广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第390号
原告唐欢。
委托代理人张启清，广东天浩律师事务所律师。
被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司，住所地梧州市西环路中段58号3号楼二单元201房。
法定代表人李济高，该公司经理。
第三人覃渝。
委托代理人胡永波，广西昌义律师事务所律师。
委托代理人吴瑶，广西昌义律师事务所律师。
原告唐欢诉被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员陈永发独任审判。在审理过程中，本院依法追加第三人覃渝参加本案诉讼。于2015年3月31日适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员程知乐担任法庭记录。原告唐欢及其委托代理人，第三人覃渝的委托代理人到庭参加了诉讼。被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告唐欢诉称，2011年5月28日，被告与原告在友好协商的基础上，达成租赁协议并签订租赁合同，租赁内容如下：被告将自有的坐落在火山路38—1、40—1、40—2、40—3、53—2、53—6、53—9、53—10，土地面积19914.42平方米出租给原告，被告在上述19914.42平方米土地上建成框架结构的房屋，其中建筑面积约15000平方米，出租给原告经营餐饮娱乐使用。出租期限：10年，从2013年6月30日至2023年6月30日（按具体交房之日起计算），被告应在2012年10月31日前将建好的房屋交付原告自行装修。租金：前5年按建筑面积每月每平方米6元计，后5年按每年递增5%计付租金。租金支付方式：签订合同当日交付56万元定金，地基完工交付50万元，一层框架建成支付50万元，建成交付支付60万元，交房之日起半年内不计租金，作为装修时间，交房半年结算支付一次租金。租赁期间，若被告转让该出租房产及土地的，原告有优先购买权。原告与被告签订租赁合同后，原告严格按约定实际履行义务（支付了定金、押金）被告没有按约定履行义务并于2012年4月26日将讼争的房地产卖给他人，根据被告与原告签订的租赁合同第五条的约定：租赁期间，若甲方转让该出租房产及土地的，乙方有优先购买权。万秀法院受理的（2014）万民初字第619号判决将讼争的房地产及土地过户到他人名下，将严重剥夺原告作为承租人优先购买的权利。为了维护原告的合法权益。现请求法院依法判令一、确认被告与原告于2011年5月28日签订的租赁合同合法有效；二、本案的相关诉讼费用由被告承担。
原告唐欢对其诉讼主张在举证期限内向法庭提交以下证据：
1、原告的身份证，欲证明原告的诉讼主体资格；
2、租赁合同，欲证明原、被告存在租赁关系。
3、收据三份的复印件，第一份为定金，欲证明原告已经履行了租赁合同，支付了相应的价款。
4、（2014）万民初字第619号民事判决书，欲证明判决结果有损原告的利益。
被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司没有进行答辩也没有向法庭提交任何证据。
第三人覃渝述称，首先，唐欢称其与被告于2011年5月28日就本案纠纷涉及的土地签订了《租赁合同》不是事实，该《租赁合同》约定的租赁关系并不真实存在，被告与唐欢恶意串通意图损害第三人的合法权益，因为无论是被告与第三人覃渝于2012年4月26日签订《房地产买卖合同》前的商洽过程，还是覃渝因该房地产买卖合同与被告产生纠纷诉至法院到判决生效，乃至申请强制执行过程中，被告从未和覃渝提过任何关于被告就涉案土地与第三方形成租赁关系；覃渝因涉案土地的《房地产买卖合同》与被告产生纠纷诉至法院，法院以（2014）万民初字第619号民事判决书对该纠纷作出处理，且判决已经生效，而判决书确认的事实中不存在任何关于涉案土地及房屋涉及租赁的记载；其次，唐欢所称的《租赁合同》中约定被告应在2012年12月31日前将建好的房屋交付其自行装修，然而被告逾期交付，超过约定的交付时间近两年，直至2014年11月30日原告才主张存在租赁关系，足以说明唐欢主张的《租赁合同》是在（2014）万民初字第619号民事判决生效，覃渝依法申请强制执行后，被告与唐欢恶意串通而为之；唐欢在涉案土地周边环境根本不具备经营餐饮娱乐业的成熟条件下与被告签订租赁期为十年的租赁合同从事餐饮娱乐经营，有悖常理，唐欢自2011年5月28日至2011年8月30日因《租赁合同》共交付156万元给被告，但没有相关银行的转账凭证证实，于情理不合；最后，唐欢主张的与被告于2011年5月28日签订的《租赁合同》内容违反法律强制性规定，合同无效，租赁标的物中，座落于火山路53-2号的土地用途为住宅，坐落于火山路38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10的土地用途为工业用途，被告将住宅、工业用地租给唐欢经营餐饮娱乐使用，违反了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》关于土地用途管制制度，不得擅自改变土地用作的规定，该《租赁合同》内容违反法律法规的强制性规定。唐欢称被告将在涉案土地上建筑面积为15000平方米的房屋租赁给其本人，但被告对该房屋未取得合法性证明，且部份房屋已经破败、灭失，根本不符合租赁的。综上，答辩人认为，唐欢与被告签订的所谓《租赁合同》是双方恶意串通意图损害答辩人利益而有意为之，其内容也违反法律的强制性规定，为无效合同，请法院予以确认。唐欢的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。
第三人覃渝对其陈述在举证期限内向法庭提交以下证据：
1、第三人覃渝的身份证，欲证明第三人的身份情况；
2、房地产买卖合同，欲证明被告于2012年4月26日将其依法享有使用权的坐落于火山路38—1、40—1、40—2、40—3、53—2、53—6、53—9、53—10的土地及地上建筑物以500万元转让给第三人覃渝；
3、（2014）万民初字第619号民事判决书，欲证明第三人覃渝因涉案土地的《房地产买卖合同》与被告产生纠纷诉至法院，法院判决处理权属归覃渝，且判决已经生效，而判决收确认的事实中不存在任何关于涉案土地及房屋涉及租赁的记载；
4、国有土地使用证，欲证明涉案土地用作性质，及原、被告签订的租赁合同改变了土地性质，是无效的。
第三人覃渝对原告唐欢提交的证据质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，是原、被告恶意串通，损害第三人的合法利益；对证据3仅是复印件，不是原件。且交易数额较大，没有相关的转账凭证，应是原、被告串通的造出的，且原告是90后，是否有相应的经济能力，我方持怀疑态度；对证据4真实性无异议，但没有损害原告的利益。此证据已经生效，第三人有诉讼参与资格，原告的损失应向被告追偿。
