广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6091号
上诉人（原审被告）：暨丽香，住福建省福州市台江区。
委托代理人：李田，广东博浩律师事务所律师。
委托代理人：蒋继元，广东创杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州联合交易园区经营投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：阳兵，该公司董事长。
委托代理人：郑文锦、林降雄，分别为广东金轮律师事务所律师、实习律师。
上诉人暨丽香因与被上诉人广州联合交易园区经营投资有限公司（以下简称联合公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月13日，广州市发展和改革委员会发出了备案项目编号为100101830020187的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园区；项目建设地点：广州市海珠区新港西路82号；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2011年12月。广州市发展和改革委员会于2012年2月14日在该备案证右侧盖章并注明：同意延期两年。2013年3月26日，广州市海珠区发展和改革局发出了备案项目编号为130105729020183的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园；项目建设地点：广州市海珠区新港西路82号；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2014年6月。
2011年4月14日，联合公司（甲方）与暨丽香（乙方）签订《广州轻纺交易园展厅租赁合同》，约定：（1.展厅基本情况）甲方同意出租，乙方同意承租的是指位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园（暂定名）内交易区第一层B1114位的展厅，该展厅的位置详见本合同附件一；（3.租赁期限）租赁期限为6年，自计租之日起计算；（4.保证金）于本合同签署的当天，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金总额的保证金41400元；如乙方违反本合同之有关约定或不遵守物业管理机构公布实施的有关管理规定的，甲方有权直接从该保证金中扣除乙方应支付的有关款项及违约金或罚款等；（5.租金及支付）展厅的租金以套内建筑面积按13800元／月计算，自计租日起计算，租赁期限内每两年按上一年度的租金标准上浮10%，具体如下：第1年至第2年的租金总额为331200元，第3年至第4年的租金总额为364320元；第5年至第6年的租金总额为400752元，上述所称的计租日起算时间自本合同约定的装修免租期届满之日起计算；甲方同意给予乙方90天的装修期，在该装修期内，免收租金，装修期自甲方将展厅交付乙方之日起计算；双方一致同意，上述约定的租金每两年支付一次，首次的租金在本合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕；乙方逾期支付上述约定的首次租金的，本合同自动终止，此后乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，在此情况下，乙方已支付的所有费用不予退还（含保证金）；（6.展厅的交付）甲方在2011年12月31日前将展厅交付乙方，交付时，双方签署书面交接书；乙方应在甲方发出交付通知之日起的7天内接收展厅；甲方的通知方式可采用EMS快递或者报纸公告（省级或以上的报纸）或者专人送达等方式；如乙方在甲方发出的交付通知中指定的接收时间届满后仍未接收的，则视为甲方已按约定履行了向乙方交付展厅的义务；交付标准：详见附件二；双方一致同意，如因甲方原因未能如期交付的，乙方同意给予甲方四个月的展期，在该期限内甲方交付完毕的，不视为甲方违约；如甲方仍未能在展期内交付的，每逾期一天，甲方按月租金标准的同期贷款利率标准向乙方支付违约金；（9.合同的解除与终止）乙方出现以下事由之一时，甲方有权解除合同，在此情况下，乙方已支付的租金或费用（含保证金）不予退还，作为支付与甲方的违约金：……出现本合同约定的甲方有权解除的其他事由；（10.展厅的返还）于本合同解除或期限届满的当天内，乙方应将展厅及甲方提供的配套设施按清洁、良好、适租的状态返还甲方；自本合同终止之日起3天后，乙方遗留在展厅的所有物品、设施、设备，视为乙方放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行采取任何方式处理、处分；乙方逾期将展厅交还与甲方的，每逾期一天，乙方应按本合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付占用费，并且，甲方有权采用任何之措施促使乙方交还展厅，包括但不限于断水、断电、封门等，因此产生的一切后果由乙方自行承担；（12.其他）乙方联系方法：联系地址：国际轻纺城E区1009档……乙方同意，在甲方交付展厅与乙方后，展厅之地址，即为乙方的通信地址；上述地址、联系人为本合同双方认可的联系地址、联系人，任何因本合同或者履行本合同的有关函件、资料、文件等，寄送至上述地址即视为送达、通知了对方；本合同所指的物业管理机构指的是甲方或甲方指定的负责场内日常经营管理的机构；本合同自签署之日起生效；等。之后，暨丽香向联合公司支付了保证金41400元及首期两年租金331200元。
