广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5911号
上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司。
法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。
委托代理人：吴嘉贝，该公司职员。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：付伟。
委托代理人：覃丽，广东华进律师事务所律师。
原审第三人：广东康景物业服务有限公司。
法定代表人：谈国勇，该公司总经理。
委托代理人：彭冰冰，该公司职员。
上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因与被上诉人付伟、原审第三人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月25日，合富公司与付伟签订《房地产租赁合同》（以下简称为第一份合同），约定：付伟将珠江帝景悦涛轩E座04号（门牌号：海珠区艺洲路829号）、建筑面积130平方米的房屋出租给合富公司；租赁期限共5年，自2013年5月26日起至2018年5月25日止；该房屋为商业用途使用；2013年5月26日至2013年6月14日为装修免租期，第一年每月租金24570元，第二年每月租金为26044元，第三年每月租金为27606元，第四年每月租金为29263元，第五年每月租金为31019元；租金均为每月缴纳一次，支付时间是每月26号前支付本月租金；合富公司支付49140元作为合同履行金；合富公司如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得付伟及相关部门的书面同意后方可施工，否则造成的损失或罚款由合富公司自行承担；租赁期满后双方未能续约或因合富公司责任导致提前解约的，合富公司同意依附于房屋的装修归付伟所有；房屋租赁期间，合富公司有下列行为之一的，付伟有权单方解除合同；解除合同自付伟发出解除合同书之日后第五天生效，付伟解除合同生效之日后第二天可以收回房屋，如合富公司不予协助的，付伟有权不经合富公司同意单方打开合富公司房屋并处理房内的杂物：……⑺拖欠房租或按约定应当由合富公司缴纳的各项费用的达3天以上的；付伟因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，付伟应退回合富公司所交的合同履行金；合富公司有下列行为之一的，付伟有权终止合同，收回该房屋，合富公司所缴的租金及合同履行金不予退回；若预缴的租金不足以弥补付伟损失的，合富公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……⑷拖欠房租或约定的合富公司应缴纳的费用累计3日以上的；本合同自双方签章及合富公司向付伟交付首月租金合同履行金后生效；等。合同签订当天，合富公司向付伟支付了首月租金24570元和租赁保证金49140元。
之后，付伟向出租物业所属的物业公司即康景公司申请办理装修手续。2013年8月12日，康景公司在付伟填写的《装修申请表》上审核同意付伟按照相关施工规范要求及本区《装修手册》进行装修。该《装修申请表》还载明：申请装修地点为珠江帝景苑悦涛轩CDE座04单位；委托人（业主）为付伟；施工单位为深圳新鹏都工程有限公司；装修项目为石膏板间墙、扇灰扫ICI、铺设电路、做天花、铺地砖；装修押金2000元、公共区域清洁费用300元、施工许可证120元；等。
2013年8月下旬，合富公司向付伟发出《知会函》，提出因付伟未与物业管理处妥善沟通协调，导致商铺一直未能正常使用，且未办理租赁备案等手续，致未能办理商铺的有关经营证照，要求付伟配合办妥对物业设立独立大门及进场装修等工作。
2013年9月10日康景公司开具收据，注明收到“悦CDE04”的装修押金2000元、施工许可证押金100元、余泥垃圾清运费1000元、公共区域清洁费用300元、施工许可证工本费20元。
