江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3841号
上诉人（原审被告）：常州莫泰花园酒店管理有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇花园街与广电路交汇处，统一社会信用代码91320412554637003F。
法定代表人：符国忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卞赛，江苏铭天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈海娟，女，汉族，1989年2月10日生，住江苏省如东县。
被上诉人（原审原告）：陈凤英，女，汉族，1955年9月20日生，住江苏省如东县。
被上诉人（原审原告）：张宏福，男，汉族，1954年4月12日生，住江苏省如东县。
上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：张军，江苏江花律师事务所律师。
上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑玉叶，江苏江花律师事务所律师。
原审第三人：符迪，男，汉族，1986年4月2日生，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：邵益刚，江苏铭天律师事务所律师。
上诉人常州莫泰花园酒店管理有限公司(以下简称莫泰酒店)因与被上诉人陈海娟、陈凤英、张宏福及原审第三人符迪房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
莫泰酒店上诉请求：1、确认诉争房产中17套已经由符迪缴纳契税的房产归符迪所有，上诉人对此部分房产不用向被上诉人支付租金，事实上双方已经就房屋交易后继租事宜达成一致；2、上诉人不承担逾期付款违约金；3、依法确定一、二审诉讼费用的承担。事实和理由：一、原审判决认定符迪与陈海娟、陈凤英、张宏福所达成的房屋合同有效，而且符迪已经缴纳了全部契税，应当认定17套房产归符迪所有，被上诉人无权要求上诉人支付该17套房产的租金。二、交易过程中被上诉人的实际经办人陈翰笙与莫泰酒店的法定代表人符国忠签订过一份总的交易协议，确定总房价850万元，第一批17套房屋作价600万元，当时符国忠付了10万元定金，交易时符迪支付了300万元，余款290万元打了欠条，这就是整个交易过程；由于被上诉人原因房产被查封后，符国忠与陈翰笙谈过300万元按照每年60万元（资金使用成本每年20%），与莫泰酒店应支付租金相等，因此不再支付租金。三、被上诉人要求莫泰酒店承担逾期付款违约金的理由不能成立，由于出卖人的原因房产不能过户，承租人没有违约故意；根据《合同法》第六十八条，被上诉人房屋被查封，丧失商业信誉，符迪付了巨款得不到保障，承租人中止履行支付租金符合法律规定及基本原则；承租人和符迪共同发函给被上诉人后他们没有任何反应，承租人中止支付租金的行为不应当承担违约责任。
被上诉人陈海娟、陈凤英、张宏福未提出答辩意见。
原审第三人符迪未提出陈述意见。
陈海娟、陈凤英、张宏福共同向一审法院提出诉讼请求：1、判令莫泰酒店立即支付原告房屋租金2100000元(计算至2016年12月7日)及违约金582900元（暂算至起诉之日，应从逾期支付之日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由莫泰酒店承担。
原审第三人符迪向一审法院提起诉讼请求：1、确认诉争房屋产权归其所有，被上诉人配合办理产权过户手续，无权要求承租人支付租金；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：
常州市武进区湖塘镇花园街159号新天地不夜城12号楼11层(11001-11024)共24套房屋的登记所有权人为陈海娟、陈凤英、张宏福(三人系按份共有)。2011年12月8日，陈海娟、陈凤英、张宏福作为甲方，莫泰酒店作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1、乙方承租甲方的物业位于常州市武进区新天地不夜城12号楼11层(11001-11024)，经营用途为酒店经营；2、租赁期限为租赁期限为12年5个月，自2011年12月8日起至2024年5月8日止，装修免租期为5个月，租金为每年60万元，十二年内递增；3、租金支付方式为一年一付，并在下个年度房租产生前15天支付，先付后用，第一期租金支付时间为签定合同日；4、违约责任，如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金等任何款项，应就逾期支付款项按总租金每日万分之五的标准支付违约金；合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，莫泰酒店支付了首期租金60万元。
2013年8月26日，莫泰酒店法定代表人符国忠作为乙方与陈海娟、陈凤英、张宏福三人的代表陈瀚笙(系陈海娟之兄，陈凤英、张宏福之子)作为甲方签订协议一份，协议约定：经双方协商，甲方将其父母拥有的位于武进区新天地不夜城创业大厦11层整体出售给乙方，该楼层总计面积1300多平方米(以房产证面积为准)，整体售价850万元，税费由乙方承担，乙方在本协议签订当日付给甲方10万元作为双方交易的订金，甲方定于2013年9月10日前作该楼层其中的17套房产的买卖，乙方届时支付给甲方300万元作为首付款，余下7套房产及剩余款项在2013年9月25日前交易付清。
