安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖15民终413号
上诉人（原审被告）：舒城中豪置业有限公司，住所地安徽省舒城县经济技术开发区，统一社会信用代码9134152306521937X4。
法定代表人：葛家根，该公司经理。
委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐达勋，安徽天地缘律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：韦静,女,1974年11月14日出生,汉族。
委托诉讼代理人：ＸＸ兵，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
原审被告：舒城中豪置业有限公司北隅分公司，住所地安徽省舒城县经济技术开发区，组织机构代码08367520-5。
负责人：葛家根，该公司经理。
原审第三人：卜见周，男，1978年12月15日出生，汉族，住安徽省舒城县。
上诉人舒城中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）因与被上诉人葛怀军、原审被告舒城中豪置业有限公司北隅分公司（以下简称中豪北隅分公司）、原审第三人卜见周房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2017）皖1523民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人中豪公司的委托诉讼代理人祝延兵�徐达勋，被上诉人韦静委托诉讼代理人ＸＸ兵、李洋，中豪北隅分公司的法定代表人葛家根到庭参加诉讼。原审第三人卜见周经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中豪公司上诉请求：一、原审法院程序违法，认定事实错误，采信证据错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审判决认定“2015年10月5日被告中豪公司与卜见周项目部签订协议，约定以其开发的30套商品房抵偿剩余部分工程款（总面积3034.42平方米，按每平方米5100元计算为15475542元，该15475542元，卜见周于2015年9月5日出具了收条。令人难以置信的是：①上诉人与第三人卜见周签订协议的一个月前，卜见�就将该协议约定的以房抵款数额确定了，并且还写了收条；然后双方签订协议就按卜见周一个月前写的数额来套出房屋面积、并以该面积来求出单价，还要保证总数字一元不差。②在本次重审期间上诉人并未见到卜见周2015年9月5日出具的收条，原审法院也未就该收条组织上诉人质证（二审法院可查阅原审庭审笔录）。2、原审判决认定“2015年10月12日由第三人向原告出具收条证实冲抵购房款1265645元”的事实不成立。被上诉人韦静所持定购协议载明购买上诉人开发的水运名城14幢11单元2102室，面积为100.29平方米，12幢2单元2207室，面积为103.99平方米，按原审法院认定的卜见周2015年9月5日出具收条的单价每平方米5100元计箅，总房款应为1265645元，而卜见周向被上诉人韦静出具的以房抵款收据（暂且不论其真假）却是1041828元，多出了223817元不符合逻辑。原审法院认定以房抵�是三方真实意思表示，被上诉人明知上诉人与第三人卜见周约定的是每平方米5100元，在签定购协议时每平方米高出近1000元，这不符合常理。①客观事实是被上诉人2016年9月30日第一次起诉后，上诉人向原审法院提起查封裁定异议过程中，第三人卜见周于2016年10月17日才向被上诉人（还包括本案所涉其他五位被上诉人）补写了收条，并将落款时间分别往前倒签，以满足被上诉人诉讼之需和支持被上诉人的诉请证据。证明该收条不是第三人卜见周真实的意思表示。②原审法院第一次审理期间上诉人的代理律师请求对第三人卜见周的收条形成时间进行鉴定，被原审法院所拒绝，但原审法院2016年12月15日作出的（2016）皖1523民初3700号民事判决书确认第三人卜见周的收条是后补的。③原审法院的本次判决也确认第三人卜见周的收条是后补的（见原审判决书第13页“虽然卜见周出具的收条系后补的”），那么就不能按照后补的收条所签署的日期来确认事实。