沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大东民二初字第01656号
原告（反诉被告）：李峰，男。
委托代理人：刘丹，女。
被告（反诉原告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。
委托代理人：童锦泉，职务：总经理。
委托代理人：夏青、杨雨龙，均系辽宁盛恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）李峰与被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法由审判员郭福强担任审判长并主审，与人民陪审员任晓霞、王海组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李峰及委托代理人刘丹和被告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司的委托代理人夏青、杨雨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告李峰与被告于2011年7月15日签订位于沈阳龙之梦购物中心B2层BM42—43房屋租赁合同，租赁面积95平方米用于开设福奈特洗衣店。合同签订后，原告按照合同约定全额交付房屋租赁抵押金及租金后入场装修，于2011年12月18日正式开业。不想由于被告原因在原告开业不久即发生停水、停电、冬季无供暖、下水管堵塞、发水等一系列恶性影响经营的事件造成原告数次长时间的停业，严重影响了原告的正常经营。在此期间原告多次找到龙之梦商场协商解决上述问题，都没有得到回应及补偿。直到2013年8月中旬，龙之梦商场再次发生特大漏水事件，商场B2层从天棚到地面呈喷射状发水，原告经营的福奈特洗衣店彻底被冲泡，干洗设备全部进水，客户衣物被水浸泡，其中包括贵重的貂皮及西装等，干洗辅料及店内设施全部损毁，至此福奈特洗衣店再也不能正常经营。事后原告多次找到被告协商赔偿事宜，均被被告用各种原因一拖再拖。基于上述事实，原告认为被告交付的租赁房屋根本不符合交付条件，不能达到合同约定的交付标准，无法满足正常经营需要，被告属于根本违约。故于2013年8月17日向被告正式发函行使单方解除权，通知被告解除房屋租赁合同，并要求赔偿损失。一年来，原告无数次向被告提出赔偿请求，均被被告拒绝，无奈原告诉诸法庭。综上：被告交付房屋不符合合同约定在先，多次发水及物业问题导致原告不能正常经营在后，最终造成了原告投资数百万经营的福奈特干洗店不能继续经营的恶果。原告依据事实及法律恳请法院判如所请，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令确认原、被告房屋租赁合同于2013年8月17日解除；2、请求法院判令被告返还原告租赁合同抵押金25650元人民币；3、请求法院判令被告赔偿原告因被告根本违约导致原告不能经营的直接经济损失共计585064.17元人民币，其中包括装修费用196322.07元人民币、洗衣设备折损费为总设备款项的40%，25万元人民币，福奈特品牌使用费用每年30000元人民币，洗衣用品辅料损失38308.8元人民币，营业期间因被告停水停电等各种物业原因产生的停业损失52951.8元人民币，龙之梦商场发水冲毁顾客衣物原告代为赔付40000元（一件貂皮、两套西装及其他衣服），电脑维修费1950元，监控设备损坏6684元及无法营业产生的直接经济损失79805元人民币；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用；5、请求法院判令被告赔偿原告因被告根本违约导致原告损失的加盟费8万元；6、请求法院判令被告返还原告装修抵押金670元。
被告（反诉原告）辩称：原告的主张并不完全真实，双方签订房屋租赁合同后，被告完全履行了作为出租人的义务，相反是原告方作为承租人自计租之日起并一直无故拖欠我方租金、物业管理费、电费等，对此我方已提出了反诉。其诉讼请求中的抵押金部分由于其欠款已被我方依法抵扣，不予返还。2、关于2013年8月16日泡水事故是由于当天沈阳城区内遭遇了20年不遇的暴雨，由于市政设施崩溃，引起的排水倒灌，造成原告在内的25家商铺受损，在事发后，我方积极向商场的承保单位大地保险公司报案，并协助商户根据各自自身的实际损失情况进行理赔，截至2013年11月，其他24家商户均已理赔完毕，完全是因为原告自身原因而造成时至今日保险公司还未能予以赔偿。综上，对方主张的装修费等于法无据，请求法院依法驳回。
