广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1388号
上诉人（原审被告）：黄润添，男。
委托代理人：胡浩松，广东顺朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区泰安房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陈思韫，该公司经理。
委托代理人：熊建，广东智田律师事务所律师。
上诉人黄润添因与被上诉人佛山市顺德区泰安房产发展有限公司（以下简称泰安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第1922号民事判决，向本院提出了上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年8月4日，泰安公司向原审法院起诉，请求判令：1.解除泰安公司与黄润添于2005年10月17日签订的《租赁合同》；2.黄润添向泰安公司支付所拖欠的租赁199368元、管理费1800元及宿舍使用费13824元；3.本案诉讼费由黄润添承担。
原审法院经审理查明：佛山市顺德区泰兴楼二层1号铺（以下简称泰兴楼二层1号铺）原属于泰安公司所有，泰安公司曾与黄润添于2005年10月17日签订《租赁合同》一份，约定由黄润添租用该商铺用于经营桌球室，租用期限自2006年11月15日至2011年11月14日，租金为每月11076元。合同签订后，泰安公司已依约将案涉商铺交由黄润添使用，在合同履行过程中，泰安公司另提供宿舍一处供黄润添使用，双方另口头约定由黄润添每月另支付宿舍使用费768元及管理费100元。此后，因泰安公司以该房产抵偿债务，案外人佛山市合某材料厂（以下简称合某材料厂）取得了该房产的产权并办理了产权登记。因案涉房产此前出租给黄润添，为保证黄润添继续按租赁合同约定使用该房屋，泰安公司与合某材料厂于2009年7月1日签订《房地产租赁合同》一份，约定：由乙方（泰安公司）租用该场地作为经营桌球城使用，租赁期限为两年四个月，即至2012年10月底，月租金7000元于每月15日前交付给甲方（合某材料厂）。上述合同签订后，泰兴楼二层1号铺实际继续由黄润添使用于经营佛山市顺德区比某仕桌球室（个体工商户），并根据其与泰安公司的约定向泰安公司交付租金，泰安公司则根据其与合某材料厂的约定向合某材料厂交付租金。泰安公司与合某材料厂所签订的租赁合同至2012年10月到期后，黄润添还在继续使用案涉的租赁物，但仅是向泰安公司支付了计至2013年4月份的租金，泰安公司也从2012年10月起停止向合某材料厂支付租金，后又于2013年6月交纳了2012年10月的租金，之后的租金没有支付。合某材料厂为此于2014年9月29日向原审法院起诉，要求解除其与泰安公司之间的租赁合同，并由泰安公司支付租金、违约金合计178100元。在该案的审理中，泰安公司答辩认为该租赁物的实际占有和使用人是黄润添，合某材料厂应向黄润添追收相关占用费，并申请追加黄润添作为当事人参加该案的诉讼。原审法院在该案审理中依法通知黄润添作为第三人参加诉讼，经审理后于2015年4月10日作出（2014）佛顺法容民初字第2148号民事判决：一、确认合某材料厂与泰安公司于2009年7月1日签订的《租赁合同》自2014年10月29日起解除，泰安公司应于判决发生法律效力之日起二十天内将泰兴楼二层1号铺返还给合某材料厂；二、泰安公司应于判决发生法律效力之日起二十日内向合某材料厂支付所欠的2012年11月至2014年7月期间的租金147000元，并从2014年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至判决确定清偿之日止；三、驳回合某材料厂的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
另查明，泰安公司曾于2014年10月通过快递邮寄信件向黄润添所经营的佛山市顺德区比某仕桌球室寄送函件，催收其所欠租金。
原审法院认为：关于本案的管辖权问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由黄润添住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，本案双方租赁合同的履行地在原审法院管辖的广东省佛山市顺德区；另，黄润添为澳门特别行政区居民，本案属涉澳民事案件，原审法院是在本辖区内对涉澳民事案件有管辖权的法院，且符合级别管辖的规定，故本案应由原审法院管辖并适用中华人民共和国法律审理。
