山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民初字第3109号
原告祁林，男，生于1964年8月3日，汉族，居民，住章丘市。
委托代理人白乐平，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人苏云，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告济南华星广告传媒有限公司。住所地章丘市。
法定代表人刘霞，经理。
委托代理人宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告山东高速章丘置业发展有限公司。住所地章丘市。
法定代表人庄延辰，经理。
被告山东天业恒基股份有限公司章丘分公司。住所地济南市。
代表人曲明武，经理。
被告山东天诚物业服务有限公司章丘分公司。住所地章丘市。
代表人沈庆飞，经理。
被告山东春晖物业管理有限公司章丘分公司。住所地章丘市。
代表人沈庆飞，经理。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
原告杨传芬与被告济南华星广告传媒有限公司（以下简称华星广告公司）、山东高速章丘置业发展有限公司（以下简称高速章丘置业公司）、山东天业恒基股份有限公司章丘分公司（以下简称天业恒基章丘分公司）、山东天诚物业服务有限公司章丘分公司（以下简称天诚物业章丘分公司）、山东春晖物业管理有限公司章丘分公司（以下简称春晖物业章丘分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。根据原告申请，本院依法追加天诚物业章丘分公司、春晖物业章丘分公司为被告参加诉讼。被告天诚物业章丘分公司于6月22日提出管辖异议，本院依法裁定驳回。被告天诚物业章丘分公司不服，向济南市中级人民法院提出上诉。9月29日，济南市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人白乐平、苏云、被告华星广告公司委托代理人宁仕宏、被告春晖物业章丘分公司委托代理人吕合强、被告天诚物业章丘分公司代表人沈庆飞均到庭参加诉讼。被告高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭，本案现已审理终结。
原告杨传芬诉称：原告系香港街三楼345、346、347号房屋所有人。被告春晖物业章丘分公司、天诚物业章丘分公司作为物业管理部门，未经原告同意私自与被告华星广告公司、高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司达成协议，在原告房屋的楼顶安装设置广告牌（被告高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司开发的玉蘭花园、盛世国际楼盘广告），造成原告房屋损害，导致房屋安全风险，并严重影响原告对房屋的使用。依据物权法规定，楼顶属于业主所有部分，设置广告必须经原告同意方可设置，被告春晖物业章丘分公司、天诚物业章丘分公司受业主委托对小区物业进行管理，无权决定楼顶广告的设置。被告华星广告公司、高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司私自安装广告牌，造成原告房屋损坏，并严重侵害房屋所有权人的权利。为维护原告合法权益，请法院依法判令被告拆除香港街一期345、346、347号楼三楼顶上的广告牌，停止侵权并赔偿原告损失。
诉讼中，原告变更诉讼请求：判令被告停止侵权，拆除香港街一期345、346、347号楼三楼顶上的广告牌；本案不再要求赔偿损失，原告另行主张。
被告华星广告公司辩称：原告所诉与事实不符。被告华星广告公司未与高速章丘置业公司、春晖物业章丘分公司达成协议，被告共同设置广告牌的事实不存在，被告华星广告公司未侵害原告合法权益。事实情况是：2014年5月12日，香港街（一期）业主委员会及春晖物业章丘分公司给被告华星广告公司出具证明，证明香港街（一期）楼面屋顶的管理权和使用权归春晖物业章丘分公司所有。后在2014年8月5日，华星广告公司与春晖物业章丘分公司达成楼顶广告位租赁合同，春晖物业章丘分公司将香港街一期一号口至二号口屋顶租赁给华星广告公司用于经营广告，租赁期限为三年，年租金13万元。由此可以看出，华星广告公司所租赁的香港街一期一号口至二号口屋顶的管理人和所有人是春晖物业章丘分公司，不涉及原告的任何权益。该租赁合同系华星广告公司与春晖物业章丘分公司双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，华星广告公司即按合同约定找第三方制作了广告牌，为此支付广告制作费用30.25万元。因此，原告诉称的事实与华星广告公司没有关系，请法院驳回原告对该公司的诉讼请求。
