四川省乐山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）乐民终字第1239号
上诉人（原审原告）：康建强，男，1965年4月4日出生，汉族，工人。
委托代理人：唐巍，四川睿典律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：宋桂琴，女，1966年5月22日出生，汉族，农民。
委托代理人：唐巍，四川睿典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：司马镜涛，男，1939年11月3日出生，汉族，退休地质工程师。
委托代理人：王大群，四川嘉州律师事务所律师。
上诉人康建强、宋桂琴为与被上诉人司马镜涛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第3541号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人宋桂琴以及上诉人康建强、宋桂琴的委托代理人唐巍，被上诉人司马镜涛及其委托代理人王大群到庭参加诉讼。
原审法院审查查明：2010年1月28日，四川省地质矿产勘查开发局二零七地质队（以下简称二零七地质队）召开第十六届职工代表大会第七次会议，审议通过了《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发（2010）38号四川省地矿局二零七地质队文件），规定：“……第二条、二零七地质队队属基地范围内住房出售和管理（含房改房、集资建房和队属内部二手房的再分配、转让管理），适用本办法。……第九条、本次购房实行“购新房退旧房”，即购房户必须把自己现有住房（旧）交队进行分配、转让。第十条、职工房改房、集资房和二手房，在队属内部进行转让，必须按“二零七地质队住房产权转让办法”进行，遵循自愿、平等的原则，其合法权益受法律保护。……第十二条、购房价款：本次职工电梯公寓暂按1700元／㎡预收购房款，大丛林暂按950元／㎡预收购房款，包括水、电、气、数字电视和宽带五通。房屋竣工验收、决算，单位面积造价以乐山市建设工程造价管理部门核查、审定为准，队将公布工程决算结果，并与购房户进行购房款结算，多退少补。房屋决算面积和办理《房屋所有权证》面积以乐山市房管局测绘确认的面积为准。第十三条、购房资格：符合下列条件的可以申请参加本次购房：……第十四条、有下列情形之一的职工，不能参加本次购房：……第十五条、购房积分：……第十八条、队住房分配领导小组全面负责住房出售工作。售房工作的总体流程是：正式报名——资格审查——交纳购房款——旧房转让——图上选房——房屋移交。第十九条、购房报名：凡参加本次购房的职工住户，须在规定的时间内向队提交《购房申请表》，同时还须交纳报名费每户5000元。申请人除必须按《购房申请表》内容要求如实填写外，还必须提供《房屋所有权证》、《购房合同》等凭证复印件；……如果申请人在队属基地范围内有产权住房，须将其旧房按队相关规定转让给本队有购房资格的职工，并不得私下进行转让。第二十条、资格审查……第二十一条、交纳购房款：入围购房户的现有住房如果是队属基地范围内的产权房，在领取《交款通知书》交纳购房款前，必须完善以下两项手续：1、如果入围购房户的现住房时队属集资房或房改房，须把《房屋所有权证》和《公有住房买卖契约》原件交队；如果入围购房户的现有住房是二手房，必须把购得现住房的《房屋所有权证》和《购买合同》（或协议、契约）等买卖双方其它约定材料原件交队。2、向队出具《自愿出让现有住房承诺书》，以保证将该住房按队相关规定进行分配转让。……第二十二条、在完成第一次购房款缴交工作后，队将启动旧房转让工作。第二十三条、入围购房户交完第一次购房款后，队将组织购房户按其排序名次在平面示意图上进行选房，一经签字，不得变更。如果入围的购房户出现购房积分相同，则采取抽签方式确定其选房顺序。第二十四条、本次住房竣工验收、交付使用后，各购房户必须在队规定的时间内完成装修，腾空旧房，完成旧房转让移交。……第二十五条、房改房、集资房和二手房的转让：拥有房改房、集资房或者二手房产权的购房户，必须遵守本办法第十八条的规定，转让其具有产权的现有住（旧）房。转让价款按评估价计算，转让面积以房屋产权证书载明的建筑面积为准。房屋装饰装修折价由买卖双方协商、自行确定。第二十六条、购买腾空住（旧）房：1、购买腾空住（旧）房的职工，必须在队规定的时间内向队提交《购买旧房申请表》。2、按照第十三条、第十四条规定对报名户进行资格审查，具备资格方可入围排队。……”
