广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第818号
原告：张晔，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：林伟锋、郭丽娟，均系广东成悦律师事务所律师。
被告：吴敏君，住广东省汕头市。
委托代理人：钟立扬、卢聪，均系广东圣和胜律师事务所律师。
第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层d室，组织结构代码61741540-9。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
委托代理人：卢方，该司职员。
原告张晔诉被告吴敏君、第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晔的委托代理人林伟锋、郭丽娟及被告吴敏君的委托代理人钟立扬、卢聪到庭参加了诉讼，第三人广东合富房地产置业有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告张晔诉称：2013年8月15日，原告与被告、第三人共同签订了《存量房买卖合同》，同日原告与被告签订了《房屋报价及补充协议》，约定原告向被告购买位于广州市天河区清风南街17号1002房的房屋，该房屋的成交价为2100万元整。《房屋报价及补充协议》第二条规定：“买方（原告）于2013年8月14日支付定金5万元整……”第三条规定：“卖方（被告）不迟于2013年8月19日前出具该单位授权公证委托书，卖方（被告）出具授权公证委托书当日内买方（原告）支付定金95万元整，卖方（被告）收取该定金后五日内向抵押银行办理申请提前还款手续，买方（原告）于2013年9月15日前再支付定金100万元整给卖方（被告），卖方（被告）应于2013年10月30日前办理完成抵押银行还款及领取涂销抵押等所有资料并到房管局办理递件手续。如因卖方或买方的单方原因不能按期于2013年10月30日前到房地产交易中心办理递件过户手续，则违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，如逾期超过2013年11月30日则违约方向守约方支付违约金210万元整。”上述《存量房买卖合同》、《房屋报价及补充协议》签订后，原告一共向被告支付了定金200万元，并依约履行了各种义务。但此后经原告多次催告，被告一直没有履行办理完成该房屋的涂销抵押手续，也没有履行配合原告办理该房屋过户手续的义务。为此原告曾多次到房管局查询房屋状况，并多次催促被告办理抵押涂销及过户手续，直至最后约定的期限即2013年11月30日原告到房屋交易管理所等候被告办理过户，但经原告电话、短信催促，被告仍拒绝办理。截至起诉日为止，被告仍未办理涂销抵押和过户手续。原告认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》、《房屋报价及补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，因而双方均应依约履行，任何一方不履行或不依约完全履行的行为均是违约行为，应依法承担相应的违约责任。现被告无故不按时办理该房屋涂销抵押手续以及配合原告办理该房屋过户手续，经过原告发出书面催告后仍然拒绝履行义务的行为，已构成根本违约。根据我国《合同法》第九十四条第三项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，因此，为维护原告的合法利益，起诉请求法院判令：1、解除原告与被告、第三人于2013年8月15日签订的《存量房买卖合同》；2、解除原告与被告于2013年8月15日签订的《房屋报价及补充协议》；3、被告立即向原告返还定金200万元；4、被告立即向原告支付违约金210万元；5、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告吴敏君辩称：不同意原告全部的诉讼请求，理由是：一、原告的陈述与事实不符，被告早于2013年10月31日之前就为本次交易做好了全部的准备。