四川省宣汉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣汉民初字第1126号
原告（反诉被告）：方玉红，女，生于1975年11月25日，汉族，农村居民，住四川省宣汉县。
委托代理人：岳云，达州市正大法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：冯圆圆，男，生于1989年7月12日，汉族，农村居民，住四川省宣汉县。
委托代理人：张志华，男，生于1971年2月1日，汉族，城镇居民，住四川省宣汉县。
委托代理人：蔡朝国，宣汉县东乡法律服务所法律工作者。
原告方玉红与被告冯圆圆房屋买卖合同纠纷一案，原告方玉红于2014年4月1日提出诉前财产保全申请，本院于2014年4月2日作出（2014）宣汉民保字第26号民事裁定，对被告冯圆圆所有的坐落于宣汉县东乡镇鱼禅寺华盛家园B幢1单元2楼3号（宣房权字第265**号，建筑面积98.58平方米）住房一套予以查封。原告方玉红于2014年4月22日起诉来院，本院受理后，被告冯圆圆于2014年4月29日提起反诉，本院于2014年5月5日立案受理。本案依法由审判员余静担任审判长，审判员王一、人民陪审员刘晓成组成合议庭，书记员周明旭担任庭审记录，于2014年6月10日、7月4日公开开庭进行了审理。原告方玉红及委托代理人岳云，被告冯圆圆及委托代理人张志华、蔡朝国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方玉红诉称：2014年2月12日，被告冯圆圆与原告方玉红在宣汉县五鑫房屋中介签订《房屋买卖合同》。双方约定，原告将其所有坐落于宣汉县东乡鱼禅寺华盛家园B幢1单元2楼3号住房一套出卖与被告，房屋总价款40万元。2014年2月19日，在宣汉县房产管理局办理了过户登记。被告委托张志华先后支付购房款20万元，下欠购房款20万元由张志华出具了欠条。后经原告多次催收，被告拒绝支付下欠购房款20万元。请求人民法院依法判决：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告向原告支付下欠购房款20万元，并从原告主张之日起对下欠购房款20万元按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；三、案件受理费及保全费由被告承担。
原告方玉红提供的证据：
1、原告方玉红、被告冯圆圆身份证复印件。用以证明当事人身份；
2、公证书复印件。用以证明被告于2014年2月12日委托张志华购买诉争房屋的事实；
3、《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》复印件，用以证明原、被告买卖房屋的事实；
4、宣汉县房产管理局出具证明复印件。用以证明诉争房屋于2014年2月19日办理了过户登记的事实；
5、欠条原件1张。用以证明被告下欠原告购房款20万元的事实；
6、原告委托代理人调查汤永浪、方传江的笔录2份。用以证明诉争房屋有人居住，正常使用的事实；
7、诉争房屋水、电、气缴费记录。用以证明诉争房屋有人居住，正常使用的事实；
8、杨大英出具书面证明。用以证明诉争房屋有人居住，正常使用的事实。
被告冯圆圆辩称及反诉诉称：被告为结婚在宣汉县东乡镇购买房屋，委托其姑父张志华办理。2014年2月，经宣汉县五鑫房屋中介牟小燕的介绍，被告购买原告所有坐落于宣汉县东乡镇鱼禅寺华盛家园B幢1单元2楼3号住房一套。2014年2月12日，在牟小燕的主持下，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款40万元。合同签订后，被告支付原告购房款20万元。房屋产权办理过户登记后，在办理房屋抵押贷款手续时，被告才知道原告丈夫何永红于2012年10月4日在诉争房屋内服毒自杀死亡。事后，被告多次要求原告撤销《房屋买卖合同》，返还被告已付购房款。原告以所收购房款在其他地方购买了房屋，无款可退为由，拒绝返还。办理房屋产权过户登记，被告支付了各种税费8618.52元。原告及其父母为收回购房款花费交通费1314元。原告在与被告签订《房屋买卖合同》时没有如实向被告提供交易房屋的信息，刻意隐瞒原告丈夫何永红在诉争房屋内服毒死亡的事实，违背了民法通则“诚实信用、公序民俗”的原则，属欺诈行为。请求人民法院判决：一、撤销原告方玉红与被告冯圆圆签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》；二、原告返还被告购房款20万元；三、原告赔偿被告因诉争房屋产权过户登记支付的各种税费和收回购房款花费的交通费共计9932.52元。
被告冯圆圆提供的证据：
1、原告的身份证复印件、被告的身份信息复印件。用以证明当事人身份；
