上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1412号
上诉人（原审被告）曾来富，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省安吉县XX镇XX村XX村XX号。委托代理人张碧燕，上海磊天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市松江区人民政府方松街道办事处，住所地上海市松江区XX路XX号。法定代表人张迎春，主任。委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。上诉人曾来富因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人曾来富的委托代理人张碧燕，被上诉人上海市松江区人民政府方松街道办事处的委托代理人许静雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年1月，新X**村村委会作为甲方（出让方）、曾来富作为乙方（受让方），双方签订了《建材堆场租赁协议》一份，约定甲方提供乙方位于松江区XX街道XX村XX队XXX桥下北侧土地，土地租赁面积3.11亩，租期暂定2年，自2013年1月1日至2014年12月31日止；土地租赁每年每亩8,500元（人民币，下同），共计26,435元；租赁支付方式，要求先付后租的原则，合同签订后将年租金一次性支付；乙方在合同规定期限内，不得擅自转让出租给第三方，如乙方违约，甲方有权单方面解除终止协议，期满后，如未发生情况变化，优先考虑原承包经营方续签协议；乙方在租赁期内，一旦遇到国家土地征用时，必须无条件服从，不作任何补偿。协议还对其他相关事宜进行了约定。该协议抬头处乙方一栏载明了“上海A有限公司（曾来富）”字样，并载明有曾来富的身份证号码。上述合同签订后，上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称“方松街道办事处”）将涉案土地交付曾来富使用。2012年9月14日，曾来富作为经营者向上海市工商行政管理局松江分局申领了个体工商户营业执照，户名为上海市松江区XX建材经营部，经营场所为上海市松江区方松街道新X**村XX村XXX号。庭审中，双方确认上海A有限公司并没有设立。曾来富认为使用涉案土地的是上海市松江区XX建材经营部，不是曾来富本人在使用场地。方松街道办事处则认为，签订租赁协议时是曾来富本人，没有上海市松江区XX建材经营部的盖章，签订合同时还出现过上海A有限公司，且该公司不存在，曾来富也陈述在新X**村租赁了两块土地，曾来富也有两个经营部，故方松街道办事处认为承租土地的是曾来富本人，租赁后如何使用与方松街道办事处无关。另查明，2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(14号批复，同意撤销方松街道新X**村村民委员会建制，并要求方松街道办事处认真清理好方松街道新X**村的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。2013年1月23日，上海市松江区人民政府印发沪松府(2013(15号批复，同意撤销方松街道新X**村新石等22个生产队建制，并要求方松街道办事处认真清理好新X**村22个生产队的集体资产、债权债务，妥善处理好村民的经济利益，维护村民的合法权益。2014年12月12日，曾来富签收了由松江区方松街道新X**社区管理站出具给上海A有限公司的“关于《建材堆场租赁协议》到期归还租赁土地的通知”，载明涉案合同将于2014年12月31日到期，租赁期限到期即为合同终止，因原村委会已撤村撤队成立新X**社区管理站，涉案合同内所属的土地现已属社区管理站管理，故通知曾来富于2015年1月31日前将租赁土地恢复原状，归还给社区管理站。2015年3月30日，上海市松江区规划和土地管理局方松所出具《关于松江区XX建材经营部租赁土地情况查询说明》及平面图各一份，其中情况查询说明载明：一、上海市松江区XX建材经营部租赁的所涉土地性质为集体所有，所有权人为上海市松江区方松街道新X**村村民委员会；二、该经营部租赁所涉土地规划用途为基本农田；三、该公司在土地上搭建的建筑物，其搭建行为不符合土地性质及规划用途；四、上述出租土地未作出或拟作出征收决定。平面图则载明了涉案土地的大致位置以及曾来富搭建的辅助用房的位置。