湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终668号
上诉人（原审原告）：胡涢江。
上诉人（原审原告）：胡以铿，
上列两上诉人的共同委托代理人：刘春茂，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号。
法定代表人：张化冰，该公司董事长。
委托代理人：段明、周凯，该公司员工。
上诉人胡涢江、胡以铿因与被上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月2日，胡涢江、胡以铿向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认胡涢江、胡以铿与珩生建材公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年1月29日解除；2、珩生建材公司立即返还胡涢江、胡以铿购房款281959元、支付违约金2819.59元；3、由珩生建材公司按银行同期贷款利率向胡涢江、胡以铿支付购房款利息74139.77元（暂算至2015年3月24日，并实际算至付清房款之日止）；4、诉讼费由珩生建材公司承担。
一审法院查明，2011年3月9日，胡涢江、胡以铿与珩生建材公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，胡涢江、胡以铿购买珩生建材公司开发的位于黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D2［幢］／单元4层28号商品房，建筑面积为64.87平方米，总价款281959元。该合同还约定，珩生建材公司应在2012年9月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同；珩生建材公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因珩生建材公司原因造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权提出退房。合同签订后，胡涢江、胡以铿于合同签订当日即一次性付清了全部购房款281959元。因珩生建材公司未能按约定期限为胡涢江、胡以铿办理相关证件，胡涢江、胡以铿于2015年1月26日向珩生建材公司发出解除商品房买卖合同通知，要求解除合同。因珩生建材公司未予答复，胡涢江、胡以铿诉至法院。
珩生建材公司所建的五洲建材城D2栋楼房已于2014年12月15日办理了竣工验收备案。
一审法院另查明，胡涢江、胡以铿所购珩生建材公司商品房为商铺。胡涢江、胡以铿与珩生建材公司签订商品房买卖合同的同时，与湖北中南鸿泰商贸有限公司（2012年2月，该公司变更为珩生建材公司）签订了《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》。合同约定，胡涢江、胡以铿将其所购的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲国际建材城D2区4楼28号商铺委托湖北中南鸿泰商贸有限公司经营管理，委托经营期限为5年，自2011年8月10日至2016年8月9日，每季度租金为4934元。2015年2月，湖北珩生五洲建材股份有限公司停止支付租金。
一审法院认为，胡涢江、胡以铿与珩生建材公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行其义务。根据合同第15条的约定，即出卖人应在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的原因造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权解除合同。胡涢江、胡以铿据此请求解除合同的理由不符合法律规定，其一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定了买受人在一定条件下的法定解除权，即因出卖人原因导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人有权要求解除合同或赔偿损失。但结合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权行使的条件分析，并非出卖人的所有逾期办证行为都能使买受人依据上述司法解释第十九条的规定行使解除权，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使解除权。在房屋买卖合同关系中，出卖人的主给付义务是在约定的期限内交付符合要求的房屋，对办理房屋产权证书仅是协助义务，即合同的附随义务。胡涢江、胡以铿所购房屋于2011年8月对外出租，行使对房屋的占有、使用、收益的权利，基本实现了合同目的，故不具备解除合同的条件。其二、根据双方当事人签订的合同约定，出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的，买受人有权解除合同或退房。根据房屋买卖的惯例，出卖人逾期交房的，必然导致后一环节，即办证时间逾期，违约者应当以前面的违约行为承担违约责任。珩生建材公司应于2012年9月28日向胡涢江、胡以铿交付房屋，但珩生建材公司于2014年12月办理了竣工验收备案手续，具备房屋法定交付条件，胡涢江、胡以铿于2015年4月向法院起诉，以珩生建材公司逾期办证为由，请求解除合同，已无法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，判决：驳回胡涢江、胡以铿的诉讼请求。
一审判决后，胡涢江、胡以铿不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令支持胡涢江、胡以铿全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由珩生建材公司负担。主要理由：一、一审认定事实不清。1、我方解除合同的理由有两个，一是珩生建材公司起诉时未向我方交付具有独立物理空间的商品房；二是珩生建材公司起诉时未办理房地产初始登记和协助我方办理两证，而不仅是未办理两证。一审法院将我方解除合同的理由曲解为珩生建材公司未按期为我方办理两证属于事实认定错误；2、一审法院遗漏重要事实，即因出卖人原因造成买受人不能办理房地产权证书的，依据商品房买卖合同约定，买受人可以随时提出解除合同；3、我方自2014年12月份就没有收到过租金，并且珩生建材公司也未提交其支付了2014年12月份至2015年2月份租金的证据；二、一审法院适用法律错误，故意偏袒珩生建材公司。1、一审认定办理房屋产权证书仅是出卖人的协助义务，即合同的附随义务明显不当，协助办理房屋产权证应当是出卖人的主要义务，在因出卖人原因导致买受人不能办理房地产权证书时，买受人并不能充分行使占有、使用、收益、处分房屋的权利，买受人的合同目的不能实现，理应享有解除合同的权利；2、双方于2011年签订《五洲建材城物业委托经营合同》，由五洲建材公司将我方购买的房屋对外出租并支付租金，双方已于2011年8月实际完成交付。而双方签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2012年9月28日，不管是实际交付时间还是约定交付时间，均已超过一年因出卖人原因导致买受人没有取得房屋权属证书。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，我方应有权解除合同。
被上诉人珩生建材公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，双方均无新的事实和新的证据。
本院认为，围绕上诉人胡涢江、胡以铿的上诉请求和理由，本院评判如下：
胡涢江、胡以铿于2015年1月26日以珩生建材公司未按照合同约定于2012年12月28日前向其交付房屋权属证书为由向珩生建材公司发出《解除商品房买卖合同的通知》，珩生建材公司收到后未予答复，为此，胡涢江、胡以铿向法院主张确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年1月27日上述通知到达珩生建材公司时解除并要求珩生建材公司承担违约责任、赔偿损失。胡涢江、胡以铿的诉请应属于确认解除合同的效力之诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，胡涢江、胡以铿向珩生建材公司发出的解除合同通知只有在珩生建材公司的违约行为符合合同约定的解除条件及具备法定解除的条件时，合同才能自通知到达珩生建材公司时解除。本案中，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中所涉房屋于2014年12月15日办理了竣工验收备案，房屋具备了合同约定及法定的交付条件。根据双方在合同中约定，珩生建材公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因珩生建材公司原因造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人有权提出退房。胡涢江、胡以铿于2015年1月26日向珩生建材公司发出《解除商品房买卖合同的通知》时，珩生建材公司从2014年12月15日起办理房地产初始登记的时间不满90日，胡涢江、胡以铿以珩生建材公司逾期办证为由发出通知解除合同不具备双方合同约定的解除条件。
胡涢江、胡以铿在起诉时称珩生建材公司未实际向其交付具有独立物理空间的商品房，并以此为由主张解除合同。根据双方合同约定，珩生建材公司应在2012年9月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。珩生建材公司在合同约定的交房期限前，根据双方签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》的约定于2011年8月起开始向胡涢江、胡以铿支付案涉房屋的租金，胡涢江、胡以铿收取租金的行为表明珩生建材公司已实际向胡涢江、胡以铿交付了房屋，胡涢江、胡以铿以珩生建材公司未实际向其交付房屋为由主张解除合同也不具备双方合同约定的解除条件。
综上，胡涢江、胡以铿向珩生建材公司发出解除合同通知时并不具有合同约定及法定的解除条件，其认为一审判决认定事实不实清楚、适用法律去啊错误的上诉理由不能成立，其要求支持其一审全部诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人胡涢江、胡以铿负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年三月二十二日
书记员 余泓萱