浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1127号
上诉人（原审被告）：浙江海宏建筑设计研究有限公司。
法定代表人：项健。
委托代理人：林洪春，浙江龙剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周素英。
委托代理人：吴文晖，浙江良驹律师事务所律师。
上诉人浙江海宏建筑设计研究有限公司（以下简称海宏公司）因与被上诉人周素英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年10月28日，海宏公司向杭州市下城区区级机关事务管理中心（下称管理中心）承租了杭州市下城区绍兴路400弄38号（1－2层）房屋，建筑面积约600平方米，租赁期限为2011年12月1日至2014年11月30日。合同中约定海宏公司如将该房屋全部或部分转租给其他客户，须征得管理中心同意，并书面备案。
2012年11月1日，周素英、海宏公司双方签订《房屋租赁合同》，约定海宏公司将杭州市下城区绍兴路400弄38号底层（建筑面积约224平方米）租赁给周素英作为经营房使用，租期自2012年11月1日至2017年11月30日，租金按1.65元／㎡／天计算。租期前30天为装修期，免收房屋租金。原业主同意该房屋转租给周素英，租期五年，海宏公司应提供办理营业执照的资料证明齐全，保证周素英注册登记。合同签订后，周素英依约向海宏公司缴纳租房押金10000元，一季度租金22500元。2012年11月16日，周素英、海宏公司签订《协议书》一份，约定海宏公司放弃原大门过道出入权，改为西面进入，由周素英出30000元作为改造西边出入口费用，改造费于2013年10月1日前付清，逾期未付清费用的，按改造费用的15%收取滞纳金。原大门上方广告位置及门面的下方，周素英、海宏公司各占二分之一。同日双方还签订《合作协议书》及《补充协议》，《合作协议书》约定合作经营期限为2012年11月1日至2014年10月30日，管理中心在该协议书上盖章并注明同意转租。《补充协议》则约定周素英、海宏公司双方于2012年11月16日签订的《合作协议书》仅供周素英办证所用，作为他用无效。周素英装修完工后于2012年12月1日开始对外营业。因海宏公司未能按照约定提供原业主同意转租五年的书面证明，周素英无法办理美容养生馆的工商注册登记手续，故自2013年1月起停止营业。2013年6月，海宏公司为查找水管漏水原因，开锁进入周素英承租的房屋内。周素英起诉至原审法院，诉讼请求增加变更后明确为：1.判决解除周素英、海宏公司双方签订的《房屋租赁合同》；海宏公司向周素英返还租房押金10000元，预付租金23500元；2.判决海宏公司赔偿周素英经济损失276450元（装修损失200450元、门面广告费、经营用品费、电器、家具等共计76000元）；3.判决海宏公司承担周素英支付员工工资25000元；4.判决海宏公司承担鉴定费6000元；5.本案诉讼费用由海宏公司承担。
审理中，周素英向原审法院申请对杭州市下城区绍兴路400弄38号底层房屋内的装修价值进行评估。原审法院委托浙江中企华资产评估有限公司进行评估。2013年12月30日，浙江中企华资产评估有限公司出具了评估报告，评估结论：杭州市下城区绍兴路300弄38号底层装修重置价为200450元，评估值为160400元。
原审法院认为，案涉的杭州市下城区绍兴路400弄38号底层（建筑面积约224平方米）房屋，系海宏公司向管理中心所承租，租赁期限至2014年10月30日止。根据海宏公司与管理中心的约定，海宏公司将该房屋转租给其他客户用于经营，需经得管理中心的同意并备案。海宏公司在本案中提供了一份合作协议书，该合作协议书中记载的合作时间为2012年11月1日至2014年10月30日，管理中心在该合作协议书上加盖了公章并签有“同意转租”字样。因此，该院认为，对于海宏公司在与管理中心所约定的租赁期限内的转租行为，管理中心是认可的。故周素英、海宏公司之间所签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限，其中2012年11月1日至2014年10月30日因未超过海宏公司剩余的租赁期限，且系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效。2014年11月1日至2017年11月30日的租赁期限，因海宏公司与管理中心约定的履行期限届满，双方之间也无其他约定，海宏公司再将房屋转租属于无效处分，故该部分合同约定应属无效。海宏公司明知转租期限超出了其与管理中心的租赁期限，却仍与周素英签订五年的租赁期，并在合同中承诺原业主同意五年的转租期，对造成合同无效，应承担全部责任。