广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1148号
原告：周翠群。
委托代理人：韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。
被告：南方黑芝麻集团股份有限公司，住所地：广西容县城。
法定代表人：韦清文，董事长。
委托代理人：卢涛，广西广盟律师事务所律师。
原告周翠群诉被告南方黑芝麻集团股份有限公司（以下简称南方黑芝麻公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，由审判员谢倩适用简易程序，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告周翠群的委托代理人韦青榕、被告南方黑芝麻公司的委托代理人卢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周翠群诉称：原告与被告于2005年7月12日签订商品房买卖合同，由原告购买被告位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧（现云景路6-6号）斯壮平安家园小区（以下简称平安小区）16号楼1单元某号房一套，房屋价款为214863元。原告陆续向被告支付了全部房屋价款，并交纳了预算外建造费用23405元。至此，原告已按双方签订的合同履行了自己的合同义务，而被告之后向平安小区业主提出了要求交纳房屋预算外费用的无理要求，因众多平安小区的业主拒绝向被告交纳所谓的预算外费用，被告即采取了停工怠建进而导致未能向包括原告在内的所有平安小区业主交付房屋。现原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金58257元（违约金计算：按房款238268元的每日万分之一，从2005年7月28日起计算至2014年4月10日，共计2445天）；2、本案的诉讼费用及产生的相关费用由被告承担。
被告南方黑芝麻公司辩称：一、本案争议房屋是定向开发的单位内部集资建房，根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》，法院应当驳回原告的起诉。二、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房，被告有权据实调整房屋新增开发成本。三、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。被告开发的集资房均价为1700元／㎡，是根据2002年4月建材市场价格核算出来的成本价，在施工过程中，国家建材价格大幅度急剧上涨，导致被告无力承担增加的建造成本，故如果继续履行合同，被告的利益严重失衡。2005年5月15日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在2005年6月30日前按照建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，如逾期不补交，视为解除购房合同。后由于业主未补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。四、本案当事人已在《补充协议书》（一）第十条中约定对房屋价格条款予以变更的情形，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，据此可以从反面得知“如果发生不可抗力的因素或者其它法定事由，当事人可以变更合同”。五、项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，是被告合理变更价款的法律依据和事实依据。六、被告不存在逾期交付的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，原因是：1、业主不同意补交房屋预算外成本价款，违约在先；2、市政配套设施严重滞后，导致逾期交付；3、当事人在合同中明确约定了如非被告原因引起的停电、停水或政府有关活动等原因造成工期延误的可以延期交房的免责情形。七、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应当解除合同。八、原告要求支付违约金的请求已超过两年的诉讼时效。综上所述，被告认为政府的配套设施严重滞后，直接影响了工程延误，按原、被告双方的约定，工程可以据实延期，且在施工过程中发生情势变更，如由被告人承担全部增加的造价成本显失公平，同时亦违背了为职工福利建房的原则，因此，被告有权要求原告补交增加的建房成本差价，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年7月12日，原告周翠群（买受人）与被告南方黑芝麻公司前身广西南方控股股份有限公司（原广西斯壮股份有限公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园第16幢1单元402号房，该商品房［合同约定］建筑面积共122.22平方米，其中，套内建筑面积110.55平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.67平方米，按建筑面积计算，该商品房的总价款为214863元；2、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为南房预字（2004）第083号，商品房所在地块的编号为0419110号；3、出卖人应于2005年7月28日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决的、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款214863元并按要求支付了预算外建造费用23405元。现商品房买卖合同约定买卖的房屋已施工完毕。之后，双方因房屋交付及违约金支付问题产生争议，且协商未果，原告遂于2014年4月11日起诉至法院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：本案所涉房屋，是以案外人谭继智、李勇、雷晓曦三人为代表的200位购房意向人和原广西斯壮股份有限公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》后，原广西斯壮股份有限公司按照《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》约定的地点、户型、价格幅度开发建设并与原告签订商品房买卖合同。
本院认为：原告与被告于2005年7月12日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。一、关于双方合同所涉房屋的性质是商品房还是定向开发集资建房的问题。（1）根据被告提供的《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市××东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房；（2）从签订商品房买卖合同的主体来看，房屋的买受人并不都是原出卖人广西斯壮股份有限公司的职工，而从上述协议签订之后原告与被告签订的《商品房买卖合同》的内容来看，双方约定买卖的标的物就是商品房；（3）从房屋报建和办证手续来看，原广西斯壮股份有限公司的报建、办证和经取得预售许可证后出售房屋、买受人向财政部门缴纳契税等，均符合普通商品房屋买卖合同的特征。因此，原告与被告之间形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，故属于人民法院民事案件受理的范围。二、关于本案是否存在被告辩称的情势变更和其他不可抗力的情形。（1）被告称逾期交房的主要原因是合同在履行过程中建材价格上涨，属于情势变更。从被告的主张来看，2003年建材价格开始上涨，而双方是在建材价格上涨后的2005年才签订的商品房买卖合同，被告主张的情势变更发生在合同订立之前，其在建材价格上涨后签订合同确定商品房价格的行为，应确认其自愿承受建材价格上涨的风险，且原广西斯壮股份有限公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。另外，本案原告也已按照被告的要求交纳了预算外的建造费用，故被告以建材上涨为由主张其不应再履行合同显然依据不足，据此，建材价格的上涨并不属于不可归责于被告的因素，因建材价格上涨产生的风险应由被告自行承担，故本院对被告辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采纳；（2）被告提交一份《市市政管理局关于对云景路建设有关问题的复函》证明其逾期交房是由于市政工程的不可抗力造成的，但该份复函所记载的内容不能证明其主张，且对于政府行为导致其逾期交房的具体影响程度及时间，其没有充分的证据予以证实，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》中违约条款的约定，出卖人逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付违约金，可见，双方约定的违约金数额从约定履行之日起随时间的推移按一定标准不断增长。首先，对于权利人来说，主张自合同约定的迟延履行之日至履行延迟终了之日的违约金，是双方在合同中所确立的一个整体的合同权利。其次，虽然权利人在债务人违约之日便已知晓权利受到侵害，但债务人究竟延迟履行至何时未定，即具体的违约数额未定，只有待违约金金额确定下来，诉讼时效才能开始起算。再次，逾期交房违约金作为从债务，其诉讼时效，应与主债务（即商品房交付）的诉讼时效起算一致，即当房屋具备法定交付条件且权利人知道或者应当知道时起算。综上，由于被告一直未能交付具备法定交付条件的商品房，原告请求的逾期交房违约金之诉讼时效并未起算，故被告提出的诉讼时效的抗辩，不能成立。综上所述，被告未能在合同约定的期限内即2005年7月28日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因本案诉争房屋至今尚未实际交房，现原告主张该违约金暂计至2014年4月10日，此系当事人对其民事权利的自主处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告南方黑芝麻集团股份有限公司向原告周翠群支付逾期交房违约金（违约金计算：以238268元为基数，从2005年7月29日起按每日万分之一计至2014年4月10日止）。
本案受理费已减半收取628元，由被告南方黑芝麻集团股份有限公司负担。此款已由原告周翠群已预交，由被告南方黑芝麻集团股份有限公司随同上述应付款项一并支付给原告周翠群。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与第一审人民法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 倩
二〇一四年七月一日
书记员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。