北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03167号
上诉人（原审原告、反诉被告）王小琳，女，1959年10月18日出生。
委托代理人王衎，男，1983年10月5日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京九鼎财富投资基金管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街18号楼14层1单元1721。
法定代表人及芳，董事长。
委托代理人段秀凤，北京市汉卓律师事务所律师。
上诉人王小琳，上诉人北京九鼎财富投资基金管理有限公司（以下简称九鼎财富）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第12230号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，王小琳起诉至原审法院称：王小琳与北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司签署租赁合同。依据2011年8月8日所签署的《租赁合同》第3.1条，租期为一年，自2011年9月1日起至2012年8月31日，九鼎财富于2012年11月才离开。依据（2014）二中民终字第02991号民事判决书，租赁期内应由九鼎财富支付物业费用。然而九鼎财富在此期间没有支付过物业费用。近日由于使用人未交使用期间物业费，万通物业公司向王小琳主张物业费，九鼎财富欠缴一年三个月零十五天的物业费162013.75元。王小琳已实际支付2011年8月16日至2011年12月31日物业费用。2012年1月1日起九鼎财富应按照物业公司向业主收取物业费及违约金的标准支付，并支付自2011年8月16日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算违约金。综上，王小琳诉至法院，请求判令九鼎财富：1、向王小琳支付合同履行期间的物业费205200元（包括：2011年8月16日即合同约定的起算物业费日期起，至2012年11月15日止；2011年8月16日至2011年12月31日，按照法院判决的每个月28.25元×361.68平方米，此期间的物业费45892元已经实际支付物业公司；2012年1月1日至2012年11月15日，此期间按照万通物业公司向西城法院另案起诉王小琳支付物业费的诉状中要求的本金、罚金标准，得出159308元，该案在诉讼期间，现未审结）；2、将北京市西城区×大街2号×广场×座×1号、×2号、×5号房屋恢复原状（具体请求如下：×5号房门原为实木门，现要求恢复原状；×1号、×2号房屋，门帘被拿走，要求恢复原状，上述两套房屋窗户间隔房间的百叶帘被拿走，要求恢复原状；上述三套房屋地面铺设地毯、桌椅板凳，现被拿走，要求恢复原状）；3、承担本案诉讼费。
九鼎财富辩称：2013年1月，九鼎财富以租赁合同纠纷提起诉讼，要求王小琳退还租房押金并支付逾期退款的利息，王小琳应诉，并提起反诉，反诉请求之一就是要求九鼎财富支付合同履行期间的物业费及违约金。（2013）西民初字第06897号民事判决书以王小琳未提供证据驳回其诉讼请求；王小琳不服上诉后，（2014）二中民终字第02991号民事判决书同样以证据不足驳回其物业费诉求。本案中，王小琳以租赁合同纠纷要求九鼎财富支付物业费，与其此前诉讼中反诉要求支付物业费，系同一当事人、同一事实理由、同一诉讼标的，违反了民事诉讼法”一事不再理”原则，王小琳无权再起诉，法院应裁定不予受理。此外，九鼎财富支付的房租中已经包含了物业费，据九鼎财富公司负责办理租房事宜的负责人陈述，其通过中介公司联系上业主即王小琳，涉诉房屋所在万通新世界广场写字楼的物业费都含在租金里，双方谈妥租金价格，租金里含物业费，之后王小琳要求九鼎财富配合，私下签订租赁合同，出租方直接向物业公司交纳物业费，只是免租期内不免物业费，其他费用如电费等承租方承担，这样王小琳也不用向中介交居间费。九鼎财富现向物业公司了解到万通新世界写字楼租赁价格在每平方米4至6元之间，租金里都包含物业费。根据租赁合同6.3条规定，承租方使用期间若有相关欠费，出租方有权先从押金中支付，承租方同意即时补齐押金。