广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民一初字第1479号
原告：吕XX，女，汉族，住南宁市青山路××楼××号。
委托代理人甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告：广西XX企业集团有限公司，住所地南宁市××大道××号。
法定代表人甘XX，董事长。
委托代理人林XX，女，汉族，公司职员，住西乡塘区××号××栋。
委托代理人吕XX，女，汉族，公司职员，住南宁市××秀区××碧水××号。
原告吕XX与被告广西XX企业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员袁小辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕XX的委托代理人甘长山，被告广西XX企业集团有限公司的委托代理人林XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕XX诉称：原告与被告于2009年12月19日签订《商品房买卖合同》及相关合同附件。合同约定将被告开发的位于南宁市青秀区青环路82号XX号楼XX号房出卖给原告，商品房总价款为1467398.00元。合同第八条约定，被告应于2010年10月31日前向原告交付经验收合格的房屋。合同第九条约定，如被告逾期交房超过180日的，被告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，支付至实际交房之日止。原告按合同约定全额支付了商品房的价款，但被告直至2012年10月22日才将房屋交付给原告，从2010年11月1日起至2012年10月22日止，被告共逾期交房719天。根据合同第九条之约定，被告应当向原告支付延期交付商品房的违约金211011.84元（1467398元×0.02%×719天）。被告逾期交房后，原告曾多次找其协商交房及赔偿事宜，但被告均不予理睬。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的自身合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付延期交房的违约金211011.84元（2010年11月1日起至2012年10月22日，共计719天）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告XX公司辩称：1、被告已于2011年11月5日通过在《南国早报》上刊登交楼公告及寄送挂号信两种方式向原告送达了交房通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第1款第（2）项约定自出卖人发出书面交楼通知或公告之日起7日内，买受人应及时接受楼房，如因买受人的原因逾期接收的，自通知送达之或公告之日起，视为买受人已接收，因此答辩人已于2011年11月5日向原告交付商品房，而非原告所称直到2012年10月22日才交付。2、根据《商品房买卖合同》第八条约定在出现设计部门同意的设计变更、政府限制性行为、非买受人原因停水停电及其他非出卖人主观原因造成的客观事件等因素导致工期延误时，出卖可据实予以顺延交房时间。被告在施工过程中因设计变更原因延误工期342天，因下雨延误工期3天，因停电延误工期1天，“两会一节”停工整治延误工期5天，合计应顺延交房时间351天，顺延后答辩人应交付商品房的时间为2011年10月17日，答辩实际已于2011年11月5日交房，逾期交房的时间仅为18天。故被告按合同约定应支付的逾期交房的违约金应是2641.32元。
经审理查明：被告于2008年7月29日取得南宁市青秀区青环路82号XX号楼商品房预售许可证，预售许可证为南房预字第XX号。2009年12月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告方购买被告开发的位于南宁市青环路82号XX号楼XX号房，总金额1467398元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月31日前，将符合合同约定的房屋交付给原告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并免除法律责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通过登报方式公告或书面通知形式告知买受人的；2、规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长的；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；4、非出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时按一天计算，不足8小时的按8小时计算）；5、政府部门通知停工的；市政工程施工导致工期延误的；6、其他非出卖人主观原因造成的客观事件导致工期延误的。