黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1082号
上诉人（原审原告）周丽波，住哈尔滨市平房区。
委托代理人石江锋，黑龙江宜友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨中天富城房地产开发有限公司，住哈尔滨市平房区新疆大街707楼1单元1层5—6号。
法定代表人付志平，董事长。
委托代理单美怡，女，1983年7月10日出生，汉族，该公司法务经理，住哈尔滨市道里区安康街43号1单元202室。
上诉人周丽波因与被上诉人哈尔滨中天富城房地产开发有限公司（以下简称中天富城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2015）平民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。现已审理终结。
周丽波一审诉称：周丽波与中天富城房地产公司于2011年8月19日签订商品房屋买卖合同，约定内容为：中天富城房地产公司向周丽波出售位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋2单元17层1701号房屋，价款为620098元，中天富城房地产公司在2012年8月31日前交付房屋，中天富城房地产公司在交房后360天内办理产权证书，如果不能在规定期限内取得产权证书，周丽波可在30日内办理退房手续。根据以上约定，中天富城房地产公司应当在2013年8月26日前办理产权证书。但至今周丽波没有取得房产证书，故诉请：解除周丽波与中天富城房地产公司于2011年8月19日签订的房屋买卖合同；中天富城房地产公司向周丽波返还房屋购房款620,098元及利息103,150.28元；诉讼费用由中天富城房地产公司承担。
中天富城房地产开发公司在一审辩称：目前，中天富城房地产开发公司已经具备中天富城小区1期产权证的条件，且于2015年7月13日以对业主发放通知，通知做为证据提交法院；周丽波已接收中天富城小区7栋2单元1701室已2年时间，在目前中天富城房地产公司不了解周丽波是否对房屋进行主体结构改变或装修，故需向法院申请对房屋主体结构是否改变进行鉴定；周丽波申请法院如判令中天富城房地产公司退还房屋的金额，周丽波需按哈尔滨市平房区中天富城小区租金水平（2,000元/月）向中天富城房地产公司支付2年租金，起始时间为周丽波的进户时间即2012年8月31日，截止时间为周丽波交付房屋之日止。
原审判决认定：周丽波与中天富城房地产公司于2011年8月19日签订哈尔滨市商品房屋买卖合同书，合同书编号：110XXXXXXXX。合同第三条约定：周丽波购买中天富城房地产公司开发的位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋2单元17层1701号房屋，建筑面积106.59平方米，其中，套内面积88.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96平方米；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为5817.60元/平方米，总金额为为620,098元；周丽波付款方式为首付现金190,098元，另商业贷款430,000元；中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由出中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，周丽波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周丽波可在30日内办理退房手续，如不退房，双方协商解决；办理产权的一切费用由周丽波承担，办理产权时以房产住宅局指定的测量公司实测的建筑面积为准。
周丽波于2011年7月20日向中天富城房地产公司交付25,000元，于2011年8月19日交向中天富城房地产公司交付165,098元，；2011年9月2日周丽波委托中国工商银行股份有限公司哈尔滨市平房支行向中天富城房地产公司支付剩余购房款430,000元。2012年8月31日中天富城房地产公司将诉争房屋交付周丽波使用。
2015年11月3日，中天富城房地产公司取得哈尔滨市住房保障和房产管理局颁发的[2015]哈房销售第0790号哈尔滨市商品房销售许可证，该许可证内容为：“售房单位：中天富城房地产公司；项目名称：中天富城（一期）1-8栋、销售总面积37874.69平方米，共350套；项目地址：平房区新疆大街；房屋用途：住宅；销售对象：单位、个人；销售范围：不含7栋1单元2层02号、2单元18-19层01号住宅抵扣超建，合计222.24平方米；经审查，以上所列37874.69平方米商品房屋，批准公开销售”。
