昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第2953号原告：柳丝绮，女，汉族，1959年7月6日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。被告：昆明市天昊物业管理有限公司组织机构代码：74149023-8。住所：昆明市武城路天昊大厦19楼B-1法定代表人：高英委托代理人：蒋婷，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。原告柳丝绮诉被告昆明天昊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，于2015年9月22日依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告、被告的委托代理人蒋婷到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告诉称：2005年3月由地产委托被告对小区进行前期2年物业服务管理。2007年3月在前期物业服务合同到期后，被告故意隐瞒实情不告知小区业主。小区业委会在2008年4月成立备案后，被告拒绝与业委会签订合法的服务合同，并以事实服务为由赖着不走，目的是为了把小区全体业主共有的公共收入占为己有。2013年业委会再次成立，被告于2013年12月31日退出小区物业服务。按照法律规定，被告应按业主专有部分的比例返还建筑物共有部分的收益。2013年小区成立业委会过程中，原告家玻璃被恶意打碎，被告应负责更换玻璃的全部费用。小区顶楼曾设有小灵通基站，由此产生的使用费应返还给小区业主，按被告实际每度电1元计算应返还原告447.80元。被告退出小区近2年，不按规定办理任何移交手续，给小区造成无法估计的损失，被告应将小区资料予以移交，综上，请求法院判令被告：1、返还多交的车位使用费4446元；2、公示小区公共收入清单，返还公共收益4035元；3、支付玻璃修复费980元；4、支付小灵通基站使用费447.80元；5、支付上述款项合计9908.80元自2014年1月1日至实际付清之日止按银行同期利率上浮30%计算的利息；6、移交小区资料、完好的公共设施、设备及管理用房；7、承担本案诉讼费。被告辩称：车位使用费已超过诉讼时效。被告在服务期间，是依法对小区进行管理，原告的主张没有事实和法律依据，基站使用费和玻璃修复费用与本案并非同一法律关系。对第二项诉讼请求，原告并非适格主体，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告提交以下证据以证实自己的观点：1、车位使用费交费单据两份，欲证明原告在2011年交纳了至2013年2月19日的停车费，后于2013年交纳了2013年2月19日-2017年2月19日的停车费，是2013年交的费用，原告不可能在2011年一次性交那么多年的费用，只是单子写了2011年。原告多交了2014年1月1日-2017年2月19日期间的车位使用费4446元经质证，被告对真实性无异议，但认为原告主张的车位使用费已超过诉讼时效。2、小区总平面图说明、车位改造通知、车位收费调整通知，欲证明小区车位共计246个，后又改造增加10个车位，但实际上是15个，车位使用费标准提高。经质证，被告对说明不予认可认为该证据来源于第三方，且小区基本情况应以被告提交的证据为准；对两份通知的真实性予以认可，但认为其已提供了完善的物业管理服务，车位场地占用费有提高，但是实际上依旧按照117元收取的。3、2013年9月13日A2/05春城晚报、2013年9月11日接警记录、收据，欲证明因成立业主委员会，原告家在9月11日深夜遭人枪击打裂三块玻璃，原告因修复玻璃支出980元。经质证，被告对报纸真实性认可，关联性不认可，报纸的刘女士不一定是本案的原告；对收据不予认可；对接警记录的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，登记表记载了经济损失是0元。4、2013年5月9日出警记录，欲证明原告所居住的单元顶楼安装电信基站一个。经质证，被告对该证据中打印部分真实性合法性认可；对手写部分不认可；对关联性不予认可。经询问，被告称小区屋顶曾有过电信基站，已撤走，具体时间不能确定；原告称基站于2005年建立，2013年11月份撤走。被告提交以下证据以证实自己的观点：1、房屋登记查阅摘抄表，欲证明原告系安康园15幢2-302的所有权人。经质证，原告对该证据的真实性认可。2、《安康园前期物业服务合同》、《物业续聘协议》（复印件）、（2010）西法民初字第2438号民事判决书、（2015）西法民初字第975号民事判决书、《安康园前期物业管理服务协议》（复印件）、太阳能热水费用结算票据、关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知、馨安苑住户柳丝绮欠款明细表，欲证明直至2013年12月31日，被告均系安康园（馨安苑）的物业管理方；被告收取物管费、水泵运行费、水池清洗费、生活垃圾费、生活垃圾清运费、太阳能热水费等费用的收费标准；原告所欠费用明细。