湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7608号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽君，女，1984年12月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉博学尚品集贸市场有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路26号附18号。
法定代表人：周光元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。
上诉人吴丽君与上诉人武汉博学尚品集贸市场有限公司（以下简称博学公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初第02165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人吴丽君，上诉人博学公司的委托诉讼代理人王建军、樊丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴丽君上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.退还进场费70，000元。理由：不是我方经营不善而是博学公司经营不善导致无客源；博学公司私自换门锁，重新招商，违约在先。
博学公司辩称，租户经营本身存在风险，吴丽君应自负盈亏，不应将风险强加给我公司。我公司收取的进场费不应退还。
博学公司上诉请求：1.一审酌定博学公司给付吴丽君补偿费16，000元不正确，对方经营风险应自担。2.吴丽君还应支付2015年4月至8月份的租金。理由：2015年4月份，吴丽君的物品仍留在租赁摊位内，说明吴丽君仍在使用摊位。吴丽君是一审开庭时才提出解除合同，解除合同前的租金应当支付。
吴丽君辩称，应将全部进场费返还，一审酌定博学公司给付补偿费16，000元太少。
吴丽君向一审法院起诉请求：1.解除双方所签的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》；2.博学公司向吴丽君返还押金1,000元、进场费70,000元。
一审法院认定事实：2014年11月10日，吴丽君与博学公司签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》，约定：吴丽君向博学公司租赁沌口开发区博学尚品生鲜市场A81号摊位，对外经营粮油制品；租赁期8年，从2014年11月10日起至2022年11月9日止，每月租金4,000元，租金按季度预先交付；吴丽君应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费；合同签订时，吴丽君需向博学公司交纳先行支付的保证金1,000元；如吴丽君拖欠经营中产生的各项税费，博学公司可以使用保证金；如吴丽君擅自提前终止合同、退租、转租的，吴丽君应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金；吴丽君未按照约定交付租金，每逾期一日，按拖欠应交租金总额的3%向博学公司支付违约金。经催告后在3日内仍未交纳的，博学公司有权解除合同等。同日，吴丽君向博学公司支付进场费70,000元。博学公司的法定代表人周光元出具收条，载明：今收到吴丽君承租的粮油铺面进场费70,000元，注此进场费不退还。该进场费主要用于摊位装修、排除其他商户经营同类产品。2014年11月19日，博学尚品生鲜市场开业，吴丽君于当日进场开始对外经营粮油制品。整个市场经营粮油制品的商家最终确定为两家。其后由于博学尚品生鲜市场整体市场环境不佳，吴丽君关闭摊位，其交纳2015年2月的部分租金1,000元后未再支付后续租金。吴丽君承租摊位期间用电98度，商业用电1.30元/度。市场摊位的电费已由博学公司代缴。一审时，博学市场的物业服务公司武汉三虎物业管理有限公司出具证明，称从2014年起向博学公司按年收取物业服务费，市场内的各位商户物业服务费由博学公司分摊收取。博学公司将博学市场应交纳的物业服务费总数分摊到每个摊位，得出每个摊位每月应交纳的物业服务费为100元。吴丽君对物业服务费的收费标准表示认可，同时自认其承租了两个摊位，承租期间未交纳物业费。2015年4月9日，博学公司更换吴丽君租赁商铺的门锁。
一审法院认为，博学公司与吴丽君签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。吴丽君作为市场经营主体在缔约时应当预见出现经营不善的正常商业风险，根据风险自负原则，由此产生的经营损失应当由市场主体吴丽君自行承担。吴丽君在经营不善的情况下拒绝交纳租金，且单方提出提前解除合同，存在违约行为，博学公司要求其承担违约责任于法有据。吴丽君的诉讼请求中：1、关于解除合同，吴丽君作为违约一方，不享有合同解除权，但本案审理过程中，双方均同意解除合同。故法院认定博学公司与吴丽君签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自判决生效之日起解除。2、关于押金，被告博学公司对退还押金无异议，法院对吴丽君的该请求予以支持。3、关于进场费，博学公司向吴丽君收取进场费没有违反国家强制性法律法规规定，并在收取时双方约定进场费不予退还。法院对于民商事行为的意思自治予以充分尊重并给予保护，故吴丽君在经营出现亏损时要求退还进场费的请求法院不予支持。但基于公平原则，考虑到进场费中包含有摊位装修费用，结合摊位可租赁期限、吴丽君实际租赁期限和剩余装修部分价值，法院酌定由博学公司给予吴丽君16,000元补偿。
