湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01360号
上诉人（原审被告）：方承山。
委托代理人：方俊。
被上诉人（原审原告）：尹作禄，中国石化武汉石油分公司退休职员。
被上诉人（原审原告）：尹作福，武汉铁路江岸材料厂退休职工。
两被上诉人共同的委托代理人：敖酂，湖北山河律师事务所律师。
上诉人方承山因与被上诉人尹作禄、尹作福物权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第00771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，尹作禄、尹作福诉至一审法院，请求判令：1、方承山偿还建房款115000元及利息（利息按照中国人民银行贷款利率的四倍计算，自2004年11月1日起至全部本息付清之日止，截至2013年12月1日已产生利息250700元）；2、由方承山承担本案全部诉讼费用。一审中，尹作禄、尹作福变更其诉讼请求第一项为：确认尹作禄、尹作福享有武汉市江岸区十大家64号（编号SP73号）房屋50%的拆迁权益。经一审法院询问，尹作福、尹作禄认为如安置房不能分割，存在法律障碍，要求按方承山自认的4500元每平方米来折算价款。
一审法院审理查明，尹作禄与尹作福系兄弟关系。方承山系十大家村村民。尹作禄原系二七村村民。
因尹作禄家的房屋拆迁，2004年7月，方承山与尹作禄的儿子尹斌协商，由方承山出自家宅基地一处、尹斌出资，合作建房。同年10份，房屋建好后，方承山（甲方）与尹作禄的儿子尹斌（乙方）补签了一份《协议书》。双方约定，房屋建成后产权归甲、乙双方共同所有，即各自占一半（三间），现已分割完毕。具体如下，靠东边三间包括前后出场，归甲方所有；靠西边三间包括前后出场，归乙方所有。
2004年10月，方承山与尹作禄再次协商，仍采取此模式合作建房，由方承山出自家宅基地一处，尹作禄出资。双方未再签订书面协议。2005年1月，三层楼房建造完工（即本案涉案房屋）。2004年10月8日至2005年2月6日期间，方承山共向尹作禄领取共建房工程款103000元。
三层楼房建造完工后，尹作禄分得一楼，方承山分得二、三楼。2006年，方承山将一楼收回，对外发租。双方为此发生争执，尹作禄用油罐车将一楼门口堵死。
因十大家村实施“城中村”改造建设，涉案房屋在拆迁范围内。根据拆迁部门的测量，涉案房屋的拆迁面积为316.65平方米。方承山在《十大家村房屋调查一户一表》（E015、E015-1）上签字同意拨82.33平方米给方敏（系方承山之子）。拆迁部门在该表上注明“该户经内部协商，由方承山划拨82.33㎡给方敏，该户剩余面积为234.32㎡”。
2013年1月31日，方承山（乙方）与拆迁人武汉统建百步亭联合置业有限公司（甲方）签订《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》（房屋调查编号：E015、E015-1协议编号：268）。双方约定，根据规划部门批准用地范围，需要拆迁乙方坐落在十大家村64号房屋；经测量，乙方被拆迁房屋总建筑面积234.32平方米；乙方还建房总建筑面积200平方米；过渡期36个月；甲方按乙方还建面积每平方米每月9元计算过渡费，如36个月后仍不能还建安置，过渡费从第37个月起，按每平方米每月15元计算；过渡费在签订协议时先付一年，以后每年支付一次；甲方支付给乙方的各项拆迁补偿费用：1、房屋拆迁补偿费26164元；2、附属设施补偿费13540元；3、搬家费1000元；4、过渡费64800元；5、奖励8000元，以上各项总计甲方应支付乙方各项补偿费113504元，其中需要暂时保留两年过渡费用43200元，一年后分期支付，本期实际支付给乙方70304元。该户协议签订后，通过协商转让100平方米还建面积给张某某，实际安置面积100平方米。《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》中还约定有“乙方自愿申请放弃还建安置房屋的，甲方代表十大家村委会对乙方按每平方米3200元进行收购”。
涉案房屋尚未拆除，尹作福现在涉案房屋三楼居住。
一审审理中，方承山自认转了100平方米的房子给他人，售价450000元，并已领取补偿费及2013年度的拆迁过渡费合计7万余元，2014年度的过渡费还未领取。
一审另查明，涉案房屋于1993年11月取得建设工程规划许可证。因缺乏建设资金，涉案房屋一直未开工。
一审法院认为，尹作禄与方承山虽未签订书面协议，但双方一方出地、一方出资，合作建房的事实，有证人证言、领条等证据予以佐证，予以确认。尹作禄原系二七村村民，方承山系十大家村村民，双方合作建房后对房屋进行分配的行为，实质上具有房屋买卖的性质。因尹作禄非十大家村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的相关规定，尹作禄与方承山合作建房的行为应认定无效。方承山应向尹作禄返还建房款103000元。
