常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第00433号
原告（反诉被告）常州市某车辆配件有限公司，住所地常州市钟楼区某街道xx路3号。
法定代表人汪某，该公司总经理。
委托代理人姚律师。
委托代理人姚xx律师。
被告（反诉原告）常州市某纺织有限公司。
法定代表人刘某，该公司总经理。
委托代理人彭律师。
委托代理人林律师。
原告常州市某配件车辆配件有限公司（以下简称某配件公司）诉被告常州市某纺织有限公司（以下简称某纺织公司）房屋租赁合同纠纷，反诉原告某纺织公司诉反诉被告某配件公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。某配件公司法定代表人汪某、委托代理人姚律师、姚xx律师，某纺织公司委托代理人彭律师、林律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某配件公司诉称，某配件公司因开办之需，于2009年11月3日与某纺织公司签订《厂房租赁合同》一份，租用某纺织公司所有的坐落本市xx镇xx路11号面积为4616平方米（二层）的厂房用于生产经营场所，双方约定租期为十年，从2009年12月1日起至2019年12月1日止。合同签订后，某纺织公司即将出租厂房交付某配件公司使用。至2013年底，某纺织公司在某配件公司毫不知情的情况下，突然通知双方租赁合同到2013年12月31日终止，并要求某配件公司立即搬迁。同时将某配件公司所租用厂房交由常州某拆房有限公司（以下简称某拆房公司）实施拆除。为此双方发生肢体冲突，直至110出警才基本平息。2014年春节后，某拆房公司在某纺织公司的指使下，又数次对某配件公司租用厂房实施强行拆除，在某配件公司一再阻止下虽未能得逞，但某配件公司的生产经营已受到严重妨碍。某配件公司认为，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应遵守履行。因数次与某纺织公司协商不成，某配件公司只能诉至法院，请求判令：1、某纺织公司继续履行《厂房租赁合同》；2、某纺织公司立即停止对某配件公司正常使用租赁厂房的妨碍；3、本案诉讼费用由某纺织公司承担。审理中，某配件公司将诉讼请求变更为：1、确认某配件公司与某纺织公司签订的《厂房租赁合同》于2013年12月31日提前终止；2、某纺织公司赔偿某配件公司因合同提前终止造成的经济损失160万元；3、某纺织公司返还某配件公司已交2014年租金（包括物管费）352211元；4、本案诉讼费用由某纺织公司承担。
被告某纺织公司辩称，1、某配件公司与某纺织公司签订的《厂房租赁合同》是无效合同，因为某纺织公司出租的厂房属于违章建筑，没有任何合法建造手续，故合同应予以解除；2、本案所涉厂房已被政府收购，列入拆迁范围，周围的建筑及道路已经拆除，《厂房租赁合同》已经难以履行；3、某纺织公司没有对某配件公司使用的厂房进行妨碍和拆除。综上，请求驳回某配件公司的诉讼请求。针对某配件公司变更后的诉讼请求，某纺织公司补充答辩称，1、双方签订的《厂房租赁合同》应予以解除，但并非某配件公司说的在2013年12月31日解除，应当是在判决生效之日解除；2、某配件公司提出的损失没有法律依据，由于《厂房租赁合同》无效，由此造成的损失应由某配件公司承担；3、某配件公司要求某纺织公司返还租金应当提供相应依据。
反诉原告某纺织公司诉称，2009年11月3日，某纺织公司与某配件公司签订一份《厂房租赁合同》，约定某配件公司租用某纺织公司所有的厂房，面积为4616平方米，租期自2009年12月1日起至2019年12月1日止。其中第八条约定，在租赁期间内如发生政府征用、地震、洪水、台风或被鉴定为危险厂房等情形之一时，终止本合同，双方不追究违约责任，合同还约定了其他条款。2013年11月7日，常州市钟楼区某街道办事处（以下简称某街办）与某纺织公司签订了《收购补偿款处置协议》，某街办对某纺织公司所有的地块进行收购，之后便对地块上的房屋及附属物进行拆迁，导致某纺织公司已不能履行与某配件公司订立的租赁合同，只能解除合同，因双方协商不成，某纺织公司提起反诉，请求判令：解除某纺织公司与某配件公司签订的《厂房租赁合同》；诉讼费用由某配件公司承担。审理中，某纺织公司增加了以下诉讼请求：1、确认双方订立的《厂房租赁合同》无效，某配件公司将厂房返还给某纺织公司；2、某配件公司向某纺织公司支付房屋占有费自2013年12月1日起按每日888元计算至某配件公司搬迁为止；3、某配件公司向某纺织公司支付租金的税金215524.4元；4、某配件公司向某纺织公司赔偿损失50万元。
