广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第73号
原告：珠海市友联物业代理有限公司（以下简称友联公司），住所地珠海市。
法定代表人：江福平，总经理。
委托代理人：徐德廷，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：崔彦征。
被告：童铁丁，男，汉族，住广州市越秀区，公民身份号码×××0311。
委托代理人：张爱斌，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：阳振华。
被告：李珍，女，汉族，住广州市天河区，公民身份号码×××0103。
被告：崔莲实，女，朝鲜族，住深圳市宝安区，现住深圳市宝安区。公民身份号码×××0123。
原告珠海市友联物业代理有限公司诉被告童铁丁、李珍、崔莲实居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告友联公司的委托代理人徐德廷、崔彦征，被告童铁丁的委托代理人张爱斌、阳振华及被告崔莲实到庭参加诉讼，被告李珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告友联公司诉称：被告3崔莲实为位于珠海市香洲区情侣北路XXX房房产（以下简称1602房）的所有人。2013年10月，被告3与原告签订《中介服务协议（业主）》，约定被告3委托原告为其出售1602房，售价为人民币2，200，000元（大写：贰佰贰拾万元）。被告3承诺，经原告介绍之客户（包括客户之亲属、授权人、代理人或与客户有关联的第三方）成功购入被告3委托物业的，被告3须向原告支付成交价的百分之二作为佣金，支付时间为原告与被告3所介绍之客户签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》当日或之前。
被告1、2系夫妻关系，2013年10月25日被告1与原告签订《中介服务协议（客户）》，被告1确定委托原告购买1602房，且约定被告1支付佣金为总房价的2%，支付时间为被告1与他方签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》当日或之前。被告1确认在签订服务协议之前从未看过原告介绍之物业，并未与任何人或单位签订过与此物业有关的协议。被告1确认，在被告1验看服务协议确定的房产六个月内，被告1或其委托人、代理人、代表人、承办人等与被告1有关联的人与业主方达成买卖交易或者利用了原告提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成买卖交易的，视同通过乙方居间代理完成，被告1应向原告支付佣金。
2013年10月27日，被告1与被告3通过原告，就1602房达成买卖意向，被告2以被告1妻子身份向原告交付了诚意金人民币2，000元（大写：贰仟元）。2013年10月28日，被告1与被告3签订了《珠海市友联物业代理有限公司房地产买卖合同》，其中第19条约定房屋转让价款为2，200，000元（大写：贰佰贰拾万元），被告1实出人民币2，450，000元（大写：贰佰肆拾伍万元），其中差额部分250，000元（大写：贰拾伍万元）用于支付买卖双方税费、领取房地产权证费、交易费及买卖双方的佣金，被告1应在1602房办理过户手续前一天向原告支付。第13条约定买卖双方之一方或双方违反本条及第12条约定拒绝支付或未足额支付佣金导致诉讼，还应承担经纪方因诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失。当天，被告1、3分别签订付佣通知书，确认佣金数额各为人民币44，000元。2013年11月18日，三被告到珠海市房产登记中心办理1602房的过户手续，2013年11月21日，1602房转移至被告2名下。
综上所述，被告1、被告3应于2013年11月18日前分别向原告支付佣金款44，000元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据上述法律规定及《珠海市友联物业代理有限公司房地产买卖合同》第19条约定，被告1对被告3应付的佣金款承担连带清偿责任。被告2作为被告1的妻子，且作为1602房的受让人，应与被告1共同承担债务。但至今，三被告仍未向原告支付过任何佣金费用，且因其违约行为导致原告支付律师费8，000元，上述律师费应由三被告向原告赔偿。
为了维护原告的合法权益，现特依据《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实真相的基础上，依法判决如原告所请。
诉讼请求：1、请求法院判令被告1、2向原告支付佣金44，000元（大写：肆万肆仟元）；2、请求法院判令被告3向原告支付佣金44，000元（大写：肆万肆仟元），被告1、2对被告3应付的佣金承担连带清偿责任；3、请求法院判令三被告向原告赔偿律师费8，000元（大写：捌仟元）；4、请求法院判令由三被告承担本案的全部诉讼费用。数额共计：96000元。
