河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）豫法行提字第00008号
申请再审人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）商丘市联圣房地产开发有限公司，住所地：商丘市梁园区。
法定代表人徐以和，董事长。
委托代理人张子喜，金博大律师事务所律师。
委托代理人王奇萌，男，汉族，1977年8月20日出生，该公司职工。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）商丘市住房和城乡建设局（原商丘市房地产管理局），住所地：商丘市神火大道中段。
法定代表人王金启，局长。
委托代理人杨国庆，河南向东律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人、再审被申请人）范芬芳，女，汉族，1958年4月23日出生，住商丘市。
委托代理人任建勋，男，汉族，1957年10月22日出生，住商丘市梁园区，系范芬芳丈夫。
委托代理人施海涛，河南华豫律师事务所律师。
商丘市联圣房地产开发有限公司（以下简称联圣公司）因诉商丘市住房和城乡建设局（以下简称商丘市住建局）为范芬芳颁发第B038337号房屋所有权证一案，不服商丘市中级人民法院2012年7月5日作出的（2012）商行再终字第3号行政判决，向本院申请再审。本院于2012年12月26日作出（2012）豫法行再申字第17号行政裁定，裁定本院提审本案。本院提审后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。申请再审人联圣公司的法定代表人徐以和、委托代理人张子喜、王奇萌，被申请人商丘市住建局的委托代理人杨国庆，被申请人范芬芳及委托代理人任建勋、施海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商丘市睢阳区人民法院一审查明：2005年9月15日，联圣公司与范芬芳签订商品房买卖合同，范芬芳购买联圣公司位于团结西路联圣小区1号楼13-16号门面房9间，共计价款153万元。2005年9月21日联圣公司向商丘市房地产交易管理处出具证明，委托范芬芳将上述房产“进行产权登记”。2005年9月27日商丘市房地产管理局为范芬芳颁发涉案房屋所有权证，登记种类为“初始”；颁证依据的商品房买卖合同中价款为83万元。范芬芳2005年9月28日按房款83万元交契税33200元，少交28000元，2009年5月6日范芬芳将所欠契税交清。2005年12月26日，商丘市建设工程竣工验收备案管理办公室验收包括涉案房产在内的联圣1号商住楼，向联圣公司颁发B0527号竣工验收备案证书。2006年1月20日，商丘市房地产管理局向联圣公司颁发2006字第0000939号房屋所有权证，证载房产为梁园区团结路南平原路东侧商住楼1-6层，包含联圣公司出售给范芬芳的房屋。
商丘市睢阳区人民法院一审认为：1、联圣公司具备原告诉讼主体资格。2005年9月27日，商丘市房地产管理局为范芬芳颁发B038337号房屋所有权证，证载房产为联圣小区商住楼西数第15、16号门面房；2006年1月20日，该局为联圣公司颁发2006字第0000939号房屋所有权证，证载房产为联圣小区商住楼1-6层，包含联圣公司出售给范芬芳的房产。联圣公司与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，具备原告诉讼主体资格。2、认定联圣公司的起诉超过法定期限的证据不足。2006年1月20日，商丘市房地产管理局为联圣公司办理的房屋所有权证属初始登记包含出售给范芬芳的房产，联圣公司虽然于2005年9月21日向商丘市房地产交易管理处出具了同意让范芬芳“进行产权登记”的证明，但该证明不能证明联圣公司在商丘市房地产管理局为范芬芳颁发涉案房屋所有权证之日起知道或应当知道。3、被诉具体行政行为主要证据不足，作出程序违法。《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十六条第一款第（二）项第2目规定，申请房屋权属登记时，购买的房屋权利人（申请人）应提交卖方的房屋所有权证以及其它购买房屋的证明。