2012年7月17日，暨丽香签署了《展厅接收书》：就位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园内B区的一层B1114号展厅，本人对展厅现状确认并予以接收；自签署本接收书之日起至2012年9月14日止，为装修免租期；物业管理费从2012年6月15日起计算。
广州轻纺交易园于2012年10月12日正式开业。
联合公司于2015年1月13日提起本次诉讼称：2009年12月22日广州汽车工业集团有限公司为解决其所属的广州摩托集团公司的债务问题，向广州市政府申请，将广州摩托集团公司所有的座落于海珠区新港西路82号所涉的土地厂房和建筑物进行与联合公司合作成立广州商品交易所有限公司，引入产权交易其他权益类交易进驻园区，实现国有资产保值增值。广州市政府于2009年12月25日同意该申请。2010年4月13日，广州市发展和改革委员会颁发了广东省企业基本建设投资项目备案证，批准了联合公司以改建的方式对海珠区新港西路82号所涉的土地厂房和建筑物进行大宗商品集合竞价电子交易平台的项目。2010年12月1日，联合公司与广州摩托集团公司签订一份《租赁合同》，约定广州摩托集团公司将其所有的坐落于海珠区新港西路82号的所有建筑面积147766.7平方米厂房、建筑物、构筑物及厂房范围内占地面积为146774平方米的场地及场地范围内附属的所有设备、设施，整体出租给联合公司，租赁物将用于建设广州联合交易园，集权益类和大宗商品类集合竞价交易电子交易平台，完善交易服务和商务服务，开拓研发创意产业和工业文化旅游，形成大宗商品流通体系为核心的现代服务业集聚园区。租赁期限自2011年3月1日起至2031年2月28日。联合公司可对租赁物进行改建、重建、扩建、加建、拆除和装饰。联合公司可将租赁物分开转租与第三方使用。2013年3月26日，广州市海珠区发展和改革委员会颁发了广东省企业基本建设投资项目备案证，批准了联合公司以改建的方式对海珠区新港西路82号所涉的土地厂房和建筑物进行大宗商品集合竞价电子交易平台的项目。2011年3月24日，联合公司与暨丽香签订了《广州轻纺交易园展厅租赁合同》，约定联合公司将广州轻纺交易园内展贸区第一层B1114的展厅55.2平方米租赁给暨丽香使用，租赁期限为6年。2012年7月17日暨丽香接收了上述铺位，并对上述铺位进行经营使用，上述铺位的租金的起算日期为2012年7月17日。根据合同约定，暨丽香应在2014年6月15日前支付上述铺位的第二个两年租金，但暨丽香经多次催促拒不缴纳。2014年11月12日联合公司就上述展厅的租赁合同向暨丽香发出解除合同通知书，并要求次日腾空归还展厅。暨丽香没有按要求归还展厅，联合公司于2014年12月10日收回上述展厅。因此，为了维护联合公司的合法权益，请求法院判令：1、联合公司有权依合同约定没收暨丽香缴纳的保证金41400元；2、暨丽香立即支付依租赁合同约定的所拖欠的租金29348元（从2014年9月15日起至2014年11月13日止，按13800元×1.1÷30×58=29348元计）及逾期归还铺位占用费26312元（从2014年11月14日起至2014年12月10日止，按13800元×1.1÷30×26×2=26312元），并从法院确定支付之日起按照人民银行同期逾期贷款利率计算逾期支付利息；3、本案诉讼费用由暨丽香承担。
暨丽香一审答辩称：不同意联合公司的全部诉讼请求，理由：1、关于涉案商铺的纠纷暨丽香已向法院提起诉讼，并要求法院确认联合公司单方解除租赁合同的行为无效。本案是联合公司基于其单方解除合同已生效为前提而提起，故应中止审理。2、根据现有证据显示，涉案租赁物存在未经竣工验收及消防验收的问题，出租方在订立合同时隐瞒该事实并延期交付租赁物，故本案应是无效合同，联合公司全部诉讼请求均无依据。3、合同履行期间，联合公司作为出租方没有保证租赁物正常经营用途，提前解除合同收回涉案租赁展厅，并在联合公司单方解除通知未经法院确认其效力且暨丽香明确提出异议的情况下，联合公司私自断水断电，其行为已构成违约。因此，暨丽香不存在迟延缴租及其他的违约情况。即使合同有效，由于联合公司延期交付租赁物，已经构成违约，相应的延期交付违约金可以抵扣第二期的租金；由于联合公司延期交付租赁物，缴租期限也应当顺延，第二期租金缴租期限尚未届满，由于联合公司有违约行为，暨丽香可以延付拒付租金。
联合公司于2015年1月13日提起本案诉讼。之后，暨丽香于2015年1月16日就涉案商铺纠纷对联合公司提起诉讼，请求法院判令确认本案中联合公司单方解除合同的行为无效，并要求本案中联合公司赔偿损失等。
