安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第01516号
原告：江中海，男，1953年11月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子街道，组织机构代码68811829-2。
法定代表人：徐厚江，公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
原告江中海与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月30日立案受理后，依法由审判员丁家春适用简易程序于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告江中海的委托代理人周光成，被告滁州瑶海公司的委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江中海诉称：原告于2010年12月13日向被告购买了瑶海农机大市场39幢商业单元12室，双方签订了《滁州市商品房预售合同》，合同约定总房价为295627元，交房日期为2011年9月30日。但被告却没有按约交付房屋、没有按约协助原告办理房地产权证书，严重违约。双方的合同约定被告出售给原告的是三层楼房，被告却在附件三第七款约定：户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。被告交付的房屋不符合设计要求、不具备房屋的基本使用功能，该条款应属无效。由于协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金8277.60元（违约金按已付房款日万分之五计算，自2011年10月1日起暂计算至2011年11月25日止，其后的违约金按该标准计算至实际交房日止）；2、被告向原告支付逾期办理和交付房产证违约金8760.40元（该违约金按同期贷款利率计算，自2011年12月26日起暂计算至2012年4月30日止，其后的违约金按该标准继续计算至实际交付房产证日止）；3、依法确认原被告签订的商品房预售合同中附件三第七条为无效条款，责令被告依据原建筑设计为原告购买的该商品房建筑一至三层的楼梯（包括扶手或间隔墙）；4、判令被告向原告提供符合交房条件的证明文件、工程竣工综合验收合格证明文件、商品房使用说明书及房屋建筑面积的测绘资料等；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
滁州瑶海公司在庭审中答辩称：原、被告签订预售合同日期是在2010年12月13日，原告为投资经营户，即将其所购房产交给受委托经营人，滁州瑶海物业服务有限公司经营6年，前3年的租金已在购房款中予以抵扣，合同签订后，被告将房产交给瑶海物业经营，因此被告不存在逾期交房违约责任；房产登记已在2012年5月4日办理并给付原告，因此被告不存在逾期办证违约责任；双方在签订预售合同时，在附件3中已确认户内楼梯由原告自理，双方在计算房产时，也未计算楼梯的制作费用，因此合同附件3第七条应为有效合同条款，应当受法律保护，目前诉争房屋已经交付使用并已办理初始登记证，因此原告主张相关的工程竣工证明已无实际意义。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月3日，原、被告签订了《商品房预售合同》一份，合同主要约定了以下内容：原告以295627元的价格购买了被告开发的位于紫薇南路39幢商业单元12室商铺房屋一套；甲方（滁州瑶海公司）定于2011年9月30日前将该房屋交付给乙方（江中海），除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。后江中海支付了购房款295627元。滁州瑶海公司向本院提供了江中海与滁州瑶海物业服务有限公司签订了的《商铺委托经营确认书》，认为江中海已将该商铺委托滁州瑶海物业服务有限公司经营管理，委托期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，双方约定确认书的签署，即视为双方就该商铺委托经营管理的正式交接，江中海是委托经营户，故不存在交房问题。江中海则向本院提供了《自主经营承诺书》一份，认为该商铺系自主经营，且向滁州瑶海公司缴纳的承诺金2万元，在其作为自营户后，滁州瑶海公司已将承诺金2万元返还给了原告。
另经审理查明：该商铺于2012年5月4日取得《滁州市房地产登记证明初始登记》。
上述事实，有《商品房预售合同》、《商铺委托经营确认书》、《自主经营承诺书》、《滁州市房地产登记证明初始登记》、购房发票、庭审笔录等在卷佐证。
本案争议的焦点：原告的各项诉请是否有事实和法律依据。
本院认为：江中海与滁州瑶海公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方真实意思表示，为有效合同。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。购房合同约定交房日期是2011年9月30日前。在有原告签字的《商铺委托经营确认书》上，约定了该“确认书的签署，即视为双方就该商铺委托经营管理的正式交接”，委托期限是2011年10月1日，该委托日期即是交房日期；同时原告主张自2011年10月1日起要求被告承担逾期交房的违约金，视为原告亦确认交房日期是2011年10月1日，故原告该项诉请不当，本院不予支持；合同约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方（原告）依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续”。交房日期为2011年10月1日，故被告应在此日期后90天即2011年12月31日，至2012年5月4日取得初始登记时止，开始向原告承担逾期办证违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方在合同中没有约定逾期办证违约金数额，故按照原告已付购房款总额295627元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应为7964元（295627元×6.10%×（1＋30%）×124天÷365天）；合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理”，对此条款江中海亦签字认可，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效条款，原告要求被告支付楼梯和隔墙建造费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持；诉争商铺已竣工业经有关部门通过验收，房屋已办理了房产初始登记，且该商铺已投入实际使用，原告诉请被告需向原告提供符合交房条件的证明文件、工程竣工综合验收合格证明文件、商品房使用说明书及房屋建筑面积的测绘资料事实不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江中海逾期办证违约金7964元；
二、驳回原告江中海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费465元，减半收取232.50元，由原告江中海负担82.50元，由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担150元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 丁家春
二〇一三年十一月三十日
书记员 朱亚迪
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。