陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初4819号
原告刘宇。
委托代理人宋大亮。系原告之夫。
被告陕西天宇实业投资有限公司，住所地：西安市航天经济技术开发区。
法定代表人黄志平，系该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
原告刘宇与被告陕西天宇实业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋大亮，被告陕西天宇实业投资有限公司委托代理人朱晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，被告虽向其交付了房屋，但迟延办理房屋产权证书，现要求被告为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金5339元；若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，其与原告存在商品房买卖合同关系，但就房屋产权证书（小证）的办理其仅有协助义务，且合同中对办理期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有初始登记的义务（大证办理），若其对迟延办理大证应承担相应责任，原告就违约金计算的基准存在偏差，原告请求应予以驳回。
经审理查明，被告于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州三路239号西航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，被告为此小区命名为“天赐颐府”，其办理了相关的开发手续并进行了开发。原、被告于2011年10月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的上述小区XX幢X单元X层XXXX号单元房一套，双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年10月12日支付房款计（人民币）壹拾捌万陆仟零叁拾叁元整（￥186033元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾伍万元整办理公积金贷款。上述合同第十五条即关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，原告向被告支付了房款536033元，由于经测量房屋面积减少，被告于2016年4月23日向原告出具了正式发票，载明收到原告房款533924元。被告于2013年12月30日向原告交付了房屋，并于此日收取了原告交纳的大修基金、契税22043.15元（对于契税，被告已于2016年8月向原告退还）。时至2016年6月，被告未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，被告在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后，一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至原告起诉前，被告仍未将相关资料报产权登记机关备案。原告遂诉至本院要求被告为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金5339元；本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加了诉讼请求，即被告若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金。原告认为其已按合同约定履行了相关义务，被告未能在合同约定期限内将相关资料向产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。被告答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非其主要义务，其对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为被告并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使其应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，原告所付房价款应理解为其所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向其所支付贷款之和，故原告请求应予以驳回。
原告为其主张提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任均有约定；提供了销售不动产统一发票，证明其已按合同约定支付了房款；提供了大修基金、契税收据，证明其已履行了办理房屋产权证书的主要义务；提供了物业费用票据，证明其已入住所购房屋；提供了告知函，证明被告于2016年7月承诺了办理房屋产权证书的时间。经当庭质证，被告对原告提交的证据真实性均予以认可，不认可原告的证明目的，理由与答辩意见一致。
被告当庭未提交证据。
庭审中，促其协商，因双方各持己见，本案未能调解。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。同时，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，双方意思表示真实，现又无异议，该合同应为有效，对原、被告均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告对于办理房屋产权证书的主体存在争议，对于买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。由此可见，除支付价款及交付标的物外，办理房地产权属转移登记，也是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，就是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第18条规定了买受人不能在一定期限内取得房屋权属证书出卖人应承担的责任。由此可见，出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此又可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开企业仅负有协助义务。对此，本院认为上述法律对于办理房屋权属证书义务主体的规定并非相互冲突，亦非简单的主办和协办关系。从房屋权属登记的流程看，通常做法是开发商向相关部门提供必要手续，完成房屋权属的初始登记即大证的办理后，再告知买受人情况，买受人提供申请，房管部门进行审查登记，最后颁发房屋权属证书即小证。在此过程中，开发商和买受人互有协助义务，同时再加上房管部门，即通过三方的共同努力完成权属登记。到底谁为办理房屋权属证书的主体，首先应遵循当事人的意思自治原则，双方约定有办证义务的，从其约定。依据原、被告所签合同第十五条规定、被告代收了大修基金之事实、被告于2016年7月21日张贴的告知函所体现的内容均可得出办理房屋产权证书是被告的重要责任。现原告要求被告为其办理房屋权属证书之请求（在原告积极配合的前提下），于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照合同第十五条之约定，原告于2013年12月30日收房，被告应在2015年6月底前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告未能按照合同约定及时办理相关备案手续，更无从谈及给原告办理房屋权属证书。被告当庭未提供原告不履行配合义务的证据，说明原告对于办理房屋权属证书并无过错。对于办理房屋权属证书的期限，双方在合同中并未明确约定，结合备案后房管部门办证的程序，合理扣减审查办理的期间两个月，被告已构成违约。原告要求被告承担违约金5339元之请求，于法有据，依法应予以支持。此外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同第十五条中“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”之约定为一次性支付，即无论被告何时将房屋权属证书办理完毕，其仅需向原告赔偿已付房款1%的违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化，该条款并未起到督促被告尽快履行义务，从而增加了原告长期无法取得房屋权属证书的风险，未能体现违约行为与违约责任承担的对等性，未能体现对无过错方的补偿性及对违约方的惩罚性。由于被告的违约行为，致使原告对其所购房屋权利的行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成影响，故遵循公平原则，被告除应向原告赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担违约责任。原告依据被告承诺的时间，要求被告承担自2017年2月1日起的逾期违约金，属于原告给被告留出的合理期限，本院予以准许。如若在2017年1月31日前未完成备案手续并通知原告配合办理房屋权属证书之义务，被告就应承担相应违约责任，原告此节请求亦应予以支持。对于违约金的计算标准，原告所要求的标准远高于双方合同中对逾期交房“按日支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋和买受人支付房款属于合同的主要义务，逾期办理房屋权属证书的违约金高于逾期交付房屋的违约金显属不妥。结合本案实际及被告违约程度，就该部分违约责任，参照合同对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，酌定为日违约金按照已付房价款的万分之零点五的标准计算为宜。被告认为其非办理房屋权属证书的义务人之理由，无事实与法律无据，对其理由本院不予采纳。被告认为合同第十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因被告已实际收取了以原告名义支付的全额房款，对其理由本院亦不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：
一、被告陕西天宇实业投资有限公司应于2017年1月31日前为原告刘宇办理完毕房屋产权证书（在原告配合下）；逾期未履行上述义务，自2017年2月1日起以已付房价款（536033元）日万分之零点五的标准赔偿原告刘宇违约金至其履行上述义务之日止。
二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘宇违约金5339元。
本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李向明
人民陪审员 李志勇
二〇一六年十一月九日
书 记 员 王 瑜