广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6127号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗晓文，女，住所地：广东省丰顺县。
委托代理人：孙杨，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚小珍，女，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：沈志雄，广东百朋律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳福园支行，住所地：深圳市福田区。
负责人：陈韦铭，行长。
委托代理人：李广贤，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：张锦，广东华商律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：康蔚沛，男，住所地：江西省吉安市，该公司员工。
原审第三人：深圳市融安融资担保有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：刘泽泳，董事长。
委托代理人：黄琼娜，女，住所地：广东省深圳市福田区，系该司员工。
委托代理人：陈雪芳，女，住所地：广东省深圳市福田区，该公司员工。
上诉人罗晓文因与被上诉人龚小珍、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行（以下简称“工商银行”）、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原公司”）、原审第三人深圳市融安融资担保有限公司（以下简称“融安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1757号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
龚小珍原审诉讼请求：1、继续履行龚小珍、罗晓文签订的《二手房买卖合同》，由龚小珍付清剩余购房款，罗晓文协助办理福田区XXX路XX村XX栋XXX房产解除抵押及所有权变更登记手续，将该物业产权、水、电、煤气、物业管理、电话、有线电视等变更登记到龚小珍名下，迁出该房产名下的户口（房屋转让价格61万元）；2、罗晓文向龚小珍支付逾期履行的违约金（自2015年4月12日起算，以61万为基数，按每日万分之五计算，暂计至2015年7月15日为94天，违约金为28670元，实际计至罗晓文履行义务时止或本案房产登记至龚小珍名下止）；3、工商银行协助办理福田区XXX路XX村XX栋XXX房产注销抵押登记手续，相关费用由罗晓文负担（可由龚小珍从应付的购房款中垫付）；4、本案全部诉讼费、保全费由罗晓文负担。
罗晓文原审反诉请求：1、解除罗晓文与龚小珍签订《二手房买卖合同》;2、请求判令龚小珍承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理查明：2015年4月9日，龚小珍（买方）与罗晓文（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区XXX路XX村XX栋X层XX单元房产以61万元价格转让给买方，购房定金共计5万元，买方在签订合同当日支付；买方须于2015年5月15日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的资金监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应在2015年5月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三个工作日补足；房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方应于签订本合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；房产无租约；买方承担所有税费（含因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用）；在买方按照合同约定取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应于收到全部楼款将物业交付买方。在交付该物业时应履行下列手续：买卖双方共同对该物业即附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，办理交接手续，移交该房屋钥匙。如一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。在该合同备注栏内，双方备注“卖方收到全部楼款十日内迁出该物业所占用的户口”。
同日，龚小珍向罗晓文支付定金5万元。
2015年4月10日，罗晓文委托融安公司进行赎楼，并办理了委托公证。在赎楼过程中，因罗晓文尚欠银行的钱超过原罗晓文资金监管的金额。中原公司工作人员与罗晓文进行沟通，要求罗晓文将收款银行卡和密码交给融安公司，由融安公司进行操作，或者由融安公司先借4.5万元给罗晓文才能进行赎楼，否则罗晓文只能自行赎楼。罗晓文不同意中原公司提出的方案。并于2015年6月12日回复中原公司称不同意融安公司的方案，要走法律程序。
2015年5月15日，龚小珍与罗晓文前往中国银行股份有限公司深圳深南支行办理资金监管手续，监管资金为20万元。龚小珍按照协议约定将监管资金20万元存入银行指定账户。该资金监管协议的托管期限为180天。
2015年6月4日，中国银行股份有限公司深圳深南支行向龚小珍出具贷款承诺函，承诺向龚小珍发放贷款36万元。
另查，截至2015年7月29日止，龚小珍家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。龚小珍并承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。在罗晓文不履行赎楼义务的时候，龚小珍也愿意代罗晓文完成赎楼手续。
原审法院认为：龚小珍与罗晓文签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。罗晓文未按照合同约定还清贷款，办妥注销抵押登记手续，构成违约。龚小珍有权请求继续履行房屋买卖合同并要求罗晓文支付逾期履行合同的违约金。罗晓文虽辩称是融安公司的过错导致无法赎楼，并反诉要求解除合同。但即便是融安公司无法赎楼，按照合同约定，罗晓文应自筹资金进行赎楼。对于罗晓文的反诉请求，本院予以驳回。