案涉的租赁物原属于泰安公司并由泰安公司出租给黄润添，后因案外人合某材料厂取得了租赁物的所有权，根据原审法院生效判决认定的事实，实际是为保证泰安公司、黄润添之间租赁合同的履行，泰安公司与合某材料厂达成协议，在合某材料厂取得该租赁物的所有权后，由泰安公司作为承租人承租该租赁物，再转租给黄润添。现泰安公司、黄润添双方所签订的《租赁合同》约定的合同期限至2011年11月已到期，但黄润添继续向泰安公司支付租金并使用租赁物，应视为不定期租赁，泰安公司有权随时要求解除合同，且泰安公司与案外人合某材料厂所签订的《租赁合同》已经由生效判决确认于2014年10月29日解除，泰安公司与黄润添之间的合同关系应亦应自此解除。合同解除后，不影响双方根据原合同约定进行结算，黄润添自2013年5月份至2014年10月份共欠泰安公司租金199368元、管理费1800元及宿舍使用费13824元，泰安公司起诉要求黄润添支付上述租金和费用，合法有理，原审法院予以支持。至于黄润添在书面答辩中提出泰安公司主张的部分租金、管理费、宿舍使用费超过诉讼时效的意见，原审法院认为，泰安公司主张的租金、管理费、宿舍使用费是双方租赁合同约定的期限届满后，黄润添继续占有、使用案涉租赁物而产生，泰安公司曾在2014年10月期间进行过催收，且在合某材料厂起诉泰安公司要求支付租金时，泰安公司亦提出应由黄润添来承担并申请通知黄润添参加该案的诉讼，即泰安公司的上述行为说明其曾要求黄润添承担其占用租赁物产生的相关费用，且黄润添至今仍继续占有、使用租赁物，双方在2014年10月之前亦没有明确要求解除由此产生的不定期租赁关系，黄润添仍应承担参照原合同约定支付占用期间产生的费用，诉讼时效亦应从最后一期租金、管理费、宿舍使用费缴纳期限届满之日起计算，泰安公司的起诉并未超过一年的诉讼时效，对黄润添提出的上述意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认泰安公司与黄润添在2005年10月17日签订的《租赁合同》于2014年10月29日解除；二、黄润添应于判决发生法律效力之日起十日内向泰安公司支付计至2014年10月份的租金199368元、管理费1800元及宿舍使用费13824元，合计214992元。一审案件受理费收取4524.88元（泰安公司已预交），由黄润添负担。
上诉人黄润添上诉称：一、租赁物产权不清晰以及各权利人互相推搪致使黄润添未能续签《租赁合同》从而导致使用权受损。从（2014）佛顺法容民初字第2148号案件可知，本案所涉的租赁物原为泰安公司所有，后又抵债出让给佛山市金某瑰服装贸易有限公司，再过户至合某材料厂名下，其间情况复杂。2011年11月14日黄润添与泰安公司签订的《租赁合同》期满后，因租赁物装修时间长，日久失修，存在严重安全隐患，黄润添在之后的一、两年内多次表示希望续签租赁合同，并可获允许对租赁物重新进行装修。但泰安公司与合某材料厂一直以各种理由推托，任何一方均不与黄润添续签《租赁合同》，致使租赁关系一直处于不稳定的状态，黄润添未能及时进行装修，严重影响正常使用及对外经营，侵害了黄润添对租赁物的使用权利。因此，泰安公司违约在先，且该期间泰安公司与合某材料厂也没有要求黄润添支付租金、管理费和宿舍使用费（以下合称“租金等费用”）。
二、2013年5月至2014年7月的租金等费用的请求权已超过诉讼时效。（一）一审判决错误认定诉讼时效的起算时间。2011年11月14日《租赁合同》期满后虽然双方没有续签合同，视为不定期租赁，但自该日期起至2013年4月黄润添仍然是按照《租赁合同》的约定于每月的25日前按时向泰安公司支付当月的租金等费用，泰安公司也是按这样收取的。一审法院引用《合同法》第二百二十六条的规定，认为黄润添应在不定期租赁届满后支付所拖欠的租金等费用，即诉讼时效从该时开始计算。然而，根据该法条的规定，只有在双方对支付期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的情况下，租金才适用租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付的规定。而本案中租金等费用支付的期限对于双方来说都是有约定和明确的。