北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6959号
上诉人（原审被告）董哲，男，1971年1月2日出生。
委托代理人�长云，北京邦洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京志广益达农产品有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房路37号1701-1703室。
法定代表人徐斌，总经理。
委托代理人胡文，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人朱常栋，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）王文娟，女，1981年9月9日出生。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人董哲因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北�志广益达农产品有限公司（以下简称志广益达公司）在原审法院诉称：2015年6月23日，志广益达公司和王文娟通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务签订房屋租赁合同，王文娟是董哲之妻，有董哲的授权委托书，约定董哲将北京市朝阳区10房屋（以下简称诉争房屋）租给志广益达公司经营农产品销售，租赁期限五年，2015年7月20日到2020年7月19日，年租金15万元。合同签订后，志广益达公司向王文娟支付了半年的租金7.5万元，押金12500元，王文娟于2015年6月23日将房屋交付志广益达公司，志广益达公司对房屋进行了装修，并定制了灯箱、货架、促销台、冷动台等设备，在志广益达公司准备开业时，董哲突然撕毁合同，将房屋换锁，不允许志广益达公司方人员进入，给志广益达公司造成了巨大的经济损失。故诉至法院要求确认双方上述租赁合同于2015年8月13日解除，要求王文娟、董哲返还租金75000元和押金12500元，赔偿物业费12587元，赔偿装修费41887元，灯箱制作及安装费49952.5元，货架等物品损失125017元，其他损失2000元，停产停业损失50000元，并支付违约金12500元。
董哲在原审法院辩称：志广益达公司和王文娟就诉争房屋签订的租赁合同无效。租赁合同是志广益达公司、王文娟和链家公司签订的，我并不知情。王文娟虽和我是夫妻关系，但双方早有离婚诉讼，我没有给王文娟出具过委托其出租诉争房屋的授权委托书，王文娟向志广益达公司出具的授权委托书是其伪造的，其出示的我的身份证复印件是董哲在光大银行办理业务专用的，出示的房产证是我几年前就挂失作废的，王文娟出示的婚姻关系证明是复印件，志广益达公司和链家公司均未向董哲核实就与王文娟签订租赁合同，存在明显过错，志广益�公司明知王文娟的代理手续虚假，还和其签订租赁合同，应自担相应责任。王文娟和志广益达公司就诉争房屋签订租赁合同时，诉争房屋正对外出租，承租人就是链家公司。诉争房屋已于2014年7月30日抵债给曹×1，之后链家公司一直向曹×1支付租金，对此链家公司和王文娟均是知情的，故王文娟和链家公司在将诉争房屋出租给志广益达公司这点上存在恶意串通，链家公司和王文娟应对志广益达公司承担连带责任，我不应承担责任。
王文娟在原审法院辩称：我代理董哲就诉争房屋和志广益达公司签订的租赁合同是有效的，应由董哲承担合同义务。合同签订后，董哲妨碍租赁合同的履行，因此产生的损失应由董哲承担。
链家公司在原审法院未出庭亦未发表陈述意见。
原审法院经审理查明：2015年6月23日王文娟和志广益达公司在链家公司的居间服务下签订房屋租赁合同，约定董哲将诉争房屋租赁给志广益达公司从事农产品销售，租赁期2015年7月20日至2020年7月19日，2015年6月23日到2015年7月20日为免租期，房屋交付时间2015年7月20日，租金每年15万元，支付方式为押一付六，租赁期内出租方提前收回房屋，或承租方提前退租，应提前三十日通知对方，并支付一个月的租金作为违约金，还应退还相应的租金。王文娟代董哲在租赁合同上签字。合同签订后，王文娟于2015年6月23日向志广益达公司交付了房屋，志广益达公司向王文娟支付了六个月租金和一个月押金共计8.75万元。
诉争房屋登记时间2010年1月28日，登记在董哲名下。志广益达公司称其和王文娟签订租赁合同时，王文娟向其出示了诉争房屋的产权证，王文娟和董哲的身份证复印件和户口本，以及董哲的委托书，王文娟对此表示认可。另，王文娟认�委托书上包括董哲的签名均是其代签，但声称是经过董哲同意的，董哲对此不予认可。董哲称王文娟出示给志广益达公司的房产证其早已挂失，身份证复印件也不是用于租房使用，故志广益达公司在签订租赁合同时怠于审查，具有过错。
王文娟和董哲是夫妻关系，二人于2007年2月6日登记结婚，二人均称于2014年2月开始分居。2014年王文娟曾诉至法院要求离婚，因董哲表示夫妻感情尚未破裂，不同意离婚，法院作出（2014）朝民初字第16290号民事判决书，驳回王文娟要求离婚的诉讼请求。王文娟和董哲均认可判决后，双方未和好。2015年10月，王文娟再次诉至法院要求离婚，现案件正在审理过程中。
董哲称2015年7月23、24日左右，为诉争房屋提供物业服务的物业公司给其打电话，告知其诉争房屋正在装修，其随即赶到诉争房屋，并报警，其向警察表示这�人其都不认识，未经其许可在其家里拆房子，故当天警察把现场施工人员从诉争房屋内清走。次日，其明确向志广益达公司表示不同意将诉争房屋租赁给志广益达公司。
董哲提交（2014）朝民初字第18319号民事判决书，证明曹×1曾起诉其民间借贷纠纷，要求其偿还借款200万元和利息262.9万元，法院于2014年5月15日作出判决，支持了曹×1的上述诉讼请求。董哲提交2014年7月30日其和曹×1签订的执行和解协议，证明其已将诉争房屋以400万元的价格抵偿给曹×1。董哲提交曹×1的银行卡交易记录，证明从2014年7月9日起链家公司就将诉争房屋的租金直接转账支付给曹×1了，故链家公司对房屋所有权人已变更为曹×1应是明知的。
