福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第256号
上诉人（原审原告、反诉被告）福建新新房地产开发有限公司。住所地：福建省南安市成功街新新大厦**层。组织机构代码70519598-7。
法定代表人叶新年，董事长。
委托代理人周贞宴，男，1973年10月22日出生，汉族。
委托代理人陈宁，女，1984年2月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）卢亚青，男，1974年3月30日出生，汉族，干部，住平和县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄丽霞（系卢亚青之妻），女，1975年11月20日出生，汉族，教师，住平和县。
委托代理人卢亚青，男，1974年3月30日出生，汉族，干部，住平和县霞寨镇龙文路1号。
上诉人福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房产公司）因与被上诉人卢亚青、黄丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2013）平民初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新新房产公司的委托代理人周贞晏、被上诉人卢亚青、黄丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月20日，双方当事人订立商品房买卖合同，卢亚青、黄丽霞向新新房产公司购买平和水岸帝景星城12#C27车库一间，双方签订《水岸·帝景星城认购协议书》（编号：0615028）。后来，因新新房产公司建设规划调整，经双方协商同意，新新房产公司将卢亚青、黄丽霞原来购买的12#C27车库调换为12#C01车库，双方于2011年9月1日订立350628108000200847号《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的平和县小溪镇和平路西侧、河滨路北岸水岸帝景星城12幢C01号，该商品房的用途为车库；面积22.39平方米。该合同第四条约定：该商品房单价为每平方米2910元，总金额人民币65155元；该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。2011年9月5日，卢亚青、黄丽霞按照合同约定向新新房产公司支付了购买车库总价款65155元。由于新新房产公司变更房屋建设设计，将原来卢亚青、黄丽霞购买的平和水岸帝景星城12幢C01号车库变更用途为“储藏间”，实际面积为13.065平方米。卢亚青拒绝接受该房屋，致使双方至今未交付合同约定的标的物。2013年3月4日，新新房产公司向卢亚青发出《关于解除购房合同的告知函》，但双方未能就合同变更或解除相关事宜达成协议。
另查明：经卢亚青申请，原审法院委托漳州市价格认证中心，于2013年10月12日对平和县小溪镇水岸帝景星城12幢C01号车库进行同类商品价格作出评估：该车库于鉴定基准日的价格为人民币208697.00元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同签订后，卢亚青、黄丽霞按照合同约定向新新房产公司全额支付了购买车库的价款，依法履行了合同约定的义务。但由于新新房产公司变更房屋建设规划，致使新新房产公司无法交付卢亚青、黄丽霞购买的车库，且新新房产公司明确表示无法向卢亚青、黄丽霞继续提供其他同等条件的车库，故原合同已无法继续履行，新新房产公司要求解除双方于2011年9月5日订立的商品房买卖合同，应予准许；由于本案双方签订《商品房买卖合同》后，卢亚青、黄丽霞已经在合同约定的期限内全额支付了购买车库的价款，故卢亚青、黄丽霞在本案中没有过错；本案合同无法履行系因新新房产公司未经卢亚青、黄丽霞方同意单方面违约造成的，新新房产公司在本案中负有完全过错，应对其行为给卢亚青、黄丽霞造成的损失承担相应的法律责任；卢亚青、黄丽霞请求新新房产公司赔偿其损失理由成立，符合法律规定，该请求应予支持；卢亚青、黄丽霞要求按照车库现有市价价款计算新新房产公司应承担的赔偿数额符合我国民法上的公平原则，该请求应予支持；新新房产公司请求判令卢亚青、黄丽霞停止以任何方式侵害新新房产公司的合法权益，因不能举证卢亚青、黄丽霞侵权的有效证据，故该诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）福建新新房地产开发有限公司与被告（反诉原告）卢亚青、黄丽霞双方于2011年9月5日订立的商品房（车库）买卖合同（合同编号：35062808000200847）；二、反诉被告福建新新房地产开发有限公司应赔偿反诉原告卢亚青、黄丽霞车库价值损失人民币208697.00元，限于判决发生法律效力后十日内履行完毕；三、驳回原告福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1429元，反诉受理费人民币4300元，合计人民币5729元，减半收取人民币2864.5元，由原告（反诉被告）福建新新房地产开发有限公司负担。
宣判后，新新房产公司不服，向本院提起上诉。
