河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫16民终4297号
上诉人（原审被告）：康卫星，男，1971年4月1日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
委托诉讼代理人：周国信，河南真源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡芷祺，女，1984年1月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：李素勤，河南真源律师事务所律师。
原审被告：蔡永年，男，1955年10月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系蔡芷祺的父亲。
委托诉讼代理人：夏梅，鹿邑县法律援助中心法律援助律师。
原审被告：冯广良，男，1963年9月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。
上诉人康卫星因与被上诉人蔡芷祺，原审被告蔡永年、冯广良确认合同无效纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2016）豫1628民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康卫星委托诉讼代理人周国信、被上诉人蔡芷祺及其委托诉讼代理人李素勤，原审被告冯广良、蔡永年委托诉讼代理人夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康卫星上诉请求：撤销（2016）豫1628民初2109号民事判决，并改判驳回蔡芷祺的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费由蔡芷祺承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，涉案合同应依法认定为有效合同。2008年7月18日，蔡永年拿着蔡芷祺的购房合同及本人出资的交款手续，要求将该房屋租赁给康卫星，蔡永年表示对涉案房屋享有完整的代理权限，于是双方签订了房屋租赁合同，约定租赁期限从2008年8月1日至2011年8月1日，蔡永年收取租赁。且康卫星一直租赁至今。2014年8月，蔡永年以此收取2014年8月1日至2018年8月1日四年租金10400元。上述事实均有证据支持。2016年8月蔡永年主动将房屋卖给康卫星，康卫星于2016年8月14日将房款108000元全部支付给蔡永年。康卫星当天写下了一张欠条“欠款2000元，等到签字后付清”，双方一致同意等办房产证签字后康卫星付清所欠的2000元房款。从2008年7月到目前房屋租赁、收取房屋租金，以及签订房屋买卖合同、收取房屋价款等，均使康卫星有充分理由相信蔡永年的行为属于表见代理，康卫星的行为属于主观善意。综上，涉案房屋买卖合同为有效合同。
蔡芷祺辩称，依法驳回康卫星的上诉，维持原判；二审诉讼费用由康卫星承担。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚。2007年3月15日，蔡芷祺与河南明珠房地产开发有限公司签订建设人民路农资一条街合同书，约定蔡芷祺以100000元的价格购买位于鹿邑县人民路（现××大道）西区从北××门面房一间，并交付了购房款，河南明珠房地产开发有限公司向蔡芷祺出具了收据。蔡永年与蔡芷祺是父女，因蔡芷祺居住在深圳，就把购房合同及交款收据交给蔡永年保管，后蔡永年和蔡芷祺把该房租给了康卫星，蔡芷祺虽然嫌租金低，为了不与蔡永年争执，也予以认可。2016年8月13日，在蔡芷祺不知情的情况下，蔡永年把蔡芷祺的房屋以110000元的价格卖给了康卫星，并以蔡永年本人的名义与康卫星签订了房屋买卖合同，蔡芷祺知道此事后坚决反对。二、一审判决适用法律正确。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。表见代理是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权，以被代理人的名义与相对人达成协议。因此，表见代理行为须以被代理人的名义进行。本案中，蔡永年、冯广良以自己的名义而不是以房屋所有人蔡芷祺的名义与康卫星签订合同，不符合表见代理的构成要件，应适用合同法第五十一条的规定，蔡永年、冯广良无权出卖蔡芷祺的房子，且蔡芷祺又未追认，故该合同属于无效合同。
蔡永年辩称，同蔡芷祺的答辩意见。
冯广良辩称，合同上的签字是蔡永年让其签的，签字前其并不知卖房子的具体情况，签字时冯广良向蔡永年询问蔡芷祺是否同意此事，当时蔡永年说其与蔡芷祺已经商量好了。冯广良签了字之后，便意识到其签字无效并要求把签的字划掉，康卫星夫妇不同意，对合同约定交付房款也不知道。
蔡芷祺向一审法院起诉请求：确认2016年8月13日蔡永年、冯广良与康卫星签订的门面房买卖合同无效，康卫星返还蔡芷祺位于鹿邑县人民路（现××大道）西区从××门面房一间。
一审法院认定事实：2007年3月15日，蔡芷祺与河南明珠房地产开发有限公司签订建设人民路农资一条街合同书，约定原告以100000元的价格购买位于鹿邑县人民路（现××大道）西区从××门面房一间，并交付了购房款100000元。2008年8月7日，蔡芷祺的父亲蔡永年拿着购房合同及收款凭单将门面房租赁给康卫星，康卫星已交租金至2018年8月1日。2016年8月13日，蔡永年、冯广良与康卫星签订门面房买卖合同书，将蔡芷祺的门面房以110000元的价格出售给康卫星，8月14日，康卫星交付蔡永年房款108000元并书写欠款2000元的欠条一张，蔡永年将蔡芷祺的购房合同及收款凭单两张交给康卫星并书写收款110000元的收条一份。其后，蔡永年将购房款108000元转给蔡芷祺，蔡芷祺不同意出售房屋，双方发生纠纷。
一审法院认为，本案的争执焦点为蔡永年的行为是否构成表见代理，门面房买卖合同是否有效。表见代理是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理后果由被代理人承担的一种无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。以上法律规定可以看出，表见代理行为须以被代理人的名义进行。本案中，蔡永年、冯广良以自己的名义而不是以房屋所有权人蔡芷祺的名义处分房屋的行为，不符合表见代理的构成要件，其出售蔡芷祺房屋的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。蔡永年、冯广良与康卫星签订的门面房买卖合同属于效力待定合同，但其后蔡永年、冯广良没有取得处分权，蔡芷祺也没有追认二人的处分行为，故蔡永年、冯广良与康卫星签订的门面房买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蔡永年收取康卫星的购房款108000元后转给蔡芷祺，蔡芷祺返还康卫星购房款108000元，康卫星返还购房合同及收款凭证，因康卫星一直租赁争议房屋，且将租赁费交至2018年8月1日，对于蔡芷祺要求康卫星返还房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，对于蔡芷祺要求确认门面房买卖合同无效的诉讼请求予以支持。康卫星的抗辩没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、蔡永年、冯广良与康卫星于2016年8月13日签订的门面房买卖合同为无效合同；二、蔡芷祺于判决生效后三日内返还康卫星购房款108000元，康卫星返还蔡芷祺建设人民路农资一条街合同书及收款凭证两张；三、驳回蔡芷祺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由康卫星、蔡永年、冯广良负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，蔡永年、冯广良以自己的名义处分涉案房屋的行为，不符合表见代理的构成要件，蔡芷祺也未追认二人的处分行为，故原审判决蔡永年、冯广良与康卫星签订的门面房买卖合同为无效合同并无不当。综上所述，康卫星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由康卫星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊华
代理审判员 王 璐
代理审判员 陈翠丽
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 张丹丹