北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11752号
上诉人（原审被告）靳××，女，1969年2月18日出生。
委托代理人李玉清，北京市星元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨××，女，1933年8月30日出生。
委托代理人胡×3（杨××之子），男，1967年9月29日出生。
被上诉人（原审被告）胡××，男，1965年10月20日出生。
上诉人靳××因与被上诉人杨××、胡××确认合同无效纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官高娜、法官申峻屹参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人靳××及其委托代理人李玉清、被上诉人胡××、被上诉人杨××的委托代理人胡×3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨××在一审中起诉称：杨××与丈夫胡×5共生育五名子女。1984年，杨××与胡×5共同出资在北京市怀柔区怀×号院（以下简称神山村82号院）建设民房四间。2009年，胡×5因病去世。2013年，杨××儿子胡××与其妻子靳××离婚。今年，杨××得知上述房屋已经在2013年被胡××、靳××离婚协议中予以处理。杨××认为胡××、靳××在离婚协议中处分了杨××的合法财产，故诉至法院，要求依法确认胡××与靳××于2013年3月13日签订的离婚协议中关于房屋处理部分无效。
靳××在一审中答辩称：靳××不同意杨××的诉讼请求，杨××所述不属实。位于神山村82号院内正房四间是由杨××和胡×5在靳××与胡××婚前所建，也是以杨××的名义批建的。上述正房一直没有进行翻建，但是装修过。在靳××与胡××结婚时，媒人高××说上述正房四间是胡××的，房屋产权证也是胡××的，其中正房两间有胡××父母的永久居住权，所以靳××才结婚的。上述宅院内的西厢房三间是靳××与胡××于1999年建设的，南厢房四间（包括门道一间）、东厢房三间（包括门道一间）是靳××与胡××于2007年、2008年建设的，在建设厢房过程中，靳××向其他人借过钱和材料等，家中其他人也帮助过，但不是他们建设的。因在离婚时，胡××有过错，双方就约定将上述正房两间、所有厢房归靳××所有，另外两间正房归胡××的父母居住，待其父母百年后，两间正房归靳××。
胡××在一审中答辩称：杨××所述属实，靳××所述不属实。正房四间是婚前由胡××父母出资建造的，西厢房是胡××大哥胡×1于1999年出资购买砖建设的，东厢房也是由胡××大哥胡×1于2008年出资建设的，南厢房是胡××父母于2003年购买沙石建设的。结婚以后，上述正房一直由胡××和靳××居住，2008年，胡××父母与胡××、靳××一起居住。签订离婚协议时，胡××与靳××协商正房归父母所有，厢房一人一半，后因让靳××照顾女儿以及父母，胡××才答应将厢房归靳××所有。
一审法院经审理查明：杨××与胡×5系夫妻关系，二人共生育五个子女，即长子胡×1、次子胡×2、三子胡××、四子胡×3、长女胡×4。胡×5于2009年去世，胡×2于2008年6月23日死亡。胡××与靳××原系夫妻关系。1984年10月30日，原北京市怀柔县西庄公社向杨××发放了宅院地使用许可证（怀政地字第2813号），批准建房，批准面积为东西长13.2米，南北长15.2米，四至为东至地、西至街、南至街、北至胡乐忠。随后，杨××与胡×5在上述宅院内建设正房四间。1991年，胡××与靳××结婚并在此院落房屋内居住。1994年4月，原怀柔县人民政府向胡××发放了集体土地建设用地使用权证（怀集建（93）字第7-A-317），将上述房屋宅院的宅基地使用权登记在胡××名下。2013年3月13日，胡××与靳××签订离婚协议书，约定：“……房屋：神山村82号院内正房四间，从东头数两间归男方所有，从西边数两间归女方所有。其他厢房归女方所有……”上述离婚协议签订后，胡××与靳××即办理了离婚手续。位于神山村82号院内房屋现由杨××、胡××、靳××以及胡迪实际居住使用。2015年5月，杨××诉至法院，要求依法确认胡××与靳××于2013年3月13日签订的离婚协议中关于房屋处理部分无效。在庭审过程中，杨××、靳××、胡××均认可神山村82号院内正房四间为胡××与靳××婚前财产，为杨××与胡×5出资建设。杨××诉称神山村82号院内厢房是由其家庭成员参与建设，而非仅是胡××与靳××建设；靳××辩称在其结婚时媒人高××向其说明神山村82号院内正房四间归胡××所有，靳××才同意结婚，但其认可上述正房没有分家，也没有以书面的形式确认归胡××所有，并认为神山村82号院内厢房是由胡××与靳××共同建设的，其他家庭成员仅是帮忙或者出借资金等，而非共同建设。胡××不认可靳××的辩称意见。杨××为证明其事实和主张，向一审法院提交了《离婚协议书》、《集体土地建设用地使用权证》、《宅院地使用许可证》以及证人证言一份等，经质证，靳××认可《离婚协议书》、《集体土地建设用地使用权证》、《宅院地使用许可证》，对证人证言不发表质证意见，但认为因神山村82号院内房屋给了胡××所以《集体土地建设用地使用权证》才登记为胡××；胡××认可杨××提交的证据；杨××认为《集体土地建设用地使用权证》之所以登记为胡××是因为《集体土地建设用地使用权证》是由靳××自行办理的，而且都是家庭成员。