杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初7201号
原告：杭州润都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路108号572室。
法定代表人：舒策张。
委托诉讼代理人：郑导远，浙江易盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璐珂，浙江易盟律师事务所律师。
被告：王喆，男，1988年3月19日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：吴昊，浙江宏昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱虹，浙江宏昊律师事务所律师。
原告杭州润都物业管理有限公司（以下简称润都物业公司）诉被告王喆合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员徐露熙独任审理，分别于2016年10月18日、2016年11月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告润都物业公司的委托诉讼代理人张璐珂、被告王喆及其委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼；第二次庭审，原告润都物业公司的委托诉讼代理人郑导远、被告王喆及其委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润都物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金及商业管理费、物业管理费、商业推广费、周年庆费共计427488元（暂计算至2016年7月15日止，从2016年7月16日起按照55947.75元/月计算至房屋腾空之日止）及违约金（违约金从起诉之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）；2、解除原、被告于2014年6月11日签订的《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》与《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》；3、原告无需归还被告交纳的履约保证金103307元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年6月11日，原、被告双方签订了《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）与《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》（以下简称《管理合同》），约定原告将位于杭州市余杭塘路799号1-035a/035b号单元出租给乙方，由乙方支付相关房屋租金与商业管理费、物业管理费、商业推广费；原告有权要求以拖欠或未补足金额按照每日千分之三计收违约金。同时，双方还对管辖法院进行了约定。后被告于2015年1月16日开始正式经营，租金与相关物管商服费同时开始计算。截至2016年7月15日，被告应缴金额合计为794339.50元。后原告又口头约定给予被告3个月的免租期，减免三个月的租金与商业推广费，共计128831.50元。但截至2016年7月15日，被告仅支付238020元，故尚拖欠427488元未付。根据《租赁合同》第十二条与《管理合同》第十二条的约定，被告拖欠费用的行为符合合同约定解除合同的情形。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告王喆辩称：1、答辩人对原告的出租权有异议。原告并非案涉房屋的所有权人，原告也未提交其取得案涉房屋合法使用权的相关材料，若原告在与被告签订《租赁合同》时未取得案涉房屋的使用权，则无权向答辩人主张任何权利。2、即使原告对案涉房屋享有合法使用权，其在履行合同过程中违约在先。原告在“五洲国际广场”的招商过程及《租赁合同》的履行过程中存在隐瞒事实、虚假宣传的情况。答辩人承租案涉商铺的目的是为了经营餐饮行业，餐饮行业看重的是人员的流动量。原告在招商过程中承诺引进超市、电影院，但时至今日，超市的入驻仍遥遥无期，电影院也更换了承诺的影院品牌。同时，原告承诺的商业推广也未兑现，却向答辩人以及其他商家收取高额的商业推广费，其真实目的是变相收取租金，以达到规避税费的目的。因此，答辩人认为原告的虚假宣传等不诚信行为导致答辩人经营产生巨大损失，原告无权要求解除合同。3、《租赁合同》并未按照约定的条款履行。原告自知其存在虚假宣传等诸多问题，故原告总经理在与答辩人协商过程中达成口头协议，在答辩人支付7万元费用后，答辩人于2015年度所有的费用即结清，2016年度的费用在超市未进场之前不另行收取。这一点从原告提交的《欠费清单》中也能看出。现原告对其之前的口头协议不予认可，并按照《租赁合同》及《管理合同》的约定，要求答辩人支付其不应当支付的费用，其诉讼目的违背了诚实信用原则。综上，请求法院在查明事实后，驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《租赁合同》。证明原、被告之间存在租赁关系，被告应按约支付相应租金的事实。
