上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4045号
原告朱燕婷，女，1987年7月6日出生，汉族，
委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市
法定代表人郭彤，总经理。
委托代理人杨金霞，女，在上海正泽房地产有限公司工作。
原告朱燕婷诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后依法由审判员夏鑫德独任审理。本案于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人赵易凡、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人杨金霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱燕婷诉称：2012年5月5日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区X《合生御廷园》X室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋，但实际被告未按期交付，同年8月6日才交房；原告曾起诉被告支付逾期交房违约金，法院判决支持了原告的诉请。另，合同又约定，被告应于2014年7月31日办理大产证，但因为被告的原因导致于2014年11月17日才办理出大产证，故原告无法办理出小产证；被告交付时原告购买的房屋的实测面积与合同约定的暂测面积相差0.41平方米。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告迟延办证的违约金人民币11，655元（以744，818元为本金，按约定银行同期贷款利息，当时利率为5.6%，从自2014年8月7日计算至2014年11月17日止，计105天）；2、请求判令被告归还原告房屋面积差4，504元，按合同中约定的暂测面积与实测面积之差0.41平方米；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意支付延期办证违约金。虽然合同中约定被告应于2014年3月31日之前交房，2014年7月31日前办理出大产证，但后来发生了不可预见的重大变化，实际交房日迟于合同约定的交房日期，故不可能在约定的日期办理出大产证。符合情势变更原则，继续履行合同对我方明显不公平，应变更双方约定的办理产证的时间，变更后应按交楼之日后90日内办理大产证，按此条款应于2014年11月6日办理出大产证，但被告方实际于2014年11月17日才办理出大产证，所以应承担9天的违约责任。如果不能适用情势变更原则，应按合同约定交房与办理大产证时间相隔4个月。本案系争房屋建筑面积确实比合同预测面积减少，但减少的部分是公摊面积。根据合同约定，公摊面积增减，总房款不变。故被告不应返还面积差价。
经开庭审理查明，2012年5月5日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区X《合生御廷园》X室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为67.8平方米，其中套内建筑面积为53.10平方米、公用分摊建筑面积为14.70平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币10，985.52元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币744，818元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第四条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。
合同签订后，原告于2012年5月5日、6月10日，8月28日共支付合同约定的购房款744，818元。
2014年8月6日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为67.39平方米，房屋总房价款为人民币744，818元。
另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。原告所购房屋的实测建筑面积为67.39平方米，独用面积53.1平方米，共用面积14.29平方米。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）、《上海市新建住宅交付使用许可证》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示，适用情势变更原则是不合理的，原告属于弱势一方，被告向原告承诺，证明原告相信被告有办理交房及办理产证的能力。不能因为前一个违约行为，造成后面可以延期办理大产证。原告之前向被告主张过逾期交房违约金，截止日期为2014年8月6日。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张至2014年8月6日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月7日起计算。原告要求被告支付逾期办理产证违约金的计算方式，于法无悖，本院亦予以支持。被告关于合同约定交房日期和办理产证日期相隔4个月，故实际交房和实际办证日期只要相隔4个月即不构成违约等抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。
关于面积补差款，根据预售合同第五条的约定表明法律、法规、规章有规定的，适用该规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的相关条款规定面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房价款。预售合同第五条第一款也约定了多退少补的原则，第二款约定了误差比绝对值超过3%（包含3%）的房价款计算方法。合同补充条款一第二条作为合同第五条的补充，首先约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，在此条款约束下，之后的条款进一步明确了公用分摊面积、套内面积的增减对房价款的影响，但仍未否定根据房屋建筑面积计算房款多退少补的效力。现原告所购房屋的实测建筑面积少于预售合同中的暂估面积，故对被告提出的虽房屋建筑面积减少、但是套内面积增加，要求不退还房款的抗辩意见，本院不予采纳，被告应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱燕婷逾期办证违约金11，655元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱燕婷面积差价4，504元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币212.50元，减半收取计人民币106.25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 夏鑫德
二〇一五年十一月二十四日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。