赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2015）赛民初字第02419号原告魏志勇，男，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。委托代理人张文平，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托代理人王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所律师。原告胡蓉，女，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。委托代理人张文平，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托代理人王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区。法定代表人王然中，董事长。委托代理人尚永贵，内蒙古合德律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部。住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人李彦平，总经理。委托代理人巴特尔，经世律师事务所律师原告魏志勇、胡蓉与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇房地产）、第三人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建行内蒙分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，作出（2014）赛民初字第02142号民事判决书，被告金汇房地产不服，提起上诉。呼和浩特市中级人民法院审理后，作出（2015）呼民一终字第00537号民事裁定书，裁定发回我院重新审理。本案因遗漏当事人被发回重审后，原告魏志勇、胡蓉向本院申请追加中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部为本案第三人。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告魏志勇、胡蓉的共同委托代理人张文平、被告金汇房地产的委托代理人尚永贵、第三人建行内蒙分行的委托代理人巴特尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结，。原告魏志勇、胡蓉诉称，2012年10月17日原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，合同第一条约定，被告（即出卖人）以出让方式取得位于赛罕区新华东街南侧，编号为1-02-06-100的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为维多利·摩尔城，并取得了建设工程规划许可证号为建字第1501012011200014，施工许可证号为150102201103210101。被告在呼和浩特市房地产管理处取得了商品房预售许可证。合同第三条约定，原告向被告购买的商品房为维多利·摩尔城房，合同约定建筑面积共93.62平方米。合同约定，商品房的价款按建设面积计算，单价每平米为6942.96元，总金额650000元。合同约定，付款方式按揭贷款，原告依合同约定在签订合同之日已付给被告购房款330000元。依照合同附件四的约定被告为原告办理了按揭贷款手续，放贷银行（中国建设银行内蒙古分行）经批准后于2013年1月11日将原告的按揭贷款320000元，直接打入了被告的开户行账户。为此，原告的650000元购房款全部支付给了被告。《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限。依照该条约定，被告应在2012年12月31日之前，将该商品房交付买受人使用。但被告在合同约定的交房期限内未将合同约定的房屋交给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，依照合同第九条第二款约定，逾期超过30天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本人已于2014年1月7日、5月10日向出卖人提出了退房的通知。现原告诉至法院，请求依法判令一、解除原被告签订的商品房买卖合同。二、被告返还原告全部购房款65万元。三、被告支付原告截止到2015年6月27日止，按照同期银行贷款利率计算33万元首付款的利息54174.08元，以及自2015年6月28日起至被告实际全部返还33万元首付款之日止按同期银行贷款利率计算的利息。四、被告支付原告已付中国建设银行内蒙古自治区分行32万元按揭贷款利息直至本案终结之日止。五、被告支付违约金6500元。被告金汇房地产辩称，被告不能交房是由于市场的影响，全国的房地产均存在类似不能正常交付情况，是属于不可抗力的因素造成的。原告请求解除商品房买卖合同不符合客观事实，不符合法律规定。对请求二判令被告返还原告全部购房款65万元，该请求错误，根据原告所述首付款是33万元，向第三人贷款32万元，如果要求把65万元都判给原告，第三人的权益无法保护，第三人是有独立请求权的第三人，应当尊重客观事实，被告是贷款的担保人，在第三人处有被告的保证金，如果把钱都给了原告，第三人会扣被告的保证金，故原告第二项请求是不能成立的。关于第三项诉讼请求因与第二项诉讼请求自相矛盾，不应得到法律的支持。关于第四项诉讼请求，原告与第三人签订了借贷合同，是另外一个合同关系，不应纳入商品房买卖合同审理之案范围，且该款项是原告应该出的。违约金不符合法律规定及合同约定，故不予认可。第三人建行内蒙分行述称，借款合同是第三人与原告之间签订的，按照合同相对性的原则，应由原告进行还款，本案中购房款32万元的按揭贷款无论是原告、还是被告偿还也好，只要第三人的利益不受到任何影响就可以，由原告偿还是按照合同相对性偿还，如果由被告来偿还是按照代偿或者是履行保证责任进行偿还都可以，只要第三人不受损失即可。原告魏志勇、胡蓉为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同，拟证明原被告于2012年10月17日签订了商品房买卖合同，合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将房屋交付买受人，合同第九条约定出卖人未按合同规定期限交房买受人有权解除合同，并支付买受人1%的违约金，该商品房买卖合同合法有效。被告金汇房地产对证据真实性认可，对证明的问题不予认可。认为不能交房属于市场形势影响，属于不可抗力造成，不具备解除条件，不能归责于被告。原告既要求利息，又主张违约金，不能成立。第三人建行内蒙分行认为该证据为原被告双方之间的合同，第三人并不清楚其签订与履行过程，故不予质证。