广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民初字第9号
原告梁如意，男，1958年11月8日出生，汉族，广西柳州市人，住广西××北区跃进路××号，身份证号：×××0411
委托代理人周巧院，柳江县拉堡法律服务所法律工作者。
被告柳州市阳光房地产开发有限公司，住所地广西××××号。
法定代表人莫家旺，该公司经理。
原告梁如意诉被告柳州市阳光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2012年12月31日立案受理后，于2013年4月22日由审判员覃柳宾担任审判长，与人民陪审员覃海梅、韦清鸾组成合议庭依法公开开庭进行了审理。代书记员陈菁担任记录。原告梁如意的委托代理人周巧院到庭参加诉讼，被告柳州市阳光房地产开发有限公司的法定代表人莫家旺经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁如意诉称，2010年1月10日，原告和被告签订了合同编号为1-04的《商品房买卖合同》，房屋总价款为760234元。双方又于同月31日签订了《商品房买卖补充合同》（以下简称“补充合同”），该“补充合同”第二条约定：“甲方即被告要保证在2010年4月30日前出具税局正式购房发票给乙方即原告并无条件协助原告办理有关房地产产权登记手续”。该“补充合同”第三条约定：“甲方（即被告）如在2010年4月30日前不能将房屋交给乙方和为乙方出具税局正式购房发票并无条件协助乙方办理有关房地产产权登记手续的，即属违约”。该“补充合同”第四条第1款则约定：“甲方除即刻将房屋交给乙方和为乙方出具税局正式购房发票并无条件协助乙方办理有关房地产产权登记手续外，应按税后每月1.5%利息即：每月壹万壹仟肆佰零肆元（￥11404.00元）付给乙方（同时按购房款总额税后每日万分之五（即每日叁佰捌拾元整）的违约金补偿给乙方。该“补充合同”第五条约定：“本《商品房买卖补充合同》如与《商品房买卖合同》有矛盾之处则以本合同为准”。原、被告签订合同后，被告至今仍未能按约交付房屋和办理有关房产登记手续，其行为已构成违约，严重损害原告的利益，原告依据“补充合同”的约定，要求被告履行合同义务并支付相应利息和违约金，被告除在2012年2月12日就迟延履行支付利息及违约金12269.71元外，至今仍未能履行合同约定的出具税局正式购房发票并无条件协助乙方办理有关房地产产权登记手续给原告。从2010年5月1日起，按双方签订的“补充合同”第四条第1款约定的利息和违约金计算比例，原告就稍偏高的利息和违约金调整为按银行同期贷款利率的四倍计算。因此，从2010年5月1日至2012年12月20日止，共产生利息和违约金487391.22元，减去被告于2012年2月12日给付的12269.71元利息和违约金，被告仍尚有475121.51元未结付。为此，原告特诉于人民法院，请依法判令：1、确认原告与被告2010年1月10日签订的合同编号为1-04的《商品房买卖合同》及2010年1月31日签订的《商品房买卖补充合同》合法有效；2、要求被告合同约定立即出具购房的正式税务发票并协助原告办理所购商品房的产权手续；3、要求被告支付逾期交房利息及违约金475121.51元（从2010年5月1日计算至2012年12月20日止），2012、12、20日以后的利息和违约金继续计算至判决生效确定的履行期限届满之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、合同编号1-04《商品房买卖合同》1份（原件），用于证明原、被告双方在2010年1月10日签订商品房买卖合同，并到房产部门办理预售备案登记。原告全额付款购买被告开发的“阳光花园”第一栋第五层整层共计8套房；2、《商品房补充合同》1份（原件），用于证明原、被告双方于2010年1月31日签订补充合同，该补充合同对合同编号1-04《商品房买卖合同》的条款做了部分调整，并约定如《商品房买卖合同》内容与补充合同的内容相互矛盾，以补充合同的规定为准；3、收款收据1份（原件），用于证明原告按照合同约定支付房款共计760234元；4、借记卡账户历史明细查询单1份（复印件），用于证明被告于2012年2月12日转了50000元利息和违约金到原告的银行账号上，其中用于支付涉案的利息和违约金为12269.71元。
被告未提交书面答辩，亦未在举证期限内提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据1-4真实、合法与本案关联，本院依法予以采信；
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年1月10日，原告与被告签订了合同编号为1-04的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：第二条商品房销售依据：买受人即原告购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为融安县房产管理局，商品房预售许可证号为融安预售字第2009-023号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为“阳光花园”项目中第1幢第五层，该商品房用途为住宅，建筑面积共974.66元。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为人民币每平方米780元，总金额人民币柒拾陆万零贰佰叁拾肆元整。第五条面积确认及面积差异处理：1.双方自行约定：每平方米建筑面积单价不变，以产权登记面积结算，房价款总金额按实际调整。第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年10月30日前将具备本合同约定的条件的商品房交给买受人使用。第九条出买人逾期交房的违约责任。