长春市双阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0112民初92号
原告侯中国，男，1951年7月6日生，汉族，个体，住长春市双阳区。
委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被告王宝财，男，1951年6月16日生，汉族，个体，住长春市二道区。
委托代理人于立春，吉林锐泽律师事务所律师。
原告侯中国诉被告王宝财不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯中国委托代理人索若飞、被告王宝财及其委托代理人于立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯中国诉称，张玉于2005年购买了位于双阳区奢岭街道幸福村三社的281.06平方米及818平方米两处房产。2005年8月18日，张玉与被告签订了《房屋使用协议书》，约定自2005年8月18日到2013年8月18日期间，张玉将两处房产无偿交给被告使用。后张玉办理了房屋产权过户手续（房屋产权证号分别为606012773号和606148**号），成为两处房屋产权人。2011年6月29日，张玉与原告签订了《房屋买卖契约》，将上述两处房产以440万元价格卖给原告，并在《房屋买卖契约》中确认被告的植物油厂使用时限截至2013年8月18日，双方履行房屋买卖合同的相关义务后，共同到有关部门将两处房屋的产权人由张玉变更登记为原告（房屋产权证号及丘地号分别为长双权字第1110601197号、丘地号13-8/9-2-13-0和长双权字第1110601198号、丘地号13-8/9-2-13-0），而被告一直在该两处房屋内及附属的土地上经营植物油厂谋利。2013年8月18日，被告无偿使用的两处房屋的期限届满后，并未从该两处房屋及附属土地中搬出，继续强占原告的房屋及场地进行经营性盈利活动。故原告以返还原物为由将被告起诉到法院，双阳区法院作出（2014）双民初字第1563号判决书（已生效），判由被告按照吉林精诚价格评估公司的估价结论，每月向原告支付租金损失14726元到2014年7月10日。但被告并未履行该生效判决，2014年7月11日至今仍然继续强行占用原告的私有房屋进行营利活动，获取不法利益并造成原告租金损失。故原告为维护自身权益，现依据《民法通则》、《民事诉讼法》及相关司法解释等规定向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付非法占用原告房屋进行营利性经营期间非法获利并给原告造成的房屋租金损失14726元/月，从2014年7月10日双阳区法院（2014）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到被告实际迁出之日；并请求法院判由被告承担全部诉讼费用。
被告王宝财辩称，根据案件事实和庭审情况，原告诉称的两处房屋，原告一直没有进行接收和使用，始终处于空置状态，并不存在被告经营占用问题，更不存在因被告原因无法使用问题，事实却是原告阻碍被告油厂经营，造成被告严重经营困难并歇业，损失惨重。本案系两处房产的纠纷，应该区分情况进行审查和判断。一、诉争的油厂房屋系被告自建房屋，第三人张玉没有所有权和处置权。张玉并非购买油厂281平，而是采取欺骗的手段骗取涉案油厂房屋权属登记，直接导致该房屋登记虚假且错误。根据物权法的相关规定，被告仍然拥有油厂房屋的所有权和使用权，法院应对房屋权属进行重新查证后进行评判，法院不应驳回被告“调取张玉骗取虚假登记的档案”的申请。诉争的楼房系从张玉手里继承使用且并未解除协议也未履行交回手续，协议内容未完全履行，双方存在权利义务纠纷，至今未进行交接，也无相应的续期和中止、解除合同的协议，需要和张玉协商后进行标的物的交接和租金计付，与原告不存在任何关系，不应成为本案被告。原告应以买卖合同纠纷或诈骗为由列张玉为被告，解决合同纠纷或房屋权利瑕疵。原告无权对被告起诉，更不能以骗取的错误的房屋登记为依据要求被告腾房。法院应驳回其起诉。法院应批准被告追加张玉为被告或者第三人的申请。二、原告在未取得油厂房屋所有权，已经明确知道该房屋权属存在纠纷，被告即使作为租户也具有优先购买权，更何况系房主的情况下，仍然与张玉恶意串通，隐瞒事实，签订的《房屋买卖契约》，损害被告财产权利，该契约无效，非法变更登记无效，依法应予解除。该诉讼没有相关的事实基础和权属法律依据，依法应驳回其诉讼请求。三、原审1563号判决案件房屋权属事实不清，被告实际占有使用面积不清，租金评估价格严重脱离实际，适用法律和结论错误，不能作为本案裁决的依据和证据使用。该案的关键依据（2012）双民初字第83号民事判决书判决对张玉未履行《房屋使用协议》等基本事实认定错误，已经由长春市中级人民法院立案再审，再审结论将直接影响本案的判决结果。