安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民二终字第00056号
上诉人（原审被告）：五河县洪五物业管理有限公司。
法定代表人：高磊，该公司总经理。
委托代理人：徐永生，该公司员工。
委托代理人：ＸＸ，泗洪县孙园法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：蚌埠畅达房地产开发有限公司。
法定代表人：许武昌，该公司董事长。
委托代理人：孙正茂，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：刘锦华，男，1975年7月30日出生，汉族，农民，住福建省宁德地区。
委托代理人：胡德根，五河县城关镇法律服务所法律工作者。
上诉人五河县洪五物业管理有限公司（以下简称洪五公司）、蚌埠畅达房地产开发有限公司（以下简称畅达公司）与被上诉人刘锦华委托合同纠纷一案，安徽省五河县人民法院于2014年11月14日作出（2014）五民二初字第00414号民事判决。宣判后洪五公司、畅达公司均不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人洪五公司委托人的徐永生、ＸＸ，上诉人畅达公司的委托代理人孙正茂，被上诉人刘锦华的委托代理人胡德根到庭参加诉讼。本案现已审理终结
一审法院认定：2008年4月15日，被告畅达公司与苏果超市（五河）有限公司签订一份房屋租赁合同，被告将其所有的位于五河县城关镇淮河路南侧国贸大厦房屋一、二、三层部分出租给苏果超市，租赁期限为16年。合同对租赁费、双方职责及一些相关问题都作了规定。2009年3月18日，被告畅达公司与原告刘锦华签订了《商品房买卖合同》，被告畅达公司将出租给苏果超市中的合同号为005809、005857、0005881、0005856、0005882的5套商品房作价1328553元卖给原告刘锦华。同日，原告刘锦华与被告洪五公司签订五份《委托经营合同》，原告自愿将购买的5套商品房委托洪五公司用于统一安排的商业经营，合同规定被告洪五公司有权以自己名义将该商铺对外经营，原告认可并接受被告洪五公司与第三人签署的合同。委托经营期限为15年，自2009年8月20日至2024年8月20日止，被告洪五公司每半年向原告支付一次利润（含税）。年利润计算方式为年利润=实际购房总价×年利润率（不足一个月按实际天数计算）第1年至第5年的年利润率为7.5%，第6年至第10年的年利润率为8%，第11年至合约期满的年利润率为8.5%。该物业利润届时由被告洪五公司直接打入原告在银行按揭账户或原告指定的银行账户，原告同意该物业经营收益应交纳的税金由被告洪五公司代扣代缴。被告洪五公司享有原告应承担税费的代扣代缴权，并从应付原告费中直接扣除，被告洪五公司按期向原告支付本合同约定的费用，原告不能履行或不能完全履行本合同的，应赔偿被告所受的经济损失，并不得由此影响经营合同的继续履行，被告洪五公司逾期支付本合同约定费用的，按应付费用每日1‰向原告支付违约金。后原告与被告洪五公司又补签一份受托经营合同附言（代收费用协议），被告洪五公司在房屋交付时向原告收取的费用为产权登记费、配电费、测绘费、他项权证费、契税、公共维修费、物业费，上述费用合计87745元。合同签订后，被告洪五公司并没有按合同约定向原告支付利润。原告多次找被告洪五公司协商，但被告洪五公司以原告没有按照合同的相关约定支付费用，被告畅达公司至今没有将房屋交付原告，原告也没有将房子交付给自己公司为由，至今拒绝支付利润。
一审法院认为：原告与被告畅达公司2009年3月18日签订的《商品房买卖合同》以及与被告洪五公司签订的《委托经营合同》，均有效。各方应按照合同约定全面履行。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了10套购房款总计1328553元，被告畅达公司应将房屋实际交付给原告，被告洪五公司应按委托经营合同的约定支付经营收益给原告。因原告购买的房产在购买前已被被告畅达公司租赁给苏果超市，原告购买的房产仅仅是整个租赁物的一小部分，具体位置只能从图纸上标明指认，无需现场交付，并且在签订购房协议的同时又与被告洪五公司签订了委托经营合同，结合被告与苏果超市签订的“三方协议”，可以认定房产已实际交付。被告畅达公司以原告没有缴纳相关办证费用为由，辨称房产一直没有交付，与事实不符。到目前为止原告的房屋产权证还没有办理，且原告的房产收益已远远超过应缴费用，从2009年4月16日被告畅达公司将该合同报房屋产权机关进行了登记，2011年3月24日又给原告开具10份购房发票，都可以确认被告畅达公司对房产交付是认可的。