湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0602执异30号
案外人：徐吉松，男，1954年10月10出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。
申请执行人：周军，男，1971年12月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
委托代理人：张天勤，湖南恒孚律师事务所律师。
被执行人：陈卫平，男，1967年3月28日出生，住岳阳市岳阳楼区。
被执行人：岳阳钧华房地产开发有限公司，地址，岳阳楼区。
法定代表人：何兴龙，总经理。
委托代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人：陈德飞，男，1963年4月5日出生，汉族，住汩罗市。
在本院执行申请执行人李素芳与被执行人岳阳钧华房地产开发有限公司（以下简称：钧华公司）、陈卫平民间借贷纠纷一案中，案外人徐吉松对执行金谷湾小区xx栋xxx号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，并举行了听证，案外人徐吉松的委托代理人胡新军、申请执行人周军及其委托代理人张天勤、被申请人钧华公司及陈卫平的委托代理人陈德飞、钟龙参加听证，现已审查终结。
案外人徐吉松称，徐吉松与被执行人钧华公司于2014年11月10日签订一份《房屋抵债协议》，案外人已按合同履行义务，钧华公司也按合同将房屋交付了案外人，2015年10月案外人进行了装修入住。此后因被执行人未能办理房屋产权登记，案外人向岳阳楼区人民法院提起诉讼，岳阳市岳阳楼区人民法院于2017年1月9日作出（2016）湘0602民初4973号民事判决书，该判决限钧华公司负责办理案外人金谷湾小区第xx号楼xxx号、第xx栋xx号、xxx号、xxx号、xxx号房屋的权属登记手续的合同义务。2015年12月30日申请执行人周军因与钧华公司债务纠纷申请诉前财产保全，贵院在房产局查封了属于案外人所有的位于岳阳市岳阳楼区北港路金谷湾小区xx栋xxx号房屋。案外人认为，申请执行人周军因与被执行人钧华房公司民间借贷纠纷申请财产保全，应当对属于被执行人钧华公司所有的财产采取财产保全措施，现查封的争议房屋已经在2011年9月就出售给了案外人徐吉松，并且已经交付给案外人，虽然由于钧华公司的原因未及时办理房屋预售登记，但该房屋已经出售给案外人并已交付的事实客观存在，周军的财产保全行为损害了案外人合法的房屋所有权，应当予以解除。再者周军与钧华公司民间借贷纠纷已通过房屋网签的形式提供了财产担保，钧华公司申请财产保全应当首先就提供的财产担保的财产进行保全，不足部分也应保全属于钧华公司财产，而对属于案外人所有的岳阳市岳阳楼区北港路金谷湾小区xx栋xxx号房屋不应采取查封措施，为此，请求人民法院依法进行审查，依照维护当事人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条的规定提起执行异议，请求撤销（2015）楼执保字第732号民事裁定书，解除对金谷湾小区xx栋xxx号房屋的查封措施。
案外人徐吉松向本院提供了以下证据证明自己的主张：《房屋抵债协议》、收款收据、财务明细、岳阳市金瑞物业公司证明、业主领取入户钥匙申请表、交纳水电费及装修押金收据、《个人房屋装修合同书》、岳阳楼区网格化实有人口信息核查单、网签合同证明、（2016）湘0602民初4973号民事判决书。
申请执行人周军称，案外人徐吉松与被执行人钧华公司签订的房屋买卖合同真实性存疑，徐吉松购买的2403号房所属的2栋在2014年1月17日才取得《岳阳市预售商品房许可证》，而案外人却提前三年与钧华公司签订房屋买卖合同。周军向法院申请查封2403号房屋时，并未显示有网签合同和预告登记，该商品房仍处于钧华公司名下。对徐吉松来说，购买商品房私下签订自制合同，案外人自己有重大过失，应该自行承担其不利后果。案外人与钧华公司之间的买卖合同，只是存在由该合同产生的债权债务关系，并没有产生物权的变动。综上所述，案外人所提异议理由不成立，请求驳回异议申请。
本院查明，申请执行人周军因与本案被执行人钧华公司及陈卫平债务纠纷，于2015年12月28日向本院申请诉前财产保全。本院于当月30日作出（2015）楼执保字第732号民事裁定书：查封被执行人钧华公司位于金谷湾小区xx栋xxx等六套房屋，或查封、扣押、冻结价值200万元的其他财产，并于次日向房产部门送达了协助执行通知书，查封了被执行人钧华公司的上述六套房屋，其中包括本案争议的xx栋xxx号房屋。
原告周军与被告钧华公司、陈卫平、ＸＸ祥民间借贷纠纷一案，岳阳市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）湘06民终1819号民事判决：由钧华公司、陈卫平在判决生效之日起十日内偿还周军借款本金197.8万元及利息，周军对处置ＸＸ祥所有的岳房权证岳阳楼区字第2710**号房屋价款在100万元范围内享有优先受偿权。因被告钧华公司未履行生效判决所确定的义务，本院于2017年4月11日受理了周军的强制执行申请。
另查明，2010年被执行人钧华公司开发金谷湾房地产项目，案外人徐吉松系该项目建设施工承包人，于2010年9月12日签订《新泰宁置业“星语天使”家园（现名“金谷湾”）工程项目合作协议》。2014年10月，徐吉松施工部分基本完工，因钧华公司未履行支付工程款的义务，2014年11月10日徐吉松与钧华公司签订一份《房屋抵债协议》。协议约定，钧华公司将其开发的“金谷湾”房地产项目中的第xx栋xxx，xx栋xxx、xx、xxx、xxx共5套住房抵付徐吉松的工程款。合同签订后，钧华公司按合同将房屋交付徐吉松，随后徐吉松将本案涉房屋第xx栋xxx号转让给湛军彪进行装修居住。
2016年10月14日徐吉松向本院起诉钧华公司请求履行《房屋抵债协议》，协助办理房屋产权登记手续。本院受理后依法作出（2016）湘0602民初4973号民事判决书，判决钧华公司协助徐吉松办理金谷湾小区第xx栋xxx号、第xx栋xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房屋的房屋权属登记手续。徐吉松于2016年12月5日向本院申请执行（2016）湘0602民初4973号民事判决书，发现该房屋周军申请财产保全进行了查封，为此，徐吉松向本院提出异议，要求本院解除对该房产的查封及其他执行措施。
本院认为，案外人徐吉松与被执行人钧华公司之间签订《房屋抵债协议》，钧华公司将包括xx栋xxx号房屋在内的五套房产抵付所欠徐吉松的工程款，并已经本院生效判决予以确定。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，案外人徐吉松对执行标的金谷湾小区xx栋xxx号房屋享有排除强制执行的权益，其异议请求应予以支持。另外，本案系案外人对执行标的要求阻止执行而向法院提出的实体异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：
中止对被执行人岳阳钧华房地产开发有限公司位于金谷湾小区xx栋xxx号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 蔡学谦
人民陪审员 史建国
人民陪审员 雷 琪
二〇一七年八月一日
书 记 员 王威棋
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为的异议，应当按照下列情形，分别处理：
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。