广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2054号
上诉人（原审原告）：江夏得，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州欧赛思房地产开发有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：程倩倩，该公司总经理。
委托代理人：苏丽慧、丘晓安，该公司职员。
上诉人江夏得、广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：欧某甲公司于2002年8月22日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、园林绿化、装修工程等。
2013年1月26日，江夏得（乙方、买方）与欧赛思公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39栋）第A39栋9层903房（下称该商品房），房屋地址：增城市永宁街奥晨留学家园亲山五街1号（A39）栋903房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）818998元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对……”。附件七为本合同补充协议，载明“……六《商品房买卖合同》第十二条‘交房条件’的补充：甲乙双方一致同意，甲方及买卖合同项下的房屋在满足合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准……七、《商品房买卖合同》第十三条‘房屋交付’修改、增补为：……（二）在该商品房达到交付使用条件后（若该商品房提前达到交付条件，甲方可提前交付），甲方应以电话或特快专递通知乙方办理交付使用手续。经特快专递通知的，以乙方签收日为送达日；……八、《商品房买卖合同》第十四条‘延期交房的违约责任’修改、补充：……（二）乙方逾期未向甲方发出解除《商品房买卖合同》的书面通知，则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》第十三条约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金。……二十三、其他：（一）本《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据……”。
2013年1月26日、2013年6月6日、2013年6月14日，欧某甲公司出具了三张发票给江夏得收执，确认收到购房款818998元。
2013年4月24日，增城市公安局出具《建设工程消防验收意见书》，载明“……综合评定涉案工程消防验收合格”。
2013年10月30日，增城市公安局防火监督大队核发了与涉案房屋有关的《建设工程消防设计备案凭证》。
2013年11月18日，增城市邮政局永和支局出具证明，注明欧某甲公司开发的涉案房屋已于2013年11月18日通邮。
2014年1月23日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。
2014年4月25日，增城市城乡规划局就欧赛思公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。
2014年5月4日，欧赛思公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的奥晨留学家园三期小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。
2014年5月8日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“……工程竣工验收备案文件目录：1、建设工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章、规定必须提供的其他文件……。备案意见为：住宅楼（自编号A33-A39栋）工程的竣工验收备案文件已于2014年5月7日收讫，文件齐全……”。
原审法院另查明，2013年11月14日，广州东部发展燃气有限公司发布《通知》，载明“……我公司定于2013年11月23日起接收海伦春天小区的供用气管理工作……请各用户于11月23日前带齐相关资料前往海伦春天物业管理处办理燃气供用气合同和银行划扣手续……”。2014年6月1日，广州东部发展燃气有限公司已完成对涉案房屋所在小区的天然气置换工作。
原审法院为了解涉案房屋所在小区的通气、通电和通水问题分别向广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、增城市新和自来水有限公司发函，上述单位均向原审法院复函。其中，一、广州东部发展燃气有限公司于2014年9月5日作出的东部燃气函（2014）206号《关于奥晨留学家园住宅燃气事项的复函》，载明“一、我司于2013年11月12日与广州欧某甲房地产开发有限公司签订了《管道燃气开户合同（海伦春天小区）》。经了解，贵院来函中所提到的奥晨留学家园住宅（自编号：A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39、H2栋）即为由我司供气的海伦春天住宅小区的部分楼栋。二、该小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2014年5月31日开始向海伦春天住宅小区供应管输天然气。