江西省龙南县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）龙民二初字第328号
原告龙南县新世界购物公园业主委员会。地址：新世界购物公园。
负责人廖家利，该委员会副主任，主持工作。
委托代理人(特别代理)廖彩东，江西理公律师事务所律师。执业证号：13607199310572205。
委托代理人(特别代理)徐昌金，该业主委员会委员、代管小组组长。
被告龙南铭豪房地产开发有限公司。地址：龙南县龙翔广场南侧。组织机构代码：680918316。
法定代表人ＸＸ，公司总经理。
委托代理人张月凤，女，公司经理。
第三人龙南县东晟商务宾馆。
经营者黄志坚，男，1978年8月2日生，汉族，个体工商户，住龙南县。
委托代理人肖因杨，宾馆经理。
原告龙南县新世界购物公园业主委员会与被告龙南铭豪房地产开发有限公司及第三人龙南县东晟商务宾馆商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙南县新世界购物公园业主委员会委托代理人廖彩东、徐昌金、被告龙南铭豪房地产开发有限公司委托代理人张月凤、第三人龙南县东晟商务宾馆委托代理人肖因杨到�参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定：但下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租：1、商品房外墙面、屋面广告位；2、小区地下及地上停车位；根据物权法的规定，该条款无效。商品房外墙面、屋面广告位和小区地下及地上停车位的所有权应属全体业主共有。但是，从2009年8月29日至今，被告没有向原告移交商品房外墙面、屋面广告位和小区地下及地上停车位，也没有通报出售经营情况，没有移交经营收入。
被告在其签章认可的《房屋质量保证书》中承诺质量保证和保修：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。房屋交付使用后，不断地有业主向被告和物业反映屋面和外墙渗�的房屋质量问题，要求返修。但是问题一直没有解决。2013年7月16日业主委员会成立后，业主继续向原告反映上述问题。原告进行了详细登记。2014年6月12日原告函告被告，要求其对住宅GB栋、H2栋等和商业区等40处屋面和外墙渗水进行保质维修；2015年4月10日原告函告房产管理局、建设局、城管局、金水社区要求督促被告对住宅GB栋、H2栋等和商业区等40户天面和外墙渗水进行保质维修无果。现在仍在被告承诺的房屋质量保修期内。被告应该履行承诺。必要时，原告申请法院对应维修部分进行司法鉴定。
被告与业主签订的《商品房买卖合同》附件二第二条约定物业配套设施中有信报箱。可至今被告也没有出资设置信报箱。给业主的学习和生活带来很大不便。2014年4月23日，原告函告被告，要求被告履行给每户配置信报箱义务无果。
龙南县东晟商务宾馆经营的房屋归属被告所有。在东晟商务宾馆经营前，该房屋没有电梯房和电梯。2012年9月份，被告将房屋出租给东晟商务宾馆经营时，未经原告同意，被告和第三人擅自占用公共场地，非法建设了电梯房，安装了电梯，损害了全体业主的合法权益。
为维护全体业主的合法权益，特诉请法院：一、认定被告与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款第1、2项无效，清算自2009年8月29日至2015年5月份商品房外墙面、屋面广告位出租收入并按月利率0.29‰计算的利息，清算自2009年8月29日至2005年5月份小区地下及地上停车位出售、附赠或者出租的收入并按月利率0.29‰计算的利息移交给原告。二、责令被告对住宅GB栋、H2栋等和商业区等40处屋面和外墙渗水进行�质维修。三、责令被告履行给每户配置信报箱的义务。四、责令被告和第三人自行拆除非法建设的龙南县东晟商务宾馆电梯房和电梯，恢复场地原状。五、案件受理费由被告和第三人共同承担。
原告就其主张向法庭提供以下证据：
1、原告成立的批复、被告、第三人的工商登记信息复印件，证明原、被告诉讼主体资格。
2、被告与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款第1、2项内容复印件，证明涉及共有部分的经营收入归属属于全体业主所有。
3、被告签章的《房屋质量保证书》承诺对屋面外墙渗漏保质维修的内容复印件，证明被告在保质期5年内没有履行屋面外墙渗漏保质维修的义务事实。
4、原告2014年6月12日给被告的函复印件，证明原告要求被告对住宅GB栋、H2栋等和商业区等40处天面和外墙渗水进行保质维修，被告未履行义务。
5、原告2015年4月10日给县房产局、建设局、城管局、金水社区的函复印件，证明原告已向有关部门发函督促被告对住宅GB栋、H2栋等和商业区等40处天面和外墙渗水进行保质维修，被告未履行义务的事实。
6、被告与业主签订的《商品房买卖合同》附件二第二条内容等复印件，证明合同有关于信报箱的约定。
