广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第554号
原告：北海明仁地产有限公司，住所地北海市新世纪大道107号明仁大厦一楼。
法定代表人：邹文海，董事长。
委托代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。
委托代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。
被告：李广。
第三人：中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行，住所地北海市北部湾中路19号。
负责人：钟军辉，行长。
委托代理人：陈华贵，广西宝典律师事务所律师。
原告北海明仁地产有限公司与被告李广商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月7日公开开庭进行了审理。后第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院于2015年5月6日再次开庭进行了审理。第三人的委托代理人陈华贵，原告的委托代理人付凯成到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年1月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以4268元／㎡，的价格购买原告开发的北海市新世纪大道明仁大厦2单元336号房屋，面积为33.02㎡，总价款人民币140929元，并约定付款方式为首付人民币30929元，余下房款人民币110000元银行按揭贷款。同时，还约定“采用银行按揭方式付款的，在房产证未办妥前出现逾期90日未向银行偿还月供的，即视为乙方（被告）不履行《商品房买卖合同》。甲方（原告）有权单方面向乙方发出书面通知解除《商品房买卖合同》……甲方有权扣除购房款金额的20％作为违约金，余款在60日内无息返还给乙方”。为顺利办理按揭抵押手续，原告代被告向有关部门支付了个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元、住房登记费80元。同年4月份，第三人将110000元贷款汇入原告账户，被告于2010年5月开始还贷，但2011年9月份起，被告一直没有偿付银行按揭，为此，银行在原告所交付的保证金中代扣了被告应偿还的款项。之后，原告通过多种方式、渠道联系被告要求归还代扣款项，均无功而返。被告拒不归还银行按揭已属违约，严重损害了原告的合法权益。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2010年1月16日订立的《商品房买卖合同》，被告支付违约金28185元；2、被告返还原告代扣的银行按揭34033.49元、代付的住房登记费80元、个人贷款抵押房屋综合保险费985.6元、评估费600元；3、被告协助原告撤销北海市新世纪大道明仁大厦2单元336号房屋的备案登记和抵押登记。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
一、《商品房买卖合同》和《发票》，拟证实原、被告签订的被告购买原告开发的位于北海市新世纪大道明仁大厦2单元336号房屋的行合同情况；
二、《个人购房借款／担保合同》，拟证实被告为购买北海市新世纪大道明仁大厦2单元336号房屋和第三人签订的按揭贷款合同情况；
三、北海市房地产交易中心的《北海市房地产抵押登记证明书》和《收据》，拟证实涉案房屋已办理按揭抵押；
四、第三人的《存款对帐单》和《还款凭证》，拟证实被告不还款，原告已被扣的款项；
五、广西金瑞达房地产评估有限公司北海分公司（以下简称“金瑞达公司”）的《收据》，拟证实原告代被告交纳了被告办理按揭需要评估房屋的费用600元；
六、中国大地财产保险股份有限公司（以下简称“大地公司”）的《个人贷款抵押房屋综合保险（A）保险单》和《保险业专用发票》，拟证实原告为被告交纳了被告办理按揭需要承担的保险费用985.6元；
七、《通知》和邮件回执，拟证实由于被告没有交纳按揭贷款，原告已书面告知被告被扣款的事实和并要求解除购房合同。
第三人述称：2010年3月23日，第三人与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定第三人向被告李广发放个人购房贷款110000元，用以购买位于北海市海城区新世纪大道南、四川南路以东明仁大厦2单元336号房的商品房；贷款年利率为4.158%，贷款期限为240个月，原告对被告上述贷款债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后三方按规定办理了贷款抵押登记手续，抵押权证编号为：北房地交押字2010第04772号。第三人依约向被告发放了贷款110000元。但是自2011年4月开始至今，被告均未依约向第三人偿还过任何贷款本息，第三人按照与原告北海明仁地产有限公司之前签订的《业务合作协议》及上述借款合同相关规定，共计从原告保证金帐户扣收被告违约拖欠的贷款本息30244.72元。第三人认为，按照《个人购房借款／担保合同》有关规定被告已经构成严重违约，第三人有权宣布与借款人解除借款合同并要求借款人提前偿还尚欠的全部贷款本息；由原告承担连带偿还责任；鉴于原告已经起诉被告要求解除商品房买卖合同，收回被告所购房屋，为了维护第三人自身合法权益，请求判令：1、解除第三人与原、被告于2010年3月23日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、原告对被告拖欠第三人的购房贷款本金余额92838.25元（截至2014年12月1日，暂不计息，以后的利息另计）承担偿还责任；负责将上述购房贷款本金余额92838.25元及相应贷款利息（从2014年11月17日起计至清偿日止）直接归还给第三人。
第三人对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《个人购房借款／担保合同》，拟证实第三人与原、被告签订了借款担保合同；
2、《借款凭证》，拟证实第三人已向被告发放贷款110000元；
3、《北海市房地产抵押登记证明书》，拟证实已对涉案房屋办理了抵押登记手续；
4、《还款明细》，拟证实被告尚欠第三人贷款本金金额及欠款余额情况。
原告辩称，对第三人主张的事实没有异议，亦同意解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》，但认为还款付息的责任应由被告承担。
