辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异72号
案外人：王玉华，女，1967年5月1日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。
委托诉讼代理人：马浩，辽宁凯旋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯宇强，辽宁凯旋律师事务所律师。
申请执行人：锦州盛仁建设投资有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人:高生仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人:吕连英，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人:赵莹，该公司法律顾问。
被执行人:阜新亨林房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区。
法定代表人:林炳川，该公司董事长。
在本院执行锦州盛仁建设投资有限公司（以下简称盛仁投资公司）与阜新亨林房地产开发有限公司（以下简称亨林房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人王玉华于2018年1月7日对执行阜新亨林房地产公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3幢二单元242号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王玉华称，2016年5月15日高秀兰从阜新松华商贸有限公司购买一套坐落于亨林名都东风路70-3幢二段元242号房屋，房屋面积105.43平方米，房屋总价款319427元，2016年5月25日又将该房屋转卖给异议人王玉华，由于售楼处多种原因，此房于2016年8月30日才由阜新松华商贸有限公司经理孙玉刚及高秀兰之子，在亨林名都售楼处更名收款收据和商品房买卖合同。2017年11月2日，贵院在亨林小区张贴的公告显示异议人购买的房产被予以查封，该房系异议人于查封前购买，为此向贵院提出异议。异议人认为贵院的执行行为侵犯了异议人的合法权益，应予停止。
申请执行人盛仁投资公司称，锦州市中级人民法院于2016年6月17日针对盛仁投资公司诉前保全申请下达了（2016）辽07财保10号民事裁定书，作出了“查封被执行人阜新亨林房地产开发有限公司价值3568.4万元的财产”民事裁定书。2016年8月22日在锦州市中级人民法院的主持下，盛仁投资公司与亨林房地产公司达成了调解协议，即（2016）辽07民初200号民事调解书。异议人向亨林房地产公司购买房屋，并交纳房款，但未办理过户手续和预告登记，形成的是债权关系，该房屋仍登记在亨林房地产公司名下，对外仍系被执行人亨林房地产公司的财产。异议人只享有合同法上的债权，该项权利没有排他的效力，法院对所有权人的财产进行执行，是法律赋予的强制执行力，异议人不能对抗法院的强制执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十九条之规定“买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人与亨林房地产公司签订的商品房买卖合同，第六条关于付款方式及期限部分，合同中均未填写任何信息，无法确认合同是否真实有效，房屋价格明显低于当时的房屋价格，无法确认是否存在真实的房屋买卖行为，且异议人也未提供其名下无其他用于居住房屋的证明。综上，请法院依据事实和法律，驳回异议人的异议，保护我公司的合法权益。
被执行人亨林房地产公司未提交书面意见。
本院查明，盛仁投资公司诉亨林房地产公司借款合同纠纷一案，盛仁投资公司于2016年6月16日向本院提出诉前保全申请，要求查封亨林房地产公司房屋，查封价值3545.4万元及诉讼费用23万元，共计3568.4万元。本院于2016年6月17日作出（2016）辽07财保10号民事裁定，查封亨林房地产公司价值3568.4万元的财产，并于当日将裁定书及协助执行通知书送达阜新市房地产信息中心、阜新市不动产登记中心，于2016年6月23日将裁定书送达亨林房地产公司并进行了现场查封，该裁定书附查封房屋清单共计131户，案涉房屋在查封清单之列。盛仁投资公司起诉后，本院于2016年8月22日作出（2016）辽07民初200号民事调解书：一、原告于2014年4月26日支付给被告的第一笔借款本金1500万元，被告仅按约定月2.5%支付利息29.5万元。即支付利息的时间仅为2014年4月26日至2014年5月18日，其余利息尚未支付。现被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金1500万元及利息（利息自2014年5月19日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；二、原告于2014年4月30日支付给被告的第二笔借款本金700万元，自借款之日起一直未支付约定的利息，经协商被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金700万元及利息（利息自2014年4月30日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；三、双方无其他争执。一审案件受理费219070元，减半收取109535元，保全费5000元，合计114535元，由被告亨林房地产公司承担。调解书生效后，亨林房地产公司未自动履行，盛仁投资公司申请强制执行，本院于2016年9月5日立案执行。在执行过程中，案外人王玉华向本院提出异议。
另查明，王玉华购买的房屋系抵顶工程款的顶账房。2016年5月阜新松华商贸有限公司从亨林房地产开发有限公司抵账得到该房屋。2016年5月25日经高秀兰又转让给王玉华，案涉房屋单价为每平方米人民币3062元，总金额人民币319427元，更名费5000元。2016年8月30日，经阜新松华商贸有限公司经理孙玉刚等人协助，亨林房地产公司与王玉华签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，同时开具了购房收据及更名收据。
又查明，亨林房地产公司于2014年取得案涉房屋的商品房预售许可证。
本院认为，本案的焦点是案外人王玉华对本案执行标的（亨林房地产公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3幢二段元242号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》进一步确认了，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
本院查封案涉房屋的日期为2016年6月17日。孙玉刚于2016年5月15日与亨林房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，在本院查封之前；孙玉刚将该房卖给高秀兰，高秀兰于2016年5月25日转卖给王玉华后经亨林房地产开发有限公司同意，亨林房地产开发有限公司于2016年8月30日与王玉华换签商品房买卖合同。故应认定王玉华承继了孙玉刚、高秀兰关于案涉房屋的相关权利义务；王玉华所购商品房系用于居住；王玉华亦已支付全部价款。基于以上事实，案外人王玉华对本案执行标的享有足以排除执行的权利。
综上，王玉华的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：
中止对阜新亨林房地产开发有限公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区东风路70-3幢二段元242号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年六月二十九日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