天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8428号
上诉人（原审被告）：周国庆，男，1968年8月10日出生，汉族，天津市正兴五金电器制品有限公司职员，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：井诗雯，天津众磊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卢玲，女，1971年9月24日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：张春虎，天津众磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王颂英，女，1965年10月15日出生，汉族，河南省偃师市电视台职工，住河南省偃师市。
委托诉讼代理人：王健，天津君恒律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：天津市立万家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区龙禧园50号底商103号。
法定代表人：朱鹏武，经理。
委托诉讼代理人：王婷丽，女，该公司员工。
上诉人周国庆、卢玲因与被上诉人王颂英、天津市立万家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初7664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周国庆向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判本人不承担定金返还和赔偿责任，诉讼费全部判由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，诉争房产是本人婚前财产，不是夫妻共有，本人身份证一直随身携带，从未对外出示，本人从未收取被上诉人定金；一审法院适用法律错误，认定卢玲表见代理不能成立，涉案合同事实上不能履行，涉诉房产是上诉人买给父母居住的，一审判决违法认定被上诉人扩大损失部分。
卢玲向本院提出上诉请求：撤销一审判决赔偿损失部分，并判令天津市立万家房地产经纪有限公司承担返还中介费的责任，诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：2016年9月6日上诉人明确不再出售诉争房屋，被上诉人在当年12月12日才起诉请求解除合同关系，一审法院判令上诉人承担损失赔偿责任的范围对本上诉人有失公平。
王颂英辩称，二上诉人是夫妻关系，诉争房屋交易的时候，卢玲代表周国庆在第三人员工的见证下出示了房产证和房主身份证，并电话与房主沟通对房屋买卖事实进行确认，对房价进行沟通，本人有理由相信卢玲有权代表周国庆从事房屋买卖民事法律行为。本人并未扩大损失，周国庆不具有单方解除合同的权利，证据显示在2016年11月双方还在沟通房屋价款。
天津市立万家房地产经纪有限公司辩称，同意一审判决意见。
王颂英向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房产交易合同》；2.请求依法判令被告向原告返还定金16000元；3.请求依法判令被告向原告支付延迟履行违约金人民币130130元（2016年9月10日起至2016年12月10日）；4.请求依法判令被告向原告支付损失赔偿金389600元（其中房屋升值后差价损失370000元，房屋中介服务费损失19600元）；以上共计：535730元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：本案涉诉房屋为红桥区仁爱花园13-3-401-402号，建筑面积74.42平方米，产权人为周国庆。被告周国庆与被告卢玲为夫妻关系,于2014年4月19日登记结婚。2016年7月31日，通过第三人天津市立万家房地产经纪有限公司，被告卢玲代被告周国庆（卖方）与原告王颂英（买方）就涉诉房屋签订《房地产交易合同》。上述合同约定房产成交价格为1430000元；买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币16000元；除定金外的剩余房款人民币1414000元整，以银行贷款支付；买方须在2016年9月6日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年9月6日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构；办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年9月6日前办理贷款申请手续；如买方未履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或者解除的，则已付之定金不予退还，卖方有权将物业卖与任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，卖方须返还双倍定金予买方；若支付的定金不足以弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和证明，并积极配合亲自到现场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各自应付税费；因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产或成交价的千分之一作为违约金，逾期超过三十日则守约方有权解除本合同。合同签订当日，原、被告签订了《关于室内设施的补充协议书》。后原告王颂英给付被告卢玲定金16000元，向第三人交纳房屋买卖服务费14300元及（代收）评估费、贷款费用5300元。2016年9月6日，被告卢玲曾向原告表示不再履行涉诉合同。2016年12月19日，原告王颂英诉至法院。
上述《房地产交易合同》系由原告王颂英、被告卢玲到场签订，被告周国庆未到场，亦未出具书面授权委托材料。被告卢玲向原告及第三人天津市立万家房地产经纪有限公司出示了涉诉房屋的房产证及被告周国庆的身份证。
