温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温鹿执异字第273号
案外人：温州宝纳印刷包装有限公司，住所地：温州市鹿城区戍浦北路377号第2幢第一层。
法定代表人：周飞蛾。
委托代理人：周忠义。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行。
代表人：俞军。
被执行人：温州宝中宝实业有限公司。
法定代表人：谷冬苗。
被执行人：周俊勇。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称：浦发银行温州分行）与被执行人温州宝中宝实业有限公司（以下简称：宝中宝公司）、周俊勇金融借款合同权纠纷一案中，案外人温州宝纳印刷包装有限公司（以下简称：宝纳印刷公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人宝纳印刷公司称：2011年10月24日，案外人宝纳印刷公司与被执行人宝中宝公司签订《房屋租赁协议书》，约定：宝纳印刷公司承租宝中宝公司坐落温州市鹿城轻工产业园区戍浦北路377号第2幢第一层中220平方米厂房；租赁期间2011年10月24日至2016年10月23日。同年11月18日，异议人因生产经营的需要，双方又签订《补充协议书》一份，约定：宝纳印刷公司承租戍浦北路377号第2幢第一层（建筑面积1200平方米）、第3幢第四层（建筑面积800平方米）厂房；租赁期间为2011年10月24日至2020年10月23日；租金100万元由宝纳印刷公司一次性付清。2012年1月19日，异议人因生产经营的需要，双方再次签订《补充协议书》一份，约定：宝纳印刷公司承租戍浦北路377号第2幢第二层、第三层（每层建筑面积1200平方米）、第3幢第一层、第三层（每层建筑面积800平方米）；租赁期间为2012年1月20日至2020年10月23日；租金210万元由宝纳印刷公司一次性付清。上述协议签订后，异议人依约支付了租金，并实际占有使用租赁厂房。贵院在执行申请执行人浦发银行温州分行与被执行人宝中宝公司、周俊勇金融借款合同权纠纷一案中，于2015年12月10日在戍浦北路377号厂房张贴告知书，要求包括异议人在内单位及个人在2015年12月31日前腾空戍浦北路377号厂房，否则将予以停水停电。
本院查明：2012年12月24日，被执行人宝中宝公司与申请执行人浦发银行温州分行签订了《最高额抵押合同》一份，约定：宝中宝公司以其所有坐落温州市鹿城区戍浦北路377号厂房作为抵押物，为浦发银行温州分行与其在2012年12月24日至2016年3月9日期限内签署的一系列主合同项下债权在最高额为5250万元范围内提供抵押担保；担保范围为除了主债权，还及于由此产生的利息、罚息、违约金、债权人实现担保权利和债权等所产生费用。次日，上述房产办理了抵押登记。2013年1月24日，被执行人宝中宝公司与申请执行人签订《流动资金借款合同》一份，约定：借款金额3499万元，期限为2013年1月24日至2014年1月24日，年利率为6%，按季结息，结息日为每季末月的20日。同日，申请执行人依约发放借款，但被执行人宝中宝公司未按约定还本付息。申请执行人向本院起诉，本院于2014年1月10日作出民事裁定书，裁定：查封宝中宝公司名下的坐落温州市鹿城区戍浦北路377号房产。2014年5月16日，本院作出（2014）温鹿商初字第16号民事判决书，判决：宝中宝公司偿还浦发银行温州分行借款3499万元及利息、逾期利息、复利；若宝中宝公司未按上述规定履行付款义务，则拍卖、变卖其提供抵押的坐落温州市鹿城区戍浦北路377号厂房，由浦发银行温州分行在5250万元的范围内优先受偿。该民事判决书生效后，权利人浦发银行温州分行向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。2015年1月26日，本院作出（2014）温鹿执民字第4277号执行裁定书，裁定：查封被执行人宝中宝公司名下的坐落温州市鹿城区戍浦北路377号厂房及土地使用权；限被执行人在7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖或以物抵债上述财产。同日，本院发出公告，责令宝中宝公司及居住在温州市鹿城区戍浦北路377号厂房内人员于2015年3月15日前自行腾空迁出该厂房，由本院予以拍卖、变卖或抵债。2015年8月16日，本院作出（2014）温鹿执民字第4277号告知书，载明：再次告知宝中宝公司及相关生产单位、人员于2015年12月31日之前腾空戍浦北路377号厂房，逾期仍不履行的，本院将对该厂房进行停水停电。