安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖03民终2005号上诉人（原审被告、反诉原告）：蚌埠瑶海家具市场有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市兴业街555号宝龙城市广场1号楼B2-1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1111、2045号，统一社会信用代码91340300711726123D。法定代表人：郑志琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋加志，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蚌埠金域房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市金域名城小区11号楼2单元102办公用房，统一社会信用代码913403006820568951。法定代表人：吴明建，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨在勇，安徽明钰律师事务所律师。上诉人蚌埠瑶海家具市场有限责任公司（以下简称瑶海公司）因与被上诉人蚌埠金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2017）皖0304民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑶海公司的委托诉讼代理人宋加志，被上诉人金域公司的委托诉讼代理人杨在勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑶海公司上诉请求：依法改判原审判决第二项租金中扣除其不应支付的16660元配电房租金；改判第四项为金域公司赔偿瑶海公司电费25775元，房屋渗水造成的损失29000元，消防改造、装修费用、广告费用等前期投入损失（具体以鉴定为准），并改判金域公司给瑶海公司开具租赁费发票。事实和理由：商场负一层配电房并不是瑶海公司独自使用，三楼、四楼、广场及小区沿街过道用电也使用，故不应由瑶海公司承担。总电表所用电量除瑶海公司和四楼经营户外，还有广场路灯用电、小区沿街铺面过道用电、其他设备用电，因此，总电费扣除瑶海公司和四楼电费外，计算至双方移交统计时，还差的25775元电费应由金域公司承担。根据《商业租赁合同》第七条对租赁期间房产出现重大损毁以及修理都作出了规定，但瑶海公司租赁的商场改造合格后，在使用过程中多次渗水、漏水，负一层因金域公司停电导致排污系统停止工作，造成负一层漫水。消防供水时断时续，加压导致消防管道爆裂、漏水。瑶海公司多次找金域公司要求解决，但金域公司置之不理。无奈瑶海公司只得找人维修，共花去8900元。同时，由于多次渗水、漏水、漫水造成部分商户损失和退租，又给瑶海公司造成了20513元损失。维修费用和瑶海公司赔偿商户的损失共计29000元，应由金域公司承担。双方租赁纠纷是由金域公司迟延交房和隐瞒面积所致。现在金域公司违约要求解除合同，依合同约定理应赔偿瑶海公司的相关损失。诉争商场由瑶海公司承租后，为尽快开业，又按合同原价租给其他单位和商户，而后再逐年提高租金。由其他单位、商户和瑶海公司共同装修。因此金域公司应赔偿商场消防改造费用、装修费和广告费用，并以鉴定的合理赔偿数额为准。根据合同规定，金域公司给瑶海公司开具发票是其合同义务之一，属民事法律关系，故金域公司给瑶海公司开具租赁费发票的诉求法院应予支持。综上，本案系金域公司根本性违约，理应承担违约责任，赔偿瑶海公司的各种损失。原审判决认定部分事实不准，判决不当。金域公司辩称，配电房的公摊租金在双方签订的协议中没有约定，不应扣除；电费根据双方协议约定应由瑶海公司根据电表向供电公司缴纳，本案电表是由瑶海公司使用，电费应由瑶海公司承担，金域公司也垫付了5万多元的电费，瑶海公司关于电费的上诉理由不能成立；双方签订租赁合同时，对租赁物的完好是确认的，后期存在的渗水、漏水是第三人造成的，与金域公司无关；由于瑶海公司恶意拖欠租金导致根本违约，金域公司才要求解除合同，其所造成的损失应当由瑶海公司自己承担；租赁费发票属于行政机关税务管理负责，不属于人民法院受理范围。