四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第1077号原告夏海军，男，1980年5月8日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。被告钟秀平，女，1980年8月19日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人刘展春，总经理。委托代理人鄢军权，系该公司员工。原告夏海军、钟秀平与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。依法由代理审判员邱盛林适用简易程序于2015年2月5日公开开庭进行了审理，原告夏海军、钟秀平、被告美盛公司的委托代理人鄢军权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏海军、钟秀平诉称，2010年8月12日，原告向被告支付428779元购买被告开发的美盛弗客城小区住房一套。2011年12月28日被告将房屋交付给原告，2011年12月28日原告向被告支付了房屋契税和维修基金，敦促其早日办理房屋所有权证。合同约定被告于2012年8月30日前为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书。但时至今日，被告都未能为原告办理房屋所有权证书。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金，截止2014年8月13日，暂定违约金额为24547.5元；3、被告支付房屋产权面积减少2.37平方米的损失及利息13050.48元；4、被告支付房屋返潮质量问题造成的损失32500元。被告美盛公司辩称，逾期办证属实，原告主张的违约金过高，请求予以调整。公司的维权小组在西航港政府和房管局协调，承诺90个工作日内办理好房产证。对业主面积减少问题不是很清楚，房屋返潮问题，只能回去联系工程部。经审理查明，2010年8月12日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县西航港近都社区“美盛·弗客城”＊幢＊单元＊层＊号住房一套，合同总价款为428779元。合同约定被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修基金、契税、办理房屋权属登记所需的相关费用。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。2011年12月22日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修基金、住宅分户产权费、国土登记费。“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》及补充协议、购房首付款和定金收据、代收代缴收据及双方当事人一致陈述在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础，本案中原告并未举证证明其损失的大小，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情判令被告赔偿原告1858元。（三）关于原告要求被告返还因房屋面积减少的购房款及利息13050.48元的问题。本院认为，原、被告双方虽然对面积差异处理进行了约定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实……应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据和证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故原告应当就实测套内建筑面积与预测套内建筑面积存在差异进行举证，本案中，原告虽然提供了个人及家庭登记记录，但从该记录所载明的内容上看，其性质属于预登记，所登记的面积为预测套内建筑面积，并非实测套内建筑面积。综上，原告所举证据材料并不能证明房屋面积减少2.37平方米，其要求被告退还房款13050.48元的主张无事实依据，本院不予支持。（四）关于原告要求被告支付房屋返潮质量问题造成的损失32500元的问题。因原告未能提供证据证明房屋存在质量问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求……应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故原告的该项主张无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持1858元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告夏海军、钟秀平办理“美盛·弗客城”＊幢＊单元＊层＊号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告夏海军、钟秀平违约金1858元。三、驳回原告夏海军、钟秀平的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由原告夏海军、钟秀平负担37元、被告四川美盛房地产开发有限公司负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  邱盛林二〇一五年二月六日书 记 员  徐 鹏