陕西省城固县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0722民初2145号原告费某某，男，生于1971年9月4日，汉族，住某某县博望街道办事处小东关村*组。委托代理人郑某某，系陕西某某县律师事务所律师，代理权限为一般授权委托代理。被告陈某某，男，生于1962年6月5日，汉族，住某某县三合镇铁路村*组。委托代理人邵某某，系陕西某某县148律师事务所律师，代理权限为一般授权委托代理。第三人姚某某，男，生于1988年12月18日，汉族，住某某县莲花街道办事处大草坝村*组。原告费某某与被告陈某某及第三人姚某某执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，第三人姚某某经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年1月20日通过第三人姚某某的特别授权人向某某购买了姚某某位于某某县某某某某7号楼二单元803室商品房一套，价格35万元。当时，受托人向某某对原告进行了交接，原告于2017年3月入住了该房，实际占有至今。由于该房的开发商迟迟没有把房产证办下来，因此，原告也没法过户。2017年6月21日，按照双方约定，原告同向某某一起去找开发商要房产证，开发商突然拿出一份某某县法院的2017民初1300号《民事裁定书》，说该房已被法院查封了，并于2017年5月15号开始执行。对此，原告于第二日立即向某某县法院递交了《执行异议书》，请求依法撤消某某县法院（2017）民初1300号《民事裁定书》。某某县法院受理后，并未作认真审查，作出（2017）陕0722执异8号《执行裁定书》。认为，原告虽签订有《房屋转让出卖合同》，但违反了法律禁止性规定；该房系以物抵债，且房价35万元明显低于市场价，显失公平。故驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告早在2017年1月20日，就与具备了法律公证取得代理资格的向某某签订了《房屋转让出卖合同》，该合同虽违反了法律的“管理性强性规定”，但并未违反法律的“效力性强制性规定”，依据《合同法司法解释二》之规定，合同是合法有效的，买卖是成立的。同时，一、被查封的房产权属于城固某某置业有限公司（以下简称某某公司）,第三人姚某某对该房屋不享有所有权。二、原告对被查封的房屋享有债权。原告通过抵债的方式与第三人姚某某签订的房屋转让合同实质上是一份商品买卖合同的权利转让合同，属债权转让的范畴，且原告已实际占有该商品房。原告享有请求某某公司向其交付房屋并办理产权登记的权利——即债权请求权。三、某某县查封行为侵犯了原告的债权。原告通过与第三人姚某某签订的债权转让合同，已经取代第三人姚某某成为其与某某公司商品房买卖合同的合同主体，依法享有请求晋颐公司向其交付房屋并办理登记的民事权利。该事实证明原告对城固法院查封的房产享有合法的债权请求权，属于与被查封财产有利害关系的第三人。综上，某某县法院的诉前财产保全措施，将被保全人姚某某不享有产权和债权的房产查封，已严重侵犯了晋颐公司的物权和原告的债权，根据《民事诉讼法》第225条和227条规定，应立即停止执行，解除查封。被告辩称，一、截至目前，第三人姚某某购买的房屋产权尚属于房地产开发商所有，因姚某某签订的购房合同已备案登记，故属于姚某某的财产性权益，属于姚某某可供保全的财产范围，法院依法作出（2017）陕0722民初1300号保全裁定符合法律规定。二、姚某某购买的房产尚未取得房产证，根据《物权法》第九条规定该套房屋不完全属于姚某某，另姚某某尚欠开发商购房款50000元，开发商与姚某某之间尚存纠纷，在此情形下姚某某也无权出售产权有争议的房产。三、依据《城市房地产管理》第38条第（二）、（五）、（六）的规定，已查封的房屋、权属有争议的房屋、未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，不得进行上市交易和过户，故姚某某无权出售房屋，其代理人向某某与案外人费某某所签房屋买卖合同不管在法律上是否有效，均因无法过户而最终无法取得房屋权属证书，故案外人费某某不是法律上认可的房屋所有人。四、费某某与姚某某签订的《房屋转让出卖合同》系以物抵债协议，不是实质意义上买卖合同。双方并无真实交易意图，也未支付房屋对价，违反了最高人民法院禁止性规定，故房屋转让合同属于无效。费某某与姚某某原系借款合同关系，其以物抵债协议在法律上是无效的，对方不能履行时，其只能通过借款合同纠纷起诉姚某某来维护自己的债权权利，其不能通过主张物权来维护自己的权利。五、费某某与向某某所签订《公正书》仅为一份代签合同公证，并不是房屋买卖合同公证，即使这份房屋买卖合同发生在答辩人申请房屋查封之前，也因前述理由导致合同无效。因费某某尚未最终取得房主权，故并不具有“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”。