综上，瑶海公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉。金域公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议；2、依法判令瑶海公司立即支付金域公司租赁费779037元及此后损失（其中租金暂计算至2015年10月15日，此后的租金按合同约定继续计算至法院判决确定的合同解除之日，合同解除后的损失按合同约定的租金标准计算至瑶海公司实际返还金域公司房屋之日止）、2014年9月16日至2015年4月15日免租期租金及商业服务费用3198930元、逾期付款违约金658807元（其中违约金暂计算至2015年5月18日，此后按合同约定的5‰计算至款清日止），合同解除违约金550000元，合计5186774元。瑶海公司向一审法院提起反诉请求：1、判决金域公司赔偿瑶海公司违约金2879037元；2、判决金域公司承担因合同提前解除给瑶海公司造成的消防改造费用、装修费用、广告费用等前期投入损失（具体以鉴定为准）；3、判决金域公司赔偿瑶海公司电费90000元；4、判决金域公司赔偿瑶海公司因房屋渗水造成的损失29000元；5、判决金域公司给瑶海公司开具租赁费发票；6、判决金域公司承担本案的诉讼费用、鉴定费。一审法院认定事实：2014年3月10日，金域公司（出租方、甲方）与瑶海公司（承租方、乙方）就位于蚌埠市××山路与××交叉口××域名城××商业广场××、××、××层签订《商业租赁合同》，约定“……第二条租赁房产情况：1、租赁房产情况：（1）房产位置：涂山路与吴湾路交叉口蚌埠金域名城金街口商业广场负一层、一层、二层。（详细位置、使用范围以《附件一》房产平面图红线圈定部分为准）。（2）租赁面积：15233㎡（3）租赁用途：家具卖场……第四条租赁期限及履约保证金1、本合同项下租赁期限为120个月，自2014年3月16日起至2024年4月15日止。2、装修及免收租金和商业服务费期限13个月……4、在本合同签订后五日内，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币伍拾伍万元（￥550000.00元）。5、在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费并及时通知乙方补足，乙方应在收到甲方发出的通知后的十日内（节假日顺延）补足所扣履约保证金部分。6、承租期满，若乙方无任何违约并将该房屋完好无损交还甲方，甲方应在30日内将履约保证金不计利息退还乙方。第五条租金及商业服务费的支付方式和付款周期1、租赁房产的第一年租金为人民币叁佰零壹万陆仟壹佰叁拾肆元整（￥3016134.00元），商业服务费为人民币贰佰肆拾陆万柒仟柒佰肆拾陆元整（￥2467746.00元），具体明细如下：第一年：自2014年3月16日至2014年9月15日租金人民币壹佰伍拾万零捌仟零陆拾柒元整（￥1508067.00元），商业服务费人民币壹佰贰拾叁万叁仟捌佰柒拾叁元整（￥1233873.00元）。注：2014年9月16日至2015年4月15日为第一年免租期7个月。第二年：自2015年4月16日至2015年10月15日租金人民币壹佰伍拾捌万叁仟肆佰柒拾元整（￥1583470.00元），商业服务费人民币壹佰贰拾玖万伍仟伍佰陆拾柒元整（￥1295567.00元）。注：2015年10月16日至2016年4月15日为第二年免租期6个月。第三年：自2016年4月16日至2017年4月15日租金人民币叁佰叁拾壹万柒仟柒佰肆拾柒元整（￥3317747.00元），商业服务费人民币贰佰柒拾壹万肆仟伍佰贰拾壹元整（￥2714521.00元）……2、租金及商业服务费的支付方式如下：（1）每次支付半年的租金及商业服务费。第一期租金及商业服务费在本合同签订后30日内付清。从第二期开始，于当期租金及商业服务费起算日前30日预付。（2）乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同……第六条其他费用承担下列费用由乙方自行承担或缴纳：（1）租赁期间乙方装修、经营所产生的水、电费，由乙方根据单装的电表和水表按实际使用量自行向供电、供水部门缴纳。（如需将水电费向物业部门缴纳，由乙方与物业部门另行协商签订合同）。