上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第547号
原告陈国�。
委托代理人周月娣。
被告傅金荣。
委托代理人孙九可，上海市康昕律师事务所律师。
第三人上海新长宁集团天山物业有限公司。
法定代表人李士华。
委托代理人杜毓丽。
原告陈国鑫诉被告傅金荣用益物权确认纠纷一案，于2014年2月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告陈国鑫及其委托代理人周月娣，被告傅金荣的委托代理人孙九可到庭参加诉讼。当日，经原告陈国鑫申请，追加上海新长宁集团天山物业有限公司（以下简称“天山物业公司”）作为本案第三人。2014年5月22日，本院依法公开开庭进行了审理。原告陈国鑫及其委托代理人周月娣，被告傅金荣的委托代理人孙九可，第三人天山物业公司的委托代理人杜毓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国鑫诉称�原告于2000年12月购买上海市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“涉讼房屋”）的使用权，因原告与该房原承租人系邻居，平时为共用部位使用有些矛盾，不能直接出面购买，故请被告代为购买，所有买卖费用及交易费用均由原告支付，被告未出任何费用，且被告也书面写下声明，表示涉讼房屋权利属于原告，与被告没有任何关系。后原告要求被告办理更名过户手续，被告不愿意出面办理，原告多次协商未果，只得诉诸法院，要求判令：变更上海市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室承租人为原告。
被告傅金荣辩称，被告系孤老，涉讼房屋系经原告介绍，通过签订房屋置换协议取得了承租权。当时原、被告之间关系较好，原告也承诺今后能照顾被告。被告根据原告的口述书面写下声明书，之后涉讼房屋一直由原告居住。购房款59，000元被告已支付给原告，但没有凭�。涉讼房屋使用权人是被告，承租权登记在被告名下，故不同意原告的诉讼请求。
第三人天山物业公司述称，涉讼房屋基于被告与原承租人之间签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，第三人将承租人做到被告名下。对于原、被告之间关系及涉讼房屋真实购买情况不清楚，愿意根据法院的判决予以配合办理相关手续。
经审理查明，被告与原告姐姐系朋友关系，原告经其姐姐介绍与被告相识。本市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室公房（使用面积14.30平方米，独用206室卫生间，公用205-206室灶间）承租人为原告之妻周月娣，由原告一家三口居住在内。娄山关路XXX弄XXX号XXX室公房（使用面积15.70平方米，独用205室卫生间，公用205-206室灶间）原承租人为陈明德，两户人家因公用部位使用曾引发小矛盾。2000年期间，陈明德委托中介公司欲出售涉讼房屋，原告请其姐姐单位�事章某某出面至中介公司，以被告的名义与陈明德商谈购房事宜，章某某并支付定金10，000元，由中介公司双杰房地产顾问有限公司在2000年11月23日出具收条，言明收到傅金荣（章德国代）买房定金壹万元整。2000年11月29日，陈明德（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的涉讼房屋公有住房承租权转让给乙方；转让价格为50，000元，乙方先付10，000元定金交给甲方，一旦承租权变更手续办妥后4日内乙方将余款49，000元一次性付清。双方在该转让合同上签字并加盖私章。2000年12月4日，章某某以被告名义（乙方）与陈明德（甲方）、双杰房地产顾问有限公司（代理方）签订房屋置换协议，约定甲方同意将涉讼房屋通过置换方式交乙方使用；置换费用计59，000元，乙方即时付清代理咨询服务费2，000元，自签订之日乙方先付给甲方房屋置换定金10，000元，待乙方正式拿到新置物业的房屋凭证，乙方将全部置换费49，000元付清给甲方，甲方同时将腾空的房屋交给乙方使用；甲方在2001年1月10日前必须搬空交房，否则作违约处理。该置换协议中甲方陈明德签字，代理方双杰房地产顾问有限公司加盖公章，乙方一栏由章某某签署被告名字并标注章某某（代）字样。
