苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2043号
原告王国成，男，1980年4月4日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托代理人方赞、刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。
被告徐刚，男，1978年11月23日生，汉族，户籍地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区，暂住江苏省苏州市吴中区。
委托代理人顾经纬，江苏简恒律师事务所律师。
被告马艳红，女，1979年7月5日生，汉族，户籍地内蒙古自治区霍林郭勒市，暂住江苏省苏州市吴中区。
本院于2016年3月28日受理了原告王国成与被告徐刚、马艳红房屋买卖合同纠纷一案。依法由代理审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宏伟，被告徐刚之委托代理人顾经纬到庭参加诉讼。被告马艳红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王国成及其委托代理人方赞、刘宏伟到庭参加了诉讼。被告徐刚、马艳红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王国成诉称，2016年1月31日，原告与被告及苏州荣天房地产经纪有限公司（以下简称荣天经纪公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告所有的位于苏州市吴中区××新村××室房屋（以下简称涉案房屋）。签订合同当天，原告向被告马艳红支付定金40000元。根据合同约定，被告应当于2016年4月1日前配合原告完成过户手续，但自2016年3月开始，被告恶意违约，拒绝按照合同约定的内容履行其合同义务。故请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》，配合并协助原告办理苏州市吴中区××新村××室房屋的网签手续、房屋所有权及土地使用权转移登记手续，按合同约定向原告交付涉案房屋。后原告又增加一项诉讼请求，其认为根据合同第六条第五款约定，若卖方有拒绝履行合同的违约行为，应向守约方支付合同第二条确定的房屋总价的10%作为违约金，故要求被告支付违约金80000元。
被告徐刚辩称，其并未委托马艳红签订买卖合同，未收取原告的定金，对原告与马艳红以合同价格签订房屋买卖合同并不知情，事后也未追认，涉案买卖合同自始不能成立，其不应当承担合同责任。原告轻信房产中介保证，存在重大过错。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告马艳红辩称，其是在未获得徐刚授权下与原告签订的房屋买卖合同，在确定房价和签订合同时，没有得到徐刚的同意，该合同因欠缺徐刚本人签名而未生效。该房产是徐刚个人婚前财产，其与原告签订合同前，徐刚与其已经离婚，因此该房产是徐刚个人的产权，与其无关，原告对于合同应由徐刚签名也是明知的，是中介为了促成交易进行担保后才签订的合同。
经审理查明，苏州市吴中区××新村××室房屋于2007年登记在被告徐刚名下，建筑面积64.4平方米，因按揭贷款于2007年12月11日抵押给工商银行高新区支行，权利价值280000元。被告徐刚、马艳红于2008年8月4日登记结婚，于2014年12月22日在民政部门协议离婚。庭审中，被告徐刚确认该房屋从2016年初至今由被告马艳红使用。
