徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3497号
原告孙某某，个体工商户。
委托代理人杨某某，江苏他石律师事务所律师。
被告江苏某实业投资发展股份有限公司。
法定代表人袁某某，该公司董事长。
委托代理人窦金刚，江苏维维律师事务所律师。
委托代理人秦彪，江苏维维律师事务所实习律师。
原告孙某某与被告江苏某实业投资发展股份有限公司（以下简称“某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年1月8日作出（2014）鼓民初字第00870号民事判决书，被告某公司不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）徐民终字第1940号民事裁定书，裁定撤销原判决，将本案发回重审。本案于2015年12月24日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年2月18日、3月9日、4月12日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托代理人杨某某，被告某公司的委托代理人窦金刚、秦彪到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告孙某某诉称，2005年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园5号楼1单元901室、5号楼1单元115室房屋。合同签订后，原告及时足额支付了房款，办理了契税、上房手续，依法占有涉案房屋，但被告后因小区迟迟无法通过验收，无法办理房屋产权证书，故原告诉至法院，请求确认位于徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园5-1-901室、5-1-115室房屋归原告所有。本案发回重审后，原告明确选择基于商品房买卖合同关系主张权利，并变更诉讼请求为：1、要求被告协助原告办理徐州市鼓楼区下淀路世纪锦园5-1-901室、5-1-115室房屋的产权证书；2、判令被告支付逾期上房违约金2254.83元及逾期办证违约金1209.35元（计算方式详见明细）；3、一审诉讼费、保全费由被告承担。
被告某公司辩称，1、被告不同意原告变更诉讼请求，请求法院按照原来的诉讼请求审理案件。2、原、被告的商品房买卖合同不是被告公司的真实意思表示，该合同是原告利用副总经理职务之便，威胁其他职工，未经公司同意，私自动用公司公章签订合同、开具收据，被告不认可该买卖合同。3、原告没有向被告交纳房款，双方也不存在以欠工资抵付房款的事实。首先，被告已经充分举证证明不欠原告工资，且工资争议系劳动争议，未经劳动仲裁，法院无权认定被告是否欠原告工资及数额；其次，原告对交纳房款的方式前后陈述不一致，在（2013）鼓民撤初字第1号、（2014）徐民撤终字第001号案件中，原告称以现金交纳房款，而在（2014）鼓民初字第870号案件中，原告又称以工资抵房款；再次，原告所举证据虚假，在被告公司出具收据时，如果原告实际交纳房款了，其就没有必要向被告另行书写借据。4、原告的上房通知书等上房手续系虚假的。综上，请求依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2005年4月28日，原告孙某某（买受人）与徐州某房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO0038749），约定买受人购买出卖人开发的位于徐州市下淀路某世纪锦园5-1-901室房屋及5-1
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115号地下室，房屋价款241870元。付款方式为一次性付款，买受人应于2005年4月28日前付清房款241870元。出卖人应于2005年12月31日前将房屋交付原告，如逾期交房，逾期超过三个月的第二天起出卖人按已交房款的同期银行存款利息支付违约金，合同继续履行；逾期超过六个月的第二天起，出卖人向买受人按已交房款的5‰支付违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承担总房款5‰的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，涉案房屋的购房款并非孙某某实际向徐州某房地产开发有限公司支付，孙某某主张其是用徐州某房地产有限公司欠其2001年3月至2004年4月的工资支付的，某公司主张在该期间不欠孙某某工资。涉案房屋在2005年5月23日取得国有土地使用权分割转让证变更登记申请书，并由孙某某持有。2010年6月2日，徐州某房地产开发有限公司在徐州日报上声明以上分割转让证丢失。涉案房屋已经在房产主管部门登记备案，并由徐州市房产管理局产权监理处于2003年7月27日出具产权证明书，上述产权证明书由孙某某持有。涉案房屋的产权证明书后因重新补办，由徐州市房产管理局产权监理处于2010年4月26日重新出具了编号分别为B03××69号商品房备案证明书，上述产权证明书由被告持有。2005年10月20日，徐州某房地产开发有限公司为孙某某出具了购房销售发票，发票载明收款项目为购房款234390元及购地下室房款7480元。同日，孙某某缴纳了房屋买卖契税4837元、收款滞纳金29元，合计4866元。2011年9月4日，某公司出具上房通知书一份，载明：“某物业公司，现有鼓楼区5楼1单元901室，产权人孙某某在我部一切手续齐备，准予上房。”。2013年10月21日，某公司的法定代表人声明涉案房屋系出售给案外人王远法，王远法系唯一购房人，孙某某持有的关于诉争房屋的一切手续均系作废，某公司不欠孙某某工资。2014年11月26日，某公司向孙某某邮寄《解除合同通知书》一份，但该通知书孙某某并未实际收到。
