湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00543号
原告宋谷香，女，1964年7月12日出生，汉族，住湖北省蕲春县向桥乡孙山村*组，公民身份号码：421126196407126349�
委托代理人张嘉圆（特别授权代理）。
委托代理人周家龙（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告邓信崇。
被告李璐。
第三人高国华。
委托代理人杨轶（特别授权代理），武汉恒通物业管理有限公司员工，
第三人高士焕。
委托代理人杨轶（特别授权代理），武汉恒通物业管理有限公司员工。
原告宋谷香诉被告邓信崇、被告李璐、第三人高国华、第三人高士焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员任频、魏欣参加的合议庭进行审理。因被告邓信崇、被告李璐下落不明，本院依法以公告方式向其送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本案于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告宋谷香委托代理人张嘉圆、周家龙和第三人高国华、高士焕委托代理�杨轶到庭参加了诉讼。被告邓信崇、被告李璐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案报院长批准延长审限3个月。本案现已审理终结。
原告宋谷香诉称，邓信崇和李璐系夫妻关系，2013年3月29日宋谷香与邓信崇签订房屋租赁协议，约定邓信崇将自己从原出租人高国华处所租用的位于武汉市江岸区保成路10-2、3单元1、2层面积为210平方米的门面转租给宋谷香使用（经原出租人高国华同意），租期为2013年4月10日至2016年4月10日止，租金8，500元每月，一年一付，押金5，000元一次性付清。同日，宋谷香向李璐的银行帐户上分两次分别存入44，000元、49，500元并另支付给邓信崇部分现金，共107，000元，邓信崇出具收条。宋谷香使用出租房屋至2013年9月底，出租人高国华因转租人邓信崇拒付租金而收回了出租房屋。邓信崇与李璐拒绝将未履行部分的租金及合同押金退还给宋谷香，现宋谷香为此诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月29日签订的《房屋租赁协议》；2、邓信崇、李璐返还2013年10月10日至2014年4月10日6个月期间的租金51，000元；3、邓信崇、李璐归还押金5，000元；4、邓信崇、李璐赔偿资金占用损失56，000元为基础按照同期银行贷款利率计算；5、邓信崇、李璐承担本案诉讼费用。
原告宋谷香为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁协议》1份，证明邓信崇与宋谷香之间的房屋租赁关系。
证据二、中国邮政储蓄的转款凭证2份（分别是49，500元和44，000元），13，500元现金收条1份，邓信崇出具的收据1份（包含押金5，000元和租金102，000元），银行打印的流水1份，宋谷香和石艳的银行卡2张以及张嘉圆和石艳身份证复印件各1份，证明原告宋谷香履行了租赁合同义务，将租金和押金�给了邓信崇和李璐。
证据三、高国华和邓信崇签订的租赁协议1份，协议中约定房屋租赁期为7年（2009年10月30日至2016年10月30日），证据来源是邓信崇。证明在签订合同前，邓信崇向宋谷香出具了这份虚假合同，宋谷香出于信任与邓信崇签订了租赁合同。
证据四、房产证1份，证明高国华与高士焕系出租房屋的共同产权人。
证据五、《房屋租赁合同》2份，分别为石艳于2013年4月26日与伋琦签订的租赁合同以及张嘉圆与何俊华于2013年8月11日签订的租赁合同，证明宋谷香在承租房屋之后又进行了转租。证明宋谷香承租房屋后实际控制了上述房屋。
证据六、《结婚登记处审查表》一份，证据来源潜江市民政局，证明邓信崇和李璐系夫妻关系，在双方在婚姻存续期间，李璐对签订合同一事知情，夫妻双方应视为合同的一方当事人。
第三人高国华、高士焕述称，位于武汉�江岸区保成路10-2、3单元1、2层面积为210平方米的门面归我们共同共有，但我们长期将上述门面委托给武汉恒通物业管理有限公司统一管理和维护。我们曾将其中相邻的两件门面出租给邓信崇使用，但双方约定不得转租，对于其转租给宋谷香一事我们并不知情。邓信崇的租金交至2013年9月30日，故我们在2013年10月1日收回了上述两间门面，并将其出租给了当时的实际使用人伋琦和何俊华。对于邓信崇在2013年9月30日之前的转租行为，我们不再追究相关责任。
第三人高国华、高士焕为支持其答辩意见向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》5份，《告居民书》1份，证明本案争议房屋由武汉恒通物业管理有限公司实际管理，先后租给了邓信崇、伋琦和何俊华。
证据二、工商银行网上电子银行电子回单1份，证明2013年7月17日被告邓信崇于2013年7月17日支付了最后3个月的租金13，500元。
被告邓信崇、被告李璐下落不明，经本院公告送达开庭传票仍未到庭，既无答辩意见亦未向本院提交证据。
被告邓信崇、被告李璐拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。
经庭审质证，对于原告宋谷香提交的证据一、二、四、五、六，第三人高国华、高士焕提供的证据一、二，结合本院查明的案件事实以及证据之间的关联性，经综合审查判断，本院予以采信；对原告宋谷香提交的证据三邓信崇向宋谷香出具的其与高国华之间签订的为期7年的租赁协议的真实性，本院不予认可，但对“邓信崇向宋谷香出具伪造的租赁协议骗取其信任，继而与之签订转租合同”的证明目的，予以确认。
