湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第115号
原告甘德明，男。
委托代理人盘枫。
被告永州市同天房地产开发有限公司。
法定代表人龙春明。
委托代理人彭军胜，男。
原告甘德明诉被告永州市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院提起诉讼。2015年2月2日，本案中止审理，2015年6月24日恢复诉讼，于2015年6月30日依法由审判员戚鲁繁适用简易程序公开开庭进行了审理，原告甘德明及其委托代理人盘枫，被告委托代理人彭军胜到庭参加诉讼，经审查本案因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2015年8月27日裁定本案转为普通程序进行审理。于2015年9月7日依法组成由审判员戚鲁繁担任审判长，审判员詹先斌、人民陪审员陈建文参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告甘德明及其委托代理人盘枫到庭参加诉讼，被告永州市同天房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘德明诉称，原告以银行按揭付款方式，向被告购买了商品房一套，即同天家居生活广场第一幢六单元61302号房，双方于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》。2012年12月31日前被告没有按合同约定交房，迫于参与本合同签约业主集体维权申告后，被告才于2013年5月27日下发了入伙通知书，但入伙前被告也没有按合同约定向原告出示建筑工程质量保证书、住宅使用说明书等合法交付使用商品房的相关资料。2014年2月19日，被告又向原告下发了《收房入住通知书》，但当时原告没有收房，直至2014年3月4日，被告向原告送发了建筑工程质量保证书、住宅使用说明书等资料后，原、被告签字认可，原告才予以收房。并且，依照原、被告《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房为住宅的，出卖人在交接房屋时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。”因此，本案合同约定的商品房违约时间从2013年1月1日至2014年3月5日止。综上，原告认为：被告逾期交房不存在法定和约定的事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。被告虽向原告提出入伙和收房，但商品房未达到依法交付的条件，原告依法可拒绝收房。被告应按照双方合同约定第九条第一种方式第二点约定的，由出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五违约金的规定向原告支付违约金。因此，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，恳请法院依法判决被告支付原告逾期交房违约金61405.56元，并承担诉讼费用（注：逾期交房的违约金61405.56元=已付全部房款286273元×0.0005元／天×429天）。
原告甘德明为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方的权利义务；
2、收据，拟证明原告交购房款106273元；
3、个人住房贷款借据，拟证明原告通过贷款交购房款180000元；
4、入伙通知书，拟证明被告告知交房的注意事项，但未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
5、收房通知书，证明内容同证据4；
6、建筑质量保证书和住宅使用说明书，拟证明原告于2014年3月4日收到建筑质量保证书和住宅使用说明书，并收房。
被告同天公司对原告提供的证据质证意见为：
对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但这是第二次通知；对证据6的证明内容有异议，交房时间应以入伙通知书的时间为准。
被告同天公司辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》之后，因被告遭到不可抗力，而导致合同逾期交房部分未履行，是不构成违约责任的。延迟交房的原因是政府该拆迁的房屋未拆迁，造成阻工。同时经县气象部门证实，仅2012年6月至12月，雨天即有93天。因气候原因影响和为创建文明县城造成多次停工，耽误了工期，也是迟延交房的重要原因。被告延迟交房的责任应当免除，理由有二个方面：第一，《商品房买卖合同》第八条第二款约定了政府行为等可以作为免责事由，本案中延期交房是因为政府怠于拆迁所致，因此应当免责。第二，《合同法》规定了不可抗力作为法定的免责事由，本案中的阻工属于不可抗力，因此应当免责。由于受到阻工的影响，本案中的违约金应当调低。
被告同天公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、国有土地使用权出让公告，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；
2、拍卖成交确认书，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；
3、关于要求迅速解决项目用地红线范围内当地群众纷争，防止矛盾激化的紧急请示（2011年1月14日），拟证明项目施工中，当地村民多次前来阻挠，说政府征少卖多，遭遇阻工，项目无法施工，公司出具报告给县人民政府要求解决；
4、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年5月10日），拟证明12户居民未拆迁在项目施工过程中进行阻工；
5、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年8月28日），拟证明主体工程2011年底已完工，预计2012年10月前可陆续交付使用；证明至2012年8月28日止，遭遇12户居民阻工，已阻工3个月；
6、沱江镇政府的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；
7、公安局城关派出所的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；
8、蓝忠益的证明材料，拟证明2012年8月18日与公司签订人行道挡土墙施工合同，因遭遇阻工，再次施工均遭阻工；
9、同天公司工程部的证明材料，拟证明从2012年5月至12月，多次施工均遭阻工，无法施工；
10、同天房地产信访问题协调会议记要（2012年12月12日），拟证明停止阻工；
11、建筑工程竣工验收备案证，拟证明可以交房；
12，入伙通知书，拟证明已通知收房。
原告对被告同天公司提供的证据质证意见为：
