四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民初字第1377号
原告成都华商房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人林成泰，董事。
委托代理人邓国林、王文华，北京中伦（成都）律师事务所。
被告成都远城财务咨询有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人林德城，职务不详。
被告成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代�人李永森，职务不详。
被告香港工商顾问有限公司（H.K.I.C.CONSULTANTSLIMITED）。住所地：香港特别行政区，NEWEASTOCEANCENTRE，NO.9SCIENCEMUSEUMROAD，TSIMSHATSUI，KOWLOON）。
被告得金有限公司（TAKEGOLDLIMITED）。住所地：香港特别行政区。
原告成都华商房屋开发有限公司（以下简称华商公司）与被告成都远城财务咨询有限公司（以下简称远城公司）、成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司（以下简称德矿公司）、香港工商顾问有限公司（以下简称工商公司）、得金有限公司（以下简称得金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日、2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告华商公司的特别授权代理人王文华到庭参加了诉讼。被告远城公司、德矿公司、工商公司、得金公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华商公司诉称，2012年5月31日，其与远城公司、德矿公司签订了《中环广场租赁合同》，将位于四川省成都市顺城大街8号中环广场1座26楼的01-03室房屋出租给远城公司、德矿公司。合同约定：房屋租金每月48690.40元，租金每3个月为1期支付，支付期限为每季度最后1个月15日之前，最后1期租金不足1个月的须按实际天数计算；远城公司、德矿公司须于每季度第1个月1日前向华商公司或其聘用的物业管理公司支付当季物业管理费，最后1期物业管理费不足1个季度的，按实际天数计算；远城公司、德矿公司自收到华商公司或者原告聘用的物业公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月之水电费及其他相关使用费；远城公司、德矿公司逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用，或逾期补足履约保证�及华商公司垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向华商公司支付违约金，按日累计；远城公司、德矿公司对本合同的履行负连带责任，任何一方违约的，华商公司可同时要求全体或任何一方承担全部责任。案涉合同附件五中的《担保书》约定工商公司、得金公司自愿为远城公司、德矿公司合同项下的全部责任及义务提供连带保证责任，保证的范围包括租金、物业管理费、水电费等主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期限为任何相关债务、责任或义务履行期限届满后两年。现远城公司、德矿公司拖欠华商公司租金、违约金、电费，其行为已经构成违约，给华商公司造成了重大损失，故诉至法院，请求判令：远城公司、德矿公司继续履行合同；远城公司、德矿公司支付拖欠的2013年1月1日至2013年9月30日期间的租金438213.60元、2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费58428.48元、2012年10月15日至2013年5月13日期间的电费4354.90元，并按所欠租金、物业管理费和电费每日3‰的标准支付从逾期之日起至还清之日止的违约金（截止2013年6月30日，暂计为174836.55元）；远城公司、德矿公司承担因华商公司因依法维权诉至法院而支出的律师费30533元；工商公司、得金公司对上述债务承担连带保证责任。
被告远城公司、德矿公司、工商公司、得金公司未答辩。
经审理查明：2012年5月31日，华商公司与远城公司、德矿公司签订《中环广场租赁合同》。合同约定，华商公司将位于四川省成都市顺城大街8号中环广场1座26楼01、02、03室房屋出租给远城公司、德矿公司，其中远城公司使用03室，德矿公司使用01、02室，租赁房屋建筑面积为442.64平方米；在合同签订前双方�经完成了房屋的交付工作；租赁房屋仅限远城公司、德矿公司用于公司写字楼办公、培训、展示用途使用；租赁期自2012年6月1日至2015年5月31日，共计36个月，按照房屋建筑面积每平方米每月110元计算，每月房屋租金为48690.40元；远城公司、德矿公司需按季向华商公司或华商公司聘用的物业管理公司预支付物业管理费，每月物业管理费按照每平方米16元计算，每月的金额为7082.24元；远城公司、德矿公司在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由其自行承担；履约保证金包括4个月租金以及4个月物业管理费的金额，即223090.56元；远城公司、德矿公司逾期未支付因使用房屋而发生的费用，华商公司有权在保证金中扣取相应金额的费用；租金按每3个月（即1个季度）为1期支