原审诉讼中，联合公司为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州汽车工业集团有限公司于2009年12月22日提交给广州市政府的报告及市长的批文，证明广州汽车工业集团有限公司向广州市政府报告将广州摩托集团公司所有的坐落于海珠区新港西路82号所涉的土地厂房和建筑物进行与联合公司合作成立广州商品交易所有限公司，广州市政府于2009年12月25日同意该申请。
2、联合公司与广州摩托集团公司于2010年11月30日签订的《租赁合同》，证明合同约定广州摩托集团公司所有的建筑面积147766.7平方米厂房、建筑物、构筑物及厂房范围内占地面积为146774平方米的场地及场地范围内附属的所有设备、设施，整体出租给联合公司，租赁物将用于建设广州联合交易园；租赁期限自2011年3月1日起至2031年2月28日；联合公司可对租赁物进行改建、重建、扩建、加建、拆除和装饰；联合公司可将租赁物分开转租与第三方使用。
3、联合公司于2014年11月12日在涉案商铺张贴《关于解除租赁合同的通知》，该通知主要内容为：因暨丽香未交租金，联合公司根据合同约定即时解除与暨丽香的租赁合同；暨丽香务必于2014年11月13日18时前将涉案商铺按约定腾空并返还给联合公司，逾期，联合公司有权采取任何方式收回涉案商铺并自行处理涉案商铺遗留物品；等。
4、广州市规划局于2010年3月5日作出的穗规函（2010）1790号《关于新港西路82号地块整治规划方案的复函》，该复函记载：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，按照市领导的有关批示和现行的“退二进三”有关政策，同意广州摩托集团公司进行厂区（海珠区新港西路82号地段范围）“退二进三”改造；等。
广州市规划局于2011年12月20日作出的穗规（2011）2430号《关于新港西路82号地块整治规划方案意见的复函》，该函记载：对广州汽车集团股份有限公司送审的方案（《关于请求调整新港西路82号地块整治规划方案的请示》），我局认为基本可行，但需在北广场、北部主入口、变电站、交易大楼、地下停车场、新增建筑面积等方面问题进一步斟酌及修改设计；等。
广州市规划局于2012年4月26日作出的穗规函（2012）1900号《关于调整新港西路82号地块整治规划方案的复函》，该函记载：根据市发改委有关文件的精神，广州摩托集团有限公司位于新港西路82号地块的广州联合交易园区整治改造项目已被列入2012年广州市重点建设项目之一；根据广州市城市规划勘测设计研究院对园区现状建筑物进行测量的报告书及广州摩托集团有限公司提供的有关资料，园区内大部分现有建筑物已有合法产权，但也存在5万多平方米历史遗留的违法建筑物；请广州摩托集团有限公司按照城乡规划管理的有关规定尽快向城管综合执法部门申报违法建设处理，在下阶段园区建筑物单体报建时应提交城管综合执法部门对上述违法建设的处理意见；附件：1、总平面图；等。
广州市规划局于2011年颁发的穗规建证（2011）113号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能，建设位置：海珠区新港西路82号地段；广州市规划局于2012年颁发的穗规建证（2012）2149号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：广州联合交易园区F-1-2栋商业楼工程，建设位置：海珠区新港西路82号，附注：本工程已完成建设，根据《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综海处字（2012）1024号）的有关要求，本证为补办《建设工程规划许可证》。
广州市公安消防局于2012年6月30日向广州摩托集团有限公司作出的穗公消审（2012）第1146号《建设工程消防设计审核意见书》（关于同意新港西路82号地块改造项目北区建设工程消防设计的审核意见）、于2012年7月24日作出的穗公消审（2012）第1193号《建设工程消防设计审核意见书》（关于同意新港西路82号地块改造项目南区建设工程消防设计的审核意见）；广州市公安消防局于2013年11月5日向联合公司作出的穗公消验（2013）第2060号《建设工程消防验收意见书》（关于新港西路82号地块改造项目南区、北区商铺建筑内部装修工程消防验收合格的意见）。
广州市海珠区建设和园林绿化局于2011年7月6日向联合公司颁发的440105201107060101号《建筑工程施工许可证》，该证记载：建设单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；工程名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能；建设地址：海珠区新港西路82号；等。该局于2013年4月28日向联合公司发出的编号为2013042801号的《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》。
广州市发展和改革委员会于2011年3月15日作出的穗重点办（2011）3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》，该通知所附的《2011年广州市重点建设项目计划》第52项项目名称为广州联合交易园建设项目，建设规模为总建筑面积15.1万平方米，对原厂房进行改造，建设商品交易所等产权交易平台。
