上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2488号
原告周榕。
委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。
被告上海泓鑫商业经营管理有限公司。
法定代表人林泽华。
委托代理人杜鸿亮，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人吴益亮，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人新世界百货集团上海汇妍百货有限公司。
法定代表人张辉热。
委托代理人吕毅，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人邹瑞扬，上海市君悦律师事务所律师。
原告周榕诉被告上海泓鑫商业经营管理有限公司（以下简称“泓鑫商业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判，于2013年11月29日依法公开开庭进行审理，原告周榕及其委托代理人窦世春、钱岚莉，被告泓鑫商业的委托代理人杜鸿亮到庭参加诉讼。根据案情需要，本院依法组成合议庭。因新世界百货集团上海汇妍百货有限公司（以下简称“汇妍百货”）与本案的审理有利害关系，本院于2014年1月29日依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案分别于2014年3月7日、同年6月25日再次公开开庭进行审理。原告周榕的委托代理人钱岚莉、被告泓鑫商业的委托代理人杜鸿亮、第三人汇妍百货的委托代理人邹瑞扬到庭参加诉讼，原告周榕的委托代理人窦世春到庭参加2014年6月25日的法庭审理，第三人汇妍百货的委托代理人吕毅到庭参加2014年3月7日的法庭审理。本案现已审理终结。
原告周榕诉称，2013年3月，原、被告签订《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》，约定由被告为原告租赁的上海市天山路XXX号泓鑫时尚广场F1－01、F3－02（以下简称“泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺”）提供物业服务，合同上记载的租赁面积为4，200平方米。合同签订后，原告按约支付了物业费，并结清每月的水电费。后原告发现租赁房屋面积图上所显示的面积与合同记载的面积不一致，相差了600多平方米，且租赁的F3－02中有627.35平方米是出租人上海泓鑫置业有限公司（以下简称“泓鑫置业”）在使用，即与泓鑫置业协商，但问题至今仍未得到解决。2013年9月26日，上述房屋突然停电、停水，导致原告出租的16家商户无法正常经营，经济损失严重。原告多次要求被告恢复，被告均置之不理，故原告诉至法院。法院受理后，原告得知涉案商铺的物业管理已移交给第三人，由于《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》系原、被告所签，被告在移交物业管理时未及时告知原告，原告不知第三人何时接管工作，故请求判令被告泓鑫商业立即恢复对泓鑫时尚广场F1－01商铺、F3－02商铺的供电供水，第三人汇妍百货对上述诉讼请求承担连带责任。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告泓鑫商业赔偿停电停水所造成的经济损失人民币（下同，略）1，765，492元；第三人汇妍百货承担连带责任。因原告周榕未按规定缴纳受理费，本院依法裁定对原告周榕要求被告泓鑫商业赔偿原告因泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺停电停水所造成的经济损失1，765，492元，第三人汇妍百货承担连带责任的诉讼请求按撤诉处理。
被告泓鑫商业辩称，2013年4月，原、被告签订《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》，由被告对原告承租的泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺进行物业管理。2013年7月23日，泓鑫置业的股权发生变更。次日，第三人汇妍百货与被告终止了委托管理关系。后被告撤离泓鑫时尚广场。被告于2013年7月29日与第三人及泓鑫置业签署了除原告以外的其他62户租户的《物业管理服务协议》之三方协议原件移交清单；同年8月8日，被告与第三人及泓鑫置业签署《维保服务协议》之三方协议原件移交清单。2013年9月26日泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺停水停电与被告无关，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人汇妍百货述称，2013年3月26日，原告与泓鑫置业签订泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺的租赁合同。同年5月27日，汇妍百货以12.5亿元的资金购买上海泓鑫时尚广场。在协商购买过程中，泓鑫置业隐瞒第三人擅自与原告签订了租赁期限为六年的泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺租赁合同。2013年7月24日，泓鑫置业终止了与被告签订的《上海泓鑫时尚广场物业管理委托合同》。此后因原告拖欠第三人商铺租金，第三人于2013年9月底对原告承租的商铺实施停电停水。第三人实施上述行为系根据合同约定，故不应承担任何赔偿责任。原、被告与第三人至今就涉案商铺物业移交未达成三方协议，第三人也未收到过原告缴纳的租金、物业费和水、电费用。因本案原告诉讼的直接主体是被告，原告未提供要求第三人承担连带责任的法律依据，第三人请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月24日，泓鑫置业取得上海市长宁区天山路XXX号泓鑫时尚广场地下三层以及地上1-6层，总建筑面积为43，412.53平方米房屋的房地产权证。
