河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民小字第254号
被告河南诚创物业管理有限公司
法定代表人陈永智，董事长。
委托代理人侯天玉。
委托代理人石立
被告焦少杰。
原告河南诚创物业管理有限公司诉被告焦少杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯天玉、石立，被告焦少杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年10月20日签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于xxx的住宅提供物业管理服务，物业建筑面积为76.12平方米，收费标准为1.1元/月/平方米，按季度交纳，被告应在每季度首月1-7日内向原告交纳；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告一直在为被告提供物业管理服务，而被告仅支付了2011年4月至2011年6月共3个月的物业服务费。自2011年7月起至今，被告未再向原告支付物业服务费，已拖欠48个月物业管理服务费累计4019.74元，已构成违约，还应当支付相应的违约金。故原告诉至法院，要求判令被告向原告支付自2011年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费4019.374元（自2015年7月1日至实际支付之日期间的物业管理服务费按1.10元/月/平方米继续计算）；判令被告向原告支付违约金1538.95元（违约金暂计算至2015年6月30日，自2015年7月1日至实际支付之日期间的违约金按日万分之五继续计算）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，前期物业公司没有按照约定去服务，被告多次向公司提出异议和建议，没有得到答复。至于滞纳金，是公司违约在先，根本不是违约，直到现在小区的门禁系统仍无法正常使用，楼道大门一直是敞开着，居住楼梯道的公用照明灯也无法使用。关于负一楼的漏水问题，被告提交的情况说明可以证明原告公司表示会抓紧时间在三个月内解决漏水问题，但是直到现在负一楼还是漏水。原告物业管理很混乱，被告要求小区有人监管，一楼的照明设施严重缺少，门洞门口晚上只有一个功率很小的节能灯。关于物业费，2011年3月底交房时被告交了3个月的物业费，在3个月内出现了很多物业问题，但原告没有解决。原告没有给被告解决问题，故被告才一直没有交物业费，要求原告按照合同约定进行物业服务，被告才愿意交物业费。
本院根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被告是否应支付物业管服务费、违约金以及数额。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据1、物业收费明细，证明欠费起始日期。
证据2、收费通知单，
证据3、收费通知单（照片），证明欠费日期的催交通知。
证据4、前期物业服务合同，证明双方的约定。
证据5、滞纳金的计算方法，证明欠费滞纳金金额。
被告对原告提交证据发表质证意见如下：对证据1无异议，对证据2有异议，因为2中记载房屋面积是78.77平方米，原告不应该按78.77平方米计算并收取前期物业管理费，应按被告的房产证登记的76.12平方米计算并收取物业管理费。对证据3收费通知单无异议；对证据4前期服务协议无异议；对5滞纳金有异议，因为前期物业公司违约在先，没有尽到服务义务，因此不应产生滞纳金。
被告为支持其答辩意见，向本院提交信访材料、情况说明，证明物业公司管理混乱，没有履行前期服务协议中约定的义务；提供前期服务协议证明该协议是无效的，该协议是前期的协议，物业公司不是业主找的，是开发商找的，但协议上的确是被告签的字。
原告对被告提交证据发表质证意见如下：对信访材料有异议，与本案无关。对情况说明与本案无关，漏水是开发商建房质量问题，我公司多次找开发商解决，并且对整栋楼做了防水，现在比以前好多了，漏水的原因不明确。对协议因系复印件，不予认可。
本院根据原、被告双方的庭审陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2010年9月9日，原告与河南国影置业有限公司签订“前期物业服务合同”一份，约定河南国影置业有限公司委托原告对非常国际三期实行物业管理；高层住宅物业服务费按1.10元/月/平方米；业主应于售房合同约定之日起交纳物业服务费用，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在本季首月1-7日履行交纳义务。河南国影置业有限公司、业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按2‰/日的标准向原告支付违约金，协议还有其他约定。
被告系xxx，房屋建筑面积76.12平方米，被告从2011年7月1日开始拖欠物业费。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告所在小区非常国际开发商河南国影置业有限公司与原告签订的“前期物业服务合同”，依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告履行了合同义务，对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。被告从2011年7月1日开始拖欠物业服务费不付，至2015年11月30日，按照1.10元每平方米每月计算，共计元（1.1076.1252），被告应支付原告。被告未按时交纳物业费，违反合同约定，应当承担违约责任，原告主张违约金过高，本院结合本案事实，酌定以不超过欠交物业费本金的30%计算违约金为宜，故被告应向原告支付违约金1306元（4354.130%），原告的过高部分诉讼请求本院不予支持。被告答辩认为原告没有履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，未对被告提供物业服务，因此被告不应向原告交纳物业费。对此本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”综合理解，合同法第一百零七条是承担违约责任的原则性规定，第一百一十一条是针对质量不符合约定的特别规定。第一百一十一条中规定的“合理选择”是指根据标的的性质及损失的大小综合确定承担违约责任的方式。就本案而言，原告提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪一部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张不交物业费，只会增加前述的负面影响。故，被告认为原告违反《前期物业管理服务协议》的约定义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需被告提出明确的诉讼请求，而非作为被告对抗原告诉讼的抗辩理由。由于被告没有提出反诉，所以无论原告是否存在违约行为，被告提出的答辩意见不是本案的审理范围。综合以上对被告答辩意见的分析，由于不影响本案实体部分的处理，本案对原告是否存在违约问题不做评价。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款之规定之规定，判决如下：
一、被告焦少杰于本判决生效后十日内支付原告河南诚创物业管理有限公司物业服务费4354.1元，并支付违约金1306元。
二、驳回原告河南诚创物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告焦少杰负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 张继红
人民陪审员 贾荣花
二〇一五年十二月三日
书 记 员 马丽亚