石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
西民商初字第01154号
原告李震，石家庄市建设局液化气总公司职员。
委托代理人周涛，河北正晨律师事务所律师。
被告王芝姐，无业。
委托代理人石振坡，无业，外孙。
委托代理人吴玉民。
被告吴建华，无业。
委托代理人吴玉民，基本情况同上。
被告吴龙，石家庄市桥西区国土资源局科长。
委托代理人吴玉民，基本情况同上。
原告李震与被告王芝姐、吴建华、吴龙房屋买卖合同纠纷一案，原告李震于2015年8月31日向本院提起诉讼，同日本院决定受理。本院受理后，依法由审判员马冰独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告李震及其委托代理人周涛、被告王芝姐的委托代理人石振坡、吴玉民、被告吴建华、吴龙的共同委托代理人吴玉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李震诉称，2010年7月13日，吴焕珠、王芝姐夫妇委托其子吴建华代为办理石家庄市桥西区金正缔景城小区B2区21-2204室房产的出售及相关手续事宜，该委托行为经石家庄市燕赵公证处进行公证，出具了（2010）冀石燕证民字第2640号公证书。2010年7月25日，原告李震与吴焕珠、王芝姐签订房地产买卖合同，购买了上述房产，其中卖方吴焕珠、王芝姐的手续由其代理人吴建华代为签订、办理。该买卖合同经冀中法律服务所进行见证。合同签订后，原告李震向吴焕珠、王芝姐履行了付款义务，并应卖方的一再要求，超出合同约定向卖方付款。截止2014年12月8日，原告已支付购房款42.5万元，但卖方一直不肯依合同约定协助原告办理过户手续，并于2015年4月将该房产出卖给了第三方，现该房产已过户登记至第三方名下。另外，吴焕珠已于2010年10月31日去世，其遗产包括金正缔景城拆迁所得的4套房产，现该4套房产经继承分配，被告王芝姐分得两套，吴建华、吴龙各分得一套。因卖方的违约行为已导致原告无法实际取得房产，故原告只能要求被告返还购房款并赔偿损失。请求依法判令：1、被告王芝姐向原告李震退还购房款42.5万元及利息，并承担违约责任，赔偿原告李震经济损失48.5万元；2、被告吴建华、吴龙在继承吴焕珠遗产范围内，对上述债务承担连带偿还责任；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告王芝姐辩称，1、被告并未委托吴建华出卖房产，委托书上的盖章、签字、指纹均非王芝姐本人在场参与。房屋买卖合同违反了公证程序和法律规定，应为无效协议；2、吴建华不是房屋所有权人，其签订的买卖合同为无效；3、李震和吴建华签订的房屋买卖合同违反公平原则，并且低于同期市场价格30%，应为无效；4、截止到2014年11月23日，李震实际支付的房款金额为305000元，李震提到的4万元与本案无关；5、原告主张485000元经济损失没有依据。原告自2010年7月入住后，12个多月分五次付款包括定金才305000元，丝毫没有购房的诚意，而原告占有房屋后，粗略估计租金也超过了10万元，但30.5万元的银行三年定期存款利息才5万元左右，还不及房租的一半。在此期间，被告还半年联系不到原告，原告有何证据能够证实被告违约；6、2014年11月23日晚上，原告找到中人赵东，在赵东家里又和吴建华重新达成了新的21-2204《购房协议》，该协议由李震打字，并在赵东家打印，该协议规定2014年11月24日李震再支付8万元，12月10日前支付12万元，房产过户后3个月李震把余款付清。对这个协议，吴建华告诉我后，我才有了把房屋卖给李震的意向。2014年11月24日，李震按新协议给被告转款8万元，但尾款再未支付，我多次要求李震付款，但李震始终无法联系上。根据法律规定，买受人延期支付房款，经催告在90日内仍未履行，当事人有权解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴建华辩称，1、我没有继承父母的任何财产。2、吴焕珠、王芝姐实际只分得了两套回迁房。3、被告现有的也是仅有的房屋只有50平方米，我根本没有继承父亲的遗产。应当驳回原告对我的起诉。
被告吴龙辩称，1、我没有继承父母的任何财产。2、吴焕珠、王芝姐实际只分得了两套回迁房。3、被告现有的住房都是个人出资购买，与继承无关。应当驳回原告对我的起诉。
经审理查明，吴焕珠与被告王芝姐系夫妻关系，被告吴建华、吴龙系其二人之子。
2010年6月11日，吴焕珠与石家庄金正房地产开发有限公司签订房屋购买协议书一份，根据该协议，吴焕珠通过拆迁置换取得了“金正缔景城”B2区21-2204室、19-904室两套房产。2010年7月13日，吴焕珠、王芝姐欲将前述房产出售，因年事已高不能前往相关部门办理，故作为共同委托人委托其子吴建华办理相关事宜，并出具委托书一份，具体委托事项为：1、前往石家庄市金正房地产开发有限公司办理上述二套房产的房屋所有权证及代领房屋所有权证等事宜；2、代为缴纳上述二套房产的相关税费；3、代办出售上述二套房产的相关手续；4、代办上述二套房产的产权过户、登记等一切手续；5、受托人无转委托权。委托期限自2010年7月13日起至办理完上述委托事宜时止。河北省石家庄市燕赵公证处对该委托书的真实性进行了公证，并出具（2010）冀石燕证民字第2640号公证书，证明吴焕珠、王芝姐在公证员王延节的面前，在前述委托书上盖章、捺指印。
