新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4223民初1106号
原告：新疆一方天房地产开发有限公司。
法定代表人：李萍，系该公司总经理。
委托代理人：吕磊，男，1990年7月25日出生，汉族，系该公司员工，现住沙湾县。
委托代理人：陈华，女，1969年5月30日出生，汉族，系该公司副总经理。
被告：李芳，女，1975年1月10日出生，汉族，个体，现住沙湾县。
原告新疆一方天房地产开发有限公司（以下简称一方天公司）诉被告李芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理。本案依法由助理审判员王雅文适用简易程序于2016年5月18日公开开庭审理，原告一方天公司的委托代理人吕磊、陈华，被告李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告一方天公司诉称：2012年11月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告将其位于沙湾县三道河子镇54区乌鲁木齐西路61栋服务楼61#-2、61#-3号建筑面积为632平方米、层数为三层的商铺租赁给被告，租赁期限为5年（2012年12月16日至2016年12月16日），租金按照建筑面积收取，标准为0.9元/平方米/日。合同签订后，被告以种种理由拖延支付房屋应缴租金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告承担在沙湾县三道河子镇54区乌鲁木齐西路61栋服务楼61#-2、61#-3号租金451405元，违约金49826.80元（2012年4月28日至2015年12月16日），合计501231.80元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告李芳辩称：欠付原告租金是事实，但是原告主张的数额有误，应当不到40万元。
经审理查明，2012年11月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁标的房屋位置：沙湾县三道河子镇54区乌鲁木齐西路61栋服务楼61#-2、61#-3号，建筑面积632平方米，层数为三层。二、租赁期限为5年，自房屋交付至乙方时起，至按租赁期限计算的对应日止。……。四、1、租金按建筑面积收取，标准为0.9元/平方米/日，乙方应当支付甲方的租赁物租金为：租金207612元/年，乙方于签订之日支付6万元租赁保证金（免两年租金，3年租金分摊至5年支付）。2、支付期限：……，①2012年12月16日支付124567元；②2013年12月16日支付124567元；③2014年12月16日支付124567元；④2015年12月16日支付124567元；⑤2016年12月16日支付124567元.逾期支付租金的，须按全部租金日万分之五计算和支付利息，直至付清为止。……。五、1、租赁物交付时间：甲方于2012年6月7日向乙方交付出租的房屋。……。十五、乙方违约责任：1、乙方不按约定期限交纳租金，除应如数交纳外，还应按约定向甲方支付违约金。……、十七、为确保甲方的应得租金得以收回，乙方愿向甲方提供6万元作为其履约担保。……。合同落款，由原告在甲方处加盖合同专用章，由被告在乙方处签名、捺印。
2012年4月28日，被告向原告交付租赁房屋定金6000元；2012年6月7日，被告向原告交付租赁保证金54000元；2012年11月22日，被告向原告交付租赁保证金20000元；2013年1月26日，被告向原告交付租金20000元；2013年5月7日，被告向原告交付租金20000元；2014年4月22日，原告在被告处餐饮消费3487元，用以抵付租金；2015年1月5日，原告在被告处餐饮消费3376元，用以抵付租金。
以上查明的事实，有原告举证及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经生效，当事人应当及时、全面履行合同义务。原告已向被告交付租赁物，但被告至今尚未付清2012年至2015年的租赁费，构成违约，应当承担违约责任。
根据原告举证，被告于2012年4月28日交付租赁房屋定金6000元，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即违约金与定金条款应当择一适用。因本案中，原告已经主张由被告承担逾期支付租金的违约金，故不再适用定金条款。对原告交付的定金6000元，应当认定为交付的租金。被告于2012年6月7日、2012年11月22日，分两次向原告交付租房保证金74000元（54000元+20000元），但根据双方租赁合同约定，保证金为60000元，双方并未就变更保证金数额达成新的协议，故对被告超付的保证金14000元（交付保证金74000元-约定的保证金60000元），应当抵作租金。结合前述金额及原告举证，被告共向原告支付、抵付2012年至2015年租金66863元（定金抵作6000元+超付保证金抵作14000元+2013年1月26日交付20000元+2013年5月7日交付20000元+2014年4月22日餐饮费抵付3487元+2015年1月5日餐饮费抵付3376元），尚欠付原告2012年至2015年租金431405元【每年租金124567元×4年（2012年12月16日至2015年12月16日）-已付租金66863元】，原告主张由被告支付欠付的租金431405元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期支付租金，原告主张按照双方签订的房屋租赁合同第四条第2款约定支付逾期利息，但根据约定的“逾期支付租金的，须按全部租金日万分之五计算和支付利息”。对于该利息计算方式，被告辩称过高，《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据双方约定的违约金计算方法计算出违约金为454669.55元（每年租金124567元×5年×日万分之五×365日×4年），过分高于给原告造成的损失，现原告自行主张49826.80元，系对自己权利的处分，本院予以准许。
被告辩称原告计算租金数额有误，应当不超过40万元，但被告未提供相应证据，对其还另行交付租金的事实予以佐证，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告李芳于本判决生效后三十日内支付原告新疆一方天房地产开发有限公司沙湾县三道河子镇54区乌鲁木齐西路61栋服务楼61#-2、61#-3号房屋租赁费431405元、违约金49826.80元，合计481231.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的501231.80元，案件受理费适用简易程序减半收取4406元，由原告新疆一方天房地产开发有限公司负担多诉部分176元，由被告李芳负担4230元。（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
代理审判员 王雅文
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 高艳芳