上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14504号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶培根，男，1976年6月15日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张利平，女，1979年12月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：谢德治，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人叶培根因与被上诉人张利平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初18567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶培根上诉请求：撤销一审判决主文第一、六项，改判支持叶培根一审的反诉请求。事实和理由：1、一审判决叶培根返还承租房屋错误，张利平违约在先，无权要求解除租赁合同。承租期间张利平提供的租赁房屋严重漏水，致叶培根货物严重损失，双方租赁关系已持续十多年，张利平承诺过会长期租赁给叶培根，双方应继续履行租赁合同。2、因张利平违约行为致叶培根财产损失，其中烟酒茶叶损失系双方确认，其他损失也客观存在，张利平应予赔偿。请求二审法院支持叶培根的上诉请求。
张利平辩称：双方的租赁合同一年一签，本案所涉租赁合同期限届满，叶培根要求续租但未按约定提前三个月书面提出。因叶培根拖欠租金，故张利平不同意续签。漏水问题系隔壁商户造成，而且租赁合同中明确约定叶培根和相邻商户产生任何纠纷及发生的相应损失都由叶培根负责，故不同意赔偿叶培根的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张利平向一审法院起诉请求判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、叶培根支付自2017年3月8日起至2017年9月7日止的房屋租金人民币（下同）26,400元；3、叶培根支付逾期支付房租的违约金，以13,200为本金（第二季度租金）按日千分之五的标准从2017年3月8日起算至判决生效之日；以13,200为本金（第三季度租金）按日千分之五的标准从2017年6月8日起算至判决生效之日；4、叶培根按月租金双倍为标准，支付从2017年9月8日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；5、叶培根搬离并返还系争房屋；6、叶培根承担律师费3,000元。
叶培根向一审法院反诉请求：1、判决继续履行租赁合同；2、判令张利平赔偿叶培根损失100,844元，其中烟酒茶叶15,844元，超市清理费10,000元，停业损失12,000元，货架装潢55,000元，律师费8,000元，合计100,844元。
一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX号底层房屋（即系争房屋）的产权人为张顺权、张利平。
2016年8月27日，张利平（出租人、甲方）与叶培根（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：XX路XX号分割后西侧门面房计建筑面积52平方米出租给乙方，乙方已对该房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；乙方承租该房屋仅作超市使用，不得擅自改变房屋用途；甲乙双方议定，租赁期限为三年，自2016年9月8日起至2017年9月7日止，租赁期满，乙方应如期将房屋交还甲方。如乙方欲续租，须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方可另行协商重新签订合同；每月租金为4,400元，租赁期房租总额为52,800元；本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金5,000元，甲方于本合同租赁期满经清点，乙方交还房屋及相关设施无损坏的情况下，甲方将保证金无息退还给乙方；租金先付后用，每三个月为一期，每次提前10天支付下一期租金；在租赁期间，乙方不得打扰和影响相邻商户或相邻商户和乙方产生任何纠纷和责任以及发生的相应损失都由乙方负责。譬如因经营发出的噪音、因经营所发生的污染体、因经营造成隔壁住户和商户墙壁渗水等一系列的事情的纠纷，都由乙方自行承担并解决处理；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付季度租金额的5‰的滞纳金。如逾期超过一个月，甲方有权提前终止本合同，收回租赁房屋；在租赁期间，若乙方违约，违约方除承担相应违约责任外，另需赔偿守约方律师费、诉讼费、差旅费、公证费、签订费等；乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日乙方按双倍的租金计算向甲方支付该房屋占用期间使用费，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时经甲方验收认可，如有部分房屋结构甲方要求恢复原状的，乙方应予以恢复或承担相应费用等。合同签订后，叶培根使用系争房屋经营超市。
2017年2月23日，叶培根以邻里纠纷报警。2017年3月28日，叶培根报警称隔壁漏水引起纠纷。2017年3月31日，叶培根至田园新村派出所作了询问笔录，叶培根陈述到：其在XX路XX号开了一家叫“彩虹超市”的小超市，在2016年9月份，其隔壁XX路XX号新开了一家卖水产的店，店名“海知缘”，开业前他们在试用养鱼的玻璃水缸时，水渗到了其店里，当时其向隔壁提出了问题。隔壁做了些措施，大概半个月以后他们店里的水又渗透到了其店里，把其埋在地底下的电线都短路烧掉了，影响了店里的生意。其告诉隔壁后，隔壁找来电工给其排了一根明线，其考虑到都是出外做生意，故没有计较。后到了2017年2月19日上午10时左右，又发现地面都是水，还有店里的柜台都发潮发霉，就找到隔壁店里的负责人，要求解决这件事。隔壁表示三天后给答复，但一直没有消息，也不给一个说法。因为店里的水还在一直渗透，故其打110报警，以后有和隔壁店里交涉过多次，但一直未予解决。到了2017年3月28日凌晨，店里的地面都是水，就又报警。后其去隔壁将电闸关掉，又去敲隔壁的门，要求其员工来看一下积水的情况，他们要清理店里积水。其没有让店员清理，后警察到了现场，看到了地面积水情况。叶培根表示隔壁渗水很腥臭，希望能够做好防水并赔偿损失。2017年4月5日，叶培根报警称隔壁漏水引起纠纷。
