湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂江岸民商初字第02174号
原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司，住所地武汉市胜利街245号。
法定代表人杜和平董事长
委托代理人王涛（特别授权代理）。
委托代理人祝嵩（特别授权代理）。
被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖翡翠（揽湖轩）5栋1单元101室。
法定代表人张学锋董事长
委托代理人张明礼（特别授权代理）。
委托代理人俞冰原（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司（以下简称江汉饭店）诉被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司（以下简称金大地公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年6月28日立案受理后，在答辩期限内金大地公司向本院提出反诉，本院依法组成由审判员万世红担任审判长和人民陪审员乔佳琳、黎显爱参加的合议庭，本案于2012年10月17日公开开庭进行了审理。江汉饭店的委托代理人王涛、祝嵩，金大地公司的委托代理人张明礼、俞冰原到庭参加诉讼。后因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限60天。且因双方均向本院申请庭外调解，本案经本院院长批准，给予330天的调解期限。2012年12月10日，金大地公司向本院申请要求对其损失进行司法鉴定，2013年5月28日，武汉中康正资产评估有限公司以武中康正评报字（2013）第0508号《资产评估报告》，对其损失进行了评估，本庭组织双方当事人对《资产评估报告》进行了质证。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江汉饭店诉称：我饭店与金大地公司于2004年8月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定我饭店将面积约460平方米的两层桑拿健身中心出租给金大地公司，租金每月65，000元，逐年递增。合同期限为2004年8月20日-2012年7月19日。合同履行过程中，双方通过前后两次补充协议，调整了房屋租金。但金大地公司在合同期间内未能如约履行给付租金的义务，至2012年5月金大地公司拖欠我饭店租金及水、电、空调等费用合计人民币1，183，924.70元。金大地公司恶意拖欠租金的行为不仅已构成了根本违约，且虽经我饭店多次催收租金并多次通知金大地公司解除合同，金大地公司既不交付租金，也拒不腾退出租赁房屋，其行为也已严重侵害了我饭店的合法权利。据此。请求判令：1、解除我饭店与金大地公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2、金大地公司立即腾退租赁房屋；3、金大地公司立即一次性付清拖欠我饭店的房屋租金及水、电、空调等费用共计人民币1，183，924.70元；4、本案所有的诉讼费用均由金大地公司承担。
原告（反诉被告）江汉饭店为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、2004年8月20日《租赁合同》一份，拟证明1、金大地公司每月应向其支付人民币65，000元的租金，以后按约定年度递增；2、双方在合同中只约定了其应向金大地公司提供水、电正常供应的义务及相关的法律责任，而没有关于空调提供的约定。
证据二、双方签订的《补充协议》一份，拟证明在此协议中独立约定了关于空调有偿使用的条款。
证据三、2006年12月22日双方签订的《补充协议》一份，拟证明其已向金大地公司进行过补偿，且从2006年11月开始按40，000元／月收取租金。
证据四、2007年8月24日金大地公司向其发出《工作联系函》一份，拟证明1、金大地公司不符合政府对桑拿业的规范性管理，致使未能正常经营。2、双方对租金进行了部分调整。
证据五、《工作联系函》二份，《报告》一份，拟证明金大地公司亏损及停业并非江汉饭店的原因造成。
