福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初2292号
原告（反诉被告）:欧阳克三，男，1957年4月2日出生，公民身份号码，汉族，住晋江市。
委托诉讼代理人：郑聪颖，福建利凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗玉水，男，1972年7月15日出生，公民身份号码，汉族，住仙游县。
委托诉讼代理人：帅海涛，由利郎（中国）有限公司推荐作为被告委托诉讼代理人。
原告欧阳克三与被告罗玉水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中被告罗玉水向本院提出反诉，本院予以受理，并决定合并予以审理。欧阳克三委托诉讼代理人郑聪颖，罗玉水及其委托诉讼代理人帅海涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧阳克三向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告自2017年1月28日起至实际交接退房之时按每月800元计算的房租；2.被告支付原告自2017年1月28日起至实际交接退房之日的违约金240元、擅自提前退租房屋的违约金2000元，原告不须退还被告押金1000元。事实和理由：原、被告于2016年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将址在晋江市梅岭街道南山路XX号旧法院家属楼XXXX号房出租给被告，租赁期限为2016年7月28日至2017年7月28日，被告应交付押金1000元。每月租金800元，租金应于2016年7月28日及2017年1月28日各支付4800元，若延迟支付租金则应按月租金的5%按日计付延迟违约金。双方约定，若一方无理由解除合同，应支付另一方违约金2000元。被告承租后，已支付了第一期的租金4800元及押金1000元。后因原告得知因晋江市政府拟进行晋江市实验幼儿园拓改工程，本案讼争租赁房产也已纳入了征迁范围，因此，原告便于2016年12月份时告知被告该事项，并表示虽然合同期限约定至7月28日，但被告可于5月底时便搬迁，但被告却拒不接受原告的条件，自此未再支付原告租金，并与2017年3月1日搬离租赁房产，至今也没有与原告办理退房交接手续。虽然租赁房产面临拆迁工作，但按照政府的工作安排，拆迁片区内的租赁房产可继续使用至6、7月份，被告于此期间完全可以正常使用租赁房产，该片区内的其他租赁房产至今也仍在正常使用，原告也是因此而考虑同意被告的租期提前至5月底，但被告却擅自停止履行合同，应当按照双方合同约定承担违约责任，支付原告违约金、延迟履行违约金及因造成原告房屋闲置所造成的损失。请求法院支持原告的诉讼请求。
罗玉水辩称：对双方之间租赁本案房屋的事实没有异议，合同签订后，被告已经支付了首期租金4800元及押金1000元。被告于2016年12月份时了解到本案租赁房屋被纳入政府拆迁范围，便打电话问原告，原告便要求提前解除合同，租赁期限延迟至5月底，原告在未与被告协商一致的情况下单方解除合同违反了法律规定。且自知道拆迁的消息以来，租赁房屋的小区内的不少租户均已陆续开始搬离，且被告所租住的六楼路灯也已坏了，对面是菜市场在翻建中噪音很大，因此，被告已无法在该房屋内居住。因此，考虑到被告在5月份的时候工作比较忙，如果按照原告的要求租住到5月底可能无法找到好的房屋租住，因此，被告于拒绝原告要求租住到5月底的要求而是协商租住到2月底，原告也同意接下去按月支付租金，不需预付至7月份租金。现被告已经预支的押金1000元完全足以扣抵2月份的房租，且被告是因房屋遭遇市政建设需要拆除的原因而无法继续租赁房屋，被告并不需要承担违约责任。
罗玉水向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告支付单方解除合同的违约金2000元。事实和理由：反诉被告在未与反诉原告协商的情况下单方通知合同期限提前至5月底，违反了合同的约定，按照合同的约定，应当支付违约金2000元。
