湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00753号
上诉人（原审原告）：操训成，男，1953年10月10日出生，汉族。
委托代理人：刘桂兰（系操训成之妻），1954年4月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张英忠，男，1950年5月20日出生。
委托代理人：吴灿江、齐煜，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海富邦服饰有限公司，住所地上海市松江区车墩镇车新公路茸兴路南侧。
法定代表人：张英忠，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：唐继奎，男，1963年9月5日出生，汉族。
上诉人操训成因与被上诉人张英忠、上海富邦服饰有限公司（以下简称富邦公司）、唐继奎房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院（2013）鄂青山民二初字第00350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月27日，操训成诉至一审法院，请求判令：张英忠、富邦公司、唐继奎赔偿其占用闲置商业用房的损失人民币256611.6元，本案诉讼费由张英忠、富邦公司、唐继奎承担。
一审法院查明，2008年3月8日，操训成与张英忠签订租赁合同1份，合同约定：操训成将其购买的位于湖北省武汉市青山区工业三路4号（现生命人寿保险公司一楼门面）出租给张英忠，租赁期限为2008年4月1日至2013年4月30日止，租赁期限为5年，其中免装修为2008年4月1日至2008年4月30日，即房租起付日为2008年5月1日起付；一楼每月租金为人民币13800元，年租金人民币165600元，每半年支付一次，签订合同后，张英忠必须预付押金人民币13800元，租赁期内双方不得随意终止合同，若一方需要终止合同，应提前三个月通知对方。在对（方）同意情况下并支付人民币10万元违约金（除国家市政建设需要，不在违约范围内）。操训成的委托代理人刘桂兰、张英忠及其代理人王明怡分别在合同上签名。合同签订后，操训成依约将房屋交付给张英忠使用，张英忠接受房屋后进行装修开始经营图优服饰，并向操训成交纳房屋租金至2011年10月。刘桂兰均出具了收条，证明收到张英忠交纳的上述期间的租金。在租赁合同履行过程中，操训成认为张英忠占用租赁合同以外的仓库，于2011年5月24日向图优服饰门面发出通知，通知的主要内容：“我再次通知你方退场，你方占用我的仓库至今分文未付，也未交钥匙（给）我方，若不来谈，后果自负。”张英忠收到上述通知仍继续经营该服饰店。后因操训成中断水电供应并于2011年12月23日将张英忠店铺内货物强行打包而导致张英忠不能经营。
一审法院另查明，富邦公司营业执照于2009年6月6日被吊销，该公司的法定代表人是张英忠。武汉市青山区图优服饰专卖店成立于2008年4月29日，唐继奎是该店在工商注册登记的个体业主，实际上是张英忠以唐继奎名义注册，并由张英忠实际经营至2011年11月20日。武汉市青山区房地产管理局的测绘图上显示，上二楼（楼）梯间面积56.26平方米，上二楼（楼）梯间走道面积76.35平方米，所有权人为操训成。诉争仓库包含在一楼门面内，不能单独出租。
一审法院认为，由于张英忠系台湾居民，应参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同使用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案的不动产所在地在武汉市，本案应适用中国内地法律。
本案的争议焦点如下：一、操训成与张英忠签订的租赁合同约定的面积是否包含诉争仓库。二、张英忠、富邦公司、唐继奎是否应承担侵权责任。
一、关于合同约定的租赁范围是否包含诉争仓库的问题。操训成认为虽然合同约定的是一楼门面，没有对面积作出具体约定，但是操训成在交付房屋时，诉争仓库一直由操训成使用，用来放置杂物，并有独立的钥匙；张英忠以装修为由向操训成借了该诉争仓库的钥匙，装修完工后张英忠称钥匙被装修工人带走而未返还。张英忠认为合同仅是对一楼门面进行约定，而操训成称所谓诉争仓库是楼梯下的楼梯间，该部位不能独立使用，更不能加以分割封闭，当时双方没有区分哪些部位能够使用和哪些部位不能使用；操训成所称的仓库面积占了租赁面积的2／3，操训成在租赁期间三年后才进行主张，明显有违常理。一审法院认业，操训成与张英忠签订的合同约定租赁范围为一楼门面，每月租金为人民币13800元，没有明确约定租赁面积和租金单价，双方属于概括约定，约定不明的应以实际履行为准。操训成在长达近三年的时间内连续接受张英忠支付的租金未提出异议，应视为接受张英忠支付的租金价格。操训成举证其于2011年5月24日向张英忠发出退场通知，并认可张英忠于2011年6月将物品从该房内搬出，现操训成以其将仓库借给张英忠使用为由，主张2008年5月至2011年5月共计36个月的租金，但由于双方对借用的方式和借用的期限均无明确约定，因此操训成的主张无事实及法律依据，不予支持。
