贵州省遵义市播州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0321民初4644号
原告：彭先明，男，汉族，1957年9月6日出生，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑维炜，贵州与之律师事务所实习律师。
被告：遵义县国发房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇西大街。组织机构代码：75538221-1。
法定代表人：邓汉学，系该公司总经理。
诉讼代表人:遵义县国发房地产开发有限公司清算组。
委托诉讼代理人：倪国融，四川协泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。
第三人：叶冠禧，男，汉族，1956年6月18日出生，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑维炜，贵州与之律师事务所实习律师。
原告彭先明与被告遵义县国发房地产开发有限公司（以下简称国发公司）、第三人叶冠禧确认合同有效纠纷一案，本院于2016年1月19日受理，作出（2016）黔0321民初763号民事裁定驳回原告彭先明的起诉。原告彭先明不服该裁定向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义市中级人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔03民终3446号民事裁定书撤销原裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭先明及其委托诉讼代理人李学芬、郑维炜，被告国发公司之委托诉讼代理人倪国融、黄军平，第三人叶冠禧及其委托诉讼代理人李学芬、郑维炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭先明向本院提出诉讼请求为：请求确认原告彭先明委托第三人叶冠禧与被告国发公司于2008年12月28日签订的遵房蓝馨第10号《商品房买卖合同》有效。事实与理由如下：被告国发公司因业务需要，向原告提出借款300万元。2008年4月24日，国发公司向原告出具了《借条及承诺》，约定该公司向原告借款300万元，并要求原告于2008年5月5日将借款打入国发公司账户，借款期限为3个月，保证于2008年7月24日前归还，如到期未归还，公司自愿赔偿150万元，并以公司的资产对该债务优先偿还和承担还款的一切费用。同日，原告彭先明与国发公司、遵义县信用合作联社通达分社签订了《存款三方协议书》，约定彭先明向国发公司在信用社开立的账户中打入700万元，5日内彭先明从国发公司账户划回400万元，剩余300万元转为定期六个月的存单，该定期存单只能由彭先明本人凭身份证及密码支取，在约定的期间双方均不得单方支取。后彭先明依约于2008年5月5日将700万元打入国发公司的对公账户，此后国发公司归还彭先明借款400万元，其余300万元未归还，故彭先明实际出借给国发公司300万元。
上述300万元借款到期后，经原告彭先明多次催要，但国发公司因资金周转紧张，无法归还借款，便采取用国发公司出售所开发的商品房以抵偿债务的方式清偿债务，即由国发公司与彭先明委托的叶冠禧及案外人黄武俊签订商品房买卖合同，由国发公司将彭先明的借款300万元及其利息和违约金224万元分次转换为相应商品房买卖合同的购房款，以清偿国发公司所欠原告彭先明的借款及其利息和违约赔偿金。
2008年12月28日，原告委托的第三人叶冠禧、案外人黄武俊分别与国发公司签订了《商品房买卖合同》。其中，第三人叶冠禧与国发公司签订了4份《商品房买卖合同》（合同编号：遵房蓝馨第10号、遵房蓝馨第00022号、遵房蓝馨商第23号、遵房蓝馨第00159号），约定国发公司向其出售蓝馨国际花园的第24幢1层10号商业用房、第24幢1单元6层2号住房、第24幢2单元9层4号住房、第24幢1层23号、10号商业用房，房价分别为14.7474万元、14.9688万元、300万元、75.375万元，共计405.0912万元。并由国发公司于2009年1月19日为叶冠禧办理了上述4套房屋的商品房预售合同备案登记手续。
综上所述，被告国发公司以商品房买卖且将借款转换为购房款的方式清偿原告彭先明借款、并与原告委托的第三人叶冠禧签订的4份《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，原告委托第三人叶冠禧与被告签订和履行《商品房买卖合同》的约定，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。现因被告国发公司拒绝履行其合同义务，原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定提起诉讼。
被告国发公司第一代理人倪国融辩称：原告与第三人的委托关系我公司不清楚，我方不予认可。第三人叶冠禧与国发公司签订的合同无效，双方之前是300万元的借款关系，之后是以物抵债的关系，相关司法解释对名为买卖实为借贷的行为持否定态度。国发公司也未收回彭先明的债权依据，本案仍属于借款，而原告主张的买卖合同关系，依法不应得到支持。
被告国发公司第二代理人黄军平辩称：尊重两任法定代表人的意见，如人民法院认定为买卖合同关系，我方将向合同相对方追收剩余购房款。
第三人叶冠禧述称：我同意原告的诉讼请求及事实理由。
