广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初1232号
原告：陈凤娟，女，1978年2月1日出生，汉族，住广东省广州市东山区越秀中路***号，公民身份号码4401021978********。
委托代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。
被告：林家富，男，汉族，身份证住址海南省海口市龙华区，公民身份号码×××0014。
被告：张金英，女，汉族，身份证住址海南省海口市龙华区，公民身份号码×××0024。
被告：林月蓉，女，汉族，身份证住址广东省中山市东区，公民身份号码×××5761。
上列三被告共同委托代理人：杜丽文、华春黎，均系广东洋三律师事务所律师
被告：林月琴，女，1980年9月28日出生，美国公民，住×××AL35216USA。
原告陈凤娟诉被告林家富、张金英、林月蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员刘宇适用简易程序进行审判，后根据原告的申请，依法追加林月琴为本案共同被告，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈凤娟委托代理人向鸿，被告林家富、张金英、林月蓉共同委托代理人杜丽文、华春黎到庭参加诉讼；被告林月琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凤娟诉称：原告因自住需要，于2015年4月18日通过第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司），与被告签订中山市二手房买卖及居间服务合同，原告购买被告林家富、张金英、林月琴三人共有的位于中山市东区松苑新村金龙横街XX号XX房。由于房主林月琴在境外，被告林月蓉代理在上述合同上签字，并且告知原告等林月琴的公证委托书寄回后，买卖双方即到交易部门办理过户转让手续，为此双方还签订了资金托管协议，约定定金及转让款的支付管理。原告依约支付了合同定金，被告却迟迟不提交林月琴的委托公证书，在第三人的催问下，被告告知房子不再出售。2015年7月23日，原告委托律师发函追问被告继续履行合同未果，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求判令被告林家富、张金英、林月蓉：1.返还原告已付5000元定金，原告不承担第三人的中介费用；2.支付原告违约金48000元；3.承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告申请追加林月琴为本案共同被告，并变更诉讼请求为：1.解除原告与被告林家富、张金英、林月蓉代理林月琴所签订的房屋买卖合同及资金托管协议，被告林家富、张金英、林月琴向原告返还定金5000元；2.被告林家富、张金英、林月琴向原告支付违约金48000元；3.被告林月蓉对前述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4.四被告承担本案诉讼费用。
原告陈凤娟对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.资金托管协议；3.中山市不动产登记资料证明表；4.微信记录；5.房屋买卖声明。
被告林家富、张金英、林月蓉共同辩称：本案诉争房屋的产权人是被告林家富、张金英及林月琴三人，被告林家富、张金英是夫妻关系，林月琴是林家富、张金英的女儿，诉争房产是三人共同共有，物权法对共有的不动产或动产有明确规定，如要处分共有财产，必须要经全体共有人的同意。当时原、被告在签订合同时，真正的产权人林月琴不在场，而且也不知道房屋出售的事情。因此，案涉合同是无效合同，原告的诉求不应得到支持。
被告林家富、张金英、林月蓉对其辩称提交的证据有：1.产权证明收取凭条；2.资金托管协议、家家顺公司收款收据；3.律师函。
被告林月琴没有到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩状称：1.林月琴与林月蓉之间不存在表见代理关系，而且林月琴对林月蓉的无权代理行为已明确表示不予追认；2.原告没有证据证明其实际损失，原告要求的赔偿金过高；3.原告与房屋中介公司在明知没有获得全部房屋产权人同意的情况下签订房屋买卖居间合同，原告与房屋中介公司均存在过错，应各自承担相应的责任；4.被告林月琴享有优先购买权，如果其他共有权人决意要出售该房屋，林月琴要求行使优先购买权；5.合同第12条属于中介方提供的格式条款，违反公平原则，应当属无效；6.中介方在居间过程中存在过错，无权收取报酬，并且应当赔偿损失。
被告林月琴对其辩解没有提交证据。
经审理查明：2015年4月18日，原告陈凤娟（买方）、被告林家富、张金英、林月琴与家家顺公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议，约定：陈凤娟向林家富、张金英、林月琴购买位于中山市东区松苑新村金龙横街的XX号XX房，房屋总价款为240000元，该房产交易定金为5000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年9月1日之前将除定金之外的楼款235000元，一次性支付至买卖双方约定的银行监管账户；如卖方逾期未履行合同义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，如买方逾期未履行合同义务超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项。陈凤娟在合同落款买方处签名，林家富、张金英在落款卖方处签名，林月蓉在卖方代理人处签名。合同签订后，原告陈凤娟于签订合同当日将5000元购房定金托管于家家顺公司，同日，林家富将该房屋房地产权证书共4本提交给家家顺公司。