新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第13号
上诉人（原审被告）：新疆中银盛世投资担保有限公司。
法定代表人：牛继海，系该公司董事长。
委托代理人：解广强，乌鲁木齐天朋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陶月兴。
委托代理人：徐宁，新疆引法律师事务所律师。
上诉人新疆中银盛世投资担保有限公司（以下简称中银投资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人中银投资公司的法定代表人牛继海及其委托代理人解广强，被上诉人陶月兴的委托代理人徐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年1月19日，乌鲁木齐九天河实业有限公司将位于乌鲁木齐市克拉玛依东路55号，建筑面积为5426平方米的房屋出租给陶国庆使用。租赁期限自2009年1月15日至2016年1月15日止，并约定陶国庆不得将所承租的房屋、场地整体转租或转让给第三方经营。2009年9月6日，陶国庆将承租的房屋面积为680平方米的房屋转租给陶月兴使用，租期自2009年6月1日至2016年1月15日止，陶国庆同意陶月兴转租。陶月兴系乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社业主。2013年12月1日，陶月兴以乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社的名义与中银投资公司签订房屋租赁合同。合同约定乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社将位于南湖西路227号，使用面积480平方米的房屋租赁给中银投资公司作为公司办公使用，租赁期限2013年12月1日至2016年1月15日，租金每年17万元，水电、物业费由乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社承担。同日，石新楼经中银投资公司授权，又与乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社签订了房屋租赁合同，租赁面积200平方米。合同签订后。中银投资公司已向乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社支付房屋租赁费57500元。
原审法院认为：陶月兴系乌鲁木齐市水磨沟区大正汤休闲会社的业主，其与中银投资公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，签订的合同合法有效。合同签订后，陶月兴已将房屋交付中银投资公司，中银投资公司亦支付了第一季度房屋租赁费57500元，中银投资公司未支付陶月兴2014年3月1日到2014年8月31日，两个季度六个月的房屋租赁费115000元，显属违约。中银投资公司以陶月兴不能给其办理正常的营业手续，不予支付剩余房租的抗辩理由不能成立。按照合同的约定，暖气费应由中银投资公司承担，中银投资公司未能支付，陶月兴要求中银投资公司支付拖欠租金115000元及利息3438.5元（115000元×4.875‰÷30×184天）、支付拖欠的暖气费11178.9元{（680平方米×22元÷182天×实际使用天数136天）自2013年12月1日至2014年4月15日}及利息497.74元（11178.9元×4.875‰÷30×274天）的诉讼请求有理有据，予以支持。据此，原审法院判决：一、新疆中银盛世投资担保有限公司给付陶月兴2014年3月1日到2014年8月31日，两个季度六个月的房屋租赁费115000元；二、新疆中银盛世投资担保有限公司支付陶月兴2014年3月1日到2014年8月31日两个季度六个月拖欠的房屋租赁费利息3438.5元；三、新疆中银盛世投资担保有限公司给付陶月兴2013年12月1日至2014年4月15日暖气费11178.9元；四、新疆中银盛世投资担保有限公司给付陶月兴2013年12月1日至2014年4月15日拖欠暖气费的利息497.74元。
上诉人中银投资公司不服一审判决上诉称：涉案房屋的出租人为九天河实业有限公司，其与陶国庆签订的租赁合同明确约定不得转租，陶国庆将涉案房屋转租给陶月兴的合同无效，陶月兴无权再转租收取租金。我公司租赁房屋是为公司经营需要，陶月兴承诺可提供手续，协助办理工商登记手续，但陶月兴提供虚假材料，无法提供权属证明致使我公司无法正常使用房屋，签订合同的目的无法实现，被上诉人陶月兴无权收取租金。我公司仅使用房屋两个月就有人来检查，要求我公司停止使用，出租房屋权属不明，我公司无需支付租金。我公司租赁房屋后花费60余万元进行了装修，装修损失尚未得到赔偿。原审判决在未确定被上诉人陶月兴是否有权收取租金的情况下，判决我公司支付租金，可能侵害他人的合法权益。请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审。
被上诉人陶月兴答辩称：我与陶国庆签订的租赁合同明确约定我有转租权；九天河公司与陶国庆签订的租赁合同虽约定陶国庆不得转租，但上诉人租赁涉案房屋后，其公司的牌匾一直悬挂在涉案房屋的外墙面，九天河公司并未对大正汤休闲会社转租的行为提出异议；上诉人主张大正汤休闲会社需提供相关材料才能协助其办理变更登记手续，但合同中并未约定大正汤休闲会社负有该义务，大正汤休闲会社也未作口头承诺。装修是我方提供的，上诉人仅搬入一部分电器和家具，做了极少的装修改动；即使大正汤休闲会社转租行为违反法律规定，依据合同的相对性，业主也不会向上诉人主张租金损失。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
以上查明事实有房屋租赁合同、收据、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同”。该条法律规定既赋予了出租人解除与承租人所签租赁合同的权利，出租人也可以不解除。但出租人未主张解除租赁合同的，转租关系仍然存续。故承租人在此种情况下有权向次承租人收取租金，且承租人该行为不会损害出租人的合同权益。本案中，第一手承租人九天河公司虽与陶国庆协议约定不得转租，但在上诉人中银投资公司占有、使用租赁房屋期间，无论是业主还是第一手承租人九天河公司均未就该事实提出异议，加之上诉人中银投资公司与被上诉人陶月兴签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，该租赁合同当属有效协议，被上诉人陶月兴依据合同约定向上诉人中银投资公司主张租金及暖气费符合法律规定。上诉人中银投资公司以被上诉人陶月兴不享有合法转租权为由，主张其无权收取租金缺乏事实及法律依据，本院不予采信。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人在庭审中主张被上诉人曾口头承诺提供相关手续协助其办理变更工商登记手续，鉴于被上诉人当庭不予认可，且合同中未作约定，上诉人就该事实主张举证不足，理应自行承担不利后果。上诉人将其不能变更工商登记的原因全部归咎于被上诉人未提供合法有效的权属证明缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人主张租赁期间不能正常使用房屋亦因举证不足，本院不予采信。三、上诉人与涉案房屋的业主及九天河公司均不存在租赁合同关系，上诉人关于向被上诉人支付租金可能会损害其他人利益的上诉主张与事实相悖，本院不予采信。另，上诉人主张装修损失与本案系不同的法律关系，超出本案审理范畴，本院对此不作实体审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2902.3元（上诉人新疆中银盛世投资担保有限公司已预交），由上诉人新疆中银盛世投资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一五年一月十六日
书 记 员 白 杨