广西壮族自治区宁明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第894号
原告张文华，男，汉族，个体户。
委托代理人车声震，广西大恒律师事务所律师。
被告曹智文，男，汉族，个体户。
委托代理人黄杨海，广西花山律师事务所律师。
被告陈忠德，男，汉族，个体户。
委托代理人陆红莲，广西黎梁律师事务所律师。
原告张文华与被告曹智文、陈忠德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成由审判员覃志光担任审判长，审判员黄珍莹、人民陪审员甘嘉乐参加的合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。书记员农彦兰担任法庭记录。原告张文华的委托代理人车声震、被告曹智文及其委托代理人黄杨海、被告陈忠德的委托代理人陆红莲到庭参加诉讼。原告张文华、被告陈忠德经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文华诉称，2015年3月19日，被告陈忠德与原告签订了《店铺转让协议书》，将其承租的位于宁明县城中镇德华街食品公司正面左边一间门面使用权转让给原告，转让协议约定了双方的权利义务。原告于2015年3月27日向被告陈忠德支付了转让费13万元和店铺押金0.5万元。同时，由被告陈忠德经办，原告与被告曹智文于2015年4月3日签订了《房屋租赁合同》，同月16日原告向被告曹智文账户汇付了首期租金8万元。2015年9月7日，原告突然接到案外人陆唐卓关于该房屋已由宁明县食品公司租赁给其使用、责令原告撤离的通知，方知该房屋产权为宁明县食品公司所有。被告曹智文在明知原告已进行经营的情况下，于2015年8月24日故意与宁明县食品公司提前解除了租赁合同，造成原告无法继续按约定使用该房屋。被告曹智文、陈忠德明知无权将房屋转租但仍故意隐瞒事实，诱使原告在违背真实意思的情况下订立的合同，原告有权请求法院撤销。合同撤销是因被告的缔约过失造成，原告有权要求被告赔偿。现起诉要求：1、撤销原告与两被告签订的《店铺转让协议书》和《房屋租赁合同》；2、被告陈忠德返还店铺转让费13万元，保证金0.5万元；3、被告曹智文返还预付的店铺租金8万元；4、被告曹智文赔偿原告27万元，被告陈忠德负补充责任。
原告为证明其主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：
1、原告与被告陈忠德签订的《店铺转让协议书》、原告与曹智文签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告与二被告有签订合同的事实；
2、宁明县食品公司与陆唐卓签订的《门面租赁合同》、陆唐卓的《通知》，拟证明该房屋为宁明县食品公司所有、已另租给了陆唐卓使用的事实；
3、原告通过银行转账分别支付被告陈忠德转让费、支付被告曹智文租金的《单笔查询明细》2份，拟证明合同已履行的事实；
4、被告曹智文与宁明县食品公司签订的《租赁合同书》，拟证明被告曹智文与宁明县食品公司解除了租赁合同的事实。
被告曹智文辩称，我与原告从来都没有签订过任何合同，原告将我列为被告不符合民事诉讼法的相关规定。原告提交的《房屋租赁合同》不是我所签订，我不应承担任何责任。
被告曹智文在举证期限内无证据向本院提供。
被告陈忠德辩称，我租赁及转租商铺的行为合法，没有过错，也无欺诈，不具有任何的违约行为，不应承担任何责任。一、本案不符合撤销权的行使条件。2014年4月8日，我夫妻与被告曹智文签订了《租赁合同》，曹智文将位于宁明县食品公司正面左边的两间门面租给我夫妻，我已按合同约定支付了曹智文转让费、租金及押金。2015年3月19日，经曹智文同意，我将其中一间转租给原告，原告也与曹智文另行签订了租赁合同，租金由原告直接向曹智文支付，我与原告签订合同过程不具有原告主张的欺诈行为。协议明确我只是转让铺面给原告，并非是采取欺诈、胁迫的手段使原告在违背真实的意思表示情况下订立，不符合行使撤销权的法定条件；二、假设协议书无效或被撤销，协议自始没有法律约束力，其中有关的违约条款亦无法律约束力，因此原告依据该协议的“按租金和转让费总额十倍赔偿”的约定要求二倍标准索赔，不应得到支持；三、因是曹智文与宁明县食品公司提前解除租赁合同，应当由曹智文对原告承担违约责任；四、原告提出的赔偿要求标准过高，高于原告的损失。
被告陈忠德为证明其主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：
1、被告陈忠德夫妻与被告曹智文签订的《租赁合同》、被告陈忠德与原告签订的《店铺转让协议书》，拟证明陈忠德租赁曹智文商铺，又将商铺转让给原告的事实；
2、被告曹智文与原告签订的《房屋租赁合同》、原告通过银行转账支付被告曹智文租金的《单笔查询明细》，拟证明曹智文与原告签订了房屋租赁合同，并已履行的事实；
3、被告陈忠德支付给被告曹智文转让费的《活期个人交易明细查询》、支付租金及押金的《借记卡账户历史明细清单》和《电子银行回单》，拟证明陈忠德已支付曹智文商铺转让费、租金、押金的事实；
4、被告陈忠德与被告曹智文之间的手机短信记录打印单2份，拟证明曹智文收到租金及同意陈忠德协助租商铺给原告的事实；
5、证人曹某的书面证言，拟证明陈忠德通过证人的账户转账给被告曹智文的事实。