2013年9月14日，房管部门为合富公司、付伟办理了双方于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称为第二份合同）的租赁登记备案手续。该合同约定：付伟同意将海珠区艺洲路827-829号自编01房号的房地产出租给合富公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积120平方米；租赁期限从2013年8月15日起至2018年4月30日止；其中2013年8月15日至2013年8月31日的月租金为11889元，2013年9月1日至2014年8月31日的月租金为24570元，2014年9月1日至2015年8月31日的月租金为26044元，2015年9月1日至2016年8月31日的月租金为27606元，2016年9月1日至2017年8月31日的月租金为29263元，2017年9月1日至2018年4月30日的月租金为31019元；租金按月结算，由合富公司在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给付伟；合富公司向付伟交纳49140元保证金，付伟应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回合富公司；合富公司逾期交付租金的，每逾期一日，合富公司须按当月租金额的0.1%向付伟支付违约金；等。
2013年11月底，合富公司向付伟发出《律师函》，提出因付伟一直未能协助办妥装修许可证及租赁备案手续，导致商铺不能投入使用，故有权不支付付伟违约期间的租金，并要求付伟在承诺的期限内办妥相关协助手续。
之后，合富公司、付伟仍然无法协商解决纠纷，合富公司遂于2014年1月向原审法院提起诉讼，要求付伟继续履行合同，并协助合富公司办妥房屋租赁涉及的一切相关手续，即办理装修许可证、招牌安装手续。该案经原审法院审理后认为，根据付伟提交的《装修申请表》及物业管理公司出具的收款收据，反映付伟在签订租赁合同后，已向物业管理公司申请办理装修手续，并由物业管理公司收取了装修许可证押金和工本费，故可以认定物业管理公司已对涉案出租物业发出了装修许可证，合富公司按照《装修申请表》核准内容及要求进行装修已不存在障碍。原审法院遂于2014年4月4日以（2014）穗海法生民初字第97号民事判决书驳回合富公司的诉讼请求。判后，合富公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年10月14日以（2014）穗中法民五终字第3129号民事判决书维持原判。该判决已生效。
2013年12月2日，付伟委托广东华进律师事务所向合富公司的法定代表人付伟聪发出《律师函》，主要内容：2013年11月25日，我委托人接到了你委托的律师发来的律师函，现致函如下：2013年5月26日我委托人与你签订《租赁合同》，并给予了你18天的免租装修期限；合同签订后，我委托人为你们到物业管理处办理了装修许可证，同时收取了你交来的租金及履行金73710元；但由于你装修期间违反了物业管理公司的相关管理规定，装修许可证被物业管理处没收；为此事我委托人也积极为你协调过，但由于你不能积极配合导致了目前装修许可物业公司还没有归还给你；按照双方的合同及实施履行情况，我委托人已经履行了交付房屋及协助办理装修许可证的义务，这个后果带来的责任和义务都应由你自己承担；因此，你必须按照合同约定支付房租；我委托人出于人道的协助，愿意在双方能理智看待此事后，继续协助你方协调物业管理处将装修许可证拿回；等。2013年12月19日，付伟向合富公司发出《关于收回商铺的通知》，主要内容：就涉案物业的租赁事宜上，已尽本人义务及责任，具体如下：1.我方只收取了贵司交来的租金及履行金73710元，从2013年9月份起贵司已没向本人缴纳房租，本人多次向贵司追讨房租，但贵司拒不支付，贵司的行为已经违反《房地产租赁合同》第十条的规定，贵司拖欠房租3天以上的，本人有权终止合同，并收回物业；2.在合同签订后本人协助贵司到物业管理处办理了装修许可证，但贵司在装修期间违反了物业管理公司的相关管理规定，装修许可证被物业管理处没收；为此事本人也积极为贵司协调过，但由于贵司没积极配合，导致了装修没法推进；3.在2013年12月5日本人已发律师函给贵司，要求在2013年12月8日前按照合同的约定支付房租，但贵司至今未付拖欠的房租；针对此事函告如下：1.贵司可以继续履行合同，但必须在2013年12月23日前，将本年9-12月所欠房租支付给本人，否则本人在2013年12月24日收回上述物业；2.如贵司拒不交拖欠的房租，且在2013年12月23日前补自行清理物业内的所有物品，物业内的物品本人按没人认领来处理，同时本人有权向物业所在地法院提起诉讼，依法追究贵司的违约责任；等。合富公司已收到上述函件。
