北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民（商）初字第17395号原告北京冠安停车场管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营东路9号院2号楼北京紫葵宾馆218号。法定代表人朱增敏，总经理。委托代理人黄长勇，北京元都律师事务所律师。被告中交地产北京物业有限公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里八号楼。法定代表人郑丹，执行董事。委托代理人胡霞，女，中交地产北京物业有限公司商法部经理。委托代理人刘新兵，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京冠安停车场管理服务有限公司（以下简称冠安公司，原名称为中房集团北京物业公司）与被告中交地产北京物业有限公司（以下简称中交地产公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冠安公司的委托代理人黄长勇，被告中交地产公司的委托代理人胡霞、刘新兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠安公司诉称：2010年12月28日，冠安公司与中交地产公司签订《停车场委托经营管理合同》，中交地产公司委托冠安公司经营管理北京市海淀区翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序，合同有效期为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日。合同约定冠安公司有权对该停车场进行经营管理和按照北京市物价局京价（收）字[2002]194号《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》规定收费。合同签订后，冠安公司进行了人力、物力、财力的准备，并在北京市海淀区发展和改革委员会（以下简称海淀区发改委）登记备案，取得在约定场所的收费资格。在合同履行中，冠安公司两次依约进场，均被中交地产公司责令退场。2013年3月19日，中交地产公司约谈冠安公司，要求冠安公司无条件终止合同，双方洽谈未果。中交地产公司拒绝向冠安公司提供合同约定的经营场所，导致冠安公司至今无法入场经营，给冠安公司造成巨大的经济损失。根据双方合同第七条第一款约定：”若任何一方不具有必须之原因而单方面终止合同，应对因此而给另一方造成的经济损失进行赔偿”，为维护合法权益，现冠安公司诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除冠安公司与中交地产公司于2010年12月28日签订的《停车场委托经营管理合同》；2、请求判令中交地产公司赔偿冠安公司经济损失1538385元。被告中交地产公司辩称：冠安公司自2011年1月起就知道双方合同无法履行，2013年3月19日，中交地产公司已经正式通知冠安公司无条件终止合同，双方还就终止合同的善后事宜进行过商谈，但没有结果，冠安公司自2013年3月19日知道权利被侵害，其诉讼时效应从2013年3月19日开始计算，冠安公司于2015年4月16日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，冠安公司已经丧失了胜诉权。双方合同已经解除。冠安公司要求赔偿经济损失没有依据，冠安公司未按照双方合同约定向中交地产公司支付任何费用，中交地产公司没有任何过错，因案外因素合同无法履行，也从未履行。冠安公司没有其他任何损失，双方合同没有约定违约金。综上，不同意冠安公司的诉讼请求。经审理查明：2008年6月30日，中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）（甲方）与冠安公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，经双方友好协议，甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序委托给乙方进行经营管理。双方达成如下条款：甲方具有该停车场的合法产权或合法经营管理权，并有权将该停车场委托给乙方经营管理。该停车场位于北京市海淀区翠微南里、东里、中里北里小区，其中地面停车位（以政府相关部门审批备案数为准）。本合同有效期限为三年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止。双方确认的委托方式为承包经营。该合同尾部”甲方”处有”中房公司”字样的印章，”乙方”处有”冠安公司合同专用章”字样的印章。