宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石大民初字第1702号
原告石嘴山市立昌物业服务管理有限公司，住所地位于大武口区绿城雅居小区。
法定代表人杨立军，系该公司经理。
委托代理人王金玲，女，1963年10月31日出生，汉族，系原告公司办公室主任。
被告刘永生，男，1972年11月6日出生，汉族，宁夏某公司董事长，住大武口区。
委托代理人刘涛，宁夏致和律师事务所律师。
委托代理人江泳，宁夏华远房地开发有限公司办公室主任。
原告石嘴山市立昌物业管理有限公司与被告刘永生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理，依法由代理审判员黎坤适用简易程序，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨立军及委托代理人王金玲，被告的委托代理人刘涛、江泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月，原告与大武口区某小区业主委员会签订了物业服务合同。合同生效后，原告按约定提供了物业服务。被告拥有的坐落于某小区A段综合楼的A酒店，房屋面积为5924.12㎡，2014年1月至12月，计12个月，共计欠交综合物业服务费38388.30元；2015年1月至6月，计6个月，欠交物业费19194.10元。欠交物业用房（面积513.70㎡）2014年1月至12月的物业费2219.20元，2015年1月至6月的物业费1109.60元。某小区3号楼1单元601室（面积91.98㎡）2014年1月至12月物业费397.40元及2015年1月至6月的物业费198.70元也未缴纳。被告欠付原告以上物业费合计61507.10元经原告多次催要，被告均不予交纳。同时，被告的上述行为已经构成违约，按照合同约定，被告应当承担违约责任。原告为此诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付综合物业费及公共设施维护费60911.25元（审理过程中，原告自愿撤回对某小区3号楼1单元601室欠交物业费合计596.10元的主张）；2.被告按合同约定向原告支付违约金18452.10元；3.诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.涉案建筑物范围独立，区别于公共区域，物业服务设施是单独配套设立，不应划为原告管理的公共区域，不应缴纳物业费；2.被告从未接到任何关于成立业主委员会的相关事项，也从未与原告签订物业委托管理合同，故涉案物业委托合同效力不及于被告；3.涉案建筑物一直由被告进行专有自行管理，不享受原告提供的包括保洁、保安、安全、公共设施维护等各项服务，应当视为原告并未向被告提供物业服务。综上所述，请求法院依法判决被告不予支付物业费。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交的证据，被告的质证意见：
证据一、某小区物业服务合同一份，证明原告与某小区业主委员会签订了物业服务合同，并且按照合同提供了物业服务。
被告质证对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对某小区业主委员会成立的合法性有异议，且该业主委员会在成立之初未履行通知被告的义务，导致被告对该份合同的约定不知情，也没有提出合理意见。
证据二、石嘴山市信访督办局协调会议纪要一份（复印件），证明A酒店是某小区不可分割的一部分，被告是该小区的业主，有享受物业服务的权利及缴纳物业费的义务。
被告质证对该证据无异议。
证据三、（2012）石大民初字第1798号民事判决书及（2013）石民终字第181号民事判决书各一份，证明被告是某小区的一个业主，被告作为该小区的业主接受原告的物业服务，就应该缴纳物业费。
被告质证认为，在上述判决中并未涉及原告提供服务的瑕疵问题，所以对本案不产生参照效力。
证据四、石嘴山市大武口区物业服务企业考核内容及评分细则一份，证明原告已经较好履行了物业服务合同。
被告质证对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对其证明目的有异议，不能证实原告对涉案独立专属区域提供物业服务的情况。
被告为支持其抗辩主张成立，向本院提交的证据，原告的质证意见：
证据一、保洁员工登记表及聘任合同、保安员工登记表及聘任合同、维修员登记表及聘任合同各一份，A酒店2014年工资发放表一组，证明该酒店包含在公共区域物业服务领域的保洁、保安情况，以及上下水暖维修全部由酒店自行完成，原告未提供任何服务。
原告质证对该证据的真实性、合法性无异议，但对其证明的目的有异议，A酒店是一个企业，其内部用工及专用部位所使用的员工是企业自己的行为，与物业服务无关。
证据二、A酒店工程验收单两份、收据两份，证明涉及原告服务的后院下水以及滤油池清理工程全部由被告自行完成。
原告质证对该证据的真实性、合法性无异议，对其证明的目的有异议，滤油池是所有餐厅自己必须具备的设施，应由自己管理和使用，属自用设施。
