广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初18502号原告：黄达龙，男，1978年8月28日出生，汉族，住广东省徐闻县，原告：黄达达，男，1980年3月5日出生，汉族，住广东省徐闻县，上列二原告共同委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：陈树显，男，1958年11月2日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：张威，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彪，广东翔宇律师事务所律师助理。被告：黄达峰，男，1976年3月14日出生，汉族，住广东省徐闻县，第三人：曾昭武，男，1954年9月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，第三人：何泽龙，男，1956年5月4日出生，汉族，住广东省信宜市，原告黄达龙、黄达达与被告陈树显、黄达峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，本院依职权追加曾昭武、何泽龙为第三人参加诉讼，并适用简易程序，于2016年10月19日、2016年11月15公开开庭进行了审理。原告黄达龙、黄达达及其共同委托诉讼代理人黄建良，被告陈树显委托诉讼代理人张威、陈彪，被告黄达峰到庭参见诉讼，第三人曾昭武、何泽龙经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参见诉讼。现本案已审理终结。原告黄达龙、黄达达向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的房屋买卖合同有效；2.判令现中山市坦洲镇同胜村同旺街22号房屋楼梯上左边一楼归黄达龙所有，房屋楼梯上左边三楼归黄达达所有；3.判令黄达峰无条件按三兄弟所签订的协议约定确权争议的房产到两原告名下；4.两被告协助原告办理涉案房屋的产权变更登记。事实与理由：2002年2月两原告同被告黄达峰共同出资购买了被告陈树显与曾昭武共建房屋的第三层中一套房。2003年11月被告陈树显因急需使用资金，就与原告及被告黄达峰商议，让我们将分配给他的二套房子收购。经协商一致，原告与被告黄达峰三兄弟约定以被告黄达峰的名义以60000元价格购买了被告陈树显合法取得的现门牌号为中山市坦洲镇同胜村同旺街22号房屋楼梯上左边一楼和房屋楼梯左边三楼的二套房屋，双方签约后，首期购房款由被告黄达峰支付，第二笔购房款由原告黄达龙支付。我方依约支付购房款后对房屋实际占有和使用至今。现因被告黄达峰在被告陈树显的合作建房拍档之一曾昭武提出要求确权和配合办理房屋产权登记后，以各种理由拒绝对被告陈树显提出的确权请求，在双方无法达成共识时，为保障自己的权益，向法院起诉，请求法院依法裁判。被告陈树显辩称，我方没有与两原告签订过任何买卖协议，与他们没有任何买卖关系。两原告要求变更产权登记，因为争议的房屋在国土局登记的产权人是三个人的名字，是三个人共同共有的，所以原告不应该要求我们两方变更登记。被告黄达峰辩称，原告所称的三套房屋都是我方自己购买的，与原告无关。我方与陈树显签订合同购买三套房屋后，我方支付了首期款30000元，之后因为我没有时间去支付余款，就让我弟弟即原告黄达龙支付余款，并与陈树显签订了补充协议，协议上也落款也为“甲方的代办人兄弟”，原告依据一个购房的收据就称房子是原告和我购买的，是有违事实的。我方购买房屋后没有约定将房屋过户给原告，而原告也一直居住在房屋之内，不想还给我。我和被告陈树显签订房屋买卖合同的原件也被原告窃取，原告以销毁合同为由威胁我与之签订协议，让我承认房屋为原告所有。第三人曾昭武和何泽龙未做陈述。本院经审理认定事实如下:1.陈树显、曾昭武、何泽龙于1992年购买案外人梁社好名下位于中山市××××十围土地（土地证号：32××9133020551），该土地当时为集体土地。1993年10月在该土地上建立起房屋，门牌号为中山市坦洲镇同胜村同旺街22号。因涉案土地依然登记在梁社好名下，房屋建设也以梁社好的名义报建，房屋建成后产权也登记在梁社好名下。1996年涉案土地变更登记至陈树显、曾昭武、何泽龙名下，土地性质为国有（土地证号：转08**），但至今涉案房屋不动产登记权利人仍为梁社好。陈树显主张其与曾昭武、何泽龙建成房屋后三人约定自己分得两套房，曾昭武分得三套房，何泽龙分得一套房，但并未明确约定房屋的具体归属，陈树显也未提交证据证明其与曾昭武、何泽龙有分割房产数量的约定。2.2003年11月3日黄达峰（甲方）与陈树显（乙方）签订房屋买卖合同，约定：乙方将位于中山市坦洲镇同胜村同旺街21号后一幢右边二套出卖给甲方；总价款60000元，首期款30000元于签订合同时支付，余款30000元于2004年12月底付清；即日起甲方享有该两套房屋的一切权利，乙方不得无故干涉，并有义务保证甲方享有的以上权利，不然乙方将承担违约责任和造成甲方的一切损失，甲方不按期付款，乙方有权收回该房屋；合同还约定了其他事项。3.2003年11月3日，黄达峰支付30000元购房款给陈树显，陈树显出具收据。2004年12月29日黄达峰（甲方）与陈树显（乙方）签订补充协议，约定：原于2003年11月3日房屋买卖合同甲方欠乙方第二期房屋款项30000元现一次付清，甲方扣下1000元，待乙方办好梁社好原土地使用证给甲方后，甲方将扣下的1000元付给乙方，原合同的两套房款已付清。甲方署名为“甲方代办人亲兄弟”。2004年12月29日陈树显出具收据，收据显示，今收到黄达峰弟黄达龙交来买方第二期房款30000元，第二期扣下1000元作办梁社好土地证，待陈树显办好梁社好土地证给黄达峰后由黄达峰付1000元给陈树显。4.2016年7月10日黄达峰、黄达龙、黄达达对黄达峰与曾昭武于2002年2月23日签订的购房合同购得的一套房屋，及黄达峰与梁社好于2003年11月3日签订的房屋买卖合同购得的两套房屋进行了分割约定，按照每人一套对三套房屋进行了分割。5.为查清梁社好名下的土地（土地证号：32××9133020551）与陈树显、曾昭武、何泽龙名下的土地（土地证号：转08**）是否为同一块土地，地上建筑物能否按房间单独办证，本院向中山市国土资源局发函询问。中山市国土资源局复函：一、来函所述的不动产已办理房地产两证，原登记在梁社好名下，于1996年4月权利人将上述土地转让予陈树显、曾昭武、何泽龙三人名下，但该地上的房产未办理转移登记，仍登记在梁社好名下；二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，且应当符合规划许可。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2003年11月3日黄达峰与陈树显签订房屋买卖合同是当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋登记在梁社好名下，虽然陈树显、曾昭武、何泽龙已经取得涉案房屋的土地使用权，但是土地上的房屋并未过户到陈树显、曾昭武、何泽龙名下，陈树显、曾昭武、何泽龙尚未取得该房屋的所有权，且三人也未对涉案房屋进行分割登记，未能确定房间的具体归属。黄达峰依据其与陈树显签订合同也仅享有合同权利，未取得涉案房屋的物权。黄达峰可待陈树显、曾昭武、何泽龙取得房屋所有权并确定实际产权归属后，再向三人主张物权。在黄达峰未取得房屋所有权前，黄达达、黄达龙就主张确认房屋归其所有并办理房产过户手续的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、确认被告黄达峰、陈树显于2003年11月3日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告黄达达、黄达龙的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元（原告黄达达、黄达龙已预交），由原告黄达达、黄达龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  罗晓冰二〇一六年十一月二十三日书记员  冯要举