付，每期租金应在每季度最后1个月的15日之前支付下季度租金；如本合同终止时最后1期的租金不足1个月，则须按实际天数计算；远城公司、德矿公司按每3个月（即1个季度）为一期向华商公司或华商公司聘用的物业管理公司支付物业管理费，每季度物业管理费为21246.72元，须于每季度第一个月的1日前支付，如本合同终止时最后1期的物业管理费不足1个季度，则须按实际天数计算；在租赁期内，远城公司、德矿公司应自收到华商公司或者华商公司聘用的物业管理公司缴费通知之日起15日内按通知载明金额缴纳上月之水电费及其他相关使用费；远城公司、德矿公司逾期支付租金、物业管理费、水电费、加时空调费等应付费用、或逾期补足履约保证金及华商公司垫付的费用的，应每日按欠款总金额的3‰向华商公司支付违约金，按日累计；远城公司与德矿公司各自向华商公司及物业管理公司支付履约保证金、租金、物业管理费、水电费及其他相关费用；远城公司与德矿公司对本合同的履行负连带责任，任何一方逾期缴纳履约保证金、租金、物业管理费和其他相关费用的，华商公司有权要求远城公司、德矿公司全体或任何一方缴纳全部费用及承担逾期付款的违约责任。本合同项下华商公司的所有通知、告知、告诉义务，华商公司向远城公司或德矿公司任何一方履行后，即视为向远城公司和德矿公司全体履行，远城公司和德矿公司须共同遵守。
该合同附件五为担保书，载明：工商公司、得金公司自愿地、无条件地为远城公司、德矿公司就房屋租赁合同担任保证人，为租赁文件项下的全部责任及义务提供连带担保，保证担保范围包括主债权（含租金、物业管理费、水电费、空调费、维修费、恢复费等租赁文件所约定的各费用）及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；担保期限为任何相关债务、责任、义务履行期限届�后两年。担保书上有华商公司、远城公司、德矿公司、工商公司、得金公司的印章及授权代表的签字。
合同签订后，远城公司、德矿公司交纳了前期的租金及物管费等费用。2012年11月起，物业管理费调整至每平方米22元。远城公司、德矿公司拖欠费用情况如下：截至2013年6月30日，远城公司拖欠2013年1月1日至2013年9月30日租金149925.60元（应分别于2012年12月15日、2013年3月15日、2013年6月15日缴纳49975.20元），拖欠2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费19990.08元（应分别于2013年1月1日、4月1日缴纳9995.04元），拖欠2012年10月15日至2013年5月13日的电费4354.90元（应于2012年12月1日缴纳700.70元、2013年1月1日缴纳657.80元、2013年2月1日缴纳721.60元、2013年3月1日缴纳529.10元、2013年4月1日缴纳479.60元、2013年5月1日缴纳695.20元、2013年6月1日缴纳570.90元）；德矿公司拖欠2013年1月1日至2013年9月30日租金288288元（应分别于2012年12月15日、2013年3月15日、6月15日缴纳96096.00元），拖欠2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费38438.40元（应分别于2013年1月1日、4月1日缴纳19219.20元）。2013年3月27日、4月24日、5月14日、5月16日，华商公司分别向远城公司、德矿公司发函催缴拖欠的费用。
2013年11月30日，远城公司、德矿公司搬离了承租的房屋。
另查明，2012年6月1日，华商公司与案外人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司（以下简称仲量成都分公司）签订《成都中环广场物业管理服务合同》，将包括案涉房屋在内的物业委托给仲量成都分公司进行物业管理服务。物业管理期限为2012年6月1日至2014年5月31日止。2013年10月14日，仲量成都分公司出具情况说明，同意由华商公司收取案涉房屋2012年10月1日起至2015年5月31日的物业管理费、水电费。
本院认为：一、本案的法律适用
依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”工商公司、得金公司均系香港特别行政区的法人，故本案属于涉港民商事案件，应参照适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》及相关司法解释的规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案房屋租赁合同的房屋所在地、合同履行地均在中国大陆地区，故本案应适用中国大陆地区法律。
二、远城公司�德矿公司应当承担的责任
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应依约履行相应的义务。
因远城公司、德矿公司已经从承租的房屋撤离，继续履行合同已无现实可能性，故华商公司要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持，案涉合同应当予以解除。
关于房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。截止2013年6月30日，远城公司拖欠2013年1月1日至2013年9月30日租金149925.60元，德矿公司拖欠2013年1月1日至2013年9月30日租金288288元。远城公司、德矿公司应当支付拖欠的上述费用。
