浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第241号
上诉人（原审被告）：计斌。
委托代理人：张伟华，浙江水乡人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈恩明。
被上诉人（原审原告）：张顺康。
被上诉人（原审原告）：沈荣泉。
被上诉人（原审原告）：王斌泉。
以上四被上诉人的委托代理人：徐学民，浙江本佳律师事务所律师。
以上四被上诉人的委托代理人：俞桦，浙江本佳律师事务所律师。
原审被告：费雪琴。
委托代理人：孙建平，男，1979年2月1日出生，汉族。
原审被告：陆金明。
原审被告：宋伟宏。
上诉人计斌与被上诉人沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉，原审被告费雪琴、陆金明、宋伟宏房屋租赁合同纠纷一案，南浔区人民法院于2014年3月28日作出（2013）湖浔民初字524号民事判决，上诉人计斌不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：沈恩明系湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺459、461号房屋的所有权人，张顺康系该商铺447、449号房屋的所有权人，沈荣泉系该商铺451、453号房屋的所有权人，王斌泉系该商铺455、457号房屋的所有权人，坐落于上述房产三楼的12套单身公寓的产权属湖州南洋电机有限公司。湖州南洋电机有限公司从2011年下半年开始全权委托沈恩明进行12套单身公寓的出租事宜。费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏系朋友关系，欲合伙经营茶室。2012年1月17日沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订《出租协议》一份。沈恩明一方将各自所有的位于湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺447、449、451、453、455、457、459、461号共八间商铺（一至二层）以及湖州南浔电机有限公司所有的三楼12套单身公寓面积共计1760.89平方米出租给费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏用于经营茶室。协议约定：租期共为5年，前两年租金为813068元／年。租金一年一计，每年租金需要提前一个月支付，租金支付推迟一个月内按月息二分计算，超过一个月后二个月内按三倍房租租金计算。还约定了双方其他权利和义务。合同签订后，沈恩明一方交付了出租房，费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏则支付了2012年1月1日至2012年12月31日一年的租金。费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏一方由计斌出面办理了南浔鼎浩茶室个体工商户登记，经营地址即上述租赁房屋。2013年度租金应于2012年12月1日前支付，但费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏仅于2013年1月1日支付203257元，其余租金经多次催讨未付，以致纠纷成讼。
原审法院审理认为：湖州南洋电机有限公司将自己所有的12套单身公寓房产委托沈恩明处理，双方间的委托合同合法有效，沈恩明有权将12套单身公寓与商铺一起出租。现沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订了房屋租赁合同，将商铺及12套单身公寓一起出租给费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏开设茶室，均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，当事人均应按约履行。费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏租赁上述房产后，却拖欠沈恩明一方租金不付，显属违约，依法应承担支付租金及违约金的民事责任。故沈恩明一方对房屋租金的诉请，该院予以支持。对费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏辩称12间单身公寓未交付的主张，因费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏未能提交相应的证据证明，且双方签订租赁合同后，计斌一方也已足额支付了第一年中包含12套单身公寓的全部租金，应视为沈恩明一方已交付了房产，故费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏的该项主张，该院不予支持。对于陆金明、宋伟宏辩称他们已于2013年3月退出合伙，因此不应再承担支付房屋租金的意见，因为合伙是费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏间内部的权利义务关系，而租赁是沈恩明一方与费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏的法律关系，两者系不同的两个法律关系，在租赁合同中，陆金明、宋伟宏均系承租人，故依法应承担租赁合同的有关民事责任，故对陆金明、宋伟宏的意见，该院不予采纳。关于费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏辩称的约定违约金过高的情况，庭审中沈恩明一方将违约金统一调整为最低限的月息2分计算，符合法律的规定，该院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共同给付沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉2013年度房屋租金人民币609801元，限于判决生效之日起十日内付清。二、费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共同支付沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉违约金，按人民币609801元以每月2%自2013年1月1日起计算到判决确定的履行之日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11097元，由费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏负担。
