广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第90号
原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成二宅基路**号。
负责人冯锦荣。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
被告李润林，男，1957年8月28日出生，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。
被告佛山市顺德区陈村镇宏业电器厂，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成工业区。
负责人李润林。
两被告共同委托代理人郭鲁、蔡虹，均为广东商融律师事务所律师。
原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社（以下简称陈村合成股份社）诉被告李润林、佛山市顺德区陈村镇宏业电器厂（以下简称宏业电器厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员姜辣适用简易程序独任审判，于2015年4月13日公开开庭审理。原告的委托代理人许君福、李国荣，被告李润林及两被告共同委托代理人郭鲁、蔡虹到庭参加诉讼。后本案变更为适用普通程序审理，由审判员姜辣担任审判长，与人民陪审员刘虹、张静组成合议庭，于2015年6月18日进行第二次公开开庭审理，原告委托代理人许君福、李国荣，两被告共同委托代理人郭鲁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2001年9月11日，原告与被告李润林签订《使用土地合同》，约定原告作为甲方将集体所有的位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.61亩划给被告李润林出资兴建商业楼及一切投资，使用年限为40年，从2002年1月至2041年12月底，李润林每年上缴生产补偿补偿费6100元。2001年12月22日，原告与被告李润林签订《临时租地合同》，约定原告作为甲方将集体所有的位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.47亩临时租给被告李润林使用，被告李润林每年上缴生产补偿补偿费4700元。2009年5月20日，原告与被告李润林、宏业电器厂签订《土地租用协议书》，约定原告位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.45亩出租给被告，使用年限为13年，从2009年5月20日至至2022年5月20日止，乙方每年上缴甲方生产补偿费4500元。上述协议均明确约定，在协议期内，上级政府要征用该土地时，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。协议签订后，原告依约将上述协议约定的土地交付给了被告，被告李润林在上述土地上建造了建筑物和设施，并开办了合伙企业即被告宏业电器厂。被告宏业电器厂是上述土地和地上建筑物的实际使用人。2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导小组办公室认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目，2014年4月21日原告与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订了《国有土地使用权收购合同》，约定合成工业区土地权属人必须在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物设备等拆除搬迁工作，清空土地交由佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月20日，原告向被告发出书面通知，告知被告租用的土地已经被政府征用，并通知终止合同，要求被告在2014年7月30日前完成搬迁退场工作，但被告拒绝交还土地和腾空地上建筑物。由于被告不依约终止合同，依法应按合同约定向原告继续支付土地使用费至实际交还土地给原告之日止。另外，由于被告的违约行为，导致原告无法履行与与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订的《国有土地使用权收购合同》，已经给原告造成经济损失和严重后果。原告将在损失核定工作结束后，另行诉请被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：一、依法解除原被告于2001年9月11日签订的《使用土地协议》、2001年12月22日签订的《临时租地合同》和2009年5月20日签订的《土地租用协议书》；二、两被告立即将租用原告的土地连同地上建筑物和设施腾空交还原告：三、两被告向原告支付土地占用费61200元，（从2011年1月1日起算暂计至2015年1月1日，应计至被告实际交还之日止）：四、诉讼费用由两被告共同承担。
