北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11651号
上诉人（原审原告）北京怡江酒店管理有限公司。
法定代表人王志刚，总经理。
委托代理人刘慧冰，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京市三北建筑工程有限责任公司。
法定代表人张秀英，总经理。
委托代理人许华，北京市墨风律师事务所律师。
上诉人北京怡江酒店管理有限公司（以下简称怡江酒店）、上诉人北京市三北建筑工程有限责任公司（以下简称三北建筑）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00556号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2010年10月，怡江酒店诉至原审法院称，2009年12月9日，在第三方北京世纪博伦投资顾问有限公司的撮合下，我公司与三北建筑签订了《房屋租赁协议》，约定三北建筑将其拥有合法产权的位于北京市朝阳区霄云里×综合楼的一、二层租赁给我公司经营快捷酒店。租赁期为2010年1月1日起至2029年12月30日止共计20年。前五年租金为每年2483251元，自第六年起，每年租金递增3%。合同签订后我方按照双方约定向第三人交付了10万元定金，并在合同签订后及时交纳了首期租金30万元。为了尽早开办酒店，我方与三北建筑签订了《拆除协议书》委托其将原来的办公、住宅改建为宾馆并支付了其拆除费，还向在承租房屋内办公的第三人支付了搬迁费8万元。我公司同时与北京凯美装饰工程设计有限公司、北京德垦装饰工程有限公司、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司签署了装修、施工等协议，并支付了相关费用。但2010年2月25日，涉案房屋四层的业主对拆除行为提出投诉，要求停止拆除，拒绝我公司在此经营。该楼的电梯改造等也因三北建筑的原因未顺利进行，三北建筑至今未按照约定的标准向我公司交付房屋。我公司为此多次向三北建筑发函，其未进行回复。故我公司诉至法院要求判令：1.确认我公司与怡江酒店签订的房屋租赁合同于2010年9月7日解除；2.三北建筑返还我公司已付的首期租金30万元；3.三北建筑赔偿我公司为经营进行改造而支出的工程款5万元；4.三北建筑赔偿我公司自2009年9月至2010年6月期间筹办酒店借调及聘用的人员工资、社会保险等支出407087元；5.三北建筑返还我公司交纳的定金10万元；6.三北建筑赔偿我公司支付给第三人北京世纪博伦投资顾问有限公司搬迁费用8万元；7.三北建筑赔偿我公司预付北京凯美装饰工程有限公司的工程预付款20万元；8.三北建筑赔偿我公司支付给北京德垦装饰工程有限公司的设计费138600元；9.三北建筑赔偿我公司支付给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的设计费47480元；10.三北建筑赔偿我公司因租赁该物业而支出的会议、培训等各项费用151252.52元；11.三北建筑赔偿我公司支付给第三人北京世纪博伦投资顾问有限公司的代理费10万元。
三北建筑答辩并反诉称，我公司不同意怡江酒店的诉讼请求。第一、我公司完全按照合同约定履行了自己的义务，没有任何违约情形；第二、我公司同意解除合同，但解除合同的时间应该为2010年12月6日正式开庭之日；第三、怡江酒店未按照约定交纳租金及押金，构成违约并给我公司造成损失。我公司提起反诉，要求判令：1.怡江酒店支付我公司欠付的租金1148563元；2.怡江酒店支付欠付租金的利息72434.17元；3.怡江酒店支付我方押金300000元。
针对三北建筑的反诉，怡江酒店答辩称，因三北建筑一直未交付房屋，故其租金及租赁利息的请求缺乏事实依据。根据合同约定，押金应在房屋交付后30日内给付，因三北建筑未交付房屋，故押金给付的条件未成就。综上，不同意三北建筑的全部反诉请求。
