江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00092号
上诉人（原审被告）连云港隆源房地产开发有限公司，住所地东海县平明镇驻地。
法定代表人孔志林，该公司执行董事。
委托代理人殷维君，该公司职员。
被上诉人（原审原告）王可绕。
委托代理人朱国珊，东海县平明法律服务所法律工作者。
上诉人连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人王可绕商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东房商初字第00061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月3日公开开庭进行了审理，上诉人隆源公司的委托代理人殷维君、被上诉人王可绕的委托代理人朱国珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王可绕一审诉称：2011年3月18日，我与隆源公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定向隆源公司支付购房款195000元。按照合同约定，隆源公司应于2011年5月10日将商品房交付，但至今没有履行。综上，请求法院判令隆源公司支付逾期交房违约金20670元。
隆源公司一审辩称：房屋已经于2011年7月25日或2011年7月28之前交付，王可绕已经入住，并产生电费。我公司已经与王可绕达成赔款协议和补偿协议，一次性补偿完毕，王可绕不应再次得到补偿。
原审法院经审理查明：2011年3月18日，王可绕与隆源公司签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：一、商品房基本情况：平明新村第10号楼105室，建筑面积为150.31平方米，商品房总价款195000元。二、付款方式：买受人在合同签订日全额支付购房款。三、交房期限：出卖人应当在2011年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单位工程质量分期验收合格的商品房交付买受人使用。四、交付方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房的，按以下方式承担违约责任：1、出卖人逾期交房不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止；2、出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。合同还具体约定了其他事项。2011年3月26日，王可绕与隆源公司签订《合同补偿协议》一份，主要内容为：“王可绕购买10-105房屋总款20.7万元，已交首付款8.3万元，因开发商逾期交付住房，特赔偿业主违约金1万元，违约金在购房余款12.4万元中扣除，扣除后余款为11.4万，并且开发商承诺所购住房交付时间为2011年5月10日。此为一次性补偿，双方不得再因此时发生任何纠纷。”上述协议签订期间，王可绕按《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款19.5万元，但隆源公司至今未按约交付房屋，双方遂产生纠纷。王可绕在本案诉讼中，仅要求被告隆源公司支付自2011年5月11日起至2014年4月28日止逾期交房违约金20670元。王可绕对2014年4月28日以后的逾期交房违约金保留诉讼权利，明确表示另行主张。原审法院另查明，由隆源公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。隆源公司于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。
原审法院认为：王可绕与隆源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自的义务。综合双方诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、《合同补偿协议》是否有效；二、隆源公司是否履行了交付房屋的义务。关于争议焦点一，《合同补偿协议》应认定为无效协议。《商品房买卖合同》的相关条款的效力，应当依据合同法及相关行政法规进行审查，对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果格式条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时，应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充，《商品房买卖合同》已经明确约定房屋总价款为19.7万元，而补偿协议将房屋总价款再次约定为20.7万元，并用其中的1万元作为逾期交房违约金进行扣除，并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，违背了公平原则和诚实信用原则，并免除了被告隆源公司的逾期交房的违约责任，应认定为无效协议。