安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）裕民二初字第01251号
原告：尹乐民，男，1962年10月1日生，汉族，个体户，住安徽省六安市金安区，现住六安市。
原告：尹昕，女，1988年3月21日生，汉族，无业，住江苏省南京市鼓楼区，现住同上，两原告系父女关系。
两原告共同委托代理人：周厚胜，安徽皋兴律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：蒋家毅，安徽皋兴律师事务所律师。
被告：张显成，男，1963年6月10日生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。
原告尹乐民、尹昕与被告张显成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告尹乐民及两原告特别授权委托代理人周厚胜、蒋家毅，被告张显成及其委托代理人江兆存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尹乐民、尹昕诉称：1、依法确认六安市裕安区南海厨娘酒店停产停业损失费206122元和装潢装饰等附属物补偿金额257788.85元归原告所有（上述两项费用征迁时暂计在产权人张显成名下）；2、本案的诉讼费用由被告承担。当庭变更装潢装饰等附属物补偿金额为90888.15元。
被告张显成辩称：对原告方的变更诉请不要求答辩和举证期限。1、答辩人与被答辩人租赁合同约定如遇政府拆迁，被答辩人无条件搬出，说明所有补偿款归答辩人享有。2、从本次拆迁的补偿性质来看，停业损失为一次性补偿给作为房主的答辩人，而非承租人。3、答辩人出租房屋的附属物补偿均为答辩人出租之前就出资所建，故附属物补偿也应由答辩人享有。综上，无论从双方合同约定，还是补偿的性质和现状来看，被答辩人起诉都不能成立，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本案在审理中，原被告均提供了证据，在本院主持下，双方当事人对证据进行了举证质证。
、原告提交的证据及被告质证意见：
证据1、两原告身份证复印件，证明两原告诉讼主体适格。
证据2、租赁合同书，证明原告与被告签订一份为期5年房屋租赁合同，租期为2010年6月至2015年6月。
证据3、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证，证明两原告从事餐饮业经营，该次拆迁补偿停产停业损失费用和装潢装饰补偿应属两原告所有。
证据4、六安市裕安区征地拆迁管理所出具的“情况说明”和“附着物补偿清册”，证明原告所经营的餐馆已被拆迁，附属物补偿金额为257788.85元，餐馆经营面积为1030.61平方米。
证据5、六安市人民政府文件（六政（2013）7号）“六安市人民政府关于调整六安市被征土地上房屋和其他附着物及青苗补偿标准的通知”，证明停产停业损失费应获得206122元。
证据6、六安市今工装饰有限公司报价表，证明原告装饰装潢等附着物和构建物补偿应获得90888.15元。
证据7、证人周某和吴某的证言，证明两原告对租赁的一楼有500多平方米进行了全面的装潢，新建了厨房。因此，该部分的拆迁附属物补偿应属两原告所有。
被告张显成质证意见：对证据1、2、3、4、5无异议。对证据6的真实性、合法性均有异议，拆迁的附属物补偿根据市政府及区政府的文件来的，与装潢公司无关，不能证明原告方所得的是90888.15元，此证据与本案无关。对证人证言，双方在装修时没有签订装修合同，没有发票，口头讲是40多万费用，没有证据印证，所以原告要求9万多补偿依据不足；即使属实，但张显成的福源宾馆在交付之前地板砖等装修都是有的，原告装修是拆除原来的，补偿完全由原告所得是不客观的，二楼没有装修。
（二）、被告张显成提交的证据及原告质证意见：
证据1、租赁合同一份，证明①2010年3月25日原告与被告签订一份《房屋租赁书》，约定被告将自己所有的位于六舒路口的“福源宾馆”整体租赁给被告经营，租赁期限为五年，自2010年6月20日至2015年6月20日止，租赁面积约1000平米（不含自用房屋），租金为每年9万元，预交定金10000元；②租赁书还约定，被告将宾馆的物品移交给原告使用，合同结束时应按照清单完好无损交还被告，如有损失，按现有市价另加安装费用从押金里扣除；③合同第3条约定，原告新增的建筑物及装饰，合同终止时不得予以破坏，应无偿交还被告；第六条，明确约定在租赁期内政府或有关部门需对被告的房屋进行拆除时，原告应无条件撤出，被告多收的房租予以退还原告。说明双方约定如遇拆迁，补偿属于被告所有。
证据2、《六舒路改造地块征收集体土地房屋拆迁补偿方案》文件一份，被告福源宾馆营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证复印件各一份，证明①被告出租给原告的福源宾馆的房屋系集体土地上的房屋，非国有土地的房屋。②根据文件规定，政府对集体土地上自住房改为经营用房的补偿是一次性的，回迁安置只是住宅房，而不像国有土地上可以回迁经营房，所谓补偿不同于国有土地上的停产停业损失。③被告在出租给原告时就是经营用房，而非住宅房，所以一次性补偿206122元应该属于被告，不属于原告享有。
