江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复121号
复议申请人（被执行人、异议人）：夏国群。
复议申请人（被执行人、异议人）：赵卫华。
申请执行人：泰州金鹰天地投资管理有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区。
法定代表人：冯卓明，该公司总经理。
复议申请人夏国群、赵卫华不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2016）苏12执异13号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
泰州中院在执行泰州金鹰天地投资管理有限公司（以下简称金鹰公司）与夏国群、赵卫华房屋买卖合同纠纷一案中，夏国群、赵卫华对泰州市价格认定局（原泰州市价格认证中心，以下简称价格认证中心）作出的泰价证法[2015]126号《关于海陵区莲花8号小区8处房地产及济川东路190号1-13层房地产的价格鉴证结论书》（以下简称《价格鉴证结论书》）不服，向泰州中院提出书面执行异议。
泰州中院查明：2013年6月17日，金鹰公司向泰州中院提出诉前保全申请，要求对夏国群、赵卫华价值47101834.54元的财产予以财产保全，并已提供担保。同日，泰州中院作出（2013）泰中诉保字第0031号民事裁定：冻结夏国群、赵卫华47101834.54元银行存款或查封其相应价值的财产。2013年6月21日，金鹰公司向泰州中院提起诉讼，2013年12月18日，泰州中院作出（2013）泰中民初字第0071号民事判决：一、赵卫华于判决生效后十日内给付金鹰公司剩余购房款4000万元，约定利息90万元，并对4000万元按在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上加收50%计算赔偿金鹰公司自2013年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款损失；二、赵卫华于判决生效后十日内赔偿金鹰公司律师代理费308857元；三、夏国群对上述款项的给付承担连带责任。一审案件受理费284067元，诉前保全费5000元，合计289067元，由金鹰公司负担22500元，赵卫华负担266567元。
夏国群、赵卫华不服上述民事判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。2014年8月8日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民终字第0090号民事判决：一、变更泰州中院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第一项为：赵卫华于本判决生效后十日内给付金鹰公司剩余购房款4000万元，约定利息90万元，并承担4000万元按中国人民银行同期同类贷款基准利率150%的标准计算自2013年4月1日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款赔偿责任；二、维持泰州中院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第二项，即赵卫华于本判决生效后十日内赔偿金鹰公司律师代理费308857元；三、维持泰州中院（2013）泰中民初字第0071号民事判决第三项，即夏国群对上述款项的给付承担连带责任；四、驳回夏国群、赵卫华的其他上诉请求。一审案件受理费284067元，诉前保全费5000元，合计289067元，由金鹰公司负担23000元，赵卫华、夏国群负担267067元。二审案件受理费90100元，由赵卫华、夏国群负担76900元，金鹰公司负担13200元。
上述民事判决发生法律效力后，赵卫华、夏国群未履行，金鹰公司申请执行，泰州中院于2014年9月11日立案执行，案号为（2014）泰中执字第00320号。
2014年9月23日，泰州中院作出（2014）泰中执字第00320号执行裁定：冻结、扣划被执行人夏国群、赵卫华银行存款4350万元或查封、扣押其相应价值的财产。
2014年11月14日，泰州中院委托价格认证中心对赵卫华名下泰州市海陵区莲花8号小区8处及夏国群名下泰州市海陵区济川东路190号1-13层房产进行价格评估。
2015年4月13日，价格认证中心作出《价格鉴证结论书》，对海陵区莲花8号小区B幢7处房地产，其评估值为43563268元，海陵区莲花8号小区C幢房地产，其评估值为8920318元，海陵区济川东路190号1-13层房地产，其评估值为112880952元。
