湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终629号
上诉人（原审原告）：李爱民，男，1962年1月12日出生，汉族，住宜城市。
委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈慧蓉，女，1963年12月24日出生，汉族，住宜城市。
委托诉讼代理人：王仕林，宜城市法律援助中心律师。
原审第三人：宜城市锦湖房地产开发有限公司，住所地宜城市龙门路。
法定代表人：周志华，该公司经理。
上诉人李爱民因与被上诉人沈慧蓉及原审第三人宜城市锦湖房地产开发有限公司(以下简称锦湖房地产公司)执行异议之诉纠纷一案，不服宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李爱民的委托诉讼代理人唐齐斌，被上诉人沈慧蓉及其委托诉讼代理人王仕林到庭参加诉讼。原审第三人锦湖房地产公司经传唤没有到庭。本案现已审理终结。
李爱民上诉请求：1.请求撤销原判，改判不得执行位于宜城市龙门路锦湖名都小区3号楼第三幢第二层209、210号房屋；2.一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：依据襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字第73号调解书，上诉人对宜城市龙门路锦湖名都小区3号楼第三幢第二层209、210号房屋（下称讼争房屋）享有物权期待权，于查封之前以冲抵债权的方式付清了房款和占有了讼争房屋，据此，上诉人对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。而未办理合同备案，不是享有足以排除强制执行民事权益的认定依据。
沈慧蓉答辩称：原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
李爱民在一审法院的起诉请求：1.请求不得执行位于宜城市龙门路锦湖名都小区3号楼第三幢第二层209、210号房屋；2.本次诉讼费由被告承担。
一审法院判决认定的事实：沈慧蓉与锦湖房地产公司、周志华民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年12月28日作出（2015）鄂宜城民四初字第00004号民事调解书。因锦湖房地产公司、周志华未按约定履行偿还借款义务，沈慧蓉申请强制执行，一审法院于2015年3月13日立案执行。执行中查明，被执行人锦湖房地产公司开发的“锦湖名都”小区三号楼的一层和二层的201至208号商用房办理了预抵押登记备案，2013年3月8日撤销104、105、204-208号房屋的备案。襄阳市中级人民法院2013年10月22日查封了104、105、204-208号房屋。一审法院2014年6月24日查封了101-103、201-203号房屋，轮候查封了104、105、204、205号房屋。襄阳市中级人民法院根据李爱民申请，于2014年11月25日作出民事裁定书，查封锦湖房地产公司开发的锦湖名都第3幢2层201号至210号面积为2069.7平方米的房屋，2014年12月4日通知宜城市房管局协助查封。因李爱民撤诉，于2014年12月26日裁定解除查封。2015年10月15日，襄阳市樊城区法院轮候查封锦湖名都3号楼101-103、201-203号房屋。2017年3月29日，襄阳市中级人民法院作出（2014）鄂襄阳中执字第00165号之七执行裁定书，将锦湖名都三号楼第二层第204至208号房屋所有权及分摊的土地使用权作价交付给申请执行人刘家国抵偿债务。锦湖名都三号楼第二层209号和210号房屋一直未办理抵押登记，也没有被查封。一审法院2017年1月19日作出（2015）鄂宜城执字第00156号执行裁定书，查封（扣押）被执行人锦湖房地产公司、周志华所有的价值2705920元财产和冻结（扣划）、扣留（提取）被执行人锦湖房地产公司、周志华在金融机构存款及其他收入2705920元。同年5月5日通知宜城市不动产登记中心和宜城市房管局协助查封宜城市锦湖名都小区第三幢第二层的209号、210号房屋。
另查明，本案讼争的房屋因锦湖房地产公司未取得土地使用权证，无法办理产权登记，可在宜城市住房保障和房屋管理局办理备案手续。
2011年1月22日，因锦湖房地产公司欠谢厚斌工程款，谢厚斌与锦湖房地产公司签订房屋买卖合同，购买了锦湖名都3幢二层201-210号面积为2069.7平方米的房屋，用于抵扣所欠工程款。谢厚斌于2012年9月将房屋出租给周云并签订了房屋租赁合同。2014年7月25日，李爱民与谢厚斌签订一份《借款结算、还款协议书》，约定以物抵债，抵偿给李爱民的房屋包含谢厚斌购买的锦湖名都3幢二层的2069.7平方米房屋，由谢厚斌协调锦湖房地产公司与李爱民签订《商品房买卖合同》，办理产权变更登记，十日内将房屋交给李爱民。次日，锦湖房地产公司与李爱民签订《商品房买卖合同》，约定锦湖房地产公司将3幢二层201-210号面积为2069.7平方米的房屋出售给李爱民。因谢厚斌未履行交付房屋和办理产权变更登记义务，李爱民向襄阳仲裁委员会申请仲裁。襄阳仲裁委员会于2014年12月18日作出（2014）襄仲调字第73号调解书。一、申请人与被申请人签订的《借款结算、还款协议书》合法有效；二、抵偿房屋“锦湖名都”小区三栋一层26轴至30轴、27轴至1/34轴，面积270平方米的商用房及三栋二层201号至210号，面积2069.7平方米的商用房的财产权归申请人所有；三被申请人谢厚斌履行诉争房屋的交付及过户义务；四、第三人锦湖房地产公司协助履行诉争房屋的交付及过户义务。2014年12月28日，谢厚斌、李爱民及锦湖房地产公司签订《房屋移交单》，将以物抵债的房屋交给李爱民，其中包含出租给周云的锦湖名都3幢二层201至210号面积为2069.7平方米的房屋。次日，谢厚斌、李爱民及谢平（房屋承租人周云指定的人）签订协议，约定2012年9月出租给谢平妻子周云的房屋租金付至2015年1月24日，共同确认（2014）襄仲调字第73号调解书的内容，确认李爱民为房屋的权利人，李爱民认可房屋承租权，同意按房屋租赁合同约定享受权利、承担义务，李爱民从2015年1月25日收取租金。2015年1月3日，李爱民与谢平、ＸＸ就租金事宜签订补充协议，谢平、ＸＸ依约向李爱民支付了租金。
