福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3920号
上诉人（原审原告）张旻光，男，1970年7月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人卓文彬、唐建景，福建闽君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州深深房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人周捷，董事长。
委托代理人郑庆寨、王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。
上诉人张旻光因与被上诉人福州深深房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2013）侯民初字第2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：2011年4月起，被告福州深深房地产开发有限公司投资开发的位于福州市闽侯县上街镇大学城博仕后时代购物广场商城开始对外招商。2011年6月10日，原、被告签订一份《博仕后购物广场房屋租赁合同》。合同约定：1、原告向被告租赁位于闽侯县上街镇大学城国宾大道233号博仕后购物广场3—2#楼一层130、131区位，区域面积92.02平方米；2、租赁期限从2011年12月25日起至2014年12月24日止；3、合同签订时，原告向被告缴纳15643.4元的履约保证金；4、原告每月向被告缴纳月租金7821.7元及月综合管理费414.10元；5、合同签订之日，原告先缴付一个月的租金及综合管理费；6、任何一方违反合同，依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。7、免租期为三个月，自统一开业之日起计算。统一开业时间往后顺延，则起租日期与免租期相应往后顺延。8、区域平面图为合同的附件。
合同签订当日，原告向被告缴纳了15643.4元的履约保证金和一个月的租金7821.7元。原告承租该商铺后立即投入装修。2011年11月3日原告与福建柒玖捌装饰设计工程有限公司签订《委托施工协议》，并向被告提交装修方案及交纳装修保证金1000元。2012年1月13日，原告办理个体工商户营业执照，登记字号名称为“闽侯县上街明光服装店”。2011年11月24日，被告委托福州天之骄物业服务有限公司通知原告在内的各商户“博仕后时代购物广场”于2011年12月25日试营业（实际试营业时间为2011年12月24日），商户免租期将从试营业之日起开始计算。原告的店铺于2011年12月24日开始营业。之后，原告认为“博仕后时代购物广场”尚未统一开业，无需向被告缴纳租金及综合管理费等费用。2012年5月17日至2012年9月9日，原告所租赁的店面未能正常通电115天。2012年7月18日，原告委托律师发函要求恢复供电并赔偿损失等。2012年8月27日，闽侯县公安消防大队在检查中认为“博仕后时代购物广场”B区3-2号楼一层存在消火栓箱内器材未配备到位，要求物业公司予以整改。2012年9月10日起，原告店铺恢复通电。另查明，福州市公安消防支队于2011年9月8日对博仕后家园B区1-4#、7#楼建筑工程出具验收合格的消防验收意见书。原告店铺在经营期间月平均支出工人人员工资为8000元。原告为本案诉讼聘请律师花费律师费6624元。
原审法院认为：原、被告之间签订的《博仕后购物广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并无违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案争议的焦点有：
1、租金的起算期问题。原告认为博仕后购物广场尚有部分商铺未出租，不符合双方合同约定的“统一开业”的标准。原审法院认为，“统一开业”并非指所有店铺在整体数量上的统一开业，“统一开业”应认定为已招商的商户在开业时间上的统一性，较符合商业惯例。福州天之骄物业服务有限公司已通知原告在内的已招商的商户于2011年12月25日试营业，免租期将从试营业之日起开始计算，但实际试营业时间为2011年12月24日，故2011年12月24日应认定为“博仕后时代购物广场”统一开业时间。双方约定在统一开业后，原告有三个月免交租金权利，故原告应从2012年3月25日起每月定期向被告交纳月租金。
2、消防问题。原告认为讼争商铺存在严重的消防安全隐患。福州市公安消防支队于2011年9月8日对博仕后家园B区1-4#、7#楼建筑工程出具验收合格的消防验收意见书，可认定博仕后购物广场在统一开业时已通过消防验收，达到开业标准，虽然闽侯县公安消防大队在2012年8月27日出具整改意见，但该消防隐患的整改并非合同约定的解除条件，亦非导致合同目的无法实现的法定解除条件，故原告以此主张解除合同，理由不成立。
3、招商规划变更问题。原被告签订的《博仕后购物广场房屋租赁合同》，约定区域平面图属该合同的附件，应对双方当事人具有约束力，但该合同中并未附有该区域平面图，原告提供的业态分区规划平面图，并无原被告双方签字盖章认可。同时，原告认为业态分区规划平面图在招商时已明确该层为“潮流服饰”，而本案原告所经营的店铺经营范围属“潮流服饰”范围之内，故原告认为被告招商规划变更要求解除合同，缺乏依据。同时，原告认为苏宁电器的引进导致原告店铺人气下滑，缺乏证据，不予采纳。
