吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民三终字第27号
上诉人（原审原告）：赵磊，女，汉族，住通化市东昌区。
委托代理人：宋慧玲，吉林修正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化市礴鑫小额贷款股份有限公司。
法定代表人：李林，董事长。
委托代理人：姜妍，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：娄宏伟，女，汉族，住通化市东昌区。
被上诉人（原审被告）：王烨，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：王春宏，女，汉族。
上诉人赵磊因与被上诉人通化市礴鑫小额贷款股份有限公司（下称礴鑫公司）、娄宏伟、王烨、王春宏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2014）东江东民初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人赵磊及其委托代理人宋慧玲、被上诉人礴鑫公司委托代理人姜妍、被上诉人娄宏伟到庭参加诉讼。本案二审现已审理终结。
赵磊一审诉称：其于2013年1月23日与王烨、王春宏夫妻签订了房屋买卖协议。协议约定，王烨、王春宏将位于通化市秀泉路2-2-2号，面积88.74平方米房屋出售给其，价格32万元，并无条件提供过户手续，协助办理过户。其于同日付清房款。王烨、王春宏于2月3日将房屋交付给其。其入住后，多次找王烨、王春宏请求办理过户，但该二人始终不接电话，其多次到该二人单位也未找到他们，导致其无法办理过户手续。通化市东昌区人民法院在执行娄宏伟与王烨、王春宏借贷案件及礴鑫公司与王烨、王春宏借款合同案件中，分别于2014年1月14日和次月11日查封及轮候查封了王烨、王春宏卖给其的房屋。其以案外人身份向东昌区人民法院提出了执行异议，该院于2014年6月15日作出了（2014）东执异字第31号执行裁定书，裁定驳回了其异议，故提起异议之诉，要求确认该房屋归其所有，停止对该房屋的执行。
礴鑫公司公司一审辩称：王烨、王春宏向该公司借款，以争议房屋办理了抵押登记，该公司取得了房屋他项权利证。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。该公司享有抵押权。原告主张购买王烨、王春宏的房屋不排除其二人恶意逃避债务的可能。且未办理房屋过户登记，无法抵抗抵押权。原告要求停止对该房屋的执行无事实根据和法律依据。
娄宏伟一审未到庭、未答辩。
王烨及王春宏一审辩称，争议房屋确于2013年1月以23万元的价格出售给赵磊，并交付房屋。与礴鑫公司存在借款合同关系，与娄宏伟存在民间借贷关系，均经过东昌区法院判决完了。
一审法院经审理查明，2013年1月23日原告赵磊与被告王烨、王春宏签订了房屋买卖协议。被告王烨、王春宏将共有的、位于通化市秀泉路2-2-2号，面积88.74平方米房屋以32万元的价格出售给原告赵磊，原告赵磊交付了房款，取得了房屋及产权证，双方未办理产权变更登记。后由于原告赵磊与被告王烨、王春宏之间又存在其他债权债务关系，原告赵磊将产权证回归给被告王烨、王春宏。2013年10月21日被告王烨、王春宏在被告礴鑫公司处借款，用该房屋进行抵押，并办理了抵押登记。被告王烨、王春宏从2013年9月6日至童年12月24日共向被告娄宏伟借款130万元，二人届时未偿还，被告娄宏伟诉至本院，2014年4月2日，经本院审理下发了（2014）东江西民初字第226号民事判决书，判决被告王烨、王春宏偿还借款130万元。但二被告未能按照法律文书履行义务，被告娄宏伟申请了执行，在执行中本院于2014年1月13日对该房屋采取了查封措施。被告王烨、王春宏未能届时偿还被告礴鑫公司借款，被礴鑫公司诉至本院，2014年3月26日经本院审理下发了（2014）东江西民初字第286号民事调解书，确定被告王烨、王春宏于2014年3月27日偿还借款。二被告未按法律文书履行义务，被告礴鑫公司申请了执行，在执行中本院于2014年2月11日对该房屋采取了轮候查封的措施。2014年5月14日原告赵磊提出书面异议书，认为其是该房屋的所有权人，要求解除房屋的查封。本院认为，根据原告赵磊提供的协议及相关证据，原告赵磊已经购买了该房屋且实际居住，尚未办理房屋过户手续，本院以案外人的异议涉及实体权利争议，应通过诉讼程序解决为由，驳回原告赵磊的异议。
