吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终816号
上诉人（原审被告）：孙亚玉，女，1956年1月28日出生，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李双红，女，1969年5月31日出生，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘赢，吉林万璋律师事务所律师。
原审被告:吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区。
法定代表人：尹在焕，该公司经理。
原审被告：陈飞峙，男，1965年5月14日出生，住吉林市昌邑区。
上诉人孙亚玉因与被上诉人李双红、原审被告吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、陈飞峙案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙亚玉上诉请求：撤销一审判决,改判继续执行本案涉诉房屋。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.根据双方的诉辩及金鑫公司提供的核实材料说明及一审庭审后一审法院对金鑫公司法定代表人尹在焕进行的询问，可以证实李双红在本案查封前没有签订真实、合法、有效的房屋买卖合同，金鑫公司也没有收到购房款，李双红实际也未占有使用涉案房屋。陈飞峙负责投资和施工，无权办理销售，陈飞峙只在签订投资和施工协议或办理一些前期手续时有权使用公司公章。通过陈飞峙销售过的房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财务，由财务出具收据并开具认购协议书。购房款金鑫公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋也不知情。直到2016年李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。2.一审时证人李晓红提供的情况说明，因陈飞峙不出庭无法证实是陈飞峙书写，也无法证明刘岩是金鑫公司的职工及有权代收购房款。即使刘岩收到钱款也不能认定为金鑫公司收到了购房款，陈飞峙更无权代金鑫公司收取购房款和认可。而且，刘岩不是金鑫公司职工，与陈飞峙存在借贷关系，2013年1月2日房屋未开工建设也无商品房预售许可证，一年多后签订购房协议明显不符合常理。通过庭审，李双红承认从签合同到交纳购房款均是针对李晓红或陈飞峙，从未到过金鑫公司，李双红是存在过错的，也无法证实金鑫公司已经收到了购房款。3.李双红未提供充分证据证明自己所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，同时李双红也要证实自己是否已婚，配偶名下是否有房屋。4.李双红举证称在2014年即购得涉案房屋，而在2015年10月12日该房屋被查封前也未办理过户登记，李双红也未提供充分证据证明非因自身原因未办理过户登记。5.证人李晓红与李双红是朋友关系，与陈飞峙是夫妻，因此证人李晓红的证言不应被采信。事实是刘岩不是金鑫公司职工，与陈飞峙存在借贷关系，陈飞峙借款还不上后编造假购房协议抵顶借款，整个案件都是李晓红在操作，李双红本人不出庭也能说明这个问题。孙亚玉在一审法院审理期间指出本次涉及陈飞峙、李晓红的多份购房协议上的经办人魏巍签名的“巍”字明显不是一人书写，不用鉴定就能看出来，明显造假。二、一审程序违法。1.证人李晓红是否为陈飞峙的妻子，是否有权代替陈飞峙签收送达回证，其与李双红是朋友关系，与陈飞峙是夫妻，证人证言应否被采信，一审均未查明。2.金鑫公司法定代表人尹在焕的询问笔录未经孙亚玉质证即作为判案的主要依据程序违法。如果孙亚玉知道尹在焕也无法确认合同上及收据上加盖的公章及财务章的真伪，肯定会申请鉴定。该印章未被金鑫公司确认，也未经鉴定，一审法院即对《金丰家园房屋认购协议》及收款收据的真实性予以确认违法。
李双红辩称，1.尹在焕的笔录中载明曾通过陈飞峙销售过房屋，尹在焕已经认可陈飞峙有权出售房屋；2.李双红已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件，应当支持李双红提出的执行异议；3.孙亚玉在一审中，并未提出对合同公章及财务章真伪的鉴定申请，应视为其放弃相关权利，认可合同公章及财务章的真实性，二审法院不应支持其鉴定；4.李双红在购买房屋时，已经尽到合理审查义务，购房合同及收据上已经加盖了开发商的公章及财务章，足以证明双方真实的买卖关系，至于开发商内部及股东与法人之间的纠纷与善意的房屋买受人即李双红无关，不应据此侵害李双红的合法权益。综上，恳请法院依法查明事实，维持原判。
金鑫公司、陈飞峙二审时未作答辩。
李双红向一审法院起诉请求：立即停止对金丰家园二期10号楼1-3-07室房屋的强制执行，终止拍卖并解除对该房屋的查封。
一审法院认定事实：陈飞峙与金鑫公司系合作关系，合作开发金丰家园小区楼盘项目。李双红与陈飞峙妻子李晓红系亲属关系。李双红通过李晓红知晓金丰家园楼盘开发事宜后，预购买金丰家园小区房屋。2013年1月2日，李双红向金鑫公司业务员刘岩支付购房款10万元，2014年11月20日又将余款73,475元交付陈飞峙，同时签订了《金丰家园房屋认购协议》一份，陈飞峙向李双红出具收到房款173,475元的收据一份，购房协议盖有金鑫公司公章，收据盖有金鑫公司财务章。认购协议约定：李双红购买金丰家园第10栋1单元7号房屋（69.39平方米），房屋总价款173,475元，于2014年11月20日一次性交付。2015年7月8日，因孙亚玉与金鑫公司、陈飞峙的民间借贷纠纷，一审法院作出（2015）丰民一初字第476号民事调解书，该调解书确认：2014年3月26日孙亚玉与金鑫公司签订借款协议一份，约定金鑫公司向孙亚玉借款270万元，借款期限一年。