正是由于物业费含在租金内，所以九鼎财富使用期间根本不需再向物业公司交物业费。王小琳从2011年8月出租房屋至2013年8月26日提起反诉时，也从未主张九鼎财富有任何欠费，扣去押金的理由是九鼎财富逾期支付租金和没有交房。在2013年10月28日庭审中，王小琳看反诉没有希望才突然增加物业费的诉求。如果按照王小琳的算法，物业费每月达到10452.50元，加上每平方米每天5.6元租金，实际租金每天每平方米价格就达到6.5元以上，经过两年物价上涨，目前涉诉房屋写字楼租金含物业费才在4至6元之间，6.5元以上的价格远超过当时的市场价格，有悖常理。此外，王小琳陈述物业费及违约金计算区间有误。（2013）西民初字第06897号民事判决书及对应二审判决，认定九鼎财富在合同到期日即2012年8月30日之前已经搬离涉诉房屋，不存在期满后的任何费用。另外，王小琳在规定期限内未明确诉讼请求，法院应予以驳回。综上，不同意王小琳的诉讼请求。
九鼎财富反诉称：根据2011年8月8日签订的租赁合同，王小琳将×广场×座×1、×2、×5室出租给九鼎财富办公使用，租金按照租赁370平方米、每日每平方米金额5.6元、365天，三者之积计算。本案诉讼中，王小琳在2014年7月22日庭审后提交了三份民事判决书，根据（2013）一中民终字第04626号、（2013）一中民终字第04612号、（2013）一中民终字第04613号判决书，王小琳出租的×1、×2、×5室建筑面积分别为163.79平方米、135.88平方米、34.52平方米，合计334.19平方米。九鼎财富签署合同时，王小琳未向九鼎财富出具产权证原件，看到三份判决书，九鼎财富才知道王小琳隐瞒房屋实际面积，多计算出租面积35.81平方米，租赁期限多收租金5.6元×35.81平方米×365天＝73195.64元，故请求法院判令王小琳退还九鼎财富租金73195.64元，并按同期银行利率支付自2012年7月28日至实际退还之日止的利息。
针对九鼎财富的反诉，王小琳辩称：王小琳、九鼎财富双方签署的租赁合同时间不一致，王小琳于2011年8月6日签署，九鼎财富于2011年8月8日签署，双方均未提出异议，故该合同为双方真实意思表示。该合同第四条第一款明确注明了所租房屋每月租金63023元，租赁标的A座×1号、×2号、×5号现状房屋。租赁合同中未出现其他房屋实际建筑面积的规定。现九鼎财富反诉主张以实际面积计算无任何依据。反诉状计算的建筑面积与房产证载明建筑面积不符，双方应以租赁合同约定为准。现王小琳不清楚九鼎财富主张每平方米租金、面积计算的依据，合同未约定每日每平米计价，而是直接约定月租金标准。综上，不同意九鼎财富反诉请求。
原审法院经审理后认为：根据法律规定，除当事人有相反证据足以推翻相关事实以外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，可以直接作为认定案件事实的依据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，生效判决已经认定应当由作为涉诉房屋实际使用人的九鼎财富承担其使用涉诉房屋期间的物业费，现九鼎财富虽不同意承担该物业费，但是未向法院提供充分有效的相反证据推翻该项事实认定，且王小琳现在已经提供证据证明其已经代九鼎财富交纳了相关物业费，故王小琳要求九鼎财富支付其已经实际承担的九鼎财富使用涉诉房屋期间的物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。九鼎财富关于物业费的辩称意见，没有法律依据，法院不予采纳。但是王小琳主张的正在另案诉讼中的物业费及违约金等，因尚未经法院生效判决确定，故王小琳的该部分请求，法院不予支持。王小琳要求九鼎财富恢复涉诉三套房屋的原状，但是未向法院提供充分有效证据证明其所称的涉诉房屋原状，故王小琳的该项诉讼请求，法院不予支持。关于九鼎财富反诉王小琳要求退还多收取租金一节，法院认为，王小琳、九鼎财富双方自愿达成相关租赁合同，该合同明确约定王小琳将×1、×2、×5室现状的房屋租给九鼎财富，也明确约定了每月租金标准，九鼎财富作为承租人在签订合同时应当对其承租房屋的权属、面积等进行审核，现在双方租赁合同已经履行完毕，九鼎财富才对涉诉房屋面积提出异议，且未举证证明王小琳故意隐瞒涉诉房屋实际面积，故对九鼎财富关于王小琳多收涉诉房屋租金的事实主张，法院不予采纳，九鼎财富的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效后七日内，北京九鼎财富投资基金管理有限公司给付王小琳北京市西城区×大街二号×广场×座一○一一、一○一二、一○一五室的物业服务费四万二千七百九十八元六角（二零一一年八月十六日至二零一一年十二月三十一日期间）；二、驳回王小琳的其他诉讼请求；三、驳回北京九鼎财富投资基金管理有限公司的反诉请求。
