北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11787号
上诉人（原审被告）宋景富，男，1965年4月1日出生。
委托代理人蒋曼，北京市三维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，执行董事。
委托代理人鞠美园，女，1983年12月25日出生。
上诉人宋景富因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第10102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）诉至原审法院称：2009年12月27日，我公司与宋景富就北京市大兴区西红门×13号住宅及配套公建5层1单元501号（以下简称涉案房屋）签订了《商品房预售合同》，约定房屋总价款1606988元。2009年12月17日，宋景富向我公司交付首付款646988元，剩余款项960000元由宋景富向银行申请贷款支付。宋景富于签约当日提交了贷款资料。涉案房屋所在楼栋于2011年1月6日封顶，根据合同约定，宋景富应于房屋具备放款条件后（即封顶后）30日内获得贷款银行的批准，或者在合同约定的时间内向我公司书面提出我公司认可的付款方式，否则将视为宋景富逾期付款，逾期付款期间，宋景富应按照合同约定支付逾期付款违约金。但经我公司多次催告，宋景富至起诉之日仍未提出我公司可以接受的新的付款方式，也未获贷款银行批准，现逾期付款已超过六十日，根据合同约定，我公司享有单方解除权，有权要求宋景富在解除合同通知送达之日起三十日内配合我公司办理网上备案解除手续，并承担累计的逾期应付款百分之二的违约金。我公司已经于2013年5月24日向宋景富发出了商品房买卖合同解约函，要求解除双方的合同关系，但宋景富在收到该函件后三十日内未配合我公司办理涉案房屋的解约手续。为此，我公司起诉要求：1、判令解除我公司与宋景富于2009年12月27日签订的编号为Y950390的《商品房预售合同》；2、判令宋景富承担逾期应付款的违约金19200元（逾期应付款960000元×2%=19200）；3、判令宋景富支付违约金160698.8元（总房款1606988元×10%=160698.8元）；4、诉讼费由宋景富承担。
宋景富辩称：请求驳回鸿坤伟业公司的全部诉讼请求，理由是：1、我愿意并且有能力继续履行合同，不同意解除合同。鸿坤伟业公司作为开发商，一直处于强势地位，双方签订的合同都是由鸿坤伟业公司提供的格式合同，我根本无从选择合同条款。双方在签合同之初，鸿坤伟业公司承诺代为办理贷款手续，并承诺在我首付达到40%的情况下肯定可以批贷，但2010年5、6月份，鸿坤伟业公司通知我称不能办理贷款，起初，鸿坤伟业公司不告知我贷款未批的原因，后经再三追问被告知是因为限购政策无法办理。我认为贷款未批并非我自身原因所致，故我不存在违约的情形。另，我于2010年6、7月份给鸿坤伟业公司写过一份承诺书，承诺可一次性付清全部尾款，鸿坤伟业公司接受该承诺，故不存在鸿坤伟业公司所称的“未能提出原告可以接受的新的付款方式”。实际上，我在被通知不能办理贷款后就以各种形式与鸿坤伟业公司积极沟通，要求继续履行合同。2、我不存在违约行为，不同意支付违约金。首先，鸿坤伟业公司主张的两笔违约金属于重复计算的违约金；其次，我并未收到鸿坤伟业公司的解除合同通知，故违约金起算条件并未成就；最后，双方签订的合同是格式合同，违约金标准过高，请求调整。综上，我并不存在违约行为，贷款未办理非因我所致，我愿意继续履行合同并同意一次性支付剩余房款，请求判令继续履行合同。
原审法院经审理认为：鸿坤伟业公司与宋景富签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，宋景富作为买受人按期交付房款是其主要合同义务。合同约定宋景富应以银行按揭形式支付的房款96万元，但宋景富于2011年6月被告知贷款申请未获批准。贷款申请被拒绝后，根据合同约定，宋景富最迟应自其知晓贷款申请未获批准后的10个工作日内向鸿坤伟业公司书面提出新的付款方式，如出卖人不能接受的，出卖人有权解除合同。本案中，双方当事人均认可宋景富在其贷款申请被拒绝后以承诺书的形式向鸿坤伟业公司提出新的付款方式即一次性付清剩余房款，鸿坤伟业公司接受了该承诺书。