南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦红民初字第125号
原告（反诉被告）南京水务集团有限公司，住所地南京市中山东路460号。
法定代表人单国平，该公司董事长。
委托代理人王强，该公司员工。
委托代理人吴泽群，南京知识律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京天仁投资发展有限公司，住所地南京市秦淮区大明花园风光里4-01栋。
法定代表人郭秀宁，该公司董事长。
委托代理人方敏，江苏阳湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京水务集团有限公司（以下简称水务集团）与被告（反诉原告）南京天仁投资发展有限公司（以下简称天仁投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）水务集团于2015年3月12日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告（反诉原告）天仁投资公司于2015年3月20日向本院提起反诉。依法由审判员夏婕适用简易程序于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水务集团的委托代理人吴泽群、王强到庭参加诉讼，被告（反诉原告）天仁投资公司的委托代理人方敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）水务集团诉称：水务集团原名为南京市自来水总公司，曾委托其下属的南京永流自来水物资供销公司于2008年12月9日与天仁投资公司签订了一份《办公用房租赁合同》，将南京市自来水总公司名下的秦淮区风光里34幢122号101室的房屋租赁给天仁投资公司作为办公用房使用，租期10年。2009年7月1日，为规范合同管理，理顺业务关系，南京市自来水总公司以房屋产权人的身份将《办公用房租赁合同》的出租人由南京永流自来水物资供销公司变更为南京市自来水总公司，租期调整为3年。租期届满后，南京市自来水总公司与天仁投资公司又续签了3年。2014年9月19日，水务集团（南京市自来水总公司更名）向天仁投资公司发函，表明因自身经营需要，租期届满后秦淮区风光里34幢122号101室房屋将不再对外出租，要求天仁投资公司于2014年12月8日租期届满前搬出，如期交还房屋。对此，天仁投资公司提出异议，要求将租赁合同续签到2018年12月8日，水务集团提出如要续租，租金标准要按评估值469200元缴纳，天仁投资公司不同意上述方案，双方陷入僵局。故水务集团诉至法院，请求判令：1、天仁投资公司立即迁出秦淮区风光里34幢122号101室；2、天仁投资公司自2014年12月9日起按每月39100元向水务集团支付房屋使用费直至迁出秦淮区风光里34幢122号101室。
被告（反诉原告）天仁投资公司辩诉称：天仁投资公司与水务集团的下属南京永流自来水物资供销公司于2008年签订的《办公用房租赁合同》约定租期10年，现在期限尚未届满，水务集团要求天仁投资公司迁出秦淮区风光里34幢122号101室没有法律依据，双方的租金在租赁合同中均有明确约定，水务集团要求天仁投资公司自2014年12月9日起按每月39100元向水务集团支付租金没有事实依据，请求驳回水务集团的本诉诉讼请求。
2008年签订《办公用房租赁合同》后，天仁投资公司对秦淮区风光里34幢122号101室投入了大量的资金进行维修和装潢。2009年中旬，水务集团请求以自身名义重新与天仁投资公司签订租赁合同时承诺，原租赁合同的内容包括租金、总租期等都不作变更，只是将总租期进行分割，在此情况下，天仁投资公司才同意改签合同，改签的第一份合同租期为三年，续签的第二期合同租期为三年。2014年9月19日，水务集团致函天仁投资公司，要求按评估值469200元缴纳，否则将不再出租，欲单方解除合同，已构成违约，给天仁投资公司造成很大的负面影响及损失。故向法院提起反诉，请求判令水务集团按原租赁合同约定续签租赁合同或判令水务集团赔偿天仁投资公司损失1676800元。
反诉被告水务集团辩称：第一，天仁投资公司的反诉请求不明确，应明确是需要续签合同还是要求赔偿。第二，2008年水务集团的子公司南京永流自来水物资供销公司与天仁投资公司签订的《办公用房租赁合同》是不妥当的，2009年7月，水务集团向天仁投资公司出具了一份关于房屋合同主体变更的说明，双方重签租赁合同，租期仍然从2008年10月9日起算，租期三年，期满后又续签了三年。现在租期届满，房租亦发生变化，双方未能达成一致，水务集团要求天仁投资公司迁出于法有据。第三，水务集团于2009年7月发出的变更主体说明，是对未来续租房屋的一个预约合同，不是最终成立的合同，现双方未能就续签合同形成一致，请求法院驳回天仁投资公司的反诉请求。
经审理查明，2008年12月8日，南京市自来水总公司下属的南京永流自来水物资供销公司与天仁投资公司签订了《办公用房租赁合同》，约定天仁投资公司租赁大明花园风光里4-01幢一层，建筑面积380平方米；租赁期限为10年，自2008年12月9日至2018年12月8日止；年租金为人民币5万元整，自第四年至第六年开始按每年51500元支付，第七年至第十年按每年53045元支付。2009年7月1日，南京市自来水总公司办公室向天仁投资公司出具《关于总公司房屋租赁合同主体变更的说明》，内容为：“为规范合同管理，理顺业务关系，根据上级部门的要求，总公司不再将所属房屋委托下属单位对外出租，而直接与承租人签订租赁合同。部分未到期的合同由总公司办公室组织重签，签约主体由新开源公司下属的永流公司、天寅公司等变更为南京市自来水总公司。按集团及公司关于国有资产处置的相关规定，新合同租赁期限缩短至三年以内，为保障合同双方合法权益，建议在新合同签订后，原合同所涉基本内容保持不变，新合同到期后，按原合同约定顺延期限续签合同。