湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04515号
上诉人（原审原告）邓小红。
被上诉人（原审被告）长沙市环城房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路229号岳麓现代城地下室及裙房1053。
法定代表人谷树安，总经理。
委托代理人唐苇熠、熊春发，均系湖南联进律师事务所律师。
上诉人邓小红与被上诉人长沙市环城房地产开发有限公司（以下简称环城公司公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年4月28日作出（2015）岳民初字第00929号民事判决。邓小红不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月23日，邓小红与环城公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200865841402）及其附件。邓小红购买了环城公司开发的位于岳麓区银盆南路229号岳麓现代城第C栋1单元14层1402号房。双方在合同中约定房屋总价款为661231元，交房时间为2008年10月31日前。合同第十七条约定：出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四。合同附件四第三条约定：1、如非出卖人原因或政府行政职能部门的行政程序及要求而导致的未能按时办理房屋所有权初始登记或非出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，免除出卖人违约责任。2、由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起455天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，逾期超过455天的，买受人有权解除《买卖合同》。3、由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人取得房屋产权证之日起二年内取得该房屋国土证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，逾期超过二年的，买受人有权解除《买卖合同》。合同签订后，邓小红向环城公司支付了全部购房款，环城公司亦按合同约定将邓小红所购买的房屋交付给了邓小红。2011年3月18日，环城公司为邓小红办理了所购房屋的房屋产权证书。因涉案房屋逾期未办理国土使用权证，故邓小红诉至原审法院，请求判令：一、环城公司立即为邓小红办理长沙市岳麓区银盆南路229号岳麓现代城C栋1单元14层1402号房的国土证书；二、环城公司按合同约定向邓小红支付至今未办理国土证书的违约金43178元（暂计算至2014年12月31日止）；三、环城公司承担本案诉讼费用。
另查明，2004年4月27日，环城公司与长沙市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，该合同约定环城公司取得岳麓区银盆南路89号宗地，总面积29657.38平方米，其中出让土地面积为19303.36平方米，保留划拨面积5691.18平方米作为公开开敞空间用地。宗地用途为综合（商业、办公）。2005年3月7日长沙市规划管理局以长规纪（2005）78号文件确定上述用地的容积率暂定为﹤3.5。2005年12月7日，被告取得银盆南路89号29657.38平方米建设用地规划许可证。2010年1月6日，长沙市规划管理局以长规函（2010）10号向长沙市大河西先导区国土规划部发出《关于长沙环城房地产开发有限公司“岳麓现代城”项目容积指标计算情况的说明》；2010年7月15日，长沙市国土资源局向先导区国土规划部复函，同意环城房地产公司申请修改土地出让合同的情形按照经市政府批准的长沙市规划管理局、长沙市国土资源局《关于经营性出让地修改出让条件补交全额楼面地价政策实施以前有关遗留问题处理的请示》办理。2010年8月30日，长沙大河西先导区管理委员会国土规划部以长先管土字（2010）49号文件向先导区管委会发出《关于长沙市环城房地产公司申请按历史遗留问题办理修改出让合同手续的请示》。2014年湘江新区党工委第10次会议纪要显示，经湘江新区党工委讨论决定：同意长沙市环城房地产开发有限公司办理银盆南路“岳麓现代城”项目的修改出让合同手续。原合同宗地有效面积19303.36平方米，用途为综合用地（商业、办公），容积率为3.0。现土地有效面积18469.83平方米，用途为商业、住宅用地，容积率为4.056。根据长政发（2014）24号测算规程对遗留问题的处理意见，该项目在2007年8月8日至2012年2月21日期间办理了商品房预售证，同意该公司按照长国土资政发（2007）90号文件交纳全额楼面地价约440万元费用后，进窗办理修改出让合同手续。2014年10月15日，湘江新区管理委员会国土规划部向环城公司发出土地价款预缴通知单，确定环城公司交纳土地价款4401608元。2014年12月18日，环城公司交纳了土地价款；2014年11月30日，环城公司与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》。2014年12月29日，国土部门受理了环城公司申报的岳麓现代城项目的国有土地使用权分户登记业务，2015年1月7日，长沙市人民政府在国有土地使用权证上盖章，2015年1月9日，长沙市国土资源局在国有土地使用权证上盖章。
原审法院认为，本案的争议焦点为以下二个方面：
一、关于环城公司是否违约的问题。
