庭长 批示
院长 批示
湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01649号
原告：武汉铭源盛世物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1层2号。
法定代表人：丁晶晶，总经理。
委托代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。
被告：沈永明。
原告武汉铭源盛世物业管理有限公司（以下简称铭源物业公司）诉被告沈永明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告铭源物业公司的法定代表人丁晶晶、委托代理人柳晓丽，被告沈永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铭源物业公司诉称：沈永明系武汉市武昌区武珞路442号中南国际城d座1单元21层8室（以下称中南国际城d座1单元21层8室）业主，铭源物业公司依约为该物业提供物业管理服务。根据合同约定，物业费每半年交纳一次，每次应于满半年的第一个月10日前缴纳，逾期未缴纳的，从逾期之日起，按应缴未缴额以每日万分之五计算违约金。截至2014年12月31日，沈永明累计欠缴物业费3373元、违约金455元，共计3828元；铭源物业公司多次催收未果。故诉请法院判令：沈永明向铭源物业公司支付自2013年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费3373元、违约金455元；之后物业管理费按每月每平方米1.80元标准支付至实际缴清之日止，违约金按应缴未缴额以每日万分之五计算至实际缴清之日止。
被告沈永明辩称：我与铭源物业公司没有签订任何形式的物业管理服务合同，铭源物业公司无权收取我的物业管理费。我于2012年7月25日与湖北新世纪物业管理有限公司中南路分公司（以下简称新世纪物业中南路分公司）签订《前期物业管理服务协议》后入住中南国际城d座1单元21层8室，在新世纪物业中南路分公司提供物业服务期间，我足额交纳了物业费至2013年6月30日。铭源物业公司与新世纪物业中南路分公司于2013年4月26日签订的转让协议，没有经过招标程序，也没有进行公示，违背了相关法律规定，转让协议应属无效。2014年10月24日，开发商武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源投资公司）与业主签订的《商品房买卖合同》中还约定新世纪物业中南路分公司为中南国际城提供物业管理服务，这与现在铭源物业公司为中南国际城提供物业管理服务相矛盾。铭源物业公司管理能力低下，服务质量不好，很多业主不满意。故法院应驳回铭源物业公司的诉讼请求。
原告铭源物业公司为支持其主张，举证如下：
证据一、《武汉市前期物业管理服务协议》。拟证明沈永明与新世纪物业中南路分公司于2012年7月25日签订《武汉市前期物业管理服务协议》，合同约定，新世纪物业中南路分公司为中南国际城d座提供物业服务；物业费为每月每平方米1.80元，每六个月第一月的前十日为缴费时间；逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。
证据二、1.房屋交付验收表；2.承诺书；3.业户情况登记表；4.中南国际城广告制作宣传责任书；5.中南国际城区域防火责任书；6.业主入住手续办理确认表；7.公开文件发放清单。拟证明沈永明系中南国际城d座1单元21层8室房屋业主；沈永明于2012年7月25日收房，物业费应该从此时起缴纳。
证据三、1.《武汉中南国际城d座物业退出及移交协议》；2.公示及公示照片。拟证明铭源物业公司与湖北新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）、铭源投资公司签订协议，约定新世纪物业中南路分公司将沈永明所在小区自2013年5月1日起的物业管理权转移给铭源物业公司；铭源物业公司在沈永明所在小区一楼电梯处公开张贴物业管理服务移交协议，履行了告知义务；铭源物业公司依约提供物业管理服务，沈永明应当按时、足额缴纳物业服务费。
证据四、《中南国际城d座债权债务移交协议》、《截止2013年4月30日物业费欠费明细表》。拟证明新世纪物业中南路分公司就中南国际城d座截止2013年4月30日的债权债务转交给铭源物业公司；铭源物业公司于2013年5月1日接手中南国际城d座物业管理服务业务。
证据五、武汉市中级人民法院于2015年8月6日作出的（2015）鄂武汉中仲监字第00100号民事裁定书。拟证明铭源物业公司依法承接新世纪物业中南路分公司的物业管理服务合法、有效。
证据六、新世纪物业中南路分公司工商登记信息。拟证明新世纪物业中南路分公司于2014年7月17日注销。
证据七、律师函、ems邮政特快专递单及投递记录。拟证明铭源物业公司向沈永明催缴物业费。
被告沈永明为支持其主张，举证如下：
