济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第915号
原告（反诉被告）于斌，男，1963年4月21日出生，汉族，户籍所在地内济南市，现住济南市槐荫区段店新苑**号楼*单元***号。
委托代理人邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。
委托代理人石春青，山东蕴达律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚巧荣，女，1965年5月24日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区济洛路泉兴小区**号楼*单元***号。
委托代理人孟令振，山东华梦律师事务所律师。
原告于斌与被告姚巧荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。因被告姚巧荣下落不明，本院向其公告送达起诉书副本等诉讼文书。审理中，原告于斌申请对被告姚巧荣的财产进行保全并向本院提供了相应的担保，本院依法制发（2015）槐民初字第915-1、915-2号民事裁定书，采取了相应的财产保全措施。后被告姚巧荣到庭，并提起反诉。经本院审查，决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于斌及其委托代理人邵秀红，被告（反诉原告）姚巧荣及其委托代理人孟令振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）于斌诉称：原告与被告于2014年5月30日签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方（即本案原告）将槐荫区段店新村111号房屋租赁给乙方（即本案被告）使用。被告自2014年12月1日起一直未向原告支付房租。原告（反诉被告）于斌诉至本院要求判令：1、解除2014年5月30日《房屋租赁合同书》；2、被告（反诉原告）姚巧荣向其腾还槐荫区段店新村111号租赁房屋；3、被告（反诉原告）姚巧荣向其支付自2014年12月1日至腾房之日止的房租（至2014年4月30日的房租为8333元）；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）姚巧荣承担。
审理中，原告（反诉被告）于斌将第3项诉讼请求中的房屋租金计算的截止时间变更为本判决生效之日。
被告（反诉原告）姚巧荣辩称：第一、我已经在2014年6月将房屋交还给了原告；第二、我同意解除合同；第三、本案涉案房屋是拆迁待拆房屋，原告已经知晓房屋拆迁，但其故意隐瞒拆迁合同的内容，属于欺诈行为，故我提起反诉。
被告（反诉原告）姚巧荣反诉称：反诉原告与反诉被告于斌2014年5月30日签订涉案房屋租赁合同，反诉被告于斌将本案涉案房屋租赁给反诉原告，租赁期限为5年，按照签订合同时的约定，涉案房屋由反诉原告作为经营旅馆生意使用，并允许反诉原告对涉案房屋进行有利于租赁目的的装饰装修。合同签订后，反诉原告随即联系装修工人对涉案房屋进行装修，但合同签订17日之后反诉被告突然告知反诉原告涉案房屋面临拆迁，要求立即解除合同，腾房，但涉案租赁合同签订时，反诉被告根本没有告知反诉原告涉案房屋面临拆迁，如果反诉被告告知反诉原告拆迁之事，反诉原告是不会租赁涉案房屋的。
反诉原告为低保户、困难户群体，按照涉案房屋的性质，地段以及自身条件，本想租赁涉案房屋经营旅馆生意，养家糊口，但反诉被告故意隐瞒对合同签订有重大影响的事项，导致反诉原告白白投入17000元的装修费用。反诉原告本身心脏有疾病，该纠纷发生后，反诉原告心脏出现问题，住院一个月有余，2014年10月份反诉原告出院后，向反诉被告表示交还涉案房屋钥匙，但反诉被告拒绝接收，反诉原告多次找到曾经介绍租赁房屋的中间人，反诉被告不接收钥匙，至今，涉案房屋钥匙仍然在中间人手里。
