海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1564号
原告蒋水艳。
委托代理人林志鸿（系原告的丈夫）。
被告海南宜欣商业管理有限公司。
法定代表人郑巧珠，经理。
委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人李力，海南天皓律师事务所实习律师。
原告蒋水艳与被告海南宜欣商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何芬独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林志鸿及被告委托代理人喻鹏飞、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月10日，原、被告签订了宜临字J区（2010）1110－011号《临时协议书》，约定被告将其合法拥有临时租赁权的位于宜欣购物公园的外场J区临2号铺面出租给原告经营蒋氏土家香酱饼，月租金为2500元，租赁期限为3个月。约定的期限届满后，双方分别于2011年1月30日、2011年6月27日及2011年9月23日签订了宜临字J区（2011）0130－001号、宜临字J区（2011）0627－012号及宜临字J区（2011）0923－018号《临时协议书》，约定原告继续承租上述铺面，前述三份《临时协议书》的月租金分别为2500元、5000元和5000元。前述三份《临时协议书》约定的期限届满后，双方又于2012年3月14日签订了宜临字J区（2011）0314－006号《临时协议书》，约定被告继续承租上述铺面，月租金为5000元，租赁期限为自2012年3月20日至2012年9月19日。原告在经营期间，均依约向被告支付租金。但2012年5月27日，被告以其出租给原告的商铺属于消防通道为由，要求原告立即停止经营并退出铺面。原告向被告提出重新调整另外一个商铺给原告经营直至合同期满，但被告予以拒绝。无奈，原告只好退出并将商铺交还给被告。令原告更为生气的是，在原告退出上述商铺后，被告承受后又以更高的价格将上述商铺出租给他人经营使用。
经了解，被告出租给原告的商铺原是消防通道，依法不能出租。因此，原告自2010年11月10日起先后5次与被告签订的《临时协议书》依法应为无效。根据我国《民法通则》的相关规定，被告应将收取原告的租金70000元［（2500元／月×3个月）＋（2500元／月×3个月）＋（5000元／月×3个月）＋（5000元／月×3个月）］返还给原告。造成上述协议无效的原因在于被告，被告提前4个月终止了与原告间的租赁关系，且以更高的价格将上述商铺出租给他人经营使用。被告的上述行为，违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，致使原告遭受损失，其应予赔偿。
原告的具体损失有：1、设备损失。原告为履行协议，购买了炒栗机（2500元）、烤饼机（2600元）、肠粉机（800元）、不锈钢桌（1200元）、榨汁机（600元）、章鱼烤炉（800元）、小丸子机（1200元）、水吧柜台（1300元）、玻璃柜2个（1800元）、桌椅（800元）、餐具（2000元）、风扇（1080元）等设备，共计16680元。因被告提前终止合同，致使原告购买的上述设备无法使用。2、货物损失。为了经营，原告于2012年5月15日至19日期间购买了面粉、酱油、饮料等货物共计22557元，因被告终止合同，致使上述货物发霉变质，无法食用，造成损失。3、装修费25000元，因被告提前终止合同，致使原告投入的装修无法收回，造成损失。4、铺面转让费损失55000元。2010年7月14日，原告通过受让的方式从案外人陈虹手中接手商铺，共支付给陈虹50000元以及陈虹的名义向被告交付租金5000元，上述损失55000元应由被告赔偿。5、误工损失。租用上述铺面经营是原告夫妻俩及原告丈夫的父母的主要收入，因被告提前4个月终止合同，致使原告等4人没有收入。参照海南省上一年度餐饮业职工的平均工资22422元计算，原告等4人的损失共计29896元（22422元／年÷12个月×4个月×4人）。6、预期利益。原告租用上述商铺经营，每月均有25000元的利润收入，因被告提前终止合同，致使原告可得利润100000元（25000元／月×4个月）无法获得，被告应予赔偿。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告返还因合同无效而收取的租金70000元；2、被告赔偿原告因合同无效及提前4个月终止合同所遭受的损失249133元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、原告请求被告返还租金无事实和法律依据。