山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民再终字第19号
上诉人（原审原告）：东营金山桥学校。住所地：东营市东营区黄河路***号。
负责人：闫爱春，校长。
委托代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。
委托代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许凤岚。
委托代理人：王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。
东营金山桥学校与许凤岚房屋买卖合同纠纷一案，东营市东营区人民法院于2010年10月27日作出（2010）东民初字第999号民事判决，已经发生法律效力。许凤岚不服，向本院申请再审，本院经审判委员会讨论决定，于2013年8月23日作出（2013）东民申字第75号民事裁定，指令东营区人民法院再审本案。该院经审理后于2014年7月29日作出（2013）东民再初字第8号民事判决，东营金山桥学校不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东营金山桥学校的委托代理人李成银、秦春燕，被上诉人许凤岚及其委托代理人王玉臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月15日，东营金山桥学校起诉许凤岚至东营区人民法院称，2004年12月份，许凤岚称自己具有教授资格，开始与东营金山桥学校协商受聘事宜。2005年11月22日，许凤岚购买了该校专为教授和专家建造的独体教授专家楼，并签订了教职工住房合同。该合同明确约定：购买方必须具备教授或有高级职称；房价优惠后价款为1045000元，首付款为418000元，余款按揭。后许凤岚仅支付251741.4元，首付款没有全部支付。2010年7月份，东营金山桥学校获悉，许凤岚所谓的教授资格根本不存在。其出示的证件是虚假的。根据我国合同法的规定，东营金山桥学校在与许凤岚签订教职工住房合同时，许凤岚的行为系欺诈行为，东营金山桥学校属于重大误解，该合同属于可撤销的合同。请求依法撤销东营金山桥学校与许凤岚2005年11月22日签订的教职工住房合同；本案诉讼费用由许凤岚承担。
许凤岚辩称，一、许凤岚从未向任何人称自己有教授资格，从未欺诈过他人。二、双方所签订的合同虽名称为教职工合同，但实际上买房人并非学校的教职工。该教职工合同是一种固定合同文本，实际上东营金山桥学校及其他购房人之间只是普通房屋买卖合同关系，而不存在所谓的教职工聘用合同关系。三、按照合同约定，许凤岚首付款应在东营金山桥学校能办理按揭贷款时付清，但由于涉案房屋手续不全，至今不能办理按揭贷款手续，所以导致首付款至今未付清。四、东营金山桥学校对双方是否签订劳动聘用合同在签订购房合同时是明知的，双方在签订合同时东营金山桥学校已经放弃了许凤岚及其他购房人必须是教职工的这一条件，故本案东营金山桥学校行使撤销权已经失去了法定条件，不符合合同法第五十五条的规定。综上，东营金山桥学校的起诉没有法律依据，请求驳回其诉请。
东营区人民法院一审查明，2005年11月22日，东营金山桥学校与许凤岚签订了教职工住房合同。合同中关于购房人身份一项选择了“教授或有高级职称的教职工”项。合同约定：依据双方签订的劳动聘用合同，许凤岚具备教职员工资格，可享受住房优惠政策；东营金山桥学校已取得位于黄河路北518号、华山路以西地块的土地使用权，土地证号：东区国有（2003）字第0**号，011798234，用地规划许可证为鲁17-041**，其他证件许凤岚认可东营金山桥学校随建设进程逐步完善；许凤岚自愿集资认购位于金山桥学校生活区内独体单栋C4户教授专家楼，该楼房建筑面积共380平方米（产权面积以房管部门实际测量为准，房款多退少补）；房屋用途为居住，属砖混结构，主楼层高为3.3米，建筑层数为地上2层，另加阁楼；房款计价方式按建筑面积计算，该专家楼单价为每平方米2750元，总金额1045000元；付款方式为：首付总房款的40%，金额为418000元，剩余房款按揭贷款。涉案房屋已建设完工，未交付给许凤岚。东营金山桥学校对涉案房屋未办理商品房预售许可证明，未向土地管理部门交纳土地使用权出让金。
另查明，许凤岚系胜利油田中心医院职工。
