四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川20民终344号
上诉人（原审原告）：周德兵，男，1973年3月4日出生，汉族，住四川省安岳县。
上诉人（原审原告）：万国琼，女，1976年10月1日出生，汉族，住四川省安岳县。
二上诉人的委托诉讼代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段211号。
法定代表人：李均国，执行董事。
委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所律师。
上诉人周德兵、万国琼因与被上诉人安岳县晶盛房地产开发有限责任公司（以下简称晶盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2017）川2021民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周德兵、万国琼及其委托诉讼代理人尹元华，被上诉人晶盛公司的委托代理人肖旷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周德兵、万国琼上诉请求：1.撤销安岳县人民法院（2017）川2021民初4346号民事判决第二项，判令被上诉人向上诉人承担初始登记的违约金从2014年7月23日起至办理初始登记时止（每日违约金按已交付购房款334579元的万分之一计算）；由被上诉人支付逾期办理房权证书违约金从2014年7月23日起至交付房权证书之日止（每日违约金按已交付购房款334579元的万分之一计算）。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方当事人订立购房协议本身有效，约定违约责任系双方真实意思表示且不违反法律规定，上诉人依约支付了全部购房款，被上诉人违约之事实客观真实，依约应当承担相应的违约责任。一审法院已经查明违约主要原因是由被上诉人所造成，但将违约原因主要责任归责于上诉人，显然与客观事实相驳，更不符合公平原则的责任分担原则。上诉人认为，上诉人的违规装修、安装不必要的设施并不是引发不能顺利通过验收之根本，也不可能是被上诉人不履行合同义务继而不承担违约责任之理由。一审法院判决上诉人分担主要违约责任既不符合客观事实，又不符合比例原则之基础，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
晶盛公司口头答辩称：上诉人的不动产权利证书在上诉过程中已经办理好。按照合同约定，因出卖人原因不能按期办证才承担违约责任，而本案系因其他业主违规搭建致使不能通过验收，晶盛公司不应承担违约责任；且晶盛公司已经交付房屋，上诉人并没有提供证据证明迟延办证造成了损失，根据合同法第114条规定，约定违约金过高晶盛公司可以要求调整。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
周德兵、万国琼向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付安岳县岳阳镇普州大道华府国际2幢1单元7层1-7-3号房屋的权属证书；2.由被告向原告支付逾期办理初始登记违约金（违约金每日按已交购房款334597元的万分之一计算，从2016年12月30日计至办理原告锁钩商品房所在楼栋的权属证明完毕之日止）；3.由被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金每日按已交购房款334597元的万分之一计算，从2015年12月30日计至交付房屋权属证书时止）。事实和理由：原告周德兵、万国琼系夫妻关系，二原告于2015年4月30日与被告签订《商品房买卖合同》，购买安岳县岳阳镇普州大道华府国际2幢1单元第7层1-7-3号住宅1套，双方为此约定了房款支付、交房时间、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，但被告至今未取得初始登记，亦未向原告交付所购房屋权属证书，其应承担相应违约责任。
一审法院认定事实：2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇普州大道华府国际2幢1单元第7层1-7-3号商品房1套；预测建筑面积121.34㎡，单价2978.43元/㎡，总价款361403元；原告在签订合同时，分期支付购房款；被告在2015年12月31日前向原告交付该商品房，交付的商品房应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告、取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明等条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，应自期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款1‱的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，否则所导致的一切后果均与被告无关，由原告承担相应责任及所有费用。交房前，原告已向被告交纳购房款295767元、办证及维修基金8564元。2014年7月23日，被告将修建完毕但未完成竣工验收的商品房向原告进行交付，并按安岳县鸿峰房产测绘有限责任公司的实测面积112.34㎡向原告收取购房款38830元，税费及维修基金54元。
原告接收房屋后对房屋进行了装修。被告发现部分业主改变房屋结构状况，遂于2014年8月14日通知要求物管单位对华府国际业主改变房屋结构行为进行制止；物管单位表示尽力做好宣传解释工作，但也表明对执意改变房屋结构的业主缺乏制止权力，对已经改变房屋结构的部分缺乏拆除权力。
