湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0624民初1187号
原告：湘阴县人民防空办公室。
法定代表人：陈丽，书记。
委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。
被告：湖南东湖房地产开发有限公司。
法定代表人：刘启海，公司总经理。
委托诉讼代理人：熊威（特别授权），湖南昌禹律师事务所律师。
原告湘阴县人民防空办公室（以下简称“人防办”）与被告湖南东湖房地产开发有限公司（以下简称“东湖公司”）合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案。原告起诉时的被告名称为“湘阴县东湖房地产开发有限公司”，后原告向本院申请将名称更正为“湖南东湖房地产开发有限公司”。受理本案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告人防办及其委托诉讼代理人韩喜、被告东湖公司的委托诉讼代理人熊威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告人防办向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按《委托开发协议书》的约定为原告办理不动产权证；2.判令被告退还多收的86万元房屋资产价款；3.判令被告向原告出具已收房屋价款的合法发票；4.由被告承担全部诉讼费。事实和理由：原、被告双方在经过相关谈判程序后，于2009年12月31日签订《湘阴县人民防空指挥中心委托开发协议书》，约定由原告将“湘阴县人民防空指挥中心”委托给被告定向开发建设，具体委托标的是被告开发的“东湖商业广场××区××楼，由两部分组成，即主楼18层5418平方米（其中1至7层为办公楼，8至18层为住房），以及地下人防工程1437.13平方米”。上述委托开发标的中，1至7层办公楼及主楼基座地下人防工程总面积2388.9平方米为原告所有，价款为人民币890万元；除主楼基座地下工程以外的地下工程面积1137.13平方米，价款560万元，合计总面积3526.03平方米，总价款1450万元。协议书第五条还约定“国有资产总价格为最终价格，乙方（被告）必须按审定的设计方案建设，做好初装修，做到水、电、气到位，并办理好各项国有资产权证；团购的住房按商品房销售要求分户办理好两证”。上述协议签订后，原告已相继支付被告920万元，并为被告垫付工程款56万元，但被告至今只交付了1至7层办公楼及主楼基座地下人防工程给原告，主楼基座地下工程之外的地下工程面积1137.13平方米，因被告至今没有建设，已实际不可能交付。同时，虽经原告多次催告，被告也至今没有为原告办理各项国有资产权证，还有100万元房款发票也没有给付原告。原告认为，根据协议约定，被告交付的房屋及地下工程实际价款只有890万元，而原告已支付976万元（含垫付的工程款），多支付86万元，被告应予退还。被告并应按照协议约定为原告办理1至7层办公楼及主楼地下基座人防工程的不动产权证，并向原告出具相应数额的购房款发票。请法院判如所请。
被告东湖公司辩称，一、原告擅自使用涉案房屋属于违法。涉案房屋工程尚未建成，工程尚未验收，答辩人并未向原告交房，原告现已使用该房，属于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定的擅自使用。因为被告并未交房，不存在原告诉请办理不动产登记的问题。二、涉案工程并未完工，责任应由原告承担。涉案合同规定的国有资产部分总价款1450万元，其中的800万元要被告找省人防办争取项目资金，是因为未争取到800万元项目资金才造成全部工程不能完成。800万元项目资金占工程总造价的55.2%，该资金要求被告去争取的约定严重违法。另外，该笔项目资金的争取，原告是否按合同履行了配合责任，原告并未举证证明。由此说明，原告并未配合向省人防办争取该资金。所以部分工程未完成，应由原告承担责任。因未完成的工程是整体工程中的一部分，工程未完成，就不存在竣工验收和交付房屋的理由，被告不能交房的责任应由原告承担。三、涉案工程并未完成，也未结算，不存在原告诉称被告欠86万元款项的问题。本案因工程尚未完工，所以无法结算。