福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3120号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李珂，男，汉族，1969年10月9日出生，住厦门市思明区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林红棉，女，汉族，1977年11月15日出生，住厦门市湖里区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾爱萍（曾用名:曾爱平），女，汉族，1962年5月6日出生，住贵州省大方县。
委托诉讼代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所律师。
原审第三人:厦门碧加园房产行销策划有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇后田里490号。
法定代表人:郑锡英，经理。
原审第三人:杨叶茂，男，1958年4月16日出生，住厦门市海沧区。
上诉人李珂、林红棉因与被上诉人曾爱萍、原审第三人厦门碧加园房产行销策划有限公司（以下简称碧加园房产）、杨叶茂房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李珂、林红棉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾爱萍一审全部诉讼请求，支持李珂、林红棉一审反诉请求；一、二审诉讼费由曾爱萍承担。事实与理由：一、一审认定李珂、林红棉违约所基于的三点理由，均缺乏事实和法律依据。1、一审认定李珂、林红棉违约理由之一是逾期未取得房产权证。合同约定双方于2016年5月15日前办理房屋交易过户手续，因15日为周日，应顺延至次日16日。李珂、林红棉2016年5月16日取得房产证，并未超过期限。2、一审认定李珂、林红棉在2016年5月15日前拒绝配合办理按揭贷款申请办理手续违约，与合同约定的流程和时间相悖。按合同约定，申办按揭贷款是在双方至房管部门签订正式合同之后的5日，即在2016年5月21日前。一审将不符合约定顺序、条件且未到期的义务强加给李珂、林红棉，显属不当。3、一审认定林红棉在2016年5月17日向中介发送的短信作出拒绝履行合同的意思表示，该认定脱离了曾爱萍违背偿付首付解押款的承诺、经多次催款无果的前提，也与林红棉5月16日最后催款和过户的履约意思表示相违背，且与中介对该行为性质的陈述以及此后协商等事实相违背。李珂、林红棉从签约起到最后履约期，在解押、催证、善意催款和准备过户等各环节，一直在积极履约。林红棉在2016年5月17日下午的短信，依法属于对曾爱萍迟延拒不付款的法定抗辨权。曾爱萍先违反了支付款项解押的承诺，林红棉上述短信的性质实际上是抗辩、催促及征询买方是否不想履约而要协商解约，其目的和客观结果是产生21日各方到酒店协商。此后，双方及中介仍到酒店再次协商是否变更合同的行为和事实，亦可再次印证林红棉发送上述短信的本意和性质。按合同约定，对悔约解除合同应以书面形式，林红棉17日短信的性质，亦不构成合同约定或法律规定的解除合同的通知。李珂、林红棉在2016年6月7日，根据曾爱萍未能按约支付房款的行为而书面直接通知曾爱萍解除合同的行为才是合同解除。在曾爱萍多次违反合同、违反承诺，且逾期未支付房款的前提下，李珂、林红棉有权依法行使抗辩权而拒绝过户。二、一审判决李珂、林红棉继续履行合同的同时按日支付违约金，既无李珂、林红棉违约的事实，亦完全不符合合同约定的只有选择解除合同时才能合并适用违约金的特定情形。三、曾爱萍违反合同、违背承诺，直至履约最后期限及宽限期仍不支付对价款项的行为构成违约。曾爱萍迟延支付定金已属第一次付款违约，曾爱萍承诺支付首付解押款的履约承诺，依法应视为附期限的合同条款和民事行为，在期限到来即具有法律约束力，曾爱萍未履行该义务，已经违约。曾爱萍擅自要求降低首期款的行为，属拒不按合同约定履行义务的违约行为。四、曾爱萍有违约在先的行为，经多次催促无果情形下，李珂、林红棉发出解除合同通知合法有效，并应由曾爱萍承担丧失定金责任。
