江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1914号上诉人（原审被告）:张爱美，女，1963年11月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：曹春武，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨宁，男，1975年4月22日生，汉族，住南京市玄武区。原审第三人:金晓，男，1968年8月14日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。上诉人张爱美因与被上诉人杨宁、原审第三人金晓房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人张爱美及其诉讼代理人曹春开、被上诉人杨宁、原审第三人金晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱美上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院仅凭房屋买卖合同上的签字，认定上诉人张爱美再次支付房款，存在错误。1.被上诉人杨宁因本市玄武区东箭道29号2幢208室（以下简称东箭道208室）房屋存在纠纷急于出售，将该房屋卖给原审第三人金晓，并将房款借给金晓做生意，金晓于2013年4月15日向杨宁出具78万元的借条，后金晓以其为低保户名下不得有房产为由，需借用张爱美之名将该房屋过户至张爱美名下，待金晓将房屋出售后，由金晓取得该房屋的销售款。当时为了避税，杨宁与张爱美在合同约定了55万元的房屋价格。该房屋产权过户至张爱美名下后，张爱美按照金晓的要求，与金晓指定的房产中介人员徐某,4签订委托售房协议，全权委托徐某,4出售该房屋，金晓也实际获得了卖房款。2.在张爱美与杨宁签订房屋买卖合同前，金晓已向杨宁支付了购房对价（即78万元借条），张爱美与杨宁签订房屋买卖合同仅为过户，杨宁无权再次要求张爱美支付购房款。3.张爱美已向一审法院提供杨宁于2015年3月12日向鼓楼区人民法院的起诉状，杨宁也自述，2013年4月15日，其委托金晓出售涉案房屋，并约定房屋销售价为人民币78万元，该笔款项借给金晓使用一年，后金晓带着张爱美办理了过户手续；金晓的父亲金某,4一审出庭作证，杨宁要求金某,4对金晓的债务提供连带保证责任；金晓向一审法院出具书面说明，对该借款事实予以认可；金晓于2013年3月18日报警，接处警经过及结果显示，“民警现场了解，杨宁将房子卖给金晓，杨宁和其叔叔对房子有纠纷……”。上述证据已形成完整证据链，证明杨宁已将房屋出售给金晓，张爱美仅系借名。二、张爱美与杨宁之间的合同签订及履行，很多事实严重违反普遍常识。1.在合同未约定任何预付款、首付款的情况下，杨宁与不熟悉的张爱美采取先过户后付款的交易方式，且约定价款明显低于房屋市场价值；2.杨宁在约定的首付款期限届满后两年内，从未向张爱美索要房款；3.张爱美在其与杨宁签订合同前，从未看房，杨宁在合同签订后也从未向张爱美交付房屋钥匙；4.涉案房屋过户至张爱美名下后，便由金晓操作售出，张爱美未取得任何房款。三、杨宁及其代理人对金晓写下78万元借条原因，以及何时知道张爱美等问题的陈述，前后自相矛盾，印证杨宁所述不实。四、杨宁与金晓签订的房屋买卖合同真实有效，已经实际履行，张爱美仅为被借名人，实际房屋买受人为金晓，双方对于房屋买卖合同已经履行完毕，张爱美不应当承担任何责任。综上，杨宁在发现金晓无偿还78万元借款能力后，故意歪曲事实，企图让张爱美承担一切损失。请求二审法院查明事实后依法改判支持其上诉请求。杨宁辩称：一、上诉人张爱美陈述其借名给原审第三人金晓买房与事实不符，借名可能是金晓与张爱美私下约定与杨宁无关，杨宁与张爱美之间有房屋买卖合同，双方之间应受该合同约束。二、因涉案房屋存在争议，谁都不敢买，所以出售时价格比较低，预付款和首付款当时也没有约定。三、涉案房屋过户后，其至今未拿到合同，其只能从房产局调取合同，但杨宁无法联系到金晓、张爱美，杨宁只能找金晓的父亲金某,4，通过其联系张爱美与和金晓。四、房屋最终交付后，权利由金晓、张爱美行使，后房屋再次出售的房款由谁取得，与杨宁无关。