北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04323号
上诉人（原审原告、反诉被告）丛艳眉，女，1968年8月21日出生。
委托代理人朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）民族大世界商场，住所地北京市西城区小石虎胡同**号。
法定代表人兰宏强，总经理。
委托代理人杨军，男，1967年8月24日出生，民族大世界商场经理。
委托代理人俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
上诉人丛艳眉因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第20778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，丛艳眉起诉至原审法院称：2005年5月1日，我与民族大世界商场签订《经营场地租赁合同》，约定民族大世界商场将月亮门场地出租给我经营，直至该房屋拆迁时终止。我在民族大世界商场内建造房屋，是经民族大世界商场明确同意的，且民族大世界商场给予了积极配合，双方建立租赁关系长达15年。在此期间，民族大世界商场从未提出我建造的房屋属违章建筑，不但一直收取租金，且积极配合我办理个体工商营业执照。现民族大世界商场违反合同约定，以各种理由将我清退，在未提前通知我的情况下，于2013年7月27日凌晨将我建造的房屋拆除，导致房屋内的物品全部丢失。《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方形成了合法有效的租赁合同关系，民族大世界商场应当按照约定及此前承诺履行自己的义务，故诉至法院，请求判令民族大世界商场：1、支付年租金2倍赔偿金242400元；2、赔偿建房损失和货物损失共计250000元，其中建房损失50000元、货物损失200000元；3、返还代收的自2012年1月1日至2013年3月31日的工商管理费22500元；4、赔礼道歉；5、退还收取的房屋押金5000元；6、赔偿格力牌壁挂式空调损失12000元；7、恢复我建造的房屋，或者重新将同地段、同面积的房屋以原租赁合同中约定的租金标准出租给我。
民族大世界商场辩称：《经营场地租赁合同》约定的租赁期为自2005年5月1日至拆迁，租赁期限不确定，应为不定期租赁合同。我商场作为出租方提前通知承租人后，有权随时解除不定期租赁合同。丛艳眉租赁的房屋在我商场的一个小区域，其在租赁场地区域内搭建了一个小棚子。该区域属于国立蒙藏学校旧址，为全国重点保护单位，北京市文物局从2007年起至2013年已多次向我商场下发整改通知，内容是拆除全部违章建筑，并腾空全部商户。我商场腾退商户也是应政府和国家法律的要求。2013年3月20日，我商场公告公示了关闭商场通知，并给予商户2个月的清货期，自2013年5月20日起，商场将彻底关闭。当日，我商场亦向包括丛艳眉在内的商户送达了解除合同通知书，阐明了我商场解除合同的理由。2013年7月19日，北京市城管大队作出责令限期拆除通知书，并要求自行拆除。因丛艳眉不腾房，我商场亦无法拆除。2013年7月26日，北京市城管大队作出催告通知书。7月27日，我商场依据行政机关作出的关于违法建筑的认定，履行了行政机关要求拆除的义务，拆除了涉案租赁房屋。目前，涉案房屋已经不存在，双方的租赁合同已经解除。关于我商场收取的押金及工商管理费，我商场同意退还给丛艳眉。空调的室内、室外机都在，现由我商场保管，同意退还给丛艳眉。不同意丛艳眉要求赔偿建房损失或恢复涉案房屋的诉讼请求。关于货物损失，在拆除涉案房屋时，我商场已经对丛艳眉的货物进行了清点、装箱，并保管妥当，不存在货物损失。由于我商场并未违约，故不同意按合同约定支付2倍赔偿。
同时，民族大世界商场提出反诉称：2013年3月20日，我商场向丛艳眉发送《解除租赁合同通知书》，丛艳眉收到该通知后，在异议期间并未向人民法院提出异议，故双方之间的《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除。丛艳眉在2013年5月20日至29日期间，并未自行撤离民族大世界商场，且在商场内继续从事商业经营，故丛艳眉应支付房屋租金及占有使用费。综上，现提出反诉，请求判令：1、确认民族大世界商场解除《经营场地租赁合同》合法、有效；2、丛艳眉向民族大世界商场支付2013年4月1日至2013年5月19日期间的租金16275元；3、丛艳眉向民族大世界商场支付2013年5月20日至2013年7月26日期间的房屋占有使用费22450元。
