上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第835号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
委托代理人周佳佳。
被告李裴。
第三人陈顺贞。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告李裴居间合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，本案适用简易程序，依法由代理审判员李曜独任审判，审理中本院依法追加陈顺贞作为第三人参加诉讼，并于同年4月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于同年8月15日再次公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人谭浩、被告李裴、第三人陈顺贞两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称，2012年7月22日，在原告的居间撮合下，被告就出售的上海市闸北区宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）与第三人陈顺贞签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称为《居间协议》）及《房屋买卖合同》（以下简称为《买卖合同》），并约定被告应支付原告佣金人民币25000元（以下币种均为人民币）。现买卖双方已就系争房屋完成了交易，原告的居间已成功，但被告至今未支付佣金，故为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令：被告向原告支付佣金25000元。
被告李裴辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从未在原告处挂牌出售系争房屋，房源信息系第三人陈顺贞自行获取，第三人并就此自行与被告进行了商洽。为保证交易的顺利进行，被告曾提出要求第三人找一家中介公司帮忙操作房屋买卖的具体事宜，第三人遂找到原告公司进行服务。签订协议时三方协商确定此次交易所涉佣金均由第三人支付，故被告不应支付佣金。另外，原告公司在居间过程中私自伪造了证明被告与第三人存在亲属关系的假户口簿，被告得知后当即提出异议，在原告公司此后未给予积极答复与处理的情况下，被告只能与第三人自行完成了系争房屋的买卖交易，期间原告并未提供任何居间服务，故无权收取佣金。
第三人陈顺贞述称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的房源信息是第三人自己获取，并与被告达成交易意向的，当时双方约定被告的净到手价为XXXXXXX元，第三人的净出手价为XXXXXXX元，且第三人当场向被告支付了20000元的定金。但考虑到双方之间没有房产交易的经验，故协商找一家中介公司提供相应服务，并由第三人支付相应的佣金。第三人经过比较后选择了原告公司位于共和新路XXX号的门店，并向一名叫李江的门店经理明确告知了被告与第三人约定的交易价格。李江随后将被告与第三人共同约至门店签订了一系列的合同。但期间原告伪造了户口簿、篡改了被告与第三人的身份信息，当被告与第三人得知后均提出要求中止原告提供的居间服务，原告亦表示同意，并退还了原由第三人交给原告的1000元意向金。考虑到被告与第三人均已为此次交易履行了部分义务，故被告与第三人便自行完成了交易。
经审理查明，2012年7月22日，原、被告及第三人签订《居间协议》及《买卖合同》，约定由第三人向被告购买系争房屋，总房价款为XXXXXXX元。其中《居间协议》第六条约定，《买卖合同》成立，即表明居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按总房价款的1％支付佣金。协议尾部原告以文字的形式，对第六、七、九条等条款内容进行了着重提示。当日，原告与第三人签订《佣金确认书》，约定第三人就此次交易向原告支付佣金20000元。
2012年8月23日，被告与第三人就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），约定系争房屋的转让价为XXXXXXX元，其中该合同第一条注明，买卖双方系通过中原公司天山路分公司居间介绍。当日，被告与第三人签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》，约定居间协议中原约定的总房价款为XXXXXXX元为卖方的到手价，由网签版《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价XXXXXXX元及房屋装修补贴款840000元组成，后者不写入《上海市房地产买卖合同》，在交易过户之前由买方直接支付给卖方。事后在被告的要求下，第三人在该补充协议上加注“佣金由乙方支付”。
2012年8月29日，被告与第三人曾至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，约定交易价格为XXXXXXX元，同时承诺在转让过程中无中介机构参与，并由此签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第一版”），在该合同第一条注明买卖双方未通过经纪机构居间介绍。但因该价格约定过低而未能通过交易中心审核。
2012年9月6日，被告与第三人再次至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为XXXXXXX元。后仍因该价格过低而未能通过审核，当日，双方再次变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为XXXXXXX元，并再次签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第三版”），约定系争房屋的转让价为XXXXXXX元。最终双方以该份合同完成了房产买卖交易，第三人亦实际向被告支付了XXXXXXX元的购房款。
2012年10月24日，第三人登记为系争房屋的权利人。
