上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1857号
原告(反诉被告)姚俊，男，1988年2月9日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人吴薏，上海谭春明律师事务所律师。被告(反诉原告)曾德生，男，1980年4月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人葛冬平，上海友义律师事务所律师。原告(反诉被告)姚俊与被告(反诉原告)曾德生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚俊及其委托代理人吴薏、被告(反诉原告)曾德生及其委托代理人葛冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚俊诉称，2015年10月1日与曾德生签订《房地产买卖协议》，双方就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖达成意向，姚俊向曾德生支付4万元定金。2015年10月5日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款1,818,000元，其中50万元以银行贷款方式支付，剩余房款现款支付。当天，姚俊向曾德生支付房款125万元，另有28,000元的尾款交由中介公司保管。双方合同约定2015年11月30日前曾德生配合姚俊至房地产交易中心办理过户，但曾德生未履行该义务。同年12月16日，双方至房地产交易中心申请过户，但由于其他中介公司的原因导致查询结果姚俊为限购状态，后经协调可以办理过户，但曾德生却以姚俊违约为由拒绝继续履行合同。故姚俊起诉要求：1、曾德生继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合姚俊办理系争房屋的产权变更登记手续；2、判令曾德生以已付款项1,318,000元为基数，按日万分之五计算，支付自2015年12月1日起至实际过户日止的逾期办理过户手续的违约金；3、判令曾德生交付系争房屋；4、判令曾德生按已付款1,318,000元的日万分之五计算，支付自2016年2月26日起至实际交付房屋日止的逾期交付房屋的违约金。曾德生辩称，系争房屋买卖过程中，系原告违约，不同意姚俊的诉请。双方约定于2015年11月30日前过户，但直至12月16日，姚俊还处于限购状态，无法过户。曾德生遂于2015年12月18日向姚俊发出解约通知，现反诉要求：确认双方就系争房屋买卖合同于2015年12月18日解除，若法院无法认定告知书已送达姚俊，则要求判令在本案中解除双方的房地产买卖合同，判令姚俊按未付款50万元的日万分之五计算，支付2015年12月1日至2015年12月18日的违约金4,500元。姚俊针对反诉辩称，姚俊并非限购对象，2015年12月16日办理过户手续时是因为他人的原因导致姚俊名下有房屋。2015年12月20日重新审查，姚俊是具备购房资格的，不存在限购的问题。不同意曾德生的所有反诉请求。经审理查明，2015年10月1日，姚俊与曾德生签订《房地产买卖协议》，约定曾德生以1,818,000元的价格转让系争房屋给姚俊。同日，姚俊支付曾德生定金4万元。2015年10月5日，姚俊(买受人、乙方)与曾德生(出卖人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以130万元的价格转让给乙方，甲方于2016年2月25日前腾出房屋并交接；双方于2015年11月30日前办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限第二日起至实际付款之日止；按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定独自承担本次交易所产生的税、费；付款协议约定，2015年10月1日乙方给予甲方定金4万元，同年10月5日乙方给予甲方首付款80万元(含定金)，剩余房款50万元乙方以贷款形式支付。同日，双方签订《补充协议》，约定，买卖双方实际成交价格为1,818,000元，买卖合同约定的130万元为名义成交价格，剩余房款508,000元以装修补偿款支付给甲方，具体支付方式为：乙方于2015年10月1日支付定金4万元，2015年10月5日支付首付款129万元(含定金)，剩余房款向银行申请贷款支付。同日，曾德生出具收到125万元房款的收据。曾德生于2015年11月13日还清银行贷款，并于2016年2月4日涤除系争房屋上银行设定的抵押权。审理中，双方表示，双方经协商于2015年12月16日共同至房地产交易中心办理过户，但因交易中心查询姚俊名下有房，导致姚俊限购，双方当天交易未成。曾德生表示，查询结果在2015年11月13日即已打印，直至2015年12月16日尚未解决，故对双方交易能否继续进行存在疑问，并于2015年12月18日通过中介公司向姚俊发出告知书，解除双方房屋买卖关系，并于2015年12月22日与姚俊在中介处沟通时也告知姚俊要求解除合同。曾德生向本院出具中介工作人员邓阿峰的情况说明，证明中介收到解除合同告知书后将相关事宜通知姚俊。姚俊表示，在购买系争房屋之前，姚俊曾在其他中介看过其他房屋，并支付了定金，后上家反悔不卖，双方并未签订正式的房地产买卖合同；2015年12月16日办理过户时才看到查询结果说姚俊名下有房，该房屋就是姚俊之前付定金的房屋，经了解系该中介公司违规操作将正式的房地产买卖合同在网上备案导致，姚俊于12月18日至交易中心办理该网签合同的备案撤销手续，并于12月22日撤销该网签合同，2015年12月24日的查询结果显示姚俊名下已无房屋，期间并未收到曾德生要求解除合同的告知书，曾德生也未提出过要求解约。2015年12月22日，姚俊、曾德生共同至中介处，姚俊向曾德生告知该网上备案已撤销，并协商后续事宜，曾德生提出需要支付违约金后方可办理过户，双方协商未果。审理中，姚俊同意于过户当日以现金方式支付剩余房款528,000元，并承担本次交易的全部税费。以上事实，有《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、收款收据、上海市房地产登记簿、查询结果、录音及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，姚俊与曾德生签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议合法有效，双方应恪守并履行。双方协商于2015年12月16日共同至交易中心办理过户，当天因查询出姚俊名下有房而无法交易。曾德生表示12月18日即通过中介将解除合同的意思告知姚俊，但仅提供中介工作人员的情况说明，该工作人员未到庭作证，曾德生亦无其他证据证明该解除的意思表示已到达姚俊，本院无法认定曾德生于2015年12月18日已行使解除权。曾德生亦无证据证明其在2015年12月22日已向姚俊行使解除权。对于曾德生在本案中是否享有解除权，本院认为，姚俊在过户前对其名下有房的查询结果应不知情，否则姚俊不会在2015年12月16日仍与曾德生共同赴交易中心办理过户，而姚俊在得知情况后积极处理，在一周内将该障碍消除并及时告知曾德生，现双方交易可正常履行，曾德生无法享有合同解除权。综上，曾德生要求解除双方买卖合同的请求，本院不予支持。双方买卖合同应当继续履行，现合同约定的过户期限及交房期限均已届至，姚俊要求曾德生配合办理系争房屋的过户手续和交付房屋的请求，符合合同约定，本院予以准许。对于姚俊主张的逾期过户违约金及逾期交房违约金的请求，本院认为，由于双方在2015年12月16日未过户成功系因查询姚俊名下有房而导致，之后双方就系争合同是否履行、如何履行发生争议，现难以认定曾德生未办理过户及交房系属违约，故本院对姚俊的上述违约金主张难以支持。对于曾德生主张的违约金，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姚俊与被告(反诉原告)曾德生就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告(反诉原告)曾德生应于本判决生效之日起十日内，将上述房屋房地产权利过户至原告(反诉被告)姚俊名下，由此产生的全部税费均由原告(反诉被告)姚俊负担；二、原告(反诉被告)姚俊于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)曾德生房款528,000元；三、被告(反诉原告)曾德生于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)姚俊；四、原告(反诉被告)姚俊的其他诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)曾德生的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案本诉受理费减半收取10,581元、保全费5,000元、反诉受理费减半收取10,601元，均由被告(反诉原告)曾德生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一六年六月一日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……