湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初3046号
原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路一号。
负责人：凌庆联，支行行长。
委托代理人：喻掌武，系该支行客户经理。
被告：罗岳飞，男，1970年8月3日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：余银华，女，1974年2月1日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里办事处石霜北路123号。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：刘强，系公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳支行）与被告罗岳飞、余银华、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人喻掌武，被告碧桂园公司的委托代理人刘强到庭参加诉讼，被告罗岳飞、被告余银华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗岳飞、余银华偿还所欠原告贷款本金441908.18元及利息16696.58元（暂计算至2017年3月20日止，实际计算至实际履行之日止）；2、判令被告碧桂园公司对罗岳飞的贷款承担连带清偿责任；3、判令对被告罗岳飞抵押物处置后享有优先受偿权本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告碧桂园公司答辩要点：1、被告罗岳飞、余银华逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按照《按揭业务担保合作协议》的约定向罗岳飞、余银华催收，也未在购房者连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，依据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告碧桂园公司不需要承担逾期五期以后的连带保证责任；2、被告碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定，在保证期限内，若购房者只拖欠利息、逾期利息并由银行向有管辖权的法院提起诉讼的，银行承诺优先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分银行再向保证人请求承担连带清偿责任，因此，原告应当优先行使抵押权。
被告罗岳飞、被告余银华无答辩。
本院经审理认定以下事实：
被告罗岳飞与被告余银华系夫妻关系。2009年8月24日，原告农业银行浏阳支行作为按揭银行（甲方）与被告碧桂园公司作为发展商（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：1、合作项目：农业银行浏阳支行对碧桂园公司的浏阳碧桂园项目的住宅、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。2、碧桂园公司同意为购买本协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向农业银行浏阳支行提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为：购房者与双方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期间为：自贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，农业银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司，如农业银行浏阳支行逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。3、在保证期间内，若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息并由农业银行浏阳支行向法院提起诉讼的，农业银行浏阳支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分农业银行浏阳支行再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。同时约定，该协议生效后，双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于双方于购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款。
2013年7月28日，被告罗岳飞作为买受人与被告碧桂园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买碧桂园公司开发的浏阳碧桂园观澜一街商品房一幢，该商品房套内建筑面积为139.30㎡，分摊建筑面积为20.05㎡。该房总房价款为725339元。
2013年11月17日，被告罗岳飞作为借款人，被告余银华作为抵押人，原告农业银行浏阳支行作为贷款人，被告碧桂园公司以及案外人浏阳市恒信房地产置换担保优先公司作为保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》，罗岳飞向农业银行浏阳支行借款500000元，用于从碧桂园公司处购买位于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园”观澜一街商品房住宅；借款期限为180个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个周期，自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入碧桂园公司账户；还款方式为月等额本息还款法；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；合同项下的借款由碧桂园公司提供阶段性保证担保，由借款人罗岳飞以及其配偶余银华以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。
2013年10月18日，原告农业银行浏阳支行依约向被告罗岳飞、余银华发放了500000元的贷款，并依约汇付至指定的被告碧桂园公司银行账户。
2013年12月2日，原告农业银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为罗岳飞。
借款后，被告罗岳飞、余银华按月等额本息还款法偿还贷款本息至2016年5月17日，共计31期。经向被告罗岳飞、余银华催问未果，原告农业银行浏阳支行遂于2017年5月8日向本院提起诉讼。
另查明:1、被告罗岳飞、余银华逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按《按揭业务担保合作协议》的约定以书面形式通知被告碧桂园公司主张相应的权利；2、本案办理预告抵押登记的房产已经完成物权的初始登记，但未将产权证登记在被告罗岳飞的名下。
本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告罗岳飞签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告罗岳飞的申请，原告依约向其发放贷款500000元，被告罗岳飞理应依约按月还款。现被告罗岳飞自2016年5月17日起未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告有权提前收回贷款本金并行使担保权利。被告余银华系被告罗岳飞之妻，被告罗岳飞的欠款发生在与被告余银华夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应当共同偿还。故原告要求被告罗岳飞、余银华偿还借款本金441908.18元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告罗岳飞、余银华的抵押担保责任。根据涉诉《个人购房担保借款合同》的约定，被告罗岳飞、余银华同意以其所有的位于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园”观澜一街房产作为抵押担保，且办理了抵押预告登记，故原告按合同的约定请求对上述抵押物享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。
关于被告碧桂园公司的保证责任。原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束，双方约定的保证期间自贷款划入碧桂园公司账户起至购房者所购房屋的《他项权证》出具之日止，应认定为被告碧桂园公司承担阶段性连带保证责任，同时亦约定了原告的书面通知义务，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现原告认可未履行书面通知义务，故被告碧桂园公司对被告罗岳飞、余银华未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带清偿责任。本案中，原告享有的债权存在混合担保，且双方在《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款中对物的担保与保证担保的实现顺序进行约定，故依据合同约定，原告应先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担阶段性连带清偿责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，可以向被告罗岳飞、余银华进行追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、罗岳飞、余银华于本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币441908.18元及利息、罚息16696.58元（利息、罚息暂计算至2017年3月20日止，此后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至本判决所确定的履行之日止）；
二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对罗岳飞、余银华提供抵押担保的座落于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园”观澜一街的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
三、在涉案房产办理《他项权证》之前，浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的抵押担保范围外，在借款本金441908.18元及第32、33、34、35期的利息、罚息（利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算）范围内对上述判决第一项承担补充连带担保责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向罗岳飞、余银华追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8179元，减半收取4089.5元，由罗岳飞、余银华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 刘施汝
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 刘若雯
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。