河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终4786号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邯郸市嘉恒工贸有限公司。住所地：邯郸经济开发区联通南路*号。
法定代表人：程阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：乔建军，河北赵都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邯郸开发区盛缘轩足浴店，住开发区联通南路*号***层。业主：盛为荣，男，汉族，1973年2月17日出生，住浙江省金华市东区多湖街道西盛村上明堂*号。
委托诉讼代理人：王树恒，河北三和时代律师事务所律师。
上诉人邯郸市嘉恒工贸有限公司因与被上诉人邯郸开发区盛缘轩足浴店租赁合同一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
邯郸市嘉恒工贸有限公司上诉请求：1、撤销邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初字776号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判决被上诉人给付上诉人电费48791.67元、水费13341.60元。水电费滞纳金26344.50元，共计88477.77元。房租费502763.30元，滞纳金18723.60元，共计521486.9元。依法判令给付上诉人仓库保管费112500元，三项共计722464.67元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误；二、被上诉人违约在先导致合同解除，其损失应自行承担并应承担未缴纳的全部租金；三、一审法院适用法律错误，被上诉人违约导致合同解除，应由被上诉人承担装饰装修残值的损失。
邯郸开发区盛缘轩足浴店辩称：一、所谓答辩人欠缴水电费导致合同解除的说法根本无法成立。二、上诉状称我方违约在先，毫无根据。三、上诉状称要我方承担所谓截止到2012年12月5日的房租，以及承担所谓物资保管费，毫无道理。四、上诉人称一审判决书适用法律错误，装饰装修费用应该由我方自行承担，纯粹是断章取义，强词夺理。
邯郸开发区盛缘轩足浴店一审述称：原、被告双方于2008年11月8日签订房屋租赁合同，约定被告将邯郸市开发区联通南路2号的大楼主楼一层二层租赁给原告使用，面积1486平方米，租赁期限自2008年11月15日至2014年2月14日。第一年租赁期限自2009年2月15日至2010年2月14日，租金554960元，第二年租金624120元，合每平方米35元／月。后原告进行了装修，登记设立了盛缘轩足浴店开始经营，但被告多次违约，后来又提出将房租涨价一倍，原告不同意。2012年2月13日被告书面通知原告房租自2012年2月14日起上调为1248240元／年。3月2日下午被告拉闸断电，使原告无法经营，造成巨大损失。原告认为，被告擅自大幅调整房租、拉闸断电导致原告无法经营，已构成根本违约。为维护原告利益，特诉至贵院。嘉恒公司辩称：原告（反诉被告）所述不是事实，其行为已构成违约，依法应驳回其全部诉讼请求。本案被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2008年11月8日签有房屋租赁合同，合同履行到2011年10月18日后，因原告（反诉被告）不缴纳2011年10月18日后的水、电费，根据租赁协议第七条之规定，“乙方按有关部门规定时间缴纳每月水、电、暖等相关费用。甲方代收水、电、暖费，乙方逾期缴纳每一天按1‰缴纳滞纳金，逾期30天，甲方有权停水、电、暖等相应资源的运行并限期迁出，以此造成的损失由乙方负责”。因盛缘轩足浴店不按时交纳水、电费，已构成违约，在多次催促未果后，被告（反诉原告）于2012年2月13日书面通知盛缘轩足浴店调整房租后，被告（反诉原告）于2012年3月2日拉闸停电。从2011年10月18日到2012年3月2日，盛缘轩足浴店已超出132天未缴纳水、电费，已构成根本违约，截止到2012年12月15日止，拖欠被告（反诉原告）嘉恒公司水、电费及房租达60多万元。
