甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初1644号
原告陈生平。
委托代理人敬文成，平凉市崆峒区柳湖镇法律服务所法律工作者。
被告海龙。
原告陈生平诉被告海龙买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马明海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈生平与被告海龙均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2015年5月，原告经他人介绍与被告相识后，被告自称有一处宅基地院落对外出售，并且向原告介绍该处院落具有合法手续，希望能以300000.00元价格卖给原告。原告在被告的指引下到位于崆峒区柳湖乡南台村南台社1号院落中，现场与被告进行了解，被告承诺如果原告购买了此处院落和地皮，他将为原告提供所有的相关手续。2015年6月12日，原告向被告支付了300000.00元购买款，原被告签订了转让协议，并且载明已收取原告300000.00元现金。事后，原告多次向被告讨要该处地皮及院落所有手续时，被告却百般推诿，未能提供相关手续，也拒绝退还原告所支付的购买款。因此，原告起诉，要求判令原被告之间所签订的协议无效；由被告退还原告300000.00元，并承担经济损失12000.00元，两项合计312000.00元。
被告辩称：我们之间买卖院落是事实，该院落是南台村南台社张振元的宅基地，2015年6月9日，我从张振元处以270000.00元买来后，当时也没有手续，原告当时就在该院落中养羊，原告与张振元是亲戚，知道此事后多次找我，要求转让给他，最后商定加了30000.00元，我们以300000.00元成交，我将该处宅基卖给原告。出卖方虽然是我，但这笔交易是我们三个人合伙生意，现在其他两人都把钱分走了。我当初也没有承诺给原告办手续，原告是西阳回族乡中营村陈沟社人，我们不是一个集体内的成员，也无法给原告办理手续，这是一个君子协议。当时原告给我交了钱后，我给原告交了房屋，原告称其要在这里修建房屋，但现在没有钱，需等几年再修建房屋。现在因市场原因，该处宅基地掉价了，从原来的300000.00元掉价至200000.00元左右了，所以原告要求退房。我要求继续履行协议，我也没有钱退给原告。
原告为证明其主张，提供的证据有：
1、2015年7月25日房屋出售合同1份。证明：张振元以270000.00元给被告海龙出售了该宅基地。需要说明的是，被告买房是在2015年6月上旬，卖给原告后，在原告的要求下补办了该手续，当时张振元在新疆，由其兄张振东代理张振元签订了房屋买卖协议；
2、转让协议1份。证明：被告海龙于2015年6月12日将他从张振元处购买的宅基地以300000.00元转让给原告，而且转让款已经付清。
被告质证后无异议，但需要说明是2015年7月25日签订的房屋出售合同是被告与张振元后来补签的，所以时间写在了原被告的转让协议之后。
被告为证明其主张，提供的证据有：房屋出售合同、收条各1份。证明：被告从张振元处以270000.00元购买了宅基地一处，且购买款已经付清；
原告质证后认为，房屋出售合同与本案无关，原告对房屋出售合同真实性存疑，该合同只有乙方的签名，没有甲方的签名，且不能证明被告的举证目的成立；原告对收条认可，但该证据与本案无关联性。
本院对原被告所举证据的分析与认定：原告提供的转让协议虽是双方的真实意思表示，但被告取得的宅基地仅有使用权，所有权属于南台村集体，原被告转让宅基地的行为，违反了法律强制性的规定，应为无效协议；原告提供的其他证据真实合法，为有效证据，本院予以确认。被告提供的证据，仅能证明其向原告转让的宅基地的来源，该证据是原告与案外人张振元之间因宅基地转让合同形成的证据，因被告与张振元至今未依法办理相关转让手续，该证据是否合法有效涉及案外人的权宜，故本院仅对其真实性予以确认。
根据双方当事人的陈述、举证、质证和本院对证据的认证，本院确认的案件事实如下：
被告与案外人张振元都是崆峒区柳湖乡南台村南台社农民，原告系崆峒区西阳回族乡中营村陈沟社农民。
2015年6月9日，被告从张振元处以270000.00元购买了张振元位于崆峒区柳湖乡南台村南台社的宅基地一处，但未依法办理相关转让手续。原告得知此事后找被告，要求被告将该宅基地转让给他，经双方商定被告加价30000.00元，以300000.00元成交，随后，被告向原告出具了“转让协议”，即收条，确认该宅基地被告以300000.00元转让给原告的事实，并且转让款被告已全部收到。此后，原告要求被告提供该宅基地的地皮及院落所有手续；被告认为，原告是西阳回族乡中营村陈沟社农民，与原告不是一个集体的成员，无法办理手续，他当初也没有承诺给原告办手续。现在因该处宅基地掉价，原告才反悔协议。双方因此酿成纠纷。现原告起诉要求判令原被告之间所形成的宅基地买卖协议无效；由被告退还原告300000.00元，并承担经济损失12000.00元，两项合计312000.00元。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让给本集体以外的成员。本案被告出售给原告的宅基地属于南台村集体所有，被告是崆峒区柳湖乡南台村南台社农民，原告系崆峒区西阳回族乡中营村陈沟社农民，原告与被告并不属于同一集体经济组织成员，其宅基地买卖行为也未经村集体组织或其他政府部门的同意，原被告形成的宅基地买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告要求确认其与被告之间宅基地买卖协议无效，并要求返还转让款300000.00元的诉讼请求成立，本院予以支持。
本案中，原被告明知属于南台村集体土地的宅基地不得向集体成员以外的人员进行买卖的情形，却违法进行宅基地买卖，致该宅基地买卖合同无效，对此双方均有过错。买卖协议无效后，双方均有损失。原告在购买该宅基地后，在无利可图的情况下，出尔反尔，反悔协议。因此，根据原告在本案中的过错程度，结合公平原则，原告主张的经济损失应自行承担，对其要求被告赔偿经济损失12000.00元的诉讼请求本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈生平与被告海龙于2015年6月12日形成的事实上的宅基地买卖合同无效。
二、限被告海龙在本判决生效后30日内向原告陈生平退还宅基地转让款300000.00元；同时由原告陈生平向被告海龙交还位于崆峒区柳湖乡南台村南台社张振元名下宅基地一处。
三、驳回原告陈生平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5980元，减半收取2990元，原被告各承担1495元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一六年七月十二日
书记员 李春辰