上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初3069号
原告胡晓雁，女，1966年12月20日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人胡敏豪(系胡晓雁之父)，1943年1月11日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告ＸＸＸ，男，1959年5月16日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人何海清，湖南人和律师事务所上海分所律师。原告胡晓雁诉被告ＸＸＸ、陈为萍房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告胡晓雁的委托代理人胡敏豪、被告ＸＸＸ的委托代理人何海清到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告胡晓雁的委托代理人胡敏豪、李旭，被告ＸＸＸ的委托代理人何海清到庭参加诉讼。审理中，原告申请撤回对被告陈为萍的起诉，本院口头裁定准许其撤回对被告陈为萍的起诉。本案现已审理终结。原告胡晓雁诉称，2003年7月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》(以下简称合同)，约定被告将位于上海市长宁区新泾镇周家浜路XXX号XXX室房屋(现址为上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室，以下简称涉讼房屋)出售给原告，建筑面积100.44平方米，房价款人民币(以下币种相同)482,000元。合同第七条约定：“甲乙双方不履行本合同规定条款时，由违约方支付房价款30%作为赔偿金，赔偿给另一方。”合同签订当日，原告即向被告支付了全部房价款。2006年5月31日，被告在原告不知情的情况下，将涉讼房屋一房二卖给案外人黄某某、张某甲、张某乙。2007年4月25日，原告向贵院起诉被告，要求法院判令被告继续履行合同义务，将涉讼房屋交付给原告。贵院经审理依法支持了原告的诉请。一审判决后被告提起上诉，二审判决维持原判。2012年11月20日，上海市高级人民法院(以下简称上海高院)作出裁定指令上海市第一中级人民法院(以下简称上海市一中院)再审，上海市一中院经审理，作出裁定发回贵院重审，贵院经过重审，最终判决涉讼房屋归黄某某等三人所有，驳回了原告的全部诉讼请求，但指出原合同有效。原告在2003年7月5日基于合同向被告支付了全部房价款482,000元，被告却违反了合同约定将涉讼房屋一房二卖给他人。原告为了能够维护自身的合法权益，取得涉讼房屋的所有权，前后经历8个案件，历时12年之久，在这12年里，涉讼房屋的市场价值从482,000元涨到4,500,000元，被告的违约行为不但给原告造成了严重的可得利益损失，也给原告造成了多次维权费用损失。原告据此诉至法院，诉请确定如下：1、被告ＸＸＸ向原告返还购房款482,000元；2、被告ＸＸＸ支付违约金144,600元；3、被告ＸＸＸ承担已收房款产生的同期银行贷款利息347,040元(以482,000元为本金，从2003年7月6日起算，按中国人民银行同期贷款率计算至判决生效之日止)；4、被告ＸＸＸ支付房价损失1,000,000元。被告ＸＸＸ辩称，原告支付的购房款482,000元已于2008年被公安机关扣押，被告未再占用款项，原告要求被告支付利息无事实和法律理由；根据合同第七条约定，由违约方支付房价款的30%作为赔偿金即可；被告于2006年8月17日提起诉讼，当时就主张合同解除，原告应当知道合同不能履行，有义务避免合同损失的扩大。故原告主张利息损失及房价损失的诉请没有依据，被告希望法院合理计算损失保护被告合法权益。经审理查明，案外人胡某某与原告胡晓雁系姐妹关系。