湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初字第500号
原告宋韵乐。
被告湖南谦信置业有限公司，登记住所地长沙市雨花区车站南路699号603房，现住所地浏阳市淮川街道办事处人民西路18号。
法定代表人潘浩，董事长。
原告宋韵乐与被告湖南谦信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年1月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员田小平、张飞腾参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理，书记员张茜担任记录。原告宋韵乐到庭参加诉讼，被告湖南谦信置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宋韵乐诉称：2006年2月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告以其正在建设位于浏阳市城西姚家冲29号西湖山国际山庄第3区第3层320号商品房预售给原告，房屋建筑面积为26.83平方米。当日，原告作为委托方（甲方）又与被告谦信置业公司为受托方（乙方）另外签订了《委托租赁合同》，约定甲方委托乙方租赁西湖山国际山庄第3区第3层320号商品房，委托租赁期限为15年。上述合同签订前后，原告按合同约定支付给被告谦信置业公司购房款4万元。同年12月26日，原告通过按揭贷款银行支付被告房款9万元。原告后来得知，因被告谦信置业公司所建西湖山国际山庄整体至今未经验收，且由于山体滑坡，原告所购西湖山国际山庄第3区房屋未能建成，致使包括原告所购房屋在内等整个物业均不能办理物业产权登记。自2006年12月26日后至2013年10月，被告断断续续支付了原告租金。自2013年10月后，被告再未支付原告租金，截止至2016年1月，被告连续27个月未向原告支付租金，共欠原告租金25731元。由于被告未按租赁合同约定支付原告租金，致使原告欠银行按揭贷款未付，银行因此已向法院提起诉讼，并因此将由原告承担违约金5000元。经原告多次催促，被告总是避而不见。综上，原告向被告给付房款近10年，被告未向原告交付房屋，且至今未建房，无法交房，该商品房买卖合同应依法予以解除，其委托租赁合同亦应解除。被告应退还原告全部购房款13万元和给付所欠房屋租金25731元，并由被告承担未能交房和给付租金的违约责任和应赔偿原告损失。其违约金和损失如下：1、未交付房屋违约金13000元；2、变更规划未建房违约金8502元；3、房屋和购置设备违约金20000元；4、未供水电等违约金13000元；5、未办房地产权属证书违约金2600元；6、未提供入住权损失29520元；7、所欠租金违约滞纳金1852元；8、原告欠银行按揭贷款违约金损失5000元。上述违约金及损失共93474元。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告签定的《商品房买卖合同》，被告退还原告已付房款13万元，并给付原告违约金及损失57102元；2、解除原、被告签定的《委托租赁合同》，并判令被告给付所欠原告租金25731元（暂计算至2016年1月），并给付原告违约金及损失36372元。
被告湖南谦信置业有限公司无答辩。
为支持其诉讼请求，原告宋韵乐在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明原、被告商品房买卖合同关系成立的事实。
2、委托租赁合同，拟证明原、被告租赁关系成立的事实。
3、交款收据，拟证明被告收取原告购房首付款4万元的事实。
4、个人住房贷款支付凭证，拟证明原告通过银行贷款支付被告购房款9万元的事实。
对于上述证据，被告湖南谦信置业有限公司因缺席庭审未发表质证意见。
被告湖南谦信置业有限公司在举证期限内未向本院提交证据。
经过庭审举证和审查，本院对原告宋韵乐提交的证据认证如下：
对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均予以认定。
根据上述已采信的证据以及原告的陈述，本院认定以下事实：
2006年2月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的，位于浏阳市城西姚家冲29号西湖山国际山庄第3区第3层320号商品房预售给原告，房屋总价款为13万元人民币，建筑面积为26.83平方米。该《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人应当在2006年11月20日前，依照国家和政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。第九条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响，买受人退房的，出卖人需在买受人要求退房之日起30日内将已付款退给买受人，并按活期银行存款利率付给利息。第十二条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实赔偿。第十三条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、排水与交房时同步使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第八条处理。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。合同签订当日，原告支付给被告谦信置业公司购房首付款4万元。同年12月26日，原告通过按揭贷款银行支付被告房款9万元。被告至今未与原告办理交房手续，亦未给原告办理房屋产权登记手续。