关于争议焦点二，隆源公司未履行交付义务。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年5月10日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，王可绕享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。隆源公司辩称已经履行了交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与王可绕办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表亦不能证明其观点，所以，隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。此外，对于隆源公司举证的赔偿清单，用于证明王可绕在2011年5月10日至2011年7月30日期间曾领取逾期办理产权证的赔偿款1560元，由于该款项系对逾期办理产权证的赔偿，是否实际赔偿与逾期交房违约金无关，原审法院不予判涉。综上，对王可绕要求隆源公司支付自2011年5月11日起至2014年4月28日止逾期交房违约金20670元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：隆源公司于判决生效之日起十日内向王可绕支付违约金20670元。案件受理费317元，减半收取158.5元，由隆源公司负担。
上诉人隆源公司不服原审判决上诉称：第一，被上诉人已经入住涉案房屋，上诉人已经事实上交付了房屋；第二，《合同补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷，只有扣除了1万元违约金，房价才由20.7万元降为19.7万元，否则被上诉人应再交1万元房款。该协议并不违背公平原则和诚实信用原则，也不存在是否是格式条款的问题。第三，隆源公司的前任法定代表人黄伟国在主持公司工作期间存在诸多违法、违规操作行为，公安机关正在对其涉嫌职务犯罪的行为进行调查。除了黄伟国，公司的其他股东没有获得任何股东利益，黄伟国也损害了购房者、债权人的利益，现任法定代表人为了扭转公司的不利局面，为了公司能够生存下去，也为了购房者、股东、债权人的利益，已经做出了多方面的努力。综上，根据意思自治原则，被上诉人不能证明《合同补偿协议》存在欺诈、胁迫等现象，不能证明其无效，则其即为有效，对双方具有约束力。双方已经对延期交房有了约定并已履行，被上诉人就不能再要求赔偿。一审判决认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
被上诉人王可绕答辩称：第一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是自愿、合法、有效的；第二、上诉人称房屋已经交付被上诉人入住不是事实。上诉人至今未向被上诉人出示房屋交付使用的批准文件，没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未与被上诉人签署房屋交接单。第三、上诉人在一审时承认隆源公司管理混乱，并在上诉状中表明前任法定代表人黄伟国已经损害了购房者、债权人的利益，并在公司的大门上张贴公告，提醒购房者注意保护自己购买的房子，加强管理，等待办证。第四，《合同补偿协议》和《赔款名单》都是上诉人制作的，存在格式条款，造成被上诉人重大误解。双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定涉案房屋总价款为19.7万元，而《合同补偿协议》再次将价款约定为20.7万元，并将差价1万元作为逾期交房违约金予以扣除，并约定双方不得再产生任何纠纷，明显是上诉人为了免除自己的违约责任，损害了被上诉人的合法权益，违背了公平原则和诚实信用原则。且《合同补偿协议》约定的赔偿违约金1万元实际上是对平明幸福城购房合同违约交付房屋的赔偿，如果上诉人认为《合同补偿协议》有效，那么2011年6月16日《关于交房时间的确定》内容更应该有效，这是对所有购房者的公开承诺，其中约定2011年7月30日不能交房则按每天向买受人支付违约金100元直至交房之日止。第五，《赔款名单》与本案无关联性，不能证明是对《商品房买卖合同》逾期交房的赔偿，且被上诉人至今未领过钱，上诉人也未举出被上诉人领款的账目明细。该表同样也是上诉人使用格式条款造成被上诉人重大误解，免除己方责任，该条款应为无效条款。综上，一审判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判或者按照上诉人承诺的每日向买受人支付违约金100元改判。