被告ＸＸＸ与陈为萍原系夫妻，1994年7月19日，被告ＸＸＸ与陈为萍通过诉讼经法院调解离婚，并约定：双方婚后所建上海市长宁区虹桥路南龚家宅XXX号房屋1幢及平房一间，其中楼上房屋及前半间平房的产权归ＸＸＸ所有；楼下房屋及后半间平房的产权归陈为萍所有。2003年3月3日，拆迁人上海东湖(集团)联营公司(代理人：房屋拆迁实施单位“北新泾房屋动拆迁有限公司”)(以下简称拆迁人)为甲方与被拆迁人ＸＸＸ为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号系私有房屋，房屋产权人为ＸＸＸ，核定建筑面积为105.10平方米；安置人口1人；乙方房屋被拆除后，分得虹康2-1地块32号房东单元401室(即涉讼房屋)，建筑面积100.44平方米；甲方应于2005年3月2日交付房屋。2003年5月14日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈为萍签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私有房屋，房屋产权人为陈为萍，核定建筑面积为72.66平方米；安置人口为陈为萍、李辉(ＸＸＸ与陈为萍之子)、张建荣(陈为萍时任丈夫，现已离婚)计3人；乙方房屋被拆除后，分得虹康2-1地块76号101室、80号402室(现址为上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室)，建筑面积分别为96.65平方米、59.76平方米；甲方应于2005年5月13日交付房屋。落款为2003年5月14日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈为萍、ＸＸＸ、李辉为乙方签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私人房屋，建筑面积72.16平方米；乙方安置人口为3人；甲方以上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室新建房屋安置乙方，计建筑面积59.54平方米，甲方应于2005年5月13日交房。2005年1月23日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈为萍、李辉、周三囡(系ＸＸＸ之母)、ＸＸＸ为乙方签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私人房屋，建筑面积72.66平方米；乙方安置人口4人；甲方以上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室新建房屋安置乙方，计建筑面积96.65平方米，甲方应于2005年5月13日交房。2005年1月23日署名分别为“陈为萍、ＸＸＸ(陈为萍代签)、李辉(陈为萍代签)”、2006年3月21日署名为“陈为萍、ＸＸＸ(陈为萍代签)、周三囡(陈为萍代签)、李辉(陈为萍代签)”、2007年4月26日ＸＸＸ签署的《家庭房屋产权分户协议书》上分别言明：上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权落实在陈为萍、李辉、周三囡、ＸＸＸ名下；同弄80号402室房屋产权落实在陈为萍、李辉、ＸＸＸ名下；同弄119号401室房屋产权落实在ＸＸＸ名下。上述协议签署之日，拆迁人分别出具《住房配售单》，其中2006年3月21日的《住房配售单》上“称谓”栏中记载陈为萍为户主、ＸＸＸ为夫。2003年7月5日，在中间人郁明娣、郁林娣(曾与ＸＸＸ、陈为萍为同村居民)的撮合下，陈为萍以ＸＸＸ的名义与胡某某以胡晓雁名义签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人ＸＸＸ(甲方)将涉讼房屋(建筑面积为100.44平方米)卖给胡晓雁(乙方)，价款为48.20万元，本合同中涉及的交房期即合同有效期应按房产开发公司(拆迁实施单位)的通知、交付钥匙日为准；并约定相关违约责任等。