鸿坤伟业公司接受承诺书的行为应视为双方当事人协商同意变更付款方式，由银行按揭支付剩余房款的方式变更为由宋景富一次性自行支付剩余房款。关于承诺书中记载的付款时间，宋景富称是2012年12月30日前付款，鸿坤伟业公司称是2011年11月20日前付款，因鸿坤伟业公司自认其收到了承诺书但未在法院指定期间内提交，故法院推定宋景富的主张成立，认定双方协议同意宋景富于2012年12月30日前付清剩余房款。双方协商变更付款时间及付款方式后，宋景富未根据变更后的约定于2012年12月20日前付清剩余房款，宋景富虽称其未付款是因为鸿坤伟业公司拒收房款，但未提交证据证明，故法院认定宋景富逾期付款，构成违约。截至鸿坤伟业公司起诉时，宋景富逾期付款已超过60个工作日，根据约定鸿坤伟业公司有权要求解除合同，故鸿坤伟业公司要求解除合同的请求，证据充分，法院予以支持。合同解除后，鸿坤伟业公司同意退还宋景富已付房款，法院对此不持异议。关于违约责任，双方虽约定了逾期付款的违约责任，但违约责任应以损失为基础，鸿坤伟业公司并未提交证据证明宋景富逾期付款给鸿坤伟业公司造成了与其主张的违约金相当的损失，且宋景富认为违约金过高，综合考虑案情，法院酌情确定违约金为3万元。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与宋景富签订的编号为Y950390的商品房预售合同；二、于判决生效后十日内，宋景富给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司违约金三万元；三、于判决生效后十日内，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司退还宋景富六十四万六千九百八十八元；四、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
判决后，宋景富不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回鸿坤伟业公司的全部诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：双方签订的《商品房预售合同》是由鸿坤伟业公司提供的格式合同，该合同第十条、附件五一（3）条及补充协议第八条的约定都属于加重宋景富义务、免除鸿坤伟业公司责任的约定，应属无效条款；宋景富未能按期支付房款系鸿坤伟业公司拒绝收款所致，原审判决认定宋景富逾期付款有误。鸿坤伟业公司同意原判。
经审理查明：2009年12月27日，鸿坤伟业公司（出卖人）与宋景富（买受人）签订了编号为Y950390的《商品房预售合同》，约定：宋景富购买鸿坤伟业公司开发的涉案房屋，总价款为1606988元；付款方式为商业贷款，宋景富可以首期支付购房总价款40%，其余价款可向中国民生银行北京广安门支行借款支付；鸿坤伟业公司应当在2011年12月31日向宋景富交付商品房。该合同附件五付款方式及期限约定：买受人应于合同签订当日支付首期购房款646988元，剩余的96万元由买受人申请银行按揭贷款支付；买受人应于合同签署之日将符合银行要求的全部材料及应交费用（包括但不限于申请按揭贷款及办理商品房抵押登记所需资料和费用）提交银行或银行指定的律师，因买受人原因逾期提交上述资料或办理银行及银行指定律师要求买受人办理的与申请银行贷款有关的其他手续，视为逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的规定承担逾期付款的违约责任；买受人应按照银行要求提交真实的按揭贷款申请材料并配合贷款银行的审查工作；如因买受人原因致使买受人的贷款申请未能在主合同签订后30日内获得贷款银行的批准，则视为逾期付款，逾期期间，买受人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任；如非因买受人原因其贷款申请未能在主合同签订后45日内获得银行批准，或银行作出不批准买受人贷款申请的决定，买受人应自发生上述45日期限届满或银行作出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起十日内向出卖人书面提出新的付款方式；如出卖人不能接受的，出卖人有权解除合同；出卖人将买受人已付款项扣除相关税费及买受人应承担的违约金（如有）后，在解除合同后60个工作日内向买受人无息退还；签约及贷款申请所发生的各项费用由买受人承担。