第三人前身天山房管所根据上述转让合同，将涉讼房屋承租人变更为被告。嗣后涉讼房屋一直由原告居住至今，涉讼房屋租金由原告支付，涉讼房屋租用居住公房凭证原件及涉讼房屋置换的相关材料均在原告处。
2001年1月18日，被告书面写下声明书，内容为“傅金荣义务代陈国鑫购房一间，购房一切费用都是陈国鑫付费。代购买房原因声明如下：陈国鑫的邻居住房要卖，很久时间卖不掉，但又不肯卖给陈国鑫，而陈又非常需要这间住房，因子女已长大成人，房间小，三人同室非常不便。我很同情陈国鑫一家，因我爱做善事，一生助人为乐。陈国鑫邻居只肯卖给不认识的人，不肯卖给熟悉的人和邻居怪毛病。我以外来之人看房主人出面解决二家卖出、买进。我代陈国鑫义务，二家未收分文报酬。傅金荣以声明书为陈国鑫房产权作证。本人是孤老，无亲戚、无婚姻、无子女，没有人影响陈国鑫房产权”。
另有证人章某某陈述，陈国鑫的姐姐是其厂里的同事，平时关系很好，其通过陈国鑫姐姐认识傅金荣，当时二人正在谈朋友。陈国鑫和其关系也很好。有次陈国鑫说他隔壁的邻居要卖房子，但是和他关系不好，不肯卖给他，希望其代他买下房子。其提出以其名义不妥，后来商量下来，以傅金荣名义买下。之后就是其出面并操作，签协议时没有碰到过卖家。购置款的具体金额记不清了�付给中介的定金是其问陈国鑫拿了钱去付的，余款是陈国鑫和周月娣在去交易中心那天，他们怕被卖家看到反悔，就在外面把钱给其，由其去付的。他们房子买好后其还去吃过饭的。后来陈国鑫打电话给其，说傅金荣找不到，无法更名。其也打过，对方没有接。陈国鑫起诉后，傅金荣来找过其。涉讼房屋当然是陈国鑫的。其也跟傅金荣说的，房子是人家的，他不该有别的想法。他又没有出过钱。
上述事实，有原告提供的租用居住公房凭证、居民户口簿、房屋置换协议、中介公司收条、第三人天支小区管理处证明，被告提供的孤身证明及常住人口登记表，第三人提供的上海市公有住房承租权转让合同及档案资料、证人证言等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。原告提供的涉讼房屋户籍资料及声明书，因户籍问题不属法院受理范围，该证据不作为庭审证据。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。从被告傅金荣亲笔书写的声明书及证人并作为实际经手人章某某的证词，结合相关证据材料可以得出，原告陈国鑫与涉讼房屋原承租人陈明德毗邻，因陈明德不愿将涉讼房屋使用权出售给陈国鑫，被告傅金荣自愿无偿代原告陈国鑫出面以傅金荣名义进行购置，由章某某负责与中介公司商谈并签订置换协议、支付转让价款、办理相关手续等等，购房一切费用均是原告陈国鑫支付。上述民事行为系被告傅金荣以自己的名义，在原告陈国鑫的授权范围内与原承租人陈明德就涉讼房屋使用权的转让订立合同，合同履行完毕后涉讼房屋一直由原告陈国鑫居住至今，并一直向第三人支付房屋租金，被告傅金荣从未提出异议。即原告陈国鑫是涉讼房屋的实际置换人、受让方，也是实际承租人、使用人，被告傅金荣不能提供涉讼房屋交易的任何资料，仅凭涉讼房屋租用居住公房凭证登记在其名下来对抗原告陈国鑫作为实际承租人的事实，被告傅金荣的辩解缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。原告陈国鑫的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院予以支持，涉讼房屋应变更登记至原告陈国鑫名下。第三人愿意协助办理相关手续，于法不悖，可予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
被告傅金荣、第三人上海新长宁集团天山物业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈国鑫办理上海市长宁区娄山关路XXX弄XXX号XXX室租赁户名变更至原告陈国鑫名下的更名手续。
案件受理费人民币80元，因本案适用简易程序，减半收取计人民�40元，由被告傅金荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一四年六月十二日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
一《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。