广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂05执异239号
案外人：张大生，男，1969年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。
委托诉讼代理人：陈春英，广西仁学律师事务所律师。
申请执行人：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。
被执行人：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
在本院执行申请执行人安国堂与被执行人李敬人民间借贷纠纷一案中，案外人张大生对本院查封位于北海市江苏路以南、上海路以西的“上海花园”3幢2603号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张大生称，其于2015年5月13日与北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订了商品房买卖合同，购买由创宇公司开发的位于北海市××、××以西××“××花园”××号房屋。合同签订后，其通过黄祥吉支付了全部购房款，创宇公司开具了收到该购房款的发票，并于2014年5月9日向张大生交付了涉案房屋，故涉案“上海花园”3幢2603号房屋的权属属于张大生，是张大生合法的财产。在安国堂与李敬人民间借贷纠纷一案中，法院的一、二审判决均驳回了安国堂对创宇公司的诉讼请求，因此该案中创宇公司并非义务人，故法院查封登记在创宇公司名下的涉案房屋是错误的，损害了张大生的合法权益。请求解除对“上海花园”3幢2603号房屋的查封，中止执行。
本院查明：2017年3月22日，本院作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。
安国堂对本院作出的（2016）桂05民初40号民事判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。广西区高院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。
上述判决发生法律效力后，本院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号立案执行。执行过程中，本院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封被执行人李敬人分配所得的坐落于北海市江苏路以南、上海路以西、登记在创宇公司名下的“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房、2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。
另查明，李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设上海花园项目。工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的百分之六十七抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用。李敬人对抵偿的房屋具有处理权。李敬人与创宇公司还签订了《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把上海花园商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用。地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。在本案执行过程中，创宇公司出具《情况说明》确认上述协议载明的情况。本案中“上海花园”3幢2603号房屋属于上述《联建合同》中约定的抵偿给李敬人的房产范围，亦在本院查封范围内。
还查明，张大生原向创宇公司购买“上海花园”3幢1101号房屋，并通过黄祥吉代为支付了3幢1101号房的全部房款。2013年11月2日，创宇公司出具载明“今收到黄祥吉交来购房款捌佰元整，房号如下：2幢2502、2402、2302、2202、2102、2002、1902、1802、2505、2506、2405、2406、2306、2205、2206、2106、2005、1906、1806、1805、2501、2401、2301；3幢2201、2101、1801、1701、1601、1101、601、501、2102、902、702、703、2404、2104、1404、1104、805、605、405、1306、906、706、606、506、406。共肆拾捌套。”的收据进行确认。2014年5月9日，创宇公司向张大生交付涉案房屋，张大生自房屋交付之日其实际占有使用涉案房屋至今。2015年5月13日，创宇公司与张大生共同出具《调换房屋证明》，载明张大生原向创宇公司购买“上海花园”3幢1101号房屋，该房款是2013年11月2日黄祥吉代张大生支付。经其双方协商，同意将3幢1101号房调换成3幢2603号房，单价不变，原支付的3幢1101号房款转换为3幢2603号房款，同意在领取房产证时按面积差价补或退差价款。同日，创宇公司与张大生重新签订了“上海花园”3幢2603号房的商品房买卖合同，约定张大生购买的“上海花园”3幢2603号房，该房屋建筑面积为86.13平方米，单价为3600元每平方米，总价款为310680元。上述房屋规划用途为住宅，但未办理竣工验收手续。
本院认为，涉案的“上海花园”3幢2603号房屋虽由创宇公司开发，但根据《联建合同》约定，创宇公司将含该房屋在内的部分房产抵偿给李敬人，在本案执行过程中，李敬人承认已将抵偿的房屋全部出售，创宇公司亦对李敬人以其公司名义销售房屋的行为予以认可，因此涉案房屋实际由被执行人李敬人处分转让,是其依《联建合同》分配所得。故涉案房屋虽然在创宇公司名下，创宇公司亦非（2018）桂05执80号执行案的被执行人，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本院裁定查封创宇公司名下“上海花园”商住楼项目2号、3号楼部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房、2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）并无不当，且创宇公司是否为执行义务人应由该公司主张，因此案外人张大生以生效判决驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求，创宇公司并非执行义务人为由，主张法院查封登记在创宇公司名下的涉案房屋错误，损害其合法权益的理由不成立的理由不成立，本院不予采纳。但案外人可主张相应的权益以排除对涉案房屋的执行。
根据本院查明的事实，案外人张大生已支付全部购房款，且实际占有使用涉案房屋，但因“上海花园”项目未竣工，导致无法办理涉案房屋的产权登记，案外人对此并无过错，故本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人张大生对本院查封“上海花园”3幢2603号房屋所提异议理由成立，本院予以支持，其享有的权益足以排除本院对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于北海市江苏路以南、上海路以西“上海花园”3幢2603号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡 敏
审 判 员 林少立
审 判 员 魏 岚
二〇一八年六月五日
法官助理 邱愉茜
书 记 员 覃 梅