南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6420号
原�王昌梅，女，汉族，1964年10月25日生。
被告刘琴，女，汉族，1965年5月18日生。
原告王昌梅诉被告刘琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昌梅、被告刘琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王昌梅诉称，2005年4月8日，被告与案外人胡舜华签订房屋租赁合同，约定由被告将本市鼓楼区XX南路XX-4号房屋（建筑面积240平方米）出租给胡舜华使用，租期自2005年5月8日起至2015年5月8日止，租金为每年12万元，保证金3万元，承租期满如数退还。2010年6月23日原告经被告同意，与胡舜华签订转让协议，并由原告按原租赁合同继续承租被告房屋。2015年5月8日，原、被告经口头协商后，约定租期延长至2015年10月8日止，原告向被告支付续租期间的租金7.5万元。2015年10月8日，原告按约�将房屋交付被告，被告接收后于当日又出租给他人。原告要求被告返还3万元保证金，但被告予以拒绝。现原告诉至法院，请求判令被告退还原告房屋押金30000元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘琴辩称，原告起诉与事实不符。2005年5月8日，案外人胡舜华承租被告房屋时，其尚未从本市鼓楼区人民政府阅江楼办事处（以下简称阅江楼办事处）承租相邻房屋。被告与胡舜华的租赁合同中未约定其可将房屋内隔墙拆除。后胡舜华自行对被告房屋与阅江楼办事处的房屋进行内部装修改造，分割成23间房间。被告知晓后曾就此与胡舜华沟通，胡舜华表示如其不再租赁房屋，将恢复两处房屋。2010年6月，胡舜华就房屋转租事宜带原告与被告协商时，原告亦承诺如租赁到期时将恢复原状，被告如此才同意按原合同执行。2015年4月中旬，被告找原告收回房屋，双方经协商，�头约定按每年18万元标准支付租金，原告表示同意，被告再次要求到期恢复房屋。同年9月，原告短信通知被告可将房屋进行招租，并要求被告退还3万元。2015年10月8日，被告收房时，原告坚持押金退还后才同意交房，被告报警处理。2015年10月8日，原告虽将承租的房屋交还被告，但尚有5000多元电费未结清。此外，原告还应承担被告重修隔墙费用18000元、拖垃圾费9900元、拆除辅墙费用8000元以及租金损失4500元。被告支付费用已超过30000元，不应再返还原告30000元。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX南路XX-4号房屋（建筑面积为190.54平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为被告刘琴。
2005年4月8日，被告（甲方）与案外人胡舜华（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2005年5月8日至2015年5月8日止，租金每年12万元；2006年5月8日乙方给付甲方租房保证金3万元，承租期满甲方如数退还，如乙方承租期内违约，甲方不退还；付款方式第一年为每季度付一次，从第二年起每半年付款一次，如拖欠房租达1个月合同终止；甲方在出租期内要保证乙方对门面房的水、电的使用，装修等经营自主权，乙方在经营期间应遵守国家法律，如有违反法律，由乙方自行承担，经营期满后房屋内的装修无条件给甲方；在租期内工商、税务、水电、垃圾费等，由乙方自行承担，房屋的维修由乙方负责；承租期满后乙方有有限续租权，但必须在一个季度前征得甲方同意后续签协议，如乙方因经营不善，乙方在租期内自主转让，但须通知甲方到场，甲方配合乙方变更合同承租人姓名，合同内容不变；双方不得随意变更或解除协议等等。
同�，胡舜华另承租阅江楼办事处的位于本市鼓楼区XX南路XX-4号房屋（以下简称办事处房屋），该房屋与涉案房屋相邻。上述协议签订后，被告即将涉案房屋交付胡舜华使用，胡舜华以上述房屋为经营场所，投资设立南京古都保健按摩服务有限公司（以下简称古都公司），并在此开展经营。2007年7月11日，被告出具收条，确认收到涉案房屋押金30000元。经营期间，胡舜华将涉案房屋及办事处房屋中间的隔墙进行拆除，并进行了内部装修改造。
此后，胡舜华委托南京市房屋安全鉴定处（以下简称安全鉴定处）对其承租房屋进行房屋结构拆改安全鉴定。经安全鉴定处现场勘查，涉案房屋为二层框架结构房屋，原作为保健按摩使用，现房屋使用人对一、二层楼面重新进行装修分割，作为旅馆使用。拆改情况为一层用轻钢龙骨石膏板分割房间，用红砖分割卫生间，二层用轻钢龙骨石膏板分割房间。2010年1月7日安全鉴定处出具《房屋结构拆改安全可行性评估报告》，评估意见为：涉案房屋为二层框架结构房屋，房屋承载力、整体性较好，房屋使用人增设的墙体均采用轻质材料，不影响原房的承载能力和结构安全性能。
