安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0123民初3497号
原告（反诉被告）：席阔，男，1979年8月12日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区，
被告（反诉原告）：杨文斌，男，1971年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：唐行，安徽律维律师事务所律师。
原告（反诉被告）席阔与被告（反诉原告）杨文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）席阔，被告（反诉原告）杨文斌的委托诉讼代理人唐行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
席阔向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年6月15日至9月14日的租金及物业费共计5000元；2、判令被告支付原告房屋损坏维修费用、水电费、物业费、违约金等共计110143.18元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月13日，原被告签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年3月15日至2021年3月14日，月租金1600元，被告需提前5日向原告支付全季度租金，并支付1600元作为押金。合同约定水电费等由被告负担，后又补充约定原告每季度加收200元物业费。合同第八条约定：租赁期间，任何一方不得终止合同，乙方如果终止租赁，须赔付甲方剩余房租总和为违约金。双方签订合同时确认租赁房屋内有热水器一台。合同签订后，被告仅向原告交付了一个季度的房租，自2017年6月9日起原告多次向被告催交租金，但被告一直未予理睬，同时还对租赁房屋进行了严重的破坏，其中入户防盗门锁芯被恶意拆走，维修安装锁芯280元，太阳能热水器被拆走，价值3800元，房内客厅、餐厅、卧室墙壁被损坏严重，维修人工费需要28000元，房内电路、开关、插座被破坏，导致线头外露，维修及人工费需要3000元，三套卧室门被恶意拆走，价值3600元，私自外接水管及污水落水管，拆除和人工费需1000元。此外，被告尚欠电费313.18元、水费150元，依据合同约定，被告应赔偿原告14个季度的房租（4800元/季度）作为违约金和14个季度的物业费（200元/季度）计75000元，上述款项共计110143.18元。综上所述，被告无理拒不支付租金，还对租赁房屋进行破坏，其行为显然严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。
被告杨文斌辩称：原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行合同义务，现因原告违约致合同不能继续履行，应由原告承担违约责任，被告已向原告支付了2017年6月15日至2017年7月14日期间的租金1600元，现因原告违约收回房屋，被告无需再支付剩余租金和物业费，原告的第二项诉请对各项费用的计算无相应证据佐证。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请依法予以驳回。
杨文斌向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即返还反诉原告房屋押金1600元和2017年6月15日至2017年7月14日期间的房屋租金1600元；2、判令反诉被告立即支付反诉原告房屋装潢以及用户居住等损失合计72000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告按约履行支付租金的义务，但反诉被告于2017年6月15日就单方强制收回了房屋，未按约与反诉原告沟通协商，也未给反诉原告15天的缓冲期，其单方解除合同的行为严重违反了双方合同的约定，侵害了反诉原告及其他租客的合法权益，给反诉原告造成了实际损失。
反诉被告席阔辩称：反诉被告不存在违约行为，席阔作为产权人将房屋出租给杨文斌，但杨文斌未按时支付房租，经席阔多次催要，杨文斌仍未及时支付。杨文斌在租赁房屋过程中对房屋进行了改造，影响了楼下住户的生活，反诉被告与其商量，要求杨文斌将房屋恢复原状并支付租金，杨文斌当时都答应了，但至今仍未将房屋恢复原状，而且房屋内部结构也被破坏了，水电费也没有交，杨文斌存在违约行为，故请驳回其反诉请求，支持原告即反诉被告的本诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年2月13日，原告席阔（出租方，甲方）与被告杨文斌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于合肥市翡翠花园小区1栋207室的房屋出租给乙方分割出租使用，租赁期限自2017年3月15日至2021年3月14日，计48个月。合同第二条约定：房屋月租金为1600元，按季度结算（每季度为5000元，含物业费200元），并提前交付押金1600元，乙方提前5日向甲方支付全季度租金，超过15日，联系无果，甲方有权收回房屋。