广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4199号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘燕莉，澳门特别行政区居民，女，1975年4月25日出生，住澳门特别行政区。
委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锐，男，1976年5月7日出生，汉族，住广东省廉江市。
委托诉讼代理人:缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人刘燕莉因与被上诉人陈锐房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24236号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘燕莉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回陈锐本诉的诉讼请求，支持刘燕莉反诉的诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、陈锐因个人信用记录不良导致无法贷款，已构成违约。陈锐曾多次逾期还贷导致留下不良征信记录，故其对无法获得银行贷款批准是可预见的，其应对无法依约履行合同义务承担违约责任。二、陈锐以案外人的名义办理贷款，用行为表明不继续履行合同义务，已构成违约。合同中对陈锐贷款不成功如何处理并无明确约定，作为善意方，刘燕莉首先想到一次性支付。但陈锐的处理方式却是将贷款申请人变更为案外人套取银行贷款，显然拒绝履行合同义务。从周某2016年10月22日与刘燕莉的微信聊天记录和证人李某的证言可看出，刘燕莉对变更贷款人表示拒绝并强烈抗议。如果刘燕莉同意变更贷款申请人，2016年10月17日就已签订新的房地产买卖合同，银行就会出具同贷书，又怎会发生后续的争议？原审判决以刘燕莉未明确表示拒绝变更为由，推定刘燕莉同意变更贷款申请人是为陈锐逃避违约责任。三、原审判决认定双方就一次性付款交易细节达成一致意见是错误的，刘燕莉不存在协助陈锐一次性付款或必须同意其付款方案的额外义务。刘燕莉在2016年10月17日得知陈锐无法获得贷款后已现场提出在五天内即2016年10月22日前一次性付款，且先付款后过户的方案。在2016年10月22日刘燕莉通知解除合同之日前，陈锐虽未明确拒绝，但也未明确表示同意。陈锐的不作为默示不能视为同意，即双方对刘燕莉一次性付款的方案未达成一致意见。虽陈锐在2016年10月26日回复可以一次性付款，但根据周某的转述陈锐主张付款的节点是过户后三个工作日内，与刘燕莉的要求不一致，故陈锐他提出的是一个新的方案，刘燕莉有权拒绝而不构成违约。且陈锐在提出一次性付款后，至今未支付分文。综上，刘燕莉一直尽力配合，为顺利办理过户手续。陈锐无视合同约定，让案外人代为申请贷款的行为已表示其不再履行合同，刘燕莉有权解除合同。陈锐应对合同解除承担完全责任。
被上诉人陈锐辩称，一、陈锐因无法贷款要求以其当时的未婚妻（现在的妻子）梁焕娣名义贷款是经刘燕莉同意的，其没有任何的违约行为。2016年10月17日，陈锐与刘燕莉及中介公司员工一同前往银行申请贷款时，被银行告知陈锐无法申请贷款，所以陈锐要求以梁焕娣名义贷款，虽然刘燕莉当时有意见，但经双方沟通，刘燕莉最终同意以梁焕娣名义申请贷款并在贷款申请书上签名、与梁焕娣一同开了银行卡。但后来刘燕莉反悔，不同意以梁焕娣名义申请贷款，要求一次性付款，陈锐也在刘燕莉要求的期限内筹足全部款项。但刘燕莉一再出尔反尔、以各种理由推脱不予办理剩余房款交付及过户等手续。上述事实均有充分的证据予以证明，一审法院也予以查明。陈锐一直积极履行付款义务，没有任何违约行为。至于刘燕莉在上诉状中所称“因陈锐个人征信记录不良无法贷款，以案外人名义办理贷款已构成违约”的主张，陈锐认为，刘燕莉的主张明显强词夺理。以梁焕娣名义申请贷款是经刘燕莉同意的，如果其不同意变更贷款申请人就不会在贷款申请书上签名。且陈锐购买涉案房屋是作为婚房，梁焕娣当时是陈锐的未婚妻，非不相关案外人，刘燕莉及中介公司对此事非常清楚。陈锐因征信瑕疵无法贷款而要求以梁焕娣名义申请贷款也是合情合理。