四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）彭州民初字第2775号
原告田德惠。
委托代理人钟秉洪，彭州市工业开发区法律服务所法律工作者。
原告李开兴。
被告董迁洪。
委托代理人尹晓东，四川科宏律师事务所律师。
原告田德惠诉被告董迁洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理，依法由审判员黄建忠适用简易程序于2013年11月14日公开开庭进行审理。审理中，因出租房屋涉及李开兴，本院依法追加李开兴为本案共同原告参加本案诉讼，并于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告田德惠及其委托代理人钟秉洪、被告董迁洪及其委托代理人尹晓东到庭参加诉讼。原告李开兴经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田德惠诉称，原告田德惠与被告于2009年12月3日签订《租房协议》，被告租用原告田德惠位于彭州市桂花镇金桂街的两间营业房经营家具业务，租期三年即2009年12月3日起至2012年12月2日止，租金为每月1000元，给付办法为每年一次提前预付。签订合同当日被告预付了第一期租金。之后，被告于2010年11月30日向原告田德惠预付第二期租金12个月，金额为12000元，被告于2011年11月25日向原告田德惠预付第三期租金10个月，金额为10000元，均在被告预付租金时由原告田德惠向被告出具收条为凭。租期三年到期后被告要求续租，原告田德惠提出将租金上调为每月1200元，被告不同意，双方便未能续签《租房协议》。为便于被告另择租房过渡，双方后经口头约定，租期延长10个月，期间的租金仍按每月1000元计算。但是被告当时未支付延期后的租金，承诺过几天就支付。几天后被告因车祸受伤住院，未按承诺支付租金。被告至今拖欠该租金，也未腾出该营业房。原告经多次催收无果，导致双方产生纠纷报警，当地派出所调解无效，故向法院起诉请求判决：1、被告立即支付原告田德惠2012年12月3日起至2013年12月2日期间租金12000元及逾期支付利息840元（按中国人民银行同期贷款利率7%计算12个月）；2、终止双方于2009年12月3日签订的《租房协议》，并返还租赁房屋。
原告李开兴未到庭，在本院询问笔录中述称，自己与原告田德惠原系夫妻关系，2004年自己与原告田德惠已经协议离婚。田德惠出租给被告的两间营业房，其中125号房产权归田德惠所有，123号营业房产权归自己所有。但因自己与田德惠离婚后达成协议约定，田德惠对123号营业房有10年使用权，即从2009年6月15日起至2019年6月14日止，故田德惠在此期间将该房出租他人自己无异议，田德惠与被告董迁洪的纠纷与自己无关，原告李开兴不向被告主张任何权利。
被告董迁洪辩称，双方口头约定延期时，已预付延期1年租金，被告不欠原告田德惠租金。因双方租房协议约定须先付租金后使用出租房，被告仍在使用该房，也证明被告已预付原告田德惠租金。双方口头约定租期延长1年的到期时间为2013年12月2日，被告愿意到期终止双方的《租房协议》，交还原告田德惠该出租房。
经审理查明，被告因经营家具业务，租用二原告位于彭州市桂花镇金桂街的两间营业房。双方于2009年12月3日签订《租房协议》，约定：原告田德惠将位于彭州市桂花镇金桂东街的两间营业房租给被告使用，租赁期间从2009年12月3日起至2012年12月2日止；月租金1000元，每年一次性提前预付；交付守约押金2000元，如无违约则期满时将押金2000元计入租金；被告预付第一期即2009年12月3日至2010年12月2日的12个月租金12000元，以租房协议签字作为已预付第一期租金的凭据。签订合同时，被告向原告田德惠预付了2009年12月3日至2010年12月2日12个月租金12000元、押金2000元。在履行合同中，被告于2010年11月30日向原告田德惠预付第二期即2010年12月3日至2011年12月2日的12个月租金12000元；被告于2011年11月25日向原告田德惠预付第三期2011年12月3日至2012年10月2日的10个月租金10000元。2012年10月3日至12月2日的2个月租金2000元，以被告已交付押金2000元计付。租赁期限届满后原、被告又口头约定，为便于被告另择租房过渡，被告延期租用10个月即2012年12月3日至2013年10月2日，期间仍按每月1000元计算租金。后被告向原告田德惠预付延期10个月租金10000元，原告田德惠未向被告出具收条。原告田德惠于2013年10月2日要求被告腾出该房，被告以预付租金1年的租期未到为由拒绝腾房，原告田德惠将被告部分家具搬到房外，双方为此发生纠纷，经彭州市公安局桂花派出所调解无果。
