抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0411民初3294号
原告金永波，男，汉族，1972年10月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省法库县。
委托代理人周明国，辽宁申源律师事务所律师。
被告柴雅德，男，1963年9月17日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
被告贾素萍，女，1963年11月17日出生，汉族，抚顺市民政局轧钢厂退休职工，住抚顺市新抚区。
第三人陈艳会，女，1959年7月8日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。
第三人耿晶，女，1966年7月1日出生，汉族，无职业，住顺城区。
委托代理人沈东民，辽宁人民律师事务所律师。
原告金永波诉被告柴雅德、贾素萍、第三人陈艳会、耿晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宣判后原告提出上诉，抚顺市中级人民法院将该案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金永波及其委托代理人周明国，第三人陈艳会，第三人耿晶及其委托代理人沈东民到庭参加了诉讼。被告柴雅德、贾素萍经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月29日，我委托第三人陈燕辉与二被告柴雅德、贾素萍签订了房屋买卖协议书，购买二被告位于抚顺市新抚区榆林街的房屋，购房款166500元。我向二被告交付全部房款后，二被告腾出房屋并将房屋手续及钥匙交给我，但我因房屋积水严重并没有立即居住。后该房屋要拆迁，但因回迁房屋一直没有安置，案外人张国丰称其能提前办理安置房屋，我将该房屋手续、钥匙及好处费5万元交给了张国丰。后多次催促张国丰办理回迁事宜，张国丰以各种理由推脱。2011年11月至2012年11月期间，张国丰伪造房屋买卖合同，将该房屋以9万元的价款卖给了第三人耿晶。第三人耿晶使用我给张国丰的房屋手续，占有使用安置后的房屋，即位于抚顺市顺城区23方块的房屋。现请求判令我委托第三人陈艳会与被告柴雅德、贾素萍签订的房屋买卖协议有效；确认位于抚顺市顺城区23方块房屋回迁安置房屋归我所有。
被告柴雅德未答辩。
被告贾素萍未答辩。
第三人陈艳会辩称，我与金永波系朋友关系，2009年左右金永波想买处平房，便让我帮忙打听，委托我买房。因我与柴雅德、贾素萍系邻居关系知道他们卖房的消息后，我便与柴雅德、贾素萍签订合同。金永波交付了房款，柴雅德、贾素萍也将房屋手续和钥匙交给了金永波，后来的事情，我就不清楚了。
第三人耿晶辩称，我与张国丰系邻居关系，2011年7、8月份，我欲购买一处平房，便委托张国丰帮忙打听。2011年12月左右，张国丰带我去查看案涉房屋，张国丰用钥匙打开门，房屋布满灰尘，可能长期无人居住。因为我觉得那一区域属采煤沉陷区，以后可能会动迁，所以同意购买。当时张国丰说房主要13万元，我打听了市值，该房屋大约是11万元至13万元。2011年12月9日早晨，张国丰拿着房屋所有权证原件及钥匙等找到我，说因为柴雅德病重急需用钱，可以以9万元的价格将房屋出售给我。我提出要跟柴雅德、贾素萍本人签订合同，张国丰说柴雅德病重，贾素萍负责照顾，无法亲自签合同，并拿出了柴雅德和贾素萍的授权委托书。我又去查验了房屋所有权证，发现是真实的。后又得知房屋动迁的确切消息，2013年9月11日与新抚区采煤沉陷搬迁办公室签订《房屋产权调换协议书》，2013年9月16日缴纳扩大面积款31847元，10月24日收到住宅进户通知单，被安置在现在的501号房屋，跟着动迁程序取得房屋并装修实际居住至今。另外，在签订协议后，张国丰数次向我索要钱款，因我觉得是他帮忙将房价从13万元协商至9万元，便陆续又给付了他41780元，超过13万元后，他再索要，我没有给他。房屋所有权证原件一直在我处，知道张国丰涉嫌刑事案件，我才知道房屋的事情。我认为占有使用回迁安置房屋三年之久，我已经善意取得该房屋，并且回迁安置房与陈艳会购买的平房并不是同一标的物。我作为该房屋的实际占有人，享有房屋所有权。
经审理查明，2009年12月27日，原告金永波与第三人陈艳会签订房屋买卖授权委托书，约定陈艳会代金永波签订房屋买卖合同。12月29日，被告柴雅德、贾素萍与第三人陈艳会签订买卖动迁户协议书，约定陈艳会购买柴雅德、贾素萍位于新抚区榆林街房屋（建筑面积82.96平方米），购房款166500元。签订买卖协议后，原告给付二被告房款后，二被告将房屋及房屋所有权证、结婚证、身份证复印件等证件交付原告，未办理过户手续。2011年11月，案外人张国丰称能为原告金永波提前办理该房屋的动迁安置，原告将该房屋所有权证等相关手续及50000元交付给张国丰。12月8日，案外人张国丰持有争议房屋的相关手续及伪造的与被告贾素萍签订的房屋买卖协议书，与第三人耿晶签订了协议书，约定将张国丰购买贾素萍名下位于新抚区榆林街房屋转让给耿晶，房款90000元，耿晶给付张国丰房款后，张国丰将该房屋手续给付耿晶。2013年9月11日，第三人耿晶以被告贾素萍委托人身份与抚顺市采煤沉陷搬迁办公室签订了房屋产权调换协议书。9月16日，第三人耿晶向抚顺市采煤沉陷搬迁办公室交纳31847元扩大面积款，扩大至103.85平方米。10月24日，抚顺市采煤沉陷搬迁办公室出具住宅进户通知单，将位于新抚区榆林街房屋安置为顺城区裕城路23方块房屋（建筑面积103.85平方米），第三人耿晶装修该房屋并居住至今。