案外人宝纳印刷公司知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人宝中宝公司（作为甲方）与案外人宝纳印刷公司（筹备，作为乙方）签订了落款时间为2011年10月24日的《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城轻工产业园区戍浦北路377号第2幢第一层（建筑面积为220平方米）房屋出租给乙方办公经营使用；租赁期限为5年，自2011年10月24日至2016年10月23日止；年租金26000元，一年一付，每年提前2个月付清。该协议书由宝中宝公司盖章和宝纳印刷公司法定代表人周飞娥签字。2012年1月13日，经温州市工商行政管理局鹿城分局核准，宝纳印刷公司成立，公司注册的住所地为温州鹿城轻工产业园区戍浦北路377号第2幢第一层，营业期限自2012年1月13日至2022年1月12日止。上述《房屋租赁协议书》作为宝纳印刷公司注册申报材料存放在工商局档案中。被执行人宝中宝公司（作为甲方）与案外人宝纳印刷公司（筹备，作为乙方）又签订了落款时间为2011年11月18日的《补充协议书》一份，约定：乙方增加承租部分房屋，将《房屋租赁协议书》中的承租面积由220平方米变更为2000平方米，具体承租场所为第2幢厂房第一层（建筑面积为1200平方米）及第3幢厂房第四层（建筑面积为800平方米）；甲方同意将《房屋租赁协议书》中的租赁期限由5年变更为9年，即自2011年10月24日至2020年10月23日；年租金为12万元，租赁期限内所有租金一次性支付，甲方同意租赁期限内租金合计为100万元。2010年3月29日，周飞娥通过银行转账向董君增支付了100万元。被执行人宝中宝公司（作为甲方）、案外人宝纳印刷公司（筹备，作为乙方）、周飞娥（作为丙方）签订了落款时间为2011年11月18日的《租金确认书》一份，确认：周飞娥于2010年3月29日通过农业银行向甲方法定代表人董君增转账汇款100万元，各方同意该款系乙方向甲方支付的租金，乙方已履行完《补充协议书》约定的租金支付义务。被执行人宝中宝公司（作为甲方）与案外人宝纳印刷公司（作为乙方）再签订了落款时间为2012年1月19日的《补充协议书》一份，约定：乙方向甲方提出增加租赁场所，经甲方同意，将第2幢第二、三层（每层面积为1200平方米）厂房及第3幢第一、三层（每层面积为800平方米）厂房出租给乙方；租赁期间自2012年1月20日至2020年10月23日；新增租赁场所的年租金为24万元，合计租金为210万元，新增房屋租金一次性支付。
上述事实有案外人提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、房屋租赁协议书、补充协议书、租金确认书银行转账凭证，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第16号民事判决书、民事裁定书、房屋所有权证、土地使用权证、房屋他项权证、（2014）温鹿执民字第4277号执行裁定书、告知书，以及案外人陈述等证据所证实。
本院认为，由于被执行人未履行生效民事判决书确定的还款义务，本院依据该民事判决书确定的内容，对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人与被执行人宝中宝公司签订的《房屋租赁协议书》，该协议在涉案房产抵押前已经存放在工商管理部门，且案外人的注册住所地即为租赁房屋的地址，故该《房屋租赁协议书》应为真实有效的。案外人因《房屋租赁协议书》而享有的承租权应受法律保护，本院对涉案房产拍卖后，买受人应受《房屋租赁协议书》的约束。本院要求案外人腾空其租赁的戍浦北路377号第2幢第一层220平方米厂房，依据不足，应予纠正。案外人提供的二份《补充协议书》未经登记备案，也未经公证，其真实性无法予以确认。案外人没有提供相应的租金纳税凭证，也没有提供支付租金的财务凭证，故该二份《补充协议书》订立于抵押权设立之前的证据不足，本院不予认定。因此，案外人提供的《补充协议书》不能对抗申请执行人对涉案房屋享有的抵押权及本院对涉案房屋采取的执行措施，本院对涉案房产拍卖、变卖后的买受人不受《补充协议书》的约束。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、被执行人温州宝中宝实业有限公司所有的坐落温州市鹿城区戍浦北路377号房产拍卖成交后，买受人需受案外人温州宝纳印刷包装有限公司与被执行人温州宝中宝实业有限公司于2011年10月24日签订的《房屋租赁协议书》（即案外人温州宝纳印刷包装有限公司对上述房产第2幢第一层中建筑面积220平方米的房屋依该协议书享有租赁期限至2016年10月23日止）的约束。
二、驳回案外人温州宝纳印刷包装有限公司的其他执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年二月三日
代书记员 季珊珊