2016年1月31日，原告与被告马艳红签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，售房人载明为被告徐刚（甲方），购房人为原告（乙方），居间方为荣天经纪公司（丙方），合同约定甲方将其所有的坐落于苏州市吴中区××新村××室房屋（建筑面积64.4平方米）出售给乙方，合同总价800000元，乙方于2016年1月31日前交付定金40000元，双方还约定网签即资金托管金额为750000元，房款乙方采用首付加贷款的方式支付，尾款10000元于交房时支付。甲方承诺拿到所有售房款腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价格的10%作为违约金。双方还以书写方式在其他事宜处约定：该房屋保留空调、冰箱、洗衣机、电视机等物品及固定衣柜、固定装修和固定厨卫设施，该房屋现有按揭贷款在办理资金托管手续前由甲方负责还清，并注销他项权证。因产权人徐刚无法现场签订本合同，由马艳红代签本合同，具有同等法律效力，并由荣天经纪公司作担保。该份合同甲方处由马艳红代签徐刚姓名，授权代表处由马艳红签名；乙方处由原告签名，丙方处由荣天经纪公司盖章，经办人许某签名。该合同签订后，原告向被告马艳红支付了定金40000元，被告马艳红出具了收条。
2016年2月24日，被告徐刚至内蒙古××呼和浩特市青城公证处办理公证委托，委托书主要内容为：因其以按揭贷款方式购买了涉案房屋，现贷款已还清，需要到相关部门领取他项权证，因其在呼和浩特市工作繁忙，不能亲自办理相关事宜，故委托马艳红作为其代理人，全权代为办理如下事项：1、代为到有关部门办理领取他项权证相关手续；2、代为签署相关文件；3、代为缴纳相关费用；4、代为领取证书；5、代为办理本委托书未能穷尽的涉及委托事项的一切事宜。受托人马艳红在上述授权范围内所签署的一切有关文件其均予以承认，并承担相应的法律责任。2016年3月4日，被告马艳红至工商银行高新区支行归还了房贷，提前还款金额为195935.88元。
关于合同签订经过及履行情况。原告陈述，其因孩子读书要在苏州购房，通过中介了解到涉案房屋要出售，其有购买意向，中介就带其去看涉案房屋，当时被告家中有个阿姨，其看过后就想要买，中介业务员带其去见了马艳红，第一次是在路边见面，后来在荣天经纪公司见面商谈，马艳红说其是徐刚妻子。签订合同时，原告及其老婆，被告马艳红及中介公司老板许某都在，马艳红把两证也带来的，马艳红称是徐刚委托其出售，其未见过徐刚，也就此提出疑问，马艳红在签订合同时才告知其与徐刚离婚了，但称还住在一起。在中介协调下，马艳红将俩证交给中介公司，中介公司还做了担保，后来在合同中也注明了这个情况。签合同时需要填写徐刚的身份证号码，马艳红记不住，还打电话问徐刚，并询问徐刚这个价格能不能卖，徐刚同意后马艳红才签合同的。2016年2月22日左右，中介告知原告，被告要涨价8万元，其通过中介协商，同意加价2万元，但过了一个礼拜，对方告知其房屋不卖了。为准备履行本合同，其于2016年1月17日将其位于吴江区松陵镇东方海悦12幢101室房屋出售给他人。在涉案合同签订以后，被告徐刚也委托马艳红积极履行涉案合同约定的义务，根据吴中区二手房交易政策，在办理网签之前，必须解除房屋上的抵押，被告徐刚委托马艳红提前还贷以及办理他项权证注销，均是履行合同义务的行为，被告徐刚已经构成对涉案合同的追认。被告是因为房屋价格上涨而不愿意继续履行。被告马艳红还款金额为196290.58元，与其在2016年3月13日提到的还贷20万元相互吻合。
被告徐刚认为，对原告与马艳红签订合同并不知情，也没有接受原告的购房定金，更没有事后对买卖合同进行追认，原告起诉后其才知道房屋卖给原告的情况。原告出售房屋与本案无关。其委托马艳红的事项仅是涉及房屋他项权证的领取事项，并不涉及房屋的买卖事项，原告在购房时竟然不要求马艳红出示徐刚的书面委托，轻信中介保证，明知马艳红不是涉案房产的所有权人仍然与马艳红签订房屋买卖合同，公证书反映其委托马艳红的委托事项仅是领取房屋他项权证，并不涉及房屋买卖事项，原告的重大过失是显而易见的。
