三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民二初字第520号
原告黄宇恒，女，1988年4月16日出生，汉族。
委托代理人罗林，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人吴桑，海南祥瑞律师事务所实习律师。
被告三亚有果建材有限责任公司。
法定代表人孙滋婴，该公司总经理。
委托代理人孙有果，该公司员工。
第三人三亚（首都机场）投资开发有限公司。
法定代表人徐虹，该公司董事长。
委托代理人方勤，该公司员工。
第三人ＸＸ超，男，1981年6月3日生，汉族。
原告黄宇恒与被告三亚有果建材有限责任公司（以下简称有果公司）、第三人三亚首都机场有限责任公司（以下简称首投公司）、ＸＸ超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后，于2013年7月11日第一次公开开庭进行了审理，原告黄宇恒的委托代理人罗林、吴桑，被告有果公司的委托代理人韩永到庭参加诉讼。2013年8月5日至10月11日委托鉴定。10月11日，海南建亚律师事务所书面通知本院王兴栋、韩永不再作为有果公司代理人。10月21日第二次公开开庭进行审理本案，原告黄宇恒的委托代理人孙瑶、吴桑到庭参加诉讼。被告有果公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。2013年11月1日本案转为普通程序并依法组成合议庭，追加首投公司和ＸＸ超作为第三人，12月12日第三次公开开庭进行审理，原告黄宇恒的委托代理人罗林、吴桑，被告有果公司的委托代理人孙有果，第三人首投公司的委托代理人方勤到庭参加诉讼。第三人ＸＸ超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。庭后共给双方当事�17天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告黄宇恒诉称：2012年8月6日，有果公司将从首投公司租来的位于三亚市凤凰路88号峰秀阁六栋十号A3商铺转租给黄宇恒，并签订《商铺租赁合同》。合同约定租期为三年，自2012年8月8日至2013年8月8日止；租金4000元／月；押金5000元；第三年起租金4400元／月。合同签订后，黄宇恒向有果公司交付押金5000元，并于2012年8月14日支付给有果公司租金5000元。2012年10月29日，首投公司将涉案铺面转让给ＸＸ超，并办理房屋所有权过户登记。2013年4月10日，ＸＸ超以有果公司转租商铺未经其同意为由，另案起诉有果公司主张解除与有果公司的商铺租赁合同。由于ＸＸ超拒绝给黄宇恒提供房屋产权资料，致使黄宇恒无法办理工商营业执照。综上，黄宇恒认为，有果公司未经首投公司同意将铺面转租给黄宇恒，现铺面所有权人ＸＸ超又提出解除合同，故黄宇恒与有果公司签订的《商铺租赁合同应当无效，导致合同无效的过错责任在有果公司，故诉至法院，请求判令：1、确认黄宇恒与有果公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、有果公司向黄宇恒退还租金48000元及押金5000元；3、有果公司赔偿黄宇恒铺面装修损失85000元。
被告有果公司辩称：一、有果公司转租铺面给黄宇恒经过了首投公司口头同意，合同是有效的。黄宇恒诉称ＸＸ超拒绝为其提供房屋资料致其不能办理工商营业执照，导致合同目的不能实现。但是合同中并没有约定有果公司有配合黄宇恒办理工商营业执照的义务；二、押金同意返还，但黄宇恒已实际使用铺面一年多，无权请求返还租金48000元；三、黄宇恒请求赔偿铺面装修费85000元没有任何事实和法律依据，黄宇恒应自担经营风险。对鉴定报告结论不予认可。
第三人首投公司述称：有果公司将涉案商铺转租给黄宇恒，首投公司一直不知情，直到法院通知才知此事。2012年6月15日，首投公司在决定出卖商铺前书面告知了有果公司有优先购买权。2012年8月8日首投公司将铺面转让给ＸＸ超。2012年9月13日首投公司、有果公司、ＸＸ超三方签订《租赁合同变更协议》，约定首投公司作为出租人的权利义务由ＸＸ超享有和承担。首投公司在履行合同过程中无违约行为，因涉案商铺已转让给ＸＸ超，故对黄宇恒与有果公司之间的租赁关系不发表意见，和首投公司无关。
第三人ＸＸ超未到庭，未提交书面答辩状亦未提供证据。
经审理查明：2009年11月3日首投公司与有果公司签订《三亚·山水国际峰秀阁商业步行街租赁合同》，约定首投公司将座落于三亚市河东区龙岭路的三亚山水国际峰秀阁6栋一层10号铺面（三间）出租给有果公司，期限自2009年12月25日至2014年12月24日；有果公司擅自转租房屋，首投公司有权解除合同等。合同签订后，有果公司利用其中两间铺面经营建材。2012年8月6日，有果公司将另一间铺面（A3商铺）转租给黄宇恒，签订《商铺租赁合同》。合同约定：租期三年，自2012年8月8日至2015年8月8日止；租金4000元／月；押金5000元；第三年起租金4400元／月。商铺因所有权归属问题，有果公司未能履行给予黄宇恒租赁三年期约，有果公司应返还黄宇恒所缴纳多余的租金并退还押金，有果公司不承担黄宇恒的任何赔偿责任；有果公司将所出租商铺交付黄宇恒后，黄宇恒在不改变房屋主体结构的情况下装修及修缮；如果有果公司将商铺房产所有权转移给第三方时，合同对新的商铺房产所有者继续有效等。合同签订后，黄宇恒于2012年8月14日向有果公司交付押金5000元，一年的租金48000元。黄宇恒承租该商铺后开�经营“真甜蜜甜品屋”，但其陈述由于有果公司一直不能提供承租商铺的产权证件，导致其无法办理工商营业执照。2012年10月18日，三亚市工商行政管理局东城工商所向黄宇恒下发《市场巡查（预警）通知书》，因黄宇恒无照经营，给予其20日的整改处罚。黄宇恒陈述在此之后便停止经营，开始与有果公司交涉办理工商营业执照等事宜未果。2012年10月5日，首投公司、有果公司、ＸＸ超三方签订《租赁合同变更协议》，约定首投公司作为出租人的权利义务由ＸＸ超享有和承担。2012年10月29日，首投公司将涉案铺面过户至ＸＸ超名下。2013年4月10日，ＸＸ超以有果公司擅自转租商铺和改变用途，且未支付租金为由，另案起诉有果公司主张解除与有果公司的商铺租赁合同。本院作出（2013）城民二初字第337号民事判决书判决解除ＸＸ超与有果公司的租赁合同，黄宇恒腾出租�房屋。有果公司不服，上诉至三亚市中级人民法院，此案正在审理中。
