浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民初字第4号
原告：吴乐江。
委托代理人：胡庆根。
委托代理人：王建平。
被告：杭州馨华园房地产开发有限公司。
法定代表人：徐廷瑾。
委托代理人：戴威。
委托代理人：张如德。
被告：周桂荣。
被告：周珩。
原告吴乐江与被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称杭州馨华园公司）、周桂荣、周珩商品房预售合同纠纷一案，原告吴乐江于2012年12月9日将本案分成两个案件，向兰溪市人民法院起诉，该院于2013年10月10日作出（2012）金兰民初字第1259号、第1260号民事判决，杭州馨华园公司不服，向本院提出上诉，本院于2014年3月27日作出（2014）浙金民终字第20号、第21号民事裁定，撤销原判，发回重审，兰溪市人民法院于2014年4月11日分别作出裁定，将两个案件移送至本院受理。本院于2014年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月23日、2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告吴乐江的委托代理人胡庆根、王建平，被告杭州馨华园公司的委托代理人戴威、张如德到庭参加诉讼，被告周桂荣、周珩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴乐江起诉称：自2009年10月起至2011年6月，原告向被告杭州馨华园公司共预付了购房款3230万元之后，于2011年9月15日，原告与被告杭州馨华园公司签订了《馨华园南湖天下楼盘认购书》一份，认购书明确了原告截止2011年6月底，向被告杭州馨华园公司共计支付预付购房款人民币3230万元，认购书明确了原告认购的楼盘为别墅4套、公寓10套及价格和开盘时间等内容，约定预付款在正式签订商品房买卖合同时转为购房款。由于被告杭州馨华园公司不能按认购书约定的2011年12月底前取得预售许可证，无法签订正式的商品房买卖合同，于2012年1月10日，原告与被告杭州馨华园公司、周桂荣、周珩签订了《关于馨华园南湖天下楼盘认购终止协议书》一份，约定：由杭州馨华园公司退还吴乐江预付款3230万元，补偿利息288.78万元，于2012年3月29日前付清，如到期不能支付，杭州馨华园公司应当按照3518.78万元作为本金，按月3%计息，直至付清。由周桂荣、周珩为担保人，承担连带责任担保。《终止协议书》签订后至原告起诉之日，杭州馨华园公司没有按约定退还购房预付款，只是支付了213万元利息。原告认为被告杭州馨华园公司的行为已构成违约，为维护自身合法权益，请求判令：1、由被告杭州馨华园公司立即归还预付购房款本金3518.78万元，支付自2012年3月30日至2013年8月31日的利息1581.5778万元（利息按月3%计算，共17个月1794.5778万元，减去已经支付的213万元，为1581.5778万元），本息合计5100.3578万元；2、自2013年9月1日至实际支付之日的利息按月息3%计算，由被告杭州馨华园公司承担；3、由被告周桂荣、周珩对上述预付购房款本息承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告杭州馨华园公司辩称：一、本案原告所提到的预定协议、认购书和终止协议书是本案周桂荣、周珩父女二人私刻公章加盖的。杭州馨华园公司没有合同专用章，周桂荣、周珩的行为与杭州馨华园公司无关。二、原告提到的资金没有汇入杭州馨华园公司的账户，而是打到周桂荣、周珩的私人账户，与被告杭州馨华园公司无关。预定协议、认购书及终止协议书均属无效合同，理由如下：1、根据司法解释的规定，在没有取得销售许可的情况下，双方签订的商品房买卖合同是无效合同。而本案终止协议书所反映的本质是解除原合同，解除行为是以合同有效为前提，因此本案预定协议属于无效合同，终止协议必然无效。2、预定协议和认购书不符合合同要素，双方当事人不是以成交为目的，原告可以任意摆脱合同的约束，该合同没有约束效力，与合同本质不符，合同不成立。3、合同标的不确定，预定协议和认购书上没有确定买什么房屋，根据司法解释的规定，本案合同标的不明确，因此合同不能成立。4、预定协议、认购书及终止协议书是周桂荣、周珩与原告恶意串通，损害杭州馨华园公司的合法利益。关于月息3%约定，明显属于高息。因此请求驳回原告吴乐江的诉讼请求。
被告周桂荣、周珩未到庭也未作答辩。
原告吴乐江在本案移送至本院时提供以下证据：
1、吴乐江的身份证复印件，证明吴乐江的主体资格；
2、杭州馨华园公司的工商登记、营业执照复印件，证明杭州馨华园公司的主体资格及周珩在2012年9月之前任杭州馨华园公司的法定代表人；
3、杭州馨华园公司的组织机构代码证复印件，证明杭州馨华园公司的主体资格；
4、周桂荣的身份证复印件，证明周桂荣的主体资格；
