苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0507执异62号
异议人（案外人）：贾白男，曾用名贾振国，男，1946年1月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：钟晶晶、程琳，江苏名仁律师事务所律师。
申请执行人：苏州市相城区永�农村小额贷款有限公司，住所地苏州相城经济开发区漕湖大道51号。
法定代表人：金洪涛。
委托诉讼代理人：夏健，公司员工。
拍受人：孙宇，女，1988年2月24日生，居民身份证号码3205241988********，汉族，住江苏省苏州市姑苏区邾长巷学地*号*幢***室。
被执行人：李成,男,1969年7月16日出生,汉族，住苏州市相城区。
被执行人：李仙英,女,1975年9月20日出生,汉族，住苏州市相城区。
被执行人：苏州卓高地产营销有限公司,住所地苏州市相城区元和街道嘉元路788号。
法定代表人：王晓叶。
被执行人：苏州市博尼威服饰有限公司,住所地相城区阳澄湖镇岸山村。
法定代表人：沈进明，总经理。
被执行人：苏州融绿市政建设工程有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路788�悦豪大厦1702-1。
法定代表人：沈进明，总经理。
被执行人：沈进明，男，1978年1月14日生，苏州市相城区人，汉族，住苏州市相城区。
被执行人：陆凤莲,女,1980年12月31日出生,汉族，苏州市相城区人，住苏州市相城区。
本院在执行申请执行人苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司（以下简称永泰小贷公司）与被执行人李成、李仙英、苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲金融借款合同纠纷一案中，案外人贾白男对执行标的物提出书面异议。本院依法组成合议庭于2017年12月8日公开听证进行了审查。异议人的委托诉讼代理人钟晶晶、程琳、申请执行人永泰小贷公司的委托诉讼代理人夏健、拍受人孙宇均到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人贾白男称：异议人是太平镇富民路5号东面两间房屋的所有人，近日异议人的上述房屋被贵院认定为被执行人李成的财产，已被贵院执行拍卖，对此申请人提出异议，理由如下：被执行人李成在2005年的时候就将太平镇富民路5号东面两间房屋土地以5万元的价格转让给了徐益生，徐益生向其支付了5万元转让款并出资建造了上述房屋，但上述房屋的产权登记并未办理到徐益生名下。2008年因经济周转困难，徐益生将上述两间房屋转卖给了异议人，成交价为80万元人民币，且双方于2008年10月17日签订了房屋买卖协议书，同日异议人向徐益生付清了全部购房款，其后徐益生将上述房屋交付给了申请人，异议人使用至今。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣钾、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣才甲、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，异议人虽未办理产权过户登记手续，但并不存在主观过错，且已支付了全部购房款，并实际占有上述房屋多年，因此上述房屋应属异议人所有，贵院无权对其进行查封拍卖。综上，为了保护异议人的合法权益，请求贵院撤销对上述房屋进行拍卖的裁定，并进入执行回转程序，以弥补异议人的损失。
申请执行人永泰小贷公司称，抵押应该以不动产登记为准，我司只是正常使用抵押权，拍卖前多次公告，程序合法。异议人提供的协议书、收据的真实性我司不认可。房子的拍卖款扣除了执行费后，如数�付给了我方，但是抵押债权尚未得到完全清偿。请求法院驳回异议请求。
拍受人孙宇称，拍卖前不清楚房子的情况。房子的拍卖款已经全部支付。
