四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第409号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：罗小东，男，1983年1月11日出生，汉族。
委托代理人：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：李勇，男，1973年1月11日出生，汉族。
委托代理人：陈德元，四川浩典律师事务所律师。
申请再审人罗小东因与被申请人李勇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市中级人民法院（2014）遂中民终字第4号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月3日作出（2014）川民申字第751号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人罗小东的委托代理人李涛、被申请人李勇及其委托代理人陈德元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年10月13日，罗小东诉李勇占有物返还纠纷一案，向遂宁市船山区人民法院起诉，请求法院判令李勇返还房屋。
遂宁市船山区人民法院一审查明，1992年11月15日，罗小东之父罗兴隆以罗小东的名义与他人在原遂宁市船山乡天宫庙村五社共同集资建房，罗兴隆以罗小东名义分得二单元三楼1号89平方米、二单元六楼2号111.78平方米两套住房。1993年10月2日，罗兴隆以罗小东（甲方）的名义与李勇（乙方）签订《买卖房屋协议》，协议约定：甲方将其中一套即二单元三楼面积89平方米的房屋以每平方米600元、总价53400元的价格卖与乙方；双方签字之日起乙方付款80%，1993年10月底交房时再付款10%，1994年6月底交土地证、产权证时付清余款，交购房款的数量以甲方写收条金额为准；本协议签字后生效，任何一方不得擅自修改，更不得以任何理由、任何借口违反协议，如果甲方违约，不但要退给乙方全部购房款，还要负责按30000元×50%的金额赔偿乙方损失，若乙方违约，甲方不退乙方所交的购房款。协议签订后，罗兴隆于1993年12月20日将房屋交与李勇使用，李勇于当日和1994年12月8日分别向罗兴隆交款30000元、10000元，共计人民币40000元。1997年4月1日，罗兴隆（甲方）与李勇（乙方）又签订了《收（退）房协议》，协议约定：乙方退还甲方向其出售的房屋，乙方已交甲方购房款40000元，现乙方不购该房，已住三年半时间按租金房计算共6000元，由甲方退还乙方购房款34000元。退款的时间为1997年5月10日付10000元，8月底付20000元。在8月底之内乙方不付房租费，款未付时间可以延长，8月底交房钥匙、交款同时进行，余款4000元年底付清。如在此协议时间甲方未按时办理，乙方有权继续使用，与乙方无任何责任关系。该协议签订后，罗小东并未按约退还房款，李勇居住该房屋至今，该房屋的自来水、天然气及电力户头均为李勇。
遂宁市船山区人民法院认为，罗小东执意以李勇占有诉争房屋系非法占有的请求于法无据，遂依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，于2011年11月29日作出（2011）船山民初字第1465号民事判决：驳回罗小东的诉讼请求。
罗小东不服一审判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，二审审理中，罗小东申请撤回上诉。四川省遂宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条之规定，于2012年2月13日作出（2011）遂中民终字第512号民事裁定：准许罗小东撤回上诉。
2012年2月28日，罗小东再次以房屋租赁合同纠纷为案由，向遂宁市船山区人民法院起诉，请求：1.解除罗小东、李勇双方形成的不定期房屋租赁合同；2.判决李勇支付罗小东从1997年9月1日至今的房屋租金共计5万余元；3.判决李勇立即腾退房屋并将该房返还给罗小东。2012年6月13日，罗小东增加诉讼请求：1.要求李勇立即履行1997年4月1日签订的《收（退）房协议》，其已付购房款折抵租金；2.本案案由由法院认定。
遂宁市船山区人民法院一审查明的事实与（2011）船山民初字第1465号民事判决查明的事实基本一致。审理中，罗小东提供了署名为甲方罗兴隆、乙方李勇的一份《租房协议》。该协议主要内容为李勇租赁甲方房屋，租赁时间为1995年1月2日至1995年12月30日止。罗小东书面申请对该《租房协议》上李勇的签名和指纹进行鉴定，却未缴纳鉴定费，致鉴定程序无法启动。李勇明确表示该协议虚假，不要求鉴定。
