江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6602号
上诉人（原审被告）王崇田，男，1957年2月22日生，汉族。
被上诉人（原审原告）吴春光，男，1988年4月10日生，汉族。
上诉人王崇田因与被上诉人吴春光房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴春光原审诉称，2014年4月5日，其与王崇田签订一份协议，约定由其承租王崇田位于南京市浦口区服装城10幢17室1-2层门面房，租期为2014年4月5日至2016年4月5日，年租金2.8万元。现该房屋遇政府拆迁，王崇田不愿意支付其营业损失费、搬迁费、拆移费。现请求法院判令：1、王崇田支付吴春光营业损失费95120元、搬迁费52649元、拆移费1990元、剩余房租10509元、押金2000元，共计162268元；2、承担本案诉讼费。
王崇田原审辩称，吴春光不是被拆迁人，不应获得营业损失费、搬迁费、拆移费。双方的租赁关系应当自2014年11月21日就终止了，但吴春光一直未从房屋中搬出。为此其起诉到法院，南京市浦口区人民法院作出（2015）浦民初字第800号民事判决，让吴春光5日内搬出承租房屋，并支付占用房屋使用费。应当驳回吴春光诉讼请求，另要求吴春光支付拆迁款在拆迁部门的利息。
原审法院经审理查明，2014年4月5日吴春光与王崇田签订协议书一份，约定由吴春光承租王崇田的位于南京市浦口区服装城10幢17室1-2层门面房，经营餐饮，租期为两年，自2014年4月5日至2016年4月5日，年租金2.8万元，先付后用。吴春光支付押金2000元。协议还约定，如遇政府拆迁，吴春光应提前或按期搬出，不得影响王崇田执行拆迁事宜，作为补偿，王崇田退还吴春光已支付的余下租金，并终止协议。
2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。
2014年12月9日，王崇田与拆迁人签订房屋拆迁补偿协议，其中拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费47560元、拆迁营业用房的停业补偿费用95120元、装饰装修补偿金额79550元、搬迁补助费5089元。被拆迁房屋的建筑面积为148.97平方米，其中住宅101.78平方米、非住宅47.19平方米（营业用房47.19平方米）。
王崇田为解除租赁合同一事诉至法院，要求：1、吴春光无条件搬离涉案房屋并解除租赁协议；2、吴春光支付王崇田代缴的水电费124元并赔偿王崇田所得拆迁款2750000元在他方滞留期所产生的利息（自签订拆迁补偿协议之日至王崇田交房时止，按银行同期贷款利率计算）；3、吴春光支付房屋租金（自2015年4月6日至吴春光实际交房时止，按28000元／年租金计算）；4、吴春光承担诉讼费。2015年5月27日，南京市浦口区人民法院作出（2015）浦民初字第800号民事判决，判决如下：一、吴春光于五日内腾空承租王崇田的座落于本区顶山街道北圩商城10幢17号门面房并交还给王崇田；二、吴春光于五日内支付王崇田垫付的水电费124元；三、吴春光于五日内支付王崇田自2015年4月6日起有涉案房屋占用使用费至交付房屋之日止，以28000元／年的标准按吴春光实际占用的天数计算；四、驳回王崇田的其他诉讼请求。
另查，吴春光于2013年7月24日领取了名称为南京市浦口区多利牛肉汤店的营业执照，经营场所为南京市浦口区顶山街道北圩商城10幢104室。
原审法院认为，双方当事人签订的租房协议书，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时拆迁补偿项目未作约定。
王崇田作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与王崇田签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有吴春光参加，但吴春光作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有1年5个月的时间，征收拆迁同样会影响到吴春光的相关合法利益，因此吴春光有权在王崇田获得的补偿款中得到相应的补偿。故王崇田认为吴春光主张的补偿款应归王崇田所有的抗辩，原审法院不予采信。
拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，王崇田为解除租赁合同一事诉至法院，法院已作出相应判决，故吴春光要求剩余房租10509元的诉讼请求和王崇田要求吴春光支付拆迁款在拆迁部门的利息的抗辩不在本案审理范围。
吴春光为其诉讼请求向法院提供了顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目补偿明细表的公示版的照片，在原审法院调取王崇田的拆迁补偿协议后，吴春光仍然不能对其诉讼请求中搬迁费、拆移费进行明确。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴春光关于拆移费的主张没有提供证据证明，故对吴春光关于拆移费的诉讼请求不予支持。
