徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第540号
原告谢世照。
委托代理人刘建华，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州伟利房地产发展有限公司，住所地江苏省徐州市淮海东路39号富景广场七楼。
法定代表人农贵现，该公司经理。
委托代理人罗吉甫，男，1984年04月25日生，汉族。
第三人杨波。
第三人崔曦文。
两第三人共同委托代理人王志晴，江苏彭城律师事务所律师。
原告谢世照诉被告徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称伟利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年05月21日立案受理后，于2013年08月21日作出（2013）鼓民初字第1154号民事判决。被告伟利公司不服向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2014年01月27日作出（2013）徐民终字第2251号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于受理后，依法另行组成合议庭，并通知与本案处理结果有法律上利害关系的杨波、崔曦文作为第三人参与诉讼，于2014年05月09日、2014年06月09日、2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告谢世照的委托代理人刘建华、被告伟利公司的委托代理人罗吉甫、第三人杨波及杨波、崔曦文的共同委托代理人王志晴到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告谢世照诉称，2005年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买坐落于徐州市富景广场129、130-1、130-2号商业用房。因被告违约，原告于2006年05月11日诉至徐州市中级人民法院。审理期间原、被告双方达成协议，约定被告于2007年10月31日为原告办理三房的两证，并约定了逾期办理的违约责任。2006年11月，原告办理了上房手续，原告至今占有诉争房产并享有收益。但被告至今未为原告办理三房的两证，且将诉争房产出售给两第三人。请求法院判令被告与第三人签订的商品房买房合同无效，被告履行办理上述三处房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的义务；本案诉讼费用由被告承担。
被告伟利公司辩称，原告未按照合同约定支付购房款，被告于2012年12月01日向原告发出了书面解除合同通知，并且分别于2012年12月06日、2013年10月17日将诉争房屋出售给第三人杨波。被告同第三人杨波签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，且第三人已实际取得了诉争房屋的权属证书。因此，原告起诉要求确认被告与第三人之间的商品房买房合同无效及被告履行办理两证义务，无事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人杨波、崔曦文述称，原、被告之间的商品房买卖关系第三人不知情。第三人购买了原告诉争的房产并办理了权属登记，符合法律规定，具有公示效力。第三人作为房屋买卖的善意第三人，已经合法取得三套房产的产权。原告并未取得诉争房产的所有权，仅有向被告主张合同解除的债权。故原告要求主张合同无效，没有事实及法律依据。
经审理查明，2005年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的富景广场一层129、130-1、130-2号房，房屋总价款为560万元，原告在签订合同当日付清280万元，余款采用抵押按揭的方式支付。原告当日向被告支付房款280万元。之后双方就相关争议诉至徐州市中级人民法院，被告委托徐州市红杉树律师事务所律师赵春祥作为特别授权代理人处理相关事宜。2006年11月08日，原告与被告特别授权代理人庭外签订和解协议一份。协议约定：“…一、对于迟延办理房屋权属证书、延期交付、东面玻璃房三项事宜、被告分别补偿原告50万元、40万元、50万元，合计140万元。上述款项以购房款冲抵，不付现金。原告只需再付购房款140万元…二、本协议签订后被告即给原告发书面上房通知，原告签收上房通知后3日内上房并给付被告50万元购房款，如果原告未能按时上房、付款，视为放弃购买该房屋。原告付款、解除查封通知后30日内，被告给原告办理商品房备案申报手续…余款90万元原告于取得《房屋产权证》《国有土地使用权证》时给付。办证期限为2007年10月31日。…四、保全费用由被告承担（在给付50万元时，直接冲抵）。”双方按此约定于2006年11月09日签署上房通知书，原告在签署上房通知书当日按约定将50万元房款交付给被告。协议签订后，诉争房产已实际解除查封。2012年11月22日，被告在报纸上发布声明，要求符合条件的富景广场业主前来登记办理两证。2012年12月01日，被告向原告送达解除合同通知书，理由为原告未按商品房买卖合同的约定支付余款280万元，要求解除双方的商品房买卖合同。原告于2012年12月06日向被告邮寄律师函要求被告协助办理房屋两证。原告谢世照以徐州市鼓楼区明仁丰洋眼镜店的经营者的名义至今占有本案诉争房产，但未取得诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。
另查明，第三人杨波、崔曦文于2012年11月29日向江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司汇款100万元。2012年11月30日，江苏汉丰红木文化产业发展集团有限公司记账凭证显示，该公司将“代收商铺款”100万元转入“伟利房地产”。2012年12月06日，第三人杨波就淮海东路39号富景广场1-2-129号房（建筑面积63.78平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0361509），约定房价为7653600元。2012年12月07日，被告伟利公司向第三人杨波开具了7653600元的销售不动产统一发票一张，第三人杨波向被告伟利公司出具欠购房款6653600元的欠条。2012年12月13日，第三人杨波取得淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产的房屋所有权证；2013年03月27日，第三人杨波、崔曦文取得淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产的国有土地使用证。第三人杨波于2013年10月17日就淮海东路39号富景广场1-2-130号房（建筑面积64.06平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0367629），约定房价为768720元；第三人杨波于2013年10月17日就淮海东路39号富景广场1-2-150号房（建筑面积57.95平方米）与被告伟利公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0367628），约定房价为695400元。2013年10月11日，第三人杨波向伟利公司出具欠购房款14641200元的欠条。当日，伟利公司向第三人杨波分别开具768720元及695400元的销售不动产统一发票各一张。2013年10月24日，第三人杨波分别取得淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产的房屋所有权证；2013年10月29日，第三人杨波、崔曦文取得淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产的国有土地使用证。2013年04月15日，第三人杨波、崔曦文就淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）房产与抵押权人汪钧、张绘设立了2500000元的抵押。2013年11月22日，第三人杨波就淮海东路39号富景广场1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）房产共同与抵押权人赵玉荣、郑仁芳设立了3000000元的抵押。
