四川省米易县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米易民初字第605号
原告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会。
负责人邱乾华，系该委员会主任。
委托代理人邓赵伦（特别授权），系四川安宁律师事务所律师。
被告罗思源，男，个体工商户。
委托代理人邹艳（系罗思源之妻、特别授权），女，个体工商户。
被告刘刚，男。个体工商户。
委托代理人袁勇（特别授权），系四川联一律师事务所律师。
原告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会（以下简称米易新北业委会）诉被告罗思源、刘刚房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员唐永华、赵志勇、人民陪审员郑祟香组成合议庭于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告米易新北业委会的委托代理人邓赵伦，被告罗思源的委托代理人邹艳，被告刘刚的委托代理人袁勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告米易新北业委会诉称，2007年5月，罗思源与其签订房屋租赁合同，承租其位于米易县攀莲镇安宁路8号E栋商铺（1851.44㎡），承租期为2007年8月1日至2012年7月31日。2011年11月3日，罗思源与刘刚签订门市租赁合同，将从其处承租的门市转租了425.8㎡给刘刚经营聚源心语茶楼，租赁期为2011年11月10日至2016年11月9日。其与罗思源签订的房屋租赁合同到期后，罗思源、刘刚至今既不归还425.8㎡的门市，也不向其支付占有使用该门市的租金。导致其不能将该门市交付给四川鼎力枫源通信设备公司使用，造成四川鼎力枫源通信设备公司从应支付其的租金中扣减了230000元。为此，请求依法判令罗思源、刘刚赔偿其损失9197254元（230000元＋425.8㎡×60元／㎡.月×32月（2012年8月1日至2015年3月31日）＋425.8㎡×85元／㎡.月×2月（2015年4月1日至2015年5月31日）－200000元】；自2015年6月1日起至归还425.8㎡门市时止，按85元／㎡.月标准向其支付占有使用门市的租金；承担本案诉讼费。
被告罗思源辩称，2007年5月，其确与米易新北业委会签订了为期5年的房屋租赁合同，租赁期间其确将所租房屋转租了413.65㎡给刘刚经营聚源心语茶楼。2013年5月8日米易县人民法院以（2013）米易民初字第114号民事判决书就其与刘刚、米易新北业委会门市租赁事宜进行了判决，该判决书确定由刘刚支付其租金30765.14元，支付米易新北业委会租金11582.20元。此后，刘刚已向米易新北业委会支付了200000元租金。至此，刘刚占有使用的413.65㎡门市与其再无关联，其不应担责。
被告刘刚辩称，本案的实质是租赁的返还问题，此问题已经法院判决和仲裁委员会仲裁，其已按米易县人民法院（2015）米易执字第1580号执行通知书，将所租门市交付给了法院，对此，米易新北业委会违反了一事不再理的原则，且（2012）攀仲裁字第7仲裁裁决书明确返还门市的主体为罗思源、逾期返还门市须参照罗思源与米易新北业委会签订的租赁合同计付租金。综上，应驳回米易新北业委对其的诉求，若法院要处理此事，也只能按租赁合同司法解释第五条处理。
原告米易新北业委会为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、（2012）攀仲裁字第7仲裁裁决书复印件一份。拟证明攀枝花市仲裁委员会对其与罗思源房屋租赁一事进行了裁决，让罗思源返还包括转租给刘刚在内的房屋。对此证据罗思源无异议，刘刚对其真实性、合法性无异议，主张返还门市的责任主体为罗思源、阳建伟，与刘刚无关。本院认为，该证据系生效法律文书，其真实性、合法性、关联性不容置疑，对是否与刘刚有关一事，本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定；
