四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初3472号
原告：税小霞，1991年11月20日出生，女，汉族，住四川省犍为县。
委托代理人：吴胤园，四川众能律师事务所律师。
被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室，组织机构代码：74004460-7。
法定代表人：戴志坚，执行董事。
委托代理人：严宽�男，1974年5月12日出生，汉族，公司员工，住四川省犍为县。
原告税小霞与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告税小霞的委托代理人吴胤园，被告三友房开司的委托代理人严宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告税小霞诉称：2012年11月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告销售的位于乐山市市中区滨河路1198号爱丁堡商品房。合同中约定：购房价款为335902元，交房日期是2013年1月31日，同时约定了房屋权属转移登记和土地使用权证的办理方式、期限以及违约责任承担方式。根据双方的约定，原告应当在2014年8月3日前取得房屋所有权证，在2016年2月15日取得土地使用权证。原告按照合同约定履行了全部义务，但被告在2014年12月24日才为原告办理了房屋所有权证，国有土地使用权证至今未办理。因被告存在违约，原告为维护自身的合法权益，特诉请法院：1.判令被告支付原告因其逾期办理房屋权属转移登记违约金4803元（违约天数143天）；2.判令被告继续履行合同，立即为原告办理土地使用权证，并支付逾期办理土地使用权证的违约金6852元（从2016年2月15日起至2016年9月7日止，每日按已付房款335902元的日万分之一计算）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告继续履行合同，立即为原告办理土地使用权证，并支付逾期办理土地使用权证的违约金，从2016年3月11日起至实际取得土地使用权证之日止，每日按已付房款335902元的日万分之一计算）。
被告三友房开司辩称：原告在2013年12月3日实际收�，其房屋产权证于2014年12月24日办理完毕，被告在合同约定的期限内办理了房屋所有权证，被告不存在违约行为，应当驳回原告的第一项诉请。根据双方合同约定，原告所购房屋的土地使用权证是在房屋所有权证办理后的400个工作日内办理完毕，故土地使用权证的违约责任应当从2016年8月2日起算。
经审理查明：2012年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的位于乐山市市中区滨河路商品房，总价款335902元；交房日期为2013年1月31日；原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证和土地证的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给被告。转移登记违约责任约定为：商品房交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按日向�告支付已付房款万分之一的违约金等。在《商品房买卖合同》补充协议中约定：甲方（三友房开司）应当在取得《房屋所有权证》且乙方交清全部资料和费用次日400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》，如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。
合同签订后原告按约定支付了购房款335902元，并于2013年12月3日接收房屋并交纳了办证税费等费用10069元。被告于2014年12月24日已办理了原告所购商品房的房屋所有权证。至法庭辩论终结前，原告所购商品房的国有土地使用权证尚未办理。
庭审中，原被告双方认可400个工作日折算为584自然天。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行个人借款凭证、房屋所有权证书、当事人陈述等证据予以证明。
本院认为：原被告双方签订�商品房房买卖合同以及补充协议是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
关于逾期办理转移登记违约金的起算时间问题。由于房屋出卖人的原因存在逾期办理房屋转移登记的，当事人双方有约定的从约定；双方对此没有约定，如果所购房屋是尚未建成的，其违约金是自房屋交付使用之日超过法定办证期限后开始计算违约金。根据双方在《商品房买卖合同》中关于房屋产权转移登记的约定，逾期办理转移登记违约金的起算时间是从商品房交付使用后在双方约定的办证时间期满后开始计算。被告辩称逾期办理转移登记的违约金从商品房交付使用后扣除约定550日的办证时间期满后开始计算，该辩称意见与双方签订的房屋买卖合同约定相符，也不违反法律规定，予以采纳。故原告诉请被告支付逾期办理转移登记违约金的起算时间应当从被告向原告实际交付房屋的时间2013年12月3日起扣除双方约定的办证期满后开始计算。
关于被告在办理原告所购房屋的转移登记时是否存在违约的问题。被告于2013年12月3日向原告交付房屋，被告承担逾期办理转移登记违约责任应从房屋实际交付即从2013年12月3日起扣除双方约定的办证期550日后开始计算违约金，即从期满后之次日2015年6月6日开始计算违约金。原告所购商品房已于2014年12月24日已办理了房屋所有权证，系在双方约定的办证期限内取得，被告在办理原告所购房屋转移登记时不存在违约责任，对原告要求被告支付逾期办理转移登记违约金的诉请没有事实依据，不予支持。
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品�交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，房屋完整物权的取得既包括房屋所有权证书，也应包括该房屋对应土地的国有土地使用权证书。原告委托被告代办房屋所有权证和国有土地使用证，但因被告的原因致原告在法庭辩论终结前尚未取得所购房屋的国有土地使用证。原告诉请被告办理房屋国有土地使用证符合法律法规和双方合同约定，应当支持。本院确定被告自判决生效之日起30日内为原告办理所购房屋的国有土地使用证。
根据双方在补充协议中的约定，被告在2014年12月24日已办理原告所购房屋的房屋所有权证，被告应在取得《房屋所有权证》次日400个工作日内为原告办理取得《土地使用权证》，即在2016年7月31日前为原告办理《土地使用权证》。至法庭辩论终结前，原告所购商品房的国有土地使用权证尚未办理，被告存在违约行为，按约定应当承担违约责任。本院确定被告在国有土地管理部门为原告颁发其所购房屋的国有土地使用权证书之日起三十日内支付原告逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2016年8月1日起至国有土地管理部门为原告颁发其所购房屋的国有土地使用权证书之日止，按交付的购房款335902元的日万分之一计算违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为税小霞办理位于乐山市市中区滨河路房屋的国有土地使用权证书；
二、四川仁寿三友房地产开发有限公司在国有土地管理部门为税小霞颁发其所购房屋的国有土地使用权证书之日起三十日内支付税小霞逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2016年8月2日起至国有土地管理部门为税小霞颁发其所购房屋的国有土地使用权证书之日止，按交付的购房款335902元的日万分之一计算违约金）；
三、驳回税小霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取后计46元（原告预交）由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担。（七日内缴纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 陈向东
二〇一六年十一月二十五日
书记员 郭 颖