四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）成民初字第427号
原告四川世家酒店管理有限公司。住所地：成都市锦江区红星路四段***号。
法定代表人李忠烈。
委托代理人冯明超，四川法银律师事务所律师。
委托代理人杜正武，四川法银律师事务所律师。
被告周俊豪（曾用名周斌）。
委托代理人肖佑嘉，四川君合律师事务所律师。
被告张子伟。
委托代理人简海，四川元众律师事务所律师。
被告成都鹏程通汽车租赁有限公司。住所地：成都市高新区肖家河中街**号。
法定代表人张建平。
委托代理人王欣，四川君合律师事务所律师。
第三人成都市基督教三自爱国运动委员会。住所地：成都市青羊区中西顺城街**号。
法定代表人张贤升，成都市基督教三自爱国运动委员会会长。
第三人贺刚。
原告四川世家酒店管理有限公司（以下简称世家酒店）与被告周俊豪、张子伟、成都鹏程通汽车租赁有限公司（以下简称鹏程通公司）、第三人成都市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教爱委会）、贺刚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，经世家酒店申请，本院追加基督教爱委会、贺刚作为本案第三人参加诉讼，世家酒店法定代表人李忠烈及委托代理人冯明超、杜正武，周俊豪委托代理人肖佑嘉，张子伟委托代理人简海，鹏程通公司委托代理人王欣，基督教爱委会法定代表人张贤升，贺刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告世家酒店诉称，2010年6月4日，世家酒店各股东委托贺刚代表全体股东与周俊豪签订“边庭雅苑”房屋租赁合同。2010年6月8日贺刚与周俊豪签订合同编号为（2010）0609号的《房屋租赁合同》，2010年8月22日双方再次签订合同编号为（2010）0821号《房屋租赁合同》，上述合同签订后，因经营需要使用地下停车库，世家酒店与周俊豪于2010年7月2日再次签订《补充协议》。合同签订后，世家酒店已支付租金和保证金共计430万元，并按周俊豪要求垫资34万元搭建、扩建建筑物，另投入大量资金对租赁房屋进行装修。合同履行过程中，世家酒店多次要求周俊豪提供产权人同意转租的法律文件，2010年8月21日，周俊豪出示了鹏程通公司及周俊豪于2010年1月25日向地下车库及至1-4楼的产权人张子伟发出《关于“边庭雅苑”房屋转租的征询意见函》，张子伟在该函上注明“同意转租，但不得违反原房屋租赁合同之其他约定”。现世家酒店收到张子伟《函告》，称从未同意周俊豪转租房屋且鹏程通公司大规模地违规改扩建，已决定解除与鹏程通公司之间的租赁关系，世家酒店鉴于鹏程通公司的违规改建、扩建、又未经产权人同意便转租房屋，现房屋产权人已责令停止施工、撤除全部装饰、装修工程，由此导致世家酒店继续租赁房屋的合同目的无法实现，为维护权益，特诉请判令：1、解除世家酒店与周俊豪之间签订的合同编号为：（2010）0609号、（2010）0821号《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、周俊豪、张子伟共同退还房屋租金和保证金430万元，并按银行同期贷款利息标准支付资金占用费；3、周俊豪、张子伟共同赔偿世家酒店房屋装修费及经营损失500万元；4、周俊豪、张子伟偿还世家酒店的建筑物搭建费用34万元，并按银行同期贷款利息标准支付资金占用费；5、周俊豪与张子伟共同支付违约金86万元；6、鹏程通公司对周俊豪、张子伟的债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费、保全费由周俊豪、张子伟、鹏程通公司承担。本案在审理中，经本院释明后，世家酒店变更其诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、解除世家酒店与鹏程通公司之间签订的合同编号为（2010）0609号、（2010）0821号的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、判令鹏程通公司、张子伟共同退还房屋租金和保证金430万元，并按银行同期贷款利息标准支付资金占用费；3、判令鹏程通公司、张子伟共同赔偿世家酒店房屋装修损失及经营损失460万元；4、判令鹏程通公司、张子伟偿还世家公司垫付的建筑物搭建费用34万元，并按银行同期贷款利息标准支付资金占用费；5、判令鹏程通公司、张子伟共同支付违约金86万元；6、判令周俊豪对鹏程通公司、张子伟的债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费、保全费由周俊豪、鹏程通公司、张子伟承担。
