江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6184号
上诉人（原审被告）：殷道田。
被上诉人（原审原告）：太仓市城厢镇新农村村民委员会，住所地江苏省太仓市城厢镇新农村。
负责人：何晓东，该村民委员会副主任。
委托诉讼代理人：胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。
上诉人殷道田因与被上诉人太仓市城厢镇新农村村民委员会（以下简称新农村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第01585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
殷道田上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判殷道田支付新农村委会2014年1月1日至2015年12月31日租赁费30000元，案件受理费由新农村委会承担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋的租赁价格为33390元/年没有事实和法律依据。殷道田自2005年起开始租赁新农村委会房屋用于经营制钉厂，在租赁期间均按照合同约定支付房屋租金。其中，2013年房屋租金已全部支付给新农村委会，新农村委会也出具一张收条为证。2014年后的因双方对于房屋租赁价格一直都在协商中，故殷道田没有故意不支付房租行为。2013年续租合同和2014年续租合同签订时间均在2014年7月份，且签订合同时关于房屋租赁期限、租金内容均为空白，系新农村委会在签订合同后单方填写，殷道田对此并不知情，上述合同内容并非双方真实意思表示。太仓市政府的指导意见并非强制性规定，具体租赁价格应按照租赁房屋的实际使用价值、地址位置、房屋质量等综合确定。市场租金的增长是稳步增长的，按一审法院认定，2013年租金比2012年租金翻了一倍半，这也有违市场规律。
新农村委会辩称：认可一审判决。
新农村委会向一审法院起诉请求：1、被告腾退位于太仓市城厢镇新农村10组的租赁房屋（土地）；2、被告支付原告2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金61780元；3、被告支付原告违约金3839元；4、被告以年租金38390元为标准支付原告房屋（土地）使用费（自2015年1月1日起计算至实际腾退之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：殷道田于2005年起租赁太仓市城厢镇新农村10组的房屋（原系新农村委会办公楼），用于开设、经营太仓市城厢镇南郊康银制钉厂（系个体工商户）。
2009年12月1日，新农村委会与殷道田签订《租房协议》一份，约定新农村委会将原村办公楼及围墙内的所有闲置房及西侧的二幢平瓦房出租给殷道田用于制钉厂房和住宿，年租金15000元，先付后租，租期暂定三年，自2010年1月至2012年12月底止；该协议还约定殷道田在承租期内，因房屋破旧需要维修，费用由殷道田负责。
2011年9月15日，太仓市人民政府农村集体资产管理办公室下发了《关于调整全市农村集体资产租赁指导价的通知（太农集办[2011]1号），该通知对市内不同区域的各类物业用房和农村集体非农建设用地调整租赁指导价（价格均为年租金且不含土地使用税），其中农村范围内集宿楼和标准厂房的指导价120元/平方米，不低于100元/平方米；三产门面房的指导价130元/平方米，不低于110元/平方米；农村集体非农建设用地指导价12000元/亩，不低于10000元/亩。