原审法院经审理查明如下事实：位于北京市朝阳区霄云里×号楼系办公用房，其中第一、第二层所有权人为三北建筑，第三层A座所有权人为北京市×有限责任公司，三层另有部分自然人业主，第四层的所有权人为北京×房地产信息咨询有限公司。2009年12月9日，三北建筑（甲方，出租人）与怡江酒店（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定三北建筑出租其位于北京市朝阳区霄云路霄云里×综合楼的一二层整层，建筑面积为3083.5平方米，房屋主体建筑为框架结构，土地用途为划拨，相关约定如下：双方的主要目的是甲方将经乙方确认的现状房屋交予乙方承租，乙方自行投资对该楼进行二次装修改造，装修好的营业面积以后的维修维护均由乙方自行承担，该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施设备状况、水电煤等现有配套状况已经乙方确认和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜；双方约定甲方于过春节气候能达装修标准（交房日）前向乙方交付该房屋，交房日前甲方做好清退工作，乙方可进场准备装修，该房屋租赁期自2010年1月1日起至2029年12月30日止共计20年（其中7个月为前四后三的免租期），自2010年1月1日起至2010年4月30日止，作为前四个月的免租期，租赁第一年起，连续三年每年的最后一个月的租金作为后三个月免租期；如果经双方协商改变交房日时，起租日也相应调整；免租期期间乙方无需支付租金（免租期期间的水电等与乙方装修有关的费用由乙方承担）；乙方可根据需要自行安排装修改造事宜，自合同交房日开始，房屋内的设施设备等均由乙方自行处置，甲方不得干涉；自起租日起，前五个租赁年度租金不变，租金为2483251元；首季租金按如下房屋支付：本合同约定签订合同日后五个工作日内，乙方支付给甲方首季租金中的300000元，前四个月免租期结束后十日前乙方支付给甲方首季租金中剩余320813元，前四个月免租期后第二季度开始，乙方应于每季度十日前向甲方支付本季度租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金；本合同约定交房日后五个工作日内，乙方支付给甲方押金300000元，此押金在租赁合同结束时且乙方无违约行为及拖欠应缴费用时退还给乙方；甲方保证乙方在装修期间的改造过程中使楼内全体业主提供配合，直至装修结束；乙方装修改造期间，甲方应为乙方提供与楼内其他业主的协调及沟通工作，达到乙方装修改造顺利完成的目的，因楼内其他业主阻挠停水停电等结果致使乙方的改造工程停工，甲方应承担因停工造成的时间损失（即停工期间免收租金），乙方承担因停工造成的其他损失；在乙方装修和经营期间，涉及与周边居民或相邻各方投诉矛盾的，甲方应配合乙方平息有关纠纷和协调周边关系，并为乙方办理营业执照等相关证照提供有效的房产证明；如甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的或者交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，乙方可以通知甲方解除合同，违反合同的一方还应向另一方按月租金的二倍支付赔偿，如支付的赔偿不足弥补损失的，还应赔偿损失的差额部分；任何一方不能履行合同约定的各项条款，则违约方应赔偿对方所有损失；因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的押金和租金自甲乙双方书面协议解约后10日内退还给乙方。审理中，双方均确认签订合同之时怡江酒店承租涉案房屋的目的是要开办汉庭酒店。
同日，三北建筑与怡江酒店及第三人北京×投资顾问有限公司签订了《补充合同》，约定三北建筑与怡江酒店同意将上述合同第四条中4.5项条款“4.5本合同约定交房日后五个工作日内，乙方支付给甲方押金300000元（大写三十万元），甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。此押金在租赁合同结束时且乙方无违约行为及拖欠应缴费用时退还给乙方”中的甲方将履行的权力及职责转交给北京世纪博伦投资顾问有限公司，合同结束时由甲、乙双方共同确认追究由北京世纪博伦投资顾问有限公司退回乙方押金。