东营区人民法院一审认为，东营金山桥学校将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款，东营金山桥学校、许凤岚签订的教职工住房合同实属商品房买卖合同。在签订教职工住房合同时，东营金山桥学校未办理有关商品房预售许可，未交纳土地使用权出让金。东营金山桥学校、许凤岚签订的教职工住房合同违反法律强制性规定，合同无效。双方因该合同取得的对方财产，应当予以返还。东营金山桥学校认为双方签订的合同属于可撤销合同的主张不能成立，其请求撤销签订的教职工住房合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出（2010）东民初字第999号判决：驳回东营金山桥学校的诉讼请求。案件受理费14205元，减半收取7102.5元，由东营金山桥学校负担。
2012年5月25日，许凤岚向本院申请再审，提出原判决认定事实、适用法律错误、未对东营金山桥学校主体资格进行审查、判决超出了东营金山桥学校的诉讼请求等，请求撤销上述判决。本院经审判委员会讨论决定，于2013年8月23日作出（2013）东民申字第75号民事裁定，指令东营区人民法院再审本案。
东营区人民法院再审过程中，东营金山桥学校诉讼请求理由无变更。许凤岚再审答辩有变更，再审辩称，一、东营金山桥学校自设立以来，未开展活动，未参加民政部门组织的年度检查，已于2006年6月份被东营市民政局撤销，不具有起诉的主体资格。二、双方签订教职工住房合同时，许凤岚已经明确告知东营金山桥学校自己具备主管护师资格，许凤岚不存在欺诈行为。三、双方签订的教职工住房合同是基于双方即将形成的劳动聘用关系，因学校不是开发商，所建房屋不能以公开的方式销售，所以采取的是集资建房的方式，许凤岚还为东营金山桥学校介绍了20多名购房客户。四、许凤岚未交齐首付款，是协议中没有约定具体时间。此外，东营金山桥学校告知许凤岚在按揭贷款到位后可以交付，剩余部分可以用佣金冲抵。
东营区人民法院再审查明，东营金山桥学校于2004年12月12日经东营市民政局登记设立，系民办非企业单位，因未参加民政部门组织的年度检查，于2006年6月份被东营市民政局撤销。2004年11月25日，东营地球村教育开发有限责任公司作为甲方、许凤岚作为乙方签订了房屋认购书一份，约定甲方此次面向认购的人群仅限于国内教育界知名人士、学校名誉顾问或本校中高层管理人员及本校具有高级职称的教授或教师。乙方认购甲方建设的专家别墅，别墅类别为A2。甲方承诺乙方在如下交款条件下优惠，单体别墅2004年11月15日前一次性交纳200000元认购资金的前提下，优惠价按照每平方米2900元认购，先交纳60000元，2004年底前交清。2005年11月22日，甲乙双方确认该房屋认购协议书因原件丢失作废。同日，东营金山桥学校筹建处作为甲方与许凤岚（乙方）签订教职工住房合同一份，合同中关于购房人身份一项选择了”教授或有高级职称的教职工”项；合同约定：依据双方签订的劳动聘用合同，乙方具备教职员工资格，可享受住房优惠政策；甲方已取得位于黄河路北518号、华山路以西地块的土地使用权，土地证号：东区国有（2003）字第0**号，011798234，用地规划许可证为鲁17-041**，其他证件乙方认可甲方随建设进程逐步完善；乙方自愿集资认购位于金山桥学校生活区内独体单栋C4户教授专家楼，该楼房建筑面积共380平方米（产权面积以房管部门实际测量为准，房款多退少补）；房屋用途为居住，属砖混结构，主楼层高为3.3米，建筑层数为地上2层，另加阁楼；房款计价方式按建筑面积计算，该专家楼单价为每平方米2750元，总金额1045000元；付款方式为：首付总房款的40%，金额为418000元，剩余房款按揭贷款。
合同签订后，许凤岚于2005年11月5日分三次缴纳房款30000元、43117.40元、18624元，于同月15日缴纳房款160000元，以上共计251741.40元，其中43117.40元、18624元为佣金抵房款。
另查明，许凤岚系胜利油田中心医院职工，具备主管护师资格，不具有教授或高级职称资格。东营金山桥学校与东营地球村教育开发有限责任公司无法律上的隶属关系，东营地球村教育开发有限责任公司法定代表人为闫爱春。
东营区人民法院再审认为，关于东营金山桥学校的诉讼主体资格问题。该校系经东营市民政局依法登记设立的民办非企业单位，因未参加年度检查被撤销，但其民事诉讼主体资格仍然成立。对许凤岚主张东营金山桥学校不具有起诉的主体资格，不予支持。
