湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0106民初12号
原告（反诉被告）：谢嘉辉，男，1988年8月7日出生，汉族，居民身份证住址湖北省襄樊市樊城区，
委托诉讼代理人：刘海英，湖北法正大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曹广锋，男，1971年6月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，总经理。
委托诉讼代理人：江佳娜，女，系公司员工。
委托诉讼代理人：文漳，男，系公司员工。
原告（反诉被告）谢嘉辉诉被告（反诉原告）曹广锋及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢嘉辉的委托诉讼代理人刘海英、被告（反诉原告）曹广锋�第三人链家公司的委托诉讼代理人江佳娜、文漳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢嘉辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹广锋履行合同义务，签字证明已过户了房屋；2、判令被告曹广锋支付原告10万元违约金；3、判令被告曹广锋按合同支付原告二个月房屋租金7200元整；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：谢嘉辉、曹广锋双方通过第三人链家公司介绍，于2017年5月30日签订房屋买卖合同，曹广锋购买谢嘉辉位于武昌区杨园街铁机路橡树湾二期B组团第B－1栋2单元20层4号房屋，房屋总价2680000元，其中710000元银行贷款由曹广锋直接支付给银行。为交易安全，三方约定，由第三人链家公司提供的平台理房通监管该房购房资金。曹广锋分别于2017年5月30日，支付200000元、2017年8月31日支付1770000元，交于理房通监管账户。三方约定，谢嘉辉配合曹�锋过户后，曹广锋应在过户后第三日在交房确认书上签字确认，第三人链家公司提供的理房通监管资金平台将剩余款项打入谢嘉辉账户。谢嘉辉在2017年9月14日为曹广锋办理过户后，曹广锋未按合同约定在交房确认书上签字确认，导致谢嘉辉一直无法全额收到购房款。为此，谢嘉辉多次往返襄阳、武汉两地联系曹广锋，但曹广锋无故拖延。又因为曹广锋一直无法正常办理贷款，使得房屋交易时间过长，双方在8月17日签订补充协议，约定该房屋在购买期间的房租由双方各收取二个月，而该房租由曹广锋一人收取，也未按约定支付谢嘉辉。综上所述，曹广锋多次违约给谢嘉辉造成损失，现谢嘉辉诉至人民法院请求依其诉讼请求予以判决。
曹广锋辩称，谢嘉辉的第一项诉讼请求，合同上并无约定，根据谢嘉辉的请求，我方可以签字确认房屋已经过户，但这并不是交房确认书。违约的是谢嘉辉，而不是我，从头至尾我都严格按照合同在规定的日期前打入账户内或交给谢嘉辉。关于谢嘉辉要求我方支付租金，根据8月20日双方签订的协议内容，即使要收取租金，也是向租户收取，而不是由我支付给谢嘉辉，谢嘉辉找我没有依据。本案诉讼费、律师费由法院依法判定。
曹广锋向本院提出反诉请求：1、判令谢嘉辉赔偿房屋维修费用28000元，因影响使用损失3600元，共计31600元；2、判令谢嘉辉归还垫付租房中介费1800元，按租户要求添置物品垫付1161.6元，垫付保洁费用500元，代办租房事宜交通费1040元（北京武汉高铁二等座520元往返），共计4501.6元；3、判令谢嘉辉按约定赔偿十天酒店住宿费用6000元；4、判令谢嘉辉按照合同赔偿自2017年9月20日起，到判决生效之日，每天万分之五的违约金，即每天1340元整；5、判令谢嘉辉按照合�规定，赔偿逾期履行合同约定的义务超过十五日所产生的违约金，总价款20%，即536000元整；6、判令谢嘉辉按照居间服务合同规定，向曹广锋赔偿居间服务费53600元；7、判令谢嘉辉赔偿工作提成个人损失12万元；8、判令谢嘉辉赔偿所在公司损失120万元；9、判令谢嘉辉按照合同承担本次诉讼费及交通费；10、判令谢嘉辉就2017年9月14日的不当言行道歉；11、判令第三人链家公司将一万元交房保证金划转给曹广锋。