范芬芳申请房屋权属登记时，没有提交卖方的房屋所有权证；提供的购房合同价款与实际价款不符，购房合同主要条款虚假；提供的房地产转让申请审批表无联圣公司签章；被诉具体行政行为依据的主要证据不足。登记申请表及登记审批表中登记种类是“初始登记”，而本案房产登记应为“转移登记”，属登记程序违法。综上，商丘市房地产管理局给第三人范芬芳颁发的B038337号房屋所有权证，主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1目、第3目的规定，判决撤销商丘市房地产管理局颁发的B038337号房屋所有权证书。
范芬芳不服一审判决，上诉至商丘市中级人民法院。
商丘市中级人民法院二审审理查明的事实除与一审一致外，另查明，2005年9月13日范芬芳与联圣公司签订的《还款协议》第四条约定“甲方（联圣公司）收到20万定金后向乙方（范芬芳）提供办房产证手续1-6项：1、规划许可证；2、土地使用权证；3、营业执照；4、开发资质证书；5、购房合同、6、购买发票。”2005年9月15日，范芬芳给付定金20万元。为少交契税，范芬芳与联圣公司签订购房款为83万元的购房合同。2005年9月21日，联圣公司为范芬芳出具“进行产权登记（委托本人办理）”证明。2005年9月27日，商丘市住建局依据范芬芳提供的《还款协议》中约定的1-6项材料及其他相关手续为其颁发涉案房产证。此后，联圣公司又为范芬芳办理了土地分割手续。范芬芳遂贷款80万元，其中70万元用于还联圣公司购房款。涉案房产竣工后，由范芬芳管理使用至今。
商丘市中级人民法院二审认为：商丘市住建局为范芬芳办理涉案房产证时依据了范芬芳提供的联圣公司的规划许可证、土地使用权证、营业执照、开发资质证书等证明文件及其他相关手续，上述证明文件是联圣公司进行商品房开发经营活动必须具备的资质性文件。根据范芬芳与联圣公司签定的《还款协议》之约定，联圣公司明确知道为范芬芳办理房屋产权登记是双方交易行为的必然后果，双方约定了联圣公司协助范芬芳办理房产登记应提供资质性文件的条件及范围，是真实意思表示。联圣公司在庭审中辩称资质性文件非其向范芬芳提供，而是范芬芳借进行商品房预售登记之机取得。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的相关规定，向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》是房地产开发企业进行商品房预售的前置条件，联圣公司在进行预售许可登记时，范芬芳并未参与联圣公司的房地产开发经营活动，联圣公司称范芬芳借预售登记之机取得资质性文件的辩驳不符合客观实际。范芬芳取得联圣公司的资质性文件并向商丘市住建局提供的事实可以认定是联圣公司按《还款协议》约定提供证明文件，履行了约定的协助义务；且在购房款为153万的购房合同未解除的情况下，联圣公司明知是为范芬芳办理房产登记时少交契税而与其又就同一房产签订了购房款为83万元的购房合同；联圣公司所持第1545号土地使用证明确记载2005年10月14日涉案房产所属土地已分割给范芬芳。由上述客观事实可以认定联圣公司至少于2005年10月就已经知道被诉具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人、或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”。联圣公司至2009年5月18日提起诉讼，超过法定期限。范芬芳提出联圣公司起诉超过法定期限的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律、法规错误，判决撤销商丘市房地产管理局颁发的B038337号房屋所有权证不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第（六）项之规定，裁定撤销（2009）商睢区行初字第25号行政判决；驳回商丘市联圣房地产开发有限公司的起诉。
联圣公司不服二审判决，向本院申请再审，本院作出（2011）豫法行申字第00072号行政裁定，指令商丘市中级人民法院再审。
商丘市中级人民法院再审认定的事实与原审一致。
