辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2258号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵尊魁，男，1944年8月28日出生，汉族，沈阳国贸纺织品进出口公司退休职工，住址沈阳市大东区。
委托代理人：孙建国，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳市大东区人民法院，住所地沈阳市大东区临河路86号。
法定代表人：马巍，该院院长。
委托代理人：孙非，该院工作人员。
委托代理人：孟松，该院工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳市大东区国有资产管理办公室，住所地沈阳市大东区津桥路*号。
法定代表人：郑玉元，该办公室主任。
委托代理人：王珊珊，辽宁冠越律师事务所律师。
上诉人赵尊魁因与被上诉人沈阳市大�区人民法院、沈阳市大东区国有资产管理办公室房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初第00190号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
沈阳市大东区人民法院一审诉称：沈阳市大东区人民法院与赵尊魁于2011年11月18日签订房屋租赁协议书一份。约定沈阳市大东区人民法院将自有的坐落于沈阳市沈河区北顺城街53号房屋（建筑面积708.75平方米，根据区划，此房实际坐落现为沈河区）出租给赵尊魁。租赁期限3年。房租给付方式为上打租。赵尊魁支付了首年度上半年房屋租金人民币45，000元。后赵尊魁以我院此房屋归大东区国资部门管理，大东区国资部门拟拍卖此房，导致其无法�现经营目的为由拒付租金。虽经沈阳市大东区人民法院多次催索，并建议其早日协商解除合同，但赵尊魁拒绝。故沈阳市大东区人民法院起诉，请求依法判决：1、赵尊魁立即腾空沈阳市沈河区北顺城街53号房屋；2、赵尊魁支付拖欠房屋租金人民币225，000元及利息25，065元、占用期间房屋损失18，750元，共计268，815元；3、诉讼费、保全费由赵尊魁承担。
赵尊魁一审辩称：答辩意见同反诉意见。
沈阳市大东区国有资产管理办公室一审述称：我方作为诉争房屋的监管方不是诉争房屋的所有权人，也不是房屋租赁合同的相对方，大东区人民法院作为房屋的所有权人具有对房屋占有、使用、收益的权利，有权收取租金。反诉沈阳市大东区人民法院主张损失没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。
赵尊魁一审反诉诉称：我方与大东区法院于2011�11月18日再次续签了房屋租赁协议（附件四）。此房位于沈河区北顺城街53号楼二、三层，面积708.75平方米，租期三年，租金9万／年，每半年交易租金4.5万元，上打租。签字后，我方按时交了首期半年租金4.5万元，继续开办春晓旅店。并利用元旦、春节期间住宿人少之机，对房屋进行了修缮，添设了一批电器设备及宿用物品。原本想利用这一租期更好经营一番，以改变前两租期因投资大而未得盈利的局面。大东区法院此房，在2003年前空置多年，楼内所有设施、构建及门窗、水电、暖气管线等全部损坏丢失，只剩个楼壳，不难想象，这要多大的投资才能商用，所以租金高了，是很难租出去的。协议签字不到月余，大东区法院便多次急找赵尊魁同志，通知“协议废止”之决定。但当时回河南老家多年，还要料理家事又加年事已高，故不能及时赶回，于是只能委托代理人�办此案。
2012年1月10日，大东区法院正式通知我方协议废止，要想继续租用，必须重新签订协议，租金为25万／年，并告诉我方是大东区国资部门的决定，当即还交给我方由国资办发给它们的2份文件及1份由国资办印制的《房屋租赁合同书》样本。在我方表明不同意重新签协议后，大东区法院让我方直接找国资部门商处此事。
