昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第215号
上诉人（原审原告）：高侠。
委托代理人：陈振，系上诉人丈夫。
委托代理人：康明亮，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：耿清华。
委托代理人：舒发成，男，汉族，1957年10月5日出生，教师，住址同上。
原审第三人：阜康市新浩房地产开发有限公司，住所地：阜康市招商大厦五楼。
法定代表人：熊以键，该公司经理。
委托代理人：袁金成，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：马宗敏，新疆百丰天圆律师事务所律师。
原审第三人：王兴旺。
原审第三人：倪翠兰。
委托代理人：王兴旺，男，汉族，1950年11月10日出生，现住阜康市。
上诉人高侠因排除妨害纠纷一案，不服阜康市人民法院（2014）阜民初字第44号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人高侠及其委托代理人陈振、康明亮，被上诉人耿清华的委托代理人舒发成，原审第三人王兴旺，原审第三人倪翠兰的委托代理人王兴旺，原审第三人阜康市新浩房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年8月15日，新浩房地产公司与王兴旺签订协议：设立新浩房地产公司怡和家园项目开发部，项目负责人由王兴旺担任，负责处理阜康市怡和家园开发的一切事宜及开发商应承担的终身责任。2009年4月1日，新浩房地产公司授权委托倪翠兰（与王兴旺系夫妻关系）负责房地产销售、开票、收款，委托期限自2009年至房地产售完止。2010年8月16日，王兴旺、倪翠兰以新浩房地产公司的名义与被告耿清华签订商品房买卖合同，将位于阜康市怡和家园小区1号楼1单元402室住宅楼以241689元的价格销售给被告耿清华，合同签订当日被告耿清华向倪翠兰交付了首付款89784元，剩余房款准备办理银行按揭贷款，并于2010年9月办理入住手续，之后对房屋进行了装修并实际居住，但未办理房屋产权登记。
2010年9月18日，新浩房地产公司与原告高侠签订商品房买卖合同，将位于阜康市怡和家园小区1号楼1单元402室住宅楼以241689元的价格出售给原告，原告高侠首付房款10000元，剩余房款以其在新浩房地产公司的债权作折抵。2011年1月27日，原告高侠办理了争议房屋的产权登记，取得了阜房权证管字第20112**号房产证。
因耿清华提起行政诉讼，原审法院以（2012）阜行初字第1号行政判决书撤销了阜房权证管字第20112**号房屋所有权证。2012年8月17日，原告高侠再次办理了该房屋的产权登记，取得阜房权证字第320**号房屋所有权证。因双方协商未果，原告遂诉至法院请求判令：被告停止侵权，排除妨害，返还占用原告住宅；被告赔偿原告各项损失14400元。
另因本案必须以（2013）阜民初字第1556号阜康市新浩房地产开发有限责任公司与王兴旺、倪翠兰确认合同无效纠纷一案的判决结果作为审理依据，一审判决后，双方当事人均提起上诉，经昌吉回族自治州中级人民法院查明后认为：阜康市新浩房地产开发有限公司主张的“怡和家园”小区开发项目的收益归其所有，并未提供具体的收益数额，属诉讼请求不明确；王兴旺个人不具备开发房地产建设的资质，其借用资质开发房地产属于法律禁止行为，双方签订的协议应当无效，遂作出（2014）昌中民二终字第287号民事判决：驳回上诉，维持原判，即：一、原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司与被告王兴旺2008年8月15日签订的协议无效；二、驳回原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
原审法院认为：（一）第三人王兴旺、倪翠兰能否代表新浩房地产公司出售诉争的房屋。首先，应确认新浩房地产公司与王兴旺于2008年8月15日签订的协议是否合法有效。该协议经已生效的（2014）昌中民二终字第287号民事判决确认双方的协议无效。故新浩房地产公司在法律上是怡和家园小区所有房屋的所有权人。其次，应确认2009年4月1日，新浩房地产公司出具的授权委托书是否有效。法律规定，民事法律行为应当具备：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。上述条件，应当同时具备，缺一不可。本案中，新浩房地产出具授权委托书，委托倪翠兰销售房屋，倪翠兰作为新浩房地产公司售房部的职工，在公司授权的范围内代表公司销售房屋的事实没有异议，其与被告耿清华签订商品房买卖合同并接受首付款，该行为产生的民事责任应由新浩房地产公司承担。因此，授权委托第三人倪翠兰销售房屋的行为有效。