两被告辩称，1.被告李润林与原告签订的三份租地合同合法有效，顺德区人民法院在（2004）顺法民一初字第01483号案中亦判决双方2001年9月11日签订的《使用土地合同》为有效合同。2.原告在未与两被告签订赔偿或补偿协议并支付款项之前，无权解除《使用土地协议》、《临时租地合同》、《土地租用协议书》，收回土地及地上建筑物和设施。合成工业区的“三旧”改造项目为原告的商业改造项目，并非政府征收征用项目。3.两被告已经向原告缴纳了2010年1月至2014年6月和租金，不存在应向原告支付土地占用费61200元的事实。4.本案所谓政府回收土地使用权实际是原告与土储中心交易，本案不存在不可抗力。
根据原告的起诉和两被告的答辩，本院归纳本案的主要争议焦点为：一、原被告签订的《使用土地协议》、《临时租地合同》、《土地租用协议书》是否符合解除条件二、两被告所租赁使用的土地及地上建筑物是否应当返还原告？三、两被告是否拖欠原告土地占用费及具体金额？针对上述争议焦点，原告在诉讼中提供的证据及两被告质证意见如下：
证据1.原告和两被告主体信息资料复印件各一份，证明原告和两被告诉讼主体资格。
两被告对其真实性无异议。
证据2.《土地租用协议书》原件一份、《临时租用土地合同》原件一份、《使用土地合同》原件一份，证明2001年9月11日双方签订使用土地合同，原告将0.61亩土地租给被告使用，租期为40年，自02年1月至2041年12月底止，并约定每年租金为6100元；2001年12月22日签订临时租地合同，原告将0.47亩土地租给被告使用，每年租金4700元；2009年5月20日签订土地租用协议书，原告将0.45亩土地租给被告，租期为13年，租金每年4500元。双方约定协议期内如遇政府征用征收土地，协议自行终结，逾期支付租金的，原告可提前解除合同。
两被告质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性无异议，协议约定如遇政府征用征收土地，物业补偿归被告所有。原告无法证明本案存在政府征收征用的事实。
证据3.《解除合同收回土地通知书》复印件一份，证明原告于2014年5月20日向被告发出通知，告知其租用的土地属于旧城改造政府征用土地，应终止合同，在2014年7月30日前完成搬迁退场工作，可以免收租金（从通知日至实际收地时止）。
两被告质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性不确认。被告收到过该通知，但该通知不能证明双方在2010年解除合同。2010年开始只是暂缓收租，双方并未解除合同。
证据4.用地批准文件复印件八份，建设用地批准书复印件四份，顺德市委顺发（2001）13号文件复印件一份，陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件复印件一份，陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证复印件一份，（2004）顺法民一初字第01483号判决书复印件一份，证明案涉土地是1997年顺德政府批准划拨给合成经济社用于工商业建设使用，该地属于国有建设用地，2001年7月30日，顺德市委决定集体资产由各村、居成立集体资产管理公司进行管理营运，各村、居的经济社归属资产管理公司管理。2005年4月4日，陈村镇政府决定撤销管理公司，设立资产管理办公室，案涉土地使用权属于原告。已发生法律效力的判决书确认案涉土地属于工业用地。
两被告质证意见：对顺德市委顺发（2001）13号文件、陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件、陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关联。对（2004）顺法民一初字第01483号判决书无异议。建设用地批准书确认案涉土地属于国有土地，因此不存在征用可能。对用地批准文件和建设用地批准书无异议。
证据5.顺三改办（2013）31号文件及其附件原件一份，佛山市顺德区国土城建和水利局顺德建用字（2014）13号文件原件一份，佛山市顺德区国土水利局顺建告（2014）98号公告书复印件一份，国有土地使用权收购合同原件一份，证明案涉土地被政府批准收回国有土地使用权，发生不可抗力，合同解除条件成就。案涉土地地上建筑物为违章建筑。
两被告质证意见：对顺三改办（2013）31号文件及其附件无异议。对顺德建用字（2014）13号文件真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，不能证明政府对案涉土地进行征收征用，收回土地使用权是依据原告与顺德陈村镇土地储备中心的交易，而不是政府征收征用，批复时间是在2014年8月7日，是在原告与相关方签订拆迁补偿合同以及交易收购合同之后，政府部门依职权审核批准该交易而产生国有土地使用权收回情况。对顺建告（2014）98号公告书有异议，被告没见过原件，公告书并没有确定被告的地上建筑物为违章建筑。对国有土地使用权收购合同真实性无异议，对关联性有异议，合同各方依照平等自愿有偿来履行合同的，该合同是收购合同，不是征收征用合同。依据合同约定，所有的案涉土地上建筑物及其附着物等拆迁补偿费均由原告承担补偿，并由原告进行拆迁工作，在履行该合同中发生纠纷由双方向法院提起诉讼，显然本合同是民事合同，并非政府征收征用合同。
证据6.欠租明细表一份，证明截止2015年2月被告欠租明细金额。
