山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民三初字第554号原告：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：高源，居委会主任。委托诉讼代理人：李洛银，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。被告：济南康特石化有限公司，住所地济南市。法定代表人：周涛，总经理。委托代理人：郑梅，女，1971年11月15日出生，汉族，该公司办公室主任，住济南市。原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（以下简称黄岗居委会）与被告济南康特石化有限公司（以下简称康特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄岗居委会的委托代理人李洛银、被告康特公司的委托代理人郑梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄岗居委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的两份承租协议；2、康特公司腾空租赁的厂房并交付给黄岗居委会；3、康特公司向黄岗居委会支付所欠租金暂计221145元，自2015年4月30日至判决生效日止的租金连续计算（按每月17645元主张）；4、康特公司向黄岗居委会支付违约金19903元（以221145元为基数，按日万分之五计算，自2015年4月30日计算至2015年10月30日，主张180天）；5、本案律师费14452元、诉讼费用由黄岗居委会承担。事实与理由：黄岗居委会和康特公司分别于2000年4月11日和2002年5月26日签订两份《承租合同》，双方约定黄岗居委会将位于济南市天桥区黄岗工业园区三区东、西两个厂房出租给康特公司使用，合同约定了租金数额以及交纳期限、双方之间的权利义务等内容。康特公司使用了租赁房屋并交纳了部分租金。2015年5月15日，康特公司向黄岗居委会出具《保证书》：认可截止2015年4月30日康特公司欠黄岗居委会房租321145元，2015年5月5日已交10万元，剩余221145元，因康特公司暂时经营困难，和黄岗居委会达成如下协议：从六月份开始康特公司保证每月至少还款5万元，到九月底前全部还清，如到期不能履行，黄岗居委会有权收回房屋。康特公司承诺后并未按保证书所约定的内容偿还所欠租金，逾期后也没有将厂房腾空交付给黄岗居委会，故黄岗居委会诉至法院，要求判如所请。康特公司辩称，黄岗居委会所述与事实不符，在2008年1月15日，涉案房屋因涉及市政府小清河工程有三分之二被拆除，黄岗居委会一直按照原合同约定的数额收取房租，截止到2015年6月30日，康特公司实际已经多支付给黄岗居委会租金556990.5元，故黄岗居委会应当返还。黄岗居委会所陈述的保证书是在其给康特公司停水断电、康特公司受胁迫的情况下所写。现康特公司要求黄岗居委会将涉案房屋的拆迁补偿款如数支付给康特公司，将多收取的房租返还给康特公司，并且赔偿康特公司因停水断电造成的损失后，康特公司才同意解除合同、腾交房屋。因康特公司不拖欠黄岗居委会租金，故不同意支付违约金。另康特公司对工厂进行投资是按照20年的标准进行的，但实际只使用8年，该损失也应有黄岗居委会赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2000年4月11日，黄岗居委会与康特公司签订《承租合同》一份，主要约定：黄岗居委会将集团工业园三区的院落一处租赁给康特公司，租赁期限自2000年7月1日至2020年6月30日；房屋租金为每年5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%，土地租金每年5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%；租金交纳期限为每年6月1日前交付半年租金，后半年租金在次年元月1日前交清，逾期交款的每逾期一天按日万分之五交纳违约金；如康特公司逾期不搬迁的，黄岗居委会有权向人民法院提起诉讼，黄岗居委会因此所受的损失（包括诉讼费用及律师费）由康特公司负责赔偿；合同还约定了其他权利义务。后双方于2002年5月26日又签订《承租合同》一份，约定黄岗居委会将2007-4西院占地面积约3000平方米（其中建筑面积约1000平方米）的院落租赁给康特公司，赁期限自2002年7月1日至2022年6月30日；房屋租金每年7.5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%……。上述合同签订后，黄岗居委会将涉案房屋及院落交付给康特公司使用。