河北省衡水市桃城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1102民初5016号
原告：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。
法定代表人：桑春华，执行董事。
委托代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。
委托代理人：徐亚军，女，1982年11月21日出生，汉族，该公司员工。
被告：徐铭苑，男，1991年12月28日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
委托代理人：卢新东，河北新旭光律师事务所律师。
被告：张俊香，女，1965年3月3日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
被告：格林恒业集团有限公司，住所地：衡水市桃城区赵家圈镇北郎子桥村北。
法定代表人：张克强，董事长。
被告：张克强，男，1963年10月26日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
原告北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）诉被告徐铭苑、张俊香、格林恒业集团有限公司、张克强案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐亚军、刘广、被告徐铭苑委托代理人卢新东到庭参加了诉讼，被告张俊香、格林恒业集团有限公司、张克强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求确认北京市大兴区西红门镇B座办公楼7层703室商品房归原告所有，并解除对该房产的查封、拍卖。事实与理由：2014年4月4日，原告同被告张俊香商品房预售合同及补充协议，约定张俊香购买盛玺公司703室商品房，用途办公，预测套内面积115.71平方米，单价69551.36元，总房价8047788元。张俊香交纳首付款4027788元，采用按揭贷款方式支付剩余房款402万元。合同签订后，由原告作为保证人，张俊香与中国工商银行股份有限公司大兴支行签订《个人住房借款合同》。后因被告张俊香逾期还贷，截止至2016年6月27日原告盛玺公司代张俊香偿还工行贷款本息、复息、罚息共计403711.09元。同时由于被告张俊香违约，工商银行大兴支行已向法院提起诉讼，要求被告一次性偿还贷款依据原告与被告张俊香签订的预售合同附件八补充协议约定，若原告代为清偿贷款而被告张俊香又未在约定期限内归还的，或按揭银行要求提前收回贷款本息的，原告有权解除预售合同。原告依法向大兴法院提起诉讼，要求解除原告与被告张俊香签订预售合同并由被告张俊香承担违约责任。大兴法院于2016年9月30日做出（2016）京0115民初6293号民事判决书，判决解除原告与被告张俊香签订预售合同，该判决于2016年10月25日生效。原告以出让方式取得北京市大兴区宏业路9号院国有土地使用权，后经批准，在上述地块建设嘉悦中心商品房项目，并于2014年8月29日取得该商品房房屋所有权证。原告在与被告张俊香预售合同期间，得知该商品房被衡水市桃城区人民法院查封，原告依法提起执行异议，衡水市桃城区人民法院于2016年8月30日做出了（2016）冀1102执异71号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。
被告徐铭苑辩称：徐铭苑和张俊香之间的债权债务纠纷已经（2015）衡桃民二初字第298号民事调解书确认,在案件审理过程中,衡水市桃城区人民法院依法查封了张俊香名下位于大兴区西红门镇B座办公楼7层701、703商品房，该查封行为是对张俊香依据商品房买卖合同取得的房产并预登记后的标的物进行的保全行为，盛玺公司提出的大兴区法院判决生效在后，从时间顺序讲，大兴区法院的判决不应当对抗衡水市桃城区人民法院依法采取的执行措施。大兴区法院判决案由是商品房买卖合同纠纷，该案判决的事项是盛玺公司解除合同后取得已出售的房产，从法律性质看，盛玺公司取得的权利还是一种债权，而桃城区法院对张俊香预登记的房产进行查封是一种物权权利，作为盛玺公司获得的债权不应对抗该物权的合法处分权，如果盛玺公司要从法律上取得案涉房产的权利还应当进行确权之诉，但该行为盛玺公司并未实施。针对大兴区法院判决，徐铭苑一方认为，该判决严重不公正，程序严重违法，现正在向大兴区法院提起撤销权之诉，我们提请法庭对本案延期审理。
