江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复8号
申请复议人（利害关系人、异议人）刘成亚。
申请执行人徐琳。
被执行人罗书华。
被执行人朱长茂。
被执行人朱丹丹。
申请复议人刘成亚因申请执行人徐琳与被执行人朱长茂、罗书华、朱丹丹民间借贷纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第112号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：南京中院于2014年8月25日立案受理了原告徐琳与被告朱长茂、罗书华、朱丹丹民间借贷纠纷一案，于2014年12月18日作出（2014）宁民初字第77号民事判决：朱长茂、罗书华、朱丹丹于本判决生效之日起十日内偿还徐琳借款本息共计人民币41584789元。朱长茂、罗书华、朱丹丹不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日作出（2015）苏民终字第00104号民事判决：驳回上诉，维持原判。
上述民事判决书生效后，朱长茂、罗书华、朱丹丹均未按判决履行义务，徐琳向南京中院申请执行，南京中院依法立案强制执行。
执行中，南京中院于2015年9月1日向南京美晟土地房地产评估咨询有限公司（以下简称美晟公司）出具（2015）宁委鉴字第118号司法鉴定委托书：委托对罗书华名下位于江苏省扬州市宝应县安宜镇新天地商业街3008-3078号（房产证号为20**）；1288号（房产证号为91**）；1298号、1308号（房产证号为20**）的房产进行市场价值评估。
2015年11月3日，美晟公司出具《房地产估价报告》，载明：经过测算，确定委估房地产在本次估价基准日2015年10月13日的市场价值为人民币1593.52万元，其中：1288号房屋的评估单价为12694元/㎡，评估价63.27万元；1298、1308号房产的评估单价为12694元/㎡，评估价为234.60万元；3008-3078号房产的评估单价为10533元/㎡，评估价为1295.65万元……三、估价对象。（一）估价对象范围：本次估价对象为扬州市宝应县安宜镇新天地商业街1288号；1298号、1308号；3008-3078号的房地产房屋建筑面积1464.74㎡，包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、厨房灶具、卫生间洗浴卫具和固定于建筑物的房屋装修价格……（二）估价对象权益状况。1.《房屋所有权证》：评估对象均为刘成亚、罗书华共同共有；宝房权证安宜字第号（新天地商业街1288号）登记时间为2010年7月8日，规划用途为商住，总层数为4层，建筑面积为22.75㎡、27.09㎡；宝房权证安宜字第号（新天地商业街1298、1308号）登记时间均为2014年7月16日，规划用途均为商住，总层数均为4层，建筑面积为90.79㎡、94.02㎡；宝房权证安宜字第号（新天地商业街3008-3078号）登记时间为2012年4月11日，规划用途为非居住，总层数为3层，建筑面积为1230.09㎡……（四）估价对象实物状况：估价对象1288、1298、1308号三套房产现已被改造为同一商铺，位于总层数4层的1-2层商业用房，现为城中开心杯休闲茶社，室内经过装修：一层为地砖地面，墙面贴墙纸，有一吧台，内部分割有多个包间，在一层搭建有12㎡左右的隔层，二层复合地板地面，墙面贴墙纸。估价对象3008-3078号为总层数3层的第3层，3008-3078层高在6米左右，现已隔成2层在使用，现为皇玛汗蒸，一层有吧台、男、女汗蒸浴室，包间，二层为包间，大厅地砖地面，墙面贴墙纸，局部石膏板造型吊顶，包间墙纸墙面，地砖地面。本次所评估的市场价值包含了估价对象房屋所有权价值和土地使用权价值以及固着在房地产上不可分割的装饰装修价值，不包含室内家具、家电和其他可移动部分的价值……九、估价方法。由于当前商业房租赁市场较为活跃，且租金可以反映房地产的投资属性，故本次评估采用收益法。刘成亚不服，向南京中院提出执行异议。
另查明：刘成亚与罗书华系夫妻关系。
利害关系人刘成亚向南京中院提出执行异议称：一、美晟公司对江苏省扬州市宝应县安宜镇新天地商业街3008-3078号皇玛汗蒸馆三楼加了一层复层楼未作评估，该楼层近1000㎡，加之装修费用，价值600余万元。二、美晟公司对汗蒸房近100万元的加盟费，男浴室、女浴室、宾馆数百万元装修的价值都未作评估。上述价值均为不动产中不可分割的组成部分，直接影响评估结果。综上，《房地产估价报告》严重损害了刘成亚的合法权益，请求南京中院将漏评部分列入估价对象移交估价机构重新作出估价结果。
