湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民二终字第00045号
上诉人（原审原告）刘学全，男，1944年2月12日出生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）刘宗明，男，1969年11月28日出生，汉族，自由职业，系上诉人刘学全之长子。
上述二上诉人之委托代理人杨光泽（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靳小云，男，1979年6月5日出生，汉族，自由职业。
被上诉人（原审被告）吴丹，女，1980年7月23日出生，汉族，自由职业，系被告靳小云之妻。
上述二被上诉人之委托代理人袁太友（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘英，女，1967年9月8日出生，汉族，自由职业，系原告刘学全之女。
被上诉人（原审被告）周国升，男，1967年4月25日出生，汉族，自由职业，系被告刘英之夫。
上诉人刘学全、刘宗明与被上诉人刘英、周国升、靳小云、吴丹确认合同无效纠纷一案，前由随州市曾都区人民法院于2013年12月31日作出（2012）鄂曾都民初字第03231号民事判决。宣判后，吴丹、靳小云不服，向本院提起上诉，本院于2014年6月30日作出（2014）鄂随州中民二终字第00045号民事裁定书，以原判认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销原审判决，发回随州市曾都区人民法院重审。随州市曾都区人民法院重审后，于2014年11月18日作出（2014）鄂曾都民初字第01090号民事判决。宣判后，刘学全、刘宗明不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成由审判员叶锋担任审判长，审判员袁涛、吕丹丹参加的合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人刘学全、刘宗明及委托代理人杨光泽，被上诉人靳小云及其委托代理人袁太友到庭参加诉讼。被上诉人刘英、周国升经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原审原告刘学全、刘宗明诉称：1999年1月22日，原告刘学全、刘宗明与被告周国升对共同所有的位于随州市曾都区西城草店子居委会一组的住房及口面房进行了分配，在罗克升、陈克启攵等人的见证下出具财产评估分配明细表，由三人分别签名确认，其中原告刘学全分得3.9米宽和3.5米宽口面房各一间、刘宗明分得3.6米宽口面房一间，被告周国升分得3米宽口面房一间。2008年1月，被告周国升未经得共有人刘学全、刘宗明的同意，将共有的口面房登记在被告刘英的名下，并于同年8月19日将该口面房在银行办理了抵押登记贷款，期限至2013年8月18日止。2012年7月12日，被告周国升、刘英在未经抵押权人同意及原告授权的情况下，与被告靳小云签订《房地产转让协议》，将原、被告共有的185.5平方米的口面房以59万元的低价转让给被告靳小云。综上，原告认为被告周国升、刘英在房屋抵押期间擅自处分抵押财产及在共有期间擅自处分共有财产，其行为应属无效。故请求依法确认被告刘英、周国升与被告靳小云于2012年7月12日签订的《房地产转让协议》无效。
原审被告刘英辩称：一、该房屋的确为原告刘学全、刘宗明与被告刘英、周国升共同所建，房屋所有权和土地使用权应当自建造之日起为共有。1997年原告、我、周国升及全家共7人各持自己的土地使用权证和个人建房许可证，共同出资在随州市曾都区西城办事处草店子居委会一组建了所诉房屋，依法依理依情应属从建造之日起共同所有。对此，我无任何异议。二、2008年登记为我个人所有的确是侵权，但不是我的故意行为和隐瞒。2008年我的丈夫周国升对我说，一楼门面房分了我一间，要办房产证，要我到房产管理局去签字，结果办的是我一人四间口面房。我是个家庭妇女，没有文化，对这些一窍不通，叫签字我就去签字，签字后我从未见到房产证，所以我也没有对父母、弟弟、弟媳讲，我也不知道该怎么讲，我是2013年才知道，但不是我故意侵权和隐瞒。三、2012年以我的名义卖房签订合同更是无稽之谈，纯粹是恶意串通的违法行为，理应依法确认合同不成立。2013年我突然被父母兄弟找到，告知诉讼之事，我感到非常吃惊，我不知道法院的公告送达，更不知道周国升找其他女人冒充我到曾都区公证处办理房屋买卖合同和委托书过户公证，所以知道和答辩晚了。2012年我在外地打工，辛苦抚养子女，我有公司的上班打卡和公司证明为证，证明在办理该非法房屋买卖合同和委托书过户公证时，不是我亲自所为，不是我的签名和指印，更不是我的真实意思表示，所以该合同不成立。目前侵权甚至侵到我的身上了，真是不可容忍，我了解情况后，立即找曾都区公证处，讲明了真相，要求撤销该两项公证，该公证处调查核实后立即撤销了该两项不真实不合法的公证。我作为被告，也恳请人民法院确认该房屋买卖合同不成立。
