北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5895号
上诉人（原审被告）樊玉玲，女，1971年6月6日出生。
委托代理人陈君，河北唐正律师事务所律师。
委托代理人刘翠元，河北唐正律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈哲，男，1986年5月10日出生。
上诉人樊玉玲、陈哲因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第36917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。樊玉玲之委托代理人陈君、刘翠元，陈哲本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
樊玉玲在一审法院起诉称：2015年3月1日，樊玉玲、陈哲签订《商业租赁合同》，约定樊玉玲将北京市朝阳区东三环中路39号院建外SOHO东区5号楼别墅0104A的房屋出租给陈哲使用，租期2015年3月1日至2018年2月28日，月租金25000元。合同签订后，樊玉玲将房屋交付陈哲使用。之后，樊玉玲发现陈哲并没有实际使用该房屋，而是将房屋擅自改变结构分租他人。樊玉玲多次与陈哲沟通，要求陈哲纠正其违约行为，陈哲拒绝。现樊玉玲起诉，要求确认双方签订的《商业租赁合同》于2015年7月6日解除；陈哲腾退租赁房屋；陈哲支付违约金5万元、赔偿2015年8月的租金损失25000元。
陈哲辩称：双方合同并未到期，樊玉玲存在违约行为，故陈哲不同意樊玉玲的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2015年3月1日，樊玉玲（出租方、甲方）与陈哲（承租方、乙方）签订《商�租赁合同》。双方约定：甲方将北京市朝阳区东三环中路39号院建外SOHO东区5号别墅0104A房产出租给乙方，房产建筑面积45平方米，承租房屋作为商业用途；租期2015年3月1日至2018年2月28日；承租房屋的月租金为25000元，租金每2个月支付一次，于付款月起租10天前支付下一次租金；押金4万元，如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索；第四条第3款约定：承租期内乙方对承租房屋进行装修改造，需要符合国家相关法律、法规规定，并提前将装修方案及设计施工图纸交甲方及甲方物业管理机构，获得甲方或甲方物业管理机构批准后方可施工，乙方自行承担承租房屋的装修费用及协调工作；第四条第4款约定：承租期内乙方改动、调整承租区域的主要结构需要事前获得甲方同意；第四条第7款约定：承租期内，未经甲方批准乙方不得将承租房屋的部分或全部转借、转租第三方；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋部分或全部的，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过半个月房租；乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质；甲方因以上原因和乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所缴纳的押金，如押金不足2个月或不足以赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可向乙方追偿；本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除本合同，任何一方违反本合同约定，应支付2个月房租作为违约金。
合同签订后，樊玉玲向陈哲提供租赁房屋；陈哲给付樊玉玲押金4万元，并支付房租至2015年7月31日。
2015年3月初，陈哲将租赁房屋一半面积转租案外人丁建。审理中，陈哲主张樊玉玲同意其将租赁房屋拆分转租，并向法院提供《商业租赁合同》。在陈哲提供的租赁合同最后一页补充说明处有陈哲手写内容：“同意陈哲将该房屋拆分转租”。樊玉玲主张双方无该约定，该内容为由陈哲自行书写；并主张其于2015年6月通过物业公司得知陈哲将部分房屋转租丁建，同时得知陈哲将租赁房屋楼梯拆改，将木制楼梯更换为玻璃楼梯；将租赁房屋隔成二间，在隔断上增加出入口；将外立面上的窗改为门。陈哲主张其与丁建于2015年3月对租赁房屋进行了上述装修改动。
2015年6月10日，樊玉玲向陈哲发出律师函，内容为：“……您将房屋分租及在墙体上另开房屋门的行为严重违反了双方的合同约定及法律法规对于诚信履行合同的规定。现通知您在一个月之内消除违约行为，诚信履行合同，否则将承担一切法律后果！”。
2015年7月6日，樊玉玲向陈哲发出解除合同通知书，内容为：陈哲未按合同第四条第3款、第4款、第7款的相关约定履行合同义务，已严重违反双方约定，通知陈哲解除双方的《商业租赁合同》。
审理中，樊玉玲主张其于2015年7月11日就丁建所使用的房屋形成租赁合同关系；其于2015年7月将租赁房屋的房门换锁，但陈哲多次对锁破坏，导致樊玉玲无法出租房屋。陈哲主张其于2015年7月上旬腾退租赁房屋，后因无法进入拿东西，便撬锁进入。
