南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初572号
原告中国东方资产管理公司南京办事处，住所地在南京市洪武路29号。
法定代表人于家钦，该公司总经理。
委托代理人许红民，江苏石城律师事务所律师。
委托代理人李俊，江苏石城律师事务所律师。
被告陆志军，男，汉族，1971年2月26日出生。
被告丁爱云，女，汉族，1970年2月25日出生。
被告江苏通宇房地产开发有限责任公司，住所地在南京市秦淮区止马营69号。
法定代表人李春江。
原告中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产公司）诉被告陆志军、丁爱云、江苏通宇房地产开发有限责任公司（以下简称通宇公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告东方资产公司的委托代理人李俊到庭参加了诉讼，被告陆志军、丁爱云、通宇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东方资产公司诉称：2010年1月25日，中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行）与陆志军、通宇公司签订个人购房借款合同一份，该合同约定陆志军因购房向民生银行借款124万元，陆志军将所购的位于南京市鼓楼区新民村31号-3的房产提供抵押担保，通宇公司提供连带责任保证。丁爱云系陆志军的妻子，承诺共同还款。贷款发放以后，陆志军未能依约还款。根据国家相关金融政策，民生银行已将债权转让给东方资产公司，并公告通知了债务人。现请求法院判令陆志军、丁爱云偿还借款本金760270.07元、利息38753.86元、罚息5267.69元（暂计算至2015年9月7日，之后的罚息以760270.07为基数按年利率13.068%的标准计算至实际付清之日），东方资产公司对陆志军名下位于南京市鼓楼区新民村房产享有优先受偿权，通宇公司对上述债务承担连带保证责任，本案的诉讼费用由被告承担。
被告陆志军、丁爱云、通宇公司未作答辩。
经审理查明：2010年1月25日，贷款人民生银行（乙方）与借款人陆志军（甲方）、保证人通宇公司（丙方）签订了个人购房借款合同一份。借款合同约定：陆志军向民生银行借款124万元，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法。本合同项下贷款利率按年基准利率5.94%上浮10%确定年利率为6.534%，借款期间内，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率和本款确定的下调幅度调整浮动利率。逾期还款的罚息利率为在合同约定的借款利率水平上加收50%，对逾期借款从逾期之日起按罚息利率计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。如甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，乙方有权宣布借款提前到期、要求甲方提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，如甲方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，构成违约，因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的的，甲方应承担乙方为此支出的实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费等）。陆志军以其所购的位于南京市鼓楼区新民村房产（产权证号为下转字第××号）对上述借款提供抵押担保，担保的范围为上述主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及实现债权和抵押权的费用等。上述抵押权于2010年1月28日在房管部门办理了登记，记载的债权数额为124万元。丙方自愿为乙方向甲方发放的借款提供连带责任保证担保，担保的范围为本合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。合同第一部分第十六条约定的可以选择的保证期间有四种，但内容明确的只有两种，即本合同签订之日起至本合同项下房产办理完毕所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止和本红签订之日起至本合同履行完毕之日止，但双方并未选择。合同第二部分第八章保证第四十四条约定的保证期间为自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。第十一章第47.2约定丙方在此承诺放弃要求乙方优先实现本合同项下抵押权及其他担保物权的抗辩。
民生银行于2010年2月1日向陆志军发放贷款124万元，期限为120个月，年利率为6.534%，还款方式为等额本息按月还款。陆志军自2014年12月1日起发生多次逾期。截至2015年9月7日，陆志军欠本金760270.07元、利息38753.86元、罚息5267.69元。
2015年9月28日，东方资产公司（收购方）与民生银行（转让方）签订“债权转让协议”一份，该协议约定，“债权”系指依据转让方与借款人、担保人所签订的借款合同及相应的担保合同，转让方合法拥有的主债权（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利）及相关担保权利，转让方依本合同约定向收购方转让其合法享有的债权，所转让的债权详见“转让债权明细表”，“转让债权明细表”载明了陆志军借款截至2015年9月7日的欠款明细。
2015年11月3日，民生银行与东方资产公司在江苏经济报刊登债权转让暨债务催收联合公告，该公告载明根据民生银行与东方资产公司达成的债权转让协议，民生银行对下列公告清单所列借款人及其担保人所享有的主债权、担保合同项下的全部权利及实现和执行资产包内各项资产相关的全部权利和法律救济，包括但不限于转让方已缴纳的诉讼费、保全费转让给东方资产公司；民生银行和东方资产公司特联合公告通知各借款人及担保人，并要求公告清单中所列债务人及其担保人（以及债务承继人），从公告之日起立即向东方资产公司履行主债权合同及担保合同约定的还款付息及相应的担保责任，以及民生银行对涉诉债权所主张的权利。在该公告资产清单中，包括了借款人为陆志军、担保人为丁爱云、陆志军、通宇公司的借款截至2015年9月7日的欠款明细。
另查明：上述借款发生在陆志军与丁爱云夫妻关系存续期间，丁爱云在借款合同签订时签字承诺共同还款。
以上事实由债权转让协议、报纸公告、借款合同、承诺书、他项权证、借款凭证、结婚证以及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：案涉借款合同以及债权转让协议均合法有效，应受法律保护。民生银行按约向陆志军发放贷款后，陆志军亦应按约履行还款义务，而陆志军未能按约还款，构成违约，故民生银行有权要求归还全部借款本息。通宇公司自愿为陆志军的上述债务提供连带责任保证，故通宇公司应对陆志军的债务承担连带还款责任。陆志军自愿以其名下位于南京市鼓楼区新民村房产为上述借款提供抵押担保，民生银行有权对所抵押的房产享有优先受偿权。案涉借款发生于陆志军与丁爱云夫妻关系存续期间，丁爱云承诺共同还款，故该借款应由其二人共同偿还。现民生银行已将其对陆志军的主债权及相关担保权利一并转让给东方资产公司，且公告通知了相关债务人，其债权转让行为符合法律规定，故陆志军、丁爱云、通宇公司应向东方资产公司履行还款义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆志军、丁爱云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国东方资产管理公司南京办事处偿还借款本金760270.07元、利息38753.86元以及罚息（暂计算到2015年9月7日，罚息5267.69元，自2015年9月8日至实际给付之日，以799023.93元为基数按执行利率上浮50%的标准计算）；
二、被告江苏通宇房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、原告中国东方资产管理公司南京办事处有权对陆志军名下位于南京市鼓楼区新民村房产折价或以拍卖、变卖价款优先受偿；
四、驳回原告中国东方资产管理公司南京办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费11843元、保全费5000元以及公告费（凭票据实结算），由各被告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。
审 判 长 刘昌政
人民陪审员 潘秀华
人民陪审员 单凌波
二〇一六年六月二十五日
见习书记员 赵五英