上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初19697号
原告李娟，女，1983年8月13日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人冯大志，上海信亚律师事务所律师。被告尹国华，男，1967年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告尹大兴，男，1942年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托代理人骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。被告王金德，男，1944年7月4日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告翁木兰，女，1982年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李娟诉被告尹国华、尹大兴、王金德、翁木兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告李娟的委托代理人冯大志，被告尹国华及尹国华、尹大兴的共同委托代理人骆晓雯，被告王金德、翁木兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟诉称，上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系被告王金德的拆迁安置房。被告翁木兰是王金德的儿媳，被告尹大兴和尹国华系父子。被告尹国华、尹大兴与王金德于2010年12月20日签订《收条承诺》，于2011年1月1日签订《不可撤销承诺书》，由王金德将系争房屋转让给尹国华、尹大兴，尹国华、尹大兴于2011年4月对系争房屋进行了装修并居住。被告之间曾因《收条承诺》和《不可撤销承诺书》涉讼，当事人要求确认《�条承诺》和《不可撤销承诺书》无效的诉讼请求被法院驳回。2013年8月4日，原告李娟与被告尹国华、尹大兴经中介公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定被告尹国华、尹大兴将系争房屋转让给原告，房屋总价人民币(币种下同)105万元，并约定两被告应于产权证出来及可上市交易后10个工作日内与原告办理过户手续，交易产生的营业税由两被告承担。2013年8月24日，李娟与尹国华、尹大兴又签订《上海市房地产买卖合同》，也约定房屋总价105万元，交房为房屋转移占有的标志。李娟已向尹国华、尹大兴支付定金4万元及部分购房款56万元，系争房屋也于2013年8月24日交付原告使用至今。现经原告查询，系争房屋产权于2016年2月2日登记于被告王金德、翁木兰名下。原告认为，系争房屋由王金德转让给尹国华、尹大兴，尹国华、尹大兴又将系争房屋转让给原告，�诉请：被告协助原告办理系争房屋的过户手续。审理中，经本院询问，原告明确其诉请为要求：由王金德、翁木兰将系争房屋产权过户登记至尹国华、尹大兴名下，再由尹国华、尹大兴将房屋产权过户登记至李娟名下。被告尹国华、尹大兴辩称，1、王金德、翁木兰不同意将系争房屋再卖给李娟，现尹国华、尹大兴无法得到房屋产权证，故也无法过户给李娟。2、系争房屋是拆迁安置房，2016年2月1日取得产权证，目前不符合过户条件。3、法律规定，动迁安置房不得转让。王金德与尹国华、尹大兴之间的《收条承诺》和《不可撤销承诺书》违反了法律规定。李娟明知系争房屋是动迁安置房，且产权不在尹国华、尹大兴名下，且其至今没有付清房款，因此，李娟与尹国华、尹大兴之间的房屋买卖合同也违反法律规定，应予撤销。4、原告属限购对象。因此，不同意原告的�讼请求。被告王金德辩称，王金德与李娟之间没有任何法律关系，不同意协助原告过户。王金德与尹国华、尹大兴之间的买卖合同不再履行了，房屋不卖了，王金德会把房款退给尹国华、尹大兴。被告翁木兰同意王金德的答辩意见。经审理查明，2006年12月，王金德等人原有房屋拆迁，王金德、王金德的前妻王美琴(2009年8月与王金德离婚)、王金德之子王志峰、王志峰之妻翁木兰为被拆迁人，被安置三套房屋即系争房屋及白萱路XXX弄XXX号XXX室、白萱路XXX弄XXX号XXX室。2010年12月20日，王金德、尹国华及中介方三方签订《收条承诺》，《收条承诺》载明“今收到尹国华购浦东新区高行绿洲1期9号902室、面积57.26平方米，总房价为柒拾肆万元正，先付定金伍万元。壹星期内签双方不可撤销承诺书的同时在(再)付壹拾伍万元正。房主要到2011年2月30日前付房款、交房。房款在(再)付计肆拾陆万元正，余款捌万元正到尹国华产证办出全部付清……”2011年1月1日，王金德作为甲方、尹大兴作为乙方及中介方三方签订《不可撤销承诺书》，约定因王金德欠尹大兴钱款148万元，无力偿还，现决定将王金德位于本市浦东新区高行绿洲一期9号902室房屋抵给尹大兴用于还债，至此，该房屋所有权归尹大兴所有。同日，尹大兴支付王金德15万元。2011年2月至5月间，尹大兴支付王金德房款9万元。另外，尹大兴还通过中介方支付王金德房款1万元。2011年3月，王金德将系争房屋交付尹国华、尹大兴。