广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终714号
上诉人（原审原告）：黎彦楚，男，汉族，1954年8月10日出生，户籍地址：广东省云浮市。
委托代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所实习律师
被上诉人（原审被告）：刘洲，男，汉族，1954年7月4日出生，户籍地址：广东省云浮市。
委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。
委托代理人：张标文，广东刚毅律师事务所律师。
上诉人黎彦楚因与被上诉人刘洲房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1994年10月27日，黎彦楚（买受人）与刘洲（出卖人）签订一份《房屋出售协议书》，协议书约定：第一条：双方在相互信赖自愿的基础上，乙方诚意购买座落在XX路第X幢第X层XXXX号住宅套房共壹套，建筑面积120.43平方米，每平方米1200.00元，总金额壹拾肆万伍仟陆佰肆拾壹元。小写：145641.00元。第六条：自来水的安装由甲方负责装进屋内，电的安装到屋外，用水用电申请及开户等一切费用由乙方负责。办理办理房屋所有权证的手续费用则由购房单位负责。第九条：付款方式：由乙方付定金壹万元，到94年11月6日付肆万元正元，到95年1月6日，全部付清后办理房屋所有权移交手续，一次交付清者按九五折收费。附注：94年11月6日前付清伍万元后将刘洲名下的房产所有权证借给乙方作贷款，等全部款付清后甲方将房产交给乙方使用与房产所有权归乙方所有。双方分别在协议书上签名。
庭审中，黎彦楚、刘洲均确认黎彦楚在1994年10月27日签订《房屋出售协议书》时支付了定金1万元，1994年11月6日支付购房款4万元。黎彦楚于1995年1月19日支付购房款4万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195283）；1995年1月27日付购房款2万元，刘洲妻子雷爱英出具了《收款收据》（编号0169707）；1995年2月17日付购房款2.2万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195282）；1995年4月26日付购房款4000元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195289）。至此，黎彦楚总共支付了购房款13.6万元给刘洲。
黎彦楚称剩下的购房款是以货款进行抵扣的方式支付，并提交了两张《收条》以及三张《送货单》作证据。其中，第一张《收条》是1996年12月2日，载明“今收到黎彦楚耐磨抛光砖460块×8.5。收货人：刘碧荣。”；第二张《收条》是1996年12月27日，载明：“今收到黎彦楚耐磨砖40件×8.5。收货人：刘碧荣。”1999年6月28日的《送货单》载明的货款金额为2005元，收货人签名为“毛绍展”；1999年7月2日的《送货单》载明的货款金额为3144.5元，收货人签名为“毛绍展”；1999年8月1日的《送货单》载明“今收到20×30瓷砖壹佰件，六都磷肥厂工地用。刘洲工地收货人：毛绍展”。上述《收条》及《送货单》均只在《收条》下方空白处及《送货单》上方的收货单位注明“刘洲”。黎彦楚认为购房款已经全部支付完毕，但刘洲没有将其书写的《欠条》还给黎彦楚。刘洲称，上述货物的《收条》及《送货单》无没有其签名确认，刘洲与收货人刘碧荣、毛绍展没有关系，刘洲与黎彦楚之间不存在货物买卖关系，更不能证明这些《收条》及《送货单》的货款抵减了购房款。
另查明，1994年11月16日，黎彦楚写下《欠条》交刘洲收执，载明：“今欠购买刘洲房屋款玖万伍仟陆佰肆拾壹元正（95641元）。定于95年1月6日前还清。欠款人：黎彦楚。”同日，刘洲的妻子雷爱英写下一张《收款收据》（编号：0195274）给黎彦楚收执，载明：今收到购A幢801房房款145641元，收款单位落款为雷爱英并有刘洲的私章。黎彦楚称该《收款收据》是支付完购房款后刘洲出具的，只是把日期倒签为1994年11月16日。对此，刘洲予以否认，认为按照《收款收据》的编号顺序，1995年所立的《收款收据》编号顺序比本雷爱英1994年11月16日立的《收款收据》编号顺序更后，因此不可能存在倒签日期的事实。当时立此《收款收据》只是为了方便黎彦楚贷款，但事实上黎彦楚并未付清购房款。
