湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡蒸民一初字第459号
原告衡阳市佳景物业管理有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区蒸湘南路28号。
法定代表人罗诚，该公司董事长。
委托代理人梁志敏，湖南秦湘律师事务所律师。
委托代理人毛志慧，湖南秦湘律师事务所实习律师。
被告万建云，男。
委托代理人ＸＸＸ，湖南南舫律师事务所律师。
原告衡阳市佳景物业管理有限公司（以下简称佳景物业公司）为与被告万建云房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于11月12日召集各方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁志敏、毛志慧，被告万建云及其委托代理人ＸＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳景物业公司诉称，2013年5月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于衡阳市蒸湘南路56号罗佳井大厦1楼104、105、106号商用房屋租赁给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2015年6月30日，月租金为8400元，物业管理费为每月350元。租赁期限届满后，原告既未告知原告要求续租房屋，亦未退出房屋。原告即主动与被告协商，因被告认为租金过高未与原告达成续租协议，但被告仍占有其租赁房屋，拒不搬离。2015年9月18日，原告书面通知被告腾退房屋，被告仍未搬离，且未支付房屋租金及水电物业管理费用。被告在租赁期限届满后仍占有、使用原告房屋侵害了原告的合法权益，为此特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告2015年9、10月物业管理费700元；2、被告支付原告2015年8、9、10月电费共计8000元（暂计算至2015年10月10日，以最终被告实际使用电量为准）；3、被告支付原告9、10月租金共计26460元（暂计算至2015年10月12日，以最终被告实际应付租金为准）；4、被告停止占有原告的房屋并将放置在原告房屋内的物品搬离；5、本案受理费由被告负担。
为支持其诉讼请求，原告佳景物业公司提供了以下证据：
1、工商登记查询单。以证明被告系味道全集家庭菜馆的经营者；
2、《房屋租赁合同》。以证明原、被告签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限至2015年6月30日，物业管理费为每月350元；。
3、通知、照片。以证明在原、被告租赁合同到期后，原告已书面通知被告，原、被告未达成续租协议；
4、2015年3月至7月电费收据。以证明被告每月按每度电1.2元向原告缴纳代缴电费；
5、电费欠缴通知、8月电费收据、照片。以证明自2015年8月20日至11月9日，被告应向原告缴纳代缴电费共计6180元；
6、房屋所有权证、情况说明。以证明租赁门面104、105、106的所有权人系罗海滨。
对于原告佳景物业公司提供的证据，被告万建云质证认为，对证据1、2、4无异议；对证据3有异议，被告未收到该通知，对该照片有异议，该照片与本案不具备关联性，不能达到原告的证明目的；对证据5的真实性无法确定，电费数额目前无法确定，对于8月电费收据真实性、合法性无异议；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据不能证明原告有权租赁该房屋并享有收益的权利。
被告万建云辩称，诉争104、105、106房屋均系独立产权。2013年4月25，原、被告就105号房屋单独签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称4.25合同），该合同约定租赁期限为5年，并办理了工商登记。上述合同签订后，被告为了扩大经营规模，于2013年5月7日就104、105、106房屋整体出租事宜签订了另一份《房屋租赁合同》（以下简称5.7合同）。根据双方签订两份租赁合同的目的及真实意思，5.7合同并未变更或终止4.25合同约定的105号房屋租赁期限。同时，在5.7合同约定的104、106号房屋到期之后，原告并未要求终止原、被告之间的租赁合同关系，合同双方仍按照原合同履行了自己的义务，故原、被告的租赁关系仍继续存在。被告为经营餐饮行业投入了大量资金，原告请求终止合同关系显示公平，违反了法律规定的诚实信用原则，侵犯了被告的优先承租权。即使原、被告之间的租赁合同关系解除，原告所要求被告支付的2015年8、9、10月份电费及9、10月份的物业管理费也只能根据实际用电数及使用时间计算至2015年10月，其请求的9、10月份租金亦只能参照5.7合同计算至实际经营时止。请求法院驳回原告的不合理请求。
为支持其诉讼主张，被告万建云提供了以下证据：
1、《房屋租赁合同》（4.25合同）。以证明本案诉争合同合法、有效，被告享有优先承租权，原告签订房屋租赁合同的目的是为了长期进行餐饮业经营，对该经营行为作5年以上的规划；
2、《装饰装修工程施工合同》、《装修设计合同》，订货单、送货单、订购合同、发票。以证明被告为其经营作5年以上规划，并投入成本400000元；
3、《房屋租赁合同》（5.7合同）。以证明诉争合同合法、有效，租赁期满后，被告享有优先承租权，且续租租金增幅在10%以内；
4、编号4021525、4021534、4021532、4021527号收据、邮政银行EMS快递单及查询单。以证明原告在5.7合同租赁期满后，仍按原合同收取了7、8月份的租金、水电费，应视为原、被告就续租达成一致协议，应继续履行5.7合同，同时，因原告怠于行使收租权利及不及时与被告续签租赁合同，被告于2015年10月15日向原告寄发要求原告收取租金及签订书面租赁合同的书面通知；
5、报警案件登记表、物品清单。以证明原告违法将被告经营设施搬离，导致被告经营设施损坏并致使经营受损；
