江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0064号
上诉人（原审被告）沭阳县住房和城乡建设局，住所地江苏省沭阳县沭城镇康平路建设大厦。
法定代表人唐军玉，该局局长。
委托代理人高中新，江苏东域律师事务所律师。
上诉人（原审被告）沭阳县房屋征收办公室，住所地江苏省沭阳县沭城镇康平路建设大厦**层。
法定代表人尚俊利，该办公室主任。
委托代理人谢洋波。
上诉人（原审被告）沭阳县水务局，住所地江苏省沭阳县沭城镇台州路。
法定代表人李作为，该局局长。
委托代理人杨海波。
委托代理人孙以林，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）臧守山。
委托代理人赵家友，江苏雅凯律师事务所律师。
原审被告沭阳祥和房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇常州路东侧（原沭城镇政府办公大楼十一楼）。
法定代表人丁震，该公司董事长。
上诉人沭阳县住房与城乡建设局（以下简称住建局）、沭阳县房屋征收办公室（以下简称征收办）、沭阳县水务局（以下简称水务局）因与被上诉人臧守山、原审被告沭阳县祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2012）宿中商初字第0180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人水务局的委托代理人杨海波、孙以林，上诉人住建局的委托代理人高中新，上诉人征收办的委托代理人谢洋波，被上诉人臧守山的委托代理人赵家友到庭参加诉讼，原审被告祥和公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年2月4日，水务局（甲方）与臧守山（乙方）在宿迁市产权交易中心和宿迁市产权交易中心沭阳代理处的见证下，签订产权交易合同书一份。该合同约定，臧守山通过宿迁市产权交易中心沭阳代理处举行的竞售会，以136万元购得原水利建安公司现有的实物资产的所有权；甲乙双方通过宿迁市产权交易中心沭阳代理处统一办理产权转让的财产交割和权证变更工作，交割期间，甲方有责任将转让财产最终完整地移交给乙方，否则应承担经济、法律责任；原水利建安公司实行产权制度改革出售后的实物资产归购买者所有，购买方享有新组建企业整体法人财产权，新组建企业对该公司拥有的土地实行有偿使用，每年每平方米向县国土资源局交纳低价位租金，前三年享受免交租金的优惠。
2004年7月13日，臧守山与案外人陈丽俊签订协议书一份，约定由臧守山向陈丽俊转让其购得的原水利建安公司的部分实物资产，其中包括办公楼1幢；转让价款总额为96万元，陈丽俊应一次性支付臧守山转让实物资产费用50万元，另46万元臧守山自愿让利，用于陈丽俊补缴臧守山经营期间的职工“两金”；臧守山应同时向陈丽俊移交包括房产证等相关资料在内的实物登记资料。后臧守山与陈丽俊于2005年11月3日签订补充协议书一份，约定臧守山应在收到陈丽俊支付的50万元转让费后，向陈丽俊提供办公楼的产权证书。水务局在上述两份协议上均以见证人的身份加盖了印章，其中载明的转让资产之一办公楼一幢即为本案涉案资产泰山路办公楼。
2005年10月，陈丽俊与施东生、周业兵、张树同签订协议书一份，约定对原水利建安公司进行重组，组建治淮公司，由四人共同出资参股，总股本金96万元，其中陈丽俊30万元。后上述四人共同签署关于股权转让的会议纪要一份，载明四人合股经营期限截至2008年12月底结束，陈丽俊等三人股权均转至施东生一人名下，由施东生独自经营，施东生就陈丽俊等三人原投入的股金给予补偿。
2012年6月15日，案外人施东生以原水利建安公司、现治淮公司购买者代表、法定代表人的身份与水务局签订协议书一份，约定水务局向治淮公司支付96万元作为一次性拆迁补偿，泰山路办公楼的产权归属于水务局所有，与治淮公司无关，治淮公司协助水务局处理拆迁工作。
2012年6月16日和11月14日，住建局作为征收部门（甲方），水务局作为被征收人（乙方），征收办作为征收实施单位（丙方），针对泰山路办公楼签订了两份沭阳县房屋征收补偿安置协议，就泰山路办公楼的拆迁相关事宜作出了约定，祥和公司在2012年11月14日协议中加盖了印章。
2012年12月11日，臧守山向江苏省宿迁市中级人民法院提起本案诉讼，要求确认水务局与住建局、征收办、祥和公司分别于2012年6月16日、2012年11月14日签订的两份《沭阳县房屋征收补偿安置协议》无效。
