成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2578号
原告徐韩钦。
委托代理人项伟，四川善嘉律师事务所律师。特别授权代理人。
被告李晓丰。
委托代理人杨博，四川君益律师事务所律师。特别授权代理人。
原告徐韩钦诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员严鹏独任审判，于2014年7月24日、2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告徐韩钦的委托代理人项伟，被告李晓丰的委托代理杨博均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告徐韩钦诉称，原告与被告于2012年3月14日签订了一份《补充协议》，于2012年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于高新区南部大源组团新希望国际B座05层10号房屋（即成都市高新区天府三街69号1栋5层510号房屋）出租给被告，租赁期限自2012年3月15日至2019年3月15日，租金每半年支付，每次被告应提前15天向原告支付，第一年为38元／平方米，自第三年起逐年递增8%。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，根据合同约定，被告应于2013年9月1日前向原告支付2013年9月15日至2014年3月14日半年租金，原告多次催收，被告一直拒绝支付，原告于2014年4月3日向被告发送《解除合同通知函》，依法解除与被告的上述两份合同并要求被告立即支付拖欠租金、腾退房屋，但被告一直不予履行，并擅自更换门锁。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；二、被告立即向原告腾退房屋；三、被告向原告支付租金65637.13元；四、被告赔偿原告居间服务费9820元及水、电、气、物管费等费用（暂计算至起诉之日为15570.76元，应计算至实际腾退房屋之日）、损失45000元，并向原告支付房屋占用费（暂计算三个月为62024元，应计算至实际腾退房屋之日）、违约金20000元；五、被告承担本案全部诉讼费用。
被告李晓丰辩称，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》没有解除；2013年9月，原告与被告曾协商房租支付事宜，原告已同意被告延期付款，但2013年9月底，原告擅自派人将案涉房屋上锁，导致被告无法经营，2013年10月中旬，原告又要求物管断电，导致被告无法正常占有使用该房屋，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年3月15日，原告与被告及成都瑞航不动产经纪有限责任公司（以下简称瑞航公司）签订了《房产租赁合同》，约定被告向原告租赁位于成都市高新天府三街69号1栋5层510号（新希望国际B座05层10号）房屋，建筑面积258.43平方米，租赁期限7年，自2012年3月15日起至2019年3月14日止，租金应每次提前15天支付给原告。被告应向原告支付房屋租赁保证金9820元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由被告承担的费用、租金及违约金、赔偿金后，剩余部分原告无息返还被告。租赁期间使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理费用由被告承担。被告不支付或者不按照约定支付租金达7日和／或欠缴各项费用达9820元，原告有权单方解除合同，收回该房屋，被告应按月租金100%向原告支付违约金。原告在签订合同时向瑞航公司支付居间服务费7800元，被告在签订合同时向瑞航公司支付居间服务费4900元。此后，原告与被告及瑞航公司签订了《补充协议》，三方就《房产租赁合同》中未约定或未明确约定事项达成补充协议，约定案涉房产建筑面积258.43平方米，租赁期限从2012年3月15日起至2019年3月14日止，租金标准为：第一和第二年38元／平方米／月，9820元／月，第三年为41.04元／平方米／月，10606元／月，第四年为44.32元／平方米／月，11454元／月，第五年为47.87元／平方米／月，12371元／月，第六年为51.70元／平方米／月，13361元／月，第七年为55.84元／平方米／月，14431元／平方米／月。租金支付方式为半年一付。上述合同签订后，原告按约履行了租赁房屋交付义务，被告支付了截止至2013年9月14日的租金。2013年9月16日至2014年2月28日期间，原告与被告就2013年9月15日以后的租金支付问题进行了多次短信沟通。在短信中，原告多次要求被告支付房租，被告也多次承诺支付房租，但双方一直未达成协议。原告认可因被告未按约付款，曾找人将案涉房屋上锁，后被告又将锁打开。