1、被告与原告达成交易契约后，即向物业抵押权人兴业银行股份有限公司广州黄埔大道支行（以下简称黄埔支行）申请提前还贷手续；2、2013年10月23日，被告向黄埔支行偿还了抵押贷款8410420.71元以及19892.98元贷款利息；3、2013年10月24日，黄埔支行向被告提供了整套涂销抵押登记的手续，包括编号为0920100121的《房地产他项权证》原件、《抵押登记涂销证明》原件、《授权委托书》原件以及《广州市房地产他项权利登记申请书》原件。至此，被告已为本次交易递件做好了完全的准备，不存在原告所指责的拒绝办理涂销抵押的情况。二、原告因自身资金问题，无法继续完成本次交易，构成违约，依约应当承担相应的违约责任。被告与原告之间原定的交易时间是在2013年10月30日前，但当被告已经清偿所有抵押贷款拿到相关涂销资料后，原告表示其资金无法到位，暂时无法交易。2013年11月4日，本次交易的中介机构广东合富房地产置业有限公司曾就此向原告出具《律师函》，催促其安排交易。此后，原告多方寻求资金，但据被告所知，原告最终仍无法筹得全部交易款项。到了11月下旬，原告明确表示放弃交易，并与被告商讨退还部分交易定金，双方就此达成初步协议并约定于2013年11月30日早上到中介机构办理解约手续。然而，在11月30日上午的11点33分原告突然发信息给中介人员声称其在房产交易部门等候办理交易，但等到被告和中介人员赶赴交易中心时却无法联系到原告。此后，原告更是拒绝与被告就交易的事宜进行任何沟通，直至本次诉讼发生。被告认为，原告因自身资金问题无法完成本次交易，却试图制造假象诬赖被告违约，并进而提起本次诉讼要求返还定金索取巨额赔偿，其行径严重违反诚实信用原则，恶劣之极。恳请审判法官明察事实，分辨是非，驳回原告的全部诉讼请求。
第三人广东合富房地产置业有限公司提交书面答辩状称：一、第三人是房屋买卖的经纪方。2013年8月15日，经第三人介绍买卖双方就买卖位于天河区清风南街17号1002房之物业的相关交易事宜达成一致，并签署了编号为gha0005308的《存量房买卖合同》。二、根据合同的约定，本次交易付款方式为涂销赎契后一次性付款。据了解，卖方已还清银行贷款，但买方一直未能配合办理交易递件手续。三、对于买卖双方是否解除合同的买卖关系，第三人并无异议，但第三人不同意解除居间关系。
经审理查明：2013年8月15日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）、第三人广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买广州市天河区清风南街17号1002房（以下简称案涉房屋），案涉房屋存在抵押等他项权利情况，案涉房屋按整套出售并计价，总金额780万。合同第四条约定产权转移登记为丙方协助办理，丙方应当于2013年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后伍个工作日内】（2013年10月23日前】向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。合同第十二条约定迟延办理产权登记的违约责任为如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金每日按总房价款0.05%为标准向守约方支付违约金，合同继续履行。合同第十九条第一款约定关于房屋装修及家电等附属设施补充约定为买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付1320万元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在＿年＿月＿日（不迟于递件当天）付清；且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割。任何一方不得主张分开出售或者分开承购。合同附件约定付款方式为甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，1、【部分定金】：人民币伍万元整，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。买卖双方需于签署本合约后＿个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。2、定金条款：人民币玖拾伍万元整，买方须在2013年08月＿日前自行交付卖方。3、买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后伍个工作日内配合完成本次交易的递件手续。