2、（2013）米易民初字第114号民事判决书复印件一份。拟证明罗思源与刘刚签订的租赁合同无效，罗思源与刘刚应将涉案门市返还给其。对此证据的真实性、合法性、关联性罗思源、刘刚虽无异议，但罗思源主张法院已确认其与刘刚签订的租赁合同无效，并由刘刚支付米易新北业委会的租金，故与罗思源无关。刘刚主张判决书只解决了合同效力问题，没有明确由刘刚将房屋返还给米易新北业委会。本院认为，该证据系生效法律文书，其真实性、合法性、关联性不容置疑，对由谁返还涉案门市问题，本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定；
3、房屋租赁合同、补充协议复印件各一份。拟证明其将位于米易县攀莲镇安宁路8号E栋商铺（1851.44㎡）租赁给四川鼎立枫源通信设备有限公司的事实及双方约定的租金标准等情况，若罗思源、刘刚能如期返还房屋，其可将房屋全部交付给四川鼎立枫源通信设备有限公司，获取更高的租金收益。对此证据的真实性、合法性罗思源、刘刚虽无异议，但罗思源主张米易新北业委会已将涉案房屋租赁给了第三人，结合法院判决其与刘刚的租赁合同无效的实情，该证据与其无关。刘刚主张从米易新北业委会与四川鼎立枫源通信设备有限公司签订合同的时间来看，此时涉案门市尚在诉讼期间，在法院尚未解决涉案门市相关法律问题的情况下，米易新北业委会即将该门市擅自出租，由此引发的后果应自负。本院认为，该证据的真实性、合法性已得到罗思源、刘刚的认可，故对其真实性、合法性应予采信，对其关联性本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定；
4、（2014）米易民初字第84号民事判决书、（2015）攀民终字第339号民事判决书、（2015）攀民终字第339号民事裁定书复印件各一份。拟证明因罗思源、刘刚不退还涉案门市，致其不能将该门市交付给四川鼎立枫源通信设备有限公司，造成四川鼎立枫源通信设备有限公司不向其支付租金，后经其起诉，被法院以显失公平扣减了230000元租金。对此证据的真实性、合法性罗思源、刘刚均无异议，但均主张与本案无关联性。本院认为，该证据系生效法律文书，其真实性、合法性不容置疑，对其关联性本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定。
被告罗思源为支持其主张，向本院提交了（2013）米易民初字第114号民事判决书、米易新北业委会与四川鼎立枫源通信设备有限公司签订房屋租赁合同复印件各一份。拟证明罗思源与刘刚签订的租赁合同已被法院认定无效，其租金由刘刚直接支付给米易新北业委会，米易新北业委会已将涉案门市租赁给了四川鼎立枫源通信设备有限公司，进而证明涉案门市与罗思源无关。对此证据的真实性、合法性米易门新北业委会、刘刚虽无异议，但米易新北业委会主张不能证明罗思源欲证明的内容，且从整个事情来看，其未收取过刘刚的租金【（2013）米易民初字第114号民事判决书确定的租金】，因罗思源、刘刚不返还涉案门市，致其无法将该门市交付第三人，造成230000元的租金损失。刘刚主张该证据的关联性由法院裁判。本院认为，该证据的真实性、合法性已得到罗思源、刘刚的认可，故对其真实性、合法性应予采信，对其关联性本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定。
被告刘刚为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书复印件一份。拟证明该裁决书已明确了返还涉案门市的主体与刘刚无关，米易新北业委会违反了一事不再理原则；
2、（2015）米易执字第1580号执行通知书一份。拟证明其已将涉案门市返还给了米易新北业委会；
3、收据六份。拟证明其占有使用涉案门市期间，米易新北业委会委托的物业管理公司向其收取了物管费和水电费。
米易新北业委会、罗思源对上述证据的真实性、合法性虽无异议，但米易新北业委会主张其诉求是要求罗思源、刘刚赔偿拒不返还租赁物的损失，而不是要求返还租赁物，刘刚虽向物业管理公司支付了物管费和水电费，但与米易新北业委会无关。罗思源主张刘刚向物业管理公司支付的物管费和水电费能证明占有使用涉案门市的是刘刚，与罗思源无关。本院认为，上述证据的真实性、合法性、已得到米易新北业委会和罗思源的认可，故对其真实性、合法性予以采信，对其关联性本院将结合相关法律及其他证据和本案事实予以分析认定。
