青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第118号
原告李学敏，女，汉族，1964年1月2日出生。
委托代理人韩利军，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
被告青海汇通物业管理有限责任公司。
法定代表人曾克剑，系该公司总经理。
委托代理人马会军、田君，青海乾润律师事务所律师。
第三人北京华联综合超市股份有限公司。
法定代表人李翠芳，系该公司董事长。
委托代理人卢春秀，北京市中瑞律师事务所律师。
原告李学敏与被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京市华联综合超市股份有限公司委托理财合同纠纷一案，原告李学敏于2015年5月19日向本院起诉，本院依法适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理，原告李学敏及委托代理人韩利军与被告青海汇通物业管理有限责任公司委托代理人田君、第三人北京市华联综合超市股份有限公司委托代理人卢春秀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李学敏诉称，原被告双方于2004年4月13日签订《租赁经营协议》，依据该协议的约定，被告汇通物业公司租赁原告所有的位于西宁市城西区五四大街商铺（面积为25.724平方米），每月租金为788.95元，租赁期限自2005年5月1日至2015年4月30日止，在租赁期内，被告有权统一招租、整体经营，合同签订后原告按约定交付了租赁场地。至2015年5月1日合同到期前，原告向被告方提出如继续租赁该商铺，则需适当涨幅租金，但被告汇通物业公司确予以拒绝，双方多次交涉无果，现原告要求收回该商铺，但该商铺在原被告租赁期间已经由被告汇通物业转租给第三人北京华联综合超市公司，并且被告汇通物业公司与第三人北京华联综合超市公司所签订的租赁合同期限为20年，已超出原被告之间的合同期限。故原告诉至法院，要求依法判令被告汇通物业公司及第三人北京华联综合超市公司立即归还原告方所有的位于西宁市城西区五四大街商铺（面积为25.724平方米），并要求被告及第三人共同给付占用期间的房屋补偿款5207元（自2015年5月1日至2015年7月6日止，共计66天），本案诉讼费由被告方承担。
被告汇通物业公司辩称，原被告在签订《租赁经营协议》后，均按各自的权利义务予以了履行，并且在该区域内形成了良好的商业氛围，现原告诉求的要求返还商铺的诉求依法不能成立，原告方所购买的该商铺是分割形成的产权式的商铺，不具有独立空间使用意义，其无法独立经营，且作为原告方要求返还铺面的及诉讼请求已经侵犯了其他商户的权益，现合同期满后，被告方认为还是应当按原合同确定的租金较为合理。综上，请求依法驳回原告的要求返还铺面的诉讼请求，实际占用期间的房屋租金仍按原合同租金予以支付。
第三人北京华联综合超市公司辩称，第三人确与青海汇通房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》的期限为20年，现期限尚未届满，而原告李学敏无权要求第三人提前返还房屋。同时，该涉诉商铺为产权式商铺，而产权式商铺的所有权形式不同于普通房屋的所有权，其权利的行使应受到相应的法律限制，并对原告诉求的要求赔偿损失的请求，第三人认为没有法律及事实上的依据，不应予以支持，综上，请求依法驳回原告对第三人的全部诉讼请求。
原告方提交如下证据：
第一组证据：《租赁经营协议》一份，该份证据证明原被告签订的租赁合同的期限为2005年5月1日至2015年4月30日止，现合同已经到期；
第二组证据：《房屋所有权证》一份，证明该涉诉商铺的所有权人为原告；
第三组证据：《中泰百货商贸城摊位租赁合同》一份，证明根据原告所在商铺周围的商铺、地段位置和租金情况，原告方认为主张赔偿损失部分的合理性。
被告方对上述证据的质证意见：对上述证据中的《租赁经营协议》、《房屋所有权证》的真实性、客观性无异议，但认为被告方的经营权利在合同中已经给予了约定，同时也能够说明该类商铺不具有独立经营的特点；对于《中泰百货商贸城摊位租赁合同》的真实性及证明的方向性上，均不予认可，该份证据在本案中不具有相应的证明效力。
第三人对上述证据的质证意见：对于《租赁经营协议》、《房屋所有权证》的真实性、客观性无异议，但在该《租赁经营协议》的第二条第1、2款的约定，可以证明，双方合同的实际租赁期限不限于十年，同时该类产权式商铺的所有权的形式，同普通房产的权利形式不同，其性质是虚拟性的产权形式，不具有独立空间意义上的权利形式，因此虽然原告是该商铺的产权所有人，但其权利行使应受到相应的法律限制；对于《中泰百货商贸城摊位租赁合同》的真实性及证明的方向性上，均不予认可，该份证据在本案中不具有相应的证明效力。
