安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00400号
上诉人（原审被告）：冯永春。
被上诉人（原审原告）：合肥天水物业管理有限公司。
法定代表人：张军霞，总经理。
上诉人冯永春因与被上诉人合肥天水物业�理有限公司（以下简称天水物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院2014年4月15日作出的（2014）合高新民二初字第00336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：冯永春系合肥市经开区松谷路57号丽景碧雅小区7#403室房屋的产权所有人。2007年4月11日，丽景碧雅小区开发商合肥丹霞房地产开发有限责任公司与合肥小小物业管理有限公司签订《丽景碧雅花园小区物业管理服务合同》一份，该合同中约定：由合肥小小物业管理有限公司承担合肥丽景碧雅小区物业管理服务工作；合同期限自2007年4月1日起至小区业主委员会签订正式物业管理合同止；物业管理服务费收费标准为小高层住宅1-2层按建筑面积0.74元每平米，高层住宅2层以上按建筑面积0.94元每平米，商业用房按建筑面积1.5�每平米，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交物业管理费的千分之二交纳滞纳金；高层楼房电梯运行费、小区景观照明、水系、消防设施等设备运行所需能耗费按实分摊，由物业公司向业主或物业使用人收取。冯永春所有的丽景碧雅小区7#403室房屋为高层住宅四层，建筑面积为123.09平方米。冯永春自2010年至2013年12月期间共欠缴物业管理服务费5733.6元，且未缴纳公共照明电梯费、天水物业公司代缴水费1419.6元。
原审法院另查明：合肥小小物业管理有限公司企业名称于2009年3月13日变更为合肥天水物业管理有限公司。
2014年4月9日，原审法院至合肥市经开区松谷路57号丽景碧雅小区进行现场勘察，该小区物业管理存在的问题主要为：1、路边商铺有油污向小区内排放，有异味；2、小区监控已损坏；3、部分绿化带被填上石子改造成停车场；4、有垃圾桶损坏未及时更换。
天水物业公司诉至原审法院，请求判令：1、冯永春支付物业费5733.6元（自2010年2月起计算至2013年12月）、代缴的水费、公共照明及电梯费1419.6元（自2010年1月起计算至2013年12月）；2、冯永春支付逾期付费违约金暂计4836.7元（按合同约定的日千分之二标准计算至2013年10月）。
原审法院认为：天水物业公司与开发商自愿签订的《丽景碧雅花园小区物业管理服务合同》及附件是前期物业服务合同，内容不违反法律和法规的强制性规定，依法应为有效合同。在业主委员会与业主大会选聘物业服务企业之前，该合同对全体业主具有法律约束力。冯永春作为丽景碧雅小区7#403室业主，其接受了天水物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费、公共照明及电梯费以及天水物业公司代缴的水费。经法院现场勘察，丽景碧雅小区商铺在经营中对小区内产生油污等�由于天水物业公司未及时清理，导致污染处异味明显；小区的破损垃圾桶未及时更换，此系天水物业公司在物业服务中存在的瑕疵，冯永春辩称的部分理由成立，酌情减免冯永春应交的物业费的20%，即冯永春应缴纳的物业费为5733.6×0.8=4586.88元，对天水物业公司要求冯永春承担滞纳金的请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、冯永春于判决生效后十日内支付天水物业公司物业费4586.88元、代缴水费、公共照明电梯费1419.6元，共计6006.48元；二、驳回天水物业公司的其他诉讼请求。案件受理费93元，减半收取为47元，由冯永春承担。
冯永春不服上述判决，向本院上诉称：1、天水物业公司并未提供证据证明业主委员会督促冯永春限期交纳物业费，也无证据证明冯永春在收到业主委员会的督促通知后仍拒绝交纳相应物业费用。除业主委员会应当履行催缴义务，物业公司也应履行法定的通知缴纳义务，天水物业公司无证据证明通过直接送达等方式向冯永春书面催缴了物业管理费用。2、天水物业公司未完全履行维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。（1）冯永春所住楼栋的外墙面开缝，冯永春多次找到物业公司，但物业方一直未予修复。（2）小区垃圾箱破损，物业方未及时更换，共用照明、可视对讲系统损坏，楼内消防长期无水，物业方一直未予以维修、养护和管理。（3）冯永春所住楼下商铺经营中产生的油烟、油污等，直接排到小区内，造成严重污染，冯永春多次找到物业公司，物业方未采取任何措施予以清理、维护和管理。（4）小区内绿地被破坏作为�车区域，花木被油烟熏死。（5）房屋共用墙面和下水道到处是油烟垃圾，饭店产生的污垢长期存在，物业方无任何清理。