湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3335号
上诉人（原审原告）刘佳武。
委托代理人李双红，湖南湘达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱义坤。
委托代理人陈宗浩，湖南众议律师事务所律师。
上诉人刘佳武因与被上诉人邱义坤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2016）湘0181民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：邱义坤系浏阳市溪江乡新湖村道源片大坡组村民，刘佳武系浏阳市溪江乡福田村白驹片水佳组村民。1990年刘佳武在水佳组境内其自留地上建设一栋红砖结构二层楼房一栋及其他杂屋。后刘佳武因年纪渐大，搬入其子建设的房屋与其（独立户）共同居住生活，其自建的房屋闲置未用。2011年1月29日，邱义坤、刘佳武分别作为购买方与出卖方签订一份《房屋购买协议》。协议约定,刘佳武将其所有的红砖结构一栋二层楼房、土木结构原正屋两间，猪栏屋一栋，水泥砖结构洗澡房一个，全部出让给邱义坤。房屋价款为31380元，邱义坤补偿刘佳武50根杉树，房屋占地总面积580平方米。双方另约定屋基地、土地兑换，邱义坤自愿拿出大坡，坡内旱土580.8平方米给刘佳武，房屋出让、屋基地兑换后，邱义坤永远有管理权、所有权和使用权，最后双方约定该协议签订后，具有法律效力，双方需共同遵守。合同末尾处，刘佳武与邱义坤作为合同双方签字认可，并有刘佳武、邱义坤所在村组盖章认可，及刘佳武所在组村民代表签字认可。协议签订后，邱义坤即将房款付给刘佳武，刘佳武亦将房屋交付给邱义坤。邱义坤收到房屋后，在对房屋进行简单装修后，与其家人搬入该房屋居住生活。后刘佳武未向邱义坤主张要求使用合同约定兑换的旱土及大坡，该土地仍由邱义坤管理使用。2016年，因双方协议约定买卖的房屋位于蒙华的修建范围内，房屋面临征收拆迁补偿，刘佳武遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《房屋购买协议》无效并将房屋退还给刘佳武；2、诉讼费由邱义坤承担。
原审法院认为，双方争议的农村房屋占用的虽是农村宅基地，而宅基地是集体经济组织内部拥有所有权的土地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但对该宅基地土地上的农村房屋的买卖，我国法律和相关政策仅明确规定了城镇居民严禁购买农村的房屋，却没有限制农民异地购买农村房屋。《中华人民共和国物权法》同时又规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第三十九条又规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《宪法》第十三条第一款亦规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”上述规定明确确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以处分其权利。刘佳武、邱义坤作为完全民事行为能力人，双方签订的《房屋购买协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，双方已实际履行交房和付款的义务，邱义坤并对房屋进行了装修改造，在该房屋内居住生活多年。同时法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，故农村房屋买卖并不必然适用“房地一致”的原则。加之邱义坤购买刘佳武房屋系出于生活、生产的便利需要，而非经营需要，因此，邱义坤购买刘佳武闲置的房屋，现实生活中不会影响购买所在地农村社会的秩序，也不会对刘佳武居住生活造成不利影响，同时多年来刘佳武亦未对双方的房屋买卖提出异议，仅在目前该房屋面临国家征收折迁补偿的情况下，才就房屋买卖行为的有效与否与邱义坤发生争议。故从民法倡导的诚实信用原则和有利于维护当地社会秩序交易安全以及当事人现有生活状态的稳定和谐出发，原审法院确认双方签订的《房屋购买协议》中有关房屋买卖的约定有效。邱义坤辩称协议中写明的出卖方为福田村水佳组刘庆禧，刘佳武无诉讼主体资格的意见。经查刘庆禧系刘佳武之子，双方争议房屋为刘佳武所有，刘佳武并在协议出卖方栏签字认可，故邱义坤辩称事实与原审法院查明的事实不符，对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三条第三款，第四条，第三十九条，第六十四条，第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，第六十三条之规定，判决如下：驳回刘佳武的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由刘佳武负担。
上诉人刘佳武不服一审判决，上诉称，一、原判认定因上诉人与被上诉人双方协议约定买卖的房屋位于蒙华的修建范围内，房屋面临征收拆迁补偿，上诉人才向法院提起诉讼，这与实际不符，事实上是上诉人与被上诉人之间的协议虽然有组上部分成员签字，但一直未获得福田村村委会的同意，村委会一直不愿为被上诉人办理落户手续，上诉人遂诉至法院。二、原审法院适用法律错误，理由如下：1、本案涉案合同虽为《房屋购买协议》，但实为宅基地及其地上房屋购买协议。原审法院将合同生硬割裂，仅判决房屋买卖合同而不判决宅基地买卖合同，严重影响房屋所在地农村社会的秩序；2、被上诉人系新湖村村民，在该村拥有一处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，被上诉人与上诉人签订协议拟获得其他集体经济组织所拥有的宅基地，违反了法律规定，应当认定无效；3、《物权法》第五十九条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”、第六十三条规定“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏”、第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，上述规定均确定上诉人对宅基地无处分权，上诉人在不知法律规定的情况下错误的处分了集体土地，违反了法律法规的禁止性规定，应当被认定无效。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，确认涉案合同无效并判决被上诉人返还房屋。
被上诉人邱义坤辩称，1、本案中《房屋购买协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，应认定为有效，且双方所在村委会也同意并加盖了公章，确认了该协议合法有效。双方之所以没有办理宅基地过户是因为种种原因搁置了，并不是上诉人所称“村委会拒绝办理宅基地过户手续”，而且，被上诉人亦未提交任何证据证明村委会反对房屋买卖以及拒绝办理过户的事实。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条是国家土地管理部门为了防止宅基地超标占用而作出的规定，是国家行政管理性规定，并不是效力性强制性规定，并不能导致上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同就必然无效，若因为被上诉人的两处宅基地面积总和超标，浏阳市国土资源局可以处罚被上诉人，但该处罚是行政处罚，并不能干预上诉人与被上诉人所签的房屋买卖合同的效力。3、《房屋购买协议》已实际履行，被上诉人已经将涉案房屋进行了装修并生活了五年，上诉人在此期间从未主张过该协议无效，也未对被上诉人在该涉案房屋内生活提出异议。4、上诉人及其家人在集体经济组织土地上另建两栋住宅，被上诉人原房屋已经倒塌不能居住。上诉人基于利益的诱惑，背信弃义，违反诚实信用原则，其上诉不应支持。
本院二审查明的事实与一审无异。
本院认为，根据房地一体的原则，刘佳武与邱义坤的房屋买卖行为同样会导致宅基地的使用权发生转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据现行法律规定及国家政策，宅基地使用权是由农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，宅基地使用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转。刘佳武将涉案宅基地转让给非本集体经济组织成员的邱义坤，故双方于2011年1月29日签订的《房屋购买协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被上诉人邱义坤应该将房屋退还给刘佳武。至于邱义坤因此所受到的损失，其可以另案向刘佳武主张。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人刘佳武的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省浏阳市人民法院作出的（2016）湘0181民初508号民事判决；
二、确认刘佳武与邱义坤于2011年1月29日签订的《房屋购买协议》无效；
三、邱义坤于本判决生效之日起六十日内将房屋退还刘佳武。
本案一审受理费150元，二审受理费300元，共计450元，由刘佳武负担350元，邱义坤负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
代理审判员 金新贵
二〇一六年七月十九日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。