被告方提交如下证据：
第一组证据：原被告签订的《租赁经营协议》一份，证明了原被告之间的租赁合同法律关系及被告方在本案中的答辩意见；
第二组证据：《租赁合同》一份，该份合同的签订主体是青海汇通房地产开发有限责任公司与第三人北京华联超市公司所签订的，但需要说明的是被告青海汇通物业公司与青海汇通房地产开发有限责任公司是同一股东，故被告方认为，该合同实际就是被告青海汇通物业公司与第三人签订的合同。
原告方对上述证据的质证意见：对于原被告签订的《租赁经营协议》的真实性、客观性无异议，但对其证明的合同内容对被告方的经营权利在合同中已经给予了约定，实际租赁期限不限于十年，及认为双方的租赁合同关系能够最大限度发挥商业铺面的利用价值的证明《租赁合同》一份，该份合同的签订主体是青海汇通房地产开发有限责任公司与第三人北京华联超市公司，合同主体与本案主体不符，该合同对原告没有法律上的拘束力，且原告不予认可该合同的效力。
第三人对上述证据的质证意见：对被告方提交的《租赁经营协议》、《租赁合同》的真实性、客观性及证明的方向性均无异议，予以认可。
第三人提交如下证据：
第一组证据：2004年4月签订的《租赁合同》一份，其中在合同的条款中明确约定了合同的履行期限为20年整，且先向业主返租10年，后续租10年，同时证明各小业主是通过与汇通物业公司将铺面转租与第三人的，第三人一直是按该合同的约定予以了履行；
第二组证据：第三人向被告汇通物业公司支付的租赁铺面期间的租赁费用，该费用直接支付给被告方。
原告方对上述证据的质证意见：对该上述证据的真实性、客观性均无异议，但对其证明方向不予认可，首先该份合同的主体不符，如认定该合同是被告汇通物业与第三人所签，也与原告无关，同时第三人北京华联综合超市公司在签订该合同时，是明知各业主与被告签订的租赁期限是10年，仍然与被告签订了20年的租赁合同，故第三人责任自担，综上，该份证据与原告方无法律上的因果关系，不予认可。
被告方对上述证据的质证意见：第三人提交的证据的真实性、客观性及证明方向均无异议，予以认可。
庭后第三人北京华联综合超市公司向本院提交了安徽省淮南市中级人民法院（2015）淮民终字第90号民事判决书、湖南省衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第293号民事判决书，来证明原告方所购买的该类商铺的性质为产权式商铺，不是室内独立式产权商铺，各商铺之间无隔离、不划分实际区域，仅该产权登记在原告方的名下，故依据《物权法》的相关规定，其权利的行使应当在法律规定的范围，亦受到其他业商业主体整体意志的限制。
原告方对上述证据的质证意见：对第三人提交的证据的真实性和客观性不予认可，对证明方向也不予认可。
被告方对上述证据的质证意见：对第三人提交的证据的真实性和客观性及证明方向均无异议，予以认可。
经审理查明，原告李学敏取得位于西宁市城西区五四大街60号1号楼房产的所有权，后与被告青海汇通物业公司于2004年4月13日签订了《租赁经营协议》，双方约定：由被告承租原告所有的位于西宁市城西区五四大街60号商铺（面积为25.724平方米），由被告汇通物业公司统一管理、招租、整体经营，并享有转租权。合同的租赁期限为2005年5月1日至2015年4月30日止，以每月每平方米的30.67元的租赁价格，向原告支付月租赁费788.95元。后双方均按约履行了各自的权利义务。至2015年4月30日，该租赁合同约定的期限届满，原告方要求被告立即归还该铺面，而被告汇通物业公司则认为该商铺系产权式的商铺，不具有独立空间使用意义，其无法独立经营，且作为原告方要求返还铺面的及诉讼请求已经侵犯了其他商户的权益，而第三人则认为其与青海汇通房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》的期限为20年，现期限尚未届满及该涉诉商铺系产权式商铺，所有权形式不同于普通房屋的所有权，其权利的行使应受到相应的法律限制，故应对原告的诉讼请求予以驳回，导致纠纷产生。
另查明如下事实：
一、第三人北京华联综合超市公司与青海汇通房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》，明确约定了双方的租赁期限为20年，但在合同的实际履行过程中，是由被告汇通物业公司与各小业主签订合同，且第三人租赁费是直接支付给被告汇通物业公司；
二、从该铺面所在的五四大街汇通商业广场分布及各业主的统计，作为与被告汇通物业公司签订20年《租赁经营协议》业主为283户，所占面积8700.782平方米，与业主签订10年《租赁经营协议》业主为139户，所占面积4147.488平方米。