建议法院依法中止本案再审。即使再审，也希望本院认真审定基本事实，避免盲目依据已有判决造成新的判决错误。四、本案委托国理评估公司的鉴定不符合本案争议需求，对被告没有占有、使用的面积列入评估对象，扩大了评估范围；单一时点而非时段的价格评估，无法体现房地产市场阶段、期间的价格波动，更不符合2014年7月11日至今的房屋租赁市场价格实际；评估对不同建材、结构、功能、建造时间的两种房屋进行综合评估，无法区分油厂厂房和楼房各自的实际租赁价格，直接导致租金计算严重脱离实际，无法作为本案判决的依据。在1563号案件中委托鉴定时区分为两处房屋区别评价且结果差距巨大，并非本次评估的综合评价。为此，被告强烈要求对实际占有面积进行评估，并区分两处房屋单独计算。综上，原告索要的租金没有事实基础和法律依据，被告要求法院依法驳回其诉讼请求。即使判决被告方败诉，也请法院考虑补充评估油厂厂房和楼房的不同租赁价格，区分楼房实际使用部分和未使用部分租金占比，便于被告方上诉时使用，同时也满足上级法院纠错的需要。
经审理查明，2005年8月18日，张玉与被告王宝财签订了《房屋使用协议书》，约定自2005年8月18日到2013年8月18日期间，张玉将两处房产无偿交给被告使用。后张玉办理了房屋产权过户手续（房屋产权证号分别为606012773号和606148**号），成为两处房屋产权人。2011年6月29日，张玉与原告侯中国签订了《房屋买卖契约》，将上述两处房产以440万元价格卖给原告侯中国，并在《房屋买卖契约》中确认被告王宝财的植物油厂使用时限截至2013年8月18日。2011年8月23日原告侯中国取得两处房产的房权证，房屋产权证号及丘地号分别为长双权字第1110601197号、丘地号13-8/9-2-13-0和长双权字第11106011987号、丘地号13-8/9-2-13-0。但逾期后被告王宝财仍然继续使用上述两处房产，经双方协商未果后，原告诉至本院，本院于2014年7月10日依法作出（2014）双民初字第1563号民事判决书，判决被告王宝财将其占有使用原告侯中国名下位于长春市双阳区奢岭街道办事处幸福村三社长清公路旁宝龙植物油厂的两处商业用房返还给原告侯中国，并判决被告王宝财赔偿原告侯中国自2013年8月19日至2014年7月10日的租金损失计157568元。但判决生效后，被告仍然继续占有使用原告的上述两处商业用房（租金部分已执行）。故原告再次诉诸法院，请求法院判令被告支付非法占用原告房屋进行营利性经营期间非法获利并给原告造成的房屋租金损失14726元/月，从2014年7月10日双阳区法院（2014）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到被告实际迁出之日；并请求法院判由被告承担全部诉讼费用。
本院受理后，依原告申请，本院委托吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告，评估结论为：根据估价目的，本着独立、客观、公正、合法的估价原则，测算得出估价对象于价值时点2016年4月14日的整体场院租赁价值为：单价：6833元/月、总价：82000元/年。并花鉴定费10000元。
上记事实，有原、被告陈述与辩解、民事判决书、民事裁定书、吉林省国理房地产土地评估有限公司房地产评估报告、房屋租赁合同、房屋使用协议书、证明材料、询问笔录、评估费票据、录音资料整理及照片复印件等证据材料在卷为凭，足资认定属实。
本院认为，原告侯中国从张玉处购得房屋，并在房产管理部门取得房屋所有权证，原告侯中国已成为房屋的实际所有权人，在经本院作出（2014）双民初字第1563号民事判决书确定由被告王宝财返还所占原告房屋并赔偿原告自2013年8月19日起至2014年7月10日期间房屋租金损失157568元后，不履行返还原告房屋义务，而是继续占有使用原告所有房屋，并承受原告对该房屋的租金利益，被告的行为继续给原告造成经济损失，且被告对该房屋租金利益无法律依据，应属不当得利，被告应对其给原告造成的租金利益损失负有返还义务，故对原告诉请被告返还从2014年7月10日双阳区法院（2014）双民初字第1563号判决书作出的次日计算到被告实际迁出之日止的租金损失的请求，符合法律规定，应予支持。并应参照吉林省国理房地产土地评估有限公司作出吉国评[2016]字第[PR１６０６０１１]号房地产估价报告作出的租金按每月6833元、每年82000元计算返还至被告王宝财从该房屋实际迁出之日时止。对被告王宝财辩解原告诉称的两处房屋，原告一直没有进行接收和使用，始终处于空置状态，并不存在被告经营占用问题，更不存在因被告原因无法使用问题，事实却是原告阻碍被告油厂经营，造成被告严重经营困难并歇业，损失惨重的意见，因原告系在已取得该两处房产的所有权后，在被告无偿使用期限届满之时向被告主张权利，被告并未迁出，从而引起原告诉诸法院，被告的辩解意见与事实不符，且原告已提供相应证据证明自己的主张，故对被告的该辩解意见，不予采纳。