新农村委会与殷道田签订的《租房协议》期满后，殷道田又以“小殷制钉厂”名义与新农村委会签订了《房屋（土地）租赁合同（续租）》（以下简称《2013年续租合同》），明确新农村委会将位于太仓市城厢镇新农村10组的房屋、土地继续出租给殷道田使用，其中房屋477平方米、土地0.5亩；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁金额：土地10000元/年/亩，计5000元，房屋70元/年/平方米，计33390元，合计38390元；付款方式和期限：半年度支付一次，先付后租。该协议第六条第5项约定了“未经原告同意，殷道田不得在租赁物以外的任何地方擅自搭建简易棚、建筑物，堆放杂物。经城建规划批准搭建的建筑物，合同到期后，该建筑物归新农村委会所有。新农村委会如不需要该建筑物的，有权要求殷道田拆除，费用由殷道田承担”。该协议第七条同时对违约责任作了约定：租赁期限内，殷道田应按时足额交纳租金，逾期10天视为违约，殷道田应立即补交租金外，还应承担半年度租金额10%的违约金；殷道田逾期达30天的，新农村委会可单方终止本租赁合同，并有权收回租赁物，殷道田除应足额交付欠交租金外，向新农村委会承担支付半年租金10%的违约金。2014年，双方签订了租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止的《房屋（土地）租赁合同（续租）》（以下简称《2014年续租合同》），该份协议除租赁期限外，其余内容同《2013年续租合同》一致。
《2014年续租合同》期满后，双方未再续订过书面租赁合同，但仍保持了租赁关系。2015年1月12日，殷道田向新农村委会交纳了15000元，原告向被告出具了收条，明确“收到殷道田15000元（壹万伍仟元整），作13年房屋租金”。
2015年8月13日，江苏新中远律师事务所接受新农村委会委托向殷道田发函，请殷道田在收函后7日内支付结欠的租金87373元，如仍不付款，将建议新农村委会采取法律途径解决此事，届时新农村委会还将收回租赁房屋（土地）并追究其违约责任。后因殷道田未支付相应租金，新农村委会诉至一审法院。
庭审中，殷道田主张新农村委会提供的《2013年续租合同》和《2014年续租合同》均系2014年农历7月份左右签订，且签字时租赁期限和租赁金额均为空白；新农村委会认可两份续租合同都是在2014年年初的时候签订，但殷道田签字时合同的所有条款都已经写好。为此殷道田申请对《2013年续租合同》空白处填字笔迹形成时间与落款处“殷道田”签字形成时间是否同时进行鉴定。苏州同济司法鉴定所于2016年5月19日以“根据现有的材料及技术条件，无法确定检材落款处‘殷道田’签名字迹与检材第二、第三条手写字迹的形成时间是否一致”对殷道田的申请作退案处理。
庭审中，殷道田主张承租房屋没有大门，屋顶严重漏雨，为此提供了一组房屋照片，殷道田据此要求在计算2014年起的租金时应当扣除其中无法正常使用的120平方米的房屋租金，殷道田同时也确认房屋的上述无法使用的问题在2005年承租的时候就已经存在；新农村委会对此解释称与殷道田续签租赁合同时，依据太农集办[2011]1号文件的政府指导价调整租金，同时考虑到房屋已经老旧，在签订续租协议时在政府最低指导价的基础上作了降价。
在本案审理过程中，经一审法院现场勘查，殷道田所指称的120平方米房屋内停放了汽车、电瓶车，并堆放了部分杂物。殷道田当庭确认车辆系曾为其打工的堂哥所有；殷道田同时指出：东西两侧的彩钢瓦简易棚、一层的车间后侧四小间房屋及从东到西的围墙系其搭建；因为漏水，其对车间屋面和二层屋面进行翻新，场地地坪也是其浇筑的，之前都口头征得了新农村委会的意见。新农村委会认为殷道田未向其征求过意见，且不确认上述简易棚或建筑物由被告搭建，同时明确不要求殷道田进行拆除。
殷道田承租的上述房屋所用土地系集体土地，该土地为太仓市城厢镇新农村农民集体所有。太仓市城厢镇建设管理所证明殷道田租用的厂房建于上世纪80年代，因历史遗留问题，该房屋未办理房屋产权证书。
上述事实，有新农村委会提供的工商登记信息、土地使用权证、专项审计报告、情况说明、租房协议、续租合同、律师函及邮寄凭证，殷道田提供的收条、照片，一审法院调取的（2015）太城民初字第00145号民事判决书，退卷函，一审法院拍摄的现场照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，新农村委会就未取得行政审批许可的房屋出租给殷道田，双方之间的租赁合同无效，殷道田应将租赁物返还新农村委会。故对新农村委会要求殷道田腾退归还房屋及土地的请求，一审法院予以支持。
