安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桐民一初字第00992号
原告（反�被告）：桐城市粮食局城关中心粮站破产清算组。
负责人：高宗留，破产清算组组长。
委托代理人：刘宝国，安徽文都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张文虎，男，1974年4月4日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托代理人：李诗舟，安徽省桐城市文昌街道办事处法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）桐城市粮食局城关中心粮站破产清算组（以下简称粮食局破产清算组）诉被告（反诉原告）张文虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日、2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粮食局破产清算组的委托代理人刘宝国、被告（反诉原告）张文虎及其委托代理人李诗舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粮食局破产清算组诉称：2013�12月30日桐城市粮食局城关中心粮站（以下简称中心粮站）与被告张文虎签订了租赁合同，约定租赁物为中心粮站所属原二店门面房2间房屋（位于文城西路），租期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金10000元，并约定“如遇企业改革改制，城关粮站须提前一个月通知乙方，乙方须按通知要求按时归还租赁物，城关粮站不承担任何赔偿。”合同到期后，双方未续租，但被告占用房屋经营至今。2014年6月30日，桐城市企改指挥部第27次会议纪要决定“城关粮站的全部房地产连同新运公司和原告位于快活岭地段的房地产，由市土地储备中心整体收储”。2014年7月14日，桐城市人民法院裁定受理了中心粮站的破产申请，并成立破产清算组。原告于2014年7月25日发出《搬迁通告》，明确搬迁范围及对象、搬迁时间等；并向被告送达《搬迁通知》，但被告至今置若罔闻，拒不返还租�物。而原告土地被整体收储在即，由于被告至今未腾空并返还房屋，致使原告无法向土地储备中心整体交付，导致原告无法得到收储资金用于破产改制。因原告多次与被告协商未果，故请求法院：1、判令被告立即返还原告位于原桐城市粮食局城关中心粮站所属原二店门面房2间房屋；2、被告支付租金5000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。2015年4月30日，原告增加诉讼请求，要求判令被告将租赁物恢复原状。后原告当庭变更诉讼请求，将“租金5000元”变更为“逾期腾房占有使用费5000元”。
被告张文虎辩称：1、本案因为双方之间房屋租赁合同存在纠纷，被告租赁原告门面房期间，被告因为维修房屋对于这笔费用双方存在争议，所以门面房没有返还，如果原告同意给予被告维修房屋和装潢的费用，被告同意返还房屋。2、同意支付租金（逾期腾房占有使用费�，但支付租金也是依赖于双方之间争议的解决。3、诉讼费用由法院判决。4、恢复原状要求有点过分，原被告双方在签订租赁合同时已经知道被告从事餐饮业，合同终止以后不存在额外增加被告的负担，按照公平公正的原则，被告经营餐饮业，对原告方房屋进行维修，相关费用原告应当给予适当的补偿。
被告张文虎反诉称：被告张文虎租赁门面房经营餐饮业，在承租期间对门面房改造并进行了装潢，投入了大量资金，故要求反诉被告补偿其改造装潢费用人民币10000元。后当庭增加诉讼请求，要求反诉被告补偿其改造装潢费用人民币60000元。
反诉被告粮食局破产清算组辩称：反诉人自认为其损失60000元，但其评估书中明确记载的费用系改造装潢门面房费用。在被告租赁期间及租赁期满后，被反诉人没有同意反诉人进行装潢、改造门面房，且根据法律规定及合同约定，该费用均由承租人自行承担。故请求驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月30日，中心粮站与被告张文虎签订了《租赁合同》。中心粮站将其所属的原二店门面房位于桐城市文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#门面房出租给被告张文虎。合同约定：“租期自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金10000元，签订合同时一次性缴清。保证金3600元，合同到期一次性退还。（上次签订租赁合同时的保证金转入）。”“乙方在租期内必须保证租赁物完好，如需改造必须经甲方同意。”“如遇国家政策变化、市政规划、企业改革改制，甲方必须提前一个月通知乙方。乙方须按通知要求按时归还租赁物，甲方不承担任何赔偿。”等内容。2013年12月30日，被告张文虎按照合同约定缴纳了房租款10000元。