原告只计算已支付的款项，不结合工程建设投入实际情况，比如基础超资、工程变更、增加，按规定这都是要在固定价之外另行增加的。本案并未核定工程量，也未结算，原告提出被告多支取了86万元工程款是没有依据的。鉴于以上情况，原告提出的诉讼请求证据不足，请法院予以驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月31日，原告（即合同甲方）与被告（即合同乙方）共同签订了一份《湘阴县人民防空指挥中心委托开发协议书》，合同的主要内容为：“……一、委托标的物情况：甲方委托乙方开发的‘湘阴县人民防空指挥中心’位于东湖商业广场××区××楼，由两部分组成，即主楼18层5418平方米（其中1至7层为办公楼，8至18层为住房），以及地下人防工程1437.13平方米。二、委托标的物总价格：主楼部分：①1至7层及主楼基座地下层，总面积2388.96平方米，按县政府谈判组确定的总价格为890万元；②8至15层（16套）住房由县人防办干部团购；③16至18层（6套）住房由乙方所有。地下人防工程部分：除主楼基座地下工程之外的地下工程面积1137.13平方米，总价格为560万元。国有资产部分合计总面积为3526.03平方米，总价格1450万元。以上房屋面积以房产局实测发证面积为准。三、建设要求：①乙方必须按湖南省人防设计院制作的项目可研报告做好初步设计，经甲方审定，并报湖南省人民防空办公室进行项目评审。②乙方必须按经甲方审定和湖南省人民防空办公室评审后的设计方案施工建设；③乙方必须按人防工程施工有关规定邀请具有人防资质的部门进行工程监理和质量监督，并进行工程验收。四、付款方式：①国有资产部分总价格1450万元，由甲方分批付乙方650万元，其余800万元由乙方负责向湖南省人民防空办公室争取项目资金，甲方做好配合工作；②甲方付乙方的650万元，其中100万元为乙方应缴纳给湘阴县人民防空办公室的人防易地建设费，其余的550万元由甲方现金支付。付款时间分别为：协议签订后，先付款350万元，项目动工建设后，再付款200万元；③团购商品房付款方式由甲方干职工代表与乙方协定。五、国有资产总价格为最终价格，乙方必须按审定的设计方案建设，做好初装修，做到水、电、气到位，并办理好各项国有资产权证；团购的住房按商品房销售要求分户办理好‘两证’。六、乙方应在项目移交时将项目有关图纸同时移交。七、乙方必须在2011年8月1日前交房。八、乙方应保证甲方所付资金专款专用，甲方应付的650万元及团购住房资金付清后，乙方必须按期交房，不得以任何理由拖延。……”
签订上述协议后，原告分多次累计向被告支付了920万元房款，付款时间和金额依次为：2010年1月31日支付100万元，2010年4月30日支付300万元，2010年9月30日支付250万元，2012年6月30日支付100万元，2013年12月31日支付90万元，2015年1月31日支付60万元，2015年3月31日支付20万元。此外，原告还于2011年9月30日为被告垫付了铝合金安装费用36万元，于2013年8月31日垫付电梯定金3万元，于2014年3月17日垫付了两笔电梯安装费用共计17万元。被告在签订协议后于2010年4月份开始组织建设，于2013年建成主楼18层及主楼基座的地下人防工程，余下主楼基座地下人防工程以外的1137.13平方米地下工程没有建设，且原计划用于建设该部分地下工程的土地已由被告转让给了他人。同时，协议约定由被告争取的800万元项目资金也没有到位。
原告于2014年元月份搬进主楼1至7层办公，并实际使用至今。对此，被告陈述原告是在没有通知交房的情况下擅自搬进去的，原告则陈述被告是2013年下半年交的房。目前，被告已建成的工程尚未通过验收，暂不符合办理不动产权证的条件。在本案庭审结束后，本院就日后办理不动产权证的未知性及风险对原告进行了告知，原告表示已认识到该风险，并坚持要求被告在符合办理不动产权证的条件后为原告办理产权手续。
关于开具发票的问题，原告分多次总计向被告支付了920万元，被告于2013年5月10日向原告开具了一张面额为790万元的收款发票，余款130万元未开具发票。
以上事实有原告提供的委托开发协议书、记账凭证、现金付出凭单、收据、发票，以及双方当事人的陈述材料和庭审记录在卷佐证证实，足以认定。
