广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叠民初字第193号
原告唐常莲。
委托代理人蒋光晖，广西桂康律师事务所律师。
被告覃玮玮。
委托代理人祝文虎。
原告唐常莲诉被告覃玮玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告唐常莲的委托代理人蒋光晖，被告覃玮玮及其委托代理人祝文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐常莲诉称，2012年3月20日，原、被告签订了一份租房协议书，约定原告将位于叠彩商贸城某某门面出租给被告作为商业用房，租期五年，从2012年3月20日至2017年3月19日止，租金第一年每月1000元，第二年每月1100元，第三年每月1200元，第四年每月1300元，第五年每月1400元；付款方式为三个月交房租费一次先付款后使用房屋，付款时间在应付款当月20号前付清，逾期每天按房租金1%交纳，并从租房押金中扣除，被告租房押金减少部分须在下次交房租时补足，逾期10天或不补足租房押金的解除本合同，租用期间水电费、物业管理费由被告自行结清，租赁期满后被告将门面恢复原状。协议签订后，原告依约将房屋交给了被告使用，但被告并未完全按照协议的约定向原告交纳房租及其他义务。房租仅交到2014年11月份，之后就一直未交纳房租，2014年12月20日前被告应交纳三个月的房租，至今也未交纳给原告。同时，被告在租用门面期间一直未向物业公司交纳物业管理费，至2014年10月31日止，租赁门面拖欠物业管理费2499元，滞纳金5596.8元，共计8095.8元。
综合以上事实，原告认为，被告的行为已构成了根本违约，原告可以解除本协议，在解除本协议后被告应将租赁的门面恢复原状。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年3月20日签订的《租房协议书》，被告将租赁的门面返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币2400元（租金暂算至2015年1月20日，实际应每月1200元计至被告将门面返还给原告时止）；3、被告将租赁的门面恢复原状；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。
原告唐常莲对其主张在举证期限内提供的证据有：1、租房协议书，证明2012年3月20日原、被告双方签订了一份租房协议书，对双方的权利义务进行了约定；2、欠费催缴通知单，证明至2014年10月31日租赁门面已欠物业管理费、滞纳金共计8095.8元；3、照片15张，证明被告对租赁物进行了更改，需恢复原状。
被告覃玮玮辩称，被告已经通知原告解除合同，被告所租赁的门面是三间打通的，分别是三个业主，被告在2014年10月中旬已经通知每个业主通知解除合同，包括本案原告。之后多次电话沟通了这件事情，原告说被告没有归还门面不属实。关于拖欠物业费，在当时双方确实有纠纷，原告擅自将门面的锁换了，有当时110出警记录为证。在被告收到法院传票这一期间原告也一直没联系被告。关于恢复门面原状，当时在110协调时也说了，被告愿意恢复原状，前提是退还押金，并且要物业在场，但当时物业态度也很消极，原告出具的催缴通知单上的时间和金额被告不认可，时间与被告租赁的时间对不上。欠的物业费我同意给，但是要重新算过，物业也要在场。当时已经将打墙面的损失算在押金里面了。解除租房协议被告没有意见。
被告覃玮玮为其辩解亦未在举证期限内提供证据有1、出警记录，证明原告将门面的锁换了，被告于2014年10月8日已通知原告解除合同；2、通话记录，证明被告已通知原告来拿钥匙。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2不予认可，认为交费的时间与被告的租赁时间不对；对证据3的照片中门面二楼墙角漏水认为与其无关，三楼卫生间就是现状，被告未动过，三楼与五号门面的电源没有动过，其余的没有异议，愿意恢复原状，但需退还押金。原告对被告提出的证据的1的真实性无异议，但认为未有换锁；对证据2的真实性无异议，认为通话记录上的号码无法核实，不能证明被告的主张。本院认为，对上述双方无异议的证据，本院予以确认。对提出异议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年3月20日，原、被告签订了一份租房协议书，约定原告将位于桂林市叠彩区北辰路51号叠彩商贸城某某门面出租给被告作为商业用房，租期五年，从2012年3月20日至2017年3月19日止，租金第一年每月1000元，第二年每月1100元，第三年每月1200元，第四年每月1300元，第五年每月1400元；付款方式为三个月交房租费一次先付款后使用房屋，付款时间在应付款当月20号前付清，逾期每天按房租金1%交纳，并从租房押金中扣除，被告租房押金减少部分须在下次交房租时补足，逾期10天或不补足租房押金的解除本合同，租用期间水电费、物业管理费由被告自行结清。被告使用房屋应保持墙面、周围清洁、安装或改变设施须经甲方同意。安装的固定设施归甲方所有。租赁期满后恢复原状。被告承租门面后，改变了门面的墙面等设施。自2014年12月份起，被告未再交纳房租，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《租房协议书》，系双方当事人真实意思之表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于《租房协议》的解除时间，被告辩称其在2014年10月中旬已经通知原告解除合同，对此原告不予认可。本案中，原、被告双方未签订解约协议、书面交接协议，被告未向原告发送单方解约的书面文件，因此被告对已向原告发出单方解约通知的举证不足，据此本院认为双方签订的租房协议尚未解除。庭审中，原告以被告欠付租金为由要求解除租房协议，被告对解除租房协议无异议，故对原告要求解除原、被告双方于2012年3月20日签订的《租房协议书》的诉请，本院予以支持。因被告当庭已表示已搬离门面，诉争房屋已为空置状态，原告完全可以自行收回房屋，故本案的租金应计算至2015年3月10日止。从2014年12月至2015年3月10日，被告应支付原告租金4000元（1200×3＋400）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告承租房屋后对租赁物进行部分改变，现原告要求被告恢复原状，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付物业服务费，应该项费用原告尚未实际支付，可在支付后另行向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告唐常莲与被告覃玮玮于2015年3月10日解除双方2012年3月20日签订的《租房协议书》；
二、被告覃玮玮支付原告唐常莲2014年12月至2015年3月10日房屋租金4000元；
三、被告覃玮玮将桂林市叠彩区北辰路51号叠彩商贸城某某门面恢复原状；
三、驳回原告唐常莲的其他诉讼请求。
本案案件受理费187元，减半收取93.5元，保全费190元，合计283.5元，由被告覃玮玮负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费187元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈国先
二〇一五年四月十六日
书记员 庄 海
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