北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第7512号
原告赵树森，男，1960年10月15日出生。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，注册号：110000003486595。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人杨磊，女，1962年9月27日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
原告赵树森诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告赵树森，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵树森诉称：2006年11月7日，我从被告实地公司处购得一套坐落于北京市通州区XX号（现更名为XX）两居室楼房一套，该楼房建筑面积为104.46平方米，房价为465391元，该房屋我交付全部房款后，实地公司只为我开具发票并将房屋交给我，但在购买合同上实地公司只叫我签字后交给实地公司。当时实地公司讲两年后由该公司统一办理产权手续。然而，两年后我找到实地公司被告知经办人员已经调换或以其他理由进行拖延，直至今年初我再次找到实地公司，对方又以无法办理网签为由再次进行推脱，直至今日我所购买的实地公司交给我的楼房仍然无法办理产权手续，为了维护我的合法权利，我起诉至法院，要求：1、判决实地公司为我办理位于北京市通州区XX号（现名为XX）产权登记证；2、诉讼费由实地公司承担。
被告实地公司答辩称：我公司不同意原告赵树森的诉讼请求。第一，赵树森与我公司没有签订《购房合同》和《网签合同》，无法通过建委的交易，双方不存在房屋买卖关系；2、对于购房款发票的来源我公司不清楚，真实性也不认可；3、因为商品房是特殊的商品，赵树森不能提供买卖合同，不能证明双方之间存在商品房买卖关系。
经审理查明：原告赵树森系北京市顺义区峥饶物资供应站（以下简称物资供应站）员工。本案诉争房屋位于北京市通州区XX，至今并未办理网签手续。2006年9月13日，赵树森办理本案诉争房屋的入住手续。同日，赵树森与实地公司及案外人北京美晟物业管理有限公司（以下简称美晟物业公司）签订《新华经典丽园物业管理使用公约》（以下简称《公约》），《公约》第二章各主体基本情况，第三条开发企业名称：北京实地房地产开发有限责任公司；第五章产权人的权利和义务，第一条产权人权利第一款：对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；第六章开发公司的权利、义务，第二条义务第三款：开发公司出售物业时，应向购房人明示公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。《公约》所附《承诺书》内容为：“本人为该物业的业主（以下简称物业）的买受人，为维护本物业区域内全体的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读北京实地房地产开发有限责任公司，制定的“新华经典丽园业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、当本人对物业公司所提供的物业服务提出质疑时，本人会选择协商或诉讼的方式加以解决，但该质疑或问题的解决方式及结果将不会作为本人拒绝支付本临时公约所相关费用的理由；四、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；五、本人同意转让物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本协议继续有效。XX承诺人（即本房产之业主）：赵树森。2006年9月13日。”