山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2418号
上诉人（原审原告）：马武，男，1969年10月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审被告）：威海天和房地产开发有限公司，住所地荣成市富源北路128号。
法定代表人：闫伟建，总经理。
委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。
上诉人马武因与被上诉人威海天和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初字第3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马武上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院将上诉人与被上诉人签订的认购书及分期付款协议认定为商品房买卖合同正确，但是被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，与上诉人签订认购书及分期付款协议。被上诉人存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，上诉人要求解除合同并无不当。且根据该条规定，被上诉人需承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任；2、一审法院并未向上诉人释明，不存在上诉人拒不变更诉讼请求的情况。
被上诉人威海天和房地产开发有限公司辩称，1.认购合同不同于商品房买卖合同，该合同相应条款仅是双方对涉案房产买卖行为的认可或购买意向，不具备商品房买卖合同的相关构成要件，因此，不能把认购合同等同于商品房买卖合同；2.被上诉人不存在故意隐瞒或欺诈行为，未取得商品房预售许可证的原因并非是由被上诉人造成的；3.一审法院已经向上诉人释明要求其变更诉讼请求，但上诉人没有进行变更。综上，原审判决正确，请求依法维持原判。
马武向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2014年5月2日签订的《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》；2、被告向原告返还购房款227500元及按银行同期贷款利率自2014年5月2日计算至起诉之日止的利息；3、被告向原告支付赔偿金227500元。事实和理由：2014年，被告工作人员在安徽省宿州市销售被告开发的爱莲湾国际旅游度假区的房屋，并承诺在2014年12月1日前交房，购房即送50平方米的湿地，且其所售房屋为带电梯精装花园洋房。2014年5月2日，原、被告签订《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》。原告认购爱莲湾小区62号楼1单元102室（A1房型），并对分期付款方式作出约定。原告依约向被告支付购房款227500元，但至今，被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，更没能亦未在2014年12月1日以前交房。经查，被告出售的房屋没有取得预售许可证，被告故意隐瞒该事实，致使合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认定事实：2014年5月2日，原、被告签订《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》。认购书中约定，原告可优先购买爱莲湾小区62号楼1单元102室A1户型，建筑面积50.24平方米，单价为每平方米5672.77元，总价为285000元。原告于订约当日支付购房定金20000元，并于2014年6月2日前付清全部房款，并同时签订正式《商品房购买合同》。《分期付款协议》中约定，原告应于订约当日支付被告首付房款95000元（含定金），其余房款，原告应于2014年11月2日前支付47500元，2015年5月2日前支付47500元，2015年11月2日前支付47500元，2016年5月2日前支付47500元。上述认购书及协议签订后，原告分别于2014年5月1日、2014年6月3日、2014年12月18日、2015年8月10日、2016年4月11日向被告付款20000元、65000元、47500元、47500元、47500元，累计付款227500元。截止一审庭审结束时，被告未取得涉案房屋的预售许可证，也未将房屋交付给原告。
原告申请证人朱某出庭作证，该证人证实其与原告一起于2014年5月1日到被告处看房，被告的售楼员承诺在2014年12月底交房，证人手机中还保存有在被告处拍摄的样板房照片，拟证明被告承诺交房日期及交房标准。原告又提交证人陈某书面证言一份，拟证明被告对于交房时间进行虚假承诺，使其遭受了损失。经质证，被告认为证人朱某无法准确说出向其承诺交房时间的人员的具体身份及姓名，无法证明就是被告的售楼人员所做的承诺，其手机中的照片只是自然风景与房屋照片，与本案事实没有关联；证人陈某没有出庭作证并接受质询，其书面证言不能作为证据使用。原告另提交网页照片，照片宣传内容为爱莲湾国际旅游度假区二期于2013年开盘，2014年即可入住，证明被告承诺的交房时间及房屋交付标准。被告认为上述照片均系复印件，故不予质证。
一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案为证。
一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的认购书及付款协议是商品房买卖合同还是预约合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原、被告签订的《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》明确约定原告所购商品房的面积、价格及价款支付时间，虽然双方没有书面约定房屋交付时间及交付标准，但原告提供的网页照片及证人证言，可以证明原、被告虽未在协议中约定交付时间及交付标准，但被告通过网页宣传及售楼员承诺的方式明确了交付时间及交付标准。因此双方签订的《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同而非预约合同。因被告至今未能取得涉案房屋的预售许可证，故原、被告签订的上述认购书及协议违反法律强制性规定，应属无效。经释明，原告拒不变更诉讼请求，故对原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及第九十七条的规定，合同被确认无效或者合同被解除后，出卖人均应向买受人返还购房款项，但二者的法律依据、法律后果均不相同，对原告要求被告返还原告购房款及利息，并赔偿损失的诉讼请求，原告可另行诉讼主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告马武的诉讼请求。案件受理费50元（系减半收取），由原告马武负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。涉案认购书中不具备被商品房买卖合同的主要内容，网页宣传照片及证人证言不具体明确，亦不是涉案认购书的内容，不能作为认定涉案认购书具备房屋买卖合同主要内容的依据。在该认购书中明确约定本合同为认购书，双方需签订正式《商品房购买合同》，故涉案商品房订购协议书的性质应认定为预约合同而非商品房买卖合同。原审认定涉案认购书性质为商品房买卖合同有误，本院予以纠正。上诉人与被上诉人签订认购书的目的是为了购买房屋，签订正式的商品房买卖合同。现涉案房屋无法办理预售许可证，自然无法签订正式的商品房买卖合同，且上诉人也不同意继续履行该认购合同。故双方签订涉案认购合同目的无法实现，《爱莲湾国际旅游度假区认购书》应予解除，被上诉人应返回上诉人已付购房款227500元及相应利息。由于《爱莲湾国际旅游度假区认购书》系预约合同，并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故上诉人要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿损失理由不当，本院不予支持。一审适用简易程序，案件受理费为4287.5元，一审判决存在笔误，本院予以纠正。综上，马武的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销荣成市人民法院（2016）鲁1082民初2061号民事判决；
解除上诉人马武与被上诉人威海天和房地产开发有限公司于2014年5月2日签订的《爱莲湾国际旅游度假区认购书》及《分期付款协议》；
被上诉人威海天和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人马武购房款227500元并支付利息（利息分五笔计算，分别为以20000元为本金自2014年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；以65000元为本金自2014年6月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；以47500元为本金自2014年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；以47500元为本金自2015年8月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；以47500元为本金自2016年4月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；
驳回上诉人马武的其他诉讼请求。
如果被上诉人威海天和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4287.5元，由马武负担2011元，由威海天和房地产开发有限公司负担2276.5元；二审案件受理费8575元，由马武负担4022元，由威海天和房地产开发案有限公司负担4553元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年一月十七日
书 记 员 刘双双