江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初2450号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。
负责人孙羊生,该行行长。
委托代理人张祥，该行职员。
被告季通辉，职业不详。
被告季顺清，职业不详。
被告蔡正玉，职业不详。
被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在江苏省盐城市解放南路288号。
法定代表人陈锦石，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告季通辉、季顺清、蔡正玉、盐城中南世纪城房地产投资有限公司（下称中南世纪城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员方玲玲独任审判，于同年7月1日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张祥到庭参加诉讼，被告季通辉、季顺清、蔡正玉、中南世纪城公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行诉称：2015年5月7日，被告季通辉、季顺清、蔡正玉与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：原告向季通辉、季顺清、蔡正玉发放45万元贷款，用于购买位于盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋，借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，合同还约定了其他事项。2015年5月8日，原告与季通辉办理了所购房屋的抵押权预告登记手续，房屋他项权证一致未能办妥。合同签订后，原告在2015年5月8日向被告发放了45万元贷款，贷款发放后，三人未能依约还款，截止2016年2月17日，共计差欠原告贷款4期，逾期贷款本金3873.69元、利息5794.2元（包括罚息），现原告依据所签合同宣布贷款全部提前到期。请求依法判令：1、被告季通辉偿还原告贷款本金444280.62元、利息5794.2元（包括罚息），合计450074.82元及自2016年2月18日起至实际履行之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的标准计算）；2、原告对被告季通辉所有的位于盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋拍卖、变卖的价款在抵押担保的债权范围内享有优先受偿权；3、被告中南世纪城公司对上述第一项承担连带清偿责任。
被告季通辉未答辩。
被告季顺清未答辩。
被告蔡正玉未答辩。
被告中南世纪城公司未答辩。
经审理查明：2015年5月7日，原告与季通辉（借款人、抵押人）、季顺清、蔡正玉（借款人、抵押人）、中南世纪城公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为45万元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准下浮5%后确定；借款采用等额本息还款法，还款�期为一个月，每期末月的借款发放日对应日；抵押人同意以盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋为上述借款提供抵押担保；阶段性保证担保保证人为中南世纪城公司，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。
2015年5月8日，被告季通辉与原告至盐城市房产交易登记中心办理了抵押权人为农行盐城分行的预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记义务人为季通辉。同年5月8日，原告出具了一张借款凭证，借款凭证载明“借款人季通辉，借款金额45万元，借款日期2015年5月8日至2035年5月7日，还款方式为等额本息还款法，执行利率为5.605%”。被告季通辉、季顺清、蔡正玉在上述借款凭证上签字确认。随后，原告向季通辉发放了45万元贷款。被告季通辉借款后，正常还款数月，后未能正常还款，原告多次催要，并于2016年2月16日向被告季通辉发出贷款提前到期暨催收通知书，但三被告一直未能履行还款义务，被告中南世纪城公司亦未能履行保证责任，原告遂诉至本院。
另查明：截止2016年6月30日，被告季通辉共计差欠原告贷款本金439225.26元、利息5169.41元（包括罚息）�合计444394.67元。被告季通辉购买的盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋截止目前一直未能就该房屋办理抵押登记手续。
上列事实，有个人购房担保借款合同、个人借款凭证、贷款提前到期暨催收通知书、个人贷款欠款证明抵押预告登记申请书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：（一）被告季通辉、季顺清、蔡正玉、中南世纪城公司与原告农行盐城分行签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认合同合法有效。原告农行盐城分行按约向被告季通辉发放贷款，被告季通辉、季顺清、蔡正玉借款后，未依约履行还款义务属违约行为，原告据此宣布借款立即到期，提前收回已发放借款，符合双方合同约定，本院依法予以支持。�告中南世纪城公司自愿为被告季通辉与原告农行盐城分行签订的上述《个人购房担保借款合同》项下的全部债务提供阶段性连带责任担保，且被告季通辉一直未能办理所购房屋的权属证书并办理抵押登记手续，故被告中南世纪城公司应当对被告季通辉未能支付的借款本金、利息、罚息承担连带保证责任。被告中南世纪城公司承担保证责任后，有权依法向被告季通辉追偿。
（二）关于原告主张对被告季通辉抵押的位于盐城市城南新区戴庄路东、纬十路南中南世纪城悦城*区*幢*室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权是否应予支持。原告农行盐城分行与被告季通辉签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法确认该合同成立并成效。本案中，涉案房屋仅办理了房屋抵押预告登记。本院认为，�押预告登记应严格区别于抵押登记，根据《物权法》第二十条，预告登记后并不立即导致房屋抵押权的实现，为保障将来实现物权，使预告登记申请人取得对房屋进行抵押登记的请求权，并不发生抵押权设立的法律后果。根据《物权法》第一百八十七条，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故案涉房屋的抵押权应当自登记时设立，因当事人之间并未就涉案的房屋办理抵押登记手续，故原告农行盐城分行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。综上，原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告季通辉、季顺清、蔡正玉应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行贷款本金439225.26元、利息5169.41元（包括罚息），合计444394.67元，并承担自2016年6月31日起至实际履行之日止的利息和罚息（利息和罚息标准按双方合同约定的方式计算）；
二、被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司对判决第一项所确定的款项承担连带清偿责任，被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司承担担保责任后，有权依法向被告季通辉追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8060元，依法减半收取4030元，由被告季通辉、季顺清、蔡正玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳方法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 方玲玲
二〇一六年七月十三日
书记员 江红艳
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按�约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的�可以缺席判决。