2010年9月8日，本院作出（2010）海民初字第11071号民事判决书，经审理查明：2005年6月29日，中房公司（甲方）与北京金地停车场建设管理有限公司（以下简称金地公司）（乙方）签订停车场委托经营管理公司，约定：甲方将翠微北里、中里、东里停车场委托给乙方进行经营管理，有效期自2005年6月30日起至2007年3月31日止，乙方每年上缴甲方管理费7万元，不足一年按每月5833元计算，在本合同到期前3个月，甲方或乙方如有意续约，应以书面形式向对方发出通知，除非甲方收回该停车场自行经营、管理、否则在同等条件下，甲方应优先与乙方续约。上述合同到期后，双方于2008年1月3日又签订一份停车场委托经营管理合同，约定：甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场委托给乙方进行经营管理，合同有效期自2007年4月1日起至2008年3月31日止，乙方支付甲方承包费7万元，不足一年按每月5833元计算，在本合同到期前3个月，甲方或乙方如有意续约，应以书面形式向对方发出通知，除非甲方收回停车场自行经营、管理，否则在同等条件下，甲方应当优先与乙方续约。合同履行期满后，金地公司于2008年12月23日向中房公司交纳2008年4月至2009年3月的承包费7万元，金地公司继续负责停车场的经营管理。2009年10月15日，金地公司又向中房公司交纳了2009年4月至2010年3月的承包费7万元。另查，翠微南里、东里、中里、北里小区停车场至今仍然由金地公司在进行经营管理，中房公司称2010年3月31日后曾找过金地公司要求其腾退停车场，金地公司称中房公司没有要求其腾退停车场，只是提出承包费涨价。金地公司同意在中房公司给其补偿存车费损失后依法腾退停车场。本院判决：金地公司于判决书生效之日起十日内将北京市海淀区翠微小区南里、东里、中里及北里停车场的经营管理权交还中房公司，同时腾退其在该停车场管理区域内的一切自有人员、物品；金地公司给付中房公司承包费（从2010年4月1日起按每月5833元计算至实际交还腾退之日止），于判决书生效之日起十日内付清；驳回金地公司的诉讼请求。金地公司不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2010年12月6日，一中院作出（2010）一中民终字第19291号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。对此，中交地产公司称二审判决后，其即申请执行，自2011年初开始执行，2年的时间都没有执行成功，后其主动申请撤销执行。2010年12月28日，中房公司（甲方）与冠安公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，经双方友好协议，甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序委托给乙方进行经营管理。双方达成如下条款：甲方具有该停车场的合法产权或合法经营管理权，并有权将该停车场委托给乙方经营管理。该停车场位于北京市海淀区翠微南里、东里、中里北里小区，其中地面停车位（以政府相关部门审批备案数为准）。本合同有效期限为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。双方确认的委托方式为承包经营。乙方支付甲方承包费：每年8万元，每半年各付4万元。甲方在本合同执行期间，不应单方面与第三方签定与本停车场经营、管理相关的任何合同或协议。甲方应提供停车场具备收费停车场运营的基本条件，以现状为基础：停车设施、设备、交通标识、标牌齐备、完好；消防设施齐备、完好，符合消防安全之规定。乙方有按合同约定对该停车场进行经营管理的权利。乙方有权按照北京市物价局京价（收）字[2002]194号《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》规定收费。乙方应根据甲方要求并经双方约定的时限向该停车场派驻管理人员。乙方负责兼管本小区内，楼外、门岗、道口、停车场的治安，严格执行《国务院第421号》令《企事业单位内部治安保卫条例》及甲方《小区治安管理规定》中有关保安服务工作的有关规定。实行24小时全天候巡逻值班制度，根据小区实际情况设置定岗、流动岗，严格出入查证，随时监控治安状况，发现治安隐患及时制止和排除，必要时迅速报警。看护小区共用部分和共用设施设备。甲方免费提供乙方人员的住宿。本合同一经签定，双方应忠实履行合同条款。遇重大问题，双方应以维护共同利益为准则，及时协商解决。除遇有单方违约和不可抗力外，不得随意解除或终止合同。若任何一方不具有必须之原因而单方面终止合同，应对因此而给另一方造成的经济损失进行赔偿，其赔偿额度视损失程度而定。