4、原告店铺在2013年2月9日起直至2013年3月8日被被告强行关闭一个月的问题。原审法院认为，原告所提供的证据不足证明被告对讼争商铺予以强行关闭，原告以此主张解除合同缺乏证据。
5、讼争商铺于2012年5月17日至2012年9月9日停电的过错及损失承担问题。提供正常使用的经营场所是被告应履行合同的义务，被告在原告店铺停电期间，并经原告多次反馈，并未及时恢复供电，显然具有过错。被告应就无法提供正常使用的经营场所而导致原告的损失承担赔偿责任。合同约定：违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。原告主张停电期间的人工损失，符合法律规定，予以支持。原告在停电115天中四个员工的工资损失为：月总工资8000元／月即日工资为计算115天的总工资损失30666.67元，予以支持。考虑到原告在停电期间、及恢复供电仍有正常营业，且在被告恢复供电后仍有继续营业情形，并未导致合同目的无法实现，故原告主张解除合同，并进而主张被告返还履约保证金和赔偿讼争店铺的装修等损失，不能成立。因原告的诉请并未全部得到支持，原审法院酌定被告赔偿原告律师费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告福州深深房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告张旻光支付停电期间的人工损失30666.67元及律师费3000元，共计33666.67元。二、驳回原告张旻光的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告张旻光不服，向本院提起上诉。
上诉人张旻光上诉称：一、被上诉人自2011年12月24日试营业之日起至今，并未就博仕后购物广场试营业期间整体商业消防安全向当地公安消防机构申报检查，且上诉人承租商铺所在的3-2#楼一层区域存在消火栓箱内器材未配备到位情况。被上诉人在一审庭审中所提交的《福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》仅能证明了被上诉人所开发的博仕后时代购物广场建设工程消防通过验收，不能证明其在交付给上诉人使用后二次装修达到消防验收合格标准。二、一审法院关于统一开业时间认定错误。上诉人与福州天之骄物业服务有限公司之间不构成委托代理关系，不能根据福州天之骄物业服务有限公司发出的《博仕后时代购物广场试营业通知》和《通知》来确认购物广场的统一开业时间。且上述两份通知没有原件，也没有上诉人签字确认，故一审法院采信该两份证据违反证据认定规则。统一开业与试营业是不同概念，统一开业应该为所有商铺一起开业。且购物广场尚未通过消防安全验收，根本无法达到开业标准。三、被上诉人在博仕后购物广场招商过程中，曾提供博仕后购物广场的区域平面图，该招商规划应当属于合同要约内容。但自上诉人入驻购物广场后，其承租商铺的所在一层区域部分商铺已被被上诉人擅自变更租赁用途，出租给苏宁公司用于经营电器卖场和出租给其他个人用于经营美容美发。二层区域部分商铺仍在对外招商，直接导致该购物广场人流量寥寥无几，致使上诉人签订该《租赁合同》的合同目的、经营目的发生不能。四、一审法院认定“未及时恢复供电，显然具有过错”为认定事实不清，事实上是被上诉人故意断电严重违约在先，应根据《租赁合同》的约定，赔偿全额损失。五、法院不能依上诉人起诉后，被上诉人恢复供电，认定双方合同可以继续，显然是没有考虑被上诉人停电给上诉人造成的严重后果，有失公正。综上，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人福州深深房地产开发有限公司答辩称：一、关于消防问题。福州市公安消防支队于2011年9月8日对博仕后家园B区1—4#楼、7#楼建筑工程出具验收合格的消防验收通知书。博仕后购物广场已经消防验收合格。《福建省消防条例》第二十三条规定：“建筑物实行承包、租赁或者委托经营管理时，双方应当明确各自的消防安全责任。发包人、出租人或者委托人应当提供符合消防安全要求的建筑物或者场所，承包人、承租人或者受委托人应当在其使用、管理范围内履行消防安全职责。”据此，福州市公安消防支队出具验收合格的消防验收通知书后，答辩人已经完成消防验收合格的义务，可以将建筑物交付使用，店面交付给上诉人使用后，二次装修后若还需消防验收，也属于上诉人履行消防安全职责范围，上诉人不能把其自身职责无理强加给答辩人。闽侯县公安消防大队要求个别整改事宜，答辩人依规整改即可，不影响建筑物交付使用。二、关于统一开业时间及免租期起算时间问题：博仕后购物广场已于2011年12月24日统一开业，并且，上诉人亦于2011年12月24日开始实际营业，理应从此时间开始计算免租期。上诉人声称统一开业系指100%的商铺同时开业，不符合商业惯例。博仕后购物广场系由福州天之骄物业服务有限公司统一管理，其向上诉人发送《通知》完全适格，并且，两份《通知》都已经由上诉人亲笔签收。三、关于欺诈招商问题。答辩人和上诉人之间的权利义务关系应以《租赁合同》的约定为准，上诉人诉称所谓欺诈招商显然是拒不履行缴纳租金义务的一种托辞。答辩人将部分商铺出租给苏宁公司经营电器卖场，是答辩人的合法权利。并且，引进大卖场有利于吸引更多的顾客，对上诉人根本没有造成不利影响。四、关于商铺未正常用电问题。上诉人拒不履行缴纳租金义务在先。后经答辩人反复催讨，上诉人一直以种种理由推委搪塞。现在，上诉人声称没有催款，显然有悖于日常生活经验。在出现未正常用电事宜后，上诉人又不积极协调，显然具有明显过错。一审判决认定双方都有过错，并对该期间租金减半处理，已经对上诉人有所偏袒，上诉人关于该方面的上诉理由亦缺乏依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人在原审诉讼过程中提供的证据已随原审案卷移送本院。