7、2014年4月23日给新世界物业公司的函，证明原告要求被告应履行给业主配备信报箱的义务。
8、三张电梯房照片，证明被告未经原告同意，允许第三人占用购物公园小区共有�分修建电梯房，侵害全体业主权利。
9、授权委托书及部分业主的签名名单，证明大部分业主授权委托业主委员会提起诉讼。
10、十三张照片，证明被告公司没有尽到保质维修义务。
11、平面设计图复印件，证明第三人东晟宾馆的电梯房是在建筑规划内，归业主共有。
12、地下室平面图复印件，证明地下空间属于全体业主所有。
被告辩称，1、地下车库问题是有政府批文，房屋销售合同条款已约定清楚，属于被告所有，合同第十五条的约定符合法律规定，而且现在的文件规定可以办理地下车库的相关产权证，被告正在办理中。外墙面、屋面广告等出租收入是谁管理谁受益。2、关于房屋维修，原告并没有通知被告，物业公司代表不了被告，房屋服务保质期已经过了；而且物业公司已进行过房屋维修，公司也垫付维修费用2.8万元，由于原告不配合，维修资料在县房产局还没有报到账；原告所提供照片都是保质期以后拍的，被告没有责任。3、东晟宾馆的电梯不是被告建的，是第三人经过与建设局等部门协商同意后建的。另外，原告未召开业主大会，没有经过正规授权，而且也不是商品房销售合同的当事人，没有诉讼主体资格。
被告就其辩解向法院提供了以下证据：
1、县政府办的批复、地下车库非人防工程证明等复印件，证明相关部门已同意被告新建了地下车库，缴交了相应的人防异地建设费，情况属实。
2、销售车位的发票复印件，证明被告享有车�的所有权，已依法缴税销售。
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等复印件，证明被告所建设工程项目经过相关部门审批，是合法的。
4、国有土地使用权证复印件，证明被告是所建设项目的土地使用权人。
5、竣工验收备案表复印件，证明被告所建设项目竣工后经相关部门验收合格。
6、总平面规划图、建设工程规划许可证批注、县建设局的复函等复印件，证明经过设计审查中心通过的平面规划图反映的配套设施的面积及没有监控室的标注，地下车库10545平方米属于被告公司的，多出的建筑面积是被告公司建筑了监控室等、归被告所有。
7、商品房买卖合同�印件，证明当时签订商品房买卖合同上已经注明有哪些设施项目及标准等。
8、维修水泵等报告及费用票据复印件，证明新世界物业公司已对加压水泵、排污管、电梯等进行维修，垫付了维修费。
9、关于重新成立业主委员会的申请及部分业主签名，证明原告工作缺乏代表性、公开性，服务、维护业主权利方面不到位，要求重新公开选举。
第三人述称，对原告与被告之间的纠纷，我方不清楚。我宾馆建设电梯房是与小区物业公司和政府相关部门沟通协商后，利用房屋边上非过道、种植竹子的绿化地建设的，为提高新世界购物公园的宾馆档次，前面没有与原告方沟通，是我方的失误。我方建好电梯有一年多时间，没有收到任何业主的意见，不影响业主生活，愿意同原告协商处理。
第三人未提供书面证据。
经审理查明：龙南县新世界购物公园建设项目是被告龙南铭豪房地产开发有限公司开发的商住楼盘。2008年11月18日，龙南县建设规划部门为被告颁发了《建设用地规划许可证》，2009年6月、7月又分别给被告颁发了新世界购物公园J栋项目工程的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。后被告在新世界购物公园设计建设了10545.26平方米的地下车库，龙南县人民政府办公室于2009年5月4日批复同意按该项目应缴交人防异地建设费数额的10%收取人防异地建设费，后又在被告于2015年6月4日向龙南县人民防空办公室递交的《关于开具新世界购物公园地下车库非人防工程证明的申请》上标注“情况属实”的签章证明。2010年7月28�，勘察、设计、事故、监理等单位，在被告建设的新世界购物公园J栋项目工程的《竣工验收备案表》上签章验收合格，同意备案。
2009年，新世界购物公园的商品房开始预售，被告与各购房者陆续签订《商品房买卖合同》，其中在合同第十五条约定：“…属于全体业主或相关业主共有的还有建筑区划内的道路、绿地及其它公共场所、公共设施等。但下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租：1、商品房外墙面、屋面广告位；2、小区地下及地上停车位；…”。在合同附件二的第二条“承诺配置的物业配套设施设备项目数量及标准”中注明有信报箱。另外，给购房者提供了《房屋质量保证、使用说明书》，注明屋面防水工程、有防水�求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年等内容。以后被告将部分地下车位销售给部分购房者，尚未给已经购房入户的业主配置信报箱。
