上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2150号
原告刘轶博。
被告郭海滨。
原告刘轶博与被告郭海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，原、被告均同意简易程序延长一个月审理。本院依法适用简易程序于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘轶博到庭参加诉讼，被告郭海滨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘轶博诉称：2013年5月27日，原告开始租住被告房屋9个月，双方合同到2014年2月26日终止。合同到期后，原告在2014年3月8日又支付了3个月房租本想继续居住，但由于工作原因于3月16日提出4月份起无法继续租住，并且已经找好新的居住地。原告在3月底搬家之后，又于3月31日将钥匙放于中介公司方便中介带看房屋，但是被告一直拖延原告4、5月份房租和押金未归还，并且一直到4月26日才去中介公司处拿回钥匙，且表示一分钱不会退给原告。从始至终，原告致电被告几十次，被告一直拖延时间至今，为此，原告诉至法院，请求判令：被告归还剩余2个月房租和押金共计6，200元。
被告郭海滨辩称：原、被告双方租赁合同到期后，电话协商续租一年，以收到的房租为准。被告2014年3月份收到原告的房租6，300元，视为对方续租一年，由于被告在外地出差，暂未签订书面合同。2014年4月初，原告提出提前终止合同，因双方有约，如租赁方提前终止合同，有责任为出租方找到新的租客，待签订新的租赁合同，根据合同日期可退还剩余的房租及押金。原告在未经被告允许的情况下，私自将钥匙交于房产中介，由于被告不在上海，也未能及时查收房子。2014年4月下旬，被告回到上海和房产中介一起进房间查收时，发现房间有大量的水进入，木地板、窗帘、墙面、地板边线等受损，被告立即拍摄现场照片发给原告，原告认可的情况下带维修人员上门维修，商定第二天过来，结果被告等了二周也未等到维修人员。2014年5月10日左右，原告找来新的维修人员，商定第二天上门维修，被告第二天等了一天也未见到维修人员，一直到2014年6月底被告视为原告放弃维修，被告应向原告追缴损失。由于被告工作繁忙，2014年7月初也找了新的承租人，就删掉了当时发给原告的房屋受损的照片，也放弃了对原告追要赔偿的想法。现在看来，因原告过失导致的房屋受损数额为6，610元。
经审理查明：2013年5月27日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其座落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，租赁期限共9个月，自2013年5月27日起至2014年2月26日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方就租金和期限协商后，重新签订租赁合同；系争房屋每月租金为2，000元，押金为2，000元；房屋租金以现金方式支付，首期付3个月，以后按3个月结算一次，提前15天支付下次房租，第一期租金于2013年5月27日付清；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，并取得对方的谅解后，方可办理退房手续，否则视为违约，若甲方违约，除退给乙方保证金外，还须支付给乙方违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金；租赁期满后，乙方应当天内将租的房屋交还甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告按约支付租金，原告还支付了押金2，000元。上述房屋租赁合同期限届满后，原告于2014年3月8日又支付给被告2014年3月至5月的房屋租金6，300元。2014年3月31日，原告自行将系争房屋的钥匙放于上海澳众房地产经纪有限公司处。
庭审中，原告陈述因双方合同到期后，口头约定租金每月涨100元，故2014年3月8日，原告一次性交的三个月租金金额为6，300元。原告2014年3月16日就通知被告不住了，原告跟被告协商，原告如果能把系争房屋在3月底前转租出去，被告就把多余的房租和押金退还给原告，但是房屋不好租，2014年3月下旬原告告知被告房屋不好租，但被告没有回复怎么办，原告就在3月底把钥匙交给中介。同年4月2日左右，原告正式提出房屋不租了，原告当时还提出房租能不能便宜点，但被告不同意，还表示要等他回来看，被告回来后表示地板浸水，但原告在2014年3月底把钥匙交付给中介后，房屋里面的情况原告不清楚。原告后来去房屋看过情况，可能是下雨的时候窗口飘进来的水，原告也找了维修人员，维修人员表示修复费用要几百元，原告要求被告退还租金及押金，原告帮被告修复，但被告不同意，所以原告没有修。当时说原告把地板修好，被告把多余的房租退给原告，押金可以放弃，现在因为被告不同意退款，原告不同意修复地板，且被告没有提供证据证明原告违约，所有的费用均要向被告主张返还。
庭审中，原告还向法庭提交了其与案外人签订的新的房屋租赁合同及收条等，证明原告于2014年3月17日已另行找好房屋并交付了定金，新的房屋租期从2014年4月1日开始。诉讼中，原告为证明系争房屋的权属情况，还向法庭提交了该房屋的上海市房地产登记簿一份。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、物件收据、支付宝付款凭证、押金收据以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告所签的《房屋租赁合同》期限届满后，原告继续使用系争房屋，并按照每月2，100元的标准向被告支付了三个月的房租，且被告也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，不定期租赁，原告可以随时要求解除合同，故原告于2014年4月初正式提出解除合同并无不当。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告应当将系争房屋返还被告，返还的房屋应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，而被告应当将房屋返还后多收取的租金或使用费以及押金返还原告。但因原告返还房屋时并未与被告进行交接，而是在未经被告同意的情况下，自行将系争房屋的钥匙放于中介处，且其并没有提供证据证实被告取走钥匙的具体时间，结合原、被告关于领取钥匙并协商如何维修房屋的陈述，本院酌定截至2014年4月30日之前的租金或使用费由原告负担，故被告还需返还原告1个月的租金2，100元。再次，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原告自行将房屋钥匙留在中介处的作法存在不当，其在返还房屋之前未能尽到妥善保管义务，故应当承担由此造成的不利后果。庭审中，原、被告均确认系争房屋在返还之前曾因保管不善而进水，导致房屋受损，原告陈述修复费用要几百元钱，而被告则表示受损金额为几千元。因被告陈述已将系争房屋另行出租给他人使用，且其并未向法庭提供证据证明房屋受损的情况，故本院酌定原告赔偿被告房屋维修费用800元，该笔费用从房屋押金中扣除后，被告还应返还原告押金1，200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
被告郭海滨于本判决生效之日起十日内返还原告刘轶博剩余的租金和押金共计3，300元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭海滨负担（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十一月七日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。