安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1321民初3201号原告：安徽省乾通房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区陇海路西侧，组织机构代码55920051-3。法定代表人：王厚君，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。被告：砀山新区建设投资有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区办公楼701室，统一社会信用代码913413217998009130。法定代表人：王安鲁，该公司经理。被告：砀山经济开发区管理委员会，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路D1588号，组织机构代码78857414-8。法定代表人：李振平，该管委会主任。两被告共同的委托诉讼代理人：刘英，砀山经济开发区管理委员会副主任。两被告共同的委托诉讼代理人：舒畅，砀山经济开发区法律事务办主任。原告安徽省乾通房地产开发有限公司与被告砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省乾通房地产开发有限公司法定代表人王厚君及委托诉讼代理人张勇、被告砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会共同的委托诉讼代理人刘英、舒畅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安徽省乾通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告土地收益利润2985.2464万元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月19日，原告通过招标程序取得了砀山县开发区砀开2011-11号土地一级开发权，同年8月24日被告砀山经济开发区管理委员会授权被告砀山新区建设投资有限公司与原告签订了《砀开2011-11号土地一级开发项目合同》，双方约定，原告按照被告的要求投入整理土地的费用每亩不超过40万元（预估成本价），被告负责土地拆迁、整理、挂牌，出让金额每亩超过40万元（预估成本价）的部分双方按5:5分成。之后原告按照合同的约定及被告的要求，缴纳了保证金、招标佣金，投入了土地报批费用、拆迁费用（打入监管账户）等被告要求投入的各项费用共计1914.461万元，被告使用原告投资的资金对砀开2011-11号土地整理，先期整理完成土地90.3616亩，并于2013年12月27日以每亩110.5万元的价格成功挂牌出让，被告收取土地出让金共计9984.69万元，扣除估算成本被告共获得利润6370.4928万元，按合同约定，被告应支付原告利润分成3185.2464万元，扣除被告垫付的200万元安置房建设费用，原告应得利润2985.2464万元。被告在土地挂牌出让后，原告多次向被告催要，被告迟迟未将原告应得利润支付给原告，导致原告不能按时偿还融资的投资款本息，现原告开发的商品房全部被北京三中院查封无法销售，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告依法提起诉讼，请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会辩称，2011年8月19日，原告与被告签订土地一级开发项目合同，约定原告出资对11号项目土地整理后出让，协议签订后，原告先后打入被告账户1500万元的履约保证金，但合同约定的土地整理费用（暂定40万元/亩）原告并未如约打入双方共管账户，致使土地整理达到出让条件，系被告出资完成，原告在此期间没有投入任何费用，即签订的合同没有实际履行。另外，原告打入的资金1500万元系履约保证金，该资金在合同签订时已经有了明确约定，即在完成土地出让后结息返还。该资金表现形式是保证合同的正常实施，不是整理土地的费用。同时，该资金在合同履行期间，被告已分五次即已全部退还。因此，根据公平和“谁投资、谁收益”的合同签订目的，原告不具有享受合同收益的结果。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告安徽省乾通房地产开发有限公司提交的招标须知、砀开2011-11号开发区土地一级开发招商文件、砀开2011-11号开发区土地一级开发项目合同、拆迁指挥部成立文件、付款凭证及投资凭证等证据的真实性、合法性，砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对原告安徽省乾通房地产开发有限公司提交的砀开2011-11号土地成交确认书，证明挂牌涉案的砀GT2011-11宗地共计90.3616亩，成交价格为每亩110.5万元，砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会无异议，本院予以确认并在卷佐证。对两被告提交的安徽省乾通房地产开发有限公司与砀山新区建投公司资金往来明细表及安徽省乾通房地产开发有限公司与砀山经济开发区管委会的资金往来明细表，安徽省乾通房地产开发有限公司对证据真实性、合法性不持异议，但对被告的证明目的有异议，本院对证据真实性、合法性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：砀山县经济开发区管理委员会为加快开发区建设步伐，按照“政府确定开发成本，公开竞价方式确定投资人，净地出让，收益分成”的基本原则，经砀山县人民政府批准，决定公开以拍卖竞价方式选择砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发投资商。