福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1089号
上诉人（原审原告、反诉被告）周雄，男，1986年3月9日出生，汉族。
委托代理人洪淑惠、郑丽君（实习），福建如浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘继彬，男，1980年3月14日出生，汉族。
委托代理人张志勇，福建银江律师事务所律师。
上诉人周雄因与被上诉人刘继彬房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第14656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《店面租赁合同书》，约定被告向原告承租思明区曾厝垵社375号之3店面，租赁期限为5年，即从2014年4月25日至2019年5月1日，每月租金为25000元，每年递增10%，按季度交，每季度提前3日将租金转账到被告指定银行卡；合同签订后第三日内原告应支付被告首季度租金75000元及押金25000元；合同期满后，被告应将押金归还原告；如被告违约，则原告一次性支付违约金15万元，如原告违约，被告无条件收回店面，并没收押金；该合同第五条还约定：“在合同期内，乙方若经营不善，需将店面转让给他人时，除烧烤、小炒、酒吧行业不可以转让，其他行业甲方同意乙方转让，但甲方与下家的合同须重新签定”。合同签订后，被告依约将讼争房屋交付原告用于经营鱼疗馆，原告亦依约支付被告押金25000元及自承租之日起至10月份止的租金共计145000元。
另查明，被告于2014年2月27日与讼争房屋产权人李永远签订一份《房屋租赁合同》，约定李永远将曾厝垵社375号之2房屋一栋加附属院落出租给被告作为店面经营使用，租期从2014年6月1日至2024年6月1日。原、被告均确认讼争房屋属上述房屋中的其中一间，由被告自行编码为“曾厝垵社375号之3店面”。
还查明，原告于2014年9月22日向被告邮寄一份《告知书》，载明因被告拒绝原告将店面转租他人经营鱼疗或经营面馆，违反了合同约定，故通知被告解除讼争合同，被告可随时将店面转租他人。该《告知书》投递结果为房东代收。后，原告即从讼争房屋搬出、停止经营，但并未与被告办理交接手续。
原告后诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《店面租赁合同书》；2、被告立即返还原告已支付的2014年6月至10月租金100000元；3、被告立即返还原告押金25000元；4、被告立即赔偿原告违约金150000元；5、被告立即赔偿原告装修损失70000元。被告亦提起反诉，请求判令：1、解除反诉被告与反诉原告签订的《店面租赁合同书》；2、反诉被告承担因违约解除合同违约金25000元。
审理中，原告主张承租讼争房屋后，因装修支出70000元，提交以下证据：1、原告与案外人厦门立木装修工程有限公司签订的《协议书》，载明原告委托案外人装修曾厝垵375之一鱼疗馆装修工；2、工程结算清单及主材代购清单，载明装修工程合计63743.65元，主材代购费用为6275元；3、厦门立木装修工程有限公司出具的收据一张，载明收到周雄装修费用及鱼疗安装费70000元。
原审法院认为，本案中，双方当事人的争议焦点为：被告是否存在违约行为。
原告主张，被告拒绝原告转租，已构成违约。原告承租时，已告知被告承租房屋用于经营鱼疗馆，根据合同约定，原告可以转租，只要转租的新承租人不是经营小炒、酒吧、烧烤即可；原告曾于2014年6月找到一位愿意转租继续经营鱼疗馆的第三人，后又于8月份找到一位愿意转租经营面食的第三人，但均因被告不同意未成功转租。并提交以下证据：1、原、被告短信及微信通话记录，载明2014年8月13日原告向被告发送微信信息“你不让转，下个季度就淡季了……”“我也想好好做下去，但这边真没什么旺季，我就七月旺一段时间，一直到现在都很淡……这边都是做吃的，不让做吃的~合适吗？”；8月15日又向被告发送微信信息“现在三家都有做面，单独限制我这家不公平吧？”，后被告回复原告“我已经答应你今年就可以转让就可以了。做早餐和做面肯定不行。要不你自己去跟第三家做面的说。他没意见就可以”；原告于2014年8月16日向被告发送短信消息“我现在这个行业基本上可以说是到头了~所以这次有人要接手我肯定很重视！现在你这样一限制基本上我是亏定了……”、“说实在的……我也不想转！压力太大~没办法~不然我们各退一步，房租少点帮我度过这淡季，还有能不能两年涨一次？我得把这店彻底改造做别的项目！”“我做玩的~跟他们没冲突”，后被告回复“房租没得谈。转让不要跟旁边两家做的一样”；8月21日原告再次向被告发送微信信息“国办街的那个泰国鱼疗要转接着做鱼疗，应该可以了吧？”“就是第一次要转，你没让那个。”；9月4日原告向被告发送微信信息“你不是要贴招租吗？”，被告回复“已经贴在你外墙上。是不是被你小弟撕掉了”；2、讼争房屋及相邻房屋的照片，显示与讼争房屋相邻的商铺用于经营餐饮，原告确认相邻两家商铺亦由被告出租他人；3、原、被告的通话录音，通话中，原告陈述“我们现在就说做面得要过来租，你让我转了吧”，被告回复“你要是转做面的，第三家肯定来找我，你让我怎么跟人家说？”；4、周永林证人证言，陈述其与原告系朋友关系，2014年8月份曾到原告经营的鱼疗馆里，期间有人与原告商谈转租事宜，此人提及其要转租经营沙茶面。