商丘市中级人民法院再审认为：关于联圣公司的起诉是否超过法定期限，根据查明的事实，2005年9月15日，联圣公司与范芬芳签订商品房买卖合同，范芬芳购买涉案房屋。2005年9月21日联圣公司向商丘市住建局出具证明，委托范芬芳将上述房产进行产权登记。故联圣公司在无证据证明该委托手续及范芬芳颁证时所提供的联圣公司的相关文件是虚假的或系非法手段获取的情况下，联圣公司应知道该具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”。本案联圣公司至2009年5月16日提起诉讼，已超过法定期限。二审认定事实清楚，以超起诉期限驳回联圣公司的起诉是正确的。
关于商丘市住建局为范芬芳颁发房产证的行为是否侵害了联圣公司的合法权益，本院认为，所谓房地产开发商办理的“大房产证”即“大确权”，意义在于对开发商的各种监管，如房地产测绘部门进行现场勘测，数据确定后，权属管理部门通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否按规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款是否最终缴纳及拆迁安置结案情况等，才能确认大产权。本案商丘市住建局在未经大确权的情况下给范芬芳办理了房产证，程序上存在瑕疵，但该瑕疵已被联圣公司后来的行为“治愈”即被补正，联圣公司已于2006年进行了大确权，取得了“大房产证”，即开发商的行为符合权属登记部门的要求，可以为业主办理小产权证。即该“瑕疵”不影响最终的实体决定。且在该房屋买卖合同中，联圣公司配合购房者办理产权证是其履行合同的义务之一。故本案具体行政行为并未侵害联圣公司的利益。综上，原审认定事实清楚，证据充分，处理结果正确，应当予以维持，裁定维持二审裁定。
联圣公司不服再审裁定，向本院申诉称：1、联圣公司具有原告的诉讼主体资格。首先，联圣公司对争议的房产享有合法权益。争议房产系联圣公司合法建造，联圣公司自房屋建成时就取得房屋所有权，2006年1月20日商丘市住建局也对联圣公司颁发第0000939号房屋所有权证；其次，商丘市住建局为范芬芳颁证的行为错误的使得范芬芳成为房屋的所有权人，使联圣公司丧失了房屋所有权及解除房屋买卖合同的权利；第三，由于商丘市住建局在为联圣公司进行初始登记前将该房屋登记为范芬芳所有，使得联圣公司不能行使因范芬芳违约而享有的停止协助办理房产证的抗辩权。2、联圣公司的起诉没有超过法定的起诉期限。首先，证明原告超过起诉期限的义务在被告和第三人，法院不能主动查明，原告也不对此负有举证责任；其次，范芬芳证明联圣公司起诉超过法定起诉期限的证据不足，联圣公司不可能预测到商丘市住建局为范芬芳颁证的违法行为，联圣公司向范芬芳出具相关房屋登记手续也不足以证明商丘市住建局有义务给范芬芳颁发房产证，认定联圣公司出具手续时就知道颁证行为证据不足。第三，联圣公司是在2008年12月18日向商丘市住建局申请查询为范芬芳进行房屋登记情况时才知道颁证行为的，但此时并不知道诉权及起诉期限，因此应按照2年起诉期限计算，2009年5月16日起诉不超过法定起诉期限。3、商丘市住建局为范芬芳颁证证据不足，构成实质违法，应依法撤销。首先，按照法律规定，争议房屋应当由联圣公司取得初始登记，再给范芬芳办理转移登记。但争议房屋2005年颁证时尚未验收，不符合取得初始登记的条件，商丘市住建局为范芬芳颁证时，房屋权属内容和产权来源均不清晰，颁证行为属于主要证据不足，且登记内容存在错误；其次，再审认为范芬芳的登记因联圣公司2006年得到第0000939号房屋所有权证而得到“治愈”，这一说法不能成立，但该房屋的登记内容与初始登记的内容至今仍不一致，因此应被撤销。请求撤销商丘市中级人民法院再审和二审裁定，维持商丘市睢阳区人民法院一审判决。
商丘市住建局答辩称：1、联圣公司与被诉颁证行为无法律上的利害关系，不具备原告主体资格。首先，联圣公司的起诉状和再审申请书中的主要理由是范芬芳偷逃国家税费，颁证行为侵害的是国家利益而非联圣公司的利益。其次，联圣公司和范芬芳签订有商品房买卖合同，联圣公司不否认合同印章，且合同至今仍合法有效。为范芬芳办理房屋登记时双方交易行为的必然后果，约定了联圣公司有协助范芬芳办理房产登记的义务，是双方的真实意思表示。即使撤销房产证，范芬芳仍可持合同要求重新办证，联圣公司申请撤销本次登记毫无意义。2、联圣公司的起诉超过法律规定的起诉期限。联圣公司2005年9月13日出具的还款协议、9月21日出具的授权委托证明、办证手续中提交的《商品房买卖合同》、收款收据均是真实有效的，自其出具之日起应知道办证是必然后果。且联圣公司持有的第1545号土地使用证明确记载2005年10月14日涉案房产所属土地已分割给范芬芳。综上，联圣公司至少2005年10月就应当知道被诉颁证行为的存在，于2009年5月16日起诉超过2年的最长起诉期限。请求驳回联圣公司的申诉请求。
