广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终685号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，职务：总经理。委托代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈玄，身份证住址广东省怀集县。委托代理人：周丹，广东锐锋律师事务所律师。委托代理人：梁远新，与关系，身份证住址广东省怀集县。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈玄（乙方）与广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）（甲方）于2013年9月5日签订《广州越丽国际皮具城租赁合同》，该合同的主要内容是：越丽公司将坐落于广州市机场路10号之1-5鑫耀大厦首至四层广州越丽国际皮具城商场第1层自编xxx、xxx号商铺（涉案商铺）给陈玄，建筑面积约19.01平方米，给陈玄作为经营皮具之用；租赁期限从2013年9月5日起至2015年7月25日止。四、租赁期起始日至2014年7月31日，租金及综合服务费合计为722.40元，从2014年8月1日至2015年7月25日，租金3802.0元/月，综合服务费722.10元/月，合计4524.40元；乙方须于每月5号前缴纳当月租金、综合服务费及上月水、电费等相关应缴费用，逾期滞纳金按乙方欠款的总额每天3%计收，逾期15天，则视为乙方严重违约自动退租处理；甲方无需另行通知乙方，有权单方解除合同收回商铺，乙方所缴交的租金、履约保证金和综合服务费，甲方不予以退还；乙方签署本合同时，须预缴首月租金3802元，首月综合服务费722.40元，合计4524.40元；乙方签署本合同须向甲方交纳履约保证金，合计伍万元；甲方应在租赁期满或解除本合同10天内，在乙方无违约情节及无拖欠相关费用的情况下，将上述履约保证金无息退回给乙方；如乙方构成违约，则乙方无权要求退回上述履约保证金；乙方应按时支付租金、综合服务费、水电费等相关费用及其他应由甲方代收代缴的费用。逾期不付，甲方有权断水断电直至乙方足额支付所欠费用为止，并且每逾期一日，须按该项费用总额的3%向甲方支付违约金，逾期15天，则视为乙方严重违约；……。同日，陈玄向越丽公司交纳涉案商铺的综合服务费722.40元、一个月租金3802.00元及保证金50000元。陈玄提交出具日期分别为2013年9月19日和2013年9月29日的收据两张，内容为收到越丽xxx-xxx档装修订金3000元及装修余款8000元。2014年9月15日，越丽公司向陈玄发出《最后催费通知》，该通知的主要内容为：陈玄未缴纳2014年9月1日至2014年9月30日期间租金1901元、管理费722.40元、电费110元，合计2734.40元。现通知陈玄于2014年9月20日内越丽公司补齐应缴费用，并按每日应缴费用总额3%支付滞纳金等等。陈玄提交越丽公司向其出具的8月、9月、10月份的《租金、管理费、电费收费单》，其中8月份的收费单显示：涉案商铺2014年8月1日至于2014年8月31日租金金额处注明“抵扣已缴租金”，该月应交电费、管理费合计810.90元，该收费单上注明“现金收讫”。9月份的收费单显示：涉案商铺2014年9月1日至2014年9月30日租金金额为1901元，该月应交电费、管理费、租金合计2734.40元，违约金574.22元，合计3308.62元，该收费单上注明“银行收讫”。10月份的收费单显示：涉案商铺2014年10月1日至2014年10月31日租金金额为1901元，该月应交电费、管理费、租金合计2725.40元，该收费单上注明“银行收讫”。陈玄提供中国工商银行电子银行回单及汇款凭证显示，其于2014年9月19日向越丽公司转账支付3308.62元（附言：陈玄支付越丽xxx/xxx档铺9月份全部费用），于2014年10月5日向越丽公司转账支付2725.40元（附言：陈玄支付越丽xxx/xxx档铺10月份全部费用），于2014年11月4日向越丽公司转账支付2729.90元（附言：陈玄支付越丽xxx/xxx档铺11月份全部费用），于2014年12月5日向越丽公司转账支付2794.40元（附言：陈玄支付越丽xxx/xxx档铺12月份全部费用）。越丽公司提交落款日期为2014年10月13日的《欠费催缴通知书》，该通知书的主要内容是陈玄应于2014年9月5日及2014年10月5日前向越丽公司支付2014年9月份及2014年10月份租金及综合管理费，但陈玄仅支付了上述费用的50%，尚欠9月份租金及综合管理费1901元及10月份租金及综合管理费1901元，现正式通知陈玄于本通知送达之日起3日内到管理处补缴欠付费用合计3802元。否则将从2014年9月6日起计收滞纳金。如至2014年10月21日未缴清相关款项，越丽公司将解除《租赁合同》及收回商铺等。越丽公司另提交现场张贴照片、EMS快递退件，拟证明上述通知书已送达给陈玄。