山西省临县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第323号原告魏某甲，女，1957年10月5日生，汉族。原告高某甲，男，1954年11月29日生，汉族。被告李某甲，女，1982年12月19日生，汉族。委托代理人冯海云，山西太初律师事务所律师。委托代理人车建飞，山西太初律师事务所实习律师。被告王某甲，男，1971年1月3日生，汉族。原告魏某甲、高某甲诉被告李某甲、王某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏某甲、高某甲，被告李某甲及其委托代理人冯海云、车建飞到庭参加了诉讼，被告王某甲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月27日，原告与张某甲夫妇订立了房屋买卖合同，买到张某甲座落在临县临泉镇的房屋一套，进行了产权过户。买卖完成后，当时该住宅内住的是被告夫妇，二被告向我提出租赁原告所属的房屋，经双方协商达成了以每年一万二千元的租赁口头协议。到期后，由于原告给孩子结婚，要求二被告腾离，二被告拒不腾离。无奈，为依法维护原告财产的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、二被告立即腾离原告座落在临县临泉镇的房屋；2、二被告支付超期占居期间的租赁费；3、诉讼费用由二被告支付。二原告为证明自己的诉讼主张，提交以下证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明涉案房屋是原告于2012年3月27日向张某甲、刘某甲购买的；结婚证、临县公有住房购置证、临县人民政府房屋产权证、共有权证复印件各一份，证明涉案房屋原所有人为张某甲、刘某甲；契税纳税申报表、山西省地方税务局契税完税证、临县人民政府房产证复印件各一份，证明涉案房屋于2012年5月16日经临县人民政府登记已权属二原告；张某甲与刘某甲证明材料一份，证明涉案房屋于2012年3月27日二原告租赁给二被告；证人李某乙证言一份，证明2012年3月28日，我在街上碰到原告魏某甲，听说她买下农行的宿舍了，就打听的想租赁，魏某甲说行了，但是当时有人已经租赁，然后我们就去工会宾馆大厅里找到当时租赁房屋的王某甲，商量看能不能让我租赁，结果王某甲说他当时没有房子，想再住着，听说年租金是1.2万元，当时王某甲就给了魏某甲一摞钱，其他的我不知道；6、证人张某乙证言一份，证明2012年3月28日那天，我去临县工会宾馆，王某乙请我吃饭，要向我借钱。到了工会宾馆后，碰到魏某甲、王某甲，跟前还站个女的，我不认识。听说魏某甲要往外租赁房子，说是王某甲要租赁了。我顺便问了一下租金，说是每年1.2万元。当时我还看见魏某甲手里拿着一摞钱，然后我就走了。被告李某甲辩称，其与王某甲从来没有向原告租赁过涉案房屋，该房产系王某乙抵账抵给其父李某丙的，与原告无关；另其父李某丙就原告领取涉案房屋的房产证已经向吕梁市中级人民法院提起行政诉讼，故本案应中止审理。被告李某甲为证明自己的诉讼主张，提交以下证据：1、王某乙的借条复印件一份，证明王某乙于2001年8月9日向李某丙借款80万元；王某乙自书的抵账承诺书复印件一份，证明王某乙于2008年的10月30日将诉讼房屋以45万元抵账给李某丙；王某乙与李某丙签订的房屋转让协议书复印件一份，证明王某乙将临县临泉镇（原张某甲的房产）转让给李某丙抵顶了45万元的欠款；临县公安局的扣押单复印件一份，证明在2012年8月16日临县公安局对王某乙案件侦查过程中，诉争房屋还没有过户，当时由李某甲居住和使用，所以临县公安局的扣押清单是向李某甲签发的；而且就这个问题魏某甲去过临县公安局经侦大队，但经侦大队并未向她签发扣押单，而是向李某甲签发的，正常情况下扣押房产应该向房屋登记机关及房屋所有权人签发扣押清单；李某丙的行政起诉状、吕梁市中级行政案件受理决定书复印件各一份，证明李某丙已经向吕梁市中级人民法院提起行政诉讼，本案应等待行政诉讼案件审理终结后再行开庭。被告王某甲未提交书面答辩，也未提交任何证据。根据案情需要，本院调取以下证据：1、吕梁市中级人民法院（2013）吕刑字第25号刑事判决书、山西省高级人民法院（2014)晋刑二终字第49号刑事裁定书各一份，证明王某乙集资诈骗一案已经人民法院两审终审，涉案的临县房产在案发前已经卖给了魏某甲，并不属于王某乙的个人财产和违法所得，故不应没收或追缴，由临县公安局依法处理；2、临县公安局解除扣押的通知书一份，证明该局于2015年8月6日向李某甲发出解除扣押通知书，涉案房产现已解除扣押。经庭审质证，被告李某甲对原告提交的证据1有异议，房屋买卖合同有明显的变造痕迹，签订时间是后来补加的，不能证明准确的签订时间；证据2中的结婚证、公有住房购置证、房屋产权证无异议，但不能证明转让的事实，只能证明房屋曾经属于张某甲、刘某甲夫妇；证据3本身无异议，但纳税行为是在没有取得事实房主王某乙同意的情况下进行的，是无效的，且对原告夫妇所取得的房屋产权证李某丙已经提起行政诉讼，其效力应等中院的判决结果确定；证据4有异议，被告夫妇从来没有向二原告租赁过该房屋，证人张某甲所证明的租赁和买卖事宜均不是事实；证据5、6有异议，不是事实。