广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1607号
上诉人（原审被告）：钟流，男，汉族，公民身份号码：×××3015，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：欧惠忠，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：许燕妮，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶淑珍，女，汉族，公民身份号码：×××352X，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄鸿，男，壮族，公民身份号码：×××309X，住址：惠州市惠城区。
上诉人钟流与被上诉人叶淑珍、黄鸿因业主撤销权纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第3028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月16日，叶淑珍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法撤销被告黄鸿与被告钟流于2014年8月26日签订的编号为惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》，确认被告钟流名下的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，属原告叶淑珍和被告黄鸿所有，被告协助将该房产办理过户登记到被告黄鸿名下（该房产价值约50万元）。2、本案受理费、财产保全费、评估费及其他诉讼费均由被告负担。本案审理过程中，原告申请确认上述合同无效。
主要事实和理由是：原告叶淑珍与被告黄鸿于1998年11月13日在广东省紫金县附城镇人民政府登记结婚（结婚证号：粤紫附婚字第189号），于1999年10月8日生育一子取名黄煜。婚后，原告与被告黄鸿于2003年通过银行按揭方式购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，房产证登记产权人为黄鸿，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，至起诉时原告一直居住于此。婚后原告与被告黄鸿经常吵架，被告黄鸿有家庭暴力，性格粗暴，无故发脾气，于2008年开始分居生活。此后被告长期不归家，基本上没有支付孩子的生活费。原告一个人独自上班，又要抚养照料年幼的孩子生活、上学。2014年初原告向法院起诉请求与被告黄鸿离婚［案号：（2014）惠城法民一初字第621号］，但法院于2014年7月作出判决不准原告与被告黄鸿离婚。2014年12月1日原告正在单位上班时，被告黄鸿租车派人将本人的生活用品、电视机等物运到原告上班地方，并交给原告一封信，通知原告：“叶淑珍：房已卖，东西搬回给你！……”。原告接此信，伤心欲绝，顿感五雷轰顶，感到天都要塌下来了。原告一直居住的房子突然莫名其妙地被共同生活了十七年的丈夫，以极不正常、极不合理的低价，偷偷地转让给他人，将使原告母子从此居无定所，有家不能回。原告当即急忙去房产局查询，得知被告黄鸿与被告钟流于2014年8月26日签订了编号为惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》，被告黄鸿将其名下的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，约定以总价26万元（单价1995.85元／m2）转让给被告钟流，并已迅速于2014年9月9日将该房产转让过户登记在被告钟流名下（房地产权证号：粤房地权证惠州字第11002811**号）。经了解，该房产现市场价在50万元以上，均价约4000元／m2以上。原告多次联系被告黄鸿，其电话也已关机，不知其下落。原告立即联系被告钟流问明情况，被告钟流态度极不正常，支支吾吾，疑窦丛生。原告认为，根据我国婚姻法、民法通则之规定，原告与被告黄鸿系合法夫妻关系，婚后购买的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130.27平方米，是原告与被告黄鸿的夫妻共同财产。被告黄鸿未经原告同意，擅自将夫妻共有的上述房产，以极不正常极不合理的低廉价格转让给被告钟流，侵犯了原告的夫妻财产所有权。