被告抗辩，被告并未违约，原告所述的“做面的”属于合同禁止转租的“小炒”范围；包含讼争房屋在内的三个相邻商铺均由被告承租后转租，相邻商铺规划用于经营餐饮，为避免产生矛盾，讼争房屋则规划不能再用于经营餐饮，故双方约定了第五条以作限制；出租时，原告告知被告用于经营鱼疗馆，被告才将讼争房屋出租给原告。对原告提交的上述证据质证如下：1、原、被告短信及微信通话记录真实性无异议，但原告所述的“做面的”实际为炒面；2、讼争房屋及相邻房屋的照片真实性无异议，确认相邻两家商铺亦由被告出租他人，其中有家商铺亦经营炒面之类的小炒；3、原、被告的通话录音真实性无异议，通话中，被告已同意9月份后允许原告转租；4、对证人证言真实性不予认可。另，被告也提交以下证据：原、被告短信记录，载明被告向原告发送信息“发过去了。改成跟你的一模一样。打印两份。约他签合同”；原告回复“收到了。好的”，后原告于8月24日向被告发送信息“他变卦了，我这店估计没法转了，这限制这么多！钥匙没转出去，押金能退吗？”；9月24日，被告向原告发送信息“你店搬走的原因究竟是什么。今天隔壁说你8万块钱转掉了。可早晨你说你店面不做了……”。
原告对被告提交的上述证据质证认为，真实性均不予认可。
法院分析认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，原、被告签订的《店面租赁合同书》第五条约定：“在合同期内，乙方若经营不善，需将店面转让给他人时，除烧烤、小炒、酒吧行业不可以转让，其他行业甲方同意乙方转让，但甲方与下家的合同须重新签定”，依合同解释的原则及方法，该条款应理解为被告同意原告转租附有以下条件：1、新的承租人应将讼争房屋用于经营除烧烤、小炒、酒吧外的其他行业；2、新的承租人应与被告签订租赁合同。由此可知，与新的承租人签订租赁合同的系被告，是否建立新的租赁关系属被告意思自治范围，该条款所约定的“可以转租”实则仍应以被告同意为前提。其次，签约时，双方对讼争房屋系用于经营鱼疗馆之事实均已知悉，讼争合同又专门就不可转租的经营范围进行特别约定，结合被告还同时出租相邻店面用于经营餐饮之事实，上述条款所约定的“烧烤、小炒”应扩大解释为餐饮业较符合约定目的；据此，原告所述的经营面食的新承租人，属禁止转租的范围。再次，根据8月21日原告向被告发送的微信信息及双方8月24日的短信内容，可以推定被告曾同意与经营鱼疗馆的新承租人签订租赁合同，但对方最终并未签订合同；另，被告也曾粘贴招租广告，可见其并未绝对禁止原告进行转租。综上，法院认定被告不同意将讼争店面转租给第三人用于经营面食的行为并未违约。
原审法院认为，原告与被告于2014年4月25日签订的《店面租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。现双方均诉求解除讼争合同，法院予以照准。如上分析，被告并未违约，且原告至今未将讼争房屋退还被告，原告要求被告退还已支付租金及支付违约金，均无事实依据，法院不予支持。原告以被告违约为由单方解除合同，并自行停止使用讼争房屋，其以自身行为表示拒绝再履行讼争合同；讼争房屋尚未交接，原告应继续履行支付租金之义务，截至本案庭审之日，其已逾期支付2014年11月起的租金，已属违约，故原告请求被告退还押金及赔偿装修损失之诉求，法院亦不予支持；依讼争合同之约定，因原告违约，被告可没收其已支付的25000元押金。另，关于反诉原告要求反诉被告赔偿违约金25000元，因讼争合同并未就该项违约金进行约定，对其该项反诉诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告周雄与被告刘继彬于2014年4月25日签订的《店面租赁合同书》；二、驳回原告周雄的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘继彬的的其他反诉请求。
宣判后，周雄不服，向本院提起上诉。
上诉人周雄上诉称，一、原审判决认定“与新的承租人签订租赁合同的系被告，是否建立新的租赁关系属被告意思自治范围，该条款所约定的“可以转租”实则仍应以被告同意为前提。“违反了合同法和讼争合同的约定。本案中，双方约定“除烧烤、小炒、酒吧行业不可以转让，其他行业甲方同意乙方转让”，根据该约定，被上诉人首先必须同意上诉人转租给除“烧烤、小炒、酒吧行业”的经营者，才存在重新签订的后续事项，这是双方签订合同的真实意思表示。而如果根据原审判决的理解，无论是否满足转租限制条件，都要经被上诉人同意，那么双方关于转租的合同条款岂不是画蛇添足、毫无意义。二、原审判决将“烧烤、小炒”扩大解释为餐饮业系错误的合同条款解释。根据常识，小炒仅是餐饮业的一个分支，不可能代表整个餐饮业。通常人们会把小炒理解为小规模的，以热炒菜为主的餐馆。否则双方订立合同直接使用餐饮业这一词语限制转租即可。