广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第482号
原告深圳招商华侨城物业管理有限公司，住所地，组织机构代码×××3-7。
法定代表人石寒，职务董事长。
委托代理人韩东辉，广东信达律师事务所律师。
被告祖黎虹，女，汉族，住址深圳市福田区。
委托代理人熊聪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨碧玉。
第三人深圳招商华侨城投资有限公司，住所地（A122-0297）会所1-a-j，组织机构代码76915261-X。
法定代表人何飞，职务董事长。
委托代理人叶文达，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托代理人禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上述当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员朱纯禄、陈远霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩东辉，被告的委托代理人熊聪、杨碧玉，第三人的委托代理人叶文达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年6月19日，原告与第三人签订了《前期物业管理服务合同》（此后又签订了补充协议），前期合同约定由原告负责曦城的前期物业管理服务；物业管理费为每月每平方米7元，按月交纳，未能按时足额交纳的，应按每天万分之五的标准支付违约金（滞纳金）。业主应缴纳专项维修基金。2009年9月24日，被告与第三人签订（以下简称卖方）《深圳市房地产买卖合同》，被告购买了曦城173栋房产。房屋建筑面积为362.31平方米。合同约定原告承担被告物业的前期管理工作，物业管理费为每月每平方米7元；被告按规定交纳维修基金；卖方通知被告入伙后，被告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；自卖方将房产交付被告之日起，物业费由被告承担；被告应当按照买卖合同及前期物业管理服务合同的约定自卖方将房产交付被告之日起缴纳物业管理费；被告遵守物业合同、管理规约等物业管理规定；买卖合同的通知均采用书面形式，送达方式采取直接送达买卖双方并签收或邮寄送达至买卖合同载明的通讯地址邮寄送达,或者报纸公告送达。2009年9月24日，被告与原告签订了《临时管理规约》，管理规约规定了被告交纳物业管理费的金额及被告应当遵守的其他物业管理规范，以及原告向被告催缴物业管理费的方式。被告签订买卖合同后，经多次通知并经邮寄发出入伙通知后，被告拒不办理入伙。根据合同的规定，被告的入伙时间为2010年4月1日。自2010年4月1日起至2013年8月31日止，被告欠交的物业管理费104,020.28元,专项维修基金434.96元，违约金31,206.08元，合计135,661.32元。原告多次催促被告交纳物业管理费，但被告都置若罔闻，拒不交纳。为维护原告权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告支付自2010年4月1日起至2013年8月31日止的物业管理费104,020.28元、专项维修基金434.96元、违约金31,206.08元，合计135,661.32元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审中，原告明确房屋面积为362.31平方米。物业管理费按每月每平方米7元从2010年4月1日起算至2013年8月31日止，共计41个月；专项维修基金按每月每平方米0.15元从2011年4月1日起算至2013年8月31日止，共计29个月；违约金以拖欠物业管理费的数额为基数，按每天万分之五从应缴物业管理费之日起计算至2013年8月31日止。
被告答辩称，第三人于2010年初通知被告办理入伙手续，被告于2010年3月28日验楼，发现涉案房屋存在诸多质量和安全问题，并书面提出。后第三人再次通知被告验楼，被告于2011年8月18日验楼，发现涉案房屋存在的质量和安全问题并未得到整改，主要为内墙批挡大面积开裂、入口围墙没有横拉钢筋和水泥柱，存在安全隐患。此后第三人一直没有回复整改结果，亦未通知办理入伙手续，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，视为被告异议成立，第三人未交付涉案房地产。根据合同约定及相关行政法规的规定，涉案房地产的物业服务费应由第三人交纳，被告无须交纳。综述，原告诉请没有事实根据，请求依法驳回其诉讼请求。
第三人答辩称，第三人于2010年3月19日通过快递方式向被告邮寄送达了入伙通知书，告知被告于2010年3月31日前办理入伙手续，物业管理费自2010年4月1日起收取，被告于2010年3月20日签收了该通知，在规定的时间内既没有对房屋提出异议，亦没有办理入伙手续，根据合同约定视为收房。原告在第三人的委托下，也通过邮件、报纸公告等各种方式向被告发出入伙通知，均已依约适当履行全部义务，被告应于2010年4月1日起缴纳物业管理费。综上，原告要求被告支付物业管理费等诉讼请求，有法律和事实依据，请求予以支持。