三、租赁期满后的占用费为：按原合同认定，月租赁费（788.95元／月÷30日）×66天=1735.7元。
本院认为，本案需要明确的两个焦点法律问题如下：一是原告方所取得的该商铺的法律性质的定性问题；二是该类商铺的房屋所有权人在行使其权利时，应当遵循的法律原则问题。首先，本案中原告方所取得所有权的商铺其性质为产权式商铺，它是开发商将其开发的大型营业用房分割成若干个小面积的单元进行出售，而在实际空间上各业主所取得的商铺没有物理空间分割或无永久分割维护结构，即各铺面之间无隔离墙、不划分实际区域，仅是产权登记在各业主名下，在各个业主购买后，再集中交由第三方进行统一的管理和经营，而各业主则是通过这种经营模式收取固定费用，来体现其对该商铺所有权能的行使，故各业主作为投资人在与被告汇通物业公司签订《租赁经营协议》时，是明知此类铺面的特殊性的，基于此点，该类商铺的返还应当考虑返还的实际情况及可行性。其次，在合同期满后，各业主要求返还铺面时，权利应当如何行使，纵观本案，被告汇通物业公司与各业主签订的《租赁经营协议》分别为10年和20年，经统计和核对，签订20年合同和其在该营业场所所占的面积比例的业主为绝大多数业主，根据《物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，故本案原告李学敏在其行使权利时，不得损害其他大多数业主的经营权利，否则则构成对其他业主的侵权。综上，依照法律的相关规定及保护合法权益，原告李学敏要求返还其铺面的诉讼请求依法不予支持，予以驳回，而对于其诉求的合同期满后的实际占用该铺面的费用，被告方理应支付给原告，但对其主张的数额不予认定，无法律依据，不予采纳，仍应按原合同租赁期间的租赁费予以支付。对于第三人北京华联综合超市公司，其仅与被告汇通物业公司或青海汇通房地产开发有限责任公司具有相应的权利义务，与原告无直接法律上的权利义务关系，故在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百六十一条、第六十四条、第一百四十条、【《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释】第二百五十八条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民法通则》第七条、第八十四条第一款、第一百三十四条一款（四）项之规定，判决如下：
一、依法驳回原告李学敏要求被告青海汇通物业管理有限责任公司、第三人北京市华联综合超市股份有限公司返还位于西宁市城西区五四大街商铺（面积为25.724平方米）的诉讼请求；
二、被告青海汇通物业管理有限责任公司支付租赁经营协议期满后的实际占用费1735.7元；
三、第三人北京市华联综合超市股份有限公司不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上述款项于判决生效后十五日内履行完毕。
本案诉讼费100元，减半收取50元，由原告李学敏被告青海汇通物业管理有限责任公司各负担25元整。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 辛皎菱
二〇一五年十一月四日
书记员 郝志明
附：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。
2、【《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释】第二百五十八条第一款：适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长审理期限累计不得超过六个月。
第二百三十二条：在案件审理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求、被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
3、《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的利益。
4、《中华人民共和国民法通则》第七条：民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。
第八十四条第一款：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第一百三十四条一款（四）项：承担民事责任的主要方式有：（四）返还财产。