陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第00716号
上诉人（原审被告）西安锦江物业服务有限公司，住所地：西安市莲湖区青门小区216楼2门27号。
法定代表人任利，系该公司执行董事。
委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
委托代理人王军，陕西缔伍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨燕，系西安惠普电子有限公司员工，该房业主。
委托代理人杨扶民。
上诉人西安锦江物业服务有限公司（以下简称锦江物业）因物业服务合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2014）秦民初字第02121号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人杨建军及王军、被上诉人的委托代理人杨扶民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明以下事实：2009年5月原告杨燕在陕西泰盈环达通房地产开发有限公司购买奥林匹克花园二期b5382号房屋一套，总价款为409251元，原告一次性付清。陕西泰盈环达通房地产开发有限公司把该小区物业服务委托被告经营管理。一年后，即2010年5月3日原告办理了收房手续，并交纳了房屋契税及维修基金。同日，原告向被告交纳了一年（2009年7月1日-2010年6月30日）的物业管理费、电梯费用。但被告当时就未给原告电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物。原告接房时发现被告在修理顶层392号屋内天井水管时，因水管破裂造成原告房内大面积被淹，墙体破裂严重，无法入住。被告答应维修，直至2013年12月底才修好。因被告未给原告电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，至今原告无法入住。为此，双方在物业费等诸多事项上产生分歧。原告以未交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物及未修好房屋而不交纳物业等费用，被告于2013午11月20日把原告杨燕以拖欠2010年7月1日
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2013年12月31日物业费5020.4元、电梯费1955.8元、垃圾费252元2010年至2013年暖气基础运行费3878.4元，合计11106.6元，诉至本院陈杨寨法庭。2014年5月14日经法庭调解，原、被告就2010年7月1日至2013年12月31日的物业费等项达成和解协议，并由原告杨燕一次性支付截止2013年12月31日前向被告支付物业服务费及其他费用5000元，同时在和解协议上载明：2014年1月1日后物业费用原告于2014年6月30日前交清。原告杨燕当庭交纳5000元，但被告未当庭给原告交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物。事后原告找被告领取电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物时，被告要求原缴纳2014年1月1日至2014年6月30日物业费等费用，双方因在物业费交纳范围认识上又产生分歧，原告认为和解协议释明仅是物业费，同时要求被告负责人到原主办法官处听取法官解释，被告不同意。被告认为不仅是物业费，也包括电梯费、垃圾费等，为此不给原告电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，致使延迟至今原告未能入住。原告遂诉至法院。
原审认为：被告系原告所住小区奥林匹克花园的物业公司，属于服务型企业，与业主系服务与被服务关系，应该积极、主动妥善、融洽处理相互间的关系。原告在交纳费用后，被告应当将原告住房的电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙交付，其未交付显属不当。被告在修理顶层天井水管时，因水管破裂造成原告房内大面积墙面被淹，墙体破裂，延迟原告入住，同时不交付原告住房的电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，负有服务未到位责任。故此，被告不应当收取原告从2014年1月起到未交付原告住房的电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物期间的物业费等各项费用，故原告的诉请予以支持。考虑原告出巨资购房后不能入住，系因被告不交付原告住房的电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，同时在修理顶层天井水管时囚水管破裂而造成，故被告应当承担原告购房后不能入住的损失，以原告购房款总额409251元的人民银行同期贷款年利率6.15%计息，弥补原告的损失较为合适，直至交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，使原告入住为止。因原告房屋无法入住且实际未出租，故对于原告以其房屋出租的月租金计算的主张不予采信。对于被告辩称原告未给其要求过电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，以及在墙体破裂问题维修方面已尽了上报义务不属其责任一节，与情理相悖，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条（三）、（五）、（六）、（七）、（十）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告西安锦江物业服务有限公司于本判决送达之日起三日内向原告杨燕交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物。
二、限被告西安锦江物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告杨燕以购房款409251元，从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款年利率6.15%赔偿损失，直至交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，使原告入住为止。
三、被告西安锦江物业服务有限公司不得收取原告杨燕从2014年1月1日起的物业费、电梯费、垃圾费等费用，直至交付电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等物，使原告入住为止。
