上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初11093号
原告：潘有礼，男，1979年4月14日生，汉族，户籍地江苏省江都市，现住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：谢正力，上海易载律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡天涯，上海易载律师事务所律师。
被告：邱清香，女，1965年11月4日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人：中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市延安西路XXX号XXX楼。
负责人：王卫政，行长。
委托诉讼代理人：刘文东。
委托诉讼代理人：胡晟之。
原告潘有礼与被告邱清香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，通知中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告潘有礼及其委托诉讼代理人谢正力，被告邱清香，第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行的委托诉讼代理人刘文东、胡晟之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘有礼向本院提起诉讼请求，1、判令被告涤除上海市宝山区潘沪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上的抵押权；2、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将系争房屋过户至原告名下；3、判令被告按每日人民币180元的标准支付2016年1月27日至系争房屋上抵押权实际涤除之日止的违约金；4、判令被告按每日450元的标准支付2017年4月1日至实际办理过户手续之日止的违约金；5、判令被告承担原告律师费2万元。事实和理由：2015年10月25日，原被告签订房屋买卖合同，约定，原告以90万元向被告购买系争房屋，被告收到首付款30万元后应立即偿还系争房屋上贷款并注销抵押，否则应承担违约责任。为了达到避税目的，双方约定2017年3月31日前过户，此后应被告要求将首付款增加至35万元。2016年1月20日，原被告签署上海房地产买卖合同，被告应当于收到首付款七日内偿还贷款并注销抵押，但被告至今未履行该义务，且此后擅自再行抵押给余佳琪(审理中，余佳琪已将抵押权涤除)。合同约定的过户时间届满后，被告未按约过户，故诉请如上。审理中，原告表示，自愿代被告向第三人偿还债务、注销抵押，如偿还债务金额超过未付房款，则超过部分另行向被告主张；如偿还债务金额不足未付房款，不足部分过户时一并支付。另外，撤回诉请3、5。
被告邱清香辩称，1、合同签订后，被告按约交付了房屋，但原告未能按约于签订合同之日起七日内向贷款银行申请贷款及贷款资格审核，已违约在先。2、根据合同约定，由原告承担本次交易所产生的契税费用，故不存在原告所述双方为了达到避税目的、约定2017年3月31日过户。3、合同约定首付款35万元，但系争房屋上的抵押贷款是60万元，被告要拿出25万元涤除抵押，抵押涤除后双方要到2017年3月31日前过户，而被告在一年多时间里还要在外租房，这说明原告很自私。签约时，被告出于疏忽，没有看清要由被告出钱涤除抵押。4、前一段时间房价上涨，被告出售系争房屋准备置换，系争房屋如不过户给原告，被告无法再行购房，故被告于2016年4、5月向原告提出早点过户，但原告予以拒绝。综上，不同意原告的诉讼请求；即使构成违约，违约金标准过高，要求调低。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行述称，截止至2017年7月，被告尚欠购房贷款本金56万余元，要求法院保护第三人的抵押权。
本院经审理查明以下事实：
被告于2014年1月3日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，工商银行长宁支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额62万元。
2015年10月24日，被告(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)就系争房屋签订房屋买卖合同，约定，系争房屋转让价90万元。双方应于2016年1月31日之前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。甲乙双方应于2017年3月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。
2015年10月26日，原告向被告支付2万元。2015年10月29日，原告向被告支付18万元。2016年1月9日，原告向被告支付10万元。2016年1月20日，原告向被告支付5万元。
2016年1月20日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定，转让价款90万元。第六条约定，甲乙双方确认，在2017年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。附件三付款协议约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金2万元。签订本合同后当日，乙方支付甲方首期房价款18万元，乙方于2016年1月30日之前支付甲方房价款15万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款35万元。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后7日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并取得的房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原。3、签订本合同后7日内，甲乙双方应共同至上海市宝山区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报手续。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请55万元贷款的形式支付第二期房价款……
以上事实，有原告潘有礼提供的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据、不动产登记簿等，及各方当事人的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
审理中，原告表示，买卖合同签订后，原告曾去询问过办理贷款，因为过户时间远远晚于合同签订时间，而贷款批准有期限，故银行要求原告过户前两三个月再去申请。被告的确曾提出提前过户，但提前过户将产生更多税费，被告不愿承担多出的税费，则原告完全有理由拒绝提前过户、避免产生损失，不构成违约。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，买卖双方应当于2017年3月31日前办理过户手续。被告虽曾于2016年期间要求过户，但因当时未到合同约定的过户履行期限，原告以提前过户将增加税费支出等为由予以拒绝，并未构成违约。现合同约定的过户期限已届满，系争房屋上原有的房屋抵押贷款尚未结清、抵押权尚未注销，被告至今未能将系争房屋过户至原告名下，显已构成违约，原告要求被告继续履行买卖合同、注销抵押并承担合同约定的违约责任，合法有据，当予准许。因系争房屋上存在抵押权，现原告自愿先行代被告偿还债务、注销抵押，本院予以准许，被告应当在抵押权注销后配合原告办理过户手续。如原告为注销抵押所代为被告支付的款项不足未付房款，不足部分原告应当支付给被告；如相关款项超过未付房款，超额部分原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金，被告抗辩过高，本院结合合同约定、合同履行情况、被告违约情形等主客观因素，酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、继续履行原告潘有礼与被告邱清香就上海市宝山区潘沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；
二、原告潘有礼于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行设立在上述房屋上的抵押权，第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行予以配合；
三、被告邱清香于上述房屋上的抵押权注销之日起七日内，将上述房屋的房地产权利转移至原告潘有礼名下；
四、如原告潘有礼根据上述第二条为注销抵押权所偿还的债务金额不足未付房款55万元，则原告潘有礼于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告邱清香支付不足的差额部分；
五、被告邱清香于本判决生效之日起十日内，按每日180元的标准向原告潘有礼支付自2017年4月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为6,431.50元、财产保全费5,000元，由被告邱清香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一七年七月二十七日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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