山西省运城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）晋08执异15号案外人：运城新光天地娱乐有限公司住所地:运城市盐湖区法定代表人：ＸＸ，该公司执行董事。委托代理人：李程，该公司员工。申请执行人:高银狮，男，汉族，1968年5月4日出生，住闻喜县东镇。被执行人：山西鑫源兄弟实业集团有限公司。法定代表人：李家林，该公司董事长。在本院执行高银狮与山西鑫源兄弟实业有限公司（以下简称鑫源公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人运城新光天地娱乐有限公司（以下简称新光天地公司）于2017年9月13日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人新光天地公司请求运城市中级人民法院在执行（2016）晋08执103号案件过程中，依法确认异议人对鑫源公司名下的红旗西街***楼的承租权和异议人对该房屋进行改造装修部分的所有权。事实与理由：2017年9月11日，山西鑫源兄弟实业集团有限公司通知我公司，贵院在执行（2016）晋08执103号案件的过程中，要将已经出租给我公司的红旗西街***楼以以物抵债的方式抵债给债权人。为此，我公司提出异议，理由如下：一、异议人与案件被执行人2012年11月7日达成的《房屋租赁合同》，明确约定异议人承租被执行人房屋至2022年11月7日；2015年11月3日达成《房屋租赁合同补充协议》，将房屋租赁期限延续至2027年11月7日。因此，异议人对该房屋的承租权限至2027年11月7日，请贵院本着“买卖不破租赁”的原则予以确认并在该案件执行时给予充分保护。二、异议人对该房屋进行豪华装修，投入巨大，其附加价值应该为异议人所有。异议人承租该房屋进行KTV经营，其房屋改造装修投入十分巨大，共计2500余万元。该项房屋改造装修部分为异议人对房屋增加的附着物，其附加值巨大，在以上租赁期间的占有和使用权应归异议人所有。综合以上，异议人认为其对该房屋的承租权以及对房屋改造装修部分的所有权，贵院应予以确认和保护，避免因本案执行而受到影响，从而维护异议人的合法权益。高银狮答辩称：一、异议人持有的2012年11月7日房屋租赁合同可继续履行，但租赁费从2017年8月22日按原合同确定的数额归答辩人所有。2012年11月7日异议人与盐湖建国饭店有限公司（后称建国饭店）签订《房屋租赁合同》约定：租赁物为盐湖建国饭店院内***楼三至四层以及五层（D—M轴/①-⑤轴），建筑面积3479.24平方米，租期10年止2022年11月7日；租金每年1、4、7、10月15日前，每季度344400元交付，并从租赁第4年起，上调租金10%，第7年超再按上调租金递增10%。2017年8月22日答辩人虽然依据（2016）晋08执103号之三执行裁定取得了房屋所有权，但按照“买卖不破租赁”的原则，答辩人愿承担原合同确定的义务，但同时也享有从2017年8月22日收取租金的权利。二、房屋租赁合同补充协议依法不应支持。补充协议中的甲方（出租人）是原房屋所有权人山西鑫源兄弟实业集团有限公司，乙方为异议人，建国饭店作为第三方参与补充协议的签订，如果确认2012年11月7日建国饭店与异议人所签合同是山西鑫源兄弟实业集团有限公司的委托，那么补充协议建国饭店就无权参与。补充协议签订时间是2015年11月3日，而在2015年1月14日人民法院就查封了该房屋。山西鑫源兄弟实业集团有限公司又于2015年4月10日将该房屋在房产管理部门办理他项权登记抵押给答辩人名下。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”和《物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此规定异议人的主张明显不属应支持的情形之中。综上事实和理由，答辩人请求人民法院根据事实，依照法律规定，作出公正裁定。本院查明，高银狮与鑫源公司债权转让合同纠纷一案，本院作出的（2015）运中民初字第21号民事调解书发生法律效力后，被执行人鑫源公司未履行其还款义务，在执行过程中，本院依据申请执行人高银狮的请求，对依法查封的被执行人鑫源公司名下位于运城市红旗西街**号（房产证号为：**、**）房产进行评估拍卖。两次均因无人竞买而流拍。本院于2017年8月7日作出（2016）晋08执103号之三执行裁定，裁定：一、将被执行人山西鑫源兄弟实业集团有限公司名下的位于运城市红旗西街**号（房产证号为：**、**）房产作价47183500元，交付申请执行人高银狮抵偿欠款本金及利息。被执行人山西鑫源兄弟实业集团有限公司对该两处房产的所有权自本裁定送达申请执行人高银狮时起转移。二、申请执行人高银狮可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。另查明，案外人新光天地公司与盐湖建国饭店有限公司（以下简称建国饭店）于2012年11月7日签订了房屋租赁合同，主要内容为，将鑫源公司名下的位于运城市红旗西街**号盐湖建国饭店院***层，建筑面积共3479.24平方米，该房屋所有权属于鑫源公司，建国饭店拥有使用权出租给案外人，租赁期限自2012年11月7日至2022年11月7日，年租金137.76万元。案外人新光天地公司与鑫源公司及建国饭店又于2015年11月3日签订了房屋租赁合同补充协议，其中约定将租赁期限延长5年，年租金80万元。又查明，建国饭店系鑫源公司旗下全资子公司。鑫源公司名下的位于运城市红旗西街**号房产经本院依法评估、拍卖，2017年8月7日依法作价抵顶给申请执行人高银狮所有。本院于2017年11月3日将相关内容及上述查封的房产不得办理租赁等事宜在涉案房产周边公告公示。本院认为：涉案房产作为被执行人鑫源公司名下财产，本院依法查封并予以处分，符合法律规定。案外人新光天地公司在本院公告发出后，按照公告的要求，向本院提交了其在2012年11月7日与鑫源公司旗下全资子公司建国饭店签订的房屋租赁合同，该租赁合同经审查真实、合法、有效，且申请执行人对此也无异议，本院予以认定。案外人提供的其与鑫源公司及建国饭店在2015年11月3日签订的房屋租赁合同补充协议，而该涉案房产已于2015年1月14日被本院查封，被执行人鑫源公司于2015年4月10日将该房产办理他项权登记抵押在申请执行人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”和《物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此，案外人的该项主张理据不足，本院不予支持。关于案外人所提对该房屋进行改造装修部分所有权的诉请及申请执行人就租赁合同的租金支付等有分歧，引发纠纷，不属于执行异议案件的审查范围。虽在强制执行中，承租人可以“买卖不破租赁”主张权利，但其并不享有足以排除执行的权益，且本案执行并未对承租人的实体权利产生影响，案外人对此提起执行异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人运城新光天地娱乐有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐瑞泰审判员  梁向英审判员  王光福二〇一八年六月五日书记员  段喜辉