广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1996号
原告广西金水建设开发有限公司，住所地：南宁市友爱路。
法定代表人何刚，董事长。
委托代理人陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人杨昌奎，广西创想律师事务所律师。
被告南宁市海湾智库市场开发有限公司，住所地：南宁市科园大道。
法定代表人黄守新，执行董事。
被告黄守新。
原告广西金水建设开发有限公司（以下简称金水公司）诉被告南宁市海湾智库市场开发有限公司（以下简称海湾智库公司）、黄守新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员独任审判，并公开开庭进行了审理。原告金水公司的委托代理人杨昌奎、被告海湾智库公司的法定代表人黄守新、被告黄守新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金水公司诉称，2009年11月16日、20日、26日，原告与被告海湾智库公司分别签订三份《汇金苑商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市双拥路某号及31层部分商铺共1317.82平方米，出租给被告海湾智库公司，被告海湾智库公司按季度支付租金，逾期支付租金的，每逾期一个工作日，按所欠租金总额的1%支付违约金；自行承担承租期间的水电费、燃气费、宽带费和物业管理费等费用。合同签订后，被告海湾智库公司在2011年下半年之前，还能按合同约定支付租金和相关费用，但之后便经常拖延支付租金和相关费用，从2012年4月至合同解除之日，被告海湾智库公司再没有支付租金、物业管理费、水电费等费用。为此，原告多次通过电话、短信、发函等方式要求被告海湾智库公司支付，但均未果。2012年8月10日，被告海湾智库公司的法定代表人黄守新就海湾智库公司截止2012年8月31日拖欠租金事宜，与原告形成《会议纪要》，约定：海湾智库公司拖欠的房屋租金121020元，由黄守新负责支付，分4次付清，即从每月5日（2012年9月开始）前将30255元支付给原告，在2012年8月30日前，如金水公司未能与广西海潮农业投资有限责任公司签订新的《汇金苑房屋租赁合同》，则金水公司没收海湾智库公司的合同履约保证金59000元，收回租赁房屋。
但《会议纪要》签署后，被告黄守新并未按照约定履行相关义务，仍拒不支付拖欠的租金。在被告多次拒绝签收《解除﹤汇金苑租赁合同﹥通知书》情况下，2012年10月20日，原告在《法治快报》公告《解除﹤汇金苑租赁合同﹥通知书》，解除双方签订的三份《租赁协议》。此外，被告海湾智库公司在承租期间，拖欠物业管理费及水电费、电梯费等费用共计63524元，物业管理公司就拖欠的上述费用，已向原告发函催收。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、被告海湾智库公司支付拖欠的租金180639元和违约金225799元（欠付的租金期限为2012年5月至2012年10月20日）；二、被告黄守新对第一项诉讼请求中，被告海湾智库公司拖欠租金180639元中的121020元承担连带偿付责任；三、被告海湾智库公司向原告支付物业费、水费、电费60332元、电梯费3192元，合计：63524元；四、本案诉讼费用由两被告承担
被告海湾智库公司辩称，一、2012年8月1日，原告在楼梯口及涉案房屋的大门拉闸贴公告并加两把锁，双方之间的三份租赁合同已于该日解除，其是2012年4月底搬出的，租金认可欠付从2012年5月至2012年7月31日，但违约金过高不合理；二、被告黄守新不应对所欠租金中的121020元承担连带责任，因为黄守新只是公司法定代表人，不是签约人；三、物业费、水费、电费其交到了2012年4月底，之后就搬离没有再使用，因此不需要再向原告支付相关的物业费用，5、6、31商铺是从2012年1月才开始使用。
被告黄守新辩称，同意被告海湾智库公司的答辩意见，黄守新不应承担连带责任。
