呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼商终字第00050号
上诉人（原审被告）内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市东风路496号（内蒙漆包线厂新办公楼5楼）。
法定代表人张建业，总经理。
委托代理人王慧丽，该公司副总经理。
委托代理人张凯丽，内蒙古宏儒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）内蒙古均豪物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区机场路4公里处路南4-1-1。
法定代表人马建平，总经理。
委托代理人高亮，该公司员工。
委托代理人王缠缠，该公司员工。
上诉人内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）因与被上诉人内蒙古均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛商初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成由法官邢连珠担任审判长，法官吴铁刚、法官白雪松参加的合议庭，并于2014年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人中银公司委托代理人张凯丽，被上诉人均豪物业公司委托代理人高亮、王缠缠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月3日，原审被告作为甲方，原审原告作为乙方签订《中银城市广场前期物业委托服务合同》，合同载明甲方正式聘请乙方为中银城市广场项目提供前期物业管理事宜，并就物业管理区域、物业管理事项、服务质量、委托方式、服务费用、双方的权利义务、服务期限等作了明确约定，其中服务期限自乙方正式接管之日起至业主委员会成立，并由业主委员会与新物业管理企业签订物业合同生效后，本服务期限终止。根据甲、乙双方2009年6月3日签订的上述合同，鉴于物业服务合同第十一条（供热、供冷运行）的有关约定，甲方同意委托乙方为中银城市广场物业项目提供空调供应服务，又于2009年10月29日原审被告作为合作委托方，原审原告作为受让方签订了《中银城市广场能源供应合作协议》。2010年2月4日，呼市发展和改革委员会就关于对“中银城市广场”供热价、制冷价格作出批复，供暖每平方米每月5.03元，制冷每平方米每月3.2元。2011年12月1日，双方经财产核实后，截止到2011年8月30日，甲方与乙方在中银城市广场项目产生的供暖、物业、垫付电费等费用问题作了结算并制定了《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》。
2012年6月29日原审被告作为甲方，原审原告作为乙方就相关合同解除及项目交接事宜达成《协议书》，协议约定已于2012年5月30日经双方协商后自愿解除《中银城市广场前期物业委托服务合同》及《中银城市广场能源供应合作协议》，协议就交接时间及内容等作了约定。其中第五条约定2012年6月30日，甲乙双方对小区进行全面检查后，办理交接手续。所有的交接附表，一律经甲乙双方代表签字确认。交接过程中双方存在争议的问题（如缺损设备设施等）以备忘录的形式记录下来，双方再进行协商解决。第六条约定，双方确认，双方均不因合同解除及交接滞后而相互承担或追究责任。2012年11月22日，在《与中银开发商往来一览表》中，明确列明原审被告欠款项目及金额，其中包括2010年-2011年的供暖费1736902.66元扣减已付20万元，应支付1536902.66元；原审被告减免业主物业费合计14851.74元；原审原告代垫管道临时改造费38000元；2011-2012年度空置房供暖费103636.61元，合计欠款总额为1693391.01元。交接人处有时任原审被告员工宋青签名及原审原告签章，并有时任原审被告财务人员李楠“已经财务核对”的确认。就一览表中的38000元代垫管道临时改造费，改造时双方代表进行了现场确认，原审被告出具了报销单并开具了发票，但未向原审原告支付该项费用；就减免物业费，被减免业主持有与原审被告签订的免收物业协议书向原审原告申请了减免，之后原审原告与原审被告公司会计宋青对减免明细进行了核对；就空置房供暖费，2012年7月5日，原审原告就中银城市广场2012年空置房面积及费项说明与“孙继永”核对，原审原告称孙继永时任甲方工程部经理。就原审原告主张空置房供暖费中所涉的房屋，在该供暖期间，原审被告有部分房屋出售。
