江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）徐民终字第2159号
上诉人（原审原告）时立军，男，1970年10月出生，汉族，徐州市机构编制委员会办公室职员。
委托代理人邵浩，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏恒龙万相房地产开发有限公司。
法定代表人王韶滨，该公司董事长。
委托代理人赵旭，该公司经理。
委托代理人沈燕，江苏宁致律师事务所律师。
上诉人时立军因与被上诉人江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第2459号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人时立军及委托代理人邵浩，恒龙公司的委托代理人赵旭、沈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2005年12月8日，徐州市民政局与恒龙公司签订团购住房协议，约定由徐州市民政局为其职工团购住房108套，平均价格为1500元／㎡，恒龙公司提供铜山镇泉新路东约30亩土地为徐州市民政局定向建造9幢108套叠加式别墅，每户183㎡以上。恒龙公司计划2006年12月25日完成建房工作并交付徐州市民政局使用。
2007年11月5日，徐州市民政局又与恒龙公司签订一份团购住房协议，约定由恒龙公司将建房地址变更为铜山新区拓山南坡（徐州发电厂别墅区北）建造12幢96套叠加式住房，容积率、绿化率与前协议相同，面积不小于180平方米。双方商定房价为住房1400元／㎡，车库、储藏室、阁楼1000元／㎡。恒龙公司必须在2008年6月1日前将房屋交付徐州市民政局使用，否则应承担违约责任。双方还对其他权利义务作了明确约定。
2009年6月1日，时立军通过徐州市民政局个别职工的关系与恒龙公司签订商品房买卖合同一份。协议约定由恒龙公司将其开发的位于铜山新区同创集团北侧的xxxx室商品房一套出售给时立军，该房屋建筑面积180.1平方米，房屋总价为360000元。合同约定恒龙公司应当于2009年12月30日前将房屋交付给时立军使用。如逾期交房，逾期不超过60日，自2009年12月31日起至实际交付之日止，恒龙公司应向时立军支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，时立军有权解除合同。时立军解除合同的，恒龙公司应当自时立军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。时立军要求继续履行合同的，合同继续履行。自2009年12月31日起至实际交付之日止，恒龙公司按日向时立军支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。
2010年2月22日，恒龙公司为时立军开具了金额为360000元的购房发票。但恒龙公司没有按照合同约定的交付期限向时立军交付房屋。2011年11月21日，时立军办理了天然气入户登记手续。自认当日恒龙公司向其交付房屋。
2011年10月31日，徐州市民政局与恒龙公司达成补充协议一份，该协议约定徐州市民政局团购依山龙郡1-8号楼（96套房）主体工程如期完工后，由于种种复杂原因，致使出入小区道路施工受阻，导致团购业主不能按购房合同约定时间如期上房，徐州市民政局考虑造成这种情况并非恒龙公司主观所致，且恒龙公司为解决这一难题额外付出一定代价，故徐州市民政局对此理解和谅解，不予追究恒龙公司逾期交房违约责任。如团购业主对此有异议，民政局职工由民政局负责解释；非民政局职工由关系人（批准人、介绍人、转让人）或民政局委托人出面作解释规劝工作。对于做工作无效仍坚持己见者，民政局不认可其团购资格，恒龙公司有权另作处理。后因本案双方对违约金及办理两证问题产生争议，时立军诉至法院。
另查明，2012年3月21日，案外人李保平也曾因迟延交房问题将恒龙公司诉至法院，后铜山区人民法院以（2012）铜民初字第610号民事裁定书裁定驳回李保平的起诉，该裁定书并经本院维持。
还查明，时立军所购买房屋在徐州市民政局计划财务处登记姓名为该局工作人员朱开峦，实际姓名为时立军。在徐州市民政局收取房款单据上交款人为朱开峦及时立军两人。
原审法院认为，时立军虽然与恒龙公司签订了商品房买卖合同，但该房屋的均价仅为1400元／㎡，该价款远远低于签订合同时同地段的其他房屋价格。恒龙公司辩称该价款系从2006年开始团购时的市场价格，但是时立军系在2009年才与恒龙公司签订的买卖合同，在签订合同时房价上涨的情况下恒龙公司作为开发商完全可以按照签订合同时价格与时立军订立合同，但恒龙公司仍按照其与徐州市民政局达成的团购住房协议约定单价与时立军订立合同，可见恒龙公司在签订合同时仍受其与徐州市民政局签订协议的约束，时立军购买优惠房屋的权利来源于享受团购优惠政策的徐州市民政局内部职工。时立军与恒龙公司之间的纠纷实质上是时立军与民政局之间的内部纠纷，不属于人民法院管辖的普通民事纠纷。恒龙公司虽未按照合同约定的时间将商品房交付时立军，但徐州市民政局作为团购方在与恒龙公司达成的补充协议中已经明示放弃追究恒龙公司逾期交房的违约责任，该约定应对基于徐州市民政局团购住房而享受优惠房款的时立军产生效力。故对时立军的起诉予以驳回。综上，遂裁定驳回时立军的起诉。
上诉人时立军不服上述民事裁定向本院上诉称：时立军与恒龙公司签订购房合同是2009年，但实际购房时间发生在2005年，比照2005年的市场价格，1400元／㎡的购房价格并不低，上诉人未享受到民政局内部职工的福利。商品房买卖合同是上诉人与恒龙公司签订的，合法有效，应予保护，恒龙公司应当按照合同约定履行违约责任。徐州市民政局是案外人，其与恒龙公司之间的免责协议侵害了时立军的权益，对时立军不具有约束力。时立军的原审诉讼请求符合法律规定，应予支持。请求撤销一审裁定，依法改判支持时立军的原审诉讼请求。
被上诉人恒龙公司答辩称：1、时立军所购买的房屋是徐州市民政局团购被上诉人的房屋，徐州市民政局与被上诉人之间签订的团购协议，因此时立军与被上诉人之间的合同权利义务的行使应当在徐州市民政局与被上诉人协议的范围内。时立军在购买房屋时低于市场价格，其明知该房屋的团购房性质，相应的风险应由时立军自己承担。2、徐州市民政局已经与被上诉人达成了协议，徐州市民政局放弃了要求被上诉人承担逾期交房责任的权利。3、时立军要求被上诉人给付相应价款的纠纷，应当是时立军与民政局之间的内部矛盾，与恒龙公司没有任何关系，请求驳回上诉人的诉请，维持原裁定。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：本案是否属于人民法院民事案件受理范围。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院认为，涉案房屋依山龙郡5号楼1单元302室在徐州市民政局从恒龙公司团购的依山龙郡1-8号楼（96套房）之内。时立军虽以个人名义就涉案房屋与恒龙公司签订商品房买卖合同，但其自认是顶替徐州市民政局工作人员朱开峦的身份购房，其购房单价1400元／㎡是按照徐州市民政局与恒龙公司约定的团购价格，且购房款也是交给朱开峦和徐州市民政局指定的银行，因此，足以认定时立军购房时不仅明知该房是徐州市民政局的团购房，而且实际享受了该团购房的优惠政策，其权利义务理应受到徐州市民政局与恒龙公司之间团购协议的约束。徐州市民政局与恒龙公司之间的团购行为系非正常民事主体之间的交易行为，因该团购行为产生的纠纷不属人民法院民事案件受理范围。上诉人时立军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院裁定驳回时立军的起诉并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 张 伟
代理审判员 史善军
二〇一四年七月十四日
书 记 员 王晓刚