为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据：
1、（2013）米易执字第39号执行案件受理通知书、申请书、收据（二份）。拟证明米易新北业委会于2012年12月28日以（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书为据向本院提出执行申请，请求强制罗思源、阳建伟支付其租金433236.96元、仲裁费7886元。对此，本院于2013年1月5日立案，于2014年11月10日将上过款项执行到位。
2、（2015）米易执字第1580号执行案件受理通知书、申请书、执行笔录（二份）。拟证明米易新北业委会于2015年4月13日以（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书为据向本院提出执行申请，请求强制罗思源、阳建伟返还其425.8㎡门市（涉案门市）。对此，本院于2015年4月17日立案，并于2015年6月8日将涉案门市交付给了米易新北业委会。
米易新北业委会、罗思源、刘刚对上述证据均无异议，且上述证据均系生效法律文书及本院依照法定程序制作，故对上述证据本院予以采信。
经审理查明，2007年5月29日，米易新北业委会作为甲方、阳建伟（罗思源的合伙人）作为乙方签订了《门市租赁合同》，该合同约定：甲方同意将E栋门市租赁给乙方，租赁期限为5年（2007年8月1日至2012年7月31日），租金标准为18元／㎡.月，乙方在租赁期内转租需征得甲方同意；2011年8月1日，米易新北业委会向攀枝花市仲裁委员会提出仲裁申请，同月23日攀枝花市仲裁委员会以（2011）攀仲调字第21号调解书对米易新北业委会与罗思源、阳建伟达成的协议（双方签订的门市租赁合同继续履行，罗思源、阳建伟在2011年9月5日前支付拖欠的租金300000元，罗思源、阳建伟在2011年9月25日前将2011年7月之前的租金全部支付完毕，罗思源、阳建伟未在调解期限内支付租金将承担违约金100000元……）进行了确认；2008年10月1日，罗思源与阳建伟签订《退股协议》，该协议约定阳建伟退出合伙，E栋门市由罗思源一人承租；2011年11月3日，罗思源在未征求米易新北业委会意见的情况下，与刘刚签订了《门市租赁合同》，该合同约定：罗思源将E栋门市中的413.65㎡转租给刘刚使用，租赁期限为5年（2011年11月10日至2016年11月9日），租金标准为28元／㎡.月。2011年11月8日，米易新北业委会向刘刚出具了一份证明，该证明载明：兹有刘刚租用陈朝玉位于米易县安宁路8号E栋底层413.65平米门面。特此证明，新北社区居委会，二○一一年十一月八日（加盖了米易县攀莲镇新北业委会印章）。此后，刘刚对所租门市进行了装修，开办了聚源心语茶楼；2012年8月2日，米易新北业委会向攀枝花市仲裁委员会提出仲裁申请，同年11月30日攀枝花市仲裁委员会以（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书裁决：罗思源、阳建伟于裁决书生效后十日内支付米易新北业委会租金433236.96元、归还米易县攀莲镇新北业委会全部租赁物，逾期不未归还，除强制归还外，还须参照原门市租赁合同的约定支付租金至返还租赁物时止，驳回米易新北业委会支付100000元违约金的仲裁请求。米易新北业委会在向攀枝花市仲裁委员会申请仲裁的期间内，以公开招租的方式，将位于米易县安宁路8号E栋门市整体租赁给了四川鼎立枫源通信设备有限公司，并于2013年1月16日与四川鼎立枫源通信设备有限公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同及协议约定：米易新北业委会将米易县安宁路8号E栋门市二层（面积1851.48平方米）租赁给了四川鼎立枫源通信设备有限公司用于商业经营，租期5年（2012年9月1月互2017年8月31日），租金标准为第一年至第三年60元／㎡.月、第四年61元／㎡.月、第五年63元／㎡.月。