杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第1107号
原告杭州禾和物业管理有限公司。
法定代表人骆国旺。
委托代理人王钦。
被告杭州成济投资有限公司。
法定代表人孔佳临。
委托代理人席巧玲。
委托代理人吴学军。
原告杭州禾和物业管理有限公司诉被告杭州成济投资有限公司、茅文华、许宝祥、高月娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法由代理审判员施娓玮适用简易程序进行审理。同年4月1日，原告申请撤回对被告茅文华、许宝祥、高月娟的起诉，本院于次日作出裁定，依法予以准许。因案情复杂，本案于同年4月30日转为普通程序，依法由代理审判员施娓玮担任审判长，与人民陪审员瞿萍、徐玲仙组成合议庭，于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王钦、被告委托代理人席巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州禾和物业管理有限公司诉称：2006年7月26日，原告与浙江恒德置业有限公司就恒德心意广场前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》。双方约定：乙方（原告）提供服务的受益人为该物业的全体业主和使用人；物业服务费，住宅由业主按建筑面积每月每平方米1元向乙方交纳，写字楼按建筑面积每月每平方米2.2元交纳，带中央空调的商铺按建筑面积每月每平方米2.2元交纳，不带中央空调的商铺按建筑面积每月每平方米2.0元交纳；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主负连带缴纳责任；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，按应缴纳费用每日加收千分之三滞纳金；物业服务费中未计入的共用设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。其后，因心意广场业主委员会与新选聘的物业服务企业的物业服务合同于2011年2月15日生效，原告为被告提供物业服务至2011年2月14日止。本案所涉房屋为恒德心意广场7幢4层，建筑面积2862.65平方米，系不带中央空调的商铺。根据上述《前期物业服务合同》的约定，物业服务费标准按建筑面积每月每平方米2元计算，该房屋对应的截至2011年2月14日的物业服务费为54387.55元（其中美容租赁区域2009年5月1日至2009年6月30日、2010年3月1日至2011年2月14日期间的物业服务费33119.55元，美发租赁区域2010年6月1日至2011年2月14日期间的物业服务费13906元，瑜伽租赁区域2010年10月1日至2011年2月14日期间的物业服务费7362元），截止2010年12月7日期间的水电费为41972.5元。对于上述费用，原告在退出心意广场前向心意广场业主委员会发送《希望业委会代为向全体业主催缴物业费及水电费》的函件，同时在小区物业服务中心及公告栏张贴催款公告。2013年1月11日原告以快递方式向被告送达催缴通知，同月原告向杭州市萧山区人民法院提起诉讼，法院为和谐处理该纠纷，先行移送萧山区联合人民调解委员会调解，调解过程中，被告陈述系租户为经营美容、美发及瑜珈等，向被告租赁7幢4层整层，被告向原告承诺会向各租户代为催缴全部款项，原告同意先行撤回起诉。后至2013年11月，被告明确告知原告三租户不能付款。故原告再次起诉，请求判令：1.被告向原告支付恒德心意广场7幢4层截至2011年2月14日的物业服务费54387.55元及逾期违约金24474.40元（逾期违约金按每日3‰计算，暂从2011年4月15日起计算至2011年9月14日，实计算至付清日止）；2.被告向原告支付恒德心意广场7幢4层截至2010年12月7日期间的水电费41972.5元及逾期利息4130.09元（逾期利息按本金×银行同期贷款利率的150%计算，暂从2011年2月15日起计算至2012年2月14日，实计算至付清日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。
被告杭州成济投资有限公司辩称：原告向被告主张54387.55元物业服务费缺乏依据。《前期物业服务合同》是开发商与原告签订的合同，被告对于物业管理的范围及原告有否进行实际管理并不知情。被告的租户称印象中未看到原告对房屋履行过管理义务，打扫卫生、倒垃圾等都是租户自己处理。如原告确实进行了管理，被告已将房屋租赁给他人，物业费应当按照租赁合同约定由物业使用人缴纳，被告仅承担连带保证责任。连带保证责任中债权人应当在保证期间内即债务履行期届满6个月内向保证人主张，原告向被告主张的时间已超过保证期间，且连带保证责任是一种补充救济责任，前提是未履行的主债务已经确定，原告明明可以同时向物业使用人主张权利，却自行撤回对物业使用人的起诉，而单独要求被告直接承担连带责任，加重了被告负担，有违公平原则。原告起诉的2011年1月以前的物业管理费已经超过诉讼时效。