反诉被告故意隐瞒签订合同的重大事项，在合同中规避拆迁等违约责任，违反最基本的诚实信用原则，给反诉原告造成财产以及精神上的巨大损失。经反诉被告申请，贵院查封的反诉原告账户上的4000元钱，系反诉原告为孩子准备的上学费用。
综上，反诉被告故意隐瞒签订合同的重大事项，欺诈反诉原告签订涉案房屋租赁合同，违反民事法律最基本的诚实信用原则，恶意提起诉讼，给反诉原告造成了巨大损失，严重影响了反诉原告今后的生活。被告（反诉原告）姚巧荣反诉要求判令：1、解除其与原告（反诉被告）于斌于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》；2、原告（反诉被告）于斌向其返还租金1万元及利息（自2014年6月1日起至判决书生效之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）；3、原告（反诉被告）于斌赔偿其装修损失17000元；4、原告（反诉被告）于斌向其支付违约金1万元；5、本案诉讼费、保全费由原告（反诉被告）于斌承担。
原告（反诉被告）于斌针对反诉辩称：第一、同意解除房屋租赁合同，反诉原告返还房屋；第二、反诉没有事实和法律依据，依法应驳回其反诉请求；第三、反诉原告在诉状中陈述的事实和理由与法庭调查时的理由相互矛盾，在其答辩中称看到了村委会的公告后，知道租赁房屋待拆迁，所以拒绝支付房租，而在反诉状中则称合同签订后反诉被告突然告知反诉原告涉案房屋面临拆迁，要求解除合同腾房，显然反诉原告的陈述相互矛盾，陈述与事实不符，同时在诉状中反诉原告陈述在2014年10月份反诉原告出院后向反诉被告表示交还钥匙，与其陈述的6月份交还钥匙相互矛盾，反诉原告一直逃避支付房租的义务，综上，反诉原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，槐荫区段店新村111号房屋【房产证号：济房（槐）字第2-013**号】登记的所有权人为原告（反诉被告）于斌。2014年5月30日，原告（反诉被告）于斌作为甲方，被告（反诉原告）姚巧荣作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》一份，载明：一、甲方将位于槐荫区段店新村111号房租赁给乙方，租期五年，自2014年6月1日至2019年6月1日止。年租金为贰万元，付款方式为六个月，共计人民币（大写）壹万元整。以后每次要提前30天交下次房租，如不按时交纳，甲方有权终止合同。在租赁期间内，甲方不得提高租金。二、租赁期间，乙方应妥善保管房屋内设施，如有损坏，照价赔偿或修复原样（自然损坏除外）；水电、暖、煤、卫生、电话费等一切费用，均由乙方自负。三、租赁期间，双方需到当地派出所办理各自有关手续，并服从当地政府部门管理，不得违法乱纪。否则后果自负；四、签订协议时，双方要出示各自的有效证件：（甲方需出示有关房屋的证明或证件）；五、租赁期间，乙方不得私自转租，转借他人。否则，甲方有权利终止合同收回房屋，造成经济损失由乙方负责；六、在租期内，如有一方有特殊情况需提前解除合同，必须提前一个月通知对方，双方协商解决；七、房内如有电话和高档电器，甲方要求乙方交纳房屋设施押金元，退房时如无损坏和欠费，押金退回。房内设施在房屋交接时要交接清偿或列清单：。八、本合同一式两份，双方各执一份。本合同自签订之日起生效。
上述合同签订后，被告（反诉原告）姚巧荣向原告（反诉被告）于斌支付了半年房屋租金1万元，原告（反诉被告）于斌向其交付了涉案房屋。
以上事实有原告（反诉被告）于斌提交的《房屋租赁合同书》、《房屋所有权证》等证据及原、被告双方的陈述为凭。
原告（反诉被告）于斌称，被告（反诉原告）姚巧荣向其支付半年房租后，在占用涉案房屋的情况下，不再向其支付租金，被告姚巧荣的行为构成违约，故其要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》。
