广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3875号上诉人(原审被告)：招红明，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王晓元，广东颐和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周伟彦，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：程和娟，广东金际律师事务所律师。上诉人招红明因与被上诉人周伟彦租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招红明上诉请求：一、撤销原审判决，驳回周伟彦全部诉讼请求；二、本案诉讼费由周伟彦承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。1.招红明与周伟彦不存在租赁关系，招红明是与广州海电房地产开发公司（以下简称海电公司）签订房屋买卖合同。（1）根据房管部门的查册记录显示：案涉房屋的产权人是广州经济技术开发区科技产业总公司，该房屋多次被越秀法院查封。（2）招红明提交的《临时买卖合约》证明周伟彦代表海电公司与招红明签订案涉房屋买卖合同，招红明于2001年9月12日向中介公司交付了一万元定金。（3）依《临时买卖合约》进行交易，房屋在交付给招红明后，由于房屋一直没能正式办理过户手续，所以招红明根据约定一直没有支付余款。2.租赁合同的来由。（1）2011年3月18日，周伟彦代表其公司找到招红明，说案涉房屋可能会涉及诉讼，影响过户，要求其与招红明签订租赁合同，并称该合同没用，房屋还是招红明的，希望招红明配合，否则招红明会失去房屋。由此招红明同意签订租期为2002年1月15日至2010年1月15日的租赁合同。（2）周伟彦举证的《广州市房屋租赁合同》的签订日期为2002年1月15日，该合同显示合同版本是由广州市国土和房屋管理局编印的。经查询该合同版本是2005年7月8日公布的。另外该合同第二页第五条第1点中，有“广州市房屋租赁管理规定”字眼，而《广州市房屋租赁管理规定》是2005年2月19日发布。因此，上述《广州市房屋租赁合同》是捏造的。二、原审适用法律错误。1.周伟彦不是案涉房屋所有权人，无权主张权利。（1）如上所述，案涉房屋产权人为广州经济技术开发区科技产业总公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条规定，周伟彦无权向招红明主张权利。（2）根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十四条等规定，周伟彦均缺乏法律依据向招红明主张权利。2.原审判决招红明需要向某甲彦支付从2002年1月15日至实际搬离之日止的租金及占用费，对需支付租金的时间计算错误。退一步说，即使双方存在租赁合同关系，周伟彦主张的租金也过了诉讼时效。周伟彦答辩称：招红明列举的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周伟彦于2016年9月5日向原审法院起诉请求判令：一、招红明腾空并迁出广州市天河区黄埔大道235号702房（原门牌为广州市天河南住11区15栋东7楼703号房），将房屋交还周伟彦；二、招红明向某甲彦支付自2002年1月至招红明迁出时止的房屋使用费（自2002年2月至2010年1月止的期间，每月按800元计算，自2010年2月起，参照广州市房管局公布的每年的同地段房屋租金市场参考价计算）；三、本案诉讼费由招红明承担。原审法院认定事实：周伟彦（出租人/甲方）与招红明（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区住11区第15栋东梯7楼703房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限自2002年1月15日至2010年1月15日止，月租金额800元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；等条款。《租赁合同》末尾签章处显示落款时间为2002年1月15日。周伟彦称《租赁合同》的签署时间即为2002年1月15日，双方签署该合同后周伟彦即将案涉房屋交付招红明使用；招红明称《租赁合同》的签署时间为2011年3月18日，但确认其对案涉房屋进行装修后于2002年3月16日入住；双方均确认招红明入住案涉房屋后未向某甲彦支付过租金，招红明庭审中并表示其不同意迁出案涉房屋亦不同意支付租金。2011年3月18日，招红明出具《证明》，内容为：本人招红明于2002年1月15日开始至今向周伟彦先生租住于天河区第十五栋东梯703房居住。