根据《前期物业服务合同》约定，物业管理费的诉讼时效从每3个月的下个月第一天起计算，故原告所起诉的欠缴的物业管理费的诉讼时效应分别从2009年7月1日（2009年5、6月物业费）、2010年4月1日（2010年3月物业费）、2010年7月1日（2010年4、5、6月物业费）、2010年10月1日（2010年7、8、9月物业费）、2011年1月1日（2010年10、11、12月物业费）、2011年2月15日（2011年1、2月物业费）起计算，而本案原告在2013年1月11日才向被告主张权利，因此除2011年1、2月的物业服务费外，原告主张的其他物业服务费均已超过2年诉讼时效，不应受到法律保护。原告向被告主张物业服务费逾期违约金缺乏依据。前期物业服务合同中有关物业服务费滞纳金的条款明显加重业主责任，应属无效条款，不能对业主发生效力。对于物业服务费滞纳金，国家法律法规未作出强制性规定，原告无权要求被告支付。原告向被告收取水电费缺乏依据。水电的供应及费用的收取是最终用户与水电供应商之间的合同关系，原告并非水电供应商，也未提供水电供应商委托其代收水电费的证明，原、被告之间也无关于水电费缴纳的约定，故原告无权向被告收取水电费。水电费的金额应当根据被告房屋实际消耗的水电度数来计算，原告未提交任何由水电供应商提供的关于被告房屋水电度数的证据，也未提交其所缴纳的水电费用中已包含被告房屋水电费用的证据。原告要求被告支付公摊水电费亦缺乏相应依据。假设原告有权向被告收取水电费，其主张截至2010年12月7日的水电费也已超过两年的诉讼时效。原告怠于行使其权利，其应当承担相应的不利后果。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.前期物业服务合同及备案表各一份，欲证明原告向被告主张费用及违约金的合同依据。2.函告一份，欲证明原告提供物业服务至2011年2月14日的事实。3.催交材料一份3页，欲证明原告向被告催交相关费用，原告的权利未超过诉讼时效的事实。4.查档记录一份，欲证明被告为涉案房屋的业主的事实，以及物业费计算依据。5.心意广场7-402、403室的水电明细表、心意广场历月用电明细及缴费发票、用水情况查询清单一组共84页，欲证明原告已为心意广场业主向萧山供电局及杭州萧山供水有限公司支付了商业自用及小区各公摊区域水电费每月多达数十万元，原告依法按实向全部业主分摊，决大多数业主知道并同意原告的分摊方式，且实际支付了其应承担的水电费的事实。6.关于尽快确定心意广场物业交接时间的函、快递回单、心意广场委员会委员名单、物业交接协调会签到表共4页，欲证明原告于2011年1月7日向心意广场业主委员会发函请求帮助催缴物管费，被告已知原告主张本案所涉物管费及水电费通知，原告行为符合权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利请求的情形，构成诉讼时效中断的事实。7.名单明细、催缴通知书及挂号信封共23页，欲证明原告于2011年1月27日向被告及关联主体以书面方式催缴心意广场所有房产（包括案涉房屋）物业费及水电费，构成时效中断的法律后果，原告一直积极向被告主张权利，并不存在怠于行使权力的事实。8.视频光盘一份、视频截屏和视频属性2页，欲证明原告于2011年2月14日在心意广场张贴栏张贴对全体业主清欠物管费和水电费的通告，构成时效中断的法律后果的事实。9.房屋查档记录、催缴通知书及快递面单、诉前材料接受确认单、被告及关联主体名下房产欠费明细、发票存根、存款凭证共19页，欲证明原告于2012年12月底再次对被告及关联主体所有房屋欠费进行催缴未果，后于2013年1月起诉至萧山区人民法院，经萧山区联合人民调解委员会调解，被告陈述会将拖欠费用足额缴付，原告先行撤诉，双方自行和解的事实。
经质证，被告对证据1的真实性无异议，对合同部分内容的合法性有异议，认为合同第20条第3款于关物业管服务费滞纳金的规定，加重了业主的责任，应属无效条款；对关联性有异议，认为被告并非合同相对方，该合同的条款并不必然对被告发生效力，根据备案表，物业管理收费标准仅有物业管理费以及车库车位费，不包括水电费及滞纳金。对证据2的真实性有异议，认为被告没有看到过。对证据3的真实性有异议，认为相关费用的记载是原告单方制作，部分物业费超过了诉讼时效。对证据4的真实性无异议。对证据5的真实性有异议，认为402室、403室能耗明细是原告单方制作，没有相关证据佐证，历月用电明细没有盖章；对关联性有异议，认为公摊水电费系物业管理运行的费用，应由原告自行承担，用户名为“浙江恒德置业有限公司”的票据与原告无关。对证据6的真实性有异议，认为快递是寄给赵世义的，被告并不清楚，也不对被告发生效力，原告向业主委员会要求帮助催讨并不等同于向被告催讨，且函中并无关于被告拖欠物管费的内容，不能证明其向被告主张了权利。对证据7的真实性有异议，不能证明被告、承租人收到过这些催缴通知书，物业费、水电费的金额系原告单方主张，部分催款通知书涉及的房屋并非被告房屋，7401、7402、7403室房屋的催缴通知书系原告直接向承租人寄送，表明原告明知被告将房屋租赁给承租人，并一直向承租人收取费用的事实。对证据8，认为视频上看不出张贴公告的时间、地点，视频属性中的创建和修改时间因可通过电脑设置也不能反映视频拍摄的时间，通告内容也未反映被告存在拖欠物业费和水电费的行为，并未有向被告催告的意思表示，不能证明原告向被告主张了权利。对证据9房屋查档记录及诉前材料接受确认单的三性无异议；对催缴通知书及快递面单的真实性有异议，认为不能证明原告寄过快递以及被告已收到，有关费用的金额系原告单方主张；对被告及关联主体名下房产欠费明细的真实性有异议，系原告单方制作，部分房屋并非被告名下，与被告无关；对存款凭证及发票的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，被告当时支付该笔款项系原、被告就双方之间有关物业的一切债权债务做一次性了结，发票上记载的物业费和水电费金额的构成是原告单方设置的，并非表明被告认可该水电费。
