河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第639号
原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司。
住所地：北京市西城区闹市口大街*号长安兴融中心*号楼。
法定代表人仲建安，该公司经理。
委托代理人高晓星、许多，河南仟问律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）河南省兆丰置业有限责任公司。
住所地：信阳市东方红大道金融大厦**楼。
法定代表人赵丰禄，该公司经理。
委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师（特别授权）。
第三人陕西建银实业有限责任公司河南分公司
法定代表人许长磊，该公司负责人
委托人冉冉，男，汉族，1978年9月7日出生，住郑州市。
第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行
法定代表人郑德友，该行行长。
委托代理人赵亮，男，汉族，1969年4月20日出生，该单位工作人员，住信阳市浉河区。
原告（反诉被告）中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）与被告（反诉原告）河南省兆丰置业有限责任公司（以下简称兆丰置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司信阳分行（建行信阳分行）、第三人陕西建银实业有限责任公司河南分公司（以下简称陕西建银河南分公司）因租赁合同及赔偿损失纠纷一案，经信阳市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高晓星、许多，被告委托代理人孔涛、第三人陕西建银河南分公司的委托代理人冉冉、第三人建行信阳分行的委托代理人赵亮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告建银投资公司诉称，原告建银投资公司所属资产先后委托信阳建行、陕西建银河南分公司代为管理信阳金融大厦资产相关对外租赁事务，2008年信阳建行与被告兆丰置业公司签订《租赁合同》，约定将金融大厦15楼整层出租给被告，期限自2008年9月1日至2010年8月30日，按年支付租金，年租金为70000元。2011年8月，陕建银河南分公司接管金融大厦后，多次主动与被告联系，变更合同主体，与被告签订新的房屋租赁合同，并按房屋年租金为80000元标准要求被告交纳两年房租，被告以种种理由拒签合同并拒付租金。鉴于被告无诚信，我方于2012年7月5日向被告发送《金融大厦15楼租赁户通知》，明确表示不再与被告签订续租合同，请求搬离房屋，被告依然不予理睬，依然继续占用房屋。被告的侵占行为致使陕建银河南分公司无法将金融大厦15楼交付给新的承租人使用，使原告蒙受巨大经济损失。后陕建银河南分公司多次向被告发送告函，催促被告缴纳所欠租金和水电费，被告仍没有交清上述费用。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院判令被告支付拖欠租金186667元、违约金40573元、水电费1688元。
被告兆丰置业公司答辩及反诉称，一、原告主体有误，不是适格原告，我们签订合同是与信阳建行签订的，我们与本案原告没有任何法律关系；二、原告要求我们按年租金8万元支付没有依据，我们签订的合同是每年7万元；三、原告要求支付违约金没有依据，造成被告不支付租金的原因是因为被告租赁房屋使用功能不完善，电梯多次出现掉梯事件对被告公司人员的生命健康权造成威胁，所以是原告违约在先。我公司与原中国建设银行股份有限公司信阳分公司签订《租赁合同》，由我公司租赁信阳市建设银行分公司的金融大厦，为此，我公司进行装修投入280000元（详见装修清单）。在租赁期间，2012年8月30日，被反诉人在未告知我公司的情况下，突然采取拉闸停电的不文明手段，致我公司80多人无法办公，并造成电脑损坏，数据丢失及错过其他签约机会等，给我公司造成直接经济损失97000元。另在租赁期间因被反诉人提供的电梯老化、多次出现问题，我公司多次要求被反诉人进行更换，被反诉人也虽答应更换，但都一直未予履行，致使多次出现掉梯事件，给我公司员工造成极大的精神损失，为此，特提出反诉请求，依法判决被反诉人赔偿我公司装修损失180000元，因停电造成的经济损失97000元，赔偿我公司精神损失50000元，请求依法支持我公司的反诉请求。
第三人陕西建银河南分公司述称请求法庭判令兆丰公司支付拖欠的租赁费和水电费，兆丰公司要求的损失不应当支持。
第三人建行信阳分行述称，原告请求的租赁关系存在，被告使用房屋应当支付房租，被告搬走几个月水电费没有结清，被告反诉请求我们没有什么意见。