合富公司于2015年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除合富公司、付伟双方于2013年5月25日签署的《房地产租赁合同》；2、付伟退还已付租金24570元及保证金49140元；3、付伟承担本案的一切诉讼费用。
付伟原审辩称：1.付伟同意解除合同，按双方签订的租赁合同，合富公司拖欠3个月以上的租金，付伟已经发出解除合同的通知。2.双方所签订的租赁合同已经备案登记，付伟实际上已经取得房屋所有人的同意进行转租，付伟已经履行完了交付、配合装修申请的所有手续。3.付伟保留追究合富公司拖欠租金的权利。据了解，付伟在合富公司第一次起诉时已为合富公司办好了装修许可证，但由于合富公司的装修违反康景公司的规定，所以康景公司收回了许可证。之后付伟与康景公司协调，康景公司也再次向合富公司发出了装修许可证。后来康景公司又因何原因不让合富公司装修，付伟不清楚。
康景公司原审述称：合富公司诉付伟的房屋租赁合同和租金问题与康景公司没有法律上的意义关系，故对合富公司的诉请不发表意见。根据付伟提供的证据，康景公司确认已对该物业发出了装修许可证。
在本案原审审理过程中，合富公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：
一、合富公司于2014年10月22日向康景公司发出的《关于悦涛轩E座04铺有关装修问题的函》，主要内容：我司承租悦涛轩E座04铺，该铺处于贵司的物业服务之下；到目前为止，一直没有顺利的装修，因而也未能开张营业；我司向转租人付伟，主张要求其配合办理有关装修许可证的手续，但付伟声称已配合办理有关手续，那么我司未能顺利装修的事情，请贵司说明一下几点：1.涉案铺位是否已办妥装修许可手续？2.是否如付伟所说，装修手续已办妥，但贵司将许可证没收？3.如确是贵司没收，那么，依据是什么，我司有何违规之处？4.该铺面现在是否能装修？以上问题，请贵司明确答复，以便我司下一步处理该物业租赁的有关问题。二、国通快递广东省内件专用运单（7107389737），其中载明：寄件人为合富公司；收件单位为康景公司，收件人为负责人，收件地址为广州市海珠区艺洲路珠江帝景苑物业管理处；内件名称为《关于装修问题的函》；寄件日期为10月22日；等。三、加盖了“国通快递广东公司红楼”公章的《国通快递运单：7107389737签收证明》，其中载明：该派件在2014年10月24日13：11：43时已签收，签收人是陈，签收网点是广州大学城，派件员是广州大学城；等。付伟表示：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无法确认；对证据三的真实性无异议，由于函件不是寄给付伟的，故对该证据没有意见；对证据四、五的真实性没有异议。康景公司表示：康景公司没有收到证据一的函件；对证据二、三的真实性无异议，对关联性不予确认，康景公司没有收到该函件，而且该函件的签收网点是在大学城，康景公司的办公地点也不在大学城。
康景公司也提交了以下证据：一、付伟于2013年4月19日向康景公司提交的《装修申请表》及《艾菲芭珠江帝景艺洲路829号店平面图》、法国艾菲芭美容美体养生馆图片，其中《装修申请表》载明：申请装修地点为珠江帝景苑悦涛轩CDE座04单位；委托人（业主）为付伟；施工单位处为空白；施工负责人为装修项目为：1.后方窗户改消防门（附平面图）；2.门前户外客户广告装修＋大山门头广告；审批意见为①项不宜改动；②项广告尺寸不能超高超宽，需按规定尺寸设置，保证商铺外立面的统一；管理中心意见为同意工程意见，2013.4.25；等。二、付伟于2013年8月12日向康景公司提交的《装修申请表》及《珠江帝景分行天花图》及深圳市新鹏都装饰工程有限公司的《企业法人营业执照》复印件，《装修申请表》载明内容与原审法院之前审理查明内容一致。合富公司表示：对证据一、二的真实性均没有异议，证据一的《装修申请表》中工程指向是艾菲芭美容院，而证据二的《装修申请表》中所报的单位、地址与证据一所报的都是一样的；其公司的理解是，付伟以艾菲芭美容院的名义去报装修，其公司实际来装修；证据二的《装修申请表》后面所附的装修施工图并非其公司所草拟及提供，但两次《装修申请表》中的工程负责人是同一个人。付伟表示：对证据一、二的真实性没有异议，康景公司的申报管理都是以业主名下物业的总名称来申报，这在其与合富公司签订的租赁合同中也有记载；其在证据二的《装修申请表》中所填写的施工单位是经合富公司确认的，该表后面所附图纸也是合富公司提供的，当时合富公司与其一同到康景公司处办理所有装修申请手续；其所出租的物业提出了两次装修申请，两次的装修时间不同，而在合富公司申请装修之前，证据一中的装修申请合同已经完成，不存在混淆、雷同或认为是同一个项目的可能性；其与合富公司于2013年5月25日签订的《房地产租赁合同》中的租赁地址与证据二中的《装修申请表》记载的地址一致，合富公司企图用《装修申请表》和地址以及施工单位这些信息来混淆双方实际履行的真实情况，造成其违反双方合同的假象，其认为合富公司的陈述是不符合逻辑的。
