安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01588号
上诉人（原审第三人）：樊宗春，男，1981年5月18日出生，汉族，业务员。
委托代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：石有清，安徽正茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁贞伟，男，1986年12月17日出生，汉族，技工。
委托代理人：胡健苗，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阮怀斌，男，1966年11月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张正桂，女，1969年1月20日出生，汉族。
上诉人樊宗春因撤销权纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第00810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人樊宗春的委托代理人倪学军、石有清，被上诉人适丁贞伟及其委托代理人胡健苗到庭参加诉讼。被上诉人阮怀斌、张正桂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁贞伟原审诉称：2007年8月18日，阮怀斌、张正桂将其所有的拆迁安置房（经摇号，确定该房屋位于森景大道1号紫桐新村B10幢306室）卖与丁贞伟，双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定，出卖房屋的面积约为90平方米，单价为每平方米2300元，阮怀斌负责申请并完成房屋买卖手续，一方违约，应当赔偿对方房价5%的违约金等等。合同签订后，丁贞伟陆续向阮怀斌支付房款186500元，并自2008年4月份起在该房屋内居住，水、电、物业等费用均由丁贞伟缴纳。2012年8月份，阮怀斌办妥了该房屋的房权证，但拒绝根据合同的约定将该房屋过户登记至丁贞伟名下。2013年1月17日，樊宗春明知丁贞伟已经支付涉案房屋绝大部分款项，并已实际在该房屋居住达五年以上的事实，与阮怀斌、张正桂恶意串通，以极低的价格买受了该房屋。阮怀斌、张正桂无固定工作，且有赌博恶习，负债较多，无其他财产赔偿丁贞伟的损失。故丁贞伟认为，阮怀斌、张正桂与樊宗春的房屋买卖行为，明显违背诚信原则和法律规定，严重损害了丁贞伟的利益，应予以撤销。丁贞伟遂诉至法院，请求判令：1、撤销阮怀斌、张正桂与樊宗春于2013年1月17日签订的关于庐阳区森景大道1号紫桐新村B10幢306室的《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》；2、阮怀斌、张正桂及樊宗春赔偿丁贞伟支出的律师费损失8000元；3、诉讼费用由阮怀斌、张正桂及樊宗春负担。案件审理过程中，丁贞伟放弃第二项要求判令阮怀斌、张正桂及樊宗春赔偿其支出的律师费损失8000元的诉讼请求。
阮怀斌、张正桂原审未向法庭答辩。
樊宗春原审辩称：1、丁贞伟与阮怀斌、张正桂于2007年8月18日签订的《房屋买卖协议》的真实性无法考证，即使存在，也应属无效，因签订合同时，涉案房屋并未办理权属登记，依法禁止转让。丁贞伟应当诉请要求阮怀斌、张正桂退还已经支付的房款并主张赔偿损失，樊宗春不应当被列为第三人；2、樊宗春已经通过合法途径购买了涉案房屋，并办理了产权登记手续，樊宗春现为涉案房屋的合法所有人，樊宗春在购买涉案房屋时，涉案房屋的基准价为459000元，樊宗春实际支付购房款35万元，并缴纳各类过户税费39889元，合计389889元，并不明显低于基准价459000元，而丁贞伟与阮怀斌、张正桂签订买卖协议约定的价格仅为20万元，从保护善意第三人的角度出发，丁贞伟也无权要求撤销樊宗春与阮怀斌、张正桂之间的房屋买卖合同。
丁贞伟为证明其诉讼请求，向原审法院提交证据如下：证据1、2007年8月18日丁贞伟与阮怀斌、张正桂签订的《房屋买卖协议》、收条一组，2012年3月4日户名栏记载为丁贞伟的燃气交费通知单、2012年11月6日户名栏记载为丁贞伟的水费通知单、2013年5月6日户名栏记载为丁贞伟的水费通知单、2013年11月6日户名栏记载为丁贞伟的水费通知单、合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130069109）。证明阮怀斌、张正桂于2007年8月18日将其所有的涉案房屋出卖给丁贞伟，2008年4月份丁贞伟已经实际在该房屋里居住至今，丁贞伟已陆续向阮怀斌支付购房款186500元，阮怀斌于2012年8月取得涉案房屋产权登记。证据2、合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130074685）、阮怀斌于2013年1月23日书写的《事情经过》。证明2013年1月17日，樊宗春明知丁贞伟已支付了涉案房屋绝大部分房款，并在涉案房屋连续居住5年以上的事实，恶意串通，以极低的价格购买了该房屋，严重损害了丁贞伟的合法权益。
