广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第105号
上诉人（原审被告）：谭华启。
委托代理人：黎雄校，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张满庭。
委托代理人：罗柳青，广东森德律师事务所律师。
原审被告：周翠华。
上诉人谭华启因与被上诉人张满庭、原审被告周翠华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年9月13日，张满庭向原审法院提起诉讼，请求判令：1、谭华启、周翠华返还租赁店铺的押金39800元；2、谭华启、周翠华赔偿张满庭损失150000元（装修的玻璃门、墙10000元，铁皮瓦、人工10000元，隔墙、砖、地砖70000元，天花、木工20000元，招牌铁架10000元，未搬走物品损失30000元）；3、本案诉讼费由谭华启、周翠华承担。主要事实和理由是：张满庭与被告谭华启于2013年4月25日签订一份门市铺位租赁协议，谭华启租赁给张满庭的门市座落在新会区黄克兢桥脚的路边钢架结构建筑物门市332平方米（具体地址：新会区会城九龙），租赁期限自2013年4月25日起至2018年4月25日止，该铺位租赁给张满庭时为毛坯建筑。张满庭根据谭华启提供的房产证件到相关的部门办理营业执照、税务登记证和卫生许可证，在2013年9月初新会卫生和质量监督局告知张满庭，该门市是违章建筑要注销张满庭办理的卫生许可证。新会区卫生和质量监督局将江门市城乡规划局新会分局的新规函（2013）26号文件的复印件给张满庭，告知张满庭租赁的建筑物在2013年4月19日已被江门市城乡规划局新会分局确认为违法建设行为属违章建筑，以说明要求张满庭注销卫生许可证的原因。由该份关于查处违反规划法规行为的函件可知，谭华启是在知情其租赁给张满庭的门市铺位为违章建筑的情况下，故意隐瞒这一重大客观事实，谭华启的行为已构成欺诈，因此，张满庭与谭华启签订的门市铺位租赁协议无效。谭华启应返还押金39800元和赔偿张满庭的损失150000元。谭华启与周翠华是夫妻关系，夫妻期间的共同债务应承担连带责任。
谭华启辩称：签订协议时，张满庭是以某的名义与谭华启签订合同的。谭华启曾提出以30元／平方米出租，但张满庭同意以40元／平方米租赁。张满庭是以某的名义与谭华启签订协议，但张满庭实际经营的是某快餐店。张满庭未能出示某的加盟�，最后，张满庭以各种理由要求拆除装修及搬迁物品离场。后来，张满庭与谭华启多次协商后，张满庭亦同意就给谭华启的门市造成的损失赔偿20000元给谭华启。但张满庭实际欺骗了谭华启。因张满庭不租赁谭华启的门市，这给谭华启造成了很大的经济损失，谭华启的损失大约是377000元，希望张满庭对谭华启的损失作出赔偿。涉案门市所在的地块是谭华启合法取得的，谭华启是有使用权的。张满庭的起诉不属实，张满庭的行为造成谭华启损失377000元。
周翠华没有答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年4月25日，张满庭（乙方）与谭华启（甲方）签订《门市铺位租赁协议》，约定由谭华启把座落在新会黄克兢桥脚的路边钢架建筑物门市（332㎡）出租给张满庭经营使用，租赁期“从2013年4月25日起，至2018年4月25日止，期满后由甲方收回”，“给乙方装修期一月免费”，“租用门市，乙方按3个月支付租金给甲方，每一年每三个月叁万玖仟捌佰元。第三年起按每3个月肆万伍仟捌佰元。……乙方在租赁期间用之电费、水费、电视费、宽带网络费、三费、物业管理费及其他各种费用，均由乙方负责交纳。乙方须在签订协议时交纳三个月押金叁万玖仟捌百元给甲方作以上费用的押金，迁出时在各项费用结清后，押金退回给乙方，租用门市期间乙方自负所有发生的费用”。当日，谭华启将涉案铺位交付给张满庭，张满庭也依约向谭华启支付押金39800元及3个月租金39800元共79600元，并由谭华启出具收据。签订协议后，张满庭即对涉案铺位进行装修（包括铁板、天花、四周的墙面、玻璃、防地砖、厕所）及放置相关财物（包括台、台面、椅、冰箱、空调）。期间，张满庭向江门市工商行政管理局新会�局申办营业执照，并向该局提交江门市新会区会城街道九龙村民委员会于2013年5月28日出具的《证明》。