安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00659号
上诉人（原审被告，反诉原告）：谢安乐，男，1969年11月28日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。
委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。
委托代理人：胡艳，安徽谷明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄山光明顶山庄，住所地安徽省黄山市黄山风景区。
法定代表人：许义伍，法定代表人。
委托代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。
上诉人谢安乐因与被上诉人黄山光明顶山庄房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2015年10月15日作出的（2015）黄民一初字第00751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人谢安乐的委托代理人谷明、胡艳，被上诉人黄山光明顶山庄的法定代表人许义伍及其委托代理人章金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1995年起，黄山光明顶山庄将其所有的光明顶商店出租给谢安乐经营，承包合同系一年一订。2014年4月8日，黄山光明顶山庄再次与谢安乐签订了《黄山光明顶商店承包合同》，合同约定：“光明顶山庄将光明顶商店承包给谢安乐经营，经营期限自2014年4月8日起至2015年4月7日止，合同期限为1年，承包租金为48万元”。2014年11月21日，谢安乐向黄山光明顶山庄提交了报告，表达继续承租经营光明顶商店的要求。2015年3月11日，黄山光明顶山庄向谢安乐发出合同期满不再续租通知书，表明合同期满后不再与谢安乐续租的意思表示。次日，黄山光明顶山庄在其网站上发出光明顶商店租赁招标公告，对外公告招租案涉商店。2015年4月21日，黄山光明顶山庄再次向谢安乐发出告知书，限谢安乐于2015年4月25日前清货离场，归还经营场所，逾期将停止供水供电，不再提供伙食服务。次日，谢安乐向黄山光明顶山庄发出要求优先租赁经营光明顶商店的函。2015年4月25日，黄山光明顶山庄函复谢安乐，要求其按合同搬出案涉商店，归还租赁的经营场所。谢安乐未搬出光明顶商店经营场所。据此，黄山光明顶山庄请求判令：1.谢安乐立即从光明顶商店经营场所中腾空搬出；2.谢安乐赔偿黄山光明顶山庄从2015年4月8日至其搬出光明顶商店之日止的损失（2015年4月8日至2015年9月7日为20万元，此后按月承包租金4万元标准计算）；3.本案诉讼费用由谢安乐承担。谢安乐提起反诉，请求判令：1.黄山光明顶山庄将光明顶商店在同等条件下优先出租给谢安乐；2.恢复光明顶商店的正常通电、通水；3.赔偿谢安乐经济损失18万元；4.本诉、反诉诉讼费用由黄山光明顶山庄承担。
原审认为：黄山光明顶山庄与谢安乐所签订的承包合同期限为一年，承包期限届满后，谢安乐应将所承包的光明顶商店归还给黄山光明顶山庄。谢安乐以占有使用租赁物近20年，应享有法律规定的优先承租权为由进行抗辩和反诉，该抗辩和反诉理由无法律依据，不予支持。谢安乐应按双方签订的承包合同约定腾空交还光明顶商店经营场所给黄山光明顶山庄。黄山光明顶山庄诉求2015年4月8日至谢安乐搬出光明顶商店之日止的损失，因该损失主要为承包租金的损失，黄山光明顶山庄按月承包租金4万元标准计算，该计算标准合理合法，可予以认定，但谢安乐经营该讼争的商店近20年，每年均有一定的投入，且搬出该讼争的商店需一定的时间，因而黄山光明顶山庄的损失计算时间可适当放宽，即从2015年7月8日计算至搬出之日止为宜。谢安乐反诉诉求恢复正常通电、通水及停电停水期间所产生的经济损失，因承包合同到期后，其占有该讼争的商店已无事实和法律依据，其该项反诉诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）谢安乐于本判决生效后三十日内腾空搬出光明顶商店经营场所；二、被告（反诉原告）谢安乐赔偿原告（反诉被告）黄山光明顶山庄损失（按每月4万元标准计算，从2015年7月8日始至腾空搬出之日止）；三、驳回被告（反诉原告）谢安乐的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4380元，减半收取2190元；反诉案件受理费3900元，减半收取1950元，合计4140元，由原告（反诉被告）黄山光明顶山庄负担1290元，由被告（反诉原告）谢安乐负担2850元。