证据六、《工作函》三份，拟证明金大地公司在未能获得江汉饭店减免租金的同意后才故意将其停业的原因归咎于江汉饭店未能正常提供空调。
证据七、《关于请“桑拿健身中心”尽快恢复经营和尽早补交租金的函》一份，拟证明其向金大地公司主张过权利。
证据八、《桑拿（金大地）租赁金明细账》及支付凭证28页以及《桑拿（金大地）水电、空调费明细账》28页。拟证明至2009年12月31日，金大地公司总计差欠江汉饭店租金人民币53，000元，拖欠其垫付的水电、空调费共计人民币10，924.70元。此后，金大地公司一直未交租金。
被告（反诉原告）金大地公司辩称及反诉称：2004年，我公司与江汉饭店签订《房屋租赁合同》。协议签订后，我公司投资5，230，000元购置了部分设备并重新对桑拿健身中心进行了装修。但从2005年1月开业后，江汉饭店一直不能按协议正常提供空调使用并经常停电，给我公司造成巨大的损失。后2010年江汉饭店中止为我公司提供空调使用，从而造成我公司停业。由于江汉饭店的违约行为导致了我公司严重损失。由此，江汉饭店理应承担全部违约赔偿责任。请求判令：一、驳回江汉饭店的全部诉讼请求；二、江汉饭店赔偿我公司各项经济损失人民币2，800，000元；三、本案的全部诉讼费用由江汉饭店承担。
被告（反诉原告）金大地公司为支持其抗辩和反诉请求向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》一份，拟证明双方于2004年8月20日签订合同，并确定给予其三个月的装修期。
证据二、《投资装修费用清单》一份，拟证明其为重新改建桑拿健身中心，投资人民币5，250，000元。
证据三、《补充协议》一份，拟证明其改建装修完毕，双方对冷暖空调供应签订协议。
证据四、1、《函》一份2、《致江汉饭店有限公司的函》二份，3、《工作联系函》三份，4、《报告》一份，5、《工作函》四份，6、《致武汉江汉饭店工作函》一份，7、《致江汉饭店工作函》一份，8、《关于要求经济补偿的函》二份，9、《关于再一次要求经济补偿的函》一份，拟证明其因江汉饭店无法正常提供空调而导致经营损失并要求江汉饭店给予经济补偿的事实。
证据五、《补充协议》一份，拟证明江汉饭店与其就停业造成损失达成协议，江汉饭店承诺保证水、电及中央空调正常使用。
证据六《律师函》一份，拟证明因江汉饭店缺乏诚意，双方谈判无果，其委托律师发函给江汉饭店。
证据七、《武汉市地方税务收据》十九张、《收据》一份，拟证明其向江汉饭店支付房屋租金的情况，共计人民币9，447，600元。
证据八、《建筑装修合同》一份，拟证明其当时为整个装修土建用了人民币2，700，000元。
证据九、《劳动合同》二十八份，拟证明从2008年因江汉饭店未告知其要停业，造成其经济损失。
证据十、2009年1月至2011年10月《工资表》，拟证明其一直在给员工发工资。
原告（反诉被告）江汉饭店对被告（反诉原告）金大地公司的反诉辩称：一、金大地公司诉称，双方签订的租赁合同中约定，我饭店给予金大地公司三个月的装修期，即从2004年10月19日至2005年1月25日，与事实不符。二、金大地公司陈述的2005年其开业后我饭店一直不能按协议提供空调，并经常停电的内容也与事实不符。三、金大地公司2009年停业至今及经营亏损属于金大地公司自身原因导致，其要求我饭店赔偿损失既无法律依据，也无合同约定。四、我饭店认为金大地公司提出的要求我饭店赔偿2，800，000元损失，没有事实依据，也没有法律依据。请求法院依法支持我饭店的诉讼请求，驳回金大地公司的反诉请求。
经庭审质证，金大地公司对江汉饭店提交的全部证据的真实性均无异议，但对部分证据的证明内容有异议。江汉饭店对金大地公司提交的证据一、证据三至证据七的真实性无异议，但认为证据四及证据六中全部证据为金大地公司单方意思表示，不能达到证明目的；对证据二、证据八真实性有异议；对证据九及证据十的真实性无法确定，不发表质证意见。对于无争议的证据，本院予以采信。
