中华人民共和国北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昌民初字第7850号
原告北京原创住业房地产开发有限公司，住北京市朝阳区西大望路甲23号珠江发展中心420。
法定代表人吴波，总经理。
委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生，北京原创住业房地产开发有限公司职员。
委托代理人黄文，女，1986年9月24日出生，
北京原创住业房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。
被告WenDing（中文名丁文），男，1963年9月15日出生，美国籍。
委托代理人范晋生，北京市金栋律师事务所律师。
委托代理人吕品，北京市金栋律师事务所律师。
原告北京原创住业房地产开发有限公司（以下简称原创住业公司）与被告WenDing（中文名丁文）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原创住业公司的委托代理人丁飞、黄文，被告丁文的委托代理人范晋生、吕品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原创住业公司诉称：我公司与丁文于2005年4月25日签订了《商品房预售合同》（简称“预售合同”），约定由丁文购买我公司x花园西区（x）住宅21户型等3项x#第x层x号房，房屋价款为2932800元。我公司与丁文及中国银行股份有限公司北京市昌平支行（简称“中行”）又签订了《楼宇按揭担保借款》（简称“借款合同”），丁文向中行贷款205万元，我公司承担连带保证责任。合同签订后，我公司依约将房屋交付丁文使用，但丁文自2008年起，不按时偿还贷款银行的贷款本息，导致我公司承担担保责任，我公司已为其垫付贷款本息425076.47元，虽经我公司多次催要，丁文至今未还。依据《中华人民共和国担保法》规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。预售合同附件八第三条约定：“买受人未能向贷款银行偿还贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付代垫款项10%的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款10%作为违约金，余下房款在扣除出卖人的代垫款项以及其他全部应付未付款项后无息退还买受人，如已付房款不足以支付上述费用，则由买受人补足”；第17条约定：“合同及本补充协议之所有通知以邮寄方式送达的，信件发出后第3日为送达日”。依据预售合同的约定，我公司于2012年2月20日向丁文发出《解除合同通知书》，通知我公司与丁文双方签订的预售合同正式解除。依据合同约定，信件发出后第3日为送达日。即2012年2月23日该通知送达丁文，合同于当天依法解除。丁文违反合同约定和违背诚实信用原则的行为给我公司造成了很大的损失，故请求法院依法支持我公司的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除我公司与丁文签订的《商品房预售合同》；2、请求判令丁文配合我公司共同到昌平区建委办理《商品房预售合同》登记备案解除手续；3、请求判令丁文向我公司支付违约金293280元；4、请求判令丁文偿还我公司为其垫付的贷款本息425076.47元及利息55988.9元（暂计至2012年2月23日，并要求支付至实际偿还之日止）；以上各项共计774345.37元。5、请求判令丁文承担本案诉讼费用。
被告丁文辩称：首先，丁文不同意原创住业公司解除合同及配合解除备案手续的诉讼请求。丁文同开发商所签订的房屋买卖协议，已经通过银行贷款的方式向原创住业公司支付了全部的房屋价款，开发商基于房屋买卖协议所享有的全部权利均已享受，丁文其作为合同的一方主体，剩下的仅是享有义务的问题。银行在贷款合同中要求原创住业公司提供阶段性担保加丁文抵钾的方式，原因是在签订贷款协议时房屋仍未办理完毕产权转移过户手续，房屋仍登记在原创住业公司名下。安全起见，银行才要求原创住业公司提供担保。而基于此贷款合同而产生的房屋合同附件八，本意是为防止购房人即不归还银行全部贷款，也恶意不归还开发商垫付贷款的情况，本案的情况完全不符合补充协议的签订本意。本案发生原因是，丁文因涉嫌刑事案件在2008年就已经被北京警方羁押无法偿还银行贷款，也根本没有办法获取到开发商的垫款通知，在2011年银行诉丁文同原创住业公司借贷合同纠纷一案中，原创住业公司作为被告参与了诉讼但其并未提出垫付银行款项的事宜也未书面予以告知丁文。丁文在羁押期间于2012年法院向丁文送达起诉书的时候才知道开发商曾经向丁文垫付过银行的贷款。而丁文有能力解决事情时，便还清了全部银行贷款，并积极解决与原创住业公司之间欠款的纠纷。故虽然丁文有一定过错，但并非恶意拖欠，但尚不构成根本违约，相对丁文已经履行的义务，丁文拖欠数额仅占极小部分，并且一直愿意偿还，故如果因此就解除合同明显是不公平合理的。
其次，原创住业公司未履行合同根本义务，违约在先是造成本案发生的根本原因。根据合同约定，原创住业公司应当在2007年3月31日前交付该房屋，但原创住业公司至今未交付该房屋给丁文；原创住业公司应当在2008年9月30日前取得该房屋产权并转移给丁文，但至今仍未给丁文办理产权证明。而上述义务均是原创住业公司作为房屋销售方的最主要的义务，并且，均在丁文因被羁押而拖欠银行贷款之前应当完成的义务。如果原创住业公司及时将房屋交付丁文，并为丁文办理完毕了产权证明，也就免除了自己的阶段担保责任，故本案发生原创住业公司负有重大、严重的过错。
综上，丁文认为，本案事发有因，原创住业公司又负有关键的责任。双方签订的合同附件八内容显示公平，同时原创住业公司作为格式合同提供方，应当按照丁文以及正常能够逻辑来理解本条文，故本案不应当适用合同附件八解除合同，并且原创住业公司也未完整履行垫资义务，仍造成银行起诉丁文，支付了巨额违约金等，故原创住业公司无理由依据此条款要求解除合同。请求贵院依法驳回原创住业公司此项诉讼请求。丁文同意支付原创住业公司垫付的贷款本息，但对此产生的利息及罚款因无合同约定，同时该案发生原创住业公司也有责任，故不同意支付。
