宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初1665号
原告徐悦，男，汉族，住址宁夏银川市兴庆区。
委托代理人郭新萍、刘春艳，宁夏合天律师事务所律师。
被告宁夏建兴住宅置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人李建平，该公司董事长。
委托代理人周学全，宁夏正义达律师事务所律师。
原告徐悦与被告宁夏建兴住宅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依原告申请，本院于2016年5月24日作出（2016）宁0106民初1665号之一民事裁定书，依法冻结被告宁夏建兴住宅置业有限公司所有的位于宁夏回族自治区银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城房屋产权产籍。依法由审判员唐娣娟适用简易程序于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告徐悦的委托代理人刘春艳、被告宁夏建兴住宅置业有限公司的委托代理人周学全到庭参加了诉讼。原、被告申请进行庭外和解，期限届满未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告徐悦诉称，2014年7月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城商品房一套。原告如约向被告履行了745482元的付款义务，但被告未能按照合同约定的交房期限2014年12月31日前向原告履行交房义务。2015年6月29日，原、被告又签订《补充协议》一份，该协议第三条第1款对被告延期交房的违约责任进行了约定，但被告至今仍未向原告交付房屋，已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，并向原告交付清水湾国子城房屋；2.被告按《补充协议》的约定，向原告支付违约金82301.21元（暂自2015年1月1日计算至2016年1月10日），此后违约金按《补充协议》的约定计算至实际交房之日；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告向法庭提交下列证据：
证据一、《银川市商品房买卖合同》一份和购房发票一张。证明：1.原、被告于2014年7月6日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的清水湾国子城商品房，原告依约履行了745482元的付款义务。2.被告未按合同约定的时间即2014年12月31日前交付房屋，且合同中约定双方进行验收交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示“两书一证”，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
经质证，被告对该份证据的三性无异议,对证明目的有异议,《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》在房屋验收后就已经取得了，由于《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的办理需要原告交纳物业维修专项资金后才可以办理，但原告等人迟迟不向物业办交付该费用，造成新建住宅交付使用证至今无法办理。《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》是2006年出台的地方政府规章，购房合同标准文本将该文件作为一个附加条件来使用。2014年4月银川市开始执行新版本的《商品房买卖合同》在第九条中取消了“新建住宅交付使用”该条件。2012年8月份银川市政府出台《银川市住宅专项维修资金管理办法》，该办法中，明确规定交住宅专项维修资金是业主的责任而不是开发商的责任，如果不缴纳该费用，新建住宅交付使用证不能办理。按照后法优于前法的规则，应该适用《银川市住宅专项维修资金管理办法》。同时2006年出台的《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》与《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》交房标准有不同的规定，应当适用《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》规定进行交房。
证据二、被告于2015年5月25日出具的《致国子城小区二期业主的告知函》。证明被告向原告发函告知由于国子城二期工程施工过程中遇到各种问题，导致无法按期交房，违约责任在于被告。
经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，三证中的新建住宅交付使用证必须要求业缴纳专项维修储备金后才能办理，但原告至今未交，从而影响该证的取得。
证据三、《补充协议》协调书、《补充协议》各一份。证明1.经第三方银川市金凤区上海西路街道办人民调解委员会的主持下协调，经过平等协商原、被告另行达成《补充协议》，该补充系双方真实意思表示，在合法自愿的情况下达成的协议，不存在被告所述的可撤销的情形。2.被告承诺“自2015年1月1日至2015年8月31日，依照原告已付款总额每日按万分之二进行赔付；再逾期自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一”。原告据此计算的违约金为82301.21元。
经质证，被告对该证据三性无异议，但其证明目的有异议，其认为该《补充协议》系在原告等人持续围堵被告办公区、在政府要求维护稳定的情况下与原告达成的，该协议明显加重了一方的责任，显失公平，且被告在被迫情况下签订，应当依法变更或撤销。
