甘孜藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民终字第65号
上诉人（原审被告）泸定县名雅房地产开发有限公司，住所地泸定县泸桥镇成武路。
法定代表人罗明杨，系该公司总经理。
委托代理人彭健，四川仙山律师事务所律师。
委托代理人朱锦彬，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆贵全，男，汉族，1957年10月19日出生，退休干部。
委托代理人谢毅，四川鹏兴律师事务所律师。
上诉人泸定县名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）因合同纠纷一案，不服四川省泸定县人民法院（2014）泸定民初字第205号民事判决，于2014年8月25日提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人名雅公司的委托代理人朱锦彬，被上诉人陆贵全及其委托代理人谢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆贵全诉称，2004年原告在被告处订购名雅一期A栋二楼2-2号面积为428.6平方米的商用房一套，双方约定房屋总价为768240元。原告先后支付购房款300000元，被告于2004年将该房屋交付原告使用。原告将该房屋装修后，开设了泸定县义盈天重庆火锅厅，并经营了3年时间。2007年9月26日，原、被告双方达成《房屋使用协议》，约定原告将该房屋交由被告经营使用，期限6年，以此折低原告未付房款，使用期届满该房屋产权归原告所有。2013年9月24日，双方约定的房屋使用期限届满，原告屡次找被告办理房屋过户手续，但被告均以种种理由拖延不理。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《房屋使用协议》，将名雅一期A栋二楼2-2号商用房屋产权过户至原告名下；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2004年底，原告陆贵全在被告名雅房产有限公司开发投资修建的名雅一期订购了A幢二楼2-2号面积为428.6平方米的商用房，双方约定房屋总价格为76.824万元。原告2004年8月10日向被告支付了20万元人民币房款后，被告将原告所订购的商用房交由原告使用，原告将该商用房装修后，以其侄子陆治平名义开设了名为“义盈天重庆火锅厅”的火锅店。2005年1月31日，原告又向被告支付了10万元房款，并对所订购的商用房使用经营至2007年。2007年9月26日，原、被告双方签订了《房屋使用协议》，该协议对诉争房屋订购时间、面积、所在方位、价款、原告已付房款及原告无力支付剩余房款等情况进行了阐述，且约定该商用房由甲方经营使用，期限6年，用此期间房屋的使用权折抵未付房款，从2007年9月25日起至2013年9月24日止，使用期满后，房屋产权归乙方所有。同时就原、被告对商用房里原告现有家具使用处置、被告重新装修处置及违约责任进行了约定。之后被告对诉争商用房进行了重新装修，并更名为“泸定县天地和火锅店”进行使用经营。2012年被告在取得该商用房屋产权证及土地使用证后，于2012年3月17日将诉争商用房转租与邓丹梅、易平经营，租期6年，同时签订《房屋租赁协议》。2013年9月24日，原、被告双方约定的商用房屋使用期限届满后，原告要求被告办理诉争商用房屋产权过户手续未果，双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼，要求法院判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋使用协议》，将名雅一期A栋二楼2-2号商用房过户至原告名下。
另查明，1、诉争商用房屋于2012年取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》，所登记的权利人均为泸定县名雅房地产开发公司；2、被告于2013年10月28日与中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行签订了《流动资金借款合同》，借款1500万元，借款期限为1年，并注明借款的担保方式是以泸定县名雅房地产开发有限公司位于泸定县泸桥镇及罗明杨位于乐山市市中区共11处房产为本借款合同提供抵押担保。
原审法院认为，原告陆贵全与被告名雅房产有限公司签订的《房屋使用协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。原、被告双方虽未签订书面购房合同，但被告对原告订购诉争房屋和总价款的事实，以及收取购房款20万元，后将房屋实际交付原告使用经营至2007年，且原告在经营期间于2005年支付被告10万元购房款的事实予以认可，应视为被告对原告以分期付款方式对诉争房屋进行订购的默认许可，根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2007年9月26日，原、被告双方达成的《房屋使用协议》应是双方对订购诉争房屋原告未支付剩余购房款的处理方式的约定，双方以诉争房屋6年的房屋使用权折抵未支付剩余购房款，应视为双方实质是以该房屋6年的房屋租金折抵未支付的购房款，且双方发生纠纷时该协议也实际履行完毕。庭审中，被告主张双方签订的协议无效，但未提交相印的证据证明协议具有合同无效的法定情形，故对其主张依法不予确认。