河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终4712号
上诉人（原审被告）：被告邯郸市永盛房地产有限公司，住所地邯山区罗城头南大街8号1-4-4号。
法定代表人：赵振景，该公司总经理。
委托代理人：傅中，河北蒙佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘夕先，男，1959年9月14日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托代理人：李喜泉，男，1957年1月22日出生，汉族，现住邯郸邯山区。
原审第三人：赵振景，男，1934年6月2日出生，汉族，现住邯郸市罗城头南大街*号*****号，身份证号1304031934********。
原审第三人：张建堂，男，1956年5月2日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。
委托代理人：张善宏，河北驰舟律师事务所律师。
原审第三人：李会平，男。，1984年4月26日出生，汉族，现住邯郸市广平县。
原审第三人：牛保荣，男，1964年3月14日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。
原审第三人：李运平，男，1981年9月20日出生，汉族，现住邯郸市广平县。
上诉人邯郸市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）因与被上诉人刘夕先、原审第三人赵振景、李会平、张建堂、牛保荣、李运平房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永盛公司上诉请求：撤销原判，驳回刘夕先的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人不是“奇鑫苑”1号楼的所有权人，对其没有处分权。上诉人只是合伙人对外活动时使用的名义，并明确约定我公司在“奇鑫苑”1号楼项目中不承担任何法律责任。2、合伙人之间发生争议应由合伙人之间解决，在合伙项目没有清算前，不能退股，更不能转为购房款。3、原审认定与永盛公司之间存在合伙关系缺乏事实和法律依据。4、《认购协议书》仅为一份预约合同，且所附条件并未成就。
被上诉人刘夕先辩称，1、赵振景以永盛土地公司资产合股开发建设“奇鑫苑”1号楼。赵振景违反合伙协议约定的义务，我方要求退伙，赵振景和其他合伙人不持异议。2、《认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效。
刘夕先向一审法院起诉请求：1、依法确认《认购协议书》合法有效；2、被告交给原告邯郸市复兴路11号家属院1号住宅楼（奇鑫苑）一、二层东数第三个门市（7号）和住宅17层1703号；3、被告协助原告办理相关登记手续邯郸市复兴路11号家属院1号住宅楼（奇鑫苑）一、二层东数第三个门市（7号）和住宅17层1703号相关登记手续。
一审法院认定事实：2006年12月5日，被告邯郸市永盛房地产开发有限公司作为乙方，与甲方邯郸电器总厂签订联合建楼协议书一份，“甲方委托乙方对厂11号家属院中的单身楼和平房进行改造翻盖”。2009年4月21日，原告邯郸市复兴区复兴路11号的国有土地使用证。2009年11月18日被告邯郸市永盛房地产开发有限公司法定代表人赵振景与案外人李长青达成入股协议，内容为“赵振景在复兴路东段11号院（电器总厂家属院）个人投资购地总面积5.7亩。现已开发建设2#住宅楼1栋，用地面积1.6亩。除赵振景个人投资建2#楼占地面积外，还剩余面积4.1亩（详见附图）。现建设1#住宅楼需要拆除南边四层旧住宅楼，内有住户40户。搬迁、回迁、其他补助等因资金欠缺，李长青愿自愿参加入股。赵振景现有土地4.1亩，折合人民币530万元。作为入股资金。李长青先入股530万元。第一期出资230万元，第二期出资300万元。李长青入股530万元资金及贷款利息由李长青个人负责。二人联合建楼开发投资共1060万元，如收卖楼款二人谁投资金多谁可以先抽出多投资金。赵振景和李长青二人在建1#住宅楼，如有盈利二人各占50%，如有亏损二人各摊50%。以上条款经双方协商无争议，签字生效。”案外人李长青及第三人赵振景在该协议上签字，并加盖被告邯郸市永盛房地产开发有限公司公章2010年3月1日案外人李长青与出资人牛保荣、原告刘夕先达成出资协议书，内容如下“邯郸市永盛房地产开发有限公司在复兴路东段11号院（电器总厂家属院）开发1#楼项目部，占地4.1亩，需拆迁、建楼、回迁，李长青在本项目入股资金530万元，因李长青资金欠缺，愿和牛保荣双方协商达成如下协议：一、530万元的出资第一期2010年3月1日出资230万元（李长青出资30万元、刘夕先出资150万元、牛保荣出资50万元），第二期2010年5月15日前300万元（李长青出资235万元、牛保荣出资65万元）；李长青愿意将其在1#楼所占总股权的50%转让给牛保荣和刘夕先一半（即总股权的25%），李长青与牛保荣按资金投入多少共担风险。