2015年11月27日，中天富城房地产公司在《生活报》上刊登公告，内容为：“哈尔滨中天富城小区一期业主即日起可办理房屋产权登记证。请业主按照单元楼电梯内通知内容准备相关材料，等待公司电话通知或自行交纳材料至指定处，公司将统一安排办理，特此公告。中天富城房地产公司”。
原审判决认为，本案争议焦点为：一、周丽波与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予以解除，二、中天富城房地产公司是否应向周丽波返还购房款并支付利息。关于周丽波与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”周丽波与中天富城房地产公司之间签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中已经明确约定了合同的解除条件，即该合同书第十五条约定，中天富城房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由中天富城房地产公司提供的资料到产权登记机关备案。如因中天富城房地产公司的责任，周丽波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周丽波可在30日内办理退房手续。现因中天富城房地产公司的原因，中天富城房地产公司未在诉争房屋交付使用后360日内为周丽波办理房屋权属证书，但周丽波未能举示证据证实其已在30日内向中天富城房地产公司主张办理退房手续，即合同解除的条件未成就，故对周丽波要求解除与中天富城房地产公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》的诉请不应支持。关于中天富城房地产公司是否应向周丽波返还购房款并支付利息的问题。因双方订立的《哈尔滨市商品房买卖合同书》并未解除，故周丽波主张中天富城房地产公司返还购房款及支付利息的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告周丽波的全部诉讼请求。案件受理费11,032元，由原告周丽波负担。
周丽波不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定“房屋买卖合同解除条件未成就”的事实是错误的。中天富城房地产公司未能在约定期间办理房产证，周丽波有权按约定解除商品房买卖合同。周丽霞与中天富城房地产公司于2012年8月19日签订商品房买卖合同，该合同第十五条已明确约定了解除合同的条件，即“中天公司于2012年8月31日前交付房屋并于交房后360天内办理房屋产权证书，如果不能在规定期限内取得产权证书，买受人可在30日内办理退房手续”。中天富城房地产公司逾期两年多未能为周丽霞办理房地产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，解除房屋买卖合同的法定条件已成就，周丽波有权行使合同解除权。合同解除后，中天富城房地产公司应当依法返还已付购房款及利息。返还房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用。一审法院以未提供证据主张其已在30日内向中天公司主张办理退房手续为由，认定合同解除条件未成就，明显错误。一审法院以“当事人有特殊约定”为由，认为中天富城房地产公司即使逾期办理房产证，也不应当承担违约责任，明显是故意曲解法律规定。一审判决将《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人可在30日内办理退房手续”，错误的认定为中天富城房地产公司承担违约责任的期限仅为30日，超过30日主张权利即丧失合同解除权和要求承担违约金的权利。一审判决的理由违反法律对请求权行使期限的规定，适用法律明显错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，即使一审法院判决不予解除合同，中天富城房地产公司也应当承担违约金。请求：二审法院撤销一审判决，依法改判，解除双方签订的商品房买卖合同；中天富城房地产公司返还购房款601,168元及利息52,903元；中天富城房地产公司返还房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用合计12,389元；中天富城房地产公司给付逾期办理房证的违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