本合同所指”不可抗力”系不能预见、不能克服的客观事件，包括自然灾害、政府征地、占用、改造等或国家及北京市政策变化因素导致本合同不能继续履行，双方互不承担赔偿责任。但政府征用、拆迁本停车场而产生经济性补偿，甲方应就因本停车场经营管理之需要由乙方出资购置的设施设备成本价款及本合同履行未完结期间的可得利益损失做出赔偿，以弥补乙方经营损失。自本合同签订生效之日起，原2008年7月1日签订的《停车场委托经营管理合同》同时废止。该合同尾部”甲方”处有”中房公司”字样的印章，”乙方”处有”冠安公司合同专用章”字样的印章。对此，中交地产公司与冠安公司均称上述2008年7月1日签订的《停车场委托经营管理合同》即为双方于2008年6月30日签订的《停车场委托经营管理合同》。中交地产公司称上述合同不能履行不是由其造成的，而是由于金地公司的原因造成的，金地公司不撤场，并且阻止冠安公司进入；在上述合同期限内，金地公司收取上述合同约定的停车场的停车费用，但其与金地公司没有签订合同；在上述合同签订前至今，金地公司一直负责经营上述合同约定的停车场；自2011年至今，金地公司每年向其交纳承包费8万元；在上述合同期限内，冠安公司没有进驻上述合同约定的停车场，在2011年，冠安公司试图进驻，但是没有成功。冠安公司称其解除上述合同的理由为中交地产公司没有向其交付上述合同约定的停车场，导致其无法进场经营，构成违约，同时中交地产公司撤销了对金地公司的强制执行，并允许金地公司经营，使得上述合同目的无法实现。2012年4月22日，中房公司向永定路税务所出具一份《证明函》，其部分内容载明：”我公司虽然与冠安公司签订了翠微居住区《停车场委托经营管理合同》，但因前家停车场公司强占经营不撤离，冠安公司曾两次进驻该停车场，终因其阻挠而无法正常经营”。2014年7月14日，中房公司变更名称为中交地产公司。诉讼中，冠安公司提交了两张《北京市机动车停车场收费标准核准表》、两张《北京市机动车停车场收费标准核准表（附表）》，上述四张表均加盖有”海淀区发改委价格管理专用章”字样印章，核准日期均为2010年1月5日。其中，上述两张核准表分别载明：停车场地址为北京市海淀区翠微小区中、东、北里，车位数（地面）205个；北京市海淀区翠微小区南里，车位数（地面）120个。核准意见的部分内容均载明：地面昼夜临时停车：小型车每两小时1元；按年租车位：小型车每年1600元。上述两张核准表（附表）分别载明：停车场地址为北京市海淀区翠微小区中、东、北里，车位数（地面）205个；北京市海淀区翠微小区南里，车位数（地面）120个。对此，冠安公司称上述四张表均系其申请后由海淀区发改委出具的；办理时其出具的是冠安公司与中交地产公司于2008年6月30日签订的《停车场委托经营管理合同》；海淀区发改委批准后，其即有权收取停车费，且没有期限的限制，上述四张表不需要每年备案。中交地产公司称据其了解，冠安公司每年都应到海淀区发改委进行备案，上述四张表没有注明期限。诉讼中，冠安公司提交了三张《冠安公司内部招聘人员登记表》，用以证明为了履行合同，冠安公司进行了招聘，花费招聘费用11000元。对此，中交地产公司称不认可该登记表的真实性，与本案没有关联性，不认可证明目的。诉讼中，冠安公司提交了四张收据，用以证明为了履行合同，其购买了相应的设备、设施、床铺、被褥、服装等，共花费26760元。对此，中交地产公司称不认可该收据的真实性、与本案没有关联性，不认可证明目的。诉讼中，冠安公司提交了三段录音及录音书面整理材料。对此，中交地产公司称其认可录音的真实性，录音中对话的时间为2013年3月19日，但该录音不完整，录音分为三段并非连续，录音内容与录音书面整理材料不一致。针对该录音内容，中交地产公司提交了一份录音书面整理材料，对此，冠安公司认可该材料的真实性，系其提交录音的整理内容。同时，中交地产公司称依据该录音内容，可以确认其已经通知冠安公司解除双方之间2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，上述录音中双方进行谈话的主旨为解除合同；其要求解除合同的理由是上述合同无法继续履行，因为上家停车场管理公司即金地公司没有撤场，而且上述合同系委托合同，其作为委托人有权解除委托合同，自其通知冠安公司之日即2013年3月19日，上述合同解除。诉讼中，冠安公司称其赔偿经济损失1538385元，包括招聘费用11000元、设施设备费用1万元、床铺费用3360元、被褥费用4400元、服装费用9000元、2011年至2015年，每年的利润损失300125元。其中，招聘费用按照22个人，每人500元计算。利润损失是收益减去费用，收益包括固定收益和临停车辆的收益；固定收益为325个停车位乘以审批价格1600元等于52万元；临停车辆收益为475个停车位乘以每天3元乘以365天等于520125元；固定收益和临停车辆的收益合计每年1040125元，在此基础上，扣除每年人力成本66万元、承包费8万元的费用，每年利润为300125元。