江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1148号
上诉人（原审原告）灌南县润天置业有限公司。
法定代表人胡志宏，该公司总经理。
委托代理人尤艳涛。
被上诉人（原审被告）许德平，居民。
委托代理人吴赞。
上诉人灌南润天置业有限公司（下简称润天公司）因与被上诉人许德平商品房预售合同纠纷一案，不服灌南县人民法院（2013）南民初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月27日，许德平交付润天公司定金10000元，认购润天公司开发的位于灌南县润天都汇小区第13幢第5号商铺，2010年12月29日，双方签订正式《商品房销售合同》1份。合同第六条约定，合同签订日许德平已支付房款296585元，余款295000元办理按揭贷款于2011年1月18日付清。第七条约定，逾期付款，逾期不超过30日的，许德平应按逾期应付购房款的日2‱向润天公司支付逾期付款期间的违约金，合同继续履行；逾期超过30日润天公司有权解除合同，许德平愿意继续履行合同，经润天公司同意合同继续履行的，许德平仍应按逾期应付购房款的日2‱向润天公司支付逾期付款期间的违约金。合同附件四补充协议约定“双方同意本补充协议与合同正文不一致处以补充协议为准：一、本合同第四条第1项条款约定的单价及总价为出卖人给予买受人优惠15073元后的价格，该商品房优惠前总价为606658元整。经双方协商一致达成如下约定：买受人按本合同第六条第3项约定的日期内余款全额到账的（房款到出卖人指定账户之日为准），视为买受人按期付款，未能全额到账的，视为买受人逾期付款。买受人逾期付款的不享受上述优惠额度，买受人于2011年1月22日前将上述优惠全额补交给出卖人，如买受人未按上述约定到款的，视为买受人逾期付款，买受人按本合同的第七条约定承担相应的违约责任…”。合同签订当日，许德平支付购房款235000元后出具欠首付款51585元欠条一张交润天公司收执，双方并口头约定该欠款在2011年2月底付清，但到期许德平并未支付（按揭贷款已办理），为此，润天公司曾用挂号信向许德平送达催要51585元购房款的告知函，告知函称，…双方通过协商剩余欠款51855元同意于2011年2月28日付清…后经多次催告未付，现正式函告你须于2011年3月26日前付清相应款项，逾期按欠款额的日2‱收取违约金，违约金最迟不得超过商铺交付时间，否则拒绝交付商铺…。2012年4月28日，润天公司再次向许德平发出催收51585元房款的告知函，要求许德平在2012年5月3日前付清51585元房款、逾期付款违约金标准则提高到日5‱，其他内容与上一告知函相同。2012年5月4日，许德平交付了剩余51585元房款后收回了欠条并予以销毁，润天公司则同时向许德平交付了房屋。2012年12月29日，许德平以润天公司迟延交付房屋诉来本院，要求润天公司给付违约金16200元，诉讼中，润天公司则以许德平迟延交付剩余首付款51585元522天，反诉要求许德平按合同约定承担违约金5358元，一审判决润天公司违约交付房屋154天，承担违约金16632元，许德平迟延交付购房款51585元309天，承担违约金3187.95元后，润天公司以“一审未对其提出的补交房款15073元反诉请求予以处理”等理由提起上诉，二审以润天公司在反诉请求中并未主张补交购房款15073元等驳回了润天公司的上诉，维持了一审判决。
上述事实，有当事人陈述，润天公司提供双方无异议的《商品房销售合同》1份、（2012）南民初字第1027号及（2012）连民终字第963号民事判决书各1份，许德平提供的润天公司方于（2012）年4月28日出具的告知函1份等在卷予以证实，予以确认。
原审法院认为：润天公司、许德平之间签订的包括附件在内的《商品房销售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，双方当事人应受该合同的约束。许德平辩称“涉及房屋价款及交付时间的合同条款为无效的格式条款、霸王条款”。原审法院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，它的本质特征在于条款的内容固定、固定的条款内容由单方确定，而本案涉及的上述合同条款仅仅是所有买卖合同中通常应当具备的一般条款，在面积不同、签订时间不同的房屋买卖合同中，通常情况下价格及支付时间的条款应有不同，而非固定不变并能够重复使用、甚至不与购房者协商的条款；其次，上述合同记载的内容已表明，至少在形式上，合同条款是经过了双方的协商；另外，合同中价款及交付时间的所有条款前后并不冲突，也反映不出加重了购房者的责任，故对许德平该辩称不予采信。
本案中，许德平迟延交付部分购房首付款的事实存在，但该事实是否适用合同附件四，即许德平应按总价606658元计算未付购房款。原审法院认为，润天公司明知许德平未交清购房首付款（因欠款，许德平当时出具了欠条交润天公司方），但“涉及房屋价款及交付时间的合同条款为无效的格式条款、霸王条款”。原审法院认为，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，它的本质特征在于条款的内容固定、固定的条款内容由单方确定，而本案涉及的上述合同条款仅仅是所有买卖合同中通常应当具备的一般条款，在面积不同、签订时间不同的房屋买卖合同中，通常情况下价格及支付时间的条款应有不同，而非固定不变并能够重复使用、甚至不与购房者协商的条款；其次，上述合同记载的内容已表明，至少在形式上，合同条款是经过了双方的协商；另外，合同中价款及交付时间的所有条款前后并不冲突，也反映不出加重了购房者的责任，故对许德平该辩称不予采信。许德平关于“51585元为其购房时向润天公司所借款项而非所欠房款”的辩称，与生活常理相违背，对此，（2012）南民初字第1027号生效判决中已对该款为所欠购房首付款做出认定，许德平该辩称不予支持。