请求二审法院维持原判。金晓述称：其父亲与杨宁父亲是几十年同事，2013年初，杨宁父亲多次找到其父亲，因杨宁家庭之间对涉案房屋有争议，请其帮助杨宁处理涉案房屋事宜，当时房屋实际控制人不是杨宁，故其和杨宁达成协议将房屋卖给其，约定所卖房款给其用一年，其每月支付1.2%的利息。其在合同签订后，也按约定每月向杨宁支付利息，并做杨宁家庭成员内部工作，包括更换门锁、清理住户、到派出所报警等，涉案房屋当时已属于其本人。因其是低保户，按照规定其名下不能有房产，所以其以张爱美名义购买该房屋，其也出具78万元的借条给杨宁。本案不能牵累张爱美，其欠杨宁78万元借款，待其拿到拆迁房后抵给杨宁。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。杨宁向一审法院起诉请求：1.判令张爱美支付购房款55万元及利息（自2013年7月2日起按同期银行贷款利率计算）；2.判令张爱美支付转售房屋的差价33万元。一审法院认定事实：杨宁原为东箭道208室房屋所有权人，该房屋建筑面积47.77平方米。2013年7月2日，杨宁、张爱美及南京力业房地产经纪有限公司（以下简称力业公司）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：杨宁将东箭道208室房屋售予张爱美；房屋售价55万元，其中含定金2万元；双方同意于2013年7月15日前以现金方式支付房款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任；双方定于2013年7月15日正式交付该房屋，杨宁应在正式交付房屋前腾空该房屋；合同生效后10日内，双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；等等。合同签订当日，杨宁、张爱美即向房屋权属登记机构提交了南京市房屋权属登记申请书。后张爱美取得了东箭道208室房屋所有权。交易过程中，张爱美未曾向杨宁支付购房款分文。2013年9月18日，张爱美与其丈夫姚生杰在江苏省南京市南京公证处办理了公证委托，委托事项：张爱美夫妻将其共同所有的东箭道208室房屋出售事宜委托徐某,4（身份证号码，原为力业公司的工作人员）作为代理人办理；委托权限：办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续，签署买卖合同，办理房屋所有权的转移登记手续，办理存量房资金及佣金监管手续、签署相关文件，收取售房款（包括买方的银行贷款）、指定收款账户，协助买方办理贷款手续及领取新的产权证书，办理相关公证手续，交付房屋，缴纳各类税、费，办理与出售房屋有关的其他事宜，等等；受托人在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予承认；委托期限自2013年9月18日至2014年9月17日。2014年4月20日，徐某,4代理杨宁与张鹏程、张莹签订《南京市存量房买卖合同》，约定：张爱美将东箭道208室房屋以88万元售予张鹏程和张莹，买方收齐房款时正式交付该房屋；等等。同年4月28日，徐某,4代理杨宁与张鹏程、张莹向房屋权属登记机构提交了南京市房屋权属登记申请书。同年5月4日，张鹏程、张莹取得东箭道208室房屋所有权。此外，2013年4月15日，金晓曾向杨宁出具借条，内容为：今借到杨宁人民币78万元，借期12个月，2014年4月15日前还清借款。2015年3月12日，杨宁曾以金晓未偿还前述借款为由诉至南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院），该案审理中杨宁撤回了起诉。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于张爱美辩称实际购房人为金晓的问题。张爱美为此举证了以下证据：(1)2013年3月18日的接处警工作登记表，主要内容为：东箭道208室房屋反映有人占着自己刚买的房屋。后民警到现场了解，杨宁与其叔叔对东箭道208室房屋有纠纷，杨宁将房屋售予金晓，杨宁叔叔换了房锁。民警要求杨宁与其叔叔协商解决或通过法律途径解决，不得影响金晓。