2、2014年2月12日签订的《房屋买卖合同》。用以证明原告无委托，合同上宣汉县五鑫中介未签字的事实；
3、收条原件2份。用以证明被告已支付购房款20万元的事实；
4、接（报）处警登记表复印件，用以证明原告丈夫何永红在诉争房屋内死亡的事实；
5、被告委托代理人调查宣汉县公安局刑事科学技术室王明吉、李进的调查笔录。用以证明原告丈夫在诉争房屋自杀死亡的事实；
6、被告委托代理人调查宣汉县五鑫房屋中介牟小燕的笔录。用以证明被告购买房屋用于结婚，原告出卖诉争房屋未将原告丈夫何永红在诉争房屋内死亡的情况告知被告及宣汉县五鑫房屋中介牟小燕，被告在办理抵押贷款时知道此事后向原告提出不要诉争房屋并返还已付购房款，牟小燕知道何永红死亡情况后与原告父亲方怀成通电话，核实何永红死亡情况，并对通话录音的事实；
7、牟小燕与方怀成通电话的录音资料及录音转换笔录。用以证明原告丈夫何永红在诉争房屋死亡的事实。
8、牟小燕与张志华通电话的录音资料及转换笔录。用以证明牟小燕与方怀成通电话并录音的事实；
9、税收缴款书（税务收现专用）1张、达州市地方税务局通用机打发票3张、非税收入通用票据2张、销售不动产统一发票1张和测绘收据1张。用以证明被告办理诉争房屋过户登记支付各种税费5618.52元；火车票6张、汽车客运票7张。用以证明被告冯圆圆和其父母为处理诉争房屋花费交通费1327元的事实。；
10、《房屋买卖诚意金协议》1份、收条1张。用以证明被告购买诉争房屋向宣汉县五鑫房屋中介支付中介费3000元的事实；
11、影像资料1份及照片34张，用以证明原告丈夫何永红在诉争房屋死亡的事实；
12、婚姻登记记录证明。用以证明被告冯圆圆的婚姻状况；
13、关于不履行如实告知义务而导致的买卖房屋纠纷案例。用以证明被告的诉讼主张；
14、房屋所有权证（宣房权字第265**号）复印件，用以证明诉争房屋客观存在。
原告方玉红针对被告冯圆圆的反诉辩称：
原、被告买卖房屋，房屋的产权清晰、质量达标、结构完整、价格公平合理，标的合法有效符合交易条件。双方签订的《房屋买卖合同》成立于法有据。该合同第十三条明确告知被告“要求自行了解该房的真实情况及瑕疵”，原告通过中介已充分履行了告知义务，被告也充分行使了知情权。合同法、民法通则及相关的司法解释对合同撤销、变更作了明确详尽的规定，本案原告没有重大误解、显示公平、欺诈、胁迫、以及法律和法规所禁止的行为，不具有可撤销的法定情形。被告所称房屋内有人“自杀”就不吉利、不能结婚、不能居住，系典型的封建迷信，被告明显违反了公序良俗的原则。并且诉争房屋一直由原告的家人正常居住使用，左邻右舍也没有异常的情形。请求人民法院判决驳回被告冯圆圆的反诉请求。
在本案审理中，根据原告方永红和被告冯圆圆的申请，证人汤永浪、方传江、牟小燕出庭作证，证人接受了原、被告及审判人员的询问。本院对被告提供的6号证据进行了核实，依法对宣汉县公安局王明吉、李进进行了询问，依法调取了《2012年10月4日宣汉县东乡镇鱼禅寺华盛花园B幢2单元何永红服毒自杀案现场勘验检查工作记录》（以下简称勘验检查工作记录）。
以上证据本院依法组织原、被双方进行了质证。被告对原告提供证据的质证意见：1-2号、4-5号证据被告没有提出异议；3号证据被告认为应以2014年2月12日签订的《房屋买卖合同》作为本案的定案证据；6-8号证据被告认为原告没有将诉争房屋交付被告，与原告的欺诈行为无关联性。
原告对被告提供证据的质证意见：1-3号、6号、10号、12号、14号证据原告没有提出异议；4号证据原告对其真实性没有提出异议，认为与本案无关联性；5号证据原告对其真实性表示怀疑，认为与本案无关联性；7-8号证据原告认为录音未提前告知，取得方式不合法，不能作为本案的定案证据；9号证据原告对其真实性没有提出异议，认为与本案无关联性；11号证据原告认为来源不明，与本案无关联性；13号证据原告认为与本案不具有可比性，中国不实行判例法。诉争房屋并没有凶杀，也不是凶宅，一直有人在正常居住使用。
对证人出庭陈述原、被告的质证意见：对证人汤永浪、方传江的陈述原告没有提出异议，被告认为与本案无关联性；2、对证人牟小燕的陈述，原告认为与被告委托代理人对其调查时的陈述有矛盾，牟小燕有恶意，被告没有提出异议。
对本院询问王明吉、李进的笔录和调取的勘验检查工作记录，被告没有提出异议。原告对勘验检查工作记录没有提出异议，对询问王明吉、李进的笔录认为被告没有提出申请，人民法院不应主动进行调查。经本院在庭审中释明后原告没有提出异议。
