河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0302民初1413号
原告李国奇，男，1955年11月28日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人李勇，男，1980年5月6日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系原告李国奇儿子。
委托代理人陈立峰，河北正在律师事务所律师，执业证号：11303200220817033。
被告高秋生，男，1954年8月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人郭建忠，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303201310409239。
第三人高秋来，男，1958年7月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
第三人高冬生，男，1962年12月1日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
第三人高秋齐，男，1968年7月13日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
第三人高秋华，男，1974年7月28日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
上述四位第三人委托代理人李晓娟，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303201011706427。
第三人高淑娟，女，1966年6月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人张汝东，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303201310406395。
原告李国奇与被告高秋生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华、高淑娟申请参加诉讼，并提出了独立的请求，对第三人的请求本院予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李国奇及其委托代理人李勇、陈立峰，被告高秋生委托代理人郭建忠，第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华委托代理人李晓娟，第三人高淑娟委托代理人张汝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国奇诉称，2005年3月9日原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定：经村民高秋生哥五个与李国奇共同协商，高秋生哥五个自愿将坐落在海阳北街粮库西房产一处（共三间）卖给李国奇名下永久为业。房屋作价为五万元整，房款一次性付清，过户费用由李国奇负责。中证人为丁某。合同签订后，原告李国奇即将房款五万元交付给了高秋生，高秋生为李国奇打了收条。存放于抚宁县档案馆的高桂林1978年3月《海阳公社社员建房申请》在县批示意见一栏显示：“同意建房3间，占非耕地三分正”。现诉争房屋面临拆迁，但因被告阻挠，原告无法与指挥部达成《国有土地上房屋征收补偿安置协议》。故起诉请求：一、确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效；二、确认原告享有海阳四村北胡同70号宅院（含按照建房申请表上的审批面积进行补偿的0.8分）的拆迁利益在内的一切权利；三、被告协助原告办理房屋征收拆迁补偿安置手续；四、被告承担诉讼费用；
被告高秋生辩称，一、虽然被告与原告李国奇签订的协议里写了“经哥五个共同协商”，但当时不存在哥五个与李国奇协商的情况。被告自认为排行老大，根据长兄为父的老规矩有权决定出卖父母的房屋，自作主张与李国奇签订了卖房协议、收取了5万元卖房款、并将产权证照交给原告。但没想到几个弟弟对此事明确反对，不仅拒绝在协议上追认签字，还告诉李国奇不同意办理过户手续。因此，海阳四村北胡同70号房屋迄今为止仍然登记在父亲高桂林名下。被告认为与原告签订的合同未成立，不具有法律效力。二、拆迁利益系不动产物权的转化形式，本案争议的房屋登记在高桂林名下，根据物权法第九条规定，不动产物权的变更未经登记不发生效力，争议房屋的所有权不属于李国奇。原告无权主张诉争房屋的拆迁利益。另外，被告卖给原告的房屋宅基地使用权面积为144平方米，高桂林申请建房申请的宅基地面积为三分，即66.67×3=200平方米，根据地随房走原则，即使认定诉争房屋的拆迁利益归李国奇所有，李国奇的权利范围也仅限于宅基地使用证上记载的面积，而不包括高桂林建房申请表上剩余0.8分面积的拆迁利益。三、李国奇无权依据该无效协议取得海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋所有权。该房屋仍然属于被告与四个弟弟、一个妹妹共有财产，根据物权法第九十七条规定，其他五位继承人不同意将房屋卖给原告，即使被告同意协助原告办理拆迁补偿安置手续，没有第三人的协助也无法完成。综上所述，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。