第三条约定：乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、网费、电话费、有线电视费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清费用。第四条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，保证房屋的主体结构、门窗及玻璃完整。可以根据需要改造装潢，但需先征得甲方同意，并自己承担改造装潢费用。第七条约定：乙方租用期间，可将房屋分割转租使用，但保证居住用户身份单纯，不得用于违法行为，无老人居住，在居住期间，服从小区物业管理，不影响其他住户的正常生活，租赁期间，保证服从国家、地方及相关房屋租赁政策。第八条约定：租赁期间，任何一方不得终止合同。如在租赁期间有特殊原因，甲方收回房屋须补偿乙方全部装潢以及用户居住损失，以剩余房租总和为补偿标准。乙方如果终止租赁，须赔偿甲方剩余房租总和为违约金。合同期满，乙方装潢费用与甲方无关，硬装部分并完整无偿交付甲方，不得恶意破坏，甲方如需拆除，由乙方负责。合同签订后，原告席阔即将房屋交付被告杨文斌租用，被告杨文斌于2017年3月份支付第一季度（2017年3月15至2017年6月15日）租金及物业费5000元，房屋押金1600元。租赁期间，因与一楼住户发生矛盾，影响租住，对于第二季度租金，杨文斌未按约于2017年6月15日前支付，原告席阔遂以电话、短信等方式向其催交，后杨文斌于2017年6月20日支付了第二季度第一个月（2017年6月15日至7月14日）租金1600元，对于下剩当季租金及物业费未予支付，2017年7月9日席阔将案涉房屋锁芯换掉，收回房屋。
另查明：原告席阔所有的案涉房屋系毛坯房，交付被告杨文斌时有热水器一台，被告杨文斌租赁期间经原告席阔同意对案涉房屋进行了改造及装潢。
本院认为，原告席阔与被告杨文斌所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，合同双方当事人均应全面履行合同义务。现因被告杨文斌在分割出租使用案涉房屋过程中与一楼住户发生矛盾，无法正常租用案涉房屋，从而以此为由未按约支付第二季度租金，杨文斌未按约支付租金的行为已构成违约。此种情况下，根据上述合同第二条关于“乙方提前5日向甲方支付全季度租金，超过15日，联系无果，甲方有权收回房屋。”的约定，原告席阔依法行使合同解除权，于2017年7月9日将锁芯换掉，收回房屋。但原告席阔作为出租方明知被告杨文斌租赁案涉房屋系为分割出租使用，且同意杨文斌对房屋进行改造装潢，其应能预见到该种租用方式会影响到一楼或其他住户的居住，从而给合同的正常履行带来妨碍，故对于杨文斌的违约行为所造成的损失及后果，原告席阔亦具有过错。又因，被告杨文斌已支付2017年6月15日至2017年7月14日期间的租金1600元，且原告席阔已于2017年7月9日收回房屋，故对于原告席阔诉请被告杨文斌支付其2017年6月15日至9月14日期间的租金及物业费5000元，本院依法不予支持。对于原告席阔诉请的房屋损坏维修费用、水电费等，其中房屋维修费用无证据支持，水电费的票据所载发生时间段不确定，与杨文斌租赁时间不能吻合，故该两项请求依法不予支持。对于违约金，如前所述，对于案涉合同不能正常履行的后果，被告有违约行为，应承担违约责任，同时原告席阔也有过错，合同中约定以剩余租期全部租金总和为违约金，该违约金标准过高，且案涉合同租赁期间较短即提前解除，并未扩大损失，故从公平原则考量，本院依法酌定由被告杨文斌按两个月的租金标准向原告席阔支付违约金3200元（1600元/月×2）。同理，被告杨文斌作为承租方未能按约支付第二季度租金已属违约，且给原告造成了相应的损失，故对于其反诉请求返还已支付的房屋押金及2017年6月15日至2017年7月14日期间的租金，本院依法不予支持。对于其反诉请求原告席阔支付其房屋装潢及用户居住损失等72000元，其并未举证证明实际发生的装潢及用户居住损失金额，仅依据双方合同约定的违约金计算标准来主张其损失，而案涉合同系因其违约行为而解除的，故即便存在该项损失，亦应由其自行承担，对于杨文斌的该项反诉请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨文斌应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）席阔违约金3200元；
二、驳回原告（反诉被告）席阔的其他本诉请求。
三、驳回被告（反诉原告）杨文斌的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2603元，减半收取1301.50元，由原告（反诉被告）席阔负担1265.50元，由被告（反诉原告）杨文斌负担36元；反诉案件受理费1680元,减半收取840元,由被告（反诉原告）杨文斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱利琴
二〇一七年十一月九日
书记员 汪菡佳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。