原告唐欢对第三人覃渝提交的证据质证意见：对证据1无异议；对证据2，合同中的土地和建筑按交易金额来算出的单价严重不符合市场价格，是被告与第三人串通的，是被告作低价卖给第三人；对证据3真实性无异议，但对说明的内容有异议，诉讼中的原、被告没有提及租赁的情况，我方也不是当事人，判决书中当然不会认定有租赁的事实；对证据4、现涉案土地与建筑还没交付给我方，何来改变土地性质。且我方开饭店的使用住宅性质并无不妥。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
对原告及第三人无争议的证据，经本院审查认为，证据来源合法，真实客观，与案件具有关联性，本院予以确认。
结合本案有效证据及原告及第三人的陈述，本院确认以下法律事实：
梧州市火山路53—2号以及38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10号房地产原属被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司所有，其中梧州市火山路53—2号房地产土地用途为住宅，38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10号房地产土地用途为工业。2011年5月28日，原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司签订《租赁合同》一份。合同约定：梧州市宝得利珠宝有限责任公司将自有土地坐落在火山路38—1、40—1、40—2、40—3、53—2、53—6、53—9、53—10号，土地面积19914.42平方米出租给唐欢，梧州市宝得利珠宝有限责任公司在上述19914.42平方米土地上建成框架结构的房屋，其中建筑面积约15000平方米出租给唐欢经营餐饮娱乐使用；出租期限10年，从2013年6月30日至2023年6月30日（按具体交房之日起计算），梧州市宝得利珠宝有限责任公司应在2012年12月31日前将建好的房屋交付给唐欢自行装修；租金前5年按建筑面积每月6元每平方米计，后5年按每年递增5%计付租金；租金支付方式，签订合同当日交付56万元定金，地基完工交付50万元，一层框架建成支付50万元，建成交付支付60万元，交房之日起半年内不计租金，作为装修时间，之前的款项作为押金，此押金在最后1年租金内扣减多还少补，交房半年后按半年结算支付一次租金。
2012年4月26日，被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司将梧州市火山路53—2号以及38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10号土地使用权作价500万元转让给第三人覃渝。因被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司没有按双方约定的时间将土地使用权过户到第三人覃渝名下，第三人覃渝以原告身份于2014年4月21日诉至本院，要求一、确认原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2012年4月26日签订的《房地产买卖合同》有效；二、判令被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司将梧州市火山路53—2号以及38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10号的土地19914.42平方米及土地上的房屋变更登记到原告覃渝名下；三、判令被告支付违约金200万元给原告覃渝。本院经审理后，作出（2014）万民初字第619号民事判决书，判决一、确认原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2012年4月26日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应将梧州市火山路53—2号的土地使用权［国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号］以及38—1、40—1、40—2、40—3、53—6、53—9、53—10号土地使用权［国有土地使用权用证号：梧国用（2007）第8134号］及梧房权证蝶山字第××号、梧房权证蝶山字第××号房屋过户到期原告覃渝名下；三、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应支付违约金（以5000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率四倍计算，从2012年4月27日起计算至本判决规定的履行期限止）给原告覃渝。该判决已发生法律效力。
诉讼中，原告唐欢主张分别于2011年5月28日、2011年7月16日、2011年8月30日向被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司支付了土地房屋租赁定金56万元、土地房屋租赁押金50万元、土地房屋租赁押金50万元。原告唐欢在庭审过程中仅出示三份收据复印件而没有向法庭出示收据的原件以及相应的银行转款及提取凭证。第三人覃渝对原告唐欢出示的收据复印件的真实性予以否认。原告唐欢在本院规定的时间内也没有向法庭提交任何银行转款及提取凭证证实其履行支付土地房屋租赁定金和押金的事实。
被告梧州市宝得利珠宝有限公司在讼争土地建设了部分框架房屋但至今未完工。
庭审中，原告唐欢没有向法庭提交任何房屋报建材料。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司均未举证出租的房屋办理报建和竣工验收手续，同时被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司便将讼争的房地产出租给原告唐欢作经营餐饮娱乐使用，已改变了土地用途，并没有得到国家土地管理部门的批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》为无效合同，因此，原告唐欢请求确认被告与原告于2011年5月28日签订的租赁合同合法有效性缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
确认原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》为无效合同。
本案受理费100元，减半收取为50元，由原告唐欢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于收到预交案件诉讼费通知之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：代收市中级人民法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈永发
二〇一五年四月十四日
书记员 程知乐
适用法律：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。