黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民初字第51号
原告黑龙江金昌房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市宾县宾西镇本街三委。
法定代表人徐广东，该公司董事长。
委托代理人陈旭，黑龙江大公律师事务所律师。
被告哈尔滨电影机械厂，住所地哈尔滨市南岗区学府路***号。
法定代表人郭松堂，该厂厂长
委托代理人冯铁山，黑龙江冯铁山法律事务所律师。
原告黑龙江金昌房地产开发有限责任公司（下称金昌开发公司）因与被告哈尔滨电影机械厂（下称电影机厂）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2014年7月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告金昌公司委托代理人陈旭，被告电影机厂委托代理人冯铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金昌开发公司诉称及请求：2006年6月5日，金昌开发公司因享有电影机厂1173万元债权并查封土地83627.8平方米与电影机厂达成《债务和解协议书》，协议约定：电影机厂将土地使用权转让给金昌开发公司并以优惠价格受让金昌开发公司享有的债权，双方商定土地出让金定为2894万元，电影机厂以290万元受让金昌开发公司享有的债权。2006年8月30日，在电影机厂上级主管部门哈尔滨市电子仪表工业总公司的主持下，就电影机厂土地使用权转让、拆迁补偿安排和转让价款等问题，由金昌开发公司与电影机厂及其主管单位形成《会议纪要》，约定：土地出让金评估确认价与商定价发生变化时，以每平方米900元为基数，评估确定价格高于基数5%（含5%）以内部分，双方互不找补，超过5%以上部分，电影机厂按超过部分的40%返还给金昌开发公司。此后，金昌开发公司按照相关程序买受电影机厂两块出让土地，用地面积分别为17199.48平方米和21848.6平方米，交纳土地出让金3019.924万元和4453.156万元（共计7473.08万元）。2009年9月8日，双方签订《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》，约定由金昌开发公司协助电影机厂争取和落实土地出让金返还政策，使电影机厂改制工作顺利进行，金昌开发公司争取土地出让金全额返还时，电影机厂返还金昌开发公司地上物补偿费480万元。2010年5月，电影机厂收到了政府返还的全额土地出让金，但是电影机厂至今没有按约定返还金昌开发公司土地出让金、受让债权的款项及地上物补偿款。另金昌开发公司在取得电影机厂土地使用权过程中，发生了许多影响金昌开发公司行使开发权的案件，金昌开发公司为此支付500万元的律师代理费才使得开发权得以行使。根据双方于2006年6月5日签订的《债务和解协议书》约定，电影机厂保证转让土地及地上物合法有效，不存在纠纷，如有纠纷由电影机厂负责妥善处理，以保证转让活动顺利实施。金昌开发公司认为根据该协议金昌开发公司为实现开发权而支付的代理费应当由电影机厂承担。请求判令：一、电影机厂返还土地出让金1765.8728万元及利息（自2010年5月16日起至给付之日止按银行同期贷款利率计算）；二、电影机厂返还地上物补偿费用480万元及利息（自2010年5月16日起至还款之日按同期银行贷款利率计算）；三、电影机厂返还金昌开发公司买受电影机厂债权款290万元（自2010年5月16日起至还款之日按同期银行贷款利率计算）；四、电影机厂偿还金昌开发公司代理费500万元及利息（自2011年11月28日起至还款之日按同期银行贷款利率计算）；五、本案诉讼费由电影机厂承担。
电影机厂在法定期间内未提交答辩状，庭审中口头辩称：金昌开发公司与电影机厂及哈尔滨市电子仪表工业总公司签订的《会议纪要》是违法的协议，政府返还电影机厂的土地出让金是用于改制和安置职工，不应支付给金昌开发公司。双方签订的《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》中约定的地上物补偿款480万元的内容违法，电影机厂不应返还金昌开发公司。电影机厂应给付金昌开发公司290万元债权转让款已付200万元，并且金昌开发公司尚欠电影机厂房屋租金至今尚未给付。金昌开发公司从未委托律师参加与电影机厂有关的诉讼活动，所支付的代理费与电影机厂完全无关，电影机厂不应承担此笔代理费。
金昌开发公司为证明其所主张的事实成立，在本院开庭审理时举示下列证据：
