上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1267号
原告（反诉被告）上海同润投资（集团）有限公司。
法定代表人范荣。
委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。
委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司。
法定代表人吴丽兵。
委托代理人吴丽明。
委托代理人胡国强，上海市恒信律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海同润投资（集团）有限公司（以下简称：同润公司）诉被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司（以下简称：丽桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告丽桥公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2013年7月31日、9月17日、11月22日三次公开开庭进行审理。原告委托代理人毛莹，被告委托代理人吴丽明、胡国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同润公司诉称：2012年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于本市松江区场南路XXX弄XXX号房屋一幢。合同第4-3条约定：“乙方（即被告）应于每季度到期日的前10天，即上季度末20日之前向甲方支付下季度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付滞纳金。”根据合同约定，被告应当在2013年3月20日前，支付2013年4月1日至6月30日租金合计236，455元。但被告尚未支付上述租金。故起诉要求：1、判令被告丽桥公司支付2013年4月1日至2013年6月30日的租金76，445元（审理中，原告表示被告已于2013年6月5日支付租金16万元，故金额由236，445元变更为76，445元）；2、判令被告丽桥公司支付上述租金的逾期付款违约金（按每日254.24元，自2013年4月1日计算至上述租金实际支付之日止）。
被告丽桥公司辩称：根据双方约定，原告同润公司在被告丽桥公司开展商铺招租业务中，应当按约配合承租商户提供开户办证所需的相关资料，但原告故意不予提供办证所需的房屋产权证和转租证明，致使被告转租业务严重受阻，甚至发生已经签约的商户因不能及时取得开户证明资料，而屡屡发生退租和索赔纠纷。目前，13号和199号两个商铺因提前退租而使该商铺空置，导致被告租金损失67，982元。被告曾多次向原告要求尽快协商解决，但未果。故被告不得已采取拒付一层商铺租金，以促使原告按约履行合同义务。但原告至今仍未履行其配合义务，被告有权拒付相应租金。如果法院认为被告存在逾期付款的违约行为，则认为原告主张的违约金过高，要求予以调整。同时，原告交付被告的图纸显示电线送电量为120平方，但实际只有70平方，该条线路被三栋别墅分流了电容量，导致供电不足，故被告申请了扩容，并支付了该费用46万元；原告交付的房屋下面的水管存在渗漏，导致被告向供水部门交付的水费与被告向商户收取的水费存在差额，为此被告对水管进行检测并改造。被告花费水管改造费1.5万元，发生水费损失4万元（2013年1至5月期间的水费损失）。故被告丽桥公司反诉要求：1、判令原告同润公司配合办理次承租人营业执照的手续；2、判令原告同润公司赔偿租金损失67，982元；3、判令原告同润公司赔偿扩容费用46万元；4、判令原告同润公司赔偿水管改造费用1.5万元、水费损失4万元（2013年1至5月期间的水费损失）。
针对被告丽桥公司反诉，原告同润公司辩称：在被告提供完整资料的前提下，包括次承租人出具的申请书，该申请书应具有申请信息、出租面积、经营用途和时间、次承租人身份信息等等，经原告审核同意后，被告方可转租。对于被告主张的租金损失，认为无事实和法律依据。原告交付被告的房屋为毛坯房，应由被告自行装修。原告交付被告的图纸仅仅是为了其装修之需，图纸中的内容并不能作为合同内容。原、被告约定房屋交付为现状交付，被告对于房屋设施老化是明知的。故被告有关水、电方面的主张，原告不予认可。
经审理查明：本市松江区新桥镇场南路XXX弄XXX号房屋（以下简称：418号房屋）登记的产权人为原告同润公司。
2012年3月30日，原告同润公司作为甲方、被告丽桥公司作为乙方签订《房屋租赁合同》约定，原告将418号房屋出租给被告作为公寓酒店，房屋建筑面积4，318.63平方米；原告交付房屋时间为2012年4月1日，租赁期限自2012年4月1日至2027年9月30日止，其中2012年4月1日至2012年9月30日为免租期；原告交付的为毛坯房，交付标准为现状，被告自行进行装修和维修。合同第四条租金、支付方式和期限约定：“4-1甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（人民币）0.6元，月租金总计为（人民币）78，815元。该房屋租金的起始叁年内不变，从第四年起，甲乙双方约定对租金进行调整：……4-3乙方（即被告）应于每季度到期日的前10天，即上季度末20日之前向甲方（即原告）支付下季度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付滞纳金。若逾期30日未支付租金，甲方视作乙方违约，违约金按月租金的5倍计算，且甲方有权收回房屋。（具体见补充条款）。……”第八条转租、转让和交换约定：“……8-2经甲乙双方约定，乙方可以将一层约800平方米，用于社区商业配套使用的功能（如开设便利店、水站、干洗店、家电维修等）转租；但乙方承诺此部分面积转租时的用途及具体位置，将以书面形式告知甲方，并经甲方认可后，再可出租给该用户使用。……”合同中补充条款（一）第8条约定：“乙方应自行办理用于经营的各类证照，办证过程中需甲方资料的，甲方可按办证机构规定配合提供所需资料。乙方所经营的内容及使用的设备需得到相关部门相关的营业、使用许可证。”合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告同润公司向被告丽桥公司交付了房屋。另外，原告还曾向被告提供了一份房屋图纸。被告将底层的房屋对外进行了转租。
对于租期2013年4月1日至2013年6月30日的租金，被告丽桥公司于2013年6月5日向原告同润公司支付了其中的16万元。
上述事实，由房屋租赁合同、上海市房地产登记簿、支付凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行各自合同义务。
本案争议焦点是：1、原告是否有义务配合办理次承租人营业执照的手续；2、原告主张的违约金是否过高；3、被告反诉所提及的水、电设施问题，是否应由原告负责。
关于争议焦点一：本院认为，根据双方合同约定，一层商铺转租事先应由被告向原告书面告知，并经过原告认可后，被告才可以转租他人。故在原告未同意被告转租的情况下，原告并无相应的义务配合办理次承租人营业执照的手续。据此，被告不能以原告不履行上述义务为由拒付租金，其应承担逾期付款违约金。
关于争议焦点二：本院认为，虽然合同对于逾期付款违约金有过按日租金10%的约定，且原告依据该约定主张了本案的违约金，但其主张的违约金标准显然过高。现结合双方约定、本案实际情况，本院确定被告按欠付租金的日万分之三支付逾期付款违约金（从2013年4月1日至2013年6月4日，以租金236，445元为本金；从2013年6月5日起至实际支付之日，按76，445元中未付部分为本金）。
关于争议焦点三：本院认为，合同约定原告系按照房屋现状向被告交付，且由被告自行进行装修与维修，故被告对于房屋水、电设施的问题应当有一定预见，如果产生问题，也应当由被告自行负责。另外，关于电线线路的问题，双方合同中未进行特别约定，被告有关扩容费用的主张，亦无合同依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海同润投资（集团）有限公司租金76，445元；
二、被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海同润投资（集团）有限公司逾期付款违约金（计算方法：从2013年4月1日至2013年6月4日，以租金236，445元为本金；从2013年6月5日起至实际支付之日，以76，445元中未付部分为本金；上述均按照日万分之三标准计算）；
三、驳回被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，761元，反诉案件受理费4，855元，合计诉讼费6，616元，由被告（反诉原告）上海丽桥实业有限公司负担（已付4，855元，余款1，761元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
审 判 员 张 利
人民陪审员 黄坤生
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。