关于东营金山桥学校与许凤岚签订教职工住房合同，东营金山桥学校主张许凤岚的行为系欺诈行为，东营金山桥学校属于重大误解，请求撤销双方签订的教职工住房合同的问题。再审认为，东营金山桥学校与许凤岚签订的教职工住房合同载明，东营金山桥学校已经与许凤岚签订了劳动聘用合同，许凤岚具备教职员工资格，并确认许凤岚可以享受住房优惠政策，故东营金山桥学校已经对许凤岚身份进行了核查，东营金山桥学校提供的证据不足以证明许凤岚在与东营金山桥学校签订住房合同时实施了欺诈行为或提供了虚假的身份证明材料，致使东营金山桥学校产生了重大误解，故对东营金山桥学校请求撤销教职工住房合同的请求，不予支持。（2010）东民初字第999号民事判决作出的裁判结果正确，但阐述的理由不当，对合同认定超出了东营金山桥学校的诉讼请求，再审予以纠正。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，作出（2013）东民再初字第8号民事判决：维持东营区人民法院作出的（2010）东民初字第999号民事判决。
东营金山桥学校不服，向本院上诉称，再审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。理由：1、在双方签订教职工住房合同时，许凤岚提供了虚假的身份证明材料，实施了欺诈行为，以至于东营金山桥学校产生重大误解，对所签涉案合同有权请求法院撤销。2、对涉案合同是否属于可撤销合同，应当首先审查合同的效力问题，（2010）东民初字第999号民事判决认定涉案合同违反法律强制性规定为无效合同并无不当，再审判决认为该认定超出了东营金山桥学校的诉讼请求是错误的。
许凤岚辩称，一、许凤岚从未提供过虚假的身份证明材料，自始至终没有隐瞒过自己的身份，不存在任何欺诈行为，本案不存在可撤销情形。二、请求撤销合同之诉与确认合同无效之诉是两个独立的诉讼，且法律并未规定审查可撤销合同就必须先审查合同的效力；三、本案合同合法有效。其一，涉案房屋已办理了初始登记，办理了房屋产权证，涉案项目的土地也完成了初始登记，涉案合同完全具备履行条件；其二，涉案合同不属于商品房买卖合同。东营金山桥学校作为民办学校不具备公开销售商品房的主体资格，且涉案房屋的开发商是山东地球村置业有限公司，本案不应适用2003年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释；其三、涉案合同不属于任何一种合同无效的情形。四、东营金山桥学校行使撤销权的除斥期间已过。双方合同签定于2005年11月22日，至其2010年提起诉讼，相差近五年之久，且其并无证据证明其是在五年后方知道所谓的欺诈。五、东营金山桥学校不具备诉讼主体资格。该学校根本没有取得办学许可证，没有正式成立，民政部门出具的登记证书也早在2006年被撤销。综上，应依法驳回东营金山桥学校的上诉请求。
本院二审中，许凤岚提交了以下证据：
证据一、东营市住房和城乡建设委员会于2014年9月24日出具的“关于金山小区房屋登记情况说明”1份，内容为：“山东地球村置业有限公司开发建设的华山路389号金山小区76号住宅已办理房屋初始登记。”用以证明涉案房屋已经办理了房屋初始登记，已经取得产权证。
证据二、东营市国土资源局于2014年6月17日出具的“关于金山小区土地登记情况说明”1份，内容为：“山东地球村置业有限公司开发建设的金山小区位于华山路以西、杭州路以东、小清河路以南，已办理了土地初始登记。”用以证明涉案项目已经办理了初始登记，已经取得了使用权证。
证据三、东营区人民法院于2014年9月23日作出的（2014）东民初字第2017-2号民事裁定书1份，裁定查封登记在山东地球村置业有限公司位于东营区华山路389号76幢房产一套。用以证明涉案房屋已经被依法查封。
许凤岚提交上述三份证据同时用以证明，东营金山桥学校并非涉案房屋的开发商，也不具备签订商品房买卖合同的主体资格。
证据四、东营市城乡规划局于2012年10月31日出具的“关于许凤岚金山小区住房规划手续办理情况说明”1份，内容为：许凤岚与东营金山桥学校筹建处签订的《教职工住房合同》中的独体单栋C4户，经双方核实认定。该项目办理规划手续为：2008年12月5日，该局向山东地球村置业公司发放了《建设用地规划许可证》（地字第370500200800129号）、《建设工程规划许可证》（建字第370500200800124号）。用以证明双方合同中房屋C4的位置就是现在的金山小区76号。
东营金山桥学校质证称，对证据一和证据二的真实性无异议，但因许凤岚所主张的房屋并不在该土地上，而是在东区国有（2003）字第029号土地上，该两份证明与本案无关联性。对证据三的真实性有异议。双方在本案撤销之诉前不存在交付之诉，东营金山桥学校未收到该案的起诉状和查封裁定书，且只是查封了第三人的房产，不能证明涉案的合同是否撤销和是否合法有效的问题。对证据四的真实性和关联性有异议。该证据加盖的是东营市城乡规划局的行政许可专用章，不清楚出具该证据的的具体部门，且该证据显示的规划许可证号与双方合同中的规划许可证号不符，与本案的土地证号不是同一块土地。