证据一、金昌开发公司企业法人营业执照、组织机构代码证。意在证明：金昌开发公司符合诉讼主体资格。
证据二、电影机厂企业法人登记信息。意在证明电影机厂符合诉讼主体资格。
证据三、市国资委哈国发字（2007）17号关于哈尔滨电影机械厂改制方案的批复。意在证明：政府部门批准电影机厂进行改制，以出让土地费用弥补改制的缺口。
证据四、《会议纪要》。意在证明：金昌开发公司与电影机厂及电影机厂的上级主管单位就金昌开发公司与电影机厂债务和解、土地转让、拆迁补偿、还建工程项目及返还土地出让金等内容达成一致意见，并签字盖章。会议纪要对签约各方具有约束力，电影机厂应按照其内容履行返还土地出让金的义务。
证据五、信达资产公司与金昌开发公司签订的《债权转让合同》。意在证明：金昌开发公司在信达资产公司买受的债权合法有效，金昌开发公司享有电影机厂的1173万元债权，双方在此后形成的《会议纪要》《债务和解协议》都是以金昌开发公司享有此笔债权为基础而形成的。
证据六、《债务和解协议书》。意在证明：双方基于电影机厂改制方案已经获得批准，以电影机厂将部分土地使用权转让给金昌开发公司为条件，双方就金昌开发公司享有的1173万元债权达成和解，约定电影机厂以290万元回购债权并将此款从返还给金昌开发公司的土地出让金中支付。金昌开发公司已取得标的土地的使用权，电影机厂应当在向金昌开发公司返还的土地出让金中一并支付回购债权290万元。
证据七、《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》。意在证明：双方就金昌开发公司协助电影机厂争取和落实土地出让金返还，在电影机厂获得土地出让金全额返还时返还金昌开发公司地上物补偿费480万元。电影机厂已获得土地出让金全额应按该协议返还480万元。
证据八、借款申请书与支票存根。意在证明：金昌开发公司向电影机厂支付地上物补偿费480万元，该笔补偿费是金昌开发公司向电影机厂支付的补偿费中的一笔，按照双方约定应当在电影机厂已获得土地出让金全额时返还金昌开发公司。
证据九、哈尔滨市国土资源局收费通知单。
证据十、进账单。
证据十一、契税完税证。
证据十二、收据。
上述证据意在证明：金昌开发公司分别支付1号和2号地块土地出让金3019.924万元和4453.156万元，共计7473.08万元，按会议纪要约定电影机厂应返还金昌开发公司土地出让金1765.8728万元。
证据十三、民事诉讼委托代理合同及代理费发票。意在证明：金昌开发公司为实现买受土地的开发权支付500万元代理费，按双方《债务和解协议》约定，该笔费用应由电影机厂承担。
证据十四、《土地局回执单》。意在证明：因电影机厂未履行返还土地出让金、地上物补偿款及债券回购款，电影机厂一直未申请法院解除对电影机厂土地的查封。
证据十五、《企业询证函》。意在证明：电影机厂聘请的会计师事务所审计结论证实电影机厂尚有应付款480万元和290万元，金昌开发公司主张的480万元及290万元成立。
证据十六、证人王某某证言。意在证明：金昌开发公司一直就电影机厂应返还的土地出让金和其他款项向电影机厂主张权利，电影机厂的前任厂长称所有债务可在3号土地开发时一并解决，现电影机厂以更换领导为由不予答复。
证据十七、非营业性收款收据。意在证明：金昌开发公司于2002年欲买受电影机厂土地时，于同年8月5日向电影机厂支付200万元土地转让金后，双方未履行，电影机厂于2011年10月23日将200万元返还，该款不是电影机厂所称支付的债权转让款。
经质证，电影机厂对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议；对证据四的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为《会议纪要》违反了法律规定，是双方约定分配国家财产属于无效的协议，不应当采信；对证据五的真实性没有异议，对证明问题有异议，电影机厂欠银行贷款1000多万元，银行将债务交给信达公司后，信达公司打包卖与金昌开发公司，金昌开发公司又返给电影机厂；对证据六及证据七的真实性没有异议，但两份协议是分配土地出让金侵害了国家利益并违反法律规定，应当无效，而且哈尔滨法制办明确出具意见认为《债务和解协议》《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》不合法；对证据八的真实性没有异议，形式上是借480万元，实际上电影机厂没有借480万元也未收到，480万元是2462万元中的补偿一部分；对证据九至证据十二的真实性没有异议，与电影机厂没有关系；证据十三与电影机厂没有关系也与本案无关；证据十四与双方欠款无关，如果《土地局回执单》存在也是违法的；对证据十五的真实性有异议，《企业询证函》只有电影机厂公章没有经办人签字和注明年月日，证明问题也有异议，电影机厂从来不欠这两笔钱；对证据十六证人证言有异议，证人是金昌开发公司的工作人员，证言不能作为证据；对证据十七的真实性没有异议，对证明问题有异议，所谓土地受让金的收款与本案没有关系，在金昌开发公司之前另有其他公司欲购买该地并有前期投入，金昌开发公司需要支付部分费用给其它公司，电影机厂2005年向金昌开发公司借款2400万元时金昌开发公司直接扣200万元。