2015年5月26日，泰州中院在人民法院报向夏国群、赵卫华公告送达执行通知书及《价格鉴证结论书》。并公告如对该结论书有异议，可在公告生效之日起十日内向该院书面提出。逾期该院将依法强制执行，并将上述已评估房地产在该院淘宝网司法拍卖平台公开司法拍卖。
2015年10月20日，泰州中院作出（2014）泰中执字第00320-1号执行裁定：对被执行人赵卫华所有位于泰州市海陵区莲花8号小区B幢101、102、105、201、301、401、501室，C幢房地产进行拍卖。2016年3月30日，夏国群、赵卫华向泰州中院提出执行异议，要求对该房地产进行重新评估。
被执行人夏国群、赵卫华向泰州中院提出执行异议称：异议人向金鹰公司购买莲花小区8处房产时，价格为4800万元，自建厨房花费360万元，观光电梯花费110万元，装修改造花费1200万元，合计6470万元，银行曾委托第三方对该房地产评估价为8000万元，而鉴定价格与该房产的实际价格严重不符。济川东路190号1-13层房地产同样如此，其评估值严重低于其市场价值。请求重新进行评估。
申请执行人金鹰公司辩称：一、价格认证中心系经法院依法选定具有价格认定资质，异议人未能举证证明本次评估程序存在严重违法行为。二、2015年5月26日，《价格鉴证结论书》已由法院依法在人民法院报公告送达，公告期为60日，且公告中明确载明如对该结论书有异议，可在公告生效之日起十日内向法院书面提出。但异议人直至2016年3月24日才向法院提出书面异议，已超过法律规定的异议期限。三、本案的生效判决迄今为止已近两年，申请执行人的债权尚未实现，为此又额外支出鉴定费、律师费、差旅费等各项费用，上述费用应由异议人承担。综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其异议申请。
2016年4月20日，泰州中院组织听证，异议人夏国群、赵卫华共同委托代理人、申请执行人金鹰公司委托代理人以及评估机构价格认证中心均出庭参加听证。听证中，承办法官询问异议人有无证据提供，异议人委托代理人称：”因为被执行人在外地，相关的证据材料（由银行委托第三方进行鉴定）在庭后提供给法院”。承办法官问：”异议人提供该份材料对该房产由银行委托第三方鉴定，是基于什么目的”？异议人委托代理人称：”目的不清楚，因为目前我本人未看到材料，具体的鉴定时间我也不清楚”。异议人委托代理人发问：”价格认证中心在鉴定过程中对样本的选取是如何进行的”？价格认证中心称：”我中心调查案例如下：1.济川路151-7号门面房，共二层，一层二层面积一致，门朝北，第一层价格在25000元/㎡-26000元/㎡之间。2.美好上郡营业房，从2011年开始销售，到2013年销售完毕，美好上郡东大门南北两侧，建筑面积为40㎡，价格在40000元/㎡。3.美好上郡门面房，面积为270㎡，门面朝南，价格是28000元/㎡。4.莲花八区门面房，西大门南侧，门朝西，两层，面积66㎡，整体售价为150万元。5.莲花八区，西大门南侧，两层，面积80㎡，两层平均价为20000多元/㎡。根据以上案例进行筛选后作出了鉴证结论。2012年的价格与2014年的价格同一个房产同一楼层价格相差10万余元”，”我中心鉴定的样本中包含装潢，样本中不包含中央空调和电梯，所以增加的部分为调整价格的2%”。
泰州中院组织听证中，价格认证中心还向泰州中院出具《关于泰价证法[2015]126号价格鉴证有关情况的说明》，称：一、价格鉴证基准日。本案价格鉴证基准日为2014年11月5日，即价格鉴证结论所指房地产价格对应或适用时点。基准日期间，市区房地产市场相对低迷，大宗商业房地产交易相对较少。二、价格鉴证过程。鉴于相应房地产建筑面积较大，又分布在不同的楼层，难以收集到完全相同的房地产交易案例。根据实际情况，该局综合分析确定采用该区域内首层商业用房交易价格为基准测算，再按不同层次测算各楼层房地产价格，汇总得出相应房地产整体价格。1.8号小区B幢：商务用房，现用于餐饮、宾馆经营，未正常营业。评估时调查筛选3个价格样本，分别为30000元/㎡、26000元/㎡、26000元/㎡，建筑面积分别为33㎡、40㎡、45㎡。经各种因素的调整，充分考虑位置因素、交易时间、交易状况、面积因素、用途（包括土地使用权期限）、装修（包括附着于房产的不可移动设备设施、不包含其他可移动设备实施）等因素测算该房产可比基准价为首层商务用房21600元/㎡，经各层次调整测算其它层次的价格，作出B幢共7室的价格为43563268元。2.8号小区C幢：土地用途为科教用地，原设计用途为幼儿园等，其相应房屋空置，内部仅作墙地面基本装修。根据其使用性质和现有状况，与B幢相比较作出价格鉴证结论。3.