重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第05618号
原告重庆融隽房地产顾问有限公司，住所地重庆经开区青龙路8号3幢4-1号，组织机构代码56874304-2。
法定代表人李希，总经理。
委托代理人余正勇，重庆展图律师事务所律师。
委托代理人仇雪，女，1970年3月7日出生，汉族，公司员工，住重庆市南岸区。
被告重庆坤山置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道24号5单元2-1号，组织机构代码59519370-1。
法定代表人熊勇，董事长。
委托代理人刘学能，重庆万顺律师事务所律师。
原告重庆融隽房地产顾问有限公司（以下简称：融隽顾问公司）诉被告重庆坤山置业有限公司（以下简称：坤山置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年2月24日、2014年7月15日公开开庭进行了审理，原告融隽顾问公司的委托代理人余正勇、仇雪，被告坤山置业公司法定代表人熊勇及其委托代理人刘学能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告融隽顾问公司诉称，原告与被告于2012年8月签订了《万盛黑山·上天池商品房销售委托合同书》。原告依据合同履行义务，而被告于2013年8月14日无故解除了该合同。依据合同约定：被告应赔偿原告经济损失人民币50万元，同时还要支付原告已完成的房屋销售佣金185010元。现请求判令被告支付原告销售佣金185010元，赔偿原告经济损失500000元。
被告坤山置业公司辩称，合同依法签订，应受法律保护，销售佣金同意按合同约定支付，但应扣除已付佣金64297元，并扣除被告为原告垫付的广告费39429元。原告未按合同约定履行义务，未制定该项目的规划定位、营销策略的书面方案，未制作户型模型2套，未在黑山谷南门设两块户外广告牌和一副灯箱广告，未进行该项目所需宣传品文案撰写，新闻宣传、促销单页、户型单页，未提交项目广告宣传计划，未在报子及电视节目上都进行宣传，已构成严重违约。由于原告未履行上述义务，导致商品房销售不畅，截止2013年8月14日原告销售商品房21套（包括原告自销9套），造成被告投入几千万的资金积压被套不能及时收回，使被告蒙受较大经济损失。从2013年8月14日被告给原告发函的意思来看，不难看出关于解除合同事宜前一天8月13日进行了友好协商，并非原告单方解除合同的意思，原告在收到此函后，不但未与被告协商，也未提出反对意见，自行清理相关表册，并于同年8月26日到被告处办理了交接手续，双方属协商解除合同，不同意赔偿损失。
经审理查明，2012年7月20日，原、被告双方签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售合同书》一份，约定：甲方（坤山置业公司）委托乙方（融隽顾问公司）代理销售“万盛黑山·上天池”项目范围内的商品房住宅（含酒店式公寓）的营销策划及销售工作，总体量约9200平方米，264套。甲方权利及义务为：1、甲方保证委托乙方代理销售之物业属合法商品物业，并提供：《国有出让土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等合法销售商品房的证明文件（甲方承诺相关证件根据实际情况逐步提供）。2、甲方负责提供位于黑山南门的公司项目部现有底楼及家私供乙方作售房部，并提供售楼部水电、复印等方便，其租金、水电费等由甲方承担。3、在销售开始前，甲方与乙方共同制定对购房客户的承诺标准，并明确《商品房买卖合同》中各项的填写标准及补充协议内容，未经甲方同意，乙方不得将房屋销售合同内容单方面更改，甲方也不能擅自更改对客户的承诺标准。4、甲方在黑山销售处内派专人，负责项目购房合同的审核，定金、房款的收取，以及购房合同登记及按揭贷款合同办理等工作。5、甲方负责审核和确定乙方提交的销售策略，监督乙方营销策划、代理销售方案的执行。6、甲方有权检查、指导乙方工作，如甲方对乙方策划小组及销售人员表现不满意，可提出书面更换，乙方在5个工作日内予以更换。