济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第2416号
原告（反诉被告）山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人郑丙文，男，生于1990年9月23日，汉族，该公司法务专员，住该单位宿舍。
委托代理人王瑞雪，女，生于1984年1月22日，汉族，该公司客服人员，住该单位宿舍。
被告（反诉原告）王宪亮，男，生于1968年1月18日，汉族，居民，住济南市长清区。
委托代理人鲍荣军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人吴树涛，山东才有律师事务所实习律师。
原告山东鲁商物业服务有限公司与被告王宪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张君凤依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司的委托代理人郑丙文、王瑞雪，被告王宪亮的委托代理人鲍荣军、吴树涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁商物业服务有限公司诉称，2009年3月20日，山东省鲁商置业有限公司授权原告全权负责对鲁商常春藤小区12号楼、13号楼一层共计14套商铺的经营管理工作至其将房屋出售为止。2012年9月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将12-2-101商铺出租给被告，租赁期限一年，被告按0.8元／天／平方米的标准交付租金，按照2元／月／平方米的标准交付物业费，租金每季度为一个缴费期，被告应于上一个缴费期届满之前交清下一个缴费期的租金，物业费每半年为一个缴费周期。租赁期内有关该商铺的水电费、空调费、供暖费、通讯费等其他费用均应由被告承担，如被告逾期交纳或不交，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日按未付租金总额的万分之三十向原告支付违约金。合同生效后，原告按照租赁合同约定履行了自己的义务，但被告无故拖欠2012年10月19日至2013年7月18日房屋租赁费32934.7元，2012年7月19日至2013年7月18日物业费3619.2元，水电费20283.6元，于2014年7月20日形成违约金6119.3元。原告多次上门及书面催缴，均无效果。按照我国相关法律法规规定，合同当事人应依照合同约定履行义务。被告拖欠租金、物业费、水电费的行为严重违反了我国合同法的规定及双方签订的租赁协议的约定，严重侵害了原告方的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，维护原告的合法权益，判令被告向原告支付拖欠的商铺租赁费32934.7元、物业费3619.2元、水电费20283.6元等共计56837.5元，支付自2012年7月19日起至2014年7月20日止的违约金，本案的诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。
被告王宪亮辩称，一、原告诉讼主体不适格，原告不是涉案房屋的所有权人，原告称受山东省鲁商置业有限公司委托经营管理，但该置业公司是否是产权人尚不明确，据此，原告与本案无直接利害关系，不具备诉讼主体资格。二、原告以自己的名义按房屋租赁合同为由起诉被告，同时主张房租和物业服务费是两个不同的法律关系，原告及充当物业所有人，又充当物业服务提供者的不同诉求在本案中一并审理相互矛盾。三、诉前原告作为物业管理人与被告正常履行合同过程中，在被告不拖欠任何费用的情况下，明知被告经营的餐饮受水电影响最大，无故对被告断水断电5天，并将被告打伤，造成直接损失23851.75元、间接损失6万余元，为此被告提起反诉，原告提供的物业服务也不到位，因其违约在先且多次违约，并拒绝赔偿被告的全部损失，被告遂于2012年10月19日解除了与原告的合同，将商铺交还给原告，原告向被告主张租赁费、物业费无事实依据，更无权所要违约金。再者，原告计算违约金的起止点也前后矛盾，按照合同约定，租金每季度支付一次，2013年4月18日为最后一次支付期限，应为违约金计算的起算点，原告的诉请是被告自2012年10月19日起拖欠房租，从7月19日计算前后矛盾；物业费每半年为一个结算周期，2013年7月18日应为违约金的起算点，自2012年7月19日计算也前后矛盾。原告起诉的水电费没有事实依据，因被告已于2012年10月19日搬离该商铺，并将钥匙交给了原告，不可能产生水电费，且原告多次停水停电，不可能产生2万多元的费用，原告也没有证据证明水电费已经产生和已经代交。再者原告没有按照合同第三条第四项约定向被告开具正式发票，属于违约，应按照违约责任承担方式对等向被告承担违约责任。