因此，本案中租金等费用的支付时间不适用上述法条的规定，诉讼时效也不应从不定期租赁期间的最后一期租金等费用缴纳期限届满之日起计算，追收每月租金等费用一年的诉讼时效应自当月的26日起开始计算（每月支付租金应作为单独的、完整的债权看待，诉讼时效应每期租金单独计算，而不应将所有期数的租金作为一个整体来看待只计算一个诉讼时效）。故一审法院认定本案诉讼时效起算的日期是不正确的。（二）一审判决错误认定诉讼时效的中断事由。第一，黄润添并未放弃质证的权利，泰安公司提供的催收租金的书面内容及快递单不应采纳。一审法院因黄润添未到庭参加诉讼，视黄润添放弃质证的权利。但黄润添在答辩状中已对泰安公司提供的该份证据提出质证意见，认为泰安公司提供的顺丰速运寄件单内容模糊，无法确认其真实性、合法性，且无法证明黄润添已收到催收租金的书面通知。该意见应视为对证据的质证。因此，一审法院以黄润添放弃质证权利从而采纳该快递单作为中断诉讼时效的证据不仅不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，也不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款规定的中断事由。第二，一审法院认为在合某材料厂起诉泰安公司要求支付租金时，泰安公司提出应由黄润添来承担并申请黄润添参加该案诉讼，说明泰安公司曾要求黄润添承担占用租赁物产生的相关费用。该事实认定错误。根据（2014）佛顺法容民初字第2148号民事判决书第3页泰安公司的辩称，泰安公司要求追加黄润添为第三人只是希望合某材料厂向黄润添追收相关费用，而不是由泰安公司向黄润添催收相关费用，即在该案中泰安公司并没有向黄润添主张权利，因此不构成诉讼时效的中断。基于上述分析，泰安公司追讨2013年5月至2014年7月的租金等费用已过诉讼时效，依法不应得到支持。三、黄润添不应向泰安公司支付2014年8月至10月份的租金等费用。在泰安公司与合某材料厂就租赁物的产权纠纷结束后，黄润添最终与新的所有权人合某材料厂于2014年8月1日签订了新的《租赁合同》，同时于该月开始支付租金，即黄润添与泰安公司的不定期租赁实际在2014年7月31日终止。泰安公司要求黄润添支付的2014年8至10月份的租金实际上已支付给了合某材料厂。同时，该事实从（2014）佛顺法容民初字第2148号案件中合某材料厂仅主张泰安公司支付租金至2014年7月份而不是至10月份为止可以进行印证，正是因其已收取了黄润添8月至10月份的租金所以才不再向泰安公司追讨。既然该三个月的租金黄润添已按照新《租赁合同》的约定支付给了新的出租方，泰安公司就没有再收取的依据，其请求应被驳回。
被上诉人泰安公司答辩称：一、一审判决对诉讼时效的认定不存在错误。二、有关黄润添与合某材料厂签订合同的事宜，无论在（2014）佛顺法容民初字第2148号判决书中，及（2015）佛顺法容民初字第1922号案件中，黄润添不管作为第三人或被告均未提供租赁合同作为证据，也没有在答辩中提到该问题，而案外人合某材料厂也未在（2014）佛顺法容民初字第2148号中提及与本案黄润添签订新的租赁合同。如果该租赁合同早已存在，那么就不应作为新证据。既然存在的证据黄润添在一审中未提交，在二审中就不应作为证据认定。请求二审法院维持原判。
上诉人黄润添在二审期间提交如下证据：1.资产租赁合同，拟证明合某材料厂与黄润添就本案场地签订新的租赁合同，租赁期限为3年，从2014年8月1日起到2017年7月31日止，黄润添与泰安公司的租赁关系到2014年7月31日已终止。2.租金发票，拟证明黄润添已向合某材料厂支付了2014年8月至10月的租金。3.租赁合同和租赁订金收据，拟证明黄润添与泰安公司最终签订租赁合同时已经支付了10000元的订金（押金），该订金延续至2005年10月17日签订的租赁合同，两份合同均约定在租赁期满时该订金用作折抵租金，在黄润添不用向泰安公司支付租金的情况下，该押金应退还给黄润添。4.合某材料厂于2016年3月29日出具的函，拟证明黄润添与合某材料厂签订资产租赁合同并向其支付了2014年8月份至10月份的租金，且合某材料厂表示日后不再就该三个月的租金向泰安公司追讨。
被上诉人泰安公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，且黄润添在一审期间未提交该证据，视为其放弃举证权利；对证据2的真实性予以确认，但关联性不予确认；对于证据3的押金，泰安公司确实没有退还给黄润添，在法院核实租金的情况下可作抵扣；对证据4的真实性、关联性、合法性均无异议。
被上诉人泰安公司在二审期间未提交新证据。
