浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1076号
上诉人（原审被告）金尔东。
委托代理人（特别授权）杨国鸿。
被上诉人（原审原告）季德南。
委托代理人（特别授权）虞景勇、虞华君。
上诉人金尔东为与被上诉人季德南建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
季德南在原审中诉称：2006年11月8日，原、被告达成被告将其福田二小区第二期拆迁安置地块面积为12平方米的土地使用权转让给原告，原告依约支付了转让款。原告将12平方米和从他人处购买的共计104平方米土地使用权一起建造了房屋，现门牌号码为银海二区79幢5号，现已可办理土地证和房产证。但被告明确表示不予办理房产证和土地证，更不会办理房地产过户手续。原告认为，双方的协议合法有效，现房屋已由原告建造好，被告应当及时办理土地登记和房产证，并办理过户手续，为此起诉，诉讼请求：1、确认原、被告之间房地产绝卖契合法有效。2、判令被告办理有争议部分土地使用权、房屋所有权登记及协助办理过户到原告名下的土地使用权、房屋所有权登记。
金尔东在原审中辩称：一、原、被告在2006年签订房地产买卖契约是事实。被告是稠城街道大王村人，被告以四个人的名义报批了126平方米，转让了12平方米，转让款30万元，收条中多写了一倍。二、原、被告虽然签订了契约，但被告认为契约中约定转让的是拆迁安置地块中本户应有的指标所有权，安置地块的土地性质为集体土地，相关法律规定集体土地不允许转让。同时，原、被告不属于同一集体经济组织成员，该转让契约应当无效。三、退一步说，即使本案房地产绝卖契所约定转让的指标所有权性质为国有划拨，根据法律规定，划拨的土地转让应当报有批准权的政府部门审批，未审批的应当认定合同未生效。综上，被告认为原告诉请要求确认绝卖契有效并办理过户登记的请求无法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
季德南补充陈述：转让价在合同和收条上多写是事实的，实际成交价为每平方米土地2.5万元，实际成交款是30万元。
原审判决认定：2003年7月，被告金尔东户四人作为权利人在义乌市稠城街道大王村按拆迁协议应拆除的旧房64.975平方米。2006年1月，被告金尔东户根据义乌市人民政府旧村改造政策、旧房建筑面积等，审批取得126平方米安置用地指标。2006年11月8日，原告季德南（乙方）与被告金尔东（甲方）在见证人参与协商下签订《房地产绝卖契》一份，约定的主要内容有：一、甲方同意将福田小区第二期拆迁安置地块大王村本户应有的指标所有权按时值绝卖给乙方，计占地面积12平方米，人民币共计陆拾万元整，一次性付清。二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权一律由甲方清理清楚。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金及银行贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。四、此协议经甲、乙及见证三方再三商量决定，本次协议双方签字留印后生效，子女、亲朋友一律无权干涉。五、指标数与确权数每平米800元差价由甲方支付，建筑设施费由乙方支付。六、甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便，但甲方不负任何经济费用。该协议由双方当事人及见证人签名按指印。2006年11月8日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到季德南购买大王村安置地块款计陆拾万元正（600000.00元）收款人：金尔东（签名并按指印）”，并由见证人签名。因原被告实际约定的成交价为每平方米2.5万元，原告实际支付给被告成交款30万元。同一时期，原告又向王惠兰、王小庆、金云钗、王晓颖、ＸＸ茂等户购买他们的部分安置土地指标，与其从被告金尔东处购买的安置土地指标合并，合计104平方米，原告又以王惠兰名义向义乌市国际商贸城建设指挥部购得凑间土地面积1.88平方米，总计105.88平方米，以安置户王惠兰名义参与旧村改造安置，经抽签定位，原告在上述土地上建造了三间四层半房屋，并居住使用至今。另查明，涉案房屋地块经国家征收，现为国有建设用地；该房屋现在门牌号码为义乌市稠城街道银海二区79幢5号。原告要求被告办理房地产证等手续，被告未予协助，遂成讼。
原审法院认为：原被告签订的《房地产绝卖契》实际是双方关于旧村改造安置的建设用地使用权转让合同，现该土地使用权属国有建设用地，且转让行为征得了大王村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意，该协议除成交款数额不真实以外，其他内容系双方当事人真实意思表示，协议并未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行合同各自的合同义务。原告已依真实约定履行交付成交款的义务，被告也应继续履行协助原告办理涉案房地产权证的手续。原告的诉讼请求合法有理，应予支持。被告关于协议无效的理由没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、季德南与金尔东于2006年11月8日签订的《房地产绝卖契》有效；二、金尔东于判决生效之日起十五日内办理义乌市稠城街道银海二区79幢5号其名下土地使用权、相应份额的房屋所有权登记手续及协助办理将该房地产权过户到季德南名下的手续。一审案件受理费4900元，由金尔东负担。
宣判后，原审被告金尔东不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。金尔东拆迁改造中以极低价格将自己的农田土地配合政府进行拆迁失去了今后的生活来源，经审批得集体土地安置面积126平方米。当时因经济条件有限，将12平方米土地卖给了季德南。金尔东与季德南签有一份房地产绝卖契约，约定金尔东卖掉的12平方米土地，季德南应支付给金尔东60万元。原审判决认定了这一事实，但季德南只支付了30万元，余款至今未付，请求撤销原审判决，判令季德南付清尚欠金尔东的30万元。金尔东在二审庭审时，补充上诉请求和理由：请求撤销原判，依法改判驳回季德南的诉求。如果转让有效，要求季德南支付尚欠房款30万元。双方签订的《房地产绝卖契》中约定转让的拆迁安置地块中12平方米的土地性质是集体土地，而依据我国法律规定，集体土地的使用权不允许转让给非同一集体经济组织成员，该转让合同应当是无效的。即便是划拨土地，依据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定可以看出，划拨土地转让未经市县土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。该合同违背法律的禁止性条款，属无效合同。二、一审法院依据双方签订的《房地产绝卖契》合法有效判决金尔东限期办理房地过户手续，属于认定事实不清，适用法律错误。即使《房地产绝卖契》合法有效，金尔东因季德南未按合同约定支付全部款项而拒绝协助办理过户手续是行使抗辩权的行为。金尔东协助办理过户手续应当是在季德南付清余款30万元款项之后。
季德南答辩称：关于要求支付款项的诉请是在法律规定的期限内提出上诉的，对于是否有效的问题没有在上诉状中体现，金尔东本身的意思就是要求季德南支付钱，并没有对是否有效提出主张。本案审理的范围就是金尔东是否需要支付30万元的问题。双方本身约定的价格就是30万元，在一审中金尔东是认可的，本案并不存在季德南还欠金尔东转让款的问题，金尔东的上诉没有任何事实与法律依据，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：一、关于双方当事人签订的《房地产绝卖契》是否有效的问题。涉案土地系旧村改造安置的建房用地，现为国有建设用地，《房地产绝卖契》所转让的是拆迁安置权益，该转让行为已征得该村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意并予以安置，该《房地产绝卖契》中除了成交价款不真实以外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。二、关于季德南是否尚欠金尔东转让款30万元的问题。金尔东在一审中明确陈述实际转让款为30万元，收条中多写了一倍。当时是以2.5万元每平方米卖的，现在作为国有土地以2.5万元的价格是不会卖的。本院认为，涉案土地为12平方米，根据金尔东在一审中的陈述以及出具收条的行为，应当认定涉案土地的真实成交价是30万元，季德南已实际支付30万元。金尔东要求季德南另行支付30万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人金尔东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年九月二十六日
代书记员 徐 照
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