浙江省金华市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙07行终115号
上诉人（原审原告）潘双红。
委托代理人张启龙、郑乐，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东阳市房地产管理局，住所地浙江省东阳市东岘路42号。
法定代表人楼万丈，局长。
委托代理人杜华，浙江长虹律师事务所律师。
原审第三人王汉南。
原审第三人义乌市伊美小额贷款股份有限公司，住所地浙江省义乌市城中中路128号七楼。
法定代表人何克能，董事长。
委托代理人李青伟，浙江森海律师事务所律师。
潘双红不服东阳市房地产管理局房屋抵押登记一案，东阳市人民法院于2016年2月15日作出（2015）东行初字第74号行政判决。潘双红不服，向本院提起上诉。本院2016年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人潘双红的委托代理人张启龙，被上诉人东阳市房地产管理局的行政负责人孙俏及委托代理人杜华，原审第三人义乌市伊美小额贷款股份有限公司的委托代理人李青伟到庭参加诉讼。原审第三人王汉南经本院传票合法传唤未到庭，未说明正当理由。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告潘双红与第三人王汉南原系夫妻。2013年11月27日经浙江省文成县人民法院调解离婚。2013年4月10日原告出具委托书，委托王汉南作为代理人向银行申请贷款手续，并以借款人（保证人、抵押人）的身份签署相关法律文件，委托期限至上述事项办理完毕为止，在委托期间，受托人在其权限范围内所签署的一切相关文件我们均予以承认，并承担法律责任。上述委托书经东阳市公证处公证。2013年7月1日王汉南与义乌市伊美小额贷款股份有限公司签订了期间最高总额借款合同，约定义乌市伊美小额贷款股份有限公司自2013年7月1日起至2015年6月30日期间向王汉南提供最高额不超过100万元的借款。同日，王汉南、潘双红与义乌市伊美小额贷款股份有限公司签订最高额抵押合同，约定王汉南、潘双红作为抵押人以其坐落于东阳市白云街道世贸大道599号1单元1610室房屋对上述最高额及债权确定期间的借款提供抵押担保。上述文书中潘双红的签名均由王汉南代签。2013年7月4日义乌市伊美小额贷款股份有限公司向王汉南发放贷款100万元。2013年7月2日王汉南与义乌市伊美小额贷款股份有限公司的工作人员等共同向被告申请办理案涉房屋抵押登记。次日，被告经审核颁发东房他证白云字第0849**号《房屋他项权证》。另查明：抵押登记申请书上潘双红的签名非其本人所签。因王汉南未按约归还借款，义乌市人民法院于2014年7月10日受理了义乌市伊美小额贷款股份有限公司提起的诉讼。同年11月10日义乌市人民法院作出（2014）金义商初字第2582号民事判决，王汉南应归还义乌市伊美小额贷款股份有限公司借款本金90万元及相应利息，潘双红等人对上述债务承担连带清偿责任，义乌市伊美小额贷款股份有限公司对王汉南、潘双红所有的坐落于东阳市白云街道世贸大道599号1单元1610室房屋拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。该房屋已被义乌市人民法院拍卖，案涉房屋抵押登记已注销。
