广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0102民初788号
原告：王芸，女，1987年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：闭夏梦，广西华胜律师事务所律师。
被告：苏晓芬，女，1987年9月23日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。
案由:房屋买卖合同纠纷。
适用程序：简易程序（√）普通程序（）。
立案时间：2018年1月25日。
开庭时间：2018年4月10日。
当事人到庭情况：
原告王芸：委托诉讼代理人闭夏梦到庭。
被告苏晓芬：未到庭（传票送达时间：2018年3月20日）。
原告起诉要点
诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》自2018年1月23日起解除；2.被告向原告退还首期购房款13万元；3.被告向原告双倍返还购房定金74万元；4.被告向原告支付本次房屋买卖交易的中介费损失4万元；5.被告向原告支付逾期退款的罚息赔偿（以90万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，自2018年1月23日起往后计至实际付清之日止）；6.本案律师费18000元由被告负担；7.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2017年10月25日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告将位于南宁市兴宁区房屋出售给原告，总价188万元。原告依约支付了定金37万元、首期款13万元及中介费后，经房产查档发现前述房屋已被法院查封，无法过户。被告经催告仍不向原告退款并赔偿损失，原告遂诉至法院，请求判如所请。
被告答辩要点
被告苏晓芬未作答辩，亦未在举证期限内提交任何证据。
认定事实及法律适用
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告苏晓芬经法院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年10月25日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，主要约定：被告将位于南宁市兴宁区房屋出售给原告，面积241.38平方米，总价188万元；第一部分房款37万元作为定金，第二部分房款13万元，该两笔款项作为首期款共50万元分期交付，即签约当天支付10万元，2017年11月10日前支付10万元，2017年11月30日前支付30万元；卖方立即开始向银行申请提前还款，银行欠款125万元由买方负责还款并作为房款，不足部分由卖方自行负责；最后一笔尾款13万元在房屋交易手续完结后交付；买卖双方确认权属现状为该物业已验收合格并交付，尚未取得房屋产权证，待卖方办理产权证完毕后再办理过户手续；因本协议履行所发生纠纷，由违约方承担对方处理纠纷所支付的诉讼费、律师费等；买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除；如卖方违约的，须在七个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方；如卖方不依约退还并支付违约款项，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。
上述协议签订当天，原、被告与案外人广西如意置业投资有限公司（以下简称：如意置业公司）签订了一份《委托代办手续合同》，主要约定：委托方（原、被告）就位于南宁市兴宁区委托案外人如意置业公司办理该房屋房产过户手续；代理服务费47500元，由卖方支付22500元，买方支付25000元。
前述协议签订后，原告为购买本案所涉房屋向被告转账交付共49万元，具体包括：原告于2017年10月25日通过其支付宝账户向被告转账交付9万元，包括一笔5万元、一笔4万元；2017年11月10日，原告通过其广西农村信用社账户向被告转账交付30万元；2017年11月11日，原告通过案外人罗华的工商银行账户向被告银行账户转账交付5万元，又通过案外人罗小华的工商银行账户向被告银行账户转账交付5万元。
2018年1月22日，原、被告双方补充签订了一份《合约补充协议》，双方确认：甲方（被告苏晓芬）于2017年11月10日将房屋钥匙交与乙方（原告王芸），乙方在得到甲方同意的情况下，于2017年12月22日开始进行房屋装修；甲方承诺在2017年12月31日前完成该房产缴纳契税并办理房产证，在得到房产证后立即将该房屋产权更名至乙方（或指定人）名下的手续；2017年12月11日，乙方已配合并随同甲方前往南宁市房屋产权交易中心缴纳契税并办理相关手续等，但因甲方个人原因未能在约定时间完成以上手续办理。2018年1月22日，南宁市不动产登记中心出具了一份《不动产档案查询告知单》，载明：经查档，位于南宁市兴宁区的房屋，于2017年12月25日被司法查封。
本院认为，第一，关于合同解除的问题。原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当依约全面履行合同义务。由于原、被告双方已约定在2017年12月31日前完成该房产缴纳契税并办理房产证，而被告房产现已被司法查封，无法履行房产过户的合同义务，已构成违约。根据《房屋买卖协议》关于“自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除”的约定，被告自收到本案起诉状等应诉材料至今尚未能继续履行合同义务，故原告有权向被告主张解除合同。至于合同解除时间，由于原告未能举证证明其书面催促履约的具体时间，应认为原告以诉讼的方式向被告主张解除合同；而被告已于2018年3月20日收到本案起诉状等应诉材料，应认定合同解除时间为2018年3月20日。
第二，关于退还房款及定金的问题。原、被告双方在《房屋买卖协议》中约定“第一部分房款37万元作为定金，第二部分房款13万元，该两笔款项作为首期款共50万元分期交付，即签约当天支付10万元，2017年11月10日前支付10万元，2017年11月30日前支付30万元”，而原告实际已向被告转账交付49万元，故应依照双方当事人约定的付款顺序认定该49万元的款项性质，即包括了定金37万元及购房款12万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，前述定金数额37万元并未超过房屋总价188万元的百分之二十，故该定金合同合法有效。因此，依据《房屋买卖协议》中约定的“如卖方违约的，须在七个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方”，被告应向原告双倍返还定金共74万元，并退还购房款12万元。
第三，关于赔偿中介费损失的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告由于未能提供证据证明中介费确已实际发生及具体数额，应承担举证不能的不利后果，故对原告所主张的中介费损失，本院不予支持。
第四，关于逾期退款造成的资金占用利息的问题。依据《房屋买卖协议》中约定的“如卖方不依约退还并支付违约款项，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止”，该违约责任的约定主要针对逾期退款的违约行为，而与双倍返还定金所针对的不履行房产过户的违约行为分属不同的违约行为，原、被告双方针对不同的违约行为分别约定违约责任，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，被告应以前述应退还的购房款及定金共86万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，自合同解除之次日即2018年3月21日起计至实际付清之日止。
第五，关于律师费的问题。由于《房屋买卖协议》对律师费负担问题已有明确约定，且原告已提交律师费发票及授权委托书、委托代理合同等作为证据，足以证明其律师费已实际发生，故对其符合广西收费标准的18000元的律师费主张，本院予以支持。
判决结果
综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告王芸与被告苏晓芬于2017年10月25日签订的《房屋买卖协议》于2018年3月20日解除；
二、被告苏晓芬向原告王芸退还购房款12万元；
三、被告苏晓芬向原告王芸双倍返还定金共74万元；
四、被告苏晓芬向原告王芸支付逾期退款的利息（利息计算：以86万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，自2018年3月21日起计至实际付清之日止）；
五、被告苏晓芬向原告王芸支付律师费损失18000元；
六、驳回原告王芸的其他诉讼请求。
案件受理费6375元，财产保全费3020元，合计9395元，由原告王芸负担367元，被告苏晓芬负担9028元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈龙江
二〇一八年四月二十日
书记员 黄丽霖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。