成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第921号
原告成都森某物业管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西大街84号。组织机构代码：56718723-2
法定代表人：唐大某，总经理。
委托代理人胡某，四川某府律师事务所律师，特别授权。
委托代理人杨某，四川汇某律师事务所律师，一般代理。
被告林冬某。
原告成都森某物业管理有限公司诉被告林冬某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡某、杨某、被告林冬某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月25日，原告与成都市温江区漫某小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定该小区业主向原告缴纳物业服务费用的标准：电梯住宅1.00元／平方米.月；商业1.50元／平方米.月；生活垃圾二次清运代收费用：按温江区市政环卫所标准收取，并约定了业主逾期缴纳物业服务费用的，应自逾期之日起按每天5‰缴纳违约金（即逾期滞纳金）。根据该《物业服务合同》，原告接受供水、供电等专业单位的委托代收被告水、电等费用。2013年4月原告按相关法规规定，经专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意，原告方将物业服务费用标准调整为：电梯住宅为1.15元／平方米.月；商业1.80元／平方米.月。按上述交费标准，被告拖欠原告截止2013年12月31日的电梯物管费1232.7元、水费35.1元、电费381.24元、综合垃圾清运费25元及逾期滞纳金129元，合计1799元。原告经催收无果，维护原告合法权益，向法院起诉，请求判决：1、被告立即支付拖欠原告的电梯物管费1232.7元、水费35.1元、电费381.24元、综合垃圾清运费25元及逾期滞纳金129元，合计1799元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告与温江区漫某小区业主委员会签订的《物业服务合同》是原告与温江区漫某小区业主委员会私下签订的，广大业主根本不知晓，被告更没有认同。被告所在小区在开发商负责的仁和春天物业退场后，原告公司在2011年10月接手小区的物管服务工作。被告当时在业主大会投票选举票上投票选举的是另一家公司，不是原告。但最后公布统计结果，业主委员会与原告签订了一年期限的合同。原告入驻漫某小区后，未履行物业服务义务，依法应承担违约责任。小区的绿化、公共道路、消防通道、消防应急水、监控系统等均存在严重问题。一年期满后，业委会于2012年9月左右召开业主大会，对原告一年服务工作做通报并由业主投票是否续聘原告。原告公司人员采取上门拜访，要求业主填写物管续聘意见，被告当时选的“不同意”。部分签字“同意”的并不是业主本人。关于原告上涨物业费标准是原告与小区业委会勾结、串通，提供小区业主签名的伪证及数据骗取温江区公平街道办事处、温江区房管局取得的文件，此文件应当是不合法规的。关于原告控告被告拖欠费用一事，事实上并不是被告不交，而是原告一直恶意拒绝收取，且被告拒交物业费有法可依，在原告未按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》履行服务的情况下，被告有权拒交物管费。2009年8月入住漫某后，被告每月都按时交各项费用，直到2013年5月原告不合理上涨物管费止。2013年5月1日起，被告向原告多次建议，被告先按照调价前的标准缴纳各项费用，待原告给予业主满意答复后再一次性补交，原告不同意。被告要求缴纳水费、电费、垃圾清运费及停车费，原告不同意，告诉被告只有两个选择：要收一齐收，要么都不收。原告于2013年6月2日只收取被告的当月停车费，而拒绝收取水费、电费、综合垃圾清运费及按未调单价的物管费。2013年6月30日及2013年8月7日被告再次要求缴纳相关费用，原告只收取了停车费、电费、水费、综合垃圾清运费，仍拒绝收取按原未调单价的物管费。至2013年8月7日之后，原告只同意被告按月缴纳停车费，而拒绝收取被告缴纳的其他费用。被告曾电话咨询温江区供电局缴纳电费，答复是漫某小区不是一户一表，只能通过小区物管代为征收。被告现按时缴纳停车费。违约金过高。
经审理查明，被告系温江区公平街办南熏大道一段某号（漫某小区）某栋某单元10层某号房屋的业主，房屋面积133.87平方米。2011年10月1日，成都市温江区漫某小区业主委员会与原告签订《漫某物业服务合同》，将漫某小区物业管理交由原告管理，合同约定物业管理费为电梯住宅1元／平方米／月，商业用房1.5元／月／平方米，生活垃圾二次清运代收费用：按温江区市政环卫所标准收取。物业服务期限：2011年10月1日起至2012年9月30日止。据此原告依约进驻漫某小区提供物业服务。2012年9月25日，成都市温江区漫某小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，由原告继续为漫某小区提供物业服务，合同约定物业管理费为电梯住宅1元／平方米／月，商业用房1.5元／月／平方米，生活垃圾二次清运代收费用：按温江区市政环卫所标准收取。（注：若电梯质保到期、消防质保到期、物价上调等原因需上调费用，应按相关法规规定物业服务费的调整，需经专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意的基础上确定调整费用。）物业服务费用按月交纳，业主应在次月内缴清物业服务费用和相关其他费用，业主违反约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告从逾期之日起按每天5‰收取违约金。同时约定原告接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同期限自2012年10月1日起至2015年4月30日止。2013年3月13日至4月25日，漫某小区业主大会采取书面征求意见方式举行，会议内容为表决物业费上调至：住宅：1.15元／月／平方米，商业：1.8元／月／平方米。成都市温江区公平街道办事处、成都市温江区公平街道办事处合江社区居民委员会、成都市温江区漫某小区业主大会、原告联合发布了《漫某项目物业服务费用调整业主表决结果公告》，公告的表决结果为：参与投票业主为594户，参选业主建筑总面积为72039.22m2，其中同意的477户，占建筑面积分户总票数的52.18%，占建筑面积分户总面积的51.67%；反对的115户，占建筑面积分户总票数的12.58%，占建筑面积分户总面积的11.44%；弃权的2户，占建筑面积分户总票数的0.02%，占建筑面积分户总面积的0.02%。2013年8月15日，由温江区房管局物管办、公平街办城管科和信访办、合江社区居委会、片区民警组织的第三方调查小组对漫某小区物业费调整表决情况进行随机抽查，从594票中随机抽取30户作为调查对象，逐一进行电话回访，电话核实投票结果准确性达96.7%。2013年8月23日，成都市温江区公平街道办事处城市管理科、温江区物业管理办公室对此次抽查结果在漫某小区进行了公告。