原审判决后，谢安乐不服上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。谢安乐自1995年始承租黄山光明顶山庄的光明顶商店，一直经营至今。在20年的经营过程中，谢安乐均能积极履行承包合同的约定，按期缴纳租金，文明经营，热情服务。且谢安乐在经营过程中，每年不定期对商店进行投资装潢，已经陆续投资达20余万元。合同法规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么在出租房屋时，承租人亦可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神不相悖。而且从实践中可操作性来看，谢安乐依法实际占有使用租赁物，且长达20年之久，应当优先于其他人经营。谢安乐早于2014年11月21日向黄山光明顶山庄表明自己将继续承租光明顶商店，黄山光明顶山庄也于2015年3月份在网络上发布了黄山风景区商店租赁招标公告，在谢安乐准备报名参加时，被告知不再对外出租。谢安乐遂于2015年4月22日再次致函黄山光明顶山庄，要求优先承租光明顶商店，但黄山光明顶山庄不仅要求谢安乐搬离，并无端对谢安乐经营的商店停水停电，造成谢安乐无法经营。谢安乐因此遭受了严重经济损失，结合谢安乐多年来正常经营收入，黄山光明顶山庄理应向谢安乐支付损失赔偿，但原审对此却未予认定，显然不当。据此，请二审法院依法改判：1.撤销黄山区人民法院（2015）黄民一初字第00751号民事判决书；2.黄山光明顶山庄将光明顶商店在同等条件下优先出租给谢安乐；3.黄山光明顶山庄将光明顶商店恢复正常通电、通水；4.黄山光明顶山庄因其擅自停水停电，应赔偿谢安乐经济损失暂计人民币18万元（以司法鉴定结论为准）；5.本案一、二审诉讼费由黄山光明顶山庄承担。
黄山光明顶山庄答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
谢安乐对其在原审中提交的《黄山风景区光明顶商店租赁招标公告》的证明目的发表补充意见：黄山光明顶山庄发布公开竞标招聘公告可以证明收回房屋是为了对外出租。在房屋租赁合同到期后，双方就网上发布公告报名时不予接纳时发生矛盾，黄山光明顶山庄将谢安乐经营的商店停水停电，造成了谢安乐无法正常经营的损失，法院却判决谢安乐以4万元／月赔偿黄山光明顶山庄，显失公平。
黄山光明顶山庄对谢安乐的补充意见未发表质证意见。
本院认证意见：对《黄山风景区光明顶商店租赁招标公告》的真实性予以认定，对证明目的不予认定。
双方所举的其他证据与原审相同，本院认证意见同原审。
二审经审理查明：1995年至2014年，黄山光明顶山庄将其所有的光明顶商店出租给谢安乐经营，合同系一年一签。在合同中，没有约定“合同到期后，谢安乐在同等条件下，可以优先承租光明顶商店”或类似意思表示的条款；亦未就合同期限届满后，双方对租赁商店的装潢如何处理进行约定。2015年4月22日，黄山光明顶山庄向谢安乐发出律师函，要求谢安乐于2015年4月24日搬出光明顶商店。2015年5月份，黄山光明顶山庄停止对黄山光明顶商店通电、通水。
二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、谢安乐要求在同等条件下优先租赁光明顶商店，是否予以支持；二、谢安乐是否有权要求黄山光明顶山庄恢复光明顶商店的正常通水、通电；三、光明顶山庄是否应赔偿谢安乐因停水、停电遭受的损失18万元。
关于争议焦点一：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，黄山光明顶山庄为出租人，谢安乐为承租人。根据2014年4月8日《黄山光明顶商店承包合同》的约定，光明顶商店的租赁期间于2015年4月7日届满；且黄山光明顶山庄已于2015年3月11日通知谢安乐不再续租。因此，在合同届满后，谢安乐应向黄山光明顶山庄返还租赁物即光明顶商店。谢安乐上诉主张在同等条件下优先承租光明顶商店，没有法律依据，且双方在案涉协议中亦未约定谢安乐享有该权利。因此，谢安乐该项上诉主张无事实和法律依据。
关于争议焦点二：在双方于2014年4月8日签订的《黄山光明顶商店承包合同》期满，黄山光明顶山庄明确表示不再续签租赁合同的情况下，谢安乐占有并继续经营光明顶商店已无事实和法律依据。黄山光明顶山庄于2015年4月21日、22日向谢安乐发出限期搬离的告知书、律师函后，于2015年5月份停止对光明顶商店正常通电、通水，并无不当。谢安乐要求黄山光明顶山庄恢复光明顶商店正常通电、通水，没有合法依据。
关于争议焦点三：当事人承担赔偿责任的前提是具有主观过错，或主观上虽无过错但依法应承担赔偿责任。本案中，黄山光明顶山庄在合同期满，通知谢安乐搬离光明顶商店，催告无果后，停止对光明顶商店的通电、通水并无过错，且依法亦不应承担赔偿责任。故，谢安乐上诉主张黄山光明顶山庄赔偿因停水、停电遭受的损失18万元，本院不予支持。
综上，谢安乐的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人谢安乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 郑卫东
代理审判员 余陶然
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 汪 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。