被告鹏程通公司辩称，1、关于（2010）0609号房屋租赁合同，世家酒店与贺刚非同一主体，不存在所谓的委托关系，其理由为：（1）贺刚于2010年6月9与鹏程通公司就“边庭雅苑”第一层后半部分及第三至第七层物业签订了《房屋租赁合同》，世家酒店于2010年6月11日与张子伟就“边庭雅苑”1层1号办公用房签订了《房屋租赁合同》，说明贺刚与世家酒店不是同一主体；（2）、贺刚与鹏程通公司签订租房合同后，世家酒店并未用该合同登记注册，说明贺刚签订房屋租赁合同时与世家酒店不是同一主体；（3）、世家酒店与张子伟签订房屋租赁合同，贺刚作为股东在房产证复印件上签名，说明其知晓签订合同的作用，未提出异议，同一事项与两个主体签订不同的两份房屋租赁合同不符合常理，能证明贺刚与世家酒店不是同一主体。（4）、《自然人股东委托书》系世家酒店及股东内部单方面形成的，不具有真实性和客观性；（5）、世家酒店在办理工商登记时委托的是杨琴，而非贺刚这也能说明世家酒店与贺刚是不同的主体。因此，针对（2010）0609号房屋租赁合同，世家酒店无权提出诉求；2、《补充协议》签订方系李忠烈，世家酒店也无权针对本合同提出诉求；3、（2010）0821号《房屋租赁合同》已解除，不存在再次解除；4、世家酒店未按照合同约定支付租金存在违约行为，周俊豪受鹏程通公司委托按照法律规定解除合同，故世家酒店要求退还（2010）0821号房屋租赁合同租金和保证金并支付资金占用费无事实和法律依据；5、世家酒店诉请房屋装修损失和经营损失无法律和事实依据，不应当支持。其理由为：（1）根据《中华人民共和国招标投标法》和《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，施工单项合同估价在200万元以上就应当招投标。本案中，世家酒店与四川世纪天鼎建筑装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工承包合同》的合同价是750万元，按照法律规定应当进行招投标，而世家酒店未进行招投标，所签订的合同应属无效；（2）、根据世家酒店与鹏程通公司签订的《房屋租赁合同》，世家酒店进行装修应当依法或依照相关政策规定到相关部门办理审批手续，并向鹏程通公司报送资料。但在本案中，世家酒店并未办理装饰装修的审批手续，也未向鹏程通公司报送资料，其装修行为不应受保护；（3）根据世家酒店提供《设计合同》，设计人为自然人，违反了“设计人必须具备相应资质”的法律规定，由此导致的后果不仅是《设计合同》无效，还包括世家酒店的装饰装修行为的违法；（4）、世家酒店提供的证据不能证实其装修损失。6、周俊豪不承担连带责任，因周俊豪受鹏程通公司的委托代理鹏程通公司实施相应的代理行为，后果应当由鹏程通公司承担。同时，鹏程通公司的委托书授权明确，周俊豪在授权委托书的范围内实施委托行为合法有效，不应按照民法通则相关规定承担连带责任。综上，请求驳回世家酒店全部诉讼请求。
被告周俊豪辩称意见与被告鹏程通公司辩称意见一致。
被告张子伟辩称，1、张子伟从未承诺收回租赁房屋后将房屋租给世家酒店或不能收回租金由张子伟承担责任；2、租金和保证金应由收取人承担返还责任，张子伟没有收取世家酒店任何租金和保证金，不应当承担返还责任；3、装修及经营损失应由世家酒店承担；4、因世家酒店擅自搭建的搭建费用应由其自行承担；5、张子伟不是合同的当事人不应承担合同中约定的违约金。
第三人基督教爱委会述称，基督教爱委会的房屋委托张子伟出租，至今未收到房租，基督教爱委会与本案无关联。
第三人贺刚述称，其签订合同是受世家酒店股东委托，代表公司所为，是世家酒店的行为。
经审理查明，一、张子伟与鹏程通公司及担保方周俊豪签订《房屋租赁合同》，约定：承租人鹏程通公司租赁位于成都市红星路4段279号［边庭雅苑］地下1层和地上1至7层房屋。张子伟将清水房屋现状及设施设备状况向鹏程通公司交付租赁房屋，鹏程通公司租赁本物业用于办公或经营酒店及其酒店配套经营。租赁期限为12年，从2010年7月1日起至2022年6月30日止。系地下1层和地上1-7层整体计租。租赁期内，前3年租金为310万元，鹏程通公司装修、改造租赁房屋、增添经营所需的设施设备等必须依法或依照相关政策规定到相关部门办理审批手续并经张子伟书面同意。在租赁期内，未经张子伟书面同意，鹏程通公司不得将本物业转租、互换或提供给第三方使用（本物业第1层和第2层鹏程通公司在合理转租且提前书面告知张子伟情况下，张子伟应予同意）。鹏程通公司应当爱护并合理使用所租用房屋及其相关设施设备、不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须事先征得张子伟的书面同意，并按规定报经有关部门批准。因鹏程通公司过错造成房屋及其相连设施设备损坏的，由鹏程通承担并负责及时修复。鹏程通公司违反本合同第八条第8、9项，擅自转租、互换或提供给第三方使用本物业的，鹏程通应按本合同租金总额的10%向张子伟支付违约金，且张子伟有权单方解除本合同。周俊豪对本合同约定或法律规定的鹏程通公司所有义务、承诺、保证和责任等承担无限连带担保责任。
