杭某市萧某区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭萧民初字第3976号
原告韩某某。
被告杭州××集团控股有限公司，住所地浙江省杭州市
××区××号。
法定代表人黄某某。
委托代理人戴某某。
委托代理人陈某某。
原告韩某某诉被告杭州××集团控股有限公司商品房销
售合同纠纷一案，本院于2009年7月8日立案受理后，依法由审
判员戴永梅适用简易程序于2009年8月20日公开开庭进行了审
理。原告韩某某、被告委托代理人戴某某、陈某某到庭参加诉
讼。审理中，因冯敏诉被告杭某宋城景某某地产有限公司商品
房销售合同纠纷一案中止诉讼，而该案的审理与本案有利害关
系，同年9月10日，裁定中止本案诉讼。后中止诉讼情形消失
，本案恢复审理，转普通程序并组成合议庭，于2009年12月10
日、同月18日再次公开开庭审理，原告韩某某，被告委托代理
人戴某某、陈某某到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审限，
现已审理终结。
原告韩某某诉称：原告于1999年12月16日购买由杭某香
湖绿谷旅游开发有限公司（现变更为被告）开发的商品房，面
积为59.73平某某，被告宣称配套有生态公园、荷兰村主题公园、马某某罗某旅主题公园、高某某球场、网球场等，原告也
到现场实地查看，事实确实如此，因其景某优美，配套齐全，
房价也毫不含糊，达2880元／每平某某，是萧某同期同地段房
价的一倍以上，原告认为值得购买。购买杭某乐园景某某产面
积在100平某某以下的业主可获赠价值5万元的网球俱乐部会员
卡。事实也确是如此，当时原告凭网球卡可自由出入和使用网
球设施。目前被告在承诺的房产景某内填湖、造房、滥造设施
，使景某某产严重贬值及失去升值潜力，网球场被建成了第一
世界大剧院，原告现已无法使用网球设施，更谈不上享受景某
。原告购买杭某乐园景某商品房的重要缘由是对商品房所在区
域景某及配套的认同，被告在促销时也对景某及配套进行了极
力的宣传和具体的承诺，景某及配套的价值已融入房价，没有
这些景某及配套，原告根本不会高价购买该房，而今被告出尔
反尔，在达到房屋销售的目的后又打景某及配套的主意，通过
对景某及配套的破坏性重复开发达到非法牟取利益的目的，已
构成对原告合法权某的侵害，实际损失无法估量。为此，原告
起诉来院，请求判令被告支付网球服务费5万元；责令被告恢
复房产景某，并承担本案受理费。
原告韩某某为支持其主张的事实，向本院提供了下列证
据材料：1、工商变更登记情况表，证明被告企业名称变更登
记情况。2、商品房购销合同，证明徐某某与被告于1999年12
月16日签订商品房买卖合同，徐某某向被告购买房屋的坐落、
面积、售价及双方的权某义务。3、契证、房屋所有权证各一
份，证明原告于2005年9月27日从徐某某处受让杭某乐园荷兰水街私人酒店1幢a座201室房屋，系该房屋所有权人。4、楼书
中“网球俱乐部”、“天城房产购买及优惠方式”宣传页各一
份、业主卡、赠券各一份，证明原告可以享受一手房的相关待
遇。
被告杭州××集团控股有限公司辩称：原告认为被告在
售房过程中对房屋及相关设施作了相关的说明及允诺，且允诺
是具体的，对此原告应负举证责任。事实是签订的商品房购销
合同并未对有关事项作出明确的说明及承诺。根据物权法的规
定，原告对拥有土地使用权的住宅用地享有物权，杭某宋城集
团有限公司享有的旅游、文化、教育、科技、综合用地范围内
的景某及设施，原告依法不享有物权。从合同义务讲，原告提
到的合同约定，即甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共
设施、公共用地的使用性质，该条款依法律规定及格式合同的
约定存在，是指业主享有物权的范围内的公共设施、公共用地
使用性质不能改变。对于非业主共有物权的公共设施、公共用
地，原告无权干涉。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合
同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第3条规定，也是指
业主享有土地使用权范围内的配套设施是不能改变，如改变开
发商应当承担违约责任。所以对于业主不享有物权的杭某乐园
景某及其设施，被告认为不属于一种小区配套，而是一种周边
配套，或是大配套，有关宣传资料或广告、新闻报道强大的配
套不是指业主具有共有物权的小区内的配套，被告没有在合同
或其他资料中进行承诺，不构成合同义务。也不存在房屋贬值