再查明，目前位于云浮市云城镇XXX路X楼X号的涉案房屋仍登记在刘洲名下，房屋所有权证：粤房字第248XX**号。庭审中，刘洲称在收取黎彦楚5万元购房款后将该房屋所有权证原件交给黎彦楚，黎彦楚于1994年11月16日出具了《收条》，收到涉案房屋的房屋所有权证原件。涉案的房屋也在1994年签订合同后交付黎彦楚使用。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。黎彦楚、刘洲签订的《房屋出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。
综合双方的陈述，双方均确认黎彦楚已支付购房款13.6万元的事实，本案争议的主要焦点是黎彦楚与刘洲是否约定以货款抵销剩余的9641元购房款。
首先，黎彦楚为证实其主张货款抵销购房款，提交了的两张《收条》及三张《送货单》，但上述《收条》及《送货单》均未明确记载货物是卖给刘洲的，更没有记载以货款抵销购房款。黎彦楚未能举证证明双方之间存在货物的交易关系，也不能举证证明收货人刘碧荣、毛绍展与刘洲之间存在关联，仅凭《收条》及《送货单》不足以证实是刘洲收取了黎彦楚的货物，更不能证明黎彦楚与刘洲约定以货款抵销购房款。其次，假若双方约定以货款抵减购房款，且黎彦楚已经支付完购房款的话，按照之前黎彦楚每次支付购房款，刘洲均出具《收款收据》的交易习惯，双方对此应当有明确的书面约定，或者在抵减购房款后，黎彦楚应当要求刘洲出具相应的《收款收据》予以确认，但本案均没有相关的证据证实。更何况黎彦楚还就所欠的购房款书写了95641元的《欠条》给刘洲收执，假如黎彦楚已经支付完毕购房款，但却没有收回或销毁《欠条》，而继续由刘洲持有《欠条》原件，明显不符合生活常理和交易习惯。再次，黎彦楚称已经付清购房款，并由刘洲的妻子雷爱英出具了145641元的《收款收据》，只是倒签了日期。对此，原审法院认为，从《收款收据》的编号顺序来看，应当不存在倒签日期的事实。而且该份《收款收据》与黎彦楚写欠购房款95641元的《欠条》是同一天出具的，可以推断是先由黎彦楚出具《欠条》后，再由雷爱英出具《收款收据》更为合理。由此可见，雷爱英于1994年11月16日出具《收款收据》不存在倒签日期的事实，该《收款收据》也不能证明黎彦楚已经全部付清了涉案的购房款。综上，黎彦楚称以货款抵销了购房款，并已经支付了全部的购房款的主张，缺乏相关的证据支持，也不符合交易习惯，不予支持。
根据双方签订的《房屋出售协议书》第九条付款方式约定：全部付清后办理房屋所有权移交手续。因此，双方对于房屋所有权的移交手续是以黎彦楚付清全部购房款为先决条件的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在黎彦楚完全付清购房款前，刘洲有权拒绝其办理房屋所有权转移登记手续。本案黎彦楚的第一、二项诉讼请求是要求办理房屋及分摊土地的变更登记手续，第三项诉讼请求是因办理变更登记手续而产生的相关费用，因此，在没有证据证明已全部付清购房款的前提下，黎彦楚的诉讼请求，原审法院在本案中均不予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回黎彦楚的全部诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元，由黎彦楚负担。
一审宣判后，上诉人黎彦楚不服，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销云浮市云城区人民法院（2016)粤2302民初707号民事判决，并改判被上诉人协助上诉人将位于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房的房屋产权过户登记到上诉人名下，及改判被上诉人协助上诉人将属于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房所占分摊比例部分的国有土地使用权过户登记到上诉人名下。2、房屋产权及国有土地使用权过户登记的相关费用按规定由上诉人、被上诉人各自负担。3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。
事实和理由：一、上诉人己支付了全部购房款。
