新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第00506号原告：林淑芹，女，1952年2月17日出生，汉族，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：陈玉良，住址辽宁省西丰县。原告林淑芹诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人陈玉良商品房销售合同纠纷一案，原告林淑芹于2015年1月6日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员吴静组成合议庭，于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告林淑芹的委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）的委托代理人符太岩、宋娜到庭参加了诉讼。第三人陈玉良经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，现已审理终结。原告林淑芹诉称，2010年12月30日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计300803元，被告将2号楼1单元10层2号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的买卖协议有效，房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，2012年6月30日，由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认。并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。我们公司与刘国威有借贷关系，刘红玉在703专案组中对此都有交代和详细说明。应刘国威要求，为其备案房产合同。由于房产部门规定一个人不可以备案太多套房屋，所以，刘国威为我们公司提供了备案人的名单。我公司按照名单进行的合同备案。备案人都不是真正的购房人，也没有交纳过房款。本案诉争房屋经刘红玉确认，新民市调查小组调查核实原告是实际购买人，房屋也已经交付给原告。第三人陈玉良经本院依法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。经审理查明，2010年10月28日，原告林淑芹向被告金晟公司交付购买华丽英典项目2幢1-10-2号住宅的楼款289395元，2011年8月25日向被告金晟公司交差价款11408元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》二张。原告林淑芹与被告金晟公司就上述住宅签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定，房屋建筑面积88.07平方米，合同中未标明签订时间。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告林淑芹出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典2号楼1单元10层2号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告林淑芹交付本案诉争房屋，原告林淑芹交纳物业费、电费、取暖费等费用，装修入住使用至今。现原告未取得诉争房屋所有权证，故起诉来院，请求法院判令原、被告签订《商品房买卖合同》有效，房屋产权归原告所有，被告协助办理房屋所有权手续，并承担本案诉讼费用。另查明，新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，原告林淑芹的房屋为2#1-10-2，备案人为陈玉良，备案时间为2011年6月17日，钥匙持有人为林淑芹。再查明，原告林淑芹和被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋与被告为第三人陈玉良备案房屋为同一标的物。该房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，尚未竣工验收合格。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……13.与支文利等人有关的合同诈骗事实……（20）2011年6月17日，金晟公司将已于2010年10月28日以300,803元的价格销售给林淑芹的新民市民族街67-1号华丽英典2号楼1-10-2住房（88.07平方米）以299,438元的价格抵押给陈玉良，并与陈玉良签定《商品房买卖合同》，到新民市房产管理处为陈玉良办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……11、证人刘国威的证言，证实2011年6月，刘国威在金晟公司购买华丽英典4个门市（2号楼（1/2-4）-（2-5）、（2-5）-（2-6）、（2-9）-（2-10）、（2-12）-（2-13）），介绍朋友买二十六个住宅，以银行转账形式给金晟公司汇房款1400多万元，均签订了商品房买卖合同并办理了备案登记。因刘国威给金晟公司撤销备案一部分房子，所以偿还刘国威353.5万元，刘红玉给刘国威出具了数额分别为247万元和54万元的借条，还有一个52.5万元的欠条，因刘国威欠郗春山工程款1000多万元，三人商量将金晟公司欠刘国威的钱转给郗春山的事实……12、陈玉良、王秀平的证言，证实2011年6月份，其以四分利借给金晟公司70万元左右，金晟公司用在建的华丽英典四处住宅抵押，与金晟公司签订了商品房买卖合同并作了备案登记。约定若金晟公司无法偿还借款本金和利息，将备案的房产给陈玉良。陈玉良的妻子王秀平也借给金晟公司大约50万元左右，开发商用三处住宅顶给王秀平的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实，有原告起诉状、《商品房买卖合同》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证凭证联》、电费收据联、有限电视收视费收据、天然气发票联、水费发票、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录、开庭笔录、证明等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，可以作为定案依据。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原、被告提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告应负有向原告交付房屋，并协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告林淑芹与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告林淑芹的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费690元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  吴 静二〇一六年三月二十三日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。