西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第05590号
原告：周珍，女，汉族，1986年10月5日出生。
委托代理人：李智，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：陕西天宝物业投资有限公司。住所地：西安市雁塔区丈八路南侧,西万路以东。
法定代表人：李磊，该公司董事长。
委托代理人：朱霞晖，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人：夏英昊，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
第三人：西安银行股份有限公司钟楼支行。住所地：西安市东木头市***号。
负责人：卢冠懿，该支行行长。
委托代理人：陈小莉，该公司员工。
委托代理人：杨阳，该公司员工。
原告周珍诉被告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称“天宝公司”）、西安银行股份有限公司钟楼支行（以下简称“西安银行钟楼支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周珍的委托代理人李智，被告天宝公司的委托代理人朱霞晖,第三人西安银行钟楼支行的委托代理人杨阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周珍诉称：原、被告之间于2014年签订了登记号为Y14040173的《商品房买卖合同》及补充协议。为履行上述合同，原告与第三人之间签订了《个人购房借款合同》。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格…”，但在约定日期前，该商品房未能如约交付。该合同第九条××逾期交付的违约责任，第一款按逾期时间，分别处理，第二项：“逾期超过90日后，××有权解除合同”。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第九十三条：当事人协商一致的可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据以上条款，原告以特快专递的方式向被告发送了解除《商品房买卖合同》的通知。根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额相当于因违约造成的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。另外，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的登记号为Y14040173的《商品房买卖合同》及其所有补充协议；2、被告返还原告已支付总房款849161元；3、被告赔偿原告因该合同造成的所有损失，包括月供利息55559.21元（截止2015年10月21日）、首付款利息25235.8元（截止2015年11月1日）、租金损失20000元，上述损失均要求计算至被告实际履行之日。
被告天宝公司辩称：延期交房是事实，本案所涉的项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响本案所涉项目周边的道路通行，影响该项目的工期，该因素的出现并非被告所能控制和影响，被告对此没有过错，故被告不应承担合同解除的责任。原告要求解除合同已经超过除斥期间，因双方签订的合同附件七第十一条明确约定了××逾期不主张退房的，视为××放弃权利。双方对于合同的履行有约定条款，即使产生违约情形，也应该根据合同中违约条款来解决。
第三人西安银行钟楼支行辩称：希望原告在该行的贷款能够顺利偿还，其余没有意见。
经审理查明：原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14040173）一份，该合同约定：原告购买由被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第11幢3单元10层31002号房，该房屋面积为105.39平方米，每平方米单价为8057.32元，总房款849161元。合同第八条约定，被告（××）应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（××）使用。该合同第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。合同附件七第十一条第二款约定：因××原因导致××有权依约行使合同解除权时，××应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向××书面提出解除《商品房买卖合同》，××逾期不主张退房的，视同××放弃退房权利。上述合同签订后，原告于2014年3月27日向被告缴纳首付款259161元，并通过按揭贷款的方式向西安银行股份有限公司钟楼支行贷款590000元支付了剩余房款，截止2015年10月21日原告已归还上述贷款利息共计55562.89元，其中3.68元罚息系原告逾期还款所致。
因被告未在2014年8月31日前依约向原告履行交房义务，2014年8月26日，被告向原告出具《晶城秀府项目10-11#延期交房通知书》，通知因市政地铁、丈八立交建设影响，原告所购买的房屋延期至2014年11月30日进行交付。2014年11月15日，被告再次向原告出具《晶城秀府项目10-11#延期交房通知书》，通知原告因同样原因原定的交房时间2014年11月30日将再次延期，具体交房时间另行通知。2014年12月4日，原告向被告邮寄《退房通知》，要求退房并要求被告退还首付款、利息、赔偿损失等，2014年12月5日，被告收到该通知。目前为止，涉案项目的竣工验收登记备案尚未取得。
庭审中，被告认可涉案房屋逾期交房的事实，并称涉案项目位于市政工程丈八路立交项目附近，该项目于2013年7月开始施工建设，严重影响涉案项目的工期，故工期延误非被告的过错，但其并未提供证据佐证其上述辩称。原告认为合同解除后，其实际损失大于约定的违约金，故主张其实际损失：包括月供利息55559.21元（截止2015年10月21日）、首付款利息25235.8元（截止2015年11月1日）、租金损失20000元，上述损失均要求计算至被告实际履行之日。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《延期交房通知书》、快递运单、还款明细表、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原、被告双方约定被告应在2014年8月31日前将房屋交付原告使用，如未按期交付，逾期超过90日，原告有权解除合同。合同附件另约定，因被告原因导致原告有权依约行使合同解除权时，原告应自约定的解约情形发生之次日起15日内，向被告书面提出解除《买卖合同》，原告逾期不主张退房的，视同原告放弃退房权利。本案中，被告认可其逾期交房的事实并两次向原告送达延期交房通知书，被告至今未取得涉案房屋的竣工验收登记备案致使房屋无法达到交付条件，已构成根本违约，原告于2014年12月4日向被告邮寄《退房通知》，符合合同约定，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于被告收到该《退房通知》的2014年12月5日予以解除，被告理应按照合同约定向原告返还购房款849161元并承担房屋总价款的2%即16983.22元，但现原告认为合同约定的违约金过低，要求被告按照其实际损失赔偿，并提供相应的还款明细表、首付款收款收据等证据予以佐证，上述证据显示原告实际损失为：从偿还按揭贷款之日起至2015年10月21日的贷款利息55559.21元，按照银行同期贷款利率计算的首付款259161元从2014年3月27日付款之日至实际给付之日止的利息，上述损失已明显高于约定的违约金，且该损失在被告未及时归还原告购房款的情况下仍持续增加，故原告要求被告赔偿其上述实际损失，于法有据，本院予以支持。此外，因原告现仍需向第三人按月偿还按揭贷款，故被告还应承担原告偿还按揭贷款中自2015年10月22日起至贷款合同实际解除之日止的按揭利息。至于租金损失，系合同在未解除继续履行情况下产生，故原告在解除合同情况下请求租金损失无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告周珍与被告陕西天宝物业投资有限公司签订的合同登记号为Y14040173的《商品房买卖合同》已于2014年12月5日解除。
二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周珍返还购房款849161元。
三、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周珍首付款利息损失（以259161元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年3月27日起计算至实际返还首付款之日止）。
四、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周珍向第三人西安银行股份有限公司钟楼支行所偿还的贷款利息（自原告周珍开始偿还贷款之日起至贷款合同解除之日止）。
如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告周珍其余诉讼请求。
本案案件受理费14602元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担，因上述费用原告周珍已预交，被告陕西天宝物业投资有限公司在履行付款义务时，应将上述款项一并给付原告周珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
代理审判员 李晓婷
人民陪审员 马成功
二〇一六年一月七日
书 记 员 曹雪荣