经审理查明，2009年11月16日、20日、26日，原告（出租方、甲方）与被告海湾智库公司（承租方、乙方）分别签订三份《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市双拥路40号“汇金苑”项目四层1、2、5、6、8号及31层部分会所出租给被告海湾智库公司使用；租赁期自2009年12月1日起至2015年9月31日止，租期为五年零十个月；2009年12月1日至2010年1月31日为装修试业期，免收租金，1、2、8号商铺2010年2月1日至2011年1月31日的月租金为16519.75元、年租金为198237元，2011年2月1日至2012年1月31日的月租金为18674.5元，年租金为224094元，2012年2月1日至2013年1月31日的月租金为19608.23元，年租金为235299元，5、6号商铺2010年2月1日至2011年1月31日的月租金为9379.62元（2783.58元＋6596.04元）、年租金为112555元，2011年2月1日至2012年1月31日的月租金为10198.32元（3602.28元＋6596.04元），年租金为122379元，2012年2月1日至2013年1月31日的月租金为11589元（4093.5元＋7495.5元），年租金为139068元，31层部分会所2010年2月1日至2011年1月31日的月租金为2747.2元、年租金为32966元，2011年2月1日至2012年1月31日的月租金为2905.56元，年租金为34867元，2012年2月1日至2013年1月31日的月租金为3072.89元，年租金为36875元，按先交租金后使用的原则，即乙方必须在下一季度开始前的5个工作日内支付下一月度的租金，2010年2月1日起，租金按季度支付，乙方自行承担租赁期间所发生的水电费、燃气、宽带费、物业管理费等费用，并自行向相关部门交纳，因逾期缴纳上述费用引起的有关责任，由乙方自行承担；在合同签订后的当日内，乙方应向甲方支付租赁履约保证金33000元、20000元、6000元，作为乙方履行合同的担保；租赁期届满后或因乙方责任导致退租的，乙方不得拆除租赁房屋内的装修，甲方也不对乙方进行装修补偿；双方均不得擅自解除合同，如一方确实需要解除合同的，提出解除要求的一方还必须承担因合同解除给另一方造成损失的赔偿责任；租赁期间，乙方逾期支付租金超过10个工作日的，甲方有权解除合同，收取的履约保证金不予退还，因此造成甲方损失的，乙方承担返还原状、赔偿损失等责任；乙方逾期支付租金的，甲方除追回所欠租金外，每逾期1个工作日，乙方应按所欠租金总额的1%支付违约金给甲方（第十一条第2款）；因乙方违约造成合同被解除的，履约保证金不予退还，乙方还应承担因此给甲方造成的损失；合同还约定了其他权利义务。
2012年8月10日，原告与黄守新在一份《会议纪要》上签字盖章，内容为：就解除金水公司与海湾智库公司签订的汇金苑租赁合同事宜，达成如下协议：1、汇金苑租赁合同截止到2012年8月31日，海湾智库公司拖欠房屋租金共计121020元，该租金由海湾智库公司黄守新负责支付；2、2012年8月30日前如金水公司与广西海潮农业投资有限责任公司未能签订新的汇金苑房屋租赁合同，则金水公司没收59000元履约保证金，并且金水公司可以私力救济的方式，收回租赁房屋，租赁房屋内一切家具设备均视为海湾智库公司的遗弃物，金水公司可自行处理；3、2012年5月15日-8月30日所产生的汇金苑租金由海湾智库公司黄守新分4次付清，黄守新承诺每月5日（2012年9月开始计）前将30255元转到金水公司账户；4、海湾智库公司及黄守新应于2012年8月13日上午九点半，与金水公司人员共同进入租赁房屋，清点遗留物品。
2012年10月20日，原告在《法治快报》上向海湾智库公司公告了一份《解除﹤汇金苑租赁合同﹥通知书》，内容为：贵公司承租我公司的汇金苑4层1、2、5、6、8号及31层部分商铺，自2012年5月1日起，经我公司多次催告，一直未支付商铺租金，截止2012年9月30日，已拖欠租金155224元、电梯费3192元、水电费及物业相关费用60332元，合计218748元，根据双方分别于2009年11月16日、20日、26日签订三份《汇金苑商铺租赁合同》的相关规定，贵公司的上述行为，已严重违反租赁合同规定，因此，我公司决定于公告之日起，解除与贵公司签订的上述三份租赁合同，望贵公司在公告之日起三日内，搬清上述商铺内的物品，否则，我公司将依照上述三份租赁合同和2012年8月10日达成的《会议纪要》的约定，依法处置，同时我公司保留追究贵公司违约责任的权利。