2、《管理合同》。证明被告有支付相应的商业管理费、物业管理费与商业推广费的义务的事实。
3、《缴费通知书》。证明原告向被告催讨欠款的事实。
4、被告王喆的付款凭证。证明被告共向原告支付了238020元的事实。
5、《房屋所有权证》。证明案涉出租商铺的所有权人为杭州龙安置业有限公司（以下简称龙安置业公司）的事实。
6、《委托授权书》。证明龙安置业公司将包括案涉房屋在内的四套房屋对原告进行授权，委托原告进行招商、经营、租赁、销售以及其他物业管理等相关事项的事实。
原告提交的证据经被告质证认为：证据1，真实性无异议，合法性有异议。现无证据证明原告取得案涉房屋的使用权。证据2，真实性无异议，但是在《管理合同》第1-2条明确的由原告管理和负责的公共事务项目中，并不包含商业推广。故被告认为，原告在不能证明其实际为被告进行过商业推广的前提下，其主张的商业推广费不应得到支持。事实上，原告在该合同中约定商业推广费，其目的系为了变相收取租金、规避税费。证据3，真实性无异议，但是《缴费通知书》中列明的各项费用的金额与原告起诉时主张的各项费用的金额相矛盾，被告不清楚该金额原告是按照什么标准计算得出。证据4，无异议，但是对证明目的有异议，被告支付的费用不止该组证据显示的金额。证据5，真实性、合法性无异议，关联性有异议。从该房屋所有权证所载明的房屋坐落来看，不能直接指向案涉房屋；且龙安置业公司将部分房屋出售给他人，龙安置业公司也并不享有全部的所有权。证据6，真实性有异议，原告当庭提交的原件与其作为证据副本材料提交的复印件的落款时间不一致，故原告认为该《委托授权书》并非形成于原、被告签订合同之前，而是原告后补的。且就算《委托授权书》形成于2014年3月份，原告也未能够举证证明龙安置业公司对案涉商铺享有完全的产权，故被告对该《委托授权书》的效力不予认可。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
1、招商手册。证明原告未兑现招商手册的承诺，存在虚假宣传的情形。
2、打款凭证。证明被告在与原告负责人协商一致的情况下，向原告支付66000元用于结清2015年度所有的款项的事实。
被告提交的证据经原告质证认为：证据1，《租赁合同》第19-5条已以黑色加粗字体明确，“本合同及其附件替代此前关于商铺租赁一切口头或者书面形式的协议、承诺、谅解、谈判和推广宣传等。本合同及其附件系双方就商铺租赁的全部和唯一的合同”，故该宣传手册不能作为证据来证明原告存在违约行为。证据2，真实性无异议，证明目的有异议。该款项系2016年1月份在原告业务人员的多次催收下被告支付的款项，并非2015年度所有的费用。
结合双方当事人的质证意见及庭审陈述，本院对原、被告提交的证据综合评析如下：
一、原告提交的证据。证据1，被告对真实性无异议，本院予以确认。针对原告对案涉房屋是否享有对外出租的权利，本院在说理部分予以评析。证据2，被告对真实性无异议，本院予以确认。证据3，能够证明原告于2016年1月15日向被告催收拖欠的房屋租金等款项，并由被告在《缴费通知书》上签字确认的事实。证据4，被告无异议，本院予以确认，能够证明被告于2014年6月11日向原告支付228267元，于2016年3月15日通过其父亲王建国向原告支付56000元的事实。证据5，能够证明坐落于五洲国际商业中心182、183、184、1154室房屋的所有权人为龙安置业公司的事实。证据6，能够证明龙安置业公司将五洲国际广场物业招商、经营、租赁、销售、物业管理等相关经营管理事项委托给原告负责，包括代为行使龙安置业公司已签订的租赁合同项下的权利、义务及以原告润都物业公司名义新签订的租赁合同、物业管理合同等相关事项的事实。
二、被告提交的证据。证据1，系原告在招商过程中发放的招商手册，本院予以确认。证据2，结合原告提交的证据4，能够证明除了被告于2014年6月11日向原告支付228267元、于2016年3月15日支付56000元外，还于2016年5月5日向原告支付10000元的事实。
根据上述确认的有效证据及原告的陈述，本院查明本案事实如下：