原审被告钟流辩称：一、被答辩人要求撤销惠州20010851号《房地产买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据。在本案中，答辩人与黄鸿之间签订的《房地产买卖合同》并不符合上述法律规定中的任意一种情形，依法应当有效。首先，答辩人与黄鸿是在双方自愿、平等的基础上签订了房屋转让协议，后答辩人又依照约定将购房款33万元足额支付给黄鸿，相关的文书均有两人的签名捺印，不存在欺诈、胁迫一说；其次，答辩人与黄鸿之间并不存在恶意串通，整个买卖过程中答辩人均是善意、支付合理对价并且已依法办理房屋登记，完全符合善意取得的所有要件；最后，答辩人购买房屋的行为及目的均是合法的，不存在损害公共利益。二、被答辩人要求答辩人将惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给第二被告黄鸿，并协助将该房产办理过户登记，于理无据。首先，被答辩人声称的位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋系其与黄鸿共同共有一事并未得到法律认可，单从黄鸿原有的编号为“惠州字第××号《粤房地权证》”可见，该房屋共有情况显示为单独所有。也就是说，黄鸿对位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的处分是否无权处分尚未能确定。其次，即便黄鸿对上述房屋是无权处分，答辩人对该房屋所有权的取得也适用“善意取得制度”：1、答辩人在购买上述房屋时，曾多次上门实地查看，但均没有看见过被答辩人，也不曾听说过有被答辩人的存在。2、在黄鸿出示的《粤房地权证》上，该房屋的共有情况为单独所有，且房地产权属人也只有黄鸿一人，答辩人不知并不应知黄鸿是无权处分人。3、答辩人是以合理的对价向黄鸿购买该房屋的。2015年6月27日，经惠城区人民法院委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的市场价值约为509500元，该价格是包含补缴地价后的价格。后，又经惠州市国土资源局惠城区分局委托广东金兰德房地产评估咨询有限公司惠州分公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋土地面积为17.1平方米，应补地价为78352元。综上，在扣除应补地价后，惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的市场价应为431148元。答辩人购买该房屋价格为33万元。在本案中，答辩人购买该房屋的实际价格已经达到了房屋市场价格的70%，也就是说，答辩人是以合理的对价向黄鸿购买该房屋的。4、该房屋已经依法办理了产权转让登记。也就是说，即使黄鸿存在无权处分行为，答辩人也取得该房屋的所有权。因此，被答辩人要求答辩人将惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给第二被告黄鸿，并协助将该房产办理过户登记，于理无据，法院不应予以支持。
原审被告黄鸿辩称：同意第一被告的答辩意见，没有其他补充。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告与第二被告系夫妻关系。2014年3月31日，原告以夫妻感情破裂为由诉至本院，请求判令与被告离婚。本院于2014年7月1日作出（2014）惠城法民一初字第621号《民事判决书》判令：不准予原告叶淑珍与被告黄鸿离婚。双方婚后购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（建筑面积：130.27m2），该房产原先登记在第二被告名下。原告与第二被告长期在该房屋居住。原告称2014年12月1日正在单位上班时，第二被告租车派人将原告本人的衣服、生活用品、电视机等物运到原告上班地方，并交给原告一封信，告知房屋已被卖掉。
据原告从惠州市房产档案馆复印的《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）载明：第一、二被告于2014年8月26日签订合同，约定：第二被告将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房转让给第一被告，交易总金额为人民币贰拾陆万元（260000元）。第一、二被告称实际交易价格为330000元，备案合同写的价格260000元是为了少缴税，所以少报的。第一、二被告称本次交易房款其中230000元通过现金的方式支付，100000元通过银行转帐方式支付。原告认为交易的房款应按备案合同载明的260000元为准。2014年9月9日，第一、二被告办理了房产过户手续，将上述房产过户到第一被告名下。第二被告称已将该房交付给第一被告。庭审时，法庭询问第二被告出售该房产是否征询过原告的意见，第二被告表示该房产是其努力所得，也登记其名下，无须征求原告意见就可以处分。法庭询问第一被告购买该房产时，是否了解过该房产的权属情况及向第二被告询问过原告的意见。第一被告表示，已向房管部门了解该房产是否可以交易过户，没有向第二被告了解原告的意见。第一、二被告称之前双方并不认识，2014年七月底八月初在房产中介公司那边了解到房屋出售信息后，才逐步达成协议。第一被告称几次上门看房子均未看见原告。据第一、二被告提交的《房屋转让协议》显示，双方是自行达成协议，未经过房产中介公司协助办理。