经审理查明，邓信崇与李璐系夫妻关系。位于武汉市江岸区保成路10号-2号楼2、3单元1、2层部分系第三人高士焕、高国华名下房产，该房产长期由上述两名产权人委托武汉恒通物业管理有限公司集中进行出租、管理。2009年9月15日，武汉恒通物业管理有限公司作为出租方与邓信崇签订《房屋租赁合同》，约定将武汉市江岸区保成路10号-2号楼2、3单元1层的两间相邻门面租给邓信崇使用，自2009年10月1日至2012年9月30日，租期三年，租金每年54，000元，押金2，000元，租金季付，不得转租，特殊情况需要转租必须和出租房商榷。2012年6月，武汉恒通物业管理有限公司收到武汉市江岸区大智街办事处的《告居民书》，被告知上述房产所在片区已被列入拆迁范围，不宜再行出租。武汉恒通物业管理有限公司与被告邓信崇协商后，双方口头约定从2012年10月1日起租赁关系改为不定期，且不再签订书面合同。2013年3月29日，宋谷香通过网上查询到租房信息，遂委托其子张嘉圆与邓信崇协商租赁事宜，张嘉圆与其妻石艳一同前往武汉市江岸区保成路10号-2号楼2-3单位1层的门面与邓信崇、李璐夫妻见面并查看房屋。邓信崇称其要另找地方开公司，因此需要将上述两间门面转租，但因转租手续麻烦，所以无需通知房东，并拿出了该门面的房产证复印件及其与产权人之一高国华签订的《房屋租赁协议》复印件一份，该协议注明的租期为2009年10月30日至2016年10月30日。宋谷香与邓信崇协商一致后签订了《房屋租赁协议》，约定月租金8，500元，合同押金5，000元，租期为三年（2013年4月10日至2016年4月10日），租金为年付制，先交租金后用房。宋谷香当日向邓信崇交付一年租金102，000元及押金5，000元（其中现金交付13，500元、转账支付93，500元），邓信崇出具收据一张予以确认。同日，邓信崇向宋谷香交付了租赁房屋。租赁期内，张嘉圆又将上述两间房屋再次转租给何俊华、伋琦经营使用。邓信崇于2013年7月17日向出租房屋的�理方武汉恒博通物业服务有限公司以转账方式支付了2013年7月至2013年10月期间的租金13，500元后，未再继续支付租金。房屋管理方遂收回了上述两间房屋，与何俊华、伋琦另行签订了《房屋租赁合同》，双方约定从2013年10月1日开始计租。该房屋现由何俊华、伋琦经营使用。
本院认为，武汉恒博通物业服务有限公司作为出租方与邓信崇之间的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。邓信崇未经出租方同意，无权将承租门面转租给宋谷香，但事后出租方对于其在双方租赁期间内的转租行为予以认可，宋谷香作为次承租人也对此予以认可，故邓信崇与宋谷香签订的《房屋租赁协议》中2013年4月10日至2013年9月30日期间的租赁合同的权利义务已履行完毕，而转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分即2013年10月1日至2016年4月10日期间的租赁合同，因出租人已将租赁房屋收回�使租赁的合同目的已无法实现，故对于宋谷香要求解除合同的诉讼请求，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在合同签订后，宋谷香向邓信崇支付了一年（2013年4月10日至2014年4月10日期间）的房租102，000元以及押金5000元，对于合同尚未履行的合同对价即2013年10月1日至2014年4月10日期间的租金，邓信崇应予返还，现宋谷香仅要求邓信崇返还2013年10月10日至2014年4月10日期间的租金，属于当事人自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。邓信崇与宋谷香签订的《房屋租赁协议》中2013年4月10日至2013年9月30日期间的租赁合同已实际履行完毕；转租期限超过承租人剩余租赁期限的租赁合同亦被解�，即宋谷香自始不存在违约行为，故《房屋租赁协议》中约定的押金宋谷香理应返还。邓信崇采用欺诈手段与宋谷香订立合同，但宋谷香作为次承租人在签订合同前未向出租人核实承租房屋的情况，未能尽到审慎的注意义务，也存在过错。故对于宋谷香要求邓信崇按照银行同期贷款利率标准赔偿其资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于李璐应否承担责任的问题。本院认为，邓信崇在与宋谷香签订合同时，邓信崇妻子李璐在场参与了协商，宋谷香随后也将大部分款项打入了李璐名下的账户内，即对于与宋谷香建立租赁合同关系，李璐知情并以自己的名义参与了合同的履行，该租赁合同的设立系邓信崇、李璐夫妻两人的共同意思表示，两人同为租赁合同的转租人。李璐应作为合同相对方参与诉讼，并与邓信崇共同承担合同责任。
据此，依照《中华人民共和�合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宋谷香与被告邓信崇、被告李璐于2013年3月29日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告邓信崇、被告李璐于本判决生效之日起十日内向原告宋谷香返还租金51，000元；
三、被告邓信崇、被告李璐于本判决生效之日起十日内向原告宋谷香返还押金5，000元；
四、驳回原告宋谷香的其他诉讼请求。
如果被告邓信崇、被告李璐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，277元、公告费260元共计1，537元由被告邓信崇、被告李璐共同负担，因案件受理费、保全费已由原告宋谷香预交，故由被告邓信�、被告李璐在支付上述款项时将案件受理费1，277元、公告费260元共计1，537元一并支付给原告宋谷香。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 春
人民陪审员 任 频
人民陪审员 魏 欣
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 宋琼韬