重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初7245号原告重庆市开州区住房保障局，住所地重庆市开州区汉丰街道开州大道中段金地大厦7楼。法定代表人郭宇辉，局长。委托诉讼代理人周建三，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。被告陈永红，男，1972年2月5日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州区住房保障局与被告陈永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托诉讼代理人周建三和被告陈永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区住房保障局诉称，2013年9月3日，原告与被告签订了一份《廉租住房租赁合同》，年租金为548.40元，被告已按合同约定缴纳了从2014年1月起至2015年12月止的租金1096.80元。2013年5月被告陈永红继承开州区XX街道XX路XX号X幢X-X-X房屋20%的产权，建筑面积114.06平方米。作为廉租住房，主要是解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告应按有关政策规定退还该房，经原告多次上门及发函，但均无效果。原告认为，双方签订的《廉租住房租赁合同》对权利和义务都作了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。被告的行为已严重违反了合同约定和法规及政策规定，为此，原告依法向人民法院提起诉讼，起诉后，被告意识到自己不符合廉租房条件，于2016年11月29日将房屋退还。原、被告之间的房屋租赁合同已于被告退还之日解除，但根据相关规定，被告应从产权登记次月起按市场租金支付原告租金至还房之日止，产权登记时间为2013年12月，市场租金为9.20元/平方米/月，从2014年1月1日起至2016年11月29日止的租金差额为11831.50元，故请求法院判令：1、被告支付原告从2014年1月1日起至2016年11月29日止的市场租金11831.50元；2、诉讼费用由被告承担。被告陈永红辩称：被告是下岗工人、低保户，被告一直没有欺骗取得廉租房的行为，被告原系开县老城较场社区居民，当初为支持移民搬迁，积极响应政府号召，首先带头搬迁，在这期间，被告的母亲生病瘫痪，父亲患癌症，前后用了几十万，被告因车祸事故的具体困难，当时移民工作组和本人帮扶单位出于对被告移民搬迁的肯定以及结合被告的实际困难，特同意并出面帮被告解决廉租住房一套。一直以来，被告居住的廉租住房属于移民遗留安置问题，这一情况当时移民工作组、帮扶单位和XX街道办的几位干部都了解。在这次廉租房调查期间，被告的实际情况给廉租房办公室的干部反映过，并且当初移民工作组领导也给住房保障局解释说明过。被告家的房屋是1987年修建，当时父母年迈，被告才15岁，没有经济能力拿钱，完全由被告的哥哥姐姐们集资修建房屋，移民到新城后父母相继过世，被告家兄弟5人共同继承了父母的一套114平方米的房产，但由于当初建房时被告没拿钱，父母治病时被告也没出钱，所以哥哥姐姐们一直不同意被告居住在此房屋内。长期以来，被告一直靠租房居住，这确实是被告的实际因难。今天，通过本案审理，被告终于明白自己的条件不符合廉租房政策规定，作为一个不懂法的普通居民，被告十分痛心，现如今被告已退还了廉租房，但确无经济能力支付10000多元房租费用，请求法院考虑被告的实际困难和积极配合的态度，为弱势群体着想。综上，被告认可原告主张的租金，但被告无能力支付，请求法院考虑。经审理查明：原告重庆市开州区住房保障局原名为开县住房保障局。2013年9月3日，原告重庆市开州区住房保障局（甲方）与被告陈永红（乙方）签订了《廉租住房租赁合同》，约定了“一、出租住房基本情况文峰街道办民心佳园1幢4单元704号，建筑面积46.89平方米，计租面积40.15平方米，月租45.70元，年租548.40元，租期2013年9月1日起至2014年12月31日止。二、双方的权利和义务1、……。4、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回廉租住房：①未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；②家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；③因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；……。四、变更和解除租赁的条件房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或租赁合同约定可以变更或解除租赁合同的；2、因不可抗力致使租约不能继续履行的；3、双方协商一致的；4、租赁期满，租赁关系自行解除。五、违约责任双方应遵守国家房屋管理规定和租赁条款，若一方违约给另一方造成损失的，应负责赔偿直接经济损失。因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。六、争议解决方式本合同在履行中如发生纠纷，双方应协商解决；协商无果，另一方可向人民法院起诉。……。”合同约定的租赁期限届满后，原告重庆市开州区住房保障局与被告陈永红仍按原合同约定履行合同。被告陈永红支付了从2014年1月起至2015年12月止的租金1096.80元给原告重庆市开州区住房保障局。2013年7月26日，被告陈永红继承了其父母位于开县XX街道XX路XX号X幢X-X-X房屋20%的份额，产权登记时间为2013年12月。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告陈永红发出了《关于解除公共租赁住房合同的通知》，主要内容为：“依据《廉租住房租赁合同》第十条第（二）款规定，我局从即日起解除与你签订的《廉租住房租赁合同》，在2016年6月30日前自行退出所承租的廉租住房（地址：XX街道XX社区XX幢X单元XX号），逾期我局将按《开县公共租赁住房租赁合同》第十一条（三）项规定办理。”2016年11月29日，被告陈永红将XX街道XX社区XX幢X单元XX号房屋退还给原告重庆市开州区住房保障局。另查明：2013年、2014年和2015年文峰街道住房的市场平均租金均为9.20元/月·平方米（计租面积为使用面积）。上述事实，有原告重庆市开州区住房保障局和被告陈永红的陈述以及《廉租住房租赁合同》复印件、分房协议复印件、公证书复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明复印件、《关于解除公共租赁住房合同的通知》复印件、开县国土房管发[2013]130号《关于公布2013年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2014]94号《关于公布2014年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、开县国土房管发[2015]1153号《关于公布2015年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告重庆市开州区住房保障局与被告陈永红签订的《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，并无《合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故为有效合同，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第二条约定了：未如实申报住房状况的，原告有权收回廉租住房；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告有权收回廉租住房。2013年12月被告通过继承取得了开县XX街道XX路XX号X幢X-X-X房屋20%的产权，该房屋总面积为114.06平方米，从此时起被告即不再符合租赁廉租住房的条件。合同约定的期限届满后双方继续按原合同约定履行合同，根据原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第五条第二款“因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。”之约定，被告理应按市场租金补交租金差额至退还房屋之日止，本院对原告主张的被告从2014年1月1日起至2016年11月29日止按市场租金补交租金差额的诉讼请求应当予以支持，2013年至2015年文峰街道住房的市场平均租金均为9.20元/月·平方米，故从2014年1月1日起至2016年11月29日止按市场租金计算租金应为12915.99元，被告已支付从2014年1月至2015年12月的租金1096.80元应当予以扣除，扣除后被告还应补交原告租金11819.19元，故本院支持由被告支付原告从2014年1月1日起至2016年11月29日止的市场租金差额11819.19元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告陈永红在本判决生效后十日内支付原告重庆市开州区住房保障局租金11819.19元。二、驳回原告重庆市开州区住房保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取55元，由被告陈永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 向 红二〇一六年十二月十九日书记员 段辉镜