二、由于李长青参与本工程前期过程，而牛保荣和刘夕先没有参与前期过程，所以如遇本项目建设过程出现重大问题，导致项目不能完成的，一个月内李长青负责退还牛保荣和李刘夕先的本金和利息，利息按照每月3分计算。三、本项目资金专款专用，李长青、牛保荣和刘夕先同时享有股东的权利和义务，各种事项需经三方股东共同签字有效，三方各派一名财务人员参与管理。四、本协议一式三份，各方签字，牛保荣和刘夕先打款生效，签字方各持一份。”该协议书由被告邯郸市永盛房地产开发有限公司法定代表人赵振景作为证明人在该协议签署“只作证明不负责其他事项以此协议为准”。2010年3月1日原告刘夕先出资现金30万元由被告出具收据，收款事由为股金。2010年3月5日原告刘夕先出资转账40万元，由被告出具收据，收款事由为入股资金。2010年3月12日原告刘夕先出资转账30万元，由被告出具收据，收款事由为入股资金。2010年3月18日原告刘夕先出资转账50万元，由被告出具收据，收款事由为李长青入股资金。当日李长青出具证明：该款50万元不是我的资金入股，是刘夕先资金入股。2012年正月初九李长青去世。2012年3月25日李长青儿子李运平、李会平出具证明：今证明刘夕先与李长青签订的在一号楼投资150万元股金不再与李长青对口，从现在直接对一号楼项目部，按先前刘夕先、李长青签订的投资协议的内容，由李运平、李会平代父亲李长青同意刘夕先退出。原告刘夕先和牛保荣在该证明上签字按捺手印。2012年6月12日由合伙人赵振景、刘夕先、牛保荣、李会平（李运平）、张建堂达成《合股开发建设“奇鑫苑”1＃楼项目协议书》合股人：赵振景，刘夕先，牛保荣，李会平（李运平），张建堂“奇鑫苑”1#楼项目位于邯郸市复兴路11号。（原邯郸市电气厂家属院内）。是邯郸市永盛房地产开发有限公司报批申建的一栋商住楼。其土地所有权归邯郸市永盛房地产开发有限公司所有。开发建设项目需拆除原建筑物，迁出住户，建设该项目，回迁住户，出售商品房，小区内道路，绿化及配套设施等都需要资金。现由以下几人共同投资建设该项目。1、项目总投资按1060万元（壹仟零陆拾万元）。分为100股。从总投资1060万元中抽出40万元前期费用由赵振景支配，其它开支共同协商。赵振景是永盛公司的法定代表人。其个人以土地入股，占50股为伍佰叁拾万元（530万元）；刘夕先投入资金150万元，占14.15股；李会平、李运平投入资金31.8万元，共同占3股；牛保荣投入资金106万元，占10股；张建堂投入资金242.2万元，占22.85股。2、该项目开发建设的各方股东，只对1#楼项目建设的盈亏按股份加权分摊、签订协议的行为不代表公司。3、合股开发建设该项目是以永盛公司的名义开发建设的。所以需按销售总价向公司交2%的管理费。待该项目产生售房收入且支付各项费用后，按比例逐步向公司缴纳。4、参股各方共同参与该项目，共同努力，相互包容，互相协商顺利完成该项目建设。赵振景为大股东负责全面及财务工作，对事情的处置有决策权。其他各股东积极支持配合赵振景的工作。各股东即要互相监督也更要互相支持。当意见不一致时先协商，协商不成时按股权份额投票表决，少数服从多数。5、各位股东即享有股东的权利，同时也承担股东的义务，当再次需要资金时按股份摊派出资。最后若盈利按股权比例分利。若亏损按股权比例分赔。该项目单设账号，单独核算。6、各股东只对该项目的开发建设的投资和盈亏有分配权，对该项目所占用的土地无处分权。该项目土地的使用和处分权属邯郸市永盛房地产开发有限公司。（包括绿地、后期管理、对外管理、小型建筑等）。7、路面、绿地、该项目的配套等所需的费用属1#楼，各股东按股份均摊，计入该项目成本。8、该项目开发建设是以邯郸市永盛房地产开发有限公司名义建设的。以公司的名义对外产生的一切活动，尽量减少不必要争端，可以以公司名义对外解决争端，但公司在1#楼项目中不承担任何法律责任。9、该协议为开发建设“奇鑫苑”1#的正式协议，签字之日生效。在此前签订的开发建设或“合股承建”该项目的协议中的条款，与该协议有冲突时，以此协议为准。无冲突的条款可作参考。关于该协议签订前，原先签订协议中的持股人，所投入的土地或资金于1#楼的贷款及利息按原协议的规定由相应的责任主体承担，协议签订后的贷款利息，由签订后的责任主体承担。原李长青在文书、票据上的签字依然有效。有异议的协商解决，不得影响该项目的开发建设。10、该协议签订前投入到该项目中的费用，由财务造表赵振景签字认可，其他各股东签字认可后计入开发建设总成本中。今后再发生的费用由财务单独记账，单独核算计入总成本中，定期开会公布成本数字。11、各方可派人参与该项目的管理。12、由于1#楼2009年7月31日规划局批准平面位置图的户型设计不利于销售。故对原设计户型进行修改。由原设计的57户改为现在约90户，增加了户数。同时也增加了面积，但总体容积率不变，致使重新审批总平面图时，将3#楼原设计的三层减少为一层。如3号楼还要建三层，则罚款由1#楼承担。如建不成三层，只能建一层时。则3#楼少建的商业部分的损失，扣除由1#楼承担的物业（或居民委员会）占用的房屋造价后。