南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初401号
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行，住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥85-87号。
代表人范建锁，行长。
委托代理人杨英，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人王增福，江苏当代国安律师事务所实习律师。
被告叶霞，女，汉族，1975年2月3日生。
被告戎全军，男，汉族，1972年12月1日生，无业。
被告戎婷，女，汉族，1997年8月16日生，南京市金陵中等专业学校学生。
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）与被告叶霞、戎全军、戎婷金融借款合同纠纷一案，原告建行新街口支行于2016年1月12日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告建行新街口支行的委托代理人杨英、王增福，被告戎全军、戎婷到庭参加诉讼。被告叶霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行新街口支行诉称，叶霞与戎全军系夫妻，共育有一女戎婷。2009年3月31日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）与叶霞、戎全军、戎婷签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定：贷款最高限额为1172000元，抵押财产为南京市秦淮区升州路xxx号xxxx室房产，并办理了抵押登记。叶霞为购置房产向建行江苏省分行申请贷款600000元，后建行江苏省分行依约发放了贷款。2015年11月23日，建行江苏省分行将前述债权全部转让给建行新街口支行，前述借款合同项下的一切权利均由建行新街口支行行使。叶霞未按合同约定按时足额偿还贷款，建行新街口支行宣布贷款立即到期，要求叶霞立即清偿借款本息及相关费用。建行新街口支行为维护自身合法权益特诉至法院，请求依法判令：1、叶霞立即偿还借款本金436059.96元及利息、罚息、复利（截至2015年12月3日的利息36219.75元、罚息2257.4元、复利2441.85元；自2015年12月4日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算）；2、叶霞承担本案律师费31400元、案件受理费、公告费；3、戎全军对上述债务承担共同还款责任；4、建行新街口支行对叶霞、戎全军、戎婷抵押的位于南京市秦淮区升州路xxx号xxxx室房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权登记限额1172000元范围内享有优先受偿权。
被告叶霞未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告戎全军、戎婷辩称，对借款事实无异议，但建行新街口支行系一年前撤诉之后又重新起诉，故在此期间内的罚息不应收取。希望与建行新街口支行协商解决，不要拍卖抵押房产。请求法院考虑戎婷的实际情况依法判决。
经审理查明，叶霞、戎全军于2003年1月登记结婚，戎婷系双方所育之女。2009年3月16日，叶霞、戎全军、戎婷（抵押人）与建行江苏省分行（抵押权人）签订《南京市房地产抵押合同》及《个人住房最高额抵押合同》各一份。《南京市房地产抵押合同》约定：抵押人将位于升州路xxx号xxxx室房产抵押给建行江苏省分行作为编号为2009XJKZGE3008号的《个人住房最高额抵押贷款合同》项下债务履行的担保；担保借款本金1172000元，担保债务期限自2009年3月16日起至2029年3月15日止。《个人住房最高额抵押合同》约定抵押担保的范围为尚未收回的债权，包括债权本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、手续费、建行江苏省分行的有关费用以及建行江苏省分行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；被担保的债权是指自2009年至2029年期间因建行江苏省分行向叶霞连续提供融资（包括贷款及其他形成的融资业务）而形成的一系列债权，其最高额为人民币1172000元；在2009年至2029年期间因建行江苏省分行与叶霞形成债权债务关系所签订的《个人住房最高额借款合同》及一系列贷款支用单等法律性文件为本合同的主合同。双方于2009年3月31日办理了抵押登记，建行江苏省分行取得房屋他项权证，登记债权数额为1172000元。
2009年3月31日，建行江苏省分行（贷款人）与叶霞(借款人、抵押人)、戎全军、戎婷（抵押人）签订编号为2009XJKZGE3008号的《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定：贷款人向借款人提供最高额抵押贷款额度1172000元，有效期间为20年，自2009年3月31日至2029年3月30日；单笔贷款的贷款利率、罚息利率、还款日、还款方式以额度支用单中的约定为准；单笔贷款首次发放时，基准利率按起息日的基准利率确定，贷款利率或罚息利率依本合同及其附件约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，基准利率为中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；贷