4、（一）卖方自行赎契（1）卖方收取定金后伍日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；（2）卖方同意由银行接受还贷申请之日起＿日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后＿日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。（3）首期楼款（不含定金）：人民币贰佰玖拾万元整，买方按下列第a种方式交付：（a）买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；5、楼价余款：人民币叁佰玖拾万元整，买方按下列第（1）种方式交付：（1）买方应在本次交易完税过户前直接支付给卖方；等等。合同有被告委托代理人王金美、邓新东、原告、第三人的经纪人袁某签名及第三人加盖业务专用章。
同日，被告（卖方）与原告（买方）签订《房屋报价及补充协议》（以下简称协议），约定物业地址为案涉房屋。买卖双方于2013年8月14日签订了广州市存量房买卖合同，确认上述物业的实际成交价为人民币贰仟壹佰万元整。一、现买卖双方协商，同意就该物业房屋局申报的网签交易价格为人民币：柒佰捌拾万元整，则买方实际支付卖方楼款为人民币贰仟壹佰万元整，另人民币壹仟叁佰贰拾万元整作为装修款支付予卖方。二、买方于2013年8月14日支付定金伍万元整，如甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金为总楼款成交价10%，反之乙方不按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金为总楼款成交价10%。三、卖方不迟于2013年8月19日前出具该单位授权公证委托书，卖方出具授权公证委托书当日内买方支付定金人民币玖拾伍万元整，卖方收取该定金后伍日内向抵押银行办理申请提前还款手续，买方于2013年9月15日前再支付定金人民币壹佰万元整给卖方，卖方应于2013年10月30日前办理完成抵押银行还款及领取涂销抵押等所有资料并到房管局办理递件手续，如甲方或乙方的单方原因不能按期于2013年10月30日前到房地产交易中心办理递件过户手续，则违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，如逾期超过2013年11月30日则违约方向守约方支付违约金人民币贰佰壹拾万元整。递件过户成功受理当日买方支付卖方所有结余楼款（不含定金）人民币壹仟玖佰万元整。若本协议与《存量房买卖合同》及《房地产中介服务合同》发生冲突则以本协议为准，本协议一式两份，卖方、买方各持一份；本协议自签订之日起生效。协议由被告委托代理人王金美、邓新平、原告签名。
签订上述合同及协议后，原告于2013年8月14日向被告委托代理人邓新平账号汇款5万元，2013年8月15日被告委托代理人邓新平、王金美向原告出具《收款收据》确认收到原告承购案涉房屋的部分定金5万元；2013年8月19日，被告委托代理人邓新平、王金美向原告出具《收款收据》确认收到原告承购案涉房屋的部分定金95万元；2013年9月18日，原告向被告委托代理人王金美账号汇款100万元。至此，被告已向原告收取定金共200万元。
2014年1月9日，原告委托广东成悦律师事务所律师林伟锋向被告及其代理人王金美邮寄《关于解除合同、退还定金并支付违约金的律师函》，主张解除合同及协议，要求被告返还定金200万及支付违约金210万，被告确认收到上述律师函。被告委托广东圣和胜律师事务所律师钟立扬于2014年1月15日四次向原告邮寄《律师函》（收件地址分别为清远市狮子湖大道1号狮子湖公馆119号、广州市海珠区逸景路278号301自编3b108、广州市越秀区永福路45号自编37号倚云汽车用品广场a区h202铺、中山市西区中山一路148号白朗峰花园4幢801房，该四份邮件均被退回，退回原因分别为“拒收”、“拒收”、“人已他住，拒收”、“电人不在中山，先退回”），要求原告与被告委托代理人办理解约及善后手续。
