广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民一初字第167号
原告：佛山市三水区大田人造花有限公司，住所地：佛山市三水区。
法定代表人：何XX。
委托代理人：杜XX、曾XX。
被告：三水对外经济开发区三旧改造工作指挥部，住所地：佛山市三水区。
法定代表人：李XX，该指挥部负责人。
委托代理人：龚XX、陈XX。
原告佛山市三水区大田人造花有限公司（以下简称大田人造花公司）诉被告三水对外经济开发区三旧改造工作指挥部（以下简称三旧改造指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日、2014年6月9日二次公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人杜XX、被告的委托代理人龚XX、陈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6、7月，原告与三水区公民钱XX先生分别签订了两份《厂房租赁合同》，据此，原告将自有的位于佛山市三水区西南街道XX大道XX号的FXX、FXX两厂房及FXX厂房以南的七座建筑物出租给该钱先生经营“佛山市XX有限公司”。为表示对承租方的大力支持，同年11月间，原告同意承租方陆续拆除了该处原有的折合市值413.4万元（按照被告后来补偿同类建筑物的标准1280元／平方米计算）的3229.4平方米的建筑物，由其重新改建。前述建筑物拆除约一周后，被告派人前来洽谈收储动迁事宜。当原告阐明该处有大批建筑物新近拆除改建的情形后，被告表示以后将会在动迁补偿中予以体现。然而，被告在后来仅对该“佛山市XX有限公司”作出了相关补偿，原告却并未就此受益。为了适当弥补原告的损失，确保动迁补偿工作的顺利推进，2012年11月9日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定由被告将其已经征收的位于佛山市三水区西南街道XX大道XX号厂区内编号为DA34（办公室用楼）、DA35（XX商用楼）、DA37（XX酒店）、DA46（XX会所）、DA47（XX商用楼）和DA45（XX商用楼）共6座物业及附属设施、设备有偿给原告在搬迁过渡期间占用，期限至2016年6月30日止等等。上述《补充协议》生效后，原告分别将前述6座物业分别出租给佛山市三水区XX饮食娱乐有限公司（每月租金为75000.00元，详见租赁合同）、梁钢（每月租金2500.00元，详见租赁合同）、佛山市三水区XX酒店有限公司（每月租金为154269.90元，详见租赁合同）等经营使用。期间，原告承包经营了佛山市三水区XX酒店有限公司（该公司由原告及案外人共同出资设立），承包经营期限与前述《补充协议》同。2012年9月，原告开始承包经营佛山市三水区XX酒店有限公司，为此原告陆续投资添置了多项资产，经指挥部委托评估公司评估为1，190，470.28元。2013年10月16日，被告向原告发出《终止合同通知》称，“……现由于我部单方面原因需提前终止上述补充协议，请贵司自收到本函之日起60日内做好离场的善后工作”。据此，原告于同年11月30日前全面终止了前述租赁合同，并着手进行搬迁工作。2013年9月起，为确保佛山市三水区XX酒店有限公司全体员工能够继续有工开，有饭吃，原告开始筹划在三水区XX城寻找合适的场地继续XX酒店原有的业务。很快就与XX城市场管理有限公司签订了《租赁合同》并开始进行装修工作，同年11-12月装修期间，XX酒店原有的员工继续保持全日制工作，但只是从事一般的事务性工作，并不能给公司创造利润，为稳定员工队伍，实行停业不停工。经核对，自2014年1月1日起至2016年6月30日止，被告提前终止《补充协议》的时间为30个月，给原告造成重大的经济损失。为维护原告的合法利益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告赔偿原告经营佛山市三水区XX酒店有限公司预期收益19490469.30元；2、被告向原告赔偿预期租金收益1857968.40元；3、被告赔偿原告原承包经营佛山市三水区XX酒店有限公司期间的新增资产价值1190470.28元；4、被告赔偿原告支付的2013年11-12月的XX酒店工人工资856863.98元；5、被告赔偿原告支付三水XX城市场经营管理有限公司2013年10-12月间的租金840048.00元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告三旧改造指挥部辩称：2012年11月9日，原告与被告签订《补充协议》约定：如被告需提前收回占用物的，占用物收回的相关补偿事宜需由原被告双方协商解决，而并无具体约定补偿的标准及金额。被告提前终止《补充协议》的行为确实构成违约，被告愿意对原告进行合理的补偿，但终止《补充协议》至今，原被告经多番协商，仍无法就相关补偿数额达成统一意见，现原告诉请过高，被告只接受1000万元以内的补偿总额。针对原告诉状的第一项诉讼请求，被告认为诉请金额过高，第二至第五项诉讼请求都有一定依据，被告均无异议。综上，被告认为在与原告之间因合同而产生的纠纷当中，原告要求被告承担的违约责任过高，请求法院依法维护被告的合法权益。
