浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4758号
上诉人（原审被告）：浙江联球电子科技有限公司，住所地:杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢18楼1808室。组织机构代码：08211668-X。
法定代表人:鲍宇成，总经理。
委托代理人:寇迪，浙江四乔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江智新泽地科技发展有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢17楼1701室。统一社会信用代码：91330100583244841Q（1/1）。
法定代表人：郑洁瑜，董事长。
委托代理人：桑智毅、桑健，浙江之江律师事务所律师。
原审被告、反诉原告:浙江猎猫电子科技有限公司，住所地：杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢18楼1806室。
法定代表人：朱宏基，总经理。
上诉人浙江联球电子科技有限公司（联球公司）因与被上诉人浙江智新泽地科技发展有限公司(以下简称智新泽地公司)、原审被告（反诉原告）浙江猎猫电子科技有限公司（猎猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：智新泽地公司对杭海路东方大厦×座享有合法转租权。2015年7月13日，智新泽地公司作为出租方（甲方）、联球公司作为承租方（乙方）签订合同编号为zxzd150094《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州市江干区××产业大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室，建筑面积约1140.47平方米（包含公摊面积，最终以实测面积为准）；乙方承诺向甲方承租房屋作为乙方办公使用；房屋租赁期限为三年，自2015年7月13日至2018年7月12日止；乙方在签订本协议后，向甲方支付定金50000元，合同履行后该定金冲抵房屋租金或房屋租赁保证金；在甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金100000元，租赁期满后无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水电、通讯、物业管理、公共能耗（按物业协议规定分摊）等费用，由乙方承担，据实结算，不含在租金内，乙方租赁期间承担的物业管理费应与租金同步向甲方支付；该房屋租金单价为1.8元/天/平方米，合计为749289元/年，第一年度自2015年7月13日起至2016年7月12日止，给予三个月的装修免租期，优惠后租金价格为564533元，第二年度自2016年7月13日起至2017年7月12日，租金为809232元，第三年度自2017年7月13日起至2018年7月12日，租金为873971元；租金的支付原则为先付款后使用，每半年为一个租赁周期，即租金每半年支付一次，乙方在签订本合同后，于2015年7月13日向甲方支付第一年第一期租金282266.5元，此后乙方应在每一个租赁周期届满前30日内向甲方支付下一个租赁周期的租金；乙方逾期不支付租金、物业管理费、水电、公共能耗费等其中任何一项费用超过租赁周期届满15日的，另一方有权单方解除合同，但应书面发出通知；甲乙双方任何一方有违反约定，另一方有权单方解除合同，违反合同一方应赔偿另一方的损失，并支付相当于三个月租金的违约金；乙方应在每一个租赁周期届满前30日内向甲方支付下一个租赁周期的租金，租赁周期届满后仍然不支付租金及其他费用（包括物业管理费、水电、公共能耗费等其中任一费用），逾期15日以内的，每逾期一日，应当按照拖欠款项的千分之二向甲方支付滞纳金，逾期15日以上，乙方应当按照双倍的拖欠款项支付甲方，同时甲方有权单方面终止合同，并按照第十一条要求乙方支付违约金；若乙方违反法律规定或本合同约定提前解除合同，该保证金不予退还，等等。乙方处除加盖联球公司公章外，该公司员工鲍秀宇在该栏签字确认。
上述合同签订以后，智新泽地有限公司按约交付房屋。猎猫公司向智新泽地公司支付房屋押金人民币5万元，装修保证金人民币1万元。
2015年10月28日，猎猫公司向智新泽地公司出具申请书一份，言明：“我公司于2015年7月13日向贵公司租用位于浙江省杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦×楼的房屋，建筑面积为1140.47平方米。现由于我公司经营策略的改变，经公司领导层协商一致决定不再向贵公司继续租赁此物业单位”。
2015年11月9日，在合同抬头出租方（甲方）为智新泽地公司、承租方（乙方）为联球公司、付款方（丙方）为猎猫公司的《房屋租赁合同终止协议书》上，智新泽地公司员工朱燕、联球公司员工鲍秀宇，猎猫公司员工朱林甫分别在合同落款甲方、乙方、丙方处签字。该合同约定：甲乙双方于2015年7月13日签订的编号（ZXZD-150094）房屋租赁合同，面积为1140.47方，于2005年11月9日终止，自终止日起甲方有权处置该房屋内一切物品及房屋使用权；三方约定于2015年11月10日15点前与甲方结清一切费用，总费用为176681.8元，结清费用，乙方可办理家具搬迁手续；三方约定2015年11月10日前15点之前结清费用，若该时间点前未予结清，甲方将依据相关法律，向江干区人民法院提起诉讼，追讨房租及追究乙方违约责任。
