北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初9835号
原告（反诉被告）李树维，男，1955年10月22日出生，身份号码×××。
委托代理人李小京，1980年1月25日出生。
被告（反诉原告）金福兰，女，1957年11月5日出生，身份号码×××。
原告（反诉被告）李树维与被告（反诉原告）金福兰买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶小超担任审判长，与人民陪审员郭汝楫、刘德帮组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李树维及其委托代理人李小京，被告（反诉原告）金福兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李树维诉称：被告金福兰在2016年2月底找到原告，声称被告本人有北京市顺义区木林镇×小区×室楼房要出售，面积100平米左右，卖价为60万元,并承诺此房可以办理房屋买卖、过户手续。于是李树维向金福兰缴纳1万元定金，有收据为证。后经洽谈此楼房买卖手续过程中得知，被告所说楼房买卖手续即到×小区旁的复印室办理手续，且此房屋无房产证，不能办理过户手续，故致使此楼房买卖不成立。原告多次与被告沟通，要求退还定金，但被告态度蛮横，明确表示不退还定金。故起诉，诉讼请求为：1.被告金福兰退还原告李树维购房定金1万元；2.由于被告金福兰不能履行买卖合同，被告应承担违约责任，给予原告一倍赔偿即1万元；3.诉讼费由被告金福兰负担。
被告金福兰辩称：不同意原告的诉讼请求，因我已经告知原告之妻我要卖的是小产权房，对方也清楚此事。然后我告知原告要交1万元定金，房屋总价款约定为60万元，我还说把空调、热水器、厨具留给原告。2016年3月1日原告交付给我1万元定金，并说让我3月7日全部搬完。我在3月4日就搬完了。双方约定的是3月7日付清全款，7日原告告诉我不买房子了。所以我认为都是原告违约在先，我还要原告赔偿我的损失。
被告金福兰反诉称：双方在订立买卖合同时李树维明知涉诉房屋为小产权房屋，但其仍然坚持购买，对于合同的订立，其应承担缔约过失责任。李树维系×村人，对房屋的性质，其不可能不清楚。从成交价款看，双方买卖的房屋100平米，价款只是60万，从价款上看也明显能看出涉诉房屋是小产权房屋。我在订立房屋买卖合同后，为了履行该合同将涉诉房屋腾退给李树维，因暂无处居住，故租赁了木林镇×村宅院一所（门脸房），约定租金每年8000元。另外，我支出搬家费900元，此损失应视为我为了履行合同而造成的损失，应由李树维负担。另，我为了妥善解决与李树维的纠纷，特意从南宁赶回，为此支付路费917.5元，此损失亦应由李树维负担。因李树维的毁约行为，造成我处理此事期间无法正常工作，故请求法院判令李树维支付我误工费1000元。综上，李树维明知合同内容为小产权房屋，仍与我签订房屋买卖合同，其应承担缔约过失责任，对于我为履行合同而支出的各项费用损失，应由李树维负担，故此，我提出反诉，反诉请求为：1.李树维支付金福兰各项损失共计10817.5元；2.诉讼费由李树维负担。
针对被告金福兰的反诉李树维辩称：双方约定了房款付清后再交房，对方提交的打印版的房屋买卖合同第四条也约定甲方（金福兰）应于乙方（李树维）付清全部房款之时，将房屋交付乙方，我方只给了1万定金，还没有付房款，因此对方租房和我方无关。另对方提交的租房协议大部分内容为机打，没有约定房屋租赁时间、地点、面积、租金的支付、也没有实质内容，并且后期也没有付房租的凭证，因此对方租房也与本案无关。对方称3月7日已经知道我方不买房了，那其租房更和我方无关。火车票和误工损失没有法律依据，我方不认可。
经审理查明：
2016年2月底，李树维和金福兰就北京市顺义区木林镇×小区×房屋（以下简称涉案房屋）买卖达成口头协议，约定由李树维购买金福兰的涉案房屋，房屋总价款60万。2016年3月1日，李树维向金福兰交纳购房定金1万元，金福兰向李树维出具证明。但双方对于房款的支付时间各执一词，金福兰表示双方约定的是2016年3月7日一次性付清全款，其收到全款后将房屋交付给李树维。但李树维表示，双方约定的是在两个月之内分三期付清，第一期给40万元，在签完合同后给，之后每期给10万元，付清全款后，金福兰将房屋交付给李树维。李树维表示在2016年3月5日打算签订合同时才知道涉案房屋系小产权房，而小产权房不受法律保护，所以其于2016年3月7日告知金福兰不买涉案房屋，并要求金福兰退还1万元定金，双方遂发生纠纷。金福兰表示自己的房屋只有大票，没有房本，并告知了李树维不能改名字，房屋是小产权房。李树维对此不予认可，称金福兰并无告知涉案房屋系小产权房，以及不能过户。
庭审中，金福兰提交了一份打印版的《房屋买卖合同》，上边显示卖方（甲方）为金福兰，买方（乙方）为李树维，合同内容全部为打印，无双方当事人的签字。金福兰认为合同上的内容即是双方协商的内容，李树维对此不予认可，并称其没有签署该合同，也没有见过该合同。
另查，涉案房屋占地性质为集体建设用地，占的是顺义区木林镇×村的土地。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发[2007]71号）》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。小产权房的房屋土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的，小产权房的建房基础不具备合法的可交易性。本案中，金福兰称其于2006年买房时就知道涉案房屋为小产权房，李树维称其于2016年3月5日才知道涉案房屋为小产权房，双方关于买卖小产权房达成的协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故金福兰应返还收取李树维的1万元定金，李树维基于无效合同要求金福兰承担违约责任即赔偿其1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。金福兰明知涉案房屋系小产权房，且在未与李树维签订书面房屋买卖合同，仅收到1万元定金，未收到房屋全款的情况下就搬家、租房，其应预见到买卖涉案房屋可能存在的风险。另，李树维对金福兰提供的租房协议不予认可，故金福兰要求李树维负担其支付的搬家费用及租金的反诉请求，本院难以支持。金福兰要求李树维支付其路费损失及误工损失，因该损失系其维权应付出的诉讼成本，该主张亦无法律依据，本院亦难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金福兰于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）李树维定金一万元；
二、驳回原告（反诉被告）李树维其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）金福兰全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三百元，由原告（反诉被告）李树维负担一百五十元(已交纳)，由被告（反诉原告）金福兰负担一百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）金福兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陶小超
人民陪审员
郭汝楫
人民陪审员
刘德帮
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 邵 冲