贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初1835号原告六盘水智诚物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区荷城东路4号1栋2单元303室。法定代表人：宋迁，系该公司总经理。委托代理人蒋宏波，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号。委托代理人徐燕，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。被告郭光会，女。原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告郭光会物业服务合同纠纷一案，原告六盘水智诚物业服务有限公司于2016年4月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告六盘水智诚物业服务有限公司的法定代表人宋迁及其委托代理人蒋宏波、徐燕，被告郭光会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水智诚物业服务有限公司诉称，原、被告自愿签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，约定原告依据本协议向被告收取物业管理服务费；被告依据本协议向原告交纳物业管理服务费和有偿服务。同时原、被告约定物业管理服务费每月按建筑面积每平方米0.8元计算，入住一年后物业服务费按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整。被告入住一年后物业服务费调整为每月每平方米1元。被告于2014年9月1日后就没有交纳物业费、水费。原告多次向被告催交拖欠物业费、水费，被告均拒交。无奈，原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付从2014年9月1日至2014年12月31日所欠物业服务费572元及水费20元，合计592元；本案诉讼费用由被告承担。原告六盘水智诚物业服务有限公司在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，用于证明原告的主体资格；2、欣欣水岸家园前期物业管理服务协议一份，用于证明原告依照本协议向被告收取物业管理费和被告依据本协议向原告交纳物业管理费，物业费按照建筑面积收取，被告的房屋建筑面积为142.98平方米；3、（2015）黔六中民终字第01240号民事判决书一份，用于证明经六盘水市中级人民法院确定欣欣家园的物业费收取标准为每平方米1元；4、收款收据二张，用于证明被告交纳物业费到2014年8月30日，2014年9月1日后就未缴纳，水费缴纳69元的事实；5、装修押金收款收据及施工责任书、合同补充协议各一份，用于证明2010年10月26日被告办理入住并装修房屋的事实；6、发票九张，用于证明原告向自来水公司缴纳水费，后又向业主收取水费；7、抄表单一份，用于证明被告欠水费的情况。被告郭光会辩称，我不应该再向六盘水智诚物业服务有限公司缴纳所欠的2014年9月1日至2014年12月31日物业服务费572元。因为原告管理无力，威胁到住户安全。六盘水智诚物业服务有限公司管理散乱、无力，在管理期间楼梯过道上到处是垃圾、墙上脚印满天飞，照明灯长期不亮，防盗门长期不锁，严重威胁到住户的生命财产安全。2014年3月，我家就被小偷偷过一次，并向当地派出所和六盘水智诚物业服务有限公司报过。原告应急措施无力，办事拖拉，给居民身心带来伤害。2014年雨季，应对灾害能力弱，无应对灾害措施，导致欣欣溪园整栋楼地下室被淹，造成停水停电，又迟迟不解决。我们没有办法只能从1楼提水到23楼解决生活用水问题，在那段时间里，日子过得哭笑不得，暗无天日。根据《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》第一条双方的权利和义务第一大点甲方的权利和义务中的第一小点“对小区环境、公共照明、绿化、小区建筑进行维护、修缮、服务及管理”；第二条物业服务内容与质量中的第一大点在物业管理区域，甲方提供前期物业管理服务内容中第4点“公共秩序维护、安全防范等事项协助管理”；第二大点第一小点安全管理服务中的第4点“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范”；第二点第三小点环境清扫保洁中的第1点“楼道内无卫生死角，无散落垃圾”、第2点“墙面无乱贴乱画，无蛛网浮尘”、第5点“楼道内无杂物堆放”；第二大点第四小点公共设施设备管理中的第1点“楼道照明”；第二大点第四小点公共设施设备管理中的第1点“楼道照明，损坏率不超过10%，损坏的更换修复不超过一周”、第3点“小区自用供水系统出现故障在维修费到位的情况下不超过3日解决”；以上各点六盘水智诚物业服务有限公司均没有履行到位。综上所述，我认为是六盘水智诚物业服务有限公司违约在先，我无过错，六盘水智诚物业服务有限公司违背诚实信用原则，根据《欣欣家园前期物业管理服务协议》第五条违约责任第一点规定“甲方违反协议，未能履行协议的约定，而导致业主人身财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任”和《合同法》的有关规定，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求、本案诉讼费用由原告承担、并请求原告退回我已交的2014年1月1日至2014年8月31日的物管费1144元。