广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初1093号
原告：广州市万科物业服务有限公司，地址：广州市白云区。
法定代表人：向云。
委托代理人：滕亚迪、简子盈，是广州市万科物业服务有限公司的员工。
被告：廖红，身份证地址：广州市天河区。
原告广州市万科物业服务有限公司诉被告廖红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人简子盈到庭参加了诉讼，被告廖红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市万科物业服务有限公司诉称：原告是位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号的新光城市花园（推广名：万科红郡）的前期物业服务企业。被告廖红于2008年5月8日购买了位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园花影XX号房屋。根据新光城市花园《前期物业管理服务协议》之约定，小区别墅物业的物业服务费标准为：别墅：4.8元/月/平方米。物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务资金，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之一收取违约金。原告一直根据合同约定履行自己的义务，但被告自2014年5月至今，无正当理由一直拖欠物业服务费等各项费用，截止2016年2月29日已发生欠费本金和违约金共计51443.21元。被告的行为严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵犯了小区其他业主的合法权益，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告的合法权益，保障小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向法院起诉，具体诉讼请�如下：1、请求判令被告立即归还拖欠的物业管理费36777.93元；2、请求判令被告立即归还拖欠的累计欠款住宅水费、公共区域公摊水电545.33元；3、请求判令被告按照每逾期一日按欠费总额千分之一的标准支付违约金，共计14119.95元；被告欠费共计51443.21元。上述各项费用截止至还清拖欠费用之日止，暂计至2016年2月29日。4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
被告廖红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供答辩状及证据。
经审理查明：原告广州市万科物业服务有限公司是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园花影XX号曾是被告名下房产，该房产建筑面积364.86平方米。
原告与涉诉小区开发商广州市番禺区向信房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对新光城市�园进行物业管理；别墅的物业服务费的收费标准按4.8元/月/平方米计算；交纳物业管理费的时间为每月15日前，在次月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金；交纳供水、供电、燃气、信息、环卫等费用，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用的，业主须于次月15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金；合同有效期自2011年5月4日起至2014年5月3日止，在合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现上述情形的，如原告同意继续履行本合同，且未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同�本合同继续有效。此外，该合同还约定了其他内容。
上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，自2014年5月起，被告未向原告交纳物业管理费用及住宅水费、公共区域公摊水电费等，原告遂诉至本院，要求被告支付2014年5月至2016年2月期间拖欠的物业管理费、住宅水费、公共区域公摊水电费及违约金。
在案件审理过程中，原告申请对被告实施诉讼中财产保全，财产保全费为534元。
因被告与中国银行股份有限公司广州番禺支行的借款合同纠纷，案号为(2013)穗番法民三初字第1034号，被告名下的诉涉房产在上述案件的执行阶段中依法被拍卖，执行案号为(2014)穗番法执字第2808号，诉涉房屋于2016年3月经拍卖后过户。原告曾以本案被告为被告，就诉涉房产2013年8月至2014年4月期间的物业管理费欠费诉至本院，案号为（2014）穗番法石民初字�346号。
另查明：涉诉房产所在小区至今尚未成立业主委员会。
又查明：《万科红郡公共水电费分摊办法》第四条约定：本小区楼内排污水泵等公用设施设备的公用水电费用，由小区住（用）户合理分摊。第五条约定：本小区内的庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯的用电费，由小区住（用）户合理分摊。第六条约定：本小区公用部分（含覆盖小区的监控、可视对讲及红外监控等）、公用设施设备清洁用水由小区业主（用户）合理分摊。
以上事实有《欠费清单》、《新光城市花园售楼通知书》、《委托银行代收款协议书》、《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《催缴物业管理费、代交水费及公共分摊费的函》、公共水电分摊办法及庭审笔录予以证实。
本院认为：《物业管理条例》第二十一�规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，原告根据其与开发商广州市番禺区向信房地产有限公司签订的前期物业服务合同对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。原告向被告提供了基本的物业服务，因此原告有权向被告收取物业服务费。根据上述合同约定，被告应按建筑面积364.86平方米、4.8元/平方米/月的标准即每月1751.33元计付物业服务费，2014年5月至2016年2月期间的物业服务费合共38529.22元，原告主张被告支付该期间的物业服务费36777.93元属于自行处分自身权利，本院依法予以准许。同时，根据合同约定及实际情况，被告还应向原告交纳2014年5月至2016年2月期间住宅水费、公共区域公摊水电费545.33元，虽原告未能提供相关的水电费支付凭证，但结合一般小区公共区域水电使用情况，原告主张的上述费用数额亦符合客观实际，对原告的上述主张，本院予以支持。被告未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约，还应支付违约金。原告主张被告按照合同约定从逾期之日起每日按欠费总额的1‰的标准计付违约金，上述标准已超出法律法规，本院依法将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，对原告主张的超出部分，本院不予支持。虽原告主张被告支付逾期未交纳住宅�费、公共区域公摊水电费的违约金，但并未能提供每月费用具体的支付凭证，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。
被告廖红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告廖红应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年5月至2016年2月期间拖欠的物业服务费36777.93元、分摊水电费545.33元及违约金（违约金以每月应支付的物业服务费1751.33元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从次月1日起计付至本判决确定的支付之日止,每月物业服务费的违约金分期计算,以本金为限）给原告广州市万科物业服务有限公司；
二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。
本案诉讼费1077元、财产保全费534元，合共1611元，由被告廖红负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费�纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎碧云
代理审判员 何成臻
人民陪审员 麦绮旋
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陈 瀚