证据3、宾馆外观照片一张、装饰合同两份、出租房屋图纸一份、移交清单一份、附属物补偿清册一份，证明①被告出租房屋的结构图，反映出租前的状况。②被告房屋出租前系家庭经营的宾馆，已经装潢完毕，设施齐全。③政府拆迁的附属物补偿几乎都是被告宾馆的设施，所以附属物补偿的257788.85元不应属于原告。
原告质证意见：对证据1、该福源宾馆整体租赁给原告经营使用；只有合同到期时2015年6月止原告投入的装饰装潢及构造物才无条件交附给被告；合同中遇到拆迁时无条件撤出，是指合同的双方当事人必须服从拆迁，并非排除原告获得补偿及相关的权利。对证据2、文件是依据六安市人民政府六政7号，依据的文件是一致的；获得停产停业损失必须有条件的，要有合法的营业执照。卫生许可证没看到09年3月4日后的，营业执照也是过期的，所以没有合法的营业执照。对证据3真实性无异议，照片及装饰合同证明以前是福源宾馆的，对移交清单与附属物补偿清单与本案不具关联性。
本院对原被告提供的证据认证如下：对原告1、2、3、4、5号证据，被告无异议，予以认定。以上证据证明了两原告的身份情况；两原告租赁被告房屋从事南海厨娘酒店生意的事实；六安市裕安区征地拆迁管理所证实被拆迁的实际经营面积为1030.61平方米，附属物补偿金额为257788.85元的事实；对照六安市人民政府（六政（2013）7号）文件，被告张显成户拆迁的停产停业损失费为206122元。对原告的证据6及证人证言，被告有异议，但从装饰公司报价表及到庭证人的证言看，两原告对租赁的一楼约500多平方米进行了全面的装潢，新建了厨房。对该部分事实被告亦予认可，故予以认定，对装潢费用无税务发票印证故不予采信。
被告的证据1与原告的证据2一致，对其真实性予以认定，原告对其证明目的有异议，故对被告的证明目的不予采信。证据2中“拆迁补偿安置方案”系依据六安市人民政府（六政（2013）7号）文件精神制定的，其真实性予以认定。被告提交的经营福源宾馆的各种证照均已过期未年检，故对其证明目的不予采信。对证据3的真实性原告无异议，予以认定，对其证明目的不予采信。
根据原被告的陈述及认定采信的证据，本案事实如下：原告尹乐民与原告尹昕系父女关系。2010年3月25日，原告尹乐民与被告张显成签订一份《租赁合同书》，两原告租赁被告位于六安市六舒路口的“福源宾馆”（含餐饮部）的房屋，经营南海厨娘酒店。合同约定租赁期五年，从2010年6月20日起至2015年6月20日止。租赁面积约1000平方米（不含被告自用的房间）。租金每年90000元，每年分两次预付。合同第四条第2项约定：乙方（原告）在租赁房屋内，若需改变原有装饰，须经甲方（被告）同意，不得损坏房屋结构而影响房屋的安全；第3项约定：乙方新增的建筑及装饰，合同终止时不得予以破坏或拆除，应无偿交还给甲方。合同第五条：甲方同意乙方重新自立字号，办理证照。合同第六条第1项约定：租赁期内政府或有关部门需对甲方的房屋进行拆除时，乙方应无条件撤出，甲方多收的房租予以退还乙方。合同签订后，经被告同意，原告委托今工装饰工程有限公司对“福源宾馆”的一楼原装饰进行了拆除，对一楼的大厅、包厢和门面进行了全面装修，在院内新建了厨房一处。2010年7月，两原告以“六安市裕安区南海厨娘酒店”为字号，办理了相关营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证等，证照的经营人登记为原告尹昕。
2013年6月，六安市裕安区市区征迁安置办公室决定对六舒路改造地块征收集体土地上的房屋实施拆迁，依据六安市人民政府（六政（2013）7号）文件及相关文件精神，制定裕征安办（2013）126号拆迁安置方案，即“六舒路改造地块征收集体土地上的房屋拆迁补偿安置方案”，该方案第五条第3项规定：根据六政（2013）7号文规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，按所提供的营业执照、税务登记证等合法有效证件，按合法产权房屋实际经营面积一次性给予经济补偿，每平方米200元。原告租赁经营的南海厨娘酒店在拆迁范围内，2013年7月4日，两原告腾退租赁的房屋。
另查：被告张显成户被拆迁房屋总面积为1030.61平方米，停产停业损失费为206122元，附属物补偿为257788.85元。在附着物补偿清册上，“简易搭盖”一栏，四面墙体有顶170.31㎡，单价200元，补偿金额34062元。拆迁时，张显成户简易搭盖包括一楼的杂物仓库、土灶厨房、酒店新建厨房及三楼物品仓库等，拆迁所对各处的面积未作具体划分，原告尹乐民庭后陈述新建厨房面积约40㎡，对照补偿清册，原告该项补偿应得8000元，其余补偿金归被告所有。“室内装饰”一栏，地板砖434.03㎡，补偿金额19531.35元；喷塑、乳胶漆、油漆地面1379.95㎡，补偿金额13799.5元；木、铝、塑铝板吊顶230.54㎡，补偿金额10374.3元。“锅灶”一栏，单口、双口各一个，油烟机四部，补偿金额540元。“卫生设备”一栏，蹲便器2个，补偿金额160元。“供水”一栏，水龙头100个，每个补偿8元，其中原告安装水龙头9个，补偿72元；水池9处，补偿金额270元。“空调”一栏，柜式12台，每台补偿300元；分体式18个，每个补偿200元。其中原告安装柜式7台、分体式1台，补偿金额为2300元。综上原告应得附属物补偿金额为55047.15元。
