上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民一（民）初字第2044号
原告毛红霞。
被告蒋周开。
原告毛红霞与被告蒋周开民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑华独任审判。2014年5月28日，原告毛红霞申请申请财产保全，要求依法冻结被告蒋周开银行存款人民币XXXXXXX元（以下币种均为人民币）或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。同日，本院以（2014）闸民一（民）初字第2044号民事裁定书裁定：冻结被告蒋周开银行存款XXXXXXX元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。审理中，经原、被告协商一致，同意延长简易程序适用期限30日。本院于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告毛红霞、被告蒋周开到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告毛红霞、被告蒋周开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛红霞诉称，2012年8月17日，被告向原告借款。双方签署了为期2个月的房地产抵押借款合同，合同金额为XXXXXXX元，还款日期为2012年10月16日。因被告要求先放款XXXXXXX元，故原告于当天向被告指定的银行账户转账XXXXXXX元，被告出具了收条并办理了房地产抵押登记。2013年4月22日，被告再次向原告借款250000元。原告于当天向被告还款257000元，其中7000元系退还被告之前多支付的利息，被告出具了收条及情况说明。此后，被告仅支付XXXXXXX元借款的利息至2013年10月，支付250000元借款的利息至2013年11月，后未再支付借款本息。现原告诉至法院，请求判令：1、被告归还借款XXXXXXX元；2、被告支付逾期利息，以XXXXXXX元为本金，自2013年10月17日起至还清之日止，以250000元为本金，自2013年11月22日起至还清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；3、对抵押物上海市金山区山阳镇杭州湾大道282号1－2层房产（以下简称“山阳镇房产”）进行折价或拍卖，并就所得款项优先受偿。
被告蒋周开辩称，原告诉称的借款经过属实，同意原告的诉讼请求，但因现在被告无经济能力归还，同意处理抵押物。
经审理查明，2012年8月17日，原、被告签署房地产借款抵押合同一份，约定：被告向原告借款XXXXXXX元，借款利率为银行同期利率的四倍，借款期限自2012年8月17日至2012年10月16日，被告提供山阳镇房产的作余额抵押。同日，原告向被告名下账户转账XXXXXXX元，被告出具了金额为XXXXXXX元的收条一份。
2013年4月22日，原告向被告名下账户转账257000元，被告签署了金额为250000元的收条及情况说明各一份。情况说明载明：“本人蒋周开于2012年8月17日向毛红霞借款人民币贰佰万元整，因当时本人要求先行提取借款壹佰伍拾万元整，约定剩余伍拾万元整在有需要时申请支付，现因本人周转需要再次向毛红霞提取借款剩余部分其中的贰拾伍万元整。由于本申请引发任何纠纷，本人自愿放弃抗辩权。”
2013年11月29日，被告签署保证书一份，载明：“本人蒋周开保证在2013年12月14日前将所欠李明洁及毛红霞的借款利息全部支付结清。2013.11.29日已付80000元正”。
另查明，原、被告签署落款日期为2012年8月17日的补充协议一份，约定：原、被告于2012年8月17日在上海市闸北区陆丰路XXX弄XXX号签署房地产借款抵押合同，抵押房产位于上海市金山区山阳镇杭州湾大道282号1－2层，抵押金额为XXXXXXX元。后经被告要求，实际放款XXXXXXX元，被告确认该笔借款XXXXXXX元已收到。凡因本合同产生的争议，双方应友好协商，协商不成的向上海市闸北区人民法院起诉，如遇非本合同条款引起的争议，协商不成的向上海市闸北区人民法院起诉。补充协议与原合同（2012年8月17日）具有同等法律效力。原、被告均称，补充协议系后补的，具体签订时间记不清了。
又查明，山阳镇房产的权利人系被告蒋周开。原、被告因本案系争借款于2013年7月30日就抵押物山阳镇房产办理了抵押权登记，债权数额为XXXXXXX元，抵押权人为原告。除上述抵押权外，抵押物山阳镇房产另设有登记日期为2013年7月11日的抵押权，债权数额为XXXXXXX元，抵押权人为上海市闸北区会计服务中心。
审理中，原告称，被告先后支付了XXXXXXX元借款自2012年8月17日起至2013年10月16日期间的利息共计462000元，支付了250000元借款自2013年4月22日起至2013年11月21日期间的利息共计38500元，但XXXXXXX元的借款本金均未归还。对此，被告予以认可。
以上事实，有原告提供的房地产借款抵押合同、补充协议、收条、情况说明、保证书、银行客户回单、转账交易记录打印件、抵押权登记证明、上海市房地产登记簿及原、被告的当庭陈述等予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了房地产借款抵押合同，原告先后向被告给付借款XXXXXXX元，被告也先后出具了借条、情况说明予以确认，原、被告之间借贷关系依法成立，合法有效。审理中，原告称，被告已支付了XXXXXXX元借款自2012年8月17日起至2013年10月16日期间及250000元借款自2013年4月22日起至2013年11月21日期间的利息，XXXXXXX借款本金并未归还。被告对此亦予认可。本院认为并无不当，予以确认。现原告要求被告归还借款XXXXXXX元，并按约支付逾期利息，并无不当，本院予以支持。对于原告主张对抵押物山阳镇房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，原、被告就本案系争借款办理了山阳镇房产债权数额为XXXXXXX元的抵押权登记，原告的该诉讼请求并无不当，本院予以支持。现因上述房产已有顺序在先的抵押权登记，故如被告不履行上述付款义务，原告可以与被告协议，以上述房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款，就超出顺序在先的抵押担保债权的部分优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋周开应于本判决生效之日起十日内归还原告毛红霞借款人民币XXXXXXX元；
二、被告蒋周开应于本判决生效之日起十日内支付原告毛红霞逾期利息，以人民币XXXXXXX元为本金，自2013年10月17日起至还清之日止，以人民币250000元为本金，自2013年11月22日起至还清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；
三、如被告蒋周开不履行上述第一项、第二项付款义务，原告毛红霞可以与被告蒋周开协议，以坐落于上海市金山区山阳镇杭州湾大道282号1－2层房产折价，或者申请以拍卖、变卖该处房产所得价款，就超出顺序在先的抵押担保债权的部分优先受偿（本次抵押权登记的债权数额为人民币XXXXXXX元），上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告蒋周开所有，不足部分由被告蒋周开清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币22912元、财产保全费人民币5000元（原告毛红霞均已预缴），均由被告蒋周开负担，该款应于本判决生效之日起十日内给付原告毛红霞。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 盛玉英
审 判 员 王剑华
人民陪审员 惠荣珍
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 周莹青
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
三、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。