广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年11月2日作出的穗综海告字（2012）1024号《告知书》。该告知书记载的部分内容如下：当事人（广州摩托集团有限公司）于1967年以前以及1967年至2011年期间，未经规划行政许可，擅自在海珠区新港西路82号地段扩建（加建）房屋，存在以下违建事实：一、经广州市海珠区房屋安全鉴定书《房屋建筑年代鉴定报告》（海房鉴字（2012）0117号、穗房鉴统字（2012）017451号）鉴定，新港西路82号地段自编……16-17、45-47……号楼每栋的首层……等建筑面积共计15086.2平方米为1967年前建成的建筑物。二、1967年至2011年期间未经行政许可，擅自……加建45-47、50、28号楼每栋第2、3层……新建门楼1栋3层、F-1-2号楼1栋2层及1层地下室、B-6号楼1栋3层及1层地下室、70-44号楼连廊等建筑物，总面积为72323.832平方米。经规划部门定性上述违法建设为尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。……上述1967年前建成的建筑物，依照《广州市关于贯彻实施﹤城乡规划法﹥的意见》第三条第（五）款第2项第（8）目，及《关于处理1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》的规定，对该1967年以前的违章建设可不作追究，从宽处理。上述1967年至2011年期间建成的建筑物，违反了当时实施的《关于加强城市建筑管理制止违章私建的通告》……有关规定，已构成违法（章）建设。依据《广州市关于贯彻实施﹤城乡规划法﹥的意见》第三条第（五）款第2项第（5）目第①点的有关规定，拟作出处罚决定如下：对当事人1967年至2011年期间建成的建筑面积为72323.832平方米的违法（章）建设，处以违法建设工程总造价（78109738.56元）8%的罚款，罚款金额为6248779.08元。
5、《总平面图》，该图记载：总图楼号B-1对应施工图自编号为45#、46#、47#。该图中B-1的位置与联合公司、暨丽香之间合同附件中标注的涉案商铺所在楼的位置相同。该图下方注有：广东省轻纺建筑设计院；2012年4月；项目名称：新港西路82号地块改造项目工程；等。
6、催费通知书，联合公司向暨丽香催收2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金。
经开庭质证，暨丽香对证据1的真实性认为由法院核实，但与本案无关，但该批文不能代替租赁物的权属法律文件，该批文不能确认本案租赁物的合法性，涉案商铺的权属状态尚未清晰，所以对联合公司作为出租人的资格提出质疑；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，确认看到联合公司张贴在涉案商铺的通知书，但不认同该通知书上陈述的内容，联合公司已在2014年12月10日强行收回涉案商铺；对证据4的意见：穗规函（2010）1790号《关于新港西路82号地块整治规划方案的复函》、穗规（2011）2430号《关于新港西路82号地块整治规划方案意见的复函》内容与租赁合同无关联性，穗规函（2012）1900号《关于调整新港西路82号地块整治规划方案的复函》证明涉案地段存在违法建筑物的事实；穗规建证（2011）113号《建设工程规划许可证》、穗规建证（2012）2149号《建设工程规划许可证》与本案无关。穗公消审（2012）第1146、1193号《建设工程消防设计审核意见书》与本案无关。穗公消验（2013）第2060号《建设工程消防验收意见书》，并非“建设工程消防竣工验收”的法律文件；“内部装修工程消防验收”与“建设工程消防竣工验收”是两种完全不同的行政许可，不能相互混淆；建筑物只有经“建设工程消防竣工验收”才符合《消防法》的规定；该意见书是对“广州联合交易园区经营投资有限公司”作出的行政许可，而“建设工程消防竣工验收”应当是对业主方（假如是“广州摩托集团有限公司”，而绝对不是“广州联合交易园区经营投资有限公司”）作出的行政许可；该意见书落款日期是2013年11月5日，距离租赁合同的签订时间长达约三年之久！恰恰证明了交易园在出租商铺时故意隐瞒了真相，租赁物连内部装修工程的消防验收都没做，法律上存在合同欺诈的故意，道义上为敛财置租户生命财产安全于不顾，所幸无发生火灾事故。海珠区建设和园林绿化局颁发的《建筑工程施工许可证》，落款日期是2011年7月6日，合同的签订时间大多数在2011年初，一边未完成施工，另一边就急着将商铺租出去，严重影响了租赁物的使用价值；工程名称是“调整外立面及临时调整使用功能”，与涉案商铺无直接关联性，但却间接影响了涉案商铺的使用。《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》与本案无关。穗重点办（2011）3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》与本案无关。穗综海告字（2012）1024号《告知书》，确认了违建的事实；租赁物多数位于自编46号楼，根据该告知书，46号楼的首层是1967年前建成的违章建筑、46号楼加建的第2层和第3层是1967年至2011年期间未经行政许可擅自建设的违章建筑；对于违建的行政处罚，并不能使非法建筑物合法化；暨丽香与联合公司在2011年签订合同，该告知书表明在2011年仍然有违建行为，是知法犯法，主观上存在故意；联合公司故意把违章建筑租给他人使用，谋取不正当利益，是合同欺诈；对证据5不予确认；对证据6的真实性不确认，暨丽香也没有收到，且不同意该通知书上记载的内容。
