沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民三初字第986号
原告：沈阳金辉钢材有限公司。
法定代表人：胡立军，男，1957年3月29日出生，汉族，职务：董事长。
被告：富洪庆，男，1959年4月14日出生，满族。
委托代理人：陶永成，男，1971年8月5日出生，汉族，。
被告：辽宁新华天房地产开发有限公司。
法定代表人：丁谦峰，职务：经理。
委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告沈阳金辉钢材有限公司诉被告富洪庆、辽宁新华天房地产开发有限公司（以下简称新华天公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛恒辉担任审判长并主审，与审判员刘新，袁玲共同组成合议庭，与2015年5月11日公开开庭进行了审理，原告法定代理人胡立军，被告富洪庆委托代理人陶永成，被告新华天公司委托代理人王志睿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月10日经第二被告新华天公司介绍，原告与被告富洪庆经过协商，就其所承包施工的位于抚顺市高湾区水木山城小区三期工程购买建筑用钢材达成协议。协议中第二被告新华天公司为第一被告富洪庆担保。结算方式：钢材进入现场后，每200吨结算一次，第一被告富洪庆60%以上给付原告人民币现款。第二被告新华天公司按40%以下顶账开发建设的三期房产。原告可以根据需要，选择被告新华天公司开发的任何位置房源，价格按售楼处销售价格一次全款优惠折扣计算。被告对原告选择的房屋办理预销售手续。原告可以将房屋转让给其他人，被告无条件协助原告办理转让手续。任何一方违反协议内容，按照实际发生货款金额的日千分之二承担违约责任。
2013年7月钢材合同结束，经过2013年7月12日原告与被告富洪庆对账，共使用钢材432.215吨，金额：1632.320.07元。2013年7月24日被告新华天给付原告钢材款500.000.00元（支票100万元，其中包含另案被告范军50万元）。被告实欠款1132.320.07元。被告新华天公司曾经于2013年6月15日和2013年8月22日分别与原告签订了《水木山城内部认购协议书》五份，拟用五套房屋抵钢材款，金额为1585.161.00元，作为合同40%以下新华天开发建设的三期房产（1.A7号楼211室，77.03平米，作价346.509.00元。2.A7号楼221室，77.03平米，作价334.184.00元。3.A7号楼231室，77.03平米作价346.509.00元。4.D6号楼461室，65.35平米，作价277.999.00元。5.D6号楼471室，65.35平米作价279.960.00元）。五套房屋中还有另案范军合同40%以下抵钢材款金额事项。
被告富洪庆于2013年年底工程交工，园区配套工程由于其它原因至今没有完成配套设施，第二被告新华天公司由于房屋开发手续至今没有办理全，原告没有办法将房屋转让，购房人没有办法办理入住和贷款手续。因此原告要求二被告给付欠款：1132.320.07元。原告多次向被告催款，第一被告富洪庆答复应当向第二被告新华天索取，至今第二被告以各种理由拒绝拒付义务。故原告诉至法院要求一、判决二被告给付所欠钢材款1132.320.07元。二、被告承担违约金及诉讼费用。
被告新华天公司辩称：我公司作为钢材的实际使用方，以第一被告的名义与原告签订过钢材买卖协议，协议书中约定钢材款用房屋抵顶不超过40%，现金给付不超过60%，作为给付钢材款的支付方式。原告刚才诉求中提出的数额与双方真实的欠款数额不符，真实数额应当在原告的诉求中数额中扣除双方业已抵的二套房产，余款即为所谓的欠款数额。该二套房产位于抚顺市高湾区水木山城小区三期D6号楼4-6-1、4-7-1。原告在与被告办理房产抵顶手续后，交纳钢材款抵顶款项后，不是因为被告原因未能办理相关房产过启手续，是因为原告出于个人原因，希望将该二套房产在转让给他人，故未能到被告处办理相应手续。这个责任不在被告。被告虽作为买卖协议中的担保人，但在实际的买卖中是钢材的使用人，第一被告作为合同的当事人，只是应我方要求，故第二被告严格按买卖协议中所约定的付款方式及付款金额向原告给付货款。原告在诉状提出的日千分之二违约金数额过高，违反了最高院关于违约金计算的规定，现被告依据中华人民共和国合同法中所赋予的被告的权利，要求法院公平公正的确定违约金的数额。
被告富洪庆：辩论意见同被告新华天公司。
