浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0727民初2006号
原告（反诉被告）：蒋云平，男，汉族，住磐安县。
委托代理人：吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江和贝房地产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇壶厅西路133号。
法定代表人：贝永土。
委托代理人：陈永平，浙江天潮律师事务所律师。
原告蒋云平和贝房地产开发有限公司（以下简称和贝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，被告和贝公司于提出反诉，本院依法适用简易程序进行审理，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告蒋云平的委托代理人吴鸿平，被告和贝公司的委托代理人陈永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋云平诉称：2014年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房，并支付购房款418万元。合同约定，被告应在2015年8月30日交房，逾期交房，按房价款的日万分之二支付违约金；被告应在2015年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期支付日万分之零点五的违约金。时至今日，原告所购房屋仍不符合交付条件，权属证明已于2017年11月6日办理。请求判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告支付逾期交房违约金762866元（违约金已计算到2017年11月2日，自2017年11月3日起至实际交付之日止的违约金按日以已支付房价款481万的万分之二计算）。3、被告支付逾期交付权属证书违约金162337.5元。4、被告支付面积找补差额款69917.74元。5、诉讼费用由被告承担。
被告和贝公司答辩称，涉案房屋在2016年10月25日就已经通过了竣工验收备案，符合交付条件。事后被告多次通知原告收房，原告一直未收房。被告认为逾期交房、逾期办证的违约金只能计算到2016年10月25日。面积找补款没有异议，但该款应在反诉中予以抵扣。请求驳回不合理、不合法的诉请。
反诉原告和贝公司反诉称，根据合同约定，买受人应在出卖人寄发《交付通知书》规定的交付日期内办理交付手续，如逾期，产生的延期交房责任由买受人承担，并由买受人按日以房款的万分之三向出卖人支付管理费用。合同第五条还约定被告应按建筑面积缴纳40元每平方米的物业专项维修资金，计款10040.4元。2016年10月25日，涉案房屋通过竣工验收备案，符合交付条件。2016年10月28日，反诉原告通过邮政快递方式告知反诉被告前来收房，反诉被告于同年11月4日签收后未前来办理交付手续。同年11月11日，反诉原告再次通过邮政快递方式催告反诉被告收函后2日内前来收房，反诉被告于同年11月15日签收后至今未前来办理收房手续，也未交纳物业专项维修基金和物业费。反诉原告为反诉被告垫付了自来水开户费1200元、煤气700元。诉请判令：1、要求反诉被告支付反诉原告管理费457710元（从2016年11月17日开始按日万分之三的标准暂计算至2017年11月16日，以后管理费按上述标准计算至实际收房之日止）；2、要求反诉被告支付反诉原告物业维修专项基金10040.4元；3、要求反诉被告支付反诉原告物业费6024.24元（单价每平方2元）；4、要求反诉被告支付反诉原告为其垫付的自来水开户费1200元、煤气开户费700元；5、由反诉被告承担诉讼费。庭审中，原告撤回第四项诉请。
反诉被告蒋云平辩称，涉案房屋至今没有达到交付条件，反诉原告诉请的事项没有客观事实予以支持，请求驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：2014年11月，原告蒋云平与被告和贝公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告所开发的位于磐安县安文镇南环路和贝3幢A座商品房，总价款418万元。合同约定，出买人应当在2015年8月30日前将商品房交付买受人，出卖人逾期交房超过30日且买受人要求出卖人继续履行合同的，自本合同规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。在交接方面，双方约定在商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。如由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》规定的交付日期内办理交付手续，如逾期，产生的延期交房责任由买受人承担，并由买受人按日以房款的万分之三向出卖人支付管理费用；因买受人提供的通讯地址不详、不准确或电话变更等原因造成出卖人无法与买受人取得联系而产生延误交付的，责任由买受人承担。有关签约当事人的通讯地址和联系方式均以本合同首部载明的为准（蒋云平，磐安县方前镇农林村里林18号，135××××0989）。在产权登记方面，出卖人承诺于2015年12月31日前取得初始登记的产权证书并交付给买受人，出卖人逾期交付权属证书或登记证明超过90日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。
合同签订后，蒋云平按约向和贝公司付清房款。2016年10月25日，涉案房屋竣工验收备案。被告和贝公司向原告蒋云平邮寄交房通知书，告知原告于2016年10月31日收房。该快递于2016年11月4日签收。后，被告和贝公司再次向原告蒋云平邮寄催告书，告知原告收函后2日内务必准时前来收房。该快递于2016年11月15日签收。蒋云平未到和贝公司办理收房手续。
2016年12月26日，浙江和贝房地产开发有限公司办理了涉案房屋权属证明，于2016年12月25日邮寄通知告知原告收到通知后15日内办理转移登记手续，该快递未签收，于2017年1月3日退回被告处。原告于2017年11月6日办理涉案房屋权属证明。
涉案房屋面积找补差额为69917.74元。
以上事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、交房通知、邮寄单、签收凭证、催告书、照片等证据所证实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。第一，对于买卖双方争议的逾期交房违约金问题：作为买受人一方，蒋云平已按约付清房款，和贝公司应在合同约定的期限内交付符合约定条件的商品房。和贝公司已于2016年10月25日取得房屋竣工验收备案，原告于2016年11月15日收到被告按照合同首部载明的通讯地址发出收房通知，应视为被告已履行了交付义务。因交房逾期时间已超过90日，现原告选择继续履行合同并要求支付延期交房违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。本院确认交房时间计算至2016年11月17日。第二，同上，和贝公司已于2016年12月26日取得涉案房屋权属证书，并于2016年12月25日按照合同首部载明的通讯地址向原告发出通知告知其15日内前来办理过户手续，应视为被告已履行了相关义务。故本院确认交证时间计算至2017年1月18日。第三，对于逾期收房管理费的问题：和贝公司两次按照合同约定的方式向蒋云平发出收房通知，快件已签收，结合通知的内容，认为逾期收房违约金应从2016年11月17日起开始计算，蒋云平办理过户手续时也必然得知房屋的现状，故截止时间计算至2017年11月6日。
和贝公司认可应找补蒋云平面积差额69917.74元，本院予以确认。
和贝公司要求蒋云平支付物业维修专项基金10040.4元，但合同约定以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准，和贝公司未提供相关标准。和贝公司要求蒋云平支付物业费6024.24元，也未提供相关证据，故反诉原告该两项诉请，本院不予支持。
综上，对本诉、反诉请求中的合法、合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下：
一、本诉被告浙江和贝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告蒋云平逾期交房违约金371184元（自2015年8月31日起每日按房款418万元的万分之二计算至2016年11月17日止）。
二、本诉被告浙江和贝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告蒋云平逾期办理权属登记违约金80047元（自2016年1月1日起每日按房款418万元的万分之零点五计算至2017年1月18日止）。
三、反诉被告蒋云平于本判决生效之日起十日内支付反诉原告浙江和贝房地产开发有限公司逾期收房管理费（违约金）443916元（自2016年11月17日起每日按房款418万元的万分之三计算至2017年11月6日止）。
四、反诉被告浙江和贝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告蒋云平面积差额69917.74元。
五、驳回本诉原告蒋云平的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告浙江和贝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉、反诉被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费6876元（已减半收取），由本诉原告蒋云平负担2656元，本诉被告浙江和贝房地产开发有限公司负担4220元；反诉受理费4217元（已减半收取），由反诉原告浙江和贝房地产开发有限公司负担282元，反诉被告蒋云平负担3935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 卢烨
二〇一八年五月十日
代书记员 陈玲