原审法院认为，本案的争议焦点有二，一是原告的起诉是否超过法定期限；二是被诉抵押权设立登记是否合法。关于第一个问题，本院认为义乌市人民法院于2014年7月10日受理了王汉南与义乌市伊美小额贷款股份有限公司的民事纠纷，并于同年11月10日作出判决，潘双红作为共同被告之一，且诉讼请求包含了实现案涉房屋抵押权，故从义乌市人民法院将相关的起诉状及证据副本送达潘双红之日，潘双红就应当知道案涉房屋已经抵押登记的事实，根据有关规定，潘双红的起诉没有超过法定期限，故第三人关于原告的起诉已经超过法定期限的辩称，不予采纳。关于第二个问题，首先，从委托书的内容，结合义乌市人民法院生效判决来看，王汉南向非银行金融公司贷款没有超过委托权限，根据该委托书，王汉南有权以潘双红作为抵押人身份代签相关抵押文书，相应法律后果由潘双红承担。被告根据王汉南等人的申请办理抵押登记，没有违背王汉南与原告的真实意思，被告的实体处理并无不当；其次，根据本案在卷证据不能证明义乌市伊美小额贷款股份有限公司对潘双红非本人申请是知情的，故其取得案涉房屋抵押权应是善意，该抵押登记不可撤销。被告对抵押登记中潘双红非本人签名申请的事实未尽审慎审查，在此予以指正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告潘双红的诉讼请求。案件受理费50元，由原告潘双红负担。
上诉人潘双红上诉称：一、被上诉人在办理本案所涉房屋抵押登记时，在明知上诉人并未在场本人签名且原审第三人王汉南超越委托权限的情况下，未尽到审慎审查职责，径直制发《房屋他项权证》，属于典型的行政违法。1.根据经浙江省东阳市公证处公证的《委托书》，上诉人授权王汉南“向银行申请贷款手续，并以借款人（保证人、抵押人）的身份签署相关的法律文件”。上诉人的授权范围限于向银行贷款，并不包括小额贷款公司。依据中国人民银行发布的《金融机构编码规范》可见银行与小额贷款公司的概念完全不同。同时，银行的贷款利率远低于小额贷款公司，王汉南与小额贷款公司约定的年利率为18.936%，是银行贷款利率的三倍多，故其越权代理的行为也严重损害了上诉人的利益。2.原审法院判决引用内容有误。（2014）金义商初字第2582号案件的审理过程中，上诉人当时并未行使答辩权和质证权，义乌法院是全程公告送达、缺席判决的，因此上诉人保留提起申请再审的权利，而且该判决对于房屋抵押效力的确认本身就是基于错误的抵押登记，即本案的争议焦点，二者存在互为因果的直接利害关系，故该判决不能作为本案的参考依据。二、义乌市伊美小额贷款股份有限公司不构成善意取得。本案中，王汉南并未取得上诉人授权而与伊美小额贷款股份有限公司签订《最高额抵押合同》，伊美小额贷款股份有限公司在签订合同时，明知涉案房产系上诉人与王汉南共同共有，却未查明王汉南的代理权限，即草率签下合同，其行为不符合“善意取得制度”之要件，故该抵押登记对于上诉人没有约束效力。三、被上诉人作出的房屋抵押登记行为程序违法，并给上诉人造成了损害。被上诉人违反《房屋登记办法》的相关规定，在未确认是否上诉人本人的真实意思即对涉案房屋进行抵押登记，该行为严重损害了上诉人的合法权益，应当认定该行政行为违法。事实上，王汉南在《东阳市房地产抵押权设立登记申请书》上代上诉人签名和按指印的行为，被上诉人应当是明知的。况且从《东阳市房地产抵押权设立登记申请书》上“抵押人”签名处的涂改痕迹也可以推断出，代签很可能是被上诉人提醒王汉南做出的行为。原审判决一方面查明抵押登记申请书上潘双红的签名非其本人所签，并特别之处“被告（被上诉人）对抵押登记中潘双红非本人签名申请的事实未尽审慎审查，在此予以指正”，另一方面却维持了被上诉人的上述违法行政行为，显属自相矛盾的认定。综上，请求依法撤销一审判决，并改判撤销被上诉人作出的编号为房他证白云字第0849**号《房屋他项权证》。
被上诉人东阳市房地产管理局答辩称：一、2013年7月2日，两位第三人和上诉人向我局申请办理东阳市世贸大道599号1单元1610室的房地产抵押登记。抵押双方当事人提交了抵押权设立登记申请书、身份证件、营业执照、东阳市国用（2011）第3-4040号土地使用证、第三人王汉南东房权证白云字第××号房屋所有权证、潘双红东房他证白云字第0849**房屋他项权证。涉案抵押登记行为事实清楚、依据充分、手续完备。根据一审查明事实，涉案抵押登记申请书中的上诉人签名非本人所签，我局对此的审查存有瑕疵，但一审同时查明以下事实：1.