经原告申请，本院摇珠确定，惠州德信房地产评估有限公司于2015年3月9日作出惠德房评字（2015）018号《报告书》，评估惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房的价值为613200元，评估单价4707元／m2。该《报告书》第5页估价的假设和限制条件第6条载明：根据房地合一的评估原则，纳入本次评估范围包括房地产及其应分摊占用的土地使用权价值。原告支付本次评估费3100元。第一被告对本次评估持异议，认为认定事实与客观事实不符，特别是土地性质，房产证载明是“划拨”，而报告书上却写明“不祥”，另评估依据不足，评估结论缺乏公正性和完整性。因此，第一被告请求重新评估。经征询原告及第二被告意见，均表示同意重新评估。本院重新摇珠确定，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年5月26日作出惠正房地评字（2015）第05125号《报告书》，评定该房产总价值为509500元，评估单价3911元／m2。该《报告书》第6页第六项第2条载明：划拨土地使用权再转让应补缴出让金，已在估价结果中扣除。第二次评估费用2500元由第一被告支付。经第一被告申请，惠州市国土资源局惠城区分局委托广东金兰德房地产评估咨询有限公司惠州分公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋土地面积为17.1平方米，应补地价为78352元。
本案审理过程中，原告申请财产保全。本院于2014年12月23日作出（2014）惠城法民一初字第3028号《民事裁定书》裁定：查封第一被告钟流名下位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号），价值50万元的房地产权（查封期限为二年）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与第二被告在婚后购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，该房产系夫妻共同财产。在离婚诉求被本院驳回后，第二被告未征得原告同意，擅自将房产出售给第一被告，侵害了原告的合法权益。第一、二被告主张本次房产买卖实际交易价格为330000元，在惠州市房产管理局备案的交易合同明确载明为260000元。涉案房产经两次评估，鉴于第一次评估时，未载明土地性质，存在瑕疵，第二次评估，明确载明划拨土地使用权再转让应补缴出让金，已在估价结果中扣除。因此，对于第二评估该房产价值为509500元，评估单价3911元／m2，本院予以采纳。无论两被告主张的交易价格330000元还是备案合同记载的260000元，均与评估价509500元相差甚远，均未达到评估价的七成。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因此，可以认定第一、二被告的交易价格明显不合理。原告作为涉案房产的权属人，也是房地产买卖合同的利害方。两被告不合理的交易价格，已损害了原告的合法权益，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该合同应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同撤销，取得财产应当予以返还。因此，第一被告应当将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房返还给原告和第二被告，并协助将该房产过户到第二被告名下，有关过户的税费由第二被告承担。第二被告给第一被告造成的损失，第一被告可另行主张权利。鉴于本案系由第二被告的过错导致，本案的两次评估费合计5600元及有关诉讼费用应由第二被告承担。案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、撤销第一被告钟流、第二被告黄鸿于2014年8月26日签订的合同编号为惠州（2014）20010851《房地产买卖合同》。
二、第一被告钟流应在本判决生效之日起七日内将位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）返还给原告叶淑珍和第二被告黄鸿，并协助将该房办理过户登记到第二被告黄鸿名下，有关过户的税费由第二被告黄鸿承担。
本案受理费8800元（原告已预交4400元）、保全费3020元，由第二被告黄鸿承担；本案两次房产评估费5600元，由第二被告黄鸿承担。
当事人二审的意见
上诉人钟流不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求判令被上诉人一承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、上诉人与被上诉人二签订的房屋买卖合同并不符合可撤销合同之情形，依法不应予以撤销。根据合同法第54条之规定，有以下情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。（1）被上诉人并非《房屋转让协议》或惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》的签订人，依照上述法条之规定，其并不符合申请撤销该合同的主体要求（2）上诉人与被上诉人二黄鸿在签订合同时并不存在显失公平的情形。
