江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0872号
上诉人（原审被告）无锡苏嘉房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道钱桥大街103号。
法定代表人唐新芳，该公司董事长。
委托代理人陆建栋、黄敏杰，江苏金易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜忠明，男，1958年10月2日生，汉族。
委托代理人肖激、陆浩星，江苏行德律师事务所律师。
原审被告无锡金诚投资担保有限公司，住所地无锡市人民西路49、51四楼。
法定代表人陆洪妹，该公司总经理。
上诉人无锡苏嘉房地产开发有限公司（以下简称苏嘉公司）因与被上诉人杜忠明、原审被告无锡金诚投资担保有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杜忠明原审诉称：2010年10月20日，其与苏嘉公司、金诚公司签订房屋买卖合同一份，约定其将位于无锡市人民西路49、51号的房产出卖给苏嘉公司、金诚公司，房款为388万元。合同签订后，其依约将房屋交付给苏嘉公司、金诚公司，但苏嘉公司、金诚公司仅支付了部分房款。2013年2月，金诚公司出具欠条一份，言明尚欠其房款余额104万元，并承诺自2013年2月1日起至过户止，每月按2万元支付利息。后苏嘉公司、金诚公司仍未付款。现要求苏嘉公司、金诚公司立即支付购房款104万元及赔偿逾期付款利息损失10万元（自2013年3月起暂算至2013年7月，要求主张至实际给付之日止），诉讼费用由苏嘉公司、金诚公司承担。
苏嘉公司原审辩称：其公司与金诚公司之间约定由金诚公司负责受让杜忠明的房产并负责装修，装修完毕后再交付给其公司，当时其公司亦作为买受一方是为办理房屋过户手续所需，实际付款义务应由金诚公司承担。
金诚公司原审辩称：其公司与苏嘉公司约定共同购房，并约定了支付房款的比例，后双方又约定由其公司支付房款。如果房屋产权归其公司，房款由其公司继续支付，如果产权归苏嘉公司，则应由苏嘉公司支付购房款。
原审法院查明：2010年10月20日，杜忠明与苏嘉公司、金诚公司签订房屋买卖合同一份，约定：杜忠明将其所有的无锡市人民西路49、51号房屋（该房屋所在楼层为6-7层，建筑面积共789.93平方米）出售给苏嘉公司、金诚公司，该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式获得，该房屋出让后，土地划拨改出让手续由苏嘉公司、金诚公司办理，杜忠明配合办理并及时提供相关手续及资料；房屋成交价格为388万元，付款方式为签约时支付100万元，2010年10月20日前支付130万元，2010年11月20日前支付130万元（若此时土地性质已由划拨改为出让的，则买受方一次性支付158万元，若土地性质变更仍在办理，则买受方只支付130万元，剩余28万元待手续办理完成后5日内支付）；双方并对逾期付款责任约定为：苏嘉公司、金诚公司未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，苏嘉公司、金诚公司按日计算向杜忠明支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向杜忠明支付违约利息，合同继续履行；对于房屋的交付时间与条件双方亦作了约定。合同签订后，杜忠明依约向苏嘉公司、金诚公司交付了上述房屋，购房一方支付了部分购房款。2013年2月7日，金诚公司出具给杜忠明欠条一份，言明：今欠杜忠明华宫6-7层房款余额104万元，从2013年2月1日起至过户止，每月按2万元支付利息。后因苏嘉公司、金诚公司仍未付款，杜忠明诉至法院，诉请如前。
审理中，苏嘉公司认为虽然金诚公司出具欠条确认尚欠杜忠明房款104万元，但根据合同约定，尾款28万元应在土地性质变更手续办完之后支付，该28万元虽然包含在104万元中，但目前土地性质仍未办理变更，故该笔款项支付的条件与期限并未改变。对此，杜忠明表示其中的28万元将另行主张。对于杜忠明主张的利息损失，苏嘉公司认为“从2013年2月1日起至过户止每月按2万元支付利息”系金诚公司出具的单方承诺，苏嘉公司不知情亦不认可，应按合同约定的每日支付逾期应付款万分之五的标准支付利息损失。对于利息损失的起算时间，杜忠明表示自2013年3月1日起主张。
上述事实，有房屋买卖合同、欠条、房屋所有权证等书证及当事人陈述等附卷佐证。
原审法院认为：杜忠明与苏嘉公司、金诚公司所签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，该份合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自所承担的义务。合同签订后，杜忠明作为出卖方已按约交付了房屋，但房屋买受方仅支付部分购房款，对此苏嘉公司、金诚公司应共同承担相应的付款义务。对于本案中苏嘉公司、金诚公司所应支付购房款的数额，对照合同设置的付款条件，确定为76万元，其余28万元付款条件尚未成就，杜忠明可另行主张。对于杜忠明所主张的利息损失，因金诚公司出具的欠条中关于利息的承诺系金诚公司单方的意思表示，苏嘉公司作为房屋共同买受人未在欠条上盖章确认，事后亦未就此追认，故该承诺对苏嘉公司在对外承担责任时不具备约束力。