2014年9月30日，晶盛公司会同设计、地勘和施工监理单位对华府国际1-5﹟楼及地下室工程进行了初验。2015年3月24日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际施工单位发出《建设工程安全隐患整改通知书》，认为该工程存在违规搭建观光电梯和中间夹层、外观与规划建筑设计立面不符、原设计露天阳台现已封闭及外墙窗户多处增设不锈钢护栏；房屋未经验收前用户即已进行室内装修等问题，并要求整改完善。2015年8月7日，安岳县建设工程质量安全监督站对华府国际3、4幢楼进行现场初验，发现存在部分梯间管道洞口未封堵、错层阳台乱搭乱建造成与立面设计不符等19项问题；当月14日，该站对华府国际1、2、5幢楼进行现场初验，发现存在底层露台未设排水口、背立面住户用钢架搭设楼层等43项问题，并要求整改后复查。2015年9月29日，华府国际建设施工监理单位回复安岳县建设工程质量安全监督站，表明3、4幢楼除错层阳台乱搭乱建、左侧面底层改为商业用房、4幢楼2单元顶层违章搭建、4幢楼部分右立面底层将墙体改为门市等问题，1、2、5幢楼除背立面住户用钢架搭设楼层等多处违章搭建、违章搭建楼层平台破坏挑板致主筋外露未处理、顶层圆弧窗顶有水平裂缝等8项问题外，其余问题已整改完毕。2016年1月11日，安岳县住房和城乡规划建设局向被告发出《建设行政处罚决定书》，以被告开发的华府国际商住小区工程项目未组织竣工验收即擅自交付使用而处以10万元罚款。2017年7月12日，华府国际1-5幢楼及地下室工程通过相关部门综合验收。
被告至今尚未能办理原告购买房所在楼栋的权属证明（即初始登记），亦未能办理并向原告交付所购商品房的权属证书。现形成本案诉讼。
一审法院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告在商品房验收合格至今仍未办理并向原告交付房屋权属证书，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担及时办理并交付房屋权属证书的违约责任。合同先约定被告在2015年12月31日交付商品房时应已取得楼栋权属证明（即初始登记），后又将取得时间约定为2016年12月31前，应视为对初始登记取得时间的变更，即以后一时间作为被告应取得初始登记的最晚时间。被告未完成验收即将商品房交付原告等业主装修入住，为工程项目迟延验收、商品房初始登记和转移登记逾期未能办理留下隐患，建筑施工缺陷对此亦有一定影响；部分业主接房后擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途且未行整改，最终造成工程项目迟迟不能完成验收、商品房初始登记和转移登记至今不能办理，该部分业主对此负有主要责任。合同约定因被告责任未按期完成初始登记和转移登记的需向原告支付违约金，被告对至今未能完成初始登记和转移登记负有一定责任，应依约承担相应违约责任；但被告违约后本应能在较短时限内消除违约状况，后因部分业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途的行为，导致工程项目迟迟不能验收、初始登记和转移登记迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非被告责任造成，依约不应由被告承担，本院根据公平和诚实信用原则，结合可能造成的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，酌情确认被告应当承担的违约金数额。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担相应违约金的主张合法，本院予以支持；但违约金主张过高部分不符合法律规定，本院不予支持。
一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告周德兵、万国琼交付所购安岳县岳阳镇普州大道华府国际2幢1单元第7层1-7-3号商品房的权属证书；二、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告周德兵、万国琼逾期办理初始登记违约金3000元、逾期办理房屋转移登记权属证书违约金4000元，合计7000元；三、驳回原告周德兵、万国琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取计300元，由原告周德兵、万国琼负担210元，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担90元。
二审中，晶盛公司提交了一份新证据，即周德兵、万国琼的不动产权利证书，证明上诉人案涉房屋的不动产权利证书已经于2018年2月5日办理。上诉人质证对该证据无异议。本院予以采信。
二审查明，晶盛公司已于2017年12月完成案涉楼栋不动产权属的初始登记，周德兵、万国琼的不动产证书已经办理完毕。其余事实与一审认定事实一致。
本案争议焦点：如何确定本案违约责任及违约金数额。
本院认为：双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，双方应当依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及双方所签《商品房买卖合同》约定，晶盛公司在商品房验收合格后，未按约定期限完成初始登记和转移登记且至今仍未向上诉人交付房屋权属证书，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。合同约定如因晶盛公司责任未能在约定期限内取得权属证明，晶盛公司应承担相应违约责任。本案中，因部分业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况或改变房屋用途，导致工程项目迟迟不能验收、初始登记和转移登记迟迟不能办理，违约损失进一步扩大，该扩大的损失并非晶盛公司责任造成，系晶盛公司意志以外的原因造成，依约不应由晶盛公司承担扩大部分损失；另外，上诉人并未就迟延办证、交证所造成的损失提供证据证明，且从我国违约金的性质主要是弥补性质而非惩罚性质，基于利益平衡考虑，在晶盛公司请求降低违约金的情况下可以考虑降低。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，在晶盛公司已经交付房屋的情形下，其在违约的严重程度上远低于房屋未交付情形，一审法院根据公平和诚实信用原则，结合可能造成的实际损失及合同约定的承担责任前提，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，酌情确认晶盛公司承担逾期办理初始登记违约金3000元和逾期办理房屋转移登记权属证书违约金4000元合计7000元并无不当。上诉人提出按照合同约定的计算标准计付违约金明显过高，其上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，周德兵、万国琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费600元由上诉人周德兵、万国琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢祥华
审判员 唐晓琼
审判员 张 慧
二〇一八年五月二十四日
书记员 伍政樵