北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第8736号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京明和创建投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1号楼7层703室。
法定代表人赖玉生，董事长。
委托代理人曹圣明，北京曹圣明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李文昊（TIZIANOPECCENINI），男，1939年8月20日出生。
委托代理人文亮，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
委托代理人李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
上诉人北京明和创建投资管理有限公司（以下简称明和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第7332号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年12月，李文昊诉至原审法院称：我于2011年3月28日与明和公司就租赁北京市朝阳区×号房屋（以下称涉诉房屋）签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同第15条第（三）款规定”租赁期内，出租方需提前收回房屋的，应提前60日通知承租方，将已收回的租金余额退还承租方并按月租金的200％支付违约金。”我已于2012年8月3日向明和公司发出解除租赁合同通知书，正式提出解除合同，并给予60日的腾房时间，告知该公司于房屋收回当日支付违约金。我还委托律师分别于2012年11月8日及2012年11月13日出具律师函催促明和公司腾退房屋。解除合同通知书到达明和公司时，合同就已解除。但该公司至今未采取任何行动将房屋返还我，已违反了合同约定。现起诉要求：1.明和公司立即向我返还涉诉房屋。2.明和公司按照租金标准向我支付从2012年11月28日至明和公司返还房屋期间的房屋使用费。
明和公司辩称并反诉称：合同第14条约定了合同的解除有4种情况，一种是双方都同意解除，一种是双方都不同意解除，一种是甲方单方解除合同，一种是乙方单方解除合同。除了合同第14条约定情况之外，任何一方无权单方解除合同。我们支付租金的方式是将支票交给中间人严伽，严伽拿给艾尔法管理咨询（北京）有限公司入帐。严伽觉得房屋租金低，曾提出要涨房租，我们不同意。为了赶走我们，2012年夏天给我们停了一个月的电。最近我们要把租金支票交给严伽，但严伽不收。我方同意支付2012年11月28日后的租金直至租期结束。李文昊提前收回房屋，属于拒绝继续履行合同义务的单方违约行为，应依据合同法承担违约责任，赔偿明和公司的全部损失。明和公司为装修房屋花去装修费人民币3010000元（下文中货币均为人民币），李文昊拒绝继续履行合同将给明和公司造成1750000元装修费损失和可预见损失3270000元。故此向法院提起反诉请求：1.判令李文昊向明和公司支付违约金169576元。2.判令李文昊赔偿明和公司的装修损失1750000元，按照同地段房屋租金差额赔偿明和公司的可预见损失3270000元。
李文昊针对明和公司的反诉辩称：不同意明和公司的反诉请求，该请求是基于合同解除，明和公司提起该反诉请求意味着已经认可了我享有单方解除权。如果明和公司同意解除合同，我同意明和公司的第一项反诉请求。明和公司要求赔偿损失没有依据，根据合同第15条第3款，明和公司只有权要求返还租金和2倍月租金的违约金。明和公司对损失金额应该承担举证责任，无法证明存在实际损失。可预见经济损失超出了缔约方的预见范围，没有法律依据。
原审法院经审理查明：2011年3月28日，李文昊（甲方）与明和公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：李文昊将涉诉房屋租赁给明和公司办公使用，建筑面积950平米，装修状况毛坯；租赁期限自2011年3月28日至2017年3月27日共计6年，2011年3月28日至2013年3月27日的月租金为84788元，2013年3月28日至2015年3月27日的月租金为89027元，2015年3月28日至2017年3月27日的月租金为93479元，租金含物业管理费及供暖费；租金支付方式为每两个月月底前支付，押一付二；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法双方另议。该合同第14条”合同的解除”部分约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达10日的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.擅自将该房屋转租给第三人的。5.利用该房屋从事违法活动的。合同第15条”违约责任”部分约定：......（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200％支付违约金。......（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的200％支付违约金。
李文昊于2012年8月3日向明和公司发函要求提前收回房屋，并告知该公司于房屋收回当日支付违约金。明和公司于2012年8月7日向李文昊回函称不同意解约，如解约需全部赔偿明和公司经济损失。李文昊委托律师分别于2012年11月8日及2012年11月13日向明和公司发出律师函催促明和公司腾退房屋。明和公司于2012年11月16日向李文昊回函称，不同意单方终止合同，要求继续履行合同。因明和公司申请，原审法院委托国宏信价格评估有限公司（以下称国宏信公司）对涉诉房屋内无法与建筑物分离的装修物现价值进行了评估鉴定。现场勘验时，李文昊对部分装修、强弱电及综合布线、电料、通风管道、风机盘等项目存在异议。评估结论为：1.有争议装修及安装工程项目的评估价值为681391元；2.无争议装修及安装工程项目的评估价值为247559元。明和公司预交了鉴定费21190元。李文昊对评估结论认可，同意赔偿评估结论无争议部分中扣除西侧总经理室部分费用107847.41元之外的剩余金额。李文昊称：西侧总经理室是明和公司在房屋内加层修建的，未获得规划批准，属于违章建筑，不应作为合法财产保护，因此不同意赔偿；鉴定报告中有争议部分不是明和公司装修的，是在明和公司之前租赁涉诉房屋的星美传媒集团有限公司（以下称星美公司）遗留的。明和公司对评估结论提出异议，原审法院针对明和公司的异议向国宏信公司进行了询问，鉴定人解答称，明和公司所提异议中，除了卫生间防水确实没有考虑之外，其他项目均是按照相关规则进行鉴定的，没有补充鉴定或者重新鉴定的必要，对于遗漏的卫生间防水项目，计算方法是按照卫生间建筑面积6.33平米×1.2得到防水施工面积，再根据防水种类乘以单价，硬性防水每平米26元，软性防水每平米30元。经原审法院释明，明和公司未明确其对卫生间所作防水的种类。明和公司称：按照建筑法规允许加建夹层，而且李文昊也同意了；合同约定交给明和公司的承租房屋是毛坯房，涉诉房屋内的所有装修都是明和公司完成的。
