湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第02725号
原告中国建设银行股份有限公司常德市分行，住所地常德洞庭大道中段130号。
法定代表人曾祥松，该行行长。
委托代理人张秦，该行员工，代理权限为一般授权。
委托代理人盛华，该行法律顾问，代理权限为特别授权。
被告丁湘。
被告杨智慧。
被告湖南中德房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区育才路（讯华大厦三楼）。
法定代表人周静波，该公司负责人。
原告中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建行常德分行）与被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司（以下简称中德房产）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员贾清清担任审判长，与审判员徐超、人民陪审员熊新仁组成合议庭，代理书记员唐伟担任法庭记录。本院于2016年2月6日向被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成成员通知书及开庭传票（刊登在2016年2月6日《人民法院报》），于2016年5月9日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司常德市分行的委托代理人张秦、盛华到庭参加诉讼，被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行常德分行诉称：2009年5月12日，被告一、二与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向被告一提供借款额度16.4万元用于购买常德市三闾路中德东水岸5-501商品房，借款期限为2009年5月12日至2017年5月12日，贷款利率见《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条的约定，借款担保方式为所购商品房抵押，还款方式是等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币2011.12元。2009年5月15日，原告按约发放了16.4万元贷款。为担保原告的贷款，原告与被告三签订了《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，约定被告三为原告在2008年7月28日至2010年7月28日期间为其开发的楼盘的个人住房贷款提供阶段性担保，即：保证担保的期限至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书贷款人核对无误、收执之日止。截止起诉之日，抵押他项权证尚未办妥，该抵押物仍处于抵押预告登记，权证号为常房预武字第53918号。被告二为被告一的配偶，被告一向原告申请个人住房借款，被告杨智慧签字认可，根据《婚姻法》规定，婚姻期间的债务为夫妻共同债务。两被告出具承诺：承诺16.4万元的个人住房贷款以共同财产提供抵押，即：所购买之中德东水岸5-501商品房提供担保，在贷款本息未按时清偿的情况下，同意银行可直接采取变卖、拍卖抵押物等措施偿还贷款本息。被告一从2010年3月开始不能正常还款，2014年7月开始，被告一未再进行任何还款，截止2015年11月25日被告拖欠原告逾期贷款本金59726.55元，拖欠利息、罚息为22287.09元，根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形及第十七条违约救济措施，被告未按合同约定足额偿还借款本息，原告可宣布各笔贷款立即到期，要求被告立即清偿本息及相关费用。根据原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条关于抵押条款的约定，被告不履行主合同项下到期债务（包括依照主合同约定被宣布提交到期的债务）乙方在权行使抵押权。根据《个人住房（商业用房）最高额保合同》第七条约定对被告一、二应该清偿而未偿还债务承担连带保证责任。经原告多次催收未果，现依法起诉，请求法院判令：1、被告一、二偿还原告借款本金95101.03元及利息、罚息（截至2015年11月25日利息、罚息为22287.09元），利息、罚息最终金额应按借款合同约定计算至贷款本息全部还清之日止；2、被告三对被告一、二的借款承担连带责任；3、确认原告对借款抵押物享有抵押权并优先受偿；4、三被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的有关费用。
原告中国建设银行股份有限公司常德市分行对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、三被告身份证明复印件各一份，拟证明三被告的诉讼主体资格；
2、借款人及配偶承诺书复印件一份，拟证明被告丁湘和被告杨智慧为夫妻，同意申请贷款并以贷款所购的房屋进行抵押担保的事实；
3、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）最高额保证合同》复印件各一份，拟证明被告丁湘、杨智慧向原告借款，被告中德房产担保，并约定了借款担保的基本要素、权利、义务、违约责任等的事实；
4、预购商品房抵押登记（常房预武字第53918号）复印件一份，拟证明贷款房屋办理了预告抵押登记的事实；
5、个人贷款支付凭证复印件一份，拟证明原告按约发放贷款的事实；
6、中国建设银行个人贷款对帐单及拖欠明细复印件各一份，拟证明被告欠款的事实。
被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司未到庭参加诉讼亦未答辩，未向本院提交证据，视为自动放弃答辩、举证、质证的权利。
