吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0211民初558号原告：吉林市天成物业服务有限责任公司，住所地：吉长引线北侧。法定代表人：卢涛，该公司总经理。委托代理人：辛立成，该公司法律顾问。被告：付丹，女，汉族，公务员，户籍地：吉林省吉林市船营区。住吉林省吉林市丰满区。委托代理人：赵玉超，男，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。系付丹丈夫。原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成物业公司）诉被告付丹物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员汤丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成物业公司的委托代理人辛立成、被告付丹的委托代理人赵玉超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成物业公司诉称：付丹系苏宁.天润城小区业主，天成物业公司系该小区物业服务企业。付丹拖欠2012年1月1日至2016年12月31日的物业费共计12295.12元。经天成物业公司多次电话及上门催缴未果。故诉至本院，请求判令付丹交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费共计12295.12元，违约金4412.73元，合计16707.88元。诉讼费由付丹承担。付丹辩称：天成物业公司没有获得业主委员会的委托，没有向本小区提供物业服务的资格。天成物业公司与吉林市苏宁环球有限公司签订的前期物业服务协议已经过期，没有续签。付丹所居住的单元是2013年开始安装的电梯读感器，因为欠物业费，物业没有向付丹发放电梯卡，又因付丹居住在五楼，所以，一直也未使用电梯。物业公司也未向付丹催要过物业费。另天成物业没有按照所收取的物业费的对价提供物业服务，其提供的物业服务质量存在瑕疵。2012年夏天，因下大雨，付丹居住的房屋餐厅阳台落地窗因封闭不严大量灌水，当时付丹丈夫赵玉超同同单元902号业主共同告知物业管理员小项，小项查看后报给物业，此后便没有结果至今。另外，付丹所购买的40号地下车位上方一直滴漏碱水，造成付丹汽车车漆损坏，此事向天成物业和苏宁地产均进行了反映，至今无人维修。小区门卫形同虚设，监控无人操作，存在安全隐患。小区内还存在私搭乱建、破坏植被开地种菜的现象，物业公司未予制止。上下电梯均需刷卡的电梯刷卡方式存在安全隐患。经审理查明：付丹系苏宁·天润城小区业主。该房屋建筑面积为157.63平方米。2010年6月15日，该小区的开发建设单位吉林市苏宁环球有限公司与天成物业公司签订了前期物业服务合同。合同对物业服务内容、质量、相关责任及违约责任等内容进行了约定。该合同第七条第1款约定高层、小高层住宅按1.3元每月每平方米收取物业服务费（其中电梯费0.4元每月每平方米），同时该合同第三十一条约定：“本合同期限自2010年6月15日起至2012年12月31日止；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十二条规定：“本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方均未提出异议，本合同自动延长1年，延期次数不限，双方未能达成协议的，甲方（苏宁公司）应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”2011年6月15日，付丹与天成物业公司签订一份前期物业服务协议，该物业服务协议中约定的物业费交纳标准与天成物业公司与苏宁公司签订的前期物业服务协议中约定的标准一致。物业服务费用按年交纳，业主应当在每年12月31日前履行交纳下年度物业服务费的义务。按照该协议第九条的约定，物业公司违反协议，未达到服务质量预定目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费及其他相关费用的，物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起，业主应每日按欠费总额的0.05%向物业公司支付违约金。第十七条协议有效期为空白，同时载明“至本协议期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方均未提出异议，本协议有效期自动延长1年，延期次数不限。双方未能达成协议的，甲方（天成物业公司）应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”苏宁.天润城小区的业主委员会成立于2011年8月29日，该业主委员会未与原告天成公司签订物业服务合同，亦未选聘新的物业服务企业。付丹欠付2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费（包括电梯费）共计12295.12元。现天成物业公司向本院提起诉讼。要求判令付丹交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费共计12295.12元，违约金4412.73元，合计16707.88元。诉讼费由付丹承担。认定上述事实的主要证据有：前期物业服务协议、入住手册、住房质量保证书、入住收楼确认单、业主（用户）入住楼宇验收签认表、业主情况登记表、照片、证人陈念忠证言等。根据天成物业公司的诉讼请求及付丹的答辩意见，本案争议的焦点问题是：1、付丹与天成物业公司间是否存在物业服务合同关系；2、天成物业公司提供的物业服务质量是否存在瑕疵；3、付丹是否应当交纳物业服务费及违约金，如需交纳，交纳标准如何确定。本院认为：一、天成物业公司与苏宁公司及天成物业公司与付丹签订的前期物业服务协议对天成物业公司及业主均具有约束力。两份前期物业服务协议均约定，在协议有效期内届满前，如业主大会未成立，双方均未提出异议的，前期物业服务协议自动延长一年，延期次数不限。苏宁·天润城小区业主委员会虽然于2011年8月29日成立，但既未与天成物业公司签订物业服务协议，又未选聘其他物业服务企业，而是继续接受了天成物业服务公司提供的物业服务。鉴于该情形，应当认定天成物业公司与苏宁·天润城小区的业主委员会均继续履行了前期物业服务协议的内容。因此，该前期物业服务协议对双方均具有约束力。二、天成物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，可以适当减少付丹应承担的物业费数额。天成物业公司应当按照前期物业服务协议约定的内容向小区业主提供物业服务，如应当在付丹车位上方漏水原因及承担修复责任的主体确定前采取必要措施防止业主损失扩大，及时对公共部位及时进行养护，对破坏占用绿地行为进行必要制止等。另电梯作为业主的公共设施，其运行及维护需要大量成本，业主不得以不使用乘坐电梯为由拒绝交纳应由其承担的电梯费。综上，鉴于天成物业公司所提供的物业服务确实存在一定瑕疵并考虑到付丹未享受到乘坐电梯服务，故本院认为付丹应承担2012年1月1日至2016年12月31日五年的物业费总额的70%为宜，即8606.58元（12295.12元×70%）。关于违约金问题，天成物业公司与付丹间确因房屋阳台及地下车位漏水等问题存有争议，始终未得到解决，不能认定付丹拖欠物业服务费系违约行为，天成物业公司要求支付违约金的请求，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主与物业公司应及时沟通解决，业主亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。而业主拒交物业服务费的行为则会导致物业公司资金不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形。希望天成物业公司在今后的服务中能提高服务质量，善于同广大业主沟通，共同营建优质、文明的小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第十条、第二十六条、第三十六条、第四十二条、第四十六条之规定，判决如下：一、被告付丹于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告吉林市天成物业服务有限责任公司2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费共计8606.58元；二、驳回原告吉林市天成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，减半收取108.5元，由被告付丹负担56元，由原告吉林市天成物业服务有限责任公司负担52.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 汤 丹二〇一六年六月二十七日书记员 吕雪杨