综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：
一、被告陈忠德、曹智文对原告不能按合同使用房屋是否有过错；
二、被告陈忠德、曹智文是否应对原告承担相应的违约责任；
三、如果承担违约责任，应如何承担。
经开庭质证，当事人的质证意见如下：
被告曹智文对原告提供的证据1中的《店铺转让协议书》，证据2、3、4的真实性、关联性、合法性没有异议，对拟证明事实的证明力也无异议；对证据1中的《房屋租赁合同》认为系被告陈忠德冒曹智文签名，不真实，无证明力。
被告陈忠德对原告提供的证据真实性、关联性、合法性均没有异议，对拟证明事实的证明力也没有异议。
原告张文华对被告陈忠德提供的证据1、证据2的《单笔查询明细》、证据4的真实性、关联性、合法性没有异议，对拟证明事实的证明力也没有异议。对证据2中的《房屋租赁合同》认为虽然不是曹智文所签，但曹智文过后追认，对拟证明事实有证明力。对证据3认为与本案无关联，不应作本案证据使用。对证据5认为证人不到庭，不予认可。
综合当事人的质证意见，本院认为：
一、原告提供的证据1中的《店铺转让协议书》、证据2、3、4，被告陈忠德提供的证据1、证据2中的《单笔查询明细》、证据4，对方当事人没有异议，具有真实性、关联性和合法性，应作为证明本案事实的依据，对当事人主张的事实有证明力，本院予以采纳。
二、被告陈忠德提供的证据3，虽然原告认为与本案无关联，但该证据具有真实性和合法性，对本案合同的订立及履行情况的事实有证明力，应作为证明本案事实的依据，本院予以采纳。
三、原告和被告陈忠德提供的《房屋租赁合同》，不是被告曹智文签订，曹智文也否认知道合同内容及追认，虽然有手机短信记录能证实曹智文知道该陈忠德转让店铺、收到8万元可能是原告（大东公司）转给，但不足以证实曹智文知道并认可了该合同的全部条款，该证据不能反映案件的真实情况，不能作为证明本案事实的依据，本院不予采纳；被告陈忠德提供的证据5，因证人无正当理由未到庭，且原告不予认可，无证明力，本院不予采纳。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：
2013年11月25日，被告曹智文与宁明县食品公司签订了《租赁合同书》，约定由宁明县食品公司将位于宁明县城中镇德华街50号临街门面五格约149平方米出租给曹智文经营使用，期限至大楼拆除。月租金为2.8万元，每半年交一次款，先交款后使用，租期从2013年12月1日起算。
2014年4月8日，曹智文与被告陈忠德、许海霞签订《租赁合同》，约定曹智文将上述门面中的二间约80平方米转租给陈忠德、许海霞使用，租期从2014年4月30日至2015年4月30日，房租每年22万元，半年交一次房租，提前一个月交下半年房租。现一次性交付半年房租11万元及押金0.5万元。转让费13万元一次性交完（若不租不退转让费和押金），因政府行为门面整改或者拆除，租金不变，租期到拆迁为止。陈忠德分别于同月8日、15日转账给曹智文转让费13万元和租金8万元。陈忠德将该铺面经营“李宁”品牌店。
2015年3月19日，被告陈忠德（为甲方）与原告张文华（为乙方）签订了《店铺转让协议书》，协议主要内容有：一、房东同意甲方将上述门面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，并由甲方协助乙方与原房东按原合同条款重新签订租赁合同。房东与甲方已签订了租赁合同，租期从2014年4月30日至店铺拆除为止，年租金为16万元，每6个月交付一次，并于约定日期提前30日交至房东；二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、乙方在2015年3月28日前一次性向甲方支付转让费13万元，押金0.5万元；四、如乙方逾期交付转让费每日应向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按照转让费的30%向甲方支付违约金。如果由于甲方的原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的30%作为违约金（合同第七条）；五、甲方保证门面租金和转让费的真实性，若乙方发现租金和转让费不符合合同签订时的金额，甲方按租金和转让费的总额的10倍赔偿乙方（合同第八条）；六、甲方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，并保证该门面有合法的承租权并有权依法转让，否则应该赔偿乙方所出资的10倍（合同第九条）；七、如若在合同未到期房东中止合同，甲方赔偿乙方所有损失和退还转让费（合同第十一条）。
2015年4月3日，陈忠德将冒签“曹智文”姓名的《房屋租赁合同》交与原告，该合同约定由曹智文将上述房屋从2015年5月1日起租赁给原告使用，以及双方的权利义务、违约责任等。
2015年4月16日，原告转账支付了陈忠德13万转让费和押金0.5万元、支付曹智文半年租金8万元。原告随后将该店铺用于经营鞋店（大东鞋店）。
2015年8月22日，曹智文与宁明县食品公司协商，确定至同月31日止终止了2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》。2015年9月1日，宁明县食品公司与案外人陆唐卓签订了《门面租赁合同》，将该5格门面租赁给陆唐卓使用。2015年9月8日，陆唐卓要求原告于9月9日前搬离。之后，原告搬离了该铺面。因未能按约定使用该铺面，原告遂向本院起诉。
