北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终152号上诉人（原审被告）：王明恒，男，1957年4月5日出生。委托诉讼代理人：冯喆，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张九思，北京市百瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李志彪，男，1979年2月14日出生。委托诉讼代理人：刘玉萍（李志彪之妻），女，1981年12月15日出生。委托诉讼代理人：王琮玮，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司永泰庄第一分公司，住所地北京市海淀区永泰东里52号楼一层1号。负责人：徐瑞东。上诉人王明恒因与被上诉人李志彪、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司永泰庄第一分公司（以下简称永泰庄第一分公司）定金合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初24997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王明恒上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李志彪全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审，诉讼费用由李志彪承担。事实和理由：一、一审判决认定王振鹏的代理行为有效属认定事实错误，缺乏证据证明。1、一审法院关于王振鹏在代王明恒签订《买卖定金协议书》前持有北京市海淀区某603号房屋（以下简称603号房屋）的产权证及王明恒的个人身份证，且该协议签订地点在603号房屋内的认定缺乏相应证据证明。吴×作为603号房屋中介机构永泰庄第一分公司的员工，其与李志彪存在利害关系，其证言不能作为认定案件事实的唯一证据。2、李志彪在签订《买卖定金协议书》时知道王振鹏没有得到王明恒的任何授权，故一审法院认定李志彪有理由相信王振鹏具有相应代理权属认定事实错误。3、纵观本案，无论从《买卖定金协议书》的签署、定金的收取还是定金的返还，王明恒均未有任何参与，对此也并不知情，即使李志彪有理由相信王振鹏具有相应代理权，造成其错误认识的原因与王明恒无关，不能据此认定王振鹏的行为系表见代理。二、李志彪起诉王明恒主体不适格，603号房屋的相关文件的签署及定金交付、返还均由王振鹏实际履行，王明恒对此不知情，因此王振鹏应为本案被告。李志彪辩称：一、永泰庄第一分公司作为603号房屋买卖的中介机构，其义务仅是促成买卖双方的交易，至于双方合同是否可以履行以及不能履行的违约责任与其无关，所以永泰庄第一分公司与李志彪之间不存在利害关系。二、一审法院根据合同法中的表见代理认定王振鹏有代理权主要考虑了以下几个因素：1、王振鹏与王明恒系父子关系；2、王振鹏居住在603号房屋内；3、王振鹏持有603号房屋的产权证和王明恒身份证原件；4、王振鹏与永泰庄第一分公司和李志彪沟通时均表示其父亲王明恒同意卖房；5、客观说，现实当中对于房屋买卖一般都由子女操作，符合常理。三、王明恒作为房屋所有权人，应该妥善保管涉案房屋产权证和其身份证原件，王振鹏持有原件，客观上使李志彪相信其有代理权。四、李志彪认为本案系因房屋买卖而产生，根据合同相对性原则，并且根据已经查明的事实，王振鹏并非法律规定的必要的诉讼参加人，一审法院审理程序合法。五、一审诉讼中，李志彪提供的录音证据中王振鹏称“如果老人不同意的话，周五晚上我就和你说了”，故王明恒对王振鹏的行为是认可的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。永泰庄第一分公司未参加本院庭审，亦未向本院提交书面陈述意见。李志彪向一审法院起诉请求：判令王明恒向李志彪给付购房定金差额10万元，并由王明恒承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的有关603号房屋的房屋所有权人系王明恒、王明恒与王振鹏系父子关系、李志彪与刘玉萍系夫妻关系、李洪涛和吴×为本案所涉房屋买卖交易的居间方永泰庄第一分公司的业务员、李志彪向王振鹏交纳了定金10万元、王振鹏向李志彪退还了定金10万元的事实，该院予以确认。双方当事人对就603号房屋所涉的《买卖定金协议书》的效力及违约责任存在争议。关于合同效力，李志彪向该院提交了如下证据：1.