河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2582号
上诉人（原审原告、执行案外人）：许昌盛亚房地产开发有限公司。
法定代表人：徐亚磊，董事长。
委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：申家彩，女，汉族，1967年10月6日出生。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：安桂青，女，汉族，1976年2月8日出生。
委托诉讼代理人：李仁增，男，汉族，1985年12月24日出生。
上诉人许昌盛亚房地产开发有限公司（以下简称盛亚公司）因与被上诉人申家彩、安桂青案外人执行异议之诉一案，不服河南省巩义市人民法院（2016）豫0181民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人盛亚公司的委托诉讼代理人董宏波，被上诉人安桂青的委托诉讼代理人李仁增到庭参加诉讼。被上诉人申家彩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛亚公司不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，将本案发回重审或改判支持其的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实存在严重错误，本案其与申家彩之间签订的《商品房买卖合同》虽然是双方之间民间借贷关系提供的担保，但该类担保仅属于一般的保证形式，并非系物权担保，不应产生物权的相关效力。其原审也认可了双方之间的《商品房买卖合同》并非真正的购房关系，申家彩享有的仅是在其不能偿还申家彩借款时，其可以要求法院将买卖合同中所涉及的房产进行拍卖，该权利仅是请求权，申家彩对房屋本身并没有相关的物权权利，更不属于任何优先受偿权利，现原审以申家彩不能偿还安桂青借款，便认定安桂青可以申请拍卖申家彩与其之间签订的并非真实意图的《商品房买卖合同》中的房产，显然是把一般的担保意图认定了物权保证形式，且与判决中已经认定《买卖合同》不真实这一意见相互矛盾。因此，原审认定事实存在错误；2、本案适用法律错误。最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条适用的对象是借贷关系中的借款人和出借人，出借人的权利也仅是在借款不能偿还是可以请求法院拍卖买卖合的标的物。该条文的适用对象明确具体，享有的权利也只是拍卖请求权，该权利既不能转让，更不能代为行使，现原审将借贷关系之外的第三人代为行使请求权，其参照适用也缺乏法律依据。综上，原审认定安桂青可以对其与申家彩签订的并不真实的《商品房买卖合同》的房产享有拍卖权，明显存在错误。故请求二审法院依法撤销原判，支持其上诉请求。
申家彩未到庭答辩。
安桂青辩称，1、上诉人与申家彩签订了房屋买卖合同，原审也已经查明他们双方之间有债务纠纷，根据其提供的借款合同，如上诉人不能按期履行还款义务，则申家彩可以取得买卖合同标的物的所有权，可见真正发生担保作用的是买卖合同的标的物，即涉案房产，从上诉人与申家彩签订内容及双方当事人真实意思表示来看，此担保并非债权担保而是物的担保；2、虽本案民间借贷与买卖合同混合，但并不违背当事人真实意思表示，系物权担保的一种非典型担保。根据担保法“保障债权”的宗旨，债权人的地位在同等条件下，要优于债务人和担保人，据此买卖型担保合同设置了保障债权得以实现的条件，有利于促进交易安全，维护债权人的基本利益。安桂青作为申家彩的债权人，依法拍卖房产用以抵偿债务的权利应得到保护；3、关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。规定作出这样的制度设计，是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不受侵害。本案申家彩与上诉人签订的买卖合同为借贷合同的担保，上诉人不履行偿还申家彩借款的义务，导致申家彩不能偿还安桂青的借款及利息，安桂青作为申家彩的债权人也是善意第三人，有权依法申请拍卖标的物来维护自己的权利不受侵害。
盛亚公司向一审法院起诉请求:：要求该院停止对长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房的强制执行，解除对该房屋的查封。
一审法院认定的事实：安桂青与申家彩民间借贷纠纷一案，该院于2015年11月17日所作出的（2015）巩民初字第5093号民事判决已发生法律效力，该判决书判令申家彩偿还安桂青借款六百万元并从2015年9月28日起至实际还款之日止按月利率2%支付利息。在审理过程中，该院于2015年11月6日作出（2015）巩民初字第50932号民事裁定书，裁定冻结申家彩在金融机构的存款600万元或查封其同等价值的财产，该院并于2015年11月10日向长葛市房产管理局发出（2015）巩民初字第5093号协助执行通知书，将申家彩位于长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房予以查封。
上述判决生效后，安桂青申请法院强制执行。在执行过程中，该院于2016年1月20日作出（2016）豫0181执字第133号执行裁定书，将上述房产予以评估、拍卖。盛亚公司向该院提出执行异议，该院于2016年7月25日作出（2016）巩执异字第23号执行裁定书，驳回盛亚公司的执行异议。盛亚公司不服本裁定，提起诉讼。
2013年3月15日，申家彩与盛亚公司签订编号为20130961、20130962的商品房买卖合同各1份，主要约定申家彩购买盛亚公司开发的盛亚名城第4幢1单元2层东户0002001号房、第4幢1单元1层0001001号房，面积均为337.51平方米，每平方米7407.19元，房款均为2500000元。上述合同加盖有许昌市房产管理局商品房备案章。上述合同中，盛亚公司法定代表人显示为徐亚磊。申家彩持有中国建设银行转款回单1份，显示2013年3月20日，申家彩通过中国建设银行向徐亚磊转款300万元；申家彩同时持有上海浦东发展银行个人业务回单2份，分别显示2013年4月22日，申家彩通过上海浦东发展银行向徐亚磊转款150万元，2013年5月22日，申家彩通过上海浦东发展银行向徐亚磊转款50万元。
