湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8029号
上诉人（原审原告）：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。
法定代表人：刘占军，总经理。
委托代理人：姜艳艳，女，汉族，1981年10月4日出生，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司员工。
委托代理人：刘基泰，男，汉族，1986年2月1日出生，住吉林省抚松县，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：蒋秋娥，女，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托代理人：刘伟，男，1988年1月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系蒋秋娥的儿子。
上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称金源公司）因与被上诉人蒋秋娥物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初字第2410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金源公司不服原审判决，向本院上诉称，请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人蒋秋娥全额缴纳物业管理费和违约金并承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。蒋秋娥拒交物业管理费的理由为其孙子在人防通道经过的时候被业主一小孩从通风井扔下来的一块木板砸伤。该事件属于侵权纠纷，而且物业公司保安在第一时间找到了扔木板的小孩，并且组织派出所和社区的人一起做了协调工作，这点一审中被上诉人也亲口承认，只是由于侵权人没有赔偿，所以他们拒绝缴纳物业管理费。但是在该事件中，物业公司已经尽到了一个物业公司应该尽到的物业管理责任。被上诉人的损失应该根据侵权责任法找侵权人索赔，而不能作为不缴纳物业服务费用的理由。被上诉人声称的漏水、卫生问题没有提交任何证据予以佐证。另外，我司提交了从2011年至2015年被政府授予的各项荣誉证书证明我司的物业服务合同是达到国家一级资质的，并非被上诉人所说的那样不堪。但是一审法院却因为被上诉人被第三人打伤而认定物业服务存在瑕疵，将上诉人请求被上诉人缴纳的全额物业管理费打了八折。属于明显的事实错误。
二、一审法院判决物业管理费打八折和不支持违约金没有法律依据。一审法院在蒋秋娥未提交反诉要求降低物业管理费的情况下，主动改判物业管理费打八折，违反了法院在审理民事案件时被动审理的原则。湘江世纪城的物业管理费是物价局核定的，在整个湘江世纪城小区内向住宅业主均按照1.4元每月每平方米的标准缴纳物业费。双方也签订了《物业管理协议》并对收费标准进行了明确约定。上诉人严格的按照双方签订的协议履行相关的物业服务，被上诉人未有任何证据证明上诉人有任何违反合同约定或者服务行为不符合合同约定的情况。但是一审法官仅因为被上诉人孙子被业主小孩砸伤认定公共设施养护不到位，从而推定物业服务存在瑕疵，就枉法判决物业服务费打八折。被上诉人在一审庭审中承认自己未按时缴纳物业管理费，但是其抗辩的理由不能成立，就应该按照合同的约定足额缴纳管理费和支付相应的违约金。
被上诉人蒋秋娥答辩称：一、由于上诉人没有做围挡和防护措施，导致我家小孩受伤，头部缝了六针，物业公司到现在都不予处理。二、房屋漏水问题没有处理。三、小区门禁没有人管理，垃圾没有人清理，车库的灯经常是不亮的情况，小区监控管理混乱。小区绿化也没有人修剪。
金源公司向一审法院起诉请求：1、蒋秋娥向金源公司支付2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理费3345.48元及违约金334.55元；2、蒋秋娥承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：蒋秋娥与湖南湘水雅境房地产开发有限公司于2009年12月24日签订商品房买卖合同，约定蒋秋娥购买湘江世纪城贯江苑8栋1单元3层303号房，建筑面积为132.88平方米；出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的临时管理规约并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以邀请招标方式选聘金源公司对该房屋进行前期物业管理，双方签订湘江世纪城临时管理规约，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为1.4元／月·建筑平方米；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按未付金额每日千分之三的标准向金源公司支付违约金；业主在房屋交付时一次性预交半年的物业管理费，之后业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。蒋秋娥于2009年12月24日就该房屋签署承诺书，确认已详细阅读湖南湘水雅境房地产开发有限公司制定的湘江世纪城临时管理规约、湘江世纪城前期物业服务合同；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。合同签订后，金源公司依约对湘江世纪城进行了物业管理，蒋秋娥居住在湘江世纪城贯江苑8栋3单元3层303号房。因小区内公共设施养护不到位致蒋秋娥孙子受伤等，蒋秋娥自2015年1月1日起未再向金源公司缴纳物业管理费，至2016年6月30日止，蒋秋娥共计欠缴物业管理费3345.48元。
一审法院认为：一、蒋秋娥与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、金源公司与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的湘江世纪城临时管理规约、蒋秋娥签署的承诺书，系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、蒋秋娥提出金源公司提供的物业服务不符合合同约定，公共设施养护不到位致其孙子受伤，并提供照片为证，故金源公司的物业管理服务存在瑕疵，金源公司应对其物业服务质量予以改进，但蒋秋娥据此拒交物业管理费无法律依据，该院不予支持。金源公司的物业服务质量存在瑕疵，故该院酌定蒋秋娥向金源公司支付其欠缴物业管理费的80%，即蒋秋娥应向金源公司支付物业管理费2676.4元（3345.48元×80%），对于金源公司要求蒋秋娥支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、蒋秋娥于判决生效之日起十日内向长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付2015年1月1日至2016年6月30日期间的房屋物业管理费2676.4元；二、驳回长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由蒋秋娥负担。
二审中，上诉人提交一份《报警案件登记表》，拟证明此次伤害事件系第三人侵权行为引起，被上诉人因此拒交物业管理费没有法律依据。
被上诉人发表如下质证意见，该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
本院审查认为，该《报警案件登记表》具有真实性，合法性，但是该证据仅能证明伤害事件系第三方所为，不能证明被上诉人拒交物业费没有法律依据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人提供的物业服务是否存在瑕疵，一审法院酌情调整上诉人的诉讼请求是否恰当。上诉人称，被上诉人的孙子被砸伤系该小区另一业主所为，该事件属于侵权纠纷，与物业公司无关，被上诉人以此作为拒绝缴纳物业管理费的理由不能成立。被上诉人认为，上诉人没有做好围挡与防护措施，导致小孩受伤。本院认为，上诉人对被上诉人的物业管理服务存在瑕疵，一审法院根据本案实际情况酌情认定被上诉人向上诉人支付其欠缴物业管理费的80%，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持并无不妥。上诉人称，一审法院调整上诉人的诉讼请求没有依据。本院认为，上诉人对被上诉人的物业管理服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，被上诉人可以要求减少价款，一审法院据此酌情调整上诉人的上诉请求并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人金源公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人长沙世纪金源物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。