广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第243号
上诉人（一审被告）：梁英。
被上诉人（一审被告）：北海家安物业服务有限公司。
法定代表人：ＸＸ宽，总经理。
委托代理人：陈庆功，该公司员工。
上诉人梁英与被上诉人北海家安物业服务有限公司（以下简称家安公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第1710号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人梁英，被上诉人北海家安物业服务有限公司的委托代理人陈庆功到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
一审法院审理查明：2006年10月28日，天和花园召开全体业主大会，选举首届业主委员会委员13名，并在小区内公示七天，未收到小区业主提出异议。因投票人数尚未过半，小区再次采用确认和补填表的方式，对未投票业主进行填表确认，业主已过半数通过。2007年3月19日，北海市房产管理局复函，同意天和花园业主大会、业主委员会备案，业主委员任期二年。2008年5月23日、5月28日天和花园业主委员会（下称业委会）与北海银富物业服务有限公司（2010年经企业登记机关核准变更名称为北海家安物业服务有限公司即原告）签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》及补充协议，委托合同约定，业委会委托原告对天和花园住宅小区实行专业化、一体化物业服务管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理事项：包括房屋建筑本体共同部份、共同设施、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，负责向各业主和物业使用人收取物业服务费、负责小区内共用水电费分摊、业主占用公共场地停车管理服务费等。物业管理服务费用按下列标准执行：1、按双方协商的标准向业主（使用人）收取，即合同签订之日起一年内，每月每平方米按建筑面积0.40元收取物业服务费，每月每平方米收取0.03元作为公共维修基金；2、非住宅房屋（即商铺）每月每平方米建筑面积0.60元收取物业服务费，每月每平方米0.035元公共维修基金，公共用电、用水、每月每户收取3.5元，3、双方合同签订之日起至一年期满的物业服务费标准按当时物价因素双方协商调整另签收费合同。补充协议约定，杂物间（含车库）的物业管理服务费的收费标准为每月每间50元，公共照明、绿化保洁分摊费每间每月3.5元，从2008年6月1日起计收。如业主逾期不缴纳物业服务等费用，每天追纳3‰滞纳金。合同期满后经业委会考核评定合格，再公布全体业主半数以上同意后续签合同，业委会对物业管理实施监督检查，每年进行一次全面考核评定，如因管理不善造成重大经济损失或管理失误，如超过半数以上业主反对，有权终止合同。该份合同签订后，原告按合同约定于同年6月1日进驻天和花园小区为天和花园小区提供物业管理服务。2010年2月25日、3月24日，天和花园小区业委会与原告共同在小区公告栏内分别张贴《天和花园续签物业管理服务情况通报》、《关于调整天和花园物业服务收费标准的通报》，向业主征求意见，公告期间，无业主向业委会提出异议。2010年4月18日，业委会与原告续签物业管理服务合同，该份续签合同在原合同的基础上对物业管理服务费用作了调整，即住宅每平方米每月0.50元，商铺每平方米0.70元，杂物间（含车库）统一每间每月50元，公共维修基金暂定为每月每平方米0.05元，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用暂定为每户每月5元，公共水电费据实代收，合理分摊，车位及其使用管理服务费：小汽车每辆每月60元、摩托车30元、电动车30元、自行车10元。业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的1%收取违约金或向法院起诉。原告违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，业主有权要求限期改正。本合同自2010年5月1日起至2016年5月31日止。被告系天和花园A3栋一单元X号和E栋2单元X号业主，房屋建筑面积分别为132.10㎡、132.07㎡，有杂物间一间，在小区停放车辆一台，其中A3栋一单元X号被告已于2011年2月15日转让给他人。被告所有的A3栋一单元X号房自2009年1月起至2011年2月未缴费，E栋2单元某号房自2011年5月起至2012年12月未缴费，车辆一台自2010年5月至2012年12月未缴费。