青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第2724号
原告孟松华。
委托代理人李兆光，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
委托代理人朱镇，山东诚功（城阳）律师事务所律师。
被告青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人魏平，系该公司总经理。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
原告孟松华与被告青岛天一仁和房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟松华的委托代理人李兆光、朱镇，被告青岛天一仁和房地产集团有限公司的委托代理人万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月9日，原、被告签订了商品房预售合同，该合同约定：标的物为城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼1单元11层1102户房屋，交付期限为2012年5月31日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务，且没有任何违约行为。而被告应交付的房屋因未通过竣工验收等原因，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋依法交付。另外，被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为。这一系列违约行为直接导致了原告无法按预期入住和使用房屋，给原告造成了实际的经济损失。原告多次就被告的违约行为与被告进行交涉，但被告置之不理。鉴于上述事实，根据法律规定及原、被告双方合同约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，原告认为双方购房合同约定的违约金过低，请求被告赔偿原告的实际损失，故请求判令：1、解除原、被告之间签订的青岛市城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼1单元11层1102户房屋的商品房买卖合同，并全额返还原告已付购房款。2、被告赔偿原告损失99090.41元，并加算至判决生效之日止。3、被告承担诉讼费用。后原告放弃第一项诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
1、青岛市商品房预售合同1份及购房合同补充协议1份，证明原告孟松华与被告于2011年8月9日签订该合同，合同约定购房的标的物，购房价款，交房日期为2012年5月31日及其他违约条款等，但被告至今未交房，构成单方违约，原告已经按照合同约定履行了相关义务，无任何违约责任。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告已经按照合同约定交付了房屋，履行了合同约定的义务，没有任何的违约行为，原告孟松华是因为其自身原因拒不接收房屋。
2、青岛市房地产业预收款专用收据4张及个人购房担保借款合同1份，证明原告孟松华按照购房合同的约定共支付被告购房款914368.40元，含贷款36万元，原告孟松华于2011年8月23日与农业银行城阳支行签订购房担保借款合同，约定了借款金额等事项以及提前还款应当承担的违约责任。被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据显示孟松华最后两笔是逾期付款，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。
3、房屋租赁合同1份，证明2012年4月29日原告将涉案房屋对外出租，年租金3万元，由于被告未按照购房合同的约定日期交付房屋，导致原告无法履行房屋租赁合同，从而产生的3万元房屋租金损失；该房屋租赁合同第二条约定的租赁期限为2012年6月20日至2015年6月19日，签订期限虽是4月29日但履行期限是6月20日，超过了原告可期待交房日期，被告未按照约定给原告办理房屋产权证明，应承担赔偿原告实际损失的法律责任。被告对此不予认可，认为该证据与本案无任何关系，合同签订的时间是2012年4月29日，根据原、被告合同约定，涉案房屋尚未交付，原告就与他人签订所谓的房屋租赁合同明显不符合常理，其主张的所谓的损失与被告无任何关系；该合同是否履行不得而知，原告所谓的损失是否存在原告应提交证据予以证明。
4、收条1份，证明被告未按期交房导致原告给承租人单方构成违约，于2012年10月28日赔偿承租人违约金8000元。被告对此不予认可，认为仅从内容看收到孟松华违约金8000元，但具体是什么违约金无法确认，该证据与本案无任何关系，证明不了原告的主张。
5、城阳区人民政府对天一水榭花都小区业主的留言回复打印件1份及于慧与被告处销售经理赵美于2012年10月14日的电话通话录音光盘及文字整理材料各1份，证明被告交房时未通过综合验收，不具备竣工验收条件，未取得建设工程规划验收合格证及建筑工程竣工验收备案证，建设单位在未组织竣工验收情况下擅自交房的事实。被告认为对所谓的政府的回复的真实性无法确认，不符合证据的形式要件，不予认可；从内容看，该回复的内容不符合事实及法律规定，无法确认回复的主体是谁，该回复不代表相关行政机关对相关事实的认定，只是回复人个人的意见不具有任何法律效力；对于通话录音的真实性无法确认，该证据从内容看证明不了原告的主张，不予认可。根据法律规定，没有任何法律规定开发商交房时需要办理建设工程规划验收合格证或者建设工程竣工备案证才具备交房条件，原告的该主张无任何法律依据，也不符合双方的合同约定，不能成立。
被告辩称，被告已经按照合同约定交付了房屋，没有任何违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告在履行合同过程中存在违约行为应当承担违约责任。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1、钥匙发放登记表及业主手册、青岛市商品住宅使用手册发放登记各1份，证明被告按照合同约定通知涉案楼座全体业主领取房屋钥匙及业主手册、使用手册，履行了交付义务，涉案房屋未交付的原因是原告未按照被告的通知领取上述材料办理相关手续，是原告自身行为造成的。原告对该证据的真实性及其证明事项均不认可，认为被告交付房屋应当具备法定的条件，即竣工验收证明以证明涉案房屋是合格的，但被告一直未通过竣工验收，不具备法定的交房条件，原告有权不接收该房屋，被告从未向原告交付过房屋，在约定期限后被告也未按期按照法律规定给原告办理房屋产权证明，应当承担相应的全部法律责任。