2012年12月20日，泓鑫置业与被告泓鑫商业签订《泓鑫时尚广场物业管理委托合同》，约定由被告为泓鑫置业管理泓鑫时尚广场物业资产。
2013年3月26日，原告周榕与泓鑫置业签订《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》，租赁泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺用于经营综合百货、食品、轻餐饮，租赁面积为4，200平方米，租赁期六年，从2013年7月10日起至2019年7月9日，月租金为638，750元，房屋租金每两个月为一个支付期，先付后用，原告需在下个支付期来临之前的五个工作日内支付下一期的租金；履约保证金为1，277，500元；房屋交付日期为2013年4月10日前，泓鑫置业在原告正常履行租赁合同的情况下，提供90日免租金装修期，如因原告违约致合同提前终止的，泓鑫置业有权要求原告支付免租期间的租金；原告确认在签署该合同时已审核过泓鑫置业提供的有关测绘资料及相关系数，并就面积数量达成一致，双方同意就该面积不再就由于其他演算方法出入而进行租金的调整；如原告未按合同约定按时向泓鑫置业支付租金，每逾期一日原告应按欠费总额的千分之三支付违约金，支付至原告付清全额款项及滞纳金之日为止，逾期超过15日的，属于严重违约，泓鑫置业有权单方面终止合同，原告应偿清所有截至合同终止日所欠的应付款项并马上搬离涉案商铺，泓鑫置业还有权没收原告履约保证金，并要求原告支付相当于6个月租金的赔偿金；如原告拖欠租金、物业管理费以及其他费用超过10日的，或合同解除或终止后，原告逾期搬离的，泓鑫置业有权通知其物业管理公司采取停水、停电的措施，且由此产生的任何损失均由原告承担；若因原告违约而致泓鑫置业提起诉讼，由此产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由原告承担；合同解除或终止之后，原告在45天内必须迁移或注销在该房屋内的包括但不限于工商、税务等营业登记，以保证新承租商户能正常进行营业登记，在该期间内，泓鑫置业有权留置履约保证金。若原告违反约定，则除了不退还履约保证金外，还应承担其他违约责任。该合同含房屋平面图（原告在其上签名确认）两张。后泓鑫置业将涉案商铺交付给原告。
2013年4月12日，原告周榕通过银行转账支付被告泓鑫商业2013年4月10至同年9月9日共计“5个月物业费”140，525元。被告于2013年7月15日开具金额分别为90，000元和50，525元的两张物业管理费发票，确认收到2013年4月10日至同年9月9日的物业费140，525元。
2013年4月15日，原告支付被告两个月租金的押金1，277，500元；次日，原告支付被告2013年8月及9月的租金1，277，500元。泓鑫置业于2013年4月18日出具发票，确认收到原告支付的自2013年7月10日至同年9月9日的租金1，277，500元以及押金1，277，500元。
2013年4月18日，原告周榕（甲方）与被告泓鑫商业（乙方）签订《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》，被告为泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺提供物业服务管理，管理期限与租赁合同期限相同，即从2013年7月10日起至2019年7月9日。甲方按时向乙方交纳物业服务费用，乙方每月1日向甲方提供物业费用及其它缴费通知单。甲方应于每月5日之前交纳当月物业服务费用。以业主将交付或视为交付之日起开始收取物业管理费。所有商业铺面的用水、用电须经乙方批准，由乙方和甲方共同挂计量表。电费计付按上海市电力部门的规定办理。损耗据实分摊，同时需交纳用水、用电保证金。电费损耗1.29元／度，水费损耗3.8元／吨。甲方交纳2013年4月10至2013年9月9日的首期物业服务费140，525元，于本合同签署的同时支付。每月物业费为28，105元，每贰个月为一个支付周期，每个历月5日前交付。
2013年5月起，原告周榕以上海天榕投资管理有限公司（以下简称“天榕公司”）的名义将泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺转租给肖福建等16家小业主进行经营，小业主均向天榕公司支付了一年的租金。
2013年5月27日，泓鑫置业的股东西藏泓杉科技发展有限公司、大湖水殖股份有限公司与新世界百货投资（中国）集团有限公司（以下简称“新世界集团”）签订股权转让协议，将持有的泓鑫置业51.08%、48.92%的股份转让给新世界集团，新世界集团为此支付12.5亿元的股权转让对价。2013年5月29日，泓鑫置业提交企业名称变更预先核准通知书，将名称变更为新世界百货集团上海汇妍百货有限公司。2013年6月5日，泓鑫置业提交外商投资的公司变更登记申请书，申请将公司名称、地址、经营范围、股权等事项进行变更登记。2013年7月1日，上海市商务委员会出具批复，同意泓鑫置业的股权转让以及公司名称变更，公司性质由内资企业转制为外商独资企业。2013年8月12日，第三人取得营业执照。
2013年6月9日，被告向原告开具电费发票1，362.24元；同年7月16日，被告向原告开具电费发票2，727.06元。
2013年7月23日，泓鑫置业与泓鑫商业签订《合同终止协议》，明确双方于2012年12月20日签订的《上海泓鑫时尚广场物业管理委托合同》于2013年7月24日终止。同年7月29日，被告与第三人及泓鑫置业签署了除原告以外的其他62户租户的《物业管理服务协议》之三方协议原件移交清单；同年8月8日，被告与第三人及泓鑫置业签署《维保服务协议》之三方协议原件移交清单。
2013年7月30日，被告向原告发出付款通知单，要求原告支付水、电费4，097.89元。2013年9月2日，泓鑫置业向原告周榕发出商铺租金缴费通知单，通知原告周榕于2013年9月5日前缴纳2013年9月10日起至2013年11月9日止的商铺租金1，277，500元、物业管理费56，210元。天榕公司盖章确认收到上述通知单。2013年9月17日，天榕公司通过银行向泓鑫置业缴纳水费9，320.25元。
