黑龙江省佳木斯市前进区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佳前民初字第167号
原告某开发公司，住所地黑龙江省佳木斯市。
法定代表人张xx，经理。
委托代理人黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。
被告吕某，男。
委托代理人丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。
第三人某建筑安装公司。
法定代表人耿xx，经理。
委托代理人袁春林，该公司法律顾问。
本院在审理原告某开发公司与被告吕某、第三人某建筑安装公司返还原物纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理，依法组成合议庭于2014年7月9日、8月28日两次公开开庭进行了审理。原告某开发公司的委托代理人黄德志、被告吕某及其委托代理人丁伟、第三人某建筑安装公司的委托代理人袁春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某开发公司诉称：原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可。2014年4月，原告发现被告未在原告处办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用原告所有的佳木斯市前进区杏林湾小区A楼一单元21层3号住宅楼房（面积116.14平方米）。2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房门上张贴限期搬出通知书，但被告无动于衷。故请求法院判令被告立即从上述房屋内搬出并将房屋返还原告，诉讼费由被告承担。
被告吕某辩称：2012年6月，被告到原告售楼处订购杏林湾小区A楼1单元21楼3号，面积116.14平方米住宅楼房。后通过被告朋友高xx得知于xx参与该小区的施工有抵帐房，比售楼处买房要便宜。故联系于xx后由其带领重新到售楼处与售楼人员陆x、张x将被告原先选好的房屋在售楼处选定，并在售楼处电脑上对被告选定的房屋进行了登记。为此，被告并将售楼提成1000元交与两名售楼人员。当时楼房正在施工，于xx带领被告夫妻二人到选购的房屋内查看地热铺设的情况。同年12月，原告售楼处张x通知被告到原告处办理购房手续。并告知被告该户为于xx抵帐的房子需于xx出抵帐的手续。后被告和于xx一同到杏林湾26楼耿xx办公室与耿协商购房事宜。当时耿承诺该房为抵帐房，房款从耿的工程款中统一结算，待原告负责人年xx回来后就给被告办手续，同时约定总房款40万元分两次支付。2013年1月10日，被告依第三人要求将15万元房款付至耿名下工商银行的帐号内，耿的配偶李x为被告出具属名为第三人的收据。后于xx在售楼处拿到钥匙后交给被告。同月，原告开始对房屋进行装修后入住。2013年5月4日，被告又依第三人要求将剩余房款25万元汇入耿的儿子耿x名下工行帐号内，同时耿为被告出具收25万元房款收据、第三人用该户房屋抵工程款的委托书及抵工程款564442元的收据。其后被告一直催促耿为被告办理购房的正式手续，耿均以工程未结算完毕为由推托。2013年6月，被告找到当时的介绍人高xx并与耿一同到原告负责人年xx办公室。年xx当时承诺让耿将电业局王xx的工程算完帐后就给被告办理购房手续。后被告又多方通过朋友协助催促房屋手续未果。综上，被告虽在第三人处购抵帐房产，但已经原告公司负责人年xx的同意并入住至今，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人某建筑安装公司辩称：原告所述与事实不符，第三人某建筑安装公司在原告某开发公司处承包了“杏林湾”小区工程项目中水、电及消防工程的施工。双方约定用房屋抵顶工程款，现原告已用部分房屋抵顶第三人工程2255万元，但工程实际造价为3000余万，经第三人核算后，原告尚欠第三人1200余万元。后期签订以房屋抵顶工程款协议时（附房屋明细，含房屋的坐落、面积、单价）约定抵工程款为2900余万元，但施工过程中因设计变更（有原告方增加工程量的签字），工程款增加至3700万元。当时约定，被告可自行销售房屋（含抵帐名细之外的房产）用于抵帐，但所收房款须交至原告处用于统一结算。后期签订的以房抵工程款所约定的房屋价格远高于第三人对外实际售价，但第三人急需工程回款只能这样销售；被告吕某所述均属实，本案诉争房产为取得原告同意抵工程款的房屋。另需要说明的是，第三人并没有抵帐房屋的钥匙，抵帐范围内的房屋由第三人给购房人出具委托书，购房人持身份证及相关票据到原告的售楼处就可以领取钥匙。现抵帐明细上的房屋大约有九户左右没有出售，第三人已出售40余户。
原告为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据一、商品房预售许可证、组织机构代码证、建设工程规划许可证各一份。欲证明本案争议两套房屋系原告开发所有的不动产。
证据二、证明一份及照片一张。欲证明原告通知被告要求其倒出争议的房屋的事实。
经庭审质证，被告及第三人对上述证据均无异议，但上述两处房屋均已抵工程款的形式给第三人某建筑安装公司，后由第三人某建筑安装公司将该房屋转让被告，现上诉房屋由被告占有使用。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。
被告为支持其诉讼主张，提供证据职下：
