上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第35930号
原告梁杰。
原告余翠英。
委托代理人梁杰（系原告余翠英的丈夫），身份情况见上。两原告的共同委托代理人朱昱辉，北京市盈科律师事务所律师。
被告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
原告梁杰、余翠英与被告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷�案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告梁杰、余翠英的共同委托代理人朱昱辉，被告中原公司的委托代理人ＸＸ、柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁杰、余翠英诉称，2012年底，原告计划改善居住条件，四处找寻房屋信息，同时也将本市浦东新区永业路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）交给数家中介公司挂牌出售，所得钱款用于购买较大住房。后经被告介绍，原告于2013年1月19日与买方签署了《房屋买卖合同》，交易价格为人民币（以下币种同）155万元，并约定2013年4月18日之前办理过户手续。合同签订后，原告积极寻求新的住房，并与多家售房人洽谈买卖事宜。原告同时将涉案房屋的产证交给被告用于配合买方办理资格审核、纳税审核、按揭等手续。2013年3月5日左右，被告的业务员陶文灯突然来电告知产证遗失，需要补办新证才能办理涉案房屋的过户登记，并承诺由被告全程负责补办事宜，因产证丢失造成的费用和损失由被告承担。补办产证期间，原告的购房一事陷于停滞，卖房一事也处于不确定的风险之中。直到2013年5月25日，原告收到买方解除《房屋买卖合同》的通知，要求原告依据合同约定承担31万元违约金，即房屋总价的20%。原告认为，原告与被告、买方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告为买卖双方提供居间媒介服务，并协助办理交易过户，但被告在提供过户登记的服务中，草率了事，粗心大意，造成产证丢失的后果，从而令买卖双方的交易目的未能实现。被告在提供居间服务时存在过错，应当承担相应的赔偿责任，因此原告赔偿给买方的款项应当向被告追偿。原告起诉请求判令被告赔偿原告经济损失31万元，诉讼费用�被告承担。
被告中原公司辩称，不同意原告的诉请。原告的诉讼请求无事实依据和法律依据。原告诉请的依据不是双方的居间法律关系。依据居间关系，被告仅仅是提供媒介的义务，不提供保管产证的义务，原告的主张没有依据。原告将产证交由被告保管，形成事实上的无偿保管关系。被告的员工不慎遗失产证，双方于2013年3月23日达成一致意见，由赵杰出具保证书，办理产证的费用由被告的员工陶文灯承担，20%的所得税由赵杰承担。事实上补办产证的损失由被告的业务员承担了。31万元是因为原告在房屋买卖合同关系中根本违约所承担的违约责任。2013年4月22日产证已经补办出来了，办出来后，被告及购买人张文权多次催促原告办理过户手续，从未要求原告承担违约责任，是原告故意要抬高房价而导致解除涉案房屋的买卖合同，法院判决原告承担违约金31万元，故�告承担的违约责任与被告遗失产证无关。原告曾声称房价上涨了40余万元，在其承担了违约责任后也获利10余万元，事实上原告没有任何损失。