经审理查明，2006年6月19日，第三人作为甲方与作为乙方的原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为招商华侨城曦城一期住宅小区提供前期物业管理服务，宗地编号为A012-0068，占地面积213,186.81平方米；合同期限自2006年6月30日起至2009年6月30日止；物业服务费为7元/月*平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日履行交纳义务。房屋本体维修基金在房屋竣工交付使用一年，保修期满后，乙方可按照市政府物业管理主管部门的相关规定与指导标准向业主收取房屋本体维修基金，并按照相关法规进行管理和使用。
2009年6月29日、2012年7月23日，第三人与原告先后签署了两份《前期物业管理服务合同补充协议》，第三人续聘乙方为招商华侨城一期提供前期物业管理服务，合同期限最后到期日为2015年6月30日，原合同其他内容继续有效。
2009年9月24日，被告作为买方与作为卖方的第三人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同载明卖方取得位于深圳市宝安区X广深高速公路东侧路宗地编号X、土地面积为192,960.99平方米的土地使用权，并领取了深房地字第××号《房地产证》；卖方经批准在该幅土地上兴建商品房，项目名称为招商华侨城曦城。买方向卖方购买招商华侨城曦城项目中的第X栋1-X房地产，用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）362.31平方米，购房总价款为22,813,126元。合同第九条约定，卖方应于2010年3月31日前将涉案房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、（二）竣工验收合格证明文件、（三）《房地产（住宅）质量保证书》、（四）《房地产（住宅）使用说明书》、（五）《收楼意见书》、（六）《业主临时公约》、（七）前期物业管理企业出具的物业公共部位、共用设施设备接管查验清单。前述文件的（三）、（四），项卖方应提供盖章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由买方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第二十四条约定，卖方应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业管理企业深圳招商华侨城物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务。前期服务服务合同期限为2年（自首个业主入伙之日起计），但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积7元缴纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳。合同附件三约定了装置装饰装修标准。合同附件五第6条约定，经买方与卖方协商，双方同意当本房地产符合以下条件时，本房地产即达到本合同约定的房地产交付标准：A、取得《竣工验收备案收文回执》，符合深圳市建设主管部门的可以投入使用的条件；B、满足本合同第十条之规定；C、满足本合同附件三之规定；D、本房地产不存在主体结构质量问题，满足安全使用要求。合同附件五第7条约定，本合同第九条第二款修改为：卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的建筑面积或套内面积。卖方书面通知买方入伙后，买方应按照《入伙通知书》的时间和要求办理入伙手续。除存在不符合交付标准的情况外，买方以其他理由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受本房地产的，视为买方无正当理由拒绝接收本房地产，本房地产交付时间确定为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。自卖方将本房地产交付买方之日起，本房地产的风险责任由卖方转移给买方，与该房地产有关的一切税费及物业管理费等费用均由买方负担。买方应按照本合同及《前期物业管理合同》的约定自卖方将本房地产交付买方之日起交纳物业管理费。合同附件五第9条约定，买方应在《入伙通知书》中规定的期限对本房地产进行验收，对于验收过程中发现的非主体结构的房屋质量瑕疵（包括但不限于墙面、地面、天花空鼓、裂纹或渗水、门窗刮花或闭合障碍、上下水管道渗水或不通、电视电话网络日用电职能设施线路障碍等质量瑕疵），应于《入伙通知书》中规定验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中一次性提出。卖方在收到买方提出质量瑕疵异议之日起15日内应做出书面答复或处理意见，并按本合同约定和《住宅质量保证书》的规定履行保修责任。若买方以本房地产存在质量瑕疵为由拒绝签收钥匙、接收本房地产，则视为买方未履行接收本房地产的义务，买方行为构成本合同第九条第五款约定的买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收，本房地产交付时间相应确定为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。