针对本案，被告徐铭苑当庭提出反诉。反诉原告徐铭苑，反诉被告北京盛玺置业有限公司，请求事项为：判令反诉被告基于反诉被告和张俊香之间签订的商品房买卖合同在该合同解除后应退回的房款向徐铭苑一方返还8668425元。反诉原告徐铭苑系大兴区西红门镇B座办公楼7层701、703室第一顺序查封人，该查封的对象是张俊香对于701及703室应获得的收益，现北京盛玺公司和张俊香之间已解除合同，北京盛玺公司此前收取的张俊香购房款已成为上述查封措施的执行对象，因此反诉原告请求予以返还。
被告张俊香、张克强、格林恒业集团有限公司收到本院依法送达应诉通知书、举证通知书及诉状副本后未予答辩。
本院经审理查明：2014年4月4日，原告同被告张俊香商品房预售合同及补充协议，约定张俊香购买盛玺公司703室商品房，用途办公，预测套内面积115.71平方米，单价69551.36元，总房价8047788元。张俊香交纳首付款4027788元，采用按揭贷款方式支付剩余房款402万元。合同签订后，被告张俊香交纳首付款。由原告作为保证人，张俊香与中国工商银行股份有限公司大兴支行签订《个人购房借款合同》。后因被告张俊香逾期还贷，截止至2016年6月27日原告盛玺公司代张俊香偿还工行贷款本息、复息、罚息共计403711.09元。2016年4月2日，原告向大兴法院提起诉讼，要求解除原告与被告张俊香签订预售合同，并由被告张俊香承担违约责任。大兴法院于2016年9月30日做出（2016）京0115民初6293号民事判决书，判决解除原告与被告张俊香签订预售合同，该判决于2016年10月25日生效。因徐铭苑与张俊香、张克强、格林恒业集团有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月14日将被告张俊香购买的上述房屋予以预查封，原告提起执行异议，本院于2016年8月30日做出了（2016）冀1102执异71号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。上述房屋所在的北京市大兴区宏业路9号院6号楼登记的所有权人为盛玺公司，登记时间为2014年8月29日。以上事实，有生效判决书、商品房预售合同、工商银行个人贷款还款凭证及庭审笔录在卷为证。
本院认为：本案审理过程中，被告徐铭苑当庭提出反诉诉请：判令盛玺公司基于其和张俊香之间签订的商品房买卖合同，在该合同解除后就应退回的房款向徐铭苑一方返还购房款8668425元。执行异议之诉审理的是被执行标的物的权属，被告徐铭苑提起的反诉并非针对原告本诉提出，不属同一法律关系，对被告徐铭苑所提反诉本院不予理涉。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。另外，案外人依据相关法律规定提出执行异议诉讼的，须主张其对执行标的物享有足以阻止其转让、交付的实体权利。本案中，盛玺公司与张俊香签订的《商品房预售合同》，张俊香以支付首付款，剩余款项向商业银行按揭贷款的方式购买盛玺公司开发建设的涉案房屋。合同签订后，张俊香交付了首付款，并向中国工商银行股份有限公司大兴支行贷款，中国工商银行股份有限公司大兴支行向张俊香发放了相应贷款。盛玺公司与张俊香办理了房屋预售登记手续，但未办理房屋产权过户登记手续。本院在执行申请人为徐铭苑，被执行人张俊香、张克强、格林恒业集团有限公司的执行案件中，将张俊香购买的涉案房屋预查封。预查封的效力等同于正式查封。但因张俊香未履行其与中国工商银行股份有限公司大兴支行所签订的借款合同项下还款义务，致使盛玺公司代张俊香向中国工商银行股份有限公司大兴支行清偿张俊香应偿还的款项。此后盛玺公司与张俊香签订《商品房预售合同》被北京市大兴区人民法院判决解除，盛玺公司与张俊香之间已经存在的商品房预售合同之法律关系被判决做出变更，故盛玺公司对被告张俊香原购买的涉案房屋享有所有权。盛玺公司要求停止对执行标的物的执行并确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、对执行标的物（北京市大兴区西红门镇B座办公楼7层703室）停止执行。
二、位于北京市大兴区西红门镇B座办公楼7层703室的房屋一套归原告北京盛玺置业有限公司所有。
本案诉讼费68135元，由被告徐铭苑负担34067.5元，由被告张俊香、张克强、格林恒业集团有限公司共同负担34067.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 崔 勇
人民陪审员 王淑冬
人民陪审员 李 亮
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 杜晶晶