天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第5484号
原告刘转妮，女，1978年1月13日出生，汉族。
委托代理人吴文广（夫妻关系）。
被告于颖，女，1983年4月20日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ（夫妻关系）。
原告刘转妮与被告于颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理。依法由代理审判员成永哲适用简易程序，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告刘转妮的委托代理人吴文广，被告于颖的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘转妮诉称，原告与被告签订房屋租赁合同，将XX区XXX园XXX房屋出租给被告。合同约定：租赁期为2年，自2012年9月1日至2014年8月31日止，2014年8月31日原被告双方签订了租赁合同的补充协议，将租赁期限延长至2015年8月31日。双方的合同违约金均为5000元。2015年8月31日合同履行期届满，被告方表示不再续租。租赁合同约定承租人在租赁期间的物业管理费由被告承担。物业服务费为2.1元每月每平米，所租赁房屋面积90.62平米。但是在租赁合同履行过程中，被告仅支付了2012年11月15日至2013年5月14日的物业管理费，虽经物业公司和原告方催告，被告一直没有缴纳其余的物业管理费，2013年5月15日至2015年8月31日共27.5个月，按照上面的标准计算，物业费金额为5233.30元，被告租赁期间为2012年9月1日至2015年8月31日，2012年9月1日至2012年11月14日的2.5个月的物业管理费是原告提前缴纳的，2.5个月的物业服务费为475.76元。因此，被告方需向原告再支付由原告提前垫付的物业管理费475.76元。以上两项物业费合计金额为5712.06元。请求法院判令被告支付物业费共计5712.06元。租赁合同规定，租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。被告不再续约后，未能在2015年8月31日将全部物品搬出，在原告一再催促下于2015年9于4日搬出，但是原告不愿将房屋完全恢复原状，壁纸没有拆除，房屋的原有灯具也没有安装，故请求法院判令被告恢复房屋原状。原告认为，被告拖欠物业管理费的行为，以及未能依照合同及时将房屋恢复原状的行为构成对合同的重大违约，请求法院判令被告支付合同违约金5000元整。原告多次想和被告协商解决均被拒绝，故诉至本院，请求法院判令：1、请求法院判令被告向原告支付租赁期间拖欠的物业管理费5712.06元；2、将房屋恢复原状；3、支付合同违约金5000元整；4、本案诉讼费由被告承担。
被告于颖辩称，房屋租赁期间已缴纳了从2012年11月到2014年5月的物业服务费。还差一年半没有交，原因是物业公司提供的物业服务不符合要求，多次向物业公司反映涉诉房屋漏雨得不到回应，小区环境也比较差。租赁期满后被告向原告腾交了房屋，被告粘贴的壁纸虽未拆除，但并不影响原告使用房屋，灯具只是尚未安装，并未损坏，此事和原告沟通过，原告也同意，所以没有交物业费。我认为自己没有违约，不同意支付违约金。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市XX区XXX园XX号楼XX门XX号，系原告刘转妮所有的私产房屋。2012年8月16日，原告刘转妮与被告于颖签订编号为FZ0802077的房屋租赁合同，约定原告将涉诉房屋租赁给被告使用。租赁期限为两年，自2012年9月1日至2014年8月31日。租期内水、电、煤、暖气、物业管理费等费用由被告承担。合同签订后原告将涉诉房屋及附属设施交付被告，由被告与其丈夫ＸＸ居住使用。上述租赁期间内，被告按照约定向原告支付了房屋租金、押金及相关费用。2014年8月31日，原、被告再次签订房屋租赁协议书，约定原告继续向被告出租涉诉房屋，租赁期间为一年，自2014年9月1日至2015年8月31日。月租金为2500元，租金按半年缴纳，双方前次合同中约定的押金继续作为房屋设施押金由原告保留，被告补交押金900元。2012年11月27日，被告交纳2012年11月15日至2013年5月14日物业费1141.8元。2015年8月31日合同终止后被告将涉诉房屋交还给原告，该房屋内被告粘贴的壁纸并未拆除，灯具不能使用。2015年9月15日，涉诉房屋所在小区物业公司书面通知原告刘转妮，催缴2013年5月15日至2015年9月30日物业费共计5429.89元。
上述事实，有涉诉房屋房地产权证、房屋租赁协议书、前期物业管理服务协议、催款通知单等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表达，不违反相关法律法规，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同约定租赁期间物业管理费由被告承担，被告现拖欠两年六个月总计5709.06元（2.1元／平方米／月＊90.62平方米＊30月）的物业管理费未交纳，故认定被告违反合同约定。被告主张已支付一年六个月的物业管理费因未提供相关证据予以证实，本院不予采信。被告以房屋漏雨为由拒绝缴纳物业服务费，于法无据本院不予采信。原告要求被告赔偿实际损失并支付违约金，法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告房屋租赁协议书约定违约金为5000元，原告因被告未缴纳物业服务费发生实际损失为5709.06元，原告应就赔偿损失与支付违约金择一主张，经本院释明，原告仍坚持诉讼请求。因原告实际损失高于约定的违约金，故原告要求被告支付租赁期间拖欠的物业管理费5709.06元的诉讼请求本院予以支持，原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告租住原告房屋后在墙壁张贴壁纸，搬离诉争房屋后未安装灯具，现原告要求被告拆除壁纸、安装灯具，本院予以支持。被告向原告缴纳的押金2500元，原告应予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告于颖于本判决生效之日起十五日内向原告支付拖欠的物业服务费5709.06元；
二、被告于颖于本判决生效之日起十五日内，将坐落天津市XX区XXX园XX号楼XX门XXX号房屋灯具予以安装，拆除壁纸并将墙面恢复到租赁前状态；
三、原告刘转妮于本判决生效之日起十五日内，返还被告于颖房屋押金2500元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68元，减半收取34元，由被告于颖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 成永哲
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张振亚
附本裁判文书所依据法律的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。