针对民族大世界商场提出的反诉，丛艳眉辩称：《经营场地租赁合同》是1998年双方协商一致，2005年经民族大世界商场法人同意续签，民族大世界商场单方解除《经营场地租赁合同》违反了法律规定，该合同是否应当解除，应由法院判决确定。2013年4月1日起，民族大世界商场开始对涉案租赁房屋停水停电，张贴横幅，严重扰乱经营秩序，导致商户无法正常经营，因此，我不同意支付该期间的房屋租金。综上，我不同意民族大世界商场的反诉请求。
原审法院经审理认为：丛艳眉与民族大世界商场签订《经营场地租赁合同》，据此双方形成房屋租赁合同关系。该合同履行过程中，国务院将丛艳眉经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求民族大世界商场拆除包括丛艳眉经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，民族大世界商场作为出租人于2013年3月20日提出与丛艳眉解除租赁合同并给予丛艳眉2个月的合理期限，符合合同法的规定，《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除。民族大世界商场在解除租赁合同过程中不存在违约事实，故丛艳眉依据租赁合同违约条款要求民族大世界商场支付年租金2倍的赔偿请求，缺乏依据，法院不予支持。由于丛艳眉未按民族大世界商场向丛艳眉等商户发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月19日24时前搬离承租场地，故丛艳眉应支付2013年4月1日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，《经营场地租赁合同》解除后，丛艳眉仍在承租场地继续经营，其行为损害了民族大世界商场的合法权益，民族大世界商场依据北京市城市管理监察大队向其发出的责令限期拆除通知书的规定，于2013年7月27日将丛艳眉承租场地内的商品进行清点、装箱及保管等行为并无不当。目前在民族大世界商场保管的丛艳眉经营场地内商品（含空调机1台）应由丛艳眉自行取回。丛艳眉现无证据证明其存在货物损失，故其要求民族大世界商场赔偿其货物损失200000元及空调损失12000元，缺乏事实依据，法院不予支持。丛艳眉有义务支付2013年5月20日至2013年7月27日期间场地占用费，鉴于此期间丛艳眉的经营活动客观上已受限制，故丛艳眉应支付的场地占用费数额由法院依据实际情况酌定。对于民族大世界商场该项反诉请求中的超出部分，法院不予支持。根据庭审中查明的事实，丛艳眉的个体工商户营业执照已于2013年7月19日被工商行政管理部门吊销，丛艳眉已无经营资格。现丛艳眉要求民族大世界商场恢复丛艳眉建造的房屋或者重新将同地段、同面积的房屋以原租赁合同中约定的租金标准出租给丛艳眉的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。丛艳眉要求民族大世界商场赔偿建房损失50000元，但其未能提供相关证据，且依据双方租赁合同的规定，装修费由丛艳眉自行承担，装修后的产权归民族大世界商场所有，故丛艳眉的该项请求亦无依据，法院不予支持。庭审中，民族大世界商场同意退还丛艳眉工商管理费22500元及租赁房屋押金5000元，法院不持异议。丛艳眉要求民族大世界商场赔礼道歉之请求，与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，本案中不予认定处理。据此，原审法院于2013年12月判决：一、确认丛艳眉与民族大世界商场签订的《经营场地租赁合同》已于二〇一三年五月二十日解除；二、判决生效后十日内，民族大世界商场退还丛艳眉工商管理费人民币二万二千五百元和租赁押金人民币五千元；三、判决生效后十日内，丛艳眉给付民族大世界商场二〇一三年四月一日至二〇一三年五月十九日期间的租金人民币一万六千二百七十五元；四、判决生效后十日内，丛艳眉支付二〇一三年五月二十日至二〇一三年七月二十六日期间的房屋占有使用费人民币五千元；五、驳回丛艳眉的其他诉讼请求；六、驳回民族大世界商场的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，丛艳眉不服，上诉至本院称：民族大世界商场未提前通知解除《经营场地租赁合同》，民族大世界商场在未经我同意的情况下解除合同，并非法拆除我建造的房屋，存在过错，给我造成了巨大的经济损失和精神损失；民族大世界商场自2013年4月1日起即采取停水、停电等措施，严重扰乱了商户的经营秩序，导致民族大世界商场已丧失基本商业经营条件，我不应当向民族大世界商场支付任何费用，故请求撤销原判，依法改判。民族大世界商场同意原判。