来函中提到的奥晨留学家园住宅（自编号A34、A33、A36、A35、A38、A37、A39、H2栋）均在5月31日完成了天然气置换，开始供应管输天然气。专此函复。……”；二、广州供电局有限公司增城供电局于2014年8月25日作出广供电增函（2014）58号《关于广州欧赛思房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷十八案问题的复函》，载明“……广州欧赛思房地产开发有限公司（以下简称欧赛思公司）就其投资建设的奥晨留学家园三期项目于2014年5月4日与我局签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201404-H1375），该合同为永久用电合同，用电性质为居民生活用电。供电范围包括自编号A28至A39栋的住宅楼，项目已于2014年5月6日送电。H2栋住宅楼属于二区一期项目，于2013年8月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号018317-201308-H0962），该合同为永久用电合同，并于2013年9月5日送电……”；三、增城新和自来水有限公司于2014年8月19日做出新和函（2014）028号《关于广州欧某甲房地产开发有限公司供水情况的复函》载明“……广州欧某甲房地产开发有限公司于2012年2月28日向我司申报居民生活用水总表一个，我司于2012年6月份完成该项水表安装工程并与其签订了《供水协议》，该总表编号为21040260，表径为DN200，用水性质为居民生活用水，自完成安装之日起该总表已属于永久用水水表。供水范围位于增城市永和永顺大道15号的广州欧赛思房地产开发有限公司的红线范围内……”。
江夏得于2014年7月8日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、欧某甲公司向江夏得支付迟延交房违约金（违约金从2013年12月29日起计算至欧某乙公司取得涉案房屋工程竣工验收备案表及人防、永久水电等符合合同第12、15条约定交付条件并书面通知收楼之日止，每日按总房价818998元的万分之五计付，暂计至2014年6月1日为62653元）；2、欧某甲公司承担本案所有诉讼费用。
欧某甲公司原审辩称：涉案房屋在2014年5月8日已经具备交楼条件，即使我方存在违约，违约金也应该计算至具备交楼条件之日止。
在原审审理过程中，一、江夏得与欧某甲公司均确认，欧某甲公司在取得竣工验收备案表后，于2014年6月3日向江夏得发出收楼通知书，江夏得于2014年6月5日收到了该通知书；直至2014年8月15日，江夏得仍未与欧某甲公司办理房屋接收手续。二、江夏得确认其购买的涉案房屋的自编号及地址与《商品房买卖合同》所记载的一致，不认可涉案房屋已具备永久用电、永久用水的居住使用条件，并提供（2013）穗云法民四初字第999号判决书，拟证明具备《客户受电工程竣工检验意见书》才是符合永久用电条件的前提。
原审法院认为：江夏得与欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应全面依约履行。
本案的争议焦点为涉案房屋是否符合合同约定的交楼条件。根据涉案合同的约定，欧某甲公司应在2013年12月28日前将符合交房条件的涉案房屋交付江夏得使用。原审法院认为依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼的条件；同时，结合涉案合同第十二条的约定，欧某甲公司理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给江夏得。经查明，欧某甲公司直至2014年5月7日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2014年5月8日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；涉案房屋分别于2014年5月6日、2012年6月、2013年11月18日具备了永久用电、永久用水和永久通邮的居住条件；根据广州东部燃气有限公司的复函可知，涉案小区已于2014年5月31日完成了天然气的置换，并于2014年5月31日开始向涉案小区供应管输天然气，由此，也证明涉案房屋已经具备了永久用气的居住条件。
欧某甲公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。涉案合同及补充协议中均约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，予以采纳。鉴于欧某甲公司于2014年6月3日才向江夏得发出了收楼通知书，江夏得亦于2014年6月5日收到了该通知书，故江夏得要求欧某甲公司支付2013年12月29日起至2014年6月5日期间延期交房违约金65110.34元（每日以总房款818998元的万分之五，延期159天计算），于法有据，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定于2014年12月4日作出判决：广州欧某甲房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金65110.34元给江夏得。案件受理费714元，由广州欧某甲房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人江夏得不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院忽略了重要事实，导致判决错误。1、2012年6月奥晨留学家园三期（A33-A39）栋尚未开工，根本不存在此时办好永久用水情况，应以《永久水表安装完毕说明书》为准。2、欧某甲公司至今未取得永久用电验收文件，虽然增城市供电部门表示2014年5月6日开始送电，但实际是临电，应以《客户受电工程竣工检验意见书》为准。二、原审法院忽略收楼程序。根据房屋买卖合同第15条第一、三款规定，欧某甲应当在收楼时出示所有验收文件，否则江夏得有权拒绝收楼。欧某甲公司直到2014年11月19日才出示验收文件，因此欧某甲公司延期交楼责任最少应赔偿到2014年11月19日。请求判令：1、撤销原审判决，改判欧某甲公司支付江夏得迟延交付违约金133087元（从2013年12月29日计至2014年11月19日）；2、案件诉讼费由欧某甲公司承担。
