辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽民终530号上诉人（原审原告）：赵月红委托代理人：王前，辽宁煤都律师事务所律师。委托代理人：王磊，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁弘正房地产开发股份有限公司原审第三人：辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司法定代表人：吉江，该公司董事长。委托代理人：薛树实，该公司职员。赵月红为与辽宁弘正房地产开发股份有限公司（以下简称弘正公司）、辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司（以下简称鑫吉龙公司）案外人执行异议之诉，不服沈阳市中级人民法院2016年2月18日作出的[2015]沈中民二初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，赵月红及其委托代理人王前、王磊，鑫吉龙公司的委托代理人薛树实到庭参加诉讼，弘正公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵月红向一审法院提起诉讼称：赵月红于2011年5月10日与鑫吉龙公司签订的商品房协议，并支付房款购买了其开发的位于抚顺经济开发区高湾听涛雅苑的12号楼1单元502室的房屋。购买房屋时售楼处人员强调房屋无任何问题，也没有法院查封。2011年9月23日办理准住通知单，并办理入住手续，装修入住。2014年9月4日房屋被沈阳市中级人民法院查封，赵月红依法向沈阳市中级人民法院提出执行异议，沈阳市中级人民法院以（2015）沈中执异字第465号执行裁定书驳回了赵月红申请，赵月红依据裁定提出本诉，赵月红认为：其购买房屋时交没有看到法院的封条和公告，因为2010年8月17日查封时没有张贴封条和公告。如果查封在先，赵月红对此并不知情，不能查封赵月红的房产，法院违法执行，查封在后，购买在先，查封错误。请求法院判决：1、撤销（2015）沈中执异字第465号执行裁定书；2、法院查封扣押没有公示，赵月红买房时并不知情，因此法院不得查封。弘正公司未答辩。鑫吉龙公司一审辩称：我公司在销售该房屋时不知情该房屋已经被沈阳市中级人民法院执行局查封，待该房屋办理房屋交易产权时才知道此房屋被查封。我方同意赵月红的诉讼请求。一审法院查明：2011年5月10日，鑫吉龙公司抚顺分公司（出卖人）与赵月红（买受人）于听涛雅苑售楼处签订《商品房买卖合同》，约定赵月红购买位于高湾经济区圣水北路12号152室房和5单元6号车库。房屋单价每平方米3682.84元，总金额463,485元，付款方式为一次性付款。车库单价每平方米4500元，总价款为146,250元。同日鑫吉龙公司开具收取维修基金、水、电费、产权登记等费用的《代收款专用收据》。2011年9月23日，鑫吉龙公司为赵月红开具《准住通知单》。2014年1月7日，鑫吉龙公司抚顺分公司为赵月红开具《销售不动产统一发票》。一审另查明：沈阳市中级人民法院于2010年7月9日受理弘正公司作为原告起诉被告鑫吉龙公司合资、合作房地产返还投资款纠纷一案，沈阳市中级人民法院依弘正公司提出的财产保全申请，于2010年7月13日作出[2010]沈中民二初字第76号民事裁定书，裁定查封鑫吉龙公司的银行账户或相应资产为22,680,000元。2010年7月22日，向抚顺经济开发区房产管理处下发[2010]沈中民二初字第76号《协助执行通知书》，协助执行内容：轮候查封鑫吉龙房公司抚顺分公司位于抚顺经济开发区高湾听涛雅苑的未办理期房备案的房产（价值以2000万元为限）。详见19号楼、20号楼的清单（附后）。涉案房产在上述查封清单之列。2010年9月9日，沈阳市中级人民法院以询问笔录的方式向鑫吉龙公司法定代表人吉江送达[2010]沈中民二初字第76号民事裁定书。2010年10月26日沈阳市中级人民法院作出[2010]沈中民二初字第76号民事判决书，判决：一、鑫吉龙公司于判决生效后15日内给付弘正公司16,680,000元；二、鑫吉龙公司于判决生效后15日内给付弘正公司16,680,000元的利息，从2008年5月1日起至法院确定给付之日止，按同期同类银行贷款利率标准。宣判后，鑫吉龙公司上诉至辽宁省高级人民法院，该院于2011年9月26日作出（2011）辽民一终字第53号民事裁定书，裁定：准许鑫吉龙公司撤回上诉。后弘正公司依据（2011）辽民一终字第53号民事裁定书向沈阳市中级人民法院申请执行（[2011]沈中执字第358号执行案件）。