2017年5月8日，张利平委托律师向叶培根发送律师函，表示自2017年3月8日起至2017年6月7日止的租金未能支付，要求叶培根支付租金。叶培根收悉后未予回复，也未支付租金。
2017年7月25日，上海XX股份有限公司出具《情况说明》一份，载明：“我司原先租赁的上海市闵行区XX路XX号的沿街商铺，我司于2017年7月26日解除租赁合约。前期店内渗水的事项，由我司与隔壁杂铺店店主自行协商解决，与房东无关，特此情况说明。”经庭审质证，叶培根对该说明真实性不予认可。
本案审理过程中，一审法院组织双方于2017年8月26日对浸水物品、受潮货架等进行现场确认及清点。2017年8月26日双方至现场，对现场状况及相应物品进行清点确认，叶培根书写清单一份，张利平未在该清单上签字。房屋内部分烟、酒及茶叶受潮，墙角及货架有受潮发霉痕迹。系争商铺隔壁已搬离，无人经营。
一审法院认为，张利平与叶培根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方租赁合同之约定，租金先付后用，每三个月为一期，每次提前10天支付下一期租金，即叶培根应于2月26日前支付自3月8日至6月7日止的租金。然而在租金支付期限届满前，因租赁房屋隔壁商铺漏水问题，叶培根与案外人产生争议，并经张利平一方协商未能达成一致意见。此后又多次漏水，三方始终未能协商达成处理方案。虽漏水非因张利平所起，但在三方协商未果的情况下，就损失未能得以赔偿，叶培根未能支付租金系事出有因，故对张利平要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。但双方合同约定之租期已届满，就此叶培根主张双方多年的租赁关系，曾约定会继续租赁关系，故要求继续履行合同。一审认为，就租赁期限双方在合同中已明确约定，关于续租问题约定为在租赁期满前三个月向出租方书面提出，经出租方同意后双方可另行协商重新签订合同，而合同的订立需经双方达成合意，叶培根要求继续履行合同并无依据，不予支持。现双方合同租期已届满，叶培根应按约搬离并返还系争房屋。关于张利平主张的租金，叶培根认为因漏水产生损失故不应支付。该租金为双方合同约定租赁期内产生，且该期间叶培根占有使用系争房屋并对外经营，虽因隔壁漏水产生纠纷，但并不构成拒付租金的抗辩，对于2017年3月8日至9月7日的租金26,400元应予以支付。关于张利平主张的逾期付款违约金，如前所述叶培根未能支付租金系因纠纷而起，对该诉讼请求不予支持。关于张利平主张的房屋占有使用费，现叶培根于合同期满后仍占有该房屋，双方合同中对于未能按期返还房屋的使用费标准已作出约定，张利平依据约定主张使用费并无不当，予以支持。关于张利平及叶培根均主张的律师费，合同约定系因违约方向守约方之赔偿，现双方合同租期届满而终止，并非因违约导致解除，律师费的诉讼请求均不予支持。
关于叶培根主张的其他损失，烟酒茶叶15,844元，超市清理费10,000元，停业损失12,000元，货架装潢55,000元。超市清理费及停业损失并未能提交相应证据，不予支持。关于货架装潢损失，现双方租期已届满，且并无相应损失依据，不予支持。关于烟酒茶叶的损失，经现场确认部分货品确有水渍情况，但张利平对于该清单并未确认。且如前所述漏水因隔壁经营不当造成，并非因张利平提供租赁房屋的瑕疵所致，而叶培根于询问笔录中也明确其向隔壁商户主张，故该项损失叶培根可另行向案外人主张。至于叶培根支付的租赁保证金5,000元，双方的租期已届满，张利平同意在付清相应欠款后予以返还，为避免当事人讼累，在本案中一并处理。
一审法院审理后，于2017年9月26日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定判决：一、叶培根于判决生效之日起十日内搬离并向张利平返还承租的上海市闵行区XX路XX号房屋；二、叶培根于判决生效之日起十日内向张利平支付租金26,400元；三、叶培根于判决生效之日起十日内，按照每月8,800元的标准向张利平支付自2017年9月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、张利平于判决生效之日起十日内向叶培根返还租赁保证金5,000元；五、驳回张利平的其余诉讼请求；六、驳回叶培根的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计230元，反诉案件受理费减半收取计1,158.44元，由叶培根负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同约定全面履行各自义务。本案中，叶培根与张利平所签租赁合同期限业已届满，叶培根并未依照合同约定提前三个月书面提出续租意向，且续租事宜须张利平同意经双方协商后签订租赁合同，现张利平明确不再续租，故本案租赁合同到期终止，合同终止后叶培根应搬离租赁房屋。因隔壁商户使用房屋不当致漏水到叶培根承租房屋，叶培根因此受到财产损失，但该损失并非因张利平提供房屋存在瑕疵造成，叶培根应向侵权方主张相应财产损失，现其向张利平主张的烟酒茶叶损失、超市清理费、停业损失、货架装潢损失和律师费，均缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶培根的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,316.88元，由上诉人叶培根负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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