经审理查明，2012年11月9日，原告（乙方）大田人造花公司与被告（甲方）三旧改造指挥部签订《补充协议》一份，双方约定，“一、鉴于乙方经甲方同意可以就被征收的位于西南街道XX大道XX号厂区内的部分物业及附属设施、设备延期搬迁，在搬迁过渡期间，乙方因处理遗留问题需要继续占用上述物业及附属设施、设备，乙方向甲方提出了在搬迁过渡期间的占用申请，甲方予以同意，并在双方已签订的《三水对外经济开发区“三旧”改造项目征收补偿合同书》及相关征收补偿补充协议的基础上，签订本协议。二、甲方同意将被征收的位于西南街道XX大道XX号厂区内编号为DA34（办公室用楼）、DA35（“XX”商用楼）、DA37（“XX”酒店）、DA46（“XX”会所）、DA47（“XX”商用楼）和DA45（“XX”商用楼）共6座物业及附属设施、设备有偿给乙方在搬迁过渡期间占用。乙方使用占用物，仅限于维持占用物被征收时的使用状态和用途，未经甲方书面同意及有关政府部门的审批，乙方不得擅自改变占用物的使用状态和用途。三、占用时间为从本协议生效之日起至2016年6月30日止，其中，从本协议生效之日起至2013年4月30日止期间免收占用费，从2013年5月1日起开始计收占用费。四、占用费支付方式为：分六期支付，第一期占用费按八个月计算，应支付占用费为1445632.8元；第二期至第六期占用费每期按六个月计算，每期应支付占用费为1084224.6元，以上六期合计应支付占用费总额为6866755.8元。其中第一期占用费应于乙方签订本协议之日起10日内缴清；第二期占用费应于2013年12月20日前缴清；第三期占用费应于2014年6月20日前缴清；第四期占用费应于2014年12月20日前缴清；第五期占用费应于2015年6月20日前缴清；第六期占用费应于2015年12月20日前缴清。五、关于保证金的约定为：自乙方签订本协议之日起10日内乙方需向甲方缴纳保证金560000元，协议期间保证金不计利息，协议期满，甲方确认乙方无拖欠占用费、水电费、行政规费及其他违约、违法行为（包括但不限于协议违约、劳资欠费、安全责任事故等违约、违法情形），并经甲方验收占用物无损后，免息退还该保证金，否则甲方有权没收保证金，如造成甲方损失的，应予赔偿。六、关于违约责任，双方约定：1、在协议期内，乙方逾期缴纳本协议约定的占用费、保证金及其他应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则每日应按拖欠费用总额3%向甲方支付违约金。2、在协议期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自解约的，甲方有权没收乙方支付的保证金，并由乙方按协议总占用费3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、协议期满或协议（解除）终止，乙方应按甲方要求的期限内交还该占用物。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日占用费3%的违约金。超过十天甲方有权自行收回占用物（包括进入占用物、处理占用物内资产及装修等），同时不予退还乙方所交保证金，并且甲方因自行收回占用物而产生的费用及造成的一切损失由乙方承担。4、甲、乙双方均应按协议约定履行各自的义务，任何一方违约，另一方均有权要求违约方承担相应的违约责任和赔偿经济损失。七、特别约定条款为：1、在协议期内，如遇三水区西南街道办事处等各级政府于2016年6月30日需提前收回占用物的，占用物收回的相关补偿事宜需由甲、乙双方协商解决。解决后，本协议自然终止。2、如本协议与三水区西南街道办事处等各级政府部门的文件、规定有抵触，则按相关政府文件、规定执行，乙方必须无条件服从，乙方因此所产生一切损失，甲方无须作任何赔偿或补偿；如因此导致甲方无法履行本协议项下部分或全部义务，甲方有权终止本协议，不视为甲方违约，不承担任何赔偿或补偿责任。乙方应按本协议第六条第五款的约定向甲方交还占用物，如造成甲方损失的，应予以赔偿”。
上述《补充协议》签订后，原告将上述6座物业分别出租给佛山市三水区XX饮食娱乐有限公司、梁钢等经营使用，并收取租金。同时，原告承包经营佛山市三水区XX酒店有限公司（该公司由原告与案外人共同出资设立）。