2010年3月19日，第三人向被告邮寄送达了《招商华侨城曦城交付使用通知书》，通知被告办理入伙手续。当日，第三人在深圳特区报向招商华侨城曦城业主发出《招商华侨城曦城三期住宅入伙公告》，称曦城三期住宅已具备入伙条件，定于2010年3月27日至3月31日集中办理入伙手续，物业管理费从2010年4月1日起计收。
2013年6月8日，原告委托律师向被告发出《催办入伙及拖欠物业管理费信函》，要求被告支付涉案房地产自2010年4月至2013年5月的物业管理费111,386.39元
本案审理工程中，为查明涉案房产是否具备合同约定的交付条件，第三人向本院提供了涉案房产预售测绘报告、竣工测绘报告、竣工验收备案收文回执、质量保证书、使用说明书、临时管理规约、公用设施设备接管查验清单。其中竣工测绘报告为深圳市地籍测绘大队出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》，出具日期为2010年3月30日。竣工验收备案收文回执出具日期为2010年2月3日。
另查明，原告具备物业服务资质。原、被告签订了《临时管理规约》，约定业主应按照有关规定交纳、使用和管理房屋本体维修基金，房屋本体维修基金自物业入伙之日起一年后开始收取，物业服务费收费标准为7元/月*平方米；业主未按规定交付物业管理服务费、房屋本体维修基金、水费、电费以及其他应缴费用的，物业管理公司有权督促其限期交付，且业主须按照深圳市有关规定按日缴纳万分之五的滞纳金。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供产权资料电脑查询表、资质证书、房地产买卖合同、前期物业服务合同、补充协议、临时管理规约、入伙公告、律师函、快递回执等证据，被告提交的交付使用通知书、照片等证据，第三人提交的竣工验收备案收文回执、招商华侨城曦城交付使用通知书、快递回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订《临时管理规约》、被告与第三人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》均系各方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面适当履行合同义务。被告关于其与原告不存在物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案房产交付时间。被告称其于2010年年初收到第三人发出的入伙通知书，并于2010年3月28日到现场验楼，但因存在诸多质量问题，因此提出异议，之后并未收到第三人的入伙通知，涉案房产并未实际交付；原告称被告并未在交付使用通知书指定期限内办理入伙手续，亦未提出异议，视为被告已于2010年4月1日接收了涉案房地产；第三人称其已于2010年3月19日通知被告于2010年4月1日前办理入伙手续，被告在规定的期限内没有提出异议，亦没有办理入伙手续，涉案房产视为于2010年4月1日交付给被告。本院分析如下，一、涉案房产是否符合合同约定的交付条件。根据被告与第三人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第6条的约定，涉案房地产符合下列标准是即具备交付条件：A、取得《竣工验收备案收文回执》，符合深圳市建设主管部门的可以投入使用的条件；B、满足本合同第十条之规定；C、满足本合同附件三之规定；D、本房地产不存在主体结构质量问题，满足安全使用要求。根据第三人提供的证据，涉案房产竣工面积测绘报告于2010年3月30日出具，涉案房产于2010年3月30日才符合交付标准。二、涉案房产入伙交付的时间。第三人于2010年3月19日向被告发出《招商华侨城曦城交付使用通知书》，通知被告办理入伙交楼手续；办理入伙的期限为第三人在深圳特区报上发出的《招商华侨城曦城三期住宅入伙公告》所记载的2010年3月27日至3月31日。被告认可其收到了第三人于2010年3月19日发出的《招商华侨城曦城交付使用通知书》，并于2010年3月28日验楼，但被告并未提供第三人邮寄的《招商华侨城曦城交付使用通知书》，亦没有提供证据证明其于2010年3月28日验楼，因此，被告关于其已于2010年3月28日到现场验楼的主张，证据不足，本院不予采信；关于第三人通知被告入伙交付房产的时间，本院采信第三人的主张，即第三人指定入伙交付时间为2010年3月27日至3月31日。三、涉案房产是否交付。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第7条、第9条的约定，第三人书面通知被告入伙后，被告应按照《入伙通知书》的时间和要求办理入伙手续。除存在不符合交付标准的情况外，被告以其他理由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受涉案房地产的，视为被告无正当理由拒绝接收涉案房地产，涉案房地产交付时间确定为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。