四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）自流民初字第2231号
原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司。住所地四川省自贡市汇东路。
法定代表人王佑春，该公司总经理。
委托代理人黄春华，男，汉族，四川志升资产管理有限公司法务经理，住四川省自贡市大安区。
委托代理人钟瑛瑛，女，汉族，四川志升资产管理有限公司法务专员，住四川省自贡市沿滩区。
被告（反诉原告）吴某某，女，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托代理人钟国丕，男，汉族，退休教师，住四川省自贡市大安区。
原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司（下称志升公司）诉被告（反诉原告）吴某�物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后。被告吴某某于2013年8月16日向本院提出管辖权异议的申请，经本院审查，被告吴某某的申请理由不成立，于2013年9月29日以（2013）自流民初字第17号民事裁定书驳回其异议申请，被告吴某某不服一审裁定，上诉于自贡市中级人民法院（下称中院），中院于2013年11月21日以（2013）自民管终字第46号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。被告吴某某于2013年12月10日向本院提起反诉，经本院审查，反诉理由成立，依法予以受理。依法由审判员杨彬适用简易程序于2014年1月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）志升公司的委托代理人黄春华、钟瑛瑛，被告（反诉原告）吴某某及其委托代理人钟国丕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告志升公司诉称：原告志升公司与被告吴某某于2005年10月22日签订《前期物业管理服务协议》，约定：吴某某（乙方）所购写字楼位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，建筑面积101.7平方米，志升公司（甲方）每月按2.00元／平方米收取，电梯在11层以上的加收每月0.6元／平方米，合计乙方每月应向甲方支付物管费264.00元；乙方不按约定支付费用的按应交费用5%支付违约金等权利义务。协议生效后，原告履行了自己的全部义务，被告未能依照约定履行支付物管费用的义务，其行为已构成违约。自被告欠交物管费后，原告多次上门催其交费用，但因被告长期不在，导致原告无法亲自送交被告本人签收《催交欠费通知》，原告只得分别于2010年年底、2011年年底、2012年年底在泰丰大厦12楼1号商务写字间门上张贴《催交欠费通知》，但至今被告仍未交纳物管费，至本次诉讼时被告已累计欠交55个月，合计14，520.00元。现被告所有的泰丰大厦12楼1号商务写字间因其他债务未能清偿，已依法被自流井区人民法院拍卖。原告依据相关法律规定，诉至法院，请求依法判令：被告一次性支付其所欠原告物业管理服务费14，520.00元；被告向原告支付违约金723.00元；本案诉讼费由被告承担。
被告吴某某提交书面答辩状及庭审答辩称：原告的起诉已超过诉讼时效期间，且被告不欠原告物业管理服务费，被告于2005年10月22日购房交付钥匙前，已向原告预交三个月的物业费及电梯费，因此前期物业费应当还有多余；对前期之后的物业服务原、被告之间没有合同约定，也无任何协议；原告长期以多种手段阻止被告使用房屋，且拒收物业管理费，既然拒收，就表示原告自愿放弃权利；至于原告称被告长期不在所购房屋内，无法联系催收，没有证据证明，其将欠费通知张贴在涉案房屋门上，该方式不论是否真实，均不符合最高�民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中适用诉讼时效中止、中段的情形，故请依法驳回原告的诉请。
被告吴某某反诉称：2005年6月20日，反诉原告按照合同约定购得位于泰丰大厦12楼1号商务楼，建筑面积101.7平方米，同年10月22日，反诉原告向反诉被告预交了三个月的物业管理费，反诉被告之后将该房屋交付反诉原告。之后反诉被告以各种理由将房屋钥匙要走，并随意在该房屋进出，且对房屋内设施进行破坏，致使该房屋不能出租，反诉原告也没有收取到一分钱租金。反诉原告将钥匙收回后，准备自行出租，反诉被告就在未经所有人同意的情况下，在该房屋开门打洞，并安装明锁，让反诉原告根本不能正常使用房屋。在2007年开发商说银行在催款，让其缴纳2005年交通银行的贷款，因该款迟迟没贷下来，反诉人就要求交现金，但开发商不同意，说款已经贷下来了，之后又骗反诉人的妹妹吴友秀去代办贷款手续，但却将款贷给了开发商，反诉人根本没有授权任何人去办理贷款手续，开发商与银行是合伙欺诈行为。之后反诉人根本无法使用房屋，特别是向被反诉人交纳物管费，其拒绝接受，因此其主张反诉人交纳物业费已经失效。由于开发商及被反诉人的重重阻扰，致使反诉人没有使用过房屋，给反诉人造成极大的经济损失。反诉人反诉至法院，请求依法判令：反诉被告志升公司赔偿反诉原告经济损失160，000.00元；书面向反诉原告赔礼道歉；反诉费用由反诉被告承担；被反诉人承担反诉人应诉所产生的费用和损失。