审理中，根据原告王颂英申请，一审法院委托天津正盛房地产评估有限公司对涉诉房屋2016年12月12日的房屋市场价值进行评估，确定估价对象红桥区仁爱花园13-3-401-402号房屋在价值时点2016年12月12日的公开市场价格为：建筑面积单价25982元/平方米；总价：人民币1933600元。根据被告卢玲、周国庆申请，一审法院委托天津市志信房地产土地评估有限公司，对涉诉房屋2016年9月6日的房屋市场价值进行评估，价值估价结果总价为1616000元，单价为人民币21715元/平方米。
一审法院认为：被告周国庆与被告卢玲系夫妻关系。虽然未经被告周国庆授权委托，被告卢玲代被告周国庆（卖方）与原告王颂英（买方）就涉诉房屋签订《房地产交易合同》，签订合同时被告出具了周国庆的身份证及房产证原件，原告王颂英有理由相信被告卢玲有代理权。故被告卢玲签订上述合同的行为构成表见代理，该合同合法有效。合同签订后双方应按照约定全面履行合同义务。被告单方提出解除合同的主张无法律依据，不具有法律效力，且以其行为表明不履行合同义务，属于根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同法诚信原则，在一方不履行合同义务时，守约方享有主张对方继续履行合同、解除合同、承担违约责任等权利。本案原告作为守约方，在被告不履行合同义务的情况下，要求解除原告与被告签订的《房产交易合同》，被告收到原告的解除通知后，合同应依法解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院准予。原告要求被告退还定金16000元，应予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失包括合同履行后可以获得的利益。双方签订合同后，房价上涨，因被告的违约行为，致使原告合同目的无法实现，原告再购置相同地段的类似房屋必将支付更高的对价，该部分差价应视为原告可得利益的损失。关于合同确定差价损失的时间，原告作为守约方主张自其要求解除合同之日起算，一审法院予以支持。根据评估报告，自合同签订至2016年12月12日，房屋价格上涨数额为503600（1933600-1430000）元。原告的损失还包括履行合同所支付的中介费用等损失。被告卢玲主张按照2016年9月6日作为合同解除时点确定房屋差价，因本案被告并没有合同解除权，被告的该项主张一审法院不予支持。但被告卢玲在2016年9月6日曾经表示不再出售房屋，原告对该房产交易合同是否能够继续履行应该形成一定的预判。结合原告在此次房产交易合同中支付对价的情况，原告应及时采取措施，防止损失的进一步扩大，故原告主张于2016年12月12日才提出解除合同，对扩大的损失亦应承担部分的责任。原告要求被告支付差价损失的主张，于法有据。本案中原告既主张损失赔偿，又主张违约金。综合考虑合同约定违约金的金额、合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，根据原告诉请一审法院酌定被告赔偿原告损失266100元。原告针对被告的其他诉请，一审法院不予支持。
原告向第三人支付的中介服务费、评估费、贷款费用19600元，其中中介服务费14300元,按照合同约定应由违约方承担，故被告应当承担该项损失。该项费用属于守约方支付的费用，已经在被告应当赔偿原告的损失中予以考虑，故该项诉请，一审法院不再支持。评估费及贷款服务费5300元，第三人同意退还原告，一审法院照准。
根据案情，本案债务属于夫妻一方在婚姻存续期间所负债务，应按照夫妻共同债务处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告王颂英与被告周国庆（代理人卢玲）于2016年7月31日签订的《房产交易合同》；二、被告周国庆、卢玲于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告王颂英定金16000元；三、被告周国庆、卢玲于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告王颂英各项损失共计266100元；四、第三人天津市立万家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告王颂英评估费及贷款服务费5300元；五、驳回原告王颂英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9157元，由原告王颂英承担4335元，被告周国庆、卢玲承担4822元;评估费16210元由原告王颂英承担7675元，被告周国庆、卢玲承担8535元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，诉争房产登记在上诉人周国庆名下，周国庆与上诉人卢玲是夫妻关系，卢玲与被上诉人王颂英签约售房，一审法院认定卢玲与周国庆之间形成表见代理法律关系，适用法律正确，周国庆的上诉主张本院不予认定。
周国庆与王颂英之间形成房屋买卖合同法律关系，周国庆于2016年9月6日明示拒绝继续履行合同，王颂英自该时间节点起即知道周国庆违约。根据相关规定，认定违约方承担涨跌差价赔偿之违约责任的时间点，应以守约方的请求作为基础，同时考虑合同约定履行期限届满之日、违约方违约行为之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等因素合理确定。本案双方当事人于2016年7月31日约定涉诉房屋价款为1430000元，一审诉讼中经评估确定2016年9月6日周国庆做出违约意思表示时该房屋价值为1616000元，本院认定该两个时点之间的差价，是周国庆应当承担的因其违约行为所造成的损失。一审法院关于王颂英因周国庆违约所遭受的经济损失认定有误，本院结合本案其他因素，综合予以调整。
综上所述，周国庆、卢玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初7664号民事判决第一、二、四项及案件受理费、评估费承担部分；
二、撤销天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初7664号民事判决第三、五项；
三、上诉人周国庆、卢玲于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿被上诉人王颂英经济损失186000元；
四、驳回被上诉人王颂英的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5532元，二审案件受理费2446元，共计7978元，由上诉人周国庆、卢玲负担1978元，被上诉人王颂英负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……