北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民再7号
再审申请人（原审被告）：佟斌，男，1956年6月23日出生，住北京市石景山区。
被申请人（原审原告）：陈文玮，男，1964年6月10日出生，住北京市门头沟区。
委托代理人（原审原告陈文玮之妻）：丁薇，女，1969年5月15日出生，住北京市门头沟区。
再审申请人佟斌因与被申请人陈文玮租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）石民初字第2594号民事判决书，向本院申请再审。本院于2016年7月26日做出（2016）京0107民申1号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人佟斌、被申请人陈文玮的委托代理人丁薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佟斌申请再审称：1.我居住地是116号，而陈文玮的起诉状、开庭传票、公告送达的地址均是136号，陈文玮给法院提供的我的地址、手机号码全是错的，导致法院以缺席的方式作出了判决；2.现大队出具了新的证据，证明图上标有1、2号房屋所在的土地是我的，3、4号房屋所在的土地是赵建明的；3.陈文玮没有找过我，法院执行期间将我的钱划走后，我才知道陈文玮把我起诉，法院已经判决的事情；4.事实是2005年，陈文玮想用我的地，双方便草拟了协议书，陈文玮让我先签好字再让大队签字，故我在协议书上签了字，但大队不给批，不让转租，所以协议书的落款处都没有日期。2012年，我与大队的合同快要到期，大队找我们要腾退土地，后大队还给我们社员每平米800元的房屋补偿，但陈文玮一直就不搬。综上，原审判决有误，要求法院再审此案。针对陈文玮原审期间的诉讼请求只同意赔偿陈文玮3.6万元损失，不同意赔偿其违约金。
陈文玮辩称：2005年6月28日，双方签署书面协议。可佟斌于2012年年中口头告知我必须及早撤出租赁场地，否则将强制执行拆迁，且对于补偿一事只字未提，拒不按原来协议执行。据我所知，佟斌已从征地方拿到补偿，我分文未得，故我提起诉讼。现原审已做出判决结果，我对该判决结果不持异议。
陈文玮向本院起诉请求：1.佟斌赔偿陈文玮损失（自行建筑物赔偿瓦房197.75平方米*每平方米5000元=988750元）；2.佟斌支付陈文玮违约金（按违约11年计算，1.4万元*11年=15.4万元）。
本院原审认定事实：2005年3月1日，北京市石景山区五里坨农工商公司粮果站（甲方）与佟斌（乙方）签订《协议书》，其中载明：一、乙方拟租用甲方高井果园土地4亩，用于养殖、居住，水电自己安装。水电费乙方自己支付。二、乙方同意每年向甲方交纳租金1万元。付款方式即签订协议之日一次性付清当年全部租金，第二年以后以同上日期交付现金，逾期未交，甲方有权终止协议。三、协议中乙方不经甲方许可不许改变房屋土地使用性质和转租他人，不许有任何违反国家政策和影响公共利益的行为，自觉搞好门前附近环境卫生。不许乱倒垃圾，如有违反甲方有权根据情况给予罚款处理。四、乙方要自觉遵守本地区各项管理规定。自觉办理经营期间与住宿中的合法手续。并具备有合格的安全生产各项措施和防火防煤气等措施。凡是在协议期间乙方人员出现的任何工伤和其他意外事故均由乙方承担。五、协议期间如遇国家有关部门征用乙方所租用房屋土地时，乙方应在无任何条件下给予搬迁。租金按月计算多退少补，协议自然终止。六、乙方为了改善住房条件需增加建筑时应提前向甲方申请，待批复后再施工否则按违章建筑处理，责任自负。七、协议暂定8年，协议终止时，乙方所有建筑产权归甲方所有，乙方如愿继续租用时应提前一个月向甲方提出，协议另定。八、协议中如有未尽事宜双方协商解决。本协议自2005年3月1日至2013年3月1日有效。协议一式两份，分别由甲乙双方各执一份存档备查。
另查，佟斌（甲方）与陈文玮（乙方）曾签订《协议书》，其中载明：经甲乙双方协商，达成以下协议：一、乙方租用甲方高井果园土地约1.5亩，用于办公和存放杂物。二、经协商乙方每年向甲方交纳土地使用费1.4万元，付款方式：签订协议后一次向甲方付清当年租金。租赁期限：18年。租赁起始日期2005年7月1日。三、在协议期限内，如非国家征用或其他不可抗因素，甲方不得无故中途退租或转租，不得擅自提高租金。四、乙方有权在租赁范围内进行建筑施工，建筑物归乙方所有，甲方不得干预乙方的建筑规划及公司经营。五、在租期内，涉及此土地使用权的有关事宜，甲方须负责解决并给予乙方保障。六、甲、乙各方如有违约，按年租金金额承付违约金。庭审时，原告称上述协议第六条载明：六、甲、乙各方如有违约，按年租金金额乘付违约金。