被告天诚物业章丘分公司辩称：我公司在2014年1月15日已退出该小区的物业管理，该小区已不属于我公司管理的范围，与我公司没有关系。
被告春晖物业章丘分公司辩称：一、本案案由为建筑物区分所有权纠纷，属于物权法范畴，而原告诉讼请求属于侵权诉讼。楼顶等公共区域属全体业主所有，不属于某个业主所有，应驳回原告诉讼请求。二、原告诉求没有事实及法律依据。春晖物业章丘分公司是依据物业管理合同及业委会的授权，为整个小区业主谋取福利。原告等个别业主的要求应当服从小区的整体利益，物业公司在广告牌租赁事宜上没有私心，也未造成原告等业主的利益损失，请驳回原告诉讼请求。
被告高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司未答辩。
经审理查明：杨传芬系明水大街东侧香港街1幢345号至347号楼房所有权人，三套楼房总层数均为3层，杨传芬的楼层均系第3层，即顶层，楼房用途为商业。这三套楼房相连，均位于香港街一期一号口至二号口的区域内。2007年4月3日办理房产证，房产证号分别为章房权证城字第0297**号、029791号、0297**号。
2014年，春晖物业章丘分公司与华星广告公司签订楼顶广告租赁合同，约定华星广告公司租用春晖物业章丘分公司商业楼楼顶户外广告位，用于经营广告；租赁地点：香港街一期一号口至二号口北面楼顶；租赁时间：三年，自2014年8月5日至2017年8月4日；租赁费用13万元∕年，3年租金共计39万元。同时，合同对双方的其它权利义务进行了约定。合同落款处双方单位盖章，但没有填写签订时间。华星广告公司陈述合同于2014年8月5日签订。2014年5月10日，2014年7月12日，华星广告公司二次交纳租金共3万元。华星广告公司基于该租赁合同，制作了玉蘭花园、盛世国际楼盘的广告牌，安装在杨传芬三套楼房的房顶。二个楼盘的开发商分别系天业恒基章丘分公司、高速章丘置业公司。
上述事实，由杨传芬提交的3份房产证、4份照片、华星广告公司提交的租赁合同、二份收据及原、被告的庭审陈述用于证实，事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。
诉讼中，华星广告公司提交2014年5月12日香港街（一期）业主委员会与春晖物业章丘分公司签订的证明，欲证实香港街（一期）楼面屋顶的管理权和合法使用权归春晖物业章丘分公司所有，基于该证明，华星广告公司有权租赁经营楼顶广告。经质证，杨传芬认为房屋所有人享有房屋楼顶的所有权和使用权，是法定权利，香港街（一期）业主委员会无权约定楼顶的管理权和使用权归春晖物业章丘分公司。天诚物业章丘分公司、春晖物业章丘分公司对该证明的真实性没有异议。经审查，根据物权法第七十六条及最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷若干问题的解释第七条规定，屋顶及外墙面等部分属于业主共有，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等重大事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。华星广告公司没有提交证据证实该楼面屋顶的管理权和使用权经过上述议定程序，对该证明的合法性，本院不予认定。
华星广告公司提交2014年5月14日与春晖物业章丘分公司签订的楼顶广告位租赁合同，该合同除租赁时间及租赁费外，租赁地点及其它内容与上述没有签订日期的租赁合同基本一致。华星广告公司主张该合同系向住建委报批时备用的合同，实际没有履行。杨传芬认为两份合同自相矛盾，不具有证据的真实性，但证实了被告侵权的事实。天诚物业章丘分公司、春晖物业章丘分公司认为该合同没有实际履行，不是双方真实意思表示，对此合同不予认可。经审查，华星广告公司提交的该合同，不是双方真实意思表示，双方没有实际履行，对合同的真实性，本院不予认定。
