山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威环民初字第1847号
原告（反诉被告）鲁宁，女，1982年出生，汉族，住威海市环翠区花园新村。
被告（反诉原告）邹熙琛，男，1966年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
第三人姜于一，女，1989年生，汉族，住威海市环翠区。
原告（反诉被告）鲁宁与被告（反诉原告）邹熙琛、第三人姜于一房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁宁、被告（反诉原告）邹熙琛到庭参加诉讼，第三人姜于一经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鲁宁起诉并答辩称，2013年7月24日，其与被告签订了一份房屋租赁合同，约定其承租被告位于威海市光明路125号106室店铺，租期一年，每月租金1000元。合同签订后，其一次性支付给被告租金一年租金12000元，之后经被告同意，其又将该店铺转租。2014年3月，被告私自将店铺收回，致使该房屋自此处于闲置状态，造成其经济损失。故要求被告返还其租金5000元，赔偿其损失20000元。针对被告的反诉请求，原告认为无法律依据，要求驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）邹熙琛答辩并反诉称，其与原告鲁宁签订房屋租赁合同后，原告即将租赁的房屋转租给第三人姜于一经营使用，自己在103室经营。原告转租之后，其与原告之间的租赁关系就不存在了，原告没有证据证实第三人姜于一尚欠原告5个月的房屋租金未能交纳，应承担举证不能的法律后果；而其与第三人姜于一所签订的《房屋使用权回购合同》证明第三人姜于一向原告交付了全年的租金，原告对该《房屋使用权回购合同》的真实性无异议，因此应驳回原告要求其返还租金5000元的诉讼请求；因原告不在106室经营，不存在损失，因此应驳回原告要求其赔偿损失20000元的诉讼请求。同时提起反诉，要求原告返还转租的不当得利8400元，赔偿各种费用6441元，按原告诉讼标的额支付惩罚性赔偿损失75000元。
第三人姜于一陈述称，其于2013年7月自原告鲁宁处租赁威海市光明路125号106室南西屋，双方未签订书面租赁合同；其向原告鲁宁交纳租金至2014年2月，但原告未向其出具收款收据；2014年2月7日其与被告邹熙琛签订《房屋使用权回购合同》属实，但其并没有看清具体内容，被告邹熙琛给付其22000元是赔偿其经营货物损失。
经审理查明，被告邹熙琛系威海市光明路125号楼106室房屋所有权人。2013年7月23日，原告（合同中的乙方）与被告（合同中的甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方租赁甲方位于威海市光明路125号楼106室南西屋，租赁期限一年，自2013年7月24日至2014年7月23日，甲方于2013年7月23日向乙方交付该房屋；合同期满，乙方若要续租，租赁期满前一个月向甲方提出续租要求，经双方协商一致重新订立合同；若乙方不再续租，应于租赁期满前两个月告知甲方。租赁期内，月租金1000元，租金在租期内不变；因为甲乙双方合作多年，乙方信誉良好，缴款日期定为合同到期日交；因威海正在查处草厦子出租，查处之日也视为合同到期日，房租自合同开始日计算到该日；电费押金500元。
上述合同签订后，被告按合同约定将租赁房屋交付原告使用，原告于同日转租给第三人姜于一使用，双方未签订书面租赁合同，审理过程中，原告自认转租月租金1400元；2013年8月12日，原告通过银行转帐支付给被告租金12000元。
2014年2月7日，被告邹熙琛与第三人姜于一签订一份《房屋使用权回购合同》，主要内容为：甲方邹熙琛，乙方鲁宁，丙方姜于一，合同所涉房屋：威海市光明路125号楼106室南西屋，回购期间2014年2月7日至2014年7月23日。1、甲方于2013年7月23日与乙方签订“房屋租赁合同”，将房屋以年租金12000元的价格租给了乙方，租赁期为2013年7月24日至2014年7月23日；乙方又将房屋租给了丙方，租赁期同上。2、房屋租赁的实质是租赁期内房屋使用权的出售，现因有人破坏丙方的电路影响丙方经营，经甲丙双方友好协商，甲方从丙方手中回购房屋使用权，回购金额为22000元，其中包括丙方装修房屋的费用4500元，丙方交给乙方的房租中按比例计算在回购期内的金额9000元，甲方对丙方搬走的损失补偿款8500元，合计22000元。3、北沟派出所的警察在回购现场，当着警察的面，丙方把房屋交给甲方，甲方把22000元现金交给丙方。4、因为乙方已经将回购期内的房屋使用权出售给了丙方，现在甲方又从丙方手中回购房屋使用权，所以本合同与乙方无关，无需乙方签字。5、因为甲方是当场付现金给丙方，所以本合同中丙方的签字兼做使用权回购收条的签字，丙方无需另外出具收条给甲方。6、本合同签字即生效；本合同一式两份，甲丙双方各一份。该合同签订后，被告即自第三人姜于一处收回租赁房屋。
