重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第06358号
原告：重庆中房房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，组织机构代码74286913-5。
法定代表人：刘春林，总经理。
委托代理人：王乾，男，1984年6月26日生，汉族，住山东省泰安市泰山区，公司员工。
委托代理人：郭灵玲，女，1975年4月30日生，汉族，住重庆市渝中区，公司员工。
被告：邹舰，男，1972年2月19日生，汉族，住重庆市江北区。
被告：聂西梅，女，1971年10月11日生，汉族，住重庆市江北区。
上列二被告共同委托代理人：薛瑶，重庆翰墨律师事务所律师。
原告重庆中房房地产开发有限公司（以下简称中房公司）与被告邹舰、聂西梅商品房销售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托代理人王乾、郭灵玲，被告邹舰、聂西梅的委托代理人薛瑶，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中房公司诉称：2009年12月7日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定将坐落于重庆市江北区兴竹路小XX号3幢1-5房屋出售给被告，总价款为766581元。被告在支付房款566581元后，原告为被告办理了房产证，但被告一直未支付余款200000元。原告曾于2013年8月向法院提起诉讼要求被告支付剩余房款，但被告经法院通知后表示拒绝付款且拒绝出庭，原告无奈撤诉。合同约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按应付款的百分之一向原告支付违约金，原告退还被告全部房价款。因被告逾期付款，原告于2014年1月9日通过EMS向被告寄出《解除商品房买卖合同通知》。根据合同约定，邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫；故该通知于2014年1月16日视为送达被告，因此合同于该日解除。综上，诉至法院请求判令：1.请求确认原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-684609）已于2014年1月16日解除；2.判令被告向原告支付违约金2000元；3.判令被告协助原告办理解除江北区兴竹路XX号3幢1-5房屋网上房地产签约、将房屋重新登记至原告名下的手续。本案诉讼费由被告承担。
被告邹舰、聂西梅辩称：原告的合同解除权已经消灭，其发出的解除合同通知书没有法律效力。本案中，双方于2009年12月7日签订买卖合同，按照补充协议第二条第二项约定，被告应当在两日内日提交按揭资料，否则按逾期付款处理，逾期付款超过90日的，原告有权解除合同。因此，原告从2010年3月9日开始享有解除权，其最迟应该在2011年3月9日行使该解除权；而原告没有在此期间内行使，其解除权在2011年3月10日已经消灭。另外，原告主张违约金已经超过诉讼时效。按照补充协议约定，合同签订后两日内提交按揭资料，否则按逾期付款处理，因此被告应在2009年12月9日前提交资料；原告作为专业开发商，应当知道其权利受到侵害；诉讼时效应该从2009年12月10日开始计算，至2011年12月10日诉讼时效已经到期。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年12月7日，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含附件：《﹤重庆市商品房买卖合同﹥补充协议》），合同约定：原告将坐落于重庆市江北区兴竹路XX号3幢1-5（跃）房屋（现房）出售与二被告；该房建筑面积182.16平方米，总成交金额为766581元；付款方式为按揭付款，二被告于2009年12月7日支付购房款566581元，余款200000元办理银行按揭，按揭年限及金额以银行审批为准。合同对办理按揭贷款违约责任的约定为：因原告的原因，导致被告未能获得银行按揭贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，被告愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；被告也可单方解除本合同，原告应于被告解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的购房款本金及利息退还给被告，并按照被告已付房款1%赔偿被告；因被告原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，被告应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任；如被告未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于双方的事由导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；原告或被告也可单方解除本合同，原告应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款及利息退还给被告。合同第十条（被告逾期付款的违约责任）约定：被告如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款百分之1向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款；原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。