3、原审判决认定自2015年10月12日第三人向被上诉人出具收条证实冲抵购房款1265645元，“同日原告与被告签订定购协议”（原审判决书第12页）的事实认定错误。在原审开庭时上诉人已向法庭详细陈述了定购协议的形成过程，虽然被上诉人持有一式三联定购协议原件，虽然上诉人对该定购协议是在被上诉人起诉后才知晓，虽然定购协议上有上诉人的销售章，但上诉人确实没有与被上诉人协商签订定购协议，被上诉人也没有向法庭举证证明是在何地与何人所签。定购协议上缺项也证实如果是上诉人填写就不会出现缺项不填。4、原审判决认定第三人写了收条、双方签订了定购协议的行为“系三方真实的意思表示，自此原告与第三人之间的债权债务以及被告与第三人之间的拖欠工程款均相互冲抵”（原审判决书第12页）是对本案各方当事人行为事实认定的错误。①按审判决书认定，上诉人与第三人卜见周约定的以房抵款是每平方米5100元，而定购协议约定抵给被上诉人却是每平方米6216元，在约定的单价上就不能反映三方的真实意思表示。②认定第三人写收条、双方签订定购协议的行为“系三方真实的意思表示”是仅仅因为定购协议上有上诉人的销售章就确认是上诉人的真实意思表示，有违法律规定。②第三人卜见周后补的收条，就认定为第三人卜见周与被上诉人之间债权债务已相互冲抵（他们之间有没有债权债务，原审法院并没有作实质性的审查和进行程序及实体性审理），既没有事实依据，也没有法律依据。5、原审判决认定“原告与卜见周已就卜见周的借款或投资款进行了结算”是子虚乌有，不能成立。从原审的判决书列举的当事人所举证据中我们找�到卜见周的借款或投资款的事实与证据，更找不到结算的事实与证据；上诉人也没有收到被上诉人或第三人提交的此类证据，在法院开庭时也没有就该事实进行举证和质证。6、原审判决认定“未有签订商品房买卖合同系被告方不为一定的行为而造成”（原审判决书第14页）是原审法院的主观臆断。按被上诉人所持的定购议所署日期是2015年10月20日，至2016年9月30日起诉，间隔了一年时间，被上诉人既不到上诉人处签订商品房买卖合同，也不主张房屋权属，怎么变成了上诉人不作为？如果认定是上诉人“不为一定的行为而造成”就必须是被上诉人举证证明其在定购协议签署后上诉人拒绝与其签订商品房买卖合同，而被上诉人恰恰没有向法院提举该类证据。7、原审判决认定“自2016年3月30日卜见周出具声明，2016年6月30日发出通知，纠纷由此产生”系认定事实错误。此中无论是上诉人与第三人卜见周之间，还是上诉人与被上诉人之间都没有产生任何纠纷，原审也没有见到此类证据证实。二、原审法院程序违法。原审法院认定“从原告提交的证据看，卜见周项目部为资金周转需要向包括原告在内的人集资借款和接受他们的投资，卜见周后补的收条与原告提交的投资款收据反映，原告的投资款已在卜见周处因定购协议的签订而冲抵。”该认定存在以下问题：①卜见周项目部为资金周转需要向包括原告在内的人集资借款和接受他们的投资的事实是否发生？发生在何时？何种情况下发生的？②卜见周项目部的借款和接受投资的所谓证据证实借款和接受投资的主体是卜见周个人还是卜见周项目部？③无论是卜见周个人还是卜见周项目部的借款和接受投资，与本案是否有关联？如果有关联，其借款和接受投资与上诉人以房抵卜见周项目部的工程�度款有何关联？④卜见周个人还是卜见周项目部的借款和接受投资的证据是什么（在重审期间上诉人没有见到该证据，法院也没有组织上诉人对该证据进行质证，二审法院可查阅庭审笔录），借款和接受投资的事实能否成立？⑤如果卜见周项目部的借款和接受投资的事实确实存在，那就构成了卜见周项目部与被上诉人之间的债权债务关系，这与上诉人与被上诉人之间的买卖合同的物权关系是两个主体、内容、客体都不相同且互不关联的两个并存的法律关系，原审法院应根据最高人民法院关于民事诉讼证据规则第三十五条的规定予以释明，如果要认定该借款和投资行为就要进行实质性审理，但原审法院既没有释明也没有就此进行实质性审理，就确认被上诉人的“投资款已在卜见周处因定购协议的签订而冲抵”，在法律关系上、法律逻辑上都不能成立。三、原审法院�用法律错误。1、原审法院认定定购协议是房屋买卖合同，属定性错误。原审法院认定定购协议是房屋买卖合同忽略了最高人民法院的司法解释和安徽省高级人民法院的指导意见的关健条件，即买受人（即本案被上诉人，下同）除了形式条件上具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，在实质条件上必须支付房屋买卖的定金、订金或房屋对价款。