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，以书面或双方约定的告知方式通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、层高、朝向；……除本条第（1）项设计的变更出卖人有义务通知买受人外，其他经规划部门批准的规划变更或调整以及设计变更无须征得买受人的同意。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知或双方约定的通知方式通知买受人办理交付手续。附件四即《商品房买卖合同补充协议》第四条第3点约定：为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址、办理按揭、交房等与商品房买卖合同相关的通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸媒体上发布公告、通知的，视为一项买受人送达通知。第五条第1（2）中约定：出卖人发出书面交楼通知或公告之日起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人的原因逾期接收的，自通知送达或公告之日起，视为买受人已接收……合同签订之后，原告按约定支付了全部房款。2011年11月2日，XX号楼通过竣工验收，被告于2011年11月5日在《南国早报》上刊登《交楼公告》，要求业主办理收房手续，并主张其于同日以挂号信（第XA005314329XX号）形式向原告发出《交房通知》。原告认可其直至2012年10月22日才办理房屋接收手续。之后，双方就逾期交房违约金问题产生争议，因协商未果，原告遂诉至法院，诉如所请，被告则答辩如前。
另查明，XX号楼项目的设计单位为广西XX设计（集团）有限公司，被告提交了深圳市XX装饰工程有限公司绘制的30号楼项目室内装饰设计图纸（复印件），主张与广西XX设计（集团）有限公司绘制的设计图纸相比发生了设计变更。广西XX设计（集团）有限公司于2012年3月13日出具《关于对XX号楼公共部分装修工程进行设计变更的说明》，说明为提高楼盘档次，被告需要就原室内公共部分装修进行设计变更，增加墙面贴砖、天花布置、地面石材拼花等二次装修施工内容。经该公司同意，由被告委托具备相应资质的设计单位对上述室内公共部分装修进行设计，对修改后的责任由被告及其委托的设计单位自行负责。
在诉讼过程中，被告为证明其存在可据实延期交房的情形，提供了以下证据：1、XX号楼室内公共部分装饰设计施工图（共33份），以证明XX号楼标准层公共部分室内装饰设计、及大堂和电梯厅装饰设计变更共计延长工期210天；2、关于26#-30#楼二十二层消火栓系统横管安装联系函（恒大（2009）-021），以证明被告可据实延期交房7天；3、关于地下停车场自动喷淋安装联系函（XX（2009）-024），以证明被告可据实延期交房6天；4、关于入户门增加门垛的联系函（XX（2010）-006），以证明被告可据实延期交房40天；5、关于金色阳光30#楼一层的衣帽间顶部需加盖板的函（XX总工（苹）发（2010）-80），以证明被告可据实延期交房12天；6、关于27#-29#楼无障碍通道起坡点等问题的联系函（XX（2010）-061），以证明被告可据实延期交房7天；7、关于架空层地下一层地面的联系函（XX（2010）-060），以证明被告可据实延期交房40天；8、关于30#楼一层柔性铸铁汇总管安装联系函（安装-37），以证明被告可据实延期交房20天；9、关于观山阁地下架空层车库栏杆变更的联系函（XX（2009）-153，无设计单位签章确认）；10、关于下雨延误工期的联系函（XX引（2010）-012）、南宁晴雨天气实况，以证明因下雨被告可据实延期交房3天；11、关于因停电要求延误工期的联系函（XX（2010）-085）、南宁市9月27日至29日停电通知，以证明被告因停电可据实延期交房1天；12、关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知（南府办函（2010）273号），以证明被告所在工地因政府行为从10月20日至10月24日停工5天，应据实延期。原告对以上证据1-11的真实性均无异议，对证据12的真实性未置否可。
本院认为：原、被告于2009年12月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。根据合同之约定，被告应于2010年10月31日前向原告方交付经验收合格的商品房，但被告直至2011年11月5日才通过《南国早报》刊登《交楼公告》，及通过邮寄挂号信的形式发出《交房通知》，要求业主办理收房手续。被告的行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。