被告在验收过程中对于涉案房地产非主体结构存在质量瑕疵的，应当一次性提出，第三人承担保修责任；若被告以涉案房地产存在质量瑕疵为由拒绝签收钥匙、接收涉案房地产，则视为被告未履行接收本房地产的义务，涉案房地产交付时间确定为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。现被告已经收到第三人发出的《招商华侨城曦城交付使用通知书》，但被告并未提供证据证明其在指定期限内办理入伙手续，其主张涉案房地产不符合交付合同约定的交付条件，证据不足，本院不予采纳。退一步来说，即使原告在答辩意见中主张的第三人交付的涉案房地产存在质量问题，亦属于涉案房地产非主体结构的质量瑕疵，根据合同约定，该质量瑕疵在被告提出异议后由第三人承担保修责任，不构成被告拒绝收楼的理由。因此，根据合同的上述约定，涉案房地产已于2010年4月1日交付给被告。
关于物业服务费、本体维修基金、违约金数额。本院认为，涉案房地产已于2010年4月1日交付给被告，被告应当按照《临时管理规约》的约定支付2010年4月1日至2013年8月31日的物业服务费、2011年4月1日至2013年8月31日的本体维修基金，现被告无正当理由拒不支付上述费用，已构成违约，原告有权要求被告支付上述费用，并有权要求被告支付违约金。原告诉请被告支付上述欠费的理由成立，本院予以支持。但根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告应于每月1日支付物业服务费，原告于2013年6月8日才向被告主张权利，因此，原告诉请被告支付拖欠的2010年4月至2011年5月的物业管理费的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，本院不予支持；被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，符合法律规定，本院予以支持。关于物业服务费及违约金，经计算，2011年6月至2013年8月物业服务费为68,476.59元（7元/月*平方米×362.31平方米×27个月）；因被告未按时支付上述服务费，被告应按合同约定的每日万分之五的标准支付拖欠每月物业服务费的违约金；原告主张违约金计算至2013年8月31日，系其对自身权利的处理，未违反法律规定，本院予以准许；即2011年6月的物业服务费的违约金，以2,536.17元（7元/月*平方米×362.31平方米）为基数，按每日万分之五的标准自2011年6月1日起计算至2013年8月31日止；2011年7月的物业服务费的违约金，以2,536.17元（7元/月*平方米×362.31平方米）为基数，按每日万分之五的标准自2011年7月2日起计算至2013年8月31日止；之后24个月的物业服务费的违约金以此类推。关于本体维修基金，本院认为，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施的养护和改造，关于本体维修基金的诉讼请求不适用诉讼时效规则；同时，根据深圳市物业主管部门关于本体维修金缴纳的标准的规定，涉案房地产本体维修金计收标准为0.15元/月*平方米，被告应当向原告支付拖欠的2011年4月至2013年8月的本体维修基金1,576.05元（0.15元/月*平方米×362.31平方米×29个月），该数额高出原告主张的434.96元，超出部分视为原告对自己权利的处分，专项维修资金以原告主张的数额为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告祖黎虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳招商华侨城物业管理有限公司支付拖欠的2011年6月至2013年8月的物业服务费68,476.59元及违约金（2011年6月的物业服务费的违约金，以2,536.17元为基数，按每日万分之五的标准自2011年6月2日起计算至2013年8月31日止；2011年7月的物业服务费的违约金，以2,536.17元为基数，按每日万分之五的标准自2011年7月2日起计算至2013年8月31日止；之后24个月的物业服务费的违约金以此类推）；
二、被告祖黎虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳招商华侨城物业管理有限公司支付拖欠的2011年4月至2013年8月的本体维修基金434.96元；
三、驳回原告深圳招商华侨城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,014元，由被告负担2,000元，原告负担1,014元，该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年九月三十日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 李燕妮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。