浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第3511号
原告：谭桂生。
委托代理人：竺建标。
被告：倪牛姑。
被告：谭荣生。
委托代理人：张国华。
委托代理人：谭国军。
原告谭桂生诉被告倪牛姑、谭荣生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，两次公开开庭进行了审理。审理中发现案情复杂，依法组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员马学凯、朱先淼参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭桂生及其委托代理人竺建标，被告倪牛姑、谭荣生的委托代理人张国华、谭国军，证人倪建林、倪来大、谭玉生到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，和解期限为五个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。
原告谭桂生诉称：本案讼争房屋座落于绍兴县华舍村南池，地号为09059、09063，面积为183.95平方米三间二楼、二间平房（诉讼中明确为一间），所有权人为倪尧山。倪尧山夫妻共生育三个女儿，大女儿倪牛英，次女倪牛姑，小女儿倪兴姑。大女儿倪牛英，小女儿倪兴姑均已出嫁。次女倪牛姑招被告谭荣生入赘，被告谭荣生与原告系兄弟关系。被告谭荣生被房屋所有人倪尧山招为入赘女婿后，按照农村的风俗习惯，房屋所有人倪尧山夫妻俩人均已高龄，且倪尧山为聋哑人，被告倪牛姑与被告谭荣生经商量，并征得大女儿倪牛英及小女儿倪兴姑同意，欲将房屋所有人倪尧山所有的房屋出卖他人，所得款项作为二老后事之用，此事被被告谭荣生和原告之兄长谭某所知，谭某考虑到原告缺房，在此情况下由谭某从中介绍，故两被告将倪尧山所有的房屋以人民币23000元出卖给原告，原告第一次付款13000元，第二次付3000元，余款7000元分七次付清。两被告在收到第一次房款13000元后，把房交给原告居住使用，后在原告付清所欠的房款后，两被告把房屋产权证交付给原告，期间，该房屋由原告翻建，因系亲属关系均无书面买卖手续。现房屋所有人倪尧山夫妻已故世，其遗产均由被告倪牛姑继承。为此，原告曾要求两被告协助办理房产过户，但遭到拒绝，故特向法院起诉请求：1.要求法院确认原、被告之间座落在绍兴县华舍街道华舍村南池，地号为09059、09063房屋买卖行为有效；2.要求两被告协助原告办理房屋买卖过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告倪牛姑、谭荣生共同辩称：1.房屋买卖合同，按照我国法律的规定，属于要式法律行为，本案当中讼争的房屋所有权人为倪尧山夫妻两人，倪尧山和妻子并没有和原告签订过任何的房屋买卖契约，因此买卖行为属于无效；2.从事实经过上讲，原告在诉状中谈到的内容不是事实，在1993年的时候倪尧山夫妻两人都健在人世，当时作为兄弟的谭荣生考虑到弟弟谭桂生家庭人口比较多，也想到倪尧山的房子当时闲置在村里面，由兄弟两人的第二个哥哥谭某撮合，三兄弟坐下来商量，当时三兄弟口头达成了一个预约买卖的约定，这个事情作为被告倪牛姑是不知情的，这个事情再后来谭桂生交付房款的时候是反对的，这个事情作为倪尧山两夫妻更是不知情的。
综上，请求法庭驳回原告所有诉讼请求。
经审理本院认定，两被告系夫妻关系，原告谭桂生与被告谭荣生系兄弟关系。本案讼争房屋座落在绍兴县华舍街道华舍村南池。房屋共计4间，具体为砖木结构二层楼屋3间，混合结构平台屋1间。其中楼屋三间土改时登记在倪尧山、秦小宝、倪阿藕、倪藕英名下，平台屋一间系被告谭荣生于1982年经审批后建造。1990年4月1日绍兴县人民政府颁发绍字第005051号房屋所有权证，载明：所有权人：倪尧山，房屋座落：华舍镇南池，地号：09059、09063，建筑面积：混合（一层1间）：建筑面积22.32㎡，砖木【二层3间，一层1间（该间平屋土改时一并登记在倪尧山、秦小宝、倪阿藕、倪藕阴名下，不属于本案出卖房屋）】：建筑面积161.63㎡。倪尧山（2003年9月24日去世）系倪牛姑父亲。1993年下半年，倪尧山与妻子秦小宝（2002年8月19日去世）因搬到谭荣生新建房屋三层楼屋2间与被告谭荣生（系被告倪牛姑丈夫、倪尧山入赘女婿）、倪牛姑一道居住，谭荣生欲将上述除砖木结构的平屋一间外的老房子卖掉，原告知道后，经其兄长谭某介绍，原告同意以23000元的价格买进上述4间房屋，双方未订立书面房屋买卖合同，过了几个月，原告搬进上述房屋居住，并陆续付清了购房款23000元，被告亦将房屋所有权证交给原告为凭。大约到2000-2001年，原告对上述房屋进行了改建。
同时认定，倪尧山、秦小宝共生育三个女儿，即大女儿倪牛英（曾用名倪阿藕，1945年11月21日出生），二女儿即本案被告倪牛姑（曾用名倪藕英），小女儿倪兴姑（1960年2月29日出生）。倪尧山、秦小宝去世后，2010年7月20日绍兴县公证处根据被告倪牛姑的申请，出具公证书三份，公证书内容为倪牛英、倪兴姑放弃对其父母遗产的继承，父母遗产均由被告倪牛姑一人继承。为办理上述讼争房屋的过户事宜，倪牛姑出具声明书，声明上述绍字第005051号房屋所有权证已遗失，该声明书真实性经绍兴县公证处公证。原告要求被告办理讼争房屋的过户手续，遭被告拒绝，遂成讼。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作的陈述及下列由原、被告提供的证据所证实：