2014年8月16日，上诉人与黄鸿在公平自愿的前提下签订了《房屋转让协议》，约定由上诉人以人民币33万元的价格购买黄鸿单独所有的位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房。双方口头还约定，因上述房屋过户、补缴相关税收、缴纳出让金等，均由上诉人承担，视为购买房屋所支付的对价。虽上诉人现支付给黄鸿的购房款只有33万元，但最终上诉人为购买上述房屋实际需要支付款项总额为3766797元，其中包括支付给黄鸿的33万元、缴纳契税12916元、缴纳出让金31340．8元、土地评估费1500元以及出让金缴税940．2元。
2015年5月27日，经惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司评估，位于惠城区石湖苑小区10栋A座808号房屋的市场价值约为509500元。根据《最高人民法院关于适用《（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第19条规定：对于合同法第74条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的价格判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。在本案中，答辩人购买该房屋的实际价格已经非常接近房屋市场价格的70％，仅仅相差2000多元。也就是说，答辩人是以合理的对价向黄鸿购买该房屋的，并不存在显失公平一说。若因为极其细微的数额相差而认定上述《房屋转让协议》显失公平，进而将其撤销，这对于上诉人而言才是真正的不公平，亦是对上述法律法规的机械适用及理解因此，上诉人与被上诉人二黄鸿签订的房屋买卖合同并不符合可撤销合同之情形，依法不应予以撤销。
二、惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出的惠正房地评字（2015）第05125号房地产评估结果报告缺乏客观性及准确性，依法应不予采信。经惠州市惠城区法院之委托，由惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房房产进行价值评估。2015年5月27日，上述评估公司正式出具《房地产评估报告》，评估该涉案房屋价值509500元。
本案中，上诉人与被上诉人二黄鸿发生房屋买卖行为的时间系在2014年，即其对于涉案房屋买卖价格的商定系根据当时当地的房屋买卖价格，而上述评估报告作出的时间为2015年，即对涉案房屋的价值使用的标准系上诉人与黄鸿购买房屋相隔几乎一年后的当时当地的房屋买卖价格标准。对于上诉人而言，该份评估报告对于涉案房屋的价值评估是极其不公平不公正的，亦缺乏客观与可比较性。因此，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作出的惠正房地评字（2015）第05125号房地产评估结果报告缺乏客观性及准确性，依法应不予采信。综上所述，上诉人认为原审判决事实不清，判决不当，严重损害了上诉人的合法权益。为依法维护上诉人应有的权益，现特提起上诉，恳请贵院依照事实和法律作出公正裁判。
钟流补充上诉：1、本案所涉房屋所有人即被上诉人有完全处分权，由于该房产所登记的内容显示黄鸿有100％份额，可以反映出有完全处分权。因此，在交易过程中不存在无权处分情形；2、上诉人完全符合善意取得的情形，根据物权法第106条规定，只要符合三个条件即可认为善意取得，从本案所涉房产交易过程中均符合该规定的三个条件，即善意取得合理对象，依法登记，本案一审判决以明显低于市场价为由认定该买卖合同无效，上诉人认为以实际支付的费用来看，已经是合理的对价。而作为物权登记制度的要式行为，已经完成，具有公信力，原审判决无视已经生效的行为，我们认为一审判决否定了相关行政机关的行政行为。若该行为无效，则是否认为房产局存在违规行为但是我们认为该交易行为合法有效，故我们认为该交易行为是有效认定的；3、从原审判决对实体问题的处理来看，原审法院并没有解决本案三方当事人所存在的问题，退一万步来讲，即使该案的买卖合同无效，也应当将无效的后果有所体现，但是该判决只判定合同无效，判决将房屋返还，对于支付的金额只字不提，已经违反了无效合同在效力上的规则。退一步讲，被上诉人在无钱返还上诉人情况下，上诉人必将保全该房屋，也会请求法院对房屋进行拍卖用来清偿。但假如有流拍的情况，可能存在房屋拍卖后被上诉人还欠上诉人金额的行为。综上所诉，认为二审法院撤销一审判决，请求二审法院予以改判。请求二审法院对该案实体的处理，应当由被上诉人对叶淑珍进行赔偿。