2010年6月23日，胡舜华（甲方）与原告（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将古都公司在涉案房屋内的设备及装修转让给乙方，转让费为28万元，转让后甲方协助乙方办理营业执照、税务登记证、消防许可证过户手续，相关费用由乙方支付；签订协议后乙方一次性给付甲方转让费28万元，租金按实际天数计算，从2010年7月1日开始计算，剩余房租押金由乙方退还甲方；甲方转让须帮助乙方与大房东签订房屋租赁合同，新合同内容与甲方和大房东签订的合同内容相同等等。
同日，被告将其与胡舜华于2005年4月8日所签订的涉案房屋租赁合同的承租人变更为原告，明确由原告作为新承租人继续履行原租赁合同，该合同内容未变更。原告承租涉案房屋后，在此经营“南京市下关区阅新旅馆”（以下简称阅新旅馆），并向被告交纳租金。该租赁合同期限届满前，双方经口头协商确定由原告继续承租使用涉案房屋，租赁期限至2015年10月8日止，租金按年租金18万元标准计算。此后，原告继续使用涉案房屋，并向被告支付了租金。
2015年10月8日租赁期限届满后，双方就涉案房屋办理了交接手续。原告认为合同到期终止后，被告需按约退还押金30000元，被告则以原告未履行承诺将房屋恢复原状，致使其产生额外拆除费用等损失为由，不同意退还，双方由此产生争议。2015年10月12日原告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，被告称其将涉案房屋出租给胡舜华后，�舜华将进行房屋内部装修改造并承诺待不租时恢复原状，2010年6月胡舜华因转让问题带原告与被告沟通协商房屋租赁事宜时，原告亦承诺于交还房屋时恢复房屋原状。同时，被告提供了阅江楼办事处出具的《证明》一份，证明因原告未履行承诺，造成其与阅江楼办事处为恢复房屋，发生重新拆砌主墙、粉墙费用18000元、拖垃圾费9000元、拆除辅墙费用8000元，另因施工造成其9天租金损失计4500元等，以上各项共计损失4万余元。
原告对于被告所述内容不予认可，认为其承租房屋后，未对涉案房屋的内部结构进行改造，原告未承诺被告恢复房屋原状，双方合同亦无相关约定。对于被告证据的真实性无法确认，亦认为该费用不应由原告承担。
本院依法向阅江楼办事处调查了解有关事实，其称因重新拆砌两处房屋隔墙以及拆除内部装修等发生的费用与刘琴�半承担，原、被告之间的本案纠纷与其无关。
因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《转让协议》、《南京市房屋结构变动安全可行性评估报告》、收条以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有拘束力。根据本案查明的事实，涉案房屋原系由被告租赁给案外人胡舜华使用，胡舜华在其承租期间对包括涉案房屋在内的相邻两处房屋隔墙拆除后，进行内部整体分割装修。2010年6月23日，胡舜华将其经营的按摩店转让给原告后，经被告确认，原告亦作为新承租人承继了胡舜华在租赁合同中的权利义务，则原、被告之间形成租赁合同关系。
根据双方合同约定，租赁期满被告应向原告退还缴纳的保证金30000元。原、被告经口头协商后确认租赁合�实际履行至2015年10月8日止，原告亦于2015年10月8日向被告交还了涉案房屋，故原告有权依据合同向被告主张返还保证金。双方合同另约定，被告在出租期内保证原告享有装修经营自主权，经营期满后房屋内装潢无条件给被告，但该约定系对租赁期限届满时涉案房屋内的装修交付标准的约定，而并非房屋本身的交付状态。原告将涉案房屋出租后，胡舜华在承租期内将该房屋与办事处房屋之间的隔墙拆除，原告自胡舜华处受让房屋后，亦承继了胡舜华在租赁合同中的权利义务。故双方租赁合同终止后，原告应将涉案房屋按产权证标明的四至边界恢复后返还被告，对于房屋内部装修可按现状返还。被告提供的相关证据可以证明，因原告返还房屋时未将涉案房屋与办事处房屋的中间隔墙予以恢复，其自行垫付了相关费用。结合被告损失，本院酌定原告应承担被告为恢复隔墙所产生的损失10000元。故扣除上述原告应承担部分，剩余20000元房屋保证金被告应予以返还。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告刘琴于本判决生效之日起五日内一次性返还原告王昌梅房屋保证金20000元。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由原告王昌梅负担125元，被告刘琴负担150元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一五年十一月十九日
见习书记员 沈 婷