重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终910号
上诉人（原审原告）：程道利，男，1975年10月14日出生，汉族，居民，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：石颖，重庆琪杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何林，女，1975年12月31日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审被告）：周伟（何林之夫），1970年9月8日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：石胜浩、黄中秀，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：曹小平，男，1973年3月9日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
上诉人程道利与被上诉人何林、周伟、曹小平申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2016)渝0102民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
程道利上诉请求：请求撤销原判，依法改判准许执行曹小平名下的位于涪陵区体育南路青年广场第三层的房屋（房产证号：2010112**）。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。何林、周伟与曹小平于2010年11月3日签订《合伙共有房屋合同》，既未约定违约责任及过户等事项，又多年未办理过户登记手续，不符合常理和交易习惯，何林、周伟与曹小平之间房屋买卖行为不实。
何林、周伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
曹小平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
程道利向一审法院起诉请求：1、准许执行曹小平名下的位于涪陵区体育南路青年广场第三层的房屋（房产证号：2010112**）；2、案件受理费由何林、周伟承担。主要事实和理由：2010年11月3日，何林、周伟与曹小平签订的《合伙共有房屋合同》未约定违约责任及过户等事项，且在签订后多年未办理过户登记手续，不符合常理和交易习惯。何林、周伟与曹小平之间房屋买卖行为不真实。涪陵区法院在查封讼争房屋后，中止了对该房屋的执行属认定事实错误。
何林、周伟辩称，在程道利与曹小平发生债务之前，何林、周伟按照合理市场价格从曹小平处购买了讼争房屋，程道利认为合同是虚假，可以进行司法鉴定。因此，讼争房屋虽然登记在曹小平名下，但系何林、周伟财产，请求驳回程道利的诉讼请求。
曹小平述称，何林、周伟与曹小平就讼争房屋买卖是在2012年完成，程道利与曹小平的债务是在2013年发生。现在讼争房屋属于何林、周伟。
一审法院认定事实：2010年7月20日，曹小平从赵芳、陶汉忠处购买了讼争房屋，并于当月28日取得了该房的所有权证(证号：303房地证2010字第11260号）。2010年10月21日，周伟向曹小平在中国工商银行账户转款500000元。同年11月3日，曹小平（甲方）与何林（乙方）签订《合伙共有房屋合同》，约定：“一、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于涪陵区体育南路青年广场第三层，该房屋的所有权证号为303房地证2010字第11260号，房屋结构为钢混结构，房屋用途为商业用房，房屋建筑面积为719.69平方米，土地使用权以出让方式取得，土地使用面积为286.18平方米。二、经甲乙双方友好商定，该房屋整体价格为360万元，甲方同意将房屋产权分割50%给乙方所有，乙方需向甲方支付180万元。甲、乙双方共同拥有该房屋产权，比例为甲方50%产权，乙方50%产权……”。协议签订后，周伟于同年11月8日向曹小平的中国工商银行账户转款1000000元、23日又转款300000元。曹小平并于23日出具《收条》载明：“今收到乙方（何林）用于购买体育南路青年广场三层房屋产权50%的款项总计金额为180万元”。
2011年12月6日，曹小平与重庆市涪陵区金石小额贷款股份有限公司（以下简称金石贷款公司）签订《借款合同》，约定曹小平向金石贷款公司贷款240万元，期限为1个月，金石贷款公司并于当日将款项支付给了曹小平。2012年1月19日，曹小平归还了借款80万元，尚余借款本金160万元及利息未归还。曹小平因此于2012年1月20日给金石贷款公司出具《通知》，将借款本金余额160万元及利息54000元重新转为借款，并于当日与金石贷款公司签订借款1654000元的《借款合同》，约定借款期限为3个月。借款期满后，曹小平又将该借款转为新的借款，借款期限仍为3个月。2012年5月18日，周伟向金石贷款公司转账支付了1678700元，其附言注明曹小平的借款已还。