对于有争议的证据，本院认证认为，江汉饭店提交的证据一至证据五、证据七及证据八均符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信；证据六无法达到其证明目的，本院不予采信。金大地公司提交的证据二为金大地公司单方提供，无法证明其证明目的，本院不予采信；证据四及证据六中全部证据为金大地公司单方意思表示，部分函件中虽有江汉饭店员工签收的表示，但均没有江汉饭店表示认可函件内容的注释，因此不能达到其证明目的，本院不予采信；证据八仅凭合同尚无法证明其实际支出费用，不能达到其证明目的，本院不予以采信；证据九及证据十为金大地公司内部文件，无法认定其真实性，发放工资并无公司资金支出凭证，其中部分员工工资达到或超过本市应缴纳个人所得税标准但亦无纳税证明，且长时间停业却发放工资与常理不符，因此本院不予以采信。
本院依被告金大地公司的申请，委托武汉中康资产评估有限公司对金大地公司的装修残值及停业损失进行鉴定，其出具《报告书》一份。经质证，江汉饭店认为进行评估的基础依据不足、基础资料不完整、不连续，对该《报告书》的评估结论真实性存在异议；金大地公司对该《报告书》无异议。
本院认证认为，该《报告书》中明确载明：武汉金大地经济发展有限公司租赁房产投入财产（装修部分）的部分于评估基准日2013年4月1日的重置全价为2，126，200元；评估人员无法分清装修项目的具体装修时间，也无法判断装修资产在停业的具体状况，故无法确定装修的成新率，从而也无法具体判断装修资产在评估基准日的净值；武汉金大地经济发展有限公司提供的桑拿日报表不具备完整性和连续性，而由于娱乐行业的特性，其日营业额波动较大，并且由于周边环境、企业经营能力的不同，其实际利润水平与行业平均状态有一定差距，故上述日净利润水平可能与企业实际状况有较大差距，上述评估结论不宜直接使用。故该《报告书》的评估结论本院无法采信。
经审理查明：武汉市江岸区胜利街245号房屋的所有权人为江汉饭店，房产证号为：武房权证岸字第××号。2004年8月20日，江汉饭店（甲方，下同）与金大地公司（乙方，下同）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将面积约460平方米的两层桑拿健身中心出租给乙方，由乙方自主经营；乙方拖欠租金一个月或空关一个月的，甲方可以随时终止合同，收回房屋；租金从2004年10月19日起至2004年12月31日，每月租金65，000元；2005年1月1日起至2005年12月31日，每月租金67，000元；2006年1月1日起至2012年7月19日，每月租金70，000元。合同期限为2004年8月20日-2012年7月19日；甲方给予乙方装修期60天，此期间不得计入租赁期，装修期自2004年8月20日到2004年10月18日，装修期间乙方除免交租金外，其它一切与装修相关的费用由乙方自行承担；乙方逾期未交付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的通知以特快专递方式送达乙方之日视为合同已解除；如果不属甲方原因造成乙方经营场所停电、停水，使之不能正常营业，应由乙方自行负责；如果是属甲方原因造成的停电、停水使乙方不能正常营业的，应由双方协商解决；租赁期满后，经过改造后的建筑物和附着于建筑物上的装修装饰由甲方所有，乙方自由设施设备除外。合同履行过程中，双方达成补充协议，约定：如甲、乙双方同时启用冷、暖气，乙方需支付甲方每月的冷、暖气费为1，300元∕月；如甲方不需要开启冷、暖气，但乙方因工作环境需要提供冷、暖气时，乙方需支付每天的冷、暖气费用给甲方，费用为300元∕天；乙方先行支付给甲方的200，000元人民币抵押金，现经双方协商同意，在合同期满后，甲方如数退还给乙方。嗣后，于2006年12月22日双方又达成补充协议，约定：由于甲方的责任原因，饭店于2005年12月停业整顿至2006年3月。在此期间甲方给乙方在经营上带来困难和损失；据以上情况，甲方同意免除2005年12月至2006年1-3月的租金；根据市场情况，经双方协商，甲方同意乙方从2006年11月份开始，以人民币40，000∕月支付租金；甲方同意乙方在2006年4月至10月共计7个月的租金，综合起来以80，000元支付。在扣除饭店财务（徐翠萍委托原办公室主任刘文经办）向乙方借支的30，000元后，实应支付人民币50，000元；甲方考虑到乙方目前的经济困难，同意将以上应付的50，000元和2006年11月的租金40，000元（共计90，000元），从2007年元月开始，每月支付10，000元（与当月租金同步支付）分九次付完；双方商议，甲方应配合乙方，在经营上提供方便，并保证乙方水、电及中央空调的正常使用；本补充协议除在租金调整为每月40，000元外，原合同的基本条款仍有效。