关于涂销抵押的问题。原告主张被告未履行案涉房屋涂销抵押的义务，提交了2013年11月29日、2013年11月30日、2013年12月18日、2014年1月8日广州市房地产档案馆出具的四份《房地产登记簿查册表》，显示案涉房屋上在查册时仍存在抵押权，抵押权人为兴业银行股份有限公司广州黄埔大道支行（以下简称兴业银行黄埔支行）。被告对上述证据的真实性无异议，但认为双方在协议中约定的是被告于2013年10月30日前办理银行还款、领取涂销抵押的所有资料，并非被告于该日前涂销抵押，故被告不存在违约情形。被告主张其已依约完成案涉房屋提前还款并领取涂销抵押的所有资料，提交了以下证据：一、《个人贷款还款凭证》、《贷款利息单（客户联）》，显示被告于2013年10月30日向兴业银行黄埔支行还款8410420.71元、19892.98元。二、兴业银行黄埔支行于2013年10月23日出具的《抵押登记涂销证明》【以下简称《抵押登记涂销证明》（2013年10月23日）】复印件，显示被告已全部归还其在该支行贷款人民币捌佰陆拾伍万元，该支行同意涂销被告所有的案涉房屋的抵押登记，并委托被告办理涂销抵押登记；兴业银行黄埔支行于2013年10月24日出具的《法定代表人证明书》【以下简称《法定代表人证明书》（2013年10月24日）】复印件，显示程林现任该单位行长职务，为法定代表人；程林于2013年10月24日出具的《授权委托证明书》【以下简称《授权委托证明书》（2013年10月24日）】复印件，显示其授权被告为案涉房屋个人贷款涂销抵押及领证手续，有效期至2013年12月30日；三、兴业银行黄埔支行于2014年出具的《抵押登记涂销证明》【以下简称《抵押登记涂销证明》（2014年）】，显示被告已全部归还其在该支行贷款人民币捌佰陆拾伍万元，该支行同意涂销被告所有的案涉房屋的抵押登记，并委托王金美办理涂销抵押登记；兴业银行黄埔支行于2014年1月1日出具的《法定代表人证明书》【以下简称《法定代表人证明书》（2014年1月1日）】，显示程林现任该单位行长职务，为法定代表人；程林于2014年1月1日出具的《授权委托证明书》【以下简称《授权委托证明书》（2014年1月1日）】，显示其授权王金美为案涉房屋个人贷款涂销抵押及领证手续，有效期限至2014年1月1日；四、《广东省房地产他项权证》，显示案涉房屋的他项权利人为兴业银行黄埔支行；五、《广州市房地产他项权利登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》。对上述证据二、三，被告称其于2013年10月23日清偿所有贷款后，兴业银行黄埔支行签发了《授权委托证明书》（2013年10月24日），该证明书的有效期只到2013年12月30日，由于原告违约，交易没有成功，被告向该支行重新申领了新的《授权委托证明书》（2014年1月1日），该支行收回第一份《授权委托证明书》（2013年10月24日）原件，作为该证明书配套的《涂销登记涂销证明》（2013年10月23日）及《法定代表人证明书》（2013年10月24日）由于银行手续的要求，被告分别申领新的《涂销登记涂销证明》（2014年）及《法定代表人证明书》（2014年1月1日），该支行收回第一份《涂销登记涂销证明》（2013年10月23日）及《法定代表人证明书》（2013年10月24日）原件，故证据二被告只持有复印件，而证据三则持有原件。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告必须涂销抵押登记，而非办理提前还款。
关于履行递件过户义务的情况。原告主张其多次催促被告办理涂销抵押及过户，并于2013年11月30日到房管局等候被告办理过户，但被告未到场。原告为证明上述主张，提交以下证据：一、11月30日的广州市华就路临时停车点凭据、原告的机动车行驶证；二、2013年11月30日11点25分向经纪人袁某发送的短信截屏，信息内容为“我现在房管局等你们过户，今天上午已经在等你很长时间，你们究竟过来还是不过来过户！”；同日11点21分，向被告委托代理人邓新平发送的两条短信截屏，信息内容分别为“我在房管局，今天上午已经在等你很长时间，你们究竟过来还是不过来！”、“我在房管局等你过来过户，你究竟过来还是不过来过户”；三、《中国电信股份有限公司广州分公司收费专用发票》及《中国电信股份有限公司佛山分公司》发票共两张，显示客户为原告，客户号码分别为189××××2588、133××××0110。被告对上述证据一、二的真实性不予确认，对证据三的真实性确认。被告则主张其领取了涂销抵押的所有资料后，通过中介告知原告方，但原告以各种理由拖延办理过户，直至2013年11月30日原告才通过短信通知过户，但原告并未到场。