湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00145号
上诉人（原审被告暨反诉原告）向志显。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）邹素清。
上诉人向志显因与被上诉人邹素清房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2014）鄂下陆民初字第00359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2013年8月16日，邹素清与向志显签订一份房屋租赁合同，约定：1、邹素清将其所有的位于新下陆铜花南路地号为030104080-2下陆法院商住楼5号门面房（面积为102平方米）租赁给向志显使用，租赁期限自2013年8月16日至2014年8月16日止，合同一年一定。2、租金及给付方式为每三个月付一次租金，租金为7200元。3、协议生效后，向志显必须先交付5000元作为押金。4、租赁期内，向志显不得擅自改变租赁标的物的结构和现状，若需装修时，必须经过邹素清书面同意。5、租赁期内，未经邹素清同意，向志显不得将该租赁标的物转（出）租第三人，也不得与第三人合租、合用。6、违约条款，向志显不按期交纳租金、水电费用的、到期不退还租赁标的物的、人为损坏租赁标的物的，双方任何一方违反本协议及上述约定，另一方有权单方解除合同，违约方并承担一万元的违约金。合同签订后，邹素清将租赁房屋交付向志显使用，向志显向邹素清交付押金5000元。2013年11月21日，向志显向邹素清交付自2013年11月16日起至2014年2月15日止期间的房屋租金7200元。2014年3月24日，邹素清向向志显出具通知称，向志显于10日之内交清2014年2月16日至2014年5月16日的房屋租金7200元到邹素清的中国银行卡内，逾期不交租金，将按房屋租赁合同追究法律责任。后因向志显至今未按约支付房屋租金，为此，双方发生纠纷。
还认定，向志显自2012年就已租赁邹素清的房屋。
原审判决认为：1、本案是房屋租赁合同纠纷。邹素清、向志显之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故本案房屋租赁合同系有效合同。2、本案房屋租赁合同约定“向志显不按期交纳租金、水电费用的，双方任何一方违反本协议及上述约定，另一方有权单方解除合同”，邹素清依约向向志显交付租赁房屋，向志显应当按约及时向邹素清支付房屋租金。庭审中，向志显对自2014年2月16日起差欠邹素清房屋租金的事实并无异议。那么向志显未依约及时支付租金的行为，以及在邹素清催告后的合理期限内仍不履行给付租金义务的行为属违约行为，向志显违反合同情形符合我国《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故对邹素清提出解除双方签订的房屋租赁合同并退还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。3、庭审中，向志显对从2014年2月16起至2014年5月16日止差欠邹素清的房屋租金7200元的事实无异议，故对邹素清提出由向志显支付从2014年2月16日起至2014年5月16日止的房屋租金7200元的诉讼请求，依法予以支持。本案房屋租赁合同约定的房屋租金是每三个月支付7200元，按日计算为80元／日，对此标准向志显亦无异议，那么对向志显拖欠自2014年5月17日起至2014年8月14日止的房屋租金应按照每日80元计算，由此计算结果为7200元（90天×80元）。故向志显应向邹素清支付房屋租金为14400元。4、本案租赁合同约定“向志显不按期交纳租金、水电费用的，双方任何一方违反本协议及上述约定，违约方并承担一万元的违约金”，因向志显从2014年2月16日起拖欠邹素清的房租未予支付，其行为已经构成违约。故对邹素清提出由向志显赔付违约金10000元的诉讼请求，依法予以支持。5、本案向志显在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，故对向志显提出由邹素清赔偿装修费用及添置的物品价值损失56380元的反诉请求，依法不予支持。6、对向志显提出由邹素清承担房屋转让费36000元的反诉请求，邹素清并未收取向志显的房屋转让费36000元，向志显要求邹素清承担房屋转让费的反诉请求无法律依据，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，判决：一、解除邹素清与向志显于2013年8月16日签订的房屋租赁合同，向志显向邹素清退还位于新下陆铜花南路下陆法院商住楼5号门面房。二、向志显向邹素清支付房屋租金14400元。于判决生效之日起三日内一次性付清。三、向志显向邹素清支付违约金10000元。于判决生效之日起三日内一次性付清。四、驳回向志显的全部反诉请求。
