北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第382号
原告杨元元，男，1980年5月3日出生。
被告北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧。
法定代表人王传斌，董事长。
委托代理人阮琛之，男，1984年6月9日出生。
委托代理人耿燕，女，1988年9月30日出生。
原告杨元元与被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告杨元元，被告太和保兴公司的委托代理人阮琛之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨元元诉称：2009年8月5日，我与被告太和保兴公司签署了《商品房预售合同》，双方约定由我购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区永顺镇新建村北侧20号住宅楼3单元X号房屋（以下简称X号房屋），合同建筑面积为48.64平方米，合同金额为448681元。合同第二十一条产权登记约定：出卖人在2011年9月27日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。我于2013年1月28日，按照被告太和保兴公司通知完成了房屋交接，但该公司未能按照合同约定提供所购房屋所在楼栋的权属证明。据查证，太和保兴公司直至2013年7月8日才取得我所购房屋所在楼栋的权属证明，且一直未对延期违约赔偿事宜给出任何解释及答复。现我诉至法院要求：1、被告太和保兴公司支付我延期办理北京市通州区永顺镇新建村北侧20号楼楼宇权属证书的违约金人民币29119元（自2011年9月28日至2013年7月8日，共计649日）；2、本案诉讼费用由被告太和保兴公司承担。
被告太和保兴公司辩称：一、不同意原告杨元元的诉讼请求，逾期交房是由于高压线原因造成的，与我公司无关，逾期交房势必造成逾期办理所在楼宇产权证；二、即使法庭认为我公司应承担逾期办证的违约责任，我公司认为杨元元主张违约金过高，请求法院予以降低。逾期办理房屋所在楼宇产权证书并未给杨元元造成任何损失，杨元元反而因房屋升值获利。杨元元在购买我公司出售的商品房时的价款比较实惠，是我公司现在正在销售的同一小区内限价房总房款的一半。毕竟导致诉争房屋延期办证的唯一原因实质上是“高压线”事件引起的，所以基于上述情节，恳请法院适当减轻我公司逾期办理楼宇产权证的违约责任。另外，逾期交房势必造成逾期办证，我公司与杨元元于2012年9月12日签订了《延期交付协议》，协议中杨元元已经表示免除我公司因延期交房产生的任何违约责任，所以我公司不同意杨元元的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月5日，原告杨元元作为买受人与被告太和保兴公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》（合同编号：Y851622），双方约定由杨元元购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区永顺镇新建村北侧（后更名为北京市通州区榆景苑二区）20号楼6层3单元X号房屋（以下简称X号房屋），合同套内建筑面积为40.52平方米，合同价款为448681元。合同第十一条约定出卖人应当在2010年9月27日前向买受人交付该商品房。合同第十三条明确逾期交房责任，未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条第（一）项关于初始登记约定：“出卖人应当在2011年9月27日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”在合同履行过程中，X号房屋所在小区由于北苑110千伏线路迁改工程停工。直至2013年1月28日，太和保兴公司才通知杨元元可办理X号房屋的入住手续，后杨元元办理了该房屋入住手续。杨元元最终实际交纳购房款总额为448792元（含面积补差款）。2013年7月8日，太和保兴公司取得了X号房屋所在楼宇的权属证书，权属证号为X京房权证通字第13159**号。
另查，2012年9月12日，原告杨元元作为乙方与被告太和保兴公司作为甲方签订了《延期交付协议》，协议内容为“由于当时甲方项目东侧进行市政道路施工，有关部门临时将两座高压塔移改至施工现场，并承诺市政道路施工结束后将高压线埋入地下，此种情况对项目施工造成影响，乙方对此也表示理解，同意交房时间相应顺延到2013年2月9日。且乙方保证不再追究甲方在原购房合同向下因逾期交房及相关配套设施产生的任何违约赔偿责任，亦放弃要求甲方支付逾期交房违约金及因此事诉讼的权利。”据此，太和保兴公司认为杨元元放弃了向其主张逾期交房导致的包括逾期取得楼宇权属证明在内的任何违约责任。杨元元认可上述协议的真实性与合法性，但杨元元认为该协议内容仅对延期交房违约金进行了约定，不涉及逾期办理楼宇权属证明的违约责任。杨元元当庭表示因为签署上述协议，所以其未向太和保兴公司主张延期交房违约金。
上述事实，有《商品房预售合同》、购房发票、楼宇权属证书、北京市通州区电力管理办公室会议纪要、延期交付协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告杨元元与被告太和保兴公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。按照合同约定太和保兴公司应于2010年9月27日前向杨元元交付X号房屋，并于2011年9月27日前取得该房屋所在楼宇权属证明。合同履行过程中，太和保兴公司由于北苑110千伏线路迁改工程导致其工程施工进度延后，未能按期交付房屋。2012年9月12日，杨元元与太和保兴公司签订了《延期交付协议》一致同意交房时间顺延至2013年2月9日，双方对原合同内容进行了变更。
对于2012年9月12日合同变更前，在《商品房预售合同》项下产生的逾期交房和逾期取得楼宇权属证明违约责任，经查造成太和保兴公司的逾期交房和逾期取得楼宇权属证书两个违约行为在本质上均系太和保兴公司工程迟延施工同一原因所致，且在逾期交房后势必导致逾期取得楼宇权属证书。考虑上述导致两个违约行为的原因同一性，本院认为双方在《延期交付协议》中有关杨元元不再追究太和保兴公司“因逾期交房产生的任何违约责任”涵盖了与逾期交房同期产生的逾期取得楼宇权属证明的违约责任。
2012年9月12日双方合意签订《延期交付协议》变更交房时间后，虽未在《延期交付协议》中重新约定楼宇权属证明取得的时间，但考虑交房行为与办证行为在履行流程上的先后顺序性，《商品房预售合同》中约定的楼宇权属证明的取得时间因为早于《延期交付协议》中重新确定的交房时间，客观上已经不再具备履行的可能性，所以本院认为要求太和保兴公司再按照《商品房预售合同》约定的“2011年9月27日”前取得楼宇权属证明实为不妥，有违公平原则和诚实信用原则。
由于双方没有重新约定楼宇权属证明的取得时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据第六十一条规定仍不能确定履行期限的根据第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，《商品房预售合同》中约定的楼宇权属证明取得时间距离交房时间的间隔为1年，该间隔期间应为确定太和保兴公司履行取得楼宇权属证明此项合同义务的合理依据。经查，太和保兴公司于2013年7月8日取得楼宇权属证书，距离《延期交付协议》重新约定的交房期限2013年2月9日不足5个月，远低合理的间隔期间1年。
综上所述，对杨元元要求太和保兴公司支付未能按期取得X号房屋所在楼宇权属证明违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨元元的全部诉讼请求。
案件受理费二百六十四元，由原告杨元元负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 齐 松
二〇一五年三月十八日
书 记 员 蒋洪超