广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5511号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑陈英，女，汉族，1982年3月21日出生，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：林晓安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林圭景，男，汉族，1966年1月15日出生，住浙江省苍南县，委托诉讼代理人：种政，广东导正律师事务所律师。原审第三人：佛山市佳成房地产代理有限公司，住所地广东佛山市南海区里水镇洲村里横路悦园小区商业区34号，统一社会信用代码：91440605314996445M。法定代表人：吴爱春。委托诉讼代理人：李德平，系该公司员工。上诉人郑陈英因与被上诉人林圭景、原审第三人佛山市佳成房地产代理有限公司（以下简称佳成房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19550号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑陈英上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于林圭景应予判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费1500元予郑陈英的部分；2.撤销一审判决第三项；3.判令林圭景向郑陈英支付解除合同违约金105000元；4.判令林圭景赔偿郑陈英中介服务费10000元，按揭服务费7300元；5.本案一、二审诉讼费用由林圭景承担。事实和理由：一、一审法院认定林圭景对《房屋买卖合同》的解除不负责任，与事实不符。首先，本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》附件第5条第2项的条款为：“买方于年月日前支付部分楼款（含定金）人民币叁拾贰万元整。”双方当事人在案涉合同“年月日”处以手写的方式填入“银行扣款通知当天”，即双方当事人已经确认郑陈英支付首付款的前提是得到银行的扣款通知。此外，案涉《房屋买卖合同》第七条约定的交楼日期为：“卖方银行扣款下来，买方支付首付当天交楼”，该条款也已明确约定是卖方银行扣款通知下来之后，买方才支付首付款。因此，银行扣款通知是确定郑陈英支付首付款的前提条件。但本案中，林圭景并未按照合同约定将银行扣款通知时间告知郑陈英，导致郑陈英无法依约支付首付款项用于涉案房屋提前还贷，涂销抵押。上述事实已被一审法院认定。因此，林圭景未按合同约定向郑陈英提供银行扣款通知，违反合同约定，应当承担违约责任；其次，林圭景在签订《房屋买卖合同》后要求加价出售案涉房屋是导致案涉合同无法履行的原因。2016年6月，郑陈英已向林圭景表示愿意支付首付款，但是林圭景却不予配合，提出要郑陈英加价才愿意出售涉案房屋。并且，佳成房地产公司员工李德平在一审法庭调查过程中确认林圭景在2016年7、8月份提出加价，证明林圭景确实存在加价行为。虽然郑陈英与李德平关于加价幅度的陈述不一致，但这只是双方对加价幅度的记忆偏差，不能据此否认林圭景提出了加价的事实。一审法院以郑陈英与李德平就加价幅度陈述不一致为由，不采信郑陈英的该项主张错误。二、一审法院认定林圭景在得知郑陈英实际取得银行同贷书之前暂缓履行相关义务符合情理，并不构成违约，明显错误。首先，根据《房屋买卖合同》附件第5条第4项的约定，73万元贷款系房价余款，此外，根据本条第2项的约定，申请银行贷款是在林圭景提前还贷之后需要林圭景协助完成的手续。因此，银行同贷书并非支付首付款的必需条件，更不是决定首付款能否支付的主要因素。其次，根据《房屋买卖合同》附件第5条第4项的约定，如果银行实际贷款额与原贷款额之间存在差额，可以由买方以现金支付，因此，即使郑陈英贷款申请未获银行审批通过，郑陈英完全可以现金方式支付剩余房价款，即银行同贷书影响的是房价余款的支付而非首付款的支付。再次，郑陈英的贷款申请已于2016年6月获得农业银行审批通过，更不存在因贷款申请及同贷书影响首付款支付的情形。因此，郑陈英并不存在因无法获得同贷书而影响首付款支付的障碍。三、一审法院就责任分担不公平。