安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00465号
上诉人（原审原告）：曹华文，男，1966年5月15日出生，汉族。
委托代理人：曾凡千，安徽胜悦律师事务所律师。
委托代理人：谈世国，安徽胜悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高杰，男，1973年11月2日出生，汉族。
委托代理人：谢金全，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人曹华文为与被上诉人高杰物权保护纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第02194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，曹华文及其委托代理人曾凡千，高杰的委托代理人谢金全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：曹华文与陈某就位于合肥市亳州路135号天庆大厦506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室、212室、213室签订房屋租赁协议一份，双方约定：租赁期限自2011年2月1日起至2029年1月31日止；房屋租金合计600万元整；付款方式为合同签订时首付总额的三分之二，余款半年之内全部付清，通过银行转账或现金方式；租赁期限内水、电、燃气、电话、有线电视费由曹华文支付，物业费和房屋修缮等费用由陈某支付；租赁期限内曹华文可以再行转租，由曹华文自行收取房租。曹华文在房屋租赁合同上签名，落款时间为2011年2月1日，陈某在房屋租赁合同上签名，未签署落款日期。2011年5月10日，陈某向曹华文出具收到曹华文600万元租金的收条一张。
2011年2月26日，曹华文委托刘俊将上述十二套房屋对外招租，由刘俊代为签订租房协议及收取房租。刘俊分别于2011年7月3日与陈某签订租赁协议，将合肥市亳州路135号天庆大厦611室租赁给陈某，月租金6640元，租赁期限自2011年7月3日起至2016年7月2日止；于2011年8月24日与凌兵签订租赁协议，将合肥市亳州路135号天庆大厦622室租赁给凌兵，月租金2800元，租赁期限自2011年8月24日起至2016年8月23日止；于2011年10月19日与赵培龙签订租赁协议，将合肥市亳州路135号天庆大厦506室、510室、522室租赁给赵培龙，月租金10320元，租赁期限自2011年10月19日起至2016年10月18日止。
2011年4月18日，高杰与陈某签订借款合同，双方约定：陈某向高杰借款1000万元，用于陈某美容美发有限责任公司经营，月利率2.4%，从借款之日起计算利息，借款期限为二个月。陈某自愿以其所有的位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园8栋602室、合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦212室、213室、506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室共计十三套房产作抵押。双方于2011年4月20日在合肥市房地产管理部门办理了房地产抵押登记，高杰取得房地产他项权证（分别为：房地产他证合蜀字第240034213号；房地产他证合庐字第230032077号）。高杰通过银行转账支付陈某1000万元，陈某向高杰出具借据，借款时间为2011年4月28日，还款时间为2011年6月28日。之后，陈某又以经营需要多次向高杰借款共计400万元，并出具借据。为保证债务的履行，陈某于2011年5月6日向高杰出具一份最高债权额为2000万元的抵押承诺书，仍用其以上十三套房产进行抵押，双方未到房地产管理部门进行变更登记。上述借款到期后，陈某未能偿还借款，高杰于2011年8月31日诉至安徽省淮北市中级人民法院，请求判令：1、陈某立即偿还借款本金1400万元及利息630993元（计算至2011年8月31日止）；2、如陈某逾期不履行法院判决确定的还款义务，请求法院对陈某用以抵押担保的十三套房产依法进行处置，高杰享有优先受偿的权利；3、陈某承担诉讼费用及其他费用。2011年9月16日，经安徽省淮北市中级人民法院调解，陈某与高杰自愿达成调解协议，双方约定：1、陈某借高杰本金1400万元，利息682130元（计算至2011年9月16日），总计14682130元，此款于2011年10月15日之前一次性偿还；2、陈某逾期不履行上述还款义务，高杰享有本案抵押物，即陈某名下的房地产：位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园8栋602室（合庐字第041506号）；位于合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦212室（合庐字第130025685号）、213室（合庐字第130025684号）、510室（合庐字第130036540号）、511室（合庐字第130036539号）、512室（合庐字第130036534号）、610室（合庐字第130036533号）、611室（合庐字第130036536号）、612室（合庐字第130036538号）、506室（合庐字第130036541号）、606室（合庐字第130036535号）、522室（合庐字第130036532号）、622室（合庐字第130036537号），拍卖、变卖所得价款在抵押权范围内享有优先受偿的权利，不足部分由陈某继续清偿。