重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第01546号
原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街3号负一层7号，组织机构代码56874671-0。
法定代表人王顺海，董事长。
委托代理人姚蜀华，该公司员工。
委托代理人何俊男，该公司员工。
被告李同亮，男，1954年6月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告蒋绍玉，女，1956年10月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
上述二被告共同委托代理人钟祥伟，重庆志同律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人张强，重庆志同律师事务所律师。
被告霍永莲，女，1952年11月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人樊毅，重庆智策律师事务所律师。
原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司（以下简称顺水鱼公司）与被告李同亮、蒋绍玉、霍永莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙蓓蓓独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋仁兰担任法庭记录。顺水鱼公司的委托代理人姚蜀华、何俊男、被告李同亮和蒋绍玉的共同委托代理人钟祥伟、被告霍永莲的委托代理人樊毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顺水鱼公司诉称，2012年5月18日，顺水鱼公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订房屋租赁合同，约定李同亮、蒋绍玉、霍永莲将民生路“金塔大厦”正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15号非住宅用房出租给顺水鱼公司。在合同履行过程中，顺水鱼公司按时缴纳了租金，但因李同亮、蒋绍玉、霍永莲与该房屋产权人的租赁合同被解除，致使顺水鱼权益受损，故起诉至法院，请求判令：1、解除2012年5月18日顺水鱼公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订的房屋租赁合同；2、李同亮、蒋绍玉、霍永莲返还顺水鱼公司押金47160元。
被告李同亮辩称，顺水鱼公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订房屋租赁合同属实，顺水鱼公司与霍永莲相互串通损害李同亮、蒋绍玉的利益，顺水鱼公司未将房屋退还被告，至今仍在使用该房屋，请求驳回顺水鱼公司对李同亮的诉讼请求。
被告蒋绍玉辩称，同李同亮的答辩意见，请求驳回对蒋绍玉的诉讼请求。
被告霍永莲辩称，顺水鱼公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订房屋租赁合同属实，但该合同不具备法定或约定的解除条件，合同尚在履行过程中，顺水鱼公司仍在承租使用该房屋，押金退还时间未到。顺水鱼公司2014年1月至2014年3月租金未支付，请求法院驳回顺水鱼公司对霍永莲的诉讼请求。
经审理查明，2012年5月8日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订重庆市中宝投资（集团）股份有限公司非住宅租赁合同，约定将重庆市渝中区民生路“金塔大厦”正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15号非住宅房屋出租给李同亮、蒋绍玉、霍永莲，建筑面积393.09平方米，租赁期限十年。合同约定租金：2011年2月1日至2013年1月30日每月每平方米60元，2013年2月1日至2015年1月30日每月每平方米66元，2015年2月1日至2017年1月30日每月每平方米72.6元，2017年2月1日至2019年1月30日每月每平方米79.86元，2019年2月1日至2021年1月30日每月每平方米87.85元，租金按季度交纳，即每季度首月30日前交纳下季度租金，承租方未在30日前交纳本季度租金，出租方按月租金每日千分之五收取滞纳金，超过15日（含15日）承租方仍未交纳本季度租金，属承租方违约，出租方有权单方面解除租赁合同并收回房屋。
2012年5月18日，李同亮、蒋绍玉、霍永莲与顺水鱼公司签订房屋租赁合同，约定李同亮、蒋绍玉、霍永莲将重庆市渝中区民生路“金塔大厦”正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15号非住宅房屋出租给顺水鱼公司，建筑面积393.09平方米，租赁期限：2012年6月18日至2021年1月17日，租金计算方式及标准为：2012年6月18日至2013年6月17日每月每平方米120元，即每月47160元，2013年6月18日至2014年6月17日每月49518元，2014年6月18日至2015年6月17日每月51993.9元，2015年6月18日至2016年6月17日每月54587.7元，2016年6月18日至2017年6月17日每月58408.83元，2017年6月18日至2018年6月17日每月62494.86元，2018年6月18日至2019年6月17日每月68743.56元，2019年6月18日至2021年1月17日每月75617.13元，出租方经办人为曾峥。该租赁合同最后一页书写有“委托书”，内容为“渝中区金塔大厦正一层面积393.09平方米的租金由曾峥收取，622848047010908xxxx，开户行沙坪坝天星桥支行，委托人蒋绍玉、霍永莲、李同亮，2012年5月18日”。
2012年5月17日，曾峥出具收条，载明“今收到顺水鱼公司交纳的渝中区民生路‘金塔大厦’正一层建筑面积393.09平方米的房屋押金47160元”。同日，曾峥出具另一收条，载明“今收到顺水鱼公司交纳的2012年6月18日至2012年9月17日的房屋租金141480元”。
