上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初4510号
原告苏美英。被告何芳。委托代理人杨长春，系被告丈夫。原告苏美英诉被告何芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，适用简易程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告苏美英及被告何芳、被告委托代理人杨长春到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。原告苏美英诉称，2016年1月2日原告与被告何芳通过链家签订房屋买卖合同，付两万定金，之后原告发现被告不诚信，故意隐瞒房屋严重质量问题，多次协商无果。因为房屋价格涨的太快，调解当日被告明确表示不愿意继续履行合同，也不愿意承担违约责任。因为被告的原因耽误了原告买其他房子的时机，房子一直在涨价，为此原告起诉法院要求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告赔偿原告百分之二十违约金195,600元（人民币，下同）；3、诉讼费由被告承担）；4、被告退还原告20,000元定金（当庭补充）。原告为其诉称向本院提供了如下证据：1、房地产买卖居间协议1份，拟证明原被告之间权利义务的约定；2、照片3张，拟证明系争房屋存在严重质量问题，被告存在欺骗行为；3、上海市房地产登记簿1份，拟证明系争房屋权利人系被告；4、昆山市存量房买卖合同1份，拟证明原告为买系争房屋将原位于昆山的房屋出卖，现被告不愿继续履行系争合同给原告造成损失；5、公证书1份，拟证明原告丈夫委托原告办理购买系争房屋的事宜。被告何芳辩称，同意解除房地产买卖居间协议，但不同意赔偿原告百分之二十违约金195,600元及退还原告20,000元定金。双方签订的合同为定金合同非房屋买卖合同；原告所称质量问题在下定金前明显了解并接受；未缔结房屋买卖合同的责任在原告方，应按定金罚则承担违约责任。被告为其辩称向本院提供了如下证据：1、情况说明1份，拟证明原告以房屋质量问题为由拒绝签订上海市房屋买卖合同；2、看房确认书（买卖）1份，拟证明原告由居间方带领进入系争房屋进行实地验看并进行确认；3、催告函2份，拟证明被告催告原告按照协议约定的买卖条件签订上海市房地产买卖合同及支付首付款；4、解约确认书及邮寄凭证一组，拟证明被告告知因原告不履行合同义务表示单方解除居间协议并不予返还定金20,000元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为是定金合同不是买卖合同；证据2真实性无异议，但认为原告已看两次房屋，被告已经保证原告的知情权；证据3无异议，且抵押的460,000元被告已还清，但因当时材料不全所以没有办理涤除抵押手续；证据4、证据5不能确认真实性，且无关联性。原告对被告提供的证据1真实性异议，认为并非中介出具。且愿意在被告修复质量问题后购买房屋，但被告没有给予原告修复方案；证据2无异议；证据3、证据4表示没有收到。本院对上述无异议的证据予以采信；对于原告提供的证据4、证据5与本案原、被告之间买卖无关联性，不作为本案认定案件事实的依据；对于被告提供的证据1，被告未能提供相关证据证明其真实性，证据3、4未能提供相关送达凭证，均不作为本案认定案件事实依据。经审理查明，2016年1月2日原告与被告签订房地产买卖居间协议，约定被告将坐落于上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村XXX幢XXX号XXX室房屋出售给原告，成交总价978,000元。于2016年1月2日向德佑房地产经纪有限公司支付意向金20,000元。如被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，由此构成支付给被告的首期定金。原被告双方同意在本协议签订后15日内共赴德佑房地产经纪有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还。首期房价款：原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公正手续后当日内通过德佑房地产经纪有限公司或直接向被告支付首期房价款，计278,000元，含已支付全部定金。第二期房价款：680,000元。违约责任：如有任何依法未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价的百分之二十向守约方支付违约金。签订房地产买卖居间协议当天原告支付被告20,000元定金。后原被告约定于2016年1月26日签订《上海市房地产买卖合同》，但原告于2016年1月26日以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同。2016年2月23日，被告通过顺丰速运向原告发出两份催告函及解约确认书表示原告务必于2016年2月26日17时前往居间方处与被告按《上海市房地产买卖合同》履行各自义务，并采取积极配合态度，继续进行交易。被告给予原告上述宽限，并不代表被告放弃解除该协议并追究违约责任的权利，而是被告给予原告的一个履约机会，若原告仍不配合，则该催告函期限届满日视为被告将追究原告法律责任。……若原告仍不配合，则该催告函期限届满日视为被告将该协议解除之日，被告不再另行通知，被告届时将没收原告已交付被告方的定金20,000元，追加原告其他的法律责任。且被告将另行处置该房地产。并表示原被告就位于上海市奉贤区鸿乐路XXX弄XXX号XXX室的奉字2011第000264号房地产，原被告在德佑房地产经纪有限公司居间下，于2016年1月2日签订了《房地产买卖居间协议》，且被告收到原告支付定金20,000元。现已过居间协议约定的最晚签约日，且在被告发出催告函后原告仍不履行，故被告已不准备履行该协议，并做出如下声明：一、被告自做出本声明之日起单方解除居间协议；二、就被告已收到的定金20,000元作为违约金不予返还；三、被告已明确同意居间方解除与原告之间关于该房地产权利证明的保管关系（若有），并承诺事后不提出任何异议……后以顺丰速运寄送的两份催告函及解约确认书派件未成功。另查明原告于2015年12月29日由德佑房地产经纪有限公司介绍并首次带领进入系争房屋进行实地验看，并确认签订看房确认书。本院认为，原、被告虽未签订房屋买卖合同，但从双方与中介方德佑房地产经纪有限公司共同签订的《房地产买卖居间协议》来看，原、被告已就涉案房屋买卖的主要条款达成合意，原被告之间的权利义务约定应认定为房屋买卖合同性质，对当事人具有法律约束力。当事人应该根据合同约定及法律规定行使权利、履行义务。现原告要求解除《房地产买卖居间协议》，而被告也主张解除，本院予以准许。房屋买卖由于标的额大、市场风险高等因素，属于重大民事行为，原告应该对自身履约能力及房屋质量等进行了解并慎重决定。现原告方在签约前已看房并于2015年12月29日签订看房确认书，该行为表明原告对于系争房屋质量充分了解并接受，现以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同，拒绝履行支付房款义务，已构成违约。根据双方合同的约定及法律规定，原告无权要求被告返还已付定金20,000元并支付违约金195,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告苏美英与被告何芳于2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》；二、驳回原告苏美英其余诉讼请求。案件受理费4,212元，减半收取计2,106元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一六年五月十三日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人们共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。