从乙方（四川鼎立枫源通信设备有限公司）获得聚源心浯茶楼425.8平方米经营权之日起，开始以主体合同价格计费，租赁时间与主体合同一致。如因原茶楼承租户在拆除或搬迁过程中造成甲方（米易新北业委会）交付给乙方（四川鼎立枫源通信设备有限公司）的商铺长时间不能正常使用，甲方应酌情考虑给予乙方时间予以调整；2013年1月23日，罗思源以刘刚为被告向本院提起诉讼，请求解除其与刘刚签订的《房屋租赁合同》，支付其2011年11月10日至2012年11月9日的门市租金68986.4元。诉讼中，本院依法追加米易新北业委会为第三人参加了诉讼。同年5月8日，本院以（2013）米易民初字第114号民事判决书确认刘刚与罗思源签订的《房屋租赁合同》在2012年8月1日前有效，在2012年8月1日后无效。由刘刚支付罗思源门市租金30765.14元（2011年11月10日至2012年7月31日，己扣除刘刚支付的70000元）。由刘刚支付米易新北业委会门市租金11582.20元（2012年8月1日至2012年8月31日）。该判决生效后，刘刚向罗思源支付了门市租金30765.14元，未将11582.20元的门市租金支付给米易新北业委会。而米易新北业委会至今未申请执刘刚；2013年12月30日，米易新北业委会以四川鼎立枫源通信设备有限公司为被告，向本院提起诉讼，请求解除其与四川鼎立枫源通信设备有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；由四川鼎立枫源通信设备有限公司交还其米易县安宁路8号E栋门市二层（面积1425.68平方米），支付其2012年8月14日至2013年12月31日的房租988138.16元，违约金100000元，律师费44000元；……。对此本院于2014年12月15日以（2014）米易民初字第84号民事判决书进行了判决，判决后四川鼎立枫源通信设备有限公司向攀枝花市中级人民法院提起了上诉，经审理攀枝花市中级人民法院以双方约定在租赁面积为1851.48㎡的情况下，租金的均价才为60元／㎡.月，米易新北业委会实际交付的面积为1425.68㎡，在此基础上仍按60元／㎡.月计算租金，有违公平原则为由，根据租赁时间、房屋面积、房屋位置、公平原则等因素于2015年4月10日以（2015）攀民终字第339号民事判决书判决扣减了四川鼎立枫源通信设备有限公司应承担的租金230000元；2012年1月5日，米易新北业委会以（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书为据，向本院提出申请，请求强制罗思源、阳建伟支付其租金433236.96元、仲裁费7886元【案号为（2013）米易执字第39号】，2014年11月10日，罗思源将上述款项支付给了米易新北业委会；2015年4月13日，米易县攀莲镇新北业委会以（2012）攀仲裁字第7号仲裁裁决书为据，向本院提出申请，请求强制罗思源、阳建伟退还其转租给刘刚的425.8㎡的门市【案号为（2015）米易执字第1580号】，同年4月17日本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十五条第一款的规定，向刘刚发出执行通知书，责令其于2015年6月15日前将从罗思源处转租的413.65㎡的门市退还给米易县攀莲镇新北业委会，刘刚接到该通知后，于2015年6月5日将涉案门市钥匙交到本院，同月8日，本院执行人员与米易新北业委会工作人员阙清月、何玉康、范从宇到了涉案门市，经商谈米易新北业委会表明同意接收门市，提出涉案门市钥匙由刘刚保管，待米易县攀莲镇新北业委会重新招租时再交钥匙。
同时查明，自2012年8月1日起至2015年6月7日止，涉案门市为刘刚占有使用，期间刘刚向物业管理部门缴纳过物管费、水电费，并通过转款方式向米易县攀莲镇新北业委会支付了涉案门市租金共300000元。2015年8月14日，经米易新北业委会成员邱乾华、阙清月、何玉康等人与刘刚座谈，双方就涉案门市达成一致意见（1、涉案门市面积为413.6平方米，2、米易新北业委会与刘刚就涉案门市重新签订签订租赁合同，3、自2012年9月1日起至2015年6月30日止，由刘刚按每月每平方米45元的标准向米易新北业委会支付租金，4、自2015年9月1日起至2017年8月31日止，由刘刚按每月每平方米50元的标准向米易新北业委会支付租金，5、刘刚不需支付2015年7月至8月的租金）。