经审查，本院对上诉人黄润添提交的证据认证如下：关于证据1、证据2和证据4，虽然证据1黄润添未在一审时提交，但因该证据与本案基本事实有关，故本院予以采纳，同时，泰安公司虽然对证据1不予确认，但对证据2、证据4的真实性予以确认，而证据4的内容印证了证据1、证据2的真实性，证明了黄润添与合某材料厂就涉案场地签订资产租赁合同的事实，故本院对证据1、证据2、证据4予以采信；关于证据3，泰安公司无异议，本院予以采信。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：在合某材料厂诉泰安公司的租赁合同中，合某材料厂要求泰安公司支付欠付的租金的期间是2012年11月至2014年7月。对于本院在法庭调查中核实的有关问题，黄润添和泰安公司在法庭调查后均向本院提交了有关意见。黄润添提交了合某材料厂向本院出具的函，合某材料厂表示由于其与黄润添于2014年下半年签订了新的资产租赁合同，将涉案场地出租给了佛山市顺德区容桂比某仕桌球室，租赁期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止，该桌球室已经向合某材料厂支付了2014年8月份至2014年10月份的租金，故合某材料厂日后不再就该三个月的租金向泰安公司追讨。泰安公司于2016年6月13日向本院提交说明，内容为：第一，由于合某材料厂已函复与黄润添签订的租赁合同的租赁期限为2014年8月1日起至2017年7月31日止，并不再追讨泰安公司三月的租金，故泰安公司确认其与黄润添的房屋租赁关系于2014年7月31日解除。第二，泰安公司租赁给黄润添的宿舍与泰安公司出租给黄润添用于经营桌球室的房屋是分开租赁的。根据泰安公司与黄润添双方口头约定，宿舍使用费每月768元及宿舍管理费每月50元由黄润添按月支付给泰安公司。第三，泰安公司提供的收据和电子发票可证明租金构成，其中租金收据8226元，宿舍租金收据768元，电子发票（房产使用费）3000元，每月共计11994元。该11994元实际上包括了租赁合同中约定的租金11076元，管理费100元，宿舍租金768元及宿舍管理费50元。
泰安公司与黄润添在租赁合同中约定，合同成立时黄润添向泰安公司先付押金1万元，租赁期满，押金在最后租金中冲抵。在本案二审中，黄润添提出该押金要么退还给黄润添，要么用于抵扣租金。泰安公司表示该押金没有退还给黄润添，同意在法院核实租金的情况下抵扣黄润添所欠租金。
本院认为：本案属于涉澳租赁合同纠纷，原审法院对本案管辖和应当适用的法律所作的确定正确。综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点为：第一，黄润添与泰安公司之间的租赁合同于何时解除；第二，本案泰安公司主张的2013年5月至2014年7月的租金是否已经过诉讼时效；第三，黄润添应当向泰安公司支付的租金等费用是多少。
关于黄润添与泰安公司之间的租赁合同于何时解除的问题。根据合同法第二百三十六条和第二百三十二条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案情况看，黄润添与泰安公司之间的租赁合同至2011年11月14日已经到期，黄润添继续使用租赁物，泰安公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在合某材料厂取得涉案房产的产权后，其本可取代泰安公司成为涉案房产的出租人，但合某材料厂未直接变更自己为出租人，而是采用与泰安公司签订租赁合同将租赁物出租给泰安公司，由泰安公司继续作为出租人将土地转租给黄润添。而合某材料厂与泰安公司之间的合同于2012年10月也已经到期，但双方之间的合同并未予以解除，而是处于继续履行的状态，双方之间形成不定期租赁合同关系。至合某材料厂提出解除其与泰安公司租赁合同之前，合某材料厂、泰安公司、黄润添均未提出解除合同，故两个不定期租赁合同均继续履行。但之后合某材料厂与黄润添于2014年下半年另行签订了新的租赁合同，由合某材料厂将涉案场地直接出租给黄润添经营的佛山市顺德区容桂比某仕桌球室，租赁期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止，且合某材料厂于2014年9月29日提起了诉讼，要求解除其与泰安公司之间的合同，而在该案中合某材料厂并未请求泰安公司支付合某材料厂与黄润添新的租赁合同开始即2014年8月之后的租金；同时，合某材料厂在本案二审期间出具的说明也表示其不再向泰安公司追讨2014年8月到2014年10月的租金。上述事实说明合某材料厂与黄润添签订合同后，已经无意再履行其与泰安公司之间的租赁合同，而黄润添直接与合某材料厂签订租赁合同也说明其从2014年8月1日起不再履行与泰安公司之间的租赁合同。泰安公司在本院二审中也确认其与黄润添之间的租赁合同于2014年7月31日解除。因此，本案泰安公司与黄润添之间的租赁合同因双方当事人一致的意思表示于2014年7月31日解除。原审判决泰安公司与黄润添的租赁合同于2014年10月29日解除不当，本院予以纠正。
