上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10393号
原告（反诉被告）夏静芬。
原告（反诉被告）白波。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人夏冰，上海泰瑞洋律师事务所律师。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人王易，上海泰瑞洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶勇。
委托代理人任立民，北京市隆安律师事务所律师。
原告（反诉被告）夏静芬、白波与被告（反诉原告）叶勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）夏静芬、白波的委托代理人夏冰、王易，被告（反诉原告）叶勇及其委托代理人任立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏静芬、白波诉称，原、被告于2013年10月12日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，价款人民币（以下币种相同）191万元。2013年11月9日，原告已经支付房款180万元，该房屋尾款11万元，原告随时可以以现金方式支付。合同约定双方应在2013年12月31日前过户。但是，被告拒绝配合过户，并于2014年2月25日致函原告，单方解除合同，并无理要求违约金51万元、赔偿金2.10万元。故原告起诉请求：1、判令被告协助两原告将系争房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告叶勇辩称，不同意原告的诉讼请求，因为合同已经解除。原告没有按约及时办理过户，没有及时办妥贷款手续，没有及时将现金补足给被告，经催告仍未履行合同，故向原告发函解除了合同。
反诉原告叶勇反诉称，2013年10月12日，夏静芬、白波与叶勇签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定房屋价款255万元。因夏静芬、白波未在合同约定期限内办理过房产过户及支付房款75万元，经多次催告，仍未能履行合同，故于2014年2月25日发函解除了双方的买卖合同关系，故反诉请求：1、确认夏静芬、白波与叶勇签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》已经解除；2、请求判令夏静芬、白波向叶勇支付违约金53.1万元。
反诉被告夏静芬、白波辩称，不同意叶勇的反诉请求。解除函是在2014年3月1日收到，但叶勇没有解除权。双方在履行合同中对合同的具体条款已经变更。2014年2月15日，双方一起办理贷款手续，变更了合同，视为叶勇同意夏静芬、白波迟延付款。之后，叶勇立即要求夏静芬、白波付清余款，但夏静芬、白波凑齐钱款后，叶勇坚持要求赔偿20万元违约金才肯配合办理过户，夏静芬、白波认为20万元违约金过高，没有同意。如果法院认定告夏静芬、白波需要承担违约责任，则合同约定违约金过高，请求调低。
经审理查明，2013年9月6日，叶勇与夏静芬签订《房地产买卖（含居间）协议》，双方形成买卖预约关系，约定叶勇将系争房屋出售，房屋总价款255万元。
2013年10月12日，叶勇（甲方）与夏静芬、白波（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，房屋价款191万元；双方在2013年12月31日办理过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；若乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方于2013年10月12日，支付甲方房款2万元（即定金2万元）；乙方于2013年10月31日之前，支付甲方房款118万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款70万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；乙方于甲、乙双方办理该房地产交接手续当日，支付甲方1万元。
2013年10月12日，叶勇（甲方）与夏静芬、白波（乙方）签订《补偿协议》，约定《上海市房地产买卖合同》约定的成交价未包括装修及附属设施的价款，乙方另行补偿甲方64万元，此款乙方于2013年10月31日之前，支付甲方2万元，乙方于2013年11月10日之前支付甲方58万元，乙方于双方办理房地产交接手续当日支付甲方4万元。
夏静芬、白波分别于2013年9月26日、10月19日、11月2日、11月9日付款2万元、40万元、78万元、60万元。叶勇出具了相应的收条。
2013年11月，双方首次共同去办理贷款手续，因白波名下还有其他房屋，贷款没有办成。2014年2月15日，双方再次去办理贷款手续。
2014年2月16日，叶勇发送短信给夏静芬要求次日办理过户手续。2月17日，叶勇发送短信给夏静芬称，“根据我们房屋买卖合同关于过户和尾款结清日期的规定，你已经违约，我将保留追究责任。我再给你三日时间，本月21日前，请履行过户和尾款结清手续，并赔偿相关违约金（具体参照合同约定）及其他经济损失。预（逾）期我将行使合同解除权，后果自负。”
