江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3016号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地南京市鼓楼区江东北路289号。
负责人：ＸＸ，该支行行长。
委托诉讼代理人：车芳芳，女，中国工商银行股份有限公司江苏省分行职员。
委托诉讼代理人：张博，江苏德序律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，汉族，1975年1月12日生，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）：刘全禄，男，汉族，1973年5月3日生，住南京市江宁区。
原审被告：南京天惠房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区双龙大道1008号。
法定代表人：杨敏。
上诉人中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工商银行南京城西支行）因与被上诉人张玉珍、刘全禄、原审被告南京天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人工商银行南京城西支行的委托诉讼代理人张博、被上诉人张玉珍、刘全禄到庭参加诉讼，原审被告天惠房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
工商银行南京城西支行向本院上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判工商银行南京城西支行对位于南京市××天××花园××室房屋拍卖、变卖或折价的所得款项享有优先受偿权，一、二审案件受理费由刘全禄、张玉珍负担。事实与理由：1.案涉房屋已办理抵押预告登记，且符合办理他项权证的条件。工商银行南京城西支行与张玉珍、刘全禄签订《个人购房借款担保合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》，工商银行南京城西支行按约向张玉珍发放了贷款31.7万元，张玉珍、刘全禄以其购买的位于南京市××天××花园××室房产提供抵押，并办理了抵押预告登记。天惠房地产公司已于2009年向张玉珍、刘全禄交付了所购房产，张玉珍、刘全禄并已实际入住，但因张玉珍、刘全禄的个人原因怠于办理房产证和他项权证。2.预购商品房抵押的预告登记已产生抵押效力，工商银行南京城西支行对案涉房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，是将来发生的与该项请求权相同的物权行为，具有排他的效力，因此，案涉房屋的抵押预告登记已具有抵押权的效力，工商银行南京城西支行应享有优先受偿权。
被上诉人张玉珍、刘全禄对工商银行南京城西支行主张对的优先受偿权没有异议。
被上诉人天惠房地产公司二审未应诉答辩。
工商银行南京城西支行向一审法院提出诉讼请求：1.张玉珍、刘全禄立即偿还借款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付2016年5月30日至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算）；2.工商银行南京城西支行对南京市××天××花园××室房产享有优先受偿权；3.天惠房地产公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司承担。
一审法院认定事实如下：张玉珍、刘全禄于2005年10月18日登记结婚。2007年8月30日，工商银行南京城西支行与张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司签订《个人购房借款担保合同》一份,约定：张玉珍向工商银行南京城西支行借款31.7万元，用于购买南京市××天××花园××室房产，并将该房产抵押给工商银行南京城西支行；借款期限25年，首期借款年利率为6.426%，如遇人民银行调整基准利率，则按约定执行；还款方式按月等额本金还款法；如张玉珍连续3个月或者累计6次未按时足额偿还借款本息，工商银行南京城西支行有权宣布贷款提前到期，并自逾期之日起按合同约定的贷款利率标准加收50%计收罚息和复利；天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担阶段性连带责任之保证，其保证责任在工商银行南京城西支行取得他项权证后免除。同时，工商银行南京城西支行与张玉珍、天惠房地产公司签订抵押合同一份，约定：张玉珍将南京市××天××花园××室房产抵押给工商银行南京城西支行，为其上述借款提供担保；对上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至工商银行南京城西支行取得他项权证之日止。工商银行南京城西支行至今尚未取得他项权证。同时，刘全禄向工商银行南京城西支行出具共同产权人声明书一份，其承诺同意将南京市××天××花园××室房产抵押给工商银行南京城西支行，为张玉珍上述借款提供担保。上述合同签订后，工商银行南京城西支行按约向张玉珍发放贷款31.7万元。但张玉珍、刘全禄在借款期间已逾期13期（月）未按约偿还借款本息，截至2016年5月30日，欠工商银行南京城西支行贷款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元；天惠房地产公司亦未承担连带保证责任。
