辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民三终字第00789号
上诉人（原审原告、反诉被告）朴德福，男，汉族，无业，住营口市站前区。
委托代理人吴瑕，系辽宁海润律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王天星，男，汉族，个体业主，住营口市西市区。
委托代理人郭福占，系辽宁西方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）林宏娟，女，汉族，系北京四中网校营口分校校长，住沈阳市和平区。
委托代理人张杰，系营口市站前区八田地法律服务所法律工作者。
上诉人朴德福、王天星因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2015)站民二重字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朴德福的委托代理人吴瑕、上诉人王天星及其委托代理人郭福占、被上诉人林宏娟的委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定的基本事实是：2009年12月31日，原告（反诉被告）朴德福（以下称朴德福）与被告（反诉原告）王天星（以下称王天星）签订《房屋租赁合同》，由王天星承租朴德福的位于营口市站前区光华路北8号-8号门市房。双方约定，租赁期限为5年，自2010年4月1日至2015年4月1日止；年租金为80000元；2010年4月1日前交款40000元，2010年10月1日前交款40000元，以后每年4月1日前全额交齐年度租金。双方合同签订后，朴德福向王天星交付了租赁房屋。王天星按合同约定交付租金，朴德福收租金后给王天星出具收条。2012年4月2日，因王天星欲转租房屋，经双方协商，王天星向朴德福出具一份保证书，承诺“经营项目法定代表人必须与房主见面，王天星将2012年4月1日至2015年4月1日的三年租金一次性交齐，否则朴德福有权收回房屋”。同日王天星又向原告出具一份书面承诺，承诺“动工前交付房主160000元，否则房主有权制止施工，租金不予退还”。2012年4月2日，王天星交付朴德福8万元租金。2012年5月27日，王天星将房屋转租给被告（反诉第三人）林宏娟（以下称林宏娟）经营北京四中网校营口分校，双方签订了房屋租赁协议，约定租期从2012年7月1日至2015年6月30日，年租金120000元，每年6月1日预付。朴德福在上述转租的合同上签字。合同签订后，林宏娟交付了一年120000元的租金。2012年8月15日，王天星和林宏娟书面修改合同截止日期为2015年4月1日。2013年4月1日，林宏娟下班锁门后，朴德福又在门上加了一道锁,林宏娟向公安机关报案，公安机关未予处理。2013年4月26日，林宏娟另案诉讼到法院，请求法院判决王天星和朴德福返还租金30000元，保证金10000元，违约金3000元。该案该案本院于2014年7月15日以（2014)站民二重字第00002号民事判决书，判决王天星返还林宏娟租金3万元保证金1万元。查明：林宏娟租赁房屋后没有缴纳电费，2013年4月24日，朴德福缴纳了出租的房屋发生的电费1500元。另查此案上诉审中，法院指定三方当事人于2014年10月30日上午9时到租赁房屋现场腾出房屋，但朴德福未到现场，法院组织腾房未成。此案重审中，经本院组织三方当事人于2014年12月11日到租赁房屋现场，将房屋腾出交付朴德福。
原审法院认为，原、被告及第三人的房屋租赁（转租）合同合法有效，合同当事人应依合同约定履行各自合同义务。在合同履行中即2013年4月2日，原告对其出租房屋上锁，造成被告林宏娟无法正常经营，三方当事人产生纠纷。原告称因被告王天星拖欠房租金、被告林宏娟拖欠电费而上锁，本院认为，即使原告称其上锁理由事实成立，即被告违约在先，原告对其出租房屋上锁的行为，不构成正当的合同履行抗辩权，故原告应对租赁合同履行不能承担民事责任。现此租赁合同事实上已解除，故原告诉请确认该租赁合同解除，本院应予支持。原告诉请的从2013年4月2日至2014年12月11日出租房屋不能使用费，本院不予支持。原告为被告林宏娟垫付的其承租期间发生的电费，被告林宏娟应给付原告。被告王天星辩称已付原告2013年4月至2014年4月8万元房租金，原告对此否认，被告王天星虽向法庭举证证明，但本院认为该项证据不足，本院无法认定被告王天星已付原告2013年4月至2014年4月8万元租金。反诉原告诉请反诉被告（朴德福）给付3万元租金损失及租金损失13万元（可得利益），因反诉原告未向反诉被告交纳在此期间内的房租金，即反诉原告违约在先，故反诉原告此项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第107条、第94条之规定，判决如下：一，解除原告朴德福与被告王天星房屋租赁合同。二，被告林宏娟给付原告朴德福电费1500元。三，驳回原告朴德福其他诉讼请求。四，驳回反诉原告王天星的诉讼请求。五，上述第二款项，于判决生效后十日内履行，若逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定执行。案件受理费1337元，原告预交本院，被告林宏娟承担50元，其余原告自负。反诉案件受理费1750元，反诉原告王天星已交本院，由反诉原告王天星自负。
