山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2072号
上诉人（原审原告）：曹来彬。
委托诉讼代理人：程金梅。
被上诉人（原审被告）：仙姑顶公司威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地威海市环翠区望岛村。
法定代表人：周菊琴，经理。
委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王菲，山东中立达律师事务所实习律师。
上诉人曹来彬因与被上诉人威海仙姑顶旅游开发有限公司（以下简称仙姑顶公司）商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹来彬上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认定的交付房屋时间错误，在仙姑顶公司所谓交钥匙时间，房屋未经验收合格，水、电、暖、网线、消防、地震等均未验收合格，不具备使用功能及安全性。曹来彬提供的证据二、三、四、五、七、十四均可证实仙姑顶公司应于2012年3月15日前交付房屋，上述证据系仙姑顶公司书面通知承诺。仙姑顶公司未按时签订合同及交付房屋。同时，仙姑顶公司将涉案房屋违法抵押、使用不合格钢筋、违法终止监理、将工程转包给不具备资质的建筑队，造成工程存在质量问题；交付未经验收合格的房屋存在重大安全事故隐患；仙姑顶公司违法违约交付房屋，应承担延期交房及逾期办证违约金；本案未超过诉讼时效期间。
仙姑顶公司辩称，双方之间所签商品房预售合同明确约定了交付房屋的标准即单体验收合格、交付房屋时间及办证时间，应依该合同履行；曹来彬主张延迟交付违约金已超过诉讼时效。原审判决正确，请求依法维持原判。
曹来彬向一审法院起诉请求：仙姑顶公司为曹来彬办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（延期交房违约金以房屋价款528266元为基数，自2012年3月16日起计算至2015年12月16日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以房屋价款528266元为基数，自2012年6月15日起计算至办理房屋产权登记之日止按照日万分之一计算）。事实和理由：2012年9月份，曹来彬购买仙姑顶公司开发建设的位于望岛名郡小区房屋，曹来彬按约支付全部房款包括房屋维修基金，后仙姑顶公司承诺2012年12月31日前交付房屋，但仙姑顶公司逾期向曹来彬交付符合法律规定的房屋，亦未办理房屋所有权证。
一审法院认定事实：曹来彬（买受人）与仙姑顶公司（出卖人）于2012年9月7日签订商品房预售合同一份，约定曹来彬购买仙姑顶公司开发建设的位于望岛名郡132号704室，商品房价款为528266元；出卖人应当在2012年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将房屋交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的0.01%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%违约金；出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。同日，曹来彬付清全部购房款，后于2013年1月6日接收了所购房屋。
一审中，曹来彬主张其与仙姑顶公司所签订合同并未经协商，采取流水作业的方式签订，其中的部分条款曹来彬并不予认可，仙姑顶公司存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、仙姑顶公司与曹来彬签订商品房预售合同补充协议一份，证实仙姑顶公司将曹来彬所购房屋的相应土地使用权抵押与中国工商银行，造成无法办理房屋产权登记；证据二、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司出具证明，证实仙姑顶公司违法抵押曹来彬所购房屋的相应土地使用权，导致无法办理产权登记手续；证据三、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第33号民事判决书打印件一份，载有仙姑顶公司与案外人威海市泰盛金属有限公司因买卖合同发生纠纷裁判内容，在该案中，仙姑顶公司主张威海市泰盛金属有限公司所供应的建材存在瘦身情况，要求减少货款，但该案未认定仙姑顶公司主张成立，曹来彬以此证实涉案小区所使用建材存在瘦身情况，损害工程质量；证据四、仙姑顶公司于2016年3月17日向威海仲裁委员会出具综合验收进展情况的说明复印件一份，证实仙姑顶公司所交付房屋为未综合验收的房屋，其违法交付，应承担违约责任。仙姑顶公司质证称，对证据一、二真实性无异议，证据来源于仙姑顶公司与相应购房人所签订的商品房预售合同中，可以确认房屋所占土地使用权抵押的事实，相关业主均已知悉，但与本案无关；证据三系打印件，即便属实，该生效法律文书并未认定曹来彬主张涉案小区存在瘦身建材的问题；对证据四真实性无异议，但仅能说明涉案小区综合验收进展情况，与本案不具有关联性。
