辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1421号
上诉人（原审原告）义县义州镇友谊街社区居委会，住所地义县。
法定代表人武国奇，该社区主任。
委托代理人孟祥菊，锦州市古塔区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）赵凯，男，1978年5月13日出生，汉族，无业，住义县。
被上诉人（原审被告）义县健康连锁有限公司富兴药房，住所地义县。
负责人孙楠，该药房负责人。
上诉人义县义州镇友谊街社区居委会因与被上诉人赵凯房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2016）辽0727民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人义县义州镇友谊街社区居委会委托代理人孟祥菊、被上诉人赵凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）友谊街社区居委会诉称，其与被告赵凯于2013年4月1日签订了房屋租赁合同，将坐落于振兴路4号的房屋租赁给赵凯。因赵凯拖欠2015年的房屋租金8万元已超过6个月的时间，违反租赁合同中第三条、第八条的约定。故请求解除其与赵凯签订的房屋租赁合同，并要求赵凯立即给付房屋租金及违约金共16万元。因被告富兴药房与赵凯签订的房屋租赁合同中的房屋系原告租赁给赵凯的房屋，故要求判令被告富兴药房立即腾迁所租赁的房屋。
原审被告（反诉原告）赵凯辩称，租赁合同中明确载明了房屋及土地的租赁范围，但作为出租方至今仍未将全部房屋及土地使用权交付，导致迟延交付租金，且在2015年交纳租金时，原告拒绝收取，故责任不在被告。现被告赵凯提出反诉请求，要求反诉被告依租赁合同交付全部房屋及土地使用权，赔偿已交纳的租金16万元的双倍损失32万元，并赔偿因不履行合同给反诉原告造成的直接损失和可期待利益损失45万元。
原审原告（反诉被告）对赵凯的反诉请求辩称，反诉原告提出的反诉没有事实及法律依据，反诉被告没有违约行为，反诉原告称反诉被告没有交付租赁物不属实，在原合同约定租赁后，反诉被告与反诉原告对租赁范围进行变更，现在反诉原告称反诉被告未给付的部分是双方协商的结果，故反诉原告反诉没有事实根据。因反诉原告拖欠房租金严重违约，于是反诉被告拒收2015年6月1日以后的房屋租金，以反诉原告存在违约要求与反诉原告解除合同，当时反诉原告也是认可合同解除，反诉原告要求赔偿损失无法律依据。
原审被告富兴药房未作答辩。
原审经审理查明，2013年4月1日，友谊街社区居委会与赵凯签订了房屋租赁合同。友谊街社区居委会将自用办公楼即义州镇振兴路4号房屋租赁给赵凯。租赁合同范围为办公楼主体一至四层、后院北侧库房西三间以东、东侧三间西楼房及，租赁期限为2013年6月1日至2033年5月31日，年租金为8万元，每年6月1日前交清，拖欠6个月以上合同作废，租赁期间赵凯有权对外出租该租赁物，并约定了违约责任等。赵凯在2013年3月20日给付了第一年租金8万元，但友谊街社区居委会未将全部房屋及土地使用权交付给赵凯，包括办公楼在后院占用的一块土地及一层的一间门市。2014年6月1日，友谊街社区居委会要求被告交付2014年6月1日至2015年5月31日的租金，赵凯以租赁物全部交付后才可交纳租金为由未交纳。2015年7月，赵凯将一楼的两间门市转租给富兴药房，租期五年。赵凯要求交纳两年租金16万元，但友谊街社区居委会只收取了2015年5月30日至2016年5月31日的租金8万元。扣收2014年6月1日至2015年5月30日的房屋租金。并将主体楼及楼下门市上锁不允许赵凯使用。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。本案中，友谊街社区居委会与赵凯经协商所签订的房屋租赁合同依法成立，双方应依合同约定交付租赁物及给付租金的义务。赵凯在合同签订前即交付了第一年的租金，但友谊街社区居委会却未按约定交付全部租赁物，导致赵凯迟延交付第二年的租金。故友谊街社区居委会违约在先，其辩称在与赵凯协商，赵凯同意变更租赁范围的情况下，未交付全部租赁物，无证据支持，本院不予采纳。2015年7月，赵凯交纳二年的房屋租金，但友谊街社区居委会只收取了2015年6月1日至2016年5月31日的租金，应视为双方同意继续履行合同，故对双方要求给付违约金的请求不予支持。赵凯在租赁期限内，将租赁物转租被告富兴药房符合合同的约定，故对友谊街社区居委会要求富兴药房腾迁的请求不予支持。