诉讼中，双方确认平面图中载明的“〈1〉”的位置搭建的4间房屋不在涉案土地上，载明的“〈2〉”的位置搭建的房屋在涉案土地上，曾来富认为是3间，方松街道办事处核实后陈述是2间，方松街道办事处还表示要求曾来富自行拆除，若曾来富不同意拆除，方松街道办事处同意代为拆除。诉讼中，对于涉案土地的现状，曾来富核实后陈述，该土地上堆放了建筑砂石料、鹅卵石、粉煤灰等建筑材料，以及地磅、吊机、铲车和卡车等设施设备。方松街道办事处核实后陈述，现场的建筑材料、设施设备需要曾来富全部清理完毕。庭审中，曾来富陈述其从租赁土地开始，投入该土地的资金达253万左右，包括道路平整、存放的原材料、经营所需的机器设备以及基础设施建设费用等。如果合同有效，曾来富有权要求继续履行，如果本案中涉及合同无效，法院应根据方松街道办事处、曾来富是否存在过错，从过错角度判令方松街道办事处对于曾来富作出相应赔偿，如果经法院释明合同无效，不排除曾来富提出反诉的请求，现曾来富保留请求。合同效力与合同是否到期无关。方松街道办事处则陈述，不论合同是否有效，方松街道办事处的主张都没有区别，涉案合同已经到期，方松街道办事处有权要求曾来富返还，方松街道办事处也不考虑赔偿问题。庭审中，对于方松街道办事处的诉讼主体问题，方松街道办事处陈述，根据区府文件的指示，新X**村委会撤销后的集体资产、债权债务等均由方松街道办事处来负责处理；上海市松江区方松街道XX社区管理站原是方松街道办事处的下属单位，是方松街道办事处为了便于处理新X**村委会建制撤销后的事务临时建立的，方松街道一分为二变成方松街道和XXX街道后，现在松江区方松街道XX社区管理站的确换了牌子，现在的牌子是松江区XXX街道新X**社区管理站，但该管理站是协助原来的方松街道办理相关事宜，相关的人员、财务配置都是由方松街道分配的，该管理站没有主体地位。曾来富则认为，方松街道办事处主体资格不适格，没有证据证明方松街道办事处有权向曾来富主张权利；方松街道办事处出示的土地租赁合同中方松街道办事处不是相对方，提出归还土地的通知的主体是社区管理站，而土地的所有权人为新X**村村委会，新X**村的确撤销了，但社区管理站还存在，现在社区管理站挂牌的是XXX街道，故XXX街道对于涉案土地有管理权，方松街道办事处无权主张。原审审理中，方松街道办事处要求法院判令：1、曾来富将租赁土地上自行搭建的建筑物拆除并恢复原状后返还方松街道办事处；2、曾来富支付方松街道办事处土地使用费，按涉案租赁合同约定的租金标准，即土地租金每天72元【26,435（年租金）/365天】的标准计算自2015年1月1日起至曾来富实际返还之日止。曾来富则不同意方松街道办事处的上述诉讼请求。原审认为，原新X**村村委会与曾来富签订的《建材堆场租赁协议》系双方真实意思表示。曾来富虽辩称使用涉案土地的是上海市松江区XX建材经营部，曾来富只是经营部目前的业主，其是代表来富建材经营部XX建材经营部签订协议的，不是个人在使用涉案场地，方松街道办事处对此予以否认，曾来富也并未提供充分的证据予以证实，原审法院对此不予采信。方松街道办事处基于建材堆场租赁协议向曾来富主张相关权利，并无不当，原审法院予以支持。根据查明事实，双方确认曾来富实际使用的土地面积为3.11亩，该地块经上海市松江区规划和土地管理局方松所确认土地性质为集体所有，规划用途为“基本农田”，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，以及国务院《基本农田保护条例》第十七条第一款之规定，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”，曾来富在租赁土地上建造违法建筑、堆放砖块及制砖原材料的行为违反了上述强制性法律规定，双方由此形成的土地租赁合同关系依法应属无效。本案的争议焦点在于方松街道办事处是否具有本案的诉讼主体资格。根据现有证据，方松街道办事处举证之批复所载明的内容表明2013年松江区人民政府同意撤销了方松街道新X**村村民委员会建制，要求方松街道办事处清理其集体资产、债权债务，应该认为，方松街道办事处以合并形式吸收了原方松街道新X**村之民事主体人格，依法取得了债权人身份。故方松街道办事处为维护集体组织的利益，以本案原告的身份向曾来富主张基于土地租赁合同的权利义务，并无不当。曾来富虽辩称松江区方松街道办事处已一分为二，应由新成立的松江区人民政府XXX街道办事处（以下简称“XXX街道办事处”）来主张权利，但行政区划的重新划分并不等同于资产处置主体的变更，曾来富并未提供充分的证据证实XXX街道办事处有权处置上述集体资产、债权债务，故对于曾来富的辩称意见，原审法院不予采信。