广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第211号
上诉人（原审被告、反诉原告）卢维伟，男，1957年11月2日出生，汉族，住广州市花都区新华街市场西街*号***房。
委托代理人钟德铭，广州市花都区花东镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张敏，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐彬，住广西。
两被上诉人共同委托代理人刘成坚，广东誉理律师事务所律师。
上诉人卢维伟因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案场地位于广州市花都区平步大道罗仙村路口原美味园酒家首层及加建的二层，涉案场地所附着的土地权属人为花城街罗仙村民委员会（下简称罗仙村委会），卢维伟承租了罗某委会的土地后，在土地上修建了建筑物。
2005年6月15日，张敏、徐彬（乙方，承租方）与卢维伟（甲方，出租方）签订《酒家转让出租合同》，约定：甲方将位于广州市花都区平步大道罗仙村路口原美味园酒家出租给乙方使用，租期从2005年8月15日至2011年8月15日止，租期六年，第一年至第三年内租金每月4000元，第四年至第六年租金每月4600元。签订合同当天，乙方先付给甲方5000元作为定金，至租期满后甲方以不计息的方式退还给乙方，如乙方有违约，此定金归甲方所有。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。
合同签订当日，张敏、徐彬即向卢维伟支付定金5000元。合同签订后，卢维伟即按约将涉案场地交付给张敏、徐彬使用，张敏、徐彬亦按约定向卢维伟缴纳租金。
2008年5月23日，张敏、徐彬（乙方，承租方）与卢维伟（甲方，出租方）签订《酒家场地续租和增加扩建合同》，约定：甲方将位于广州市花都区平步大道罗仙村路口原美味园酒家原大厅楼上加建二层8个房间出租给乙方使用，租期为2008年8月至2011年8月15日（第一期），租金为每月5200元，从双方签订合同之日起开始计租；2005年6月15日签订的合同，甲方同意承租时间延长到2015年8月15日止，租金有所增加，新加建部分亦续租到2015年8月15日止。从2011年8月16日开始，租金两项合共每月16000元；签订合同当天，乙方先支付甲方15000元作为租赁加建部分的定金，至租期满后，甲方不计息退还给乙方，如乙方违约，此定金归甲方所有。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。
合同签订当日，张敏、徐彬即向卢维伟支付租赁加建部分的定金15000元。2008年8月，卢维伟如约将加建部分交付给张敏、徐彬使用，张敏、徐彬一直按约定向卢维伟支付租金至2014年6月31日止。
合同履行过程中，涉案场地于2013年被纳入“花都中轴线项目建设”土地征收范围之内。
2014年6月27日，卢维伟与罗仙村委会共同作为乙方在花都中轴线征地拆迁指挥部办公室（以下简称：征地拆迁办）的见证下，与广州市花都区人民政府花城街道办事处（甲方、下简称花城街道办）签订了拆迁补偿协议，约定：一、甲方征收集体土地使用权上的建筑物（构筑物）的状况：甲方征收乙方位于花城街罗仙村卢维伟（自编3号）的厂房及附着物（不包含华特水泥瓦厂承租范围）。二、补偿方式、价格：甲乙双方同意对征收乙方的房屋地上附着物等实行一次性货币补偿（该补偿已包含全部征收拆迁、搬迁补偿费用）3127890元（该金额不包含华特水泥瓦厂承租范围的补偿）。三、补偿款的支付时间、方式：签订协议并经中轴线指挥部审批生效后15天内，甲方将拆迁补偿款一次性支付给村委（村委先下拨80%，代承租人结清租金、水电、卫生等费用并递交房屋移交书后，再下拨余下20%），由乙方负责支付给建筑物（构筑物）的所有人，乙方负责将建筑物（构筑物）及建筑物内的物品清空，移交给甲方拆除，乙方领取补偿之日，原乙方所有的地上建筑物（构筑物）及青苗正式移交给甲方。四、所有权的放弃及风险责任的转移时间：如乙方在领取补偿款后30天内，仍未把建筑物内的设备、材料等物品搬迁的，视为乙方放弃建筑物内的设备、材料等物品所有权，此时，甲方有权拆除建筑物，并搬走建筑物内的设备、材料等物品。五、其他约定：乙方被拆迁补偿范围内如有租赁、抵押、质押或查封等情况，必须书面告知甲方，否则所有后果及责任由乙方承担；同时，乙方应按规定通知相应利害关系人，解除合同并负责妥善处理好其关系。六、争议的解决：甲乙双方在履行本协议中，如发生争议，应协商解决，协商不成提交花都区人民法院诉讼，但诉讼期间甲方仍有权单方拆除建筑物（构筑物）。合同并就双方的其他权利义务关系进行了约定。张敏及案外人郑某亦在该份合同上签名并捺手印。