本案争议的焦点为：一、委托开发协议书是否合法有效；二、被告是否应向原告退还86万元；三、被告是否应就已收房款向原告开具发票，并为原告办理不动产权证。
本院认为，一、原、被告就建设“湘阴县人民防空指挥中心”达成的委托开发协议书是双方自主协商签订的，双方的意思表示真实，且均已按照协议约定履行了部分合同义务。同时，该协议书也不具有法律规定的其他效力瑕疵情形，因此，本院认定该份协议书合法有效，对双方均有约束力。
二、关于被告是否应向原告退还款项的问题。双方签订的委托开发协议书已明确被告建设的范围包括两部分：主楼18层和地下人防工程1437.13平方米。同时，协议书第二条就办公楼及基座地下层、住房、地下人防工程分别约定了一个价款数额，具体为：主楼1至7层及主楼基座地下层的价款为890万元；主楼8至15层（16套）的住房由人防办的干部团购；16至18层（6套）的住房由乙方所有；主楼基座地下工程之外的地下工程面积1137.13平方米的价款为560万元。其中，由原告支付价款的国有资产部分的总价为1450万元（即890万元+560万元）。现被告已建设完成的是主楼及主楼基座地下工程，该部分工程虽没有经过验收，但原告已于2014年搬进主楼1至7层办公，并使用至今。对于未建设的部分（即主楼基座地下工程以外的地下工程1137.13平方米），原、被告均承认原计划用于建设该部分的土地已经由被告转让给了他人，因此，该部分建设义务被告实际已无法履行。现原告基于其已付被告920万元价款的事实，要求被告退还已建成部分多收取的30万元价款（即920万元-890万元），于法有据，本院予以支持。另外，在协议履行期间，原告还垫付了铝合金和电梯安装费用合计56万元，因协议书已约定被告需完成初装修，且被告也认可铝合金和电梯安装是其义务范围，故该部分垫付的费用被告应一并返还给原告。因此，对原告提出的要求被告支付86万元的主张，本院予以支持。
被告辩称是因原告未及时付款导致地下工程部分未能建成，且协议约定由被告争取800万元项目资金无效。因被告并未就其抗辩提供证据予以证明，且也没有在法定的期限内对其认为不合理的协议条款予以撤销或协商变更，故其抗辩缺乏理据支持，本院不予采信。被告还辩称未核定工程量故不能认定原告多支付了价款。因协议书已对原告现使用的、被告已建成的部分约定了一个明确的价格，在被告未举证证明双方就价款结算存在其他约定的情况下，原告要求按照协议确定应付款项，并无不当，本院对该项抗辩，亦不予采信。
三、关于开具发票的问题，因原告已向被告支付了920万元，其中被告就已建成的部分应收取的房款为890万元，对于该部分应收取的房款，被告只向原告出具了面额为790万元的发票，剩余100万元收款未出具发票。因开具发票是被告的法定附随义务，原告现诉请要求被告就余款100万元开具发票，符合法律规定，本院予以支持。
关于办理不动产权证的问题，因协议书第五条已约定由被告办理各项国有资产权证，故该项办证义务由被告承担。但因被告已建成的房屋尚未验收，暂不符合法定的办证条件，故被告的该项义务需待房屋验收合格后方可履行。考虑到本案的实际情况和原告的主张，本院酌定由被告在房屋验收合格后三十日内为原告办理不动产权证。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告湖南东湖房地产开发有限公司在东湖商业广场J区第3号楼验收合格后三十日内为原告湘阴县人民防空办公室办理东湖商业广场××区××楼1至7层及基座地下层的不动产权证；
二、限被告湖南东湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内退还86万元给原告湘阴县人民防空办公室；
三、限被告湖南东湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内给原告湘阴县人民防空办公室开具面额为100万元的发票。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行办证及出具发票义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费12400元，由被告湖南东湖房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈飞涛
代理审判员 孟桂芝
人民陪审员 杨放明
二〇一七年九月二十日
书 记 员 蔡小倩