湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂来凤民初字第01246号
原告来凤县海玉房地产开发有限公司。
法定代表人宋孝银，董事长。
委托代理人（特别授权）赵军，湖北夷水律师事务所律师。
被告黄列海，男，生于1987年2月15日，侗族，湖北省宣恩县人，农村居民。
原告来凤县海玉房地产开发有限公司诉被告黄列海房屋�卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，审判员吴志勇、审判员李红兵参加的合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告来凤县海玉房地产开发有限公司的委托代理人赵军到庭参加了诉讼。被告黄列海因外出下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告来凤县海玉房地产开发有限公司诉称，2014年1月26日，被告黄列海向原告购买原告开发的海玉名城2单元2402号商品房。双方约定，被告黄列海付款共计人民币106803元，分两期付清，首付一期30000元，首付二期76803元，银行按揭246000元。当日，被告黄列海向原告支付了首付一期房款30000元，并出具《承诺书》，承诺于房屋交付使用前付清首�二期房款，如未履行，按《商品房买卖合同》第八条“逾期付款责任”执行。2014年2月8日，原、被告按双方约定签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条约定买受人（本案被告）未按照约定时间付款逾期超过30日后，出卖人（本案原告）有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告办理了按揭贷款。原告根据与银行的协议，为被告在房产证、土地使用证颁发前的贷款向银行提供担保。2014年10月29日，原告按照合同约定的“媒体公告”方式在恩施日报发布交房公告，通知在2014年11月10日前交付房屋，后原告又多次电话催促被告办理交房，但被告一直置之不理，至今也未将首付二期房款支付给原告，同时被告已连续12期未支付银行按揭贷款，致使湖北来凤农村商业银行股份有限公司宏达支行已经多次要求原告承担担保责任，同�通知将划扣原告保证金账户中款项。被告黄列海的行为已经违反了《商品房买卖合同》及《承诺书》的约定，严重的损害了原告的合法权利，同时给原告造成了巨大的经济损失，被告的违约行为符合合同约定的解除合同条件，原告为维护自身的合法权利，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失13488.73元；3、被告向原告支付违约金3840.15元；4、被告承担本案诉讼费。
原告来凤县海玉房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告的工商营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书复印件各一份，拟证实原告的诉讼主体资格及身份信息。
证据二、被告黄列海的身份证、户口簿复印件各一份，拟证实被告的身份信息。
证据三、《商品房买卖合同》（预售）复印件一份，拟证实被告向原告购买房屋，付款方式为首付加按揭，合同第八条明确约定被告逾期超过30日付款的，原告有权单方解除合同，按欠付金额的5%收取违约金。
证据四、被告黄列海本人《承诺书》复印件一份，拟证实被告欠原告首付二期购房款76803元，被告承诺于房屋交付使用前付清，如未按时履行，按《商品房买卖合同》（预售）第八条“逾期付款责任”执行。
证据五、分户验收公告、交房公告、关于交付首付款、按揭款及办理交房手续的催告函复印件各一份，拟证实原告多次通过口头加书面的方式通知被告收房，被告经催告一直未付款和办理交付。
证据六、贷款催收通知书、担保人履行责任通知书、关于承担保证责任通知书（明细表），拟证实被告逾期支付银行按揭贷款，银行已通知原告要求承担保证责任，并明确告知直接扣划原告账户中的资金。
证据七、湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）借款偿还凭证（000065749592号）打印件一份，拟证实湖北来凤农村商业银行于2015年12月29日下午3时54分从原告账户上扣划现金人民币260948.51元，用于偿还被告所欠银行的按揭贷款，同时证明原告已履行了担保责任。
证据八、《住房（商业用房）按揭借款合同》复印件一份，拟证实银行划扣原告账户上的资金及金额是依据该合同第十三条的规定。
被告黄列海未向本院提交答辩状，也未向本院提交证据。
原告来凤县海玉房地产开发有限公司提交的证据因被告黄列海未到庭，无法进行质证。经本院审核后认为，原告提交的证据一至证据八来源合法，内容客观真实，本院予以采信，并确认其证明力。
