云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初9766号
原告：柴玉英，女，1964年1月10日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托代理人戴学良，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明中金财富投资有限合伙企业，主要经营场所昆明经开区昌宏路36号。
执行事务合伙人：昆明中金壹投资中心（有限合伙）(委派代表:王仟仟）。
被告：友图全像（昆明）激光材料有限公司，住所云南省昆明市经济技术开发区昌宏路36路。
法定代表人张丽萍，执行董事兼总经理。
二被告共同委托代理人甘文彩、许鹏骏，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。
原告柴玉英诉被告昆明中金财富投资有限合伙企业（以下简称“中金合伙企业”）、友图全像（昆明）激光材料有限公司（以下简称“友图全像公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，于2017年12月27日依法由审判员崔光远适用简易程序公开开庭进行审理，原告柴玉英的委托代理人戴学良及二被告的共同委托代理人甘文彩、许鹏骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告作为被告中金合伙企业的合伙人，于2013年1月至2015年4月间向其进行投资，投资金额共计人民币伍佰万元整并签署了《昆明中金财富投资管理有限合伙企业合伙协议》（以下简称“合伙协议”）。2015年11月22日，原告按照《合伙协议》的条款向被告中金合伙企业提出退伙要求，被告中金合伙企业应遵照《合伙协议》中的相关约定，退还原告全部退伙金，但因被告单方原因，入伙金迟迟不能退还原告，2016年2月被告中金合伙企业仅退还原告壹佰万元整，后经原告与二被告三方协商一致，就原告在被告中金合伙企业的投资达成《协议》，约定被告友图全像公司向原告转让位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋所有权（产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号）、建筑面积664.61平方米的房屋，房屋转让价格为肆佰陆拾捌万伍仟伍佰零伍角（￥4,685,500.5），冲抵原告入伙出资额4,000,000元，剩余685,500.5元在签订房屋买卖合同时，原告向被告中金合伙企业支付购房款85,500.5元，办理房屋过户手续交纳证件、材料、税费完成过户手续后，原告一次性支付购房款600,000.00元，后原告与被告友图全像公司签订房屋买卖合同并对合同进行公证，之后原告按约支付给被告685,500.50元购房款后，被告拒不履行合同约定，原告多次协商无果，为此，原告遂起诉至法院，请求：1.依法确认2016年6月28日签订的《协议》合法有效；2.判令被告继续履行合同，为原告办理房产过户手续；3.判令位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋所有权归原告所有；4.判令被告承担房屋买卖合同的违约金共计468,550.05元；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费。
二被告答辩称：合同是认可的，也愿意办理过户手续，房屋已经交付原告，房屋收益也是原告收取，所以违约金不应该由被告承担。
原告就其主张向本院提交了如下证据：1.《协议》，欲证明原、被告就房屋买卖达成一致意见，约定被告将房屋以4,685,500.5元的价格出卖给原告，协议签订之日起十日内办理房屋过户手续，任何一方违约承担10%的违约金等相关约定；2.公证书及股东会决议，欲证明被告对房屋所有权的处置合法有效，原、被告按协议约定订立房屋买卖合同并且经公证证明合同内容是双方当事人真实意思表示；3.银行业务凭证、回单、个人结算业务申请书及收据，欲证明原告按合同约定支付给被告相应的购房款，全部履行了协议约定合同义务；4.《房屋移交协议书》及《房屋转让补充协议》，欲证明被告已经将房屋实际交付给原告，原告已经实际经营管理该房屋，并取得收益；5.房屋所有权证及国有土地使用证，欲证明房屋的归属、性质，被告对房屋具有处分的权利；6.如家租金明细，欲证明原、被告签订房屋买卖合同后，被告按照协议第三条以及房产移交协议书第五条的约定，将房屋的租赁租金交付给原告的事实；7.房屋信息查询摘抄表，欲证明涉案房屋于2017年8月30日被告昆明市公安局直属分局查封的事实。
二被告对原告提交的证据真实性、合法性及关联性均予以认可。
二被告未向本院提交证据。
本院对原告提交的上述证据认证如下：原告提交的证据形式、来源合法，二被告对真实性均无异议，本院予以采证。