合同签订当日，张敏、卢维伟及案外人郑某签订一份《企业（厂房、仓库）搬迁承诺书》，记载：“根据《花都中轴线项目企业征收拆迁补偿协议》约定，我方同意在领取补偿款之日起／天内，即2014年7月20日前交出厂房、仓库（建筑物、构筑物）由征拆方广州市花都区人民政府花城街道办事处拆除，如仍未把建筑物内的设备、材料等物品搬迁的，则视为我方放弃建筑物内的设备、材料等一切物品的所有权，届时，征拆方有权拆除建筑物，并处置建筑物内的设备、材料等一切物品。特此承诺”。承诺人处签有：卢维伟、张敏、郑某三人名字。
2014年7月22日，张敏、徐彬与卢维伟将涉案场地移交给花城街道办。
同日，张敏、徐彬（乙方）与卢维伟（甲方）签订了《解除合同协议书》，约定：1.甲乙双方自愿解除于2005年6月15日签订的酒家转让合同》和2008年5月23日签订的《酒家场地续租和增加扩建合同》，自本协议签订之日起，前述《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》即行解除，甲乙双方就上述两份合同中彼此之间的权利、义务关系自行消灭。2.甲乙双方确认前述两份合同因征地而解除，不属于双方的违约行为。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。卢维伟及张敏、徐彬的代表张敏在该份合同上签名。
原审另查明：张敏、徐彬系个人合伙关系，二人合伙向卢维伟承租了涉案场地经营餐饮酒店业。
2014年8月27日，张敏、徐彬向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张敏、徐彬与卢维伟签订的《酒家转让出租合同》、《酒家场地续租和增加扩建合同》自2014年6月27日起合同终止；2.卢维伟向某敏、徐彬退还定金20000元；3.本案诉讼费由卢维伟承担。卢维伟原审辩称：1.张敏、徐彬与卢维伟签订的《酒家转让出租合同》及《酒家场地续租和增加扩建合同》是在2014年7月22日解除，双方签订了书面解除协议。2.张敏、徐彬存在违约行为，还拖欠我方2014年7月1日至2014年7月22日的租金11733.26元，因此，张敏、徐彬诉请要求我方全额退还定金，缺乏事实及法律依据，该定金应在抵扣了拖欠我方的租金后的剩余部分才予以退还。
卢维伟原审提起反诉，请求判令：1.确认卢维伟与张敏、徐彬签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》于2014年7月22日解除；2.张敏、徐彬支付2014年7月1日至2014年7月22日期间的租金11733.26元给卢维伟；3.本案反诉费由张敏、徐彬承担。张敏、徐彬针对反诉答辩称：卢维伟的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回，理由如下：1.张敏、徐彬与卢维伟双方签订的《酒家转让出租合同》《酒家场地续租和增加扩建合同》，于2014年6月27日因为花都中轴线项目征收而产生法定解除事由。2014年6月27日，花城街道办、罗仙村委会、卢维伟及张敏、徐彬，签订了拆迁补偿协议，协议显示涉案的出租物由于花都中轴线建设，需要进行征收，根据中轴线征收的精神及工作原则，该出租物，应当在签订协议、收取款项后已经归属政府，归属中轴线项目部，卢维伟对出租物不享有权利，不存在继续出租的可能性。因此，张敏、徐彬与卢维伟之间的合同是在签订拆迁补偿协议当天解除。2.2014年7月1日至7月20日，实际上是花城街道办给予张敏、徐彬的搬迁期，张敏、徐彬也不可能进行经营行为，在7月22日张敏、徐彬已经完成搬迁，并将租赁物移交给花城街道办。移交的时候有花城街道办在场，双方没有签订交接确认书，但是钥匙是在7月22日交给花城街道办。
