重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第07472号
原告冉江辉，男，汉族，生于1981年11月27日，住重庆市万州区。
委托代理人周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师。
被告田德兵，男，汉族，生于1987年1月25日，住重庆市巫山县X。
第三人重庆市万州区纳海房地产信息咨询有限公司，住所地重庆市万州区江南大道6号221室，注册号码50010100004575。
法定代表人冉川东，该公司总经理。
第三人富登小额贷款（重庆）有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区驷马桥小区7号地块国成滨江名都B幢1楼4、5、6号，组织机构代码57341553-7。
法定代表人陈松，该公司总经理。
委托代理人张大会，重庆惠芯律师事务所律师。
原告冉江辉与被告田德兵，第三人重庆市万州区纳海房地产信息咨询有限公司（以下简称纳海房产信息咨询公司）、第三人富登小额贷款（重庆）有限公司万州分公司（以下简称富登小额贷款万州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由代理审判员吴起飞适用简易程序，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，不能在简易程序审限内审结，依法转为普通程序，由代理审判员吴起飞担任审判长，与人民陪审员王万富，人民陪审员程方组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告冉江辉的委托代理人周里鹏，第三人纳海房产信息咨询公司的法定代表人冉川东，第三人富登小额贷款万州公司的委托代理人张大会到庭参加了诉讼，被告田德兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封了登记在被告名下位于重庆市万州区青龙西路XXX室房屋。
原告冉江辉诉称，2015年4月8日，原告经第三人纳海房产信息咨询有限公司介绍，与被告签订了关于位于重庆市万州区青龙西路XXX室的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币5万元。双方同意被告应配合原告在2015年4月16日办理完毕该房屋过户事宜，但被告至今仍未办理。原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今没有办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币5万元。被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失。请求人民法院依法判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将位于重庆市万州区青龙西路XXX室的房屋所有权过户给原告；判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币5万元；判决被告承担本案诉讼费及其他相关费用。
被告田德兵未作答辩。
第三人纳海房产信息咨询公司述称，被告应当履行《房屋买卖合同》义务，承担相应的违约金赔偿责任。
第三人富登小额贷款万州公司述称，本案被告于2014年与第三人富登小额贷款万州公司签订了《最高额抵押担保合同》，将诉争房屋作为向第三人富登小额贷款万州公司的抵押担保物，并于2014年11月28日在万州区房地产管理局办理了抵押登记；被告因逾期支付第三人富登小额贷款万州公司的贷款，第三人富登小额贷款万州公司于2015年7月起诉至贵院，要求其归还贷款，确认第三人富登小额贷款万州公司对诉争房屋享有优先受偿权；2015年12月16日，贵院作出（2015）万法民初字第07773号民事判决书，判决本案被告在判决书生效后15日内偿付贷款251685.73元，并按月利率1.21%的1.5倍支付从2015年3月26日起至给付之日止的利息、罚息；判决第三人富登小额贷款万州公司对登记在本案被告名下位于重庆市万州区青龙西路XXX室的抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2015年4月8日，原告冉江辉（买方）与被告田德兵（卖方）及第三人纳海房产信息咨询公司（经纪方）签订《重庆市万州区纳海房地产信息咨询有限公司买卖经纪成交合同》，约定买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市万州区青龙西路XXX室房屋，该房屋建筑面积79.42平方米，套内建筑面积67.26平方米，房屋使用性质为住宅，土地性质为出让，房屋产权证为X**号，附属设施有水、电、气及现有固定装修；该房屋成交价为人民币贰拾伍万元整（250000.00元整），此价格包括屋内现有固定装修、附属设施及固定装修，买方在签署本合同时交纳定金人民币伍万元整（50000.00元整），在支付成交总房款时转为第一部分房款；剩余房款贰拾万元整（200000.00元整）为第二部分房款，买方须于2015年6月15日之前存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管；买卖双方约定于2015年6月15日之前办理该房屋《房地产权证》过户手续，此次交易所产生的税费由买方承担；卖方应支付经纪方人民币伍仟元整（5000.00元整）的经纪服务佣金；双方均清楚该房屋房地产权证原件在银行抵押中；任何一方未按合同约定履行义务，均视为违约，并承担合同约定房价款20%的违约金；合同还对各方当事人的其他相关权利进行了约定。