重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06936号
上诉人（原审被告、反诉原告）阙远，住重庆市渝北区。
委托代理人钟在勇，重庆大鼎律师事务所律师。
委托代理人王倩，重庆大鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）章毓明，住重庆市长寿区。
委托代理人梁荣，重庆渝州律师事务所律师。
委托代理人但兴明，重庆渝州律师事务所律师。
上诉人阙远与被上诉人章毓明房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年8月20日作出（2014）长法民初字第02924号民事判决。上诉人阙远对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人阙远的委托代理人钟在勇、王倩、被上诉人章毓明及其委托代理人但兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月11日，原告章毓明委托其妻周良芝与被告阙远签订《合同（协议）》，约定由被告阙远租用原告章毓明位于重庆市长寿区晏家街道木莲街XX号X单元X房屋（房权证号：2××房地证XXXX字第XXXXX号），“出租方式：先交钱、后租门面，交钱出收据。租金叁万元整（壹年）一年一次交清（壹年管壹年）从2010年3月12日至2011年3月12日止”，第二年起价格随行就市。合同签订当日被告阙远支付2010年3月12日至2011年3月12日的房屋租金20000元，转让费5000元，周良芝出具25000元租金收据。合同到期后，被告阙远继续租用该房屋，并于2011年3月2日支付2011年3月12日至2012年3月的房屋租金28000元，周良芝出具租金收据。2012年2月22日，被告阙远支付2012年3月12日至2013年3月11日的房屋租金31000元，周良芝出具租金收据一份。2012年3月12日，原告章毓明委托其妻周良芝与被告阙远再次签订《合同（协议）》，约定被告阙远继续租用该门面，“出租方式：先交钱、后租门面，交钱出收据。租金31000元壹年（大写：叁万壹仟元正）一年一次交清（壹年管壹年）从2012年3月12日至2013年3月11日止”，第二年起价格随行就市。合同期满后，双方未再签订书面的租赁协议，继续按原合同履行。2013年3月12日至2014年3月11日期间的租金涨至32000元，2011年3月4日阙远交付租金后，章毓明出具租金收据。同时查明，2013年8月20日原、被告签署落款日期为2010年8月20日的租赁合同，合同（协议）载明“出租方式：先交钱、后租门面，租金肆万伍仟元正壹年（45000元），一次交清。从2010年8月20号至2015年8月19止，五年共计（壹拾捌万正）18万元”，同日，原告章毓明出具2010年8月20日至2015年8月20日租金的说明2份，分别载明“2010年8月20号至2015年8月20号（租金），五年的合同（协议）剩2年，如果得到赔偿费之后甲方、乙方各一半，赔偿费没得到此手续自动作废。如同意，甲方、乙方.签字”；“2010年8月20号至2015年8月20号，五年的合同（协议）剩2年，如果得到赔偿费之后甲方、乙方各一半，赔偿费没得到此手续自动作废。如同意，甲方、乙方签字”，原、被告双方均签字确认。
另查明，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》（长寿府发（2013）121号），本案租赁房屋属于征收范围内。此后，原、被告就解除租赁合同和搬家事宜协商未果，遂提起诉讼。
一审法院认为，1.关于本诉问题：原、被告签订的《合同（协议）》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。2013年3月11日租赁期满后，原被告未再签订书面租赁合同，但继续按照原合同约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原被告之间的租赁关系自2013年3月11日后变为不定期租赁，出租人可以随时要求解除合同，且现本案租赁房屋已被重庆市长寿区人民政府依法征收，该情形对原、被告而言属于不能避免、不能克服的不可抗力客观情况，该租赁合同已无再履行的条件，故对原告章毓明要求解除双方租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。租赁关系解除后，被告阙远无权再占有租赁房屋，因此对原告要求被告立即搬离重庆市长寿区晏家街道木莲街XX号X单元X房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。2.关于反诉问题：对反诉原告阙远要求反诉被告退还从2013年10月24日至2014年3月11日的租金12003元的反诉请求。本院认为，原、被告双方的不定期租赁合同应予保护，除因法定情形或当事人协商一致不得随意解除。本案中政府发布的征收公告属不可抗力，但其不必然引起合同的立即解除，只是合同解除的一个法定情形。如当事人遇不可抗力要解除合同，需双方达成合意或经法定程序予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条也规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中政府公告发布之后，当事人并未就解除合同达成一致，也未经法定程序解除合同，因此合同仍在履行中，且被告实际使用租赁房屋至今，被告缴纳房租也是合同约定的其在合同履行终止前使用房屋需支付的对价。因此，对反诉原告要求反诉被告退还从2013年10月24日至2014年3月11日的租金12003元的反诉请求，本院不予支持。对反诉原告阙远要求反诉被告退还从2014年3月12日起至2015年8月19日的租金64000元的反诉请求。本院认为当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，反诉原告要求反诉被告返还此期间的租金，但并未提供其已支付此期间租金的证据，故对反诉原告要求反诉被告退还从2014年3月12日至2015年8月19日的租金64000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告章毓明与被告阙远关于重庆市长寿区晏家街道木莲街XX号X单元X号房屋的租赁合同关系自本判决生效之日起解除；二、被告阙远于本判决生效之日起五日内搬离位于重庆市长寿区晏家街道木莲街XX号X单元X（房权证号：2××房地证XXXX字第XXXXX号）；三、驳回被告（反诉原告）阙远对原告（反诉被告）章毓明的反诉请求。本案案件受理费80元、反诉案件受理费减半收取850元，由被告阙远负担（案件受理费原告已预交，被告阙远在履行上述款项时一并履行）。
上诉人阙远不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误，自政府征收决定公告发布之日起，被上诉人不再是涉案租赁房屋的所有权人，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系自征收决定公告发布之日因合同终止而依法解除，被上诉人因诉讼主体不适格，无权提起本案诉讼；上诉人在没有得到搬迁补偿款、搬家费的情况下，任何人都无权要求上诉人从涉案房屋中搬出等。请求撤销原判，依法改判等。
被上诉人章毓明答辩称：一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，涉案房屋虽然被征收，但根据合同法，并不影响合同的效力，被上诉人有权解除合同，征收公告只是解除合同的条件之一。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人阙远与被上诉人章毓明签订的《合同（协议）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享有权利并履行各自的义务。租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，但按原合同约定继续履行。现章毓明的房屋被重庆市长寿区人民政府依法征收，该情形导致租赁关系已经无法继续履行，合同目的不能实现，该征收行为属于不可抗力的情形。因此，章毓明要求解除租赁关系的理由正当，本院予以支持。虽然涉案房屋被政府依法征收，房屋所有权已经发生变动，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力，所有权变动不能改变章毓明合同相对人的地位，其作为合同相对人依然享有要求解除合同的权利，且重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室亦出具情况说明，同意产权人以其名义依法向法院提起解除租赁合同的诉讼，由其收回房屋后按补偿安置协议约定交付我办。故章毓明是本案适格的一审原告，其有权提起诉讼。在双方租赁关系解除后，阙远无权再占有该租赁房屋，并应当立即搬离该房屋。至于阙远提出的有权获得相应补偿的问题，其可以与章毓明自行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。综上，上诉人阙远的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1700元，由上诉人阙远负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年十二月二十五日
书记员 张冀兮