广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初3819号
原告：宋瑞英，女，1958年5月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：刘英勋、许慧，分别为北京市炜衡（广州）律师事务所律师及实习律师。
被告：黄家注，男，1966年4月30日出生，汉族，住广东省英德市。
第三人：陈金爱，女，1948年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
第三人：苏丽婵，女，1972年12月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
第三人：苏丽红，女，1979年2月5日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
上述被告及第三人的共同委托代理人：徐柏坚，系广东公尚律师事务所律师。
原告宋瑞英诉被告黄家注、第三人陈金爱、苏丽婵、苏丽红物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋瑞英及其委托代理人刘英勋、许慧，被告黄家注、第三人苏丽红，被告黄家注及第三人陈金爱、苏丽婵、苏丽红的共同委托代理人徐柏坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋瑞英诉称：我方是广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号（原地址：银定塘8号）的宅基地使用权人，对宅基地上所盖房屋享有所有权。黄家注现无任何法律和事实依据占有使用广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号202房，并拒绝返还房屋给我方，侵犯了我方房屋的所有权。现诉至法院，请求判令：1、黄家注将广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号202房的房屋腾空并交还我方。2、黄家注承担本案诉讼费。
黄家注辩称：我方是1994年12月18日向苏钟建购买的涉案房屋。我方与苏钟建签订合建房屋协议书时，宋瑞英是签了名的，但签的是“宋水英”，宋瑞英明知涉案房屋是我方向苏钟建购买的。宋瑞英收取我方的卫生费等使用房屋的一切费用，且开具了收据给我方，水电表都是由我方报建的，由于宋瑞英加建，把房子租给其他人，造成很多下水道堵塞。
经审理查明：案外人苏钟建于2007年3月6日去世，陈金爱、苏丽婵、苏丽红分别为苏钟建的配偶及两个女儿。本案中宋瑞英、黄家注及陈金爱、苏丽婵、苏丽红均确认：宋瑞英为广州市天河区银河村村民，黄家注、陈金爱、苏丽婵、苏丽红均非广州市天河区银河村村民。
1995年5月29日，广州市天河区人民政府出具了编号穗天沙字第2319号村镇宅基地使用证，该证载明：宅基地坐落沙河镇银河村银定塘8号（简称8号房屋），宅基地面积188.2平方米，框架结构，层数为肆层、贰层半，建筑面积650.9平方米；附记中注明该房屋第五层违章建筑面积已作处理。涉案的天河区银定塘前街24号202房（简称涉案房屋）属于上述8号房屋一部分。
2015年12月10日，广州市银河经济发展有限公司出具《证明》一份。《证明》内容：天河区沙河镇银河村银定塘8号一栋肆层框架结构楼房和一栋贰层半框架结构楼房，产权人宋瑞英，宅基地使用证�号为穗天沙字第2319号；两栋现新门牌编号分别为广州市天河区银定塘前街24号和广州市天河区银定塘前街26号，其中肆层框架结构楼房和银定塘前街24号两门牌是同一栋楼，贰层半框架结构楼房和广州市天河区银定塘前街26号两门牌是同一栋楼。广州市天河区兴华街建武社区居民委员会及广州市公安局天河区分局兴华派出所均在该证明下方空白处手写“情况属实”字样并加盖公章。
庭审中，宋瑞英称：1994年苏钟建找到我方，在我方所有的宅基地上合建了房屋，当时的约定是双方各占一半，之后苏钟建把房子如何处理，我方不清楚。我方认为宅基地买卖并不符合国家法律规定，属于无效行为。房屋在使用大概20年后，由于各种原因，包括当时建设的质量、资质等问题现在房屋已经比较残旧，出现了墙体开裂，水管老化，部分渗水的现象，房屋已经不适合居住，需要加以修缮才符合居住条件。近年来我方多次与涉案房屋使用人要求其筹资修缮房屋，但涉案房屋使用人拒绝，甚至连共用处的修缮费用都不愿意承担。我方多年来修缮房屋，承担大小费用，包括为漏水的房屋楼层加添排水装置，修补共同梯间的墙体和地面，疏通堵塞的共用下水道，为确保楼房的治安添置安全设备，当时的化粪池已经完全损坏，我方独资支付了该部分的修复费用。
关于8号房屋宅基地使用证中显示层数肆层、贰层半的问题，宋瑞英称：当时办证时是两栋楼一个证；根据我与苏钟建协议，4层加建成了5层，分给苏钟建是02房号，分给我方的是01房号；2层半是属于我方的，我方后来加建到6层半，我方住在该部分楼层（部分出租）；涉案房屋的现在的房号详见银河公司出具的证明；现在我方手中没有与苏钟建的合建协议，当时只是口头协议，没有书面协议。
2016年3月1日，宋瑞英提起本案诉讼。