2014年4月8日，原告通过EMS向被告发出《解除合同通知函》，该函载明：因被告未按约支付租金和拖欠相关费用，原告要求在通知函送达被告后原、被告双方签订的租赁合同正式解除，被告在收到函后五日内对承租的房屋进行清点，并自费将添置的物品予以搬离。该EMS回单查询结果显示，该函件于2014年4月11日投递并签收，投递结果为本人签收。2014年4月18日，原告再次通过EMS向被告发出《解除合同通知函》，内容与2014年4月8日向被告发出《解除合同通知函》大致相同，北京市东方公证处对于原告的上述送达行为进行了公证。该EMS回单查询结果显示，该函件于2014年4月21日投递并签收，投递结果为雷美桂代收。
2014年4月14日，原告与案外人李爱明、成都向日葵资产管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给案外人李爱明，租赁期限60个月，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。合同中约定，租赁期内，原告单方解除本协议或由于原告的原因导致李爱明搬离房屋，原告应赔偿李爱明三个月的租金作为违约金并退还所缴纳的履约保证金。2014年5月10日，李爱明向原告出具《收据》，载明由于原告未按合同将案涉房屋交付给李爱明使用，同时因原告与上届租户之间存在合同纠纷，李爱明同意接受合同约定赔偿45000元。
另查明，原告向四川鼎晟资产管理有限责任公司支付了涉案房屋2013年8月31至2013年11月30日电费1182.93元，2013年10月1日至2014年6月30日止的物业服务费14347.83元。成都市公安局高新分局三瓦窑派出所出具《情况说明》，载明2014年4月16日，黄建勋报警称公司与业主有租金纠纷，公司处于关闭状态，4月16日发现公司丢失公章一枚。
在诉讼过程中，被告申请的证人黄建勋出庭作证，黄建勋作证称，其系被告所经营设计装饰公司后勤管理人员，自2012年6月以来一直在该公司工作，在2013年9月20日上午，黄建勋到案涉房屋上班时发现门上加了另一把锁，黄建勋请示被告后于当日下午请开锁的人将门打开后使用，第二天上午上班时发现门又被锁上了，下午又请开锁的人将门打开后使用，这样的情况持续了四五次，最后一次发现门被锁是2013年11月底12月初，此后案涉房屋的门就没有被他人锁上了，黄建勋并不知道是谁上的锁。案涉房屋于2013年10月份被断电，公司的员工在案涉房屋里办公时只能做一些不需要用电的工作，黄建勋一直控制着案涉房屋的钥匙，每天都会去案涉房屋一趟，公司其他员工偶尔也会去，这样的情况一直持续至今。2014年4月，因原告将案涉房屋转租给第三人，第三人来看房时与公司员工发生了冲突。黄建勋还听物管交费的人说原告已向物管打过招呼，交钱也不会通电。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，2012年3月15日，原告与被告及瑞航公司签订的《房产租赁合同》及《补充协议》，原告与被告短信记录，2014年4月8日原告向被告发出《解除合同通知函》、EMS邮寄单及邮件查询单，2014年4月18日向被告发出《解除合同通知函》、EMS邮寄单及邮件查询单、北京市东方公证处出具的《公证书》，2014年4月14日原告与案外人李爱明、成都向日葵资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，2014年5月10日李爱明向原告出具的《收据》，电费及物业费收据，成都市公安局高新分局三瓦窑派出所出具《情况说明》，证人黄建勋的证言等证据材料在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告双方均应严格按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行义务。
对于原告要求确认《房产租赁合同》及《补充协议》已解除的请求。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定支付租金方式为半年一付，租金应每次提前15天支付给原告，根据上述约定，被告应在2013年9月1日前支付2013年9月15日至2014年3月14日的租金。《补充协议》还约定若被告不支付或者不按约定支付租金达7日和／或欠缴各项费用达9820元，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，因被告一直未支付自2013年9月15日以后的租金，合同中约定的解除合同条件已经成就，原告按约享有单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”之规定，原、被告之间的租赁合同关系应于被告收到原告发出的解除通知时解除。原告举示的证据能证明被告于2014年4月11日收到了原告发出的《解除合同通知函》，原、被告双方的租赁合同于2014年4月11日解除，对于原告要求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除的请求，本院予以支持。诉讼中，被告提出原、被告双方曾协商一致，原告同意将2013年9月15日以后的租金的收取时间延后，但在宽限期内，原告单方采取锁门、找人上门闹事、断电的措施，影响了被告对租赁物的正常使用，故一直未缴纳租金，被告并未有违约行为，因此，原告并不享有单方解除权，案涉租赁合同并未解除的抗辩意见并提供了原告与被告的短信记录、证人黄建勋的证言等证据予以证明。对此，本院认为，原告与被告的短信记录仅能证明原告与被告曾就2013年9月15日以后的租金支付问题进行了多次短信沟通，原告在短信中一直在反复要求被告支付租金，双方并未对支付租金的宽限时间达成一致；原告与被告的短信内容、证人黄建勋的证言及原告的陈述仅能证明，原告在被告拖欠租金的情况下曾找人在案涉房屋门上加锁，但在原告加锁后，被告于当日下午就将锁打开，原告的上述行为系在被告拖欠房租之后采取的措施，并未对被告实际占有、使用房屋造成重大影响；被告提供的证据并不能证明原告曾找人到案涉房屋闹事，也不能证明原告对案涉房屋采取了断电措施。综上，对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。
