北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13165号
上诉人（原审被告）张×1，男，1991年5月12日出生。
上诉人（原审被告）张×2，女，1955年4月4日出生。
二上诉人之共同委托代理人王兴博，北京大成律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人童佳丽，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋×，男，1987年7月11日出生。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
上诉人张×1、张×2因与被上诉人宋×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日受理后，依法组成由法官付辉担任审判长，法官史智军、王世洋参加的合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人张×1、张×2之共同委托代理人王兴博，被上诉人宋×之委托代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋×在一审起诉称：2016年3月底，经北京金色时光房地产经纪有限公司介绍，宋×实地查看了张×1位于顺义区×1室。后在与张×2夫妇商谈过程中，张×2称该×1室不是满五唯一，但其另外有一套房屋位于同小区×2室，符合满五唯一条件也可以出售，该房屋与前述×1室格局一样。2016年3月31日，张×2与其丈夫带着顺义区×1室和×2室两个房屋的房屋所有权证原件、张×1的身份证原件来到中介公司门店，称两个房屋均可以出售。经考虑，宋×选择购买符合满五唯一条件的房屋即涉诉的顺义区×2室。宋×与张×2签订涉诉房屋《北京市存量房屋买卖合同》，房款为300万元。签订合同当日宋×支付定金10万元，合同还约定，宋×在银行面签当日向张×1、张×2支付首付款90万元。同时宋×及中介人员均告诉张×2，宋×需要在原有房屋过户之后才能办理房屋面签、过户手续。签完合同之后三、四天宋×去涉诉房屋实地进行查看。因买卖合同签署过程中张×1一直未出现，为保证合同能够正常履行，在2016年6月16日晚，中介公司员工到张×1、张×2家向张×1了解情况，张×1称其财务工作较忙，没有时间亲自签房屋买卖合同，故委托其母亲出售涉诉房屋，对涉诉《北京市存量房屋买卖合同》表示认可。后在合同履行过程中，张×1、张×2拒不配合履行涉诉房屋买卖合同，张×1的父亲称需要加价至325万元才肯出售房屋履行合同。为此，宋×诉至法院，请求依法判决：1.张×2、张×1共同赔偿宋×违约金60万元；2.张×1继续履行2016年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张×1于判决生效之日起十五日内将涉诉房屋过户到宋×名下，并于过户当日交付房屋，宋×于判决生效之日起十五日内向张×1支付房屋价款290万元；3.诉讼费由张×2、张×1承担。
张×1、张×2在一审答辩称：涉诉房屋买卖合同依法应被认定无效。事实发生过程是2016年3月，张×2一家为给女儿购买别墅凑钱，拟出售张×1名下的涉诉房屋。北京金色时光房地产经纪公司得到该消息后，带宋×看房。在宋×看房后产生买房意向的情况下，中介公司鼓动张×2夫妇直接去中介公司与宋×签订房屋买卖合同。中介公司与宋×及其母亲既未要求张×1到场签约，也未要求得到张×1的授权。中介公司工作人员告知张×2夫妇，除了关注购房款300万元以外，其他合同条款无需看。对于张×2一家急需用钱的关切，宋×及其母亲表示，先付10万元定金，自己卖房的房款会在一个月左右收到，收到后立即支付首付款，之后通过银行贷款支付剩余房款。由于张×2夫妇均只有初中文化程度，加之年过六旬，对于法律和合同基本不懂，于是听信中介公司及宋×母亲，在既无处分权也无代理权的情况下，签订了没有明确付款时间，缺少对宋×约束，对现有承租人如何处理等必要事项未做任何约定的极不正常的涉诉合同。2016年5月25日左右，由于迟迟未等到中介公司及宋×母亲承诺的首付款，张×2夫妇通过电话并多次前往中介公司催促宋×支付首付款，但均遭宋×及中介公司以各种理由拖延。张×2夫妇甚至提出将首付款由90万元降至60万元，但宋×仍然未支付。面对张×2夫妇的多次催促，中介公司和宋×不得不承认宋×因首付款未凑齐而一直没有推动面签程序。张×2夫妇认为自己受到欺骗，愤懑不已，因为通常情况下，北京市二手房一般在一个月就能完成全部交易手续。而此案中，在张×2一家急需用钱，宋×仅支付10万元定金的情况下，却在合同签订后两个月内未推动任何程序，明显是宋×一方的责任所致。