湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1788号
原告（反诉被告）潘湘波。
委托代理人胡本章。
委托代理人李双红。
被告（反诉原告）周红武。
委托代理人王应德。
原告潘湘波诉被告周红武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员刘蜜纯适用简易程序进行审理，在本案审理过程中，被告周红武提起反诉，本院予以受理。本案于2016年4月27日公开开庭进行了审理，书记员贺福华担任法庭记录。原告（反诉被告）潘湘波的委托代理人李双红，被告（反诉原告）周红武的委托代理人王应德均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潘湘波诉称：2013年9月23日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋2单元一楼门面出租给原告作为经营场地使用，装修期为一个月，租赁期限为10年，自2013年11月1日至2023年10月31日，租金为1500元／月，前三年租金不变，第四年起每年月租金增加7%，房租为季付，每季度末提前三天预付下一季度租金。2015年底，被告多次无故要求涨租，并拒收原告按照合同约定交付的房租。原告为了向被告交付房租，先后向被告发律师函，要求被告接收房租，后又请求当地司法所人员协助原告向被告送房租，被告均以各种理由拒收房租。2016年3月9日，被告向原告送达解除租赁合同通知书，并采取断电等措施强行让原告搬离，在此过程中，造成原告药品等物品不同程度的损坏。被告违法要求解除房屋租赁合同的行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失共计873182元（其中装修损失30782元，可得利润损失690000元，租金损失115000元，固定资产损失37440元）；2、被告退还原告租房押金4500元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告周红武辩称：1、完全不认可原告的诉讼请求所列事项；2、由于原告的违约，被告已经通知解除合同。
同时，被告周红武反诉称：反诉原告和反诉被告于2013年9月23日签订房屋租赁合同，反诉原告租赁给反诉被告位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋2单元一楼90平方米共三个门面作经营使用，月租金1500元，租期十年，前三年租金不变，第四年起每年月租金增加7%。合同第二条约定乙方如提前退租，押金不予退还。押金约定2000元，后补收2500元，一共4500元等内容。实际履行中的第三年，由于地铁口修通、市政道路改造提升，同地段同面积门面租金升值达三倍以上，为此，反诉原告多次找反诉被告协商要求修改合同，依市场行情确定租金，反诉被告派其丈夫与反诉原告协商，反诉被告的丈夫曾提出第四年起每月3200元的方案，反诉被告不同意其丈夫的意见，后双方去岳麓街道司法所调解，反诉被告仅同意2500元每月，双方未能达成一致。2016年3月，反诉被告对外发布门面转让信息，称月租金6000元。2016年3月6日，反诉原告向反诉被告送达解除租赁合同通知书，因反诉被告未经同意打通了与邻居的墙壁又拒不恢复原状，故反诉原告请人砌墙，花费9000元。反诉原告认为，继续履行合同对原告明显不公平，反诉原告有权依情势变更原则请求解除合同。故诉至法院，请求判令：1、依情势变理原则解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告砌墙费用9000元。
反诉被告潘湘波答辩称：一、反诉被告不存在违约行为，反诉原告主张反诉被告违约没有事实和法律依据。反诉被告曾经为了向反诉原告交纳下一季度的租金已经采取了多种措施向反诉原告送达，比如请求当地司法所协助送达房租，以及发送律师函催促反诉原告接收租金，但是反诉原告均不予接收；二、在房屋租赁合同既没有约定解除，也不存在法定解除，双方更没有协商解除的情况下，反诉原告单方面向反诉被告发送解除通知书，属于反诉原告的违约行为；三、反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同时间为十年，反诉被告占用反诉原告的房屋属于合法占用，不存在向反诉原告支付使用费，而应该是支付租金，且支付的租金应当严格按照租赁合同支付；四、反诉原告不享有单方解除合同的权利。反诉原告不能因为片面追求商业利润而不顾诚实信用原则和合同的契约精神，这种行为不仅是道德上也是法律上所不能容忍的，双方均应当按照租赁合同约定履行相应义务，享有相应权利；五、双方签订的房屋租赁合同不存在显失公平，也不属于情势变更，双方在签订该合同时都应该明知地铁三号线已经公开招投标，双方在签合同均应该料到租金状况可能为发生变化，反诉原告应该承担相应的商业风险，而不应该以此获得额外的利益。
