中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8864号
上诉人（原审被告）：陈倩，女，1974年9月3日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐政，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许银子（HEREUNJA），女，1955年10月9日生，大韩民国籍，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱鋆，上海市南星律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。原审被告：毛时会，男，1986年2月5日生，汉族，住浙江省庆元县。原审第三人：卜廷兵，男，1978年10月12日生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。原审第三人：管丽琴，女，1974年12月28日生，汉族，住上海市都市。上诉人陈倩因与被上诉人许银子、原审被告毛时会、原审第三人卜廷兵、管丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈倩上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人许银子原审诉请。事实和理由：陈倩是善意购房人，许银子借款与陈倩无关，其委托出售松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋（系争房屋）有公证书，陈倩也支付了对价。因为房价便宜，陈倩购买系争房屋，不存在恶意串通的问题，《上海市房地产买卖合同》应属于有效。被上诉人许银子辩称，其不同意上诉人陈倩的上诉请求。《上海市房地产买卖合同》缺乏许银子同意的意思表示，应属无效。许银子并不认识毛时会，陈倩的丈夫卜某与卜廷兵系兄弟关系。陈倩与毛时会存在恶意串通损害许银子利益的行为，故请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告毛时会未发表答辩意见。原审第三人卜廷兵述称，其同意上诉人陈倩的上诉请求，被上诉人许银子办理了全权委托出售系争房屋的公证，其明确如果不能还钱就出售该房屋，在此情况下，卜廷兵才同意出借款项。原审第三人管丽琴述称，其同意上诉人陈倩的上诉请求。2014年10月，许银子向一审法院起诉请求：1、确认关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（系毛时会代理许银子同陈倩所签订）无效；2、陈倩向许银子返还上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋；3、管丽琴协助陈倩涤除上述房屋的抵押登记；4、陈倩协助许银子办理系争房屋产权恢复登记至许银子名下的手续。一审法院认定事实：2011年8月2日，许银子取得了上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋的上海市房地产权证。该房屋建筑面积为98.93平方米。2014年2月27日，卜廷兵作为甲方、出借人、抵押权人，许银子作为乙方、借款人、抵押人签订《房地产抵押借款合同》，约定许银子因经营需要向卜廷兵借款154万元；借款期限自2014年2月27日至2014年4月26日；借款的月利率为1.85%；许银子以系争房屋作为抵押物；在签订本合同之日起5日内，双方共同至房地产登记部门申请办理房地产抵押权登记手续。该合同对其他事宜进行了约定。同日，对于上述合同，卜廷兵、许银子向上海市东方公证处申请进行公证并赋予该合同强制执行效力，为此，上海市东方公证处出具了（2014）沪东证字第7565号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，许银子出具承诺书，言明：“本人HEREUNJA许银子，现承诺如未按时还款，毛时会有权以不低于154万元的市场价出售XX路XX弄XX号XX室房产。”同日，许银子还在上海市卢湾公证处签署《委托书》，言明其因故无法亲自出售坐落于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋的相关事宜，委托毛时会为代理人，就上述房地产代表其履行附录中所列全部权利。该《委托书》附录中列举了代理人多项权限，其中包括代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记，代为收取房价款等。2014年3月3日，上海市卢湾公证处就上述《委托书》出具了（2014）沪卢证字第556号公证书。2014年7月22日，毛时会作为许银子的代理人与陈倩签订《上海市房地产买卖合同》，约定许银子以154万元的价格将系争房屋出售给陈倩。该合同对其他事宜进行了约定。2014年8月4日，毛时会作为许银子的代理人、陈倩向上海市浦东公证处就上述《上海市房地产买卖合同》的签订申请公证。2014年8月7日，上海市浦东公证处就该《上海市房地产买卖合同》出具（2014）沪浦证经字1786号公证书。