证据四、银川市城乡建设局（银住建罚决字2016第23号）行政处罚决定书一份。证明：1.被告于2015年9月6日在未取得新建商品房配套设施交付使用证的情况下，擅自向19户业主交付房屋，违规交房涉及金额共计11894493元。决定书责令被告立即停止违法行为，对被告进行罚款，并要求其办理《银川市新建住宅配套设施交付使用证》手续。2.被告自述因其与施工单位因支付工程款问题，施工单位不按照合同配合被告办理竣工验收备案手续，导致至今无法办理交付使用证。此份证据进一步说明至今未办理交付使用证的责任在被告，被告即使向业主交房也属于违法行为。故法院应当判令被告取得“两书一证”视为交房之日。
经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但对合法性及关联性、证明目的均有异议，该份处罚决定书虽然时间是2016年2月，但实际的处罚对象是2015年9月交房的前19户的行为，该处罚最终没有落实，所以银川市住建局只是出台了这个文件并没有最终处罚，并且允许被告继续交房，至今已交了110多户。
被告宁夏建兴住宅置业有限公司辩称，1.原告所购买的房产2015年9月11日通过了验收，具备了交房条件，可以向业主交房。2.《补偿协议》系被告在被迫情形下签订的，由于近年来房产地市场低迷，被告资金回笼困难，造成工期延误，交房延期。2015年5月至6月一个多月时间里，国子城小区二期一百多名业主持续围堵被告办公区，砸毁售楼部，影响被告公司正常办公，严重影响了社会的稳定。在政府相关部门的协调下，被告作了很大让步与原告签订了《补充协议》，该协议是被告在受到胁迫的情况下签订的，并非被告真实意思表示，协议内容明显加重了一方的责任，显失公平，依法应当撤销或变更。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房、延期付款的违约金均为每日万分之零点五，该约定对于原、被告双方均平等。3.《补充协议》约定违约金比率过高，应当依法核减。延期交房给原告造成的损失或是以银行贷款利率计算资金占用损失，或是以租房租金标准计算房屋出租可得利益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行调整。4.2015年8月29日被告已向各业主通过EMS发出《交房通知书》，收到该通知的业主有110多户在随后办理了交房手续。但原告收到通知后未及时办理交房手续，故违约金应当计算至原告收到交房通知之日。
为支持其答辩意见，被告向法庭提交下列证据：
证据一、《银川市商品房买卖合同》一份。证明原、被告签订的《商品房买卖合同》中，约定的延期交房和延期付款的违约金一致，均为每日万分之零点五的违约金。
经质证，原告对其关联性及证明目的有异议，双方签订的补充协议对违约金进行了变更，该补充协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，被告应按照补充协议向原告支付违约金。
证据二、2015年5月至6月业主围堵被告办公区、损毁售楼部、阻挠工程施工的照片和录像各一组、2015年6月15日建兴公司致银川市委、市政府《关于国子城售楼中心遭损毁及正常经营被扰乱的情况说明》、2015年6月24日《关于6月21日部分国子城业主对建兴公司办公楼及员工围攻和禁锢事件的说明》、2015年7月1日《关于国子城二期延期交房事件的说明及解决办法》复印件各一份。证明：2015年5月至6月一个多月时间里，国子城小区二期一百多名业主持续围堵被告办公区，砸毁售楼部，阻挠工程施工，甚至持刀威胁售楼部工作人员，致使被告回款更加困难，施工工期进一步延后。业主的上述行为，严重影响了社会的稳定，银川市住房和城乡建设局、金凤区政府、上海西路办事处等单位多次出面协调，告诫企业要维护稳定，确保不能影响中阿论坛的准备。最终，被告被迫作了让步，与原告签订了《补充协议》。
经质证，原告对该组证据的三性不予认可，原告是在向被告足额支付购房款，但被告却迟迟不向原告交房的情况下向政府相关部门反映问题，不存在胁迫的情况。
证据三、《补充协议》一份（复印件）。证明补充协议是在证据二的特殊情况下，开发商被迫签订的，该协议明显加重了一方的责任，显失公平，根据《合同法》第五十四条的规定，属于可变更、可撤销的合同，依法应当变更或撤销
经质证，原告对该证据关联性及证明目的有异议，该协议不存在可撤销的情形，协议内容是被告为了补偿因其无法按期交工给原告造成的违约损失，有被告的印章，符合合同的构成要件，被告应当按照该协议的约定向原告支付违约金。若被告认为该合同存在显失公平，应向法庭提起撤销权诉讼。
证据四、《单位工程质量竣工记录表》、《工程竣工验收备案表》复印件各一份。证明原告所购买的国子城小区14号楼2015年7月30日完工，2015年9月11日通过了验收，根据《建筑法》第六十一条的规定和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，具备了交房条件，被告发给原告的交房通知及“致业主的一封信”均说明要在8月底交房。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。1.被告虽然取得了《单位工程质量竣工记录表》、《工程竣工验收备案表》，但是未取得新建住宅交付使用证。双方合同第12条明确约定，房屋出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅质量说明书，而时至今日，被告也未向原告出示该“两书一证”，故原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。2.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定和《建设工程质量管理条例》第十六条具备了交房条件，原告认为该管理条例并没有明确取消了新建住宅交付使用证办理的相关规定，且原被告双方合同里有明确约定，该约定符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》，被告未按照该规定第4条的约定向业主交房属于违法行为。该条例自2015年1月1日起实施，故被告应当严格按照该法律执行。