如前所述，本案中，郑陈英一直在依约履行合同义务，不仅在合同签订当日支付定金5万元，并且在10天内准备了相应首付款，积极向银行申请贷款批准，只要林圭景提供银行扣款通知，随时可以支付房款。反观林圭景在整个合同履行期内，未依约向抵押银行申请提前还款，向郑陈英提供银行扣款通知，拒不配合履行义务已构成根本违约，因此，林圭景应对《房屋买卖合同》的解除承担责任。因此，依据《房屋买卖合同》第十一条第二款、第十条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，林圭景依约依法应当向郑陈英赔偿其支付的中介服务费、按揭服务费，并依约向郑陈英支付相应数额的违约金。被上诉人林圭景答辩称：首先，本案中，林圭景并不存在违约行为，该项事实已在一审中查明。在郑陈英与林圭景签订涉案合同后，林圭景即和中介方一同前往抵押银行办理提前还贷手续，还贷银行只是口头告知林圭景于申请之日一个月起就可以还贷，并没有出具书面的扣款通知书，但是中介人员在一审谈话笔录中已说明其在扣款一个月后将该信息告知郑陈英。其次，郑陈英提出的林圭景要求加价才同意出售涉案房屋亦不符合客观事实。林圭景在履行合同期间从没有提出过加价的要求，但郑陈英在一审期间多次陈述林圭景要求对涉案房屋加价16万元后才愿意出售，该项陈述没有任何证据予以证明，而且与中介方的陈述也不能相对应，因此，郑陈英的该项主张不应得到支持。再次，按合同约定，郑陈英应于2016年4月初支付首付款32万元，但因为其无法按时获得银行贷款导致郑陈英并未按照合同支付首付款，该行为已构成违约。最后，郑陈英实际支付的中介费只有3000元，按揭服务费并不是合同履行中必要的支出费用，应当由郑陈英自行承担。原审第三人佳成房地产公司述称：郑陈英、林圭景签订《房屋买卖合同》当天，双方共同前往抵押银行申请提前还贷，银行并未出具书面通知，仅口头告知下月初即可以进行扣款。后由于郑陈英申请银行贷款的问题，因第三次银行贷款才审批通过，中间间隔时间长了，双方最终协商不成导致交易失败。郑陈英向一审法院提出诉讼请求：1.解除郑陈英、林圭景签订的编号为2014189的《房屋买卖合同》；2.林圭景返还郑陈英已支付的房款50000元；3.林圭景向郑陈英支付解除合同违约金105000元（以总房价款人民币1050000元为本金，按总房价款的10%计算）；4.林圭景赔偿郑陈英支付给佛山市佳成房地产代理有限公司的中介服务费10000元，按揭服务费7300元；5.林圭景承担本案所有诉讼费用。林圭景向一审法院提出反诉请求：1.确认郑陈英、林圭景于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》已经于2016年11月3日正式解除；2.林圭景不予向郑陈英返还定金50000元；3.郑陈英向林圭景支付违约金105000元；4.案件受理费由郑陈英承担。一审庭审中，林圭景撤回第2项诉讼请求，同意定金由法院依法处理。一审法院查明：涉讼房屋的登记所有权人为林圭景，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号A，已办理按揭（抵押）登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山南海里水支行。2016年3月8日，郑陈英（买方）、林圭景（卖方）、佳成房地产公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2014189），约定：林圭景将涉讼房屋以总价1050000元售予郑陈英；采用涂销抵押按揭付款方式交易，郑陈英于签约时支付定金50000元，于“‘银行扣款通知当天’日前交付部分楼款（含定金）320000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续七个工作日内协助买方完成申请银行贷款手续”（援引合同原文，其中单引号内为手写字体），购房余款730000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入林圭景银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由郑陈英以现金支付；“交易手续需在2016年9月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延”；林