广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7317号
上诉人（原审被告）：陈余管。
委托代理人：邓光新，广东宏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王红波。
委托代理人：曾剑鹏，湖南阳邵律师事务所律师。
原审第三人：王红杰。
原审第三人：深圳市金地城房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：陈春荣。
上诉人陈余管因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月1日，陈余管作为卖方，王红杰作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》。合同约定，卖方同意将位于深圳市龙岗区XX号房产（房地产证号：深房地字第60002820**号）转让给买方，成交价为900000元；买方在签署合同时向卖方支付10000元定金，在签署合同之日起2日内再向卖方支付40000元定金；买方应于签署合同之日起30日内付清首期房款220000元（不含定金，首期房款等于第二部分房款850000元减去银行承诺贷款金额）。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行、担保公司及其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本性违约。关于违约责任，合同约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。合同最后备注，个人征信所产生的责任、义务及费用由双方各自承担。
2015年6月1日、2015年6月3日，王红杰分别向陈余管支付定金10000元、40000元。
2015年6月22日，王红杰按合同约定准备首期款220000元向银行申请办理资金监管，因银行要求增加资金监管金额，未办理成功。后由王红波与陈余管双方于2015年7月17日办理了首期款资金监管，监管资金为310000元，并于2015年7月26日取得贷款承诺书，银行承诺贷款金额为540000元，有效期为三个月。
经查，王红波与王红杰系兄弟关系。合同签订后，王红波、陈余管及王红杰签订了《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为王红波，由王红波继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下王红杰未履行的义务，王红杰对王红波承担保证责任。一审庭审中，王红波、陈余管及王红杰对此均表示认可。
另查，2015年6月2日，陈余管为办理赎楼手续与担保公司办理了公证授权委托，但未办理涉案房产的注销抵押登记手续。
又查，王红波为购买房屋，向深圳市金地城房地产投资顾问有限公司（以下简称金地城房产公司）缴纳了27000元居间服务费及赎楼费用12800元，其中赎楼费用12800元已退回给王红波。
王红波诉讼请求：1、解除《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》；2、陈余管返还定金50000元；3、陈余管支付违约金180000元；4、陈余管支付王红波已预交的赎楼款12800元及居间服务费27000元；5、本案诉讼费、保全费由陈余管承担。
原审法院认为：王红杰与陈余管签订《房地产买卖合同》，后王红波、陈余管与王红杰又签订《买方主体变更确认书》，三方共同确认由王红波继受王红杰在原买卖合同中享有的权利义务，均系三方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王红波作为合同权利义务的继受方与陈余管应全面履行合同约定的义务。王红杰向陈余管支付的定金视为王红波支付，后办理了剩余购房款的资金监管并取得贷款承诺书，而陈余管收取定金后虽然已委托担保公司办理注销抵押登记手续，但因该项属于陈余管应履行的义务陈余管未办理成功，且陈余管也未提供证据证明未办理成功系由于王红波的过错，故陈余管的行为已构成根本违约，对王红波主张解除王红杰与陈余管签订的《房地产买卖合同》及王红波、陈余管与王红杰签订的《买方主体变更确认书》的请求原审法院予以支持。合同解除后，陈余管已收取的定金50000元应退还给王红波。关于违约金的数额，原审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，王红波主张陈余管应向王红波支付合同约定的房屋转让成交价20%的违约金即180000元的请求予以支持。关于王红波主张的王红波支付的赎楼款12800元及居间服务费27000元，因原审法院在确认陈余管承担相应的违约责任时已考虑，且王红波确认赎楼费12800元已退回，故对该项请求原审法院不再支持。