另查，涉案房屋所在建筑于2012年6月7日单体验收合格，但所在小区现尚未综合验收合格，不具备办理房屋产权登记条件。仙姑顶公司于2013年3月7日在威海晚报上发布公告一份，载明“尊敬的望岛名郡业主：威海市环翠区望岛名郡项目90-94、96-116、118-132号楼已具备约定的交付使用条件，经电话、挂号信通知后部分业主仍未到公司办理房屋交接手续。请尚未办理交房手续的业主于公告发布之日起一周内带齐相关资料前往望岛名郡小区89号楼蓝海物业办公室办理房屋交接手续。”
一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、房款收据等证据在案为证。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有�，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。仙姑顶公司作为涉案房屋的出售方，依约负有协助曹来彬办理所交易房屋产权登记手续的义务，但由于涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，现曹来彬起诉要求仙姑顶公司协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，事实上无法履行，故曹来彬该项诉请，理由不当，不予支持。
另外，从双方庭审陈述看，本案中双方当事人争议的焦点为：一、仙姑顶公司是否存在逾期交付房屋及逾期办理产权登记手续的违约行为；二、曹来彬要求仙姑顶公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。
关于第一个焦点问题，曹来彬虽主张其与仙姑顶公司签订的商品房预售合同中关于交付房屋及办理产权登记手续等条款系霸王条款，但该合同系曹来彬自愿签订，并无证据证�在签订合同时存在欺诈、胁迫等影响曹来彬真实意思表示的情形。现根据合同约定，仙姑顶公司按约应当交付双方交易房屋的期限及条件为2012年12月31日前交付经单体竣工验收合格的房屋，该约定并不违反法律、法规的效力性、强制性规定，对合同双方具有约束力，因此曹来彬主张仙姑顶公司应交付综合验收合格的房屋，不符合双方合同约定，缺乏合同依据，对于该主张不予采纳。虽然根据仙姑顶公司所提供证据可以证实涉案房屋已在双方约定期限内符合交付条件，但仙姑顶公司负有通知曹来彬办理相关交接手续的附随义务，从仙姑顶公司举证情况看，无法认定其在双方约定期限前已通知曹来彬办理涉案房屋交接手续，直至其于2013年3月7日以公告方式通知相关买受人，后曹来彬于2013年1月6日接收涉案房屋，因此仙姑顶公司在涉案房屋符合交付条件但未通知曹来彬接�房屋的情况下，仍属仙姑顶公司违约，应当承担相应的违约责任。而关于办理产权登记的期限，根据双方合同约定则尚未届至，无法就此确认仙姑顶公司存在逾期办理产权登记的违约行为。
关于第二个焦点问题，根据合同约定及查明的相关事实，仙姑顶公司虽应承担逾期交房的违约责任，但其违约状态仅持续到其通过公告方式通知曹来彬等买受人接收房屋时止，曹来彬自此知晓或应当知晓其对仙姑顶公司享有主张逾期交付房屋违约金的请求权，且应于2年内予以行使，现曹来彬并无证据证实其曾向仙姑顶公司主张权利，存在时效中止或中断的合法事由，因此仙姑顶公司辩称曹来彬诉请已超过诉讼时效的主张，符合法律规定，予以支持。
综上所述，曹来彬要求仙姑顶公司承担逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回曹来彬的诉讼请求。案件受理费811元，由曹来彬负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，法律另有规定的除外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据涉案商品房预售合同约定，仙姑顶公司应于2012年12月31日前将经单体验收合格的涉案房屋交付曹来彬；2013年1月6日，曹来彬实际接收房屋；同年3月7日，仙姑顶公司以报纸公告方式通知买房人接收房屋。故2013年1月6日曹来彬即应知道涉案房屋逾期交付，其权利受到侵害。但其在之后二年内未行使主张逾期交房违约金的请求权，亦未提交证据证实存在时效中断或中止的情形，故仙姑顶公司辩称曹来彬的诉请超过诉讼时效期间，本院予以采纳，曹来彬主张仙姑顶公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。
涉案商品房预售合同约定，仙姑顶公司应在涉案房屋综合验收之日起90日内，协助曹来彬办理房屋产权转移登记手续。现涉案房屋所在小区尚未经综合验收，涉案合同约定的办理产权转移登记手续的条件亦未成就，是故，曹来彬诉请仙姑顶公司协助其办理涉案房屋产权登记手续及支付逾期办证违约金，本院不予支持。
综上所述，曹来彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费1622元，由上诉人曹来彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 刘双双