圭景同意郑陈英可将款项存入下述账户，视同林圭景已收取楼款：银行名称中国农业银行舟山普陀山支行，户名林圭景，账号62×××13；林圭景不能依约将涉讼房屋售予郑陈英，或因违约无法将涉讼房屋售予郑陈英的，应向郑陈英支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金并退回郑陈英已付所有费用；林圭景逾期交付涉讼房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向郑陈英支付违约金，逾期30天，郑陈英有权不再购买涉讼房屋，林圭景应退回全部已收款项并向郑陈英支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金；郑陈英不能依约买入涉讼房屋，或因违约无法买入涉讼房屋的，应向林圭景支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金；郑陈英逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向林圭景支付违约金，逾期30天，林圭景有权不再出售涉讼房屋，郑陈英应向林圭景支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金；基于郑陈英、林圭景独家委托佳成房地产公司提供中介服务，且佳成房地产公司已促成双方签订合同，双方同意，郑陈英于签约之日向佳成房地产公司支付中介服务费10000元。同日，郑陈英向林圭景支付定金50000元，向佛山市汇富房地产代理有限公司支付按揭服务费7300元，并签署《佳成地产服务收费确认书》，确认应于2016年3月8日向佳成房地产公司支付中介代理费10000元。后郑陈英向佳成房地产公司支付了3000元中介代理费。同年9月21日，中国农业银行股份有限公司南海盐步支行出具《个人购房贷款同意贷款意向书》（编号：44300201600170431），就郑陈英向其提出的用于购买涉讼房屋的个人住房贷款申请，在符合该行贷款条件的前提下拟同意向郑陈英发放贷款73万元，贷款期限25年，最长有效期自出具之日起两个月。同年10月24日，郑陈英委托律师向林圭景邮寄《律师催告函》，明确其已取得中国农业银行股份有限公司南海盐步支行出具的《个人购房贷款同意贷款意向书》、支付了中介服务费10000元及按揭服务费7300元，要求林圭景在收件之日起十日内履行向抵押银行申请提前偿还贷款手续、提供银行扣款通知等郑陈英支付部分楼款前的义务，否则将行使合同解除权。该邮件于同月28日妥投。同年11月2日，林圭景委托律师分别向郑陈英、佳成房地产公司邮寄《律师函》，主张郑陈英迟延支付部分楼款32万元超30日，林圭景有权不再出售涉讼房屋，故要求解除《房屋买卖合同》，并要求郑陈英支付总房款10%的违约金。该两封邮件均于同月3日妥投。同月17日，郑陈英委托律师向林圭景邮寄两封《解除合同通知书》，主张林圭景未在规定期限内履行向抵押银行申请提前偿还贷款手续、提供银行扣款通知等郑陈英支付部分楼款前的义务，为此郑陈英单方解除《房屋买卖合同》，并要求林圭景支付总房款10%的违约金，并退还郑陈英已付所有费用（定金50000元、中介服务费10000元、按揭服务费7300元）等。该两邮件分别于同月19日、21日妥投。同年12月5日，郑陈英提起诉讼；同月29日，林圭景提起反诉。诉讼过程中，郑陈英、林圭景均确认佳成房地产公司经办本案房屋交易的员工为案外人李德平，李德平亦在庭后到一审法院协助调查，并陈述：2016年3月8日，郑陈英、林圭景签订《房屋买卖合同》之后，郑陈英离开，我与林圭景方去中国农业银行里水支行申请提前还贷，填写资料后，银行口头通知申请之后一个月便可以扣款，但没有具体扣款日期通知；《房屋买卖合同》约定银行通知扣款之后郑陈英支付首期款，郑陈英支付首期款的时间在扣款日之前；我不记得当时有无将扣款日告知郑陈英，但在一个月之后，我应该有口头告知郑陈英；据我所知，林圭景也没有收到银行关于具体扣款日的通知；《房屋买卖合同》附件第5条第（2）项约定的“卖方收款当日需即向抵押银行申请提前偿还贷款手续”为格式条款，当时忘了删除，但二手房买卖基本上都是业主申请提前还款，买方在扣款日前或交易过户前办理手续（支付首付款）；该条第（4）项约定“交易手续需在2016年9月30日”中的交易手续是指“过户手续”，当时约定2016年9月30日林圭景应收到按揭款；郑陈英曾经向中国银行、中国建设银行申请购房款贷款，但未获得通过，具体原因我也不太清楚；郑陈英在获得银行同贷书之前提出等出了同贷书再支付首付款，林圭景也同意；在2016年6月份郑陈英拿到同贷书之后向我表示可以支付首期款，林圭景一开始同意郑陈英支付首期款，但后来不知道为什么协商不成功，我觉得是时间上拖得比较久；林圭景在2016年7、8月份郑陈英拿到同贷书后，曾提出加价，加价幅度我不太记得了，但在10万元之内。