增加的诉讼请求我并不认可。1.并且在我2013年签协议时，协议约定物业24小时保安巡逻，但是原告并没有做到；2.我家的安全门物业擅自给锁上了；3.还有我的车在车位停车时给我的车贴了个告知单；4.我地下停车位一到雨天就淹水，多次找物业但是物业都没有处理；5.我的车在小区专属车位停车时，被人恶意破坏，造成我经济损失一万多元，但是当我找到原告时，原告说他们只是负责水电、清洁。经审理查明：2014年6月29日，刘世杰的代理人李秀梅与昂展公司签订《前期物业管理服务协议》，约定昂展公司为刘世杰所居住的昂展公园里小区提供物业服务，物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.9元计收，“乙方必须按时缴纳物业服务业费用，物业服务费用由发展商发出的《业主入住通知书》之日起的下一个月起缴纳（预缴一年），以后应在下一缴费期开始的第一个月为缴费期”，如不按协议约定的标准缴纳物业服务费，应按应交金额的千分之三按日加收滞纳金。2014年7月30日，昂展公司向刘世杰发出《入住通知书》，记载刘世杰入住昂展·公园里×栋×单元×室，建筑面积为105.21平方米，入住时间为2014年7月10日。因刘世杰至今未缴纳物业服务费，故昂展公司诉至法院。庭审中，刘世杰认可昂展公司分别于2016年某日、2017年7月13日发出催缴物业服务费的书面通知。昂展公司认可刘世杰于2017年7月19日主动到昂展公司缴纳物业服务费，但昂展公司拒不收取。本院认为：昂展公司与刘世杰之间的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护。昂展公司已经提供物业服务，刘世杰未按照合同约定交纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于刘世杰认为物业服务存在问题的抗辩意见，因刘世杰提供的照片真实性无法确认，不能证明昂展公司未履行物业服务义务，且昂展公司对刘世杰的抗辩意见不予认可，根据《最高人民法院服务关于审理物业案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主缴纳物业服务费的应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，本院对刘世杰的抗辩意见不予采信。关于昂展公司主张的2014年7月30日起至2017年7月30日止的物业服务费7197元的诉讼请求，根据合同约定，物业服务费为1.9元/平方米/月，刘世杰的房屋建筑面积为105.21平方米，故刘世杰应缴纳的物业服务费为1.9元/平方米/月×12月×105.21平方米×3年=7196.36元。关于昂展公司主张刘世杰应支付滞纳金7881元的诉讼请求，根据合同约定，未按期缴纳物业服务费应按照日千分之三支付滞纳金，按照该约定计算为年利率为0.3%×365=109.5%，已经远远高于银行同期贷款利率，不符合公平原则，应予调整，本院认为违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以调整为宜。关于违约金的计算期限，根据合同约定，“乙方必须按时缴纳物业服务业费用，物业服务费用由发展商发出的《业主入住通知书》之日起的下一个月起缴纳（预缴一年），以后应在下一缴费期开始的第一个月为缴费期”，故刘世杰应当于2014年8月31日之前缴纳2014年8月1日至2015年7月31日的物业服务费为1.9元/平方米/月×12月×105.21平方米=2398.78元，故该部分物业服务费的滞纳金应当自2014年9月1日起算；刘世杰应当于2015年8月31日之前缴纳2015年8月1日至2016年7月31日的物业服务费为1.9元/平方米/月×12月×105.21平方米=2398.78元，故该部分物业服务费的滞纳金应当自2015年9月1日起算；刘世杰应当于2016年8月31日之前缴纳2016年8月1日至2017年7月31日的物业服务费为1.9元/平方米/月×12月×105.21平方米=2398.78元，该部分物业服务费的滞纳金应当自2016年8月1日起算。因刘世杰在2017年7月19日主动要求缴纳物业服务费，但昂展公司拒不接受履行，故昂展公司主张的2017年7月19日之后的滞纳金属于昂展公司自行扩大损失，故本院对昂展公司主张的2017年7月19日之后的滞纳金不予支持。关于昂展公司主张生活垃圾处理费252元的诉讼请求，根据合同约定生活垃圾处置费7元/月/户，故刘世杰应当支付生活垃圾处置费7元/月/户×12个月×3年=252元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院服务关于审理物业案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘世杰于本判决生效后立即向原告吉林昂展物业服务有限公司支付物业服务费7196.36元及滞纳金（其中2014年8月1日至2015年7月31日的物业服务费2398.78元的滞纳金自2014年9月1日起至2017年7月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2015年8月1日至2016年7月31日的物业服务费2398.78元的滞纳金自2015年9月1日起至2017年7月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2016年8月1日至2017年7月31日的物业服务费2398.78元的滞纳金自2016年9月1日起至2017年7月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、被告刘世杰于本判决生效后立即向原告吉林昂展物业服务有限公司支付生活垃圾处置费252元；三、驳回原告吉林昂展物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告刘世杰负担44元，由原告吉林昂展物业服务有限公司负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  唐虹梅二〇一七年八月二十五日书 记 员  贺新媛