广东省珠海市中级人民法院文件稿纸
广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第198号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：珠海市斗门区井岸镇湖心路1337号。
法定代表人：黄德强，总经理。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李友兰，女，汉族，1965年3月6日出生，住珠海市斗门区井岸镇江湾东二苑*栋*单元801。身份证号码：3621321965********。
委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）与被上诉人李友兰商品房预售合同纠纷一案，德昌公司不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民一初字第284号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月21日，李友兰与德昌公司签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），约定李友兰购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖幸福桥南德昌盛景花园第1幢2单元1403房，建筑面积70.26平方米，每平方米6419.14元，总金额451009元。
双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：1、本合同签署时，买受人应向出卖人支付总房款的50%首期款，共计人民币226009元（已含定金20000元）。……2、余额人民币225000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。
双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。
双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。
2011年1月21日，李友兰向德昌公司支付首期款226009元；根据德昌公司申请原审法院调取的证据显示：2011年1月18日，李友兰开具其本人及配偶的珠海市房地产登记中心无房证明；2011年1月20日，李友兰开具其本人及配偶的收入证明；2011年1月25日，李友兰开具其本人及配偶的珠海市房地产登记中心斗门分中心无房证明；2011年2月1日，李友兰缴纳涉案商品房契税；2011年2月12日，李友兰出具放贷存折；2011年2月17日，涉案商品房办理了预购登记；2011年3月4日签订《房产按揭担保借款合同》，办理银行按揭贷款225000元；2011年3月4日，珠海市农村信用合作联社斗门信用社向李友兰发放个人贷款225000元。
2012年11月14日，德昌公司开发的德昌盛景花园室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，德昌公司开发的德昌盛景花园电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫德昌公司开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。
2012年12月7日，德昌公司通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。同日，德昌公司向李友兰发放德昌盛景花园收楼通知书，通知李友兰可于2012年12月11日来办理收楼手续，通知书还载明如李友兰未能在上述约定时间前来办理收楼手续，则从2012年12月31日起视为德昌公司已实际交付该房屋。
庭审中，李友兰表示不解除《商品房买卖合同》，李友兰确认于2012年12月10日收到上述收楼通知书。
李友兰一审本诉的诉讼请求为：1.德昌公司向李友兰支付逾期交付商品房违约金24896元（总房款451009元×0.3‰×184天）和基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件的违约金4149元（总房款451009元×0.05‰×184天），合计29045元（逾期天数由2012年7月1日计至同年12月31日，共184天）；2.德昌公司支付逾期交付商品房违约金至具备交付条件之日止。德昌公司反诉诉讼请求为：1、李友兰向德昌公司支付逾期支付房款的违约金1440元（以225000元为本金，自2011年2月1日起计算至2011年3月4日，共32天，按每日0.2‰计算）；2、反诉诉讼费由李友兰承担。
原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。
本案本诉的争议焦点为：一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题。
一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题。
双方就德昌公司存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，原审法院认定如下：
（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。德昌公司于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达。而李友兰亦确认于2011年12月10日收到了德昌公司发出的《收楼通知书》，在该份《收楼通知书》中德昌公司通知李友兰可于2012年12月11日来办理收楼手续，说明德昌公司已经具备交付条件和能力，其违约行为应截止到该时间。
（二）关于德昌公司应当交房的时间认定。
双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。对此，原审法院认定如下：
双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是德昌公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于德昌公司的理解，即该约定仅约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即德昌公司超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，而所谓适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即德昌公司应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向李友兰计付逾期交付商品房的违约金。