2014年6月11日，原告润都物业公司（甲方）与被告王喆（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方根据与杭州市××五洲国际商业中心项目内编号为1-035a/035b号商铺所有权人所签订的合同，取得了代商铺所有权人出租商铺并获取收益的权利，作为出租代理人与乙方订立商铺租赁合同；甲方将上述商铺出租给乙方，租赁区域的建筑面积为371.54平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算（以当地政府房产部门最终测绘面积为准）；乙方承诺在租赁区域经营餐饮；租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，如甲方向乙方发出书面通知、公示的项目开业日，与本合同约定的租期起算日不一致的，以甲方发出书面通知的项目开业日为准，租赁、计租总期限维持不变，相应的租期起始日、计租日期进行提前或顺延；租金按季支付，每季度租金在本季度开始前提前15日交纳，具体的租金为：2014年10月1日至2015年9月30日的年租金为240485元、2015年10月1日至2016年9月30日的年租金为300607元、2016年10月1日至2017年9月30日的年租金为360728元、2017年10月1日至2018年9月30日的年租金为510173元、2018年10月1日至2019年9月30日的年租金为561190元；租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用；本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金60121元；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；若乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按照每日千分之三计收违约金，且甲方还有权单方解除合同；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无需退还；本合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方在租赁期限届满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状；本合同及其附件代替此前关于商铺租赁一切口头或书面形式的协议、承诺、谅解、谈判和推广宣传等，本合同及其附件系双方就商铺租赁的全部和唯一的合同。双方并对其他权利、义务进行约定。
同日，原告润都物业公司（甲方）与被告王喆（乙方）签订《管理合同》，约定：乙方租用位于杭州市××五洲国际商业中心项目内编号为1-035a/035b号的商铺；本合同的管理期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；合同期满，如双方另行就续租签订租赁合同的，则双方按照续租年限重新确定本合同条款并续签本合同，如租赁合同期满终止或提前解除终止，本合同也一并终止；商业管理费的标准为18元/月/㎡，具体为年商业管理费80253元；物业管理费的标准为17元/月/㎡，具体为年物业管理费75794元；商业推广费的标准为0.76元/天/㎡，具体为：第一年年商业推广费103065元（月商业推广费8588.75元）、第二年年商业推广费128831元（月商业推广费10735.92元）、第三年年商业推广费154598元（月商业推广费12883.17元）、第四年年商业推广费56686元（月商业推广费4723.83元）、第五年年商业推广费62354元（月商业推广费5196.17元）；每年10月1日定为项目周年庆，作为项目的经营户，乙方需协助甲方主办周年庆活动并承担周年庆费用2000元；本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金43185元；甲、乙双方明确，租赁合同项下的履约保证金同时作为乙方履行本合同的担保，甲方可援引租赁合同下关于履约保证金约定的条款及本合同的约定执行；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费、商业推广费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；若乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用中任何一项或几项达15日（或以上）的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按照每日千分之三计收违约金，且甲方还有权单方解除合同；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费、物业管理费等相关费用，甲方无需退还；本合同及其附件替代此前关于商铺租赁一切口头或书面形式的协议、承诺、谅解、谈判和推广宣传等，本合同及其附件系双方就商铺租赁的全部和唯一的合同。双方并对其他权利、义务进行约定。
《租赁合同》、《管理合同》签订后，被告实际于2015年1月16日开始经营。2016年1月15日，原告润都物业公司向被告王喆送达《缴费通知书》，该通知书载明的租金计费标准为3.8元/㎡/天，物管费、商服费的计费标准为35元/㎡/月。后被告王喆在“管理公司留存”联签字确认。
另查明，被告王喆于2014年6月11日向原告支付228267元、于2016年3月15日支付56000元、于2016年5月5日支付10000元。被告王喆庭审陈述，《租赁合同》、《管理合同》约定的履约保证金与租金等费用已一并支付给原告。原告自认，除了《租赁合同》及《管理合同》约定的履约保证金（共计103306元），被告还向原告支付的费用金额为238020元。第二次庭审，被告王喆同意解除与原告签订的《租赁合同》及《管理合同》。