7、该项目共264套住宅（含公寓房）乙方代理销售房源200套，甲方自售64套，其签约等售房手续由乙方办理，乙方基本佣金按2%提取；客户委托装修款按2％提取。如甲方自售超过64套房屋，其超出部分作为乙方销售业绩，并按合同约定计算佣金，此自售房源的确认以甲方提供的客户清单作为依据。8、甲方将项目部现有的商务车一辆作项目售房车，乙方每天按1000元付给甲方租金，乙方负责车辆的运行的全部费用，乙方负责车身的广告文案及制作费用。租金在乙方佣金中扣除。9、甲方按照合同约定按时按量支付销售代理费用。乙方权利与义务为：1、乙方负责整个项目销售的具体实施，包括整个项目的规划定位、销售策略制定、售楼前准备、售楼中咨询、接待促销活动的实施，签订认购协议、商品房买卖合同、协助办理按揭贷款等销售事务。2、乙方负责重庆主城繁华地方观音桥设售房分部，并制作沙盘（2套）、户型模型（2套），配备相应的售房车辆和办公家具用具等基本销售设施；并负责承担重庆主城售房部的所有费用。3、乙方负责项目广告和新闻宣传的费用投入：（l）户外广告。在南门适当地方设立二块户外广告牌和一幅灯箱广告，甲方负责具体位置的确定和协调，乙方负责上述广告牌的制作费用。（2）售楼部内部包装。包括售房部装修、家私及灯箱、展板、形象墙等包装。（3）销售资料。包括楼书、海报和户型单页等销售资料的设计和印刷。（4）一切以实际项目需要出发乙方根据项目需要选择恰当的媒体进行宣传。4、乙方负责与广告公司的对接工作，作好项目广告销售资料、楼盘现场形象等相关销售设施的包装设计工作，并承担广告设计费用。5、乙方负责落实项目所需宣传品文案撰写，包括新闻宣传、促销单页、户型单页等文案工作，提交项目广告宣传计划，经甲方审核同意后实施并承担其相关费用。6、乙方负责项目所有的推广、销售实施工作，包括售楼部现场管理、房源控制，编制并实施各类销售方案。7、本着对甲方高度负责的精神，乙方必须配备精干的销售团队，并承担销售团队人员工资、津贴、提成、交通费及职业服装费等。如乙方同其雇佣的人员发生劳动及经济纠纷，由乙方负责协调处理并承担其责任。8、乙方根据市场情况有随时调整房屋销售价格的权利，但每次调整房价前须经甲方审核同意后方可实施。9、乙方负责提出符合市场的销售底价表报甲方审核签字认可后实施，该底价表一经确定，在项目阶段销售期内不得调整，并作为结算销售溢价佣金的唯一依据。未经甲方允许，乙方不得低于此底价表的价格销售房屋。底价表在项目签订合同后一个月内确定并作为合同附件与主合同具同等法律效力。10、乙方须严格按照甲方确定的交房标准、付款方式及交房时间等条件进行销售。11、乙方须协助甲方进行交房、合同登记备案、抵押登记、办理产权证等相关事宜。12、乙方代表甲方在重庆售房处与客户签订《商品房买卖合同》，并指派专人审核合同，收取的定金、房款，派专人每天存入甲方公司账户。13、如购房者需到现场看房、乙方应当负责交通、食宿费用。15、乙方按照合同约定按时按量收取销售代理费用。销售价格及销售任务约定：1、甲乙双方协商确定本项目房屋销售底价，底价由清水房价、客户委托装饰装修（含家具用具、家用电器）等项费用构成。具体结算底价双方约定为：清水房建筑面积基价为：4500元／平方米，装饰装修及家电基价为（客户委托甲方代为装修的部分2300元／平方米。2、上述定价与乙方的销售代理佣金结算密切相关，在上述底价范围内，成交的客户，乙方只能提取基本佣金。如房屋销售超上述底价，乙方提取溢价分成佣金。代理佣金及取费标准：l、代理佣金收取方式：销售代理佣金＝基本佣金十溢价分成佣金＋装饰装修推广佣金。2、收费标准：乙方售房部分：（1）基本佣金＝每套房屋销售底价总额（销售建面×销售底价）×3%。（2）溢价分成佣金=（每套房屋实际销售建面单价-
