山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第1115号
原告：青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司，住所地：青岛市黄岛区世纪新村。组织机构代码：7XXXXXX7-3。
负责人：王连栋，经理。
委托代理人：郭俊峰，山东雅正律师事务所律师。
委托代理人：周加友，系青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司职工。
被告：胶南市三星基础工程有限公司，住所地：青岛市黄岛区珠海街道办事处烟台东村。组织机构代码证：7XXXXXX5-4。
法定代表人：丁子合，总经理。
委托代理人：任旻，山东信公律师事务所律师。
被告：胶南市启蒙幼儿园，住所地：青岛市黄岛区世纪新村。
负责人：邵长学，园长。
委托代理人：苟军舰，山东方恒律师事务所律师。
原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司为与被告胶南市三星基础工程有限公司、胶南市启蒙幼儿园物业服务合同纠纷一案，于2014年1月8日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案。原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司的委托代理人郭俊峰、周加友、被告胶南市三星基础工程有限公司的委托代理人任旻、被告胶南市启蒙幼儿园的委托代理人苟军舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司诉称：原告系青岛市黄岛区世纪新村物业管理单位，被告胶南市三星基础工程有限公司系世纪新村业主（被告启蒙幼儿园所用房屋，面积3696平方米），被告自2003年10月份至今未缴纳物业管理费，共欠费112636.50元，原告屡次催要，二被告互相推诿，拒不缴纳。请求判令被告支付物业管理费112636.50元，诉讼费由被告负担。
被告胶南市三星基础工程有限公司辩称：第一，原告主张支付物业管理费没有事实依据。首先，原告与被告之间没有签订物业服务合同，对物业服务管理费的收取没有约定，双方之间不存在物业服务合同关系。其次，被告没有享受过原告提供的物业服务，根据权利义务对等的原则，被告没有享受这种权利依法也不应当承担义务，原告要求支付物业费不符合法律精神。第二，原告主张支付物业管理费没有法律依据。被告所有的位于世纪新村的房产是政府规划和教育部门批准的小区配套幼儿园，属于公益性教育设施，具备公益性质，本质上不同于住宅和商户，不是普通意义上的业主，那么就目前来讲，从国家到山东省到青岛市，均没有任何相关法律法规或规章对幼儿园对公益设施物业费的收取作出规定，因此原告收取物业费没有法律依据。第三，被告认为原告的绝大部分主张超过了法律规定两年的诉讼时效，对该部分已经丧失了上诉权，依法不应得到支持。基于以上几点，被告一认为应依法驳回原告的诉讼请求。
被告胶南市启蒙幼儿园辩称：第一，被告胶南市启蒙幼儿园并非业主，原告在诉状中所涉及的物业，业主并非是被告胶南市启蒙幼儿园，原告要收取物业费只能依据物业服务合同，与业主之间的协议来收取，到目前为止，原告与被告胶南市启蒙幼儿园之间没有形成物业管理服务关系。第二，原告主张收取物业费应提交其如何履行物业服务合同的相关证据，即原告应将服务合同的内容及如何履行的提交证据。第三，原告与被告之间不存在物业合同关系，因此原告要收取相关费用需提交相关的法律规定或收费依据，否则原告的主张不能得到支持。第四，原告是2013年12月8日起诉，因此原告可以主张的物业费只能主张2011年12月9日之后的，之前的已经超过法律规定的诉讼时效，因为物业费是按月支付，超过诉讼时效部分法院不应支持。
经本院开庭审理查明，2003年9月6日，被告胶南市三星基础工程有限公司与邵长学签订租赁合同一份，约定胶南市三星基础工程有限公司将位于胶南市世纪新村内的建筑面积为3669平方米（不含传达室面积）的房屋连同该房屋占地范围内的6265平方米的场地租赁给邵长学从事幼儿园经营，租赁期限为20年。邵长学所开办的幼儿园即被告胶南市启蒙幼儿园，属于民办幼儿园。
