四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3401民初487号
原告张清莲，女，汉族。
委托代理人张婕，女，汉族，代理权限特别授权，系原告女儿。
委托代理人许顺家，四川尽心律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告张浩杰，男，汉族。
委托代理人张煜，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告张清莲与被告张浩杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴蓉独任审判，公开开庭进行了审理。原告张清莲未到庭参加诉讼，其诉讼代理人张婕、许顺家到庭参加了诉讼，被告张浩杰及诉讼代理人张煜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张清莲诉称，2013年1月25日原被告签订了门市租赁合同，合同约定，租期3年从2013年1月25日-2016年1月25日，每年租金99060元；合同签订后被告交纳上半年房租，6月25日前交纳下半年租金；此后每年12月25日前一次性交清下年度租金。合同签订后，被告并未严格按合同履行义务，租金的给付均在原告多次催要下才付。2015年4月，被告在原告多次催要下支付了4月25日前的房租。剩余房租至今未付。被告想解除合同，但却一直拒不给付拖欠的房租，也未将房屋恢复原状进行归还。现合同期限已满，原告多次找被告支付房租，被告至今未付。为维护其合法权益，特起诉到法院，要求被告支付从2015年5月至2016年3月的房租，滞纳金22288.50元及恢复房屋原状的费用10000.00元；诉讼费由被告负担。
为支持其诉讼请求原告向本院提供了下列证据：
1、租赁合同一份。证明原被告双方有房屋租赁关系，合同是双方自愿签订的，应受法律保护。
2、原告发给被告的短信。证明被告不接电话，不配合交房屋钥匙，造成的损失责任在被告。
3、恢复房屋原状的预算表。证明将该房屋恢复原状的费用是10000.00元。
被告陈浩杰辩称：原告起诉的不是事实。2015年4月就告知原告因生意做不了，在2015年7月终止与原告签订的房屋租赁合同，租金给付到7月。原告口头同意终止合同，但要求支付租金至2016年1月25日。双方为此发生纠纷，2015年9月，被告将原告房屋恢复原状，但原告不出面也不收房，原告有意拖延收房时间，对造成的损失应自己负责。被告意见，我用了几月时间的房屋就给几个月的租金。
被告张浩杰向向法庭提供下列证据：
1、西昌市三和物业管理公司出具的证明各一份。证明被告租用的门市在2015年8月未产生水、电、物业管理费用门市已停止租用。
2、证人证言二份。证明被告租用的另两个门市已于2015年7月25日解除了租赁合同。
3、租赁合同一份。证明被告与另一出租方签订的房屋租赁合同在2016年7月才到期，但由于被告生意无法做了，提前与房主解除合同。
4、西昌市保安服务有限责任公司证明一份。证明2015年7月25日后撤销门市报警器，门市已未租用。
经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性、合法性有异议。原告对被告提供的证据1、2、3、4不予质证与本案无关。
经审查，本院认为：原告的证据1及被告提供的证据1、4能够证明本案的基本事实，本院依法予以采信。对原告提供的证据2短信是在今年3月6日发出的，不能证明原告的证明目的，对证据3由于其预算是自己做出，其真实性、合法性均受质疑，本院不予采信；对被告的证据2其证人证言依据证据规则的要求需证人出庭作证，本案中的证人未出庭作证，其证言本院不予采信，对被告提供的证据3因与本案无关联性，不能作为本案的证据使用。
经审理查明：原告张清莲与被告张浩杰于2013年1月25日签订了门市租赁合同，合同主要内容即：“一、甲方张清莲，乙方张浩杰在平等互利的原则下，经友好协商达成一致，二、甲方将位于西昌市城南大道岷山饭店旁农行小区9号门市一间共63.5平方米租赁给乙方；三、租期三年2013年1月25日-2016年1月25日；四、房屋租金每月130元每平方米，年租金人民币99060.00元，乙方应在本合同签订时向甲方交付上半年租金49530.00元，于2013年6月25日前交付下半年的租金49530.00元，以后于12月25日前一次性交清下年度租金；五、签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方交纳5000.00元人民币作为履约保证金，在租赁期满或本合同解除后，乙方将房屋恢复原状，双方无争议的前提下甲方在七个工作日内一次性将履约保证金本金退还乙方（本履约保证金不计利息）。若乙方违约，甲方可将履约保证金作为违约金予以扣除，六、租赁期间，乙方必须按公安、消防、工商等部门的要求，合法经营，否则承担其违约责任。