镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第2117号
原告刘莉，系镇江市京口区开卷书店业主。
委托代理人郭永林、王云，江苏南昆仑律师事务所律师。
被告田洪娣。
委托代理人袁俊、李钦官，江苏律威律师事务所律师。
被告镇江市丹徒区龙发置业经营中心，住所地镇江市京口区中山东路**号*楼。
法定代表人戴凤冠，该公司总经理。
委托代理人袁俊、李钦官，江苏律威律师事务所律师。
原告刘莉与被告田洪娣、镇江市丹徒区龙发置业经营中心（以下简称龙发置业中心）租赁合同纠纷一案，本院2015年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托代理人郭永林，被告田洪娣和龙发置业中心的共同委托代理人袁俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘莉诉称：2012年11月8日，其与被告田洪娣经协商签订《场地租赁协议》一份，约定被告田洪娣将原龙恩木屋营销中心场地向其出租，年租金7万元，租期5年，但原告需另行一次性支付5万元租金给被告田洪娣。协议签订后，原告依约向被告田洪娣支付了12万元租金，履行了合同约定的承租人全部义务。2013年10月，涉诉房屋的权利人中国农业发展银行镇江市分行（以下简称农行镇江分行）向镇江市京口区人民法院提起诉讼，请求原告刘莉、被告龙发置业中心、龙山集团有限责任公司（以下简称龙山集团）共同返还原告承租的房屋，至此原告已无法继续经营。2013年11月25日，被告龙发置业中心对涉诉房屋采取了锁门措施，2013年12月3日，原告将涉诉房屋交还给被告龙发置业中心。2014年6月19日，镇江市京口区人民法院对上述农行镇江分行起诉原告刘莉、被告龙发置业中心、龙山集团的案件作出判决，判令被告龙发置业中心、龙山集团返还农行镇江分行所有的位于本市中山路33号龙发大厦第一层房屋。
原告认为，被告龙发置业中心、龙山集团不具有诉争房屋的所有权和经营权，无法将房屋对外出租，其签订的合同应属无效。综上，原告诉至法院，请求：1、判决确认原告与被告田洪娣签订的《场地租赁合同》无效；2、判令两被告返还房屋租金5万元；3、判令两被告赔偿损失5万元。
被告田洪娣辩称：其是被告龙发置业中心的工作人员，对外出租行为属于履行职务行为，由此产生的法律后果应由被告龙发置业中心承担。
被告龙发置业中心辩称：1、原、被告双方签订的合同期限自2012年5月8日至2017年5月7日，在合同签订时，其具有房屋对外出租的权利。2、租赁合同的实际解除时间为2013年10月25日，且系原告主动要求解除，原告实际承租时间是1年零5个月。根据双方合同约定，租金每年为12万元，原告应付租金为17万元，目前尚欠租金5万元，合同不履行的责任在原告，故其不应承担违约责任。
经审理查明：
1、2008年3月19日，案外人汤忠慧从被告田洪娣处承租了原龙恩木屋营销中心的场地。2012年11月6日，原告与案外人汤忠慧签订《转让协议》一份，约定案外人汤忠慧将龙发大厦一楼门面房一间转让给原告使用，并由案外人汤忠慧与龙发大厦业主洽谈租赁期限延长至五年，该协议约定原告支付案外人汤忠慧转让费15.5万元。
2、2012年11月8日，原告刘莉与被告田洪娣签订《场地租赁协议》一份，约定甲方（被告田洪娣）将原龙恩木屋营销中心场地出租给乙方（原告刘莉）经营，租赁期限自2012年5月8日至2017年5月7日，租金为年租金7万元，但原告需一次性追加5万元房租给被告田洪娣。该协议第五条约定：甲方保证上述场地权属清楚，若发生与甲方有关产权纠纷概由甲方负责清理，若给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。同日，原告向被告田洪娣交付租金12万元，被告田洪娣向原告出具收条一张，载明“今收到刘莉追加房租伍万元整及第一年房租柒万元正，共计人民币壹拾贰万元正（120000）”。
3、原告承租涉诉房屋后，先后委托案外人刘国强和镇江市恒易装饰有限责任公司对涉诉房屋进行了装修，共支付装修费39964.8元。原告在涉诉房屋开办了开卷书店，经营至2013年12月3日。2013年11月22日，被告龙发置业中心向原告的姨妈卢爱贞出具《担保书》一份，载明“由于2012年卢爱贞与田洪娣签订了龙发大厦1楼的房屋租赁协议，为了使卢爱贞不受房屋产权纠纷的影响并能正常经营，龙发置业经营中心担保若因房屋产权纠纷给卢爱贞造成损失在田洪娣不负责赔偿的情况下，由龙发置业经营中心作为第三方的联（连）带责任人”。庭审中，原、被告双方均认可该份出具给案外人卢爱贞的《担保书》实际针对对象即为本案原告刘莉。
4、2013年10月16日，农行镇江分行对被告龙发置业中心、龙山集团向本院提起诉讼，要求：1、判令本案被告龙发置业中心、龙山集团返还其所有的位于本市中山东路33号龙发大厦一楼房屋；2、判令本案被告龙发置业中心、龙山集团赔偿其房屋使用费损失15万元。该案经本院审理，2014年6月19日作出（2013）京民初字第2688号民事判决，认定以下事实：本案涉诉房屋属于农行镇江分行所有，2000年5月30日，农行镇江分行与龙山集团签订《委托经营协议》一份，农行镇江分行将包括本案涉诉房屋在内的龙发大厦委托龙山集团经营管理，期限为30年。2002年5月30日，龙山集团将龙山大厦的经营管理权委托给被告龙山置业中心负责，期限为29年，此后包括本案涉诉房屋在内的龙发大厦实际由本案被告龙山置业中心经营管理。2008年12月8日，龙山集团与农行镇江分行签订协议一份，解除了双方在2005年5月30日签订的《委托经营协议》。2014年6月19日，本院作出（2013）京民初字第2688号民事判决，判决被告龙发置业中心、龙山集团返还农行镇江分行包括涉诉房屋在内的龙发大厦第一层房屋并赔偿损失15万元。被告龙发置业中心不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，该院审理后，2015年3月9日作出（2014）镇民终字第1523号终审判决，判决驳回上诉，维持原判，目前该判决已生效。