原告友联公司在举证期限内提交的证据如下：1、中介服务协议（业主）；2、中介服务协议（客户）；3、诚意金收据；4、地址确认书（卖方）；5、地址确认书（买方）；6、房地产买卖合同；7、房地产权证登记价格确认书；8、卖方付佣通知书；9、买方付佣通知书；10、珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）；11、房地产权登记表；12、律师费发票；13、民事判决书；14、生效证明。
被告童铁丁辩称：一、被答辩人一友联公司对法律关系的极度混淆，致使诉讼请求乃至起诉的不当。
首先，被答辩人一友联公司与答辩人童铁丁、被答辩人三崔莲实签订的《房地产买卖合同》（编号1300091）虽然只有一份合同的形式，但却涵盖了三份合同的实质，即答辩人童铁丁与被答辩人一友联公司之间的居间合同关系、答辩人童铁丁与被答辩人三崔莲实之间的房屋买卖合同关系以及被答辩人一友联公司与被答辩人三崔莲实之间的居间合同关系，尽管被答辩人一友联公司与答辩人童铁丁、被答辩人三崔莲实之间都是居间合同关系，但根据“合同相对性”原理，被答辩人一友联公司起诉答辩人童铁丁，被答辩人三崔莲实就是第三人，被答辩人一友联公司起诉被答辩人三崔莲实，答辩人童铁丁即是第三人，答辩人与被答辩人三不能同时作为被告在本案中审理，请人民法院驳回被答辩人一友联公司对答辩人童铁丁或被答辩人三崔莲实的起诉。
其次，同理，根据“合同相对性”原理，被答辩人二李珍不是合同的当事方，故非本案的适格被告。
二、被答辩人一友联公司要求答辩人童铁丁、被答辩人二李珍对被答辩人三崔莲实的佣金承担连带责任没有法律和事实依据。
连带责任构成要件中，须同时符合以下要件：（1）两人以上；（2）连带责任人与债权人之间须存在着债的关系且为不可分之债；（3）连带责任的客体必须是种类物；（4）责任承担须有法律明文规定或者当事人明确约定。
连带责任多见于侵权领域，纵观我国整部《合同法》及司法解释，没有任何条文关于连带责任的规定，在其他法律中涉及连带责任的有《民法通则》、《合伙企业法》、《担保法》等法律文件。本案中，从被答辩人提交的《卖方付佣通知书》及《买方付佣通知书》可以看出答辩人童铁丁与被答辩人三崔莲实是独立的承担责任，责任的客体也非种类物。尽管《房地产买卖合同》有约定，但根据《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。此即合同相对性原则，合同相对性原则的核心内容是违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，据前文所述，两个独立的居间合同之间，合同关系以外的人不负违约责任。其合同约定违反合同法律的基本原理，应予以驳回。
三、被答辩人一友联公司约定的佣金条款违反有关法律的规定，应以法律规定的标准为限；且被答辩人一违反忠实义务，答辩人可拒付或少付佣金。
首先，2008年2月2日，广东省物价局针对广州市物价局的咨询发布了一份《关于房地产中介收费有关政策的复函》。该复函上规定：原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971）中“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”，且复函还补充解释“其房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”。故被答辩人在向答辩人及被答辩人三崔莲实均主张佣金的情况下，被答辩人一友联公司对超出合同成交总价的1.5%部分于法无据。
其次，2013年10月18日，《房地产买卖合同》签订时，被答辩人一友联公司为了“吃差价”，未如实告知答辩人真实的税费金额，被答辩人一故意声称税费很高，要求答辩人多出25万用于缴纳税费及双方佣金。2013年11月16日，在答辩人的再三要求下，被答辩人一友联公司的员工杨浩泉通过手机短信（号码为131××××2092）发给答辩人税费计算明细，具体交易费用加佣金为137329.56元，并要求汇至对方帐号。至此，答辩人才最终确认被答辩人一友联公司在能够完全实现佣金的情况下，意图额外“吃差价”112670.44元。鉴于上述事实，答辩人对被答辩人一友联公司的做法深感不满。在被答辩人一友联公司不顾答辩人的诉求，拒不提供后续服务的情况下，答辩人才与被答辩人三崔莲实通过朋友完成后续交易。
被答辩人一友联公司闭口不谈自己的“吃差价”、未及时披露真实的交易税费金额，严重损害答辩人童铁丁的合法权益。《合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”之义务，根据《合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，答辩人可拒付或少付佣金。
