吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1337号
上诉人（原审被告）：冯艳梅，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：宿跃平，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴斌，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人:李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。
原审第三人：中国人民解放军65328部队，住所地吉林市船营区。
法定代表人：田树德，部队长。
上诉人冯艳梅因与被上诉人吴斌、原审第三人中国人民解放军65328部队（以下简称65328部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院(2016)吉0204民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯艳梅的委托诉讼代理人宿跃平、金春生，被上诉人吴斌及委托代理人李晶到庭参加了诉讼。原审第三人65328部队经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
冯艳梅上诉请求：撤销一审民事判决第一项、第二项。事实和理由：一审判决认定事实错误。我与65328部队的合同是一年一签，合同的截止日期为2015年11月。一审没有查清租赁费的交纳情况，就直接判决解除合同不妥。我与65328部队是土地租赁关系，本案租赁的房屋是我自行出资建造的，我对房屋享有所有权。我无法预见65328部队依据文件收回租赁给我的场地。现在是65328部队阻止吴斌经营，如吴斌有损失应由65328部队承担。假设我方违约，应承担违约金，一审判决我方承担40万元违约金也明显过高，房屋租金一年才20万元，违约金已经达到200%，法院亦应依法予以适当减少。
吴斌辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁房屋至2015年12月份因部队将网吧进出门封闭，导致租赁合同无法履行。因此，吴斌不应支付未使用期间的租赁费。吴斌与冯艳梅之间在博士网吧房屋租赁合同中约定租赁期限6年，冯艳梅至少保证吴斌使用2年，否则赔偿40万元。吴斌共计支付145万元，其中20万元为租赁费。根据法律规定及租赁合同约定，冯艳梅应承担约定的40万元违约金。
65328部队没有提交书面意见。
吴斌在一审时的诉讼请求：1.判令解除吴斌、冯艳梅双方2015年4月23日签订的《出兑合同》及2015年4月27日签订的《博世网吧房屋租赁合同》；2.判令冯艳梅履行约定赔偿吴斌人民币40万元；3.判令冯艳梅给付吴斌垫付的2015年5月23日之前的电费人民币5949.90元；4.判令冯艳梅给付吴斌支付的租赁房屋一楼供热费人民币8583.71元。以上合计人民币414533.61元。
一审法院认定事实：自2002年起冯艳梅租赁65328部队场地并建房经营网吧，2014年冯艳梅与65328部队签订《军队房地产租赁合同》，约定：“甲方：沈阳军区吉林房地产管理处乙方：冯艳梅，第一条、甲方自愿将位于吉林省吉林市船营区长春路171号（座落号：沈吉字第0132号）场地面积300平方米，出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条：租赁用途：网吧。第三条：租赁期限自2013年11月1日起至2014年11月30日止。”
2015年4月23日冯艳梅与吴斌签订《出兑合同》及《博世网吧房屋租赁合同》。《出兑合同》约定：“甲方：冯艳梅乙方：吴斌1.甲方把坐落于吉林省吉林市船营区长春路街171号位置的博世网吧145万兑给乙方，包括一年房租。2.其中包括网吧手续（工商营业执照，公安执照，文化许可证，消防许可证，税务登记证）。3.2015年5月23日之前网吧产生的所有费用由冯艳梅承担，2015年5月24日之后的费用由乙方承担。4.网吧兑过来之后手续不更名，每年年检需法人身份证，甲方马上提供身份证，以后手续需要更名，甲方无条件配合更名，如果不配合赔偿一年房租，更名费用由乙方负责。”2015年4月27日冯艳梅与吴斌双方针对2015年4月23日签订的《博世网吧房屋租赁合同》重新签订新的《博世网吧房屋租赁合同》，并约定：甲方（冯艳梅）将位于吉林省吉林市船营区长春路街171号的网吧房屋（不含饭店面积）出租给乙方使用。租赁用途：经营网吧。租赁期限自2015年6月1号起至2021年6月1号止，租期6年。租金总额（不含水电网费，二楼供热一楼供热费负责缴纳一年）年租金人民币20万元，租金按年结算乙方于每年前一个月交给甲方。另，合同中第十条明确约定，甲方保证乙方至少租用两年，否则赔偿肆拾万元。如超两年按原合同执行不负责赔偿肆拾万元。2015年4月23日吴斌、冯艳梅双方签订合同后，吴斌按约定支付给冯艳梅租赁费及承兑网吧费用计人民币145万元（其中租赁费20万元）。之后吴斌开始对博士网吧进行装修、经营。此后，冯艳梅未按约定支付2015年5月23日之前的电费5949.90元及当年的房屋供热费8583.71元，此两项款项均系吴斌实际给付。自2015年11月开始65328部队要求将涉案房屋全部收回，禁止涉案房屋进行经营、使用、租赁，并于2016年7月4日将吴斌网吧内设施、物品全部搬出，导致吴斌无法继续租赁、使用该房屋。