2010年1月10日，怡江酒店向三北建筑交纳了30万元租金。2010年2月1日，怡江酒店向北京世纪博伦投资顾问有限公司支付了代理费10万元。此外，2009年8月11日，杨×代表怡江酒店向世纪博伦公司交纳了“霄云里×号楼1-2层意向租赁定金”10万元。
双方于上述合同签订后又签订了《拆除协议书》，主要内容为怡江酒店作为甲方委托三北建筑对北京市朝阳区霄云路霄云里×综合楼由原来的办公、住宅改建为宾馆，室内地面、墙面、隔墙、吊顶、卫生间等设施部分拆除，拆除面积大约4000平方米左右，范围包括地下一层部分、一层整层、二层整层、三层部分及室外部分台阶；拆除工期为2009年12月30日开工，2010年1月25日竣工。合同工期日历天数为25天，具体开工日期以甲方通知为准；甲方负责施工现场各部门及业主的协调工作，在施工前与乙方现场确定拆除位置及拆除数量并提供拆除作业用的临时用水和用电接口；三北建筑负责拆除房屋至怡江酒店要求；合同价款以双方现场负责人书面确定的工程量乘以双方商定的拆除单价确定工程款；合同签订后5日内怡江酒店支付三北建筑5万元作为工程预付款，工程量拆除超过总量的50%，怡江酒店支付已完工程量的50%进度款，余款待工程拆除完毕后经验收合格15日内一次性支付。怡江酒店或者三北建筑不能按本协议条款约定内容履行自己的各项义务及发生使合同无法履行的行为，应承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿因其违约给对方造成的全部经济损失。合同附件一为拆除合同单价表，列举了拆除地毯、混凝土垫层、面砖、墙纸等的单价。
拆除协议签订后，怡江酒店按照约定向三北建筑交纳了5万元预付款，三北建筑于2010年1月25日办理了涉案拆除工程的施工许可证，许可的装修期间为2010年1月20日至2010年5月30日。此后，三北建筑开始对租赁标的物进行拆除改造。三北建筑称租赁标的物二层已经拆除完毕，目前处于停滞状态；怡江酒店则称二层并未按照要求拆完。怡江酒店还于2010年4月13日及4月17日向四层业主蒙建江支付共计8万元。三北建筑在拆除过程中受到该楼四层部分业主及物业公司的阻挠。2010年2月25日，案外人北京明为华房地产信息咨询有限公司向北京汉庭酒店管理有限公司发出《关于制止在霄云里五号楼拆改建的函》，内容为：我公司是朝阳区霄云里×号楼四层的业主，负责本楼及该地区其他各楼的物业管理工作。北京怡江酒店管理有限公司作为五号楼一二三层的承租人，在未经规划部门批准的情况下，拟擅自将其承租的办公用房改为旅店加入汉庭连锁集团，其行为严重违法。现我公司郑重函告贵司，希望贵司在接到本通知后，立即制止怡江酒店管理公司的加盟事宜，收回对怡江公司的加盟请求，不要被北京怡江酒店管理公司违法行为所蒙骗，否则，我公司将坚决制止其对5号楼的改造，并阻止旅店的开业。2010年3月22日，三北建筑向怡江酒店发出《工作联系函》，内容为：“由于蒙建江与北京朝阳区霄云里×号楼1层及2层的产权方北京市三北建筑工程有限责任公司无房屋产权转移、房屋租赁或房屋使用等任何协议（或交易、承诺）。根据租赁合同的相关内容，北京市朝阳区霄云里×号楼1层102室蒙建江由北京市三北建筑工程有限责任公司清退，使其搬离该楼。有关蒙建江搬离该楼一周后对该楼装修改造工程做出的阻挠行为，与北京市三北建筑公司有限责任公司无关。”
2010年8月7日，怡江酒店向三北建筑发出索赔书、租金发票等材料，要求三北建筑于收到材料后7日内与怡江酒店协商索赔事宜。
