上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3906号
原告上海淮海商业集团置业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘金红，执行董事。
委托代理人王祖见，男，1951年7月1日出生，汉族，住上海市。
委托代理人胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
被告上海七巧国投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人张镇波，执行董事。
委托代理人刘威见，广东华篆律师事务所律师。
原告上海淮海商业集团置业发展有限公司（以下简称淮海商业公司）诉被告上海七巧国投资管理有限公司（以下简称七巧国公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法适用简易程序，由代理人审判员闵捷独任审判，并于2015年12月26日公开开庭进行了审理。原告淮海商业公司的委托代理人胡钦福、王祖见、被告七巧国公司的委托代理人刘威见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮海商业公司诉称，原告于2014年1月1日与上海复旦软件园建设有限公司（以下简称复旦软件园）签订一份《上海市前期物业服务合同》，约定由原告受托对复旦软件园所有的座落在上海市杨浦区隆昌路XXX号等的复旦软件园办公商业项目办公、商业用房提供物业服务，物业费标准：办公楼人民币（以下所涉币种均为人民币）13元／月／平方米，商业用房15元／月／平方米。业主应在上个月的25日支付下个月的物业服务费，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：按所欠金额的每日0.2%计算滞纳金，拖欠行为逾期一个月或拖欠总数达30天的，则视作违约，按违约金赔偿。双方还对合同其他事项作了约定。2014年10月，复旦软件园与被告签订一份房屋租赁合同，约定复旦软件园将其所有的座落在上海市杨浦区隆昌路XXX号的房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，建筑面积为16，600平方米，房屋类型为商业，房屋用途为儿童主题商业地产项目。复旦软件园于2014年11月1日前向被告交付系争房屋，租赁期限为15年，自2014年11月1日起至2029年10月31日止。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费（15元／月／平方米）、水、电、煤、通信、空调、有线电视费等均由被告承担。双方还对合同其他事项做了约定。复旦软件园于2014年10月中旬向被告交付其承租的房屋，原告于2014年10月30日接到复旦软件园通知，于2014年11月1日起对被告承租的房屋进行物业服务并收费。经原告多次催告，被告始终不支付物业服务费，只能诉至法院要求判令：一、判令被告向原告支付自2015年2月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2，590，136.40元；二、判令被告支付原告上述欠付物业服务费的滞纳金200，965.40元。
被告七巧国公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有对被告承租的16，600平方米商业物业的专有区域提供物业服务的事实。原告和被告也没有签订过物业合同。对比被告承租的13楼（办公用途）专有区域的物业服务可知，原告就被告承租的商业物业在没有对专有区域提供物业服务事实的情况下收取物业费的主张，具有不当得利的性质。被告认可原告对物业专有区域外公共区域的物业服务，物业外广场的绿化带面积总计不到10平方米，原告只在广场安排了几名保安，工程类工作几乎从不需要。被告对酒店式公寓的承租人收取的物业费标准为每月每平方3.8元。鉴于原告不仅对酒店式公寓的专有区域提供物业服务，也同时对酒店式公寓的承租人和商业物业的承租人提供相同的公共区域物业服务，故原告基于公共区域的物业服务事实向被告收取的物业费标准不超过每月每平方2元。根据租赁合同的约定，被告开业前的装修期为免租期。商业物业在整体开业前，各入住商户也均未开业，尚未实际享有公共区域的物业服务，故承租物业外公共区域的物业费，应当自答辩人商场整体开业时计收。被告不应当支付滞纳金，被告延迟缴纳公共区域的物业费，责任在原告，是原告蛮横无理，一定要被告按照每月每平方15元的标准支付物业费。
经审理查明，上海市隆昌路XXX号产权人为上海复旦软件园建设有限公司。
2014年1月1日，甲方上海复旦软件园建设有限公司与乙方上海淮海商业集团置业发展有限公司签订《上海市前期物业服务合同》，第一条：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就复旦软件园的前期物业管理服务事宜，订立本合同。本合同所涉及的物业基本情况：座落位置杨浦区隆昌路XXX号等，四至范围，东至上海电焊厂、西至隆昌路、南至长阳路、北至中铝上海铜业有限公司第二板带厂。第二条：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业公共部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第七条：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收物业服务费。（一）办公楼：13元／月平方米；（二）商业用房：15元／月平方米；（三）酒店式公寓：3.8元／月平方米。第十条：物业服务费用（物业服务资金）按月（年／季／月）缴纳，业主应在上个月的25日支付下个月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：按所欠金额的每日0.2%计滞纳金，拖欠行为逾期一个月或拖欠总数达30天的视作违约，按违约金赔偿。第三十四条：本合同为期叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