济川东路190号1-13层作为一个整体，其建筑面积为9344.18㎡，面积较大，每层可作为单独单元分开出售，鉴证时已经注意这一点，对每层房地产分别进行价格测算。评估时筛选了3个首层价格样本，分别为34600元/㎡、38000元/㎡、33000元/㎡，建筑面积分别为100㎡、40㎡、125㎡，同样进行比较分析。该房地产每层建筑面积均较大，一层、二层建筑面积均超过1000㎡，购买这样大面积的业主范围较小，售价相较于40-100㎡间的房地产价格要低8%到10%，而且商务用途较纯商铺价格又要低。五层以上一般不适合作商铺使用（大型商场一般也只用到五层，五层以上一般用作综合办公使用）。经比较测算首层比准价格为29400元/㎡，在此基础上分析测算每层价格，汇总得出该宗房地产整体价格。三、关于装修价格的分析测算。房地产一般都是连同装修一并出售，在价格测算时考虑其因素，但不单独作价。装修主要考虑附着于房地产的不可移动的设备设施，相对比较而言，价格比重相对较低，同时购买者购置房地产一般对装修不是很在意，购买后往往重新装修以适应自身经营需要。8号小区B幢装修时间较长，且长时间封闭无人管理，部分装修已有损坏，鉴证时只考虑附着的电梯、中央空调等设备设施，并进行了相应价格调整，其他可移动的设备设施不在价格鉴证结论范围，结论书中已作明确说明。综上，价格认证中心出具的价格鉴证结论相对合理，法院应予采纳。
泰州中院认为：价格认证中心具有价格鉴证机构资质证，其核准的经营范围包括土地、房地产，评估人员具有中国价格鉴证师资格，具有合格的评估资质。价格认证中心对涉案房地产的外观和周边环境进行查勘，并对其所在用房进行调查，根据鉴证目的，遵循估价原则，综合考虑位置因素、交易时间、交易状况、面积因素、用途、装修等因素测算，采用该区区域内首层商业用房交易价格为基准测算，再按不同层次测算各楼层房地产价格，其鉴定方法恰当，估价结论客观合理。对于异议人提出的自建厨房费用360万元以及装修改造花费1200万元，异议人未向该院提供相关证据，且价格认证中心在选取比较案例确定价格时包含一般装潢，对中央空调和电梯等不可移动的设备，已给予装修价值调整，故对其主张该院不予采纳。至于异议人提出莲花8号小区8处房地产银行曾委托第三方评估，其评估价为8000万元，因评估目的以及评估时点不同，其评估价格差距较大，不应作为此次评估参考的依据。对于申请执行人提出异议人的申请已超过法律规定的异议期限，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条”当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”的规定，异议人在对其房地产实施司法拍卖期间提出异议，该院立案审查符合法律规定。至于申请执行人提出异议人延期履行造成损失要求异议人承担问题，该请求不属于执行异议审查范围。综上，异议人提出要求重新进行评估，其理由不能成立，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人夏国群、赵卫华对价格认证中心泰价证法[2015]126号《价格鉴证结论书》所提执行异议。
被执行人夏国群、赵卫华不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、泰州中院认定事实错误。泰州中院异议裁定认定：”价格认证中心对涉案房地产的外观和周边环境进行查勘，并对其所在用房进行调查，根据鉴证目的，遵循估价原则，综合考虑位置因素、交易时间、交易状况、面积因素、用途、装修等因素测算，采用该区区域内首层商业用房交易价格为基准测算，再按不同层次测算各楼层房地产价格，其鉴定方法恰当，估价结论客观合理”，与事实不符。1.价格认证中心出庭参加听证时认可诉争标的类似的大宗房产实际交易样本较少、同类比对样本不足，故价格认证中心做出的价格认定缺乏基础。2.价格认证中心选取的对比案例与本次鉴证标的差异较大，且样本较少、方法错误、价格偏低，脱离了真实的市场价值，不能作为鉴定的依据。二、本案评估价值过低，应予重新评估。1.复议申请人向金鹰公司购买莲花小区8处房产时，价格为4800万元，另自建厨房花费360万元，观光电梯花费110万元，装修改造花费1200万元，合计6470万元。且银行曾委托第三方评估，价值为8000万元。泰州中院对上述事实均未予以认定。2.价格认证中心对一般装潢及装修价值的调整标准极低，在鉴定中的价值几乎可以忽略不计，严重侵犯了复议申请人的合法权益。3.济川东路190号1-13层房地产同样如此，其评估值严重低于其市场价值。综上，请求对案涉房产重新进行评估。