2015年7月27日，智新泽地公司诉至法院，诉讼请求：1、确认智新泽地公司与联球公司之间的《房屋租赁合同》于2015年11月9日终止。2、联球公司、猎猫公司共同向智新泽地公司支付租金176681.8元。3、联球公司、猎猫公司向智新泽地公司支付违约金187322元。4、诉讼费用由联球公司、猎猫公司承担。后猎猫公司反诉，请求判令：1、智新泽地公司返还扣押财产折合人民币50万元；2、本案全部诉讼费用由智新泽地公司承担。
原审庭审中，猎猫公司认可与联球公司作为共同承租人承租案涉房屋，依据编号为zxzd150094《房屋租赁合同》约定行使合同权利，履行合同义务。
原审法院认为，智新泽地公司与联球公司之间的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。智新泽地公司与联球公司对猎猫公司作为共同承租人依据上述《房屋租赁合同》之约定行使合同权利，履行合同义务不持异议，该院予以认定。
对于《房屋租赁合同终止协议书》的认定问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，联球公司对鲍秀宇的员工身份、猎猫公司对朱林甫的员工身份不持异议，但认为鲍秀宇与朱林甫无权代理联球公司、猎猫公司签订《房屋租赁合同终止协议书》。该院认为，第一，朱林甫代表猎猫公司从智新泽地公司接收房屋并处理案涉房屋的装修事宜，而鲍秀宇代表联球公司与智新泽地公司签订《房屋租赁合同》；第二，2015年10月28日，实际承租人猎猫公司曾向智新泽地公司出具书面申请，明确表示不再希望承租案涉房屋；第三，联球公司作为承租人签订案涉房屋租赁协议仅为猎猫公司提供注册地址、并未实际使用的情况，综合上述情况可足以让智新泽地公司认为鲍秀宇、朱林甫有权分别代表联球公司、猎猫公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，故上述《房屋租赁合同终止协议书》对联球公司、猎猫公司均具有约束力，其应承担相应民事责任。现智新泽地公司依据《房屋租赁合同终止协议书》，诉请确认智新泽地公司与联球公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月9日终止，并要求联球公司、猎猫公司支付结算后的房屋租金人民币176681.8元，于法有据，该院予以支持。
关于智新泽地公司主张的解约违约金问题。智新泽地公司、联球公司、猎猫公司在《房屋租赁合同终止协议书》中约定，“三方约定2015年11月10日前15点之前结清费用，若该时间点前未予结清，甲方将依据相关法律，向江干区人民法院提起诉讼，追讨房租及追究乙方违约责任”。根据《房屋租赁合同》约定，“甲乙双方任何一方有违反约定，另一方有权单方解除合同，违反合同一方应赔偿另一方的损失，并支付相当于三个月租金的违约金”，因联球公司、猎猫公司均未按约支付房租已构成违约，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及租赁合同的剩余租期等综合因素，认为智新泽地公司依据上述约定要求联球公司、猎猫公司支付违约金人民币187322元，尚属合理，该院予以支持。联球公司、猎猫公司辩称智新泽地公司于2015年10月30日将案涉房屋封门，违约在先，缺乏相应证据予以佐证，该院不予采信。
就反诉诉请。该院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告猎猫公司主张反诉被告智新泽地公司返还扣押财产折合人民币50万元（具体包括装修材料30万元，办公家具10万元，空调7万元，电脑一台50**元，投影仪6000元，宣传册19000元），但均未提交相应证据予以佐证；其次，《房屋租赁合同终止协议书》中已明确约定，“自终止日起甲方有权处置该房屋内一切物品”，综合上述两点，该院认为反诉原告猎猫公司的反诉诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认浙江智新泽地科技发展有限公司与浙江联球电子科技有限公司之间的《房屋租赁合同》（编号为zxzd150094）于2015年11月9日终止。二、浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江智新泽地科技发展有限公司租金人民币176681.8元。三、浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江智新泽地科技发展有限公司违约金人民币187322元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币6760元，由浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司负担；反诉案件的案件受理费人民币4400元，由反诉原告浙江猎猫电子科技有限公司负担。浙江联球电子科技有限公司、浙江猎猫电子科技有限公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳法院。