5、2014年12月30日，原告刘莉对案外人汤忠慧向本院提起诉讼，要求确认双方在2012年11月6日签订的转让协议无效并返回转让费15.5万元及利息8000元。审理后，本院认为原告与被告汤忠慧签订的合同不符合无效合同的构成要件，但因原告事实上已无法再继续承租房屋，该房屋租赁合同应予解除。涉案房屋原告实际使用至2013年12月3日，按照其实际使用的期限计算后原告应承担的转让费为33360元，故案外人汤忠慧应返回原告转让费121640元。2015年7月8日，本院作出（2015）京民初字第86号民事判决，判决案外人汤忠慧返回原告刘莉121640元，该判决目前亦已生效。
另查明：被告田洪娣系被告龙发置业中心的员工，被告田洪娣和被告龙发置业中心在2010年12月1日签订了无固定期限的劳动合同，被告田洪娣在被告龙发置业公司具体从事物业管理工作。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、租赁协议、收款收据、判决书等证据证明。
本院认为：
1、关于本案被告田洪娣与原告签订合同的行为是否属于履行职务的问题。在签订《场地租赁协议》时，被告田洪娣并未明确告知原告其系被告龙发置业中心的员工，对外签订合同的行为代表被告龙发置业中心，该协议亦未加盖被告龙发置业中心的印章，原告有理由相信和其签订合同的对方当事人即为被告田洪娣本人，根据合同的相对性，被告田洪娣应依法承担合同责任。至于被告田洪娣和被告龙发置业公司的内部责任问题，非本案的审理范围，双方可另行解决。
2、2012年11月8日原告刘莉与被告田洪娣签订的《场地租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照该合同的约定履行各自义务。原告要求确认《场地租赁协议》无效的意见，因不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，故该协议并不属于无效协议。合同签订后，原告依约向被告田洪娣支付了第一年的房租7万元及追加房租5万元，履行了承租人的付款义务。该《场地租赁协议》第五条约定了“甲方（被告田洪娣）保证上述场地权属清楚，若发生与甲方有关产权纠纷概由甲方负责清理，若给乙方（原告刘莉）造成经济损失，甲方负责赔偿”，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条亦规定了出租人的权利瑕疵担保责任，被告田洪娣作为出租人应当将租赁物交付原告使用，并承担租赁物的权利瑕疵担保责任。在租赁期限内，因第三人农行镇江分行对承租房屋主张权利，致使原告无法对租赁物正常占有、使用、收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，该协议客观终止，原告并有权要求被告田洪娣赔偿损失。
3、关于本案承租房屋的租金数额问题。原告诉称每年租金是7万元，追加的5万元租金系房屋承租的保证金，该5万元系被告田洪娣承诺原告能够承租涉诉房屋5年的对价，同时认可如租期5年届满5万元则不予退还，两被告辩称每年租金应为12万元，并不存在保证承租5年的问题。《场地租赁协议》第三条约定“甲乙双方议定年租金为7万元人民币，但乙方必须一次性追加5万元房租给甲方”，根据该条的约定，追加的5万元租金系原告向被告田洪娣5年租赁期限内一次性支付的租金，且5年租期届满该5万元并不退还，实质双方约定的租金应为每年8万元。原告实际承租房屋的期限自2012年11月6日至2013年12月3日，应支付给被告田洪娣的租金为86137元，原告实际支付被告田洪娣租金12万元，故被告田洪娣应退还原告租金33863元。
4、关于原告的其它损失问题。在租赁期限内原告对承租房屋进行了装修，花费装修费用39964.8元，本案原告无法继续承租系被告田洪娣的违约行为导致，根据《最高人民共法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原告实际承租房屋的期限自2012年11月6日至2013年12月3日，装饰装修费用被告田洪娣应按比例赔偿原告31359元。原告诉请的其它损失无法律依据，本院不予支持。
5、关于被告龙发置业中心是否应承担责任的问题。2013年11月22日被告龙发置业中心向原告的姨妈卢爱贞出具的《担保书》载明“龙发置业中心担保若因房屋产权纠纷给卢爱贞造成损失在田洪娣不负责赔偿的情况下，由龙发置业中心作为第三方的连带责任人”，该约定实质上是对被告田洪娣的赔偿责任承担连带赔偿责任的约定，故被告龙发置业中心对被告田洪娣的上述责任应承担连带责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民共法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、终止原告刘莉与被告田洪娣2012年11月8日签订的《场地租赁协议》的履行；
二、被告田洪娣于本判决生效之日起十日内退还原告刘莉租金33863元；
三、被告田洪娣于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘莉损失31359元；
四、被告镇江市丹徒区龙发置业经营中心对被告田洪娣的上述第二、三项责任承担连带责任；
五、驳回原告刘莉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元，减半收取1190元，原告刘莉承担390元，被告镇江市丹徒区龙发置业经营中心承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审判员 兰 欢
二〇一五年十二月十八日
书记员 耿捷云
（上诉须知、法律条文）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《最高人民共法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。