根据上述两份物业服务合同约定收费标准计算，被告应缴纳的各项费用为：1、A3栋一单元X号：2009年1月至2010年5月的物业服务费为0.4元／㎡＊132.10㎡＊17个月=898.2元，公共照明绿化保洁公摊费为3.5元＊17个月=59.5元，公共维修基金为0.03元／㎡＊132.10㎡＊17个月=67.37元，杂物间为50元／间＊17个月=850元；2010年6月至2011年2月的物业服务费为0.5元／㎡＊132.10㎡＊9个月=594.45元，公共照明绿化保洁公摊费为5元＊9个月=45元，公共维修基金为0.05元／㎡＊132.10㎡＊9个月=59.45元，杂物间为50元／间＊9个月=450元；2、E栋2单元X号：2011年5月至2012年12月的物业服务费为0.5元／㎡＊132.07㎡＊20个月=1320.7元，公共照明绿化保洁公摊费为5元＊20个月=100元，公共维修基金为0.05元／㎡＊132.07㎡＊20个月=132.07元，杂物间为50元／间＊20个月=1000元；3、车辆一台：20**年5月至2012年12月的车位及其使用管理服务费为60元／月／辆＊32个月=1920元。以上各项费用合计：物业服务费2813.35元，公共照明绿化保洁公摊费204.5元，公共维修基金258.89元，杂物间物业费2300元，车位及其使用管理服务费1920元。
还查明：原告与天和花园业委会签订物业管理服务合同约定管理服务总户数为306户（包括商铺户）已按服务合同约定缴交物业服务费的业主为298户，占业主总户数的98%，长期欠费业主包括被告共8户，占业主总户数2%。原告系依法登记成立的物业服务有限公司，具有物业服务企业资质证书（证书编号：（2006）北房物资字第457793050）。天和花园的物业管理服务收费标准已经物价部门批准并在小区公告栏内张贴了北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌，原告与天和花园业委会签订的物业管理服务合同约定的各项服务收费符合收费公示牌服务项目收费标准。
一审法院认为：本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有事实、法律依据？该院认为，天和花园小区业委会经法定程序依法成立，并报主管部门登记备案，系合法业委会。原告系依法登记取得企业法人营业执照及物业服务企业资质证书的物业服务公司。业委会系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，系业委会的职责，符合《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定。业委会在任期内代表小区全体业主与原告签订物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。业委会委员任期届满后，业主大会没有依法解聘业委会委员，原业委会委员在物业服务合同届满前以业委会的名义与原告续签物业服务合同，并进行了公示，业主没有提出异议，原告有正当理由相信业委会委员在履行职责，具有代理权。且原告履行物业服务合同后，98%的业主事后未提出异议，而是继续缴纳物业服务费，应视为对以上物业管理服务合同的追认。业委会与原告续签订的物业服务合同应为有效。被告没有按业委会与原告签订的物业服务合同约定期限交付物业费，已构成违约，被告从2009年1月至2012年12月止，欠费总额合计7496.74元。被告辩称天和花园A3幢一单元X房已于2011年2月15日转让他人，原告诉被告因该房所欠物业费的请求已过诉讼时效，没有依据，该院不予认可。被告还辩称已交清2010年上半年之前的物业费用，但没有向该院提交证据予以证实，该院不予采信。另被告辩称天和花园E幢二单元X房物业等费用重复计算及杂物房每月收取50元物业费没有依据，该院不予认可。被告辩称其在小区停放的车辆未与原告签订服务合同而不应收费，没有依据，该院不予认可。
综上，被告除向原告支付所欠的上述各项物业服务费用外，还应按约向原告支付违约金，原告请求按每日3‰计算违约金的诉讼请求并未超过法律规定的最高标准，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决：被告梁英应支付物业综合服务费合计7496.74元及违约金（以7496.74元为基数，按每日3‰自2012年12月31日起计至该院确定的还款之日止）给原告北海家安物业服务有限公司；二、驳回原告北海家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
上诉人梁英不服一审判决，上诉称：（一）被上诉人所提供的两份服务合同未证明有三分之二以上的业主委员参加，未经过半数以上业主委员签字同意，应为无效合同，故应驳回。1、《物业法》第四十条规定：业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数以上委员签字同意。而被上诉人所提供的作为证据的两份合同，后面签字的委员人数均未达半数以上。而作为业主委员之一的本人也从未参加过类似会议，从未见过该合同，更不知该合同是如何产生的。2、原业主委员会于2009年1月25日任期已满，天和花园已经没有依法选举产生的业主委员会。未依法经过业主大会决定，也未经法定过半数以上业主同意，原业主委员会少数几个原委员冒用原业主委员会公章所签合同应为无效合同。（二）天和花园A3幢一单元X房诉讼已过法律时效，故应驳回。