两被告质证意见：被告已经缴纳2014年8月之前的租金，但原告在8月25日退回被告缴纳的租金61200元，2015年2月被告又缴纳租金7650元。
两被告在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：
证据1.《企业土地承包合同》、《使用土地协议》、《临时租地合同》、《土地租用协议书》各一份，证明两被告自1996年起与原告建立土地使用承包租赁关系。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。《企业土地承包合同》已经履行完毕，与本案无关联。原被告的土地租赁关系依照现在的合同应该自2001年、2002年、2009年开始。
证据2.《关于同意补办使用土地的批复》（0419号文）、《关于同意调整建设用地界址的批复》（112号文）、《关于陈村镇合成经济联社地块改变用地功能的批复》（174号文）、《关于对佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室项目补办供地手续的意见》、《宗地平面图》、《佛山市顺德区固定资产投资项目立项申请表》、《关于补办立项的申请》、《关于顺德市陈村镇李润林商住楼土建工程和消火栓系统验收合格的意见》、《建筑工程施工许可证》、陈村镇规划建设办两份《证明》，2006年6月30日合成社区居委会《证明》、2007年10月30日《证明》、2010年6月12日合成股份合作社《证明》、合成村委会《证明》，证明：1.1997年11月28日顺德区国土局同意被告承租合成经济联社37.46亩土地用作建设厂房用地；2.2005年9月15日市国土资源局对0419号文中的建设用地进行用地界址的调整；3.2005年5月30日佛山市规划局顺德分局批准0419号文中的土地由工业用地转为商业用地；4.2003年7月22日陈村镇规划建设办同意被告宏业电器厂改建商住楼可先建后来补办手续；5.2006年6月份，被告向合成居委会资产管理办公室申请商业楼的立项，陈村镇人民政府及合成居委会都同意被告的立项申请；6.2007年10月30日合成居委会资产管理办公室致函顺德区发展和改革局，申请对合成工业区1号兴建厂房事宜给予补办立项手续，陈村镇人民政府同意立项办理；7.2002年9月6日顺德市消防大队出具了被告兴建商住楼建筑工程消防验收合格的意见书；8.原告确认合成工业区1号建筑物产权人为被告李润林，该建筑物验收合格并投入使用，房产证正在办理。
原告质证意见：对无原件的证据的真实性不予确认，该组证据不能证明案涉土地建筑物办理了合法的报建、竣工验收手续以及合法产权证明。
证据3.存、取款凭证、支票账户存入凭条、收据、广东省地税局电子缴款凭证各一份，证明被告按约交纳租金、生产补偿费和房产税，两被告在承租土地上经营及使用厂房依法有效。
原告质证意见：对被告向原告交付租金的证据无异议，对电子交款凭证真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该凭证是在2014年9月补交，当时政府已经对案涉土地收回使用权，该凭证不能证明案涉土地上建筑物有合法产权。
证据4.合成社区资产管理办公室《通知》一份、2014年1月2日《通知》一份、2014年5月20日《通知》及搬迁补偿函一份，证明2010年9月28日，合成社区资产管理办公室通知包括被告在内的工业区内企业，由镇政府代缴2010年上半年的租金，下半年租金的缴纳另行通知。2014年1月2日，原告通知合成工业区的企业因“三旧”改造要求被告等搬迁，原告确认是三旧”改造而不是政府征用。被告暂停缴纳租金是原告同意，5月20日的通知中2010年双方协商解除合同与事实不符。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告通知被告暂停缴纳租金是附有条件的，被告无法按照条件与原告达成解除合同协议，应该依照合同约定交租。“三旧”改造与政府收回国有土地使用权不相矛盾，该土地处理最终应该以政府文件为准。
证据5.村民代表大会（股东大会）表决情况说明一份，原告与佛山市顺德区拓建拆卸工程有限公司签订的《合同书》一份，证明合成股份社股东表决通过收回合成工业区175.2亩国有建设用地并由拓建公司办理搬迁补偿等工作并垫付相关搬迁补偿费用。合成工业区内的“三旧”改造并非政府征收项目，而是原告的商业开发项目。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。该证据是原告协助政府收回案涉土地国有土地使用权，案涉土地的处理应该以政府文件确认。
证据6.（2004）顺法民一初字第01483号民事判决书，证明被告承租土地合法有效。
原告质证意见：无异议。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料认定如下：
对于原告提供的证据1，两被告质证无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据2，两被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据3，两被告确认收到过该通知书，其作为案涉土地的承租人，已经知道或者应当知道政府部门要收回案涉土地的事实，结合当事人提供的其他证据材料，本院对于该证据予以采信。对于原告提供的证据4、5，经审查，上述证据来源合法，且内容可以相互印证，本院予以采信。对于原告提供的证据6，该明细表中租金的计算标准和金额与双方签订的租地协议一致，本院对其真实性予以确认。