反诉被告某配件公司辩称，1、某纺织公司的反诉请求均不能成立，其要求解除《厂房租赁合同》，事实上某纺织公司以行为提前终止了《厂房租赁合同》；2、某纺织公司要求确认双方订立的合同无效，某配件公司将厂房返还给某纺织公司，这与原诉讼请求相互冲突，原诉讼请求是在合同有效的基础上提出的，而增加的诉讼请求要确认合同无效；3、某配件公司认为合同订立时是有效的，因为某纺织公司一再声明其对厂房拥有所有权，还向某配件公司出示了土地使用权证和图纸的审查书，某纺织公司的《厂房租赁合同》不能认定为无效，某纺织公司完全可以向规划部门补领相关手续，由于某纺织公司向他人出卖了土地，不愿意去补领规划许可，这个责任应当由某纺织公司承担；4、由于某纺织公司提前终止租赁合同，对房屋进行了破坏、拆除并断电，使某配件公司不能正常生产经营，其要求某配件公司支付房屋占用费不能成立；5、某纺织公司要求某配件公司支付租金的税金，但该税金某纺织公司也没支付，不能认为造成了其损失；6、某纺织公司要求某配件公司赔偿50万元，该项反诉请求与某配件公司无关，某纺织公司是基于和某街办签订的协议主张权利，应当与本案无关联性，另外某配件公司至今没有搬迁，双方纠纷尚未解决，故该项诉请也没有事实和法律依据。
经审理查明，2009年11月3日，某纺织公司与某配件公司分别为甲、乙方签订《厂房租赁合同》一份，内容为：“根据国家有关规定，出租方与承租方在自愿、平等、互利的基础上，出租方将其合法拥有的厂房租赁给承租方使用的有关事宜，双方达成协议并签订租赁合同如下：一、出租厂房情况。1、甲方租赁给乙方的厂房坐落在xx路33号（注：现为11号），租赁建筑面积为4616平方米，厂房类型为框架结构，有消防喷淋设施，厂房为空房无设施，无照明。2、附属设施：甲方为乙方协调乙方安装独立的水、电表、排污管道事宜，费用由乙方承担。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房装修期限1个月，2009年10月28日起，至2009年11月31日止，装修期间免租金费。2、厂房租赁实际日期从2009年12月1日起至2019年12月1日止，租赁期为10年。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，并保持房屋原样，不得进行破坏性改建。乙方需继续承租的，应于租赁期到期之日起前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式。1、甲、乙双方约定，该厂房租赁建筑面积为楼下2769.6平方米，楼上1846.4平方米，前三年年租金为305600元，第四年年租金为314768元，第五年年租金为324211元，……，本厂房出租后收取的租金不含税金，税金由乙方支付，土地税由甲方支付。2、乙方应向甲方先支付租金10万元，甲、乙双方一旦签订正式合同，本年度租金付清，今后租金为一年一付，先付后用，支付期限为每年12月20日前，逾期不付租金，作为违约，甲方有权追究乙方责任。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙方承担，并在收到任何部门的收据或发票时三个工作日内付款。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费及厂房电力增容费，该两项费用均不包含在租金内，其中物业管理费每年为壹万元（包括门卫、电工工资），厂房电力增容费每年为壹万捌仟元，均先付后用。……。五、厂房使用要求和维修责任。……。六、厂房转租和归还。……。七、租赁期间其他有关约定。……。八、终止合同条件。1、本合同到期，双方未再续订的。2、甲、乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，终止本合同，双方不得追究违约责任，不可抗力（如政府征用、地震、洪水、台风或被鉴定为危险厂房的）。九、其他条款。1、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方总租金（10年租金）的10%。租赁期间，如乙方无正当理由延期支付租金或提前退租而违约，应赔偿甲方总租金（10年租金）的10%。……”
合同签订后，某纺织公司将厂房交付某配件公司使用，某配件公司则将其用于生产经营。
2013年11月7日，某纺织公司、某街办及常州某料有限公司签订《收购补偿款处置协议》，约定：鉴于某纺织公司将xx路11号地块转让给常州某料有限公司，现某街办对该地块进行收购；2014年1月20日前某街办、常州某料有限公司负责将地块上所有承租户清场搬出；各方对本协议条款已充分理解，并一致约定不以任何理由要求人民法院或仲裁机构撤销本协议，另违约方需承担违约责任50万元。
2013年11月8日，某纺织公司向某配件公司发出《通知》，内容为：因与某街办达成征地收购协议，现通知某配件公司合同到2013年12月31日终止，请搬清物品。
2013年12月13日，某配件公司通过银行转账方式支付给某纺织公司第五年度（2013年12月1日至2014年11月30日期间）房屋租金及物业管理费等352211元。
2014年4月9日，常州市钟楼区城市管理行政执法局向某纺织公司发出《限期提供合法手续通知书》，要求某纺织公司提供2007年10月在xx路11号搭建6927.66平方米建筑物的合法手续。