本院经审查认为，证据1、4与本案事实相关联，被告对其真实性无异议，本院对其证明效力予以确认。证据2、3内容真实且与本案事实相关联，本院对其证明效力予以确认。证据5，因原告已撤回有关水电费的诉讼请求，该项证据与其余诉讼请求无关，本院不作认证。证据6-9相互印证，结合其他证据材料，本院对其证明效力予以确认，可以证明原告在2011年1月至2012年12月期间，以寄送函件、张贴通告等方式向包括被告在内的心意广场业主催缴欠付的物业服务费及水电费，并于2013年1月向本院对被告提起诉讼的事实。
被告未向本院提供证据材料。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2006年5月20日，原告与浙江恒德置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定浙江恒德置业有限公司将恒德心意广场委托原告实施物业管理，委托管理期限自2006年8月1日起至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理委托服务合同生效之日止。合同约定，不带中央空调设备的商铺由业主按其拥有建筑面积按每月每平方米2元向乙方（原告）交纳物业管理服务费，第一次预收时间为12个月，以后每3个月预收一次，3个月内不交纳算作逾期；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起，按应缴纳费用每日加收千分之三滞纳金；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任等。被告系案涉心意广场7幢4层商业用房业主，房屋建筑面积2862.65平方米，分三部分出租给承租人分别用于美容、美发、瑜伽经营。2011年1月27日，北干街道星都社区心意广场业主委员会函告原告，心意广场业主委员会与新选聘的物业公司订立的物业管理服务合同于2011年2月15日生效，要求原告移交所有物业项目及相关文件。原告提供物业服务至2011年2月14日止。2011年1月7日至2012年12月25日期间，原告以寄送函件、张贴通告等方式向包括被告在内的心意广场业主催缴欠付的物业服务费及水电费。2013年1月10日，原告向被告寄送物业服务费及水电费催缴通知书，催缴截止到2011年2月14日的物业服务费54387.55元，水电费41972.5元。2013年1月，原告向本院提起诉讼要求被告支付物业服务费及水电费，后经人民调解委员会调解，于同年3月撤回起诉。现原告再次起诉来院。
本院认为：原告与浙江恒德置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方具有约束力，双方应按合同约定履行。根据《前期物业服务合同》约定及相关法律规定，业主应承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，业主仍对物业服务费的缴纳承担连带责任。现原告要求被告支付案涉房屋自2009年5月1日至2011年2月14日期间欠付的部分物业服务费，被告未提供其或物业使用人已缴纳该部分物业服务费的相关凭据，且在庭审中陈述其从未向原告缴纳过物业服务费，故对于原告要求被告支付上述物业服务费54387.55元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付上述物业服务费自2011年4月15日起的逾期违约金的诉讼诉请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，但合同约定的日千分之三的滞纳金比例过高，本院酌情调整至日万分之五。原告在2011年1月至2013年3月期间，以寄送函件、张贴通告、诉讼等多种方式向被告催缴欠付的物业服务费及水电费，存在诉讼时效中断情形，现原告起诉主张2009年5月1日至2011年2月14日期间的物业服务费并未超过两年诉讼时效，对于被告认为原告主张已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。原告撤回要求被告支付水电费及逾期利息的诉讼请求，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
杭州成济投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州禾和物业管理有限公司物业服务费54387.55元，并按日万分之五支付上述费用自2011年4月15日起至本判决生效确定的给付日止的逾期违约金。
如杭州成济投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2818元，由杭州成济投资有限公司负担2007元，由杭州禾和物业管理有限公司负担811元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 施娓玮
人民陪审员 瞿 萍
人民陪审员 徐玲仙
二〇一四年九月十二日
书 记 员 赵振华