南京市雨花台区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）雨执异字第11号
申请人（申请执行人）朱亮，男，汉族，1976年10月16日生。
委托代理人朱丽，江苏石城律师事务所律师。
被申请人（被执行人）南京阿斯杰电子电器有限公司（以下简称阿斯杰公司），住所地在南京市江宁区汤山街道工业集中汤山片区。
法定代表人王扣珍，阿斯杰公司董事长。
委托代理人蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被申请人（被执行人）王扣珍，女，汉族，1954年1月16日生。
委托代理人蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被申请人（被执行人）杨波，男，汉族，1978年12月22日生。
被申请人（案外人）姚德全，男，汉族，1965年4月1日生。
委托代理人赵鼎，江苏永润律师事务所律师。
被申请人（案外人）南京奔腾新能源有限公司（以下简称奔腾公司），住所地在南京市鼓楼区（原下关区）姜家园20号。
法定代表人张媛，奔腾公司经理。
委托代理人周雨石，江苏兢慎律师事务所律师。
本院在执行申请执行人朱亮与被执行人阿斯杰公司、王扣珍、杨波借款合同纠纷一案中，申请执行人朱亮向本院提交书面申请，要求审查被执行人阿斯杰公司与姚德全、奔腾公司签订的《房屋租赁合约》的行为为规避执行行为，并确认该规避执行行为无效或撤销该规避�行行为。本院受理后，依法组成合议庭，并召开了听证会进行审查，申请执行人朱亮的委托代理人朱丽及被执行人阿斯杰公司、王扣珍的委托代理人蔡庆涛、被申请人姚德全及其委托代理人赵鼎、被申请人奔腾公司的委托代理人周雨石等参加，被执行人杨波经传唤未到庭，现已审查终结。
申请人朱亮称，2011年9月4日，申请人与被执行人阿斯杰公司约定，阿斯杰公司向申请人借款1900万元，由阿斯杰公司以其位于南京市江宁区汤山街道工业集中区汤山片区1幢、2幢、3幢、6幢的房屋设定抵押。阿斯杰公司明确告知抵押房地产在本次借款1900万元之前没有被出租。要求审查被执行人阿斯杰公司与姚德全、奔腾公司签订的《房屋租赁合约》的行为为规避执行行为，并确认该规避执行行为无效或撤销该规避执行行为。
为证明其主张，申请人朱亮提交朱亮与阿斯杰公司、王扣�、杨波2011年9月4日的借款协议书、南京市江宁区房地产抵押合同等证据。
被执行人阿斯杰公司、王扣珍称，首先确认欠款属实，阿斯杰公司也在积极的筹款。阿斯杰公司的债权人众多，都在等阿斯杰公司还款。认为评估公司的评估数额过低，阿斯杰公司有异议。关于姚德全签订的房屋租约，阿斯杰公司认为是真实的合法的，应当受到法律的保护，至于付款方式不是重点，至于怎么付款以及付款多少与本案无关。关于奔腾公司签订的合同也是双方签订的，是否有效和是否有瑕疵，由法院认定。综上请求法庭驳回申请人的请求事项。
被执行人杨波未参加听证，也未提交书面答辩。
被申请人姚德全称，阿斯杰公司与姚德全签订的合同不属于执行听证范围，朱亮是2012年4月6日向法院提起诉讼，而姚德全与阿斯杰公司的合同成立于2011年4月1日，已经超过了在诉讼发生前一年的限制，申请人如果对租赁合同有异议应当另案向法院提起诉讼，而不能通过执行听证方式来确认。阿斯杰公司与姚德全的合同是有效的，按照合同法第三十二条、第四十四条的规定，我们认为合同的履行方式和合同的效力没有必然关系，请求驳回申请人对姚德全的异议请求。
为证明其主张，被申请人姚德全向本院提交与阿斯杰公司的租赁合同、王扣珍出具的收到房屋租赁费800万元的收条等证据。
被申请人奔腾公司称，阿斯杰公司对租赁合同是否有效属两可之间，不能证明该公司对有效性予以否定。奔腾公司认为，租赁合同合法有效，请求驳回申请人的异议。