本案所涉房屋定购协议，涉及买受人付款却填写为工程款冲抵，但买受人既不是涉案的施工人，也不是工程款的权利人，买受人无款冲抵；买受人不付款，叫谁来付？定购协议没有约定，到现在也没有任何人来支付购房款。所以，定购协议不是商品房买卖合同。2、原审法院将被上诉人未履行签订商品房买卖合同归责于上诉人，显然错误。定购协议第二部分第2项约定：本物业所售为期房，交房时间为2016年6月30日；第3项约定：若定购方在上述期限内未签署《商品房买卖合同》，或未按期支付房款的则视作定购方违约，本定购协议将自动终止，所付购房的定金不予返还，出售方有权将该房屋另行出售，定购方不得有异议。定购协议第二部分第2项、第3项约定非常明确，即被上诉人应在交房日期前即2016年6月30日前“签署《商品房买卖合同》”。如果定购人不履行“签署《商品房买卖合同》”的义务，“本定购协议将自动终止，所付购房的定金不予返还，出售方有权将该房屋另行出售，定购方不得有异议。”本案被上诉人在定购协议约定的交房日期前没有履行签订商品房买卖合同》的义务。所以，作为定购方的被上诉人在定购协议中的权利义务已从法律上消灭，其责任当然应是被上诉人自行承担。3、原审法院关于争议焦点第一条的认定违反了起码的逻辑关系，�淆了法律关系，是对我国民事法律关系产生、变更和消灭的基本理论的曲解。首先看看上诉人与第三人卜见周之间以房抵款的全过程。①上诉人与第三人卜见周签订协议，用部分在建房屋冲抵部分工程进度款，按约定30套房源3034.42平米，以每平米5100元单价计算为总价款1547.5542万元。协议第一条第3款约定“本协议签订后即视为甲方已向乙方支付了工程款”，但支付多少没有约定。协议第二条第2款约定“顶抵工程的商品房由乙方或乙方指定买受人与甲方签订商品房买卖合同，双方办理购房手续”；可见每套房屋冲抵工程款还需上诉人与卜见周或卜见周指定的买受人签订商品房买卖合同，办理购房手续。②至2016年3月30日卜见周项目部共指定买受人购买了19套房屋，剩余11套房屋自愿交还给上诉人，该11套房屋的购房款卜见周就不予支付。③至2017年1月4日经上诉人与卜见�项目部结算，上诉人以在建房屋冲抵卜见周项目部工程进度款共1670.6738万元（见上诉人在重审一审举证证据四），不包括本案被上诉人及涉案的11套房屋的买受人。④2017年11月13日上诉人与卜见周项目部最终结算（原审判决第12页），卜见周再次不认可被上诉人定购协议所购房屋及涉案的11套房屋的买受人冲抵工程款，并在其应得工程款1400多万元中再次接受了上诉人用其他房屋冲抵工程款。从上述事实可以看出，上诉人与第三人卜见周之间以房屋冲抵工程款的行为及所形成的法律关系已经实施终了，两次结算第三人卜见周都不认可本案被上诉人及涉案11套房屋买受人冲抵工程款。其次看看卜见周与被上诉人之间债权债务关系及与上诉人之间是否存在以房抵款的事实。①原审认定卜见周于2015年9月5日出具收条收到上诉人以房屋冲抵工程款15475542元（原审判决书第11页）”；而2017年1月4日上诉人与卜见周项目部结算以房屋冲抵工程款为1670.6738万元，实际抵款数比卜见周出具的收条多123.1196万元，这其中并不包括本案被上诉人及涉案其他被上诉人的购房款。②被上诉人持有签署日期为2015年10月20日的定购协议，并持有同日第三人卜见周出具的收到其购房款1265645元的收条。③2016年9月30日被上诉人向法院起诉请求上诉人向其交付房屋。上述事实表明：卜见周收到被上诉人的购房款（如果是真的）后卜见周并未将收到的购房款交给上诉人，也没有在结算时认可被上诉人定购协议所确定的以工程款抵房款。卜见周在行为上实际否决了被上诉人定购协议。第三，上述两个法律关系所形成的结果表明：两个法律关系并没有任何交集，而是两股道上跑的车，形成平行的两条线。所以，原审法院认定三方之间的债权债务关系和拖欠工程款均相互冲抵�没有事实依据，并且违反基本的法律常识。4、原审法院采信证据适用双重标准，显失公平。原审法院认为上诉人提交的卜见周的声明与本案无关联性，其效力不及被上诉人，而却对卜见周给被上诉人出具的收条（姑且不论真假）认定对上诉人发生法律效力，完全是适用双重标准，显失公平。
