黑龙江省龙江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0221民初3060号
原告（反诉被告）王明皓，男，1985年9月10日出生，汉族，住龙江县。
委托代理人杜万波，男，黑龙江音河律师事务所。
被告辛玉洲，男，1950年3月26日出生，汉族，住龙江县。
被告辛加鹏（反诉原告），男，1983年1月6日出生，汉族，住龙江县。
委托代理人田春兰，女，1965年11月11日出生，汉族，住龙江县。
原告王明皓（反诉被告）诉被告辛玉洲、被告（反诉原告）辛加鹏房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员陈羲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告辛玉洲、被告辛加鹏及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明皓（反诉被告）诉称，被告辛玉洲、辛加鹏系父子关系，被告辛玉洲系被告龙江中心商城有限责任公司（以下简称中心商城）的经理，龙江县新华书店商服楼系被告辛玉洲开发的楼盘，2009年2月15日，被告辛加鹏与他签订房屋买卖合同约定，将龙江县新华书店商服楼西数第十二门1-2层0112号的商服楼销售给他，价款28万元，首付款14万元，余款14万元由被告为原告办理贷款。合同签定后，原告交付首付款14万元，被告将该楼房交付给原告，原告占有使用至今。但被告至今既不给原告办理银行贷款手续，也不给原告办理房屋产权过户相关手续，也不向被告索要剩余的14万元房款，让原告等待至今，故诉至法院，要求认定原、被告间的楼房买卖合同有效，该楼房归原告所有；要求被告协助他办理该楼房的产权过户手续。
原告王明皓（反诉被告）反诉辩称，被告反诉属于物权反诉，反诉应在辩论终结前提出，被告应另案告诉。一、不动产过户登记是不动产交易的核心环节，过户登记后才完成了房屋所有权转移，原告主张是法律依据。二、被告辛加鹏要求原告支付逾期付款违约金无事实和法律依据，涉案楼房与其他楼房被二被告在银行打包抵押贷款，二被告隐瞒了抵押事实。二、原告夫妻在涉案楼房居住不存在找不到人的事实。三、被告父子将其开发的楼房大量打包抵押给银行用于贷款，银行不对单个楼房解除抵押，被告父子必须全额偿还贷款解除全部楼房的抵押手续，故原告即使全额付款也无法将涉案楼房解除抵押。故原告要求驳回被告的反诉请求。
原告王明皓向本院提交了如下证据：
1、售楼协议一份，以之证明被告将涉案楼房销售给原告，首付140,000元，余下140,000元由被告协助原告办理贷款，协议签订后，房屋交付给原告，但被告至今未办理房屋过户。
2、收据一张，以之证明原告已向被告交付首付款14万元。
3、录音光盘一份，以之证明原告在被告辛玉洲处购买了涉案房屋，后来知道房屋是被告辛加鹏的，而且有抵押贷款，于是在2011年原告与辛加鹏重新签订了协议，但协议落款时间还是第一次签订协议的时间。
4、龙江县人民法院（2015）龙江民初字第792号、第799号、第800号民事判决书，（2016）黑0221民初3061号民事调解书，以之证明四起案件均为全额付款，但目前办理不了产权登记，因涉案楼房为打包抵押，单个楼房无法解除抵押。被告提出异议，表示：三份判决书涉及楼房与涉案楼房不是同一地段，该调解书涉及的合同条款与本案合同条款不一致。
被告辛玉洲、辛加鹏共同辩称，涉案楼房已卖给原告，但原告一直没有找他方办理过户手续，房屋一直由原告使用，他方也联系不上，原告尚欠剩余房款也没有交齐，如原告将剩余房款交齐，并给付银行同期贷款利息。他方同意协助原告办理过户手续。
被告辛加鹏（反诉原告）反诉称，2009年2月15日，原告找他要求购买涉案楼房，当时该楼房已在中国农业银行龙江县支行（以下简称龙江农业银行）抵押贷款，他告知了原告这一情况，原告坚持购买。双方达成楼房买卖协议，议定楼房价款28万元，原告首付14万元，余款付清后办理房屋产权过户手续。并约定：双方不得违约，一方违约造成另一方损失，由违约方金负责，并赔偿相关损失。协议签定后，原告交纳首付款14万元，他交付了涉案楼房。原告将涉案楼房对外出租至今，但楼房余款至今未付，亦未找过他，也没有留下联系方式，他联系不上原告，导致银行贷款没有还清。故提出反诉，要求原告给尚欠购房款本金14万元，承担逾期付款违约金147,095.74元（截止至2017年3月），并承担反诉费用。
被告辛玉洲、辛加鹏未向本院提交证据。