事实与理由：双方通过第三人链家公司于2017年5月30日签订房屋买卖合同，又分别于5月30日、8月17日及8月31日签订了三份相关协议，曹广锋向谢嘉辉购买位于武昌区杨园街铁机路5.7号橡树湾二期B组团第B－1栋2单元20层4号房，并按约定于当日拿到房屋钥匙。我收到了房屋租金14400元，其中7200元是押金，另外的7200元是两个月房租，租户刘华将房屋押金、租金支付给链家公司，链家公司的中介王凌风将7200元租金转给我，并由我将1800元中介费支付给链家公司，按照合同中介费应该由谢嘉辉支付。租户后要求添置相关物品，我在京东上购买的有记录，而且链家公司的邹雄在微信上告诉我已经收到了相关物品，这些费用是我垫付的。2017年5月30日、31日谢嘉辉将房屋钥匙交付给我，但交钥匙是否等于将房屋交付给我，根据合同第八条的约定，出卖人有义务将房屋交付给买受人，且在谢嘉辉收到除了房屋交房
后曹广锋发现室内墙壁渗水，按照合同相关条款自行维修，费用为28000元，以及影响曹广锋使用，以一个月租金计算为3600元，按照合同约定，均应由谢嘉辉承担。谢嘉辉通过链家公司于2017年6月25日（租期从7月1日开始）将房屋出租，并全权委托链家公司邹雄代理，曹广锋从北京乘高铁到武汉协助办理，往返交通费用1040元�并垫付中介费1800元，租户要求添加家具物品1161.6元，房屋保洁费用500元。2017年9月14日，双方及链家公司工作人员文漳在武昌区政务中心办理过户手续，于上午11时左右办理完毕后，谢嘉辉提出让我方支付两月的房租，我告知其应严格遵守合同，并且提醒应该另约日期去小区物业办理交割手续，但谢嘉辉无理取闹，和其朋友一起，强行阻止我离开政务中心大厅，我告知12点必须回酒店退房，否则要谢嘉辉赔偿酒店费用，谢嘉辉声反复强调“赔偿十天的都行”，构成了口头约定。9月14日当天11时30分至13时30分，我有约定工作要回酒店在手提电脑处理，由于谢嘉辉强行阻止，只能在下午拨打110报警，在派出所民警出警后才得以脱身，但约定时间已过，导致我个人损失业务提成120000元，我供职公司损失1200000元。我严格按照合同约定，自始至终积极履约，甚至多次主动催促链家公司。在约定时间内支付了全部款项给谢嘉辉或第三方监管房通，从9月15日（即过户完毕的第二天）开始，多次通过链家公司提供对方物业交割及要求道歉赔偿事宜，鉴于需要谢嘉辉赔偿的数额已经超出了理房通监管的保证金10000元额度，本着早日了结事情的态度，为了让谢嘉辉能拿到钱，我方只提出了道歉及十天酒店费用这一项赔偿，还在合同约定的三个工作日的最后一天即9月19日主动催促链家公司快递确认书，且主动承担了快递费用，但只收到空白表格，合同约定的物品清单、水电气读数和谢嘉辉的签字一概没有。我没有任何违约行为，反而是谢嘉辉迟迟不予回应。10月3日，通过链家公司转达，要求在未办理物业交接的情况下将保证金转给他，我重申赔偿事宜，10月12日，谢嘉辉才能过链家公司拒绝，至今已经远远超过合同规定的三个工作日做物业交接的期限�作为违约方，自9月20日起，到判决生效之日，谢嘉辉应当赔偿每日违约金1340元给我方，以及房屋总价款的20%，即536000元整，另按照居间服务合同，还应赔偿我方居间服务费53600元。
保证金以外的房款后通知双方办理交房手续，但是至今没有人通知我谢嘉辉已收到房款。根据合同约定，水电气等交接后由双方签字，但没有谢嘉辉的签字。5月30日虽然将钥匙交付给我，但在6月25日我将钥匙交给谢嘉辉的授权人，后交给了租户。
综上所述，谢嘉辉作为违约方，完全没有契约精神，其诉讼请求应予以驳回，同时，判决支持我方的反诉请求。
