上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3327号上诉人（原审被告、反诉原告）奚惠峰委托代理人叶培维，上海市公民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋家安委托代理人谈云祥，上海市光华律师事务所律师。上诉人奚惠峰因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2012年12月24日，蒋家安向奚惠峰支付“部分土地使用费”人民币（下同）60,000元。2012年12月25日，蒋家安与奚惠峰签订《场地租赁协议》一份，约定：“1、甲方（奚惠峰）将原养鸭场的一块空地租给乙方（蒋家安）使用，面积约7亩，租期3年，从2013年2月1日至2016年1月31日止；2、租金每年为11万元；3、付款方式：先付后用……今后每年的12月xx日支付下一年的租金，甲方开具收条；4、该场地乙方用于停放车辆，……；5、三年到期乙方优先续租，租金在原来价格上增6%，并签订续租协议，现有出租房屋，到期后免费归乙方使用……。”协议签订后，蒋家安即进场对场地实施了整理、固化等措施。2013年1月30日，上海市浦东新区xxxxxx（以下简称xx村委会）发“告知书”给案外人xxx，内容为告知其“在xx村xx组所承租的7亩土地属农用地，你不能改变土地用途，不能种植多年生作物，不能固化土地，不能搞违章建筑。现在发现已被建筑垃圾覆盖，责令你必须在2013年2月xx日前复耕。”2013年7月22日，上海市规划和国土资源管理局向蒋家安出具“责令停止土地违法行为通知书”「沪规土资执（2013）第xxxx号」一份，告知其“未经依法批准，擅自占用浦东新区xx镇xx村约5亩集体土地，建设停车场地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定……责令你立即停止土地违法行为。”2013年7月22日，xx村委会发“告知书”给蒋家安，内容为告知其“在xx村xx组，原张xx养鸭场，固化约5亩土地，属违法改变土地用途，现告知你于2013年8月10日前将约5亩固化土地还耕，如限期不整改，村将与镇相关职能部门强制执法。”原审另查明，2012年12月25日，邱xx、xxx与奚惠峰签订“租赁协议”一份，约定：“1、甲方（邱xx、xxx）将原有养鸭场的一块空地租赁给乙方（奚惠峰）使用，面积为5.50亩，时间为三年，从2013年2月1日至2016年1月31日止；2、租赁价格为每年每亩1万元，合计每年55,000元；3、付款方式先付后用……。”原审审理中，蒋家安请求：1、判决确认双方于2012年12月25日签订的《场地租赁协议》无效；2、判令奚惠峰立即返还其场地租金60,000元；3、判令奚惠峰赔偿其整理固化场地费、复耕用机械人工费等经济损失266,194.90元中的80%，即212,955.92元。奚惠峰辩称：1、双方签订的租赁协议依法成立有效。系争场地原为养鸭场，系案外人张xx于1999年向承包地的村民租得后建成。2012年12月24日，蒋家安在奚惠峰带看场地后当即表示要租，并预付了租金60,000元，但其没有告知奚惠峰从事行业和停放大型车辆等情况。次日上午，奚惠峰找到xxx后以每年租金55,000元的价格承租了该场地，故奚惠峰只是转租赚取差价。2、协议签订后，蒋家安一直在使用场地、堆放物品，无论协议有效与否，蒋家安均应支付租金或使用费给奚惠峰，故蒋家安要求返还租金缺乏事实和法律依据。3、蒋家安未经其同意擅自改变养鸭场原有状况，固化场地，其应对自身行为负责。奚惠峰仅为转租赚取差价，并不清楚有关土地违法的情况，对蒋家安的索赔项目和金额也不予认可，故蒋家安要求其赔偿经济损失缺乏依据。奚惠峰同时提起反诉，要求蒋家安支付自2013年2月1日起至2014年1月31日期间的租金50,000元。蒋家安针对奚惠峰的反诉诉请辩称，奚惠峰违法出租土地，租赁协议无效，且协议约定用途是停车场，现蒋家安租赁场地的目的不能实现，故不同意奚惠峰的反诉诉请。原审中，蒋家安、奚惠峰明确，系争租赁场地位于上海市浦东新区xx镇xx村xx组，毛家港河南边，飞桥路西边，飞沿路北边；蒋家安租赁场地后，在场地上浇筑了水泥进行固化，后在有关部门要求下又在水泥地上覆土还耕。2014年10月11日庭审中，蒋家安又表示，系争场地在还耕之后一直闲置无人看管，现由他人占用。