上述协议签订后，陈文玮在承租的土地上自建了房屋。陈文玮称位于北侧的房屋二排于2005年12月建造，位于南侧的房屋二排于2008年10月建造。陈文玮提供了相应的发票等证据以证实其自建房屋的事实。
2013年10月21日，北京兴盛隆恩资产管理有限公司发出停水停电通知，载明：从即日起我公司对东队果园地区进行停水停电措施，请租户赵建明尽早搬离此地避免造成其他损失，造成一切后果责任自负。至2013年10月30日止。上述通知发出后，赵建明（案外人）及佟斌承租的果园地区停水停电，陈文玮承租的土地及房屋无法继续使用。
2013年12月9日，本院至北京兴盛恒泰投资管理公司进行调查，该公司答复，诉争地点是集体土地。因佟斌与该公司合同到期，因此收回房屋。不存在拆迁等事宜，即使给了佟斌钱款也仅为补偿性质。2013年10月停了水电，现在找不到佟斌。
2015年4月1日，本院至现场进行了现场勘验。经陈文玮申请，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司对于诉争地点的房屋工程进行了工程造价鉴定。2015年4月24日，北京华银建设工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，载明：北京市石景山区高井果园房屋（除彩钢板房）施工期的工程造价为220475.21元，现值为253880.01；彩钢板房的施工期的工程造价为66605.67元，现值为85174.42元；室外工程施工期的工程造价为11524.18元，现值为
17525.81元。
本院原审认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。具体至本案中，第一，佟斌与陈文玮就农村集体土地的租赁达成协议，该协议违反了土地管理法的相关规定，应当被确认无效。第二，上述协议被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，佟斌明知诉争地点为集体土地，仍然与陈文玮签订租赁合同，其作为出租人应当对于合同无效承担主要过错。陈文玮未能对于上述问题尽到必要的审查义务，其应当对于合同无效承担次要过错。佟斌作为出租人，应当对于租赁范围承担举证责任。因佟斌无正当理由未到庭应诉，应当视为其放弃相应的诉讼权利及举证权利，双方租赁的土地及房屋范围，以陈文玮自产权单位取得的图纸确认的范围为准。陈文玮在土地上自建房屋的损失应为其履行合同中产生的必然损失，双方应当按照双方的过错程度分担上述损失，具体数额本院综合双方的过错程度大小及原因力比例，综合合同履行的时间为判断依据，结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、陈文玮实际损失及预期利益等因素，结合工程造价鉴定意见书，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。第三，无效的合同自始没有法律约束力。合同既然已经被确认为无效，则协议约定的违约金条款亦为无效，陈文玮也不再基于合同具有相应权利，亦无法向佟斌主张违约金。对于陈文玮主张佟斌支付其违约金的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。佟斌经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应视为其放弃庭审中享有的相应抗辩权利，本院依法缺席判决。