(2)金晓2013年4月15日向杨宁出具的78万元的借条、杨宁就78万元借款向鼓楼法院提交的起诉状，起诉状主要内容为：2013年4月15日，杨宁委托金晓出售东箭道208室房屋，双方约定售价78万元，成交后售房款借给金晓使用一年，金晓为此出具了借条，2013年7月2日，金晓带着张爱美和杨宁办理了房屋产权过户手续，金晓逾期未归还借款本息，等等。(3)证人金某,4（金晓父亲）证言，主要内容为：杨宁家庭内部就东箭道208室房屋存在纠纷，金晓帮助杨宁处理该纠纷，杨宁方同意将售房款借给金晓做生意，金晓向杨宁出具了78万元借条，以便杨宁家庭内部相信房屋已经出售，促进家庭内部协商处理房产纠纷。(4)证人徐某,4证言，主要内容为：2013年7月左右，金晓、张爱美等共同到力业公司办理东箭道208室房屋过户交易事宜。后来，金晓带着张爱美到力业公司借款30万元，因该借款未能归还，金晓和张爱美通过公证的方式将该房屋以65万元售予力业公司（为避税未办理房屋产权过户），力业公司之后将该房屋转售他人。(5)落款人为“金晓”的说明，主要内容为：杨宁请金晓帮忙处理东箭道208室房屋的家庭内部纠纷，后双方约定杨宁以78万元将房屋售予金晓，成交后售房款由金晓付息使用一年，金晓为此向杨宁出具了借条，金晓请张爱美帮忙将房屋挂在了张爱美名下，后来金晓又委托力业公司将房屋转售，张爱美与东箭道208室房屋没有关系，等等。(6)一份南京市存量房买卖合同，主要内容为：甲方杨宁，乙方金晓，甲方将东箭道208室房屋以72万元售予乙方，落款有“杨宁”和“金晓”署名，日期2013年3月12日。杨宁对上述证据的质证意见为：(1)对接处警工作登记表的真实性不持异议，但其记载的内容与事实不符，金晓是为了帮助杨宁处理家庭内部纠纷，且当时房屋并未交付给金晓。(2)对借条和起诉状的真实性不持异议，但与本案没有关联性，金晓出具借条主要是为了让杨宁的父亲安心。(3)金某,4证言称金晓帮助杨宁处理家庭内部纠纷的情况属实。(4)对徐某,4证言的真实性无法确认，杨宁将房屋售予张爱美后，张爱美如何处理房屋与杨宁无关。(5)对署名“金晓”的说明真实性无法确认，说明的内容与事实不符。(6)对南京市存量房买卖合同的真实性持有异议，“杨宁”的签名并非杨宁书写。总之，张爱美所举证据不能达到其证明目的。一审法院认为，杨宁、张爱美之间的《南京市存量房买卖合同》系双方存在买卖东箭道208室房屋合意的证据，张爱美否认该合意而辩称代金晓挂名买受该房屋，其应当对杨宁与张爱美、金晓之间存在由张爱美代金晓挂名买受该房屋的合意承担举证责任。张爱美举证的落款人为“金晓”的说明、“杨宁”与“金晓”之间的《南京市存量房买卖合同》，因金晓并未到庭，且杨宁对其真实性不予认可，张爱美亦未申请对“杨宁”署名的真实性进行鉴定，两份证据的真实性无法确认，一审法院不予采信。张爱美举证的其他证据能够印证金晓参与处理杨宁家庭内部关于东箭道208室房屋的纠纷、金晓与张爱美参与该房屋买卖交易的情况等，但不能证明杨宁存在同意由张爱美代金晓挂名买受该房屋的意思表示。综上，张爱美的抗辩意见一审法院不予采信。2.关于张爱美辩称东箭道208室房屋未交付的问题。杨宁述称因家庭内部纠纷其原来并不持有该房屋的钥匙，该房屋以低廉的价格售予张爱美前，杨宁已将房屋存在纠纷及房屋门锁的情况告知了张爱美（当时系张爱美的儿子在场），杨宁通过将收回房屋的权利交给张爱美完成了房屋交付；房屋产权过户给张爱美后约两个月，杨宁通过金晓打开房门取回遗留在房内的物品，当时房屋已经腾空，房屋钥匙由金晓持有。张爱美辩称其并未查看过该房屋，不清楚房屋的纠纷和门锁情况，张爱美儿子到场系代金晓开车而非为了了解房屋情况；张爱美未曾委托金晓接收房屋钥匙，金晓也没有将房屋钥匙交给张爱美；房屋产权过户后，金晓曾带张爱美到力业公司借款，还因更换房屋门锁与他人产生纠纷报警，公安机关向张爱美核实了房屋产权情况。一审法院认为，杨宁通过金晓将存在纠纷的东箭道208室房屋以较低的价格售予张爱美，并按约办理了产权过户手续，结合张爱美之后参与处理房屋门锁更换纠纷、张爱美与金晓到力业公司借款、张爱美以88万元转售房屋的事实等，应当认为张爱美在房屋产权过户至其名下后实际取得了支配该房屋的权利，故张爱美的抗辩意见一审法院不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨宁、张爱美之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。