，周边的其他土地使用权根据规划调整实施了变更，该变更未破坏景某，只是有部分景某进行了整改。无论从物权法还是合
同法角度，景某的维持或者恢复都不是被告的义务。原告要求
被告恢复景某，没有事实和法律依据。至于网球卡问题，楼书
中的说明及允诺并不符合要约的构成要件，网球会员卡的承诺
不是物权内容，而属于债权范畴，被告对部分业主所作承诺的
效力并不当然及于其他业主，原告认为被告向其承诺消费优惠
等，对此应负有举证责任，由于原告的房屋是转买的二手房，
被告从未向二手房某某提供售楼书，原告也未能举证证明被告
对其作出消费优惠等承诺，因而不具备被告构成违约的合同基
础，且原告起诉已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事
实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告杭州××集团控股有限公司为支持其主张的事实，
在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、萧计（1998）3
号、萧计（1998）489号文件各一份，证明项目立项情况。2、
房地产开发企业资质证书，证明绿谷公司具有开发湘湖景某某
地产项目的资质。3、商品房预售证，证明争议房产经萧某区
建设局许可预售。4、申请法院调取国有土地使用证、建设用
地规划许可证、建设工程规划许可证，证明商品房买卖合同项
下的立项的相关权证。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对
证据1真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。被告
对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告系
二手房某某，被告不可能对二手房某某作出说明和允诺。本院
对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据具有证明力。被告对证据4中的宣传资料认为是复印件，被告未对二
手房的原告作出任何说明和承诺，对业主卡和赠券，没有说明
被告应当履行何义务，被告未对二手房某某作过承诺。本院对
该证据的真实性予以认定。
本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1、2、3认
为已超过举证期限，撇开举证期限，对证据1、2、3的真实性
、合法性无异议，但认为证据立项情况与本案无关，证据3杭
某乐甲包括景某某和景某在内。本院认为被告已提出延期举证
申请，以上证据客观真实，本院予以认定。原告对证据4中的
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证认为主体是杭某乐
园有限公司，与本案无关系，对国有土地使用证无异议。本院
对证据4的真实性予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：1998年1月5日，萧某市计划委员会以萧计
（1998）3号《关于荷兰村主题公园等建设项目立项的批复》
同意香湖绿谷景某某产等项目立项。同年8月24日，萧某市计
划委员会以萧计（1998）489号《关于杭某乐乙设项目的批复
》同意香湖绿谷景某某产项目等建设。1998年12月13日，杭某
乐园有限公司以（1998）浙规证编号0110516领取杭某乐园项
目530.64亩建设用地规划许可证。1998年12月28日，杭某香湖
绿谷旅游开发有限公司领取萧房项字98001号经营范围为萧某
湘湖旅游度假区受让地块内香湖绿谷53800平某某建筑面积的
景某某地产项目开发、建设、销售资质证书。1999年4月25日
，杭某乐园有限公司领取（99）浙规证编号0110051建设工程规划许可证，载明建设规模56347.79平某某（其中商品住宅49
427.79平某某），并附红某某、萧规证（1999）051号建设工
程规划许可证附件，同日，萧某市城乡建设局以萧规证（1999
）051号建设工程规划许可证附件载明，建设项目商品房建筑
面积49427.79平某某，商务酒店建筑面积5500平某某，高某某
会馆建筑面积1420平某某等内容。1999年7月5日，杭某宋城集
团有限公司领取萧某某（99）字第0100077号地号为g－01－00
004住宅使用权面积34109.33平某某的国有土地使用证。1999
年7月15日，杭某香湖绿谷旅游开发有限公司荷兰水街私人酒
店1#预售建筑面积1917.46平某某等商品房预售证。宋城集团