对于吴春光主张搬迁费52649元的诉讼请求，原审法院认为，吴春光有权获得与其承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费47560元。吴春光承租的二层部分系住宅，占总住宅面积的一半，故吴春光应获得住宅的搬迁补助费的一半即5089元÷2=2544.50元。
王崇田将涉案房屋1-2层租赁给吴春光从事餐饮，获取相应的租金，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到吴春光的营业利益，也同样会影响到王崇田的营业利益。本案中与吴春光承租房屋相关的营业用房的停业补偿费为95120元。鉴于涉案房屋被征收拆迁时距租赁期限届满尚有1年5个月的时间，结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，确定吴春光获得此部分停业补偿费中的47560元。
王崇田应当返还吴春光押金2000元。
综上，王崇田共计应支付吴春光非住宅房屋的设施搬运费47560元、住宅搬迁补助费2544.50元、营业用房的停业补偿费47560元、押金2000元，共计99664.50元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，原审法院判决：一、王崇田于判决生效后五日内支付吴春光非住宅房屋设施搬运费47560元、住宅搬迁补助费2544.50元、营业用房的停业补偿费47560元、押金2000元，共计99664.50元；二、驳回吴春光的其他诉讼请求。原审案件受理费3545元，由吴春光承担1560元，王崇田承担1985元。
上诉人王崇田不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院以合同纠纷受理此案并且立案，同时也认定合同合法有效，就此可以确定双方为合同租赁关系，既然如此法院应当本着双方在履行以合同相关内容是否违约进行审理，并作出相应的判决。而对于被上诉人无视合同约定，寻求法外利益，不应给予支持，因为上诉人不是拆迁办，没有过错；二、一审法院以拆迁影响到被上诉人的利益为由判上诉人给予相应补偿，这难以理解。导致被上诉人利益受损的直接原因是拆迁方，与上诉人没有必然因果关系；政府拆迁属于不可抗力的因素；双方在租赁合同中就拆迁事宜做了明确的约定，达成了共识，也是被上诉人所做的选择，故一审法院作出具有倾向性的判决，不仅侵害了上诉人的合法权益，而且又鼓励和纵容被上诉人寻求法外不当利益。希望法院按照公平公正原则纠正一审法院错误判决，为上诉人主持公道，以维护法律尊严和上诉人合法权益。
被上诉人吴春光答辩称，因为其开店设施需要运输和维护，且其对店铺进行了装潢，上诉人取得的搬迁费和营业损失费、过渡拆移费、空调宽带费用都应当归被上诉人所有；双方签订的合同已于11月20日终止，上诉人应当把剩余房租退给被上诉人。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。
二审中，上诉人王崇田陈述其不愿退还吴春光2000押金的理由为，吴春光迟延迁出影响了拆迁，导致其迟延领取拆迁款。
以上事实，由二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方虽然约定如遇政府拆迁，吴春光应提前或按期搬出，不得影响王崇田执行拆迁事宜，作为补偿，王崇田退还吴春光已支付的余下租金，并终止协议，但涉案房屋拆迁对本案双方均造成了损失，本案房屋拆迁时拆迁实施单位仅对上诉人进行补偿，被上诉人所遭受的损失已由拆迁实施单位支付给上诉人，故双方虽然约定如遇拆迁王崇田退还租金作为补偿，但并不影响吴春光基于被拆迁的事实获得拆迁补偿，故王崇田依据双方合同约定主张其不应赔偿吴春光损失，依据不足。因涉案房屋第一层系非住宅，第二、三层系住宅（面积相同），其中第三层系王崇田自己使用，双方均实施了搬迁行为，故原审法院认定非住宅房屋设施搬运费、住宅搬迁补助费的一半归吴春光所有并无不当。又因涉案房屋拆迁给双方均造成了损失，故原审法院认定停业补偿费双方各得一半亦并无不当。关于涉案房屋押金2000元，双方在合同中约定该押金的作用为“处理善后事宜”，现双方合同已经终止，且王崇田已另案起诉吴春光要求其支付房屋租金至迁出之日至并腾空涉案房屋、赔偿其迟延领取拆迁款的利息等，并已形成生效判决，故王崇田以吴春光迟延迁出影响拆迁为由主张不退还2000元押金依据不足，本院对此不予支持。
综上，上诉人王崇田上诉理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2292元，由上诉人王崇田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 罗程允