浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安商初字第355号
原告：游继承。
委托代理人：王义。
委托代理人：王海。
被告：泰州市奥达动力机械配件有限公司。
法定代表人：朱根英。
委托代理人：杨华。
原告游继承与被告泰州市奥达动力机械配件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月3日立案受理后，依法由审判员肖建平独任审判，于2014年6月12日、8月11日两次公开开庭进行了审理。原告游继承及其委托代理人王海、被告泰州市奥达动力机械配件有限公司法定代表人朱根英的委托代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游继承起诉称：原、被告于2012年6月8日签订厂房《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于安吉县递铺镇万亩村坝头自然村102号厂区、自东向西6跨厂房及办公楼和路边平房，租赁期限2年，即从2012年6月10日起至2014年6月9日止；每年租金为人民币50万元，支付方式为每六个月支付一次，第一笔租金25万元于合同签订后2日内支付，第二笔租金25万元于2012年11月10日前支付，第三笔租金25万元于2013年5月10日前支付，第四笔租金于2013年11月10日前支付。合同签订后，原告按合同约定交付厂房，但被告未按租赁合同约定的时间按时支付第四笔租金。经原告多次催讨，被告于2013年11月15日支付人民币10万元，剩余15万元至今未付。2014年3月12日，原告再次致函催告要求被告在收悉后三日内答复是否继续使用该厂房，如3日内未作书面答复，视为被告不继续使用该厂房，被告于2014年3月13日收悉该函后至今未作答复。根据租赁合同约定，被告未按约定支付租金超过15日的，租赁合同终止，被告需双倍支付自合同终止之日起至搬离腾退期间的厂房占用费。租赁期内，因被告未按时支付厂房租金的行为致合同提前终止的，被告需一次性赔偿原告另行出租致厂房空置的租金损失人民币10万元。故原告诉请判令：1、被告泰州市奥达动力机械配件有限公司立即支付厂房占用费182876.71元及厂房空置损失10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告泰州市奥达动力机械配件有限公司答辩称：一、原告要求给付厂房占用费182876.71元及厂房空置损失10万元没有事实和法律依据。双方的租赁合同到2014年6月9日止，由于被告提前解除合同并且于2013年11月25日与原告进行了协商，达成了退房合同一份，该退房合同是对原租赁合同的解除相关争议的协商处理。双方同意解除日期为2014年2月20日，也就是说2014年2月20日当日被告已将该房屋交还给原告，双方的争议只有一点，即被告负责将损坏的地面、车棚、大门维修好，原告验收合格后退还押金3万元。合同终止后不存在产生新的占用费，也不存在厂房空置损失10万元。如果双方存在厂房空置损失的争议10万元，被告就不会与原告协商达成退房合同，并且会在退房合同上注明空置损失的10万元争议尚未处理，也不会同意于2014年2月20日解除合同。二、双方的租赁合同由于使用的是集体土地，房屋无产权，出租给被告做工业项目，未经审批作建设使用，双方签订的租赁合同应为无效。由于合同无效而导致的是返还租赁物、退还租金今。至双方解除合同之日原告已经多收了被告几万元租金，依法应予以退还。至于违约金的诉请由于合同的无效而不受法律保护。综上，应当驳回原告的起诉，退还被告多交的租金，同时法院应当及时解除错误的财产保全，防止损失扩大。
原告游继承为证明其主张之事实，向本院举证如下：
证据一、厂房租赁合同及厂房平面图。证明被告曾经租赁原告厂房及双方对相关租赁事项进行约定的事实。
被告质证对真实性无异议，但提出合同中注明的是出租的土地是集体土地，房屋没有产权证，该房屋及土地出租给被告单位（企业）用于工业项目。
证据二、厂房租赁移交手续。证明原告按照合同约定交付被告厂房的事实。
被告质证对该组证据的真实性无异议。对原告证明目的无异议。
证据三、催告函及邮政特快专递详情单。证明被告在2014年3月16日之后未继续使用该厂房的事实，同时证明被告未支付剩余15万元租金的事实。
被告对于特快专递详情单的真实性无异议，对于催告函真实性亦无异议。同时说明这份催告函已不具有法律效力，理由是由于原被告之间已经于2013年11月25日达成了退房合同，双方的合同已经于2014年2月20日解除。原告再向被告制发催告函已经不符合双方的约定。同时应注意到催告函中记载厂房已经空置状态，证明被告已经将厂房交还给了原告。对于原告证明被告未支付15万元租金的问题，由于双方已经提前解除合同，租金不应当再行支付。
被告为反驳原告之主张，向本院提供如下证据：
证据一、网上银行汇款回单。证明被告单位的总经理黄某某通过网上银行两次给原告汇款合计13万元。这是被告向原告支付租金的一部分。原告对此无异议。
