上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1299号
原告上海金罗店开发有限公司。
法定代表人刘素引。
委托代理人苏文婷，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人俞珺，上海融孚律师事务所律师。
被告上海伊诺餐饮管理有限公司。
法定代表人费成明。
委托代理人钱评。
原告上海金罗店开发有限公司与被告上海伊诺餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，分别于2014年11月13日与2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告上海金罗店开发有限公司的委托代理人俞珺、被告上海伊诺餐饮管理有限公司的委托代理人钱评到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金罗店开发有限公司诉称，2011年6月15日，原、被告就上海市宝山区罗店镇罗芬路XXX号XXX楼A-401商铺（以下统称系争商铺）签订《美兰湖交通枢纽广场租赁合同编号：NO：A401》（以下统称租赁合同），主要约定，被告向原告承租的系争商铺使用面积为1417平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止。其中前两年免租金，2014年1月1日起至2014年12月31日期间月租金为人民币43，100元。物业管理费按42，510元／月正常支付。租金、物业管理费均按月支付，每期到期前10天支付下期费用。水、电、煤气等使用抄表计算，由被告承担，按实按时支付。合同第八条第2项还约定，被告若延迟支付应付款项长达15天的，原告有权解除合同收回房屋、没收租赁保证金，并有权就所拖欠的其他各项费用按3‰每逾期一天收取滞纳金。合同签订后，被告将系争商铺转租给18家商户分别经营。被告自2012年开始无正当理由长期拖欠物业管理费等各项费用。经多次催告，被告仍尚欠2013年3月1日至2013年8月31日期间的物业管理费、水电费。原告遂在2013年9月5日、2013年9月12日、2013年12月3日相继向被告出具《欠款通知》、《A-401欠款解约通知》、《律师函》。经多次交涉未果，遂诉至法院。原告认为，被告长期拖欠物业管理费、水电费等已构成根本违约，故起诉要求：1、确认原、被告于2011年6月15日签订的租赁合同依法解除；2、被告按每月42，510元的标准向原告支付从2013年3月1日起至合同解除日止的物业管理费；3、被告向原告支付从2013年3月1日起至合同解除日止的水电费；4、被告按每日千分之三的标准向原告支付所有欠缴物业管理费及水电费从实际应付日起至实际付清之日止的逾期滞纳金；5、原告没收被告支付的履约保证金5万元；6、被告按每月43，100元的标准向原告支付从2014年1月1日起至合同解除日止的租金；7、被告按每日千分之五的标准向原告支付所欠租金从实际应付日起至实际付清之日止的逾期滞纳金。
审理中，关于诉请，原告表示，本案起诉后，法院的诉讼材料经签收后，被告自称其在2014年11月初拿到，在审理中原告已将相关费用的本金、滞纳金计算至2014年11月21日，而在该日被告已经收到原告解除合同的意思表示，故要求在本案中确认双方的租赁合同在2014年11月21日解除。相关的诉请中的合同解除日以该日期为准，故明确诉请如下：1、确认原、被告于2011年6月15日签订的租赁合同于2014年11月21日解除；2、被告向原告支付从2013年3月1日起至2014年11月21日止的物业管理费879，957元及上述物业管理费的滞纳金898，410.59元（计算至2014年11月21日为止，按日千分之三计算）；3、被告向原告支付从2013年3月1日起至2014年10月31日止的水电费共计483，302.90元及上述水电费的滞纳金401，935.36元（计算至2014年11月21日为止，按日千分之三计算）；4、被告按每日千分之三的标准向原告支付所欠物业管理费879，957元、水电费483，302.90元从2014年11月22日起至实际付清之日止的逾期滞纳金；5、原告没收被告支付的履约保证金5万元；6、被告向原告支付从2014年1月1日起至2014年11月21日的租金461，170元及上述租金的滞纳金433，521.35元（计算至2014年11月21日为止，按日千分之五计算）；7、被告按每日千分之五的标准向原告支付所欠租金461，170元从2014年11月22日起至实际付清之日止的逾期滞纳金。
