广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4440号
上诉人（原审原告）：梅丽娟，女，1973年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区龙江镇奥斯登堡豪庭业主委员会（第一届），住所地广东省佛山市顺德区龙江镇文华路一号，组织机构代码08108065-4。
负责人：叶仲华，主任。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁玉仪，广东实丰律师事务所律师。
上诉人梅丽娟因与被上诉人佛山市顺德区龙江镇奥斯登堡豪庭业主委员会（第一届）［以下简称奥斯登堡豪庭业委会（第一届）］业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人梅丽娟向一审法院起诉请求：1.撤销2014年8月18日佛山市顺德区龙江镇奥斯登堡豪庭业主大会作出的“解聘现有物业企业”决定；2.本案诉讼费由奥斯登堡豪庭业委会（第一届）负担。
一审法院认定事实：梅丽娟是奥斯登堡豪庭的业主。2014年7月，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）组织召开了案涉小区第二次业主�会，议题为表决是否解聘或续聘现有物业服务企业或选聘新的物业服务企业，并通过多种方式向有表决权的业主发出选票。经过统计选票，2014年8月19日，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）发出《选聘物业服务企业表决结果公告》，公告称表决结果经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，本次业主大会投票有效，同意解聘目前物业服务企业，另由业委会通过招标方式选聘新物业服务企业。梅丽娟、奥斯登堡豪庭业委会（第一届）一致确认案涉小区建筑总面积为194326.71㎡。2015年4月，梅丽娟、奥斯登堡豪庭业委会（第一届）在一审法院的主持下一致同意由奥斯登堡豪庭业委会（第一届）提供奥斯登堡业主大会的相关文件材料给梅丽娟查阅、复制。梅丽娟查阅、复制相关文件材料后提起本案诉讼。案涉小区业主已依法表决通过了管理规约、业主大会�事规则、业委会委员名单等相关事项，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）已就上述有关事项提交政府主管部门备案。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案争议的焦点问题是奥斯登堡豪庭业委会（第一届）于2014年8月作出的“解聘现有物业企业”的决定是否符合上述法律的规定。为解决该焦点问题，应处理以下争议问题：
一、对于《奥斯登堡豪庭业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的效力问题。梅丽娟主张该《议事规则》第十二条第（四）款、第（五）款的规定违反《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽然规定“车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分”，但这并不影响业主通过业主大会等民主形式自行决定该特定空间是否认定为专有部分的权利，这是业主意思自治的表现，并没有违反上述司法解释的规定。另外，《佛山市物业管理办法》第二十二条第一款第（二）项规定“《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条确定的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，�主大会议事规则另有约定的除外。”第二十三条规定“……未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”由此可见，《议事规则》第十二条第（四）款、第（五）款的规定并没有违反法律法规的规定，且奥斯登堡豪庭业委会（第一届）提供的《佛山市业主委员会备案登记申请表》也证明《议事规则》已经业主大会表决通过并已依法在政府主管部门备案，符合有关的法律程序，故该《议事规则》应认定为合法有效。
二、关于投票表决结果的计算问题。对于第二次业主大会表决票发出、收回以及票决结果的统计情况，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）发布的《选聘物业服务企业表决票结果公告》（以下简称《公告》）已有详细记载，且该《公告》经过政府主管备案的业委会委员多数签名确认，梅丽娟未提供有效证据予以推翻，一审法院依法予以采信。
梅丽娟、奥斯登堡豪庭业委会（第一届）双方一致确认案涉小区建筑总面积为194326.71㎡，根据《议事规则》第十二条的规定，车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，因此，案涉小区扣除车位、摊位等特定空间后的专有部分建筑面积为170812.21㎡。庭审中，梅丽娟确认同意解聘的票数为500票，建筑面积为66371.54㎡，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）确认同意解聘的票数为502票，建筑面积为67933.22㎡。对于未参与表决业主的投票权数，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）统计为198票，建筑面积30896.35㎡，根据《议事规则》第十二条第（五）款的规定，应计入已表决的多数票范围内。因此，无论按梅丽娟主张的66371.54㎡计算，还是按奥斯登堡豪庭业委会（第一届）主张的67933.22㎡计算，同意�聘（未参与表决的投票权数计入已表决的多数票）的专有部分占建筑总面积的比例约为57%，已经超过法律规定的半数要求。此外，对于业主人数，根据《佛山市物业管理办法》第二十二条第一款第（三）项以及《议事规则》第十二条第（二）款的规定，双方庭审一致确认的投票权总数为1110票，其中梅丽娟主张为1175票或者1110票，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）主张为1110票，根据《公告》的统计结果，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）总共发出表决票702票，收回504票，其中同意解聘502票，弃权198票，不同意解聘2票，根据《议事规则》第十二条第（五）款的规定，未参与表决业主的投票权数应计入已表决的多数票范围内，因此，同意解聘（未参与表决的投票权数计入已表决的多数票）的业主占总人数的比例约为63%（700票／1110票），已经超过法律规定的半数要求�
综上所述，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）作出的“解聘现有物业企业”的决定已经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，应当认定为合法有效，梅丽娟的诉讼请求应当予以驳回。为此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，参照《佛山市物业管理办法》第二十二条、第二十三条的规定，判决驳回梅丽娟的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元（梅丽娟已预交），由梅丽娟负担。