邓小红与环城公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。环城公司主张未能及时取得涉案房屋分户国土证书非因环城公司原因所致，对此，原审法院认为，双方在签订《长沙市商品房买卖合同》时，环城公司已取得涉案房屋的土地使用权，由于容积率的变化，环城公司需要补交土地价款；现有证据无法证实涉案地块的容积率变化非因环城公司的原因所导致，对环城公司的上述主张，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。环城公司未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，环城公司已为邓小红办理好国有土地使用权证，故对邓小红要求环城公司立即为邓小红办理国有土地使用权证的主张，原审法院已无需再进行处理。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
2011年3月18日，环城公司为邓小红办理了所购房屋的房屋产权证书，根据双方合同约定，环城公司应当在办理房屋产权证之日起二年内取得该房屋国土证书，据此，环城公司的违约时间应从2013年3月18日起算；2015年1月9日，长沙市国土资源局在国有土地使用权证上盖章，环城公司已完成了其办理国土使用权证的义务，因此，其违约时间应计算至2015年1月9日止。根据邓小红诉请，原审法院暂计算违约金至2014年12月31日。
邓小红请求环城公司承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，邓小红主张逾期办理国土证违约金的时间并未超过两年，故对环城公司的时效主张，原审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，第一，无任何证据证实因环城公司的逾期申请办理国有土使用权证的行为给邓小红造成的实际损失情况；第二，相关政府机关在同意环城公司修改土地出让合同的情况下，至2014年10月才最终确定环城公司应当缴纳的土地价款。故原审法院综合考虑本案合同履行情况，环城公司在履行合同过程中的违约程度，认定邓小红要求环城公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，应属过分高于邓小红因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌定环城公司给付邓小红逾期办理岳麓现代城第C栋1单元14层1402号房国土使用权证的违约金为1968元。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告长沙市环城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邓小红支付违约金1968元；二、驳回原告邓小红的其他诉讼请求。本案案件受理费879元，减半收取439.5元，由被告长沙市环城房地产开发有限公司承担。
上诉人邓小红不服判决，上诉称：1、涉案合同系被上诉人提供的格式合同，被上诉人应比上诉人更加知道逾期办证违约给上诉人造成的损失，且被上诉人逾期办证的根本原因在于其想少缴应缴的土地价款造成，应当按照合同赔偿。原审判决以无任何证据证实因被上诉人的逾期申请办理国有土地使用权证的行为给上诉人造成的实际损失为由大幅减少违约金不当，且无明确的计算依据，难以服众。2、原审判决程序失当，存在违反《民事诉讼法》第一百四十六条关于“适用简易程序审理的案件应当在立案之日起3个月内审结”的规定的情况，另，一审法院在当事人未提出时效抗辩的情况下主动审查诉讼时效也违反法律规定。综上，请求改判被上诉人向上诉人支付逾期办理国土证的违约金43178元，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人环城公司答辩称：被上诉人在本案中系因政府相关部门的原因导致不能办理国土证，原审法院适用合同法的相关规定，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金符合法律规定。双方当事人在原审中的调解期限应当剔除审限，不存在超期结案的情形。被上诉人在原审中主动提出了诉讼时效抗辩，且原审法院并未支持被上诉人关于办理国土证诉讼时效抗辩的主张，上诉人的该项主张没有任何依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当予以维持。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。被上诉人未按合同约定在办理房屋产权证起二年内为上诉人办理好国有土地使用权证，构成违约，应当承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，原审法院有权根据案件事实情况对违约金标准进行调整，但因原审法院酌情调整违约金的标准不明确，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件事实，酌定违约金标准按照每日十万分之零点六计算。被上诉人于2011年3月18日为上诉人办理了房屋产权证书，于2015年1月9日完成了办理国有土地使用权证的义务，根据合同约定及上诉人的诉请，违约金计算期间为2013年3月18日至2014年12月31日，共计654日，违约金计算为2595元（661231元×十万分之零点六×654日）。另经审查，原审审理程序并无不当之处。综上，原审判决处理不当，依法应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第00929号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第00929号民事判决第一项为“长沙市环城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向邓小红支付违约金2595元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费879元，依法减半收取439.5元，二审受理费879元，共计1318.5元，由被上诉人长沙市环城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。