需要指出的是，本案租赁关系是否有效对方松街道办事处诉讼请求的裁断并无直接影响，即使合同有效，本案租约早已到期，曾来富依法应撤离并移交标的土地并支付欠付之（租金标准）土地使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的曾来富亦丧失继续占有土地的法律依据，应迁离并向方松街道办事处转移标的地块的占有。合同履行期间，曾来富为自身使用需要，在涉案土地上搭建有辅助用房，XXX村民委员会此前并未提出异议，合同到期后，曾来富的使用目的已经实现，因曾来富对此不同意拆除，方松街道办事处也同意收回后自行拆除，故可由曾来富将地上房屋一并返还给方松街道办事处处理。此外，双方确认的搭建在非涉案土地上的辅助用房，与本案非同一法律关系，双方可另行解决。同时本案适用无效合同价值返还原则，曾来富应比照租约标准支付欠付之土地使用费。原审法院审理后于二○一五年十二月十一日作出判决：一、曾来富于判决生效之日起十日内迁出位于原上海市松江区XX街道XX村XX队XXX油墩港桥下北侧3.11亩土地（详见上海市松江区规划和土地管理局方松所于2015年3月30日出具的平面图）上的所有物品，并将上述3.11亩土地及土地上的所有辅助用房返还上海市松江区人民政府方松街道办事处；二、曾来富于判决生效之日起十日内支付上海市松江区人民政府方松街道办事处土地使用费（按照年租金26,435元的标准，自2015年1月1日起算至曾来富实际返还之日止）。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由曾来富负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。原审判决后，曾来富不服，向本院提起上诉称：1、涉案租赁合同的期限虽暂定为2年，但双方还口头约定该租赁合同将长期有效。2、依据上海市人民政府的批复及相关区划，新X**村归属于松江区XXX街道办事处，被上诉人在原审中对此亦予以确认，故即使新X**村村委会被撤销，也应由承接其管理性质的松江区XXX街道办事处作为原告，而不是由被上诉人作为原告。3、上诉人认为双方合同有效，被上诉人应当继续履行合同，如果法院认定合同无效，上诉人对于投入损失将另行主张。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人方松街道办事处辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人提交了XXX街道办事处的行政范围、有关部门成立XX街道办事处的批复、XX街道办事处挂牌照片的网页打印件以及XXX街道新X**社区管理站出具的综合整治告知书，欲证明被上诉人自2015年7月15日开始丧失了本案诉讼主体资格，相应权利应由XX街道办事处享有。被上诉人对于上述证据的真实性、关联性均不予认可。被上诉人则提交了XX街道办事处出具的情况说明，欲证明被上诉人提起诉讼系基于松江区相关文件的授权，XX街道办事处对于该份文件以及由被上诉人处理原的资产亦予以认可，并表示不会再以自己名义向上诉人主张系争土地项下权利义务。上诉人对此表示由法院核实该份证据的真实性，有关内容上诉人不发表意见，如果情况属实，也是XX街道办事处对于被上诉人行为的追认。本院经审查对上述证据的真实性予以认可。本院认为，根据查明的事实，上诉人与被上诉人就系争土地签订的租赁合同，违反了法律法规的禁止性规定，原审据此认定双方之间的租赁关系无效，并无不当，本院予以认同。双方土地租赁关系既为无效，则上诉人作为承租人理应向被上诉人返还系争土地，况且，即便双方租赁关系有效，在租赁期限届满的情况下，上诉人亦丧失了继续占有使用系争土地的法律基础。同时，鉴于上诉人不同意拆除其在系争土地上搭建的辅助用房，原审判决上诉人将上述辅助用房一并返还给被上诉人，于法不悖，本院予以维持。关于使用费的问题，根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院应予支持，故被上诉人要求上诉人参照双方合同约定的租金标准支付土地使用费，于法有据，本院亦予以支持。至于上诉人关于被上诉人不具备本案诉讼主体资格的主张，缺乏必要依据，本院难以采纳。况且，XX街道办事处亦出具说明对于被上诉人的诉讼行为予以认可。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人曾来富负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……