西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第08437号原告刘超英。委托代理人黄蕊。被告陕西长通投资开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区丈八一路一号汇鑫IBC座11屋。法定代表人曾克剑，系该公司董事长。委托代理人王竹河，系该公司副总经理。委托代理人韩建业，系该公司员工。原告刘超英与被告陕西长通投资开发有限公司（以下简称“长通公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘超英及其委托代理人黄蕊、被告长通公司的委托代理人王竹河、韩建业均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘超英诉称，2012年4月，原告参加团购与被告签订了《西江月房屋订购协议》，约定原告向被告预购位于西安西江月X号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积为135.53平方米，单价为每平方米5847元，购房总金额为792444元，定金100000元。按照协议约定，原告于2011年4月20日交付预付款396300元，其中包含100000元定金。《西江月房屋订购协议》第8条约定被告于2013年12月31日交房。2014年10月被告开始预售地下车库的车位，承诺2015年6月交房，原、被告于2014年11月2日签订《停车位有偿使用协议》，原告交付117303元，预订B122号车位。以上两项合计原告先后交付预付款513603元，其中定金100000元。被告在原告已履行预约合同义务，且向原告收取预付款及定金之后，多次单方变更签订房屋买卖合同的时间，现约定的交付房屋时间已过23个月，至今仍然不能按双方约定签约，且仍未取得房屋预售许可证，被告以自己的行为表明不履行预约合同义务，已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令确认双方签订的《西江月房屋订购协议》及《停车位有偿使用协议》无效，被告立即退还原告所支付全部预付房款413603元，双倍返还定金200000元，赔偿原告预付款利息130089.33元，并承担本案的全部诉讼费用。被告长通公司辩称，因在双方签订《西江月房屋订购协议》前，双方对于房屋属于城中村改造项目的情况是明确的，故原告主张协议无效不成立。其公司同意解除合同，并愿退还原告的购房款。因双方签订协议是在电力公司团购价格优惠的情况下签订的，相对市场价格较低。根据双方签订认购协议第四款，双倍返还定金只有出现其公司拒绝签订买卖合同或者将商品房出卖给第三方的情况下，才产生效力，因此原告主张双倍返还不能得到支持。并且，根据双方协议第六条，双方没有签订商品房买卖合同，如果协议终止，被告只需要全部返还原告的房款，无需支付利息。经审理查明，2011年4月15日，原告刘超英与被告长通公司签订了《西江月房屋订购协议》，协议约定：刘超英定购被告开发的[西江月X号楼X单元X号房，参考建筑面积135.53平方米（最终以房屋管理局测量面积为准）。定购单价为5847元/平米，定购总价792444元，定金100000元整。付款方式约定：买受人在签定本协议后，因不可归责于当事人双方的是由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。1、银行按揭支付购房款：买受人须于签定本协议之日起7日内支付订购总价的50%；剩余房款办理银行按揭。买受人须于出卖人通知之日起7日内签订《商品房买卖合同》，并按贷款银行要求交齐办理银行按揭所需资料。否则，视为买受人同意自动转为分期付款的付款方式。合同条款约定:3、买受人同意在规定时间内携本《订购协议》、本人身份证明、交款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》。双方签定正式《商品房买卖合同》之日，本《订购协议》自动终止并由出卖人收回，买受人所付定金转为房款的一部分。双方同意：如买受人未能于上述期限内同出卖人签定《商品房买卖合同》，或未按时交清房款，或不履行本订购协议其它约定，本订购协议自动终止，出卖人有权不通知买受人而将本协议所列房屋销售给第三方、并有权不退还买受人所支付的定金。4、出卖人在收到买受人支付的定金后，在买受人未违反本协议约定或存在其他过错的情况下、拒绝与买受人签订《商品房买卖合同》并将该商品房另行出卖给第三方的，双倍返还定金。6、本协议签订后、《商品房买卖合同》签署前，因不可归责于当事人双方的是由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，本协议自动终止，出卖人除全额无息退还已收买受人款项外，不再承担其它任何责任。7、签订本定购协议时，买受人已充分了解所订购物业状况和本协议各条款的含义、自愿签订并恪守本协议，并保证今后不后悔、不违约。否则，买受人同意出卖人没收定金、并追偿损失。