另查明，某公司系由徐州某房地产开发有限公司和另一公司合并后成立，徐州某房地产开发有限公司的相关债权债务由某公司行使和承担。涉案房屋的《商品房买卖合同》签订之时，孙某某系徐州某房地产开发有限公司的副总经理。再查明，涉案房屋所在的世纪锦园5号楼因未经过综合验收，现无法办理产权登记。就涉案房屋，在本院审理的（2011）鼓民初字第1919号案件中，案外人王远法与被告某公司达成如下协议：1、某公司与2012年1月10日前一次性返还王远法本金350000元、违约金50000元、房屋补差100000元，合计人民币500000元。如某公司未按期足额支付，徐州市鼓楼区下淀路某世纪锦园5#-1-901室及5#-1
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115号地下室房屋的所有权归王远法所有；2、如上述500000元如期给付完毕，某公司与王远法之间的徐州市鼓楼区下淀路某世纪锦园5#-1-901室及5#-1
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115号地下室房屋商品房买卖合同予以解除。本院依据双方达成的协议，于2011年12月17日出具（2011）鼓民初字第1919号民事调解书。之后，孙某某向本院申请撤销该调解书。本院受理后，于2013年9月20日作出（2013）鼓民撤初字第1号民事判决书，查明：孙某某与某公司于2005年4月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO0038749），购买位于徐州市下淀路某世纪锦园5#-1-901室（建筑面积165.24平方米）及5#-1
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115号地下室（面积13.60平方米），合同约定：“出卖人应当与2005年12月31日前，将商品房交付买受人使用”。合同签订后，孙某某即全额缴纳了购房款人民币241870元（每平方1418.48元）。2005年10月20日，某公司为孙某某出具了购房销售发票，孙某某亦于同日缴纳了房屋契税4866元。某公司将涉案房屋的产权证明书（徐房产证书字××号、03××69号）、分割转让证（编号2005-06357/2005-06423）交付给孙某某。但因涉案房屋所在小区存在烂尾工程问题，一直未经过验收。直至2011年9月孙某某方办理了上房手续，交纳了煤气费3200元、装饰垃圾处理费500元，同年11月安装了防盗门。但因房屋楼层过高，无法解决供水供电、孙某某便没有装修居住。2012年10月9日孙某某发现涉案房屋防盗门的锁芯被换，便到当地派出所报案后，得知王远法与某公司签订了与涉案房屋有关的（2011）鼓民初字第1919号民事调解书。该判决书还确认王远法与某公司之间系借款合同关系，孙某某与某公司之间系买卖合同关系，在某公司已经将诉争房屋出售给孙某某的情况下，又擅自将同一标的物处分给王远法的行为，既违背了诚实信用原则，又损害了孙某某的利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，撤销（2011）鼓民初字第1919号民事调解书。王远法不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后认为，王远法提供的借据在借款用途处载明“2001年度3月-2004年度4月所欠的工资，以工资抵房款，房号世纪锦园5#-1-901室”，该证据表明了孙某某支付涉案房款的方式，不能证明王远法关于孙某某没有付房款的主张。徐州市中级人民法院于2014年4月27日作出（2014）徐民撤终字第001号民事判决书，驳回了王远法的上诉。王远法不服该判决，继续向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院审理后认为，虽然王远法与某公司在2010年12月1日签订了商品房买卖合同，约定购买涉案房屋，但同日双方又签订了补充协议及购房补充合同，约定了合同于2011年6月1日生效，此前某公司可以回购房屋等条款。从上述约定来看，王远法的购房合同生效前即支付购房款，并赋予某公司回购房屋的权利，与购房人通过买卖取得房屋产权的目的不符，更符合为借贷进行担保的特征。某公司虽认可与王远法之间是房屋买卖关系，但亦认可袁某某等股东于2011年12月30日与孟海泉等人签订转让股权协议书、某公司股东合作协议、债务明细等文件转让公司股权。而从债务明细内容看，显示了债权人王远法借款金额350000元，抵押物为世纪锦园住房一套，并备注鼓楼已判。从该明细的内容也印证了王远法与某公司之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系。孙某某与某公司在2005年即签订商品房买卖合同并取得了购房款发票、产权证明书、分割转让证，可以证明双方存在房屋买卖合同关系，王远法提供的证据不足以否认该房屋买卖关系的存在。江苏省高级人民法院于2015年11月25日作出（2015）苏民撤申字第1号民事裁定书，驳回了王远法的再审申请。