反诉原告嘉恒公司一审述称：反诉原告与反诉被告于2008年11月8日签有房屋租赁合同，甲方为嘉恒公司，乙方为盛为荣。合同签订后我公司委派物业部李录同志管理，盛为荣委托汤丁对足疗店进行管理。合同履行到2011年10月18日后，因反诉被告不缴纳水、电费，盛为荣和汤丁互相推诿，反诉人不得已通知反诉被告调整房租。根据租赁协议第七条之规定，“乙方按有关部门规定时间缴纳每月水、电、暖等相关费用。甲方代收水、电、暖费，乙方逾期缴纳每一天按1‰缴纳滞纳金，逾期30天，甲方有权停水、电、暖等相应资源的运行并限期迁出，以此造成的损失由乙方负责”。虽说没有在合同约定缴纳时间，但反诉被告在反诉人多次催要下仍不履行，构成根本违约。反诉人2012年3月2日行使拉闸限电，于法不合。1、盛缘轩足浴店最后一次缴纳水费2011年10月18日，截止2012年12月5日交房时止，实用水8720吨，每吨水费15.30元，应交水费13341.6元。实用电37823度，每度电1.29元，应交电费48791.67元。按合同第七条每逾期一天按1‰计算滞纳金，从2011年10月18日至2012年12月5日共计逾期13个月加29天，共计424天，滞纳金424天×1‰=26344.5元，水、电费加上滞纳金共计88477.77元。2、房费从2012年2月15日缴纳，截止到2012年12月5日，应交9个月加20天，计502763.3元你，按合同第8条约定，按全年租金的3%缴纳滞纳金，应交纳滞纳金18723.6元，共计521486.9元。3、代盛缘轩足浴店存放物资保管费从2012年12月10日至2015年1月10日共计25个月，每月租金4500元，共计112500元，以上三项共计722464.67元。反诉被告邯郸开发区盛缘轩足浴店辩称：一、反诉状所述事实均系虚假陈述，且不能自圆其说。1、被告在原审中拒绝承认2012年3月2日拉闸断电的事实，这次反诉自认上述情况属实，证明被告对基本事实虚假陈述，不具可信性。2、反诉状称：其多次让原告缴纳水电费，但原告不仅不交而且连房租也不交了，在此情况下，被告才于3月2日断电，这种说法毫无根据。第一，被告从未提交相关证据证明其通知我方催交水电费。第二，其自己提交的“2012年3月6日通知”都否定了这个说法。第三，该通知是被告虚构，我方从未接到过。3、反诉状称：其是在催交水电费未果的情况下，不得已通知我方调整房租，以引起我方重视。此种说法荒谬可笑，自相矛盾。二、反诉请求毫无根据。1、反诉状称我方截止到2012年12月5日应交水电费数额，均无证据证实。2、反诉状称应自2012年2月15日起算到2012年12月5日止计算我方欠缴房租，毫无道理。第一，我方自被违约断电起，根本无法经营，谈不上应缴纳房租问题。第二，断电后，我方立即提起诉讼，要求被告赔偿违约损失。3、反诉状要求我方承担保管费没有根据。第一，没有存放费用证据。第二，当时法院要求被告保管物品，是被告承担的违约义务，我方没有委托其保管。第三，我方不存在支付保管费的责任，而且被告应赔偿保管物品被处理的损失。三、反诉请求已经超过诉讼时效。综上所述，被告提起反诉没有根据，不能成立，应予驳回。
邯郸开发区盛缘轩足浴店向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿由于其违约行为给原告造成的经济损失980000元；3、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告嘉恒公司反诉请求：依法驳回反诉被告的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用
