广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1665号原告：广州英络思通信科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：李建新，系该司经理。委托代理人：曹丽，系广东德法理律师事务所律师。被告：广州文成物业管理有限公司天河分公司，住所地：广东省广州市天河区。负责人：李力奋，系该司总经理。被告：于某甲。上述两被告的共同委托代理人：王金键，系广东联合发展律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：刘颖微，系广东联合发展律师事务所实习律师。被告：广州华奥生物科技有限公司，住所地：广东省广州市海珠区，统一社会信用代码91440105304352267B。法定代表人：邓惠群，系该司董事。委托代理人：朱瑞灵，系该司员工（注：朱瑞灵原为该司的法定代表人）。原告广州英络思通信科技有限公司（以下简称英络思公司）诉被告广州文成物业管理有限公司天河分公司（以下简称文成天河分公司）、于某甲、广州华奥生物科技有限公司（以下简称华奥公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告英络思公司的法定代表人李建新及其委托代理人曹丽，被告文成天河分公司、于某甲的原共同委托代理人吴海贵到庭参加了诉讼。被告华奥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加开庭。本案现已审理终结。原告英络思公司诉称：被告文成天河分公司受作为业主的被告于某甲的委托对广州市天河区天河南二路19-21号宏发大厦进行管理、维护，涉案物业位于宏发大厦5层539室。2013年10月14日，被告文某天河分公司与案外人东莞市潍联通信科技有限公司就涉案物业签订《物业管理服务协议》，约定：被告文某天河分公司对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理；（第二条之4）承租人不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，如造成损失的，应予以赔偿；（第二条之6）承租人按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。2014年12月1日，涉案物业由东莞市潍联通信科技有限公司的关联企业广州荣某通信器材有限公司继续承租使用，由广州荣某通信器材有限公司向被告文某天河分公司交纳物业管理费用。2015年7月7日，广州荣某通信器材有限公司的名称变更登记为英络思公司（即原告），即涉案物业由原告合法使用。2015年7月16日晚，涉案物业被水淹，造成原告存放在涉案物业内的电脑显示器、手机显示屏等一批通信器材全部被水浸泡而报废，原告的直接经济损失达65975元。经查，水是从涉案物业楼上的639室流到涉案物业的，被告华某公司是上述639室的承租人和使用人，被告华某公司承租上述639室用于经营美容院并在上述639室单独安装了用水设备。原告认为，根据租赁合同的约定，涉案物业的规划用途是商业，各层除了公共区域以外均不具备用水及防水条件，但是不知何故被告文某天河分公司、于某甲均同意被告华某公司在上述639室安装用水设备及用水，造成了很大的安全隐患，这是明显的错误。事发当日，被告文某天河分公司也没有及时发现险情及通知原告，直到第二天早上上班时间，原告才发现涉案物业内的物品全部被水浸泡。可以说，物业管理公司日常的巡查工作很不到位，完全没有起到管理和维护的作用。此次事件给原告造成了直接和间接的财产损失，原告为此多次与各被告进行协商，希望能得到合理赔偿，但事隔两个多月仍没有协商一致，各被告均不愿意承担相应的责任。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1.三被告共同赔偿原告的直接财产损失65975元；2.