内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终1422号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙聪，女，1986年1月25日出生，蒙古族，个体经营者，住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：谭振春，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李会君(孙聪的姨)，住内蒙古自治区通辽市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：通辽市日升日美物流配送有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区明仁大街西端。
法定代表人：李飞，职务：董事长。
委托诉讼代理人：张耀辉，内蒙古擎正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗莎，女，通辽市日升日美物流配送有限责任公司职员。
上诉人孙聪与被上诉人通辽市日升日美物流配送有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2017)内0502民初1659号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人孙聪上诉请求及理由为：被上诉人主体设置错误；被上诉人至今未提供XXX号房屋产权证，致贷款目的无法实现，已构成明显违约；被上诉人为提升房价，故意在合同中标注”3年后允许开外侧门”的承诺，实质是合同欺诈；原审认定涉案房屋建筑面积155.27平，与上诉人购买营业房面积出现较大差距。请求支持上诉人的反诉请求。
被上诉人通辽市日升日美物流配送有限责任公司答辩服从一审判决。
原审原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司一审起诉请求：2013年3月28日，日升日美公司与孙聪签订《房屋买卖合同》，约定日升日美公司将坐落于某某小区旁”某某”1期XXX号62.4平方米门市房出售给孙聪，价款850000元，孙聪先交付购房款430000元，剩余款由孙聪办理按揭贷款，剩余购房款420000元至今没有支付。请求法院依法判决孙聪立即支付购房款420000元。
反诉原告孙聪一审反诉请求：孙聪购买日升日美公司所有的坐落于”某某”XXX号房屋，面积为62.4平方米，每平方米价格为18000元，价款合计1123200元，日升日美公司承诺允许开外门。双方还约定，孙聪购买房屋后由日升日美公司租用三年，租金为269568元，从房款中扣除，剩余房款853632元，由孙聪当即交付433632元，剩余420000元等待日升日美公司办理贷款手续。日升日美公司违约：没有为孙聪办理贷款、涉案房屋没有房屋产权证、涉案房屋为”内铺”，不能开外侧门。导致孙聪无法实现合同目的，请求法院支持孙聪的反诉请求：解除与日升日美公司签订的《房屋买卖合同》、日升日美公司返还购房款433632元，并按照日升日美公司三年反租涉案房屋期间租金金额赔偿损失269568元。
原审查明：2013年3月28日，日升日美公司委托通辽市某某有限责任公司以受托人名义与孙聪订立《房屋买卖协议》，约定由孙聪购买日升日美公司所有的坐落于某某小区旁”某某”休闲购物公园商用房，房屋建筑面积为62.4平方米，价款为1123200元，同时约定由日升日美公司反租涉案房屋三年，三年期间租金为269568元，从购房款中扣除。双方约定，由孙聪在订立合同当日交付房款433632元，剩余房款420000元办理贷款后支付。此后，双方补充约定，三年租赁期限届满后允许开外侧门。合同订立后，日升日美公司于2013年5月1日交付涉案房屋，三年租赁期限届满后向孙聪交付房屋钥匙，孙聪按照约定交付购房款433632元，剩余房款尚未支付。此外，根据房产登记部门2016年10月8日颁发给日升日美公司房权证记载，涉案房屋建筑面积155.27平方米，套内建筑面积61.62平方米。
原审认为：日升日美公司与孙聪订立的《房屋买卖协议》意思表示真实，不违反效力性法律规定，合同合法有效，合同当事人应当全面履行合同义务。对于剩余购房款付款时间，双方当事人约定”办理贷款后支付”。由于双方当事人没有具体约定办理贷款的期限，无法确定付款期限，因此该约定属于约定的付款期限不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行；同时，综合双方当事人订立合同距今已经四年有余，涉案房屋办理产权登记也半年有余，当事人能够有充分的时间完成包括含有抵押的贷款事务，因此，可以视为剩余房款付款时间已经届至，债权人日升日美公司有权请求履行支付剩余购房款的合同义务。此外，根据房产登记部门房权证记载，涉案房屋实际建筑面积为61.62平方米，比合同约定的房屋面积少0.78平方米，因此，应当减少涉案房屋价款14080元，剩余购房款实际金额为405920元。关于是否存在解除合同的法定情形，本院认为不存在解除合同的法定情形，理由如下：（一）合同约定”剩余房款420000元办理贷款后支付”，从该项内容可见，合同并没有赋予日升日美公司办理贷款的义务；（二）合同约定”三年租赁期限届满后允许开外侧门”，从该项内容可见，”允许”孙聪”开外侧门”，并不表明由日升日美公司负有交付”开外侧门”的合同义务；（三）合同约定，孙聪购买房屋的建筑面积为62.4平方米，而实际房屋建筑面积155.27平方米，套内建筑面积61.62平方米，也就是说，实际房屋使用面积61.62平方米，与约定购买房屋面积相差无几，不构成根本违约。综上所述，日升日美公司不存在导致孙聪不能实现合同目的的解除合同的法定情形，孙聪请求解除合同、返还购房款以及赔偿损失的诉讼请求不成立，本院不予支持；日升日美公司请求孙聪支付剩余购房款405920元成立，本院予以支持。其超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告孙聪给付原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司购房款405920元，于本判决生效后立即执行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙聪的反诉请求。案件受理费3800元，反诉案件受理费2708元，合计6508元，由原告通辽市日升日美物流配送有限责任公司负担106元，被告（反诉原告）孙聪负担6402元。
二审查明的事实和采信的证据与原审一致。二审期间上诉人提交协议书一份，被上诉人认可该证据。二审另查明：被上诉人于2016年5月1日至2016年5月20日期间续租涉案房屋，给付上诉人租金2066元。2016年5月20日后涉案房屋由上诉人自行经营。
本院认为:上诉人与被上诉人《房屋买卖合同》约定上诉人所购房屋建筑面积62.4平方米，实际收款亦按62.4平方米计算，现该房屋产权证标注套内建筑面积61.62平方米，原审以此面积核定房屋价款并予以扣减适用法律适当，故上诉人提出的”原审认定涉案房屋建筑面积155.27平方米，与上诉人购买营业房面积出现较大差距”的上诉理由不能成立；上诉人提出”被上诉人主体设置错误”，因被上诉人提交通辽某某有限责任公司情况说明证明通辽某某有限责任公司系受其委托与上诉人签订房屋买卖合同，且涉案房屋现登记在被上诉人名下，交款收据亦系被上诉人出具，本案中上诉人提出反诉所列被告亦为被上诉人，其此项上诉理由亦不能成立；上诉人提出”被上诉人至今未提供XXX号房屋产权证，致贷款目的无法实现，已构成明显违约；被上诉人为提升房价，故意在合同中标注”3年后允许开外侧门”的承诺，实质是合同欺诈”的上诉理由，因其未能提交证据支持，不能成立。故上诉人的上诉请求及理由均不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元由上诉人孙聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 郑旭然
审判员 王琳琳
二〇一七年十一月五日
书记员 白雪松