山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终231号
上诉人（原审原告）：秦才庆，男，1980年2月7日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：菏泽市军安房地产置业有限公司。住所地：菏泽市军转培训中心*楼。统一社会信用代码：91371700789269970U。
法定代表人：李爱民，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏宝生，山东天清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘云伟，山东天清律师事务所律师。
上诉人秦才庆因与被上诉人菏泽市军安房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
秦才庆上诉请求：撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1796号民事判决，查清事实后改判被上诉人赔偿逾期交付车库、储藏室违约金498.37元及被上诉人将办理房产登记所需资料报产权登记机关备案。事实和理由：一、一审判决违反了当事人的合同约定，既不合理也不合法。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。”但一审判决却擅自增加了“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区5幢6单元502房屋初始登记手续后”等内容，严重违反了当事人双方的合同约定。初始登记，是指在房屋竣工以后由开发商向登记机关申报，确认某一房地产的所有权并取得《房屋所有权证》（大产权证）。初始登记不同于建筑物区分所有权登记，不可能单独对5幢6单元502房屋进行登记。因此，一审判决中关于“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区5幢6单元502房屋初始登记手续后”的内容不可能得到履行。一审法院通过判决的方式为被上诉人履行合同义务附加了一个不可能完成的条件。该判决既不合理，也不合法。二、一审判决超出了一审原告的诉讼请求范围。上诉人一审诉讼请求第二项为：“判令被告将办理房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案”。但一审法院对该诉求的判决结果却为：“被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园5幢6单元502房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门。”该判决内容明显超出了一审原告的诉讼请求范围。三、一审判决不支持上诉人关于被上诉人逾期交付车库、储藏室的违约金错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方签订的储藏室（车库）买卖协议虽未约定违约金，但被上诉人逾期交付房屋的事实客观存在，上诉人要求被上诉人支付违约金的请求应当得到支持。一审判决不支持上诉人关于被上诉人逾期交付车库、储藏室的违约金错误。
菏泽市军安房地产置业有限公司辩称，秦才庆的上诉请求缺乏事实与法律依据。1、目前不能办理房产证的原因是大学嘉园整个小区还没有验收及入住，若干业主私自建设阁楼，乱搭乱建致使规划部门不同意发放建设工程规划许可证，而且三期项目正在施工过程中。2、车库、储藏室买卖协议没有约定违约金，不能适用违约金条款。3、被上诉人尊重法院的生效裁判。但对一审判决第三项有意见，不符合被上诉人和菏泽学院的团购合同的约定。
秦才庆向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理房产证的违约金2016.51元（房屋、阁楼及车库的总价款201651元×1%）。2、判令被告将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月2日，原告秦才庆与徐文申签订了商品房买卖协议书，协议书约定：“徐文申将位于菏泽市大学路南牡丹路西大学嘉园小区5幢6单元502号房带阁楼、储藏室（合同编号D1203）出售给秦才庆。房屋总售价447000元，其中包括徐文申未交付开发商的105000元。秦才庆应付徐文申房款342000元，剩余款由秦才庆向开发商自行交付。签订协议后，徐文申负责将合同更改到秦才庆名下，产生费用由秦才庆负责”。
2011年10月10日，原告秦才庆与被告菏泽市军安房地产置业有限公司签订了合同编号为D1203的商品房买卖合同，合同约定:“秦才庆向菏泽市军安房地产置业有限公司购买位于菏泽市大学路南牡丹路西大学嘉园小区5幢6单元502号房，房款共计151814元。秦才庆应于本合同生效之日起十日内一次付清全部购房款。合同约定菏泽市军安房地产置业有限公司应于2011年12月30日前向秦才庆交付房屋。菏泽市军安房地产置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。如因菏泽市军安房地产置业有限公司原因，秦才庆不能在规定的期限内取得房地产权属证书，菏泽市军安房地产置业有限公司应当承担违约责任。如果秦才庆不退房，菏泽市军安房地产置业有限公司应按已付房价款1%向秦才庆支付违约金。2011年5月26日”。
2011年10月10日，原告秦才庆与被告菏泽市军安房地产置业有限公司签订了储藏室（车库）买卖协议，协议的主要内容为：“秦才庆自愿购买菏泽市军安房地产置业有限公司所有的大学嘉园5号楼6单元7号储藏室及所购5-6-502号住宅附带之阁楼。储存室面积18.56平方米，单价1230元，合价22829元。阁楼建筑面积36.01平方米，单价750元，合价27008元。总价49837元，与所购商品住宅同时一次付清。2011年5月26日”。
2011年5月26日，徐文申向被告菏泽市军安房地产置业有限公司交付了房屋首付款46814元、储藏室阁楼款49837元。被告菏泽市军安房地产置业有限公司向徐文申出具了房屋首付款、储藏室阁楼款两张收据。2011年10月10日，被告菏泽市军安房地产置业有限公司将上述两张收据上徐文申的名字改成了秦才庆的名字，并且在修改位置加盖了被告的公章。房屋首付款收据的主要内容为：“菏泽市军安房地产置业有限公司于2015年5月6日收到秦才庆支付的5-6-502首付款46814元”。储藏室阁楼款收据的主要内容为：“菏泽市军安房地产置业有限公司于2015年5月6日收到秦才庆支付的5-6-502房款49837元”。
