宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民商初字第45号原告汪忠林，男，1960年5月30日出生，汉族，高中文化程度，个体，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区安东小区。原告汪聪，女，1995年6月9日出生，汉族，高中文化程度，个体，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区安东小区。委托代理人汪忠林，男，1960年5月30日出生，汉族，高中文化程度，个体，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区安东小区。被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇杨和南街。法定代表人杨继明，该公司总经理。委托代理人任秀萍，宁夏永川律师事务所律师。被告甘肃第五建设集团公司宁夏分公司。住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区黄河龙大厦*层。法定代表人石生宁，该公司总经理。委托代理人王华利，男，汉族，1976年12月25日出生，大学文化程度，系甘肃第五建设集团公司宁夏分公司法律顾问，住宁夏回族自治区永宁县盛世江南。原告汪忠林、汪聪与被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司（以下简称：实成房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，根据被告实成房地产公司的申请，依法追加甘肃第五建设集团公司宁夏分公司（以下简称：甘肃五建宁夏分公司）作为本案被告参加诉讼。依法组成合议庭于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告汪忠林、原告汪聪的委托代理人汪忠林、被告实成房地产公司委托代理人任秀萍、被告甘肃五建宁夏分公司委托代理人王华利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪忠林、汪聪诉称，2014年3月20日，被告实成房地产公司与原告汪忠林签订《抵账房协议书》，约定将位于永宁县祥和名邸16号楼2单元302室房屋抵顶给原告汪忠林，后原告汪忠林将该房屋给原告汪聪，原告汪聪向被告实成房地产公司缴纳了全部房款26万元，被告实成房地产公司给原告汪聪出具了收据一张，但经原告多次催要，被告实成房地产公司仍未给原告办理该房屋的过户手续。原告认为，原告与被告实成房地产公司之间的行为是房屋买卖关系，原告向被告实成房地产公司支付了购房款，被告实成房地产公司应将该房屋过户给原告。原告起诉要求依法判令被告将位于永宁县祥和名邸16号楼2单元302号房屋过户给原告汪聪；本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提供了下列证据：1.［实成·祥和名邸］顶账房协议书一份（复印件，原告说明原件留存在被告实成房地产公司），证明目的：原告与被告实成公司存在顶账房买卖关系；经质证，被告实成房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该份证据系复印件其真实性无法确定，也没有载明签订时间，没有实成房地产公司盖章确认，并不能因此认定实成房地产公司将涉案房屋抵顶给原告。被告甘肃五建宁夏分公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据系复印件没有载明签订日期对其真实性无法考证，且该套顶账房屋系被告甘肃五建宁夏分公司所有，公司并没有在该协议上盖章签字确认，因此该份协议是无效协议。2.收据及物业专项维修资金交付凭证各一份，证明目的：被告实成房地产公司与原告之间存在房屋买卖关系；经质证，被告实成房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为收据是2014年3月22日出具的，但是收款人注明的是被告甘肃五建宁夏分公司并不是被告实成房地产公司，故被告实成房地产公司并没有收到26万元的购房款，原告应当提供现金支付凭证或者转账凭证来证实将26万元款项交付给实成房地产公司或者是被告甘肃五建宁夏分公司；维修资金交付凭证是2014年3月20日，与收款收据的时间是相悖的，按照商品房买卖程序应当在交付购房款后签订购房合同，持有购房合同或者购房发票才能交付专项维修资金，原告是以怎样的方式缴纳该费用被告实成房地产公司也不清楚，故原告以此证实房屋买卖关系是不能成立的。被告甘肃五建宁夏分公司对其中2014年3月22日收据上收款人署名“甘五建”的真实性有异议，认为如果甘肃五建宁夏分公司收到款项应当由其公司出具盖有该公司印章的收据，因此该公司没有收到该笔款项，且该套房屋是甘肃五建宁夏分公司的，实成房地产公司无权出卖该房屋，对专项维修资金交付凭证的质证意见与实成房地产公司一致。3.