陈某在法院处置该抵押房产时无条件自愿搬出；3、双方当事人就本案无其他纠纷；4、案件受理费109586元，减半收取54793元，由陈某负担。高杰先行垫付，待陈某履行还款义务时一并支付高杰。后陈某未能依约履行还款义务，高杰向安徽省淮北市中级人民法院申请执行，2011年12月16日，安徽省淮北市中级人民法院（2012）淮执字第00001-1号执行裁定书，裁定：1、查封陈某名下位于合肥市庐阳区亳州路372号晨欣园8栋602室；位于合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦212室、213室、510室、511室、512室、610室、611室、612室、506室、606室、522室、622室共计十三套房产；2、陈某负责保管被查封的财产。在查封期间内，陈某可以使用被查封财产，但因陈某的过错造成被查封财产损失的，应由陈某承担责任。在查封期间内，陈某不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；3、查封期限为两年。2012年10月19日、11月22日、12月18日，安徽省淮北市中级人民法院对上述十三套房产三次公开拍卖，均无人报名竞买。高杰同意接收以上房产抵偿陈某所欠债务。2012年12月20日，安徽省淮北市中级人民法院依法裁定将陈某名下的上述十三套房产过户至高杰名下。2013年4月8日，安徽省淮北市中级人民法院发出（2012）淮执字第00001-1号公告，要求凡是占有上述十三套房产的被执行人或第三人，应于2013年4月20日前迁出房屋，到期仍不履行的，法院将依法强制执行。高杰于2013年7月24日取得上述十三套房屋的房产证。因曹华文与高杰就涉案房产多次发生纠纷，故曹华文诉至法院，请求判令：1、高杰立即停止侵权，搬出合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦522室、611室、622室、212室、213室，并将上述五房屋恢复原状交与曹华文占有使用；2、高杰赔偿曹华文的租赁费损失38640元（暂自2013年4月18日起计算至2013年7月18日，后顺延计算至高杰停止侵权搬出本案房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由高杰承担。
另查明：在2013年4月23日合肥市公安局亳州路派出所对陈某的询问笔录及2013年1月23日、4月23日安徽省淮北市中级人民法院执行局两次对陈某的问话笔录中，陈某陈述其与曹华文之间的房屋租赁合同不是于2011年2月1日签订，其所写的租金收条亦非2011年5月10日所出具。刘俊曾于2011年8月、2012年11月两次要求陈某签订房屋租赁协议，陈某与曹华文签订的房屋租赁协议为上述两次中的一次所签订的。
又查明：位于合肥市亳州路135号天庆大厦506室、510室、511室、512室、522室、606室、610室、611室、612室、622室、212室、213室共计十二套房屋的水电费、物业费在2011年12月前均由陈某交纳。涉及本案的522室水电费、物业费由陈某交至2012年3月；611室水电费、物业费由陈某交至2013年4月；622室水电费、物业费由陈某交至2012年8月；212室、213室水电费、物业费由陈某交至2012年9月。2012年8月10日，陈某与张瑞标签订房屋租赁合同，将位于合肥市亳州路135号天庆大厦212室、213室租赁给张瑞标用于经营合肥庐阳区仟富贵桥足浴保健馆，租赁期限自2012年10月10日至2017年10月10日，月租金为6000元（自第四年始，房屋租金每年递增8%）。该房屋水电费、物业费自2012年10月起由张瑞标支付。2013年4月6日，高杰与张瑞标就合肥市亳州路135号天庆大厦212室、213室签订房屋租赁合同，租期自2013年4月10日至2017年10月10日，月租金为6000元（自第四年始，房屋租金每年递增8%）。
原审法院审理后认为：根据合肥市公安局亳州路派出所及安徽省淮北市中级人民法院执行局对陈某所作的询问笔录及问话笔录，另结合涉案十二套房屋在2011年12月前物业费、水电费均由陈某交纳的事实，可以认定曹华文与陈某之间就涉案十二套房屋所签订的房屋租赁合同系在陈某将上述十二套房屋为高杰的债权设立抵押之后所签订的。根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此陈某将已抵押的涉案十二套房屋出租于曹华文，在高杰实现抵押权后，曹华文与陈某之间签订的房屋租赁合同对高杰不具有约束力，故对于曹华文主张高杰立即停止侵权，搬出合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦522室、611室、622室、212室、213室并将上述五房屋恢复原状交与曹华文占有使用及高杰赔偿曹华文租赁费损失38640元的诉讼请求，不予支持。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告曹华文的诉讼请求。案件受理费减半收取为1883元，由原告曹华文负担。