2015年5月27日，林月琴发表声明称：林月琴系案涉房产产权者之一，从未有任何人通知林月琴关于案涉房产出售事宜，林月琴不同意出售该房产，也从未授权林月蓉做代理人，林家富、张金英基本上不识字，没有任何人向林家富、张金英解释过合同条款，该合同不具有法律约束力……。后因林月琴不同意出售该房产，该交易没能继续进行，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：林家富、张金英系夫妻关系，林月蓉、林月琴均系林家富、张金英的女儿，林月蓉系林月琴的姐姐，林月蓉做财务工作，林月琴工作并居住在美国。涉案房产的房地产权证书及中山市不动产登记资料证明表均显示，林家富、张金英、林月琴分别拥有该房屋三分之一份额所有权。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉合同效力问题；2.林月蓉对林月琴是否构成表见代理；3.各被告应当如何承担责任。
首先，关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”合同是否有效与合同能否履行属于不同的概念，依法成立的合同，无法律规定的无效情形，从鼓励交易、发展经济的角度考量，则不能轻易否定其效力。合同效力与合同签订者有无处分权也无必然联系，即使无处分权，只要无其他导致合同无效的情形，则合同依然有效，实际无法履行的，权利人可以通过主张解除合同并赔偿损失得到救济。案涉合同是当事人真实意思表示，虽然没有林月琴的签名，但也没有证据显示林家富、张金英、林月蓉与原告串通损害林月琴的利益，合同没有违反法律法规的强制性规定，也无法律规定的其他无效情形，故本院认定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
其次，关于是否构成表见代理问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据该条规定，构成表见代理应具备以下要件：1.行为人没有代理权；2.行为人具有使相对人合理相信行为人具有代理权限的事实和理由；3.相对人为善意；4.行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。本案中，林月蓉自始至终没有出示林月琴的授权委托书，但林月蓉作为林月琴的姐姐连同其共同的父母一起在中介公司的组织下与陈凤娟签订了合同并提交了案涉房屋产权证书，而且，林家富、张金英合计拥有案涉房产三分之二份额所有权，林月琴工作居住在美国，林月蓉的职业为财务，系心智健全的成年人，同时系林月琴的姐姐，前述事实使陈凤娟有合理理由相信，林月琴身处美国，其不便回国处理房屋交易事宜，其授权林月蓉与其父母共同处理案涉房屋买卖事宜。陈凤娟在签订合同当日即按照双方约定将定金5000元托管于中介公司，陈凤娟不存在任何恶意或过错，案涉合同也不违反法律或社会公德，故林月蓉签订合同的行为对林月琴构成表见代理。
最后，关于被告应如何承担责任问题。案涉合同签订后，因被告原因导致合同无法继续履行，原告据此要求解除合同，理据充分，本院予以支持。因林月蓉对林月琴构成表见代理，表见代理的效果直接归于林月琴，故林家富、张金英、林月琴应当共同承担合同责任，林月蓉无须承担合同责任。合同解除后，林家富、张金英、林月琴应当向陈凤娟返还定金并支付违约金，虽然定金托管于中介公司，但原被告一致同意将定金托管于中介公司即视为卖方已收讫，故该定金5000元应当由林家富、张金英、林月琴返还给陈凤娟，至于林家富、张金英、林月琴与中介公司如何处理托管的定金5000元，是其之间的事宜，与陈凤娟无关，林家富、张金英、林月琴也不能因此推脱返还定金的责任。关于违约金，根据法律规定及合同约定，原告可选择适用定金罚则或违约金，本案中原告选择适用违约金，是其自由行使自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同约定违约金为房屋总价款的20%，被告认为过高，申请本院予以调整。本院认为，原告确实因为被告不按约定办理过户手续而失去本次购买房屋的机会，但原告在2015年4月18日签订合同后，于2015年5月即明确知晓被告不再出售该房屋，原告的损失应当计算截止于此时，而且，原告没有对其遭受的损失提供具体的法律证据，故本院经审查认为前述约定的违约金确实过高，结合被告过错程度、合同履行情况、原告交纳定金数额及原告的损失情况，本院将违约金调整为房屋总价款的10%即24000元，林家富、张金英、林月琴应当向陈凤娟支付违约金24000元。林月琴抗辩主张中介公司存在过错问题，系林月琴与中介公司之间居间合同法律关系调整范畴，不属于本案处理范围，本院对此不予审查。被告林月琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈凤娟与被告林家富、张金英、林月琴签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议中关于买卖双方的权利义务内容；
二、被告林家富、张金英、林月琴于判决生效之日起七日内，向原告陈凤娟返还定金5000元并支付违约金24000元；
三、驳回原告陈凤娟的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5620元（原告已预交），由原告陈凤娟负担468元，被告林家富、张金英、林月琴负担5152元（林家富、张金英、林月琴于本判决生效之日起七日内迳付陈凤娟）。
如不服本判决，林月琴可在判决书送达之日起三十日内，陈凤娟、林家富、张金英可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年五月十九日
书 记 员 李绮湘
刘佳林
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