一审法院查封宜城市锦湖名都小区第三幢第二层的209号、210号房屋后，李爱民遂提出执行异议，请求解除对宜城市锦湖名都小区第三幢第二层的209号、210号房屋的查封，一审法院于2017年7月24日作出（2017）鄂0684执异22号执行裁定书，裁定驳回了李爱民提出的执行异议，并于2017年7月28日向李爱民送达了该执行裁定书。李爱民于2017年8月10日提出执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议的焦点是李爱民对本案讼争的执行标的享有的权利是否足以排除执行问题。依照法律规定，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持；（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。这是法律对物权变动的规定。原告李爱民依据襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字第73号调解书主张物权，但仲裁调解书并不直接发生物权变动的效力。李爱民在签订以物抵债协议和取得仲裁调解书后，一直未办理登记或预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，并不发生房屋所有权变动或排他权利的公示效力。故本案讼争的房屋所有权仍为锦湖房地产公司。
案外人谢厚斌与锦湖房地产公司签订的房屋买卖合同，基于锦湖房地产公司欠谢厚斌工程款，谢厚斌并未支付对价房款。原告李爱民与谢厚斌签订的《借款结算、还款协议书》系对债权纠纷达成的协议，与被执行人锦湖房地产公司签订《房屋买卖合同》并未支付锦湖房地产公司购房的对价款，其基础法律关系还是基于与谢厚斌之间的借贷关系。锦湖房地产公司欠谢厚斌多少工程款，所抵扣的房屋是否超出工程款的数额，李爱民均未提供证据加以证实。李爱民虽然与锦湖房地产公司签订了房屋买卖合同，并且通过租赁的方式实际占有了讼争房屋，但李爱民并未提供证据证实其付清了全部房款，且未在宜城市住房保障和房屋管理局办理备案手续。故李爱民对本案讼争的执行标的享有的权利不足以排除一审法院查封该房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》三百一十一条、三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，判决：驳回原告李爱民的诉讼请求。案件受理费3610元，由李爱民承担。
二审中，双方没有向本院提交新的证据。二审查明的事实除对李爱民是否支付了购房款外，其他与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案双方的争议焦点在于上诉人李爱民是否享有对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明事实来看，上诉人李爱民于2014年7月26日与锦湖房地产公司签订了《商品房买卖合同》、2014年12月29日与案外人周云签订了《租赁合同》，襄阳仲裁委员会于2014年12月18日作出的（2014）襄仲调字第73号调解书确认了《商品房买卖合同》的效力。因此，上诉人李爱民与锦湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及与案外人周云签订的《租赁合同》合法有效，上诉人李爱民在襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字第73号调解书中已确认其以对谢厚斌的债权抵付了购房款，应当视为其为诉争房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有合法的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上司法解释规定明确了不动产买受人物权期待权的保护条件。本案李爱民享有的物权期待权是否足以排除人民法院的强制执行，要看李爱民是否符合上述情形。本案李爱民签订的《商品房买卖合同》合法有效且在人民法院对涉案房屋查封之前，符合上述规定的第一项条件。李爱民在人民法院对涉案房屋查封之前将涉案房屋进行了出租，虽然未将涉案房产用于居住，但是上述规定并未规定合法占有必须是用于居住，而且占有本身含义应是对不动产的管理和支配，李爱民通过出租收益的方式对涉案房屋进行管理和支配应当认定是对涉案房屋进行了合法占有，符合上述规定的第二项条件。李爱民用其债权支付了购房价款，符合上述规定的第三项条件。涉案房屋未办理过户登记的原因是没有土地使用权证，不可归责于李爱民，符合上述规定的第四项条件。故李爱民享有的物权期待权符合上述法律条款中足以排除人民法院强制执行的条件，应当认定李爱民对诉争房屋享有的合法民事权益，足以排除人民法院的强制执行。但买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，案涉房屋一直登记在第三人锦湖房地产公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，上诉人李爱民尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。被上诉人沈慧蓉依据生效的〔2015〕鄂宜城民初字第00004号民事判决向一审法院申请对本案争议的房屋予以强制执行，上诉人李爱民对争议的房屋享有合法的物权期待权，足以阻却对该标的物的执行行为。其上诉称：对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由成立，本院予以支持。
综上所述，一审法院判决认定事实部分有误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756号民事判决；
二、不得执行宜城市锦湖名都小区第三幢第二层的209号、210号房屋。
一审案件受理费3610元，由第三人宜城市锦湖房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3610元，由被上诉人沈慧蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀明
审判员 杨 文
审判员 陈瑞芳
二〇一八年四月二十日
书记员 刘秋华