赵凯提出要求友谊街社区居委会赔偿直接损失和可期待利益45万元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告义县义州镇友谊街社区居委会的诉讼请求；二、被告赵凯给付原告义县义州镇友谊街社区居委会2014年6月1日至2015年5月31日房屋租金8万元；三、反诉被告义县义州镇友谊街社区居委会在判决生效后十日内按房屋租赁合同第三条的约定将全部租赁物交付给反诉原告赵凯；四、驳回反诉原告赵凯的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，减半收取1750元，反诉费5750元，共计7500元，由原告（反诉被告）义县义州镇友谊街社区居委会负担4000元，被告（反诉原告）赵凯负担3500元。
宣判后，义县义州镇友谊街社区居委会不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人2013年签订的合同约定了解除合同的条件，2013年给付租金8万元，2014年应当给付租金但是被上诉人没有给付，经上诉人多次催要，被上诉人2015年一起送去两年的租金，上诉人收取了2014年补交租金8万元，收据写收2014年房租金，剩下的租金没有收，并告知被上诉人解除合同。被上诉人赵凯的违约行为已经达到了解除合同的条件，请求二审法院在查清事实后改判支持上诉人要求解除合同的诉讼请求，判决二被上诉人交回房屋，并给付2015年双方解除合同后应当支付的房屋使用费8万元。
被上诉人赵凯庭审中辩称，不同意解除合同。房屋租金的确延迟交了，2015年交钱时收据上的确写明收取的是2014年的房屋租金。上诉人签订合同起至今未交付合同约定内的房屋和土地，因此我跟上诉人说明把约定房屋全部交给我之后我就交付租金。不同意解除合同。
经审理查明，原审判决认定赵凯要求交纳两年租金16万元，但友谊街社区居委会只收取了2015年5月30日至2016年5月31日的租金8万元事实错误，应为友谊街社区居委会只收取了2014年6月1日至2015年5月31日的租金8万元。其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应按照合同约定履行自己的义务。双方当事人签订房屋租赁协议后，虽然上诉人有少部分房屋未交付被上诉人，但在上诉人已交付被上诉人大部分房屋，被上诉人在已经接受房屋的情况下，应按约定交纳其接收占有部分的房屋租金，被上诉人拒交租金长达一年期间的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人在被上诉人赵凯于2015年7月17日要求交纳两年租金16万元的情况下，只收取补交的2014年6月1日至2015年5月31日的租金8万元，对此后的租金拒绝收取，并以被上诉人拖欠租金超过6个月，具备合同约定的解除条件为由告知被上诉人解除合同，并用自己打印的封条将主体楼及楼下门市封上，加了新的锁具。上述事实说明上诉人向被上诉人表达了解除合同的意思表示且该意思表示为被上诉人所知悉，已发生解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人们法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人们法院不应支持。本案中，被上诉人并没有因对解除合同有异议而在法定期限内起诉或申请仲裁，故上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已于2015年7月17日解除。关于上诉人请求义县健康连锁有限公司富兴药房腾迁所租赁房屋一节，被上诉人称该部分房屋虽曾由被上诉人开办药房，但此房现已不做药房，故此，本院对上诉人此项请求不予处理。综上，原审判决不当，应予纠正。解除合同后当事人认为存在损失可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省义县人民法院（2016）辽0727民初309号民事判决；
二、确认上诉人义县义州镇友谊街社区居委会与被上诉人赵凯于2013年4月1日签订的房屋租赁合同已于2015年7月17日解除。
一审案件受理费3500元，减半收取1750元，由被上诉人赵凯负担。反诉费5750元，退还被上诉人赵凯。二审案件受理费1800元，由被上诉人赵凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 于开升
审判员 李长奇
审判员 张昱凯
二〇一六年十一月二十八日
书记员 李丹妮