广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）良民一初字第466号
原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心。
法定代表人黄桂芳。
委托代理人杨干生，广西民族律师事务所律师。
委托代理人李秀华，广西民族律师事务所律师。
被告冯志瑜。
委托代理人廖原，广西创想律师事务所律师。
委托代理人钱顺武，广西创想律师事务所律师。
第三人广西方辉投资置业有限公司。
法定代表人吴石付，董事长。
委托代理人王连海，该公司职员。
委托代理人何东海，该公司职员。
原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心（以下简称鑫公平服务中心）与被告冯志瑜、第三人广西方辉投资置业有限公司（以下简称方辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖辉燕适用简易程序于2013年9月26日、11月8日公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，依法转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告投资人黄桂芳及其委托代理人李秀华，被告的委托代理人廖原、钱顺武到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的投资人黄桂芳及其委托代理人杨干生，被告的委托代理人廖原、钱顺武，第三人方辉公司的委托代理人王连海到庭参加诉讼。第三次庭审，原告投资人黄桂芳及其委托代理人杨干生，被告的委托代理人钱顺武，第三人方辉公司的委托代理人何东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫公平服务中心诉称：2011年4月15日，原、被告经协商后签订租赁合同，约定：原告将其管理的南宁市大沙田公平二街13号祥荣农贸市场西座二楼（所有权人为方辉公司）整层出租给被告从事经营，租期为2011年4月15日至2015年6月14日止（其中2011年4月15日至2011年6月15日为免租装修期），租金计算方式为：2011年6月15日至2013年6月14日期间，每12个月租金为42万元，即每月租金3.5万元；2013年6月15日至2015年6月14日期间每12个月租金为52万元，租金支付方式为按季支付，于当月的15日前向原告预支付下个季度租金，若被告逾期交付租金超过5天，原告可对被告停止水电和各项服务，被告须向原告按天支付所欠租金款项总额的3‰作为违约金。租赁期间，该租赁物业因被告装修、管理、经营使用所产生的水电等费用由被告自行承担（电费按1.5元／度计算，水费按4元／吨计算）。合同签订后，被告依约支付了第一个季度的租金10.5万元（2011年6月15日至2011年9月15日），原告也依约将租赁物业交付被告使用。2011年9月15日后，被告一直没有支付租金至今。截止2011年9月14日，被告使用租赁物业共产生电费6.5万元，经原告催收，被告至今未交。综上，被告违反双方约定，依约定应承担继续履行等违约责任，请求法院依法判决：一、被告向原告支付2011年6月15日至9月14日期间的电费6.5万元；二、被告向原告支付2011年9月15日至2012年3月14日期间的租金21万元；三、被告向原告支付违约金，违约金以10.5万元（2011年9月15日至2011年12月14日期间的租金）为基数，自2011年9月15日起按日3‰计至付清之日止；四、被告向原告支付违约金，违约金以10.5万元（2011年12月14日至2012年3月14日期间的租金）为基数，自2011年12月15日起按日3‰计至付清之日止。
原告鑫公平服务中心为支持其主张，提交如下证据：1、《租赁合同书》复印件，证明原、被告之间的合同关系，租金数额、支付时间等；2、原告自制的电费清单，证明被告租赁原告物业后拖欠的电费金额；3、电费催缴通知单，证明原告向被告催收的事实；4、委托书，证明原告系适格主体；5、电费缴费收据，证明原告已支付电费的事实。
被告冯志瑜辩称：一、鑫公平服务中心作为原告诉讼主体不适格。方辉公司与鑫公平服务中心是委托与受委托的关系，方辉公司才是涉案租赁场地的所有权人，鑫公平服务中心仅是受方辉公司的委托负责管理市场，依据《民法通则》第六十三条规定，本案法律责任应当由方辉公司承担，虽然方辉公司出具委托书委托鑫公平服务中心收取租金处理争议，但在民事诉讼中该委托行为应以方辉公司为原告，鑫公平服务中心为委托代理人参与诉讼。方辉公司委托鑫公平服务中心收取租金及处理争议，自己又以第三人的身份参与诉讼，主体出现双重身份，显然不合适。二、原告提交的电费清单无法确实充分的证实电费准确数额，电费数额由法院依法认定。