2010年7月25日，被告吴建华持前述公证书以吴焕珠的名义与原告李震签订房地产买卖合同书一份，合同约定吴焕珠将金正缔景城21号楼2204室房产出卖给原告李震，房屋价格为466368元，签订合同时李震已支付购房定金30000元，2010年7月26日前支付首付款150000元，8月5日前支付120000元，待房产具备办理公积金贷款手续之日，顺延三十日付清余款，吴焕珠应当于合同签订之日起十日内将房屋交付给李震。该合同的签订，经过了冀中法律服务所的见证，该法律服务所出具见证书一份，内容为：吴建华和李震在签订合同时意志清楚，思维敏捷，具有民事权利能力和民事行为能力。该合同涉及财产均可以证实系吴焕珠和财产共有人王芝姐的个人财产，买卖行为是双方的真实意思表示，此房产买卖经共有人王芝姐同意，吴焕珠的委托代理人吴建华，李震在法律工作者刘增夫面前亲自签字按手印，并证明双方2010年7月25日所立《房地产买卖合同书》的内容真实，符合法律规定，特此见证。
前述合同签订前，李震实际于2010年4月28日付款30000元，合同签订后，李震于2010年7月26日付款150000元，8月26日付款60000元，10月10日付款60000元，2012年7月29日付款5000元，2014年11月24日付款80000元。吴建华代吴焕珠、王芝姐办理了2204室房产的收房手续后，于2010年7月底将2204室房产交付给了李震。李震收房后，将该房产出租于他人。在此期间，2204室房产一直未能办理房屋权属证书。2015年初，李震与吴建华因房屋价格等问题发生争议，吴建华从租户处收回了2204室房产的使用权。2015年3月，2204室房产首次办理了房屋权属证书。4月，2204室房产以910000元的价格被再次出卖给了案外第三人，并在房产管理部门办理了过户登记手续。
另查明，吴焕珠因病，于2010年11月1日去世。
又查明，被告吴建华于2010年11月1日收取了李咏梅（原告李震的姐姐）定金40000元，用于购买“金正缔景城”13号楼2602室房产。此后，双方协议解除了房屋买卖合同，吴建华未将该40000元退还给李咏梅，双方均同意将此40000元转为李震购买2204室房产的房款。
以上事实，有原、被告陈述、公证书、见证书、房地产买卖合同、收款收据等证据所证实，足以认定。
被告王芝姐、吴建华所称2014年11月23日原被告重新达成了房屋买卖协议的事实，原告李震不予认可，被告王芝姐、吴建华提供的购房协议上也并无李震的签字、捺印，故本院不予认定。
本院认为，原告李震与被告吴建华代吴焕珠、王芝姐签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在原告提起本案诉讼前，诉争房产已经取得合法手续，故依法应当认定有效。合同有效，双方当事人应当按约履行合同义务，被告王芝姐将该房产再次出售的行为，直接导致原告的合同目的不能实现，且已构成违约，故双方间的买卖合同依法应当解除，被告王芝姐应当将收取的房款本金返还给原告李震，并承担相应的违约责任。关于被告王芝姐应承担的违约责任，应当以原告所受实际损失为限，而不应单纯以房屋差价为依据进行计算，综合考虑原告并未付清房款、原告实际占有并使用了本案诉争房产及被告的过错程度，本院酌定被告应当承担的违约责任为其实际占有原告购房款期间银行同期贷款率的两倍。原告超出此部分的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告吴建华、吴龙共同承担还款责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于吴建华与李震签订购房合同，没有经过王芝姐授权的主张，因公证书与见证书的存在，原告对此并无任何过错，且王芝姐所称其本人对吴建华出售房产的行为毫不知情不具有合理性，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告李震与吴焕珠、被告王芝姐于2010年7月25日就“金正缔景城”21号楼2204室房产签订的房地产买卖合同；
二、被告王芝姐于本判决生效之日起十日内向原告李震返还已付购房款425000元及利息（其中30000元的利息自2010年4月28日起计算，150000元的利息自2010年7月26日起计算，60000元的利息自2010年8月26日起计算，60000元的利息自2010年10月10日起计算，5000元的利息自2012年7月29日起计算，40000元的利息自2010年11月1日起计算，80000元的利息自2014年11月24日起计算，均至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的两倍计付）；
三、驳回原告李震的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12900元，因适用简易程序减半收取为6450元，由被告王芝姐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 马 冰
二〇一五年十一月十三日
代书记员 刘婷婷