江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第78号
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）赣州中联物业发展有限公司。住所地：赣州市章贡区文清路*号。
法定代表刘跃平，系该公司总经理。
委托代理人陈福江，江西正制律师事务所律师。
委托代理人黄梓庭，江西正制律师事务所律师。
被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）郑某某。
委托代理人邓小林，江西宋城律师事务所律师。
上诉人赣州中联物业发展有限公司（下称中联公司）因与被上诉人郑某某房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中联公司与郑某某于2006年5月10日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定中联公司将位于中联商城北出口市政府老年活动中心北向一楼的店面出租给郑某某经营美容美发店使用，租赁期限自2006年6月起至2014年6月9日止，租金为每二年分阶段递增，2012年6月10日至2014年6月9日之间的租金为11967.26元／月。合同签订后，郑某某向中联公司缴纳了履约保证金2万元。2009年5月份，由于经营不善，经中联公司同意，郑某某将本案争议店铺改为经营服装。双方在合同租赁期限内未发生争议。合同租赁期满后，郑某某于2014年6月8日腾空该店铺，与中联公司协商退还店铺以及房屋押金事宜，双方未能达成一致意见。2014年7月18日，郑某某将租赁店面的钥匙交还给中联公司。另查明：本案争议的店铺产权人为赣州市机关事务管理局。2005年3月份，中联公司以融资建设方式取得了该项目部分房屋店铺的14.5年的使用权。
原告中物公司的诉讼请求为：1、郑某某向中联公司立即交付位于章贡区中联商城北出口赣州市政府老年活动中心北向一楼的出租店面；2、郑某某将出租店面恢复原状；3、郑某某向中联公司支付延期交付出租店面所造成的损失共计64000元。在审理过程中，中联公司变更诉讼请求为：1、郑某某向中联公司立即交付位于章贡区中联商城北出口赣州市政府老年活动中心北向一楼的出租店面；2、郑某某支付出租店面恢复费用及施工造成的租金损失共计58824.20元；3、郑某某向中联公司支付延期交付出租店面所造成的损失共计64000元；4、本案诉讼费用由郑某某承担。
被告郑某某的反诉请求为：1、中联公司立即退还郑某某租店押金20000元；2、本案受理费由中联公司承担。
原审法院认为：中联公司与郑某某于2006年5月10日签订了《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于在房屋租赁合同到期后，中联公司要求郑某某将店铺恢复原状是否有事实和法律依据以及郑某某延期交付店铺应承担的损失数额。首先，关于郑某某向中联公司交付店铺的诉讼请求，由于郑某某在2014年7月18日已将租赁店面实际交还给中联公司，已实际履行完毕，故对中联公司提出第一项诉讼请求不予支持。再次，关于中联公司要求郑某某将店面恢复原状及造成损失的问题，根据双方的合同约定：“租赁期届满时或者根据本合同约定解除本合同时，乙方不得拆移其固定的添附物，属乙方的可拆移的添附物（包括货柜等）可由乙方搬走”，该条款明确约定了租赁合同期满后双方关于店铺交接状况，双方应按此约定履行交付店铺的义务。中联公司主张原店铺为4个独立的店面构成，中联公司提供的证据中，只提供了一份建设结构草图证明，没有其他证据给予佐证实际交付时该店铺是否为4个独立的店面以及拆除的墙体是否为建筑主体和承重，应承担举证不能的法律后果。同时，中联公司主张郑某某应支付店面恢复费用及施工造成的损失并未实际发生，该损失数额亦属于原告自行估价，对该损失的主张没有事实和法律依据。故对中联公司的第二项诉讼请求，不予支持。第三，关于郑某某延期交付店面造成的损失问题。双方因为店铺返还状况以及退还履约保证金问题发生争议，郑某某未能在合同约定的租赁合同期满七日内将本案争议的店铺返还给中联公司，应承担逾期返还店铺的法律责任，即承担店铺使用占用费。根据双方之间房屋租赁合同的约定，房屋租赁期限到期前的租金为11967.26元／月，郑某某逾期返还店铺的时间为32天（2014年6月16日至2014年7月18日），即郑某某应承担的逾期返还店铺占用费为12765.08元（11967.26÷30×32）。中联公司主张按之后案外承租人的租金标准计算逾期租金损失，由于对案外承租人与中联公司之间的租赁关系的真实性无法确认，对该项事实不予确认。