如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延误证明，出卖人应补偿买受人已付房款的利息，计息期限按合同规定的该房不交付使用日期起至通知交付之日止，利率按银行同期按揭贷款标准计算。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2010年1月31日，原告与被告签订了《商品房买卖补充合同》，该补充合同的主要内容：一、甲方即被告将坐落于柳州市融安县大良镇大良街180号（大良派出所后面），编号为融国用（2009）13-01—00—490号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为融国土建（2009）132号，第一栋第五层1、2、3、4、5、6、7、8号房建筑面积共974．66平方米，商品房预售许可证号为融安预售字第2009-023号（详见《商品房买卖合同》）的房地产按人民币柒拾陆万零贰佰叁拾肆元整（￥：760234．00元）出售给乙方即原告，并到县房产局办理房屋买卖预售备案手续。二、甲、乙双方签定《商品房买卖合同》后乙方应在2010年02月02日前将全额购房款交给甲方，并存入甲方莫家旺农业银行帐号：
6228450850005037613，以甲方出具的收款单据为准，甲方保证在2010年4月30日前出具税局正式购房发票给乙方并无条件协助乙方办理有关房地产产权证登记手续。三、甲方如在2010年4月30前不能将房屋交给乙方和为乙方出具税局正式购房发票并无条件协助乙方办理有关房地产产权证登记手续的，即属违约。四、违约责任：1.甲方除即刻将房屋交给乙方和为乙方出具税局正式购房发票并无条件协助乙方办理有关房地产产权证登记手续外，应按税后每月1．5％利息即每月壹万壹仟肆佰零肆元整（￥：11404．00元）付给乙方，同时按购房款总额税后每日万分之五（即每日叁佰捌拾元整）的违约金补偿给乙方，直至全部购房款退还给乙方，包括诉讼期间。2．同时乙方有权向法院提起诉讼，而发生的一切费用（含律师费、诉讼费、误工费、交通费、住宿费等）由甲方承担。五、本《商品房买卖补充合同》如与《商品房买卖合同》有矛盾之处则以本合同为准。六、本合同如果发生诉讼，双方约定由乙方所在地柳江县人民法院办理。七、甲、乙双方各执一份，签字或盖章后生效。合同签订后，被告至今未能依约将涉案房屋交付原告和为原告出具税局正式购房发票并协助原告办理涉案房屋的房地产登记手续。
另查明，1、被告开发经营的“阳光花园”位于柳州市融安县大良镇大良街180号；该建设项目依法取得了商品房预售许可，商品房预售许可证号为融安预售字第2009-023号。3、原告于2010年1月31日向被告支付购房款共计760234元。2、原告在庭审中自认被告于2012年2月12日向其支付涉案房屋的迟延履行违约金及利息为12269.71元。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》均合法有效。原告按合同约定支付了全部房屋款项，被告未按期在2010年4月30前将涉案房屋交给原告及向原告出具税局正式购房发票，并协助原告办理有关房地产产权证登记手续，违反了合同中关于房屋交付期限及房地产权属登记等约定，构成违约，应当承担违约责任。故原告提出要求被告承担逾期交房期间2010年5月1日至本案起诉前一日即2012年12月20日的违约责任，应予支持。被告共逾期945天。原告只要求主张逾期925天，系其自行处分其权利，应予以认可。涉案《商品房买卖补充合同》中约定了逾期交房及逾期办理房地产权属登记的违约金及利息损失的各自计算方式，本院认为，由于作为本案双方当事人在签订合同时应能够预见到逾期交房等可能造成的损失，在涉案合同中双方既约定了利息损失作为被告违约的损害赔偿金，又约定了违约金条款。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，应优先适用约定的违约金条款，只有在约定的违约金低于实际损失时，才予以据实增加损害赔偿金。而按双方约定的违约金计算标准及原告主张逾期925天的违约金数额为380元／天Х925天=351500元，原告提出要求按银行同期贷款利率的四倍计算2010年5月1日至2012年12月20日期间产生的利息及违约金共计487391.22元，其主张的赔偿数额明显高于约定的违约金数额，由于原告未提供证据证实因被告的上述违约行为造成其实际损失高于约定的违约金，故被告赔偿原告违约金351500元，扣除被告已支付的违约金12269.71元，被告还应支付原告违约金339230.29元。对于原告提出要求被告支付2012年12月20日以后至判决生效确定的履行期限届满之日止利息和违约金，因本案判决现未生效且无法确定被告的实际履行时间，故无法计算被告的逾期履行时间，对此原告可另行主张。被告在按合同约定将符合交付条件的涉案商品房交付给原告后，应向原告出具购房正式税务发票并协助原告办理涉案商品房的房地产权属登记手续的诉讼请求。故对于原告提出要求被告继续履行合同，按合同约定向原告出具购房正式税务发票并协助原告办理涉案商品房的产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告柳州市阳光房地产开发有限公司向原告梁如意出具合同编号为1-04的《商品房买卖合同》约定的所购房屋（“阳光花园”第一栋第五层1、2、3、4、5、6、7、8号房）的购房正式税务发票，协助原告梁如意办理所购房屋的房地产权登记手续；
二、被告柳州市阳光房地产开发有限公司支付原告梁如意违约金339230.29元；
三、驳回原告梁如意的其他诉讼请求。
本案受理费8627元，由原告梁如意负担2000元，被告柳州市阳光房地产开发有限公司负担6627元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 覃柳宾
人民陪审员 韦清鸾
人民陪审员 覃海梅
二〇一三年八月二日
代书 记员 陈 菁