曾爱萍辩称，案涉合同无法履行系因李珂、林红棉见房屋涨价而违反合同约定拒绝办理过户手续，应承担违约责任，一审判决并无不当。1、曾爱萍在合同约定的首付款支付前已经准备好款项并多次通过中介公司要求李珂、林红棉办理房屋过户手续，李珂、林红棉拒不办理并以短信形式通知中介公司解约，已构成违约。2、双方之间并未就2016年4月20日之前支付购房首付款达成合意，也没有相应的证据证明。3、案涉合同第十三条第二款明确约定了违约金的方式，李珂、林红棉已违约应按合同约定支付违约金。
曾爱萍向一审法院起诉请求：1.李珂、林红棉继续履行与曾爱萍之间的《房产买卖协议》（合同编号：BJY0000089），将本案所涉房产过户给曾爱萍，并支付违约金（以合同成交价2450000元为基数，按0.05%每日计算，自2016年5月16日起计算至被告将本案所涉房产过户至原告名下之日止）；2.李珂、林红棉向第三人支付中介费19000元；3.诉讼费由李珂、林红棉承担。
李珂、林红棉向一审法院提出反诉请求：1.确认案涉《房屋买卖协议》（合同编号：BJY0000089)于2016年6月14日解除；2.购房定金300000元归李珂、林红棉所有；3.曾爱萍承担第三人碧加园房产的中介费19000元；4.曾爱萍承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实，李珂、林红棉系同安区启辉八路12号102室房产（厦地房证第××号）的共同所有人。2016年4月2日，曾爱萍作为购买方（乙方），李珂、林红棉作为出售方（甲方），第三人碧加园房产作为丙方，签订编号BJY0000089的《房产买卖协议》。《房产买卖协议》约定：1.甲方将坐落于同安区启辉八路12号102室的房产出售给乙方；2.双方同意该房产成交总价2450000元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金300000元；2016年5月15日前（过户当日）乙方支付甲方1500000元（含定金）；乙方向银行申请商业贷款950000元；3.该房产产权现状为C类，即已办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于乙方通知过户前七日前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性付清，同时办理解除登记手续；4.甲乙双方应于2016年5月15日前，以本协议书为基础签订土房局规定的网签《存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年5月15日前因一方原因仍无法办理土房局的过户手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；5.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，若逾期须每日向乙方支付总房价的0.05%作为赔偿金，直到乙方收到上述相应款项之日止。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，若逾期须每日向乙方支付总房价的0.05%作为赔偿金，但购房定金归甲方所有。若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，视为悔约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。
2016年4月3日，曾爱萍向李珂、林红棉支付购房定金300000元。2016年5月6日，产权编号厦地房证第××号设定的抵押贷款本息全部还清。2016年5月13日，碧加园房产向林红棉持有的“138××××0681”号码卡发送手机短信：“林姐你好方便接电话”、“买方在问房产证什么时候能拿到，约周几过户”。2016年5月16日，林红棉回复碧加园房产：“今天去银行，好了这两天就会办过户，叫买方备好钱！”2016年5月17日，林红棉向碧加园房产发送短信：“也不多说了。你尽快与买方联系处理解约事宜。谢谢”。2016年5月18日，林红棉向碧加园房产发送短信：“那好，周六上午10点在凯宾斯基一楼咖啡厅协商！”