5、周珩的身份证复印件，证明周珩的主体资格；
6、原告与杭州馨华园公司在2009年10月1日、2010年6月20日、2010年11月1日、2011年1月15日、2011年6月1日签订的《预定协议》，证明原告向杭州馨华园公司预定南湖天下楼盘的事实；
7、杭州馨华园公司在2010年1月20日、2010年10月10日、2010年12月20日、2011年5月10日、2011年6月15日出具的《收款确认单》，证明原告共向杭州馨华园公司支付了购房预付款3230万元的事实；
8、原告与杭州馨华园公司在2011年9月15日签订的《馨华园南湖天下楼盘认购书》，证明原告向杭州馨华园公司交付购房预付款的数额及认购房屋的坐落、数量、开盘时间等事实；
9、2012年1月10日，由原告与被告杭州馨华园公司、周桂荣、周珩签订的《关于馨华园南湖天下楼盘认购终止协议书》，证明杭州馨华园公司应当退还原告吴乐江的预付购房款的数额、时间、逾期的利息计算及周桂荣、周珩承担连带担保责任等事实。
被告杭州馨华园公司对上述证据质证如下：对证据1-5的真实性无异议，但对证据2证明目的不予认可。对证据6的真实性、合法性、证明目的有异议，协议上的合同章是私刻的。所有预定协议中反映原告自始明知房屋没有取得销售资格，且双方不以成交为目的，原告可以任意取消合同约定，杭州馨华园公司可以无条件退款，并且加上每月3%的利息，这些约定是以违约金之名掩盖高利息，损害我公司的利益。所有预定协议在最后明确约定向周桂荣汇款，原告的款项没有支付给我公司。对证据7的真实性、合法性、证明目的有异议，收款确认单所确认的收款事实没有任何交易记录，明显是虚假诉讼、虚设债务。收款确认单所加盖的财务专用章不具备对外代表我公司的效力，因此不能证明杭州馨华园公司实际收到过原告支付的款项。对证据8、9的真实性、合法性、证明目的有异议，合同专用章虚假，原告明知楼盘不具备销售条件，没有得到销售许可，认购书设定原告可以任意终止协议的权利，对原告没有约束力，其目的以违约金之名掩盖非法高利及损害杭州馨华园公司的利益。
本院对原告吴乐江提供的上述证据认证如下：
对证据1-5的真实性因被告杭州馨华园公司无异议，予以确认。对证据6-9的真实性予以确认，因这些证据上加盖了杭州馨华园公司的合同专用章或财务专用章。
原告吴乐江在第一次庭审中又提供以下证据：
1、周桂荣、周珩的户籍证明，证明两人的身份情况；
2、杭州馨华园公司的基本情况及变更情况，证明杭州馨华园公司设立时股东是杭州三华园房地产开发有限公司和周珩。
被告杭州馨华园公司对上述证据质证如下：对证据1-2的真实性无异议，但对证据2的证明目的有异议，工商登记信息可以证明我公司的答辩观点。
因被告杭州馨华园公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。
被告杭州馨华园公司在第一次庭审中提供以下证据：
1、杭州馨华园公司工商登记信息，证明2010年6月24日起新华信托股份有限公司为杭州馨华园公司的唯一股东；
2、新华信托·杭州馨华园公司股权投资集合资金信托计划说明书，证明杭州馨华园公司并无合同专用章；
3、杭州馨华园公司章程，证明公司内部人员的职权，周珩无权签订本案合同。
原告吴乐江对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无法考证，与本案无关，合法性有异议。对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，最后一页落款周珩在法定代表人栏处的签名，可以说明周珩是杭州馨华园公司的法定代表人。
本院对被告杭州馨华园公司提供的上述证据认证如下：
因原告吴乐江对证据1、3的真实性无异议，本院予以确认。对证据2无法确认其真实性，且也不能证明被告杭州馨华园公司所要证明的目的。
原告吴乐江在第二次庭审时提供以下补强证据：
1、吴乐江汇款清单及汇款依据，证明吴乐江自2009年10月10日至2011年6月14日，共支付给杭州馨华园公司购房预付款3230万元；
2、陈英军书写的情况说明，证明2010年6月24日、2010年6月28日分别受周桂荣委托为其代收各100万元，吴乐江向杭州馨华园公司支付购房预付款的事实；
3、杭州顺江贸易有限公司出具的情况说明，证明从2009年12月2日至2011年5月10日，应吴乐江要求分九笔汇入周桂荣银行卡共计675万元的事实。
被告杭州馨华园公司对上述补强证据质证认为：对证据1-3的真实性有异议，与本案无关，我们不是汇款的当事人，无法去核实这些证据的真实性。原告主张这些证据能够证明其向杭州馨华园公司支付了购房预付款3230万元，但这些证据反映的收款人是周桂荣个人，汇款用途是借款或往来款，并非购房款，所有的汇款单据上都无法反映收款人是杭州馨华园公司。对证据2要求陈英军出庭接受质证，否则是无效的证据，陈英军与周桂荣之间存在利害关系。对证据3款项用途都是借款和往来款，证明不了原告要证明的目的，而且划入方都是周桂荣，而非杭州馨华园公司。杭州顺江贸易有限公司据我们了解是吴乐江控制的企业，双方之间有利害关系，情况说明应该被否定。
