河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1161号
上诉人（原审被告）：惠君，住三河市。
被上诉人（原审原告）：刘桂发，住三河市。
委托代理人：吴瑞海，河北朝鼎律师事务所律师。
委托代理人：苏燕鸣，河北朝鼎律师事务所律师。
上诉人惠君因与被上诉人刘桂发排除妨害纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2009）三民初重字第2757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠君，被上诉人刘桂发及其委托代理人吴瑞海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂发向一审法院起诉称，原告于2001年11月22日经合法程序取得座落于三河北城新村路西侧5590.09平方米的国有土地使用权，土地证号为：三国用（2001）字第03**号。被告没有合法手续长期侵占原告44平方米的土地，在该地块上建起了建筑物，原告曾多次找被告要求被告将侵占土地上的建筑物拆除，但被告却至今未拆除，由于被告的行为造成原告不能行使使用权，故诉至法院，请求依法判今被告排除妨碍，限期拆除其建在原告具有使用权的土地上的建筑物及附着物。
被告惠君向一审法院辩称，被告依据地役合同合法占有和使用本案诉争的土地，原告在购买此土地时，原土地所有人并未与被告解除土地使用合同。原告刘桂发并不属于善意第三人，故此，依地役权的规定，被告对本案诉争的土地仍享有合法使用权，被告并未构成对原告侵权。另外原告持有的三国用（2001）字第0375号国有土地使用证，虽经过一次复议两次裁决，但被告对其合法性仍不认同。综上，原告诉被告侵权无事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告主张2001年11月8日三河永和印刷有限公司、中国农业银行三河市支行、刘桂发签订房地产转让协议将三河永和印刷有限公司的5590.09平方米国有土地及房产转让给刘桂发，三河市土地管理局对5590.09平方米国有土地地籍丈量后，三河市人民政府于2001年11月22日为原告刘桂发颁发国有土地使用权证，证号为三国用（2001）字第0375号，国有土地使用证载明：“土地使用者刘桂发；座落三河北城新村路西侧；地号1－（30）－156；用途工业；使用权类型出让；终止日期2045年11月17日；四至为：东至新村路、商业楼，南至道路、石会宗商业楼，西至粮食局，北至陈建忠；使用面积5590.09平方米”。原告依上述证据主张被告占有原告5590.09平方米的土地上44平方米土地，要求被告排除妨害。被告对原告提供的国有土地使用证的真实性没有异议。被告主张原告所持的国有土地使用证办理程序不合法，应予以撤销。原告认为国有土地使用证是否合法不是本案的审理范围。
一审另查明，原告主张，被告对国有土地使用证是否合法已向廊坊市人民政府提出行政复议，廊坊市人民政府维持了三河市人民政府颁发的三国用（2001）字第0375号国有土地使用证，决定书的主要内容是：“2001年3月22日，因永和印刷有限公司经营管理不善，无力清偿到期债务，经三河市人民法院裁定破产还债。在资产处置过程中，由三河市人民法院主持，将三河永和印刷有限公司的5590.09平方米土地使用权及地上建筑物用于抵顶三河市农行贷款270万元，农行为了及时将抵贷资产变现，同时将上述土地及房产以108.96万元转让给了刘桂发。2001年11月7日，三河永和印刷有限公司向三河市土地管理局提出土地使用权转让申请。2001年11月8日，三河永和印刷有限公司、三河市农行、刘桂发签订了房地产转让协议。随后，三河市土地管理局派人对三河永和印刷有限公司的5590.09平方米土地进行了丈量核实，在未发现与四邻地界重叠后，制作了地籍调查表。2001年11月22日，三河市人民政府依据相关规定，为刘桂发颁发了三国用（2001）字第0375号国有土地使用证。本机关认为：三河市人民政府颁发的三国用（2001）字第0375号国有土地使用证，事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。本机关决定如下：维持三河市人民政府颁发的三国用（2001）字第0375号国有土地使用权证”。原告提供廊证复决字（2009）27号行政复议决定书予以证明。