该合同落款处，陈为萍在“甲方”处签了ＸＸＸ的名字，胡某某在“乙方”处签了胡晓雁的名字，并书写身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXX(应为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)；郁明娣、郁林娣在“公证人”处签名。签约当日，胡晓雁即付清了全部的购房款，陈为萍出具了收条，在收条的上部并列复印有ＸＸＸ、陈为萍的身份证。涉讼房屋出售于胡晓雁时，ＸＸＸ并不知晓，但在2004年底ＸＸＸ知晓房屋被卖，当时两人曾为此事争吵。2006年5月31日，案外人黄某某通过案外人许强以及上海大联房地产经纪事务所(以下简称大联经纪事务所)的介绍，与明择经纪公司签订《委托代理协议》，约定：黄某某同意将涉讼房屋委托明择经纪公司出售服务，黄某某签约成交支付明择经纪公司中介代理费5,000元。同日，陈为萍代ＸＸＸ与黄某某、张某乙签订《房地产转让协议书》，约定：ＸＸＸ以95.50万元价格将涉讼房屋(期房)转让给黄某某、张某乙；签订协议时支付定金5万元，二期房款于2006年7月31前(转让成功)支付60.50万元，三期房款于2006年8月31日前支付20万元，四期房款于交房时支付10万元；并约定了相应违约责任等。明择经纪公司和大联经纪事务所在该《房地产转让协议书》落款处见证人栏目上盖章。当日，黄某某支付定金5万元，由陈为萍收取后代ＸＸＸ出具收条。2006年7月31日，ＸＸＸ与案外人黄某某、张某甲、张某乙签订《补充协议》，约定：ＸＸＸ保证其出售给黄某某方的房屋不得再有第三者参与，产权清楚；黄某某方买受后该房屋产权有纠葛致影响其权利的行使，概由ＸＸＸ负责清理并赔偿黄某某方损失；动迁公司交房时，ＸＸＸ无条件在15日内协助黄某某方办理进户手续，并交房给黄某某方；双方确定买卖成立永远不更改，该房屋买卖的当时情况双方清楚明白，签署本协议时双方具有完全民事行为能力，对各自的权利义务清楚明白并愿意自觉按照本协议之约定执行，双方永不反悔等。明择经纪公司和大联经纪事务所在该《补充协议》落款处见证人栏目上盖章。当日，黄某某向ＸＸＸ支付房款60.50万元，ＸＸＸ出具收条。黄某某还向明择经纪公司支付中介服务费5,000元,该公司向黄某某出具收据。2007年4月20日，涉讼房屋具备了交付条件，拆迁人将涉讼房屋交付ＸＸＸ，但房屋产权尚未办理登记手续；胡晓雁要求ＸＸＸ交房未果。但ＸＸＸ向胡晓雁交付《个产临时证》，随后将涉讼房屋交付黄某某等3人，黄某某等3人装修入住至今。2007年8月15日，胡晓雁之父胡敏豪向涉讼房屋居住者发送快件，快件号为XXXXXXXXXX，快件品名/数量栏目为空白，收件人签名为“张某甲”。2007年8月22日，黄某某向ＸＸＸ支付房款20万元，ＸＸＸ出具收条。当日，ＸＸＸ与黄某某签署《备忘录》，言明：黄某某方已向ＸＸＸ累计支付85.50万元，尚余10万元在ＸＸＸ为黄某某方办妥上述房地产产权证后由黄某某方当场交付ＸＸＸ。明择经纪公司在该《备忘录》落款处盖章。另查明，涉讼房屋其他关联诉讼情况如下：1、案号(2006)长民三(民)初字第922号，立案时间2006年8月17日，原告ＸＸＸ诉被告胡晓雁买卖合同纠纷案，ＸＸＸ诉请：依法解除ＸＸＸ与胡晓雁订立的房屋买卖合同。在该案有ＸＸＸ签名的诉状上，除有上文诉请外，在事实和理由部分载有：ＸＸＸ、胡晓雁于2003年7月5日订立房屋买卖合同一份，……合同签订后，胡晓雁支付ＸＸＸ全部房屋价款。然而，当ＸＸＸ将这一情况告知家人后，即遭到全家人的反对……。一审处理结果：以ＸＸＸ撤诉结案。2、案号(2007)长民三(民)初字第290号，立案时间2007年4月25日，原告胡晓雁诉被告ＸＸＸ买卖合同纠纷案，胡晓雁诉请：判令ＸＸＸ履行房屋买卖合同义务，将涉诉房屋交付给胡晓雁。