1、双方于1994年10月27日签订的《房屋出售协议书》第二条明确约定，“在工程竣工，乙方付清款甲方后，由甲方交给乙方使用，房屋永远为购买者所有，有权出租、转让、变卖”。先付清房款，后交房使用的约定是双方的真实意思表示。如上诉人没付清房款，是不可能入住，且上诉人已实际入住涉案房屋二十多年，反证上诉人已付清了房款。
2、上诉人付清房款，被上诉人已开具了收款收据，收据要素完整，款项内容清楚，被上诉人夫妻对该收据有签字盖章，该收据具有法律效力，是被上诉人对上诉人付清房款的结算确认。法院应对该收款收据予以认可，如上诉人没付清房款，被上诉人不可能开具付清房款的收据给上诉人。至于一审法院认为收据的编号和日期不一致的问题，上诉人认为，从被上诉人开具的多张收据中，编号在前并不代表时间在前，被上诉人并没有按票单的编号顺序开具收款收据，日期也有过修改，日期也会有笔误。上诉人认为收款收据的编号不影响收据的效力。
3、被上诉人不诚信，其出示的证据和答辩内容前后矛盾。被上诉人先是在其提交的《证据清单》中主张上诉人还欠其95641元至今还没有支付，后又在《民事答辩状》中提出因上诉人欠其房款9641元至今没有支付,被上诉人主张的所欠房款数额前后相差巨大，严重不一致，可见被上诉人的诚信有问题，法院对其所述言论应予质疑。
4、被上诉人未曾向上诉人提出过欠款问题，也没有任何追偿行为，现在在法院抗辩欠款，也已超过诉讼时效。
综上，上诉人已付清了全部购房款，并已经被上诉人结算确认。上诉人履行了合同义务，已实际入住二十多年，被上诉人应按约定协助上诉人办理房屋产权过户登记。
二、上诉人不存在违约行为，被上诉人已构成根本违约。一审法院对上诉人用货款抵消尾数房款的证据不支持，而认定上诉人违约，不支持上诉人提出办理房屋所有权转移登记手续的请求，明显是错误的。
首先，上诉人认为其已付清了房款，且双方早已结算确认，上诉人不存在违约行为，不承担违约责任。一审中，被上诉人对上诉人支付的购房款中136000元己认可，仅对其中9641元货款抵充房款数不认可。按照常理，上诉人支付绝大部分的房款，剩下不多的尾款这么多年没支付的这种情况难以说得过去。按照交易习惯、市场、房价的涨势等，这么多年上诉人也不可能不清算尾款，作为一般的买房者来说，都是希望付清房款，及早办证的，但延迟协助办证的卖房者却不少。
其次，双方在1994年11月16日已对支付的购房款进行了结算，上诉人立回“欠条”给被上诉人，等于上诉人已对房屋买卖合同的付款义务的履行。但被上诉人没有履行合同义务，这么多年没有协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续属于根本违约，法院应判令其依法全面履行合同义务。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的请求，并依法改判。
上诉人黎彦楚在二审期间提交《房屋出售补充协议》复印件一份，拟证明当时因为上诉人的经济状况差，所以要求双方协商能暂缓过户，但房屋就已经归上诉人所有，如果要办理过户的，被上诉人需要支付0.5%的过户手续费。
被上诉人刘洲答辩称：一审判决认定事实清楚及适用法律正确，从上诉人提供的证据反映，不能推翻一审判决认定的事实，请二审法院依法维持原判。
被上诉人刘洲二审期间没有提交新的证据。
本院查明：1994年10月27日，黎彦楚（买受人、乙方）与刘洲（出卖人、甲方）签订一份《房屋出售协议书》，协议书约定：第一条：双方在相互信赖自愿的基础上，乙方诚意购买座落在XX路第X幢第X层XXXX号住宅套房共壹套，建筑面积120.43平方米，每平方米1200.00元，总金额壹拾肆万伍仟陆佰肆拾壹元。小写：145641.00元。第六条：自来水的安装由甲方负责装进屋内，电的安装到屋外，用水用电申请及开户等一切费用由乙方负责。办理房屋所有权证的手续费用则由房产管理部门按有关文件执行。八、本协议经双方签字后生效，本协议一式二份，甲、乙方各执一份。第九条：付款方式：由乙方付定金壹万元，到94年11月6日付肆万元正元，到95年1月6日，全部付清后办理房屋所有权移交手续，一次交付清者按九五折收费。双方分别在协议书上签名。其中，刘洲手执的《房屋出售协议书》附注部分增加手写内容：“94年11月6日前付清伍万元后将刘洲名下的房产所有权证借给乙方做贷款，等全部款付清后甲方将房交给乙方使用与房产所有权归乙方所有。”刘洲、黎彦楚分别在该附注内容的正本签名确认。刘洲在二审中表示黎彦楚在1994年11月16日拿到房产证贷款，之后就增加了附注部分的内容，但当时黎彦楚的协议书没有带来，就在刘洲手持的协议书中添加了附注内容，黎彦楚对此予以确认。另外刘洲手执的《房屋出售协议书》第六条“办理房屋所有权证的手续费则由房产管理部门按有关文件执行”中的“房产管理部门按有关文件执行”被涂改手写为“购房单位负责”。对此，黎彦楚表示该涂改内容是刘洲单方修改的，并不是双方的合意，且黎彦楚没有在该涂改内容处签名，故不予以认可。
