安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终77号
上诉人（原审原告）：舒善梅，女，1967年9月28日出生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市皖西路。
委托代理人：吕淑毅，安徽皋陶律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周绍权，男，1972年1月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：王康璐，安徽皋兴律师事务所律师。
上诉人舒善梅、周绍权因房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法�于2015年9月23日作出的（2015）六金民二初字第01060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人舒善梅及其委托代理人吕淑毅，上诉人周绍权的委托代理人王康璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告舒善梅诉称：被告2011年9月承租了安徽省六安市农业生产资料公司（以下简称六安市农资公司）位于梅山中路45号门面一间及二楼一层，开立了一间发型店，名为长青造型。房屋租赁时间是2011年10月1日至2015年9月底，租金每年5万元，年付。2013年11月，原告经公开拍买取得了45号房屋所有权。原告要求被告向其支付2014年10月至2015年房租，但被告拒绝支付房租，也拒绝交还所租房屋，双方发生争执，由六安市金安区公安局小南海派出所调解，被告仍不履行合同约定义务，原告�维护自身合法权益，诉请判令：1、解除原被告房屋租赁合同，被告支付房租至交还所租房屋止（暂计至起诉时约50000元）；2、被告支付违约金10000元，并交还所租房屋；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。
原审被告周绍权未予答辩
原审法院查明：被告周绍权于2011年9月30日承租了六安市农资公司位于梅山中路46号（实际为45号）门面一间及二楼一层，开立了一间发型店，名为长青造型。房屋租赁时间是2011年10月1日至2015年9月底，租金每年5万元，年租金一次性付清。未按期缴纳租金罚款5%，并约定如一方违约，违约方应赔偿对方经济损失10000元。2013年11月，原告舒善梅经公开拍买取得了45号房屋所有权。原告要求被告向其支付2014年10月至2015年9月房租，但被告拒绝支付房租，也拒绝交还所租房屋，故原告诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，六安市农资公司与被告周绍权所签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。2013年11月，原告舒善梅经公开拍卖取得了45号房屋所有权。2013年12月16日六安市供销合作联合社“关于六安市梅山路45号综合楼确定房租收费时间的回复”确定梅山路45号综合楼所有承租人房租费收取交接时间为2013年11月16日开始计算。原告起诉要求被告支付尚欠的租赁费50000元，依法予以支持；另原告要求被告承担违约金10000元，因租赁合同对违约责任有明确约定，对原告要求违约金的诉请，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第�百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除2011年9月30日原六安市农资公司与被告周绍权所签订的《房屋租赁合同》，被告周绍权于本判决生效之日起十日内交还原告舒善梅所租房屋；二、被告周绍权于本判决生效之日起十日内支付原告舒善梅租赁费50000元；三、被告周绍权于本判决生效之日起十日内支付原告舒善梅违约金10000元。案件诉讼费2300元，减半收取1150元，由被告周绍权负担。
宣判后，舒善梅、周绍权均不服，向本院提起上诉。
舒善梅上诉称：原审判决漏判合同期满后至被上诉人交还房屋止应付房租，导致上诉人财产利益损失，请求二审法院判决被上诉人支付2015年10月1日至交还房屋止暂计5个月租金20835元。
周绍权针对舒善梅的上诉，答辩称：我方于租赁期间届满办理房屋，并办理交房手续，上诉人组织暂计5个月房租无依据。我方于2015年10月搬离房屋，原因是双方在对租赁合同进行司法程序，相关手续没有办妥。我方作为经营户，房租到期需要寻找新的门面，延误个把月时间是可以理解的。承租期间，我方缴纳了部分电费，因舒善梅不愿与我方进行结算，导致交房延期。
周绍权上诉称：2011年，上诉人与六安市农资公司签订租赁合同，被上诉人没有权利向上诉人收取房租。2014年10月，六安市农资公司的工作人员向上诉人收取3万元租金，并向上诉人出具了收据。因舒善梅从来没有向上诉人主张权利，故其行使权利没有法律依据。若被上诉人通过法定途径取得房屋产权，被上诉人也只能承担未支付部分的房租，且上诉人在合同履行过程�没有违约，不存在支付违约金事实。因剩余房租应待几承租人电费结算后自动扣除。综上，请求二审法院改判不承担3万元租金及1万元违约金。
舒善梅针对周绍权的上诉，答辩称：涉案房产原所有权人是六安市农资公司，是答辩人依法拍得，答辩人有权收取房租。房屋租赁合同约定年租金一次性付清。周绍权自2014年9月未支付租金，且未支付超过两个月，按照合同约定答辩人有权解除合同，并追究租房户的违约责任。
二审庭审中，舒善梅向本院提交六安市中级人民法院公告一份，证明六安市农资公司自2013年1月21日破产。
周绍权对该证据质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，作为周绍权这样的普通人不会去关注六安市农资公司破产公告的信息。
周绍权在二审中向本院提交如下证据：
证据一、收款收据一张，证明周绍权于2014年10月25日缴纳2015年度部分房屋租金30000元。