2012年3月9日，我方与国资办陈科长相见，交了1份租赁房屋实况及我们的意见的报告，主要内容有：（一）原房屋损坏严重，租金不宜过高；（二）我方支持对国有资产严管，表示若未查出签约中有何重大问题，只需完善手续，可补办；（三）协议已执行，若废止，必须讲明原因，明确责任，赔偿我方损失。建议最好通过协商，调解清结此事，不走司法程序，否则执法部门乃至政府方面的声誉会受到不应有的损害。科长表示认�处理。2012年3月20日下午，国有办陈科长等二位同志来旅店察看，当场正式通知我方：“（一）区里有关部门对该房评估租金25万／年，区领导已批准，不能改变，你们与法院所签的协议不能执行了。你们既然不同意重签协议，就只能等待卖房；（二）在房屋出售前，你们要保障房屋的安全；（三）此事你们没有责任，问题在法院。你们的损失待房子出售时或租期届满一并解决。”说此决定是根据2011年8月3日“沈大东政发（2011）46号关于印发《沈阳市大东国有资产管理办法》和《沈阳市大东区国有资产出租管理办法》的通知”文件作出的。
由于协议废止，则经营所需各种许可证，或不能办理或不能通过年检。如：公安特证、营业执照、卫生许可证，消防许可证、城管许可证等等。因为办理上述许可证件，必须持有房产证及房屋租赁协议书。我们总不能拿废止了的协议书去政府各个部门骗取许可证!没有许可证就只能闭店停业，雇人看房保安全了。
2012年4月24日，我方交国资办1份《关于对房屋租赁协议变动的意见》的报告，主要请示是否交纳下半年的房租费，国资办陈科长说法院已决定卖房，下半年房租费就不用交，这一意见我方当日便转告了大东区法院，并表示将我方的报告也给法院送去1份。大东区法院说：“报告不用送来的，国资办收了我们就知道了，下半年的房租问题，按国资办的意见办。”就这样我们三方都在焦急地等待房屋售出，尤其是我方，不仅蒙受了巨大的损失，还要承担房屋安全等方面的责任，压力极大，为此我方多次以信件或报告等书面形式向大东区政府领导以及赵尊魁、国资办反映我们的困难与要求，可是却毫无效果，此案也就一直拖到现在。
三、对大东区法院起诉状中所�及问题的答辩。
（一）所谓“……立即腾空……房屋”问题。
我方自接到“协议废止”的通知后，就一再表示：只要我方损失依法得到赔偿，协议清结，便立即交房。这在我方上述所提供的附件中均可查出。我方是按合同法之规定行事的。
（二）所谓“赵尊魁以我院此房……大东区国资部门拟拍卖……无法经营为由，拒租金……多次催索，建议其早日协商解除合同，但赵尊魁拒绝”问题。大东区法院所言完全是不实之词。真实情况是协议废止、协议不能执行了，导致我方无法经营许可证等，只能停业闭店，另外，是在国资办与大东区法院同意不交租金的前提下，我方不交租金的。卖房的决定不是在“协议废止”、“协议不能执行了”的情况下，我方不同意提高租金重签协议提出的折中方案。对此我方是大度的认可并积极地配合了。
2012年9月19日，我方先后接到了大东区法院财务及办公室的通知，说你们要交5月至9月共4个月的房租，以备上级检查，我方提出下半年的租金已决定不交了，现在为何又变了，另外只交4个月的租金，依照哪条规定，后来我方分别将大东区法院与国资办的意见转告对方，租金问题就再也没有正式提过。大东区法院在租金问题上，出尔反尔。
2013年9月24日，大东区法院对我方表示：（一）那个楼质量确实太差，你们承租前，只是个空壳，又在二、三楼层，评估租金25万／年是太高了；（二）宣布售楼后，你们确实无法经营；（三）你们签一份解除协议的合同书吧，条件是签字前所欠租金补齐；签字后剩余租期就与你们毫无关系了。对此我方没有同意，因为这既不符合事实又有悖法理，而且提两个条件又是相互矛盾的，如若“补齐租金”，该如何处理“协�废止”，“协议不能执行了”，“下半年租金又不交了”等决定，大东区法院要求补交租金，意在强调协议仍然有效。
综上，请人民法院支持反诉沈阳市大东区人民法院的反诉请求：（一）请求判令赵尊魁赔偿如下费款，1、退还我方2011年11月所交付的首期半年房屋租金45，000元，利息5，400元，合计50，400元；2、三年租期应获利润750，000元，利息90，000元，合计840，000元；3、三年又三个月计39个月雇佣看房人两名，其工资：72，000元，利息8，640元，合计80，640元；4、水、电费14，400元，利息1，728元，合计：16，128元；5、房屋修缮费135，833元，利息16，300元，合计152，133元；6、精神损失费50，000元。以上共计1，189，010元。（二）请求贵院调取沈阳市大东区人民政府2011年8月3日文件，即“沈大东政发（2011）46号关于引发《沈阳市大东区国有资产管理办理》和《沈阳市大东区国有资产出租管理办理》的通知，以判定我方与大东区法院于2011年11月18日所签订的《房屋租赁协议》的法律效力。（三）诉讼费、保全费由赵尊魁承担。本案审理过程中，反诉赵尊魁申请追加大东区国有资产管理办公室为沈阳市大东区国有资产管理办公司参加诉讼，并要求其承担连带责任。