2012年8月19日，曹小平（甲方）与何林（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“1、甲、乙双方于2010年11月3日订立《合伙共有房屋合同》，约定甲方将其所有的位于涪陵区体育南路青年广场第三层，产权证号为303房地证2010字第11260号，建筑面积719.69平方米的商业用房以180万元价格转让50%的产权给乙方。2、2012年5月18日，乙方代甲方偿还在重庆市涪陵区金石小额贷款股份有限公司的借款本息共计167.87万元，现甲方将剩余50%的产权以167.87万元的价格在2012年8月18日转让给乙方，该房屋的全部产权归乙方所有……”。协议签订后，曹小平将该房屋交付给周伟、何林，但双方一直未办理过户登记手续。
从2013年11月起，曹小平陆续向程道利借款共计320万元因曹小平未在约定的期限内归还借款，程道利于2016年3月向该院起诉。诉讼中，根据程道利的申请，该院依法查封了讼争房屋，周伟、何林因此提出异议。该院经审查后，以（2016）渝0102执异67号执行裁定书裁定：中止对登记在曹小平名下的座落于涪陵区体育南路青年广场第三层建筑面积719.69平方米房屋的执行。程道利诉至该院。诉讼中，程道利对《合伙共有房屋合同》和《房屋买卖协议》的真实性提出质疑，但未提出鉴定申请。
一审法院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及举证质证的情况，本案争议焦点是周伟、何林的执行异议是否成立，即周伟、何林对讼争房屋是否享有足以阻止执行的实体权利。本案系周伟、何林以案外人身份在程道利与曹小平民间借贷纠纷一案的诉讼保全中，对被保全财产（讼争房屋）提起执行异议之诉，请求排除执行理由为民间借贷关系发生之前，其已支付合理对价购买了讼争房屋。程道利在本案诉讼中未提供证据证明曹小平与周伟、何林之间的房屋买卖不真实，有恶意串通逃避债务的行为，则周伟、何林在讼争房屋办理过户登记之前，享有将讼争房屋所有权变更登记至其名下请求权，该请求权从时间上早于程道利与曹小平民间借贷纠纷所形成的金钱债权；从内容上，周伟、何林的请求权针对讼争房屋的请求权，而程道利的债权并未指定特定财产，讼争房屋只是作为曹小平的责任财产成为程道利债权的一般担保，故周伟、何林的请求权优于程道利的金钱债权；从性质上，程道利与曹小平的债权债务发生时，讼争房屋因为曹小平与周伟、何林的约定而不再成为曹小平责任财产。
综上，周伟、何林提起执行异议请求，阻却对本案讼争房屋执行的理由成立，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回程道利的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由程道利负担。
本院二审查明的事实与一审查明的其他事实相同。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。周伟、何林虽然与曹小平签订了房屋买卖合同，但双方未办理不动产物权转让登记，不发生物权变动的法律效力，故本案讼争房屋产权仍属于曹小平所有。在周伟、何林与曹小平房屋买卖合同有效的情形下，周伟、何林基于有效合同仅对曹小平享有债权，不享有本案讼争房屋的物权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有在符合下列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。周伟、何林作为买受人，在长达近四年的时间未办理房屋过户登记，自身具有过错，故其债权不符合司法解释所规定的可以给予特殊保护的债权，其权利不能排除执行。一审认定周伟、何林享有的权利可以排除执行，系法律适用错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人程道利的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院(2016)渝0102民初9798号民事判决；
二、准予执行重庆市涪陵区法院(2016)渝0102民初9798号民事裁定书查封的登记在曹小平名下的座落于涪陵区体育南路青年广场第三层建筑面积719.69平方米的房屋（房产证号：2010112**）。
一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人周伟、何林负担。
本判决为终审判决。
重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102执异67号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长 黄镝鸣
审判员 王 利
审判员 蔡 伟
二〇一七年五月十一日
书记员 刘哲琦