固定收益的车位325个、收费价格每年1600元的依据为其提交的两张《北京市机动车停车场收费标准核准表》、两张《北京市机动车停车场收费标准核准表（附表）》；临停车辆的车位数、收费标准系其估算的，即每日停车数量不少于1000辆，按保守估计也在800辆，减去固定车位325个，其自行估算临停车位为475个。其聘用人员22人，每人每月工资2500元乘以12个月，人力成本为66万元。对此，中交地产公司称冠安公司招聘人员的证据不真实，对此不予认可；不认可冠安公司所述的设备设施、床铺、被褥、服装的费用，不认可冠安公司实际购买了这些物品，且床铺、被褥、服装的数量与招聘人员的数量不配套，即使冠安公司购买了这些物品，也不是其损失，因为其可以继续使用这些物品；不认可冠安公司所述的可得利益损失，认可双方2010年的合同涉及的停车场审批备案车位数为325个，按年租小型车每年1600元，其中，这325个车位中有125个车位是收不到停车费的，属于翠微南里小区；冠安公司估算800个车位没有依据，所以475个临时车位的收益是不存在的；临时停车收取费用，2小时1元；冠安公司所述的人力成本66万元是不够的，1个人工费用一年最少4万元，按照其主张的人员数量，人工费用一年最少88万元；冠安公司所述一年利润300125元不能成立，双方诉争停车场一年的利润最多不超过8万元。另查，2015年4月16日，冠安公司提起本案诉讼。2015年5月8日，中交地产公司收到本案起诉状副本。以上事实，有原告冠安公司提交的《停车场委托经营管理合同》、《北京市机动车停车场收费标准核准表》、《北京市机动车停车场收费标准核准表（附表）》、《证明函》、《冠安公司内部招聘人员登记表》、收据、录音光盘及录音内容整理材料，被告中交地产公司提交的（2010）一中民终字第19291号民事判决书、录音内容整理材料等证据材料及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：冠安公司与中交地产公司签订的两份《停车场委托经营管理合同》，反映了双方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应确认有效。结合本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、冠安公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、中交地产公司是否存在违约行为、是否应当向冠安公司赔偿损失。对于第一个争议焦点，中交地产公司主张其于2013年3月19日通知冠安公司解除2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，冠安公司自2013年3月19日知道权利被侵害，本案诉讼时效应自2013年3月19日开始计算，冠安公司于2015年4月16日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。中交地产公司的上述主张基于其上述解除合同的行为已经发生效力，合同已经于2013年3月19日解除。中交地产公司主张解除合同的理由为上述合同系委托合同，中交地产公司作为委托人有权解除委托合同，且上述合同因金地公司没有撤场导致合同无法继续履行。对此，本院作如下评述：首先，上述合同约定中交地产公司将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序交由冠安公司进行承包经营，冠安公司支付每年8万元承包费。在委托合同中，受托人处理委托人的事务，或委托人支付委托费用或受托人无偿处理事务，并不会由受托人向委托人支付费用，因而上述合同并不符合委托合同的特点。中交地产公司将上述合同定性为委托合同进而依据委托人有权解除委托合同的主张，缺乏依据，本院对此不予采信。其次，我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据上述规定，当事人行使合同解除权通知对方当事人的前提为必须具备法定解除合同的条件，而中交地产公司主张金地公司没有撤场导致合同无法继续履行的理由并非法定解除合同的理由，中交地产公司据此要求解除合同缺乏依据，其该项主张，本院不予采信。最后，依据冠安公司提交的录音内容，可以确认中交地产公司并没有就其终止合同提出解除合同的理由，且冠安公司不同意其无条件终止合同，而双方一直就合同履行的现有问题以及涉案停车场的现状进行沟通，其中谈到终止合同的问题，但中交地产公司并非明确提出解除合同。从该录音中，无法确认中交地产公司态度坚决明确的向冠安公司提出解除合同。双方之间的谈话内容，并不能达到中交地产公司主张解除合同的通知效果。