2011年8月8日砀山县经济开发区管理委员会发布安徽省砀山县砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发招商公告及安徽省砀山县砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发招商拍卖须知。该公告及招商拍卖须知对该涉案土地的项目概况、项目用地现状及性质、项目一级开发实施内容及进度、项目一级开发成本基准价、投资人的收益、项目一级开发投资及收取竞价保证金、项目标的款的兑付等内容作了详细说明。其中，招商拍卖须知第四项对开发成本概算作了详细的说明，其包括地块测量报批费用、拆迁安置建设费用、市政设施配套建设费用等预计成本费用及企业投资利润，该涉案地块单位成本价价格为19.59万元/亩。招商拍卖须知第五项规定项目一级开发成本基准价为单位面积的包干价，即该项目投资固定标的价，不论砀山县经济开发区管理委员会实际项目一级开发费用超过或低于基准价，投资人都按项目一级开发成本基准价标准向砀山县经济开发区管理委员会支付项目一级开发标的款，项目一级开发土地出让后，招商人将按项目一级开发成本基准价标准向投资人支付投资标的款。2011年8月19日，原告通过招标程序取得了砀山县开发区砀开2011-11号土地一级开发权。砀开2011-11号土地一级开发项目，由砀山经济开发区管理委员会主管，砀山新区建设投资有限公司代表砀山经济开发区管理委员会具体负责项目的土地一级开发，并在征迁整理净地出让后收回投资成本。同年8月24日被告砀山经济开发区管理委员会授权被告砀山新区建设投资有限公司与原告签订了《砀开2011-11号土地一级开发项目合同》，合同主要内容为：本项目工期约定为一年，分两期出让，第一期完成安置房建设，整理出净地70亩在2012年4月底之前出让；第二期整理出所有土地在2012年9月底之前出让。本项目一级开发成本基准价为每亩40万元，总投资额为5915.6万元。乙方（即本案原告）竟得标后，缴纳的投标竞价保证金将转为履约保证金，交甲方（即砀山新区建设投资有限公司）管理，履约期为竞价成交之日至土地出让结束。乙方竞得标后20日内，乙方设立由甲方监管的拆迁专用账户，根据该项目开发整理进度乙方要保证后续资金及时到位；甲方按项目开发整理进度需要每月25日前向乙方书面提出下个月投资资金数额及支付期限，在每个月实际实施过程中需要提前10日向乙方书面提出投资资金数额及支付期限，双方协商确定后乙方应保证按期投入资金。土地挂牌拍卖后，超出基准价40万元/亩收益部分双方按50%︰50%分成等。之后，原告按照砀开2011-11号土地一级开发合同的约定及要求，缴纳了保证金1500万元、投入了土地报批费用300万元、拆迁费用114.461万元等各项费用共计1914.461万元。被告使用原告投资的资金对砀开2011-11号进行土地整理，先期整理完成土地90.3616亩，并于2013年12月27日以每亩地110.5万元的价格成功挂牌出让，被告收取土地出让金共计9984.96万元（110.5万元/亩×90.3616亩），扣除基准价40万元/亩，整理出90.3616亩土地共获得利润6370.4928万元。被告垫付200万元安置房建设费用。被告于2012年3月21日之前分四次退给原告履约保证金计500万元，于2015年12月22日退给原告履约保证金计1000万元。庭审期间，被告亦认可原告投标保证金1500万元用于案涉的土地整理费用，亦未提供证据证明先期整理完成土地90.3616亩，整理每亩土地实际支出费用超出招商拍卖须知关于该涉案地块单位成本价价格19.59万元/亩。本院认为:根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：（一）、砀山新区建设投资有限公司与安徽省乾通房地产开发有限公司签订的砀开2011-11号土地一级开发合同是否履行，安徽省乾通房地产开发有限公司给付的1500万元是履约保证金是否用于案涉土地整理，该1500万元是否为被告向原告的借款；（二）、如何确定案涉土地的整理单位成本实际价格及实际整理费用数额；（三）、安徽省乾通房地产开发有限公司对案涉土地的整理投资实际费用是多少，应当获得砀开2011-11号土地一级开发利润数额；（四）砀山县经济开发区管理委员会应否承担民事责任。（一）、砀山新区建设投资有限公司与安徽省乾通房地产开发有限公司签订的砀开2011-11号土地一级开发合同是否履行，安徽省乾通房地产开发有限公司给付的1500万元是履约保证金是否用于案涉土地整理，该1500万元是否为被告向原告的借款。2011年8月19日，原告通过招标程序取得了砀开2011-11号土地一级开发权，并与被告砀山新区建设投资有限公司签订砀开2011-11号土地一级开发合同。原告按约定缴纳投标保证金1500万元，又投资土地报批费用300万元，拆迁费用114.461万元，合计1914.461万元。庭审中，被告亦认可案涉的土地整理费用来自于原告投标保证金1500万元。从本案查明的事实看，原告未按约定投入5915.6万元，但被告未因此解除合同，亦未按约定向原告提出后续投资资金数额及支付期限，且被告先期整理完成土地90.3616亩未有证据证明融入其他资金，也未与其他单位或个人签订开发合同。因此，原告投入的资金能够基本满足涉案土地整理需要，实现合同的目的即整理出的土地已挂牌出让成功。