合同解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。博学公司反诉请求：1、关于租金，因博学公司已于2015年4月9日更换本案所涉摊位的门锁，其行为超过自助行为的必要范畴。同时，吴丽君从2015年4月9日起未实际占有、使用该摊位，根据权利义务对等原则，吴丽君的租金应支付至2015年4月8日止，扣除吴丽君2015年2月已经交纳的租金1,000元，故吴丽君应交纳租金8,066.67元（2个月×4,000元/月+8天÷30天×4,000元/月－1,000元）。关于逾期交纳租金的违约金，因博学公司未举证证实其向吴丽君催要过租金，该违约金法院不予支持。2、关于电费，吴丽君于2014年11月19日至2015年4月8日期间实际占有、使用该摊位的电费，属于其因生产经营产生的税、费，根据合同规定应由吴丽君承担。关于物业费，因博学公司已按年向武汉三虎物业管理有限公司交纳物业费，吴丽君应将其承租摊位的物业费直接支付博学公司。故法院认定吴丽君应向博学公司支付物业费940元（4个月×200元/月+21天÷30天×200元/月），电费127.40元（98度×1.30元/度）。3、关于解约违约金，租赁合同中约定如吴丽君擅自提前终止合同、退租、转租的，吴丽君应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金。由于吴丽君未依约支付租金，且要求提前解除合同，故吴丽君应当依照租赁合同向博学公司支付违约金4,800元（12个月×4,000元/月×10%）。
综上，博学公司应向吴丽君返还保证金1,000元和补偿16,000元，扣除吴丽君应向博学公司支付租金8,066.67元、违约金4,800元、物业费940元、电费127.40元，博学公司还应向吴丽君支付3,065.93元。
一审法院判决：一、吴丽君与武汉博学尚品集贸市场有限公司于2014年11月10日签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向吴丽君支付3,065.93元；三、驳回吴丽君的其他诉讼请求；四、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费788元，由吴丽君负担；反诉案件受理费319元，由武汉博学尚品集贸市场有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院另查明，原审认定进场费的用途是“主要用于摊位装修、排除其他商户经营同类产品”，博学公司进一步解释认为这种说法是笼统说辞，公司是作为利润收取这笔钱，因为原房东对博学公司也收取了进场费。本院还查明，该市场早已关门歇业。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、进场费70，000元是否应当退还；二、2015年4月至8月份的租金是否应当支付。
关于第一个焦点。本院认为，双方当事人的关系是摊位的发租与承租关系，双方的权利义务已由双方所签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》进行了约定。合同并未提到进场费，进场费如何收、收多少，合同只字未提。博学公司所写收条上虽注明了该进场费不退还，但这只是博学公司的单方意思表示，没有证据表明是双方协商的结果。合同约定租期8年，但实际经营不到1年。出租方的利益应该由租金来体现，租金以外一次性收取相对人的费用不排除系出租方利用自己的强势地位的结果。为公平起见，本院酌定本案所收的进场费70,000元，应当扣除八分之一后，退还吴丽君。即博学公司应当退还吴丽君61，250元。
关于第二个焦点。本院认为，2015年4月9日博学公司更换了吴丽君租赁商铺的门锁，换锁行为表明博学公司停止向吴丽君发租。此后该摊位不在吴丽君的管控之下，一审将租金计算至2015年4月8日正确。博学公司要求吴丽君支付4月9日后的租金没有道理。
综上所述，吴丽君的上诉请求中合理的部分，本院予以支持；博学公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）
鄂武经开民初第02165号民事判决第一、三、四项。
二、变更湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）
鄂武经开民初第02165号民事判决第二项为：武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向吴丽君支付48，315.93元。
三、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的上诉请求。
一审案件受理费1107元，由吴丽君负担138.4元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担968.6元。二审案件受理费1，895元，由吴丽君负担236.9元，武汉博学尚品集贸市场有限公司负担1，558.1元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年一月十日
书记员 宋 飞