内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终540号
上诉人（原审原告）齐建丽，女，1966年7月9日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市。
委托代理人常淑艳，通辽市科尔沁区永清街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）冯海，男，1962年11月13日出生，汉族，户籍所在地：内蒙古自治区通辽市。
委托代理人于军,通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。
原审第三人王兰英,女,1980年8月4日出生,汉族,户籍所在地：内蒙古自治区通辽市。
原审第三人李亚玉，男，1973年1月15日出生，汉族，户籍所在地：内蒙古自治区通辽市
二原审第三人共同委托代理人乔会青，通辽市科尔沁区永清街道法律服务所法律工作者。
上诉人齐建丽因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院作出的（2015）科民初字第4332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
原审认定，涉案房屋坐落于通辽市科尔沁区某某小区B座某某号房屋（面积286.53平方米）。2013年5月31日，王兰英与某某公司订立《东方世纪城商品房购房协议》，由王兰英以1800000元价格购买涉案房屋，后双方办理预告登记，尚未办理过户手续。2013年9月11日，齐建丽与王兰英、李亚玉订立《房屋及车辆买卖合同》，约定由王兰英、李亚玉将包括涉案房屋在内的财产出售给齐建丽，王兰英、李亚玉在齐建丽支付相应价款后，将涉案房屋交付齐建丽。因冯海与王兰英、李亚玉民间借贷纠纷，作出（2014）某民初字第号民事判决书，判决王兰英、李亚玉返还冯海借款1330000元并承担诉讼费用，判决已经发生法律效力。在诉讼期间，根据冯海申请，于2014年8月18日查封涉案房屋。查封后，案外人齐建丽在冯海申请执行期间提出案外人执行异议，作出（2015）某法执字第号民事裁定书，驳回案外人齐建丽的异议。另查明，王兰英、李亚玉从某某公司购买涉案房屋后，已经支付房屋全部价款。王兰英、李亚玉与齐建丽订立《房屋及车辆买卖合同》，在齐建丽支付相应价款后，将涉案房屋交付给齐建丽。
原审认为，涉案房屋属于不动产。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。王兰英从兴通公司购买涉案房屋，虽然已经办理预告登记，但是至今没有办理房屋过户登记；过户登记能够引起物权变动，预告登记不能引起物权变动。因此，王兰英至今尚未取得涉案房屋所有权。由于王兰英尚未取得涉案房屋所有权，其将涉案房屋转让给齐建丽属于无权处分，同时齐建丽亦未取得涉案房屋权属证书，根据物权法第九条和第一百零六条相关规定，齐建丽没有取得涉案房屋所有权，因此，原告齐建丽请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”关于上述法律规定，相对于本案，对应被执行人为王兰英、李亚玉，对应第三人为某某公司。在本案中，其一，王兰英、李亚玉作为被执行人购买某某公司需要办理过户登记的不动产（即房屋）；其二，王兰英、李亚玉已经向某某公司支付房款；其三，王兰英、李亚玉已经实际占有房屋。根据上述事实，依据上述法律规定，人民法院可以查封涉案财产，因此，本院作出裁定查封涉案房屋不违反法律规定，基于买卖形成的债权不能对抗人民法院对涉案财产的查封。综上所述，原告齐建丽对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告齐建丽请求不予执行涉案房屋缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定判决：驳回原告齐建丽的诉讼请求。案件受理费100元，由原告齐建丽负担。
上诉人齐建丽不服原审判决上诉的主要理由是：原审认定事实错误，适用法律错误。原审第三人与上诉人就涉案房屋订立房屋买卖合同，并将该房屋交付上诉人，由上诉人实际居住至今，故该房屋依法应归上诉人所有。请求二审法院：一、撤销（2015）科民初字第4332号民事判决；二、依法予以改判，解除对涉案房屋的保全，并不予执行，同时，确认该房屋归上诉人所有；三、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人冯海答辩表示服从原判。
原审第三人王兰英、李亚玉答辩表示同意上诉人的上诉理由。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原审基本一致，本院予以确认。另查明，2014年10月21日，上诉人向某某人民法院提起要求原审第三人交付涉案房屋并协助办理过户手续的房屋买卖合同纠纷诉讼。因涉案房屋已经由被上诉人与原审第三人民间借贷纠纷一案中作出（2014）某民初字第号民事裁定书予以保全，故某某人民法院对上诉人与原审第三人房屋买卖合同纠纷一案作出（2014）某民初字第号民事裁定书，中止审理。