同日，赵树森又与美晟物业公司签订《消防安全协议》、《燃气安全责任书》、《物业服务合同》，并于同日向美晟物业公司交纳物业费2569.2元、供暖费3133.8元。赵树森同时向本院提交了盖有实地公司公章的《新华经典丽园住宅使用说明书》和《新华经典丽园住宅质量保证书》，以及其与美晟物业公司签订的未显示签订时间的《供暖合同》。为证明其始终占有使用诉争房屋的事实，赵树森向本院提交了2007年至今的部分购买水、电、燃气、及向美晟物业公司支付物业费、供暖费的票据。赵树森当庭表示北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟房地产公司）和北京美晟建筑工程有限责任公司（以下简称美晟建筑公司）拖欠物资供应站的钢材款约62万元，在上述两公司还款过程中美晟建筑公司将供应站提供给美晟房地产公司和美晟建筑公司钢材的出入库单上收货人全部改成美晟建筑公司。后物资供应站与美晟建筑公司和美晟房地产公司协商用本案诉争房屋折抵所欠钢材款459313元，因本案诉争房屋为商品房，故物资供应站让其代为签订房屋买卖合同，再由其将房屋归还物资供应站。2006年其与美晟房地产公司在鼎盛国际售楼处签订房屋买卖合同，约定以465391元的价格购买本案诉争房屋，除约定折抵钢材款459313元外，其又另行支付房款差价6078元。签订合同时物资供应站职员高连红、石玉洪同时在场。高连红出庭作证称因为美晟房地产公司欠物资供应站钢材款489313元，该公司与物资供应站协商用一套房屋即本案诉争房屋折抵部分欠款，折抵金额为459313元，由赵树森代替物资供应站在房屋买卖合同上签字。美晟房地产公司将双方签订的房屋买卖合同收回，该公司解释称上述合同需要交由该公司领导签字。合同签订后，赵树森表示其希望拥有该房屋，并将房款45万元左右交给物资供应站。石玉洪亦出庭作证称因为美晟房地产公司拖欠物资供应站钢材款70余万元，经过协商物资供应站为其减免欠款20%后，所欠钢材款仍有四、五十万元左右，后美晟房地产公司表示希望给物资供应站一套商品房即本案诉争房屋用以折抵其拖欠的钢材款，因为本案诉争房屋系商品房只能卖给个人，所以物资供应站让赵树森代为签订房屋买卖合同，后赵树森表示希望买下该房屋，并按照诉争房屋购买时的全款将房款支付给物资供应站。签完合同后，对方公司并未给赵树森合同，对方公司解释称合同需要拿走交给该公司领导批示，待批示完毕后再将合同返还。赵树森对上述两位证人的证言表示认可，同时其指出证人高×的钱款数额不准确。实地公司则表示对证人的证言不认可，实地公司认为证人与赵树森系同事，双方之间存在直接利益关系，证人的数额与事实有差异，证人对钢材送货地点、送货单位及送货合同都不清楚，同时如果存在房屋折抵钱款一事，双方之间应当存在折抵欠款的书面合同。赵树森为证明案外人美晟房地产公司和美晟建筑公司拖欠物资供应站钢材款的事实，其向本院提交了美晟建筑公司出具的欠条和物资供应站出具的证明，其中欠条内容为：“今收顺义峥饶物资供应站材料入库单一张全额722841元。2004年9月24日还100000元，余额622841元。美晟建筑公司。印文华。2004年9月24日。”证明内容为：“2001年7月美晟房地产（集团）北京美晟建筑工程有限责任公司，项目经理：陈海民，手机：XX和项目经理姚旺，两人来我单位北京市顺义峥饶物资站找经理石玉洪谈购买建筑用钢材一事，当时美晟建筑公司正在朝阳区定福庄附近建设动力街区居民小区需要大量建筑钢材，陈海民、姚旺向我方石玉洪讲按当时钢材市场价格由我单位给其供应首钢产建筑钢材，美晟方工地由杨维品，手机：XX验收货，每当送货到壹佰万元时，美晟方给结账，我方则由赵树森送货，前期进展顺利，到第三个壹佰万元时，美晟没能及时结账，后又陆续要了捌拾万元货，共计欠我方壹佰捌拾余万元，陈海民和姚旺让我直接去大兴区旧宫镇旧忠路XX院北京美晟建筑工程有限责任公司要钱，当时公司接待我的两名办公室人员，一名商晓伟、另一名王丹，她们也解决不了欠我方货款之事，所以给我约见了经理依连景，手机：XX。美晟经理依连景讲一次不能付清，只能每个月还一点，就这样还了很长时间也没有还清，到2004年9月24日又还我方十万元，余款622841元未还。