2013年10月16日，被告向原告发出《终止合同通知》，内容为：贵司（原告）与我部（被告）于2012年11月9日签订补充协议，我部同意将已被征收的位于西南街道XX大道XX号厂区内编号为DA34（办公室用楼）、DA35（“XX”商用楼）、DA37（“XX”酒店）、DA46（“XX”会所）、DA47（“XX”商用楼）、DA45（“XX”商用楼）共6座物业及附属设施设备（以下统称占用物）有偿给贵司在搬迁过渡期间占用，占用期限为自2012年11月9日起至2016年6月30日止，现由于我部单方原因需提前终止上述补充协议。请贵司自收到本函之日起60日内做好离场的善后工作，按双方签定之补充协议的有关约定将占用物交回我部”。收到被告的《终止合同通知》后，原告于11月30日前全面终止了上述租赁合同，并终止经营佛山市三水区XX酒店有限公司，并着手进行搬迁工作。为解决补偿问题，被告于2013年10月30日向原告发出《关于要求违约补偿的复函》，内容为：“贵司（原告）10月30日致我部（被告）的函已收悉，因我部单方面终止合同引致贵司的经营损失深表歉意，贵司所提要求经研究答复如下：一、因我方单方面终止合同引致贵司的经营损失我部愿意作出合理补偿，但如何补偿，补偿多少，应通过违约诉讼，由法院通过有资质的专门机构对贵司得益损失进行评估，最终依法予以裁定为准。二、考虑到贵司的经营损失因我方而发生，经法院裁定后，终止合同的补偿款所产生的所得税等税费由我部负责”。在双方协商解决补偿问题过程中，原告大田人造花公司委托佛山市正大会计师事务所有限公司对佛山市三水区XX酒店有限公司2012年10月1日至2013年2月28日的经营状况进行了审计，结论：“2012年10月1日至2013年2月28日净利润为3565515.86元，并附有4点保留意见，分别为：1、该公司2013年2月份的员工工资未发，应付工资计提不足；2、2013年2月7日支付鸿声传媒广告费13万元，记在“应付账款”科目，未计入成本、费用；3、该公司2012年10月至2013年2月账面已计提企业所得税73360元，少计提836358.97元；4、账面未反映实收资本情况”。同时，被告委托佛山市智择价格事务所有限公司对佛山市三水区XX酒店有限公司2012年11月9日后新增资产的价值进行了评估，结论为：“1、有合同有收据且实物确定存在项目共41项，重置价值为632190元，评估价值为492116元；2、有合同无收据但实物确定存在项目共3项，重置价值为345000元，评估价值为310500元；3、有收据无合同但实物确定存在项目共6项，重置价值为198500元，评估价值为178650元；4、无合同但实物确定存在项目共6项，重置价值为220876.42元，评估价值为209204.28元；5、有收据或报价单但实物不确定存在项目、有合同但实物不确定存在项目、有合同有收据但非签约日后新增资产三项评估项目的重置价值合共1443050元，但均无评估价值。上述七项评估项目的重置价值为2839616.42元，评估价值为1190470.28元”。2014年5月21日，被告向本院出具确认函，内容为：“佛山市三水区XX酒店有限公司于2012年11月9日至2013年5月24日新增资产的可搬迁类资产已按现状移交给我部，参考佛山市智择价格事务所有限公司于2013年5月24日出具的评估报告后，新增资产中的不可拆迁部分与按现状移交给我部的可搬迁类资产总值为1139418.28元”。
在审理过程中，被告三旧改造指挥部向本院提交《大田一案情况说明》，对双方签订《补充协议》以及同意在1100万元以内补偿原告损失的相关背景进行了说明，其内容为，“2011年11月间，我部启动三水对外经济开发区改造计划，并正式开展对拆迁范围内的企业收储动迁工作，在针对大田公司的动迁过程中，我部知晓了大田公司位于三水区西南街道XX大道XX号厂区内存在大批建筑物新近拆除并与第三方佛山市XX有限公司合作改建情形，我部确有表示将在其后的补偿协议中将针对这部分建筑实行对大田公司与第三方一并补偿的方式进行补偿体现。为顺利推进拆迁工作，虽然最终针对属于这部分建筑物在签订征收补偿协议时仅对第三方佛山市XX有限公司进行了相关补偿，大田公司并未收益，但为适当弥补大田公司的损失，我部又于2012年11月9日与大田公司签订《补充协议》约定：1、将三水区西南街道XX大道XX号厂区内部分物业有偿给予大田公司在拆迁过渡期间占用，并允许大田公司在占用期间可将物业用于经营或转租收益（即大田公司：1、可继续经营佛山市三水区XX酒店有限公司获益；2、其他占用物业可转租第三人获取租金差额利益），以此收益用于补偿大田公司；2、如我部需提前收回占用物的，占用物收回的相关补偿事宜需由我部与大田公司协商解决。后由于规划变更原因，我部提前将占用物业所在地块以公开拍卖的方式拍卖给了发展商，约定的移交期临近在即，故我部需提前收回大田公司占用物业并于2013年10月16日向大田公司发出《终止合同通知》，我部提前终止《补充协议》的行为确实构成违约，我部也愿意对大田公司进行合理的补偿，但终止《补充协议》至今，我部与大田公司经多番协商，仍无法就相关补偿数额达成统一意见。补偿谈判过程：在谈判过程中，大田公司提出的诉请与其起诉状上的诉讼请求无论是内容还是金额，都是一致的，而我部在参考其他拆迁企业以及拆迁项目的补偿标准并经讨论后认为：1、大田公司主张的关于其经营佛山市三水区XX酒店有限公司在占用期限内的预期收益19490469.3元，我部可以就该项请求进行一定补偿，但19490469.3元的诉求显然过高；2、大田公司主张的关于占用期限内预期租金收益1857968.4元属于原我部给大田公司的补偿（通过转租给第三人获取租金差额利益），我部予以承认；3、大田公司主张的新增资产1190470.28元（根据2013年5月24日评估报告，其中装修类不可拆迁资产与补偿费类资产总价值为383731.78元，可搬迁资产总价为806738.5元），虽然我部承认该项请求且已接收新增资产中的可搬迁资产部分，但经清点后，这部分资产已遗失小部分动产，按评估价值为51052元，应从总价中剔除；4、我部同意支付由大田公司经营的佛山市三水区XX酒店有限公司2013年11月-12月工人工资856863.98元。