湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00124号原告武汉市青山公园，住所地武汉市青山区和平大道1544号。法定代表人陈锋，该单位主任。委托代理人王斌，湖北豪邦律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人陈金珊，湖北豪邦律师事务所实习律师（特别授权代理）。被告武汉山峡情茶业有限公司，住所地武汉化学工业区八吉府街前锋村七组38号。法定代表人梁永恒。原告武汉市青山公园与被告武汉山峡情茶业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，后发现本案不宜适用简易程序审理，于2015年3月18日裁定转为普通程序审理。依法组成由审判员邓学军担任审判长，人民陪审员刘齐、秦白昆参加的合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告武汉市青山公园的委托代理人王斌、陈金珊到庭参加诉讼。被告武汉山峡情茶业有限公司经本院公告送达传票无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告武汉市青山公园诉称：2014年7月4日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》各1份，《房屋租赁合同》约定：原告将位于青山区和平大道1544号建筑面积为80平方米的门面用房出租与乙方，租赁期限一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金为5，600元，租金按季度结算，由乙方在每季度5日前以现金方式支付给甲方，合同还约定乙方逾期支付租金的，除补交欠租外，并按每逾期一日，按月租金的5‰向甲方支付违约金。《房屋租赁补充合同》第四条、第八条约定：乙方逾期一个月不交租金，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方面终止租赁合同，收回房屋和设备，并追缴所欠租金。前述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告交纳了首季三个月（2014年7月至9月）租金16，800元。但是自2014年10月起被告即以各种理由拒绝交纳租金。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2014年7月4日签订的房屋租赁合同及补充合同；被告立即将位于青山区和平大道1544号建筑面积为80平方米的门面用房腾退并交还给原告；被告按每月5，600元的标准向原告支付自2014年10月1日起至房屋腾退之日止的租金并按月租金的5‰的标准向原告支付自2014年10月1日起至欠付租金清偿之日止的违约金，本案诉讼费用由被告承担。原告武汉市青山公园为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同1份及房屋租赁补充合同1份，证明原告（甲方）与被告（乙方）之间的租赁合同关系，期限为2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金为5，600元。合同约定了乙方逾期支付租金的违约责任，乙方逾期支付租金，每逾期一日按月租金的千分之五支付违约金。乙方逾期一个月不交租金，视为乙方自动放弃合同，甲方有权收回房屋。房租应当先交钱后使用，当季5日前缴纳房租，逾期一个月未交租金的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方终止合同，收回房屋和设备，并追缴所欠租金。证据二、国有土地使用权证，证明原告系武汉市青山区和平大道1544号的土地使用权人。证据三、租金收缴存根1份和押金收据存根1份，证明被告向原告交纳了2014年7月至9月的租金16，800元和押金5，600元。证据四、被告承租的门面房的现状照片3份，证明原告已向被告交付租赁的房屋，本案所涉的门面房现在仍为被告占用。被告武汉山峡情茶业有限公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提交证据。经庭审核查，原告提交的证据一、二、三、四均客观真实，与本案有关联性，本院依法予以采信。经审理查明：2014年7月4日原告武汉市青山公园（甲方、出租人）与被告武汉山峡情茶业有限公司（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》1份，该合同约定：甲方自愿将坐落于青山区和平大道1544号房屋一处（使用面积80㎡及水电设施）以租赁方式提供给乙方使用，月租金为5600元，租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，租金按季度结算，由乙方在每季度5日前以现金方式支付给甲方，乙方保证承租的上述房屋仅用茶社使用，甲方于2014年6月15日前将上述出租房屋交付给乙方使用，逾期交付房屋的，除退还逾期交付房屋期间的租金外，并按每逾期一日，由甲方按月金额的5‰向乙方支付违约金，乙方保证按本合同约定的时间和方式支付租金，逾期支付租金的，除补交欠租外，并按每逾期一日，由乙方按月租金的5‰向甲方支付违约金，合同还约定了相关的权利和义务。同日，双方又签订了《房屋租赁补充合同》，该合同约定乙方经营过程中产生的各种规费由乙方自行承担，甲方提供水电给乙方使用，并按国家规定价格收取水电费，乙方逾期一个月不交租金，视为乙方自动放弃合同，甲方有权收回房屋，租金应先交钱后使用，当季5日前交纳房屋租金，逾期一个月未交纳房屋租金的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方面终止租赁合同，收回房屋和设备，并追缴所欠租金。上述合同签订后，原告依合同约定将出租门面房交付给被告使用，被告于签订合同当日向原告交纳了2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金16，800元及押金5，600元。自2014年10月1日起被告再未交纳租金，也无法联系，故原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系双方真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。有效合同对合同双方当事人均有约束力，原告按合同约定向被告交付了出租房屋且被告使用至今，但被告未按合同约定向原告交纳租金，属违约，应承担相应的民事责任。原告根据租赁合同的约定，被告逾期一个月未交纳房屋租金的视为自动放弃承租权，甲方有权单方终止租赁合同的规定，在被告从2014年10月起未支付租金满一个月后即依法享有合同解除权，其起诉要求解除合同，依法应予支持，由于合同的租赁期在本案审理期间内已届满，故本院认定本案合同租赁期限届满之日之次日起即2015年7月1日，双方合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，合同租赁期限届满，被告理应腾退所租赁的房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，被告于2014年10月1日起未向原告支付租金，原告要求被告按每月5，600元的标准支付从2014年10月1日起至合同租赁期限届满之日止的租金50，400元，符合法律规定，本院依法予以支持。但被告向原告交纳的押金5，600元应予以扣除。原告要求被告按月租金5‰的标准向原告支付违约金，由于按月租金5‰的标准过分高于造成的损失的，经法院释明，原告也同意法院对违约金予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将按月租金5‰的标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算违约金。根据合同约定，2014年10月1日至2014年12月31日的租金16，800元，应于2014年9月25日支付，至合同期满逾期9个月的违约损失为2，822.4元（16，800元×5.6%÷12月×9月×4倍），2015年1月1日至2015年3月31日的租金16，800元，应于2014年12月25日支付，至合同期满逾期6个月的违约损失为1，881.6元（16，800元×5.6%÷12月×6月×4倍），2015年4月1日至2015年6月30日的租金16，800元，应于2015年3月25日支付，至合同期满逾期3个月的违约损失为929元（16，800元×5.53%÷12月×3月×4倍），以上共计5，633元。租赁期届满合同解除后，被告仍占用租赁物的，应向租赁物所有人支付占用费，本案中合同租赁期届满，双方未继续签订合同，该合同已解除，原合同条款只在租赁期间对其有约束力，因此原合同关于违约金的条款不适用租赁期届满后的原、被告双方，因此原告要求被告支付租赁期间内的违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉山峡情茶业有限公司于本判决生效后15日内将位于武汉市青山区和平大道1544号所承租的门面房腾退给原告武汉市青山公园。二、被告武汉山峡情茶业有限公司于本判决生效后15日内向原告武汉市青山公园支付租赁期间内的租金44，800元（已扣减押金5，600元）及违约金5，633元。三、被告武汉山峡情茶业有限公司于本判决生效后15日内向原告武汉市青山公园支付房屋占用费（从2015年7月1日起至实际腾退之日止按每月5，600元的标准支付）。四、驳回原告武汉市青山公园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费470元及第一次公告费300元和第二次公告费（以实际票据金额为准），由被告武汉山峡情茶业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费470元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长邓学军人民陪审员刘齐人民陪审员秦白昆二〇一五年七月十五日书记员杨锐翔