三被告承担本案的诉讼费用。被告文某天河分公司、于某甲辩称：一、被告文某天河分公司、于某甲对漏水及造成损失的事实均予以确认，但不确认损失的金额。漏水问题是在2015年7月17日早上发现的，被告华某公司的工作人员于当天9点上班，各方遂进入639室查找漏水原因，但不清楚具体漏水时间。发生损失后，原告与各方进行协商，但各方没有就损失的金额达成一致意见，原告也没有就其损失进行鉴定，所以被告文某天河分公司、于某甲对原告提出的经济损失65975元不认可。二、漏水的原因是被告华某公司所承租的上述639室的室内没有关闭水龙头，导致水外溢渗漏。原告的损失应由被告华某公司独自承担赔偿责任，被告文某天河分公司、于某甲没有过错，无须承担赔偿责任。被告华奥公司于庭前提交书面答辩状辩称：被告华奥公司的原法定代表人朱瑞灵于2010年10月与被告文成天河分公司洽谈承租广州市天河区天河南二路19-21号宏发大厦6层639室时，提出承租条件是上述639室必须具备给水、排水条件以满足洗衣机日常使用的需求，被告文某天河分公司同意上述要求，并安排其施工队安装了给水管、水表和排水管接驳至上述639室。朱瑞灵于2014年10月30日与被告于某甲签订了承租上述639室的租赁合同，并在水表接驳处安装了洗衣机的吸水龙头和接水盆的水龙头，并按被告文某天河分公司的要求在用水处地面约10平方米的范围内做好防水处理。2015年7月16日晚上10点，上述639室的员工正常下班。第二天早上约9点，被告文某天河分公司的物业管理工作人员电话通知朱瑞灵称宏发大厦539室漏水，水是由639室向下流的，朱瑞灵马上赶到539室，看见有漏水现象，遂与539室的李先生一起回到639室查看，发现639室没有水浸影响，经询问639室的员工，员工反映其怀疑前一天晚上水龙头没有关紧，深夜水压过大，水龙头有漏水现象。经勘查漏水原因，朱瑞灵发现并认为被告文某天河分公司的施工队敷设至639室的公共排水管存在很大问题，排水管的排水口高于639室水平地面10厘米且地面没有安装地漏，这是造成此次漏水的主要原因。漏水事件发生后，639室立即更换接水盆的水龙头和落实用水用电操作流量管理，但客观风险因素仍然存在，即只要“排水口高于地面10厘米且不设地漏”的问题不整改，漏水隐患仍然存在。综上，造成539室漏水的主要责任不在被告华某公司，被告文某天河分公司及其施工队应负主要责任责任，但被告华某公司也愿意为水龙头漏水事件承担连带责任。经审理查明：被告于某甲和案外人于某丙（注：于某丙是被告于某甲的儿子，于2004年1月2日出生）是广州市天河区天河南二路19、21号五楼、六楼的共有人，相应的房地产权属证书的核发时间均为2014年11月下旬，上述证书载明上述房地产的规划用途均为车库。被告文成天河分公司、于某甲均确认被告于某甲于2013年1月1日起委托被告文成天河分公司对位于广州市天河区天河南二路19、21号的宏发大厦提供物业管理服务。被告于某甲与朱瑞灵（即被告华某公司的原法定代表人，下同）签订《宏发大厦租赁合同》，约定：朱瑞灵自2014年11月15日起至2017年11月14日止向被告于某甲承租广州市天河区天河南二路19-21号宏发大厦6层639单元（计租建筑面积为225平方米）（以下简称639单元）；并约定：639单元仅限于规划用途，朱瑞灵明确知悉该物业的法定用途；大厦由被告文某天河分公司负责管理等条款。上述合同未显示签订时间。2014年10月30日，被告文某天河分公司（甲方）与朱瑞灵（乙方）签订《宏发大厦物业管理服务协议》，约定：甲方是指房地产开发商单位或者业主委托的物业管理服务企业；乙方是指租户或用户；本物业名称为宏发大厦；乙方所租房屋为639单元；管理期限为36个月，即自2014年11月15日起至2017年11月14日止；广州文某物业管理有限公司接受被告于某甲的委托，对广州市天河南二路19-21号宏发大厦进行物业管理，乙方接受大厦业主对物业管理公司的委托，委托甲方对其所承租的房屋提供物业管理服务等条款。上述639单元由被告华某公司实际使用。