经审理查明：民族大世界商场系北京市西城区小石虎胡同33号房屋的产权人。1999年5月5日，丛艳眉支付民族大世界商场押金5000元，自此开始承租民族大世界商场月亮门场地（45平方米），并办理个体工商户营业执照进行经营。
2005年5月1日，丛艳眉作为乙方与甲方民族大世界商场签订《经营场地租赁合同》，约定由乙方承租甲方月亮门场地，经营服装、百货，起租日期为2005年5月1日，终止日期至拆迁。年租金为121200元，执行季租金制，季租金30300元（租金含税金1500元／月、工商管理费1500元／月），租金支付方式为每季度开始前一星期预付下一季度租金；乙方如需装修经营场所时，应向甲方递交书面申请报告，经同意后方可施工，装修费及施工期租金由乙方自负，甲方不承担任何费用，装修后的产权归甲方所有；本合同“违约责任”中规定，本合同履行期间，如一方需终止合同，须提前1个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，按规定退还押金；否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的2倍给予赔偿。丛艳眉在承租民族大世界商场月亮门场地后，对承租的经营场地进行了装修改造，依据合同约定的方式支付租金至2013年3月31日。
民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎胡同33号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向民族大世界商场发出《责令限期改正通知书》，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。2011年8月9日，北京市文物局又向民族大世界商场发出《违法建设拆除通知书》，要求民族大世界商场将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向民族大世界商场发出《关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知》，指出，“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故”，据此要求民族大世界商场尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。
2013年3月20日，民族大世界商场在北京市东方公证处的公证下，在民族大世界商场内和该商场外侧张贴《通知》，通知的主要内容是民族大世界商场与丛艳眉等商户签订的租赁合同自2013年5月20日起解除，至2013年5月19日24时止，承租商户与其他转租商户的租赁期限一律视为届满。民族大世界商场于2013年5月19日24时关闭，届时所有商户配合并停止一切经营活动、禁止消费者进入商场。为使广大商户腾退顺利，特安排商品清货期2个月（自2013年3月20日起至2013年5月19日止），在此期间商户租金予以免除，但本通知期限届满，即截止2013年5月29日24时止，商户未依照本通知规定逾期自行撤场的，将不能享受免租待遇。
另查，2013年7月19日，北京市工商行政管理局西城分局作出行政处罚决定书，以丛艳眉存在“提交虚假材料骗取注册登记”为由，决定吊销丛艳眉用于民族大世界商场经营的营业执照。2013年7月19日，北京市西城区城市管理监察大队向民族大世界商场发出责令限期拆除通知书。因民族大世界商场未能在限定的期限内履行法定义务，北京市西城区城市管理监察大队于2013年7月26日向民族大世界商场发出履行行政决定催告通知书，要求民族大世界商场自催告通知书送达之日起3日内自行拆除位于2号厅与13号厅之间的违法建设。2013年7月27日，民族大世界商场在戎威远保安服务（北京）有限公司工作人员见证下，将丛艳眉承租房屋内的商品（包括空调1台）进行清点、装箱后运至其仓库保管，其后将丛艳眉承租场地的房屋拆除。