上诉人欧某甲公司亦不服原审判决向本院提起上诉并答辩称：一、合同约定收楼期间，江夏得未按合同约定于5日内以书面形式提出异议，视为同意接受该商品房，欧某甲公司不应当承担逾期交楼的责任。二、江夏得未在约定的时间内提出书面拒绝收楼异议，根据合同约定可视为变更了交楼条件，同时免除了欧某甲公司后续发送书面收楼通知的义务，即使欧某甲公司存在违约责任，相关责任也应当至违约状态实际终止之日止。若本案的违约责任以《竣工验收备案表》作为认定依据，则违约金应计至2014年5月8日而非2014年6月。三、《竣工验收备案表》并非法定或约定的交楼条件。江夏得已经按合同约定视为同意接收了该商品房，欧某甲公司不应当承担违约责任，请求判令：1、撤销原判，驳回江夏得所有诉讼请求；2、案件诉讼费由江夏得承担。
上诉人江夏得针对欧某甲公司的上诉答辩称：不同意欧某甲公司的上诉请求，欧某甲公司一直不具备交楼条件。2014年6月15日之前提供的文件是存在欺骗性的，实际上欧某甲公司没有办妥永久用水、永久用电。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，江夏得提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六：装饰、设备标准中载明“……每户均有独立的水、电表……”。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：补充协议中载明“……乙方未收到通知的，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日……”。
二审审理期间，江夏得向本院提交了如下证据：证据1、施工许可证。拟证明永久通水时间早于涉案房屋的施工；证据2、催收水电费通知及发票。拟证明涉案房屋是二次供水，并非永久用水。并向本院申请向自来水公司调取涉案房屋《永久水表安装完毕说明书》，以便证明取得永久用水的时间。欧某甲公司对上述证据的意见，对证据1的真实性予以认可，对证据2的真实性不予认可，两证据都与本案没有关联性。
本院认为：江夏得与欧赛思公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同合法有效正确。
关于涉案房屋何时符合交楼条件的问题。根据涉案合同约定，涉案房屋除应经工程竣工验收合格外，还应满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。涉案房屋分别于2014年5月6日、2012年6月、2013年11月18日具备了永久用电、永久用水和永久通邮的居住条件。根据广州东部燃气有限公司的复函可知，涉案小区于2014年5月31日才完成天然气的置换。故欧某甲公司主张涉案房屋2014年5月8日已符合交楼条件，本院不予认定。原审法院认定涉案房屋于2014年5月31日才具备交楼条件并无不当。
关于欧某甲公司是否应当向江夏得发收楼通知确定收楼时间的问题。欧某甲公司认为根据合同约定，如果江夏得未收到收楼通知，应按合同约定的时间自行前去收楼，否则视为欧某甲公司已按时交付。本院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议明确约定交楼的前提是在商品房达到交付使用条件后，由欧某甲公司负责通知收楼。如未收到通知，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日，现合同约定的收楼时间涉案房屋并不符合交楼条件，江夏得有权拒绝收楼。故欧某甲公司在涉案房屋符合交楼条件后，仍负有通知收楼的义务。
关于永久用电、永久用水的标准问题。原审法院为了解涉案房屋所在小区的通电、通水问题分别向广州供电局有限公司增城供电局、增城市新和自来水有限公司发函，上述单位均向原审法院复函指出涉案小区的用电、用水为永久用电、永久用水。现江夏得以增城市新和自来水有限公司复函称涉案房屋具备永久用水时涉案房屋尚未开工建设，以及存在水费由物业管理公司收取、二次供水等为由说明涉案房屋不具备永久用水，本院认为，永久用电、永久用水指的是用电用水性质，涉案房屋未开工建设与已开通永久用水并不矛盾，江夏得认为涉案房屋属于临水依据不足，本院不予采纳。合同对于永久用电、永久用水并未约定具体证明形式，原审法院采纳供电供水部门复函并无不当。鉴于原审法院已就永久用水向供水部门进行了调查，在江夏得没有相反证据证实涉案房屋不具备永久用水的情况下，对于永久用水的调查申请，本院不予接纳。至于江夏得提出其按通知前去收楼，因欧某甲公司拒绝出示验收文件而拒绝收楼，但江夏得未能举证予以证实，本院对此不予采信。
综上所述，上诉人江夏得、欧某甲公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1428元，由上诉人江夏得负担714元，上诉人广州欧赛思房地产开发有限公司负担714元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 刘 纯