文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0481民初1785号原告耒阳市伟成房地产开发有限公司。委托代理人张三平，北京盈科（长沙）律师事务所律师，委托代理人颜文罡，北京盈科（长沙）律师事务所律师，被告耒阳市小成二手车交易公司，被告李小成，男。被告林运风，女。原告耒阳市伟成房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易公司、李小成及林运风建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年8月16日起诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭审理本案。原告耒阳市伟成房地产开发有限公司委托代理人张三平、颜文罡到庭参加诉讼，被告耒阳市小成二手车交易公司、李小成及林运风经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告耒阳市伟成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求是：1、确认原告耒阳市伟成房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易公司2010年9月28日签订的《房地产合作开发合同》、2010年10月28日签订的《补充协议》违法无效；2、判令三被告返还原告土地转让款900万元，并按银行同期贷款利率向原告赔偿资金占用期间的法定利息；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告耒阳市伟成房地产开发有限公司（甲方）与被告耒阳市小成二手车交易公司（乙方）2010年9月28日签订了《房地产合作开发合同》。协议约定：乙方同意将其拥有的耒阳市高速公路联络线南边28.8亩土地使用权过户给甲方。同日，双方还签订了补充协议，协议约定：该块地位于五里牌居委会1组，属商住综合用地；乙方同意将其拥有的上述地块（28.8亩）的土地使用权出售给甲方，总价格1080万元；签订本协议时，甲方付押金200万元，等和1组签订服务拆迁协议后再付300万元，余款580万元在2012年10月28日前支付；因考虑付款时间较长，甲方同意在2013年10月28日前支付给乙方580元整作补贴费。协议签订后，原告分别在2013年1月16日、2013年4月8日、2014年3月12日向被告李小成支付共计400万元。另被告李小成确认原告原负责人梁伟已向其先期支付了土地转让款500万元。在履约过程中，原告发现被告并未拥有该28.8亩土地的使用权，其无权将该土地使用权转让他人。原、被告签订的协议中约定的土地使用权转让行为，违反有关法律规定，应属无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告与被告耒阳市小成二手车交易公司签订的《房地产合作开发合同》及补充协议；2、耒阳市兴业房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易公司、李小成签订的《房地产合作开发协议》及补充协议；3、梁伟与谢谷南签订的《房地产合作开发合同》及补充协议；4、付款凭证3张及被告李小成出具的领条3张；5、被告林运风中国农业银行卡交易明细清单、梁伟中国农业银行卡交易明细清单；6、衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第58号案件开庭笔录及质证笔录；7、被告李小成提交给衡阳市中级人民法院的“关于确认梁伟提交的银行卡交易明细清单的说明”；8、耒阳风荷丽景规划总平面图。被告耒阳市小成二手车交易公司、李小成及林运风经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在庭审中，本院宣读了2016年9月19日本院对被告李小成的问话笔录。被告李小成在问话中陈述诉争的土地在本院问话时止尚未取得国有土地使用权证。经庭审举证，因被告耒阳市小成二手车交易公司、李小成及林运风无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃质证权利。本院对原告提供的证据审查后认为，原告证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故对原告提供的证据予以认定。经审理查明，2010年9月28日耒阳市兴业房地产开发有限公司（甲方）与被告耒阳市小成二手车交易有限公司（乙方）签订《房地产合作开发合同》，合同约定：经甲、乙双方协商，乙方将其位于耒阳市高速公路联络线一块面积为28.8亩的土地和位于高速公路联络线本村组住房拆迁重建的土地与甲方合作。一、用地概况：上述地块位于耒阳市高速公路联络线南边，其面积19208平方米，属商住综合用地。二、合作方式及要求：1、乙方同意将其拥有的上述地块面积为19208平方米（约28.8亩）的土地使用权过户给甲方，甲方负责项目立项、报建、设计、建设等全过程手续及报建、设计与建设等全部资金。2010年10月28日耒阳市兴业房地产开发有限公司（甲方）与被告李小成（乙方）签订《补充协议》，协议约定：根据甲、乙双方于2010年9月28日所签订房地产合作开发合同，就合同未尽事宜，进一步明确双方权利与义务，特订如下协议：一、用地概况：该地块位于耒阳市高速公路联络线南边五里牌居委会一组范围内，其地块面积为19208平方米（约28.8亩），属商住综合用地。