浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金商终字第983号上诉人（原审被告）：浙江武义沃丰商业经营管理有限公司。法定代表人：王雄辉。委托代理人：朱晓林。被上诉人（原审原告）：汤丽仙。原审被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。法定代表人：应刚建。上诉人浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰公司）为与被上诉人汤丽仙、原审被告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2015）金武民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年11月23日，汤丽仙与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定汤丽仙向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺2-206号商铺，建筑面积34.55平方米，每平方米21658元，总价款为人民币748284元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额438284元，余额310000元办理按揭。合同签订后，汤丽仙按约支付了购房款438284元。2010年11月23日，汤丽仙与沃丰公司及金灿公司签订《委托合同》一份，合同约定：自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限，为沃丰公司向汤丽仙支付收益的期限；汤丽仙自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016年12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向汤丽仙支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个收益年度的首月内向汤丽仙一次性付清当年度的收益；汤丽仙逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向汤丽仙提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为汤丽仙的年度收益额、沃丰公司的违约责任与赔偿责任等。委托合同签订后，沃丰公司依约支付了2012年和2013年的收益金，2014年的收益金至今未付。汤丽仙于2014年12月23日向原审法院起诉，请求判令:1、沃丰公司立即支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的年度收益金59862.72元；2、沃丰公司支付自2014年1月1日起至2014年12月10日止按年度收益额日千分之三计算的违约金计61598.74元，自2014年12月11日起至判决确定归还之日止仍按年度收益额日千分之三计算违约金；3、由沃丰公司承担本案的诉讼费；4、金灿公司对上述收益额和违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。沃丰公司、金灿公司在原审中共同答辩称：1、关于沃丰公司未支付收益金事出有因。因为银行信贷风险防控原因，造成原告委托沃丰公司经营的商铺按揭贷款不能办理，汤丽仙自身存在原因，由于不及时配合，未向金灿公司提供相关资料，而后也一直未付清购铺款，导致金灿公司无法支付沃丰公司收益金。因为收益金来源于金灿公司，是由金灿支付给沃丰公司，后再由沃丰公司支付给汤丽仙。金灿公司与汤丽仙一直存在商铺买卖纠纷，金灿公司是在多次向汤丽仙催促购铺款未果后才停止支付收益金的，其中还有政府的原因。沃丰公司、金灿公司对汤丽仙主张支付的收益金的金额无异议，但请汤丽仙注意沃丰公司不支付的原因。2、本案存在连环合同关系，一个是买卖合同，一个是委托合同，因为买卖合同发生争议，导致委托合同也不能履行，两份合同不能分开履行，在汤丽仙没有交清房款前提下支付收益金有失公平。关于违约问题，双方存在很大争议，汤丽仙本身存在违约导致被告无法支付收益金。3、作为金灿公司，在委托合同上以担保人身份出现，本身两公司就存在利益冲突，具体表现是汤丽仙没有按照买卖合同按时提供按揭贷款的有关资料，也不支付购房款，担保人有权抗辩。综上，汤丽仙在未付清房款的前提下要求支付收益金不合理，请求法院驳回其诉讼请求。对于汤丽仙所说的物管费、水电费等相关费用在委托合同中确实进行了约定，但是清单中只提到了物业维修专项基金，上述约定的费用并未列在清单中；对于商铺的房产证上面积，如汤丽仙对面积丈量有异议，可通过相应机构进行丈量确认。