另外补充一点，债务和解协议风险提示中有电影机厂不承担290万元以外的费用，所以电影机厂不应承担290万元的利息。
本院认证意见为：电影机厂对金昌开发公司举示的证据中除对证据十五的真实性有异议外，其他证据的真实性没有异议，本院对除证据十五以外的其他证据的真实性予以确认。证据十五即《企业询证函》加盖了电影机厂的公章，本院对《企业询证函》的真实性予以确认。证人是金昌开发公司的工作人员存有利害关系，证言不能单独作为认定案件事实的依据，可以作为补强证据补强其他证据的证明力。
电影机厂为证明其所主张的事实成立，在本院开庭审理时举示下列证据：
证据一、2009年9月9日双方签订的《关于电影机厂1、2号土地出让有关问题的补充协议》。意在证明：电影机厂被拆迁的厂房设备中有金昌开发公司不能还建的用现金支付一共有4笔：第一笔蓄水池泵房的拆建130万元、一分厂厂房不能建200万元、清分机车间不能建134.32万元，共计464.32万元；第二笔是华影商服的门市房不建240万元；第三笔原来1、2号地建筑面积差额补偿760万元，新增1号地项目补1000万元，共计2464.32万元（包含480万元）。协议3条2款锅炉房改造没有做也没有给电影机厂补偿，电影机厂向政府借了1150万元才解决，这笔钱就是金昌开发公司欠电影机厂的钱。2464万元包含金昌开发公司支付给电影机厂2264.32万元，金昌开发公司少付200万元，就扣除借款200万元。金昌开发公司2009年9月24日转来17，843，200元及480万元，两笔相加是2264万元，扣了200万元是金昌开发公司原来的借款
证据二、2011年12月23日，电影机厂给付金昌开发公司200万元转账支票存根。意在证明：该笔钱是金昌开发公司在诉状中提到的290万元购买土地债权的200万元。
证据三、《房屋借用协议书》。意在证明：金昌开发公司买回债权后，占用电影机厂1、2层房屋，年租金35万元，使用5年，金昌开发公司只付一年租金，所以290万元剩余的90万元电影机厂已不欠金昌开发公司。
证据四、哈尔滨市人民政府法制办公室哈政法函（2007）第5号函《对哈国土呈字（2007）3号报告的处理建议》。意在证明：双方的和解协议书不具有法律效力，拟出让的1、2号地属政府资产，双方无权处分，电影机厂使用的土地属于国家所有，企业无权处理。
证据五、哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会哈国资发（2010）288号《哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会关于电影机厂国有资产处置的批复》，内容为针对1、2号地的土地出让金，向哈尔滨投资集团有限责任公司下达批复，电影机厂返还的土地出让金要存入你公司的专用账户，由你公司监督使用不得挪用。意在证明：国有土地的出让金用于安置企业职工解决改制资金的缺口，专款专用任何人无权处置，金昌开发公司与电影机厂无权对该笔资产进行私分。
证据六、最高人民法院（2011）民二终字第98号民事判决书及黑龙江省高级人民法院（2010）黑高商初字第9号民事判决书。意在证明：与长城资产管理公司和胜达房地产综合公司之间的不良资产转让纠纷完全是由电影机厂的上级单位出面作为当事人依法争取到3号地的优先购买权，整个诉讼与金昌开发公司及其委托的律师事务所没有任何关系，电影机厂没有义务为金昌开发公司承担律师代理费。
证据七、收款票据（对金昌开发公司证据八的反证）。意在证明：2011年12月22日交款单位是电影机厂，人民币480万元，返还保证金，依据内部协议，金昌开发公司收取了电影机厂200万元。