被告（反诉原告）反诉称：2011年7月15日，被反诉人与沈阳龙之梦购物中心有限公司签署了《房屋租赁合同》，在被反诉人对租赁房屋进行装修营业后，反诉人于2012年4月1日起开始在计租系统中起租，按照合同约定向被反诉人收取租金、物业管理费、电费等费用。但自那时起，被反诉人便无故多次拖欠其合同义务约定的租金、物业管理费、电费等各项费用，反诉人曾多次口头、书面或委托律师事务所向被反诉人主张给付，但被反诉人一直不予理会。截至2014年4月1日，被反诉人已累计拖欠反诉人各项费用共计人民币210589.36元。双方自愿签署的《房屋租赁合同》已依法成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》，依法成立并生效的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。合同各方应本着诚实信用原则履行合同规定的全部义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。对方还有其他损失的，应当赔偿损失。在《房屋租赁合同》中，反诉人作为出租方已经履行了交付房屋等合同义务，作为承租人，按期交付押金、租金及合同约定的其他费用是被反诉人应承担的合同义务。被反诉人欠缴租约押金和管理费等费用的行为已经构成违约，应按合同15.2条之约定，向反诉人支付相当于6个月租赁费用之和的金额作为违约金。因此，反诉人请求法院判令被反诉人依照《房屋租赁合同》的约定，判令被反诉人给付反诉人自2012年4月1日至2014年4月30日的租金、物业管理费及电费共计人民币210589.36元，违约金人民币51300元，并承担本案全部的诉讼费用。请求法院依法判决，维护反诉人的合法权益。
反诉请求：1、请求法院判令被反诉人给付拖欠反诉人的自2012年4月1日至2014年4月30日的租金、物业管理费及电费共计人民币210589.36元。2、请求法院判令被反诉人给付反诉人违约金人民币51300元。3、请求法院判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称：反诉人要求法院判令的租金、物业管理费及电费数额不准确、不真实，被反诉人已于2013年8月17日就该租赁合同发函给反诉人，单方解除房屋租赁合同。反诉人依据的房屋租赁合同15.2条之约定仅是双方提前解除合同，应向对方赔偿6个月租赁费用，并无违约责任之约定。故反诉人要求给付违约金于法无据。本反诉人之所以没有及时交付房屋租金、物业管理费，其根本原因在于反诉人交付给被反诉人的房屋不符合合同用途。反诉人提出的反诉请求于法无据，且被告主张已超诉讼时效，请求法院驳回。
经审理查明：2011年7月15日，原告李峰与被告签订房屋租赁合同将位于沈阳龙之梦购物中心B2层BM42—43，95平方米的房屋租赁给原告使用，用于开设福奈特洗衣店。租期从2011年8月6日至2016年8月5日，租金第一年至第三年（即2011年8月6日至2014年8月5日）按1.5元／日／平方米计算，第四年至第五年（即2014年8月6日至2016年8月5日）按2元／日／平方米，物业管理费按1.5元／日／平方米计算，保证金为25650元。租赁协议签订后，原告如约支付了保证金25650元，装修押金500元，清运费170元。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修，并向北京福奈特洗衣服务有限公司支付加盟费8万元，特许权使用费3万元。并购置了干洗机、烫台、去渍台、包装机、输送线、水洗机、烘干机共计花费463475元，其中干洗机价值299000元。
2012年4月1日，双方签订补充协议，将租赁期限变更为实际开业经营之日起，即2012年4月1日至2017年3月31日。2012年4月16日，被告向原告出具联络函，内容为由于龙之梦大超市于4月6日起闭店调整，使B1、B2层客流受到一定程度影响。确保在场经营商户的切身利益，经购物中心研究决定，在此期间，对商户实行租金减免，减免期限自2012年4月6日至家乐福超市开业营业止。
原告在经营期间，其租赁的房屋多次发生漏水事件，其中2012年8月2日、2013年4月24日、2013年8月16日三次最为严重。原告曾多次找到被告协商，但被告始终未能解决。2013年4月10日，被告向原告发出催缴租金通知单，要求原告于2013年4月30日前，支付2013年4月30日之前欠付的租金52627.44元。2013年5月5日，原告向被告发函，称房屋多次漏水将原告的洗衣设备、监控设备、灯箱及衣物损坏造成损失159059元，直接经营损失34031.4元，要求被告三日与其协商赔偿事宜，逾期将依据协议行使单方解除权。2013年7月14日，原告向被告发函要求被告承担各项损失。2013年8月16日，原告承租的房屋发生重大漏水，将原告的装修、洗衣设备及衣物等冲泡，原告无法继续经营，于次日向被告发出房屋租赁合同解除函。此后，原告停止经营与被告协商赔偿事宜，被告找到保险公司，对原告的房屋损失定损赔偿，但因赔偿数额过低，原告未能与被告达成一致。原告曾于2013年7月4日向被告支付了2013年5月1日至2013年5月31日租金3000元。