本院对原告吴乐江提供的上述补强证据认证如下：
对证据1-3与收款确认单中的时间、金额均相符，予以确认。
被告杭州馨华园公司在第二次庭审时提供以下证据：
2013年1月19日吴乐江等人签署《依法查封的钱绝对不能无故解封》的信函，证明吴乐江所主张的债权债务关系是其与周桂荣个人之间的借贷关系，而不是本案与杭州馨华园公司的买卖关系，主体也不是杭州馨华园公司。
原告吴乐江对上述证据质证认为：对真实性无异议，这份证据提供的主体不是吴乐江本人，吴乐江是从亲戚朋友处借来的款项，众多的债权人向吴乐江提出签字的请求。在这个函中，吴乐江是债务人，这些人是债权人，他们之间形成借款关系，但不是吴乐江与本案被告的借贷关系。而且这份函说明的目的是指兰溪市人民法院无故解封的问题。
因原告吴乐江对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。但不能证明被告杭州馨华园公司所要证明的目的。
被告周桂荣、周珩未到庭也未提供证据。
对原告吴乐江、被告杭州馨华园公司提供的证据，因被告周桂荣、周珩无正当理由拒不到庭参加诉讼，两被告放弃了抗辩权。
综上证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2009年10月1日、2010年6月20日、2010年11月1日、2011年1月15日、2011年6月1日原告吴乐江（甲方）与被告杭州馨华园公司（乙方）签订了五份预定协议，甲方欲购买乙方将开发的位于杭州市余杭镇上湖村“南湖天下”的楼盘，并约定：甲方可以在2010年2月底前、2010年9月底前、2010年12月底前、2011年5月底前、2011年6月底前支付不低于400万元、700万元、400万元、500万元、1000万元的现金进乙方指定账户，甲方可以按届时开盘价格的65%的价格认购其入账金额价格内的楼盘。在取得预售前甲方如因故取消预购的（包括对开盘价格不满意），则乙方应当无条件同意并退回甲方的预定款，预定款利息损失按照3%每月计算。指定收款账户为下列：1、杭州三华园房地产开发有限公司账户。2、周桂荣（杭州三华园房地产开发有限公司的法定代表人）账户：工行凤起路支行6222081202000031326。原告吴乐江将3230万元通过银行汇入杭州馨华园公司指定账户。并由杭州馨华园公司出具了五份收款确认单，在该五份收款确认单上加盖了杭州馨华园公司的财务专用章和周桂荣的签名。具体如下：
1、2010年1月20日出具的收款确认单上写明“吴乐江：截止2009年10月1日至2010年1月20日周期收到吴乐江预定购房款420万元，其中2009年10月10日260万元，2009年12月2日45万元，2010年1月4日5万元，2010年1月12日50万元，2010年1月13日60万元。上述款项均通过杭州三华园房地产开发有限公司董事长周桂荣账户收取”；
2、2010年10月10日出具的收款确认单上写明“吴乐江：截止2010年6月20日至2010年10月10日周期收到吴乐江预定购房款710万元，其中2010年6月24日160万元，2010年6月28日100万元，2010年7月6日50万元，2010年8月4日60万元，2010年8月10日80万元，2010年9月19日200万元，2010年9月28日60万元。上述款项均通过杭州三华园房地产开发有限公司董事长周桂荣账户收取”；
3、2010年12月20日出具的收款确认单上写明“吴乐江：截止2010年11月1日至2010年12月20日周期收到吴乐江预定购房款400万元，其中2010年11月10日140万元，2010年12月7日200万元，2010年12月16日60万元。上述款项均通过杭州三华园房地产开发有限公司董事长周桂荣账户收取”；
4、2011年5月10日出具的收款确认单上写明“吴乐江：截止2011年1月15日至2011年5月10日周期收到吴乐江预定购房款500万元，其中2011年2月25日40万元，2011年3月23日100万元，2011年3月29日50万元，2011年4月28日100万元，2011年5月6日110万元，2011年5月10日100万元。上述款项均通过杭州三华园房地产开发有限公司董事长周桂荣账户收取”；
5、2011年6月15日出具的收款确认单上写明“吴乐江：截止2011年6月1日至2011年6月15日周期收到吴乐江预定购房款1200万元（2011年6月14日）。上述款项均通过杭州三华园房地产开发有限公司董事长周桂荣账户收取”。
