贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初2390号原告：周实鸿，男，1956年2月18日出生，汉族，住贵州省大方县，被告：罗先明，男，1982年9月4日出生，汉族，住四川省岳池县。原告周实鸿与被告罗先明租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序于2018年1月18日公开开庭进行审理，原告周实鸿到庭参加诉讼，被告罗先明经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周实鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年门市房租费36500.00元；2、判令被告支付原告违反合同约定违约金10950.00元；3、判令被告拆除室内装修、恢复原告门市原貌；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月15日经原告与被告充分协商、原告将坐落在大方县大方镇新路口中段门市一间租赁给被告经营灯具等物品，租期为五年，自2013年3月15日至2018年3月15日止，合同第四条约定，第一、二年每年租金24000.00元，从第三年起每年租金在上一年的基础上增幅百分之十五收取房租费，在履行合同中被告2013年至2016年租金如数付清，但2017年门市租金到期原告向被告收取房租时，被告已不知去向。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告罗先明未提供答辩意见。原告周实鸿为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、图片两张，旨在证明被告在使用原告门市期间，在门面装修的附属物至今未撤除。2、门市租赁合同，旨在证明原、被告签订合同，被告的行为违反合同第4条约定，应按合同约定承担法律责任。被告罗先明未提供证据。原告提交的第1、2组证据，具备真实性、证据来源合法与本案待证事实相互关联，本院对其证明效力予以确认。经审理查明：2013年3月15日，以原告周实鸿为出租方（甲方）与被告罗先明为承租方(乙方)双方签订《门市租赁合同》。该合同载明以下主要内容：“…一、房屋坐落地址：大方镇新路口中段，建筑面积约平方米左右，三相动力电表供电所总表壹只。二、房屋的基本状况：房屋结构安全、电通、电器开关及灯等完好，墙体石灰粉刷，水泥抹光地面、内面六扇大木门及门头上方窗完好，门外附有不锈钢拉闸门完好。三、租赁期限:暂定伍年：自2013年3月15日至2018年3月15日止。如乙方今后续租，甲方则根据每年房租价格的变动调整提前一月告知乙方，在同等租赁价格优先租给乙方，但乙方必须提前一月向甲方先付次年租金。凭甲方收款收据，合同继续生效。四、租金及缴纳方式：每年租金×元,分别为每年租金一次付清，先付后使用。罗先明3月7号多汇入本人账户壹万元已取给本人搞装修，此说明已写入罗先明合同之上，另交付有保证金贰仟元正。第一、二年每年租金贰万肆仟元正，从第三年起每年租金在上一年租金基础上增幅15%（百分之十五）收取房租费用。五、费用方面的缴纳：乙方在租赁期间，电费、水费、卫生费及清厕费、工商税、租赁税、地皮税、卫生费等等税费及公安部门产生的一切费用均属乙方自行负责，与甲方概无任何责任。…七、违约责任：乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的，或未经甲方同意擅自将房屋转租或转借他人的，甲方可以终止合同，收回房屋，并不退回租金。乙方如对甲方房屋门、窗、电器等设施造成破坏，乙方必须向甲方修复，经甲方验收合格为准。如乙方违反合同中任何条款，以及租赁期满延期交付门市，乙方将承担该门市租金百分之五十的违约金，并续租该门市（以当时市场租金价格承租）…”。合同签订后，被告罗先明在承租房屋期间缴纳了2013年至2016年的租金，现尚欠2017年房屋租金36500.00元未缴纳。被告罗先明在使用租赁物期间，在原告出租的房屋内添附附作物并在离开承租房屋时未及时撤出。因被告未按时支付原告租金，致使原告诉来本院。本院认为，2013年3月15日，原告周实鸿与被告罗先明签订的《门市租赁合同》系双方意思表示一致的结果，符合法律关于民事主体订立合同的基本规定，该合同不违反相关法律及行政法规的规定，亦未损害第三人利益，为合法有效之合同，对当事人具有约束力，原告周实鸿和被告罗先明均应按照约定诚信地全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方已对案涉的房屋租赁期限、租金及缴纳方式进行了约定。原告周实鸿已履行按照约定将租赁物交付承租人罗先明的义务，承租人罗先明应按合同的约定支付原告相应的租金。2013年03月15日，原、被告双方签订的《门市租赁合同》中载明：“第一、二年每年租金贰万肆仟元正，从第三年起每年租金在上一年租金基础上增幅15%（百分之十五）收取房租费用。”合同签订后，被告罗先明在承租房屋期间支付了原告2013年至2016年的租金，现尚欠2017年房屋租金，按照原被告双方签订的合同对租金的计算，被告应付租金计算为36501.00元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告周实鸿请求被告支付2017年门市租赁费36500.00元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告周实鸿与被告罗先明在签订的《门市租赁合同》中对违约责任进行了如下约定：“乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的，或未经甲方同意擅自将房屋转租或转借他人的，甲方可以终止合同，收回房屋，并不退回租金。乙方如对甲方房屋门、窗、电器等设施造成破坏，乙方必须向甲方修复，经甲方验收合格为准。如乙方违反合同中任何条款，以及租赁期满延期交付门市，乙方将承担该门市租金百分之五十的违约金，并续租该门市（以当时市场租金价格承租）”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原、被告双方在签订的《门市租赁合同》中约定：“租赁期限:暂定伍年：自2013年3月15日至2018年3月15日止。如乙方今后续租，甲方则根据每年房租价格的变动调整提前一月告知乙方，在同等租赁价格优先租给乙方，但乙方必须提前一月向甲方先付次年租金。”，现因被告的违约行为造成原告损失该租赁门市2018年的租金。在诉讼中，原告周实鸿自愿将违约金比例调整为按该门市租金百分之三十进行计算，故原告周实鸿请求被告罗先明按该门市租金百分之三十支付原告违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告罗先明应赔偿原告罗先明的损失为：36500×30%=10950.00元。被告罗先明在使用租赁物期间，在原告周实鸿出租的房屋内添附附作物且离开承租房屋时未撤除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，原告周实鸿向本院请求判令被告罗先明拆除室内装修、恢复原告门市原貌的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告罗先明经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗先明于本判决生效之日起三十日内支付原告周实鸿房屋租金36500.00元；二、被告罗先明于本判决生效之日起三十日内赔偿原告周实鸿违约金10950.00元；三、被告罗先明于本判决生效后十五日内拆除原告周实鸿租赁门市室内装修、恢复原告周实鸿门市面貌。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990.00元，公告费260.00元由被告罗先明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  程 宏人民陪审员  吴兴会人民陪审员  周 萍二〇一八年一月二十九日法官 助理  涂绿兰书 记 员  文 茳