北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初59359号
原告（反诉被告）：邓学会，男，1983年5月1日出生，北京江友汽车装饰服务中心经理，住北京市朝阳区。
委托代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙卫海，男，1980年1月20日出生，住北京市延庆区。
委托代理人：周福龙，北京杜威律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓学会（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孙卫海（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓学会及其委托代理人付裕，孙卫海委托代理人周福龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓学会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还剩余期间的租金140684.93元（我方的租金支付方式为年付，支付了2016年7月20日至2017年7月19日期间的租金65万元，从2017年5月3日计算至2017年7月19日期间共计79天：65万元/365天*79天=140684.93元）；2、请求判令被告退还租赁保证金10万元（在租赁合同第四条约定支付了10万元保证金。关于退还保证金没有约定）；3、请求判令被告赔偿原告损失525753.56元（包括已提供服务181449.16元；次卡2016年7月1日至2017年9月7日共使用4710次，每次29.8元，储值卡已使用41091.16元；未使用服务费用344304.4元，包括次卡9508次，每次29.8元，储值卡60966元）。事实和理由：2016年6月28日原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁地址位于北京市朝阳区来广营西桥东X号内广场底商（以下简称涉案房屋），租赁面积400平米，涉案房屋作为经营汽车服务业态使用，租赁期限自2016年7月1日至2024年7月20日。首年租金65万元，租赁保证金10万元。租金首2年不变，从第三年开始，租金每两年环比递增5%。合同签订后，邓学会依约于2016年6月27日通过银行转账方式向孙卫海支付定金5万元。2017年7月1日原告通过银行转账方式向被告支付首年租金60万元及租赁保证金10万元，总计75万元租金及保证金邓学会已向孙卫海全部支付完毕。孙卫海依约于2016年7月1日向邓学会交付涉案房屋。至此，原、被告双方均己履行完毕合同约定义务。合同履行过程中，2017年3月23日北京市朝阳区园林绿化局发布《关于停止使用违法建设的通知》公告，邓学会租赁涉案房屋属于拆迁范围，后经与孙卫海多次沟通后已于2017年5月2日将涉案房屋交还于孙卫海，至此，双方租赁关系解除。另，邓学会根据合同附加条款1的约定从2016年7月1日至2017年5月2日期间替被告的储值卡消费金额51474元，次数4415次*29.8元。综上，合同解除后，邓学会多次与孙卫海沟通退还未使用租金及租赁保证金事宜，但孙卫海以自己的行为明确拒绝返还己构成违约。由此，邓学会万般无奈之下，特向法院依法提前诉讼，望法院依法支持邓学会的全部诉讼请求。
孙卫海辩称，涉案房屋于2017年6月20日被拆除，双方合同不再履行的时间应该在2017年6月20日。原告的实际腾房时间是2017年5月2日，但是双方未达成任何关于合同解除的协议。我不同意按照原告的计算方式退还剩余期间的租金，合同起止时间是从2016年7月1日至2024年7月20日，合同实际不再履行时间是2017年6月20日，邓学会实际使用的租赁期间是2016年7月1日至2017年6月20日使用了355天，实际使用的租金费用是：65万元/365天*355天，应剩余退还的租金金额为14141.1元。合同没有约定免租期事项，签约时只是约定合同终止后可以给对方20天搬离设备及清理的时间。我收到了原告支付的10万元租赁保证金，但不同意退还。合同第11-4约定了租赁保证金可以予以抵扣。原告擅自搬离了租赁场所，属于擅自退租的行为。该租赁保证金应冲抵违约金。租赁合同附加条款对汽车店的转租的卡费已经做了明确约定，孙卫海此前也是做汽车服务的，积累了一定会员，转让该场所及店面时，邓学会接收了为会员提供服务的义务，约定在合同9-1条。