樊宗春质证如下：对证据1中房屋买卖协议、收条的真实性、合法性表示不清楚。对证据1中的燃气缴费单和水费通知单的真实性、合法性予以认可，但认为只能证明2012年之后丁贞伟居住在涉案房屋，丁贞伟不能以其在涉案房屋内居住主张房屋的所有权，房屋所有权应以登记为准。对证据1中合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130069109）的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，因丁贞伟与阮怀斌、张正桂之间的房屋买卖协议我方无法考证。证据2中的合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130074685）的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，樊宗春通过合法途径购买涉案房屋，已经支付了购房款，并办理了过户登记手续，樊宗春在购买涉案房屋时并不知该房屋存在已转让的可能，不存在与阮怀斌、张正桂恶意串通，低价购买涉案房屋的情形。对证据2中《事情经过》的真实性表示无法确定，该证据相当于证人证言，阮怀斌也未出庭作证。
结合双方的质证意见，原审法院对上述证据认证如下：樊宗春对证据1中水费、燃气费缴费通知单的证据真实性、合法性无异议，予以采信，樊宗春对丁贞伟所提交证据1中房屋买卖协议和收条表示不清楚，未发表质证意见，经审查对丁贞伟所提交证据1中房屋买卖协议和收条的真实性、合法性予以采信，理由如下：1、阮怀斌、张正桂经传票传唤未到庭，视为二人放弃质证权利；2、樊宗春未发表质证意见，但也未能提供反证足以推翻该证据；3、参照庭后合肥市庐阳区大杨镇夹塘社居委的《证明》一份，认为丁贞伟关于其已经实际在涉案房屋居住五年以上至今的陈述基本属实，结合丁贞伟实际居住至今的客观情况，认为能够认定房屋买卖协议和收条的真实合法性。对证据1中合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130069109）的真实性樊宗春无异议，予以采信；樊宗春对证据2中合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130074685）的真实性、合法性无异议，予以采信。樊宗春对证据2中《事情经过》的真实性表示不清楚，因阮怀斌未到庭，无法核实《事情经过》的真实性，对该份证据不予采信。
樊宗春为证明其辩称意见，向法庭提交证据如下：证据1，公证书、存量房买卖合同及房屋买卖补充协议一份、房产证、收条。证明樊宗春通过合法途径购买涉案房屋并支付了全部房款，涉案房屋已办理产权过户登记，樊宗春已是涉案房屋的所有权人，丁贞伟申请撤销买卖合同无依据。证据2，涉案房屋办理过户产生的税票一组，证明樊宗春在购买涉案房屋时支付了不动产交易手续费365元，营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育费附加税30294元，契税9180元，房屋所有权登记费50元，合计39889元。
丁正伟质证如下：对樊宗春提交证据1形式上的真实性无异议，但公证书不是阮怀斌、张正桂的真实意思表示，二人是在被胁迫的情况下，委托周经康办理出卖涉案房屋的相关手续，樊宗春购买涉案房屋的价款为35万元明显低于市场价格，损害了丁贞伟的利益。对樊宗春提交证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为其中的契税9180元本来就应该由买受人樊宗春缴纳。同时认为，税票中载明的基准价是政府指导价，不能代替涉案房屋的市场交易价。
结合双方的质证意见，原审法院对上述证据认证如下：丁贞伟对樊宗春所提交证据1形式上的真实性、合法性、关联性无异议，认为阮怀斌、张正桂系受人胁迫所签公证书，非二人真实意思表示，但并未提供相关证据予以证实，对樊宗春所提交证据1予以采信。丁贞伟对樊宗春提交证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对该证据的真实性予以采信，丁贞伟认为其中的契税9180元应该由买受人樊宗春负担。因契税作为一种财产转移税，其缴纳义务人应为财产承受人，本案中应由樊宗春缴纳，故对丁贞伟该抗辩意见予以采信，并认为樊宗春所缴纳契税数额不能计入总房款。
