浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异99号
案外人陈伟民，男，1974年8月17日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
案外人廖玉梅，女，1981年4月29日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区解放北路38号。
法定代表人李祥林。
委托代理人（特别授权代理）陈思、冯添丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被执行人杨水裕，男，1967年9月18日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人侯敏华，女，1964年11月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）与被执行人杨水裕、侯敏华金融借款合同纠纷一案中，案外人廖玉梅、陈伟明提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人廖玉梅、陈伟明称，贵院在执行（2016）浙0602民初9668号民事判决书过程中拟评估、拍卖被执行人侯敏华名下坐落诸暨市暨阳街道永昌北路5幢6、7、8号的房地产（以下简称涉案房产）。该房产于2011年4月1日租赁给何汉明，租期为5年，用于经营足浴店。该足浴店实际上是由何汉明与案外人陈伟明合伙经营。2014年4月，何汉明退出合伙，由案外人陈伟明独自经营，并对店面进行了装修。2015年案外人陈伟明又将该店面交给案外人廖玉梅，由其出面经营，但实际上还是由两案外人共同经营。现提出执行异议，请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第229条、230条之规定，依法保护案外人的租赁权和优先购买权。听证中，案外人补充陈述称，其支付涉案房产租金至付到2018年3月31日。
申请执行人民生银行称，第一，涉案房产已于2012年11月27日办理了抵押登记，申请执行人为抵押权人，且申请执行人与被执行人侯敏华金融借款合同纠纷案件已判决生效并进入执行程序，执行案号为（2017）浙0602执1579号，申请执行人有权申请就涉案房产进行拍卖、变卖，归还抵押人所欠款项。第二，案外人提交的租赁合同与抵押人在申请执行人处备案的合同不一致，应以抵押人办理贷款时提交的租赁合同为准。2011年3月30日，承租人何美娟与申请执行人就涉案房产签订租房协议书，确认租赁时间为2011年4月1日至2013年3月30日。2012年11月27日，在抵押人就涉案房产办理了抵押登记后，承租人何美娟向申请执行人提交承诺函一份，承诺未经申请执行人同意，不与抵押人就抵押物变更租赁关系或另行设立租赁关系；且若抵押人在租赁关系存续期间违反主合同约定，申请执行人行使房产抵押权时，其同意放弃租赁权，提前终止租赁合同，配合申请执行人处置抵押物，并且自愿放弃优先购买权。第三，本案中，案外人与抵押人签订租赁合同日期为2015年4月1日，在抵押权设立之后，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，承租人要求继续履行租赁合同也无任何法律依据。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人杨水裕、侯敏华未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人侯敏华名下登记有坐落诸暨市暨阳街道永昌北路5幢6、7、8号，权证号为F0000066008号的房地产及对应的国有土地使用权。根据诸房他证抵字第××号房屋他项权证记载，侯敏华以其所有的涉案房产与其他四处房产共同为杨水裕的借款向申请执行人民生银行提供最高额抵押担保，抵押权有效期为2012年11月27日至2015年11月27日，抵押权登记日期为2012年11月29日，抵押债权数额为480万元。
因杨水裕未按约归还借款，民生银行向本院提起诉讼，本院于2016年10月9日立案受理。审理中，本院于2016年10月20日诉讼保全查封了侯敏华名下的上述房地产。2016年11月25日，本院作出（2016）浙0602民初9668号民事判决书，对民生银行就诸房他证抵字第××号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款所享有的抵押优先受偿权进行了确认。
2017年3月7日，本院立案执行上述民事判决书。执行中，本院于2017年6月20日作出（2017）浙0602执1579号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年7月10日前向本院申请相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为侯敏华、乙方为何汉明，落款日期为2011年3月30日的租房协议书1份（案外人无法确认是否原件），其中记载的租用时间为2011年4月1日至2016年3月30日（2016处有明显涂改痕迹），租金每年43000元。2、甲方为侯敏华、乙方为廖玉梅及陈伟民，落款日期为2015年3月1日的租房协议1份，其中记载的租赁时间为2015年4月1日起至2018年3月31日止，租金第一年为63000元，以后每年递增5%，乙方须于每年3月1日前一次性付清。3、收款人为侯敏华，落款日期分别为2011年至2016年每年4月1日、2017年3月31日的租金收条各1份，其中2017年3月31日的收条记载租金支付期限为2017年3月31日至2018年4月1日、金额为63000元。4、经营场所均为涉案房产的个体户工商登记基本情况表3份，其中字号名称为诸暨市城北梦忆足浴馆的个体工商户，经营者为何汉明，成立日期为2011年10月18日，已于2014年4月18日注销；字号名称为诸暨市梦忆足浴店的个体工商户，经营者为陈伟明，成立日期为2014年4月23日，已于2014年11月19日注销；字号名称为诸暨市鸿轩足浴店的个体工商户，经营者为廖玉梅，成立日期为2015年7月20日，现仍在册。5、出具人名称为何汉明、日期为2014年2月28日（有涂改）的协议1份，主要内容为何汉明与陈伟明共同经营永昌桥头5幢6-8号门面房，开设足浴店，投资每人42000元，后因其无心经营，把足浴店的一半全部赠与陈伟明经营。
申请执行人民生银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、诸房他证抵字第××号房屋他项权证1份。2、（2016）浙0602民初9668号民事判决书1份。3、出租方为侯敏华、承租方为何美娟、落款日期为2011年3月30日的租房协议书1份，其中记载出租方将涉案房产租给承租方使用，租用时间为2011年4月1日至2013年3月30日，租金每年43000元。4、由承租人何美娟出具的承诺函1份，其中记载的主要内容与申请执行人的陈述基本一致。听证中，两案外人陈述，当时足浴店是由何美娟、何汉明及两案外人共同经营，何美娟是和何汉明一起的，2012年何美娟因与何汉明发生矛盾退出经营，何美娟签订的租房协议和承诺函是没有效力的，两案外人也并不知情。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，即使案外人廖玉梅、陈伟民主张的租赁关系真实，因涉案房产在案外人承租前已办理了抵押登记，故案外人所主张的租赁权依法也不得对抗已登记的抵押权。同时，申请执行人亦已提供了承诺函、租房协议书等较为充分之证据予以反驳，故案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人廖玉梅、陈伟民的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年九月五日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。