湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终2439号
上诉人（原审原告）：吴国选（曾用名吴风桥）。
上诉人（原审原告）：何智勇�
委托诉讼代理人：何国保（特别授权）。
委托诉讼代理人：赵庆明。
被上诉人（原审被告）：永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人：杨名学。
委托诉讼代理人：杨荣林。
委托诉讼代理人：阳青。
上诉人吴国选、何智勇因与被上诉人永州港隆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴国选，上诉人何智勇的委托诉讼代理人何国保、赵庆明与被�诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨荣林、阳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何智勇上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人立即履行购房合同义务，本案诉讼费和财产保全费由被上诉人和吴国选承担。事实和理由：2006年12月22日上诉人在《购房协议书》中签名共同与吴国选购房，支付了购房款20万元，后因被上诉人无法履行银行按揭贷款义务，导致签订第二份购房合同不能履行。被上诉人为及时收回购房款，自愿要求何智勇与吴国选共同委托被上诉人售房充抵购房款，出售部分住房后，除付清购房款外，上诉人还收到返还款357,093元，双方全部结清。吴国选以居间身份签订《公司股份及全部资产转让合同》时未取得何智勇的授权，其在问话笔录上讲述重复售房不包括五楼在内也只是个人行为，不能证明《购房合同书》已经解除。
吴国选上诉请求：撤销原判，改判支持吴国选的诉讼请求，本案诉讼费、财产保全费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，《购房协议书》已经三级法院确认为有效，原判决无权否定《购房协议书》的效力。一审法院以上诉人未提供签订第二份合同和给付港隆公司下余60万元购房款为由不支持上诉人一审的诉讼请求属适用法律错误。
永州港隆房地产开发有限公司辩称，原审并未否定《购房协议书》系有效合同，但以其他事实存在驳回吴国选、何智勇诉讼请求的判决完全正确。即使《购房协议》有效，因吴国选、何智勇未履行支付购房余款的先合同义务且港隆公司已与其财产结算清楚互不相欠，无权要求港隆公司为其办理房屋权证；吴国选以居间人身份�《公司股份所属全部资产转让合同》上签字及在法庭调查时否定五楼存在重复转让的行为与其主张不符，如支持其诉讼请求将违反诚实信用原则；吴国选与何智勇在签订《购房协议书》时未明确各自份额，属共同共有关系，吴国选达成的协议和结算对何智勇产生约束力；本案已过诉讼时效。
何智勇与吴国选互相未予答辩。
何智勇、吴国选向一审法院起诉请求：永州港隆房地产开发有限公司继续履行《购房协议书》义务，为吴国选、何智勇办理房产权证。
一审法院认定事实：2006年12月22日，永州港隆房地产开发有限公司（甲方）与吴国选、何智勇（乙方）自愿签订一份《购房协议书》，约定：吴国选、何智勇购买永州港隆房地产开发有限公司开发的永州圣马可�尚广场（原金太阳商贸城）第五层楼房，总价款为80万元，签订协议时，吴国选、何智勇（乙方）一次性给付永州港隆房地产开发有限公司（甲方）购房定金20万元（当天已给付），签订第二份合同时，乙方再给付甲方20万元，乙方按甲方通知及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方，甲方一次性扣除乙方所欠购房款40万元，余下的按揭贷款再由甲方一次性付给乙方，乙方将所购房的产权证作为按揭贷款抵押、担保。2013年7月29日，吴国选与当时永州港隆房地产开发有限公司的法定代表人黄衍政在一份《还款结算单》共同签字确认：自当天起，以前的收条及银行付款单全部作废。目前，永州港隆尚欠吴国选先生10万元。2014年4月23日，吴国选收到黄衍政从深圳转来的10万元后，出具收条并在收条上注明“双方互不相欠”。2013年12月9日，永州港隆房地产开发有限公司（甲方）与杨荣林、杨春莉（乙方）签订一份《公司股份及所属全部资产转让合同》，约定永州港隆房地产开发有限公司（甲方）将金太阳商贸城1－10层共8,953.75平方米的房屋产权（包括第五层857.95平方米）转让给杨荣林、杨春莉（乙方），成本转让费（投资款）为1128万元。其中第五条约定：甲方必须保证变更的公司在乙方接替前无任何债务纠纷（如有债务纠纷，由甲方自己承担）。第八条第1项约定：港隆公司自开张以来签订的买卖合同、租赁合同，承让方必须承担相关义务并享受相关权利。乙方必须保证永州市零陵圣马可物业管理有限公司收、支金太阳商贸城全部管理费、水电费以及相关为乙方提供服务的权限。第八条第2项约定：港隆于签订此转让合同之前所签订的买卖合同，购房户未付清款（包括银行未放贷）的权项归港隆公司出让方所有，承让方必须无偿提供为前购房者办理产权证、土地使用证所需的文件给予方便，期间产生的费用由甲方自己承担。吴国选在此合同上以居间人身份签字。2014年5月11日，吴国选陈述：（1）港隆公司重复转让的房屋不含金太阳商贸城第5层；（2）《公司股份及所属全部资产转让合同》涉及的房屋（包括金太阳商贸城第5层）原来是港隆公司在管理。2014年4月以后交给杨荣林管理。