经手人：赵树森。证明人：石玉洪。2013年12月23日。”赵树森为证明用本案诉争房屋折抵钢材款的事实，其向本院提交了物资供应站出具的《关于同意减少结算工程款（材料款）的函》（以下简称《函》）和证明，《函》的内容为：“北京美晟建筑工程有限责任公司：我公司与贵公司于2001年就动力街区事宜签订的钢材订货合同，贵公司尚欠623457元，为尽快回收资金，经与贵公司友好协商，我公司同意在尚欠款的基础上给予贵公司按欠款金额21.5%进行优惠，对于该部分的合同款项及合同约定的逾期付款违约金我公司放弃包括诉讼权在内的一切追索权，即我公司欠款金额重新确定为人民币489313元。贵公司收到本函后请支付人民币（空白）元，剩余欠款30000元，请贵公司在2005年11月一次给予结清，并同意其中的人民币459313元采用冲抵购房款。本函一式两份，均作为合同的一部分，并于我公司签字盖章之日起生效。赵树森。2005年11月1日。（物资供应站公章）。”证明的内容为：“由于北京美晟建筑工程有限责任公司一直还不了我单位北京市顺义峥饶物资供应站的钢材款，在2003年12月，美晟方提出用房抵款，并在通州鼎盛国际召开所有被欠款单位负责人开会，要求我方与美晟用款换房，但是由于美晟所提供的房源和户型我方不满意，而未谈成，我方要求其还钱。2005年春，美晟方又向我方提出用房抵款，房源在通州而且是独门户，在2005年11月初，我方有石玉洪、高连红、赵树森，美晟方有商晓伟和一名会计，在美晟建筑工程公司所在地二楼办公室，在双方对清欠款余额623457元账目后，商晓伟拿出两份她自己早已打好的《关于同意减少结算工程款、材料款的函》把各组数字填上，并先由我单位加盖公章，商晓伟当时给杨总打电话，通话后，商晓伟讲杨总已同意，让我方等拿房，商晓伟同时将美晟房地产开发公司客服部几位工作人员的姓名、电话给我，让我和他们联系。我中午到通州的美晟房地产客服部所在的鼎盛国际小区，找到客服部朱慧（手机：XX）、吴雅（手机：XX）、蔡红菊（手机：XX），三人带我看了房屋，给我一张房屋户型图，并让我等电话，什么时间交房电话通知我。经手人：赵树森。证明人：石玉洪。2013年12月23日。”赵树森为证明单位同意其购买诉争房屋的事实，向本院提交了物资供应站为其出具的证明，内容为：“2007年初，大约春节前后，我单位职工赵树森向我及几位公司领导讲，想买下通州区鼎盛小区抵款房，由于他儿子在朝阳区工作，而且赵树森在顺义只有一套旧城改造的房子。经过公司几位领导研讨，同意将该两居室住房由赵树森按原价买下。赵树森在2007年已将房款分两次付清，给到财务科。以上这些都是当年口头协议。经办人：石玉洪。证明人：高连红。2013年2月24日。”为证明赵树森曾代替物资供应站签订房屋买卖合同的事实，其向本院提交了物资供应站出具的证明，内容为：“2006年8月，鼎盛房地产开发公司的一名工作人员叫朱慧，给我打来电话，叫我去通州鼎盛国际小区美晟房地产客服部签购房合同，第二天我到通州找到朱慧，朱慧当时拿出大约六七份合同文本，就让我签字，我签完字后朱慧将全部合同以让他单位领导签字为由全部要回，以后大约没过几天，朱慧又是电话通知我再补交6078元现金，并让我单位出具一张公函同意以我单位的货款抵给转入我名下的房子。朱慧当时讲因为涉及抵款房不能落在单位名下，因此我单位又为其出具了公函。2006年9月中旬，美晟房地产客服部于丽丽给我打电话，让我去通州鼎盛国际办理入住手续领钥匙，在鼎盛国际客服部于丽丽把购房发票给我，购房发票是全款（包括抵款和补交现金）金额465391元。后带我到一楼物业办理全套入住手续，领取房钥匙。我向于丽丽要购房合同，她讲：“合同由开发商同意保管，以后统一办产权证。”我问什么时间办证，于讲：“两年后”。经办人：赵树森。证明人：石玉洪。2013年12月24日。”赵树森为证明实地公司已经收取购房款的事实，其向本院提交了实地公司为其出具的收取房款发票，该发票上载明的收款单位为北京实地房地产开发有限责任公司，付款人为赵树森，房款为465391元，房屋为XX（现变更为北京市通州区XX）。