江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民初字第110号
原告江苏大汉建设实业集团有限责任公司。
被告丰县名仕房地产开发有限公司。
原告江苏大汉建设实业集团有限责任公司（以下简称大汉公司）与被告丰县名仕房地产开发有限公司（以下简称名仕公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告大汉公司的委托代理人潘恒波、赵恒志，被告名仕公司的委托代理人刘景良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大汉公司诉称，原、被告经公开招标于2012年10月10日签订《招商场-
财富城建设工程施工合同》。合同约定，由原告承建位于江苏丰县河滨路西侧、人民路南侧的丰县招商场-
财富城（一期）1号楼工程的土建工程、室内给排水安装工程、室内电气安装工程，合同总价为128406422.00元，并约定了合同价款的调整方法、按照进度付款的时间节点、条件和违约责任等。现该工程各项目已竣工，原被告和监理单位于2014年12月28日共同签字确认各项工程均已合格的验收报告，并确认工程总进度造价为165556330元，双方于2015年1月22日还签署了《工程竣工移交报告》。合同履行过程中，被告没有按照约定支付工程进度款，也没有按照《在建工程抵押担保协议》的约定告知原告商品房销售情况。对于被告的违约行为，原告多次督促其履行合同义务，被告也以承诺书、工作联系函的形式进行了回复和承诺，但直到工程竣工交接，大多数承诺都没有得到兑现。期间，原告为保证工程进度和质量，不得向社会融资，增加了巨大的财务成本。工程完工后，原被告双方经过多次对账，对已经支付的工程进度款数额基本没有争议。工程交付后，被告又怠于履行审计结算义务，造成工程无法最终结算，需要请法院委托审计机构确定。经初步核算，被告应给付原告建设工程款60000000元，其中包含工程欠款、工程尾款、违约金、赔偿金等。故请求人民法院判令：1、被告给付原告建设工程欠款60000000元（工程实际欠款请法院委托审计机构审计后确定，违约金、赔偿金和逾期付款的利息计算至判决之日）；2、被告以人民法院生效判决确定的由被告承担的各项费用总和为本金，按照施工合同约定的标准继续支付债务利息到实际付款之日；3、被告承担本案的诉前财产保全费、诉讼费、审计费、鉴定费等各项费用。后原告大汉公司于2015年5月19日申请追加诉讼请求为：确认其对涉案工程享有工程款优先受偿权。再后，大汉公司主张与被告名仕公司在2015年10月21日就涉案工程造价达成《工程款结算协议书》和《工程款支付协议书》，诉讼请求申请变更为：1、判令被告支付工程款36181917元；2、确认原告对涉案工程享有建设工程优先受偿权。
被告答辩称，对原告主张的36181917元的工程款欠付事实认可，但是工程款已经在2015年10月26日通过原告选定施工的在建房屋的具体房号，已经抵付了36224292元，被告已经不再欠原告工程款，其主张优先受偿权的基本事实已经不存在。另外，被告还保留了原告质保金4560000元，该笔款项不包含在原告诉求的36181917元中，等到返还条件具备时，再由被告返还。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、被告是否尚欠原告工程款；2、如尚欠工程款，原告是否享有涉案工程的优先受偿权。
经审理查明，2012年10月10日，名仕公司（发包人）与大汉公司（承包人）签订建设工程施工合同一份，约定由大汉公司承建丰县招商场财富城（一期）1号楼工程，工程地点为江苏丰县河滨路西侧、人民路南侧，工程立项批准文号为丰发改经济许可（2012）078号，合同约定价款为128406422.00元（暂定价）。
2013年9月30日，涉案工程主体分部工程通过质量验收。2013年12月2日，名仕公司、大汉公司与监理单位徐州市五星建设项目管理有限公司共同确认了涉案工程主体结构造价，造价为113829764元，后三公司共同确认涉案装饰工程预算造价为32311740元、2014年施工工程预算造价为19414838元。
2014年12月28日，涉案工程通过验收，综合验收结论为：单位工程竣工验收合格，名仕公司、大汉公司及监理单位徐州市五星建设项目管理有限公司丰县分公司在验收报告上盖章。2015年1月22日，名仕公司与大汉公司共同签署工程竣工移交报告。
2015年10月21日，名仕公司（甲方）与大汉公司（乙方）签订《工程款结算协议书》一份。协议第一条约定，甲乙双方一致同意不再对所涉已完工程造价进行鉴定或者审计，双方以协商的152000000元作为已完工程价款，除此之外，甲方承诺支付给乙方的16900000元财务费用计入乙方已完工程总价。双方确认：乙方至本协议签订之日应得的全部工程价款为168900000元。第二条约定，甲乙双方共同确认截止到本协议签订之日，甲方共已支付乙方工程款（现金及抵付房屋折价）128158083元（其中未选定房号办理网签手续的部分含塑钢门窗继续办理网签备案手续）。剩余工程款40741917元在扣留质量保修金4560000元（152××××00＊3%）后，甲方应支付给乙方的工程款为36181917元，该款的具体支付时间和方式由甲乙双方另行签订《工程款支付协议》确定。协议第三条约定，本工程质量保修金为45600000元，按双方签订的《建设工程施工合同》的附件3《房屋建筑工程质量保修书》中“五、其他”的条款约定执行；保修期自2014年12月29日开始计算，乙方享有优先受偿权。第四条约定，甲方应于2015年12月30日前一次性退还乙方1号楼履约保证金70万元，逾期不能退还，由乙方选择房源按照房屋开盘价的65%办理网签备案手续。