广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第226号
原告梁运松，男，汉族，1968年7月15日出生。
委托代理人王加红，广东志成达律师事务所律师。
被告占长河，男，汉族，1966年10月11日出生。
委托代理人林喜蓉，女，汉族，1968年8月15日出生。
原告梁运松诉被告占长河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告梁运松及其委托代理人王加红、被告占长河委托代理人林喜蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年12月1日将位于佛山市禅城区澜石沙围村1××号2至6层房屋交给被告，原告（甲方）并与被告（乙方）签订《租赁合同》，该合同第3条约定：“该房屋租金，乙方先交款后使用，必须于每月3日前使用现金方式支付当月的费用给甲方。如不按期支付，甲方给予乙方2天的宽限期，宽限期后乙方须额外向甲方支付滞纳金。滞纳金计算从每月3日起至实际支付日止，每日滞纳金金额为月租金的千分之十。若拖欠租金10天视为乙方违约。”后，原告多次要求被告支付租金，被告多次以该房屋未全部出租为由拒绝支付房租。原告于2014年3月2日分别以短信和邮政快递向被告发出《催交租金通知书》，均未得到回应。为维护权益，诉请：一、解除原、被告签订的租赁合同；二、被告向原告支付拖欠租金30800元（暂计至2014年3月10日，要求计算至被告返还房屋止）；三、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金15972元（暂计至2014年3月10日，要求计算至被告返还房屋止）；四、被告立即搬离并将涉案房屋交还给原告。
诉讼中，原告以涉案房屋未办理报建手续为由，将诉讼请求变更为：一、确认原、被告签订的租赁合同无效；二、被告向原告支付房屋占有使用费30800元（从2013年12月1日暂计至2014年3月10日，要求计算至被告返还房屋止）；三、被告向原告支付拖欠房屋占有使用费的滞纳金15972元（以30800元为本金，从2013年12月1日暂计至2014年3月10日，要求计算至被告返还房屋止）；四、被告立即搬离并将涉案房屋交还给原告。
被告辩称：原、被告协商签订合同后，2013年12月1日原告交付房屋给我方用于出租，但承租至今我方仅出租了少量房屋，故无法把租金交给原告。原告交付的涉案房产存在瑕疵，如涉案房屋没有安装监控、无法开门到房屋楼顶、房间的电视无法观看、没有安装地线致租客的热水器不能使用等等。原告越过我方直接收取了205房租户的租金。我方愿意将收取的租金和押金退回给原告，并将房屋还给原告，但原告应将收取的押金退还给我方。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证。证明原告的主体资格。
2、租赁合同。证明2013年12月1日原告将房屋交给被告，双方签订租赁合同，由被告承租位于澜石镇沙围村1××号的房屋。
3、房地产权证、国有土地使用权证。证明涉案房屋办理了相关手续。
4、催交租金通知书、特快专递详情单、手机短信。证明原告以邮寄方式和短信形式向被告催收拖欠的租金。
诉讼中，被告提交以下证据：
被告的身份证。证明被告的主体资格。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信；证据3，被告质证无法确认，经核对证件原件，本院对真实性予以确认，但该组证据中房地产权证载明澜石镇沙围村1××号的层数为一层，与原告出租予被告的房产范围不一致，不能作为原告出租行为合法性依据。对被告提交的证据，原告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年12月1日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要条款有：乙方承租甲方位于佛山市禅城区澜石沙围村1××号的楼房2-6层总面积约1100㎡的房屋使用权，甲乙双方签名确认并在乙方首次完成付款后，甲方将出租的房屋移交给乙方开始使用；免租期限：甲方从交房之日起给予乙方免租期一个月，乙方全部安装好热水器、空调、大床、书桌等家用设施，空调必须在2014年4月30日之前全部安装好，否则视为乙方违约保证金不得退回；租赁期限：从2013年12月1日至2018年12月30日止；保证金及租金支付方式：1、该房屋租金从2014年1月1日至2016年12月30日，每月租金13200元。乙方先交款后使用，必须于每月3日前使用现金方式支付当月的费用给甲方，如不按期支付，甲方给予乙方2天的宽限期，宽限期后乙方须额外向甲方支付滞纳金，滞纳金计算从每月3日起至实际支付日止，每日滞纳金金额为月租金的千分之十；乙方应在签订本合同时向甲方支付保证金30000元。该《租赁合同》由原、被告签名并摁指模，原告并收取了被告交纳的30000元保证金。因被告未按时向原告交纳租金，原告于2014年3月2日通过邮政EMS向被告寄送《催交租金通知书》，通知被告拖欠澜石镇沙围村1××号的房屋租金2个月，共计26400元，要求被告于2014年3月6日前付清，否则将解除租赁合同。同时，原告还通过手机短信向被告催收房屋租金。因催收无果，原告遂诉至本院。