经本院审查，原告所举证据来源合法，内容真实，与本案有关联，可以作为本案事实认定的依据，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人对本案事实的陈述，本院确认以下案件事实：2009年5月12日，原告建行常德分行（贷款人）与被告丁湘（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金16.4万元，借款期限为2009年5月12日至2017年5月12日，借款用途为购买售房人湖南中德房地产开发有限公司开发的坐落于常德市三闾路中德东水岸5-501、建筑面积110.33平方米的房屋，并用该房产作为抵押财产，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款人将款项一次性划入账户名称为湖南中德房地产开发有限公司、账号为43001520968052502118的账户中，采用等额本息的还款方法，违约情形包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告杨智慧作为被告丁湘的配偶，在上述借款合同签订前，与被告丁湘共同向原告建行常德分行提交了借款人及配偶承诺书，并在上述借款合同上作为抵押人或授权代理人签字。被告中德房产于2008年8月26日与原告签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，为2008年7月28日至2010年7月28日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告于债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。建行常德分行在常德市房地产产权管理处对常德市三闾路中德东水岸5#楼501号房屋进行了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告建行常德分行，预购登记义务人为被告丁湘。2009年5月15日，原告建行常德分行向合同指定账户打入贷款16.4万元。截至2015年11月25日，被告丁湘拖欠原告逾期贷款本金59726.55元，拖欠利息、罚息22287.09元。
本院认为：原告建行常德分行与被告丁湘签订的借款合同真实，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告建行常德分行向被告丁湘发放贷款后，被告丁湘逾期未还款行为构成违约，原告建行常德分行作为贷款人可以解除合同，而被告杨智慧与被告丁湘是夫妻关系存续期间签订该合同，被告杨智慧对该债务应承担共同清偿责任，故对原告建行常德分行请求被告丁湘、杨智慧立即清偿全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告建行常德分行虽对常德市三闾路中德东水岸5#楼501号房屋进行了预购商品房抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，可见预告登记是“为保障将来实现物权”，并非物权登记行为，预购商品房抵押预告登记保护的仍是合同之债的请求权。该房屋所有权至今未转移至被告丁湘、杨智慧名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，可见，该房屋的抵押权并未设立，故建行常德分行现要求对该房屋享有抵押权并享有优先受偿权无事实和法律依据，本院不予支持，待该房屋办理他项权证登记手续，设立抵押权后，建行常德分行享有优先受偿权。被告中德房产作为保证人，在债务人丁湘、杨智慧未还款之前，在保证期间内应依照借款合同中关于担保条款的约定承担连带清偿之责偿还借款本金、利息、罚息，故对原告要求被告中德房产承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据其合同对保证期间的约定，待该房屋抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行常德分行核对无误、收执后，中德房产的保证期间届满，保证责任可解除。因原告未提供任何证据证明原告为实现本案债权支出了其他费用，故对原告要求被告承担原告实现债权的其他费用的诉讼请求，本院不予支持。被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，依照法律规定，本院依法缺席判决。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告丁湘、杨智慧自本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司常德市分行偿还贷款本金人民币95101.03元及利息、罚息22287.09元（截至2015年11月25日），并自2015年11月25日起按合同约定支付利息、罚息至贷款清偿之日止；
二、原告中国建设银行股份有限公司常德市分行对常德市三闾路中德东水岸5#楼501号房屋在抵押登记手续办理后享有优先受偿权；
三、被告湖南中德房地产开发有限公司在常德市三闾路中德东水岸5#楼501号房屋抵押登记手续办理前对上述借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任，湖南中德房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告丁湘、杨智慧追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司常德市分行其他的诉讼请求。
本案诉讼费2660元，公告费950元，由被告丁湘、杨智慧、湖南中德房地产开发有限公司共同负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 贾清清
审 判 员 徐 超
人民陪审员 熊新仁
二〇一六年五月二十六日
代理书记员 唐 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。