本院另查明：2015年4月13日，价格认证中心作出《价格鉴证结论书》，载明：一、价格鉴证标的。本次价格鉴证标的为海陵区莲花8号小区8处房地产及济川东路190号1-13层房地产，包括：1.海陵区莲花8号小区B幢7处房地产：B幢位于该小区西大门北侧（座东朝西，钢筋混凝土结构），楼栋总层数5层，相应房地产位于该幢101室、102室、105室、201室、301室、401室、501室，建筑面积合计4444.85㎡，相应土地使用权面积1000.40㎡，地类用途为商务金融用地，房屋所有权人、土地使用权人为赵卫华。2.海陵区莲花8号小区C幢房地产：C幢位于该小区西大门内北侧（B幢东侧，座北朝南，混合结构），房屋总层数3层，建筑面积1552.62㎡，土地使用权面积577.10㎡，地类用途为科教用地，房屋所有权人、土地使用权人为赵卫华。3.海陵区济川东路190号1-13层房地产，济川东路190号位于济川东路与鼓楼路交叉路口西北侧，房屋总层数13层（钢筋混凝土结构），建筑面积9344.18㎡，相应土地使用权面积合计1166.60㎡，地类用途为商业金融用地，房屋所有权人、土地使用权人为夏国群……六、价格鉴证方法：市场法。七、价格鉴证过程。（一）价格鉴证标的概况。1.海陵区莲花8号小区B幢7处房地产：相应房地产内部已装修，设有电梯、中央空调等设备设施，现用于餐饮、宾馆经营，现场勘验时未正常营业。2.海陵区莲花8号小区C幢房地产：现场勘验时，相应房屋空置，内部仅作墙地面基本装修。3.海陵区济川东路190号1-13层房地产：现场勘验期间，其中1-3层承租给华夏银行用于办公经营（由承租人装修），4-13层因故未能进入进行现场勘验……（三）价格鉴证结论的测算。1.海陵区莲花8号小区B幢7处房地产：我们对价格鉴证标的周边房地产交易情况进行了调查，收集到与鉴证标的类似的房地产交易案例。根据价格鉴证替代原则，我们在收集案例中选取三个可比案例进行可比差异因素分析，综合分析测算鉴证标的首层商业用房市场价格。具体步骤为：选取可比交易案例、分析可比差异、求取比准价格、采用算术平均法测算鉴证标的价格。2.海陵区莲花8号小区C幢房地产：C幢房地产位于该小区西大门内北侧，位于B幢东侧并与B幢相连。参照B幢同层房地产价格，通过土地性质、具体用途、沿街状况、装修（设备设施）修正，测算C幢房地产价格。3.海陵区济川东路190号1-13层房地产：我们对价格鉴证标的周边房地产交易情况进行了调查，收集到与鉴证标的类似的房地产交易案例。根据价格鉴证替代原则，我们在收集案例中选取三个可比案例进行可比差异因素分析，综合分析测算鉴证标的首层商业用房市场价格。具体步骤为：选取可比交易案例、分析可比差异、求取比准价格、采用算术平均法测算鉴证标的价格。八、价格鉴证结论。价格鉴证标的在价格鉴证基准日期间总价为165364538元。九、价格鉴证限定条件……（三）根据委托方要求，本次鉴证标的海陵区莲花8号小区8处房地产价格包括房屋内部装修及不可移动设备设施，济川东路190号1-13层房地产价格为毛坯房价格，不包括内部装修。
本案的争议焦点是夏国群、赵卫华主张本案评估值严重低于市场价值、应予重新进行评估，是否有事实和法律依据。
本院认为：夏国群、赵卫华主张本案评估值严重低于市场价值、应予重新进行评估，没有事实和法律依据。夏国群、赵卫华虽主张其对莲花小区8处房产自建厨房花费360万元、自建观光电梯花费110万元、装修改造花费1200万元，银行曾委托第三方对该房地产评估价为8000万元。但夏国群、赵卫华并未就该主张提供任何证据予以证明，其以此为由认为本案评估价过低没有事实依据。价格认证中心作为有资质的鉴定机构，对估价对象进行了现场勘查，对其周边房地产交易情况进行调查，收集类似房地产交易案例进行可比差异因素分析，采用市场比较法进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出涉案房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。价格认证中心还出庭接受质询，对夏国群、赵卫华的异议理由进行了详尽说明。另外，价格认证中心作出的评估价格仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定。夏国群、赵卫华关于本案评估价值过低、应予重新评估的主张依法不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人夏国群、赵卫华的执行复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2016）苏12执异13号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年十一月八日
书 记 员 沈晓雯