在原审法院庭审中，明和公司称其重新装修时，对前一租户的装修保留了大概20％。经原审法院释明，明和公司未向法院说明其保留了原租户装修物中哪些项目。在此后庭审中，明和公司否认此前陈述，称前一租户的装修没有保留。李文昊提交其与星美公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《空调报价单》、星美公司出具的《情况说明》，证明前一租户星美公司在2007年承租涉诉房屋时对房屋进行了全面装修改造，使其达到办公标准，星美公司提前退租，将房屋装修转让给了李文昊，涉诉房屋内的空调设备系星美公司承租期间加装，并非明和公司安装。明和公司提交装修合同以及装修费发票、收据、装修公司出具的装修明细清单，证明其在承租房屋后花费3010000元进行了装修。李文昊对上述证据的真实性均不认可。
原审法院认为：双方当事人在租赁合同第15条中分别约定了甲方需提前收回房屋或者乙方需提前退租时的处理方法，上述二处合同条款均使用”提前”一词，说明双方均有权提前解除合同，双方合同权利义务平等。该约定是双方真实意思表示，双方均应受其约束。李文昊在合同履行过程中援引该合同条款行使合同解除权有事实和法律依据，双方租赁合同已于解除合同通知到达明和公司时解除。李文昊要求明和公司腾退房屋并按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。明和公司要求李文昊支付违约金169576元的反诉请求法院予以支持。对于明和公司要求李文昊赔偿装修损失1750000元的反诉请求，租赁合同中对于租期结束时乙方装修物处理方式约定为双方另议，现李文昊提前解除租赁合同，应当依据公平原则赔偿明和公司的装修物损失。损失数额由法院参照对房屋内无法分离装修物现价值进行评估的结果，结合案件情况确定。在评估结论的无争议部分中，西侧总经理室部分费用107847.41元李文昊不同意赔偿，认为该部分加层建筑未获得规划批准，不应作为合法财产保护。法院认为租赁合同约定由明和公司对房屋进行装修，明和公司装修后使用至今，李文昊从未对装修方式提出过异议，至于装修物是否经规划批准一节属行政管理事项，与民事纠纷无关，故西侧总经理室的装修费用应计入损失数额。在评估结论的有争议部分中，空调设备127800.44元李文昊不同意赔偿，李文昊提交的其与星美公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《空调报价单》、星美公司出具的《情况说明》等证据与其他在案证据能够相互印证，形成优势证据，证明空调系统并非明和公司安装的事实，该部分费用应从损失数额中扣除。对于评估遗漏的卫生间防水部分，法院根据鉴定机构提供的计算方法以及生活常识，按照227.88元确定。综上所计，在评估结论总金额928950元中，法院经审查予以认定的明和公司装修损失数额为801377.44元。法院综合案件情况，依据公平原则和交易习惯，依法酌定该损失中的700000元由李文昊承担，赔偿给明和公司。明和公司要求李文昊按照同地段房屋租金差额赔偿明和公司的可预见损失3270000元的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、北京明和创建投资管理有限公司于判决生效后五日内将北京市朝阳区×号房屋交还李文昊（TIZIANOPECCENINI）并向李文昊（TIZIANOPECCENINI）支付房屋使用费，房屋使用费按照双方于2011年3月28日签订的《北京市房屋租赁合同》中约定的租金标准计算，从2012年11月28日起计算至上述房屋交还李文昊之日止。二、李文昊（TIZIANOPECCENINI）于判决生效后五日内向北京明和创建投资管理有限公司支付违约金十六万九千五百七十六元、装修赔偿款七十万元。三、驳回北京明和创建投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，明和公司不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，要求李文昊赔偿该公司实际损失1750000元、可预见损失3270000元。李文昊同意原判。
在本院审理过程中，明和公司主张涉案租赁房屋内的空调系该公司安装，且对价格评估结论书提出异议，不认可鉴定结果。李文昊对明和公司的意见不予认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、房产证、价格评估结论书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
明和公司主张涉案租赁房屋内的空调系该公司安装，但未能提供足够证据予以证明。明和公司虽对价格评估结论书提出异议，但未能提供证据推翻该评估结果。故对于明和公司的上述意见，本院难以采纳。明和公司要求的可预见损失3270000元，亦依据不足，本院亦不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费21190元，由北京明和创建投资管理有限公司负担2910元（已交纳），由李文昊负担18280元（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费5139元，由北京明和创建投资管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费24063元，由北京明和创建投资管理有限公司负担20029元（已交纳），由李文昊负担4034元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费46940元，由北京明和创建投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 翟玉明
代理审判员 张玉娜
二〇一四年七月十八日
书 记 员 冯晓雪