经质证，原告对《安康园前期物业服务合同》、《物业续聘协议》的真实性不予认可，认为其没有见过上述合同，合同是伪造的，不予认可；对（2010）西法民初字第2438号民事判决书、（2015）西法民初字第975号民事判决书不予认可，认为与原告无关；对《安康园前期物业管理服务协议》（复印件）、太阳能热水费用结算票据不予认可，认为与原告无关；对关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知的真实性认可，但不认可被告的证明目的；对馨安苑住户柳丝绮欠款明细表不予认可，认为原告未与被告签订过任何物业服务合同，其不欠任何费用。本院认为：原告提交的证据一、证据二中的两份通知、证据三中的出警记录，被告对真实性无异议，本院予以确认；对原告提交的证据二中的小区总平面图说明系来源于小区业主委员会，之上加盖有小区业主委员会公章，本院予以确认；对原告提交的报纸，不能确定与本案的关联性，本院不予确认；对原告提交的收据系书证原件，且已注明系馨安园15-2-302的相关款项，故本院予以确认；对2013年5月9日出警记录系为证明小区楼顶曾装有电信基站，原、被告双方对此事实无异议，本院对该事实予以确认。对被告提交的证据一，原告无异议，故本院予以确认。对被告提交的证据二中《安康园前期物业服务合同》系书证原件，本院予以确认；（2010）西法民初字第2438号民事判决书、（2015）西法民初字第975号民事判决书为生效判决，其中已确定的事实具有预决力；《物业续聘协议》虽为复印件，但该协议所载明之事项，与（2010）西法民初字第2438号民事判决书中所确认的事实可相互印证，且前述判决书系生效判决书，故对前述证据本院予以确认；对《安康园前期物业管理服务协议》（复印件）、太阳能热水费用结算票据，非本案原告所签，所涉费用也非本案案涉物业之费用，与本案无直接关联性，本院不予确认；对关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知，原告对真实性无异议，本院予以确认；对馨安苑住户柳丝绮欠款明细表，与本案诉争事实无直接关联，本案中不作确认。本院确认如下事实：原告系安康园15幢2-302号房屋业主。2005年1月18日，被告与昆明华信房地产开发有限公司（以下简称“华信公司”）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由被告对安康园小区进行物业管理；物业收费选择包干制，具体标准为0.7元每月每平方米，主要用于管理服务人员的工资、社会保险等，物业共用部分、公用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等；合同期限自2005年3月18日起至2007年3月18日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年1月20日，被告与华信公司签订《物业续聘协议》，约定鉴于安康园小区业主委员会尚未成立的实际情况，由原告按《安康园前期物业服务合同相关内容继续对安康园小区》提供2007年3月18日以后的物业服务，直到业主大会同意并收取业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业管理合同后，该协议终止。原告向被告交纳了自2011年2月20日至2013年2月19日按每月100元收取的场地占用费实际为车位使用费2200元以及自2013年2月20日至2017年2月19日按每月117元收取的场地占用费实际为车位使用费5616元。2011年5月6日，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会出具《本小区总平面图说明》，之上载明小区生态车位、道路车位共计246个。2012年5月10日，被告发出通知载明其将非机动车棚迁移改造为10个停车位。2012年8月26日，被告发出通知载明车辆场地占用费从原120元每月调成为150元每月。就此，被告称车位场地占用费仍是按照117元每月收取。2013年9月11日，原告报警称其居住的馨安苑小区15栋2单元302室玻璃被人打了两个洞。原、被告均认可小区楼顶曾建有电信基站。2013年12月31日，被告退出小区物业管理。2014年3月9日，原告为修复玻璃支出相关费用980元。（2010）西法民初字第2438号民事判决书中确认以下事实：昆明市西山区馨安苑小区（原名安康园小区）是由昆明华信房地产开发有限公司开发的小区，小区于2005年3月交付使用，小区总面积12万平方米，出售率100%，业主户数为696户，小区交房后，被告作为前期物业服务企业开始对小区进行物业服务管理。2008年4月至5月，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会成立经昆明市西山区房产管理局备案。此后，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会与被告就更换小区物管问题发生纠纷。馨安苑小区内曾就招聘物业服务公司召开开标会，评标结论记录显示，中标结果为第一名昆明沐海物业管理有限公司、第二名昆明阳光英联华业物业管理有限公司、第三名昆明青田物业管理有限公司。因昆明沐海物管公司不愿进入小区，2009年8月26日，昆明市西山区馨安苑小区业主委员会与昆明青田物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。