安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终870号
上诉人（原审被告）：芜湖永年针织有限公司，住所地安徽省芜湖市天门山东路。
法定代表人：丁书明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴荣超，安徽林森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖市竣安建设有限公司，住所地安徽省芜湖市长江中路。
法定代表人：方刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢晋驰，安徽纬纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：汪振龙，男，1979年出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
上诉人芜湖永年针织有限公司（以下简称永年针织公司）因与被上诉人芜湖市竣安建设有限公司（以下简称竣安建设公司）、被上诉人汪振龙返还原物纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初7323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永年针织公司上诉请求：1、撤销一审判决，并判决驳回竣安在原审中提出的各项诉讼请求。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、竣安建设公司诉讼主体不适格。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。现竣安建设公司竞得的厂房及土地，在未经办理不动产变更登记手续的情况下，尚不享有上述厂房的物权的权利，故不具备诉讼主体资格。二、永年针织公司是根据镜湖区政府要求，对芜湖永年针织集团有限公司及相关联公司名下的全部财产进行妥善保管，日常维护。永年针织公司收取的租赁费用全部用于公司，不应向竣安建设公司承担房屋占用使用费。三、永年针织公司应芜湖市中级人民法院要求，将数额较大的租金汇入芜湖市中级人民法院，剩余金额较小的租金用于维持企业，并未留作私用。
竣安建设公司辩称，竣安建设公司通过法院公开拍卖的方式取得原永年针织公司地块房屋的所有权有土地使用权，物权变动应自拍卖成交裁定书送达时转移，竣安建设公司诉讼主体适格；永年针织公司称根据镜湖区政府的要求对永年地块进行保管和维修，但无证据证明，其应当承担房屋占用使用费；在涉案房屋拍卖后，永年针织公司已不是所有权人，其擅自租赁房屋收取租金已严重侵害竣安建设公司的合法权益，所收取的租金理应全部返还。
汪振龙辩称，其本人自2013年7月10日与永年针织公司签订租赁合同，从事汽车维修，投入大量资金合法经营，其中部分资金是外借，竣安建设公司于2015年11月竞得案涉房屋产权，但本人与永年针织公司的合同在先，如让本人搬离，请政府给予一定的补偿以及搬离时间。
竣安建设公司向一审法院起诉请求：1、判令汪振龙立即腾空并向原告交还位于芜湖市天门山东路2号镜湖区飞驰汽车养护中心门面房（建筑面积380平方米）；2、判决两被告共同支付自2016年12月21日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月10017元计算，暂计至2017年8月1日为73336元）。
一审法院认定事实：坐落于安徽省芜湖市镜湖区天门山东路2号的房屋（证号：房地权芜镜湖区字第2006049156、2006049157、2006049159、2006051059、2006051060号，房地权芜新芜区字2006010252、2006010253）所有权及其土地使用权（证号：芜国用2004第087、088号）的原产权人为芜湖永年针织集团有限公司、芜湖永年针织有限公司。上述房屋及土地使用权陆续自2011年8月至2012年8月抵押给案外人。后在芜湖市镜湖建设投资有限公司与芜湖永年针织集团有限公司、芜湖永年针织有限公司借款合同纠纷一案的执行过程中，芜湖市中级人民法院于2014年11月18日委托安徽天龙拍卖有限责任公司拍卖上述房屋及土地使用权。2015年11月18日，竣安建设公司以5450万元最高价竞得。2016年12月20日，芜湖市中级人民法院作出（2014）芜中执字第00260-2号执行裁定书，裁定：1、位于芜湖市镜湖区天门山东路2号房屋所有权（证号：房地权芜镜湖区字第2006049156、2006049157、2006049159、2006051059、2006051060号，房地权芜新芜区字2006010252、2006010253）及其土地使用权（证号：芜国用2004第087、088号）归买受人竣安建设公司所有，房屋所有权及土地使用权自裁定书送达买受人竣安建设公司时起转移；2、竣安建设公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同年12月28日，该裁定书送达竣安建设公司。
2013年7月10日，永年针织公司（甲方、出租房）与汪振龙（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于厂内中央空调后约380平方米房屋出租给乙方，租赁期间自2013年7月10日至2018年7月10日，年租金110000元，房租每年递增3%等。上述租赁房屋均坐落于芜湖市镜湖区天门山东路2号。现因竣安建设公司要求汪振龙腾让涉案房屋未果，遂成讼。
另查明：在庭审中，汪振龙与被告永年针织公司均确认汪振龙已经按协议约定向永年针织公司交纳租金至2018年1月9日。
一审法院认为，竣安建设公司通过法院公开拍卖方式取得了位于芜湖市天门山东路2号的房屋所有权及土地使用权，物权变更自拍卖成交裁定书送达竣安建设公司时转移，故本案竣安建设公司主体适格，对永年针织公司辩称竣安建设公司未办理不动产变更登记手续故尚不享有物权权益的意见不予采信。根据现有证据，汪振龙于2013年7月起承租涉案房屋，系在涉案房屋所有权及土地使用权抵押给案外人之后。依照相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。竣安建设公司作为买受人，竣安建设公司与汪振龙签订的房屋租赁合同对其不具有约束力，故对竣安建设公司主张汪振龙腾空并交还位于芜湖市天门山东路2号镜湖区飞驰汽车养护中心门面房的诉请予以支持。汪振龙占用竣安建设公司的财产影响了竣安建设公司物权的行使，造成竣安建设公司的物权收益受到损害，竣安建设公司现依照安建设公司与汪振龙签订的房屋租赁合同约定的租金标准（110000元/年，每年递增3%）主张汪振龙支付至实际搬离之日止的房屋占用费，符合法律规定，但应自2016年12月28日起计算。因汪振龙已向永年针织公司交纳租金至2018年1月9日，故该期间房屋占用费应由永年针织公司支付竣安建设公司，经计算数额为125547元。汪振龙目前不差欠竣安建设公司房租，若汪振龙在2018年1月9日之前搬离，多付的租金由其与竣安建设公司另行结算;若其2018年1月9日仍未搬离，则之后的租金由竣安建设公司另行主张。汪振龙因抵押权实现造成的损失，可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、汪振龙于判决生效之日起十日内立即腾空并向竣安建设公司交还位于芜湖市镜湖区天门山东路2号镜湖区飞驰汽车养护中心门面房；二、永年针织公司于判决生效之日起十日内支付竣安建设公司房屋占用费125547元；三、驳回竣安建设公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取867元，由永年针织公司负担（案件受理费竣安建设公司已预交，永年针织公司在判决生效后十日内一并给付竣安建设公司）。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据永年针织公司的上诉请求，结合查明的案件事实，本院分析认定如下：
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，竣安建设公司系通过法院公开拍卖的方式竞得案涉房屋及相应土地使用权，芜湖市中级人民法院已作出（2014）芜中执字第00260-2号执行裁定书，并送达竣安建设公司。根据上述规定，自上述裁定文书送达竣安建设公司时，案涉房屋所有权即发生转移，即竣安建设公司取得案涉房屋的所有权，其作为本案诉讼主体完全适格。案涉房屋的所有权转移给竣安建设公司后，汪振龙应搬离案涉房屋，并支付相应占用费用。永年针织公司已无权对外出租该房屋，其收取租金不具有合法依据，已收取的租金应当支付给竣安建设公司。永年针织公司将收取的租金用于何处，不能成为其占有、使用该租金的合法事由。综上，永年针织公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2811元，由上诉人芜湖永年针织有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王利民
审判员 王桂珍
审判员 鲍 迪
二〇一八年五月十七日
书记员 李 璇
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。