辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终295号
上诉人（原审被告）：李东。
委托代理人：张袆，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：王宁，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京富申联合供应链管理有限公司，住所地：北京市东城区。
法定代表人：郑新类，该公司执行董事。
委托代理人：原爱学，系辽宁普达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳同方置业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。
法定代表人：孟欣，该公司董事长。
委托代理人：任一元，系该公司职员。
原审原告北京富申联合供应链管理有限公司（以下简称富申公司）与原审被告沈阳同方置业有限公司（以下简称同方公司）、李东申请人执行异议一案，沈阳市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）沈中民二初字第92号民事判决，李东不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人李东的委托代理人张袆、王宁，被上诉人富申公司的委托代理人原爱学、被上诉人同方公司的委托代理人任一元到庭参加诉讼。本案现已审理总结。
富申公司一审诉称：请求准许对案涉11套房产即位于沈阳市浑南新区某某路某某号1-20-1、1-20-2、2-20-5、2-26-6、2-28-6,5-3号1004、1501、1502、2008、2009、2010房产的执行，诉讼费由同方公司、李东承担。事实与理由：原执行裁定书审查李东提出的执行异议，依据的是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。但是富申公司申请法院查封的11套房屋（即位于沈阳市浑南新区某某路某某号1-20-1、1-20-2、2-20-5、2-26-6、2-28-6,5-3号1004、1501、1502、2008、2009、2010），全部都是登记在房地产开发企业名下的商品房，且11套涉案商品房中有6套（浑南新区某某路某某号1004、1501、1502、2008、2009、2010）的建筑规划用途是商务办公，故李东提出的执行异议不应依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而应依据第二十九条。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，李东只有同时符合三个条件，异议才能成立。本案，李东购买涉案商品房不是用于居住，且其名下确还有其他用于居住的房屋。此外从生活常理判断，被告一次性购买11套共计2000平方米房屋显然也不是用于居住。因此，其就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
同方公司一审辩称：认为富申公司提出本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，是对该条的错误理解，不应适用。理由如下：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条只适用于因居住需要而购置房屋且无其他用于居住房屋的消费者买受人，如果买受人购买房屋并非被用于居住或其名下还有其他居住房屋，那么对其提出的案外人执行异议就不应适用第29条，而应适用第28条关于一般不动产买受人排除执行规定的审查条件。
李东一审辩称：认为富申公司的诉讼理由不能成立。理由如下：富申公司提出本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，是对该条的错误理解。李东对涉案房屋享有排除强制执行的权益，原执行裁定正确，应依法中止对涉案11套房屋的执行。
一审法院审理查明：2008年8月5日，同方公司与李东签订了一份协议书，将其开发建设的位于沈阳市浑南新区某某路某某号的同方世纪大厦房屋，以3,000.00元/平方米的优惠价格出售给李东2,000平方米。涉案11套房屋的总价值为6,000,000.00元，但2009年12月30日，李东将5,000,000.00元购房款转给同方公司法人孟欣个人账户。2010年12月17日，同方公司与李东就交易的2,000平方米房屋中的11处房屋分别签订了《同方世纪大厦商品房预定书》及《房屋交接单》，案涉11套房产总面积为748.48平头米，按协议约定对应的房款总计应为2,245,440.00元。
根据（2015）沈中执异字第318号生效裁定，沈阳市中级人民法院执行期间，于2015年4月20日依法查封了同方公司开发建设的位于沈阳市浑南新区某某路某某号1-20-1、1-20-2、2-20-5、2-26-6、2-28-6,5-3号1004、1501、1502、2008、2009、2010共11处房屋。2015年6月19日，李东提出执行异议。
李东在第一次庭审时，举证证明其对于涉案6,000,000.00元的支付方式是将5,000,000.00元购房款转给同方公司法人孟欣个人账户，其余1,000,000.00元没有证据证明已经转账。第二次庭审质证时，李东举证证明其对于涉案6,000,000元的支付方式是向同方公司支付3,000,000元现金，另3,000,000元房款以四辆车作价抵偿。
一审法院认为，本案的争议焦点是在人民法院查封涉案房产之前李东是否已支付了诉争房款价款；是否已实际占有涉案房产。