庭审中，蒋家安明确其诉请第3项整理固化场地费、复耕用机械人工费等经济损失266,194.90元，具体包括如下：（1）、固化场地148,300元；（2）、整理平整场地机械费28,600元；（3）、设施费22,400元（包括集装箱、松下空调、不锈钢门柱）；(4）、施工水电费894.90元；(5)、设备搬迁费12,000元；（6）、场地复耕机械费8,000元；(7)、场地看护人工费46,000元。审理过程中，经蒋家安申请，原审法院委托xx建设工程咨询集团有限公司对蒋家安在租赁场地上进行固化等费用进行鉴定，鉴定结论为：原养鸭场的固化费用、化粪池、厕所工程鉴定总造价222,857元。庭审质证中，奚惠峰对上述鉴定结论不予认可。后双方为尽快审结案件同意对鉴定结果进行协商确定。经协商后，双方明确确定蒋家安投入的固化场地，包括搭建化粪池、排水沟、集装箱压桩块迁移费用总计180,000元。上述费用即指蒋家安诉请第3项中的(1)、（2）、（4）、（5）项，但未包含（3）、（6）、（7）项。同时，蒋家安就其主张的上述第（3）、（7）项向法庭提供了证人证言、发票、收据等证据，就上述第（6）项复耕机械费向法庭提供了证人xxx（系蒋家安儿媳）的证言及其出具的收据作为证据，奚惠峰对上述证据均不予认可。蒋家安还向法庭提供了由xx村委会出具、规土局xx管理所盖章的“证明”两份，证明内容为：原养鸭场的土地权属属该村村民的集体农业承包地，土地性质为农业用地；（蒋家安）固化土地约5亩，经村告知后蒋家安于2013年10月覆土还耕。经法庭释明，奚惠峰表示，如系争《场地租赁协议》被确认无效，则要求蒋家安返还场地，并参照租金标准承担相应的租金损失。原审认为，因本案系争场地被确认为农业用地，根据有关规定，不得作为非农业用途使用，而蒋家安、奚惠峰约定将上述场地用于停放车辆，故双方之间的租赁协议在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效，蒋家安要求确认协议无效，依法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，故蒋家安应将系争场地返还奚惠峰。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。奚惠峰将违法用地转租给蒋家安经营使用，存在过错；蒋家安承租时未对租赁场地尽到必要的谨慎注意义务，自身也有一定过错。故从公平合理的角度，蒋家安仍应向奚惠峰支付至返还场地之日止的占有使用费。鉴于蒋家安实际占有使用和复耕之后无法正常使用场地等实际情况，原审法院酌情由蒋家安按照每月5,000元的标准支付至返还之日止的占有使用费。因蒋家安占用场地至今超过一年多，已付租金60,000元可予以直接抵作使用费，故对蒋家安要求返还已付租金60,000元的诉请，不予支持。就蒋家安主张的损失部分，原审认为：1、对双方庭审中协商确定的蒋家安投入的固化场地、搭建化粪池、排水沟和集箱压块的迁移费用等总计180,000元，综合考虑到双方的过错程度及合同（无效）实际履行情况酌定由奚惠峰赔偿126,000元；2、对蒋家安主张的复耕费用，虽其未提供充分证据证明，奚惠峰亦予以否认，但覆土还耕的事实存在，发生费用亦属当然，故酌定由奚惠峰承担4,000元；3、对于蒋家安主张的其他损失，因无事实和法律依据，均不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一四年十月二十四日作出判决：一、蒋家安与奚惠峰之间签订的《场地租赁协议》无效；二、蒋家安应于判决生效之日起十天内将位于上海市浦东新区xx镇xx村xx组的租赁场地返还奚惠峰；三、奚惠峰应于判决生效之日起十天内赔偿蒋家安损失130,000元；四、蒋家安应于判决生效之日起一个月内支付奚惠峰使用费（计算方法：自2013年2月1日起至实际返还之日止，按照每月5,000元的标准按实计算，并扣除已付金额60,000元）;五、驳回蒋家安的其余本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,394元，反诉案件受理费525元，司法鉴定费8,000元，合计13,919元，由蒋家安负担5,568元，奚惠峰负担8,351元。判决后，奚惠峰不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定奚惠峰对租赁协议无效存在过错并应承担主要责任，显然有违公平公正原则。