孙卫海向本院提出反诉请求：1、要求邓学会赔偿设备损失239592.6元（我以前也是做汽车服务的，其中所有的设备都是我所有的，将房屋租赁给邓学会时，也把设备一并租赁给邓学会了，合同附加条款二约定，所有设备由邓学会使用保管，以双方交接的清单为准）；2、要求邓学会支付代付的水电费128536元（邓学会搬离房屋时，没有支付水电费，拆迁后由我向上一手房东支付了水电费128536元，期间是2016年12月23日至2017年6月20日，我方手中持有收据）；3、要求邓学会赔偿擅自退租的违约金10万元（违约金10万元以收取的租赁保证金抵扣）。事实和理由：2016年6月28日孙卫海与邓学会签署《房屋租赁合同》，租赁地址位于涉案房屋，租赁面积400平方米，用途为经营汽车服务业态使用，租赁期限自2016年7月1日至2024年7月20日。首年租金65万元，租赁保证金10万元。租金首2年不变，从第三年开始租金每两年环比递增5%。合同约定邓学会使用涉案房屋期间的所有水电费由邓学会承担。附加条款1约定2016年7月1日前所有由孙卫海产生的债权债务由孙卫海负责，邓学会接收2016年7月1日前的所有卡项费用。附加条款2约定所有设备由邓学会使用保管。合同签署后，孙卫海向邓学会交付了房屋及设备。合同期限内邓学会违反约定，于2017年5月2日擅自退租，拖欠应付的水电费，不办理交接手续，并且将孙卫海所有的机器设备拆走，造成孙卫海损失。
邓学会对孙卫海的反诉辩称，第一，我在腾退房屋时与孙卫海联系过，没有做交接，有一个孙卫海认识的人在楼上住，我没有拿走孙卫海的设备。我不认可孙卫海提交的设备清单，当时没有做过物品的交接，应以我提交的物品清单为准。第二，不认可水电费收据的真实性，这是孙卫海自己制作的。我只欠了最后一个月的，因为市场欠我钱，我和市场做了抵扣，没有相关证据，市场现在已经解散了。第三，不同意以10万元抵扣违约金，我没有违约行为，是孙卫海无法继续提供房屋给我，因此我无法继续履行合同了。
当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年6月28日，邓学会（承租方，乙方）与孙卫海（出租方，甲方，联系地址：北京市延庆县四海镇永安堡村24号）签订《房屋租赁合同》，约定：孙卫海将涉案房屋出租给邓学会经营使用，总面积400平方米，每天每平方米4.5元。邓学会租赁涉案房屋作为经营汽车服务业态使用。孙卫海于2016年7月1日向邓学会交接涉案房屋，租赁期8年，自2016年7月1日起至2024年7月20日止。邓学会首年年租金为65万元，租赁期限内，租金首2年不变，从第三年开始，租金每2年环比递增5%。支付方式：邓学会需在2016年7月1日前将首期12个月租金65万元和房屋保证金10万元支付给孙卫海。租赁期内，租金每6个月支付一次，以先付后用为原则，租金到期日为每年的7月20日、1月20日。孙卫海在每期租金到之日前5天通知邓学会交付下期租金，邓学会在收到通知后五个工作日向孙卫海支付下期房租。本合同签署后，于2016年7月1日前邓学会向孙卫海支付租房定金5万元，孙卫海向邓学会出具“房屋租赁定金收据”，在房租交接时邓学会凭“定金收据”向孙卫海换取“保证金收据”。租赁关系终止，在邓学会使用涉案房屋和相关设施、设备发生的水、电、通讯、暖气等费用由邓学会承担。邓学会返还涉案房屋时，应当把邓学会装修涉案房屋时添加的所有装饰物品及设施、设备清偿完毕，窗户及外墙可以保持使用后的状况。涉案房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，涉案房屋因社会公共利益被依法征用的，涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，双方同意在租赁期内，本合同终止，双方互不承担责任。租赁期间，非本合同规定的情况，邓学会中途擅自退租的，邓学会向孙卫海支付违约金10万元。若违约金不足抵付孙卫海损失的，邓学会还应负责赔偿，孙卫海可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由邓学会另行支付。2016年7月1日前所有由孙卫海产生的债权债务由孙卫海负责，邓学会负责接收2016年7月1日前所有卡项费用，2016年7月1日后所有卡项费用和一切债权债务由邓学会负责。所有设备由邓学会使用保管。