经质证，金昌开发公司对证据一的真实性没有异议，证明问题有异议，不能证明电影机厂因为金昌开发公司没有还建6吨锅炉而支付1000余万元，协议内容约定金昌开发公司为电影机厂拆除3个锅炉，实际上是电影机厂要求本厂区及家属区并入政府管网，由政府下属供热公司将锅炉收走，残值归供热公司，供热公司将管网并入政府管网，不存在金昌开发公司不履行的问题，双方已经将内容进行变更。电影机厂主张金昌开发公司在给付的款项中扣除200万元是支付480万元中的保证金没有依据，双方协议之前关于200万元一共有两笔，2002年200万元是预交的土地出让金，2005年金昌开发公司借给电影机厂200万元借款，支付2000余万出让金扣除的是200万元借款；证据二转账200万元的存根与金昌开发公司所述事实符合，是电影机厂返还之前的200万元借款，不是给付480万元中的200万元；对证据三的真实性有异议，协议上没有双方公章及相关人员签字，不是双方形成的房屋借用协议，金昌开发公司向电影机厂支付35万元租金是双方以口头形式达成的协议，事实上电影机厂只将房屋的二层租用给员工，金昌开发公司支付了租金35万元；对证据四的真实性没有异议，但认为与本案无关，法制办不具备对合同效力作出认定的职能，电影机厂以该份函说明双方签订的会议纪要和其他协议无效没有根据；对证据五的真实性没有异议，国资委的文件没有禁止电影机厂如何与其它单位约定土地出让金的使用，不能否定双方和上级主管单位签订会议纪要的效力；对证据六的真实性没有异议，与本案无关；对证据七的真实性没有异议，对证明问题有异议，电影机厂实际上没有返还480万元，收据的背面有电影机厂相关人员记载只向金昌开发公司支付200万元，这200万元电影机厂在答辩期间也承认，2005年4月4日，电影机厂向金昌开发公司借款200万元，电影机厂偿还2005年4月4日的借款不是返还480万元的保证金。
本院认证意见为：由于金昌开发公司对电影机厂举示的证据中除对证据三即《房屋借用协议书》的真实性有异议外，其他证据的真实性没有异议，本院对除证据三以外的其他证据的真实性予以确认。《房屋借用协议书》上没有加盖金昌开发公司公章及相关人员签字，且金昌开发公司有异议，本院对《房屋借用协议书》的真实性及关联性不予确认。
经审理查明：2006年3月4日，金昌开发公司在黑龙江瑞德拍卖有限公司举行的拍卖会上，以282万元购得电影机厂债权（本金余额500万元，利息673万元）。2006年3月28日，金昌开发公司与中国信达资产管理公司哈尔滨办事处签订了《债权转让合同》。
2006年6月5日，电影机厂为甲方与金昌开发公司为乙方签订《债务和解协议》，约定：市城市规划局已确认电影机厂厂区在城市总体规划中已定位商住建设用地。金昌开发公司已买受了中国信达资产管理公司哈尔滨办事处享有的对电影机厂1173万元的主债权和查封的83627.8平方米土地的从权利。双方已就通过采取标的土地使用权转让及电影机厂受让金昌开发公司的标的债权的方式实施债务和解的具体细节达成共识。第一条定义：标的债权：指金昌开发公司已通过买受方式取得的对电影机厂历史形成的不良金融债务1173万元的债权；标的土地：位于哈尔滨市南岗区学府路191号，系电影机厂以划拨方式取得的工业用地，经市政府有关部门同意以商住开发用地出让。出让面积为32364平方米，其中包括：1号宗地位于电影机厂厂区东南角，拟转让面积9264平方米。2号宗地位于电影机厂厂区北侧，拟转让面积23100平方米。第二条债务和解：1、和解方式：双方同意采取标的土地使用权转让给金昌开发公司及电影机厂以优惠价格受让标的债权的方式实施债务和解，同时解除对电影机厂全部土地的查封。2、和解方案审批：在标的债权处置和标的土地使用权转让全过程中，应认真执行《请示》要求。3、和解价款与收支方式：双方商定土地出让金为2894万元，实际价格以商住建设营地，按照市城市规划局批准的控详规划，经市国土资源局评估价确认价格为准，转让标的土地的土地出让金依据《请示》的要求，按规定程序流转。电影机厂以290万元受偿金昌开发公司标的债权，此款从返还的土地出让金中支付。4、解除土地查封安排：标的土地解封：本协议签字生效、并经市国资委认可，即行办理标的土地解封及分割等手续。剩余土地解封：待金昌开发公司足额缴纳土地出让金，金昌开发公司获得标的土地使用权、开发权，双方结清转让价款，电影机厂按双方约定时限腾空标的土地范围内的地上建筑物，将其交给金昌开发公司后，金昌开发公司申请法院解除剩余土地的查封。对电影机厂有特殊要求的宗地，可与标的土地同时办理解封手续……。6、标的土地地上建筑物的拆迁补偿参照《哈尔滨市城市拆迁管理办法》的规定，由金昌开发公司给予电影机厂经济补偿，补偿总金额为806万元……。第四条风险提示：在标的土地实行招拍挂方式时，电影机厂应协商有关部门在招拍挂文件中载明：金昌开发公司以外的其他投标方应先行与金昌开发公司签订债务和解或转让协议（电影机厂不承担290万元以外的费用），方可参与竞标。