判决后，王小琳及九鼎财富均不服原审判决，持原审理由上诉至本院。王小琳要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；九鼎财富要求撤销原判，改判驳回王小琳原审全部诉讼请求并支持其原审诉讼请求。
经审理查明：九鼎财富原名称为北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司，2011年10月13日，九鼎财富变更名称为北京九鼎财富投资基金管理有限公司。王小琳系北京市西城区×大街2号×广场×座×1、×2、×5室的业主。
2011年8月8日，王小琳（甲方）与九鼎财富（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市西城区×大街2号×广场×座×1、×2、×5室现状的房屋租给乙方，该房屋用途为办公；租期为一年，自2011年9月1日起至2012年8月31日；租期届满甲方收回出租房屋，乙方应于租赁到期日将房屋恢复原状及完好交还；免租期为15天，自双方履行合同前起算，自2011年8月16日至2011年8月31日止；租赁房屋的免租期间不免物业费；租金每月为63023元；房屋交付当日和租赁期满当日内，由甲乙双方办理设备、物品清单验收和房屋交接手续；乙方同意搬离时将租赁房屋恢复进住时原状，若恢复有困难，乙方同意甲方从押金中扣除恢复费用。上述租赁合同最后一页页底甲乙双方签章之后，注明：房屋月租金计算方式为：每日每平方米金额×租赁平米数×365天÷12个月＝房屋月租金额5.6×370×365÷12＝￥63023（元）。
2011年8月9日，九鼎财富向王小琳支付了126046元，作为租房定金，租期开始后将定金转为房屋押金。2011年9月9日、2011年11月10日、2012年1月13日、2012年3月14日、2012年5月15日、2012年7月27日，九鼎财富通过转账向王小琳支付了房租各126046元。
2012年8月30日，九鼎财富从涉诉房屋搬出。2012年11月6日，九鼎财富委托律师向王小琳发函，内容为根据双方签订的租房合同，九鼎财富2011年8月支付人民币126046元作为租房定金。2011年9月1日定金转为租房押金。2012年8月31日租赁届满，九鼎财富搬出及时交付房屋。根据合同第5.3条，王小琳应在2012年9月10日之前退还九鼎财富126046元的租房押金，但王小琳迟迟不退还。要求王小琳在接到律师函之日起五日内将126046元的租房押金退还至九鼎财富账户，逾期每日按1%支付滞纳金。2012年11月13日，王小琳收到该律师函。2012年11月26日，王小琳退还九鼎财富13865.06元。
另查，九鼎财富曾经以房屋租赁合同纠纷为由将王小琳诉至原审法院，要求王小琳退还九鼎财富租房押金、押金利息及滞纳金；王小琳在该案中提出反诉，要求九鼎财富返还押金、支付逾期交纳租金的违约金及利息，并向王小琳支付2011年8月16日至2012年11月13日期间物业费及违约金206571元。原审法院一审判决认为王小琳要求九鼎财富支付物业费及违约金，但是未提供相应证据，故判决驳回王小琳的该项反诉请求。王小琳不服一审判决提出上诉，二审法院判决驳回王小琳的上诉，维持原判。该二审（2014）二中民终字第02991号民事判决书“本院认为”部分载明“关于物业费的问题，在九鼎公司（即本案九鼎财富，下同）与王小琳（即本案王小琳，下同）签订的租赁合同中约定涉案房屋在免租期间不免物业费，双方在租金构成中亦未约定租金中包含物业费。而且，如无特别约定，物业费一般应由房屋的实际使用者负担。基于上述理由，本院认为，九鼎公司应当负担涉案房屋的物业费。但是，现有证据尚不能证明王小琳已代九鼎公司支付了相关物业费用，故王小琳要求九鼎公司支付物业费，依据不足，本院不予支持。”