陈余管辩称王红波违约在先，未按合同约定支付首期房款，原审法院认为，根据三方签订的《买方主体变更确认书》，且王红波、陈余管双方已经在银行办理了首期款的资金监管并签署协议，该行为系陈余管对王红波办理资金监管期限的再次确认，故对陈余管该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王红杰与陈余管于2015年6月1日签订的《房地产买卖合同》及王红波、陈余管、王红杰签订的《买方主体变更确认书》；二、陈余管于判决生效之日起十日内向王红波返还定金50000元；三、陈余管于判决生效之日起十日内向王红波支付违约金180000元；四、驳回王红波的其他诉讼请求。如付款人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5347元，减半收取2673.5元，保全费1869元，合计4542.5元（此款王红波已预缴），王红波负担670.5元，陈余管负担3872元。
陈余管不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判陈余管无需返还王红波定金50000元，无需支付违约金180000元；2．一、二审诉讼费用由王红波承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，《买房主体变更确认书》并非王红波所签，王红波不能享有本案《房地产买卖合同》相关权利。二、本案系王红波违约在先，未按合同约定支付首期购房款，并因征信不良问题无法取得银行贷款承诺函，致使合同无法继续履行，陈余管不存在违约行为。根据双方所签订合同，买方应于签署合同之日起30日内付清首期购房款约22万元，即，买方最迟应于2015年6月30日前付清首期房款。合同双方并未约定具体的资金监管银行，买方所提交的证据材料，并不能显示其中合同约定的期限支付首期购房款至双方约定的监管账户。至于买方付到某银行的款项并不构成履行合同义务，因此买方违约在先。三、买方信用记录不良，致使无法取得贷款，无法赎楼，合同无法继续履行，给陈余管造成了损失。买方信用记录不良，无法取得银行贷款承诺函，所取得的贷款承诺函无落款日期，无法证明其在本次交易中获得银行贷款。陈余管本想卖掉涉案房屋后，回温州另买一套房子，在温州安居乐业，因为买方违约，陈余管无法支付温州购房合同款项，形成违约，被合同卖方没收了定金十五万元。四、合同的先履行义务在于合同买方，买方履行本次房地产买卖合同所做事项，并未告知陈余管，也未提醒陈余管事项所处阶段及陈余管应配合办理事宜，系买方自行拖延放弃房产交易。五、即使陈余管存在违约行为，综合本案中王红波的过错及曲折过程，王红波诉请的违约金过高，应酌情予以减低。综上，请求贵院依法支持陈余管上诉请求！
王红波口头答辩称：一、王红波按合同的约定在6月26日在银行做了资金监管，我方没有违约。二、王红杰原来在签订合同的时候，事先就已经声明，所以才有合同最后一条的补充条款。合同第21条规定，个人原因产生的费用由双方各自承担，签订合同的时候已经谈到了这点，双方对合同义务是有共识的。三、王红波按合同的约定在不同时段都完成了自己的义务，不存在违约在先的问题。本案的关键在于陈余管自己违约，所以王红波不存在违约的责任。
王红杰的答辩意见和王红波的答辩意见一致。
二审查明：王红波已经支付了监管资金310000元。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，王红波确认《买方主体变更确认书》上的签字为其本人所写。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据陈余管的上诉内容，本案的争议焦点为：1、王红波是否是涉案合同的当事人；2、合同不能履行的违约方是谁；3、一审判决的违约金数额是否过高。
关于第一个争议焦点，本院认为，陈余管和王红杰签订了买卖合同后，又与王红波和王红杰签订了《买方主体变更确认书》，确认王红波未买卖合同的履约主体，因此，王红波为涉案合同的当事人。退一步讲，即使《买方主体变更确认书》上的签字不是王红波本人所写，只要其承认他人代为签字的效力，该代理签字的行为对于王红波一样有效。因此，陈余管的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，王红波履行了合同约定的支付首期款及办理贷款承诺函的义务，陈余管应按照约定履行赎楼义务，陈余管没有履行赎楼义务超过合同的约定期限，王红波诉请解除合同并要求陈余管支付违约金的理由成立。一审对此认定准确，本院对此予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，双方在合同中约定了违约责任，一审按照合同约定要求陈余管承担违约责任并无不当。陈余管也没有举证证明约定的违约金过高。陈余管的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上，陈余管的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由陈余管负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月一日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。