对证据1-10的真实性、合法性无异议，但关联性有异议；证据1、2与本案无关；证据3-8不是法定免责的理由，不具有关联性；证据9是案外人写的证明材料，不具有关联性；证据10不是法定免责的理由；对证据11、12三性均有异议，从入伙通知书和收房通知书日期来看，时间上自相矛盾，不具有法定交房手续，不具有合法性。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4，被告无异议，予以认定；证据5、6，被告对其真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以认定。
被告提交的证据1-10，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据，除证据3是证明6、7号楼受到阻工，无法正常施工，与本案2号楼的施工无关联，证据11系复印件，不符合证据要求，证据12系被告给他人的通知，不予认定外，，其他证据与本案争议事实相关联，予以认定。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院现查明本案的事实如下：
2011年6月25日，原告甘德明向被告同天公司交付购房定金20000元，订购被告的商品房。2011年6月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以286273元购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道同天家居生活广场第1幢6单元61302号面积为118.71平方米的商品房，同日，原告甘德明交付购房首付款86273元。2011年12月23日，原告甘德明办理贷款手续贷款180000元给付被告。
《商品房买卖合同》约定：（一）、合同第八条规定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；3、因政府政策等其它原因致使工程延期。（二）、除本合同规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2013年6月1日，被告向原告发出《入伙通知书》，要求原告在2013年6月4日至6月6日办理收房手续，原告以没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由未收房。2014年2月29日，被告向原告发出《收房入住通知书》，被告要求原告在10日内办理收房手续。2014年3月4日，原告收到被告提供的《建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另查明，2012年5月份至2012年12月12日，被告同天公司在2号楼北面挖基础和砌挡土墙的过程中，断断续续地遭遇到附近居民和待拆迁户的阻工。被告曾于2012年5月10日、2012年8月28日书面请示有关部门解决阻工问题，期间ＸＸ瑶族自治县沱江镇人民政府和ＸＸ瑶族自治县公安局城关派出所多次派出工作人员处理纠纷。2012年12月12日，在ＸＸ瑶族自治县信访局召开了同天房地产信访问题协调会之后，被告同天公司才得以顺利施工。
本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，因双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。本案争执的焦点主要是：
1、交房的具体时间。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用；合同第十一条约定了房屋交接的内容和条件。原告于2013年6月1日收到《入伙通知书》，但原告以没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝收房，根据合同约定，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，而合同第八条规定的证明文件并未包括《建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以此为由拒绝收房无合同依据。被告的《入伙通知书》要求原告在2013年6月4日至6月6日办理收房手续，故本院认定原告的收房时间应为2013年6月6日。原告主张以于2014年3月4日收到《建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》后的时间，作为收房时间无合同依据，不予采信。
2、阻工是否构成不可抗力。
合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案所涉工程在本案合同签订之前被告应当能够预见到拆迁的难度，遭遇阻工不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告也未履行通知义务，本案因阻工造成延期交房不属于法定的免责事由，不构成不可抗力。
3、合同约定的违约金是否可以减少。
被告在诉讼中提出合同约定的违约金过高，应当予以调低的请求。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告并未提供相应的证据证明原被告约定的违约金过分高于造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故此，被告要求调低违约金的请求本院不予支持。在本案中，被告提供的证据能够证明其在施工过程中存在间断性阻工的事实，但无法提出具体证据证明受到阻工影响停工的具体天数，本院虽然对于被告违约天数应当全部扣除的主张不予支持，但是考虑到阻工对于被告施工进度造成的影响是客观存在，本着实事求是，兼顾公平的原则，本院根据阻工期间的时间跨度结合阻工次数及相关部门组织协调会的实际情况，酌情认定被告受到阻工停工的天数为60天，该天数依据合同的约定应从被告违约的总天数中予以扣除。
综上所述，本案中，被告同天公司至2013年6月6日才交付原告所购商品房，被告同天公司存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。原告所购房屋逾期交付自2013年1月1日起至2013年6月6日止，逾期交房156天，扣除60天，可认定被告违约天数为96天。被告应当支付原告逾期交房违约金13741元（286273元×0.0005／天×96天）。被告同天公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内给付原告甘德明逾期交房违约金13741元；
二、驳回原告甘德明其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1334元，由被告永州市同天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
（本页无正文）
审 判 长 戚鲁繁
审 判 员 詹先斌
人民陪审员 陈建文
二〇一五年九月二十二日
代理书记员 蒋桂雨
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。