乙方承担水电、物管、卫生、维修及房屋租赁的有关税费，甲方承担租房方应交纳的房地产租赁税；七、乙方必须按本合同按时交付房租，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达10天，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金；八、乙方应承担房屋维修的责任，不得擅自改变房屋结构及用途，因故意或过失造成租用房屋及配套设施的毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失；九、租赁期间乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方，否则，甲方无条件收回房屋；十、租赁期满或解除合同时，乙方需清洁费用后退还房屋给甲方，并将房屋恢复原状；如需续租须提前两个月与甲方协商，在租赁同等条件下，甲方优先续租给乙方；十一、本合同经签字或盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜，可经双方协商作出补充，均具同等法律效力。双方签字捺印。”合同签订后，被告交纳了5000.00元保证金，双方均按合同履行了各自义务。2015年4月25日，被告在交清房租后告知原告由于生意不好，要求在2015年7月25日提前解除合同，并按使用的月份交付房租（5月、6月、7月）。2015年7月25日，被告从该门市撤出并停付物管费、水电费，与西昌市保安公司终止了该门市的安防协议。原告认为被告提前终止合同已违约，应当支付全年房租，双方由此发生纠纷。2016年1月25日双方的房屋租赁合同期限已满，原告于2016年1月28日起诉来院，要求被告支付从2015年7月至2016年3月的房租、滞纳金及房屋恢复原状的费用等。
庭审中，被告自述在2015年9月份将租用房屋恢复原状。
本院认为：原告张清莲与被告张浩杰于2013年1月25日签订的《门市租赁合同》是双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订的。合同签订后，双方也实际履行了合同义务，该合同合法有效，本院予以确认。双方签订的合同在2016年1月25日期限已满，在合同履行至2015年4月25日时，被告张浩杰明确告知原告张清莲要求提前解除门市租赁合同，租赁期提前到2015年7月25日，并在2015年9月将房屋恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第108条的规定即当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告张浩杰已违约，此时，原告张清莲应按双方合同约定要求被告张浩杰承担违约责任即扣除5000.00元保证金并支付房屋租金，同时，双方合同中还约定，拖欠房租达10天，承租方（原告张清莲）有权收回房屋。但原告张清莲并未按合同约定扣除违约金并及时收回房屋，以维护自身合法权益。而是等合同到期后再行起诉，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定即当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告可以按合同约定履行权利，减少损失，但原告的行为致使损失扩大，对2015年9月25日后的租金无法收取，负有不可推卸的责任，其损失应由原告自行承担。被告张浩杰因自身原因提前解除与原告张清莲的门市租赁合同，属违约方，根据双方签订的租赁合同，其缴纳的保证金应作为违约金予以扣除，房屋租金应计算至房屋恢复原状之日，被告在2015年9月将房屋恢复原状，故实际占有使用房屋的租金应从2015年4月25日计算至2015年9月25日，五个月租金共计是41275.00元。由于原告提供的恢复房屋原状费用清单10000.00元系自身行为，其真实性、合法性均受质疑，且被告已将租赁房屋恢复原状，故原告要求支付10000.00元费用的诉请于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告张浩杰支付原告张清莲房屋租金人民币41275.00元（从2015年4月25日计算至2015年9月25日共计五个月）；
二、驳回原告张清莲的其他诉讼请求。
以上款项在判决书生效后十五日内履行完毕。
案件受理费2432.00元，由原告张清莲负担1216.00元，被告张浩杰负担1216元。（被告应付款原告已垫付，在执行过程中，由被告直径给付原告）。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费用。申请执行的期限为两年。
审判员 吴 蓉
二〇一六年四月二十八日
书记员 徐静雯
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。