山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第578号
上诉人（原审原告）：李伟民。
委托代理人：张同军、沙建家。
被上诉人（原审被告）：黄昱霖。
委托代理人：桑茂义。
上诉人李伟民因与被上诉人黄昱霖房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2013）莱州民初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月8日，李伟民与黄昱霖签订仟街名店商铺租赁合同，双方约定：李伟民承租黄昱霖所有的位于莱州市莱州南路梅苑华庭仟街名店A-229商铺，用于经营“圣巴蒂”品牌女装，租赁期限3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；在签订合同时交纳第一年及第二年租金合计30878元（其中第一年租金为0元，第二年租金为30878元），于2013年7月1日前交纳第三年租金49405元；李伟民入驻该商铺前须交付5000元，作为履行合同的保证金等等。合同签订后，李伟民按合同约定向黄昱霖交付了第一、二年租金30878元及保证金5000元，并对商铺进行了装修，开始经营。在租赁期内，李伟民停止经营，将货物及其它设施撤离商铺。李伟民于2013年5月24日诉提起诉讼，请求法院依法确认双方签订的仟街名店商铺租赁合同已经解除，判令黄昱霖退回已经交纳的租金30878元及保证金5000元，并赔偿装修损失33500元。
李伟民主张自己曾于2012年6月份向黄昱霖提出要求解除租赁合同。黄昱霖对此称，李伟民当时对张永敏说经营不下去了，让她介绍将商铺转租出去。李伟民从未提出过解除合同，黄昱霖也没有同意解除合同。李伟民对其主张，提供了证人李菁、陈旭胜到庭作证，二证人均证明：他们系夫妻，与李伟民系朋友。2012年6月上旬他俩与李伟民的妻子到仟街名店找过商场的负责人张永敏，李伟民妻子与张永敏商谈解除合同一事，但关于赔偿的问题双方没有谈妥。经质证，黄昱霖称该二位证人与李伟民存在利害关系，该证言对李伟民主张没有证明力，且根据合同约定，解除合同必须双方达成书面意见，李伟民没有单方解除权。审理中，法院向李伟民释明，如果对其主张的2012年6月双方的租赁合同已经解除的事实法院不能确认，其是否同意变更诉讼请求，请求解除双方签订的租赁合同，李伟民表示请求解除。休庭后，黄昱霖书面表示同意解除合同。
李伟民主张黄昱霖对合同解除有过错。李伟民称合同签订后，于2012年1月1日前对商铺装修完毕并进货，挂上货后，因黄昱霖不能提供其商场经过消防验收的手续，一直没有办理出营业执照，故没有开业。对此，黄昱霖称李伟民从未因办理营业执照向黄昱霖要过消防验收手续。黄昱霖对此提供莱州市公安消防大队于2013年5月14日出具的证明一份，用以证明仟街名店商场已通过了消防验收。经质证，李伟民对真实性无异议。
对于李伟民要求黄昱霖退回保证金5000元之请求，黄昱霖称根据租赁合同第四条关于合同保证金第一项“李伟民入驻该商铺前须交付5000元，作为履行本合同的保证金。李伟民如在租赁期限内中途退铺或不按期交付租金，保证金黄昱霖不予退回”，租赁第十一条违约责任第六项“李伟民在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除本合同的，其所交的履约保证金黄昱霖不予退回”之约定，李伟民无权要求保证金退回。
李伟民对其主张的装修损失33500元，提供了装修商铺所花费用的收据，用以证明其装修商铺包括粉墙、吊顶、地板、墙面吊格、试衣间、门头装潢设计所支付的费用。经质证，黄昱霖称李伟民所提供的收据不是正式发票，对真实性不予认可。此外，根据合同第十三条关于合同终止第四项“本合同终止时，黄昱霖对李伟民用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿，……”之约定，李伟民没有理由要求黄昱霖赔偿其装修损失。