被告对其主张提供证据如下：1．三河永和印刷有限公司与被告惠君签订的售楼协议书，协议的主要内容是：“甲方三河永和印刷有限公司，乙方惠君。经协商，甲方将自建的营业楼一套2号，共计116.64平方米，售给乙方用于商业经营，售价每平方米1286元……共计15万元，双方协议如下：……注：楼后两米多宽的后院，给乙方无偿使用。－甲方三河市永和印刷有限公司－法人代表－石连伟，乙方－惠君－1997年11月30日”。被告主张，原、被告争议的44平方米土地，是此协议注内容中的后院。2．三河永和印刷有限公司与被告惠君签订的国有土地使用权转让合同，合同的主要内容是：“第一条本合同双方当事人转让方：三河永和印刷有限公司（以下简称甲方），法定地址：城内法人代表：石连伟职务：经理。受让方：惠君（以下简称乙方），法定地址：城内……第四条甲方根据出让合同的规定，将依法取得的国有土地使用权62.64平方米连同地上建筑附着物转让给乙方使用。转让金总额为15.00万元。……甲方：三河永和印刷有限公司（盖章）法人代表：石连伟－乙方：法人代表：惠君－合同签订日期：97年12月31日”。被告惠君依上述证据主张被告交纳了房款，履行了售楼协议以及国有土地使用权转让合同义务，被告对争议的土地享有合法使用权。重审时被告提供二审开庭笔录第八页，主要内容是：“长：被上诉人（本案原告），办土地证时这些房屋是否已经盖好了被：是，那时候已经盖有他们的房子了，但有的没有盖起来”。被告依据上述证据主张原告办理三国用（2001）字第0375号土地使用证时争议土地上原告认可有房屋事实的存在，被告先行占有争议土地的事实存在。被告依据上述证据另主张原告通过转让方式取得的土地权利，不能对抗在此之前原土地使用人在该争议土地上已经设定的权利。原告对被告上述主张不予认可，称三河永和印刷有限公司向原告转让该土地及房产的行为，也应属于一房或一地二卖，按照法律规定，依法办理登记的应当是具有合法的使用权，而本案中双方所诉争的被告楼后土地，被告并未能提供其合法的土地使用手续，所以被告主张楼后的土地其有合法使用权，没有事实及法律依据。
一审法院认为，原告刘桂发依法取得了包括争议土地在内的三国用（2001）字第0375号国有土地使用权证，其对争议的土地依法享有占有、使用和收益的权利。被告对争议的土地虽主张原告在办理国有土地使用权证前，已经与原使用权人签订了售楼协议，并在争议土地上建设了相关附属设施，但被告对争议土地取得的使用权只是合同权利，依据现行民法理论，被告不能以与转让人订立的合同取得的合同权利而对抗原告依法取得的物权，被告的行为侵犯了原告的土地使用权，原告有权请求被告承担侵权责任，原告主张被告排除妨害，停止侵权行为，应予支持；被告如因上述合同不能取得争议土地使用权，可向合同相对方另行主张权利。故依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第（一）、（二）项之规定，判决：惠君于判决生效后三十日内将建在原告三国用（2001）字第0375号国有土地使用权证范围内的建筑物和附着物拆除，停止对原告刘桂发的侵权行为。案件受理费500元，由被告惠君负担。
上诉人惠君对一审判决不服向本院上诉称，一、原审法院认定事实错误。原审法院以上诉人占用被上诉人土地为由，判决上诉人败诉。事实上，上诉人毗邻自身商业楼西侧确实存有部分砖木结构房屋，面积约44平方米，但属于1997年11月30日上诉人购买商业楼时一并购买，被上诉人有2001年11月22日办理宗地登记时早已存在，其不仅明知，而且在四邻指界时东侧也同意宗地东界至该房西墙。故此，该房所占用土地不在被上诉人土地范围内。一审中，上诉人也要求法院进行现场勘验，但法院未予勘验，而是偏听一方之言，将房屋占用土地草率认定为被上诉人登记范围内土地，显然属于对事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。其一，上诉人门市房西侧房屋系上诉人1997年11月30日与三河市永和印刷有限公司所签《售楼协议书》中标的物的一部分，即该房与门市楼作为一体化标的物参与交易，虽然未办理房产证，但事实上已取得了所有权。被上诉人在受让土地时，也明知该房屋属于上诉人所有。