（二）被告耿清华是否应当承担侵权责任。法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵权责任的构成要件：（1）有损害事实；（2）有侵权行为；（3）损害事实与侵权行为之间存在因果关系；（4）行为人有过错。亦就是说被告耿清华是否承担侵权责任，取决于以上四要件，且要同时具备。被告耿清华占有诉争房屋的行为与损害事实之间不存在因果关系。因此，被告耿清华对原告高侠不存在侵权行为，不负侵权责任。
综上，第三人新浩房地产公司作为法律上享有“怡和家园”小区所有房屋的所有权人，其授权第三人倪翠兰将涉案的房屋出卖给被告耿清华后，又将同一套住房出卖给原告高侠，其行为构成一房二卖，原、被告与新浩房地产公司分别签订的商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，对双方当事人产生约束力，均属有效合同。第三人新浩房地产公司售房部将涉案房屋交付给被告耿清华，被告已实际占有该房屋并进行了装修，鉴于上述情形，被告耿清华已履行了除未办理房屋产权登记手续之外所有合同义务，况且未能办理房屋所有权登记也确因不能归责于被告自己的原因。原告要求被告赔偿损失14410元的诉讼请求，没有法律依据。因此，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告高侠的诉讼请求。
上诉人高侠不服上述判决上诉称：一、原审认定事实不清，适用法律错误。1、根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。双方诉争的房产已登记在上诉人名下，上诉人取得物权属于绝对权力，被上诉人不能以任何理由加以对抗，且上诉人已向房产公司交纳了购房款，被上诉人未办理产权登记，故该房产的所有权应属于上诉人所有；2、被上诉人与新浩房地产开发公司的工作人员王兴旺、倪翠兰签订的商品房买卖合同未加盖公司公章或合同专用章，首笔房屋交易款无正式收据，也无被上诉人向银行贷款的按揭协议作证，不符合日常生活中正常购房者的逻辑，即便被上诉人签订的商品房买卖合同有效，其也只享有债权请求权；3、上诉人在办理房屋登记过程中不存在恶意，其能通过房产登记管理机关进行登记，依法领取房屋产权证书的行为，恰能证明其是双方诉争房屋的合法所有权人；4、出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同的，应按照以下顺序确定合同的买受人：已经办理房屋所有权转移登记的，均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后等因素公平合理予以确认，本案中，上诉人高侠已合法办理了房屋登记。二、原审法院程序违法，本案系发回重审案件，原审法院将王兴旺、倪翠兰、阜康市新浩房地产开发有限公司追加为本案第三人程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人耿清华答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王兴旺与倪翠兰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人阜康市新浩房地产开发有限公司答辩称：请求法院支持上诉人高侠的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明事实与原审查明事实一致，本院对原审查明事实依法予以确认。
本院认为：在一房数卖的情况下，如果数份合同均有效且各买受人均要求履行合同，要分别根据登记公示、占有、价款交付及合同成立的时间确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
本案中，原审第三人王兴旺、倪翠兰与被上诉人耿清华，原审第三人阜康市新浩房地产开发有限公司与上诉人高侠签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，均属有效。根据原审第三人倪翠兰与新浩房地产开发有限公司签订的授权委托书可以确认倪翠兰具有销售、开票、收款的代理权，其是以新浩房地产开发有限公司的名义与被上诉人耿清华签订的合同，被上诉人耿清华在签订合同之后也支付了房屋首付款，并一直占有使用至今，剩余款项未付也并非由于被上诉人自身原因造成。故被上诉人耿清华虽未办理房屋产权登记，其支付对价和实际占有的行为，应认定其为合法占有。上诉人高侠签订商品房买卖合同在后，其作为之后的买受人，明知双方对诉争房屋存在产权争议，上诉人高侠办理的阜房权证管字第20112**号房产证经被上诉人耿清华提起的行政诉讼被撤销后，上诉人仍再次办理产权证书，其主观上存在恶意，该办证行为不具有对抗效力。被上诉人耿清华对双方诉争房屋系合法占有，不构成侵权。另上诉人高侠认为本案系发回重审案件，原审法院在重审时不得追加第三人的上诉理由于法无据。综上，上诉人高侠的上诉理由及请求均不能成立，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人高侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊健健
代理审判员 周美蓉
代理审判员 王 鑫
二〇一五年三月四日
书 记 员 钞 威