辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第3480号
原告：孙志豪，男。
被告：大连万众房地产开发有限公司，住所地瓦房店市钻石街33-11号。
法定代表人：张忠贵，该公司总经理。
委托代理人：郑长红、胡筱娟，辽宁新正源律师事务所律师。
原告孙志豪与被告大连万众房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年3月26日向本院起诉。本院受理后，于2014年1月13日作出（2013）瓦民初字第2109号民事裁定，原告孙志豪不服该裁定，向大连市中级人民法院提出上诉。大连市中级人民法院经审理，作出（2014）大民二终字第661号民事裁定，以“本案双方当事人就商品房买卖合同的履行产生纠纷，上诉人依据该合同请求判令被上诉人退还多收房款、承担逾期办证违约金，被上诉人也同意给付违约金，只是双方计算违约金的标准有异议，从当事人双方意见来看，本案诉讼应属于民事诉讼，原审认为本案存在避税问题需移送公安机关，但在没有办理完毕移送手续的情况下，就认为本案不属于民事案件，并径行驳回上诉人的起诉不妥。”为由，撤销本院上述裁定，指令本院审理本案。
原告孙志豪与被告大连万众房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙志豪，被告大连万众房地产开发有限公司的委托代理人郑长红、胡筱娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志豪诉称：原告于2011年3月4日以总价314150元整人民币的价格从被告处购得一套面积为62.83平方米的房子，平均单价为每平方米5000元。同年3月9日双方完成房屋交付，但直至2012年7月，被告才与原告签订买卖合同，而合同体现的单价为每平方米4000元，且直至今日仍无法取得房产证书，构成违约。为此原告诉至法院，请求法院依法判定被告支付原告：1、违约金；2、退房款；3、房产新政实施后20%个税的损失；4、利息。共计人民币9999元整。在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、违约金103041.20元（扣除应退款后的房款的千分之一×违约天数即62.83×4000÷1000×410天）；2、退款62830元；3、利息7657元（多收款62830×月贷款利率0.4875%×月数25），共计173528元。希望法院支持原告的诉讼请求。
被告大连万众房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因为：1、原、被告之间对于房款每平方米5000元没有异议；2、对于双方合同中签订的每平方米4000元是为了避税，所以该合同应认定无效，无效合同的违约条款应认定无效，无效的原因是双方为了避税造成的，所以双方不需要承担违约责任；3、违约的损失应与实际的损失相当，原告在历次庭审中都没有证据证明损失高达10万余元；4、双方实际发生商品房买卖的法律关系是单价每平方米5000元，被告及时交付了房屋，并于2014年2月13日办理房屋权属登记，并没有影响原告的正常使用，所以请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告孙志豪于2011年2月末与被告大连万众房地产开发有限公司协商购买被告开发的瓦房店市新华办事处西环北街20号1单元2层2号，当时议定房屋的售价为每平方米5000元，总价款314150元。原告于同年3月4日向被告在中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行的账户34-497001940000001内存入现金251320元，向被告的销售经理董礼在中国建设银行的卡号4367420781140169224内存入现金62830元，两笔付款合计314150元。被告于2011年3月9日向原告交付案涉房屋。被告在庭审中自认2011年3月份未取得案涉楼盘的商品房预售许可证，没有签订书面合同；董礼是被告工作人员，代收房款62830元是职务行为。
2012年7月30日，原告孙志豪（买受人）与被告大连万众房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房坐落于瓦房店市新华办事处西环北街20号1单元2层2号，建筑面积62.83平方米，每平方米4000元，总金额251320元；全款251320元于2012年7月30日前付清；出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人责任，如自房屋交付起，超过一年致使买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担已收房款千分之一的违约金等。买受人孙志豪、出卖人大连万众房地产开发有限公司分别在合同上签名捺印和加盖公章及法定代表人的印鉴。被告于2012年7月30日向原告出具销售不动产统一发票，金额为251320元。该商品房买卖合同已在瓦房店市房屋管理办公室备案。原告于2014年2月13日办理了案涉房屋权属登记。
被告在庭审中自认在商品房买卖合同中确实写明房屋单价
4000元，实际是每平方米5000元，被告工作人员告诉原告购房款数额少签，双方都可以合理避税，原告接受合同、没有提出反对意见就意味着原告同意；被告同意自2012年3月9日始，按照合同约定的已付购房款314150元的千分之一承担逾期办理房屋权属证书的违约金。原告在庭审中陈述从未表示过同意被告提出的避税问题，要求按照商品房买卖合同约定的价款支付购房款，对超过合同约定数额的款项62830元应予返还，并承担2011年3月4日起至款付清之日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；对合同约定的逾期办证违约金，应自2012年3月9日开始，按实际应付款251320元的日千分之一计算。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国农业银行现金缴款单、中国建设存款凭条、收款收据、楼宇验收交付书及验收交接记录，被告提交的商品房买卖合同、楼宇验收交付书及验收交接记录及当事人当庭陈述笔录等载卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：原告孙志豪与被告大连万众房地产开发有限公司于2011年2月末口头议定购买案涉房屋的单价为5000元，总价款314150元，原告于同年3月4日向被告在银行账户内存入现金251320元，向被告的销售经理董礼在银行的卡内存入现金
62830元，被告于同年3月9日向原告交付案涉房屋。被告当时未取得案涉楼盘的商品房预售许可证，原、被告未签订商品房买卖合同。2012年7月30日原告与被告签订商品房买卖合同，约定商品房每平方米4000元，总金额251320元；因出卖人责任，如自房屋交付起，超过一年致使买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担已收房款千分之一的违约金等。该商品房买卖合同是双方当人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。按照商品房买卖合同的约定，原告应交付的购房款数额应为251320元，此款已经交付给被告，原告已经履行了合同约定的义务；对于原告交付给被告销售经理董礼的62830元，被告提出是为了避税、原告在签订合时未提出反对意见就意味着原告亦同意避税。依法纳税是公民和法人应尽的义务，因此被告以此主张不予返还原告交付的购房款62830元，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告在庭审中自认董礼是被告公司员工，代收房款是职务行为，因此董礼收取购房款的行为应认定是被告的行为。被告应将该笔款项退还给原告并承担自2011年3月4日起至本判决确定的给付之日止的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
商品房买卖合同约定，因出卖人责任自房屋交付起超过一年买受人无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担已收房款千分之一的违约金。原告据此要求被告承担逾期办证的违约金，但原告认为合同约定的违约金过低应调整至已收房款的日千分之一。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，因合同对逾期办证的违约金约定过低，应予以调整，以251320元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年3月9日起至2014年2月12日止，被告应承担违约金30155.61元。
综上，原告要求被告返还购房款62830元及利息、支付违约金30155.61元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连万众房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告孙志豪购房款62830元及利息（以62830元为基数，自2011年3月4日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；
二、被告大连万众房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告孙志豪逾期办证违约金30155.61元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告孙志豪的其他诉讼请求。
案件受理费3771元（原告孙志豪预交50元），免交3721元，实际收取50元，由被告大连万众房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 张艳梅
人民陪审员 孙玉洁
二〇一四年十二月五日
书 记 员 化凌弘