一审法院认定事实：原告盛缘轩足浴店业主盛为荣与被告邯郸市嘉恒工贸有限公司于2008年11月8日签订房屋租赁合同，约定被告将邯郸市开发区联通南路2号的大楼主楼一层二层租赁给原告盛缘轩足浴店经营者盛为荣使用，面积1486平方米，租赁期限自2008年11月15日至2014年2月14日。第一年租赁期限自2009年2月15日至2010年2月14日，租金554960元，第二年起租金624120元。合同第5条约定：甲乙双方因故中途终止协议，应提前三个月通知对方，否则对方有权拒绝。合同第7条约定：乙方（盛为荣）按有关部门规定时间缴纳每月水、电、暖等相关费用。甲方代收，乙方逾期缴纳每天按1%收取滞纳金。逾期30天，甲方有权停水、电、暖等相关资源的运行并限期迁出，以此造成损失由乙方负责；合同第8条约定：乙方按期缴纳租金，每半年支付一次，下半年租金应在入驻后第六个月内缴纳，逾期按全年房租的1%收取滞纳金，逾期15日按全年房租2%收取滞纳金，如乙方拖欠房租一个月以上按全年房租3%收取滞纳金，甲方有权解除房屋租赁合同，并限期乙方搬出办公场地。另查明，2012年3月2日被告对盛缘轩足浴店一层二层进行拉闸停电，嘉恒公司于2012年3月6日张贴通知告知盛为荣“根据双方2008年11月8日双方签订的‘房屋租赁合同’第七、八条约定，你方已构成违约。限你于2012年3月10日前，交清所拖欠的水、电费和房租费，逾期不交，请自动搬出”。2012年3月6日下午16：30分盛缘轩足浴店一层二层停电，并经邯郸市诚信公证处公证。2012年2月13日，嘉恒工贸物业部向盛缘轩发出通知内容为：从2012年2月14日起，盛元轩由原来的624120元／年，上调为每平方米70元，面积为1486平方米，共计1248240元／年。盛缘轩租金交至2012年2月14日，水、电费交至2011年10月18日。反诉原告嘉恒公司亦认可没有约定水、电、暖费缴纳的具体时间，原告（反诉被告）分别于2010年5月6日、2010年8月5日、2011年6月7日、2011年10月18日四次缴纳水、电费给被告（反诉原告）。经法院委托，邯郸市价格认证中心作出邯价鉴字（2012）第034号价格鉴定结论书，对盛缘轩装修项目鉴定价格为660366.8元，物品价格为284147元。本案在审理过程中，经原、被告协商，2012年12月5日原告将租赁房屋钥匙交给被告，其中物品未搬出，由被告保管。原告请求解除合同、庭审中被告亦明确表示同意解除合同。一审认为，原告（反诉被告）盛缘轩足浴店经营者盛为荣与被告（反诉原告）嘉恒公司于2008年11月8日签订房屋租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。盛为荣与被告（反诉原告）所签租赁合同后实际转化为原告（反诉被告）盛缘轩足浴店与被告（反诉原告）嘉恒公司的租赁合同。故本案中原、被告因停电纠纷引发矛盾，原告诉至法院请求解除合同，双方当事人对解除合同均无异议，原告（反诉被告）盛缘轩足浴店与被告（反诉原告）嘉恒公司同意解除由原告（反诉被告）经营者盛为荣与被告（反诉原告）所签的租赁合同，本院予以支持。双方在租赁合同中未明确约定缴纳水电费的具体时间，盛缘轩足浴店不定时缴纳系双方形成的交易习惯，双方对此以行为认可。后嘉恒公司诉称多次找盛缘轩足浴店缴纳水、电费用，盛缘轩足浴店均推脱，嘉恒公司对此无证据予以证明，本院不予认可。双方租赁合同第七条约定盛为荣（乙方）水、电费逾期缴纳30天，嘉恒公司（甲方）即可有权停水停电。嘉恒公司于2012年3月2日对盛缘轩足浴店拉闸停电，停电时未给够盛缘轩足浴店30天的期限，显属违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。因嘉恒公司违约，故对盛缘轩足浴店对租赁房屋的装修剩余价值660366.8元损失由嘉恒公司予以赔偿的诉请，本院依法予以支持。关于嘉恒公司在盛缘轩足浴店的消费金额10914元，因与本案不属同一法律关系，对其诉请本院依法不予支持。盛缘轩足浴店的预期利益损失和停业后的善后人员工资损失于法无据，本院不予支持。盛缘轩足浴店内的可移动物品价格，因盛缘轩足浴店在解除合同后未及时从嘉恒公司领取并妥善处理，可移动物品损失由盛缘轩足浴店自行承担，盛缘轩足浴店于本判决生效后十日内将可移动物品（详见清单）自行拉走。