5、原审判决认定定购协议所盖中豪北隅分公司销售专用章的行为由上诉人承担责任也有失偏颇。中豪北隅分公司销售专用章有其特殊的用途和使用范围，本案中北隅分公司销售专用章仅仅使用于定购协议，签订商品房买卖合同使用上诉人行政章，开具收据和发票使用上诉人财务专用章，所以对在定购协议上加盖中豪北隅分公司销售专用章的行为不能认定为上诉人的真实意思表示，也不能据此认为上诉人未尽到注意义务而担责。何况，该公章到底是谁盖的并未查清。6、原审判决认定被上诉人与卜见周的借款或投资款进行了结算，收回房屋被上诉人的利益明显受损（原审判决第14页），是民事案件适用推理错误。①无论被上诉人与卜见周的借款或投资款是否进行了结算，都不能影响或涉及上诉人与被上诉人所签定购协议及其效力。②“收回房屋”的概念或定义是什么？“收回房屋”应是一方已占有了房屋才涉及到收回。在本案审理中只涉及到定购协议的效力，“收回房屋”应是一方已占有了房屋才涉及到收回。原审法院用“收回房屋”显然有失公正。7、原审法院认定第三人卜见周不承担责任，也是适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
韦静答辩称，一、原审法院认定的事实正确。1、上诉人与第三人卜见周签订的协议书及上诉人与被上诉之间�《定购协议》均合法有效，三方间权利义务关系明确，事实清楚。2015年10月5日，上诉人与第三人卜见周签订协议，以其开发的30套商品房抵偿剩余部分工程款，其后上诉人与被上诉人就其中的部分房屋签订《定购协议》，确定了定购方的姓名及身份情况、定购物业的房号和建筑面积、房屋的单价和总价等合同具体内容，同时约定以该11套房的房款用第三人的部分工程款来冲抵。自此被上诉人与第三人之间的债务关系结清，上述行为是三方真实意思表示事实清楚，权利义务关系明确。2、被上诉人与第三人卜见周之间债权债务关系客观存在，案涉房款抵扣第三人部分工程款事实明确、证据充分。一审，被上诉人已对其与第三人卜见周项目部的债权债务关系充分举证，向法院出具的银行转账记录、收据等证据。证明从2013年起，第三人卜见周项目部接受被上诉人借款即投�，双方之间的债务关系就已经客观存在，后因以该11套房的房款冲抵了答辩人的部分工程款，双方的债务才结清，上述事实第三人卜见周也已在一审中表示充分认可。因此，一审法院业已查清该债权债务关系的全部事实。3、本案中《定购协议》中的内容系上诉人方填写，内容真实有效。从一审中查明的事实来看，被告所辩解的理由以及其所申请的证人赵某及李志聪的证人证言前后矛盾，违反常理。从《定购协议》的填写内容及备注内容及盖章上看，该《定购协议》由上诉人方销售负责人指定置业顾问填写、由销售顾问盖章及填写备注内容的事实是无可置疑的。而上诉人无视已查明无误的事实妄称“不知这份协议、也不知道与何人何地所签”显然是歪曲事实混淆视听。4、关于《定购协议》履行问题。本案并非是被上诉人不履行协议义务，而是上诉人拒不履行抵付房�的手续，被上诉人多次前往上诉人处要求履行《定购协议》，上诉人一直拖延，最后拒绝履行协议，现其上诉称是被上诉人自己或者第三人没有履行手续，没有任何事实依据。二、原审判决适用法律正确。从上述一审法院查明的事实，被上诉人已履行完买受人相关义务，据《定购协议》，要求上诉人履行合同义务，交付房屋的诉请是符合法律规定的，理应得到法律的支持。首先，根据2015年10月5日上诉人与第三人卜见周签订《协议书》、葛云辉证明及第三人卜见周出具的收条看，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，定购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条和安徽省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件之相适用法律问题的指导意见》第一条第一款规定的内容，定购协议应当认定为�约合同即房屋买卖合同，并且以房抵消工程款的付款行为也已完成，应当认定为出卖人按约定收受购房款，同时卜见周与被上诉人之间的债权债务因此消灭。其次，上诉人以一份真实性存疑的第三人的手写且有明显篡改的声明及事后补发的通知来主张涉案商品房收回，因其主张对象不是合同相对人，显然不具有合法性、关联性，上诉人也未与被上诉人协商，与第三人之间协商成果效力也不涉及被上诉人，因为被上诉人与第三人已就投资款或借款进行了结算，上诉人若觉得利益受损，应向第三人卜见周追偿，而不是阻挠被上诉人实现其应有权利。综上所述，上诉人中豪公司的上诉请求不能成立，原判决认定事实清楚、程序公正、适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉、维持原判。
中豪北隅分公司答辩意见：同意上诉人上诉意见，不同意被上诉人答辩意见。