被告郭光会在举证期限内，向本院提交了以下证据：身份证一份，用于证明被告的身份情况。对证据的分析及认定：因原、被告双方对对方出示的证据均无异议，且双方出示的证据均符合证据的真实性、合法性与关联性，故本院均予以确认。通过以上对证据的分析认定，本案查明如下事实：2010年10月26日，原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告郭光会签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》一份，约定：被告郭光会位于欣欣水岸家园之欣欣溪园2305号房屋建筑面积为142.98平方米，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，从通知办理入住手续截止日的第二天开始计算费用（办理入住手续半年内未入住用户物业服务费用按0.4元每平方米收取，半年后按0.8元每平方米收取）；办理入住手续一年后，物业服务费用按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整。同时协议还对双方的权利和义务、物业管理服务内容与质量、共用设施设备专项基金的事宜管理、违约责任等进行了约定。被告郭光会从入住后开始缴纳物业服务费，2013年9月1日至2014年8月30日期间，其按照每月每平方米1元向原告缴纳物业管理服务费1700元，并于2014年7月13日按每吨3.3元向原告缴纳水费69元。2014年9月1日之后，被告未再向原告缴纳相应的物业管理费及水费。2014年12月31日之后，原告未在被告所居住的小区提供物业管理服务。原告向被告催要尚欠的物业管理费及水费未果，故诉至本院。本院认为，原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告郭光会于2010年10月26日签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应严格依照协议的约定履行自己的义务。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告作为该小区业主，理应支付相应的物业管理费。双方虽然在《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费用按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，但同时还明确约定了“办理入住手续一年后，物业服务费用按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整”。原告于2011年调整收费标准，此时物业费的收取已不再由政府审批核准而由市场调节，调价后被告也已按照每月每平方米1元向原告缴费至2014年8月30日，双方已经按照每月每平方米1元开始实际履行合同，且调整后的价格在合理范围内，视为双方已经对协议约定的缴费标准进行了变更。对于被告郭光会主张的原告管理无力、威胁到住户安全、应急措施无力、办事拖拉、给居民身心带来伤害等问题，因物业服务费的收取要用于支付小区公共设施设备的维修、养护和管理等，涉及到涉案小区全体业主的权益，如果业主认为物业管理公司的服务管理不符合协议约定，并给业主造成了损失，业主可依据双方签订的协议主张违约责任，但不能以此作为业主不缴纳物业管理服务费的理由。故现被告应按1元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费，从2014年9月1日至2014年12月31日，共计4个月的物业管理服务费为571.92元（即1元/平方米×142.98平方米×4＝571.92元），对原告主张超出571.92元的部分，本院不予支持。根据双方的交易习惯，被告郭光会应按每吨水3.3元的标准向原告缴纳水费，从2014年8月至2014年12月期间，被告共用水6吨，故被告应向原告缴纳水费19.8元（即3.3元/吨×6吨＝19.8元），对原告主张超出19.8元的部分，本院不予支持。对于被告要求原告退回物管费1144元，因被告在本案中未提起反诉，故本案中对此不作处理，如被告认为原告违约给其造成损失，可另案主张权利。本案纠纷系被告未缴纳物业管理费及水费引起，应由被告承担全部的过错责任，故本案诉讼费用全部由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告郭光会于本判决生效后十日内支付原告六盘水智诚物业服务有限公司物业管理服务费571.92元及水费19.8元，共计591.72元；如果被告未在判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告郭光会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告六盘水智诚物业服务有限公司可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  黄亮二〇一六年六月二十七日书记员  宿婷