本院的认证意见：本院询问王明吉、李进的笔录和调取的勘验检查工作记录原、被告没有提出异议，予以确认；原告提供的1-2号、4-5号证据被告没有提出异议，予以确认；原告提供的3号证据的真实性被告没有提出异议，对其真实性予以确认；原告提供的6-8号证据和证人汤永浪、方传江出庭陈述予以综合认定；被告提供1-3号、6号、10号、12号、14号证据原告没有提出异议，予以确认；被告提供的4号证据原告对其真实性没有提出异议，对其真实性予以确认；被告提供的5号证据结合本院询问王明吉、李进的笔录综合予以认定；被告提供的6号证据和证人牟小燕出庭陈述综合予以认定；被告提供的7-8号证据结合本案的其他证据综合予以认定；被告提供的9证据，原告对其真实性没有提出异议，对其真实性予以确认；被告提供的11号证据结合调取现场勘验检查工作记录综合予以认定；被告提供13号证据不符合证据的形式要求，不予认定。
经审理查明：被告冯圆圆为结婚购买房屋，于2014年2月11日与宣汉县五鑫房屋中介牟小燕签订了《房屋买卖诚意金协议》。2014年2月12日，经宣汉县五鑫房屋中介牟小燕介绍，原告方玉红（甲方）将自己所有的坐落于宣汉县东乡镇鱼禅寺华盛家园B幢1单元2-3号房屋一套出卖给被告（乙方），原、被告双方签订了《房屋买卖合同》（正常按揭用）。合同主要约定：房屋总价为40万元，乙方通过按揭方式支付购房款。办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担；付款方式：乙方于2014年2月12日支付定金3万元。乙方以现金方式于2014年2月20日付前按银行指定的金额存入首付款。甲方在按揭办理完成后10日交房，交房时乙方需付余款1万元；合同生效后乙方付中介费4000元；甲方自愿将住房的房屋所有权过户给乙方，在过户期间甲、乙双方必须积极配合办理房产贷款手续。合同第十三条约定，本公司以该房现状介绍出售，乙方自行了解该房的真实情况及瑕疵，本公司对该房的瑕疵不错的任何责任。合同由宣汉县五鑫房屋中介牟小燕提供，原告委托张慧在甲方处签署其名字（加盖指印），原告母亲龚汝菊和张慧作为甲方代理人签字（加盖指印）。被告在乙方处签字（加盖指印）。宣汉县五鑫房屋中介及牟小燕均未在该合同丙方处签字或盖章。同日，被告向原告支付购房定金3万元，张慧代为收取并给被告出具了收条。宣汉县五鑫房屋中介牟小燕向被告收取房屋中介费3000元，并出具了收条。
2014年2月17日，原告与被告的委托代理人张志华签订了《房屋买卖协议》，协议主要约定，房屋总价款为40万元，一次性付清。2014年2月19日，被告缴纳契税、印花税4689.52元、房地产交易手续费592元、档案整理利用费100元、登记费80元、测绘费134元。2014年3月14日，被告缴纳土地登记费23元。被告缴纳各种税费共计5618.52元。2014年2月20日，宣汉县房产管理局办理了诉争房屋的过户登记，并填发了房屋所有权证（宣房权字第265**号）。该房权证载明房屋所有权人为被告冯圆圆。同日，原告收取被告购房款17万元，并出具了收条。对下余购房款20万元由被告的委托代理人张志华向原告出具了欠条。诉争房屋原告没有交付给被告，仍由原告居住使用。2014年3月被告在办理诉争房屋抵押贷款时知道原告丈夫何永红于2012年10月4日在诉争房屋内自杀死亡。被告向原告提出要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》，并返还已支付的购房款，原、被告双方因此发生争议。
同时查明：2012年10月4日上午，原告方玉红从娘家回诉争房屋开门时发现门被反锁，便请人将门打开后进入室内，看见丈夫何永红趴在卧室床上，口吐白沫已经死亡，遂向公安机关报案。同日，宣汉县公安局刑事科学技术室对现场进行了勘验并制作了勘验检查工作记录。勘验检查工作记录附照片28张。王明吉、李进的陈述和勘验检查工作记录证明原告丈夫何永红在诉争房屋内非正常死亡。
2014年3月22日被告及其父母冯建云、郎中会从北京西至达州火车票3张，金额618元。2014年3月23日达州至宣汉汽车客运票3张，金额39元。2014年4月1日宣汉至达州汽车客运票2张，金额26元。同日冯建云、郎中会从达州至北京西火车票2张，金额412元。2014年4月12日，被告从达州至北京西火车票1张，金额206元。2014年5月5日，宣汉至达州汽车客运票26票。
原告将诉争房屋出卖与被告，未将其夫何永红在该房屋内的死亡情况告知宣汉县五鑫房屋中介牟小燕，也未告知被告。
在本案审理中，原告对2014年2月12日原告委托其母亲龚汝菊和张慧与被告签订的《房屋买卖合同》无异议。被告对2014年2月17日被告委托其姑父张志华与原告签订的《房屋买卖协议》无异议。
本院认为：认为本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》是否有效；二、被告请求撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》的理由是否成立。