证据五、2014年11月银川市新版《银川市商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明：1.2014年11月银川推行新版的《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同是中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定。在该合同第九条的“商品房交付条件”中已取消“取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》”，代之以“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”。被告所提供的房产在2015年9月11日总验通过，具备了银川市商品房交付条件。2.该合同可以证实，银川市目前已不将《银川市新建住宅配套设施交付使用证》作为交房的必要条件，本案的原告主张交房的时间计算至取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》是错误的。
经质证，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。1.根据合同约定，被告在没有取得该两书一证的情况下，原告有权拒绝接受该房屋。2.被告出示的新版《银川市商品房买卖合同（预售）》与本案无关，银川市没有法律规定取消被告未办理房屋交付使用证可以向业主交付房屋的规定，被告也未当庭向法庭提交该法律，相反原告出示的《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》第4条规定“未取得新建商品房配套设施交付使用证的不得交付使用”。3.原告向法庭出示的住建局行政处罚决定书也是对被告进行的处罚，责令其停止向业主进行违规交房。4.被告至今未向原告出具该两书一证，故被告不具备交房条件。
证据六、《交房通知书》《EMS特快专递单》《妥投信息》复印件各一份。证明：1.7-10号楼各单项工程分验后，在提请总验的同时，被告于2015年8月29日向各业主发出《交房通知书》，收到该通知的业主有110多人在随后办理了交房手续，但原告在当日签收了该文书后并没有办理房屋交接手续，故从其收到交房通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。2.被告至今已持续交房110多户，并未再收到相关部门的行政处罚，该事实说明银川市不再将是否取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》作为交付房屋条件。
经质证，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。1.根据《银川市住宅资金维修管理办法》（银川市人民政府令2012第五号）规定其中第12条规定，该规定明确专项维修资金业主未足额缴纳的应当先行由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前按照本办法第8条的规定足额交存首期住宅维修专项资金，故业主在收房前未缴纳的，应当先行由被告进行垫付，在收房时向被告进行缴纳；2.被告自述其持续交房110多户，属于违规交房现业主已经向银川市住建局进行举报，住建局答复，查实后仍继续进行处罚。
证据七、《办理入住手续流转单》《业主基础信息登记表》《临时管理规约承诺书》《房屋装修申请表》复印件各一份。证明原告在接到通知后2016年3月21日才领取钥匙办理入住手续。此时能够收房，在同等条件下2015年9月11日也应该能收房。
经质证，原告对该证据真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。理由与证据六相一致。
证据八、《银川市住宅专项维修资金管理办法》《银川市住宅专项维修资金管理资金交存通知》样本复印件各一份。证明：《新建住宅交付使用证》的办理需要银川市物业管理办公室盖章。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条明确规定商品住宅首期住宅专项维修资金应当由业主交存至住宅专项维修资金专户，第十二条规定，未售出的住宅由开发商交纳专项维修资金。本案涉事房屋属已售出的住宅，应当由买房人交纳专项维修资金。银川市物业管理办公室出具的《银川市住宅专项维修资金管理办法交存通知》明确给各购房业主通知缴费数额、交纳地址、开户银行及账号。但因为原告等人一直未收房，未交存首期住宅专项维修资金，造成国子城二期至今未能办理《新建住宅交付使用证》。
经质证，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，被告仅对未售出的住宅由开发商交纳专项维修资金，未足额交付住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存首期住宅专项维修资金，故该规定已明确规定未足额交付住宅专项维修资金的，该费用应当由被告先行垫付后在取得新建住宅交付使用证向原告交房时由原告进行缴纳。退一步讲按照被告所讲一个楼宇的业主有上百户若一户不交就无法办理新建住宅交付使用证导致全体业主无法办理房屋登记证，这不符合法律逻辑，故被告不能迟迟办理新建住宅交付使用证的责任在被告不在原告。
对原、被告提交的上述证据，经本院审查认为，原告的证据一、二、三、四内容真实，来源合法，本院予以采信；被告提交的八组证据采信其真实性。
经审理查明，2014年7月6日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城10号楼3单元502室商品房一套。合同约定的房屋价款为745482元，房屋交付时间为2014年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。合同第十二条还约定，双方进行验收交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如约向被告履行了745482元的付款义务，但被告未能按照合同约定的期限向原告履行交房义务。2015年5月25日，被告向原告发出告知函，告知原告涉案工程因各种原因未能如期完工，导致房屋不能交付，对此深表歉意。为此，原告等小区业主多次与被告交涉。
