广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云罗法民初字第1259号
原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司，住所地：罗定市双东环保工业园。
法定代表人陈俗敬，监事。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
被告李俊，男，1969年11月16日出生，汉族，住佛山市三水区。
被告罗定市俊权金属表面处理有限公司，住所地：罗定市双东环保工业园第一期B05栋第2层。
原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司诉被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司（以下简称“俊权公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱庭辉到庭参加诉讼，被告李俊、俊权公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告经协商一致，于2013年11月19日双方自愿签订一份《厂房租赁合同书》，约定：原告将位于罗定市双东环保工业园天创电镀基地第一期B05栋第2层厂房（1450平方米）租赁给被告，租期限5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止，租金从2014年1月1日起计收；合同签订时，被告一次性缴交121800元租赁保证金（押金）；被告实行先交费后使用方式，在每月10日前向原告缴交当月租金和相关费用，厂房租金为每月每平方米28元，物管费为每月每平方米1.38元，污水处理费为每立方米14元，前三年不变，后第4年起每年递增5％；变压器使用基本电费为每月6900元，水费为每立方米1.86元，电梯费为每月800元；被告逾期付租的，每日须向原告支付1％的滞纳金，从原告书面通知催告之日起10天后，被告仍不支付应交款项的，本合同自动终止，原告不退回租赁押金，并有权关停租赁物内有关设施，由此造成的一切损失由被告全部承担，同时原告有权通过法律程序处置被告留置于租赁物内的财产，以抵偿所欠原告的全部款项。于2013年12月30日双方自愿签订一份《宿舍租赁合同》，约定：原告将位于罗定市双东环保工业园电镀基地，第一栋宿舍楼第5层房间号为1547、1549、1551共3间宿舍（共99平方米）租赁给被告，租期限3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金从2014年1月1日起计收；合同签订时，被告一次性缴交2376元租赁保证金；被告实行先交费后使用方式，在每月10日前向原告缴交当月租金和相关费用，宿舍租金为每月每平方米12元，物管费为每月每平方米1.3元，前三年不变，第4年起每1年递增5％；电费为每度1.2元，水费为每立方米2.5元；被告不能按时支付当月租金属违约，原告有权自当月11日起向被告收取欠款总额每日3％的违约金，如有超期一个月原告有权解除合同一，没收全部押金。
原、被告于2014年2月17日、2月26日、4月3日以《宿舍租赁合同》同样约定的方式增加11间宿舍的租赁，并分别签订了《宿舍合同补充协议》。合同签订后，原告分别将厂房和宿舍交付被告使用，被告在厂房内设立了“罗定市俊权金属表面处理有限公司”进行生产经营，并安排员工在租赁的宿舍里居住。但被告却没有按时支付租金及相关费用给原告，经原告多次催交，被告仍然未付。至2014年10月31日止拖欠厂房租金324800元、污水处理费85885元、物管费16008元、电费114298元、变压器使用基本电费69000元、水费14346元、电梯费6400元，合共630737元；至2014年10月31日止拖欠宿舍租金39204元、物管费4250元、电费3656元、水费1821元，合共48931元。被告因拖欠租金而产生的滞纳金、违约金计至2014年10月31日止共548427.23元。被告的行为已违反双方签订的有关合同约定条款，根据法律规定和合同约定，被告已构成违约，且严重侵害了原告的合法权益，被告对此应承担相应的法律责任。为此，特向法院起诉，诉讼请求：1判决解除原、被告签订的2013年11月19日《厂房租赁合同书》、2013年12月30日《宿舍租赁合同》及2014年2月17日、2月26日、4月3日《宿舍合同补充协议》。2、判决被告支付拖欠的厂房租金、污水处理费、物管费、电费、变压器使用基本电费、水费、电梯费（暂计至2014年10月31日止）合共630737元给原告。3、判决被告支付拖欠的宿舍租金、物管费、电费、水费（暂计至2014年10月31日止）合共48931元给原告。4、判决被告支付因欠费而产生的滞纳金、违约金（暂计至2014年10月31日止）共548427.23元给原告。5、判决原告无需退还被告已交付的132888元租赁保证金（押金）。6、判决原告对被告留置于租赁物内的财产享有优先受偿权。7、本案诉讼费由被告承担。