2015年4月8日，原告冉江辉向被告田德兵账户转账43000元；2015年4月16日，原告冉江辉向被告田德兵账户转帐50000元；2015年4月17日，原告冉江辉向被告田德兵账户转账20000元。2015年4月8日，被告田德兵出具收条，载明“本人田德兵，身份证号：50023719870125677X，今收到冉江辉购买位于万州区青龙西路XXX室购房定金50000.00元（大写：伍万元整人民币）”；2015年4月16日，被告田德兵出具收条，载明“本人田德兵，身份证号：50023719870125677X，今收到冉江辉购买位于万州区青龙西路XXX室第二部分购房款人民币柒万元整，本人同意将于2015年4月16日将此房交付给冉江辉”，但被告至今未将房屋交付原告。
2014年11月26日，被告田德兵及案外人杨兴国与第三人富登小额贷款万州公司签订《贷款合同》，约定富登小额贷款万州公司向被告田德兵提供贷款43.68万元，贷款期限60个月（2014年11月26日至2019年11月26日），首次应于合同签订30日内提款，并签署该次提款的《额度使用确认书》及对应的《扣款计划表》；杨兴国为被告田德兵的借款做连带责任担保。同日，被告田德兵（甲方）与第三人富登小额贷款万州公司（乙方）签订《最高额抵押担保合同》，约定被告田德兵用登记在其名下位于重庆市万州区青龙西路XXX室（房权证XX**号）房屋为其借款30万元作抵押担保；该日，被告田德兵签署了《额度使用确认书》确认本次提款30万元。2014年11月28日，抵押权属双方到重庆市万州区房地产管理局办理了前述房屋的抵押登记。《贷款合同》签订后，被告田德兵仅归还第三人富登小额贷款万州公司借款本息至2015年3月26日，尚欠借款本金251685.73元。后经第三人富登小额贷款万州公司催收未果，第三人富登小额贷款万州公司起诉至本院要求解除与被告田德兵及杨兴国之间的《贷款合同》；判决被告田德兵归还借款251685.73元并按月息1.21%支付从2015年3月26日起至付清之日止的利息，按月息1.5%支付罚息；杨兴国对被告田德兵所负义务承担连带责任；第三人富登小额贷款万州公司对抵押物享有优先受偿权。2015年12月16日，本院作出（2015）万法民初字第07773号民事判决书，判决支持了第三人富登小额贷款万州公司的诉讼请求，现该判决已发生法律效力。
因原告冉江辉与被告田德兵之间签订的买卖合同所约定的房屋处于抵押期间，庭审过程中，经本院依法向原告冉江辉释明，其明确不变更诉讼请求。
上述事实有当事人提供的相关书证并经庭审质证以及当事人当庭陈述相佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告及第三人纳海房地产信息咨询有限公司签订的《买卖经纪成交合同》系各方当事人真实意思表示，并不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人各方应当依法行使权利，履行义务。根据诚实信用原则及市场交易习惯，原告作为买方应具有支付购房款的先履行义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”的规定，在原告未按合同约定期限支付完毕相应购房款之前，被告田德兵可以拒绝履行房屋过户义务，故对原告冉江辉要求被告田德兵承担逾期办理房屋过户违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该规定中的“不得转让抵押财产”应当理解为不能发生抵押物的物权变动。本案中，原告冉江辉起诉要求被告田德兵履行办理过户手续义务，并未取得抵押权人即第三人富登小额贷款万州公司的同意或者已代被告田德兵向抵押权人清偿了债务，消灭了抵押权。根据建设部《房屋登记办法》34条的规定，原告冉江辉的诉讼请求应认定为构成法律上的履行不能，经本院依法向其释明告知变更诉讼请求后，其坚持诉讼请求不变更，故对原告要求被告办理涉案房屋过户义务的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告冉江辉要求被告田德兵办理重庆市万州区青龙西路XXX室房屋过户手续的诉讼请求；
二、驳回原告冉江辉要求被告田德兵承担逾期办理房屋产权过户手续违约金5万元的诉讼请求；
案件受理费1045元、财产保全费520元，合计1565元，由原告冉江辉与被告田德兵各负担50%。前述款原告冉江辉已预交，被告田德兵应付款项迳付原告冉江辉，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴起飞
人民陪审员 王万富
人民陪审员 程 方
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 于倩莹