票据原件九张，证明目的：原、被告的房屋买卖关系成立及房屋入住手续完善，只是二被告将该房屋先后许诺给四个人，现该四人换锁芯强行入住该房屋，导致原告几年不能入住，给原告造成了极大的经济损失；经质证，被告实成房地产公司对该组证据中水费、电费及天然气缴费单的真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，认为上述费用并不是被告实成房地产公司收取的，与本案没有关联性；对房屋空置费、工本费及合同变更费、天然气安装收费单的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该四张收据系普通收据同时按照原告陈述及其出示的证据证明被告实成房地产公司是2014年3月22日收到的26万元购房款，而上述收据记载的时间分别是2013年、2014年的3月20日，与收到购房款的时间不一致及与房屋的交付程序相悖，均不能实现原告的证明目的。被告甘肃五建宁夏分公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为被告实成房地产公司在没有处分权的前提下收取了原告交付的费用，合同是无效的，后面发生的行为也是无效的，并不能实现原告所谓的权利；原告提供的专项资金留存单是在2014年3月22日持有的，所有的交付单据均在2014年3月20日之前，与房屋销售程序是相悖的。4.房屋装饰装修管理合同、物业服务合同，物业临时管理规约三份，证明目的：被告实成房地产公司承认与原告存在房屋买卖关系并且认可原告入住办理了相关手续；经质证，被告实成房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为这是原告与物业达成的相关协议，与被告实成房地产公司没有实际关联性，本公司并没有给原告出具入住通知书，在程序上原告必须持有被告实成房地产公司的入住通知书才能与相关的物业公司办理相关的管理手续。被告甘肃五建宁夏分公司对该证据的质证意见同被告实成房地产公司，并认为所有的入住通知单是在合同双方签订完房屋买卖合同且备案之后才能产生。被告实成房地产公司辩称，实成房地产公司没有与原告签订顶账协议书，至今为止没有收到原告所述的26万元购房款，房屋也没有实际交付，双方并不存在房屋买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告实成房地产公司就其主张的事实向法庭提供了2014年3月22日收据及领款单各一张（均系复印件），证明目的：被告实成房地产公司并没有收到原告的26万元购房款，双方之间的房屋买卖关系不成立，收款收据是本公司的工作人员在不知原告与被告甘肃五建宁夏分公司没有结算的情况下出具的，因此在当天又给原告汪聪出具了领款单证实原告汪聪领走了涉案房屋的款项。经质证，原告汪忠林、王聪对收据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告实成房地产公司主张其工作人员的失误出具了收据是不成立的，领款单是复印件，原告并没有领取26万元工程款，也没有签字。被告甘肃五建宁夏分公司对该证据的真实性和关联性没有异议，但认为该证据与被告甘肃五建宁夏分公司没有关联，且该公司不知情。被告甘肃五建宁夏分公司辩称，被告实成房地产公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋是甘肃五建宁夏分公司的，被告实成房地产公司无权处分，也无权在未经过甘肃五建宁夏分公司认可的前提下与原告发生房屋买卖合同关系。被告甘肃五建宁夏分公司就其主张的事实向法庭提供了下列证据：1.实成公司划拨房屋确认单一份、收据一份（复印件），证明目的：涉案房屋由被告实成房地产公司以划拨的形式抵顶应付甘肃五建宁夏分公司的工程款，同时证明涉案房屋的所有权在被告甘肃五建宁夏分公司，被告实成房地产公司无权处分该房屋；经庭审质证，原告汪忠林、汪聪对该份证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该份证据是实成房地产公司与甘肃五建宁夏分公司之间的关系，甘肃五建宁夏分公司将涉案房屋抵顶给徐海宁后又抵顶给原告，这充分说明发包方、承包方及分包方对工程款发放的连带关系，并不矛盾，被告甘肃五建宁夏分公司即承包方到今天为止没有给原告支付过工程款。被告实成房地产公司对该证据予以认可。2.祥和名邸18、19号楼的完成工程量清算单一份，证明目的：原告实际施工发生的人工费、材料费是37942.15元，扣除罚款和维修费后应给原告支付20042.15元；经质证，原告汪忠林、汪聪对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据原告汪忠林没有见过也没有签字。被告实成房地产公司对该证据予以认可。3.2011年6月29日的宁夏日报一份、证明一份，证明目的被告甘肃五建宁夏分公司在宁夏日报刊登声明涉案房屋的认购书作废，并于2012年7月12日向实成房地产公司送达了书面证明文件，由该公司常务副总经理沈俊签字认可；同时证明原告汪忠林没有施工完毕，也没有将认购书交给被告甘肃五建宁夏分公司，在这种情况下公司采取补救措施，行使了撤销权，实成房地产公司在收到本公司行使撤销权意向后，仍然向原告办理后续的相关手续，应当是无效的。经质证，原告汪忠林对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该声明及证明都是无效的。