海南省东方市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9007民初349号原告杨利芬，曾用名杨丽芬，女，1966年5月10日出生，汉族，现住海南省东方市八所镇。委托代理人柳其强，海南颖川律师事务所律师。被告覃泳友，曾用名覃杰，男，1969年10月21日出生，汉族，现住海南省东方市八所镇。委托代理人陈家圣，海南云帆律师事务所律师。原告杨利芬诉被告覃泳友合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨利芬及其委托代理人柳其强、被告覃泳友的委托代理人陈家圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告离婚后自己购买东方市八所镇二环路东侧一块土地[东方国用（2002）字第xxx号，面积700平方米]的使用权，原告作为一个离异的单身妇女，在东方举目无亲，缺乏资金且不懂房地产方面的法律法规，不懂如何报建报批和施工建设等，所以在土地上打广告“与人合作建房”，经常与人合作建房的被告看广告后主动找到原告洽谈合作事宜。原告与被告于2012年11月6日在公证处签订第一份《合作建房合同书》。2013年4月16日原、被告双方补签《合作建房合同书补充协议书》。2013年8月27日被告申请到政府批准修建面积1627.16平方米。经�商双方于2014年5月22日解除了第一份《合作建房合同书》及其补充协议，同日，原、被告双方签订了第二份《合作建房合同书》并办理了公证，合作建设杨利芬商住楼。合同约定分两期建房，第一期房屋建好并办理好房产证才能建设第二期。原告提供土地，被告提供房屋建成验收合格及办理房产证等相关证件所需的一切成本费用，报批报建、建设施工、验收及办理房产证由被告负责，原告配合。合同第六条约定第一期建成后2号铺面及2层、6层、7层楼层产权归原告，1号铺面及3层、4层、5层楼层产权归被告。第二期4号铺面归原告，3号铺面归被告，18米规划路方向一层楼顶面归原告，7层楼顶面归被告。完工日期为2015年11月18日。2014年5月18日被告开始施工，并拿出一份图纸让原告在图纸上签署“同意按图纸施工”，建到第二层被告告诉原告在原报建的基础上再二楼楼面上加建一间房子（面积约40平方米）并且说多建部分不影响办房产证，原告默认此方案。2015年6月1日，被告将第一期、第二期一并建设完工并投入使用，被告拒绝出资完善报建手续以及整栋楼的竣工验收手续和房产证。被告已将其分得房产1楼1号、3号铺面，3楼，4楼，5楼（含加建部分）部分出售给给别人。但被告只让原告使用2号铺面，其他房产被告均用锁头锁住且电梯也设置密码不让原告入住使用。原告于2015年11月18日已将2号铺面出租给符瑜琦，每月租金7500元，2015年7月17日将2楼出租给刘寿星，每月租金8000元，已收订金5000元；2015年6月28日将6楼、7楼出租给符茂发，每层租金4000元，已收订金5000元。由于被告不让原告入住使用，导致原告无法让2、6、7楼租户入住并收取租金。截止2016年2月15日已造成原告合法报建�积租金损失9.6万元。《合作建房合同书》第八条第4款前半部分“该项目如因超建后不能顺利通过验收或其他政府法律法规原因不能办理完结该栋楼的手续及房产证，甲乙双方一致协商通过不属于乙方的责任”免除了被告上述添附行为的责任及免除被告办理竣工验收手续等等和房产证的责任。该免责条款严重违反法律强制性规定和诚实信用原则，损害公共利益和原告利益，该条款自始无效。被告强行超建（添附）已经给原告造成重大财产损失，被告应承担其添附行为的法律后果。《合作建房合同》第五条1、B项后半部分及第六条1项后半部分约定“第二期所有面积是不经报建的超建面积，在乙方按期建成后，政府怎样处理，由甲乙双方自行解决及第二期4号铺面归甲方�3号铺面归乙方。十八路规划路方向一层楼面归甲方。七层楼面归乙方，位置大小见图纸”违反了《城乡规划法》、《建筑法》的规定，故被告私自设计的建筑施工图纸和原告在该图纸上签署的“同意按图纸施工”等自始无效。被告在使用杨利芬土地建造杨利芬商住楼的同时，在杨利芬土地上增添了附属物，其中添附物3号、4号铺面及8层虽然有约定，但违反法律强制性规定，自始无效，不具有法律效力，视为没有约定。根据施工图纸和现场调查，添附物的拆除不影响杨利芬商住楼的安全和使用功能。