江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终268号
上诉人（原审原告）：吉安市三星物业有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园。
法定代表人：何颖，该公司经理。
委托代理人：杨桂平，系该公司职工。
委托代理人：杨龙生，江西赣中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗筱琳。
上诉人吉安市三星物业有限公司因与被上诉人罗筱琳物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2015）青民初字第562号民事判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，原告吉安市三星物业有限公司与吉安市青原区滨ＸＸ庭小区的建设单位吉安市宏图实业开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对吉安市青原区滨ＸＸ庭小区提供前期物业服务。合同约定物业服务事项为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。合同还约定商业4物业费每月1元/㎡。合同签订后，原告依约对吉安市青原区滨ＸＸ庭小区提供物业服务。涉案滨ＸＸ庭小区8栋、9栋、10栋门面业主是被告罗筱琳，房屋面积为1591.55m2，被告罗筱琳将上述门面出租他人用于餐饮经营。后因物业费收取问题与被告出现纠纷，原告于2015年6月4日送达书面催缴物业费通知单向被告催收，要求被告按每平方米1元价格缴纳2014年11月10日至2015年6月30日的物业费12096元，但被告拒收并未予交纳。原告催收未果后，诉至法院要求解决。原告称其物业费按1元/㎡以被告门面实际面积1591.55㎡计收，金额为：71591.55+（1591.55÷30天20天）=12201元。诉讼中，被告提交了其门面小区现状照片，照片反映被告窗前一楼至二楼阳台的空间已被人用不锈钢封闭，用于停放摩托车，花坛绿化中杂草较多，许多砖块散落，地面堆放了河沙，卫生情况不理想。被告称照片能证明其门面窗户前沿被楼上业主用不锈钢搭建，物业不处理，垃圾是其自己处理，楼上业主随意丢掷的垃圾也是自己处理。原告称业主违规装修的垃圾、油渍不属于其服务范围，不锈钢围栏系二楼业主自己搭建，其已通知了城管。
原审法院认为：原告与吉安市青原区滨ＸＸ庭小区建设单位吉安市宏图实业开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为吉安市青原区滨ＸＸ庭小区所辖物业的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该前期物业服务合同对被告应具有约束效力。被告作为小区业主及物业使用人应及时交纳物业费。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费。故原告要求被告支付物业费的诉请合法，对其合理部分予以支持。原告作为小区物业服务提供方，也应尽善良管理人的责任，努力提高服务质量和水平，若不服务或少服务，将构成违约。从被告提供的照片情况反映看，原告对所辖物业未尽到垃圾收集、清运、公共绿化的养护和管理和装饰、装修管理义务，其服务存在瑕疵，应减收其30%的物业费，故被告应交纳的物业费为12201元70%=8540.7元。鉴于原告自身服务实际情况，且被告未缴纳物业费系事出有因，故对原告要求按20%计收违约金的主张不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，判决如下：被告罗筱琳在本判决生效后十日内向原告吉安市三星物业有限公司支付自2014年11月10日起至2015年6月30日止的物业费8540.7元；驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元减半收取，原告吉安市三星物业有限公司负担25元，被告罗筱琳负担60元。
上诉人吉安市三星物业有限公司不服上述判决，向本院提出上诉称：一审法院根据被上诉人罗筱琳提供的照片就认定上诉人对所辖物业未尽到垃圾收集、清运、公共绿化的养护、管理以及装饰、装修管理义务，属于事实认定错误。对被上诉人罗筱琳提供的照片，首先要确定照片形成的时间、地点、真伪以及与本案物业的关联性。其次照片反映的事实是静态。仅从被上诉人罗筱琳提供的照片无法得出上诉人对所辖物业未尽到垃圾收集、清运、公共绿化的养护、管理以及装饰、装修管理义务。同时一审法院认为被上诉人不缴纳物业费系事出有因，且并未指出该因与上诉人是否有因果关系，就认定被上诉人无需支付违约金，亦属事实认定错误。一审法院认定事实错误，必然导致适用法律不当。故请求撤销（2015）青民初字第562号判决，改判被上诉人罗筱琳向上诉人支付拖欠的物业费12201元及其违约金2440元。
被上诉人罗筱琳答辩称：被上诉人的门面是租给别人，一审中被上诉的租户已经把店面的环境劣势情况进行了说明。物业公司没有为被上诉人服务，被上诉人请人清理下水道、垃圾，小区的杂物乱堆乱放并且乱搭棚子影响店里的采光，被上诉人去物业公司反映，物业公司也没有人去管理。物业费收取不合理。
根据上诉人吉安市三星物业有限公司的上诉理由和被上诉人罗筱琳的答辩的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、吉安市三星物业有限公司的物业服务是否到位？2、应否减收吉安市三星物业有限公司30%的物业费及支持其20%的违约金？
二审审理期间，上诉人吉安市三星物业有限公司向本院提交三份证据：1、滨ＸＸ庭小区部分业主缴纳物业费情况，证明小区的物业服务得到业主的认可。2、清洁工清扫照片，证明物业公司履行了合约义务包括环境卫生管理。3、被上诉人违规装饰装修的照片及报告，证明业主周边环境卫生差是被上诉人自身造成，上诉人已向城管部门报告。被上诉人罗筱琳质证后认为，住宅业主觉得钱少所以部分业主会交物业费。被上诉人店面是做餐饮的，卫生脏些，物业公司不会帮被上诉人做清洁服务。本院认为，部分业主缴纳物业费情况不能证明上诉人对被上诉人门面的物业管理服务到位，对该证据不予采信。清洁工的清扫照片无法证实上诉人对被上诉人门面的物业进行了清扫及垃圾清运，对该证据不予采信。对被上诉人违规装饰装修的照片及报告部分一审已提交，不属于法律规定的二审新证据，故不予采信。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人吉安市三星物业有限公司与吉安市青原区滨ＸＸ庭小区建设单位吉安市宏图实业开发有限公司签订前期物业服务合同，约定物业服务事项为：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；装饰装修管理服务等。被上诉人罗筱琳在一审期间提交了其门面小区现状照片，照片反映被上诉人罗筱琳窗前一楼至二楼阳台的空间已被人用不锈钢封闭，用于停放摩托车，花坛绿化中杂草较多，许多砖块散落，地面堆放了河沙，卫生情况不理想。被上诉人罗筱琳提供的证据证明吉安市三星物业有限公司未尽到垃圾收集、清运、公共绿化的养护和管理及装饰装修管理服务，其提供的物业服务不到位，应承担相应的违约责任。一审法院依法判决吉安市三星物业有限公司减收30%的物业费及不予支持其要求按20%计收违约金的诉请并无不当。上诉人吉安市三星物业有限公司作为物业服务公司，应该认真听取小区内广大业主对物业服务的合理意见和建议，加强与业主之间的沟通，努力提高服务质量和水平。被上诉人罗筱琳作为业主，应当主动及时的交纳物业服务费，尽力配合物业公司做好小区的物业管理，双方在产生矛盾时加强沟通、相互谅解，促使小区的物业管理良性、和谐发展。
综上所述，上诉人吉安市三星物业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吉安市三星物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文忠
代理审判员 郭 琴
代理审判员 胡 婧
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张志坚