大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民初字第1704号原告大连博原有限公司。法定代表人宋强勋（MosesKSONG），董事长。委托代理人仪晓兰。委托代理人曲敬玲，辽宁新时空律师事务所律师。被告大连龙光锦绣体育用品有限公司。法定代表人赵成本，总经理。委托代理人王晓天，辽宁众义律师事务所律师。原告大连博原有限公司与被告大连龙光锦绣体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人仪晓兰、曲敬玲、被告的委托代理人王晓天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年3月20日签署《商场租赁合同》，原告将位于大连市沙河口区西安路139号天兴·罗斯福国际中心三层32014、32015号商铺出租给被告使用，面积为168㎡，用于经营运动、休闲之类，经营品牌为PUMA。租期（不含免租装修期）为1095天，自2012年5月15日起至2015年5月14日止；免租期为30天，自2012年4月15日至5月14日止。租金为固定加提成方式：第一年为8元／天／㎡，第二年为8.5元／天／㎡，第三年为9元／天／㎡。租金支付：整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都必须于每个月1日前支付该月固定租金。履约保证金为161000元。2012年5月31日，被告与原告签订《补充协议》，租赁期限由2012年5月15日起至2015年5月14日止变更为2012年5月29日起至2015年6月21日止。免租装修期由30天变更为24天，由自2012年4月15日至5月14日止变更为2012年5月29日至2012年6月21日。双方签订《商场租赁合同》及《补充协议》后，原告已经按照约定向被告履行了合同义务，但被告自2013年8月22日起再未向原告支付租金及推广费。期间原告向被告发出《公函》催缴，但直至2013年10月17日被告仍未交付租金并擅自停止经营，原告即委托大连市公证处进行了证据保全。故请求判令被告：1、支付原告2013年8月22日至10月17日期间欠付的租金81396元（57天，168㎡，每平每天租金8.5元）、市场推广费2441.88元（42.84元／天，57天）；2、自2013年8月2日起至款付清之日止按日千分之三的标准给付45596.04元（2013年8月22日至9月21日期间的租金42268元及推广费1328.04元）的违约金、自2013年9月2日起至款付清之日止按日千分之三的标准给付38241.84元（2013年9月22日至10月17日期间的租金37128元及推广费1113.84元）的违约金；3、支付免租装修期间的租金32256元（免租期24天，每平每日8元，168平）；4、支付原告律师费6300元；5、支付原告公证费8000元。被告辩称，我公司与原告于2012年签订租赁合同属实，双方合同约定我公司提供的商品不得侵犯他人的知识产权，如果我公司有侵权行为，原告有权要求我公司立即停止，如果我公司丧失了PUMA的品牌经营权，原告有权终止合同。2013年初，我公司未能取得PUMA公司的销售授权，已无权销售PUMA的产品，即无法履行我公司与原告的租赁合同。2013年3、4、7月份，我公司三次向原告以书面告知的方式通知原告解除合同，原告也于8月9日书面答复收到我公司于当年7月份发出的解约通知，所以我公司认为我们双方的合同已经于2013年8月9日正式解除。根据双方的合同约定，我公司未取得原告及商场物业公司的许可，不得擅自撤离商品，如需携带商品离场必须要取得物业公司开具的出门证，所以我公司停业后未能将商品撤离，责任并不在于我方。双方合同解除后商品占用场地我公司也无需给付租金，故我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月20日，原告与被告签订《商场租赁合同》，约定被告租赁原告天兴·罗斯福国际中心地下三层32014、32015号商铺。租赁期为1095天，自2012年5月15日起至2015年5月14日止。免租装修期共计30天，自2012年4月15日起至5月14日止。2012年5月31日，双方签订《补充协议》变更合同期限为：合同期限为1095天，自2012年6月22日起至2015年6月21日止；装修免租期由“2012年4月15日至5月14日”变更为“免租装修期共计24天，由2012年5月29日始至2012年6月21日止”。该商铺单元只限用作经营运动、休闲之类，承租方须以PUMA之商业名称经营前述业务……承租方必须确保在租赁期内对上述品牌的合法经营权或所有权。合同关于租金约定：该商铺单元固定租金租赁期第一年8元／天／平方米；租赁期第二年8.5元／天／平方米；租赁期第三年9元／天／平方米。整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都必须于每月缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金。出租方与承租方确认该商铺单元的出租面积为168平方米。承租方应根据本合同第三章提供履约保证金161000元。承租方同意在《租赁合同》约定的租赁期限内向出租方支付市场推广费。市场推广费为36个月46910元，第一租约年市场推广费14717元，第二租约年15637元，第三租约年16556元。合同第2.1条约定，在租赁期内，承租方必须向出租方支付租金、物业管理费（管理费）、推广宣传费（推广费）、履约保证金及其它根据本合同约定应缴纳之费用……承租方不得以任何理由延期支付或抵扣其必须向出租方预先支付的租金、管理费、推广费、履约保证金及其它费用。第2.5条约定，在租赁期内，在不影响出租方的其他权利的前提下，承租方必须向出租方支付本金项下的日息3‰：2.5.1承租方拖欠的租金、管理费、推广费、履约保证金、其他及任何应付的款项，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。关于履约保证金双方合同第三章约定，承租方必须向出租方提供履约保证金（保证金）。在整个租赁期内，保证金由出租方保管，出租方无需向承租方支付保证金的利息。租赁期内，承租方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响出租方的其他权利的前提下，出租方有权以保证金抵付任何欠款或出租方因承租方的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何欠款或出租方的任何损失。在这种情况发生时，承租方必须把出租方扣除部分保证金额立即补足并重新存放于出租方处。