浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8008号
上诉人（原审被告）：邵永成，男，1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐金梅，女，1962年6月1日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢梅姣，女，1966年12月30日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：邵兴华，男，1978年9月29日出生，汉族，住淳安县，系邵永松儿子。
被上诉人（原审被告）：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。
上诉人邵永成因与被上诉人徐金梅、谢梅姣、邵永松、王有德确认合同无效纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2017）浙0127民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定：2005年6月23日，王有德（乙方）与邵永成、邵永松分别（甲方）签订《合作协议》，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。2009年9月13日，徐金梅（乙方）与邵永成（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。之后徐金梅于2009年9月15日向王有德支付了195000元购房款。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，房屋整体腾退拆除。徐金梅于2014年6月11日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价97175元。徐金梅系淳安县左口乡九龙村人。
2017年7月27日，徐金梅诉至一审法院，请求判令：1、确认徐金梅与邵永成、谢梅姣于2009年9月13日签订的《协议书》无效；2、邵永成、谢梅姣、邵永松、王有德共同返还徐金梅剩余购房款97825元；3、邵永成、谢梅姣、邵永松、王有德共同支付购房款195000元自2009年9月14日起至2014年6月11日止按年利率5.15%计算的利息47618元；4、邵永成、谢梅姣、邵永松、王有德共同支付购房款97825元自2014年6月12日起至2017年7月15日止按年利率4.6%计算的利息13912元。（涉案房屋的重置价97175元徐金梅已从诉讼请求中予以扣除）
原审法院认为：一、徐金梅与邵永成之间签订的《协议书》的效力。原审法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。徐金梅不是邵永成所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故徐金梅与邵永成之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、邵永成、邵永松、王有德是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。原审法院认为邵永成、王有德应承担共同责任。理由是：1、徐金梅是基于邵永成与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵永成签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵永成有无与徐金梅签订协议书直接会影响到徐金梅购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系邵永成、王有德与徐金梅共同行为促成。2、根据邵永成、王有德之间的合作建房行为，邵永成提供宅基地，无偿获得1-2-3层房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，但对于徐金梅而言，邵永成与王有德为共同出卖人，合作建房系邵永成、王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵永成享受了拆迁利益，故邵永成、王有德对外应共同承担责任。3、邵永松不是房屋买卖协议书的相对人，因此无需承担共同责任。至于邵永成与邵永松之间的内部关系，由邵永成与邵永松另行协商解决。另，徐金梅要求谢梅姣承担责任，缺乏依据，法院不予支持。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现徐金梅未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2017年9月20日判决：一、徐金梅与邵永成于2009年9月13日签订的《协议书》无效。二、邵永成、王有德于判决生效之日起十日内共同返还徐金梅购房款97825元并支付利息61530元。三、驳回徐金梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487元，由邵永成、王有德负担。