合同签订后，双方开始依约履行。孙卫海将涉案房屋交付给邓学会经营使用；邓学会向孙卫海支付租金65万元和保证金10万元。
就涉案房屋的建筑性质，原、被告均认可涉案房屋未经规划行政部门审批，属违章建筑，由北京佳旗伟业商贸有限公司（以下简称佳旗伟业公司）经营。就涉案房屋的实际使用情况，双方均认可邓学会实际仅租赁使用涉案房屋一层，二层实际由孙卫海使用。
就涉案房屋的拆除情况，邓学会提交2017年3月23日北京市朝阳区园林绿化局向佳旗伟业公司发送的《关于停止使用违法建设的通知》一份，载明：“经我局于北京市规划委员会朝阳分局核实，贵公司在此处代征绿地内建设的新达城海鲜市场为违法建设，同时违反《北京市绿化条例》第57条的规定‘任何单位和个人不得擅自改变绿地的性质和用途’。现再次通知贵公司即刻停止使用该处违法建设，限期一个月内将海鲜市场清理完毕。”孙卫海称未见过该份通知，并提交2017年5月15日北京市朝阳区园林绿化局向“佳旗伟业公司及相关租赁单位”做出的《关于对“来广营乡来广营村商业金融及文化娱乐项目绿地”内违法建设拆除要求撤离的通知》一份，载明：“根据北京市规划委员会、北京市规划委员会朝阳分局《关于朝阳区新天国际城商业项目代征绿地内违法建设有天磚况两扳告》，你公司认建认养的‘来广营乡来广营村商业金融及文化娱乐项目’绿地区域内建设的海鲜市场、汽车维修等建筑无任何规划审批手续，为违法建筑，必须无条件拆除。鉴于以上情况，现通知如下：一、北京佳旗伟业商贸有限公司拟于2017年5月19日9时起启动自拆工作，请各商户于5月18日24时前自行清理各自物品，搬离现场配合工作。如佳旗伟业公司未能按期启动自拆工作，5月20日起将由相关执法部门实施帮拆，请大家配合。二、租赁单位与佳旗伟业公司有租赁关系的从即日起终止，由佳旗伟业公司负责妥善解决，并将相关处理情况以书面形式报备北京市朝阳区园林绿化局。三、根据对上述违法建筑拆除工作的需要，对原有租赁使用违法建筑的单位、人员及相关管理人员，接此通知后立即撤离。”邓学会认可证据的真实性，但称证据来源不清楚，邓学会没有见过，证据中体现的是2017年5月19日开启自拆工作，而邓学会的证据显示涉案房屋是强拆，通知中载明涉案房屋系违建，但孙卫海从未告知过邓学会这一点。孙卫海提交卫星图片一张和网站打印件一张，欲证明涉案房屋实际于2017年6月15日后才全部拆除。邓学会不认可证据的真实性，称其已于2017年5月2日搬离，具体拆除时间不清楚。
就双方关于腾退房屋后事宜的沟通情况，邓学会提交2017年6月23日邓学会委托北京京翔律师事务所向孙卫海发出的《律师函》一份，其中部分内容如下：“……合同履行过程中，2017年3月23日北京市朝阳区园林绿化局发布《关于停止使用违法建设的通知》公告，委托人租赁之房屋属于拆一迁范围，经与您多次沟通后已于2017年5月2日将该房屋交还于您。之后，委托人再次与您沟通，租期截止2017年5月2日您需退还还未使用租金140387元和保证金100000元。同时，根据合同第十条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金100000元。由此，因该房屋已拆除完毕导致您与委托人之租赁房屋客观上已无法继续履行完成并且自2016年7月1日至2017年5月2日期间委托人替您的储值卡消卡51474元、次数4415次。在客观上也已无法继续履行的条件已给委托人造成经济损失。故此，根据合同法及合同约定您应当有义务在终止合同后将未履行部分的未使用租金及租赁保证金退还于委托人且给予委托人经济上的补偿。以上事实有双方签订的书面合同等证据予以佐证确认。……委托人多次与您沟通退还未使用租金及保证金事宜，而您以自己的行为明确拒绝返还已构成违约，您应当向委托人退还租赁保证金100000元及未使用租金140387元及经济上的补偿，并且应当依法承担相应的违约责任。