就此，判决中载明，昆明沐海物业管理有限公司应为中标企业，即使其放弃中标，也应当依序选定昆明阳光英联物业管理有限公司为中标企业，但昆明市西山区馨安苑小区业主委员会却最终与作为第三名的昆明青田物业管理有限公司签订合同，这与相关规定也有所不符。（2015）西法民初字第975号民事判决书中确认以下事实：2013年12月31日，被告退出馨安苑小区。另查明，《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》中规定垃圾处理费城镇居民为10元每月每户，实施物业管理的单位和住宅小区可委托物业管理单位收取。经询问，原告陈述，其要求公示的公共收入清单为1、254个公共车位自2006年1月1日至2013年12月31日的收入；2、架空层自2012年1月1日至2013年12月31日的收入。被告陈述，公共车位是自2008年1月1日才开始收费，且费用收取后均是交给华信公司，仅留有10元每月的管理费；架空层系用于停放自行车，没有产生收入。本院认为，1、车位使用费，原告曾向被告交纳了2013年2月20日至2017年2月19日的按117元每月收取的车辆场地占用费5616元。被告自2013年12月31日已退出馨安苑小区，现原告主张被告退还自2014年1月1日至2017年2月19日的车位使用费4446元。被告认为，原告是2011年交纳的费用，至今已超过诉讼时效。就此，本院认为，诉讼时效应自权利人知道其权利受到侵害时起算，被告退出小区物业管理时间是2013年12月31日，原告可要求被告返还多交车位使用费的时间应自2014年1月1日起算，至今尚未超过两年，故被告提出的关于诉讼时效的抗辩不能成立，被告应返还原告车位使用费4446元。2、关于原告要求公示1、254个公共车位自2006年1月1日至2013年12月31日的收入；2、架空层自2012年1月1日至2013年12月31日的收入的主张，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”的规定，被告虽提出公共车位使用费系自2008年1月1日开始收取以及架空层并未产生实际收入的抗辩，但据此也可确定小区内的公共车位以及架空层是实际存在的，无论其是否有收入、收入年限为何、收入金额为何，均可在公示清单中予以说明，但并不能以收费年限及收费金额为由免除其公示义务。因此，原告要求公示小区公共车位使用费收入清单以及架空层收入清单的诉讼请求本院予以支持。3、关于要求返还公共收益4035元、支付小灵通基站使用费447.80元的主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”规定，小区公共收益、小灵通基站使用费均属小区业主共有收益，无论前述收益是否存在、金额是多少，其应用作何处、是否用于分配系小区业主共同管理权利的重大事项，应当经由小区全体业主或建筑物共有部分业主召开业主大会共同决定。本案中，并无证据证明就上述共有收益是否分配已经由小区全体业主或建筑物共有部分业主召开业主大会进行表决，因此，业主个人不能直接要求对共有收益进行分配。4、关于要求被告支付玻璃修复费980元的主张，原告称在业主委员会成立过程中，原告的客厅玻璃被人恶意打碎，要求被告承担更换玻璃的费用。就此，本院认为，原告未提供有效证据证明此损失与被告有关联性或系因被告的过错所致，故本院对此主张不予支持。5、对于原告主张的利息，本院认为，被告未及时退还原告预交的车位使用费，确实会为原告造成一定的资金占用损失，故对原告要求被告支付相应利息的主张，本院予以支持，但利息计算标准应以4446元为基数，自2014年1月1日起至实际支付完毕之日止按中国人民同期同类贷款利率上浮30%计算为宜。最后，关于要求被告移交小区资料、完好的公共设施、设备及管理用房的主张，本院认为，上述资料和设备设施系由全体业主共有，在业主委员会成立后，因由业主委员会代管，若确有证据证明被告尚未移交上述资料和设备设施的情况下，也应由小区业主委员会行使相应的返还请求权，而非小区业主个人，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，判决如下：一、由被告昆明天昊物业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告柳丝绮公共车位使用费4446元及该款自2014年1月1日至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算的利息；二、由被告昆明天昊物业管理有限公司于判决生效后十日内在安康园即馨安苑小区内对安康园即馨安苑小区公共车位使用费自2006年1月1日至2013年12月31日止的收入清单及架空层2012年1月1日至2013年12月31日止的收入清单进行公示；三、驳回原告柳丝绮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告柳丝绮承担28元，被告昆明天昊物业管理有限公司承担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  杨国娟人民陪审员  保瑜琳人民陪审员  曾琼芬二〇一五年十二月四日书 记 员  岳 萌