原审法院经审理认为，原审原、被告签订的《中银城市广场前期物业委托服务合同》、《中银城市广场能源供应合作协议》、《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》、《协议书》均为双方真实意思表示，内容也与法不悖，应为有效协议，双方均应按协议约定，履行各自义务。双方在2012年11月22日《与中银开发商往来一览表》列明，并经原审原告及原审被告员工及财务人员确认。又在双方解除物业服务时已签订的《协议书》亦约定，“所有的交接附表，一律经甲乙双方代表签字确认”，结合宋青与李楠在原审被告处所担任职务，应认定为代表原审被告的职务行为。原审被告称原审原告主张减免业主物业费，应属另一法律关系，且已过诉讼时效。原审法院认为，在原审原、被告物业服务合同履行期间，其它业主将合同的义务全部或者部分转让给原审被告，且原审原告亦同意，故原审原告有权向债务受让人即原审被告主张权利，且该项费用亦在2012年经过原审原、被告确认，并未超过法定诉讼时效。对于原审原告主张的空置房屋供暖费，在《与中银开发商往来一览表》中双方经过核算，确认了该项欠款数额，即形成了合同之债，期间，原审被告将合同项下的部分债务转让给第三人，未告知原审原告，也未经原审原告同意，原审原告仍有权依前期合同及的数额主张该供暖费。对原审被告多支出的费用，原审被告可依其它法律关系，另案主张。对于原审原告主张的代垫管道改造费，经过原审被告现场确认并验收，且依双方签订的物业服务合同约定，该项费用应由原审被告负担，应予支持。至于原审被告主张由于原审原告供热不合格造成锅炉冻坏的损失，因未提交相关证据，原审法院无法认定，原审被告可另行主张。另原审被告主张所持原审原告开具的两张发票（120000元及44900元）应予核减，但从发票内容来看，该两笔费用应是原审原告的应收款项，且代办费已在《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》第二条中也已体现；对管理费是否退还，双方签订的协议中均未作约定，故原审被告的该抗辩，亦证据不足，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司2010年-2011年的供暖费、代垫管道临时改造费、被告减免业主物业费、空置房供暖费等共计1693391.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20041元（原审原告已预交），由原审被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担。
宣判后，上诉人中银公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛商初字第141号民事判决书，发回重审或依法改判，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用，并提出以下事实和理由：一、原审判决认定事实错误，应撤销原判，发回重审或查清事实后改判。（一）一审法院判决认定宋青与李楠的行为为职务行为是错误的。首先，结合一审中的开庭情况，被告人提交的《与中银开发商往来一览表》上没有加盖上诉人的公章或财务章，也没有上诉人法定代表人的签字，只有“宋青”、“李楠”二人的名字。该证据很难认定所签文件就是二人本人签字，也很难认定该证据的真实性。其次，构成职务行为的前提是有权代理，二人并非上诉人的员工，上诉人将公司经营管理权授予第三人吴彦东行使，二人只是吴彦东聘请的人员，上诉人没有授权宋青、李楠二人进行任何有关中银项目的管理，二人无权代理上诉人作出任何形式的确认。对于二人是否是上诉人的员工及是否构成职务行为，该问题的举证责任在本案被上诉人一方，但被上诉人在一审中没有举出任何证据来证明二人与上诉人之间的关系，也没有提供任何上诉人与二人之间的委托手续及授权文件。一审法院对于此案件事实没有作出任何调查，直接认定二人行为属于职务行为，进而以二人签署的文件作为审判依据是错误的。（二）一审法院认定本案双方当事人之间签署的《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》没有解除，从而判令继续履行该协议是错误的。上诉人在一审中提交了2012年6月29日签署的《协议书》，以此证明上述协议已经因《协议书》的签署而解除。根据协议书的内容，结合庭审中一审原告提供的证据，关于供暖费的证据中除了《中银城市广场前期物业服务合同》、《中银城市广场能源合作协议》，就只有还款协议，可知，还款协议已经解除，一审原告起诉一审被告要求履行还款协议是违反《合同法》规定的。此外，上诉人已经提供了充分的证据证明2012年1月10日将所有的商场出售给了吕志，依照还款协议也不应当支付自2012年1月10日至2012年4月15日之间的空置供暖费。此外，2011年-2012年采暖期内不存在房屋空置问题，原告无权向被告主张空置供暖费103636.61元，而原审法院不予扣减该部分费用是错误的。二、一审法院适用法律错误，二审法院应当依法改判。一审法院认为本案存在债务转让的情况，从而适用《合同法》第八十四条规定是错误的。一审法院在判决第六页认定“在原、被告物业合同履行期间，其他业主将合同义务全部或部分转让给被告，且原告亦同意，故原告有权向债务受让人即被告主张权利”、“被告将合同项下的部分债务转让给第三人，未告知原告，也未经原告同意，原告仍有权依前期合同及数额主张该供暖费”，在本案中适用债务转让的规定是错误的。债务转让的前提是转让人与受让人之间存在债务转让的意思表示，但本案涉及的是房地产公司与受让人之间交付房屋的事实，并不适用债务转让的规定。