关于争议焦点一。本案诉争房屋系原告的合法财产。原、被告于2014年2月12日、17日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖协议》约定的权利和义务，没有违反法律、行政法规强制性的规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》从双方签字之日生效。
关于争议焦点二。本案系房屋买卖合同纠纷。房屋价值，由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。发生过非正常死亡事件的住宅，虽未在实物形态上受损，但因人们的忌讳而导致其价值降低。因此，住宅内曾发生非正常死亡事件，已构成房屋买卖合同标的物的重大瑕疵。从本案查明的事实看，原告之夫何永红于2012年10月4日在诉争房屋内非正常死亡的事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被告为准备结婚经中介介绍购买原告所有的房屋，原告应将其夫何永红在诉争房屋内非正常死亡的情况如实告知被告。原、被告签订的《房屋买卖合同》系宣汉县五鑫房屋中介牟小燕提供，该合同第十三条是对中介及被告的约定，而非原、被告双方之间的约定，且中介未在该合同上签字。该约定不能免除原告出卖房屋负有的如实告知义务。原告出卖诉争房屋未将其夫何永红在该房内非正常死亡的情况告知被告，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，属民事欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，被告申请撤销原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》的理由成立，本院予以支持。对原告要求被告支付下余购房款20万元的请求，本院不予支持。原告主张被告对诉争房屋的忌讳属封建迷信，要求驳回被告的反诉请求，其理由不成立，本院不予采纳。
原、被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》后，被告已支付原告购房款共计20万元。被告在办理诉争房屋过户登记时已缴纳各种税费5618.52元。诉争房屋虽办理了过户登记，但该房原告没有实际交付被告，仍由原告继续居住使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应当返还被告支付的购房款20万元。因原、被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》被撤销是因原告的过错而造成，被告无过错，原告应当赔偿被告因此所受到的实际损失。被告为办理诉争房屋过户登记缴纳的各种税费5618.52元由原告赔偿。被告依据与宣汉县五鑫房屋中介的约定而支付的中介费3000元，被告可根据约定向中介方主张权利，不属于本案已发生的实际损失。被告及其父母交通费1327元不属于本案实际损失范围。对被告要求原告赔偿中介费3000元、交通费1327元的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四第一款、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条和最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条之规定，判决如下：
一、原告方玉红与被告冯圆圆签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告方玉红本诉的其他诉讼请求；
三、撤销反诉被告（原告）方玉红与反诉原告（被告）冯圆圆签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》；
四、反诉被告（原告）方玉红返还反诉原告（被告）冯圆圆购房款20万元；
五、反诉被告（原告）方玉红赔偿反诉原告（被告）冯圆圆损失5618.52元；
六、驳回反诉原告（被告）冯圆圆的其他诉讼请求。
上述给付义务，限被告方玉红在本判决发生法律效力后十五日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，保全费1520元，共计5820元由原告方玉红负担。反诉案件受理费2225元，由原告方玉红负担1904元，被告冯圆圆负担321元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 余 静
审 判 员 王 一
人民陪审员 刘晓成
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 周明旭