另查，因房屋漏水，造成干洗衣服侵泡，原告曾赔偿客户貂皮被泡损失23000元。因无法继续经营原告将客户的洗衣卡内余额退还顾客共计27755元。
我院经原告申请对房屋的装修价值进行鉴定，辽宁银城资产评估有限公司2015年9月2日作出辽银评报字第43号评估报告，原告租赁房屋2013年8月16日被水冲前全新装修资产价值为129095元。同时原告申请对洗衣设备干洗机、烫台、去渍台、包装机、输送线、水洗机、烘干机被水浸泡及损失进行鉴定，2015年5月19日，沈阳产品质量司法鉴定中心作出退鉴说明：2015年5月13日组织当事人到现场查验，除干洗机不能运转外，其他设备能够运转。鉴定中心无法对干洗机是否被水浸泡及损坏程度进行鉴定，将鉴定退回。2015年9月7日原告申请干洗机厂家对设备进行维修花费维修费3460元，维修记录写明检查机器不能启动，烘干电热管受潮无法达到绝缘要求，更换加热管6根试机后暂时可运行，因电器控制设备被水冲淋无法保证机器可长期稳定运行，待设备正常运行后再做检测。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、通知函、解除函、催缴函、装饰工程预算表、视频资料、收条、照片、特许加盟合同、发票、顾客确认退款统计单、联络函、租金收取收据、辽宁省商业零售发票两张、证人证言、租金、物业管理费、电费清单、鉴定报告、维修单等及庭审笔录经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于双方签订租赁合同应否解除的问题。本案被告应保证租赁给被告的房屋正常使用，但在租赁期内，被告所出租房屋多次发生漏水，给原告造成了损失，但被告一直未予修复和赔偿，原告无法继续使用房屋，被告构成违约，符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定，达到一方违约致使合同目的无法实现的情形，且原、被告同意解除合同，故原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。同时，因被告违约，故其收取原告保证金25650元和装修押金500元应予返还。但清运费170元，不属于保证金及押金性质，故不予返还。
关于原告主张被告承担各项损失应否支持的问题。1、原告主张被告赔偿装修损失196322.07元。原告租赁房屋用于经营品牌洗衣店，对于装修设计有特别的要求，原告按照品牌要求进行了装修投入，但因被告的房屋存在质量问题，致使原告无法继续经营，原告的装修投入，被告应予承担，经评估鉴定房屋在2013年8月16日被水冲前的全新装修价值为129095元，但考虑到原告已经使用房屋1年多，房屋装修应予折旧，结合租赁期限、被告多次漏水冲坏房屋原告多次修补的实际履行情况兼顾公平原则，本院认为扣除1万元折旧使用费，被告应赔偿原告装修损失119095元；2、原告主张被告支付洗衣设备折旧费，按照购置设备价格40%即25万元。本案原告购置的干洗设备，经鉴定除干洗机不能正常运转外，其他设备均能正常运转，干洗机经厂家确认，更换电热管后能够暂时运转，因电器控制设备被水冲淋无法保证机器可长期稳定运行。本院认为，设备的损坏系因被告房屋漏水所致，设备的闲置亦因被告房屋漏水原告无法继续经营所致。原告闲置设备必然产生设备折旧贬值，原告提出设备折旧损失，应予支持。考虑到设备已使用年限、损坏程度、闲置程度、使用寿命等综合因素兼顾过错责任和公平原则，设备折旧30%较为合理，即被告赔偿原告设备折旧贬值损失139042.50元（463475元×30%=139042.50元）；3、原告主张被告赔偿加盟费8万元及特许权使用费3万元的诉请。本院认为，被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告无法继续经营洗衣店，其加盟费用损失应予返还。但考虑到原告已经经营一年多，酌定被告支付原告加盟费损失6万元。关于特许权使用费3万元，因原告已经实际使用房屋经营洗衣店一年多时间，且特许使用费为年使用费，原告除交纳一年使用费外，未再继续缴纳，故该笔费用不予返还。4、原告主张貂皮被泡损失4万元，因原告实际向客户赔偿2.3万元，该损失为原告的实际损失，该损失被告应予赔偿。另原告无法经营的直接损失79805元，其中包括向客户退还洗衣卡余额的损失，该损失业已实际发生，经核算该笔退款为27755元，故该笔损失被告亦应赔付。