广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第600号
原告：李加海，男，1967年10月29日出生，汉族，住福
建省安溪县龙涓乡赤片村大片196号。公民身份号码：3505241967********。
委托代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。
委托代理人：谢西北，广东沧正律师事务所律师。
被告：张龙，男，1988年10月22日出生，汉族，住湖南
省宁乡县黄材镇鹤塘村雷家组32号。公民身份号码：4301241988********。
委托代理人：叶景达，广东富荣律师事务所律师。
第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司。住所
地：广州市花都区新华街大华一路与紫薇路交界处。
法定代表人：谭维中。
委托代理人：郭陈碧，广东导正律师事务所律师。
原告李加海诉被告张龙租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序，于2014年4月30日第一次公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，依法追加广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司作为本案第三人参加诉讼，于2012年5月22日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩铁成、谢西北，被告的委托代理人叶景达，第三人的委托代理人郭陈碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在2012年1月1日与被告张龙签订《租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际健康产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”a区8街35、37号共2间合共85.7平方米（含公摊）的商铺租赁给乙方使用。租期3年，自2012年1月1日至2014年12月31日；原告在签定合同时应一次性向被告交付三年租金154260元及保证金30000元。
合同签订后，原告向被告支付了30000元保证金，被告将商铺交给原告使用。2012年4月8日，经原、被告双方协商，被告同意适当减少租金，同日，原告付清了涉案商铺3年的租金149975元（其中包括由保证金转换为租金的20000元，支付租金42975元和87000元）。
涉案商铺是被告从广州市花装城市场管理有限公司（以下简称“花装城公司”）承租的，涉案商铺所使用的土地是花装城公司从广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称“紫薇公司”）承租的。花装城公司与紫薇公司因土地租赁合同产生纠纷，花装城公司于2012年6月12日向花都区人民法院提起诉讼。诉讼中，紫薇公司提出反诉。2013年4月16日花都区人民法院作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决。该判决第二项为“确认原告广州市花装城市场管理有限公司与被告广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除”。该判决第三项为“原告广州市花装城市场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司支付租金5320026.5元”，租金计算至2012年3月18日。判决后，花装城公司不服一审判决，提起上诉。2013年10月10日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1963号判决：驳回上诉，维持原判。根据上述判决结果和查明的事实，紫薇公司要求确认《土地租赁合同》于2012年1月8日解除并要求花装城公司支付2012年3月18日前的租金，得到法院的支持；紫薇公司于2012年5月31日起已全面接管和使用涉案建筑物。因此，花装城公司与被告张龙签订的《商铺租赁合同》以及被告张龙与原告签订的涉案商铺《租赁合同》均已经失去了存在的基础，亦随之解除。根据《合同法》的规定，合同解除的，依据合同所取得的利益应当予以返还。紫薇公司于《土地租赁合同》解除后，取得了地上商铺的使用收益的权利，紫薇公司要求花装城公司支付租金至2012年3月18日的请求得到了法院的支持，那么原告作为涉案商铺的承租人支付涉案商铺的租金也应计算至2012年3月18日，此后的租金，原告有权要求被告返还。被告应当返还的租金金额为139143.47元（149975元-149975元÷3年÷12月／年÷30天／月×78天=”139143.47元），另有保证金10000元应当一并返还。原告经与被告协商，不能就返还2012年3月18日以后的租金及保证金事宜达成一致意见。据此，请求法院判令：”1、被告立即返还原告已交租金139143.47元，保证金10000元，合计149143.47元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期同类商业银行贷款利率支付利息至还清之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，原告增加诉讼请求：确认原告李加海和被告张龙于2012年1月1日签订的《中国国际健康产业城金满城商铺租赁合同》自2012年1月8日解除。在诉讼中本院依法行使释明权，若原、被告签订的《租赁合同》无效，原告是否变更诉讼请求，原告撤回解除合同的诉讼请求，请求确认合同无效。
被告辩称：一、合同签订后，原、被告于2012年4月8日协商将租金154260元变更为129975元，保证金由30000元变更为10000元，我方实际收取原告租金129975元，保证金10000元。二、我方与原告签订的租赁合同是双方在平等、自愿协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，我方已经将涉案商铺交给原告使用，原告至今也一直在正常使用涉案商铺，在本案中原、被告之间的租赁合同尚在履行期限内，我方不同意解除合同，我方按照合同约定向原告收取租金合理合法，故原告要求解除合同，返还租金及保证金没有任何依据。三、原、被告之间的租赁合同从2012年1月1日开始履行至原告向法院提起诉讼，合同已经履行2年3个月。四、即使法院判令花装城公司与紫薇公司之间的土地租赁合同解除，但涉案商铺是由花装城公司投资兴建，权属属于花装城公司，法院并没有对合同解除后涉案商铺的返还、损失的赔偿等问题作出处理，一审、二审法院也没有认定紫薇公司收回涉案商铺，原告认为紫薇公司已经收回涉案商铺不是事实，其也没有提供相应的证据予以证明。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：我方与花装城公司所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除，且我方已于2012年3月18日收回租赁的场地，因此我方享有对涉案商铺合法的、直接的租赁权等，故我方与李加海就涉案商铺于2013年12月25日新签订的《农村集体场地租赁合同》合法有效，且双方已依约履行了该合同，该合同依法应予以保护。特别说明：尽管我方于2013年12月25日才与李加海签订书面的场地租赁合同，但2012年1月8日至2013年12月24日期间我方与李加海是存在事实租赁合同关系的，至于我方是否收取原告该期间的租金属于我方处分权的范畴。花装城公司自2012年1月8日起已无权出租涉案商铺，基于此，被告张龙无权转租涉案的商铺，因此被告张龙与原告李加海所签订的涉案《租赁合同》应属无效，被告张龙收取原告李加海的租金及保证金于法无据，应予以返还给原告李加海。故请法院依法支持原告李加海的诉讼请求。