EMS快递退件显示，该邮件应收件人陈玄拒收退回。越丽公司另提交落款日期为2014年11月17日的《最后催费通知》及落款日期为2014年12月9日的《再最后一次催费通知》，及两份通知书的张贴照片及EMS快递退件。两份通知的内容分别是向陈玄催缴到期应交未交费用5703元及7604元，因此通知陈玄最迟于2014年12月20日前到管理处补缴欠付款项，逾期交付的，越丽公司将按照合同约定计收滞纳金，并于2014年12月21日起解除双方的《租赁合同》，收回商铺，并追究陈玄的违约责任。陈玄于2014年12月31日向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、解除我与越丽公司于2013年9月5日签订的《租赁合同》；2、越丽公司退还履约保证金人民币50000元；3、越丽公司支付违约金50000元；4、越丽公司退回2014年8月份租金1901元；5、越丽公司赔偿装修费用11000元；6、本案诉讼费由越丽公司承担。原审审理期间，越丽公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、陈玄清还欠租7604元；2、诉讼费由陈玄承担。原审庭审中，越丽公司确认其于2014年12月23日将陈玄承租的涉案商铺上锁。越丽公司提交《〈租赁合同〉补充协议》原件一份，该补充协议的主要内容是：越丽公司与陈玄就涉案商铺的原《租赁合同》，经双方协商，就租金减半计收事宜达成补充协议：一、陈玄承诺，自2014年8月1日起至租赁期限届满之日（即2015年7月25日）止，严格按照《满货经营规则》依法经营使用承租商铺，并自愿接受相关政府主管部门及越丽公司组织的不定时检查。若经相关政府主管部门或越丽公司检查发现陈玄存在违反《满货经营规则》及《越丽皮具城管理规定》行为的，陈玄应在越丽公司书面通知送达当日按照越丽公司要求完成整改。二、越丽公司同意，若陈玄严格按照补充协议第一条所述内容依法经营使用承租商铺的，自2014年8月1日起至租赁期限届满之日止，按原合同第四条约定租金标准的50%计收承租商铺租金（综合服务费不作变更，按原合同约定执行，即自2014年8月1日起至2015年7月25日止，租金1901元/月，综合服务费722.4元/月，合计2623.4元/月。三、双方一致同意，若经越丽公司检查确认陈玄存在违反《满货经营规则》及《越丽皮具城管理规定》行为的，越丽公司即有权单方面决定将租金计收标准回复至原合同约定金额，承租商铺租金自越丽公司书面通知送达之日起按原合同第四条约定标准全额计收。四、本补充协议生效后，越丽公司向陈玄送达书面通知的形式包括将通知张贴于承租商铺门口及按照陈玄提供的地址发送快递，越丽公司以张贴方式通知的，通知张贴当日视为送达，以快递形式发出通知的，快递发出之日起第三日视为送达。五、……本补充协议一式三份，甲方执2份，乙方执1份。上述《〈租赁合同〉补充协议》上仅有陈玄的签章，签署日期为2014年8月19日，越丽公司未在该协议上签证。陈玄认为，该补充协议当时签订一式两份，越丽公司仅提供了其持有的一份，另外一份越丽公司有在合同上签章，但是该份有签章的原件被越丽公司扣押。对此，陈玄出示越丽公司发送给其的短信信息一份，该短信信息的主要内容为越丽公司通知租户于2014年9月25日到管理处领取补充协议。越丽公司则认为，陈玄确实有提出上述补充协议，但是未获得越丽公司批准，未批准的原因是陈玄在2014年7月9日在越丽皮具城的其他铺位被现场抓获了卖假冒产品。越丽公司另提交广州市工商行政管理局于2014年11月4日做出的《关于我分局对广州越丽国际皮具城有关档口立案调查的情况说明》，该说明的主要内容是：2014年7月9日，我分局对位于广州市机场路10号广州越丽国际皮具城第二层xxx号档进行检查，发现陈玄涉嫌经销侵犯了第241012号“LV花图形”注册商标专用权手袋，我分局依法扣押了涉嫌侵权手袋5个并立案调查，目前该案正按照相关程序办理。此外，上述被我分局依法扣押的5个手袋，已经商标权利人鉴定，证实是侵权产品。以上事实，有租赁合同、收据、收费单、催费通知书、手机短信、EMS快递退件、现场张贴照片、欠费解除合同通知、银行电子回单及转账凭证、租赁合同补充协议及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：陈玄与越丽公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案争议的焦点是《〈租赁合同〉补充协议》对陈玄与越丽公司是否有拘束力。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。现越丽公司持有陈玄签章的《〈租赁合同〉补充协议》，说明陈玄已补充协议中的内容向越丽公司发出要约，且该要约已经到达受要约人即越丽公司。