江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第337号
上诉人（原审被告）刘高辉，男，1946年7月22日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。
委托代理人陈茹，江西三松律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）何福孙，男，1946年12月9日出生，汉族，崇仁县人，退休职工，住崇仁县。
被上诉人（原审原告）黄牡丹，女，1950年9月24日出生，汉族，崇仁县人，退休职工，住崇仁县，系何福孙妻子。
原审被告占水香，女，1950年6月2日出生，汉族，抚州市临川区人，退休职工，住抚州市临川区，系刘高辉妻子。
上诉人刘高辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服崇仁县人民法院（2014）崇民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年5月23日，何福孙（乙方）与刘高辉（甲方）签订了《房屋买卖协议书》一份，该协议书的主要内容有“根据甲、乙双方协商，甲方自愿将自己在工厂房改中购买的房屋，在相互尊重，平等待人，以公平、公证（正）、公开的条件下，卖给乙方，特立以下协议：1、甲方将购买工厂房屋坐落位置：崇仁县街口路286号，厂生活三区33栋，面积27.09㎡，砖木结构。2、甲方将购买工厂的房改房的私有产权（100%）（见房产证）卖给乙方所有。3、乙方接纳甲方房产权后，应付甲方在房改中的购房款及工令（龄）补贴，共计人民币柒仟元（包括自建棚舍材料费）。4、成交后，乙方要求甲方将房产权过户，甲方积极配合，从中产生的一切费用均由乙方承担。5、乙方接纳甲方房产权后，甲方将自建的棚舍及水电设施，同属乙方所有。6、乙方在接纳甲方房产权后，再次将产权转让或拍卖他人，然而发生纠纷，甲方概不负责。7、成交后，由于政策性征地及国家扩建、改建而造成（的）房屋灭失，均与甲方无关，属乙方全权处理。……2004年5月23日”。该协议书中除有何福孙、刘高辉的签名外，还有黄牡丹、占水香、证明人黄某、执笔人邓志生的签名。协议签订后，占水香将房屋交付何福孙、黄牡丹居住使用至今，并且何福孙、黄牡丹也得到该房屋的房产证及土地使用权证，但房产证的所有权人及土地使用权证的使用人均为刘高辉。此后，何福孙、黄牡丹多次要求刘高辉、占水香协助办理过户的相关手续，刘高辉、占水香以各种理由推托，故何福孙、黄牡丹向法院提起诉讼。
刘高辉原为江西第一木材加工厂的职工，在崇仁县巴山××路××第一木材加工厂三区33栋6号购有房屋一间（房权证编号为巴山镇字第××号，填发时间为2002年8月20日及编号为崇国用（2004）字第8603号国有土地使用证），面积为27.09平方米。产权登记人均为“刘高辉”。
刘高辉与占水香系夫妻关系，《房屋买卖协议书》中刘高辉的签名系占水香代签。
一审期间，何福孙、黄牡丹提交了崇仁县房权证巴山镇字第××号房产证、房屋买卖协议书、证人黄某的证言等证据。刘高辉、占水香没有提交相关证据。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定，应理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说，夫妻双方因日常生活，在处理夫妻共同财产时，具有平等的处分权，任何一方的决定都是合法有效的；即使是非因日常生活所需，一方处置了共同财产，只要行为相对人是善意的，另一方也不得因此对抗善意第三人。本案中，占水香出售讼争房屋是自己的真实意思表示，因刘高辉与占水香系夫妻关系，虽然讼争房屋的产权登记人为“刘高辉”一人，但在占水香向何福孙、黄牡丹交付讼争房屋之后的近10年时间里，刘高辉从未提出异议，何福孙、黄牡丹有理由相信占水香的行为是其夫妻双方共同的意思表示，是双方经自愿协商签订的合同，也不存在恶意串通损害第三人利益的行为；因涉及到讼争房屋的棚改问题，何福孙、黄牡丹要求刘高辉、占水香协助办理产权过户时，刘高辉才以其不知情，协议上签字为占水香代签为由对抗善意取得该房屋的何福孙、黄牡丹，其行为违背了民事法律中的诚实信用原则。即便如此，也未发现刘高辉夫妻间有任何利害冲突或矛盾纠纷，更加证实该房屋买卖行为没有损害第三人的利益。所以，何福孙、黄牡丹完全有理由相信占水香有代理权，占水香的行为完全符合表见代理的构成要件，该合同应认定为有效。故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，故依法确认何福孙、黄牡丹与刘高辉、占水香签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照该协议书的约定全面履行自己的义务。