宣判后，邵永成不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误。1、关于案涉房屋16号2幢501室的归属人实际为邵永松，并不是邵永成。案涉邵永成、邵永松、邵树木、邵树根系同胞兄弟，四人确与被上诉人王有德签订《合作协议》，约定合作建房，但每个人均系根据各自家庭状况，各自申请农民建房，获批准后交由王有德组织施工，房子建成后各自按协议与王有德分配房屋，兄弟之间互无交集、牵连。案涉房屋16号2幢501室的归属实际为邵永松，非邵永成。根据淳安永盛房地产土地评估有限公司做出的《房地产评估结果汇总表》，该表中有一项为徐金梅所在房屋501室的装修费用，而这一项与其他房屋的评估共同的产权人在《汇总表》中明确写明了为邵永松。因此，501室房屋产权人为邵永松，不是邵永成。原审第二项判决中“邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告徐金梅购房款……”，属原审认定事实错误，判决错误。邵永成不应承担不属于自己的产权的责任。2、邵永成未与徐金梅签订买卖涉案房屋的《协议书》。一审中徐金梅提交的2009年9月13日《协议书》上甲方处签名非邵永成所签。邵永成与徐金梅并不认识，集资建房的具体事宜是由王有德与徐金梅联系、交涉的。3、邵永成也未收过徐金梅的集资建房款。房款是由王有德收取的。（见被上诉人徐金梅原审证据3）二、一审判决适用法律不正确，判决不公正。1、对原审判决的第一项“原告徐金梅与被告邵永成于2009年9月13日签订的《协议书》无效”，邵永成服从判决，不持异议。2、关于本案各方承担责任的范围，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价、补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”判定“被告邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告徐金梅购房款97825元并支付利息61530元”。这个判决明显不公正，不合法律规定。既然一审判决诉争《协议书》无效，那么就应当依据合同无效的法律规定，按照涉案三方各自的过错判定应承担的责任。但是，一审判决不仅没有认定徐金梅的过错责任，反而帮徐金梅出点子、说好话，以“现原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类借款利率”为由，支持徐金梅的无理请求，特别是无理的“利息”请求。一审判决没有法律依据。理由是：①涉案三方均有过错，才导致涉案《协议书》无效。关于《协议书》无效的事实和理由，一审判决已作明确认定，邵永成不持异议，也不再赘述。一审判决对徐金梅的责任也分析得很清楚，在一审判决书的第10页倒数第六行中明确认定“由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备涉案房屋的主体资格。买受行为违反了法律、行政法规的强制性规定，……”这说明徐金梅本身具有重大过错，因为她明知参与建房的人用的是农村集体土地，没有相关审批手续，土地使用权人是无权转让宅基地使用权的。所以，徐金梅是应当承担相应责任的。但一审法院却没有判定徐金梅的过错责任，只判定了邵永成和王有德的责任，显失公正；②涉案三方的关系是合作建房的关系，不是房屋买卖的关系。对于这一事实，一审判决不仅对邵永成与王有德之间的关系明确认定为“合作建房关系”（见一审判决书第11页），而且对邵永成与徐金梅之间的关系是“合作建房关系”这一事实也作出了认定，即一审判决书第八页。另外，从一审中徐金梅提供的证据3“收款收据”中，也证明徐金梅交给王有德的款项是“东庄邵永成集资联建代收款”，不是房屋买卖款。说明徐金梅与邵永成签订协议合作建房的行为本身就是一种投资行为，具有一定风险，房屋是否增值无法预计保障，一审法院不能无根据的判断房屋增值了。但涉案三方对合作建房活动，应当共同承担民事责任。③徐金梅交于王有德的合作建房款项，已经消耗在合作建房中，徐金梅也获得了一套100.13平方的房子，且一直使用该涉案房屋，充分说明徐金梅已获得集资建房的实际利益，现在徐金梅不仅要退还购房款，还要支付利息，徐金梅的要求毫无根据。徐金梅即使房款有损失，这个损失也不是邵永成主观原因造成的，是因涉案房屋在撤村建居的范围内，是政府全局工作的需要。政府与徐金梅的拆迁补偿协议也是直接协商的，徐金梅也同意了政府给出的补偿价款的，并领取了相关款项，有银行转帐凭据为证，现在徐金梅因补偿未达到预期而要求邵永成承担损失，毫无道理。邵永成拆迁虽然也拿到了补偿款，但邵永成是农民，失去了宅基地使用权，就失去了安身立命之本，人民法院也应当考虑农民的实际问题。④涉案款项是合作建房款，这笔款子的性质不是邵永成向徐金梅的借款，不可能发生“利息”问题。即便是借款的话，在借期内没有约定利息的，法律规定也是不付利息的。事实上，徐金梅与邵永成在协议中也没有约定过利息，也不可能约定利息。现在徐金梅不仅主张返还房款还主张支付从交款之日起计算的利息，实无根据。综上，请求判令：1.撤销一审判决第二项，依法改判；2.一、二审案件受理费由徐金梅、王有德、谢梅姣、邵永松承担。