另查，审理过程中，被告反诉要求原告赔偿的不当得利8400元，其认为原告转租诉争房屋月租金为1700元，月盈利700元；反诉要求原告赔偿其费用6441元系其为参加本案诉讼而产生的交通费、住宿费等；反诉要求原告给予惩罚性赔偿系认为原告提起诉讼应为敲诈，按原告起诉标的额25000元，应给予其3倍的赔偿即75000元。
以上事实，有书证、当事人陈述、证人证言等在案佐证。
本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应依约履行。双方在合同中未约定承租人是否可以转租，应依法律规定，即未经出租人同意，承租人不得转租。合同履行过程中，原告未经被告同意将租赁房屋转租给第三人姜于一，被告于2014年2月7日直接收回房屋，应视为被告作为出租人行使了合同解除权，自该日起，原、被告之间的租赁合同权利义务关系终止，双方应依合同约定及法律规定清理合同后续事务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已给付被告合同期限内的租金，且根据自认及第三人姜于一的陈述，第三人姜于一并未向其给付自2014年2月之后的租金，故其要求被告返还不再履行部分租金于法有据，本院予以支持；被告辩称原告未能提供第三人姜于一未能向原告付清截止2014年7月23日租金的证据即应认定第三人姜于一已付清租赁期限内租金的理由与“谁主张、谁举证”的证据规则相悖，该辩称理由不当；况且，根据审理过程中原告的陈述及第三人姜于一的自认，本院足以认定第三人姜于一在履行与原告之间的转租合同过程中仅给付原告截止2014年2月期间的租金，依据合同的相对性原理，被告于2014年2月7日收回房屋时自愿给付第三人姜于一未履行部分的房屋租金9000元属履行对象错误，被告可另行向相对人主张，其不能以此作为拒绝合同当事人合理请求的抗辩理由。
关于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求。原、被告签订《房屋租赁合同》并开始履行后，原告即将租赁房屋予以转租；审理过程中，原告称转租经过了被告同意，因为在双方没有约定的情况下，同意需明示，审理过程中，原告未能提供证据证实被告明示同意转租，故原告擅自转租的行为违反了法律相关规定，构成违约；被告在知晓后行使合同解除权，收回租赁房屋是行使正当的物权，不构成违约或侵权，故原告要求被告赔偿经济损失的理由不当，本院不予支持。
关于被告的反诉请求。不当得利是指没有法律上或合同上的依据使他人受损而使自己获取利益。不当得利的构成要求为：1、一方取得财产上的利益；2、他方受有损失；3、取得利益与受到损失之间有因果关系；4、没有法律上的依据。在租赁合同中，承租人未经出租人同意擅自转租谋利并不导致转租合同的无效，而是构成违约，出租人享有合同解除权和依合同约定或法律规定请求承租人承担违约责任的请求权。因此，本案中，原告的转租行为不符合不当得利的构成要件，被告要求原告返还因此获利8400元的理由不当，本院不予支持；被告反诉要求原告赔偿各种费用6441元，因该部分费用系被告为救济自己的权利而产生的费用，被告要求原告承担无合同和法律依据，该项反诉请求，本院亦不予支持；被告反诉要求原告赔偿损失75000元，因本案诉争为合同纠纷，被告要求原告承担惩罚性赔偿于法无据，本院同样不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
被告邹熙琛返还原告鲁宁租金5000元于判决生效后10日内履行完毕；
驳回原告鲁宁要求被告邹熙琛赔偿损失20000元的诉讼请求；
三、驳回被告邹熙琛要求原告返还转租的不当得利8400元，赔偿各种费用6441元，赔偿损失75000元的反诉请求。
如果被告邹熙琛未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，原告负担340元，被告负担85元；反诉费1023元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 杨继法
人民陪审员 王吉昌
人民陪审员 丛永胜
二〇一五年三月六日
书 记 员 李宏玲