江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连东商初字第00393号
原告南极沪宁地产投资策划有限公司。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人周雪森。
被告江苏华纳房地产开发有限公司。
法定代表人陈树洪。
委托代理人徐兴春、桑晓玉。
原告南极沪宁地产投资策划有限公司（以下简称沪宁公司）与被告江苏华纳房地产开发有限公司（以下简称华纳公司）代理销售合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖汉江独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告沪宁公司的法定代表人ＸＸ及其委托代理人周雪森、被告华纳公司的法定代表人陈树洪及其委托代理人徐兴春、桑晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沪宁公司诉称：2012年11月13日，原、被告签订《华纳绿城项目总策划及销售代理合同》（以下简称《代理合同》），被告将其位于东海县华纳绿城一期剩余房源以及二、三期新房委托给原告为总策划及销售代理商。原告克服被告一期交房迟延及质量投诉等不良影响，出色完成一、三期公寓销售。在原告催要租金时，被告却以不结算佣金要挟，2013年8月6日，逼迫原告与其签订《补充协议（一）》（以下简称《补充协议》），强行扣留应结算佣金中的40万作为诚意金（其中30万为别墅，10万为五期诚意金）。截止到2014年3月30日，原告共销售一、二、三期共186套商品房，面积23604.83平米（不含地下部分），地下储藏室、车位等170个，销售金额122961683元，原告按约完成了销售指标，但被告尚欠802873元的佣金未支付给原告，其中一期共成交32套，未结算住宅一套，应结金额为17611元；二期别墅共销售13套，至今未结算佣金603805元；三期共成交141套，还有5套未结算佣金，应结金额75026元；一、三期捆绑住宅销售储藏室、车库、车位共计170个，按捆绑销售要求已实现98%销售率，还有107个未结算佣金，应结金额106426元。被告未按时支付原告佣金的行为违反了《代理合同》及《补充协议》的约定，是违约行为。
按照《补充协议》的约定，被告应于2013年9月30日前将别墅样板房装修及中心景观完工交付。但由于被告实际交付样板房及中心景观的时间在2013年10月30日，在交付前工地现场脏乱形象差，并因质量问题在2013年11月28日发生火灾，直至2014年1月25日才重新装修使用，所以有板房装修及中心景观的销售时间实际少了3个月，因此二期别墅实际销售期应在2014年6月30日到期。在二期别墅实际销售期未到的情况下，被告于2014年4月2、7、10日分别发文无故单方解除合同，同时现场驱赶原告销售人员，强行收回电脑打印机，使原告被迫停止销售和服务并退场，并拒绝退还30万诚意金并拒付佣金。正是被告的违约行为及不当行为造成原告没有完成二期别墅22套的销售指标且蛮横单方撕毁合同，原告认为被告是恶意违约，已达到侵吞原告诚意金和合法佣金的目的。被告同时还有拖欠原告正常佣金结算、故意抬高价格妨碍成交、随意强行修改原告策划方案、随意插手销售、故意设置障碍不网签等违约行为。鉴于此，为了维护原告的合法权益，特起诉讼，请求法院依法判令：（一）解除原、被告签订的《华纳绿城项目总策划及销售代理合同》及《补充协议（一）》；（二）确认被告单方终止合同行为违约，由被告承担违约责任；（三）退还原告诚意金30万元；（四）支付佣金802873元；（五）支付滞纳金17800元，计算方式为：应结算车库储物间71204元，逾期98天，应支付滞纳金71204元＊0.2%＊98天，第二笔应支付40058＊0.2%＊48天，两笔合计17800元；（六）支付违约金272124元，计算方式为：按照36283280元为底价＊0.015／2=272124元（0.015是合同约定的比例）；（七）诉讼费用由被告承担。
为证明原告的观点，原告特提供以下证据：
1、《华纳绿城项目总策划及销售代理合同》
2、《补充协议（一）》
3、被告于2013年3月5日给原告的书信
4、华纳绿城底价表
5、原告销售一、三期173套房源的网上签约图示
6、一期请佣申请
7、三期请佣申请
8、2014年2月28日的补充请佣申请及定购协议书和签约信息单
9、二期结算明细及《华纳绿城》二期订购协议书和签约信息单、协议书、欠条、借款协议、保证书
储藏室、车位、车库认购书及其登记表
11、照片一组（包括电子档）七张
12、2013年10月17日、10月24日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
13、2013年度东海秋季房展会总结汇报
14、2013年12月6日和12月16日、2014年1月6日和1月7日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
