广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1005号
原告（反诉被告）杜芳芳，女，汉族，1988年8月15日出生，住址湖南省溆浦县。
委托代理人程茂松，广东融关律师事务所律师。
被告（反诉原告）张健，男，汉族，1980年l0月11日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人黄斯英，广东信荣律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人时姗姗，系公司员工。
原告杜芳芳诉被告张健、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜芳芳及其委托代理人程茂松，被告张健及其委托代理人张茂荣、黄斯英，第三深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人时姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜芳芳诉称，2015年4月1日，原告在第三人海湾明珠分行居间介绍下与被告签订二手房买卖合同，合同约定原告购买被告名下宝安财富港大厦B座1703房，购买价为190万元。原告在合同规定期间内，支付定金10万元(其中被告收取8万元，2万元第由三人代管)。“3·30房产新政”出台后，深圳房价高涨，被告贪图小利，毁约意图明显，通过各种手段拒绝履行合同。合同规定卖方须于签署合同之日起8日内出具公证委托办理相关手续，但被告明知身份证将于4月4日过期，在证件有效期内经原告、中介催促仍怠于履行办理公证义务以达到拖延卖房目的。证件过期后，被告一直到4月22日方才办理完公证。在此期间，因被告无法提供有效身份证件，原告无法支付首期房款完成资金监管。被告逾期办完公证后，原告、第三人多次催促被告一起到银行办理首期款资金监管，被告均以各种理由推脱。后在原告、中介强烈要求下，双方约定5月6日首期款存到工商银行账户，三方到该行办理监管等手续。该日在房款已到账的情况下，被告再次拒绝到场配合做资金监管。随后被告单方面通知按揭员停止办理监管赎楼手续，并告知原告、第三人其拒绝卖房。至此，被告违约已导致合同无法继续履行，后原告多次联系被告要求履行，第三人也试图继续斡旋，被告依然拒绝履约。综上所述，被告的行为已违反合同约定。因卖方根本违约造成原告再次购房成本增大，该房产目前已升值到230万元，法律不允许通过不诚信手段获利，故原告特诉至法院，请求判令：1、解除原被告2015年4月1日签订的二手房买卖合同；2、被告双倍返还原告定金20万元，同时赔偿原告房屋差价损失20万元((根据房屋现值与房屋购买价的差价计算所得)，以上共计40万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告于庭后变更第二项诉讼请求为：请求判令被告返还原告定金10万元，同时被告按房产转让成交价20%向原告支付违约金38万元，以上共计人民币48万元。
被告张健反诉并答辩称，经第三人居间，2015年4月1日原告与被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：8203827），以人民币190万元购买涉案房屋，合同约定原告于签约当日支付定金5万元，10日内（4月11日前）再支付定金5万元，25日内（4月26日前）监管首期款（以银行贷款为准）并申请按揭贷款，被告于签约后8日内（4月9日前）出具委托公证给担保公司融资赎楼，双方于原告取得贷款承诺且被告完成赎楼后3个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，对方有权解除合同并要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则。4月8日，双方签订《补充协议》，将被告公证委托日期延期至4月28日之前。上述合同及《补充协议》签订后，被告如约做全权委托公证给深圳市万通融资担保有限公司融资赎楼，但原告在支付定金10万元之后，因资金不能到位，迟迟未能监管首期款，因迟延履行义务超过10日，5月8日被告短信通知原告解除双方签订的《房地产买卖合同》，5月12日委托律师书面函告原告解除合同。被告认为，监管并支付首期款是买方的基本义务，首期款监管银行是买方按揭银行，本次交易迟延监管首期款系原告单方违约所致，而并非委托人不配合。原告迟延监管超过10日，委托人解除《房地产买卖合同》并没收已付定金符合法律规定和合同约定。故被告特提起反诉：1、被告没收原告定金10万元；2、原告承担本案诉讼费、反诉费。
被告针对原告变更后的第二项诉讼请求答辩称，根据最高院关于适用民事诉讼法的解释第132条及关于民事诉讼证据的若干规定第34条第3款的规定，当事人增加变更诉讼请求应当在举证期限届满前且在法庭辩论结束前提出，本案第一次开庭法庭辩论终结，第二次开庭只是就相关问题补充进行查证，原告变更诉讼请求不应当被法院支持；鉴于原告同时放弃了原诉讼请求要求双倍返还定金的诉讼请求，如法院认定被告违约，也不应再行判决双倍返还定金。
原告针对被告的反诉答辩称，被告反诉状中所述是原告根本违约导致合同解除与事实不符。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司答辩称，第三人现有监管资金2万元，愿意依照法院的判决处理。
经审理查明，2015年4月1日，原告杜芳芳作为买方，被告张健作为卖方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订《房产买卖合同》（编号：8203827），约定：卖方将位于深圳市宝安区财富港大厦B座1703房转让给买方，转让成交价为人民币190万元。买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，买方在签署合同之日起10日内再向买方支付定金5万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买方通过银行按揭支付剩余购房款人民币180万元。买方应于签署合同之日起25日内付清首期房款（以银行贷款为准）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，被告出具了两份收款收据，确认收到原告支付的购房定金人民币50,000元及保证金50,000元。但原、被告均确认原告实际支付定金的时间是2015年4月27日。现仍有人民币20,000元定金托管在第三人处。
