辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3421号
上诉人（原审原告）：李福俊。
委托代理人：刘忠诚，大连市金州新区湾里法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：邹新财。
委托代理人：丛吉瑞。
被上诉人（原审被告）：石珍令。
被上诉人（原审被告）：贾连忠。
原审原告李福俊与原审被告邹新财、石珍令、贾连忠案外人执行异议之诉一案，大连市金州区人民法院于2015年12月10日作出（2015）金民初字第3833号民事判决，李福俊不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告李福俊一审诉称：原告李福俊在七年前购买了大连市金州区拥政街道#号房屋，交付现金15万元，所有银行贷款都由原告偿还，物业费、取暖费等相关费用都由原告交纳。现法院基于被告邹新财的申请而查封该房屋，虽然该房屋在石珍令名下，但该房屋的所有权人是原告。要求法院判令，撤销（2015）金执异字第00023号执行裁定书，要求确认案涉房屋归原告所有，解除查封。
被告邹新财一审辩称：对还贷款小票有异议，原告还款也是为石珍令还款，房屋登记在石珍令名下。15万元购房款有异议，原告与石珍令交往多年应当视为双方业务结算款。派出所证明不能证明已经实际入住该房屋。要求确认案涉房屋归谁所有不是本案审理范围。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知并告知受让人抵押物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未通知受让人的转让行为无效。
被告石珍令一审辩称：房子已经卖了，房子应当是原告的。
被告贾连忠一审未予答辩。
一审法院经审理查明：一审法院在审理邹新财诉石珍令、贾连忠民间借贷纠纷一案中，（2015）金民初字第200号民事裁定书裁定：查封位于大连市金州区拥政街道763号1单元10层4号房屋一处。一审法院（2015）金民初字第200号民事判决书进入执行程序后，被执行人未履行生效判决书确定的义务，案外人李福俊提出执行异议，李福俊称该房屋所有权应当由其所有。一审法院（2015）金执异字第00023号执行裁定书裁定：驳回案外人李福俊异议申请。
一审法院认为：房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人，抵押人未通知抵押权人的转让行为无效。因原告称与被告石珍令存在房屋买卖关系，没有办理产权过户，且双方在办理房屋转让协议时没有通知抵押权人银行，故一审法院对案涉房屋予以查封符合法律规定。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：驳回原告李福俊的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
李福俊上诉的理由及请求是：第一，一审认定李福俊与石珍令之间的房屋买卖没有通知抵押权人银行，没有依据。银行没有参加诉讼，且李福俊已交贷款28万余元，银行是知道的。第二，李福俊提供了其交纳物业费、水电费及还贷款等各种费票，充分证明李福俊已实际占有该房屋。李福俊实际支付对价，并实际占有房屋，应认定有效。据此，请求撤销一审判决，改判解除对案涉房屋的查封。
邹新财二审答辩认为：服从一审判决。
石珍令、贾连忠二审未予答辩。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述四项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定李福俊与石珍令、贾连忠（以下简称石珍令夫妻）之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
第一，虽然李福俊提交了其与石珍令夫妻签订的按揭房屋转让协议书，但李福俊未提交其支付15万元首付款的资金来源及资金走向的证据，且李福俊在执行听证笔录中主张15万元的组成为石珍令夫妻欠李福俊材料款大约8万元及7万元现金，但本次二审庭审时，李福俊又表示15万元首付款全部以现金方式支付，由此可见，李福俊对15万元首付款支付方式的陈述前后矛盾，故现有证据不足以证明李福俊实际支付了15万元购房首付款。至于李福俊主张其自2009年4月购买案涉房屋后即依约定以石珍令名义偿还案涉房屋银行贷款一节，本院认为，1.虽然李福俊提交了载明为石珍令偿还贷款的银行卡存款业务回单，且李福俊表示其每月均是以现金方式将（贷款）还款存入石珍令的还贷银行卡中，但仅从银行卡存款业务回单载明的内容看，无法证明是李福俊每月存入的还款现金，且李福俊未提交证据作证是其每月以现金存入石珍令的还贷银行卡中。2.李福俊主张其是2009年4月自石珍令夫妻处购买案涉房屋，但李福俊却向法庭提交2008年10月至2009年4月购买房屋前石珍令每月偿还银行贷款的存款业务回单，经法庭询问李福俊为何持有其购买案涉房屋前的还贷业务回单时，李福俊表示是石珍令夫妻交付给李福俊的。李福俊本欲以其持有每月偿还银行贷款的存款业务回单证明是其实际以石珍令名义偿还的银行贷款，但李福俊却同时持有其购买房屋前本该由石珍令持有的还贷存款业务回单，与常理不符，且令李福俊欲证明的待证事实（即李福俊持有存款业务回单就是其偿还的贷款）缺乏证明力。3.李福俊还向法庭提交了一张2014年7月的银行卡取款业务回单，显示石珍令取款6万元。李福俊表示因逾期偿还贷款，银行通知石珍令必须存款再取出来，石珍令存了6万元后，又取出6万元，李福俊保留了该银行卡取款业务回单。若如李福俊所述，其于2009年4月已购得案涉房屋，并一直偿还贷款，逾期偿还贷款的责任应由李福俊承担，即在银行通知石珍令存款后，应由李福俊存款后再取款，而李福俊却陈述是石珍令存款又取款，这明显与常理不符。
第二，李福俊虽然提交了其儿子交纳案涉房屋取暖费、物业费等的证据，但结合李福俊无证据证明其真实支付购房款一节，李福俊提交的交纳案涉房屋相关费用的证据就不足以证明李福俊是因购买房屋而占有使用案涉房屋。且李福俊二审期间提交的大连金州新区拥政街道八一路社区居民委员会于2016年6月13日出具的证明载明，（李福俊儿子）李文禄现居住在案涉房屋内。但二审庭审时，李福俊自述其儿子于一审法院查封前的2014年12月搬离案涉房屋。由此可以认定李福俊关于其儿子占有使用案涉房屋时间的陈述是自相矛盾的。且在本院限定的期限内，李福俊未能提交其装修案涉房屋的证据，亦未提交案涉房屋现由李福俊出租的证据。
第三，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即使如李福俊所述，其真实购买了案涉房屋，但李福俊在明知案涉房屋存在按揭贷款抵押，未经（抵押权人）贷款银行同意，亦未代为清偿全部贷款消灭抵押权的情况下购买案涉房屋，有规避法律之嫌，难于认定非因李福俊原因未办理过户登记。且通常情况下，购房人购买房屋均会为了维护自身权益及时将房屋过户至自己名下，但李福俊在自述其年经营利润为150万元的情况下，不为了尽快办理过户登记，代为清偿全部房屋贷款，而是表示因李福俊自身办不出贷款，慢慢偿还房屋贷款是有好处的，这亦与常理不符。据此，一审驳回李福俊要求解除查封的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元(李福俊预交)，由李福俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年七月二十六日
书记员 王 亮