反诉原告王宪亮诉称，反诉人承租涉案商铺期间，均按时交纳了相关费用。2012年4月19日，反诉被告不明原因的故意断水断电，反诉原告找到反诉被告要说法时，被其工作人员殴打，反诉原告被迫反击。直到同年4月24日才恢复正常的水电供应，在此期间，因需冷冻、保鲜的生鲜食品、蔬菜、肉类等均全部变质，损失达5651.75元，因停业导致不能给协议客户送盒饭直接损失7200元，客户因此取消了长期合作关系，停业5天按日均营业额2200元计算，营业损失11000元。以上直接损失共计23851.75元，协商过程中反诉被告只同意赔偿2000元，与反诉原告损失相差甚远。反诉被告严重违约，应当赔偿反诉原告的损失，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失23851.75元，由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告山东鲁商物业服务有限公司辩称，一、被告方根据合同约定应交付水电费、物业费、管理费，但被告方严重违约在先。二、关于反诉原告方陈述被我公司人员殴打无事实依据，也不符合常理。三、关于造成损失部分，停水电是因为故障，并且仅仅停电一小时，并没有达到反诉原告称的几天时间，且停电一小时不可能造成如此多的损失。四、关于反诉原告主张的损失没有事实和法律依据，我方不予认可。
经审理本院认定，山东鲁商物业服务有限公司长清分公司系原告山东鲁商物业服务有限公司的独资分公司，领取了营业执照，但不具备法人资格。山东鲁商置业有限公司系济南市长清区鲁商常春藤小区的开发商，2009年3月20日，该公司授权原告山东鲁商物业服务有限公司经营位于济南市长清区鲁商常春藤小区12号楼、13号楼一层共计14套商铺，委托权限有：1、以原告名义与小商户签订商铺租赁合同并收取租赁费，收取的租金暂时留在原告账户，原告从中扣除经营管理费用等相关费用；2、原告全权负责对商铺的经营管理，有权自行处理但不限于小商户的招商、续租、管理等事宜，协调处理各方之间的关系；3、基于本授权及相关物业服务合同的约定，原告有权向授权经营范围内商铺的承租人收取包括但不限于房屋租赁费、水电费、物业费等费用，如出现承租人拖欠上述费用等严重违约行为时，有权以原告名义提起诉讼并进行和解、调解，承认或放弃诉讼请求等。委托期限自2009年4月1日至山东鲁商置业有限公司将商铺出售为止。2012年7月19日，经山东鲁商物业服务有限公司授权，山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告王宪亮签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租山东省鲁商置业有限公司所有的常春藤小区12-7号150.8平方米的商铺从事餐饮经营，租赁期自2012年7月19日至2013年7月18日，商铺租金总额为43430.4元（租金标准每天0.8元／平方米计算），每季度为一个缴费期，于上一个缴费周期届满之前交清下一个缴费期的租金；物业服务费每半年1809.6元（物业费标准2元／平米／月），半年为一个结算周期；该合同第八条违约责任中的第3项约定，承租人与其交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日按照未付租金总额的万分之三十支付违约金。被告交纳房屋租赁费至2012年10月18日，尚欠2012年10月19日至2013年7月18日的房屋租赁费32934.7元和2012年7月19日至2013年7月18日期间的物业费3619.2元未付，后经原告催要，被告至今未付。另，2012年4月19日，双方因水电供应中断问题发生冲突，被告王宪亮因此被济南市公安局拘留，被拘留期间其经营的餐馆也停止营业。2012年7月26日，原告以被告自2012年7月19日起拖欠物业费、管理费及严重影响12号楼业主正常生活为由，向被告送达了单方解除房屋租赁合同的通知，并限被告于当日将煤气炉具搬离小区，但被告接到通知后并未搬离。
诉讼中，原告称双方曾口头约定由原告代收被告承租商铺的水电费，按照单价水为5.4元／方和电1元／度的标准计算，但未能提供证据。被告王宪亮称在2012年10月19日已搬离了本涉案商铺，并将钥匙交给原告，双方租赁合同终止，但未能提供证据。
本院所确认的上述事实，有原告提交的土地使用证、预售许可证、授权委托书、房屋租赁合同、缴费记录、身份证复印件、催缴通知及当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的主要问题有：一、原告本次起诉的程序是否合法；二、原告诉请及被告反诉请求是否应当支持。
首先对于山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告王宪亮签订的房屋租赁合同的效力及原告的诉讼资格问题，本院认为，根据原告提供的土地使用证等证据，可以证实被告承租的济南市长清区常春藤小区13-4号商铺的产权人系山东鲁商置业有限公司，对此原告提供的房屋租赁合同中也有明确记载，被告在该合同中签字表明对此知情。山东鲁商置业有限公司将该商铺的招商、续租、管理等事宜授权原告负责，包括以自己名义与小商户签订商铺租赁合同并收取租赁费，而山东鲁商物业服务有限公司长清分公司系原告的独资分公司，不具备法人资格，根据《公司法》规定，分公司所有的权利义务均由被告山东鲁商物业服务有限公司承担，故山东鲁商物业服务有限公司长清分公司经原告同意以自己名义与被告王宪亮签订的房屋租赁合同的行为后果应由山东鲁商物业服务有限公司承担，即山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告王宪亮签订的房屋租赁合同有效，且对原告及被告均具有约束力，结合山东鲁商置业有限公司授权委托书的授权范围，原告有权就被告的违约行为提起诉讼。至于原告以房屋租赁合同为由起诉，能否同时主张物业服务费，本院认为，既然在房屋租赁合同中双方对物业费、房屋租金均有明确，原告依据该合同一并主张并无不当。