另查明，曾爱萍与第三人杨叶茂原系夫妻关系，双方于2001年5月29日经厦门市思明区人民法院调解离婚。2016年5月21日，曾爱萍、杨叶茂、李珂、第三人碧加园房产于约定地点会面，就《房产买卖协议》的履行进行磋商。2016年5月22日，杨叶茂向林红棉发送短信：“你们去那（哪）家银行都可以，但利息是要申请打折的……你们也顺便帮我问问清楚。”林红棉回复：“还没协商好前大家都仔细考虑清楚，免得再次引起误会。”2016年5月23日，林红棉向杨叶茂发送短信：“你们如何付房款，能不能直接说清楚呢？”杨叶茂回复：“去中介问清楚，流程应该是，去房产局过户后现场付九十万加定金为一百二十万元，你们打一收条九十万元。再去银行办款，双方签完字有1份委托银行直接支付一百六十万到你们账号上，你们打一张一百六十万收条……”2016年5月24日，曾爱萍向一审法院提起诉讼。
审理中，第三人碧加园房产陈述，曾爱萍与李珂、林红棉签订合同时口头说过承兑汇票的事情，但无法确定到账时间，所以双方协议约定2016年5月15日支付首付款。曾爱萍陈述，2016年5月21日的磋商过程中，其本人关于承兑汇票的陈述是“如果说拿得早就早点给你”。
一审法院认为，曾爱萍与李珂、林红棉、第三人碧加园房产签订的《房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方均应恪守约定。关于房屋买卖双方是否存在2016年4月20日支付首付款1500000元（含定金）的约定问题，李珂、林红棉主张双方口头约定买受人于2016年4月20日以承兑汇票形式支付首付款1500000元（含定金），该首付款作为出卖人解押款，曾爱萍则主张因无法确定承兑汇票到帐日，其并未承诺出卖人于2016年4月20日以承兑汇票形式支付首付款。房屋买卖合同乃法定要式合同，价款及其支付期限等基本条款应以书面形式明确记载。庭审中，碧加园房产“当时口头说过承兑汇票的事情，但无法确定到账时间，所以双方协议约定2016年5月15日支付首付款”的陈述与曾爱萍在2016年5月21日磋商过程中“如果说拿得早就早点给你”的陈述能够相互印证，买卖双方缔结《房产买卖协议》过程中曾经提及2016年4月20日以承兑汇票支付首付款，但曾爱萍并未向李珂、林红棉作出确认的承诺，买卖双方未就2016年4月20日以承兑汇票支付首付款形成最终确定的合意，而是在书面合同文本中确定“曾爱萍于2016年5月15日前（过户当日）支付李珂、林红棉1500000元（含定金）”。该条款虽未明确载明出卖人办理产权变更登记与买受人支付首付款的履行顺序，但从房地产交易的一般惯例及条款文义理解而言，该条款实际是对买卖双方过户时间的限定，即李珂、林红棉至迟应于2016年5月15日办理同安区启辉八路12号102室产权变更登记至曾爱萍或其指定人员名下，曾爱萍则于过户当日向李珂、林红棉支付1500000元（含定金）。2016年5月6日，讼争房产设定的抵押贷款本息全部还清。曾爱萍与碧加园房产于2016年5月15日前一同前往按揭贷款申请银行办理相关手续，准备履行双方之间的房屋买卖合同，但李珂、林红棉拒绝配合办理出卖人应当配合办理的手续。林红棉发送给碧加园房产的手机短信显示，至2016年5月16日止，李珂、林红棉尚未取得讼争房产产权证，已经超过合同约定的过户时间。2016年5月17日，林红棉向碧加园房产发送短信：“也不多说了。你尽快与买方联系处理解约事宜。谢谢”，林红棉以其行为作出拒绝继续履行合同的意思表示，结合前述情形，应认定李珂、林红棉违反合同约定，导致双方《房产买卖协议》无法继续履行。至于第三人杨叶茂与林红棉的短信往来，形成于合同约定的过户时间之后，不影响李珂、林红棉拒绝履行房屋买卖合同的违约性。综上，李珂、林红棉违反《房产买卖协议》，应当承担违约责任，向曾爱萍履行办理同安区启辉八路12号102室的房屋所有权变更登记的义务，并按合同约定以合同成交价2450000元为基数，按每日0.05%支付违约金。李珂、林红棉的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。