江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异154号
异议人（案外人）：朱志刚，男，汉族，1975年1月20日生，住丹阳市。
申请执行人：鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司，住所地江西省鹰潭市高新技术产业开发区38号路。
法定代表人：申娟，该公司经理。
被执行人：江苏雕皇线缆有限公司,住所地丹阳市导墅镇金鹤路。
法定代表人：吴惠娟。
被执行人：江苏雕皇集团有限公司,住所地丹阳市云阳镇横塘312国道227－228公里段南侧。
法定代表人：吴惠娟。
被执行人：江苏佳裕食品有限公司，住所地丹阳市导墅镇金溪路。
法定代表人：何华新。
被执行人：丹阳市澳华电机制造有限公司,住所地丹阳市导墅镇后庄村。
法定代表人：潘林军，该公司董事长。
被执行人：吴惠娟，女，汉族,1979年3月12日生，住丹阳市。
被执行人：徐新华，男，汉族，1975年12月26日生，住丹阳市。
本院在执行申请执行人鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司（以下简称金蝉公司）与被执行人江苏雕皇线缆有限公司（以下简称雕皇线缆公司）、江苏雕皇集团有限公司（以下简称雕皇集团公司）、江苏佳裕食品有限公司（以下简称佳裕公司）、丹阳市澳华电机制造有限公司（以下简称奥华公司）、吴惠娟、徐新华金融借款合同纠纷一案中，案外人朱志刚于2017年5月31日对本院拟拍卖吴惠娟、徐新华位于丹阳市江南人家50-2、50-3、50-××号商业用房提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱志刚申请异议称，其系徐新华、吴惠娟位于丹阳市××人家××、××号门面房的实际租赁人，与吴惠娟、徐新华有合法租赁协议，且与王书龙也有租赁协议，请求镇江市中级人民法院终止迁让执行程序，保护其合法权益。
本院经审查查明下列事实：
1、原告江苏银行股份有限公司丹阳支行（以下简称江苏银行丹阳支行）与被告雕皇线缆公司、雕皇集团公司、佳裕公司、澳华公司、吴惠娟、徐新华金融借款合同纠纷一案，本院裁定保全了徐新华与吴惠娟共有的位于丹阳市××人家××、××房产（证号分别为丹房权证云阳字第××号和丹房权证云阳字第××号），并于2015年5月15日向丹阳市房管处发出（2015）镇商初字第95-1号协助执行通知书。后本院于2015年10月15日作出（2015）镇商初字第9××号民事判决：一、雕皇线缆公司于本判决生效后十日内向江苏银行丹阳支行偿还借款本金1300万及利息207080.93元，并按照双方合同约定的利率承担自2015年3月12日起至给付之日止的贷款利息（包括复息、罚息）；二、雕皇线缆公司于本判决生效后十日内向江苏银行丹阳支行支付律师费20.8万元；三、雕皇集团公司在1300万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；四、佳裕公司在600万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；五、澳华公司在600万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；六、吴惠娟、徐新华在1300万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；七、江苏银行丹阳支行有权以吴惠娟、徐新华提供的抵押房产和土地折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款对雕皇线缆公司上述第一、二项债务优先受偿（抵押权登记编号为丹房他证云阳字第××号，享有权利价值1021.99万元；丹他项（2013）第761号，享有权利价值74万元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2、上述判决生效后，江苏银行镇江分行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）在2016年11月1日签订资产转让协议，并于当月25日签订单户资产转让协议，将案涉债权本金余额1300万元及利息1760551.03元转让给华融公司，该债权转让行为于当月8日在江苏经济报刊登公告。2016年12月16日华融公司又与金蝉公司签订单户债权转让协议，将华融公司对雕皇线缆公司的债权本金1300万元及利息转让给金蝉公司，该转让行为于当月27日在江苏经济报刊登公告。
