南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初3611号
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中门大街50号。
负责人朱曙光，该行行长。
委托代理人陈红霞、陈碧珍，江苏天晖律师事务所律师。
被告魏小瑾，女，汉族，1958年4月17日生。
被告杨岚,女,汉族，1982年8月8日生。
被告宋振,男,汉族，1981年5月11日生。
被告江苏地华房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区雨润路17号。
法定代表人祝义财，该公司董事长。
委托代理人许都，系江苏地华房地产开发有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称雨花农行）与被告魏小瑾、杨岚、宋振、江苏地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雨花农行的委托代理人陈红霞，被告魏小瑾、杨岚，被告地华公司的委托代理人许都到庭参加诉讼，被告宋振经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告雨花农行诉称，2013年2月1日,雨花农行与魏小瑾、杨岚、宋振、地华公司签订了个人购房担保借款合同，约定魏小瑾向雨花农行借款110万元,用于购买坐落于南京市建邺区XX大街219号2幢1单元1404室房屋。杨岚、宋振、地华公司提供连带责任保证，魏小瑾将上述房屋设立抵押。后雨花农行按约向魏小瑾发放了贷款，但魏小瑾在履行借款合同中未按约定还款，截至2016年3月19日止，欠借款本金954754.60元、利息（含罚息、复利）23263.63元。雨花农行请求判决：被告魏小瑾立即归还原告本金954754.60元，并支付截至2016年3月19日的利息、罚息、复利23263.63元，并继续支付自2016年3月20日起至实际支付之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复利；赔偿原告聘请律师费用56700元；被告杨岚、宋振、地华公司对上述债务承担连带责任；原告对被告抵押的位于南京市建邺区XX大街219号2幢1单元1404室的房产享有优先受偿权。
被告魏小瑾、杨岚辩称，欠款属实,请求给予一定的还款期限。
被告地华公司辩称，由于雨花农行怠于行使权利,魏小瑾、雨花农行没有办理房屋所有权证和他项权证，且案涉房屋已设立预抵押，雨花农行应先就物的担保实现债权，地华公司不应承担保证责任。
被告宋振未答辩。
经审理查明，2013年2月1日,雨花农行与魏小瑾、杨岚、宋振、地华公司签订了个人购房担保借款合同一份，该合同的主要内容为：魏小瑾向雨花农行借款110万元，用于购买坐落于南京市建邺区XX大街219号2幢1单元1404室房屋；借款期限为168个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息方式还款法，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档贷款基准利率为基础下浮15%；未按约定偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并有权提前行使担保物权；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。杨岚、宋振在上述个人购房担保借款合同上保证人处签名，提供连带责任保证。地华公司在上述个人购房担保借款合同上保证人处盖章，提供自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止的连带责任保证。杨岚、宋振、地华公司的保证范围均包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务的利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。魏小瑾以坐落于南京市建邺区XX大街219号2幢1单元1404室房屋提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了房屋预抵押登记。雨花农行于2013年2月19日向魏小瑾发放了贷款110万元，但魏小瑾逾期还贷，截至2016年3月19日止，欠借款本金954754.60元、利息（含罚息、复利）23263.63元。雨花农行索款未果，委托江苏天晖律师事务所向本院起诉，雨花农行向江苏天晖律师事务所支付代理费56700元。
另查明，至本案法庭辩论终结前，雨花农行仍未能取得案涉房屋他项权证。
上述事实，由个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房地产抵押合同、欠款明细、委托代理合同、代理费发票、付款凭证及本院庭审笔录为证。
本院认为，雨花农行与魏小瑾、杨岚、宋振、地华公司签订的个人购房担保借款合同及雨花农行与魏小瑾签订的房地产抵押合同均合法有效，应受法律保护，当事人均应严格履行合同。在上述合同签订生效并办理了抵押物抵押预登记后，雨花农行已履行了发放贷款的义务。但在合同履行过程中，魏小瑾未按约履行还本付息的义务，其行为已构成违约，雨花农行有权按约提前收回贷款本息。因此，魏小瑾应返还雨花农行借款本金954754.60元，支付截至2016年3月19日的利息（含罚息、复利）23263.63元，并应自2016年3月20日起按借款合同的约定及中国人民银行的规定支付利息（含罚息、复利）。雨花农行委托律师事务所起诉而支付的代理费，属于双方合同约定应由魏小瑾承担的费用的范围，故魏小瑾应赔偿雨花农行律师代理费56700元。杨岚、宋振作为连带责任保证人，应承担连带清偿责任。因至本案法庭辩论终结前，雨花农行仍未能取得案涉房屋他项权证，故地华公司在魏小瑾取得案涉房地产权属证书并办妥以雨花农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日前，仍应承担连带保证责任。杨岚、宋振、地华公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向魏小瑾追偿。
关于雨花农行能否对案涉房屋行使抵押权的问题。案涉房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故雨花农行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有抵押权，故对于雨花农行主张以南京市建邺区XX大街219号2幢1单元1404室房屋折价以拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告魏小瑾自本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行借款本金954754.60元，支付截至2016年3月19日的利息（含罚息、复利）23263.63元，并应自2016年3月20日起至实际给付之日止按借款合同的约定及中国人民银行的规定继续支付利息（含罚息、复利）；
二、被告魏小瑾自本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行律师费56700元；
三、被告杨岚、宋振对上述第一、二债务承担连带清偿责任，被告江苏地华房地产开发有限公司在魏小瑾取得案涉房地产权属证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对上述第一、二项承担连带清偿责任；被告杨岚、宋振、江苏地华房地产开发有限公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向被告魏小瑾追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14112元，保全费5000元，合计19112元，由被告魏小瑾、杨岚、宋振、江苏地华房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郭俊卿
人民陪审员 张晓丽
人民陪审员 谢仁贵
二〇一六年六月三十日
见习书记员 朱 可