三、2010年1月25日，鹏程通公司向张子伟出具关于“边庭雅苑”房屋转租的征询意见函，该函载明：为了整合资源，更好的打造物业品牌，充分发挥物业效益，准备将承租物业的第1层至第5层进行转租，书面致函征询出租人是否同意我们进行转租的意见。张子伟在该函上注明：同意转租，但不得违反原房屋租赁合同的其他约定。
四、2010年6月4日，作为世家酒店股东的李忠烈、杨翠英、李英全权委托贺刚代表世家酒店全体股东在该公司未完成工商注册之间以其个人的名义与周俊豪签订“边庭雅园”房屋租赁合同。
五、2010年6月8日，周俊豪与贺刚及担保方李俊烈签订合同编号：（2010）0609《房屋租赁合同》，租赁房屋为位于成都市红星路4段279号边庭雅苑物业第一层后半部分（与前半部分以现有隔墙为界）及第三层、第四层、第五层、第六层、第七层的物业。基督教爱委会与张子伟共同拥有本物业产权。其中，第一层、第三层、第四层产权属于张子伟，第五层、第六层、第七层产权属于基督教爱委会。面积约为5144平方米（具体以房管部门产权登记面积为准）。周俊豪以清水房屋现状及现有设施设备及房屋状况向贺刚交付租赁房屋。贺刚租赁本物业的含义是指贺刚本人或贺刚投资设立的酒店经营公司。租赁期限从2010年10月1日起至2022年6月30日止。租金为前2年每年租金320万元，租金不递增；从第3年开始，每年租金按上年度租金标准递增5%。租金缴纳方式为：第一年租金320万元，贺刚须在签订本合同时向周俊豪一次性支付。从第二年起，每年度租金按每年支付一次，提前1个月缴纳下一年度租金，即每年9月1日前一次性支付下一年度租金。保证金为30万元。周俊豪保证已经取得本物业的合法出租权，对于装修约定为：周俊豪交付房屋的现状为清水房，贺刚根据需要进行装修、改造，但其费用全部由贺刚自行承担，设计图纸和施工方案须事先报政府有关部门和周俊豪批准、认可，经有关部门验收合格后，贺刚才能投入使用。贺刚不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须事先征得周俊豪的书面同意，并按规定报经有关部门批准。李俊烈对本合同贺刚的承诺、保证、责任、义务和违约责任等向周俊豪承担连带保证责任。关于违约责任的约定：贺刚违反本合同约定，逾期缴纳租金或保证金，应当自应支付之日起至实际支付之日止按拖欠金额的日百分之三向周俊豪支付逾期付款违约金。如贺刚超过应付款时间60天未付清租金，则周俊豪有权终止本合同，贺刚应赔偿周俊豪因此而遭受的损失。
上述合同签订后，2010年6月15日，周俊豪收到世家酒店租赁保证金30万元；2010年6月28日，周俊豪收到李忠烈、贺刚、陈海英代为支付的租金200万元；2010年7月2日，周俊豪收到世家酒店租金120万元。综上，周俊豪共收到世家酒店的房屋租金320万元及保证金30万元，共计350万元。
六、2010年8月22日，周俊豪、鹏程通公司与世家酒店及担保方四川天府丽都酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋位于成都市红星路4段279号［边庭雅苑］第二层物业，租赁房屋建筑面积约为967.5平方米。租赁期限从2010年10月1日起对2022年6月30日止。本合同签订之日起至2010年9月30日为设计、装修、改造免租期。租金标准：租赁期内，前2年每年租金75万元，租金不递增；从第3年起递增5%。本合同签订时世家酒店向鹏程通公司缴纳保证金5万元。在本合同签订且世家酒店缴纳第一年度租金和保证金共计80万元后的次日，鹏程通公司向世家酒店公司以物业现状交付租赁物。世家酒店装修、改造租赁房屋或增添经营所需的设施设备等必须依法或依照相关政策规定到相关部门办理审批手续。装修、改造时，非经鹏程通公司书面同意并办理审批许可手续，世家酒店不得擅自改变房屋结构，管线分布或从事危及房屋安全的行为。其所有改造、装修和维护以及设施设备增添等费用全部由世家酒店自行承担。世家酒店违反本合同约定，逾期缴纳水、电、燃气费、网络费、电视收视费、物管费等，还应当自应支付之日起至实际支付之日止按拖欠金额的百分之三向鹏程通公司支付逾期付款违约金。如世家酒店超过应付款时间60天未付清租金，则鹏程通公司还有权终止本合同，世家酒店应赔偿鹏程通公司遭受的损失。
上述合同签订后，2010年8月17日，周俊豪收到世家酒店二层房屋租金30万元；2010年9月2日，周俊豪收到二层租金21万元；2010年12月14日，周俊豪委托周俊鸿收到世家酒店支付二层租金1万元，保证金5万元；杨翠英于2010年10月12日向周斌支付的20万元；2010年7月10日世家酒店支付俊和物业公司的装修保证金2000元。
周俊豪于2010年8月22日向世家酒店出具承诺书，载明：贵方在六、七楼搭建的建筑物的费用（共计37万元）由我方承担，先由贵方垫付，我方分十二年付清，每年向贵方支付叁万元，并于贵方每年支付租金时扣除，余下壹万元不再扣除。本承诺书作为房屋租赁合同的附件，具有同等法律效力。于2010年8月22日起生效。
综上，世家酒店认为其已向鹏程通公司支付二层房屋租金75万元（30万元＋21万元＋1万元＋20万元＋3万元），鹏程通公司则认为，其共收到世家酒店二层租金55万元。