遂宁市船山区人民法院一审认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，《收（退）房协议》系对《买卖房屋协议》的协商解除，双方应按《收（退）房协议》内容履行义务。虽然双方签订的《收（退）房协议》有李勇已居住年限按租金计算的内容，这也是对《买卖房屋协议》协商解除后的结算和清理，其不具备租赁合同的法律特征。故罗小东要求解除不定期房屋租赁合同，判令李勇支付其5万余元房屋租金的请求不予支持。按《收（退）房协议》约定的内容，罗小东未按期付款，李勇有权继续使用该房屋，未明确约定租金，故罗小东要求将房款折抵租金的诉讼请求，不予支持。双方争议的1995年1月2日的《租房协议》，已由《收（退）房协议》取代，双方均不做鉴定，不影响本案处理。遂宁市船山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，于2012年9月14日作出（2012）船山民初字第396号民事判决：一、罗小东与李勇继续履行1997年4月1日所签订的《收（退）房协议》，由罗小东返还李勇尚欠的购房款34000元，由李勇腾退房屋给罗小东，限于本判决发生法律效力后15日内履行完毕；二、驳回罗小东的其他诉讼请求。
李勇不服一审判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，请求将讼争房屋判归李勇。2013年5月13日，四川省遂宁市中级人民法院以原审判决事实不清为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，作出（2012）遂中民终字第389号民事裁定：一、撤销遂宁市船山区人民法院（2012）船山民初字第396号民事判决；二、发回遂宁市船山区人民法院重审。
遂宁市船山区人民法院重审本案时，罗小东将其主张的房屋租赁合同纠纷变更为房屋买卖合同纠纷，请求：1.判决李勇立即腾退并返还房屋给罗小东；2.判决罗小东退还李勇的购房款34000元；3.本案诉讼费由李勇承担。同时，李勇提起反诉，请求：1.依法解除1997年4月1日签订的《收（退）房协议》；2.依法继续履行《买卖房屋协议》；3.由罗小东承担《买卖房屋协议》中约定的违约金15000元；4.诉讼费用由罗小东承担。
遂宁市船山区人民法院一审查明的事实与（2012）船山民初字第396号案件审理查明的事实基本一致。另查明，1993年12月15日，遂宁市房地产管理局对讼争房屋进行了所有权登记，登记的所有权人为罗小东，面积86.30平方米。1994年1月14日，罗小东取得了该讼争房屋的国有土地使用证。1995年7月，罗小东用该讼争房屋作抵押在原遂宁市市中区船山乡农村合作基金会借款35000元。
审理过程中，李勇表示如房屋判归其所有，除了其应当支付的购房尾款13400元及其利息外，李勇愿意再补偿罗小东50000元。
遂宁市船山区人民法院一审认为，罗小东之父罗兴隆以罗小东之名与李勇签订《买卖房屋协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，罗兴隆又与李勇签订《收（退）房协议》，约定协商解除《买卖房屋协议》，虽然双方所签订的《收（退）房协议》有李勇已居住年限按租金计算的内容，但这属于对《买卖房屋协议》协商解除后的结算和清理，其不具备租赁合同的法律特征，因此其法律关系的性质没有转化，本案应为房屋买卖合同纠纷。《收（退）房协议》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定的内容履行义务。在《收（退）房协议》签订后，罗小东未按协议的约定首先履行退还李勇已支付的购房款的义务，致使李勇不能实现该合同目的，虽然罗小东主张其父亲罗兴隆为了退款事宜多次前去找李勇均无果，但其未提供充分证据予以证明，因此对罗小东的该主张，不予采信，故罗小东的行为已经构成根本违约，李勇可以依法解除合同，因此对李勇要求解除其与罗小东之间的《收（退）房协议》的反诉请求，予以支持。《收（退）房协议》解除后，罗小东与李勇签订的合法有效的《买卖房屋协议》依法应当继续履行，故对李勇要求继续履行《买卖房屋协议》的反诉请求，亦予以支持。因罗小东与李勇之间的《买卖房屋协议》应当继续履行，因此罗小东要求判决李勇腾退并返还房屋和由其退还李勇的购房款34000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于李勇要求罗小东承担《买卖房屋协议》中约定的违约金15000元的反诉请求，在《买卖房屋协议》履行过程中，虽然罗小东存在未经李勇同意将已卖与李勇的房屋用于抵押贷款的违约行为，但从双方在协议中关于违约责任的约定内容“如果甲方违约……还要负责按30000元×50%的金额赔偿乙方损失”来看，此为因违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，不属一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的约定，因此对李勇的该反诉请求，不予支持。