广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅平法民二初字第35号
原告某某房地产开发有限公司。地址：广东省梅州市平远县。
法定代表人刘绍生，该公司董事长。
委托代理人陈建存，该公司职员。
委托代理人詹前峰，该公司职员。
被告某某实业有限公司。地址：广东省平远县。
法定代表人刘汶兴，该公司总经理。
委托代理人谢彤，广东益盛律师事务所律师。
原告某某房地产开发有限公司诉被告某某房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法由代理审判员黄志兴独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈建存、詹前峰、被告委托代理人谢彤到庭参加了诉讼。由于案情较为复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，于2015年4月27日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈建存、詹前峰、被告法定代表人刘汶兴、委托代理人谢彤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告某某房地产开发有限公司诉称，2012年10月8日，原、被告签订了《委托销售服务合同》，合同约定：原告委托被告销售位于广东省平远县平城北路的宜华?金色华府花园小区三期C01－C76的76间商铺，每平方米价格为6100元／㎡，若上述商铺的最终实际成交价不足6100元／㎡的，由被告补足至6100元／㎡。因被告代理销售期间，将平远县平城北路的宜华?金色华府花园小区三期C43－C50的8间商铺以5100元／㎡的价格卖给刘连兴，8间商铺总建设面积为566.09㎡，最终实际成交总款比约定价格总共少了566090元，该差额566090元应当由被告补足并向原告支付。《委托销售服务合同》还约定：原告委托被告销售位于平远县平城北路的宜华?金色华府花园小区三期76间商铺，每平方米价格为6100元／㎡，建设面积为4368.64㎡，总销售金额为26648704元。被告接受原告的委托后，保证在2012年11月8日前被告应达到销售目标款2000000元，在2013年4月8日前被告应达到销售目标款301290元，在2013年9月8日前被告应达到销售目标款10000000元，在2014年10月8日前被告应达到销售目标款支付14347414元。但截止至起诉之日，被告最后一期的实际销售款仍为零元，被告也未按合同约定向原告补足不足销售目标款的差额部分。根据《委托销售服务合同》关于“如被告未按约定达成该销售目标的，被告无权收取服务费，每逾期1日，被告按照相应约定的销售目标款金额的万分之三向原告支付违约金，且被告需在相应的期限届满之日起3日内将不足销售目标款的差额部分补足给原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告已付任何款项不予退还”的约定，被告未在2014年10月8日达到销售目标款14347414元，每逾期1日，被告需向原告支付万分之三的违约金，且已超过30日，原告有权解除本合同并没收被告已付任何款项，无须退还给被告。被告保证的最后一期的销售回款14347414元至今原告尚未收到一分钱，已超过合同约定付款时间97日，即原告有权解除合同并有权没收被告原已付的50万元保证金且无须退还给被告，被告还需每逾期1日按约定的销售目标款14347414元的万分之三向原告支付违约金。综上所述，被告上述行为已构成严重违约，给原告造成了重大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：一、被告立即向原告支付差额部分的房款566090元；二、解除原、被告于2012年10月8日签订的《委托销售服务合同》；三、被告尚未销售的宜华?金色华府花园小区三期的42间商铺归还给原告自行销售；四、被告已付的500000元保证金归原告所有；五、被告依法赔偿给原告违约金417509.75元（暂计至2015年1月13日止，以后每日违约金按14347414元的万分之三计至法院判决合同解除并生效之日止）；六、本案诉讼费由被告承担。
被告某某实业有限公司辩称，一、原告诉称的差额房款被告早已给付清楚，不存在拖欠，应予驳回原告的诉讼请求。被告是房地产信息咨询和代理销售服务业务的企业，2012年10月8日与原告签订打包销售店铺合同，采用整体销售、整体结算的经营方式。因原告开发的地产地处偏离县城中心的北边，大家不怎么看好，有的客户嫌价格贵。因此，被告根据店铺的实际位置来确定销售价格，对位置好的店铺价位高于合同约定的每平方米6100元，对位置偏僻的一些店铺以每平方米低于6100元来作促销，但总体面积每平方米不低于6100元的价款与原告总体结算。被告已为原告销售三期工程34套店铺，总面积2134.7平方米，应付款项13021670元，实际已经为原告支付13708594元，超过了合同约定的价款。刘连兴购买8间店铺以每平方米5100元计款，合同是经原告共同签订确定的，原告已经在合同上盖章确定，从签订商品房买卖合同到起诉一直没有要求被告补足这户的所谓购买差额，这是原告自己作出的行为，这一责任应由原告自己承担，所谓叫被告补差价完全没有依据。