8、出卖人在2013年12月31日左右将该房屋交付买受人使用。2011年5月21日，原告按照协议约定向被告交纳了396300元购房款。2014年11月2日，原告刘超英又与被告长通公司签订《停车位有偿使用协议》，约定原告有偿使用被告西江月小区B122标准车位，使用年限与原告在小区所购房屋产权的截止年限相同，使用权费用金额为117303元。同日，原告向被告交纳车位款117303元。至今，原、被告未签订《商品房买卖合同》。另查，西江月项目系城改项目。2015年7月31日，被告长通公司取得《建设用地规划许可证》，至今未取得商品房建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。庭审中，原告认为认购协议中的定金属于立约定金，被告应向原告双倍返还，另外，被告应按照中国人民银行同期贷款利率承担占用资金期间的损失。以上事实，有《西江月房屋订购协议》、《停车位有偿使用协议》、收款收据、《建设用地规划许可证》等证据及庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告长通公司签订的《西江月房屋订购协议》及《停车位有偿使用协议》，系对原告所认购房屋及车位使用权的基本信息、购房款数额、正式签订房屋买卖合同的时间等协商一致的结果，目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故均系预约合同，不属于商品房预售合同。原、被告双方在该预约合同中所指向的标的物必须是客观、真实存在的，必须具备建设的基本条件。而被告至今尚未取得涉案项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的预约购买的标的物不具有特定的物理属性，违反了国家法律强制性规定，故双方签订的订购协议及车位有偿使用协议依法应认定为无效协议，被告理应返还原告已交纳的购房款396300元、车位使用费117303元。同时，被告明知未取得涉案项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，仍对外销售与原告签订了订购协议，因此，造成上述协议无效的主要责任在于被告，其除应返还原告缴纳的购房款外，结合公平原则、过错责任以及涉案项目系城该项目的情况，本院酌情认定被告应按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，在被告未取得相应许可文件下签订认购协议书，对认购协议及车位有偿使用协议无效存在一定的过错，故酌定由其自行承担购房款占用期间中国人民银行同期存款利率的40%利息损失。关于原告主张双倍返还定金100000元之诉请，双方签订的协议书约定，出卖人收到定金后，在买受人未违反本协议约定或存在其他过错的情况下、拒绝与买受人签订《商品房买卖合同》并将该商品房另行出卖给第三方的，双倍返还定金。由此可见，该协议中的定金属于立约定金，该定金条款独立存在，不因双方的认购协议无效而归于无效。该立约定金主要用于担保原、被告未来的正式缔约行为，如果被告违背约定拒绝与原告订立正式合同，则适用定金罚则。但是，涉案项目至今未取得相应许可文件，双方签订正式商品房买卖合同的条件尚未具备，且双方也未明确约定签订正式商品房买卖合同的时间，还尚未发生立约定金所担保的被告拒绝签订合同的情形，故被告不应向原告双倍返还定金，原告该诉请本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释>》第一百一十五条之规定，判决如下：一、依法确认原告刘超英与被告陕西长通投资开发有限公司签订的《西江月房屋订购协议》、《停车位有偿使用协议》无效。二、被告陕西长通投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘超英交纳的购房款396300元及利息（以396300元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%为准，自2011年5月21日起计算至实际给付之日止）。三、被告陕西长通投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘超英交纳的车位使用费117303元及利息（以117303元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%为准，自2014年11月2日起计算至实际给付之日止）。四、驳回原告刘超英其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11237元，由被告陕西长通投资开发有限公司承担。因原告刘超英已预交，被告陕西长通投资开发有限公司应在履行上述付款义务时一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  罗 琼人民陪审员  高雪梅二〇一六年六月一日书 记 员  张超阳