新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新22民终517号
上诉人（原审被告）：庄全，男，汉族，1985年7月3日出生，住哈密市。
委托代理人：郭永强，男，汉族，1984年8月10日出生，住哈密市。
被上诉人（原审原告）：李新红，女，汉族，1971年2月6日出生，住哈密市。
被上诉人（原审原告）：王建华，男，汉族，1959年10月4日出生，住哈密市。
上诉人庄全因与被上诉人李新红、王建华租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2016）新2201民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄全及其委托代理人郭永强，被上诉人李新红、被上诉人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人庄全上诉请求：1、请求撤销原审判决的第一项、第二项，即原审判决解除双方签订的房屋租赁合同，返还租赁物的判项；2、对一审判决的第三项予以改判，减少四个月的房租473300元；对一审判决的第四项改判，违约金过高应当降低为未付租金的10%。事实和理由：1、一审违反法定程序，漏列了必须参加诉讼的主体。一审已经查明，涉案租赁房屋的产权人为王淑如，应当追加王淑如为当事人参加诉讼。2、一审对租赁费的计算错误，应当扣除房屋2014年11月之前通过消防验收之前的租赁费。双方签订的租赁合同约定房屋的用途为开宾馆，被上诉人交付给上诉人的房屋并未通过消防验收，即该房屋在消防验收前不具备正常使用条件，不应当计算租赁费。3、一审判决解除租赁合同违反公平原则，上诉人拖欠了租赁费，但上诉人并非恶意拖欠，上诉人要求合同继续履行，所欠的房屋租金分期支付。
本案在开庭审理期间，上诉人庄全撤回原审漏列主体，应追加王淑如为当事人的请求。
被上诉人李新红、王建华辩称，2013年11月12日双方签订房屋租赁合同，被上诉人在半个月前就通知上诉人装修，并告知装修前要进行消防备案，上诉人没有进行消防备案。双方合同履行两年，上诉人对于第一年的租赁费都没有付清，故被上诉人不同意继续履行合同。请求二审维持一审判决。
李新红、王建华向一审法院起诉请求：1、解除双方2013年11月12日签订的房屋租赁合同，返还房屋；2、被告支付租赁费1125997元；3、被告支付违约金225199.4元（租赁费1125997元×20%）4、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同载明：”房屋坐落地：哈密摩天房地产开发有限公司锦绣园小区，三层、四层。租赁期共七年，自2014年3月27日至2021年6月26日止。租金计算从甲方向乙方交付房屋后，甲方给予乙方九十天的免费承租装修期租期，以甲方通知乙方可以装修起开始计算，乙方免费装修期为三个月届满次日起计算。三、用途，该房屋只限于开设宾馆使用不得作为其他用途，在乙方使用期间不得擅自改变房屋用途。四、租金及支付方式：第一年至第三年每层租金71万元整（柒拾壹万元整）共计每年142万元整；从第四年到第六年租金按72万元上涨，涨幅不超过5%……乙方需提前一个月交清下一年房屋租金（依此类推）……十、违约责任：（一）下列行为构成本合同项下的违约行为：1、甲方未按合同规定向乙方交付符合要求的房屋，或未按合同规定的时间向乙方交付房屋。以开发商实际交付甲方使用时间为准。2、乙方未按合同规定及时足额交付租金，超过15天以上的……（二）任何一方违反合同约定，违约方应向另一方按照年租金20%支付违约金。2、乙方不能按时足额交付租金的，构成根本违约，甲方可解除合同，乙方应当按照年租金20%支付违约金。3、甲方违反本合同第六条第4款的约定，租赁的房屋因权利人行使抵押权而致使乙方租赁权不能实现的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已付租金，赔偿乙方损失，包括装修损失并承担违约金。”，合同签订后，原告于2014年3月15日将房屋交付给被告，被告入场开始装修，2014年3月27日至2014年6月26日为免租期，之后开始计算租金。被告陆续向原告支付租金共计1353000元，剩余租金一直拖延未付。为确定租金支付时间，原、被告多次进行协商，于2014年4月11日、2015年4月12日签订租房补充协议，协议约定：”因乙方个人原因未及时缴纳租金的，在甲方督促7天的时间内仍未缴纳的，视为违约，甲方将有权将房屋转租他人，乙方在装修期间投入甲方将不予赔付，同时乙方将对甲方给予免装修期间进行赔付，赔付金额按全年租金的双倍摊余承担”。被告于2014年7月1日、2015年8月15日、2015年11月22日、2016年1月22日分别出具承诺书，其中2016年1月22日的承诺书载明：”本人承诺于二〇一六年二月五日交付房租费壹拾万元整，剩余部分房租于三月底交付。”被告至今未付剩余房租。原审另查，庭审中，庄全表示其对于宾馆装修等费用在本案中不予主张。原审再查，涉案出租房屋哈密市前进西路锦绣园小区2-1#B幢402#房屋产权人为李新红。哈密市前进西路锦绣园小区2-1#B幢302#、403#房屋产权人为王淑如，原告王建华之子。王淑如于2016年5月31日出具声明一份，载明：”房屋是王淑如和王建华共同出资购买，在与庄全的租赁合同纠纷一案中，与王建华商定，我同意王建华作为原告参加诉讼，王淑如不主张权利”。