海南省东方市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9007民初1703号
原告耿玉梅，女，1952年5月17日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，现住海南省东方市。
委托代理人母连仲，男，系原告配偶。
被告东方鲁盛置业有限公司，住所地：海南省东方市东方大道山水绿洲小区。
法定代表人翟海军，该公司董事长。
委托爱理人彭文清，海南遂良律师事务所律师。
原告耿玉梅诉被告东方鲁盛置业有限公司（�下简称“鲁盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法由审判员马忠诚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿玉梅及其委托代理人母连仲，被告鲁盛公司的委托代理人彭文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿玉梅诉称：2013年3月27日，原告向被告交付90%购房款后，与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的山水绿洲小区X号楼XXX号房。合同约定被告在2013年12月31日前交房，但被告未能按期交房，直至2014年9月末才给原告发入住通知书，整整迟交房299天。按合同第九条约定，被告应按日交付房价万分之二向原告支付违约金13696.9元（229045元×0.0002×299天）。被告至今未给原告办理房产证，按合同第十五条约定被告规定开发商应向原告支付违约金229.05元（229045元�0.1%=229.05元）。应被告的要求，原告入住前向被告支付了由其代缴的6871元契税、344元价调基金、650元办证费、2837元维修基金。按规定契税只按购房款229045元的1%缴纳，即应缴纳契税2290.45元，可被告却按3%收取，多收了原告契税4580.55元，多收款被告应退回给原告，并计付被告占用该资金的利息1427.17元（6871元×同期年利率0.064×3年）。按规定被告不应收取原告价调基金，这笔款被告应还回给原告并计付利息。房屋阳台一侧立面没贴瓷砖，厨房还缺三个柜，要求被告做完。为维护原告的合法权益，故诉请：1、被告向原告支付迟延交房违约金13696.9元（229045元×0.0002×299天）；2、被告向原告支付未给原告办理房产证违约金229.05元（229045元×0.1%=229.05元）；3、被告退还原告多交的契税4580.55元及利息1427.17元（6871元×同期年利率0.064×3年）；4、被告退还原告价格调�基金344元及利息；5、被告做贴好上屋阳台一侧立面瓷砖、补缺三个厨柜。
原告为证明上述主张，在本院指定的举证期限内提交了下列证据：
1、《商品房买卖合同》。证明：原被告之间商品房买卖合同关系。
2、收据。证明：原告向被告交付房款。
3、银行转账凭证。证明：原告交付的购房尾款，被告增加住房面积的钱，维修基金，契税款。转账的凭证是按照证据四的内容交付的。
4、交房费用明细。证明：是按照被告的要求交付购房的相关费用。
5、发票。证明：原告交足购房款。
6、照片。证明：被告代缴契税的数额及代缴时间。
7、商品房交付使用签收单。证明：被告向原告交付房屋的时间。
被告鲁盛公司辩称：针对原告的诉讼请求，被告作如下答辩：1、原告变更第一项诉求将延期交房的天数274天改为299天和增加诉请被告退还价格调节基金及利息、做贴好阳台一侧立面瓷砖、补缺三个厨柜的等事项，依据民诉法相关规定，增加或者变更诉讼请求，应当在举证期限届满前7天。现原告当庭增加变更诉求，已超出举证期限，依法应不予受理；2、关于延迟交房违约金的问题，原告诉请被告支付违约金，属于再之诉，根据原告的诉状陈述，被告在2014年9月底向原告交付房屋，即履行合同交房期限是2014年9月，依据民法通则第135条，该诉的诉讼时效为二年，即原告提起延期交房的违约金之诉应至2016年9月止，但根据原告起诉时记载的时间是2016年10月25日，显�已超过二年的诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求；3、原告要求将房价总额2%的契税退回，被告没有异议。但是原告要求支付利息没有法律依据。因为契税款被告是代收，为了方便原告缴纳契税，不存在占用原告资金。契税交的缓慢不是被告的原因，地税的缴纳问题因为前段时间有关机关不明确，政策的调整，所以延缓，不存在占用资金的问题，也不存在借贷关系，因此不存在支付利息的法律条件。4、调节基金按政策是应该交的，不可能退；5、关于原告起诉认为合同尚未履行的橱柜应当是6个门还是3个门，被告认为没有事实依据，合同附件第4项有约定组合橱柜，没有约定是6扇门还是3个门，3个门已经满足了组合橱柜的条件。因此原告要求安装6门厨柜，没有事实根据。
综上所述，被告认为原告起诉被告承担延期交房违约金已超诉讼�效和要求被告支付契税款项的存款利息没有法律依据，请求公正判决，驳回原告的诉讼请求，已维护被告的合法权益及法律的尊严。
被告为证明上述主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：
（2016）琼9007民初738号民事判决书。证明：这类超过两年时效提其诉讼的案子，之前东方市人民法院已有相同的判决。
经庭审质证，被告对原告提出的第1、2、3、4、5项证据的真实、合法、关联性，均无异议，对原告提出的第6、7项证据以已超过举证期限，不予质证；原告对被告提出的（2016）琼9007民初738号民事判决书的真实性无异议。
本院对双方无异议的证据予以采信。
原告逾期提出的第6、7项证据的原因，系因原�未知该证据对本案具有证明力，经本院释明，原告方才提出，对该证据本院予以采信。被告提出的（2016）琼9007民初738号民事判决书，可作为依据，不作证据使用。