被上诉人叶淑珍答辩称：一、原审被告黄鸿未经答辩人同意，与上诉人钟流于2014年8月26日签订合同编号为惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》，擅自将本属于答辩人夫妻共有的位于惠川市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，建筑面积130．27平方米（以下简称“涉案房产”），以26万元这个极不合理的低廉价格，转让过户给上诉人钟流，显失公平，侵害了答辩人的夫妻共同财产所有权，依法应予撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。
1、答辩人与原审被告黄鸿于1998年11月13日登记结婚，是合法夫妻关系，婚后于2003年9月以黄鸿名义购置了涉案房产（房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号）。该涉案房产是答辩人与原审被告黄鸿夫妻共同财产，
2、原审被告黄鸿在2014年7月经惠州市惠城区人民法院判决不准离婚后，明知涉案房产是答辩人夫妻共同财产，却不经答辩人同意，也不告诉答辩人，即擅自与上诉人钟流于2014年8月26日签订合同编号为惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》，并报惠州市房产管理局，以交易总价26万元，将涉案房产转让过户登记到上诉人名下，严重侵害了答辩人的夫妻共同财产所有权。
3、2014年12月1日原审被告黄鸿雇佣他人将一直居住在涉案房产中的答辩人的衣物用品运到答辩人单位，并交给答辩人一个纸条，告知答辩人涉案房产已卖与他人。答辩人当即到惠州市房产管理局查询后，打电话给上诉人钟流，询问涉案房产买卖情况，上诉人在电话中亲口承认涉案房产买卖总价是26万元，此有上诉人钟流的通话录音为证。
4、上诉人钟流在2015年1月14日本案一审首次开庭时突然举证称其涉案房产实际交易价为33万元，与其通话录音所述及在房产管理部门登记的编号为惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》不符，前后自相矛盾。上诉人与黄鸿所谓的于2014年8月16日签订的《房屋转让协议》称涉案房产转让价为33万元，因该《房屋转让协议》未在惠州房产管理部门办理过户转移登记，并不是本案诉讼请求事项，且与事实不符，应不予采信：
5、答辩人与原审被告黄鸿系合法夫妻关系，涉案房产是其夫妻共同财产，原审被告黄鸿未经答辩人同意，与上诉人签订房地产买卖合同，以极不合理的低价，将本属于答辩人与原审被告黄鸿夫妻共同所有的房产转让给上诉人，损害了答辩人的财产所有权，答辩人系原审被告与上诉人房地产买卖合同的直接利害关系人，是因该合同而使答辩人财产利益受损害的一方，依法有权请求撤销该房地产买卖合同。
6、原审被告黄鸿以总房价26万元，将涉案房产转让过户给上诉人，该交易价仅是惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产市场估价509500元的51．03％，仅是惠州德信房地产评估有限公司对涉案房产市场估价613200元的42．4％。即使按上诉人所说实际交易价33万元来看，也仅是惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司的市场估价509500元的64．76％，仅是惠州德信房地产评估有限公司房地产估价613200元的53。81％。无论两原审被告所述的涉案房产交易价是26万元还是33万元，均未达到涉案房产市场正常交易价的70％。依照我国合同法及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第19条规定，足见原审被告黄鸿与上诉人对涉案房产的交易价26万元或33万元都是明显不合理的低价，上诉人与原审被告黄鸿签订的惠州（2014）20010851号《房地产买卖合同》以及于2014年8月16日签订的《房屋转让协议》，均显失公平。
二、原审被告黄鸿以交易价26万元将涉案房产转让登记到上诉人钟流名下，庭审时上诉人和原审被告又假称交易价为33万元，但该交易价均不及市场公平交易价的70％，如此低价交易极不合理极不正常。且上诉人及原审被告黄鸿在本案一审庭审中对涉案房产的交易过程语焉不详，闪烁其词，前舌陈述自相矛盾，漏洞百出。上诉人没有支付合理的对价，以极不合理的低价受让涉案房产，并非善意占有。足见两原审被告恶意串通，将涉案房产转移过户到上诉人名下，损害了利害关系人即答辩人的夫妻共同共有的财产所有权。
上诉人、黄鸿对涉案房产交易过程的陈述前后不一，自相矛盾。（1）上诉人称在房产中介公司看房时与原审被告黄鸿认识，又称请成功房产中介公司协助办理房产过户手续，但并没有提供相应证据证实。（2）上诉人称三次去过原审被告黄鸿家看房，只看了客厅，没有进三个房间、厕所、厨房里看，显然不符合买房常识。买房的人岂有不看涉案房产内的所有房间的？（3）答辩人和孩子一直住在涉案房产里，上诉人买房看房，理应看到房子大厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等到处都有答辩人作为女性的衣物物品，理应知道原审被告黄鸿有妻子，况且原审被告黄鸿明确告知了上诉人其有妻子，但上诉人却在庭审中称并不知道原审被告黄鸿有妻子。（4）上诉人明知原审被告黄鸿有妻子，涉案房产交易理应取得答辩人的同意，但上诉人却没有取得答辩人的同意即受让涉案房产。（5）上诉人称在2014年9月4日取得了涉案房产的房地产权证，但房产档案证据证实上诉人于2014年9月12日取得涉案房产的房地产权证。且直到二个半月后12月1日在答辩人打电话询问上诉人房产交易经过时，上诉人才来收房，极不合常理。（6）答辩人在2014年12月1日打电话问上诉人，上诉人明确告诉答辩人，涉案房产是他花26万元买的，而在本案第一次开庭时，上诉人和原审被告黄鸿又串通说涉案房产的交易价是33万元，显然上诉人对涉案房产交易价格的陈述前后自相矛盾。（7）、原审被告黄鸿对转让涉案房产所得的价款22万元，或所得的33万元价款，无法说明其去向。
