北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00407号
上诉人（原审被告）北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司。
法定代表人余建平，董事长。
委托代理人李立兵，男，1970年1月12日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）徐昕，女，1962年5月22日出生，汉族，北京肿瘤医院工作人员。
被上诉人（原审原告）丁小寅，女，1989年10月26日出生。
二被上诉人共同委托代理人丁建生，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称国兴嘉业公司）因与被上诉人徐昕、丁小寅商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第38390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年8月，徐昕、丁小寅诉至原审法院称：2006年3月12日，徐昕、丁小寅与国兴嘉业公司签订了编号为Y212613的北京市商品房预售合同（以下称商品房预售合同），徐昕、丁小寅购买了国兴嘉业公司开发建设的xx小区x楼x层x单元xx号房屋（以下称涉案房屋），该房屋交房时为精装修房屋。自徐昕、丁小寅2006年12月29日办理入住手续后，涉案房屋多次发生严重漏水问题；并且徐昕、丁小寅还接到通知，因楼下房屋严重漏水，需砸开涉案房屋地面进行维修。自2007年2月起，涉案房屋一直处于断续维修状态，根本不能正常使用。徐昕、丁小寅因房屋漏水问题于2009至2012年间数次提起诉讼，法院均判决国兴嘉业公司对涉案房屋进行维修并赔偿损失。2012年8月，楼下房屋因漏水严重，物业公司被迫关闭涉案房屋的水管。因国兴嘉业公司迟迟不予维修，楼下房屋业主提起了诉讼，法院判令国兴嘉业公司对楼下房屋屋顶的全部涉水管道进行重新更换铺装。因上述严重漏水及装修质量缺陷，涉案房屋一直处于漏水或维修状态，始终无法正常使用，给徐昕、丁小寅造成了租金、物业费、供暖费、搬家费、清洗费等损失。故诉请法院判令国兴嘉业公司以每月14000元为标准赔偿徐昕、丁小寅自2012年8月4日起至国兴嘉业公司对涉案房屋维修装修完毕之日止期间的房屋租金损失，国兴嘉业公司赔偿徐昕、丁小寅物业费损失9835.38元、供暖费损失4118.7元、搬家费2000元、清洗费1000元，由国兴嘉业公司承担本案诉讼费用。
国兴嘉业公司辩称：1、不同意赔偿租金损失。虽然以前徐昕、丁小寅有出租涉案房屋的事实存在，但后来并未出租，没有实际损失。而且租金标准参照的是网上信息，网上信息具有随意性和不确定性，不具有证明力。2、物业费、供暖费与房屋的产权直接有关，无论是出租、自用还是闲置都会发生，与房屋是否出现质量问题无关，只跟房屋产权有关，故不应定性为损失，故不同意赔偿。3、虽然在上一个案件中法院判令国兴嘉业公司对房屋进行维修，但法院也判令徐昕、丁小寅给予配合，这是徐昕、丁小寅的法定义务，故搬家费应由徐昕、丁小寅自行承担。4、清洗费不能确认是否发生及发生的原因，与本案无关，不应赔偿。5、上次判决生效后，国兴嘉业公司向徐昕、丁小寅发出了要求配合进行维修的通知，但徐昕、丁小寅一直拖延未予配合，致使国兴嘉业公司于2013年9月12日才进入涉案房屋开始施工。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因存在严重漏水问题致使涉案房屋自2012年8月4日起因停水无法居住使用，国兴嘉业公司应当赔偿徐昕、丁小寅因此遭受的损失。无论涉案房屋是否实际出租，国兴嘉业公司均应按照租金标准赔偿徐昕、丁小寅可预期的租金损失，或参照租金标准赔偿徐昕、丁小寅可预期的居住使用权益。关于具体租金损失数额，法院结合徐昕、丁小寅意见，参照（2009）朝民初字第13013号民事判决书中载明的国兴嘉业公司亦予认可的每月10000元的租金标准来计算本案租金损失。国兴嘉业公司对租金损失所提出的抗辩以及徐昕、丁小寅怠于向其交付涉案房屋进行维修一节，法院均不予采信。关于物业费、供暖费损失，因已支持涉案房屋的租金损失，物业费、供暖费属于徐昕、丁小寅应当自行承担的费用，故法院不予支持。搬家费虽系徐昕、丁小寅为配合国兴嘉业公司维修施工所支出，但维修却系国兴嘉业公司所售房屋的质量问题而引发，故国兴嘉业公司应予赔偿，但法院仅支持已经实际发生的部分。关于清洗费，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年10月，判决如下：一、北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内赔偿徐昕、丁小寅租金损失（以每月一万元为标准，自2012年8月4日起至北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司恢复位于xx小区x楼x层x单元xx号房屋装修之日止）；二、北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内赔偿徐昕、丁小寅搬家费一千元；三、驳回徐昕、丁小寅的其他诉讼请求。
判决后，国兴嘉业公司不服，上诉至本院称：原审判决认为无论徐昕、丁小寅是否有实际损失，国兴嘉业公司均应赔偿可预期的租金损失，属于事实不清，缺乏法律依据，原审法院据此作出的判决是错误的。故请求撤销原判，改判驳回徐昕、丁小寅的诉讼请求。徐昕、丁小寅同意原审判决。