2013年9月25日，第三人向原告发出终止泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺租赁合同函，并要求原告支付截止于终止日欠付的租金、管理费及水电费1，333，710元及逾期支付上述款项的滞纳金61，703.25元；支付违约金3，832，500元；注销或变更以租赁房屋为注册地址或经营地址的各类证明证书执照；将商铺恢复原状后交还第三人。
2013年9月26日，第三人对泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺实施停电停水。
2013年9月28日，天榕公司回函第三人，告知等原告及泓鑫置业租赁合同的面积争议解决后会付清所欠租金及相关费用。同日，天榕公司发函，要求被告恢复供水供电并承担相应责任。同年9月30日，第三人回函否认双方对租赁面积存在争议。
2013年10月10日，天榕公司向被告现金缴款水费304元。
2013年10月31日，第三人向原告发出商铺租金结算单，通知原告支付电费5，053.38元及水费2，092.60元，告知其自2013年10月12日启用新的公司名称，要求原告将租金及管理费付至新公司账户。
再查明，2013年3月12日，原告与案外人宋安有申请成立天榕公司。同年4月18日，天榕公司申请公司设立登记。4月22日，天榕公司取得企业法人营业执照，公司注册资本为1，000万元，实收资本为200万元，其中原告出资198万元，宋安有出资2万元。公司营业期限自2013年4月22日至2033年4月21日，住所地为上海市长宁区天山路XXX号3楼F302－A。
另，原告周榕诉第三人汇妍百货房屋租赁合同纠纷已于2013年10月10日向本院提起诉讼，请求：一、汇妍百货返还多支付的租金374，952.32元；二、汇妍百货返还多支付的履约保证金374，952.32元；三、汇妍百货支付利息损失，以749，904.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月16日起算至本案判决生效之日止。本院于2014年7月2日作出（2013）长民三（民）初字第2167号民事判决，驳回周榕的全部本诉诉讼请求。
目前部分小业主已起诉至本院，要求原告返还租金。
审理中，原、被告确认泓鑫时尚广场F1－01商铺目前已恢复供水供电。截止庭审，泓鑫时尚广场F3－02商铺未恢复供水供电。
由于原、被告及第三人各执己见，致本案调解不成。
上述事实，有涉讼商铺房地产权证及房地产登记簿、《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》、《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》、发票、银行汇款凭证、天榕公司营业执照、合同终止协议、《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》之三方协议原件移交清单、《物业管理服务协议》之三方协议原件移交清单、商铺租金缴费通知单、《商铺租赁合同》终止函、《股权转让协议》、股权转让工商登记材料、当事人往来函件、现场照片复印件等及原、被告及第三人的陈述为证，经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺的停电停水的行为由谁实施。经审理查明，2013年5月，泓鑫置业的全部股权已转让给新世界集团，并变更名称为汇妍百货，泓鑫置业所有的权利义务由第三人承继。2013年7月，泓鑫置业与泓鑫商业签订的《上海泓鑫时尚广场物业管理委托合同》终止后，被告即于同年7月29日与第三人及泓鑫置业签署了除原告以外的其他62户租户的《物业管理服务协议》之三方协议原件移交清单；同年8月8日，被告又与第三人及泓鑫置业签署《维保服务协议》之三方协议原件移交清单，并按期撤离了上述物业。第三人与原告的往来函件也反映第三人在法律意义上已接手泓鑫时尚广场整幢物业。审理中，第三人自认，因原告拖欠商铺租金，第三人按照《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》约定于2013年9月底对原告承租的商铺实施停电停水。根据原告周榕与泓鑫置业签订的《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》，其中10.5条明确，如原告拖欠租金、物业管理费以及其他费用超过10日的，或合同解除或终止后，原告逾期搬离的，泓鑫置业有权通知其物业公司采取停水、停电的措施，产生的任何损失均由原告承担。由此，本院可以认定泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺停电停水行为系由第三人所实施。原告提出被告未及时告知物业管理已移交给第三人，原告是在案件受理后才知晓的意见，本院认为，从2013年9月17日，原告将电费支付给泓鑫置业，而此前一直是支付给泓鑫商业这一事实，可以推断原告对涉案商铺物业管理移交给第三人是明知的。现原告仅依据《上海泓鑫时尚广场物业管理服务协议》，主张被告对上述商铺负有物业管理服务职能并要求被告恢复供电供水，无事实和法律依据。经法庭再三向原告释明，泓鑫时尚广场F1－01、F3－02商铺停水停电行为的实施主体并非本案被告，原告有权要求实施行为主体停止侵害，恢复原状。原告在明确知道实施主体后仍坚持其诉讼请求，要求被告承担恢复责任，本院认为，因本案被告并非行为实施主体，且现已撤离泓鑫时尚广场的物业管理，故对于原告的诉讼请求，依法难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周榕的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告周榕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。