三、双方于2011年4月15日与被告签订《租赁合同书》时，原告故意隐瞒订立租赁合同后不久将在涉案租赁场地周边搭建小商铺的事实，造成被告承租后无法正常经营，原告过错在先，被告被迫于2011年9月23日搬离租赁场地，并于2011年10月12日发函给原告要求解除合同，双方租赁合同已经解除，所欠租金应按被告实际占用场地时间结算即从2011年9月15日至10月12日，且不应支付违约金，原告主张租金从2011年9月15日计至2012年3月14日无事实与法律依据。被告投资装修经营游乐场不到两个月四周就搭建起小商铺，这些小商铺阻挡了进出游乐场的道路，造成游乐场无法正常经营一直亏损，这些实际情况从被告提交的证据照片中可以清楚的看到。被告撤场后已于2011年10月12日正式发函给原告要求解除合同，原告也承认收到了该函，并于10月12日下午进入租赁场地查看。原告认为解除合同函中载明的“中止合同”，应理解为暂时不履行合同之后继续履行合同，属片面字面理解。被告认为，解除合同函中“中止”属笔误，应为“终止”，租赁合同已经解除。理由如下：首先，被告不是专业的法律人士，不能严格区分“中止”和“终止”。其次，解除函是电脑打印，“中止”和“终止”拼音一致，拼音打字很容易同时出现，敲击键盘错误，就会选错词组，这是习惯用电脑打字常犯的通病。再次，词组的理解应结合函件的整体意思进行理解，而不是死扣字眼。解除函写到“鉴于以上原因，你方的行为已令我方无法继续经营，亏损非常严重，已无力再继续出租下去”，显然被告发函是要求解除合同的意思，而不是原告所说的暂时中止的意思。最后，结合被告的行为来看，被告于2011年9月23日撤场，10月12日发函给原告解除合同，之后被告就再没有与原告联系，也没有再交纳租金，原告也将租赁场地另行租赁给他人经营家具。四、被告不拖欠原告租金，不需支付违约金。依据双方签订的《租赁合同书》第五条第五款的约定，被告拖欠租金10天，原告有权解除合同并收回出租物业；第六条第二款约定，原告可用被告压在原告处的保证金10万元抵扣拖欠的租金。被告欠的租金完全可以在10万元的保证金中抵扣还有结余，不存在拖欠租金的问题，不需要支付违约金。五、《租赁合同书》约定每日3‰的违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。庭审中，原告将违约金计算方法变更为按中国人民银行同期贷款利率4倍再上浮30%计算，不合理。依据我国民事赔偿填平原则，违约金能够填平原告利息损失即可，即使被告存在拖欠租金的事实，原告损失也只是租金利息损失，违约金也应按中国人民银行同期贷款利率计算较为合理。
被告冯志瑜为支持其抗辩，提交如下证据：1、转款记录清单、转款说明，证明被告依照《租赁合同书》约定向原告支付了10万元的租赁保证金及第一季度租金；2、照片；3、书函；4、送达回执，证据2、3、4证明因原告隐瞒租赁场地不久将搭建小铺面的事实导致被告进场不久，因周边搭建的小铺面严重影响游乐场客人出入无法正常经营损失严重，被告被迫于2011年9月23日撤场，并于2011年10月12日发函给原告要求终止合同，此后被告再没有占用原告场地；5、租赁场地现状照片，证明原告已将案涉租赁场地另行出租给他人经营家具。
第三人方辉公司述称：同意原告的诉讼请求，亦同意由原告向被告主张涉案场地的租金、违约金及电费。
第三人方辉公司没有提供证据。
对原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1、4真实性无异议，但认为原、被告双方的租赁合同于2011年10月12日解除，原告主体不适格。证据5因原告未能当庭提交原件核对，对真实性无法认定，并认为如复印件与原件无异，该证据载明的电费也不仅是被告承租场地产生的电费，不能确实证明被告租赁场地产生的电费数额。证据2、3真实性有异议，被告没有核对过电费数额，也没有收到原告的催收函。第三人的质证意见为：对全部证据的真实性无异议。
对被告提供的证据，原告、第三人的质证意见为：证据1的真实性、合法性、关联性无异议。证据2的真实性有异议。证据3、4的真实性无异议，原告确实已收到被告发出的书面通知，但认为书面通知的第一段内容不属实，第二段内容表明被告只是希望与原告中止合同，拒绝履行合同义务，而不是解除合同。对证据5的真实性无异议。
本院对当事人提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、4的真实性，本院予以认定。原告提供的证据5虽系复印件，但庭后原告已提交了证据原件核对无异，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据1、3、4、5的真实性，本院予以认定。对当事人有异议的证据，及证据与拟证明事实的关联程度问题，本院在判决理由部分予以论述。
根据当事人的陈述及对证据的分析与认定，本院确认以下事实：