另查明，1、原告田德惠与原告李开兴原系夫妻关系，2004年双方协议离婚，约定位于彭州市桂花镇金桂街的两间营业房，其中125号营业房归田德惠所有，123号营业房归李开兴所有。双方又于2009年6月约定，田德惠对123号营业房有10年使用权，即从2009年6月15日起至2019年6月14日止。原告田德惠出租该营业房给被告使用，在原告李开兴与田德惠约定的使用期间内。2、从2012年12月3日起至2013年12月2日止，被告实际延期使用二原告出租房屋已满1年，超过双方约定延长租房期限2个月。
上述事实，有原、被告的身份信息，租房协议1份、租金收条2张，接（报）处警登记表1份，照片1张，彭州市公安局桂花派出所警官周建傈、辅警人员彭礼忠提供证人证言笔录各1份，本院对原告李开兴询问笔录1份，以及原、被告的当庭一致陈述在卷为凭。上列证据，经庭审举证质证，本院审查，因具有证据的真实性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。
本院认为，原告田德惠与被告于2009年12月3日签订《租房协议》和双方达成的继续租赁房屋的口头协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，均应属有效协议。双方当事人应按照约定履行相应义务。由于租赁房屋的共有人李开兴已明确表示该租赁房屋由原先田德惠行使全部权利，故该租赁合同的出租方的权利义务承受人属原告田德惠。关于双方达成的口头协议继续租赁房屋的期限和给付延期租金问题，因原告田德惠自认延期10个月，被告也未提供证据证明延期时间为12月，延期租赁时间应确定为10个月；另原告田德惠在派出所自述的被告已交付10个月租金的事实，及原告田德惠在长达10个月期间，无证据证明在此期间向被告催收过尚欠租金，也明显有悖日常生活经验法则，故被告已给付10月的租金的事实本院予以确认。由于双方约定的延期10个的期限届满后，被告仍继续使用该租赁房屋2个月，被告则应承担使用租赁房屋的占用费，占用费用应按照双方约定的租金每月1000元给付。对原告田德惠要求被告承担尚欠租金12000元的逾期支付利息840元的诉讼请求，因被告已按照约定给付了延期10个月的租金，不存在违约行为，则不应承担未给付租金逾期利息，故本院不予支持。诉讼中，因双方均表示同意终止租赁合同，且租赁期限已届满，故对原告田德惠要求终止与被告于2009年12月3日签订的《租房协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同终止后，被告即应向原告田德惠返还租赁房屋，故本院对原告田德惠要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。对被告辩称已预付延期1年租金的理由，因与本案证据证明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告董迁洪于本判决生效之日起五日内一次性给付原告田德惠房屋占用费2000元；
二、终止原告田德惠与被告董迁洪于2009年12月3日签订的《租房协议》，被告董迁洪于本判决生效之日起五日内将位于彭州市桂花镇金桂东街的2间营业房返还给原告田德惠；
三、驳回原告田德惠的其他诉讼请求。
案件受理费60.50元，由原告田德惠负担30元，被告董迁洪负担30.50元（被告负担的部分已先由原告垫交，被告在给付租金时直接付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄建忠
二〇一三年十二月六日
书记员 钟 华