证据三、照片五张、视频四段（光盘），证明绿都酒店具有独立的院落、围墙、安保、停车场、供配电、消防给排水，具备单独实施物业管理的基本条件。
原告质证对该证据的真实性无异议，但绿都酒店的后院属于违章占用，原告的证据二可以证实。
证据四、（2011）石民商初字第39号判决书及（2012）石民商终字第3号判决书各一份，证明类似情况下判决按照提供服务程度和比例确定物业费。
原告质证对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该判决书所涉及的物业纠纷与本案不是同一类型，且无关联性。
本院对原、被告以上证据的综合认证意见为，原告提交的证据一、二、三，来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，原告的证明目的成立，本院予以采信；被告质证对某小区业主委员会成立的合法性有异议，其该质证意见与本案不具有关联性且其也无相应证据予以证实，故其该质证意见本院不予采信。原告的证据四来源合法，内容客观，与本案具有关联性，被告质证对其证据三性无异议，该证据一定程度上反映了原告履行物业服务合同的一些基本情况，能够证实原告已经适当履行了物业服务合同，对该证据本院予以采信。被告提交的证据一、二、四与本案不具有关联性，本院不予确认；被告的证据三反映的是被告拥有的不动产即A酒店房屋周围的一些基本情况，与本案不具有实质关联性，故本院不予确认。
根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对双方证据的认证，确认本案的事实如下：
2013年4月1日，原告与大武口区某小区业主委员会签订了绿城雅居小区物业服务合同一份。合同生效后原告按约定提供了物业服务。被告是绿城雅居小区的一个业主，其占有的一处不动产A酒店，该酒店面积为5924.12㎡，欠交自2014年1月至2015年6月计18个月的物业费，按商业用房综合物业服务费0.54元／月•㎡的标准计算为57582.45元；欠交小区物业用房（面积513.70㎡）2014年1月至2015年6月计18个月的物业费3328.80元。就上述物业费原告多次催要，被告均不予交纳。原告为此诉至法院，请求判如所请。
本院认为，被告作为大武口区某小区的一位业主，该小区业主委员会代表该小区业主与原告签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应当全面履行各自的义务。原告按照物业服务合同的约定向被告提供了物业服务，被告则应按照约定向原告交纳物业费，故原告要求被告交纳2014年1月至2015年6月期间A酒店的物业费57582.45元、小区物业用房的物业费3328.80元，合计60911.25元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。物业服务合同约定了关于延期支付物业费承担违约金的计算方法，被告未按约定的时间交纳物业费已是事实，故原告要求被告支付违约金的请求成立，原告起诉时主动降低违约金数额，要求被告支付所欠物业费30%的违约金，因审理过程中，原告自愿撤回了部分诉讼请求，故违约金本院依法调整为18273.38元（60911.25元×30%），对此本院予以支持。庭审中，原告自愿撤回对大武口区某小区3号楼1单元601室的物业费合计596.10元的主张，本院予以准许。被告抗辩认为绿都大酒店建筑物范围独立，区别于公共区域，其不是某小区的业主，故不应交纳此部分物业费，本院认为，被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信，具体理由如下：首先，被告合法占有的该部分房屋确为独立的不动产，但该不动产并不是孤立单一楼房，该不动产所占据的三维立体空间要与某小区其他不动产发生横向、纵向的直接连接，在建筑物上要进行所有权的区分，如上水、排水管道的共用；被告所占有的房屋是与某小区其他房屋一起组成一个较封闭区域，区域空间的利用是彼此相互的，如小区绿地的使用，被告占有房屋面积要给其他小区业主预留适当的绿地，反之也一样，所以被告占有的房屋与某小区的相关业主的房屋之间不是独立的；其次，被告合法占有的房屋用于经营商业活动，这种商业活动不具有社会活动的特殊性反而因其具有盈利性，而应承担更大的社会责任，被告作为某小区一般业主接受原告的物业服务，交纳物业费亦不能免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第十五条第（二）项及第三十五条之规定，判决如下：
被告刘永生向原告石嘴山市立昌物业管理有限公司支付综合物业服务费60911.25元、违约金18273.38元，合计79184.63元，于本判决生效后十日内付清。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1798元，减半收取899元，由原告石嘴山市立昌物业管理有限公司负担39元，由被告刘永生负担860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
代理审判员 黎 坤
二〇一五年七月六日
书 记 员 魏娟娟
附：本案适用法律条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。