李伟民为证明其所租赁的商铺已被黄昱霖占有并进行了装修，提供了于2013年6月18日对所租赁的商铺拍摄的照片9张。经质证，黄昱霖称李伟民提供的照片不能证实其主张的以上事实。经李伟民申请，法院依法到莱州市公安局文昌路派出所调取接处警登记表二份。2013年5月14日登记表上记载，报警人李伟民，报警称：本人在仟街名店租赁商铺，装修好后商场改造，在没有征得本人同意的情况下私自将已装修好的商铺拆掉。处警情况：登记备案，告知到法院起诉。2013年6月18日登记表上记载，报警人李伟民，报警称：租仟街名店二楼商铺，合同不到期，店主给我将商铺拆了，已起诉法院，明天开庭。处警情况：登记备案。经质证，黄昱霖称，李伟民报警称黄昱霖将其租赁的商铺装修拆除只是李伟民的理由，实际没有发生。此外，李伟民在报警时称合同不到期，证实了李伟民自认合同并未解除，所以李伟民主张已于2012年6月份向黄昱霖口头提出解除合同不是事实。对此，李伟民称，合同未到期并不能证明合同并未解除，两次报警后，黄昱霖将其租赁的商铺门打开，证实了黄昱霖已实际占有该商铺。
原审法院于2013年8月8日对本案所涉的商铺进行了现场勘验，勘验时，商铺门没有锁，商铺内已不存在货物及设施。
审理中，黄昱霖提出反诉请求，要求李伟民给付拖欠的物业费、空调费，并支付违约金、2014年的租金。但在限期内，未交纳反诉费。此外，黄昱霖表示，今后不再向李伟民追要2014年的租金。
原审法院认为，李伟民与黄昱霖之间签订的房屋租赁协议，成立有效。李伟民称其于2012年6月向黄昱霖提出过解除协议，当时租赁协议就已经解除，但李伟民不能证明黄昱霖当时已同意解除合同及双方对解除协议一事协商一致，故对李伟民以上之主张，不予采信。审理中，李伟民变更诉讼请求，要求解除以上租赁协议，黄昱霖也表示同意，依法予以准允。审理中，李伟民主张在租赁期内其租赁的商铺被黄昱霖占用，其提供的照片不能反映其主张的事实存在，法院到公安机关调取的报警记录也仅是李伟民一方陈述，并没有现场出警记录，所以李伟民该主张不成立，李伟民要求黄昱霖返还2013年的租金，不予支持。李伟民主张在租赁协议签订后，黄昱霖因不能出具商场消防合格验收的手续而导致自己不能正常营业，本案中消防验收与李伟民商铺营业不具有法律上的因果关系，且黄昱霖已举证证实商场已通过了消防验收，李伟民的上述主张，不予采纳，李伟民要求黄昱霖返还保证金及装修损失，证据不足，不予支持。原审法院于2014年3月22日判决：一、解除李伟民与黄昱霖之间签订的仟街名店商铺租赁合同；二、驳回李伟民的其它诉讼请求。案件受理费1635元，由李伟民负担1535元，黄昱霖负担100元；此款李伟民已交纳，由黄昱霖将款100元直接给付李伟民，限本判决生效后七日内付清。
宣判后，上诉人李伟民不服，向本院提起上诉称：一、原审法院严重违背事实和法律规定。首先，上诉人在原审当中是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条依法解除合同而不是依据该法第九十三条第一款协商解除合同，原审判决偏离上诉人的诉讼请求和事实理由。其次，上诉人于2012年6月通知被上诉人仟街名店房产管理人张永敏解除合同，被上诉人其后也实际接受了上诉人的店铺，重新装修经营其他品牌。原审法院对该事实认定错误。其次，仟街名店整个商场都有监控，可以清楚记载上诉人原承租的店铺由被上诉人接收、重新装修经营其他品牌的情况，被上诉人拒不提供该监控资料，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》妨碍举证的推定规则，应当推定上诉人的主张成立。二、原审判决“本案中消防验收与原告商铺营业不具有法律上的因果关系，且被告已举证证实商场已通过了消防验收”明显违反法律规定。首先，莱州市公安局消防大队出具的证明代替不了《消防安全检查合格证》，该证明证实2013年5月13日之前仟街名店没有办理消防安全验收，也没取得《消防安全检查合格证》，对本案在2012年6月解除合同不具有任何法律效力。其次，因为被上诉人一直没有取得《消防安全检查合格证》，上诉人无法办理工商营业执照，莱州市工商局多次责令不得经营，上诉人无法经营，合同目的无法实现，所以提出解除合同。