刘高辉、占水香作为房屋的出卖方，有义务协助作为房屋购买方的何福孙、黄牡丹办理所出售房屋的房产证及土地使用权证的变更登记手续，但刘高辉、占水香至今未协助何福孙、黄牡丹将相关变更登记手续办理成功，故对何福孙、黄牡丹要求刘高辉、占水香配合办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续的诉讼请求，依法予以支持。对刘高辉、占水香提出的诉讼时效问题，双方签订合同时并没有约定或明确办理过户的时间，现何福孙、黄牡丹请求判令刘高辉、占水香协助办理产权过户手续这一合同随附义务属于合同的继续履行，不存在超诉讼时效的问题，故对刘高辉、占水香的该项抗辩，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：刘高辉、占水香协助何福孙、黄牡丹办理编号为崇仁县房权证巴山镇字第××号房屋所有权证及编号为崇国用（2004）字第8603号国有土地使用证的变更登记手续，限期在判决生效之日起10日内履行。案件受理费人民币50元减半收取25元，由何福孙、黄牡丹负担。
一审宣判后，上诉人刘高辉不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判原审被告占水香与被上诉人何福孙、黄牡丹签订的房屋买卖协议书为无效合同，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费用由被上诉人承担。其上诉理由是，1、一审判决以上诉人与原审被告是夫妻关系，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定认定原审被告的卖房行为构成表见代理，房屋买卖协议为有效合同，是适用法律错误，与事实不符，缺乏主要证据。房产证上登记的产权人名字为上诉人，没有原审被告的名字，被上诉人有什么理由相信该房产为夫妻共同财产，原审被告有权处置该房产？即使被上诉人有充分理由相信该房产为夫妻共同财产，在上诉人未参与、未签字的情况下，被上诉人有什么理由相信原审被告的行为得到上诉人的同意？虽然房屋交付至今10年，被上诉人有什么理由认为上诉人对该事实当然已知情，且已追认？以上种种疑问，在未有任何证据证明的情形下，一审判决仅凭上诉人与原审被告是夫妻关系即推定被上诉人有理由相信原审被告的行为是夫妻双方共同的意思表示、原审被告单方签名及代上诉人签名的售房行为构成表见代理，显然是证据不足、适用法律错误。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，在事前未征得房产登记所有人及财产共有人的上诉人的同意，事后也未得到其任何追认的情形下，原审被告擅自与被上诉人签订的房屋买卖协议书是无效的，被上诉人的诉请依法不应得到支持。2、一审判决认定房屋买卖协议未约定或明确办理过户的时间，而房屋买卖协议第3条约定“承（成）交后，乙方要求甲方将房产权过户，甲方应积极配合，从中产生的一切费用均由乙方承担”，原审查明合同签订当日即2004年5月23日买卖双方就已成交完毕，所售房屋已交付被上诉人使用，因此本案诉讼时效期限的起算点应是2004年5月23日。被上诉人未提交任何证据证明存在诉讼时效中断的情形，时隔10年后被上诉人才向法院提起诉讼，主张有关权利，已然超过法定的诉讼时效期限。
被上诉人何福孙、黄牡丹答辩称，房屋购买协议上没有约定何时进行过户，所以不存在诉讼时效问题，被上诉人随时都可以主张。诉争房屋是刘高辉单位的房改房，房产证也是登记在其个人名下，我们是通过其厂里职工（邓连志）介绍才购买该房屋。上诉人说不是其个人意思表示，但房屋买卖时他们夫妻已空出房屋，是通过厂里的人介绍我们来买的，当时我们联系的也是刘高辉，刘高辉说不知情是不属实的。上诉人是参加工作之后所得房屋，肯定是夫妻共同财产。我们2004年买房，刘高辉当时也还在厂里，他也到过我们房子里面看过，所以其说起诉的时候才知道房屋买卖不符合事实。关于要求过户的事情，我们多次打电话联系他，包括去年正月，最后是通过厂里职工找到上诉人儿子的电话才和他联系上，上诉人当时说要带孙子走不开，我们还答应接送他们夫妻去过户，但是他们依旧拖着。棚户区改造时，社区主任也联系过上诉人，要求其协助过户。只是邓志生死了，否则这个事实是很清楚的。刘高辉当时没有签字是有事走了，他老婆占水香说可以全权代理，当时我们还准备了饭给他们吃。综上，房屋买卖合同是合法有效的，故请求协助办理过户。
原审被告占水香与上诉人刘高辉的意见一致。
二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。
二审审理查明，上诉人刘高辉、原审被告占水香对原审查明“何福孙、黄牡丹多次要求刘高辉、占水香协助办理过户的相关手续，刘高辉、占水香以各种理由推托，故何福孙、黄牡丹向法院提起诉讼”的事实有异议，认为上诉人是在被上诉人起诉时才知道对方有要求过户的请求，事实上被上诉人并没有多次要求上诉人协助办理过户。被上诉人何福孙、黄牡丹对原审查明的事实没有异议。本院对以上原审查明的双方当事人无争议的事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的争议焦点为：