沈阳市大东区人民法院一审反诉辩称：第一，法院应当驳回反诉赵尊魁的反诉请求。我方作为租赁合同的出租方也是守约方，不存在违约行为，相反赵尊魁存在违约行为，而且反诉赵尊魁的反诉请求没有事实和法律的依据。对于房屋修缮的问题，合同中约定就是由赵尊魁承担的。由于法院并不知晓赵尊魁讲的反诉中的事实及理由，我们并不是行为人，赵尊魁所讲挂条幅并不是我方所挂的。
沈阳市大东区国有资产管理办公室一审反诉述称：沈阳市�东区国有资产管理办公室不是房屋租赁合同的相对方，也没有对反诉赵尊魁实施任何强制性的干涉其经营的行为，对于反诉沈阳市大东区人民法院主张的各项损失没有赔偿责任，请求驳回其反诉请求。在房屋租赁过程中，我们找反诉赵尊魁洽谈拟拍卖的事情是有的，因为重新评估了，根据房屋的面积，评估的租金为每年20余万元，我们就去与反诉赵尊魁协商能否上调租金，但是反诉赵尊魁不同意，拟拍卖的情况也通知反诉赵尊魁有优先购买权，但反诉赵尊魁拒绝购买，最终该房屋并未拍卖，并且在这一过程中并没有驱逐以及强制的措施实施，而且反诉赵尊魁也承诺了该房屋其一直在占有、使用，所以沈阳市大东区国有资产管理办公室认为拟拍卖的行为以及出售的行为并不影响原租赁合同的效力，也就是法律讲的买卖不破租赁，反诉赵尊魁的损失与沈阳市大东区国有资产管理办公室没有法律上的直接关系，请求驳回其反诉请求。租赁合同履行半年左右找到过反诉赵尊魁协商上调租金的事宜，但协商未果，在拟拍卖的过程中，在诉争房屋上张贴了拍卖通知，通知反诉赵尊魁有优先购买权。我方并没有讲反诉沈阳市大东区人民法院与反诉赵尊魁之间的合同无效，因为我们并不是房屋的所有权人，而是该资产的监管方。
原审法院审理查明：沈阳市大东区人民法院系沈阳市沈河区（原大东区）北顺城街53号、建筑面积708.75平方米房屋的产权人。2003年6月26日，沈阳市大东区人民法院作为甲方，赵尊魁作为乙方，双方签订《租房协议书》一份，约定上述房屋租给赵尊魁使用，租期为2003年8月1日至2006年8月1日，年租金70，000元，并约定房屋及设施维修、修理及费用由赵尊魁负责，赵尊魁承租后应按消防规定执行，在不损坏房屋主体结构的情况下，可稍作改动装修，改动装修后，期满时交还归沈阳市大东区人民法院所有，赵尊魁不得拆动。2006年7月20日，沈阳市大东区人民法院与赵尊魁双方签订《房屋续租协议》一份，约定租期为2006年11月1日至2009年11月1日，年租金为90，000元，乙方承租后，应爱护房屋的基本设施，承担所发生的维护及修理费用，期满后，完好交给甲方，承租期内，与出租房屋有关的手续由甲方办理，费用由甲方承担，房屋的取暖费由甲方承担。2011年11月8日，原、赵尊魁双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定租期为2011年11月1日至2014年10月30日，年租金9万元，采用上打租方式，每年10月30日前和4月30日前一次性交付租金45，000元整，乙方承租后，应爱护房屋的基本设施，承担所发生的维护及修理费用，期满后，完好交给甲方，承租期内，与出租房屋有关的手续由甲方办理，费用由甲方承担，房屋的取暖费由甲方承担。《房屋租赁协议书》签订后，赵尊魁交纳了2011年11月1日至2012年4月30日半年租金45，000元，未再交纳剩余租金。
2011年8月3日，沈阳市大东区人民政府颁布沈大东政发（2011）46号《关于印发〈沈阳市大东区国有资产管理办法〉和〈沈阳市大东区国有资产出租管理办法〉的通知》，《沈阳市大东区国有资产出租管理办法》第三、四、八、九条规定资产出租应经区统一招标的定点资产评估机构进行评估，参照资产出租评估结果，研究确定价格，资产出租价格在200，000元以下的由区国资办审批，200，000元以上的，由主管国资工作的副区长审批，国资办应与承租方依合同法及相关法律规定签订规范的资产租赁合同，国资办代表区政府和承租方履行合同并对所属资产租赁合同履行情况及租金收缴进行监督和管理，发现问题及时处�。第十三条规定，在本办法发布前已出租的资产，应由主管部门在本办法施行之日起10个工作日内，将已出租资产的所有资料上报区国资办并办理交接手续，同时按本办法重新签订租赁合同。