九鼎财富提交（2013）一中民终字第04613、（2013）一中民终字第04612、（2013）一中民终字第04626号三份民事判决书，用于证明生效判决书查明事实部分载明王小琳出租给九鼎财富的×1号、×2号、×5号房屋总面积334.19平方米，但王小琳租赁合同载明总面积370平方米，故面积有差额，根据公平合理原则，王小琳应退还多收取面积的租金。王小琳认可三份判决书的真实性，并陈述：双方租赁合同之外的注解为房屋月租金的计算方式，非合同条款，在租赁合同第四条已经载明合同月租金标准，应以此为准。九鼎财富现在计算方式有误，合同注明的每月租金标准使用的是注解的月租金计算方式。
王小琳提交房屋登记表2份，用于证明涉诉的×1号、×2号房屋面积，并称加上×5号房屋三套房屋总面积361.68平方米。九鼎财富称：虽然房屋登记表是原件，真实性仍不予认可，登记表是2013、2014年测绘的，九鼎财富依据的是判决书查明部份载明面积计算的。物业公司向王小琳主张的物业费，也是依据上述三份判决书查明部分载明面积予以计算，现在请求法院根据上述三份判决书查明面积予以认定。
王小琳还提交物业管理费发票三张，用于证明王小琳已经向物业公司支付了九鼎财富承租涉诉房屋期间的物业费，并称在另案二审判决（即（2014）二中民终字第02991号案件）结束后，物业公司才将发票交付给王小琳。九鼎财富认可发票真实性，但是认为合同未约定物业费由九鼎财富承担，故九鼎财富不知道物业费具体数额，票据无法体现数额，无法证明与王小琳诉讼请求的关系，交费时间与王小琳主张不一致，发票是王小琳与物业公司之间的纠纷，支付的物业费与九鼎财富无关。王小琳应该提起再审，否则违反一事不再理原则。
上述事实，有北京市外销商品房预售契约、租赁合同、（2013）西民初字第06897号民事判决书、（2014）二中民终字第02991号民事判决书、物业管理费发票、（2013）一中民终字第04612号民事判决书、（2013）一中民终字第04613号民事判决书、（2013）一中民终字第04626号民事判决书、房屋登记表及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法院生效判决已经认定应当由作为涉诉房屋实际使用人的九鼎财富承担其使用涉诉房屋期间的物业费，九鼎财富不同意负担物业费，但是未能提供充分的相反证据，且王小琳已提供证据证明代九鼎财富交纳了相应物业费，原审法院据此支持王小琳要求九鼎财富支付其已经实际承担的在九鼎财富使用期间的物业费请求，并无不当。九鼎财富上诉不同意承担物业费，缺乏依据，本院对其此项上诉予以驳回。
王小琳主张的正在另案诉讼中的物业费及违约金等，因尚未经法院生效判决确定，王小琳可待另案诉讼做出生效判决后另行主张。王小琳上诉要求九鼎财富恢复涉诉三套房屋的原状，但是未能提供充分有效证据证明其所称的涉诉房屋原状，故对王小琳的此项上诉请求，本院不予支持。
九鼎财富上诉要求王小琳退还多收取的租金及利息，因王小琳、九鼎财富双方自愿达成相关租赁合同，明确约定王小琳将×1、×2、×5室现状的房屋租给九鼎财富，九鼎财富作为承租人在签订合同时应当对其承租房屋的面积等进行审核，现在双方租赁合同已经履行完毕，九鼎财富才对涉诉房屋面积提出异议，且未举证证明王小琳故意隐瞒涉诉房屋实际面积，故本院对九鼎财富要求王小琳退还多收取的租金及利息的上诉请求不予支持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4174元（包括本诉案件受理费2189元，反诉案件受理费815元，本诉案件保全费1170元），由王小琳负担2517元（已交纳），由北京九鼎财富投资基金管理有限公司负担1657元（已交纳815元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6160元，由王小琳负担3540元（已交纳），由北京九鼎财富投资基金管理有限公司负担2620元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 赵 振
代理审判员 刘永民
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 郭 融