原审诉讼中，张敏、徐彬与卢维伟双方就双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》的权利义务何时终止各执一词。张敏、徐彬认为，2014年6月27日，张敏、徐彬与卢维伟双方与罗某委会、花城街道办签订了拆迁补偿协议，并承诺于2014年7月20日将租赁物内的设备、材料等物品搬迁后移交花城街道办拆除。因此，张敏、徐彬与卢维伟双方签订的上述两份租赁合同因法定原因自该日起而自动解除，卢维伟理应退回张敏、徐彬支付的20000元定金。卢维伟认为，2014年7月22日，张敏、徐彬与卢维伟双方签订了《解除合同协议书》，于协议签订之日，张敏、徐彬与卢维伟双方签订的上述两份租赁合同即行解除。因此，张敏、徐彬与卢维伟双方签订的上述两份租赁合同应该在2014年7月22日解除，张敏、徐彬还应当支付自2014年7月1日至2014年7月22日的租金给卢维伟，定金在抵扣该部分租金的剩余部分才予以退还。
原审法院认为，张敏、徐彬与卢维伟签订的《酒家转让出租合同》及《酒家场地续租和增加扩建合同》均为租赁合同，该两份合同均是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，张敏、徐彬及卢维伟均应依约履行各自的义务。2014年6月27日，卢维伟与罗某委会共同作为乙方在征地拆迁办的见证下，花城街道办（甲方）签订了拆迁补偿协议，协议明确约定：协议签订并经中轴线指挥部审批生效后15天内，甲方将拆迁补偿款一次性支付给乙方，由乙方负责支付给建筑物（构筑物）的所有人，乙方领取补偿款之日将涉案场地正式移交给甲方，如乙方在领取补偿款后30天内，仍未把涉案场地内的设备、材料等物品搬迁的，甲方有权拆除涉案场地的建筑物，并搬走涉案场地内的设备、材料等物品，双方因履行协议发生争议，甲方仍有权单方拆除涉案场地。因此，该协议书签订之日起即2014年6月27日，涉案场地面临随时被拆迁的可能，张敏、徐彬与卢维伟双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》实际上已无法继续履行，张敏、徐彬已无法有效利用涉案场地从事经营活动，属于《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定的法律规定的终止合同权利义务的其他情形。原审法院确认张敏、徐彬与卢维伟双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》于2014年6月27日终止。张敏、徐彬与卢维伟双方于2014年7月22日签订的《解除合同协议书》中关于解除张敏、徐彬与卢维伟双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》的条款系对双方解除上述两份租赁合同进行书面确认。故卢维伟要求确认张敏、徐彬与卢维伟双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》于2014年7月22日解除的反诉请求，理据不足，不予支持。合同因不可归责于双方的原因而终止，故张敏、徐彬要求卢维伟退还定金20000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。卢维伟要求张敏、徐彬支付2014年7月1日至2014年7月22日租金的反诉请求，理据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年11月19日作出如下判决：一、张敏、徐彬与卢维伟于2005年6月15日签订的《酒家转让出租合同》及2008年5月23日签订的《酒家场地续租和增加扩建合同》于2014年6月27日终止；二、卢维伟于本判决发生法律效力之日起十日内向某敏、徐彬退还定金20000元；三、驳回卢维伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元及反诉案件受理费46.70元，均由卢维伟负担。
