山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2068号
原告（反诉被告）：王丽。
委托代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。
委托代理人：柳岸生，山东创立律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海阳华腾置业有限公司，住所地为海阳市旅游度假区。组织机构代码为78719658-7。
法定代表人：彭海林，系该公司董事长。
委托代理人：宋伟晟，山东银河源律师事务所律师。
原告王丽与被告海阳华腾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李红军、被告的委托代理人宋伟晟到庭参加了全部庭审，原告王丽到庭参加了第一次庭审，本案现已审理终结。
原告王丽诉称，2011年9月8日原告与被告签订商品房销售合同，原告购买被告开发“海润阳光”小区C座8层10号房，建筑面积80.75平方米，房屋单价5177元／平方米，总计价款418043元，合同约定原告首付房款128043元，余款29万元在银行办理按揭手续，后被告告知原告银行无法办理按揭，并同意将已付房款退还原告，后原告索要首付款，被告以经济困难为由拖欠未还。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告2011年9月8日签订的商品房预售合同。2.要求被告返还首付款128043元。3.被告承担本案的诉讼费用。
被告海阳华腾置业有限公司辩称，我方同意原告第一项解除商品房预售合同的诉讼请求。对原告的第二项诉讼请求，是由原告方违约造成的，根据合同约定，原告单方终止合同需要承担总房款20%的违约金，被告同意将违约金扣除后，将余款返还原告。对于原告的第三项诉讼请求，是由于原告违约造成本次诉讼，故本案诉讼费应由原告方承担。庭审中，被告提出反诉，要求原告按总房款20%支付违约金83608.60元。
经审理查明，2011年9月8日，原告王丽与被告海阳华腾置业有限公司签订商品房预（销）售合同，合同编号为海房预（销）字200709第481号。合同第三条约定，买受人王丽购买的房屋位于海润阳光小区C座8层10号房屋。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米。建筑面积为80.75平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5177元，总金额为418043元。合同第六条规定，买受人于2011年9月8日支付人民币128043元，同时到银行办理贷款手续，并交纳相关费用，余款290000元，采用银行按揭贷款方式支付，具体金额以银行审批为准。合同第七条规定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
签订合同当日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第一条约定了付款日期，即买受人须按买卖合同及补充协议规定的付款期限支付房价款。……以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。……乙方（原告王丽）应在签署《商品房买卖合同》之日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，履行银行按揭手续。最终获得的贷款数额，以银行批准的数额为准。……如在乙方应提交申请贷款所需的全部材料期限届满之日起十五日内仍未提交全部材料的，甲方（海阳华腾置业有限公司）有权解除双方签署的《商品房买卖合同》，乙方应按总房款的百分之五支付违约金。若因乙方原因未能获得按揭贷款的，乙方应在甲方认可的期限内采取其他付款方式履行义务。否则，甲方有权解除双方签署的《商品房买卖合同》，乙方应按照总房款的百分之五支付违约金。第三条约定了买受人无故终止合同的处理方法，即签约后如买受人无故单方终止《商品房买卖合同》，买受人须向出卖人支付其购房合同总金额的20%作为违约金且已付定金不予退还。
原告向法庭提供商品房预（销）售合同（包含补充协议）及收款收据。被告对证据的真实性没有异议。
原告向法庭提供海阳市房管局收取的抵押登记费收款收据一张、中国银行回执单三份，证明原告按照合同的约定配合被告到银行办理贷款手续，并不是原告单方无故解除该合同。被告对原告提供的证据中一张未显示姓名的单据不予认可，对其余证据的真实性没有异议，但主张原告只是履行了办理抵押贷款的手续，并不能证明原告已按合同约定提交所有办理按揭贷款的手续。
原告主张我方在看房过程中，已经告知姓韩的销售人员（韩秋梅）我方在海尔金融中心有一笔贷款，但在银行系统没有贷款，被告方的销售人员（韩秋梅）说先办办手续试试，如果办不成银行贷款，就把已付房款退还给我方。被告方主张，经过核实，韩秋梅是我公司的工作人员，当时她是负责销售的人员，在房子卖完后，就离开公司了，已无法联系上她。但被告不认可原告王丽在购买房子时已经告知被告方（包括韩秋梅）存在另一笔住房贷款。