2006年8月30日，电影机厂为甲方与金昌开发公司为乙方，在哈尔滨市电子仪表工业总公司的主持下《会议纪要》。本纪要将作为电影机厂与金昌开发公司未来签署《债务和解协议》和《有关土地转让及补偿还建协议》的基础性文件，对各方具有约束力。（一）关于1号宗地土地使用权转让、拆迁补偿和转让价款安排。1号宗地位于电影机厂厂区东南角，拟转让面积9264平方米，该宗地在双方原商定的转让面积、拆迁补偿和转让价款安排基础上，做如下调整安排：1、拟转让土地面积在原定7740平方米基础上调增1524平方米，转让价款按9264平方米计算，调增117万元；2、拆迁地上建筑物调增原定拟保留的清分机车间1700平方米；3、还建建筑物在原定还建面积基础上调增1700平方米，调增缓建建筑造价仍按原定800／平方米计算，还建价款调增136万元；4、经上述调整后，该宗土地转让价款及拆迁还建补偿合计价款为1130万元，其中现金497万元，还建606万元；5、双方同意将拟全部拆迁的电影机厂原清分机公司2700平方米等量还建于电影机厂确定的位置，其他还建建筑物维持原商定位置不变。（二）关于2#宗地土地使用转让、拆迁补偿和转让价款安排。2#宗地位于电影机厂厂区北侧，拟转让面积23100平方米。转让价款、拆迁补偿安排和转让价款安排如下：6、该宗土地转让价款按900元／平方米计算，合计2079万元；7、该宗地地上建筑物拆迁、搬迁补偿费318万元（不含一分厂厂房）；8、双方同意将拟拆迁的电影机厂一分厂厂房还建于电影机厂拟维修翻建的机动处厂房处，建筑面积2500平方米，工程造价按800／平方米计算，合计200万元；9、该宗地转让价款及拆迁还建补偿合计价款为2597万元，其中，现金2397万元，还建200万元。（三）关于全部土地使用权转让、拆迁补偿总价款及支付方式。10、转让总价款：上述两宗地土地使用权转让、拆迁补偿（含还建工程）总价款为3700万元；11、转让价款的支付：金昌开发公司愿一次性全额支付总价款，即金昌开发公司实际支付的土地出让金（该出让金政府将全额返还给电影机厂）与金昌开发公司付给电影机厂的还建补偿款之和（该补偿款此时等于总价款与土地出让金的差额部分），关于“五之19条”款项，由电影机厂从政府返还的土地出让金中支付给金昌开发公司。（四）关于还建工程项目安排：12、还建项目及建设费用：清分机公司：2700平方米，216万元（造价：800元／平方米）；一分厂：2500平方米，200万元（造价：800元／平方米）；变电所迁建：150万元；蓄水池、泵房迁建：200吨，130万；热处理车间：200平方米，10万元（造价：500元／平方米）；商服用房：600平方米，50万元（以确保还建面积为准）；车库：1000平方米，50万元（造价：500元／平方米）。合计806万元……；14、涉及电影机厂生产的必备项目如变电所、蓄水池、热处理等必须先建后拆；换热站电影机厂按“一之1条”约定已经提供建设用地，今后由金昌开发公司负责房屋建设。其他费用双方按受热面积比例和并网收费规定分摊。金昌开发公司在年底前实现车库暖封闭，交付电影机厂使用；15、电影机厂自收到“三之11条”转让价款（其中土地出让金以金昌开发公司交款凭证为准）之日起10个工作日内，完成除先建后拆项目外的搬迁，并将腾空建筑物交给金昌开发公司。（五）关于其他商定事项。16、出让土地面积在双方商定的1号、2号地的四至边界（见附图）前提下，拟出让土地面积与实测面积略有变化，如变化量在总面积的5%以内，以双方现在认定面积为准，不调整转让价格，双方互不找补，如变化量在总面积的5%以外，双方相互找补，具体找补方式另议；17、双方商定在土地出让金评估确认价与商定价发生变化时：评估确定价高于商定价时，以900元／平方米为基数，评估确定价格高于基数5%（含5%）以内部分，双方互不找补，超过5%以上部分，电影机厂按超过部分的40%返还给金昌开发公司。评估确认价低于商定价时，以850元／平方米为基数，实际评估确定价格低于基数5%（含5%）维持850元／平方米不变，低于基数5%以外部分电影机厂按超过部分的60%核减金昌开发公司应付的土地出让金，从总价款中扣除……；19、结清金昌开发公司买受的债权。双方商定在电影机厂归还金昌开发公司290万元后，双方解除此笔债权债务关系。290万元费用从返还的土地出让金中支付……。《会议纪要》形成后，金昌开发公司与电影机厂依据《债务和解协议》解除了金昌开发公司对电影机厂享有的1173万元债权，电影机厂应给付金昌开发公司290万元。