2014年10月，甲方（出租方）上海复旦软件园建设有限公司与乙方（承租方）上海七巧国投资管理有限公司签订《复旦软件园房屋租赁合同》，第1-1条：甲方将座落在本市杨浦区隆昌路XXX号的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积16，600平方米（具体以实测报告为准），房屋类型为商业，结构为框架，房屋用途为儿童主题商业地产项目。签订本合同时，甲方已向乙方出示上海市房地产权证。第2-1条：甲乙双方约定，甲方于2014年11月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限为15年，日期自2014年11月1日起至2029年10月31日止。第4-2条：租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费（15元／平方米）、水、电、煤、通信、空调、有线电视费等均由乙方承担。
2014年10月30日，上海复旦软件园建设有限公司向上海淮海商业集团置业发展有限公司复旦软件园物业管理处发出《通知》，载明，本公司于2014年10月与上海七巧国投资管理有限公司签订一份《复旦软件园房屋租赁合同》。于2014年10月已按该租赁合同将杨浦区隆昌路XXX号1号楼16，600平方米的房屋交付给上海七巧国投资管理有限公司。请贵处根据贵我双方签订的《前期物业服务合同》的有关规定，从2014年11月1日起进行物业服务和收费。
2015年9月9日，原告向被告发出《上海复旦软件园物业管理费催款单》，要求被告支付2014年11月1日至2015年8月30日的物业管理费2，490，000元。
以上事实由原告提交的上海市前期物业服务合同、复旦软件园房屋租赁合同、通知、催款单及回执、装修工程申请表、装修工人临时出入证登记表、身份证复印件、承诺书、施工授权委托证明书、售楼表、复旦软件园户外大屏使用信息登记表、情况说明、信函、消防回单、图片、工作联系单、垃圾代运协议、申请书、巡查报告、电梯检验意见通知书、空调交接清单、消防设施检测反馈单、消防设施检测合同、垃圾清运施工合同书、绿化养护合同、排除管道维保协议、被告提供的商业物业服务范围／项目、会议记录、函件、工作流程、工资发放证明、银行交易记录、履约催告函、意见函、合作协议、办公楼租赁合同、物业服务委托合同、照片、物业费凭证及双方当事人的当庭陈述等证据材料予以证明，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告与上海复旦软件园建设有限公司签订《上海市前期物业服务合同》，约定原告作为物业服务公司依据该合同为包括系争房屋在内的物业区域提供物业服务，有权按合同约定的标准收取物业服务费。上海复旦软件园建设有限公司与被告签订《复旦软件园房屋租赁合同》，该合同约定被告应当按照每月15元每平方的标准支付物业服务费，现被告未支付2014年11月1日至2015年12月31日的物业服务费，故原告有权根据前期物业服务合同的约定向被告收取物业服务费。被告抗辩称原告没有对被告承租的16，600平方米的商业物业的专有区域提供物业服务。本院认为，前期物业服务合同约定原告的义务为对物业共用设施设备的日常运行和维护、提供公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等，并不针对专有区域提供物业服务。至于被告就专有区域的物业管理项目成立工程部、安保部、与案外人签订清洁管理承包合同等并进行物业管理，该事实未能排除原告对系争物业所提供的服务，尤其是对公共部位的相关服务。故对原告该抗辩，本院不予采信。至于被告陈述的被告免租期内不应当支付物业费，并无法律和合同依据，本院不予采信。原告自愿表示免去被告三个月的物业费，并减少滞纳金金额，系原告处分自身权益，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海七巧国投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淮海商业集团置业发展有限公司上海市隆昌路XXX号房屋自2015年2月1日起至2015年12月31日的物业服务费人民币2，590，136.40元；
二、被告上海七巧国投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海淮海商业集团置业发展有限公司上述欠付物业服务费的滞纳金人民币200，965.40元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币14，564.41元（已减半收取），由被告上海七巧国投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 闵 婕
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条??建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。