众所周知，通常人们不会到面馆吃小炒，也不会到小炒店吃面食。原审法院对该条款解释系主观臆断。三、本合同签定限制转租条款目的是为了防止租赁店铺用于经营“油烟大、噪音大、夜间营业时间长”等容易扰民和发生事端的行业，而不是限制所有的餐饮业。但是被上诉人限制转租面食经营者的目的是因为害怕第三家租客有意见，而影响到其租金收益。因此其限制转租行为实际上违反了双方合同条款的目的。四、本案合同内签定的限制转租条款为格式条款，因为讼争合同格式系被上诉人提供，与被上诉人与房东签定的条款也基本一致，是重复使用的合同，根据合同法相关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。然而原审判决，没有按照通常理解予以解释讼争合同条款，更是做出了不利于上诉人一方的解释，显然与法相悖。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人刘继彬答辩称，一、本案租赁合同第五条仅仅是对上诉人可转让的范围做原则性的规定，里面还加了但书，如果对方要转让给下一家，必须与我方签订合同。之所以写但书，因为在曾厝垵这个地带，拿了店面进行转让，利用转让进行赚钱，这对房东是不利的，所以加了但书进行限制。二、我方与对方签订的合同本意就是要限制周雄将该店面转让给从事饮食行业的经营者，因为在曾厝垵这个地方履行合同，能做的饮食类的，一般就是小炒、烧烤这类，故在签订合同时已经考虑到了，合同中已经写进去了，限制这个店面做饮食类，避免与其他店面产生不必要的摩擦、纠纷。上诉人提出要将店面转让给做面的。在合同中没有对做面的进行解释。但是，在对方的证据第21页对方发给我方的短信，说现在三家都有做面，单独限制我这家不公平吧。也就是说，我们三家店面，有三家店面做炒面，对方要做面就违反了合同的约定。三、虽然上诉人跟我们有短信往来说要转让，但是，上诉人实实在在的从未带另一个下家来就转让进行商讨。从上诉人的短信也可以看出，他也不想转让，他想把租金减少一些，等到机会来了。他可以减少损失。四、上诉人说这个合同是格式合同，应当对提供合同一方不利的解释。实际上，这个合同是双方对房屋租赁达成合意，上诉人的请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除上诉人对“但并未与被告办理交接手续”有异议，认为实际上是有办理交接，是被上诉人拒绝同意上诉人转租，也不跟上诉人讲这个事情。上诉人也把钥匙交给了第二家店面做奶茶饮料的一家，将钥匙交给被上诉人。而且，上诉人有发函告知被上诉人，可以随时处置这个店面。被上诉人也是确认收到这个材料的。对于原审判决查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，被上诉人提交一组照片，拟证明2014年12月6日，被上诉人刘继彬报警之后，警察说可以私下叫人处理，刘继彬叫了一个在曾厝垵长期做钥匙的陈师傅来开门，请邻居来作证。证明被上诉人2014年12月6日才将店面收回。从这组相片来看，上诉人这方一直到被上诉人把店面打开之前，他们所有经营的设施都放在那个店里面，根本没有办理交接。
上诉人经质证认为，一、对于证据的真实性无法认可。二、这个证据无法证明是新证据，不予质证。三、上诉人在起诉之前已经发函告知对方，可以随时处理了，这些证据跟本案也是没有关联性的。
本院认为，本案讼争合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》
规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。故双方在讼争合同中对于限制转租情形予以约定并未违反法律规定，上诉人也无证据证明该约定并非其真实意思表示，该条款系合同订立双方磋商结果，亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，上诉人关于讼争合同限制转租条款系格式条款的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。在双方对于该条款理解存在争议时，原审法院按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款真实意思于法有据，其据此认定该条款所约定的“烧烤、小炒”应扩大解释为餐饮业较符合约定目的并无不当。况且如前分析，承租人转租须经出租人同意，承租人出于自己利益考虑对于转租情形予以限制亦无不可，上诉人关于限制转租行为实际违反了双方合同条款的目的的上诉主张本院不予采信。原审法院认定被上诉人不同意将讼争店面转租第三人用于经营面食的行为并未违约正确，其进而驳回上诉人原审诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件受理费6475元，由上诉人周雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年六月一日
代书记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。