一审法院认为：郑陈英、林圭景及佳成房地产公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条及第七十七条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但经双方当事人协商一致，可以变更合同。综合《房屋买卖合同》的约定及各方的履约情况，一审法院认定郑陈英、林圭景经协商一致对合同约定进行了如下变更：将林圭景向抵押银行申请办理提前偿还贷款手续的时间提前至签约后办理。在合同的履行过程中，林圭景在与郑陈英、佳成房地产公司签订《房屋买卖合同》之后，便自行与佳成房地产公司的员工李德平前往中国农业银行里水支行申请办理提前偿还涉讼房屋项下贷款的相关手续，而事实上，只有在林圭景向抵押银行申请办理提前偿还贷款手续，才有可能获得扣款通知，因此，林圭景将该申请还贷时间提前也符合二手房买卖的交易习惯和实际需要。将郑陈英向林圭景支付首期款320000元的时间推迟至郑陈英获得银行同贷书之后。根据郑陈英自认及林圭景、佳成房地产公司员工李德平的陈述，郑陈英曾就购买涉讼房屋向中国银行、中国建设银行申请购房贷款而被拒，佳成房地产公司陈述郑陈英因为贷款被拒而与林圭景协商在拿到同贷书之后再支付部分楼款（含定金）320000元符合常理，而林圭景也未举证证明其在收到郑陈英邮寄的《律师催告函》之前，有催促郑陈英支付该部分楼款，故李德平的该部分陈述较为可信，法院予以采纳。郑陈英、林圭景双方在案件中均要求解除合同，法院予以确认，并根据双方的履约情况认定郑陈英、林圭景对合同解除应负的责任：一、关于郑陈英对合同解除应负的责任林圭景主张郑陈英没有依约在收到银行扣款通知日之前支付购房款32万元，但林圭景未能举证其有将银行扣款时间告知郑陈英，且林圭景也不能明确银行具体扣款时间，只能笼统地表述为“4月初”，这与佳成房地产公司员工李德平“林圭景也没有收到银行关于具体扣款日的通知”的陈述相印证。从双方实际履行《房屋买卖合同》的情况来看，双方已将郑陈英向林圭景支付首期款320000元的时间推迟至郑陈英获得银行同贷书之后，郑陈英在取得银行同贷书之后也积极联系林圭景表示愿意支付该32万元。综上，林圭景主张郑陈英未支付32万元构成违约与事实不符，法院不予采纳。因林圭景未能举证证明郑陈英在履行《房屋买卖合同》的过程中存在违约的情况，故郑陈英无需对《房屋买卖合同》的解除承担过错责任。二、关于林圭景对合同解除应负的责任郑陈英主张林圭景没有向抵押银行申请提前偿还贷款、要求加价才愿意出售涉讼房屋构成违约，对此，法院认为郑陈英的该些主张不能成立。首先，林圭景在与郑陈英签订《房屋买卖合同》之后，已和李德平一同前往抵押银行申请办理提前偿还贷款手续，在履行该项义务上并不存在违约情形。其次，郑陈英主张林圭景要求加价才愿意出售涉讼房屋，但不能举证予以证明，且郑陈英与李德平关于加价幅度的陈述不一致，对此林圭景均不予确认，法院对郑陈英的该项主张也不予采纳。因《房屋买卖合同》约定交易手续需在2016年9月30日完成，但从郑陈英的举证来看，其取得银行同贷书的时间在2016年9月21日，且其自认在取得同贷书之后并未向林圭景出示该同贷书，结合郑陈英此前曾两度被银行拒绝贷款的事实，林圭景在看到郑陈英实际取得银行同贷书之前暂缓履行相关义务符合情理，并不构成违约。因此，郑陈英不能举证证明林圭景在履行《房屋买卖合同》的过程中存在违约的情况，故林圭景无需对《房屋买卖合同》的解除承担过错责任。综上，双方因对《房屋买卖合同》部分权利义务约定进行变更之后，无法在2016年9月30日完成交易手续，超出了双方签订合同时的预期，且双方无法就继续履行该合同重新达成一致而解除，故双方在诉讼中达成解除合同的合意，视为双方协商一致解除合同。因双方在履行《房屋买卖合同》过程中不存在根本违约的情况，任何一方均不能取得单方解除合同的权利，故林圭景反诉请求一审法院确认《房屋买卖合同》于2016年11月3日已经解除没有事实和法律依据，法院不予支持。