经审查查明，涉案房地产坐落于苏州市××城区太平镇民墅路，房屋产权证号为苏房权证相城字第××号，包括两幢建筑物，建筑面积分别为773.24平方米（第一幢，包含异议人所主张的房屋）和359.7平方米（第二幢），均为三层混合结构的一般住宅，登记所有权人为李成和李仙英。该房屋的土地为国有划拨土地，登记土地使用权人为李成。该房地产从2006年起做过多次抵押登记，之前的均已注销。最后一次抵押登记设立于2014年5月27日，以永泰小贷公司为抵押权人，抵押金额为400万元。
永泰小贷公司与李成、李仙英、苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲金融借款合同纠纷仲裁一案，在仲裁过程中，苏州市中级人民法院根据永泰小贷公司的申请于2015年4月2日查封了上述房地产。其后，该案由苏州仲裁委员会于2015年10月作出（2015）苏仲裁字第125号裁决书，裁决苏州市博尼威服饰有限公司偿还永泰小贷公司借款本金400万元并支付逾期利息，永泰小贷公司对于李成、李仙英位于相城区太平镇民墅路房屋享有优先受偿权。因各被告未自动履行上述仲裁裁决，该案由本院强制执行，执行案号为（2016）苏0507执第1109号。
执行过程中，本院对涉案房地产张贴了封条和执行公告，并委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对李成、李仙英名下的上述房地产及其内部装修进行了查勘和评估，其时本院执行人员和评估机构也进入现异议人所主张的靠东侧房屋内进行查勘、核实，并拍照备查。评�机构于2016年9月14日作出评估报告，其中第一幢773.24平方米市场价值为608.23万元，第二庄359.7平方米市场价值为369.66万元，合计977.89万元。本院于2016年12月23日裁定依法拍卖上述房地产及其内部装修。经过两次流拍，本院于2017年7月11日裁定对上述房地产进行变卖，保留价为547.7万元，并张贴了变卖公告。7月18日在淘宝司法拍卖网上发布变卖公告，其中载明该房地产存在抵押、法院查封等，并注明目前由案外人居住，有钥匙。最终，孙宇于2017年8月19日以5477000元竞拍得该房地产，本院于2017年9月26日裁定上述房地产及其室内装修由买受人孙宇所有，所有权自裁定书送达之日起转移等。该房地产的拍卖款在扣除相关费用后，已经支付申请执行人永泰小贷公司。现异议人提出本案异议。
以上事实有房屋权属信息查询表、仲裁裁决书、评估报告、拍卖公告、执行裁定�等证据附卷佐证。
审查中，异议人贾白男为证明其主张，举证：1、2005年11月30日，徐益生（乙方）和李成（甲方）签订的协议书原件1份，其上载明：“在2004年，甲方向乙方转让太平镇富民路5号地基两间（东面），双方公平协商每间转让费2.5万元，乙方向甲方付清土地转让费5万元整，东面两间地基所有权即为乙方所有，当年，甲乙双方各自筹资建房，东面两间房屋所有权也是乙方所有。在2005年底，由于双方各自企业继续周转资金，设想把6间房地产进行领取两证抵押贷款，由于土地主管部门政策限制和资金基础，故合并领取两证，户主只能以甲方为主，领取费用按房产面积分摊，为了以事实证清甲乙双方房地产实际所有权，以免后人不必要的争议，甲乙双方特立此约。在没有办理房地产分割手续之前，房地产两证甲乙双方共同拥有，甲乙双方都不能单方面进行抵押或转让。在后年，尽快办理两证分割手续，双方都无条件出资出证进行分割，过户费用分摊自负。反由房产所发生的经济或其他各种事故均由实际房主自负，互不牵扯”等。2、李成和徐益生于2005年11月30日共同出具的说明原件1份，载明：“2004年李成转让给徐益生富民路5号地基二间（东面），徐益生应付李成转让费5万元，从2002年2月李成向徐益生借款壹拾万元中扣除”。及2002年2月10日李成向徐益生出具的十万元借条原件1份。3、2008年10月17日，徐益生和贾白男签订的的协议书原件1份及收据存根联原件1份，其中《协议书》载明：“太平街道富民路5号住宅房6间，东二间房地两座为徐益生所有，西四间为李成所有，俩人共同领取一份房地产证，在李成名下，现徐益生企业暂时经济周转困难，把富民路5号东两间房地权出卖给贾振国老板，双方经商定成交价为捌拾万元。有关两证办理手续满五年后过户给贾老板，有徐益生以其协助办理手续”等内容。上述3组证据证明2004年李成将本案涉案房屋土地使用权转让给了徐益生，后徐益生在2008年的时候将涉案房屋及土地使用权转让给了贾白男。