关于本案黄润添主张的2013年5月至2014年7月的租金等费用是否已经过诉讼时效的问题。上述租金等费用产生于黄润添与泰安公司不定期租赁关系期间，系黄润添持续占有和使用租赁物而产生的同一债务，故双方的诉讼时效应从最后一期交纳期限届满之日开始计算。同时，在合某材料厂起诉泰安公司要求支付租金一案中，泰安公司已经明确提出黄润添应当承担其占用租赁物期间所产生的租金并申请通知黄润添参加诉讼，而黄润添亦参加了该诉讼，故泰安公司已经向黄润添主张其所享有的债权。因此，黄润添上诉主张本案所涉租金等费用已过诉讼时效缺乏依据。本院不予支持。
关于黄润添应当向泰安公司支付的租金等费用是多少的问题。首先，黄润添与泰安公司之间租赁合同于2014年7月31日已经解除，黄润添就租赁合同所涉租赁物已经与合某材料厂另行签订租赁合同，故黄润添无需向泰安公司支付2014年8月1日起的租金，黄润添向泰安公司支付的租金应仅计至2014年7月份，原审判决黄润添向泰安公司支付租金至2014年10月份错误，本院予以纠正。就租赁合同所涉租赁物，黄润添应当向泰安公司支付计至2014年7月份的租金共计166140元。同时，双方当事人同意黄润添支付的1万元押金可用作抵扣租金，抵扣后，黄润添应当支付的租金为156140元。其次，泰安公司还主张另行提供宿舍给黄润添使用，并口头约定黄润添应向其支付宿舍使用，同时黄润添还需向其支付涉案房屋管理费100元和宿舍管理费50元。从黄润添过往曾向泰安公司支付的包括租金在内的费用看，黄润添实际支付的款项每月为11994元，同时其中金额为768元的几份收据均注明了支付款项的项目内容为“宿舍”，故泰安公司对黄润添每月所支付的11994元包含了合同约定租金11076元、涉案房屋的管理费100元、宿舍租金768元及宿舍管理费50元所作的解释与双方履行情况相符，故黄润添还应当向泰安公司支付宿舍租金、涉案房屋的管理费和宿舍管理费。从泰安公司在一审的诉讼请求和理由看，其认为根据租赁合同的约定，黄润添每月需支付租金、管理费及宿舍使用费，并诉请解除租赁合同和支付合同解除前的租金及有关费用，泰安公司在本案诉讼中也未另行举证证明在本案租赁合同解除后其仍有权向黄润添收取宿舍使用费和管理费的证据，故黄润添向泰安公司支付的宿舍使用费及管理费同样应计至2014年7月份，原审法院判决计至2014年10月份不当，本院予以纠正。黄润添应当支付的宿舍使用费为11520元，至于涉案房屋管理费和宿舍管理费若按照每月150元计算，计至2014年7月份应为2250元，但泰安公司仅请求支付1800元，此系其对自己民事权利的处分，故黄润添应支付的管理费为1800元。
综上所述，黄润添上诉主张部分成立，本院予以支持；对于不成立部分，本院予以驳回。原审判决认定事实有所疏漏，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第1922号民事判决第一项为：确认佛山市顺德区泰安房产发展有限公司与黄润添于2005年10月17日签订的租赁合同于2014年7月31日解除；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第1922号民事判决第二项为：黄润添应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区泰安房产发展有限公司支付计至2014年7月份的租金156140元、管理费1800元和宿舍使用费11520元，合计169460元；
三、驳回佛山市顺德区泰安房产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4524.88元，由黄润添负担3556元，由佛山市顺德区泰安房产发展有限公司负担968.88元；二审案件受理费4524.88元，由黄润添负担3556元，由佛山市顺德区泰安房产发展有限公司负担968.88元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 许佩珊