李勇在审理过程中表示除了其应当支付的购房尾款13400元及其利息外，其愿意再补偿罗小东50000元，此系李勇的自愿行为，且不违反法律、行政法规的规定，故予以准许。遂宁市船山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条的规定，于2013年11月8日作出（2013）船山民初字第1983号民事判决：一、解除罗小东与李勇1997年4月1日所签订的《收（退）房协议》；二、罗小东与李勇继续履行1993年10月2日所签订的《买卖房屋协议》，由罗小东协助将天宫庙村五社三楼1号房屋的所有权证、国有土地使用证登记过户到李勇名下，由李勇向罗小东支付余下的购房款人民币13400元及其利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从1993年12月21日起至付清时止）；三、李勇补偿罗小东人民币50000元；四、驳回罗小东的诉讼请求；五、驳回李勇的其它反诉请求。上述第二、三项内容限本判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，由罗小东承担，反诉案件受理费1500元，由罗小东、李勇各承担750元。
罗小东不服一审判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，判令李勇返还房屋给罗小东。
李勇答辩请求维持一审判决。
四川省遂宁市中级人民法院二审查明的事实与遂宁市船山区人民法院2013年11月8日作出的（2013）船山民初字第1983号民事判决查明的事实一致。
四川省遂宁市中级人民法院审理后，根据与（2013）船山民初字第1983号民事判决同样的理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2013年12月25日作出（2014）遂中民终字第4号民事判决：驳回上诉，维持原判。
罗小东申请再审称，《收（退）房协议》是双方的真实意思表示，不能因为履行过程中，双方对退房退款的意见不统一，就毫无根据的恢复双方已经解除的《买卖房屋协议》，对于履行《收（退）房协议》中的违约行为，罗小东应承担的是未按时付款的违约责任，而二审判决恢复双方已经解除的《买卖房屋协议》属于适用法律确有错误。请求：1．撤销（2014）遂中民终字第4号民事判决；2.依法确认罗小东与李勇的《收（退）房协议》合法有效并继续履行；3.依法确认罗小东与李勇不定期租赁事实并判令李勇腾退房屋；4.依法驳回李勇的反诉请求。
被申请人李勇答辩请求法院驳回罗小东的再审申请。
本院再审查明的事实与（2013）船山民初字第1983号民事判决、（2014）遂中民终字第4号民事判决中查明的事实一致。
本院再审认为，罗小东与李勇于1993年10月2日签订的《买卖房屋协议》、于1997年4月1日签订的《收（退）房协议》，均系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效协议。原审对此两份协议的法律效力的确认，本院予以维持。
依法成立生效的合同对当事人双方均有约束力，缔约双方均应遵循诚实信用的原则，按照合同的约定，积极、全面地履行合同义务。如一方当事人不履行合同义务导致合同目的不能实现，对方当事人有权行使合同解除权，以及时保护自身合法利益。本案中，按照《收（退）房协议》的约定，罗小东退还李勇的购房款既是罗小东履行《收（退）房协议》的主要合同义务，也是先履行义务。但罗小东既没有在约定的1997年5月10日前、8月底前和1997年年底前，也没有在2011年10月13日提起本案诉讼之前长达14年的时间内，履行先行退还李勇购房款34000元的约定义务，罗小东以自已的行为表明了其没有履行《收（退）房协议》的诚意，并导致李勇收回购房款的合同目的不能实现。（2013）船山民初字第1983号民事判决、（2014）遂中民终字第4号民事判决支持李勇的反诉请求，对《收（退）房协议》予以解除，符合本案客观事实和相关法律规定，本院予以维持。
《收（退）房协议》解除后，罗小东与李勇签订的《买卖房屋协议》仍然合法有效，双方均应按照合同的约定，切实履行各自的义务，故罗小东的再审请求没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省遂宁市中级人民法院（2014）遂中民终字第4号民事判决。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘世一
审 判 员 何 丛
代理审判员 戚小虎
二〇一四年十一月三日
书 记 员 杨 爽
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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