事实上，无论以何人名义申请贷款，或按刘燕莉要求一次性付款，对刘燕莉获得购房款的权益没有任何损害。现刘燕莉主张陈锐违约，明显是因房价上涨等原因不想履行合同才企图以各种理由达到零成本毁约的目的。二、刘燕莉提出的合同已于2016年10月22日解除的主张毫无依据。2016年10月22日，陈锐与刘燕莉通过中介公司仍在就房款支付问题进行沟通，刘燕莉要求一次性付款，中介公司员工回复“一次性付款难度较大”，但是陈锐从未表示不履行或不能履行合同，刘燕莉也没有提出解除合同。此后两天，中介公司仍就合同履行问题与刘燕莉沟通，且2016年10月24日刘燕莉还明确告知中介公司“合约期还有3天”，由此可知，直到24日刘燕莉仍认可合同还在履行中。因此，刘燕莉主张合同已于2016年10月22日解除，没有任何事实依据。陈锐已在刘燕莉要求的期限内即2016年10月26日筹足了所有款项，要求刘燕莉履行合同，但被刘燕莉拒绝，刘燕莉的行为明显是恶意违约，依法应承担违约责任。
陈锐向一审法院起诉请求：1.刘燕莉向陈锐双倍返还定金260000元；2.刘燕莉赔偿陈锐为实现权益而支出的律师费12800元；3.刘燕莉赔偿陈锐中介费18600元。诉讼中，陈锐要求确认与刘燕莉的签订房屋买卖合同已解除。
刘燕莉向一审法院提出反诉请求：1.解除陈锐与刘燕莉于2016年8月10日签订的房屋买卖合同及居间合同；2.陈锐支付的130000元定金归刘燕莉所有；3.陈锐向刘燕莉支付因本案产生的律师费12000元。庭审中，刘燕莉明确第1项诉讼请求为判令陈锐与刘燕莉签订的房屋买卖合同于2016年10月22日解除。
一审法院认定事实：1.2016年8月10日，刘燕莉（卖方）、陈锐（买方）与中山未来房地产中介有限公司（以下简称未来公司）（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇××家园××房，建筑面积82.36平方米，总楼价930000元。买卖双方可自行支付楼款亦可委托经纪方代为支付楼款。定金130000元作为楼款一部分，买方须在2016年8月10日支付给卖方130000元，卖方需将房产证原件等相关资料托管于经纪方作为办理过户相关手续之用。买方按揭付款的，买卖双方须在本合同签订后卖方领取房产证当天向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款机构办理贷款审批手续。首期楼款（不含定金）280000元，买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收款）。楼价余款520000元按揭付款。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价0.1%向守约方支付违约金；如买方逾期超过十天仍未履行的，则已付之定金将由卖方没收，定金之外已收之房款应于解除合同当日内退还，而卖方有权再将该房地产转让给任何人，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如卖方逾期超过十天仍未履行的，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方损失；在履行合同过程中任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同签订当天，陈锐支付给刘燕莉定金130000元，刘燕莉出具收据。
2.2016年8月4日，陈锐向未来公司支付购买涉案房产的佣金8600元，未来公司出具收据。
3.2016年10月31日，陈锐委托广东亚太时代律师事务所向刘燕莉发出律师函，函告刘燕莉于收到律师函5日后与陈锐联系，并一次性收款、办理房屋过户事宜，否则将通过法律途径追究其法律责任。
4.2016年11月11日，陈锐就与刘燕莉房屋买卖合同纠纷，委托广东亚太时代律师事务所，支付律师费12800元。2017年1月10日，刘燕莉就与陈锐房屋买卖合同纠纷委托广东谨行律师事务所，支付律师费12000元。