2006年2月8日，原、被告又另外签订了《委托租赁合同》，约定甲方（原告）委托乙方（被告）租赁西湖山国际山庄第3区第3层320号商品房，委托租赁期限为15年，自甲方付清全部房款之日起开始计算，第一至五年期间每个月税后月租金为人民币845元，第六至十五年期间每个月税后月租金为人民币953元，租金采用按月支付方式，乙方负责于每月第一个工作日支付上述租金。乙方承诺，在上述日期前，即向甲方按月转付租金。该物业委托租赁期限内，甲方每年可享受20天的酒店标准客房免费入住权（其中5天可在华天管理的其他酒店标准客房入住）和酒店VIP卡客户优惠权。在租赁期内，若逾期2个月乙方未向甲方转付租金，乙方除应按实支付所欠租金外，还应按日向甲方支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金，逾期六个月或每年度逾期累计超过六个月，甲方有权解除合同，乙方赔偿由此造成甲方的全部损失。自2006年12月26日后至2013年10月，被告支付了原告上述期间的租金。但自2013年11月（含当月）后，被告再未支付原告租金，截止至2016年1月，被告连续27个月未向原告支付租金，共欠原告租金25731元（953元/月×27月）及违约金1852元（截至2016年1月31日，25731元×0.2‰×360）。
2016年1月27日，原告向本院起诉。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。但本案被告在收到原告购房全款后，至今未与原告办理交房手续，且已连续两年多未向原告交纳租金，已构成违约。其违约行为已达到合同法第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的关于法定解除合同之条件，故原告主张解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》之诉讼请求，本院予以支持。被告应当按照《商品房买卖合同》关于逾期交房的约定，退还原告购房款13万元，并支付原告违约金13000元（注：按已支付房款的10%计算）。被告截至2016年1月欠原告租金25731元的事实清楚、证据充分，本院予以认定，被告应及时支付，逾期未付的还应支付相应违约金1852元。考虑到原告起诉时租金暂计算至2016年1月，故2016年2月后，截至被告退还购房金13万元之前，此段期间原告的租金损失，被告仍应按953元/月的标准向原告赔付。原告主张房屋购置设备违约金2万元、未供水电违约金13000元、未办房地产权属证书违约金2600元，因上述违约金系在被告已交房的情形下才能适用，而本案被告未交房，故原告上述叠加计算违约金之请求本院不予支持。原告主张的变更规划未建房而退房之违约金8502元，因实际上同一房间不可能两次退房，故该项违约金与逾期交房解除合同之违约金之仅能择一主张，原告既已选择主张逾期交房解除合同之违约金，则该项变更规划未建房之违约金不能再叠加计算。原告主张未提供入住权损失29520元，因未提供被告拒绝入住之证据；原告主张银行按揭贷款违约金损失5000元，因未提供相关损失之证据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除宋韵乐与湖南谦信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》。
二、湖南谦信置业有限公司退还宋韵乐购房款人民币13万元，并支付宋韵乐因未交房致解除合同之违约金13000元，均限本判决生效后3日内履行完毕。
三、湖南谦信置业有限公司支付宋韵乐租金25731元（截至2016年1月31日）及租金损失（租金损失的计算方法：自2016年2月1日起，至湖南谦信置业有限公司实际履行完毕本判决第一项确定的退还宋韵乐购房款13万元止，按每月953元计算），并支付宋韵乐未交租金违约金1852元，均限本判决生效后3日内履行完毕。
四、驳回宋韵乐其余诉讼请求。
本案受理费4142元，由湖南谦信置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 田小平
人民陪审员 张飞腾
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 张 茜
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。