再查明，原、被告于2005年10月26日签订的《商品房买卖合同》中约定的“富景广场129、130-1、130-2号”三套房产，分别为被告出售给第三人杨波的“淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）、1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）”三套房产。
本院认为，房地产开发企业将其开发的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同为商品房买卖合同。本案原、被告于2005年10月26日签订的《商品房买卖合同》是合同当事人双方的真实意思表示，合同依法成立。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。2006年11月08日，原告与被告特别授权代理人签订的《和解协议》，亦是合同当事人双方的真实意思表示，是对2005年10月26日《商品房买卖合同》内容的变更。和解协议条款与原合同中未变更的条款共同构成商品房买卖合同的内容。原、被告之间的合同依法成立，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法具有合同的效力。2012年12月01日，被告基于合同变更前的条款，以原告未按照约定支付房款为由向原告送达解除合同通知书，要求解除双方的《商品房买卖合同》。根据法律规定，合同解除是合同权利义务终止的原因之一。合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告实际已经按照变更后的合同约定支付了相应的房款。原告不存在违约支付房款的行为。故被告行使单方解除权的条件不成就，被告单方解除合同的行为不能产生合同权利义务终止的法律效果。故原、被告之间的商品房买卖合同仍具有合同效力。
关于被告与第三人杨波签订的三份《商品房买卖合同》的效力问题。被告在与原告订立商品房买卖合同，并按照约定收取房款、将房产交付原告占有后，就诉争的三处房产又与第三人另行订立商品房买卖合同。在1-2-129号房合同履行的过程中，第三人仅支付了700余万元房款中的100万元，被告就为第三人开具了全额的销售不动产统一发票并协助第三人办理完毕两证。至于1-2-130号房、1-2-150号房，被告则是在本案原审诉讼期间内，明知上述房屋仍存在权属争议且正待人民法院予以裁判确定的情况下，仍与第三人以显著低于市场价格的房价进行订立合同；在第三人未支付任何购房款的情况下，被告又为第三人开具销售不动产统一发票并协助第三人办理完毕两证。被告的主观恶意明显。而第三人在与被告缔约时未充分了解涉案房产权属状况及占有、使用情况，仍然同被告签订购房合同，在未支付任何购房款的情况下，又以两房的市场价向被告出具欠条；且第三人在办理三处房产的两证后迟迟又未向被告主张实际交付。第三人在购买价值上千万元的房产时，其交易行为不符合常理，第三人显然也存在恶意。以上事实足以认定被告与第三人就诉争房产的买卖存在恶意串通。根据相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案被告与第三人恶意串通就诉争房产订立买卖合同，不仅损害了原告的利益，也损害了国家的利益。故被告与第三人就诉争房产签订的三份《商品房买卖合同》应为无效合同。又根据法律规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并办理交付手续，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案被告在与原告订立商品房买卖合同后，又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并为第三人办理了两证，导致原告无法取得房屋的产权登记。原告将被告及第三人诉至法院，要求确认被告与第三人签订的涉案房产的商品房买卖合同无效，其请求有事实及法律依据，应予支持。故本院依法确认被告与第三人就诉争房产签订的商品房买卖合同无效。
根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，原、被告双方在《和解协议》中约定：原告付款、解除查封通知后30日内，被告给原告办理商品房备案申报手续…办证期限为2007年10月31日。原告于通知上房当日已经按照约定支付50万元房款，已经履行了付款义务，且在协议达成后，查封房产已经实际解除了查封。但直至2007年10月31日，被告仍未履行商品房备案申报义务，并协助原告办理两证。在2012年12月06日原告向被告邮寄律师函要求被告协助办理房屋两证后30日内，被告仍未履行协助办证义务。应当认定被告不履行合同义务，被告应当承担继续履行的违约责任。故被告应当办理商品房备案申报手续并协助原告办理两证。因诉争房产已向案外人设立了他项权，且被告及第三人就涉案房产签订的商品房买卖合同存在恶意，故被告及第三人有义务消灭抵押权，为原告办理两证消除障碍。
综上，原告要求确认被告与第三人签订的商品房买房合同无效及要求被告履行办理涉案房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》义务的诉讼请求，有事实及法律依据，依法应当予以支持。被告与第三人因存在过错，负有消灭抵押权以便为原告办理涉案房产权属登记的义务。故依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告徐州伟利房地产发展有限公司与第三人杨波签订的合同号分别为0361509、0367628、0367629的三份《商品房买卖合同》无效。
二、被告徐州伟利房地产发展有限公司于本判决生效后30日内协助原告谢世照办理“富景广场129、130-1、130-2号”【现房号为“淮海东路39号富景广场1#-1-1129号（原2-129）、1#-1-1130号（原2-130）、1#-1-1150号（原2-150）”】三处房产的房屋产权登记及国有土地使用权登记。
案件受理费60800元，财产保全费5000元，合计65800元（原告已预缴），由被告徐州伟利房地产发展有限公司负担（于本判决生效后十日内支付给原告）。
如果不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 崔 洁
审 判 员 季 平
人民陪审员 时念文
二〇一四年十月二十四日
见习书记员 王淑玲