上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第314号
原告（反诉被告）上海XX机械设备有限公司，住所地上海市嘉定区外钱公路XXX号。
法定代表人XXX，总经理。
委托代理人倪尔飞，上海金能律师事务所律师。
委托代理人XXX，该公司员工。
被告（反诉原告）上海XXX卫生材料有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇顺达路XXX号X幢X楼。
法定代表人肖磊，执行董事。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人XXX，该公司员工。
原告（反诉被告）上海XX机械设备有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海XXX卫生材料有限公司（以下简称被告）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪尔飞、XXX，被告的委托代理人夏华、XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月28日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇科盛路X号X号楼X楼1234平方米的厂房（以下简称系争房屋）出租给被告使用。2012年5月9日，双方续签租赁合同，将租赁期限延长至2016年5月14日。其中，2012年5月15日至2013年5月14日的月租金为18767元（以下币种同）。自2013年5月15日起每月租金递增5%。水电费每月抄表后10内付清。2014年1月，被告单方提出解除合同。经双方协商，原告同意按照租赁合同约定结清所有费用并将厂房恢复原状后解除。但至今，被告仍拖欠原告水电费、物业费、清洁费、租金、违约金等。被告尚有搭建的棚、隔断、室内空调等物品未拆走，至今未按约将租赁物恢复原状交还给原告，致使该厂房无法清场，给原告造成了较大经济损失。现起诉要求：一、被告支付2013年12月至2014年1月的水电费47396.70元；二、被告支付物业费、清洁费、租金51910.60元（暂算至2014年6月30日，实际应计算至被告拆除之日，物业费和清洁费按每月500元计算，租金按每月19705元计算）；三、被告支付违约金4965.40元。庭审中，原告增加两项诉讼请求，要求：一、被告赔偿损失147877.70元；二、被告搬离承租场地。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告拖欠原告的费用仅是水电费38361元。因被告在原告处有两个月的押金，故无需再支付租金、物业费、清洁费。因原告阻止被告搬离导致现场仍留有被告的财物，故被告不应支付违约金。被告已于2014年1月14日搬离了承租场地，故不存在再次搬离的问题。
被告反诉称，原、被告于2009年4月28日签订《厂房租赁合同》，2012年5月9日续签合同，2014年1月22日签订《关于终止厂房租赁合同的补充条款》，约定被告赔偿原告二个月的租金，并以押金冲抵。根据退房情况具体结算租金和水电费等。彩钢板、空调等待下家看房后确定。2014年1月31日，被告退房。2月19日，原告致函被告，对被告实际欠费进行了结算，最终确认被告应付款项为38361元。上述协议达成后，因原告未能在短期内找到下家，被告拟拆除遗留物以便在新场地安装使用，故致电原告要求拆除遗留物。后被告多次派人进行拆除，均被原告制止。3月16日，原告致函被告，称被告一直未拆除遗留物，并限定在收函后3日内立即恢复原状并结清所有费用。为此，被告在接函后立即安排人员拆除，但仍被原告制止。由于无法拆除原有设施以继续利用，被告无奈只得购买新的设施在新场地进行了安装。原告行为导致被告产生了不必要的开支，原告应按遗留物的市场价进行收购。现反诉要求原告赔偿遗留物损失176720.22元。
原告就反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。被告违约在先，拒不支付解除合同后的相关费用，也不拆除遗留场地的设施、设备，给原告造成了损失。要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2009年4月28日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇科盛路X号X号楼X楼，建筑面积为1234平方米的厂房出租给被告使用。原告承诺被告可承租八年，自2009年5月15日至2016年5月14日。月租金为13150元，年租金为157800元。第一年年租金不变，第二年起每年递增5%。签约时被告应向原告支付3个月的租金及2个月的押金，以后每3个月支付一次。支付日期在支付月的10日内支付。租赁期间，被告按月支付500元的道路清洁、绿化保养费。租赁期满，被告应将设置的生产设备、附属设备（空调机等）搬出，并将隔墙、顶棚、照明等拆除，恢复原状后将厂房归还原告。租赁期间，如原告提前终止合同而违约，应赔偿被告2个月的租金；如被告提前退租而违约，应赔偿原告2个月的租金。如被告拖欠租金及其他应支付的费用满1个月，原告有权增收5%的违约金。拖欠满2个月，原告有权终止合同。合同另对其他事项作了约定。后双方签订一份《搭建简易房的协议》，约定被告可在系争房屋西侧马路南面搭建简易工棚，以存放设备之用。简易房是规划外建筑，如有关部门追责，由被告承担一切责任和费用。原告在总体规划的要求和相关部门的干涉下有权要求被告拆除简易房并恢复原状。2012年5月9日至10日，双方签订一份《厂房租赁续签合同》，约定：1、被告在原租赁合同基础上可再承租4年，自2012年5月15日至2016年5月14日；2、自2012年5月15日起租金每日每平方米为0.50元（含税）或0.475元（不含税）；3、自2012年5月15日至2013年5月14日的含税月租金为18767元（不含税的月租金为17828元），第二年（自2013年5月15日起）起租金每年递增5%；4、租赁合同每三年续签一次；5、自2012年5月15日起免除原合同中大棚费300元；6、水电费每月抄表后10天内付清，物业费、清洁费、租金提前3个月支付，物业费、清洁费按原合同执行；7、本合同与原合同重复之处按本合同执行，其他事项按原合同执行。