对于原告要求被告腾退房屋的诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，在原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除的情况下，被告应退还案涉租赁房屋，对于原告要求被告腾退房屋的请求，本院予以支持。
对于原告要求被告支付房屋租金、房屋占有费及水、电、气、物管费的诉讼请求。本院认为，被告方举示的黄建勋证言，足以证明案涉房屋实际一直在被告的使用和控制之下，被告应向原告支付在租赁合同解除之前的租金，并向原告支付截止腾退房屋时止的房屋占有费及并承担占用房屋期间产生的水、电、气及物管费。被告应向原告支付在租赁合同解除之前的租金为：58920（2013年9月15日至2014年3月14日）＋10606＊28／31（2014年3月15日至2014年4月11日）=68499.61元，但在本案中原告仅主张租金65637.13元，对此本院予以支持。2014年4月12日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费应参照《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的租金标准计算。诉讼中原告主张按市场价格计算房屋占用费，但原告未提供证据予以证明其主张，故本院不予以采信。根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，被告应承担至实际腾退房屋时止该房屋所发生水、电、气及物管费，因上述费用的收费主体并非原告，故在本案中，原告仅能要求被告支付其已垫付的上述相关费用（2013年8月31至2013年11月30日电费1182.93元及2013年10月1日至2014年6月30日止的物业服务费14347.83元），对于原告未垫付的费用，原告无权主张，故对于原告要求被告支付至实际腾退房屋之日止的水电气及物管费的主张，本院予以部分支持。
对于原告要求被告赔偿居间服务费9820元、损失45000元及违约金20000元的诉讼请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》中并未约定被告违约时，原告有权要求被告赔偿居间服务费，且合同中约定原告支付的居间服务费为7800元，对于原告要求被告赔偿居间服务费9820元的请求，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达7日，被告应按月租金100%向原告支付违约金。被告违约时的月租金为9820元，原告有权按约要求被告支付违约金9820元，对于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告主张合同解除后，原告曾与案外人李爱明签订《房屋租赁合同》，因被告的行为导致原告违约并向李爱明赔偿了45000元。对于上述损失，本院认为，原告虽然通知被告解除了《房屋租赁合同》及《补充协议》，但被告并未腾退房屋，原告也未通过合法手段实际取得房屋控制权，在此情况下，原告将房屋另行出租而造成的损失，并不属于因被告违约行为造成的合理损失，该损失应由原告自行承担，对于原告要求被告赔偿损失45000元的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条、第七十八条、九十三条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐韩钦与被告李晓丰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2014年4月11日解除；
二、被告李晓丰应于本判决生效之日起三十日内将位于高新区天府三街69号1栋5层510号房屋腾退给原告徐韩钦；
三、被告李晓丰应于本判决生效之日起十日内向原告徐韩钦支付租金65637.13元、房屋占用费（房屋占用费从2014年4月12日起按《补充协议》中约定的标准计算至实际腾退之日止）；
四、被告李晓丰应于本判决生效之日起十日内向原告徐韩钦支付原告徐韩钦已垫付的电费及物管费15530.76元；
五、被告李晓丰应于本判决生效之日起十日内向原告徐韩钦支付违约金9820元；
六、驳回原告徐韩钦的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1689元，由被告李晓丰负担（此款原告徐韩钦已预交，被告李晓丰在履行上述支付义务时一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 严 鹏
二〇一四年九月四日
书 记 员 陈玫岚