1、天和花园A3幢一单元X房已于2011年2月15日转让他人，根据民法通则第一百三十五条规定，被上诉人诉本人因天和花园A3幢一单元X房欠物业费的请求，已过两年法律诉讼时效，故应驳回。二、北海市海城区人民法院民事判决书（2011）海民初字第349号判决书中被上诉人曾起诉本小区多位业主欠费而没有起诉本人，证明被上诉人已放弃。2、一审法庭认定天和花园A3幢一单元X房欠费从2009年1月起没有事实根据。事实上A3幢一单元X房已交费到2010年上半年，而一审法庭并没有按谁主张谁举证原则，要求被上诉人举证。（三）杂物房每月收物业费50元没有依据，故应驳回。1、《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十五条明确规定“储藏室不得收取物业服务费”。2、根据被上诉人提供的两份合同证明，2010年4月前小区的杂物房是不收费的，现一审判决本人杂物房从2009年1月开始欠费，明显不符。3、杂物房是住房建筑面积的一部分，不需要特别服务，故杂物房就算要收费也应按其实际面积收取，而不应拉拢几个业主委员随便签个合同就来每月收取50元，一审判决没有依据。（四）被上诉人所提供的两台车牌号都不是本人的，所欠费用不实，故应驳回。1、被上诉人所提供的两台车牌号都不是本人的，但一审法庭不管被上诉人提供的什么材料都全部采信，而不管事实如何就判本人欠费，有失公正。2、被上诉人提供的两份合同，本人是一审时第一次见到。但两三年前，该物业负责收费的工作人员曾拿一份《天和花园车辆管理服务合同》找到过本人，说小车保管每月要交60元，不签合同保管小车丢失物业不负责。本人答复小车是低档车也已买了保险无需再另外保管，该工作人员的答复是那你以后再说。故不存在本人拖欠小车保管费。（五）服务与收费不对等，故滞纳金、违约金应驳回。物业管理不止是收费，更要有服务。但长期以来本小区的管理一直很不到位，很多地方污水横流、垃圾满地。被上诉人甚至把小区部份地方出租给他人安放发射塔、机房、广告等，严重损害了小区业主的利益，找物业反映对方也致之不理，致使小区业主积怨甚多，只有以拖欠、拒交物业费来抗议。综上所述，请求二审法院依法查明事实，改判上诉人向被上诉人支付物业费2486.01元（E幢二单元X房物业费1552.77元和B幢14号杂物房物业费933.24元）；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人家安公司答辩称：上诉人的上诉理由没有法律根据。1、2007年1月天和花园业委会经法定程序依法成立，并报主管部门备案，系合法业委会。业委会是业主大会的执行机构，其分别于2008年5月及2010年4月，代表业主与被上诉人签订的两份《北海市天和花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》，符合有关物业管理法律法规的规定，且内容合法，没有违反任何法律法规的强行性规定，系双方真实意思的表示，该合同合法有效。物业服务合同的签约主体是业委会，其代表业主与被上诉人签订物业服务合同是履行职责。依据有关规定，物业合同的签约人不需三分之二以上的业主委员参加，也不需经过半数以上业主委员签字同意。上诉人在2009年1月前，一直向被上诉人交纳物业管理服务费用。因此上诉人称其“从未见过该合同，更不知该合同如何产生”的上诉理由不成立。2、首届天和花园业委会在任期届满后，业主大会没有依法进行换届选举新一届业委会，该业委会与被上诉人续签物业服务合同，已进行了公示，业主并没有就此提出异议，且涉案小区的物业管理服务仍由被上诉人提供，大部分业主亦按时向被上诉人缴交物业服务费，双方已经形成了事实上的委托关系。故原天和花园业委会在任期届满后与被上诉人续签物业服务合同合法有效。二、上诉人称“天和花园A3栋一单元X房诉讼已过法律时效，故应驳回”。被上诉人认为，上诉人的上诉没有依据。1、上诉人在2009年l月至2011年4月欠缴天和花园A3栋一单元X房物业服务费，被上诉人从2010年12月至2012年12月先后数次以书面的方式向上诉人发出催款通知，上诉人连续拖欠物业费，且被上诉人自上诉人拖欠物业费至今，都在为上诉人提供物业服务。因此，被上诉人在2013年向法院诉请上诉人支付欠缴涉案房屋的物业费没有超过法定时效。2、上诉人欠缴天和花园A3栋一单元X房2009年1月至2011年4月的物业服务费，事实清楚，证据充分，有被上诉人提供的《催款通知》、《天和花园A3栋一单元X号、E栋2单元X号业主梁英欠缴物业综合服务费一览表》以及2009年至2011年梁英名下的《天和花园物业综合服务收费明细表》等证据予以证实。上诉人主张涉案的天和花园A3栋一单元X房已缴交物业服务费至2010年上半年，但却没有相关的证据支持其主张，应当承担举证不能的后果。三、原审法院判决上诉人每月支付50元杂物间物业服务费依法有据。被上诉人请求上诉人每月支付50元杂物间物业服务费，是以被上诉人与天和花园业委会分别于2008年8月及2010年4月，签订的《北海市天和花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》约定为依据，不存在乱收费的行为。上诉人拥有在天和花园B栋BX号杂物间一个，被上诉人依据合同的约定，请求上诉人按50元的标准支付2009年1月至今欠缴杂物间的物业服务费，具有事实基础和法律的规定。上诉人以杂物房是住宅建筑面积的一部分，收费应按其实际建筑面积收费，没有法律依据。四、原审法院判决上诉人支付车位及其使用管理服务费并无不当。上诉人称：“被上诉人所提供的两台车牌号不是本人的，所欠费用不实”，但并不否认其拥有车辆停放天和花园的事实。经核实，上诉人从2008年6月至今，先后更换小车两台，其目前使用的是桂E-