庭审中，本院组织当事人对上述证据进行了质证，并加以审核认定。
根据对证据的分析认定及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：
被告辛玉洲、辛加鹏系父子关系，被告辛玉洲曾系龙江中心商城经理，龙江县新华书店商服楼系被告辛玉洲以中心商城名义开发的楼盘。该商服楼开发完成后，部分楼房在房产部门分别登记被告辛加鹏、被告辛玉洲及其亲属名下。2004年，被告辛加鹏以其名下的多个楼房（含涉案楼房），在龙江农业银行办理了贷款抵押，抵押形式为打包抵押（每包2-3个房屋不等），贷款期限5年。被告辛玉洲、辛加鹏此后对外出售包含涉案楼房在内的抵押楼房。
2009年2月15日，原告王明皓与被告辛玉洲签订房屋买卖合同，合同约定：被告辛玉洲将龙江县新华书店商服楼西数第十二门1-2层0112号的商服楼销售给原告，价款28万元；该房屋实行分期付款，首付款14万元，余款付清后同时办理房屋产权过户相关手续；被告辛玉洲负责出示办理房屋产权过户的相关手续，费用由原告王明皓负责；原告交纳首付款后，涉案房屋归原告经营；一方违约造成另一方损失，由违约方负责，赔偿相关损失。当日被告辛玉洲、辛加鹏为原告王明皓出具了14万元的收据一张。原告开始占有使用涉案房屋。2011年原告得知涉案楼房所有权人姓名为被告辛加鹏，原告与被告辛加鹏重新签订了房屋买卖合同，但合同条款与前份合同一致，协议落款时间仍为2009年2月15日。
另查明，二被告以房屋抵押贷款后，陆续偿还贷款，已卖出房屋有需要办理过户登记的，二被告先行偿还该打包抵押房屋的贷款后，抽回抵押登记。涉案楼房至今仍为中国农业银行龙江县支行的贷款抵押物，并在房产部门具有抵押登记。
本院认为，涉案楼房虽登记在被告辛加鹏名下，但原告交付首付款14万元的收据系被告辛玉洲、辛加鹏共同出具，且首份合同为被告辛玉洲与原告签订，故可以认定被告辛玉洲对涉案楼房实际具有处理权。此后原告与被告辛加鹏重新签订合同，属于对合同主体的完善，但合同条款未变更，该合同条款对原告与被告辛加鹏均具有法律效力。原告诉状主张：“被告承诺为原告办理尚欠房款的贷款手续”，但涉案合同无此项约定，被告亦表示未曾做此承诺，故本院对原告的该项主张不予支持。原告诉状主张：“被告不向原告索要剩余房款，只是声称让原告等待至今”，其未向本院提供证据，且有违生活常理，该主张本院不予支持。
分析涉案合同条款：“余款付清后同时办理房屋产权过户相关手续”，“甲方（被告）负责出示办理房屋产权过户的相关手续，费用由乙方（原告）负责”，可见被告方合同义务为提供房屋产权过户的相关手续，即协助义务，但应由原告首先付清余款14万元，在原告未付清余款前，不能启动被告的协助义务。涉案合同约定有疏漏，双方未明确约定余款偿还日期，原告自2009年占有使用涉案房屋至今，如原告已偿还余款，被告未能抽回打包的抵押物，不能履行协助义务，则属被告违约并应赔偿原告的经济损失。但原告未偿还余款，被告当然不能履行协助义务。现原告要求被告履行协助义务，被告反诉要求原告给付购房余款，均属合理，但应由原告先行履行给付余款的合同义务。鉴于原告自2009年占有使用涉案房屋并收益至今，却始终未付清余款，其应赔偿被告逾期付款利息。故本院按人民银行贷款基准利率（2008年12月23日五年以上年利率5.94%）计算原告应付被告的逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王明皓于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）辛加鹏购楼款140,000元。
二、原告（反诉被告）王明皓于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）辛加鹏逾期付款利息66,528元（年利率5.94%，自2009年3月1日至2017年2月28日，计8年）。
三、被告（反诉原告）辛加鹏于原告（反诉被告）王明皓履行以上一、二款之日起10个工作日内协助原告（反诉被告）王明皓办理龙江县新华书店楼1-2层0112号楼（商服楼西数第12号门）的房屋产权过户手续，所需费用由原告王明皓负担。
案件受理费5,500元减半收取2,750元，反诉费元减半收取元，均由原告（反诉被告）王明皓负担。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。
审判员 陈羲
二〇一七年四月二十三日
书记员 赵丹