江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书(2015)滨民初字第1199号原告吴红云，女，51岁。委托代理人黄步斌，江苏海悦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人魏爱林。代理权限：特别授权代理。被告滨海开元房地产开发有限公司，住所地滨海县东坎镇人民南路和迎宾西路交汇处西南角。法定代表人李文彬，系该公司董事长。委托代理人梁庆忠，江苏海悦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人李为兆，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告吴红云与被告滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，依法转为普通程序，并于2016年2月25日、2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告吴红云及其委托代理人黄步斌、魏爱林，被告开元房地产公司的委托代理人梁庆忠、李为兆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红云诉称：2013年7月1日，被告公开销售所开发的半岛华府楼盘，原告有意购买其中的4幢106室住宅。双方约定房价为3676.24元／平米，房价为456552元，车库为3800元／平米，储藏室为3000元／平米，同时约定了4幢106室为商业用途。当日双方签订正式合同且经过房管所备案。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告也向原告交付了房屋。原告接受房屋后，按照合同约定要求被告帮助办理房屋产权登记，被告多次推托。直到2015年8月，原告准备出售房屋时，才知道被告向原告交付的房屋用途为储藏室，根本无法取得用途为商业住宅的房产证。此后，原告要求被告调换符合合同约定用途的房屋，被告一直未能正面回应。之后，原告得知，案涉房屋在设计图纸上就是储藏室，被告在物价局备案的储藏室价格仅为2600元／平米，却高价卖给原告，被告的行为属于欺诈行为。据此，原告认为，被告售房时在合同上注明的房屋用途与实际房屋用途在使用性能上存在根本区别，构成违约。现原告诉至法院，要求：1、判令被告收回违约向原告交付的第四幢一层106号储藏室，重新向原告交付符合合同约定的面积为124.19平方米朝向、位置与原房屋基本相当的“商业住宅房”一套。如果被告无法向原告交付同等面积同等位置适合居住的124.19平方米的朝南向的住宅，那么原告就要求被告退还房款456552元；2、判令被告承担交付不符合合同约定用途房屋的违约金287627.76元（即从合同签订之日2013年7月1日起至2015年9月1日，被告按日向原告支付已经交付房款万分之十五的违约金）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告开元房地产公司辩称：1、被告所开发的“开元房地产半岛华府”楼盘是经政府相关部门批准的住宅小区，无商业用途商品房。被告不可能与原告签订商业用途房屋的商品房买卖合同；2、被告出售给原告的4-106室是现房，用途为储藏室，且公示在售楼部，并已告知原告，同一楼层的购房人所办理的房屋产权证均为储藏室。且原告购房时，案涉房屋已建成，原告也现场察看了房屋结构和现状，对案涉房屋是住宅结构的事实是清楚的，故原告称被告误导其作出投资决定是不成立的；3、原告称被告不为其办理案涉房屋的产权证是不成立的。被告开发的案涉楼盘，至2014年年底，除了二户（其中一户就是本案原告）因自身原因没有办理，其余均已办好产权证。原告在案涉小区还购买了3-1103室房屋，该房屋产权证已办好；4、至于案涉4-106室的购房合同中约定房屋用途为商业用途，不是被告故意欺诈原告，而是房管部门登记失误造成的。每份合同的内容均是由房管部门按照规划部门批准用途锁定，被告是无法修改的；5、原告称被告将案涉储藏室高价卖给原告，属于欺诈行为是不成立的。滨海县物价局核准的备案价格中只有机动车库和非机动车库，没有储藏室，车库在规划中也称为储藏室。原告购买了机动车库一个，价格为3800元／平米，非机动车库一个，价格为3000元／平米，因非机动车库面积较大，物价局在核准时高出400元／平米。这一点，在签订合同时，原、被告是明知的，并不存在欺诈之说。需要说明的是，案涉4-106室在初始设计时规划为物业用房，物价部门并未核定价格。后物业用房变更为4-102室，4-106室的价格参照206室进行下浮，原、被告达成合意。