一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告将其位于哈密市前进西路锦绣园小区2-1#B幢302#、402#、403#房屋租赁给被告，用于经营宾馆，被告应当及时、足额支付房屋租赁费。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”按照双方合同约定，2014年3月27日至2014年6月26日为免租期，之后开始计算租金，租金为每年142万元。自2014年6月27日至原告起诉之日2016年3月23日止，租金共计2478997元，扣减已支付的1353000元，剩余1125997元应当及时支付，未按约定支付构成违约。自2014年至原告起诉时，因被告未按约定支付房屋租金，原、被告进行过多次协商，原告多次给予被告宽限期，被告也曾多次出具书面承诺书，但都没有按照承诺履行支付房屋租金的义务，被告的行为已构成根本违约，原告主张解除合同，返还房屋，本院予以支持。原告主张被告应当按照合同约定支付欠付租金20%的违约金即225199.4元，本院予以支持。被告庄全辩称，原告交付的房屋消防验收未合格，应扣减相应租金，但未向本院提供证据证明，对被告的该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李新红、王建华与被告庄全2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》二、被告庄全将哈密市前进西路锦绣园小区2-1#B幢402#房屋返还给原告李新红；将哈密市前进西路锦绣园小区2-1#B幢302#、403#房屋返还给原告王建华。三、被告庄全支付原告李新红、王建华房屋租赁费1125997元。四、被告庄全支付原告李新红、王建华违约金225199.4元。以上第二、三、四项于本判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费14934元，由被告庄全负担。
本院二审期间，上诉人庄全提交哈密地区公安消防支队出具的哈地公消验字〔2014〕第0042号建设工程消防验收意见书，证实哈密市锦绣园小区二期A、B栋高层住宅楼，2014年11月6日综合评定该工程消防验收合格。被上诉人李新红、王建华的质证意见为，对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为消防验收时间并不影响上诉人的装修。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：哈密市锦绣园小区二期A、B栋高层住宅楼于2014年11月6日，评定为工程消防验收合格。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人庄全与被上诉人李新红、王建华签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案双方争议的焦点问题是：一、是否应扣除通过消防验收之前的房屋租赁费；二、原审对违约金的计算是否适当；三、原审判决解除双方签订的租赁合同是否正确。上诉人庄全与被上诉人李新红、王建华于2014年3月10日签订房屋交付使用通知书，证实涉案房屋于2014年2月5日竣工验收，双方确定房屋使用时间从2014年3月27日开始计算，被上诉人李新红、王建华已按约履行了合同义务。上诉人庄全在承租房屋后，对房屋进行装修。该房屋的整体结构虽经公安消防部门于2014年11月6日验收合格，但在2014年7月1日作为上诉人庄全承诺并保证在2014年7月4日前付清租赁合同第一年剩余租金。上诉人庄全并无证据证实应扣除通过消防验收之前的房屋租赁费。故原审按照双方签订的租赁合同，给予上诉人庄全九十天免费装修期，从2014年6月27日至被上诉人李新红、王建华起诉之日2016年3月23日止，租金共计2478997元，扣减已支付的1353000元，剩余1125997租金由上诉人庄全支付正确，本院予以维持。上诉人庄全不按时支付租金，已经构成违约，原审按照合同约定，由上诉人庄全按照未付租金20%计算违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。双方签订的房屋租赁合同约定，被上诉人李新红、王建华有权在上诉人庄全不按时交付租金后，经过通知仍不交付的情况下解除合同。上诉人庄全于2014年7月1日、2015年8月15日、2015年11月22日、2016年1月22日分别出具承诺书，但上诉人庄全至今未付剩余房租。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被上诉人李新红、王建华请求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，应予支持。综上所述，上诉人庄全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9659元，由上诉人庄全负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 朱 滢
代理审判员 阿仙古丽·买买提
代理审判员 张 忠
二〇一六年十月十八日
书 记 员 陶 环 还