广西壮族自治区合山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民初字第313号
原告广西福来物业服务有限责任公司。
法定代表人莫太贵，经理。
委托代理人莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
被告郑标文。
第三人合山市景泰房地产开发有限责任公司，住址，合山市红河路1号。
法定代表人江川，经理。
委托代理人莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业公司）诉被告郑标文及第三人合山市景泰房地产开发有限责任公司（以下简称景泰房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗永文独任审判，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告福来物业公司及第三人景泰房开公司的委托代理人莫宣文，被告郑标文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，福来物业公司于2005年12月29日与景泰房开发公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》。合山市红河时代广场物业服务由福来物业公司管理。原告到合山市物价局办理了收费文件。2006年1月5日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，在协议签订后，原告认真履行了自己的义务。从2008年元月1日起原告按物价局核定标准向被告收取物业管理费，但被告自2011年7月起至2015年6月，累计48个月未缴纳物业管理费，照明费从2010年7月起至2015年6月，累计60个月也未缴纳。为此，请求法院判令：1、被告支付原告自2011年7月起至2015年6月止的物业管理服务费1953.6元及公共照明费从2010年7月起至2015年6月止120元，共计2073.6元；2、被告支付原告其未交物业管理服务费、公共照明费的滞纳金3307.71元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告郑标文辩称，1、被告与第三人景泰房开公司签订房屋买卖合同时，第三人未告知其与原告签订《前期物业管理服务合作协议书》，商品房买卖合同中也没有物业管理服务合作协议的规定，根据《广西物业管理条例》规定除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。故此物业管理费应由第三人交纳；2、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是在被告受胁迫签订的，违背被告的真实意思表示，该协议属无效合同；3、从原告与第三人签订的《前期物业管理服务合作协议书》看，原告与第三人是合作关系，第三人才是真正的物业管理主体。根据协议约定，原告与第三人对业主房屋有维修和管理义务，但原告没有完全履行，对被告反映房屋、门窗存在质量问题不予理睬，互相推诿责任，致使被告房屋的质量问题至今未能得到解决，故此被告有权拒绝交纳物业服务费的权利，即使要交纳，也要在原告解决房屋质量问题后才交纳；4、原告按千分之三收取滞纳金违反国家规定，法院不应支持；5、原告多年未催告被告交纳物业服务费，前期的物业服务费已超过诉讼时效。
第三人景泰房开公司述称，1、原告与被告的纠纷是物业服务合同纠纷，该案与景泰房开公司没有利害关系，景泰房开公司不是本案的第三人；2、被告认为其购买的房屋存在质量问题，属于另一法律关系；3、被告的房屋是否存在质量问题，必须通过质检部门作出质量鉴定后方能认定。
经审理查明，原告福来物业公司系依法成立的企业法人。原告于2005年12月29日与第三人景泰房开公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》，约定由原告对被告所属小区实施物业服务，合作期限3年，期满后由原告独立经营。被告郑标文于2009年12月23日与第三人合山市景泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买第三人位于合山市红河时代广场小区XXXXX号房屋，建筑面积为116.42平方米。第三人向原告出具《住宅质量保证书》承诺住宅发生质量问题由其负责处理。2010年7月13日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，被告自交房之日起开始交纳物业管理服务费。原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.35元，被告于每月10日前交纳，逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。该收费标准经合山市物价局批准。被告因购买的房屋及门窗存在质量问题向原告反映没有得到解决及被告对原告的物业管理服务不满意，故被告自2011年7月起至2015年6月累计48个月未缴纳物业管理服务费1953.6元，2010年7月起至2015年6月未缴纳公共照明费120元。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝交纳，为此原告向本院提起了诉讼。
庭审中，原告认为在物业服务方面原告没有及时跟业主沟通，存在一定的不足，请求法院在滞纳金方面适当的给于业主让步。
上述事实，有原告提供的营业执照、《前期物业服务合作协议书》、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《前期物业管理服务合同》、合山市物价局文件、《欠费清单》等证据及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证。上述证据能相互印证，符合本案事实，本院予以认定。
本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，是双方在自愿的基础上签订的，该协议的内容没有违反法律强制性规定，双方应按照协议的约定，认真履行好各自的职责和义务，本院对其效力予以确认。本案中，原告按照《前期物业管理服务合同》的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理服务费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付自2011年7月起至2015年6月止的物业管理服务费计1953.6元、公共照明费120元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金问题，被告未按约支付物业管理服务费，理应根据物业服务合同约定向原告偿付相应的违约金。由于双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定了违约责任，即逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。原告向被告主张2011年7月起至2015年6月的滞纳金的请求成立，但本院考虑原告系追索四年的物业费，滞纳金具有惩罚性，如果按照合同约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，原告亦同意让步，故将滞纳金数额调整为被告拖欠物业管理服务费总额的30％作为付款违约金。对被告在庭审中所抗辩其购买的房屋及门窗存在质量问题，属被告与第三人之间产生的商品房买卖合同关系，被告可提供相关证据另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告郑标文给付原告广西福来物业管理有限责任公司自2011年7月起至2015年6月止的物业管理服务费计1953.6元、公共照明费120元，合计2073.6元。
二、被告郑标文给付原告广西福来物业管理有限责任公司违约金622.08元（按被告拖欠物业管理服务费、公共照明费总额的30％计算）。
三、驳回原告广西福来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑标文负担。
上述应付款，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。
审判员 罗永文
二〇一五年九月六日
书记员 陈志成
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。