经审理查明，原告梁杰与余翠英是夫妻，涉案房屋为梁杰、余翠英所有。2013年1月19日，梁杰、余翠英为出售涉案房屋，经被告中原公司中介，由梁杰并代余翠英与购买人张文权及中原公司签订《房地产买卖居间协议》，同时梁杰并代余翠英与张文权签订《房屋买卖合同》。《房地产买卖居间协议》约定了房屋总价、意向金的支付、中原公司的居间义务、居间报酬、签约承诺等，其中在第五条居间义务条款末尾约定，若买卖双方正常履行，中原公司承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。《房屋买卖合同》约定了房屋总价、房款支付、房屋交付、交易过户、违约责任等。同日，梁杰将涉案房屋的产证交给中原公司保管。2013年1月26日，梁杰、余翠英与张文权签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定涉案房屋转让价为155万元；合同第四条约定，梁杰、余翠英于2013年4月18日前腾出涉案房屋并通知张文权进行验收交接；第六条约定，双方在2013年3月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条约定，梁杰、余翠英未按合同约定的期限将涉案房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给张文权，应当向张文权支付违约金，违约金按张文权已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起计至实际交付之日止，逾期超过七日后梁杰、余翠英仍未交付的，除应向张文权支付七日的违约金外，张文权有权单方解除合同，张文权单方解除合同的，应当书面通知梁杰、余翠英，梁杰、余翠英承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，�杰、余翠英应在接到书面通知之日起三日内全额退还张文权已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同附件三付款协议约定，……梁杰、余翠英同意张文权通过向银行申请贷款108.50万元形式支付第二期房价款……
上述《上海市房地产买卖合同》签订前后，张文权先后支付梁杰、余翠英46.50万元。2013年2月26日，张文权签订了购买涉案房屋的借款合同。2013年2月25日，买卖双方办理了相关的审税、原有住房信息查询等手续，根据上海市浦东新区房产交易中心《告知书》，双方可于2013年3月18日起办理有关缴税及认定事项。2013年3月6日左右，中原公司的业务员告知梁杰、余翠英其不慎丢失了涉案房屋的产证。2013年3月12日，梁杰、余翠英向上海市浦东新区房地产登记处申请补办涉案房屋的产证。2013年3月23日，中原公司的业务经理赵杰出具保证书，内容为：因本店员工陶文灯将涉案房屋的产证遗失，导致无法正常过户，需补办产证，补办产证所需费用由陶文灯承担，补产证后如因新政产生20%的个人所得税由保证人赵杰承担。2013年4月22日，上海市浦东新区房地产登记处核准补发涉案房屋的产证。
在补办产证的过程中，余翠英于2013年4月14日向张文权发送短信称“小张，我是永业路的小余。中介把我房产证丢失，直接导致我有贰佰万的损失，我心里无法释然，后期交易再说。”产证补办完毕后，张文权于2013年5月16日向余翠英发送短信“梁杰、余翠英：鉴于我们之间在2013年1月签署的房屋买卖合同，你们已经将标的房屋出售给我。我也支付了相关房款。根据合同约定你方履行过户手续的日期已经届满。现在我再次通知你即刻配合过户。否则要承担不利后果。同时这个短信会原文抄送给我们的居间人赵杰，也请赵杰回复能否随时予以配合，张文权。”余翠英于2013年5月17日向张文权发送短信“看你文绉绉的抵个屁用，一个月前我就对中介说，叫你来上海解决，你躲在北京不来，半月不疼不痒的来个短信，我看人家居间人过的很滋润，早点来上海吧，我看你够腻的！哎，我看你是钞票太多不在乎这点小钱。”之后，张文权短信回复余翠英“我从来没有收到你要解决问题的通知，我现在在上海，你能哪天办理过户手续”2013年5月24日，张文权在北京市长安公证处的公证下，向梁杰、余翠英及中原公司的赵杰发送《解除房屋买卖合同通知书》，明确截至张文权发出通知之日，梁杰、余翠英未履行过户、交付义务，已构成违约，通知梁杰、余翠英解除双方之间的房屋买卖合同关系。梁杰、余翠英确认于2013年5月27日收到该通知书。
