四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西充民初字第2146号
原告南充市友合物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路三段50号水天丽景三楼。
法定代表人刘志荣，男，总经理。
委托代理人刘攀，男，四川助民律师事务所律师。
被告梁德富。
原告南充市友合物业服务有限公司（以下简称友合公司）诉被告梁德富物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由代理审判员叶腾博适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘攀、被告梁德富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告友合公司诉称：2008年11月1日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告按约支付相应费用。2012年12月30日，原告与新成立的西充县晋城镇友合新邸业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告继续为友合新邸小区提供物业服务。被告从2011年1月起至今一直以种种借口拒不支付物业费及其它费用，共差欠原告2579.6元。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付拖欠物业及水、电等费用共计2579.6元，并承担相应违约责任，诉讼费由被告承担。
被告梁德富辩称：一、本人拖欠物管费及电费是实，但并未拖欠水费，但这些都是有原因的：1、拖欠电费是因为友合公司违规随意提高电价收费标准。西充供电公司对居民生活用电标准为0.5624元／度，门市经营用电标准为0.98元／度；友合公司生活用电收取0.66元／度，门市经营用电收取1.3元／度。2、不是我不缴电费，原告在收取电费时，我一再声明应遵循电费收费政策，并要求提供正式发票，但原告始终不同意我的合理要求，故而延误至今（从而导致我家里3000元被盗，要求原告赔偿）。二、不存在拖欠物业服务费，原因：1、2008年10月房屋竣工验收交房时，由友合公司出面交房，并移交钥匙。友合公司单方面提供物业服务格式合同，如业主不签该合同便不能领取自己所购房屋的钥匙，从而迫使业主签订该格式合同。该格式合同未经双方当事人协商，带有强制性，应视为无效合同；2、业主委员会管理不规范；3、业主委员会筹备之初，我们委员会与原告商议，每平方米按0.3元的标准收取物业服务费，但原告仍按0.4元／㎡收费，我们全体业主要求把物业服务费降到0.25元／㎡-0.3元／㎡之间；4、我没有与友合新邸业主委员会签订任何合同与协议。
经审理查明：2008年11月1日，原告与被告梁德富签订两份《前期物业服务协议》，物业对象分别为D3-16号门面房、D3-1-2-1号住房。门面房的面积为40.61平方米，双方约定该房的物业服务费按每月20元计算。住房面积为104.43平方米，双方约定该房物业服务费每月每平方米按0.40元计算，并对公共能耗费用进行了约定：“公共能耗费用，由利害相关人（或受益人）按其实际用量以户（或产权面积）共同分摊核收，现暂按公用电每户每月5元计”。上述费用收取标准的数字均为手写。双方同时约定物业服务费及公共能耗费用每年交纳一次，每次交纳费用时间必须在届满前一个月内的25日前，如被告方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天加收1%的违约金（该违约条款为打印格式条款）。
2012年12月30日，原告方与西充县晋城镇友合新邸业主委员会签订《物业管理服务合同》，业主委员会盖章并由全体委员半数以上签字、捺印。该合同约定物业管理费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月15日前，如逾期交纳物业管理费的，友合公司可以从逾期之日按应缴费用的3%加收滞纳金。
友合公司属于二级资质的物业管理企业，其收取的物业费标准符合2005年《南充市物业服务收费管理实施细则》及2013年西充县房地产管理局《深入开展物业管理规范年活动实施方案》的规定。因梁德富认为友合公司电费及物业管理费收取过高，2011年6月起至今未向友合公司交纳住房的物业管理费，2012年4月起至今未向友合公司交纳门面房的物业管理费。2011年6月至2012年3月梁德富共计用电1710度也未向友合公司交纳住房的电费（2012年4月梁德富电表下户）。友合公司多次书面催收未果，遂起诉来院要求被告梁德富支付所欠水、电费及物业管理费，并承担违约责任。庭审中友合公司认可梁德富已缴纳了水费。梁德富在庭审中未提交财物损失的证据。