XXX**号小车，有上诉人的上诉陈述以及其提供的车辆照片予以证实。依据合同的约定，被上诉人诉请上诉人从2008年6月起，每月按60元的标准支付车位及其使用管理服务费，而不是上诉人所述的“小车保管费”。因此，原审法院判决上诉人支付车位及其使用管理服务费并无不当。五、上诉人上诉称：“服务与收费不对等，故滞纳金、违约金应驳回”。被上诉人认为：1、天和花园业委会与被上诉人签订的物业服务合同，系合法有效合同。上诉人是天和花园的业主，与被上诉人之间存在物业管理服务合同关系。被上诉人在2008年6月进驻天和花园提供物业服务以来，依据物业服务合同的约定履行义务。上诉人在2009年1月之后拖欠物业服务费，已构成违约。依据有关规定和物业服务合同的约定，上诉人应当支付违约金。2、上诉人不能以被上诉人管理服务不到位为由拒缴物业管理费用。按时缴纳物业服务费是业主的法定义务。在我国现行的物业管理法律法规中，均没有业主对物业管理服务不到位可以“拒缴物业管理费用”的规定。即便是被上诉人存在管理服务不到位之处，也应该由小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向被上诉人另行主张，而不是上诉人个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。上诉人在被上诉人多次书面告催后持续40多个月不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对被上诉人物业公司利益的侵害，被上诉人有权依法起诉上诉人，维护自己的合法权益。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律准确，上诉人上诉无理，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
被上诉人在二审中提交2009年和2011年《天和花园收费台账》二份，证明上诉人A3栋1单元X号房从2009年11月至2011年4月欠缴物业管理费。
上诉人对以上证据的真实性有异议，认为没有发票收据相互印证，不能证明自己欠费时间，而且A3栋1单元X号房的物业管理费已经过了诉讼时效，不应当支持。
本院认为，该份证据具有真实性，可以作为本案证据使用，具体欠付的物业管理费应当按照实际收取的情况计算。
对一审查明的事实，上诉人认为长期欠费业主包括上诉人不止8户，物业管理合同没有经过三分之二的业主签字确认。被上诉人对一审查明的事实无异议，对双方没有异议的事实，本院予以确认。
二审另查明，一审认定“与天和花园业委会签订物业管理服务合同的总户数为306户（包括商铺户），其中已按服务合同约定缴交物业服务费的户主为298户，占业主总户数的98%”，与实际交纳物业费的户数存在一定出入，天和花园长期拖欠物管费的业主不止一审认定的仅8户，但天和花园大多数业主已按时缴交物业服务费。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、2008年5月23日天和花园业委会与银富公司签订的《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和《补充协议》、2010年4月18日签订《天和花园物业管理服务合同》是否合法有效？二、被上诉人主张上诉人所欠A3幢1单元号房的物业管理费是否已经超过诉讼时效？三、被上诉人向上诉人收取杂物间物业管理费、车位及使用服务费和滞纳金有无理据？
对于第一个争议焦点，即2008年5月23日天和花园业委会与银富公司签订的《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和《补充协议》、2010年4月18日签订《天和花园物业管理服务合同》是否合法有效的问题。本院认为，2008年5月23日天和花园业委会与银富公司签订的《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和《补充协议》是以天和花园业主委员会的名义与银富供公司签订的，虽然没有证据证实天和花园业主就选聘银富公司召开过业主大会，但该合同及补充协议签订后双方一直按照合同内容履行，没有证据证实天和花园业主于诉讼前对该合同提出异议，且该合同及《补充协议》已经履行完毕，应视为双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。而2010年4月18日签订的《天和花园物业管理服务合同》是在原业委会任期届满后，没有选举新的业主委员会，也没有就选聘和解聘物业服务企业的事项进行决定，原业委会某些委员以业委会的名义与银富公司签订新的物业服务合同，虽然该合同签订主体存在瑕疵，但内容也没有违反法律法规的规定，合同签订后天和花园的业主没有提出异议，天和花园的物业服务也由家安公司（原银富公司）提供，其他业主也都按时缴纳了物业管理费，家安公司和天和花园业主之间实际形成了事实上的委托关系。上诉人作为小区单个业主，对以上两份物业服务合同效力提出异议，本院不予支持。