因金鑫公司未能按约定偿还借款，双方达成协议：金鑫公司于2015年7月30日前偿还孙亚玉借款270万元及其利息，陈飞峙承担连带给付责任。因金鑫公司未能如约偿还借款本息，孙亚玉向法院申请执行，一审法院于2015年10月12日作出（2015）丰执字第317号执行裁定书，裁定查封了尚登记在开发商金鑫公司名下的诉争房屋。李双红就该房产提出书面异议，一审法院作出（2017）吉0211执异62号执行裁定书驳回了李双红的异议。庭审后，一审法院依法对金鑫公司法定代表人尹在焕进行了询问，尹在焕表示：金鑫公司与陈飞峙系项目合作关系，合作开发金丰家园9-13号楼，双方未签订合作合同。陈飞峙负责投资和施工，金鑫公司负责提供土地，办理销售、财务及前期手续。陈飞峙在签订协议或办理一些前期手续时有权使用金鑫公司公章。金鑫公司通过陈飞峙销售过房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财务，由财务出具收据并开具认购协议书。本案李双红的购房款金鑫公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋也不知情。直到2016年陈飞峙爱人李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”金鑫公司的法定代表人尹在焕虽然称公司账目上未显示李双红购买房屋并已经支付购房款的信息，且表示无法确认合同及收据上加盖的公章及财务章真伪，但由于现并无证据证明公章及财务章系伪造，且尹在焕自认陈飞峙有使用公章的权利，金鑫公司亦曾通过陈飞峙出售房屋，对于双方的合作开发项目，目前尚未结算。尹在焕上述陈述内容与陈飞峙妻子李晓红的证言相符。故对《金丰家园房屋认购协议》及收款收据的真实性予以确认，即李双红与金鑫公司之间具有房屋买卖合同关系，且李双红已全额支付购房款。李双红在孙亚玉申请执行前即已与被执行人金鑫公司签订了房屋买卖合同且支付购房款，虽未能办理更名手续，但过错并不在李双红，如果继续强制执行涉案房屋将损害其合法权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：不得执行吉林市丰满区金丰家园二期10号楼1-3-07号房屋。
二审中，孙亚玉向本院提供如下证据：认购协议五份、情况说明一份及（2015）丰民一初字第567号调解书、借款协议各一份，因上述证据在一审时能提供而未提供，且不影响本案的基本事实，故不属于新证据，本院不予采纳。李双红、陈飞峙、金鑫公司在二审中未提交证据。本院经审理查明：2015年7月8日，因孙亚玉与金鑫公司、陈飞峙的民间借贷纠纷，一审法院作出（2015）丰民一初字第476号民事调解书，该调解书确认：2014年3月26日孙亚玉与金鑫公司签订借款协议一份，约定金鑫公司向孙亚玉借款270万元，借款期限一年。因金鑫公司未能按约定偿还借款，双方达成协议：金鑫公司于2015年7月30日前偿还孙亚玉借款270万元及利息，陈飞峙承担连带给付责任。因金鑫公司未能如约偿还借款本息，孙亚玉向法院申请执行，一审法院于2015年10月12日作出（2015）丰执字第317号执行裁定书，裁定查封了金鑫公司开发的金丰家园第10栋1单元7号房屋（69.39平方米）。李双红与陈飞峙妻子李晓红系亲属关系。李双红向一审法院提出执行异议，主张其支付房屋总价款173,475元购买了涉案房屋，一审法院于2017年6月23日驳回李双红的异议，李双红向一审法院提起执行异议之诉。庭审后，一审法院依法对金鑫公司法定代表人尹在焕进行了询问，尹在焕表示：金鑫公司与陈飞峙系项目合作关系，合作开发金丰家园9-13号楼，双方未签订合作合同。陈飞峙负责投资和施工，金鑫公司负责提供土地，办理销售、财务及前期手续。陈飞峙在签订协议或办理一些前期手续时有权利使用金鑫公司公章，金鑫公司通过陈飞峙销售过房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财务，由财务出具收据并开具认购协议书。本案李双红的购房款公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋也不知情。直到2016年陈飞峙爱人李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。二审中，金鑫公司陈述涉案的10号楼在2015年年初开始办理入住，但至今没有办理商品房预售许可证。李双红诉讼中主张其于2013年1月2日向金鑫公司的业务员刘岩支付购房款10万元，于2014年11月20日在嫩江街筑石德园门口将余款73,475元支付给陈飞峙，陈飞峙当即为其出具盖有金鑫公司财务章的收据及金鑫公司公章的《金丰家园房屋认购协议》，李双红在该协议书上签了字。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李双红请求停止执行，应向本院举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但经查，金鑫公司并没有办理李双红主张认购的金丰家园二期10号楼的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，即便李双红持有的《金丰家园房屋认购协议》真实存在，亦属于无效合同，李双红请求停止执行的主张本院无法支持。
综上，孙亚玉的上诉主张成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，判决如下：
一、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1903号民事判决；
二、驳回李双红的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费2300元，均由李双红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯广志
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一八年四月十九日
书 记 员 王英惠