对于原告诉请，被告认为，被告向原告交付的房屋，是按照双方所订合同约定交付，原告已经接受房屋，并且又将该房屋出租给被告获得相应的租金，说明原告对被告交付的房屋是认可的，因此不存在被告再次向原告交付房屋的问题；被告在履行商品房买卖合同时，没有逾期交房的行为，因此不存在被告按照合同第九条约定承担出卖人逾期交房的违约责任。对于原告要求的万分之15标准问题，虽然在合同中有约定，但该约定远远超出了法定的标准，如果适用该条款，请求法庭予以调整。如果原告要求解除合同，被告要求原告一并退还被告交付的房屋及车库，被告也愿意退还全部的款项。经审理查明：2013年7月1日，原告吴红云与被告开元房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要载明：第一条出卖人取得案涉风鸣半岛小区北侧的土地使用权，该地块规划用途为住宅。出卖人经批准，在该地块上建设商品房并定名为半岛华府。第三条买受人购买的商品房为第4幢，车库：3幢a11号，面积34.56平方米，高度2.19米。储藏室：4幢b22号，面积24.04平方米，高度2.19米。第1层106号房：该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为2.9米，阳台是无，建筑面积共124.19平方米，其中套内建筑面积107.85平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.34平方米。第四条该房单价为3676.24元／平米，房款合计人民币456552元。第六条买受人已于2013年7月1日一次性付清房款456552元。第八条出卖人应当在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条除有特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按出卖人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之15的违约金。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。另查明，2011年3月14日，被告开元房地产公司从政府部门获得在滨海县凤鸣半岛北侧地块建设住宅楼工程项目的批准，后投入建设案涉半岛华府小区。该小区所在地块的规划用途为住宅用地。2011年9月5日，滨海县物价局发文对半岛华府小区1-4幢商品房备案的销售价格作出批复，该批复中未对案涉4幢106室房屋的销售价格给出意见。2011年9月8日，半岛华府4号住宅楼取得滨海县城市商品房屋预售许可证。2012年12月31日，案涉房屋所在的半岛华府第4幢楼通过验收。2013年1月4日，滨海县物业管理中心确认半岛华府小区4号楼102室为小区物业办公用房。再查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，案涉半岛华府小区已经建成，案涉4-106室为现房，合同签订后，原告即付清合同所约定的房款，被告亦将房屋交付原告。原告之后又将案涉房屋反租给被告使用，并从被告处收取相应租金。被告所开发的半岛华府小区现已全部销售，无其他与案涉4-106室房屋面积、功能、朝向等基本相符的房屋。2015年8月，原告知悉被告所交付的4-106室的房屋用途为储藏室。此外，与案涉4-106室相似的同楼层的4-103等室办理了规划用途为“储藏室”的产权证。以上事实有商品房买卖合同、滨海县物价局文件、销售不动产统一发票、收条、身份证等证据证明。本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。公民在进行民事活动过程当中，应当遵循诚实信用原则。公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。民事案件双方当事人应对自己的主张提供证据，并应承担举证不能的后果。同时，依法成立的合同，受法律保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告开元房地产公司在向原告吴红云销售案涉房屋时，已经明知该房屋的规划用途是储藏室，却仍然与原告签订了房屋用途为住宅的商品房买卖合同。因案涉商品房买卖合同系由被告提供的格式合同，不论该合同中关于用途的记载是否经由房管部门统一格式化形成，作为格式合同的提供方即被告均负有审慎审查合同内容的义务，尤其对合同中的价格、数量、用途等主要条款。加之被告在向原告销售房屋时，并不明知案涉4-106室仅能办理用途为储藏室的产权证，也未明确告知原告该房仅能办理到用途为储藏室的产权证。被告是在案涉房屋同楼层的其他住户在先办理好用途为住宅的产权证后又变更为用途为储藏室的产权证这一事件发生后，才明知案涉4-106室等房屋只能办理到用途为储藏室的产权证。