山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁执复56号
复议申请人（被执行人、异议人）：蔡永余，男，1969年9月1日生，汉族，住济南市历下区。
申请执行人：周士东，男，1965年3月28日生，汉族，住济南市天桥区。
被执行人：山东善者文化研究院，住所地济南市历下区数码港大厦*座*层。
法定代表人：蔡永余，总经理。
被执行人：山东齐鲁八达网络通信技术有限公司，住所地济南市历下区数码港大厦A座3层。
法定代表人：蔡永余，总经理。
被执行人：杨淑敏，女，1976年6月15日生，汉族，住济南市历下区。
复议申请人蔡永余不服济南市中级人民法院（2016）鲁01执异579号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年2月17日立案受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
济南市中级人民法院（下称济南中院）在执行申请执行人周士东与被执行人山东善者文化研究院、山东齐鲁八达网络通信技术有限公司、蔡永余、杨淑敏民间借贷纠纷一案中，被执行人蔡永余提出异议称，济南中院依法裁定拍卖被执行人蔡永余名下位于济南市历下区花园庄东路16号（历08XXX2、08XXX9、08XXX8、08XXX1）及位于济南市历下区山大路47号数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的六套房产，该六套房产系异议人名下所有的房产，包括现在居住的济南市历下区数码港6号楼2单元901室的房产。拍卖应当给异议人留足八年的租金。异议人有一名未成年女儿需要抚养，应当留足对子女的抚养费用。数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的房产抵债价值过低，显失公平，异议人申请对该房产就重新评估。对于周士东申请对数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的房产以物抵债，异议人明确表示不同意，原因是济南市房地产市场房价疯涨，评估报告已经不能真实反映该套房产的实际价值，况且是以第三次流拍的价格，更是远远低于其实际价值。如果以物抵债，对异议人是不公平的。异议人申请对数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的房产重新评估。
济南中院查明，一、原告周士东与被告山东善者文化研究院、山东齐鲁八达网络通信技术有限公司、蔡永余、杨淑敏民间借贷纠纷一案，济南中院经审理，于2014年9月11日作出（2013）济民五初字第68号民事判决。案经山东省高级人民法院二审，于2015年5月4日作出（2015）鲁民一终字第87号民事判决，判令被告山东善者文化研究院、蔡永余、杨淑敏于判决生效之日起10日内支付原告周士东借款本金900万元及相应利息，被告山东齐鲁八达网络通讯技术有限公司承担连带清偿责任。二、案件执行过程中，济南中院于2016年5月25日作出（2015）济中法执字第362-2号执行裁定，将被执行人蔡永余名下位于济南市历下区花园庄东路16号四套房产（房产证号分别为：历08XXX2、08XXX9、08XXX8、08XXX1）以第一次拍卖确定的保留价5106176元交申请执行人周士东抵偿相应的债务，对剩余债务被执行人应当继续清偿；申请执行人周士东可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记。2016年10月19日，济南中院作出（2015）济中法执字第362-3号执行裁定，将被执行人杨淑敏名下位于济南市历下区花园庄东路16号（历08XXX4号）证号项下房产的所有权归属买受人苏凤云所有，买有人苏凤云可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记。三、被执行人蔡永余位于济南市历下区山大路47号数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）房产，经济南中院三次拍卖均流拍。
济南中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出执行异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。据此，被执行人请求预留五至八年租金的，应当提出请求并经申请执行人同意，而不是向人民法院提出执行异议。因此，被执行人以未留足其八年租金向济南中院提出执行异议，不予支持。关于异议人主张位于济南市历下区山大路47号数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）房产第三次流拍价远远低于实际价值，要求重新进行房产评估，没有法律依据，亦不予支持。综上所述，济南中院以（2016）鲁01执异579号执行裁定驳回了异议人蔡永余的异议。
蔡永余不服，向本院提出复议，请求撤销济南中院上述异议裁定。主要理由是：一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定，申请执行人应当给复议申请人留足八年的租金后拍卖。因涉案房产其中一套作为复议申请人的生活必需品，申请执行人同意扣除八年的租金是启动拍卖程序的前提，否则，不应当对该房产启动拍卖程序。现申请执行人并没有同意给复议申请人留足八年的租金，因此，该拍卖是违反法律规定的。二、复议申请人有一名未成年女儿需要抚养，应当留足对女儿的抚养费用。三、数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的房产抵债价值过低，显失公平，复议申请人申请对该房产重新评估。
本院查明，复议申请人蔡永余执行异议书的主要内容为：异议人与周士东民间借贷执行纠纷中，济南中院依法裁定拍卖异议人名下位于济南市历下区花园庄东路16号（历08XXX2、08XXX9、08XXX8、08XXX1）及位于济南市历下区山大路47号数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的六套房产。现提出异议如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，申请执行人应当给复议申请人留足八年的房租后拍卖，以保障复议申请人的居住需求。而现在申请执行人并没有同意给复议申请人留足八年的租金，因此，该拍卖是违反法定程序和上述规定的。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。在执行本案六套房产拍卖所得应当保留抚养未成年子女的法定抚养费后才能偿债。三、数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）的房产抵债价值过低，显失公平，复议申请人申请对该房产重新评估。因济南市房地产市场房价疯涨，评估报告已经不能真实反映该房产的实际价值，况且是以第三次流拍的价格，更是远远低于其实际价值。
本院查明的其他事实与济南中院查明的事实一致。
本院认为，从复议申请人向济南中院提交的执行异议书的内容来看，复议申请人系对济南中院拍卖其六套房产的行为提出异议，根据其异议理由归纳本案的焦点问题为：一、在申请执行人未同意提供八年租金的情况下，能否拍卖复议申请人其本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋；二、执行中应否为复议申请人保留抚养未成年子女的抚养费；三、对复议申请人名下的数码港大厦的两套房产应否重新评估。
关于应否重新评估的问题。本院认为，评估报告的作用在于确定拍卖财产的保留价，拍卖财产的价值高低系由市场决定的。本案所拍卖的数码港大厦的两套房产依法经过评估后，在无人竞买而三次流拍的情况下，复议申请人再以房地产价格大涨、评估报告不能反映房产现在的实际价值为由要求重新评估，没有法律依据，济南中院认定该异议理由不成立并无不当。
但是，关于在申请执行人未同意提供八年租金的情况下，能否拍卖复议申请人其本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；而符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定的情形之一，是人民法院可以强制执行该居住房屋的前提条件。本案中，济南中院在将复议申请人名下的位于济南市历下区花园庄东路16号（历08XXX2、08XXX9、08XXX8、08XXX1）四套房产以物抵债后，所拍卖的数码港大厦（历15XXX0、15XXX9）房产系复议申请人名下仅有的两套房产。复议申请人以申请执行人未同意提供八年租金、而拍卖的数码港大厦的其中一套房产系其本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由对济南中院的拍卖行为提出异议，济南中院应对申请执行人是否同意提供租金、本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定的其他情形进行审查，属于执行异议审查的范围。因此，济南中院认定复议申请人对该问题应当提出申请而不应当提出执行异议，本院不予支持。另外，关于应否给复议申请人保留抚养未成年子女的抚养费问题，济南中院在异议审查中亦未对该问题进行审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
一、撤销济南市中级人民法院（2016）鲁01执异579号执行裁定；
二、本案由济南市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈远生
代理审判员 刘 栋
代理审判员 梁 敏
二〇一七年三月十五日
书 记 员 孔雪雪