即使其土地登记涵盖该房占用的土地，但由于被上诉人在受让土地时不是出于善意取得，不能单纯依据土地证就取得宗地权利。其二，即使该房屋所占用土地登记在被上诉人名下，由于上诉人与三河市永和印刷有限公司所签《售楼协议书》在先，上诉人基于合同取得房屋权利，并无不当。参照“买卖不破租赁”原则，被上诉人基于土地登记效力同样不能限制上诉人利用房屋、土地。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘桂发答辩称，一、被上诉人系本案所诉争土地的合法使用权人，被上诉人于2001年通过合法程序依法取得了三国用（2001）字第0375国有土地使用证，该宗土地是经过土地部门依法进行地籍调查，履行相关手续后被上诉人依法取得，此前上诉人曾就该证的效力问题依法提取过行政复议、行政诉讼，要求撤销该证，但经过廊坊市人民政府、三河市人民法院及廊坊市中级人民法院的审理，均驳回上诉人的撤证请求，显然被上诉人所取得的国有土地程序合法，其拥有该宗土地的合法使用权；二、上诉人以其所持有的与原永和印刷公司之间的售房协议或补充协议中所约定的将房后部分土地归其长期使用的条款不能对抗被上诉人所持有的国有土地使用证，因为对上诉人所提供的该组证据的真实性不能依法确定，退一步讲，即便该证据形成于当时，但其是1997年、1998年签订的，上诉人主张的地役权根本不能成立，因为地役权是在物权法上载明的，物权法于2007年10月1日起实施，即在该法未出台前不可能创设所谓的地役权，所以说上诉人以地役权抗辩理由不能成立；其次上诉人称被上诉人在受让土地时明知该宗土地上存有他人的权利，继续受让土地应视为被上诉人对土地权利瑕疵的默示性认可的理由也是不能成立的，因为被上诉人所提供的国有土地使用证足以证明其是该宗土地的合法使用权人，且是唯一的，其对该宗土地的依法享有占有、使用、收益、处分等物权，被上诉人的所谓协议只是合同约定，该合同约定更不能对抗法定的物权，即使出现原处分人违反合同约定，上诉人应向永和印刷公司主张权利，其无权向被上诉人主张相应的权利，即上诉人与永和印刷公司之间所谓协议对被上诉人不具有约束力。综上，被上诉人认为上诉人所持有的售房协议及补充协议的相关约定不能对抗被上诉人的物权。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。因此建议二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人双方争议的焦点表面上是排除妨害之争，实质是上诉人依据1997年11月30日同甲方三河永和印刷有限公司签订的售楼协议中所标注的“楼后两米多宽的后院，给乙方（上诉人）无偿使用”的约定而获得的诉争土地使用权与被上诉人于2001年通过合法程序取得的三国用（2001）字第0375号整块5590.09平方米国有土地使用权（含诉争土地）两种权利的冲突问题。
经查，被上诉人的国有土地使用证系合法取得，方式正当，程序合法，且支付了相应的对价，有廊政复决字（2009）27号行政复议决定书和相关与该国有土地使用证相关的行政裁定书等证据在案为凭。而上诉人当初与甲方三河永和印刷有限公司签订“售房协议书”时，其买受的标的物为房屋，且该协议第一条明确约定“甲方为乙方所购楼房占地办理土地使用证”，购房合同实际履行时，三河永和印刷有限公司只为上诉人办理了所购楼房的土地使用证，并未办理楼房后两米多宽的后院的土地使用权，对此上诉人是明知的。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据以上法律规定，上诉人依据原购房合同约定的权利不能对抗被上诉人依法登记并公示的物权的效力，原购房合同中有关无偿使用该诉争土地的约定仅限于上诉人与三河永和印刷有限公司之间有约束力，对被上诉人没有约束力。故被上诉人现通过诉讼主张确认自己的权利于法有据，应予支持。上诉人如因原购房合同不能取得争议土地使用权并造成损失，可向原合同相对方另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人惠君负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁宗发
审判员 柴秋芬
审判员 王传民
二０一五年二月二日
书记员 寇兴伟