江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执复141号
复议申请人（被执行人）：徐刚，男，1967年1月23日生，汉族。
委托代理人：徐莉。
申请执行人：江苏十竹斋典当有限公司，住所地南京市中山东路198号1520室。
法定代表人：黄才杰，该××董事长。
委托代理人：王静，该××员工。
委托代理人：姜汉鹏，该××员工。
被执行人：盛瑛，女，1969年2月26日生，汉族。
复议申请人徐刚不服南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2016）苏0104执异72号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日举行了听证，复议申请人徐刚的委托代理人徐莉、申请执行人江苏十竹斋典当有限公司（以下简称十竹斋典当公司）的委托代理人王静、姜汉鹏到庭参加听证。被执行人盛瑛经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
十竹斋典当公司申请执行（2013）白商初字第620号民事判决书确认的内容，秦淮法院立案后，评估拍卖被执行人徐刚名下位于南京市栖霞区和燕路293号房屋（以下简称涉案房屋），徐刚对评估行为不服向秦淮法院提出执行异议，秦淮法院（2016）苏0104执异72号执行裁定驳回了徐刚的异议请求。
秦淮法院查明，2013年10月31日，秦淮法院作出（2013）白商初字第620号民事判决，判决：“被告徐刚、盛瑛于本判决生效之日起十日内归还原告十竹斋典当公司当金1755520元并支付逾期还款期间的息费损失（略）等”，该判决经秦淮法院公告送达给徐刚，徐刚不服一审判决，提起上诉，2015年4月15日，南京市中级人民法院维持了该判决。因被执行人未履行生效判决，十竹斋典当公司向秦淮法院申请执行。秦淮法院向徐刚、盛瑛的住所地南京市玄武区台城花园4号203室以挂号信的方式邮寄了
执行通知书及相关执行材料，并于2015年9月9日在涉案房屋门口张贴了评估拍卖公告，涉案房屋的共有人闻冬姐曾于同年9月24日向秦淮法院就拍卖案涉房事项提起过执行异议。
另查明，秦淮法院通过公开摇号方式，选定了江苏三师土地房地产评估有限公司（以下简称三师评估公司），对涉案房屋进行评估。三师评估公司于2015年12月9日出具评估报告：涉案房屋市场价值为555.19万元，每平方米单价21802元。徐刚认为：“评估程序违法，其并未接到法院选定评估机构的通知；评估的价格显著低于正常市场价格。”针对徐刚提出质疑，三师评估公司的估价师吴荣华到庭作了解释说明：“因涉案房屋所在区域商业用房出售案例较多，本公司从二手房市场选择三个同区位条件相近的商业房，结合估价对象与比较案例的具体情况进行对照比较，参照待估对象的交易时间、交易情况、区域位置、商业繁华程度、临街状况、楼层、房屋的成新度、面积、装饰装修等差别，修正后作出估价。对徐刚提出商铺价格通常是住宅价格的2倍问题，本公司认为徐刚的观点不切实际，原因为：第一，商业房的价格与同一区域住宅的价格没有直接相关性，它的价格主要跟该地段的商业繁华程度有关；第二，估价对象为上下两层的商业房，相对于全底层的商业房价格肯定要低很多；第三，估价对象虽然靠地铁站较近，但所在地段人流量较少，商业繁华程度一般。房产的估价是通过对该区域的平均房价来推导出估价对象可能实现的市场价格。房屋的估价，仅供委托方参考使用，最终估价对象的价值由市场决定。”
再查明，徐刚对评估人员、评估机构的相应资质无异议。但对评估程序有异议，认为在评估机构选择前未收到法院的通知。执行卷宗载明，秦淮法院于2015年10月21日向徐刚、盛瑛的住址南京市玄武区台城花园4号203室邮寄了《秦淮区人民法院选择鉴定机构通知书》，因“逾期未领”被退回秦淮法院。徐刚在听证中陈述该住址正常的信件都能收到。
秦淮法院认为，生效法律文书具有法律效力，被执行人应当严格按照其确定的内容履行义务。被执行人不自动履行义务，人民法院可以对其所有的财产采取强制执行措施。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行评估。秦淮法院对涉案房屋的委托评估程序合法，评估人员符合相应资质，评估方法并未违反《房地产估价规范》。专业机构的评估师对得出评估价格的过程作了合理的解释，不能认定评估价格显著低于同地段同类型房屋的价值。再者，评估价格只是拍卖保留价，拍卖标的的市场价值最终由市场确定。故徐刚关于评估价格不合理，要求重新评估的理由不能成立，该异议请求应予驳回。
关于徐刚认为选择评估机构通知书未送达，及执行程序中执行法院未依法送达执行通知，导致其不知有执行案件和涉案房屋被拍卖，损害其权利的异议理由。秦淮法院认为，通过听证中查明的事实，秦淮法院曾向被执行人的住所邮寄执行通知等相关执行材料，而徐刚亦承认南京市玄武区台城花园4号203室系其住所，能够收到邮件，且秦淮法院在拍卖涉案房屋时亦张贴公告，包括共有人闻冬姐、承租人在内的其它人均知道，徐刚却说不知道拍卖，这有悖常理。况且，秦淮法院在审判庭送达一审判决时，曾登报公告送达，徐刚不服该判决提起上诉，二审于2015年4月15日作出维持判决后，徐刚作为履行义务人，应该知道在其未履行该判决义务情况下，会有执行案件在秦淮法院，亦应知道会拍卖涉案房屋。故徐刚以其未收到法院执行通知和未通知其选择鉴定机构来要求中止拍卖程序，重新选定评估机构的理由无事实和法律依据，且该理由亦并非中止拍卖程序和重新选定评估机构进行重新评估的法定理由，依法应驳回。