涉案房屋属于拆迁范围并已登记，方承山与武汉统建百步亭联合置业有限公司签订了《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》，由武汉统建百步亭联合置业有限公司向方承山支付涉案房屋的拆迁安置补偿费并还建房屋。根据该协议的约定，方承山仅有一套拆迁安置房及相应的拆迁补偿款。如确认权属，考虑双方由来已久的纠纷，无论在实际分割中还是法律上，均存在障碍。因此，涉案房屋的拆迁利益经过折价后根据双方的过错程度予以赔偿是解决本案纠纷的较好途径。本案中，涉案房屋完工后，尹作禄分得一楼，方承山分得二、三楼，应为双方协商按份共有。尹作禄享有1／3的份额，方承山享有2／3的份额。经测量，涉案房屋的拆迁面积为316.65平方米，尹作禄仅在105.55平方米（316.65平方米×1／3）的面积中享有拆迁补偿利益。尹作禄花费103000元建成三层楼房一栋，每层建设成本约为34333元。方承山自认将100平方米安置房的指标以450000元的价格售于他人，且《十大家村“城中村”改造房屋拆迁安置补偿协议书》中约定“收购价为每平方米3200元”，故涉案房屋中1／3份额的补偿款应为467760元（450000元＋5.55平方米×3200元／平方米）。尹作禄与方承山合作建房的行为无效，双方均有过错，方承山应将建房款返还，并赔偿尹作禄的经济损失。扣除建设成本34333元，方承山应按80%的标准赔偿给尹作禄，即（467760元－34333元）×80%=346742元。
综上，方承山应向尹作禄返还建房款103000元，赔偿经济损失346742元，以上合计449742元。尹作福与本案不存在法律上的利害关系，其诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、方承山于本判决生效之日起三日内向尹作禄返还建房款103000元；二、方承山于本判决生效之日起三日内向原告尹作禄赔偿经济损失346742元；三、驳回尹作禄的其他诉讼请求；四、驳回尹作福的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6786元、邮寄费20元，合计6806元由尹作禄、尹作福负担3403元，方承山负担3403元。因尹作禄、尹作福已将案件受理费预交法院，故方承山在给付上述款项时连同案件受理费3403元一并付给尹作禄、尹作福。
判后，方承山不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回尹作禄、尹作福的一审诉讼请求。事实和理由：一、尹作禄、尹作福主张的115000元建房款及利息，系2004年5月方承山与尹作禄、尹作福共建江岸区十大家64号第一期共建房（编号为SP70、SP66）建房资金。2006年7月，方承山向尹作禄、尹作福打欠条15000元，用于水电费及活动费，双方再次合作共建第二期共建房（编号为SP72、SP73）。一审法院对此未予查清，将一期建房款和二期建房款混为一谈。二、尹作禄、尹作福变更诉讼请求后，一审法院没有按变更后的诉讼请求收取诉讼费用。
尹作禄、尹作福辩称，一审判决认定事实清楚，尹作禄认为应享有房屋一半的份额及拆迁利益，但没有上诉。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，方承山称尹作禄、尹作福对涉案房屋（编号为SP73）进行了出资，但涉案房屋并非双方共有，方承山当时答应将部分地基交由尹作禄、尹作福建房，并由尹作禄、尹作福使用涉案房屋一楼三年。尹作禄、尹作福称其与方承山口头约定各享有涉案房屋一半的权属。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，尹作禄与方承山虽未签订书面协议，但根据证人尹某、罗某的证言及方承山向尹作禄出具的领条，尹作禄与方承山系采取一方出资、一方出地的方式，进行合作建房。因尹作禄非十大家村村民，而双方合作建房后对房屋进行分配的行为，实质上对方承山享有的宅基地使用权进行了处分，一审根据相关法律规定，认定尹作禄与方承山合作建房的行为无效，具有事实和法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在涉案房屋完工后，尹作禄使用该房屋一楼，方承山使用该房屋二、三楼，应视为双方对涉案房屋权属进行了协商处分。现涉案房屋属于拆迁范围并已登记，方承山与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，约定由拆迁人向方承山支付涉案房屋的拆迁安置补偿费并还建房屋。从拆迁政策和协议内容看，拆迁人对方承山的拆迁安置补偿系同时基于涉案房屋建筑面积及方承山的十大家村村民身份，即方承山获得的拆迁补偿利益亦包含方承山作为十大家村村民而应获得的利益，该部分利益应由方承山享有。在尹作禄与方承山合作建房过程中，尹作禄的出资已转化为房屋财产权益，而方承山已对该权益进行了处分，并获得了拆迁利益，造成了尹作禄的实际损失，方承山应当对尹作禄进行补偿。本院综合考虑尹作禄出资建房的事实、涉案房屋的拆迁利益及双方均存在过错的情况，兼顾公平原则，酌情认定由方承山支付尹作禄补偿款25万元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第00771号民事判决；
二、方承山于本判决生效之日起十日内支付尹作禄补偿款25万元；
三、驳回尹作禄的其他诉讼请求；
四、驳回尹作福的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6786元、邮寄费20元，合计6806元由尹作禄、尹作福负担3403元，方承山负担3403元。
二审案件受理费6786元，由尹作禄、尹作福负担3393元，方承山负担3393元。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一五年十一月二十三日
书记员 舒 渲