一审法院认为，工商银行南京城西支行与张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司分别签订的个人购房借款担保合同、抵押合同、共同产权人声明书系各方当事人真实意思表示，合法有效。工商银行南京城西支行按约将贷款发放给张玉珍，而张玉珍却未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。张玉珍、刘全禄在借款发生时系夫妻关系，案涉借款系其共同债务，应承担共同还款义务。故工商银行南京城西支行按约有权宣布贷款提前到期，其主张张玉珍、刘全禄偿还借款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付自2016年5月30日以后至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）的诉讼请求，具有事实依据，一审法院予以支持。根据上述合同的约定，天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至工商银行南京城西支行取得他项权证之日止。现工商银行南京城西支行尚未取得他项权证。故工商银行南京城西支行主张天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。天惠房地产公司在实际清偿后有权向张玉珍追偿。关于工商银行南京城西支行主张在张玉珍不履行还款义务时，对南京市××天××花园××室房产享有优先受偿权的诉讼请求。一审法院认为，虽然工商银行南京城西支行与张玉珍签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使工商银行南京城西支行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付张玉珍后，工商银行南京城西支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至张玉珍名下，工商银行南京城西支行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，工商银行南京城西支行不能对该预售商品房行使抵押权。故工商银行南京城西支行该项诉讼请求条件尚未成就，一审法院不予支持。刘全禄、天惠房地产公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、张玉珍、刘全禄自判决发生法律效力之日起十日内偿还工商银行南京城西支行贷款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付自2016年5月31日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；二、天惠房地产公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向张玉珍追偿；三、驳回工商银行南京城西支行的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3135元，保全费1420元，公告费600元（以实际发生数额为准），均由张玉珍、刘全禄共同负担，天惠房地产公司承担连带给付责任。
对一审法院认定的事实，各方当事人均无异议本院依法予以确认。
二审审理期间，工商银行南京城西支行、张玉珍、刘全禄就提供抵押的房产办理了抵押登记，取得他项权证，不动产登记证明载明被担保的债权数额为31.7万元。该事实有本院开庭笔录、不动产登记证明在卷为证。
本院认为，张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司与工商银行南京城西支行签订的《个人购房借款担保合同》和抵押合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。工商银行南京城西支行按约履行了放款义务，张玉珍、刘全禄未按约定及时偿还本金并支付利息，构成违约，依法应承担相应的违约责任。二审诉讼中，张玉珍、刘全禄就其提供抵押的房产办理了抵押登记，不动产登记证明载明担保的债权数额为31.7万元，依法工商银行南京城西支行对张玉珍、刘全禄名下位于南京市××天××花园××室房产拍卖、变卖或折价所得款项在31.7万元范围内享有优先受偿权。《个人购房借款担保合同》约定天惠房地产公司承担阶段性连带责任保证，其保证责任在工商银行南京城西支行取得他项权证后免除，工商银行南京城西支行已取得他项权证，天惠房地产公司的担保责任应予免除。综上，工商银行南京城西支行的上诉请求成立。因二审中出现新的证据导致一审判决依据的事实基础发生变更，一审判决的实体处理结果依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏106民初6261号民事判决第一项。
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏106民初6261号民事判决第二、三项。
三、中国工商银行股份有限公司南京城西支行就上述第一项债权对张玉珍、刘全禄名下位于南京市江宁区天龙湾花园27幢1301室房产拍卖、变卖或折价所得款项在31.7万元范围内享有优先受偿权。
四、驳回中国工商银行股份有限公司南京城西支行的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3135元，保全费1420元，公告费900元，由张玉珍、刘全禄负担。二审案件受理费3135元，公告费600元，由张玉珍、刘全禄负担（此款均已由工商银行南京城西支行垫付，张玉珍、刘全禄在履行上述判决义务时一并加付）。
本判决为终审判决。
审判长 黄德清
审判员 毕宣红
审判员 罗正华
二〇一七年八月十四日
书记员 刘雨晴