广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第285号
原告钱飞熊。
委托代理人夏璐，浙ＸＸ溪律师事务所律师。
被告广西东兴市源振达实业有限责任公司，住所地东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1#地块。
法定代表人陈海，董事长。
委托代理人蔡始军，广西北仑律师事务所律师。
被告芦一三。
被告东兴市天成房地产开发有限公司，住所地东兴市金冠东路3号天城豪苑2号楼503、505室。
法定代表人芦一三。
第三人杨美姿。
原告钱飞熊诉被告广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称“源振达公司”）、芦一三、东兴市天成房地产开发有限公司（以下简称“天成公司”）、第三人杨美姿建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成由代理审判员张慧华担任审判长、代理审判员陆淑芸、人民陪审员陈宇智参加的合议庭，于2015年4月2日、2015年6月10日公开开庭进行了审理，书记员李伟钊担任法庭记录。原告钱飞熊的委托代理人夏璐、被告源振达公司的委托代理人蔡始军、被告芦一三、第三人杨美姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱飞熊诉称，原告与被告源振达公司签订了京岛风景名胜区（蔚蓝海岸旅游度假村）项目内宅基地的转让意向协议，被告收取了原告转让定金9万元。投资款于2010年4月2日汇入被告芦一三账户后转入被告源振达公司。50个月后，被告源振达公司未落实土地。2014年6月1日，原告等十六位业主找到被告源振达公司协商达成一份还款协议，双方确定未收回本金为2412000元，50个月利息为2412000元。还款期限为三个月，三个月内利息按两分计算，逾期还款按日千分之三支付违约金，被告芦一三、天成公司愿意对上述全部款项承担连带保证责任并在还款协议上签字盖章确认。原告购买了一间宅基地，支付给被告源振达公司9万元，故被告源振达公司应返还原告购房款9万元及支付50个月利息9万元，并支付还款协议约定的三个月利息10800元及日千分之三的逾期还款违约金至实际还款之日止。诉讼请求：一、被告源振达公司立即返还购房款及利息18万元，并支付三个月还款利息10800元及违约金10万元（已经计算至起诉之日并继续计算至实际付款之日止按日千分之三计算）；二、被告芦一三、天成公司对上述全部款项承担连带保证责任；三、由三被告承担本案的诉讼费用。
原告钱飞熊对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、还款协议，证明还款内容、本金、利息、担保责任、违约金等；
2、汇款凭证，证明汇款事实；
3、购买者数额证明，证明原告所购间数及所支付数额。
被告源振达公司辩称，一、对土地转让款的数额没有异议；二、原来和原告签订协议的是东兴市新开元房地产公司（以下简称“新开元公司”），源振达公司概括承受该公司的债权债务，对原告提出的由被告芦一三、天成公司承担连带担保责任没有异议；三、还款利息承认按2分计算，违约金过高，在本案中不应得到支持。
被告源振达公司为其辩解在举证期限内提供的证据为：投资协议一份，证明2007年3月22日源振达公司与东兴市人民政府签订协议约定京岛风景名胜区创国家AAAA级景区的相关事项，由于政府政策的原因投资协议的具体内容没有履行，因不可抗力原因，源振达公司没有过错，不应向原告支付利息违约金。
被告芦一三、天成公司辩称，一、对土地首付款没有异议，收到后就转给陈海的父亲陈嘉达了，250.2万元有的是汇款给陈海或者是现金的，其不应该承担连带担保责任；二、对还款协议有异议，其不应承担连带责任，对违约金有异议，陈海愿意补偿2分息，不应要求赔偿违约金；三、在土地转让意向协议里，其没有签字和盖章，其责任是将原告转入的钱转给陈海与陈嘉达，钱没有用到其身上。
被告芦一三、天成公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、2010年4月11日广西农村信用社回单、2010年4月15日中国银行存款回单，证明250.2万元款项已转给陈海。
2、2010年4月22日中国农业银行回单、2010年4月21日中国建设银行转账凭条，证明芦一三的钱已经转给陈海与陈嘉达；
3、杨美姿250.2万元款项往来对账单，证明转账途径；
4、还款协议，证明被告源振达公司愿意还钱给原告；
5、储备用地图红线图，证明政府的不作为；
6、2010年11月12日中国工商银行业务凭证，证明已退回给李海英19万元。