原审被告靳小云、吴丹委托代理人口头辩称：本案争议的房屋系刘英、周国升所有，现归靳小云、吴丹所有，已办理了房屋变更登记。我们签订的转让协议合法有效，并已办理了公证，请求法院驳回原告的诉请。
原审查明：原告刘学全与妻子徐太芳共生育三个子女：女儿刘英、长子刘宗明、次子刘升。原告刘宗明与何品会系夫妻关系。被告刘英与被告周国升系夫妻关系。全家7口在随州市曾都区西城办事处草店子居委会一组购有房产。共有土地使用面积778.20㎡，7人每人分摊面积为111.17㎡。1997年1月13日，原随州市土地管理局分别向7人颁发《国有土地使用证》。1997年5月29日，根据7人的申请，原随州市西城区办事处城市建设管理办公室分别向7人颁发《随州市西城区单位或个人建设许可证》。随后，7人将原有房屋拆除，在原来的土地上兴建后面车间5间两层、前面半个单元四层房屋（中间有一个院落），前面一楼（草店子街141号）面朝白云湖。当时未办理房产证。1999年1月22日，原告刘学全、刘宗明和被告周国升三人签订一份《关于财产评估分配明细表》约定：“一、房子分配：原住房不动，谁人住的是各人所有。1、周国升：后面车间一层2.5间、二层住房2间、前面3米宽口面房1间；2、刘宗明：后面车间一层2间、2层住房2.5间、前面3.6米宽口面1间；3、刘学全：前面一楼3.9米口面1间和3.5米口面1间、大客厅、小客厅、卫生间、前二楼两间住房；4、前面一层厕所、伙房、空场地及其它建筑属公共所有”。此协议由陈克启攵（原告刘宗明的姑父）执笔书写，原告刘学全、刘宗明和被告周国升分别在协议上签字，在场人有罗光升（原告刘学全的同学）、周传胜（被告周国升的三叔）。
2008年7月22日，被告刘英向原随州市房产局提出申请，要求将前面的口面房（一楼）建筑面积为185.50㎡的房屋办理在自己名下。原随州市房产局根据被告周国升出具的所谓的“2008.7.16号《证明》”一份，将前面一楼口面房185.50㎡的所有权办理在被告刘英的名下，房屋所有权证号：20080102302号。此《证明》有如下内容：“市房产局：兹有刘学全、刘宗明、周国升于96年共建一幢四层住宅，二层、三层、四层，当时均已办理房产证，就剩一层未办理产权证明。经协商一层已分配给刘英，现请房产局给予办证。同意办理刘英的房产证，周国升；同意，刘宗明；同意，刘学全。2008.7.16号”。庭审中，原告刘学全、刘宗明对此《证明》上的签字和捺指印提出异议，认为非其二人所签和捺指印。根据二原告的申请，原审法院依法委托湖北三真司法鉴定中心对此项进行了鉴定。2013年4月15日，湖北三真司法鉴定中心作出鉴定意见：落款时间为“2008.7.16号的《证明》”中落款处“刘宗明”签名笔迹与提供的刘宗明样本笔迹是同一人书写；“刘学全”签名笔迹与提供的刘学全样本笔迹是同一人书写。指纹鉴定事项，由于检材不完整，不具备鉴定条件，决定不予受理。二原告对此鉴定不服，向法院申请重新鉴定。原审法院又重新委托北京民生物证司法鉴定所对此进行了重新鉴定。北京民生物证司法鉴定所于2013年11月6日作出鉴定意见：检材上“同意、刘学全”字迹与样本上“同意、刘学全”字迹不是同一人书写；检材上“同意刘宗明”字迹与样本上“同意刘宗明”字迹不是同一人书写。指印稳定特征少，质量差，不具备进一步比对检验的条件。
被告周国升以前面一楼口面房的房产证两次设定抵押，于2008年8月19日和2011年6月22日两次向有关银行贷款40余万元。
被告靳小云通过随州《供求世界》2012年7月4日刊登的售房广告得知本案诉争房屋售房信息，遂与被告周国升取得联系并洽谈房屋买卖事宜。2012年7月12日，被告周国升（合同甲方）与被告靳小云（合同乙方）签订《房地产转让协议》一份，约定：“甲方将自有的房地产转让给乙方，现达成如下协议：一、甲方夫妻共同拥有位于随州市曾都区西城草店子居委会一组的185.5平方米房产（城区字第××号），现该房地产向工商银行抵押贷款并作抵押登记。二、转让价格为59万元。三、付款方式：本协议签订后三日内，乙方以甲方名义将该贷款本息约41万元还清，余额在变更过户完毕之日起三日内交付”。有个女人在该协议上的甲方栏签上“刘英”的名字。
关于协议上甲方栏“刘英”签字是否为被告刘英所签的问题。被告刘英否认系其本人所签。办理该案公证的公证员称是被告刘英当时亲自到场并签字。被告靳小云称，“刘英”是当时一个到场的女人在上面签的字，至于是不是被告刘英本人，我不清楚，因为当时我不认识她。
