广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初560号
原告：始兴县美景物业服务有限公司，地址：始兴县太平镇。
法定代表人：孟雄英，职务：经理。
委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。
被告：刘月优，女，1966年8月16日出生，汉族，住广东省始兴县。
原告始兴县美景物业服务有限公司与被告刘月优物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张育华、刘炼鑫,被告刘月优到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告始兴县美景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告缴纳物业服务费用3485.28元（从2013年10月1日起至2016年5月31日），滞纳金529.87元，两项合计4015.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于始××县××文化花园××号商铺，于2012年9月10日与原告办理了上述房屋的交接手续，在原、被告签订的《九龄文化花园前期物业服务协议》已约定物业管理费按1.5元/㎡收取，逾期则从逾期之日起至实际交付之日止每日按应缴纳的费用的千分之五缴纳滞纳金。原告对被告物业安全、清洁及维护进行了一系列的物业管理工作，被告自2013年10月1日开始拖欠物业费，经原告多次催收，被告均置之不理。为维护原告合法权益及小区物业管理工作的正常经营，原告诉至法院。
被告刘月优辩称，一、被告门店不在物业管理的小区内，根据物业管理规定的精神，小区外的门面房是否收取物业费用，需要看是否享受到应有的物业管理服务。被告门店是面向街道的，不是在小区内开展的经营活动，业主不是生活在物业管理区域内的实际居民，业主委员会与物业签订的物业服务合同不代表这部分业主，因此，被告与物业没有建立物业管理服务合同关系，业主也不支付物业管理费用。根据《前期物业服务协议》第6.11.4条，乙方应在服务工作完成确认甲方服务质量合格后，对该服务项目支付费用。二、根据《前期物业服务协议》第5条对物业管理授权管理范围的约定说明被告的门店不在始兴美景房地产开发有限公司授权的管理范围内，所以物业是不可收取物业费的。三、协议第6条明确了物业管理服务的项目，但被告都没有尽到对房屋及配套设施等的维修、养护等义务。墙体漏水、楼上住户泼水下楼、楼上经常有物品掉落，影响了被告的经营活动。被告多次向原告反映都没有得到解决。四、被告门店被撬，多次有人半夜进入店内盗走货物共计6000元，原告也未对被告进行赔偿。五、原告在电费上乱加价，被告对此表示异议而未交电费，但原告却把电线剪短，造成被告电器损坏和生意损失。综上，原告违反了合同法及物业协议，且已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请，并解除合同。诉讼过程中，被告表示对解除合同的抗辩不提起反诉，由其另行主张。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告于2012年9月10日与原告方代表一同对其购买的位于始兴县太平镇九龄美景文化花园7号商铺进行验收，并签下了收楼书/入伙声明及《九龄文化花园前期物业服务协议》。因涉案房屋所属小区属新建项目，未成立业主大会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告以建设单位选聘的物业服务企业身份与被告签订前期的物业服务协议符合法律规定。原、被告签订的《九龄文化花园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，原、被告双方均应按协议约定履行各自的权利义务。自双方签订前期物业服务协议后，原告向被告提供了协议约定的相关服务，被告仅在签订服务协议时交纳了半年的物业服务费用，自双方约定的第二期起算日起，即从2013年10月1日，被告则以其店铺不属于双方签订服务协议约定的管理范围，其未实际享受原告服务，且原告服务不到位为由拒付物业服务费用。原、被告双方签订的《九龄文化花园前期物业服务协议》第4.1、4.2、4.3、5.1、7.1.3条明确了被告所有的房屋为商业用房（店铺），物业座落位置属原告管理的小区范围内，商铺物业服务费用按1.5计付，且原告已实际为被告提供了物业服务。庭审中，被告也确认已享受原告提供的物业服务，仅对其服务质量有异议。因此，对被告辩解其房屋不属于被告管理范围，其未享受物业服务的抗辩不予采纳。对于被告答辩称原告物业服务质量不到位，墙体漏水未予处理、楼上住户泼水、物品掉落、店铺被盗等问题。按照双方签订的服务协议约定，原告对物业公共部分具有维修、养护、维护的义务，对小区环境卫生、安全也有管理的责任。原告对此回应称已在小区电梯内装贴了相关的告知，要求住户自觉遵守公约，本小区内业主也确认原告已履行该项工作，且高空抛物本身存在确定肇事主体确认难的问题，原告在业主必经的电梯已装贴公示，应视为其已履行了管理、制止的责任，不应认定原告违约。关于被告反映的墙体漏水问题。根据双方签订的协议约定及《广东省物业管理条例》的相关规定，被告可要求原告限期内进行整改，或基于协议约定主张原告承担继续履行、承担违约责任。至于被告店铺被盗的问题，因涉及第三人侵权问题，如被告认为原告对此负有责任，其可依据双方签订的物业服务协议主张原告的违约责任。综上所述，物业服务费是物业服务企业正常运作，整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必须的费用。且目前对于物业服务质量没有统一的量化标准，在原告不存在没有依照协议约定提供大部分项目或者提供服务的质量非常差的情况下，被告以原告服务质量不到位拒付物业服务费理由不充分，本院不予采纳。被告自2013年10月1日起未按协议约定缴纳物业服务费，按照双方签的协议第7.1.1条“甲方向乙方收取物业管理服务费，计费面积与发展商签订的单元《商品房买卖合同》中注明建筑面积（含共用面积分摊）一致；进行房产面积测绘后，则以政府主管部门确认的测绘面积为计费面积；”第7.1.3条“首期物业服务费用，乙方于办理房屋交付手续时按半年一次性交清。乙方应于首期物业服务费用期满前一个月交纳下一期物业服务费用，每半年为一个收费期，依此类推：…”被告自2013年10月起即未按约定交付物业服务费用，原告未提交证据证实诉讼时效中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，对原告起诉之日倒推两年之前的物业费用不予保护。经始兴县房地产交易所测量，被告房屋建筑面积72.61㎡，自2014年7月1日起至2016年5月31日止，以每月1.5元/㎡计付物业服务费，被告应向原告交纳的物业服务费用为72.61㎡×1.5元/㎡×23个月=2505.05元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金问题。双方于协议中第7.3.3约定“乙方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、代收水费、公共水电分摊费等。乙方未及时交纳的应从逾期之日起至实际交付之日止每日按应交纳费用的千分之五缴交滞纳金。”双方约定的滞纳金实则为逾期缴纳物业服务费的违约金，被告逾期支付物业服务费已构成违约，原告有权要求被告支付。根据双方合同约定的履行期限、计付标准及违约情况，被告应向原告支付滞纳金5491.49元，原告诉请529.87元是其权利处分，诉请金额合理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十六条，《广东省物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告刘月优应于本判决生效之日起十日内向原告始兴县美景物业服务有限公司支付物业服务费用2505.05元、滞纳金529.87元，两项合计3034.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘月优负担，此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并迳付原告。
本判决为终审判决。
代理审判员 徐友云
二〇一六年九月七日
书 记 员 邓 雪