辽宁省本溪市明山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）明审民初字第00020号
原告杨楠，男，汉族，本溪市人，本溪市明山区绿色家园陶瓷营销中心个体业主。
被告赵树民，男，汉族，本溪市人，原本溪市明山区广东佛山陶瓷商场个体业主。
被告于福梅，女，汉族，本溪市人，个体业主。
第三人本溪市百兴房地产开发有限公司。
法定代表人宋家增，该公司董事长。
委托代理人王权，男，汉族，本溪市人，百兴矿业发展有限公司经理。
第三人毛凤武，男，汉族，本溪市人，个体业主。
原告杨楠诉被告赵树民、于福梅、第三人本溪市百兴房地产开发有限公司（以下简称百兴房地产公司）、第三人毛凤武租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月25日作出（2012）明民二初字第00246号民事判决。宣判后，原告杨楠、被告赵树民均不服，提出上诉。本溪市中级人民法院于2013年3月8日作出（2013）本民一终字第00044号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨楠、被告于福梅、第三人百兴房地产公司委托代理人王权到庭参加诉讼，被告赵树民、第三人毛凤武经本院传票传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月20日，被告于福梅以被告赵树民的名义与原告签订了一份租赁（出兑摊位）协议书，两被告将本溪市百兴房地产开发有限公司位于百兴大厦二楼商场中东部摊位（档口）（详见本溪百兴大厦二楼商场平面图）转租给原告，其中出兑总金额为110万元，含2010年10月1日至2011年9月30日租金40万元，2011年10月1日至2012年9月30日租金10万元，2012年10月1日至2013年9月30日租金10万元（2011年10月1日至2013年10月1日的租金每年30万元由原告直接支付给百兴大厦），出兑摊位的价款为50万元，总价款110万元。协议签订后，原告分三次支付给两被告100万元。2011年3月，本溪市百兴房地产开发有限公司将两被告转租的摊位中东侧的355平方米摊位收回，其理由是东侧的355平方米房屋产权有争议，属毛凤武、王述艳个人所有。由于两被告转租的摊位面积减少355平方米，导致原告无法实现签订协议的目的，原出兑的面积是970平方米，出兑金额为50万元，因百兴大厦收回了355平方米，现在只剩下615平方米，出兑的价款必然也应相应减少18.299万元。因被告出兑的摊位面积缩小，原告所支付的2010年10月1日至2013年9月30日租金30万元也应返还。合计52.938万元。出兑总价款110万元，原告支付了100万元，两被告应返还原告42.938万元。原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令两被告返还出兑款及租金42.938万元。
被告赵树民原审中辩称：其不应承担任何经济责任。理由是：第一、原告在2010年8月1日和本溪百兴房地产开发有限公司签订的合同，原告诉请的租金问题都是签订合同后的事情，与被告赵树民无关，如果产生面积缩水的事情，应是原告与本溪百兴房地产开发有限公司的事；第二、原告与被告赵树民口头协议，是转兑赵树民的摊位档口，赵树民花了150万元装修，转给原告时协商承担80万元的装修费，租金是预交的，所以原告把30万元委托赵树民预交给百兴公司，所以杨楠与百兴公司签订合同的事与被告赵树民无关。
被告于福梅辩称：原告要求返还出兑款和租金，没有根据。理由是：第一、原告是与产权单位签订的合同，与其本人没有关系；第二、原告是看好原商场的环境，经协商确认自愿以110万的价格承兑，经确认才装修投入的；第三、原告称其本人以赵树民的名义与原告签订一份租赁协议书的事实不存在；第四、原告依据整体租赁合同书诉讼被告法律主体错误，合同书是原告与产权单位签订的，此合同与本人不存在任何法律关系。因此，原告的诉讼请求与被告没有任何法律关系，被告不应承担任何经济及法律责任。
第三人百兴房地产公司述称：2008年4月和赵树民签订合同，建筑面积1800多平方米，租期5年。2013年3月31日合同才到期，现在合同仍在执行中，和原告签订合同时并未停止和赵树民的租赁合同。百兴房地产开发公司和原告签订合同的原因是不相信被告赵树民，但5年的租期中只有2年半的合同期限，前两年的房子租金原告提前给付了赵树民。
第三人毛凤武原审中述称：其与王述艳、赵红艳从本钢房地产开发有限公司购买了明山区胜利路百兴大厦108栋2层7门18号的房屋，并于2011年3月24日取得了所有权。其于2011年3月25日向原告主张权利，原告杨楠于一个星期后腾出了房屋。
经审理查明：2008年3月27日，赵树民与百兴房地产公司签订房屋租赁合同，主要内容为百兴房地产公司将其坐落在百兴大厦公建二层建筑面积1800平方米营业大厅租赁给赵树民，租期五年，自2008年5月26日起至2013年5月25日止；如需出租出兑，须经百兴房地产公司同意。
