河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丛民初字第2086号
原告李树霖。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，地址邯郸市丛台区光明北大街光明商贸中心A座9层C户。
法定代表人赵龙，职务经理。
委托代理人周永刚，该单位法律顾问。
原告李树霖诉被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李树霖、被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司委托代理人周永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李树霖诉称，2013年10月25日，原告与被告签订了《优先认购协议书》一份，约定：原告于签订协议时向被告交纳“优先认购诚意金”人民币50万元，原告享有优先挑选、购买位于邯郸市丛台区幸福路东侧的盛瑞华庭项目门市房的权利：如原告未能选到满意的门市房，或未开盘前退款，交款后时间满六个月被告按月息1.5分支付原告补偿金；交款后时间满1年（2013年10月25日至2014年10月25日）�被告退还原告“优先认购诚意金”，并按月息2.5分支付原告补偿金；每半年支付一次利息，原告可随时要求被告退还“优先认购诚意金”；待本项目取得预销售许可证后，双方签订正式商品房买卖合同；在签订正式商品房买卖合同后，本协议自行失效，由被告收回。合同签订当日，原告如约交款，交款后时间满六个月后，被告也如约支付原告75000元补偿金；但交款满一年后，原告找到被告时，被告拒绝履行《优先认购协议书》中其应尽的义务，拒绝退还原告“优先认购诚意金”，亦拒绝按月息2.5分支付原告补偿金，更令人难以容忍的是，被告还以拒绝退还原告“优先认购诚意金”及补偿款的方式要挟原告，试图与原告另签还款协议未果。为此，原告诉至法院，要求被告返还原告《购房协议认定书》中名为认购实为民间借贷的款项500000元，被告赔偿原告自2014年4月26日起，至2014年10月25日止的利息75000元，按《购房协议认定书》约定的补偿标准计算。3、被告赔偿原告自2014年10月26日起，至还清欠款之日止的利息损失。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司答辩称，1、双方之间的关系不是民间借贷。2、双方约定的利率超过法定利率的四倍，对超过四倍利率的部分不应支付。3、对于被告已支付的75000元利息中超过四倍利率部分的利息19000元在计算未支付利息时应予扣除。
原告李树霖为证明自己的诉请，提供如下证据1、原告身份证复印件。2、优先认购协议书。3、被告单位互联网信息档案一份。4、被告公司经办人马艳飞名片复印件一份。5、被告单位收到我50万元的收据。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司质证对身份证复印件、优先认购协议书、收据无异议。对被告单位信息档案盒、个人名片复印件认为�本案无关。
根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年10月25日，原告李树霖同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开发盛瑞华庭项目东区，开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告李树霖优先认购诚意金人民币500000元，同日被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司给原告李树霖出具了收到人民币500000元的收据。双方在优先认购协议书第六条中约定：如乙方（原告李树霖）未能选到满意门市或未开盘前退款，甲方（被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司）按以下几种方式向原告退还，“1、交款期限不足六个自然月，退还优先认购诚意金，不支付补偿金。2、交款期限满六个自然月不满十二个自然月的，退还优先认购诚意金，按月息壹分伍支付补偿金。3、交款期限满壹年，退还优先认购诚意金，按月息贰分伍支�补偿金。”第七条约定“甲方（被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司）按本合同第六条第3项标准向乙方（原告李树霖）每陆个月支付一次利息，利息不重复计算，如乙方（原告李树霖）要求退优先认购诚意金，按本合同第六条第1、2、3向标准据实结算，如甲方（被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司）多付利息可从乙方（原告李树霖）优先认购诚意金本金中扣除”。被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司收取原告李树霖优先认购诚意金满六个月后，被告向原告支付了75000元利息。但交款期限满一年后，即2014年10月25日，该项目仍未开盘，被告亦未支付原告利息，原告索要未果，双方争议成讼。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒�偿还的，由人民法院判决强制偿还。”本案中，原告李树霖同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告优先认购诚意金人民币500000元。原、被告双方之间的付款行为名为收取优先认购诚意金，实为被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司向原告的民间借贷行为。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”本案中，借贷关系成立于2013年10月25日，至原告起诉之日2014年12月8日已满一年，双方在合同中约定“交款期限满一年（2013年10月25日至2014年10月25日），退还优先认购诚�金，按月息贰分伍支付补偿金”。双方在合同中约定每六个月支付一次利息。原告起诉时被告已经支付了六个月的利息75000元。原、被告借贷双方应按照中国人民银行同期同类贷款利率6.15%（2013年10月年利率为6.15%）的四倍（24.6%）计算利息，如约定月利息2.5%计算超出部分应予抵充本金。500000元借款六个月应给付利息为：500000×6.15%×4÷12×6=61500元，实际给付75000元，多出75000-61500=13500元，应抵充本金。故被告实际所欠原告本金为：500000-13500=486500元。时间从2014年12月25日起至本判决生效之日止的利息应按照银行同期同类贷款利息的四倍计算。
原告于2014年12月8日提起诉讼，自原告付息六个月后截止2014年12月结息日2014年12月25日，期间利率于2014年11月22日变动一次。被告应支付原告利息为486500元×6.15%×4÷12×8=79786元。变动后一个月利息为486500元×6%×4÷12×1=9730元。故被告尚欠原告利息79786＋9730=89516元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定，判决如下：
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李树霖欠款本金486500元及利息89516元。并按照中国人民银行同期同类贷款利息的四倍给付本金486500元自2014年12月25日至本判决生效之日止的利息。
案件受理费4750元，由被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 于宙
二〇一五年二月十六日
书记员 王峥
本案适用法律法规：
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人�有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。