后张文权向本院提起与梁杰、余翠英之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013�7月31日立案受理，案号为（2013）浦民一（民）初字第27069号。张文权诉称，经多次催促，梁杰、余翠英仍不履行过户、交付义务，并以中原公司弄丢其产证造成损失、房屋存在增值为由，要求提高房价方配合办理过户。张文权起诉请求判令解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，梁杰、余翠英共同返还已收取的购房首付款46.50万元、共同给付利息10，850元（以购房首付款46.50万元为本金，自2013年1月26日起至2013年6月25日止，按银行同期贷款利息标准计算）、共同支付违约金31万元（以合同约定的全部购房款的20%计算）。梁杰、余翠英抗辩称，不同意解除合同，梁杰、余翠英愿意继续履行合同；本案之所以没有办理手续，因为2013年3月6日中介电话告知梁杰、余翠英其工作人员办理审税时，把产证弄丢了，导致2013年3月10日无法去办理过户，这也告知了张文权，商量好了等产证补好以后再去办理手续，而且当时说好了，因为产证丢失造成不能过户，双方互不追究责任；2013年4月下旬产证重新办理出来了，中介通知买卖双方，但此时张文权不知何故不同意继续过户了；梁杰、余翠英一直表示只要张文权从北京过来上海，就同张文权一起去办理过户。在该案审理过程中，张文权除提供了前述的短信外，还提供了其与余翠英于2013年5月5日的通话录音。在通话录音中，张文权表示“我只知道中介这边把房产证补回来了，我们可以交易了，我就是想问我们什么时候可以过户，我就想问一下你的意思”，余翠英表示“你现在不能不顾及我的感受，因为他造成我的损失是不是，我必须要他中介补出来。这是肯定的，你知道，说难听点话，这一个多月的这个钱放在那里存利息也有好几千块呢”。张文权表示“……我希望5月15号我们就能够过户”，余�英表示“对呀，你履行中介是有差池的呀，它没有差池我怎么会不履行了，问题不就是出这里了吗”。张文权再次询问5月15日能否过户，余翠英表示“你问中介吧，中介给你答案，我不能给你答案的，中介帮你交涉”，“因为这件事情本来就是中介的，起个上承下启的作用的，因为这个东西，当初我跟他们两个发生的事情，不是我们两个之间发生的事情，如果你问这个问题你去问小陶或者问他经理”。张文权还提供了其与梁杰于2013年5月21日的通话录音，在张文权问及“那这个房子现在你到底是想卖给我还是不想卖给我呢”，梁杰回复“肯定卖给你，但是我心里，我不是说了嘛，我加你个三四十万是我不对，但是我总觉得我跟我老婆那里我商量不通，毕竟签字是两个人签的我没办法说通她，所以我是跟你说的底线压到最低了，我老婆愿意这样”；张文权问及“那我�定还是按照合同上的价钱来进行交易的，我肯定还是按照这个价格进行交易的，你接不接受”，梁杰表示“那这样，张小姐，你自己跟中介公司去商量一下这个事情，好吧，我这是没办法，我这是最低底线，没办法，如果你觉得自己不合算，或者什么，后面的事情，你也是大人我也是大人，大家都是大人了，反正后果呢，你也，大家都承担嘛，我也没办法这个，只能这么说了好吧”，“这样，你跟那边，跟中介谈一下，我的意思觉得，我这个钱，说白了也不是很多，反正，这个钱我觉得应该叫中介出出来，其实说白了，如果当初没有这个插曲，我也不会为难你，对吧，你知道”。本院审理该案后认为，买卖双方签订的《房屋买卖合同》合法有效……鉴于双方在办理完相关审税手续后，因中介方的原因导致梁杰、余翠英的原有产证遗失，无法及时办理产权过户，该延误不可归责于梁杰、余翠英，但梁杰、余翠英在取得补发的产证后应积极配合张文权办理产权过户手续；梁杰、余翠英虽称其一直愿意配合办理，是张文权不同意办理，但未提供证据。双方的往来短信及张文权提供的录音资料显示，在梁杰、余翠英取得补办的产证后，张文权与梁杰、余翠英积极进行了沟通并要求梁杰、余翠英办理相关过户手续，但梁杰、余翠英一直要求张文权与中介联系予以推诿。