江苏省兴化市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1281执异101号
案外人：沈桂明，男，1968年3月20日生，汉族，住。
委托代理人：朱汉应，江苏天炜律师事务所律师。
申请执行人：兴化市银桥信用担保有限公司，住所地兴化市英武路兴化大厦六楼。
法定代表人张永华，董事长。
被执行人兴化市科创纺织品有限公司，住所地兴化市合陈镇塔子河工业集中区。
法定代表人奚平，执行董事。
被执行人奚平，男，1959年5月26日生，汉族，住兴化市。
被执行人周兰凤，女，1960年10月27日生，汉族，住址同上（系奚平之妻）。
被执行人：兴化市盛达工艺品厂，住所地兴化市合陈镇胜利村。
负责人宗建江，厂长。
被执行人：兴化市海星齿轮有限公司，住所地兴化市合陈镇塔子河工业集中区。
法定代表人刘支元，执行董事。
被执行人：刘支元，男，1957年2月6日出生，汉族，住兴化市。
申请执行人兴化市银桥信用担保有限公司，（以下简称银桥担保公司）与被执行人兴化市科创纺织品有限公司、奚平、周兰凤、兴化市盛达工艺品厂、兴化市海星齿轮有限公司、刘支云担保追偿权纠纷一案，在执行过程中，案外人沈桂明向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，已审查终结。
案外人沈桂明异议称，2012年12月3日，兴化市合陈镇锦绣家园项目部与刘支元达成房屋买卖协议，锦绣家园项目部将包括申请人所有的2号楼303室等6套房，出售给刘支元。由于锦绣家园项目部，至今没有综合验收，也未能取得商品房预售许可证，所以这6套房都没有登记在刘支元的名下。依据不动产以登记为原则的规定，刘支元对这6套房不享有特权。2013年2月25日，申请人与刘支元签订房屋销售合同书一份，合同约定：刘支元将其所有锦绣家园2号楼403室出卖给申请人，即（2013）泰兴执字第2635-1号裁决书上注明锦绣家园2号楼303室，价款36万元。申请人已支付30万元，余款6万元在两证拿到后付清。申请人已经按照合同的约定履行了全部的义务。涉案的兴化市合陈镇锦绣家园2号楼303室是刘支元购买的，刘支元又转卖给申请人，双方之间所签订的合同合法有效，申请人对该房屋享有债权。刘支元对该房屋即不享有物权，又不享有债权。兴化市人民法院对该房屋的执行无任何法律依据。申请人在购买房屋时，并不知晓锦绣家园项目未能综合验收和未取得售房许可证，并且延续至今。申请人对未能办理房屋产权登记无任何过错。申请人在购买锦绣家园2号楼303室后，进行了装修。在2014年春，就居住至今。根据合法占有保护原则，对该房屋不应执行，请求法院解除对合陈镇锦绣花园2号楼303室的保全措施。
本院查明，2013年6月17日本院作出的（2013）泰兴商初字第0251号民事判决书已经发生法律效力，该民事判决书主文“一、被告兴化市科创纺织品有限公司于本判决生效后3日内偿付原告兴化市银桥信用担保有限公司代偿款4235040元，并支付利息、违约金（自2013年2月28日起至本判决确定的给付之日止，以代偿款4235040元为基数，按银行同期贷款利率的4倍计算）。二、被告兴化市科创纺织品有限公司于本判决生效后3日内赔偿原告兴化市银桥信用担保有限公司律师费70000元。三、被告奚平、周兰凤、兴化市盛达工艺品厂、兴化市海星齿轮有限公司、刘支元对被告兴化市科创纺织品有限公司的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。被告奚平、周兰凤、兴化市盛达工艺品厂、兴化市海星齿轮有限公司、刘支元承担保证责任后，有权向被告兴化市科创纺织品有限公司追偿。”申请执行人银桥担保公司于2013年7月26日依法向本院申请强制执行。2015年10月27日，本院作出（2013）泰兴执字第2635-1号执行裁定书，查封了被执行人刘支元所有的位于兴化市合陈镇别墅一套以及由被执行人刘支元购买的位于兴化市合陈镇锦绣家园房屋六套（锦绣家园1号楼103室、104室，锦绣家园2号楼101室、302室、303室以及锦绣家园北楼门面房两间）查封期限为三年。
另查明，兴化市合陈镇锦绣家园住宅区为居井健（321083195509121235）挂靠泰州市辰龙置业有限公司所建设，该公司于2011年8月27日领取了建设工程施工许可证。2012年12月3日，刘支元与兴化市舍陈锦绣家园项目部签订了一份房屋销售合同书，该合同约定，刘支元委托兴化市舍陈锦绣家园项目部建设房屋六套（锦绣家园1号楼103室、104室，锦绣家园2号楼101室、302室、303室以及锦绣家园北楼门面房二间），建房价格226万元，抵算刘支元所出借的借款200万元和利息26万元。涉案的房屋因未办理工程竣工综合验收手续，交付以后未能办理产权登记手续。2013年2月25日，刘支元以兴化市合陈镇锦绣家园项目部的名义与案外人沈桂明签订了房屋销售合同书一份，将锦绣家园2号楼403室（即本案涉案的锦绣家园2号楼303室）房屋出售给沈桂明所有，该合同约定，房屋价格每平方米2800元，合计为36万元，此款于合同签订时给付5万元，2013年清明前，给付25万元，合计30万元，余款在办理两证以后付清。沈桂明按照刘支元的要求分别于2013年2月25日给付5万元、同年4月12日给付15万元、6月13日给付10万元，刘支元分别以自己的企业名义向沈桂明出具了3份收据。涉案房屋交付沈桂明后，沈桂明对房屋进行了装璜并于2014年2月12日缴纳了用电压金和自来水水费。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，兴化市舍陈锦绣家园项目部与刘支元和刘支元与沈桂明所签订的房屋买卖合同，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同；房屋的建设单位因未办理工程竣工综合验收手续等原因，致使涉案房屋未能办理产权登记手续，其责任不能归责于案外人；案外人沈桂明在本院对涉案的房屋实施查封前即于2013年2月25日与被执行人刘支元签订了房屋买卖合同，后已陆续的给付完毕约定的购房款，并实际占有装璜使用至今；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对执行标的所提出的排除执行异议的理由符合上述规定的情形，能够阻却本院对涉案标的强制执行的实体权利，对涉案房屋买受人沈桂明物权期待权应予保护，对案外人异议请求，依法予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
中止对兴化市合陈镇锦绣家园2号楼302室（即原2号楼403室）房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 倪其庆
审判员 徐庆斌
审判员 邵吟春
二〇一七年十一月二十三日
书记员 周 娟