第三人杨美姿述称，对原告的起诉没有意见，据被告芦一三说本案的土地纠纷是政府部门的不作为致土地没有按时交付造成的，其收到本案原告的总款项250万元后汇到芦一三的账户。
第三人杨美姿在举证期限内未提供有证据。
经开庭质证，被告芦一三、天成公司对原告提供的证据2无异议，第三人杨美姿对原告提供的证据均无异议。原告对被告源振达公司提供的证据无异议，但认为该协议是民事合同，不属于不可抗力；被告芦一三、天成公司、第三人杨美姿对被告源振达公司提供的证据均无异议。原告对被告芦一三、天成公司提供的证据1至6真实性均无异议，但认为与原告的诉讼请求没有联系，对证据4中的还款协议认为杨美姿代表了16个投资人签字，事后由各原告在该协议上签字确认认可该还款协议，该还款协议应当对本案的原告都具有约束力。被告源振达公司对被告芦一三、天成公司提供的证据1、2真实性无异议，但认为与本案无关联，其未收到本案的汇款；对证据3、4、5、6无异议；第三人杨美姿对被告芦一三、天成公司提供的证据均无异议。
本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。
被告源振达公司对原告提供的证据1有异议，认为违约金是重复计算的，利息按2分计算已经填补了原告方的损失，由于没有约定担保方式，另两个被告应当承担连带责任，该证据也应当以被告芦一三提供的那份为准；对证据2关联性有异议，认为不能证明款项是转给了陈海或陈嘉达；对证据3有异议，认为是原告自己写的计算过程与本案无关。被告芦一三、天成公司对原告提供的证据1有异议，认为当时签订的协议里面没有那么多人签名，应以其持有的原件为准；对证据3有异议，认为应以土地转让意向协议为准。
对当事人有异议的证据，本院认为，对原告提供的证据1还款协议，甲方代表即第三人杨美姿确认该协议系其作为16个投资人的代表所签署，甲方中原告的签名是其后补签上去的，该协议对各投资人均具有约束力，被告源振达公司、芦一三、天成公司亦认可该协议系其各自法定代表人签署的，本院对该证据予以采信；对证据2汇款凭证，因各被告及第三人对其真实性均无异议，本院确认该证据证明第三人杨美姿向被告芦一三账户汇入250.2万元；对证据3系第三人杨美姿所记录的16个股东及其投资购买宅基地数额，第三人杨美姿作为各投资股东的代表亦对该证据真实性予以认可，本院予以采信。对被告芦一三、天成公司提供的证据1两张存款回单，各方对其真实性均无异议，本院确认该证据证明被告芦一三将254万元转入被告源振达公司法定代表人陈海账户；对证据2的业务回单，被告芦一三已在该证据注明两次转账为与本案无关的款项，本院对该证据不予采信。
综合全案证据及开庭笔录，本院确认以下法律事实：2010年4月2日，原告钱飞熊与新开元公司口头达成土地转让意向协议，约定新开元公司转让位于东兴市京岛风景名胜区蔚蓝海岸旅游度假村项目内宅基地1间给原告，总价30万元，原告在正式协议签订后三日内应付给新开元公司总价款30%，即9万元。原告将应付款项9万元交由第三人杨美姿，与另15个购买人款项共计250.2万元于2010年4月3日转入被告芦一三账户。被告芦一三于2010年4月11日、4月15日将上述款项转入被告源振达公司法定代表人陈海账户。
另查明，陈海为新开元公司法定代表人，该公司现已停止经营，上述协议约定的债权债务由被告源振达公司承担。
2014年6月1日，第三人杨美姿作为东兴市京岛风景名胜区蔚蓝海岸旅游度假村项目内宅基地购买人甲方陈志强、徐秀文、卢绿青、卢华晓、李肇基、徐振康、陈强、李海英、陈应果、杨美姿、李广田、钱飞熊、章高顺、章玉巧、陈红莉、李庆华、王晓桢17人共16份投资额的代表，与乙方源振达公司、担保方芦一三、天成公司签订还款协议，协议载明：投资款于2010年4月2日汇至担保方后转入乙方，因逾50个月土地尚未落实，甲方不再继续等待，甲乙双方协商由乙方将投资款及利息（月利2分）返还给甲方，并确认乙方尚欠本金数额为2412000元，50个月利息为2412000元，乙方须在2014年8月30日前将上述款项总额4824000元付给甲方代表杨美姿，还款期限内月利息按4824000元×0.02计算，如乙方在该期限内不能如期还款，应支付给甲方日违约金（4824000＋289440）×3‰=15340.32元给甲方。被告源振达公司法定代表人陈海在乙方代表处签字盖章确认上述协议，被告芦一三、天成公司在担保方处签字盖章。第三人杨美姿在甲方代表处签字确认，徐秀文、章玉巧、陈应果、陈志强、李肇基在协议上签名确认。后陈强、章高顺、钱飞熊、徐振康、陈红莉亦在甲方所持协议上签名确认该协议内容。