另查明，佛山市禅城区澜石镇沙围村1××号系原告于2006年10月购买，并办有房地产权证。房地产权证载明，土地使用权性质为国有；混合结构；层数一；建筑面积59.16平方米；地号：060028060192；使用权证号：010032339。
原、被告共同确认：涉案房屋共40间，涉案205房的2014年4月的租金550元由原告收取，2014年5月起该房租金由被告收取。
原告陈述：位于佛山市禅城区澜石沙围村1××号房屋产权证记载仅为一层，后原告拆除改建，该房产第2至6层房屋均没有办理报建手续；因被告不按时交租，原告于2014年4月出租了涉案房屋的205房，并收取了该房2014年4月的租金550元和押金550元；对被告反映涉案房屋地线漏电问题，原告在2013年12月之前已经安装了漏电开关；双方已在租赁合同中约定应由被告安装监控、热水器等；原告明确由被告承担返还涉案房屋的义务。
被告陈述：涉案房屋共40间，205房由原告出租；被告均没有和租户签订租赁合同；涉案房屋交付后，被告没有向原告交纳过租金；涉案房屋地线漏电，虽然原告装了漏电开关，但地线必须要安装；被告无法提供涉案房屋具体承租使用人的身份信息。
诉讼中，经本院释明，被告在指定的举证期限内未提供涉案房屋实际承租人的身份信息。另，双方在诉讼中未能完成涉案房屋交接。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。佛山市禅城区澜石沙围村1××号房屋仅首层办理了产权登记手续，原告自认交付与被告的二至六层楼房均未办理相关报建审批手续，故据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原告与被告就佛山市禅城区澜石沙围村1××号房屋2至6层房屋租赁事宜所签订的《租赁合同》属无效合同。原告诉请确认《租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，因涉案《租赁合同》无效，涉案房屋应返还给原告。因原告向法院明确仅要求被告承担返还义务，被告经本院释明亦无提供具体承租使用人身份信息，依据《民事诉讼法》第十三条之规定，本院对原告关于被告返还房屋之诉请亦予支持。
鉴于原告已将涉案房屋实际交付与被告，由被告实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。虽然被告从2013年12月1日起占用使用涉案房屋，但《租赁合同》第三条约定被告从2014年1月1日起开始支付租金，故被告应从2014年1月1日起按每月13200元标准支付房屋占有使用费，原告关于占有使用费起算时点主张有误，本院予以纠正。由于《租赁合同》无效，滞纳金条款及保证金条款亦属无效约定，原告关于滞纳金的诉请本院不予支持，原告收取被告的租赁保证金30000元则应退还。因被告对原告负有给付金钱义务，为避免讼累，本院确定原告应退还之保证金30000元用以抵扣被告欠付的房屋占有使用费。
就占有使用费具体金额问题。原告收取本应由被告收益的涉案房产内的205房2014年4月的租金550元，应用以抵扣被告应支付的房屋占有使用费，加上用以抵扣的保证金30000元，则被告应支付从2014年1月1日至2014年4月30日的房屋占有使用费为22250元（13200元x4个月-30000元-550元），并从2014年5月1日始按每月13200元标准支付房屋占有使用费至实际交还涉案房屋之日止。
综上，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告梁运松和被告占长河于2013年12月1日签订的《租赁合同》无效；
二、被告占长河于本判决发生法律效力之日起十日内搬离佛山市禅城区澜石沙围村1××号2至6层，并将前述房屋交还给原告梁运松；
三、被告占长河于本判决发生法律效力之日起十日内，
向原告梁运松支付2014年1月1日至2014年4月30日的房屋占有使用费22250元，并从2014年5月1日起按每月13200元标准支付占有使用费至实际返还佛山市禅城区澜石沙围村1××号2至6层之日止；
四、驳回原告梁运松的其他诉讼请求。
被告占长河如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行腾房义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本案受理费减半收取485元，由原告梁运松负担255元，被告占长河负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 苏长磊
二〇一四年五月二十七日
书记员 潘明珠
附：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。