上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1375号
上诉人（原审被告）上海然与纯餐饮经营管理有限公司，工商注册地上海市宝山区长江西路XXX号XXX号楼XXX室E，实际经营地上海市闸北区恒丰路XXX号XXX室。
法定代表人彭燕麟。
委托代理人张龙兵。
被上诉人（原审原告）中华基督教女青年会全国协会。
法定代表人金蔚。
委托代理人黄国强，上海泰吉十方律师事务所律师。
上诉人上海然与纯餐饮经营管理有限公司（以下简称然与纯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人然与纯公司的委托代理人张龙兵、被上诉人中华基督教女青年会全国协会（以下简称基督教女青年会）的委托代理人黄国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月18日，然与纯公司（乙方）与上海不夜城国铁置业发展有限公司（以下简称国铁置业）（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方作为上海市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人，与乙方建立租赁关系，乙方承租建筑面积为2330.90平方米的系争房屋作为商业、办公使用，房屋租赁期限自2011年2月20日起至2026年2月28日止；租金为每月人民币14万元（以下币种均为人民币），每三年环比递增6%；合同第九条约定，乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的六倍支付违约金等。
2012年6月7日，基督教女青年会成为系争房屋产权人。
2012年8月1日，基督教女青年会（丙方）、然与纯公司（乙方）与国铁置业（甲方）签订《租赁关系转接三方协议》（以下简称《三方协议》），约定乙方认可甲、丙双方签署的商品房出售合同，同意甲方带租赁合同转让乙方承租的房屋，同时丙方认可甲、乙双方签署的租赁合同，同意乙方继续根据租赁合同承租房屋；房屋租赁关系转接的基准日为2012年6月1日，在基准日之后的租金等出租人的相关权利义务及责任由丙方享有或承担；乙方的付款方式以3个月为一支付期，乙方应于每一支付期前10日将当期租金支付至丙方账户。
《三方协议》签订后，然与纯公司于2012年9月13日支付2012年6-9月的租金56万元，于2012年10月26日支付2012年10-12月的租金42万元，于2013年3月1日支付2013年1月的租金14万元，于2013年3月27日支付2013年2月的租金14万元，于2013年5月3日支付2013年3月的租金14万元。2013年7月15日，然与纯公司收到基督教女青年会的《关于解除租赁合同通知函》。基督教女青年会于该函中提出，在系争房屋租赁合同履行期间，然与纯公司未按时足额支付租金，至今拖欠租金已逾三个月，因此基督教女青年会致函然与纯公司解除双方之间的系争房屋租赁合同。2013年7月18日，然与纯公司向基督教女青年会支付2013年4月的租金14万元。
之后，基督教女青年会诉至法院称，因然与纯公司欠付租金，经基督教女青年会催告后，仍未支付应付租金。基督教女青年会于2013年7月12日向然与纯公司发出书面通知，解除双方的租赁合同，同时要求然与纯公司承担违约责任。现请求法院判令：1、基督教女青年会、然与纯公司就系争房屋签订的有关租赁合同和协议于2013年7月15日解除；2、然与纯公司返还系争房屋；3、然与纯公司向基督教女青年会支付拖欠的租金和房屋使用费，自2013年5月1日起算，按每月14万元，计至然与纯公司返还系争屋之日止；4、然与纯公司向基督教女青年会偿付违约金84万元。
现基督教女青年会处有然与纯公司支付的系争房屋租赁保证金14万元。
原审法院审理中，对于保证金14万元，基督教女青年会表示同意用于抵扣租金。对于然与纯公司提出的转租情节，基督教女青年会表示：若确实存在转租，基督教女青年会也不要求在本案中追加次承租人、不要求一并判决解除转租合同，基督教女青年会将在执行过程中与次承租人协商解决，如实在无法解决，再另案诉讼。就系争房屋的装潢一节，然与纯公司表示：然与纯公司希望继续履行合同、承租系争房屋，然与纯公司不在本案中反诉主张合同解除后的装潢损失，也不申请对装潢损失进行评估。