因此，根据《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）的通知》第八十六条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添加，并就财产返还时附�物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”之规定，原、被告双方对杨利芬土地上增添的添附物如何处理没有约定，导致纠纷发生，事后双方又协商不成，且添附物能够拆除，所以应责令被告拆除该添附物。又根据《合作建房合同》第三条约定被告应办理杨利芬商住楼及添附物的竣工验收手续和房产证，但被告至今没有采取改正措施，补办添附物报批报建手续。被告应对添附物的拆除承担全部责任，并按政府批准的施工图修复杨利芬商住楼的楼梯和电梯等的损失和费用，应由被告承担。因此原告请求法院判令被告限期拆除杨利芬土地上的添附物，并按政府批准的施工图修复杨利芬商住楼的楼梯和电梯等，并承担全部损失和费用。原告作为土地产权人及项目业主，被告应将报建报批、水电入户、施工图纸等各种与项目有关的全部手续资料原件交还给原告。故为了维护原告的合法权利，请求法院判决一、依法确认《合作建房合同书》第八条4项前半段自始无效；二、依法确认《合作建房合同书》第五条1、B项后半部分及第六条1项后半部分，被告私自设计的建筑施工图纸和原告在该图纸上签署的“同意按图纸施工”等自始无效；三、判令被告限期（7个工作日内）拆除杨利芬土地上增添的附属物（即3号、4号铺面及2至8层超建部分合计约682平方米，以实际测量为准），承担全部损失，并按政府批准的建筑施工图修复杨利芬商住楼的楼梯和电梯；四、判令被告限期（7个工作日）先将杨利芬商住楼2层（二套），6层（二套），7层（二套）（合法报建部分）共计697平方米房屋交给原告入住使用，并限期（30个工作日内）出资办妥杨利芬商住楼（1627.16平方米，以实际测量为准）竣工验收手续和房产证，并将属于原告的房产（2号铺面、2、6、7楼）办证到原告名下；五、判令被告赔偿因违约造成原告已损失的租金9.6万元（截止2016年2月15日）；六、判令被告向原告交还报建报批、水电入户、施工图纸等各种与项目有关的手续资料原件；七、判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：原、被告双方签订的合作建房合同书是合法有效的，原、被告属于民间合资建房，不属于合资合作开发房地产。原告要求被告拆除部分建筑物没有法律依据。原告要求拆除的部分建筑物是原、被告双方认可的超建部分，是原、被告双方真实意思表示。该建筑物还没有被有关部门验收，要拆除也是负责�收部门，不属于法院的管辖。原告认为超建部分是添附物不合理。原告要求租金损失是另外一个法律关系与本案无关。被告报建手续还没有做完，无法将建设材料的原件提供给原告。综上所述，希望法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年6月4日，原告购买东方市八所镇珠江南大街东一块土地并取得了东方国用（2002）字第xxx号《国有土地使用证》，土地面积700平方米，用途为商住。原告因资金缺乏等原因，在土地上打广告“与人合作建房”，被告看到广告后主动找到原告洽谈合作事宜。原告与被告于2012年11月6日在公证处签订第一份《合作建房合同书》。2013年4月16日原、被告双方补签《合作建房合同书补充协议书》。2013年8月27日原告的商住楼获得《海南省建设工程规划临时许可证》，批准建设的总建筑�积为1627.16平方米。2014年2月25日原告取得《建筑工程施工许可证》。2014年5月22日，原、被告双方经协商解除了第一份《合作建房合同书》及其补充协议，同日，原、被告双方签订了第二份《合作建房合同书》并办理了公证，合作建设杨利芬商住楼。第二份《合作建房合同书》第三条资金的投入约定原告提供土地，被告提供建房资金。合同第五条建筑方案、建筑质量标准及分配方案约定分两期建房，第一期按照报建图纸建设规模1627.16平方米，框架7层，配电梯。第一期建好，验收合格办好相关房产证后，被告应将七层楼顶面建一套面积110平方米左右套房建成毛坯房，此楼面归被告拥有；并将十八米规划路方向建好一层铺面，原告分得4号首层铺面，被告分得3号首层铺面。