原告对其起诉主张的事实提供的证据有：1、营业执照、机构代码证、税务登记证，证明原告诉讼主体资格；2、企业季度档案登记资料、身份证，证明被告诉讼主体资格；3、厂房租赁合同书，证明原、被告签订厂房租赁合同的事实以及违约的约定；4、厂房租户验收表，证明原告交付厂房给被告使用的事实；5、宿舍租赁合同、宿舍合同补充协议，证明原、被告签订宿舍租赁合同的事实；6、宿舍租户验收表，证明原告交付宿舍给被告使用的事实；7、收据（厂房）六页，证明被告交付10000元按金、1月、2月厂房租金以及部分水电等费用的事实；8、收据（宿舍），证明被告支付了部分宿舍租赁费用的事实；9、费用缴费通知单，证明原告每月通知被告缴交有关费用的事实；10、发票，证明已由原告代被告向水电部门的缴交水电费的事实。
被告李俊、俊权公司没有提出答辩意见。
经审理查明，2013年11月19日，原告为甲方与被告李俊为乙方，双方自愿签订《厂房租赁合同书》，合同约定如下：由甲方将位于罗定市双东环保工业园天创电镀基地第一期B05栋第2层厂房租赁给乙方使用，租赁厂房面积为1450平方米；租期限5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止，免租期30天，租金从2014年1月1日起计收；合同签订时，乙方应向甲方一次性缴纳3个月厂房租金121800元作为租赁保证金（即押金）和第一个月租金（含物管费）42601元；租赁期满后乙方交清全部租金及租期内所有应付费用并按合同规定向甲方完整交还“厂房交付单”所列的租赁物及其配套设施后，在一个月内甲方向乙方无息退还全部租赁押金；厂房租金按月收取，在每月10日前向甲方缴交当月租金和相关费用，厂房租金为每月每平方米28元，物管费为每月每平方米1.38元，污水处理费为每立方米14元，前三年不变，后第4年起每年递增5％；变压器使用基本电费为每月6900元，电损为0.1元/度，水费为每立方米1.86元，电梯费为每月800元，乙方逾期付租的，每日须向甲方支付1％的滞纳金；其第八条违约责任“8.1若乙方欠交租金，从甲方书面通知乙方催交欠款之日起10天后，乙方仍不支付应交款项的，本合同自动终止。甲方不退回租赁押金，并有权关停租赁物内有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。同时甲方有权通过法律程序处置乙方留置于租赁物内的财产，以抵偿所欠甲方的全部款项”。合同签订后，被告向原告交付了租赁押金121800元，原告将厂房交付被告使用，经被告在《天创物业厂房租户验收表》上签名予以确认，其后被告在承租的厂房内设立了“罗定市俊权金属表面处理有限公司”进行生产经营。
2013年12月30日，原、被告双方签订《宿舍租赁合同》一份，约定：原告将位于罗定市双东环保工业园电镀基地第一栋宿舍楼第5层共3间宿舍（宿舍号为1547、1549、1551，共99平方米）租赁给被告，租期限3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金从2014年1月1日起计收；合同签订时，被告一次性缴交2376元租赁保证金；被告实行先交费后使用方式，在每月10日前向原告缴交当月租金和相关费用，宿舍租金为每月每平方米12元，物管费为每月每平方米1.3元，前三年不变，第4年起每1年递增5％；电费为每度1.2元，水费为每立方米2.5元；被告不能按时支付当月租金属违约，原告有权自当月11日起向被告收取欠款总额每日3％的违约金，如有超期一个月原告有权解除合同，没收全部押金。其后，原、被告双方分别于2014年2月17日、2月26日、4月3日以上述《宿舍租赁合同》同样约定的方式增加11间宿舍（包括宿舍号为1520、1522、1524、1526、1528、1530、1541、1543、1545、1642、1644的宿舍）的租赁，并分别签订了《宿舍合同补充协议》。合同签订后，被告向原告支付了宿舍租赁押金共11088元，原告亦分别将有关宿舍交付被告使用，由被告安排其员工居住。其后，被告已向原告支付了2014年1月、2月的厂房租金共81200元，支付了宿舍租金共6679元（包括1547、1549、1551宿舍2014年1月、2月的租金2376元，1520、1522、1524、1526、1528、1530宿舍2014年3月的租金2376元，1541、1543、1545宿舍2014年3月的租金1188元，1642、1644宿舍2014年4月的租金739元）。此外的租金及相关费用，虽经原告依约于2014年3月至10月期间每月向被告发出《费用缴费通知单》催交，2014年10月10日原告向被告发出当月的《费用缴费通知单》后，被告仍未支付并拖欠至今。2014年9月中旬，被告停止生产经营，其安装的挂镀生产线（含镀酸铜生产设备、过虑机、摇摆头）等机械设备仍保留于租赁厂房之内。至2014年10月31日止，被告共拖欠原告厂房租金324800元、污水处理费85647元、物管费16008元、电费114298元、变压器使用基本电费69000元、水费14346元、电梯费6400元，合共630499元；被告共拖欠原告宿舍租金39204元、物管费4250元、电费3429元、水费1736元，合共48619元。
2014年10月22日，原告诉至本院，要求处理。
2014年11月11日，本院根据原告的申请作出了（2014）云罗法民初字第1259号民事裁定书，裁定对被告位于罗定市双东环保工业园第一期B05栋第2层的挂镀生产线（含镀酸铜生产设备、过虑机、摇摆头）等机械设备在1228095.23元的价值范围内予以查封。