为证明其主张，被申请人奔腾公司提交营业执照、工业厂房租赁合同、张观利、杨展飞（系王扣珍丈夫）、阿斯杰公司三方签订的股权转让及经营权偿债合同、奔腾公司与阿斯杰公司签订的上述股权经营�合同的补充合同、阿斯杰公司与奔腾公司签订的厂区用电和电费分担的约定、奔腾公司管理人员陆自凯的收到奔腾公司的2万元整的高级管理人员的工资的收据、公司铭牌的照片等证据。
本院查明，本院在执行朱亮与阿斯杰公司、王扣珍、杨波民间借贷纠纷中，被执行人阿斯杰公司、王扣珍、杨波未履行生效法律文书确定的义务，本院于2012年10月9日作出（2012）雨执字第704号民事裁定书，拍卖抵押物即阿斯杰公司所有的位于南京市江宁区汤山街道工业集中区汤山片区1幢、2幢、3幢、6幢的房屋及土地。另查明，朱亮与阿斯杰公司、王扣珍、杨波民间借贷纠纷一案，本院于2012年4月6日立案受理，并于2012年5月24日经本院调解确定，阿斯杰公司欠朱亮借款本金1900万元。阿斯杰公司于2012年7月10日前向朱亮一次性偿还借款本金1900万元、违约金28.5万元，合计1928.5万元，并支付利息（利息从2011年10月15日始至还清本金之日止，以借款本金为基数按照中国人民银行同期基准贷款利率四倍计算）。同时确认朱亮有权对阿斯杰公司用于抵押担保的位于南京市江宁区汤山街道工业集中区汤山片区3幢（产证权证号JN×××××，建筑面积1624.86平方米）、6幢（产证权证号JN×××××，建筑面积1996.28平方米）、1幢（产证权证号JN×××××，建筑面积4775.53平方米）、2幢（产证权证号JN×××××，建筑面积2333.58平方米）四处房产［四处房产的土地证号为宁江国用（2009）第23908号］折价或拍卖、变卖的价款优先受偿（受偿范围为被告阿斯杰公司所欠本金、违约金、利息、律师代理费及诉讼费用）。本执行案件于2012年7月24日立案。
案件执行过程中，案件承办人于2013年5月21日、7月30日、2014年6月12日、7月7日先后4次到拍卖标的物现场勘查、拍照、张贴封条、张贴拍卖�告，经现场勘查确定：被拍卖标的物4幢厂房均空置，厂房内地面有大量灰尘、无人员走动及生产迹象，厂区道路上有大量废旧汽车停放及拆解的汽车零部件堆放，厂传达室有一对老年夫妇，自称是张观利岳父母。
被申请人姚德全、被申请人奔腾公司向本院提交书面告知书，声明本院拍卖的阿斯杰公司的全部房产已出租给姚德全用以抵债、奔腾公司租用阿斯杰公司的2幢用以抵债。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的重要特征是出租人将租赁物的使用权转移给租赁人，而本案中姚德全、奔腾公司在2014年7月7日之前均未实际使用租赁物，虽然在租赁物上有奔腾公司的标牌，但不能以标牌有否认定租赁物的交付。从朱亮与阿斯杰公司的抵押合同、到本院执行过程中的4次现场勘查，均不能认定租赁物已交�。《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条规定：“规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。”被申请人姚德全出具的租赁合同虽然从形式上审查超过了诉讼程序开始之前一年，但因姚德全在2014年7月10日前即签订租赁合同后三年多时间未实际使用租赁物；王扣珍出具的800万元的收条因无其他关联证据相印证，不能认定；奔腾公司与阿斯杰公司的租赁合同在诉讼程序开始之前一年的范围之内，且亦未实际使用租赁物；同时上述两份租赁合同相互矛盾；故本院认定姚德全与阿斯杰公司、奔腾公司与阿斯杰公司签订的租赁合同的行为属规避执行行为。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
姚德全与阿斯杰公司签订租赁合同的行为无效。
奔腾公司与阿斯杰公司签订租赁合同的行为无效。
本裁定送达后立即生效。各方当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 晨
人民陪审员 何玉霞
人民陪审员 胡 敏
二〇一四年七月二十四日
见习书记员 徐 楠