上诉人梅丽娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持梅丽娟全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由奥斯登堡豪庭业委会（第一届）负担。事实和理由：一、《议事规则》第十二条第（四）（五）项的规定侵犯、剥夺了业主的表决权，违反相关法律以及司法解释的强制性规定，应当无效。一审法院根据无效的《议事规则》作出判决，适用法律错误，应予改判。《议事规则》将车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积。同时，规定未参加表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票范围内。据此，《议事规则》将小区车位业主的投票权、表决权剔除在外。业主不参加表决、弃权也是行使权利的一种方式，《议事规则》将该部分业主的投票权数计入已表决的多数票范围内，同样侵犯了业主的表决权。因此，《议事规则》违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，应当无效。一审判决根据该《议事规则》规定，认定同意“解聘现有物业企业”决定的业主占总人数的比例超过法律规定的半数要求，�认该决定合法，驳回梅丽娟诉讼请求错误。二、奥斯登堡豪庭业委会（第一届）作出的“解聘现有物业企业”的决定没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，应予撤销。案涉小区建筑总面积为194326.71平方米，半数为97163.35平方米，投票权总数为1175票，半数为587票。其中同意“解聘现有物业企业”的票数为500票，建筑面积为66371.54平方米，未达到过半数要求。
被上诉人奥斯登堡豪庭业委会（第一届）辩称，一、《议事规则》经首次业主大会表决通过并在小区内显著位置公示，同时交居委会、顺德区房产部门备案，合法有效。《议事规则》关于议事方式、表决程序等的规定对全体业主具有约束力。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条规定，业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入�于确定业主投票权数的专有部分面积。第二十六条规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《佛山市物业管理办法》第二十三条的规定，本案《议事规则》的条款内容符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，且经业主大会表决通过并在政府的主管部门备案，合法有效，不存在侵犯业主表决权的情形。《议事规则》明确规定计入投票权的范围、表决权的行使以及表决的方式和程序，能够更好、更高效地指导和规范业主大会的运作，保护全体业主的合法权益。一审判决以《业主大会和业主委员会指导规则》为依据，认为“解聘现有物业企业”的决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业�且占总人数过半数的业主同意，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、本案表决合法有效，现有物业企业应尽快撤场并向奥斯登堡豪庭业委会（第一届）移交其占有的资料。（一）“解聘现有物业企业”的决定已经占总人数过半数的业主同意。案涉小区住宅和商铺共1175户，地下车库一期及商业中心、二期地下室车位859个，合共2304户。奥斯登堡豪庭业委会（第一届）成立时，居委会向奥斯登堡豪庭业委会（第一届）提供了小区已售部分的业主名单，但因小区分期开发，一直都在销售，开发商和物业公司没有将最新已经销售的业主名单提供给奥斯登堡豪庭业委会（第一届），故在2014年7月召开解聘现物业企业的业主大会时，奥斯登堡豪庭业委会（第一届）尽一切可能送达选票，也只能发出702张选票。通过查阅顺德区商品房信息网，截止2015年9月30日，案涉�区的销售情况如下：住宅和商铺已售830户，地下车库一期及商业中心、二期地下室车位已售279个；开发商尚未出售的住宅和商铺、地下车库一期及商业中心、二期地下室车位有925户，按照规定只能按一人计算。截止2015年9月30日，有效的投票权总数为1110票（按照实际销售的套数计算，不考虑一人购买多套的情形），其中同意解聘的有502票，不同意解聘的有2票，弃权票198票，按照《议事规则》，将弃权票计入已表决的同意解聘的多数票范围内，即同意解聘现有物业服务企业的表决票为700票，约占总人数63%，已占总人数过半数。（二）“解聘现有物业企业”的决定已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。双方一致确认案涉小区建筑总面积为194326.71平方米，根据《议事规则》，扣除车位、摊位等特定空间后，用于确定业主投票权数的专有部分面积的建筑面积为170812.21平方米，同意解聘的700票所占的专有部分建筑面积为98723.03平方米，约占建筑总面积的57.8%，已超过总建筑面积的一半。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，是否撤销奥斯登堡豪庭业委会（第一届）作出的“解聘现有物业企业”的决定，关键在于《议事规则》第十二条第（四）（五）项的规定是否合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则由业主共同决定。由此可见，议事规则是集体决策的产物。《议事规则》第十二条第（四）项将车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，第（五）项将未参加表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票范围内。该内容是小区业主集体意志的体现�此其一。其二，依照《广东省物业管理条例》第十六条、第二十七条的规定，首次业主大会会议应当对业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，备案时应提交包括业主大会议事规则在内的材料。本案奥斯登堡豪庭业委会（第一届）以及作为备案附随资料的《议事规则》已经在行政主管部门备案，梅丽娟并无证据证明其或其他小区业主，对《议事规则》第十二条第（四）（五）项的规定提出异议，表明其对该内容予以接受和认可。因此，一审法院根据《议事规则》上述规定，判定“解聘现有物业企业”的决定达到法律规定的半数要求，从而驳回梅丽娟的诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。
综上，梅丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梅丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 维
审 判 员 吴绮擎
代理审判员 陈星星
二〇一六年九月十九日
书 记 员 卢文慧
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