被告为证明上述主张，提交以下证据：一、经纪人袁某的手机短信截图，显示收到短信“我现在房管局等你们过户，今天上午已经在等你很长时间，你们究竟过来还是不过来过户！”，回复短信“你没有通知我们，你是说今天过来我司解除合同的。”；二、被告拍摄的照片，显示有天河区房地产交易登记中心的电子通告，屏幕上显示的时间为2013年11月30日上午11：59：57，被告委托代理人邓新平到达天河区房地产交易登记中心；三、原告申请证人袁某出庭作证，证人出庭作证称：我是上述合同中的经纪人；被告于2013年10月24日向我出示了涂销抵押相应的文件，我通知原告可以到房屋交易管理中心办理递件手续，原告告知我由于资金问题，需要等到10月30日才能筹集到资金办理过户，原告后来没有任何行动；2013年11月上旬原告联系我与被告协商可否转名以他人名义购买案涉房屋，被告不同意；11月中旬，原告称将以抵押位于中山的房产进行贷款来购买案涉房屋，并联系我通知被告暂定于2013年11月27日办理交易过户手续，被告回复可以按此约定时间办理过户递件手续，并提出原告应按合同规定支付违约金；2013年11月25日至28日原告与被告协商解除合同事宜，未达成一致；同月29日，原告同意被告提出的条件，双方约定同日到第三人处解除合同及撤销网签合同，但原告未到，其承诺会于同月30日上午11时到第三人处，后原告亦未到第三人处；而当日上午11点多，原告发信息告诉我原告已到房管局，可以办理递件手续，我通知被告一同到房管局后，没有见到原告。原告对上述证据一、二的真实性均不予确认，并以袁某作为案涉房屋经纪人与本案存在利害关系为由，对证人证言的真实性不予确认。
原告在起诉状及庭审中主张被告未履行涂销抵押及配合原告办理案涉房屋递件过户的义务，构成根本性违约。法庭辩论过程中原告又提出合同无效主张，称因原被告签订合同时案涉房屋存在抵押，根据物权法的规定房屋抵押期间抵押人没有经过抵押权人同意不能转让案涉房屋。庭后原告又主张如果合同有效，因原告于签订合同时不符合限购政策的要求，不具备购房资格，该合同因不可归责于双方当事人的原因而无法实现合同目的。原告称其于2013年8月15日签订合同时起算的前2年内在广州市累计缴纳的社会保险不足一年，且其没有缴纳多少个人所得税，并不符合限购政策的要求。原告为证明上述主张，提交了广州市越秀区社会保险基金管理中心出具的《缴费历史明细表》，显示：原告工作单位为广州铂明翰贸易有限公司，2008年2月至2013年6月期间原告未缴纳社会保险。
另查明，原告于2013年8月14日向第三人广东合富房地产置业有限公司出具的《购房人资格确认书》显示：原告于2013年08月签署编号为0005308的《存量房买卖合同》，承购案涉房屋。原告知悉并承诺执行广州市商品住房限购政策，并确认如下条款，保证符合限购政策的承购资格：1、买方成员户籍为境内非本市户籍居民；2、家庭房屋住宅总套数为0套；……4、根据限购政策，能提供的购房证明为个人所得税缴纳证明；5、能提供购房证明的连续缴纳社保或个税最长时段为从2012年01月至2013年08月。原告承诺以上家庭住房情况申报属实，符合有关限购政策的要求，承担因不实申报引致的相关责任。
庭审中，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求；被告表示同意解除合同及协议。
本院认为：原告申请撤回第四项诉讼请求是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，故本院对原告的申请予以准许。
本案为原被告双方的房屋买卖合同纠纷。关于合同及协议的效力问题，本案合同及协议是原被告双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，原告仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，主张本案合同及协议无效，本院不予支持。
关于原告诉请解除原被告签订的合同及协议的问题。庭审中，被告同意解除双方签订的合同及协议，故本院对原告诉请解除原被告之间签订的合同及协议予以支持。
