浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第438号
上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。
法定代表人：戎安春。
委托代理人：华湘君。
委托代理人：刘钧。
被上诉人（原审原告）：翁骅。
委托代理人：骆哲军。
上诉人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）因yi与被上诉人翁骅房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2012）杭富民初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：1、2008年2月1日，翁骅、大富公司签订商品房买卖合同1份，约定：翁骅向大富公司购买坐落于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑3××号住宅1套面积366.5㎡（含500平方米的花园）；房屋价格8400元／㎡、花园价格1200元／㎡，总计367.86万元；于2008年2月1日付60%计220.86万元，余款147万元在2008年2月1日前办理按揭手续；大富公司应当在该商品房交付翁骅使用后90日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案；出卖人或买受人凭商品房初始备案登记证、合同、发票等资料，向产权登记机关申报买受人房屋产权；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2009年8月31日，大富公司通知翁骅于当年9月2日办理交房手续。2009年9月5日，翁骅接收了涉案房屋，并与大富公司按实际丈量面积结算了房屋价款为372.8748万元（含花园价款）。
在2009年9月5日的《富春江花苑商品房结算清单》中，载明：房屋面积372.47㎡，金额312.8748万元，花园面积500㎡，金额60万元，应交房屋、花园价款372.8748万元，已交房屋、花园价款367.86万元（合同房屋面积366.50㎡、花园面积500㎡），应补房屋、花园款50148元，代收物业维修基金18623.50元，代收及应补合计68771.50元。
2、2010年4月9日，大富公司向翁骅开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，确认建筑面积372.47㎡，单价10010.867元／平方米，房款为372.8748万元（含花园价款60万元，花园面积500㎡）。
3、2011年11月28日，翁骅向原审法院起诉，要求判令：1、大富公司立即履行协助办理富春江花苑3××号房屋所有权登记手续的义务；2、大富公司支付逾期办证违约金37287.48元；3、本案诉讼费由大富公司承担。
原审法院经审理后查明，2009年3月5日，北京市第二中级人民法院查封了大富公司位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑项目的全部土地及地上建筑物，查封期限自2009年3月5日起至2011年3月4日。同时根据富阳市房地产交易中心提供的查封清单显示，大富公司富春江花苑已建成的房屋中，有多家法院对不同的房屋采取了查封措施。2011年2月21日，北京市第二中级人民法院对大富公司位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑项目的全部土地及地上建筑物又进行了续封，查封期限自2011年2月21日起至2012年2月20日。
2012年1月10日，原审法院以“原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，原、被告均应依合同约定履行各自的义务。原告翁骅至今未取得房地产权属证书，系因涉案房屋及对应土地使用权已被法院查封，而该情形的存在系因被告的原因造成，因此被告的行为已构成违约，原告有权要求其支付合同约定的违约金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称逾期办证的责任在陈锦升的理由不能成立，本院不予采纳。关于协助办理权属证书登记手续问题，因涉案房屋及对应土地使用权已被法院查封，在该情形未消除前，涉案房屋无法办理相关权属证书，因此原告的该项请求，暂无法予以支持”为由，作出判决：1、大富公司赔偿翁骅违约金37287.48元，于判决生效之日起十日内付清；2、驳回翁骅的其他诉讼请求；案件受理费732元，减半收取366元，由大富公司负担。
翁骅于2012年12月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令大富公司立即协助履行办理富春江花苑3××号房屋权属证书登记手续；2、本案诉讼费由大富公司承担。
原审法院认为：翁骅、大富公司就涉案房屋的买卖通过签订《商品房买卖合同》的方式予以确认，翁骅按约支付了全部房款，大富公司也已按约将涉案房屋交付给翁骅等事实已为生效判决所确认，大富公司理应在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便翁骅能及时办理产权登记手续，故对翁骅的该项诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年11月29日判决：大富公司应于判决生效之日起三十日协助翁骅办理位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑3××号房屋的产权登记手续。本案受理费80元，减半收取40元，由大富公司负担。