原审第三人卜见周未到庭答辩。
韦静向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同并交付房屋，并承担违约损失（从2016年7月1日起按银行贷款利率计算至实际交付日止）。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：“中豪.水运名城”小区系两被告开发，期间被告将“中豪.水运名城”4号、7号、8号、10号和12号楼工程发包给卜见周项目部，因两被告与卜见周项目部工程款未有结清，为抵消工程款，2015年10月5日，被告舒城中豪公司与卜见周项目部签订协议，约定以其开发的30套商品房抵偿剩余部分工程款（总面积为3034.42平方米，按每平方米5100元计算为15475542元，该15475542元卜见周于2015年9月5日出具了收条），同年10月14日，原、被告就该30套住房中的12幢2单元2105室（实际成交价为536418元）、12幢2单元2106室（实际成交价为536418元）及12幢1单元1402室（实际成交价为507450元）签订《中豪.水运名城房屋定购协议》，定购协议约定了定购方﹑出售方的姓名和名称，定购方的有效证件和号码，合同标的物的位置、建筑单价、标的价款、付款方式（付款方式为一次性付款，全额抵工程款）和签约时间，但交付时间及后续签订《商品房买卖合同》时间未有填写。定购协议第三条第3项约定“若定购方在上述期限内未签署《商品房买卖合同》，或未按期支付房款的则视作定购方违约，本定购协议将自动终止，所付购房的定金不予返还，出售方有权将该房屋另行出售，定购方不得有异议。”该条第5项“本定购协议一式三联，开发商两联，认购人一联，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力；签署正式《商品房买卖合同》后，本定购协议书由出售方收回并自然终止。”同年12月5日，中豪公司合同签订人葛云辉出具证明，承诺如果卜见周将冲抵的30套商品房销售完成，被告公司在单价5100元每平方的基础上再减价100元每平方米。此后被告与卜见周就房屋抵款事宜发生争议，至2016年3月30日卜见周出具声明，承诺已签订购房合同的房源其项目部积极配合办理手续，剩余房源无条件移交被告。2016年6月30日被告向卜见周项目部（卜见周于同年7月17日收到）发出通知，要求收回30套住房中的11套住房，其中含原告签订的三套房源，纠纷由此产生。2016年10月8日原告具状来院，请求判令两被告继续履行合同，向原告交付房屋，并自2016年7月1日起按中国人民银行贷款利率支付逾期交付违约金。
另：从原告提交的证据看，卜见周项目部为资金周转需要向包括原告在内的人集资借款和接受他们的投资，卜见周后补的收条与原告提交的投资款收据反映，原告的投资款已在卜见周处�定购协议的签订而冲抵。重审期间，2017年11月13日两被告与第三人签署的〝工程款确认结算协议书”，确认工程造价总金额为78198807元，被告已付第三人工程款64094926元，尚欠工程款14103880元，应退第三人保证金1000000元，总计共欠15103880元。被告与第三人一致同意以中豪.水运名城10#楼102室、103室冲抵第三人工程款6060000元（606m2×10000元/m2）；13#、14#楼下S111铺2149940元（165.38m2×13000元/m2）；第三人同意从工程款中冲抵葛云辉购房款5200000元。上述冲抵14949940元工程款，尚欠153940元工程款。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告与第三人之间的债权债务关系和被告与第三人之间的拖欠工程款是否冲抵问题。2015年10月5日，被告与第三人签订协议，以其开发的30套商品房抵偿剩余部分工程款，由第三人向被告出具收条证实冲抵工程款15475542元；2015年10月14日，由第�人向原告出具收条证实冲抵购房款款1551318元，同日原告与被告签订定购协议，上述行为系三方真实意思表示，自此原告与第三人之间的债权债务以及被告与第三人之间的拖欠工程款均相互冲抵。二、原、被告签订的《中豪.水运名城房屋定购协议》性质属预约合同还是本约合同问题。预约是指将来订立一定契约的契约，《中豪.