对于两被告提供的证据1、3、4、5，原告对真实无异议，经审查，本院对其真实性予以确认。对于两被告提供的证据2，经审查，该组证据的来源合法，内容可以互相印证，本院予以采信。
经审理查明以下事实：
2001年9月11日，原告与被告李润林签订一份《使用土地合同》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地0.61亩划拨给被告李润林开发，使用年限为40年，从2002年1月至2041年12月底。被告李润林每年向原告上缴生产补偿费6100元。《使用土地合同》第8条约定“在合同期内，上级政府要征用该土地时，（在符合国家有关征地法规条款下）并从征用之日起，本合同自行终结，有关土地及物业的征用补偿，由甲、乙双方共同向有关部门索取赔偿，土地补偿款属甲方，物业补偿款按以下方案分配：1.自签合同起20年内征用的包括20年内所得物业补偿款属乙方。2.从第21年至第40年被征用的包括第21年内，所得补偿款按40年使用年限分为四十等份的比例分配，已使用年限的属甲方，未使用年限的属乙方。”2001年12月22日，原告与被告李润林签订一份《临时租地合同》，约定将位于佛陈路南边工业区附近的土地0.47亩临时租给被告李润林使用，可随时征用，不作任何补偿。被告李润林每年向原告上缴生产补偿费4700元。2009年5月20日，原告与被告李润林签订《土地租用协议书》，约定由原告将陈村合成工业区面积0.45亩的土地租给被告李润林开办企业，由李润林出资建设厂房及厂内一切投资。使用期为13年，从2009年5月20日至2022年5月20日。被告李润林每年向原告上缴生产补偿费4500元。《土地租用协议书》第六条也约定“在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，并从征用之日起，本协议自行终结，有关土地及物业的征用补偿，由甲、乙双方共同向有关部门索取赔偿，土地补偿款属甲方，物业补偿款属甲方，甲方不作任何补偿，搬迁费属乙方。”协议签订后，原告依约将上述三份协议中约定的土地交付给被告李润林使用，被告李润林在上述土地上建造了建筑物和设施，并在该场地开办了合伙企业即被告宏业电器厂进行经营。
2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导组办公室下发顺三改办（2013）31号文件，认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心与原告合成股份社、佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室签订《国有土地使用权收购合同》，约定佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心统一收购包含案涉工业区在内的土地，合成股份社、佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室在签订合同后，应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月20日，原告向被告李润林发出通知，称原告与被告李润林于2001年9月11日签订的《使用土地合同》，由于工业区升级改造原因，于2010年经双方协商解除合同、停止收租，土地免费使用至改造项目启动、通知收地时为止。原告要求被告李润林配合实施“三旧”改造工作，于2014年7月30日前完成搬迁退场工作，并于2014年6月15日前至原告处协商搬迁补偿事宜。两被告以《土地租用协议书》不符合解除条件为由拒绝交还土地和地上建筑物。双方由引发生争议，原告遂于2015年1月29日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告主动要求承担案涉土地建筑物和设施的搬迁费用并申请对搬迁费用进行评估，2015年10月14日，原告向本院提交书面申请，要求撤回对搬迁费的评估并明确按原诉讼请求主张权利。
另查明，原告出租给被告李润林位于陈村合成工业区内的土地性质为国有。2014年8月7日，佛山市顺德区国土城建和水利局下发《关于同意收回国有建设用地的批复》，同意陈村镇政府收回城镇建设规划范围内陈村镇合成居委会资产管理办公室使用的11.6799公顷国有建设用地作为陈村镇城镇建设用地。2014年8月18日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布《收回土地及补偿安置方案公告》，确定案涉土地的补偿安置具体工作由陈村镇政府组织实施。
再查明，2010年9月28日，佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室发出一份通知，通知包含被告在内的各企业负责人，合成工业区2010年上半年企业租地租金，已于9月份由镇政府代交，有关2010年下半年租地租金另行通知。原告在诉讼中确认被告李润林仅缴纳了2011年至2015年2月6日的租金15300元。