杭某乐园天城房产在促销时宣称：“购天城房根据不同面积可
获赠价值8万元人民币的高某某俱乐部会员卡或价值5万元人民
币的网球俱乐部会员卡。天城房产购买及优惠方式：凡乐园天
城房产业主，可根据所购房产面积，办理不同数量的贵宾卡，
网球俱乐部会员卡或高某某俱乐部会员卡。贵宾卡每年可更换
一次，凭卡可免费出入杭某乐园，并优惠使用乐园娱乐、休闲
、健身设施，具体优惠标准，以乐园有关规定为准。购买100
平某某以下房产，赠送杭某乐园网球俱乐部会员卡1张，同时
办理贵宾卡5张，每年享受乐园门票赠券30张等内容。”1999
年12月16日，徐某某作为乙方与作为甲方的杭某香湖绿谷旅游
开发有限公司签订了《商品房购销合同》一份，合同约定甲方
以出让方式取得浙江省萧某市湘湖路92号g-01-
00004地块的土地使用权，土地使用权证号为萧某某（99）字
第0100077号，土地面积53800平某某，地块规划用途为景某某地产开发，甲方经批准在上述地块上建设商品房现定名为天城
房产，建设工程规划许可证号为（98）浙规证编号0110051，
徐某某向被告购买荷兰水街私人酒店第1幢a座二层201房一套
，建筑面积为59.73平某某，约定售价为每平某某2880元，甲
方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使
用性质等约定。杭某香湖绿谷旅游开发有限公司于2002年4月1
8日变更为杭州××集团控股有限公司。后徐某某将以上房屋
转让给原告，原告于2005年9月27日取得契证，并取得以上坐
落建筑面积为59.54平某某房屋所有权证。原告领取有效期至2
009年12月31日的杭某乐园房产业主卡一张，并接受杭某乐园
房产业主赠券一份，赠券提示注意事项为本卡作赠券使用，是
本公司提供业主的优惠待遇，只限业主本人及亲朋好友入园时
使用，本卡所有权为杭州××集团控股有限公司，进入景区，
持卡人必须持有同一房号的业主卡方可入园，否则赠券无效，
本卡一年一换，第二年持本卡换新卡等。现原告起诉来院。
本院认为：被告在售房宣传时称配套有生态公园、荷兰
村主题公园、马某某、高某某球场、网球场等。本院认为，该
宣传未具体明确，结合被告提供的建设工程规划许可证等证据
分析，该宣传不是就争议商品房开发规划范围内的房屋及相关
设施所作的说明，属要约邀请，对开发规划范围外的描述，并
非由出卖人控制，作为买受人只要到现场观察或向有关规划部
门咨询即可了解，买受人对此应负有鉴别的义务。且本案原、
被告间不存在商品房销售合同关系，故原告以商品房购销合同
之诉要求被告恢复景某的诉讼请求，本院不予支持。天城房产在宣传时称乐园天城房产业主购买100平某某以下房产，赠送
杭某乐园网球俱乐部会员卡1张，同时办理贵宾卡5张，每年享
受乐园门票赠券30张，该允诺具体明确，对购买人具有重大的
心理诱惑，对商品房买卖合同的订立产生一定的影响，该部分
允诺虽未载入合同，应视为合同要约。本案原告是从徐某某受
让房屋，认为当时原告凭网球卡可自由出入和使用网球设施，
但审理中，原告未能提供被告向其赠与网球俱乐部会员卡的承
诺，或从被告处接受赠与网球俱乐部会员卡的证据，退一步分
析，即使原告能够提供已接受此项赠与的证据，景某经整改，
网球场无法使用，在杭某乐园闭园改造开园后，经新闻媒体及
时报导，属众所周知的事实，虽有其他业主向有关部门进行投
诉，但该些人的投诉并不代表原告的行为，至今原告起诉已超
过诉讼时效，故原告主张被告赔偿网球费损失5万元，本院不
予采信。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四
条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第
二条之规定，判决如下：
驳回韩某某的诉讼请求。
案件受理费1050元，由韩某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭某市中级人民法院，并向浙江省杭某市中级人民法院交上诉
受理费1050元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七
日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭某市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人
民法院，帐号12×××68）
审 判 长 戴永梅
人民陪审员 张吾平
人民陪审员 徐校琪
二〇一〇年二月二十六日
书 记 员 陈 燕