江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4218号
上诉人（原审被告）南京娜芬莱食品有限公司，住所地南京市玄武区东方城101号1幢。
法定代表人李金芬，该公司总经理。
委托代理人张云，江苏正大求实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏中青物业管理有限公司，住所地南京市玄武区东方城88-1号。
法定代表人郝绍宏，该公司总经理。
委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人甘继文，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人南京娜芬莱食品有限公司（以下简称娜芬莱公司）因与江苏中青物业管理有限公司（以下简称中青物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人娜芬莱公司的委托代理人张云，被上诉人中青物业公司的委托代理人李晶晶、甘继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中青物业公司原审诉称，2012年9月20日，中青物业公司与娜芬莱公司签订《商业用房租赁合同》，娜芬莱公司承租中青物业公司位于东方城101号龙悦山庄1幢西侧的房屋用于职工居住，租金为7000元／年，该合同于2013年9月23日到期后娜芬莱公司拒不迁出。中青物业公司通过函告等多种方式要求娜芬莱公司搬出，但娜芬莱公司均未迁出，故中青物业公司诉至法院要求判令娜芬莱公司：1、迁出案涉房屋并将该房屋返还给中青物业公司；2、支付案涉房屋使用费4083.3元（按19.2元／天计算，从2013年9月23日起计算至2014年4月23日止）；3、支付案涉房屋自2012年7月7日至2014年4月23日期间的水费1478.7元、物业费182.7元（暂计算至2014年4月23日，此后水费和物业费按实际计算至娜芬莱公司迁出之日止）。
娜芬莱公司原审辩称，娜芬莱公司租赁房屋系用于生产经营，对租赁关系要求长期稳定，前三年须大量投入且没有收益。娜芬莱公司最初与房屋产权人建立租赁关系时，约定房屋长期出租给娜芬莱公司，为方便管理，形式上约定三年或二年签订一次合同。房屋产权人至今没表示过不再与娜芬莱公司续签合同。娜芬莱公司去年年底通过电话等方式与中青物业公司联系续租和缴纳相关费用的事宜，但中青物业公司避而不见，形式合同上的合同期限届满之后，娜芬莱公司继续使用房屋中青物业公司也没提过异议，双方成立不定期租赁合同。娜芬莱公司去年仍然在生产性装修投入，中青物业公司知道但没有表示不再续租，且娜芬莱公司为中青物业公司承担了老年活动室的电费，也安排好了一年的生产经营计划，娜芬莱公司此时迁出将面临很大损失。
原审法院经审理查明，南京炼油厂有限责任公司（以下简称南京炼油厂）于2007年由中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂改制而成，南京南炼华雄园林实业有限公司（以下简称实业公司）系南京炼油厂下属子公司，南京炼油厂名下所有房产授权实业公司全权管理，实业公司与中青物业公司签订的《物业管理委托合同》，南京炼油厂知晓并认可。
坐落于南京市玄武区东方城101号1幢房屋产权人为中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂。实业公司与中青物业公司签订《物业管理委托合同》，委托中青物业公司管理玄武区东方城101号龙悦山庄小区，双方在补充协议中约定，实业公司将小区门面房、车库、贮藏室交于中青物业公司经营管理，所得收益用于物业管理费用；中青物业公司将商业用房对外租赁，截止时间为2014年8月31日24时，由此产生的纠纷中青物业公司负责处理。如租赁合同确需超出此期限，事先须征得实业公司同意等。2012年9月20日，中青物业公司（甲方）与娜芬莱公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将东方城101号1幢面积约51平方米的商业用房出租给乙方作为该公司职工居住使用，租赁期限自2012年9月24日至2013年9月23日止，乙方如要求续租，可提前一个月提出书面申请，经双方协商，若甲方不另行它用，如有两家以上要求租赁该房，在同等条件下，可优先考虑乙方租赁需求。乙方到期如不续组，在到期日前将该房屋清空交给甲方，且甲方不承担任何装修费用。该房屋租金采用先付租金后使用的原则，租金为7000元／年，按年支付。物业费每月0.51元／平方米，按年支付。水、电费按月按表及时交于甲方，如到期仍未支付，甲方将收回房屋并采取封门措施。合同签订后，双方按约履行。2014年4月23日，中青物业公司向娜芬莱公司发出“告知函”，要求娜芬莱公司腾退房屋，并按租金标准支付自2013年9月23日至2014年4月23日使用房屋期间的费用4083.3元，支付自2012年7月7日至2014年4月23日止娜芬莱公司应支付的合同期内拖欠的水费和占用期间的水费1478.7元、物业费182.07元（按0.51元／平方米计算）。2014年4月30日，中青物业公司委托律师向娜芬莱公司发出“律师函”，重申“告知函”内容。由于娜芬莱公司未履行，故中青物业公司以诉称为由诉至法院。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、情况说明、物业管理委托合同、商业用房租赁合同、告知函、律师函及原审法院庭审笔录等为证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，但合同当事人另有约定或法律另有规定的除外。