七、2010年7月2日，李忠烈与周俊豪签订《补充协议》，租赁时间从2010年10月1日起至2011年9月30日止，有效期为1年。年租金为12万元，一次性在签订合同后次日交清费用。该合同签订后双方均确认未实际履行。
八、2010年9月25日，世家酒店向周俊豪出具函件，函件主要内容为：1、望周俊豪出具能确保出租物业行为的合法性的文件；2、周俊豪出示鹏程通公司与张子伟签订的房屋租赁合同，但不能证实周俊豪可转租张子伟的房屋；3、第五层系基督教爱委会的房屋，现未出示周俊豪可转租的文件；4、世家酒店多支付租金241028元应予返还；5、周俊豪应履行变更承租主体为世家酒店的义务；6、周俊豪应提供收取租金的合法票据。若上述要求未能满足，则世家酒店将考虑书面通知你方终止或解除租赁合同。
周俊豪于2010年10月7日向世家酒店出具公函，该函主要内容为：1、关于地下车库的问题，李忠烈不具备签订地下车库的租赁协议，且也未交纳相应租金，周俊豪享有解除权；2、关于租赁“边庭雅苑”第二层房屋租赁合同的约定，世家酒店公司应于签订合同同时一次性向周俊豪支付75万元租金和5万元保证金，但世家酒店公司仅支付30万元定金，在催促下，于9月2日补交了21万元租金，至今尚欠24万元租金，5万元保证金。因你方拖欠租金和保证金，应向周俊豪支付相应的违约金。若此函发出2日之内仍不积极履行应履行的义务与职责，将按合同办事。
2010年10月8日，张子伟向鹏程通公司并周俊豪发出函告，函告主要内容：鹏程通公司、周俊豪转租未经我方同意，因发现你方违法扩建、违规改造装修和违约付款，租赁房屋第5导致、第6层、第7层的产权单位不同意转租等，租赁房屋的第3层和第4层也不能转租。禁止增加面积的任何违规扩建和违规改造装修。对该函件鹏程通公司与周俊豪均认为未收到，该函件世家酒店确认收到。
2010年10月9日，俊和物业边庭雅苑物业部出具公告，内容为：由于地下室与二至七楼，一楼后半部分的承租方拒不履行合同、拖欠并拒缴所欠房租，现特做如下公告：请地下室与二至七楼，一楼后半部分的现场施工人员立即停止在其里面的一切施工活动，望所在施工人员积极配合，听从“边庭雅苑”物业部安排。
2010年10月18日，周俊豪出具公函再次强调世家酒店违约。
2010年10月20日，世家酒店向周俊豪出具关于提供“边庭雅苑”房屋租赁合同附属相关法律文件资料的函。该函件称要求周俊豪提供以便于向消防、公安、卫生、城管、广播电视局、天燃气公司等部门和单位提交，办理消防验收、特种行业许可证、卫生许可证、酒店广告牌制作等报批事宜。具体为：……6、第一层房屋产权证、第三层和第四层房屋产权证；7、成都市基督教三自爱国运动委员会同意你方转租的委托书或其它有效法律文件；8、周俊豪与张子伟、三自爱国会签订的“边庭雅苑”租赁合同。
2010年10月22日，周俊豪向李忠烈、李俊烈出具的关于解除［边庭雅苑］第二层《房屋租赁合同》的通知。该通知主要内容为：由于贵方承租位于成都市红星路4段279号［边庭雅苑］第二层房屋。合同约定2010年8月22日签订定合同后的次日交清租金，但你方一直到2010年10月22日也未将租金缴清，经多次电话和书面催收，贵方一直没有任何回应，特致函贵方：贵我双方于2010年8月22日签订的［边庭雅苑］第二层《房屋租赁合同》即行解除。收到该通知后2日内自行搬离租赁房屋并将租赁房屋完整交还。同日，周俊豪向李忠烈、李俊烈、贺刚发出关于解除［边庭雅苑］地下车库《房屋租赁合同》的通知，该通知主要载明：贵我双方于2010年7月2日签订的原［边庭雅苑］第一层后半部分和三至七楼《房屋租赁合同》的补充协议即行解除。同日，四川省俊和物业出具公告要求边庭雅苑酒店在全部施工人员在五点之前全部撤离施工现场。
2010年10月28日，世家酒店就周俊豪发出的《关于解除“边庭雅苑”第二层以及地下车库的（租赁合同）的通知》的回函，该函件内容：针对2010年6月8日签订的“边庭雅苑”第一层后半部分、第三层至第七层的《房屋租赁合同》1、基于对你方的信任，我方于签订租赁合同的当日支付40万元，6月9日支付100万元、6月23日支付30万元、6月29日支付50万元、7月2日支付120万元，合计350万元。其中租金320万元，保证金30万元。世家酒店公司不存在任何违约行为。2、按照合同约定的面积与《房屋产权证》载明的建筑面积有较大差距，存在多支付租金的情况；3、世家酒店公司支付第二层租金71万元，第二层租赁合同中约定的租金是75万元，保证金5万元，扣除我方为你方垫付的搭建面积费用3万元，应支付的租金为72万元，保证金5万元，相差6万元，从你方在第一份合同中多收取我方租金138000元扣除，你方仍多收租金78000元，世家酒店不存在任何违约行为；4、由于周俊豪未能履行向我方提供与业主之间有关“边庭雅苑”租赁法律关系的全部有效法律文件，暂停中止支付相应的租金；5、再次强调备齐的文件，包括第一层房屋产权证、第三层和第四层房屋产权证等。并表示你方单方面提出解除双方签订的租赁合同、补充协议、不发生解除合同、协议的效力。