2011年10月10日，原告秦才庆向被告菏泽市军安房地产置业有限公司交付了房款105000元。被告菏泽市军安房地产置业有限公司向原告秦才庆出具了房款收据一份，收据的主要内容为：“菏泽市军安房地产置业有限公司于2015年10月10日收到秦才庆支付的5-6-502房款105000元”。
2011年12月31日，被告菏泽市军安房地产置业有限公司通过菏泽君信物业服务有限公司向原告秦才庆交付了房屋，并签订了大学嘉园住宅装饰装修管理协议。
一审法院认为，根据原告提交的证据，结合庭审查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，对原告秦才庆向被告菏泽市军安房地产置业有限公司购买房屋、阁楼及储藏室的事实予以认定，且原告秦才庆已履行了支付房款、阁楼款及储藏室款的义务。对于原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金2016.51元（房屋、阁楼及储藏室的总价款201651元×1%）。依据原告提交的商品房买卖合同约定：被告菏泽市军安房地产置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。如因菏泽市军安房地产置业有限公司原因，秦才庆不能在规定的期限内取得房地产权属证书，菏泽市军安房地产置业有限公司应当承担违约责任。如果秦才庆不退房，菏泽市军安房地产置业有限公司应按已付房价款1%向秦才庆支付违约金。因此，本院对原告秦才庆主张的房屋部分的违约金予以支持。依据原告秦才庆提交的储藏室（车库）买卖协议，原被告在协议中并没有约定办理阁楼、储藏室产权证书及相关违约责任的承担。因此，对原告秦才庆主张的阁楼、储藏室部分的违约金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告应当向原告支付的违约金数额为1518.14元（房屋款151814元×1%）。依据原被告提交的证据以及原被告的陈述，被告菏泽市军安房地产置业有限公司辩称由于菏泽学院教职工对阁楼的非法改造和在楼顶搭建板房以及公司的项目经理黄建涉嫌职务犯罪，现已被菏泽市公安局牡丹分局通缉，由其保管的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证（副本）无法提交，导致规划部门不给颁发建设工程规划许可证正本，但没有提交相应的证据予以证明，因此对被告菏泽市军安房地产置业有限公司上述答辩意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对原告要求被告菏泽市军安房地产置业有限公司将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一，被告菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效十日内赔偿原告秦才庆逾期办理房产证的违约金1518.14元；二，被告菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区5幢6单元502号房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门；三，驳回原告秦才庆要求过高部分的诉讼请求。如果菏泽市军安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告菏泽市军安房地产置业有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人请求判决被上诉人将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案应否支持；2、被上诉人是否应赔偿上诉人逾期交付车库、储藏室违约金498.37元。
关于焦点一。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵照执行。被上诉人早已将涉案房屋交付上诉人使用，被上诉人理应按照约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人辩称，由于菏泽学院教职工对阁楼的非法改造和在楼顶搭建板房等原因，导致规划部门不给颁发建设工程规划许可证正本，不具备办理房产登记的条件。但被上诉人对以上辩解理由未提供相应证据予以证实，对其辩解意见本院不予采信。一审判决“被上诉人在取得菏泽市大学嘉园小区房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门”，该判决内容不符合双方合同约定，本院予以纠正。
关于焦点二，被上诉人是否应赔偿上诉人逾期交付车库、储藏室违约金。本院认为，上诉人在一审时并未对逾期交付车库、储藏室提出诉讼请求，本案二审时才提出，且被上诉人提出异议，故对上诉人的该项请求本院不予审理。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1796号民事判决第一项：菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效十日内赔偿秦才庆逾期办理房产证的违约金1518.14元；第三项：驳回秦才庆要求过高部分的诉讼请求。
二、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初1796号民事判决第二项：菏泽市军安房地产置业有限公司在取得菏泽市大学嘉园小区5幢6单元502号房屋初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门。
三、菏泽市军安房地产置业有限公司于判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由菏泽市军安房地产置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由菏泽市军安房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 张宪明
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 李 峰