2014年11月22日，被告于某甲（出租方/甲方）与广州荣某通信器材有限公司（承租方/乙方）（注：该司经工商行政主管部门核准于2015年7月7日变更名称为英络思公司，即原告）签订《宏发大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：房地产地址及面积为广州市天河区天河南二路19-21号宏发大厦5层539号单元（以下简称539单元），双方确认该房产计租建筑面积为103.3平方米；该物业仅限于规划用途，乙方明确知悉该物业的法定用途；本合同期限自2014年12月1日起至2016年10月9日止；大厦由被告文某天河分公司负责管理；……（第7.3条）乙方在不影响大厦及该房产建筑结构及使用安全的前提下，可进行内部装修，但装修设计方案须经甲方及大厦管理处同意，并办妥有关报建手续后方能施工，装修的有关费用由乙方负责；乙方对场地装修完工后，须经消防等部门验收合格方能投入使用（包括试业）；乙方须按本合同约定与大厦管理公司签订《物业管理服务合同》等条款。上述539单元由原告实际使用。539单元和639单元是上下毗邻的不动产。2015年7月17日早上，原告发现539单元漏水，遂向三被告反映该情况，各方均派人到639单元察看漏水情况。2015年10月10日，原告作出“至宏发大厦管理处”的《关于宏发大厦539涉水财产损失赔偿的函件》，函称：我司某司合作已达两年，……2015年7月16日大厦639单元漏水导致我司财产损失65975元，事情发生近3个月我司一直没有得到任何赔偿，请贵司在10月15日前就赔偿方案给我司明确答复等。被告文某天河分公司在本案审理中确认其已经收到上述函件，并称其收到上述函件后已与原告进行协商，但各方当时协商无果。在本案审理中，原告为证明其主张还提供了以下证据：1.显示由被告文某天河分公司（甲方）与案外人东莞市潍联通信科技有限公司广州分公司（乙方；以下简称潍联广州分公司）于2013年10月14日签订的《宏发大厦物业管理服务协议》（以下简称《物业管理协议》）[约定：乙方所租房屋坐落位置为539单元；管理期限为36个月，即自2013年10月10日起至2016年10月9日止；（第一条双方的权利和义务）（一、甲方的权利和义务）1.根据本协议的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……（二乙方的权利和义务）10.乙方进行单元内装修时，装修方案须事先获得甲方书面同意后，委托具备法定资质的施工单位进行施工；乙方及其装修单位应遵守宏发大厦装修规定，并接受甲方的工程监督；……（第九条）为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生……水管破裂、……等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理等条款]，该证据用于证明被告文某天河分公司对物业的共用部位、共用设施设备负有管理和维护的责任，被告文某天河分公司明知物业不具备防水条件，仍同意被告华某公司在639单元安装用水设备，有明显过错；合同已约定使用人装修房屋需经作为物业服务企业的被告文某天河分公司的同意及若发生水管破裂等情形被告文某天河分公司应采取紧急措施。被告文某天河分公司、于某甲对该证据的真实性均无异议。2.显示由原告于2015年10月12日出具的《声明》（包括：我司租赁了539单元作为经营场所，该场地原由我司以潍联广州分公司名义承租及签订了有关的租赁合同文件；潍联广州分公司法定代表人为李建新，与广州荣某通信器材有限公司及原告是关联企业，法定代表人均为李建新；现我司郑重声明，以我司关联企业潍联广州分公司的名义签订的有关于539单元的租赁合同及相关协议均为有效，现由我司全面行使合同的权利义务，如发生纠纷，由我司全权处理等内容。上述《声明》还显示潍联广州分公司的印章），该证据用于证明539单元原来由潍联广州分公司承租，后来承租人变更为原告，并另行签订《租赁合同》，但没有另行签订《宏发大厦物业管理服务协议》，原告对《物业管理协议》有权处理。