至于买受人或出卖人应否向碧加园房产支付的中介费，不属于本案审理范围，应另案处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李珂、林红棉于本判决生效之日起十五日内向曾爱萍履行办理厦门市同安区启辉八路12号102室的房产所有权变更登记的义务；二、李珂、林红棉于本判决生效之日起十五日内支付曾爱萍违约金（违约金以2450000元为基数，按每日0.05%自2016年5月16日起计算至李珂、××红棉××厦门市××室的房产所有权变更登记之日止）；三、驳回曾爱萍的其他诉讼请求；四、驳回李珂、林红棉的全部诉讼请求。
本院二审期间，李珂、林红棉提交四份证据：证据1-2、碧加园中介公司黄辉荣经理名片、李珂、林红棉与黄辉荣谈话录音，证明曾爱萍确有承诺并与李珂、林红棉达成口头协议，曾爱萍的一笔资金到帐作为房款支付给李珂、林红棉用于讼争房屋解押，李珂、林红棉及中介在房屋过户期限前多次催讨款项，曾爱萍将该笔款于2016年5月7日取出提走，以行为表示不履约。曾爱萍还单方要求减少首付款、增加后期贷款，表示不按合同履行，违约在先。证据3-4、个人贷款还清证明书及领取房产权证签收单，证明李珂、林红棉自筹资金还贷解押，于2016年5月16日取得房屋权证。曾爱萍质证认为，证据1真实性无异议，不排除证据2在一审判决后双方协商后制作的录音，不具证明力。即使录音是真实的，还要结合参与交易过程的证人郑锡英证言，录音内容并不能直接证明曾爱萍承诺提前支付购房款，李珂、林红棉提出4月20日前要支付房款是为购买学区房而非用于讼争房屋的解押。证据3-4的真实性由法院核实。本院认为，黄辉荣录音证据证明内容能否采信需结合其他证据予以认定；证据3-4的真实性可以确认，予以采信。李珂、林红棉认为一审遗漏以下事实：1、买方未提前7天通知卖方去解押；2、2016年5月15日是周日；3、曾爱萍口头承诺有一笔资金会到帐用于支付卖方作为讼争房屋的解押款，但款项到帐后曾爱萍并没有支付解押款；4、至今买方仍未支付过户前应支付的购房款。双方对于一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为李珂、林红棉是否享有合同解除权。经查，双方在讼争合同对于解除房屋买卖合同的条件有约定，应从其约定。双方在讼争合同中约定在2016年5月15日前因一方原因无法办理房屋交易登记手续，守约方可以要求解除合同。因5月15日为周日，可顺延至次日16日。从林红棉与中介公司人员的短信往来及在约定交易日之后双方协商情况看，林红棉在中介人员催促交易、曾爱萍并没有表示无能力支付购房款情形下，在5月16日取得房屋权证第二日即以短信形式要求中介公司联系与对方解约事宜，在之后协商中，因双方对于讼争房屋售卖价格未能协商一致而合同未能履行。李珂、林红棉辩称曾爱萍口头承诺提前支付购房首付款用于解押而未提供违约在先，经查，双方并没有协商一致明确由曾爱萍提供解押款，在合同中也没有约定由曾爱萍提供解押款，双方应按合同约定履行义务。李珂、林红棉在2016年5月6日已经将讼争房屋解押并在同年5月16日取得房屋权证，曾爱萍也通过中介催促交易，办理房屋交易登记手续的条件已经成就。在约定交易日未能履约后双方仍进行了协商，在曾爱萍自愿加价购买讼争房屋的情形下，李珂、林红棉仍拒绝履行办理房屋交易登记手续，2016年5月16日前未能办理房屋登记手续的原因不能归于曾爱萍，而是李珂、林红棉拒绝履约造成的，李珂、林红棉作为违约方无权行使合同解除权。李珂、林红棉诉请解除合同不符合同约定，不应支持。李珂、林红棉为违约方还应根据合同约定承担相应的违约责任。李珂、林红棉上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24000元，由李珂、林红棉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈许贞
审判员 郑文雅
审判员 龙 辉
二〇一七年九月二十日
书记员 潘辉文
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。