盛亚公司提供的有“申家彩”签名字迹的还款协议书载明：借款人徐亚磊原借申家彩的借款，截止2015年4月22日欠本金400万元，月利率按3%计算，共欠4个月的利息48万元，本息共计448万元，于2015年4月24日归还50万元，如2015年4月24日之前借款人在襄城县融资贷款到账，借款人在当日或次日归还剩余本金和利息共计398万元，如未到账，借款人在2015年5月20日之前归还本金及利息。该还款协议有徐亚磊的签字，并加盖了盛亚公司的公章。
受该院委托，河南大信资产评估事务所有限公司对申家彩被查封财产进行评估，并于2016年2月4日出具了豫大信评报字[2016]第005号申家彩被查封房产拟处置评估项目评估报告1份，主要载明：申家彩购买的盛亚名城第4幢1单元12层东户，用途为商业，框架结构，1层面积为337.51平方米，2层面积为337.51平方米，后房管局将该房产分割登记为5套，0001001号面积246.66平方米，0001002号面积75.79平方米，0001003号面积87平方米，0001004号面积49.09平方米，0001005号面积216.47平方米。其中0001002，0001003，0001004均为一层商铺，0001001，0001005为一层、二层商铺。0001001号评估价值1733080元，每平方米7026.19元；0001002号评估价值735163元，每平方米9700元；0001003号评估价值843900元，每平方米9700元；0001004号评估价值481082元，每平方米9800元；0001005号评估价值1495240元，每平方米6907.38元。
李经叶与盛亚公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定李经叶购买盛亚公司开发的盛亚名城第4幢1层103号房，面积为81.42平方米，每平方米5500元，总房款447810元。李经叶持有加盖有盛亚公司印章的收款收据4份，分别载明收到李经叶245020元、60000元、50000元、50000元，系付4号楼1层103商铺房款。李经叶持有2015年9月4日，其与盛亚公司签订的房屋租赁合同1份，主要内容为盛亚公司租赁李经叶所有的盛亚明郡4号楼103号商铺，期限自2015年9月1日至2016年9月1日，租金28000元。李经叶持有胡秀卿河南省农村信用社账户交易清单一份，称部分房款由胡秀卿支付。
2015年2月7日，桑萌阳与盛亚公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定桑萌阳购买盛亚公司开发的盛亚名城第4幢1层104号房，面积为70.36平方米，每平方米6395.68元，总房款450000元。桑萌阳持有2015年2月7日，加盖有盛亚公司印章的收款收据1一份，载明收到张纪纳人民币肆拾伍万元整，系付4号楼1层104商铺房款。张纪纳系桑萌阳之母。桑萌阳持有2015年9月14日，其与盛亚公司签订的房屋租赁合同1份，主要内容为盛亚公司租赁桑萌阳所有的盛亚明郡4号楼101号商铺，期限自2015年9月1日至2016年9月1日，租金24800元。
胡海洋与盛亚公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定胡海洋购买盛亚公司开发的盛亚名城第4幢1层102号房，面积为46.36平方米，每平方米5500元，总房款254980元。胡海洋持有加盖有盛亚公司印章的收款收据1份，载明收到胡海洋254980元，系付4号楼1层102商铺房款。胡海洋持有胡秀卿河南省农村信用社账户交易清单1份，称部分房款由胡秀卿支付。
一审法院认为，盛亚公司作为执行案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，许昌盛亚房地产开发有限公司与胡海洋、桑萌阳、李经叶分别签订的商品房买卖合同，无合同编号，未在许昌市房产管理局登记备案，且房屋单价也与评估价格相差过大。上述证据不能证明胡海洋、桑萌阳、李经叶对涉案房产享有所有权。
2013年3月15日，申家彩与盛亚公司签订的编号为20130961、20130962的商品房买卖合同，实为双方民间借贷合同的担保，借款人许昌盛亚房地产开发有限公司不履行偿还申家彩借款的义务，导致申家彩不能偿还安桂青借款六百万及相应的利息，安桂青作为申家彩的债权人，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，有权申请拍卖申家彩与盛亚公司签订的商品房买卖合同的标的物即位于长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房；同时申家彩与盛亚公司签订的上述商品房买卖合同，已在许昌市房产管理局办理了登记备案手续，人民法院可以进行预查封。该院依据（2015）巩民初字第50932号民事裁定进行预查封，符合法律规定。该院作出的（2016）巩执异字第23号执行裁定认定事实清楚，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回许昌盛亚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费23281元，由许昌盛亚房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，本案中，申家彩与盛亚公司之间存在真实有效的民间借贷关系并签订商品房买卖合同进行担保，该房屋已在许昌市房产管理局办理登记备案手续，人民法院可以进行预查封。因盛亚公司未能履行还款义务，导致申家彩不能偿还安桂青相关债务，致使安桂青不能实现对申家彩的债权，故安桂青有权申请拍卖申家彩与盛亚公司签订的商品房买卖合同的标的物，安桂青申请原审法院予以查封涉案房产于法有据。盛亚公司称申家彩对房屋不具有相关物权与事实不符，本院不予支持。综上，盛亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人申家彩经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23281元，由上诉人许昌盛亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 李剑锋
审判员 邢永亮
二〇一七年三月六日
书记员 候李爽