陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01130号
上诉人（原审第三人）西安鑫盛足浴有限公司，住所地西安市凤城五路海璟时代1号楼商铺四层。
法定代表人蔡培玲，总经理。
委托代理人丁青松，陕西畅洋律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）杜玉梅，退休职工。
委托代理人丁青松，陕西畅洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安海泰实业有限公司，住所地西安市凤城二路12号云天大厦。
法定代表人牛晓娟，总经理。
委托代理人郭潇翔，陕西信邦律师事务所律师。
委托代理人王雪娇，陕西信邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西新潮实业有限责任公司，住所地西安市莲湖区劳动南路88号。
法定代表人张淼，执行董事兼总经理。
上诉人西安鑫盛足浴有限公司（以下简称西安鑫盛公司）、杜玉梅因与被上诉人西安海泰实业有限公司（以下简称西安海泰公司）、陕西新潮实业有限责任公司（以下简称陕西陕西新潮公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第04321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西安鑫盛公司的法定代表人蔡培玲、杜玉梅及其共同委托代理人丁青松，被上诉人西安海泰公司委托代理人郭潇翔、王雪娇到庭参加诉讼。被上诉人陕西新潮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
西安海泰公司向原审法院起诉称，2012年3月28日，其与陕西新潮公司签订《房屋租赁合同》，约定陕西新潮公司租用其海璟时代1号楼3、4层商业房屋，租赁期间为2011年12月1日至2026年11月3O日，每6个月为一个交租周期，首期租赁费在合同签订后十五日内支付，后期租赁费应于上一计租周期届满前二十个工作日内交清。合同签订后，陕西新潮公司仅占用租赁房屋的第四层，且在未经其同意的情况下，将四层房屋转租给第三人杜玉梅及西安鑫盛公司。期间，陕西新潮公司仅支付租赁费50万元，尚欠6069455.04元未付。故诉至法院，请求判令解除其与陕西新潮公司签订的《房屋租赁合同》；陕西新潮公司支付租赁费6069455.04元并承担违约金1049781.01元；西安鑫盛公司、杜玉梅返还实际占用的租赁房屋；本案诉讼费用由陕西新潮公司承担。
陕西新潮公司原审未到庭，亦未提交答辩意见。
西安鑫盛公司、杜玉梅原审述称，西安海泰公司对其请求没有法律依据。西安海泰公司实际上是与陕西新潮公司共同向其出租本案标的。西安海泰公司与陕西新潮公司承诺给第三人的义务，至今没有兑现。西安海泰公司出租的房屋漏雨造成其几个月不能开业。西安海泰公司所出租的房屋由陕西新潮公司转租给其后，西安海泰公司是知晓的，西安海泰公司和其委托的物业管理公司向其长期收取水电费。且其承租的房屋在临街门面有大型的广告宣传，西安海泰公司和物业公司没有提出过异议。其装修、消防的验收等都有西安海泰公司出具的证明。据此其承租该房屋，用以合法的经营，或者说由于西安海泰公司和陕西新潮公司的责任，导致其无法经营，西安海泰公司向其出具的通知、西安海泰公司对陕西新潮公司的租赁是认可和追认的。故应当驳回西安海泰公司的诉请。
原审法院经审理查明，2012年3月28日，西安海泰公司(出租方、甲方)与陕西新潮公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于XXX路的XX小区裙楼X号楼XX层房屋租赁给乙方，建筑面积合计约为8415.73平方米，其中三层3703.91平方米，四层4711.82平方米(具体计租面积以房地局最终出具的实测报告为准)；乙方保证该租赁房屋仅作为经营餐饮娱乐用途；租赁期限15年，自2011年12月1日起至2026年11月30日止。