湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第589号
上诉人（原审被告）岳阳市晖龙实业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号附1楼。
法定代表人古国强，该公司董事长。
委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司总经理。
委托代理人何化，湖南金鹗律师事务所律师。
委托代理人宋宪辉，岳阳国际大厦有限责任公司员工。
上诉人岳阳市晖龙实业有限公司（以下简称晖龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第380号民事判决，于2015年9月3日向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员王欣辉、代理审判员胡哲参加的合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人晖龙公司的法定代表人古国强及其委托代理人贺先明，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）的委托代理人何化、宋宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年12月18日，国大公司与晖龙公司签订《房产租赁合同》，约定国大公司将国大裙楼A栋三楼租赁给晖龙公司从事茶楼娱乐经营，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，租赁期满后为不定期租赁，国大公司可以随时终止合同，并收回租赁物。晖龙公司每月应实际交纳租金18000元（含9000元每月物业管理费），水电费按实际用量加收8％向国大公司支付。同时，该合同第九条约定如晖龙公司不按时交纳租金和水电费用的，延期一月内每天加罚1％的滞纳金，延期一个月以上，国大公司有权解除合同，无偿收回租赁物及附着物。合同到期后，双方未另行签订书面合同，晖龙公司继续使用租赁房产，至今没有交还给国大公司。至2013年3月31日，晖龙公司累计尚欠国大公司租金108000元。
另查明，晖龙公司就本租赁关系以国大公司违反合同的约定、不能保证出租物正常使用为由，已经另案起诉国大公司，要求国大公司赔偿损失。
原审认为，国大公司与晖龙公司签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，晖龙公司作为承租人继续使用租赁物，国大公司没有提出异议，按照《合同法》第二百三十二条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，据此，无论晖龙公司的抗辩及另案主张权利的诉请是否得到支持，都不影响国大公司要求解除租赁合同的权利，故对国大公司要求解除合同的请求予以支持。同时晖龙公司应当交还使用的房屋并支付拖欠的租金108000元。国大公司提出截至2013年3月31日尚欠水费15624元、电费95277元未得到晖龙公司确认，无证据予以证实，故不予支持。对于国大公司主张的滞纳金65670.3元，合同约定是延期一月每天按1%计算滞纳金，延期一月以上，可以解除合同，该条款系选择性规定，不能同时适用，故对国大公司该诉讼请求不予支持。对于晖龙公司提出国大公司主张租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，晖龙公司应付租金的情形在连续发生，国大公司亦在持续主张权利，国大公司的诉讼并未超过时效。对于晖龙公司提出国大公司违约的其他系列抗辩理由，晖龙公司就该问题已经另行主张权利，本案中不予审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除国大公司与晖龙公司之间的租赁关系，限晖龙公司在判决生效后十日内搬离承租场地，并将租赁物返还给国大公司。二、限晖龙公司在判决生效后十日内向国大公司支付租金108000元。三、驳回国大公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案案件受理费5560元，由国大公司承担2560元，晖龙公司承担3000元。
上诉人晖龙公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在一审时已经举证证明被上诉人存在大量违约行为，一审法院对此一概回避不审，导致认定事实不清；2、被上诉人主张的租金证据不足，且即使上诉人有租金未交也是行使自己的正当抗辩权，部分租金也已超过诉讼时效，一审法院不应支持被上诉人的该项诉讼请求；3、因上诉人并未违约，合同也是被上诉人制作的格式条款合同，且合同不属于不定期合同，故被上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据；4、被上诉人没有物业管理资质，无权收取物业管理费，故应当退还已经收取的物业管理费或者冲抵租金；5、上诉人多次申请一审法院查看现场，但一审法院未予查看，程序违法。