一审法院认为，赵磊与王烨、王春宏签订了房屋买卖合同，赵磊支付了价款，王烨、王春宏交付了房屋，双方系债权债务关系，双方未办理房屋产权变更登记，虽不影响合同效力，但其只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权变动必须在公示之后才能发生对世的效果，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，赵磊未与王烨、王春宏办理房屋产权变更登记，不发生物权变更的效力，该房屋的所有权人仍为王烨、王春宏，不能认定双方的房屋买卖合同生效就必然发生房屋所有权的变动。由于赵磊与王烨、王春宏又存在其他债权债务关系，赵磊将房屋权属证书回归到王烨、王春宏处，王烨、王春宏向礴鑫公司借款，用该房进行抵押，并办理了抵押登记，在该房屋上设立了抵押权，该权利亦系属于物权，该抵押权的设立是以不动产物权登记的公信力即该房屋的所有权人登记为王烨、王春宏为基础的。故赵磊主张确认该房屋所有权归其所有，停止对该房屋的执行的诉讼请求不能支持。遂根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回赵磊的诉讼请求。案件受理费100元由赵磊负担。
赵磊不服一审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，支持其一审诉讼请求。其理由为，一、赵磊2013年1月23日购买房屋且已付全部价款并实际占有，因王烨、王春宏二人不协助办理过户登记手续，赵磊无过错，可以确认赵磊对争议房屋有所有权，一审认定赵磊与王烨、王春宏系债权债务关系错误。二、王烨、王春宏向礴鑫公司抵押贷款18万元，该公司仅对18万元享有优先受偿权。三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”赵磊未办理过户手续无过错，因此法院不得查封争议房屋。一审法院适用法律错误。
礴鑫公司二审辩称，原判认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。该公司按照物权法的规定，就抵押物进行了抵押登记，赵磊与王烨、王春宏之间的买卖关系无法取得物权，仅系债权，其对抗不了该公司的抵押权。赵磊与王烨、王春宏签订买卖合同并收取房屋证照后，又将房屋证照交给王烨、王春宏，其是知晓的。请求驳回上诉、维持原判。
娄宏伟二审辩称。2013年9月26日王烨、王春宏将争议房屋抵押给其，但因故未办理抵押登记。其在执行阶段才发现王烨、王春宏将房屋抵押给礴鑫公司及出卖给赵磊。
在本院审理过程中，已到庭的各方当事人均未提出新的事实和理由，亦未提供新的证据或发表新的质证意见，对一审查明的事实均无异议。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”和该法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产的合同效力不以登记为生效要件，但不动产物权效力以登记为生效要件。本案中，赵磊与王烨、王春宏签订了房屋买卖合同，若该合同系双方真实意思表示，可认定为合法有效。但因为赵磊并未依法办理房产过户登记手续，争议房屋的所有权并未发生变动，即仍归王烨、王春宏所有。赵磊要求确认该争议房屋归其所有无法律根据，不应予以支持。本案中的争议房屋已有产权证照，具备办理更名过户的条件，赵磊应及时要求王烨、王春宏办理产权过户手续，其称多次找二人未果，但事实上，赵磊将原本已经收到的争议房屋的房照又归还给王烨、王春宏，且王烨、王春宏又以该争议房屋向礴鑫公司抵押贷款并办理了抵押登记，赵磊应办、能办而未办理房屋过户手续，存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，一审法院对该争议房屋进行查封合法，赵磊诉请法院停止对该房屋的执行无法律根据，不应予以支持。赵磊支付了房款，而未能取得争议房屋的所有权，一审法院认定其与王烨、王春宏系债权债务关系正确，其应尽快采取其他合法的救济措施，以弥补自己的损失。综上，赵磊的上诉理由缺乏法律根据，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人赵磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：王文立
代理审判员 ：黄吉国
代理审判员 ：张学鑫
二〇一五年四月十日
书 记 员 ：沈雪轩