春晖物业章丘分公司提交物业管理委托合同、业委会会议纪要复印件、关于香港街（一期）设置楼顶广告的通知复印件，欲证实业主委员会召开会议设置广告牌，所得收益用于楼房维修；并将设置广告牌的通知在小区公示栏进行公示；香港街业主委员会委托山东春晖物业管理有限公司对杨传芬所在小区进行物业管理，合同中约定山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌。经质证，杨传芬认为业主委员会会议纪要及通知均为复印件，不具有证据的真实性、关联性、合法性；物业管理委托合同中香港街一期业主委员会是否存在，对此有异议；合同约定山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌，违反物权法的规定，业主委员会无权决定设置广告牌。华星广告公司认为业主委员会授权山东春晖物业管理有限公司设置广告牌，基于此，公司才与春晖物业章丘分公司签订租赁合同，华星广告公司设置广告牌的行为合法。经审查，证据应当提交原件，春晖物业章丘分公司提交的业委会会议纪要、设置楼顶广告的通知，均为复印件，无法与原件进行核对，对该两份证据的真实性不予认定。物业管理委托合同第二十一条的约定仅证实山东春晖物业管理有限公司有权设置广告牌，但不能证实山东春晖物业管理有限公司设置广告牌的位置，且已经过议定程序，取得业主同意。对物业管理委托合同关联性，本院不予认定。
本院认为：建筑物区分所有权纠纷是指业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷。本案因杨传芬不动产共有权受到侵害而引发的纠纷，属于物权法的范畴，案由为建筑物区分所有权纠纷，符合法律规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。根据以上规定，单个业主对与自己专有部分紧密相连、相对应的外墙、楼顶空间等共有部分，享有合理的使用权。杨传芬基于不动产物权，为了自己特定经营需要，借助并利用与其楼房专有部分紧密相连的、相对应的外墙、楼顶空间等共有部分，是杨传芬专有权行使的合理延伸，是为了更好地利用其专有部分。且杨传芬的合理使用，没有侵害其他业主的合法权益。杨传芬作为单个业主有权合理使用与其专有部分相对应的外墙、楼顶。春晖物业章丘分公司将该部分租赁给华星广告公司，安装广告牌，有偿经营，侵害了杨传芬对该部分的使用权。且春晖物业章丘分公司没有提供证据证明其使用该共有部分从事经营活动，经过了法定的议定程序。因此，杨传芬要求停止侵权，拆除楼顶的广告牌，符合法律规定，本院应予支持（拆除时不损害建筑物完整）。杨传芬对损失部分要求另案处理，自愿合法，本院应予准许。
华星广告公司提交的楼顶广告位租赁合同及楼面屋顶管理和使用权证明，均证实自2014年5月，杨传芬所在的香港街一期由春晖物业章丘分公司进行物业管理。天诚物业章丘分公司主张其在2014年1月已退出该小区的物业管理，杨传芬亦没有提交其它证据证实自2014年5月以后，天诚物业章丘分公司还对小区进行物业管理，故杨传芬要求天诚物业章丘分公司承担责任，没有事实依据，本院不予支持。杨传芬与春晖物业章丘分公司之间系物业管理合同的法律关系，对于春晖物业章丘分公司与华星广告公司之间的租赁合同、华星广告公司与高速章丘置业公司及天业恒基章丘分公司之间的广告合同，与本案不是同一法律关系，根据合同相对性原则，与本案不宜合并审理。故杨传芬要求华星广告公司、高速章丘置业公司、天业恒基章丘分公司承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告山东春晖物业管理有限公司章丘分公司停止对原告杨传芬位于明水大街东侧香港街三套楼房楼顶使用权的侵害（房产证号：章房权证城字第0297**号、029791号、0297**号）。
二、被告山东春晖物业管理有限公司章丘分公司于判决生效之日起三十日内拆除安装在原告杨传芬上述第一项三套楼房楼顶的广告牌。
三、驳回原告杨传芬对被告济南华星广告传媒有限公司、山东高速章丘置业发展有限公司、山东天业恒基股份有限公司章丘分公司、山东天诚物业服务有限公司章丘分公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告山东春晖物业管理有限公司章丘分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 靳先香
人民陪审员 李红欣
人民陪审员 高琳琳
二〇一六年一月二十日
书 记 员 穆象雪