证据一，原告提供的土地房产所有证一份、申请日期为1982年10月20日的《绍兴市社员建房用地申请审批表》一份，证明讼争房屋权属来源的事实；
证据二，原告提供的证人谭某证言，证明讼争房屋已由被告谭荣生于1993年下半年以23000元的价格出卖给原告、双方因系兄弟关系未订立书面买卖合同的事实；
证据三，原告提供的录音资料一组，证明原告已将购房款23000元陆续支付给被告的事实；
证据四，原告提供的绍字第005051号房屋所有权证一本，证明被告在房屋买卖关系建立后已将房屋所有权证交付给原告收执的事实；
证据五，原告提供的照片四张，证明原告买入房屋以后已搬入居住，并对房屋进行过改建的事实；
证据六，本院根据原告申请向绍兴县公证处调取（2010）绍证民字第1692号、1693号、1694号及1786号公证书四份，证明倪尧山、秦小宝的大女儿倪牛英及小女儿倪兴姑放弃继承父母遗产，均由次女倪牛姑一人继承，倪牛姑为继承父母遗产还声明绍字第005051号房屋所有权证遗失的事实；
证据七，被告提供的房屋登记资料一份，证明讼争房屋1990年登记发证时地址位于华舍村南池的事实；
证据八，本院向绍兴县公安局调取的原告户籍证明一份，向绍兴县国土资源局地籍科调查后形成的追记笔录一份，证实原告系非农业家庭户、讼争房屋用地性质的事实。
本院认为：本案讼争房屋产权登记所有人为倪尧山，被告谭荣生是讼争房屋的出卖人，被告倪牛姑则是讼争房屋的唯一继承人，故两被告主体适格，本院应予认定。双方当事人争议的焦点问题主要是：（1）被告谭荣生与原告之间就讼争房屋口头达成的房屋买卖关系是否成立及其效力？（2）原告要求被告协助办理过户登记手续是否符合法律之规定？
（一）关于被告谭荣生与原告之间就讼争房屋口头达成的房屋买卖关系是否成立及其效力问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的的数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人虽未订立书面房屋买卖合同，但原告提供的证人谭某证言足以证实原告谭桂生与被告谭荣生于1993年就本案讼争房屋的价格达成一致意见，即被告谭荣生将楼屋三间、平屋一间以23000元的价格出卖给原告谭桂生所有。双方达成协议后，原告陆续付清了购房款，被告亦将房屋及其权属证书交付给原告。本案双方当事人口头设立的房屋买卖关系，当事人及标的物数量明确，本院认定双方买卖关系成立。被告辩称房屋买卖系要式民事法律行为，现双方只存在房屋买卖的预约关系，不存在房屋买卖的合同关系，既与以上查证事实不符，亦不符合上述司法解释之规定，本院不予采纳。关于合同效力，《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”。本案被告谭荣生的身份比较特殊，他既是涉案房屋中平屋一间的共有人之一，又是涉案房屋楼屋三间的所有人倪尧山的入赘女婿，倪牛姑的丈夫，且与倪尧山居住在一起，而且当时倪尧山一家已搬到新房居住，故倪尧山、倪牛姑应当知道本案房屋买卖事宜，其明知而不表示反对，视为认可，双方由此达成的合意对倪尧山、倪牛姑具有法律约束力，被告辩称本案房屋合同并没有成立，倪牛姑不知情，既与上述查证事实不符，亦不符合常理，本院不予采纳。对本案合同效力的判断应当适用双方发生房屋买卖关系时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯既往的原则，本案不适用物权法的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”规定，本案双方买卖房屋时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，故本院认定双方买卖房屋的行为有效。被告辩称即使本案房屋买卖合同成立，因谭荣生出卖房屋未征得所有权人倪尧山的同意，且倪尧山、秦小宝的法定继承人一直没有放弃自己的权利，构成无权处分，这个买卖行为也是无效的，被告该项辩称不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本院不予采纳。
（二）关于原告要求被告协助办理过户登记手续是否符合法律之规定的问题
此系合同能否继续履行的问题。1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院2004年10月21日发布的国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院2007年12月30发布的国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。因为农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有使用。本案中，原告购房时的户籍为非农业家庭户，并非与房屋所有人属于同一集体经济组织成员，现原告要求被告协助办理买卖房屋的过户登记手续，不符合上述政策之规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告谭桂生与被告谭荣生就座落在绍兴县华舍街道华舍村南池倪尧山名下的房屋4间设立的房屋买卖关系有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费375元，减半收取187.50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 朱先淼
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 王 琴