因苏嘉公司、金诚公司系责任的共同承担方，根据合同约定并结合本案情况，利息损失按每日支付逾期应付款万分之五的标准计算较为合理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，作出判决：一、苏嘉公司、金诚公司于判决发生法律效力后十日内支付杜忠明购房款76万元并支付相应利息损失（以76万元为基数，自2013年3月1日起至判决确定的付款日止按每日万分之五的标准计算）。二、驳回杜忠明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元（已由杜忠明预交），由杜忠明负担3699元，苏嘉公司、金诚公司负担11361元。苏嘉公司、金诚公司于判决发生法律效力后十日内将所负担的诉讼费直接支付给杜忠明。
苏嘉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、从《房屋买卖合同》第二条、第四条的约定看，转让标的除了房屋所有权外，还包括土地使用权，而杜忠明未能取得该土地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该合同应认定为无效。2、无论《房屋买卖合同》是否有效，由于杜忠明的过错未及时办理土地使用权变更登记手续，目前也无法办理，导致其无法取得该土地使用权，无法实现合同目的，故有权解除合同。3、即便合同有效且不存在解除情形，因转让土地使用权系杜忠明的主要义务，目前有理由相信其不能履行该义务，故其可以行使不安抗辩权拒付房款。4、王丽敏作为涉案房屋的共有权人，应当在《房屋买卖合同》上签字确认，但其没有签字；一审法院应当追加王丽敏为共同原告或第三人，但一审法院没有追加，存在程序违法。综上，请求发回重审或依法改判驳回杜忠明的原审诉请。
被上诉人杜忠明答辩称：《房屋买卖合同》真实有效，其要求支付房款的依据也是正确的；王丽敏作为房屋的共有人，在一审时已明确表示同意出让。因此，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告金诚公司未作答辩。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
二审另查明：座落于无锡市人民西路49、51号的土地使用权人为无锡华宫集团公司，该单位性质为全民，无锡市人民政府于1997年9月5日批准同意将该土地划拨给无锡华宫集团公司。杜忠明系从他人处购买涉案房产，只有房屋所有权证，没有土地使用权证。《房屋买卖合同》签订后，杜忠明将涉案房屋及房屋所有权证交付给了苏嘉公司和金诚公司。
再查明，杜忠明与王丽敏系夫妻关系，王丽敏为涉案房屋的共有权人。
二审中，王丽敏至本院陈述：其清楚杜忠明将涉案房屋出售给苏嘉公司、金诚公司，也同意由杜忠明办理房屋买卖的事宜；其也清楚杜忠明起诉苏嘉公司、金诚公司的本案纠纷，相关的权利同意由杜忠明一并主张。
以上事实，由国有土地使用权证、常住人口登记卡及当事人陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、本案原审诉讼程序是否违法；二、《房屋买卖合同》的标的和效力应如何认定；三、苏嘉公司是否有权解除合同或拒付剩余房款。
关于争议焦点一，本院认为：王丽敏作为涉案房屋的共有权人，虽未在《房屋买卖合同》上签字、未参与本案诉讼，但经本院向王丽敏调查核实，其知晓杜忠明与苏嘉公司、金诚公司签订买卖合同并进行本案诉讼，也同意由杜忠明一并处理。因杜忠明与王丽敏系夫妻，王丽敏对上述情况均知情且同意，故杜忠明有权代表王丽敏与苏嘉公司、金诚公司签订合同、处置房产并进行诉讼，苏嘉公司关于原审程序违法的意见，本院不予采信。
关于争议焦点二，本院认为：双方在《房屋买卖合同》中明确约定，“房屋占用的国有土地使用权系以划拨方式取得”、“土地划拨改出让手续需由买受人办理”、“若土地性质变更仍在办理，则买受方只支付130万元，剩余28万元待手续办理完成后5日内支付”。可见，签约时苏嘉公司、金诚公司明知杜忠明仅享有房屋所有权，而不享有土地使用权，双方并未将土地使用权作为转让标的，而是约定由买受人办理相关手续。因此，《房屋买卖合同》体现了双方的真实意思表示，并未违反法律的规定，应认定为合法有效。苏嘉公司认为转让标的还包括土地使用权、杜忠明未能取得土地使用权而导致合同无效的意见，本院不予采信。
关于争议焦点三，本院认为：《房屋买卖合同》中约定“土地划拨改出让手续需由买受人办理，出卖人配合办理并及时提供相关手续及资料”。因此，土地使用权变更登记手续的办理义务应由苏嘉公司、金诚公司履行，目前也无证据证明无法办理的责任在于杜忠明。此外，双方自2010年10月20日签订合同后，杜忠明依约向苏嘉公司、金诚公司交付了房屋，苏嘉公司或金诚公司支付了284万元购房款，并将房屋投入经营使用，对其产生了利用价值。杜忠明在履行合同中不存在违约情形，故苏嘉公司无权要求解除合同，也不得以此拒付剩余房款。
综上，苏嘉公司提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15060元，由上诉人苏嘉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一四年七月十四日
书 记 员 杜凤君