关于在人民法院查封之前李东是否支付诉争房款价款问题，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结”，本案中，李东作为提出异议的案外人，虽在法院查封涉案房屋以前，其己与同方公司签订《协议书》，约定以3,000元/平方米的单价购买案涉项目2,000平方米，且事后就涉案11套房产分别签订了《同方世纪大厦商品房预定书》并办理了《房屋交接单》,但前述协议并未约定李东所购买房产的具体房号且案涉11套房产总面积为748.48平头米，按协议约定对应的房款总计应为2,245,440.00元，但李东对主张交付房款的事实，先于本案第一次庭审中，提供其向同方公司法人个人帐户转帐500万元房款的付款凭证及同方公司出具收款收据；后于本案第二次庭审中主张其支付300万元现金，并以4辆车折价剩余300万元房款。即李东对其主张己于法院查封涉案房屋以前，支付全部房款的事实陈述前后矛盾；另本案案涉11套房产对应价款为2,245,440.00元，与李东主张己付款数额并不对应，对李东提出己于查封前支付诉争房款价款的主张，故不予支持。
关于李东是否在人民法院查封之前实际占有涉案房产问题，
李东仅提供其与同方公司之间的交接单及部分涉案房屋的缴费明细，但因以上证据仅为李东与同方公司之间形成的证据，李东并不能提供其它能够进一步证明其己实际入住的诸如物业费、水、电费缴费单等由第三方出具可以进一步证明实际入住的证据，对李东提出其己于查封前实际占有涉案房产的主张，故亦不予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、准许对案涉11套房产即位于沈阳市浑南新区某某路某某号1-20-1、1-20-2、2-20-5、2-26-6、2-28-6,5-3号1004、1501、1502、2008、2009、2010房产的执行。
二、案件受理费人民币46,800.00元，由被告沈阳同方置业有限公司负担。
李东的上诉理由和请求是：请求二审法院依法撤销沈阳市中级人民法院于2015年12月9日作出的[2015]沈中民二初字第92号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由是，上诉人与同方公司签订《协议书》时案涉项目尚未完成建设，因此无法确认上诉人购买房产具体的房间号。一审法院认定“李东与同方公司签订的《协议书》中并未约定李东所购买房产的具体房号”系案件事实未查清。且上诉人根据《协议书》中第三条已完成了协议约定的给付义务，一审法院认定“李东对其主张已于法院查封涉案房屋以前支付全部购房款的事实陈述前后矛盾”，无事实依据。其次上诉人系以600万元购买2,000平方米的房产，而富申公司查封的涉案房产为748.48平方米，即富申公司并没有查封上诉人购买的全部房产，但上诉人系按照2000平方米房产的总价——600万元支付的房款，一审法院认定上诉人不能提供正好的2,245,440.00元的付款凭证为由来认定李东未支付房款，无事实依据。此外一审法院以上诉人不能提供诸如物业费，水、电费缴费单等由第三方出具可以进一步证明实际入住的证据为由否定上诉人已实际占有房屋的事实，没有法律依据。
同方公司辩称：同意上诉人的上诉请求和理由。
富申公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人原审举证没有达到高度盖然性的举证标准，不足以证明其购买案涉11套房屋，其基于真实购买行为实际占有使用该房屋。请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，李东作为案外人，对法院查封的案涉房屋以其系房屋买受人为由，提起执行异议之诉。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。发票是购房交易真实发生的证明，是办理不动产权属登记的重要依据。李东只提供了由同方公司开具的收条，同方公司自述是由于公司内部纷争而致无法开具发票。本院认为，李东作为买房人，应积极办理房屋的产权登记。李东从2009年房屋竣工到2015年法院查封案涉房屋的时间内，未通过相关途径或诉讼取得正式的购房发票，也未办理房屋产权登记，对此李东存在过错。
李东提供了500万的汇款凭证，证明支付了房款，同方公司认为该笔款项后来用于支付公司的相关费用。本院认为，出售房屋方是同方公司，汇款凭证却显示钱款汇给孟欣个人账户，且没有提供同方公司的汇款指示。仅凭同方公司的收条还不足以认定该笔汇款是汇给同方公司用于购房。李东在一审第一次庭审中，只提供了5,000,000.00元汇款凭据。在一审第二次开庭提供了《协议书》，规定了购房款为6,000,000.00元，以四辆车抵顶3,000,000.00元。如果协议内容真实，则李东仅需汇款3,000,000.00元即可，而李东却实际汇款5,000,000.00元，同方公司还出具了收到5,000,000.00元购房款收条。对此，李东辩称剩余款项用于购买其他房产。本院认为，《协议书》、《同方世纪大厦商品房预定书》作为买卖房屋重要文件，没有相关机构公证证明，双方也未到房产部门办理登记、备案，其真实性缺乏相关证据佐证。《协议书》作为购房重要证据，在第一次庭审却未提供，一笔汇款却包含两项房产交易，其陈述前后矛盾，无法形成完整的证据链条。因此，对于李东在查封前就已支付购房款的主张不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李东购买了多套房屋，显见非自住，且未提供足够证据证明交易真实发生，不能证明其交付购房款。因此，不能认定其享有足以排除强制执行的民事权益。故对其停止执行的申请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费46,800.00元由上诉人李东承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭玉兰
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一六年四月八日
书 记 员 刘 禹