在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后（或按本合同规定提前终止时）及承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成规定的变更手续后的90个工作日，该保证金在扣除本合同规定的款项后，将由出租方无息退还承租方。合同第4.4.5条约定，承租方不得在商场营业时间内不进行业务经营、撤离派驻人员及商品。第4.4.15条约定承租方携带商品或其他物品离开商场，必须在取得管理公司开具的出门证后才能获放行。合同第4.5.2条约定，承租方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该商铺单元后，如该商铺单元内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为承租方放弃前述物品，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方责任和要求出租方赔偿；同时，出租方亦有权向承租方追讨因清除、处理前述物品所产生的所有费用，或从承租方所缴付的保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给承租方，如承租方所缴付的保证金不足以支付该等费用时，则出租方有权继续向承租方追讨不足部分的款项。4.5.4条约定，承租方逾期交付租金、物业管理费或其他费用时，或者到期不归还租赁商铺的，出租方有权依法处置承租方存放于该商铺内的一切财产及装修。合同第八章违约及补偿约定，8.1在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并合法的提前收回该商铺单元或任何部分。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费的补偿及其他一切责任。该等情况为：（）本合同任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索）……（）出租方发现承租方未经相关政府部门批准，有超越营业范围经营或其他违法经营活动，或于本合同规定之开始营业日后14天内仍未开业，或未经出租方书面同意而连续停业超7天或累计停业超14天……（）承租方因不当经营行为被媒体曝光、或承租方丧失附件五所述之品牌的经营权或所有权。（）非本合同规定情况，承租方在本合同约定的租赁期限内要求解除合同。8.2当发生本合同第八章第8.1条情况时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：……（2）承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。8.3当发生本合同第八章8.1条情况，出租方向承租方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明出租方行使本合同赋予之提前收回该商铺单元的权利，将构成出租方对该项权利已全面及充分的行使。8.4在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、推广费或任何其他费用的全部或一部分（以下称欠款）超过14个天或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后14个天内未予纠正，出租方可行使下列权利：（a）出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于（）出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管是否已开始法律程序；（）出租方为向承租方追讨欠款而依法授权的代理人所需支付的任何合理的费用。8.5租赁期限届满或因本合同提前终止，如承租方逾期归还该商铺单元，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失……如逾期超过了7个天，出租方有权进入该商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归出租方所有。出租方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。出租方无须为装修、设施和物品的剩余价值向承租方做出任何补偿。合同第9.4条约定，按本合同须向承租方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该商铺单元或以挂号方式，寄往承租方法定地址或通讯地址，则被视为送达承租方。被告在该合同中留存的送达地址为大连市中山区五惠路29号1单元23层A号。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金161000元。原告将案涉店铺交付给被告使用，被告用于经营PUMA品牌体育用品店。在本案庭审中，被告自述，因未取得PUMA品牌2013年的销售代理权，其不能再销售PUMA品牌产品而于2013年3月1日、4月11日、7月24日以书面方式向原告申请提前解除合同，2013年7月30日被告正式闭店，被告租金及推广费支付至2013年8月21日，此后未再支付租金及推广费。2013年8月9日，原告向被告发出《关于贵店撤店申请的回复》载明“贵司于2013年7月29日向我司提出书面申请2013年7月31日闭店，根据合同约定，贵司在本合同约定的租赁期内要求解除合同，已支付的保证金不予退还，同时贵司应向我司支付至租赁期满应付的租金总和之金额的违约金。”原告于2013年8月24日向被告预留的地址邮寄《合同履行及终止的通知》、9月4日向被告预留的地址邮寄《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，该两份邮件均被退回。其中2013年9月2日《解除合同并承担违约责任的相关事宜》函中载明：“贵方已欠缴2013.8.22-2013.9.21期间租金、物业费、推广费计52703.05元……贵方未经我方许可擅自停业，撤离派驻人员及商品，已连续停业超过10日，欠费已逾期30日，根据贵我双方签订的《商场租赁合同》第四章及第八章等相关条款的约定，我方正式通知贵方：自本函按合同约定方式送达贵方，贵我双方之间的合同正式解除，请贵方于2013年9月16日前将租赁商铺按照合同约定条件交付我方，如贵方在商铺单元内遗留任何装饰、家具、物料、设备等均视为贵方放弃店内物品的所有权，我方有权以任何方式处理前述物品……”2013年10月17日原告向大连市公证处申请对被告店铺进行证据保全，大连市公证处对被告店铺及物品进行了证据保全，并对整个过程进行摄像和拍照。