二、关于张英忠、富邦公司、唐继奎是否应承担侵权责任的问题。操训成主张的侵权之诉，没有证据证明存在侵权行为和损害事实，因此操训成要求张英忠向其支付占用诉争仓库的损失及富邦公司、唐继奎承担连带责任的诉请不予支持。
另外，关于张英忠辩称的操训成的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由，因操训成举证证明其于2011年5月发出退场通知，说明操训成至该时间才知情，并且操训成曾在一审法院2011年12月22日受理的（2012）鄂青山民二初字第00062号案件的审理过程中提出过同一反驳理由，诉讼时效应当中断，故操训成起诉未超过诉讼时效。
综上，操训成主张张英忠、富邦公司、唐继奎承担侵权责任缺乏事实基础和法律依据。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回操训成的诉讼请求。本案案件受理费人民币5149元，由操训成负担。
操训成不服上述判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判张英忠、富邦公司、唐继奎赔偿其占用闲置商业用房的损失256611.6元，一、二审案件受理费由张英忠、富邦公司、唐继奎承担。理由：虽然双方租赁合同仅约定承租一楼门面，未约定具体面积，但操训成在交付房屋时，诉争仓库一直由操训成使用，并有独立的钥匙，张英忠以装修为由向操训成借用该仓库，完工后未归还，操训成多次要求张英忠返还所借仓库，并于2011年5月24日发出通知，张英忠于搬出门面房前6个月将仓库钥匙交还操训成，表明诉争仓库未包含在合同之中。一审认定诉争仓库包含在一楼门面内，不能单独出租是错误的。
被上诉人张英忠答辩称，2008年签订租赁合同时对房屋面积没有约定，应为整体出租。三年来，张英忠按季度支付租金，操训成均未提出异议。而诉争仓库不通过门面无法单独进入，因而不能单独出租。本案起因在于操训成强行违约收回房屋，张英忠起诉后，为抵销诉讼请求，操训成才提起本案诉讼。
二审中，操训成申请证人蒋锦成、马全良出庭作证，拟证明诉争仓库不在租赁范围。
证人蒋锦成证实：2010年我承租诉争房屋隔壁的门面做生意，有一天（具体时间记不清了），马全良要我进到诉争房屋，我就进去了，看见楼梯间放了服装，门是开的，楼梯间外是服装店，楼梯间的门在侧边，未朝向正门。
证人马全良证实：我是操训成之妻刘桂兰的姐夫，帮刘桂兰管理出租房屋。2012年刘桂兰与租户发生矛盾时，我听到刘桂兰说租赁区域不包括楼梯间，刘桂兰要求租户退出，租户不退。楼梯间的钥匙租户在2011年5月份还给了我，钥匙在我这儿放了几个月后，我才还给刘桂兰。
张英忠认为证人马全良是操训成的亲戚，并代表其对外出租，与本案有利害关系，证人证言不属于新证据，二审不应采信，张英忠归还楼梯间的钥匙也不能证明楼梯间是单独出租。
本院认为，证人蒋锦成、马全良的证言不能达到操训成的证明目的，本院不予采信。
操训成向本院提交了一份刘桂兰与陈卫东于2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》，拟证明操训成与张英忠租金标准应为每平方米200元。
经张英忠质证认为，该合同承租方并非本案当事人，且与本案无关。
本院认为，操训成提交的租赁合同只能证明其与他人约定的租金标准，并不能证明其与张英忠的租金标准，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，操训成、张英忠于2008年3月8日签订的租赁合同中约定租赁标的物为“湖北省武汉市青山区工业三路4号（现生命人寿保险公司一楼门面）”，对“一楼门面”的具体面积并未约定，属于约定不明，租赁面积应以实际履行的房屋面积为准。租赁合同签订后，张英忠所使用的租赁房屋包含了楼梯间（仓库），故一审判令驳回操训成的诉讼请求，符合法律规定。
关于操训成称张英忠因装修需要借用楼梯间（仓库），装修完成后未归还，应当赔偿占用期间的损失256611.6元的上诉请求。操训成在2008年5月1日至2011年5月24日期间，按季收取了张英忠的租金，对张英忠使用楼梯间（仓库）从未提出异议。加之，操训成与张英忠在租赁合同中约定“免租装修为2008年4月1日至2008年4月30日”，如张英忠借用楼梯间（仓库），装修结束后不予归还，操训成应当及时主张权利，但从2008年5月1日起至2011年5月24日止，操训成就楼梯间（仓库）的归还问题未向张英忠主张权利，且诉争的房屋包含在一楼门面内，不能单独使用。故操训成的此项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5149元由操训成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年十月九日
书 记 员 汪丽玲