经审理查明：2013年9月23日，原、被告签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）周红武将位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋2单元一楼的门面出租给原告（反诉被告）潘湘波，租赁期限为10年，即自2013年11月1日至2023年10月31日止，租金为1500元／月，前三年租金不变，第四年起每年月租金增加7%，房租为季付，每季度末提前三天预付下一季度租金。合同签订后原告（反诉被告）分两次交付押金4500元整。合同签订后原告（反诉被告）潘湘波将门面装修并投入使用，并打通了被告（反诉原告）周红武和其隔壁门面之间的隔墙，为装修两间门面共支出装修工程款68000元。后因地铁三号线开工建设，周边门面租金大幅上涨，被告（反诉原告）周红武以周边门面租金大幅上涨为由要求涨租金，双方就此产生争议。2016年3月1日双方共同到长沙市岳麓区司法所调解，但仍就租金、租赁期限等不能达成一致意见，被告（反诉原告）周红武拒绝接收租金。2016年3月6日，被告（反诉原告）周红武致函原告（反诉被告）潘湘波，称原告（反诉被告）潘湘波未经同意擅自将房屋承重墙砸掉，违反了合同约定，要求解除合同，双方协商不成，遂成本诉。现原告（反诉被告）潘湘波仍未搬离房屋。
另查明，长沙地铁三号线一期工程于项目于2011年向全国公开招标。
上述事实，有庭审质证可予确认的房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、押金收条、租金收据、律师函、长沙市岳麓区司法局岳麓司法所的情况说明以及双方当事人陈述等可在卷佐证。
本院认为，原告（反诉被告）潘湘波和被告（反诉原告）周红武经协商一致，自愿签订了房屋租赁合同，该合同不违反法律的强制性规定，应当认定为有效，双方均应当按照合同的约定，全面履行各自的权利义务。现因长沙地铁三号线一期工程开工建设，导致周边房屋租金大幅上涨，然而，长沙地铁三号线一期工程早在2011年即向全国公开招标，远早于租赁合同签订的时间，现地铁开工建设并不属于订立合同时不可预见的情况，不适用情势变更原则，被告（反诉原告）周红武以周边房屋租金大幅上涨为由要求解除合同没有法律依据。原告（反诉被告）潘湘波在租赁门面后即对门面进行装修，打掉了两间门面之间的隔墙，被告（反诉原告）周红武对此早就应当知情却并未提出异议，时隔二年之后以此为由要求解除合同违背诚实信用原则，本院不予支持。被告（反诉原告）周红武要求涨租未果后即要求原告（反诉被告）潘湘波搬离房屋是违约行为，原告（反诉被告）潘湘波有权要求赔偿损失，但依照法律的规定，不得超过被告（反诉原告）周红武订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告（反诉被告）潘湘波租赁房屋后，对门面进行了装修，现因被告（反诉原告）周红武违约导致合同解除，原告（反诉被告）潘湘波有权要求被告（反诉原告）周红武赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，原告（反诉被告）潘湘波为装修两间门面合计支出工程款68000元，结合剩余的租期，本院酌情由被告（反诉原告）周红武赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失25000元。此外，原告（反诉被告）潘湘波搬离门面后，需要另行租赁门面经营，对于其因另寻门面可能导致的经营损失，结合考虑周边门面价格已经上涨的因素，本院酌情判令由被告（反诉原告）周红武赔偿25000元。上述损失合计50000元（25000元＋25000元）。原告（反诉被告）潘湘波主张的固定资产损失及预期可得利益损失因无充分证据予以证明，本院不予支持。双方的房屋租赁合同解除，被告（反诉原告）周红武收取的押金4500元应当予以退还。对于被告（反诉原告）周红武的反诉请求，被告（反诉原告）周红武作为违约方没有解除合同的权利，但在本案审理过程中，原告（反诉被告）潘湘波同意解除合同，故双方签订的房屋租赁合同于双方一致同意解除之日即2016年4月27日解除，原告（反诉被告）潘湘波应当返还门面，恢复原状。对于砌墙费用，虽因双方发生争议未砌完，但原告（反诉被告）潘湘波依法负有恢复原状的义务，本院酌情确定砌墙费用为6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）周红武在本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）潘湘波各类损失合计50000元；
二、限被告（反诉原告）周红武在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）潘湘波租房押金4500元；
三、解除原告（反诉被告）潘湘波和被告（反诉原告）周红武于2013年9月23日签订的房屋租赁合同，限原告（反诉被告）潘湘波在本判决生效之日起十日内腾空并返还位于长沙市岳麓区黄鹤小区4片18栋2单元一楼的门面；
四、限原告（反诉被告）潘湘波在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周红武砌墙费6000元；
五、驳回原告（反诉被告）潘湘波的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）周红武的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费12532元，减半收取6266元，由原告（反诉被告）潘湘波承担5666元，由被告（反诉原告）周红武承担600元。反诉案件受理费减半收取100元，由原告（反诉被告）潘湘波承担50元，被告（反诉原告）周红武承担50元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘蜜纯
二〇一六年六月十三日
书记员 贺福华