原审判决结果：一、确认佟斌与陈文玮签订的陈文玮租用佟斌北京市石景山区高井果园土地的《协议书》无效；二、佟斌于本判决生效后七日内给付陈文玮自建房屋损失三十二万零九百二十二元二角二分；三、驳回陈文玮的其他诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对事实认定如下：2005年3月1日，佟斌与北京市石景山区五里坨农工商公司粮果站签订了《协议书》，约定：”一、乙方（佟斌）拟租用甲方（粮果站）高井果园土地4亩，用于养殖、居住，水电自己安装。水电费乙方自己支付。二、乙方同意每年向甲方交纳租金1万元。付款方式即签订协议之日一次性付清当年全部租金，第二年以后以同上日期交付现金，逾期未交，甲方有权终止协议。三、协议中乙方不经甲方许可不许改变房屋土地使用性质和转租他人，不许有任何违反国家政策和影响公共利益的行为，自觉搞好门前附近环境卫生。不许乱倒垃圾，如有违反甲方有权根据情况给予罚款处理。四、乙方要自觉遵守本地区各项管理规定。自觉办理经营期间与住宿中的合法手续。并具备有合格的安全生产各项措施和防火防煤气等措施。凡是在协议期间乙方人员出现的任何工伤和其他意外事故均由乙方承担。五、协议期间如遇国家有关部门征用乙方所租用房屋土地时，乙方应在无任何条件下给予搬迁。租金按月计算多退少补，协议自然终止。六、乙方为了改善住房条件需增加建筑时应提前向甲方申请，待批复后再施工否则按违章建筑处理，责任自负。七、协议暂定8年，协议终止时，乙方所有建筑产权归甲方所有，乙方如愿继续租用时应提前一个月向甲方提出，协议另定。八、协议中如有未尽事宜双方协商解决。本协议自2005年3月1日至2013年3月1日有效。协议一式两份，分别由甲乙双方各执一份存档备查。”
后佟斌与陈文玮签有《协议书》，内容为：”一、乙方（陈文玮）租用甲方（佟斌）高井果园土地约1.5亩，用于办公和存放杂物。二、经协商乙方每年向甲方交纳土地使用费1.4万元（壹万肆仟元整），付款方式：签订协议后一次向甲方付清当年租金。租赁期限：18年。租赁起始日期2005年7月1日。三、在协议期限内，如非国家征用或其它不可抗因素，甲方不得无故中途退租或转租，不得擅自提高租金。四、乙方有权在租赁范围内进行建筑施工，建筑物归乙方所有，甲方不得干预乙方的建筑规划及公司经营。五、在租期内，涉及此土地使用权的有关事宜，甲方须负责解决并给予乙方保障。六、甲、乙各方如有违约，按年租金金额承付违约金。”协议签订后，陈文玮在承租土地上自建了房屋。
佟斌承租的土地与案外人赵建明承租的土地相邻。2007年4月15日，陈文玮以北京天立弘建筑工程有限公司的名义与案外人赵建明签订《协议书》。协议签订后，北京天立弘建筑工程有限公司亦在承租土地上自建了房屋。
后北京市石景山区五里坨农工商公司改制成立北京兴盛恒泰投资管理公司。2013年，北京兴盛恒泰投资管理公司下属的北京兴盛隆恩资产管理有限公司通知佟斌和案外人赵建明搬离承租的土地，并根据佟斌租用土地上的房屋情况补偿给佟斌7.2万元。陈文玮及其开办的北京天立弘建筑工程有限公司得知此事后，于同年4月分别起诉佟斌和案外人赵建明租赁合同纠纷至本院。
因陈文玮及其开办的北京天立弘建筑工程有限公司未搬离承租的土地，2013年10月21日，北京兴盛隆恩资产管理有限公司发出《停水停电通知》，内容为：”从即日起我公司对东队果园地区进行停水停电措施，请租户赵建明尽早搬离此地避免造成其它损失，造成一切后果责任自负。”
原审在审理过程中，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司对陈文玮在承租佟斌的土地上所建房屋和北京天立弘建筑工程有限公司承租案外人赵建明的土地上所建房屋及场地内设施进行鉴定。2015年4月24日，北京华银建设工程咨询有限公司对陈文玮和北京天立弘建筑工程有限公司承租的偏北侧的三排瓦房、一排彩钢板房及上述场地做出《工程造价鉴定意见书》，内容为：”六、计算统计结果：1.采钢板房2008年10月施工期工程造价为66605.67元，重置价格为105688.57元；2.瓦房一2008年10月施工期工程造价为107214.34元，瓦房二、三、四（其中三、四为一排）2005年12月施工期工程造价为113260.87元，所有瓦房重置价格为315026.69元；3.室外工程施工期工程造价为11542.18元，重置价格为21746.88元。......八、鉴定意见：依据现有鉴定材料，北京市石景山区高井果园房屋（除采钢板房）施工期的工程造价为220475.21元，现值为253880.01元；采钢板房的施工期的工程造价为66605.67元，现值为85174.42元；室外工程施工期的工程造价为11542.18元，现值为17525.81元。......”陈文玮对该鉴定结论无异议并交纳鉴定费用12264.15元。