综上，本院确认本案法律事实如下：原告原系被告中金合伙企业的合伙人，于2013年1月至2015年4月间向被告中金合伙企业进行投资。2015年11月22日，原告按照《昆明中金财富投资有限合伙企业合伙协议》的条款提出退伙，被告中金合伙企业退还了原告1,000,000元的入伙金。2016年6月28日，原告（乙方）与被告中金合伙企业（甲方）、被告友图全像公司（丙方）签订《协议》一份，约定：丙方向乙方转让位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋所有权，产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号，建筑面积为664.61平方米，房屋转让价格为7,050元/平米，总价为4,685,500.5元；乙方作为甲方的有限合伙人，现自愿退伙，并以甲方需返还的出资额4,000,000元冲抵上述房屋的购房款，剩余购房款685,500.50元，乙方先支付购房款85,500.50元，待过户手续全部办理完成时，乙方再一次性支付购房余款600,000元；任何一方不履行或者不完全履行本协议的约定，应向守约方支付房屋全款10%的违约金（即468,550.05元）；房屋产权过户手续甲方、乙方、丙方争取在本协议签订后十个工作日内办理完成。2016年6月28日，原告与被告友图全像公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告友图全像公司购买位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋，房屋成交价为2,790,000元；任何一方不履行合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金；若因政府政策调控、自然灾害等不可抗力导致不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2016年6月29日，昆明中金壹投资中心（有限合伙）出具股东决议，同意友图全像公司出售位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋的行为。同日，原告与被告友图全像公司就上述《房屋买卖合同》向云南省昆明市明信公证处申请公证；明信公证处在其出具的公证书上载明：原告与被告友图全像公司的签约行为合法，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方当事人的签字、捺印、印章均属实。2016年6月30日，被告友图全像公司向原告交付上述房屋。2016年7月11日，原告向被告友图全像公司支付购房款685,500.50元，被告友图全像公司向原告出具收据；2016年9月20日，就房屋的出租问题，原告与被告友图全像公司签订《房屋转让补充协议》，约定租金由承租方缴纳给被告友图全像公司，被告友图全像公司在缴纳相关税费后及时将剩余租金转交给原告。之后，被告友图全像公司按照约定向原告交付代收的租金。现原告以被告违反合同约定为由，诉至本院。庭审中，原告明确涉案买卖合同双方当事人为原告及被告友图全像公司，不要求被告中金财富公司承担责任。另查明，被告友图全像公司尚未向原告办理涉案房屋的过户手续。2017年8月30日，该房屋被昆明市公安局直属分局查封。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，原告与二被告于2016年6月28日签订的《协议》系双方真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告主张被告应继续履行合同，为其办理房产过户手续，根据《房屋买卖合同》第八条关于“双方应自本合同签署之日起十日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记。”的约定，被告友全图像公司应当在2016年6月28日后的十个工作日内为原告办理房屋的过户手续，现办理相应过户手续的时限已过，故本院对原告要求被告协助办理过户手续的诉请予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有，因原告向被告友图全像公司购买位于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层的房屋，原告已按约定向被告支付转让款，被告已将房屋交付原告，双方之间形成不动产物权转让的法律事实，因被告友图全像公司未履行出卖方义务，协助作为买受方的原告办理房屋转让变更登记，本院根据被告友图全像公司处取得涉案房屋的合法性，以及原告和被告友图全像公司形成的买卖合同的合意等法律要素认为，涉案房屋虽未办理转移登记，但不存在权利瑕疵以及已经实际交付的客观事实，故本院确认该房屋系原告取得的合法财产。对于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，房屋虽未过户至原告名下，但一直由原告使用至今，并未实际影响原告的使用权，同时，原告并未提供证据证明因涉案房屋未办理过户手续给其造成的具体损失情况，故本院酌情予以调整为按购房款的1%计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告柴玉英与被告友图全像（昆明）激光材料有限公司于2016年6月28日签订的《协议》合法有效；
二、坐落于昌宏路36号（8-5#地块）倒班宿舍3层房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第××号）归原告柴玉英所有；
三、被告友图全像（昆明）激光材料有限公司继续履行合同，协助原告柴玉英办理涉案房屋的产权过户登记手续；
四、被告友图全像（昆明）激光材料有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告柴玉英违约金46,855元；
五、原告柴玉英的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,328元，减半收取4,164元，保全费5,000元，合计9,164元，由被告友图全像（昆明）激光材料有限公司承担，剩余案件受理费4,164元退还原告柴玉英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 崔光远
二〇一八年一月二十九日
书记员 李泽峰