综上，德昌公司逾期交房的天数共计164天（从2012年7月1日至2012年12月11日），应支付逾期交付商品房的违约金22189.64元（451009元×0.3‰×164天）。
二、关于德昌公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。
原审法院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故原审法院采纳德昌公司对李友兰该项诉讼请求的抗辩，不予支持李友兰该项诉讼请求。
本案反诉的争议焦点为：李友兰是否构成逾期付款。
对此，原审法院认为，根据附件四第二条第2、3款的内容，李友兰需在签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续，包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等。买受人超过10日未办结银行按揭手续，超过10日则应承担逾期付款责任。对此条款，原审法院认为旨在约束买受人应当在十日内提交办理按揭手续所需资料及相关费用，以防止因拖延提交资料和缴纳费用导致银行不能及时审批并发放贷款，买受人如未在规定时间内提交相关资料或缴纳费用即构成违约，因审批和发放贷款的时间由银行方面掌控，如构成违约，则违约的起算时间应为合同约定10天后的次日即2011年2月1日，截止时间原则上应以买受人提交的最后一份资料时间为准，与银行发放贷款时间无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李友兰应对其已经在合同约定时间内履行了提供按揭资料缴纳相关款项的义务进行举证。根据德昌公司申请原审法院调取的银行按揭资料情况显示，李友兰最后一份资料为李友兰于2011年2月12日出具的放贷存折，该存折出具时间已超过了合同约定的10天时间，构成违约。由于其违约行为发生在2011年2月12日，在德昌公司收到银行发放的贷款时即2011年3月4日，就应当知道李友兰可能存在逾期提交资料的行为，并应主张权利，而德昌公司于2013年3月25日才在本案中向李友兰主张逾期付款违约金，显然已超过了两年诉讼时效，故其反诉请求，原审法院不予支持。至于德昌公司要求在逾期交房的天数中扣除李友兰逾期付款的天数，亦因其主张超过了诉讼时效而不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、德昌公司于判决生效之日起五日内向李友兰支付自2012年7月1日起至2012年12月11日止的逾期交付商品房违约金22189.64元；二、驳回李友兰的其他诉讼请求；三、驳回德昌公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费526元，减半收取263元，由李友兰负担62元，由德昌公司负担201元；反诉受理费50元，减半收取25元，由德昌公司负担。
德昌公司不服原审判决，向本院提起上诉，1、撤销珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民一初字第284判决书中第一、第三项判决；2、依法改判上诉人德昌公司逾期交房违约金从2012年9月28日计算至2012年12月7日，共6404.33元（并将被上诉人李友兰逾期支付违约金的天数予以抵扣）；3、依法改判被上诉人李友兰向上诉人德昌公司支付违约金1440元；4、请求判令本案上诉费用由被上诉人李友兰承担。事实和理由如下：一、双方签订的补充协议中明确约定交房宽限期90日，逾期交房违约金应自宽限期90天后，即2012年9月28日开始计算至2012年12月7日。双方在合同中虽约定的交房时间为2012年6月30日，但是双方在签订补充协议时，补充协议第四条已将交房时间作出变更，买受人同意在原合同交房时间的基础上给予德昌公司90天的宽限期，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此，双方对交房时间作出宽限90天的变更后，即使上诉人德昌公司应支付逾期交房违约金起算点也应随之变更为2012年9月28日起算。此外，《补充协议》附件三第十条第三款明确约定：“若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优先于其它通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。而本案诉争房屋于2012年12月6日已竣工备案，具备交房条件，2012年12月7日通过《珠海特区报》刊登交楼通知。因此，依据上述规定上诉人德昌公司即使存在逾期交房，违约金也应计算至2012年12月7日止。二、被上诉人李友兰在收房时未按合同约定付清逾期付款违约金，上诉人德昌公司有权推迟交付房屋，原审法院认为上诉人德昌公司主张逾期办理按揭已过时效，因此不予支付推迟交房的抗辩是错误的。被上诉人李友兰在房屋交付前已存在逾期付款的违约行为，没有按合同约定支付应付款项，依据《补充协议》附件三第三条第二款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任。”据此上诉人德昌公司有权推迟交付商品房，直至被上诉人李友兰缴清所有款项。同时，逾期办结按揭违约金与该请求不存在冲突，协议约定被上诉人李友兰应在收房时付清逾期违约金否则可以顺延推迟交房，是以被上诉人李友兰未按时付违约金为由，只要被上诉人李友兰未在收房时付清包括违约金在内的所有款项，上诉人德昌公司就有权推迟交付。而一审法院认定被上诉人李友兰虽逾期办理按揭存在违约行为，但因已过时效而不支持上诉人德昌公司推迟交房的主张。这是对上诉人德昌公司实体权利的剥夺，即使已过时效，但被上诉人李友兰违约事实是存在的，上诉人德昌公司丧失的仅是违约金的胜诉权，但实体权利并未消失，完全可以据此对抗被上诉人李友兰推迟交房。被上诉人李友兰直至目前为止都没有付清该款，因此，上诉人德昌公司有权推迟向被上诉人交付商品房，交房时间应予顺延。三、被上诉人李友兰逾期办理银行按揭手续，存在违约，应向上诉人德昌公司支付逾期付款违约金，原审法院认定上诉人德昌公司主张逾期付款违约金超过两年诉讼时效存在错误。被上诉人李友兰逾期办理银行按揭手续，导致上诉人德昌公司延误收款时间，上诉人德昌公司虽于2011年3月4日收到银行发放的贷款，但由于银行客户信息对外保密，与被上诉人李友兰提交银行按揭资料有关信息，不要说上诉人德昌公司无法主动获得，通过被上诉人李友兰提供的录音证据中也能反映，该信息即使是被上诉人李友兰即银行的客户本人都无法自行取得，仅能通过法院调查取证获取。可见，上诉人德昌公司在当时无法知道被上诉人李友兰是否存在逾期办理银行按揭手续的情况。同时，合同并未约定违约金支付时间，只约定了计算方式而已。根据双方签订的《补充协议》第三条规定：“买受人在办理商品房交接手续时，应当向被告缴清所有款项，其中包括房款及逾期违约金等，否则出卖人有权推迟交付商品房，直至买受人缴清所有款项，出卖人对此不承担任何违约责任。”据此，被上诉人李友兰应于办理商品房交接手续时支付逾期付款违约金，也就是说该违约金是诉讼时效应从办理商品房交接手续时起算，而被上诉人李友兰是于2012年12月6日之后办理商品房交接手续，距离上诉人德昌公司提起反诉日期未满两年，可见，上诉人德昌公司向被上诉人李友兰主张逾期付款违约金未超过诉讼时效，依法应予支持。