房屋的销售底价）×销售面积（建面）×30%；（3）装修推广佣金＝客户委托甲方代为装修费用总额×3％。甲方售房部分：（1）基本佣金=每套房屋销售底价总额（销售建面×销售底价）×2%；（2）装修推广佣金=客户委托甲方代为装修费用总额×2％。3、结算条件：乙方完成房屋销售合同签订后，应提取的销售代理佣金只能按照购房者向甲方实际交纳购房款比例进行提取。4、甲乙双方根据项目成本和市场状况确定销售底价，作为乙方销售代理佣金及溢价分成佣金结算唯一依据，甲乙双方不得更改。乙方分得销售代理佣金部分，甲方代扣11％相关税费（包括营业税、土地增值税、企业所得税）等，乙方可以不出具发票。如乙方出具正式发票，则不代扣税费。代理期限约定：本合同代理期自合同签署之日起，至项目销售达到95％之时止（按甲方开发可售住宅套数计算）。付款方式和付款时间约定：1、代理的基本佣金及溢价分成佣金和装修推广佣金按月结算（以当月签订商品房买卖合同甲方实际收到的购房款或代理装修款为计算依据），具体结算佣金公式为：当月计提佣金：A、当月甲方实际收到的房屋销售款底价总额×3％＋当月甲方实际收到的代为装修款总额×3%＋当月甲方实际收到的房屋销售的溢价总额×30％。B、当月甲方自售房实际收到的销售款总额×2％十当月甲方自售房实际收到客户委托装修款总额×2%。2、乙方于每月5日向甲方提交上月《销售代理佣金结算申请》，甲方应于7个工作日内审定并支付乙方应得之销售代理佣金。退房退定处理：1、退房，（1）、甲方责任：乙方接受甲方退房指令，所退之房屋乙方继续销售，所退之房乙方按甲方实际收取房屋实际销售款额的0.5%收取佣金，其余2.5%退还甲方。乙方再销售该房屋，甲方需另行按本合同约定佣金支付方式支付佣金。（2）、乙方责任：由于乙方责任造成的退房，所退之房乙方按实际收取的佣金退还甲方，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。2、退定，客户原因退定，定金一般不予退还，其定金甲方收取70%，乙方收取30%。违约责任约定：甲方违约责任：甲方无故终止合同，需赔偿乙方经济损失50万元人民币。若乙方无故终止合同，给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方支付违约金50万元，并赔偿由此给甲方造成的所有经济损失。
2012年8月29日，原、被告双方又签订《万盛黑山·上天池商品房销售委托补充协议》一份，约定：一、乙方对1＃楼、2＃楼、3＃楼一律以精装修商品房进行宣传、营销。二、销售底价：1＃楼，2＃楼带家具家电销售底价：6800元／平方米。3＃楼不带家具家电销售底价：6200元／平方米，带家具家电销售底价：6800元／平方米。三、代理佣金计算方法，1、代理佣金收取方式：销售代理佣金=基本佣金＋溢价分成佣金。2、收费标准：A、乙方售房部分：（l）、基本佣金=每套房屋销售底价总额（销售建面×销售底价）×3%；（2）、溢价分成佣金=（每套房屋实际销售建面单价-
房屋的销售底价）×销售面积（建面）×30%。B、甲方售房部分：基本佣金＝每套房屋销售底价总额（销售建面×销售底价）×2%。四、本协议条款与《万盛黑山·上天池商品房销售委托合同》相关条款内容有冲突的地方，以本协议条款为准。五、本协议作为《万盛黑山·上天池商品房销售委托合同》的补充协议，与原合同具有同等法律效力。合同签订后，原告成立以何怀奇为销售经理的销售团队，着手在江北步行街租赁一套住宅作为重庆销售点，并制作沙盘2套及售楼前期准备工作，并参加2012年重庆市秋季房交会和2013年春季房交会。2013年3月8日，被告取得重庆市商品房预售许可证。2013年4月23日，原、被双方又签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售委托补充协议》一份，约定：乙方根据市场项目自身状况，灵活把握本项目所有房源的销售价格及优惠政策，销售价格表及优惠政策无需甲方签字确认，但乙方需保证该项目售罄时乙方售房部分的销售均价不低于建筑面积6800元／平方米。2013年6月1日，由于商品房销售不好，为了促销，原、被双方又签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售委托合同书补充说明》一份，补充说明载明：1、为促进项目快速销售，甲方确定2013年6月销售成交均价为建筑面积6700元／平方米；2、甲方制定2013年6月执行销售政策为：凡6月认购本项目房源，在目前成交底价基础上，额外再给予每套10000-20000元的总房款优惠，具体办法为：第1-10名认购客户额外优惠20000元，第11-20名认购客户额外优惠15000元，21-30名认购客户额外优惠10000元；3、此额外优惠为6月促销期甲方制定的特别优惠，不作为甲方对乙方销售价格的考核，不纳入项目销售的均价的测算。