2007年8月24日金大地公司向江汉饭店出具《工作联系函》表示有关部门对娱乐场所特别加强了严格管理，其有关方面导致其公司经营的桑拿健身中心在经济上带来严重损失，基本形成停顿、瘫痪状态，长期处于亏本。因而希望江汉饭店在租金问题上给予暂时的减免照顾。后江汉饭店相关负责人在该函件上批示表示同意变更2007年8月至2007年11月间租金为20，000元／月，2007年12月开始恢复为40，000元／月。此后，金大地公司分别于2008年12月15日、2009年11月6日、2009年11月30日以《工作联系函》、《报告》等形式表示其因“国际金融危机及社会大气候的影响”、“政府建立江滩德国风情一条街及公安部门检查、验收特种行业，指令桑拿娱乐业暂停营业（时间由10月20日至今（2009年11月30日）长达40多天）”等原因造成亏损或停业，要求江汉饭店给予减免租金的照顾。江汉饭店未对该类函件做出回应。2010年9月25日，江汉饭店向金大地公司发出《关于请“桑拿健身中心”尽快恢复经营和尽早补交租金的函》一份，江汉饭店在该函件中敦促金大地公司：“1、请乙方尽快向甲方交纳累计差欠的租金及水电费，约计60万元（2006年11月-2010年9月）左右，以及相关滞纳金。2、请乙方尽快复业，不可将场地空关闲置。3、若甲方的前述两项意见，得不到乙方的积极呼应和配合，甲方将通过法律途径寻求解决。”截止2009年12月25日，金大地公司差欠江汉饭店租金53，000元（最后一次缴纳租金时间为2009年9月28日，2009年12月1日缴纳的是2009年7月份的租金），水电、话费、空调费10，924.7元（最后一次缴纳该费用时间为2009年11月28日，且缴纳过程中空调费均按1，300元／月标准缴纳）。此后金大地公司未向江汉饭店交付租金。金大地公司至今亦未腾退涉案房屋。
江汉饭店自认其于2011年3月23日停止对外营业，且自认其与金大地公司于2009年3月15日达成协议将2008年12月至2009年9月期间租金降至30，000元／月。此后2009年10月至2009年11月租金也按30，000元／月计算。
金大地公司自认其于2009年12月停业。金大地公司向武汉中康正资产评估有限公司支付鉴定费40，000元。
本院认为：江汉饭店与金大地公司于2004年8月20日签订的《房屋租赁合同》、其后达成的补充协议及《工作联系函》上答复均是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。因该《房屋租赁合同》已到期，且双方均无续租的意向。故江汉饭店要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求已无实际意义，本院不予支持。但依据合同规定，金大地公司支付给江汉饭店的押金200，000元江汉饭店应退还给金大地公司，为减少当事人双方诉累，本案一并予以处理。并且由于《房屋租赁合同》已经到期，故江汉饭店要求金大地公司腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。本案的争议焦点为江汉饭店和金大地公司哪一方违约在先。
江汉饭店在2006年12月22日与金大地公司签订的《补充协议》中自认因其自身原因导致饭店于2005年12月至2006年3月期间停业整顿，在此期间给金大地公司造成了损失。但正是基于此，双方才签订了该《补充协议》，协议中江汉饭店对房屋租金做了大幅度的减缓免的约定，该约定可以视为其对金大地公司造成损失的补偿。金大地公司并未提交证据证明其损失大小，且其同意在该《补充协议》上签章的行为应视为对该补偿的认可。金大地公司认为该《补充协议》内容仅为部分补偿的答辩及反诉理由本院不予支持。因此，探讨哪一方违约在先应从2006年12月22日之后讨论。从缴费情况来看，金大地公司最后一次支付租金为2009年9月28日，支付的为2009年10月份的租金；其最后一次支付水电、空调费用为2009年11月28日，支付的为2009年11月份间产生的水电、空调费用，其中明确表明支付的空调费为1，300／月。由此可以看出，金大地公司未缴纳11月份租金但该月仍在正常使用水电及空调。