依据以上客观事实，本律师事务所向贵公司正式发出律师函，望您在收到律师函后三日内将租赁保证金及未使用租金支付于委托人邓学会，或者与委托人邓学会协商一致，达成相关协议。如逾期未履行合同义务或未与委托人邓学会达成一致，本律师事务所保留代理邓学会通过诉讼等法律手段追究您法律责任之权利。”经邓学会查询，该律师函已于2017年6月26日被孙卫海本人签收。孙卫海对此不予认可，称其本人未收到过该份律师函。邓学会提交其与孙卫海往来微信打印件若干页，其中内容包括：“2017年4月17日邓学会：就是早上来一帮人，他说怎么没有停还干呢，别干了，就是那个领导指着咱们说。他们走了，早就走了。让停了别让他们干了，他们是这么说的。孙卫海：早上博智给我打电话了，我在约人呢。邓学会：好嘞，孙哥，我现在更没底了，如果突然叫停了客户交待不了，能沟通咱们尽可能主动沟通，别到时候被动沟通，好多事咱们解决不了。孙卫海：行嘞、行嘞，我知道了。2017年4月18日邓学会：孙哥你那边有结果了吗？孙卫海：你下午过来，过来再说，今天下午给结果，看看能不能往后延三个月。2017年5月19日邓学会：邓：孙总，我这两天出差没在，都开始拆着，怎么着了谈妥了吗？不能这么总是拖着我，不合适。孙哥孙哥，你那边怎么了，赶紧把钱给我啊。孙卫海：在拆呢，后续还没谈判结束，你也不来看看，也不来合个影。邓学会：孙哥这都拆了，赶紧把钱给我。正好这个两天我出差，后天我回去我找您去，咱两赶紧把帐一对把钱结清了得了。孙卫海：行吧，你回来再说把，随时，没事。2017年6月28日邓学会：孙哥，看这个事，5月1日我们撤走，到现在都6月底了，两个月都过去了，我好几十万都在您那儿放着，您也不说退给我，我还给您免费洗车，咱说句不好听的，到哪里咱们也说不过理啊，您还给客户支招，堵我们家门，这不对吧？孙哥，咱哥俩也没有什么吧，交钱时我痛快，咱们都想干的时间久点，挣点钱。您突然之间玩这手，全拆了，赔的叮了当啷的，大姚他们回家拿不着钱，我到现在也拿不着钱，还跟您免费洗着车，洗车成本您也不是不知道，您不能这么干。咱们说实话，每一辆车，最低成本，洗三块，擦五块，我们又是那种免接触的洗车液，在加上房费，电水费，加上损耗，20多块钱成本，你还给他们支招，这不合适，我们走时您痛痛快快把我的房租和押金钱退给我，这是最正常合理的，您说到现在您一分钱都不给我，这几个人天天跟我要，还给免费洗着车，兄弟们都看不下去了，没这样干的，光认栽了，没这样的。孙卫海：晚上我办完事情给你打电话附近找个地方聊会儿。2017年6月30日邓学会：孙哥，昨晚聊这个事，现在也是，哥几个实在等不及，您这个话里话外一点底都没有，一点希望都没有，我还是昨晚那句话，您不差那点钱，30、40万，您把钱该给我给我，您那点客户事我该给您解决解决，我不会让客户找您，您不能两头都站着，我钱拿不着，还给免费洗着车，最后这个是鸡飞蛋打，我跟哥几个交待不了。你琢磨琢磨，我给您钱，卡是您办的，我一把给您75万，您都收到兜里了，说实话，我这点钱对您不是大钱，您该给我给我，再说您也不差这点小钱，我也不到这个乱，我没有这个精力了，哥几个天天揪着这个事，天天都受不了。孙哥，怎么着了，我们没有多要您一点钱，我们要我们应该得的钱，应该退我的，这个不是您应该拿的钱，我没拿着我应该得的钱我还得给您擦着屁股，说实话，到哪里说理去？我这个话说的到位了，您琢磨琢磨。孙卫海：邓，我很理解你的心情！我们也在等结果。邓学会：不能无限期啊！哥。孙卫海：邓，我们也一直在努力，我真的没办法给你一个时间。邓学会：我还行，哥几个实在受不了了。孙卫海：邓，我理解，非常理解！哥几个的心情！我们现在只能去努力争取尽快解决此事。邓学会：那您进行着，我们这边也进行着。2017年7月1日孙卫海：是你天天让人给我打电话的吧？邓学会：您把该退还我的钱给我，我可以给您把这些会员的车洗了，现在您不仅不给我该给的钱，还让我无偿给您擦屁股，就有点欺负人了。您把钱收了，人家没给我，我凭什么给您免费洗？孙卫海：咱俩的纠纷是拆迁，别的跟我真没关系。邓学会：该退我的房费和押金您凭啥不给我？孙卫海：邓，一直跟你强调，我也没拿到一分钱该退我的房租和押金补偿。