判后，上诉人卢维伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。首先，卢维伟与广州市花都区狮岭镇罗仙村民委员会与花城街道办签订的补偿协议仅是针对涉案土地的地上附着物补偿事宜的约定，对于卢维伟与张敏、徐彬之间的租赁合同是否解除，在该补偿协议中并没有约定，而且根据该协议的内容明确约定解除租赁合同的事宜由卢维伟负责，由此可见，该补偿协议对卢维伟与张敏、徐彬之间的租赁合同何时解除并没有明确约定。一审法院以卢维伟、罗某委会与花城街道办签订的拆迁补偿协议之日（即2014年6月27日）认定为卢维伟与张敏、徐彬终止合同的日期是明显缺乏事实依据的。其次，根据卢维伟与张敏、徐彬于2014年7月22日签订的《解除合同协议书》的约定，双方签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》在2014年7月22日解除，该解除合同协议书是双方的真实意思表示，且其内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议是合法有效的，该协议明确约定了2014年7月22日为卢维伟与张敏、徐彬租赁合同解除之日，事实上在签订该解除协议之前涉案的土地及地上附着物一直由张敏、徐彬占用，在卢维伟与张敏、徐彬签订该解除协议书后，张敏、徐彬才将承租的土地及地上建筑物交还给卢维伟。一审法院却主观认定该解除协议书系对双方解除租赁合同进行书面确认明显错误的。故上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判张敏、徐彬向卢维伟2014年7月1日至同月22日期间的租金11733.26元；2、张敏、徐彬承担一审、二审的诉讼费。
被上诉人张敏、徐彬答辩称同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1、卢维伟表示其于2014年7月15日到罗某委会领取了补偿款，张敏、徐彬表示其于同月10日到罗某委会领取了补偿款。2、卢维伟与张敏、徐彬均表示补偿款双方已经分配好，各自到罗某委会领取了属于自己的补偿款。3、卢维伟与张敏、徐彬于2014年7月22日所签订的《解除合同协议书》还约定双方同意征地补偿款的分配办法如下：土地及原建筑物补偿款归卢维伟所有，张敏、徐彬出资建设的建筑物及设备搬迁费补偿归张敏、徐彬所有，若征地单位将补偿款统一支付给卢维伟，卢维伟应在收到补偿款之日起三日内按本条约定支付张敏、徐彬应得的补偿款给张敏、徐彬。
本院认为，本案的争议焦点为张敏、徐彬是否应向卢维伟支付2014年7月1日至同月22日期间的租金。鉴于：1、张敏、徐彬承租涉案场地是经营餐饮酒店业，如搬迁需要一段合理的时间；2、卢维伟于2014年6月27日已与相关单位签订了拆迁补偿协议，张敏、徐彬在当日亦承诺在2014年7月20日交出涉案场地；3、在此后的实际履行过程中，张敏、徐彬与卢维伟于2014年7月15日前各自领取了自己的拆迁补偿款，于同月22日将涉案场地移交给相关单位，并于同日签订了《解除合同协议书》；4、张敏、徐彬与卢维伟均确认在2014年7月22日前双方已就各自应取得的补偿款达成了一致意见并已领取了属于自己的补偿款，但事实上，在双方于2014年7月22日所签订的《解除合同协议书》仍对补偿款进行了约定，即可认定该协议书是对双方已达成一致意见的再次确认。根据上述事实可合理相信2014年7月1日至同月22日系张敏、徐彬的搬迁期间，张敏、徐彬在该期间无法从事正常的经营活动，在双方无明确约定在搬迁期间内张敏、徐彬仍应交租的情况下，张敏、徐彬不支付该期间的租金并无不当，故无论张敏、徐彬与卢维伟所签订的《酒家转让出租合同》和《酒家场地续租和增加扩建合同》正式解除或终止的时间是2014年6月27日还是同年7月22日，原审驳回卢维伟要求张敏、徐彬支付2014年7月1日至同月22日期间租金的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人卢维伟的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费346.7元，由上诉人卢维伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十日
书 记 员 邹文芳