神山村82号院内厢房没有相应的建房和规划批示。当事人分歧较大，本案未能调解。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，根据一审法院查明的事实、当事人的自认以及双方当事人提供的证据来看，神山村82号院内正房四间系由杨××与胡×5在胡××与靳××结婚之前出资建设，而且也未经过分家等处理，靳××虽然辩称在其结婚时媒人向其保证神山村82号院内正房四间属于胡××所有，但其并未发生所有权变更的效力，故神山村82号院内正房四间应为靳××、胡××的婚前财产，靳××、胡××在离婚协议中处理该房产应属于无权处分行为，在该房屋的产权人提出异议的情况下，靳××和胡××的该项约定应属无效。对于神山村82号院内厢房，杨××、胡××、靳××均主张为其所有或者共同所有，但均未向一审法院提交相应的证据予以证明，而对方也均不予认可，而且上述厢房建设也未取得相应的建房批示或者规划批示，一审法院难以认定其权属。对此胡××、靳××无权私自处分上述房屋，现杨××作为权利人对此持有异议，故离婚协议书中胡××、靳××就房产处理的约定应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：胡××与靳××于二〇一三年三月十三日签订的离婚协议书中有关房屋处理的约定无效。
靳××不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一，杨××取得《宅院地使用许可证》是不争的事实，且靳××认可其婚前所建房屋（指正房四间），但是即使杨××及胡××不认可该房屋的所有权已发生转移，在法庭上靳××出具了1994年由原怀柔县人民政府向胡××发放的《集体土地建设用地使用权证》，说明该房屋所有权的转移已经县级人民政府的确认。且该证书一审中已作为证据使用。需要说明的是：其一，该证颁发时杨××智力健全，且距今已有20余年，杨××不存在不知情的情况；其二，《物权法》规定不动产财产实行的是登记制。为此，靳××与胡××离婚时胡××处分自己名下的财产依法有据。第二，关于厢房的权属问题，杨××在起诉状及庭审中均未主张权利。靳××在庭审中提出答辩意见后，只有作为同案被告且原属一个家庭的胡××的辩解，不承认厢房是其婚后夫妻共同所建，其余人均未主张权利。还需要说明的是，农民在自己的宅院使用权属范围内建造厢房是不需建房批示或规划批示。一审判决对此应作出判决，否则就侵害了靳××的合法财产权。综上，请求二审法院判令：1.撤销一审判决；2.改判驳回杨××的诉讼请求，判令靳××与胡××离婚协议书中有关房屋处理的约定有效。
杨××服从一审法院判决。其针对靳××的上诉理由答辩称：办理集体土地建设用地使用权证时是靳××自己去的，村里面办的也不是特别严谨，当时靳××还是杨××的儿媳，村里就给她办理了，办完后家里人并不同意，但是没有去重新办理。该证虽然写的是胡××，但是这个院子是全家人的财产，并没有分家。建设厢房的材料是杨××几个儿子共同出的，也出了力，杨××有权使用厢房。
胡××服从一审法院判决。其针对靳××的上诉理由答辩称：厢房是结婚后盖的，但是是父母出资、大家出力建造的，不同意靳××的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《离婚协议书》、《集体土地建设用地使用权证》、《宅院地使用许可证》以及证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依据法律规定，我国农村宅基地使用权主体是以户为单位。本案中，虽1994年4月原怀柔县人民政府向胡××发放了集体土地建设用地使用权证，但因杨××一家并未经过分家处理，且结合神山村82号院内正房四间系由杨××与胡×5在胡××、靳××婚前出资建设以及1984年原北京市怀柔县西庄公社向杨××发放了宅院地使用许可证的事实，并不能说明诉争四间正房系胡××个人单独所有，亦不是胡××与靳××在婚姻存续期间的共同所有。杨××作为居住在此的家庭成员，且是诉争房屋的建设者，对诉争房屋享有权利。靳××以胡××已取得集体土地建设用地使用权证为由主张诉争房屋系胡××所有的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。胡××、靳××未经杨××同意私自处分诉争房屋属于无权处分，现杨××提出异议，胡××、靳××的该项约定应属无效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”本案神山村82号院内厢房建设未取得批准手续，且现杨××、胡××、靳××均对厢房提出所有权主张，杨××在一审起诉时明确主张要求确认胡××、靳××离婚协议中关于房屋处理部分无效，故靳××关于杨晓琴未对厢房主张权利的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。
综上，靳××的上诉理由和请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由胡××、靳××共同（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由靳××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 高 娜
代理审判员 申峻屹
二〇一五年九月十七日
书 记 员 祖志贤