证据一、中煤国际工程集团武汉设计研究院与沈永明于2007年11月8日签订的《房屋拆迁安置协议书》。拟证明中南国际城的开发商铭源投资公司在协议中约定，业主在还建小区的物业费按照物业公司收费标准和研究院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由研究院及开发商支付。
证据二、《武汉市前期物业管理服务协议》。拟证明沈永明与新世纪物业中南路分公司于2012年7月25日签订《武汉市前期物业管理服务协议》，协议第一条第一项第5目约定，物业公司不能将物业的整体管理责任转让给第三方；铭源物业公司与新世纪物业中南路分公司于2013年4月26日签订的转让协议无效。
证据三、铭源投资公司与雷某于2014年10月24日签订的《武汉市商品房买卖合同》。拟证明合同中约定的前期物业服务公司为新世纪物业公司并非铭源物业公司。
证据四、1.武汉市中级人民法院于2015年8月6日作出的（2015）鄂武汉中仲监字第00100号民事裁定书；2.沈永明于2015年8月8日向武汉市中级人民法院提出的申诉复查申请书。拟证明武汉市中级人民法院作出的（2015）鄂武汉中仲监字第00100号民事裁定书违反法律程序，导致裁判错误，沈永明申请申诉复查。
证据五、新世纪物业中南路分公司于2012年7月25日向沈永明出具的收据一份。主要载明：“收沈永明现金727元，收款事由2012年7月1日至2013年6月30日物业费及水费预存300元”。拟证明沈永明已交纳物业费至2013年6月30日。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
沈永明对铭源物业公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为铭源物业公司没有与我签订物业管理服务合同，因此才中断交纳物业费；对证据二不持异议；对证据三不予认可，认为该协议没有经过招标程序，也没有公示，协议无效；对证据四认为系两个公司私下签订的协议，协议是无效的；对证据五认为该裁定仅针对仲裁条款作出裁定，并未就铭源物业公司与新世纪物业公司之间的移交转让协议的效力作出认定；对证据六不予认可；对证据七的真实性不持异议，认为自己收到了律师函，但认为铭源物业公司不具备收取物业费的资格。
铭源物业公司对沈永明提交的证据一的真实性不持异议，但认为该证据与铭源物业公司无关；对证据二的真实性不持异议，但认为在业主委员会成立之前开发商可以选聘物业公司，新世纪物业公司将物业管理服务移交给铭源物业公司是经过开发商同意的；对证据三的真实性不持异议，但认为沈永明是作为被拆迁人安置在中南国际城，并不存在房屋买卖关系，因在安置住房时所有的资料都显示前期物业管理公司是新世纪物业公司，为业主办证方便才在房屋买卖合同中继续表述新世纪物业公司是前期物业管理公司；对证据四中裁定书不持异议，对申诉复查申请书认为不清楚沈永明是否提交武汉市中级人民法院；对证据五的真实性不持异议，但认为沈永明应按每月每平方米1.80元交纳物业费，但实际上沈永明是按每月每平方米0.36元交纳的2012年7月1日至2013年6月30日物业费，其余部分是单位按每月每平方米1.44元为沈永明补交的物业费，但因单位没有补交，故沈永明应交纳2013年6月起的物业费。
综合上述质证意见，本院对双方当事人不持异议的证据的证明效力予以确认，对双方当事人有争议的证据的证明效力将综合案情予以认定。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
沈永明系房屋被拆迁而安置于中南国际城d座1单元21层8室、建筑面积98.64平方米房屋。2012年7月25日，沈永明接收该房屋；同日，新世纪物业中南路分公司与沈永明签订《武汉市前期物业管理服务协议》，主要约定：新世纪物业中南路分公司为沈永明所居住的中南国际城d座提供物业管理服务；管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；物业管理服务费为住宅按建筑面积每平方米每月1.80元；收房时预收一年物业管理费，一年后每六个月收取一次物业管理费，每六个月第一月的前十日为缴费时间；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新世纪物业中南路分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。协议履行过程中，沈永明向新世纪物业中南路分公司交纳物业管理费至2013年5月。2013年5月10日，铭源投资公司与新世纪物业公司、铭源物业公司签订《武汉中南国际城d座物业退出及移交协议》，主要约定，新世纪物业中南路分公司因经营不善向新世纪物业公司提出无法履行与铭源投资公司签订的《前期物业服务合同》，希望终止该合同，为了保证物业服务性的延续，不造成业主工作、生活的不便，在新世纪物业公司的推荐下，铭源投资公司选择铭源物业公司为中南国际城d座新的物业服务公司并签订前期物业管理服务合同，合同在武昌区房地局物业科备案；同时，铭源投资公司、新世纪物业公司原签订的《前期物业服务合同》于2013年4月30日终止。三方还就新世纪物业中南路分公司退出中南国际城d座物业管理项目并将该项目物业管理权责移交给铭源物业公司达成相关协议。另查明，中南国际城d座业主大会至今尚未成立。因沈永明自2013年6月1日起未向铭源物业公司交纳物业管理费，铭源物业公司诉至本院，诉请如前。