关于《2013年续租合同》和《2014年续租合同》，殷道田认为两份合同签订的时间均为2014年农历7月左右，且合同签订时租金、租赁期限等手写内容均为空白；殷道田认为两份合同均为2014年年初签订，但新农村委会签字时合同的所有条款内容都已经写好。一审法院认为，关于合同落款处殷道田签名字迹与合同中关于租金、租赁期限的手写字迹形成时间是否一致现无法确定，殷道田又未提供其他证据证明其主张，结合太农集办[2011]1号文件关于租金价格的指导意见，可以认定两份合同约定的租金总额均为38390元。关于殷道田提出的其与新农村委会已协商确定2013年租金为15000元的意见，因殷道田未能提供相应证据证明，故一审法院对殷道田的该意见不予采纳。本案所涉的房屋虽未取得相关审批手续，但殷道田已实际占有使用该房屋，殷道田应向新农村委会支付使用费。殷道田主张应扣除无法使用的120平方米房屋的租金，考虑到房屋的状况在殷道田开始承租房屋时已经存在，双方在此后签订《2013年续租合同》和《2014年续租合同》时，殷道田并未对此提出异议，双方在上述合同中约定的70元/平方米的房屋租金也确实低于政府指导价，且殷道田也实际在使用该部分房屋，故一审法院对殷道田该意见不予采纳。因此，殷道田应参照合同约定的租金标准向新农村委会支付2013年和2014年期间的使用费。2015年起，殷道田继续占有使用租赁房屋及土地，新农村委会有权要求殷道田参照原合同约定的租金标准支付使用费。经一审法院核算，2013年1月1日至2015年12月31日期间，殷道田应支付使用费115170元，扣除已经支付了15000元，殷道田还应支付余额100170元。
关于新农村委会要求殷道田按租赁合同约定支付违约金3839元的诉讼请求，因所涉合同无效，且新农村委会对此存在一定的过错，故对新农村委会的该项请求，一审法院不予支持。
关于殷道田主张的在租赁期间搭建了简易棚等建筑物，但殷道田未能提供证据证明该部分建筑物在搭建时征得了新农村委会的同意，故殷道田在腾退房屋及土地时应予拆除，现新农村委会当庭表示无需殷道田拆除，不违反法律规定，一审法院予以确认。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、殷道田于判决生效之日起10日内支付太仓市城厢镇新农村村民委员会2013年1月1日至2015年12月31日期间的使用费100170元。二、殷道田于判决生效之日起60日内将位于太仓市城厢镇新农村10组的房屋及土地（现太仓市城厢镇南郊康银制钉厂）腾退归还太仓市城厢镇新农村村民委员会，并支付太仓市城厢镇新农村村民委员会使用费（按照38390元/年的标准，自2016年1月1日起计算至实际腾退之日）。三、驳回太仓市城厢镇新农村村民委员会要求殷道田支付违约金3839元的诉讼请求。案件受理费2200元，由太仓市城厢镇新农村村民委员会、殷道田各负担1100元。该款太仓市城厢镇新农村村民委员会已预交，原审法院不再退还，殷道田负担部分由殷道田于判决生效之日起10日内按照负担额直接支付给太仓市城厢镇新农村村民委员会。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，新农村委会出租给殷道田的房屋没有任何行政审批许可手续，故双方之间的房屋租赁合同无效，殷道田应将涉案租赁房屋、土地返还给新农村委会并参照租赁合同约定的租金标准支付新农村委会占有使用费。《2013年续租合同》和《2014年续租合同》约定涉案房屋、土地的租金标准为38390元/年，殷道田应按照该标准支付新农村委会占有使用费。殷道田上诉认为《2013年续租合同》、《2014年续租合同》并非其真实意思表示，但殷道田系完全民事行为能力人，其在《2013年续租合同》、《2014年续租合同》签字表明其对该两份合同内容予以认可，且殷道田又未能提供其他证据证明其主张，故本院对殷道田该上诉意见不予采信。至于殷道田提出的应扣除无法使用的120平米房屋租金的意见，因涉案房屋状况在殷道田开始承租时即已存在，殷道田在签订《2013年续租合同》、《2014年续租合同》时又未对此提出异议，且根据一审法院现场查勘，殷道田实际使用了该部分房屋，故一审法院对殷道田该主张未予采纳并无不当。至于殷道田主张的在租赁期间搭建的简易棚等建筑物，因殷道田未提供证据证明上述建筑物的搭建征得新农村委会的同意，故殷道田可在腾退房屋及土地时予以拆除。
综上所述，殷道田的上诉请求依据不足，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人殷道田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年九月九日
书 记 员 韩泽滔