因双方均对《房屋买卖合同》的解除不负过错责任，故郑陈英诉请林圭景返还定金50000元理据充分，法院予以支持。因为双方在履行《房屋买卖合同》均不存在根本违约的情形，故郑陈英起诉请求林圭景支付违约金105000元、林圭景反诉请求郑陈英支付违约金105000元没有事实和法律依据，法院均不予支持。郑陈英请求林圭景支付中介服务费10000元、按揭服务费7300元。经查，中介服务费是郑陈英、林圭景履行《房屋买卖合同》必须支出的费用，现双方均不能举证证明对方对《房屋买卖合同》的解除负有过错，法院根据公平原则及《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条的规定，酌定判令双方各负担50%的中介服务费。因郑陈英不能举证证明其已经向第三人足额支付了该中介服务费，而佳成房地产公司的员工李德平仅确认郑陈英支付了3000元的中介费，故法院据此判令林圭景应向郑陈英支付中介服务费1500元，对郑陈英超出上述核定的诉请不予支持，郑陈英可在支付完毕全部中介服务费用之后再另行主张权利。因按揭服务费非履行《房屋买卖合同》必须支出的费用，郑陈英诉请林圭景承担该费用没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、解除郑陈英与林圭景于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》（No.2014189）中关于郑陈英、林圭景权利义务的约定。二、林圭景应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金50000元、支付中介服务费1500元予郑陈英。三、驳回郑陈英的其他诉讼请求。四、驳回林圭景的全部反诉请求。案件本诉受理费减半收取计1873元，由郑陈英负担1329.25元，由林圭景负担543.75元；反诉案件受理费减半收取计1700元，由林圭景负担。本案二审期间，郑陈英向本院提交以下证据材料：、证据1.2016年7月19日，郑陈英配偶林振增与佳成房地产公司员工李德平的电话录音，拟证明在合同期内，林圭景拒绝出售案涉房屋；证据2.2016年11月23日，郑陈英配偶林振增与佳成房地产公司员工李德平的电话录音第一段、第二段，拟证明林圭景违约拒绝出售案涉房屋，并要求郑陈英加付160000元款项的事实。林圭景对郑陈英提交证据的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，郑陈英提交的上述证据真实性在本案中无法确定，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：林圭景在案涉房屋买卖合同关系中是否存在违约行为，应否向郑陈英支付违约金105000元、中介费10000元及按揭服务费7300元。根据案涉《房屋买卖合同》的约定，买方应在银行扣款通知当天向卖家支付首期楼款。圭景已于签署合同当天前往中国农业银行里水支行申请提前还贷，银行口头通知其自申请之日后一个月内可以扣款，李德平亦陈述其将上述情况口头告知了郑陈英，同时结合并无证据显示郑陈英在此期间催促过林圭景提供银行扣款通知，而林圭景亦未催促郑陈英支付首期款，以及郑陈英在此期间先后向两家银行申请贷款均未获批准的案件事实，可以推定中介方佳成房地产公司员工李德平陈述双方在郑陈英第一次、第二次贷款未获批准时已协商一致将支付首期款的时间变更为郑陈英获得银行同贷书后更为合理。但后由于郑陈英于2016年9月21日方取得银行盖章确认的《个人购房贷款同意贷款意向书》，此时距双方签订《房屋买卖合同》之日已相隔半年之久，故本案中因双方对《房屋买卖合同》部分权利义务约定进行了变更，后又因郑陈英获得银行同意贷款意向书的时间过长，超出双方签订合同时的预期，双方无法就继续履行合同达成一致意见，故双方均对案涉《房屋买卖合同》的解除不负过错责任。一审法院判令林圭景返还郑陈英购房定金50000元并支付中介费1500元并无不当，本院予以维持。郑陈英的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2746元，由上诉人郑陈英负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十一月十七日书 记 员  李嘉敏