2007年2月8日，哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会作出哈国资发字（2007）17号《关于电影机厂改制方案的批复》，主要内容为用国有土地出让收益弥补职工安置费用不足等。
2007年3月13日，哈尔滨市人民政府法制办公室以哈政法函（2007）第5号函《对哈国土呈字（2007）3号报告的处理建议》致市政府，主要内容：1994年，电影机厂向国家开发银行借款500万元，原特种元器件厂（后该单位撤销）出具了担保函。1999年，国家开发银行将此债权转让于中国信达资产管理公司哈尔滨办事处。2003年，中国信达资产管理公司哈尔滨办事处起诉哈尔滨电影机械厂偿还借款，哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民三初字第81号民事判决书，判决哈尔滨电影机械厂偿还借款本金500万元及利息434.22万元。中国信达资产管理公司哈尔滨办事处不服向黑龙江省高级人民法院提起上诉。2003年11月5日，黑龙江省高级人民法院以（2003）黑商终字第224号《民事判决书》维持一审判决。后中国信达资产管理公司哈尔滨办事处将此债权拍卖，拍卖时债权为1173万元（本金为500万元、利息为673万元），金昌开发公司以282万元购得此债权。2004年，金昌开发公司向哈尔滨市中级人民法院申请强制执行该债权，同时申请电影机厂的8万余平方米的国有土地和部分房产查封。2006年5月29日，哈尔滨市电子仪表工业总公司向市政府呈报了《关于电影机厂返还土地出让金用于弥补改制成本资金缺口的请示》，拟出让企业东南和东北角3.3万平方米土地。请求市政府将该3.3万平方米的工业用地变为住宅用地，土地出让金以先征后返的方式全额返还企业用于处置银行债务和弥补改制缺口。2006年6月5目，电影机厂和金昌开发公司达成和解协议。协议约定：经哈尔滨市政府有关部门同意，双方同意以面积为32364平方米的土地使用权抵偿申请人债务，并约定按国家土地管理部门的相关规定办理相关手续。2006年6月15日，哈尔滨市中级人民法院下达民事裁定书，裁定双方依法到土地管理部门办理相关手续，履行和解协议内容，有关部门依法协助办理相关手续。2006年12月5日，哈尔滨市中级人民法院向哈亦滨市国土资源局送达了《协助执行通知书》，将查封的房产和土地一并裁定给黑龙江金昌房地产开发有限责任公司所有，要求市国土资源局协助办理土地使用权变更事宜。为更慎重处理此事，我办邀请了省政府法制办和大学教授对此事进行了研究，专家意见：一是电影机厂和金昌开发公司的和解协议并不具有法律效力。拟出让的3.3万平方米的土地为国有划拨土地属特定的政府资产，协议双方无权处置该土地。二是法院直接将国有划拨土地裁定给金昌公司法律依据不足。此类划拨土地使用权的房产转让时须经市政府审批。在未取得政府批准的情况下，直接将房产和土地裁定给金昌开发公司的行为法律依据不足。三是以商住用途同受让方签定合同更符合政府利益，该宗地的出让价格越高越能减轻政府的资金压力。金昌开发公司对该宗地只享有债务上的优先受偿权，若不接受政府商服用途的出让价格，政府也可将该宗士地招拍挂。国有企业转让划拨土地使用权的应到市县土地行政主管部门设立的土地交易场所挂牌交易。商服类的经营性用地应当招拍挂，若目前企业改制中挂牌交易无法操作，同意以商服用地价格签定土地出让合同……。
2009年9月8日，电影机厂与金昌开发公司签订《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》，约定：金昌开发公司协助电影机厂争取和落实土地出让金返还政策，使电影机厂改制工作顺利进行；当争取土地出让金全额返还时，电影机厂即返给金昌开发公司地上物补偿费用480万元，当土地出让金返还90%时，电影机厂即对应的返还地上物补偿费用480万元的90%，以此类推。当土地出让金返还70%以下时，地上物补偿费用480万元不予返还。
2009年9月9日，金昌开发公司与电影机厂签订《关于电影机厂1、2号土地出让有关问题的补充协议》，约定：一、对原商定的还建项目安排及建设费用补偿：（一）原定费用：1、清分机车间2700平方米，216万元（造价：800元／平方米）；2、一分厂厂房2500平方米，200万元（造价：800元／平方米）3、变电所迁建，150万元；4、蓄水、泵房建建200吨。130万元；5、热处理车间200平方米，10万元（造价：500元／平方米）；6、车库1000平方米，50万元（造价：500元／平方米；7、华影商服房600平方米，50万元（以确保还建面积为准）；合计（806万元）。