经审理查明：2006年3月12日，徐昕、丁小寅向国兴嘉业公司购买了涉案房屋，并于2006年12月29日办理了入住手续。后涉案房屋多次发生漏水问题，双方因此先后发生数次诉讼。2009年11月25日，北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第13013号民事判决判令国兴嘉业公司维修涉案房屋的水管线、供暖线；国兴嘉业公司恢复涉案房屋装修；涉案房屋的供热系统管道漏水、漏气的保修期为两个采暖季；国兴嘉业公司赔偿徐昕、丁小寅租金损失等。该判决还载明，国兴嘉业公司认可徐昕、丁小寅所主张的每月10000元符合涉案房屋所在小区的一般租金标准。（2010）二中民终字第03061号民事判决维持该判决。2012年3月1日，（2012）朝民初字第09532号民事判决又判令国兴嘉业公司赔偿徐昕、丁小寅租金损失、误工费等。同时，因楼下房屋顶部漏水问题，楼下房屋业主陈燚也曾以本案国兴嘉业公司为被告、以徐昕、丁小寅为第三人诉至法院。（2012）朝民初字第33049号民事判决书，判令国兴嘉业公司对楼下房屋屋顶的全部涉水管道进行重新更换铺装，国兴嘉业公司自铺装验收合格之日起承担两年的保修责任，国兴嘉业公司于重新铺装验收合格之日起十日内将装修恢复原状，国兴嘉业公司需在涉案房屋进行施工时徐昕、丁小寅应履行配合义务。北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第09008号民事判决书也维持上述判决。
原审中，徐昕、丁小寅提交了盛世物业观湖嘉园物业服务中心、北京华远意通供热科技发展有限公司于2012年8月3日向徐昕、丁小寅发出的停水通知，内容为因涉案房屋存在严重漏水情况，造成本单元住户出行不便，且对本栋楼宇的整体结构造成了一定安全隐患，要求徐昕、丁小寅及时修复，并通知徐昕、丁小寅自2013年8月4日起暂停中水和热水供应直至问题解决为止。徐昕、丁小寅提交上述通知的目的用以证明因涉案房屋漏水，物业和供暖公司对涉案房屋停止供水，致使涉案房屋无法居住使用。国兴嘉业公司称，物业公司和供热公司并不是国兴嘉业公司的委托单位，漏水和停水时并没有及时告知国兴嘉业公司，如果国兴嘉业公司早知道漏水，会及时采取措施。
原审中，徐昕、丁小寅还提交了涉案房屋所在小区内房屋出租价格的网页截图，用以证明可据此估算涉案房屋月租金标准应为14000元。国兴嘉业公司对其真实性不认可，并认为与本案无关。就此，法院释明徐昕、丁小寅是否就涉案房屋的租金标准申请鉴定，徐昕、丁小寅表示为节约诉讼成本和时间，认可按照（2009）朝民初字第13013号民事判决书中载明的国兴嘉业公司认可的每月10000元的租金标准计算本案租金损失。国兴嘉业公司认为徐昕、丁小寅没有实际租金损失，不应当赔偿租金损失，而且该案中国兴嘉业公司也没有认可过10000元的月租金标准，认为这是法院判决书的错误表述。
原审中，徐昕、丁小寅提交了物业费、供暖费、搬家费、洗衣费的发票，用以证明因涉案房屋漏水导致涉案房屋无法居住使用导致的物业费、供暖费损失，以及徐昕、丁小寅为配合国兴嘉业公司维修施工所支出的搬家费、洗衣费。国兴嘉业公司对上述发票的真实性均认可，但认为均不应赔偿，提出物业费、供暖费系业主应当支付的费用，而搬家费、洗衣费系徐昕、丁小寅为履行生效判决所确定的配合义务所应当进行的支出。
原审中，国兴嘉业公司提交了录像光盘、通知、特快专递单、专递费发票各一份，用以证明国兴嘉业公司于2013年7月31日就开始按照生效判决要求履行义务，但因徐昕、丁小寅不配合造成国兴嘉业公司无法进入涉案房屋进行维修施工，一直到9月12日徐昕、丁小寅才将房屋腾空并将钥匙给付国兴嘉业公司，国兴嘉业公司这时才进场。徐昕、丁小寅称，2013年8月初双方确实就维修事宜进行过协商，但未协商一致，后在原审法院执行庭主持下，国兴嘉业公司于2013年9月12日进场开始施工。
在本院审理中，双方均认可涉案房屋已于2013年11月14日维修完毕，并已实际交付给徐昕、丁小寅使用。
以上事实，有判决书、停水通知、发票、录像光盘、通知、特快专递单、当事人陈述、庭审笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点主要在于国兴嘉业公司是否应予赔偿徐昕、丁小寅房屋维修致无法使用期间的租金损失，徐昕、丁小寅是否存在扩大损失的情形。一般而言，徐昕、丁小寅作为购房人从国兴嘉业公司手中购买了涉案房屋的目的一般不外乎两个：自住或者出租受益。但是由于房屋本身质量存在问题，该房屋一直不能正常使用，直到2013年11月14日方才维修完毕，并实际交付给徐昕、丁小寅。在这种情况下，仅就公平角度而言，徐昕、丁小寅有权要求国兴嘉业公司赔偿房屋维修致无法使用期间的租金损失，原审法院据此支持了徐昕、丁小寅的请求，并无不当；结合本案实际酌予确定的月租金数额，也无不妥。在上诉中，国兴嘉业公司虽称徐昕、丁小寅存在扩大损失的情形，但并未就此提交充分证据予以证明，对此主张，本院无法采信。
综上，国兴嘉业公司提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1969元，由北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费3938元，由北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一四年一月二十日
书 记 员 史晓霞