2010年12月14日，周俊鸿向世家酒店出具施工通知，内容为受周俊豪委托现通知你于2010年12月14日进入边庭雅苑施工，我方人员不得擅自干扰，阻碍施工。
九、2010年1月8日，周俊豪与王军签订《边庭雅院土建、钢构施工承包协议书》，该协议主要约定，开工日期为2010年1月5日，总价款为95万元，其中土建工程为35万元，钢构工程60万元。2011年3月15日，成都市规划管理局向世家酒店出具建设项目执法调查通知书，内容为要求世家酒店不能向执法人员提供规划许可手续，根据相关规定，于2011年3月17日带上相关材料到市规划执法监督局接受调查。2010年12月15日，基督教爱委会向成都澳德减振椅制造有限责任公司出具函告：你方承租的［边庭雅苑］房屋五、六、七三层，合同签订后，违法扩建、违规改造和装修，函告如下：因你方违反合同约定和法律规定，擅自进行房屋违规改造装修、违法扩建，且未依法办理相关审批手续，未经我方书面同意，已严重损害我方权益，现再次通知你方立即停止违规改造和装修；停止违法扩建，望贵单位接到本函内五日内组织人员进行了拆除违章搭建，否则将通知有关部门进行强拆。将依法解除双方的房屋租赁合同；2011年3月29日，张子伟向贺刚及世家酒店出具函告，内容为：1、我方及5-7楼房屋的所有权人从未同意鹏程通公司或者周俊豪将“边庭雅苑“物业转租给你方，鹏程通公司和周俊豪无转租的权利；2、鉴于鹏程通公司和周俊豪未经主管部门许可，也未经我方同意，强行依附我方的房屋进行违法搭建，并且非法租赁给你方，该违法搭建的房屋质量存在严重的瑕疵，严重影响安全。我方已书面通知鹏程通公司和周俊豪，立即停止违法搭建行为，限期拆除违规搭建的房屋。3、你方对该租赁物业所进行了的装修装饰工程，未经主管部门和我方同意，请你方立即停止装修和改造，尤其不要再继续使用该违法搭建的房屋，并立即撤除添附违法搭建的房屋上的所有装饰、装修工程，接通知后十五日不停止、不撤除违法搭建房屋上的装修装饰工程，将视为你方自动放弃装饰、装修工程价值，否则由此造成的一切后果和损失由你方自行承担。
世家酒店认为其收到张子伟函件后于2011年3月29日自行撤场未与鹏程通公司或周俊豪办理离场交接手续。
十、诉讼过程中，张子伟与世家酒店签订协议书，该协议书内容：1、鉴于世家酒店以诉讼方式解除与周俊豪之间的房屋租赁合同经张子伟认可和同意，并且张子伟承诺由此产生的租金及保证金损失由张子伟承担。世家酒店从2010年6月起已向周俊豪交纳一年的租金395万元及保证金35万元，合计430万元。其中因张子伟原因耽误的租期为9个月，由此折算租金为297万元，该部分租金及保证金（合计332万元）应由张子伟承担，经双方协商优惠为325万元。世家酒店的装修款为460万元，鉴于张子伟事先允许保证世家酒店可以直接从张子伟处顺利承租“边庭雅苑”房产，因此，世家酒店才大力投入装修费用，如该房屋继续由世家酒店公司承租，则该费用由世家酒店公司承担，否则由张子伟承担前述装修费用损失。如世家酒店不能继续租赁，张子伟可要求新的房屋使用人承担装修费用，双方同意装修成本以共同委托的评估机构的审核结果为准。张子伟应起诉周俊豪及鹏程通公司，要求解除张子伟与周俊豪及鹏程通公司之间的房屋租赁合同。如果张子伟在2012年10月前或张子伟起诉周俊豪及鹏程通公司解除租赁合同纠纷案件判决生效后两个月，仍不能将“边庭雅苑”房产交给世家酒店，则张子伟必须立即退租金及保证金，并承担世家酒店投入的装修费用。
2011年11月17日，张子伟出具字据载明本人张子伟将边庭雅苑房屋租给鹏程通公司，而鹏程通公司及周俊豪收李忠烈、李俊烈投资注册的世家酒店公司从2010年6月起至2011年9月止，交付的租金及保证金325万元由周俊豪转交给张子伟本人，按2011年10月24日与世家酒店签订的协议，本人应承担上述租金及保证金325万元无条件退还给世家公司及股东。同日，张子伟出具字据，载明根据2011年10月24日张子伟与世家酒店达成的协议，对世家酒店承租的边庭雅苑，因与鹏程通租赁公司及周俊豪之间的诉讼纠纷解除房屋租赁合同是经张子伟认可同意的，世家酒店已投入装修款460万元，若房屋收回由世家酒店经营，此装修款不由本人承担，若本人出售房屋导致世家酒店不能继续租赁经营，前述装修就由本人张子伟退还世家酒店及股东。同日，张子伟出具字据，载明张子伟对世家酒店的经营损失400万元进行承担，若房屋收回由世家酒店继续租赁经营，在以后租金中给于补偿，若本人出售房屋导致世家酒店不能租赁经营，由本人无条件赔偿经营损失400万元。
十一、张子伟系位于成都市锦江区红星路4段279号1栋2层1号建筑面积为855.1元平方米；1栋1层1号建筑面积为731.93平方米，1栋-1层1、2、3建筑面积分别为589.39平方米、88.31平方米，76.13平方米，1栋4层1-13号建筑面积为860.75平方米，1栋3层1-13号建筑面积为868.36平方米案涉房屋所有权人。基督教爱委会系位于成都市锦江区红星路四段279号1栋5层1-12号建筑面积为763.29平方米；1栋6层1-12号建筑面积为766.3平方米；1栋7层1-11号建筑面积为644.92平方米案涉房屋所有权人。