2009年8月29日，被告和龙南县新世界物业服务有限公司签订了《新世界购物公园前期物业管理服务合同》，双方约定由龙南县新世界物业服务有限公司为新世界购物公园小区提供前期物业管理服务合同。2012年9月，被告将其部分房屋出租给第三人经营龙南县东晟商务宾馆。第三人经龙南县新世界物业服务有限公司同意，自称与龙南县建设规划等部门沟通后，为提高宾馆档次，在房屋边上的绿地处建设了一座电梯房，但庭审中第三人未能提供相应的审批手续。2013年7月，该小区成立龙南县新世界购物公园业主委员会，即本案原告。2014年4月23日、6月12日，原告分别出具一份要求设置信报箱的函和一份“2014年新世界购物公园房屋漏水维修报告”交给了新世界物业服务有限公司的负责人，要求被告按照购房合约设置信报箱，对约四十户住户房屋漏水进行维修，并于2015年4月10日向龙南县房产管理局、建设局、城市管理局、金水社区发函，要求协助处理。被告庭审中称其公司并未收到原告的报告。2014年9月,龙南县新世界物业服务有限公司对新世界加压给水水泵、污水排水总管、电梯维修、地下室给水加压总管等维修垫付了部分维修费用，经原告确认向监管部门申请维修基金审核报帐，现尚未得到。后原告于2015年5月21日诉至本院。
在本案审理期间，原告申请对龙南县新世界购物公园GB栋、H2栋等和商业区共40户的屋面和外墙渗水进行司法鉴定，庭审中，原告要求将诉状中的40“户”改�“处”，并提供了从部分业主家中拍摄的屋顶、墙面等渗水的照片。后经本院多次组织调解未果，本院告知原告另行明确诉讼主体、不同法律关系分开处理，但原告未采纳。
上述事实，有双方当事人提供的原告成立的批复、被告、第三人的工商登记信息、《商品房买卖合同》及附件、《房屋质量保证书》、县政府办的批复、地下车库非人防工程证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、竣工验收备案表、照片、总平面规划图、维修水泵等报告及费用票据等复印件、庭审笔录等证据在卷为凭，经本院审查，予以确认。
本院认为，业主委员会是根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定成立的组织，其并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其民事活动的后果将归于全体业主，其职责范围根据法律、法规的有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业管理共同管理事项。本案原告作为新世界购物公园小区的业主委员会，主张的前三项诉讼请求：认定被告与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条两项条款无效及清算相应的收入；责令被告对住宅GB栋、H2栋等和商业区共40处的屋面和外墙渗水进行保质维修；责令被告履行给每户配置信报箱的义务等，都是以业主与被告签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础，所主张的是认定买卖合同第十五条关于商品房外墙面、屋面广告位、小区地下及地上停车位的条款无效等，并不是主张对车位、墙面广告位等的所有权；所主张屋面、外墙渗水维修以及配置信报箱等事项，按原告举证的维修报告�照片、商品房买卖合同附件条款等证据所反映的多数是40户业主家的房屋质量缺陷，买卖合同约定为购房者配置信报箱，均是涉及相关业主与开发商按商品房买卖合同约定履行和责任承担问题，不是对小区业主共有的公共设施所有权的争议，也不是物业共同管理事项的争议，争议的实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。
而合同之债具有相对性，商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系。本案小区业主才是商品房买卖合同的权利义务的主体，是与本案有直接利害关系的人，每个业主有权单独主张或者放弃主张合同权利，原告不是商品房买卖合同的当事人，与争议买卖合同的权利义务没有直接利害关系，原告不能直接取代业主，无权代为主张。即使有小区多数业主签名授权，也不会使得原告发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。故原告主张超出了自身的职责和权限。至于涉及类似诉求的纠纷，相关业主可以采用诉讼代表人等形式提起普通共同诉讼，解决问题。
对于原告主张责令被告和第三人自行拆除非法建设的龙南县东晟商务宾馆电梯房和电梯、恢复场地原状的请求事项，经查该电梯房是由第三人自行建设的，属于侵权行为，而涉及第三人侵权责任与原告、被告之间的商品房销售合同纠纷是两个不同的法律关系，适用不同的法律调整，不能在本案中一并处理，原告应另行主张。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）�之规定，裁定如下：
驳回原告龙南县新世界购物公园业主委员会的起诉。
案件受理费100元，退回原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 ：廖家极
代理审判员 ：李华生
代理审判员 ： 刘 勇
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 ：王亭亭