经审理查明，2008年，第三人建行信阳分行与被告兆丰置业公司签订租赁合同一份，约定，甲方（即建行信阳分行）将座落于信阳市东方红大道金融大厦十五楼整层出租给乙方（即被告兆丰置业公司），面积共计468平米（室内），乙方同意出租上述房屋。租赁期限贰年，自2008年9月1日起至2010年8月30日止。房屋用途为办公；房屋每年为人民币柒万元整；租金按年支付，乙方于每出租年度的年初10日内向甲方支付租金。甲方应于2008年9月1日前将房屋交付乙方使用。乙方应当按照本合同约定向甲方支付租金，租赁期内，乙方应保持房屋及各种设备、设施的完好，不得擅自改变房屋的结构及用途，并负责租赁期内的维护和维修。乙方对房屋进行必要的装修施工如涉及房屋主体结构改造或需对房屋进行改建、扩建，需征得甲方书面同意并报国家有关管理部门的批准后方可进行，有关费用由乙方自行承担。乙方应负责履行合同履行期间房屋的保洁工作，并自行承担水、电、暖、物业等相关费用。关于违约责任，甲方未按本合同约定向乙方提供房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按年租金额的0.05%／天计算。乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金按年租金额的0.05%／天计算。乙方拖欠租金30日（含）以上的，甲方有权解除本合同。此外，合同还就其他相关事宜进行了约定。2011年8月，根据建投公司对其资产管理的调整，陕建银对原建行信阳分行管理的金融大厦接管，要求被告兆丰置业公司重新签订合同并按每年80000万元交付租金未果，故原告诉至本院请求依法处理。2014年12月5日，本院作出（2013）信浉民初字第566号民事裁定书，一、驳回原告中国建银投资有限责任公司的起诉；二、驳回原告河南省兆丰置业有限责任公司的反诉。宣判后，建投公司不服提出上诉，2015年3月6日，信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民终字第370号民事裁定书，一、撤销信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第566号民事裁定；二、指令信阳市浉河区人民法院对本案进行审理。
另查明，被告兆丰置业公司于2012年12月从上述租赁房屋中搬出，并从2010年8月31日后未付租金，所欠水电费为1688元。
本案在审理中，为查明案件事实，本院依法追加中国建设银行股份有限公司信阳分行（建行信阳分行）、陕西建银实业有限责任公司河南分公司（以下简称陕西建银河南分公司）为本案第三人。
上述事实，有建行信阳分行与兆丰置业签订的租赁合同、中国建设银行与中国建银投资有限责任公司的建总函（2011）547号文件、（2015）信中法民终字第370号民事裁定书、（2013）信浉民初字第566号民事裁定、水电费票据及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，通过庭审查明，中建投公司委托中国建设银行股份有限公司信阳分行与兆丰置业公司于2008年签订租赁合同，是双方在协商一致的基础上签订，合法有效，应受法律保护。在合同到期后，陕建银河南分公司根据中建投公司对其内部资产管理权的调整接管金融大厦，未能就租赁物与兆丰置业公司达成新的租赁合同，亦未就原合同进行解除或终止，但直至2012年12月，被告兆丰置业公司一直在实际使用该房屋，因此，该期间的租金等权利及义务应依据原合同约定计算为宜。被告拖欠租金应从2010年8月31日起至2012年12月30日止按70000元／每年标准计算，被告拖欠水电费1688元，原合同到期后，原被告双方未能签订合同双方均有责任，综合双方履行合同的具体情况考虑，原告请求给予违约金的请求理由不充分，本院不予支持。对被告兆丰置业辩称原告不是适格主体的问题，本院认为，因位于信阳市东方红大道金融大厦十五楼整层虽经调整管理权但属于国有资产的性质没有变化，其因内部管理进行的资产管理权调整不影响租赁合同的履行，在信阳市建行根据中建投公司的指示已将管理权移交给陕建银河南分公司的情况下，作为产权的所有人中建投公司为维护其财产权益向法院起诉应当具有诉讼主体资格。故对被告兆丰置业的此辩称本院不予采信。兆丰置业公司要求中建投公司赔偿经济损失、装修损失及精神损失的证据不充分，可待证据补充后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告河南省兆丰置业有限责任公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建银投资有限责任公司租金163333.33元（租金从2010年8月31日起至2012年12月30日止，按原合同约定年租金70000元计算）。
二、被告河南省兆丰置业有限责任公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建银投资有限责任公司垫付水电费1688元。
三、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告河南省兆丰置业有限责任公司的反诉请求。
如果被告河南省兆丰置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4734元，原告中国建银投资有限责任公司承担1300元，被告河南省兆丰置业有限责任公司承担3434元；反诉费6205元，由被告（反诉原告）河南省兆丰置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张黎明
审判员 程 艳
审判员 张金强
二〇一五年十一月二十三日
书记员 黄 丹