2011年9月15日，原告吴乐江（甲方）与被告杭州馨华园公司（乙方，法定代表人周珩）签订了一份《馨华园南湖天下楼盘认购书》，认购书明确了截止2011年6月底，甲方已经向乙方共计支付预定款3230万元，上述款已汇入乙方公司指定收款账户（周桂荣工行凤起路支行62220812000031326）。乙方因为建设工程规划调整延期开盘，为体现诚意及原签订的预定协议的精神，故在原折扣的前提下，再次给予甲方优惠，现确定折扣比例为开盘价格的60%。本协议签订后原预定协议收回作废。认购书明确了甲方认购的楼盘为别墅4套，公寓10套及价格和开盘时间（预计开盘时间2011年12月底）等内容，约定了甲方在本《认购书》签订之日缴纳的预定款在正式签订《商品房买卖合同》时转为购房款，但在正式签订商品房买卖合同前，甲方可选择；A：公司回购房产，回购价格另行协商，但不得低于甲方支付的预定款本金外加3%月利息损失补偿的总和；B：委托公司将其认购的房屋另行出售，所得款项归甲方所有；C：甲方确定购买，公司按认购书约定执行并配合甲方办理相关手续等等。由于杭州馨华园公司不能按认购书约定在2011年12月底取得预售许可证，无法与吴乐江签订正式的商品房买卖合同，故在2012年1月10日，吴乐江（甲方）与杭州馨华园公司（乙方）、周桂荣（丙方）、周珩（丙方）签订了《关于馨华园南湖天下楼盘认购终止协议书》，甲、乙双方于2011年9月15日签订馨华园南湖天下楼盘认购书，表明馨华园南湖天下楼盘将于2011年12月底前预售，但由于乙方建设开发的原因未能按期取得预售，甲方现提出终止认购，乙方表示同意，现经三方协商达成一致。1、乙方退还甲方预定金3230万元，补偿利息损失按288.78万元计算。上述款项合计3518.78万元，乙方应于2012年3月29日前付清。如到期不能支付的，乙方应当按照3518.78万元作为本金按月利息3%计息，直至付清。2、自然人丙方周桂荣、周珩自愿为上述条款1中乙方的付款义务提供无限连带责任担保，担保范围包含本息。本协议如发生纠纷，由签约地人民法院管辖。吴乐江、周桂荣、周珩在协议书上签字，杭州馨华园公司在协议书上加盖了合同专用章并有法定代表人周珩的签名。终止协议书签订后杭州馨华园公司没有按约定退还吴乐江购房预付款，只是支付了213万元利息。
另查明，2010年6月24日经核准杭州馨华园公司的股东由杭州三华园房地产开发有限公司变更为新华信托股份有限公司，杭州馨华园公司组织机构由周桂荣为监事、周珩为执行董事兼总经理，变更为谢萍为执行董事、周桂荣为监事，周珩为总经理。2012年8月9日经核准法定代表人周珩变更为徐廷瑾。组织机构又变更为徐廷瑾为执行董事，周桂荣为监事，周珩为总经理。
本院认为，原告吴乐江与被告杭州馨华园公司签订《预定协议》，吴乐江欲向杭州馨华园公司购买房屋，并按杭州馨华园公司指定的账号支付了合计3230万元的预付购房款，由杭州馨华园公司出具了收款确认单，在2011年9月15日又签订了《馨华园南湖天下楼盘认购书》。但由于杭州馨华园公司建设开发的原因，未能按期取得预售许可证，吴乐江提出终止认购，杭州馨华园公司表示同意，经吴乐江、杭州馨华园公司、周桂荣、周珩协商达成一致，于2012年1月10日签订了《关于馨华园南湖天下楼盘认购终止协议书》，约定杭州馨华园公司应在2012年3月29日前退还原告预付购房款3230万元，支付原告吴乐江利息损失288.78万元，否则应当按照3518.78万元作为本金按月3%计息。由于杭州馨华园公司未按终止协议还款，现吴乐江向杭州馨华园公司购房已不可能，故其应按约定返还预付购房款。2012年3月30日以后的利息双方约定按月3%计息过高，应对原约定利率进行适当调整，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算。被告周桂荣、周珩应按终止协议书中的约定，对本案承担连带责任。被告周桂荣、周珩经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可以依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴乐江预付购房款3518.78万元并支付利息（2012年3月30日以后的利息按3518.78万元依中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行之日止，并应扣除已支付的利息213万元）；
二、被告周桂荣、周珩对第一项承担连带清偿责任；
三、驳回原告吴乐江的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费296818元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担，被告周桂荣、周珩承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费296818元（具体金额由浙江省高级人民法院确定，多余部分以后退还），收款户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；账号：19000101040006575401001；开户银行：农业银行杭州市西湖支行。逾期则按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 朱红彦
代理审判员 叶金龙
二〇一四年九月二十三日
代书 记员 吕倩茜