合同补充协议第二条约定：被告确认在签署《商品房买卖合同》前对自己的付款能力、还贷能力、获得贷款批准的可能性做了足够充分的咨询和考虑，被告有能力申请购买该房产的贷款，准备相关文件并满足贷款银行的要求；被告应在签订本合同后2个工作日内必须向银行及指定的律师事务所提交符合银行要求的申请贷款所需的全部资料，并到银行指定地点办理相关按揭合同手续；否则，按买卖合同关于被告逾期支付相关房价款的约定处理。第九条约定：双方按本合同所列电话、地址进行联络，被告必须保证其提供的上述资料的真实性和可靠性；如有变动，应提前七天以书面形式通知对方，否则，由责任方承担相应责任；本合同约定的书面通知方式包括：公告、传真、邮寄、电子邮件三种方式；所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件等以发生之日为收讫。另查，被告邹舰、聂西梅在合同首部所留地址均为：江北区建新西路金观音小区XX号特3号1单元6-3号。
合同签订当日，二被告向原告支付购房款566581元，余款200000元至今未付。2010年1月19日，涉讼房屋取得房地产权证，登记权利人为二被告。2013年8月20日，原告曾向本院起诉，要求判令二被告支付剩余购房款200000元及相应违约金，但于2014年1月15日申请撤回起诉，本院已予以准许。
2014年1月9日，原告以邮政特快专递形式向二被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知》，收件人地址为“重庆市江北区建新西路金观音小区XX号特3号1单元6-3号”。其中，《解除商品房买卖合同通知》主要载明：“尊敬的邹舰先生、聂西梅女士……按照合同约定你方应当在2009年12月20日之前向银行提交申请贷款所需全部资料，但你方违反合同约定未向银行提供贷款所需资料，也未以其他方式向我司支付剩余房款200000元。我司分别于2010年3月1日和2012年10月29日致函你方，要求按合同约定办理相关银行按揭贷款手续或支付剩余房款，但你方否认收到上述函件……”原告认为，《重庆市商品房买卖合同》中对剩余房款的支付期限没有约定，根据合同法规定，原告有权随时要求被告履行付款义务；其于2013年8月份以诉讼方式催告被告支付购房尾款，被告应在催告后90日内履行付款义务；根据合同第十条约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同；因此，双方合同已于2014年1月16日解除，且原告主张的违约金的诉讼时效也应从起诉催告付款后90日开始起算，并未超过诉讼时效。被告认为，原告享有的解除权已消灭，该解除通知书已经没有法律效力，且通知书中表述的2010年3月1日和2012年10月29日的函件被告没有收到过。
庭审中，原告还举示视听资料、派出所证明等证据，拟证实原告又于2014年2月9日前往合同约定的被告地址处当面送达解除合同通知书，并由被告邹舰签收。被告质证认为，该通知是当事人接收的，但不能确定具体的送达时间。
另，被告曾申请本院对涉讼房屋存在的质量问题进行现场勘验，本院于2014年12月1日组织双方当事人进行了勘验，并形成勘验笔录及照片；但是，庭审中，被告的代理人表示该勘验笔录及照片与本案无关，不要求将其作为证据举示。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《民事起诉状》、《受理案件通知书》、《民事裁定书》、《解除商品房买卖合同通知》及邮政特快专递单、《房地产权证》、《销售不动产统一发票》、视听资料、证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利并全面履行各自义务。综合原被告双方的诉辩主张及观点，本案的主要争议焦点在于：原告行使解除权的行为是否具有法律效力。
合同补充协议约定，被告应在签订合同后2个工作日内必须向银行提交申请贷款所需全部资料并到银行指定地点办理相关按揭合同手续，否则，按买卖合同关于被告逾期支付相关房价款的约定处理。该约定应理解为是对被告以按揭方式支付剩余20万元房价款的履行期限的约定，同时也是对办理按揭贷款责任的补充和细化。本案查明，被告并未按约定在合同签订后2个工作日内（即2009年12月10日前）办理相关按揭合同手续，故应按照合同关于被告逾期付款的约定处理：逾期超过90日后，原告有权解除合同。因此，若被告在2010年3月10日前仍未支付剩余房价款，则原告可以主张解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据此，原告至迟应在2011年3月10日前行使其享有的前述约定解除权，逾期未行使的，该解除权即归于消灭。本案中，原告于2014年1月9日向被告发送解除合同通知书，但此时其已不再享有基于合同约定的解除权，故其解除行为并无法律效力，涉讼合同亦并未因此解除。综上，原告请求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2014年1月16日解除的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。既然涉讼商品房买卖合同尚未解除，原告请求被告支付合同解除违约金以及协助办理解除网签和过户手续的诉讼请求亦不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告重庆中房房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费210元，公告费800元，财产保全费4352元，合计5362元，由原告重庆中房房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡潇予
代理审判员 肖明明
人民陪审员 郭 敏
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 杨凌燕