上诉人曹华文不服原审法院判决上诉称：一、原审判决认定曹华文与陈某之间就涉案12套房屋所签订的房屋租赁合同系在陈某将房屋为高杰的债权设立抵押之后而签订的，该事实认定是错误的。合肥市公安局亳州路派出所及安徽省淮北市中级人民法院执行局对陈某所做的询问笔录及问话笔录（以下简称前笔录）中陈某的不实陈述，不能作为认定事实依据。曹华文与陈某之间租赁合同关系的建立，曹华文既提交了有明确签订时间的《房屋租赁协议》，又提交了能相印证的租金转账凭证和租金收条，以上证据足以证明租赁合同关系建立的事实。原审中，曹华文依法申请了某出庭作证，有关证人也证明了承租本案房屋最早时间是在2011年2、3月份。
二、涉案房屋在2011年12月前物业费、水电费由陈某交纳的事实，并不能证明曹华文与陈某之间就涉案12套房屋所签订的房屋租赁合同系在陈某将上述房屋为高杰的债权设立抵押之后而签订的。根据曹华文与陈某之间的《房屋租赁协议》约定，物业费由陈某负责交纳。曹华文承租本案房屋后于2011年2月26日授权刘俊代其对外招租，代为签订房屋租赁协议及收取租金。刘俊后陆续将部分房屋对外出租并一一签订了《房屋租赁合同》。陈某当时找到刘俊，称其因开办美容美发职业培训学校之需，想使用212、213室，但因其经济压力巨大，所以暂不交房租，可以先交纳一段时间案涉房屋的水电费、物业费，鉴此，刘俊就让陈某继续使用了212、213室。后陈某又返租了611室。故此，2011年2月1日之后有陈某交纳一段时间的水电费事实，也是有原因的。综上，原审判决认定事实错误，因而适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持曹华文的诉讼请求。
被上诉人高杰答辩称：原审法院判决客观的，具有法律依据。1、针对曹华文的诉讼请求，淮北市中级人民法院已经做出生效的法律文书并已经公告。高杰依据已经生效的法律文书取得涉案房屋具有法律依据，并无不妥。2、为查明案件事实，一审法院也到安徽省勤海物业管理有限公司了解情况，并制作了问话笔录，该笔录证实了本案所涉的506、510、511、512等位于天庆大厦的12套房屋所有的水电物业费在2011年之前全部是由陈某缴纳的，这也进一步证实了上述12套房屋均由陈某使用的事实。3、根据高杰提供的录音内容，也证实了在在2011年4月20日高杰与陈某办理房屋抵押登记后很长一段时间，上述12套房屋也均是在陈某实际使用和控制之中。陈某也更加直接地表述了办理房产抵押登记的时间早于其被迫签订租赁合同的日期。该份录音证据也更加直接地证实了，陈某是在受胁迫的情况下签署的租赁合同。从该份录音双方谈话的语气以及现场的环境来看，陈某的表述没有收到任何胁迫，是其真实意思表示。4、就陈某在公安机关和淮北市中院所做的笔录内容而言，该三份笔录的内容，能够相互印证，均真实反映了房屋租赁合同形成的过程和形成的具体的时间是在办理抵押登记之后被迫所签署的。一审法院的判决依据并非仅仅是陈某在公安机关和淮北市中院所做的笔录，还包括了2012淮执行字第00001-1号执行裁定书及公告，同时还包含原审法院对勤海物业公司收费员孙翠华所做的谈话笔录以及陈某与张瑞标所签订的租赁合同。原审法院基于以上所有证据得出的结论是符合客观事实的，应当依法予以维持。
二审期间，上诉人曹华文申请证人陈某出庭作证，拟证明曹华文与陈某签订及履行租赁合同的相关事实。被上诉人高杰提供了两份录音证据，一份是陈某与王俊（刘俊）的通话录音，一份是陈某与高杰的谈话录音，拟证明王俊通过威逼、利诱的方式强迫陈某多次签订房屋租赁合同的事实。本院经法庭调查，结合双方当事人的陈述及举证、质证意见，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：关于本案的争议焦点曹华文与陈某签订房屋租赁合同的时间系在陈某将房屋为高杰的债权设立抵押权之前还是之后的问题。曹华文二审申请陈某出庭作证，拟证明其与陈某之间就涉案十二套房屋于2011年2月1日签订房屋租赁合同的真实性。但纵观陈某的证言，其始终没有对签订案涉租赁合同的日期做出明确回答，且其对在2011年2月份所签订的协议是否是案涉租赁协议亦不能确定。且根据陈某的陈述，曹华文曾于2011年2月份左右通过徽商银行转账向其借款400万元左右，则可以认定曹华文一审中提交的银行转款凭证中，其中2011年2月26日金额为368万元的转款并非曹杰向陈某支付的租金，而是陈某向曹杰的借款。曹华文又于2011年5月7日共向陈某转款1702000元。陈某于2011年5月10日出具收条，载明“今收到曹华文天庆大厦房屋租金转账及现金合计人民币600万元整。”上述证据表明陈某与曹华文之间的关系已经由借贷关系转化为租赁关系，但是该时间仍然晚于2011年4月20日案涉房屋已经被陈某为高杰的债权办理房地产抵押登记的时间。结合高杰二审中提供的录音证据，因陈某对该两份录音证据的真实性不持异议，曹华文对陈某与刘俊的录音的真实性亦不表示异议，本院对该两份录音证据的真实性予以确认。该两份录音证据亦佐证了案涉租赁上载明的日期与实际签订日期不一致，且签订的时间是在陈某与高杰就案涉房屋办理了房地产抵押登记手续之后。综上，本院认定曹华文与陈某之间的房屋租赁关系成立于陈某将案涉房屋为高杰的债权设立抵押权之后。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故曹华文的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3766元，由上诉人曹华文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年三月十日
书 记 员 于成冲
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；