2012年7月10日，曾峥出具收条，载明“今收到顺水鱼公司支付渝中区民生路‘金塔大厦’正一层（393.09平方米）2012年9月19日至2012年12月19日止的租金141480元，由于出租方原因请求承租人顺水鱼公司提前支付上述租金，出租人同意按上述租金金额计算利息，缴纳租金日期提前60余天，故利息为7640元，承租人只需支付133840元租金予出租人。现承租人收到出租人租金（转帐）133840元”。
2012年10月13日，李同亮向顺水鱼公司发函，内容为“2012年5月18日，我方与贵公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将重庆市渝中区民生路‘金塔大厦’正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15号非住宅房屋出租给贵公司，合同对租金及其支付方式和时间均做了明确的约定，在合同最后一页，我方委托曾峥代收租金，现特致函贵公司，终止曾峥收取租金权利，自发函贵公司之日起产生的租金曾峥无权收取，贵公司应直接向出租人支付，或者直接打入如下账户：户名：李同亮，账号：邮政621098653001549xxxx，请贵公司予以重视，否则由此产生的损失以及因此产生的诉讼所带来的费用均由贵公司承担”。
2013年12月8日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司向顺水鱼公司发出“关于告知顺水鱼公司搬离我公司所属面门的函”，内容为“贵公司目前经营的位于渝中区民生路‘金塔大厦’正一层门面属于我公司合法房产。我公司于2012年5月8日与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订《重庆市中宝投资（集团）股份有限公司非住宅租赁合同》（以下简称：合同），我公司按合同约定将上述门面出租交予上述三人后。根据合同规定，超15日未交纳租金的，属于上述三人违约，我公司有权单方面解除租赁合同并收回门面。此外，我公司从未同意上述三人的转租上述门面的行为，因此贵公司与上述三人所签订的转租协议的效力亦属无效。我公司已于2013年12月6日向上述三人送达了有关解除租赁合同并收回门面的律师函。基于以上事实及法律依据，贵公司无合法的理由占有我公司门面，望贵公司在收到此告知书后，3日内搬离该门面。我公司将保留追究贵公司非法占有我公司面门的诉讼权利。”
2012年12月13日，霍永莲向顺水鱼公司复函，内容为“你司2012年12月12日发给的公司函已于2012年12月13日收悉。现回复如下：一、对李同亮以个人名义致你司的来函称‘单方终止曾峥代收租金的权限’是个人行为，未经三方知晓，该函无效。由此给你司造成不必要的情况，十分对不起，请见谅。二、李同亮来函称将租赁物权所获的租金打给他的账户，在没有三方授权书的情况下无效。三、该租赁权物的租金请贵公司仍按三方授权书支付权为据，支付时间按合同约定为准。由此造成的延误，属合同约定违约。四、此类问题由出租方三方自行协商处理为宜，与贵司管理及法律责任无关。复函人：霍永莲，2012年12月13日”。
2013年1月14日，霍永莲和蒋绍玉向顺水鱼公司出具函件，内容为“鉴于你们公司与我在2012年5月18日签订（房屋租赁合同）霍永莲、蒋绍玉、李同亮中委托曾峥收取租房金，由于曾峥、李同亮他们一家的意见产生分歧，现特证明原委托曾峥收取租金声明失效，现你公司的房屋租金直接打在霍永莲、蒋绍玉的帐上，如李同亮对租金产生任何意见与你顺水鱼公司无关，一切责任由霍永莲、蒋绍玉承担一切法律责任”。
2013年3月5日，顺水鱼公司法定代表人王顺海向霍永莲支付款项141480元。2013年9月，顺水鱼公司以刘波的名义向霍永莲支付148554元。
2013年12月6日，重庆天亿律师事务所受重庆市中宝投资（集团）股份有限公司的委托，向李同亮、蒋绍玉、霍永莲发出律师函，内容为“你们三人于2012年5月8日与委托人签订了《重庆市中宝投资（集团）股份有限公司非住宅租赁合同》（以下简称：合同）。合同签订后，委托人按照合同约定向你们三人交付的租赁物，然而，你们三人从2011年4月1日起至2012年5月止只部分交纳了租金（此段时间是你们三人续租房续受的未缴纳租金部分的债务），从2012年6月起至今年就开始完全拖欠委托人租金，共计242900.46元。委托人在此期间内，多次告知你们三人交纳租金，但你们三人始终都不遵守合同约定，拒绝履行合同义务。根据委托人与你们三人签订的合同第三条之约定，即‘租金按季度交纳，每季度首月30日前交纳下季度租金，乙方未在30日前交纳本季度租金，甲方按每月租金每日千分之五收取滞纳金，超过15日（含15日）乙方仍未交纳本季度租金，属乙方违约，甲方有权单方面解除租赁合同并收回房屋’。基于上述事实及合同约定，你们三人的行为已根本违反合同，现在本律师特函告你们三人，函告内容如下：一、在你们三人收到本函件时，委托人与你们三人签订的《重庆市中宝投资（集团）股份有限公司非住宅租赁合同》自动解除。二、你们三人拖欠委托人租金242900.46元、违约金216211.55元，共计459112.01元（2011年4月至2013年12月31日），限你们三人在收到此函件后，五日内向委托人支付上述金额，超过五日没有支付的，按银行同期贷款利率四倍承担违约责任。”该函通过邮政速递寄送给蒋绍玉，并于2013年12月7日由蒋绍玉签收。该函也通过邮政速递寄送给李同亮，并于2013年12月8日由李同亮签收。2013年12月20日，霍永莲向重庆市中宝（投资）集团股份有限公司出具告知书，告知已收到律师函。