本院认为中介的作用在于居间协商、沟通，并协助双方办理与房屋买卖有关的相关手续，现作为合同主体一方的张文权已就合同的履行直接与梁杰、余翠英进行了沟通，而梁杰、余翠英仍以要求张文权通过中介协商沟通为由予以拒绝，显然缺乏履行合同的诚意，且产证遗失的责任并不在张文权，梁杰、余翠英在重新取得产证后，也无证据证明其已通过中介或其自身与张文�就交房、过户等事宜进行沟通，故梁杰、余翠英的行为已构成违约，张文权有权依据合同约定解除双方买卖合同并主张违约金。……梁杰、余翠英提出违约金过高，本院认为……梁杰、余翠英亦无证据证明该赔偿金显属过高，故对其该抗辩本院不予采信；对张文权重复主张利息损失的请求本院不予支持。该案判决：一、张文权与梁杰、余翠英就涉案房屋于2013年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年5月27日解除；二、梁杰、余翠英应于本判决生效之日起十日内，返还张文权房款46.50万元；三、梁杰、余翠英应于本判决生效之日起十日内支付张文权赔偿金31万元；四、驳回张文权的其余诉讼请求。判决后，梁杰、余翠英不服，提起上诉，二审维持原判。后梁杰、余翠英于2013年10月起诉要求减少违约金，案号为（2014）浦民一（民）初字第37411号，本院审理后驳�了梁杰、余翠英的诉讼请求。因梁杰、余翠英未履行生效的（2013）浦民一（民）初字第27069号判决，张文权申请强制执行。后梁杰于2014年6月4日将包括首付款46.50万元在内的钱款共计75万元转账给了张文权。审理中，原告变更主张损失为75万元扣除首付款46.50万元的剩余钱款28.50万元。
在本案审理过程中，中原公司还提供了两份陶文灯与梁杰的通话录音，通话时间均为2013年4月30日。一份录音中，陶文灯说“今天客户那边来电话了，也是问到事实……产证已经办好，……上次我们通话（你）不是说房价上来了嘛，现在房价最少也是应该在170左右，（你）上家感觉自己亏了嘛，心理想找个平衡，要意思意思……”“你们这边后来夫妻是怎么想？”梁杰答“我不是那天跟你说了嘛，要看下家怎么样子，我抱着无所谓的，要快也快，要慢也慢。”陶文灯说“是挺尴尬的，你�那边假如要意思意思，大概金额是多少？”梁杰答“这个东西，小陶，你应该把握这个尺寸比我把握得更好一点。”后来梁杰说“对，市场价大家都清楚。”在另一份录音中，陶文灯说“……客户说不是说作不了主，他电话里就是说一分钱都不想多出，按合同价是多少钱就多少钱。”梁杰答“那么，让他等吧，随便他吧”，“我老婆这边过不去”，“你要么稍微晚一点，讲你经理直接跟我老婆说好了。”
上述事实，有梁杰、余翠英提供的买卖双方于2013年1月19日签订的《房屋买卖合同》以及买卖双方与中介方同日签订的《房地产买卖居间协议》、中原公司出具给梁杰的产证保管书、2013年3月23日赵杰出具的保证书、2013年5月24日张文权发出解除通知的公证书、梁杰于2014年6月4日转账给张文权75万元的转账凭证、本院于2014年4月2日出具的（2014）浦执字第6555号执行通知书，被告中原公司提供的关于补办涉案房屋产证的房地产登记薄、陶文灯与梁杰的通话录音两份、（2014）浦民一（民）初字第27069号民事判决书、法庭审理笔录以及相应的（2013）沪一中民二（民）终字第3395号民事判决书、（2014）浦民一（民）初字第37411号民事判决书，双方当事人的陈述等证据证明。审理中，梁杰、余翠英还提供了2013年3月至5月梁杰的手机通话业务凭据，以证明梁杰、余翠英在出售涉案房屋之前和过程中，其积极考虑在其他位置买房，其在积极地履行涉案房屋的买卖合同，梁杰、余翠英也在积极配合房产过户。本院认为，梁杰的手机通话情况并不能证明其主张的事实，本院不予采用。梁杰还提供了三条短信的打印件，以证明梁杰发短信给中介员询问能否提前过户，对方没有答复，证明是中原公司怠于履行协助过户义务。三条短信中，一条为单纯的问候内容，一条为2013年3月3日所发，内容为“小陶，基于国五条出台，我想提前交易，是否可行？”一条为2013年5月10日所发，内容为“小陶，下家为啥还不来处理这件事。”梁杰称发出短信的手机已经丢失，无法提供原始载体。中原公司对上述三条短信的真实性不予认可。本院认为，因梁杰不能提供短信的原始载体，且上述三条短信的内容不影响本案的处理，故对上述三条短信内容不予认定。中原公司还提供了一份通话录音，称是2013年4月30日，也就是与梁杰通话当日，陶文灯、赵杰与余翠英的通话录音，但梁杰、余翠英否认是余翠英的通话。鉴于本案的实际情况，本院认为在本案中对于该份证据的真实性没有必要进行调查，对该份证据不予采用。