原审法院另查明：臧守山分别于2005年6月7日和2005年5月29日办理取得泰山路办公楼的房产证和土地证。其中房产证载明泰山路办公楼的产别为私有房产；根据沭阳县人民政府县长办公会议纪要（2001年11月2日第34号）确认该房屋产权为有限产权，有限产权终止期限为2010年1月1日。土地证载明泰山路办公楼的使用权类型为租赁，终止日期为2010年1月1日。2012年11月16日，沭阳县房地产管理处出具查档证明，载明截止2012年11月15日，泰山路办公楼的产权人为臧守山，产权证号为沭城字第13851号。
2010年1月，臧守山以陈丽俊欠付原水利建安公司部分实物资产转让款11万元为由，向沭阳县人民法院提起诉讼。陈丽俊辩称因臧守山尚有钻机、库房和压路机三项资产没有交付，故暂未支付11万元余款，如臧守山移交上述资产，则其愿意支付。后臧守山对该案提出撤诉并经人民法院准许。2012年12月7日，臧守山以陈丽俊尚欠11万元转让款构成根本违约为由，向陈丽俊发出通知，解除与陈丽俊于2004年7月13日和2005年11月3日签订的关于转让原水利建安公司部分实物资产的协议书和补充协议书。发出该解除通知书的事实经过宿迁市宿迁公证处公证，并于2012年12月12日由陈丽俊本人签收。
原审法院认为：国有土地上房屋征收与补偿协议是市、县人民政府因公共利益的需要，确需征收房屋时，与被征收房屋的所有权人和土地使用权人订立的协议。市、县房屋征收部门订立房屋征收补偿协议的前提是调查并明确被征收房屋的权属，以保证获得征收补偿的权利人为被征收房屋的所有权人和土地使用权人。同时，与房屋征收部门订立房屋征收补偿协议的合同相对方也需提供房屋权属证明和其他必要相关资料，以证明自身系被征收房屋的所有权人或土地使用权人。本案中，水务局提供的现有资料不足以证明其为泰山路办公楼的产权人，其与祥和公司、住建局、征收办签订针对泰山路办公楼征收补偿安置协议的行为系无权处分行为，该处分行为未得到权利人的追认，水务局订立该协议至今亦未取得泰山路办公楼的处分权，因此其针对泰山路办公楼签订的征收补偿安置协议应属无效协议。具体理由如下：
第一，现有证据不足以证明治淮公司为泰山路办公楼的产权人。水务局据以主张自身系泰山路办公楼产权人的直接依据为其与案外人治淮公司于2012年6月15日签订的协议书，该协议书约定治淮公司将泰山路办公楼的产权转让给水务局。但是治淮公司原股东陈丽俊、施东生等四人于2005年10月订立的出资参股协议和其后作出的股权转让纪要仅系治淮公司股东之间的内部协议，并不具有对外效力；且上述协议和纪要中仅提及对原水利建安公司进行重组和盘活，并未提及各股东对治淮公司的出资中包括原水利建安公司的任何实物资产；治淮公司的工商登记资料亦无法反映出包括泰山路办公楼在内的原水利建安公司的任何实物资产登记在治淮公司名下。因此，现有证据不足以证明治淮公司对泰山路办公楼享有产权和处分权。
第二，陈丽俊不对泰山路办公楼享有产权。水务局据以主张自身系泰山路办公楼产权人的间接依据为案外人陈丽俊与臧守山分别于2004年7月13日和2005年11月3日签订的转让原水利建安公司部分实物资产的协议书和补充协议书，该两份协议约定臧守山将其购得的原水利建安公司的部分实物资产以50万元的价格转让给陈丽俊，其中即包括泰山路办公楼。然而该两份协议签订后，截至2010年1月，陈丽俊依然尚欠11万元转让款未付，以致引发了臧守山向陈丽俊追索转让款的民事诉讼。虽然该案件最终因臧守山撤回起诉而使欠付转让款的履行情况处于未知的状态，但臧守山于2012年12月7日向陈丽俊发出解除两份协议的通知书时，仍提及其解除两份协议的原因为陈丽俊尚欠11万元转让款未付并构成根本违约。
根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，或合同一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间的，被通知一方在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，陈丽俊作为资产转让合同的受让方，其基本和主要的合同义务即为依约向出让方足额支付转让款，然而自2005年其与臧守山签订补充协议至2010年臧守山对其提起追索欠付转让费的诉讼，其在长达近5年的时间里亦未完全履行合同义务，远远超出合同当事人履行合同的合理期间。2012年臧守山向陈丽俊发出解除两份转让协议的通知，陈丽俊收到解除通知后至今仍未以诉讼或仲裁的方式对解除通知提出异议，因此，其与臧守山之间于2004年7月13日和2005年11月3日签订的关于转让原水利建安公司部分实物资产的协议书和补充协议书已经依法解除，其不能依据上述两份协议取得泰山路办公楼的产权。
第三，臧守山目前仍为泰山路办公楼的房屋产权人。臧守山据以取得泰山路办公楼产权的依据为其于2002年2月4日与沭阳水务局签订的产权交易合同书，该合同约定臧守山以136万元的价格取得原水利建安公司实物资产的所有权，其中即包括泰山路办公楼。臧守山与沭阳水务局对该合同的真实性以及双方已经实际履行该合同的事实均不持异议，因此，该合同对臧守山和沭阳水务局均具有法律约束力。