（2）租赁期间乙方因经营所产生的工商、税务和行政相关费用和其他费用（如员工工资、福利、保险等），由乙方自行缴纳或承担。（3）垂直电梯使用产生的电费，由乙方物业管理合同约定向物管部门缴纳。（4）其他需由乙方承担或自行缴纳的费用。第七条租赁房产维修1、甲乙双方签订本协议时已对租赁房屋现状确认完好，如日后租赁房产主体结构出现问题或出现重大损坏（不可抗力除外），且需要或可能需要修理，乙方应立即通知甲方，甲方应在收到通知后3个工作日内确认原因，如确实属于甲方原因，甲方应立即进行符合使用安全标准的修理并承担确认原因及维修等相应费用；如果属于乙方原因造成，经双方共同指定的有资质的机构出具维修方案后，甲方按照维修方案进行维修，相应确认原因、方案出具费用及维修费用等由乙方承担……第十条甲方与乙方的责任……3、租赁房产所在商场消防已验收合格（见《建设工程消防验收意见书》蚌公消验字【2013】第26号文件），如因乙方原因造成的二次装饰装修消防验收不合格（如：未报二次装饰装修消防申报手续，或二次消防装饰装修未验收合格），一切后果由乙方自行承担……第十五条合同的解除和终止1、在合同期内，乙方如无正当理由提前解除合同的，除应向甲方支付相当于当年一年租金及商业服务费之和数额的违约金外仍需按照当年租金补齐甲方已给予的第一年和第二年合计13个月的免租期租金。2、在合同期内，甲方如无正当理由提前解除合同的，则应提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付当年一年租金及商业服务费之和数额的违约金并退回乙方的履约保证金。3、甲方应在合同终止或解除并乙方交还租赁房产后的30日内，将乙方已付的人民币伍拾伍万元整（￥550000.00元）保证金一次性全部退还乙方……”。同日，双方就该合同达成补充协议，协议约定“……第一条：1、商场面积：15233平方米（以实际测量为准）。2、租金标准：第一年月租金标准为￥30元/平米，以后每年在上一年基础上上浮5%第二条：合同起始时间（商场起租日）：2014年3月16日3、免租优惠期：13个月（含装修期）第一年优惠七个月，第二年优惠六个月……第四条：违约责任……2、出租方提前解除合同，出租方需按已使用年限和未使用年限比例承担承租方开业前期投入的消防改造费用、装修费用和广告费用等……。金域公司在该合同和协议出租方处盖合同专用章并由授权代表陈为慈签字，瑶海公司在合同与协议的承租方处盖章并由授权代表季汝宏签字。另外，合同与补充协议对双方当事人、房产交付条件、房产维护、甲方进入租赁房产的权利、法律责任、免责、适用法律与争议解决、装修、通知、其他事项、文本及生效等事项进行了约定。合同与补充协议签订后，瑶海公司支付金域公司保证金550000元，金域公司于2014年4月13日将涉案房屋交付给瑶海公司，瑶海公司于2014年4月10日支付租金1100000.00元，于2014年4月21日支付租金1641940.00元，于2015年4月13日支付租金2100000.00元。因瑶海公司未按照合同约定支付第二期剩余租金。2016年5月6日，一审法院经审理，作出（2015）禹民一初字第00640号民事判决：一、解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》与《金域名城商业租赁合同补充协议》；二、瑶海公司于判决生效之日起10日内支付金域公司租赁费及房屋占有使用费161067.2元，并按租赁面积15048.8平方米及合同约定的租金标准支付自2015年10月16日起至实际返还本诉金域公司房屋之日止房屋占有使用费；三、瑶海公司于判决生效之日起10日内支付金域公司逾期付款违约金（以161067.2元为基数计算自2015年4月16日起至瑶海公司付清租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回金域公司其他诉讼请求；五、驳回瑶海公司的反诉请求。判决后，双方均提起了上诉，蚌埠市中级人民法院作出民事裁定：一审判决事实不清，发回重审。另查明：蚌埠金域名城金街口商业广场负一层、一层、二层测绘面积为15048.8平方米。再查明：2016年5月21日，金域公司在金域名城商场张贴通知，要求瑶海公司腾空搬离。