经审理查明：2012年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际健康产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”a区8街35、37号商铺共2间，合计面积85.7平方米商铺租赁给原告使用。租赁期限3年，租赁时间从2012年1月1日至2014年12月31日。原告在签订合同时应一次性支付三年租金154260元及保证金30000元，租赁期满后15个工作日内，原告缴清水、电费和一切费用后，被告应将上述保证金不计利息退还给原告。违约责任：1、租赁期内，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如被告违约，被告退回原告所交保证金（不计利息）；如原告违约，保证金不予退还。2、原告不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。……此外，合同还对管理费、保证金、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，经原、被告协商一致，将保证金30000元变更为10000元，原告于2012年4月8日向被告支付了该款项，被告依约将涉案商铺交付给原告经营“大味茶”之用。原告称经与被告协商，被告同意适当优惠租金，将租金变更为149975元，其中包括20000元保证金转化为的租金及原告于2012年4月8日向被告缴纳的129975元。对此，原告提供《收据》2张予以证明。被告对该证据的真实性没有异议，认为该证据恰恰证明被告只收取了原告租金129975元及保证金10000元。2012年4月8日的租金收据已经注明，“共交租金合计129975元”。原告陈述被告收取其租金149975元不是事实。
在合同履行期间，原告一直在涉案商铺经营“大味茶”。2013年12月25日，原告的女婿黄晓伟与第三人签订《农村集体场地租赁合同》，约定第三人将位于大华二路自编西五、5-1-2a号场地租赁给黄晓伟继续经营“大味茶”，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金2500元。根据原告提供的《收据》显示，原告的女婿黄晓伟向第三人缴纳了押金及2013年12月25日至2014年4月25日的租金。第三人出具《证明》证明，广州市花都区大华二路金满城a区8街35、37号与紫薇公司现有编号西五、5-1-2a为同一间商铺。
另查，花装城公司向第三人承租涉案商铺的土地后建设了涉案商铺。2011年12月29日，被告（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定花装城公司将上述涉案商铺租赁给原告使用，租金365939元，被告取得2012年1月1日至2022年2月28日的使用权，被告有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据被告提交的《收款收据》显示，被告已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
又查明，涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》已失效。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向本院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1、反诉人与被反诉人在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2、被反诉人向反诉人支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3、诉讼费用由被反诉人承担。本院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回原告广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认原告广州市花装城市场管理有限公司与被告广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》约定被告将涉案商铺出租给原告使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故原、被告双方签订的《租赁合同》应为无效合同。原告请求确认《租赁合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据合同无效的法律后果，合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，被告在签订合同时收取原告的保证金10000元及部分租金应该返还给原告。
关于原告向被告缴纳租金的情况。原告称有20000元保证金转化为租金，但是其并没有提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。根据原告提供的租金收据显示：“李加海交来花都大华二路金满城a区8街35、37商铺租金42975元，原已交87000元。该商铺2012年1月1日至2014年12月31日租金现已全部付清，共交租金合计129975元”，故本院确认原告向被告缴纳三年租金的总额为129975元，原告称向被告缴纳租金149975元理据不足，本院不予采信。
关于从何时开始计算的租金应该返还给原告的问题。原告认为在（2012）穗花法民三初字第597号民事判决及（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决中第三人向花装城公司主张的租金计算至2012年3月18日得到法院的支持，故其只需向被告缴纳租金至2012年3月18日，之后的租金被告应当返还给原告；第三人认为其已经于2012年3月18日收回租赁的场地，尽管其于2013年12月25日才与李加海的女婿黄晓伟签订书面的场地租赁合同，但2012年1月8日至2013年12月24日期间其与李加海存在事实租赁合同关系，至于其是否收取原告该期间的租金属于其处分权的范畴，因此请求支持原告的诉讼请求。由于原告与第三人并没有提供证据证明在2012年1月1日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时原、被告签订的《租赁合同》尚在履行期内，且没有证据证明第三人在该期间内主张原、被告的租赁合同无效，要求收回涉案商铺，原告是依据与被告签订的《租赁合同》占有使用了涉案商铺，因此理应向被告支付该段时间内的房屋占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于原告的女婿黄晓伟与第三人于2013年12月25日就租赁涉案商铺签订了《农村集体场地租赁合同》，建立了合同关系，视为第三人正式收回涉案商铺并对涉案商铺行使使用权、收益权，因此被告收取原告2013年12月25日之后的租金应该予以返还。经核算，被告应返还原告的租金为44060元（129975元-129975元÷3年-129975元÷3年÷12个月×11个月-129975元÷3年÷12个月÷30日×24日），原告请求超过该数额的，本院不予支持。故，原告及第三人认为被告返还租金应从2012年3月18日开始计算的理据不足，本院不予支持。至于原告请求被告支付从起诉之日起至还清之日止的返还款的利息问题。因为原、被告双方在签订《租赁合同》时对涉案商铺的规划、报建情况未予审查，双方对合同无效均有过错，且原告并没有提供证据证明因合同无效遭受的损失，故原告请求被告支付返还款利息的诉讼请求，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款规定，判决如下：
一、原告李加海与被告张龙于2012年1月1日签订的《租赁合同》无效。
二、被告张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李加海返还保证金10000元。
三、被告张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李加海返还租金44060元。
四、驳回原告李加海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1641元，由原告负担1051元，被告负担590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 何 丹
二〇一四年六月××日
书 记 员 刘雄燕