原审判决认定消防验收与商铺营业不具有法律上的因果关系违背事实和法律规定。三、上诉人没有变更诉讼请求要求解除租赁协议，原审法院认定上诉人变更诉讼请求违背事实和法律规定。四、原审法院严重违反法律程序，导致证人没有出庭，损害上诉人利益。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄昱霖答辩称：本案不存在上诉人所主张的在2012年6月解除租赁合同的事实。本案租赁合同的主体是上诉人和被上诉人，上诉人和被上诉人之间从未发生过解除本案房屋租赁合同的事实。上诉人主张其妻曾找过张永敏口头通知解除租赁合同，也是不存在的事实，假如该事实属实，由于上诉人之妻与张永敏均不是租赁合同的主体，解除合同通知依法不产生效力。2、由于本案不存在口头解除租赁合同的事实，上诉人在2013年底庭审时作出了解除合同的意思表示，因此其已交付的2013年租金无权要求返还。3、上诉人在履行合同期间主张解除租赁合同属于违约，依照合同约定，其无权要求赔偿装修损失费。4、上诉人违约解除合同，其无权要求返还所交付的5000元履约保证金。原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
本院二审查明，上诉人主张其于2011年底完成所租赁商铺的装修，之后经营了几天，后来因为消防不过关，无法办理营业执照，所以再未经营。上诉人主张其解除租赁合同的原因系被上诉人对外租赁的标的物不具备经营的条件，导致上诉人无法实现合同目的。
本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，合同在主体、内容等方面具有相对性。合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生的法律拘束力，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求。合同当事人以外的第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同规定的义务。本案中，上诉人与被上诉人是合同当事人，相关合同权利义务在该二人之间产生，上诉人主张其妻于2012年6月通知张永敏解除本案租赁合同，与合同相对性原则不符，且被上诉人不予认可，故上诉人的该项主张不能成立。被上诉人提交莱州市公安消防大队出具的证明，用以证明2013年5月14日仟街名店商场已通过了消防验收，该证明不能证实在此之前仟街名店商场符合消防管理要求。上诉人两次报警记录可以证实其租赁的商铺被破锁、装修被拆除的事实，应认定双方的租赁合同关系自上诉人2013年5月14日报警之日已解除，此后相应期间的租金应由被上诉人予以返还。导致该合同解除的原因不在上诉人，因此，上诉人交纳的5000元履约保证金，被上诉人应予返还。上诉人为证明其装修损失，提供的装修的单据，非正式发票，被上诉人不予认可，本院不予认定，对其主张的损失，因证据不足，本院不予支持。原审判决处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销莱州市人民法院（2013）莱州民初字第2280号民事判决；
二、上诉人李伟民与被上诉人黄昱霖之间签订的仟街名店商铺租赁合同于2013年5月14日解除；
三、被上诉人黄昱霖于本判决生效后十日内返还上诉人李伟民租金19299元（30878元／年÷12月／年×7.5月）、保证金5000元；
四、驳回上诉人李伟民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1635元，共计3270元，由上诉人李伟民承担2125.50元，被上诉人黄昱霖承担1144.50元。李伟民已交纳3270元，由被上诉人黄昱霖于本判决生效后七日内迳付李伟民1144.50元。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年九月十一日
书记员 车丽翠