综上，中交地产公司关于上述合同已经于2013年3月19日解除的主张，缺乏依据，本院对此不予采信。冠安公司提起本案诉讼时，上述合同仍在有效期限内，并未解除。中交地产公司关于诉讼时效的主张，缺乏依据，本院对此不予采信。对于第二个争议焦点，冠安公司主张中交地产公司存在违约行为，没有将上述合同约定的停车场向其交付，导致其无法进场经营。本院对此做如下评述：一方面，依据2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，中交地产公司负有将合同约定的停车场交付给冠安公司经营管理的义务，并确保冠安公司能够进入停车场开展经营管理工作。依据（2010）一中民终字第19291号民事判决书的内容以及中交地产公司的相关陈述，可以确认在双方签订2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》后，金地公司仍在管理经营合同约定的停车场至今，且就此金地公司向中交地产公司支付承包费。同时，就上述判决案件，中交地产公司申请撤销对金地公司的执行。中交地产公司的上述行为，使得冠安公司在上述合同签订后无法进入停车场进行经营管理，应属根本违约行为，使得合同目的无法实现，冠安公司有权据此要求解除上述合同。冠安公司要求解除上述合同，实为要求确认其解除合同的效力。据此，本院确认冠安公司解除上述合同的行为有效，合同解除时间应为中交地产公司收到本案起诉状副本的时间即2015年5月8日。另一方面，因中交地产公司存在上述违约行为，故冠安公司有权要求其承担赔偿损失的违约责任。对于赔偿损失的范围，冠安公司既主张了直接损失，也主张了间接损失即可得利益损失。对于直接损失，冠安公司主张了招聘费用以及设备设施、床铺被褥、服装费用的支出，共计37760元。对此，中交地产公司不认可上述费用的支出。因冠安公司对于招聘费用的支出仅提交了一张其自行制作的登记表，上面仅列明了费用金额，冠安公司并没有就该费用支出的具体内容进行说明、举证，故对其该部分损失主张，本院不予支持。对于冠安公司主张的设备设施、床铺、服装费用的支出，结合冠安公司就此提交收据的真实性、关联性以及公平原则，本院酌定其该部分损失金额为5000元。对于间接损失，冠安公司主张承包经营合同约定的停车场产生的每年利润为300125元，2011年至2015年共计1500625元。对于冠安公司主张每年利润的计算方式即收益减去费用，以及收益分为固定车位收益和临时停车收益，费用分为人力成本和承包费，本院予以认可。双方对于固定收益、临时停车收益以及人力成本的金额存在争议。双方对于固定车位的数量以及小型车收费的标准没有异议，即合同约定停车场的备案车位数为325个，小型车每年1600元。中交地产公司主张325个车位中有125个车位是收不到停车费的，冠安公司则主张全部车位每年均能收取到停车费，结合双方的意见，本院认为冠安公司没有考虑到在实际管理经营停车场过程中可能出现的经营风险，过于乐观地估计自己的经营收益，本院结合市场经营存在风险以及市场经济规律，酌定每年可以收取到停车费的车位为293个，每年固定车位收费金额为468800元。虽然冠安公司主张的临时停车位数量以及收费标准系其估算的，但因合同约定的停车场临时停车收取费用，本院对此酌定每年临时停车收费金额为35万元。对于人力成本，因冠安公司具体负责经营管理，故对于其主张的人力成本金额66万元，本院予以确认。据此，冠安公司经营合同约定的停车场每年可得利益为78800元。冠安公司主张可得利益损失的期间应自2011年1月1日至上述合同解除之日即2015年5月8日，金额为342848元。综上，中交地产公司应向冠安公司赔偿损失347848元，冠安公司诉讼请求中超出该部分的金额，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京冠安停车场管理服务有限公司解除合同的行为有效，原告北京冠安停车场管理服务有限公司与被告中交地产北京物业有限公司于二Ｏ一Ｏ年十二月二十八日签订的《停车场委托经营管理合同》已于二Ｏ一五年五月八日解除；二、被告中交地产北京物业有限公司赔偿原告北京冠安停车场管理服务有限公司损失三十四万七千八百四十八元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告北京冠安停车场管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百二十三元，原告北京冠安停车场管理服务有限公司已预交，由其自行负担七千二百一十五元；由被告中交地产北京物业有限公司负担二千一百零八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 焱二〇一六年九月十四日书 记 员 窦文冉