2010年7月20日，广东佛山陶瓷商场（负责人赵树民）与绿色家园陶瓷营销中心（负责人杨楠）签订租赁协议书，主要内容为：一、甲方（广东佛山陶瓷商场）将除马可波罗瓷砖租用部分以外的全部摊位出租出兑给乙方（绿色家园陶瓷营销中心）使用，详细范围见本溪市百兴房地产开发有限公司加盖公章图纸上的标线范围。二、甲方同意乙方直接与本溪市百兴房地产开发有限公司签订租赁合同。三、出租出兑金支付方式：第一年乙方向甲方支付110万元的出租出兑金，甲方负责向本溪市百兴房地产开发有限公司交纳租金，并将租金发票交给乙方入账。第二、第三、第四、第五年乙方按协议的规定金额，直接向本溪市百兴房地产开发有限公司交纳租金。四、租赁期限为五年，乙方与本溪市百兴房地产开发有限公司的租赁合同自2010年10月2日开始至2015年10月1日止。2010年7月20日至10月1日，摊位的租赁费用包含在第三条所缴纳的出租出兑金内，乙方不再向甲方交纳任何费用。随后，赵树民将摊位交付杨楠。
2010年8月1日杨楠与百兴房地产公司签订了关于百兴大厦二楼中东部摊位（档口）整体租赁的合同书，主要内容为：一、租赁范围：百兴大厦二楼商场中东部摊位（档口）（详见本协议所附二楼平面图圈划部分）。二、租赁期限为2010年10月2日至2015年10月1日，共5年。三、租赁价格：第1-3年的年租金为30万元，第4-5年的年租金为40万元。
2010年8月3日杨楠交纳出租出兑款，其中50万元款项赵树民向杨楠出具了收条，50万元款项于福梅向杨楠出具了收条，剩余10万元由杨楠向于福梅个人出具了欠条，欠条内容为“今欠于福梅人民币壹拾万元正”，于福梅称该10万元款项由其代杨楠垫付，已交付赵树民，赵树民自认已收到协议约定的全部出租出兑款110万元。赵树民并已按约向百兴房地产公司交付租金30万元，由百兴房地产公司向杨楠出具了收款收据。
2011年3月末，毛凤武等人以其拥有百兴大厦公建二层杨楠承租摊位中部分区域的房屋所有权为由向杨楠主张权利，要求杨楠腾出该区域面积。该房屋权属证书显示，房屋所有权人为王淑艳、毛凤武、赵红艳三人，为三人按份共有，建筑面积为556.29平方米。2011年4月，杨楠将该区域面积腾出。
另查明，杨楠称其承租的百兴大厦二楼商场中东部摊位的总建筑面积（图纸上圈划部分）为使用面积970平方米，建筑面积为1400平方米。百兴房地产公司对此予以认可。赵树民在原审中称该区域面积约为1350平方米。现原告杨楠提起诉讼，请求法院判令被告赵树民、于福梅返还出兑款及租金42.938万元。被告赵树民认为与原告杨楠仅是出兑关系，出兑的面积是原承租百兴的，百兴也是认可的，出兑装修款为80万元，另30万元已替杨楠交第一年的租金；与杨楠没有书面协议；杨楠与百兴签订租赁协议后发生的摊位缩水与其无关；被告于福梅、第三人百兴房地产公司、毛凤武均以本案与己无关为由进行抗辩。
上述事实，有杨楠与赵树民的租赁协议书、赵树民与百兴、杨楠与百兴的两份租赁合同、证明、平面图、房屋所有权证、照片、收款收据、证人证言及双方当事人陈述笔录等证据材料在卷为凭，这些证据已经过庭审质证及审查，可以采信。
本院认为，原告杨楠与被告赵树民、原告杨楠与第三人百兴房地产公司先后签订的两份租赁合同可以看出，杨楠与赵树民系出兑关系、杨楠与百兴房地产开发公司为租赁关系。原告杨楠在与第三人百兴房地产开发公司签订租赁合同书时，征得了被告赵树民的同意，三方当事人履行各自的出兑、租赁合同，权利义务明确，相互衔接，原告杨楠应依据合同向相对人行使权利。被告赵树民将其承租的百兴大厦二楼商场中东部（平面图圈划部分）出兑给原告杨楠后，其中建筑面积556.29平方米于2011年4月16日返还第三人毛凤武。因原告杨楠承兑的房屋面积减少，故被告赵树民应返还原告杨楠减少面积的出兑金。原告杨楠承租的摊位建筑面积为1400平方米（平面图圈划部分），应以此作为计算返还出兑款的面积依据；被告赵树民收取的110万元出租出兑款中有30万元系其代原告杨楠向第三人百兴房地产公司缴纳的租金，故该30万元租赁费不在返还之列；出兑金被告赵树民辩解为80万元的意见，应予采纳；原告杨楠主张出兑款应为50万元的主张，证据不足，本院不予支持。关于被告赵树民提出没有与杨楠签订协议、杨楠与百兴签订租赁合同后，出兑摊位减少与已无关，不应返还出租出兑款一节，因与杨楠出兑协议上有其单位公章、收取出兑款系建筑面积1400平方米的全款，减少面积又非杨楠的自身原因，因此赵树民的辩解意见，本院不予采纳。因被告于福梅不是合同相对人，原告杨楠主张由被告于福梅承担返还责任的诉讼主张，没有事实依据，本院不予支持。关于第三人百兴房地产公司向本院出具的《证明》，与赵树民租赁的面积不包含东部区域的书面意见，因与赵树民租赁合同、与杨楠的租赁合同自相矛盾，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，判决如下：
一、被告赵树民自本判决发生法律效力后三十日内返还原告杨楠出兑款三十一万七千八百八十元（80万元除以1400平方米乘以556.29平方米）；
二、驳回原告杨楠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千七百四十元（原告已垫付），其中六千零六十八元，由被告赵树民负担；余款一千六百七十二元由原告杨楠自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 崔志英
人民陪审员 潘 媞
人民陪审员 于 波
二〇一四年八月五日
书 记 员 孙镜涵
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
需返出兑金计算公式：80万元÷1400平方米×556.29平方米=317880元