联合公司还向原审法院提交了涉案商铺对应位置的表格，该表格记载涉案商铺对应的是47﹟、B-1。对此，暨丽香表示在双方租赁纠纷系列案中涉案商铺大部分建筑为违章建筑。
暨丽香为证明其抗辩事实，还提交了以下证据：
1、网页截图，证明联合公司擅自变更交易园规划。
2、报警回执，证明联合公司多次派人到暨丽香商铺，将暨丽香货物搬出商铺。
3、六组照片，分别证明联合公司使用武警力量阻止暨丽香进入商铺；联合公司工作人员与商户发生肢体冲突；联合公司多次趁暨丽香无人在商铺，将商铺上锁贴封条，导致暨丽香无法正常营业；交易园整体工程至今尚未竣工；交易园基础设施并未完善，联合公司未履行自身承诺；联合公司未履行合同义务以及完成规划目标，交易园内门可罗雀，部分商户将商铺转为仓库存放货物，甚至将其当成停车位。
4、穗规函（2015）864号广州市规划局依申请公开政府信息告知书，该告知书记载：经查，无相关档案信息，依据相关规定，暨丽香申请公开广州摩托集团有限公司位于海珠区新港西路82号地段A区、B区、C区建筑物规划验收的政府信息，该局无法公开；等。证明涉案商铺是没有经过规划验收的，没有办出权属证书及消防验收证书，故无法完成租赁合同的备案登记。
5、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2015年2月11日出具的《关于政府信息公开申请的答复》，证明由于涉案商铺没有取得竣工验收，无法完成备案。
经开庭质证，暨丽香对证据1的出处无法确认，其真实性由法院核实；对证据2及证据3中的第一、二、三组照片的真实性没有异议；证据3中的第四、五、六组照片形成时间、地点无法确认，对真实性无法确认；证据4的真实性由法院核实，但与本案无关；证据5的真实性由法院核实，关联性方面，联合公司与暨丽香签订的租赁合同是平等主体之间的意思自治的民事行为，是否有其他的行政鉴定行为不影响双方依法依约履行合同，合同是否备案不影响双方对于合同的履行。
原审庭审中，暨丽香表示其签收《展厅接收书》时交易园尚未开业，故免租期应从交易园开业的2012年10月12日后起算90天；租赁合同已约定给予三个月装修期，该装修期与免租期不是同一约定。对此，联合公司表示暨丽香在签订《展厅接收书》前已实际接收涉案商铺，但暨丽香一直拒签《展厅接收书》。
另根据暨丽香的申请，原审法院于2015年4月29日到广州市规划局海珠区分局调取了涉案商铺所在区域的规划图，其中穗规函（2012）1900号文附图是由广东省轻纺建筑设计院作出，日期为2012年4月，项目名称为新港西路82号地块改造项目工程。该图B-1位置与联合公司提供的证据5中的B-1位置相同。
原审法院认为：关于合同的效力。暨丽香抗辩合同因涉案商铺未经竣工、消防验收而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才为无效，而本案中竣工验收、消防验收并非影响合同效力的法定条件，故暨丽香以涉案商铺未经竣工、消防验收等为由抗辩联合公司、暨丽香之间签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》无效的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。联合公司与暨丽香签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》附图显示的涉案商铺位于穗规函（2012）1900号文附图中B-1中，而穗规函（2012）1900号文附图所标注的位置与联合公司提供的《总平面图》所标注的位置一致，故原审法院对《总平面图》证据予以采纳，可认定B-1对应的楼宇为自编45、46、47号楼，涉案商铺对应的是47号。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海告字（2012）1024号《告知书》，新港西路82号地段自编16-17、45-47号楼首层为1967年前建成的建筑物，且该部门对该部分建设未作追究。而且，涉案商铺所在楼宇建筑年代久远，现行的规划制度在建筑物形成之后才开始实施。其次，涉案商铺所在的广州市海珠区新港西路82号地块上的广州联合交易园建设项目已经广州市发展和改革委员会发放备案登记并列为《2011年广州市重点建设项目计划》，且根据穗规函（2010）1790号文件，广州市规划局已同意涉案商铺所在厂区的“退二进三”改造。可见，上述合同也未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于租赁合同效力的强制性规定。因此，上述合同应为合法有效合同。双方均应依合同履行义务。