本院认为：原告张文华、被告陈忠德签订的《店铺转让协议书》，是将承租的房屋（店铺）进行转租的行为，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，出租人在法定期限内未提出异议，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为有效的合同。原告起诉请求撤销该合同，但从合同的条款中，可推定原告应知道陈忠德为转租，并约定由陈忠德协助与原房东按原合同条款重新签订租赁合同，该合同订立时无《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的有权请求撤销的情形，因此对原告的该请求本院不予支持。至于原告要求撤销与曹智文签订的《房屋租赁合同》的请求，因不存在签订该合同的事实，本院不作认定及处理。
一、关于被告陈忠德、曹智文对原告张文华不能按合同使用房屋是否有过错、是否应对原告承担相应的违约责任问题。本案合同争议的房屋为曹智文与房屋所有人宁明县食品公司承租后转租给陈忠德，陈忠德又再转租给原告。合同双方应依合同约定行使合同权利，履行合同义务。原告已按约定交付了转让费及租金，陈忠德应按约定协助原告与原房东订立租赁合同，保证原告的经营期限。但陈忠德未按约定协助，却将冒用曹智文签名的合同提供给原告，致使原告不能与房屋所有人订立真实有效的合同。后因曹智文与宁明县食品公司解除了租赁合同关系，宁明县食品公司又将该房屋出租给另外人使用，致使原告不能再继续使用该房屋。陈忠德履行合同不符合约定、存在过错，应构成了违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。原告认为曹智文收取了租金即是追认未签名的《房屋租赁合同》，但该合同除约定应交纳的租金数额外还约定了多项双方的权利义务，在曹智文否认的情况下，仅凭曹智文已收取了租金的事实不能足以认定曹智文追认认可了该合同的其他条款的事项，因此对原告的该主张，本院不予采信。虽然原告不能使用该房屋的直接原因为曹智文与宁明县食品公司解除了合同，但曹智文与原告之间没有合同的约束，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，按照合同的相对性原则，曹智文不应直接对原告承担责任。因此对原告认为曹智文与宁明县食品公司解除了合同是对原告的违约，应承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于如果承担违约责任，应如何承担的问题。
（一）陈忠德与原告在合同约定了违约条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约方应按合同条款的约定承担违约责任。合同中的第七、八、九、十一条约定了违约方式及应承担的责任，原告要求被告按第九条的“甲方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，并保证该门面有合法的承租权并有权依法转让，否则应该赔偿乙方所出资的10倍”，以及第十一条的“如若在合同未到期房东中止合同，甲方赔偿乙方所有损失和退还转让费”的约定标准确定违约责任。房屋所有人另将该房屋出租给他人，原告未能使用至约定的时间，即合同未到期，陈忠德应按合同第十一条的约定承担责任，赔偿原告的损失及退还转让费，因此对原告要求陈忠德退还转让费和押金的诉讼请求本院予以支持。
（二）原告的损失应如何确定的问题。原告没有主张损失数额及提供相关证据，而要求被告按出资额的2倍赔偿。但在合同的内容中，可以认定原告是明知陈忠德为转租，而且订立合同时陈忠德的承租期未到，在房屋出租人未明确反对的情况下，陈忠德可以转租，因此原告以合同的第九条请求被告承担违约责任不符合合同的约定，对原告要求被告赔偿27万元的诉讼请求本院不予支持。
（三）原告要求曹智文返还已交付的租金是否支持的问题。原告已交了6个月的租金8万元，因原告已实际使用了房屋（店铺），应按合同确定能使用房屋的时间（从2015年5月1日至2015年8月31日共4个月）按比例支付房租，已多付2个月的租金［16÷12×2=2.66（万元）］，应得到返还。陈忠德为原告的合同相对方，亦应按照合同的相对性原则，由陈忠德负责返还，不应由曹智文向原告返还。原告要求全部返还所交的租金无理由，本院不予全部支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告陈忠德返还原告张文华店铺转让费13万元、押金0.5万元、租金2.66万元，共16.16万元；
二、驳回原告张文华的其他诉讼请求。
案件受理费8576元，由原告张文华负担5316元，由被告陈忠德负担3260元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 覃志光
审 判 员 黄珍莹
人民陪审员 甘嘉乐
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 农彦兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。