2014年9月4日，沈阳市中级人民法院对鑫吉龙公司下发（2011）沈中执字第358号公告，内容为对包括案涉房产在内的查封房产予以公告查封并将对上述房产依法进行评估、拍卖。[2011]沈中执字第358号执行案件中，赵月红作为案外人对涉案房产提出书面异议，沈阳市中级人民法院于2015年9月8日作出（2015）沈中执异字第465号执行裁定书，以赵月红购买位于抚顺市高湾经济开发区“听涛雅苑”12号楼152房屋和5号楼6号车库的时间，发生在法院依法查封该房屋之后为由，驳回赵月红的异议。又查明：赵月红起诉鑫吉龙公司及辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司抚顺分公司房屋买卖合同纠纷一案中，赵月红诉请判令双方买卖商品房合同有效、鑫吉龙公司及辽宁鑫吉龙房屋开发有限公司抚顺分公司办理商品房产权手续并赔偿应付房款的同期银行贷款利息。辽宁省抚顺市望花区人民法院于2015年9月29日作出（2015）抚开民一初字第00043号民事判决书，判决：一、赵月红与鑫吉龙公司抚顺分公司之间的《商品房买卖合同》有效；二、鑫吉龙公司抚顺分公司于判决生效之日起十日内给付赵月红违约金600元；鑫吉龙公司对前述款项承担连带责任。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵月红虽与鑫吉龙公司签订了《商品房买卖合同》并支付了房价款，但其签订商品房买卖合同之时涉案房屋已处于司法查封状况，故其不享有排除涉案房产强制执行的民事权益，对其提出的要求不得执行案涉房产的请求，依照上述法律规定，不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回赵月红的诉讼请求。案件受理费9,897.00元，由赵月红承担。赵月红的上诉请求及理由：一、虽然一审法院认定涉案房屋在2010年8月17日即已查封，但查封措施并未公示对赵月红无效。直至2014年9月4日的执行公告才公示，而此时赵月红已签订合法有效的《房屋买卖合同》，故赵月红的案外人执行异议主张应当支持。二、赵月红于2011年5月与鑫吉龙公司签订《商品房买卖合同》并支付全部房款，且该买卖合同已被生效法院判决确认有效，弘正公司的债权不能对抗已付清全部房款的消费者。且法院的查封未经公示，其效力不得对抗善意第三人，现赵月红自2011年9月23日办理入住手续，已居住使用诉争房屋四年之久，由于涉案房屋被查封而不能办理入住手续。如此财产被执行严重损害了赵月红的合法权益。另本案为执行异议之诉，而一审法院责令赵月红按财产争议交纳诉讼费，违反规定加大了赵月红的维权成本。原审法院执行查封未进行公告错误。故请求二审法院：撤销一审判决；终止对抚顺高湾经济开发区听涛雅苑小区12号楼1单元502号、5号楼M6号房产的查封，并由弘正公司承担本案的诉讼费用。鑫吉龙公司二审辩称：同意赵月红的诉讼请求。弘正公司二审未向法院提交书面答辩意见。经本院审查：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：沈阳市中级人民法院向抚顺经济开发区房产管理处下发的（2010）沈中民二初字第76号《协助执行通知书》证明,本案诉争的房产在2011年5月10日赵月红与鑫吉龙公司签订《商品房买卖合同》时即已经被法院轮候查封，且涉案房产的查封裁定书也于2010年9月9日由沈阳市中级人民法院向鑫吉龙公司法定代表人吉江送达。故鑫吉龙公司对涉案房屋禁止转让是明知的。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，鑫吉龙公司在法院查封涉案房产后的房屋买卖行为不能对抗申请执行人（即弘正公司）。虽然赵月红主张其购买行为不存在过错，但其买卖行为发生在法院查封之后，且在该买卖合同关系中，双方尚未完成房产交付，赵月红对涉案房产不属享有正当物权利益的人，故不构成我国《物权法》意义上的善意第三人。一审法院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回赵月红的执行异议主张并无不当。另关于本案诉讼费的收取标准尚无统一明确规定，故赵月红主张原审诉讼费收取错误的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于赵月红对执行程序查封行为的上诉主张，不属本案理涉范畴，本院不予受理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,897.00元，由赵月红负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐学峰审 判 员  张宝华代理审判员  黄海洋二〇一六年九月二十一日书 记 员  王维鑫