原审法院认为：汤丽仙与沃丰公司、金灿公司签订的《委托合同》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于汤丽仙要求沃丰公司、金灿公司支付2014年年度收益金及违约金的诉请，沃丰公司及金灿公司辩称汤丽仙未按时办理按揭贷款手续，未付清购房款，故可以暂停支付收益金。从庭审查明的情况看，汤丽仙虽与金灿公司就购房款的支付方式等存在争议，但双方签订的商品房买卖合同仍有效，且根据委托合同的约定，汤丽仙仅需在物业接受交付之日即向沃丰公司交付，之后沃丰公司就应当在每个收益年度的首月内向汤丽仙一次性付清当年度的收益。故沃丰公司、金灿公司的辩解意见，不予采纳。沃丰公司逾期支付2014年收益金已构成违约，应当由其支付违约金，根据合同约定违约金调整为从2014年2月1日起每日按年度收益金的千分之三计算。金灿公司自愿为上述收益金、违约责任及赔偿责任提供连带保证担保，该担保合法有效。综上，汤丽仙合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、浙江武义沃丰商业经营管理有限公司于判决生效后7日内支付给汤丽仙2014年收益金59862.72元并支付自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2014年收益金的30%；二、浙江武义金灿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回汤丽仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元（已减半），由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担，限于判决生效后7日内交纳，由被告浙江武义金灿房地产开发有限公司对此承担连带责任。沃丰公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、沃丰公司未向汤丽仙支付2014年度收益金，是因为汤丽仙至今未向金灿公司支付商铺的50%购房余款，也未办理权属登记。《委托合同》约定，汤丽仙应保证为该商铺的合法所有人，现该商铺的所有权存在争议，汤丽仙并非商铺的所有权人或使用权人，故金灿公司暂停支付收益金具有事实和法律依据。二、本案中《浙江省商品房买卖合同》与《委托合同》形成了连环合同关系，商铺买卖合同中的开发商金灿公司又是委托合同中的担保人，沃丰公司支付的收益金实际由金灿公司提供。现汤丽仙与金灿公司签订的商铺买卖合同发生了争议，金灿公司不愿再支付给沃丰公司收益金，导致《委托合同》中约定的收益金无法支付。况且，在金灿公司未收到汤丽仙尚欠50%购房款的情况下，仍要向汤丽仙支付收益金显失公平，其应当享有抗辩权。三、根据《委托合同》约定，汤丽仙自该物业接受交付之日即向沃丰公司交付。而汤丽仙实际向沃丰公司交付物业的时间是2013年8月上旬，汤丽仙存在逾期交付物业的事实，已构成违约。四、沃丰公司之所以支付了2012年与2013年收益金，是配合政府维护社会稳定而为。综上，请求二审撤销原判，依法改判。汤丽仙答辩称：一、上诉人在上诉状中提出上诉人未支付2014年收益金系因汤丽仙未支付50%的购房款，也未办理物业交接手续及权属登记手续，这不是理由。1、因为根据合同相对性原则，《委托合同》的当事人系上诉人与汤丽仙，委托合同是由上诉人拟定的格式条款，是在双方真实意思的表示下签定的，内容、形式都合法，是有效成立的合同。有效的合同内容仅约束双方当事人，只要汤丽仙按双方签订的合同适时的履行了委托合同（实则租赁合同），上诉人就应按双方约定在2014年1月1日支付当年的收益金。现汤丽仙适时的履行了合同，上诉人就应支付收益金。至于说汤丽仙未支付购房款那是买卖合同是另一法律关系，与本案无关。2、未办理物业交接手续及权属登记手续也不影响支付收益金。物业交接手续是否办理不影响商铺已实际交由上诉人连续经营管理的事实。至始至终商铺的锁匙都由上诉人把持的，2012年、2013年的租金已支付汤丽仙，证明上诉人已事实上认可支付租金的事实，认可汤丽仙并不存在违约事实。2014年上诉人事实上已实际经营出租，就更应按合同支付租金。事后只是补办书面的交接手续。3、委托合同与商铺买卖合同同时签订，上诉人同金灿公司达成意见接受经营管理商铺，以此种方法促进金灿公司出卖商铺，上诉人当时就应考虑到风险，合同是相对的，买卖合同与委托合同并非连环合同，法律是无连环合同的概念，只有合同内容、责任的相对性，合同各自独立。当时签委托合同时就约定未转移物权，只要付了部分购买款就定为商铺购买人，出租的租金即由购买人收益。不管上诉人是否出租，是否亏盈都无条件支付汤丽仙收益金。何况在金灿没撤销购买合同的情况下，商铺使用权还是属汤丽仙的，使用收益当然属汤丽仙。二、适用法律错误。