对被告以本案已过诉讼时效为由要求本院驳回原告起诉的辩解意见，根据《民通意见》第165条之规定，诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原、被告双方约定的到期期限为2013年9月24日，诉讼时效应当从该约定之日起计算，故被告的辩解意见于法无据，本院依法不予支持。对被告提出已单方终止与原告所订立《房屋使用协议》，愿按协议约定或法律规定返还所收费用，要求驳回原告的诉请主张与事实不符，与法无据，故对其主张不予支持。求依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告陆贵全与被告泸定县名雅房地产开发有限公司签订的《房屋使用协议》有效；二、被告泸定县名雅房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，协助原告办理完毕位于四川省泸定县泸桥镇成武路名雅一期A幢二楼2-2号房屋（商用房）更名过户手续。案件受理费50元，由被告泸定县名雅房地产开发有限公司承担。
上诉人名雅公司上诉称，2004年公司在泸定县开发了名雅一品商品房项目。被上诉人陆贵全当时任泸定县商业局局长、改制后在发改局任职，负责土地买卖和开发协调工作。9月被上诉人以职权相威胁，强行以1800元／㎡购买当时市场价2500元／㎡的名雅一期A幢二楼商业用房，面积为428.6㎡，总价771480.00元。但被上诉人仅支付30万元。2007年被上诉人再次威逼上诉人，迫使上诉人与其签订了《房屋使用协议》，以强制返租达成完成强迫交易的目的，获得巨额的非法利益。被上诉人的行为已涉嫌强迫交易罪，是犯罪行为，双方不存在民法意义上的买卖行为，不属民法调整范畴。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十一条；“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关，”的规定，请求二审法院撤销一审判决，裁定驳回起诉。
上诉人在二审举证期限内未提交新的证据，在开庭审理时提交一份2006年3月18日名雅公司与泸定壮大家电家私商场签订的购房《协议书》，欲证明因双方存在合作关系，所以购房价才很优惠。
被上诉人认为已过举证期限，不同意质证。
被上诉人陆贵全在二审举证期限内向本院提交3组证据：第1组泸定县政府的任免通知、泸定县发改局的证明，欲证明陆贵全在2002年就没有担任职务了；第2组罗夯与名雅公司商品房买卖合同和契税证明，欲证明同年名雅公司2楼的商品房为每平方2000元；第3组双方当事人诉前协商时的视屏光盘。欲证明购房协议系双方真实意思表示（该证据在庭审时放弃出示）
被上诉人质证认为对第1组的证据真实性没有异议，但陆贵全在发改局有没有任领导职务并不影响其职权威胁；对第2组证据的真实性没有异议，但两处房产地理位置有差异，因此房价也会有差异，并且壮大公司与名雅公司有合作关系因此才给了一个优惠价格。
本院经审查认为，对上诉人在庭审时提交的证据因不符合四川省高级人民法院《关于规范民事诉讼举证、质证和认证的意见（试行）》第十二条第二款“未进行证据交换的案件，当事人在举证期限届满后才知道对方提交的证据而申请提供反驳证据的，人民法院应当允许，并为其确定必要的举证期限。”的规定，上诉人并非是在开庭审理时才收悉被上诉人在二审举证期限内提交的证据，上诉人并没有申请提供反驳证据，故上诉人不同意质证符合法律规定；被上诉人庭审出示的2组证据，因上诉人对其真实性无异议，故予以采信。
二审审理查明的事实与原审查明事实基本相同。
另查明，陆贵全于2002年因单位合并至泸定县发展和改革局工作，未任领导职务。
2007年10月名雅名雅一期A幢二楼10-15号商铺合同价为每平方米2000元。
本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关，”的规定，经济犯罪是指在商品经济的运行领域中为谋取不法利益，违反国家法律规定，严重侵犯国家管理制度、破坏社会经济秩序，依照刑法应受到刑罚处罚的行为。本案在审理中没有发现有经济犯罪嫌疑，双方当事人之间因商品房买卖合同引起纠纷，应受《合同法》等民法调整。故上诉人认为被上诉人的行为已涉嫌强迫交易罪，是犯罪行为，双方不存在民法意义上的买卖行为，不属民法调整范畴。应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关的上诉人理由于法无据、不成立，本院不予支持。
本案上诉人认为2004年9月被上诉人以职权相威胁，强行以1800元／㎡购买当时市场价2500元／㎡的名雅一期A幢二楼商业用房，被上诉人仅支付30万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”和第五十五条第一款第（一）项“有下列情形之一的，撤销权消灭；（一）具有撤销权的当事人知道撤销事由之日起1年内，没有行使撤销权”的规定，上诉人有权在1年内请求人民法院撤销。但上诉人无证据证明自己依法律的规定行使了撤销权，而是在2007年9月26日，双方对订购诉争房屋被上诉人未支付剩余购房款的处理方式进行了约定，达成了《房屋使用协议》。上诉人认为2007年被上诉人再次威逼上诉人，迫使上诉人与其签订了《房屋使用协议》，但上诉人无证据证明自己依法律的规定行使了撤销权。因此，双方签订的《房屋使用协议》合法有效，上诉人认为两次收到威逼，被迫签订合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人，泸定县名雅房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 彤
审判员 罗 俊
审判员 文祖坤
二〇一四年十一月二十日
书记员 刘玉枭