第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华诉称，第一、海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋是第三人高秋来、高东生、高秋齐、高秋华及妹妹高淑娟与被告高秋生共同继承的父母遗产。2005年3月份，高秋生擅自做主以哥五个名义将该房屋卖给李国奇，四位第三人得知后均明确提出反对，在李国奇拿卖房协议要求补签时明确拒绝，还明确告知李国奇不同意将房屋出卖给李国奇，更不同意协助办理过户手续；第二、继承人一共有六个人，除哥五个之外，还包括妹妹高淑娟，就算是哥五个都同意把房子卖给李国奇，没有高淑娟的同意协议也是无效的。第三人认为，海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋是父母遗产，在各继承人未分割继承之前应当属于六继承人共同共有的财产，现高秋生擅自出卖该房屋，侵害了第三人的合法权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条、《物权法》第九十七条规定，提出独立诉讼请求：一、确认李国奇与高秋生签订的房屋买卖协议无效。二、判令李国奇将房屋产权证照返还给四位第三人。三、驳回原告李国奇的全部诉讼请求。
第三人高淑娟诉称，海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋是第三人与五个兄弟共同继承的父母遗产，因六继承人无法就遗产分割达成协议而导致房屋始终登记在被继承人高桂林名下，该房始终处于空置状态。由于第三人高淑娟在父母丧事完结之后因丧事办理以及父母的赡养问题与五个哥哥大打出手、反目成仇，彼此形同陌路，互不往来。直到2015年底才知道高秋生在2005年以5万元价格将父母的房屋卖给李国奇。第三人高淑娟遂质问被告高秋生，高秋生辩解高淑娟已经出嫁，属于外姓人，户口已经迁到温家洼村，依据农村习俗嫁出女无权分割娘家财产。第三人高淑娟又打电话给李国奇，李国奇却蛮横回答，你爱同意不同意、同意不同意跟你哥说、跟我说不上。第三人认为，根据法律规定，第三人是诉争房屋的共有权人，高秋生与李国奇明知第三人高淑娟是该房屋共同共有人，却故意隐瞒第三人高淑娟买卖父母的房屋，严重损害了第三人的合法权益，故提出独立诉讼请求：一、确认李国奇与高秋生签订的房屋买卖协议无效；二、判令李国奇将房屋产权证照返还给第三人；三、驳回原告李国奇的全部诉讼请求。
原告李国奇对第三人诉请辩称，1、高秋生代理所有继承人卖房，是与所有继承人商量后决定的。即使没有与其他继承人商量，按照民法通则第六十六条之规定，也应认定高秋生有权代理所有继承人出售房屋。2、原告李国奇购买诉争房产属于善意取得，购买过程中经中人丁某多次从中协调，并且支付了合理的对价，不能办理房屋产权过户手续是由于房产管理部门冻结了房屋产权手续。3、李国奇购买房屋后，在2005年就翻盖了旧房，原始房屋已经被拆除，第三人无法要求返还原房屋。4、原告李国奇和被告高秋生签订协议不属于恶意串通。第三人也未能证明原告购买房屋存在恶意行为。
被告高秋生对第三人请求辩称，对于第三人所述的事实与理由与被告的卖房事实相符，被告认可。
经审理查明，秦皇岛市海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋系高桂林、王桂珍夫妻生前所有房屋。1978年高桂林的《海阳公社社员建房申请》中批准建房三间，占非耕地叁分（约200平方米）。1989年下发的《房屋所有权证》登记所有权人为高桂林，房屋坐落为海阳镇四村北胡同70号，砖木结构房屋三间，建筑面积为50.40平方米。1991年的《集体土地建设用地使用证》登记为土地使用者为高桂林，用地面积为142平方米。
高桂林夫妻生有长子高秋生、次子高秋来、三子高冬生、长女高淑娟、四子高秋齐、五子高秋华。王桂珍于2002年3月5日去世，高桂林于2004年9月5日去世。2005年3月9日被告高秋生与原告李国奇签订《协议》。约定：“经村民高秋生哥五个与李国奇共同协商，高秋生哥五个自愿将坐落在海阳北街粮库西房产一处（共三间）卖给李国奇名下永久为业，房屋作价为伍万元整，房款一次付清，过户费用由李国奇负责，此协议一式二份，双方各执一份”。中证人丁某在协议上签字，协议由丁某书写，丁某当时是村会计。同日高秋生给李国奇出具收条，“今收到李国奇交来买房款50000元”该收条也是丁某书写，落款由高秋生签字。协议签订后，该房屋及房屋的所有权证、土地使用证交付原告李国奇。原告在此居住直到2013年12月份海阳四村拆迁。该房屋周边的房屋已经交付拆迁，该房屋现门窗已经被拆除，主体依旧存在，房屋为砖混结构，正房面积约80多平方米，门房约30平方米。
双方存在争议的事实，一、高秋生出卖房屋时是否征得其他弟妹的同意。原告称2003年其为了儿子结婚向村里申请宅基地，2004年宅基地审批冻结，2005年村会计丁某找到原告，说村里有老房子要卖，让李国奇买个老宅院。经村里给协调，购买了高桂林的老宅院。协议签订后，房屋所有权证和土地使用证是从高秋来家取来的，被告的其他兄弟也都在本村居住，距离买卖的房屋不足1000米，应当知道房屋买卖的事实。高淑娟属于外嫁女，按照农村风俗习惯不争娘家财产。被告高秋生称，是其自作主张处理了父母的房屋，现在出售房屋的款项还由其保存。第三人均称兄弟、妹之间没有协商过出售父母房屋事宜，买卖房屋后李国奇找到第三人补签协议时，明确表示拒绝。证人丁某到庭作证称，在书写协议时就告知类似的遗产房屋买卖，应当由所有继承人签字才生效，当时李国奇和高秋生称签完协议后再找其他兄弟补签，丁某对李国奇所称的村里主动给李国奇协调的买卖该宅院不认可，是李国奇找到他做的买卖中人。后期李国奇又找到他要求办理过户登记，因为没有其他兄妹的签字，无法办理，丁某还找到高秋来协调签字过户事宜，被高秋来拒绝。经查证人丁某系高秋来的内弟。