反诉被告志升公司提交书面答辩状及庭审答辩称：本诉的法律关系是物业服务合同纠纷，依据的是双方签订并生效的《前期物业管理服务协议》，在本诉中陈述的事实与理由�围绕被告实际拖欠本诉原告物业费的违约行为，并没有主张案由之外的任何权利。关于本诉是否已过诉讼时效的问题，本诉原告认为，双方于2005年10月22日签订的《前期物业管理合同》约定：前期物管协议是指房屋出售、出租之日起至业主委员会与物管企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。因该房屋于2013年7月被法院依法拍卖，业主委员会并未与相关企业签订《物业服务合同》，因此《前期物业管理合同》一直处于持续履行的有效状态，同时，本诉原告所收取的该阶段的费用符合相关法律的规定。关于本诉原告提供的《催交欠费通知》是否真实、有效的问题，本诉被告经常两地居住，因此无法将《催交欠费通知》直接交给其本人，只有张贴在其所购房屋的门上，该行为符合诉讼时效中断的情形，故本诉没有超过诉讼时效期间。本诉与反诉不属同一法律�系，也无可以相互抵消的情形，反诉原告所主张的反诉对象主体与本诉原告无关，因此反诉原告的反诉请求不成立，请依法驳回其全部反诉请求。
经审理查明：2005年6月20日，被告与四川泰丰集团有限公司签订《商品房买卖合同》，按照合同约定被告购得位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，建筑面积101.7平方米。同年10月22日，四川泰丰集团有限公司将该房屋交付被告，交付当日被告吴某某与原告志升公司签订《前期物业管理服务协议》，协议载明：前期物管协议是指自房屋出售、出租之日起至业主委员会与物管企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。并约定：吴某某（乙方）所购写字楼位于泰丰大厦12楼1号商务写字间，建筑面积101.7平方米，志升公司（甲方）每月按2.00元／平方米收取物业管理费，电梯在11层以上的每月0.6元／平方米收取电梯费，合计乙方每月应向甲方支付物管费264.00元；乙方不按约定支付费用的按应交费用5%支付违约金等权利义务。协议生效后，原告履行了自己的义务，被告吴某某预交部分物业管理服务费后，于2009年1月至2012年12月累计欠交物业管理费12，672.00元。自被告欠交物管费后，原告多次上门催其交费用，但因被告长期不在自贡居住，导致原告无法亲自送交被告本人签收《催交欠费通知》，原告只得分别于2010年年底、2011年年底、2012年年底在泰丰大厦12楼1号商务写字间门上张贴《催交欠费通知》，但至今被告仍未交纳物管费。该房屋因其他债务未能清偿，于2013年7月被自流井区人民法院依法拍卖，计算至2013年6月止被告已累计欠交54个月，前述款双方协商未果。原告（反诉被告）志升公司诉至本院，提出前述诉请。被告（反诉原告）吴某某以没有实际占有、使用该房屋，并因此�生了相应损失为由提出前述反诉请求。
以上事实，有本院采信的原告（反诉被告）举示的营业执照及组织机构代码证复印件、商品房买卖合同复印件、前期物业管理合同原件、催款通知原件附卷佐证。被告（反诉原告）所举示的证据缺乏与本案的关联性，不予采信。
本院认为：关于被告吴某某辩称因双方对前期之后的物业管理没有约定，故对其不产生约束力的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”之规定，原、被告在签订《前期物业管理服务协议》时已约定“前期物管协议是指自房屋出售、出租之日起至业主委员会与物管企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。”，前期物业后，该商品大厦�未成立业主委员会，也未与其他具有物业资质的物管企业签订《物业服务合同》，原告对该房屋仍然按照《前期物业管理服务协议》的约定持续提供物业服务，因此，原、被告的合同关系仍然是合法有效的。
关于被告吴某某辩称本案已超过法定的诉讼时效期间的问题。原告以张贴欠费通知的方式向被告主张权利未违反法律规定，且被告答辩称其于2010年、2011年多次向原告交纳水电费并主张相应权利，原告的主张被告属知道或应当知道的情形，构成了诉讼时效的中断，因此，原告的主张没有超过诉讼时效期间。
被告吴某某反诉称因原告（反诉被告）的阻碍导致其一直未实际占有、使用该房屋，并对其造成了相应损失，应当由原告（反诉被告）承担赔偿责任等问题。反诉人所举示的证据不能证明其遭受损失的事实，故不予支持。至于反诉人称因开发商与银行欺骗办理贷款，导致该房屋被本院拍卖对其造成损失的问题，因属另一法律关系，且与本案被反诉人没有法律上的利害关系，当事人可另行主张权利。
原、被告双方自愿于2005年10月22日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定不违反法律规定，合法有效，并对协议双方产生约束力。协议签订后，双方应按约定履行各自义务，本案中，原告志升公司作为提供物业管理服务的企业，已按照约定履行了相应的物业管理服务；被告吴某某自2009年1月起，没有按照协议约定履行交纳物业管理费的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告吴某某应当承担交纳物业管理费的义务，并承担按照欠交金额5%的违约金。根据其欠交时间及收费标准计算，被告吴某某应向原告志升公司交纳物业管理费14，256.00元【54个月×（101.7平方米×2.00元＋101.7平方米×0.60元）】、违约金712.80元（14，256.00元×5%），合计14，968.80元。
综上所述，因被告吴某某的违约行为，依照协议约定，应支付原告志升公司物业管理费及违约金14，968.80元。被告吴某某的反诉请求均不能成立。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第一百零七条；《物业管理条例》第二条、第二十一条、第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司本诉物业管理服务费及违约金14，968.80元；
二、驳回被告（反诉原告）吴某某的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费90.54元，反诉受理费1，750.00元，诉讼保全费205.85元，共计2，046.39元。由被告（反诉原告）吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 杨彬
二〇一四年十月十一日
书记员 钟申