赵树森为证明其已经向物资供应站支付全部购房款，其向本院提交了盖有物资供应站公章的收据两张。其中时间为2007年2月23日的收据载明：“今收到赵树森交来房款（代美晟公司付钢材款）人民币三十万元。”另外时间为2007年11月26日的收据载明：“今收到赵树森交来房款（代美晟公司付钢材款）人民币十五万元。”上述两张收据的收款人均为高连红，交款人均为赵树森。实地公司当庭表示该公司与美晟公司不存在法律关系。同时该公司称不清楚房款发票的真伪和来源，但其无法解释该公司为赵树森开具收取房款发票的原因，同时亦表示不申请对发票的真实性进行司法鉴定。实地公司称本案诉争房屋所在小区从2003年开始销售，其公司于2004年开始接管上述小区，该小区的房屋基本销售完毕，该小区的房屋产权证是从2008年陆续开始办理，至2010年已基本办理完毕。现本案诉争房屋无法办理网签手续。2005年起实地公司将本案诉争房屋所在的小区委托美晟物业公司管理，实地公司直至2013年5月被赵树森起诉后才知道诉争房屋由赵树森占有使用。
另查：事发时，案外人杨美玲系实地公司股东，同时其还系案外人北京晟森林投资顾问有限责任公司（以下简称晟森林公司）股东，晟森林公司系美晟房地产公司股东。美晟建筑公司系美晟房地产公司股东。
上述事实，有购房发票、居委会证明、购买水、电、燃气的票据、物业费票据、《新华经典丽园物业管理使用公约》、《消防安全协议》、《燃气安全责任书交纳物业费》、《物业服务合同》、物资供应站收据、证人证言、物资供应站证明、欠条、《函》、实地公司工商登记材料、美晟房地产公司工商登记材料、晟森林公司公司工商登记材料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，被告实地公司与美晟房地产公司和美晟建筑公司之间存在相应的股份关系，实地公司用其开发的诉争房屋偿还美晟房地产公司和美晟建筑公司拖欠物资供应站钢材款的行为符合常理。同时，物资供应站将折抵钢材款的诉争房屋的所有权实际转让给原告赵树森，赵树森也将全部购房款交付物资供应站。故赵树森与实地公司之间的房屋买卖行为均系双方真实意思表示。虽赵树森未向本院提交购房合同，但是其已经付清本案诉争房屋的全部购房款共计465391元，且被告实地公司为赵树森出具了正规的加盖该单位公章的购房发票。同时实地公司于2006年9月13日与赵树森签订《公约》，在《公约》中实地公司已经认可了赵树森作为本案诉争房屋的业主身份，且已经知道赵树森对该诉争房屋的占有使用。自2006年9月13日至今本案诉争房屋均由赵树森占有使用。故赵树森与实地公司之间的购房行为真实有效，赵树森与实地公司之间存在房屋买卖合同关系，实地公司有义务协助赵树森办理本案诉争房屋的产权转移登记手续。故赵树森主张实地公司协助其办理位于北京市通州区XX产权转移登记手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告实地公司辩称该公司至2013年5月才知晓赵树森占有使用本案诉争房屋，本院认为实地公司与赵树森签订《公约》时已经明确知悉赵树森为诉争房屋的业主，且实地公司作为本案诉争房屋的开发商，在赵树森正常占有使用并交纳各项水、电、燃气、物业费、供暖费的情况下，表示其在长达近7年的时间内不清楚该房屋已由业主占有使用，此种意见也与常理不符，故本院对该项意见不予采信。综上所×，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告北京实地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告赵树森办理位于北京市通州区XX房屋的产权转移登记手续。
案件受理费人民币七十元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佘亚妮
代理审判员 李 想
人民陪审员 崔秀荣
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 蒋洪超