5.陈锐申请证人周某、刘某出庭作证，一审法院予以准许。周某述称，其是未来公司工作人员，涉案合同签署及跟进由其负责；2016年10月17日陈锐、刘燕莉到银行申请按揭并面签，因陈锐征信问题不能申请按揭，于是更换贷款人为梁焕娣，刘燕莉不同意；面签之后刘燕莉说过不想出售涉案房产；后来刘燕莉说如果在一定时间内一次性付款可以继续出售涉案房产，陈锐希望筹款时间延长一些，刘燕莉说必须三天筹齐；陈锐筹足了款项，告知刘燕莉可以一次性付款时，刘燕莉没有答应。刘某述称，其是未来公司的工作人员，去银行面签时也到了现场；面签时银行说因为陈锐贷款不了，就建议陈锐换一个人贷款，于是由陈锐的未婚妻梁焕娣贷款，刘燕莉同意由梁焕娣贷款；面签完之后刘燕莉有点小意见，但是最后刘燕莉与梁焕娣一同开了银行卡；第二天刘燕莉有意见所以后来的事情就搁置了。刘燕莉申请证人李某出庭作证，一审法院予以准许。李某述称，其是刘燕莉的朋友，一同与刘燕莉去银行面签；刘燕莉对贷款人换成梁焕娣并不同意，刘燕莉自己一个人在银行开了卡；换了梁焕娣贷款之后，不清楚刘燕莉有无在贷款申请书上签字。
6.陈锐提交未来公司周某与刘燕莉的微信聊天记录，2016年10月24日周某“那你现在是要一次性付款喽？你现在就想尽快收到那笔钱是吧？”刘燕莉“合约期还有三天”周某“如果客户这边可以过户三个工作日内给到你全款可以，这个方案如何？”2016年10月25日周某“客户中午过来公司了，和他聊了很久，最终他妥协了，他现在在想办法筹钱一次性付款给你直接买下来，你这边最多还能等几天？我应该怎么回复他比较好？”刘燕莉“你要求他争取时间去解决自己的问题，不要过了合约的时间为准”2016年10月26日周某“客户这边资金已经准备好，可以直接把余下楼款一次性付款付给您，您看明天上午还是下午有时间？或者你最快什么时候有时间？”周某将陈锐的需要支付的剩余购房款的银行卡余额证明发给了刘燕莉，刘燕莉回复“我要问清楚律师会否违反合约守规才可回复，中介与买方的要求”，之后的聊天刘燕莉拒绝一次性付款，要求取回放在未来公司的资料。
7.庭审中，刘燕莉述称，按揭贷款的手续已经办理完毕，当时办理按揭申请时就不同意以梁焕娣的名义办理贷款，不认可梁焕娣的办理手续；因为迟早要将涉案房产出售就办理了银行卡，也将银行卡的复印件提交给银行；2016年10月22日前未来公司称陈锐一次性付款难度大，无法一次性付清房款，刘燕莉收到房款的目的落空，刘燕莉可以依据合同法中“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定行使法定解除权；2016年10月22日已经通过未来公司向陈锐告知了解除合同。陈锐述称，办理银行按揭的手续已经走完，之后因为刘燕莉不同意以梁焕娣的名义贷款，导致未出具同贷书；2016年10月22日前刘燕莉要求一次性付款，就与刘燕莉沟通能否多给点时间筹钱，刘燕莉要求必须三日筹齐；从未表示不履行合同，在刘燕莉反悔让梁焕娣贷款并要求一次性付款时，陈锐就接受刘燕莉要求并在两日内筹足了款项，合同目的是可以实现的。因陈锐与刘燕莉就本案房屋买卖合同解除事宜协商未果，陈锐遂提起诉讼，主张前述实体权利。一审诉讼期间，刘燕莉向一审法院提起反诉，请求判如前述所请。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈锐与刘燕莉签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。结合双方诉辩意见及一审法院查明的事实，本案争议的焦点为：刘燕莉要求解除合同是否符合法律规定或合同约定。刘燕莉主张行使合同解除权的依据是陈锐明确表明不履行合同或迟延履行合同导致合同目的不能实现。根据合同约定，陈锐与刘燕莉于2016年10月17日到银行申请按揭，因陈锐的按揭申请未成功，更换梁焕娣为贷款申请人。刘燕莉主张当时并未同意更换贷款人，但也办理了按揭申请，并开具银行卡，足以证明刘燕莉当时并未明确拒绝更换贷款申请人，故陈锐更换贷款申请人的行为并未构成违约。2016年10月22日刘燕莉要求陈锐一次性付款，中介告知难度很大，并未明确拒绝履行合同。刘燕莉并于2016年10月24日告知中介合约期还有3天，陈锐于2016年10月26日筹足了该款项并通过中介要求刘燕莉配合履行合同，并未超出刘燕莉催告的履行期限。然而刘燕莉收到中介通知后并未履行合同，并主张2016年10月22日已经解除合同。因陈锐同意一次性付款，刘燕莉应当在其提出的履行期限届满后才行使合同解除权。因此，在上述期限届满前即2016年10月27日前，刘燕莉解除合同并无合同及法律依据。此后，刘燕莉一直拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任。