评估人美晟公司述称：一、刘成亚认为评估报告遗漏了3008-3078号皇玛汗蒸馆内部的复式加层，但《房地产估价报告》第8页估价对象实物状况描述中，已经明确指出该处房地产位于总层数3层的第3层，已被隔成2层在使用。在评估过程中，已考虑改造后加层对该层房地产价值的影响因素，不存在漏评的情形。二、刘成亚认为评估报告遗漏了男女浴室及宾馆的装修，但《房地产估价报告》第8页估价对象实物状况描述中，已经明确描述了该处的装修状况，在《房地产估价报告》第5页估价对象范围描述里，也明确了估价装修的范围。
在南京中院组织听证中，美晟公司述称：关于涉案房产的复式楼问题，该房子层高较高，单位面积造价势必要比普通住宅高一些，但复式楼的隔层不属于房子本身的固有面积，在房产证上也没有记载，如果强行归类，只能列为装修一类，美晟公司作出10533元/㎡的评估价格已经包含了该部分价值。另外，《房地产估价报告》第8页已经做了说明：涉案房产已被隔为两层使用和装修的情况，美晟公司在估价时已作考虑，不存在单独评估装修价值的问题。
南京中院认为：该院通过摇号确定评估机构，选择的评估机构和评估人员均具有评估资质，本次估价采用收益法求取估价对象的市场价值，程序是公正的，方法是适当的。刘成亚异议称《房地产估价报告》中遗漏了相关标的的评估。美晟公司认为，在评估涉案房产价值时已考虑了相关因素，并不存在遗漏的问题。综上，刘成亚的异议理由不能成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回刘成亚的异议。
利害关系人刘成亚不服上述执行裁定，向本院提出执行复议称：南京中院听证过程中，美晟公司认可涉案房产皇玛汗蒸三楼加了一层复层楼的客观事实，但美晟公司认为该复层楼没有产权，仅在估价时予以考虑没有事实和法律依据。美晟公司对男女浴室的装修以及汗蒸房加盟费未作详尽说明，亦无任何证据支持其辩解，南京中院采纳美晟公司意见没有事实和法律依据。综上，请求撤销南京中院（2015）宁执异字第112号执行裁定，并依法裁定将遗漏的皇玛汗蒸三楼加的一层复层楼以及汗蒸房加盟费、男女浴室、宾馆装修列为评估对象，移交估价机构重新作出估价结果。
本案的争议焦点是：刘成亚关于《房地产估价报告》遗漏汗蒸房复层楼价值以及男女浴室和宾馆的装修价值，并且应当将汗蒸房加盟费计入评估总价的主张，是否有事实和法律依据。
本院认为：刘成亚的复议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，理由为：
一、刘成亚关于《房地产估价报告》遗漏汗蒸房复层楼价值以及男女浴室和宾馆的装修价值的主张没有事实和法律依据。首先，《房地产估价报告》在估价对象实物状况中明确表述：“3008-3078号为总层数3层的第3层，3008-3078层高在6米左右，现已隔成2层在使用，现为皇玛汗蒸，一层有吧台、男、女汗蒸浴室、包间，二层为包间”，故美晟公司评估时已经考虑到复层楼的价值。美晟公司在南京中院异议听证中亦明确表示评估结论中包含该部分未在房产证上记载复层楼的价值，刘成亚关于美晟公司漏评复层楼价值的主张不能成立。其次，美晟公司《房地产估价报告》在估价对象范围中明确评估对象包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、厨房灶具、卫生间洗浴卫具和固定于建筑物的房屋装修价格。故美晟公司评估时已经包含了男女浴室及宾馆的装修价值，刘成亚关于美晟公司漏评该部分装修价值的主张不能成立。本案中，美晟公司对估价对象进行了实地勘察，出庭接受质询，对刘成亚的异议理由进行了说明，其采用收益法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
二、刘成亚关于应当将汗蒸房加盟费计入评估总价的主张没有事实和法律依据。本案中，南京中院向美晟公司发出的司法鉴定委托书明确对案涉房产进行市场价值评估，故本案的评估对象为案涉房地产价值及其上固着物的价值，并不包括为经营汗蒸房而投入的加盟费用，刘成亚主张将该加盟费计入评估总价没有事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人刘成亚的执行复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2015）宁执异字第112号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 沈晓雯