广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3457号上诉人（原审被告）：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区。法定代表人：黄贵海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张加，男，1987年10月17日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上诉人中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称佳益公司）因与被上诉人张加商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人佳益公司上诉请求：撤销一审判决，在查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案小区众多业主的大面积违建行为导致小区迟延通过规划验收，直接造成上诉人未能按期交楼，上诉人依法无须承担逾期交楼的法律责任。根据《广东省城乡规划条例》第四十三条、第八十四条的规定，办理小区规划验收最基本的前提是涉案小区必须按照规划原貌进行建设，不得存在擅自变更规划及擅自违建的情形。本案中，涉案小区近90%的业主在未经规划部门批准的情况下，擅自在赠送的入户花园安装拉闸门，将入户花园或装饰平台封闭，改变规划原貌，形成违建。上诉人及物管公司多次以张贴公告、逐户走访等形式督促业主自查房屋违建问题，但上诉人作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制妨害排除权。此事实有系列案件业主的自认以及上诉人提交的相片予以证实。因众多业主的大面积违建而未能通过规划验收，导致之后的环保、人防、综合验收等未能及时办妥，最终导致涉案商品房未能按期交楼。此客观事实发生于涉案合同履行期间，是上诉人不能预见也不能采取必要措施可予以补救，构成情势变更，按原合同约定继续履行对上诉人构成显失公平。一审法院以上诉人在涉案合同履行过程对违建现象放任不理，且不构成不可抗力为由，认定上诉人须承担违约责任错误，应予纠正。退一步讲，涉案商品房交楼期限也应往后顺延至上诉人最终验收合格之日即2015年11月20日止。二、一审法院没有认定以下原因为导致交楼可依法顺延的不可抗力因素错误。1.规划验收因业主违约延误，绿化验收必须以完成规划验收为前提。涉案商品房的交楼期限应往后顺延涉案小区绿化验收审批所耗费的19天(2015年11月20日至2015年12月9日)。2.涉案小区的人防工程报建早于2011年已审批通过并已依法依规将人防工程战时出入口建成隐蔽工程。然而上诉人依法申请人防工程验收时，市人防办提出根据中人防[2015]18号的通知，人防工程战时出入口均应保持通畅，不得采取封闭处理，否则不予办理人防工程验收。上诉人对此政策调整不能预见，也不能避免与克服。上诉人于2015年11月20日获悉后依政策调整后的要求，对涉案小区的人防工程图纸重新修改，并对已建成的人防工程进行改建，至2016年4月11日方能完工。故涉案商品房的交楼期限应往后顺延人防工程报建图、改建工作及重新办理人防工程验收审批所耗费的144天(2015年11月20日至2016年4月12日)。3.上诉人于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作，在规划、人防、绿化等手续办妥后，在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌地址政策已于2010年4月1日进行调整。上诉人在2016年4月13日获悉政策变更后按调整后的政策要求，在登报声明变更涉案小区门牌号后，再行申请办理商住小区门牌编号的手续。故涉案商品房的交楼时间应往后顺延涉案小区重新办理门牌的审批所耗费的78天（2016年4月13日至2016年6月30日）。因此，退一万步讲，上诉人须为迟延交楼承担责任，被上诉人计收逾期交楼违约金的期限仅应为2016年7月1日至2016年7月21日。被上诉人张加辩称，上诉人没有采取有效措施阻止违建，导致综合验收逾期，综合验收逾期，导致后续工作也逾期，相应的责任应由上诉人承担。政府部门早在2010年就已出台对门牌进行规划编号的通知，上诉人在2016年才在小区粘贴相关公告，相应的责任也应由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。张加于2016年12月29日向一审法院起诉请求：佳益公司向张加支付违约金86439元（以624560元为基数，按日万分之二的标准自2014年12月31日起计算至2016年11月22日止）。一审法院认定事实：2014年4月12日,张加与佳益公司签订中山市商品房买卖合同，以624560元的价格购买位于中山市火炬开发区××路××房的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等，自然灾害及人力不可抗拒的其他事故；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其已付房款的万分之二支付违约金；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，张加如数支付了全部购房款624560元。2016年6月14日，佳益公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。同年7月21日，佳益公司向张加发出收楼通知书。同月23日，张加收到短信通知，称邮件已投放至协议信箱。同月31日，张加前往佳益公司办理收楼手续，在验收过程中，因房屋存在裂缝、渗水等问题影响装修及使用，张加要求佳益公司进行修复，佳益公司派员进行维修处理，施工人员2名，施工工序包括清洁、防水，其中裂缝修复含打墙、挂网修复，防水含高空、架子、保险，防水（卫生间）含清洁、防水，施工时间持续1个月。2016年11月22日，张加与佳益公司办理房屋验收交接手续。2016年12月29日，张加诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为,张加和佳益公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。