2004年5月1日胶南市世纪新村业主委员会委托青岛隆海集团物业管理有限公司对胶南市世纪新村小区进行物业管理，青岛隆海集团物业管理有限公司成立一分公司即原告进行管理至今。2006年11月胶南市发展和改革局规定胶南市世纪新村小区物业管理费为：居民住宅0.30元／平方／月、普通商业网点0.40元／平方／月，餐饮娱乐洗浴类网点0.50元／平方／月。2013年7月2日，胶南市世纪新村业主委员会就物业收费与青岛隆海集团物业管理有限公司签订调整协议，调整后物业费分别为：居民住宅0.50元／平方／月、普通商业网点0.60元／平方／月、餐饮、娱乐网点0.70元／平方／月，执行时间自2013年7月份起执行。
原告主张其于2003年10月份负责管理胶南市世纪新村的物业，当时胶南市发展和改革局规定的物业管理费居民住宅为0.1元／平方／月，但是因为时间久远，找不到当时的文件。因此要求被告支付自2003年10月至2013年12月的物业费，具体如下：2003年10月到2006年11月，共计38个月，物业费为14033.40元（3693平方米×38个月×0.1元）；自2006年12月至2013年6月，共计79个月，物业费为87524.10元（3693平方米×79个月×0.30元）；自2013年7月至2013年12月，共计6个月，物业费为11079元（3693平方米×6个月×0.50元）。对于房屋面积3693平方米原告称是听被告胶南市三星基础工程有限公司所讲。
双方争议的焦点是：原告与两被告之间是否存在物业服务合同关系以及是否超过诉讼时效。
原告提交2013年9月2日给被告胶南市启蒙幼儿园发出邀请函一份，邀请其于2013年9月6日上午9时到物业管理办公室商量所欠物业费事宜，并给被告胶南市启蒙幼儿园发了顺丰速运，快递显示2013年9月3日9时51分签收。被告胶南市启蒙幼儿园主张没有收到过上述邀请函，并且邀请函是原告单方盖章形成，对被告胶南市启蒙幼儿园没有约束力。
被告胶南市三星基础工程有限公司主张其与原告之间没有签订物业服务合同，对物业费没有约定，双方之间不存在物业服务合同关系，其也没有享受到物业服务；并且幼儿园属于公益性教育设施，具备公益性质，本质上不同于住宅和商户，不是普通意义的业主，没有相关的法律对幼儿园等公益设施物业费的收取作出规定，因此原告收取物业费没有法律依据；原告主张自2003年10月份开始的物业费，但是原告与胶南市世纪新村业主委员会签订物业合同的时间是2004年5月1日；并且原告的绝大部分主张都超出了法律规定的两年诉讼时效。
被告胶南市启蒙幼儿园主张其与原告之间不存在物业服务合同关系，原告应当提交如何履行物业服务合同的相关证据，并提交相关的法律规定或收费依据；原告主张2004年5月份之前的物业费没有依据，并且是2013年12月8日起诉，因此原告可以主张的物业费只能主张2011年12月9日之后的，之前的已经超过法律规定的诉讼时效。
原告主张，幼儿园在园区内部是相对独立的，但供水、供电、排水、排污系统与原告是同一系统，原告在园区外部对公共设施设备、生活服务设施、相关场地多年来进行维修养护和管理，对小区公共环境交通、车辆进出、停放秩序，小区保安公共安全防范、公共场所绿化等方面都进行了优质管理和服务，总体上提高了小区的综合品质，作为两被告实际上也享受到了原告物业管理行为带来的利益。物业费每月都和电费一起收取，每次收电费时都向被告胶南市启蒙幼儿园催缴；并且原告在收取电费的前几天都会在小区大门、广告栏张贴业主交纳费用通知；因被告长期不交纳物业费，因此双方关系闹的很僵，曾经发生过断电催缴的情况，后来在政府部门的协调下让原告先供电，物业费通过诉讼解决；物业管理公司是给业主提供公共服务的，为了和业主保持比较友好的合作关系，同时也考虑到两被告与原告之间的关系，所以直到2013年才提起诉讼；原告的交费通知都是在小区内部及公共区域进行公示，并不具体电话通知到业主，该小区有1000多名业主，不可能每月给每位业主打电话催缴物业费，根据物业管理条例，原告要求将催告通知张贴在宣传栏就视为送达，从2003年至2013年是一个持续的拖欠过程，因此原告的诉讼请求没有超过诉讼时效；原告还提交了青岛隆海集团物业管理有限公司提供物业管理服务的滨海新村小区安琪儿幼儿园、金地花园小区幼儿园交纳物业费的收据和发票，证明原告所管理的其他幼儿园都是按照居民住宅标准交纳物业费。
被告胶南市三星基础工程有限公司主张原告在每月收取电费进行了物业费的催告，及在公告栏张贴通知，且曾经发生过了为了催缴物业费而强制断电的情况，原告并没有提供任何证据予以证明，仅是单方的说法；民法通则规定，诉讼时效是从权利被侵害时起算，且是从当事人知道或者应当知道起计算，也就是说原告应当在每月知道被告没有交纳物业费的时候起算，因此原告主张的大部分物业费原告并没有在法律规定的时间内提出主张；原告提到张贴通知的情况，根据现实中实际操作情况及相关条例的规定，张贴通知时未按时交纳物业费还未发生；原告没有提供证据证明诉讼时效中止或者中断，因此被告认为大部分主张已经超过了诉讼时效。
