重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第01624号
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地南川区南城街道清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码59673160-4。
负责人张良，系该公司经理。
委托代理人吴祥海、黄学静，重庆华升律师事务所律师。
被告张贞忠，男，1973年12月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告吴毅，男，1975年11月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司（以下简称永欣物业公司南川分公司）与被告张贞忠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后依法由代理审判员丁忠林独任审判，后由于吴毅与本案有利害关系，本院依法追加吴毅作为被告参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永欣物业公司南川分公司的委托代理人黄学静，被告张贞忠、吴毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永欣物业公司南川分公司诉称，原告系“XXXXX”小区的开发企业依法聘请的物业服务公司，并为该小区提供物业服务。被告系“XXXXX”小区的业主，截止2015年4月，被告未向原告交纳物业服务费4213元，经原告催收，被告仍未交纳，为此，原告将被告起诉至法院，请求：1、依法判决被告向原告支付下欠的2014年6月至2015年4月的物业服务费4213元，并从2014年7月1日起每日按欠费金额的3‰支付违约金，至被告付清欠款时止；2、诉讼费由被告承担。
被告张贞忠辩称，被告的房屋属于拆迁安置还房，当时被告是从物业公司接房，而非从开发商处接房，后被告的房屋装修后试营业了几天就发现烟道不能正常使用，往屋内冒烟，后被告与原告进行协商，原告对被告房屋的烟道也进行了更换，但是还是没有完全处理好，被告要求原告将被告房屋的烟道恢复正常，同时，由于被告的烟道不能正常使用给被告造成损失，要求原告赔偿被告的损失14100元并从2014年11月1日起按每日千分之三支付滞纳金，据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴毅同意被告张贞忠的答辩意见，同时被告认为原告没有给被告提供任何物业服务，被告门面的垃圾原告不进行清理，导致被告每月还需请人清理门前的垃圾，被告为此每月需支付垃圾清运费且原告的收费过高。
经审理查明，被告张贞忠是重庆市南川区XX街道XX大道XXX号（XXXXX）X幢X-
X号房屋（系商铺）的业主，被告的房屋建筑面积为109.43㎡，原告系XXXXX小区的物业服务企业。2010年11月1日，四川永欣物业服务有限公司南川分公司与XXXXX小区的建设单位重庆同邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：“物业服务费选择包干制，商业物业为3.50元／月／平方米（不含中央空调费用、电梯费和公共能耗费用）；合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；同时，还约定物业公司违反合同的约定，未达到合同中关于“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿业主的相应损失，业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金，该合同还约定了其它事项。”
另查明，2014年6月30日，被告张贞忠及其弟弟张毅（已于2015年1月7日去世）接房并签订《承诺书》，其内容为：“承诺人已经详细阅读并理解重庆XX房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订的XX.XX“前期物业服务合同”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同中规定的相关义务和责任，同意承担违反前期物业服务合同的法律责任并同意对物业使用人违反前期物业服务合同的行为承担连带责任。”
还查明，2014年6月30日，张贞忠、张毅（甲方）与吴毅（乙方）签订《房屋出租合同》，该合同约定：“甲方将坐落于南川区XXXX城X-X-
X号门面出租给乙方，租赁期限从2014年9月1日至2024年8月31日止，同时约定，本合同签字之日，乙方每季度按时支付甲方租金，在租赁期间由乙方承担物管费，若乙方不按时交纳，由此造成的损失由乙方自行负责，该合同还约定其它事项。”审理中，被告张贞忠及吴毅表示，由于2014年6月30日才接房，所以2014年6月的物管费不应该交纳，同时，二被告均表示，在接房后，被告吴毅已经支付了2014年7月、8月、9月的物管费，之后的物管费没有支付，但是未提供证据予以证明。二被告还认为由于商铺的烟道有问题，原告曾进行过更换，但是烟道的问题一直未完全得到解决，烟道的问题给二被告造成损失，要求原告赔偿二被告的损失14100元及滞纳金。审理中，原告向本院出具书面意见，原告表示：“为了促使被告将来积极交纳物业服务费，缓和矛盾，现原告自愿减少要求被告向原告交纳违约金的金额，原告仅要求被告支付违约金200元。”
上述事实，有原、被告的当庭陈述，《前期物业服务合同》、《承诺书》、照片、房屋产权证书复印件、《房屋出租合同》等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告是南川区XXXXX小区的物业服务企业，被告张贞忠是该小区的业主，2010年11月1日，原告与南川区XXXXX小区的建设单位重庆同邦房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”所以，《前期物业服务合同》对被告张贞忠具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。同时，由于被告张贞忠及其弟弟张毅于2014年6月30日与吴毅签订《房屋出租合同》，在该合同中双方虽约定房屋租赁期限从2014年9月1日开始，但双方还约定自合同签字之日，由吴毅每季度按时支付租金，这说明双方的租赁关系实际从2014年6月30日已经开始，同时，结合庭审中吴毅也曾辩称其已经交纳了2014年7月至9月的物业费，虽未提供证据予以证明，但这足以说明，吴毅也认可从2014年7月开始的物业费由其支付的事实，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”虽然被告张贞忠的弟弟张毅曾参与接房以及与吴毅签订《房屋出租合同》，但是由于没有证据证明张毅属于本案诉争房屋的业主，故本案诉争商铺的物业服务费应当由吴毅支付，张贞忠承担连带责任。
关于被告提出的商铺烟道存在问题给被告造成损失，要求原告承担损害赔偿责任及原告未尽到物业服务义务的抗辩意见。审理中，被告张贞忠表示其商铺是从物管公司处接房而并非从开发商处接房，烟道有问题应当由物管公司赔偿，由于被告张贞忠的商铺属于开发商开发建设，若烟道存在质量问题给其造成损失理应要求开发商承担赔偿责任，而非物管公司承担赔偿责任，同时，商铺的烟道若存在质量问题需要解决属于另一法律关系，若二被告认为有必要，可另案主张权利，故对于二被告提出的商铺烟道存在问题给其造成损失，并以此为由拒不履行交纳物业服务费的抗辩意见，本院依法不予采纳。至于二被告提出的原告未尽到物业服务义务的抗辩意见，由于二被告在庭审中未提供证据予以证明，故本院也不予采纳。
关于二被告应当向原告交纳物业服务费的金额及违约金的计算问题。原告起诉被告未向其交纳物业服务费用的时间为2014年6月至2015年4月，由于2014年6月30日，被告张贞忠才接房且签订承诺书，所以原告主张要求被告支付2014年6月的物业服务费于法无据，本院不予支持，审理中，二被告虽辩称吴毅已经交纳了2014年7月至9月的物业服务费，但未提供证据予以证明，原告又予以否认，故对于二被告的这一辩称意见，本院不予采信。被告未向原告交纳物业服务费的期限应认定为2014年7月至2015年4月，按照《前期物业服务合同》的约定，被告未交纳物业服务费的金额计算为3830.05元（3.50元／月／平方米×109.43平方米×10个月）。对于原告主张的违约金，虽然被告未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付违约金，但是由于原告在审理中自愿降低违约金的收费标准，主张被告向原告支付违约金200元，原告的这一主张可视为对其民事权利的处分，不损害他人利益，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：
由被告吴毅在本判决生效后十五日内向原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司支付从2014年7月至2015年4月的物业管理费3830.05元及违约金200元，合计4030.05元，被告张贞忠对上述款项承担连带支付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告吴毅负担。被告吴毅负担之金额限于本判决生效后迳付原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 丁忠林
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 李 超