二审期间，上诉人出示证据一、2014年10月21日上诉人诉二原审第三人民事起诉状及2014年10月25日补充诉状各一份，拟证明上诉人在2014年原审第三人可以办理过户手续后多次要求原审第三人协助办理过户手续，原审第三人均以在外地施工或夫妻双方未在一起等原因，未协助上诉人办理过户手续，上诉人无奈向法院提起了要求办理过户的诉请，同时证明上诉人在过户事宜中不存在过错。后因该案在诉讼过程中发现涉案房屋已由被上诉人申请保全，故上诉人另案提起了案外人执行异议申请。证据二、（2014）某民初字第号民事裁定书，拟证明上诉人要求原审第三人协助过户，因被上诉人对涉案房屋进行了保全，所以中止该诉请并另案提起本案诉讼，同时证明上诉人在过户事宜中不存在过错。证据三、调取某某法院审理的被上诉人与原审第三人民间借贷纠纷一案中的判决书、裁定书，收条、借款协议以及两份商品房认购协议，拟证明被上诉人在与原审第三人借款协议中已经约定了担保物，而且协议中约定如果借款不还，被上诉人取得该两套房的所有权。被上诉人未履行借款协议中约定抵押物的保全，却将原本属于上诉人的涉案房屋进行了违法的保全，冯海违反了借款协议的约定，侵犯了上诉人的合法财产权益，被上诉人对上诉人房屋查封保全不能成立，请求法院予以撤销。同时证明民事裁定中没有综合审理该案中被上诉人与原审第三人的借款协议中的约定，错误的查封保全了上诉人的财产。证据四、房产局查档证明一份，拟证明原审第三人在2013年9月26日对涉案房屋进行备案登记，根据规定应在三个月以后可以过户，上诉人在2014年春季要求原审第三人协助过户，第三人拖延导致未过户。被上诉人质证认为，对证据一的真实性不发表意见，内容不具有真实性，只是上诉人在诉讼陈述，不能作为定案依据，不能作为证据；对证据二的真实性、合法性没有异议，对要证明的问题有异议，该证据不能证实上诉人与原审第三人之间存在涉案房屋买卖关系，该诉讼是齐建丽与李亚玉恶意串通作出的虚假诉讼。对证据三的真实性、合法性、关联性均没有异议，但不能证实上诉人所要证明的问题。对证据四的真实性、合法性没有异议，对上诉人要证明的问题有异议，不能证明上诉人的观点。原审第三人对以上四组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审第三人出示房屋及车辆买卖合同一份，拟证明买卖时间以及该合同已经实际履行，上诉人已经在合同当中签字。上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性、与本案关联性均无异议。被上诉人质证认为对该份证据的真实性、合法性均有异议，合同甲方签字是在一审判决后补签的。
我院于2016年6月1日依职权所做调查笔录一份，上诉人、原审第三人质证认为对该份调查笔录的真实性、合法性、与本案关联性均无异议。被上诉人质证认为对该份笔录的真实性、合法性没有异议，但不能证实所调查的房屋是某某号。
经本院综合认证认为，对上诉人出示证据一、二所证实上诉人已经向人民法院提起诉讼要求原审第三人协助办理涉案房屋产权变更登记，且该案中止审理的内容予以采信。对证据三、四的真实性、合法性予以采信；对原审第三人所出示的证据，因该份证据能够证明上诉人与原审第三人就涉案房屋达成买卖协议的事实，故对该份证据的真实性、合法性、与本案关联性均予采信。对本院依职权所做《调查笔录》予以采信。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原审第三人与兴通公司就涉案房屋订立《商品房买卖合同》，全额支付购房款并办理预告登记，原审第三人就涉案房屋的权利已经公示。后上诉人齐建丽与原审第三人就涉案房屋订立房屋买卖合同，全额支付购房款，并实际占有涉案房屋。上诉人已经向原审第三人主张办理房屋过户登记，因涉案房屋已经诉讼过程中财产保全，故无法办理过户登记，据此可以认定上诉人对于未办理过户登记手续没有过错。被上诉人虽对上诉人与原审第三人之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同及实际交付房屋有异议，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综合全案，本案中涉案房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，上诉人主张应当对涉案房屋不予执行的上诉理由成立。依据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。因涉案房屋未经不动产变更登记，故上诉人请求确认涉案房屋归其所有的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实不清，适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十一条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第4332号民事判决；
二、不得执行坐落于通辽市某某区某某办事处某某委某某小区某某号房屋；
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费100.00元，二审案件受理费100.00元，共计200.00元，由上诉人齐建丽负担100.00元，被上诉人冯海负担100.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一六年六月二十八日
书记员 白雪松