而此时遭遇困境的张×2夫妇才将与宋×签订合同的情况告知张×1。张×1查阅合同后，认为合同签订程序存在明显瑕疵，付款方式约定不明，对于卖方极为不利，于是向父母表示不认可该合同。2016年6月16日晚上，中介公司工作人员到张×2夫妇家要求张×1向张×2夫妇出具授权委托书，但张×1就合同中关于首付款支付时间或条件为面签当日向中介人员提出质疑，并表示不认可该合同，不同意签署授权委托书。根据合同法第51条规定，由于张×1未追认涉诉合同，该合同应被认定为无效。涉诉合同无效的责任方为宋×和中介公司，我方没有任何责任。由于是中介公司鼓动张×2夫妇直接签订涉诉合同，中介公司和宋×及宋×的母亲既未要求张×1到场签约也未要求取得张×1授权，中介公司在合同中对首付款支付方式做了不明确约定，后宋×又违反一个月左右面签的承诺，因未凑齐首付款，迟迟不推进面签程序，致使张×1无法追认涉诉合同。合同无效的责任完全在中介公司和宋×一方。因中介公司不规范、不专业和宋×的不诚信，导致张×2一家未能在合理期间内出售房屋取得价款，被迫借高利贷，遭受严重损失。综上，宋×起诉状所言没有任何事实与法律依据，涉诉合同依法应被认定无效，合同无效的法律责任应由宋×和中介公司承担，宋×的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
一审法院经审理查明：2016年3月31日的《北京市存量房屋买卖合同》约定:出卖人张×1，委托代理人张×2，买受人宋×；出卖人出售房屋坐落为顺义区×2号，建筑面积97.67平方米，该房屋所有权证证号为X京房权证顺字第×号，成交价格为3000000元，买受人在签订本合同的同时支付定金100000元；房款交付为买受人需要贷款的，支付的首付款为1000000元，拟贷款金为2000000元，支付首付款的时间或条件为面签当日，剩余款项由买受人申请贷款；出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起银行批贷，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；......4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的......；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，宋×于当日通过中国银行转账向张×2支付购房定金10万元。
宋×为证明其主张，提供证据如下：
1.张×1身份证复印件、涉诉房屋产权证复印件、契税票、专项维修基金的票据复印件各一张，证明宋×在签订涉诉房屋的合同过程中，检查了张×2夫妇提供的涉诉房屋产权信息和产权人的身份信息，宋×有理由相信张×2有权签订涉诉合同，涉诉合同有效；
2.宋×2006年8月至2016年6月之间的个人完税证明原件十一页及2004年12月至2016年5月社保缴纳记录原件二张，证明宋×具有北京市购房资格；
3.宋×名下借记卡清单原件一份，证明宋×已经备齐了90万元首付款；
4.中国工商银行和中国民生银行的宋×账户余额原件二张，证明宋×有能力全额支付房款，现有存款显示余额近200万元，还有一部分理财，一部分用于法院查封涉诉房屋；
5.录音光盘（4段）、录音文字整理材料、证人袁×证言，录音是中介公司工作人员袁×用其手机录制，时间为2016年6月9日、11日、23日，均是证人与张×1父亲的对话。证明张×1、张×2对于涉诉房屋一直在涨价，不出售房屋的理由不是张×1不同意，而是认为房屋价格卖低了。且从2016年6月11日录音证据可以看出，张×1对涉诉房屋买卖合同是了解的，并没有提出反对意见。
证人袁×到庭并表示其是2016年1月到的北京金色时光房地产经纪有限公司工作，之前也是从事房地产工作，现在是经纪人，同等大专学历，正在进行相关资格考试。证人作为居间方为业主张×1和客户宋×协调买卖房屋事宜，张×1是由其父母代为卖房，张×2是张×1的母亲。宋×的母亲联系北京金色时光房地产经纪有限公司买房。张×1的父母带着张×1的身份证原件、涉诉房屋的房产证原件，以及另一个房屋的房产证。在双方达成协议后签订合同，当时计算从合同签订到完成过户和交房履行期限是6个月，120个工作日，但是没有写在合同条款上，首付款写的是面签当日支付，即在银行办理贷款面签当日支付，约定的是6月中旬做面签。面签之前宋×要卖房，还要资质审核。当时没有房本核验的要求。2016年5月28日下发房本核验的通知，中介公司内部是2016年5月20日便知晓了，所以2016年5月20日证人通知张×1父亲进行房本核验，约定2016年6月1日做房本核验，但是其没有同意，并表示要先交首付款，还去过公司一次要求解约，但是时间记不清了。