北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第1810号
原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。
法定代表人张亮，主任。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村401号。
法定代表人李青生，队长。
委托代理人王东林，北京建成律师事务所律师。
委托代理人綦梁，男，1975年2月13日出生，中国人民武装警察部队政治部体育工作队助理员。
原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会与被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邵敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会的委托代理人杨琳，被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队的委托代理人王东林、綦梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会诉称：为改善部队生活、训练环境，根据国家和部队双拥工作精神和要求，经原、被告协商，于1999年11月12日签订了关于土地租赁的《协议书》，约定原告为被告提供七十六亩土地，用作“部队种菜以改善部队生活和建标准田径跑道（环形），跑道内外种菜或种草”，租期为三十年，每亩每年租金五百元，付款方式是协议签订后，首次付五万租金，五年以后，被告每年元月15日前一次性给付原告当年度租金三万八千元整。2006年12月28日，双方又签订《补充协议》，约定因被告在租用地上建房，被告给原告地上物补偿152000元整（每亩2000元共计152000元）。但自2009年之后，被告无任何原因无故不再交纳租金，更为严重的是，被告未经原告同意，于2002年10月22日将七十六亩已出租土地中的三十三点五亩以“闲置训练场”的名义转租给第三人北京市昌平交通汽车客运公司（2006年7月1日又变更为北京豫京旺商贸有限责任公司），用于解决第三人的旧货存放问题，租赁期限从2002年12月1日至2012年11月30日止，租金从3000元至5000元逐年递增。对于被告的严重违约行为，2009年1月1日，经中国共产党东小口镇委员会中滩村支部委员会和原告两委会议决定并经村民代表一致同意，决定解除与被告的土地租赁《协议书》，并于2009年1月4日、2012年7月27日、2013年12月12日三次书面给被告送达解除《协议书》的通知，但被告拒不接受，亦不签收解除文书。原告认为，为积极响应国家和部队的双拥工作精神和要求，改善部队的条件，原告才以远低于市场租赁价格将土地出租给被告，但被告未经原告同意，将使用租赁变更为用益租赁，把低价承租来的土地转手高价转租给第三人做仓库而从中获利，不仅违背双方订立合同时的合同目的，而且仓库的建成给整个地区造成极大安全隐患，全体村民极为不满。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告所签订的土地租赁《协议书》中租赁期限超出二十年的部分无效（2019年11月13日至2029年11月12日）；2、解除原、被告所签订的土地租赁《协议书》及《补充协议》；3、被告返还七十六亩土地租赁使用权，并腾退地上建筑物，恢复原状；4、被告支付2009年至实际腾退租赁土地之日的租金（暂计至起诉之日为190000元人民币）。
被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队辩称：不同意原告的第1、2、3项诉讼请求，同意第4项诉讼请求。1、原告和被告签订的土地协议是基于当时部队和地方之间的工作签订的，不仅是一个土地契约也带有一定政治性，超出20年以上部分是有效的，同时协议也是提高部队战斗力巩固国防落实工作的主要内容；2、双方当时签订协议都是真实意思表示，合同是合法有效的，没有违反任何法律法规强制性规定；3、原告所谓的转租不是转租的问题，是被告和第三人合作使用土地，合作使用土地的目的是改善官兵生活。同时，被告在和第三方合作使用土地时也和原告进行了沟通，原告同意并且知晓被告和第三人合作的事实，不存在牟利的问题；4、关于拖欠租金的问题，实际情况是自2009年1月起，被告多次找原告要交纳租金，但是原告不接受，为了按时履行协议，被告曾到公证处进行提存，但公证处认为被告不够提存条件，数额较小。即被告没有按时履行交纳租金的义务实际上是原告的原因，是原告违约在先。现被告同意将欠付租金足额支付给原告，同意也愿意继续履行合同。
经审理查明：1999年11月12日，原告与被告签订了《协议书》，主要约定原告为被告提供七十六亩土地，用作部队种菜以改善部队生活和建标准田径跑道（环形），跑道内外种菜或种草，租期为三十年，每亩每年租金五百元，付款方式为协议签订后，首次付五年租金（壹拾玖万元整），五年以后，被告每年元月15日前一次性给付原告当年度租金三万八千元整。合同签订后，原告向被告交付了土地，被告如约支付租金到2008年底。庭审中，双方认可自2009年起原告不再交纳租金。被告称系因原告不再接收租金，而非其主观原因不交纳租金，同意继续履行合同、支付租金。
2006年12月28日，原、被告又签订《补充协议》，主要约定：因被告在租用地上建房，经协商，被告给原告地上物补偿152000元整（每亩2000元，76亩共计152000元），原协议其他条款不变。该补充协议签订后，被告向原告支付了地上物补偿款。