6、证人证言。以证明原告违法将被告经营设施搬离，导致被告经营设施损坏并致使经营受损。
对于被告万建云提供的证据，原告佳景物业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，其证明目的与合同条款有差异，该证据也证明双方租赁房屋的整体使用及租金计算均是根据该合同；对证据2的真实性请法庭审核，对关联性、证明目的有异议，该证据与本案无关，其投入装修不一定规划为5年；对证据3的真实性有异议，工商局的存档系复印件而并非原件，该合同已经被5.7合同取代，双方关于租赁物、租赁时间、租金的约定均发现变更，双方实际均按5.7合同履行；对证据4的真实性请法庭审查，对关联性、合法性无异议，对其证明目的有异议，EMS快递单上并未注明邮寄物，不能证明5.7合同在租赁期满后，双方均以行为表示续租的意愿；对证据5中的报警案件登记表无异议，原告系依法行使权利；对证据6中证人证言有异议。
对于原告佳景物业公司提供的证据，本院认为，证据1能证明味道全集家庭菜馆的经营者系被告，本院予以采信；证据2能证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，本院予以采信；证据3能证明原告履行个告知义务，本院予以采信；证据4、5能证明被告欠缴电费数额，本院予以采信；证据6能证明本案诉争房屋的所有权人系罗海滨，本院予以采信。
对于被告万建云提供的证据，本院认为，证据1系4.25合同，系原、被告所签订的合同，本院对该证据的真实性予以采信；证据2所体现的原告装修事宜与本案无关联性，本院不予采信；证据3系原、被告所签订的5.7合同，本院对其真实性予以采信；证据4中收据能证明被告缴纳了2015年7、8月份租金及水电费；本院对该证明目的予以采信，但并不能证明原、被告仍应按照5.7合同继续履行续租协议，本院对该项证明目的不予采信；证据5能证明原、被告应房屋租赁事宜发生纠纷，本院对原、被告发生纠纷的事实予以采信；结合原告提供的证据，能证明原告履行了告知义务，故本院对证据6不予采信。
经审理查明，位于衡阳市蒸湘区蒸湘南路56号104、105、106号房屋系案外人罗海滨所有，罗海滨将上述房屋授权给原告佳景物业公司管理、出租、收益。2013年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于衡阳市蒸湘区蒸湘南路56号105号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2018年6月30日。2013年5月7日，原、被告另行签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于衡阳市蒸湘区蒸湘南路56号104、105、106号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2015年6月30日，租金为8400元/月，物业管理费为350元/月，被告支付原告保证金20000元，租金期间所发生的水、电、卫生等费用由被告负担，并约定该合同为上述104、105、106号房屋的唯一正式合同，一切责任义务按该合同履行。
另查明，原、被告签订上述合同之后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告对上述房屋装修后经营味道全家庭菜馆。被告房屋租金、物业管理费、电费均交至2015年8月份。因原、被告就房屋租赁事宜发生纠纷，被告实际使用房屋时间至2015年10月9日。原告的电费交至65137度，原告实际使用电量至70287度。
又查明，现被告已搬离上述房屋，并将上述房屋交付给原告。
本院认为，上述房屋所有权人罗海滨将其房屋授权给原告管理、出租、收益，故原告有权对外签订租赁合同，并收取相关费用。原、被告于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》对4月25日所签订的《房屋租赁合同》内容进行了变更，将租赁房屋增加两间，并将租期变更为2013年6月1日至2015年6月30日，并约定以5月7日签订的《房屋租赁合同》为唯一正式合同。原、被告的上述变更约定系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故应当以原、被告5月7日签订的《房屋租赁合同》确定原、被告的权利义务关系。原、被告均应当按照5月7日所签订的《房屋租赁合同》全面履行自己的义务。租赁期届满后，承租人应当返还租赁物，故在上述租赁期到期后，原、被告未就续租达成协议，被告应当将上述租赁房屋返还给原告。现被告已将房屋返还给原告，原告于2016年5月18日向本院申请撤回要求被告停止占有原告的房屋并将放置在原告房屋内的物品搬离的诉讼请求，本院予以准许。被告在租赁期限届满后继续使用上述房屋，在没有其他约定的情况下，被告应当按照原合同支付原告房屋占有使用费用。因原告占有使用房屋至2015年10月9日，故被告应当支付原告9、10月的房屋租金8400元/月×2个月=16800元；物业管理费350元/月×2个月=700元；电费（70287度-65137度）×1.2元/度=6180元；以上合计23680元。因被告向原告缴纳租房保证金20000元，在租赁期限内，被告并无违约行为，故上述租房保证金应当予以抵扣。综上所述，被告尚需支付原告3680元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告万建云自本判决生效后10内支付原告衡阳市佳景物业管理有限公司房屋租金、物业管理费、电费共计3680元；
二、驳回原告衡阳市佳景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费340元，原告衡阳市佳景物业管理有限公司负担300元，被告万建云负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李世军
人民陪审员 范重辉
人民陪审员 李会仁
二〇一六年五月二十日
代理书记员 谢 伶
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。