一、关于本案房屋买卖协议法律效力的问题
上诉人刘高辉认为，占水香的行为不构成表见代理，被上诉人没有任何证据证明占水香有代理上诉人签订房屋买卖协议的权限，被上诉人陈述的事实既无证据证明也未得到上诉人认可，根据相关法律规定，财产的共同共有人一方擅自处分共有财产的行为，没有得到其他共有人同意的情况下，该行为应认定为无效处分行为，故本案房屋买卖协议无效。一审仅适用婚姻法解释一第17条前半段，适用法律错误，应适用该条款后半段，即夫妻一方非因日常生活所需对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。房产对于一个普通家庭来说是重要财产，夫妻达成一致意见才能处理。占水香在没有征得上诉人同意的情况下签字，事后上诉人也没有追认，故双方房屋买卖协议无效。
原审被告占水香认为，同意上诉人意见，我好几年没有告诉上诉人，上诉人不知道，卖房是我一个人做主的。
被上诉人何福孙、黄牡丹认为，诉争房屋的房产证是登记在刘高辉个人名下，当时被上诉人是通过厂里职工联系到刘高辉，才达成了购买房屋意向。当时占水香来签订合同时，其能拿出房产证来，所以被上诉人完全有理由相信是其夫妻达成了一致的卖房意见。如果说是刘高辉自己私自拿房产证来与被上诉人签协议，占水香没有同意，说是无权处理还有可能。被上诉人知道刘高辉与占水香是夫妻关系，且占水香能拿出房产证来，故被上诉人认为占水香代刘高辉签字构成表见代理，双方房屋买卖协议有效。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，故在涉及夫或妻一方进行不动产买卖等夫妻重要处理事项的交易活动中，针对相对人而言，应当有审慎的交易安全注意义务，不能基于出卖人与第三人是夫妻关系而据此主张构成表见代理。但是，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为，无论从主观上还是客观上相对人确实都难以知道该处分行为是夫妻共同意思表示还是一方的意思表示，为保护交易安全和维护交易稳定角度考虑，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项也规定了，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，双方在签订房屋买卖协议时，原审被告占水香向被上诉人出示、交付了诉争房屋产权证书，并实际交付了诉争房屋给被上诉人使用，且双方邀请了证明人黄某、执笔人邓志生到场，双方议定交易价格亦合理，故被上诉人有理由相信占水香出卖房屋的行为是其夫妻双方一致同意的，其交易行为是善意且诚信的。事实上，被上诉人在支付购房对价后已使用诉争房屋近10年一直至今，到本案一审诉讼前上诉人刘高辉从未提出异议，故本院认定上诉人刘高辉对出卖房屋是知情的，也是同意的。关于上诉人刘高辉称其近10年从未去过诉争房屋，对出卖房屋至诉前一直不知情的意见。本院认为，上诉人与原审被告夫妻双方均承认出卖房屋后近10年来夫妻一直居住在一起，此期间上诉人虽有外出做生意但也有时会回来，也没有证据证明其夫妻之间发生过利害冲突或矛盾纠纷，故对上诉人的该辩称意见不予采信。综上，原审被告占水香出卖房屋的行为是其夫妻双方的共同意思表示，其有权代上诉人刘高辉签字，被上诉人何福孙、黄牡丹的购房行为是善意的，符合民事交易的诚信原则，双方之间的房屋买卖协议合法有效。
二、关于本案诉讼时效的问题
上诉人刘高辉认为，房屋买卖协议签订时间是本案诉讼时效的起算点，被上诉人没有提交任何证据证明有诉讼时效中断的事由，10年后要求办理过户，显然已过诉讼时效。
被上诉人何福孙、黄牡丹认为，被上诉人多次找过上诉人要求过户，是上诉人推脱，本案没有过诉讼时效。
本院认为，原审被告占水香已将诉争房屋交付给被上诉人何福孙、黄牡丹，被上诉人已实现对诉争房屋的占有使用，作为房屋买受人的被上诉人请求作为房屋出卖人的上诉人刘高辉、原审被告占水香转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权，已具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对上诉人刘高辉关于诉讼时效的抗辩意见不予支持。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，双方房屋买卖协议合法有效，上诉人应当根据有效协议履行约定义务，协助被上诉人办理有关房屋产权过户手续。一审判决对本案处理正确，应予维持，上诉人刘高辉的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘高辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 张美珍