被告未作答辩，在举证期限内亦没有提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。原告、第三人提供的上述证据，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原、被告于2010年1月16日签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦2单元336号房屋，面积为33.02平方米，总价款人民币140929元，首付款30929元，余下房款110000元办理银行按揭贷款；原告应当在2010年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给被告；原告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。同日签订的《补充协议》还约定：被告采用银行按揭方式付款的，在房产证未办妥前出现逾期90日未向银行偿还月供的，即视为被告不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面向被告发出书面通知解除《商品房买卖合同》，并在无须征得被告同意的情况下，有权将该商品房另行处置，被告对此不得提出任何异议并须配合原告办理有关手续；原告有权扣除购房款金额的20％作为违约金，余款在60日内无息返还给被告，而被告因交易、办证、入住等而支付并已实际发生的如契税、保险、水电、电话、管道燃气等一切相关费用，不在退款之列等等。合同签订后，被告支付了首付款30929元。2010年3月23日，原、被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告向第三人按揭贷款110000元；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，5.94%下浮30%即4.158%；被告以位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦2单元336号房屋作抵押；原告作为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人不按照本合同履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣除相应款项用以清偿等等。原告作为保证人在合同上签名盖章，三方在北海市房地产交易中心办理房屋抵押登记。为办理按揭抵押手续，同年4月7日，原告代被告向北海市房地产交易中心交纳住房登记费（按揭）80元。同月16日，第三人将110000贷款发放至原告账户。同月19日，原告代被告向大地公司支付个人贷款抵押房屋综合保险费985.6元。同年6月17日，原告代被告向金瑞达公司交纳办理按揭的评估费600元。同年7月原告通知被告交房，但被告一直没有来收房。被告于2010年4月开始还贷，到2011年3月20日止，2011年3月21日至5日17日的按揭贷款没有偿还，第三人在原告账户扣钱还贷，被告又支付从2011年5月18日至8月15日的按揭贷款，被告共偿还按揭贷款8006.51元，以后被告再没有偿付银行按揭，为此，第三人在原告的帐户中扣除被告应偿还的款项，至2015年4月24日，共扣了原告34033.49元。之后，原告通过多种方式、渠道联系被告要求归还代扣款项，但都没有结果。原告只得诉至法院。
本院认为，原、被告经协商后签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原、被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人理应按照协议约定全面履行义务。但被告未依约全面履行还贷款义务，致使第三人按合同约定直接从原告的帐户扣款，已构成违约。根据原、被告签订的《补充协议》“被告采用银行按揭方式付款的，在房产证未办妥前出现逾期90日未向银行偿还月供的，即视为被告不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面向被告发出书面通知解除《商品房买卖合同》……原告有权扣除购房款金额的20％作为违约金”的约定，原告请求解除商品房买卖合同、扣除购房款金额的20％即28185元作为违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人请求解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》，符合法律规定，本院予以准许。由于上述购房合同和贷款合同均已解除，被告的按揭贷款110000元及相应利息，被告已偿还从2010年4月至2011年3月20日、2011年5月18日至8月15日的本金及利息共8006.51元，由原告返还给被告，剩余的本金及利息，原告已支付的34033.49元由原告负担，从2015年4月24日起尚未偿还的贷款本金91065.56元及其利息亦由原告偿还和支付给第三人；并将购房首付款30929元返还被告。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告协助原告撤销北海市新世纪大道明仁大厦2单元336号房屋的备案登记和抵押登记，符合法律规定本院予以准许。此外，被告在办理银行按揭过程中，原告代被告支付住房登记费80元、个人贷款抵押房屋综合保险费985.6元、评估费600元，现原告请求被告返还，有事实根据和法律依据，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告北海明仁地产有限公司与被告李广在2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；
二、被告李广应支付给原告北海明仁地产有限公司违约金28185元；
三、原告北海明仁地产有限公司应返还给被告李广购房首付款30929元；
四、原告北海明仁地产有限公司应返还给被告李广已偿还的贷款本金及利息共8006.51元；
五、被告李广应赔偿原告北海明仁地产有限公司住房登记费80元、个人贷款抵押房屋综合保险费985.6元、评估费600元；
六、解除第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行与原告北海明仁地产有限公司、被告李广在2010年3月23日签订的《个人购房借款／担保合同》；
七、原告北海明仁地产有限公司应返还给第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行贷款本金91065.56元及其利息［利息按﹤个人购房借款／担保合同﹥的约定计算，从2015年4月24日开始，计至实际履行完毕之日止］；
八、第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行有权以位于北海市新世纪大道南、四川南路以东明仁大厦2单元336号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
九、被告李广应协助原告北海明仁地产有限公司到相关部门办理解除位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦2单元336号房屋的备案登记手续，相关费用由原告北海明仁地产有限公司负担；
十、原告北海明仁地产有限公司履行完上述付款义务后五日内，被告李广、第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行应协助原告北海明仁地产有限公司到相关部门办理注销位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦2单元336号房屋的抵押登记手续，相关费用由原告北海明仁地产有限公司负担；
十一、驳回原告北海明仁地产有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费1060元、第三人独立请求之诉受理费2120元，公告费700元，共计3880元，由被告李广负担3600元，原告北海明仁地产有限公司负担280元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1060元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 军
审 判 员 王宗剑
人民陪审员 崔建波
二〇一五年五月十八日
书 记 员 许 建
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。