对被告王宝财辩解诉争的油厂房屋系被告自建房屋，第三人张玉没有所有权和处置权的意见，因张玉在与原告侯中国签订房屋买卖契约时已取得了上述房屋产权，故对被告的该辩解意见不予采纳。对被告王宝财辩解张玉并非购买油厂281平，而是采取欺骗的手段骗取涉案油厂房屋权属登记，直接导致该房屋登记虚假且错误，根据物权法的相关规定，被告仍然拥有油厂房屋的所有权和使用权，法院应对房屋权属进行重新查证后进行评判，法院不应驳回被告“调取张玉骗取虚假登记的档案”的申请的意见，若被告对房屋产权权属存在争议，其可以通过行政诉讼程序解决房屋产权争议，其所提异议不属本案诉争法律关系范围，故对被告的该辩解意见不予采纳。对被告王宝财辩解诉争的楼房系从张玉手里继承使用且并未解除协议也未履行交回手续，协议内容未完全履行，双方存在权利义务纠纷，至今未进行交接，也无相应的续期和中止、解除合同的协议，需要和张玉协商后进行标的物的交接和租金计付，与原告不存在任何关系，不应成为本案被告，原告应以买卖合同纠纷或诈骗为由列张玉为被告，解决合同纠纷或房屋权利瑕疵，原告无权对被告起诉，更不能以骗取的错误的房屋登记为依据要求被告腾房，法院应驳回其起诉。法院应批准被告追加张玉为被告或者第三人的申请的意见。因张玉与被告王宝财的房屋使用协议约定期限已届满，且原告侯中国已取得上述房屋的产权，在被告王宝财房屋使用期限届满时原告侯中国向被告主张房屋产权，被告未予迁出，并给原告造成房屋租金利益的损失，被告应系属不当得利，符合不当得利纠纷的构成要件，因此，原、被告双方诉讼主体均适格，故对被告的该项辩解意见不予采纳。对被告王宝财辩解原告在未取得油厂房屋所有权，已经明确知道该房屋权属存在纠纷，被告即使作为租户也具有优先购买权，更何况系房主的情况下，仍然与张玉恶意串通，隐瞒事实，签订的《房屋买卖契约》，损害被告财产权利，该契约无效，非法变更登记无效，依法应予解除的意见，因被告的该项辩解意见不属于本案诉争的民事法律关系调整范围，故对其该项辩解意见不予采纳。对被告王宝财辩解原审1563号判决案件房屋权属事实不清，被告实际占有使用面积不清，租金评估价格严重脱离实际，适用法律和结论错误，不能作为本案裁决的依据和证据使用。该案的关键依据（2012）双民初字第83号民事判决书判决对张玉未履行《房屋使用协议》等基本事实认定错误，已经由长春市中级人民法院立案再审，再审结论将直接影响本案的判决结果，建议法院依法中止本案再审的意见，因本院作出的（2014）双民初字第1563号民事判决书已生效，故该判决书可以作为本案裁决的依据和证据使用，而被告是对（2012）双民初字第83号民事判决书申请再审，其再审结果并不影响本案原告侯中国主张不当得利的诉请，在民事法律关系上并不冲突，故对被告的该项辩解意见不予采纳。对被告王宝财辩解本案委托国理评估公司的鉴定不符合本案争议需求，对被告没有占有、使用的面积列入评估对象，扩大了评估范围；单一时点而非时段的价格评估，无法体现房地产市场阶段、期间的价格波动，更不符合2014年7月11日至今的房屋租赁市场价格实际；评估对不同建材、结构、功能、建造时间的两种房屋进行综合评估，无法区分油厂厂房和楼房各自的实际租赁价格，直接导致租金计算严重脱离实际，无法作为本案判决的依据。在1563号案件中委托鉴定时区分为两处房屋区别评价且结果差距巨大，并非本次评估的综合评价的意见。因原告侯中国此次申请委托评估的区段是自2014年7月10日双阳区法院（2014）双民初字第1563号判决书作出的次日起计算到被告实际迁出之日止的租金损失的评估，其评估意见所评估房屋租金价格符合上述争议房屋的现实市场价格状况，并不违背房屋租金价格变化的市场规律，且被告并未提供足以推翻该评估意见的证据来支持其观点，故对被告的该辩解意见不予采纳。故依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王宝财按每月6833元、每年82000元计算返还原告侯中国自2014年7月11日起至被告从该房屋实际迁出之日时止的租金损失，于本判决生效后立即给付；
二、被告王宝财给付原告侯中国鉴定费10000元，于本判决生效后立即给付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费168元，由被告王宝财负担，于本判决生效后立即给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 黄桂茹
人民陪审员 孔祥纯
人民陪审员 赵兴学
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 王 淼