其中2011年12月1日至2012年5月31日止为装修免租期；租赁期内租赁房屋的租赁费用标准为每月每平方米55元，租赁期内自第3年起租赁费用每2年在上一年度基础上递增5%，以此类推；乙方按照合同约定交清房租后方可使用租赁房屋，即先付租赁费用后使用租赁房屋，租赁期内每6个月为一个交租周期，首期租赁费用在本合同签订十五日内乙方一次性交付甲方，后期租赁费用乙方应于上一计租周期届满前二十个工作日内一次性交清，以此类推；合同签订后五个工作日内乙方向甲方交纳100万元租赁费用的履约保证金，当乙方发生迟延交付租赁费用及滞纳金、迟延交付水电费及滞纳金、损坏租赁房屋及附属设施等情况时，甲方有权视情况扣除乙方的履约保证金；在出现下列情形之一时，甲方有权通知乙方解除合同：1、乙方迟延支付或拒付租赁费用达30日或欠交租赁费用达应付租赁费用20％及以上时；2、乙方累计拖欠其他各项费用(包含电费、水费、空调暖气使用费等费用)达3万元；3、乙方违反国家法律、法规，进行不法经营活动；4、乙方未经甲方同意，擅自改变租赁房屋的用途、经营性质、范围的；5、乙方未经甲方及物业公司同意将租赁房屋转租、分租、转让、或未提前60日告知甲方并未经甲方同意而改变实际经营人……乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用额的千分之一支付滞纳金。合同中还对双方权利义务、物业管理、房屋及设施设备维修、装饰装修、装修及添附物处置、租赁期间的经营管理、合同提前终止、不可抗力、违约责任等作出约定。2012年6月6日，陕西新潮公司向西安海泰公司支付了5O万元。陕西新潮公司实际仅租赁使用了海璟时代小区裙楼1号楼4层房屋，该1号楼3层房屋由西安海泰公司经营。截止2014年6月3日，陕西新潮公司租赁的4层房屋租赁期间产生租赁费6569455.04元，扣减陕西新潮公司交纳的5O万元，陕西新潮公司尚欠西安海泰公司租赁费6069455.04元。西安海泰公司按照合同中约定的日计千分之一的标准计算滞纳金，截止2014年6月23日，共计产生滞纳金1049781.01元。另查，2012年4月1日陕西新潮公司与西安鑫盛公司签订《商铺租赁合同》，被告陕西新潮公司将海璟时代小区裙楼1号楼4层商铺约2000平方米租赁给西安鑫盛公司开办汉唐足疗店，租赁期间自2012年8月1日至2022年7月31日，租赁费每平方米每月48元，租赁期内自第4年起租金每两年在上一年度基础上递增5％。2012年5月18日，陕西新潮公司与杜玉梅签订《商铺租赁合同》，陕西新潮公司将海璟时代小区裙楼1号楼4层商铺约1000平方米租赁给杜玉梅开办娱乐城，租赁期间自2012年5月18日至2022年5月17日，租赁费每平方米每月65元，租赁期内租金每两年在上一年度基础上递增5％。
原审法院经审理认为，西安海泰公司与陕西新潮公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应予确认。合同签订后，陕西新潮公司应当依约按期足额支付租赁费。双方合同中约定，陕西新潮公司迟延支付或拒付租赁费用达30日或欠交租赁费用达应付租赁费用20%及以上时，西安海泰公司有权解除合同。截至2014年6月3日，共计产生租赁费6569455.04元，陕西新潮公司仅支付50万元，尚欠租赁费6069455.04元未付，其行为已构成违约。陕西新潮公司的违约行为已经达到合同中约定的解除合同的条件，故对西安海泰公司请求解除与陕西新潮公司签订的《房屋租赁合同》的诉请，依法予以准予。陕西新潮公司欠付西安海泰公司的租赁费6069455.04元，应当予以支付。关于西安海泰公司主张陕西新潮公司承担违约金1049781.01元一节，合同中约定以日计千分之一计算显系过高，酌情按照日计万分之五计算，陕西新潮公司承担违约金524890.5元。现海璟时代小区裙楼1号楼4层房屋由西安鑫盛公司、杜玉梅实际使用，西安海泰公司与陕西新潮公司的租赁合同解除，西安鑫盛公司、杜玉梅应向西安海泰公司返还租赁房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、准予解除原告西安海泰实业有限公司与被告陕西新潮实业有限责任公司于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陕西新潮实业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告西安海泰实业有限公司租赁费6069455.04元，承担违约金524890.5元；三、第三人西安鑫盛足浴有限公司、杜玉梅于本判决生效后十日内向原告西安海泰实业有限公司返还其使用的海璟时代小区裙楼1号楼4层房屋；四、驳回原告其余诉讼。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61835元、公告费800元(原告已预交)，由被告陕西新潮公司负担，于上述付款时一并支付原原告。