宣判后，向志显不服，向本院提起上诉称：一、其因生意不好做，与邹素清协商转让事宜，其与他人谈好转让价格后，邹素清又反悔不同意其转让，故其装修门面的损失等应由邹素清承担。二、邹素清没有履行合同解除时的告知义务，原审判决解除双方的房屋租赁合同违法了合同法的规定。三、原审法院判决其承担违约金10000元，过分高于造成的损失，应当以实际损失为基础。四、其在原审法院提出反诉，要求对房屋装修进行鉴定，原审法院没有书面告知其不能鉴定的理由，故原审法院程序违法。请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判。
邹素清答辩称：向志显拖欠租金未付，其多次催告通知后，向志显拒绝履行，故其依据合同约定及法律规定行使解除权。原审判决解除房屋租赁合同正确。向志显承认欠其租金的事实，并未主张对违约金进行减少，合同约定的10000元违约金在合理范围内，并无过高情形。向志显未能向鉴定部门提交必须的相关材料才导致鉴定机关无法鉴定，是其举证不能造成，原审程序合法。请求二审法院驳回向志显的上诉请求，维持原判。
本院审理查明：原审判决认定的事实属实。
本院认为：邹素清与向志显签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，应属有效，对当事人具有约束力，双方均应按约履行合同义务。审理中，向志显对其未按双方约定在2014年2月向邹素清支付2014年2月16日至2014年5月16日的房屋租金7200元的事实没有异议，但其认为向邹素清提出转让该门面房，因邹素清未同意其转让，故其才拒绝交纳房屋租金7200元。双方签订的房屋租赁合同约定：租赁期内，未经邹素清同意，向志显不得将该房屋转租第三人，也不得与第三人合租。邹素清在向志显未按合同约定交纳房屋租金情形下，向其发出通知，要求其在合理期限内交清房屋租金7200元，逾期将追究其法律责任。但向志显仍然拒付房屋租金，故其违反了合同约定，构成违约，其应当承担违约责任。原审判决解除邹素清与向志显签订的房屋租赁合同并无不当，本院予以维持。向志显提出邹素清未依法履行解除合同的告知义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决虽认定向志显拖欠的房屋租金计算至2014年8月14日止，其应当支付的房屋租金合计为14400元，但合同履行期间，向志显向邹素清支付了押金5000元，该押金应当予以抵扣房屋租金。抵扣后，向志显还应当支付邹素清的房屋租金为9400元。向志显提出原审判决认定其承担10000元违约金属于过高的上诉理由，因导致合同解除的原因是向志显拖欠2014年2月16日至2014年5月16日租金共计7200元，但若按照双方约定支付10000元违约金，明显超过了实际拖欠租金本金。鉴于从实际拖欠到邹素清起诉至法院解除合同的时间较短，显然约定的违约金过分高于损失。综合上述因素，本院将其违约金酌情调整为2000元。至于向志显主张邹素清赔偿其装修的损失56380元以及房屋转让费36000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案向志显的违约导致合同解除，故其请求邹素清赔偿其装修的损失，本院依法不予支持。向志显主张邹素清承担房屋转让费36000元，没有合法依据，本院不予支持。综上，向志显提出的上诉理由，部分成立，本院部分予以支持。原审判决处理部分不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持黄石市下陆区人民法院（2014）鄂下陆民初字第00359号民事判决第一项、第四项。
二、变更黄石市下陆区人民法院（2014）鄂下陆民初字第00359号民事判决第二项为：向志显于本判决生效后十日内支付邹素清租金9400元。
三、变更黄石市下陆区人民法院（2014）鄂下陆民初字第00359号民事判决第三项为：向志显于本判决生效后十日内支付邹素清违约金2000元。
如果向志显未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费380元，由邹素清负担180元，由向志显负担200元，反诉费600元，由向志显负担；二审案件受理费980元，由邹素清负担180元，由向志显负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一四年十二月一日
书 记 员 黄显珠