不可否认的是，被答辩人一友联公司报告了订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成了答辩人童铁丁与被答辩三崔莲实交易，三方订立《房地产买卖合同》，已完成居间合同的主合同义务；但由于被答辩人一友联公司的过错与刻意隐瞒，及未办理评估、按揭贷款、缴纳税费、过户、交接等相应的附随义务，亦应当减少佣金款。
四、关于律师费。（一）法律并未强制要求当事人必须委托律师参加诉讼，故律师费并非被答辩人的必然损失。（二）答辩人从未拒绝支付佣金，只是要求在合理、合法的范围内支付，且本案不符合合同对支付律师费的约定。
综上所述，请人民法院查明事实，依法驳回被答辩人一友联公司的无理请求。
被告童铁丁在举证期限内提交的证据如下：1、手机短信；2、图片；3、处理举报线索告知书。
被告李珍未提交答辩意见及相关证据。
被告崔莲实辩称：第一、现提供的3方签署买卖合同复印件和银行入账明细足已抵消签署3方合同之前签的本人于中介友联地产之间写的佣金协议书。第二、3方签署的合同上足已证明本人实收人民币2200000元整，关于佣金与本人无关。第三、买方提供的承诺书也可以证明本人与佣金无关。
被告崔莲实在举证期限内提交的证据如下：1、三方签署买卖合同；2、银行入账明细；3、买方签署的承诺书。
经审理查明：位于珠海市香洲区情侣北路XXX房产（以下简称涉案房产）原登记在被告崔莲实名下。2013年10月，被告崔莲实（甲方）与原告友联公司（乙方）签订一份《中介服务协议（业主）》，约定甲方委托乙方出售涉案房产，售价为人民币220万元，甲方承诺乙方介绍的客户成功购入涉案物业，甲方须向乙方支付成交价的2%作为佣金，支付时间为甲方与乙方介绍的客户签署《房地产买卖合同》当日或之前。
2013年10月25日，被告童铁丁（甲方）与原告友联公司（乙方）签订一份《中介服务协议（客户）》，约定甲方欲购买房产，现委托乙方提供居间介绍服务；甲方支付佣金为总价的2%，支付时间为甲方与他方签署《房地产买卖合同》当日或之前；甲方确认乙方已介绍并带甲方现场查验涉案房产。
2013年10月27日，被告李珍向原告友联公司支付购买涉案房产的诚意金2000元，原告友联公司向其出具了收款收据。
2013年10月28日，被告童铁丁、被告崔莲实分别向原告友联公司签署了《地址确认书》。
2013年10月28日，被告崔莲实（卖方）与原告友联公司（经纪方）与被告童铁丁（买方）三方签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房产，房地产权证号为C6××60，建筑面积为165.92平方米，转让成交价为人民币220万元，定金8万元，付款方式为一次性支付，房产产权登记过房手续须于2013年11月16日之前。
合同第13条约定：卖方或买方任何一方未能履行本合同的条款，导致交易不能完成，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的佣金，买卖双方之一方或双方违反本条及第12条约定拒绝支付或未足额支付佣金导致诉讼，还应承担经纪方因诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费损失。
合同第19条备注约定：如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准，经买卖双方友好协商如下：1、买方实出人民币245万元，卖方实收220万元，其中差额部分25万元用于支付买卖双方税费，领取房地产权证费、交易费及买卖双方的佣金，且差额部分25万元买方需在过户前一天汇入经纪方账户，用于支付上述费用。2、此价格包含全屋家私电器，并备有家私电器清单。3、若因国家政策调整导致买卖双方税费增加，买方实出245万元的基础上不承担任何多余费用，多出税费由经纪方自行承担。
2013年10月28日，被告童铁丁与被告崔莲实同时签订一份《房地产权证登记价格确认书》，约定双方以最低价格进行交易登记。
2013年10月28日，原告友联公司同时向被告崔莲实发出《卖方付佣通知书》内容为……卖方明白并清楚应于过户当天支付原告友联公司中介服务费共计人民币44000元，向被告童铁丁发出《买方付佣通知书》内容为……买方明白并清楚应于过户当天支付原告友联公司中介服务费共计人民币44000元，两被告均在通知书上签名。
2013年11月18日，被告崔莲实与被告李珍签订涉案房产的《房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并通知原告友联公司到市房地产登记中心协助办理相关手续，原告友联公司因未收到佣金而借故未予到场。2013年11月21日，涉案房产已过户登记至被告李珍名下。
2013年11月18日，被告童铁丁向被告崔莲实书写一份《承诺书》，内容为“本人因中介佣金问题未能履行合同，将来发生的一切法律纠纷及赔偿问题与崔莲实无任何责任”。
另查明，被告童铁丁与被告李珍是夫妻关系。
原告友联公司与被告童铁丁因佣金的支付数额产生争议而引发本案诉讼。