二审期间，上诉人隆源公司为证明自己的上诉主张，向本院提交了一份《平明·幸福城购房合同》（以下简称《购房合同》），证明被上诉人在房屋认购时确定房屋价款为21万元，而《合同补偿协议》上面的价格比该《购房合同》减少了1万元，说明上诉人按照该协议的约定少收了被上诉人1万元，这1万元就作为房屋逾期交付的补偿金。被上诉人对该《购房合同》的质证意见为：该《购房合同》与本案的《商品房买卖合同》不是一个关系，与本案没有关联性。该《购房合同》涉及的小区是平明·幸福城，不是涉案的平明新村。隆源公司的质辩意见为：平明新村是平明幸福城的另一个名称，均坐落于东海县平明镇驻地平明路南侧，是同一个项目。
被上诉人王可绕为了证明自己的抗辩主张，向本院申请调取了（2012）东房商初字第0144号卷宗中的《关于交房时间的确定》一份，证明上诉人因为逾期交房，向所有购房者承诺自2011年7月30日起，每日支付100元违约金直至交房之日止。另提交（2014）连民终字第02252号民事判决书一份，证明本院对于与本案同样案情的案件已经做出了维持判决。上诉人隆源公司对《关于交房时间的确定》的质证意见是：不能确定其真实性，即使是真实的，也与本案没有关联性。因为上诉人在此之前已经与被上诉人达成了《合同补偿协议》，并将房屋实际交付。《关于交房时间的确定》针对的是《商品房买卖合同》中约定的2011年5月10日至2011年7月30日期间内应当交房而未交房，且未达成《合同补偿协议》也没有进行过赔款的购房者作出的。而且，每天100元的违约金明显偏高，不符合法律规定；隆源公司对于（2014）连民终字第02252号民事判决书的质证意见是：隆源公司确实没有向该判决书中的购房者交付房屋，所以该判决是正确的，但是该判决与本案没有关联性。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明，2010年7月23日，上诉人与被上诉人签订《平明·幸福城购房合同》，该合同约定的主要内容为：王可绕购买隆源公司开发的房屋，房号为10号楼105室，建筑面积约147.34㎡，套价20.7万元；王可绕于2010年7月31日前交齐首付款8.3万元，余款12.4万元办理银行按揭；隆源公司于2010年11月30日前将房屋交付给王可绕，逾期未交付房屋的（不可抗力除外）隆源公司应向王可绕支付违约金1万元。
本院还查明，在（2012）东房商初字第0144号案件诉讼中，隆源公司的代理人对《关于交房时间的确定》的真实性予以了确认。
本院认为，上诉人隆源公司与被上诉人王可绕签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为有效合同。《购房合同》中约定的平明·幸福城项目与《商品房买卖合同》中约定的平明新村应系同一项目，这一点从项目坐落的地点及王可绕仅向隆源公司交付一套房屋的购房款项等事实得以印证。之所以出现《商品房买卖合同》与《购房合同》中约定的交房时间、房屋价款等内容不一致，是双方根据实际履行情况，通过签订《商品房买卖合同》对《购房合同》的部分内容进行了变更，《购房合同》并不是与《商品房买卖合同》没有关系的全新合同。《购房合同》和《商品房买卖合同》中约定的房屋价款分别为20.7万元、19.7万元，同时《购房合同》还约定逾期交房的违约金为1万元，与《合同补偿协议》表述的涉案房屋价款为20.7万元、扣除1万元作为违约金、已付款为8.3万元余款为11.4万元（已付款与余款合计为20万元）的内容能够互相印证，从而说明《合同补偿协议》是隆源公司在未按《购房合同》约定的时间交房的情况下，自愿依照《购房合同》中的违约条款约定承担1万元违约金，并同意将该1万元违约金从王可绕购房款中予以冲抵而与王可绕达成的协议。为此，双方在签订正式的《商品房买卖合同》时对《购房合同》中约定的房屋价款、交房时间等内容进行了变更，并重新作出了约定。所以，《合同补偿协议》中约定的“一次性补偿”应系隆源公司违反《购房合同》的约定，逾期交房而对王可绕承担的违约责任。对于隆源公司上诉称“一次性补偿1万元是其因逾期交房而给予王可绕的全部补偿，因其已经履行，王可绕不得再要求赔偿”的理由，本院经审查后认为，《合同补偿协议》签订时约定的交房时间尚未届至，在此情况下，双方就对隆源公司将来逾期交房签订一次性补偿协议明显与常理不符，且王可绕在庭审中对该说法也不予认可，故本院对隆源公司的该项上诉理由不予采信。对于王可绕二审期间抗辩要求法院按照每天100元的标准改判违约金数额的主张，因与其一审诉讼请求不同且不符合相关法律规定，本院依法不予支持。综上，上诉人隆源公司的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费317元（王可绕已预交），减半收取158.5元，二审案件受理费317元（隆源公司已预交），合计475.5元，由上诉人连云港隆源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 韩增丽
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。