2012年7月12日，被告周国升和被告靳小云将双方签订的《房地产转让协议》在随州市曾都区公证处办理了公证，公证处作出（2012）鄂曾都证字第2201号公证书。同日，委托人“刘英”，受托人周国升签订一份《委托书》，内容有：“现将该房地产转让给靳小云，因本人工作不便，不能亲自办理转让手续，特委托代为办理以下事项：一、代为办理水、电等物业转交。二、到房地产管理部门办理有关过户手续。……”随州市曾都区公证处于同日将这份《委托书》进行了公证【（2012）鄂曾都证字第2202号公证书】。
2012年7月23日，被告靳小云向被告周国升支付房款51万元，余款8万元因纠纷而未付。周国升将房款中的41万元用于偿还银行的抵押贷款。
2012年8月3日随州市房产局将所讼争的房屋过户到被告靳小云、吴丹的名下（房权证城区字第××号）。
被告刘英以办理公证时其既未到场，也未签字委托为由对公证提出异议，随州市曾都区公证处2013年9月27日作出关于撤销（2012）2201-2202号公证的决定。内容有：现因卖方周国升和妻子刘英共同声明，当时刘英并未到场，系周国升找人冒名顶替刘英欺骗公证处和对方当事人靳小云签订的转让协议和委托书，现决定予以撤销。被告靳小云不服，向随州市曾都区司法局提出撤销申请。
2013年9月28日，周国升、刘英在随州市曾都区公证处出具了一份《关于靳小云交易房地产相关后续事宜的声明书》，内容为：“本夫妻两人在二○一二年七月十二日转让给靳小云位于湖北省随州市曾都区西城草店子居委会一组的185.5平米房产（随州市房权证城区字第××号）和13.99平米地产（随国用2011B第1885号）、36.08平米地产（随国用2011B第1887号），该买卖在公证处进行的公证是合法有效的，本人夫妻两人已收到靳小云购房款人民币伍拾壹万元整（￥510000.00元），余款人民币捌万元整（￥80000.00元）在法院确定买卖活动之后，由靳小云交付给刘英之父刘学全作为养老生活费。本人在此声明，我们夫妻双方与靳小云签订的购房合同是真实意愿，如有人为此事进行纠缠，我们夫妻将依法进行起诉，维护自己在前述所有共摊面积上的所有建筑物中的三分之一产权，并追究其对本次交易活动所产生的损失。声明人：周国升、刘英。二○一三年九月二十八日”。公证员刘飞对周国升、刘英出具声明书的现场情况进行了拍照。同日，随州市曾都区公证处作出关于终止《关于撤销（2012）2201-2202号公证的决定》的决定。同日，随州市曾都区司法局作出关于撤销《关于撤销（2012）2201-2202号公证的决定》的决定。
原审庭审中，被告刘英出具一份深圳市振东精密五金有限公司于2013年7月29日出具的《证明》，内容有：“兹证明刘英是我公司员工，在包装部门任全检职务，从2012年5月份起至2012年12月份都没有回过家，一直在我公司上班”。并提供该公司刘英2012年6月、7月、8月微电脑打卡钟专用考勤表6份原件。
原审另查明：2012年合同标的物所在地段房屋（住房）出售价格为每平方米1200元。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的一种心理状态。本案中，被告靳小云通过售房广告获知售房信息；与被告周国升、刘英签订《房地产转让协议》后又进行了公证；支付了合理的房屋对价；对诉争的房屋办理了产权登记。尽到了对合同的一般审查义务，不具备与被告周国升恶意串通情形，符合善意取得的条件，故原、被告于2012年7月12日签订的《房地产转让协议》合法有效，被告靳小云对诉争的房屋享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人事后追认或者默认则依法有效，即由此产生的一切法律后果由被代理人承担。本案中，周国升、刘英于2012年9月28日在随州市曾都区公证处所出具的“声明”，是刘英对周国升转让房屋事后追认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。故本案原告刘学全、刘宗明如果认为周国升、刘英侵占其共同财产权，可依法另案提起民事诉讼。本案经合议庭评议并提交审委会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：驳回原告刘学全、刘宗明的诉讼请求。案件受理费9700元，由原刘学全、刘宗明告负担。