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、国有土地使用权分割转让证、产权证明书、商品房备案证明、购房销售发票、房屋契税票据、上房通知书、公证声明、（2011）鼓民初字第1919号民事调解书、（2013）鼓民撤初字第1号民事判决书、（2014）徐民撤终字第001号民事判决书、（2015）苏民撤申字第1号民事裁定书等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，合同是当事人意思自治的体现。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告虽主张其与原告2005年4月28日签订的《商品房买卖合同》不是其真实意思表示，但一方面，被告对此未能提供充分证据予以证实；另一方面，被告在签订《商品房买卖合同》后，又向原告出具了购房款发票、产权证明书、分割转让证、上房通知书等材料和文件，以实际行为履行了双方的《商品房买卖合同》，被告的陈述与其实际行为亦相矛盾。再者，被告主张系原告利用职务之便、胁迫员工、私用公章而订立的《商品房买卖合同》，但自签订合同至今，其除在庭审应诉时提出该意见外，并未通过举报、仲裁、诉讼等法律途径来行使权利，维护自身权益。同时，根据已经生效的（2013）鼓民撤初字第1号民事判决书、（2014）徐民撤终字第001号民事判决书、（2015）苏民撤申字第1号民事裁定书的认定，原、被告之间系房屋买卖合同关系，被告与案外人王远法之间系民间借贷法律关系。综上，本院对被告辩称其与原告的《商品房买卖合同》不是其真实意思表示的意见不予支持，原、被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效。关于被告抗辩称双方不存在欠付工资的事实、原告未履行付款义务的意见，本院认为，在（2014）鼓民初字第870号案件的庭审中，被告陈述2001年3月至2004年4月，原告的工资是通过借支的形式发放的，借支工资不需要批准，但不允许公司不欠工资而提前借支。依据被告提供的2005年6月13日的借据及徐州某房地产开发有限公司2005年10月20日出具的房地产销售发票可以认定，在2004年5月前，徐州某房地产开发有限公司欠付孙某某的工资数额不低于241870元，且双方达成了以欠付工资支付涉案房屋购房款的合意。被告抗辩双方不存在欠付工资事实的意见，未能提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于原告要求被告办理涉案房屋产权登记的诉请，本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当负有协助原告办理产权登记的义务，但鉴于涉案房屋现因未经过综合验收，无法办理产权登记，故原告的该项诉请现事实上不能履行，暂不具备起诉条件，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期上房违约金2254.83元的诉请，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2005年12月31日前将涉案房屋交付给原告，鉴于被告于2011年9月4日才向原告出具上房通知书，存在逾期交房的事实，故本院对原告要求逾期上房违约金的诉请予以支持。关于逾期上房违约金的数额，根据上述合同约定，逾期超过三个月的第二天起出卖人按已交房款的同期银行存款利息支付违约金，合同继续履行；逾期超过六个月的第二天起，出卖人向买受人按已交房款的5‰支付违约金，合同继续履行。因此，自2006年4月1日至6月30日，被告应当以241870元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类存款利率1.71%计算违约金，计1031.16元；2006年5月1日之后，被告应当按已付房款241870元的5‰支付违约金，计1209.35元，上述逾期上房违约金合计为2240.51元，对原告的该项诉请符合合同约定的部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金1209.35元的诉请，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料包产权登记机关备案，如因被告责任导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，被告应按总房款的5‰承担违约金，合同继续履行。鉴于涉案房屋因未能通过综合验收而至今无法办理产权登记，其责任方在被告，被告应按合同约定承担逾期办证违约金1209.35元，对原告的该项诉请，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告江苏某实业投资发展股份有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告孙某某逾期上房违约金2240.51元、逾期办证违约金1209.35元；
二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。
案件受理费12420元（原告已付），因原告在发回重审后法庭调查终结前依法变更诉讼请求，应按其变更后的诉讼请求应收取案件受理费130元，该款由被告负担（随上述款项一并给付原告），多缴纳的案件受理费12290元退还原告；保全费2520元（原告已付），由被告负担（随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 刘晓璐
审 判 员 蔡鸣春
代理审判员 朱淼淼
二〇一六年六月二十六日
书 记 员 刘晓敏