款利息自单笔贷款发放到借款人指定账户之日起按日计算，每月计息天数按30天计算；借款人未按本合同约定及额度支用单约定按期足额归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用，即视为违约，贷款人有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息、复利，贷款人并有权行使担保权利；抵押人同意以南京市秦淮区升州路xxx号xxxx室房产为本合同项下借款人一系列债务提供最高额抵押担保；最高额抵押项下担保责任的最高限额为1172000元，抵押担保范围包括最高额抵押担保的债权确定期间内因贷款人向借款人连续发放贷款而形成的一系列贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；贷款人发生需通知借款人、抵押人的事项时，也可采用在贷款人网点张贴公告、网上银行、电话银行、手机银行等方式通知。戎全军向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺作为共同还款人，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在建行江苏省分行向戎全军发出书面还款通知后，戎全军即无条件按建行江苏省分行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。
同日，叶霞向建行江苏省支行提交抵押贷款额度支用单，支用单载明：贷款金额600000元，贷款用途购房，贷款期限240个月，借款期限起始日为贷款人首次将款项划入借款人指定的账户之日（即“起息日”）；还款方式为等额本金还款，即借款人每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐期递减；借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在本支用单约定的每个利率调整日调整一次；贷款逾期的罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率同时进行相应调整；利率调整日为每年的1月1日，约定还款日为按户定日，如当期没有对应的约定还款日，则当期最后一日为约定还款日。
同日，建行江苏省分行按约向叶霞发放贷款600000元，叶霞则于每月的最后一日作为还款日向建行江苏省分行还款。2009年4月2日，南京公证处出具公证号为（2009）苏宁南证内经字第9836号公证书，确认叶霞、戎全军、戎婷、建行江苏省分行协商一致订立前述《个人住房最高额抵押贷款合同》，各方当事人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，戎婷的法定监护人具有相应的代理权，三方当事人订立合同意思表示真实，合同内容具体，明确。
2013年10月，因内部机构改革需要，原“中国建设银行股份有限公司江苏省分行个人贷款中心”更名为“中国建设银行股份有限公司江苏省分行营业部个人贷款中心”，印章的刻制及使用亦作出相应变更。2015年11月23日，建行江苏省分行营业部（转让方、甲方）与建行新街口支行（受让方、乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方将与叶霞、戎全军、戎婷签订的编号为2009XJKZGE3008号的《个人住房最高额抵押贷款合同》项下的债权全部转让给乙方；今后，该合同项下的一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）均由乙方行使。2015年12月31日，建行江苏省分行营业部以邮寄及在银行网点张贴公告的方式向叶霞、戎全军、戎婷就上述债权转让进行了书面通知，向其告知上述借款合同项下的债权全部转让给建行新街口支行，该合同项下的一切权利由建行新街口支行行使。
在借款合同履行期间，叶霞未按借款合同约定按时足额归还贷款本息。截至2016年6月16日，叶霞尚欠建行新街口支行借款本金436059.96元、利息48003.96元、罚息4213.04元、复利4614.3元。建行新街口支行为催收贷款诉至本院，并委托江苏当代国安律师事务所律师代理诉讼，支出律师费31400元。
另查明，建行新街口支行于2015年6月8日以金融借款合同纠纷为案由，将叶霞、戎全军、戎婷列为被告向本院起诉，并于2015年10月28日撤回起诉，本院依法准许。
以上事实有《南京市房地产抵押合同》、《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房最高额抵押合同》、《共同还款承诺书》、抵押贷款额度支用单、公证书、债权转让协议、债权转让通知、他项权证、贷款对账单、EMS详单复印件、银行张贴公告照片两张、委托代理合同、律师费发票、支付凭证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，借款合同是借款人向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。建行江苏省分行与叶霞签订的《南京市房地产抵押合同》、《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房最高额抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同订立后，建行江苏省分行按合同的约定向叶霞发放贷款600000元，叶霞亦应按约履行还款义务。建行江苏省分行将本案所涉借款合同项下债权全部转让给建行新街口支行，并且向叶霞、戎全军、戎婷履行了通知义务，该转让有效，建行新街口支行受让取得借款合同项下全部债权。