合同中约定，联合公司应在2011年12月31日前将涉案商铺交付给暨丽香，交付时双方签署书面交接书；双方一致同意，如因联合公司原因未能如期交付的，暨丽香同意给予联合公司四个月的展期，在该期限内联合公司交付完毕的，不视为联合公司违约。如联合公司仍未能在展期内交付的，每逾期一天，联合公司按月租金标准的同期贷款利率标准向暨丽香支付违约金。暨丽香于2012年7月17日签署了《展厅接收书》，其对展厅现状确认并予以接收。虽然联合公司表示暨丽香在签订《展厅接收书》前已接收涉案商铺，但其未提交证据予以证明，故原审法院不予采纳。故联合公司于2012年7月17日才交付涉案商铺，已构成违约。
合同中约定，租金自合同约定的装修免租期届满之日起计算；联合公司同意给予暨丽香90天的装修期，……装修期自联合公司将展厅交付暨丽香之日起计算；租金每两年支付一次；首次的租金在合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕。根据暨丽香签署《展厅接收书》订明，自签署接收书之日起即2012年7月17日至2012年9月14日止，为装修免租期，故暨丽香的第1年至第2年的租金计算的起止时间应为2012年9月15日至2014年9月14日，第3年至第4年的租金计算的起止时间应为2014年9月15日至2016年9月14日，该第3年至第4年的租金应在2014年9月15日届满90天前支付完毕。对暨丽香抗辩的免租期应从交易园2012年10月12日开业后起算意见，原审法院不予采纳。合同约定，暨丽香逾期支付租金的，每逾期一天，须按应付未付金额的1%向联合公司支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，联合公司有权单方解除本合同，在此情况下，暨丽香已支付的所有费用不予退还（含保证金）；合同解除的当天内，暨丽香应将涉案商铺等返还联合公司，暨丽香逾期交还的，每逾期一天，应按本合同终止时的租金标准的两倍向联合公司支付占用费，并且，联合公司有权采用任何之措施促使暨丽香交还涉案商铺包括但不限于断水、断电、封门等。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条也分别规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，暨丽香没有在合同约定的期限内向联合公司缴交第3年至第4年的租金且逾期超过15天，故联合公司有权单方解除合同。合同还约定，在联合公司交付展厅与暨丽香后，展厅之地址，即为暨丽香的通信地址。联合公司在2014年11月12日到涉案商铺张贴通知暨丽香即时解除双方签订的租赁合同，符合合同约定及上述法律规定，原审法院予以认定。联合公司迟延交付涉案商铺给暨丽香使用，暨丽香可循法律途径向联合公司主张承担违约责任，但暨丽香以此为由抗辩顺延第3年至第4年缴租期限及迟延交付商铺违约金抵扣第二期租金的意见，缺乏理据，原审法院不予采纳。因此，联合公司有权没收暨丽香已支付的保证金41400元；联合公司、暨丽香签订的合同于2014年11月12日解除，联合公司通知暨丽香在2014年11月13日及2014年11月18日18时前腾空并返还涉案商铺，逾期则暨丽香按合同终止时的租金标准的两倍向联合公司支付占有费，无果，联合公司遂于2014年12月10日自行收回涉案商铺，故联合公司要求暨丽香支付从2014年9月15日起至2014年11月13日止的租金及2014年11月14日起至2014年12月10日止的占用费诉请，合理合法，原审法院予以支持，对联合公司本案主张从2014年9月15日起至2014年11月13日止的租金为29348元及从2014年11月14日起至2014年12月10日止的占用费为26312元的诉请，原审法院予以采纳。本判决生效后，如暨丽香逾期履行上述债务的，应属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定调整范围，故联合公司要求暨丽香从法院确定支付之日起按照人民银行同期逾期贷款利率计算逾期支付债务利息的请求，缺乏依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、暨丽香向广州联合交易园区经营投资有限公司缴纳的保证金41400元不予退还。二、暨丽香在本判决生效之日起10日内支付从2014年9月15日起至2014年11月13日止的租金29348元及从2014年11月14日起至2014年12月10日止的占用费26312元给广州联合交易园区经营投资有限公司。三、驳回广州联合交易园区经营投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2226元，由暨丽香负担。上述受理费已经由广州联合交易园区经营投资有限公司预交，广州联合交易园区经营投资有限公司同意由暨丽香在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州联合交易园区经营投资有限公司。