2010年9月27日及10月11日，三北建筑两次向怡江酒店发函，9月27日的函内容为：“霄云里×号楼自拆除合同签订后，我公司积极配合贵公司办理开工手续，直至开工证审批下来。我公司即刻组织人力、机械、计划在2010年的春节前将一层、二层工作面的墙体、吊顶及地面、卫生间拆除完毕，工程施工进行7天时，由于你方没有和锦秋物业公司协调好，我们被物业公司停工。之后，未经我公司同意，你方擅自引进一支队伍进入施工现场进行拆除工作，被5号楼的物业管理公司锦秋物业责令停工并且清除出施工现场，现场停工直到现在。这种行为属于单方违约，已违背了双方签署的拆除合同，给我公司造成了很大的损失，所有后果由你方自行承担，并且应尽快做好清算工作。”10月11日的函内容为：“霄云里×号楼自拆除合同签订后，我公司积极配合贵公司办理开工手续，直至开工证审批下来。我公司即刻组织人力、机械、计划在2010年的春节前将一层、二层工作面的墙体、吊顶及地面、卫生建拆除完毕；工程施工进行7天时，由于你方即（北京怡江酒店管理有限公司）没有和锦秋物业公司协调好，我们被物业公司停工。之后，未经过我公司同意，你方又擅自引进一支队伍进入施工现场进行拆除工作，被5×号楼的物业管理公司即（锦秋物业公司）责令停工并且清除出施工现场，现场停工直到现在。这种行为属于单方违约，已违背了双方签署的拆除合同，给我公司造成了很大的损失，所有后果由你方自行承担，并且应尽快做好清算工作。此文件于2010年9月27日递给贵公司，至今未答复。希望贵公司在3天内给予回复，否则视为单方违约。怡江酒店工作人员签收了该函。
怡江酒店称其为了实现开办连锁酒店的经营目的，发生了如下损失：1.筹备期间的工作人员工资及社保费用，数额为407087元，2.为了使得原在此办公的北京世纪博伦投资顾问有限公司顺利搬走而支出的补偿费80000元，3.为了装修承租标的物而支付给北京凯美装饰工程设计有限公司的工程预付款200000元，4.支付给北京德垦装饰工程有限公司的设计费138600元，5.支付给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的设计费47480元，6.为筹办酒店支出的会议、培训费共计151252.52元，7.支付给北京世纪博伦投资顾问有限公司的中介费100000元。对此，向法院提交了如下证据：1.自行制作的工资表一份，显示从2009年11月到2010年6月期间给杨鲁等人发放工资每月2000元到15000元不等；2.蒙建江书写的收条两份，内容为蒙建江分两次确认收到怡江酒店共计80000元，收条未显示款项性质；3.怡江酒店与北京凯美装饰工程设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》及工程预付款收据，其中合同约定的工程名称为“汉庭快捷酒店（北京宵云酒店）建筑装饰工程”，工程地点为朝阳区霄云路霄云里5号，工期为2010年4月15日至8月15日，由北京×装饰工程设计有限公司按照怡江酒店提供的施工图纸和作法说明进行施工，工程款总额为2800000元，合同签订之日支付20万元；收据日期为2010年3月16日，确认的款项数额为200000元；4.怡江酒店与北京德垦装饰工程有限公司签订的《设计合同》及设计费收据，其中《设计合同》约定有北京德垦装饰工程有限公司对北京市朝阳区霄云里×号楼综合楼地下一层、二层及三层东半层总建筑面积为4400平方米的“汉庭快捷酒店霄云里店装修改造工程”进行设计，将原有办公用房装修改造为汉庭快捷酒店，合同约定的设计费总额为198000元，其中合同签订后五天内支付59400元预付款，向发包方交付设计资料及图纸时，支付79200元，根据发包方要求完成图纸修改并交付全部资料及图纸时支付39600元，剩余19800元作为预留配合费，待项目改造工程竣工后七日内支付；收据日期为2010年3月5日，数额为79200元；5.中国农业银行结算凭证，显示怡江酒店于2009年12月通过电汇的方式支付汉庭星空（上海）酒店管理有限公司47480元；6.怡江酒店方记账凭证一组，期间为2010年1月至6月，均为借出，未载明费用用途；7、怡江酒店支付给北京世纪博伦投资顾问有限公司数额为10万元的代理费发票。三北建筑认为上述均属于怡江酒店内部管理及费用，即使存在也与其无关。