在庭审中，被告海湾智库公司主张基于合同解除反诉请求原告将押金59000元和6间商铺的装修费用共计约520000元充抵所欠原告的租金121020元及相关的水电费、电梯费，但之后未按期交纳反诉费，并当庭明确不再提起反诉。关于原告是否与广西海潮农业投资有限责任公司签订新的租赁合同，原告主张没有，两被告对此表示不清楚。关于《会议纪要》中被告黄守新的签字系代表公司还是个人，原告主张从《会议纪要》第一、三条的内容可以看出系代表两被告签字，两被告则主张仅系作为被告海湾智库公司的法定代表人代表公司签字。关于被告方辩称原告于2012年8月1日锁门，原告予以否认，并主张涉案商铺截止到2012年10月23日之前一直是由被告占用，2012年10月23日被告将其所有物品搬离并将涉案商铺交还给原告，被告则辩称2012年10月23日不是其搬离物品而是新租户广西海潮农业投资有限责任公司搬的，涉案商铺也于当天交还给原告，其认可2012年5月至2012年7月31日拖欠的租金并愿意支付。关于违约金，原告主张系根据《房屋租赁合同》第十一条第2款计算。
另查明，原告提交的广西建凯物业服务有限公司汇金苑物业服务中心出具的涉案房屋的《汇金苑住户缴费通知单》、《欠费明细》上载明，涉案房屋自2011年11月起至2012年10月20日止期间包括物业服务费、生活垃圾处理费、公共维修资金费在内的物业费合计为31424.9元，包括公摊在内的水、电费合计为16610.2元，电梯费合计为290元。原告提交的加盖其公章的《汇金苑四层2011年5、6号商铺黄守新欠费明细》上载明，2011年1月至2011年12月期间所欠的物业服务费、生活垃圾处理费、公共维修基金、水电费（公摊费）合计22654.8元。原告提交的《汇金苑四层2012年1、2、8、5、6号31部分商铺租金黄守新欠费明细》（以下简称《租金欠费明细》）上载明，2012年5月至2012年10月20日期间合计欠租金178024元。原告提交的《商铺物品清单》上载明，被告黄守新于2012年10月22日作为清单上所载物品的所有人在其上签字确认，并在清单后注明“本人确认上述清单物品于2012年10月23日搬离汇金苑四层办公室”，次日，黄守新在前述每页清单上均签字注明“清单物品交由张星潮搬移离开”，同时在31层部分会所商铺物品清单上签字注明“31层商铺内的物品交由业主处理”。
又查明，原告提交的南房商备字（2008）第006号《商品房现售备案证明》上载明，位于双拥路的开发企业为金水公司，现售范围为汇金苑。
本院认为，一、关于原告与被告海湾智库公司签订的三份《房屋租赁合同》效力的认定问题。原告与被告海湾智库公司在协商一致的情况下自愿签订三份《房屋租赁合同》，合同内容系双方真实意思表示且未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。
二、关于本案三份《房屋租赁合同》是否解除及何时解除的问题。原告虽主张其在被告多次拒绝签收《解除﹤汇金苑租赁合同﹥通知书》情况下才在《法治快报》上公告《解除﹤汇金苑租赁合同﹥通知书》，但并未提交被告拒签的相应证据，故对其前述主张，本院不予采信，其在报纸上公告的解除通知，应认并未送达被告海湾智库公司。根据原告提交的《商铺物品清单》所载，被告海湾智库公司于2012年10月23日将其物品搬离涉案房屋，亦即被告海湾智库公司于该日将涉案房屋交还原告，两被告辩称于2012年4月底搬出涉案房屋、原告于2012年8月1日在涉案房屋大门加锁，但并未提供相应证据，原告亦不予认可，故对两被告前述抗辩，本院不予采信。双方交接房屋的行为应认系以实际行动表明解除本案三份《房屋租赁合同》，故本院认定前述三份《房屋租赁合同》于2012年10月23日解除，双方关于合同解除时间的主张，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。
三、关于被告海湾智库公司是否应向原告支付租金的问题。原告与被告黄守新于2012年8月10日签字确认的《会议纪要》，考虑到其上所载内容及被告海湾智库公司系涉案房屋的承租人的事实，应认被告黄守新系代表海湾智库公司及其个人在该纪要上签字，该纪要的内容对海湾智库公司及其个人均应发生法律拘束力，结合其上所载内容及海湾智库公司关于尚欠2012年5月至2012年7月31日的租金并愿意支付的陈述，应认海湾智库公司未按期足额向原告支付涉案房屋2012年5月以后的租金，构成根本违约，原告有权要求其付清占有使用涉案房屋期间的租金。