2010年6月23日，司马镜涛与其前妻李某某向二零七地质队提交购房申请，申请购买120平方米以上的电梯公寓，同时将其现有拟转让旧房的情况进行了申报。
2010年9月27日，二零七地质队召开第十六届职代会第八次会议第二次联席会议，审议通过了《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发（2010）60号四川省地矿局二零七地质队文件），规定“第一条、入住原25#集资楼（现10#、11#、12#楼，下同）的集资户和入围在队机关院电梯公寓、大丛林基地集资建房的集资户，必须按队规定的原则转让其具有产权的原有住房。……集资户转让原住房应遵循下列原则：1、25#集资楼的入住户和队机关院电梯公寓、大丛林基地的集资户，必须把集资排序本人在队属基地范围内的原有住房的“房屋所有权证”和“公有住房买卖契约”交队，由队统一安排具有资格的旧房申请入围户按积分先后顺序与转让户进行旧房产权转让，不准进行私下转让。2、转让面积以房屋产权证书载明的建筑面积为准，按队职代联席会审定的房屋转让价格（见《二零七地质队2010年职工住房转让价格表》）计算转让价款。3、25#集资楼入住户和入围机关院电梯公寓、大丛林基地的集资户必须在队规定的时限内完成原住房转让，转让成交后应将房屋买卖转让合同交队审查备案（队统一制作合同文本-《房屋产权转让协议》）。……第三条、购买旧房的申请户，按《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发（2010）38号）第十三条、第十四条和第十五条之规定进行资格审查和积分排序，具备资格方可入围排队，并按积分依次购买集资户或其他旧房户转让有产权的旧房，同时须承诺将具有产权的现住房交队分配、转让，并按队规定的原则进行转让（向队签署《承诺书》），还应遵循下列原则：1、如现住房具有产权，必须把现住房的“房屋所有权证”和“公有住房买卖契约”交队，由队统一按购买旧房申请入围户的积分先后顺序与旧房户进行房屋产权转让。不准进行私下转让，否则取消其购买旧房资格，由队安排购买旧房申请后序户递补。2、按队职代联席会审定的房屋转让价格，购买他人住（旧）房产权和转让自己的现住（旧）房的产权。3、在队规定的时限内完成旧房转让，否则视为自动放弃旧房购买资格。成交后应将房屋买卖转让合同交队审查备案。……第五条、房屋装修折价由买卖双方协商确定。如协商不一致，由买卖双方在队规定的时限内聘请专门评估机构进行评估、确定，买卖双方必须服从，否则按本办法第一条处理即取消购买新房或旧房资格。……”
2010年12月8日，李某某将“乐私房字第00180**号房产证”原件交二零七地质队。同日，司马镜涛、李某某在二零七地质队提供的《自愿出让现有产权住房承诺书》上签名捺印。
2012年7月4日，二零七地质队召开第十七届职代会第二次会议第一次联席会议，审议通过了《二零七地质队关于职工住房产权转让实施过程中相关问题的处理意见》（川地矿207队发（2012）34号四川省地矿局二零七地质队文件），规定：“……三、坚持‘购新房退原有产权住房’的原则。已入住机关院原25#集资楼（现10#、11#、12#楼，下同）、大丛林基地集资楼的集资户和已向队交纳了电梯公寓第二次购房款的购房户，必须按队规定的原则和规定的时间转让其具有产权的原有住房。否则，对已入住机关院原25#集资楼和大丛林基地集资楼的集资户，队将不予为其新购住房办理权属登记，并依据本人向队出具的承诺书注销其原有住房的产权；对已向队交纳了电梯公寓第二次购房款的购房户，队将取消其购买电梯公寓资格，如数退还其购房款（不计息）。”
2012年7月，康建强委托其妻宋桂琴在二零七地质队指定的职工住（旧）房内部转让房源内选择了司马镜涛所有的位于乐山市市中区人民西路51号，房产证面积为63.70平方米的住房。在选房前，宋桂琴从未去过二零七地质队，也不认识司马镜涛。在选定房之后，宋桂琴也不知司马镜涛的住房的具体位置。