2016年6月3日，瑶海公司代理人甘锦想以短信形式要求金域公司代理人陈为慈接收房屋，同日，甘锦想给陈为慈用EMS快递了“关于房屋腾空完毕请收房的函”并作了公证，同日，公证处两位人员在甘锦想陪同下，进入金域名城商场内做了保全公证。2016年7月11日，陈为慈向甘锦想送达了“关于要求移交租赁房产的函”，并作了保全公证。2016年7月14日，陈为慈、甘锦想在金域名城商场门口，签署了“金域公司与瑶海家具移交金域名城商场事物清单”。一审法院认为，（一）本案争议的焦点之一：租赁房屋的面积问题。金域公司与瑶海公司在合同中确定租赁面积为15233平方米，在补充协议中又写明15233平方米（以实际测量为准）。租赁期间，双方对合同中约定的租赁面积产生争议，经多次协商未果，但一直未能就租赁面积进行实际测量。金域公司提交了蚌埠市房地产测绘队的测绘结果，确认负一层、一层、二层测绘面积总和为15048.8平方米，蚌埠市房地产测绘队具有相应的专业水平，在双方均未委托进行补充鉴定的情况下，其测绘结果可作为定案依据。瑶海公司主张配电房的公摊面积45.15平方米不应由其负担，但是，租赁合同与补充协议中明确瑶海公司租赁的是负一层、一层、二层，关于公摊面积是否由瑶海公司负担并无特别约定，且一般房屋租赁合同中，对于租赁面积均不去除公摊面积，且双方在租赁合同第二条约定1.（1）房产位置中约定详细位置、使用范围以《附件一》房产平面图红线圈定部分为准。故瑶海公司要求扣除配电室公摊面积并无依据，故租赁房屋面积为15048.8平方米。（二）本案争议焦点之二：租赁房屋交付时间问题。金域公司主张租赁房屋的交付时间为2014年3月16日，但未提供充足的证据予以证明，而瑶海公司提交的“商业租赁交付确认书”中载明：“现出租方同意将蚌埠金域名城大型商场地下室、一层、二层移交给承租方进行二次装修。”双方公司加盖了公章，落款日期均为2014年4月13日。且根据《商业租赁合同》第三条“房产交付条件，乙方应提前至租赁房产处进行实地查看。合同签订后七日内，甲方将租赁房产移交乙方，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书予以确认”。据此认定租赁房屋交付时间为2014年4月13日。（三）本案争议焦点之三：合同双方何方违约问题。金域公司诉请认为依据《商业租赁合同》第五条第二款第一项约定：“每次支付半年的租金及商业服务费用。第一期租金及商业服务费用在本合同签订后30日内付清。从第二期开始，于当期租金及商业服务费起算日前30日预付。”而瑶海公司于2014年4月10日支付1100000元，2014年4月21日支付1641940元。第二笔租金及商业服务费用2879037元，瑶海公司应当于2015年3月16日前一次性支付。然而瑶海公司仅于2015年4月13日支付2100000元，尚欠779037元未予支付。截止2015年5月22日金域公司起诉之日，瑶海公司已经累计拖欠68日。而根据《商业租赁合同》第五条第二项约定：“逾期超过60日的，甲方有权解除合同”。瑶海公司构成根本性违约，故金域公司请求解除合同并支付逾期违约金。瑶海公司辩称，1、金域公司没有按照合同约定的时间交付租赁房屋，构成违约。同时由于金域公司履行义务在先，其不按约定履行义务，瑶海公司有权拒绝履行在后的义务。因此，在金域公司履行交房义务后，瑶海公司再支付房租，并不违约。金域公司延期交房，房租租期也应当顺延。2、金域公司隐瞒商场的面积，是导致瑶海公司第二年没有足额交纳租金的原因，不是瑶海公司恶意拖欠。双方应根据约定按房屋的实际面积核算，多退少补。而且，瑶海公司还有550000元履约保证金在金域公司处，依照合同约定可充抵租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租方交付租赁物，承租方支付租金是各自主要的义务。交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，金域公司和瑶海公司在合同中没有约定履行的先后顺序，承租人交付租金和出租人交付租赁物应同时进行。《合同法》第六十六条规定：“当事人互付债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。”从本案看，金域公司本应按合同于2014年3月16日前交付租赁房屋，但双方于2014年4月13日签订的商业租赁交付确认书，作为出租人延迟了其主要义务——交付租赁物28天，相应的承租人瑶海公司有权延迟支付租金28天。