2012年1月10日，大东区人民法院、大东区国有资产管理办公室通知赵尊魁协商上调租金重新签订合同或解除、终止合同，后协商未果，大东区国有资产管理办公室确定拍卖诉争房屋。2013年9月沈阳市大东区国有资产管理办公室在诉争房屋张贴拍卖公告，悬挂拍卖房屋的条幅，但房屋至今未能拍卖成交。
现沈阳市大东区人民法院要求赵尊魁腾出并返还房屋，支付房屋租金225，000元及利息25，065元，占用期间房屋损失18，750元，向法院起诉。
本案审理过程中，沈阳市大东区人民法院表示其计算租金、利息及房屋损失的依据为：拖欠租金为每年9万元，合同期限为3年，赵尊魁只给付了半年的从2011年11月1日至2012年4月30日，由于租金是上打租，按照每段计算，按同期银行贷款利率计算。剩余5段期间租金赵尊魁未支付：1、2012年5月1日至2012年10月30日应于2012年5月1日之前支付；2、2012年11月1日至2013年4月30日应于2012年11月1日之前支付；3、2013年5月1日至2013年10月30日经于2013年5月1日之前支付；4、2013年11月1日至2014年4月30日应于2013年11月1日之前支付；5、2014年5月1日至2014年10月31日应于2014年5月1日之前支付。我们主张的利息25，065元是分别按照中国人民银行同期同类贷款利率自以上租金应给付之日至2015年1月15日的利息计算的，这是租金的利息。房屋的损失18，750元是合同期满自2014年11月1日至2015年1月15日×9万元／年÷12个月计算的。
原审法院向赵尊魁释明，是否对诉争房屋的装修进行价值评估，其表示不申请评估。赵尊魁已于2015年4月15日向大东区人民法院交付房屋。赵尊魁提起反诉，但原审法院两次向赵尊魁释明限期交纳反诉费后，其无法定事由仍未交纳反诉费。
沈阳市大东区人民法院与赵尊魁签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。根据合同法的相关规定，综合本案应考虑三个方面的问题：一、承租方使用房屋后应按约定给付租金，无正当理由逾期给付租金的应承担继续履行给付租金的义务；二、出租人应保障承租人正常使用房屋，影响承租人使用房屋的，根据各自过错程度承担相应责任。
赵尊魁抗辩沈阳市大东区国有资产管理办公室、赵尊魁要求调整租金未果通知其终止原租赁协议，以及拍卖房屋的行为造成其损失，不应该给付赵尊魁租金的问题。原审法院认为，当事人对自己主张�事实有举证的义务，赵尊魁抗辩赵尊魁、沈阳市大东区国有资产管理办公室通知其终止合同后就停止经营并且沈阳市大东区国有资产管理办公室委托其看守房屋，对此其未提供充分证据予以证明，沈阳市大东区人民法院、沈阳市大东区国有资产管理办公室对于其抗辩租赁合同实际终止、已停止经营、沈阳市大东区国有资产管理办公室委托其看房均不予认可，且至沈阳市大东区人民法院起诉时赵尊魁亦未腾出并交还房屋，就解除或终止房屋租赁合同事宜各方并未协商一致，故赵尊魁应承担举证不能的不利后果，赵尊魁实际占有使用房屋期间仍应按照合同约定给付租金。
关于赵尊魁、沈阳市大东区国有资产管理办公室张贴拍卖公告、悬挂条幅的措施是否影响沈阳市大东区人民法院经营使用房屋的问题。赵尊魁主张沈阳市大东区国有资产管理办公司于2013年9月18日在诉争房屋张帖拍卖公告、悬挂条幅，沈阳市大东区国有资产管理办公司认可张帖拍卖公告、挂条幅为2013年9月，具体日期不清楚，但未提供证据证明不是赵尊魁主张的2013年9月18日，因此沈阳市大东区国有资产管理办公司在诉争房屋张帖拍卖公告、悬挂条幅的时间视为2013年9月18日。沈阳市大东区国有资产管理办公司在诉争房屋张帖拍卖公告、悬挂条幅，该行为已实际影响赵尊魁经营和使用，沈阳市大东区国有资产管理办公司虽然非合同相对方，但其履行监管国有资产职责采取相应措施的后果应由房屋出租方沈阳市大东区人民法院承受，综合赵尊魁此期间仍未交回房屋亦存在过错，原审法院酌情自2013年9月18日起，赵尊魁减半向沈阳市大东区人民法院交付租金及房屋占有使用费，因此赵尊魁应给付沈阳市大东区人民法院2012年5月1日至2013年9月17日的租金为124，192元（90000÷12月×16月＋90，000÷365天×17天），赵尊魁应给付沈阳市大东区人民法院2013年9月18日至2014年10月31日的租金为50，476元（90，000÷12月×13月×50%＋90，000÷365天×14天×50%），赵尊魁应给付沈阳市大东区人民法院合同到期后2014年11月1日至2015年1月15日期间的房屋占用使用费为9375元（90，000÷12月×2.5月×50%）。