（二）现今实施的还建项目及造价：根据现在的实际情况，确定由金昌开发公司还建如下项：1、车1000平方米，50万元（造价：500元／平方米）；2、热处理车间200平方米，10万元（造价：500元／平方米）；3、清分机车间1021平方米，81.68万元（造价：800元／平方米）；4、变电所迁建，150万元；合计（291.68万元）。双方商定蓄水池、泵房还建项目和不再需要还建的项目面积，由金昌开发公司给予电影机厂现金补：1、蓄水池、泵房建建130万元（要同乙方该建项目同步进行、并按期完工）；2、一分厂厂房2500平方米200万元（造价：800元／平方米）；3、清分机车间2700平方米，已还建1021平方米，剩余面积1679平方米134.32万（造价：800元／平方米）；现金补偿金额总计464.32万元人民币。华影商服房1200平方米（50万元）按原协议由金昌开发公司用建设完工的门市房还建，以确保该建面积为准。先改为以预计售价计算的现金补偿、补偿额为240万元。二、金昌开发公司对原协议未涉及还建的地上建筑物补偿，补偿办法如下：原一、二号地建筑面积7698平分米，补偿金760万元，新增一号地项目，建设面积8062平方米，补偿金1000万元。三、相关事宜的约定：3、锅炉房改造，确定方案为拆除三台2吨旧锅炉，安装一台6吨炉……。按照补充协议约定，金昌开发公司应补偿电影机厂2464.3200万元，因电影机厂将供暖系统并入热网，金昌开发公司没有拆除三台2吨旧锅炉并安装一台6吨锅炉。补充协议约定的其他事项已履行完毕。
2009年9月11日，金昌开发公司交给电影机厂保证金480万元。
2009年9月24日，金昌开发公司付给电影机厂1784.3200万元、480万元，共计2264.3200万元（金昌开发公司应给付电影机厂补偿款2464.3200万元，扣除电影机厂2002年借款200万元）。2009年12月19日，电影机厂出具收到金昌开发公司付款2299.3200万元的收据（此款包括金昌开发公司给付电影机厂一年租金35万元）。
标识时间为2009年10月20日的《房屋借用协议书》内容为：电影机厂将办公大楼一、二层（不含大厅及一楼南侧配电室）借给金昌开发公司用于办公使用，面积约650平方米；借用期限一年，自2009年10月20日起至2012年止（月、日处空白）；借用费用每年35万元；如继续借用，双方应重新签协议。双方均未在《房屋借用协议书》上加盖公章和签字。金昌开发公司已给付电影机厂一年租金35万元。
2010年3月1日，金昌开发公司向哈尔滨市国土资源局缴纳涉案1号地块（用地面积17199.48平方米，用途住宅商服）土地出让金3019.9240万元、契税535.3097万元；2号地块（用地面积21848.6平方米，用途住宅商服）土地出让金4453.1560万元、契税582.8823万元。金昌开发公司缴纳土地出让金共计7473.0800万元（不含契税）、受让土地使用权面积39048.08平方米，每平方米土地出让金为1913.8元。
2010年12月24日，哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会作出哈国资发（2010）288号《哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会关于电影机厂国有资产处置的批复》，主要内容：电影机厂返还的土地出让金要存入哈尔滨投资集团有限责任公司指定的专用账户，并由你公司监督使用，不得挪作他用……。
2011年12月23日，电影机厂给付金昌开发公司200万元（系返还金昌开发公司2009年9月11日交给电影机厂保证金480万元中部分款项），转账支票记载用途为保证金。
哈尔滨公立会计师事务所有限公司出具《企业询证函》并致金昌开发公司，主要内容：截止日期：2014年5月31日，项目：其他应付款：欠金昌开发公司480万元，备注：保证金；欠金昌开发公司290万元，备注：回购款。
本院认为：金昌开发公司与电影机厂就涉案划拨土地出让补偿事宜签订《债务和解协议》《会议纪要》《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》《关于电影机厂1、2号土地出让有关问题的补充协议》后，金昌开发公司按照政府相关部门确定的住宅商服用途取得涉案土地使用权并交纳了土地出让金，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，上述协议应为有效。双方应履行协议项下的义务。哈尔滨市人民政府法制办公室的处理建议主要是对另案处理而提出的建议，涉及本案内容仅是涉案土地使用权的出让性质及出让方式，而且本案双方也是按照处理建议确定的内容进行涉案土地使用权出让。哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会的批复主要内容是用国有土地出让收益弥补职工安置费用不足。上述部门作出的处理建议和批复没有涉及到本案对土地出让金用途进行限定，而且约定大于法定。电影机厂以上述部门作出的处理建议和批复来主张《债务和解协议》不具有法律效力的主张没有事实和法律依据。