据此，原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。怡江酒店与三北建筑之间就涉案房屋签订的租赁合同系其各自真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。
双方均同意解除合同，法院对此不持异议，但怡江酒店主张的合同解除日期缺乏证据支持，法院不予采信，鉴于三北建筑同意双方合同于2010年12月6日正式开庭之日解除，法院认定该日为合同解除之日。
本案争议的焦点之一在于三北建筑是否履行其交付房屋的义务。根据《房屋租赁合同》第1.3条约定，“甲方将经乙方确认的现状房屋交与乙方承租”，《房屋租赁合同》3.1条约定，甲方应于过春节气候能达到装修标准（交房日）前向乙方交付该房屋；交房日前甲方做好清退工作，乙方可进场准备装修；据此法院认定，三北建筑在向怡江酒店交付房屋前应先做好原有承租人及承租标的物的清退工作，但装修是否完成并非交付的条件，怡江酒店作为甲方委托三北建筑拆改租赁标的物，结合前述约定法院认为上述拆除协议书签订之日应认定为租赁标的物交付之日，但因双方拆除协议书并未注明签署日期，法院根据协议书确定的开工日期认定三北建筑已于2009年12月30日向怡江酒店交付了租赁标的物。
焦点之二为怡江酒店应否支付房屋租金。《房屋租赁合同》第3.1条约定了免租期为4个月，自2010年1月1日起至2010年4月30日止，故上述期间不应支付租金。《房屋租赁合同》第5.3.8及5.3.9约定，三北建筑负有保证租赁标的物内其他业主配合装修改造的义务，因其他业主阻挠导致装修停工的，三北建筑应负担停工期间的损失，即免收停工期间的租金。双方对《拆除协议书》未能按期顺利履行完毕的原因有争议，但根据《关于制止在霄云里五号楼拆改建的函》等证据法院认定，在三北建筑接受委托进行拆改过程中，施工受到楼内其他业主的阻挠和反对，故三北建筑未履行合同约定的上述义务；另外，三北建筑直到2010年1月25日才办理完毕施工许可，也违反了双方拆除协议书约定的施工期间，因三北建筑未按照拆除协议书的约定履行相应拆改义务，导致怡江酒店一直无法将涉案标的物投入连锁酒店经营。综上，结合前述合同约定法院认为装修改造受到阻止后至今的租金损失应由三北建筑自行负担。故三北建筑应返还怡江酒店已支付的租金，其反诉要求怡江酒店支付后续租金及利息的请求缺乏依据，法院不予支持。
焦点之三为怡江酒店主张的损失是否有合理性及事实依据。怡江酒店作为承租人，基于对合同的信赖为了实现合同约定的经营目的投入的设计费及工程预付款有合同及收据为证，属于其合理的损失，现双方租赁合同因三北建筑的原因无法正常履行，三北建筑应对该损失中的合理部分予以分担，怡江酒店作为承租人，应在签订合同之前对于承租标的物的经营风险有一定的预期，其在未征得相关权利人同意的情形下冒然投资进行设计及装修，对该部分损失的发生也有过错。法院根据双方过错程度对怡江酒店该部分损失在怡江酒店和三北建筑之间予以分担。因三北建筑的原因未在约定期间完成拆改，但根据双方陈述三北建筑确实履行了部分拆改义务，故怡江酒店要求三北建筑全部退还已付拆改工程款的请求缺乏依据，法院不予支持。
怡江酒店主张的筹备期间的人员工资、会议及培训费用等，其依据为自行制作的工资表或支出，在没有其他证据佐证的情形下法院难以认定该部分损失实际发生，且该部分费用属于经营成本，作为经营主体，向员工发放工资是其正常经营成本的一部分，因未提交证据证明上述支出系因合同未能履行的额外支出，法院对其该部分损失与合同解除之间的关联性难以认定，故对其该部分请求不予支持。根据其陈述法院认为怡江酒店向北京世纪博伦投资顾问有限公司交付的代理费属于其他法律关系，因北京世纪博伦投资顾问有限公司未参与本案庭审及陈述意见，怡江酒店如坚持主张可就该部分争议与案外人协商或另行解决。怡江酒店支付给案外人蒙建江以及汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的款项性质及依据不清楚，法院难以认定属于为履行合同而支出的合理损失，怡江酒店如坚持主张，可另行与相关人员或单位解决。
根据《补充合同》，三北建筑已将租赁保证金相关合同权利转让于北京世纪博伦投资顾问有限公司，其再行主张相关款项缺乏合同依据。