合同签订的是要配合交易流程，房本核验需要13个工作日，所以2016年5月20日通知张×1，13个工作日之后当天就可以网签，面签根据双方安排，网签之后第二天随时可以面签。由于没有完成房本核验就无法进行后面的流程，因为面签需要网签合同，还要卖方提供身份证、房产证、契税票、发票，买方要提供暂住证、工资证明、户口本，中介公司提供网签存量房的合同、首付款的划款证明。2016年5月25日证人得知张×1父亲买了一套别墅，证人催促宋×支付首付款，约定2016年6月15日支付含定金在内的一共100万元首付款。2016年6月6日证人与张×1父亲说通了，先做房本核验，但是当天没去，就约定2016年6月15日在中介公司谈交首付款的问题。2016年6月15日下午三方在中介公司见面，三方约定2016年6月17日将含定金在内的100万元首付款付清。2016年6月16日，证人去张×1家，他们提出可能要涨价，并表示自己跟买房人说，买卖涉诉房屋期间张×1知道卖房的事情，当天证人见到张×1本人，张×1表示同意卖房，说自己不是找事的人，是诚心卖房。2016年6月17日宋×将钱备齐了，但是卖房一方要求购房款总款涨到305万元，双方见面后没有谈妥。之后再商量时就涨到340万元，最后定到317万元。双方产生纠纷起因是首付款，张×1父亲在签订合同时没有说急用钱，要是不贷款，一两年内补齐都可以，后来因为房价多次联系双方协商，但是最后均没有达成一致，房本核验也一直没有做，卖房一方也一直要求支付首付款才做房本核验。证人用手机录制了录音共计二十二段，分别为2016年6月9日三段、2016年6月11日五段、2016年6月17日二段、2016年6月23日三段、2016年6月24日一段、2016年6月25日一段、2016年6月27日二段、2016年6月29日二段、2016年7月5日一段、2016年7月6日一段、2016年7月14日一段，是证人与双方协商购房事宜的对话内容。
对于该证人证言，宋×予以认可，并表示证人是看房、合同签订及后续协商整个过程的参与者，证人提×的录音有一部分之前证人也没有提供给宋×，但所有录音真实性均认可。从录音可以看出，张×1父亲与中介人员谈话过程内容，中心议题是房屋价格的问题而不是卖房的权限，主要是房屋涨价的问题，录音也没有提到过签合同一个月内交首付款，现在纠纷是因为张×1、张×2恶意加价，谋取不正当利益。
针对宋×提供的证据，张×2、张×1的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可。根据合同法第51条，由于涉诉房屋所有权人未追认，合同依法应认定无效。宋×称签订合同时检查了房产信息和产权人身份信息，因此有理由相信张×2有权签订合同，这一证明目的不能成立。涉诉房屋作为张×1重大财产，在没有张×1授权的情况下，任何人均无权代其签订买卖合同。宋×说法恰恰证明其对张×2的无权处分是明知的。证据2真实性认可，证明目的认可。证据3真实性认可，证明目的不认可，因为双方通过中介约定的付款时间是2016年6月15日，对账单可证明宋×并未依约在2016年6月15日筹齐首付款，由于宋×一直凑不齐首付款导致纠纷发生。证据4真实性认可，关联性和证明目的不认可。在涉诉合同依法应被认定无效的情况下，无论宋×的账户余额是多少，均与张×1、张×2无关，且宋×的账户余额与290万元也相差很大。证据5宋×提供的录音证据真实性认可，但录音文字整理部分存在不完整的问题，对证明目的不予认可。录音恰可证明由于宋×一直凑不齐首付款，违反了三方自合同签订之日起一个月左右支付首付款的约定，致使张×2夫妇感觉被骗，在从2016年5月25日左右开始多次通过电话并多次前往中介公司，催促宋×支付首付款未果的情况下，张×1父亲在2016年6月9日录音中因生气提出按330万元的市场价出售涉诉房屋，但在仅仅2天之后的6月11日录音中，张×1父亲仍然同意按照300万元的价格出售，条件是6月15日必须支付首付款，但是事实情况是宋×称因航班问题无法赶回北京，无法在原定的6月15日上午支付首付款，最终导致张×2夫妇丧失对宋×仅存的一点信任。录音证明张×2夫妇不存在任何不诚信行为，由于张×2一家急需用钱，宋×迟迟凑不齐首付款，张×1父亲在录音中甚至表示将剩余90万元首付款降至60万元，但宋×仍然没有支付，证明合同无效的责任完全在宋×和中介公司。录音也证明张×1父亲已经告知中介公司，张×1不同意向宋×出售涉诉房屋。对于证人袁×的证言真实性和证明目的均不予认可，证人作为涉诉合同经办人，与宋×有经济利益的利害关系，其证言不具有客观中立性，部分内容也不符合常理，不应被采信。