还查明，坐落于杭州市××五洲国际商业中心182、183、184、1154室房屋的所有权人为龙安置业公司，该四套房屋的建筑面积分别为86.02㎡、139.84㎡、64.54㎡、81.44㎡，总面积为371.84㎡。龙安置业公司向原告润都物业公司出具《委托授权书》，载明全权委托原告对位于杭州市西湖区余杭塘路799号五洲国际广场物业进行招商、经营、租赁、销售、物业管理等相关经营管理事项，包括代为行使龙安置业公司已签订的租赁合同等合同项下一切权利义务，以及以原告名义新签订租赁合同、物业管理合同等相关事项。原告庭审陈述，该四套房屋的《房屋所有权证》对应的房产即为被告租赁的商铺，因商铺的编号系原告编制，故被告承租的商铺编号无法与《房屋所有权证》登记的房屋坐落相对应。被告王喆认为，《房屋所有权证》对应的房屋无法与其承租的商铺相对应，但是其庭审亦明确，在合同履行期间，相应的租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费等其均向原告支付，且期间未有第三方向其主张租金等权利。
本院认为，原、被告于2014年6月11日签订的《租赁合同》、《管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。被告王喆辩称，原告提交的《房屋所有权证》无法与案涉出租商铺相对应，且原告并非案涉出租商铺的所有权人，现原告未提交证据证明其取得案涉出租商铺的合法使用权，故原告无权主张相应的租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费、周年庆费等费用。本院认为，虽然《房屋所有权证》登记的房屋坐落为杭州五洲国际商业中心182、183、184、1154室，与《租赁合同》、《管理合同》载明的杭州市××五洲国际商业中心项目内编号为1-35a/35b号商铺的表述不一致，但是本院注意到，《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积为371.84㎡，《租赁合同》、《管理合同》约定的商铺的建筑面积为371.54㎡，面积大致相同；且《租赁合同》、《管理合同》的签订时间为2014年6月11日，《房屋所有权证》登记的时间为2014年12月23日，《租赁合同》、《管理合同》明确，出租商铺的租用面积以当地政府房产部门最终测绘面积为准，故两者的建筑面积存在0.3㎡的差额属于正常的误差范围；结合庭审中被告陈述，其在合同履行期间均向原告支付相应的租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费、周年庆费等费用，期间并无他人向其主张过权利的情形，本院认为，《房屋所有权证》登记的坐落为杭州五洲国际商业中心182、183、184、1154室的房屋，即为被告王喆租赁的商铺。根据《房屋所有权证》，案涉出租商铺的所有权人为龙安置业公司，现龙安置业公司向原告出具《委托授权书》，明确载明全权委托原告对五洲国际广场物业进行招商、经营、租赁、销售、物业管理等相关经营管理事项，包括代为行使龙安置业公司已签订的租赁合同等合同项下一切权利义务，以及以原告名义新签订租赁合同、物业管理合同等相关事项，故本院认为，原告有权与被告签订合同，并根据合同的约定收取相应的租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费、周年庆费等费用。被告还辩称，其与原告负责人协商，在其交纳7万元后，原、被告就2015年度应当交纳的费用即结清。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告的该主张原告不予认可，且被告未提供相应的证据予以证明，故被告的该抗辩意见本院不予采纳，相应的租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费、周年庆费等费用仍应当按照《租赁合同》、《管理合同》的约定计算。
关于《租赁合同》、《管理合同》的解除问题。《租赁合同》、《管理合同》约定，若被告王喆拖欠租金、物业管理费、商业管理费、商业推广费等费用中的任何一项或几项达15日或以上的，原告有权单方解除合同，结合庭审中被告同意解除合同的陈述，原、被告签订的《租赁合同》、《管理合同》，本院予以解除。