原审在审理过程中于2013年12月9日向北京兴盛恒泰投资管理公司进行调查，该公司答复称诉争土地为集体土地。因佟斌与该公司合同到期，所以收回房屋。不存在拆迁等事宜，即使给了佟斌钱款也仅为补偿性质。
2015年4月2日，北京天立弘建筑工程有限公司与案外人赵建明达成协议，本院做出（2013）石民初字第2593号民事调解书，内容为：”一、赵建明于2015年4月12日前给付北京天立弘建筑工程有限公司各项赔偿及建筑物损失补偿费共计三十一万元；二、北京天立弘建筑工程有限公司于赵建明履行完毕上述协议第一项后二十日内，将位于北京市石景山区高井果园内的房屋四排腾空；三、案件受理费二十五元，由北京天立弘建筑工程有限公司负担（已交纳）；四、双方无其他争议。”
2015年5月14日，本院针对本案做出（2013）石民初字第2594号民事判决书，判决：”一、确认佟斌与陈文玮签订的陈文玮租用佟斌北京市石景山区高井果园土地的《协议书》无效；二、佟斌于本判决生效后七日内给付陈文玮自建房屋损失三十二万零九百二十二元二角二分；三、驳回陈文玮的其他诉讼请求。”
（2013）石民初字第2594号民事判决书生效后，陈文玮向本院申请执行，本院将佟斌在银行的27万余元予以扣划。后佟斌向本院申请再审。
本院在审理佟斌的申请再审案件时，北京市兴盛恒泰投资管理公司、北京市石景山区五里坨村村民委员会在陈文玮和北京天立弘建筑工程有限公司所建房屋的现场图上加盖公章并在图中从北数四排房屋用红笔标注为1、2、3、4号，图中下方用红笔注有说明：”1号、2号房归属佟斌，3号4号房归属赵建明。2015年11月25日，北京市兴盛恒泰投资管理公司给法院出具证明，内容为：”关于对高井果园南区E院的房屋补偿归属作如下说明：1.在另一张图上用红笔标注的1号房、2号房归属佟斌。实际合计面积90m2、补偿单价800元/m2，补偿款72000元（柒万贰仟元）佟斌已领走。2.用红笔标注的3号房、4号房归属赵建明。补偿单价800元/m2，补偿款赵建明已领走。”
本院在复查过程中，再次前往现场进行勘验。在场人有：陈文玮及其委托代理人丁薇、佟斌、案外人赵建明以及北京市兴盛恒泰投资管理公司工作人员罗海深。佟斌和案外人赵建明均认可现场图中红笔注标的第3、4号房屋属案外人赵建明。罗海深认可现场图中的表述，认可佟斌和案外人赵建明的意见。
陈文玮的委托代理人丁薇称：在原审勘验现场时，案外人赵建明称第3、4号房屋是佟斌的。本院经调取的原审卷宗材料，赵建明在原审中确曾认可第3、4号房屋是佟斌的。
鉴于第3、4号房屋归属问题，本院再次前往北京市兴盛恒泰投资管理公司进行调查核实。北京市兴盛恒泰投资管理公司相关人员认可现场图上的公章系其公司的公章，且认可2015年11月25日出示的证明内容。上述协议中所涉及的土地均为林地性质，属集体所有的土地。
另查，2015年11月6日，佟斌起诉陈文玮租赁合同纠纷，案号为（2015）年石民初字第7746号。佟斌的诉讼请求为要求陈文玮给付使用高井果园1.5亩土地的使用费15万元。此案尚未审结。
上述事实，有陈文玮在原审时向本院提供的两份《协议书》、现场草图、《停水停电通知》；原审时的《现场勘验笔录》、《工程造价鉴定意见书》、（2013）石民初字第2594号民事判决书；审理再审申请时佟斌向本院提供的北京市兴盛恒泰投资管理公司用红笔标注的现场图及《证明》、本院所作的《调查笔录》、与案外人的《谈话笔录》、（2013）石民初字第2593号民事调解书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院再审认为，针对双方争议的焦点部分做分析如下：
首先，合同效力的认定。
本案争议的土地为林地性质，属集体所有的土地。2005年，佟斌与五里坨农工商公司签订的《协议书》中明确约定了租用4亩土地用于”养殖、居住”，并约定”不经甲方许可不许改变房屋土地使用性质和转租他人”。而佟斌未经农工商公司同意将部分土地转租给陈文玮使用，不仅违反了与农工商公司的约定，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，即集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，故佟斌与陈文玮所签的《协议书》应属无效。