计斌不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、沈恩明在2012年1月17日签订房屋租赁合同时并未获得湖州南洋电机有限公司的委托授权，庭审中所出示的也仅是一张没有具体日期的情况说明，无法说明2012年1月17日签订合同时委托授权给沈恩明，也没有事后追认委托授权的意思表示，因此沈恩明无权将湖州南洋电机有限公司名下的12套单身公寓出租；二、12套单身公寓作为住宅性质用途，无法开设茶室，沈恩明一方存在重大过错，且公寓自合同签订以后根本没有交付过；三、合同约定“超过二个月出租房有权收回该出租物，承租方无条件退出，并产生的所有损失由承租方承担”，因此合同对于超过二个月未支付租金的情况并没有约定违约金，原审判决关于违约金的部分缺乏法律依据和合同依据。综上，请求依法撤销原审判决，驳回沈恩明一方对计斌、费雪琴、陆金明、宋伟宏的诉讼请求，一、二审诉讼费用由沈恩明一方承担。
沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉答辩称：一、湖州南洋电机有限公司于2013年出具情况说明，该公司于2011年下半年全权委托沈恩明进行出租，因履行租赁协议过程中产生的纠纷由沈恩明及其他三位共同出租人出面协商、提起诉讼。因此，沈恩明有权出租该12套单身公寓，原租赁合同合法有效；二、房屋租赁时沈恩明一方并不清楚计斌等人要将房屋用于开设茶室，房屋租赁合同中也并未注明沈恩明等人是将12套单身公寓租与被答辩人开设茶室，且承租方一开始就可以从房屋产权证明中注意到房屋的性质为住宅，沈恩明一方对此并无隐瞒，且计斌等人第一年已经足额支付了包括12套单身公寓的全部租金，如果该12套单身公寓未曾交付给计斌等人，则第二年不可能再次全额支付第一季度的租金；三、租赁合同中关于违约金有明确的约定，超过二个月出租方有权收回该出租物，解除合同与承租人因违约承担违约责任属于两个不同的概念，并不表示出租人只能选择收回出租物、解除合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
宋伟宏答辩称：一、一审法院原先按简易程序来审理本案，中途因案情复杂改为普通程序，但改为普通程序后未经审理就当庭宣判，属于程序违法；二、一审法院未查明沈恩明一方提供交付三楼单身公寓的证据情况下，认定其交付租赁物，违背“谁主张、谁举证”的规则，属于认定事实不清；三、出租方违约在先，一审法院未查明事实的情况下，单方面认定承租方承担违约责任违背公平、诚信原则，另外，月息2%的违约金过高，依据《合同法》第107条、114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原判。
陆金明答辩称：同意计斌以及宋伟宏的意见。
费雪琴答辩称：同意计斌以及宋伟宏的意见。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、租赁合同中关于十二间单身公寓的条款是否有效；二、十二间单身公寓有无交付；三、违约金应如何计算。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据湖州南洋电机有限公司出具的情况说明，该公司已经在2011年下半年将12套单身公寓全权委托给沈恩明处理，涉及履行租赁协议过程中产生的纠纷亦由沈恩明等人诉讼、协商。由此可见，即使计斌主张沈恩明一方在2012年1月17日签订房屋租赁合同时尚未取得湖州南洋电机有限公司的委托授权，但湖州南洋电机有限公司也已经在事后作出了追认，故关于十二间单身公寓的合同条款有效。
关于争议焦点二，从双方当事人于2012年1月17日倒签的出租协议来看，出租期限为2011年11月1日至2016年12月31日止，租赁物包括涉案房屋一至二层及三楼单身公寓，此时距合同约定的应当交付三楼公寓的时间已经过去两个多月。计斌一方诉称三楼单身公寓始终未曾交付的意见，显然与其倒签合同中的条款内容相矛盾，不符合生活常理。另外，从计斌等人支付2012年一年全部租金、2013年第一季度全部租金（均包含三楼公寓的租金在内）的行为来看，计斌等人当时亦未对沈恩明一方交付三楼单身公寓的事实有所异议。因此，对计斌的该节上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点三，沈恩明一方与计斌一方签订的出租协议约定：“租金一年一计，每年提前二个月向出租方提出是否续租，每年租金提前一个月支付，租金支付推迟一个月内按月息二分计算，超过一个月后二个月内按三倍房屋租金计算，超过二个月出租方有权收回该出租物，承租方无条件退出，并产生的所有损失由承租方承担。”从该合同条款来看，租金支付推迟一个月的违约金即达到二分，推迟一个月到两个月的则按三倍房屋租金计算，可见推迟支付租金的时间越长，违约金计算标准越高。因此，超出两个月未支付租金的情况下亦应当支付违约金，只是此种情况下出租人亦有权解除合同。如像计斌一方的主张，超过两个月反而无需支付违约金，既不符合公平正义的原则，也不符合生活常理，一审法院关于违约金的计算并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11097元，由上诉人计斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯杰民
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一四年七月三十日
书 记 员 贾艳红