上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28113号
原告曹阳，男，1979年8月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。
被告上海翔名实业投资有限公司，注册地上海市浦东新区。
法定代表人何锡万，董事长。
委托代理人周涛，男。
委托代理人付卫静，女。
原告曹阳与被告上海翔名实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，由审判员张杰、审判员范一、人民陪审员田有娣组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告曹阳的委托代理人黄贤明，被告上海翔名实业投资有限公司的委托代理人周涛、付卫静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹阳诉称：2010年8月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区秀浦路3188弄38、39号房屋出售给原告。根据约定，被告应于2010年10月29日将房屋交付给原告，以交付房屋钥匙为转移占有标志，但因房屋质量不合格，造成房屋至今未交付，故原告起诉，要求被告支付逾期交房违约金。原告诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币（以下币种相同）5，912，666元（以总房款11，662，070元为基数，按每日万分之三的标准自2010年10月30日起计算至2015年6月17日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告上海翔名实业投资有限公司辩称：原告所购房屋通过竣工验收备案，具备交房条件，并已过户至原告名下，原告付清全款后，被告履行了交房验房的通知义务，但原告无正当理由拒绝收房，导致双方至今未办理房屋交接手续，房屋已视为交付，故被告不应承担违约责任。原告所提出的逾期交房违约金已超过诉讼时效，且违约金标准过高。原告所述质量问题均可在质量保修期内予以修复，但原告拒绝收房，由此扩大的损失应由原告自行承担。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）通过上海杰星房地产经纪有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区康桥镇秀浦路3188弄38、39号房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让价款为11，662，070元；甲方于2010年10月29日前通知乙方交房；双方于2010年10月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若甲方逾期交房，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45日后甲方仍未交付的，除向乙方支付45日的违约金外，乙方有权单方解除合同。合同补充条款第二条约定，1、乙方在接到甲方的验房通知后五天内未办理房屋验收、交接手续的，视为该房屋已交付，该房屋的风险责任自视为交付之日起转移给乙方并全部由乙方承担；2、在房屋交付验收时，若该房屋中由合同附件二所载明的房屋附属设施和装饰存在损坏情况的，按合同约定处理，但不能视为甲方逾期交房，该房屋交付日期不变，且乙方不能单方解除合同……。合同附件二约定了房屋结构形式、耐火等级、内外墙面以及水电等交付标准。合同附件三付款协议约定，乙方应于2010年8月13日支付房款1，166，207元；于2010年8月20日前支付4，805，863元；于2010年10月28日前支付569万元。合同签订后，原告分期于2010年11月付清了全部购房款。2010年12月6日，双方共同向房地产交易中心申办系争房屋的过户手续，系争房屋产权于2010年12月15日核准登记至原告名下。但是，双方至今未办理系争房屋的交房手续。2015年7月，原告提起本案诉讼，诉请如前。
另查明，被告为系争房屋开发商，并于2010年2月9日取得了系争房屋的建设工程竣工验收备案证书。
审理中，被告提交了一份《交房通知书》、四份《交房催告函》及相应挂号信寄件收据，《交房通知书》落款日期为2011年1月5日，内容为通知原告于2011年1月6日办理系争房屋交房手续，若自2011年1月6日起5日内仍未办理，则视为该房屋已交付。四份《交房催告函》落款日期分别为2011年2月23日、2011年6月28日、2011年8月30日、2014年8月19日，函件基本内容相同，称原告应在2010年11月3日之前前来办理交房手续，但至今未办理，该房屋自2010年11月3日视为已经交付，通知原告尽快办理房屋交接及验收手续。被告还递交了曹阳2011年11月20日、2014年10月16日发给被告的回函。其中2011年11月20日的复函称系争房屋存在严重质量问题，该质量问题在双方看房时就发现，并多次提示被告早日使房屋达到合格标准后再交房，但被告一直未能就房屋质量问题的修复结果告知，造成至今未交房。2014年10月16日的回函称，房屋存在渗漏等质量问题且未修复，要求被告修缮房屋，使房屋达到交房标准后再办理交房手续。被告通过上述证据证明已多次通知原告办理交房手续，系原告拒绝办理，按照合同约定系争房屋已经视为交付。被告另表示，系争房屋主体结构合格，不存在原告所述的影响使用的质量问题，所存在一些窗缝轻微渗水等瑕疵被告及时履行了保修义务。原告称由于时间较久，记不清是否曾收到过被告发出的交房通知。原告另表示，签订合同后、房款尚未付清前即发现系争房屋存在地下室地面裂缝、天花板钢筋外露、管道漏水、窗户漏水、外墙渗水、隔墙裂缝等严重质量问题，并一直要求被告维修，但被告怠于维修。
审理中，本院于2015年10月10日对系争房屋进行现场勘查，系争房屋此时表观上看没有明显的质量问题。
审理中，原告未就系争房屋是否存在主体结构质量问题申请司法鉴定。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、发票、上海市房地产登记薄、双方往来函件、挂号信函收据等证据以及庭审笔录、现场勘查笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系合法有效。被告递交的双方往来函件以及当事人的当庭陈述，可以证实被告在原告付清房款后，即已通知原告办理交房手续，原告则以房屋存在严重质量问题提出抗辩，拒绝办理房屋交接。根据法律和司法解释的相关规定，商品房买卖中，若出卖人的房屋存在主体结构质量问题，或者存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同，若不存在上述问题，仅是一般质量瑕疵的，买受人应当先收房，再由出卖人在房屋保修期内承担保修责任，因房屋维修导致买受人实际损失的，买受人可另行向出卖人提出主张。就本案而言，原告若要使其诉请所依据的理由成立，需就系争房屋存在主体结构质量问题或在被告通知原告交房时房屋存在质量问题严重影响原告居住使用承担证明责任。但是，系争房屋在本院现场勘查时表观上未发现严重影响买受人使用的质量问题，原告未就系争房屋是否存在主体结构质量问题申请司法鉴定，也未提出充分证据证明在2010年末、2011年初被告通知原告交房时存在上述问题，举证不能的不利后果由原告自行承担，原告诉请所依据的拒绝收房理由不能成立，根据约定系争房屋在被告于2011年发出书面交房通知后即已视为交付。另外，合同约定被告应于2010年10月29日之前交房，原告应于2010年10月28日之前付清房款，因此，被告应于原告付清房款后交房，被告有证据证明的最早的书面交房通知时间迟于原告付清房款之日，属迟延履行，但其逾期交房行为止于2011年初发出书面交房通知之日，距原告起诉已逾四年，原告未能举证证明在此期间向被告主张过逾期交房违约责任，原告相应诉请已超过诉讼时效。综上，原告诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条的规定，判决如下：
驳回原告曹阳的诉讼请求。
案件受理费53，188元，由原告曹阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 范 一
人民陪审员 田有娣
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。