十二、基督教爱委会向张子伟出具法人授权委托书，委托张子伟全权出租红星中路四段279号“边庭雅苑”办公楼，所有事务均由张子伟办理。
十三、2010年1月4日，鹏程通公司向周俊豪出具授权委托书，该委托书载明：委托事项：鹏程通公司委托周俊豪就位于成都市锦江区红星路四段279号“边庭雅苑”地下一层至地上七层房屋转租事项，以周俊豪名义对外签订租赁合同，并代为收取租金、支付款项等。委托权限为特别授权，包括但不限于协商、签订合同、争议解决等。委托期限为12年至2022年6月30日止。周俊豪对外签订的租赁合同，鹏程通公司认可其效力，但如发生争议由周俊豪解决。
十四、本案诉讼中，基督教爱委会于2011年7月7日向鹏程通公司出具确认函，该函载明：今本会对位于成都市红星路四段279号“边庭雅苑”地上第五层（面积763.29平方米，权证号：2073515）、第六层（面积766.3平方米，权证号：2073520）、第七层（面积644.92平方米，权证号：2073510）共计面积2174.51平方米的房屋租赁事项做以下确认：1、上述房屋所有权人为本会；2、张子伟与鹏程通公司、周俊豪于2009年12月28日签订的《房屋租赁合同》，以及鹏程通公司、周俊豪自承租上述房产后与其他方签订的《房屋租赁合同》均合法有效；3、未经本会书面同意，鹏程通公司、周俊豪转租后的承租人不得再行转租。
基督教爱委会向成都市锦江区城市管理行政执法局出具关于红星路279号办公场地装修的情况汇报的函件，函件载明为了美化办公环境，对我会所属产权进行改造装修，确保改造装修质量和安全。
2010年2月23日，成都市城市管理行政执法机关案件调查询问笔录上载明：对张子伟的询问，修建时正在办理《建设规划许可证》及相关手续。
2011年11月15日，周俊豪针对（2010）0609号《房屋租赁合同》向贺刚出具《解除合同通知书》载明：按照合同约定，应当于2011年9月1日前向周俊豪支付房屋租金320万元，但你方未按合同约定付款，通知你与我方签订的《房屋租赁合同》从即日起解除，你缴纳的保证金我方不予退还，我方将收回全部房产，请你在10日内拆除、搬离房屋内的物品，并与我方协商处理后续事项，否则我方将单方处理且不负任何赔偿责任；3、你应当按照合同约定向我方支付违约金，并赔偿我方因合同解除遭受的全部损失。
另查明，世家酒店承租案涉房屋后进行了装修，在诉讼中，世家酒店申请本院对装修损失进行评估，但鹏程通公司为减少损失，在世家酒店擅自离场后且未继续支付租金的情况下，将案涉房屋另行租赁案外人，且案外人亦已对房屋另进行装修，因此，鉴定部门认为不能对世家酒店租赁房屋的装修损失进行评估。为此，世家酒店向本院提交与装修单位签订的承包合同并提供部分支付装修费用的凭证，但装修费用凭证中大部分无正式发票及收据。
再查明，本院受理（2012）成民初字第656号案件即张子伟与鹏程通公司及第三人世家酒店房屋租赁合同纠纷中，作出认定：1、张子伟与鹏程通公司、周俊豪签订的房屋租赁合同合法有效，虽张子伟不是涉案房屋五至七层的所有权人，但该房屋的所有权基督教委员会向张子伟进行授权，委托其全权办理出租事宜，因此，张子伟有权作为出租人对外签订合同并根据合同相对性行使相应权利；2、张子伟认为鹏程通公司未足额支付租金的理由不能成立，对于转租的事实，则认为租赁房屋后，鹏程通公司、周俊豪向张子伟发出房屋转租意见函，张子伟回复同意转租，但不得违反原房屋租赁合同之其他约定。之后，鹏程通公司、周俊豪与贺刚、世家酒店签订房屋租赁合同，将房屋转租，世家酒店对房屋进行了部分改扩建。从成都市城市管理行政执法机关向张子伟的询问笔录看，基督教爱委会及张子伟均知道并同意改扩建且其中部分改建是基督教爱委会所为，因此，张子伟认为鹏程通公司、周俊豪擅自转租的理由不能成立。对张子伟要求解除合同的主张不予支持。该判决已生效。
本院查明上述事实主要采信以下证据材料：世家酒店企业法人营业执照及组织机构代码证；周俊豪身份信息；鹏程通公司设立登记申请事项；张子伟常住人口详细信息、基督教组织机构代码证；成房权证监证字第21314**号张子伟产权证（锦江区红星路4段279号1栋-1层1室；用途为车库；建筑面积为589.39.1栋-1层2室；用途其他，建筑面积为：88.31。1栋-1层3室；用途为：其他，建筑面积为76.13。成房权证监证字第21315**号，建筑面积为731.93平方米；成房权证监证字第21314**号，建筑面积为855.1平方米；成房权证监字第221226**号，建筑面积为868.36平方米（3层）；成房权证监字第22126**号，建筑面积为860.75平方米（4层）；3、基督教成房权证监字第20735**号，建筑面积为763.29平方米；成房权证监字第20735**号，建筑面积为766.3平方米；成房权证监证字第20735**号.