原告为证明被告马艳红受被告徐刚委托向其出售房屋，提供了其与马艳红及徐刚的录音材料。原告称2016年3月13日，其与中介至涉案房屋中找马艳红商谈，录音中王国成说：不是你麻烦，是我麻烦，我们家房子卖掉了，你知道什么情况呢?马艳红答：我这边真的也没办法，我看到你们也不好意思。我这边确实是没办法，人家他是不卖了，那边突然不卖了。王国成说：照你说人家跟你没关系的。马艳红说：这个人说变脸就变脸的，我们年前关系还很好的，然后这边房子还完房贷20万元，我替他还完，他翻脸不认人了。王国成说：是不是年前委托你的？马艳红说:年前他说要卖的，我就卖了。我哪知道有这些事情呢？我20万给他还完，他就不卖了，我现在是一点办法都没有。他说不卖了，我没有权利卖这套房的。王国成说：那协议就是当那个，肯定不行的。马艳红说：我确实没办法，你们看着办吧，你们也知道前段时间我说让你们加点我就卖了，我也想痛痛快快卖完了，谁知道我房贷换完，人家那边就不卖了。王国成说：这是你们的问题，不是我的问题。马艳红说：我现在也是受害者，我没办法的。我把你给我的4万元定金都拿去还房贷了。王国成说：那是什么意思？就是不认账还是？马艳红说：不是不认账，他现在不卖，我说了不算，他不卖了。这两天他打电话给我，说“不卖了，说什么也没办法，我不卖了”，他说“你签字没用的”。王国成说：之前委托你的，现在这么说有什么用。马艳红说：没凭没据的，他是委托了，他也没写那个委托书。原告还提供了其与徐刚的电话通话录音。录音中王国成问：是徐刚吗？我们是苏州这边的，年前你老婆卖苏苑街的房子，然后你现在说不卖了。徐刚说：对对，不卖了。王国成说：年前你不是委托你老婆卖的嘛，你现在不卖了，我肯定要买这个房的，我小孩要上学。然后现在这个情况，你本来说要加两万，我也答应的。徐刚说：不是，我年前是用钱的，我用点钱，现在周转开了，不用了，不用了就不卖了。王国成说：你需要卖的时候，我钱也已经给你老婆了，现在你老婆说连给的4万元钱都没有，你说怎么办？徐刚说：那我不管她，反正我不卖房了，她的问题是她的，你找她解决。她要用钱就卖了。现在我不管她，我反正不卖了。王国成说：我想和你好好商量，钱是涨了，也不是说涨得多离谱，你加点钱我还是要买的。徐刚说：加多少钱我都不卖，现在我不用钱了，我不卖了。王国成说：你年前叫你老婆卖的，你现在不卖了！徐刚说：那你有啥事情找她，你别找我，她跟你签的。王国成说：毕竟房子是你的。徐刚说：我的，但是我现在不卖了。你找她，她没钱你找她要，别找我。反正是她擅自做主她要卖，她卖了有任何问题你去找她。王国成说：你年前肯定卖的，你年后不缺钱了才会这样说。徐刚说：对啊，年前当时那个是用点钱，她也要用钱，我就说你就卖了，但是现在我不卖了，我周转开了。
被告徐刚经质证认为，涉及马艳红的录音证据，徐刚不是在场当事人，无法确定真伪，真实性无法认可。涉及徐刚本人的电话录音的真实性予以认可，但徐刚在电话中多次向原告说明，马艳红是擅自做主签订房屋买卖合同，没有取得徐刚本人的同意。原告提供的两组录音无法证明马艳红在与原告签订房屋买卖合同时，徐刚有委托马艳红以合同价格将涉案房屋出售给原告的委托事项。原告在交易中存在重大过失，应当自行承担责任。
原告还申请证人许许某庭作证，许许某述，涉案房屋是被告马艳红至其中介公司挂牌出售的，王国成是通过另一家中介公司找到其公司，后来王国成看房后有意向要买，马艳红就打电话告诉徐刚。由于其原来就认识马艳红、徐刚，一直认为俩人是夫妻关系。后马艳红、王国成一起到店里商谈，马艳红也带了房产证，其经过审核，发现产权不是马艳红的，马艳红说房子登记在其老公名下，签订合同时，徐刚没有来，马艳红称徐刚在外地，不方便过来，由她代签。其告知马艳红去房管部门办理手续时，徐刚本人要到场或者提供委托书，还要提供房产证、土地证及俩被告的身份证，马艳红就称其与徐刚为了买另一套房屋办了假离婚。在签合同时，马艳红打电话给徐刚，叫徐刚提供身份证号码，当时其再次说明办手续要徐刚本人到场或者提供委托手续。签订合同后，马艳红将两证交给了中介公司。3月份时，马艳红说房子无法继续履行，就把两证拿走了，原、被告协商过，第一次协商马艳红要加钱，王国成同意加2万元，几天后马艳红说不卖了，之后又协商一次，一个星期后，马艳红说要去拿他项权证，当时房屋还贷都是马艳红办理的。
审理中，原告撤回要求俩被告支付违约金80000元的诉讼请求，并表示尚余76万元房款及应承担的过户费，其均可一次性现金支付；对于合同中约定的物品，其同意自行处理，本案无需理涉。
