成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初2423号
原告：中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府大道北段****号拉.德方斯大厦。
负责人：贺劲松，系分行行长。
委托代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。一般授权代理人。
被告：刘刚,男,汉族,1981年6月8日出生。住成都市武侯区桐梓林北路**号**栋*单元*楼*号。
被告：成都市中航地产发展有限公司。住所地：成都高新区桂溪工业园。
法定代表人：欧阳昊，系公司总经理。
委托代理人：赖勇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：陈籽行，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
原告中信银行股份有限公司成都分行（以下简称：中信银行成都分行）诉被告刘刚、成都市中航地产发展有限公司（以下简称：中航地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判，后因被告刘刚下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员陈敏担任审判长，与人民陪审员张荣、吴晓琼组成合议庭，于2016年6月7日进行公开开庭审理，原告中信银行成都分行委托代理人高少宾、被告刘刚及中航地产公司委托代理人赖勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中信银行成都分行诉称：被告与原告于2014年5月23日签订《中信银行个人购房借款合同》、《综合授信最高额抵押合同》、《中信银行购房借款合同（抵押加阶段性保证-
适用于综合授信业务）变更协议》及《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，约定贷款金额416万元，用于购商用房，贷款年利率8.1875%，期限120个月，自2014年9月9日至2024年9月9日，还款方式为按月等额本息还款法。被告刘刚以所购的位于成都市高新区交子大道88号2栋20楼2002号、2003号房屋作为该笔贷款的抵押担保并办理抵押预告登记，被告中航地产公司提供阶段性担保。原告依约向被告刘刚发放了贷款，被告刘刚未能按期归还借款本息，故起诉至法院，请求法院判令：1、被告刘刚向原告偿还贷款本金3948778.73元，利息131561元、罚息5482.65元，暂计算至2015年11月9日，准确数额以上述本金清偿之日为准2、被告刘刚支付原告实现债权的律师费，包括但不限于律师费用125858元；3、被告中航地产公司对被告刘刚的上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告提供的抵押财产位于成都市高新区交子大道88号2栋20层2002号、2003号房屋处置价款享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼、保全费用。
被告刘刚辩称：认可确实与银行签了借款合同，合同确实履行了，但具体约定不清楚。
被告中航地产公司辩称：1、原告主张对被告刘刚抵押的房屋享有优先受偿权，符合事实和法律的规定；2、答辩人应当承担的保证责任应以原告先行以抵押物实现债权为前提。
经审理查明，2014年5月23日，中信银行成都分行与刘刚分别签订了《中信银行个人房产抵押综合授信协议》（以下简称合同1）及《中信银行个人房屋抵押综合授信最高额抵押合同》（以下简称合同2）约定，刘刚向中信银行成都分行申请授权贷款416万元，用于购买房产，期限为120个月，自中信银行成都分行实际放款日起算；逾期贷款利息为合同贷款利率150%；并提供购买位于成都高新区交子大道88号2栋20楼2002号、2003号房屋作最高额抵押担保，其中合同1第二十条约定“违约事件及处理：20.1甲方（刘刚）出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：（3）未按本协议及具体借款合同、具体业务申请书及借款借据或相应凭证的约定按时足额偿还贷款本息的；20.2（3）宣布综合授信额度内已发放的贷款提前到期并收回已发放的贷款本金及相应利息和相关费用”等。
同日，中信银行成都分行作为出借方与刘刚作为借款方、中航地产公司作为保证方签订了《中信银行个人购房借款合同》以及《中信银行购房借款合同（抵押加阶段性保证--
适用于综合授信业务）变更协议》，合同约定：中信银行成都分行向刘刚贷款416万元，中航地产公司提供阶段性连带责任保证，其保证范围，贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。合同附件一《中信银行个人购房借款合同通用条款》载明：刘刚如未按期归还贷款本息。发生中信银行成都分行认为可能影响刘刚或担保人中航地产公司经济状况或履约能力的事件，中信银行成都分行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求刘刚赔偿因其违约而给中信银行成都分行造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同存在其他物权的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使等。附件2《抵押物清单》载明：抵押人刘刚，抵押物名称办公，抵押物座落于高新区交子大道88号2栋20楼2002、2003号，建筑面积分别283.75平方米、363.61平方米，评估价值分别为3666866元、4664797元，抵押值4160000元，抵押权人中信银行成都分行。
2014年5月19日，上述房产办理了商品房认购备案，《商品房屋买卖合同摘要》（二份）中载明的买受人为刘刚。2014年8月6日，上述房屋产权登记中心办理了预购商品房抵押预告登记。2014年9月9日，中信银行成都分行向刘刚发放了贷款416万元。
2015年10月8日中信银行成都分行向刘刚发送了《贷款提前收回告知函》载明，已连续逾期98天，拖欠本金99034.06元，利息99548.20元、罚息2838.57元，按照借款合同约定，宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求于2015年10月20日前归还全部贷款本息4051165.50元（利息及罚息暂计算至2015年10月7日），刘刚于2015年10月14日收到该函后称无法偿还银行贷款。截至2016年6月6日，刘刚尚欠贷款本金3948778.73元，利息271037.41元、罚息（含复利）28400元。
上述事实有《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房屋抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同》以及《中信银行购房借款合同（抵押加阶段性保证
--适用于综合授信业务）变更协议》、《贷款提前收回告知函》、《还款计划查询服务》、《成房预抵中心城区字第1175737号》以及原、被告的陈述等在案佐证。
本院认为，中信银行成都分行与刘刚及中航地产公司之间签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房屋抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同》以及《中信银行购房借款合同（抵押加阶段性保证
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适用于综合授信业务）变更协议》系当事人的真实意思表示，合理合法，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。刘刚未能按照合同约定偿还借款本息，中信银行成都分行依约可以宣布本合同项下的贷款全部到期。截至2016年6月6日，刘刚尚欠贷款本金3948778.73元，利息271037.41元、罚息（含复利）28400元。中信银行成都分行主张贷款尚欠本金及利息和罚息的计算标准，不违反国家有关规定，应予支持。中信银行成都分行提供委托代理合同及律师费票据，其主张律师代理费的请求，予以支持。刘刚以其购买的高新区交子大道88号2栋20楼2002、2003号房产为案涉借款提供抵押担保，并在成都市房管局办理了抵押预告登记，因此《最高额抵押担保合同》生效。由于刘刚尚未取得所购房产的产权，亦未办理房产抵押登记，因此中信银行成都分行现不能行使优先受偿权。在刘刚取得上述房屋所有权证书，并办理房屋抵押登记手续后，中信银行成都分行有权依法行使抵押权。案涉合同约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，中航地产公司依约应对刘刚的债务承担连带责任保证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘刚应于本判决生效之日起十日内给付原告中信银行股份有限公司成都分行借款本金3948778.73元和利息271037.41元、罚息（含复利）28400元（截止2016年6月6日止），此后利息、罚息（含复利），其计算方法为：以本金3948778.73元为基数，按合同约定利率标准计算至本判决确定的履行期限届满时止；
二、被告刘刚在支付上述款项的同时，向原告中信银行股份有限公司成都分行支付律师代理费125858元；
三、如被告刘刚取得成都高新区交子大道88号2栋20楼2002、2003号房屋的所有权，在办理房屋抵押登记后，中信银行成都分行对该房屋在刘刚上述债务范围内享有优先受偿权；
四、被告成都市中航地产发展有限公司对被告刘刚上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中信银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费40493元、保全费5000元，由被告刘刚负担，被告中航地产有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈 敏
人民陪审员 张 荣
人民陪审员 吴晓琼
二〇一六年六月七日
书 记 员 李媛媛