该合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。该合同补充协议第八条约定：出卖人依据主合同和本协议行使解约权后，买受人应当在出卖人解除合同通知送达之日起三十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的联机备案解除及预售登记注销等相关手续；如因买受人原因未能在三十日内配合出卖人或授权出卖人到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续，则买受人应向出卖人支付相当于总房价款百分之十的违约金和诉讼费用（包括但不限于诉讼／仲裁费、公告费、律师费等）并继续履行上述义务。
合同签订后，宋景富按约交付了首期购房款646988元并提交了相关贷款资料。后因宋景富的贷款申请未获批准，宋景富向鸿坤伟业公司出具了一份书面承诺书，承诺自行付清尾款。原审审理中，鸿坤伟业公司与宋景富对承诺书中记载的付款时间说法不一，宋景富称其在承诺书中承诺于2012年12月30日前付清尾款，鸿坤伟业公司则称宋景富承诺的付款日期是2011年11月30日。为此，原审法院要求鸿坤伟业公司提交承诺书，但鸿坤伟业公司未在法院指定期间内提交承诺书。宋景富至今未向鸿坤伟业公司支付剩余购房款，鸿坤伟业公司亦未向宋景富交付房屋。
原审审理中，宋景富称其于承诺书中承诺的付款期限届满后曾多次与鸿坤伟业公司交涉要求一次性付清剩余房款，鸿坤伟业公司拒收房款，但其未提交证据予以证明。鸿坤伟业公司对此不予认可，并称：其公司分别于2011年6月3日、2013年5月24日以快递的形式向宋景富邮寄送达解约通知，两份解约通知均是按照宋景富在《商品房预售合同》中填写的地址寄出。宋景富对此不予认可，并称其从未收到上述解约通知。另，宋景富在原审审理中阅读了鸿坤伟业公司于2013年5月24日寄出的解约通知。
宋景富为证明其多次与鸿坤伟业公司交涉交房事宜，且鸿坤伟业公司认可解约函未送达给宋景富，提交了其与鸿坤伟业工作人员的电话录音。鸿坤伟业公司对该录音的真实性不予认可。
二审审理中，宋景富明确表示其承诺付清房款的时间为合同约定的交房时间即2011年12月31日。鸿坤伟业公司对此不予认可，并提交了《申请书》扫描件一份，用以证明宋景富承诺付清房款的时间为2011年10月30日前。宋景富对该证据的真实性及证明目的均不予认可。
上述事实，有《商品房预售合同》、购房款发票、解除合同通知、证人证言、录音材料、《申请书》扫描件及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宋景富与鸿坤伟业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，宋景富支付了购房首付款，依据合同约定，剩余房款96万元宋景富应以银行贷款形式支付，但因宋景富的贷款申请未获批准，宋景富向鸿坤伟业公司出具承诺书，承诺自行付清剩余房款，鸿坤伟业公司亦接受了该承诺书，故原审法院认定对于剩余购房款的支付方式双方已经协商变更，处理正确，本院予以确认。
关于宋景富未支付剩余房款是否构成违约的问题，根据现已查明的事实，虽然宋景富与鸿坤伟业公司对宋景富承诺的付款时间说法不一，但即使按照宋景富主张的2011年12月31日前付清房款，宋景富至今未支付剩余房款的行为应属违约。关于宋景富所称其至今未支付剩余房款系鸿坤伟业公司曾要求其支付十万元违约金及拒收房款所致，但未提供充分有效的证据予以证明，鸿坤伟业公司对此亦不予认可，故宋景富的该项抗辩意见，缺乏证据，本院不予采纳。依据合同约定，宋景富逾期付款超过60日后，鸿坤伟业公司有权解除合同，故鸿坤伟业公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，具有合同依据及法律依据，应予支持。关于违约责任，原审法院酌情确定宋景富向鸿坤伟业公司支付违约金3万元，并无不当，本院予以确认。
综上所述，宋景富的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3898元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费3898元，由宋景富负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘 曈