关于沈阳市大东区人民法院要求赵尊魁腾出并返还房屋的问题，双方已于2015年4月15日进行房屋交接，原审法院予以确认。
关于沈阳市大东区人民法院主张赵尊魁迟延给付租金产生利息及损失的问题，因赵尊魁、沈阳市大东区国有资产管理办公司与沈阳市大东区人民法院协商上调租金、终止合同及拍卖房屋而产生纠纷，赵尊魁并非恶意拖欠租金，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。
根据相关规定，当事人提起反诉应予交纳诉讼费，赵尊魁提起反诉经本院释明后仍未交纳诉讼费，故原审法院对其反诉请求不予审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵尊魁于本判决生效后10日内给付原告沈阳市大东区人民法院2012年5月1日至2013年9月17日的房屋租金124，192元、2013年9月18日至2014年10月31日的租金50，476元；二、被告赵尊魁于本判决生效后10日内给付原告沈阳市大东区人民法院2014年11月1日至2015年1月15日期间的房屋占用使用费为9375元；三、驳回原告沈阳市大东区人民法院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6330元，由被告赵尊魁负担人民币3980元，原告沈阳市大东区人民法院�担人民币2350元。
宣判后，赵尊魁不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人沈阳市大东区人民法院的诉讼请求；3、判令被上诉人沈阳市大东区人民法院返还上诉人提前交纳的房屋租金人民币四万五千元及给付违约金人民币二十七万；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、被上诉人沈阳市大东区人民法院及被上诉人沈阳市大东区国有资产管理办公司国有资产管理办公室违反法律规定及双方协议，违约在先。2、原审法院认定事实正确，适用法律错误。
被上诉人沈阳市大东区人民法院辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人沈阳市大东区国有资产管理办公室辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋产权证、房屋租赁协议书、房屋续租协议、《关于印发〈沈阳市大东区国有资产管理办法〉和〈沈阳市大东区国有资产出租管理办法〉的通知》等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，赵尊魁与沈阳市大东区人民法院签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。现赵尊魁仅支付2011年11月1日至2012年4月30日半年租金并一直占有诉争房屋至双方房屋交接之日（2015年4月15日），原审法院根据沈阳市大东区人民法院一审诉请判令赵尊魁支付剩余租金及房屋占用使用费并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出的二被上诉人违反法律规定及协议约定，沈阳市大东区人民法院应返还其提前交纳的房屋租金45，000元及给付违约金270，000元主张，原审法院鉴于沈阳市大东区国有资产管理办公室确有影响上诉人经营使用诉争房屋的行为，已酌情减少租金及占用使用费数额，且上诉人该主张为独立的诉讼请求，不属于本案二审审理范围，另，其在一审期间提出包含该请求的反诉后并未交纳诉讼费，故原审法院对其该项请求不予审理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，330元，由上诉人赵尊魁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。