被告（反诉原告）姚巧荣则称，因双方签订合同后其获知涉案房屋被列入拆迁范围，原告（反诉被告）于斌对其隐瞒了该事实，故其于2014年6月底就将涉案房屋交还了原告（反诉被告）于斌，其并没有违约。为证明其主张，其向本院提交了以下证据：
证据一、《拆迁公告》复印件一份，载明：“段店村村民：根据槐荫区棚户区改造指挥部段店片区改造项目实施计划，段店旧村拆迁定于2014年6月19日正式实施，为早日改善村民生活条件，现将拆迁、补偿流程告知如下，敬请各位村民做好准备工作：一、时间安排：……二、办理地点……三、办理流程1、公告后，已签订《拆迁补偿协议》村民可自行搬迁，腾空旧房。……八、对未签订《拆迁补偿协议》的村民（包括未测量户、无证认定户）以及居住在段店村址范围内的村民，旧房拆迁、补偿具体事宜另行通知。”落款为济南市槐荫区棚户区改造工程指挥部、段店北路街道办事处段店村村民委员会，落款时间为2014年6月16日。
证据二、段店村委会办公楼门口照片一张，门口张贴《致段店村全体村民的一封信》，该落款时间为2014年8月18日的公开信主要载明了段店村拆迁改造中需要明确的几个问题。
证据三、姜燮瑞、姚宝荣、宁廷荣、姚月玲共同出具的证人证言一份：该证言内容由姜燮瑞书写，其称“在2014年6月16日拆迁公告是段店新村发布的。2014年6月20日我把房主于斌约到段店新村111号，为他房子的事进行协商。我对于斌谈到，你和房客姚巧荣订的房屋租赁合同才16天，就贴出了拆迁通知，这事怎么办。房主于斌说，你说怎么办？我说，房客姚巧荣提出：一解除合同，二退还房屋租金，三退还装修费用款。房主于斌当时说，退钱没门。说完此话抬腿就走。为此事闹的不欢而散。”姚宝荣、宁廷荣、姚月玲在该证明后签字。
证据四、姜燮瑞出具的证人证言一份：“正在装修进行到2014年6月16日时，拆迁办公室贴出了段店新村拆迁通知，就此情况，房客姚巧荣向我提出，俺这旅馆是没法干了，让我给房主于斌商量此事怎么处理。我给于斌说姚巧荣提出：房子才租了16天就下了拆迁通知，一天生意都没法干，要求解除房屋租赁合同，并且让房主于斌退还租金和装修费用。房主于斌说，退钱没门。而且根据段店新村的邻居说，在2013年9月份拆迁办就下达了拆迁通知。由此可见，房主于斌纯属欺诈行为，理应退房租和装修款。后来我与房主于斌多次协商，于斌坚决不同意解除合同及退房租和装修款。因此这场纠纷才一直拖到现在。”
姜燮瑞、姚宝荣、宁廷荣、姚月玲均出庭接受了质证。姚宝荣为被告（反诉原告）姚巧荣的姐姐。姜燮瑞系涉案合同签订的介绍人，其与原告（反诉被告）于斌相识三年。宁廷荣及姚月玲均为被告（反诉原告）姚巧荣多年的朋友。四证人称其经常与被告（反诉原告）姚巧荣在涉案房屋内打麻将。姜燮瑞称被告（反诉原告）姚巧荣发现涉案房屋可能会被拆迁后，向其交付了涉案房屋的钥匙，要求其向原告（反诉被告）于斌转交，并通知原告（反诉被告）于斌解除合同。2014年6月20日，在以上证人均在场的情况下，原告（反诉被告）于斌与被告（反诉原告）姚巧荣协商合同解除事宜，双方未能达成一致意见。其向被告（反诉被告）于斌交付钥匙，但被告（反诉被告）于斌拒不接受。姚宝荣称其当时参与了与原告（反诉被告）于斌协商解除合同的过程；宁廷荣与姚月玲则称当时其在现场听到了双方协商解除合同的部分内容，听到双方因房屋租赁的事情发生了争吵。宁廷荣称其对有其签名的证人证言的内容没有看清。
原告（反诉被告）于斌对上述证据质证认为：对证据一、证据二的真实性不予认可，我没有见过该拆迁公告和公开信。认可涉案房屋划入了拆迁的范围，但拆迁的问题一直是口口相传，在公示之前的传言都是无效的，我认可的发布拆迁公示的时间是2014年9月份，我能找到的最早的公告的具体时间是2014年8月份。对证据三、证据四的证人证言不认可，我不认识宁廷荣，姚宝荣是被告（反诉原告）姚巧荣的姐姐，姚月玲是其朋友，是姜燮瑞介绍的租房的事情，我不认可2014年6月20日曾到涉案房屋谈解除合同的事情，姜燮瑞也从来没有向我说过把钥匙退还给我。证人与被告（反诉原告）姚巧荣之间存在利害关系，宁廷荣在没有看清楚证人证言内容的情况下就签字，说明证人的陈述没有真实性。
