四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终930号
上诉人（原审被告）李妤（曾用名：李春燕），女，汉族，1984年9月15日出生，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人孙伟峰，重庆坤源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武雪峰，男，汉族，1957年10月23日出生，住成都市青羊区。
上诉人李妤与被上诉人武雪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第03562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月5日，武雪峰、李妤签订《房屋租赁协议》，武雪峰将新城市广场D×-×-××号房屋出租给李妤；租期为2013年7月6日至2016年7月5日；租金为4500元每季度，另每月支付气费50元；缴租金方式为按季度支付；2014年7月6日-2016年7月5日房屋租金为1650元每月（含气费50元）；李妤必须按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理费等费用，李妤缴纳1500元保证金给武雪峰，李妤退房时结清水、电、气、电话、物业管理费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由武雪峰退还李妤所交保证金；缴费账号为建设银行，户名：田新，账号为62×××××××××××××××03；双方均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约金。合同签订当日，李妤向武雪峰支付2013年7月6日-2013年10月5日房屋租金4500元、三个月气费150元、押金1500元。
2013年9月27日，李妤向田新账号为62×××××××××××××××03的账户转入2013年10月5日-2014年1月5日房屋租金及气费共4650元；2013年12月28日，李妤向田新账号为62×××××××××××××××03的账户转入2014年1月5日-2014年4月5日房屋租金及气费共4650元。
另查明：1.涉案房屋位于青羊区西大街××号×-×-××号，建筑面积为46.32平方米，房屋所有权人为田新。2013年5月田新向武雪峰出具委托书，载明：现委托武雪峰全权对上述房屋出租，及处理一切民事纠纷、诉讼的权利。2.李妤于2013年11月12日将姓名“李春燕”变更为“李妤”。
原审法院查明以上事实有武雪峰、李妤身份证复印件、李妤户口本复印件、《房屋租赁协议》、房屋产权信息、EMS邮寄单及邮件查询结果、个人活期明细查询详单及当事人的陈述在案佐证。
李妤另提交：1.短信截图，主要载明：因李妤在外地，2014年2月28日上午委托其代理人张毅在承租房屋内与武雪峰办理提前终止租房合同，当时还剩一个月房租外加一个月保证金在武雪峰处，武雪峰对房间内的空调等家具设施逐一进行了核验；此后3月15日发生水管爆裂导致房屋水泡问题与李妤无关；双方合同已经于2014年2月28日终止，按合同约定，李妤不再要求退还保证金，多缴纳的一个月房屋租金请按合同办理退款及武雪峰回复短信不同意解除合同等。欲证明李妤一直与武雪峰沟通，向武雪峰表明了解除合同、退租事宜，并委托他人与武雪峰办理退房手续。武雪峰对上述证明无异议，陈述短信内容与2014年4月9日收到的《终止租房合同补充书面告知书文件》内容一致，但武雪峰不同意解除双方的合同，也没有接收李妤的委托人交还的钥匙；2、证人张毅出庭作证，张毅陈述2014年2月28日其受李妤的委托前往出租房与武雪峰办理解除租房合同的手续，武雪峰对屋内物品进行了清点，并将钥匙交还给了武雪峰。武雪峰认可张毅前往出租房与其交涉退租事宜，但武雪峰当时未与张毅办理交接手续，要求李妤本人前来办理退租事宜，武雪峰并没有收钥匙。
本案在原审审理过程中，武雪峰陈述在房屋租赁期间，涉案房屋曾发生水管爆裂事件，当时家中无人，物管公司从阳台进去将水阀关闭，后物管公司通过电话告知武雪峰上述事实。武雪峰并不知道李妤已搬走。
武雪峰在原审的诉讼请求为：1.李妤支付2014年1月1日至2015年3月31日房屋租金1650元×15个月=24750元、物业杂费1600元、滞纳金2000元，合计28350元；2.李妤赔偿损坏电冰箱、空调、热水器、家具维修费2000元。并执行完合同租期（2013年7月6日至2016年7月5日）；3.李妤支付本案全部诉讼费用、调查费、律师费2000元。