原告鑫公平服务中心系经工商登记的个人独资企业，成立日期为2011年6月28日，投资人为黄桂芳。2011年4月15日，原告鑫公平服务中心（甲方）与被告冯志瑜（乙方）签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于南宁市大沙田公平二街13号祥荣农贸市场西座二楼整层（包括天台的使用）出租给乙方作为经营儿童游艺、游戏机类娱乐行业使用。租赁期限自2011年4月15日起至2015年6月14日止（其中2011年4月15日起至2011年6月14日为免租装修期）。甲方自合同签订之日交付出租物业给乙方进场，本合同签订日视为进场日，从2011年6月15日起开始计收租金。2011年6月15日起至2013年6月14日止，每12个月租金为42万元。2013年6月15日起至2015年6月14日止，每12个月租金为52万元。乙方应在合同签订次日起七个工作日内，向甲方支付2011年6月15日起至2011年9月14日的租金作为首期租金10.5万元。以后的租金支付时间为按季度支付，于当月的15日前向甲方支付下个季度租金。若乙方逾期交付租金超过5天，甲方可停止水电和各项服务，乙方须按天支付所欠租金款项总额的3‰作为违约金，从应付日至实际全部付清之日止，超过约定期限10天仍未交付租金，甲方有权解除合同并收回出租物业，并要求乙方按合同第八条的约定承担违约责任。乙方自合同签订之日起两个工作日内向甲方一次性支付租赁保证金10万元，若甲方未收到乙方应付租赁保证金的，有权解除本合同，因此造成或可能造成乙方的任何损失，乙方自行承担。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或违约金以及乙方应支付的款项等，乙方承诺授权甲方用全部或部分租赁保证金进行充抵。如乙方违反本合同约定的条款，乙方承诺授权甲方直接将全部或部分租赁保证金，用于抵偿因乙方违约行为造成甲方直接或间接损失。乙方应在接到通知之日起七日内，补足租赁保证金交付甲方收取。未及时补足的，按欠费处理。租赁保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。合同租赁有效期满或合同解除后，出租物业租赁保证金除抵扣应由乙方承担且尚欠有的租金、其他费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，乙方将租赁物业完好交还给甲方，经甲方验收合格后，甲方在两个工作日内将保证金剩余部分无息退还乙方。合同中关于违约责任约定，租赁期间，如乙方需要退租，必须提交30天书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总额的10%计算，乙方对该出租物业所作的装修甲方不予补偿。租赁期间，如甲方需要提前收回出租物业，必须提前30天书面通知乙方，双方协商一致解除合同的，甲方应付给乙方违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总额的5%计算，甲方并返还乙方已交而又未能使用期间的租金和其他款项及支付双倍保证金，并按使用期限平均评定价补偿乙方的装修费用。合同中关于单方面终止合同事项约定，因乙方原因导致合同终止，甲方可直接将乙方缴纳的租赁保证金折抵拖欠的租金、违约金等应付款项，不足部分乙方仍应补足。因甲方原因导致合同终止的，应返还乙方已交而又未能使用期间的租金和其他款项及双倍返还保证金并赔偿乙方装修费等损失。此外，合同还就其他事项进行了约定。上述租赁房屋的所有权人系方辉公司。
合同签订后，原告将租赁场地交付给被告使用，被告于2011年4月17日、4月23日向原告支付保证金共10万元，并向原告交纳了2011年6月15日至9月14日的租金共10.5万元。被告承租后不久，租赁场地周边搭建起了小商铺。2011年9月23日，被告搬离了租赁场地，也不再向原告交纳租金。2011年10月12日，被告书面通知原告称：“鑫公平市场信息咨询服务中心：我方是承租你市场西座二楼的‘红黄蓝’儿童游乐场。由于双方签订租赁合同时，你方有所隐瞒，未明确告知日后会在我方承租的西座周边搞搭棚小铺面。而该项工程既对我们的客人出入造成了不便，也不属于片区规划、改造等政府行为，且是在我方进场使用未够壹年内的。另外，根据之前的约定，你方承诺给我方几个楼下停车位及处理好入门口垃圾堆问题，至今一直未履行，显属你方管理不善，给我方造成经营困难。鉴于以上原因，你方的行为已令我方无法继续经营，亏损非常严重！已无力再继续承租下去。现正式致函你方，我方决定中止合同。”该书面通知由原告的工作人员周惠萍于2011年10月12日签收。之后，原、被告双方互不联系。为此，被告主张双方签订的《租赁合同书》已于2011年10月12日解除。原告则认为，被告送达给原告的通知，只是提出中止合同，而不是提出解除合同，故《租赁合同书》尚存续没有解除。原告自认，其已于2012年7月开始将案涉的场地另行出租给他人经营。原告在庭审中，变更部分诉讼请求如下：一、诉请的电费数额由65000元减少至64755元；二、违约金的计算方法由每日3‰变更为按中国人民银行同期贷款利率4倍上浮30%计算。