本院认为，原告与被告李润林于2001年9月11日签订的《使用土地合同》、于2001年12月22日签订的《临时租地合同》、于2009年5月20日签订的《土地租用协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点之一是上述协议是否符合解除的条件。原告与被告李润林签订的《临时租地合同》中已经明确约定出租的土地是临时使用，原告作为出租方可以随时收回并不作补偿。原告要求与被告李润林解除《临时租地合同》符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
原告与被告李润林签订的《使用土地合同》和《土地租用协议书》中均约定在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。根据本院查明的事实，原被告在签订上述协议时案涉土地性质为国有，于2013年10月18日被佛山市顺德区三旧改造办公室认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德区陈村镇政府据此确定收回案涉土地作为城镇建设用地，相关请示已由佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年8月7日批复同意。根据原告与被告李润林签订《使用土地合同》和《土地租用协议书》时的客观情况和当事人签订协议时的真实意思表示，协议中约定的“上级政府要征用该土地”应当包括政府收回案涉国有土地使用权的行为。并且，原告也与陈村镇土地中心签署了《国有土地使用权收购合同》，上述事实可以证实原告负有配合完成收回案涉土地并将土地交付陈村镇土地中心重新规划的义务，其作为出租方已经不能继续履行合同。原告根据上述事实要求与被告李润林解除2001年9月11日签订的《使用土地合同》和2009年5月20日签订的《土地租用协议书》符合约定，本院予以支持。根据原告提供的2014年4月21日的《国有土地使用权收购合同》，土地权属方应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，本院参照上述约定确定原告和被告李润林所签订的《临时租地合同》、《使用土地合同》、《土地租用协议书》于2014年12月30日解除。
原告和被告李润林签订的《临时租地合同》、《使用土地合同》、《土地租用协议书》解除后，未履行的部分，依法应当终止履行。被告李润林作为案涉土地的承租方，被告宏业电器厂作为案涉土地的实际使用人，在协议解除后应当向原告返还土地并移交地上建筑物和设施，原告要求两被告将案涉土地及地上建筑物和设施腾空后交还给原告的请求合法有据，本院予以支持。至于协议解除后，两被告如认为其有搬迁费用或者其他损失的，可以另行主张权利。
对于原告主张的土地占用费，因原告已经向被告发出通知，承诺2010年上半年的租金由政府代缴，被告应从2010年下半年即7月1日起开始缴纳土地使用费至实际交还土地之日止。原告提交租金明细表是从2010年开始计算租金，起算标准与起诉状不一致，本院不予采纳。结合原告的诉讼请求，原告要求从2011年1月1日起计算土地使用费，视为其对自身权利的处分，本院予以认可。被告李润林应缴纳从2011年1月1日按每年15300元的标准缴纳土地使用费，扣除被告已经缴纳的一年土地使用费15300元，被告李润林应2012年1月1日起按15300元／年的标准向原告缴纳土地使用费至交还土地和地上建筑物之日止。对于原告超出合理部分的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社与被告李润林于2001年9月11日签订的《使用土地合同》、于2001年12月22日签订的《临时租地合同》、于2009年5月20日签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日解除；
二、被告李润林、佛山市顺德区陈村镇宏业电器厂应于本判决发生法律效力之日起三十日内清空位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区工业用地1.53亩土地及地上建筑物和设施，并将上述土地和地上建筑物、设施移交给原告；
三、被告李润林应从2012年1月1日起按15300元／年的标准向原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社支付土地使用费至上述土地和地上建筑物、设施移交给原告之日止；
四、驳回原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1330元（已由原告预缴），由原告佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社负担333元，由被告李润林、佛山市顺德区陈村镇宏业电器厂负担997元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（以下空白）
审 判 长 姜 辣
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 张 静
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 袁加晴