在该3、4号首层铺面建好后，原告才能拥有十八米规划路方向3、4号首层原、被告双方铺面的所在楼面全部产权。此第二期所有面积全部是不经报建的超建面积，在被告按期建成后，政府有关部门怎样处理，由原、被告双方各自行解决。第一期、第二期地基均按7层楼标准做。合同第六条产权分割约定第一期2号铺面及2层、6层、7层楼层产权归原告，1号铺面及3层、4层、5层楼层产权归被告。第二期4号铺面归原告，3号铺面归被告，十八米规划路方向一层楼顶面归原告，7层楼顶面归被告，位置大小见图纸。被告必须在规定时间内按规定要求完成第二期工程并按要求分割完财产，被告才能与原告（五五分）共同拥有所有土地使用权。财产分割完后，被告将永久拥有该分得名下财产永久的土地使用权和房屋所有权。第八条违约责任约定完工日期为2015年11月18日。该项目如因超建面积不能顺利通过验收或其他政府法律法规原因不能办理完结该�楼的手续及房产证，原、被告双方一致协商通过不属于被告的责任。如被告报建部分所分得房产被告能办房产证，则被告必须为原告报建部分所得房产也办好房产证。合同签订后，被告开始施工，原、被告双方在杨利芬商住楼首层商铺平面图上签名确认施工。建房过程中，被告在原报建的基础上超建，原告默认此方案。商住楼主体建设完工后，原、被告双方因超建面积的分配及超建资金的支付发生争议，至今未办理完成整栋楼的竣工验收手续和房产证。被告已将商住楼1楼1号、3号铺面投入使用，3楼出售给他人并已进行装修。原告也将2号铺面投入使用。其他楼层未使用。因原、被告双方未结清工程款，4号铺面及2楼由施工工人使用。本院所确认的上述事实有原告提供的东方国用（2002）字第xxx号《国有土�使用证》、《合作建房合同书》两份、《委托书》、《合作建房合同书补充协议书》、解除《合作建房合同书》和《补充协议书协议》、《建筑工程施工许可证》、《海南省建设工程规划临时许可证》、《杨利芬商住楼建设施工图纸》（复印件）1套及结构施工图复印件1套、《照片》、《接处警登记表》，被告提供的《公证书》、《关于杨丽芬商住楼工程竣工验收合格的申请》、《东方市住房和城乡建设局关于杨丽芬商住楼项目申请竣工验收的一次性补正材料告知书》等以及原、被告双方的开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料在开庭过程中经双方的举证、质证和本院的审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。原告出示的符瑜琦、刘寿星、符茂发的出租证明复印件，与本案非同一法律关系，对此证据，本院不予审查。本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定合同无效。原、被告所签订的《合作建房合同书》对具体修建商住楼的约定及房屋建成后未验收前，已将部分房屋出售的行为，应认定双方事实上从事的是房地产开发经营活动。原、被告双方均不具备从事房地产开发经营主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的《合作建房合同书》应认定为无效合同。被告认为原、被告属于民间合资建房，不属于合资合作开发房地产的辩解意见，本院不予采纳。原告主张《合作建房合同书》部分无效的诉讼请求，本院不予采纳。被告擅自变更建设工程规划，原告默认，导致房屋超建，因工程未验收，故无法确定房屋超建的面积及超建部分，也无法确定是否为违章建筑，暂时无法计算损失和损失的分担。因此，原告认为超建部分是添附物要求被告予以拆除并按照建设图纸恢复原状、出资办妥杨利芬商住楼竣工验收手续和房产证、赔偿造成原告的租金损失9.6万元、返还报建报批、水电入户、施工图纸等各种与项目有关的手续资料原件的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告杨利芬的诉讼请求。案件受理费17106.9元（原告杨利芬已预交），由原告杨利芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  高筱妤审 判 员  丁志芳人民陪审员  符文广二〇一六年五月二十三日书 记 员  方舒雯附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。