本院认为：关于原告鑫公平服务中心是否是本案适格原告的问题。原告鑫公平服务中心作为个人独资企业，具备独立的诉讼主体资格。本案被告与原告系自愿签订租赁合同，双方按合同约定予以了履行，被告主张案涉场地所有权人方辉公司为原告，但方辉公司并非合同当事人，且方辉公司亦认可原告的诉讼行为，因此，原告有权就本案主张权利，是本案适格的原告。
关于被告向原告送达的《通知》是否发生解除合同的效力及双方签订的租赁合同是否已解除的问题。原、被告双方签订的《租赁合同书》是双方当事人在自愿平等的基础上签订的，是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守履行。在履约过程中，被告书面通知原告“中止”合同，被告辩称该通知即为终止解除合同的书面通知，原告则主张依该通知载明被告“决定中止合同”，双方的租赁合同只是中止，而不是终止。本院认为，根据书面通知的文意和双方的实际履行的特点，该通知具有解除合同的意义，同时被告提前退场本身也表明不履行合同主要义务，因此，该份通知即是被告向原告发出的解除合同通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，被告以自己的行为明确表明不履行合同主要义务，且向原告发出解除合同的通知，实际已单方解除了合同，原告收到被告书面通知知晓被告撤场后亦未主动与被告联系，并将涉案场地另行出租他人经营，应视为默认同意解除双方的租赁合同，双方租赁合同已于2011年10月12日终止解除，原告主张合同未解除，本院不予采纳。至于被告单方解除合同是否违约的问题。本院认为，原告以合同未解除、被告拖欠租金等费用为由提起本案诉讼，其诉请亦是基于租赁合同未解除提出，而双方的租赁合同已于2011年10月12日终止解除。原告经本院释明后，坚持认为租赁合同未解除，坚持其诉讼请求，明确表示在本案不变更诉讼请求，这是原告对自己诉权的合法处分，故本院对被告单方解除合同是否违约不予审理。
关于原告主张2011年9月15日至2012年3月14日的租金21万元的问题。双方约定并已由被告支付的租赁保证金10万元，是双方为了保证出租方能够及时收取租金等费用而设立，双方约定该保证金可以用于抵充租金、违约金及被告应支付的其他款项等。
首先，2011年9月15日至2011年10月12日期间，租赁合同仍在租赁期内，依双方合同约定，该期间租金为31500元（42万元÷12个月÷30天×27天），原告主张要求被告支付该期间的租金，于事实、于法均有据，本院予以支持。依双方约定，该租金从被告已付的保证金10万元中抵充。
其次，因租赁合同已于2011年10月12日解除，合同解除后亦不存在被告占有使用租赁场地的事实，故原告主张合同解除后即2011年10月12日至2012年3月14日的租金，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张拖欠租金的违约金问题。对于2011年9月15日至2011年10月12日合同解除时的租金，原告依双方约定可直接从10万元保证金中抵充。经抵充，至双方合同解除时被告实际并不存在拖欠原告租金的事实，原告主张拖欠租金的违约金，于事实、于法均无据，本院不予支持。
关于原告诉请被告交纳电费的问题。被告虽对原告主张的欠付电费数额提出异议，但被告退场时未及时与原告结算确认欠电费数额，亦未能提供相应材料证实其欠付电费的具体数额，应承担举证不能的不利后果。现原告已向本院提交其向相关供电部门交纳电费的票据，证明其已代被告支付了相应电费的事实，因此，原告诉请被告支付电费64755元，本院予以支持。依双方约定，被告应付的电费64755元从被告已付的保证金10万元中抵充。
因原告请求的数额，本院未全额支持，故本案诉讼费用理应由原、被告按各自败诉比例分担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告冯志瑜应支付原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心的房屋租金31500元，从被告冯志瑜已交纳的租赁保证金10万元中抵充，被告冯志瑜无需再另行支付；
二、被告冯志瑜应支付原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心的电费64755元，从被告冯志瑜已交纳的租赁保证金10万元中抵充，被告冯志瑜无需再另行支付；
三、驳回原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心的其他诉讼请求。
案件受理费10931元，由被告冯志瑜负担2206元，原告南宁市鑫公平市场信息咨询服务中心负担8725元。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖辉燕
代理审判员 谢志强
人民陪审员 周树立
二〇一四年四月十五日
书 记 员 戴 棠
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。