邓学会：我都让步到什么程度了，我只要该给我的钱，我再免费给您把会员的洗掉还不行吗？孙卫海：没人说不解决问题。邓学会：我不要补偿都行！我只要该给我的四个月房租和十万押金我错了吗？您不能两头都占着，我也得落一头啊。孙卫海：律师函你给我发了，我也给他们看了，都一致决议结果出来第一个给你解决问题，是不是一直跟你强调的？邓学会：关键您那没头没尾啊。孙卫海：我一头也没占着。我也是夹在中间，我比你还难受，这头对你，上头对他们。我也想把这事完美的解决。邓学会：咱们拆之前您说五月二十能有结果，可是到现在您那还是这些敷衍的话，我咋整？孙卫海：我也是在等结果，从头到尾，所有的事情没瞒着你一分，我也是没等到结果。邓学会：我还听说您一年没给人家房租了，所以是不是人家不给你？孙卫海：你听说的？邓学会：别人。孙卫海：谁说的？邓学会：应该是市场的。孙卫海：市场的是谁？”
就邓学会为孙卫海办卡客户提供的服务，邓学会主张共计损失525753.56元，其中包括已提供服务181449.16元（次卡2016年7月1日至2017年9月7日共使用4710次，每次29.8元，储值卡已使用41091.16元）；未使用服务费用344304.4元（次卡未使用共计9508次，每次29.8元，储值卡未使用共计60966元）。孙卫海对于邓学会上述主张的金额予以认可，但称不应由孙卫海赔偿。
就合同中约定由邓学会保管使用的设备，孙卫海提交设备交接记录两页（无邓学会签字确认，其中包括轮胎、机油、零件、配件、工具、机械、家具、办公设备等）以及设备票据、采购清单、销售单、收据、送货单以及孙卫海自行统计的设备名称及金额明细六页、未拆迁之前的租赁物照片九张和邓学会撤场时的照片两张，欲证明设备在场情况。邓学会认可设备交接记录中部分物品，称其中还有部分物品是邓学会折价购得的，另外还有一部分邓学会没有见过，该份清单里的部分物品是孙卫海自己经营使用的，孙卫海将自己使用的设备物品算到了邓学会的使用范围；邓学会不认可照片的真实性，称前九张是孙卫海开业时候的照片，和交给邓学会房屋的时候不一样，后两张是孙卫海自己拆除后的样子，不是邓学会腾房时的样子。就此，邓学会提交折价4万元从孙卫海购得设备清单一份、建设银行客户交易明细一份和支出凭单一张，显示2016年9月7日邓学会向孙卫海支付4万元，注明项目为“尚车美业遗留产品40000元”。孙卫海认可收到4万元，但不认可购得设备清单的真实性，称遗留产品主要是指机油、轮胎。就此，孙卫海未举证。
就水电费，孙卫海提交2016年12月23日至2017年6月30日水电费收据一张，金额为128536元。邓学会不认可证据的真实性，称，从2017年1月1日至2017年5月2日的水电费我方没有交，我方交到了2016年12月31日。以往我方每次交水电费都是交给孙卫海的司机李俊生，但这份收据的交款人显示孙卫海，真实性不认可；而且收据显示4个月用水12万元，我方认为不符合事实，从2016年7月1日至2016年12月31日每月平均用水用电量4662元左右。就此，邓学会提交2016年度各月水电费收据，其中显示邓学会交纳水电费至2016年12月22日，每月平均水电费4662.3元。孙卫海认可证据的真实性。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方均认可涉案房屋未经规划部门审批，系违章建筑，且在园林部门出具的腾退通知中对此也进行了认定，故本院认定邓学会与孙卫海就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邓学会已实际占有使用涉案房屋，应负有向孙卫海支付占有使用费的义务。在邓学会已向孙卫海支付了第一年“租金”65万元的情况下，涉案房屋因属违建被腾退、拆除，因此导致邓学会与孙卫海之间的“合同”无法继续履行，邓学会实际占用涉案房屋经营的状态终止。该情形的发生不可归因于邓学会，且邓学会也无法凭其个人意愿改变该结果的发生，故邓学会主张孙卫海退还剩余期间的“租金”，本院予以支持；孙卫海主张邓学会支付擅自退出涉案房屋的违约金，本院不予支持。现双方均认可邓学会实际腾退涉案房屋的时间为2017年5月2日，结合园林部门下发的通知以及原、被告双方往来微信的沟通内容，本院认定邓学会于2017年5月2日搬离涉案房屋应属合理，故孙卫海应退还邓学会2017年5月3日至2017年7月20日期间的“租金”。但双方在合同中约定孙卫海向邓学会交房的时间以及邓学会支付“租金”的时间均为2016年7月1日，且合同中也未约定免租期，故本院认定“第一年”时间应为2016年7月1日至2017年7月20日，共计385天。故孙卫海应退还邓学会的“租金”金额为：65万元/385天*79天=133376.62元。