其次，原、被告签订的租赁合同约定，被告自2012年7月19日至2013年7月18日承租常春藤12-1号商铺，房租每个季度一付，被告已将2012年10月18日之前的房屋租金付清，根据合同约定，被告应当分别于2012年10月19日、2013年1月19日和2013年4月19日前支付2012年10月19日至2013年7月18日期间共三个季度的房屋租金，但被告至今尚未支付，原告虽曾于2012年7月26日向被告送达解除房屋租赁合同通知，被告并未搬离，原告也未再进一步催促被告终止租赁合同，即双方均未实际履行该通知的内容，应视为原合同并未解除，被告虽然称其已经于2012年10月19日将该商铺的钥匙交还原告，终止了双方的房屋租赁合同，但未能提供有效证据，证人证实10月份后被告的餐馆停止营业，但本院认为，被告承租期间是否停业是被告自行决定的，被告应当就是否已将房屋交还原告进行举证，否则无法证明双方签订的房屋租赁合同提前终止，故原告要求被告按照合同约定支付拖欠房屋租赁费、物业费的请求合法，应当予以支持；对于物业服务费，被告享受了物业服务就应当及时支付2012年7月19日至2013年7月18日的物业费共计3619.2元，原告的该项请求合法，本院予以支持。对于违约金，因合同中有明确约定，被告无正当理由拖欠房屋租赁费、物业费的行为违反双方约定，损害了原告的合法权益，应当按照合同约定承担违约责任，现原告要求被告每逾期一日按照未付租金万分之三支付违约金的请求，应当予以支持；但对物业费部分双方仅仅约定每半年支付一次，因未明确是预交还是后交费，本院认定拖欠物业费部分的违约金应自2013年1月19日和2013年7月19日起计算。至于原告请求的水电费，因双方签订的房屋租赁合同中并未约定，虽然原告称双方曾口头约定，但未能提供证据，其主张已经代被告向供电公司和自来水公司支付了水电费，现要要求被告支付的请求，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。
对于被告主张原告赔偿其因停水停电导致的经济损失（含生鲜食品变质损失5651.75元、盒饭损失7200元、停止营业损失11000元）共计23851.75元的请求，本院认为，被告方虽有证人证实原、被告之间就停水停电问题发生冲突及事后被告被公安局拘留、餐馆停业5天的事实，但就具体停电多长时间及被告的损失证人均系听说或主观推测，被告自己也没能提供直接证据证实，故其上述主张不成立；而被告虽然停业5天属实，但该期间被告本人被公安局拘留，其称因停水停电才导致的停止营业理由不成立，且被告也未能证实其餐馆每天的收入情况，故其主张的11000元营业损失，本院不予支持。
案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告王宪亮向原告山东鲁商物业服务有限公司支付2012年10月19日至2013年7月18日的房屋租赁费32934.7元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、由被告王宪亮向原告山东鲁商物业服务有限公司支付2012年7月19日至2013年7月18日的物业服务费3619.2元，限于本判决生效之日起十日内付清；
三、由被告王宪亮按照每天万分之三的标准（以10978.2元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2012年10月19日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
四、由被告王宪亮按照每天万分之三的标准（以10978.2元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年1月19日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
五、由被告王宪亮按照每天万分之三的标准（以10978.2元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年4月19日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
六、由被告王宪亮按照每天万分之三的标准（以1809.6元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年1月19日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
七、由被告王宪亮按照每天万分之三的标准（以1809.6元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年7月19日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
八、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回反诉原告王宪亮的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费687元，由被告王宪亮承担，反诉费198元，由反诉原告王宪亮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张君凤
二〇一五年一月二十六日
书记员 房琳琳