二原告对被告李某甲提交的证据1、2、3有异议，我们并不认识李某丙，他与王某乙之间的借款、转让房屋等均与我们无关；证据4有异议，王某乙案发后我们去过经侦大队，经侦大队答复说，扣押清单是谁居住向谁签发，现在经侦大队已经解除了对这套房屋的扣押；证据5有异议，我们提起民事诉讼已经两年多了，为什么李某甲这么长时间了才提起行政诉讼。对本院调取的证据，二原告无异议；被告李某甲对临县公安局解除扣押的事实无异议；对判决书的内容有异议，已有生效判决载明的事实与原告今天的陈述是自相矛盾的，原告魏某甲在今天的陈述中一直说，涉案房屋是她向张某甲夫妇购买的，与王某乙无关，但在生效的判决书中，王某乙把房子抵账给李某丙也是予以认定的，这是自相矛盾的，不排除王某乙与原告串通转移财产的可能。本院经分析认为，二原告提交的证据2，被告李某甲对其真实性无异议，能够证明涉案房产原系张某甲夫妇所有，本院予以认定；证据1、3、4相印证，能够证明二原告与案外人张某甲夫妇之间就涉案房产进行买卖并已变更产权的事实，且程序合法，本院予以认定；证据5、6与证据4相印证，证明二原告与被告王某甲之间房屋租赁口头协议的事实，因被告王某甲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对自身权利的放弃，故本院对二原告欲证明事实予以认定。被告李某甲提交的证据5，其欲以该行政诉讼为由主张本案延期审理，因被告王某甲下落不明，为节省诉讼时间，合议庭经合议，决定诉讼正常进行，涉案房产权属问题，将待该行政诉讼结果予以确定；证据1、2、3中涉案房产的权属问题，意见同证据5意见；证据4对该扣押事实本院予以认定。本院调取的证据1，系已发生法律效力的裁判文书，本院予以认定；证据2二原告及被告李某甲均无异议，本院予以认定。经审理查明，2012年3月27日，案外人刘某甲、张某甲夫妇将涉案房屋转让给原告高某甲、魏某甲夫妇，2012年5月16日临县人民政府将该房产变更登记至原告高某甲名下，并颁发“临房权证临泉镇字第2012SZ00**号”房屋产权证。2012年3月28日，二原告与被告王某甲达成口头租赁协议，约定年租金1.2万元（当场支付），租期一年。一年后，二原告要求二被告腾房，被告王某甲下落不明，被告李某甲以涉案房产属其父所有，是其父让其居住的，与二原告无关为由，至今一直占用，拒绝腾离。同时查明，临县公安局于2012年8月16日将涉案房产扣押。因案外人王某乙集资诈骗一案，该案已经吕梁市中级人民法院、山西省高级人民法院两审终审，根据生效裁判文书，可以确定该涉案房产不属于王某乙的个人财产和违法所得，故不应没收或追缴，由临县公安局依法处理。2015年8月6日，临县公安局解除对该房产的扣押。另查明，2015年8月31日，被告李某甲之父李某丙就涉案房产向吕梁市中级人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销临县人民政府向二原告颁发的“临房权证临泉镇字第2012SZ00**号”房屋产权证。诉讼中，因李某丙病故，其原告资格转移至其妻乔某甲。2016年1月25日，吕梁市中级人民法院作出（2015）吕行初字第95号行政裁定书，裁定驳回原告乔某甲的起诉。本院认为，根据临县人民政府于2012年5月16日颁发的“临房权证临泉镇字第2012SZ00**号”房屋产权证及吕梁市中级人民法院于2016年1月25日作出的（2015）吕行初字第95号行政裁定书，可以确定本案涉案房产属原告高某甲所有，被告李某甲以涉案房产属其父所有的抗辩理由不成立。二原告提供相关证据证明其与被告王某甲签订口头租赁协议，约定租期一年，年租金1.2万元，并当场支付，现被告王某甲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及质证的权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本院认定二原告与二被告之间存在租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，原、被告约定租赁期限为六个月以上，但未签订书面租赁合同，故为不定期租赁合同；二原告在2012年3月28日后通知被告腾离房屋，系明确提出要解除合同，二被告至今仍未腾离房屋，应负本案诉争的全部责任，即腾离房屋、归还二原告并支付超期占用期间的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条、二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告王某甲、李某甲于本判决生效之日起十日内迁出临县临泉镇房屋，并将上述房屋交付原告高某甲、魏某甲；二、被告王某甲、李某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告高某甲、魏某甲自2013年3月28日至实际迁出上述房屋期间的租金（按年租金1.2万元计付）。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告李某甲、王某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长  高维平审判员  牛锋亮审判员  樊成国二〇一六年三月十七日书记员  赵 娜