被告张文虎在承租期间对该门面房进行了改造和装潢：将该房屋东边墙壁及大门拆除后，向东面扩建1.2米，并安装玻璃窗；将该房屋西边小门堵塞后迁移至南边开门；将该房屋北边隔墙（原长3.3米）中间拆除2.76米，形成通道；将该房屋内部加木隔墙，形成五间房屋。2014年7月14日，桐城市人民法院裁定受理了中心粮站的破产清算一案，指定原告为该企业的管理人。原告遂于2014年7月25日发出《搬迁通告》，明确搬迁范围及对象、搬迁时间等；并向被告送达《通知》，内容有：租赁合同自即日起依法解除，被告于2014年9月30日前搬迁结束，搬迁后将大门及房屋钥匙交破产清算组等。2014年12月31日，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。由于被告张文虎未按照原告发出的《搬迁通告》及《通知》履行，2015年4月2日，原告起诉至本院，要求：1、判令被告立即返还原告位于原桐城市粮食局城关中心粮站所属原二店门面房2间房屋；2、被告支付租金5000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。2015年4月30日，原告增加诉讼请求，要求判令被告将租赁物恢复原状。原告当庭变更诉讼请求，将“租金5000元”变更为“逾期腾房占有使用费5000元”。
2015年4月28日，被告张文虎提出反诉，要求反诉原告补偿其改造装潢门面房费用人民币10000元，并申请本院委托评估机构对其装潢价值进行评估。2015年8月4日，桐城市广厦房地产评估有限责任公司作出评估结论，评估结果为人民币26051.40元。被告张文虎遂于当庭增加反诉请求，要求反诉被告补偿其改造装潢费用6万元。后本院通知其对增加部分的反诉请求预缴反诉费用，被告张文虎在本院指定的期限内未予以缴纳，本院按反诉原告自动撤回增加的诉讼请求处理。
上述事实，有桐城市人民法院（2014）桐民破字第00001-1号民事裁定书、决定书、公告、被告身份证复印件、租赁合同、土地使用证、房地产权证、桐企指字（2014）1号文件、桐政办秘（2013）251号文件、搬迁通知及送达情况登记表、租金收款凭证、房地产估价报告、本院现场勘查笔录以及原、被告的当庭陈述等证据材料，在卷证明，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告是中心粮站管理人，其可以用自己的名义参加涉及中心粮站债权债务的民事诉讼。故本院对原告的诉讼主体地位予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定履行。被告与中心粮站签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。鉴于双方在签订的合同中约定租赁期限于2014年12月31日到期，且原告在双方合同期满之前已经向被告发出通知，明确要求终止合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告当庭表示，其诉求的租金5000元实际系要求被告支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。鉴于原告在租赁合同期满后，继续实际占有使用租赁房屋至今，故对于原告该诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。鉴于被告当庭陈述其在装潢、改造时未经出租人同意，故对于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。虽然被告张文虎申请本院委托评估机构对其装潢损失进行评估，但被告张文虎当庭陈述其在装潢、改造时未经出租人同意，故对于其装潢、改造的费用应当由其自己承担。故对于被告张文虎的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告张文虎于本判决生效后十五日内返还原告位于桐城市文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#房屋。
二、限被告张文虎于本判决生效后十五日内将租赁的房屋内部结构恢复原状，并将其改造的该房屋北边的隔墙、南面的门以及东面的门窗恢复原状。
三、限被告张文虎于本判决生效后十五日内支付原告逾期腾房占有使用费5000元。
四、驳回被告张文虎全部反诉请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费80元，反诉案件受理费50元，合计130元，由被告张文虎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。（上诉中）
审 判 长 王文忠
审 判 员 周玲菊
人民陪审员 胡 亮
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 何 凤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装�装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。