成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3242号原告:李蜀强，男，汉族，1986年4月14日出生，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：陈湘，男，汉族，1973年7月22日出生，住成都市高新区。被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇兴城大道1899号。法定代表人：郑凯。原告李蜀强诉被告成都兴竹置业有限公司（以下简称：兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李蜀强的委托诉讼代理人陈湘到庭参加诉讼，被告兴竹公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。李蜀强向本院提出诉讼请求：1、请求判令兴竹公司继续履行双方签订的合同编号为SSLW-0018《商品房买卖合同》；2、请求判令兴竹公司支付逾期交房违约金，按已经支付的首期购房款和银行房贷总金额482785元为基数，自2015年12月31日次日起至实际交付房屋时止依据合同约定的每日万分之一的标准计算逾期交房违约金。事实和理由：2013年11月22日，李蜀强与兴竹公司在成××新都区斑竹园镇物联港销售中心签订《商品房买卖合同》一式五份，合同编号为SSLW-0018。合同约定李蜀强购买兴竹公司开发的位于成都市新都区斑竹园镇××大道南侧（国有土地使用证号：新都国用（2013）第9171号）“盛世香河2期”栋单元层号商品房一套，房屋总价款为482785元，付款方式为首期支付购房款总价的31%，并约定2015年12月31日前交房。合同签订后，李蜀强向兴竹公司支付了首期购房款152785元，兴竹公司在签订合同后不久就一直停工至今。现已过交房期限，兴竹公司拒不交房，也不积极组织复工事宜，兴竹公司的行为，不仅违反了合同约定，也违反了法律的明确规定，应当依法承担违约责任。被告兴竹公司未作答辩，也未提供书面证据材料。经审理查明：2013年11月12日，李蜀强与兴竹公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李蜀强向兴竹公司购买成都市新都区斑竹园镇××大道号（“盛世香河2期”栋单元层号）房屋1套，购买该房屋的价款为482785元。合同第十条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同签订后，李蜀强于2013年11月12日向兴竹公司支付首期购房款152785元并在中国工商银行股份有限公司成都新都支行贷款330000元支付了剩余购房款。另查明，兴竹公司所售房屋在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工至今。本院所确认的上述事实，有李蜀强提供的身份证复印件及工商登记信息各1份，证明主体适格；有李蜀强提供的《商品房买卖合同》1份，证明兴竹公司与李蜀强签订了房屋买卖合同、约定了交房期限和逾期交房的违约责任；有李蜀强提供的收款收据及借款合同各1份，证明李蜀强向兴竹公司支付购房款的事实。有李蜀强当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系商品房预售合同纠纷，现就李蜀强要求兴竹公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、要求兴竹公司承担逾期交房的违约责任两个问题分别进行分析评判。一、李蜀强要求兴竹公司继续履行的签订《商品房买卖合同》的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，兴竹公司主要的合同义务是交付李蜀强所购买的“盛世香河2期”栋单元层号的房屋，“盛世香河2期”虽然主体工程已完工，该项目自2014年10月停工至今。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。根据本案的情况，兴竹公司目前不能履行合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对李蜀强要求兴竹公司继续履行合同的诉讼请求，兴竹公司属于事实上不能履行合同的情形，故对李蜀强的该项诉讼请求，本院暂不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，李蜀强可另行主张权利。二、李蜀强要求兴竹公司承担逾期交房违约责任的问题。李蜀强与兴竹公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李蜀强已按合同约定履行付款义务，兴竹公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，兴竹公司应于2015年12月31日前向李蜀强交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋,故兴竹公司逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对李蜀强要求兴竹公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都兴竹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向李蜀强支付逾期交房违约金，计算方法为：以购房款482785元为基数，从2016年1月1日始计算至实际交房之日止，以日万分之一为标准进行计算；二、驳回李蜀强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，由成都兴竹置业有限公司负担（案件受理费已由李蜀强垫付，此款由成都兴竹置业有限公司在支付违约金时一并付给李蜀强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一七年六月十四日书记员  张 娜