判后，上诉人暨丽香不服原审判决，向本院提起诉讼称：一、本案租赁合同的标的物不仅是未竣工工程，还存在标的物本身非法，该标的物直接违反公共安全，触犯国家为保护公共安全而明文颁布的禁止性法律规定，而且作为持续性履行性质的涉案租赁合同，其自始即不具备合法可履行性，涉案租赁合同自签订之日起，至本案原审辩论终结时，被上诉人联合公司仍无法取得建设工程规划许可证及规划验收合格证，以及建设主管部门核发的建设工程竣工验收合格证、消防部门核发的建设工程消防设计审核许可及建设工程消防验收合格证。即使案涉合同标的物出租，由于其自始即不具合法性，危及法律明文保护的公共安全，也应归于无效。在涉案租赁合同依法自始无效的情况下，三旧改造方案的批准并非涉案合同起死回生的法定依据，也不具备上述法律规定许可与验收文件的法律效力。二、原判未依法确认案涉租赁标的物属违法建筑，未依法认定案涉合同标的物非法无效，也未确认案涉合同自始至原审辩论终结时均不具可合法履行性，更未据此确认该合同无效，而全凭一己臆断、不加任何分析，将建设工程的规划许可、规划验收、消防审核许可、消防验收等明文规定的禁止性法律曲解为与公共利益无关的管理性法律，不仅明显属于认定事实和适用法律错误，而且违反同案同判的案例指导原则。1、本案中，被上诉人并未提交法定文件证明涉案租赁物已经过规划许可及验收、消防设计审核及验收、竣工验收，根据《城乡规划法》第64条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《消防法》第11、12、13、73条、《建筑法》第6l条第2款等强制性规定，涉案合同应认定为无效合同。2、本案原审过程中，上诉人已经提交上述法律法规及多份最高人民法院类似案例和指导意见证明涉案合同应当认定为无效合同。3、本案租赁建筑物因未经合法规划许可及验收、消防设计审核及验收、竣工验收，确属违法建筑，事实清楚，法律依据清晰明确，不管是从合同法中出租人的法定义务还是距离证据远近的举证能力看，被上诉人作为负有保证租赁标的物的合法性与可适用性义务的出租人和市场经营管理方至今并未能提供对应法定文件证实其所出租房屋本身的合法性及可合法使用性，应承担无效合同的全部法律责任。4、上述可见，案涉租赁合同属于无效合同，被上诉人并未能在本案原审辩论前提交租赁标的物合法性的各项法定文件，故其主观对合同无效的后果是明知故犯，应承担本案合同无效的全部法律责任。三、即使原判认为规划许可及验收、消防审核与验收、竣工验收均不是影响合同效力的法定要件，但就涉案租赁合同而言，涉案建筑物属于有瑕疵、未竣工且不能合法使用的建筑物，被上诉人在签订合同时刻意隐瞒租赁物的真实情况，欺骗上诉人签订合同，其行为显然构成欺诈，案涉合同依法属于可撤销合同，上诉人有权要求撤销涉案合同。原判认定合同有效，却未依法向上诉人释明是否变更诉请，即提出撤销合同之诉请，也未依据上述指导案例确立的裁判规则确认被上诉人无权解除涉案合同，以及其对该合同履行具有重大过错，原判如此认定事实偏颇失当，且有违法定程序。四、原判在未依法释明且明知涉案标的物违法、不具合法使用性也未竣工，存在严重瑕疵的情况下，不仅没有确认合同无效，也无确认涉案合同自订立以来一直处于违法出租的非法状态，以及出租人（被上诉人）自始违约（违法）履行等涉案基本事实，而是径自以上诉人没有及时在不到一个月内为违法出租的标的物交租为由判令解除涉案合同，甚至还判决上诉人要按可以合法使用且各项验收合格的完整租赁物的标准向被上诉人支付租金，原审此判项首先是无视各项强制性规范，在合同标的物与合同效力、合同履行以及履约后果上将涉案违法标的物、合同履行状态全盘合法化；其次，对合同相对方来说，此举直接导致双方在合同对价上权利和义务严重失衡。另外，原判以租金本金而不是依法以迟延交租导致的逾期履行的利息损失作为计取承租人逾期交租的损失基础，明显失当。五、原审判决被上诉人没收上诉人合同保证金缺乏有效法律依据，保证金不具备定金的性质。综上，本案租赁物未经合法规划许可、未按规划许可建设，未经消防、竣工验收，依法属于违法建筑，涉案租赁合同因标的物违法及不具合法履行性，应为无效合同，自始处于违法履行状态的被上诉人无权就此非法租赁物向上诉人主张约定租金，故请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人返还保证金41400元；3、改判上诉人无需向被上诉人支付租金及占用费；改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人联合公司答辩称：1、上诉人暨丽香所提出园区如发生的重大安全事故与法院认定合同的效力并没有逻辑联系。2、关于消防问题。被上诉人在原审中已提交充分证据明确认定案涉商铺所在的建筑物是经过消防部门审核和验收。3、关于规划问题。案涉商铺所在的建筑物原来都是1967年前建设的，都是根据当时的行政规章来做的。对于上述的部分建筑物，执法局作出了依法的认定，部分认为其是合法的、年代久远的建筑物，不予追究。部分进行处罚后，业主也补办了规划证，整个项目合法，符合最高院的相关司法解释的规定。4、关于释明权问题。民诉法明确规定当事人主张的法律关系与法院查明的法律关系不一致的，法院可以行使释明权，但本案中的法律关系一直都是租赁合同纠纷，双方就合同效力进行了充分辩论，原审中法官都明确询问了双方是否变更诉讼请求。5、关于违约责任问题。从上诉人拒交租开始，我方的损失远大于原判支持的违约金。本案的事实是园区没有迟延交付，上诉人曾阻挠园区经营和办公场所。因此，涉及本案诉讼应当尊重法院的处理，不应当裹挟法院。