本院认为：原告友联公司、被告童铁丁、被告崔莲实三方签订《房地产买卖合同》及《中介服务协议（业主）》、《中介服务协议（客户）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效。但合同的部分条款约定超出有关行业规定的政府指导价标准，本院应予纠正和调整。
涉案房产已完成交易，原、被告争议的焦点是中介服务费（或代理费）的计付标准和数额问题。
本案中，原告友联公司主张中介费按合同约定的总交易价向买卖双方各收取2%，即向被告童铁丁、李珍和被告崔莲实各收取44000元，合计收取4%的中介费。
房地产居间活动属于实行政府指导价的范畴。《价格法》第十九条规定政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。房地产中介服务收费项目属于《国家计委及国务院有关部门定价目录》（2001年8月1日起施行）范围之列。而根据国家计委、建设部1995年联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%至2.5%计收。实行独家代理的，通知要求最高是3%。2009年广东省物价局公布《关于房地产中介收费有关政策的复函》，进一步明确了房屋中介代理的收费标准为向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。居间人与委托人约定的居间报酬超过上述标准的，不予支持。
本案中，原、被告三方签订的《房地产买卖合同》及《中介服务协议》并没有约定原告友联公司为独家代理，因此，原告友联公司的合计收费标准应在按成交价格总额的0.5%至2.5%范围内。原、被告三方签订的《房地产买卖合同》及《中介服务协议》约定的收费标准高于2.5%的，高出部分，本院不予支持。据此，原告友联公司的中介服务费应为55000元（220万元×2.5%）。被告童铁丁就此提出的辩解意见，部分理由充分，本院予以采信。据此，被告童铁丁和被告崔莲实应分别承担中介服务费27500元。
因被告童铁丁对被告崔莲实书面承诺承担买卖双方的中介服务费，故被告童铁丁对被告崔莲实承担的支付责任承担连带清偿责任。因被告童铁丁与被告李珍是夫妻关系，被告李珍又是实际的购房登记人，故两被告应对原告承担相互连带的支付责任。据此，原告友联公司对三被告的前两项诉讼请求，本院予以支持被告童铁丁与被告李珍连带向其支付中介服务费27500元，被告崔莲实向其支付中介服务费27500元，被告童铁丁对被告崔莲实承担连带支付责任。其他不予支持。因被告李珍在合同前期已支付诚意金2000元，故两被告在扣除2000元后，还应支付原告的中介服务费是25500元。
关于原告友联公司请求三被告赔偿律师费人民币8000元问题。
本案中，三被告未能按约定期限向原告友联公司支付中介费的原因在于双方对应付中介费的数额未能达成一致，以及三方合同约定的收费标准超出政府指导价等因素造成的，与三方合同第13条约定的情况不相符，故原告友联公司的此项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于原告友联公司在《房地产买卖合同》第19条约定的“差价”问题。
本案中，《房地产买卖合同》第19条虽然有差价的约定，但合同三方并没有按此条约定履行。从合同签订当日，原告友联公司向被告崔莲实发出的《卖方付佣通知书》及向被告童铁丁发出的《买方付佣通知书》可见，原告友联公司实际履行的是对买卖双方各收2%的佣金。其次，原告友联公司并没有按合同第19条的约定为依据主张权利或提出诉讼请求，原、被告实际上亦没有按此条款履行。因此，被告童铁丁对此的辩解意见不影响本案的处理结果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第四百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国家计委、建设部1995年联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）的规定，判决如下：
一、被告童铁丁、被告李珍于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告珠海市友联物业代理有限公司支付中介服务费人民币25500元；
二、被告崔莲实于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市友联物业代理有限公司支付中介服务费人民币27500元；
三、被告童铁丁对被告崔莲实的上述支付金额承担连带清偿责任；
四、驳回原告珠海市友联物业代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2200元，由原告负担1000元，由被告童铁丁、被告李珍负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
审 判 员 杨擎轩
人民陪审员 黄建华
二〇一四年七月十八日
书 记 员 周潇盈