2015年5月15日，康特公司出具“保证书”一份，内容为：康特公司截至2015年4月30日欠黄岗居委会房租叁拾贰万壹仟壹佰肆拾伍元，2015年5月5日已交壹拾万元，剩余贰拾贰万壹仟壹佰肆拾伍元，因我公司暂时经营困难，和黄岗居委会现达成如下协议，制定以下还款计划，从六月份开始我公司保证每月至少还款伍万元，到九月底前全部还清，如到期不能履行，居委会有权收回房屋。该保证书签署后，康特公司未按上述还款计划支付租金，2015年4月30日之后的租金亦未再支付，涉案院落及房屋亦未向黄岗局委员腾交。黄岗居委会为此次诉讼支出律师费14452元。现黄岗居委会诉至本院，要求判如所请，康特公司不同意黄岗居委会各项诉讼请求，具体意见同答辩意见，为证实其主张，康特公司提交黄岗居委会的拆迁通知复印件一份，载明“小清河沿岸各业户：接上级通知，小清河沿岸要进行拆迁改造，现通知各业户请在2008年1月15日之前，自己找地方搬出；如有不明事项，请与居委会联系”。康特公司以此证实涉案房屋被拆迁，租金应按实际情况予以减少，经过其自行计算，其已经超付租金，故不存在拖欠租金的问题；其盖章的保证书系黄岗居委会胁迫其所签，其对保证书的内容不予认可。本院认为，黄岗居委会和康特公司签订的两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及法规的禁止性规定，系有效合同。合同签订后，黄岗居委会履行了交付院落及房屋的义务，康特公司亦应按照合同约定履行支付租金的义务。康特公司出具的“保证书”自认截至2015年4月30日共欠黄岗居委会房租321145元，扣除其2015年5月5日已支付的10万元，尚余221145元，该“保证书”有被告员工的签字及公司公章，内容清晰，没有违反法律的禁止性规定，本院对其效力予以认定；现黄岗居委会要求被告康特公司支付该221145元租金，合法有据，本院予以支持。康特公司自认其一直未向黄岗居委会腾交涉案院落及房屋，现黄岗居委会按合同约定的租金标准（每月17645元）要求康特公司支付自2015年4月30日至判决生效之日止的租金，于法有据，本院予以支持。康特公司辩称涉案“保证书”是在受胁迫的情况下出具，未提交证据予以证实，本院对其该辩称不予采信。另康特公司辩称涉案房屋已在2008年1月被市政府小清河工程拆除三分之二，其所支付的租金已超出应付租金，其所提交的拆迁通知不足以证实其该主张；且康特公司之后仍按合同约定支付房租，双方并未依据拆迁事实变更合同条款，康特公司于2015年5月15日为黄岗居委会出具的“保证书”中亦未体现租金变更的情况；综上，本院对康特公司该辩称不予采信。2015年5月15日的“保证书”记载如康特公司不能按约支付租金，黄岗居委会有权收回房屋，现康特公司未按保证书中的承诺履行义务，黄岗居委会要求解除双方的租赁合同，并要求康特公司腾空涉案院落及房屋、交付给黄岗居委会，于法有据，本院予以支持。黄岗居委会要求康特公司支付违约金19903元，其主张的计算标准符合双方合同第三条约定，但保证书约定的付款时间为2015年9月底前，故黄岗居委会主张2015年9月30日之前的违约金的诉讼请求，本院不予支持；自2015年10月1日计算至10月30日，数额应为3317元。黄岗居委会要求康特公司支付律师费14452元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会与济南康特石化有限公司签订的两份承租合同。二、济南康特石化有限公司于本判决生效之日起30日内将位于本市天桥区集团工业园三区、2007-4西院两处院落及房屋腾空并交付给济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会。三、济南康特石化有限公司于本判决生效之日起10日内向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付截至2015年4月30日的租金221145元。四、济南康特石化有限公司于本判决生效之日起10日内按每月17645元标准向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付自2015年4月30日至本判决生效之日止的租金。五、济南康特石化有限公司于本判决生效之日起10日内向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付违约金3317元。六、济南康特石化有限公司于本判决生效之日起10日内向济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会支付律师费14452元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元，由济南康特石化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐艳艳人民陪审员  徐照英人民陪审员  孙立兵二〇一六年十月十九日书 记 员  朱 瑶