福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第413号
原告福清金辉房地产开发有限公司，住所地福建省福清市阳下镇洪宽工业村洪宽中心楼。
法定代表人林定强，公司董事长。
委托代理人陈立新、傅程，福建谨而信律师事务所律师。
被告林乐，男，1973年5月9日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
原告福清金辉房地产开发有限公司与被告林乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行审理。原告委托代理人傅程到庭参加诉讼，被告林乐经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票送达，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的福清市宏路镇石门村音西镇音西村融侨城第8幢203号房，总价款为1126767元，其中首付款为346767元，余款780000元由被告申请办理银行按揭手续。《商品房买卖合同》附件四补充协议约定，被告同意原告保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时，原告同意为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同条款为准，如果原告代被告偿还的款项及利息累计达被告按揭贷款总额的10%，视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权解除合同，收回房产另行处理，并要求被告返还代偿款项及利息，支付购房总价的10%违约金，原告为实现前述债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等）由被告承担。合同签订后，被告向中国农业银行福清支行（以下简称福清农行）申请78万元的按揭贷款，原、被告及福清农行于2009年7月9日签订借款合同，约定原告为被告提供连带责任保证，若被告未足额偿还借款本息超过90天，福清农行有权宣布借款立即到期、提前收回借款并提前行使担保权。2013年9月10日起，被告就未能按时足额偿还按揭贷款，2013年12月9日，原告经福清农行催告后，依约代被告清偿了全部贷款本息、罚息、复利等共计507244.29元。现请求：1、判令解除原、被告于2009年5月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告于本判决生效之日起十日内配合原告办理合同备案登记和预告登记的注销手续并承担相应的注销手续费用；3、判令被告于本判决生效之日十日内将位于福清市宏路镇石门村音西镇音西村融侨城第8幢203号房腾退给原告；4、判令被告向原告支付违约金112676.7元；5、判令原告为提起本案诉讼而支出的律师费5000元由被告承担；6、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
经审理查明：2009年5月4日，原、被告签订一份编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO.0967268）的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的福清市宏路镇石门村音西镇音西村融侨城第8幢203号房，总价款为1126767元，被告应支付首付款346767元，余款780000元由被告向银行申请按揭贷款来支付，该合同附件四补充协议中对公积金、商业贷款约定为“买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止”，原告同意为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同条款为准，如果原告因被告逾期还贷而代被告偿还的款项及利息累计达被告按揭贷款总额的10%，视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权解除合同，收回房产另行处理，并要求被告返还代偿款项及利息，支付购房总价的10%违约金，原告为实现前述债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等）由被告承担，被告所支付的购房款（包括已付现款和已还按揭款）在扣除原告各项费用并办妥相关手续后予以退还，被告同时授权原告办理解除合同的备案登记手续。合同签订后，被告向福清支行申请78万元的按揭贷款，原、被告及福清农行于2009年7月9日签订借款合同，约定福清农行为被告提供借款780000元用于购买上述商品房，原告同意为被告提供连带责任保证至被告取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止，被告以每个月为一个还款周期，共120期，若被告未足额偿还借款本息超过90天，福清农行有权宣布借款立即到期、提前收回借款、提前行使担保权。2013年9月10日起，被告停止偿还按揭贷款，2013年12月9日，原告经福清农行催告后，依约代被告清偿了全部贷款本息、罚息、复利等共计507244.29元。2013年12月22日，原告与福建宽达（福清）律师事务所（以下简称宽达律所）签订委托代理合同，约定其与被告的本案诉讼委托宽达律所进行处理，2013年12月24日，原告按照约定向宽达律所支付一审律师费5000元。2014年1月2日，原告诉至本院。2014年2月8日，原告撤销对宽达律所的委托，另行委托福建谨而信律师事务所律师进行本案诉讼。
另查：原告于2009年5月25日通知被告接受诉争房，被告于2009年8月19日接受该讼争房，被告至今尚未向原告申请办理产权登记手续。
再查：原告原名称为福清融侨房地产开发有限公司，于2013年7月29日变更名称为福清金辉房地产开发有限公司。
本院认定的以上事实有原告提交的内资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》、个人购房担保借款合同、还款及还款明细单、还款结清证明、进账单及特种转账凭证、委托代理合同及律师费发票以及原告庭审陈述为证，上述证据真实、合法，与本案有关联，其证明效力予以确认。
本院认为：本案存在商品房预售合同关系和借款合同关系，虽然被告在商品房预售合同中已经通过自付和按揭贷款的方式付清了全部购房款，但在借款合同中已经违反了按期还贷的义务，导致原告为其承担了连带保证责任。根据原、被告在本案《商品房买卖合同》补充协议中的约定，原告代为偿还的贷款本息达到按揭贷款总额的10%，即有权解除合同并要求支付违约金，由此可见，双方是将被告违反借款合同中约定的还贷义务视为对商品房买卖合同的根本性违约，考虑到被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，为公平保护双方利益，本院依法认定原、被告在上述补充协议中关于违反借款合同中约定的还贷义务构成对商品房预售合同根本性违约的约定合法有效，故原告依法有权行使该约定解除权，其请求解除商品房预售合同、被告退房给原告以及被告应配合办理合同注销登记之诉请符合法律规定，本院予以支持。
本案原告通过承担连带保证责任的形式向福清农行清偿507244.29元，促成本案借款合同的债权债务的终止，案外人福清农行的权益已得到充分保护，因此本案商品房预售合同解除之后的权利、义务已不涉及福清农行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定和本案《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告在收回房产另行处理的同时，应当将扣除约定的原告损失后所剩余的购房款及法定孳息归还被告；被告应当支付的违约金为购房总价的10%即112676.7元，另有合理的律师费用5000元（宽达律所律师费）和原告代被告清偿的银行按揭款507244.29元，共计624920.99元，原告可从其应退的购房款1126767元本息中扣除。原告为注销登记所支出手续费用根据实际发生的金额，亦可从原告应退的购房款本息中扣除。因原告所请求的违约金、律师费、注销登记费用等均可在应退给被告的购房款本息中直接扣除，其权益已得到充分实现，且还有剩余款项应及时退还被告或依法提存，故原告相应的诉求本院不予支持。被告林乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告福清金辉房地产开发有限公司与被告林乐于2009年5月4日签订的编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO.0967268）的《商品房买卖合同》；
二、被告林乐应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告福清金辉房地产开发有限公司办理本案合同备案登记和预告登记的注销手续；
三、被告林乐应于本判决发生法律效力之日起十日内将福清市宏路镇石门村音西镇音西村融侨城第8幢203号房腾空退还原告福清金辉房地产开发有限公司；
四、驳回原告福清金辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17594元，由原告负担2654元，由被告负担14940元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 魏益钦
审判员 王统勇
审判员 游 捷
二〇一四年十二月十六日
书记员 王 星
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。