黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0302民初38号原告：迟秀伟，女，1970年11月28日出生，汉族，梨树区文教体育局局长，住黑龙江省鸡西市梨树区。委托诉讼代理人：刘利泉，男,1966年1月21日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区（系梨树区街里街道办事处中南社区居民委员会推荐）。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，该公司法律事务部总监。原告迟秀伟与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“天福利亨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告迟秀伟的委托诉讼代理人刘利泉，被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2018年1月31日至2018年3月31日系当事人自行和解期间。本案现已审理终结。原告迟秀伟向本院提出诉讼请求：1、判令迟秀伟购买的星河公馆X号楼X单元X层X号房屋按每平米3000元价格结算，返还已付款77412元。2、请求法院判令被告给付逾期交房违约金自2013年12月31日起至2015年10月30日止以158500元为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即64244元。3、请求判令被告给付逾期办理房屋权属证书违约金自2016年10月30日起至2017年7月30日止，以476442元为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即61324元。并判令被告给付逾期办理房产权属证书违约金自2017年7月30日起，以476442元为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算，算至履行办理房屋权属证书之日止。事实和理由：2012年10月份，迟秀伟参加X系统与天福利亨公司组织的团购商品房，迟秀伟购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠区文化××路北名为X号楼X单元X层X号、建筑面积为133.01平方米，单价为3980元/平方米（含层次费）。迟秀伟按照合同约定于2012年10月16日交纳购房款百分之三十即158500元，于2015年10月30日交纳购房款百分之六十即317942元，合计476442元。据团购合同，天福利亨公司应于2013年12月31日交付房屋，但其严重违约，于2015年10月末通知办理交房手续。（2015）鸡冠民初字第739号民事判决书、（2016）黑0302民初330号民事判决书均判决团购房屋按每平米3000元结算。迟秀伟为团购成员，依据团购合同第七条第四项约定主张所购房屋按3000元/平方米价格结算，返还77412元。据团购合同关于违约条款约定主张逾期交房违约金自2013年12月31日起至2015年10月30日止以158500元为基数，按照人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金即64244元团购合同中关于产权证书办理约定即“出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照所有相关手续”，迟秀伟主张给付相应的违约金以476442元为基数按照人民银行同期贷款利率4倍标准计算，2016年10月30日起至2017年7月30日期间数额为61324元，2017年7月31日至办理房权证书之日止的违约金继续主张。被告天福利亨公司辩称，迟秀伟主张与事实不符，其所购买房屋的建筑面积为133.01平方米，单价3980元/平方米，已交房款476442元，尚欠房款59238元；迟秀伟第一项主张按每平方米3000元价格结算所依据的生效法律文书合议庭组成人员程序违法，请求法庭查明事实，不按该错误判决审理本案；迟秀伟购买的房屋于2015年6月30日通知入住，因此违约金计算应从合同约定交房最后期限的次日起计算至2015年6月30日止；迟秀伟是在已经办理入住以后，在2015年10月30日又交纳317942元，入住后所交的款项不存在主张违约金的情形，因此天福利亨公司同意从2014年1月1日到2015年7月30日给付同期贷款利率利息4倍计算，违约金数额为57279元；对迟秀伟主张的逾期办房照违约金鸡冠区人民法院已有多个生效法律文书，对同类主张予以驳回，天福利亨公司请求法庭参照该生效文书对该项主张不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购干警代表与天福利亨公司签订商品房团购协议书协议约定“第四条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠区A-08块。出卖人确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“星河公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：星河公馆每平方米3680元，1#、2#层次费为6层起价（60元），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%；待楼房交付使用时结清剩余房款。（2）采用按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或者公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。（3）出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订商品房预售合同书，确认双方的权利和义务，商品房预售合同书应与商品房团购协议书一致，如有抵触以商品房团购协议书为准。（4）如出卖人对外预售销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。第八条：1、出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付；（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“星河公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照的所有相关手续。