被告胶南市启蒙幼儿园主张根据原告提交的发改局的意见以及管理条例的规定，管理费按月收取，因此原告主张的大部分物业费已经超过两年诉讼时效，且原告并没有提交证据证明诉讼时效中断或者中止；幼儿园是封闭式管理，所有的项目都是幼儿园自己管理，原告不能进入园内，也就无所谓提供服务了。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的邀请函、租赁合同、胶南市发展和改革局文件、物业管理服务合同、顺丰速运单、查询单、物业收费收据、物业发票在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，关于原告的主张是否大部分已经超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。本案原告提供物业服务是一个连续的过程，如果割裂开来，将导致物业公司因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利，物业与业主之间关系紧张，这样就背离了诉讼时效制度的价值目标。同时根据诚信原则，两被告享受了物业服务，就应当支付物业费，并且青岛隆海集团物业管理有限公司所提供物业管理服务的其他小区的幼儿园也一直是按照居民住宅标准交纳物业费，因此对两被告超过诉讼时效的主张本院依法不予采纳。
被告胶南市三星基础工程有限公司将涉案房屋租赁给被告胶南市启蒙幼儿园使用，实际使用人是被告胶南市启蒙幼儿园。从事实来看，被告胶南市启蒙幼儿园位于胶南市世纪新村小区内，虽然没有与原告签订物业服务合同，但的确享受了原告所提供的物业服务。被告主张幼儿园系公益单位，不应当支付物业费没有法律依据，本院依法不予采纳。被告胶南市启蒙幼儿园作为物业服务对象，与其他业主一样，内部的卫生、保洁等都是属于业主自行管理，不属于原告提供物业服务的范围，两被告不能据此主张没有享受到原告的物业服务。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。现原告要求被告胶南市三星基础工程有限公司与被告胶南市启蒙幼儿园承担连带责任，符合法律规定，本院依法予以支持。
原告要求两被告自2003年10月份支付物业费，但是从青岛隆海集团物业管理有限公司与胶南市世纪新村业主委员会签订的物业管理服务合同来看，被告自2004年5月1日开始提供物业管理服务，因此应当自2004年5月1日开始计算物业费。关于胶南市启蒙幼儿园的面积单位，根据被告胶南市三星基础工程有限公司与被告胶南市启蒙幼儿园签订的租赁合同来看，租赁的面积是3669平方米，而非原告主张的3693平方米，因此自2004年5月至2006年11月共计31个月，物业费为11373.90元（3669元／月×31个月×0.1元）；自2006年12月至2013年6月共计79个月，物业费为86955.30元（3669元／月×79个月×0.3元）；自2013年7月至2013年12月共计6个月，物业费为11007元（3669元／月×6个月×0.5元），上述物业费共计109336.20元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胶南市启蒙幼儿园于本判决生效之日起10日内付给原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司物业费109336.20元。
二、被告胶南市三星基础工程有限公司对被告胶南市启蒙幼儿园所欠的上述物业费承担连带责任。
三、驳回原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2553元，由原告负担66元，由被告胶南市启蒙幼儿园负担2487元。因原告已向本院预交，被告胶南市启蒙幼儿园于本判决生效之日起付给原告2487元。被告胶南市三星基础工程有限公司对被告胶南市启蒙幼儿园所负担的诉讼费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
审 判 员 张美灵
人民陪审员 刘开强
二〇一四年十月十三日
书 记 员 李 萍