第五条约定，甲乙双方均表示接受本协议的约定并自愿放弃向对方主张本协议之外的任何违约及损失赔偿的权利并保证不再以任何理由反悔本协议或向对方主张任何权利。第六条约定，甲乙双方均同意仅以本协议和《工程款支付协议》作为我院处理本案的唯一意思表示。同日，双方签订了《工程款支付协议书》一份。协议第一条约定，根据甲乙双方签订的《工程款结算协议》，甲方应付乙方工程总款40741917元，甲方扣留4560000元的质量保修金后，甲方实际应向乙方支付36181917元工程款。第二条约定，甲方扣留的质量保修金为4560000元，按双方签订的《建设工程施工合同》的附件3《房屋建筑工程质量保修书》中“五、其他”的条款约定执行，保修期自2014年12月29日开始计算，乙方享有优先受偿权。第三条约定，甲方应支付给乙方的工程款36181917元，在本协议签订后5日内由乙方在申请查封的房号内选择房源，按照甲方开盘价的65%办理网签备案手续或者由法院继续保留查封。乙方对于该备案房源和留封房源具有处置权，甲方应配合乙方办理房产手续。第四条约定，本协议约定的168900000元的总造价已含承包方提交给发包方结算资料中所有已计价的工作内容及已计价工作内容中部分工作未完善的工程造价（如地下室人防门及地沟盖板未安装，部分配电箱及电缆、电缆桥架盖板、公寓分户配电箱空开未安装等，具体内容以承包方提交给发包方竣工结算资料中已计价的工作内容为准）。第五条约定，承包方提交给发包方的结算资料中已计价但未完善的工作内容，承包方应在今后的任何时间，在接到发包方通知后三天内派员进场施工，工程进度以不影响其他施工单位工程进度为准，否则，发包方具有不按时退付工程质量保修金的权利。第六条约定，本工程已通过建设、监理、施工单位三方预验收，故承包方应按发包方要求配合参加建设、监理、设计、勘测、施工单位组成的五方竣工验收工作，提交合格的竣工验收资料和完成竣工资料备案工作，否则，发包方具有不按时退付工程质量保修金的权利。第七条约定，乙方应将本协议第三条约定留封之外的剩余查封房号，根据甲方的要求申请法院解除查封。第八条约定，本协议签订后，甲方融资款优先支付给乙方用于开具建筑工程统一税务发票（乙方已开具20000000元的税务发票），乙方应按照原网签备案或者法院留封的价格退还甲方相应房源。第九条约定，本协议与《工程款结算协议书》一并提交我院作为处理双方纠纷的根据。
2015年10月29日，名仕公司与大汉公司共同选定了涉案工程部分房源，拟抵付欠付的工程款。选定房源之后，房屋尚未办理网签及过户手续。
另查明，大汉公司的房屋建筑工程施工总承包资质为一级。涉案工程于2013年5月3日取得国有土地使用权证书，证书号为：丰土国用（2013）第02129号，2013年5月9日取得建设工程规划许可证，2013年6月3日取得建筑工程施工许可证。
上述事实，有原告大汉公司提交的建设工程施工合同、工程竣工移交报告、单位工程质量竣工验收报告、主体结构预算造价表、装饰工程预算造价表、2014年施工工程预算造价表、工程款结算协议书、工程款支付协议书，被告名仕公司提供的涉案工程规划许可证、土地使用权证书、大汉公司选定房源清单等证据予以证明。
本院认为，双方签订的建设工程施工合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案工程竣工交付后，双方于2015年10月21日签订的工程款结算协议书第二条约定，名仕公司应支付给大汉公司的工程款为36181917元，故大汉公司起诉要求名仕公司支付该款项有事实及合同依据，应予支持。名仕公司答辩称，上述协议签订后，双方按照工程款支付协议书的约定，由大汉公司选定了部分房源，已抵付欠付的工程款。但双方仅是选定了房源，尚未实际履行抵付行为，现大汉公司主张该未付工程款债权应予支持，名仕公司的上述抗辩意见不予采纳。
关于大汉公司主张的对涉案建设工程的优先受偿权问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，双方签订工程款结算协议及工程款支付协议后，大汉公司虽选定了部分房源，但尚未实际抵付名仕公司所欠工程款，故大汉公司要求对涉案工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的请求应予支持。关于优先受偿权的期限问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案涉案工程综合竣工验收日期为2014年12月28日，大汉公司在六个月内主张优先受偿权，未超过法律规定的行使期间。关于大汉公司行使优先受偿权的权利范围。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。本案中，经双方确认，大汉公司主张优先受偿权的的权利事项包括工程欠款及损失费用，不违反上述法律规定，依法应予支持。
综上，原告大汉公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定，判决如下：
一、被告丰县名仕房地产开发有限公司于本判决生效之日起，三十日内支付原告江苏大汉建设实业集团有限责任公司工程欠款36181917元；
二、原告江苏大汉建设实业集团有限责任公司就其施工的丰县招商场财富城（一期）1号楼建设工程折价或拍卖款中（以36181917元为限）享有优先受偿权。
诉前财产保全费5000元，由丰县名仕房地产开发有限公司负担；案件受理费341800元，由江苏大汉建设实业集团有限责任公司负担135684元，丰县名仕房地产开发有限公司负担206116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行。帐号：03×××75。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年十一月九日
书 记 员 苗 鑫