东营金山桥学校提交了双方合同约定的东区国有（2003）字第029号土地证复印件一份和新办的东国用（2013）第02-006116号土地证，用以证实存在两个不同地块，合同约定的涉案房屋并未建成。东区国有（2003）字第029号土地使用证显示：土地使用者为东营区华鹏科技开发有限责任公司，坐落于黄河路以北、规划华山路以西，用途为东营地球村外国语学校，使用权类型为划拨，使用权面积为281736.70㎡。东国用（2013）第02-006116号土地使用证显示：土地使用权人为山东地球村置业有限公司，坐落于黄河路以北、华山路以西，用途为城镇住宅用地，使用权类型为国有出让，使用权面积为43518.9㎡。
许凤岚质证称，对于老证，由于没有证据的原件，真实性、关联性、合法性及证明目的都不予认可。对于新证，真实性认可，恰恰证明了涉案地块取得了土地使用权证，完成了初始登记。
本院二审查明，东营金山桥学校于2004年12月12日取得了东营市民政局办理的民办非企业单位登记证书，证号为鲁东民证字第E00＊＊1号。该校筹建处曾作为东营地球村教育开发有限责任公司（甲方）的委托代理人，于2004年11月15日与许凤岚签订了《房屋认购书》，加盖了“东营金山桥学校筹建处”的印章。后该认购书作废，东营金山桥学校筹建处作为甲方于2005年11月22日与许凤岚签订了《教职工住房合同》，并加盖了上述印章。同日，东营金山桥学校筹建处以相同的合同文本与案外人杜星佐签订了《教职工住房合同》，且杜星佐的身份也被确定为“教授或有高级职称的教职工”。经东营区人民法院再审查实，案外人杜某某出生于19××年，签订合同时为在校高中生。
另查明，涉案合同中载明涉案房屋所处地块的土地证号为东区国有（2003）字第0**号，证中载明的权利人名称为东营区华鹏科技开发有限责任公司，系山东地球村置业有限公司的曾用名称。2014年9月，许凤岚依据涉案的《教职工住房合同》，以东营金山桥学校为被告，以山东地球村置业有限公司为第三人向东营区人民法院提起民事诉讼，并申请财产保全，该院于2014年9月23日裁定查封了登记在山东地球村置业有限公司名下的位于东营区华山路389号76幢房产一套。
本院二审查明的其他事实同原审法院再审查明的事实基本一致。
本院二审认为，本案存在三个争议问题：一、东营金山桥学校的诉讼主体资格问题；二、东营金山桥学校诉请撤销合同的理由是否成立；三、涉案合同的效力问题。
关于东营金山桥学校的诉讼主体资格问题。本院认为，法院应依职权主动审查当事人诉讼主体资格。东营金山桥学校属民办非企业，东营市民政局作为其登记主管机关已予办证，该局于2012年5月3日出具的证明虽能够证明东营金山桥学校已于2006年6月份被撤销，同时也证明了东营金山桥学校确已设立的事实。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第三章有关登记的规定，依法设立的民办非企业单位解散、合并、分立等，需向登记管理机关办理注销登记，而东营金山桥学校作为未被注销的民办非企业单位仍具有诉讼主体资格。
关于东营金山桥学校诉请撤销合同的理由是否成立。本院认为，东营金山桥学校筹建处与许凤岚以待建房屋为买卖标的物，签订了《教职工住房合同》，合同载明许凤岚的身份为“教授或有高级职称的教职工”且双方已签订了劳动聘用合同，但合同双方实际并未建立劳动关系。同为房屋买受人的案外人杜某某（时为在校高中生）与此情况相同。许凤岚还因介绍购房人而获取佣金用以抵交购房款，因此，涉案合同名为教职工住房合同，实为商品房买卖合同，许凤岚是否“教授或有高级职称”，并非签订涉案合同的主体要件，不构成欺诈，对东营金山桥学校以此为由主张其在签订涉案合同时存在重大误解，不予支持。
关于涉案合同的效力问题。本院认为，本案是按照审判监督程序且系二审程序审理的案件，因双方当事人在该案原一审、再审一审中对涉案合同效力问题均未诉及，且东营金山桥学校诉请撤销的理由不能成立，故本案再审对涉案合同的效力不予审查。
综上，本院认为，东营金山桥学校申请撤销合同的理由不能成立，再审判决以此为由予以驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原一审案件受理费14205元，减半收取7102.5元，由东营金山桥学校负担。
二审案件受理费14205元，由东营金山桥学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 马曰全
审判员 翟玉芬
审判员 王萍萍
二〇一四年十二月十五日
书记员 周美青