二、价格及付款方式：1、乙方同意将其拥有的上述地面19208平方米（约28.8亩）的土地使用权出售给甲方，其土地总价格为人民币一千零捌拾万元整。2、签订本协议时，甲方付押金人民币贰佰万元整，等和五里牌居委会一组签订房屋拆迁协议后并开始拆迁再付人民币叁佰万元整，余款依本协议签订之日起到2012年10月28日内付人民币伍佰捌拾万元整，因考虑付款时间较长，甲方同意在2013年10月28日付给乙方人民币伍佰捌拾万元整作补贴费。2012年1月30日，梁伟（甲方）和谢谷南（乙方）签订《房地产开发合作协议》，双方约定就包括本案诉争土地在内5块土地成立新的房地产公司进行开发。协议第四项第2款约定：甲方以取得五里牌一组拆迁改建项目（包括前期活动费用加上利率）折算人民币壹仟伍佰万元和现金出资伍佰万元，计人民币贰仟万元，占投资总额的51%。2012年3月23日，梁伟（甲方）和谢谷南（乙方）签订了补充协议，约定：一、本项目的开发由双方重新成立房地产公司，实行财务共同管理制度。并依据该2份协议，于2012年5月9日成立了耒阳市伟成房地产开发有限公司，原告耒阳市伟成房地产开发有限公司成立后与被告耒阳市小成二手车交易有限公司签订了《房地产合作开发合同》，合同内容和耒阳市兴业房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易有限公司2010年9月28日签订的《房地产合作开发合同》一样，落款时间也是2010年9月28日。另与耒阳市小成二手车交易有限公司订了《补充协议》,协议内容与耒阳市兴业房地产开发有限公司与被告李小成2010年9月28日签订《补充协议》一样，落款时间也是落款时间也是2010年10月28日。合同签订后，原告耒阳市伟成房地产开发有限公司分别于2013年1月15日、2013年4月8日、2014年3月12日支付该被告李小成100万元、200万元、100万元，合计400万元。另被告李小成在衡阳市中级人民法院（2015）衡中法民一初字第58号案件审理中，确认梁伟就该土地使用权转让向被告林运风在中国农业银行耒阳支行账户转账400万元，并给被告李小成现金50万元，向被告李小成账户转账50万元，合计梁伟就该土地使用权转让向被告李小成支付了500万元。另查明，诉争的土地系被告李小成于2007年以被告耒阳市小成二手车交易有限公司名义从耒阳市国土资源局征来的。但到本案判决前，被告耒阳市小成二手车交易有限公司并未取得该诉争土地的土地使用权证书，亦无证据显示该诉争土地的转让是经耒阳市人民政府同意的。本案在诉讼过程中，原告耒阳市伟成房地产开发有限公司于2016年7月19日向本院提出诉讼保全申请，并提供担保，本院于2016年9月3日作出（2016）湘0481民初1785号民事裁定书冻结被告耒阳市小成二手车交易有限公司、李小成、林运风的银行存款1000万元。本院认为，原告耒阳市伟成房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易有限公司签订的《房地产合作开发合同》，被告李小成签订的《补充协议》，其性质是土地使用权转让合同。但作为转让方的被告耒阳市小成二手车交易有限公司和被告李小成至今未取得土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意转让，该《房地产合作开发合同》及《补充协议》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告耒阳市小成二手车交易有限公司、被告李小成、林运风收取原告耒阳市伟成房地产开发有限公司900万元土地转让款应返还给原告，并按银行同期贷款利率支付利息。对于梁伟支付的500万元，现无证据证明其支付时间，被告李小成认可系耒阳市兴业房地产开发有限公司支付，原告亦认可系原告公司成立前支付，故对该500万元的利息起算时间，本院认定为2012年5月8日。在双方缔约过程中，原告作为房地产开发企业在签订土地使用权转让合同时，应当审查土地的使用权证书或有批准权的人民政府同意转让文件而未审查，致使合同无效，虽应承担相应的责任，但原告支付的900万元土地转让款系三被告在占有、使用，故三被告应承担该900万元占用使用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告耒阳市伟成房地产开发有限公司与被告耒阳市小成二手车交易有限公司签订的《房地产合作开发合同》、《补充协议》无效；二、被告李小成、林运风返还原告耒阳市伟成房地产开发有限公司土地转让款900万元；三、被告耒阳市小成二手车交易有限公司、李小成、林运风共同赔偿原告耒阳市伟成房地产开发有限公司土地转让款900万元的利息，利息按银行同期贷款利率计算。其中500万元从2012年5月8日、100万元从2013年1月15日、200万元从2013年4月8日、100万元从2014年3月12日起计算利息。上列二、三项，限在本判决生效后30内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费74800元，保全费5000元，合计79800元，由被告耒阳市小成二手车交易有限公司、李小成、林运风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 胡 伟人民陪审员 严 松人民陪审员 王开生二〇一六年十二月十二日代理书记员 罗 珊校对责任人：胡伟印刷责任人：罗珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。