此外，金大地公司分别于2008年12月15日、2009年11月6日、2009年11月30日在其向江汉饭店出具的《工作联系函》、《报告》等函件中自认其亏损或停业原因为“国际金融危机及社会大气候的影响”、“政府建立江滩德国风情一条街及公安部门检查、验收特种行业，指令桑拿娱乐业暂停营业”等。金大地公司除在其与江汉饭店往来函件中自行提及因江汉饭店未正常提供中央空调影响其正常经营外，未提交江汉饭店未向其提供中央空调的其他证据，也未提交江汉饭店不提供中央空调导致其无法经营甚至停业的其他证据。且双方关于空调费用缴纳的规定中表明双方同时启用空调时，费用按1，300／元每月缴纳，江汉饭店无须使用空调而金大地公司需要使用空调时费用按300元／天缴纳。金大地公司在向江汉饭店缴纳空调费时均以1，300／元的标准缴纳，表明江汉饭店每月均向金大地公司正常提供空调。故金大地公司以江汉饭店未向其提供空调导致其无法正常经营的抗辩及反诉理由本院不予支持，金大地公司应违约在先。
江汉饭店按照合同的约定将房屋交给金大地公司，履行了合同义务。金大地公司未按《房屋租赁合同》及此后陆续达成的《补充协议》的约定全部履行支付租金的义务，其行为显属违约，理应承担相应的民事责任。虽江汉饭店自认其同意降低租金至30，000元／月的期间为2008年12月至2009年9月，但鉴于其后2009年11月至2009年12月间租金也按30，000元／月实际履行，可以表明江汉饭店与金大地公司以行为明示的方式达成合意将租金降至30，000元／月，依江汉饭店诉讼请求租金计算至2012年4月，2004年8月20日至2009年12月31日金大地公司应支付江汉饭店租金53，000元，2010年1月至2012年4月共计28个月租金为30，000元／月×28月=840，000元。故江汉饭店要求金大地公司支付租金1，173，00元的诉讼请求本院部分予以支持，金大地公司应支付江汉饭店租金为53，000元＋840，000元=893，000元。江汉饭店要求金大地公司支付水电、空调费用10，924.70元的诉讼请求本院予以支持。由于金大地公司违约在先，且经过鉴定无法评估出金大地公司的装修残值及营业损失，故金大地公司要求江汉饭店支付各项经济损失2，800，000元无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退出武汉市胜利街245号院内460平方米的两层桑拿中心；
二、被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司向原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司支付房屋租金共计人民币893，000元；
三、被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司向原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司支付水、电、空调费用共计人民币10，924.70元；
四、原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司退还被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司押金人民币200，000元；
五、驳回原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司全部反诉请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费人民币15，540元，由原告（反诉被告）武汉江汉饭店有限公司负担人民币3，675元，由被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司负担人民币11，865元；反诉费人民币14，600元，邮寄送达费人民币20元，鉴定费40，000元，共计54，620元由被告（反诉原告）武汉金大地经济发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 万世红
人民陪审员 乔佳琳
人民陪审员 黎显爱
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 王 珏