被告文某天河分公司、于某甲对该证据的真实性均无异议，确认539单元的租金及管理费均由原告实际交付、原告是539单元的实际承租人。3.照片[1张；打印件；显示宏发大厦各物业的使用人名称，其中包括“539联想手机广州客户服务中心”“639华某泥灸（华某公司）”等内容]，该证据用于证明被告华某公司承租639单元。被告文某天河分公司、于某甲对该证据的真实性没有异议，确认639单元由被告华某公司实际承租。4.照片[共4张；均未显示拍摄时间；其中照片①为打印件，显示“潍联广州分公司联想移动产品许可服务中心（2015.7.1-2016.6.30）”的内容、案外人联想移动通信进出口（武汉）有限公司的合同专用章及客服总经理周某的签名；照片②显示天花板有水渍痕迹；照片③显示多份维修受理单及多台手机，受理单有水渍痕迹；照片④显示放置于地面的多个纸箱的底部有水渍痕迹]，该证据用于证明原告承租的539单元于2015年7月16日发生水浸事件，水从639单元流到539单元，导致539单元全部被水淹，直接财产损失为价值65975元的联想货物一批；原告具有联想移动产品服务商资格，539单元内受损的货物均属于原告合法所有。被告文某天河分公司、于某甲对上述证据发表以下质证意见：照片①无原件，对其真实性无法确认；对其余3张照片，确认照片反映的是539单元在2015年7月17日早上的状态，但不清楚原告当时受损的金额。5.原告自制的《7-16日宏发大厦539进水财产损失》（以下简称《损失清单》）（显示：包括笔记本电脑、组装电脑、打印机、显示屏、联想专用接待台等29项物品的品名、数量、金额和保险编号，损失合计为65975元；其中第29项注明“墙壁、天花、灯管物业已修复”）、显示由东莞市潍联通信科技有限公司（以下简称潍联公司）于2016年3月15日分别出具的《广东增值税专用发票》（显示：购买方为原告，“货物或应税劳务、服务名称”为详见销货清单，金额为42858.97元，税额为7286.03元，价税合计为50145元等；对于发票的出具时间问题，原告称其作为经销商，是在货品损失后才由上一级的代销商出具相应发票，这属于交易习惯，是其内部经营问题）和《销售货物或者提供应税劳务清单》[显示：购买方为原告，销售方为潍联公司，“货物（劳务）名称”及数量与《损失清单》中的部分物品相一致，单项金额也基本一致]、显示由案外人广州永泰计算机有限公司于2012年8月10日、2013年2月12日、2013年11月2日和2014年12月21日出具的《永泰电脑销售单》（共4张；“商品编号”、“商品全名”与《损失清单》中的部分物品相一致，数量、单价大于或等于《损失清单》中的数量和单价）、案外人深圳市易尚展示股份有限公司于2014年1月8日作出的《联想MIDH客服VI改造项目报价单明细》[其中的“品项”包括“业务受理台B**中”4个，单价（不含税）为1285.04元，金额为5140.15元（注：上述《损失清单》中的“联想专用接待台”2台的金额为2570元）；各项目的含税总金额为65292.47元；上述明细还显示潍联广州分公司的印章]和于2015年2月11日出具的相应的《深圳增值税专用发票》（显示：购买方名称为潍联广州分公司，含税合计为65292.47元等），该组证据用于证明原告因漏水事件遭受的损失，原告称其是在保险公司在场的情况下对受损物品进行清点的（注：上述《损失清单》没有显示相关保险公司的签章）。被告文某天河分公司、于某甲对上述证据发表以下质证意见：《损失清单》是原告单方制作的，不确认损失金额；确认当时已通知保险公司（宏发大厦已投保）到场对原告受损的物品进行清点，但被告文某天河分公司、于某甲不清楚当时清点的物品的品名、数量是否如《损失清单》所显示；保险公司当时到539单元进行清点后，要求原告提供物品的发票，但原告无法提供，导致保险公司无法办理理赔手续；原告已自认其与潍联公司是关联企业，因此对潍联公司出具的发票的真实性、合法性及关联性均不予认可（对此，原告认为潍联公司是否是其关联公司与发票的真实性无关）；深圳市易尚展示股份有限公司出具的发票显示购买方是潍联广州分公司而非原告，该证据与本案无关。