2013年7月8日，由于黑山谷市场供应量增加，市场销售价格发生变化，商品房销售也不理想，原、被告双方又召开“豪格假日酒店”项目会议纪要，载明：1、加快销售速度，不再执行双方前期约定的“精装修带家电”建筑面积6800元／平方米的销售均价（溢价结算基价仍按6800元／平方米，低于此价格融隽公司不结算溢价佣金）；从即日起按清水房建筑面积4500元／平方米＋1500元／平方米（精装修带家电）对外报价，销售经理何怀奇根据客户意向及价格接受程度灵活掌握销售价格。2、朝内房源执行特殊的销售政策；首付一万，首付余款在2014年6月1日前付清，首付款可选择每月支付，也可以选择每季度支付，在客户首付款未付清时，不作商品房预售登记；3、观音桥卖场可于2013年10月后撤除。
2013年8月13日，由于销售仍上不去，被告法定代表人熊勇与原告法定代表人李希及销售经理何怀奇一起在被告处协商解除合同事宜。原告称，协商过但未达成协议。被告称，双方同意解除合同，但原告法定代表人李希要求被告先发一个解除函，回去再与其他股东商量。2013年8月14日被告向原告发出《重庆坤山置业有限公司关于解除“万盛黑山怡苑·上天池商品房销售委托合同书》的函，该函载明：重庆融隽房地产顾问有限公司：重庆坤山置业有限公司2012年7月20日与重庆融隽房地产顾问有限公司共同签订的《万盛黑山怡苑·上天池商品房销售委托合同书》。一年多来，由于各种原因，房屋销售业绩不佳。2013年8月13日，经双方友好协商，一致同意解除《万盛黑山怡苑·上天池商品房销售委托合同书》，双方同意相关费用问题另外协商解决。2013年8月26日，原告自己准备好相关资料到被告处办理了移交，并将黑山销售部人员撤回，随后撤销观音桥卖场。截止2013年8月14日，被告向原告提供了重庆市企业投资项目备案证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、怡苑·上天池用地红线图、建筑工程规划许可证，但建筑工程施工许可证至今未向原告提供。2014年2月20日，重庆市万盛经济技术开发区规划建设局出具证明，载明：被告开发的怡苑·上天池项目其他施工条件于2013年6月已具备，但至今未完清城市建设配套费，施工许可证暂不颁发。
另查明，按合同约定乙方负责项目广告和新闻宣传的费用投入，在南门设立二块户外广告牌和一幅灯箱广告，原告至被告2013年3月8日取得商品房预售许可证时仍未制作，2013年4月初由被告公司副总李万华与重庆市万盛区瑞澳广告装饰部（以下简称：瑞澳广告部）联系，并与瑞澳广告部单方签订协议书后，在黑山南门加工制作户外广告二块及灯箱广告一块，总价款为
37929元，并于2013年5月2日将发票开具给被告，由于合同约定广告投入的费用由原告承担，故被告将该广告的协议书及发票原件提供给原告，但原告一直未付款。审理中，本院于2014年1月3日责成原告在5日内将此款支付瑞澳广告部，作为原告的损失费用，能否主张由法院认定，否则由被告先行垫付，本院在被告支付原告佣金里面扣除。被告于2014年1月15日支付此广告费时，由于被告已将发票原件交给原告，瑞澳广告部重新出具发票需重新上税，故原告支付广告费用为39429元。
同时查明，截止2013年8月26日，黑山·怡苑销售房屋34套，原告销售22套，被告通过关系自销12套。签订商品房买卖合同24套。签订认购书未签订商品房买卖合同10套。截止2014年7月15日，退房，退定金8套，其余26套销售面积为942.42平方米，成交总价为6193397元，实收房款为4236093元。