《会议纪要》第五条第17项约定土地出让金评估确定价高于商定价时，以每平方米900元为基数，评估确定价格高于基数5%（含5%）以内部分，双方互不找补，超过5%以上部分，电影机厂按超过部分的40%返还给金昌开发公司。金昌开发公司缴纳土地出让金7473.0800万元（不含契税）、受让土地使用权面积39048.08平方米，每平方米土地出让金为1913.8元，超过900元／平方米基数的5%。故电影机厂应返给金昌开发公司1513.2068万元［（7473.0800万元÷39048.08平方米-945元）×40%×39048.08平方米］。
《债务和解协议》约定双方同意采取标的土地使用权转让给金昌开发公司及电影机厂以优惠价格受让标的债权的方式实施债务和解。《会议纪要》约定电影机厂以290万元受偿金昌开发公司标的债权并从返还的土地出让金中支付，双方解除债权债务关系。金昌开发公司已经取得涉案土地使用权，电影机厂也得到土地出让金，双方约定的条件已经成就。电影机厂应给付金昌开发公司债权受让款290万元，双方解除债权债务关系。
《关于有条件返还地上建筑物补偿的内部协议》约定土地出让金全额返还时，电影机厂即返给金昌开发公司地上物补偿费用480万元。现有关部门已全额返还电影机厂土地出让金，电影机厂应给付金昌开发公司地上物补偿费480万元。虽然电影机厂辩称2011年12月23日给付金昌开发公司的200万元就是返还金昌开发公司2009年9月11日交给电影机厂保证金480万元中的部分款项，但从双方举示的证据显示的往来账目看，金昌开发公司2002年8月15日预交电影机厂土地出让金200万元、2005年4月4日借给电影机厂200万元，金昌开发公司2009年9月24日给付电影机厂补偿款2464.3200万元中扣除电影机厂2002年借款200万元、电影机厂2011年12月23日给付金昌开发公司200万元，两项相抵后双方往来账目清零。故电影机厂应按约定给付金昌开发公司地上物补偿费480万元。
电影机厂返还金昌开发公司土地出让金、债权受让款及地上物补偿费的前提条件是涉案土地出让金全额返还，有关部门已于2011年3月将涉案土地出让金返还并存入哈尔滨投资集团有限责任公司指定的专用账户后，电影机厂仍然未返还，应自次月起给付金昌开发公司占用金昌开发公司款项的利息。
由于电影机厂举示的标识时间为2009年10月20日的《房屋借用协议书》没有金昌开发公司公章和签字，金昌开发公司对该证据的真实性存有异议，虽然金昌开发公司已经给付电影机厂一年租金35万元，但双方对以后是否继续借用没有重新签订协议。双方对此问题可另行解决，不宜与本案合并审理。
此外，金昌开发公司要求电影机厂给付代理费没有举示证据证明该费用系为维护电影机厂利益而支出的费用或者双方另有约定，对金昌开发公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定。判决如下：
一、自本判决生效后十五日内，哈尔滨电影机械厂返还黑龙江金昌房地产开发有限责任公司土地出让金15，132，068元，并自2011年4月1日起至给付之日止按银行同期贷款利率计算利息；
二、自本判决生效后十五日内，哈尔滨电影机械厂返还黑龙江金昌房地产开发有限责任公司债权受让款2，900，000元，并自2011年4月1日起至给付之日止按银行同期贷款利率计算利息；
三、自本判决生效后十五日内，哈尔滨电影机械厂返还黑龙江金昌房地产开发有限责任公司地上物补偿费4，800，000元，并自2011年4月1日起至给付之日止按银行同期贷款利率计算利息；
四、驳回黑龙江金昌房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按上述规定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费223，030.57元，由黑龙江金昌房地产开发有限责任公司负担31，911.87元、哈尔滨电影机械厂负担191，118.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 李庆军
二〇一五年一月三十日
书记员 王帅英