审理中，本院于2007年4月30日作出(2007)长民三(民)初字第290号民事裁定书，裁定：查封ＸＸＸ动迁分得的涉讼房屋。2007年5月8日，本院向上海市长宁区交易中心发送协助执行通知书。一审处理结果：判决支持胡晓雁诉请；二审处理结案：维持原判；执行：胡晓雁申请强制执行，期间本院作出裁定：查封涉讼房屋等，并续封至今；执行结果以胡晓雁申请延期执行而裁定中止；2012年11月20日，上海市高级人民法院作出(2012)沪高民一(民)监字第29号民事裁定，指令该案由上海市第一中级人民法院再审。一中院再审后认为原一、二审判决违反法定程序，于2013年3月19日作出(2013)沪一中民二(民)再终字第1号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回本院重审。3、案号(2008)长民三(民)初字第571号，立案时间2008年4月10日，原告胡晓雁诉被告黄某某、张某甲、张某乙占有物返还纠纷案。胡晓雁诉请：判令黄某某、张某甲、张某乙搬离占用的动迁安置房屋；判令黄某某、张某甲、张某乙承担房屋使用费18,000元。一审处理结果：移送公安。4、案号(2008)长民三(民)初字第749号，立案时间2008年5月21日，原告黄某某、张某甲、张某乙诉被告ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷案，黄某某、张某甲、张某乙诉请：判令涉诉房屋归黄某某、张某甲、张某乙所有；判令ＸＸＸ协助黄某某、张某甲、张某乙办理涉诉房屋的进户手续，并履行办理产证过户手续。一审处理结果：移送公安。5、案号(2009)长民三(民)初字第1565号，立案时间2009年9月11日，原告胡晓雁诉被告ＸＸＸ物权确认纠纷案。胡晓雁诉请：要求确认涉讼房屋为胡晓雁所有。一审处理结果：移送公安。6、案号(2011)长民三(民)初字第2030号，立案时间2011年8月30日，原告ＸＸＸ诉被告胡晓雁、陈为萍及第三人黄某某、张某甲、张某乙房屋买卖合同纠纷案，ＸＸＸ诉请：判令以ＸＸＸ名义与胡晓雁签订的《房屋买卖合同》无效；陈为萍收取的48.2万元房款退还胡晓雁。后其诉请变更为：判令解除以ＸＸＸ名义由陈(陈为萍)代签的买卖合同，房款由陈为萍归还胡晓雁。ＸＸＸ在庭审事实调查过程中陈述“诉请提交变更……。事实理由也有变化，我们承认合同存在表见代理，事后李在06年签订了买卖合同，卖给了案外人黄某某，无法履行03年签订的买卖合同”；在举证阶段陈述“两份判决书，确定一个了事实。陈代理ＸＸＸ签字是表见代理”；在辩论阶段陈述“03年合同原告一不知道，二没拿钱，之后法院判决确定了表见代理，只能服从”等。一审处理结果：ＸＸＸ以需要进一步收集证据为由申请撤诉而结案。此外，该卷内有公安机关转来案外人ＸＸＸ前妻陈为萍缴纳的扣押款48万元的代管款收据，该款尚未处理。7、案号(2013)长民三(民)再重字第2号(原审案件即为上述案件2)，重审中，本院依法追加黄某某、张某甲、张某乙为有独立请求权的第三人参加诉讼，三位第三人提出诉请要求确认黄某某与ＸＸＸ签订的后手《房地产转让协议书》有效；ＸＸＸ继续履行上述协议，办理涉讼房屋过户手续。同时，审理中胡晓雁确认其诉请为：1、ＸＸＸ履行双方于2003年7月5日签订的《房屋买卖合同》的合同义务，将涉讼房屋交付胡晓雁，包括房屋交付和权利的交付；并协助其办理上址房屋的产权证。2、若法院认定原合同的确无法继续履行，则要求ＸＸＸ返还胡晓雁购房款48.2万元，并按照涉讼房屋现价赔偿250万元。审理中，胡晓雁撤回第2项诉请。后增加诉请：1、要求确认ＸＸＸ与黄某某间买卖合同无效。2、因ＸＸＸ与黄某某间恶意串通损害胡晓雁利益，请求法院判决ＸＸＸ与黄某某承担损害赔偿责任，金额以黄某某等3人强制入住时2007年4月至迁出为止的租金计算，具体租金金额以当地中介提供的租金标准为准。再后，胡晓雁又撤回增加诉请的第2项诉请。