2015年6月29日，原、被告又签订《补充协议》一份，双方就延期交房相关事宜达成如下主要协议：1、房屋交付时间延期至2015年8月31日；2、自2015年1月1日至2015年8月31日，被告每日按照原告已付款总额的万分之二进行赔付；如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。2015年8月29日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2015年8月31日至9月10日办理交房手续。同日原告收到了该通知，但认为被告未能按照合同约定提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故拒绝办理房屋交接手续。2016年3月21日，原告办理了房屋交接手续，领取了房屋钥匙。原告认为，被告违反合同约定逾期交房，应当按照《补充协议》的约定支付违约金，且由于被告至今不能提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即便原告办理了房屋交接手续，被告也并未实际完成合同约定的房屋交付义务，应当继续承担违约责任，直至其能提供“两书一证”为止。
另查明，被告至今不能提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告主张的违约金82301.21元系按照《补充协议》的约定，自2015年1月1日至2016年1月10日分段计算所得，之后的违约金按照《补充协议》约定计算至实际交房之日（银川市新建住宅配套设施交付使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书提供齐全）。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应予全面履行。原告履行了交付购房款的义务，被告逾期交房应当承担违约的民事责任。
被告认为该协议是其在受到胁迫的情况下所签，该答辩意见的事实依据不足，本院不予采纳。理由：《补充协议》是在被告已经逾期交房近半年之久的前提下，包括原告在内的小区业主为维护自身合法权益与被告协商的结果，协议的内容不违反法律或行政法规强制性规定，该协议是对《商品房买卖合同》关于逾期交房违约条款的变更，不具有可撤销的情形，应予履行。
被告认为至今未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》责任在于原告，该答辩意见无法律依据，本院不予采纳。理由：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未约定办理《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的前提是购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金。2.《银川市住宅专项维修资金管理办法》（银川市人民政府令【2012】第5号）第十二条规定“开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”。该办法第十二条明确了如果原告未交存首期住宅专项维修资金，由被告交存。
被告认为原告在2015年8月29日收到了被告发出的交房通知书后，并未及时办理收房手续，所以自其收到通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。该答辩意见本院不予采纳。理由：《商品房买卖合同》第九条“交付期限及条件”中明确约定，住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；第十二条“交接”中明确约定，双方进行验收交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告至今未能取得“两书一证”，并不具备合同约定的房屋交付条件。故原告收到被告的交房通知书后，尽管迟至2016年3月21日才办理了房屋交接手续，但该交付行为与合同第九条和第十二条约定的交付条件不符，不能视为双方对合同约定的交付条件的变更，被告应当按照《补充协议》的约定支付原告从2015年1月1日至被告实际取得“两书一证”之日止的违约金。
被告认为《补充协议》约定的违约金过高，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行调整。考虑到《补充协议》约定的违约金每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一，该约定过分高于给原告造成的实际损失，故本院予以调整。自2015年9月1日起，被告每日承担房屋价款万分之三的违约金，至被告实际取得“两书一证”之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效后三十日内，按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付条件（《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》提供齐全），向原告徐悦交付清水湾国子城房屋；
二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐悦2015年1月1日至2015年8月31日期间的违约金35783.13元（745482元×万分之二×240天），2015年9月1日之后的违约金按每日万分之三计算至被告实际取得《银川市新建住宅交付使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费1858元，减半收取929元，保全费843元，合计1772元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 唐娣娟
二〇一六年七月十八日
书记员 张结琼
判决书附页：本案适用的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。