谢嘉辉辩称，曹广锋的反诉请求和理由没有事实依据，不符合法律规定。缔约买卖合同中合理的支出应由曹广锋自行承担，应驳回曹广锋的所有反诉请求。曹广锋的反诉请求第一项对房屋维修费用问题，合同中没有约定，出租房屋是曹广锋自行要求的，其理应承担房屋维修、中介及为租户添置物品及保洁等费用。曹广锋主张我方支付十天酒店住宿费用，没有法律依据，该支出也属于缔约合同的正常支出，应当由曹广锋自行承担。因我方没有违约，不应按日万分之五支付违约金。双方签订的买卖合同中有约定，居间费用由买受人曹广锋承担。曹广锋主张我方赔偿其个人工作提成及公司损失，没有事实和法律依据，不应得到支持。购房款中预留的10000元交房保证金，应划给谢嘉辉。综上所述，请求法院驳回曹广锋的所有反诉请求。
第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司的诉讼称，2017年5月30日谢嘉辉与曹广锋签订橡树湾房屋的买卖合同，我方是居间人。签约后双方积极履行合同约定事宜，谢嘉辉签约后将房屋交付曹广锋，并允许曹广锋出租给第三人，享受�屋的租赁押金及租金，因该房屋在签约后暂未过户给曹广锋，故租赁合同上的出租方仍为谢嘉辉，2017年6月25日，该房屋出租给承租方刘华，由曹广锋收取该房屋的租金及押金，每月租金3600元。该房屋的承租方已将租金支付给了曹广锋的配偶。之后因曹广锋首次贷款审批未通过，故双方于2017年8月17日签订补充协议，约定由谢嘉辉继续配合曹广锋以申请贷款的方式购买该房屋。且约定四个月的房屋租金由交易双方各收取两个月。2017年8月31日，交易双方约定交房保证金1万元交由“理房通”监管，确认交房手续完毕后由“理房通”支付给卖方谢嘉辉。2017年9月13日，曹广锋依约将该笔款项打入“理房通”。2017年9月14日，交易双方到房管部门办理了该房屋的过户交易手续。过户手续办理完毕时，谢嘉辉向曹广锋提出曹广锋应支付补偿协议约定的两个月房屋租金，但曹广锋�示，补偿协议约定不明，拒绝支付该笔款项，双方对此争执不休，曹广锋报警，双方也到当地派出所做笔录，但均未协调成果。后来我方将曹广锋的不动产证书以及交房确认书邮寄给曹广锋，曹广锋要求谢嘉辉赔偿了过户时发生纠纷造成的损失才会签字确认。曹广锋领取不动产新证后，到房屋物业处办理了更名手续，且告知了我方。但双方对过户当天产生的纠纷一直协调未果。按约定曹广锋未在交房确认书上签名“理房通”不能将交房保证金付给谢嘉辉，因此产生诉讼。
经审理查明：2017年5月30日，谢嘉辉、曹广锋订立《武汉市存量房买卖合同》，合同的主要内容是，曹广锋购买谢嘉辉位于武汉市武昌区杨园街铁机路5.7号橡树湾二期B组团第B－1栋2单元20层4号建筑面积91.54平方米房屋（房屋不动产权证号鄂20**武汉市武昌不动产权第0026532号），房屋总价2680000元。包含该房屋内家具、家电及配套设施设备作价50000元。合同中关于付款约定，第一部分房款为定金200000元，曹广锋于签署合同当日查房无误后，将第一笔定金200000元以理房通监管的方式支付给谢嘉辉。第二部分房款为2480000元，以商业贷款方式支付，曹广锋须在银行审核购房资格无误批货成功后，过户当日见曹广锋名下收件单当日将首付款（不包括定金和交房保证金）人民币1490000元以理房通监管的方式支付给谢嘉辉。曹广锋拟贷款金额为人民币980000元。买卖双方应于签署合同后准备齐全相关资料十个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，谢嘉辉须配合曹广锋提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行审批的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给谢嘉辉。若银行贷款审批金额高于拟贷款金额的，则首付款相应减少。曹广锋因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照由曹广锋自行筹齐剩余价款，以现金形式支付给谢嘉辉。曹广锋、谢嘉辉一致同意，曹广锋从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为交房保证金，双方应当在顺利办理产权转移无误，自行办理物业交割手续，链家公司参加交接。保证金在双方办理物业交割当日，签署交房确认书后由曹广锋自行支付谢嘉辉。