上述合同签订后，臧守山办理了泰山路办公楼的产权登记，并于2005年取得了泰山路办公楼的房产证和土地证。因产权交易合同书约定臧守山购得的仅为原水利建安公司的实物资产所有权，对于原水利建安公司拥有的土地应交纳租金、有偿使用，故而臧守山系以租赁的方式使用原水利建安公司所有的土地，并不对该地块享有完整意义上的土地使用权，此点亦可从泰山路办公楼土地证的记载中得到印证。然而对于作为实物资产的泰山路办公楼，臧守山仍然享有产权。首先，产权交易合同书中明确约定臧守山通过竞买取得包括泰山路办公楼在内的原水利建安公司实物资产的所有权。其次，泰山路办公楼房产证附记中将该房屋产权设定为有限产权的依据并不充分，因为该房产证中已经注明泰山路办公楼的产别属于所有权人臧守山的私有房产，而根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，泰山路办公楼房产证附记中记载根据县人民政府县长办公会议纪要对私有房产的产权进行限制，显然依据不足，且其设定的“有限产权”亦不属于法定的物权种类。再次，退一步说，即使认可颁证时对泰山路办公楼房屋产权作出“有限产权”限定的合理性，该登记亦未明确有限产权期限终止后的物权性质和物权归属，而臧守山于2012年11月16日向沭阳县房地产管理处查询时，该处仍然出具证明称泰山路办公楼的产权人为臧守山。因此，臧守山目前仍为泰山路办公楼的房屋产权人，任何对作为实物资产的泰山路办公楼的处分行为均应由臧守山作出或由他人于事前或事后获得臧守山的许可或追认。
第四，水务局不能依据善意取得制度取得泰山路办公楼的产权。前已论及，陈丽俊将泰山路办公楼供治淮公司使用，以及治淮公司与沭阳水务局签订将泰山路办公楼产权转让给水务局的行为均系无权处分行为，水务局作为受让人，并不能依据善意取得制度取得泰山路办公楼的产权。首先，水务局是2002年将原水利建安公司实物资产所有权转让给臧守山的合同相对方；是2004年、2005年臧守山与陈丽俊签订原水利建安公司部分实物资产转让协议的见证方，并作为第三人参加了2010年臧守山对陈丽俊提起的追索转让款的诉讼；此外，从2005年治淮公司股东内部订立的出资参股协议来看，水务局对治淮公司的组建亦并非不知情，因此，水务局对泰山路办公楼的流转和产权状况是明知的，其于2012年从治淮公司处受让泰山路办公楼产权时并非善意。其次，泰山路办公楼属于不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记方发生效力，而水务局并未办理泰山路办公楼产权的设立、变更或转让登记，同样不符合善意取得物权的情形。
综上所述，臧守山为泰山路办公楼的房屋产权人，水务局在未经臧守山同意的情况下即与祥和公司、住建局、征收办签订泰山路办公楼的征收补偿安置协议，属无权处分的行为，该处分行为未得到臧守山的追认，水务局处分后亦未取得泰山路办公楼的产权，故其签订的泰山路办公楼征收补偿安置协议属无效协议。臧守山的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第一款第二项、第三项以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：水务局与祥和公司、住建局、征收办于2012年6月16日和2012年11月14日签订的两份沭阳县房屋征收补偿安置协议无效。案件受理费80元，由祥和公司、住建局、征收办、水务局共同负担。
住建局、征收办、水务局不服原审判决，均向本院提起上诉。
住建局、征收办上诉称：1.本案的法律关系是房屋征收法律关系。征收办仅是受住建局的委托，实施房屋征收具体工作，相应的法律后果及责任应由住建局承担，故征收办不应作为本案被告。2.一审法院认定臧守山对涉案房屋享有所有权既超越了职权，也违反了法律规定。臧守山虽然办理了房产证及土地证，但在其办证之前，即与陈丽俊签订了房产转让协议，其仅为名义上的房屋产权人。并且该房屋产权为有限产权，终止日期为2010年1月1日。产权到期后，臧守山即不是涉案房屋的所有权人。3.陈丽俊并不存在根本违约，臧守山恶意解除合同的行为无效。臧守山起诉的目的是为了获取巨额拆迁补偿款，依法不应受到法律的保护。4.水务局因转让取得涉案房屋的所有权，其与住建局、征收办签订的征收补偿安置协议合法有效。5.一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实以及法律关系定性错误，导致适用法律有误。综上，请求二审法院依法改判，驳回臧守山的诉讼请求。