上诉人并非善意占有涉案房产，也没有支付合理的对价，两原审被告恶意串通，均没有取得答辩人的同意，对涉案房产以明显低于市场价70％这样极不合理的低价，将本属于答辩人与原审被告黄鸿的夫妻共同所有的涉案房产，转移过户到上诉人名下，损害了答辩人的夫妻共同财产所有权。综上，两原审被告签订的惠州（2014）20010851号房地产买卖合同显失公平，应予撤销，上诉人应将涉案房产返还给原审被告黄鸿。原审判决理据充分，判决正确，请二审法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以保护答辩人的合法权益不受非法侵害。
叶淑珍补充答辩：被上诉人叶淑珍与黄鸿是合法夫妻，房屋是共同房产，黄鸿没有完全的处分权；2、黄鸿明知是夫妻的共同财产，在没有得到被上诉人叶淑珍的同意下，单方面处分财产，侵害了叶淑珍的权益；3、上诉人没有支付合理的对价，从评估公司评估的结果来看，房屋卖的价格都不够估价的70％；4、上诉人所称一审判决没有对合同无效的后果并不是本案处理的范围，我们认为一审事实清楚。
黄鸿口头答辩称：同意上诉人观点，不认同被上诉人叶淑珍对我没有房产全权处理不同意。我没有将卖房子的事实告知叶淑珍，因为她没有做到妻子的义务。另外，房子购买至今的所有费用都是我在支付，她并没有交过物业管理费。至于损害第三方利益，我会权衡做出补偿。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系共有人撤销权纠纷，本案争议的焦点为：1、涉案《房地产买卖合同》应否撤销；2、钟流支付的购房款是否应返还。
关于涉案《房地产买卖合同》应否撤销的问题，叶淑珍与黄鸿系合法夫妻关系，双方在婚姻存续期间购买了位于惠州市河南岸演达一路石湖苑第10栋A808房，该房产系夫妻共同财产。叶淑珍的名字尽管未登记在涉案房屋的产权证上，但其仍然是该房屋的共有人之一。黄鸿在本案诉讼中也称未将房屋出卖的情况告知叶淑珍，其处分涉案房屋的行为属于越权处分。叶淑珍在本案诉讼中坚持不认可黄鸿与钟流之间的买卖合同，其依法享有撤销权。黄鸿与钟流于2014年8月26日签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出卖给钟流，均主张涉案房屋交易价格为33万元，而在惠州市房产管理局备案的《房屋买卖合同》载明的交易价格仅为26万元。该房屋的实际价值，一审诉讼中的第二次评估确定涉案房产价值为509500元，明显高于33万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的标准判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，本案房屋的交易价格即使按照33万元计算，仍然低于评估价值509500元的70%，应视为明显不合理的低价。叶淑珍作为房屋共同所有权人，涉案《房地产买卖合同》严重侵害其合法权益，其依法有权撤销该合同。上诉人钟流主张叶淑珍非合同签订人，因此无权撤销合同的，没有事实和法律依据，本院不予支持。善意取得的成立必须满足三个条件，受让人是善意的、以合理的价格转让、完成公示，就本案房产交易的价格而言，明显不符合善意取得要以合理价格转让的条件，因此，上诉人不能依据《物权法》106条善意取得涉案房产。上诉人钟流称其系善意取得涉案房屋、与黄鸿的交易行为是合法有效的主张，本院不予支持。综上，原审判决钟流将涉案房产返还给叶淑珍与黄鸿，符合法律规定，本院予以维持。
关于钟流支付的购房款返还的问题，由于各方当事人均未在一审中提出该主张，原审法院对此未作审理亦无不当。在本案诉讼终结后，钟流可就以上主张另循法律途径主张权利。
综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费8800元，由钟流负担4400元，由黄鸿负担4400元。本案二审受理费8800元，由上诉人钟流负担4400元，由被上诉人黄鸿负担4400元。钟流多预交的二审案件受理费4400元，抵作黄鸿应当负担4400元在本案执行中由黄鸿向钟流直接支付，本院不再办理退补手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年二月十七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；