本院认为，根据罗思源、阳建伟与米易新北业委会签订的《门市租赁合同》关于乙方（罗思源、阳建伟）在租赁期内转租需征得甲方（米易新北业委会）同意、租赁期限为2007年8月1日至2012年7月31日及罗思源与刘刚签订的《门市租赁合同》关于租赁期限为2011年11月10日至2016年11月9日的约定，罗思源在将其承租的门市转租给刘刚前，应征得米易新北业委会的同意，但罗思源在未征求米易新北业委会意见的情况下，即与刘刚签订了《门市租赁合同》，导致该合同的效力处于待定状态。即：视米易新北业委会的态度及相关法律的规定而定，若米易新北业委会在知道或应当知道罗思源将其承租的门市转租了413.65㎡给刘刚后，未在六个月内提出异议，则按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条（承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外）、第十六条（出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持）的规定，对罗思源与刘刚签订的《门市租赁合同》的效力进行认定。本案中，罗思源与刘刚签订了《门市租赁合同》前虽未征求米易新北业委会的意见，但根据米易新北业委会于2011年11月8日向刘刚出具证明实情，应认定米易新北业委会在此时已知道罗思源将其承租的部分门市转租给了刘刚，另根据罗思源与刘刚签订《门市租赁合同》的时间（2011年11月3日）及米易新北业委会向攀枝花市仲裁委员会提出仲裁申请的时间（2011年8月1日、2012年8月2日）和内容（要求罗思源、阳建伟退还租赁物，支付拖欠租金），应认定米易新北业委会未在六个月内对罗思源与刘刚签订的《门市租赁合同》提出异议。综上，罗思源与刘刚签订的《门市租赁合同》在罗思源承租期限内（2012年8月1日前）的部分有效，超出承租期限外（2012年8月1日后）的部分无效。涉案门市的原承租人虽为罗思源、阳建伟，但因罗思源与阳建伟解除合伙关系，使原承租人变为罗思源一人，另因攀枝花市仲裁委员会仲裁和本院对涉案门市的相关事宜进行仲裁、判决后，涉案门市一直由刘刚占有、使用，故涉案门市应由刘刚归还，租赁费亦应由刘刚支付。米易新北业委会与刘刚于2015年8月14日，就涉案门市（413.6平方米）重新签订租赁合同，自2012年9月1日起至2015年6月30日止，由刘刚按每月每平方米45元的标准向米易新北业委会支付租金，自2015年9月1日起至2017年8月31日止，由刘刚按每月每平方米50元的标准向米易新北业委会支付租金，5、刘刚不需支付2015年7月至8月的租金的协议。系双方对其权利的处分，且不违背相关法律的禁止性规定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。判决如下：
一、由刘刚在本判决生效之日起六个月内支付米易县攀莲镇新北安置区业主委员房屋租金625852.45元（11582.20元（2013米易民初字第114号民事判决书确定）＋413.65㎡×45元／㎡.月×33个月（2012年9月1日起至2015年5月30日止）】。此款扣除刘刚已支付的300000元后，刘刚尚应支付325852.45元；
二、刘刚不需向米易县攀莲镇新北安置区业主委员会支付2015年6月至8月的租金；
三、自2015年9月1日起，由刘刚按413.65㎡及50元／㎡.月的标准向米易县攀莲镇新北安置区业主委员会支付租金；
四、由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会与刘刚按双方于2015年8月14日达成的合意，重新签订涉案门市租赁合同；
五、驳回米易县攀莲镇新北安置区业主委员会的其他请求。
案件受理费12997元由刘刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 唐永华
审 判 员 赵志勇
人民陪审员 郑祟香
二〇一五年十一月四日
书 记 员 程 倩