该店铺内物品情况详见（2013）大证经字第1109号公证书。大连市公证处为原告出具金额为16000元的发票一张，原告自述向大连市公证处支付公证费8000元。2014年5月8日，原告委托辽宁新时空律师事务所对本案进行诉讼，并已经支付律师代理费3360元。上述事实，有原告提供的起诉状、《商场租赁合同》、《补充协议》、大连市公证处（2013）大证经字第1109号《公证书》、发票、EMS邮件两份、《公函》2份、《确认书》、电汇凭证、发票、被告提供的《商场租赁合同》、《补充协议》、收款收据、《关于提前解除租赁合同的申请》、《关于对大连博原有限公司客服部催缴租金款的回复》、《关于停止店铺经营的函》、《关于贵店撤店申请的回复》复制件、《解除合同并承担违约责任的相关事宜》复制件以及双方当事人的陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商场租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告将案涉店铺交付被告经营使用，被告用于经营PUMA品牌体育用品，但被告在租赁期内丧失了品牌经营权、被告向原告发出书面的闭店及解除合同申请，原告于2013年8月9日对被告的申请进行回复，应当认为原告收到了被告的解除合同申请，双方的合同应认定为于2013年8月9日解除。但被告在与原告的合同期内丧失了品牌经营权，且在合同约定的租赁期内要求解除合同，并在未得到原告书面允许的情况下连续停业超过7日，违反了双方的合同约定。在双方的合同解除后，被告并未积极采取措施撤离商品并将店铺返还给原告，直至2013年10月17日原告申请大连市公证处以证据保全形式收回店铺，被告应当按照双方合同约定标准支付原告其占用店铺期间的租金，故原告要求被告给付2013年8月22日至10月17日期间的租金81396元，本院予以支持。关于原告要求被告支付市场推广费2441.88元一节，本院认为，双方约定需在租赁期内支付市场推广费，合同解除后，原告要求被告支付市场推广费没有事实依据，故对原告该节诉请，本院不予支持。关于原告要求被告自2013年8月2日起至款付清之日止按日千分之三的标准给付45596.04元（2013年8月22日至9月21日期间的租金42268元及推广费1328.04元）的违约金、自2013年9月2日起至款付清之日止按日千分之三的标准给付38241.84元（2013年9月22日至10月17日期间的租金37128及推广费1113.84元）的违约金一节，被告提出计算标准过高，要求按照中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算，本院认为，根据双方合同第2.5条约定，“在租赁期内，在不影响出租方的其他权利的前提下，承租方必须向出租方支付本金项下的日息3‰：2.5.1承租方拖欠的租金、管理费、推广费、履约保证金、其他及任何应付的款项，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算。”原告与被告的合同已于2013年8月9日解除，合同解除后，被告与原告就案涉店铺形成占用关系，被告应当向原告支付占用期间的费用，被告未及时支付该笔费用，应当按照合同约定支付相应利息。被告提出日息3‰计算标准过高的抗辩意见，具有法律依据，本院予以采纳，故对原告该项诉请本院支持为被告自2013年10月18日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率加收30%标准）支付81396元的利息。关于原告请求被告支付免租装修期间的租金32256元（免租期24天，每平方米每日8元，168平）的请求，本院认为，双方已在合同中对装修期间租金给付条件进行了约定，被告在合同期内存在违约行为，应按合同的约定向原告支付其已享受的装修期间及免租期间的租金，故原告的该项诉请具有事实依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付律师费6300元的诉请，本院认为，双方在合同中约定“如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、推广费或任何其他费用的全部或一部分（以下称欠款）超过14个天或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知14个天内未予纠正，出租方可行使下列权利：（a）出租方可向承租方要求赔偿因出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于（）出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管是否已开始法律程序”，被告应当按照合同约定支付律师费。但原告仅能证明其已经向辽宁新时空律师事务所支付律师服务费3360元，其要求被告给付6300元律师服务费事实依据不足，故原告该项诉请本院支持为被告给付原告律师服务费3360元。关于原告要求被告给付公证费8000元的诉请，本院认为，因被告停止经营且未向原告返还所租赁的店铺，被告已通过大连市公证处进行证据保全，原告为此支付的公证费属于双方合同约定的因追讨欠款所支付的合理法律费用，被告应当给付，但原告提供的公证费发票与其所主张的费用数额不一致，故原告未能提供充分证据证明因本案所发生的公证费数额，其该项诉请事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告大连龙光锦绣体育用品有限公司给付原告大连博原有限公司2013年8月22日至10月17日期间租金81396元；二、被告自2013年10月18日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率加收30%标准）支付81396元的利息；三、被告给付原告免租装修期间的租金32256元；四、被告给付原告律师服务费3360元；五、驳回原告的其他诉讼请求；上述具有履行内容的条款，均于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费3870元、公告费300元（原告均已预交），由原告负担1030元、被告负担3140元，给付时间同上。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙 莹人民陪审员  孙凤美人民陪审员  张 欣二〇一四年十月八日书 记 员  王 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。