重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05216号
上诉人（原审被告）重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337号11层，组织机构代码：62205665-8。
法定代表人范文浩，董事长。
委托代理人廖军，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人文昊，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高志新。
委托代理人李连军，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人陶发宝，重庆智圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）童玲。
委托代理人李连军，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人陶发宝，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人重庆华美地产发展有限公司与被上诉人高志新、童玲商品房预售合同纠纷一案，重庆华美地产发展有限公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第03128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年3月5日，高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订了《华美时代城房屋认购书》，约定高志新、童玲购买重庆华美地产发展有限公司开发的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼1-商业13号房屋，建筑面积113.38平方米，建筑面积单价为8000元／平方米，总房款为907040元。高志新、童玲在签订认购书时缴纳认购金453520元，该认购金在双方正式签署商品房买卖合同时转入房款，余款453520元自签订认购书之日起半年内付清。未尽事宜以双方签订的《重庆市商品房买卖合同》内容为准。2012年9月11日，高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定高志新、童玲于2012年9月11日一次性支付购房款907040元，重庆华美地产发展有限公司于2013年9月18日将商品房交付高志新、童玲使用。重庆华美地产发展有限公司如未按约定的期限交付房屋的，逾期超过30日后，高志新、童玲要求继续履行合同的合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，重庆华美地产发展有限公司按日向高志新、童玲支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向高志新、童玲支付违约金。2012年9月9日，重庆华美地产发展有限公司出具了童玲、高志新缴纳购房款907040元的发票。
一审庭审中，童玲确认其代高志新在《重庆市商品房买卖合同》中署名及捺印。高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司均认可涉案房屋至今未进行交付的事实。高志新、童玲称该房屋已经具备交付使用条件，重庆华美地产发展有限公司对此没有否认。
高志新、童玲在一审中诉称，2012年3月5日，高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订《华美时代城房屋认购书》，约定由高志新、童玲购买重庆华美地产发展有限公司销售的位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼商业13号房屋，建筑面积113.38平方米，总成交金额907040元。签约当日，高志新、童玲支付一半的购房款，余款在半年内付清。重庆华美地产发展有限公司于2012年9月9日向高志新、童玲出具购房款为907040元的发票。2012年9月11日，高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定重庆华美地产发展有限公司应于2013年9月18日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交高志新、童玲使用。合同签订后，高志新、童玲按约定履行了付款义务，但重庆华美地产发展有限公司未在约定的期限内交付房屋，应当承担违约责任。由于涉案房屋已具备交付条件，故诉至法院请求：1、判令重庆华美地产发展有限公司立即向高志新、童玲交付位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼1-商业13号房屋；2、判令重庆华美地产发展有限公司支付自2013年9月18日起至实际交付房屋之日止，以907040元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金；3、诉讼费用由重庆华美地产发展有限公司承担。