该局于2013年6月9日向张满庭发出《个体工商户营业执照》，其个体工商户名称为“新会会城某快餐店”，经营者为张满庭，经营范围为中式快餐类制售。2013年6月，张满庭开始对外经营使用涉案铺位。此后，张满庭在办理卫生许可证期间，得知涉案铺位所在建筑物的建设被江门市城乡规划局新会分局认定为违法建设行为，张满庭遂向江门市工商行政管理局新会分局申请注销上述个体工商户营业执照，该局于2013年9月2日发出《核准个体工商户注销登记通知书》。2013年9月26日，江门市新会区国土资源档案馆和江门市新会区房地产交易登记所档案室分别出具书面答复，称未查找到江门市新会区会城九龙土地或房产的登记资料。
另查明，被告周翠华是谭华启的�子。涉案建筑物现由谭华启与他人共同经营古典家具。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点是：1、张满庭与谭华启签订的租赁协议是否无效？2、如协议无效，过错在哪一方？3、谭华启应否承担返还租赁押金及赔偿张满庭损失的责任？4、周翠华应否与谭华启承担连带责任？
对于租赁协议的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，谭华启就涉案出租的房屋未能提供权属登记的相关证据，�庭审调查中亦承认该房屋没有办理报建手续，并未取得建设工程规划许可证进行建设。据此，谭华启就涉案未取得建设工程规划许可证建设的房屋而签订的租赁合同应认定为无效合同。
对于张满庭请求返还押金并赔偿张满庭损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现谭华启已实际收回涉案铺位的使用权并用作其他经营使用，而涉案铺位内在张满庭离场时仍存放有张满庭的部分财物，故谭华启应返还押金39800元和原存放在涉案铺位内属于张满庭的财物给张满庭。对于财物的返还，张满庭在本案中只请求谭华启对未返还财物折价赔偿，而谭华启表示可将张满庭的财物返还给张满庭，并不存在不能返还的情形，故原审法院对张满庭该请求不予调整，张满庭可另行向谭华启主张返还财物，如谭华启不予返还，张满庭才能请求折价赔偿。另外，张满庭在签订租赁合同后即对铺位进行装修，但装修后实际使用的时间不到半年。由于装修属房屋的添附物，若与房屋剥离即丧失其价值，故谭华启应折价补偿。张满庭要求谭华启、周翠华对装修折价赔偿共120000元，但未能提供相应证据证明其装修实际支出的费用，而张满庭离场后部分装修已遭破坏且现在已进行其他经营使用，对装修价值进行评估已不可能，故原审法院根据涉案租赁物的大小、使用用途、证据保全所拍租赁物的状况，酌定张满庭的装修价值为60000元。由于张满庭在与谭华启签订租赁合同时未尽注意义务审查涉案铺位的权属登记和是否有依法办�报建手续，其与谭华启过错相当，应承担一半的责任，故谭华启应返还押金39800元和补偿30000元给张满庭。
对于张满庭请求周翠华对谭华启的上述责任承担连带责任的问题。因张满庭未能举证证明谭华启出租涉案铺位所收取的租金用于家庭生活开支，故因租赁所产生的债务不应作为夫妻共同债务处理，对张满庭请求周翠华承担连带责任不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后�”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，于2014年十月十六日作出（2013）江新法民一初字第1356号民事判决：
一、谭华启应于判决发生法律效力之日起10日内返还押金39800元和赔偿损失30000元（未含张满庭离场时未搬走的财物），合共69800元给张满庭。
二、驳回张满庭的其他诉讼请求。
案件受理费4095元和证据保全费5000元，合共9095元，由张满庭负担2640元，谭华启负担6455元。
当事人二审的意见
