山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商初字第43号
原告：烟台农村商业银行股份有限公司莱山区支行。住所地：烟台市莱山区银海路**号。
负责人：曲伟彬，行长。
委托代理人：孙立伟，山东鲁信律师事务所律师。
委托代理人：刁玉蕙，山东鲁信律师事务所律师。
被告：烟台华盛燃烧设备工程有限公司。住所地：烟台市莱山区莱山工业园。
法定代表人：姜政华，董事长。
被告：姜政华。
原告烟台农村商业银行股份有限公司莱山区支行诉被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司（以下简称华盛公司）、被告姜政华金融借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙立伟到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月24日，原告与华盛公司签订最高额抵押合同，约定华盛公司为其自2013年12月24日至2015年12月23日在原告处办理业务形成的债权最高余额1460万元提供担保，抵押物为其使用的位于莱山镇工业园的12435.6平方米的国有土地使用权及在建工程，双方对抵押财产办理了抵押登记。2013年12月24日，原告与华盛公司、姜政华分别签订了借款合同、保证合同，约定华盛公司向原告借款1300万元，姜政华为该笔借款提供连带责任保证。原告根据上述合同约定，借给了华盛公司1300万元。现华盛公司违约拖欠借款本息。现华盛公司抵押的在建工程已办理了房产证。请求判令：一、华盛公司返还借款本金1300万元、支付利息及复利100163.70元，从2014年12月25日起至实际给付之日止，仍按借款合同约定的逾期利率计付利息，姜政华承担连带责任。二、确认原告对华盛公司抵押的土地使用权及已办证的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
被告华盛公司、姜政华未答辩。
鉴于被告未到庭应诉，经审理本院对原告的陈述及提供的证据进行核对查明，2013年12月24日，原告（抵押权人）与华盛公司（抵押人）签订最高额抵押合同，约定：为确保抵押权人债权的实现，抵押人自愿向抵押权人提供最高额抵押担保，抵押人所担保的主债权为自2013年12月24日至2015年12月23日在1460万元的最高余额内，抵押权人依据与华盛公司（债务人）签订的借款合同而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。上述最高额抵押合同所附房地产抵押清单载明：抵押财产名称1.华盛公司名下在建工程；2.华盛公司位于莱山镇工业园的12435.6平方米的国有出让土地使用权（证号：烟国用（2006）第2116号）。
2013年12月24日、25日，原告与华盛公司对抵押的在建工程和土地使用权分别在烟台市房产交易中心莱山分部、烟台市国土资源局莱山分局办理了抵押登记。原告与华盛公司提交的在建工程抵押权登记申请书载明：建设工程规划许可证号为鲁05－01（2016）烟规建字第0235号，该建设工程规划许可证上载明的建设规模为：厂房壹栋壹层、建筑面积4900平方米，办公楼壹栋肆层、建筑面积2796平方米。
2013年12月24日，原告与华盛公司（借款人）、姜政华分别签订借款合同、保证合同，约定华盛公司向原告借款1300万元，借款期限自2013年12月24日始至2014年12月23日止，借款年利率为8.4％，借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50％作为罚息利率，计收逾期利息，借款人在借款期限内不按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利，借款逾期后仍未支付的利息，应按罚息利率计收复利；姜政华对华盛公司的借款承担连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任。
2013年12月25日，原告向华盛公司发放贷款1300万元。自2014年11月21日至2014年12月23日，华盛公司欠原告借款利息100163.70元。
本院另查明，华盛公司抵押给原告的编号为鲁05－01（2016）烟规建字第0235号建设工程规划许可证项下的在建工程，于2014年6月12日在烟台市住房和城乡建设局办理了证号为烟房权证莱字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋坐落于莱山经济开发区隆昌路157号，规划用途为厂房、办公楼，房屋状况为4层建筑面积2869.49平方米、1层建筑面积为4858.98平方米，共计建筑面积为7728.47平方米。
以上事实，有最高额抵押合同、抵押清单、土地他项权证、在建工程抵押登记、借款合同、保证合同、借款借据、利息清单、建设工程规划许可证、房屋所有权证、开庭笔录，予以证明。
本院认为，原告与华盛公司签订的借款合同、最高额抵押合同及原告与姜政华签订的保证合同，内容意思表示真实，意志表达自由充分，其内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，上述合同为合法有效合同，当事人均应恪守。借款合同签订后，原告依照合同约定向华盛公司发放了借款1300万元，履行了借款合同义务。华盛公司借款后，应按约支付利息，并在借款期限届满后，按约返还全部本金及约定的利息。但华盛公司未按合同约定履行还款义务，违反了合同约定，已构成违约，应承担返还原告借款本金、支付利息及逾期付款违约金的责任。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据《担保法》第三十六条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。华盛公司以其名下的在建工程及土地使用权向原告提供抵押担保，依照法律规定办理了抵押登记，原告对在建工程及土地使用权抵押权依法成立。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。原告对在建工程建成后所办证号为烟房权证莱字第××号的房产、以及证号为烟国用（2006）第2116号的土地使用权拍卖所得价款依法享有优先受偿的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”依据上述法律规定，同时根据保证合同中“债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任”的约定，原告请求保证人姜政华对华盛公司的给付义务应承担连带清偿责任，与法有据，且符合合同约定，应予支持。
综上，原告的诉讼请求正当，证据充分，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告烟台农村商业银行股份有限公司莱山区支行借款本金1300万元、支付利息100163.70元(计算至2014年12月23日，自2014年12月24日至付清之日仍按借款合同约定的利率计息）。
二、原告烟台农村商业银行股份有限公司莱山区支行对被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司坐落于莱山经济开发区隆昌路157号、面积为7728.47平方米的房产（证号为烟房权证莱字第××号）经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
三、原告烟台农村商业银行股份有限公司莱山区支行对被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司抵押的位于莱山镇工业园的12435.6平方米的国有出让土地使用权（证号：烟国用（2006）第2116号）经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
四、被告姜政华对被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司上述第一项的给付义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100401元、财产保全费5000元，均由被告烟台华盛燃烧设备工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 杨少华
审 判 员 董玉新
人民陪审员 刘汉宝
二〇一六年四月十四日
书 记 员 汤学宇