以上事实有原告提供的房屋买卖（居间）合同、定金收据、权属登记查询证明、通话录音，被告提供的结婚证、离婚证，本院调取的银行还贷凭证、公证书及谈话笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，涉案房屋于俩被告结婚前即登记在被告徐刚名下，应认定属被告徐刚个人财产，被告马艳红出售该房屋应当取得被告徐刚的授权。本案中，虽由被告马艳红与原告签订合同并收取定金，但被告马艳红使用涉案房屋并将涉案房屋在中介挂牌，原告陈述签订合同时马艳红电话征询了徐刚意见，该事实亦经中介公司证人证实。并且，在原告与被告徐刚的通话录音中，徐刚称“我年前是用钱的，我用点钱，现在周转开了，不用了，不用了就不卖了”，“年前当时那个是用点钱，她也用钱，我就说你就卖了，但是现在我不卖了，我周转开了”，由此可以认定被告徐刚确因用钱而有出售房屋意愿并有让马艳红卖房的意思，年后因资金周转开了不愿意再出售；从原告与被告马艳红的录音中也可以反映，马艳红称“年前他说要卖的，我就卖了”，在原告问其“之前委托你的，现在这么说有什么用”，马艳红答：他是委托了，他也没写那个委托书”，由此可见马艳红也承认是被告徐刚委托其出售房屋。另，中介证人亦称涉案房屋是由马艳红至中介公司挂牌，并由马艳红向中介公司提供了两证。根据上述一系列事实，可以认定被告徐刚有意出售房屋并同意马艳红与原告签订房屋买卖合同。
在合同签订以后，被告徐刚又在呼和浩特办理了公证委托，委托马艳红代为领取他项权证、签署相关文件、代为缴纳相关费用、领取证书及涉及委托事项的一切事宜，办理公证后，马艳红至银行提前还清了房贷19万余元，同时马艳红在电话录音中也陈述，其把原告给的4万元定金都拿去还房贷了，其还完房贷，被告徐刚又不同意卖了，由此亦可以认定被告徐刚公证委托被告马艳红领取他项权证等事宜、被告马艳红提前还贷等一系列行为均是积极履行本案所涉房屋买卖合同的行为。
综上所述，本院认定被告马艳红受徐刚委托与原告签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖（居间）合同合法有效，被告马艳红是受托人，合同相对方为原告与被告徐刚，由此产生的合同权利义务亦由原告与被告徐刚享有和承担。
全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。被告徐刚在签订合同后未按约办理网签及资金托管，从原告与其的通话录音中可以反映，被告徐刚以资金周转开了为由不愿意再出售房屋，而在原告与被告马艳红的通话录音中也反映，马艳红让原告加点钱就卖了，但其房贷还完被告徐刚不卖了，中介亦证明被告要加价之事实，由此可以认定被告徐刚是因房屋涨价而不愿意继续履行涉案合同，其行为已构成违约。原告要求继续履行合同的诉讼请求，应予支持。根据二手房交易流程及合同约定，被告徐刚应在原告王国成取得涉案房屋产权登记后将房屋腾空交付原告。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院尊其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王国成与被告徐刚于2016年1月31日订立的房屋买卖（居间）合同继续履行。
二、被告徐刚于本判决生效之日起十日内协助原告王国成将坐落于苏州市吴中区苏苑新村**幢*室房屋权属及相应的土地使用权过户登记至原告名下，过户的相关费用由原告承担；上述房屋过户登记至原告名下后十日内由被告徐刚、马艳红将涉案房屋腾空后交付给原告王国成。原告王国成于本判决生效之日起十日内向被告徐刚支付余下房款人民币760000元。
三、驳回原告王国成其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11800元，财产保全费3020元，合计14820元，由原告王国成负担1800元，被告徐刚负担13020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：110×××76
审 判 长 肖仁刚
代理审判员 顾 霞
人民陪审员 吴 用
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 黄丹丹