具体来看，第一年的租金，合同约定于合同签订后30日内给付，也就是2014年4月10日前给付，延迟28天就是2014年5月8日，且不仅付款期限应延迟28天，租赁期限也相应扣除28天。具体租金计算方式应为15048.8平方米×30元/平方米/月×（6个月-28/30个月）=2287417.6元，瑶海公司于2014年4月10日支付1100000元，2014年4月21日支付1641940元，合计2741940元，并不违约且多付了454522.4元。第二年的租金，合同约定于当期租金及商业服务费起算日前30日预付,即2015年3月17日前，延迟28天付款期限应为2015年4月14日前。具体租金金额第二年为15048.8米×31.5元/平方米/月×6个月=2844223.2元，瑶海公司于2015年4月13日支付2100000元，尚欠744223.2元，瑶海公司在案件审理过程中表示愿意按照实际面积对租金进行多退少补，瑶海公司第一期多付租金454522.4元，故瑶海公司至2015年4月14日尚欠租金289700.8元。据此，金域公司延迟28天交付租赁房屋，存在违约行为，瑶海公司逾期支付租金，也存在违约行为。（四）对于本诉中金域公司的诉讼请求。1、金域公司诉请解除商业租赁合同。理由为依据《商业租赁合同》第五条第二款第二项的约定：“乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过60日的，甲方有权解除合同。”瑶海公司本应于2015年3月16日前支付第二年租金，但瑶海公司于2015年4月13日支付2100000元，截至起诉日2015年5月22日，瑶海公司逾期68天，符合合同约定的超过60天。但根据查明的事实，金域公司延迟28天交房，瑶海公司也可延迟28天支付房租，故瑶海公司截至起诉之日逾期40天，不符合合同约定的60天。那么瑶海公司的违约行为能否构成合同法九十四条规定的根本违约，瑶海公司逾期支付289700.8元，是在双方对租赁面积及电费等问题存在纠纷的情况下发生的，且瑶海公司还有55万元的履约保证金可充抵租金，瑶海公司虽有违约行为，但未达到使合同目的不能实现的程度，不应认定构成根本违约，故金域公司以瑶海公司符合合同约定解除条件或构成根本违约主张行使法定解除权，均理据不足。当事人协商一致，可以解除合同。金域公司起诉要求解除合同，瑶海公司答辩同意解除合同，双方一致同意解除合同，予以确认。2016年5月21日，金域公司在金域名城商场张贴通知，要求瑶海公司腾空搬离。瑶海公司于2016年6月3日，以短信、EMS等要求接收房屋，并委托公证对腾空现场做了证据保全。故双方合同于2016年6月3日解除并腾空返还了房屋。金域公司请求判令解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。2、租金问题。前述已经认定瑶海公司第一年与第二年（2015年10月16日至2016年4月15日为第二年免租期6个月）尚欠金域公司租金289700.8元。租赁合同第四条第五款“在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费……”，瑶海公司缴纳了550000元履约保证金，冲抵289700.8元后，还剩余260299.2元履约保证金。第三年租期自2016年4月16日起至2016年6月3日，房租应为796382.50元（15048.8平方米×33.075元/平方米/月×1.6个月）。扣除剩余260299.2元履约保证金，则瑶海公司还应支付租金536083.3元。关于2014年9月16日至2015年4月15日免租期租金，租赁合同第十五条第一款约定，瑶海公司如无正当理由提前解除合同的，除应向金域公司支付当年租金补齐金域公司已经给予的一年和第二年合计13个月的免租期租金。现金域公司与瑶海公司均有违约，不能认定瑶海公司提前解除合同，故对于金域公司诉请的免租期租金3198930元不予支持。3、违约金。（1）逾期付款违约金。瑶海公司第一期租金未逾期支付，第二期租金截至2015年4月14日尚欠租金289700.8元，可在履约保证金中予以冲抵。第三期租赁时间为自2016年4月16日起至2016年6月3日，租金为796382.50元，冲抵剩余履约保证金后，还有536083.3元，瑶海公司应于2016年4月14日前支付，一直未付。