2014年4月23日，常州市规划局对常州市城市管理行政执法局提交的违法事实认定书作出《违法建设案件技术认定意见》，认为某纺织公司在xx路11号搭建的建筑物6927.66平方米位于防护绿地和商住用地范围内，建设行为与控规不符。
2014年5月19日，常州市钟楼区城市管理行政执法局向某纺织公司发出《催告书》，要求某纺织公司限期拆除在xx路11号未经批准擅自搭建的6927.66平方米建筑物。
另查明，某纺织公司申领了本市xx镇xx路11号《国有土地使用权证》，但搭建的租赁给某配件公司厂房未办理建设工程规划许可证。
审理中，某配件公司提交了租赁厂房玻璃破损的照片，证明某纺织公司实施了妨碍其使用租赁厂房的行为，并要求本院责令某纺织公司停止妨碍行为。另本院就《厂房租赁合同》的效力向某配件公司和某纺织公司作出释明，某配件公司、某纺织公司分别变更、增加了各自的诉讼请求。
以上事实有某配件公司提供的《厂房租赁合同》、《告知书》、照片等证据，某纺织公司提供的《收购补偿款处置协议》、《限期提供合法手续通知书》、《催告书》等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，某配件公司与某纺织公司就xx路11号厂房签订《厂房租赁合同》，而上述厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”某纺织公司要求确认双方订立的《厂房租赁合同》无效，某配件公司将厂房返还给某纺织公司，符合法律规定，本院予以支持。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”某配件公司在本院释明合同效力后，变更的诉讼请求仍然要求确认《厂房租赁合同》于2013年12月31日终止，某纺织公司赔偿其因合同提前终止造成的经济损失，本院对此不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《厂房租赁合同》无效后，某纺织公司要求某配件公司按租金标准支付自2013年12月1日起至搬迁为止的占有使用费，但某配件公司提出由于某纺织公司的妨碍行为，租赁房屋无法正常使用，要求某纺织公司返还已交纳的厂房租金及物业管理费，本院根据某配件公司提供的照片等证据，酌定由某配件公司按租金标准的50%支付占有使用费，某配件公司于2014年12月1日前搬迁的，其已交纳的租金及物业管理费应由某纺织公司负责返还。至于某配件公司因《厂房租赁合同》无效受到的损失，可依据上述司法解释另行主张。某纺织公司要求某配件公司支付税金的诉讼请求，但其未能提供代缴税金的依据，本院不予支持。某纺织公司要求某配件公司赔偿因未履行《收购补偿款处置协议》产生的损失50万元，因未能提供损失已经发生的依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条，第五十八条，第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、常州市某配件车辆配件有限公司与常州市某纺织纺织有限公司于2009年11月3日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、常州市某配件车辆配件有限公司于本判决生效之日起二十日内将本市xx镇xx路11号厂房（面积为4616平方米）返还常州市某纺织纺织有限公司；
三、常州市某配件车辆配件有限公司于本判决生效之日起二十日内支付常州市某纺织纺织有限公司厂房占有使用费（2013年12月1日至12月31日期间，按888元／日的标准计算，2014年1月1日至某配件公司搬迁出租赁厂房之日，按444元／日的标准计算）；
四、常州市某纺织纺织有限公司于本判决生效之日起二十日内返还常州市某配件车辆配件有限公司已支付的第五年度租金和物业管理费（2013年12月1日至12月31日期间不予返还，2014年1月1日至搬迁出租赁厂房之日，租金按444.12元／日的标准，物业管理费等按38.36元／日的标准予以返还；搬迁出租赁厂房次日至2014年11月30日，租金按888.25元／日的标准、物业管理费按76.71元／日的标准予以返还）；
五、驳回常州市某配件车辆配件有限公司其他诉讼请求；
六、驳回常州市某纺织纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22370元，本院减半收取11185元（某配件公司已交纳），反诉案件受理费10956元，本院减半收取5478元（某纺织公司已交纳），保全费2020元（某配件公司已交纳），合计18683元，由某配件公司负担10000元，某纺织公司负担8683元（某配件公司同意其预交案件受理费由某纺织公司向其直接支付，本院不再退还，由某纺织公司在本判决生效之日起二十日内向某配件公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 郝 立
人民陪审员 蒋玉祥
人民陪审员 曹佳义
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 丁 民