谭华启不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判谭华启无需返还押金39800元和赔偿损失30000元给张满庭；2、本案的诉讼费、保全费由张满庭承担。主要事实和理由是：一、一审判决认定的事实不清，并没有尊重双方当事人在订立《门市铺位租赁协议》时的真实意思表示。谭华启与张满庭于2013年4月25日签订《门市铺位租赁协议》（以下简称“协议”），约定由谭华启将位于新会黄克兢桥脚的路边钢架建筑物门市（以下简称“门市”）出租给张满庭使用。张满庭于2013年6月9日办理了《个体工商户营业执照》，因此，张满庭知道或应当知道当时谭华启出租给其的门市是未有办理相关产权证书的。此时，张满庭亦未向谭华启提出租赁物存在瑕疵的异议。张满庭在办理好相关的卫生许可证照以后正常经营“某快餐店”，但后来张满庭向工商部分部门申请注销营业执照并单方终止租赁协议，自行离场，离场后亦未向谭华启提出任何赔偿请求。由于协议没有明确约定张满庭承租后从事何种经营，因此，谭华启无需因张满庭无法办理相关证照无法经营承担赔偿责任。一审判决对以上事实并未作出认定，属于认定事实不清，并无尊重双方在订立协议时的真实意思表示。在签订协议时，张满庭以张满庭其个人的名义与谭华启签订合同，至于张满庭经营什么是他的自由。张满庭开始时是打算经营某的，后来实际经营的是“某快餐店”，由于后来张满庭未能出示某的加盟书，最后，张满庭以各种理由要求拆除装修及搬迁物品离场。后来，张满庭与谭华启多次协商后，张满庭亦同意就破坏谭华启门市所造成的损失赔偿20000元给谭华启，但张满庭实际欺骗了谭华启。张满庭不租赁谭华启的门市，这给谭华启造成了很大的经济损失，谭华启的损失大约是377000元，因此，张满庭应当对谭华启的损失作出赔偿。涉案门市所在的地块是谭华启合法取得的，谭华启是有使用权的。一审判决支持张满庭的诉讼请求是没有事实和法律依据的。二、一审判决仅以规划�门作出的《关于查处违反规划法规行为的函》［新规函（2013）26号，以下简称“26号函”］认定谭华启的租赁物属于违章建筑认定谭华启欺诈是片面的。谭华启使用、出租的门市是合法取得规划土地使用权的，规划部门亦从未向谭华启发出过任何通知告知谭华启属违章建筑，同时也没有相关的职能部门要求谭华启对所谓的违章建筑进行清拆。因此，谭华启一直合法使用、出租。因此，谭华启依法取得门市所在土地的使用权及地上建筑物的所有权，依法可以对外行使出租的权利，协议依法成立并生效。三、张满庭在一审庭审时并未提交任何有关其损失的证据也没有相应的价值评估结论，对于张满庭主张的损失，一审判决酌定张满庭的装修价值为30000元欠缺事实依据。综上所述，由于张满庭单方终止协议，根据协议的约定，其损失应当由其自行承担，张满庭所交纳的押�应当由谭华启没收，其主张的损失没有事实依据。
张满庭答辩称：一、张满庭谭华启在上诉状中陈述的事实，没有法律和事实依据。1、张满庭在2013年6月9日办理工商营业执照，卫生许可证是在办理工商营业执照之后才能申报办理，谭华启在上诉状中都有陈述，张满庭租赁期店铺是用于经营快餐店，不存在谭华启不知道的情况。经营餐饮行业必须办理卫生许可证，这是常识，不能因为张满庭曾经申报办理到工商营业执照而免除谭华启的欺诈行为，无论何种情况下，谭华启的商铺是违章建筑，按照相关的法律法规，张满庭申领的工商营业执照也一定会被处罚和注销的，这是必然产生的法律效果。2、张满庭因谭华启一直阻挠张满庭将留在店铺内的物品搬走，而报警处理该事件，也要求谭华启赔偿张满庭的损失，不存在不曾要求赔偿的可能，在一审法院调解的�程中，张满庭一直重申赔偿问题。3、谭华启租赁给张满庭的商铺，在一审法庭辩论终结前，谭华启都未能提交相关的其取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关批文或者许可证，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律准确，而且谭华启在二审期间提交的证据也没有相关的证据予以佐证其对商铺的所有权，因此，不能认定谭华启对涉案的商铺具有所有权，谭华启的行为已明显存在欺诈，张满庭与谭华启之间签订的租赁合同无效。二、谭华启提交的《以地折价补偿合同书》是违反国家法律的强制性规定，是无效合同。土地是属于国家或者农村集体经济组织所有的，土地使用权的取得只有通过转让、出让或者划拨。农村集体用地是不能自行买卖的，只有国有土地能通过转让或者出让的方式取得，取得土地的使用权人要缴纳土地出让金。