广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮湘法民一初字第382号
原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市湘桥区潮枫路潮发花园A座写字楼206室。
法定代表人：刘子彬。
委托代理人：向翠芸，女，潮州市恒大置业有限公司职员。
委托代理人：张瑞祥，男，潮州市恒大置业有限公司职员。
被告：许业涛，男，1986年11月8日出生，汉族，原住潮州市潮安区，现下落不明。
原告潮州市恒大置业有限公司诉被告许业涛商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告潮州市恒大置业有限公司之委托代理人向翠芸到庭参加诉讼，被告许业涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告潮州市恒大置业有限公司诉称：2014年5月2日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的潮州恒大城第XXXX房，总房价款为人民币638721元。该合同约定被告应于2014年5月2日前支付首期房款198721元，余款44万元须在2014年5月2日前办理按揭手续。签约当日，被告向原告支付了部分首期房款45427元，另被告向原告关联公司金碧物业有限公司潮州分公司借款153294元专用于购买房屋，该款项已实际支付。2014年6月10日，被告与原告、中国工商银行股份有限公司潮州分行（以下简称“工商银行”）就余款44万元签订了《个人购房借款/担保合同》，由原告为该合同项下的借款本金、利息及其他费用承担连带保证责任。由于被告连续2期未向工商银行履行合同约定的还款义务，原告于2015年5月11日向被告寄发了《还款提示书》，要求其尽快向工商银行缴付房贷及利息，但被告一直拒不履行。2015年6月11日，工商银行向原告寄发了《通知书》，通知原告因被告逾期还款，依据《个人购房借款/担保合同》要求原告履行连带保证责任，已于2015年6月10日从原告账户扣收被告结欠工商银行共计442338.52元的贷款及利息、罚息。依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在《房地产权证》办理完毕前，如被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告应配合原告办理解除合同手续并承担解除合同费用。2015年6月12日原告向被告寄发了《合同解除通知书》，但时至今日被告仍拒不履行其还款义务。因此，根据合同法及民事诉讼法的相关规定，请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，且原告无须向被告返还其所支付的购房款；2、判令被告、房管局协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续；3、判令被告承担本案诉讼费。
庭审中，原告潮州市恒大置业有限公司称诉讼请求第二项中“判令被告、房管局协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续”系笔误，应修改为“判令被告到房管局协同原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案终止手续”。
被告许业涛没有答辩。
经审理查明：潮州市恒大置业有限公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围是房地产开发；商品房销售；自有房屋租赁；室内装饰；安装空调制冷设备；园艺工程施工。该公司已于2014年4月3日取得潮州恒大城（三期）的商品房预售许可证（编号：潮建预〔2014〕列005号），预售房屋栋号及层数为第35、36幢各33层。2014年5月2日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人）与许业涛（买受人）签订了《商品房买卖合同》1份，该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市××桥区桥东东山美人城潮州恒大城三十五幢、三十六幢、编号为潮府国用（2013）第02808号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名潮州恒大城；第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：该商品房为第XXXX房。该商品房合同约定建筑面积共106.86平方米，其中，套内建筑面积85.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.02平方米；第四条：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7440.83元，总金额人民币638721元整；第六条：付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：银行按揭付款方式：2014年5月2日前支付首期房款￥198721元，余款￥44万元须在2014年5月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：交付期限：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同的的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条：本合同自双方签订之日起生效；第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。上述《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。上述《商品房买卖合同》签订当日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人，甲方）与许业涛（买受人，乙方）签订了《商品房买卖合同》补充协议1份，该补充协议的主要内容是：双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）1、买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任；……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续；……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；5、买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金；6、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。双方签订的上述《商品房买卖合同》于2015年3月18日在潮州市房地产交易所办理了鉴证登记手续。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，许业涛于当日向潮州市恒大置业有限公司支付首期房款人民币45427元，潮州市恒大置业有限公司收取后出具列0005147号收款收据1份交许业涛存执。