一审法院认为：樊玉玲与陈哲之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。陈哲主张其享有拆分转租权，并向本院提供租赁合同，樊玉玲对此不予认可。因陈哲提供的租赁合同中关于“同意陈哲将该房屋拆分转租”的内�由陈哲书写，而在樊玉玲提供的租赁合同中并无此内容，且陈哲就上述主张未向本院提供其他证据佐证，故对陈哲的主张，法院不予采纳。陈哲在履行合同过程中，擅自将部分房屋转租他人并擅自改动房屋结构，违反合同约定，故樊玉玲享有合同解除权。樊玉玲于2015年7月6日向陈哲发出解除合同通知，故双方租赁合同于当日解除。樊玉玲要求陈哲腾退租赁房屋，因樊玉玲已将租赁房屋换锁并收回，故对该项诉讼请求，法院不予支持。根据合同约定，因陈哲违约导致租赁合同解除，樊玉玲有权不退还陈哲押金，该押金具有违约金性质。现樊玉玲要求陈哲另行支付违约金，因约定的违约金过分高于造成的损失，故法院对此予以酌减。樊玉玲要求陈哲赔偿2015年8月的租金损失，考虑到本案实际情况，陈哲存在影响樊玉玲房屋使用情形，故陈哲应适当赔偿樊玉玲经济损失，�体数额由法院酌定。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认樊玉玲与陈哲签订的《商业租赁合同》于二〇一五年七月六日解除。
二、陈哲于本判决生效后七日内给付樊玉玲违约金二万五千元。
三、陈哲于本判决生效后七日内赔偿樊玉玲经济损失二千元。
四、驳回樊玉玲其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，樊玉玲、陈哲均不服上诉至本院。
樊玉玲上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，判决陈哲腾退涉案房屋，支付樊玉玲违约金5万元，给付樊玉玲2015年8月份租金损失25000元，按每月25000元的标准向樊玉玲支付逾期腾房占有使用费至实际腾退房屋之日止。其上诉理由是：樊玉玲刚刚换锁，陈哲就撬锁强占并持续使用，并没有腾退房屋的行为；陈哲违反合同擅自改变房屋的架构和布局，单方篡改合同并擅自转租房屋，应当依约承担25000元违约金，一审法院主动下调违约金属于审查事实不清并适用法律错误；陈哲一直持续占有房屋至今，樊玉玲一审主张的2015年8月租金损失实际上就是法律规定的逾期腾房占有使用费，法院应当全部支持。
陈哲上诉请求：撤销原判，改判驳回樊玉玲的全部诉讼请求。其上诉理由是：双方合同载明同意陈哲将该房屋拆分转租，故陈哲转租房屋不违约，不应承担违约责任。
经审理查明，一审法院已查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，经陈哲申请�本院前往北京锦融物业管理有限公司调取樊玉玲、丁建的装修材料，双方对上述证据的真实性予以认可。樊玉玲方质证称，证据中没有樊玉玲同意陈哲转租丁建，及樊玉玲同意丁建装修的内容。陈哲称根据合同约定可以认定樊玉玲同意转租合同。
陈哲提交了短信记录等证据证明樊玉玲知晓转租事宜，樊玉玲对此不予认可。陈哲认可在没有得到物业公司同意的情况下，自行将玻璃窗拆改成门，但认为不涉及主体结构。樊玉玲称陈哲拆改结构行为没有通知樊玉玲，亦未得到樊玉玲同意。陈哲称樊玉玲同意其转租意味着也同意其拆改房屋结构，所以无须通知樊玉玲，事实上，其亦未通知樊玉玲。
本院审理期间，陈哲认可樊玉玲在将房屋换锁后，其于七月又将樊玉玲的锁换掉，现实际占有使用房屋至今。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案为证。
本院认为：双方签订的《商业租赁合同》第四条第7款约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质。”陈哲未经樊玉玲同意拆改变动房屋的外部结构，违反了合同约定，故樊玉玲有权解除合同，收回房屋，向陈哲主张违约金。陈哲应当承担违约责任向樊玉玲交还房屋，支付违约金。一审判决没有支持樊玉玲主张陈哲腾退房屋的诉讼请求错误，本院予以纠正。考虑到合同约定樊玉玲有权不退还陈哲押金，该房屋押金具有违约金性质，故一审法院酌定陈哲应当承担支付违约金的数额并无不当。陈哲在樊玉玲将房屋收回后，又将樊玉玲的房锁撬开并占有使用至今，故陈哲应当支付樊玉玲租金损失。考虑到陈哲支�租金至7月31日，且因纠纷未及时解决，双方均有损失，据此一审法院酌定樊玉玲损失数额并无不当。樊玉玲主张2015年9月至今的房屋占有使用费，因其在一审期间并未提起，故二审期间不予审理，其可另行主张。陈哲的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第36917号判决第一、二、三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第36917号判决第四项；
三、陈哲于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO东区5号别墅0104A的房屋腾退给樊玉玲；
四、驳回樊玉玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费1676元，由樊�玲负担1200元（已交纳），由陈哲负担476元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费3976元，由樊玉玲负担2250元（已交纳），由陈哲负担1726元（已交纳1676元，余款于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 王世洋
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王玮玮