四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
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民二庭事由：民事判决书附件：发送机关：打字：校对：
成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第3168号
原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区菊乐路**号*幢*层**号。
法定代表人李林。
委托代理人周文博，男，满族，1985年4月10日出生，住河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇南三营村*组***号。系原告公司员工。
被告（反诉原告）刘绪丽，女，汉族，1981年8月16日出生，住成都市高新区永丰路**号*栋*单元*号。
委托代理人张博，男，回族，1982年4月9日出生，住成都市高新区永丰路**号*栋*单元*号，系被告丈夫。
原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司（以下简称创华业公司）与被告（反诉原告）刘绪丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，刘绪丽于2015年6月1日提起反诉，本院受理反诉后，依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）创华业公司委托代理人周文博，被告（反诉原告）刘绪丽及其委托代理人张博到庭参加了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）创华业公司诉称，2013年7月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同租赁期限为三年，租金付款方式为季付，除第一笔租金是被告直接领取现金外，以后的租金均是被告电话告知原告账号，由原告转款支付。最近一次付款被告没有打电话告知原告账号，原告按照合同上银行账号汇款但账号不对。被告于2015年3月27日直接到该出租房将门锁直接换掉严重影响住户正常生活，原告积极与被告协商并通过红牌楼派出所协调解决，被告仍在第二天强行将门锁换掉，原告要将房租直接付给被告，但被告拒收。原告为维护合法权益，特诉请法院判令：1.解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告违约金5600元，直接经济损失5000元，共计10600元；3.本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）刘绪丽辩称并诉称，依照合同约定，2015年3月20日应是交租金的时间，被告多次联系原告的财务人员，其均以各种理由推脱付款，之前每次交租金都要被告催很多次，而且原告多次拖欠该租赁房屋物管费及水费，故原告已经违反合同约定。被告在3月28日提出终止合同并于3月29日按合同约定去收回房屋，但原告拒绝交出房子并居住至今。根据合同约定，被告同意原告在房间客厅增设一个隔断用于居住使用，但原告在客厅增设了两个隔断，在阳台也增加了一个隔断，并将房屋用于经营性盈利，严重破坏了房屋的装修构造及家具设施。故诉请人民法院判令：1.解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2.被反诉人赔偿反诉人违约金5600元；3.被反诉人支付4-5月以及诉讼期间房租费用；4.被反诉人支付房屋及家具维修费用11710元；5.本、反诉诉讼费由被反诉人承担。
经审理查明，原被告于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于成都市武侯区佳灵路20号九峰国际3幢1单元1601室的房屋租给原告使用，房屋面积109平方米。租赁期限自2013年7月15日起至2016年7月14日，租金季付，每月租金2800元，第三年每月租金为3000元。原告应承担该房屋租赁期内的物业费。合同还约定，房屋及附属设施由于自然老化等原因造成的维修或更换所产生的相关费用由被告承担；原告应按约缴纳房租，并承担合同期内原告所使用产生的各项费用；原被告任何一方提前解除合同都须提前30天通知对方，并赔偿对方相当于两个月租金的违约金；原告如迟延支付房租达7日，被告有权终止合同，收回房屋，同时原告须赔偿被告一个月租金的损失；被告允许原告在房间客厅增设一个隔断用于居住使用，原告不得损害房屋主体结构，否则视为违约。合同附件中列有房屋附带的家具及家电清单。2015年3月29日，被告刘绪丽在原告创华业公司人员在场的情况下，将该租赁房屋的门锁换掉，以表示要收回房屋，并在换完门锁后离开，原告在被告离开后即将门锁换回，并继续使用该房屋。
依据合同约定，原告应于2014年12月20日支付下一季度租金，实际支付时间为2015年1月2日。截止庭审之日，原告已交付截止2015年4月15日的房屋租金。
该房屋交由原告使用后，原告在房屋内增设了三个隔断，将房屋隔成五个房间，并购置了床、衣柜等家具，将房屋转租给第三人使用收取租金作为盈利，现房屋共四人租住。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《情况说明》、照片、银行卡客户交易查询流水、收据等证据及当事人陈述笔录在案证实。
本院认为，原告（反诉被告）创华业公司与被告（反诉原告）刘绪丽签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
因原告（反诉被告）创华业公司迟延支付租金时间超过合同约定时间，被告（反诉原告）刘绪丽有权解除合同，故原告（反诉被告）创华业公司主张被告（反诉原告）刘绪丽因提前解除合同而应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
此外，因合同解除系由原告（反诉被告）创华业公司违约导致，且租赁房屋中添置的家具、家电等物品属原告（反诉被告）创华业公司控制范围内，且物品仍具有使用价值，可以完整搬离另行处置，无实际损失。故本院对原告要求赔偿损失的请求，本院不予支持。
因原告（反诉被告）创华业公司迟延履行支付租金的义务，故被告（反诉原告）刘绪丽要求原告（反诉被告）创华业公司支付迟延交付租金的违约金的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依据合同约定，迟延支付租金的违约金为一个月租金，即2800元，本院认为该标准适当，故本院对该违约金为2800元予以支持，对于被告（反诉原告）刘绪丽要求另行支付一个月租金作为违约金的诉讼请求不予支持。
另原告（反诉被告）创华业公司仍在使用该租赁房屋，本院判令双方合同解除后，原告（反诉被告）创华业公司应向被告（反诉原告）刘绪丽腾退、返还涉案房产，在返还前，原告（反诉被告）创华业公司应按照2800元／月继续向被告（反诉原告）刘绪丽支付房屋占有使用费。
同时，对于房屋返还后所造成的装修损失及家具损失，除自然损耗外，应当由原告（反诉被告）创华业公司向被告（反诉原告）刘绪丽承担修复或者赔偿的责任。现就该损失，尚未确定由原告（反诉被告）创华业公司承担修复责任，还是金钱赔偿责任，故本院对原告（反诉被告）创华业公司所应当承担的责任予以明确，对被告（反诉原告）刘绪丽所提起的反诉请求不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）刘绪丽于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）刘绪丽违约金2800元；
三、原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘绪丽支付自2015年4月16日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（按照2800元／月计算）；
四、驳回原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘绪丽其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费340元，因适用简易程序减半收取170元，由原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司负担，反诉案件受理费190元，因适用简易程序减半收取95元，由原告（反诉被告）成都创华业房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨 奕
二〇一五年六月八日
书 记 员 周小燕