证据二、退房合同一份。证明原告与被告公司的总经理黄某某于2013年11月25日达成了解除合同书一份，双方于2013年11月25日协商自愿解除双方达成的租赁合同，协商解除合同的日期为2014年2月20日。双方还约定了被告将原告的地面、车棚、大门维修好，原告验收合格后退还被告所交的押金3万元，别的双方无争议。原告质证认为这份证据是复印件，要求被告提供原件。因为这份合同上甲方的签名不是原告本人所签，所以对该证据的真实性、合法性有异议，不能达到被告的证明目的。
经被告申请，本院委托浙江XX司法鉴定中心对被告提供的证据二（退房合同）是否为原件及“游继承”签字是否经过加工复印形成进行司法鉴定。浙江XX司法鉴定中心于2014年7月9日作出浙XX（2014）文鉴字第577号鉴定意见书，鉴定意见为日期为“2013.11.25”的《退房合同》和甲方签字栏“游继承”签字不是原件、“游继承”签字为复制形成。原告质证认为该意见书证明了退房合同不是原件，系复印形成，原告对该退房合同的真实性有异议，所以被告提供的该份证据不能达到其证明目的。被告对该鉴定意见书的真实性无异议，对鉴定结论亦无异议，但该鉴定意见书恰恰能够证明在退房合同复制形成之前是存在原件的。
本院对原、被告所举证据认定如下：
原告提供的证据一、二、三，因被告对其真实性均无异议，本院均予以认定。被告提供的证据一，原告无异议，本院予以认定。对浙XX（2014）文鉴字第577号鉴定意见书，因双方均无异议，本院予以认定。被告提供的证据二，因系复印件，原告予以否认，故本院不予认定。
经审理，本院对本案事实认定如下：
原、被告于2012年6月8日签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于安吉县递铺镇万亩村坝头自然村102号厂区内、自东向西6跨厂房及办公楼和路边平房（该厂房系暂无产权证的自建房屋，土地性质是集体土地），租赁期限2年，即从2012年6月10日起至2014年6月9日止；每年租金为人民币50万元，支付方式为每六个月支付一次，第一笔租金25万元于合同签订后2日内支付，第二笔租金25万元于2012年11月10日前支付，第三笔租金25万元于2013年5月10日前支付，第四笔租金区25万元于2013年11月10日前支付。上述租金不含税，开具发票时税金由被告承担；合同签订当日，被告向原告支付履约保证金3万元，该保证金不计利息，合同期满，被告退还租赁厂房，凭交清水电费和税的清单退还履约保证金；被告未按合同约定支付租金超过15日的，合同自然终止，被告需双倍支付自合同终止之日起至搬离腾退厂房期间的租金；租赁期内，原告提前终止合同的，按被告实际租赁期结算租金，并一次性赔偿装修、搬迁和停业等损失人民币10万元；租赁期内，被告提前终止合同的，按实际租赁期（至搬离时止）结算租金，并一次性赔偿原告另行出租致厂房空置的租金损失人民币10万元。另双方对其他事项作了约定。2012年6月13日，原被告双方办理了厂房租赁移交手续。之后，被告陆续支付原告85万元。因被告未按租赁合同的约定支付清第四笔租金，原告于2014年3月12日致函给被告，该催告函的内容为“……你公司未能按照《租赁合同》约定的时间支付第四笔租金，经本人多次催讨，你公司于2013年11月15日支付租金人民币10万元，剩余15万元租金至今未付。目前厂房空置，你公司已欠缴租金数月。为此，本人特致函与你公司，请你公司在收悉后三日内明确态度，是否继续使用该厂房，如3日内未作书面答复，视为你公司不继续使用该厂房……”。被告在收到该催告函后未作回复。
庭审中，原、被告均认可双方于2012年6月8日签订《租赁合同》系无效合同。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。依此规定，原、被告签订的《租赁合同》属无效合同。原告游继承作为涉案房屋的建设者，依法享有财产权益。基于此，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，被告占有使用费应按日计算。被告于2012年6月10日开始占有使用该厂房，未对何时搬离该厂房进行举证，而原告于2014年3月12日致函给被告时称“目前厂房空置”，故本院认定被告于2014年3月12日已搬离该厂房。以此推算，被告实际占有使用该厂房总计641天。原被告间的租赁合同约定每年租金为人民币50万元（不含税），换算成日租金为1369.86元／天，被告的占有使用费参照该标准计算。被告实际占有使用费为1369.86元／天×641天=878082.19元，扣除已支付85万元，尚应支付28082.19元。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告泰州市奥达动力机械配件有限公司给付原告游继承厂房占有使用费28082.19元，限于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告游继承其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2770元（已减半），财产保全费1960元，鉴定费5500元，合计10230元，由原告游继承负担3990元，被告泰州市奥达动力机械配件有限公司负担月6240元（含鉴定费5500元），限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 肖建平
二〇一四年八月十二日
书记员 王 斐