湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2838号
原告汤海江。
被告湖南弘吉投资有限公司。
法定代表人任清华。
委托代理人丁金元。
原告汤海江诉被告湖南弘吉投资有限公司（以下简称“弘吉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨晓担任法庭记录。原告汤海江、被告弘吉公司的委托代理人丁金元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤海江诉称：原告于2013年8月20日与被告弘吉公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD1301318026），购买被告所开发的位于长沙市岳麓区金星中路288号西子湖畔沃府国际公寓8层8026房，购房金额为386800元，并已按照合同约定履行付款义务。2013年8月20日，原告交纳了维修基金，同时向被告支付了办证登记费、契税、国土证工本费。按照合同第十条规定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十一条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的l%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按照合同第三条约定，该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司长沙分行，抵押权登记日期为2013年7月3日。出卖人保证：该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押劝人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同第十九条规定，自合同生效之日起90天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请办理合同备案。但被告至今未将原告所售房屋解除抵押并到长沙市房屋产权管理局办理合同备案。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也并未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋已停工。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告为原告向长沙房屋产权管理局办理合同备案；3、被告因逾期交房而向原告支付违约金37906.4元（暂计算至2016年5月5日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；4、被告向原告交付386800元的购房发票；5、被告向原告交付7736元的契税发票和办理房产证及国土证；6、被告向原告支付已付房价款的利息，按照年利率百分之六计算；7、诉讼费由被告承担。
被告弘吉公司辩称：第一、关于业主要求继续履行交房问题，被告承诺继续履行合同，并尽可能早的交房给业主，希望业主谅解。第二，逾期交房的违约金，根据合同约定，逾期交房违约金是按照已付房价款的万分之二计算，不是按照天数计算。第三、未付足买房价款及未交纳物业维修基金的业主按合同约定被告有权利不交房。
经审理查明：2013年8月20日，原告汤海江与被告弘吉公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1301318026）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区金星中路288号西子湖畔沃府国际公寓N单元8层8026号房，双方在合同中约定房屋总价款为386800元。该合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，如未按该合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的l%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十七条约定：关于物业维修资金交存的约定：在签订合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理商品房预告登记之前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人可以不办理备案手续和预告登记手续，有权不按该合同第十条约定将房屋交付买受人。该合同第十九条约定：自该合同生效之日起90天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请办理合同备案。出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局办妥买手人的房屋所有权证。取得栋产权证后720个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款、办证登记费、契税、国土证工本费，被告向原告出具收据两张。同日，原告交纳了维修基金6565元。但被告至今未向原告交付房屋。
另查明，涉案房屋所在的西子湖畔沃府国际公寓至今未完工，未办理竣工验收；原告所购房屋办理了在建工程抵押，抵押权人北京银行股份有限公司长沙分行，与其他624套房屋共担保主债权数额13000万元。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、维修资金专用收据、收据、长沙市商品房户室信息表等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告已经履行了交付房款的义务，但被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。对原告要求被告交付房屋的主张，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定，原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：被告将具备“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”条件的房屋交付买受人使用，涉案房屋所在的西子湖畔沃府国际公寓至今未完工，尚未办理竣工验收手续，暂不具有交付的条件，本案原告经本院释明后，坚持不变更诉讼请求，要求被告交付房屋，故本院确定被告在原告所购房屋经验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告。
被告逾期交房，应当承担支付逾期交房违约金的责任。根据双方合同约定：被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现原告主张逾期交房违约金从逾期交房之次日起每日按照已付房价款的万分之二计算至实际交房之日止；被告主张违约金按已付房价款的万分之二计算；对此，本院认为，双方合同对违约金的计算方式的约定属约定不明；本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告自2015年1月1日起至2016年6月27日止逾期交房的违约金10502元；对原告主张的超出部分，本院不予支持，对2016年6月27日后至实际交房之日止的违约金按已付房价款日万分之零点五的标准计算。对要求被告支付利息的诉请，本院认为，对被告逾期交付房屋的行为，本院已经综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则确定了被告支付违约金的比例，且双方合同并未约定被告逾期交付房屋需要向原告支付已付房款的利息，故原告要求被告支付利息的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。
对原告要求被告交付购房发票的诉请，本院认为，交付购房发票系被告的附随义务，本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应当向原告交付购房发票，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告要求被告交付契税发票的诉请，本院认为，虽然被告代收了涉案房屋的契税，但契税的征缴、契税发票的开具属于政府的行政行为，涉案房屋的契税缴纳标准及数额，均在本案中无法处理，故对于原告要求被告交付契税发票的主张，本院不予支持。原告可自行与被告协商处理，协商不成的，可另行起诉要求被告返还。
对原告要求被告为原告向长沙房屋产权管理局办理合同备案的诉请，本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项的规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。本案中，涉案房屋上目前仍设有抵押权，且抵押权人并未出具同意办理预告登记的书面意见，即该房屋目前无法办理预告登记，故对于原告要求对房屋申请预告登记的诉讼请求，因条件未成就，本院不予支持；若以后条件成就，原告可再行主张权利。对原告要求办理房产证及国土证的诉请，本院认为，根据双方合同约定，办理房屋权属证书系在房屋交付使用后，现房屋尚未交付，原告主张要求被告办理房屋权属证书的条件尚未成就，故对原告的该主张，本院不予支持；如日后发生新的事实，办理房屋所有权证的条件成熟，原告可再行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、限被告湖南弘吉投资有限公司将长沙市岳麓区金星中路288号西子湖畔沃府国际公寓N单元8层8026号房在验收合格、并符合合同约定的交房标准后十日内交付给原告汤海江；
二、限被告湖南弘吉投资有限公司在本判决生效后十日内向原告汤海江交付金额为386800元的销售不动产统一发票；
三、被告湖南弘吉投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汤海江一次性支付2015年1月1日起至2016年6月27日止逾期交房的违约金10502元，对2016年6月27日后至实际交房之日止的违约金按已付房价款日万分之零点五的标准计算；
四、驳回原告汤海江的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取374元，由被告湖南弘吉投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖必芳
二〇一六年六月二十七日
书记员 杨 晓