在本案审理过程中，罗玉水增加反诉诉讼请求：解除双方之间的房屋租赁合同。
欧阳克三答辩称：反诉被告从未单方提出过解除合同，只是基于租赁房屋面临拆迁问题，而第一批签订拆迁协议的时间在5月20日，还有一个大约7日的签约期，因此同意租期提前至5月底。目前的小区中仍有很多人居住，反诉原告所反映的所谓六楼路灯的问题，可能只是坏了，而非拆迁部门进行拆迁，要拆也是整幢楼、整个小区一起拆，不可能只拆一个路灯。对面的菜市场改造工程，并没有导致无法居住，因为周边的居民仍然正常生活、居住。反诉原告虽有提出租期提前至2月底，但反诉被告并没有同意。即便现在反诉原告要求解除合同，罗玉水也应当支付到实际解除合同之日止占用房屋期间的租金。
在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以认定：
原、被告于2016年6月26日签订房屋租赁合同一份，约定原告将旧法院家属楼XXXX号房出租给被告，租期为2016年7月28日至2017年7月28日止，每月租金800元，分别于2016年7月28日及2017年1月28日支付半年租金4800元。被告已交付上半年租金4800元及押金1000元。
为证明其主张，欧阳克三向本院提供如下证据：1.双方身份证，以证明双方身份情况；2.产权确定表，以证明本案房产的权利情况；3.房屋租赁合同、收款收据，以证明本案双方之间的合同约定；4.征收工作安排，以证明本案房屋面临拆迁的事实。
罗玉水质证称，对欧阳克三所提供的证据一、三没有异议。对证据二的真实性不清楚，但是该产权确定表上的地址为青阳镇党校路X号法院套房与双方租赁房屋的梅岭街道南山路XX号不同。证据四是复印件，也看不出与本案有什么关联性，且从该证据也可反映征收工作从2月20日就已经开始了，小区里的很多租户都知道2月份要拆迁所以就搬离了该小区。
为证明其主张，罗玉水向本院提供双方所签订的房屋租赁合同，以证明双方之间的合同约定。
欧阳克三质证称，对罗玉水所提供的证据没有异议。
原告所提供的证据一、三及被告所提供的证据经双方质证没有异议，本院予以认定。对双方有争议的证据，本院认定如下：欧阳克三所提供的产权确定表，中记载了欧阳克三系“青阳镇党校路X号法院套房第二幢XXX号房”所有者，现应行政区域调整，该址已由青阳镇变更为梅岭街道，且双方租赁合同中所记载的旧法院套房X幢XXX号房指向明确，与该产权确定表中所注明的地址相符，可以确定本案租赁房产具有合法的权利来源。欧阳克三所提供的征收工作安排上加盖有“晋江市实验幼儿园拓改项目建设领导小组”印章，对该证据本院予以认定，虽然该征收工作安排仅是征求意见稿，但可证明晋江市人民政府确已将本案租赁房屋所在的小区纳入拆迁范围的事实。
本案争议焦点为：1.本案租赁合同应否解除，罗玉水尚应支付欧阳克三的租金数额应当如何认定；2.双方是否存在违约情形，应当如何承担违约责任。
关于本案争议焦点，本院认为，居住是公民基本的生活保障之一，公民租用住房的目的在于日常生活居住。而根据本案中欧阳克三所提供的证据可见，本案租赁房屋所处小区即将因改造项目而被拆迁，虽然具体拆迁时间无法确定，但可以确定本案租赁房产于近期内面临拆迁的情况，该情形属于双方当事人无法预见的不可抗力情形，并将导致本案合同的根本目的无法实现。虽在该房产根据拆迁部门所发布的决定不得继续居住或原告与拆迁部门签订拆迁补偿协议之后即应腾空的情况出现前，该租赁房产仍具备居住条件，但承租人难以预计搬迁期限，并且可能影响承租人在因房屋拆迁无法居住之后一段期间内无法正常生活。因此，罗玉水在得知该房屋可能被拆迁后，从其基本生活保障出发而主张解除双方之间的租赁合同符合法定的解除合同条件。虽然双方曾就变更合同履行期限进行协商，但双方均未能就此达成一致协议，双方均确认在本案诉讼之前未向对方提出解除本案租赁合同的主张，因此，罗玉水于本案中提出解除合同的反诉诉讼请求本院予以支持。双方虽约定罗玉水应于2017年1月28日支付下半年的全部租金4800元，但欧阳克三仅主张罗玉水按月支付租金是对其权利的处分，本院予以支持，因此，罗玉水应支付自2017年1月28日起至合同解除之日止按每月800元标准计算的租金。因本案租赁房屋面临拆迁，若合同解除之日前已满足拆迁部门所发布的最早签订拆迁补偿协议的条件，则租金计付至改日前一日止。