佟斌明知与农工商公司协议中”不经甲方许可不许改变房屋土地使用性质和转租他人”的约定，而将土地转租给陈文玮，对此佟斌应承担主要责任；陈文玮在与佟斌签订协议时，理应对所承租土地等详细审查，并及时征得农工商公司的同意，故对合同无效亦应承担次要责任。对佟斌抗辩称双方的《协议书》仅为草签，未实际履行一节，因陈文玮已在此土地上建房并使用数年之久，故对其主张本院亦不予采信。
其次，赔偿损失的范围。
因土地四至范围的划分没有固定的标的物作参考，故土地的范围界线很不确定。现陈文玮主张承租佟斌的土地范围包括现场图红笔标注的第3、4号房屋，而佟斌认为第3、4号房屋所在的土地为案外人赵建明的，对此争议焦点应根据本案相应的证据予以分析认定。第一，农工商公司作为集体土地的管理者，向本院出具了《证明》，确认第3、4号房屋所在的土地是租用给案外人赵建明的土地；第二，本案原审审理期间，案外人赵建明在现场勘查时曾表示3、4号房为佟斌所建。但在本案申诉复查期间，案外人赵建明在现场勘查时又明确表示3、4号房屋所在的土地是其租用的土地范围，推翻了在原审审理期间的陈述；第三，北京市兴盛恒泰投资管理公司出具给法院的证明中显示，被告获得每平米800元的房屋补偿费共计72000元，该数额可推算出房屋的面积为90平米左右；第四，原审《工程造价鉴定意见书》中明确写明：”六、计算统计结果：......2.瓦房一2008年10月施工期工程造价为107214.34元，瓦房二、三、四2005年12月施工期工程造价为113260.87元，所有瓦房重置价格为315026.69元”，陈文玮对该鉴定意见书无异议，该意见书中的”瓦房一”即为现场图红笔标注的第3号房屋，与租用案外人赵建明土地后建设的其他房屋设施时间相同；第五，陈文玮未向本院提供出足以能够证明第3、4号房屋所在土地为佟斌的有效证据。综上，应认定陈文玮所建的现场图中红笔标注的第1、2号房屋所在的土地为佟斌转租给陈文玮的土地，而现场图中红笔标注的第3、4号房屋所在的土地为案外人赵建明转租给北京天立弘建筑工程有限公司的土地。
最后，损失数额的计算标准。
相关法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈文玮主张土地的收回系拆迁所致，证据不足，本院不予采纳，故对陈文玮要求按拆迁的相应规定标准赔偿经济损失一节，本院不予支持。考虑陈文玮使用土地期间在未有任何批示的情况下自建房屋的事实，本院将参考原审时对房屋的鉴定意见、房屋使用年限的折旧及双方过错比例等因素，予以酌定陈文玮损失的数额。
综上所述，陈文玮、佟斌签订的《协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。双方根据过错责任比例承担相应经济损失，故佟斌理应在其所承担相应责任的基础上赔偿陈文玮在使用该土地上所受到的损失。对陈文玮主张赔偿损失过高部分，本院不予支持。对陈文玮主张违约金一节，因无效的合同自始没有法律约束力，故本院不予支持。另陈文玮使用土地期间的使用费问题，因当事人已另案主张权利，故本院中不再予以处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销（2013）石民初字第2594号民事判决书；
二、确认陈文玮与佟斌签订的陈文玮租用佟斌北京市石景山区高井果园土地的《协议书》无效；
三、佟斌于本判决生效后七日内给付陈文玮建房损失费共计人民币七万二千元；
四、驳回陈文玮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千零八十五元，由陈文玮负担一万三千四百八十五元（已交纳七千五百四十二元，剩余五千九百四十三元于本判决生效后七日内交纳），由佟斌负担一千六百元（本判决生效后七日内交纳）。
评估费一万三千元，由陈文玮负担三千九百元（已交纳），由佟斌负担九千一百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院，并预交上诉案件受理费。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 范立莉
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 张玉娟
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 付天娇