广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初714号
原告：谢凤葵，女，1964年8月30日生，汉族，住所地广西巴马瑶族自治县。
委托代理人：邹国旺，广西巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县。
法定代表人：黄福军，总经理。
委托代理人：杨波光，该公司销售部经理。
原告谢凤葵与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢凤葵委托代理人邹国旺、被告联邦公司委托代理人杨波光到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币19461.8元（总房款的4%即486547元x4%）；2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月16日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的印象巴马（高层）第3幢4层401号商品房一套，房价总金额为人民币486547元，合同上约定原告用银行按揭方式付款，实际上原告己按首付和用银行贷款按揭方式付清全部房款。合同约定被告在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金，累计最高数额为总房款的4%。结果，被告直至2015年11月6日（逾期920天）才通知原告交房，按日违约金高达人民币67143元（486547元x920天x1.5／10000）。由于逾期交房，给原告造成较大经济损失。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。
被告辩称，一、原告在诉状中称，被告逾期交房，构成了违约。这一内容不符合事实。1、根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点明确约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并及时取得了99.3亩《国有土地使用权证》。2012年巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇被压线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年12月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，被告深感抱歉，但这是符合合同约定的出卖人可据实予以延期的条件。因此，被告认为并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。二、退一步说，假使被告已构成违约，但被告在2016年7月15日起诉要求支付违约金已超过诉讼时效，双方在合同中约定的房屋交付期限是2013年4月30日前，合同签订后，因多方面原因，被告的确在2014年12月30日才向原告交付房屋，但原告在被告逾期交付时未提出异议，说明原告已经放弃了追究被告违约责任的权利。被告未在2013年4月30日交付房屋时，即已构成违约。这是基于双方当事人在合同的约定中约定所产生的一种合同之债。从2013年5月1日起，原告的合同权利受到侵害的事实已经确定，此时原告应当知道自己的合法权益受到侵害，所以诉讼时效应当从2013年5月1日起开始计算，且本案也没有诉讼时效中断。即便逾期交付违约金是继续性债权，但原告从起诉之日即2016年7月15日回溯2年前的违约金也已过诉讼时效。鉴于上述事实，被告恳请法院依据事实和法律公正决断，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法利益。本院经审理认定事实如下：2009年9月18日，被告联邦公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局收回上述《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向被告发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府、国土部门向被告发放一本编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。被告于2011年4月29日取得第3幢楼《商品房预售许可证》。2013年1月16日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的印象巴马（高层）第3幢4层401号商品房一套，房价总金额为人民币486547元，交房日期限为2013年4月30日前。合同签订后，原告已交清房款486547元整。2015年11月6日原告与广西贵港市时代物业服务有限公司巴马服务部签订楼宇交接书，确认原告于当日接收房屋。原告于2016年10月13日向本院提起本案诉讼。本案双方当事人争议的事实如下：1、被告是否逾期交房并构成违约；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、本案是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一，原告与被告联邦公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同第八条约定，被告应当在2013年4月30日前，将经自检竣工验收合格的商品房交付给原告。到期后被告联邦公司并没有履行交房义务，而是于2015年11月6日才将商品房交付给原告使用。被告主张于2014年12月30日通知原告交房，但未提供证据予以证实。本院不予采信。原告已按照合同约定交清房款，被告逾期交房920天，上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、楼宇交接书、被告出具给原告的收款收据、税收缴款书、个人购房担保借款合同予以证实。被告提出其行为属于延期交房而不属于逾期交房。理由是：根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点明确约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政府在出让土地过程中出现土地使用面积上的变更衍生出一系列问题，致使被告在开发进程上出现严重阻碍；2、政府作为土地出让方在交付土地时未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，以上事实是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。本院认为，被告的辩解理由不成立，理由为：1、被告四本土地使用证被巴马瑶族自治县国土局于2010年9月14日收回是事实，但该事实是否造成被告项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上受到阻碍，仅有被告陈述，并没有其他证据予以证实，且四本土地使用证被收回的时间在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，是否出现上述事实，签订合同时被告并未向原告告知，也未明确因上述原因需要延期交房的合理时间；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，巴马瑶族自治县国土资源局于2009年11月18日将土地交付给被告，该土地是否达到净地出让的程度，被告在国土部门向其交付土地时已经知道或者应当知道该事实的存在，被告建设项目是否存在无法正常施工的情形并不属于不可预见和控制的原因，因此，被告提出政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，是被告无法事先预见和控制的客观原因的抗辩理由不成立。综上理由，被告上述辩解理由不成立，本院不予采纳，被告超过约定时间交房属于逾期交房，且构成违约。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%”。原、被告订立《商品房买卖合同》后，原告已履行交付房款的义务。被告超过约定时间交房的行为已构成违约，且给原告造成了一定的经济损失，应当按照合同的约定承担违约责任，故原告请求被告支付违约金人民币19461.8元（总房款的4%即486547元x4%）有事实和法律依据，本院予以支持。
关于争议焦点三，根据原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项的约定，本案中，原告作为买受人，在被告逾期交房90日后，原告没有向被告提出解除合同或者继续履行合同的书面要求。2015年11月6日，原告与广西贵港市时代物业服务有限公司巴马服务部签订楼宇交接书，说明双方已实际继续履行合同，根据双方《房屋买卖合同》第9条第（2）项约定的违约金的计算方式，从逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金计算标准是双方约定的，原告要等到被告实际交房之日才能确定其权益受到的损害以及损害的数额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案的诉讼时效自2015年11月6日起重新计算，原告于2016年10月13日提起诉讼，没有超过诉讼时效。
综上所述，本案被告逾期交房已构成违约，原告请求被告支付违约金人民币19461.8元有事实和法律依据，本院予以支持，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付原告谢凤葵逾期交房违约金人民币19461.8元。限于本判决生效之日起20日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
案件受理费287元，减半收取143.5元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费287元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄晓菁
二〇一六年十一月十五日
书记员 黄晓帆
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。