惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初549号原告：惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区富康国际大厦8003号。法定代表人：潘军，该公司董事长。委托代理人：陈琼，女，该公司工作人员。委托代理人：张曦，广东华商律师事务所律师。被告：廖春峰，男，汉族，1981年3月10日出生，户籍地：南京市鼓楼区，现住址不详。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告廖春峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的委托代理人陈琼、张曦到庭参加诉讼。被告廖春峰经公告送达开庭传票，现期限届满仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件；2、判令被告向原告支付违约金72000元；3、判令被告协助原告办理解除涉案房产的预售商品房预告登记；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月19日，被告廖春峰与原告签订了《广东省商品房买卖合同》及相关附件，约定由被告购买原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号房，总房款为360000元，被告应当于2013年8月19日前付清首期款110000元，余款250000元于2013年8月26日前以银行按揭贷款支付。被告在签订合同后，仅于2013年8月14日支付房款50000元，于2013年8月19日支付购房款5000元，于2013年12月10日支付房款25000元，共计支付房款80000元，尚欠房款280000元未支付，亦未办理银行按揭。原告多次通知被告履行合同约定的义务，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请人民法院判如所求。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同及附件部分内容复印件；2、收款收据复印件；3、关于缴纳购房款的通知单及快递单复印件；4、解除合同通知书及快递单复印件；5、预告登记证，证明涉案房屋办理了预告登记。被告廖春峰未予答辩和提交证据。经审理查明，2013年8月14日，被告认购了原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号商品房，并向原告交纳认购定金50000元。2013年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、由被告购买原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××号商品房，总价款为360000元；2、被告应当于2013年8月19日前付清首期款110000元，余款250000元于2013年8月26日前以银行按揭贷款方式支付；3、如被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的5%支付违约金。被告在合同上注明自己的地址为南京市鼓楼区上海路82号8幢504室，联系电话为189××××6778。同日，原、被告签订《之补充协议》，约定：1、被告自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险；2、如果被告在签订买卖合同之日起60日内未能获得银行贷款，被告应将付款方式变更为一次性付款，并在原告通知之日起20日内付清全部购房款；3、无论选择哪种付款方式，如被告未按合同约定的时间依时支付应付的购房款及提供相应个人资料，逾期超过30日的，则视为被告自动放弃对其所购买商品房之权利，原告有权解除买卖合同，原告据此解除合同的，被告应当向原告支付相当于买卖合同总价款20%的违约金，原告有权直接从被告已支付的购房款中扣除违约金，并有权将该商品房另行出售而不用另行通知被告，因出售而获得之利益全部归原告所有；4、任何一方按买卖合同所列的地址或约定的联系地址发给对方的除《入伙通知书》以外的其他各项通知书，应以邮政特快专递方式寄出至买卖合同中买受人和出卖人的地址处。此后，被告所交的50000认购定金转为购房首期款。被告于2013年8月19日再次支付房款5000元，于2013年12月10日又支付房款25000元，并交纳契税3600元和维修基金4820元。原告收到被告交纳的契税和维修基金后，代为被告将该款项交至了相关管理部门。2013年11月19日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房预告登记，登记证号为：粤房地预登惠州字第3300096682号。上述合同签订后，被告没有向原告提交申请按揭贷款资料，也没有按约取得银行贷款承诺及相应的按揭贷款。2016年9月25日，原告按照被告提供的地址，以邮政特快专递方式向被告邮寄了《关于缴纳购房款的通知》，要求被告在收到通知后20日内缴纳购房余款280000元。但是，该邮件寄出后因未妥投而被退回。2016年12月16日，原告按照被告提供的地址，以邮政特快专递方式向被告邮寄了《解除的通知》，声称因被告逾期付款超过了约定的期限，决定自被告收到本通知书之日起，解除其与被告的签订的上述商品房买卖合同。但是，该邮件寄出后也因未妥投而被退回。2017年3月29日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《之补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。其中《商品房买卖合同》签订在前，《之补充协议》签订在后，两者之间就同一事项作出的不同规定，应当按照签订在后的《之补充协议》的相关规定执行。被告在签订合同后，不按约向原告交纳足额的首期款，其行为已经构成违约。按照双方约定，被告的违约行为已导致解除合同的条件成就，原告据此有权解除合同。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当按约向原告支付违约金，并办理涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续。考虑到被告所交购房款虽然达不到全部应付首付款的75%的比例，但已经占到了全部应付首付款的一半以上。并且，被告应付的250000元购房余款改为一次性付款后，其付款期限因为原告没有有效发出付款通知而没有确定。因此，对于被告应当支付的违约金，应当酌情予以减少，减少为按总房价款的10%计算较为适宜。合同解除后，被告向原告交纳的4820元维修基金以及3600元契税，原告已经代为被告交至相关管理部门，合同解除后应当由被告自行前往相关部门办理退款手续，原告予以配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告廖春峰签订的位于惠州大亚湾澳头石化大道中367号的花样年花郡花园6栋24层1号商品房的《商品房买卖合同》和《之补充协议》；二、被告廖春峰于本判决生效之日起10日内办理完成上述房屋的粤房地预登惠州字第3300096682号预购商品房预告登记注销手续，原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司予以配合，费用由被告廖春峰承担；三、被告廖春峰应支付原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司违约金36000元。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司应退还被告廖春峰购房款80000元。两抵后，实际原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司应付被告廖春峰44000元，此款由原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司于本判决生效之日起10日支付给被告廖春峰；四、被告廖春峰交纳的3600元契税和4820元维修基金，由被告廖春峰自行向相关管理部门办理退款手续，原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司予以协助。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，公告费600元，合计为2200元，由原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司负担1100元，被告廖春峰负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  曾日华审判员  徐 黎二〇一七年八月三十日书记员  张晓婷