又查：被告张显成出租给两原告使用的房屋，出租前房屋的一、二层是被告注册经营的“福源宾馆”，2008年3月办理了个体工商户营业执照，及税务登记证、卫生许可证、食品卫生许可证、特种行业许可证等证照，上述证照有效期至2009年3月，此后被告未参加年检。
本院认为：原被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思的表示，合同合法有效。原告租赁被告的房屋经营酒店生意数年，双方房屋租赁关系真实存在。现因城市拆迁，租赁的房屋被拆迁，涉及停产停业损失费和附属物补偿费用归属问题，双方发生争执并诉至本院。
本案的争议焦点有：1、停产停业损失费应如何分配？停产停业损失费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给实际经营者造成停产停业损失的补偿。①本案原告是合法的承租经营人，且投入资金对承租房屋进行装修改造，现租赁经营期限尚未届满，因政府规划拆迁行为，造成原告无法继续使用租赁的房屋从事经营活动，原告因此遭受的损失不应自行承担。被告辩解合同约定如遇政府拆迁，原告应无条件搬出，认为所有补偿款应归其享有。该条款原告理解为应配合政府拆迁并及时搬出，不能排除获得相应补偿的权利。本院认为，合同的该项约定内容不明，对拆迁后补偿款的分配事宜未作约定，被告不能据此截留原告应得的拆迁补偿款，故从公平合理的角度出发，原告对补偿款享有分配的权利，以弥补所遭受的损失。②拆迁不仅给原告的经营活动造成损失，也给被告即房屋产权人出租房屋收取租金的租赁活动造成损失，因此对停产停业损失费，被告也享有分配的权利。③对照拆迁文件精神，被拆迁的房屋按原告经营酒店的营业执照、税务登记证等合法有效证件，给予停产停业损失费。但该房在出租前是被告以家庭经营形式经营的宾馆，不同于纯粹的住宅房，营业证照虽已过期，不能改变该房系经营性用房的性质，故原被告均享有停产停业损失费的分配权利。④按照裕安区市区征迁安置办公室制定的拆迁补偿安置方案，被拆迁的经营性用房按经营面积一次性给予经济补偿，不再回迁门面房，不同于国有土地上的拆迁，被告因此遭受的损失也难以弥补，而拆迁时，原告经营的时间已超过租赁期限的一半以上，损失相对较小。综上，从公平角度出发，原被告均享有对停产停业损失费分配的权利，两原告可按照40﹪分配，即停产停业损失费206122元的40﹪计82448.8元归原告尹乐民、尹昕享有。
2、附属物补偿费应如何分配？被告辩称，出租房屋的附属物系被告出租之前出资所建，在租赁合同中也约定原告新增的建筑及装饰，合同终止时不得予以破坏或拆除，应无偿交还给被告，故附属物补偿应由被告享有。本院认为，原告租赁被告房屋后，在征得被告同意下，将一楼经营区原有装修拆除，对房屋重新进行装修改造，拆迁时租赁期限尚未届满，附属物不应无偿交给被告，仍在原告占有使用中，故一楼经营区因附属物拆迁获得的补偿应归原告享有。因拆迁部门对张显成户拆迁的附属物统计较为笼统，没有具体到楼层，也没有各项附属物的精确数据，目前实物被拆除已无法核实，经原被告自行核对确认，简易搭建一栏中原告新建厨房面积约40㎡，对照补偿清册的单价，原告该项补偿应得8000元。空调一栏中，原告拥有柜式7台、分体式1台，对照补偿清册的单价，原告该项补偿应得2300元。原告罗列的其他各项装修，在附着物补偿清册上，均有对应项，被告对此也无相反证据，故原告主张的附属物及补偿数额成立。经计算，原告应得附属物补偿金额共计55047.15元。拆迁部门补偿张显成名下的附属物补偿款为257788.85元，扣除原告应得附属物补偿后，剩余202741.7元归被告享有。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张显成名下的拆迁“六安市裕安区南海厨娘酒店”的停产停业损失费206122元的40﹪即82448.8元归原告尹乐民、尹昕享有。
二、被告张显成名下的附属物补偿款257788.85元中的55047.15元归原告尹乐民、尹昕享有。
三、驳回原告尹乐民、尹昕的其他诉讼请求。
上述一、二项合计137495.95元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9500元，由原被告各负担4750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 汪贤荣
审 判 员 王 玲
人民陪审员 沈 溪
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 罗 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。