范芬芳答辩称：1、被诉颁证行为不影响联圣公司的合法权益。联圣公司作为争议房产的开发商，将房屋卖给范芬芳是事实，为范芬芳办理房产证是双方买卖行为的目的，联圣公司要求撤销范芬芳的房产证没有意义。本案诉讼的起因是因为联圣公司不履行让范芬芳在房屋后墙垒烟囱的许诺，从而引起尾款支付的纠纷，后联圣公司又存在违章建房的严重侵权行为。双方关于房屋尾款及相邻关系纠纷是民事争议，联圣公司所称违法颁证造成的经济损失和343平方米商品房无土地分摊的理由不能成立，也与本案颁证行为无关。2、颁证行为不具有错误性和可撤销性。首先，颁证行为不侵害联圣公司的合法权益；其次，即使撤销范芬芳的房产证，根据双方的买卖事实，商丘市住建局必然需要为范芬芳重新发证，撤销房产证的判决毫无价值。3、联圣公司的起诉超过法定期限。首先，根据范芬芳与联圣公司签订的《还款协议》第四条的约定，联圣公司收到20万元定金后，为范芬芳办理房产证提供有关手续。范芬芳按约定于2005年9月15日给付20万元定金后，联圣公司于2009年9月19日、9月21日向范芬芳出具委托及办证有关手续，足以证明联圣公司明知或应当知道被诉具体行政行为。其次，联圣公司的商国用（2004）第1545号土地证充分证明联圣公司至迟于2005年10月14日已经明确知道范芬芳的房产证已经办理。4、范芬芳作为新建商品房的买受人应当办理房权初始登记，本案范芬芳的房产证办理在先，联圣公司的大房产证办理在后，即使存在一房两证，也应撤销或更正在后的联圣公司的房产证。根据《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第21条、建设部《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等规定，商品房均由买房人直接申请初始登记而非转移登记，开发商在预售商品房时不需要先取得买卖房屋的初始登记。综上，请求维持再审判决，驳回申诉。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院认为，（一）关于联圣公司的诉讼主体资格问题。商丘市住建局为范芬芳颁发的B038337号房屋所有权证记载的房屋系联圣商住楼西数15、16号门面房，该房屋系联圣公司开发建设，且商丘市住建局于2006年1月20日为联圣公司颁发了2006字第0000939号房屋所有权证，该证包含B038337号房屋所有权证登记的门面房，争议房产存在重复颁证，联圣公司与被诉颁证行为具有法律上的利害关系，可以依法提起诉讼。
（二）关于联圣公司的起诉是否超过起诉期限的问题。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的规定》第27条规定，被告认为原告的起诉超过起诉期限的，应承担举证责任。本案商丘市住建局和范芬芳均主张联圣公司起诉超期，主要证据一是联圣公司向范芬芳提供办证所需的规划许可证、土地使用权证、营业执照以及该公司同意范芬芳进行产权登记的《证明》，二是二审法院依申请调取的商国用（2004）第1545号土地使用证。办证材料和《证明》只能证明联圣公司知道或者应当知道范芬芳具有申请房产登记的可能，不能证明联圣公司知道或者应当知道商丘市住建局为范芬芳颁发房产证的行为，亦不能证明联圣公司于2005年9月27日商丘市住建局为范芬芳颁发的当日即知道或应当知道颁证行为。二审法院调取的商国用（2004）第1545号土地使用证的记事栏内容为“2005年10月14日范芬芳共分割土地面积为107.23㎡”，只显示土地分割的情况，并未显示就争议房屋为范芬芳办理房屋所有权证的任何内容，以此推断联圣公司在2005年10月14日就已经知道颁证行为，缺乏事实根据和法律依据。商丘市住建局和范芬芳提交的证据不足以证明联圣公司的起诉已超过起诉期限。二审、再审认定联圣公司起诉超过法定的起诉期限错误，应予纠正。