李志彪为乙方，王明恒为甲方的《买卖定金协议书》，主要内容为：“甲方将603号房屋出售给乙方，总价款为382万元，乙方于协议签订时向甲方支付购房定金10万元，甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。”该协议落款处的“出卖人”处有“王明恒”的手写签字，并在“代理人”处有“王振鹏”的手写签字，“买受人”处有“李志彪”的手写签字，落款时间为2016年6月23日；2.中国民生银行业务回单2张，显示刘玉萍于2016年6月23日和6月24日向王振鹏分别汇款5万元，共计10万元；3.王振鹏与永泰庄第一分公司职员吴×的微信记录，其中王振鹏陈述有如下内容：“这个我觉得是你们没和买家说清楚，电话里我说的很清楚，我爸要自己去签，这之间有两天时间。”；4.王振鹏与刘玉萍的微信记录，其中王振鹏陈述有如下内容：“原本我们只是说老人想自己签合同，说定的东西我跟老人也说了，都没意见，但从你发给中介的话里，我觉得中介并没说清我们这个意思。”；5.证人吴×（永泰庄第一分公司职员）出庭作证，主要证明内容为：“经其居间，在2016年6月23日，李志彪、刘玉萍与王振鹏在603号房屋内面谈后签订了《买卖定金协议书》，签订协议书时王明恒没有在场，协议上的王明恒签字是王振鹏代签的，但王振鹏持有603号房屋的产权证、王明恒的身份证及603号房屋的钥匙，且王振鹏明确告知其有权代表王明恒出售603号房屋，其也要求王振鹏后期补充王明恒的授权文件，但还没等到王振鹏补充王明恒的授权文件便不同意出售房屋了。”李志彪提交上述证据据以证明王振鹏有权代表王明恒签署《买卖定金协议书》，该协议效力及于王明恒。王明恒对李志彪提交的证据的质证意见如下：对证据1和2，真实性均认可，但该协议书不是王明恒本人签订，也没有授权王振鹏签订，定金也是王振鹏收取，故该协议对其没有法律效力，相关主体应是李志彪与王振鹏；对证据3和4，真实性均认可，但上述微信对话都是王振鹏陈述的，没有王明恒的陈述；对证据5，该证人证言进一步证实了王明恒本人没有签订协议，也没有授权王振鹏签订，也没有收取定金，至于王振鹏在签订协议时的陈述内容，因王明恒不在现场，相关真实性无法确认。该院对李志彪提交的证据的真实性均予以确认，相关证明力另行评述。关于违约责任，王明恒向该院提交了如下证据：1.收条和转账记录，显示王振鹏于2016年6月26日向李志彪退还了已收取的定金10万元；2.王振鹏与吴×于2016年6月24日的短信记录，其中显示吴×告知王振鹏如下内容：“经与客户刘姐沟通，……，如果因为中间双方最终没有达成共识而不能买到这套房子，双方和平解除定金协议，王哥退还刘姐10万元定金而不追究违约责任，从而友好的解除。”王明恒据此主张相关定金协议与其无关，且李志彪已与王振鹏达成了一致意见，无需承担双倍返还定金的责任。李志彪对王明恒提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但不认可免除了王明恒的违约责任；对证据2，主张该证据中吴×陈述的内容系吴×的个人意见，并未经过其本人同意，且吴×也将该短信内容转发给了其本人，其明确表示不同意，具体细节需要在周末再谈。该院对王明恒提交的全部证据的真实性予以采信，相关证明力另行评述。李志彪向该院提交了如下证据：1.刘玉萍与王振鹏于2016年6月26日的录音;2.刘玉萍与吴×于2016年6月24日的微信记录，其中显示吴×将其与王振鹏的2016年6月24日的短信记录转发给刘玉萍，刘玉萍向吴×回复：“如果周末谈不成是由于对方的责任，而对方仅返还定金却不承担其他责任，这显然不合适。”李志彪据此证明因王明恒方的原因导致无法履行《买卖定金协议书》，王明恒应根据该协议承担双倍返还定金的违约责任，且其并未免除王明恒双倍返还定金的违约责任。王明恒对李志彪提交的证据的质证意见如下：对证据1，以该份录音系王振鹏与刘玉萍的对话、与王明恒无关为由不予认可；对证据2，主张具体情况不清楚，但因具体有王振鹏负责沟通解决，且根据微信记录中涉及的周末商谈事宜，王振鹏在周末商谈时向李志彪退还了收取的定金10万元，李志彪也实际收取了该定金，双方以实际行动表明已就定金返还事宜达成了一致意见。该院对李志彪提交的证据真实性均予以采信，相关证明力另行评述。一审法院认为，关于合同效力，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王明恒虽主张王振鹏无权代其与李志彪签订《买卖定金协议书》，且其亦对此不予追认，但根据李志彪提交的微信记录及吴×的证人证言，可以印证王振鹏在代王明恒签署《买卖定金协议书》前，持有本案所涉房屋的产权证及王明恒的个人身份证，且协议签订地点亦在涉案房屋内，故李志彪有理由相信王振鹏具有相应代理权，故本案所涉的王振鹏的代理行为有效，相应的《买卖定金协议书》效力应当及于王明恒，应由王明恒承担相应的合同义务，故对于王明恒有关该协议与其无关的抗辩意见，该院不予采信。