证据一、房屋买卖协议书一份、委托书一份、收据两张、工行汇款凭证一张。欲证明原告于2013年8月12日自第三人处以40万元的价格购买坐落于佳木斯市前进行杏林湾小区A楼1单元21层3号建筑面积116.14平方米房产一套，并已全额付款。
经庭审质证，原告认为房屋系原告开发并所有，第三人无权卖房，故该组证据与本案无关联；第三人对上述证据并无异议。
本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。
证据二、高xx书面证言一份。欲证明被告同意原告在第三人处购房，并对原告支付房款、取得占有及使用房屋表示认可。
经庭审质证，原告认为该证人应出庭接受质询，故对该证言真实性提出异议；第三人对该证言并无异议。
本院经审查认为：虽出具该书面证言的高xx未出庭，但其证明内容与出庭证人于xx证明内容基本一致，且可与当事人陈述相互印证。上述证明内容，亦符合日常生活经验法则，故对上述证言予以确认。
证据三、证人于xx出庭作证，欲证明原告知道并认可第三人出售该套房屋给本案被告的事实。
经庭审质证，原告认为证人与本案被告存有利害关系，故不真实；第三人对该证言并无异议。
本院经审查认为：该证言形式合法，与认定本案相关事实存有关联，故予以确认。
第三人为支持其诉讼主张，提供证据如下：
证据一、工程安装合同复印件一份。欲证明第三人与原告之间存在工程建筑承包合同关系。
经庭审质证，原、被告对此均无异议。
本院经审查认为：予以确认。
证据二、不动产抵顶工程款明细复印件二张。欲证明原告用其开发的房屋（含本案争议房屋）抵顶拖欠第三人的工程款。
经庭审质证，原告认为该证据仅是支付工程款的担保，因为工程尚未结算，不可能全部抵工程款，且施工后期有调整。原告与第三人约定，若第三人销售抵帐房屋需到原告处开具收据。而被告所占有的该套房屋并没有在原告处开具手续；被告对该证据无异议。
本院经审查认为：虽该证据系复印件，但结合双方当事人陈述，原告对其用“杏林湾”小区房屋抵顶拖欠第三人工程款的事实并未予否认，故对此予以确认。
证据三、原告与第三人往来的财务明细单四张。欲证明原告与第三人之间不仅存在在约定的抵账房明细范围内进行抵账，而且原告方也同意第三人在抵帐明细所列房屋之外售房来顶抵工程款。第三人所卖房屋款直接由第三人收取，且原告认可。
经庭审质证，原告对该证据真实性并无异议，但上述证据仅能证实在抵帐房屋之外有过调整；被告对此证据并无异议。
本院经审查认为：该组证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。
证据四、第三人销售房屋明细一份。欲证明原告同意第三人可在抵帐房明细之外销售“杏林湾”小区的房产的事实。
经庭审质证，原告认为：因为经过原告自行核算后在抵帐协议明细内销售的房屋加上明细外另行销售的房屋以超过第三人工程款，故不让第三人再销售房屋了；被告对此组证据无异议。
本院经审查认为：该组证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。
根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月原告与第三人签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。其中水暖单价为73元/㎡、电72元/㎡、消防87元/㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。原告以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元/㎡抹给第三人，此期间第三人可对房屋进行销售，售房款存入原告帐户。合同签订后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22553567.60元。后因工程量的调整及回拢资金的需要，原告同意第三人可在抵帐明细外销售房屋用于抵顶工程欠款，但房款应交付原告，由原告向购房人出具房款发票。此后，第三人将本案争议房产出售被告。房款由第三人收取。另查，争议房产自2013年5月，由被告装修后居住至今。
本院认为：合同依法成立，受法律保护。本案被告虽在第三人处购买房屋，但此前原告作为诉争房屋的开发单位亦同意第三人对外销售房产。此后，被告又多次与原告协商购房手续等事宜直至被告装修入住，期间原告对被告购房之事实均未表示否认。结合第三人作为施工方有抵帐房屋同时对外销售的事实，使得作为房屋善意买受人的被告有理由相信第三人有权对外销售本案争议房产。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见，本案第三人向被告出售房屋的行为有效。现原告作为房产开发单位与作为施工单位的第三人因抵帐房产结算工程欠款等事宜产生纠纷，但不能以此否认被告购房（已支付全部房款并占有使用至今）行为的有效性。综上，原告以被告私自占有争议房屋，要求其搬出并将房屋返还原告的诉讼请求，于法无据，不应支持；关于原告主张的第三人销售房屋价值已多于原告应付工程款及销售房屋时未依双方之间的合同约定将销房款交到原告帐户等事实，属于原告与第三人之间的工程承包合同纠纷，原告可另行向第三人诉讼主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告某开发公司要求被告吕某搬出房屋并将房屋返还原告的诉讼请求。
案件受理费8269元，由原告某开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 郭玺良
审 判 员 隋德鸣
人民陪审员 张迎新
二〇一六年七月十二日
书 记 员 丛欣欣