15、照片一组四张（包括电子档）
16、2014年1月23日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
17、2014年2月8日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
18、2014年2月28日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
话费收据
20、原、被告2014年4月份来往函
21、2013年11月11日、11月15日、11月18日和2014年1月25日、1月26日原告法定代表人ＸＸ与被告法定代表人陈树洪手机来往短信（包括电子档）
被告华纳公司辩称，（一）原告所称一期存在质量投诉没有事实根据。一期建筑已经经过政府主管部门的验收为合格，且原告是在了解现场情况下才和我司签订的代理合同，所以根本不存在质量问题；（二）《补充协议》的签订系在原告在没有完成《代理合同》约定的销售指标、我公司对其营销能力提出质疑并准备按照合同约定解除《代理合同》情况下，基于原告再三请求并经双方充分协商达成共识之后所签，根本不存在逼迫之说，并且原告如果觉得没钱可赚，不可能再与我公司签订《补充协议》。原告40万作为诚意金系原告自愿交纳，不存在我公司强行扣留之说。其中30万元作为二期别墅的诚意金，另外10万元作为五期诚意金，已退还原告。（三）三期公寓共成交141套，未结金额并非原告所称为75026元。之所以没有支付是因为按揭款到账时间较晚，且双方对结账金额有分歧，如陈永亮所购19号楼1602室低于底价销售，如原告主张结佣应首先补齐差价。只有在确定具体数额且原告提供正规发票、且原告将应交我公司费用理清无误情况下，我公司才能支付相应佣金。（四）一期储藏室移交给原告共185个，原告仅销售65个，销售比例为35%；车位11个，仅销售2个，销售比例为18%，三期车位移交84个，原告仅销售32个，销售比例为38%；车库21个，仅销售1个，销售比例为4%。根据双方所签《代理合同》及《补充协议》之约定不具备结佣条件。（五）原告诉称二期别墅工地现场脏乱形象差与事实不符。我公司委托原告销售的是预售商品房，属于期房，施工单位每天都在施工，原告按现房的标准要求明显过高，其实是在为自己达不到销售指标寻找托辞。（六）原告称其二期别墅的实际销售时间只有三个月与事实不符。我公司样板房在2013年9月28日已装修完毕，并具备接待客户的条件，连同中心景观在2013年国庆节期间对外开放接待参观客户，根本没有耽误原告使用。原告所称迟延交付一个月明显虚假，且样板房只是销售工作的辅助环节，并不是必须条件。实际销售时间从2013年9月30日起算六个月应为2014年3月29日到期，在此期间原告从没对别墅样板房装修及中心景观完工日期为2013年9月30日提出过书面异议，也没有提出延期申请，故原告主张截止时间为2014年6月30日没有依据。（七）二期别墅的样板房原告持有钥匙，因其使用保管不当，没有关闭电源开关，引发火灾，火灾发生在2013年11月28日下午5点钟左右，属上班时间，此时钥匙在原告手中，原告有责任和义务对样板房进行看护和管理。火灾发生后，我公司积极与相关部门协调，并以最快速度及时修复，对原告的销售工作基本没有什么影响。原告称少用了2个月没有事实根据。（八）双方根据《代理合同》、《补充协议》约定的二期销售期限在2013年9月30日起至2014年3月29日届满止，原告在此期间未能达到合同约定的最低指标28套的50%的销售指标，且车库、车、储藏室销售业绩惨淡，远远低于销售指标。根据《代理合同》2.2条之约定，我公司有权要求原告撤场。我公司拒绝退还诚意金系因原告没有完成销售指标，根据双方所签《补充协议》第三条之约定，我公司有权拒绝返还该诚意金。（九）我公司为了资金的尽快回笼，减少资金压力，竭尽所能为原告营销创造优越的条件，不可能做出干涉策划方案、随意插手销售、设置障碍不网签等违反公司核心利益行为。关于原告的诉讼请求，1、我公司与原告所签的《代理合同》及《补充协议》期限已经届满，不存在解除合同之说；2、原告要求我公司返还诚意金30万元的请求不能成立：诚意金之交纳系原告没有完成销售指标，为了表达合作诚意而主动提出的，系自愿行为且双方在《补充协议》第三条中有明确约定，即只有在完成28套别墅中的22套销售指标时，30万元诚意金才予以返还；3、原告要求我公司给付代理佣金802873元的请求不能成立：根据《代理合同》及《补充协议》之约定，车库、车位、储藏室根本不具备结佣条件，故其测量的数据不能作为结算依据，且我公司已根据双方所签合同之约定，按照原告的《请佣申请》足额向原告支付了佣金，不存在拖欠之说。其中有5套已售房源未结佣金，是因为按揭款到账时间较晚且双方为结算金额存在争议，加上原告还拖欠我公司相关费用。故我公司不存在无故扣留佣金问题，只存在结算金额争议问题；4、原告要求我公司支付滞纳金17800元的请求及要求我公司赔偿其违约金272124元的请求不能成立。我公司已根据合同约定及原告的结佣申请足额向原告支付了2181309元的佣金，故原告要求我公司支付滞纳金及违约金没有事实根据。综上，原告的起诉无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