一、关于合同的有效部分。周素英、海宏公司约定海宏公司应提供办理营业执照的所有资料，保证周素英注册登记。但事实上，由于海宏公司向周素英提供的是一份《合作协议书》，管理中心虽在该协议书上签字同意转租，但该材料并不符合工商行政管理部门办理个体工商户营业执照的要求，故导致周素英始终无法领取营业执照。周素英承租房屋的目的是用于经营美容养生馆，不能办理营业执照则不能依法经营，故其合同目的无法实现。海宏公司虽然也多次函告周素英可以配合办理相关手续，但始终未提供证据证明其准备的材料已经符合办理注册登记的要求。现周素英主张解除房屋租赁合同，该院对于解除合同的有效部分予以支持。关于合同的无效部分，则因自终未发生法律效力，故对双方没有约束力。二、关于周素英要求返还押金10000元及租金22500元的请求，该院认为，周素英仅支付了一季度的租金22500元，虽然海宏公司未能保证周素英对涉案房屋的正常使用，致使合同无法按约定履行，但周素英并未举证证明其在2013年6月前主张解除合同，房屋也由周素英实际占有，故其应承担此期间的房屋租金。周素英使用房屋期间产生的水、电等费用，双方并未进行结算，故其所支付的押金10000元，故应待结算后多退少补。现周素英主张返还已支付的租金及押金，该院不予支持。三、关于周素英要求海宏公司赔偿经济损失276450元，其中装修损失200450元、门面广告费、经营用品费、电器、家具等共计76000元。该院认为，周素英经海宏公司同意对房屋进行装饰装修，现因海宏公司违约造成合同有效部分解除，部分被确认为无效，周素英主张赔偿装修损失，应予支持。关于损失金额，经评估，涉案房屋装修重置价为200450元，评估值为160400元，该评估值中不包括未形成附合的装饰装修物。故对于未形成附合的装饰装修物，由周素英自行拆除。对于评估报告中包含的装修物，应按评估值160400元由海宏公司进行赔偿。关于员工工资25000元，因周素英并未实际经营，其也未提交证据证明已支付员工工资25000元，故对于该项费用，该院不予支持。评估费6000元，系周素英实际支出的费用，结合本案中海宏公司的过错，由海宏公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第（一）项、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年2月28日判决如下：一、解除周素英与海宏公司签订的《房屋租赁合同》中的有效部分；二、海宏公司于该判决生效之日起十日内向周素英赔偿装修损失160400元；三、海宏公司于该判决生效之日起十日内向周素英支付评估费6000元；四、驳回周素英的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6414元，因适用简易程序而减半收取3207元，由周素英负担1642元，海宏公司负担1565元（于该判决生效之日起十日内履行完毕）。
宣判后，海宏公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决书第8页与第9页中对海宏公司向管理中心租赁期间的认定出现矛盾。2、原审法院认定海宏公司转租行为是有效，且周素英已经取得经营场所证明，根据《个体工商户条例》第八条，周素英理应能够办理个体工商户营业执照。如果工商管理部门认为周素英提供的材料不符合个体工商户登记条件则应发给周素英不予个体工商户登记通知书。一审法院在周素英未提交该通知书的情况下，不应认定周素英无法办理营业执照。3、海宏公司仅约定保证周素英注册登记，未保证周素英办理个体工商户注册登记。一审庭审中周素英自认可以办理公司注册登记，做出不可以办理注册登记的认定系认定事实错误。4、周素英作为有民事行为能力的人，应该知道海宏公司与管理中心之间签有房屋租赁合同。周素英与海宏公司在签订房屋租赁合同之后，又签订合作协议，系双方一致同意将租赁期限变更为二年。一审未确认此事实，却将房屋租赁合同分为有效和无效两个部分系认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。周素英如不能办理个体工商户登记，根据《个体工商户条例》完全可以取得工商管理部门出具的“不予个体工商户登记通知书”。因此，周素英在一审中的调查取证申请并不符合《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于调查取证的相关规定，一审法院的调查收集证据行为违反法律规定。退一步讲，该笔录也只能证明周素英提交的材料不全，需要补充材料。当时周素英向工商部门提供的合作协议没有管理中心盖章及同意转租批注。该盖章及同意转租批注是11月26日形成，但周素英却故意不来领取，造成无法注册登记的假象。综上，本案合同的解除实际上是周素英因经营不善，无法经营故意违约造成的。周素英为逃避承担违约责任及赔偿损失，故意不配合办理注册登记，强调无法实现合同目的来转移损失。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2013）杭下民初字第872号民事判决，改判驳回周素英的诉讼请求，并由周素英承担一、二审的诉讼费及鉴定费。
