辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00201号
上诉人（原审被告）：张志智，男，1978年10月23日出生，汉族，住抚顺市望花区。
委托代理人：周艳红，女，1979年11月19日出生，汉族，住抚顺市望花区。系张志智妻子。
被上诉人（原审原告）：何德新，男，1955年11月15日出生，住抚顺市望花区。
委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人张志智因房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院作出的（2014）望民二初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日依法立案并组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭审理了本案，上诉人张志智及其委托代理人周艳红、被上诉人何德新委托代理人高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月12日，何德新向一审法院诉称：何德新与张志智于2013年1月20日签订房屋租赁合同，约定张志智出租房屋给何德新，租期自2013年1月23日至2014年1月22日止，月租金2，300.00元。何德新一次性支付张志智一年租金27，600.00元，并另行交纳5，000.00元房屋保证金。合同到期后，双方又续签至2014年7月22日，何德新交付张志智租金13，800.00元，并另行交纳5，000.00元房屋保证金及暖气费1，902.00元。张志智承诺两次押金10，000.00元及暖气费1，902.00元在房屋到期后一次性返还。房屋到期后，何德新按照协议约定将房屋返还给张志智，但张志智一直以种种理由未予返还保证金给何德新。故何德新诉至法院，请求法院判令张志智返还房屋保证金11，902.00元及利息，诉讼费由张志智承担。
张志智辩称，未返还保证金给何德新是因为何德新把我的沙发、厨房玻璃及暖宝都弄坏了，何德新私自加装的背景墙也未拆除，暖气费1，902.00元是何德新自愿支付给张志智的。
抚顺市望花区人民法院一审查明：2013年1月20日，原告何德新（乙方）与被告张志智（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将抚顺市望花区玫瑰城17号楼3单元401号房屋出租给原告使用，租期自2013年1月23日起至2014年1月22日止，租金每月2，300.00元，按年结算，采暖费由被告负担。当日，原告交付被告共计32，600.00元，包括一年房屋租金27，600.00元及房屋保证金5，000.00元。期间，于2013年10月双方商议房屋续签一事。2013年10月28日，原告向被告代理人周艳红6224425099000142934账户汇入6，902.00元，包含保证金5，000.00元及半年暖气费1，902.00元。2014年1月3日，双方又将房屋续租至2014年7月22日，原告向被告交纳房屋租金13，800.00元。房屋续签期满后，双方未再续签合同。2014年7月26日，原告将租赁房屋返还给被告，原告交付被告的房屋保证金及暖气费被告一直未予返还。
抚顺市望花区人民法院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。何德新与张志智双方在租赁合同终止后未在续签，张志智收取何德新的保证金即应予返还，故何德新主张的由张志智返还保证金10，000.00元及利息的诉讼请求应予支持，在利息的计算时间上应自何德新应返还而未返还之日起即2014年7月26日起算，给付方式应为中国人民银行同期贷款利率；何德新通过银行转账支付给张志智的1，902.00元实际上为何德新交纳的房屋取暖费，虽双方2013年1月20日签订的合同有张志智承担取暖费的约定，但合同期限至2014年1月22日，何德新主动给付半年取暖费给张志智的行为应视为何德新对2014年1月22日以后采暖期的自愿交费，因此，何德新主张张志智返还1，902.00元的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。关于张志智辩称的由于何德新的不当使用造成房屋设施损坏故未返还保证金一节，没有法律依据，故对其辩解一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、张志智于本判决发生法律效力之日起十日内返还何德新房屋保证金10，000.00元及利息（从2014年7月26日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回何德新的其他诉讼请求。案件受理费98.00元，由张志智负担。
宣判后，张志智不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人何德新赔偿物品损失7908元；拆除背景墙，恢复原状，或支付相应的拆除费500元；支付张志智因修复物品造成左手腕受伤产生的医疗费1200元及精神损失费；支付被上诉人逾期3天交房的房屋租赁费223元；返还防盗门钥匙5把、单元门钥匙2把、园区进门卡2张；上诉费由被上诉人承担。其主要理由：一审法院没有认定物品损坏的事实，而按合同约定租赁期间设备、设施如有损坏，照价赔偿。上诉人没有返还保证金是因被上诉人私自安装背景墙，损坏屋内多处设施，与被上诉人协商时，被上诉人不予修复，张志智在自行修复时将左手划伤。且超期交付房屋。
何德新辩称：上诉人没有证据证明将沙发等物品交付给何德新使用及在使用期间是否完好，对其第一项上诉请求不予认定；背景墙可以拆除，也没有对墙面造成任何影响，因张志智不返还保证金，所以没有拆除；房屋是2014年7月26日交付给张志智，张志智手腕受伤是2014年7月27日，其受伤与何德新无关；何德新延期交付房屋，是因张志智不返还保证金。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，何德新与张志智签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。合同已约定租期届满后，保证金返还，双方合同期限已届满，故保证金应予返还。何德新交付的款项中除房屋租金外，分别两次支付的5000元，共计10000元应视为房屋保证金。张志智称第一次交付的5000元保证金，在第二次续租时，双方协议是对损失物品的赔偿，故第二次交付款项时才又交的5000元保证金。双方在续租协议中并未明确此约定，且张志智上诉理由是要求赔偿全部物品的损失，从其诉求看，双方对已赔偿5000元物品损失虽有协商，但并未达成一致，故第一次交付的5000元并不能认定为是对物品损失的赔偿。由此张志智应返还给何德新保证金10000元，一审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。庭审中何德新承认在租赁期间有物品损失，出租人张志智有权要求承租人赔偿损失。但张志智在一审时就该主张未提起反诉请求，亦未能举证证明损失物品明细及损失数额，二审时经调解双方就该请求未能达成调解协议，因此上诉人的该项请求可另行解决。何德新自行安装电视背景墙，未经张志智的同意，张志智在租赁期限届满后要求何德新拆除的意见并无不当，但因房屋已交付给房主，张志智可自行拆除，发生的费用可同损失请求一并向何德新主张。而与房屋有关的相关钥匙、门卡等物品，应在租赁期限届满后一并返还给出租人，何德新只返还了一部分，履行合同不完全。另何德新因双方争议保证金而延期交付房屋并无法律依据，何德新应支付逾期3天交房的租金223元。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
维持抚顺市望花区人民法院（2014）望民二初字第00338号民事判决；
何德新于判决生效后十日内返还5把钥匙、2把单元门钥匙和2张园区进门卡；
何德新于判决生效后十日内给付张志智逾期交房租金223元。
二审案件受理费50元，上诉人张志智已预交，由上诉人张志智承担25元，被上诉人何德新承担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 杨 锐
代理审判员 王向军
二〇一五年三月十七日
书 记 员 赵 岚