特此说明。”同时，南京市自来水总公司（甲方）与天仁投资公司（乙方）重新签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市秦淮区风光里34幢122号101室房屋面积366.11平方米出租给乙方，租期自2008年12月9日起至2011年12月8日止，年租金人民币5万元，按照先付后使用的原则支付，每年预付一次租金，合同签订后即付87500元，后于2010年12月9日前向甲方支付第三年费用，依此类推。2011年4月26日，南京市自来水总公司（甲方）与天仁投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市秦淮区风光里34幢122号101室房屋面积366.11平方米出租给乙方，租期自2011年12月9日起至2014年12月8日止，年租金人民币51500元。同时约定租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期届满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2013年2月20日，南京市自来水总公司企业名称变更为南京水务有限公司，2013年2月26日，南京水务有限公司企业名称变更为南京水务集团有限公司，即本案原告（反诉被告）。2014年9月19日，水务集团向天仁投资公司发出《关于风光里34幢122号101室租赁期满不再续租的函》，载明，因公司经营需要，不再出租，请天仁投资公司于合同期满（2014年12月8日）前搬出，如期交还房屋。天仁投资公司收到该函后未予回函。2014年12月10日，原南京市秦淮区风光里34幢122号101室房屋面积366.11平方米产权变更登记至南京水务集团有限公司名下。
另查明，水务集团委托江苏华信资产评估有限公司在2014年5月25日对其名下房产价值及年租金作了评估，其中风光里34幢122号101室年租金评估为469200元。
在本案审理过程中，天仁投资公司向本院提交《明确反诉请求说明》一份，将反诉请求确定为请求判令反诉被告与反诉原告续签租赁合同至2018年底；同时提交《说明》一份，表明本着与水务集团友好合作、案结事了的原则，原则同意在原租金5万／年的基础上，增加3到5万元，以表合作之诚意。
以上事实有《办公用房租赁合同》、《关于总公司房屋租赁合同主体变更的说明》、《房屋租赁合同》、江苏省南京市工商行政管理局公司准予变更登记通知书、江苏省南京市工商行政管理局集团设立核准通知书、宁房权证秦变字第××号房屋所有权证、宁秦国用（2015）第00431号土地使用权证、《关于风光里34幢122号101室租赁期满不再续租的函》、收条、苏华评报字（2014）第99号资产评估报告、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，原告（反诉被告）水务集团委托其下属的南京永流自来水物资供销公司于2008年12月9日与被告（反诉原告）天仁投资公司签订的办公用房租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据合同约定，租赁期限为10年，自2008年12月9日至2018年12月8日止。该租赁期限对双方当事人具有约束力，即在该期限内，非合同约定事由出现，任何一方不得擅自终止合同，否则构成违约并应承担相应的民事责任。实际履行中，原告（反诉被告）水务集团于2009年7月1日向被告（反诉原告）天仁投资公司出具《关于总公司房屋租赁合同主体变更的说明》一份，言明合同主体变更及重签合同的原因系为规范合同管理，理顺业务关系，根据上级部门的要求，总公司不再将所属房屋委托下属单位对外出租，而直接与承租人签订租赁合同。同时，按照集团及公司关于国有资产处置的相关规定，将新合同租赁期限缩短至三年以内。被告（反诉原告）天仁投资公司在信赖原租期为10年的合同可以继续履行的情况下，配合原告（反诉被告）水务集团完成工作任务进行合同重签。这种信赖是在相信“在新合同签订后，原合同所涉基本内容保持不变，新合同到期后，按原合同约定顺延期限续签合同”的基础上作出的，且水务集团关于国有资产处置的相关规定是内部管理规定，不得对抗合同相对方的合法权益。此外，双方当事人于2009年7月重签的3年租期的房屋租赁合同以及2011年4月26日续签的3年租期的房屋租赁合同，所涉房屋、租赁用途、租金数额等合同实质内容与原10年租期的合同基本一致，即重签和续签的房屋租赁合同是对原合同租赁期限以拆分的方式分期进行履行，而非改变原合同的基本内容。民事活动应当遵循诚实信用的原则，原合同及《关于总公司房屋租赁合同主体变更的说明》系当事人真实意思表示，应遵照履行。在第四年至第六年的租赁合同到期后，原告（反诉被告）水务集团与被告（反诉原告）天仁投资公司就合同续签事宜多次协商，不能达成续签乃原告要求提高租金所致，现被告（反诉原告）天仁投资公司已明确表示愿意在原租金5万／年的基础上再增加3到5万元，有利于实现双方合同之目的，合同已具备继续履行的条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）水务集团的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）水务集团与被告（反诉原告）天仁投资公司续签租赁合同至2018年12月8日止，房屋年租金调整为人民币103045元。
本诉案件受理费1323元、反诉案件受理费3741元，合计5064元，由原告（反诉被告）水务集团负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 员 夏 婕
二〇一五年六月二日
见习书记员 刘倩芸