被上诉人周素英答辩称：1、原审判决认定海宏公司向管理中心租赁涉案房屋的期限为2011年12月1日至2014年11月30日是正确的。原审判决在法院认为部分对租赁期限的表述存在一处笔误，但判决的事实认定部分并无错误。2、原审法院向东新工商所负责人的调查笔录，足以证明周素英依据海宏公司提供的《合作协议书》向该所申请办理营业执照，被拒绝受理的事实。该《合作协议书》双方明确约定仅作为办理工商执照使用，并非是变更了房屋租赁期限。所谓《合作协议书》如果用于办理公司营业执照，也需要海宏公司作为公司股东以房屋作为出资，需要取消双方的《房屋租赁合同》，变更为合资经营美容养生馆，需要提交双方合资协议、公司章程、股东会议决议等公司登记文件，双方共同出资注册公司明显违背双方真实意思。房屋租赁合同中约定的是周素英基于租赁关系，以所租房屋为营业地址申办营业执照。海宏公司的真实目的是收取房租，并非是与周素英合资开办美容养生馆。3、周素英曾多次要求东新工商所就周素英申办营业执照的事实经过向法院出具书面的证明，均被工商所拒绝。迫不得已才申请法院向东新工商所负责人调查取证，完全符合法律规定。综上所述，原审判决认定的事实是正确的。周素英虽认为一审没有支持返还租金及押金的请求，且没有判决海宏公司按照评估原值赔偿损失存在错误。但因周素英失业并身患重病，无力支付上诉费用，只得放弃上诉，请求二审法院依法公正判决。
二审中，在本院指定的举证期限内，海宏公司与周素英均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、管理中心在《合作协议书》上加盖公章并签有“同意转租”字样，应认定为管理中心对海宏公司转租行为的认可，故原审法院据此认定海宏公司与周素英签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期在管理中心与海宏公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限之内的部分有效，超出部分无效并无不当。海宏公司上诉主张其与周素英之间签订的《合作协议书》已将双方之间《房屋租赁合同》约定的租赁期间变更，本院认为，周素英在一审中提交的双方当事人于2012年11月16日签订的《补充协议》约定：“甲乙双方于2012年11月16日签订的合作协议书仅供乙方办证所用资料，作为它用无效。”海宏公司对该证据的真实性并无异议，故根据《补充协议》的约定，《合作协议书》并非双方就变更租赁期间达成的意思表示的一致，海宏公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、周素英与海宏公司之间的《房屋租赁合同》第一条约定：“甲方（海宏公司）应提供办理营业执照的资料证明齐全，保证乙方（周素英）注册登记。”海宏公司上诉主张其并未保证周素英可以办理个体工商户注册登记，且周素英一审中自认其可以办理公司登记。对此，本院认为，根据双方之间的约定，海宏公司应提供办理营业执照的资料，并保证周素英可以注册登记。本案中，海宏公司仅向周素英提供双方签订的《合作协议书》，且根据海宏公司上诉自认，周素英办理注册登记时持有的《合作协议书》并无管理中心的盖章及同意转租的批注。其后，周素英并未完成注册登记办理。原审法院为查明案件事实，依据周素英的申请，向工商行政管理部门调查周素英未完成注册登记的原因并未违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之规定。根据该调查取证，因周素英提交的材料不符合要求，既无法完成个体工商户登记，也无法完成公司注册登记。海宏公司主张其后曾要求周素英领取材料继续完成登记，但并未提交证据证明其向周素英提供的能够完成注册登记的材料。海宏公司的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6414元，由浙江海宏建筑设计研究有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 徐 丹
二〇一四年六月三日
书记员 吴梦姣