被告上海伊诺餐饮管理有限公司辩称，合同未到期，不同意解除合同。被告认可计算至2014年10月31日的水电费为483，302.90元；计算至2014年11月21日的物业管理费为879，957元、租金为461，170元。对原告关于上述水电费、物业管理费、租金计算至2014年11月21日的起算日、拖欠天数无异议，对原告诉请中按合同约定的滞纳金标准计算得出的至2014年11月21日的滞纳金金额均无异议。然被告认为滞纳金标准过高，希望均调整为按银行同期贷款利率计算。关于原告主张的2014年11月22日至实际付清之日止的滞纳金，被告对滞纳金计算所依据的本金即物业管理费879，957元、租金461，170元、水电费483，302.90元无异议，然认为滞纳金标准过高，希望均调整为按银行同期贷款利率计算。关于履约保证金5万元，不同意没收，可用于抵扣租金等费用。
经审理查明，原告系上海市宝山区罗芬路XXX号房屋的权利人。2011年6月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订租赁合同，主要约定，乙方向甲方承租系争商铺作为餐饮经营使用，使用面积为1417平方米。租赁期于2012年1月1日至2019年12月31日止。免租期为本合同签订后该物业交付日起计2年，免租期间不免物业管理费，于租期起始日支付。2014年1月1日起至2014年12月31日，月租金为43，100元，按月支付。租金按先付后用原则支付，按12期支付，每期租金到期前，支付下期租金。每月物业管理费为42，510元，支付方式根据租金支付期，同期同步支付。水、电、煤气等使用抄表计量，按实按时支付。乙方于本合同签订之日，支付5万元作为履约保证金，在租赁期内，未经甲方同意，乙方中途退租或违反本合同约定，已付租金及履约保证金不予退还。合同第八条第2款约定，租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权中途解除合同，收回房屋并不退还履约保证金，另按当年两个月的租金计收乙方违约金。……（7）拖欠租金和国家公用事业费，经甲方催讨，乙方应及时如数补交，并按每逾期一天，按期租金5‰向甲方支付租金滞纳金，其他各项费用按3‰每逾期一天支付滞纳金。如乙方延迟支付达15天，甲方有权停止该房屋配套设施供应并解除合同，甲方有权收回该房屋另行处置，因此造成后果由乙方自行承担；……。
上述合同签订后，原告向被告交付系争商铺，被告支付原告履约保证金5万元。2013年5月15日，原告向被告发出催收2012年7月1日至2013年5月31日期间物业管理费的《租赁催款通知单》，被告法定代表人费成明于2014年5月16日予以签收。2013年8月19日，原告又向被告发出催收2012年7月至2013年7月期间物业管理费、水电费的《租赁催款通知单》，被告法定代表人费成明予以签收。2013年9月5日，原告向被告发出《欠款通知》，主要内容为，被告在签订合同后付款至2012年6月30日止，之后经多次催讨仍未支付物业管理费，现已拖欠至2013年8月31日（长达14个月）。故要求被告在2013年9月12日之前支付2012年7月1日至2013年8月31日止的水电费、物业管理费并随附明细。该通知由夏秦秋签字。2013年9月12日，原告向被告发出《A-401欠款解约通知》，主要内容为，自2012年6月30日开始经多次催讨，被告未能依约支付物业管理费及水电费，2013年9月5日向被告出具《欠款通知》，现原告依据合同约定告知被告租赁合同于2013年9月1日正式解除，没收租赁保证金5万元，并通知被告在收到通知起5个工作日之内办理解约手续，付清所拖欠款项。2013年12月3日，原告向被告发出《律师函》，告知被告在收函后10个工作日付清2013年3月1日至2013年11月30日的物业管理费、水电费，否则，将正式解除合同及追究违约责任等。审理中，被告表示，《欠款通知》上签名的夏秦秋为次承租人，在收到该通知后就打电话给被告。原告表示，《A-401欠款解约通知》、《律师函》发出后就没有退回来，原告未查询送达情况，现已无法查询送达明细。被告表示未收到上述解约通知、律师函。
审理中，被告表示，双方签订租赁合同后，经分隔后分给租给18家小业主，用来经营美食。系争商铺的租金由402室商铺所承租的饭店负责人统一收取后交给被告。后来该负责人与被告发生矛盾，未将已收取的租金等费用后交给被告，被告就没有将租金等支付给原告。关于诉讼材料，法院送达回执上的签收人与被告的关系不清楚，应该没有关系，被告代理人是在2014年11月3日从被告老总处拿到诉讼材料，听被告老总说，其是从被告加盟店取得诉讼材料。
原告表示，在本案中，合同解除后，原告准备与其他人签订租赁合同，故不要求被告搬离并返还系争商铺，同时在本案中不主张2014年11月21日后的租金（使用费）及滞纳金。经本院释明可能存在相关租金（使用费）损失的风险后，原告仍坚持上述主张。原告另表示，因后续水电费、物业管理费尚未发生，故在本案中亦不主张后续水电费、物业管理费及滞纳金。同时，在本案中，本院向被告释明如合同解除日早于2014年11月21日，可能存在多计算滞纳金的风险，对此，被告仍坚持以计算至2014年11月21日的物业管理费、租金金额及计算至2014年10月31日的水电费金额作为后续滞纳金计算所依据的本金。另，审理中，原、被告一致确认罗芬路XXX号系笔误，实际地址是罗芬路XXX号。