由1#楼补偿给3#楼。13、以上条款各方要共同遵守。未尽事宜各方协商解决。协议签字生效。本协议各方一份、财务一份、法律顾问一份。六合伙人在该协议书上签字。2013年3月5日原告刘夕先（乙方）与被告永盛公司（甲方）签订《认购协议书》甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上就认购邯郸电器总厂11号家属院1号一、二层门市和住房达成如下协议：1、甲方在复兴路11号电器总厂家属院建1#住宅楼一、二层门市，室内三毛，东数第三个门市。住宅为17层81.21平方，最后以实际建筑面积为准。房价确定后据实计算，长退短补。2、暖气、煤气、维修基金及办证费用另外计算与其他房户一样。3、付款方式：乙方刘夕先在2010年3月1日，出资150万元（壹佰伍拾万元整），与其他股东签订合股建设一号楼项目协议，现乙方自愿撤出股份，把投资150万元作为购房资金。4、如门市整体销售，乙方需放弃购买门市选择，所卖门市款支付给乙方。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，附有同等法律效力，双方签字之日起生效。后原告刘夕先找被告履行认购协议书，被告以该协议书为无效协议为由拒绝履行。
一审法院认为，原告刘夕先要求确认的《认购协议书》涉及的房产为合伙财产，且付款方式为从合伙关系中撤出股份，将150万元投资作为购房款，所认购的房屋也是合伙所建房屋，故原告与被告永盛公司之间首先应是为合伙关系。关于被告辩称的原告用合伙关系中的投资作为房款属合伙人合伙期间抽逃入股资金的问题。本院认为，合伙人退伙，书面协议有约定的，按书面协议处理；书面协议未约定的，原则上应予准许。合伙人退伙时分割的合伙财产，应当包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产，以及合伙期间的债权和债务。入伙的原物退伙时原则上应予退还；一次清退有困难的，可以分批分期清退；退还原物确有困难的，可以折价处理。原、被告双方签订的《认购协议书》由原告刘夕先和作为被告法定代表人的合伙人之一赵振景签字，并由被告加盖公章，系双方真实意思表示，且其他合伙人虽未在认购协议上签字，但均对原告退伙不持异议，故应认定原告退出合伙的行为合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中原告要求确认的《认购协议书》，未标明当事人的住所、价款的确定方式、交付使用条件及日期等主要内容，且对复兴路11号电器总厂家属院建1#住宅楼一、二层东数第三个门市未注明面积，故该认购协议不可作为商品房买卖合同来对待，原告要求被告向原告交付邯郸市复兴路11号家属院1号住宅楼（奇鑫苑）一、二层东数第三个门市（7号）和住宅17层1703号房屋及协助原告办理相关登记手续邯郸市复兴路11号家属院1号住宅楼（奇鑫苑）一、二层东数第三个门市（7号）和住宅17层1703号相关登记手续的诉讼请求，本院不予支持。但双方所签订的认购合同应属预约合同性质，是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同，对双方均具有约束力。据此判决：一、原告刘夕先与被告邯郸市永盛房地产开发有限公司于2013年3月5日签订的《认购协议书》合法有效。二、驳回原告刘夕先的其他诉讼请求。
二审审理期间，上诉人与被上诉人及原审第三人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的是上诉人永盛公司与被上诉人刘夕先的认购协议书的性质和效力问题。合同效力的审查应依照《中华人民共和国合同法》关于合同效力的条款予以审查。赵振景作为永盛公司法定代表人在认购协议书上签字并加盖公司公章，系双方真实意思表示。认购协议书中的应付款项来自于刘夕先的合伙出资，认购标的属于合伙开发建设项目，该处分行为涉及其他合伙人的利益。本案中其他合伙人虽未在认购协议上签字，但在法院释明该协议涉及合伙退伙以及合伙财产因协议发生变动的情况下，合伙人牛保荣、李运平、李会平当庭对刘夕先退伙不持异议，对刘夕先和永盛公司的以认购方式处分合伙财产表示认可。合伙人张建堂表示如果利益不受损害，该协议有效无效与其无关，是否受损的标准是其入股资金能退还其本人。张建堂在法院对其释明本案协议涉及合伙人权益的情况下，对协议效力问题仍不做明确意思表示，对该协议效力未提出无效的抗辩和异议，故上述《认购协议书》合法有效。关于原审判决认定《认购协议书》应属预约合同性质及产生的约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的效力，各方均不持异议，本院予以认可。综上，上诉人永盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人邯郸市永盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 颖
审判员 梁兴元
审判员 谢 珂
二〇一六年十月十七日
书记员 贾 欢