但是，被告洪五公司至今都没有按合同约定向原告支付利润，被告洪五公司已经违约，故原告刘锦华要求解除与被告洪五公司签订的十份委托经营合同、偿付委托经营经营合同4.5年利润并支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。原告购买的房产实际是由被告畅达公司租赁给苏果超市的，2009年11月3日和2012年9月14日，两被告与苏果超市签订三方协议和三方协议（二），被告畅达公司授权被告洪五公司代为履行《房屋租赁合同》的全部条款，包括被告洪五公司代为收取租赁费用等。被告洪五公司应按委托经营合同的约定支付给原告经营收益，被告畅达公司作为委托人应承担连带清偿责任。故对原告要求被告畅达公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持。关于利润，原告所购买的10套房产价值总额为1328553元，按合同约定，至2014年2月19日利润为448386元。关于违约金，原、被告双方合同约定的违约金日1‰明显超出法律规定的限额，酌定按每日0.6‰为宜，按合同约定计算为245491.7元。扣除利润税收78960元、办房产证费用87745元，被告洪五公司还应支付给原告刘锦华的款项为527172.7元。据此判决：一、解除原告刘锦华和五河县洪五物业管理有限公司被告洪五公司之间的十份委托经营合同。二、被告五河县洪五物业管理有限公司给付原告刘锦华利润款及违约金计527172.7元，于本判决生效后十日内付清。三、被告蚌埠畅达房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费11790元，由原告负担4011元，被告五河县洪五物业管理有限公司负担7779元。
宣判后，洪五公司、畅达公司均不服，向本院提上诉。洪五公司上诉称：畅达公司并未向洪五公司交付涉案房屋，本案的委托合同并不成立。被上诉人与畅达公司、洪五公司间不存在相互委托关系，原判认定畅达公司、洪五公司互负连带责任无事实和法律依据。请求二审法院依法改判。畅达公司上诉称：被上诉人所举证据并不能证明涉案房屋已交付，故被上诉人诉请委托经营合同不成立。请求二审法院依法改判。被上诉人刘锦华辩称：两上诉人是关联企业，存在财产和人格的混同，畅达公司出售给我的房屋已在房屋管理部门进行了登记，两上诉人已将被上诉人的房产出租给苏果超市，两上诉人理应给付被上诉人租金，并互连带清偿责任。请求二审法院依法维持原判。
二审经审理查明，代收费是畅达公司与刘锦华签定，而非洪五公司，一审法院认定错误，本院予以纠正。一审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：刘锦华与畅达公司2009年3月18日签订的《商品房买卖合同》以及与洪五公司签订的《委托经营合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效合同，各方均应诚实守信履行其合同义务。由于刘锦华购买的房产在购买前已被畅达公司作为整个租赁物的一部分整体租赁给苏果超市，亦同意由上诉人经营管理，被上诉人刘锦华按约获取约定利润，刘锦华按约向畅达公司支付了10套购房款后，洪五公司未按委托经营合同的约定向其支付经营收益，构成违约。两上诉人以被上诉人未实际交付房产为由拒绝履行合同义务，显与合同约定和客观事实不符，本院不予支持。一审法院判决支持的利润及违约金数额各方当事人均未提出异议，本院亦予以支持。虽然2009年3月18日代收费协议是畅达公司与被上诉人签订，委托经营合同约定由洪五公司直接向刘锦华支付利润承担违约责任，洪五公司至今都没有按合同约定向被上诉人刘锦华支付利润，洪五公司“以自己的行为表明不履行主要是债务”，具有《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定的解除合同之情形，原判解除苏仁发与洪五公司签订的十份委托经营合同于法有据。一审法院结合两上诉人与苏果超市签订的“三方协议”，及洪五公司2012年12月6日的承诺，从给付租金中扣除产权登记费和税费并无不当。上诉人洪五公司是受上诉人畅达公司委托进行委托经营管理，原审判决畅达公司对受托人洪五公司在经营管理过程中形成的债务承担连带清偿责任并无不当。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费9072元，由上诉人五河县洪五物业管理有限公司、蚌埠畅达房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾咏君
审判员 李丰年
审判员 张 青
二〇一五年五月十九日
书记员 石克链
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；