案件审理过程中，丁贞伟为证明涉案房屋2013年1月17日交易时点的市场价值，向原审法院申请评估，原审法院依法委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司进行了评估，该评估机构于2013年6月7日作出《房地产评估报告书》一份，确定涉案房屋在估价时点2013年1月17日的估价结果为56.41万元。
丁贞伟质证如下：对该份评估报告的真实性、合法性和关联性无异议，但认为评估结果过低。
樊宗春质证如下：对该份评估报告形式上的真实性、合法性无异议，但认为评估报告中部分评估依据与事实不符，造成评估价值过高，当庭申请对涉案房屋2013年1月17日交易时点的市场价值重新评估。
结合双方的质证意见，原审法院对该份《房地产评估报告书》认证如下：丁贞伟对该份评估报告书的真实性、合法性、关联性予以认可，樊宗春虽然当庭对该份评估报告结果提出异议，但其据以提出异议的理由系认为该份评估报告书里面存在两处假设成分及评估依据系同地段2013年5月份房价，原审法院认为该假设及对比价格对于评估结果的形成不能起到决定性作用，评估报告书中也已经对相关影响因素作出了修正，故樊宗春的辩解不足以推翻评估报告书所载结果，对其要求重新评估的申请不予准许，对评估报告书的结果予以采信。
阮怀斌、张正桂对樊宗春所提交证据未到庭质证，视为二人放弃对以上证据的质证权利。
原判认定：2007年8月18日，阮怀斌、张正桂与丁贞伟签订《房屋买卖协议》一份，约定阮怀斌、张正桂将其将要取得的拆迁安置房卖与给丁贞伟。“价格及付款方式”约定为“包括办成买受方房产权证等费用在内，该房屋按交房时房产权证上实际面积付款，单价2300／㎡，协议签订后，乙方支付给甲方定金叁万元，随后，在甲方交纳回迁房款时乙方再付壹拾贰万元，余款伍万柒千元整在乙方拿到房产权证时一次性付清。”合同签订后，涉案房屋确定位于森景大道1号紫桐新村B10幢306室（面积91.27㎡），截止目前，丁贞伟已向阮怀斌、张正桂支付房款186500元（具体付款日期为：2007年8月18日支付房款15万元，2007年11月26日支付2万元，2008年1月17日支付1万元，之后陆续支付6500元，共计186500元）。2012年9月19日，阮怀斌取得涉案房屋产权登记，2012年9月29日，阮怀斌、张正桂委托周经康办理出售涉案房屋相关事宜，并就该委托书在安徽省合肥市中安公证处办理《公证书》一份。2013年1月17日，周经康与樊宗春签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》各一份，约定将涉案房屋以35万元（房主净得价）的价格卖与樊宗春，由樊宗春负担所有过户费用。2013年1月17日，涉案房屋办理了产权转让登记，登记在樊宗春名下，同日，周经康向樊宗春出具收条一份，载明“今收到樊宗春购买紫桐新村B10幢306室房款叁拾伍万元整，收款人：周经康”，同日，樊宗春支付涉案房屋产权过户费用合计39889元（其中动产交易手续费365元，营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育费附加税30294元，契税9180元，房屋所有权登记费50元）。
另，安徽建英房地产土地评估经纪有限公司于2013年6月7日作出评估报告，确定涉案房屋在估价时点2013年1月17日的估价结果为56.41万元。
另，合肥市房屋所有权登记、转让表（产权证号合庐1300691**）中显示评估日期2008年7月4日涉案房屋的评估价为172500元。合肥市房屋所有权登记、转让表（产权证号合庐1300746**）中显示评估日期2013年1月17日涉案房屋的评估价为459000元。
原审法院审理后认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第一款和第二款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。由此，债权人行使撤销权必须具备以下要件：（一）债权人对债务人存在有效债权。（二）债务人实施了有损债权的损害行为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，根据丁贞伟所提交的《房屋买卖合同》及收款凭证，结合丁贞伟已实际居住在涉案房屋数年之久的事实，能够认定丁贞伟与阮怀斌、张正桂之间存在涉案房屋的买卖合同关系，该合同内容未违反法律规定，应认定为合法有效，且丁贞伟已经按约履行了绝大部分支付房款义务，在涉案房屋尚未过户至丁贞伟名下之前，丁贞伟可以基于该《房屋买卖合同》取得有效的债权人资格，其债权范围包括涉案房屋的全部价值。根据评估结果，涉案房屋于2013年1月17日交易的时点价值为56.41万元，樊宗春与阮怀斌、张正桂所约定的交易价格为35万元，实际转让价占涉案房屋市场交易价56.41万元的62%，即使将樊宗春所缴纳的各项过户费用（除去契税）计算在内，实际转让价换算为380709元，占涉案房屋市场交易价56.41万元的67%，转让价格均不能达到市场交易价的百分之七十。