综上，判决：一、确认怡江酒店与三北建筑之间2009年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2010年12月6日解除；二、三北建筑于判决生效后十日内退还怡江酒店租金三十万元；三、三北建筑于判决生效后十日内赔偿怡江酒店设计费、工程预付款共计六万元；四、驳回怡江酒店的其他诉讼请求；五、驳回三北建筑全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
判决后，怡江酒店和三北建筑都不服原审判决，提出上诉。
其中怡江酒店的上诉理由是：原审法院认定的交付时间错误，三北建筑未按合同约定完成做好清退工作；原审认定怡江酒店对合同无法履行应当承担部分风险是错误的，怡江酒店已履行了合同义务；三北建筑应当承担怡江酒店的全部损失，基于对三北建筑的信任而导致怡江酒店的其他开支，怡江酒店均应赔付。综上，怡江酒店的上诉请求是撤销原审判决，改判支持其原诉请求中2-11项。
三北建筑的上诉理由是：原审判决对交付时间认定错误，应为租赁合同签订的次日即视为交付；合同无法履行的责任全部在怡江酒店，三倍公司已实际履行了全部合同义务，因此怡江酒店应当支付租金。
本院经审理查明事实与原审判决一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及《补充合同》、《拆除协议书》、《关于制止在霄云里五号楼拆改建的函》、租金发票、工程合同及收据、设计合同及收据、定金收据、代理费发票等在案为证。
本院认为，综合双方的诉讼意见，本案的争议焦点是涉案房屋的交付时间。三北建筑和怡江酒店中存在《房屋租赁合同》和《拆除协议书》两个彼此独立的合同关系。根据《房屋租赁合同》的约定，交房条件为“过春节其后能达装修标准（交房日）”之日。但根据此后双方签订的《拆除协议书》，怡江酒店将涉案房屋委托三北建筑进行拆除、改建工作。根据该协议书的内容，怡江酒店与三北公司通过实际履行变更了《房屋租赁合同》中关于交房条件的约定，即怡江酒店已接受了涉案房屋，再将该房屋交委托他人进行拆除，因此原审法院确定实际开工日期即为租赁标的物交付日期是正确的，本院应予维持。
根据《拆除协议书》的约定，三北建筑负有保证租赁标的物的其他业主配合装修改造的义务，现因其他业主阻挠导致停工的，三北建筑应承担相应的损失。现结合前述证据，可以认定在涉案房屋进行拆改的过程中受到他人阻拦，故可以认定三北建筑未全面履行合同所约定的义务，因此三北建筑上诉请求怡江酒店支付后续租金及利息，本院不予支持。
关于怡江酒店主张的其他损失。首先，在签订合同之前，怡江酒店应当对承租涉案房屋经营风险有一定的预期，其在未征得相关权利人同意的情形下冒然投入设计费及工程预付款，本身对该笔损失亦存在过错。原审法院综合双方的过错程度，确定怡江酒店和三北建筑对该部分损失进行分担是正确的，本院予以维持。其次，对怡江酒店主张的筹备期间的人员工资等其他费用，现有证据不能证明该部分支出系合同不能履行而致的额外开支，故对该部分支出本院不予支持。怡江酒店上诉其他开支因涉及案外人利益，本院不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费17350元，由北京怡江酒店管理有限公司负担10650元（已交纳），由北京市三北建筑工程有限公司负担6700元（于收到本判决之日起七日内交纳）；反诉案件受理费9244元，由北京市三北建筑工程有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费41459元，由北京怡江酒店管理有限公司负担18970元（已交纳），由北京市三北建筑工程有限公司负担22489元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
审 判 员 王东军
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 刘 慧