另查明，本案涉案房屋系建筑在65328部队院内的违法建筑。
一审法院认为，吴斌与冯艳梅签订的《出兑合同》及《博世网吧房屋租赁合同》系双方自愿订立，合同内容不违反法律规定，合法有效。2015年4月27日《博世网吧房屋租赁合同》是在涵盖了前合同内容的基础上，增加合同内容重新订立新的，亦合法有效。2015年4月27日《博世网吧房屋租赁合同》重新签订后，即替代了前份《博世网吧房屋租赁合同》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案吴斌在订立合同后，按照合同约定履行了支付全部租赁费及承兑网吧费用计145万元的义务。并按合同约定经营网吧。但在经营过程中，自2015年11月开始65328部队要求将涉案房屋全部收回，禁止涉案房屋进行经营、使用、租赁，并于2016年7月4日将吴斌网吧内设施、物品全部搬出，导致吴斌无法继续租赁、使用该房屋。冯艳梅明知其与65328部队签订的《军队房地产租赁合同》于2014年11月30日已到租赁期限，未继续签订租赁合同，此后，在与吴斌签订《博世网吧房屋租赁合同》时，其对所涉及的场地及房产并无合法的使用权，对此，却没有将该事实告知吴斌，致使吴斌无法实现合同目的，冯艳梅已构成根本违约。一审法院对吴斌诉请判令解除吴斌、冯艳梅双方2015年4月27日签订的《博世网吧房屋租赁合同》予以支持，合同解除后冯艳梅应当承担违约责任。并按合同约定支付吴斌违约金。因吴斌与冯艳梅双方在《博世网吧房屋租赁合同》中第十条明确约定：“甲方保证乙方至少租用两年，否则赔偿肆拾万元。”故法院对吴斌诉请冯艳梅履行约定赔偿吴斌肆拾万元人民币予以支持。
关于吴斌诉请判令解除吴斌与冯艳梅双方2015年4月23日签订的《出兑合同》，因该合同内容双方已实际履行完毕，法院对该诉请不予支持。
对吴斌诉请冯艳梅给付吴斌垫付的2015年5月23日之前的电费5949.90元及吴斌支付的租赁房屋一楼供热费8583.71元，冯艳梅对该事实无异议，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定作出判决。
一审法院判决:一、自本判决生效之日起依法解除吴斌与冯艳梅于2015年4月27日签订的《博世网吧房屋租赁合同》；二、冯艳梅于本判决生效之日起七日内给付吴斌违约金40万元；三、冯艳梅于本判决生效之日起七日内给付吴斌垫付的2015年5月23日之前的电费5949.90元及租赁房屋一楼供热费8583.71元，合计14533.61元；四、驳回吴斌的其他诉讼请求。案件受理费7503元，由冯艳梅负担（吴斌已预交），冯艳梅于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
本院审理查明的案件事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。目前，涉案租赁房屋仍未取得建设工程规划许可证或者其他合法建设手续，亦未办理产权证书，且涉案房屋的土地为部队用地。故涉案双方签订的房屋租赁合同违反法律的强制性规定，应为无效。二审中，本院已经向吴斌释明本案合同的效力问题，但吴斌坚持一审的诉讼请求，吴斌基于租赁合同约定请求法院判决冯艳梅承担违约金40万元的主张，因租赁合同无效，本院不予支持。如吴斌因签订租赁合同存在损失，其可另行主张权利。关于吴斌诉请判令解除吴斌与冯艳梅双方2015年4月23日签订的《出兑合同》，因该合同内容双方已实际履行完毕，本院对该诉请不予支持。关于吴斌诉请冯艳梅给付吴斌垫付的2015年5月23日之前的电费5949.90元及吴斌支付的租赁房屋一楼供热费8583.71元，冯艳梅对该事实无异议，一审法院对吴斌的该项请求予以支持的裁判正确。
综上所述，本院对冯艳梅上诉请求的合法部分，应予支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、维持吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初1920号民事判决第三项；
二、撤销吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初1920号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、驳回被上诉人吴斌的诉讼请求。
一审案件受理费7503元，由被上诉人吴斌负担7453元（已向一审法院交纳），上诉人冯艳梅负担50元，上诉人冯艳梅负担部分于本判决生效后七日内向一审法院交纳。二审案件受理费7518元（上诉人冯艳梅已交纳），由被上诉人吴斌负担7518元，被上诉人吴斌于本判决生效后七日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 关 晶
代理审判员 张 蕾
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 卫 如