本院认为，梁杰、余翠英以中原公司的业务员丢失产证，导致需要补办产证而无法正常过户，继而导致买方解除涉案房屋的买卖合同并由梁杰、余翠英赔偿了买方违约金28.50万元为由，要向中原公司追偿该28.50万元的损失。显然，本案的实质争议焦点在于梁杰、余翠英向买方支付违约金是否是因为中原公司丢失产证所导致，也就是中原公司丢失产证的行为与梁杰、余翠英向买方承担违约责任两者之间是否具有因果关系。确实，如果中原公司没有丢失涉案房屋的产证，买卖双方按照买卖所需办理的事项的进度正常办理过户，也许就没有后来的纠纷和诉讼。然而，在中原公司丢失产证后，如同梁杰、余翠英在（2013）浦民一（民）初字第27069号案件中所抗辩，买卖双方达成了待补办产证后继续办理过户、双方互不追究违约责任的约定，赵杰也对于补办产证的费用以及如有新政可能产生的税收损失的承担作出了承诺。正因为补办产证所需的时间是可预计的，买卖双方和中介方对于在补办产证后再办理过户的情况及可能产生的不利因素是基本清楚的，三方因此达成了一致的处理意见。在补办产证后，无论是（2013）浦民一（民）初字第27069号案件所查明的事实，还是本案中原公司所提供的录音，均显示是梁杰和余翠英以房价上涨为由，要求买方加价，在买方明确答复不同意加价后，不同意办理过户，在张文权与梁杰、余翠英交涉时，推诿让张文权与中原公司交涉。张文权正是基于梁杰、余翠英在补办产证后不同意办理过户的事实要求解除《房屋买卖合同》并要求梁杰、余翠英承担违约责任，本院也判定是梁杰、余翠英在补办产证后不配合办理过户的行为违约，因而判令梁杰、余翠英承担违约责任。显然，梁杰、余翠英的违约行为虽然与中原公司丢失产证这一因素有一定的关联性，但两者之间完全没有法律上的因果关系，梁杰、余翠英在补办产证后不配合买�办理产证完全是自己考量的结果。因此，梁杰、余翠英要求就其向张文权所支付的违约金向中原公司追偿，缺乏事实根据和法律依据。本院对于梁杰所提供的短信内容未予认定，但即使其提供的短信内容属实，也不影响本案的处理。2013年3月3日所发短信是在丢失产证之前，显然与本案无关，2013年5月10日所发短信在张文权2013年5月16日及之后要求梁杰、余翠英交房之前，而且该短信内容并没有表示同意过户，而是问对方为何不来处理此事，如果梁杰、余翠英确实同意过户的，那么在之后张文权与其交涉时应当有明确表示。显然梁杰所提供的该两条短信内容即使属实，也不能证明张文权解除涉案房屋的买卖合同是中原公司未尽中介义务的结果。至于本案的法律关系问题，本院认为，中原公司基于其与买卖双方的居间合同收取梁杰、余翠英的产证并代为保管，显然也是其业务需要的结果。实践中，居间合同往往是复合性的合同，中介公司的义务往往并不单纯限于促成买卖合同成立，还会基于业务本身的需要、行业惯例等承担诸多的义务，本案的《房地产买卖居间协议》中所约定的“如买卖双方正常履行，中原公司承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务”就是明证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告梁杰、余翠英的诉讼请求。
案件受理费5，575元，减半收取计2，787.50元，由原告梁杰、余翠英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一四年十一月十九日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中华人�共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
……