本院认为：一、被告梁德富认为《前期物业服务协议》系格式合同，该协议无效，但该协议中有关费用收取的标准均为手写，具有显著的辨识度，该内容已向梁德富进行了明示，其在签订协议时系明知，且该收费标准符合相关部门的规定，没有损害梁德富的利益，故原告友合公司与被告梁德富签订的《前期物业服务协议》相关费用收取的条款系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。根据《四川省物业管理条例》第三十八条第二款“物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同”之规定，梁德富应当遵守《前期物业服务协议》的约定。
梁德富认为其没有与友合公司签订《物业管理服务合同》，且其作为业主委员会成员该合同上也没有其签名，该合同无效。根据《物业管理条例》第十五条第（二）款之规定，业主委员会可以代表业主签订物业服务合同；根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力；根据《四川省物业管理条例》第二十七条第二款的规定，业主委员会作出的决定必须经全体委员半数以上同意，而本案《物业管理服务合同》经过了业主委员会全体委员半数以上签字同意，故《物业管理服务合同》合法有效，对作为小区业主的梁德富具有约束力，梁德富应当按照该协议的内容予以履行。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，被告梁德富应当依照《前期物业服务协议》及《物业管理服务合同》的约定，向原告友合公司支付拖欠的物业管理费。梁德富住房面积为104.43平方米，双方约定该房物业服务费每月每平方米按0.40元计算，每月应付物业管理费41.77元，2011年6月至友合公司起诉前2013年8月，梁德富住房共计拖欠物业管理费41.77元×27个月=1127.79元。梁德富门面房的面积为40.61平方米，双方约定该房的物业服务费按每月20元计算，从2012年4月至2013年8月止，梁德富门面共计拖欠物业管理费20元×17个月=340元。以上合计，梁德富共计应付友合公司物业管理费1467.79元。
二、2012年4月梁德富电表下户前，其住房用电一直由友合公司代收代缴，西充供电公司对居民生活用电标准为0.5624元／度，而友合公司生活用电收取0.66元／度。根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”及《南充市物业服务收费管理实施细则》第十九条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，友合公司无权提高收费标准。友合公司在庭审中辩称，其多收的电费为电损和公摊费用，但《前期物业服务协议》已约定公用电每户每月5元计，故应当按照双方的约定按照每月5月的标准收取。据此，梁德富拖欠的电费为1710度×0.5624元／度＋5元／月×10个月=1011.70元。
三、被告梁德富未按期缴纳物业管理费，应当承担违约责任。《前期物业服务协议》约定“从逾期之日起按每天加收1%的违约金”，该违约条款为打印格式条款，无明显辨识度，且该违约责任过高；而《物业管理服务合同》约定的违约责任为“从逾期之日按应缴费用的3%加收滞纳金”。比较而言，《物业管理服务合同》对违约责任的约定较为合理，故违约责任统一按应缴费用的3%计算。梁德富应向友合公司支付的物业管理费违约金为1467.79元×3%=44.03元。
四、被告梁德富主张原告友合公司赔偿其被盗财产的损失，但并未提交证据予以证明，也未提起反诉，故对被告梁德富的该项主张，本院不予支持。被告梁德富认为其小区业主委员会管理中存在诸多问题，系小区内部管理问题，可由小区业主大会开会解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条第（二）款、第十二条第四款、第四十二条、第四十五条、《四川省物业管理条例》第三十八条第二款、第二十七条第二款之规定，判决如下：
一、限被告梁德富于本判决生效之日起五日内一次性支付原告南充市友合物业服务有限公司2011年6月至2013年8月物业管理费1467.79元及违约金44.03元；
二、限被告梁德富于本判决生效之日起五日内一次性支付原告南充市友合物业服务有限公司代缴的电费1011.70元；
三、驳回原告南充市友合物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告梁德富承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
代理审判员 叶腾博
二〇一四年一月十日
书 记 员 苏 婷