本案中，中青物业公司与娜芬莱公司签订的商业用房租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、行使权利。根据合同约定，承租人应定期交付租金，租赁期满，若娜芬莱公司要求续租，可提前一个月向中青物业公司提出书面申请……，若不续租的，应将该房屋清空交与中青物业公司，且中青物业公司不承担任何装修损失。中青物业公司在合同到期前，提前书面告知娜芬莱公司不再续签租赁合同，合同到期后，娜芬莱公司未及时搬迁，故中青物业公司要求娜芬莱公司腾退房屋并支付租赁期满后的房屋使用费，房屋使用期间拖欠和占用期间的水费、物业费，理由正当，原审法院予以支持。因租赁期限到期日为2013年9月23日，故租赁期满后的房屋使用费应自2013年9月24日起计算。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、南京娜芬莱食品有限公司于判决生效之日起十五日内迁出承租的南京市玄武区东方城101号1幢西侧面积为51平方米的商业用房，并将房屋返还给中青物业公司。2、南京娜芬莱食品有限公司于判决生效之日起十五日内支付自2013年9月24日起至实际迁出之日止的房屋使用费4064.1元（按19.2元／天，暂计算至2014年4月23日，此后的房屋使用费按实际计算至娜芬莱公司迁出之日止）；支付自2012年7月7日至2014年4月23日期间的水费1478.7元，物业费182.07元（暂计算至2014年4月23日，此后水费和物业费均按实际发生计算至娜芬莱公司迁出之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费130元，减半收取65元，由娜芬莱公司负担。
上诉人娜芬莱公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案上诉人与涉案房屋产权人之间是长期租赁关系。如无法定不能承租事由，上诉人有权一直承租。1、双方签订租赁合同的租期为一年，不是双方协商一致的真实意思，仅为物业公司的管理需要所定，对双方无约束力。理由：上诉人是生产性公司，其生产经营性质也不能只签一年，双方都是明知，否则合同目的不能实现；上诉人办理生产许可证时经过产权人同意，期限到2015年8月止，也说明双方的真实租赁关系不可能只签一年；上诉人投入几百万元办生产公司，去年还经产权人同意装修花费40万元，也说明双方真实的合同期限不可能只有一年；本次被上诉人主张不给上诉人使用，并不是合同到期，而是扰民、环保原因，且是在合同到期7个月后才提出，且在2014年6月向上诉人提出不给使用，但同意给上诉人赔偿，也说明合同只有一年期是不真实的。2、被上诉人无权停止租赁关系，且其所主张的理由均不成立。根据双方合同约定，只有在上诉人不再续租的情况下，才将房屋返还给被上诉人，因此，续租与否的权利在上诉人，被上诉人没有停止租赁关系的权利。3、由于被上诉人的收回房屋的要求，致使上诉人不能正常使用房屋，导致上诉人损失重大。上诉人保留损失的追偿权。另外，双方合同中约定的双方不承担装修损失的约定，是格式条款，不是上诉人的真实意思表示，涉案房屋装修费用很高，上诉人如按年长期分摊经营成本还可接受，短时间迁让，必然会造成上诉人的巨大损失，被上诉人应承担。
综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中青物业公司要求维持原判决。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予确认。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，被上诉人中青物业公司与上诉人娜芬莱公司签订的商业用房租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。从本案查明事实看，合同签订后，双方均按约履行，合同期内双方未产生争议。之后，上诉人娜芬莱公司未按合同约定，在双方合同到期前书面要求续租合同，合同到期后双方又未达成新的租赁合同，上诉人娜芬莱公司亦未及时搬迁，双方之间产生纠纷。现上诉人中青物业公司要求上诉人娜芬莱公司腾退房屋并支付租赁期满后的房屋使用费和房屋使用期间拖欠及占用期间的水费、物业费，符合双方合同约定和法律规定，原审法院予以支持，并无不当。上诉人娜芬莱公司上诉主张双方合同形式上签订的是一年期限，实际上双方是长期租赁关系，被上诉人中青物业公司无权终止合同，但对此主张未提供证据支持，被上诉人中青物业公司对此也不认可，故该上诉意见，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由上诉人娜芬莱公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 朱亚芳