2012年11月1日，二零七地质队以公证送达的方式向司马镜涛、李某某送达了一份《通知》，载明：“根据《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发（2010）38号文）精神，购电梯公寓必须退现有产权住房。2012年8月6日，队属职工康建强同志按队的规定选购你们现有产权住房（房屋地址：乐山市市中区人民西路51号）。根据《二零七地质队关于印发职工住房产权转让实施过程中相关问题的处理意见》（川地矿207队发（2012）34号文）精神，希望你们于2012年11月9日以前，按《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发（2010）60号文）的规定，与康建强同志签订《房屋产权转让协议》。否则，队将取消你们购买电梯公寓的资格，如数退还你们的购房款（不计息）。”
2012年11月14日，司马镜涛作为甲方，康建强作为乙方在二零七地质队办公室在二零七地质队提供的格式合同《房屋产权转让协议》上签名捺印，约定：甲方自愿将座落在乐山市市中区人民西路51号的住房（产权证号：乐私房字第00180**号），产权证书载明的建筑面积63.70平方米转让给乙方。房屋属砖混结构，建筑层数为6层，所在层数5层。转让面积以上述房屋产权证书载明的建筑面积为准，按《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发（2010）60号）规定，上述房屋转让包括装修款总价为人民币63000元。付款方式为2012年11月14日前，乙方支付甲方人民币60000元；甲方移交上述房屋给乙方时，乙方向甲方结清尾款支付甲方人民币3000元。当日，康建强向司马镜涛支付购房款60000元。
另查明：司马镜涛常用名马镜涛。李某某系司马镜涛的前妻，双方于2010年12月16日离婚。位于乐山市中心城区人民西路51号的住房登记的房屋所有权人为司马镜涛，房屋所有权证号为：乐山市房权证私房字第00180**号，建筑面积为63.70平方米。
2014年10月16日康建强、宋桂琴向原审法院提起诉讼，请求依法判令：一、司马镜涛立即将座落在乐山市市中区人民西路51号的住房一套交付给康建强、宋桂琴，并无偿协助康建强、宋桂琴办理该房屋的产权变更、过户等相关手续；二、司马镜涛向康建强、宋桂琴支付自2013年11月15日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；三、本案诉讼费由司马镜涛承担。在诉讼过程中，司马镜涛另案起诉康建强、宋桂琴、二零七地质队，请求撤销康建强、宋桂琴与司马镜涛签订的《房屋产权转让协议》，案号为（2015）乐中民初字第297号，本案依法中止审理，后，该院依法作出（2015）乐中民初字第297号民事裁定书，裁定驳回司马镜涛的起诉。康建强、宋桂琴不服该裁定，提起上诉，后又撤回上诉，乐山市中级人民法院作出（2015）乐民终字第1099号民事裁定书，裁定准许康建强、宋桂琴撤回上诉，各方均按原审裁定执行。之后，本案恢复审理。
原审法院审查认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，司马镜涛、康建强、宋桂琴均未提供相反证据推翻已经生效的（2015）乐中民初字第297号民事裁定书确认的事实，故该院对（2015）乐中民初字第297号民事裁定书确认的事实予以采信。
司马镜涛与康建强签订的《房屋产权转让协议》是在二零七地质队提供的格式合同基础上签订，康建强选房是在二零七地质队指定的房源内选房，司马镜涛与康建强商议的购房价款由二零七地质队限定。整个选房及签订《房屋产权转让协议》的过程都必须遵照《二零七地质队住房出售办法》、《二零七地质队职工住房产权转让办法》等二零七地质队的内部管理文件进行。本案实质上是因二零七地质队内部建房、分房而引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。为此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定：驳回康建强、宋桂琴的起诉。本案案件受理费1375元，退还康建强、宋桂琴。
