北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08577号
原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人成鹏。
被告（反诉原告）段彩霞，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。
原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）诉被告段彩霞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生公司的委托代理人成鹏，被告段彩霞的委托代理人张国香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司诉称，2011年7月1日，被告购买原告开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目6号商务楼6层X商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2159282元，被告应于2011年7月7日前支付原告657426元，于2011年7月31日前支付原告215928元，于2011年8月30日前支付原告215928元，剩余房款1070000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告仅支付1089282元，余款1075073元未按照合同约定支付。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1195246的《北京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金215928.2元；4、诉讼费由被告承担。
被告段彩霞辩称，同意解除合同，依照合同约定原告应于2013年11月15日将房屋交付给被告，但直至2014年9月28日才通知被告收房，迟延交房达317天，被告担心因迟延交房时间过长，房屋可能未具备交付条件或未达到收房约定的装修标准，因此与原告进行沟通，希望在一次性给付剩余房款前提下查看房屋，但被告拒绝，此外根据其他业主收房来看，房屋质量和装修质量均存在问题，因此希望可以查看房屋，但原告拒绝，因此被告有权行使不安抗辩权并中止履行付款义务。现我方提起反诉。
反诉原告段彩霞诉称，要求法院判令双方解除合同，反诉被告退还已交纳房款1089282元，反诉被告支付违约金21785.64元。
反诉被告合生公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉人不享有合同解除权，根据合同约定超过120天内买受人可以申请退房，但应在知道事由发生后30天内提出书面申请，逾期提出视为不退房，因此反诉原告放弃了合同解除权，同理反诉被告不应承担违约责任。
经审理查明：2011年7月1日，段彩霞与合生公司签订编号为Y1195246《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：
段彩霞购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目6号商务楼6层X。房屋建筑面积为107.55平方米，套内建筑面积85.13平方米。房屋单价每平方米25364.52元，房屋总价款为2159282元。段彩霞首期支付总房款的49.52%，剩余款项以商业贷款方式向天津银行借款支付。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同附件五付款方式和期限约定。买受人于2011年7月7日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的29.52%作为首期付款，即637426元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。于2011年7月31日前缴付总房款的10%，即215928元。于2011年8月30日前缴付总房款的10%，即215928元。其余房款1070000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。
合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十七、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。此外合同和合同附件还约定了其他内容。
合同签订后，段彩霞先后交纳房款共计1089282元，剩余款项1070000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1080元、宽带网开通费500元。
2014年9月25日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2015年1月28日，合生公司向段彩霞邮寄《律师函》，律师函主要内容为要求段彩霞2015年2月10日之前付清全部房款，否则追究段彩霞相应法律责任。2015年1月30日，该邮件由段彩霞同事签收。
庭审中，段彩霞表示自己将贷款材料交付合生公司，但一直未通知段彩霞贷款是否办理下来，此外，段彩霞表示合生公司曾通知其2014年9月28日收房。
上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、律师函、邮件单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
对于合同解除问题，双方均同意解除涉诉合同，对此本院不持异议，对于合同解除时间，应该根据双方违约责任以享有合同解除权一方主张的时间为准。根据本案查明的事实，合生公司存在迟延交房，根据合同约定超过120日的，应该在知道事由之后30日内提出解除合同申请，但是段彩霞在约定的期限内并未主张解除合同，故段彩霞不享有合同解除权；根据双方签订的合同附件五规定，在签订合同后出卖人通知买受人办理贷款手续60日内贷款金额应该进入出卖人账户，逾期视为买受人应在期限届满之日起15日内交纳全部房款。对于合生公司表示段彩霞认可2014年9月28日收房，合生公司在收房通知中表示要求其交纳房款，但并未提交证据证明具体交纳房款期限，故本院无法核实该通知内容是否包含了交款通知以及相应法律后果，而根据合生公司提交的证据，其在2015年1月28日发出通知，2015年1月30日段彩霞收到通知，计算75日，至2015年4月15日之前段彩霞应交纳完全部房款。此后，合生公司取得合同解除权，合生公司于2015年4月3日起诉，即在本案审理中合生公司才取得相应的合同解除权，对于段彩霞辩称贷款资料交予了合生公司，对此说法并未提交证据证明，并且根据合同约定，贷款资料交给贷款银行或者其指定机构，对该答辩意见本院不予采纳。故合同解除时间以段彩霞最后交纳房款期限到期时间为准，即2015年4月16日。
对于段彩霞辩称曾与合生公司协商一次性交纳房款事宜，但要求提前看房，怀疑房屋和装修质量不达标，因此不缴纳房款系为了履行不安抗辩权。对此，本院认为，合同中对房屋交付条件进行了明确约定，在合生公司提交手续具备交付条件情况下，段彩霞应该收房，如房屋和装修存在问题，其可以要求合生公司承担违约责任，不安抗辩权的行使系一方怠于履行义务为前提，而本案并不涉及合生公司怠于履行交房义务。
合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于合生公司要求段彩霞配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。对于段彩霞已交纳房款理应退还，因此对于段彩霞反诉要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。
关于段彩霞是否构成违约，根据双方权利义务履行情况来看，段彩霞在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故段彩霞构成了违约。关于合生公司是否构成违约，依照合同约定，在段彩霞未交纳房款的情况下，合生公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因段彩霞不缴纳房款，合生公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故合生公司也构成了迟延交付房屋的违约。关于段彩霞的违约责任，根据双方陈述，收房时间为2014年9月28日，而合生公司在2015年1月28日才催促段彩霞办理贷款，对于之前催促并未提交证据予以证明，至2015年4月16日，合生公司才享有合同解除权，此时本案已经进入审理阶段。从期间对合生公司产生的损失来看，合生公司主张的违约金远超过对其造成的损失，此外，从合同中对双方违约责任约定来看，存在违约责任严重不对等情形，故对于合生公司违约金的计算方式本院根据合生公司的损失和公平原则进行调整计算。关于合生公司的违约责任，因段彩霞不享有合同解除权，因此在迟延交房情况下合同系继续履行的，根据合同约定，合同继续履行给付迟延交房违约金标准为按日计算已付房款万分之一至交付之日，交付时间为2014年9月28日，共计迟延交房317天，本院按此标准计算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告段彩霞于二零一一年七月一日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1195246）予以解除；
被告段彩霞于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1195246）的网签登记备案撤销手续；
被告段彩霞于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币十万七千九百六十四元一角；
原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告段彩霞已缴纳的购房款共计人民币一百零八万九千二百八十二元；
原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告段彩霞迟延交付违约金共计人民币二万一千七百八十五元六角四分；
驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
驳回反诉原告段彩霞的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24047元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担2459元（已交纳），由被告段彩霞负担21588元，于本判决生效之日起七日内交纳。
公告费260元，由被告段彩霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费24047元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担21588元（已交纳），由被告段彩霞负担2459元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炎铎
代理审判员 李宏印
人民陪审员 翟玉刚
二〇一五年十月十四日
书 记 员 许松婷