综上，异议人徐刚的执行异议，与事实不符，于法无据，依法不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人徐刚的执行异议请求。
徐刚向本院申请复议称，请求依法撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104执异72号执行裁定书，支持复议申请人请求中止拍卖程序、重新选定评估机构、重新评估的执行异议申请。理由如下：一、申请执行人十竹斋典当公司的委托代理人不符合民事诉讼法的相关规定，属于无效委托。二、复议申请人在秦淮法院（2013）白商初字第620号案件的审理时未能到庭参加诉讼，但复议申请人得知一审判决后，随即提出上诉并委托代理人参加了二审程序，填写了送达地址确认书及联系电话。本案进入执行程序后，复议申请人从未收到过执行法院任何通知，致使可以由复议申请人应当享有的参加摇号选定评估机构的权利无法行使，请求予以纠正。三、评估机构现场勘察时因复议申请人未接到执行法院的通知未能到场，致使评估价格与实际严重不符，明显损害复议申请人的合法权益。涉案房屋（商铺255平方米）地理位置优越，位于迈皋桥地铁站、紧邻沃尔玛、肯德基、招商银行等商业体。三师评估公司却给出了21802元每平方米的价格，明显偏离市场价值。涉案房屋所在地区住宅价格为2万多元每平方米，按常理该地区商铺应该是住宅价格的两倍以上。故三师评估公司的评估价格实为有悖常理。综上，请求法院依法查明事实，支持复议人的申请。
申请执行人十竹斋典当公司辩称，评估公司经过法定程序摇号选定，评估公司和估价师都具有专业资质，估价师根据评估时点的交易价格，经过实体勘察后作出估价报告，程序合法，亦符合该评估房屋当时的市场价值，故复议申请人的请求不能成立。
本案听证中，三师评估公司的注册评估师吴荣华出庭接受质询，其针对复议申请人提出评估价格偏低问题答辩称：南京本地住宅房产价格涨幅较大，商业用房上涨幅度不大。本次估价对象所在区域商业用房出售案例较多，本公司选取了三个案例，采用比较法进行了评估，依据已知价格、交易时间、交易价格等差别修正出评估价格。估价对象虽然靠近地铁站，但所在地段人流量较少，商业繁华程度一般，且涉案房产带有十年租约，对评估价格会有影响。本公司评估程序合法，评估的价格符合评估时点的市场价值。
前述秦淮法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋的估价时点为2015年10月12日，涉案评估报告的使用有效期限为：2015年12月9日起至2016年12月8日止。
本院认为，本案的争议焦点是三师评估公司对委估房地产的评估价格是否合理。第一，三师评估公司系法院依法定程序摇号选定的评估机构，具备相应的评估资质，参与本案评估的人员具有相应的执业资格，评估程序合法。故对复议申请人提出其未参与选定评估机构导致其权益受到损害观点，本院不予支持。第二，对复议申请人提出的“评估价格严重偏低”的问题，复议申请人未能够提供证据证明涉案房产估价的结果明显偏离市场价值。三师评估公司在本案评估过程中，经过现场勘察，搜集了类似商业房的成交价格，并结合委估房地产的地理位置、周围环境及其配套设施等因素进行评估，符合行业规范的要求，其估价结果依法应予采纳。复议申请人提出十竹斋典当公司的委托代理不符合民事诉讼相关规定的问题，本案中，十竹斋典当公司向本院提交了其与姜汉鹏、王静签订的劳动合同，以证明该两位委托代理人确为其公司员工。本院经审查认为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十六条的规定。故对复议申请人的该理由，本院不予支持。第三，三师评估公司作出的估价结果仅是本院在拍卖中参照的保留价，涉案房屋的拍卖亦可由双方协商确定拍卖保留价，双方协商无法达成一致意见的，拍卖保留价亦可由执行法院依法确定，估价对象的实际价值最终由市场决定。
综上所述，徐刚的复议请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；秦淮法院作出的（2016）苏0104执异72号执行裁定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回徐刚的复议申请，维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104执异72号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 沈 通
审判员 洪 途
审判员 魏法永
二〇一六年十一月二十四日
书记员 李 好