2013年8月26日后，有2户退房（基本情况是：1、刘某、房号1-3-3、建面34.3平方米、单价6600元、成交价226380元、佣金率3%、预付定金2000元；基础佣金6791元，2014年5月26日退房款36380元，退各种税款9921元；2、尹某、房号1-3-8、建面34.3平方米、单价6600元、成交价226380元、佣金率3%、预付定金2000元、基础佣金6791元，2014年5月26日退房款36380元，退各种税款9921元），有6户（罗某、漆某、钟某、张某、李某、周某）已签订认购书未签订商品房预售合同退定金（基本情况是：1罗某房号2-2-8，建面55.63平方米，单价7093.19元、成交价394621.97元、佣金率2%、预付定金50000元，基础佣金7565元、溢价佣金4901元，该套房由原告代被告与罗某签订，团购协议第5条约定“签订本团购协议时乙方（罗某）交纳诚意金人民币50000元，并于2012年12月31日前接甲方通知签约时间3日内签订该套房屋的《商品房买卖合同》此诚意金不退”；2漆某房号3-3-27、建面41.47平方米、单价7071.17元、成交价293241.42元、佣金率3%、预付定金10000元、基础佣金8460元、溢价佣金3374元，该套房由原告代被告与漆某签订的团购协议第5条约定“签订本团购协议时乙方（漆某）交纳诚意金人民币10000元，并于2012年12月31日前接甲方通知签约时间3日内签订该套房屋的《商品房买卖合同》此诚意金不退”；3、钟某房号3-4-28、建面33.31平方米、单价6100元、成交价203191元、佣金率2%、预付定金5000元、基础佣金4064元；4、张某已签订商品房买卖合同、建面33.43平方米、单价5834.58元、成交价195050.01元、佣金率2%、基础佣金3901元；5、李某已签订商品房买卖合同、建面34.35平方米、单价6566.64元、成交价225564.08元、佣金率3%、基础佣金6767元。6、周某房号3-3-30、建面34.35平方米、单价6566.64元、成交价225564.08元、佣金率3%、预付定金1000元、基础佣金4210元。钟某、张某、李某、周某签订团购协议是在被告2013年3月8日取得商品房预售许可证之后。
审理中，原、被告双方认可被告已支付原告佣金64297元。双方对未退26套房屋的基础佣金无异议，被告同意按6193397元应收房款作为实收房款计算基础佣金，故基础佣金为157921元。双方同意不扣除佣金总额11%的税费，在本院判决被告给付原告佣金时，由原告出具佣金发票给被告。26套房屋中，有五套房屋超过6800元／平方米，溢价佣金13704元由法院认定。
上述事实，有原告举示的主要证据【1、2012年7月20日，原、被告双方签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售合同书》一份；2、2012年8月29日，原、被告双方又签订《万盛黑山·上天池商品房销售委托补充协议》一份；3、2013年4月23日，原、被双方又签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售委托补充协议》一份；4、2013年6月1日，原、被双方又签订《万盛黑山谷·上天池商品房销售委托合同书补允说明》；5、2013年7月8日原被告又签订“豪格假日酒店”项目会议纪要一份；6、2013年8月14日被告向原告发出《重庆坤山置业有限公司关于解除“万盛黑山怡苑·上天池商品房销售委托合同书》的函一份；7、宣传资料一组；6、豪格假日酒店1号楼、2号楼、3号楼价格表及团购协议书样本一组；8、被告与客户签订的团购协议及收据一组；9，2013年5月2日广告费收据及协议书一组；10、2014年8月26日原、被告双方办理交接依据一组】，被告举示的主要证据【1、原告提供了重庆市企业投资项目备案证一份；2、建设用地规划许可证、建设用地批准书、怡苑·上天池用地红线图各一份；3、建筑工程规划许可证一份；4、重庆市万盛区瑞澳广告装饰部出具证明一份；5、广告费支付凭证、发票四份、费用清单一份；6、退房退定金依据一组；7、重庆市万盛经济技术开发区规划建设局出具证明一份】及双方当事人陈述笔录等证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。
原告举示损失费用（管理费用、工资奖金、交通费、福利费、招待费、租赁费、电话费、劳动保险费）等依据一组，证明其产生损失的费用，该损失承担事宜以原告未构成违约、被告无故单方解除合同为前提条件，故在本院对原、被告双方是否存在违约及合同是否属被告单方解除判定后再行认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定诚信全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《万盛黑山谷·上天池商品房销售合同书》及补充协议属委托合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。