二、房款收据、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，拟证明原告已经按照合同的约定将65万元购房款支付给被告。被告金汇房地产对证据真实性认可，对证明的问题不予认可。认为原告在贷款时，被告是贷款担保人，就不能将65万元购房款判给被告，否则第三人与被告的权利无法得到保障。第三人建行内蒙分行对于个人住房借款合同及个人贷款支付凭证的真实性、合法性、关联性予以认可，对于房款收据不予质证。三、33万元贷款利息计算表、中国建设银行个人对账单，拟证明截止到2015年6月27日，原告支付33万元首付款的利息损失是54174.08元。截止到2015年6月21日，32万元的银行贷款利息损失47419.19元。被告金汇房地产认为如该证据为银行提供则真实性认可。第三人建行内蒙分行对证据的真实性认可。被告金汇房地产、第三人建行内蒙分行未向本院提交证据。经审理查明，2012年10月17日，原告魏志勇、胡蓉（买受人）与被告金汇房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的维多利·摩尔城房屋，该商品房建筑面积共93.62平方米，单价为6942.96元每平方米，总金额为650000元。合同约定付款方式为按揭贷款。原告在签订合同之日即2012年10月17日向被告交纳总房款的50%即330000元，贷款额为总房款的50%，合计320000元。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2012年10月17日向被告交付房款330000元，被告向原告出具了相应收据。2012年12月4日，原告（借款人、抵押人）与第三人建行内蒙分行（贷款人、抵押权人）签订《个人住房借款合同》，约定第三人建行内蒙分行向原告发放购房贷款320000元。借款期限为168个月，自2012年12月4日至2026年12月4日。借款人还款方法为采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还贷款本息金额为2914.58元。原告以其与被告签订的《商品房买卖合同》项下的房屋作抵押。该借款合同签订后，经内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处公证并出具（2012）呼北证内字第22560号公证书。2013年1月11日，第三人建行内蒙分行将原告的按揭贷款320000元直接打入被告的账户。2013年2月11日起，原告魏志勇向第三人建行内蒙分行偿还该房屋相关贷款本金及利息。该贷款原告至今尚未向第三人清偿完毕。截至2015年12月11日，原告已偿还贷款利息56019.03元。另查明，被告未按照合同约定期限向原告交付涉案房屋。又查明，原告魏志勇、胡蓉将原诉讼请求：一、与被告解除商品房买卖合同。二、被告依合同约定退还原告已付全部购房款65万元。三、被告支付违约金6500元。变更为：一、解除原被告签订的商品房买卖合同。二、被告返还原告全部购房款65万元。三、被告支付原告截止到2015年6月27日止，按照同期银行贷款利率计算33万元首付款的利息为54174.08元，以及自2015年6月28日起至被告实际全部返还33万元首付款之日止按同期银行贷款利率计算的利息。四、被告支付原告已付中国建设银行内蒙古自治区分行32万元按揭贷款利息直至本案终结之日止。五、被告支付违约金6500元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本案中，虽然其中的32万元属银行贷款，但该贷款合同的相对方为原告与第三人，被告只是基于收款关系取得该笔银行贷款，原告已按照合同约定支付了全部购房款65万元，履行了合同义务。但被告至今仍未按合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，且被告未提供证据证明其逾期交房属于不可抗力因素造成。同时，依据双方签订的《商品房买卖合同》规定，逾期交付超过30日后，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方所签订的《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院依法予以确认。且第三人建行内蒙分行未提出诉讼请求，故原告要求退还购房款65万元的诉讼请求本院亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金6500元的诉讼请求，因双方已经在合同中明确约定违约金计算方式，故原告该项请求本院按照双方合同约定予以支持。关于原告要求被告支付33万元房屋首付款相应利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中对违约责任有明确的约定，因此原告要求被告承担相应利息损失的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付已付第三人32万元银行按揭贷款利息的诉讼请求，因被告的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，被告应赔偿原告因此受到的损失。且根据原告提交证据表明截至2015年12月11日，已偿还贷款利息56019.03元。因原告主张的直至本案终结之日的利息不明确，原告可待实际偿还贷款本息明确后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告魏志勇、胡蓉与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于2012年10月17日签订的《商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除。二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏志勇、胡蓉返还购房款650000元。三、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏志勇、胡蓉支付违约金6500元。四、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏志勇、胡蓉支付原告已付的中国建设银行内蒙古自治区分行320000元按揭贷款利息56019.03元。五、驳回原告魏志勇、胡蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10907元（原告已预交），由原告魏志勇、胡蓉负担207元，被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担10700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 范 虹人民陪审员 金 鹏人民陪审员 杨焕萍二〇一六年三月二十五日书 记 员 贾 杰