江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1615号
上诉人（原审被告）江苏镇乾置业发展有限公司，住所地在江苏省东台市安丰镇安东村八组。
法定代表人柳亚东，该公司执行董事。
委托代理人虞银春、臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王惠军，居民。
被上诉人（原审原告）马琳，居民。
上诉人江苏镇乾置业发展有限公司（以下简称镇乾置业公司）因与被上诉人王惠军、马琳委托合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东安民初字第0473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王惠军、马琳一审诉称：两人于2012年1月10日与镇乾置业公司签订《商业用房委托投资经营合同》一份，约定将两人所购两间商铺（镇乾广场即安丰家居装饰城二期6-1-112号、6-1-118号）委托给镇乾置业公司经营管理，时间从2012年1月10日至2022年1月9日止，前三年免费，第4-7年租金为商品房买卖合同价的7%（即每年分别为20701.8元、27862.8元，合计48564.6元），在承租期间镇乾置业公司按年提前3日内支付被告下年度租赁费。同时约定违约责任为：若超过约定付款期限，每逾期一日，按本期应付委托经营收益金额的万分之三支付违约金。两人催要租金未果，请求法院判令镇乾置业公司给付2015年收益金合计48564.6元，并自2015年1月10日起至实际给付之日止按48564.6元的日万分之三计算违约金，同时承担本案诉讼费用。
镇乾置业公司一审辩称：王惠军、马琳于2012年1月10日与东台市日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司签订委托经营合同，镇乾置业公司由东台日盛市场管理公司经工商变更而来，与东台市日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司没有关联，故镇乾置业公司不是适格的主体。该合同甲方签章为东台日盛置业有限公司，该公司后变更为镇乾置业公司，系房地产开发企业。依据原建设部规定，房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售商品房，该合同违反法律规定，应当认定为无效，故王惠军、马琳的请求无事实依据和法律依据。本案以委托合同纠纷为案由，受托人与实际承租人所签订的租赁合同，实际收取的租金仅为房屋价款的1.5%，且与案涉房屋一起出租的房屋租金已经由原委托经营合同的7%变更为5%。依据合同法规定，受托人的行为结果应当由委托人来承担，故王惠军、马琳要求按7%给付租金不符合法律规定。由于王惠军、马琳不认可变更后的租金比例标准，故镇乾置业公司无法履行给付租金义务，因而不存在违约金的说法。
原审法院经审理查明：王惠军、马琳系夫妻。2012年1月10日，王惠军、马琳分别与东台日盛置业有限公司（至本段结束指称“甲方”）签订《商业用房委托投资经营合同》，约定将王惠军、马琳所有的案涉房产东台市安丰镇镇乾广场即安丰镇家居装饰城二期2-6幢112号（合同价为295740元，实际购买价为298215元）、2-6幢118号（合同价为398040元，实际购买价为401462元）商铺委托给甲方统一招租经营管理。合同还约定，案涉房产从2012年1月10日至2015年1月9日无偿给甲方使用三年，从第四至七年租金价格为商品房买卖合同价的7%，第八至十年租金价格为商品房买卖合同价的8%，在承租期间甲方按年提前三日内支付王惠军、马琳下年度商铺租赁费。合同另约定，甲方若逾期不支付王惠军、马琳委托经营收益，每逾期一日，甲方按本期应付委托经营收益金额的万分之三向王惠军、马琳支付违约金。在该《商业用房委托投资经营合同》尾部甲方签章处，签章单位显示为东台日盛置业有限公司。
原审法院另查明：东台日盛置业有限公司现变更为江苏镇乾置业发展有限公司。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。镇乾公司辩称王惠军、马琳与东台日盛安丰家居装饰城市场管理有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》无效。该合同不违反法律法规强制性规定，系当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，对镇乾公司的该辩称意见不予采信。该合同尾部签章系东台日盛置业有限公司的公章，故该合同应当视为王惠军、马琳与东台日盛置业有限公司签订的。东台日盛置业有限公司现变更为镇乾置业公司，故镇乾置业公司应对该《商业用房委托投资经营合同》承担相应的法律责任。
根据《商业用房委托投资经营合同》的约定，自2015年1月10日起至2022年1月9日止，王惠军、马琳将案涉房产委托给镇乾置业公司统一经营管理，从第四至七年租金价格为商品房买卖合同价的7%，第八至十年租金价格为商品房买卖合同价的8%，且在承租期间按年提前3日内支付下年度租金，故镇乾置业公司应当按约定支付给王惠军、马琳相应租金。因2015年1月10日至2016年1月9日系第四年，故该期间的租金为295740元×7%+398040元×7%=48564.6元。该合同同时约定了违约责任，镇乾置业公司未按约定给付相应租金，构成违约，故对王惠军、马琳要求自2015年1月10日起至镇乾置业公司实际给付之日止按收益额48564.6元的日万分之三计算违约金的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，原审法院判决如下：1、镇乾置业公司应于判决发生法律效力之日起30日内向王惠军、马琳支付东台市安丰镇镇乾广场2-6幢112号、2-6幢118号商铺2015年度租金48564.6元及违约金（自2015年1月10日起至实际给付之日止，以本金48564.6元按日万分之三的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2、案件受理费1090元，其他费用80元，由镇乾置业公司负担。
上诉人镇乾置业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商业用房委托投资经营合同》实质上为销售包租，违反建设部《商品房销售管理办法》，应认定为无效；2、上诉人接受被上诉人委托后，与实际承租人签订的租赁合同，实际收取的租金仅为房屋价款的1.5%，且与案涉房屋一起出租的房屋租金已经由原委托经营合同的7%变更为5%，一审法院认定事实错误；3、由于被上诉人不认可变更后的租金比例标准，故上诉人无法履行给付租金义务，且双方签订的《商业用房委托投资经营合同》应为无效合同，违约条款也应自始无效。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王惠军、马琳答辩称：1、一审认定事实正确，上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营合同》为双方真实意思表示，合法有效；2、一审判决租金数额认定正确，在双方签订的《商业用房委托投资经营合同》中明确了租金的具体数额；3、上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营合同》中明确约定了违约后果及违约金数额。综上，请求维持原审判决，驳回上诉请求。
上诉人镇乾置业公司和被上诉人王惠军、马琳在二审中未提供新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本案的二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营合同》是否有效；2、案涉房屋的租金是否从7%变更为5%；3、上诉人是否应承担违约责任。
本院认为：1、《商业用房委托投资经营合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。2、《商业用房委托投资经营合同》第三条第二款明确约定，2015年1月10日至2018年1月9日的租金为商品房买卖合同价的7%，上诉人以与案涉房屋一起出租的其他房屋租金已经由7%变更为5%进行抗辩，该项变更并未得到被上诉人的认可，应严格依照合同约定履行。3、《商业用房委托投资经营合同》中第四条第一款约定“甲方若超过本协议第三条约定的期限支付乙方委托经营收益，每逾期一日，按甲方本期应付委托经营收益金额的万分之三向乙方支付违约金”。上诉人支付租金是其应承担的义务，逾期未支付租金，应承担合同约定的违约责任。据此，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，判处正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1090元，由上诉人江苏镇乾置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永军
审 判 员 周瑞星
代理审判员 窦晓春
二〇一六年五月十八日
书 记 员 吴云甲
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。