证据二、电费发票，证明上诉人于2014年11月、12月份缴纳电费时，户头为“地农业资料公司”，上诉人作为承租人，只能向其缴纳房租。
舒善梅对该两份证据的质证意见：
对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，该发票印章是安徽省六安地区农业生产资料公司，而六安地区在1999年就被撤销了，该房屋出租方是六安市农资公司，并不是安徽省六安地区农业生产资料公司。
对证据二的关联性及证明目的有异议，根据合同约定，各�户租金自己承担，至于其代缴的电费，谁代缴，向谁主张。
周绍权对舒善梅在一审中所举证据，质证如下：
对证据一、二无异议。
对证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，周绍权周与原六安市农资公司签订的租赁合同租期4年，租金5万元，租金交付方式：在双方前期往来时周绍权缴纳部分房租，由于周绍权经营店面水电用量大，该租赁物的其他承租户电费也由周绍权缴纳，每年在年底由六安市农资公司与其他租赁户结算应交电费，再与周绍权结算房租，根据该习惯，周绍权没有违约。
对于证据四、五的真实性、合法性无异议，该证据是与案外人六安市农资公司的行为，我方均是事后知道，当时并不知情。
对证据六真实性、合法性、关联性有异议，舒善梅未举出该告知函的张贴位置的证据，不能证明曾经在租赁房屋张贴过。即使张贴过了，反证明了舒善梅在2015年1月14日向周绍权主张收取房租，结合租赁合同，周绍权与六安市农资公司约定交房租时间是每年的9-10月份，此告知函张贴前，周绍权已经缴纳部分房租，该款项应当抵除。
本院认证意见：对舒善梅所举证据，周绍权无异议，予以认定；对周绍权所举证据一，因收据上加盖的印章是“安徽省六安地区农业生产资料公司”财务专用章，是原六安市农资公司的前身，且系原件，予以认定。对证据二，与本案无关联性，不予认定。
对舒善梅在一审所举证据一至五，周绍权无异议，予以认定；对证据六，周绍权对其真实性有异�，且舒善梅未提供其它有效证据佐证，不能证明舒善梅已经告知周绍权的证明目的，本院不予认定。
二审审理查明的事实除同一审一致，另查明，2014年10月25日，六安市农资公司向周绍权收取2015年度部分房屋租金3万元，并向其出具一张加盖有“安徽省六安地区农业生产资料公司财务收款专用章”的收款收据。2015年10月31日，周绍权将承租房屋交还给舒善梅。
本院认为：归纳诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、原审判决是否漏判舒善梅的一审部分诉请；二、舒善梅是否是本案的适格诉讼主体。如果是，周绍权已缴纳30000元租金，是否应扣除。周绍权是否构成违约，承担违约责任。
关于争议焦点一，二审庭审中，经当庭征询周绍权的意见，其同意支付合同外占用承租房屋一个月应支付的租金，为便于案件处理，减少诉累，且也征得周绍权的意见，对舒善梅要求周绍权支付拖欠租金及超出合同外的房屋占有使用费，本院予以支持。
关于争议焦点二，舒善梅在周绍权与六安市农资公司签订的房屋租赁合同期间，取得涉案房屋的产权。依据《合同法》第二百九十条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。舒善梅作为租赁物新的产权人，取代原出租人地位，成为原租赁合同的一方当事人，承受租赁合同的权利义务，故舒善梅有权自其取得房屋产权后，要求周绍权向其支付房屋租金。本案舒善梅取得涉案房屋产权的时间，依据房产证书的记载为2015年1月8日，且舒善梅一审所举证据亦能证实其实际要求承租人周绍权向其支付的时间是告知函的落款时间2015年1月14日。而周绍权于2014年10月支付2015年度的房屋部分租金3万元，是在舒善梅发出告知函之前，且周绍权持有的收款收据上加盖的印章是原安徽省六安地区农业生产资料公司财务专用章，周绍权作为自然人，不清楚租赁物的拍卖情况及收据上印章是否为安徽省六安市农业生产资料有限公司的印章，加之原安徽省六安地区农业生产资料公司系原六安市农资公司的前身，周绍权有理由认为其在确知租赁房屋的所有权发生变动前，应继续向六安市农资公司支付租金，故周绍权实际应向舒善梅支付房屋租金为24166元（5万元-3万元＋50000÷121个月）。至于周绍权向六安市农资公司交纳的3万元租金，舒善梅可依据不当得利为由，另案要求返还。依舒善梅提供的告知函所载时间，其于2015年1月14日要求承租户包括本案周绍权支付拖欠租金�其后双方就诉争的3万元租金是否应予扣除发生争议，故周绍权未支付剩余2万元租金，不属于合同约定的违约情形，依法不应承担违约责任，原审判决周绍权承担1万元违约金，无事实和法律依据，本院二审予以纠正。因双方已于本案一审判决作出后，即由周绍权将承租房屋交还给舒善梅，终止了《房屋租赁合同》的履行，故原审判决解除双方的租赁合同及返还房屋已无必要。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01060号民事判决第一、三项，“解除2011年9月30日原六安市农资公司与周绍权所签订的《房屋租赁合同》，周绍权于本判决生效之日起十日内交还舒善梅所租房屋”及“周绍权于本判决生效之日起十日内支付舒善梅违约金10000元”；
二、变更六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01060号民事判决第二项“周绍权于本判决生效之日起十日内支付舒善梅租赁费50000元”为“周绍权于本判决生效之日起十日内支付舒善梅租赁费24166元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费2300元，减半收取1150元，由周绍权负担；二审案件受理费800元，由舒善梅负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 马 龙
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原�决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。