内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终41号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。
法定代表人张志刚，该公司董事长。
委托代理人张建军，该公司副总经理。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）贾玉英，女，1951年4月3日出生，汉族。
委托代理人高俊梅（系被上诉人贾玉英的女儿），女，1978年8月29日出生，汉族。
委托代理人孙桂香，内蒙古北杰律师事务所律师。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）的委托代理人张建军、任振华，被上诉人贾玉英的委托代理人高俊梅、孙桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书由张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。贾玉英于2013年1月8日从冯富荣处购买了位于小区区号楼单元室及车库（面积143.3平米，住房面积119.72平米，车库面积23.61平米），并签订了《商品房认购书》，约定贾玉英自愿购买国力公司开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。贾玉英全额交纳了295930元的房款。该房现在被地税局采取保全措施。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现贾玉英因为国力公司未能交房，即诉至该院。另查明，贾玉英于2015年7月24日向本院申请财产保全，本院根据贾玉英的申请，对位于内蒙古自治区阿拉善左旗镇小区区号楼单元室房屋予以查封。贾玉英向该院交纳保全费2000元。
一审法院审理认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，冯富荣作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且国力公司已经收取了贾玉英交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。直至起诉时，国力公司仍然无法将涉案房屋向贾玉英交付，导致了双方签订合同的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以
解除。该院确认该合同于贾玉英起诉之日解除。
关于贾玉英主张国力公司返还已交房款及支付定金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，国力公司已经将出售于贾玉英房屋又出售于他人，该行为表明了其不履行签订买卖房屋合同的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，对于贾玉英诉请返还定金的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的额20%为59186元，贾玉英预付的购房款，国力公司亦应予以返还。贾玉英主张的占用购房款的损失的问题。本案的基础法律关系是单一的，贾玉英所主张占用购房款的损失属于损失，与贾玉英主张的定金均是基于国力公司未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，本案已经支持了定金的诉讼请求，因此本案中对贾玉英的该主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第三款、第一百一十五条、第三百九十六条、三百九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、原告贾玉英与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2013年1月8日签订的《商品房认购书》于2015年7月23日解除；二、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告贾玉英返还预付购房款295930元；三、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告贾玉英返还定金59186元；四、驳回原告贾玉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2869.48元，案件保全费2000元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
一审判决送达后，国力公司不服提出上诉。认为：1、国力公司与贾玉英未签订《商品房认购书》，起诉国力公司主体设置错误，双方不存在合同关系。冯富荣私自刻制印章，所签协议对国力公司没有约束力。2、一审法院判决要求解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决上诉人返还购房款及定金缺乏事实及法律依据。现请求二审法院予以撤销一审判决并驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉求。二审期间国力公司又向本院提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请。
二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、国力公司是否为本案适格主体；第二、国力公司与贾玉英是否存在房屋买卖合同关系，合同效力如何确定；第三、涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还购房款及返还定金的责任。
关于国力公司是否为本案适格主体的问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权而设立的，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。对国力公司提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请，因与本案处理没有直接关系，本院不予准许。
关于双方是否存在房屋买卖关系及合同效力如何确定。2013年1月8日，国力公司项目部与贾玉英签订了《商品房认购书》，该认购书载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限。国力公司项目部加盖印章，贾玉英签署其姓名，并由项目部出具收条一张印证收款事实。国力公司系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。该认购书具备商品房买卖合同的实质构成要件，反映了双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同是有效的。合同依法成立，受法律保护，双方均应恪守履行。
关于涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还购房款及返还定金的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，贾玉英依约支付了购房款，因涉案房屋现被阿左旗地税局采取保全措施，贾玉英的合同目的无法实现。双方签订的《商品房认购书》已具备法定解除条件，一审法院根据贾玉英的诉讼请求判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。国力公司无法履行合同义务，应当承担返还购房款及定金的违约责任。一审法院判决国力公司返还购房款并返还定金，有事实及法律依据，应当予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6627元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 海 锋
审 判 员 王 生 铎
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年四月五日
书 记 员 李 蓉