综上所述，上诉人德昌公司认为，原审判决存在错误，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人李友兰答辩称：一审法院判决上诉人德昌公司向被上诉人李友兰支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交房违约金合法、有据。首先，上诉人德昌公司于被上诉人李友兰在附件三第四条约定，若出卖人在宽限期90天后仍未能将该商品房交付给买受人，则按买卖合同第九条规定处理，该条款包括的方式包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，上诉人德昌公司应自合同第七条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止计付逾期交房违约金给予李友兰。因此，一审法院计算逾期交房违约金起始日期正确。其次，附件三第四条第1点约定给予上诉人德昌公司90天宽限期，实际是针对上诉人德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，对于超过2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未做出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司至迟2012年12月7日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此，双方约定的交房期限仍为2012年6月30日。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之变更。显然，该条款适用的对象是付款期限的变更以及逾期付款违约金的起算点，而非指逾期交房期限的变更，两者不属于同一范畴，也与本案诉争事项无关联。二、被上诉人李友兰在交房之前已履行合同约定的付款义务，上诉人德昌公司无权要求推迟交房。根据附件三第三条第2款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无需承担违约责任。”根据该规定，即便被上诉人李友兰存在逾期付款违约行为，上诉人德昌公司有人权推迟交房至被上诉人李友兰付清所有款项，被上诉人李友兰申请的按揭贷款已经发放，而合同约定交房时间是2012年6月30日，即在交房时间之前被上诉人李友兰已履行付款义务，因此德昌公司并不存在上述可以推迟交房时间的情形。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
二审期间，德昌公司确认是由其向业主推荐两家办理按揭的银行（建设银行或者农商银行），由业主自行前往银行办理按揭手续，德昌公司确认是由德昌公司同银行达成协议，银行同意德昌公司的业务申请，在这两家银行办理按揭贷款。
本院认为，上诉人德昌公司上诉主张根据合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定，上诉人德昌公司交房时间应从合同约定的2012年6月30日顺延至2012年9月28日，并且，因被上诉人李友兰未按合同约定付清逾期付款违约金，上诉人德昌公司交房时间亦应相应顺延。同时，上诉人德昌公司主张逾期付款违约金并未超过诉讼时效。因此，本案的焦点为：一、合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定应如何理解；二、上诉人德昌公司能否因被上诉人李友兰未按合同约定付清逾期付款违约金而推迟交付房屋；三、上诉人德昌公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效。
关于合同附件三第四条中关于90天宽限期的约定应如何理解的问题。本院认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司主张“方式”仅仅应理解为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月10日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人德昌公司能否因被上诉人李友兰未按合同约定付清逾期付款违约金而推迟交付房屋的问题。本院认为，交付房屋属于商品房买卖合同中出卖人的主要义务之一，其相对应的权利是收取房款，在买受人已经支付全部款项的情况下，即便买受人存在延期付款的情形，出卖人通过主张违约金已经足以保护自己的利益，而且支付逾期付款违约金并非买受人在商品房买卖合同中所需承担的主要义务，故不能以买受人迟延支付违约金为由而据此迟延交房。故在买受人在办理房屋交接手续时已经付清全部款项的情况下，对于德昌公司的这一主张，本院不予支持。
关于上诉人德昌公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效应当从权利人知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起开始计算，时效期间届满，人民法院则对权利人的权利不再进行保护。本案中，根据双方于2011年1月21日签订的《商品房买卖合同》附件的约定，李友兰应当在合同签订后10日内即2011年1月31日前办结银行按揭贷款手续，而李友兰未在该时间办结银行按揭手续已构成违约，德昌公司可以据此主张违约金。而对于此时违约金计算的诉讼时效问题，本院认为，由于涉案按揭银行（农商银行）系由德昌公司推荐，而德昌公司与农商银行之间存在一定的协议，在合同明确约定了李友兰应当办理完按揭手续的时间的情况下，只要李友兰未按照合同约定时间办结按揭手续，德昌公司就应当知道李友兰未按约定办结上述手续，诉讼时效从此时计算。故在本案中，如果李友兰未按约定在2011年1月31日前办结上述手续，德昌公司在2011年1月31日就应当知道这一情形，此时诉讼时效开始计算。而德昌公司向原审法院提交的反诉状上注明的时间为2013年3月25日，距离本院确定的诉讼时效起算时间已经超过两年。故原审法院认定德昌公司的此项违约金主张已经超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上，德昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币50元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 陈 颖