上诉人康建强、宋桂琴不服原审法院上述民事裁定，向本院提起上诉称：一、本案讼争房屋的产权人为司马镜涛，其自愿将已依法取得所有权的房屋转让给二上诉人符合法律规定，协议双方主体地位平等，不存在隶属关系。二者之间形成的房屋买卖属于财产关系，双方的权利义务与普通房屋买卖合同无异。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，本案属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。二、在二零七地质队主导下上诉人、被上诉人进行房屋买卖的过程中，双方对房产转让并未提出任何异议，且双方均已按照二零七地质队房屋产权转让方案实际履行，被上诉人与其前妻李某某共同购得了新电梯公寓，上诉人向被上诉人购买了其享有完全产权的现有旧住房。本案中，双方并不是在调剂房屋过程中发生的纠纷，而是在双方已经实际履行房屋产权转让方案并自愿签订了《房屋产权转让协议》后，因被上诉人不履行向上诉人腾退房屋的义务，且不协助上诉人办理房屋产权变更过户登记手续而产生的纠纷，因此本案不能适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人应当继续履行《房屋产权转让协议》，将讼争房屋交付给上诉人，协助上诉人办理产权变更过户手续，并向上诉人支付占有使用费。
综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人继续履行合同，将乐山市市中区人民西路51号房屋交付给上诉人，并协助上诉人办理该房屋的产权变更过户手续；二、判令被上诉人向上诉人支付自2013年11月15日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。
被上诉人司马镜涛答辩称：双方是在二零七地质队主导下签订的《房屋产权转让协议》，选房前双方互不认识，二零七地质队承诺会另行分房给司马镜涛，向司马镜涛出具了承诺书，但事后二零七地质队反悔。讼争房屋是司马镜涛的唯一居住地，不能转让。司马镜涛并未与其前妻共同购得电梯公寓，电梯公寓由其前妻李某某购得。原审裁定认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，被上诉人司马镜涛向本院提交《房地产估价报告》（报告编号：卓意房估（2010）字第1-44号），用以证明讼争房屋的房价经过评估，以此为基础，双方经过协商确认房屋总价为63000元。被上诉人康建强、宋桂琴质证认为：对《房地产估价报告》的真实性无异议，但该次评估是以单位名义委托，并不是买卖合同双方委托评估，对其合法性、关联性均有异议。
本院认证：该《房地产估价报告》具备证据三性，能够反映该次评估的委托人系二零七地质队，估价目的为二零七地质队内部处置估价对象提供价格参考依据，本院予以采信。
本院二审审查查明的事实与原审法院一致。
本院经审查认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是作为原告起诉的首要条件，本案所涉的《房屋产权转让协议》签约双方为康建强与司马镜涛，并不包括宋桂琴，因此，宋桂琴并非本案适格原告，应驳回宋桂琴的起诉。
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，从本案查明的事实来看，康建强与司马镜涛签订《房屋产权转让协议》是基于二零七地质队内部管理文件中的“购新房退旧房”政策，是单位主导下具有福利性质的房屋内部转让。合同文本系二零七地质队提供的格式合同，交易价格受单位内部文件限定且远低于市场价，退旧房的卖方与购旧房的买方均基于二零七地质队内部文件的积分排位情况而确定，该协议并非完全依照合同当事人的意思表示而订立，本案实质上是因二零七地质队内部建房、分房而引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原审法院依法裁定驳回康建强的起诉并无不当。
综上，原审裁定认定事实清楚，裁定结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄 玲
代理审判员 杜孟华
代理审判员 聂佳丽
二〇一六年一月七日
书 记 员 沈晓琴
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。