淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初927号
原告中国某某银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市清浦区淮海南路。
负责人庄某某，该分行行长。
委托代理人朱某、杨某某，该分行职员。
被告宋某某，职业不详。
被告倪某某，职业不详。
被告淮安某某房地产有限公司，住所地淮安市清河区新区广州街。
法定代表人林某某，该公司董事长。
委托代理人王闯，江苏腾泽律师事务所律师。
原告中国某某银行股份有限公司淮安市分行（以下简称某某淮安分行）与被告宋某某、倪某某、淮安某某房地产有限公司（以下简称淮安某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员杨新红适用简易程序，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱敏，被告淮安某某公司委托代理人王闯到庭参加诉讼；被告宋某某、倪某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某淮安分行诉称：2013年7月25日，原告与被告宋某某、倪某某签订《个人购房借款及担保合同》1份，约定被告宋某某向原告借款43万元，被告宋某某、倪某某以其所有的位于淮安市清河区某某华府天玺园12-2006室的房屋为其借款提供抵押担保。2013年8月30日，原告按照合同约定已全部履行放款义务，但上述被告出现违约行为，未按时归还贷款。截止到2016年1月20日，被告拖欠原告贷款本息共计429235.71元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告宋某某、倪某某立即归还所欠原告贷款本金415882.93元及利、罚息13352.78元，合计429235.71元（截止到2016年1月20日，后按合同约定贷款利率的130%顺延计算至实际还款之日止）；2、对被告宋某某、倪某某提供抵押的位于淮安市清河区某某华府天玺园12-2006室的房屋1套进行拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；3、判令被告淮安某某公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告淮安某某公司辩称：我公司在本案中不应承担连带清偿责任。原、被告签订的合同中虽约定同时符合抵押登记和预告登记两项条件时，才能免除保证责任，但该两项条件是不可能同时存在和成立的，故应理解为只要符合其中一条即应免除保证人的保证责任。故请求依法驳回原告对被告公司的诉讼请求。
被告宋某某、倪某某未答辩，亦未举证。
经审理查明：2013年5月17日，被告宋某某、倪某某共同向原告某某淮安分行出具了《共同还款承诺书》1份，承诺宋某某向原告申请贷款，其配偶即被告倪某某承诺愿意共同承担按时归还全部贷款本息的义务。
2013年7月25日，原告某某淮安分行（贷款人）与被告宋某某（借款人、抵押人）、倪某某(抵押物共有人）、淮安某某公司（保证人）签订《中国某某银行个人购房借款及担保合同》1份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为43万元，仅用于购买坐落于某某华府天玺园12-2006室的房屋，贷款期限为300个月，自2013年7至25日至2038年7月25日，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；贷款实际利率以借据为准。还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；要求保证人承担保证责任等。
关于担保方式为抵押加保证组合担保。保证条款中，关于保证人即被告淮安某某公司承担保证责任的范围，双方约定：由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1.2项条件（可复选的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任）：1、本合同第十七条第（二）款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2、本合同第十七条第（二）款约定的抵押预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押预告登记信息的证明文件。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。并约定合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。原、被告分别在贷款人、借款人、抵押人、抵押共有人及保证人处盖章和签名摁手印。
2013年8月7日，原告及被告宋某某、倪某某对抵押物即坐落于淮安市清河区某某华府天玺园12号楼2006室的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告某某淮安分行。
2013年8月30日，被告宋某某在原告出具的《中国某某银行个人贷款（手工）借据》中签名，借据中载明借款期限从2013年8月30日至2038年8月30日，借款金额为43万元、年利率6.2225%，还款方式等内容同上述借款合同。
合同签订后，原告按约向被告宋某某发放了贷款。但自2015年7月30日起，被告宋某某、倪某某开始逾期偿还贷款本息至今，截止2016年1月20日，被告宋某某、倪某某尚欠借款本金415882.93元、利息及罚息13352.78元未还。原告索要未果，遂诉至法院。
上述事实，有原、被告陈述及原告举证的《中国某某银行个人购房借款及担保合同》1份，《中国某某银行个人贷款（手工）借据》1份、个人贷款放款单1份、共同还款承诺书1份、居民身份证复印件2份、结婚证复印件1份、欠款明细截屏5页在卷印证。被告淮安某某公司对上述证据的真实性、合法性并不表异议，被告宋某某、倪某某虽未到庭予以质证，但本院已向其送达了民事诉状、开庭传票等相关诉讼材料而拒不到庭参与诉讼，应视为两被告对其质证权利的放弃。经审查，原告举证具有真实性、合法性，能够证明原、被告之间的借款关系、保证关系及被告欠款事实，与本案具有关联性，故本院对上述证据效力均予以采纳。