原告向法庭提供其丈夫罗某与被告的法定代表人彭某的通话录音两份，证明被告法定代表人同意将首付款128043元退还给原告，从未提起是原告单方无故解除合同，只是因为公司资金问题让原告等一等。对原告提供的录音证据，被告主张因原告方没有提交相应的通话信息记录（通话清单），故对其真实性不予认可。即便原告提供的电话录音是真实的，也只是说明双方在调解还款方面的一种意向，对于还款具体数额及违约责任的承担并没有说明清楚，并不能据此免除原告违约而应该承担的违约责任。
原告向法庭提供原告王丽的丈夫罗某与被告的法定代表人彭某的手机短信，内容为“彭总：夏天过去了，原来说好的，该退款了吧，首付款总额才128043元，钱也不多，你如果资金很紧张，可以分批退，有钱就退点，最后退清就行，别拖着了。罗”。时间为9月11日。彭某回复的短信内容为“好我找你”。时间为9月11日。对该证据，被告主张，经过核实186＊＊＊＊****的手机号码为被告公司彭总的，对于短信内容“好我找你”，这只能说明彭总只是知道这件事，对于具体还款数额彭总并没有表示认可。只能说明彭总认可原告交付首付款128043元，并不是被告同意全额返还原告首付款。
原告主张，最终银行贷款未能获得审批，是因为国家相关政策原因，因其在海尔金融中心有一笔住房贷款，尚未还清，因此银行贷款未获得审批。而并非是个人信用问题导致的银行贷款未获得审批，因此被告方应将首付款全额退还给原告。被告主张，银行贷款未获得审批的具体原因被告不清楚，但不论是何原因，都是原告方的原因导致的。
庭审中，被告提出反诉，要求法院判令反诉被告王丽支付违约金83608.6元，计算方式为总房款418043元×20%，要求将83608.6元的违约金予以扣除后，剩余房款返还给反诉被告王丽。具体依据为商品房预售合同第三条，签约后如买受人无故单方终止《商品房买卖合同》，买受人须向出卖人支付其购房合同总金额的20%作为违约金且已付定金不予退还。被告提供了商品房预售许可证，该预售许可证取得的时间为2008年6月30日。
反诉被告王丽对反诉原告的主张认为没有法律依据，本案中反诉被告没有过错，反诉原告承诺若不能办理贷款，就全额退款，所以请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
本院确认的上述事实有商品房预（销）售合同、首付款收款收据、房管局抵押费收款收据、原、被告双方的陈述笔录等证据在卷为凭，足以采信。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在自愿平等的基础上签订商品房预（销）售合同，且在签订合同时被告方已经取得预售许可证，本院认定商品房预售合同为有效合同。本案中，原告主张要求解除与被告之间的商品房预（销）售合同，被告表示同意，本院予以认定。合同解除，被告应返还原告首付款128043元。本案争议的焦点问题是原告是否违约以及违约责任的承担。本院认为，商品房预售合同中原、被告均进行了签字或盖章，应视为原、被告双方对合同的内容已作了充分了解，对合同的内容是认可的。商品房预售合同后所附的补充协议，应视为与合同具有同等的效力，原、被告双方同样应依照履行。该补充协议第一条付款日期中明确约定了合同价款应如何支付，且约定了如不能如期付款的补救方式。原告方虽主张合同没有继续履行，系因国家政策的原因导致，并非因其信用问题等个人原因导致，但不论什么原因，均系原告未能获得按揭贷款，导致合同解除。原告方主张其已在办理买房手续时告知了被告方，且被告方同意在办不成按揭贷款时全额退还首付款，因原告方未提供有效证据，对其主张不予支持。根据《商品房预（销）售合同》补充协议第一条第三款约定，因原告原因未能获得按揭贷款，应采取其他付款方式履行义务，否则原告应按总房款5%支付违约金，即20902元。该条是对原告未能获得按揭贷款、又不采取其他付款方式而导致解除合同承担违约金支付的一种特殊约定，补充协议第三条的约定系仅指无故终止合同，也就是指原告没有任何理由就终止了本合同的履行，在本案中原告不能获得按揭贷款致使合同无法履行，并非无故终止合同。故被告主张按补充协议第三条的约定原告无故终止合同，反诉要求原告按照总房款418043元的20%支付违约金，理由不当，本院仅能支持20902元，被告的其他反诉请求本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王丽与被告海阳华腾置业有限公司于2011年9月8日签订的海房预（销）字200709第481号合同；
二、被告海阳华腾置业有限公司返还原告王丽首付款128043元，于本判决生效后十日内付清；
三、反诉被告王丽支付反诉原告海阳华腾置业有限公司违约金20902元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回反诉原告海阳华腾置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2861元、反诉费1890元，合计4751元，由原告王丽承担473元，由被告海阳华腾置业有限公司承担4278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 成学波
代理审判员 马巾力
审 判 员 王界国
二〇一四年一月九日
书 记 员 刘 伟