水运名城房屋定购协议》系2015年10月14日签订，该协议定购方的姓名、身份证号码、定购价、房屋位置及付款方式（为一次性付款，全额抵工程款，实际成交价为5100元每平方米）均有约定，但定购人未签名，交房时间和《商品房买卖合同》签订时间未填写。协议第二条第1项载明定购方须在签订本协议书后签订《商品房买卖合同》，协议第三条第3项载明若定购方在上述期限内未签署《商品房买卖合同》，或未按期支付房款的则视作定购方违约，�定购协议将自动终止，所付购房的定金不予返还，出售方有权将该房屋另行出售，定购方不得有异议。形式内容上可谓预约，但从原告提供的中豪公司与中豪.水运名城4#、7#、8#、10#、12#卜见周项目部签订的《协议书》、葛云辉证明及实际施工人卜见周出具的收条看，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五、第六条的规定，定购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条和安徽省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第一款规定的内容，并以房抵消工程款的付款行为也已完成，卜见周与原告之间的债权债务因此消灭，被告以此后卜见周的声明和自己向卜见周发出的通知来主张涉案商品房收回，因其主张对象不是合同相对人，显然不具有合法性、关联性。虽然卜见周出具的�条系后补的，但当时约定抵消工程款，且抵消的数额卜见周出具了收条，其应当认定为出卖人按约定收受购房款。故定购协议应当认定为本约合同即房屋买卖合同。三、被告出具的通知、声明、工程款确认结算协议书等合法性、关联性问题。被告向本院提交通知、声明、工程款确认结算协议书等意欲证明其通过协商的方式收回涉案房屋，但其不是与原告协商而是与第三人协商，其效力不能涉及原告，且原告与卜见周已就卜见周的借款或投资款进行了结算，如果收回房屋原告的利益明显受损。被告如认为支付给卜见周项目部的工程款高于约定，可向卜见周追偿，而不是收回房屋。
基于上述理由，原、被告间签订的定购协议因对法定的主要内容进行了约定，根据相关法律规定该定购协议应当认定为商品房买卖合同。既然定购协议认定为房屋买卖合同，被告应当继续履行，履行交付涉案房屋的义务；但因定购协议未约定交付时间，故原告请求判令被告支付迟延交付违约金的诉讼请求，不予支持；对被告方抗辩定购协议当时摆放在售楼部吧台上，可以自由取走，原告方未在定购协议上签名，以及原告未在约定期限与被告方签订商品房买卖正式合同，因而定购协议无效的主张，该院认为原告方以自己的行为表明其要求履行协议，但被告抗辩要求解除协议或认定合同无效，可见未有签订商品房买卖合同系被告方不为一定的行为而造成，故本院不予采纳。而被告中豪北隅分公司系分公司，是受被告中豪公司委托办理相关业务，其依公司法的规定不具有承担民事责任的资格，故本案民事责任应当由被告中豪公司承担。
综上所述，经该院审判委员会讨论决定，原告的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法�第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五、第一百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，判决:一、被告舒城中豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛怀军继续履行双方签订的《中豪.水运名城房屋定购协议》；二、第三人卜见周不承担责任；三、驳回原告葛怀军其他诉讼请求。案件受理费18760元，诉讼保全费5000元，合计23760元，由原告葛怀军负担160元，被告舒城中豪置业有限公司负担23600元。
上诉人中豪公司二审中向本院提交《工程结算审定书》（复印件）一份，内容为：1、2017年10月18日，上诉人与卜见周就中豪·水云名城4#、7#、8#、10#、12#、15#、16#楼及地下车库A、地下车库B工程结算审定造价78198807元的事实。2、2017年11月13日，上诉人与卜见周签订《工程款确认结算协议书》，上诉人已按该协议书的内容支付工程款等事实，证明目的：上诉人与卜见周签订的《工程款确认结算协议书》后，本案所有案涉房源，被上诉人及原审第三人无权主张任何权利，上诉人已不欠付卜见周的工程款。
被上诉人唐世春质证意见：与本案无关联性，真实性由法院依法认定。
本院认证意见：该审定书与上诉人一审所举《工程款确认结算协议书》中工程造价总额一致，具有真实性，予以认定。但不能达到上诉人的证明目的。
