辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2422号
上诉人（原审被告）：刘永亮，男，1986年7月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人（原审被告）：明丹，女，1986年4月7日出生，汉族，住辽宁省绥中县。
被上诉人（原审原告）：沈阳越星房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西二街46-1号（7门）。
法定代表人：欧韶，该公司董事长。
委托代理人：叶正春，系辽宁万嘉律师事务所律师。
委托代理人：张君娜，系辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人刘永亮、明丹因与被上诉人沈阳越星房地产开发有限公司（以下简称“越星公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长并主审、审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人刘永亮、明丹，被上诉人越星公司及其委托代理人叶正春、张君娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
越星公司一审诉称，2013年8月26日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-12号2-25-1商品房一处，房屋建筑面积81.25平方米，每平方米单价为7692.39元，总金额625007元，双方约定被告于2013年8月26日付清总房款的31%，即195007元，余款430000元于2013年9月26日前付清。被告于2013年8月26日前支付了购房款195007元，但并没有按照约定支付剩余房款，剩余房款43万元至今未支付。按照合同补充协议第五条约定，买方未付款逾期超过30日，卖方有权解除合同，买方应按照房款总额的20%向卖方支付违约金。现原告为维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法公正审理，支持原告的诉讼请求。
诉讼请求：1、请求法院解除《商品房买卖合同》；2、请求法院判定被告按照合同约定承担违约责任，支付违约金
125001.40元；3、请求法院判令被告协助原告办理撤销合同备案手续；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
刘永亮、明丹一审辩称，同意解除《商品房买卖合同》，同意配合原告办理撤销合同备案手续，但不同意支付任何违约金。
原审法院查明，2013年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-12号2-25-1号、建筑面积81.25平方米房屋，总价款625007元。其中合同第六条付款方式约定，被告于2013年8月26日付清总房款的31%即195007元，余款430000元于2013年9月26日前到达出卖人指定账户中。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，被告如未按合同约定的时间付款，按补充协议第五条方式处理……双方于同日签订补充协议一份，其中补充协议第五条约定，原、被告买卖双方同意买卖合同第七条修改和补充条款为，……2，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房款全额的20%向原告支付解除合同违约金，卖方有权从买方已付购房款中直接扣留该违约金。自解除合同通知发出之日起45日内且买方协助卖方办理完毕撤销备案后，剩余已付购房款由卖方无息退还给买方……上述合同及补充协议签订后，被告依约向原告支付了首付款195007元，但剩余房款至今未付，故原告诉至法院。
诉讼中，被告称未支付剩余房款的原因系原告未通知其办理贷款等相关事宜。
另，上述《商品房买卖合同》已在房产管理机关备案登记。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按合同支付剩余房款，已违反双方签订的合同第六条的规定，构成违约。关于被告抗辩称未支付剩余房款的原因系原告未通知其办理贷款，故不构成违约，无证据证明，本院不予采信。因被告情形符合补充协议第五条第2款约定的解除条件，且被告于诉讼中明确表示同意解除涉案《商品房买卖合同》，故对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然双方在补充协议中明确约定了给付违约金的标准，但被告在庭审中不同意给付违约金，依据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出判决。因被告已于2013年8月26日前将首付款交付给原告，原告使用至今，而被告未取得任何收益且丧失了首付款的利息，依据上述情节，本院酌情予以调整，违约金应以被告未付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算为宜，给付的起始日期从合同约定应支付剩余房款最迟日的次日即2013年9月27日开始计算。合同解除后，被告亦负有协助原告办理撤销上述商品房买卖合同备案登记手续的义务。对原告诉请撤销备案的主张，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二﹥第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳越星房地产开发有限公司与被告刘永亮、明丹于2013年8月26日就位于沈阳市和平区胜利南街356-12号2-25-1号房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、被告刘永亮、明丹于本判决生效后十日内协助原告沈阳越星房地产开发有限公司办理撤销上述商品房买卖合同备案登记手续；
三、被告刘永亮、明丹于本判决生效后十日内给付原告沈阳越星房地产开发有限公司违约金，以430000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算，从2013年9月27日至判决确定给付之日止；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告沈阳越星房地产开发有限公司负担940元，被告刘永亮、明丹负担560元。
宣判后，刘永亮、明丹不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求撤销（2015）沈和民二初字第01165号民事判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院对案件事实调查不清，认定上诉人违约期间有误。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》后，上诉人购买的标的房屋市场价值发生贬损，进而要求被上诉人调换面积相对更大的房屋。上诉人与被上诉人多次进行沟通，最后双方达成约定，上诉人同意接受被上诉人不予调换的处理结果，同时被上诉人放弃对上诉人主张逾期付款违约金的部分权利，上诉人的违约行为不论是否持续下去，被上诉人最终仅向上诉人承担一年的违约责任。这一事实上诉人有充分的证据能够证明，一审法院认定违约期限长达两年多，侵害上诉人的合法权益。
被上诉人越星公司辩称：双方就调换房屋事宜曾经进行过沟通，但并未达成一致。二上诉人在签订商品房买卖合同时就应当考虑到随着政府对房地产市场的政策调整房价有所变动，二上诉人因为房价变动要求调换房屋属于不合理理由，被上诉人有权拒绝，并要求二上诉人履行合同，二上诉人没有按照合同约定解除合同并且要求支付违约金。双方协商沟通过程中产生的违约金也应该由二上诉人承担。一审判决正确，请求二审维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议，收款收据等证据，当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘永亮、明丹与越星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。
关于上诉人认为违约期间为一年的主张。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式的约定，上诉人未按期支付剩余房款，已构成违约，应当承担违约责任。对于上诉人主张其向越星公司申请调换房屋，并达成约定越星公司仅要求一年期的违约责任的问题，上诉人提供的《销售变更审批表》与《沈阳越秀地产情况说明》仅能证明其与越星公司确实就调换房屋问题进行过协商，但双方未就调换房屋的事宜进行过事实上的变更，且以上两份证据并不能证明越星公司承诺免除上诉人一年的违约金。故对上诉人主张违约期间为一年的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，000元，由上诉人刘永亮、明丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。