2017年6月25日，谢嘉辉与案外人刘华签订房屋租赁合同，约定谢嘉辉将上述房屋出租给刘华居住使用，月租金3600元按季付，租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日时止。
2017年8月17日，谢嘉辉、曹广锋及链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》补充协议，主要内容是由于曹广锋首次贷款银行未审批通过，现于武汉市工商银行中北路支行面签银行贷款，贷款金额为980000元，双方已面签完毕，如贷款未审批通过或未足额审批，曹广锋须于得到未审批通过信息或电话之日起一个月之内付齐剩余房屋尾款或补足差额除审批通过后金额尾款，谢嘉辉须积极配合办理过户相关事宜。如一方违约按合同约定违约责任处理。谢嘉辉积极配合帮助曹广锋节省过户税费，同时双方协商一共四个月的租金，各收取二个月并承担相应物业费。
2017年8月31日，谢嘉辉、曹广锋及案外人北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议（适用于武汉地区）》，约定曹广锋将购房款1760000元及交房保证金10000元存入监管账户内。
合同生效后，2017年9月14日，买卖双方及链家公司工作人员文漳在武昌区政务中心办理房屋所有权转移登记。
谢嘉辉、曹广锋及链家公司在房地部门办理所有权变更登记手续，曹广锋分三次向谢嘉辉支付购房款，现有10000元交房保证金仍在监管账户内。为该10000元交房保证金及租金分配事宜，双方发生纠纷，现谢嘉辉诉至本院、曹广锋反诉至本院。
本院认为，根据审理查明的事实，谢嘉辉与曹广锋之间存在房屋买卖合同和对涉诉房屋的租金进行分配的合同，两个合同各自独立，互不依存。
当事人均已经全面履行了房屋买卖合同，按合同曹广锋给付了全部购房款并取得了房屋的所有权。双方约定交房保证金在交房办理物业交接手续完毕并经买方曹广锋确认后由“理房通”返还给卖方谢嘉辉，以确保当事人的利益获得最大的满足，接受给付后曹广锋应按照该约定谢嘉辉没有收到由“理房通”监管的10000元交房保证金，是在双方为房屋租金的分配产生矛盾的情况下，曹广锋接受房屋后拒绝在《交收房屋确认书》签字确认造成的，该行为没有影响房屋买卖合同目的的实现，谢嘉辉主张曹广锋承担违约金责任支付100000元的违约金，本院不予支持。谢嘉辉主张曹广锋履行合同义务，签字证明已过户了房屋，对此，双方在合同中并无约定，曹广锋不负担此义务，且房屋所有权的变更已经在不动产登记机构办理了登记，进行了公示。该房屋所有权变更登记已于2017年9月14日办理完毕，无需签字证明，谢嘉辉的这一主张，本院不予支持。
谢嘉辉与曹广锋的关于租金分配的合同依法生效，曹广锋未按照合同向谢嘉辉给付租金7200元，应当承担继续履行的违约责任。
曹广锋提交的证据不能证明谢嘉辉在履行房屋合同存在违约行为，也不能证明其所受到损害的范围与谢嘉辉的行为之间存在必然的因果关系，对曹广锋的主张，本院均不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曹广锋于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）谢嘉辉给付租金7200元。
二、驳回原告（反诉被告）谢嘉辉其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）曹广锋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2444元减半收取计1222元，由原告（反诉被告）谢嘉辉负担。反诉案件受理费12128元，减半收取计6064元，由被告（反诉原告）曹广锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 周 杰
二〇一八年六月二十九日
书记员 严橄玲