另查，2015年11月9日，本院作出（2015）顺刑初字第193号刑事判决，查明“张国丰于2009年至2014年10月期间谎称能给被害人金永波办理位于抚顺市新抚区榆林街房屋动迁事宜，以需要好处费、办事经费为由，在抚顺市顺城区河东街一饭店内，先后骗取被害人金永波人民币50000.00以及房票、身份证明等物品。赃款被其挥霍。……张国丰于2011年11月至2012年11月期间，将金永波位于抚顺市新服务榆林街房屋房票及身份证明等手续骗出后，伪造房屋买卖协议书，向被害人耿晶谎称自己已将该房屋买下，将该房屋卖给被害人耿晶，先后骗取被害人耿晶购房款90000.00元。后又谎称能够为被害人耿晶办理该房屋动迁、过户事宜，并以需要好处费、办事经费为由，先后骗取被害人耿晶人民币40000.00元。赃款被其挥霍。”判决案外人张国丰犯诈骗罪判处有期徒刑六年，并处罚金人民币十万元，追缴张国丰诈骗赃款返还被害人金永波、耿晶等。
本院确认的以上事实有新抚区榆林街房照复印件、房屋买卖授权委托书、买卖动迁户协议书、（2015）顺刑初字第193号刑事判决，第三人耿晶提供的《房屋产权调换协议书》、进户通知书及本院庭审笔录在案为证，以上证据经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。庭审中，被告主张房屋装修花费16万元，原告不予认可。经释明，被告未在限定期限内递交书面鉴定申请，视为其放弃在本案中对房屋装修面积款价值的鉴定。
本院认为，双方当事人基于真实意思表示所订立的房屋买卖协议合法有效，应当依法予以保护。第三人陈艳会受原告金永波委托与被告柴雅德、贾素萍签订《动迁号买卖协议书》，虽签订的协议名为买卖动迁号，但从协议实质内容看，明确写明所涉房屋的位置、房屋价款、房屋物权手续需完备、甲方协助办理过户、合同签订之日起房屋归乙方所有等房屋的完整内容。因此该协议从其实质内容上讲，应为对原新抚区榆林街房屋（被动迁房屋）的买卖协议书。且柴雅德、贾素萍在2009年签订合同时即已收到金永波给付的全部房款，故本院对《动迁号买卖协议书》的真实性予以确认，该协议名为《动迁号买卖协议书》，实为对原新抚区榆林街房屋（被动迁房屋）的买卖协议书。关于耿晶辩称原新抚区榆林街房屋（以下简称被动迁房屋）与位于顺城区裕城路23方块房屋（以下简称X号房屋）应认定为两处房屋一节，从法律权利义务角度来讲，被动迁房屋在被动迁时，房屋所有权人的物权受到损失，政府应对该被动迁房屋予以补偿。为补偿该物权损失，政府将其安置在X号房屋。即权利人因对被动迁房屋所享有的所有权才能置换X号房屋的所有权，继受于被动迁房屋。故被告主张被动迁房屋与X号房屋的辩称理由，本院无法支持；关于耿晶主张其已善意取得该房屋一节,因判断是否构成善意取得的重要条件为支付合理的对价，而根据庭审查明的事实，耿晶支付给张国丰的购房款对价为90000.00元，而金永波购买同一处房屋的价款为166500.00元，双方差额较大，故对耿晶支付对价的合理性存疑；另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”，案涉X号房屋现产权登记人仍为贾素萍，故其并未完成“交付”。综上，本院认为耿晶不构成对房屋的善意取得；耿晶现无权占有案涉房屋，应经房屋交付原告使用；关于耿晶因办理X号房屋所支付的费用(扩大面积款项)及装修增值部分应如何处理的问题，因该项费用确已花费且其对房屋的装修亦对X号房屋产生的一定增值，房屋实际买受人应当予以补偿。本案为房屋买卖合同纠纷，对耿晶办理房屋拆迁置换安置所交纳的费用及房屋增值价款的补偿，不属于房屋买卖合同纠纷项下内容，且耿晶经本院释明后，并未向本院递交书面评估申请，耿晶可与原告协商或另行告诉。另外，关于原告及第三人耿晶给付案外人张国丰的钱款，已经生效的刑事判决书确认由张国丰返还，故本案不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告金永波委托第三人陈艳会与被告柴雅德、贾素萍于2009年12月29日签订的《动迁号买卖协议书》合法有效；
二、被告柴雅德、贾素萍于本判决生效后十五日内协助原告金永波办理坐落于顺城区裕城路23方块X号建筑面积为103.56平方米的房屋过户给原告金永波的手续，费用由原告金永波承担；
三、第三人耿晶于本判决生效后三十日内将坐落于顺城区裕城路23方块X号建筑面积为103.56平方米的房屋交付原告金永波使用。
案件受理费3630元，由原告金永波负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 李润海
审 判 员 张志坚
人民陪审员 徐延平
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王楚楚