被上诉人徐金梅答辩称：一、关于涉案房屋的归属问题。邵永成认为，涉案房屋为邵永松所有，非邵永成所有。徐金梅认为，邵永成与邵永松系兄弟，均与王有德合作建房，所建房屋为同一幢，徐金梅购房时签订协议方为邵永成，至于涉案房屋到底归属邵永成还是邵永松，系邵永成兄弟间的内部问题。邵永成称，永盛评估公司出具的《房地产评估结果汇总表》记载涉案房屋为邵永松，徐金梅认为，永盛评估公司仅对房屋价值进行评估，并非房屋权属的认定机构，不具有认定房屋权属的职能，其记载的登记人不能证实房屋权属所有人。二、邵永成与王有德应承担共同责任。徐金梅提供资金，邵永成与王有德提供房屋，邵永成与徐金梅、王有德间属于房屋买卖关系。徐金梅虽然付款给王有德，但邵永成签名的协议书明确双方经济往来已结清，无债权债务，即邵永成已经确认王有德具收徐金梅的房款即为邵永成收取的购房款。徐金梅认为双方间的购房买卖事实很清楚，王有德和邵永成进行合作建房，签订《协议》，协议约定邵永成提供地基并无偿获得部分房屋，而所谓的无偿正是需要邵永成提供建房资金建造房屋后才能获得。显然，邵永成作为与王有德合作建房的一方已享有王有德提供资金造房的利益，并按照《合作协议》履行各自义务，作为合作方应向徐金梅承担法律责任。双方签订的《协议书》再次明确邵永成作为合作方向徐金梅提供房屋的事实，实际履行作为与王有德合作建房方应履行其内部分工职责的行为。现双方的购房关系被确认无效，作为与王有德共同收取购房款的邵永成应当与王有德共同承担返还责任。一审判决关于邵永成与王有德应共同承担的认定与事实相符，符合法律规定。三、双方承担责任的范围。邵永成认为，徐金梅未承担过错责任。徐金梅认为，徐金梅在东庄村向邵永成和王有德购房时，协议载明后续可以办理相关产权证书，同时如拆迁按照面积分配拆迁款。而目前政府拆迁，享有拆迁利益的系邵永成，徐金梅因购房行为的不合法性不仅没有享受拆迁利益，反而损失巨大。本次起诉徐金梅尚未主张房屋增值损失，而仅仅要求支付相应利息，实际早已超出徐金梅应承担的责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。
被上诉人邵永松答辩称，其不清楚邵永松的房子是怎么到徐金梅手上，是有人冒充签了邵永成的名字。邵永松只跟王有德之间有合同。
被上诉人谢梅姣、王有德二审期间未进行答辩。
二审中，上诉人邵永成、被上诉人徐金梅、谢梅姣、邵永松、王有德均未向本院提交新证据。对邵永成上诉所称，本案标的房屋系邵永松宅基地上所建部分的事实，邵永松表示认可。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审判决所认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、邵永成作为农村宅基地使用权人，与王有德以“合作建房”的形式“拆旧建新”，一方出地并完成建房审批，一方落实资金并承建；建造完成后，宅基地使用权人取得约定的新房，其余部分则概括授权王有德自由处分。就王有德自由处分的新房，邵永成与徐金梅签订《协议书》，王有德收取房款，徐金梅取得房屋，完成交易。事实清楚。根据《协议书》的主要内容应当认定徐金梅与邵永成之间系一方给付金钱，一方交付房屋的房屋买卖合同关系。邵永成主张其与徐金梅不是合同相对方，与《协议书》的内容及其实际履行的事实不符；邵永成授权王有德处分房屋意思表示明确、《协议书》签名真实，就案涉房屋的原有归属问题，徐金梅所主张的亦系事实，故本院对邵永成的主张不予采纳。因房屋买受人徐金梅并非房屋所在地的集体经济组织成员，其通过与邵永成签订《协议书》的方式变相取得案涉房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，原审认定该《协议书》无效，当属正确。二、因千岛湖镇撤村建居，邵永成案涉宅基地上的房屋被整体拆除；房屋买受人取得了所购房屋的补偿，宅基地使用权人取得了剩余房屋及附属设施的相关补偿；故因合同无效的相互返还已无可能及必要。三、案涉房屋及用地的性质合同双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但邵永成作为农村宅基地使用权人及法定的房屋所有权主体，将依法被限制转让的农村房屋概括授权王有德出卖给他人，过错显然更大，故应承担主要责任。徐金梅取得的拆迁补偿，数额大大低于其支付的购房款；邵永成在未出资的情形下，实际取得了拆迁中的相应补偿，因此可以认定邵永成取得的拆迁权益系基于宅基地使用权及占用他人资金所得。徐金梅在本案中诉请的是购房款与补偿款间差额部分的损失及邵永成占用其房款期间的利息损失。原审根据当事人的主张和举证，判决支持徐金梅就房款差额所产生的损失赔偿请求，符合事实与法律；对徐金梅提出的房款被占用所产生的损失赔偿请求，原审作出的判决与双方当事人间的损益及责任基本相符，利益衡平尚属合理。四、王有德与邵永成系合作建房，双方有着共同利益；根据二人的合作方式、在房屋出售过程中的具体分工、及《协议书》的相关内容，原审认定其系房屋的共同出卖人，合作建房系王有德与邵永成的内部关系，两人应共同对外承担责任，依据充分，并无不当。邵永成与王有德之间的权利义务及各自的责任，可依法另行解决。关于邵永成提出的案涉房屋实际产权人应为邵永松，邵永成无须承担本案责任的问题，系邵永成与邵永松的内部问题，可根据案涉房屋的建造审批情况及拆迁补偿款的领取情况，双方另行解决。综上，邵永成的上诉事由及上诉请求本院不予支持；原审判决事实认定清楚、法律适用正确、程序合法，实体处理亦未失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3487元，由邵永成负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 徐 丹
审判员 金瑞芳
二〇一七年十二月二十日
书记员 曹姝隽