（三）关于商丘市住建局为范芬芳颁发B038337号房屋所有权证行为的合法性问题。1、商丘市住建局颁发B038337号房屋所有权证时，争议房屋尚不具备进行产权登记的条件。原建设部《城市商品房预售管理办法（2001修正）》第十二条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理权属登记手续；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述规定，预售商品房权属登记手续应在房地产开发项目竣工验收合格并交付后90日内办理。本案争议房屋系通过预售商品房方式购买，并在合同签订后已经实际交付给范芬芳，但房屋的竣工日期为2005年12月26日，房屋交付不符合法律规定的条件，商丘市住建局2005年9月27日颁发争议房产证时，没有尽到审查义务，为尚未竣工验收合格即交付的房屋颁发房屋所有权证，违反法律规定。
2、商丘市住建局颁发B038337号房屋所有权证程序违法。首先，登记档案对登记性质记载相互矛盾。B038337号房屋所有权证档案中，《商丘市房地产转让申请审批表》记载转让方为联圣公司，受让方为范芬芳，但《私有房屋所有权登记申请表》中登记种类填写为“初始”。其次，商丘市住建局为范芬芳颁证不符合转移登记的办理条件。原建设部《城市房屋权属登记管理办法（2001修正）》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。原建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第七条第（二）项规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；原河南省建设厅《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十六条第（二）项第2目规定，申请房屋权属登记时，购买的房屋，应提交房屋所有权证以及其他购买房屋的证件。根据上述规定，买卖房屋应办理转移登记。本案范芬芳通过买卖方式取得争议房产，应按转移登记程序办理房产证，但争议房产的申请权属登记材料中缺失原房屋权属证书，不符合颁证条件，商丘市住建局据此颁发的B038337号房屋所有权证违反上述规定。第三，退一步讲，被诉B038337号房屋所有权证的办理亦不符合初始登记的规定。原建设部《城市房地产转让管理规定》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。根据上述规定，本案争议房产的申请权属登记材料中缺失竣工验收材料，不能办理初始登记。
3、联圣公司于2005年9月与范芬芳签订商品房买卖合同，双方均未对合同的真实性提出异议，且该合同未经双方约定或法定程序解除，仍具有法律效力，联圣公司具有协助范芬芳进行权属登记的义务；现争议房屋已经竣工验收，且联圣公司亦办理了开发项目的房屋所有权证，争议房屋已具备办理产权登记的条件，商丘市住建局为范芬芳颁发B038337号房屋所有权证虽然违法，但不足以撤销，对该房屋所有权证应确认违法。联圣公司与范芬芳因履行合同及相邻关系产生的纠纷，不属于行政诉讼的审理范围，可以通过其他法律途径解决。
综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律、法规错误，应予纠正。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销商丘市中级人民法院（2012）商行再终字第3号行政裁定；
二、撤销商丘市中级人民法院（2009）商行终字第113号行政裁定；
三、撤销商丘市睢阳区人民法院（2009）商睢区行初字第25号行政判决；
四、确认商丘市住房和城乡建设局为范芬芳颁发B038337号房屋所有权证的行为违法。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 继 红
代理审判员 段 励 刚
代理审判员 王 盛 楠
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 马传贤（代）