上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第19922号
原告王勤义。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
被告江怡。
委托代理人祝磊，中豪律师集团（上海）事务所律师。
原告王勤义与被告江怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告王勤义及其委托代理人易瑞京、被告江怡的委托代理人祝磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王勤义诉称，原、被告通过中介公司介绍于2013年8月26日签署一份《房屋租赁合同》，被告将浦东新区明月路XXX弄XXX号别墅（以下简称“系争房屋”）出租给原告用于经营健康管理会员中心，房屋建筑面积648平方米，租期自2013年9月15日至2015年9月14日，月租金人民币（以下币种相同）9万元，租金按季计算，于每季度10日前支付下季度租金，另支付租赁保证金18万元。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告也向被告支付了2个季度的租金。2013年12月底，原告发现“系争房屋”的中央空调和地暖温度打不上去，无法达到正常的要求，原告的合伙人找了中介，2014年1月中旬，被告在二楼靠东面的小房间安装了一个挂机，并称中央空调和地暖修理需要时间，等过完年来修。但过年后，被告并没有派人来修。2014年2月26日，原告发电子邮件给中介提出空调达不到正常温度，并将室温测试结果发给了中介公司，但被告还是没有派人来修。3月6日，原告短信通知被告于3月9日前修好。3月7日，检测的人来了，但说空调没有问题，未作修理。之后室内温度还是上不去。3月10日，原告向被告发出解除函，3月15日，原告搬迁撤场，3月19日，原、被告办理了房屋交接。之后，原告要求被告退还保证金，遭被告拒绝。原告认为，原告向被告租赁“系争房屋”开设健康中心，租金每月高达9万元，被告应当对房屋内的设施承担保证责任，但事实上，“系争房屋”的空调、地暖不能达到正常温度，虽然被告曾派人前来维修，但并未修复，导致原告无法正常使用该房屋，被告的行为已构成严重违约，原告基于无法实现合同目的，被迫提前退租，被告也予接受，但被告拒绝退还保证金，故提起诉讼，要求被告返还房屋租赁押金18万元，并赔偿原告违约金18万元。审理中，原告撤回要求被告赔偿违约金18万元的请求。
被告江怡辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的用途是居住，而不是经营健康管理会员中心。被告交付给原告的“系争房屋”室内设施设备都是完好的，只是因为房屋太大，底楼的温度达不到适宜的温度，这个状态原告在租赁时就知晓，被告为了解决问题，额外支出费用安装了空调，房屋内的温度应该是可以达标的，是原告自己的判断错误，而不是设施设备有瑕疵，被告对于设备在使用过程中产生的问题不承担瑕疵担保责任。由于原告擅自退租导致租赁合同无法继续履行，按照合同第八条的约定，原告已付押金由被告没收，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月26日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将“系争房屋”出租给乙方，房屋建筑面积为648平方米，已装修并全屋配置家具；租期为二年，自2013年9月15日起至2015年9月14日止；租金每月9万元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年8月28日前支付到帐，之后每个季度租金乙方应于每季度10日前支付到帐；乙方需支付甲方租赁保证金18万元，于签署本合同当日支付，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后五个工作日内将租赁保证金全额无息退还给乙方；甲方应保证“系争房屋”及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；任何一方未按本合同约定履行，经另一方催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的二倍；等等。
上述合同签订后，原告支付被告二个季度的租金，及租赁保证金18万元。2013年9月15日，被告将“系争房屋”交付给原告。
2014年1月初，原告向中介肖银钢提出“系争房屋”中央空调制热不好，室内不热，肖银钢去了“系争房屋”，发现室内确实不热，有个房间还特别冷，便向被告反映了该情况，后被告在“系争房屋”内安装了二台空调。2014年2月26日，原告给肖银钢发电子邮件反映“系争房屋”空调制热不热，并附了自测的室温、热水等问题汇总。肖银钢又去了“系争房屋”，并看了温度计，室内温度是16、18、20度，肖银钢将该情况反映给了被告。3月6日，原告发短信要求被告在3月9日前修好空调。3月7日，被告找了维修人员上门，维修人员测得中央空调的出风口温度为23、25度，属于正常范围，未作任何维修。3月11日，原告向被告送达了《关于解除明月路XXX弄XXX号别墅租房协议告知书》，通知被告因房屋空调、地暖等问题至今仍未获得合理的解决，使得该房屋无法正常使用，故提前解除租房协议，房屋内物品将于3月15日前搬走，并希望被告能按照双方租房协议处理后续事宜。3月19日，原、被告办理“系争房屋”的交接手续，原告将“系争房屋”钥匙交还给了被告。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、押金收据、原告与肖银钢的手机短信、原告发给肖银钢的电子邮件、上海南汇东方家电维修中心安装维修单、《关于解除明月路XXX弄XXX号别墅租房协议告知书》、肖银钢证言及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告提供的“系争房屋”配有空调、地暖等设施，被告应保证其处于正常的可使用状态。现原告认为，“系争房屋”的空调、地暖有问题，冬天室温达不到正常温度，虽然被告曾派人维修，但未修复，被告构成违约，为此，原告书面通知被告解除合同，并将房屋返还给了被告，但被告收取的保证金尚未退还，故要求退还。而被告则认为，经维修人员检测，“系争房屋”中央空调的出风口温度为23、25度，属于正常范围，原告系擅自退租，保证金由被告没收。对此，本院认为，虽然维修人员上门检测测得中央空调的出风口是23、25度，属于正常范围，但是，因为“系争房屋”面积较大，室内空间也较大，故室内温度还是达不到适宜的温度，对此，被告也予确认，而原告承租的是别墅，租金高达9万元，因此，对于承租房屋的居住条件、环境等有较高的要求，也属合理，现“系争房屋”冬天室温的不适宜显然不能满足原告的居住要求，但被告对于原告提出的“系争房屋”室温问题未能解决，导致原告向被告提出解除合同，双方为此也办理了房屋交接手续，因此，被告称，原告系擅自解除合同，依据不足，本院不予采纳。鉴于《房屋租赁合同》已经解除，“系争房屋”也办理了交接，故被告收取的原告保证金，应当返还。审理中，原告自愿撤回要求被告赔偿违约金18万元的请求，系处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告江怡应于本判决生效之日起十日内退还原告王勤义租赁保证金18万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，900元，减半收取计1，950元，由被告江怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年八月二十二日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。