上诉人刘学全、刘宗明不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审采信被上诉人靳小云提供的《供求世界》复印件错误。2、一审判决查明认定随州市曾都区公证处2012年7月12日作出（2012）鄂曾都证字第2201、2202公证书错误。3、对刘英于2013年9月28日当晚写的《情况说明》原审不作认定，也不再判决书中说明不作认定的理由错误。4、一审认定“2012年合同标的物所在地段房屋（住户）出售价格为每平方米1200元”缺乏事实根据。5、上诉人靳小云购买房屋不符合善意购买的特征。二、原审适用法律错误。原审法院认为周国升、刘英于2013年9月28日向随州市公证处所作的《声明》，是刘英对周国升代理行为的追认。可以推断原审法院已认定周国升与靳小云签订《房地产转让协议》时刘英签名不是刘英本人所签，首次办理公证时的笔录也不是刘英本人所签。而本案诉争房屋从形式上看又是刘英所有，周国升在没有代理权的基础上与靳小云签订的协议是一份不能成立的协议。三、原审程序错误。原审法院通知上诉人刘学全、刘宗明该案中止审理，待行政诉讼判决后再行诉讼。但一审法院在行政诉讼过程中向上诉人送达了民事判决书，造成行政诉讼和民事诉讼同时进行的格局，明显违反了法律的规定。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法确认被上诉人周国升与被上诉人靳小云签订的《房地产转让协议》不成立。
被上诉人靳小云、吴丹答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人刘学全、刘宗明向本院提供《销售不动产统一网络发票》复印件一张，证明目的：与涉案房屋同时期同地段房价为每平方米5476.45元，一审认定同时期同地段房屋售价1200元不符合客观实际。
经质证，被上诉人靳小云、吴丹对上述证据有异议，认为该证据与本案无关联性，不能作为有效证据采信。该证据为复印件，无其他证据证明该证据的客观性。另外该证据涉及的是高层建筑下的门面房，与本案住宅房屋完全不同，不可类比。本案发回重审期间，被上诉人已经提交了同地段同时期房屋的价格证据。
对上述证据，本院认为：该证据系复印件，无法确认其真实性，且无与该发票相印证的合同原件相印证，无法确定与本案的关联性，对于上述证据，本院不予采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：关于《房地产转让协议》是否成立问题。上诉人刘学全、刘宗明认为涉案房屋从形式上看是刘英所有，周国升在无代理权的情况下签订的《房地产转让协议》不能成立。本院认为，涉案的房屋登记在被上诉人刘英的名下，被上诉人周国升与被上诉人靳小云在《房地产转让协议》上签字，后被上诉人周国升、刘英向随州市曾都区公证处出具的《关于靳小云交易房地产相关后续手续事宜的声明书》载明了被上诉人刘英认可公证处作出的公证是合法有效的，与靳小云签订合同是其真实意愿，原审法院依据上述声明书对随州市曾都区公证书的真实性予以认可，并认定即便被上诉人周国升签订合同时存在无权代理的情形，被上诉人刘英已予以追认符合法律规定。上诉人刘学全、刘宗明上诉称被上诉人刘英在《情况说明》表明，其是在受到靳小云的胁迫的情况下出具了《关于靳小云交易房地产相关后续手续事宜的声明书》，上述声明书内容不是刘英真实意思表示，但未提供证据证明刘英是在受胁迫的情况下签订的声明书，故不予采信。综上，上诉人刘学全、刘宗明关于被上诉人周国升无权代理，其签订的合同不成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于《房地产转让协议》的合同效力问题。上诉人刘学全、刘宗明认为涉案房屋是其与刘英、周国升共有财产，被上诉人周国升未经其他共有人的同意，在无所有权和处分权的情况下，将房屋转让他人的行为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人刘学全、刘宗明请求法院确认其与靳小云之间签订的《房地产转让协议》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原审程序问题。上诉人刘学全、刘宗明认为原审未中止诉讼，导致民事诉讼和行政诉讼同时进行，违反了法律的规定。因法律规定案件审理若需要另一案件的判决结果为依据时，应当中止诉讼。本案案由系确认合同无效纠纷，合同效力的确认不需要依行政诉讼中物权登记是否应当被撤销为前提，原审未中止诉讼，并未违反法律规定。上诉人刘学全、刘宗明的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9700元由上诉人刘学全、刘宗明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 锋
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李小辉
二〇一五年六月十日
书 记 员 李国才