租赁合同第五条第二款第二项约定“乙方逾期或未足额支付租金及商业服务费，每逾期一日应按逾期部分或不足部分的租金及商业服务费的千分之五向甲方支付逾期违约金……”，金域公司主张按照合同约定要求瑶海公司支付逾期付款违约金，违约金是否适当应以实际损失为基础并结合合同内容、目的、履行过程、违约情形等多方面综合考察。本案中，瑶海公司逾期支付租金，按照合同约定，应当支付违约金，即按每天向出租方支付欠款总额5‰的违约金。但结合案情，金域公司主张违约金每日5‰的比例明显过高，且未提供实际损失依据，瑶海公司请求法院予以调整，参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍由瑶海公司向金域公司支付违约金为宜。故对于逾期付款违约金，以536083.3元为基数计算自2016年4月14日至瑶海公司付清租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍由瑶海公司向金域公司支付违约金。（2）合同解除违约金。金域公司主张因为瑶海公司违约，瑶海公司缴纳的550000元履约保证金应作为合同解除违约金。从租赁合同第四条第五款“在承租期内，若乙方拖欠甲方租金或商业服务费，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中冲抵所欠租金或商业服务费”的约定可以看出，550000元履约保证金存在的目的是在瑶海公司不能及时支付租金的情况下冲抵租金，其并不是作为合同解除违约金存在，故对于金域公司要求瑶海公司支付550000元合同解除违约金的诉讼请求，不予支持。（五）对于瑶海公司反诉的诉讼请求。1、瑶海公司认为金域公司无故解除合同，应承担一切违约责任，金域公司应按照租赁合同第十五条第二款的规定支付违约金2879037元，瑶海公司确有逾期支付租金的违约行为，故瑶海公司要求金域公司支付违约金2879037元的诉讼请求不予支持。2、租赁合同补充协议第四条违约责任约定“出租方提前解除合同，出租方需按已使用年限比例承担承租方开业期投入的消防改造费用、装修费用和广告费用等”，瑶海公司反诉请求金域公司承担因合同提前解除给其造成的消防改造费用、装修费用、广告费用等前期投入损失且申请对该损失进行鉴定，瑶海公司在庭审中针对该诉请只提供了部分装修票据，且未在限定期限内就鉴定事项提供基础的鉴定材料，且本案瑶海公司确有逾期支付租金的违约行为，故对瑶海公司的鉴定申请未予准许，对于本项诉讼请求，不予支持。3、租赁合同第六条第一款约定“租赁期间乙方装修、经营所产生的水、电费，由乙方根据单装的电表和水表按实际使用量自行向供电、供水部门缴纳。（如需将水电费向物业部门缴纳，由乙方与物业部门另行协商签订合同）由乙方自行承担或缴纳”。瑶海公司称必须通过金域公司的总电表才能缴费，总电表的用电量并不仅是瑶海公司的用电量，瑶海公司为了商场经营只能按照总表的费用缴纳电费，截止2016年1月，金域公司应承担的电费是90000元。根据租赁合同约定瑶海公司应当根据单装的电表缴纳电费，并非根据总电表缴纳电费，且瑶海公司未提供证据证明该部分电费应由金域公司承担，故对于瑶海公司诉请金域公司赔偿其电费90000元，不予支持。4、瑶海公司称其因租赁商场多次渗水、漏水、漫水造成部分商户损失和退租，其因此支持维修费用和赔偿商户损失共计29000元，但租赁合同第七条第一款写明双方在签订本协议时已对租赁房屋现状确认完好，且在合同第十条写明租赁房产所在商场消防已验收合格，瑶海公司亦未提供其他证据证明商场渗水、漏水、漫水系房屋自身质量问题导致，故对于瑶海公司要求金域公司赔偿因房屋渗水造成的损失29000元的诉讼请求，不予支持。5、根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。未按照规定开具发票的，是属于违反发票管理法规的行为，应由税务机关处理。因此，开具发票属于行政法律关系，而不是民事法律关系。瑶海公司在给付租金后，如金域公司不向其开具发票，应由其向税务部门反映，并可就因未开具发票造成的损失问题另行处理。