为证明其观点，向本院提交以下证据：
1、2012年11月13日，双方所签《华纳绿城项目总策划及销售代理合同》1份。
2、2013年8月6日，双方所签《补充协议（一）》1份。
3、我公司向原告支付佣金的明细表及附件银行结算业务申请书、结算佣金申请、结算明细、发票等一组。
4、四联排报价表、四联排底价表各1份。
5、费用报销单1份。
6、华纳绿城交接单及剩余房源、储藏室统计表。
7、商品房预（销）售许可证2份。
8、别墅成交合同11份。
9、关于储藏室、车位、车库销售情况统计表。
10、华纳绿城签约信息单1组。
11、通讯费发票1组。
12、《房屋装修合同》及结算资料1组。
13、户外广告登记证及附件。
14、东海县广播电视局播出证明。
15、我公司业务员桑晓玉与原告业务经理刘璐莹qq通讯记录及广告内容。
16、原告提交的别墅项目营销推广提报表。
17、证人陈某、吴某、朱某、张某甲、张某乙出庭作证。
经审理查明：2012年11月13日，原、被告签订《代理合同》，被告将其位于东海县华纳绿城二、三期全部以及一期剩余32套房源及车库、车位、储藏间等物业委托给原告为总策划及销售代理商。《代理合同》规定，“6.2本合同所指的销售率是指：在合同期内，已签订《商品房买卖合同》的商品房或缴纳30%以上购房款之总建筑面积与甲方委托乙方代理销售当期实际可销售总建筑面积之比”。“6.3.1B…考核标准以正式签订购房合同为准”。“6.4.1佣金结算依据：以代理期内所有已签订的购房合同为结佣依据，但须达到以下条件方可结算：按揭购房客户：已正式签订购房合同，缴足所购房首期款，购房客户的按揭资料经银行受理直至放款至甲方公司账户。一次性付款客户：签订购房合同，全款付清”。合同签订后，被告共向原告移送一期储藏室185间，车位11个；三期储藏室63间，车位84个，车库21个。
2013年8月6日，原告与被告签订《补充协议》。其中，第一条：“双方同意将二期别墅销售指标调整为：二期别墅样板房装修及中心景观完工交付后6个月内共完成28套中的22套销量。二期别墅样板房装修及中心景观完工交付时间为2013年9月30日前”。第二条：“乙方为表达合作诚意，同意在三期应结佣金中预留40万作为诚意金（其中别墅诚意金30万，五期商品房销售代理诚意金10万）”。第三条：“如别墅按期完成22套销售指标时，30万诚意金甲方需退给乙方…若乙方完成规定销售指标的50%以下，30万元甲方不予结算，全额扣除，并不予结算佣金；若完成规定销售指标的51%-79%，则甲方按完成率同比例退还诚意金，其余扣除。如因甲方原因或甲方认可的市场重大变化致使未完成指标，则应退还乙方全部诚意金”。第五条：“甲方须于每月的5日前支付乙方应结佣金，如逾期支付则每日按佣金总额2‰支付乙方滞纳金，超过30天则视为甲方违约，乙方有权选择退场并要求甲方支付佣金、滞纳金及违约金”。第七条：“原合同中规定的车库、车位、储藏间销售率达到50%以上按同比例结算佣金；三期储藏间已完成指标，暂按1%结算佣金。其他车库、车位、储藏间销售指标捆绑，但车库、车位、储藏间等的销售情况不影响住宅及别墅佣金及提成结算”。合同签订后，被告将应结原告三期佣金中的40万元作为诚意金。后因双方未就五期商品房代理事宜达成协议，被告已将五期的10万元诚意金退还给原告。2013年9月30日前，被告将样板房内装修完毕，但是样板房外面的路及中心景观尚未完全建好。2013年10月9日，东海县工商行政管理局颁发《户外广告登记证》，同意做华纳绿城户外广告。2013年10月2日至2013年10月6日晚间，被告在东海县广播电视局广告经营中心多频道流动字幕播出“华纳别墅样板房间国庆盛大开放！敬请亲临现场，感受低调奢华生活！87877999”。2013年国庆期间，原告工作人员曾带客户看样板房。2013年11月28日，样板房在原告使用期间发生火灾，起火原因不明，原告未提供给证据证明是装修质量问题所致。后样板房被修复完毕。截止2014年3月30日，原、被告之间一期尚有1套已售房源的佣金17616元未予结算，三期尚有5套已售房源的佣金75026元未予结算，三期5套中的1套售价经被告同意低于底价销售；原告销售二期别墅，其中11栋签订了《商品房买卖合同》，2户只签订订购协议书，未进行网签，其中一户交纳定金10万元，另一户首付414501元。
2014年4月2日、4月7日、4月10日，被告三次发函给原告，认为原告在合同期限内未完成二期别墅的销售指标，要求原告完成移交手续，撤离被告销售部。原告认为，其已经完成13套别墅的销售任务，之所以没有100%完成任务是因为被告交付别墅样板房比协议规定时间推迟一个月，并因装修质量问题致使样板房发生火灾，直至2014年1月5日才重新装修使用，致使原告实际有样板房装修时间只有3个月左右，被告的行为已构成无故单方违约，应退还30万诚意金并承担违约责任。原、被告双方对是否退还30万元诚意金、给付佣金等无法达成一致，引起诉讼。