关于违约责任，根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据双方签订的《买卖定金协议书》约定内容，双方应当在该协议签署后3个工作日内签订有关存量房屋买卖合同，而根据李志彪提交的录音等证据，可以证实导致双方无法按约定期限履行该义务的原因在于王明恒，故王明恒应当依据该协议约定承担双倍返还定金的违约责任。现王明恒虽主张双方已就定金退还事宜达成一致协议，并已实际退还全部定金，但根据李志彪提交的微信记录，足以证明吴×向王振鹏陈述的有关退还10万元定金而不追究违约责任的内容系吴×的个人意见，该意见并未得到李志彪的认可，故王明恒的相关抗辩意见，缺乏事实依据，该院不予采信。综上所述，对于李志彪要求王明恒返还定金差额10万元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：王明恒于判决生效后七日内向李志彪返还双倍购房定金差额10万元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：二审诉讼中，王明恒陈述称2016年6月份，其将603号房屋挂在链家房地产中介的网站上，委托链家房地产中介进行出售，由于王振鹏在603号房屋内居住，故其负责接待看房人员、商谈价格，但相关协议须由王明恒本人亲自签署，王振鹏以其名义签订《买卖定金协议书》当日，其明确向王振鹏表示不同意此次房屋买卖交易，其不同意的原因之一是认为房屋价格382万元过低。王明恒陈述称603号房屋已于2016年6月底出售，成交价格386万元。王明恒还陈述称603号房屋的产权证和其身份证均存放在该房屋内。王明恒称王振鹏与李志彪已经协商一致，由王振鹏退还李志彪10万元定金后，李志彪不再主张双倍定金，李志彪则对此不予认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，李志彪依据王振鹏以王明恒名义签订的《买卖定金协议书》，主张王明恒存在违约行为，请求判令王明恒承担双倍返还定金的责任，返还双倍定金差额10万元，王恒明否认其与李志彪存在合同关系，对王振鹏代其签订《买卖定金协议书》的行为不予认可。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本条是关于在订立合同中的表见代理的规定，表见代理是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人有代理权，基于此项信赖善意相对人与无权代理人进行交易，由此造成的法律后果由被代理人承担的代理。通过查明事实可知，王明恒与王振鹏系父子关系，王明恒将603号房屋挂在房产中介的网站上进行出售，并委托王振鹏代其接待看房人员并商谈房屋价格，其将603号房屋的产权证和其身份证存放于603号房屋内，结合房屋中介永泰庄第一分公司职员吴×的证言以及李志彪在一审诉讼中提交的微信记录内容，可以认定《买卖定金协议书》系在603号房屋内签订，并且王振鹏持有603号房屋的产权证和王明恒身份证，李志彪相信王振鹏有代理权具有一定的事实依据。王明恒陈述称其在《买卖定金协议书》签订当日即向王振鹏表示不同意该协议内容，但其作为603号房屋所有权人并未及时告知李志彪其子王振鹏无权代其签订《买卖定金协议书》，依然通过王振鹏与李志彪进行沟通并办理定金的退还事宜，故一审法院认定《买卖定金协议书》的效力应当及于王明恒以及由王明恒承担合同责任并无不当，至于王明恒与王振鹏之间如有纠纷可另案解决。根据《买卖定金协议书》的约定，王明恒存在违约行为，应承担双倍返还定金的违约责任，王明恒主张王振鹏与李志彪已经协商一致，由王振鹏退还其10万元定金后，李志彪不再主张双倍定金，李志彪则对此不予认可。对此本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，虽然李志彪收取了王振鹏退还的10万元定金，但王明恒未能提举有效证据证明李志彪明确表示放弃定金差额，不再主张双倍定金，故在王明恒存在违约行为的情况下，一审法院判决王明恒向李志彪返还定金差额10万元并无不当。综上，王明恒的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王明恒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 甄洁莹审 判 员 王 晴审 判 员 杨 力二〇一七年二月十五日法官助理 郭 帅书 记 员 郭 岩