80万元款项是从贾白男借予徐益生的100万元中抵扣的。4、房屋租赁合同原件1份，证明涉案房屋在卖给贾白男之前，一直由徐益生对外出租。5、贾白男名下电费缴费卡、水费收据3份，证明涉案房屋已经实际交付给贾白男使用。5、申请徐益生出庭作证，其作证称：“贾白男举证的证据上的签名都是我本人签的；2004年的时候，李成没有钱，都是我出资建造了6间房子；2006年抵押给工商银行的钱是我借的，后来就还清了，我们约定谁借的钱谁还，后来我就再也拿房子抵押过；房子造好后，2005年装修了东面2间，花掉了20万元，我自己没有住，租给�个太平人做泡脚店，后来泡脚店关了，我又租给了别人；贾白男和他老婆是我的同学，他们一直问我要买房子，2006年我转租厂房的时候缺钱，问贾白男借了100万元，然后我们协商好后，抵扣了80万元后，我把房子卖给了贾白男，然后贾白男买下来后装修了后一直住在2间房子里；（涉案房屋在拍卖前，有无向法院反映过这个情况？）挂在网上拍卖的时候，我来法院找过执行法院，后来和贾白男的儿子又找过一次执行法官”。
经质证，申请执行人认为，对上述证据的真实性不认可。因为土地为国有划拨土地，私人之间不可以私自转让，应该由相关部门批准后，才可以转让，所以凭协议书和说明不能视为转让成立；贾白男与徐益生之间100万元借贷的关系没有证据提供。买受人孙宇认为，经我方事后向周边了解，贾白男确实在2008年受让该2间房屋，并装修后长期居住。竞拍前我不知道这个情况。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，本案中首先要确定异议人贾白男对于涉案房地产中东面两间是否享有权利。对此，本院认为，根据异议人举证的协议书、收条、水电费凭据等证据，再结合本院执行评估时的查勘情况，按照民事诉讼高度盖然性的证明责任，可以认定涉案房地产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间虽然包含在被执行人李成、李仙英的产证之中，但其房产和土地使用权早已由徐益生享有，只是因故未办理产权的分割登记手续；其后，徐益生又将上述两间房屋转让给了现异议人贾白男，并由贾白男实际居住使用至今。因此，虽然没有办理权属登记，但可以认定异议人贾白男系涉案房地产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间的权�人，其有权提起本案的执行异议。其次，本案的争议在于异议人是否可以阻却本案的执行。本院认为，虽然（2016）苏0507执第1109号执行案件中直接的执行标的是金钱债权，但由于永泰小贷公司系涉案房地产的法定抵押权人，其有权就该涉案房地产的价值优先受偿。而异议人贾白男虽然系涉案房地产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间的权利人，但由于其并未办理物权的转让登记手续，其对该两间房屋尚不享有严格意义上的法定物权，更不具备物权公示的效力，既无法阻止永泰小贷公司在2014年5月27日就包括异议人的权利财产在内的整个房地产设立抵押权，也无法对抗永泰小贷公司对涉案房地产进行拍卖、变卖及优先受偿。另外，异议人贾白男应该明知其从徐益生处购买的该两间房屋系登记在李成名下且短时间内（甚至永远）无法办理产权分割手续，其对于其中�风险和后果应当知晓，仍然坚持购买，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因为办理过户登记”的可以排除执行的法定情形。因此，综上，本院认为，异议人贾白男虽然系涉案房产的权利人，但其权利主张并不足以阻却和推翻本院的拍卖。故对于异议人的异议请求，本院不予支持。故本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条等规定，裁定如下：
驳回案外人贾白男的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆文明
审 判 员 乔宁宁
人民陪审员 邱玉芳
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 姚丽君