本案中，许德平迟延交付部分购房首付款的事实存在，但该事实是否适用合同附件四，即许德平应按总价606658元计算未付购房款的问题。原审法院认为，润天公司明知许德平未交清购房首付款（因欠款，许德平当时出具了欠条交润天公司方，双方并口头约定在2012年2月底付清购房首付款余款），但制定合同第六条第3项条款时，双方仍做出“合同签订之日已支付房款296585元，余款295000元办理按揭贷款于2011年1月18日付清”约定，并在随之制定附件四补充协议时，再一次做出“买受人在本合同第六条第3项约定的日期内未能全额到账的，视为买受人逾期付款而不享受优惠”的约定，至此，可以认定附件四约定的许德平应承担迟延交纳余款的违约责任（不享受优惠价款）中的“余款”，润天公司意指的是合同第六条第3款中的“295000元的按揭贷款”而非其他，这从润天公司数次向许德平发出追欠购房首付款余款的告知函时，未提及补交优惠款额的事实得到进一步的印证。故润天公司以许德平迟延交付部分购房首付款，不再享有优惠价的主张，不予支持。
润天公司要求许德平补交购房款的主张是否超过诉讼时效的问题。根据补充协议的约定，许德平应在2011年1月18日办理好按揭贷款并将按揭款项全额支付到达润天公司账户，否则，许德平应于2011年1月22日前应将优惠款全额补交，2011年1月22日前，许德平并未办理好按揭贷款（2月份办理好按揭贷款）亦未全额补交优惠款，此时，润天公司可以主张许德平不享有优惠价而让其补交15073元，但直到不服（2012）南民初1027号案判决而于2012年10月22日提起上诉前也未提及，上诉中提及的也仅仅是“一审过程中润天公司曾向许德平主张过支付房屋优惠价款”，然而，实际上润天公司并未提及，且在二审围绕一审过程中润天公司是否曾主张过补交房屋优惠价款等事实的审理过程中，润天公司也未能提供证据证实其二审过程中曾再次向许德平主张支付优惠价的事实，故润天公司仅在不服一审判决而提交的上诉状中提及本院“未曾处理其要求支付优惠购房款”的陈述，不能起到阻断润天公司主张补交优惠房款的诉讼时效，至此，润天公司补交优惠款的主张已过2年的诉讼时效，不予支持。实际上，从润天公司数次向许德平发函要求补交首付款到不服2012南民初1027号案判决而提起上诉前，润天公司仅仅要求许德平支付所欠51585元首付购房款，而未提及或要求许德平承担因贷款到账迟延的违约责任
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补交优惠价15073元购房款的这一事实，反映出润天公司事实上已豁免许德平因按揭贷款迟延到账应承担的违约责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回灌南县润天置业有限公司要求许德平补交购房优惠价15073元的诉讼请求。案件受理费减半收取87.5元，由灌南县润天置业有限公司负担。
上诉人润天公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误，上诉人在诉讼时效届满前多次主张过优惠款的权利。首先，合同附件四有明确约定，涉案商品房优惠前的价格为606658元，如买受人在合同第六条第三项约定的期限内余额未能全额到账的，视为买受人逾期付款，买受人不享受上述优惠额度。这样的合同约定既是买受人的合同义务又是出卖人的合同权利，义务不能放弃，权利可以行使也可以放弃，但是权利在法定的期限内未行使并不表明放弃，出卖人后在（2012）连民终字第0963号中明确主张自己的合同权利，并向对方主张补交购房款，在行使此权利时并未超出诉讼时效，应当予以补交。二、一审法院适用法律错误，上诉人的对房屋优惠款权利的主张未过诉讼时效，应适用诉讼时效中断。请求撤销原审判决，依法发回重审或者改判。
被上诉人许德平辩称，1、上诉人在一审始终围绕被上诉人迟延交付51585元欠款要求被上诉人不再享受优惠额度，显然是错误的，双方并未就迟延支付51585元首付款做出“不享受优惠额度”的约定。2、按揭贷款的295000元已于2011年2月到达上诉人指定账户，直至2013年5月，上诉人从未向被上诉人主张补交5073元优惠款，上诉人的信函中只催讨51585元欠款及违约金佐证，诉讼时效已超过2年。请求驳回上诉维持原判。
经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人润天公司与被上诉人许德平之间签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方当事人应按照合同的约定履行。关于上诉人润天公司提出许德平因违约而不再享有购买房屋优惠款15073元，应向上诉人补交及诉讼时效的问题，经审查，一审中润天公司出具的销售不动产统一发票载明，商品房屋买受人许德平于2012年5月4日将购房款592020元付清，符合双方合同约定的591585元，且该行为在附件四合同补充协议签订之后。通过以上事实可以认定，润天公司认可许德平应付的购房款为592020元的事实，符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。因此，上诉人润天公司的上诉理由无事实和法律依据，均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元（润天公司已预交），由上诉人润天公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理审判员 刘 领
二〇一三年十一月七日
书 记 员 陈其庆
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；