武义法院在2015年3月26日当天，汤丽仙及其他购铺者就违约金部分同案存在两种截然不同的判决书，其中(2015)金武民初字第12号、(2015)金武民初字第14号判决沃丰公司支付违约金从2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益的千分之三每日计算违约金；其他人又按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第29条》之规定增加了判决“违约金最高不超过2014年收益金的30%”该条适用法律错误，事实上在一审中被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司委托代理人在2015年3月18日在武义县人民法院释明笔录中清楚表明，代理人放弃对违约金过高的诉求，不提出调整，违约金按照合同标准计算不存在过高的情况。然而武义县人民法院却在判决书中错误的适用法律判决了“违约金最高不超过2014年收益金的30%”，汤丽仙与上诉人之间签订的《委托合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，对于汤丽仙要求沃丰公司支付收益金及违约金的答辩完全合法合理应当得到支持。从社会维稳的角度来说本案中购房者汤丽仙相对于资金实力雄厚的沃丰公司、金灿公司是社会的弱者，从依法治国的角度来说法院更应该公平公正按照合同之约定判决沃丰公司支付年度收益金并支付每日按年度收益金的千分之三每日计算违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判有关收益金支付的判决，违约金按委托合同约定判决：自2014年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算违约金。金灿公司在二审中未作陈述。二审期间，沃丰公司向本院提交了以下证据：证据一、金灿公司与沃丰公司签订的《委托合同》、《补充协议》复印件各一份、沃丰公司其他应付款明细账四页、沃丰公司记账凭证两页，证明沃丰公司支付给汤丽仙的收益金来源于金灿公司。证据二、(2015)金武民初字第12号、(2015)金武民初字第14号民事裁定书各一份，证明原审法院对相关判决进行补正。汤丽仙对沃丰公司提供的证据发表如下质证意见：对于证据一，1、对委托合同的关联性及证明目的均有异议，该委托合同仅证明金灿公司与沃丰公司之间存在委托合同关系；2、对补充协议的真实性、合法性、关联性有异议，该补充协议明显是沃丰公司在一审败诉后事后伪造的，其中约定“商场开业前及开业年度沃丰需支付业主的收益金及税款由金灿承担”该条款并不能约束商铺的购买者，其协议已经超过合法的约定范围；3、对其他应付款明细账及记账凭证的真实性有异议，该借贷明细仅沃丰公司单方盖章，并没有银行转账、借条等相应形式；且对其合法性也有异议，按照我国民法通则规定，企业之间借贷属于违法行为，请求法院予以没收其非法所得。事实上，沃丰公司对外进行管理涉案商铺，收益金是由沃丰公司直接向租赁方收取，再支付给商铺购买者，不足部分由金灿公司支付弥补亏损，所以本案的收益金应当支付。对于证据二，补正裁定应该对裁判文书个别文字进行更正，不能变更判决主文内容。因上述证据并非新证据，本院不予认证。汤丽仙向本院提交了(2015)金武民初字第12号、(2015)金武民初字第14号民事判决书各一份、释明笔录一份，证明其他判决书未对违约金进行调整，原审适用法律错误。沃丰公司对汤丽仙提供的证据发表如下质证意见：上述判决已经裁定补正，原审适用法律并无不当。因上述证据并非新证据，本院不予认证。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：金灿公司与汤丽仙签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，沃丰公司即与汤丽仙签订了《委托合同》，并由金灿公司提供担保。上述两份合同的订立系各方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。虽然汤丽仙由于按揭贷款受限，未能按照《浙江省商品房买卖合同》的约定支付剩余50%购房款，但双方并未因此解除该商品房买卖合同。且涉案商铺早已由金灿公司交付给汤丽仙，并由汤丽仙交由沃丰公司统一经营管理。沃丰公司也已经按照《委托合同》约定支付了2012年-2013年的收益金。由于涉案商铺现仍持续由沃丰公司经营管理，故汤丽仙有权依照《委托合同》约定要求沃丰公司支付2014年收益金，并要求金灿公司承担担保责任。综上，沃丰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2730元，由浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高 耘审 判 员  张淑英代理审判员  范继军二〇一五年七月二十四日代书 记员  梁昊婷