水务局上诉称：1.臧守山虽然取得房产证，但该房产证系有限产权，有效期至2010年1月1日，在本案房屋征收时，房产证已过有效期，故不能以该房产证认定臧守山为涉案房屋的产权人。2.臧守山与陈丽俊签订了房产转让协议，双方协议合法有效，臧守山已丧失了对该房的物权。臧守山虽主张向陈丽俊发出解除合同通知，但其并无证据证明陈丽俊收到该通知，一审法院仅凭邮寄快件就认定解除通知的真实性是错误的。3.陈丽俊支付了大部分转让款，仅剩78200元未支付，且未支付余款系因双方存在纠纷。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，买受人已经支付标的额总价款75%以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。本案陈丽俊付款达80%以上，臧守山不得解除合同。综上，臧守山并非涉案房屋的所有权人，其无权请求确认补偿协议无效。请求二审法院依法改判驳回臧守山的诉讼请求。
臧守山针对住建局、征收办的上诉理由，答辩称：1.关于诉讼主体问题，征收办在一审中并未对此提出抗辩。本案系确认之诉，确认合同无效是针对当事人订立合同的行为，征收办的法定职责即是房屋的拆迁补偿，且是涉案征收补偿协议的合同当事人，故征收办是适格被告。2.关于房屋产权问题。臧守山已充分举证证明涉案房屋产权归其所有。房屋作为不动产其产权以登记为准。涉案房屋在拆迁时，产权仍登记在臧守山名下。虽然臧守山与陈丽俊签订了转让协议，但陈丽俊未付清转让款，臧守山行使合同解除权，已解除双方的合同。因此，臧守山仍为涉案房屋的所有权人。3.原审判决适用法律正确。请求驳回住建局、征收办的上诉，维持原判。
臧守山针对水务局的上诉理由，答辩称：1.水务局称臧守山的产证权为有限产权没有依据。2.陈丽俊在一审期间到庭谈话，承认收到了解除通知，双方之间的合同已经解除。请求二审法院驳回水务局的上诉理由，维持原判。
本院经审理确认一审查明的事实。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点：1.水务局与住建局、征收办签订的《沭阳县房屋征收补偿安置协议》是否合法有效。2.征收办作为被告的主体是否适格。
本院认为：一、关于水务局与住建局、征收办签订的《沭阳县房屋征收补偿安置协议》效力的问题。国有土地上房屋征收与补偿协议是市、县人民政府因公共利益的需要，确需征收房屋时，房屋征收部门与被征收房屋的所有权人和土地使用权人订立的协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，房屋征收部门应当与被征收房屋的所有权人签订房屋征收与补偿协议。本案中，根据沭阳县房地产管理处出具的查档证明，截止2012年11月15日即签订征收与补偿协议时，涉案房屋仍登记在臧守山名下，臧守山仍为涉案房屋法律上的所有权人。水务局主张其为涉案房屋的所有权人，但并无证据足以推翻该查档证明的效力，水务局主张与治淮公司签订转让协议取得涉案房屋的所有权依据不足。在水务局并无充分证据证明其为涉案房屋所有权人的情形下，原审法院认定住建局、征收办与水务局签订的征收与补偿协议无效，并无不当。
至于臧守山与案外人陈丽俊签订的有关涉案房屋转让协议是否解除的问题，合同是否解除属于影响合同当事人利益的重大事项，现没有充分证据证明臧守山与陈丽俊已协商一致解除合同或有生效裁判确认合同解除，且在陈丽俊未参与本案诉讼的情况下，原审法院不宜认定双方之间合同是否解除。因此，原审法院在陈丽俊未参与本案诉讼的情况下，认定陈丽俊与臧守山的合同已经解除，应属不当，对此本院予以纠正。
二、关于征收办作为本案被告主体是否适格的问题。本院认为，征收办作为县级人民政府授权的职能部门，负责实施国有土地上房屋的征收与补偿安置等工作。本案中，在《沭阳县房屋征收补偿安置协议》中，明确将征收办列为丙方，作为征收实施单位，征收办亦属合同一方当事人。本案系确认合同效力之诉，征收办作为合同一方当事人被列为被告并无不当。征收办上诉主张其不应作为本案被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，住建局、征收办、水务局的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由住建局、征收办共同负担40元，水务局负担40元（住建局、征收办预交80元，由本院退回40元；水务局预交80元，由本院退回40元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘悦梅
代理审判员 吴晓玲
代理审判员 薛爱娟
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 闫 朋