以上事实，有原告提供的营业执照、机构代码证、税务登记证、被告企业季度档案登记资料、被告身份证、厂房租赁合同书、厂房租户验收表、宿舍租赁合同、宿舍合同补充协议、宿舍租户验收表、收据（厂房）六页、收据（宿舍）、费用缴费通知单、发票等证据以及本院（2014）云罗法民初字第1259号民事裁定书、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案的《厂房租赁合同书》、《宿舍租赁合同》和《宿舍合同补充协议》，是原、被告双方的真实意思表示，其约定的内容不违反法律法规强制性规范，合法有效，本院予以确认；原告与被告之间的租赁合同关系，事实清楚，证据确凿充分，本院予以认定。原告作为出租人与被告作为承租人均应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告于2014年10月经原告向其发出当月的《费用缴费通知单》后仍未支付拖欠的租金和费用679118元的事实，有原告提供的《费用缴费通知单》、发票等证据证实，本院予以认定。
根据双方签订的《厂房租赁合同书》第八条违约责任“8.1若乙方欠交租金，从甲方书面通知乙方催交欠款之日起10天后，乙方仍不支付应交款项的，本合同自动终止”的约定，被告经原告通知缴费后仍未支付其拖欠租金和费用的行为，已构成逾期违约，其情形已符合双方约定的合同解除条件；同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，其情形亦已符合法定的合同解除条件，本案原告于2014年10月10日书面通知被告支付租金欠款，依约被告应于10内支付，但被告逾期不支付，原告为此提出解除合同，故对涉案租赁合同于2014年10月31日解除的法律事实，本院予以确认。原告提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
本案被告拖欠原告租金和费用679118元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告应承担该款项的支付义务。因被告在订立合同时已向原告支付了租赁押金132888元，故原告有权就该款项优先受偿而无需退还被告，但应当相应扣减被告的上述债务。则被告仍需向原告支付的租金和费用为679118元-132888元=546230元。原告提出的有关租金和费用以及租赁保证金（押金）的诉讼请求，其合理合法部分本院予以支持，否则予以驳回。
本案被告拖欠原告的租金和费用已构成逾期违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，自2014年10月10日原告向被告发出当月的《费用缴费通知单》后，被告仍未支付此前的租金费用并拖欠至今。依合同约定，被告的逾期付款违约金应从2014年10月21日起算。本案被告逾期违约造成原告的损失主要是所欠租金费用的利息损失，而双方在租赁合同上约定的租金滞纳金每日1％和宿舍租金违约金每日3％明显过分高过该损失，故对本案的违约金依法应予调整，本院仅在同期贷款利率的四倍以内对被告拖欠的租金费用计付逾期付款违约金。原告关于违约金的诉讼请求，其合理合法部分予以支持，否则予以驳回。
根据双方在《厂房租赁合同书》第八条违约责任8.1款“原告有权通过法律程序处置被告留置于租赁物内的财产，以抵偿所欠原告的全部款项”的约定，原告对被告保留于承租厂房之内的财产享有留置权，原告关于对被告留置财产优先受偿权的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）项、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十三条，最高人民法院《中华人民共和国合同法》关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司与被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司之间签订的2013年11月19日《厂房租赁合同书》、2013年12月30日《宿舍租赁合同》及2014年2月17日、2月26日、4月3日《宿舍合同补充协议》于2014年10月31日解除。
二、限被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司支付租金费用546230元。
三、限被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司支付逾期付款违约金（以本金546230元按银行同期贷款利率的四倍从2014年10月21日起计至付清之日止）。
四、原告原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司对被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司留置于罗定市双东环保工业园天创电镀基地第一期B05栋第2层厂房内的财产享有优先受偿权。
五、驳回原告天创（罗定）双东环保工业园开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17048元、诉讼保全费5000元合共22048元（原告已预交）由被告李俊、罗定市俊权金属表面处理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 员 潘 林
审 判 员 刘 祺
人民陪审员 陈俊霖
二〇一五年五月五日
书 记 员 陈国恒