河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终3184号
上诉人（原审被告）：牛立仁，男，1938年12月15日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。
委托代理人：牛东良，男，1960年6月15日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区，系牛立仁之子。
被上诉人（原审原告）：马冠英，男，1994年10月4日出生，汉族，现住邯郸市大名县。
委托代理人：马国振，男，1969年1月21日出生，汉族，现住邯郸市大名县，系马冠英父亲。
原审被告：栗日东，男，1969年10月25日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。
上诉人牛立仁因与被上诉人马冠英、原审被告栗日东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2015）复民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理认定，2013年6月17日，牛立仁（出卖方、甲方）与马冠英（买受方、乙方）签订《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》一份，约定：甲方自愿将其拥有完全产权坐落于峰峰矿区黄沙矿街13号楼2单元8号的房屋（以下简称“该房屋”）产权及冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房（邯郸市内）的购买权转让给乙方；现所有人为牛立仁，建筑面积20平方米，实际成交价格为45000元；自本协议签订当日，本协议项下购买的冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房的所有权转移为买受人所有，出卖方不再享有该权利；甲方应当无条件配合乙方办理相关房产手续至乙方名下，并负责通知乙方，并负责办理房产后续的交款及相关手续；甲方如违约，导致本协议不能履行，应双倍返还乙方购房款。马冠英之子马国振代其在该协议的“乙方”处签名，牛立仁之儿媳孙新春代其在该协议的“甲方”处签名，栗日东在该协议“经办人”处签名。
2013年6月17日，马冠英（买受方、乙方）与栗日东（出卖方、甲方）通过邯郸市复兴爱佳房产中介所（丙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋产权证号为峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房，位于邯郸市复兴区联纺西路，房价总金额20万元；付款方式为2013年6月17日首付房款10万元，余款办理房产更名当日一次性付清；甲方承诺该房屋2013年12月30日前交工，该房屋为70年产权，该房层次为四层以下，甲方负责办理更名和调整层次的手续，如果以上承诺没有兑现，甲方自愿将乙方首付房款如数返还；甲方逾期交房的违约责任为，每逾期一日，按照房屋总价的千分之一支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时由甲方承担此次交易中双方的全部费用，并向乙方支付购房款4%的违约金。马国振代马冠英在该协议的“乙方”处签名，栗日东在该协议的“甲方”处签名，邯郸市复兴爱佳房产中介所作为见证方在该合同的“丙方”处加盖了印章。同日，马冠英支付给栗日东购房款10万元，栗日东向马冠英出具了内容为“今收马冠英丰泰丰逸购房款预付房款拾万元整”的《收条》一份。庭审中，马冠英、栗日东均称栗日东于当日将该购房款10万元中的45000元支付给了牛立仁，牛立仁只认可其通过栗日东收到4万元，牛立仁提交的其给马冠英出具的《收条》内容为“今收到马冠英购房款购房号款肆万元整（40000元）”。2014年3月8日，栗日东向马冠英出具了《保证书》一份，内容为：“我保证所有客户多层和高层（丰泰丰逸）在2014年12月31日前全部交钥匙，如做不到视为违约，违约金壹万元。针对所有丰泰丰逸客户，复印有效，﹤只限A佳﹥”。
一审另查明，本案在审理过程中，栗日东于2015年5月11日通过马冠英之父马国振退还马冠英房款5000元。因马冠英至今未取得上述房屋，双方为此发生纠纷，马冠英诉至一审法院。
一审法院认为，牛立仁与马冠英签订的《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》及栗日东与马冠英签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》明确约定：牛立仁将其拥有完全产权坐落于峰峰矿区黄沙矿北工人村的房屋产权及冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区邯郸市内楼房的购买权转让给马冠英，购买的冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房的所有权转移为马冠英所有，牛立仁不再享有该权利。《商品房买卖合同》明确约定：栗日东承诺该房屋2013年12月30日前交工，该房屋为70年产权，该房层次为四层以下，甲方负责办理更名和调整层次的手续，如果以上承诺没有兑现，栗日东自愿将马冠英首付房款如数返还。