以上事实，有原告提供的《代理合同》、《补充协议》、华纳绿城底价表、原告销售一、三期网上签约图示、一期请佣申请、三期请佣申请、二期结算明细及《华纳绿城》二期订购协议书和签约信息单、协议书、借款协议、保证书、储藏室、车位、车库认购书及其登记表、原、被告2014年4月往来函、被告提供的向原告支付佣金的明细表及附件银行结算业务申请书、结算佣金申请、结算明细、发票、《房屋装修合同》及结算资料、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告沪宁公司与被告华纳公司之间签订的代理合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。关于原告主张解除《代理合同》及《补充协议》，因《代理合同》及《补充合同》履行期限已经届满，故对于原告的主张本院不予支持。原告认为被告华纳公司以不结算佣金为要挟，逼迫其签订《补充协议》，并强行扣留40万元诚意金的行为，因原告未能提供证据证实，无事实依据，本院不予采信。关于原告主张被告单方终止合同，应承担违约责任的问题，原告认为被告违反《补充协议》第一条的约定，至2013年10月28日样板房及其中心景观仍在施工中，2013年11月28日样板房因质量问题发生火灾，直到2014年1月25日样板房才被修好交付原告使用，因此二期别墅的销售期应顺延三个月。本院认为，在合同约定的样板房及中心景观完工交付问题上，虽然在2013年9月30日前样板房内装修完工，但门前的路尚未修好，中心景观亦未完全建好。根据被告提供的《房屋装修合同》及结算资料1组、户外广告登记证及附件、东海县广播电视局播出证明、被告公司业务员桑晓玉与原告业务经理刘璐莹qq通讯记录及广告内容等证据，可以证实原告实际已接收并使用，视为双方对约定的完工交付条件的变更，应当从原告接收并使用之日起开始计算合同的履行期限，即合同的履行期限为2013年9月30日至2014年3月30日。关于是否应当以样板房发生火灾为由对二期别墅的销售期予以顺延的问题，虽然样板房于2013年11月28日发生火灾，但是火灾发生在样板房交付给原告使用后，原告应负此房的控制和管理责任，原告未有相关证据证明样板房存在质量问题，且样板房不是别墅销售的必要条件，对原告要求对销售期顺延的主张本院不予支持。综上，被告于2014年4月向原告发函要求其撤场不属于违约行为，原告的此项诉讼请求本院不予支持。关于是否应当支付销售二期房屋佣金及退还30万元诚意金的问题，原告认为其已经销售13套别墅，达到销售指标22套的59%，被告应该给付其佣金及返还30万元诚意金，根据《代理合同》6.2、6.3.1B、6.4.1的规定，只有签订购房合同或者缴纳30%购房款才能认定完成销售。原、被告双方争议的2套房产，分别缴纳414501元和10万元，未达到总房价的30%，并且未签订购房合同，不应认定为已完成销售，关于别墅的最终销售数量应认定为11套，未达到22套销售指标的51%，故原告要求被告支付二期房屋佣金及返还30万元诚意金的诉讼请求，本院不予支持。另原告认为被告为了扣留30万元诚意金，故意拖延、阻止签订房屋买卖合同，采取分期、加重违约惩罚力度，导致没有网签的观点，因原告未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于一期和三期共有6套住宅未结算佣金问题，庭审中，被告同意对其中5套住宅进行结算，对三期中的1套住宅认为低于底价销售，但低于底价销售的责任在被告。故原告要求被告支付6套住宅佣金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告要求支付储藏室、车库和车位佣金以及支付滞纳金的诉讼请求，根据原告提供的结算佣金申请以及被告提供的结佣明细等证据，可以认定一、三期储藏室、车库、车位皆分开结算，原告的销售比例达不到《补充协议（一）》约定的销售比例，故该诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏华纳房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告南极沪宁地产投资策划有限公司佣金92642元。
二、驳回原告南极沪宁地产投资策划有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17300元，减半收取8650元，由被告江苏华纳房地产开发有限公司负担（原告已预付，待被告支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费17300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 肖汉江
二〇一五年四月十日
书记员 李 晓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。