关于原告主张不能经营的损失，因原告无证据证明实际损失金额，但考虑到被告的违约行为，致使原告无法经营确有营业损失存在，综合考虑给予原告主张损失一半为宜，即26025元［（79805元-27755元）÷2=26025元］；5、关于原告主张电脑维修费1950元、监控设备损坏费用6684元、因停水停电和物业原因造成停业损失52951.80元，三项赔偿诉请原告均无证据证明其真实发生及实际损失的金额，故对于该三项诉请本院不予支持。关于原告主张洗衣辅料损失38308.80元的诉请，因该洗衣辅料为瓶装或桶装辅料，房屋漏水并不影响辅料的使用，原告不经营后应及时处理，故对该项诉请，本院不予支持。
关于被告主张原告支付2012年4月1日至2014年4月30日的租金、物业管理费及电费共计人民币210589.36元及违约金人民币51300元的诉讼请求。2013年8月16日，原告承租的房屋发生重大漏水后，原告于2013年8月17日向被告发出房屋租赁合同解除函，之后原告一直闭店。原告不继续经营的责任在于被告，故原告应支付2012年4月1日至2013年8月15日的房屋租金。被告主张向2013年4月10日和2013年11月26日曾向原告要求支付租金，但被告提供的2013年11月26日邮寄单据无法证明原告收到该邮寄文件，也无法确认邮寄的内容，自2013年4月10日至2014年10月11日被告提反诉之日期间，被告未向原告主张欠付租金，故被告向原告主张的支付欠付租金的诉请超过诉讼时效，本院不予支持。即便原告在2013年7月4日向被告支付过租金，诉讼时效中断，至被告反诉主张时，被告的主张业已超过诉讼时效，综上，对于被告反诉要求原告支付租金的诉请本院不予支持。关于被告主张物业管理费和电费的问题，因被告经营商场统一管理，统一代收代缴物业管理费和电费支付给第三方，故该两项费用，即2012年4月1日至2013年8月15日的物业管理费和电费，原告应予支付。但至反诉时被告从未向原告主张过该两笔费用，而在2013年4月10日被告也仅是对租金提出过主张，并未提及该两笔费用，故从被告反诉之日即2014年10月11日主张该两笔费用，部分已超过诉讼时效，原告应支付被告从2012年10月11日至2013年8月15的物业管理费43462.5元和电费17349.16元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李峰与被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司2011年7月15日签订位于沈阳龙之梦购物中心B2层BM42—43房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰保证金25650元及装修押金500元；
三、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰装修损失119095元；
四、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰设备折旧贬值损失139042.50元；
五、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰加盟费损失6万元；
六、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰貂皮被泡损失2.3万元及退还客户卡内余额损失27755元；
七、被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）李峰无法经营损失26025元；
八、原告（反诉被告）李峰于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业管理费43462.5元和电费17349.16元；
九、驳回原、被告其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱及给付行为的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14326元，原告（反诉被告）负担6710元，被告（反诉原告）负担7616元；反诉费5228元，原告（反诉被告）负担1320元，被告（反诉原告）负担3908元；鉴定费3000元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 郭福强
人民陪审员 任晓霞
人民陪审员 王 海
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 雷 旭