综上，费某某的异议与法不合，姚某某未取得房屋权属证书，费某某更不可能具有房屋权属证书，根据《物权法》第九条，其并不享有《民诉法解释》第309条规定的“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”，某某县法院（2017）陕0722执异8号裁定是正确的，故人民法院应判决驳回原告的诉讼请求，人民法院依法继续执行。第三人下落不明，经本院公告传唤未出庭应诉。原告为证明其主张提交以下证据：第一组：原告身份证复印件1份，证明原告主体资格。第二组：由商品房买卖合同、车库购买合同、购房款发票组成，证明姚某某购买涉案商品房的事实。第三组：由委托书、公正书、房屋转让合同、借据组成。证明原告与第三人债权债务转让的事实。被告对原告的三组证据真实性无异议，仅对第三组证据的证明目的有异议，本庭对原告的三组证据的真实性予以采信。被告及第三人未向本院提交证据.结合认定的证据及当事人陈述本案查明以下法律事实：2015年8月27日，陕西某某置业有限公司与第三人姚某某签订商品房买卖合同，将位于某某县某某某某7号楼二单元803室商品房一套出售给姚某某，该合同于2015年8月28日进行了备案（某某县房产管理局合同编号00000024）。姚某某一次性支付全部房价款33万元及车库的价款5万元。2016年2月25日姚某某向原告费某某借款35万元，借期半年，约定月利率1.5%，到期本息合计38.15万元，到期不能归还，以第三人的该套房产抵偿借款，该借款由向某某担保。2016年12月28日第三人姚某某经陕西省某某县公证处（2016）城证民字第550号公证书委托向某某代理姚某某：1、代为撤销商品房买卖合同；2、代为与受让方签订《房屋转让合同》；3、代为办理房产过户手续；4、代为办理与转入上述房产及过户相关的一切手续。代理期限自2016年12月28日起至上述事项办理结束为止。2017年1月20日姚某某的委托人向某某与原告费某某签订了《房屋转让出卖合同》，将姚某某的上述房产以35万元的价款转让给原告费某某。2017年3月原告费某某入住该房，同时向某某将姚某某的购房合同及缴费凭证移交给费某某。2017年5月15日被告陈某某向本院起诉第三人姚某某买卖合同纠纷一案，本院受理后，陈某某申请诉讼保全，本院依法作出（2017）陕0722民初1300号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。2017年6月12日原告向开发商索要房产证时被告知该房被法院查封，后原告向本院提出执行异议申请，2017年7月25日本院依法作出（2017）联0722执异8号裁定书，驳回了费某某的异议请求。费某某遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。本案原告提出的案外人执行异议之诉，其理由是：被查封的房产权属于某某公司,第三人姚某某对该房屋不享有所有权；原告对被查封的房屋享有债权。原告通过抵债的方式与第三人姚某某签订的房屋转让合同实质上是一份商品买卖合同的权利转让合同，属债权转让的范畴，是合同主体的变更，某某县查封行为侵犯了原告的债权。本院认为，虽然原告与第三人的委托代理人签订了《商品房转让合同》，也实际占有该标的物，但根据本案查明的事实，无论从原告与第三人签订的借款合同的担保方式及《商品房转让合同》内容上审查，《商品房转让合同》实质是以房抵债合同，以房抵债只是当事人约定的债的一种履行方式，并未消灭原债权债务关系，即使房屋转让协议真实有效，并实际交付了房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故原告与姚某某之间的房屋合同不当导致物权发生变动。根据《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条，原告费某某作为执行异议案件的案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，费某某仅举证证明其与姚某某签订了房屋转让合同，费某某在本案中未举证证明其已办理产权过户登记，其并未实际取得该涉案房屋的物权；从执行标的的权利外观判断，被执行人姚某某已向涉案房屋开发商某某公司支付了全部购房款及部分车库价款，办理了商品房预售登记、实际接收使用该房屋，姚某某对该执行标的享有实体权益，该执行标的可以作为执行对象。故原告提出的停止执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：驳回原告费某某的诉讼请求。本案受理费100元，由原告费某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  徐 烈人民陪审员  罗金凤人民陪审员  杨 萍二〇一七年十一月三十日书 记 员  王 丽