经审理查明：2013年3月27日，原告向被告支付90%购房款后，原被告双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第一、二条约定原告购买由被告开发的位于海南省东方市东方大道南侧“山水绿洲商住小区”X号楼XXX号商品房；第八条约定被告应当在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用；第九条第1项约定逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付交付房款万分之二的违约金；第十一条约定原告应当在被告交房通知规定的交付期限内到�告指定地点办理交接手续，交接手续办理完毕后，视为房屋已交付；第十五条约定被告应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记要机关备案。如因被告的责任，原告不退房的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金。尔后，被告向原告发出“东方山水绿洲交房通知书”，通知原告在2014年9月初至2014年10月底期间到被告办理交房相关手续。2014年11月10日，被告向收取代费共计10702元，其中契税6871元。2015年1月24日，被告将房交给原告使用。被告将房交给原告至今尚未办理房屋产权登记手续，逾期时间已超过360个工作日。
另查明，被告至2014年9月30日，逾期交房时间共计274天。涉案购房款总额为229045元。2015年4月9日被告向税务机关代缴涉案房屋契税2290.45元，原告多缴�4580.55元（6871元-2290.45元）被告至今未返还给原告。
原告在本案举证期限届期限后，庭审中提出增加逾期交房时间25天和第4、5项诉讼请求。
上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同、《收据》、银行转账凭证、发票、照片、商品房交付使用签收单以及庭审笔录在案佐证，足以认定本案事实。
本院认为，2013年3月27日，原告耿玉梅与被告鲁盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当诚实守信，严格按照合同约定履行义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三项“……当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，原告庭审中提出的增加逾期交房时间25天和第4、5项诉讼请求，已超过举证期期限，本案不作审理。原告提出被告应退还多缴契税4580.55元，被告无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、原告请求被告支付违约金之诉是否超过诉讼时效；1、退还契税是否应计付利息。现就上述争议焦点逐一分析如下：
一、关于原告请求被告支付违约金之诉是否超过诉讼时效。被告主张应从原告入住时间起算违约金之诉的诉讼时效，而被告将房交给原告使用的时间是2015年1月24日，从2015年1月24日至原告向本院主张权利的时间（2016年10月26日），并未超过2年的诉讼时效。因此，被告提出原告请求被告支付违约金之诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采�。
二、关于退还契税是否应计付利息。被告于2015年4月9日向税务机关代缴涉案房屋契税后，没有及时将原告多缴的税款退还给原告，已造成原告的孳息损失。故原告请求退还契税应计付利息，本院予以支持。但计付利息的本金应为4580.55元，而不是原告主张的6871元，计息时间应从被告向税务机关代缴涉案房屋契税后7个工作日后起算，即从2015年4月16日起开始计付利息。
三、被告违约责任之确定。依据双方合同第九条第1项约定逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付交付房款万分之二的违约金和第十五条约定被告应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记要机关备案。如因被告的责任，原告不退房的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金，被告应向原告支付迟延交房违约金12551元（229045元×0.0002×274天）和未给原告办理房产证违约金229.05元（229045元×0.1%）。
综上所述，被告未按合同约定按期交房和给原告办理房产证，已构成违约，其应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告东方鲁盛置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告耿玉梅支付逾期交房违约金12551元及逾期办理房屋产权登记违约金229.05元，共计12780.05元；
二、被告东方鲁盛置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告耿玉梅�还多付契税款4580.55元及利息（计息时间：从2015年4月16日起至该欠款付清时止；计息利率：按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付）；
三、驳回原告耿玉梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162.1元（已减半收取，原告已预交），由被告东方鲁盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 马忠诚
二〇一六年十一月二十八日
书记员 皮旺夫
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约�因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。