而合同法第二十一条规定：承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条规定：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，陈玄于2014年8月19日向越丽公司提交了其签字的《〈租赁合同〉补充协议》，越丽公司在2014年8月、9月、10月份向陈玄发出的《租金、管理费、电费收费单》中均明确通知陈玄交纳的2014年8月、9月、10月的租金是按照补充协议的约定，即按照双方原《租赁合同》中约定租金标准的50%计收（每月租金为1901元）；越丽公司在2014年9月15日向陈玄出具的《最后催费通知》中也明确涉案商铺2014年9月1日至2014年9月30日期间的租金为1901元。且陈玄根据越丽公司的《租金、管理费、电费收费单》通知交纳的租金金额向越丽公司缴交每月1901元的租金后，越丽公司已经接收了相关款项，且在收取相关款项当时并未提出异议。因此，即使越丽公司未在《〈租赁合同〉补充协议》上签章，但越丽公司已经以其实际行为表明其对陈玄的要约已经做出承诺。根据合同法第二十六条规定：承诺到达要约人时生效，因现有证据表明越丽公司的承诺已经到达陈玄，故越丽公司的承诺已生效。根据合同法第二十五条：承诺生效时合同成立，及合同法第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效，因此即使越丽公司并未在《〈租赁合同〉补充协议》上签章，《〈租赁合同〉补充协议》也已经在陈玄与越丽公司之间成立并生效，对双方均具有拘束力。越丽公司虽然在2014年11月17日的2014年12月9日的向陈玄发出的催费通知中将租金标准又调整为每月3802元，但因双方《〈租赁合同〉补充协议》在上述通知发出之前已经生效，故越丽公司发出的上述两份通知仅是其单方意思的表示，对陈玄不具有拘束力。综上，双方当事人均应当按照《租赁合同》和《〈租赁合同〉补充协议》的约定全面履行自己的义务，《〈租赁合同〉补充协议》已经对《租赁合同》中的租金标准进行了调整，陈玄应当按照调整后的租金标准向越丽公司交纳租金。至于越丽公司提出，依据《〈租赁合同〉补充协议》，因陈玄在越丽商场其他档口经营被工商部门查处，其由单方解除权，因陈玄被工商部门查处的店铺并非涉案店铺，越丽公司以此为由主张单方解除亦缺乏依据，原审法院不予支持。根据陈玄提交的收据、银行转账凭证，可证明陈玄并未拖欠2014年12月以前的租金、管理费及电费等，越丽公司反诉要求陈玄支付欠租7604元缺乏事实依据，原审法院不予支持。越丽公司于2014年12月23日将涉案商铺上锁，强行收回商铺，属于严重违约，因此陈玄要求原审法院判令解除双方租赁合同合理合法，原审法院予以支持。鉴于合同解除，陈玄要求越丽公司向其退还保证金50000元合理合法，原审法院予以支持。陈玄主张越丽公司向其支付违约金50000元，根据双方《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》，双方并未就越丽公司单方违约应支付违约金进行约定，故陈玄的该项诉讼请求缺乏合同依据，原审法院不予支持。陈玄于签订合同时向越丽公司预交了3802元租金，该租金除抵扣2014年8月份租金1901元后，尚余1901元，陈玄要求越丽公司退还1901元租金于法有据，原审法院予以支持。对于陈玄主张的装修费，陈玄提交装修费收据显示其支付涉案商铺装修款11000元，因陈玄实际已使用涉案商铺至2014年12月23日，故越丽公司应赔偿给陈玄的装修损失应当按照陈玄实际承租的时间按比例进行扣减，原审法院酌情认定越丽公司应赔偿陈玄装修损失3500元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第三十七条、四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，于2015年11月16日作出如下判决：一、陈玄与广州市越丽市场经营管理有限公司于2013年9月5日签订的《租赁合同》于本判决确定之日起解除；二、广州市越丽市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向陈玄退还保证金50000元、租金1901元；三、广州市越丽市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向陈玄赔偿装修损失3500元；四、驳回陈玄的其他诉讼请求及广州市越丽市场经营管理有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费2558元，财产保全费1084元，合计3642元，由陈玄负担1883元，广州市越丽市场经营管理有限公司负担1759元并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。反诉受理费25元，由广州市越丽市场经营管理有限公司负担。判后，上诉人越丽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定基本事实不清。