被告华某公司称当时539单元确实漏水且部分物品被水浸，但其不清楚漏水事件给原告造成的损失金额。被告文某天河分公司为了证明其批准被告华某公司对639单元进行装修的内容不包括室内铺设给排水设施但被告华某公司擅自在639单元铺设水管的问题，提供了填写日期显示为2014年10月30日、单元编号显示为639的《宏发大厦装修申请表》（显示案外人“廖某”以639单元的施工负责人的身份填写上述申请表，其中的“申请装修项目”一栏包括“拆地板、拆背景墙和天花、贴地面砖、天花上油漆”、“申请装修期限”为2014年10月30日至2014年11月30日等）、《宏发大厦装修施工许可证》（显示：装修户为639单元；业户为朱瑞灵；进场日期为2014年10月30日；完工日期为2014年11月29日；施工负责人为“廖某”；装修主项包括室内拆地板，拆除背景墙，吊天花，刮塑、油ICI，铺地砖；“服务中心审批意见”一栏显示“同意”的打印内容并加盖“广州文某物业管理有限公司宏发大厦物业管理处”的印章）、《装修守则》[其中的第9条包括“在重新安装洁具、装修卫生间地面时，除须补做防水层外，装修业户还需与下一层业主（下一层为未售房则与管理处）共同协商施工时间和施工措施，协商后将书面结果交管理处备案”等内容]、显示由“廖某”于2014年10月31日签署的《宏发大厦装修施工责任书》和《宏发大厦防火责任协议书》及《宏发大厦装修验收申请审批表》（显示：单元为639，“物业验收意见”一栏包括“同意验收”等手写内容，“工程处验收意见”“保安队意见”“批准人”等栏目均显示相关人员的签章等手写内容；被告文某天河分公司称上述签名人员均是其工作人员）。原告对上述证据发表以下质证意见：对其真实性均无法确认，对关联性有异议，上述证据证明的内容与事实不符，被告文某天河分公司称其只同意被告华某公司对上述装修申请表中的装修内容进行装修，但从被告华某公司提供的照片（即下文中被告华某公司的证据）可知639单元已安装进水口及用水设备，装修申请表中的装修内容与639单元的使用现状不符，但上述装修申请表并未体现出来；对于《装修守则》第9条的规定，被告文某天河分公司和被告华某公司均没有遵守。被告于某甲对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告华某公司称其不清楚“廖某”的身份，639单元的室内给水排水都是由被告文某天河分公司的工作人员负责施工的。在本案审理中，被告华某公司还提供了照片（共2张；均为打印件，且没有显示拍摄时间；均显示一条排水管插入另一条排水管，两条排水管的连接处离地面有一段距离）作为证据。原告对上述照片的真实性均无异议，并称539单元漏水后，其于2015年7月17日到639单元察看的情况与上述照片反映的情况一致。被告文某天河分公司、于某甲对上述照片的真实性亦无异议，确认其当时到现场察看所见的情况与照片反映的情况一致，并发表以下意见：上述照片无法证明漏水原因是排水管高出地面10厘米所致，其认为漏水原因是被告华某公司没有关闭水龙头；被告华某公司已在639单元经营一年有余，若排水口高出地面10厘米是漏水原因，为何在2015年7月16日晚上至2015年7月17日早上才发生漏水事件；被告华某公司在被告文某天河分公司审批同意的装修范围外，又自行额外增加装修项目，对于这些项目，被告文某天河分公司并没有认可同意。本案审理过程中，各方当事人均确认在漏水事件发生后没有对漏水原因进行鉴定，本院为此询问原告在639单元原装修情况没有改变的情况下是否对539单元的漏水原因申请鉴定及对其主张的在漏水事件中受损的物品的价值申请鉴定，并告知其如申请鉴定，应在指定的期间内提交书面申请，否则，视为其在本案中不就上述问题申请鉴定。原告未就上述问题向本院提出鉴定申请，但申请本院向中国人寿保险广东分公司调取539单元2015年7月16日漏水受损财产的勘察、评估报告等材料。