中天富城房地产公司针对周丽霞的上诉请求辩称：原审法院适用法律正确，事实依据清楚，请求法院维持一审判决，不支持周丽霞解除合同的诉请，驳回周丽霞的全部上诉请求
二审庭审过程中，周丽波举示下列证据：
证据一、哈尔滨市房产住宅局和黑龙江省公安消防总队两个单位网站上所下载的涉及中天富城小区消防逾期验收和商品房销售许可证办理情况的公告。意在证明：1、中天富城房地产公司逾期办理房产证、消防验收不合格造成的，至今未能完善。2、中天富城房地产公司制止2015年11月6日才办理中天富城小区1—8栋的商品房销售许可证，在此前中天富城房地产公司并未取得销售商品房的合法手续。
证据二、哈尔滨市平房区法院（2015）平民初字23号判决书一份（2014）平民初字462号判决书一份以及哈尔滨中院（2015）哈民一民终字第326号民事判决书一份。意在证明：中天富城房地产公司与该小区的其他业主因与本案相同的案由和争议标的已由哈尔滨市中级人民法院作出生效判决。均支持了业主要求解除合同赔偿损失的请求。而作为本案一审法院就相同的案件基于同样的商品房销售合同和同样的合同条款却驳回了周丽波的诉讼请求。周丽波认为应当确认既往判决对于本案的既判力。
中天富城房地产公司的质证意见：对证据一的真实性无异议，仅代表当时时间点的情况，中天富城房地产公司与2015年6月取得消防验收许可证，证明中天富城房地产公司小区不存在消防不合格的问题。对证据二的真实性无异议，提醒法院审议一审法院和中院判决解除合同前提该合同时间点中天富城房地产公司尚未取得销售许可证不具备办理产权证的条件，该案是与2015年12月10日一审审结，该时间点中天富城公司已具备给中天富城小区业主办理产权证的全部条件，一审法院本着维持地方经济和社会稳定的原则作出驳回周丽波的诉讼请求的审判结果是公正合理合法的。
中天富城房地产公司举示《房屋所有权证》两份。意在证明：中天富城小区在一期业主配合情况下已陆续给一期业主办理产权证，第一批于2015年12月3日已发到业主手中，提交的两份为尚未发到业主手中的业主产权证。
周丽波的质证意见对证据真实性有异议，据周丽波所知中天富城小区尚未给业主办理完产权证，周丽波需要向房产住宅局进行核实。即使给其他业主办理了产权证但是周丽波并没有给本案的周丽波办理完产权证，这两个产权证与周丽波无关。这两份产权证办理的时间是2016年元旦前后恰恰证明中天富城房地产公司一方已经严重违反了合同约定存在逾期办证的情况。中天富城房地产公司一方也没有举证来证明在2015年5月8日周丽波起诉之前其已经取得了合法的商品房销售许可证，因此，周丽波认为这份证据与本案无关，不应予采信。
本院认证意见：对周丽波举示二份证据及中天富城房地产公司举示的证据，因具有真实性，且与本案具有关联性，故予以采信，但对双方依此提出的主张，均不予采纳。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：周丽波与中天富城房地产公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。本案的焦点是该合同应否予以解除。
关于周丽波以中天富城房地产公司已超过入户后360日未办理房屋所有权证为由，提出解除双方签订的商品房买卖合同，中天富城房地产公司返还购房款601168元及利息52903元的主张。经审查，周丽波与中天富城房地产公司签订房屋买卖合同后，中天富城房地产公司，已将位于哈尔滨市平房区新疆大街7栋1单元17层1702号房屋交付给周丽波使用，虽然存在中天富城房地产公司未按约定期限为周丽波办理产权登记手续的事实，但在一审诉讼中中天富城房地产公司已取得管理部门批准的销售许可，周丽波办理产权证书的权利已可实现，且周丽波在入户一年后，对中天富城房地产公司未能办理商品房销售许可及未为其办理产权证的情况是明知的，故原审法院依据“房屋交付使用后360日内办理产权证，否则购房人周丽波可在30日内要求退房，周丽波并未在此期间要求退房”的约定，以周丽波并未在此期间要求退房为由，驳回周丽波该项诉讼请求并无不当。况且中天富城房地产公司目前已具备办理产权证的条件，中天富城房地产公司可为周丽波办理产权证，周丽波购房合同的权利能够得到保障，故对周丽波提出解除购房合同的主张，本院不予支持。
基于周丽波提出解除与中天富城公司签订的商品房屋买卖合同的诉请未得到的支持，故本院对周丽波提出中天富城房地产公司返还房屋契税、房屋维修基金、产权登记证及代办费用合计12,389元，中天富城房地产公司给付逾期办理房证的违约金的主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,032元，由上诉人周丽波负担。
本判决为终审判决。
审判长 郎晓侠
审判员 石 艳
审判员 赵国良
二〇一六年五月五日
书记员 王帅英