另查明：被告宋某某、倪某某在婚姻关系存续期间为购买位于淮安市清河区某某华府天玺园12号楼2006室的房屋1套，向原告某某淮安分行申请住房贷款43万元，并以该房屋作抵押担保。双方虽办理了商品房抵押权预告登记手续，但因被告宋某某、倪某某未能办理房屋所有权证，致原告至今无法领取房屋他项权证。
本案在审理过程中，因被告宋某某、倪某某未到庭，致本院无法主持双方进行调解。
本院认为：一、关于原、被告签订的《中国某某银行个人购房借款及担保合同》及原告向被告宋某某出具的《中国某某银行个人贷款（手工）借据》的效力问题。上述合同及个人借据均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
二、关于原告要求被告宋某某、倪某某归还贷款本金415882.93元及利、罚息13352.78元（截止到2016年1月20日，后按合同约定贷款利率的130%顺延计算至实际还款之日止），合计429235.71元。本案中，原、被告在合同中明确约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。现原告已按约向被告宋某某发放贷款43万元，被告宋某某理应按照合同约定的时间及数额履行还款义务。但被告宋某某自2015年7月份起即未再依约还款，其行为构成违约，应承担违约责任，即原告有权依据合同约定要求被告宋某某偿还逾期部分的借款本息，并给付逾期利息。同时，该笔借款系在被告宋某某与倪某某婚姻关系存续期间所借，且倪某某亦承诺作为共同还款人，与被告宋某某共同承担还款责任，故该笔债务应依法认定为夫妻共同债务。因此，原告要求被告宋某某、倪某某共同偿还借款本金415882.93元、利息及罚息13352.78元，合计429235.71元（利、罚息已计算至2016年1月20日，之后的逾期利息按照合同约定的年利率6.2225%上浮30%计算至实际还款之日止）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
三、关于原告某某淮安分行要求对宋某某、倪某某所有的位于淮安市清河区某某华府天玺园12号楼2006室房屋（预告登记证号：淮房预清河区字第A201359363号）1套折价、拍卖价款享有优先受偿权问题。我国《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。但当债务人以正在建造的建筑物、船舶、航空器等财产提供抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，被告宋某某、倪某某购买争议房屋时系正在建造的建筑物，此时抵押权的客体还没有最终确定，故原、被告双方仅办理了抵押权的预告登记。而预告登记和本登记系两个不同的登记程序，抵押权的设立采取登记生效主义，遵循物权法定原则情形下抵押预告登记不具有优先受偿权。即原告只有在正式办理了抵押登记即领取了房屋他项权证书后，方能对抵押物享有优先受偿权。故本院对原告要求对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿的诉讼请求，依法不予支持。
四、关于原告要求被告淮安某某公司对上述债务承担保证责任问题。本案中，原告以双方签订的《中国某某银行个人购房借款及担保合同》中约定，被告淮安某某公司只有在同时具备了领取房屋他项权证，以及进行了抵押预告登记手续已办理完毕的情形下，才能免除保证责任为由，要求被告淮安某某公司对上述债务承担连带保证责任。被告淮安某某公司虽抗辩该两项条件不可能同时具备，并以原、被告已办理了商品房预告抵押登记手续为由，要求依约免除其保证责任。本院经审查后认为，我国《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。本案中，原，被告所签订的合同虽系由原告提供的格式条款，合同约定保证人需同时满足两项条件即贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证和贷款人收到记载有抵押预告登记信息的证明文件时，方可免除保证责任，但通常情况，领取了房屋他项权证后已无需再办理抵押预告登记手续，而如果先行办理抵押权预告登记手续的，当符合办理房屋他项权证时，亦应提交该抵押权预告登记证明文件后，方可领取房屋他项权证，即该两项条件在通常情况下是不可能并存的。故从本约定的通常理解分析，应当理解为当原告取得了对抵押物的优先受偿权时，保证人的保证责任即应予以免除。但本案中，因被告宋某某、倪某某的过错，导致原告无法办理正式的抵押权登记，即无法取得对抵押物的优先受偿权，故被告淮安某某公司的保证责任尚未免除。综上，本院对原告要求被告淮安某某公司承担保证责任的诉讼请求，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第(五)项、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋某某、倪某某应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告中国某某银行股份有限公司淮安市分行支付借款本金415882.93元、利息及罚息13352.78元（利、罚息已计算至2016年1月20日，之后的逾期利息按照合同约定的年利率6.2225%上浮30%计算至实际还款之日止），合计429235.71元
二、被告淮安某某房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国某某银行股份有限公司淮安市分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
案件受理费收取7739元，本院减半收取3869元，由被告宋某某、倪某某及淮安某某公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 杨新红
二〇一六年六月一日
书记员 胡欢欢
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
……
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理登记。抵押权自登记时成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。