双方合同约定若罗玉水延迟支付租金的，应以月租金按每日5％的标准计付延迟履行违约金，被告罗玉水未按双方合同约定于2017年1月28日支付租金4800元，应当按照该约定支付延迟履行违约金。现欧阳克三主张减按日5‰标准予以计付，罗玉水经本院释明亦同意该标准予以计付，欧阳克三据此主张罗玉水应当支付延迟履行违约金240元本院予以支持。罗玉水虽闲置租赁房屋，但既已要求其就此期间继续支付租金，欧阳克三就此闲置情形并无损失；双方合同已明确约定“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任”，现罗玉水在面临房屋拆迁的情况下主张解除合同，不构成违约，欧阳克三主张罗玉水支付违约金没有法律依据，本院不予支持；罗玉水所支付的押金属于预先支付款项，现双方之间的合同已经解除，应当用于清算债务，且罗玉水所欠租金已超过该押金的1000元款项，因此，该押金应当用于扣抵罗玉水所应支付的租金，欧阳克三主张不需退回没有法律依据，本院不予支持。罗玉水主张欧阳克三单方提前解除双方之间的租赁合同没有依据，其主张欧阳克三支付违约金2000元本院不予支持。
经审理，除双方无争议事实外，对本案其他主要事实可作如下认定：
经晋江市人民政府决定，对本案租赁房产所处小区进行拆迁改造。罗玉水已于2017年2月28日当日搬离本案租赁房产。
综上所述，双方之间之间的租赁合同虽合法有效，但现双方租赁房产面临拆迁，因该不可抗力已无法实现双方合同的根本目的，符合法定的解除合同条件，罗玉水主张解除双方之间的租赁合同本院予以支持；但罗玉水直至本案诉讼中方才提出解除合同的诉讼请求，在合同解除之前占用期间应当继续按照双方合同约定支付租金，罗玉水已支付的押金1000元应用于扣抵该租金。罗玉水延迟支付双方所约定的租金，欧阳克三主张罗玉水应当支付延迟履行违约金240元符合双方约定，本院予以支持。罗玉水解除双方之间的合同符合法律规定，且按照双方合同约定不构成违约，欧阳克三主张罗玉水支付违约金2000元没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除罗玉水与欧阳克三之间于2016年6月26日就晋江市青阳镇党校路X号（现晋江市梅岭街道南山路XX号）法院套房X幢XXX号房（晋房权证房改字第XXXXXX号）所签订的《房屋租赁合同》；
二、罗玉水应于本判决生效之日起十日内支付欧阳克三自2017年1月28日起至本判决生效之日止按月租金800元计算并扣抵1000元押金后的租金，若本判决生效时间晚于晋江市青阳镇党校路X号（现晋江市梅岭街道南山路XX号）法院套房X幢XXX号房（晋房权证房改字第XXXXXX号）按照拆迁部门决定的最早可签订拆迁安置补偿协议的日期的，以拆迁部门决定的最早可签订拆迁安置补偿协议的日期为租金截止日期；
三、罗玉水应于本判决生效之日起十日内支付欧阳克三延迟支付租金违约金240元；
四、驳回欧阳克三的其他诉讼请求、驳回罗玉水的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，因适用简易程序结案依法减半收取25元，由欧阳克三负担10元、罗玉水负担15元；反诉受理费依法减半收取25元，由罗玉水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一七年四月二十七日
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书记员许玉娇
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。