综上，一审法院认定事实证据不足且认定不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人国大公司辩称，1、双方的租赁合同期满后为不定期租赁，上诉人拖欠租金拒不支付，一审法院根据查明的事实作出的解除合同并由上诉人支付租金的判决认定事实清楚，适用法律正确；2、被上诉人并未违约，上诉人拒不支付租金的行为不是行使抗辩权的行为，双方约定的物管费实质就是租金分割而来，该约定也是双方真实意思表示，被上诉人一直在催讨租金，故没有超过诉讼时效。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人晖龙公司在二审期间申请了证人廖某出庭作证，拟证实1、晖龙公司承租的项目是国大公司三星级酒店的组成部分，是三星级酒店的配套项目，酒店客房和餐饮的正常经营是承租的必要条件；2、国大公司在招租时承诺租赁期间保持三星级酒店客房和餐饮的正常经营；3、国大公司未保障中央空调供应及关停客房、餐饮、路灯等，导致晖龙公司的经营也受影响被关停；4、其他情况。
经质证，上诉人晖龙公司认为证人廖某是国大公司的原总经理，其清楚双方的租赁情况，证言客观真实。被上诉人认为证人廖某一审时未出庭，陈述的证言不合法、不真实，与双方签订的合同内容相矛盾，且双方签订后期的合同时，证人已不是国大公司的总经理，不清楚情况，而且还有部分情况为听他人所说，故被上诉人认为本案事实只能以双方的书面合同为准。
本院对证人廖某的证言认证如下：证人的陈述与上诉人和被上诉人签订的书面合同不符，又不能提供其他证据佐证，故本院对其证言不予采纳。
被上诉人国大公司在二审期间未提供新的证据。
经审理查明，上诉人与被上诉人于2004年4月23日签订的《中央空调水配接和计量收费协议》中约定：被上诉人根据客房的需要开启中央空调，并按照客房的时间和水温统一供应中央空调，如时间和水温达不到上诉人的要求，由上诉人自行解决。2012年7月26日，岳阳市公安消防支队向被上诉人出具岳公消封字（2012）第0034号临时查封决定书，认定被上诉人宾馆客房部的火灾自动报警系统瘫痪，已不具备防火灭火功能，故对被上诉人宾馆客房部予以临时查封。2012年8月31日，岳阳市公安消防支队向上诉人出具岳公消封字（2012）第0048号临时查封决定书，认定上诉人的晖龙娱乐城的自动喷水灭火系统处于瘫痪状态，不具备防火灭火功能，故对上诉人的晖龙娱乐城予以临时查封。
另查明，被上诉人出租的裙楼房产权证登记的面积超出了其建设工程规划许可的面积，属于未按建设工程规划许可的规定建设的房屋。
又查明，被上诉人于2013年7月5日向一审法院提起诉讼，其主张上诉人欠付2010年9月的租金18000元，2012年11月至2013年3月的租金90000元。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案中，双方当事人签订了多份租赁合同及协议，是双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人所承租的门面房屋系被上诉人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。则本案争议的焦点是：1、被上诉人是否应当向上诉人承担赔偿责任？2、上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费等费用？3、被上诉人是否可以要求上诉人返还占用场地？
关于被上诉人是否应当向上诉人承担赔偿责任的问题。因本案双方签订的无效租赁合同自始不发生法律效力，故对于上诉人提出的各项主张，本院作如下分析认定：1、上诉人认为其与被上诉人是合作伙伴关系，双方是一个整体的配套项目，上诉人是被上诉人三星级酒店的组成部分，故被上诉人关停酒店客房营业并关闭海鲜楼影响了上诉人的经营，需要赔偿上诉人的巨额经营损失，但本案中双方的合同自始无效，且双方原本签订的是租赁合同，双方对各自应该是出租方与承租方的关系的认识应当是明确的，且双方不存在合作经营，共同分享利润或承担亏损的关系，虽然双方通过各自经营可以共同营造一个良好的经营环境，租赁场地周边的经营环境一般也是承租方租赁场地时考量的因素之一，但被上诉人必须保持三星级酒店客房部及海鲜楼持续营业并不是其应对上诉人承担的义务，上诉人要求被上诉人承担赔偿责任没有法律依据，故本院对上诉人的这一主张不予支持。2、上诉人认为被上诉人未正常供应中央空调，影响上诉人的经营，应当赔偿损失，但双方的租赁合同自始无效，上诉人不能因该事实追究被上诉人的违约责任，且根据双方原本签订的租赁合同、补充协议的内容以及专为中央空调供应签订的空调收费协议内容来看，双方均认可如上诉人对于空调供应有其他要求，由其自行负责解决，被上诉人不承担责任，故本院对上诉人的这一主张亦不予支持。3、上诉人认为被上诉人的场地年久失修，导致场地漏水，消防设施瘫痪并被消防支队查封了经营场地，影响了上诉人的经营，应当赔偿损失。但根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人2012年分别被消防部门予以临时查封处理的原因并不一致，不能认定是被上诉人的原因导致上诉人被消防部门查处，现合同也属无效合同，故上诉人无权就该事实主张被上诉人违反双方租赁合同的约定，应承担违约责任并赔偿其损失。至于上诉人认为被上诉人场地漏水导致其损失的问题，因上诉人不能提供确实证据证明该事实，故本院不予支持。