宣判后，联球公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院以朱林甫代表猎猫公司从被上诉人处接收房屋并处理案涉房屋的装修事宜；鲍秀宇代表联球公司与被上诉人签订《房屋租赁合同》为由来认定2015年11月9日上诉人与被上诉人签订的房屋终止协议合同有效难以令上诉人信服。一审法院认定的上诉人违约在先与事实不符，事实是被上诉人在2015年10月30日将案涉房屋强行封门，造成房屋无法正常使用，违约在先。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人智新泽地公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、针对上诉人提出的原审法院以朱林甫代表猎猫公司从被上诉人处接收房屋并处理涉案房屋的装修事事宜，鲍秀字代表上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》为由来认定2015年11月9日上诉人与被上诉人、猎猫公司三方所签订的房屋终止协议有效难以令上诉人信服的上诉理由，被上诉人认为该房屋终止协议虽然没有上诉人与猎描公司的公章，仅有上诉人代理人鲍秀守和猎猫公司代理人朱林甫的签字。但是，基于被上诉人提交的证据2《房屋租赁合同》中，上诉人的委托代理人正是鲍秀宇，而依据证据4、5、6、7、8、9、10，可以看出猎猫公司认可与被上诉人存在房屋租赁关系，并且以涉案房屋作为公司注册登记的办公场所，朱林甫作为猎猫公司的代理人与被上诉人办理房屋装修、交接手续。加上庭审中，猎猫公司认可与上诉人作为共同承租人承租涉案房屋，依据上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》约定行使合同权利，履行合同义务。因此，被上诉人有充分的理由可以相信鲍秀宇和朱林甫分别具有上诉人和猎猫公司的代理权限，他们在《房屋租赁合同终止协议书》上的签字并非个人行为，而是代理行为，具有法律效力，该终止协议对上诉人和猎猫公司应当产生拘束力，原审法院认定上述事实并无不当。2、针对上诉人提出的原审法院认定上诉人违约在先与事实不符，事实是被上诉人在2015年10月30日将案涉房屋强行封门，造成房屋无法正常使用，违约在先的是被上诉人的上诉理由。被上诉人认为，在原审中，上诉人已经据此理由提出反诉，要求判令被上诉人返还扣押财产折合人民币50万元，原审法院依据谁主张谁举证的原则，在上诉人未提交证据或证据不足以证明上述事实的情况下，原审法院不予支持上诉人的反诉请求并无不妥。因此，上诉人提出违约在先的是被上诉人的观点，并无证据支持，也与被上诉人所提交的证据相悖，应当不予采信。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了我国《合同法》第8条、49条、60条、97条、107条、227条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定是正确的。被上诉人按照与上诉人和猎猫公司所签订的三方房屋租赁合同终止协议的约定，要求法院依法确认该协议约定的《房屋租赁合同》终止日为2015年11月9日，并且对上诉人和猎猫公司主张违约责任的诉讼请求于法有据。所以，原审法院在法律适用上并无不妥，因此，上诉人的上诉理由是不成立的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
原审被告（反诉原告）猎猫公司未到庭参加诉讼亦未提交新证据。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：智新泽地公司与联球公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反现行法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。智新泽地公司与联球公司对猎猫公司作为共同承租人依据上述《房屋租赁合同》之约定行使合同权利，履行合同义务不持异议。关于上诉人联球公司上诉认为鲍秀宇、朱林甫无权分别代表联球公司、猎猫公司与智新泽地公司签订《房屋租赁合同终止协议书》的主张。鲍秀宇代表联球公司与智新泽地公司签订《房屋租赁合同》，联球公司对鲍秀宇的员工身份、猎猫公司对朱林甫的员工身份不持异议。联球公司明确表示鲍秀宇代表联球公司与智新泽地公司签订《房屋租赁合同》时没有向智新泽地公司出具委托书。而朱林甫代表实际承租人猎猫公司从智新泽地公司接收房屋并处理案涉房屋的装修事宜，实际承租人猎猫公司在2015年10月28日曾向智新泽地公司出具书面申请，明确表示不再希望承租案涉房屋。且联球公司作为承租人签订案涉房屋租赁协议仅为猎猫公司提供注册地址、并未实际使用。故智新泽地公司有理由相信鲍秀宇、朱林甫有权分别代表联球公司、猎猫公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，故联球公司应对鲍秀宇签订的《房屋租赁合同终止协议书》应承担相应民事责任。智新泽地公司依据《房屋租赁合同终止协议书》，请求确认智新泽地公司与联球公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月9日终止，并要求联球公司、猎猫公司支付结算后的房屋租金人民币176681.8元的理由成立，原审法院据此支持智新泽地公司的诉请并无不当。当事人对自己的主张负有举证责任，现联球公司上诉称智新泽地公司于2015年10月30日将案涉房屋封门，违约在先的理由，但联球公司并未提交相应的证据充分佐证其主张的该事实，故联球公司应承担举证不能的责任。综上，联球公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6760元，由上诉人浙江联球电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年十一月二十八日
书记员 何英杰