法院审理后确认陈为萍构成表见代理，确认胡某某以胡晓雁名义与陈为萍以ＸＸＸ名义于2003年7月5日签订的《房屋买卖合同》有效。同时，陈为萍代ＸＸＸ与黄某某等签订《房地产转让协议书》以及ＸＸＸ与黄某某等签订《补充协议》、《备忘录》由于经ＸＸＸ事后追认，同样有效。而黄某某等三人已先入住占有涉讼房屋且并无恶意，最终判决确认涉讼房屋归黄某某等三人所有，驳回了胡晓雁的全部诉讼请求。该案目前已经生效。8、(2014)长民三(民)初字第1929号，立案时间2014年7月18日，原告胡晓雁诉被告ＸＸＸ、陈为萍房屋买卖合同纠纷案，胡晓雁诉请：1、被告ＸＸＸ向原告返还已收购房款482,000元；2、被告ＸＸＸ承担房价损失3,318,000元；3、被告ＸＸＸ承担不能按期交房的损失315,700元；4、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，经法院多次释明，原告最终确定以侵权作为请求权基础，并表示已考虑到诉讼风险。此外，经法院反复询问，原告始终对房屋买卖合同是否解除不发表意见。审理中，经双方当事人同意，本院对涉讼房屋目前市场价及近年租赁价格进行了询价，涉讼房屋于2014年11月的每平方米单价约为36,000元(房屋总价约为3,600,000元)……。双方当事人对询价结果均无异议。审理结果：驳回胡晓雁的全部诉讼请求。该案目前已经生效。上述事实，有房屋买卖合同、收条、(2014)长民三(民)初字第1929号判决书及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，被告ＸＸＸ将涉讼房屋一房二卖，后经过生效判决，案外人取得了涉讼房屋产权。至此，原、被告签订的合同已无继续履行的可能，本院因此确认原告胡晓雁与被告ＸＸＸ就涉讼房屋签订的合同解除。合同解除后，被告ＸＸＸ应返还原告已支付的购房款482,000元。合同解除的责任归咎于被告ＸＸＸ，具体理由生效的判决书已确认，本案不再赘述。被告ＸＸＸ应就此承担相应的违约责任，支付违约金。关于违约金，应兼具补偿性及惩罚性功能，除弥补一方当事人因另一方当事人违约所遭受的损失，还应对违约方的违约行为进行惩罚，以维护守约方的合法权益。原告依据合同主张房价款30%的违约金为被告不履行合同义务的违约金，本院予以支持。原告另要求被告ＸＸＸ承担房价损失100万元的诉请实质是在约定违约金不足以弥补原告损失的情况下请求法院增加违约金。经过多次诉讼，法院于2014年6月最终确定涉讼房屋的产权归案外人所有，原、被告签订的合同无法继续履行。原告曾在前案中主张被告ＸＸＸ承担侵权责任，前案对于涉讼房屋的市场价格进行了询价，且原、被告对于询价结果均无异议，故本院对于询价结果予以采纳。鉴于涉讼房屋在2014年11月的时市场价约为3,600,000元，价值已远远超出合同约定价格，故原告已不可能以原有价格购买类似房屋。合同约定的违约金已不足以弥补因房屋价格上涨导致原告遭受的损失。因此，原告另要求被告支付相当于房屋差价款1,000,000元违约金的诉请合法有据，本院予以准许。在已主张违约金的前提下，原告另主张利息，该项请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告ＸＸＸ应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋向原告胡晓雁返还购房款人民币482,000元；二、被告ＸＸＸ应于本判决生效之日起十日内向原告胡晓雁支付违约金人民币1,144,600元；三、驳回原告胡晓雁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,562.76元，由原告胡晓雁负担人民币3,967元，被告ＸＸＸ负担人民币18,595.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……