涉案房屋虽因属违章建筑需拆除，导致双方合同无法继续履行，但由此并不免除邓学会腾退房屋时的交接义务。现邓学会未经交接便搬离涉案房屋，故对于其搬离时涉案房屋的水电费欠缴情况，以及房屋内由其使用保管的设备情况，均应由邓学会承担举证不能的不利后果。现孙卫海提交的水电费收据显示时间与邓学会认可已清缴期间相接，且邓学会也未举证证明在其搬离涉案房屋后又有其他主体占有使用涉案房屋而产生相应费用，故对于孙卫海主张邓学会支付垫付的水电费，本院予以支持。至于设备损失，从合同约定及庭审陈述看，双方均认可存在部分设备交由邓学会经营使用的情形，本院不持异议。但鉴于双方在两次交接房屋时均未就此形成共同签字确认的有效书面证据，且涉案房屋现已拆除，邓学会搬离时实际现场情况已无从查证，故本院根据邓学会认可的孙卫海遗留设备名称、数量、价值、使用时限等，酌定邓学会赔偿孙卫海设备损失5万元。在邓学会上述两项付款义务履行完毕后，孙卫海应退还邓学会租赁保证金10万元。
至于邓学会主张的继续为此前办卡会员提供服务的损失，首先应当确认的是，双方在合同中约定由邓学会未合同签订前，孙卫海收钱办卡的会员继续提供服务的前提应为邓学会持续在涉案房屋经营。现因客观原因邓学会已无法继续在涉案房屋经营，而仍表示愿意继续为老会员提供服务，未使自己与出租方的纠纷殃及客户，既保护了自己的商誉，也维护了市场的稳定，此举符合合同法规定的诚信原则，应予褒奖。但既然邓学会之前自愿与孙卫海订立“合同”，承诺在涉案房屋经营期间继续为老客户提供服务，故其在搬离之前提供服务的费用应属履行“合同”的正常成本，不应作为损失要求孙卫海承担赔偿责任。现邓学会在搬离涉案房屋后又已自愿为老客户提供服务至2017年9月7日，孙卫海虽认为该损失不应由其承担，但对于邓学会主张金额予以认可，本院不持异议。对于邓学会主张孙卫海赔偿尚未发生部分的损失，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙卫海于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）邓学会剩余期间的租金十三万三千三百七十六元六角二分。
二、原告（反诉被告）邓学会于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）孙卫海欠付的水电费十二万八千五百三十六元。
三、原告（反诉被告）邓学会于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）孙卫海设备损失费五万元。
四、被告（反诉原告）孙卫海于上述第二项、第三项履行完毕之日退还原告（反诉被告）邓学会租赁保证金十万元。
五、被告（反诉原告）孙卫海于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）邓学会继续提供会员卡服务的损失三十四万四千三百零四元四角。
六、驳回原告（反诉被告）邓学会的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）孙卫海的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5733元，由原告（反诉被告）邓学会负担944元（已交纳），由被告（反诉原告）孙卫海负担4789元（邓学会已交纳，孙卫海于本判决生效之日起七日内支付邓学会）。
反诉案件受理费5568元，由被告（反诉原告）孙卫海负担3632元（已交纳），由原告（反诉被告）邓学会负担1936元（孙卫海已交纳，邓学会于本判决生效之日起七日内支付孙卫海）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王 阳
二〇一七年十月十九日
书记员 王泉丁