2014年5月2日，许业涛与金碧物业有限公司潮州分公司签订《借款协议》1份，由许业涛向金碧物业有限公司潮州分公司借款人民币153294元，用于支付潮州市恒大置业有限公司的首期购房款，金碧物业有限公司潮州分公司同日出具借款金额分别为人民币51098元的借款借据3份，并注明借款用途仅限于购买潮州恒大成商品房XXXX，许业涛在上述借款借据上签名确认收到该借款，并于同日出具付款委托书1份，委托金碧物业有限公司潮州分公司将上述借款人民币153294元付至潮州市恒大置业有限公司的银行账户，并声明此款仅限于购买潮州恒大城XXXX房。2014年6月10日，许业涛作为借款人及抵押人，中国工商银行股份有限公司潮州分行作为贷款人，潮州市恒大置业有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定个人住房贷款金额人民币440000元，贷款用于购买潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城XXXX房，贷款期限20年,按月等额本息还款（按月计息），每月20日为还款日。合同第十四条约定：违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……G、借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（1）要求借款人限期纠正违约行为；……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；（7）法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。合同第二十六条约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。上述《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司潮州分行于2014年6月20日向许业涛发放贷款人民币440000元，后许业涛付还部分按揭贷款。但因许业涛从2015年3月20日有两期按揭贷款本息未正常偿还，潮州市恒大置业有限公司于2015年5月11日向许业涛发出《还款提示函》，告知其自2015年3月20日已有两期按揭贷款本息未正常偿还，已构成违约，并告知其未能在约定期限内还款，潮州市恒大置业有限公司有权按照合同约定单方解除《商品房买卖合同》等内容，该《还款提示函》于2015年5月11日按许业涛购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出。潮州市恒大置业有限公司发出《还款提示函》后，许业涛仍没有偿还逾期按揭贷款。2015年6月11日，中国工商银行股份有限公司潮州分行向潮州市恒大置业有限公司发出《通知书》，告知根据三方签订的《个人购房借款/担保合同》，至2015年6月9日，该笔业务已连续3期未按约定还款，经多方催收未能按期归还，该行根据合同的约定，宣布贷款提前到期，提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息，2015年6月10日该公司在潮州市恒大置业有限公司账户中扣收许业涛结欠该行贷款本金、利息、罚息合共人民币442338.52元。2015年6月12日，潮州市恒大置业有限公司向许业涛发出《合同解除通知书》，告知许业涛因其严重违约，潮州市恒大置业有限公司根据《合同法》第九十四条第三款的规定解除与其签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，该《合同解除通知书》于2015年6月12日按许业涛购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出。2015年6月29日，潮州市恒大置业有限公司诉至本院，提出上述诉讼请求。
本案庭审过程中，潮州市恒大置业有限公司表示其诉讼请求1中的“无须向被告返还其所支付的购房款”是指无须向许业涛返还其所支付的首期购房款人民币45427元，许业涛向金碧物业有限公司潮州分公司的借款人民币153294元（用途为付还首付款）由潮州市恒大置业有限公司代为偿还。
本院认为：潮州市恒大置业有限公司与许业涛签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》及补充协议自成立时生效，受法律保护。潮州市恒大置业有限公司与许业涛在上述《商品房买卖合同》补充协议中约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，许业涛未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致潮州市恒大置业有限公司承担了保证责任的，潮州市恒大置业有限公司有权单方解除该《商品房买卖合同》，收回该商品房，许业涛所交的全部款项不予退还，同时许业涛必须在潮州市恒大置业有限公司履行其保证责任后30天内，协同潮州市恒大置业有限公司到房管局办理有关解除合同的手续。本案中，许业涛在办理银行按揭贷款手续后，没有按合同约定按时还款，潮州市恒大置业有限公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，现潮州市恒大置业有限公司按合同约定请求解除《商品房买卖合同》且其无须向许业涛返还其所支付的购房款，符合合同约定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”潮州市恒大置业有限公司与许业涛签订的《商品房买卖合同》补充协议已约定买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担，潮州市恒大置业有限公司的《合同解除通知书》于2015年6月12日按许业涛购房时确认的地址以全球邮政特快专递邮寄给许业涛，因此，双方的《商品房买卖合同》于2015年6月12日起解除。对于潮州市恒大置业有限公司要求许业涛协同其办理案涉房屋《商品房买卖合同》的解除手续的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，而该《商品房买卖合同》也已在房管部门进行了鉴证，故潮州市恒大置业有限公司该项诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告许业涛于2014年5月2日签订的《商品房买卖合同》自2015年6月12日起解除；
二、原告潮州市恒大置业有限公司无须返还被告许业涛已经支付的购房款；
三、被告许业涛应在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司到房管部门办理《商品房买卖合同》解除备案登记手续。
本案受理费人民币10188元，公告费人民币260元，均由被告许业涛负担。案件受理费已由原告潮州市恒大置业有限公司预交，本院不另作收退，公告费已由原告潮州市恒大置业有限公司直接向《人民法院报》社交纳，被告许业涛应负担的上述受理费、公告费，应在本判决发生法律效力之日起5日内付还原告潮州市恒大置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 洪泽娜
人民陪审员 林本崇
人民陪审员 郑绍定
二〇一六年二月十八日
书 记 员 周 萍