证人未取得房地产经纪人职业资格证书，正是其不专业、不规范导致合同无效，其自认合同存在漏洞，后期一直在补救，出庭作证亦是补救行为，基于该动机所作证言无法保证客观真实性。证人关于2016年6月16日晚张×1向其表示同意涉诉合同的证言与事实不符，该日晚上证人到×，要求张×1出具委托张×2出售涉诉房屋的授权书，但张×1因不认可涉诉合同未同意出具委托书。袁×证言与法院要求其提供的其他18段录音内容不一致，2016年6月23日，袁×向张×1父亲说之前让宋×付款，但没付，才造成今天的局面。宋×母亲之前自己说不买房了。袁×说重点是没钱惹的祸。关于袁×提供的其他18段录音真实性认可，可证明由于宋×一直凑不齐首付款导致纠纷发生。
张×1、张×2在诉讼中未提×证据。
一审庭审中，宋×表示签订合同时是张×1的父母在场，没有出示授权委托书，但提供了房产证及张×1身份证原件，并称张×1工作较忙，委托父母代为售房，当时张×1父母说不急用钱，房屋现为出租状态，到2016年9月中旬到期，所以9月才可交房。当时宋×承诺签订合同120个工作日将首付款、贷款支付完毕，大概8月中旬完毕，可以9月交房。因宋×名下原有房屋，现正出售，贷款尚未到账，待宋×原房屋过户完毕就可以与张×1办理面签了，实际过户时间是2016年6月24日左右；双方约定的首付款就是含定金100万元，贷款200万元。2016年6月15日双方在中介公司见面，张×2夫妇同意6月18日之前付清首付款。6月17日中午11时左右三方在中介公司见面，张×2没有带房本，并称要加钱，宋×不同意，双方就散了；现宋×主张违约金损失，因违约金存在两个性质，一是弥补损失，一是惩罚性质，宋×既有现实损失，也应当对张×1、张×2行为进行惩罚。一方面通过诉讼解决，有诉讼费、律师费、保全费等支出；另一方面，双方原本约定的是贷款付款方式，现由于对方违约行为，宋×不得不全额付款，需要借款，这部分也是宋×的损失。对此，张×1、张×2不予认可，并表示张×1出售涉诉房屋是与父母协商过的，张×1同意出售该房，但是没有授权张×2夫妇签订涉诉的房屋买卖合同，中介公司以为张×1与父母住一起，通知张×2夫妇去店面，没有通知张×1就签订了合同，而张×2夫妇是在合同签订后多次催款未果的情况才于2016年5月底告知张×1的，张×1对该合同提出异议，不认可该合同；2016年6月11日通过中介协议是不含定金首付款100万元，贷款190万元，宋×2016年6月14日以飞机延误为由爽约，双方在6月15日没有见面，6月17日三方见面。因为宋×之前多次爽约，张×2夫妇因给女儿购买房屋借了高利贷，张×1父亲因宋×没有按时支付首付款，要求赔偿利息损失，与中介人员也说了此事，但是宋×母亲不予承认，当时表示不要该房屋了，张×2夫妇感觉又被欺骗，双方不欢而散；张×1、张×2坚持认为涉诉合同无效，不存在违约责任问题，如果认定违约，宋×主张的违约金应当调低，以其实际损失为限，且宋×有举证义务。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。此案的争议焦点一为张×2代理张×1签订的涉诉房屋买卖合同是否有效。根据审理查明情况，张×1认可其委托父母代为出售涉诉房屋，虽张×1表示张×2在与宋×签订涉诉房屋买卖合同时没有告知张×1，其是在2016年5月之后才知道此事，但是根据双方当事人陈述、证人证言、录音证据，双方在2016年5月、6月期间主要是对支付首付款以及房屋价格协商。张×1父亲在2016年6月9日录音中表示要求房款320万元，且月底前先支付110万元，否则张×1不同意卖房，但在2016年6月11日又再次确认同意以双方合同价格出售，但要求宋×一方2016年6月15日先付款100万元，贷款190万元，付款后才配合办理房本核验、网签等手续。后通过中介人员就付款及价格问题双方多次协商未果，在张×1自认的已知卖房后双方仍主要是针对付款及价格事宜进行磋商，而不是张×1不同意卖房，故一审法院认定张×1的母亲张×2代为张×1签订房屋买卖合同系有权代理，涉诉的房屋买卖合同真实有效，张×1应自行承担相应的民事责任，双方应当依约履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此案的争议焦点二是合同能否继续履行及违约责任问题。根据合同约定及房产交易部门的有关流程，首付款应于双方在银行办理面签当日支付，面签之前要进行买房人资格审查、卖房人房本核验、买卖双方网签等必要流程。根据双方当事人陈述、证人证言及录音证据，因张×1要求先行支付首付款才同意配合办理房本核验等手续。宋×虽同意先行支付首付款，但就付款金额、时间双方未能达成统一意见，故双方仍应按原房屋买卖合同约定履行，首付款支付条件尚未成就。