叶霞在履行合同过程中，未按合同约定按时足额偿还借款本息，该情形符合借款合同约定的建行新街口支行宣布借款合同项下贷款提前全部到期的条件，因此建行新街口支行要求叶霞立即偿还借款合同项下全部借款本金436059.96元及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。戎全军向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺作为共同还款人履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，此系戎全军作出的债务加入的意思表示，合法有效。故建行新街口支行主张戎全军对叶霞的案涉借款承担共同还款责任，于法有据，本院应予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第12条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他的民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的代理人的同意。本案中，戎婷在《南京市房地产抵押合同》、《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房最高额抵押合同》中签字时尚未年满18周岁，系限制民事行为能力人，根据南京市公证处出具的公证书，戎婷在案涉《个人住房最高额抵押贷款合同》签字时，其法定代理人均在场，《南京市房地产抵押合同》、《个人住房最高额抵押合同》中亦由戎婷及其法定代理人同时签名，可以认定监护人对于戎婷进行的上述民事活动不仅知晓而且同意。戎婷的法定监护人具有相应的代理权，案涉房屋进行抵押贷款的行为并未侵害戎婷的财产权益，故叶霞、戎全军、戎婷将位于南京市升州路xxx号xxxx室房屋抵押给建行江苏省分行作为叶霞履行前述借款合同项下债务的担保，并已办理抵押登记，建行新街口支行作为债权受让人对该抵押房产享有抵押权。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，建行新街口支行依据债权转让协议取得南京市升州路xxx号xxxx室房屋的抵押权。故建行新街口支行主张对叶霞、戎全军、戎婷的上述抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额1172000元为限。《个人住房最高额抵押贷款合同》、《个人住房最高额抵押合同》明确约定建行江苏省分行为实现债权而产生的律师费由叶霞承担，建行新街口支行主张律师费31400元，合法有据，且未超出江苏省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。戎全军、戎婷主张建行新街口支行此次诉讼系一年前撤诉之后又重新起诉，故在此期间内的罚息不应收取。本院认为，根据《个人住房最高额抵押贷款合同》的约定，收取罚息和复利是在借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）的情形下，贷款人有权行使的违约救济措施之一。而建行新街口支行在案件起诉之后撤诉，是对其享有的民事权利及诉讼权利所进行的处分。在建行新街口支行于2015年6月8日起诉之后截至本案庭审时止，叶霞并未偿还借款，戎全军、戎婷作为抵押人亦未积极处置抵押房产以清偿债务，故建行新街口支行主张按合同约定标准计收罚息、复利，符合合同约定及法律规定，且未损害借款人的合法权益，故戎全军、戎婷的上述抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。叶霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳建行新街口支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶霞、戎全军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行借款本金436059.96元及利息、罚息、复利（截至2016年6月16日的利息48003.96元、罚息4213.04元、复利4614.3元，自2016年6月17日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按《个人住房最高额抵押贷款合同》、抵押贷款额度支用单的约定计付）。
二、被告叶霞、戎全军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行律师费31400元。
三、如被告叶霞、戎全军不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行有权依法处置被告叶霞、戎全军、戎婷用于抵押的位于南京市升州路xxx号xxxx室房产，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款在登记债权数额1172000元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8884元，公告费600元，合计9484元，由被告叶霞、戎全军、戎婷负担（被告叶霞、戎全军、戎婷应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行向本院预交，被告叶霞、戎全军、戎婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 王 芃
人民陪审员 黄晓宁
人民陪审员 李永春
二〇一六年六月二十七日
见习书记员 董媛媛