经审理查明，被告新华天公司开发建设位于抚顺市高湾区水木山城三期工程。经被告新华天公司介绍，原告与二被告于2013年5月10日签订钢材买卖协议书一份，该协议书的主要内容为，被告富洪庆承包施工被告新华天公司水木山城三期工程中的A7、A8、B6号楼，由原告提供给被告富洪庆钢材，被告新华天公司为担保方。结算方式：钢材进入现场后，每200吨结算一次，被告富洪庆按40%以下顶账被告新华天公司开发建设的三期房产，60%以上给付人民币现款。原告可以根据需要，选择被告新华天开发的任何位置房源，价格按售楼处销售价格一次全款优惠折扣计算。二被告对原告选择房屋办理预销售手续。原告可以将房屋转让给他人，二被告无条件协助原告办理转让手续。违约责任：任何一方违反协议内容，按照实际发生货款金额的日千分之二承担违约责任。协议签订后，原告按协议书要求向被告富洪庆供货，截止至2013年7月12日止，原告共向富洪庆供应钢材432.215吨，金额：1632.320.07元人民币。
2013年6月14日被告新华天公司使用盛京银行转账支票给付被告富洪庆500000.00元，被告付洪庆实际欠款金额为：1132320.07元。另，同年8月22日，原告与被告新华天公司签订房屋顶账协议，该协议约定：被告新华天公司以D6栋461、471二处房产（面积均为65.35㎡）。抵欠范军欠原告一部分工程款557959元，被告新华天公司为原告出具了两处房产的收款收据各一份。以上事实，有原告提供的钢材买卖协议书，钢材提货统计表，出库单，盛京银行转账支票，专用收据，收据及被告提供的钢材买卖协议书，抵欠工程款的房产的收款收据等证据材料。经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与二被告签订的钢材买卖协议书系三方在自愿基础上签订的，合法有效。原告按合同约定为被告富洪庆提供钢材，被告富洪庆应按协议书的约定按时给付货款，未按约定给付货款是违约行为，应承担违约责任。被告新华天公司为被告富洪庆提供连带保证责任，在被告富洪庆违约时未能履行保证义务亦属违约，应承担连带保证责任。协议三方约定的货款给付方式为以房抵欠工程款不超过40%，故被告新华天公司为原告提供的水木山城三期D6号楼4-6-1、4-7-1的房产抵欠被告所欠原告部分工程款应予支持。但抵欠的房产应设定办理更名过户期限，长期不办理更名过户手续有悖国家相关法律规定，也对原告实现债权是不公平的。被告新华天公司为三处房产开具手续及协助原告办理产权的时间以二个月为宜，逾期则视为放弃以房产抵欠工程款的权利和义务，则以三处房产的价款给付原告货款。关于原告主张违约金一节，因二被告至原告起诉之日未能按60%以现金形式给付所欠工程款，应承担由此产生的违约金。违约双方约定的条款过高，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。三方约定钢材进入现场后，每200吨结算一次，至2013年7月12日止，原告共向被告富洪庆供货432.215吨，至次日起被告应给付60%现金部分。因三方未约定付款期限，故以原告向本院主张权利（即2014年8月26日）之日起计算利息损失为宜。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百六十一条，判决如下：
一、被告富洪庆欠原告沈阳金辉钢材有限公司钢材款1132320.07元，其中以被告辽宁新华天房地产开发有限公司开发的抚顺市高湾区水木山城三期房产（1、D6号楼4-6-1（面积65.35㎡，价格277999.00元）；2、D6号楼4-7-1（面积65.35㎡，价格279960.00元）抵欠原告沈阳金辉钢材有限公司工程款557959.00元，余欠工程款574361.07元于本判决生效后十日内付清；被告新华天房地产有限公司应于本判决生效后二个月内为原告办理两处房产的相关手续并将两处房产实际交付给原告，办理房屋产权的各项费用的负担按国家相关规定缴纳，逾期未能办理，则被告富洪庆按两处房产的抵债价格即557959.00元给付原告货款，并自应办理完房产的期限期满后的次日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付原告利息损失，至货款全部偿还日止；
二、被告富洪庆给付原告沈阳金辉钢材有限公司利息损失（自2014年8月26日起以货款574361.07元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，本清息止）。
三、被告辽宁新华天地产开发有限公司对以上一、二项承担连带给付责任。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费14990元，诉讼保全费5000元均由二被告承担直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费14999元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 牛恒辉
审判员 刘 新
审判员 袁 玲
二〇一五年五月十四日
书记员 冯 欣