3、因被执行人未按上述生效判决履行相应的给付义务，金蝉公司遂向本院申请强制执行，本院于2017年1月22日立案，执行案号为（2017）苏11执28号。执行中，本院于2017年5月18日向朱亚伟、王书龙发出（2017）苏11执28号通知，告知其二人本院近期拟拍卖执行徐新华、吴惠娟位于丹阳市××人家××、××、××号门市房产.如其二人对上述房产享有租赁权，请于2017年5月25日前向本院提交租赁合同及交纳租赁费用凭证，水电费交费发票，如该租赁合同在上述房产抵押后签订的，应当于本通知送达之日起，30日内迁让。案外人朱志刚以其与吴惠娟、徐新华有合法租赁协议，且与王书龙也有租赁协议为由，请求本院终止迁让程序。朱志刚为此向本院提交下列材料：1、租赁补充合同复印件一份，载明徐新华、吴惠娟将坐落于江南人家50-2幢4号50-2幢××号门市房底层合计面积141.65平方米出租给朱志刚；租期为2012年1月1日至2023年1月1日；租金每年8万元合计160万元，租金已分三次交清；合同订立时间为2016年3月6日。2、房屋租赁合同复印件一份，载明朱志刚将上述房屋转租给王书龙；租期自2016年8月1日至2036年7月31日；租金为每年6万合计120万，2016年底前王书龙缴纳20万元，2017年底前缴纳40万，2018年底前缴纳60万；合同签订时间为2016年6月20日。3、江南人家50-2幢××号门市2017年3月4日、4月4日、5月4日的用电发票，载明该处门市在2017年2月、3月、4月分别缴纳电费177元、114元、63元。此外王书龙于2017年4月28日表示，其于2016年6月20日从朱志刚处转租江南人家50-2幢××号门市，租期为20年。
4、徐新华曾与江苏银行丹阳支行在2013年9月23日签订两份最高额抵押合同，将徐新华与吴惠娟共有的位于丹阳市××人家××、××、××号门市房产（证号分别为丹房权证云阳字第××号、第××号、第××号，三证合并抵押，登记证号为丹房他证云阳字第××号）及坐落土地[证号丹他项（2013）第761号]进行抵押，其中房产抵押登记时间为2013年9月24日，土地抵押登记时间为2013年7月31日。
本院认为，本案的争议焦点为：朱志刚提出的异议请求是否可以排除本院要求王文龙迁让本案案涉位于丹阳市××人家××号房屋的行为。围绕该争议焦点，有以下两个争议问题：1、朱志刚对上述案涉门面是否享有租赁权，何时享有租赁权问题；2、朱志刚所享有的租赁权是否可以排除本案法院迁让房屋行为的问题。
对于第一个争议问题，本院认为，朱志刚系徐新华、吴惠娟位于丹阳市××人家××号门面房的实际租赁人。首先，其仅提供了与徐新华、吴惠娟签订的承租上述案涉门市的租赁补充合同复印件以及与王书龙签订的出租上述案涉门市给王书龙的租赁合同复印件，未能提供原件，缺乏证明力，无法单独作为认定案件事实的依据；其次，其与徐新华、吴惠娟于2016年3月6日所签订的租赁补充合同复印件载明的租期是从2012年1月1日起至2032年1月1日止，与王书龙于2016年6月20日签订的租赁合同复印件载明的租期是从2016年8月1日至2036年7月31日，对上述两份复印件，其仅提供2017年2、3、4月份的电费缴纳凭证，未能提供之前时间其承租或转租上述案涉门市的相关证据，结合王书龙所作的其系2016年6月20日从朱志刚处承租上述案涉门市的表述，故应认定朱志刚对本案案涉门市的租赁权发生不早于2016年6月20日，且朱志刚系承租人，王文龙系次承租人。
对于第二个争议问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案徐新华与江苏银行丹阳支行在2013年9月23日签订两份最高额抵押合同，将徐新华与吴惠娟共有的位于丹阳市××人家××号门市房产及坐落土地进行抵押登记，而朱志刚对该门市的租赁权发生不早于2016年6月20日，其将该门市转租给王书龙亦在此之后，故朱志刚及王书龙的租赁行为均发生在徐新华的抵押行为之后，根据上述规定，抵押权实现后，朱志刚及王书龙的租赁合同对上述案涉门市新的受让人均不具有约束力。故本院要求王书龙迁让案涉位于丹阳市××人家××号门市房于法有据，并无不当，朱志刚要求终止迁让程序的异议请求，没有事实和法律依据，本院不予采信。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回异议人朱志刚的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 于 竞
审判员 李书文
审判员 章晓东
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张迎迎