另查，2002年10月22日，被告与案外人北京市昌平交通汽车客运公司签订了《合作使用土地合同》，主要约定：被告将北院三十三点五亩闲置训练场地提供给案外人北京市昌平交通汽车客运公司使用，期限10年，自2002年12月1日起至2012年11月30日止。在使用期间，2002年12月1日至2005年11月30日每年每亩价格为三千元，2005年12月1日至2008年11月30日，每年每亩价格为三千五百元，2008年12月1日至2012年11月30日，每年每亩价格为四千元。合同签订之日起10日内案外人北京市昌平交通汽车客运公司一次性向被告交纳前三年使用费三十万一千五百元，3年后的每一年第一个月支付当年使用费。案外人北京市昌平交通汽车客运公司根据需要，经被告同意可以在合同期内建设部分地面临时建筑（仅限于平房），并对空闲地域进行绿化，所有租用土地上一切建筑的审批由案外人北京市昌平交通汽车客运公司自行负责。
2006年7月1日，被告与案外人北京豫京旺商贸有限责任公司签订了《补充协议》，约定将《合作使用土地合同》中的33.5亩土地的租金从2006年7月1日起变更为每亩每年5000元，33.5亩每年共167500元，其他条款不变，同被告与案外人北京市昌平交通汽车客运公司签订的《合作使用土地合同》。
2009年1月1日，中国共产党东小口镇委员会中滩村支部委员会和原告作出《两委决议》，决定解除与被告签订的《协议书》。庭审中，原告出具三份《通知》，日期分别为2009年1月4日、2012年7月27日和2013年12月12日，用于证明原告已经因为被告转租并改变土地使用性质而通知被告解除1999年11月12日签订的《协议书》并要求被告腾退土地。被告表示未收到上述通知，不同意解除合同，同意补交租金。
以上事实，有《协议书》及《补充协议》、《合作使用土地合同》及《补充协议》、《征求意见》、《两委决议》、《通知》三份、照片及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告双方于1999年11月12日签订的《协议书》和2006年12月28日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，，但依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。此外，本案中被告与第三人北京昌平交通汽车客运公司签订的《合作使用土地合同》，实质上是租赁合同，被告的行为属于转租行为。而原、被告双方在1999年11月12日签订的《协议书》和2006年12月28日签订的《补充协议》中，均未约定被告享有转租的权利，而且被告未尽到举证证明原告对其转租行为知情并且同意的举证责任，故本院认为被告的行为符合法律规定的承租人未经出租人同意而转租的情形，因而本案中原告享有解除合同的权利。故对于原告的第二项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，对于原告的第三项诉讼请求，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，故对于原告第四项诉讼请求中主张的2009年至租赁合同解除之前的租金部分本院予以支持；对于租赁合同解除之后被告实际腾退租赁土地之日，被告应该支付相应的使用费，使用费的标准本院参照租金标准予以确定。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会与被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于一九九九年十一月十二日所签订的《协议书》中租赁期限为二○一九年十一月十三日至二○二九年十一月十二日的部分无效；
二、解除原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会与被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于一九九九年十一月十二日签订的《协议书》及二○○六年十二月二十八日签订的《补充协议》；
三、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队于本判决生效之日起三十日内，向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会返还位于北京市昌平区东小口镇中滩村的七十六亩土地，腾退地上建筑物，恢复原状；
四、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队按照每年度三万八千元标准于本判决生效之日起七日内向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会支付二○○九年至本判决生效之日止的租金；
五、被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队按照每年度三万八千元标准向原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会支付土地占用费，自本判决生效之日的次日起计算至实际腾退地上建筑物、返还土地之日止；
六、驳回原告北京市昌平区东小口镇中滩村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零五十元，由被告中国人民武装警察部队政治部体育工作队负担（于本判决生效之日起七日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。
代理审判员 邵 敏
二〇一四年四月十日
书 记 员 赵园丽