不存在拖欠购房款差额问题，应予驳回原告的诉讼请求。二、2012年10月8日原、被告签订的《委托销售服务合同》已经全面履行，没有发生解除合同的法定和约定情形，《委托销售服务合同》应予维持，继续履行。被告与原告的法律关系是房屋购销关系，在约定期限内，原告将建好的店铺交给被告销售经营，总体面积以每平方米不低于6100元的价格进行销售。按合同第五条第（六）、（四）项约定，原告应将76套店铺在2013年9月28日交给被告销售经营，确保客户最终在2015年9月30日前签订《商品房买卖合同》。被告于2012年10月8日与原告签订《委托销售服务合同》后，本着诚实信用发展区域经济的原则对合同认真全面履行，对已签订商品房买卖合同的34套店铺积极销售，在2014年12月之前已全面销售完毕并按约定给原告支付了购房款。对于最后一期购房款还没有支付的主要原因：1、原告承诺交房时间是2013年9月28日，但届时原告远远没有完成店铺的承建工作，所有店面都还在布置脚手架和铁栅围栏，造成想构房者不能及时购买，无法取得客户的购房款项；2、原告迟迟不办理房产证，房屋购买人付清购房款后很希望得到房屋产权证，可原告对于已经销售的店铺不办理房产证，给被告带来较大的影响和销售阻碍；3、原告迟迟不交付房产，不完善工程配套设施，迄今为止，原告还没有正式将合同约定的42套店铺移交给被告销售经营，店铺的卷轴门安装好以后一直锁住，使被告不能给客户看店铺预购。2014年10月，龙先生前来购买门店，被告收取了龙先生的购房定金到原告处办理购房手续，但原告不予办理；4、原告推迟交房错过了销售价格高峰期，2013年9月前是外于房地产销售价格的高峰期，当时房屋价格每平方米4300元，现在房屋价格每平方米才2680元，严重错过房屋销售价格高峰期，是原告违约在先，致使被告不能按时间节点完成最后一笔款项。按合同约定的最终销售时间是2015年9月30日，现在正是履行合同期间，合同期限没有届满，没有发生解除合同的法定和约定情形。被告自2012年10月与原告签订销售合同后，为尽快销售店铺，特别成立建材经营公司投资3600万元在该地打造建材城，现在建材城已经有了很大的规模，建材专业市场已经定位，正在发展，正是房屋销售经营的好时候，本合同依法应予维持，继续履行。在此，请原告尽快将已经建好的42套店铺交付给被告销售经营，并且最后一次结算款项时间推至为2015年9月30日。三、被告依法经营，诚实恪守合同，不存在归还保证金和支付违金的问题，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告自成立以来依法经营讲信用守合同，没有出现过违反法律和合同约定的事项，是一家有经营实力讲求信誉的企业。综上所述，本合同正在履行之中，原告没有把约定的后面42套店铺交付给被告销售经营，被告没有出现违法违约的情形，合同中的保证金因没有违法违约情形，合同期限未满理应保持原样不动，仍然是被告所有；被告没有违法违约行为，依法不用支付违约金，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。
经审理查明，2012年10月8日，原、被告签订了《委托销售服务合同》。合同主要约定：一、基本情况。原告某某房地产开发有限公司委托被告某某实业有限公司销售的房产位于平远县平城北路的宜华?金色华府花园小区三期76间商铺，具体如下：C01－C76的76间店铺，店铺的用途为：商业，建筑面积约4368.64平方米（产权面积最终按国土房管部门丈量确认为准）；二、委托服务事项及收费。（一）双方同意，甲方（即原告某某房地产开发有限公司）委托乙方（即被告某某实业有限公司）销售本合同第一条76间商铺的价格为人民币6100元／㎡（按建筑面积计），三期76间商铺建筑面积合计为4368.64㎡，价款合计￥26648704.00元；若最终客户的实际成交价格超出6100元／㎡的，超出部分在扣除各项应该承担的税费后（双方确定为超出部分的75%）作为策划咨询的服务费属于乙方，但乙方需保证在2015年9月30日前已全部售出且甲方已收到全部房款，甲方按本条第（四）约定将服务费（即超出部分的75%）支付给乙方，乙方需在收取该服务费前向甲方提供相应金额的服务费发票。若上述商铺的最终实际成交价不足6100元／㎡，由乙方补足至6100元／㎡。（二）乙方为了取得甲方上述商铺的委托销售权，应当在订立本合同之日，向甲方支付￥500000元（人民币大写伍拾万元整）作为保证金，乙方在按期完成全部销售目标后，甲方在7个工作日内退还保证金。本合同从交付保证金之日起生效；（三）乙方接受甲方的委托后，就本合同上三期76间商铺需保证按以下时间节点为甲方的销售达到以下的目标：第一期在2012年11月8日前需完成销售目标款2000000元；第二期在2013年4月8日前需完成销售目标款301290元（未含上一笔款）；第三期在2013年9月8日前需完成销售目标款10000000元（未含上二笔款），第四期在2014年10月8日前需完成销售目标款14347414元（付清全款26648704元）；（四）甲方按以上销售目标的时间节点收到该批次的全部房款后，在2013年9月8日前、2014年8月10日前分批结算并支付服务费给乙方，超过总销售目标部分的在甲方收齐放款后7个工作日内结算并支付给乙方。三、违约责任。（一）……；（二）乙方未按本合同第二条之约定达成销售目标的，乙方无权收取服务费，每逾期1日，乙方按照相应约定的销售目标款金额的万分之三向甲方支付违约金，且乙方需在相应的期限届满之日起3日内将不足销售目标款的差额部分补足给甲方，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方已付任何款项不予退还；（三）……；（四）……；（五）……；（六）上述三期商铺的交房日期甲方暂定为2013年9月28日，最终以《商品房买卖合同》的约定为准。