被告实成房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，认为沈俊收到登报声明作废的通知后没有及时将该信息反馈到公司及财务部门，致使由于信息的失误导致财务部门对涉案房屋出具了错误的收款收据。4.通知函两份，证明目的：甘肃五建宁夏分公司要求被告实成房地产公司停止办理原告的一切手续和甘肃五建宁夏分公司将涉案房屋移交给马小军的事实；经质证，原告汪忠林、汪聪对该组证据均不予认可。被告实成房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。经本院审查，原告汪忠林提供的收款收据及各项交费凭证、相关的物业合同来源合法、内容明确，与本案事实具有关联性，本院予以采信，顶账房协议书虽系复印件，但与上述证据能够相互印证，能够证明案件事实，本院予以采信。被告实成房地产公司提供的收款收据与原告提供的收据一致，本院予以采信，领款单没有原告签字，原告亦不承认收到相应款项，本院不予采信。被告甘肃五建宁夏分公司提供实成公司划拨房屋确认单及收据，原告及被告实成房地产公司对其真实性没有异议，与本案事实具有一定的关联性，本院予以采信；工程量清算单是被告甘肃五建宁夏分公司单方出具，不具有证据效力，本院不予采信；宁夏日报声明、证明及通知函来源合法，内容明确，与本案有关联性，其是否发生法律效力属于法律适用问题，不影响证据效力，本院予以采信。经审理查明，被告甘肃五建宁夏分公司承建被告实成房地产公司开发的“实成·祥和名邸”项目建设工程中，被告实成房地产公司于2010年6月25日给被告甘肃五建宁夏分公司出具“实成公司划拨房屋确认单”，将涉案的实成·祥和名邸16号楼二单元302号房屋在内的部分房屋划拨给被告甘肃五建宁夏分公司用于抵顶工程款。原告汪忠林从案外人徐海宁处分包了上述建设工程项目中的部分工程。后被告实成房地产公司与原告汪忠林签订［实成·祥和名邸］顶账房协议书，约定将实成·祥和名邸16号楼二单元302号房屋抵顶给被告汪忠林。后被告甘肃五建宁夏分公司于2011年6月28日在宁夏日报刊登声明实成·祥和名邸16号楼二单元302号房屋认购书作废，同时向被告实成房地产公司发出证明，并于2013年12月8日向被告实成房地产公司发出通知函告知其将涉案房屋交付给案外人马小军使用，并办理相关手续。2014年3月20日，原告汪忠林将涉案房屋买受人变更为其女儿原告汪聪，并向实成房地产公司交纳了合同变更费2000.00元及工本费，向物业管理公司交纳了该房屋2013年、2014年的房屋空置费700.00元、装修保证金2000.00元，向永宁县物业管理办公室交纳了涉案房屋物业专项维修资金934.00元；实成房地产公司给原告汪聪发送了祥和名邸有限电视入户通知单告知其办理有限电视入户手续；2014年3月22日被告实成房地产公司给原告汪聪出具了26万元购房款的收据，原告汪聪于2014年3月31日办理了天然气安装手续，交纳了电费、水费等费用，后原告要求被告实成房地产公司办理房屋产权登记手续，双方发生争议，原告诉至本院。本院认为，被告实成房地产公司作为涉案房屋的所有权人，其与原告汪忠林签订的［实成·祥和名邸］顶账房协议书意思表示真实，内容不违反法律规定，系有效协议，原告汪忠林在签订协议后将购房人变更为其女儿原告汪聪，被告实成房地产公司收取了原告交付的合同变更费，并给原告汪聪出具了购房款收据，通知原告汪聪交纳了有限电视入户费用，原告汪聪并向永宁县物业管理办公室、物业管理公司交付了相关费用，被告实成房地产公司的行为已充分证明其认可原告汪聪为涉案房屋的买受人，并履行了相关手续，并协助原告汪聪办理房屋产权证书。被告实成房地产公司依法应当为原告办理涉案房屋的产权备案登记手续，并协助原告汪聪办理房屋产权证书。被告实成房地产公司辩称没有与原告签订顶账协议书，至今为止没有收到原告所述的26万元购房款，因其公司给原告汪聪出具了加盖公司财务专用章的26万元的收款收据，且协议约定系顶账，并不以实际交付购房款为条件，故被告实成房地产公司抗辩主张不能成立，本院不予支持。被告甘肃五建宁夏分公司辩称被告实成房地产公司已将涉案房屋划拨给其公司抵顶工程款，被告实成房地产公司无权处分该房屋，原告与被告实成房地产公司之间的房屋顶账协议无效，因二被告并未就涉案房屋抵顶工程款事项在房屋管理部门办理物权登记，不能对抗第三人，被告甘肃五建宁夏分公司的抗辩主张不能成立，本院不予支持；被告甘肃五建宁夏分公司单方以公告、通知的方式声明解除涉案房屋认购书的行为对原告并不发生法律效力，不影响原告汪聪与被告实成房地产公司之间房屋买卖合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告汪聪办理永宁县祥和名邸16号楼2单元302号房屋产权备案登记手续，并协助原告汪聪办理房屋产权证书。案件受理费100.00元，由被告宁夏永宁实成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  周建文人民陪审员  邓金珍人民陪审员  陈 怀二〇一五年七月一日书 记 员  马艳娟本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。