故被告称砀开2011-11号土地一级开发合同没有履行，安徽省乾通房地产开发有限公司给付的1500万元是履约保证金未用于案涉土地整理，证据不足，本院不予采纳。关于1500万元是否是借款的问题，根据查明的事实，原告与被告砀山新区建设投资有限公司签订的是砀开2011-11号土地一级开发合同，并非借款合同，原告作为一家房地产开发企业投资1500万元，其目的是为了用于涉案土地的一级开发，如果是用来获取投资款的贷款利息明显是不符合情理的，且被告亦未提供借款的证据。故，被告关于向原告借款的辩称不能成立，本院不予采纳。（二）、如何确定案涉土地的整理单位成本实际价格及实际整理费用数额。被告公布的安徽省砀山县砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发招商拍卖须知，该招标须知是被告就该涉案土地向社会发出的要约，对其具有法律约束力。被告在招标须知中明确载明开发成本包括地块测量报批费用、拆迁安置建设费用、市政设施配套建设费用等预计成本费用及企业投资利润，该地块单位成本价格为19.59万元/亩。安徽省乾通房地产开发有限公司与被告砀山新区建设投资有限公司签订的砀开2011-11号土地一级开发合同约定涉案土地的基准价为40元/亩，并不是该地块实际整理费用的单位成本价格，而是用来要求投资人按项目一级开发成本基准价标准向砀山县经济开发区管理委员会支付项目一级开发标的款。且项目一级开发土地出让后，招商人将按项目一级开发成本基准价标准向投资人支付投资标的款。诉讼过程中，被告未提供证据证明开发该宗土地的投资超过要约中每亩的实际投资额19.59万元/亩。综上，该地块单位成本价格应确定为19.59万元/亩。结合前期整理涉案的砀GT2011-11宗地共计90.3616亩，其涉案开发的该宗地实际投资应为1770.1837万元（19.59万元/亩×90.3616亩）。（三）、安徽省乾通房地产开发有限公司对案涉土地的整理投资实际费用是多少，应当取得砀开2011-11号土地一级开发利润数额。双方签订的砀开2011-11号土地一级开发合同是当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，应为有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，根据查明的事实，整理涉案的砀GT2011-11宗地共计90.3616亩，实际投资为1770.1837万元，共获得利润6370.4928万元。安徽省乾通房地产开发有限公司先后投资各项费用共计1914.461万元，用于整理砀开2011-11号土地至挂牌出让成功。由于被告于2012年3月21日之前分四次退给原告履约保证金计500万元，且发生在该宗土地挂牌出让之前（挂牌出让日期2012年4月底之前），不能认定该款用于涉案土地开发整理。因此，原告用于开发该宗土地的实际投资额应为1414.461万元（1914.461万元-500万元）。根据合同的约定，土地挂牌拍卖后，超出基准价40万元/亩收益部分双方按50%︰50%分成。故安徽省乾通房地产开发有限公司要求被告给付利润的主张符合双方的约定，且不违反法律的规定，应予支持。但鉴于本案的实际情况，整理涉案的砀GT2011-11宗地共计90.3616亩，实际投资为1770.1837万元，共获得利润6370.4928万元，安徽省乾通房地产开发有限公司实际投资各项费用共计1414.461万元，故安徽省乾通房地产开发有限公司应获得利润酌定为2545.2万元。（四）、砀山经济开发区管理委员会应否承担民事责任。砀山新区建设投资有限公司与安徽省乾通房地产开发有限公司签订的砀开2011-11号土地一级开发合同，根据合同的相对性原理，原告要求砀山新区建设投资有限公司承担民事责任，本院予以支持。由于砀开2011-11号土地一级开发项目，是由砀山经济开发区管理委员会主管，砀山新区建设投资有限公司代表砀山经济开发区管理委员会具体负责项目的土地一级开发，且安徽省砀山县砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发招商公告及安徽省砀山县砀开2011-11号人民东路北侧地块项目一级开发招商拍卖须知均由砀山经济开发区管理委员发布。故，原告安徽省乾通房地产开发有限公司要求砀山经济开发区管理委员承担民事责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，对安徽省乾通房地产开发有限公司合理合法的诉讼请求，本院予以支持，即由砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会共同给付安徽省乾通房地产开发有限公司土地收益利润2545.2万元；其他不合理的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会于判决生效之日起5日内共同给付原告安徽省乾通房地产开发有限公司土地收益利润2545.2万元。二、驳回原告安徽省乾通房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191062元，由原告安徽省乾通房地产开发有限公司负担27972元，被告砀山新区建设投资有限公司、砀山经济开发区管理委员会负担163090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  刘存领人民陪审员  卢振龙人民陪审员  李天民二〇一七年一月十五日书 记 员  吴 越附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果的。