本院经庭询确认一审法院查明事实。另查明：本案双方所签订合同第8条乙方权利义务中第8.4项约定：“乙方应自行负责展厅的装修、装饰以及办理经营所需的相关证件等。”
二审期间，上诉人暨丽香向本院提交了《广州市人民政府办公厅关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》（穗府办（2011）17号）及互联网下载的广州市“三旧”改造办公室文章（含照片）证明其主张。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人暨丽香的上诉请求和被上诉人联合公司的答辩意见，分析如下：
1、关于上诉人暨丽香在二审中提出其行使撤销权的问题。本案中，上诉人暨丽香一直主张合同无效。原审中，原审法院已询问其是否变更诉讼请求，但其并未变更，而当事人行使撤销权，应以合同有效为前提，故上诉人暨丽香在二审中再提出撤销权问题，属变更了其在原审中的诉讼请求。况且，根据撤销权的相关法律规定，上诉人暨丽香亦未在法定的期限内提出。故，对上诉人暨丽香的该项诉请，本院不予采纳。
2、关于上诉人暨丽香以案涉展厅所在的建筑物未取得规划许可、验收为由主张合同无效的问题。上诉人暨丽香以此主张双方所签订的合同无效，主要是根据《建筑法》、《城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，但案涉展厅所在楼宇建筑年代久远，而现行的建筑、规划制度在建筑物形成之后才开始实施，且从广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海告字（2012）1024号《告知书》记载的内容来看，对1967年前建成的建筑物，该局依照《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》第三条第（五）款第2项第（8）目，及《关于处理1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》的规定，对该1967年以前违章建设是不作追究，从宽处理的。在案涉展厅所在的建筑物已经行政处理，且广州市规划局亦已同意案涉展厅所在的厂区的“退二进三”改造的情况下，本案双方所签订的租赁合同并不违反《建筑法》、《城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定。上诉人暨丽香以案涉展厅所在的建筑物未取得规划许可、验收为由主张合同无效不成立。
3、关于上诉人暨丽香以案涉展厅所在的建筑物未取得消防验收为由主张合同无效的问题。从广州市公安消防局前后向原广州摩托集团有限公司、被上诉人联合公司出具的《建设工程消防验收意见书》来看，案涉展厅所在的建筑物已取得了消防部门的一次验收意见。根据上述意见，广州市公安消防部门综合评定该工程消防验收合格，并提出相应要求，即工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。再根据本案双方合同约定，由承租方自行负责展厅的装修、装饰以及办理经营所需的相关证件，且案涉展厅交付后亦存在免租的装修期间。故，有关装修、装饰后，申报二次消防验收的责任在承租人即上诉人暨丽香自身，与被上诉人联合公司无关。综上，上诉人暨丽香再以案涉展厅所在的建筑物未取得消防验收为由主张合同无效亦不成立。
4、关于暨丽香提出无需向联合公司支付租金及占用费问题。根据本案双方合同约定，暨丽香逾期支付租金的，每逾期一天，须按应付未付金额的1%向联合公司支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，联合公司有权单方解除合同，在此情况下，暨丽香已支付的所有费用不予退还（含保证金）；合同解除的当天内，暨丽香应将案涉展厅返还联合公司，暨丽香逾期交还的，每逾期一天，应按合同终止时的租金标准的两倍向联合公司支付占用费，并且，联合公司有权采用任何之措施促使暨丽香交还案涉展厅包括但不限于断水、断电、封门等。本案暨丽香已签署《展厅接收书》，但暨丽香此后并未严格按合同约定支付租金已构成违约。现联合公司单方向暨丽香发出解除合同的通知符合双方约定，合法有效。暨丽香承租的案涉展厅已被联合公司收回，而联合公司要求暨丽香向其支付2014年9月15日起至2014年11月13日止的租金29348元及2014年11月14日起至2014年12月10日止的占用费26312元合理合法。暨丽香上诉请求其不需向联合公司支付租金及占用费不成立。
5、关于暨丽香提出返还保证金问题。合同当事人缴纳保证金为履行合同的担保，在暨丽香构成违约的情况下，根据本案双方合同约定，暨丽香已支付的所有费用（含保证金）并不予退还，故原审判处联合公司不予退还暨丽香保证金并无不妥，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人暨丽香的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2226元，由上诉人暨丽香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月十日
书 记 员 宋德光
邝伟贤