1、被告是否应赔偿原告经济损失50万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。本案中原告要求被告赔偿原告经济损失50万元，一是要看原、被告双方是否构成违约，二是要看属被告单方解除合同还是原、被告双方协商解除合同。合同的履行期限属合同的必备条款，合同约定在原、被告各自履行义务中未确定明确的履行期限。根据查明的事实，原告明确未履行的义务有：1、在重庆销售点和万盛南门景区销售点户型模型各一套未制作；2、未在南门设立二块户外广告牌和一幅灯箱广告；3、未在报子及电视节目上都进行宣传投入，虽没有明确的履行时间，但原告至少应在被告取得商品房预售许可证即2013年3月8日（合理期限内）前履行上述义务，且原告所举证据也不能证明原告全面履行了其他约定义务，故原告存在违约行为。而被告承诺逐步向原告提供下列文件《国有出让土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》，但《国有出让土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》从载明的时间上看均在商品房预售许可证即2013年3月8日之后，且至今仍未提供《施工许可证》，故被告也存在违约行为。该委托合同系被告单方解除还是原、被告双方协商解除问题，被告称，2013年8月13日，原告法定代表人李希及销售经理何怀奇到原告法定代表人办公室协商解除合同事宜，双方同意解除合同，同意相关费用问题另外协商解决。但李希说原告属有限公司，要求被告发一个解除函与原告，李希再与其他股东协商，故发此函。原告称，协商过，但并没有同意解除合同。本院认为，根据原告所发解除函的内容看，明确表明一年多来，由于各种原因，房屋销售业绩不佳。2013年8月13日，经双方友好协商，一致同意解除合同，双方同意相关费用问题另外协商解决，而被告收到解除函后既未回函表示否定，且在2013年8月26日原告自行准备好各种交接资料到被告处办理了交接手续。审理中，被告同意在原告做出销售计划后（承诺2014年销售多少套商品房）继续履行合同，但原告拒绝继续履行合同，从上述过程不难看出，被告所称真实性大于原告。事实上原告真实意思也不愿继续履行合同，否则合同履行时间越长、原告亏损就越多，故本院认定原、被告双方系协商解除合同。由于原、被双方均存在违约行为，双方系协商解除合同，故对原告所谓损失费用无确认必要，原告要求被告赔偿经济损失50万元的诉讼请求，理由不成立，本院不予主张。
2、被告应支付原告多少基础佣金及溢价款。本院认为，双方对未退房的26套房屋基础佣金为157921元无异议，本院予以确认。关于26套房屋溢价佣金，按主合同约定，溢价佣金为每套房屋实际销售建面单价-
房屋的销售底价）×销售面积（建面）×30%，但2013年4月23日原、被告双方签订的补充协议变更为“乙方根据市场项目自身状况，灵活把握本项目所有房源的销售价格及优惠政策，销售价格表及优惠政策无需甲方签字确认，但乙方需保证该项目售罄时乙方售房部分的销售均价不低于建筑面积6800元／平方米”。根据查明的情况看，26套房屋实际销售建面为942.42平方米，成交总金额为6193397元，均价为6571.80元，原告已售房均价低于建筑面积6800元／平方米。如果销售量、价两旺，售罄时原告售房销售均价能超过建筑面积6800元／平方米，原告一定同意继续履行合同，故原告要求被告支付26套溢价佣金13704元，理由不成立，本院不予主张。
关于退房：合同约定，即使被告责任，原告无条件执行被告退房指令，原告可按该套房屋实际收取的房款额的0.5%收取佣金，该房屋由原告再次销售，原告仍可另行按合同约定收取佣金，但原告仍需付出一定劳动。由于原、被告双方系协商解除合同，合同解除后原告无需继续履行合同，故原告只能按每套房屋实际收取的房款额的0.5%收取佣金。本院查明刘某、尹某各退房款36380元，合计为72760元，原告可提取退房佣金363.80元