庭审中，霍永莲举示向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳租金的证据载明：2011年4月1日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2011年2月1日至2011年3月1日租金22052.4元；2011年5月16日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2011年3月1日至2011年3月31日租金22052.4元；2011年7月12日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2011年4月1日至2011年4月30日租金22052.4元；2011年11月21日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2011年5月1日至2011年6月30日租金44104.8元；2012年11月2日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年4月30日至2012年5月20日租金22052.4元；2012年12月21日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年5月30日至2012年6月29日租金22052.4元；2013年2月25日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年6月30日至2012年8月29日租金44104.8元；2013年3月26日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年8月30日至2012年9月29日租金22052.4元；2013年5月24日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年9月30日至2012年10月29日租金22052.4元，并交纳2012年11月租金10000元；2013年7月17日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年10月30日至2012年11月29日租金12052.4元、2012年11月30日至2012年12月29日租金20747.6元，共计32800元；2013年9月29日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2012年11月30日至2012年12月29日租金1304.8元、2012年12月30日至2013年1月29日租金22052.4元、2013年1月30日至2013年2月28日租金8695.2元，共计32052.4元；2013年12月16日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳2013年1月30日至2013年2月28日租金13357.2元、2013年2月28日至2013年3月30日租金8695.2元；2013年12月16日，张燕瑜向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳租金55000元。
庭审中，李同亮、蒋绍玉认可向重庆市中宝投资（集团）股份有限公司交纳租金事宜由霍永莲在办理。
2013年12月11日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司因李同亮、蒋绍玉、霍永莲拖欠租金，从顺水鱼公司处收回出租的重庆市渝中区民生路‘金塔大厦’正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15号房屋。2013年12月23日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司收到张昌禄代李同亮、蒋绍玉、霍永莲交纳欠重庆市中宝投资（集团）股份有限公司渝中区民生路“金塔大厦”正一层1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15商业用房的租金181086.44元。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、函、回函、银行凭条、调查笔录等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订的非住宅租赁合同以及李同亮、蒋绍玉、霍永莲与顺水鱼公司签订的房屋租赁合同均是依法成立的合同，租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定：当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司将房屋租赁给李同亮、蒋绍玉、霍永莲，李同亮、蒋绍玉、霍永莲将该房转租给顺水鱼公司，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订的非住宅租赁合同约定，租金按季度交纳，即每季度首月30日前交纳下季度租金，承租方超过15日（含15日）仍未交纳本季度租金，属承租方违约，出租方有权单方面解除租赁合同并收回房屋。从霍永莲举示的交纳租金的票据可以确认存在超过合同约定期限15日仍未交纳租金的情形，故重庆市中宝投资（集团）股份有限公司在2013年12月11日因李同亮、蒋绍玉、霍永莲拖欠租金成就解除合同条件时，向李同亮、蒋绍玉、霍永莲出具律师函解除合同并从实际使用人顺水鱼公司处收回出租房屋，符合合同约定及法律规定，顺水鱼公司据此请求解除2012年5月18日顺水鱼公司与李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订的房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。顺水鱼公司据此要求李同亮、蒋绍玉、霍永莲返还押金47160元，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除2012年5月18日原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司与被告李同亮、蒋绍玉、霍永莲签订的房屋租赁合同；
二、被告李同亮、蒋绍玉、霍永莲在本判决生效之日起三日内返还原告重庆顺水鱼饮食文化有限公司押金47160元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取490元，被告李同亮、蒋绍玉、霍永莲负担490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 孙蓓蓓
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 蒋仁兰