关于违约金的计算问题。合同虽未约定罗晓文还清贷款并办理赎楼手续的日期。但罗晓文在得知融安公司无法为其办理赎楼手续后，应在合理期限内自筹资金进行赎楼。根据公平原则，本院酌情确定，罗晓文应在2015年6月12日，中原公司与罗晓文就赎楼问题协商未果后十日内办理赎楼手续。罗晓文逾期未办理赎楼手续，龚小珍有权要求罗晓文支付自2015年6月25日起以61万元为计算基数，按每日万分之五的标准计算至本判决作出之日止的违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且龚小珍未针对此后请求预交诉讼费用，故龚小珍可在数额明确后另行主张。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗晓文应在判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行清偿涉案房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由龚小珍在十日内代为清偿；二、中国工商银行股份有限公司深圳福园支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记；三、罗晓文应在涉案房产注销抵押登记之日起2日内向龚小珍提供收款账号，龚小珍在收到罗晓文提供的收款账号之日起三十日内向罗晓文支付购房款（如支付购房款时，资金监管协议尚在有效期内，龚小珍应支付的购房款为360000元；如已超过资金监管协议的有效期，龚小珍应支付的购房款为560000元；若龚小珍代罗晓文向中国工商银行股份有限公司深圳福园支行偿还了抵押债务，龚小珍给付的代付款中除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用外的款项应抵作购房款）；如罗晓文拒不提供收款账号，则龚小珍有权在罗晓文履行本项判决期限届满之日起三十日内将剩余房款到公证部门进行提存；四、罗晓文应于龚小珍履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与龚小珍一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区XXX路XX村XX栋XXX房产过户登记至龚小珍名下，办理过户的各项税费由龚小珍承担；五、罗晓文应于龚小珍支付完毕所有房款之日起三日内结清相关费用，并将涉案房产交付于龚小珍；六、罗晓文应于龚小珍支付完毕所有房款之日起十日内将户口迁出涉案房产；七、罗晓文应于判决生效之日起十日内向龚小珍支付违约金（违约金以610000元为计算基数，自2015年6月25日起按照每日万分之五的标准计算至2015年10月20日止）；八、驳回龚小珍的其他诉讼请求；九、驳回罗晓文的反诉请求。本诉案件受理费10187元，因适用简易程序而由法院收取的5093.5元、保全费3714元（均已由龚小珍预交），由龚小珍负担88.5元、罗晓文负担8719元；反诉案件受理费100元，因适用简易程序而由法院收取的50元（已由罗晓文预交），由罗晓文负担。
上诉人罗晓文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：，撤销一审判决中的除第八项的全部判决事项，并依法改判支持罗晓文的一审全部诉讼请求即解除罗晓文与龚小珍签订的《二手房买卖合同》并由龚小珍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，导致错误判决，应依法改判。原审法院认定罗晓文因未按照合同约定还清贷款，构成违约。但罗晓文在《二手房买卖合同》签订后，已经依约履行了应尽义务，是因融安公司没有为罗晓文提供任何担保，才导致罗晓文迟迟无法完成赎楼。罗晓文在履行合同过程中没有任何的违约行为，合同始终无法继续履行的责任也不在于罗晓文而在于融安担保公司。原审法院认定罗晓文构成违约并应承担违约责任与事实不符，应依法改判。二、本案合同目的己无法实现，应当依法判令解除合同。罗晓文与龚小珍一签订合同的本意是因为当时资金紧张，欲卖房后再购置房产，但因合同因融安担保公司未履行担保责任无法赎楼，致使罗晓文至今除定金外未收到任何房款，罗晓文欲购买新房产因价格上涨已无法购置新房产，罗晓文当初与龚小珍订立合同目的已无法实现，继续履约对罗晓文而言已无实质意义。鉴于罗晓文在本案中不存在过错，罗晓文请求解除合同应予以支持。三、要求罗晓文将户口迁出涉案房产没有法律依据，迁出户口属行政行为，不应是法院判决审理的事项，不应当支持龚小珍的该项诉讼请求。
被上诉人龚小珍答辩称，一、罗晓文的上诉请求以及事实和理由均不能成立，根据双方签订的《二手房买卖合同》，应当由罗晓文办理相应的赎楼手续，如果赎楼手续无法办理，应由罗晓文自筹资金进行赎楼。本案是因为罗晓文单方违约导致的，罗晓文没有任何合法的理由不继续履行合同，而且目前继续履行合同也没有任何的法律或者政策上的障碍。一审判决继续履行合同合法合理，请求二审法院依法予以维持。二、关于罗晓文所称迁出户口的问题，这在双方签订的《二手房买卖合同》中有明确约定应该属于该合同的附属义务。综上所述，请求二审法院驳回罗晓文的全部上诉请求，维持原判。
原审第三人工商银行述称，目前按揭贷款还没有还清，只要按揭贷款还清了，工商银行肯定会注销抵押，至于他们如何过户与工商银行没有关系。
原审第三人融安公司述称，融安公司于2015年6月5日与罗晓文签署委托担保服务协议书，融安公司已依据公证委托书的代理权限及委托担保协议的相关约定，到涉案房产原按揭贷款银行即工行，办理提前还款申请，并签署中国银行的个人贷款保证合同，因中国银行未发放赎楼贷款至融安公司，融安公司才未能办理赎楼手续。融安公司已履行协议约定的相关义务，所以不存在任何过错与责任。
原审第三人中原公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。罗晓文与龚小珍签订的二手房买卖合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。赎楼义务为卖方义务，罗晓文作为卖方未依约在合理期限内完成赎楼义务导致合同无法继续履行，原审法院认定其为根本违约方正确，本院予以确认。罗晓文以其委托的担保公司没有完成担保赎楼义务为由辩称其没有过错，理由不成立，本院不予采纳。继续履行是违约责任的承担方式之一，龚小珍作为守约方有权要求罗晓文承担继续履行的违约责任。龚小珍在原审中已明确表示同意代为赎楼及一次性付款，且具有深圳目前限购政策下的购房资格，涉案合同不存在不能继续履行的情形，故龚小珍请求罗晓文继续履行合同将涉案房产过户至其名下，按期交房，并承担延期履约违约金的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持并无不当。涉案合同明确约定罗晓文在收到全部房款后十日内迁出涉案物业所占用的户口，原审法院根据龚小珍的请求及相关事实判令罗晓文迁出户口有合同依据，亦并无不当，本院予以确认。
综上，罗晓文的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费10187元，由上诉人罗晓文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴思罕
代理 审 判员 邓 媛
二〇一六年六月二十七日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。