原审法院经审理后认为，一、关于合同解除一节，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照《租赁合同》之约定，如然与纯公司逾期不付租金累计超过3个月，则基督教女青年会有权解除合同。根据查明的然与纯公司支付租金情况，逾期不付租金累计超过3个月的情形显然已经发生，基督教女青年会已享有合同解除权。然与纯公司收到基督教女青年会发出的解除合同通知函之日即双方的租赁合同解除之日。因此，基督教女青年会请求法院确认双方之间的系争房屋租赁合同关系于2013年7月15日解除之诉请，应予支持。二、关于房租及使用费一节，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然与纯公司依约应向基督教女青年会支付2013年5月1日起至2013年7月14日期间的房租。2013年7月15日合同解除之日起至今，然与纯公司仍继续占有使用系争房屋，基督教女青年会要求保证金14万元冲抵欠租、房屋使用费参照租金标准支付的主张并无不当，可予支持。三、关于违约金一节，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。基督教女青年会、然与纯公司双方就因然与纯公司逾期不付租金累计超过3个月致基督教女青年会行使合同解除权解除合同情形下的违约金金额作出了约定。解除合同给基督教女青年会造成的损失为基督教女青年会另行寻找新承租人期间的房屋空置租金损失。现双方约定的违约金金额相当于6个月房租金额，确高于实际损失，故然与纯公司应承担的违约金金额由法院酌情调整为相当于3个月房租金额即42万元。
原审法院据此作出判决：一、基督教女青年会、然与纯公司之间的上海市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋租赁合同关系于2013年7月15日解除；二、然与纯公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋（含己物品及可移动设施设备），并向基督教女青年会返还该房屋；三、然与纯公司应于判决生效之日起三十日内给付基督教女青年会房租及房屋使用费（按每月140，000元，自2013年5月1日起算，计至然与纯公司实际返还上述房屋之日止，计算得出的总金额中需扣除140，000元）；四、然与纯公司应于判决生效之日起三十日内给付基督教女青年会违约金420，000元。
原审法院判决后，上诉人然与纯公司不服，向本院提起上诉称：由于受经济环境及集团公司的影响，上诉人资金链断裂造成欠付租金，并非是恶意拖欠。现上诉人经营情况有所好转，加上已将部分房屋转租给其他公司，已有能力承担房租，愿意按合同约定支付租金。希望与被上诉人协商继续承租系争房屋。因一旦租赁合同解除，则转租的次承租人、装潢损失等都将成为难题，将会导致巨大损失。在上诉人非恶意违约，也愿意支付相应租金的情况下，原审判决上诉人支付42万元的违约金显然过高。据此，请求撤销原审判决，要求继续履行租赁合同。
被上诉人基督教女青年会辩称：被上诉人主张解除合同既有事实依据亦有法律依据，上诉人早已逾期三个月未付租金，且其从承租系争房屋开始就没有一次是按期支付租金的。上诉人的转租行为有的是发生在2014年4月，该行为明显是在损害被上诉人的利益，因此，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过3个月的，出租方可书面通知承租方解除合同，违约方应按月租金的六倍向另一方支付违约金。上诉人实际逾期不支付租金累计超过3个月的情形已发生，故解除合同的条件已成就。虽然上诉人强调其并非恶意违约，但上诉人恶意与否并不影响被上诉人行使权利。被上诉人行使解除权书面通知上诉人解除双方的租赁关系符合合同约定，原审法院确认被上诉人解除行为有效，本院予以认同。关于违约金，原审法院已综合本案情况并结合市场行情，将违约金数额由双方约定的月租金的六倍调低至相当于3个月租金，上诉人要求再行调低的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院对原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，580元，由上诉人上海然与纯餐饮经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年八月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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