上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初1540号
原告李冬青，男，1984年1月15日出生，汉族，住上海市。
原告马雯雯，女，1983年10月30日出生，汉族，住上海市。
委托代理人李冬青(系原告马雯雯之夫，即原告之一)，男，住上海市四平路***号***号楼***室。
被告刘炜，男，1977年3月16日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人商正群、费远敏，上海东方环发律师事务所律师。
原告李冬青、马雯雯与被告刘炜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李冬青、马雯雯，被告刘炜的委托代理人商正群、费远敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李冬青、马雯雯诉称，2015年7月2日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，向被告购买上海市四平路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为312万元整，约定首付款为116万元，贷款193万元，尾款3万元，并约定双方于2015年9月12日办理房屋过户手续。上述合同签订后，原告按约支付了首期房款116万元，被告也于2015年9月30号将系争房屋交付原告使用，但系争房屋却先后被上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)，上海市崇明县人民法院(以下简称崇明法院)查封。被告一再承诺马上处理该两项查封(查封合计金额434,300元)，但迟迟未解决，导致原、被告双方无法办理系争房屋的过户手续。原告认为，被告的行为已严重违反了买卖合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉讼来院，要求被告继续履行系争房屋的买卖合同；要求被告支付逾期过户滞纳金87,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告继续履行系争房屋的买卖合同，并协助原告办理该房屋的产权过户手续；要求被告支付逾期过户滞纳金，按原告已付款116万元的日万分之五自2015年9月12日计算至实际过户之日止。
被告刘炜辩称，系争房屋为被告的唯一住宅，由被告一家居住。被告当初出售系争房屋是因为有债务，打算出售系争房屋取得房款后再另行购置小面积住房。但原告作为购房人却将所有的购房款均支付给了被告的债权人，且原告也未如其之前所称代被告清偿其所有的债务，原告代被告清偿的债务只是196万元，使被告还有其他债务未履行。现被告不仅有债务没有清偿完毕，全家生活也没有保障。此外，系争房屋目前存在新的查封，因此被告不同意继续履行买卖合同。原、被告双方在买卖合同中并没有关于滞纳金的约定，双方对逾期过户只约定了违约金，但原告并未就违约金提出主张。
经审理查明，2015年7月2日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将其所有的系争房屋出售予乙方，房屋转让价款共计为312万元；乙方可以向贷款银行申请193万元的贷款用于支付部分房价款；乙方应于2015年8月31日之前完成贷款审批手续，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在过户前直接补足至甲方，否则视作乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后双方办理过户手续；甲、乙双方确认在2015年9月12日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，并应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元及部分首期房价款40万元，2015年7月15日之前乙方应支付甲方部分首期房价款66万元，上述合计116万元作为乙方支付给甲方的首期房价款；待甲方之注销抵押手续完成、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书后三日内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向上海市虹口区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待本交易经上海市虹口区房地产交易中心登记完毕后(即以乙方为权利人的房地产权证办理完毕为准)七日内(具体以银行实际放贷时间为准，若因银行原因导致放贷时间延迟，甲方不因此为由追究乙方逾期付款之违约责任)，乙方应支付甲方第二期房价款193万元，该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付；待贷款银行将贷款发放到甲方指定账号后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，乙方应支付给甲方房价尾款3万元，甲方应将该房地产按本和约定交付乙方，本次交易结束。
两原告于2015年6月12日支付房款5万元，于同年6月18日支付房款5万元，于同年6月30日支付房款40万元，于同年7月15日支付房款66万元，共计116万元。同年9月29日，两原告与被告签订《房地产买卖交接书》，确认被告已将系争房屋及双方买卖合同附件所列之附属设施，设备交付原告，原告验收后，认为被告的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准，原告同意接受；被告确认原告已按买卖合同规定的时间及金额支付了房价款116万元给被告，按照买卖合同规定尚有房价款196万元未支付被告。