4、出卖人如未按照约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：星河公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购者优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更，解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖欠开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有约定提供商品房质量时，购买人可解除本协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）。并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已经实际交纳实际购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。迟秀伟基于上述团购协议，购买了天福利亨公司开发的“星河公馆”X号楼X单元X层X室，建筑面积133.01平方米一套，单价为3980元/平方米。2012年10约16日，迟秀伟按照约定交纳购房款158500元，2015年10月30日交纳购房款317942元，合计476442元。2015年10月30日接到通知并办理入住。虽天福利亨公司辩称其于2015年6月30日电话通知迟秀伟办理入住，但其提供的钥匙领取登记表仅体现出迟秀伟领取钥匙的时间为2015年10月30日，没有其关于2015年6月30日电话通知入户的记载。2015年10月26日，迟秀伟与天福利亨公司补充签订房屋预售合同一份，并在房产部门进行登记备案。2014年12月3日，天福利亨公司以每平方米3000元的价格将星河公馆一户住宅出售给案外人朱某。对该事实，天福利亨公司主张朱某的房屋为顶账房，并提供天福利亨开发公司与施工方孙某1、孙某2往来账3页，建筑施工合同1份，商品房买卖协议书（抵顶施工款项账房）1份，抵顶施工款项账房手写收据1张，顶账房销售授权委托书、售房人身份证复印件各1张，商品房买卖协议书（顶账房销售三方签字）1份、收据1张、资金结算票据1张，为顶账房购买人朱某出具的商品房预售合同1份，施工方以每平方米3000元价格出售顶账房收据1份，证实开发单位具有商品房销售资质，以开发建设的房屋抵顶施工房施工方的施工费，有义务为施工方出售房屋的买受人出具商品房预售合同、收据，但对施工单位出售房屋价格无权干涉；但迟秀伟并不认可，提出房产部门登记备案确认的买卖合同记载的出售价格就是3000元，这份合同和前面的抵账相互矛盾，应当以最后登记备案的商品房买卖合同的价格为准。另查明：涉案房屋所在楼栋于2014年1月10日取得商品房预售许可证。本院认为，鸡西市中级人民法院、鸡冠区人民法院团购干警代表与天福利亨公司签订商品房团购协议书协议，及迟秀伟与天福利亨公司签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规、行政法规的强制性规定，故合法有效。迟秀伟基于团购协议购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠××××南、康新路北侧“星河公馆”X号楼X单元X层X室，建筑面积133.01平方米房屋一户，单价为3980元/平方米，并交付购房款476442元。商品房团购协议第七条明确约定“《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准”，约定了“如出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”2014年12月3日，天福利亨公司以每平方米3000元的价格将星河公馆一户住宅售予案外人朱某，虽其辩解该行为并非本公司行为，系施工方的顶账行为，但从其提交的在鸡西市商品房预售管理办公室登记备案的商品房预售合同可以看出，案外人朱某与天福利亨公司是合同的相对方，单价为3000元/平方米，对其辩解并无有其他证据予以佐证，且迟秀伟不予认可，故本院对天福利亨公司的辩解不予采信，即对迟秀伟主张房屋按照3000元/平方米进行结算购房款的诉讼请求，本院予以支持。迟秀伟购买的房屋建筑面积133.01平方米，按3000元/平方米计算，购房总价款为399030元，现迟秀伟已付476442元，天福利亨公司应返还房屋差价款为77412元。对于迟秀伟要求天福利亨公司给付自2013年12月31日起至2015年10月30日止以158500元为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的逾期交房违约金64244元的诉讼请求，天福利亨公司未按约定日期交付房屋，自2014年1月1日起违约事实即成立。对于本案房屋的交付时间，虽天福利亨公司辩称其于2015年6月30日电话通知迟秀伟入户，但因未提交充足证据予以证实，且迟秀伟不予认可，故本院对该项辩解不予采信，天福利亨公司提供的钥匙领取登记表记载迟秀伟领取钥匙的时间为2015年10月30日，本院认定该日期为交房时间。对计算标准，因双方合同明确约定按中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对于迟秀伟要求天福利亨公司给付逾期办理房屋产权证照违约金的诉讼请求，因未提交合法有效的依据，且对方不予认可，故本院不予支持。综上所述，天福利亨公司应返还迟秀伟房屋差价77412元，给付2014年1月1日起至2015年10月30日止的逾期交房违约金64224元，其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告迟秀伟房屋差价款77412元、逾期交房违约金64224元，合计141636元；二、驳加原告迟秀伟的其他诉讼请求。案件受理费4345元，由原告迟秀伟负担1313元，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担3032元，此款原告已预付，被告在给付上述款项时将此款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  徐莹莹二〇一八年四月十六日书记员  孙茂嵩附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。