被上诉人均豪物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回对方的诉请，维持原判。针对上诉人的第一个问题，在诉状的下面已经说的很清楚，李楠和宋青是公司聘请的人员，他们的行为是职务行为。关于第二个问题的解除协议，在协议解除后，双方也曾经研究过顶房的协议，但是后来中银公司用非法手段，把均豪的人全部清除了。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，上诉人中银公司（作为出卖人）与吕至（作为买受人）分别于2012年1月10日和2012年2月20日签订《商品房买卖合同》，将上诉人所有的中银城市广场项目中商场1-6层及商场地下负1层超市、库房等商品房售予吕至。双方另签署《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，在《补充协议》的第八条，双方均约定：“买受人所购房屋的物业管理由买受人自行独立实施，且2012年4月15日前的采暖费用由出卖人承担。”
本院认为，本案二审中的争议焦点为被上诉人均豪物业公司要求上诉人中银公司支付各项费用共计1693391.01元有无事实及法律依据的问题。被上诉人均豪物业公司主张上述费用的主要证据为其提交的《与中银开发商往来一览表》（以下简称《往来一览表》），其中载明中银房地产开发公司欠款分别为：2010-2011供暖费1536902.66元、减免物业费14851.74元、代垫管道临时改造38000元、2011-2012年度空置房供暖费103636.61元，共计1693391.01元。上述费用除以《往来一览表》的形式予以确认外，被上诉人亦提交了其他证据予以佐证，其中：2010-2011供暖费1536902.66元为双方签订的《中银城市广场物业空置费、供暖费还款计划协议》中确认的内容，减免物业费14851.74元为上诉人与业主签订的《免收物业协议书》及经双方核对人张鲲、宋青确认的《中银物业费减免明细表》中载明的数额，代垫管道临时改造38000元为2011年11月23日中银公司出具的《关于中银城市广场住宅楼化粪池外接施工确认函》中确认的内容，2011-2012年度空置房供暖费103636.61元为双方核对的《中银城市广场2012年空置房面积及费项说明》中确认的数额。另从《往来一览表》本身来看，其上有双方交接人的签字，又有时任中银公司财务人员核对确认，日期为双方签订《协议书》即解除合同之后，应视为双方在解除合同后对合同履行期间内债权债务关系的确认。上述证据能够相互佐证，形成较为完整的证据链条，在上诉人中银公司并无相反证据予以推翻的情况下，本院对《往来一览表》的有效性和证明力予以确认。关于上诉人主张宋青、李楠在《往来一览表》中签字行为并非职务行为的上诉理由，本院认为，宋青、李楠均为当时上诉人中银公司的员工，且其中一人为财务人员，在《协议书》中亦约定双方的交接由甲乙双方代表签字确认，故由宋青作为交接人，并由李楠进行核对的方式符合《协议书》的约定，其二人在《往来一览表》上的签字应视为履行职务行为。关于上诉人主张已出售给吕至的房屋不应由上诉人承担供暖费的上诉理由，根据本院查明的事实，在上诉人与吕至所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中已明确约定，2012年4月15日前的采暖费用应由出卖人即上诉人承担。关于上诉人主张2011-2012年度采暖期内不存在房屋空置的上诉理由，其依据为上诉人单方打印的“网签合同详表”，该证据并无其他证据予以佐证，其证明力不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人中银公司应向被上诉人均豪物业公司支付各类费用共计1693391.01元。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第六十六条、第七十二条第一款、第七十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20041元，由上诉人内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢连珠
审判员 吴铁刚
审判员 白雪松
二〇一四年九月十二日
书记员 卜 芳