沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民二初字第4456号
原告：沈阳市大东区房产局。
法定代表人：张晔。
委托代理人：张强，系该单位工作人员。
被告：辽宁华诚房地产开发有限公司。
法定代表人：王巨林。
委托代理人：岳岩，该单位工作人员。
被告：辽宁三利房地产实业有限公司。
法定代表人：郑弘。
第三人：沈阳市房产局。
法定代表人：纪凯。
委托代理人：孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。
原告沈阳市大东区房产局与被告辽宁华诚房地产开发有限公司、被告辽宁三利房地产实业有限公司，第三人沈阳市房产局联建合同以房抵顶欠款纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后。依法由审判员关威担任审判长，与审判员雷凯、人民陪审员韩绍辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市大东区房产局的委托代理人张强，被告辽宁华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）的委托代理人岳岩，第三人沈阳市房产局的委托代理人孙志勇到庭参加诉讼，被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称三利公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大东区房产局诉称：被告华诚公司因开发建设洮昌花园欠原告楼款2390852元。后经双方协商，被告华诚公司同意以其开发的三利和平湾的六套商品房抵债，原告与被告三利公司签订商品房买卖合同，但合同并未备案。现原告起诉至法院请求法院判决被告华诚公司及三利公司协助原告办理沈阳市和平区河北街35号421、422、431、432、451、442房子的备案登记手续。如果无法办理上述房产的备案登记手续，原告要求解除二被告之间的以房顶债，并支付房屋价款。
被告华诚公司辩称：2002年10月21日被告与原告已签订了抵顶欠款协议，用六套商品房抵顶欠原告的欠款，并且由三利公司盖章确认。因为客观原因，原告没有办理合同的登记备案手续，当时给了原告商品房专用收款收据和商品房买卖合同。现我方同意协助原告办理备案手续。对于沈阳市房产局的主张我单位认为02年我方以联建房顶给区房产局并履行了债权债务关系，办理了一切相关事宜，我单位同意履行与区房产局的顶帐协议。
三利公司未到庭答辩。
第三人沈阳市房产局诉称：2000年8月25日第三人沈阳市房产局根据沈计投资便字第（2000-341）号投资便函和沈规土证字00年0332号《建设用地规划许可证》，下达《关于同意拆除旧房屋新建住宅的批复》，同意三利公司拆除位于砂山街三段5、7、9和河北街二段3、5、6、8、9、11、13、15里房屋，其中拆迁范围中有属于第三人沈阳市房产局的自管房屋19587平方米。按照当时的拆迁政策和法律规定，三利公司拆除第三人自管房屋后应当给予货币补偿或回迁安置。2003年三利公司未向申请人给予货币补偿也未安置房屋，申请人向法院对三利公司的违法行为提出诉讼，该诉讼最终经沈阳市中级法院终审下达了（2004）沈中民（2）房初字第91号判决书，判决三利公司支付拆迁补偿款2864760元，判决生效后三利公司未履行相关义务，经沈阳市房产局多次催要，三利公司与市房产局于2011年达成了安置协议，由三利公司以和平区河北街35号4-3-2号房屋（即本案争议房屋）作价701898元安置给申请人。基于上述事实，拆迁人三利公司与被拆迁人即沈阳市房产局依照所有权调换的形式订立了补偿安置协议，并明确了拆迁人的位置，用途特定的房对被拆迁人予以补偿安置。故依照《最高法院商品房买卖合同解释》第7条规定，被拆迁人即第三人沈阳市房产局有优先他人取得补偿安置房屋。因此，请求第三人认为和平区河北街35号4-3-2号房屋应该归第三人所有。
经审理查明：被告华诚公司因开发建设洮昌花园，欠原告楼款2390852元。2002年10月21日原被告签订《协议书》一份，协议约定被告以其所开发的三利·和平湾六套商品房，即三利·和平湾28＃4-2-1（建筑面积为140.56平方米）、4-2-2（建筑面积为123.14平方米）、4-3-1（建筑面积为140.56平方米）、4-3-2（建筑面积为123.14平方米）、4-5-1（建筑面积为140.56平方米）、4-4-2（建筑面积为123.14平方米）的房屋以每平方米3000元的价格共计抵偿欠款2373300元，余款17552元由双方共同商议还款方式。2002年10月25日，被告华诚公司将三利公司盖章的六套《商品房买卖合同》一式四份交给原告，被告各留存一份合同文本。合同内所注明的楼号、单元、楼层、房间号、面积价格等均由三利公司填写完整，与《协议书》约定的标的物一致。2003年8月21日，原告与辽宁三利房地产实业有限公司另行签订了该六套房屋的《商品房买卖合同》合同内空注明的楼号、单元、楼层、房间号、面积价格与《协议书》约定的标的物一致，并由双方盖章确认。该合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案”。合同签订后辽宁三利房地产实业有限公司为原告出具了收据，但未办理商品房登记备案手续。2002年11月1日，甲方沈阳市房地产开发建设有限公司、乙方辽宁大福嘉房地产开发有限公司与丙方辽宁三利房地产实业有限公司签订《关于以房顶款协议书》，该协议约定乙方同意用三利和平湾25号楼16套、26号楼东一单元14套、28号楼东一单元17套东三单元18套共计65套产权归甲方所有，顶账后的房源（包括本案的诉争房屋和平区河北街35号422、431、432、451、442室），由乙方独立销售，收入全部归乙方所有，三利需提供售房手续、入住手续以及办理产权手续。2011年10月28日，原辽宁大福嘉房地产开发有限公司的法定代表人韩福平出具情况说明一份，证明本案的诉争房屋系辽宁大福嘉房地产开发有限公司分配给辽宁华诚房地产开发有限公司法定代表人王巨林的利润，所有权归王巨林所有。
