北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终958号
上诉人（原审被告）：曾磊，男，1975年12月31日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京华泰龙安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京阜通东大街6号院4号楼1-30B。
法定代表人：刘明杰，董事长。
委托诉讼代理人：侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。
上诉人曾磊因与被上诉人北京华泰龙安物业管理有限责任公司（以下简称华泰龙安物业公司）物业服务合同一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾磊上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：华泰龙安物业公司提供的物业服务无法达到基本水平。具体包括：物业服务合同承诺每个单元均有保安和物业管家，但自2006年起未曾提供；业主自行车按照物业规定停放，但连续丢失；物业公司允许外来人员和车辆随意出入，快递人员持有小区门禁钥匙，对业主人身和财产安全风险极大；曾磊从入住到2010年一直正常缴纳物业费，但是物业仍提出各种理由不维修门禁系统；车库和公共区域经常无人打扫卫生，单元大堂常年漏雨；华泰龙安物业公司擅自出租业主空间和车位等。
华泰龙安物业公司辩称，认可一审判决，请求驳回曾磊的上诉请求。
华泰龙安物业公司向一审法院起诉请求：曾磊支付自2010年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费22897.74元及滞纳金24729.56元。
一审法院认定事实：华泰龙安物业公司系东恒时代二期的物业服务公司，与小区开发建设单位北京方恒置业股份有限公司（以下简称方恒公司）于2007年签订有《东恒时代AB区组团物业管理全权委托合同》，并于2011年签订《前期物业服务合同》，约定物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为3.38元/月/建筑平米，华泰龙安物业公司提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。根据华泰龙安物业公司提供的《东恒时代AB区物业管理费测算表》，物业费的构成包括管理服务人员工资社会保险及福利0.847元，共用部位、共用设备设施运行维护费1.214元，清洁卫生费0.214元，园林绿化养护费0.081元，公共秩序维护费0.449元，共用部位、共用设施及公众责任保险0.043元，行政办公费0.087元，物业管理企业固定资产折旧与摊销0.033元，其他费用0.020元，管理公司酬金0.226元，营业税0.177元，实际物业费按3.38元/建筑平米/月收取。
曾磊认可其系涉案房屋的产权人，房屋建筑面积94.09平方米。2006年5月20日，曾磊在《业主公约》上签字确认，其中约定物业管理费按半年收取，产权人或物业使用人应于当月15日到物业公司财务室交纳物业管理服务费。曾磊向华泰龙安物业公司交纳了2010年7月1日之前的物业费，此后的物业费未交纳。
一审庭审中，华泰龙安物业公司起诉要求曾磊交纳2010年7月1日至2016年6月30日期间欠付的物业费，并支付滞纳金。曾磊则称华泰龙安物业公司不具备收费资质，物业费标准高于一期和三期，小区居改商整治、安保、绿化、停车、公共设施等管理服务方面存在重大缺失和不足，并就此提交照片、录像光盘予以证明。华泰龙安物业公司对此表示东恒时代二期的建筑面积、绿化面积、住户数量、电梯数量等均高于一期和三期，二者物业服务标准不一样，居改商问题已向相关行政部门反映，会所的产权属于开发商，公司无权代为管理，绿化和清洁都会定期进行，小区大门配备24小时的保安值守，并就此提交《物业管理费测算表》、《违法经营报告书》、《情况说明》、《接受调查通知单》、会所房产证、《保安服务合同》等证据予以证明。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《业主手册》、催费统计一览表、《物业管理费测算表》、《违法经营报告书》、《情况说明》、《接受调查通知单》、会所房产证、《保安服务合同》、《物业管理顾问合同》、照片、录像光盘及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，作为建设单位的方恒公司选聘华泰龙安物业公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对作为涉案房屋业主的曾磊具有约束力，华泰龙安物业公司有权依据该合同约定的收费标准向曾磊主张物业费。曾磊自2010年7月1日以来一直未交纳物业费，华泰龙安物业公司起诉要求曾磊支付，一审法院予以支持。关于曾磊答辩华泰龙安物业公司提供的物业服务不到位一节，一审法院认为，曾磊主张的物业服务问题，华泰龙安物业公司应当予以改进，但依据现有证据并不足以证明华泰龙安物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，且曾磊做主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认，综合上述情况，曾磊所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。关于滞纳金，曾磊作为小区业主在遇到问题时寻求物业公司帮助与解决符合常理，在未得到解决时通过拒交物业服务费的行为予以抗辩亦情有可原，曾磊并非无理欠费，一审法院对华泰龙安物业公司主张的滞纳金不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业服务费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。同时应指出，华泰龙安物业公司作为物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、曾磊于判决生效后7日内支付华泰龙安物业公司自2010年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费共计22897.74元；二、驳回华泰龙安物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，方恒公司选聘华泰龙安物业公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对作为业主的曾磊具有约束力，华泰龙安物业公司有权依据该合同约定向曾磊主张物业费。对于曾磊关于华泰龙安物业公司提供的物业服务不到位的主张，本院认为，华泰龙安物业公司所提供的物业服务确存在应当整体改进之处，但依据现有证据并不足以证明华泰龙安物业公司在履行合同中存在重大违约行为，或对曾磊的个人利益造成损害。考虑到小区的整体服务情况，曾磊所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由，故对于曾磊的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，曾磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由曾磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 孙承松
代理审判员 郑慧媛
二〇一七年三月十七日
法官 助理 张雅霖
书 记 员 武原野