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。谭华启一直无法取得建设用地使用权证，由此可知，谭华启与九龙村委会的合同书是无效的。谭华启提交的《建设用地规划许可证》的用地单位是九龙管理区并非谭华启以及“三旧”改造办的申请书改造主体是九龙村委会也并非谭华启，土地属于不动产，按照相关的法律规定，土地的使用权以国土部门登记造册的登记人为其使用权人，张满庭在一审时提交相关的查询信息登记情况，并不是谭华启所有。三、张满庭提交的26号函是卫生局复印给张满庭的，法院可到�门市城乡规划局新会分局查询该份函件的真实性和合法性。谭华启提交的证据八和证据九，只是国土部门的土地测绘图，不能以此证明涉案的土地的使用权以及商铺的所有权为谭华启所有，谭华启不能以此为借口证明取得商铺所有权。综上所述，土地属于不动产，按照相关的法律规定，土地的使用权以国土部门登记造册的登记人为其使用权人，张满庭在一审时提交相关的查询信息登记情况，并不是谭华启所有，谭华启将没有所有权或者使用权的店铺租赁给张满庭，其行为是明显的欺诈行为，请求法院依法判决，维护张满庭的合法权益。
周翠华经本院传唤，没有到庭参加诉讼亦没有提交书面陈述意见。
二审期间，张满庭、周翠华均未提供新的证据。
二审期间，谭华启向本院提交了如下新的证据：1、询问通知书，用于证明江门市工商行�管理局新会分局城西工商所于2013年8月5日向张满庭调查发现其以某名义经营但未取得某加盟协议，向其发出书面问话通知。为避免行政处罚，张满庭自行注销营业执照结业，并拆除装饰装修；2、《关于市建桥指挥部征地作补偿给九龙管理区企业建设用地的批复》，用于证明新会市国土局于1993年4月29日作出新地政（1993）号《关于市建桥指挥部征地作补偿给九龙管理区企业建设用地的批复》，把位于会城九龙村委会冲口围16667平方米补偿给会城九龙村委会；3、《以地折价补偿合同书》及附图，证明谭华启于2002年8月19日与会城九龙村民委员会签订《以地折价补偿合同书》，约定会城九龙村民委员会将会城九龙村民委员会冲口围3.8亩（折合2572平方米）以每亩9万元抵偿给谭华启，该土地使用权永久性归谭华启所有；4、《建设用地规划许可证》证明新会市城市规划据于1993�1月4日颁发92-环地049《建设用地规划许可证》用地位置是冲口围，用地面积16900平方米，与上述批复土地面积基本一致。后谭华启一直使用该地，兴建厂房兴办某家具厂，2011年后变更为会城某五金厂；5、三旧改造项目申请书和6、三旧改造项目认定书，共同用于证明会城九龙村民委员会于2011年6月3日申请纳入三旧改造项目，2012年2月17日新会三旧改造办认定该地块符合土地总体规划和城乡规划，同意该工厂地块纳入三旧改造规划和年度实施计划，项目按照三旧改造的政策进行改造，故停止办理规划报建工作；7、证明（报建），用于证明会城九龙村民委员会于2013年6月确认涉案房屋产权属于谭华启，建筑面积2381平方米，同意谭华启补办报建手续；8、会城九龙冲口围测绘图及证明（测量），用于证明会城九龙村民委员会于2013年7月确认涉案土地经江门市新会规划勘测队�量面积为2572平方米；9、江门市新会某家具厂（谭华启）测绘图，证明江门市国土资源局新会分局测绘谭华启土地面积2572平方米。张满庭对上述证据发表如下意见：1、证据1有原件，该证据与本案无关，而且该份证据也没有事后相关的处理结果，不能佐证谭华启所说张满庭为了逃避这个处罚而注销营业执照，对其证明的内容不予认可；2、对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，由法院依法核实，由该证据可以显示涉案土地有红线图，而且土地补偿给九龙管理区，即等于说土地的所有者是九龙管理区，并非谭华启，对其证明的内容不予认可；3、对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，由法院依法核实，该证据是非法文件，不能产生法律效力，因为土地的过户只有两种方式，不可能村委会自行买卖土地，该文件为违法文件，对该证明的内容不予认可；如果谭华启能提供证据3的原件，该证据的真实性由法院依法核实，张满庭不再质证；4、对