2011年8月，王美琴、王志峰、翁木兰起诉王金德、尹国华、尹大兴，要求确认《收条承诺》、《不可撤销承诺书》无效，尹国华、尹大兴迁出并恢复系争房屋原状。本院审理后，于2011年12月21日作出(2011)浦民一(民)初字第31826号民事判决，驳回王美琴、王志峰、翁木兰的诉�请求。2011年10月24日，尹大兴支付王金德、王志峰房款合计10万元。2013年8月4日，尹国华、尹大兴(甲方)与李娟(乙方)、中介方，签署《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙双方就买卖系争房屋达成买卖条件，房价款总计105万元，首期房款60万元于《上海市房地产买卖合同》签订后2日内支付，45万元以贷款支付；双方同意于2013年8月31日前签署《上海市房地产买卖合同》(登记文本)；甲方于新产证出来后及可上市交易后10个工作日内与乙方办理产权过户手续。2013年8月6日、8月8日，尹国华出具收款收据2份，载明收到李娟定金各2万元。2013年8月24日，尹国华、尹大兴(甲方)与李娟(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方被拆迁安置所得的系争房屋，转让价款为105万元。甲方于2013年8月24日之前与乙方进行验收交接，查验后交房为房屋转移占有的标志。双方确�在取得房地产权证后五个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》(示范文本)，并于动迁协议与大产证均满三年后五个交易日内办理审税、过户等交易手续。合同附件一(补充条款一)约定双方当事人确认在订立买卖合同时，已明确知晓下述事实：该房屋系卖售人与房屋动迁权利人王金德通过债务清偿所得，并于2011年1月1日与王金德签订了相关清偿协议；卖售人承诺，卖售人将该协议之权利义务一并转让给乙方；卖售人承诺，王金德同意其将该协议之权利义务一并转让给乙方；卖售人承诺，王金德同意本买卖合同中约定的该房屋之动迁权利人应履行之义务。合同附件三(付款协议)，乙方应于签订本买卖合同当日直接支付甲方首期房价款60万元(包括已付定金4万元)；甲方同意乙方向银行贷款45万元支付第二期房价款。当日，李娟支付尹国华、尹大兴56万元。尹国华、尹大�将系争房屋交付李娟。2016年2月2日，系争房屋产权核准登记在王金德、翁木兰名下。审理中，李娟明确，其系依据其与尹国华、尹大兴之间的《上海市房地产买卖合同》主张本案诉请。王金德表示，其并不知道李娟与尹国华、尹大兴之间签订《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》的情况；《上海市房地产买卖合同》补充条款一中所称该清偿协议权利义务一并转让给李娟，也没有经过王金德同意；现在，其已经与尹国华、尹大兴谈好，房屋不卖了，钱还给尹国华、尹大兴。尹国华、尹大兴表示，确实与王金德协商解除合同，同意王金德退还房款。庭审中，李娟、尹国华、尹大兴在回答法庭询问时，均表示不清楚《上海市房地产买卖合同》补充条款一中所称该“清偿协议”的具体指向。经本院释明，原告坚持诉请，不作变更。本院认为，原告李娟与被告尹国华、尹大兴签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以其与被告尹国华、尹大兴之间的房屋买卖合同主张本案诉请，应以该房屋买卖合同的约定和法律规定处理本案。该合同确立了原告与尹国华、尹大兴之间的债权债务关系，原告依据该合同要求尹国华、尹大兴办理过户手续，前提是尹国华、尹大兴取得房屋的所有权。但是，目前系争房屋产权登记在王金德、翁木兰名下，尹国华、尹大兴尚未取得房屋所有权。1、根据合同相对性原则，合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不及于第三人。原告并非尹国华、尹大兴与王金德之间的房屋买卖合同的当事人，其要求尹国华、尹大兴与王金德、翁木兰办理过户手续，不符合合同相对性原则；2、原�与尹国华、尹大兴约定，尹国华、尹大兴将2011年11月1日的清偿协议之权利义务一并转让给原告，王金德同意，但现双方均未指出清偿协议的具体指向，也没有证据证明经过王金德同意，因此原告亦不能依据该约定要求王金德、翁木兰办理过户手续；3、尹国华、尹大兴与王金德庭审中均称双方合同不再履行，不论该意思表示是否真实，但尹国华、尹大兴能否取得房屋产权仍处于不确定状态。综上，尹国华、尹大兴尚未取得房屋所有权，原告要求办理过户手续的条件尚未成就，属于合同法第一百一十条第(一)项规定的法律上或者事实上不能履行的情况，本院难以支持。原告经本院释明以后，仍坚持诉讼请求，故本院予以驳回。原告可待尹国华、尹大兴取得房屋产权后再行主张合同继续履行，或者直接解除合同并追究尹国华、尹大兴的违约责任。据此，根据《中华人民�和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告李娟的诉讼请求。案件受理费14,250元，减半收取7,125元，保全费5,000元，合计12,125元，由原告李娟和被告尹国华、尹大兴各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年六月十三日
书记员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第九十三条当事人协商一致，可�解除合同。