以上事实有被告（反诉原告）姚巧荣提交的《拆迁公告》、《致段店村全体村民的一封信》、证人证言等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
被告（反诉原告）姚巧荣还称其为装饰涉案房屋共支出装修费17000元。其提交刘配月于2014年6月19日出具的《收条》一份，载明：“今收到姚巧荣段店新村111号装修费全款壹万壹仟壹佰元正，一次付清。”提交《收款收据》及购货单两张，证明其购买装修材料所支出的费用，但该三份证据上加盖的公章均无法辨认。原告（反诉被告）于斌对上述证据的真实性均不予认可，且不同意赔偿被告（反诉原告）姚巧荣支出的装修费用。
另，涉案房屋尚未被拆除，被告（反诉原告）姚巧荣也未将其装饰装修的物品搬离涉案房屋。
以上事实有被告（反诉原告）姚巧荣提交的《收条》、《收款收据》及购货单等证据及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告（反诉被告）于斌与被告（反诉原告）姚巧荣签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当依据合同履行各自义务。按照该合同的约定，原告（反诉被告）于斌已向被告（反诉原告）姚巧荣交付了约定房屋，履行了出租人的主要义务；被告（反诉原告）姚巧荣按约定交纳了首期房屋租金，并应当于2014年10月31日交纳2014年12月1日至2015年5月30日期间的房屋租金。但至原告（反诉被告）于斌提起诉讼之时（2015年4月29日），被告（反诉原告）姚巧荣并未交纳该期间的租金，其行为已构成违约。按照双方签订的租赁合同第一条的规定，承租方不按时交纳房屋租金的，出租方有权终止合同。现原告（反诉被告）于斌以被告（反诉原告）姚巧荣逾期交纳租金为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》，被告（反诉原告）姚巧荣也同意解除该合同，故其该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其自权利人的通知到达对方时发生法律效力。原告（反诉被告）于斌在本案的诉状中提出了解除合同的意思表示，应以该起诉状送达被告（反诉原告）姚巧荣的时间为准。因被告（反诉原告）姚巧荣当时下落不明，本院公告向其送达了起诉状，送达时间为2015年8月16日，故双方签订的涉案合同于该日解除。
被告（反诉原告）姚巧荣辩称因原告（反诉被告）于斌故意隐瞒涉案房屋被列入拆迁范围的事实，故其行为并不构成违约，且其得知拆迁的事实后联系了原告（反诉被告）于斌，提出了要求解除合同，退还租金等请求。为证明其该主张，其向本院提交了《拆迁公告》、《致段店村全体村民的一封信》、证人证言等证据。本院认为，虽然《拆迁公告》、《致段店村全体村民的一封信》均为复印件，但原告（反诉被告）于斌认可涉案房屋已经划入了待拆迁房屋范围内，双方只是对原告（反诉被告）于斌得知该事实的时间存有异议。原告（反诉被告）于斌称其于2014年9月份才得知该事实，被告（反诉原告）姚巧荣则称原告（反诉被告）于斌在签订合同前已经获知了该事实，属于故意向其隐瞒。本院认为，被告（反诉原告）姚巧荣申请出庭作证的姜燮瑞称“据邻居说在2013年9月拆迁办就下达了拆迁通知”，即使该证言为真，该证言也系姜燮瑞间接听说，并无其他证据佐证原告（反诉被告）于斌在签订合同前即获知了涉案房屋列入拆迁范围的事实，被告（反诉原告）姚巧荣的该项主张，本院不予采信。