建筑面积为644.92平方米；基督教委员会与成都澳德减振椅制造有限公司签订房屋租赁合同；张子伟与鹏程通公司、周俊豪签订《房屋租赁合同》；关于“边庭雅苑”房屋转租的征询意见函；世家酒店章程；周俊豪与贺刚及担保方李俊烈签订《房屋租赁合同》；周俊豪与世家酒店及担保人天府丽都酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》；周俊豪与李忠烈签订《补充协议》；委托书；收条；承诺书；中国农业银行转款凭证；函；公函；公告；关于解除第二层房屋租赁合同的通知；解除地下车库房屋租赁合同的通知；四川省俊和物业管理有限公司发布公告；周俊鸿出具施工通知；周俊豪与王军签订边庭雅院土建、钢构施工承包协议书；成都市规划管理局出具建设项目执法调查通知书；基督教爱委会出具函告；张子伟向贺刚、世家酒店公司出具函告；世家酒店与张子伟签订的协议书；张子伟出具字据；装修损失；（2012）成民初字第656号民事判决书；各方庭审陈述、庭审笔录等。
本院认为，世家酒店、贺刚与周俊豪、鹏程通公司签订的2份《租赁合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，未违反相关法律规定，应属有效。
本案争议的焦点问题在于：1、世家酒店是否有权提出案涉（2010）0609的房屋租赁合同及《补充协议》的诉求本案中，签订（2010）0609房屋租赁合同的相对方是出租人周俊豪与承租人贺刚，担保方是李俊烈，从合同签订目的及内容来看，贺刚租赁房屋的本意是贺刚本人或贺刚投资设立的酒店经营公司，同时，作为世家酒店的股东对贺刚有明确的授权，委托其全权代表世家酒店在未完成工商注册之前以个人名义与周俊豪签订“边庭雅园”房屋租赁合同。因此，虽贺刚为合同签订的主体，但其行为是代表尚未成立的世家酒店，且世家酒店成立后对该份合同认可且也成为履行合同的义务主体，故上述租赁合同的权利义务约束的相对方是世家酒店。同理，李忠烈作为世家酒店法定代表人有权与周俊豪签订《补充协议》，且签订该协议的目的是为更好保证酒店的营运。综上，世家酒店租赁案涉房屋的用途是酒店经营，酒店经营应为整体式承租，故世家酒店在本案中具备诉讼主体资格，有权针对（2010）0609的房屋租赁合同及《补充协议》提起诉讼。
鹏程通公司委托周俊豪管理租赁房屋并出具委托书，周俊豪的行为能代表鹏程通公司，周俊豪作为受托人，其对外行为产生的法律责任均由鹏程通公司承担，故案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》建立的相对方均为鹏程通公司与世家酒店。
2、世家酒店是否享有租赁合同解除权？世家酒店主张周俊豪存在违约情形的理由为：无权转租和任意改扩建以及恶意阻止施工。（1）关于转租的问题，案涉房屋5-7层所有权人是基督教爱委会，基督教爱委会委托张子伟对其房屋进行管理，故张子伟有权代表基督教爱委会将5-7层房屋进行租赁。本案中，涉及租赁合同的1-5层，张子伟对鹏程通公司转租意见函明确表示同意转租，至于函件中“不得违反原房屋租赁合同之其它约定”，并不影响张子伟同意鹏程通公司转租的意思表示。鹏程通公司享有该房屋1-5层的转租权。对6-7层房屋的转租问题，鹏程通公司在转租6-7层房屋前未将涉及该楼层的房屋转租问题按照合同约定征得张子伟、基督教爱委会的书面同意，但作为承租人世家酒店在签订合同时对租赁房屋的现状、房屋所有权的归属等应有所了解，且在诉讼过程中，鹏程通公司获取5-7层房屋所有权人基督教爱委会的书面确认，进一步说明鹏程通公司享有合法的转租权，故鹏程通公司转租房屋征得了出租人的同意，有权对案涉房屋进行转租。至于世家酒店主张鹏程通公司对房屋进行改扩建，导致张子伟不同意转租的问题，本院认为，张子伟对1-5层的函件中对转租明确表示同意，即使鹏程通公司对房屋进行改扩建，也不能改变张子伟同意转租的意思表示。况且针对房屋改扩建问题，成都市城市管理行政执法机关询问笔录能证明基督教爱委会与张子伟是清楚并同意鹏程通公司改扩建且其中部分改建是基督教爱委会所为，同时，世家酒店进场后亦对案涉房屋进行装修和部分改扩建，故鹏程通公司即使对房屋改扩建不影响世家酒店房屋的正常使用，也不影响其享有转租权利。（2）世家酒店认为周俊豪、鹏程通公司有恶意阻止不让其进场进行装修的行为，为此，世家酒店举示的证据为2010年10月22日，四川省俊和物业管理有限公司边庭雅苑物业部公告，该公告载明边庭雅苑酒店的施工人员在五点之前撤离施工现场，离场理由为世家酒店未按时支付租金。庭审中，世家酒店亦表示当时合同约定第二层房屋租赁的租金未能及时付清，租金交清后，周俊豪委托代理人周俊鸿于2010年12月14日出具施工通知，明确告知世家酒店可进入边庭雅苑施工，之后周俊豪未再发出任何停止施工的公告。对此，本院认为，即使俊和物业公司出具公告，但在世家酒店交齐租金后周俊鸿发出可施工的通知并未影响世家酒店继续租赁装修的事实，世家酒店未提交能证明鹏程通公司或周俊豪阻挠其租赁影响装修的证据。故世家酒店认为周俊豪、鹏程通公司有恶意阻止不让进场装修的主张，因证据不足，本院不予支持。（3）世家酒店收到张子伟的函件，是否可提前撤场？本案中，张子伟与鹏程通公司之间的租赁合同约束出租人与承租人，而鹏程通公司与世家酒店之间的租赁合同约束承租人与次承租人，根据合同相对性原则，世家酒店仅受与鹏程通公司签订的租赁合同的约束，因此，在世家酒店既无证据证明其收到张子伟函件后与鹏程通公司进行了协商，也无证据证明鹏程通公司收到张子伟函件的情况下，张子伟的函件不能成为世家酒店提前离场的理由。同时，根据本院生效判决的内容，张子伟与鹏程通公司签订的房屋租赁合同不能解除，进一步确认鹏程通公司仍是合法的承租人，其享有对案涉房屋的转租权利，世家酒店不能单方行使合同解除权。