其他各方当事人二审未向本院提交新的证据。
本院二审审理查明的事实同一审相同。
本院认为，1、中豪公司、卜见周、葛怀军是否存在三方的抵债情况（抵付工程款、投资款）；2、中豪公司与葛怀军是否签订有《定购房屋协议》以及该定购协议的性质及效力，是属于预约合同还是本约合同；3、关于《定购房屋协议》是否有履行的可能和必要。
关于争议焦点一，原审第三人卜见周作为中豪·水云名城4#、7#、8#、10#、12#、15#、16#楼及地下车库工程项目实际施工人，在施工期间，其与中豪公司于2015年10月5日达成以商品房抵付部分工程款的协议，双方对用于抵偿的商品房房号（包括本案诉争的房屋在内共计30套）、面积、单价予以明确。本案一审已经查明中豪公司、卜见周于2017年11月13日进行决算，确认中豪公司欠付卜见周工程款14103880元，应退还保证金100万元，共欠15103880元。对于本案所涉卜见周以诉争房屋抵付欠付葛怀军借款的事实及借款金额，卜见周并无异议，且签订《订购协议》之日，中豪公司尚欠卜见周工程款远远大于包括葛怀军在内的六购房人的抵付款项，故即便葛怀军与�见周之间无法确定是否存在真实的借贷关系，卜见周依据其与中豪公司2015年10月5日签订的以房抵偿工程款的《协议书》指定购房人葛怀军与中豪公司签订《订购协议》，不损害中豪公司的利益。况且，《订购协议》约定的房屋单价6006元/㎡，远高于卜见周与中豪公司签订的《协议书》约定的底价5100元/㎡。
关于争议焦点二，《协议书》约定商品房由乙方（卜见周）或乙方指定的买受人与甲方（中豪公司）签订商品房买卖合同。后被上诉人葛怀军作为定购方在中豪·水云名城房屋订购协议上签字，中豪北隅分公司在出售方处加盖合同专用章。该订购协议上记载了诉争房屋的位置、房号、建筑面积、房屋总价款及交房时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，案涉《定购房屋协议》具备商品房买卖合同的主要内容，合法、有效。且系中豪公司以房款抵偿欠付卜见周的工程款，应视为中豪公司已收取售房款。该协议应认定为商品房买卖合同，即本约合同，而非预约合同。
关于争议焦点三，卜见周在签订《协议书》后，未能销售完毕《协议书》所附30套房屋，其在2016年3月30日声明“即日起此合同（应指《协议书》）内容作废，已签订购房合同的房源本项目部积极配合办理手续，剩余房源无条件移交至水运·名城售楼中心”。《定购房屋协议》签订时间是2015年10月12日，早在卜见周该声明之前即已签订，可见，卜见周声明的剩余房源并不包括本案《定购房屋协议》所涉房屋。2016年6月30日，中豪公司通知卜见周收回包括本案诉争的房屋在内的11套房屋，卜见周虽签收，但该通知是其单方意思表示，不影响卜见周依据此前与中豪公司签订《协议书》指定葛怀军与中豪公司签订《订购房屋协议》的效力。现本案诉争的12幢2单元2207室房屋已经一审法院查封，该《订购房屋协议》尚不存在房屋产权存在其他纠纷足以导致无法交付等不能履行的情形，一审法院判决继续履行正确。
综上，中豪公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、维持安徽省舒城县人民法院（2017）皖1523民初2583号民事判决第二项、第三项，即第三人卜见周不承担责任；驳回原告韦静其他诉讼请求。
二、撤销安徽省舒城县人民法院（2017）皖1523民初2583号民事判决第一项，即被告舒城中豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韦静继续履行双方签订的《中豪.水运名城房屋定购协议》。
三、舒城中豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韦静继续履行双方签订的《中豪.水运名城房屋定购协议》中12幢2单元2207室部分。
二审案件受理费14190元，由舒城中豪置业有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张海龙
审判员 马 龙
二〇一八年五月十八日
书记员 熊贤茹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途�庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。