第四，关于反诉部分。根据《房屋租赁合同》第四条第二款约定：“合同期满甲、乙双方清算结束且乙方退出出租房屋后三个工作日，如无争议甲方向乙方退还履约保证金”，本案争议的房屋租赁合同在合同履行期限内双方均无违约行为，故郑某某主张中联公司退还租店押金（履约保证金）20000元的反诉请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑某某于本判决生效之日起七日内向赣州中联物业发展有限公司支付逾期交付店铺所造成的使用费计12765.08元。二、驳回赣州中联物业发展有限公司的其他诉讼请求。三、赣州中联物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还郑某某履约保证金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元（已减半收取）、反诉费150元（已减半收取），共计850元，由赣州中联物业发展有限公司承担650元，由郑某某承担200元。
上诉人中联公司上诉请求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一、上诉人提交的证据足以证明争议店铺是四间具有独立框架的店面。赣州市机关事务管理局作为该店铺的产权所有人，向上诉人交付的店铺就以平面图的形式确定了本案争议店铺是独立的、有墙体的店铺。二、一审中证人证明了郑某某存在擅自拆除店铺部分墙体的事实。三、上诉人与案外人的租赁合同属实，因该案外人为台湾籍，因客观原因不能到庭。
被上诉人郑某某答辩称：一、上诉人交付给答辩人的房屋是四间连通，无隔墙的店铺，答辩人装修时未拆除墙体。二、上诉人要求答辩人在租赁期满后恢复原状或承担恢复原状之费用无事实和法律依据。三、上诉人要求按后一租赁合同的租金标准支付延期交付店铺所造成的损失没有事实依据。
二审审理中，上诉人向法庭提交经公证的杨秀蓁的《情况说明》以及中国工商银行电子银行回单一份，用以证明上诉人因被上诉人延期返还出租房屋而受到的租金损失。被上诉人质证时对其真实性、合法性和关联性均有异议。
二审审理中，被上诉人向法庭提交百度搜索的争议地段租金标准清单，用以证明争议地段的租金标准约在60-100元／㎡。上诉人质证对其真实性有异议，认为该清单不能反映真实情况。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人主张其出租店铺中有部分墙体被拆除，诉请郑某某恢复这些墙体的原状。对此，首先，《租赁合同》仅在第13.3条中约定“租赁期届满时或者根据本合同约定解除本合同时，乙方（郑某某）不得拆移其固定的添附物，属乙方的可拆移的添附物（包括货柜等）可由乙方搬走”。《租赁合同》并没有约定，在租赁期限届满之后，郑某某有恢复租赁房屋原状的义务。其次，《租赁合同》并没有载明该租赁房屋的具体墙体原状，没有通过附图或移交照片的形式将墙体原状得以固定。上诉人在一审中提交的《市政府老年活动中心一楼平面图及使用面积》并不属于租赁合同的附件。第三，租赁房屋贯通一起出租使用，不影响出租，反而更能提高出租房的价值。从2014年6月17日刘跃平与杨秀蓁的租赁合同来看，也是4个店铺一起出租使用。第四，若郑某某在搬离租赁房屋时，再在租赁房屋内砌起内墙，很可能致使其固定的添附物受损，此结果与合同约定的“不得拆除其固定的添附物”不符。综上，上诉人诉请被上诉人恢复店铺原状没有合同依据。
对于该店铺延期交付的租金标准问题。从原审查明的事实来看，郑某某在该店铺租赁到期的前一天即2014年6月8日，主动与中联公司协商退还店铺及房屋押金事宜，但因中联公司要求在恢复店铺原状这一前提下才能退回押金，故协商未果。如上所述，中联公司要求恢复原状没有合同约定作为依据，故导致郑某某未能按约退还房屋，责任并不完全在于郑某某一方，中联公司也有一部分责任。原审判决按原合同的租金标准计算逾期期间的房屋占用费由郑某某承担，而未支持当前租金标准与原合同标准之间的差额部分，实际上已考虑到中联公司自身的责任部分。故中联公司要求按其与后一承租人的租金标准计算逾期退还房屋的占用费，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求，没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费619元，由上诉人赣州中联物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年五月八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