案件审理过程中，黄宇恒申请对“三亚市凤凰路88号·峰秀阁六栋十号A3商铺的装修损失”进行鉴定，三亚市中级人民法院委托海南泓信工程造价咨询有限公司于2013年10月8日作出泓信（鉴）字（2013）第8124号《造价鉴定报告书》，得出本案工程造价为：装修工程35714.48元，安装工程5803.32元，合计41517.80元。
另据黄宇恒和有果公司陈述，在鉴定机构查看现场的第二天黄宇恒搬离涉案商铺。经查，鉴定机构于2013年9月3日查看现场，故确认9月4日黄宇恒搬离，之后商铺由有果公司占有使用至今。
以上事实，有当事人提供的《商铺租赁合同》、租金、押金收据、市场巡查（预警）通知书、土地房屋权证、租赁合同变更协议、《造价鉴定报告书》及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足�认定。
本院认为，关于合同效力。有果公司与首投公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定不得转租商铺，有果公司2012年8月6日将涉案商铺转租给黄宇恒时，商铺的所有权人还是首投公司，庭审中首投公司表示对有果公司转租商铺一事不知情，有果公司主张转租经首投公司口头同意未举证证明，故对有果公司的主张不予采信。2012年10月29日首投公司将铺面转让给ＸＸ超，ＸＸ超即作为出租人，享有出租人的权利和义务，ＸＸ超理应在2012年10月29日之后知道有果公司转租铺面的事，其在2013年4月10日以有果公司转租未经首投公司同意为由向法院起诉请求解除租赁合同，说明其对转租行为提出了异议，其提出异议的时间未超过六个月，加之转租合同的租赁期限明显超出有果公司剩余租赁期限，故有果公司与黄宇恒之间签订的《商铺租赁合同》应当认定为无效。
关于租金和押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。黄宇恒主张在2012年12月之后未经营是由于有果公司不能提供办理工商营业执照的相关资料导致，故不应支付租金，但未提供证据证明，且双方合同中也未约定有果公司有此项义务，故对黄宇恒的主张不予采信。黄宇恒已给付的款项共53000元，比照合同约定租金计算房屋占有使用费，多余部分返还给黄宇恒。房屋占有使用费的计付时间，应以黄宇恒实际占有控制房屋的期间来计算，自2012年8月8日至2013年9月4日共392天，按每天132元（48000元÷365天）计算。黄宇恒应支付的房屋占有使用费为51744元（132元／天×392天），黄宇恒已付53000元，故有果公司还应退还黄宇恒1256元。
关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方当事人在合同中已经约定了黄宇恒在不改变房屋主体结构的情况下装修及修缮，说明有果公司是同意黄宇恒装修的。由于导致转租合同无效的过错责任在有果公司，有果公司应赔偿黄宇恒装修房屋的现值损失。经委托，海南泓信工程造价咨询有限公司作出泓信（鉴）字（2013）第8124号《造价鉴定报告书》，鉴定得出涉案商铺的装修工程造价是41517.80元，有果公司对该鉴定报告有异议但未提供相反证据予以推翻，故本院对该鉴定报告的证明效力予以确认。黄宇恒使用商铺2012年8月8日至2013年9月4日共计392天，占三年租期的比例为35.8％，剩余租期占三年租期的比例为64.2％，故黄宇恒装修房屋的现值损失应为26654元（41517.80元×64.2％），此款有果公司应当赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款、第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告黄宇恒与被告三亚有果建材有限责任公司2012年8月6日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告三亚有果建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄宇恒多交的房屋占有使用费1256元；
三、被告三�有果建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄宇恒房屋装修现值损失26654元；
四、驳回原告黄宇恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3860元（原告已预缴1930元），减半收取1930元，由原告黄宇恒负担1540元，被告有果公司负担390元。鉴定费2500元，由原告黄宇恒负担1995元，被告有果公司负担505元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
审 判 员 孙 腾
代理审判员 陈 怡
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 唐井妹
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第�四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第�人参加诉讼。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。