本案中黄家注反诉称：涉案房屋是宋瑞英于1994年间交予苏钟建兴建的。房屋建成后，苏钟建与宋瑞英各占50%产权。我方以1950元/平方米的价格购买了苏钟建占有的位于广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号202房，房屋面积63平方米，合共122850元。现宋瑞英起诉要求我方返还房屋，我方同意但应对我方予以补偿，暂定7000元/平方米（实际以评估为准），以63平方米为基准。为维护我方合法权益，请求判令：1、宋瑞英以7000元/平方米（暂定）作为广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号202房补偿款支付给我方（共63平方米），合共441000元。2、宋瑞英向我方返还水网改造费用626.4元。3、诉讼费由宋瑞英承担。本院依法受理了上述反诉，并于2016年5月16日将反诉与本诉合并审理。诉讼中黄家注�本院申请对涉案房屋进行价值评估。本院受理黄家注上述评估申请后摇珠确定了评估机构，其后黄家注又申请撤回全部反诉请求及评估申请，不同意缴纳评估费用。本院将上述情况告知宋瑞英，宋瑞英亦表示不同意缴纳评估费用。本院已口头裁定准许黄家注撤回反诉及评估申请。
黄家注提供如下证据：1、落款日期为1994年12月18日，其与苏钟建签订的《合建房屋协议书》（复印件，黄家注称苏钟建给其复印件，没有原件）一份，拟证实宋瑞英曾在协议上签字，宋瑞英将涉案房屋交给苏钟建处理。该《合建房屋协议书》载明：天河区沙河镇银塘8号业主代理人苏钟建（甲方）联合向天河区报建单位进行申请报建，并于1994年4月18日由天河区规划处审批准予报建，由于黄家注（乙方）因住房困难，经多年积累自筹资金在该地段范围内投资兴建一个单元套间，经双�协商，拟制定下列协议。（一）、甲方负责该项工程的基础、土建、室内外装饰，室内水电安装的一切费用。（二）、今后产权办理事项由甲方负责，乙方负责出具有关乙方自己产权的产权费用。（三）、乙方的单元套间在该大楼的二层靠西方位，建筑面积约63.2平方米。乙方按所占的单元套间面积计算，包括楼梯、阳台、水池每平方米付给甲方，由甲方自行使用，但必须保证乙方楼层及方位等。落款处甲方签名为苏钟建，乙方签名为黄家注，业主签名为宋水英。2、广州市天河区兴华街鳌鱼岗社区居民委员会于2003年11月8日出具的《通知》及2003年11月27日出具的金额为626.4元的收据各一份。《通知》载明：黄家注屋主，银锭塘水网改造工程已正式启动，经过丈量，你户的面积为（前街24二楼）58平方，按每平方10.8元的价格计算，你户应集资626.4元，请你于11月8日至11月18日前缴纳，然后凭银行回单到居委开收据。3、宋瑞英2012年2月16日出具的收据一份，载明：今收到银定塘前24号清理化粪池费及卫生费共115元等。4、落款时间1994年12月18日、落款人苏钟建、黄家注、宋瑞英的《合建房屋协议书》（原件，内容与上述证据1大致相同；黄家注称协议书一开始由其弟弟黄小华与苏钟建签订，后涉案房屋转给其，黄小华直接在乙方签名处将乙方涂改为黄家注）一份，拟证明宋瑞英在协议书上有签字，将涉案房屋交给苏钟建进行处理的事实。经质证，宋瑞英表示：证据1没有原件，故真实性不予确认。证据2、3真实性无异议。证据4的真实性不予确认，确认协议书上的签名是我方签名；当时我方把涉案房屋交给苏钟建后苏钟建如何处理房屋与我方无关，只是苏钟建再次转手时找到我方作为见证人签了名；我方也不清楚苏钟建与黄家注、黄小华之间�交易情况。陈金爱、苏丽婵、苏丽红对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。
另，宋瑞英在提起本案诉讼的同时，以同样案由要求案外人吴松涛、钟耀强分别腾空及交还涉案房屋所在建筑的402房及302房，本院分别以（2016）粤0106民初3818号、（2016）粤0106民初3820号案受理。陈金爱、苏丽婵、苏丽红亦为该两案第三人。
本院认为：本案中宋瑞英系以其为8号房屋宅基地使用权人的身份诉称黄家注无任何法律和事实依据占有使用属于8号房屋之一部分的涉案房屋，侵犯了其所有权，故要求黄家注腾空并搬离涉案房屋。但根据宋瑞英、黄家注及陈金爱、苏丽婵、苏丽红的陈述及举证，上世纪九十年代宋瑞英、苏钟建协议合建8号房屋，合建后双方按协议各享有部分房屋的使用权，其后苏钟建将其享有使用权的涉案房屋出售给黄家注。由此可见，就交�链条而言，先有宋瑞英与苏钟建之间的宅基地合建协议，合建后苏钟建根据合建协议分得包括涉案房屋在内的房屋并将涉案房屋出售给黄家注，换言之，黄家注使用涉案房屋为苏钟建行使处分权的结果。现宋瑞英在时隔二十多年后以其为涉案房屋登记的宅基地使用权人为由，诉称黄家注无任何法律和事实依据占有使用涉案房屋，要求黄家注腾空并交还涉案房屋，与事实不符，本院对宋瑞英的诉请依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告宋瑞英的诉讼请求。
本诉受理费100元，由原告宋瑞英负担。反诉受理费4000元（已减半收取），由被告黄家注负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李春菊
人民陪审员 叶林琳
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 许丽凤
秦爽