（6）小区车辆停放秩序混乱，经常有小区外车辆停在小区门口，对小区交通造成严重影响。（7）自2010年4月至今，小区无任何安全监控，物业方一直未予修复，包括冯永春在内的其他业主经常被盗，造成严重的财产损失。（8）小区大门北侧的房屋设计时是用作小区业主活动室，现被出租出去。3、天水物业公司未严格按照合同履行义务。冯永春自入住小区至今未见物业方管理费用和收支账目的公布；天水物业公司擅自将小区内道路、绿地、花木等公共区域破坏改作停车位进行收费，小区内照明灯箱、公共电梯做商业广告进行收费，原属于小区共用设施的下水道盖，被天水物业公司私自变卖，共用设施被擅自占用或改变使用功能，天水物业公司均�事先告知业主；合同第二十三条约定的目标管理内容物业方均未完成。请求：撤销原审判决，依法改判驳回天水物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。
天水物业公司答辩称：1、小区尚未成立业主委员会。我公司与开发商签订的物业服务合同明确约定业主应缴纳物业服务费，冯永春未缴纳物业费，违约在先。但我公司仍继续履行物业服务义务，我公司已尽到物业服务义务。2、外墙面开裂是房屋质量问题，与物业公司无关。垃圾箱的垃圾每日及时清理。考虑运营成本问题，部分照明设备没有开启。冯永春住的是商住楼，油烟油污问题是商户经营餐饮产生的必然问题，同时环保部门要求商户自行清理油烟问题。小区保安尽到安保义务。3、小区的公告栏里公布物业费的收支及小区设备的更换维修等内容。另我公司一审提交的相关证据证明向冯永春催缴了物业费。4、监控室不存在更改问题，我公司并未将共用的设施设备用作他用。5、我公司通过向业主回访方式衡量物业服务质量，属于物业维护范围内的，我公司均达到目标管理要求。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，冯永春向本院提交以下证据：
书面的证人证言。证明：天水物业公司的服务未达到合同约定标准，未完全履行物业服务义务。
天水物业公司质证认为：真实性有异议，不能确认证人的身份，对三性均有异议，不能达到证明目的。
二审期间，天水物业公司未向本院提交新证据。
二审查明：天水物业公司于一审提交催款通知照片、挂号信，证明天水物业公司多次催要物业费等。
除本院认定的上述事实，原审认定的其他事实本院予以确认。
本院认为：冯永春作为丽景碧雅小区业主，依据国务院《物业管理条例》规定以及小区开发商与天水物业公司签订的�物业管理服务合同》约定，应当及时主动向天水物业公司交纳物业费。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，业主逾期交纳物业费的，物业公司有权向法院提起诉讼，行使其对业主收取物业费的债权请求权，业主委员会督促业主交纳物业费并不是物业公司提起诉讼的必须的前置程序。天水物业公司一审已经提交了其催收物业费用的相关证据，符合债权催收的合理方式。
物业服务具有即时性、持续性的特点，冯永春自2010年2月起拒交物业费，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。冯永春上诉提出天水物业公司在维修、养护、管理、�护等方面存在未履行或未完全履行物业服务的问题，但从其一审提交的证据来看，即使能够辨认出属于丽景碧雅小区的照片，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明天水物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形。物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响天水物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。另原审法院已在现场勘察的基础上，作出酌情减免冯永春应交物业费20%的认定，如冯永春认为天水物业公司存在不完全履行物业服务义务及未按合同约定履行义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等�约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。
综上所述，冯永春的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决结果并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯永春负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十三日
书记员 汪 磊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律�误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。