故对于瑶海公司要求金域公司开具租赁费发票的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决：一、解除金域公司与瑶海公司签订的《商业租赁合同》及补充协议（解除时间为2016年6月3日）；二、瑶海公司于判决生效之日起10日内支付金域公司租赁费536083.3元及逾期付款违约金（以536083.3元为基数计算自2016年4月14日至瑶海公司付清租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回金域公司其他诉讼请求；四、驳回瑶海公司全部诉讼请求。本诉部分案件受理费48107元，由金域公司负担36792元，瑶海公司负担11315元。反诉部分案件受理费15392元，由瑶海公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2015年3月18日，金域公司给瑶海公司一份《关于确认租赁商场面积及明确水电缴付问题的回函》，贵司来函已收悉，针对贵司提出问题我司回复如下：一、贵司租赁商场面积构成为：负一层面积为8017平方米，一层面积为：3695.27平方米，二层面积为3789.44平方米，贵司的租赁面积合计为15501.71平方米，另商场总配电房的面积为137.5平方米，贵司按租赁面积的比例应承担92.35平方米，三层和四层应承担合计45.15平方米，贵司实际的租赁面积因为15456.56平方米，而合同签订租赁面积为15233平方米，请贵司核对后将该部分租金补齐，如有异议请在三日内进行实地测量。二、关于单装水表及电表问题，因商场水表和电表已经是单装，和小区其他房屋和设备设施已分开，如贵司想单独申请用水用电，需由贵司自行向供水供电公司申请。关于承担租赁房产水电费的问题，现商场仅有贵司及四层KTV两家租户用水用电，理应由贵司及四层租户共同承担并按比例分摊。之前由贵司缴纳的水电费，贵司可与物业公司协商向四层租户索要或者直接与四层租户协商索要。另按合同约定，贵司应于2015年3月16日前向我公司缴纳本期租金，请贵司收到函件后立即支付。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，瑶海公司认为其不应对配电房中45.15平方米配电房公摊租金承担给付义务，理由是金域公司在2015年3月18日回函中明确陈述其对配电房租金仅应承担92.35平方米，但该份回函中亦明确陈述瑶海公司承租面积为15456.56平方米、租赁合同约定租赁面积15233平方米，且告知瑶海公司如有异议应在三日内进行实地测量。瑶海公司关于此节事实并未提供证据证明其对上述房屋租赁面积提出异议，一审法院也未按照回函中的租赁面积计算瑶海公司应支付的租金，双方在合同中并没有约定将配电房面积的租金进行分摊处理，且瑶海公司也未能提供证据证明其已按2015年3月18日回函内容履行了义务，故瑶海公司的该项上诉理由不能成立。关于水电费支付问题，双方合同约定是由瑶海公司自行向供电、供水部门缴纳，瑶海公司主张其缴纳的水、电费包含了金域公司和四楼商铺使用的水、电费，但其提供的证据不足以证明，且金域公司不认可，也与双方合同约定不符，故瑶海公司的该项上诉理由不能成立。关于维修费用和赔偿商户的损失问题，根据合同约定，瑶海公司在接收诉争房产时已对房屋现状完好进行了确认，且约定日后租赁房产主体结构出现问题或者出现重大损坏时可以通知金域公司进行处理。瑶海公司虽主张维修费用和赔偿损失系房屋渗水、漏水导致，但提供的证据不足以证明房屋渗水、漏水系房产主体结构出现问题而导致，且瑶海公司认可在接收房屋后其进行了装修，故瑶海公司的该项上诉理由亦不能成立。关于瑶海公司要求金域公司给其开具租赁费发票问题，根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，开具发票属于行政管理行为，不属于法院民事案件的受理范围。故一审法院对此不予处理，并无不当。综上，瑶海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由蚌埠瑶海家具市场有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 潘伟荣审 判 员 耿 杰审 判 员 陈二伟二〇一七年十二月二十七日法官助理 丁刘女书 记 员 贡雪洁附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。