以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、入账通知、收据、《租赁催款通知单》、《欠款通知》、《A-401欠款解约通知》、《律师函》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依照合同约定，被告应按月提前10日支付每月的租金、物业管理费，另应按实按时支付水电费，如逾期15日，则原告有权解除合同。从查明的事实看，被告逾期支付租金等费用已远超15日，显然已构成根本违约，原告诉请解除合同并没收履约保证金，符合合同约定，本院予以准许。被告以他人未向其支付租金致未能履约及合同未到期进行抗辩，缺乏依据，本院不予采信。关于合同解除日之确定，应以解除通知到达对方之日为准。本案中，因诉讼材料具体何时由被告签收难以核实，考虑到原告在2014年11月13日当庭已向被告表示解除租赁合同，可视为解除通知在该日到达对方，在原告具有解除权情况下，可确认双方租赁合同在该日解除。合同解除后，被告仍应向原告支付未付物业管理费等费用。原告主张被告支付2014年10月31日前的水电费、2014年11月21日前的租金（使用费）、物业管理费，于法有据，且被告对相关金额已予以确认，本院予以准许。同时被告应就其逾期行为向原告承担履约中的违约责任。对此，原告主张滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。关于滞纳金金额，被告对原告主张的相关费用在2014年11月21日前滞纳金的起算日、拖欠天数并无异议，对滞纳金标准则提出调整要求，考虑到合同约定有关滞纳金的逾期违约金过高于实际损失，本院酌情将租金滞纳金标准调整按日万分之五计算，将物业管理费、水电费滞纳金标准调整按日万分之三计算，另结合被告认可的按合同约定滞纳金标准计算所得的金额，可确定被告应付原告2014年11月21日前相关费用的滞纳金共计173，386.70元。至于上述拖欠的租金等费用自2014年11月22日起的滞纳金金额。首先，关于相关费用滞纳金计算所依据的本金，虽然本院确认合同于2014年11月13日解除，故2014年11月13日至2014年11月21日有关租金、物业管理费应不予再计算滞纳金，但是在审理中，经本院释明后，被告对计算至2014年11月21日的物业管理费、租金金额及计算至2014年10月31日的水电费金额作为后续滞纳金计算所依据的本金并无异议，系其对自身权利处分，于法不悖，本院予以确认，故后续滞纳金所依据的本金仍可以上述金额予以计算。其次，关于滞纳金标准，仍按前述调整后的标准予以确定。本案审理中，经本院释明后，原告仍坚持不向被告主张搬离并返还系争商铺及支付后续租金（使用费），系原告在法律规定范围内对其权利的处分，并无不当，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：
一、原告上海金罗店开发有限公司与被告上海伊诺餐饮管理有限公司在2011年6月15日签订的《美兰湖交通枢纽广场租赁合同编号：NO：A401》于2014年11月13日解除；
二、被告上海伊诺餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海金罗店开发有限公司支付物业管理费879，957元、租金461，170元、水电费483，302.90元及上述费用至2014年11月21日止所产生的滞纳金173，386.70元；
三、被告上海伊诺餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日万分之五的标准，向原告上海金罗店开发有限公司支付租金461，170元从2014年11月22日起至实际付清之日止的滞纳金；
四、被告上海伊诺餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日万分之三的标准，向原告上海金罗店开发有限公司支付物业管理费879，957元及水电费483，302.90元从2014年11月22日起至实际付清之日止的滞纳金；
五、原告上海金罗店开发有限公司已向被告上海伊诺餐饮管理有限公司收取的履约保证金5万元，不予退还。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取17，833元，由原告上海金罗店开发有限公司负担7，713元，由被告上海伊诺餐饮管理有限公司负担10，120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。