对于本案的第二个争议焦点，即被上诉人主张上诉人所欠A3幢1单元X号房的物业管理费是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，由于A3幢1单元X号房在2011年2月转让他人，被上诉人对该房的物业管理费实际已收取到2009年10月，一审判决从2009年1月计算物业管理费应予以变更。虽然上诉人主张被上诉人在以往的诉讼中没有起诉自己，但不能据此证明被上诉人没有向上诉人催讨所欠的物业管理费，上诉人主张其已交纳物业费至2010年上半年没有证据证实，本院不予采信。根据被上诉人提交的《收费台账》证实上诉人已交费至2009年10月，故A3幢1单元X号房所欠物业费应当从2009年11月计算至2011年2月。其中，2009年11月至2010年5月的物业服务费为0.4元／㎡×132.10㎡×7个月=369.88元，公共照明绿化保洁公摊费为3.5元×7个月=24.5元，公共维修基金为0.03元／㎡×132.10㎡×7个月=27.75元，2010年6月至2011年2月的费用与一审判决一致。
对于本案的第三个争议焦点，即被上诉人向上诉人收取杂物间物业管理费、车位及使用服务费和滞纳金有无理据的问题。本院认为，杂物房物业管理费是在2008年5月28日的《补充协议》中确定为每月50元／间，车位及其使用管理服务费是在2010年4月18日的《物业管理服务合同》中约定小汽车每月60元／辆，以上两合同为有效的合同，且已向小区业主公示，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人主张根据《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的规定，储藏室不应当收取物业服务费，但《补充条款》的订立时间早于该条文的实施时间，杂物间及车位的收费标准没有违反相关规定。上诉人自认其在2010年将杂物间出租给他人，属于2010年4月18日的《物业管理服务合同》中第二条第五项规定改变用途的杂物间（含车库）按每月50元／间收取物业管理费，上诉人从2010年转租杂物间给他人，被上诉人向上诉人主张杂物间物业管理费符合合同约定，根据被上诉人提交的《收费台账》，杂物间从2009年1月起没有交费，故上诉人应从2009年1月至2012年12月按每月50元向被上诉人支付杂物间物业管理费共计2300元。至于车位及其使用管理费，上诉人自认有小车一辆，而合同中并无约定在固定停车位停车才收取车位及使用管理服务费，一审认定其从2010年5月至2012年12月支付车位及其管理服务费1920元并无不当，本院予以维持。
由于上诉人对一审认定的E栋2单元X号的物业服务费、公共照明绿化保洁公摊费和公共维修基金均无异议，本院予以确认。至于滞纳金的问题，上诉人提出被上诉人物业管理不到位，小区清洁卫生没有搞好，根据上诉人提交的照片可知，被上诉人在履行其物业服务管理的过程中确实存在一定的瑕疵，未能达到物业合同约定的“公共环境井然有序、整洁干净”的标准，应承担相应的责任。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉请，本院不予支持，被上诉人在一审诉请滞纳金，而一审法院按照滞纳金标准判令上诉人向被上诉人承担违约金的处理不当，本院予以纠正。
综上，一审认定事实部分正确，实体处理上有不当之处，本院予以纠正，上诉人上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第1710号民事判决第二项；
二、变更北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第1710号民事判决第一项为：上诉人梁英应支付物业综合服务费6893.8元给被上诉人北海家安物业服务有限公司。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元由上诉人梁英负担75元，被上诉人北海家安物业服务有限公司负担25元（上诉人已支付二审案件受理费，应承担的部分在履行上述义务时一并支付给被上诉人）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
代理审判员 杨天隆
代理审判员 涂 娟
二〇一四年八月十九日
书 记 员 陈永辉
附法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《物业管理条例》第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
3、《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”。