宣判后，西安鑫盛公司和杜玉梅不服，向本院提起上诉。西安鑫盛公司上诉称，西安海泰公司知道陕西新潮公司将涉案房屋向其转租的事实，且并未提出异议，因此涉案商铺系西安海泰公司与陕西新潮公司共同出租于西安鑫盛公司，原审法院判决西安鑫盛公司返还房屋，有悖公平公正；如果西安海泰公司未收到陕西新潮公司的房租，其应尽早通知西安鑫盛公司注意或解除合同，且陕西新潮公司原审未参与诉讼，继而顺利缺席判决解除合同，有联手利用法院“合法”转嫁损失从而使自己获取更多的利益之嫌；陕西新潮公司还为出租房屋投入两部室外电梯，该投入亦应算作缴租；另据陕西新潮公司人方面讲，他们给西安海泰公司缴租要多得多，原审法院未进一步查明相关事实和陕西新潮公司不出庭的真实原因，就判西安鑫盛公司承担他人过错和他人应当承担的责任。请求：撤销原审判决第三项，确认西安海泰公司和陕西新潮公司共同向西安鑫盛公司出租本案标的，上诉费用由西安海泰公司和陕西新潮公司负担。
杜玉梅上诉称，西安海泰公司知道陕西新潮公司将涉案房屋转租于杜玉梅的事实，且并未提出异议，因此涉案商铺系西安海泰公司与陕西新潮公司共同出租于杜玉梅，原审法院判决杜玉梅返还房屋，有悖公平公正；如果西安海泰公司未收到陕西新潮公司的房租，其应尽早通知杜玉梅注意或解除合同，且陕西新潮公司原审未参与诉讼，继而顺利缺席判决解除合同，有联手利用法院“合法”转嫁损失从而使自己获取更多的利益之嫌；陕西新潮公司还为出租房屋投入两部室外电梯，该投入亦应算作缴租；另据陕西新潮公司人方面讲，他们给西安海泰公司缴租要多得多，原审法院未进一步查明相关事实和陕西新潮公司不出庭的真实原因，就判杜玉梅承担他人过错和他人应当承担的责任；杜玉梅系代表西安星游谷电子娱乐有限公司签订房屋租赁合同，将其列为当事人主体不适格。请求：撤销原审判决第三项，确认西安海泰公司和陕西新潮公司共同向西安鑫盛公司出租本案标的，上诉费用由西安海泰公司和陕西新潮公司负担。
西安海泰公司辩称，西安鑫盛公司、杜玉梅与西安海泰公司之间不存在租赁法律关系，西安海泰公司依照与陕西新潮公司签订的《房屋租赁合同》中关于合同解除条款之约定，主张解除与陕西新潮公司的租赁法律关系符合事实及法律规定，于法有据。西安鑫盛公司、杜玉梅在原审向法庭提交的证据系其与陕西新潮公司、物业管理公司产生的权利义务，无法证明西安海泰公司知道陕西新潮公司转租的事实。杜玉梅提交的《娱乐经营许可证》无法证明西安星游谷电子娱乐有限公司已合法成立，杜玉梅在一审中并未对其诉讼主体资格提出异议并出庭参加了诉讼活动，故其在二审诉讼中无权以此为由提出异议。请求：驳回上诉，维持原判。
陕西新潮公司未出庭，亦未提交答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。陕西新潮公司与西安海泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。但陕西新潮公司无故迟延履行其合同义务，已达到《房屋租赁合同》中双方所约定的合同解除之条件，原审法院根据西安海泰公司请求判决准予解除双方签订的《房屋租赁合同》，陕西新潮公司支付其拖欠西安海泰公司租赁费并承担违约金，符合法律规定。根据西安鑫盛公司和杜玉梅提供的证据，陕西新潮公司分别于西安鑫盛公司和杜玉梅签订的商铺租赁合同中，出租方均为陕西新潮公司，因此无论西安海泰公司是否知道陕西新潮公司将涉案房屋转租于西安鑫盛公司和杜玉梅的事实，均无法得出涉案商铺系西安海泰公司与陕西新潮公司共同出租于西安鑫盛公司与杜玉梅的结论。西安鑫盛公司和杜玉梅上诉称西安海泰公司与陕西新潮公司联手转嫁损失，但并未对其主张提供证据加以佐证，依法不予认定。因此，原审判决西安鑫盛公司和杜玉梅向西安海泰公司返还涉案房屋并无不当。至于西安鑫盛公司和杜玉梅因此所遭受的损失，可另行向陕西新潮公司主张，与本案无涉。西安鑫盛公司和杜玉梅上诉称陕西新潮公司向西安海泰公司缴纳的租金要多得多，因其并未提供证据证明，依法不予认定；西安鑫盛公司和杜玉梅上诉称陕西新潮公司还为出租房屋投入两部室外电梯亦应算作租金，该上诉主张于法无据，依法不予支持。至于杜玉梅上诉称其系代表西安星游谷电子娱乐有限公司签订房屋租赁合同，将其列为当事人主体不适格一节，因其未提交充分证据证明西安星游谷电子娱乐有限公司已合法成立，并具有诉讼权利能力，故对其该项上诉主张不予支持。综上，原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5600元（西安鑫盛足浴有限公司已预交3300元，杜玉梅已预交2300元），由西安鑫盛足浴有限公司负担3300元、杜玉梅负担2300元，二审公告费600元（西安鑫盛足浴有限公司、杜玉梅已预交），由西安鑫盛足浴有限公司、杜玉梅各负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一六年五月九日
书 记 员 刘家圳