2011年4月12日，甲方沈阳市房产局与乙方辽宁三利房地产实业有限公司签订《关于直管公房补偿金协议》，该协议写明“根据沈阳市中级人民法院判决书（2004）沈中民二房初字第91号判决，乙方欠沈阳市房产局拆迁补偿金总计2864760元，经市解疑领导小组确认，沈阳市房产局同意利息予以减免。乙方以和平湾28#432，建筑面积123.14平方米，评估价5700元／平方米，总计701898元作为部分还款，并出具房屋登记相关手续，配合甲方办理房屋产权证。”被告三利公司向沈阳市房产局出具和平湾28#432房屋的入住通知单。
（2004）沈中民二房初字第91号判决书中查明的事实有，沈阳市房产局在2008年8月25日根据沈计投资便字第（2000-341】号投资便函和沈规土证字00年0332号《建设用地规划许可证》，下达《关于同意拆除旧房屋新建住宅的批复》该批复的内容为：同意辽宁三利房地产实业有限公司拆除位于和平区砂山街三段5、7、9和河北街二段3、5、6、8、9、11、13、15里属于沈阳市房产局的自管房屋总计19587平方米。按照相关法律及棚户区拆迁管理办法的规定，被告应支付给原告直管公房拆迁补偿费用5485860元。首付款70%。合计384万元，需交到市房产局。余款须在动迁工作结束前缴齐，否则不予办理商品房销售许可证。
另查明：沈阳市和平区河北街35号421室的房屋已经合同备案给张世嶂。
上述事实，有商品房买卖合同、债务认定书、协议书、收款收据、情况说明、（2004）沈中民二房初字第91号判决书、关于直管公房补偿金协议及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原告大东区房产局与被告华诚公司签订的以房抵顶欠款的协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应合法有效。被告华诚公司虽然并非三利和平湾的开发商，但根据甲方沈阳市房地产开发建设有限公司、乙方辽宁大福嘉房地产开发有限公司与丙方辽宁三利房地产实业有限公司于2002年11月1日签订的《关于以房顶款协议书》，被告华诚公司享有对诉争的六套房屋的处分权。由于和平区河北街35号421的房屋已经备案给案外人，导致该房屋无法备案给原告，合同目的无法实现，因此华诚公司用该房屋抵顶欠原告的工程款无法履行，故被告应当支付原告工程款421680元（3000元＊140.56平方米）。
关于和平区河北街35号（三利和平湾28号楼）432房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告三利公司在开发三利和平湾时拆除了沈阳市房产局所有的位于和平区砂山街三段5、7、9和河北街二段3、5、6、8、9、11、13、15里的直管公房，依据沈阳市中级人民法院作出的（2004）沈中民二房初字第91号判决书，三利公司尚欠沈阳市房产局拆迁补偿款2864760元。判决后，双方达成协议，并且经沈阳市解疑领导小组确认，三利公司以其开发的位于和平区河北街35号（三利和平湾28#）432室，建筑面积123.14平方米，折抵拆迁款701898元偿还沈阳市房产局的部分还款。并且三利公司向沈阳市房产局出具入住通知单。因此华诚公司以和平区河北街35号432房屋（建筑面积123.14平方米）抵顶原告的工程款合同目的亦无法实现，因此被告华诚公司需要返还原告工程款369420元（3000元＊123.14平方米）。综上，被告华诚公司共计应给付原告大东区房产局工程款791100元。
关于原告大东区房产局提出的要求被告协助原告办理和平区河北街35号（三利和平湾28#）422、431、442、451室的备案手续的主张，因原告大东区房产局与被告三利公司就上述四套房屋签订了商品房买卖合同，该合同上盖有三利公司的公章，并且三利公司向原告出具了盖有其财务专用章的收款收据，因此该商品房买卖合同对大东区房产局和三利公司均具有约束力，双方均应按照合同上的约定履行各自应承担的义务，该合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案”。因此对于原告要求三利公司协助其办理和平区河北街35号（三利和平湾28#）422、431、442、451室的登记备案手续予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决发生法律效力30日内协助原告沈阳市大东区房产局办理位于沈阳市和平区河北街35号422、431、442、451室的登记备案手续；
二、被告辽宁华诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力30日内给付原告沈阳市大东区房产局工程款791100元；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34326元，由被告辽宁华诚房地产开发有限公司负担10000元，由辽宁三利房地产实业有限公司负担24326元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 关 威
审 判 员 雷 凯
人民陪审员 韩绍辉
二〇一五年七月十九日
书 记 员 刘玉娟