原审诉讼中，合富公司表示：付伟于2013年6月7日通知其公司可以进场装修，由于当时付伟还没有与其公司办理租赁合同的备案手续，也没有取得装修许可证，故其公司没有进场，当天房屋没有实际交付，双方也没有办理房屋交接手续；付伟直至2013年9月10日才缴纳装修工本费等费用，由于涉案房屋现场是全毛坯状态，故其公司认为付伟办妥装修申请手续、其公司可以进场装修当天视为房屋已经交付；实际上其公司在2013年6月7日是无法进场装修的，之后也是一直无法进去装修，康景公司没有明确答复是什么原因不让其公司装修，但康景公司的工作人员私下答复说是涉案装修工程没有报批，要求其公司找付伟和康景公司协商；其公司于2013年6月8日进场装修时遭到康景公司的阻止，称没有装修许可证，实际上康景公司也没有将装修许可证核发给其公司，付伟是以美容院的名义报装修的，而且付伟申报的装修公司也不是其公司聘请的装修公司；付伟没有以涉案房屋作为其公司门店的名义报装修，也没有将其公司委托的装修公司作为装修公司写在申请表中，付伟称其公司可以以美容院的名义进行装修，但实际上是无法进行装修的。付伟则表示：其于2013年6月1日将涉案房屋交付给合富公司使用，虽然双方没有办理书面交接手续，但其于当天已把钥匙交给合富公司；如果按合富公司所述，其在2013年6月7日已经通知合富公司可以装修，应视为双方已于当天已经交接完毕；据了解，康景公司不让合富公司进行装修的原因是认为合富公司没有在规定的时间内运沙石违反了该公司的装修要求，但康景公司不愿意出具书面答复给其。康景公司表示：其公司已向付伟发出装修许可证，同意付伟进行装修，其公司没有没收付伟的装修许可证，现在涉案房屋应该可以进行装修；一般情况下，如果业主或房屋使用人破坏房屋整体结构，其公司在业主或房屋使用人报审批时不会同意该申请，实际操作过程中，其公司会巡查，如果发现这种情况，会进行阻止；其公司没有在合富公司装修过程中进行阻止的行为。
关于合同解除的问题。付伟表示：根据第一份合同约定，单方解除合同的，在通知到达后的5天后解除，合富公司是在2015年1月8日起诉要求解除合同的，故该合同应在2015年1月13日解除。合富公司表示：同意付伟所说的合同解除的时间为2015年1月13日，但不认为是其公司单方解除合同，解除合同的理由是付伟没有履行合同约定的义务。
关于运输砂石时间的问题。康景公司表示：其公司关于业主装修运输砂石时间规定为每天12：00—14：00允许运输，若在该时间外运输的，其公司一般情况下都会允许进入，但会告知其下次必须在规定时间内才能进入。合富公司、付伟均表示对康景公司规定的运输砂石的时间没有异议。
另外，合富公司、付伟确认以下事实：1.珠江帝景悦涛轩E座04号中包含了自编01号和02号铺，其中合富公司承租的是自编01号铺，美容院承租的是自编02号铺；2.双方签订的第二份合同仅作为备案之用；3.双方签订的第一份合同于2015年1月13日解除，涉案房屋在合同解除时为毛坯状态，付伟从2015年3月5日起可以自行处置该房屋，双方不需要法院在本案中处理房屋交接事宜。鉴此，合富公司向原审法院申请撤销第1项诉讼请求，付伟表示同意。
原审法院认为：合富公司、付伟签订的第一份合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合富公司已向付伟交付首月租金和合同履行金，故该合同已经生效。诉讼中，合富公司、付伟均确认双方签订的第二份合同仅作为备案之用，故对该事实，原审法院予以认定，双方应按第一份合同履行。
