北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第20934号
原告（反诉被告）北京信息工程学院附属中学，住北京市朝阳区德胜门外南沙滩*号。
法定代表人姜国宝，校长。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京兆鑫城建装饰有限公司，住所地北京市门头沟西辛房后街44号。
法定代表人赵谦，董事长。
委托代理人曹永林，男，1963年2月1日出生，北京兆鑫城建装饰有限公司经理，住北京市朝阳区。
委托代理人王晓彬，北京市华城律师事务所律师。
第三人苏纪章，男，1978年1月19日出生，自由职业者。
原告（反诉被告）北京信息工程学院附属中学（以下称信息学院附属中学）与被告（反诉原告）北京兆鑫城建装饰有限公司（以下称兆鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加苏纪章（以下称姓名）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，信息学院附属中学委托代理人梁小军与兆鑫公司委托代理人曹永林、苏纪章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
信息学院附属中学诉称：2013年1月1日，我与兆鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定兆鑫公司承租我位于北京市朝阳区华严北里68号学校东侧平方，面积100平方米，房屋用途为经营超市，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为15万元。租赁房屋属于政府非经营性资产，由于教育资源紧张，校舍紧缺，合同到期前，我多次通知兆鑫公司不再续约。之后我多次要求兆鑫公司腾退租赁房屋，其拒绝。另外，双方之间的租赁房屋没有取得建筑规划许可证，属于违法建筑，所以合同无效。故我起诉，1、要求确认我们之间的租赁合同无效;2、要求兆鑫公司腾退位于北京市朝阳区华严北里68号学校东侧平房（面积100平方米）；3、要求兆鑫公司按照411元每天支付我自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
兆鑫公司辩称及反诉称：请求驳回信息学院附属中学的全部请求。我与其之间存在两份租赁合同，原告依据合同起诉，可以认定合同是有效的。2012年我与信息学院附属中学签订了租房协议，我承租其位于北京市朝阳区华严北里68号学校东侧平房，面积100平方米，租期2012年9月1日至2017年9月1日。涉案房屋目前由我全部投资建设，合同还有3年租期，信息学院附属中学隐瞒涉案房屋未办理审批的事实，诱骗我进行大量投资装修，给我造成了巨大的经济损失，故我提出反诉，要求其赔偿我投资建房、装修、设备及附属设施的损失34万元（依据鉴定报告取整），赔偿我3年的经营损失50万元（系估算）。
信息学院附属中学针对兆鑫公司反诉辩称:依据鉴定报告，装修价值为335079元，我认为应该依据双方对导致合同无效的过错来分担该损失；对于经营损失不同意赔偿，没有事实和法律依据。
苏纪章称：我也实际占用使用涉案房屋，我和兆鑫公司签订了租赁合同。如果兆鑫公司与信息学院附属中学的合同解除，我同意腾退房屋，但兆鑫公司应当给我相应的补偿。
经审理查明：位于北京市朝阳区华严里68号（现登记地址为北京市朝阳区华严北里68号）的产权人为北京市朝阳区教育委员会，由信息学院附属中学使用。
信息学院附属中学提交经过朝阳区教委审批备案的2012年、2013年双方签订的合同，其中2013年1月1日的《房屋租赁合同》显示信息学院附属中学作为出租方（甲方）与兆鑫公司作为承租方（乙方），内容为甲方将坐落于北京市朝阳区华严北里68号房屋面积100平方米场地出租给乙方使用；乙方承租该场地经营超市使用；租期2013年1月1日至2013年12月31日，房屋年租金15万元；租赁期间甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担；乙方不得随意损坏房屋设施，不得拆改建筑结构主体。如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方及有关部门书面同意，全部投资由乙方自理；乙方在未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
信息学院附属中学提交由双方签订的名称为《房屋租赁协议》的复印件，显示租期为2012年9月1日至2017年9月1日。被告称该合同无原件不认可真实性。信息学院附属中学表示该份合同系其要求确认无效的合同。