奚惠峰出租给蒋家安的是现成的场地，并不是农田，可以停放车辆，奚惠峰对该场地属于违法用地事先并不清楚。蒋家安未经奚惠峰同意，擅自在原养鸭场铺设的砖块上覆盖建筑垃圾，将其固化成水泥地，此违反了合同法关于承租人未经出租人同意不得对租赁物进行改善或增设他物的规定。事实上，养鸭场存在已近13年之久，蒋家安如果不改变养鸭场现状，之后相关部门因违法改变土地用途而要求限期整改等情况就不会发生，双方的租赁协议亦能够继续履行。由此，显然系蒋家安没有尽到注意义务，故其应该对擅自固化土地的行为承担完全过错责任。2、原审判令奚惠峰酌情赔偿蒋家安130,000元显失公平且明显错误。首先，蒋家安擅自固化场地的损失与合同效力无关。如果蒋家安按照原有养鸭场使用土地，就不会有此损失。其次，蒋家安的损失是奚惠峰在订立合同时根本无法预见到的合同无效可能造成的损失，该损失已远超出每年租金110,000元及奚惠峰的可得利益。3、原审判令蒋家安按照每月5,000元标准支付土地占用费明显过低。虽然蒋家安在系争场地上未停车，但自租赁期开始至2014年5月，其在系争场地上堆放集装箱、压桩块等大量物品，且蒋家安是否使用及如何使用租赁场地与奚惠峰无关，即便蒋家安无法正常使用场地也是因其擅自固化土地的行为所致，故蒋家安应参照约定的租金标准即每年110,000元向奚惠峰支付场地占用费。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回蒋家安的原审全部本诉诉请，支持奚惠峰的原审全部反诉诉请。被上诉人蒋家安辩称：奚惠峰称其不清楚养鸭场的土地性质和蒋家安固化土地的情况与事实不符。奚惠峰以盈利为目的未经批准将系争土地转租给蒋家安用于建造停车场，其理应对租赁协议无效造成蒋家安投资损失承担主要赔偿责任。原审认定的赔偿比例和场地使用费标准兼顾了双方利益，所作判决合情合理，故请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，蒋家安提供案外人xxx出具的证明一份，旨在证明系争场地已于2014年1月被xxx收回。对此，奚惠峰不予认可，认为一方面对该份证明的真实性有异议，无法确认该份证明是否系xxx出具，且证人应出庭作证，另一方面，即便该份证明确系xxx出具，因蒋家安系与奚惠峰存在租赁合同关系而与xxx不存在合同关系，故不予认可xxx已收回系争土地的事实。对此，本院认为，首先，该份证明属证人证言，由于证人xxx并未到庭作证，故对该份证明的真实性本院无法确认；其次，蒋家安提供该份证明旨在证实系争场地已被xxx于2014年1月收回，但此与其2014年10月11日原审庭审中所表述的系争场地还耕后一直闲置无人看管，现由他人占用的说法不一致；第三，蒋家安在其与奚惠峰租赁协议纠纷尚处于诉讼过程中的情况下主张其已经搬离系争场地，但却未提供任何证据证明曾通知奚惠峰办理交接手续，此显然有违常理。综合以上几点，本院对此蒋家安提供的上述证明不予采纳。本院认为，奚惠峰提起上诉的主要理由是认为蒋家安应对其擅自固化系争场地致使被相关部门限期整改并最终导致双方租赁协议被认定无效而无法继续履行承担完全责任。对此，奚惠峰作为出租方，其本应对系争场地的土地性质及用途有明确清楚的认识，但其与蒋家安签订的租赁协议中却明确约定系争场地由蒋家安用于停放车辆，此显然与系争场地的性质不符。之后蒋家安根据其使用需要整理固化系争场地并支出相应费用，虽然奚惠峰主张其租赁给蒋家安的土地现状即能满足停放车辆的需要，蒋家安系擅自固化场地，但奚惠峰对其上述主张并未提供充分证据予以证明，且在蒋家安固化场地过程中奚惠峰也并未提出过相关异议，故奚惠峰上述主张不能成立。由此，奚惠峰应对系争租赁协议无效承担相应过错责任。原审法院综合考虑双方对导致协议无效的过错程度及实际履行情况，酌情判令奚惠峰赔偿蒋家安相关损失130,000元，并由蒋家安按照每月5,000元的标准承担场地使用费，该处理并无不当，本院予以维持。奚惠峰的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,925元，由上诉人奚惠峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳代理审判员  盛伟玲审 判 员  唐建芳二〇一五年一月六日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……