上诉人的签名系王汉南所为（包括王汉南隐瞒事实，欺骗我局找他人冒名代签、直接代签）；2.王汉南所为系依据上诉人的公证委托书；3.上诉人的公证委托书已经生效判决所确认。因此，客观上王汉南在上诉人的签名问题上虽然存在欺骗我局的行为，但实质上并没有违背上诉人的意思表示，也没有损害上诉人的合法权益。同时，本案作为抵押权设立登记的基础法律关系涉及的借款、抵押、委托等民事法律行为已为生效判决所确认，不存在抵押权登记无效的前提条件。此外，上诉人将抵押申请书抵押人签名处的涂改痕迹推断系我局提醒王汉南所为是毫无根据的主观臆测。事实上，上诉人4月委托、7月办理、11月离婚，离婚调解协议对财产处理显失公平，并刻意回避双方存在共同债务的事实，由此推断上诉人与王汉南相互串通符合常理。二、义乌市人民法院（2014）金义商初字第2582号民事判决已经发生法律效力并且执行完毕，上诉人对该涉案基础法律关系的判决并无异议，却利用王汉南造成的上诉人签字瑕疵，起诉我局请求撤销本案抵押登记，意在获取非法利益，既不符合法律规定，也有违公序良俗的诚信原则，不能成立。三、上诉人的起诉已经超过六个月的起诉期限。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决理由充分，请求二审依法判决驳回上诉。
原审第三人义乌市伊美小额贷款股份有限公司述称：一、同意被上诉人东阳市房地产管理局的上述答辩意见。二、目前存在的关于案涉房产已被义乌市人民法院执行拍卖，上诉人所讼争的抵押登记现已被注销，其系无益诉讼。三、上诉人提起的行政诉讼已超过法定起诉期限。四、我公司对于一审查明认定的以下事实持保留态度：一是抵押登记申请书上潘双红签名问题，我公司认为系上诉人本人所签；二是在有公证委托书的前提下，我公司取得抵押权能够成立，无需认定善意取得。五、本案抵押登记行为是基于前述民事案件中的借款、抵押合同以及对抵押物权所作的登记，义乌市人民法院对该民事案件已经确认该抵押合同的有效性。王汉南的签字行为也是有效的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是被上诉人东阳市房地产管理局是否存在违法设立案涉房屋抵押登记行为的问题。从在卷证据并结合当事人的一、二审陈述，能够证明被上诉人东阳市房地产管理局在接受案涉房屋抵押登记申请后，按照《房屋登记办法》第七条、第五十一条规定的程序和所递交的相关申请材料给予审查并予以办理抵押登记，其作出的案涉房屋抵押登记行政行为程序合法。关于原审第三人王汉南的借款行为是否超越委托权限的问题。本院认为，经过公证的委托书确实载明是向“银行申请贷款手续，并以借款人（保证人、抵押人）的身份签署相关的法律文件”，但上诉人潘双红对于该委托书所指的“银行”并未明确特指或作限定。结合潘双红与王汉南原系夫妻关系以及本案所涉借款的真实性，能够认定原审第三人王汉南的借款、申请抵押登记等均没有超越上诉人潘双红的委托权限范围。被上诉人作出本案抵押登记的行政行为符合《房屋登记办法》规定，其已基本尽到审慎审查之义务。上诉人潘双红的上诉请求缺乏事实和法律依据。关于被上诉人东阳市房地产管理局和原审第三人义乌市伊美小额贷款股份有限公司提出的上诉人潘双红的本案起诉是否超过起诉期限问题，经查并无相应事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决驳回上诉人潘双红的诉讼请求正确。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第一百零一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘双红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张旭良
审 判 员 单晓剑
代理审判员 郦东钧
二〇一六年六月二十八日
代书 记员 朱丽敏