2013年9月13日，陈海娟、陈凤英、张宏福作为出售人，符迪作为买受人，双方签订17份《存量房买卖合同(非居间)》，买卖标的物为位于常州市武进区湖塘镇花园街159号新天地不夜城12号楼第11001号-11011号及11013号-11018号共17套房屋，17份合同的买卖总价为5075117元。当日，陈海娟向符迪出具300万元的收条；符迪向陈海娟出具290万元的欠条。同日，符迪还支付了17套房屋买卖需交纳的契税、及营业税、印花税等税费。2013年9月29日，案涉房屋因另案纠纷被本院裁定查封。2013年11月1日，符迪发函给陈海娟，告知已支付房款300万元，余款也出具了欠条，现由于买卖的房屋在过户前被法院查封，导致无法办理新房产证，要求陈海娟、陈凤英、张宏福立即处理好法院相关诉讼纠纷，解除该房屋的查封后配合符迪办理房产过户手续，余款新房产证办妥后再行支付，如由此导致过户不能，应当退还房款并承担办证费用，并承担一切损失。陈海娟于2014年3月17日函告莫泰酒店，要求莫泰酒店支付2014年度的租金及违约金。莫泰酒店、符迪于2014年3月27日回函称，租赁过程中，我方以符迪名义购买了部分房产，并在2013年9月办理房产过户手续过程中，支付了300万元房款，并于同日出具了一份欠条，同时还交纳了全部契税费用，但在办证时，房产被法院查封，此后符迪已发函要求你方解除查封后将房屋过户至符迪名下，但你方仍向我方催要租金，现函告你方，房屋买卖合同已生效，我方已支付了大笔购房款，由于你方的原因致过户不成，造成的损失由你方承担。
在庭审中，陈海娟、陈凤英、张宏福共同陈述17套房屋双方协商的价格为600万元，双方约定2013年9月13日付300万元，符迪仅于2013年9月13日支付陈海娟1830500.88元，因陈海娟急于回家办婚礼，且符迪答应余款随后转给陈海娟，故于当日出具了300万元的收条，并由符迪出具了290元的欠条，但符迪其后并未付款。符迪对此称，17套房屋商定600万元是事实，该款已于2013年8月26日先付原告的代表陈瀚笙10万元，2013年9月13日支付陈海娟1830500.88元，2013年9月14日通过符国忠支付给陈瀚笙的妻子王蓉蓉1167000元，还差2500元是当时付了部分现金，因此符迪共已支付购房款310万元，尚欠290万元，而且原告方对此从未提出过异议。
一审法院另查明：本案租赁房屋共为24套，除涉及第三人争议的17套房屋外，其余7套房屋也由于陈海娟、陈凤英、张宏福涉及其他债务纠纷，被法院查封，现在执行过程中。
一审法院认为：陈海娟、陈凤英、张宏福与莫泰酒店所签订的租赁合同合法有效，双方应当按约履行。莫泰酒店现仅支付一年租金，再扣除免租期5个月，莫泰酒店结欠陈海娟、陈凤英、张宏福从2013年5月8日起至今的租金，应当按约予以支付。陈海娟、陈凤英、张宏福所主张莫泰酒店支付至2016年11月7日的房屋租金210万元，且均已至合同约定的付款期，予以支持。对于陈海娟、陈凤英、张宏福主张的逾期支付租金的违约金，合同约定了违约金的计算方式，可按此予以计算。对于符迪与陈海娟、陈凤英、张宏福所达成的房屋买卖合同，并不违反法律规定，应认定合同有效。现符迪虽支付了部分房款，但由于尚未办理房屋的产权变更登记手续，因此，房屋所有权人仍为陈海娟、陈凤英、张宏福，且现买卖标的物仍处于查封状态，不具备办理产权变更登记手续的条件，故符迪要求确认其为讼争房屋所有权人并要求陈海娟、陈凤英、张宏福协助办理产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。由于陈海娟、陈凤英、张宏福作为房屋所有权人依照租赁合同的约定要求莫泰酒店支付租金符合相关法律规定，符迪与陈海娟、陈凤英、张宏福房屋买卖的标的物仅为租赁合同标的物的一部分，符迪要求确认陈海娟、陈凤英、张宏福无权收取租金于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决：一、莫泰酒店于本判决生效之日起十日内给付陈海娟、陈凤英、张宏福租金2100000元(计算至2016年11月7日)及逾期付款违约金(至2016年5月7日为657000元；从2016年5月8日起，以2100000元为基数，按每日万分之五的标准计算)。二、驳回第三人符迪的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28264元，由莫泰酒店负担，并于判决生效之日起十日内给付陈海娟、陈凤英、张宏福；第三人独立请求权之诉案件受理费减半收取计23400元，由符迪负担(已预交)。
二审期间，当事人对一审判决认定的事实没有异议，且没有提交新证据。对此，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：莫泰酒店与陈海娟、陈凤英、张宏福所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方应当按约履行。陈海娟、陈凤英、张宏福所主张的租金及违约金请求，应当予以支持。对于符迪与陈海娟、陈凤英、张宏福所达成的房屋买卖合同，也因不违反法律规定，应认定合同有效。在双方交易中符迪虽支付了部分房款，但由于尚未办理房屋的产权变更登记手续，房屋所有权人仍为陈海娟、陈凤英、张宏福，且现买卖标的物房屋仍处于查封状态，不具备办理产权变更登记手续的条件，故符迪要求确认其为讼争房屋所有权人并要求陈海娟、陈凤英、张宏福协助办理产权变更登记手续的诉讼请求，不予支持。由于陈海娟、陈凤英、张宏福作为房屋所有权人依照租赁合同的约定要求莫泰酒店支付租金符合相关法律规定，符迪与陈海娟、陈凤英、张宏福房屋买卖的标的物仅为租赁合同标的物的一部分，符迪要求确认陈海娟、陈凤英、张宏福无权收取租金于法无据。因此，莫泰酒店的上诉理由，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28264元，由上诉人莫泰酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜国容
审 判 员 顾 洋
代理审判员 赵 艳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 严晨晖