上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实及理由如下：
1、一审判决认定事实错误。一审认定“原告（即被上诉人）接房时发现被告（即上诉人）在修理项层392号屋内天井水管时，因水管破裂，造成原告房内大面积被淹，墙体破裂严重，无法入住”的事实是错误的。首先，该判词表述前后矛盾，逻辑混乱。2010年5月3日，被上诉人收房时发现其房屋内墙体破裂。这说明被上诉人收房之前就发生了墙体破裂的事实。其次，一审认定是上诉人“在修理顶层天井水管时，因水管破裂造成原告房内大面积被淹”没有任何事实依据。最后，一审对被上诉人房屋内墙体破裂的原因及责任主体没有调查取证及鉴定，仅凭被上诉人单方陈述作为一审判决依据，是极其荒谬的。被上诉人房屋墙体破裂可能是相邻业主使用不当或者开发商房屋质量等原因造成的，也可能是水淹导致。一审恰恰对上述可能造成上诉人房屋墙体破裂的原因不作调查取证及司法鉴定的情况下，作出被上诉人承担赔偿责任是违法的。被上诉人收房时，被上诉人没有对房屋进行装修，办理的是空房闲置手续。被上诉人除领取房屋钥匙外，将电卡、水卡、猫眼、电铃、报箱钥匙等暂放上诉人处。并非上诉人原因，拒绝交付上述物件。一审判决在没有任何事实依据的情况下，就主观认定上诉人拒绝交付上述物导致被上诉人无法入住的事实是不能成立的，并让上诉人承担相关责任显然是错误的。
2、一审法院在审理过程中，存在程序性错误。杨扶民曾以自己名义以相同事实起诉过上诉人，现在又以杨燕名义再次起诉，程序有误。
3、原审判决适用法律错误。一审适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条中的第（三）项是消除危险，第（五）项是恢复原状，第（六）项是修理、重作、更换，第（十）项是赔礼道歉。从一审判决主文上来看，没有相关判项。
被上诉人杨燕答辩认为：上诉人上诉理由不能成立，造成答辩人长期不能入住的原因是因为上诉人负责的天井管道破裂，致使答辩人房屋积水。直到2013年底才修好。一审判决上诉人赔偿损失的主要原因是上诉人在长达四年半的时间里故意不给被上诉人水电卡等物件，造成被上诉人不能装修入住，理应赔偿被上诉人一年多的经济损失。上诉人所谈的是被上诉人将水电卡等物品暂放上诉人处的说法不实。被上诉人多次通过社区、消费者协会、法院等要求上诉人提供水电卡等物品，上诉人一直无故推脱。原审事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交以下证据：
1、《物业管理合同》1份，结合上诉人签署的承诺书，证明被上诉人认可物业管理合同就应遵守约定。
2、秦都区人民法院传票。证明分别起诉的事实。
3、收房确认书，证明被上诉人领取了门禁卡、房门钥匙等。
4、承诺书一份，工作联系单一份，关于办理空置房的申请1份，证明是被上诉人自己申请将房子空置的。
被上诉人对此质证意见如下：
证据1、承诺书是杨燕的哥哥所签，我方认可，但物业管理合同没有见过。
证据2、确实以杨扶民的名义起诉过，但法官释明后已经撤诉，法院作出了裁定书，庭后可以提交。不存在重复起诉。
证据3、恰恰可以证明当时的房屋确实被淹了。
证据4、真实性认可，证明目的不认可，承诺书的字是我签的。当时写承诺书是因为对方说，我交物业费才给我发水电卡，而且也是对方让我写的。
合议庭对上诉人提交证据的真实性均予以认定。
经审理查明：一审查明的基本事实清楚。关于被上诉人的房屋因水淹长期不能入住，该事实与本案审理并无直接关联。另查明：原审案卷中有杨扶民撤诉的咸阳市秦都区人民法院（2014）秦民初字第01450号民事裁定书，该裁定的作出时间为2014年9月18日。上诉人二审提交的其与甲方（陕西泰盈环达通房地产开发有限公司）之间的《前期物业服务合同》期限自2009年5月1日至2012年4月30日。同时约定了业主委员会在此期限内可以签订新的物业管理合同，本合同自动终止。本合同期满前一个月，业主大会尚未成立，双方无异议，本合同继续执行。
又查，上诉人锦江物业在原审庭审中陈述：按照流程，在业主第一次交款，验收房屋后，交完所有费用，向业主交付电卡、水卡、门上猫眼、电铃、报箱钥匙。但因所属物品，都是开发商提供，在收房当日发放物品时，开发商所提供的物品只有入户大门钥匙，暂未提供电卡水卡、门上猫眼、电铃、报箱钥匙。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否实际扣押了被上诉人的水电卡等物品以及如何认定由此产生的法律责任。
上诉人作为物业服务机构，其与陕西泰盈环达通房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》期限虽自2009年5月1日至2012年4月30日，但上诉人与包括杨燕在内的众多业主之间存在事实上的物业管理合同关系。双方当事人之间2014年之前的物业费已经通过协商的方式处理完毕，2014年之后的物业费双方已经达成协议，但在履行中产生争议。上诉人在原审庭审中已经认可，其应当在被上诉人交完费用后向上诉人移交电卡水卡、门上猫眼、电铃、报箱钥匙，但其辩称开发商未提供相应物品，该观点不符合房屋验收交接的正常情况，也未提供证据佐证，该上诉理由不能成立。上诉人又称系因被上诉人的原因迟迟不能移交电卡水卡、门上猫眼、电铃、报箱钥匙。经查，被上诉人一方多次通过多种机构和单位与上诉人协商水电卡等物品移交事宜，上诉人迟迟不愿归还被上诉人房屋的附属物品。故因上诉人的原因迟迟未能移交电卡水卡、门上猫眼、电铃、报箱钥匙的事实是存在的。
房屋的水电卡等物品作为房屋的附属物品，在开发商与房屋买受人之间的房屋买卖合同履行完毕后，应当作为房屋的一部分予以移交。本案中，开发商委托上诉人向被上诉人移交房屋相关物品，上诉人无权扣押。同时上诉人移交水电卡等房屋附属物品的义务不因被上诉人一方交纳装修押金的承诺而予以免除。现因上诉人原因，导致被上诉人迟迟不能拿到水电卡等房屋附属物品，导致房屋不能正常使用，上诉人应承担相应的侵权责任。原审以原告购房款总额409251元的人民银行同期贷款年利率6.15%计息判令上诉人承担被上诉人相应损失并无不妥。
关于物业费。双方对2014年之前的物业服务费用已经过协商处理，依据私法的自治原则，本院不予干涉。对于被上诉人针对2014年1月1日至上诉人实际交付水电卡等物品之日的物业费、电梯费、垃圾费等费用予以免除的诉请，因上诉人对该房屋未能正常使用存在过错，故不应收此期间物业费、电梯费、垃圾费等费用，但上诉人代其它市政单位收取的水电费、天然气费、暖气基础运行费等费用，被上诉人应按规定及标准予以缴纳。
综上，原审判决虽适用《中华人民共和国民法通则》相关条款不当，但判决结果并无不当。上诉人的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人锦江物业承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈军伟
审 判 员 王 磊
代理审判员 张丽艳
二〇一五年六月十一日
书 记 员 丁 强