广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第554号
原告：吴金凤，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：赵少伟、温文丽，律师。
被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：卢永慈，职务总经理。
委托代理人：杜剑锋，该公司员工，联系地址。
原告吴金凤诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温文丽，被告的委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年9月30日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔某层某房，成交价4550040元，并约定被告应当在商品房交付之日起210工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，逾期则应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05％的标准向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，并于2010年10月8日收楼，被告应在2011年8月11日前将涉案房屋的房地产权证交付给原告，但被告一直怠于为原告办理，被告的行为已构成违约。现原告诉请法院判令：1、被告协助原告办理广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔幢某层某号房（测绘地址：广州市越秀区文德路长塘街某号某房）的房地产权证；2、被告向原告支付迟延办证违约金（每日按购房款4550040元的万分之五计，从2013年6月15日起计至原告实际取得所购房屋的房地产权证之日止）。
被告辩称：我方同意为原告办证，但不同意支付违约金。因为2010年7月我方向越秀房管局提出办理规划验收的申请，此时才被告知规划红线与原办理的征地拆迁的红线存在差异，规划所使用的建设用地通知书比附图多出100平方米，经过核查发现，原建设用地许可证（穗城规字1993第某号）及广州市国土局的建设用地的附图均无上述坐标包括的范围，也无包括征地拆迁的公告范围，我方与规划局的资料存档进行核对，才知道存档红线是后来调整增加的，广州市东山城市建设开发总公司及我方均未收到任何调整的通知及附图，多年来，我方未收到拆迁范围内的文件及通知。广州市规划局越秀分局于2011年6月23日以建设验收合格证穗规验证2011第某号同意德雅轩项目地上部分项目的验收。2012年11月，广州市规划局越秀分局就关于上述项目的规划验收问题以穗贵越秀581号复函向我方称地下室暂不进行规划验收的理由，2014年9月16日广州市国土局以穗国函2014第某号函致函至市规划局同意按照原征地拆迁的红线给予我方办理国有土地使用权的变更，并向市规划局提出意见，并于2014年9月25日前函复，直至今日，市规划局就此事仍在办理中，该问题导致讼争楼盘未办理房地产权证。我方认为根据上述政府文件，部分私房被拆迁的原因不是我方的责任，是政府的行为造成的不可抗力，我方尽了最大的努力，并于2015年1月5日同讼争楼盘的业主向广州市政府反映要求出面办理大确权及小业主的办证问题。综上，请求法院依法驳回原告的第2项诉讼请求。
经审理查明：2010年9月30日，原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）签订编号为201009261574号《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔某层某号房，建筑面积229.80平方米，总金额4550040元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日，支付全部房款的30.11%即1370040元，剩余房款3180000元，须于2010年9月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金，至乙方实际取得《房地产权证》之日止；附件七本合同补充协议第四条，由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为，导致甲方不能按照约定时间办理房屋产权证书，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任；等。
合同签订后，原告向被告支付了购房款4550040元。被告于2010年10月8日将所售的商品房交付给原告使用，但至今未为原告办妥房地产权证。
2012年9月18日，原告向本院提起诉讼请求法院判令被告向原告支付迟延办证违约金（每日按购房款4550040元的万分之五计，从2011年8月12日起计至原告实际取得所购房屋的房地产权证之日止）。本院以（2012）穗越法民三初字第2700号民事判决书判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司向原告吴金凤支付迟延办证违约金（每日按购房款4550040元的0.05％标准计，从2011年8月12日起计至本判决发生法律效力之日止；如原告吴金凤于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告吴金凤实际取得《房地产权证》之日止）。二、驳回原告吴金凤的其他诉讼请求。判后，被告不服，向广东省广州市中级人民法院提起上诉，广东省广州市中级人民法院于2013年6月7日作出（2013）穗中法民五终字第446号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告至今未按约定为原告办妥房地产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此要求被告办妥房地产权证及支付延期办证违约金，合法合理，本院予以支持。但本判决发生法律效力之日后的违约金，属尚未发生之事宜，本案不予调处。关于被告抗辩称因政府行为导致不能办证，应免责的问题，因此前已有生效判决作出处理，本案对此不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告吴金凤前往广州市房地产管理部门办理广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔幢某层某号房（现址：广州市越秀区文德路长塘街某号某房）登记在原告吴金凤名下的《房地产权证》。
二、被告广州市金伟杰房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告吴金凤支付逾期办证违约金（每日按购房款4550040元的0.05%标准计，从2013年6月15日起计至本判决发生法律效力之日止；如果原告吴金凤于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告吴金凤实际取得《房地产权证》之日止，违约金总额以不超过购房款4550040元为限）。
三、驳回原告吴金凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8919元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 谢炜权
二〇一五年四月十七日
书 记 员 徐 娟