在二审审理过程中，双方就本案均未向本院提交新证据。
根据本案现有证据，本院确认原审认定的事实清楚。
本院认为，上诉人主张解除合同理由有四：一是原审认定被上诉人开业时间有误；二是博仕后购物广场未经消防验收合格，不符合出租条件；三是被上诉人违反招商规划，导致合同目的无法实现；四是被上诉人擅自关闭讼争商铺电力设备，违反合同约定。对上述四个理由，本院分析认定如下：
一、租金的起算期问题。本院认为，双方当事人在《博仕后购物广场租赁合同》第十四条约定，免租金三个月，自统一开业之日起计算，但是对“统一开业”并未作出明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，由于双方当事人对“统一开业”无法达成新的合意，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。《博仕后购物广场租赁合同》第四条租赁费用约定租金起租日自2011年12月25日起，结合上诉人的陈述，其也是在此日期将讼争店铺开张营业。福州天之骄物业服务有限公司于2011年12月24日、2011年12月29日向上诉人发出通知，表明博士后时代购物广场已定于2011年12月25日试营业，各商户免租期将从试营业之日起开始计算，原审法院根据商业惯例确定双方约定的“统一开业”应为已招商商铺的统一开业时间符合本案事实，系适用法律正确。上诉人虽否认该通知下方的签字非本人所签，但其并未申请鉴定。至于上诉人主张福州天之骄物业服务有限公司与被上诉人之间不存在委托代理关系，福州天之骄物业服务有限公司发出的通知不能作为认定开业时间依据的观点，本院认为，被上诉人自认系其委托福州天之骄物业服务有限公司发出通知，而福州天之骄物业服务有限公司作为博仕后购物广场的物业管理单位，接受博仕后购物广场开发单位即被上诉人的委托通知统一开业时间，亦符合常理，且福州天之骄物业服务有限公司通知统一开业的时间与博仕后购物广场已招商商铺实际开业时间相符。综上，原审法院根据上述两份通知认定博仕后购物广场于2011年12月24日统一开业，事实清楚。
二、消防问题。上诉人主张，讼争商铺未通过消防验收。本院认为，根据福州市公安消防支队于2011年9月8日出具的榕公消验（2011）第0155号《建设工程消防验收意见书》可以认定，博仕后购物广场在统一开业之时已经通过消防验收，达到开业标准。虽然闽侯县公安消防大队在2012年8月27日出具的《关于闽侯上街博士后B区3-2号楼一层举报投诉件查处情况的反馈》中有提及博仕后购物广场存在消火栓箱内器材未配备到位，中庭附近疏散通道设置影响疏散的营业柜台等问题，但本院认为，消防隐患的整改并非合同约定的解除条件，亦非导致合同目的无法实现的法定解除条件。故上诉人以此为由主张解除租赁合同不成立。同时原审亦指出被上诉人应根据消防大队的意见及时组织整改，为商户提供安全可靠的经营环境，本院认为，原审对此认定符合本案事实。
三、招商规划变更问题。上诉人所经营的店铺经营范围属“潮流服饰”范围之内，故上诉人认为被上诉人招商规划变更要求解除合同，缺乏依据。上诉人主张因苏宁电器的引进导致购物广场人气下滑，没有证据支持，本院依法不予采信。
四、讼争店铺停电的过错问题。原审法院认定导致讼争店铺在2012年5月17日至2012年9月9日长达115天内未能正常供电的过错在被上诉人一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人应就无法提供正常使用的经营场所而导致的损失承担赔偿责任。故原审支持上诉人四个员工115天的总工资损失30666.67元，符合法律规定与本案事实，应予支持。鉴于到2012年9月讼争店铺恢复通电后，上诉人在讼争店铺继续经营至今，并未导致合同目的无法实现，故上诉人以此为由主张解除合同，并进而主张被上诉人返还履约保证金和租金、赔偿讼争店铺的装修损失，不能成立。
因本案房屋租赁合同未达到解除条件，故双方均应按合同继续履行，原审法院根据合同约定以及诉请，判定被上诉人向上诉人支付律师费3000元，并无不妥，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回张旻光上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币3344元由上诉人张旻光负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞淑娟
审判员 卢秋华
审判员 郑乐影
二〇一四年二月十七日
书记员 张志灯
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。