2、工程竣前检查申报表1份，证明涉案房屋于2012年7月25日已经通过验收，经验收合格具备交房条件。原告对该证据的真实性及其证明事项均不认可，认为该表是被告的单方行为，且不属于竣工验收报告，该表的内容也不是涉案房屋内容，与本案无关，该表的提交时间是2012年7月25日，远远超过了合同约定的交付期限，该表不符合交房的法定条件，不具有法律效力。
3、青岛市商品房预售合同1份，证明原告购买涉案房屋系通过申请获取的特殊折扣进行购买，合同中对双方的权利义务进行了约定，该合同中有附件六，但原告提交的合同中没有特殊折扣申请单。原告认为除该合同中的特殊折扣申请单外其他内容与原告提交合同内容一致，对该折扣申请单的内容及被告的证据主张不认可，原、被告签订合同是平等主体之间的自愿基础上的合同，原告主张诉讼请求的依据也是根据原告所交付购房款的数额为依据，该证据上无原告的签字确认，是被告的单方行为，与本案诉请无关。
经审理查明，被告系有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2011年8月9日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）购买城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》2号楼1单元1102户房屋，政府批准的规划用途为住宅，房屋面积为81.26平方米，单价为每平方米11252.38元，房屋总价款914368.40元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：交付的房屋通过单体楼竣工验收，且乙方各款项已清。第十一条约定：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一中约定：付款方式按揭贷款支付，乙方于2011年7月25日前付定金30000元，8月1日与甲方签约，并付首付房款240000元，8月9日前应支付房款284368.40元，9月9日前应支付房款360000元，如因乙方原因无法审批下贷款或在约定付款期限内未完全提交贷款资料，均视为乙方逾期付款。合同补充条款对第四条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定：4、交房期限届满，乙方未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期应当顺延至乙方付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方领房，乙方应在甲方寄发的《入伙通知书》或报纸通知中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。
同日，原、被告双方签订《购房合同补充协议》，约定原告购买仁和旺邸（水榭花都）2号楼1单元1202号阁楼，建筑面积76.1㎡，单价3950元／㎡，总价款300595元，2011年8月9日支付，该款项已纳入2号楼1单元1102室总房款中，不再另行开具收据。
2011年7月25日，原告孟松华支付房款30000元；8月1日支付240000元；8月10日支付284368.40元；2011年8月23日，原告与中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行签订《个人购房担保借款合同》，10月10日支付360000元。
被告提供工程竣前检查申报表，证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，竣工验收日期是2012年7月27日。
被告提交的《钥匙发放登记表》、《﹤业主手册﹥及﹤青岛市商品住宅使用手册﹥发放登记表》显示，涉案房屋所在的2号楼业主领取钥匙及手册的最早时间为2012年7月3日。
以上事实，有原、被告双方提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的商品房预售合同及补充协议是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，涉案房屋在具备单体楼竣工验收、原告各款项已清的条件下可以交付，并约定交付日期为2012年5月31日。原告自认其拒绝接受房屋，原因是涉案房屋没有经过竣工验收，但涉案房屋在2012年7月27日通过竣工验收，原告于该日付清全部房款，因此本院认定涉案房屋在2012年7月27日具备交付条件。同时，与原告同一单元的业主已在2012年7月3日起开始陆续接收房屋，被告为其发放《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，涉案房屋在具备单体楼竣工验收条件下的交付并未影响购房人的正常居住使用，因此应认定被告在2012年7月27日后不存在违约情形。但涉案房屋在2012年7月27日才具备交付条件，因此被告明显违约，应承担相应的违约责任；原告主张被告还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为，但未提交证据予以证实，故对原告该意见本院不予采纳。综上，对原告要求被告赔偿逾期交房损失的意见本院予以部分支持，但因双方在合同中明确约定了逾期交房违约责任，故对原告主张的逾期交房损失应根据该约定予以确定。根据合同约定，逾期交房违约金应按原告已支付的房价款日万分之0.50自2012年6月1日起计算至2012年7月27日止，即被告应赔偿原告损失2606元（914368.40元×0.05‰×57天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
被告青岛天一仁和房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告孟松华逾期交房损失2606元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2277元，由原告孟松华负担2227元，被告青岛天一仁和房地产集团有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年五月十五日
书记员 胡绪云
附：相关法律条文。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。