海湾智库公司迟至2012年10月23日才将涉案房屋交还原告已如前述，涉案房屋2012年5月至2012年10月20日期间应付租金为194197.4元［（235299元÷12个月×5个月＋235299元÷12个月÷30日×20日）＋（139068元÷12个月×5个月＋139068元÷12个月÷30日×20日）＋（36875元÷12个月×5个月＋36875元÷12个月÷30日×20日）］，原告提交的《租金欠费明细》上载明前述期间尚欠租金数额为178024元，属于当事人的自认，在无相反证据的情况下，本院予以确认，被告应向原告支付涉案房屋2012年5月至2012年10月20日期间尚欠租金178024元，原告超出部分的租金请求，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。被告关于欠租期间的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
四、关于被告黄守新是否应对被告海湾智库公司前述欠付租金178024元中的121020元承担连带责任的问题。《会议纪要》的内容对海湾智库公司及其个人均应发生法律拘束力已如前述，故原告要求黄守新对海湾智库公司欠付的租金178024元中的121020元承担连带责任，于法有据，本院予以支持。
五、关于被告海湾智库公司是否应支付违约金的问题。海湾智库公司未按期足额交租构成违约已如前述，根据《房屋租赁合同》第十一条第2款的规定，原告有权要求被告支付逾期交租违约金，被告辩称违约金过高不合理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以原告主张的2012年5月至2012年10月20日期间尚欠的租金178024元为基数，自合同解除之日即2012年10月23日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付。
六、关于物业费、水费、电费及电梯费的问题。原告提交的《汇金苑四层2011年xxx号商铺黄守新欠费明细》并未加盖有物业公司的公章，被告方亦不予认可，故对其上所载内容，本院不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》中约定由海湾智库公司自行承担租赁期间所发生的水电费、燃气、宽带费、物业管理费等费用，故根据广西建凯物业服务有限公司汇金苑物业服务中心出具的《汇金苑住户缴费通知单》、《欠费明细》所载，被告海湾智库公司应向原告支付涉案房屋自2011年11月起至2012年10月20日止期间包括物业服务费、生活垃圾处理费、公共维修资金费在内的物业费合计为31424.9元，包括公摊在内的水电费合计为16610.2元，电梯费290元，原告超出部分的物业、水电费及电梯费主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。被告海湾智库公司辩称物业费、水费、电费交到了2012年4月底，但并未提交相应证据证实，故对其该项抗辩，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告南宁市海湾智库市场开发有限公司应向原告广西金水建设开发有限公司支付南宁市双拥路某号房屋及31层部分房屋自2012年5月起至2012年10月20日止期间尚欠的租金178024元；
二、对上述判决第一项所载租金178024元中的121020元，被告黄守新应承担连带责任；
三、被告南宁市海湾智库市场开发有限公司应向原告广西金水建设开发有限公司支付上述房屋的逾期交租违约金（计算方式：以178024元为基数，自2012年10月23日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付）；
四、被告南宁市海湾智库市场开发有限公司应向原告广西金水建设开发有限公司支付上述房屋自2011年11月起至2012年10月20日止期间包括物业服务费、生活垃圾处理费、公共维修资金费在内的物业费31424.9元、包括公摊在内的水电费16610.2元及电梯费290元；
五、驳回原告广西金水建设开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费4175元，由原告广西金水建设开发有限公司负担175元、被告南宁市海湾智库市场开发有限公司负担4000元。此款原告已预交，被告南宁市海湾智库市场开发有限公司应负担部分在履行上述义务时一并付清给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一五年七月三十日
书记员 唐维婷