关于上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费等费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院原则上应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但上诉人一直使用租赁物，支付相关费用，其经营并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，故没有因合同无效遭受损失，被上诉人可以参照合同约定向上诉人主张房屋占有使用费。虽然上诉人认为认定其欠缴占用费的依据不足，但上诉人作为履行义务的一方应当承担提供证据证明占用费已经缴纳的举证义务，其未提供证据就应承担举证不能的责任。上诉人又提出即使欠缴占用费的事实存在，但因为被上诉人违约在先，故上诉人是正当行使抗辩权，有权拒绝缴纳占用费，但根据本案查明的事实，双方的合同无效，且即使合同有效上诉人也未提供充分证据证明被上诉人存在违约行为，故上诉人无权拒绝缴纳占用费。至于上诉人认为未交占用费是得到了被上诉人承诺减免，但其不能提供证据证明，故本院不予支持。对于上诉人提出被上诉人只能对起诉之前两年内的占用费主张权利的问题，本院认为，欠付租金的诉讼时效为一年，而欠付占有使用费的诉讼时效应为两年，根据被上诉人提供的上诉人欠缴占用费的明细表，其中包括了其认为上诉人欠缴2010年9月的占用费18000元，但被上诉人当时应该已经知晓该事实，其不能提供证据证明其在诉讼时效内向上诉人主张了权利，故本院对上诉人的这一主张予以部分支持，但被上诉人2013年7月5日向法院提起诉讼，其主张的自2012年11月至2013年3月的占用费未过诉讼时效，上诉人仍然应当支付。关于合同约定的物业管理费，双方签订租赁合同虽然无效，但上诉人使用租赁物，应参照合同约定向被上诉人支付房屋占有使用费。本案中，双方在合同中明确约定了上诉人应交纳租金和物业管理费，物业管理费包含了物业管理、房产折旧等费用，此系双方当事人的真实意思表示，合同签订后上诉人也一直按合同约定履行，在双方2012年发生纠纷之前并无证据证明其提出过异议，故被上诉人可以参照合同约定的租金与物业管理费的标准向上诉人主张占用费。
关于被上诉人是否可以要求上诉人返还占用场地的问题。财产所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，本案双方签订的租赁合同无效，且双方原约定的租赁使用期限也已届满，故对被上诉人要求收回租赁物的请求应予以支持，上诉人继续占用场地没有法律依据，原审法院判决上诉人向被上诉人返还占用场地并无不当。对于上诉人认为一审法院在判决中未予其合理期限处理解除合同后产生的其他问题，属于适用法律不当的问题，本院认为，本案一审经过了近两年的审理，且一审法院在判决中又给予了上诉人十天的搬离时间，故上诉人的这一主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提出合同中赋予被上诉人在合同转为不定期租赁合同后的随时解除权是无效的格式条款的主张于法无据，但因原合同自始无效，故该条款亦属无效。
至于上诉人提出一审法院未根据其申请查看现场，属于程序违法的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人晖龙公司的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第380号民事判决；
2、限上诉人岳阳市晖龙实业有限公司在本判决生效后十日内搬离占用的场地，并将场地返还给被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司；
3、限上诉人岳阳市晖龙实业有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占有使用费90000元；
4、驳回被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或者其他义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5560元，二审案件受理费2460元，合计8020元，由上诉人岳阳市晖龙实业有限公司负担5020元，由被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 王欣辉
代理审判员 胡 哲
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孔灿文