合同签订后，被告向原告交付了500000元的保证金，被告前三期也按《委托销售服务合同》第二条第三项规定的时间向原告支付了销售目标款，但被告未在第四期（2014年10月8日）达到销售目标款14347414元，且逾期已超过30日。原告认为被告的行为已严重违约，为维护权益，诉至本院。
另查明被告，被告代理销售期间，将平远县平城北路的宜华?金色华府花园小区三期C43－C50的8间商铺以5100元／㎡的价格卖给刘连兴，8间商铺总建设面积为566.09㎡，最终实际成交总款比约定价格6100元／㎡元总共少了566090元。
以上事实，有《委托销售服务合同》、原、被告营业执照、《广东省商品房买卖合同》、《商品房认购协议书》、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告某某房地产开发有限公司与被告某某实业有限公司签订的《委托销售服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应履行各自的义务。被告某某实业有限公司未按合同约定向原告某某房地产开发有限公司支付第四期的销售目标款就是违约行为，且违约逾期超过30日，理应按照《委托销售服务合同》第五条第（二）款违约责任关于“乙方未按本合同第二条之约定达成销售目标的，乙方无权收取服务费，每逾期1日，乙方按照相应约定的销售目标款金额的万分之三向甲方支付违约金，且乙方需在相应的期限届满之日起3日内将不足销售目标款的差额部分补足给甲方，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方已付任何款项不予退还”的规定承担违约责任。因此，原告要求解除原、被告于2012年10月8日签订的《委托销售服务合同》的诉求；要求被告将尚未销售的宜华?金色华府花园小区三期的42间商铺归还给原告自行销售的诉求；要求被告已付的500000元保证金归原告所有的诉求，均符合《委托销售服务合同》约定，证据切实充分，本院均予以支持。关于原告请求被告支付差额部分的房款566090元的诉请，因符合《委托销售服务合同》第二条第（一）款委托服务事项及收费关于“双方同意，甲方（即原告某某房地产开发有限公司）委托乙方（即被告某某实业有限公司）销售本合同第一条76间商铺的价格为人民币6100元／㎡（按建筑面积计），三期76间商铺建筑面积合计为4368.64㎡，价款合计￥26648704.00元；若最终客户的实际成交价格超出6100元／㎡的，超出部分在扣除各项应该承担的税费后（双方确定为超出部分的75%）作为策划咨询的服务费属于乙方，但乙方需保证在2015年9月30日前已全部售出且甲方已收到全部房款，甲方按本条第（四）约定将服务费（即超出部分的75%）支付给乙方，乙方需在收取该服务费前向甲方提供相应金额的服务费发票。若上述商铺的最终实际成交价不足6100元／㎡，由乙方补足至6100元／㎡”的规定，证据切实充分，本院予以支持。被告违约的情形下提出了违约金偏高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合本案原告的实际损失情况，本院予以调整，仅支持被告向原告支付违约金20000元的诉求，其他关于违约金的诉请不予支持。关于被告差额房款已付清楚、合同已全面履行、无违约情形等抗辩均无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四之规定，判决如下：
一、被告某某实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告某某房地产开发有限公司支付差额部分的房款566090元。
二、解除原、被告于2012年10月8日签订的《委托销售服务合同》。
三、被告某某实业有限公司尚未销售的宜华?金色华府花园小区三期的42间商铺归还给原告某某房地产开发有限公司自行销售。
四、被告某某实业有限公司已付的500000元保证金归原告某某房地产开发有限公司所有。
五、被告某某实业有限公司依法赔偿给原告某某房地产开发有限公司违约金20000元。
六、驳回原告某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费元，由被告某某实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 迟宝良
审 判 员 赖桂香
代理审判员 黄志兴
二〇一五年七月十四日
书 记 员 曾 海
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