原告为了证明其他兄弟知道高秋生出卖房屋一事，向法庭提供了李国奇与高冬生的录音、与高淑娟的录音、高秋华的录音。第三人对上述三段录音不认可，理由是该录音是被剪切编辑过的，并向法庭提出了对该录音是否进行了剪切编辑、录音的时间进行司法技术鉴定。原告称是用录音笔录制的，能够提供完整的原始录音资料，经法庭催促后原告仍未提交。
二、关于房屋的翻建情况，原告称购得房屋后，因为给儿子娶媳妇用，在2005年5月就对整个老房屋进行了翻建，同时建设门房，所建房屋均是砖混结构，翻建及增建总共花了20多万元，翻建没有审批手续，也没有提交翻建房屋费用的证据。原告提供了房屋现状的照片和周桂新、高淑梅的书面证言，两人在同一纸证明的下方签字。被告及第三人对照片的真实性无异议。该证言的真实性和形式要件均不予认可。被告及第三人称正房在2004年高秋华结婚前翻建过房顶，认可门房是原告购买后增建的。
另，高淑娟提供其与李国奇通话的录音资料，证明其不知道、不同意房屋买卖事宜，原告对录音的真实性无异议，但是认为不完整。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。
本院认为，位于秦皇岛市海港区海阳镇海阳四村北胡同70号房屋是高桂林、王桂珍的夫妻共同财产，夫妻去世后，该遗产应当由其继承人，即本案被告及第三人共同继承。在未分割之前，被告与第三人对遗产享有共同共有权。非经全体共有人同意，不得处分共有财产。在被告高秋生出售共有财产时，协议中提到经哥五个协商，但无法证明其他继承人已经一致同意或认可了高秋生出售共有财产的事实，特别是没有顾及第三人高淑娟的财产权益。原告李国奇与被告高秋生签订买卖房屋《协议》的过程中，已经考虑了房产的共有状况，但是双方均没有找到其他共有人签字或事后追认。协议因没有全体共有人的签字而缺乏生效要件，更因为侵害了高淑娟的财产权益而导致该协议无效。对原告的第一项诉讼请求不予支持，第三人的第一项诉讼请求予以支持。
合同被确认无效后，原告应当将房屋退还被告及第三人，被告应当将房款退还给原告。因为房屋所有权证登记为砖木结构，而房屋的现状照片显示正房和门房均为统一格式的砖混结构，本院认定该房屋是原告李国奇购买后进行了翻建，对被告和第三人所称的在2004年翻建了正房房房顶的事实不予认定。现因原告翻建的房屋已经纳入拆迁范围，面临拆迁，并且拆迁对应的是高桂林的房屋土地登记手续。第三人要求返还房屋产权证书已经没有实际意义，本院不予支持。本院考虑房屋买卖的时间、在买卖过程中双方的过错程度、原告在房屋买卖之后的翻建和长期使用情况，对拆迁安置利益扣除原告的购房款5万元和翻建成本后，酌情分配。对于原告的翻建成本，虽然没有花销的明细，但是考虑翻建费用确实已经实际发生，本院酌定支持10万元。
对于申请表中与实际使用面积的差额0.8分，村委会没有对高桂林夫妻进行单独补偿。被告高秋生与李国奇实际交易的是2.2分宅基地的使用权及该宅基地上房屋的所有权，另外的0.8分宅基地任何一方未曾占有、使用过，双方没有0.8分宅基地实际交易行为。现拆迁单位对农宅申请表上的审批面积与宅基地上登记面积差的0.8分也要进行补偿，该部分拆迁安置利益既与双方都相关联，双方又均没有全部取得该拆迁安置利益的充足理由。根据民法的公平原则，本院酌定买卖双方各享有0.8分宅基地的拆迁利益的50%为宜。原、被告应当互相协助办理相关的拆迁补偿手续。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、2005年3月9日原告李国奇与被告高秋生签订的房屋买卖《协议》无效；
二、拆迁登记在高桂林名下的秦皇岛市海港区海阳镇海阳四村北胡同70号的安置补偿利益（集体土地建设用地使用证登记的面积）先扣除15万元归原告李国奇所有。剩余部分80%归原告李国奇所有，20%归被告高秋生及第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华、高淑娟所有。双方当事人于本判决生效后十日内互相协助办理拆迁安置补偿手续；
三、《海阳公社社员建房申请》批准的占地面积与《集体土地建设用地使用证》登记的面积差额部分的拆迁安置利益由原告李国奇分得50%，被告高秋生及第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华、高淑娟共同分得50%；双方当事人于本判决生效后十日内互相协助办理拆迁安置补偿手续；
四、对原告李国奇其他的诉讼请求不予支持；
五、对第三人高秋来、高冬生、高秋齐、高秋华其他的诉讼请求不予支持；
六、对第三人高淑娟其他的诉讼请求不予支持。
案件受理费1050元，第三人预交诉讼费1050元，合计2100元。由原告李国奇负担630元，其余部分由被告高秋生负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 刘长利
二〇一六年十二月五日
代理书记员 吴 迪