同时查明，被告未缴纳从2013年8月至2013年12月31日的水费34元、电费380.14元以及从2013年9月至12月的综合垃圾清运费24元。被告从2013年5月起未缴纳物业服务费。
另查明，被告曾于2013年5月前往原告处要求按照1元／月／平方米的标准缴纳物业管理费和水费、电费、综合垃圾清运费时，原告坚持按照1.15元／月／平方米的标准收取物业管理费，拒绝收取原告不足额缴纳的物业管理费。
上述事实有原、被告当庭陈述、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、法定代表人身份证明、被告身份信息、被告房屋登记信息、2011年10月1日《漫某物业服务合同》、2012年9月25日《物业服务合同》、《漫某项目物业服务费调整业主表决结果公告》、《关于对漫某小区物业费调整表决情况进行第三方抽查结果的公告》、《成都森某物业管理有限公司专用票据》、《欠费催缴通知书》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，原告与成都市温江区漫某小区业主委员会于2012年9月25日签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效。由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻漫某小区并实际提供了物业服务，被告在该小区居住，并接受原告的服务，被告应当交纳相应的物业服务费用。关于漫某小区物业服务费的收取标准问题。2012年9月25日《物业服务合同》中约定：“若电梯质保到期、消防质保到期、物价上调等原因需上调费用，应按相关法规规定物业服务费的调整，需经专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意的基础上确定调整费用。”庭审查明2013年3月13日至4月25日，漫某小区业主大会采取书面征求意见方式举行，就物业服务费上调事宜进行表决，表决结果为漫某小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅的物业服务费上调至1.15元／月／平方米。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原告于2013年5月上调物业服务费标准符合2012年9月25日《物业服务合同》的约定，且经过专用部分占总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上业主同意，故从2013年5月起被告应按照上调后的物业服务费标准即1.15元／月／平方米向原告缴纳物业服务费。庭审查明被告未缴纳从2013年5月起至12月的物业服务费，故对于原告主张被告支付从2013年5月起至12月的物业服务费1231.6元（1.15元／月／平方米×133.87平方米×8个月=1231.6元）的诉请，本院予以支持。关于被告称原告上涨物业费标准是原告与小区业委会勾结、串通，提供小区业主签名的伪证及数据骗取温江区公平街道办事处、温江区房管局取得的文件，据此认为原告上涨物业费是不合法规的意见，对此被告未向本院提交充分的证据予以证明，故对被告的此项意见，本院不予采纳。关于被告提出原告未履行物业服务义务，存在物业服务质量问题而拒交物业费的问题。庭审中，被告提交了小区照片，用以证明原告的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明原告的物业服务没有达到合同约定的标准。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故被告拒交物业服务费无法律依据。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到原告拒收被告向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，因此本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳违约金为50元。
关于原告主张被告应支付从2013年8月至2013年12月31日的水费34元、电费380.14元以及从2013年9月至12月的综合垃圾清运费24元的诉请，因双方《物业服务合同》约定由原告代收水费、电费、综合垃圾清运费，庭审查明被告未缴纳上述费用，故对原告此项诉请，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款、第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告林冬某在本判决生效之日起十日内向原告成都森某物业管理有限公司支付物业服务费1231.6元及违约金50元、并缴纳原告成都森某物业管理有限公司代收的水费34元、电费380.14元、综合垃圾清运费24元。
二、驳回原告成都森某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由原告成都森某物业管理有限公司负担2元，被告林冬某负担23元（此费原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并向原告付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 薛晓娟
二〇一四年五月十五日
书 记 员 潘 敏