关于原告润都物业公司主张的具体金额的问题。本案中，《租赁合同》、《管理合同》的实际履行时间的起始日为2015年1月16日，根据合同约定，相应的租期应进行顺延，即合同履行期限自2015年1月16日起至2020年1月15日止。关于租金问题。根据合同约定，第一年的年租金为240485元、第二年的年租金为300607元、第三年的年租金为360728元。原告庭审陈述，第一年的年租金为扣除4个月的免租期后的金额、第二年的年租金为扣除2个月的免租期后的金额。经计算，根据原告的该陈述计算的前三年的月租金分别为30060.63元、30060.70元、30060.67元，高度吻合，故原告的该意见本院予以确认。关于商业管理费、物业管理费问题。根据合同约定，商业管理费的计费标准为18元/月/㎡，物业管理费的标准为17元/月/㎡，本院予以确认，按照合同约定的租赁商铺的建筑面积为371.54㎡计算，月商业管理费及月物业管理费之和为13003.90元。关于商业推广费。原告自认，其给予被告的免租期内扣除的费用为租金及商业推广费。现《管理合同》在扣除第一年免租期4个月、第二年免租期2个月后的年商业推广费，高于载明的月商业推广费的金额。因《管理合同》系原告提供的格式合同，现合同载明的月商业推广费与经年商业推广费计算得出的月商业推广费的金额不一致，本院认为，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当采纳金额较低的月商业推广费作为计算依据，故第一年的商业推广费标准为8588.75元/月，第二年的商业推广费为10735.92元/月。此外，原告还自认，第一年租期除了合同扣除的4个月免租期，还给予3个月的免租期，原告的该自认减轻了被告负担，本院予以确认。综上，第一年（2015年1月16日至2016年1月15日）的租金为30060.63元/月×5个月=150303.15元、商业管理费、物业管理费为13003.90元/月×12个月=156046.80元、商业推广费为8588.75元/月×5个月=42943.75元，以上费用加合同约定的周年庆费用2000元，小计351293.70元；截至原告暂主张的期限即2016年7月15日，第二年的租金在扣除2个月的免租期后，租金为30060.70元/月×4个月=120242.80元、商业管理费、物业管理费为13003.90元/月×6个月=78023.40元、商业推广费为10735.92元/月×4个月=42943.68元，因原告仅主张一年的周年庆费用，故第二年的周年庆费用无需计算，小计241209.88元。经计算，截至2016年7月15日，被告应当支付原告的租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费、周年庆费用的金额为592503.58元。现原告自认，被告除了履约保证金103306元，还向其交纳了238020元。经审查，原告自认被告交纳的金额大于原、被告举证能够证明的金额，故原告该自认的金额本院予以确认。原告主张，因被告拖欠租金等费用导致合同解除，故其交纳的履约保证金原告可无需退还。本院认为，《租赁合同》、《管理合同》还约定，若被告未完全履行合同项下的义务，原告有权将被告应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费等一切费用，从履约保证金中扣除。该约定与原告主张的合同违约条款中没收履约保证金的条款不一致，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认为，被告交纳的履约保证金可予以抵扣相应的费用。故被告王喆仍应当支付原告润都物业公司251177.58元。原告还主张被告从2016年7月16日起支付至房屋腾空之日止的腾房占有使用费，本院予以支持，具体的占有使用费计算标准，可参照第二年的月租金及月物业管理费之和即36376.88元/月计算。
此外，原告还主张违约金从起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本院经审理确认，截至2016年7月15日，被告王喆应当支付原告润都物业公司251177.58元，并从2016年7月16日起支付房屋占有使用费，故本院酌情将违约金认定为，以被告王喆未支付的款项为基数，从起诉之日即2016年8月5日起按照中国人民银行公布的6个月以内（含）的贷款基准利率即年利率4.35%计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除杭州润都物业管理有限公司与王喆于2014年6月11日签订的《杭州五洲国际商业中心项目商铺租赁合同》、《杭州五洲国际商业中心项目商铺管理合同》。
二、王喆于本判决生效之日起十日内支付杭州润都物业管理有限公司251177.58元，并从2016年7月16日起按照每月36376.88元的标准支付实际占有使用坐落于杭州五洲国际商业中心182、183、184、1154室的房屋期间的占有使用费。
三、王喆以上述未付款项为基数，从2016年8月5日起按照年利率4.35%支付杭州润都物业管理有限公司违约金至款还清之日止。
四、驳回杭州润都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4554元，由杭州润都物业管理有限公司负担2400元，由王喆负担2154元。
杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；王喆于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 徐露熙
二〇一七年三月十三日
书 记 员 金 蒙