兆鑫公司提交2009年4月21日，其作为承租方（乙方）与信息学院附属中学作为出租方（甲方）就上述场地签订的《房屋租赁协议》，该合同约定租期2009年9月1日至2012年8月31日，证明双方合同关系自2009年成立。兆鑫公司并提交其作为承租方（乙方）与信息学院附属中学作为出租方（甲方）于2012年9月1日签订的《合同书》，内容为甲方为乙方提供本单位教学楼后院三角地100平米作为乙方商业用房；租期2012年9月1日至2017年8月31日；租金每年15万元；乙方负责服务门面房的基础建设投资和生产的经营管理；乙方在租赁期内应保障其他单位的合法经营，不干涉其正常的业务，保障其学校与其签订的合同有效。信息工程学院对于2009年4月21日的合同表示期限已经届满，与本案无关，对于2012年9月1日合同的真实性认可。
双方均认可2014年1月1日前的合同费用已结清，不存在争议。兆鑫公司自2014年1月1日起未向信息学院附属中学支付过费用。
另，兆鑫公司作为出租方与苏纪章作为承租方于2012年8月14日签订《房屋租赁合同》，约定兆鑫公司将位于朝阳区华严北里面积210平方米的房屋出租给苏纪章，租期自2012年9月1日至2017年9月1日，年租金25万元。苏纪章认可其亦实际占有使用上述房屋。
本案审理过程中，经兆鑫公司申请，依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对涉案场地的改扩建及装修工程价值进行了鉴定，该鉴定机构出具鉴定报告，造价原值为603116.50元，折旧费为268037.76元，造价现值为造价原值扣减折旧费用。兆鑫公司支付鉴定费19648元。信息学院附属中学及兆鑫公司均对此予以认可。苏纪章表示该鉴定与其无关，其未对租赁场地进行过任何装修。
原告主张合同无效的理由是因为涉案场地的房屋没有规划许可，是违法建筑，故主张合同无效。被告表示其了解到涉案场地的房屋建于1996年，当时不需要规划许可。双方均表示涉案房屋至今无相关职能部门下发通知属于违法建筑。
上述事实，有房产证、租赁合同、合同、发票等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：信息学院附属中学与兆鑫公司之间存在若干租赁合同及合同，根据合同内容和性质来认定均属于租赁合同，故本院可以确认双方之间存在租赁合同关系。双方之间现仍在租赁期内的合同为2009年9月1日签订的租赁期限截止时间为2017年8月31日的合同。该份合同是否有效，应看租赁标的物是否符合法律的相关规定，因当事人均陈述租赁标的物未取得规划许可，故根据我国法律规定，此情况下双方之间的租赁合同无效，故信息学院附属中学要求确认合同无效、腾退房屋的主张，本院予以支持，同时因苏纪章亦实际使用诉争场地，故苏纪章对于腾退房屋负有协助义务。因兆鑫公司一直实际占用使用租赁场地，所以虽然双方之间的合同无效，但信息附属中学主张其支付实际腾退房屋之前的房屋使用费于法有据，本院予以支持，具体标准本院参考双方合同约定的标准予以确认。信息学院附属中学出租无规划许可的房屋导致合同无效，故本院认为信息学院附属中学的过错较大，但兆鑫公司作为承租人亦没有尽到谨慎义务，亦应自行承担部分损失。兆鑫公司主张的装修及改扩建损失问题，本院根据双方责任的大小予以酌情支持。兆鑫公司关于经营损失的主张，因其并未提交证据加以证明，本院无法认定，故无法支持。苏纪章属于租赁场地的事实占有使用人，故其应在兆鑫公司履行腾退房屋义务时予以协助，如苏纪章认为其因协助兆鑫公司腾退房屋造成其损失的，可另行主张。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：
一、北京信息工程学院附属中学与北京兆鑫城建装饰有限公司之间关于北京市朝阳区华严北里68号学校东侧平房（面积为100平米）签订的租赁协议无效；
二、北京兆鑫城建装饰有限公司于本判决生效后三十日内将其租赁的北京市朝阳区华严北里68号学校东侧平房（面积为100平米）及改扩建、附属设施等腾退交还给北京信息工程学院附属中学，第三人苏纪章对此负有协助义务；
三、北京兆鑫城建装饰有限公司于本判决生效后三十日内支付北京信息工程学院附属中学自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每年十五万元计算）；
四、北京信息工程学院附属中学于本判决生效后三十日内支付北京兆鑫城建装饰有限公司房屋改扩建、装修及附属设施等损失共计二十五万元；
五、驳回北京信息工程学院附属中学的其他诉讼请求；
六、驳回北京兆鑫城建装饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5238元，由北京信息工程学院附属中学负担2619元（已交纳），由北京兆鑫城建装饰有限公司负担2619元（因北京信息工程学院附属中学已预交，故北京兆鑫城建装饰有限公司于本判决生效后十日内支付给北京信息工程学院附属中学）。反诉案件受理费12200元，由北京信息工程学院附属中学负担5050元（因北京兆鑫城建装饰有限公司已预交，故北京信息工程学院附属中学于本判决生效后十日内支付给北京兆鑫城建装饰有限公司），由北京兆鑫城建装饰有限公司负担7150元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 姜 波
人民陪审员 冯文广
人民陪审员 杨文荣
二〇一五年十一月十日
书 记 员 乔 瑞
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