黎彦楚、刘洲在一审中均确认黎彦楚在1994年10月27日签订《房屋出售协议书》时支付了定金1万元，1994年11月6日支付购房款4万元。黎彦楚于1994年11月16日立下尚欠刘洲购房款95641元的欠条给刘洲收执。后黎彦楚于1995年1月19日支付购房款4万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195283）；1995年1月27日付购房款2万元，刘洲妻子雷爱英出具了《收款收据》（编号0169707）；1995年2月17日付购房款2.2万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195282）；1995年4月26日付购房款4000元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195289）。至此，黎彦楚总共支付了购房款13.6万元给刘洲。
另查明，1994年11月16日，刘洲的妻子雷爱英写下一张《收款收据》（编号：0195274）给黎彦楚收执，载明：今收到购A幢801房房款145641元，收款单位落款为雷爱英并有刘洲的私章。黎彦楚表示该《收款收据》是在支付完购房款后刘洲出具的，只是把日期倒签为1994年11月16日。对此，刘洲予以否认，认为按照《收款收据》的编号顺序，1995年所立的《收款收据》编号顺序本比雷爱英1994年11月16日立的《收款收据》编号顺序更后，因此不可能存在倒签日期的事实，主张当时立此《收款收据》只是为了方便黎彦楚贷款，黎彦楚并未付清购房款。
再查明，目前位于云浮市云城区XXX路X楼X号的涉案房屋仍登记在刘洲名下，房屋所有权证：粤房字第248XX**号。刘洲一审称在收取黎彦楚5万元购房款后将该房屋所有权证原件交给黎彦楚，黎彦楚于1994年11月16日出具了《收条》，收到涉案房屋的房屋所有权证原件。涉案的房屋也在1994年签订合同后交付黎彦楚使用。
黎彦楚以其与刘洲签订《房屋出售协议书》后，付清了全部购房款145641元，而刘洲立下收款收据给黎彦楚收执却不愿将房屋产权及国有土地使用权过户登记到黎彦楚名下为由，于2016年5月23日向一审法院起诉，请求法院判令：1、刘洲协助黎彦楚将位于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房的房屋产权过户登记到黎彦楚名下。2、刘洲协助黎彦楚将属于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房所占分摊比例部分的国有土地使用权过户登记到黎彦楚名下。3、房屋产权及国有土地使用权过户登记的相关费用按规定由黎彦楚、刘洲各自负担。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订《房屋出售协议书》并对房屋转让事宜作出有关约定，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方应按协议书的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：黎彦楚是否已支付完毕涉案房屋的购房款，刘洲应否协助黎彦楚办理涉案房屋及土地使用权的过户手续，以及过户手续的费用如何承担。