这一点也可以从案涉商品房买卖合同中的标的不仅包括案涉4-106室，还包括车库及与案涉4-106室区分开的明确标注的储藏室可以看出。可见，作为房屋的出卖方，被告在合同签订过程中未充分审查其所提供的格式合同、亦未充分掌握合同约定房屋的功能属性，导致原告对所购房屋的功能属性产生重大误解以及原、被告如今的分歧，被告对此存在过错。被告的过错行为损害了原告购买房屋的期待利益，案涉商品房买卖合同中关于案涉4-106室的内容应为可撤销。因买卖合同中的标的除4-106室外，还包括与该室独立的车库及储藏室，合同中关于4-106室内容的撤销不影响合同中关于车库及储藏室的约定内容。现原告要求被告收回所交付的案涉4-106室，另向原告交付位置、面积、朝向与4-106室基本相当的商业住宅房屋，但被告处现已无相似房屋。被告应向原告返还从原告处收到的4-106室相应的房款，即456552元。另，关于原告要求被告承担交付不符合合同约定用途房屋的违约金的问题。原告本意是要求被告收回不符合合同约定功能的4-106室，另向其交付符合合同约定功能的房屋，但被告处现无房屋可供交付。换言之，原告要求被告继续履行交付房屋的目的因被告的客观不能已无法实现。房屋买卖合同中的第九条第二款后半部分适用的前提是合同的继续履行。考虑到案涉房屋在由被告向原告出售时，既为现房，原告亦实地察看该房，原告除对房屋所能办理的产权证书中的用途存在误解之外，对房屋本身结构形式、户型、空间尺寸、朝向等应已充分了解。本院认为，导致被告收回向原告交付的4-106室并返还购房款给原告的根本原因在于被告的过错致使原告在签订合同时对4-106室房屋的功能属性产生误解，被告应当承担违约责任。而案涉买卖合同对上述违约情形没有明确的约定，本院参照合同第九条的约定，认为由被告自合同约定的最后交付期限的第二条即2014年7月2日至向原告实际返还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的计算标准向原告支付违约金较为适宜。因此，关于原告要求被告收回所交付的4-106室，并向其返还购房款的主张，本院予以支持；原告要求被告承担交付不符合合同约定用途房屋的违约金，该违约金实为本案被告因不能履行交房义务而返还购房款产生的损失，本院对原告的该主张调整后予以支持。关于被告提出的其在向原告销售4-106室时，已明确告知原告该房仅能办理用途为储藏室的产权证的辩解，因被告举证不充分，且与被告在庭审中陈述的“在签订合同的时候，不清楚办成储藏室的功能”内容相矛盾，故本院对被告的该辩解不予采信；关于被告提出的未能办理产权证的原因在于原告，其他同楼层的均已办好产证的辩解，因4-106室已因客观不能而无法办理符合合同约定用途的房屋产证，故本院对被告的该辩解不予采信；关于被告提出的案涉买卖合同是由房管部门统一格式形成，出错的责任在于房管部门，如前述，被告作为格式合同的提供方，对合同均负有审查义务，如若发现存有错误，应及时采取补救措施，被告对此存在一定过错，故本院对被告的该辩解亦不予采信；关于被告提出的其并未将4-106室高价卖给原告，其行为不属于原告诉称的欺诈行为的辩解，因4-106室并不包含在案涉小区在物价部门处的备案价格范围之内，且原告是在察看现房后支付的购房款，属意思自治，故本院对被告的该辩解予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第三十二条、第五十二条、第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，原告吴红云将案涉半岛华府小区第4幢第1层106号房返还给被告滨海开元房地产开发有限公司，被告滨海开元房地产开发有限公司将购房款456552元返还给原告吴红云；二、被告滨海开元房地产开发有限公司于本判决生效之日起向原告吴红云承担以购房款456552元为本金计算的违约金（期限自2014年7月2日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。）如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6614元，由原告吴红云承担1614元，被告滨海开元房地产开发有限公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6614元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。审 判 长  季 东代理审判员  陈亚男人民陪审员  张贵柱二〇一六年七月十三日书 记 员  徐子凯附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。