另查明，2015年8月，因案外人孔令虎起诉被告刘炜要求其返还借款一案【2015虹民一(民)初字第3977号】中申请财产保全，本院于2015年8月14日查封了系争房屋。后因案外人孔令虎撤回该案诉讼，本院于2016年2月解除了对系争房屋的查封。此外，因被告刘炜与其他案外人的各类纠纷，系争房屋还于2015年9月18日被崇明法院查封【(2015)崇执字第2336号】，于2016年1月19日被上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)轮候查封【(2016)沪0106民初489号】，于2016年2月17日被本院轮候查封【(2016)沪0109执512号】。为此，两原告分别向崇明法院、静安法院及本院提出执行异议。2016年5月3日，崇明法院向两原告发出协助执行通知书，扣留、提取两原告应当支付给被告刘炜的房屋买卖款187,265元。2016年7月28日，静安法院向两原告发出协助执行通知书，要求两原告将应支付给被告刘炜的房屋买卖合同房款1,772,735元支付至静安法院。据此，两原告于2016年5月25日、2016年7月31日分别向崇明法院支付款项187,265元，向静安法院支付款项1,772,735元，共计196万元。嗣后，崇明法院、静安法院均解除了对系争房屋的查封。两原告以其享有系争房屋所有权为由，就(2016)沪0109执512号案(执行标的20万元)的司法查封向本院提出执行异议，要求解除查封后，本院于2016年11月24日作出(2016)沪0109执异14号执行裁定书，认为两原告的执行异议请求合法有据，裁定中止对系争房屋的执行。
现两原告以其与被告签订房屋买卖合同并支付了首期房价款116万元后，系争房屋陆续被多家法院查封而无法办理过户手续，现原告已付清全部房价款，相关法院亦解除了对系争房屋的查封为由，诉讼要求判如所请。
审理中，两原告就本案提出财产保全的申请，要求查封系争房屋。本院依据原告的申请，于2016年3月30日查封了系争房屋。2016年9月12日，系争房屋被上海市普陀区人民法院(以下简称普陀法院)轮候查封。
庭审中，两原告表示，其在付清了系争房屋的全部房价款共计312万元后，崇明法院、静安法院已相继解除了对系争房屋的司法查封。而针对系争房屋上现有的(2016)沪0109执512号案的司法查封(标的20万元)，两原告也已提出了执行异议，并获得虹口法院的支持，如被告未能剔除该20万元债务，原告同意先行支付该20万元用以剔除查封。至于被告就原告主张的滞纳金所提的辩称意见，原告认为，滞纳金和违约金的性质是等同的，原告理解合同中约定的逾期交付违约金就是逾期交付滞纳金，故原告将关于滞纳金的诉请调整为：要求被告支付逾期过户违约金，按原告已付款116万元的日万分之五自2015年9月12日计算至实际过户之日止。被告则表示，如本案支持原告的诉请，那根据买卖合同第十条第三款的约定，原告只能主张15天的违约金，如逾期超过15天的，被告除应向原告支付15日的违约金外，原告有权单方解除合同并主张总房价款20%的赔偿金，故原告就违约金的计算是错误的，且原告现要求继续履行合同，而非要求解除合同，故亦不存在20%赔偿金的问题；此外，合同第十条第三款的约定包含了房地产交接及房地产权利转移两项内容，被告已于2015年9月30日将系争房屋交付原告使用，原告已实际入住系争房屋，现原告按照日万分之五主张违约金，是将房屋交接的违约金也计算在内了，违约金过高，要求调整。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、116万元的付款凭证及收据、《房地产买卖交接书》、崇明法院和静安法院的协助执行通知书及付款凭证、系争房屋的房地产登记簿，被告提供的(2015)虹民一(民)初字得3977号民事裁定书、多道心理生理测试报告、(2016)沪0106民初489号民事裁定书，以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为该合同的履行已经支付全部房款，故原告李冬青、马雯雯要求继续履行，并要求被告协助办理系争房屋过户手续的请求，在法院解除相关查封的前提下，依法应予支持。至于违约金一节，因被告原因致使合同无法正常履行，故原告要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告李冬青、马雯雯与被告刘炜继续履行双方于2015年7月2日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、上海市四平路XXX号XXX号楼XXX室房屋上的查封被解除后7日内，被告刘炜协助原告李冬青、马雯雯办理将上海市四平路XXX号XXX号楼XXX室房屋的产权过户至原告李冬青、马雯雯名下的手续；
三、上海市四平路XXX号XXX号楼XXX室房屋过户至原告李冬青、马雯雯名下之日，被告刘炜应按已付房款116万元的日万分之五支付原告李冬青、马雯雯自2015年9月12日起至实际过户之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23,176元、财产保全申请费5,000元，均由被告刘炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 金国宝
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。