因马冠英在支付给栗日东、牛立仁首付房款后，至今未购买到该房，致使马冠英不能实现上述合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，马冠英与牛立仁签订的《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》及其与栗日东签订的《商品房买卖合同》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因栗日东已将马冠英支付给其的首付购房款10万元中的4万元支付给了牛立仁，故牛立仁应返还马冠英4万元。栗日东实际收取马冠英购房款55000元，本案在审理过程中，栗日东已返还马冠英5000元，剩余购房款5万元栗日东应返还给马冠英。因栗日东已向马冠英做出保证，承诺2014年12月31日前交付房屋，如违约，则支付违约金壹万元，故栗日东应支付马冠英违约金1万元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，遂判决：一、解除原告马冠英与被告牛立仁于2013年6月17日签订的《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》；二、解除原告马冠英与被告栗日东于2013年6月17日签订的《商品房买卖合同》；三、被告栗日东返还原告马冠英购房款5万元，并支付原告马冠英违约金1万元；四、被告牛立仁返还原告马冠英房屋购买权转让款4万元。以上第三、四项于本判决生效之日十日内履行。一审案件受理费2300元，由栗日东负担1380元，牛立仁负担920元。
宣判后，上诉人牛立仁不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为，1、一审认定事实不清，上诉人是与马冠英存在协议关系，曾收到马冠英购房号款4万元，上诉人不知道马冠英与栗日东之间的购房事宜，一审法院将栗日东的违约强加于上诉人。上诉人已将购买冀中能源沉陷区新楼房的权利转让给马冠英，至于马冠英因何原因没购买该楼房与上诉人无关。2、一审已认定是栗日东支付给上诉人4万元，故上诉人无须向马冠英返还；一审认定的栗日东违约事实，与上诉人无关，一审判决解除上诉人与马冠英的协议，适用法律错误。3、上诉人与马冠英的协议真实有效，上诉人没有违约行为，一审法院判决强行解除，购买政策房的时间和可选择性都已错过，导致上诉人无法购买政策房。请求二审法院依法改判。
被上诉人马冠英主要答辩理由为，中介栗日东答应给改名，因栗日东没有给黄沙矿交钱，矿上不同意；我给了栗日东5.5万元，加上给牛立仁的，2013年6月17日栗日东打了10万元收条。过了一年多，房子没有下来，找栗日东要钱，栗日东在派出所写下保证，2014年底交房，后来也没交，到2015年5月，栗日东退了5000元；我方找到冀中能源公司，公司说只对公司职工，市内复兴区丰泰丰逸的房子早就没有了，让我们要峰峰矿区孙庄矿的房子，我们不去。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告栗日东述称，我是双方介绍人，把牛立仁的房子介绍卖给马冠英，他们双方也签了合同，马冠英买的实际是购买权，原来定的是复兴区丰泰丰逸的回迁房，马冠英要求更名，冀中能源峰峰集团有限公司黄沙矿不同意，马冠英拒绝交款，错过时间，后来冀中能源公司安排可在峰峰矿区当地购买，公司文件有规定，可以提交法院。
二审中，上诉人牛立仁提交黄沙矿房管所于2016年7月1日出具的证明，证明称：2013年12月份，矿上通知棚户区改造用户到矿上交首付款10万元，栗日东领着十几个人拿着房号，要求办理房屋更名手续，否则不交首付款，我讲房屋更名不能办理，在商谈无果的情况下，他们没有交款就走了，以后也没有来交款，错过了买房的时间。
马冠英对该证明质证后认为，我没有接到矿上和房主让交首付款的通知，十几个人里没有我，后来冀中能源公司说当时交了钱也没有邯郸丰泰丰逸的房源，让我们要峰峰矿区孙庄矿的房子，我们都不去。同时，黄沙矿的证明只说错过了买房时间，并没有说没有了牛立仁的房子。
经审理查明：二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2013年6月17日，牛立仁与马冠英签订了《冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房房产转让协议》，该协议中有牛立仁将冀中能源峰峰集团有限公司沉陷区综合治理新区楼房（邯郸市内）的购买权转让给马冠英，无条件配合办理相关房产手续至马冠英名下，并负责通知马冠英及协助办理房产后续交款等相关手续，马冠英接到通知办理房产更名手续后，未按时交款并办理相关手续，视为自动放弃，先期支付的购房款不退等内容。该房产转让协议是双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。
根据2016年7月1日黄沙矿房管所出具的证明，该处房屋并不能办理更名手续，牛立仁也没有证据证明通知马冠英办理后续交款手续，故牛立仁在协议履行过程中也存在违约行为。因栗日东、牛立仁的违约行为，致使马冠英无法购得协议约定的回迁房，不能实现合同目的，故马冠英有权解除与牛立仁、栗日东签订的房屋买卖合同。一审法院判决牛立仁、栗日东退还已收取马冠英的购房款，符合法律规定，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人牛立仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国华
审判员 宋世忠
审判员 杨海山
二０一六年七月二十八日
书记员 李 陽