陈锐主张刘燕莉未按律师函催告履行合同义务，合同已经解除，刘燕莉则主张合同已于2016年10月22日解除。如上所述，一审法院认定刘燕莉拒绝履行合同的行为构成违约，故2016年10月22日合同尚未解除。因陈锐并未在律师函中明确要求解除合同，故一审法院认定陈锐系提起诉讼时候才主张解除其与刘燕莉签订的房屋买卖合同中关于中山市坦洲镇××家园××房的买卖条款。因刘燕莉违约，陈锐要求解除合同并由刘燕莉双倍返还定金260000元的请求，有合同依据，一审法院予以支持。陈锐主张的律师费12800元，并未超过相关规定，并有律师费发票予以证明，一审法院予以支持。陈锐主张中介费18600元，因陈锐提交的中介费收据中显示中介费用为8600元，对于该费用，一审法院予以支持。其余中介费没有依据，一审法院不予支持。关于反诉，因刘燕莉违约，刘燕莉的反诉请求，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决：一、解除陈锐与刘燕莉签订的房屋买卖合同中关于中山市坦洲镇××家园××房的买卖条款；二、刘燕莉于一审判决生效之日起七日内向陈锐支付双倍定金260000元、律师费12800元、中介费8600元，合计281400元；三、驳回陈锐的其他诉讼请求；四、驳回刘燕莉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5672元,保全费2020元，合计7692元（陈锐已预交），由陈锐负担264元，刘燕莉负担7428元（刘燕莉于判决发生法律效力之日起七日内迳付陈锐）；反诉案件受理费1570元（刘燕莉已预交），由刘燕莉负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈锐与刘燕莉、未来公司三方签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于解除房屋买卖合同的问题，陈锐与刘燕莉在二审期间均未对此提起上诉，二审对此直接予以维持，本案二审争议焦点是合同解除的责任归属。本案中，陈锐因个人征信不良无法以其名义申请银行贷款，而房地产买卖合同中，对陈锐未能以其名义申请贷款的情况下，该部分房款的支付方式及期限双方并无约定。在此情况下，买卖双方应该本着诚实守信的原则，经充分协商来确定该部分房款的支付方式及期限，若经过充分协商双方仍不能就此达成一致意见，则刘燕莉在履行催告手续后方可行使解除权。从刘燕莉、陈锐与中介公司员工周某的微信聊天记录可知，在银行告知陈锐无法获得贷款后，刘燕莉与陈锐对于按揭贷款部分的房款的支付方式及期限始终未协商达成一致意见。根据房地产买卖合同的约定，刘燕莉要解除合同应该满足合同约定的买方逾期履行超过十天的条件，且从刘燕莉与周某的微信聊天记录可得知，刘燕莉于2016年10月24日告知周某“合约期还有3天时间”，由此可见，刘燕莉也认同逾期十天才满足合同解除的条件。而陈锐在2016年10月26日已筹足剩余全部房款80万元，周某也在当天告知刘燕莉可一次性收到剩余全部房款，刘燕莉作为卖家收取购房款的合同目的是可以实现的。但刘燕莉在既未履行法定催告手续，也未与陈锐协商一致，又未满足合同解除条件的情况下，拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。刘燕莉上诉主张陈锐构成违约，应承担合同解除的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。按照房地产买卖合同的约定，卖方违约的，须返还买方双倍定金并承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。因刘燕莉构成违约，其应双倍返还已收取的定金，并承担陈锐因本案诉讼支付的律师费及陈锐已支付的中介费。一审对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，刘燕莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5521元（刘燕莉已预交），由上诉人刘燕莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 张群立
代理审判员 陈爱玲
二〇一七年十一月七日
书 记 员 杨俊彦