济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初833号原告：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。被告：李平，男，1980年7月6日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜公司）与被告李平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告华舜公司的委托诉讼代理人林世军，被告李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华舜公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费1995元；2.本案诉讼费及其他相关费用均由被告承担。事实和理由：2011年5月26日、2012年5月30日，原告与被告所在的槐荫区桃园北区业主委员会分别签订《桃园北区物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的桃园北区进行物业服务，被告按时向原告交纳物业费。原告自2011年起至今一直为被告居住的小区提供物业服务，原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告自2011年6月至2017年12月只享受物业服务却一直存在拖欠物业管理费的情况，经原告多次催要未果。物业服务费收入是物业公司提高服务的基础和各项开支的来源，是小区公共秩序、环境绿化卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证。为了维护原告及已经交费业主的合法权益，提起诉讼，望判如所请。华舜公司在本案诉讼中说明起诉书中主张的物业费数额因计算有误进行变更，应为2102.98元，时间为2011年6月至2017年12月；其还说明原诉讼请求中的相关费用不再主张。李平辩称，对于原告起诉不认可。因原告的物业服务达不到标准，我才拒交物业费。小区内垃圾堆积如山，公共区域很脏没有打扫，我家里及外面的管道都是我自己花钱输通的。小区属于低洼地区，下雨的时候家里经常被淹，物业也没有过问过。总之小区的卫生、安全管理、设施的维护维修物业都不管。物业办公室常年锁门，根本见不到人。按照规定老旧小区没有物业的每个月只交5元的垃圾清运费，这个我认可。我要求原告明确我每个月交的26.6元物业费，物业都负责什么。前两年我还丢了两辆电动车，而且都报过案。曾经物业找了一些十六七岁的学生来收物业费，这么多年我都没见过物业公司的人。华舜公司围绕诉讼请求依法提交了证据，即《房屋权属状况信息》，本院组织当事人进行了质证，李平无异议。本院依以上证据结合当事人双方的陈述，认定事实如下：坐落于济南市槐荫区桃园北区xx号楼2－103号房屋为李平所有，建筑面积为66.56平方米，于2005年9月8日进行了所有权登记；李平居住于该房屋内。当事人双方有争议的事实，华舜公司为证明其在李平居住的小区提供物业服务，提供：1.2011年5月26日，槐荫区桃园北区业主委员会（以下简称业委会）作为委托方、甲方，与受委托方、乙方华舜公司签订《桃园北区物业服务委托合同》，约定甲方将济南市桃园北区委托给乙方实行专业化的物业服务。物业基本情况为济南市桃园北区多层住宅12万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括房屋建筑公用部位的小修、养护，包括楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、庭院；公用设施、设备的小修、养护、运行，包括公用的下水管道、落水管及庭院照明；公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，包括非市政道路、室外下水道、化粪池；公共绿地养护；公共环境卫生；协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为1年，自2011年6月1日起至2012年5月31日止。物业服务费用为按甲乙双方约定的标准执行，即按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.40元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月。缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1－10日向乙方缴纳本季度的物业费。合同中还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。该合同中甲方代表人处由“徐良”签名。2.2012年5月30日，华舜公司与业委会再次签订的《桃园北区物业服务委托合同》，该合同与2011年5月26日签订的合同内容一致，只是将委托服务期限约定为自2012年6月1日至2013年5月31日。华舜公司在本案诉讼中说明以上合同约定服务期限届满后其仍然在该桃园北区提供物业服务，但因业委会解散，无法再另行签订合同。李平对华舜公司提供的以上两份合同质证称未见到过该两份合同，不知道有这个合同；其也不知道小区业委会，没有见过业委会的人，对徐x其不认识，没有听说过，也没见过。本院认为，虽然李平对华舜公司提供以上两份合同持有异议，但华舜公司提供的合同均为原件，且华舜公司至今仍在桃园北区提供物业服务。因此本院对以上两份合同予以采信，对华舜公司所述依合同在桃园北区提供物业服务的事实予以确认。本院认为，依华舜公司提供的《房屋权属状况信息》，显示李平为济南市槐荫区桃园北区xx号楼2－103号房屋的所有权人，其为该桃园北区的业主。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，华舜公司与业委会签订的《桃园北区物业服务委托合同》对该小区内的业主包括李平具有约束力，李平在接受华舜公司提供的物业服务的同时应按合同约定向华舜公司交纳物业服务费用。李平在本案诉讼中对华舜公司的起诉提出异议，主要是对华舜公司提供物业服务的质量不满。对此，本院认为，物业服务系物业服务企业基于约定，就建筑物及其附属设施进行管理、提供服务，物业服务的范围要依照当事人双方的具体约定来确定。具体到本案来说，华舜公司与业委会签订的物业服务委托合同中明确约定了物业服务的内容，包括房屋建筑公用部位的小修、养护，公用设施、设备的小修、养护、运行，公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共环境卫生等。李平在答辩中对华舜公司提供的服务表达了不满，提出了多项问题，包括垃圾清运不及时、安全管理不到位等，就此本院认为一是李平对其答辩的内容没有提供任何证据，本院难以认定；二是物业服务本身内容广泛，即需要物业服务企业积极努力、提高服务质量，也需要小区广大业主的理解与支持。物业服务企业在小区内提供物业服务的经济基础来源于小区业主交纳的物业服务费用，如果小区业主因对物业服务质量不满等原因拒绝缴纳物业服务费用，客观上会给物业服务带来困难，物业服务企业在没有充足资金来源的前提下又如何能够提升服务质量？这样矛盾的积累，实际最终受害的不仅仅是物业服务企业，也包括该小区和居住在小区内的业主。具体到本案，按物业服务委托合同的约定，李平每月应交物业服务费为26.62元，其在2011年6月至2017年12月长达近7年的时间里未交纳物业服务费，在这样的情形下，李平作为业主仍然在接受着华舜公司提供的物业服务（尽管其对华舜公司的物业服务质量持有异议），从这方面来说，李平的答辩意见并不能对抗华舜公司向其主张物业服务费用。因此本院确定李平应向华舜公司交纳物业服务费用。按李平每月应交物业服务费26.62元，结合其未交纳的期间（2011年6月至2017年12月），华舜公司要求其交纳物业服务费2102.98元符合合同约定，本院对华舜公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：李平于本判决生效之日起十日内向济南华舜物业管理有限公司支付2017年12月之前欠交的物业服务费2102.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一八年三月二十二日书记员  刘 微