杨宁按约将东箭道208室房屋产权过户给张爱美，张爱美也实际取得了支配该房屋的权利，张爱美未按约支付房款，应当向杨宁承担继续履行、赔偿损失等违约责任。即便张爱美系应金晓要求挂名买受该房屋，张爱美作为完全民事行为能力人，应当对其自身的民事行为承担相应的责任，在张爱美未能证明系征得杨宁同意的情况下，仍应由张爱美对杨宁承担合同责任。杨宁要求张爱美支付购房款55万元，具有事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持。关于杨宁主张的利息，因双方约定的付款日期为2013年7月15日前，故杨宁的损失应自2013年7月16日起计算，一审法院支持张爱美自2013年7月16日起以55万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率向杨宁计赔损失。杨宁要求张爱美支付转售房屋的差价33万元，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张爱美于判决生效之日起十日内向杨宁支付购房款55万元，并以该款为基数自2013年7月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息。二、驳回杨宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元，诉讼保全申请费3270元，共计15870元，由杨宁负担3300元，张爱美负担12570元。公告费（据实结算）由张爱美负担。各方当事人二审均未提交新证据。二审中，金晓陈述，其在向杨宁出具78万元借条后，按9200元、9600元/月标准连续五个月向杨宁支付了该借款的利息。杨宁表示认可，但认为金晓上述付款与78万元借款无关，但未进一步说明接受金晓上述付款的原由。本院认为，根据上诉人张爱美一审提供的证据及当事人在本案中的陈述等，应当认定被上诉人杨宁在其与张爱美于2013年7月2日签订《南京市存量房买卖合同》前，已知晓原审第三人金晓为涉案东箭道208室房屋的买受人，且知晓金晓借用张爱美名义将该房屋过户登记至张爱美名下。分析如下：首先，在张爱美与杨宁签订房屋买卖合同前，金晓已于2013年4月15日向杨宁出具了78万元借条，结合杨宁向鼓楼区人民法院提交的起诉状关于“双方约定房屋销售价为78万元”内容，以及金晓在出具借条后，实际向杨宁支付了几个月的利息，应当认定杨宁与金晓之间存在房屋买卖合同关系，该事实亦通过金晓在本案二审的自认、2013年3月18日接处警工作登记表载明的内容相印证；同时，亦应认定金晓在出具借条后，金晓应付的房款已转化借款，双方之间的房屋买卖合同法律关系已转化为借款法律关系。其次，杨宁既已明知借条形成后，其对金晓享有的合同债权已实现，但其在两个月后应金晓的要求与张爱美签订房屋买卖合同，并将房屋变更登记至张爱美名下，故在其与张爱美签订房屋买卖合同时，应知晓金晓需借用张爱美之名完成房屋产权过户登记，其与张爱美之间并无真实的交易行为。再次，张爱美与杨宁之间既无任何房款支付行为，也无房屋交付行为，双方在合同签订后无任何债务履行的催告行为，也印证双方之间不存在真实的交易行为。最后，如按杨宁主张，其可依据涉案的房屋买卖合同向张爱美主张购房款，但其对金晓出具78万元借条无法作出合理的解释，杨宁因涉案房屋的出售重复取得购房款，显然不能成立。因此，一审法院认定张爱美需按涉案房屋买卖合同约定履行房款支付义务，属事实认定错误，本院应予纠正。综上所述，张爱美的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第989号民事判决；二、驳回杨宁的诉讼请求。一审案件受理费、保全费共计15870元，二审案件受理费12600元，均由上诉人杨宁负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  刘 凡二〇一七年四月十七日书记员  郭旭冬