（72760元×0.5%）。刘某、尹某各退税款9921元，合计19842元不属于合同约定提取佣金的范围。关于退定：根据合同约定“客户原因退定，定金一般不予退还，其定金甲方收取70%，乙方收取30%”。根据合同约定的原意，说明只与客户签订认购合同而未签订商品房屋买卖合同的情况，一般不退不等于一定能不退，客户原因需退定，尽可能说服客户不退，如果被告获取了该套房屋的定金，原告可分得30%。本案中罗某、漆某共计退定金60000元，根据团购协议第五条约定签订本团购协议时乙方（罗某）交纳诚意金人民币50000元（漆某交纳诚意金人民币10000元），两户均约定于2012年12月31日前接甲方通知签约时间3日内签订该套房屋的《商品房买卖合同》此诚意金不退，由于原告在2013年3月8日才取得商品房预售许可证，原告不可能在2012年12月31日前通知罗某、漆某签约，审理中原告均未向本院举示在2012年12月31日前通知罗某、漆某签约的证据，根据已签订商品房买卖合同的24套房屋看，没有一个客户在2012年12月31日前签订商品房买卖合同，该团购协议不是罗某、漆某违约，而是被告（开发商）构成违约，罗某、漆某随时可要求被告退还定金。钟某、张某、李某、周某退定金26000元，团购协议约定“定金一般不退”不等于一定能不退，且被告要占有该定金，原告才能分该定金的30%，故原告要求分得6户退房定金26000元的30%的理由不成立。故原告可获取销售佣金为158284.80元（157921元＋363.80元）。
3、被告为原告垫付的广告费39429元能否在佣金中抵扣问题。本院认为，按合同第三条第三项约定乙方负责项目广告和新闻宣传的费用投入，在南门设立二块户外广告牌和一幅灯箱广告，原告至被告2013年3月8日取得商品房预售许可证的合理期限内仍未完成上述广告的制作，已构成违约。之后，由于广告设立地点在原告黑山景区南门，原告委托被告与瑞澳广告部联系并制作了上述广告，且将与瑞澳广告部签订的协议书及37929元广告费发票原件提交与原告，说明原告委托被告联系制作广告的事实成立，并接受其广告费价格。审理中，本院责成原告在五日内将该广告费结清后作为原告损失费用，是否主张由法院认定，原告超过五日未支付该广告费用则由被告先行垫付（因发票开的是被告单位名称），在原告佣金中抵扣。由于原告未支付该广告费，被告于2014年1月15日去支付该费用时，发票的原件在原告处，瑞澳广告部需重开发票重新上税，故被告为原告所垫的广告费为39429元。被告可行使履行抗辩权，该广告费用应在被告给付原告的佣金中抵扣。原告诉称被告垫付广告费的行为系另一法律关系的理由不成立。
综上所述，原、被告双方签订的《万盛黑山谷·上天池商品房销售合同书》有效，原、被告均存在违约行为，且双方系协商解除合同，原告要求被告赔偿经济损失50万元的诉讼请求，理由不成立，本院不予主张。原告按合同约定应获得销售佣金158284.80元，但应扣除被告已支付的佣金64297元及垫付的广告费39429元，被告还应给付原告销售佣金54558.80元，但原告应向被告开具158284.80元佣金发票。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下；
一、由被告重庆坤山置业有限公司给付原告重庆融隽房地产顾问有限公司销售佣金54558.80元，此款限本判决生效后10日内履行完毕（在被告支付销售佣金时，原告应向被告出具158284.80元的佣金发票）；
二、驳回原告重庆融隽房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费10650元，由被告重庆坤山置业有限公司承担1164元（限被告重庆坤山置业有限公司于本判决生效后10日内直接向本院交纳案件受理费1164元），由原告重庆融隽房地产顾问有限公司承担9486元（此款原告已交纳5325元，限原告重庆融隽房地产顾问有限公司于本判决生效后10日内向本院交纳案件受理费4161元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李星伟
人民陪审员 张怀志
人民陪审员 蒋世秀
二〇一四年八月五日
书 记 员 岳跃潭