重庆华美地产发展有限公司在一审中辩称，重庆华美地产发展有限公司与高志新、童玲签订了《商品房买卖合同》，约定重庆华美地产发展有限公司将位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼商业13号房屋以907040元的价格出售给高志新、童玲，并确定了交房时间和条件，以及违约责任。重庆华美地产发展有限公司收取了高志新、童玲交纳的全部购房款后，没有在合同约定的期限将房屋交付给高志新、童玲，是因为童玲与重庆华美地产发展有限公司的母公司于2012年8月1日签订了为期10年的劳动合同，并在重庆华美地产发展有限公司从事具体工作。重庆华美地产发展有限公司基于上述关系将涉案房屋以远低于市场价的价格出售给童玲，该房屋差价应属于重庆华美地产发展有限公司预付给童玲的福利。现童玲在履行劳动合同未满1年就已离职，则应将作为福利的房屋差价补缴给重庆华美地产发展有限公司。由于双方未就上述事宜协商达成一致，故重庆华美地产发展有限公司没有将涉案房屋交付给高志新、童玲。另外，在《商品房买卖合同》中高志新的署名及捺印均非高志新本人所为，故合同并未生效。高志新、童玲的诉讼请求应当予以驳回。假如法院认定该合同有效，则高志新、童玲主张的违约金数额也过高，重庆华美地产发展有限公司要求依法予以调低。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。虽然高志新未在《重庆市商品房买卖合同》中签字及捺印，结合高志新、童玲与重庆华美地产发展有限公司签订的《华美时代城房屋认购书》，以及双方在签订《重庆市商品房买卖合同》前重庆华美地产发展有限公司就收取了高志新、童玲缴纳的全部购房款的事实，应当认定该合同成立有效。重庆华美地产发展有限公司以高志新未在合同中签字为由主张合同未生效的观点不成立，应不予支持。
重庆华美地产发展有限公司辩称以预付职工福利的方式，用远低于当时市场价的价格将讼争房屋出售给童玲，因其履职未满一年，故应当将作为福利的房屋差价补缴给重庆华美地产发展有限公司。重庆华美地产发展有限公司因此对高志新、童玲要求交付房屋具有先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。”重庆华美地产发展有限公司没有举证证明童玲对其负有债务，并且应当先于重庆华美地产发展有限公司履行交房义务前履行。因此，重庆华美地产发展有限公司的上述抗辩理由没有事实根据，不能成立。
高志新、童玲依约向重庆华美地产发展有限公司支付了全部购房款，履行了合同义务。重庆华美地产发展有限公司没有在合同约定的期限内将涉案房屋交付高志新、童玲使用，构成逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任。因高志新、童玲要求继续履行合同，故重庆华美地产发展有限公司应当向高志新、童玲交付房屋，并于该商品房实际交付之日起30日内向高志新、童玲支付自2013年9月19日起至实际交付房屋之日止，按日以高志新、童玲已付房款907040元的万分之二计算的违约金。高志新、童玲购买的系商业用房，在签订合同之前就将全部购房款支付给重庆华美地产发展有限公司，重庆华美地产发展有限公司无正当理由未在约定的期限交付房屋，给高志新、童玲造成资金占用损失以及经营损失。综合考量实际损失、过错责任、预期利益等因素，合同约定的违约金合理，不存在过分高于损失的情形，故对重庆华美地产发展有限公司调低违约金的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆华美地产发展有限公司于判决生效之日起10日内向高志新、童玲交付位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼1-商业13号房屋；二、重庆华美地产发展有限公司于上述房屋实际交付之日起30日内向高志新、童玲支付自2013年9月19日起至实际交付房屋之日止，以907040元的日万分之二计算的违约金。案件受理费减半收取480元，由重庆华美地产发展有限公司负担。
一审宣判后，重庆华美地产发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人高志新、童玲在一审中提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人高志新、童玲负担。理由是：1、涉案《重庆市商品房买卖合同》第二十八条明确约定“本合同自双方签订之日起生效”，因被上诉人高志新未在该合同上签字，且其一直未明确表示对被上诉人童玲的代签行为进行过授权或追认，也没有证据证明其实际履行了合同义务，故涉案《重庆市商品房买卖合同》至今未生效，尽管上诉人没有将位于重庆市九龙坡区石坪桥青龙村13号7号楼1-商业13号的房屋交付给被上诉人，但上诉人不应就此承担违约责任；2、被上诉人没有举证证明因上诉人的违约行为给其造成了实际损失，且被上诉人支付的购房款明显低于涉案房屋的市场价格，故被上诉人客观上不存在任何损失，合同约定的违约金明显过高，人民法院应予调低。
被上诉人高志新、童玲答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：1、涉案《重庆市商品房买卖合同》是否也已生效；2、对涉案《重庆市商品房买卖合同》约定的违约金标准是否应予调低。针对以上焦点问题，本院分别评述如下：
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，被上诉人高志新与童玲就购买涉案商品房屋共同与被上诉人签订了《华美时代城房屋认购书》；被上诉人于2012年9与9日出具的销售不动产统一发票载明付款人为高志新、童玲，足以证明高志新与童玲作为房屋买受人共同向上诉人履行了交付购房款的主要合同义务；被上诉人尽管没有举示在涉案《重庆市商品房买卖合同》签订前高志新曾就代签行为向童玲出具委托授权手续的证据，但被上诉人高志新就本案向一审法院提起诉讼对上诉人主张违约责任的行为及高志新委托诉讼代理人就上诉人的上诉意见进行抗辩的行为，足以证明其对童玲代其签订涉案《重庆市商品房买卖合同》的行为进行了追认，故涉案《重庆市商品房买卖合同》应自2012年9月11日成立生效。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人向上诉人购买的商品房属于商业用房，其购买该房产的目的显然是用于自行经营或转租、转让以获利，上诉人逾期交付房屋的违约行为必然导致上诉人的资金占用损失及可期待商业利益损失，且上诉人在一、二审诉讼过程中也未举示证据证明涉案商品房买卖合同约定的违约金标准过分高于因违约行为造成之损失。故上诉人认为涉案商品房买卖合同约定的违约金标准过高，应予调低的上诉理由没有充分证据支撑，本院不予采纳。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960元，由上诉人重庆华美地产发展有限公司负担（已缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 张 锐