5、我部同意支付因大田公司经营的佛山市三水区XX酒店有限公司转移经营场地而产生的2013年10月-12月XX城租金840048元；6、上述补偿总额不得超出人民币1100万元（含1100万元）。虽然我部与大田公司就补偿项目与补偿数额多处达成了共识，但就佛山市三水区XX酒店有限公司在占用期限内的预期收益与补偿总额始终无法达成一致，故始终无法协商解决本次纠纷”。
为查明原告经营佛山市三水区XX酒店有限公司的盈利情况，本院针对佛山市正大会计师事务所有限公司出具的《审计报告》的保留事项向审计机构发函，要求其说明相关原因及理由，审计机构回复称：“该报告第三项保留事项第1项指的是该公司2013年2月员工工资1819544.09元未计入成本费用，2013年2月28日应付工资期末余额282724.33元，少计提1536819.76元，致使2月份利润虚增1536819.76元。第2项指的是2013年2月7日支付的广告费13万元未按规定计入当期费用，致使2月份利润虚增13万元。第3项指的是该公司2012年10月至2013年2月帐面计提企业所得税73360元，如按该公司在该期间所反映的帐面利润总额（未考虑前面二项因素）所应纳的所得税为909718.97元（3638875.86×25%），少计提应纳所得税836358.97元”。
本院认为，原告与被告签订的《补充协议》，系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，内容合法，属有效合同。被告在合同履行期内，提前终止合同，属于违约行为，依法应负违约责任。在本案审理过程中，被告对原告提出的“1、赔偿原告预期租金收益1857968.40元；2、赔偿原告原承包经营佛山市三水区XX酒店有限公司期间的新增资产损失1190470.28元；3、赔偿原告支付的2013年11-12月的XX酒店工人工资856863.98元；4、赔偿原告支付三水XX城市场经营管理有限公司2013年10-12月间的租金840048.00元”等诉讼请求明确予以承认，属于当事人的权利处分，本院予以确认。关于原告提出的要求被告赔偿原告经营佛山市三水区XX酒店有限公司预期收益19490469.30元的请求，被告认为数额过高，只同意在1100万元的总补偿数额以内整体解决。对该项有争议的诉讼请求，主要涉及原告因违约而受到的可得利益损失。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第10项规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”依照上述规定，本院认为：第一、本案租赁物属于已由被告依法征收的建筑物，该租赁标的物属于待开发建筑物，具有临时性质和不确定性，双方在签订租赁合同时均应有相应预期。第二、从原告提供的审计报告看，其审计期限为2012年10月至2013年2月28日，未涉及2013年3月至10月的经营状况，具有不完整性。同时，该报告结论附有保留意见，不具有确定性。本院对该证据不予采信。综合上述因素，对于原告要求被告赔偿19490469.30元的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第10项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告三水对外经济开发区三旧改造工作指挥部在本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区大田人造花有限公司赔偿预期租金收益损失1857968.40元、原告原承包经营佛山市三水区XX酒店有限公司期间的新增资产损失1190470.28元、原告支付的2013年11-12月的佛山市三水区XX酒店有限公司工人工资856863.98元、原告支付三水XX城市场经营管理有限公司2013年10-12月间的租金840048.00元，上述款项合计4745350.66元；
二、驳回原告佛山市三水区大田人造花有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162979元，由原告佛山市三水区大田人造花有限公司负担131068元，被告三水对外经济开发区三旧改造工作指挥部负担31911元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄凤腾
审 判 员 何永添
代理审判员 曾朝阳
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陆志珊