根据第一份合同约定，租金为每月缴纳一次，支付时间是每月26号前支付本月租金；房屋租赁期间，合富公司拖欠房租或按约定应当由合富公司缴纳的各项费用的达3天以上的，付伟有权单方解除合同，解除合同自付伟发出解除合同书之日后第五天生效。本案中，虽然合富公司、付伟之间没有办理书面的房屋交接手续，但从合富公司自称付伟于2013年6月7日通知其公司进场装修及其公司在2013年6月8日进场装修时遭到康景公司阻止的情况来看，可以认定合富公司已于2013年6月7日接收了涉案房屋，故合富公司应按合同约定向付伟支付租金。合富公司除在签订第一份合同时向付伟支付首月租金外，其余租金至今未向付伟支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据生效的判决可以认定，付伟在签订租赁合同后已经履行了向物业管理公司申请办理装修手续的义务并取得装修许可证，合富公司可以按照《装修申请表》核准内容及要求进行装修。诉讼中，合富公司认为康景公司不允许其公司装修而导致合同无法履行，但合富公司在本案中并无举证证明该事实，康景公司对此也不予确认，故对合富公司该事实主张，不予采信。即使合富公司所称的该事实存在，也非付伟过错造成，合富公司理应另循途径向康景公司主张赔偿损失的权利，而不能以此为由拒绝向付伟支付租金。现合富公司、付伟均确认第一份合同已于2015年1月13日解除，涉案房屋在合同解除时为毛坯状态，付伟从2015年3月5日起可以自行处置该房屋。故对该事实，予以认定。合富公司鉴此向原审法院申请撤销第1项诉讼请求，付伟表示同意。经审查，这是合富公司处分自有权利的意思表示，并无不妥，故原审法院予以准许。
根据第一份合同约定，合富公司拖欠房租或约定的合富公司应缴纳的费用累计3日以上的，付伟有权终止合同，收回该房屋，合富公司所缴的租金及合同履行金不予退回；若预缴的租金不足以弥补付伟损失的，合富公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。现合富公司拖欠房租已累计超过3日，故合富公司要求付伟退还已付租金24570元及保证金49140元的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。付伟的抗辩意见有理，予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，于2015年9月28日作出判决：驳回合富公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1742元，由合富公司负担。
判后，上诉人合富公司不服原审判决，其坚持原审诉讼理由向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判支持其原审诉讼请求；3、本案一切诉讼费用由付伟承担。
被上诉人付伟答辩同意原审判决，不同意合富公司的上诉请求。
原审第三人康景公司答辩坚持一审庭审意见，原审调查事实清楚，请求二审法院依法驳回合富公司的上诉，维持原判。
合富公司与付伟对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：原审认定合富公司与付伟签订的第一份合同合是双方当事人的真实意思表示，合法有效，并认定双方按照第一份合同履行正确，本院予以确认。因此，双方应恪守第一份合同约定的内容。
关于涉案房屋是否交接的问题，合富公司在原审陈述其于2013年6月8日进场装修被阻，说明其已有进入及实际使用涉案房屋的权利。且在合富公司发给付伟的函件中，均为要求付伟协助配合办妥涉案房屋的租赁备案和装修许可等相关手续，均非向付伟主张涉案房屋未交接的事实。因此，原审认定合富公司已于2013年6月7日接收了涉案房屋正确，本院予以确认。
关于合富公司认为系付伟未协助其办妥相关装修手续的原因导致其不能进场装修，因此其拒绝向付伟支付租金。对此，本院分析如下：（2014）穗中法民五终字第3129号生效判决认定合富公司按照《装修申请表》核准的内容及要求进场装修已不存在障碍。且合富公司不能进场装修的原因系合富公司没有在规定时间内运沙石，并非付伟的原因造成其无法进场装修，合富公司以此拒付租金不能成立。根据双方第一份合同的约定，合富公司拖欠房租，付伟有权终止合同，收回涉案房屋，合富公司缴纳的租金及合同履行金不予退回。因此，合富公司上诉坚持要求付伟退回已付租金及保证金不能成立，本院不予支持。
综上所述，合富公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3484元，由上诉人合富公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年二月五日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