案涉房屋（现地址天河区黄埔大道路235号702房）登记权属人为广州经济技术开发区科技产业总公司。周伟彦主张基于已经取得案涉房屋的合法使用权提起本案诉讼，招红明则主张周伟彦、招红明之间为房屋买卖合同关系，并向原审法院提交如下证据：1、显示由周伟彦（卖方）、案外人李某甲（买方）及案外人基信房地产投资顾问公司（经纪）签订的《临时买卖合约》（复印件，载明买卖双方交易房屋为案涉房屋；楼价为220000元，买方须于签订本合约之同时支付10000元作为订金，于签正式买卖合约时支付34000元作为首期余款，正式买卖合约须于2001年10月15日或之前签妥，剩余176000元须于买卖完成时付清作为楼价余款而买卖须在交易所正式通知过户之日或之前完成等）；2、显示由广州市基信恒达房地产咨询有限公司天河分公司出具的收据（复印件，载明2001年9月12日收到李某乙交来购买案涉房屋之订金10000元）；3、显示由李某甲、招红明（购房人）向某乙信地产公司出具的备忘录（复印件，内容为李某乙于2001年9月25日通过基信地产公司与周伟彦签订购买案涉房屋临时买卖合约已半年，但由于卖方原因仍未取得房产证等）。经质证，周伟彦对上述证据的真实性均不予确认，表示其并未签署《临时买卖合约》；招红明另表示其仅向房地产中介公司支付定金10000元，并未支付剩余购房款。原审法院另查明：1、1989年10月27日，案外人广州经济技术开发区阳光房地产企业公司（甲方）与案外人海南华信集团广州公司（乙方/购房人）签订《住宅房屋买卖合同》，约定：甲方同意乙方用分期付款的办法订购案涉房屋；乙方订购的住宅购房款为101823元；乙方付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归乙方所有等。后海南华信集团广州公司依约向广州经济技术开发区阳光房地产企业公司支付了购房款。2、1995年4月7日，广州市城乡建设委员会出具《关于广州海电房地产开发公司更名和资质审查问题的函》，同意海南华信集团广州公司更名为广州海电房地产开发公司。3、2001年10月16日，海电公司出具《证明》，证明周伟彦为该司员工，该司购买的广州天河南住11区15栋东梯703房即案涉房屋现已作为福利房分予周伟彦所有。4、广州经济技术开发区阳光房地产企业公司系由广州经济技术开发区智能产业总公司与广东省粤建房地产综合开发公司于1988年9月8日签订联合经营合同联合成立的。5、1992年4月13日，广州市经济技术开发区管理委员会作出《关于广州经济技术开发区智能产业总公司名称变更的批复》，同意广州经济技术开发区智能产业总公司名称更改为广州经济技术开发区科技产业总公司。6、1992年7月23日，广州经济技术开发区阳光房地产企业公司申请称因原合作方于1989年底退股，该司的全部股份已由科技产业总公司收购；后该申请经广州经济技术开发区科技产业总公司于1992年7月27日批准同意。7、1992年7月23日，广州经济技术开发区科技产业总公司向开发区工商局递交《关于重新办理“阳光房地产企业公司”工商登记的报告》，申请恢复阳光房地产企业公司的经营业务，重新登记的开发区阳光房地产企业公司为该司直属的全民所有制企业。8、建筑编号为“天河南住11区15栋东梯”的现门牌为黄埔大道西235号，双方均确认案涉房屋现地址为广州市天河区黄埔大道235号702房。原审法院认为：1989年10月27日，广州经济技术开发区阳光房地产企业公司与海南华信集团广州公司签订《住宅房屋买卖合同》约定海南华信集团广州公司购买案涉房屋，后海南华信集团广州公司依约支付了购房款，履行了主要合同义务。2001年10月16日，海电公司（由海南华信集团广州公司更名而来）出具《证明》，证明周伟彦为该司员工，案涉房屋作为福利房分予周伟彦所有。2011年3月18日招红明出具《证明》对其从2002年1月15日开始承租案涉房屋的事实予以确认。招红明虽主张双方间为房屋买卖合同关系，但对此未能提供充分证据予以证明，对招红明的该主张不予采纳。周伟彦、招红明双方虽就《租赁合同》的签署时间存在争议，但均确认该合同系本人签署，周伟彦、招红明之间就案涉房屋成立租赁合同关系，《租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，双方应按照《租赁合同》的约定履行己方义务。在周伟彦、招红明双方之间的租赁合同关系存续过程中，周伟彦作为出租人已履行将案涉房屋交付招红明使用的义务，招红明作为承租人则应依约向出租方即周伟彦及时交付占有使用案涉房屋所产生的租金费用，而招红明自入住案涉房屋后未向某甲彦支付过租金，现亦表示不同意迁出案涉房屋及支付租金。根据《租赁合同》的约定，租赁期限为自2002年1月15日至2010年1月15日止，月租金额800元。该合同约定的租赁期限已届满，在租赁合同到期且作为承租人的招红明并未向某甲彦支付租金的情况下，周伟彦作为出租方的权益受到损害，周伟彦诉请要求招红明腾空并迁出案涉房屋并无不当，予以照准。