宣判后，上诉人朴德福不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法判令给付2013年4月1日至2014年12月11日期间的房屋占有使用费，按年租金8万元计算以及上诉人垫付电费1500元。依法判令被上诉人林宏娟对房屋占用使用承担连带责任。主要理由是：被上诉人王天星违约在先，且拒绝支付租赁费，上诉人为避免租金损失扩大，履行合同抗辩权并无不当。上诉人上锁后，被上诉人王天星、林宏娟拒绝支付租金且未对房屋开锁，亦拒绝将房屋及时返还给上诉人的行为目的是实际占有使用上诉人的租赁房屋，致使上诉人无法及时收回租赁房屋，造成上诉人租赁损失扩大。
被上诉人王天星辩称：同我的上诉理由。
被上诉人林宏娟辩称：是王天星和朴德福之间的纠纷，与我无关，我们不承担相应的法律责任。
宣判后，上诉人王天星不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判被上诉人朴德福赔偿上诉人租金损失13万元，判令被上诉人赔偿上诉人返还第三人房租损失3万元（3个月）。主要理由是：2009年12月31日上诉人承租朴德福的房屋，后准备转租，同意了朴德福的条件、三年租金一次性交齐，上诉人并交付了随身携带的8万元，朴德福出具了一张收条“收到租金8万，剩余租金16万元”。后上诉人未凑齐24万元，与朴德福商量同意一次性交齐二年租金16万元，并按朴德福的要求出具保证书，内容为“一次性交齐租金16万元，否则租金不予退还、不许动工”，后上诉人从亲友处借到8万元，朴德福收款后让上诉人将原来收条上的“剩余租金16万元”划掉。后朴德福在转租协议上签字，转租合同已经履行一年之久，因此，应当推定上诉人一次性交齐了二年即2012年4月1日到2014年4月1日的租金16万元，因朴德福的违约造成上诉人三项损失，退还第三人林宏娟剩余租金3万元，二是应得的租金12万元（2013年7月1日-2014年7月1日），应得租金9万元（2014年7月1日-2015年4月1日），扣除应交8万元，还应当赔偿1万元。上述损失双方签订合同时已预见，应当赔偿上诉人的租金损失。
被上诉人朴德福辩称：王天星的上诉理由缺乏证据支持，其主张应予驳回。
被上诉人林宏娟辩称：是王天星和朴德福之间的纠纷，与我无关，我们不承担相应的法律责任。
本院二审查明事实与原判认定的基本事实一致。
本院认为，当事人应就其主张所依据的事实提供证据加以证明，关于王天星主张其已经向朴德福预先交付了2013年4月1日到2014年4月1日期间的租金一节，朴德福不予认可，王天星在第一次一审时的庭审笔录中称“第一年分两次每次给四万元，他出了收条。11年12年4月2日给了八万元，也都出了收条。两天后又给了一次八万元，没有出具收条。……”，从双方以往的交易习惯来看，双方往来存在出具收条的习惯，但王天星未能提供朴德福向其出具的“收条”来证明其已经交付了该款项。此外，王天星提供的证据并不能直接证明其已经向朴德福支付双方争议期间的房屋租金，故王天星这一主张不能成立。关于上诉人王天星主张朴德福应赔付其相关损失一节，因王天星违约在先，故其诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人朴德福主张王天星、林宏娟应承担给付2013年4月1日至2014年12月11日期间的房屋占有使用费一节，王天星是在取得朴德福同意的情况下转租给林宏娟，虽王天星违约在先，但朴德福对其出租房屋上锁的行为，不构成正当的合同履行抗辩权，上诉人朴德福应对租赁合同履行不能承担民事责任，上诉人朴德福的该项主张本院不予支持。因朴德福为林宏娟垫付的其承租期间发生的电费，故原审判决林宏娟给付其费用并无不当。关于上诉人王天星二审当庭提出申请测谎，上诉人朴德福不同意测谎，且单一测谎结论并不能作为认定事实的依据，故本案不宜启动测谎程序。综上，二上诉人的上诉理由不充分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1337元（朴德福预交），3500元（王天星预交），总计4837元，由上诉人朴德福负担1337元，上诉人王天星负担3500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 莹
代理审判员 杨名环
代理审判员 朱 丹
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 静