现张×1拒绝配合办理房本核验、网签等手续，也不同意按照300万元的合同价格出售涉诉房屋，故其已构成违约，张×1应当承担相应的违约责任。现宋×一方主张继续履行合同，并同意全额支付剩余房款290万元，对此，一审法院不持异议。宋×支付房款后，张×1应协助宋×办理涉诉房屋的过户手续并交付房屋，故对于宋×的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于宋×主张的违约金，张×1提出该违约金计算标准过高，请求予以调整，一审法院认为张×1承担的违约金应以宋×的实际损失为限，宋×就此未提供证据证明，故一审法院视案件具体情况就该违约金金额酌情确定，对于宋×该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于宋×请求张×2就违约金承担共同赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2016年9月作出判决：一、宋×与张×1继续履行涉诉二○一六年三月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，宋×于判决生效之日起十五日内向张×1支付房款二百九十万元，张×1于宋×付款当日将涉诉位于北京市顺义区×2室房屋过户给宋×并将上述房屋交付宋×；二、张×1给付宋×违约金二万元，于判决生效之日起十五日内执行；三、驳回宋×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张×1、张×2不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉理由：1.一审判决认定事实不清。张×1未委托父母代为出售涉诉房屋，张×2无权代理张×1签订房屋买卖合同。2016年6月9日录音的主要内容是张×2夫妇感觉被骗，因生气提出按330万元的价格出售房屋，并表示“自己做不了张×1的主，人家不同意卖房”。2.一审判决适用法律错误。张×2未取得张×1的授权委托书，代为签订房屋买卖合同并非有权代理。在张×1得知涉诉合同后，没有进行追认，故涉诉合同应属无效。一审法院判决张×1承担违约责任，亦属适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判驳回宋×的诉讼请求。
宋×同意一审法院判决，不同意张×1、张×2的上诉请求和理由。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、录音、房屋产权证、契税票、专项维修基金票据、个人完税证明、社保缴纳记录、银行卡查询清单、证人证言、双方当事人陈述、二审开庭笔录等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是涉诉房屋买卖合同是否有效。根据审理查明，张×1与父母共同生活，经商议后同意卖房，后其母亲张×2持有房屋产权证原件、契税票、专项维修基金的票据以及产权人张×1的身份证原件，签订涉诉房屋买卖合同。以上行为已经在外部形成了张×2存在代理权的客观表象，加之张×2与张×1的特定关系，相对人宋×更有理由相信张×2存在代理权。宋×作为相对人，在签订涉诉房屋买卖合同时，审查了行为人的权利凭证、身份信息，尽到了合理的审查义务，故张×2的行为即使不构成有权代理，也构成表见代理，涉诉房屋买卖合同对张×1有效。一审法院对合同效力的认定正确，本院不持异议。张×1称同意出售该房屋，但未授权张×2签订涉诉房屋买卖合同，认为张×2的行为属无权代理的意见，本院不予采信。现张×1拒绝配合办理房本核验、网签等手续，已经构成违约，一审法院结合本案具体情况，酌定张×1赔偿违约金2万元，并无不当，本院不持异议。
综上，张×1、张×2的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予维持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由张×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费4900元，由张×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费9800元，由张×1、张×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付辉
代理审判员
史智军
代理审判员
王世洋
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张鑫