且对于招红明承租案涉房屋期间所产生的租金费用，其亦应按照《租赁合同》的约定予以支付，故招红明应向某甲彦支付自2002年1月15日起至其实际搬离案涉房屋之日止的租金及占用费，其中2002年1月15日起至2010年1月15日止的租金标准应为800元/月；自2010年1月16日起至招红明实际搬离案涉房屋之日止的占用费标准应按房管部门核定的同时期同地段同类型房屋的租金标准确定，另因周伟彦诉请为自2002年2月至2010年1月止的期间的占用费均按照800元/月的标准计算，故对于2010年1月16日至2010年1月31日期间的占用费标准应以周伟彦主张的800元/月为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月20日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告招红明腾空迁出并向原告周伟彦交还广州市天河区黄埔大道235号702房；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告招红明向原告周伟彦支付上述房屋自2002年1月15日起至其实际搬离之日止的租金及占用费（其中2002年1月15日起至2010年1月15日期间的租金标准为800元/月；自2010年1月16日起至其实际搬离上述房屋之日止的占用费标准应按房管部门核定的同时期同地段同类型房屋的租金标准确定，对于其中2010年1月16日至2010年1月31日期间的占用费标准以800元/月为限）；本案受理费5590元，由被告招红明负担。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据1995年4月18日《企业法人申请变更登记注册书》，海南华信集团广州公司的经济性质为全民。周伟彦曾于2010年3月16日向原审法院提起诉讼，请求判决广州经济技术开发区阳光房地产企业有限公司、广州经济技术开发区科技产业总公司立即为周伟彦办理案涉房屋的过户登记手续，并交付产权证。周伟彦在该案中诉称，1995年华信广州公司更名为海电公司。其后，海电公司将上述房产分配给周伟彦所有，并交由周伟彦居住使用至今。原审法院经审理后认为周伟彦对执行标的主张权利应提起执行异议之诉，且执行异议之诉应为优先并排除性地适用。周伟彦提起普通确权诉讼，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，遂于2011年3月8日作出（2010）天法民四初字第787号民事裁定，驳回周伟彦的起诉。本院二审期间，招红明提交招红明前夫之父李某乙就案涉房屋签订的2001年9月12日签订的《临时买卖合约》，拟证明双方存在房屋买卖关系，而不是租赁合同关系。周伟彦对真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，关于周伟彦与招红明是否就案涉房屋存在租赁关系。首先，周伟彦在（2010）天法民四初字第787号案中陈述系其本人居住使用案涉房屋；其次，2011年3月8日原审法院作出（2010）天法民四初字第787号民事裁定驳回周伟彦的起诉之后，招红明于2011年3月18日出具《证明》称招红明于2002年1月15日开始至今向某甲彦租住于案涉房屋居住，该《证明》与周伟彦在（2010）天法民四初字第787号案中陈述相矛盾；再次，落款时间为2002年1月15日的周伟彦与招红明签订的《广州市房屋租赁合同》中出现颁布于2005年2月19日的《广州市房屋租赁管理规定》，该合同显然系倒签；最后，招红明在长达十余年的时间内从未向某甲彦支付租金，周伟彦亦无证据证明曾向招红明主张过租金。综合上述情节，本院认为周伟彦与招红明之间并不存在真实的租赁合同关系。周伟彦主张基于已经取得案涉房屋的合法使用权提起本案诉讼，然而案涉房屋登记于广州经济技术开发区科技产业总公司名下，与广州经济技术开发区阳光房地产企业公司就案涉房屋构成房屋买卖合同关系的海南华信集团广州公司登记为全民性质企业，关于福利房的分配应符合国家相关政策并办理相关手续，周伟彦仅凭一纸《证明》显然不足以证明变更名称后的海电公司已将案涉房屋作为福利房分配给周伟彦，周伟彦亦未提交其他证据证明其已成为案涉房屋的合法使用权人或曾经占有、使用案涉房屋，更遑论凭借虚假的租赁关系向招红明主张返还案涉房屋、租金和占用费。因此，本案中周伟彦请求判令招红明向其返还案涉房屋及支付租金和占用费，本院不予支持。综上所述，招红明的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15932号民事判决；二、驳回周伟彦的全部诉讼请求。一审案件受理费5590元、二审案件受理费5590元，由周伟彦负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年六月六日书记员  杨仁义黄妙丽