一、关于原告接收房屋的具体时间如何确定的问题。原告虽主张其至2012年10月22日才接收房屋，但被告已于2011年11月5日通过《南国早报》刊登了《交楼公告》，并于当日通过邮寄挂号信的形式向原告发出了《交房通知》，被告的上述行为已符合双方在《商品房买卖合同》第十一条，及附件四《商品房买卖合同》补充协议第四、五条中关于通知交房与房屋交接的约定，而原告并未在通知或公告之日起7日内及时接收房屋，按照双方约定，自被告发出公告即2011年11月5日起，应视为原告方已接收房屋。据此，本院确认原告已于2011年11月5日接收了房屋。
二、关于被告是否存在可据实延期交房情形的问题，应分情况具体分析。1、关于被告主张原告所购房屋所在的XX号楼因标准层公共部分室内装饰设计变更、大堂和电梯厅装饰设计变更而误工的共计210天应据实延期的问题。所谓设计变更，系指设计单位依据建设单位要求调整，或对原设计内容进行修改、完善、优化。设计变更应以图纸或设计变更通知单的形式发出，为此而增加新的图纸或设计变更说明都由设计单位或建设单位负责。而XX号楼项目的设计单位为广西XX设计（集团）有限公司，该公司从未更改设计图纸或增加新的图纸，也从未出具设计变更通知单；而被告委托深圳市XX装饰工程有限公司就30号楼原室内公共部分室内及大堂与电梯厅装饰设计图纸，是为提高楼盘档次所增加的墙面贴砖、天花布置、地面石材拼花等二次装修项目，并不是设计单位对原设计图纸的变更，不属于商品买卖合同第八条约定的可据实延期的第二种情形，被告不能因此据实延期。另外，被告提供的关于观山阁地下架空层车库栏杆变更的联系函（XX（2009）-153）中，无设计单位签章确认，不符合设计部门同意设计变更导致工期延长的情形，不能据实延期。2、关于被告主张的下雨3天应予延期的问题。因双方并未在合同中将降雨约定为可延期交房的情形，且降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告作为房产开发商根据当地气象资料在订立商品房买卖合同时，主观上可进行合理预见，并据此调整自己的交房时间，故除极端异常的气候造成的灾害性降雨外，对于正常降雨导致工期延误的，不能作为延期交房的抗辩事由。故被告主张的因下雨延长工期的3天不应据实延期。3、关于经设计部门同意设计变更导致工期延长的情形，包括：（1）XX楼二十二层消火栓系统横管改至二十三层安装，另加压力表，污水立管WL-3、WL3-3伸顶至二十三层露台（XX（2009）-021），被告由此延长工期7天；（2）XX楼地下停车场自动喷淋安装变更，被告由此延长工期6天；（3）XX楼入户门增加门垛，被告由此延长工期40天；（4）金色阳光XX楼一层的衣帽间顶部需加盖板，被告由此延长工期12天；（5）金色阳光XX楼一层通风井的外立面及两个侧面贴外墙面砖，被告由此延长工期7天；（6）金色阳光XX楼架空层地下一层地面设计变更（XX（2010）-060），被告由此延长工期40天；（7）金色阳光XX楼一层柔性铸铁汇总管安装，被告由此延长工期20天。以上设计变更在变更之前均业经设计单位广西XX设计（集团）有限公司同意，且均签字盖章确认，并对设计变更提出了合理意见，据此，被告由此而延长工期的132天，符合商品房买卖合同第八条约定的可据实延期的第二种情形，应予据实延期。4、关于停电延期的1天。被告所在工地，因线路检修，于2010年9月27日全天停电1天，符合合同第八条可据实延期的第四种情形，被告由此可据实延期交房1天。5、关于“两会一节”停工整治延误的5天。2010年“两会一节”期间，南宁市人民政府下发《关于2010年“两会一节”期间南宁市建筑工地综合整治有关事项的通知》（南府办函（2010）273号），要求南宁全市在建工地停工整治，时间为2010年10月20日至10月24日，共计5天，该情形符合商品房买卖合同第八条可据实延期的第五种情形，据此，被告可据实延期交房5天。综上，被告可据实延期交房的时间共计138天。
根据商品房买卖合同之约定，被告应于2010年10月31日前向原告交房，直至2011年11月5日被告才在《南国早报》上刊登《交楼公告》，共计逾期交房370天，扣除被告可据实延期交房的138天，故应承担232天的逾期交房的违约责任。根据商品房买卖合同第九条之约定，逾期交房超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。据此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为68087.3元（1467398元×0.02%×232天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西XX企业集团有限公司应向原告吕丽萍支付逾期交房违约金68087.3元。
本案受理费2233元，由被告广西XX企业集团有限公司负担。此款原告已预交，由被告广西XX企业集团有限公司应随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 袁小辉
二〇一三年八月二十日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。