甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民一初字第25号
原告（反诉被告）王彩琴
委托代理人丁浩，甘肃英之剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州东升房屋经纪有限公司
委托代理人王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。
原告王彩琴诉被告兰州东升房屋经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，被告于2014年1月22日以原告违约为由提出反诉，本院一并受理后，依法由代理审判员陶生莲适用简易程序，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人丁浩，被告委托代理人王生辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月10日，原、被告签订《房屋居间合同》，约定由被告自2013年8月10日起至2013年11月9日止为原告提供居间服务，购买其所需的房屋。同年9月6日，原告向被告缴纳了斡旋金12000元。2013年9月17日，在被告公司提供居间服务下，出卖人王霄将坐落于兰州市城关区东岗东路279号1单元103室建筑面积为57平方米的房屋以403，000元的价格出售给原告。双方签订房屋买卖合同后，原告于10月11日按合同约定将剩余房款（包括中介费4030元）共计407，030元汇入被告公司指定的账户。后由于出卖人王霄的个人原因无法在合同约定的期限内将房屋交付原告，导致原告与王霄签订的《房屋买卖合同》及原告与被告公司签订的《房屋居间合同》根本无法履行，致使原告购买上述房产目的无法实现。随后，原告要求被告退还全部购房款及中介费用，但被告却以各种理由退还了394，940元购房款，下剩8060元购房款及4030元的中介费被告拒绝退还，无奈原告诉讼来院，请求判令：1、被告退还原告剩余购房款8060元及房屋中介费用4030元；2、本案诉讼费由被�承担。
被告反诉辩称，被告为原告与第三人王霄的房屋买卖行为提供了居间服务，并且买卖双方签订了房屋买卖合同，原告也按合同约定缴纳了购房款。双方之所以没有办理房屋产权过户手续是因为原告称其家中长期不顺，购买此房会对原告产生不利，不配合出卖人办理产权过户手续。因此，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉要求被告承担因其违约提起诉讼给被告增加的律师代理费3000元。
原告针对被告的反诉答辩称，买卖双方没有办理房屋产权过户手续是因为出卖人将房屋出租给了其他人，出卖人没有按照约定的期限将房屋交付原告，原告购买房屋的目的不能实现，双方协议解除了房屋买卖合同，原告不存在违约行为，被告的反诉请求不能成立，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年8月10日，原、被告签订《房屋居间合同》�份，原告委托被告为其在兰州市城关区鱼池口附近购买一套一层或二层建筑面积50－70平方米，价款在30－40万元之间的房屋一套，委托期限自2013年8月10日至2013年11月9日。2013年8月20日，案外人王霄委托其母陈秀莲出售其位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路279号1单元103室建筑面积为57平方米的房屋。陈秀莲与被告签订了《房屋出售委托合同》，约定的委托期限自2013年8月20日至2013年11月19日。同年9月6日，原告向被告交付了12000元的斡旋金。2013年9月12日，原、被告及案外人王霄之母陈秀莲签订《买卖斡旋金协议》，约定“本协议经卖方签字同意买方承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金”，王霄同意将涉案房屋以403，000元的价格出售。
2013年9月23日，原告与陈秀莲在被告的居间下签订《房地产买卖合同》，约定的出售价款为403，000元，双方还约定过户时间为2013年10月14日，10月20日至10月31日间进行交房，在被告促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时，即代理行为完成，买卖双方应当在当日向居间人全额支付中介佣金：卖方总房款2%，买方总房款1%。买方任何一方违约，违约方向居间人全额支付总房款3%中介佣金，居间人有权要求违约方支付因违约行为给居间人增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同签订后，原告于2013年10月11日向被告缴纳了剩余房款及中介费共计395，030元。原告与陈秀莲于同年10月12日签订了《房屋买卖附加协议》，约定了双方的过户时间为2013年10月14日，交房日期为同年10月20日至10月31日之前，房屋处于租赁状态，陈秀莲保证在交房前妥善解决租赁事项。后陈秀莲未与房屋承租人达成终止租赁合同的合意，陈秀莲不能按约定的期限向原告交房，原告不同意陈秀莲将交房日期推迟至2013年12月20日。2013年11�15日，原告与陈秀莲达成《终止买卖合同协议书》，解除了买卖涉案房屋的一切合同约定事项。后原、被告发生争议，被告于2013年12月10日向原告退回了代收的房款394，940，剩余款项被告未予退还，现原告诉讼来院。审理中，被告提出反诉，并委托甘肃东方人律师事务所律师代理此案，产生诉讼费用3000元。
以上查明的事实有原、被告提供的房地产买卖合同、房屋买卖附加协议、退款收据，原告提供的终止买卖合同协议书、录音材料，被告提供的房屋出售委托合同、公证书、房屋居间合同、买卖斡旋金协议、委托代理合同、代理费票据，本院制作的询问笔录等证据以及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，并经开庭质证与本院审查，可以采信。
综上所述，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委�人支付报酬的合同。本案原、被告及陈秀莲签订的《房地产买卖合同》，实际就是被告为第三人王霄就涉案房屋的出售及原告购买涉案房屋行为提供媒介服务的居间合同。根据合同约定，被告为原告提供了居间服务，促成原告与案外人王霄之母陈秀莲签订了《房地产买卖合同》，原告根据合同约定向被告支付了房款及居间费共计407，030元。居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。原、被告在《房地产买卖合同》中约定在被告促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时，代理行为完成，原告应当为被告支付的居间费用为总房款的1%，即4030元，现被告已向原告完成了居间服务，原告应当向被告支付居间费用，故本院对原告要求被告退还居间费4030元的诉讼请求不予支持。原告与陈秀莲的房屋买卖合同最终未履行的原因是陈秀莲将房屋出租于他人，在约定的交房时间�，陈秀莲无法将涉案房屋交付于原告，双方协议解除了房屋买卖合同，对此，原告不存在过错，也不存在违约行为，因此，被告不应当以原告违约为由扣留原告交付的购房款8060元。故本院对原告要求被告退还购房款8060元的诉讼请求予以支持，对被告关于原告的行为构成违约，应当收取总房款3%的中介佣金的答辩意见不予采纳。原、被告及第三人虽在《房地产买卖合同》中约定了居间人有权要求违约方支付因违约行为给居间人增加的费用、律师代理费、差旅费等费用，被告也委托律师产生了3000元的代理费用，但该笔费用的产生不是因为原告的违约行为所致，被告不应当向原告主张该笔费用，故对被告要求原告支付律师费3000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》六十七条、第四百二十四条、第四百二十六条一款之规定，判决如下：
一、被告兰州东升房屋经纪有限公司于本判决书生效后五日内向原告王彩琴退回购房款8060元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回被告的反诉请求。
案件受理费102元，减半收取51元，原告承担17元，被告承担34元。反诉费25元，由被告承担。余款51元退回原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 陶生莲
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈建林