现被告（反诉原告）姚巧荣称其曾于2014年6月20日约原告（反诉被告）于斌到涉案房屋内协商解除合同一事，原告（反诉被告）于斌对此不予认可。被告（反诉原告）姚巧荣申请四名证人出庭作证，证人姚宝荣系被告（反诉原告）姚巧荣的姐姐，姜燮瑞、姚月玲、宁廷荣均系被告（反诉原告）姚巧荣的朋友，三人在证人姜燮瑞一人书写的证人证言上签字，但宁廷荣称其并没有看清证明的内容也没有看清证明的时间，该四人经常与被告（反诉原告）姚巧荣在涉案房屋内打麻将，关系较为密切，与被告（反诉原告）姚巧荣之间存在利害关系，故对其证言，在没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信。
被告（反诉原告）姚巧荣在反诉状中称其于2014年10月份将钥匙交予姜燮瑞，要求姜燮瑞向原告（反诉被告）于斌交付涉案房屋的钥匙，但在审理中，其与证人姜燮瑞则将该时间改称为2014年6月，其陈述前后矛盾，且无其他证据加以佐证，故对其称其向原告（反诉被告）于斌腾交房屋，原告（反诉被告）于斌拒不接受的事实，本院不予采信。另，根据合同相对性的原则，其作为房屋承租人，应当向房屋出租人即原告（反诉被告）于斌交付钥匙，即使其确向姜燮瑞交付了钥匙，但姜燮瑞本身并无原告（反诉被告）于斌的授权，因此即使存在该行为，也无法代表其有向原告（反诉被告）于斌返还房屋的意思表示。此外，涉案房屋至今并未被拆除，被告（反诉原告）姚巧荣的物品也仍然在涉案房屋内，原告（反诉被告）于斌也未自行收回房屋，故本院认定涉案房屋仍然在被告（反诉原告）姚巧荣的占有控制中，被告（反诉原告）姚巧荣仍然负有支付房屋租金的义务。原告（反诉被告）于斌要求被告（反诉原告）姚巧荣按照合同约定向其支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。但因本院已确认双方签订的涉案合同于2015年8月16该日解除，故该日之后双方之间不再存在房屋租赁关系，同时因房屋仍由被告（反诉原告）姚巧荣占有、控制，故其应参照房屋租赁合同约定的标准向原告（反诉被告）于斌支付房屋的占有使用费。
同时，因双方合同已经解除，原告（反诉被告）于斌要求被告（反诉原告）姚巧荣向其腾交涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
因被告（反诉原告）姚巧荣提出的原告（反诉被告）于斌故意隐瞒涉案房屋列入拆迁范围的事实不存在，本院亦认定原告（反诉被告）于斌并不存在违约行为，故对被告（反诉原告）姚巧荣提出要求原告（反诉原告）于斌向其返还租金1万元及利息、赔偿其装修损失17000元及向其支付违约金10000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）于斌与被告（反诉原告）姚巧荣于2014年5月30日签订的关于济南市槐荫区段店新村111号房屋的《房屋租赁合同书》于2015年8月16日解除；
二、被告（反诉原告）姚巧荣于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）于斌腾交济南市槐荫区段店新村111号房屋；
三、被告（反诉原告）姚巧荣于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于斌支付租金（以每年2万元为标准，自2014年12月1日计算至2015年8月16日）；
四、被告（反诉原告）姚巧荣于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于斌支付房屋占有使用费（以每年2万元为标准，自2015年8月17日计算至本判决生效之日止）；
五、驳回被告（反诉原告）姚巧荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元、保全费220元，由被告（反诉原告）姚巧荣负担；反诉案件受理费825元，由被告（反诉原告）姚巧荣负担（本院予以免缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 黄莲芝
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 官 静