2014年8月18日，毛时会作为许银子的代理人与陈倩向房地产登记部门申请办理系争房屋产权过户至陈倩名下的手续。2014年8月25日，陈倩向毛时会账户支付了80万元。2014年8月26日，陈倩向毛时会账户支付了74万元。2014年8月27日，系争房屋被核准登记在陈倩名下。另查明：许银子对于其向卜廷兵所借的款项尚未清偿完毕。管丽琴于2014年10月登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额150万元。在房地产登记部门备案的《房地产借款抵押合同》中载明陈倩向管丽琴借款150万元，借款期限2014年10月21日至2015年4月20日，月利率1.85%。该合同还约定其他事宜。该合同由陈倩及管丽琴签署。审理中，陈倩陈述，其在购房时仅在小区外围看过，未到房屋内看过；2014年10月左右其自行找人开锁进入房屋并占有。审理中，卜廷兵陈述其在找不到许银子的情况下才将房屋过户给陈倩，陈倩向毛时会支付了154万元，后毛时会将款项交付卜廷兵。一审法院认为，本案争议的主要焦点是毛时会以许银子名义与陈倩所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。许银子与卜廷兵签署《房地产抵押借款合同》、许银子出具承诺书、签署委托书为同一日，且陈倩的丈夫与卜廷兵为兄弟关系，故可以认定许银子在向卜廷兵借款时，实际约定了在许银子不能按期还款时，毛时会即可根据卜廷兵指示将房屋所有权予以处分。该约定实际为一种变相的流质约定，不符合担保法的规定。而毛时会代理许银子出售房屋，本身亦未和许银子协商过房屋出售价格。同时，根据庭审中陈倩自述，其购房时并未到房屋内查看过，也未通过正常途径进入房屋，亦可认定陈倩并不具备善意购房人的条件，毛时会与陈倩之间本身也存在恶意串通损害许银子利益的行为。综上，毛时会以许银子名义与陈倩所签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，陈倩应当将房屋返还给许银子。同时，陈倩应协助许银子将该房屋的产权恢复登记至许银子名下，在履行该义务之前需清偿管丽琴的债务以涤除管丽琴在该房屋上抵押权。判决：一、确认被告毛时会以原告许银子名义与被告陈倩签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告陈倩于判决生效之日起十日内返还原告许银子位于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋；三、被告陈倩于判决生效之日起十日内向第三人管丽琴清偿以上述房屋作为抵押物所发生的债务，在上述债务清偿后十日内第三人管丽琴负责办理上述房屋抵押登记注销手续；四、上述抵押登记注销之日起十日内被告陈倩协助原告许银子办理上述房屋产权恢复登记至原告许银子名下的手续。案件受理费18,660元，公告费1,020元，财产保全申请费5,000元，合计24,680元，由被告陈倩负担12,340元，由被告毛时会负担12,340元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为系争的《上海市房地产买卖合同》的效力即上诉人陈倩主张其为善意购房人，其与原审被告毛时会并未恶意串通，系争合同当属有效；而被上诉人许银子主张系争房屋买卖并非其意思表示，陈倩与毛时会存在恶意串通损害其利益的行为，系争合同应属无效。对此，本院注意到，其一，许银子与原审第三人卜廷兵签署《房地产抵押借款合同》当日还签署《委托书》并出具《承诺书》，承诺如许银子未能按时还款，毛时会有权作为许银子的代理人出售系争房屋，该种约定本质上系变相的流质约定，违反法律规定，应当归于无效；其二，许银子主张系争房屋买卖并非其意思表示，卜廷兵陈述因找不到许银子而找到毛时会就《上海市房地产买卖合同》办理公证，故许银子对房屋买卖并不知情，并且毛时会在原审时经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故其应对此承担不利的法律后果，本院有理由认定毛时会代理许银子出售系争房屋时并未告知许银子并协商房屋买卖具体事宜；其三，卜廷兵作为许银子的债权人与系争房屋的买受人陈倩存在亲属关系，陈倩自述因房价便宜而购买系争房屋，但其购房时仅在小区外围看过，未到房屋内看过，这与善意购房人通常会对房屋权属状况应尽的注意义务不符，而且毛时会作为许银子的代理人与陈倩先向房地产登记部门申请办理房屋产权过户手续，再由陈倩支付房款，这与《上海市房地产买卖合同》对付款与过户的约定亦不符。因此，本院难以认定陈倩系系争房屋的善意购买人，其与毛时会之间存在恶意串通损害许银子利益的行为，系争合同当属无效。至于合同无效的法律后果，原审处理并无不当，本院予以确认。上诉人陈倩的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币18,660元，由上诉人陈倩负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十一月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……