2014年1月22日，双方签订一份《关于终止厂房租赁合同的补充条款》（双方于2014年1月27日在该补充协议上做了增补），约定被告因生产发展需要，于2014年1月14日正式向原告提出提前终止合同。经协商达成如下协议：1、根据原租赁合同的约定，因被告提前退租而违约，应赔偿原告2个月的租金，因此原告押被告2个月的租金26300元不予退还被告。原告开具发票给被告，税金1754元由被告支付。2、到目前为止，被告尚欠原告4个月的水电费，具体月份为2013年6月、11月、12月及2014年1月（其中2014年1月抄表日期为2014年1月22日）。春节前先付2个月的水电费，节后在2月15日左右付清全部水电费。3、被告向原告预付租金至2014年2月14日，根据实际退房日期双方再结算。退房日期至2014年1月31日止，尚有半个月的租金退被告。4、根据合同约定，退房时应将厂房恢复原状，归还原告。至2014年1月27日，被告尚有分隔彩钢板及3台小空调、3台柜机空调未拆，待租房下家看房后再定。钥匙双方各1把。2014年1月31日，被告搬离系争房屋（尚留有空调、彩钢板未拆除和搬离）。2014年2月19日，原告向被告发送一份函件，要求被告尽快支付所欠费用。3月16日，原告向被告发出一份律师函，要求被告结清所欠费用并于收函后3日内将承租场地恢复原状。3月21日，双方负责人曾短信联系，被告表示其派人去拆除，遭到原告的阻拦，原告则要求被告结清水电费后再拆除。3月22日，被告回函称，其于2014年3月21日再次去现场拆除设施，又一次被原告阻止，因此责任不在被告，被告无法接受。遗留物至今未被拆除。因原告认为被告未依约支付租金、水电费等相关费用
庭审中，原、被告均确认物业费按每月500元计算，清洁费按每月500元计算，租金按每月19705元计算。
以上事实，有厂房租赁合同、搭建简易房的协议、厂房租赁续签合同、关于终止厂房租赁合同的补充条款、律师函、函件、短信及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁续签合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据双方签订的《关于终止厂房租赁合同的补充条款》，可以确认双方于2014年1月22日解除了租赁合同。根据该补充条款，被告尚有2013年12月和2014年1月的水电费46954.90元未支付，故被告应予支付。关于物业费、清洁费、租金问题，虽然补充条款约定空调及彩钢板待租房下家看房后再定，但根据双方在庭审中的陈述，在该租房下家表示不需要上述物品后，被告仍应及时拆除并搬离，且被告在庭审中也陈述原告曾将上述情况告知被告，故被告在占用系争房屋期间的物业费、清洁费、租金（应为实际使用费）应予支付。庭审中，原告确认于2014年3月21日阻止被告对上述物品进行拆除，根据补充条款关于被告支付租金等费用至2014年2月14日的约定，被告应支付物业费、清洁费、实际使用费至2014年3月21日，经核算，上述费用费金额为23825元。2014年3月21日之后因被告实际已无法控制租赁物，原告也应采取适当措施避免损失的扩大，故原告要求被告支付自2014年3月22日至实际搬离之日的物业费、清洁费、实际使用费的诉讼请求，本院难以支持。关于违约金，虽然双方在补充协议中约定被告因提前退租需支付二个月的违约金（以二个月的押金抵扣），但根据合同约定，该违约金系解除合同违约金，而因被告未支付2013年12月和2014年1月的水电费46954.90元的行为系逾期付款的违约行为，故应按照合同约定承担5%的违约金（即2348元），该违约金系针对被告的逾期付款行为而非提前解约行为，故被告理应予以支付。关于承租场地内遗留的空调、彩钢板等物品，因原告已履行通知义务，被告应及时拆除并搬离，故对被告反诉要求原告赔偿上述物品损失的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿损失177877.70元的诉讼请求，没有证据支持，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海XXX卫生材料有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区南翔镇科盛路X号X号楼X楼内的空调、彩钢板及室外简易棚拆除，携其财产搬离该场地；
二、被告上海XXX卫生材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX机械设备有限公司2013年12月和2014年1月的水电费人民币46954.90元；
三、被告上海XXX卫生材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX机械设备有限公司自2014年2月15日至2014年3月21日的物业费、清洁费、实际使用费人民币23825元；
四、被告上海XXX卫生材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX机械设备有限公司逾期付款违约金人民币2348元；
五、原告上海XX机械设备有限公司的其余本诉请求，不予支持；
六、驳回被告上海XXX卫生材料有限公司的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2385.45元，减半收取1192.72元，财产保全费1041.36元，由原告负担717.39元，被告负担1516.69元。反诉受理费3834元，减半收取1917元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年九月十一日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。