首先，关于黎彦楚是否已付清购房款的问题。黎彦楚主张其已付清了全部购房款，但刘洲没有按约定协助办理房屋产权及国有土地使用权的过户手续。对此，刘洲一审抗辩黎彦楚尚欠9641元未支付，因而未达到房地产权属过户的条件。双方在出售协议书中约定的购房款总价为145641元，且双方在一审均确认黎彦楚在1994年10月27日签订《房屋出售协议书》时已支付了定金1万元，1994年11月6日支付购房款4万元。后黎彦楚于1994年11月16日立下尚欠刘洲购房款95641元的欠条给刘洲收执，并于1995年1月19日支付购房款4万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195283）；1995年1月27日付购房款2万元，刘洲妻子雷爱英出具了《收款收据》（编号0169707）；1995年2月17日付购房款2.2万元，刘洲出具了《收款收据》（编号0195282）；1995年4月26日付购房款4000元，至此，黎彦楚总共支付了购房款13.6万元给刘洲。黎彦楚在支付剩余购房款9641元后，刘洲妻子雷爱英出具了一张载明“今收到购A幢801房款145641元”内容及加盖刘洲私章的《收款收据》给黎彦楚收执，结合双方在协议书中约定全部款项付清后刘洲将房交给黎彦楚使用，且黎彦楚亦已实际使用房屋多年的事实，表明黎彦楚已付清了购房款。刘洲认为该《收款收据》的日期为1994年11月16日，编号在前，按照收款收据的编号顺序，1995年所立的《收款收据》编号顺序应比1994年11月16日的《收款收据》编号顺序更后，不存在倒签日期的事实，故主张立该收款收据只是为了方便黎彦楚贷款。由于在刘洲或其妻子雷爱英上述所出具给黎彦楚的多张《收款收据》中，均存在出具收款收据日期在后，而编号在前的情形，因此，不能以编号前后顺序来推定收款收据的出具时间。另外，根据双方在协议书附注部分的约定，在黎彦楚于1994年11月16日前支付了5万元后，刘洲则将其名下的房产所有权证借给黎彦楚作贷款。而黎彦楚至该11月16日已支付了5万元给刘洲，刘洲也交付房屋所有权证，也就是说刘洲是以收到房款5万元并交付房屋产权证给黎彦楚用于贷款，而非其所称的以立下收到145641元的《收款收据》作为方便贷款的条件。因此，刘洲的上述抗辩均不能否定其立下收款收据并收到黎彦楚145641元购房款的事实，本院确认黎彦楚已付清涉案购房款。
其次，关于刘洲应否协助黎彦楚办理涉案房屋及土地使用权的过户手续的问题。根据双方在协议书中约定全部付清款项后办理房屋所有权移交手续的内容，因本院已确认黎彦楚付清了全部购房款，因此双方约定的办理房屋所有权移交手续的条件已成就，刘洲应履行约定的义务。故此，根据黎彦楚的诉请，本院确认刘洲应协助黎彦楚将位于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房的房屋产权过户登记到黎彦楚名下，以及确认刘洲协助黎彦楚将属于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房所占分摊比例部分的国有土地使用权过户登记到黎彦楚名下。
至于办理过户手续所需费用如何承担的问题。虽然刘洲手持的房屋出售协议书的第六条“办理房屋所有权证的手续费则由房产管理部门按有关文件执行”中的“房产管理部门按有关文件执行”被涂改手写为“购房单位负责”，但由于黎彦楚手持的合同并未涂改，且黎彦楚表示该涂改内容是刘洲单方修改的，并不是双方的合意，黎彦楚没有在该涂改内容处签名，不予认可，现刘洲也没有提供证据证实该涂改内容是双方达成的合意，因此，应以该条未被涂改前约定的内容为准，即本院确认办理房屋所有权证的手续费则由房产管理部门按有关文件执行。
综上，原审法院审认定事实不清，适用法律及实体处理有误，本院依法予以纠正。上诉人黎彦楚的上诉请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初707号民事判决。
二、限刘洲于本判决发生法律效力之日起十五日内协助黎彦楚将位于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房（房屋所有权证：粤房字第248XX**号）的房屋产权变更登记到黎彦楚名下。
三、限刘洲于本判决发生法律效力之日起十五日内协助黎彦楚将属于云浮市云城区XXX路X号X幢XXX房（房屋所有权证：粤房字第248XX**号）所占分摊比例部分的国有土地使用权变更登记至黎彦楚名下。
四、办理本判决第二、三项所涉房屋所有权及国有土地使用权变更登记的费用由黎彦楚与刘洲按规定各自负担。
本案一审受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元，由被上诉人刘洲负担；二审受理费100元，由被上诉人刘洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁志豪
审 判 员 邓建勇
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 冯家玲