还查明，2007年7月22日，被告源振达公司与东兴市人民政府签订京岛风景名胜区创国家AAAA级景区投资协议（以下简称“投资协议“），协议约定被告源振达公司投资2000万元用于京岛风景名胜区基础设施建设，东兴市政府拍卖相应土地用于偿还源振达公司投资，如拍卖不成功，由源振达公司以起拍价购买土地，东兴市政府收取土地出让金后全额用于偿还源振达公司的投资。被告源振达公司与原告签订的土地转让意向协议中约定转让的宅基地即位于投资协议约定的待拍卖地块中。该投资协议未实际履行，被告源振达公司未能取得上述地块，原告亦未能取得其向被告源振达公司购买的宅基地，遂造成纠纷。
本院认为：
关于土地转让意向协议和还款协议的性质问题：原告钱飞熊与新开元公司口头达成土地转让意向协议，约定新开元公司转让位于东兴市京岛风景名胜区蔚蓝海岸旅游度假村项目内宅基地1间给原告，原告应在正式签订转让协议之日后三日内付给新开元公司总价款的30%，并约定本协议作为双方的一个信用约定，正式协议待双方另行商定。该协议仅为原告与新开元公司商议签订土地使用权转让合同过程中的协商行为，非正式的土地使用权转让合同。后因被告源振达公司与东兴市人民政府签订的投资协议未实际履行，被告源振达公司未能取得上述地块，故双方未能签订正式的土地使用权转让合同。被告源振达公司在缔约过程中隐瞒其尚未取得上述地块的事实致使双方未能签订正式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原、被告于2014年6月1日签订的还款协议系双方就被告源振达公司缔约过失产生的返还财产、赔偿损失责任达成的约定，双方约定返还购地款及相应利息，自2010年4月至2014年5月共50个月的利息为每月2%，该约定不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以确认。被告源振达公司虽辩称被告芦一三转入其法定代表人陈海账户的254万元系双方其他合作项目的资金，但未能举证证实，本院对其辩解不予采纳。
关于还款协议中约定的违约金的问题：原、被告双方就被告源振达公司返还本金、赔偿损失的数额及履行期限达成一致协议，并约定被告源振达公司在三个月期限内不能如期还款，逾期则以所欠购地款加53个月利息为本按日千分之三算至实际付款日止承担给付原告违约金的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。被告主张双方约定的违约金过高，存在“利滚利”的情形，应予调整，原告也未能举证证实因被告源振达公司迟延还款对其造成的损失。因原告的损失为被告源振达公司未返还其预付的购地款本金的利息损失，且被告源振达公司及被告芦一三、天成公司均认可按每月2%计算该损失，本院确认违约金以所欠购地款为本按月息2%计算为宜。
关于被告芦一三、天成公司是否应当承担连带责任的问题：根据《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条的规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，保证合同应当包括主债权种类、数额、债务人履行债务的期限等内容。被告芦一三、天成公司虽辩称其未参与土地转让意向协议的签订，对买卖款项也仅是承担转交的责任，不应当承担连带保证责任，但本案还款协议中明确了主债权的数额、履行期限等内容，被告芦一三在庭审中自认其是以个人名义担保，结合协议中担保方签字处有芦一三签名及天成公司盖章的事实，本院确认被告芦一三、天成公司与债权人之间的保证合同关系成立。根据《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条的规定，应由被告芦一三、天成公司对还款协议约定债权的实现承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广西东兴市源振达实业有限责任公司返还原告钱飞熊预付款9万元并支付利息及违约金（利息及违约金计算：以9万元为基数，按月利率2%计算，从2010年4月3日起计付至清偿债务之日止）；
二、被告芦一三、东兴市天成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告钱飞熊的其他诉讼请求。
案件受理费5662元（原告已预交2831元），由原告钱飞熊负担1700元，被告东兴市源振达实业有限责任公司、芦一三、东兴市天成房地产开发有限公司共同负担3962元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5662元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张慧华
代理审判员 陆淑芸
人民陪审员 陈宇智
二〇一五年七月六日
书 记 员 李伟钊