本案中，世家酒店自认于2011年3月离场，且未与鹏程通公司办理任何交接，这就导致鹏程通公司在诉讼中以世家酒店未支付租金及为减少损失于2011年11月15日向世家酒店发出解除（2010）0609号房屋租赁合同的通知。虽该通知仅针对（2010）0609号租赁房屋合同行使解除权，并认为（2010）0821号房屋租赁合同早已解除。对此，本院认为，针对（2010）0821号房屋租赁合同，虽周俊豪于2010年10月22日以欠交租金为由向李忠烈、李俊烈发出解除通知书，但2010年12月14日又发出施工通知，说明此时该份合同未实际解除，而尚在履行过程中。鉴于世家酒店是整体式租赁房屋用于经营酒店，且鹏程通公司已将案涉房屋租赁案外人，世家酒店租赁案涉房屋经营的目的无法实现，故（2010）0609、（2010）0821房屋租赁合同已解除，且应以世家酒店不再继续交纳租金的时间即2011年11月15日为上述租赁合同的解除时间。至于《补充协议》的解除，因双方均确认签订协议后未实际按协议履行，且该协议履行期限届满，故无需判决解除。
世家酒店与周俊豪来往函件涉及房屋面积等争议，因世家酒店陆续按合同约定将租金交至周俊豪，印证世家酒店继续履行租赁合同事宜，亦不能构成世家酒店可解除合同的理由。
综上，鹏程通公司对案涉房屋享有转租权，其将房屋转租世家酒店符合合同约定，世家酒店认为鹏程通公司存在违约行为的理由不能成立，世家酒店应对自身的行为承担责任，故世家酒店诉请的房屋租金及保证金不应退还。
3、世家酒店主张房屋装修损失及经营损失460万元是否应得到支持？本案中，由于鹏程通公司无违约情形，世家酒店无权提前撤场，导致的房屋装修损失及经营损失应由世家酒店自行承担。
4、世家酒店代垫搭建费用34万元是否应退还？周俊豪向贺刚出具承诺书，承诺上述款项在世家酒店支付租金时扣除，并承诺作为房屋租赁合同的附件，具有同等效力，说明周俊豪认可搭建费用34万元由世家酒店代付，现租赁合同已解除，鹏程通公司应向世家酒店支付上述费用。至于搭建费用产生的利息，本院认为，因该款项性质用于对世家酒店在今后支付给鹏程通公司的租金中逐年扣除，现未能继续履行合同的责任在世家酒店，其无权要求支付利息。综上，鹏程通公司应向世家酒店支付搭建费用34万元。
5、周俊豪是否对鹏程通公司的债务承担连带责任。本案中，因鹏程通公司授权周俊豪代表其公司对外签订合同，因此，周俊豪对外签订合同的行为代表鹏程通公司，同时，经本院释明后，世家酒店也认鹏程通公司授权周俊豪的行为，并对诉求作了变更，故周俊豪签订合同的行为应由鹏程通公司承担责任，世家酒店要求周俊豪承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
6、关于张子伟是否与鹏程通公司共同向世家酒店承担责任的问题。本案中，租赁合同签订的相对方是承租人鹏程通公司与次承租人世家酒店，张子伟作为出租人在诉讼中向世家酒店出具承诺或签订协议与本案审理的租赁合同相对方无关，若世家酒店有异议可另案主张。
综上所述，对世家酒店要求鹏程通公司偿还搭建建筑物垫付的资金34万元的主张，本院予以支持，对世家酒店其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十八条第一、二、三款，第一百五十二条之规定，判决如下：
一、贺刚与周俊豪签订的编号为（2010）0609的《房屋租赁合同》、四川世家酒店管理有限公司与成都鹏程通汽车租赁有限公司签订的编号为（2010）0821的《房屋租赁合同》于2011年11月15日解除。
二、被告成都鹏程通汽车租赁有限公司应在判决生效之日起十日内向四川世家酒店管理有限公司支付搭建费用34万元。
三、驳回原告四川世家酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费57300元，诉讼保全费5000元，共计62300元，由成都鹏程通汽车租赁有限公司承担11400元，四川世家酒店管理有限公司承担45900元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 王卫红
审 判 员 余 杨
代理审判员 傅 敏
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 聂彪峰