经审理查明：2006年4月25日，丁文（买受人）与原创住业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同主要约定：买受人购买的出卖人开发建设的x花园西区（x）住宅21户型等3项x#第x层x号房屋；该商品房总价为2932800元；出卖人应当在2007年3月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；出卖人应当在2008年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；付款方式、期限的约定：商业贷款：（1）买受人已于2006年2月18日签订《壹仟栋商品房认购卡》或认购书并缴纳定金人民币五万元整。（2）于发出《壹仟栋项目正式签约通知函》或签订认购书之日起十五日内与出卖人签订《北京市商品房预售合同》并缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款给出卖人作为首期房款，即人民币882800元（含定金）；买受人未按以上约定付款的，视为违约，买受人按《北京市商品房预售合同》的第十条承担逾期付款的违约责任。（3）其余房款人民币205万元由买受人向银行办理商品房担保贷款的方式支付。附件八补充协议主要约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理：（1）买受人未能向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付代垫款项10%的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除《合同》及相关协议，收同该商品房。出卖人解除《合同》的买受人应向出卖人支付《合同》总价款10%作为违约金，余下房款在扣除出卖人的代垫款项以及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费等）后无息退还买受人，如己付房款不足以支付上述费用，则由买受人补足。（2）由于买受人原因导致银行解除借款合同的，出卖人有权解除《合同》及相关协议，收回该商品房。出卖人解除《合同》的，买受人应向出卖人支付《合同》总价款10%作为违约金，余下房款在扣除出卖人的代垫款项以及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费等）后无息退还买受人，如已付房款不足以支付上述费用，则由买受人补足。若出卖人依据《合同》及本补充协议约定解除《合同》，买受人应在收到出卖人发出的解除合同书面通知之日起15日内，到出卖人指定地点与出卖人签署同意退房并办理注销登记的退房协议，与出卖人共同到房地局管理部门办理完毕《合同》注销登记手续，到贷款银行办理完毕解除借款合同和还款手续。买受人逾期不履行上述义务，应向出卖人支付《合同》总价款5%的违约金。若买受人依据《合同》及本补充协议约定解除《合同》，买受人应在发出解除合同书面通知之日起15日内，与出卖人签署同意退房并办理注销登记的退房协议，并且与出卖人共同到房地产管理部门办理完毕《合同》注销登记手续。买受人办理完毕上述注销登记手续后，出卖人按照《合同》约定向买受人支付相应款项。除出现《合同》及本补充协议约定的解约情形外，任何一方均无权单方终止《合同》，否则视为违约，违约方需向另一方支付总房款的10%作为违约金。合同还约定其他事项。
2006年6月9日，丁文（甲方）、中国银行北京市昌平支行（乙方）与原创住业公司（丙方）签订《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》，该合同主要约定：甲方向乙方申请借款，由丙方提供第三方保证或（并）由甲方以自有财产向乙方抵押或质押，乙方经审查同意发放贷款；贷款金额为205万元，贷款期限240个月，从2006年6月9日至2026年6月9日，每月应归还贷款本息14393.88元；贷款担保方式选择：由甲方提供抵押担保。由丙方提供不可撤销的连带责任还款保证。合同还约定其他事项。
上述合同签订后，原创住业公司收到了全部购房款。因丁文未按期偿还银行贷款，原创住业公司依约代丁文向银行支付了2008年9月至2010年12月期间的贷款本息共计425076.47元。2011年11月11日，丁文向中国银行股份有限公司北京昌平支行偿还了剩余全部贷款。现原创住业公司以丁文违约为由诉至本院，要求给予解决。
在审理中，原创住业公司坚持要求解除合同，同时提出其主张的代偿利息是按照银行同期贷款利率计算。丁文提出同意偿还原创住业公司代为垫付的贷款本息，但不同意解除合同，理由是因其涉及刑事案件被羁押导致无法向银行还款，并非故意违约。
上述事实有《北京市商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司北京市分行楼宇按揭担保借款合同》及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：丁文与原创住业公司签订《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行相应的义务。丁文应按照约定偿还银行贷款，因其未按期偿还贷款导致原创住业公司代丁文向银行承担了偿还贷款责任，丁文本应承担违约责任，但因丁文未按期偿还贷款事出有因，且原创住业公司代偿的贷款本息仅占丁文贷款额的很小部分。故原创住业公司以此为由要求丁文依合同约定与自己解除合同的主张，对丁文显失公平，本院对原创住业公司该项请求不予支持；但丁文应按照合同约定承担支付违约金的责任，故本院对原创住业公司要求丁文支付违约金的请求予以支持。现丁文认可原创住业公司代偿贷款本息的数额且同意偿还该款项，对此本院不持异议。因双方在合同附件八中对原创住业公司代偿贷款一事约定了由丁文承担支付违约金的责任，故原创住业公司再另行要求丁文支付贷款本息的利息的请求，没有法律规定，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、被告WenDing（中文名丁文）于本判决生效后十日内支付原告北京原创住业房地产开发有限公司违约金二十九万三千二百八十元。
二、被告WenDing（中文名丁文）于本判决生效后十日内偿还原告北京原创住业房地产开发有限公司垫付的贷款本息四十二万五千零七十六元四角七分。
三、驳回原告北京原创住业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千五百四十四元，由被告丁文负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，原告北京原创住业房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告WenDing（中文名丁文）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 凌国军
人民陪审员 侯俊安
二〇一四年八月十五日
书 记 员 郑晓媛