1、本案没有《补充协议》的事实。上诉人在原审中，已向法庭提交了《补充协议》三份原件核正，上诉人不同意与被上诉人签署该补充协议，从而确认了双方之间没有《补充协议》。2、被上诉人也清楚知道本案没有《补充协议》。上诉人举证证实，其在2014年10月17日的《录音情况笔录》中，清楚知道《补充协议》“公司没有批下来，没有盖章”，也就是上诉人不同意与其签署该补充协议，从而确认了双方之间没有《补充协议》。二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人就《补充协议》的事宜，进行了协商，且十分明确是采取书面合同的形式，有三份书面协议为证，根本没有采取要约、承诺的方式，也没有要约、承诺的事实，被上诉人也没有陈述过要约与承诺。因而不适用我国合同法有关要约、承诺的具体规定。按照《补充协议》的书面约定，该协议必须在“双方签章之日起生效”。原审已查明上诉人未在协议上签章，该协议尚未生效。被上诉人在2014年10月17日就清楚知道没有《补充协议》，原审也查明2014年10月13日、2014年11月17日和2014年12月9日，上诉人分别向被上诉人发出了《欠费催缴通知书》、《最后催费通知》和《再最后一次催费通知》，而被上诉人仍拖欠租金，违反合同的约定，自应承担违约责任。综上，上诉请求：依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈玄答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、本案有签订补充协议的事实，上诉人于2014年8月20日通知被上诉人到上诉人管理处签订租赁合同补充协议，被上诉人当天签订了两份补充协议，并签名确认。上诉人称待上诉人盖好章后再书面通知被上诉人领取该协议，补充协议第二条约定，自2014年8月1日起至租赁届满之日止，按原合同第四条约定的百分之五十计收租金，即每月租金为1901元。综合服务费722.4元，合计2623.4元。2014年9月25日，被上诉人的手机收到上诉人的短信通知，通知被上诉人到管理处领取补充协议，短信通知内容如下：亲爱的租户，您好。2014年9月25日通知租户本人到管理处领取租金优惠协议，如有签订公司名称的，请带上公司公章领取一份补充协议，如租户本人没有时间过来请带上委托书。感谢您收到短信后安排时间过来。管理处星期一至星期日都是正常上班。星期天有工作人员值班。特此通知。落款是上诉人。被上诉人接到通知后于9月29日到上诉人的管理处领取补充协议，但上诉人称因纠纷，被上诉人于2014年9月22日到法院起诉了上诉人，因此补充协议不给被上诉人。2、根据上诉人于10月份向被上诉人发出的租金管理费、电费收费单，明确通知被上诉人缴纳的8、9、10月的租金，是按照补充协议约定的1901元每月收取的，上诉人在2014年9月15日，向被上诉人出具了最后缴费通知，也明确涉诉商铺2014年9月1日至2014年9月30日期间的租金为1901元每月。上诉人事后也是按照该标准收取8-12月的租金。即使上诉人未在合同上盖章，但根据合同法37条的规定，采用合同书形式订立合同在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务对方接受的，该合同成立。因此，应该视为双方签订了租赁合同补充协议。3.被上诉人由于上诉人于2014年12月24日，把涉案商铺用锁锁上，不让被上诉人经营，是上诉人单方与被上诉人解除合同。因此，违约的应该是上诉人而非被上诉人。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人签订的《租赁合同》，意思的表示真实，合法有效。本案二审的争议焦点在于双方是否对租金减半收取达成补充协议。上诉人认为，双方当事人之间并无签订《〈租赁合同〉补充协议》，不存在减半收取租金的合意。经审核，虽然原审中当事人提交的《〈租赁合同〉补充协议》仅有被上诉人单方签字，但实际履行过程中，上诉人曾向被上诉人发出的催交租金通知内容与被上诉人实际交付的租金均与被上诉人所陈述减半收取租金的金额一致。上诉人庭审中并无否认上述协议书文件的存在，而是认为被上诉人违法经营故此租金不予减半，没有实际签订该协议，但对其催缴租金通知中表述的减半金额解释为工作失误。该表述与实际履行事实相悖，相关解释不尽合理，本院不予采信。原审结合双方陈述及合同的实际履行行为，认定双方存在减半收取租金的合意并实际履行形成合同行为，并无不当。在此基础上，上诉人越丽公司以被上诉人违约为由强行收回商铺，并无事实及法律依据，而原审法院酌情判定越丽公司所承担的赔偿并无明显超出其应承担的法律责任，在权益人并无异议亦未提出上诉的情况下，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2558元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年四月八日书 记 员  李 杨