经审理查明�2014年1月26日，被告黄列海为购买原告来凤县海玉房地产开发有限公司在来凤县翔凤镇开发建设的商品房“海玉名城”（位于翔凤镇四斗种桥头）2单元2402号房屋（建筑面积126.89平方米，房屋总价款人民币352803元），经双方协商约定：被告黄列海购买该房的购房款352803元采用“首付一期＋首付二期＋银行按揭”方式支付。即首付款106803元分两期支付，首付一期购房款30000元于2014年1月26日支付，首付二期购房款76803元于房屋交付使用前付清；余下购房款246000元由被告黄列海向原告所指定银行申请贷款支付。当日，被告黄列海向原告来凤县海玉房地产开发有限公司支付了首付一期购房款30000元，并向原告出具了《承诺书》，承诺于房屋交付使用前付清首付二期购房款76803元，如未履行，按《商品房买卖合同》（预售）第八条“逾期付款责任”执行。2014年2月8日，原、被告�方按先前约定签订了《商品房买卖合同》（预售）。该合同第八条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定时间付款逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。2014年3月3日，被告黄列海依照《商品房买卖合同》（预售）第七条约定，向原告指定银行来凤县农村信用合作联社宏达信用社（现湖北来凤农村商业银行股份有限公司宏达支行）申请个人住房按揭贷款246000元，并于同日与来凤县农村信用合作联社宏达信用社签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。原告来凤县海玉房地产开发有限公司根据与来凤县农村信用合作联社宏达信用社的协议，为被告黄列海该笔246000元个人住房按揭贷款提供担保。2014年10月10日、2014年10月29日，原告来凤县海玉房地产开发有限公司按照《商�房买卖合同》（预售）第二十五条约定的“媒体公告”送达方式先后在恩施日报发布了分户验收公告和交房公告，通知各买受人在2014年11月10日前到“海玉名城”营销中心办理房屋交接手续，被告黄列海未前往办理。之后，原告来凤县海玉房地产开发有限公司又多次联系被告黄列海未果。2015年11月20日，原告来凤县海玉房地产开发有限公司向被告黄列海发出催告函，要求被告黄列海于2015年11月25日前付清首付二期76803元购房款及银行按揭贷款本息，并办理房屋交接手续，否则，原告将按照《商品房买卖合同》（预售）第八条的约定解除合同。期满后，被告黄列海仍未履行。2015年12月29日，湖北来凤农村商业银行股份有限公司宏达支行（原来凤县农村信用合作联社宏达信用社）要求原告来凤县海玉房地产开发有限公司为被告黄列海在该行的个人住房按揭贷款履行担保责�，从原告保证金账户（账号为82×××62）扣划现金人民币260948.51元，用于清偿被告黄列海所欠该行个人住房按揭贷款本息。2015年12月7日，原告来凤县海玉房地产开发有限公司以被告黄列海违反了《商品房买卖合同》（预售）及《承诺书》的约定，严重的损害了原告的合法权利，给原告造成了巨大的经济损失为由诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、被告黄列海赔偿原告损失13488.73元；3、被告黄列海向原告支付违约金3840.15元；4、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告来凤县海玉房地产开发有限公司将诉讼请求的第2项“被告黄列海赔偿原告损失13488.73元”变更为“被告黄列海赔偿原告损失260948.51元”。
本院认为，原告来凤县海玉房地产开发有限公司与被告黄列海于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同�（预售）是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告黄列海于2014年1月26日向原告来凤县海玉房地产开发有限公司出具的《承诺书》，是原、被告双方经协商同意后对上述合同第七条“付款方式及期限”的特别约定，属该合同的重要组成部分。被告黄列海在支付了原告首付一期购房款30000元后，未按合同约定支付首付二期购房款76803元，虽经原告催告，被告黄列海在指定期限内仍未履行付款义务，迟延履行债务已超过30日，属违约行为，应承担《商品房买卖合同》（预售）第八条“逾期付款”的违约责任，即“买受人未按照约定时间付款逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”。故原告来凤县海玉房地产开发有限公司要求�除与被告黄列海于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）及要求被告黄列海支付违约金3840.15元（76803元×5%=3840.15元）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于赔偿损失，本院认为，原告来凤县海玉房地产开发有限公司在庭审中将原诉请的“被告黄列海赔偿原告损失13488.73元”变更为“被告黄列海赔偿原告损失260948.51元”，庭审已查明，原告变更后所主张的260948.51元损失，系原告为被告黄列海在原来凤县农村信用合作联社宏达信用社的个人住房按揭贷款提供担保履行的担保责任，与本案不属同一法律关系，本院不予处理，原告可另行主张权利。原告原主张的13488.73元损失，因无证据证实，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告来凤县海玉房地产开发有限公司与被告黄列海2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）。
二、被告黄列海支付原告来凤县海玉房地产开发有限公司违约金3840.15元，限本判决生效后十日付清。
三、驳回原告来凤县海玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费233元，由被告黄列海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 唐桂生
审判员 吴志勇
审判员 李红兵
二〇一六年三月二十九日
书记员 邓 霖