关于本案合同及协议解除的责任归属问题。按查明的事实：一、被告虽未能提交《抵押登记涂销证明》（2013年10月23日）、《法定代表人证明书》（2013年10月24日）、《授权委托证明书》（2013年10月24日）的原件，但综合被告提交的《个人贷款还款凭证》、《贷款利息单（客户联）》及《抵押登记涂销证明》（2014年）、《法定代表人证明书》（2014年1月1日）、《授权委托证明书》（2014年1月1日）、《广东省房地产他项权证》，本院合理采信被告所称因《授权委托证明书》（2013年10月24日）的有效期问题及银行手续要求以旧换新的解释，上述证据显示被告已还清兴业银行黄埔支行的贷款，该支行同意被告办理案涉房屋的涂销抵押登记，且于2013年10月23日出具《抵押登记涂销证明》、2013年10月24日出具《法定代表人证明书》、《授权委托证明书》，故对被告主张其已于2013年10月24日办理完成案涉房屋抵押银行还款及领取了涂销抵押的资料，本院予以采信。二、原被告签订了合同及协议后，原告向被告交付了定金200万元，被告亦依约于2013年10月24日还清案涉房屋的抵押贷款及领取了涂销抵押的资料，可见被告的履约态度是积极的，办理案涉房屋递件过户属双方的义务，协议约定“卖方应于2013年10月30日前办理完成抵押银行还款及领取涂销抵押等所有资料并到房管局办理递件手续”，而事实上被告已领取了涂销抵押的相关资料，涂销抵押登记不存在客观障碍，原告主张被告在涂销抵押一节构成违约并无依据，本院不予采纳。三、对于2013年11月29日之前履行递件过户义务的情况，原告称其多次催促被告办理涂销抵押及递件，但未能提交证据，相反被告提供了证人证言，证人袁某作为第三人员工，亦是案涉房屋买卖合同的经纪人，清楚本案合同及协议的履行情况，其提供书面证言并出庭作证符合法律规定，原告辩称其具有利害关系不能成立，故本院对证人证言予以采信。根据证人陈述，2013年10月24日被告向其出具了完成抵押银行还款及涂销抵押的资料后，已具备涂销抵押、递件过户的条件，证人通知原告后，原告以无法筹集资金为由多次拖延递件过户日期，后与被告协商解除合同事宜未果。对于2013年11月30日履行递件过户义务的情况，被告确认当日原告通过发送短信的方式通知被告到房管局办理过户，但原被告均主张自己到房管局后发现对方未到场，原告对其主张提供了广州市华就路临时停车点凭据、原告的机动车行驶证，被告对其主张提供了照片及证人证言，照片显示有天河区房地产交易登记中心的电子通告，通告上时间即为2013年11月30日，与证人陈述称原告2013年11月30日通知被告及经纪人到房管局交易过户，但原告本人却未到场的证言相印证，其证明力明显高于原告提交的证据，故本院对被告的证据予以确认，合理采信被告的主张。四、原告以其不具备购房资格为由，主张合同因不可归责于当事人双方的事由无法履行，对此，本院认为，原告与被告签订合同及协议时，广州市的限购政策早已实施，原告作为完全民事行为能力人，且购房涉及当事人重大切身权益，原告理应审慎审查自身是否具备购房资格，事实上原告向第三人出具了《购房人资格确认书》，说明当时第三人对原告是否具备购房资格尽了提醒和告知义务，原告也明确确认其具有购房资格。现本案中原告又称其不具有购房资格，原告的行为明显有悖诚信原则，其主张亦不能成立。综上所述，被告已依照合同及协议的约定于2013年10月24日办理完成案涉房屋抵押银行还款及领取了涂销抵押的资料，双方本可继续进行案涉房屋的交易事宜，但原告未依约配合办理案涉房屋的递件过户手续，并于2014年1月9日单方发函解除合同，以实际行动表明其不再履行合同，原告的行为构成违约，原告应承担相应的法律责任。
关于原告诉请被告返还定金200万的问题。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告是违约方，原告作为给付定金一方无权要求返还定金，故本院依法驳回原告该项诉讼请求。
第三人广东合富房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张晔与被告吴敏君于2013年8月15日签订的《存量房买卖合同》及《房屋报价及补充协议》；
二、驳回原告张晔其它的诉讼请求。
本案受理费39600元，由原告张晔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈楚珠
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 傅红亚
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 何嘉杰
周玺舜
本判决书于2014年月日送达