一审法院认为，本案中，虽有生效判决书确定何智勇、吴国选与永州港隆房地产开发有限公司签订一份《购房协议书》有效。但该协议约定签订第二份合同时，乙方再付给甲方20万元且以按揭贷款方式支付另外40万元购房款。本案何智勇与吴国选未提交证据证实签订过第二份合同和给付港隆公司下余60万元购房款的事实。故何智勇与吴国选要求永州港隆房地产开发有限公司继续履行合同义务，同时为其办理好房产权证的诉讼请求，缺乏证据支持。2014年4月23日，吴国选收到黄衍政从深圳转来的10万元（此前已确认仅欠10万元）后，出具收条并在收条上注明“双方互不相欠”。吴国选在《公司股份及所属全部资产转让合同》以居间人身份签字的行为，应认定其对港隆公司将金太阳商贸城第五层857.95平方米房产转让给杨荣林、杨春莉的事实知情且无异议。吴国选又自述港隆公司重复转让的房产不包括金太阳商贸城第五层857.95平方米房产且该房产先后由港隆公司管理和杨荣林管理。上述事实足以说明何智勇、吴国选要求港隆公司继续履行合同且办理好房产权证的权利的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定并经审判委员会讨论决定，判决：驳回吴国选、何智勇的诉讼请求。本案案件受理费80元，财产保全费2,000元，共计2,080元，由吴国选、何智勇承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于吴国选提供的零陵区法院（2013）零民初字第1215号《民事判决书》等五组证据和永州港隆房地产开发有限公司提供的湖南省高级人民法院（2016）湘民申第280号《民事裁定书》的真实性、合法性予以认定，对其各自的证明目的须结合本案其他事实予以认定。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吴国选、何智勇因与被上诉人永州�隆房地产开发有限公司签订《购房协议书》时，涉案房产尚不具备商品房预售条件，《购房协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方明确约定还需签订第二份合同，故《购房协议书》的性质为预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是吴国选、何智勇要求永州港隆房地产开发有限公司继续履行《购房协议书》义务，为其办理房产权证的诉请能否得到支持。对此，本院评析如下：一、无任何有效证据证实双方已签订第二份合同或对《购房协议书》变更后进行了实际履行。吴国选、何智勇与永州港隆房地产开发有限公司签订的《购房协议书》合法有效，双方均应履行协议约定的义务。吴国选、何智勇在《购房协议书》签订当天缴纳了20万元购房定金，其后，由于无法在银行进行抵押贷款，双方未签订第二份合同，吴国选、何智勇也没有继续缴纳剩余购房款，为此，双方进行了结算，永州港隆房地产开发有限公司向吴国选、何智勇退还了购房定金后，双方解除了《购房协议书》。吴国选、何智勇主张《购房协议书》签订后，因对方无法履行银行按揭贷款义务，导致不能签订第二份购房合同而无法支付购房款，故委托对方售房以充抵购房款，出售部分住房后已付清购房款。为此，吴国选、何智勇向法庭提供了委托港隆公司售房的授权委托书、《永州市金太阳商贸城房源表（五楼）》和《收房满意书》等证据。经审查，授权委托书为复印件，上面无对方人员签字，且无任何其他证据予以佐证，无法确认为有效证据。《永州市金太阳商贸城房源表（五楼）》和《收房满意书》为港隆公司正常售房的证明，与双方是否有代售楼房充抵购房款的约�无关联。此外，双方仅凭售房授权委托书对原合同作重大变更不符合一般交易习惯，且吴国选、何智勇在未取得房屋所有权前即授权对方代为出售房屋亦违背正常逻辑。故吴国选、何智勇提供的证据均不足以证实其主张。二、《购房协议书》已经双方协商解除的事实具有高度盖然性。永州港隆房地产开发有限公司主张双方已经协商解除《购房协议书》并给予了吴国选、何智勇一定补偿。为此，永州港隆房地产开发有限公司向法庭提交了双方签字的《还款结算单》作为凭证。该《还款结算单》虽为复印件，但吴国选对双方结算事实予以认可，且有转款记录和吴国选的收条佐证，可认定为有效证据。《还款结算单》上载明“自当天起，以前的收条及银行付款单全部作废”，2014年4月23日，吴国选收到黄衍政从深圳转来的最后一笔欠款10万元后，�具了收条，并在收条上注明“双方互不相欠”。永州港隆房地产开发有限公司此后也并未向吴国选、何智勇出具任何购房款收据。双方以上结算方式与吴国选、何智勇所主张的以代为出售房屋所得款抵扣购房款的事实相悖，而更符合合同解除的特征。结合吴国选以居间人身份在《公司股份及所属全部资产转让合同》签字及自述港隆公司重复转让的房产不包括金太阳商贸城第五层857.95平方米房产等后续行为，本院有充分理由认定双方已协商解除了《购房协议书》。三、吴国选、何智勇的权利主张已超过诉讼时效，且合同已履行不能。吴国选、何智勇要求永州港隆房地产开发有限公司继续履行《购房协议书》义务，为其办理房产权证的诉请已超过两年的诉讼时效。吴国选、何智勇与永州港隆房地产开发有限公司签订《购房协议书》的日期是2006年12月22日，至提起诉讼时，已超过诉讼时效，吴国选、何智勇未提供任何证据证实有引起诉讼时效中断、中止的事由。涉案楼房的所有权已经合法转让，《购房协议书》在事实上和法律上都已履行不能。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人吴国选、何智勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭卫民
代理审判员 刘 爱
代理审判员 张向安
二〇一七年二月十三日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原�人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。