原审法院审理中，民族大世界商场主张其已将《解除合同通知书》以邮寄方式送达丛艳眉，该通知书明确提出双方所签租赁合同于2013年5月20日解除，要求丛艳眉于2013年5月29日24时前搬离承租房屋。丛艳眉对此不予认可，称从未收到过《解除合同通知书》。丛艳眉称其在承租民族大世界商场月亮门房屋后，先后2次对该房屋进行了装修改造，民族大世界商场应赔偿其建房损失50000元，但未能提供相应证据佐证。丛艳眉还称其实际在承租场地经营至2013年4月28日，后因民族大世界商场断水断电，无法正常经营，故只保留值班人员直至2013年7月26日。民族大世界商场对此不予认可，称商场曾于2013年6月9日、6月12日对商户分别实施了2次停电，但丛艳眉并未因停电而停止经营。民族大世界商场在庭审中表示其同意退还丛艳眉工商管理费22500元及租赁房屋押金5000元。
上述事实，有双方当事人陈述及《经营场地租赁合同》、租金收据、押金发票、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《国务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、责令限期拆除决定书、履行行政决定催告通知书、行政处罚决定书、解除合同通知书、通知、物品封存记录、光盘、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为：丛艳眉与民族大世界商场签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。根据本案查明事实，在《经营场地租赁合同》履行期间，因丛艳眉承租地点所在区域被核定为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次向民族大世界商场发出通知要求拆除包括丛艳眉承租经营地在内的非文物建筑。因此，双方所签《经营场地租赁合同》已经丧失了继续履行的基础，民族大世界商场作为出租人于2013年3月20日提出与丛艳眉解除租赁合同并给予2个月的合理期限，符合相关法律规定。丛艳眉上诉称其从未收到过民族大世界商场解除合同的通知，对此本院认为，民族大世界商场在北京市东方公证处的公证下于2013年3月20日在民族大世界商场内、外均张贴了《通知》，已经尽到了提前通知的义务。丛艳眉的该项上诉主张，本院难以采信。原审法院确认《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除，并无不当，丛艳眉应当支付民族大世界商场2013年4月1日至2013年5月19日的租金。《经营场地租赁合同》于2013年5月20日解除后，丛艳眉理应予以腾退，但其仍在承租场地内继续经营，民族大世界商场依据北京市城市管理监察大队发出的责令限期拆除通知书，于2013年7月27日将丛艳眉承租场地内的商品进行清点、装箱及保管后，拆除了丛艳眉承租场地的房屋，并无不当。由于丛艳眉一直未予腾退，其应当向民族大世界商场支付自2013年5月20日至2013年7月27日期间的场地占用费。原审法院考虑到此期间丛艳眉的经营活动已受限制，酌情确定了丛艳眉应支付占用费数额，并无不当。丛艳眉上诉称民族大世界商场在2013年4月1日起即对商户采取了停水、停电的措施，其不应支付后续租金及占有使用费的主张，丛艳眉未提供相应证据佐证，本院对其所述不予采信。至于丛艳眉上诉主张民族大世界商场应为其恢复所建房屋或重新将同地段、同面积的房屋以原租赁合同约定的租金标准出租给丛艳眉的请求。本院认为，因丛艳眉营业执照已被工商行政管理部门吊销，丛艳眉已无经营资格，且原租赁合同无法继续履行非因民族大世界商场违约所致，故其该项主张，本院实难支持。丛艳眉上诉还主张应由民族大世界商场赔偿其建房损失、货物损失及空调损失，因丛艳眉未提供充分、详实的证据佐证，本院对其该项主张亦不予支持。至于丛艳眉要求民族大世界商场赔礼道歉的上诉主张，因与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院不予处理。综上，丛艳眉的上诉请求和理由，均缺乏事实和法律依据，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4944元（含反诉费384元），由丛艳眉负担4482元（于本判决生效之日起7日内交纳），由民族大世界商场负担462元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9057元，由丛艳眉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年五月五日
书 记 员 房依彤