关于樊宗春在涉案房屋的买卖过程中是否存在“明知债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害”的情形，原审法院认为，虽无直接证据予以证实，但结合樊宗春的陈述，能够认定樊宗春应该知道该节事实，其不能构成善意第三人。理由如下：1、樊宗春陈述其购买涉案房屋之前，并未进入室内观察，不了解涉案房屋的人员居住情况，不清楚涉案房屋是否已经买卖便与阮怀斌、张正桂签订房屋买卖合同，该交易行为与常理相悖；2、涉案房屋虽然由周经康出具了35万元的收条，但至于该购房款的来源，在法院指定的期限内，樊宗春并未提供相关凭证予以佐证，难以证明樊宗春已经实际履行其与阮怀斌、张正桂之间的房屋买卖合同中支付价款义务，且该交易价格属于明显不合理低价。关于樊宗春陈述涉案房屋的市场交易价应确定为合肥市房屋所有权登记、转让审核表（合庐130074685）中载明的评估价459000元。原审法院认为，该评估价没有考虑到涉案房屋的具体情况，相比之下，参照评估报告书所载结果作为市场交易价更符合本案事实。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：撤销阮怀斌、张正桂与樊宗春签订的《存量房买卖合同》及作为该合同补充的《房屋买卖协议》。本案一审案件受理费6820元、保全费2270元、评估费8000元、公告费800元，合计17890元，由阮怀斌、张正桂负担。
上诉人樊宗春上诉称：1、樊宗春没有入室看房，一方面因为其是一名业务员，平时工作较忙，经常出差，同时对小区情况比较熟悉，对房型比较了解；另一方面是因为樊宗春系为准备结婚而购房，需重新装修，故对房屋是否装修没有要求。同时樊宗春在购房时审查了房屋相关材料，如房屋上无户口证明、未实施物业管理证明，已尽到合理审查义务。至于房款以现金方式支付并不违反交易习惯。故原判以樊宗春为入室查看为由认定樊宗春非善意取得房屋属于认定事实错误。2、该房指导价为459000元，而樊宗春共支付房款费用为380709元，房产部门公布基准价格表为5100元／平方米，故樊宗春不存在明显低价购买。评估报告未考虑小区实际情况，片面按房屋市场价格计算，鉴定方法错误，脱离实际，且该评估机构不具有司法鉴定资质，收费高达8000元，不应以该评估报告价格来认定相关事实。丁贞伟购房后并未办理产权过户登记，不能对抗已办理产权过户登记的樊宗春，樊宗春已取得涉案房屋的所有权，且阮怀斌、张正桂在本案审理期间又安置了房屋，樊宗春没有损害丁贞伟的利益。综上，请求二审法院查明事实，依法改判不撤销阮怀斌、张正桂与樊宗春签订的《存量房买卖合同》及作为该合同补充的《房屋买卖协议》，并确认其合法有效。
被上诉人丁贞伟答辩称：1、樊宗春在购房中的行为明显有悖常理，与出卖人有恶意串通的行为，原判认定樊宗春不是善意第三人完全正确。2、评估机构是法院指定，鉴定方法并无不妥，鉴定结论应作为法院认定案件事实的依据。樊宗春的行为严重损害了早已购房并入住7年之久的丁贞伟的利益。原判处理正确。
阮怀斌、张正桂未作答辩。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：在安徽建英房地产土地评估经纪有限公司经营范围包括房地产评估咨询，并取得房地产价格评估机构二级资格证书，具有受托就本案争议的房产价格进行评估鉴定的资质，其所作出的皖建英房评字（2013）第0289号房地产估价结果报告确定案涉房屋在2013年1月17日公开市场价值为56.41万元（单价6181元／平方米）。樊宗春认为该鉴定机构没有相应资质，未采用收益法而采取市场比较法的鉴定方法错误等，没有充分依据，不予采信。原判采信该鉴定结论并作为本案处理依据，并无不当。樊宗春虽已登记取得该房屋所有权，但该权利取得系来自于其与阮怀斌、张正桂房屋买卖的交易行为，该行为是否属于明显低价转让并损害丁贞伟的利益是案件处理的核心要件事实。从已查明事实来看，在交易价格上，阮怀斌、张正桂和樊宗春的房屋交易价格属于法律明确规定的明显低价情形；在交易后果上，假设阮怀斌、张正桂和樊宗春的房屋交易正常完成，则丁贞伟与阮怀斌、张正桂的房屋交易无法得到实际履行，早已购买房屋并实际入住的丁贞伟就不再享有对该房屋的占有、使用等权利，无疑是对丁贞伟权益的损害。故原判认定阮怀斌、张正桂将涉案房屋以明显低价转让给樊宗春并损害丁贞伟利益，证据充分，适用法律正确。樊宗春的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6820元，由上诉人樊宗春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；