2014年2月18日，叶勇发函要求夏静芬、白波在收到函件之日起三日内履行过户及尾款结清手续，并赔偿经济损失，包括合同第九条第三项约定的违约金以及因夏静芬、白波违约导致叶勇购房过户额外税费及其他经济损失。夏静芬、白波于2014年2月22日收到该函件。
2014年2月21日，叶勇发函给林某（本案买卖合同双方中介公司的经办人员）询问：“他们答应的补偿方案到底今天能签吗？今天到底过不过户……”。林某回复称，“我把你的意思给他说了，协商好在（再）过户……”。
2014年2月24日，夏静芬发函给叶勇，大致内容为：2013年11月，双方协商变更了原定合同的条款，其一直在积极履行义务，2014年2月15日同去办理贷款手续后，次日叶勇提出补齐房款并过户，但2月19日其补齐凑齐了75万后，叶勇拒绝过户要求赔偿20万违约金。
2014年2月25日，叶勇发函给夏静芬、白波要求解除合同，并要求对方承担53.10万元的违约责任。3月1日，夏静芬、白波收到该函件。
审理中，双方一致认可签订了阴阳合同，名义房价为191万元，实际房价为255万元。
夏静芬、白波申请证人林某出庭作证。林某称2013年10月份左右，双方签订了买卖合同；2013年11月2日左右，夏静芬、白波提出需要出售名下与父母共有的房子，这样可以按首套房计算利率和税收，但会耽搁时间，过户时间需要延后，并将情况向叶勇陈述；叶勇没有答应夏静芬、白波迟延履行，只是让他们尽快，因为叶勇也要买房子，名下的房子也要尽快过户，也需要首套房计算利率和税收；2014年1月，夏静芬、白波才将自有的与父母共有的房子卖掉，叶勇一直要求明确过户时间并向林某告知要求夏静芬、白波赔偿损失，当时赔偿的事情林某未告知夏静芬、白波；后来经协商，叶勇要求夏静芬、白波承担系争房屋未能按时过户给叶勇造成的损失，但夏静芬、白波只愿意承担叶勇另行买房多付的50%的税费，被告不同意；2014年2月中旬，叶勇提出要求赔偿20万元，夏静芬、白波当天没有明确表示反对或同意；次日，夏静芬、白波认为赔偿金过高，只愿意承担6-7万元，被告不同意，最后没有谈成。双方对林某的证人证言的真实性均无异议。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖（含居间）协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、往来函件、往来短信、林某的证人证言等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，夏静芬、白波与叶勇签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》内容可见，双方将系争房屋的转让总价拆分为两部分，一部分为名义成交价，即《上海市房地产买卖合同》约定的转让价，另一部分为装修及附属设施费用，该约定涉嫌规避国家税收，故双方对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格255万元履行买卖合同约定的各方权利义务。夏静芬、白波主张于2013年11月份双方对买卖合同的履行进行了变更，叶勇口头同意其将名下房屋去名完成后进行贷款申请，该主张与证人林某的陈述矛盾，又无其他证据佐证，本院不予采信。夏静芬、白波主张2014年2月15日配合办理贷款手续，可以证明叶勇对其迟延办理贷款是同意的。本院认为，从叶勇的短信以及证人林某的陈述看，叶勇同意配合过户履行合同的前提是夏静芬、白波给予其违约赔偿金，但双方就赔偿的数额未能达成一致，也就是说双方就继续履行合同并未达成一致。因此，夏静芬、白波主张叶勇配合办理贷款的行为可以视为双方就继续履行合同达成一致的意见，本院不予采信。夏静芬、白波要求过户的请求，本院不予支持。夏静芬、白波因自身原因未能按合同约定支付房款并办理过户手续，构成违约。叶勇发函解除合同，符合合同约定。夏静芬、白波于2014年3月1日收到解除函，叶勇要求确认合同解除，本院予以支持。合同解除，叶勇应当将购房款180万元返还。本院认为叶勇主张的违约金确实高于全部实际损失。违约金由本院依法参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整为15万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）夏静芬、白波与被告（反诉原告）叶勇签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2014年3月1日解除。
二、被告（反诉原告）叶勇应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）夏静芬、白波购房款180万元；
三、原告（反诉被告）夏静芬、白波应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）叶勇违约金15万元。
四、驳回原告（反诉被告）夏静芬、白波的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21，990元，减半收取计10，995元，财产保全费5，000元，共计15，995元，由原告夏静芬、白波负担；反诉案件受理费4，555元，由反诉原告叶勇负担2，905元，反诉被告夏静芬、白波负担1，650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年八月四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。