宣判后，大富公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院证据采信及事实认定错误，导致错判。一审法院对翁骅提交的证据没有实质性审查，大富公司并不否认这些证据形式上的真实性，但双方订立合同不是真实的意思表示。这是翁骅与当时委托管理大富公司的陈锦升利用职权的个人行为（翁骅系陈锦升的专职驾驶员），是其以订立合同这种合法形式掩盖非法侵占大富公司财产的手段，是无效合同。二、从付款情况亦不难看出陈锦升侵占财产的目的。翁骅在2006年借给大富公司50万元的借款，已经转给了天河公司，该事实杭州市中级人民法院（2007）杭二经初字第326号民事调解书中确认了该笔债权已经转给了天河房产。大富公司与翁骅之间不存在债权债务关系。房款中，翁骅陈述2005年12月份70万元借给大富公司的，房款中70万元就是该笔借款抵销的。从中不难发现陈锦升等人侵占财产的手段以及房款未付清的事实。综上，请求：1、判决大富公司与翁骅签订的房屋买卖合同无效，驳回翁骅要求大富公司将富春江花苑3××号房屋权属证书办理至翁骅名下的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由翁骅承担。
针对大富公司的上诉，翁骅答辩称：翁骅认为一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回大富公司的上诉请求，维持原判。一、大富公司与翁骅就涉案房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》一份，其中对于涉案房屋的面积、价格、付款、房屋的交付以及相应的违约责任都作了详细的约定，并且到房管部门作了预售登记。合同签订后，翁骅已支付了全部房款，大富公司也已将涉案房屋交付给了翁骅。双方之间就涉案房屋的买卖签订的合同完全系真实的意思表示，并且双方在合同签订后也已履行完毕合同的主要义务，后因大富公司的原因导致涉案房屋被查封以致无法办理产权登记，这一事实已经（2011）杭富民初字第2564号案件判决确认，在该案件审理中翁骅已提交了充分的证据并为富阳市人民法院所认定。现因大富公司内部纷争，拒绝配合办理产权登记，并一再否认涉案房屋买卖的真实性，对此辩称大富公司没有任何证据予以证明。即便富阳市公安局对陈锦升以涉嫌职务侵占而立案侦查，在长达两年之久的侦查后也没有任何证据证明陈锦升与翁骅之间存在恶意串通的情形。因此一审法院证据认定正确，事实认定清楚。二、关于翁骅在涉案房屋买卖中部分房屋价款的支付问题.翁骅购买涉案房屋后已支付全部房款3728748元（包括补超面积款50148元），其中首付款为2208600元，银行按揭贷款147万元。对于大富公司所提到的50万元款项。该50万元款项系大富公司所欠翁骅未还的借款债务，该借款债务实际并未转移给天河公司。因大富公司没有支付天河公司相应的款项，故天河公司不同意受让该债务，因此该债务仍旧由大富公司承担。况且这50万元款项跟本案没有关联。另，大富公司与翁骅就涉案房屋买卖发生前已存在的借款债务系真实合法有效的，系大富公司借款举债的事实，并不是陈锦升个人对翁骅负债，因此双方之间就70万元部分房款采用借款抵偿的方式不违反法律法规的规定，是合法有效的。一审法院在事实认定清楚的情况下判决大富公司协助翁骅办理产权登记手续是正确的。三、大富公司内部管理人员之间的矛盾与本案没有任何关联，然而大富公司却一再将矛盾纷争指向翁骅，翁骅在承受了巨额按揭贷款的情形下，却迟迟不能办理所购房产的产权登记手续，遭受了更大的损失，因此大富公司的行为已严重侵害了翁骅的合法权益，故请求驳回大富公司的上述请求，维持一审判决。
二审举证期限内，翁骅未向本院提交属于二审程序的新证据。大富公司向本院提交如下证据材料：
杭州富春会计师事务所有限公司出具的《证明》及富阳市公安局经济犯罪侦查大队出具的《关于委托司法审计的函》各一份，拟证明案涉财务账目要进行司法审计，来证明财务账户中和陈锦升的职务侵占存在关联。跟本案的财务账目付款情况存在关联。
上述证据经出示，翁骅发表意见称：对该组证据的三性均有异议。翁骅已经全额支付房款，这个事实已经经过富阳法院的另一个案子确认。大富公司提供的证据只能证明陈锦升是否存在职务侵占以及财务账目进行司法审计，跟本案无关。
本院经审核认为：上述证据与本案没有关联性，翁骅的异议成立，对上述证据本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，翁骅与大富公司于2008年2月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效，翁骅已经付清全部房款，上述事实有法院生效判决予以确认，2009年9月5日大富公司已交付房屋，其理应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案，故原审判决支持翁骅关于要求大富公司协助办理产权登记手续的处理并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杭州大富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年二月十三日
书 记 员 何英杰