本院经审理认定事实如下：被告国发公司因业务需要向原告彭先明提出借款300万元。2008年4月24日，国发公司向原告出具了《借条及承诺》，约定“国发公司向原告彭先明借款300万元，借款期限为3个月，并由彭先明于2008年5月5日将借款打入国发公司账户，保证于2008年7月24日前归还全部借款，到期不能归还，国发公司自愿赔偿彭先明150万元，且用国发公司的资产对上述债务进行优先偿还，在偿还过程中产生的一切费用由公司承担”。同日，彭先明与国发公司、遵义县信用合作联社通达分社签订了《存款三方协议书》，彭先明依约于2008年5月5日将700万元打入国发公司的对公账户，此后彭先明取回400万元，其余300万元由国发公司借用，故彭先明实际出借给国发公司的借款为300万元。国发公司借款后无力偿还，为追回借款，彭先明等人与国发公司时任法定代表人李明富协商，国发公司同意出售商品房给彭先明等人用以抵偿借款及其违约金和利息。后彭先明等人内部商议，由叶冠禧、黄纯军之子黄武俊代表彭先明与国发公司签订商品房买卖合同。2008年12月28日，第三人叶冠禧受彭先明的委托以自己名义与国发公司签订了4份《商品房买卖合同》约定以405.0912万元购买国发公司位于遵义市播州区南白镇蓝馨花园的商业用房和住房（合同编号分别为遵房蓝馨第10号、遵房蓝馨第00022号、遵房蓝馨商第23号、遵房蓝馨第00159号）。与此同时，黄武俊亦受彭先明的委托以自己名义与国发公司签订了3份商品房买卖合同（另案处理），价款为271.15万元。签订合同当日，李明富为叶冠禧也开具了4份收款收据，金额为46万元；为黄武俊签订的合同开具了3份收款收据，金额为40万元。李明富开具的7份收款收据均加盖有国发公司财务专用章，但未实际收到购房款。上述收款收据收款人联原件由彭先明持有，7份合同原件亦由彭先明持有。
其中，本案所涉叶冠禧签订的遵房蓝馨第10号《商品房买卖合同》购买第24幢1层10号商业用房，套内建筑面积为50.25平方米，单价为15000元，总价款为75.375万元。
2009年1月19日，国发公司将上述4份合同所涉房屋办理预售合同备案登记在叶冠禧名下。后李明富与彭先明等人经协商，达成将借款及违约金和利息以“转空账”的方式转换为支付相应商品房合同的购房款。同年9月20-21日，彭先明、黄武俊、叶冠禧等人将款打入李明富在贵阳农商银行湘雅支行新开设的个人账户上，李明富在现场又立即将款转给彭先明等人，流水明细显示，李明富该账户7次共存入款438万元，5次转出款438万元。同时，李明富分别为叶冠禧签订的4份合同开具4份收款收据载明收购房款共计268万元；为黄武俊签订的3份合同开具3份收款收据载明收购房款共计170万元。7份收款收据收款人联原件现由彭先明持有，但李明富未实际收到收据载明的款项。后因国发公司负责人发生变更等原因，购房合同未完全履行，由此发生纠纷。本案在发回重审过程中，国发公司于2017年8月发布公告自行进行破产清算，并成立了“遵义县国发房地产开发有限公司清算组”。庭审中，经各方当事人同意，本院准许该清算组作为国发公司诉讼代表人参加本案诉讼。
另查明：彭先明出借给国发公司的300万元系彭先明、马永黔、黄纯军、叶冠禧、欧阳亚斌、伍集洲6人共同筹集。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《借条及承诺》、《存款三方协议书》、彭先明个人储蓄存折、《商品房买卖合同》、《遵义县商品房预售合同备案登记表》、委托书，信合存款回单、参与放款确认书、协议、收款收据，国发公司解散清算公告和报纸公告，本院依法对国发公司前任法定代表人李明富和现法定代表人邓汉学所作的调查笔录和询问笔录、以及在贵阳农商银行湘雅支行调取的李明富账户流水明细等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告彭先明借款300万元给被告国发公司，证据充分，双方的借贷关系应予认定。但借款合同到期后，在被告不能履行还款义务的情况下，经双方重新协商一致，被告国发公司时任法定代表人李明富代表公司自愿将公司所有的商品房出售给原告彭先明，用购房款抵偿借款。后原告彭先明委托叶冠禧，以叶冠禧名义与被告国发公司订立《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同备案登记手续，系双方买卖商品房的真实意思表示，买卖行为未违反法律、行政法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，该合同应为有效。原告出借给被告国发公司借款300万元已转换为购房款。现原告主张与第三人叶冠禧存在委托关系，合同应为有效且权利义务应由原告享有和承担，证据充分，第三人亦予认可，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，应予支持。被告主张涉案《商品房买卖合同》是双方为借款合同履行提供的担保，合同应为无效，理由不成立。虽然双方此前存在借款合同关系，但在被告不能还款的情况下，双方协商终止原借款合同，订立《商品房买卖合同》将被告的借款本息等转变为原告支付的购房款，不违反法律规定，不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，应系独立成立的商品房买卖合同。故对被告的该主张，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条之规定，判决如下：
原告彭先明委托第三人叶冠禧与被告遵义县国发房地产开发有限公司于2008年12月28日签订的遵房蓝馨第10号《商品房买卖合同》有效。
案件受理费50.00元，由被告遵义县国发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 长 熊从宽
人民陪审员 冯光其
人民陪审员 付华俊
二〇一七年十一月二十七日
法官 助理 徐 洪
书 记 员 尹杨光