三被告均确认被告华某公司已于2015年12月搬离639单元，被告文某天河分公司、于某甲并称：639单元在被告华某公司搬离后已另行出租，且新的承租人已另行装修并投入使用。另，被告于某甲称由于于某丙是其儿子且是未成年人，因此，539单元、639单元的相关租赁合同均是由其单独签署。本案案由在原告提起诉讼时确定为相邻关系，但原告在本案庭审前明确其是以侵权纠纷提起本案诉讼，庭审之后明确其是以相邻损害防免关系纠纷提起本案诉讼。原告还表示其不申请追加于某丙作为共同被告参加本案诉讼承担相关责任。本院认为：于某丙虽是539单元、639单元的共有人之一，但原告表示不申请追加其作为共同被告参加本案诉讼承担相关责任，属于当事人对自身诉讼权利的合法处分，本案不追加于某丙参加诉讼。从各方当事人提供的证据和作出的陈述可知，539单元于2015年7月17日早上发现房屋漏水，经各方当事人察看发现是从与539单元上下毗邻的639单元往下漏水的，该次漏水事件致使539单元中存放的相关物品被损坏。被告于某甲是639单元的共有人之一，且由于另一共有人于某丙与被告于某甲是父子关系且是未成年人，因此，被告于某甲对案涉房屋负有主要的管理和维护责任，而被告华某公司作为639单元的实际使用人在使用639单元过程中也应尽到审慎管理、合理使用的义务。对于上述漏水事件，各方当事人均确认当时没有鉴定漏水原因，原告在本案中也没有申请对漏水原因进行鉴定，且被告文某天河分公司、于某甲均称在被告华某公司搬离后639单元的新承租人已对639单元重新进行装修。被告华某公司虽自认其员工怀疑是前一天晚上水龙头没有关紧、深夜水压过大、水龙头漏水所致，但539单元和639单元的规划用途均是车库，仅凭现有证据本院无法认定仅是由于639单元的水龙头未关紧导致539单元漏水或是有其他因素共同作用导致漏水及639单元的防水处理是否符合相关规定，因此，本院认为，作为共有人之一的被告于某甲和作为实际使用人的被告华某公司应共同对639单元漏水造成原告的损失承担赔偿责任。关于原告因上述漏水事件遭受的损失金额问题。原告提供了《损失清单》、《永泰电脑销售单》、《销售货物或者提供应税劳务清单》、《联想MIDH客服VI改造项目报价单明细》及发票等证据证明上述问题，但原告并未提供相应的银行转账凭证、公司的相关财务资料等用于证明其已实际支付上述款项，且原告在提出损失赔偿的主张时，既没有举证证明《损失清单》中所列物品因本次漏水事件导致全部毁损、完全没有使用价值，也没有考虑物品的折旧问题，且经本院释明后也没有申请对其主张的因漏水事件受损的物品的价值进行鉴定，致使本院对该问题无法作出认定，原告应承担相应的举证不能的法律后果。但考虑到原告确实因上述漏水事件存在相关损失，故本院酌情认定原告的损失为20000元。至于原告申请本院向中国人寿保险广东分公司调查取证的问题，由于保险机构并非专业的财产损失鉴定机构，是否调查取证不影响本案的处理结果，因此，本案不就此进行调查取证。因原告最终明确其是基于相邻损害防免关系纠纷提起本案诉讼，而被告文某天河分公司并非涉案不动产的权利人或使用人，因此，本院对原告要求被告文某天河分公司共同承担上述赔偿责任的请求不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，判决如下：一、被告于某甲、广州华奥生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，共同向原告广州英络思通信科技有限公司赔偿损失20000元。二、驳回原告广州英络思通信科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费1450元，由原告广州英络思通信科技有限公司负担1150元，由被告于某甲、广州华奥生物科技有限公司负担300元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李春菊人民陪审员  郑慧琴二〇一六年十一月十四日书 记 员  李佳琦蒲肖明