关于物业管理费、电费。根据案涉合同约定，远城公司、德矿公司有义务向华商公司或华商公司聘用的物业管理公司预支付物业管理费和缴纳已经发生的水电费。诉讼中，华商公司聘用的物业管理公司仲量成都分公司出具情况说明，同意由华商公司收取远城公司、德矿公司2012年10月1日至2015年5月31日的物业管理费用以及水电费。故本院对华商公司要求远城公司支付拖欠的2013年1月1日至2013年6月30日物业管理费19990.08元、拖欠的2012年10月15日至2013年5月13日电费4354.90元，德矿公司支付拖欠的2013年1月1日至2013年6月30日物管费38438.40元的诉讼送请求，予以支持。
关于违约金的计算。根据合同约定，“远城公司、德矿公司逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向华商公司支付违约金，按日累计。”故本院对华商公司要求远城公司、德矿公司支付违约金的诉讼请求，予以�持。违约金从远城公司、德矿公司应当缴纳相关费用之次日起算，计算至实际支付之日，每日按应付金额的3‰计算。
因合同中约定，远城公司、德矿公司对合同的履行负有连带责任，故远城公司、德矿公司对上述拖欠的费用承担连带责任。至于华商公司要求远城公司、德矿公司承担因本案而产生的律师费的诉讼请求，缺乏法律或合同依据，本院不予支持。
三、工商公司、得金公司应当承担的责任
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”根据合同约定，工商公司、得金公司为远城公司、�矿公司的租金、物业管理费、水电费、违约金等费用提供连带担保，担保期限为相关债务履行期限届满后两年，现仍在担保期限内，工商公司、得金公司应当承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。”因合同中未约定保证份额，故工商公司、得金公司应当就远城公司、德矿公司的全部债务承担连带责任，即承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：
自本判决生效之日起，成都华商房屋开发有限公司与成都远城财务咨询有限公司、成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司于2012年5月31日签订的《中环广场租赁合同》解除。
自本判决生效之日起10日内，成都远城财务咨询有限公司向成都华商房屋开发有限公司支付房屋租金149925.60元、物业管理费19990.08元、电费4354.90元，并支付违约金（违约金每日按应付金额的3‰计算至实际给付之日，具体计算的本金和起止时间见附表1）。
自本判决生效之日起10日内，成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司向成都华商房屋开发有限公司支付房屋租金288288元、物业管理费38438.40元，并支付违约金（违约金每日按应付金额的3‰计算至实际给付之日，具体计算的本金和起止时间见附表2）。
成都远城财务咨询有限公司、成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司就判决主文第二项、第三项确定的债务承担连带责任。
香港工商顾问有限公司、得金有限公司就判决主文第二项、第三项确定的债务承担连带保证责任。
驳回成都华商房屋开发有限公司其他诉讼请求。
如成都远城财务咨询有限公司、成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司、香港工商顾问有限公司、得金有限公司未按本判决所指定的期限履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10863.67元，公告费560元，共计11423.67元，由成都华商房屋开发有限公司承担863.67元，成都远城财务咨询有限公司、成都德矿矿业勘探技术咨询公司、香港工商顾问有限公司、得金有限公司承担10560元。
如不服本判决，成都华商房屋开发有限公司、成都远城财务咨询有限公司、成都德矿矿业勘探技术咨询有限公司可在判决书送达之日起十五日内，香港工商顾问有限公司、得金有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 张 俊
审 判 员 董荣昌
代理审判员 黄金迪
二〇一四年十二月四日
书 记 员 何 静
附表1：成都远城财务咨询有限公司违约金分段计算的起止时间和本金金额
起止时间（年-月-日）本金金额（元）2012-12-2至2012-12-15700.702012-12-16至2013-1-150675.902013-1-2至2013-2-161328.742013-2-2至2013-3-162050.342013-3-2至2013-3-1562579.442013-3-16至2013-4-1112554.642013-4-2至2013-5-1123029.282013-5-2至2013-6-1123724.482013-6-2至2013-6-15124295.382013-6-16至实际给付之日174270.58
附表2：成都德矿矿业勘探技术咨询公司违约金分段计算的起止时间和本金金额
起止时间（年-月-日）本金金额（元）2012-12-16至2013-1-1960962013-1-2至2013-3-15115315.202013-3-16至2013-4-1211411.202013-4-2至2013-6-15230630.42013-6-16至实际给付之日326726.40