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，由法院依法核实，由该证据显示涉案土地为九龙管理区所有，并非谭华启所有，不能由此确认土地权属为谭华启，对其证明的内容不予认可；5、证据5、6有原件，对其真实性、合法性和关联性不予确认，由法院依法核实，对其证明的内容不予认可，因为三旧改造项目申请书的主体为九龙村委会，并非谭华启，谭华启只是联系人，不能确认其权属就是谭华启；6、证据7没有原件，对其的真实性、合法性和关联性不予确认，由法院依法核实，对其证明的内容不予认可；7、证据8有原件，由证据8只能看到涉案土地是村委会的，不能证据证明谭华启要证明的内容；8、证据9有原件，该证据只能证明有一个这样的家具厂，并且该证据只能用于红线的相关范围，不能证明谭华启要证明的内容。上述有原件的证据复印件原件均与原件复印件一致。
二审调查问话后，谭华启提供了证据3的原件供法庭核对，经核对，证据3与原件一致。
经审查，上述证据在一审期间就已经存在，谭华启逾期提交亦没有正当理由，故不属二审期间新证据，本院不予采纳；纵使采纳上述证据，亦不影响本案基本事实的认定。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的�诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对谭华启提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、涉案门市铺位租赁协议是否有效。2、谭华启是否应向张满庭返还门市押金39800元；3、谭华启是否应向张满庭赔偿损失30000元。
关于第1个争议焦点。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，谭华启就涉案出租的房屋未能提供其是权属人的相关权属登记证据、亦未能提供相应的建设工程规划许可证，在原审庭审调查中亦承认该房屋没有办理报建手续，并未取得建设工程规划许可证进行建设。因此，谭华启就涉案未取得建设工程规划许可证建设的房屋而签订的涉案门市铺位租赁协议应认定为无效合同。谭华启主张涉案门市铺位租赁协议有效，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于谭华启已经收取了张满庭依照涉案房屋协议的约定向其交付的押金39800元且谭华启已实际收回涉案铺位�使用权并用作其他经营使用，故谭华启应返还押金39800元给张满庭。因此，谭华启上诉请求改判其无需向张满庭返还押金39800元，没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于第3个争议焦点。张满庭在签订涉案门市铺位租赁协议后即对铺位进行装修，但装修后实际使用的时间不到半年。由于装修属房屋的添附物，若与房屋剥离即丧失其价值，故装修费用损失应属于因涉案房屋租赁协议无效而后遭受的损失。鉴于张满庭未能提供相应证据证明上述装修费用的具体数额，且而张满庭离场后部分装修已遭破坏并且该房屋已进行其他经营使用的实际情况，对上述装修费用进行评估已不可能，故本院根据涉案租赁物的大小、使用用途、原审法院进行证据保全时所拍租赁物的状况，酌定因涉案房屋租赁协议后导致的装修费用损失为60000元；。由于谭华启将没有取得建设工程规划许可证的违章建筑物作为租赁合同标的物出租，而张满庭在与谭华启签订租赁合同涉案门市铺位租赁协议时未尽注意义务审查涉案铺位的权属登记和是否有依法办理报建手续就冒然承租，据此应认定谭华启和张满庭对涉案门市铺位租赁协议无效及无效导致的装修费用损失均有过错，且错过错程度相当，应各自承担一半的责任，因此谭华启应赔偿30000元给张满庭。综上，谭华启上诉请求改判其无需向张满庭赔偿损失30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。谭华启的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1545元，�谭华启申请并经本院批准免予缴纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 李慕华