原审法院审理认为，武雪峰根据房屋所有权人田新的委托，有权出租青羊区西大街19号4-2-43号房屋并代为诉讼，故武雪峰、李妤于2013年7月5日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。根据《房屋租赁协议》的约定，武雪峰、李妤双方的租赁期限为2013年7月6日至2016年7月5日，从李妤提交的证据显示房屋租金交至2014年4月5日，李妤未付2014年4月6日至2015年3月5日共11个月的租金为18150元（1650元×11个月），李妤未付2015年3月6日至3月31日的租金为1330.65元（1650元÷31天×25天），上述共计19480.65元。故武雪峰关于支付2014年1月至2014年2月28日期间的租金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。另武雪峰要求李妤支付所欠租金的滞纳金2000元，因无合同依据，原审法院不予支持。武雪峰主张李妤支付物管费1600元的主张，因未提交证据证明代垫事实及金额，原审法院不予支持。武雪峰主张李妤赔偿损坏电冰箱、空调、热水器、家具维修费2000元的主张，因未提交证据证明上述电器、家具损坏的事实及产生维修费的金额，原审法院不予支持。武雪峰要求李妤支付调查费、律师费的诉讼主张，因无事实及合同依据，原审法院亦不予支持。另，从李妤提交的短息截屏及证人证言的内容来看，只能证明李妤要求过退租，李妤未提交证据证明双方已经实际退租，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，李妤应承担举证不能的后果，故李妤关于双方房屋租赁合同已于2014年2月28日解除的抗辩主张，因证据不足，原审法院不予支持。
综上，武雪峰的诉讼请求部分成立，原审法院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、李妤于本判决发生法律效力之日起十日内向武雪峰支付房屋租金19480.65元；二、驳回武雪峰的其余诉讼请求。如李妤未按本判决指定的期间向武雪峰履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费609元，减半收取304.5元，由武雪峰负担104.5元，李妤负担200元。
宣判后，李妤不服原审判决，向本院提起上诉，认为：涉案的房屋租赁合同在2014年2月28日时就已经解除，李妤在该时间实际搬离并向对方交付了租赁的房屋。李妤以短信和书面形式通知了对方要解除合同，也表示愿意按合同约定承担相应的违约责任，但对方作为守约方，也有义务防止损失的扩大，而不是任房屋空置。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回武雪峰的全部诉讼请求。
武雪峰辩称，对方确实通知了自己要解除合同，但其并未表示同意，也未实际接收房屋，故对方上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，武雪峰根据房屋所有权人的委托出租涉案房屋，武雪峰、李妤签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：案涉的房屋租赁合同是否已于2014年2月28日解除，守约方是否尽到了不扩大损失的义务。
关于房屋租赁合同是否已于2014年2月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，作为合同的违约方，单方不享有合同的解除权，在对方无违约行为的情况下，合同的解除需经得双方同意。本案中，李妤提交了短信、快递单及证人证言等证据，拟证明其已通知要解除合同。但李妤并无证据证明武雪峰已同意解除合同，亦无证据证明涉案的房屋已实际交付给了对方，故其作为违约方在不享有合同解除权的情况下，上述通知不具有解除合同的效力。本院对李妤关于涉案房屋租赁合同已于2014年2月28日解除的主张不予支持。
李妤还认为，作为守约方的武雪峰，也有防止损失扩大的义务，对方未采取措施防止损失扩大，而是任房屋空置，不应就扩大的损失要求李妤赔偿。本院认为，本案中要求武雪峰不扩大损失的前提在于已经实际收到房屋，若武雪峰未能实际收回房屋，则不具有防止损失扩大的条件。但李妤并无证据证明其已于2014年2月28日将涉案的房屋交还了武雪峰，故本院对其关于武雪峰有防止损失扩大的义务的主张不予支持。
综上，上诉人李妤的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费287元，由李妤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年五月三日
书 记 员 黄迪