嘉恒公司反诉盛缘轩足浴店的水、电费自2011年10月18日至2012年12月5日共计62133.27元，本院予以支持，但滞纳金26344.5元，房租费521486.9元及物资保管费112500元，由于嘉恒公司违约在先，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告邯郸开发区盛缘轩足浴店与被告邯郸市嘉恒工贸有限公司2008年11月8日签订的房屋租赁合同；二、被告邯郸市嘉恒工贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）邯郸开发区盛缘轩足浴店装修剩余价值损失660366.8元；三、原告邯郸开发区盛缘轩足浴店于本判决生效后十日内将可移动物品（详见清单）自行拉走；四、反诉被告邯郸开发区盛缘轩足浴店于本判决生效后十日内给付反诉原告邯郸市嘉恒工贸有限公司水、电费62133.27元；五、驳回原告邯郸开发区盛缘轩足浴店的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邯郸市嘉恒工贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，原告盛为荣承担3600元，被告邯郸市嘉恒工贸有限公司承担10000元。反诉案件受理费5515元，由反诉原告邯郸市嘉恒工贸有限公司负担5000元，反诉被告邯郸开发区盛缘轩足浴店负担515元。
二审期间查明，二审中当事人没有提交新证据，对一审认定事实，本院予以确认。
本院认为：当事人双方2008年11月8日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第7条约定：乙方（盛为荣）按有关部门规定时间缴纳每月水、电、暖等相关费用，甲方代收。乙方逾期缴纳每天按1%收取滞纳金，逾期30天，甲方有权停水、电、暖等相关资源的运行并限期迁出，以此造成损失由乙方负责。该约定虽然没有明确为每月的某一天缴纳水、电、暖等相关费用，但明确了为每月缴纳，并约定了逾期缴纳应承担的责任。虽然在合同履行过程中，盛缘轩足浴店业主盛为荣没有按照合同约定缴纳相关费用，对此前的行为佳恒公司也未追究，但不能视为双方改变了合同的约定。一审认为不定时缴纳系双方形成的交易习惯，双方对此行为认可的理由不能成立。盛缘轩足浴店业主盛为荣不按约定缴纳相关费用实属违约，应承担相应的违约责任。佳恒公司2012年2月13日发出房租调整通知，3月2日拉闸停电，3月6日张贴通知告知盛为荣缴纳相关费用及逾期的后果。由此可以认定，佳恒公司拉闸停电并非盛为荣不缴纳相关费用所致，而是没有接受房租调整的结果，佳恒公司同样存在违约，应承担相应的违约责任。对邯郸开发区盛缘轩足浴店装修剩余价值损失，佳恒公司水、电费滞纳金及房屋占用费损失，根据双方的过错大小，本院酌定由邯郸开发区盛缘轩足浴店承当30%的责任、佳恒公司承担70%的责任。关于佳恒公司上诉主张的仓库保管费及房租滞纳金，依据不足，本院不予支持。一审判决的其他条款正确，本院予以维持。
综上所述，佳恒公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实虽然清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项规定，判决如下：
一、维持邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初776号民事判决第一、三、四、五、六条；
二、变更邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初776号民事判决第二条为“邯郸市嘉恒工贸有限公司于本判决生效后十日内给付邯郸开发区盛缘轩足浴店装修剩余价值损失462256.76元；
三、邯郸开发区盛缘轩足浴店于本判决生效后十日内给付邯郸市嘉恒工贸有限公司水、电费滞纳金和房屋占用费损失共计158732.94元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费7565元，由邯郸开发区盛缘轩足浴店负担3565元，邯郸市嘉恒工贸有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 徐世民
审判员 梁国华
审判员 贾梅录
二〇一六年十二月二日
书记员 李 暘