2015年4月6日，原、被告签订《提前付定协议》，约定因涉案物业处于抵押状态，卖方未将房地产证托管于经纪方处，买方在此前提下同意将托管在经纪方的定金人民币30,000元提前付给卖方，未付部分按原合同条款执行。
2015年4月8日，原、被告签订《补充协议》，约定如下：1、买方同意将购买涉案房产的定金人民币5万元整转给被告三万元，通过居间方转给卖方，因此所产生的任何风险由买卖双方自行解决，与居间方无关，还有2万放在公司做监管；2、因卖方身份证过期，现买卖双方约定在卖方拿到新办身份证后做公证（日期不能超过20个工作日），从2015年4月8日起至2015年4月28日，做公证当日买方再向卖方支付定金人民币5万元；3、如卖方房产有问题，一切后果由卖方承担。
2015年4月22日，被告出具了经公证的委托书（公证书编号为：2015深宝证字第6929号），委托深圳市万通融资担保有限公司、周小风、吕巧蓉、曾伟东、魏燕飞代为办理赎楼、过户等事宜。
2015年5月7日，被告向第三人员工发送手机短信称，由于买家一直到当天为止都没有去银行做资金监管，已违约，其不出售涉案房产了，并要求停止资金监管、赎楼等工作。
关于首期款资金监管。原告主张双方约定5月6日办理资金监管，但被告拒绝配合办理。原告提交了以下证据证明其上述主张：1、银行流水及短信记录，证明其于2015年5月6日上午9时13分将首期款人民币50万元存入其工商银行账户；2、证人证言，证人王某系第三人公司员工，证人称其于被告办完公证委托书后，多次约双方办理资金监管，但因被告没有时间、银行假期不办公等原因没有办成。其于2015年5月5日通知被告于5月6日前往位于熙龙湾的工商银行办理资金监管手续，但其于5月6日早上9时许电话联系被告时，被告称人在外地。被告于当天晚上说其不卖房子了。被告承认证人于2015年5月5日通知过被告办理资金监管时间，但没有告知具体的时间地点，且证人亦证明当天不能确定首期款的实际到账时间，只是估计会在次日上午到账，被告认为证人负有到账后再通知被告的义务，但没有证据证明证人在到账后与被告进行过确认。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖合同、收款收据、付定协议、原告的银行凭证、房产中介与被告联系信息、被告通知终止卖房信息、被告办理公证的材料、房产证、4月8日的补充协议、中介经办人王某、辛月琴出具的情况说明、银行流水、房地产买卖合同、补充协议、公证委托书、微信记录、解约通知函及快递凭证、原、被告微信记录和短信往来、原告与中介的微信往来、证人证言等证据及庭审笔录在卷证实，本院均予以认定。
本院认为，原告杜芳芳与被告张健签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，原告已如数支付了购房定金，被告出具了公证委托书，但因双方未能成功办理首期款资金监管手续，被告要求解除合同，致使合同不能继续履行。关于未办理首期款资金监管的原因。原告主张被告未按双方约定时间办理首期款资金监管手续；被告则主张系原告未按合同约定时间支付首期款且逾期已十日，故被告依约主张解除合同。本院认为，从查明的事实可知，第三人员工即本案证人于2015年5月5日曾通知双方于次日办理首期款资金监管，原告的工商银行账户亦于2015年5月6日入账人民币50万元，说明原告已做好支付首期款的准备。证人同时说明，其于2015年5月6日以电话方式通知被告首期款已到账并要求被告前往银行办理相关手续时，被告告知其在外地无法办理。证人作为为原、被告提供居间服务的工作人员，参与了涉案房产交易的过程，其陈述相对客观、真实，其所陈述的内容亦系其作为居间方本应履行的义务，故本院对证人陈述的事实予以采信，认定双方于2015年5月6日未能成功办理首期款资金监管手续的原因在于被告未予配合。在此情形下，被告未与原告重新商定办理首期款资金监管的期限，而直接以原告逾期履行支付首期款义务已超过十天、构成根本违约为由要求解除合同，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告作为守约方，有权单方主张解除合同，合同自解除合同的通知到达被告之日解除，故本院确认上述合同自本案起诉状副本送达被告之日解除。合同解除后，被告应向原告返还定金人民币100,000元。其中，托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的款项人民币20,000元由第三人返还原告，剩余金额人民币80,000元由被告迳付原告。
关于违约金的数额。依据《房产买卖合同》约定，原告有权选择要求被告向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币380,000元的违约金。本案中，原、被告双方未能在2015年5月6日成功办理首期款资金监管系因被告未予配合所致，但双方在合同中约定应于合同签订之日起25日内即2015年4月26日前办理首期款资金监管，原告在5月6日才备齐首期款，已至首期款支付期限届满第十日，可见，原告对于迟延办理首期款资金监管亦存在过错，应承担相应的责任。因此，综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币285,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告杜芳芳与被告张健于2015年4月1日签订的《房产买卖合同》（编号：8203827）已解除；
二、被告张健应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杜芳芳返还定金人民币80,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杜芳芳返还托管的定金人民币20,000元；
四、被告张健应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杜芳芳支付违约金人民币285,000元；
五、驳回原告杜芳芳的其他诉讼请求；
六、驳回被告张健的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,650元，保全费人民币2,520元，合计人民币6,170元，由原告负担人民币1,221元，被告负担人民币4,949元；反诉费人民币1,150元，由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月二十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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