合同第八条对可以延期交付房屋的情形进行了明确约定，本案中，可以延期的不外以下两种情形：其一，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其二，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误。佳益公司抗辩所述的诸多不可抗力，其中业主的违建并非不可抗力，小区门牌地址政策的调整早于张加签署合同的日期，亦非不可抗力，进而述之，即使佳益公司所述确属不可抗力，因其未在不可抗力事件发生之日起30日内告知张加，根据合同约定，其无权延长房屋的交付时间。佳益公司在抗辩中一再强调张加以外的其他众多业主的违建行为构成情势变更。对此，一审法院认为，所谓情势变更原则，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除的法律制度。情势变更的构成要素中，主观上必须是当事人在订立合同时以该类合同所需要的专业知识及正常思维没有预见且不可能预见的；结果上，必须是因情势变更会导致合同的履行显失公平，使合同双方利益失衡，危害交易安全。本案中，根据佳益公司的自述，张加以外的其他业主自2012年已经出现违建情形，作为具备专业资质的开发商，佳益公司知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法之必要手段包括诉讼手段来制止业主违建之行为，或者提前通知业主进行整改，则不会产生迟延通过规划验收之后果，但其未采取适当措施，由此可见，其对于违建可能发生之后果是能够预见并能够避免的；而且，没有任何证据证明佳益公司按照合同的约定履行逾期交楼的违约责任会导致合同双方的利益失衡，危害交易安全，故不构成情势变更。佳益公司以此为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，一审法院不予采信。关于违约金。根据合同第九条的约定，违约金计算至房屋的交付之日，而非佳益公司抗辩的发出收楼通知之日。佳益公司于2016年7月21日发出收楼通知，张加于2016年7月31日前往佳益公司处办理收楼手续，时间上不存在拖延之故意。但张加在办理房屋验收过程中提出的房屋质量瑕疵问题不足以证明房屋存在严重质量问题影响其居住使用，故应当视为佳益公司已经于2016年7月31日完成房屋的交付义务，逾期交楼违约金应当于2016年7月31日停止计算。涉案合同系佳益公司制作的格式合同，约定的违约责任天然倾向保护佳益公司的利益。在此种情形下，佳益公司未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失即请求予以减少，有违契约精神，于法无据，一审法院不予支持。据此方法计算，佳益公司应当支付违约金72199元（624560元×0.0002×578天），对张加主张的超出上述金额部分的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：佳益公司于一审判决生效之日起七日内向张加支付逾期交房违约金72199元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1962元，减半收取为981元，由张加负担162元，佳益公司负担819元（该款张加已预付，佳益公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张加）。二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的主要焦点在于佳益公司所主张的众多业主“违建”、行政部门更改政策等理由是否可相应免除佳益公司应向张加承担的逾期交房违约责任。佳益公司与张加签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有约束力。依合同约定，佳益公司须在2014年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付于张加，除非有不可抗力因素或其公司递交了齐全的验收文件但因行政机关的超期办理而导致的延误。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即使佳益公司所称的众多业主“违建”行为属实，但众多业主的“违建”行为完全是可通过预先制止防范和事后寻求相关行政机关予以法律途径解决，显然不属于不可抗力。而佳益公司在本案中举证的证据也不能证明其公司已按时递交了齐全的验收文件，是因相关行政机关存在超出规定的行政审批期限致使其公司不能在合同约定的期限前取得建设工程竣工验收备案登记证，相反佳益公司所称的最关键的验收程序即规划验收，佳益公司提交的关于规划验收的申请材料显示是佳益公司自身提出退件申请。因此，佳益公司不存在合同约定的免责事由。至于佳益公司称众多业主的“违建”行为属于情势变更问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更的构成要素，其中一项重要因素是发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而佳益公司作为涉案小区的建设方对小区的房屋结构是非常清楚的，对于业主收楼后可能擅自改动房屋结构实施的“违建”行为是应当能够预见的。并且，已收楼业主的“违建”行为亦没有导致佳益公司向张加交付合同约定的涉案房屋会导致双方利益明显不公平或根本不能实现合同目的，一审法院认定佳益公司所称的业主“违建”行为不构成情势变更并无不当，本院对此予以维持。至于人防工程，佳益公司在本案中也未举证任何证据证明人防工程的相关依法依规建设情况，而门牌编号的政策调整早在本案商品房合同签订前，本院对佳益公司上诉所主张的相关顺延期限应在一审法院认定的其公司应承担的逾期交房违约总天数中予以相应扣除均不予支持。综上所述，上诉人佳益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1605元（上诉人中山市佳益房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市佳益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  刘 通二〇一七年十月十六日书 记 员  魏立明