上诉人新新房产公司上诉称：1、原审认定事实不清。2011年9月5日，上诉人与被上诉人订立商品房买卖合同关系（未正式备案，也未正式签订《商品房买卖合同》，应属于预约阶段），被上诉人向上诉人购买平和水岸帝景星城12幢C01号房一间，面积22.39平方米，单价2910元／平方米，总价款65155元并已支付。由于规划变更，上述房屋实际面积为13.065平方米，经多次协商，仍无法就合同变更或解除达成协议。鉴于原合同已无法实际履行，上诉人诉至原审法院，请求解除上述合同。因上诉人与被上诉人尚未签订《商品房买卖合同》，没有证据证明讼争标的用途属于车库，原判认定讼争标的是车库是错误的。司法鉴定机构对讼争标的作出的鉴定结论，价格过高，原判以该鉴定结论作为认定本案事实的依据亦是错误的。2、原判违反法定程序。被上诉人未在法定期限内提起反诉，原判支持其反诉请求，违反法定程序；3、本案合同尚未签订，属于面积差异问题，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》有关定金等规定进行处理，原判未依据上述法律下判，明显不当。请求依法撤销原判第二项，将本案发回重审或依法改判。
被上诉人卢亚青、黄丽霞辩称：1、上诉人更换和调整被上诉人认购车库，至今仍不履行双方签订的商品房买卖合同，构成违约。被上诉人于2009年8月20日向上诉人购买平和水岸帝景星城12幢#C27车库一间，后因上诉人变更建设规划，经双方协商同意，将车库位置调整至12幢#C01号，面积22.39平方米，单价2910元／平方米，总价款65155元，该款被上诉人于2011年9月5日付清，被上诉人取得了销售不动产统一发票，同时签订商品房买卖合同。2012年9月被上诉人发现车库再次被改，多次与上诉人交涉，上诉人以各种理由推拖，拒不承担责任。2、上诉人违背诚实信用原则，应承担所有过错责任，赔偿被上诉人损失。原审判决正确，请求驳回上诉。维持原判。
案经本院开庭审理，除上诉人对双方于2011年9月1日签订《商品房买卖合同》的事实有异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
另查明：编号为35062808000200847的《商品房买卖合同》买受人处卢亚青签名并加盖手印，出卖人处上诉人未加盖公章。上诉人于二审期间承认其与两被上诉人之间存在口头的商品房买卖合同关系，内容包括标的及价款，两被上诉人已支付了全部购房款，并承认两被上诉人提交给法院的发票是其出具的，该发票主要内容：发票名称是销售不动产统一发票（自开）办证联，开票日期是2011年9月5日，付款方是卢亚青，收款方是福建新新房地产开发有限公司平和分公司，不动产项目名称是水岸帝景星城，销售不动产楼牌号是12幢C01号，面积22.39平方米，单价2910元／平方米，总价款65155元。2013年3月4日，新新房产公司向卢亚青发出《关于解除购房合同的告知函》，该告知函的主要内容：你于2011年9月5日向本公司平和分公司购买位于平和水岸帝景星城的12幢C01号房屋一间，面积22.39平方米，单价2910元／平方米，总价款65155元，因设计变更等原因，上述房屋实际面积为13.065平方米，你拒绝接受该房屋，双方多次协商，因本公司已没有待售的类似房屋作为替代标的物，因此无法就变更或解除合同达成协议。现本公司正式通知你解除本公司平和分公司与你于2011年9月5日签订的购房合同。
再查明：两被上诉人于原审庭审时提起反诉，上诉人未提出异议，并明确表示不需要十五天答辩期，而是当庭进行答辩。
本案双方当事人争议的焦点：1、上诉人对解除合同是否存在过错误，如有，应承担何种法律责任；2、原审是否违反法定程序。
本院认为，虽上诉人尚未在编号为35062808000200847的《商品房买卖合同》上加盖公章，但在购买商品房时系由开发商提供格式合同，购买人加以签名，本案的《商品房买卖合同》中购买人处被上诉人已签名按手印，而且双方也早就签订认购协议书，协议书中约定两被上诉人购买的是车库，《商品房买卖合同》中约定的也是车库，故可以认定双方当事人的合同标的是车库而非储藏间，上诉人上诉提出被上诉人购买的是储藏间，没有事实依据，不予采纳。上诉人承认双方当事人之间存在口头上的商品房买卖合同，且原来约定的房屋面积为22.39平方米，但在被上诉人已支付全部购房款的情况下，至今上诉人仍未能提供符合合同约定用途及面积的房屋给被上诉人，系违约行为，应承担违约责任，赔偿被上诉人的损失。被上诉人购买的是车库而非储藏间，车库与储藏间的价值相差较大，本案涉及的问题是上诉人未提供符合合同约定用途的标的物，而非仅仅面积差异问题。从两被上诉人与上诉人签订购房意向书至今房价大涨，两被上诉人的损失就是购买同样一个车库现今的价格与2011年价格的差价，原审进行评估并以该评估意见为定案依据，符合法律规定。上诉人上诉提出本案仅为面积差异问题应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，与法不符，不予支持。被上诉人是在原审庭审期间提出反诉，上诉人未提出异议并当庭进行了答辩，原审予以审理并作出判决是正确的。上诉人上诉提出原判违反法定程序的理由不能成立。综上，上诉人上诉无理，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5729元，由上诉人福建新新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年四月十八日
书 记 员 洪碧蓉
附：引用的主要法律条文及执行申请提示：
1、引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
2、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。