另查明，2013年3月28日，原告以与本案相同的理由另案起诉陈顺贞，要求其支付佣金25000元。该案中就系争房屋房源信息来源一节，陈顺贞曾申请证人王某出庭作证，证人王某表示：“我与被告（陈顺贞）是多年的朋友，我住在系争房屋小区的一期，2012年夏天的时候，被告（陈顺贞）到我小区觉得很好，说要买让我注意。有一天，我在小区二期的货梯里看到李裴贴得（的）小纸条，上面写着李裴，出售房屋，联系电话，上面没有写房屋的地址以及具体的房号，然后我就告诉了被告（陈顺贞），然后我们就一起联系李裴去看房了。之后我们第一次谈好是一口价到手价250万，被告（陈顺贞）当时也同意了，然后我们就觉得找个中介方便点，就找了中介……（我与陈顺贞）是普通朋友，我没有职业的……（去二期）是去喝咖啡，玩一玩的……之前给被告（陈顺贞）介绍过一期两房的，她说不要，要一房的，其他的二期的我没有介绍过，我看到小纸条后，就跟被告（陈顺贞）说让她打电话问问，我也不能确认是一房的，但是那个货梯所在的2号楼，一般都是一房的，没有两房的，所以我介绍给被告（陈顺贞）。对上述证人证言原告在该案庭审中以证人与陈顺贞有利害关系、陈述不符合逻辑且无其他证据佐证以及证人身份存疑等为由表示不予认可。
审理中，被告提供了一份显示被告与第三人系表兄妹关系的《上海市公安局户籍证明》及户主为李裴，户籍在册人为陈顺贞的户口簿，同时还提供了一张内容被多处涂改的，证明陈章与陈顺贞系父女关系的《上海市公安局户籍证明》复印件以及一份反映被告真实户口情况的户口簿复印件，以证明被告与第三人真实的身份户籍情况。对此，被告与第三人均称上述虚假材料系原告公司为促成双方以XXXXXXX元完成交易而擅自伪造，自己在得知后不同意以此违法形式完成交易。对此，原告否认该虚假材料是由原告伪造，认为系被告与第三人为避税而自行制作。
审理中，原告提供了一份登载于原告公司内网系统上的盘源信息登记记录以证明系争房屋的备案情况，在“房源资料跟进方式”的下拉菜单中，显示“跟进时间2012-04-20、业务员李某某、跟进方式备案信息、备案日期2012-04-20、备案部门西三绿洲雅宾利2组”以及系争房屋的产权信息情况等内容。同时，原告还申请证人李某某出庭作证。证人李某某称其曾在中原公司雅宾利门店做过业务员，主要负责电话询问房东是否愿意售房并进行跟进。中原公司房源系统中有很多附近小区业主的联系方式，自己通过挨家挨户打电话进行联系。自己曾与系争房屋的房东电话沟通过，询问过其是否有出售意向，但已记不清何时联系房东确认的房源信息。在得知房东愿意出售系争房屋后即在公司进行了备案，一经备案中原公司的全部业务员都能共享此信息。对系争房屋的信息当时没有做过橱窗（展示），但自己曾向客户推荐过，印象中自己没有带看过房，也不清楚系争房屋的成交情况，之后的事宜都不是自己操作的，自己在2012年7-8月离开了中原公司。一般来说备案后如果交易最终成交，自己是可以取得佣金百分之五的提成，但目前就系争房屋的佣金自己没有拿过。同时证人还表示，客户如需售房无须至原告门店填写相关的书面材料，自己没有见过本案中的被告及第三人，也不清楚房东的性别情况，在公司系统上登录备案信息即表示房东同意由中原公司代为出售房屋。对此原告表示证人证言能与之前原告提供的备案信息相吻合，故认可证人证言的真实性。而被告表示，该备案信息系原告自行制作，对其真实性不予认可，且证人并未提供证明其曾为原告公司工作人员的证据，对证人证言不予认可。第三人则表示备案信息即便是真实的也是原告与房东之间发生的关系，与自己无关，而证人并非负责自己购房事宜的业务员，其并未参与房屋的交易过程，故对证人证言不予认可。
关于被告与第三人之间多次签订《上海市房地产买卖合同》的情况，被告与第三人在第一次庭审时均表示，双方从未在2012年8月29日签订过交易价格为XXXXXXX元的《上海市房地产买卖合同》，并认为该份合同系原告伪造。第二次庭审时，被告与第三人又均认可双方共签订了四次合同，并解释称因时间太久记不清楚，才导致第一次庭审时陈述错误。第三人表示多次签订合同的原因是想做低房价但缺乏经验，但之后的数份合同是在原告明确拒绝继续提供服务的情况下，才与被告自行签订的。
审理中，第三人表示当初三方协商时，确实约定被告无需支付佣金，全部由自己承担，但同时也与原告商定只需就此次交易向原告支付20000元的佣金。
以上事实，由居间协议、买卖合同、上海市房地产买卖合同（三份）、上海市房地产买卖合同补充协议、上海市房地产登记簿、盘源信息登记资料、佣金确认书、公安局户籍证明、户口簿、银行个人业务凭证、银行客户回单、账户交易明细表、网上二手房签约申请书、庭审笔录及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据《居间协议》的约定，《买卖合同》成立即表明居间成功，故原告得依约向被告主张佣金。被告称当初约定系争房屋买卖交易所产生的全部佣金均由第三人承担，自己无需支付佣金，虽此观点得到第三人的认可，但在原告予以否认，而被告亦未能提供证据证明原告同意免除被告佣金支付义务的情况下，无法以被告与第三人之间的内部约定对抗原告的主张。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于此次买卖交易中的房源信息由谁提供的问题，本院认为，在资讯发达的当今社会，卖家发布房屋出售信息的方式以及买家获取该信息的方式均十分广泛，而原告未能提供被告曾就系争房屋委托原告出售而向原告进行过备案确认，以及第三人曾经由原告带看过系争房屋的相关证据，在被告与第三人均否认该房源信息系原告提供，第三人并就此提供证人证言的情况下，仅凭一份原告自制的盘源信息登记资料及其内部员工的证言，尚不足以证明被告与第三人是通过原告发布的房源信息而建立起买卖关系。另外，原告作为专业的房屋中介机构，理应在居间过程中为买卖双方提供优质的服务与专业的意见，但事实上被告与第三人在原告居间下签订的转让价为XXXXXXX元的买卖合同，事后亦被证明因房价约定过低而无法通过交易中心的审核，据此本院认为原告在此次居间过程中存在重大瑕疵。至于被告以原告在居间过程中存在伪造证件等违法行为作为拒付佣金的抗辩理由，因其未提供充分的证据加以证明，故本院难以采信。鉴于房地产居间服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，故本院将根据案件的实际情况酌情扣减原告的佣金数额。另外，基于第三人表示认可此次房屋买卖交易产生的佣金均由其支付，被告可在履行完毕本判决确定的支付义务的情况下，另案向第三人进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告李裴应于本判决生效之日起五日内给付原告上海中原物业顾问有限公司佣金3000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元（原告上海中原物业顾问有限公司已预缴），由原告上海中原物业顾问有限公司负担375元，被告李裴负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 张 婷
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。