湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初2158号
原告：陈刚华，男。
委托代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师。
被告：永州德润房地产投资发展有限公司。
法定代表人：杨忠军。
委托代理人：吕升平，男。
委托代理人：唐顺松，男。
原告陈刚华与被告永州德润房地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚华及其委托代理人卿敬楷，被告永州德润房地产投资发展有限公司委托代理人吕升平、唐顺松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延迟交房的违约金15894.5元，以后的违约金交至交房时止；2、被告向原告支付房高不足三米的赔偿金10022.22元；3、被告向原告支付未做2个落地飘窗的损失4000元；4、被告立即为原告办理房产证和土地证，并向原告支付逾期办证的违约747元；5、被告提交交接必须具备的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书和商品房的面积实测数据、所在楼栋的房屋权属证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表；6、被告为原告安装每栋的安全门和可视电话；7、房屋维修金按30元/平方米收取，不得超过合同约定标准收取；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买了被告的苹果社区1幢14层1单元住房一套，建筑面积128.49平方米，单价3229.82元/平方米，总房款为415000元，房款采取按揭的方式已全部付清。合同约定被告于2015年8月31日交房给原告。但被告直到现在还不具备交接条件，还没交房。交接条件是开发商应当出具有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书和商品房的面积实测数据、所在楼栋的房屋权属证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，被告已经明显违约，按合同第十三条的规定，应当按每日房款总额的万分之一支付违约金。从2015年9月1日算至2016年6月27日共300天，逾期交付房的违约金为300×41.7=12510元。商品房买卖合同第二十条规定，被告应在2016年8月31日前办理好房屋初始登记和转移登记，可被告不履行诺言，一直拖着不给原告办理两证，甚至连总证都没有办出来，应当按商品房买卖合同第二十条的约定，逾期办证每日支付房款总额的万分之一的违约金。从2016年9月1日算至2016年9月18日，逾期办证的违约金为：18×41.5=747元。合同约定，房屋层高3米，可被告为节省材料只做了2.83米，严重违约，应赔偿损失128.49×78=10022.22元。被告在合同中又约定的2个落地飘窗也没做，应当按市场价格赔偿损失4000元（2000元/个×2个）；合同约定每栋要装安全门和可视电话，可被告没有按约定做到，存在安全隐患。另外，合同约定房屋维修基金30元/平方米，被告却要收取70元/平方米，违反了合同约定。《合同法》第8条规定：”依法成立的合同对当事人具有法律约束力”。第107条规定：”当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
被告永州德润房地产投资发展有限公司辩称：1、原告诉请的要求基本为逾期交房、办理二证、落地飘窗的问题，原告方的合同被告是认可的，合同约定的交房时间为2015年8月30日，我们实际交房的时间为2015年11月30日开始，交房时间为15天，交房通知书最晚的时间是2015年12月15日；2、关于房屋规划的问题，被告都是严格按照图纸要求建设的；3、原告方要求被告办理房屋权证，于法无据，按照合同约定办理二证的时间应该为交房后的750个工作日内，那么办理房屋权证的时间应该为2017年；4、关于可视电话、安全门的问题被告表示歉意，这个确实为被告应该做的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：原告陈刚华（乙方）于2015年2月8日与被告永州德润房地产投资发展有限公司（甲方）签订了商品房买卖合同，合同约定：乙方购买甲方零陵区芝山大道东侧金源广场苹果社区1幢13层4单元1－1304号商品房，该房层高2.9米，该房预测建筑面积为128.49平方米（其中在套内面积103.38平方米，公摊面积25.11平方米），单价为3229.82元/平方米，总购房款415000元。合同第九条设计变更约定：（一）、经规划行政主管部门的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到乙方所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知乙方。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。(二)、乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否退房答复。乙方逾期未书面答复的，视同接受变更。第十一条交付条件约定：（一）、甲方应当在2015年8月31日前向乙方交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2项条件。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，甲方未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向乙方支付违约金。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺根据湖南省物价局及住建厅下发的文件，通讯、安全监控等基础设施应一并计入开发建设成本，不得另行收取费用。第二十条产权登记（一）初始登记甲方应当在2016年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理。乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的1%向乙方支付违约金。乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付。合同附件一：房屋平面图显示住房内有没有落地飘窗。合同签订后，原告按合同约定的付款方式、价款将购房款全部支付给被告。2015年12月3日，被告向包括原告在内的全体一期业主出具承诺书，承诺如下：一、本小区设计审批层高2.9米，实际施工层高2.9米，设计有飘窗，被告公司施工时为提高业主居住空间而没有做，由于被告公司销售人员失误导致在与业主签订销售合同时约定层高不一致。基于此，对于售房合同约定层高三米的客户，被告公司依照合同面积按78元/平方米补偿给业主，合同约定层高2.9米的客户，按39元/平方米补偿给业主；二、延迟交房违约金按合同约定计算至（2015年）11月30日；三、上述补偿款在业主收房后十个工作日内支付。原告于2016年6月26日接收本案住房，该住房实际层高为2.9米且没有落地飘窗。被告未提交证据证实已向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
本院认为，原告与被告签订了商品房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，合法有效，原、被告应当全面履行合同义务。截止原告起诉之日（2016年9月18日），被告延迟交房383天，依合同约定，应支付的延迟交房违约金为15894.5元（415000×1/10000×383。原告的房屋没有落地飘窗，层高虽然约定亦为2.9米，但被告对原告做出了承诺，该承诺是对更改设计和楼层未达约定的3米高的补偿方式，可予以参考，故被告的该两项违约行为的补偿金元5011.11元（128.49平方米×39元/平方米）；合同第二十条仅对初始登记进行了约定，对转移登记即原告诉讼请求第4项并没有约定，故原告第4项诉讼请求即被告立即为原告办理房产证和土地证，并向原告支付逾期办证的违约金747元缺乏合同依据，本院不予支持；合同第十一条，仅对”提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”进行约定，原告第5项诉讼请求中符合该约定的内容可予以支持，对超出部分因缺乏合同依据，本院不予支持；原告第6项诉讼请求符合合同约定，可予以支持。房屋维修基金系由建设（房地产）主管部门根据实际情况确定，并非由被告决定，故，原告的第7项诉讼请求应在确定本地房屋维修基金交存标准后另行处理，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律法问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告永州德润房地产投资发展有限公司给付原告陈刚华延迟交房违约金15894.5元，并自2016年9月19日起至实际交房之日止以购房款415000元按1/10000.天计付违约金；
二、被告永州德润房地产投资发展有限公司给付原告陈刚华没做落地飘窗和层高不足3米的补偿金5011.11元；
三、被告永州德润房地产投资发展有限公司向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
四、被告为原告安装安全门和可视电话；
五、驳回原告陈刚华其他诉讼请求。
上述第一、二、三、四项义务限被告永州德润房地产投资发展有限公司在本判决生效后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费567元，由原告承担200元，被告承367元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 韩新军
代理审判员 彭剑辉
人民陪审员 张 群
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。