1、原告与被告签订的五份《临时协议书》是双方真实意思表示，依法成立并生效。双方的前四份协议已履行完毕，第五份协议在履行期间，由于消防部门认为原告的经营影响了消防通道的畅通而要求整改，原告以此为由在2012年5月底搬出。原告在承租时对该房屋的状况是清楚的，并且在此前消防部门要求整改期间，被告也免收了其租金。而实际上，该房屋的面积有近20平方米，被告仅租给原告4平方米使用，在实际经营过程中，原告超过协议约定的面积使用，影响消防通道的畅通，原告应对此造成的后果承担主要责任。2、退一步讲，即使因阻碍消防疏散口而导致协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，原告请求被告返还租无法律依据。二、原告请求被告赔偿经济损失无事实和法律依据。原告在承租房屋期间，已取得了占有、使用、收益的效果，达到了承租目的。造成协议无法完全履行的主要过错在于原告，原告在承租时对房屋的状况是清楚的，双方之间签订的临时协议为短期协议，约定原告的使用面积为4平方米，原告超过协议约定的面积使用，影响了消防通道的畅通而导致协议无法完全履行，应承担主要责任，且原告并没有任何损失的存在，因此，原告请求赔偿经济损失无事实和法律依据。
经审理查明，2010年11月10日，原告与被告签订《临时协议书》，约定：被告将位于海口市明珠路XX号宜欣购物公园的外场区临2号铺面出租给原告临时经营“蒋氏土家香酱饼”商品；该临时租赁场所建筑面积为4平方米，每月租金为2500元；租赁期限自2010年11月11日起至2011年2月10日止。租赁期限届满后，双方又分别于2011年1月30日、2011年6月27日、2011年9月23日、2012年3月14日签订了《临时协议书》，约定由原告继续承租上述铺面，该四份协议约定的月租金分别为2500元、5000元、5000元、5000元，其租赁期限分别为2011年2月11日至2011年5月10日、2011年6月20日至2011年9月19日、2011年9月20日至2012年3月19日、2012年3月20日至2012年9月19日。上述协议签订后，前四份协议已履行完毕。在第五份协议履行的过程中，由于原告的经营堵塞了消防通道，消防部门经检查后提出限期整改要求，被告据此要求原告停止经营并退出铺面，经协商未果，原告于2012年5月底自行搬走经营设备及货物停止了经营。
另查明，原告所承租的铺面位于从地下室到一楼大门外的消防通道处。原告为经营需要，于2012年5月15日至20日向相关供应商购买了各种食材、调味酱、饮料等货物，价值22557元，由于提前终止经营，造成原告该部分货物损失。此外，原告于2011年6月25日对承租铺面进行了装修，共支出装修费25000元。
上述事实有《临时协议书》、发货单、送货单、收款收据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。本案中，被告将消防通道的部分面积出租给原告经营使用，违反了上述法律的禁止性规定，故双方所签订的五份《临时协议书》均为无效协议，不受法律保护。被告明知涉案铺面属消防通道不得出租而仍然违反规定予以出租，原告明知涉案铺面属消防通道而仍然予以承租，双方均存在过错，应分别对因合同无效所致的损失承担50%的过错责任。虽然《临时协议书》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告仍应按合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费，故原告诉请被告返还租金于法无据，本院不予支持。因协议无效，致原告为经营所需购买的价值22557元的货物无法按既定用途使用造成损失，对此，双方应按上述过错承担比例承担责任，即双方各承担一半损失11278.5元。由于提前终止经营，致使原告为经营需要投入装修的成本25000元无法回收造成损失，结合租赁期限及使用期限等情况酌情扣除一半折旧12500元后，剩余损失由原、被告各承担一半即6250元。综上，被告应赔偿原告货物及装修损失合计17528.5元，原告超出此范围的货物及装修损失主张，本院不予支持。原告主张的设备损失、铺面转让费损失、误工损失及预期利益损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
1、被告海南宜欣商业管理有限公司赔偿原告蒋水艳因合同无效所致的损失17528.5元；
2、驳回原告蒋水艳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3044元，由原告负担2877元，被告负担167元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 何 芬
二〇一四年十一月三日
书记员 余红梅