本案争议的焦点：中南国际城d座业主大会成立前，建设单位能否变更前期物业服务公司，即铭源投资公司与新世纪物业公司、铭源物业公司签订的《武汉中南国际城d座物业退出及移交协议》是否有效。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，因中南国际城d座业主大会未成立，铭源投资公司作为建设单位选聘新世纪物业中南路分公司为前期物业服务公司，符合国务院行政法规。关于中南国际城d座业主大会成立前，建设单位能否变更前期物业公司的焦点问题：其一，《物业管理条例》中仅规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；对于前期物业服务合同期限未届满，但业主大会尚未成立的情形并没有规定建设单位不能重新选聘物业服务企业，因此，本案铭源投资公司有权利选聘新的物业服务企业。其二，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”、第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者经示批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”，据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于倡导性条款，不属于强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’”中指效力性的强制性规定；因此，本案中，建设单位没有通过招投标方式重新选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。故铭源投资公司与新世纪物业公司、铭源物业公司签订的《武汉中南国际城d座物业退出及移交协议》有效。被告沈永明虽未与原告铭源物业公司签订前期物业管理服务合同，但原告铭源物业公司系建设单位重新选聘物业服务企业，双方签订的前期物业管理服务合同也在相关部门备案，原告铭源物业公司也实际为中南国际城d座提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告沈永明以其未与原告铭源物业公司签订前期物业管理服务合同拒交物业管理费的理由，不能成立。被告沈永明无充分证据证明原告铭源物业公司提供的物业管理服务存在质量问题，而原告铭源物业公司主张被告沈永明向其支付自2013年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费3373元、违约金455元及之后物业管理费按每月每平方米1.80元标准支付至实际缴清之日止，违约金按应缴未缴额以每日万分之五计算至实际缴清之日止的诉讼请求，未超出新世纪物业中南路分公司与沈永明签订的《武汉市前期物业管理服务协议》约定的违约责任范围，但本院在确定具体给付时间的情况下，对原告铭源物业公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告沈永明于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉铭源盛世物业管理有限公司支付自2013年6月1日起至2014年12月31日止的物业管理费3373元、违约金455元。
2、被告沈永明于本判决生效之日起五日内一次性以建筑面积98.64平方米为基数，按照每月每平方米1.80元的标准向原告武汉铭源盛世物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判决确定的给付之日止的物业管理费。
三、被告沈永明于本判决生效之日起五日内一次性以合同约定的缴纳物业管理费时间及应缴未缴物业管理费金额为依据，自逾期缴纳物业管理费之日起按每日万分之五的标准向原告武汉铭源盛世物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至本判决确定的给付之日止的违约金。
四、驳回原告武汉铭源盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由被告沈永明负担（此款原告武汉铭源盛世物业管理有限公司已垫付，由被告沈永明于本判决生效之日起五日内径行给付原告武汉铭源盛世物业管理有限公司）。
被告沈永明如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员周琪
二〇一六年六月二十七日
书记员王蕊