志广益达公司提交北京世纪博雅物业管理有限公司2015年7月21日出具的收据，分别为2015年5月15日-2016年4月7日空调费4817.1元，装修押金5000�，出入证押金80元，代收电费500元，装修管理费1085元，垃圾清运费1085元，出入证工本费20元。志广益达公司提交2015年2月1日和北京中海艺佳装饰有限责任公司签订的北京市建设工程施工合同协议条款和2015年10月13日该公司开具的10万元发票，合同未约定具体工程内容和报价。志广益达公司称其从事水果销售，是个连锁店，有几百家销售店面，该公司不是仅对诉争房屋进行装修。志广益达公司提交金额为41887元的工程报价单一张，证明装修损失。志广益达公司称因董哲制止，其仅进行了原有装修的拆除，尚未开始装修。志广益达公司提交和该公司2015年1月24日签订的广告牌制作合同，和49952.5元的安装报价单，证明广告牌损失。志广益达公司称广告牌已经做好，但尚未进行安装。志广益达公司提交2015年1月24日和北京巨源货架有限公司签订的购销合同和125017.5元报价单，证�其从该公司购买货架、收银台、保险柜、购物篮、促销牌等物品。志广益达公司认可这些物品未曾搬到诉争房屋，但表示因是按照诉争房屋的尺寸做的，故其他店面无法使用。志广益达公司称其请了几个工人监督装修，估算损失2000元，对此未举证。志广益达公司提交自制销售记录若干，据此主张停产停业损失。
以上事实有房屋租赁合同等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
原审法院判决认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然王文娟向志广益达公司出示的授权委托书上并非董哲本人签字，但对此志广益达公司难以辨别，志广益达公司审查了房屋的房产证、代理人和房主的身份关系证明以及授权委托书，其对房产证是否已挂失和王文娟和董哲的夫妻感情难以知晓，房产证是王文娟和董哲婚后取得，董哲虽称房屋所有权人已经变成曹×1，但未办理变更登记，不能对抗志广益达公司，志广益达公司有理由相信王文娟作为董哲的妻子有权代理董哲出租该房屋，故2015年6月23日王文娟代董哲和志广益达公司签订的北京市房屋租赁合同有效，对董哲有约束力。董哲认可2015年7月23、24日左右，其已明确向志广益达公司表示不同意将诉争房屋出租给志广益达公司，之后志广益达公司也未实际施工和使用租赁房屋，志广益达公司的合同目的无法实现，双方的租赁关系应于此时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据租赁合同，双方从2015年7月21日开始起算租金，在双方发生争议前，志广益达公司实际使用了三、四天房屋，法院扣除此部分费用，其余的押金和租金应予返还。关于志广益达公司主张的损失：物业费，从志广益达公司提交的收据上看，主要是预收和押金，对于未实际产生和应退还的部分志广益达公司应先和物业公司进行结算；装修，志广益达公司自认仅是进行了部分拆除工作，损失金额法院酌定；灯箱及货架，志广益达公司认可这些物品做好后尚未运至诉争房屋，以特殊定制为由主张在其他店面无法使用，但从物品性质看，这些物品不属于特定物，志广益达公司也未举证证明这些物品具有特殊性，在其其他店面无法使用，法院不予支持；其他损失，志广益达公司未举证，法院不予支持；停产停业损失，志广益达公司依据其自己出具的数据主张，法院不予支持。违约金，董哲单方终止合同，应承担违约责任，志广益达公司要求的金额符合合同约定，但志广�达公司就其实际损失和违约金重复主张，考虑到法院认可的志广益达公司的实际损失和违约金数额基本相当，故法院仅支持违约金，对志广益达公司要求的实际损失部分，不再支持。董哲和王文娟是夫妻关系，该笔债务是夫妻关系存续期间产生的共同债务，应共同偿还。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决，董哲主张的链家公司的过错问题，双方应另行解决。链家公司经法院合法传唤未出庭，法院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除北京志广益达农产品有限公司与董哲关于北京市朝阳区10房屋的租赁关系；二、董哲、王文娟于判决生效后七日内给付北京志广益达农产品有限公司租金七万三千五百元、押金一万二千五百元、违约金一万二千五百元，以上共计九万八千五百元；三、驳回北京志广益达农产品有限公司的其他诉讼请求。
董哲不服原审法院判决，以原审法院判决认定事实错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判：1.王文娟代董哲与志广益达公司签订的房屋租赁合同无效；2.由王文娟与链家公司向志广益达公司承担连带赔偿责任。
志广益达公司同意原审法院判决。
王文娟同意原审法院判决。
链家公司未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：志广益达公司与董哲签订房屋租赁合同时，董哲与王文娟处于夫妻关系存续期间。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。志广益达公司在其注意义务范围内进行审查后，有理由信赖王文娟对涉诉房屋的家事代理。原审法院认定志广益达公司与董哲的房屋租赁合同合法有效，并据此对合同解除后的权利义务进行清算，并不违反法律规定。董哲主张双方合同无效，但并未提交充分证据证明双方合同存在合同法第五十二条中所述的合同无效的情形，故对董哲这一主张，本院不予采纳。根据合同相对性，合同相对方应先行解决合同解除相关事宜。董哲以链家公司有过错为由要求其承担连带责任，没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，董哲的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费260元，由董哲、王文娟负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费7015元，由北京志广益达农产品有限公司负担4752元（本判决生效后七日内交纳），由董哲、王文娟负担2263元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2263元，由董哲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
代理审判员 刘向飞
代理审判员 胡 婧
二〇一六年六月十五日
书 记 员 李星月