广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2684号
上诉人（原审原告）:邓秋月，女，住清远市清城区。
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：黄金全，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:潘启标，男，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）:黄浩明，男，住广州市花都区。
上诉两被上诉人的委托代理人：许解富，广东国智律师事务所律师。
上诉两被上诉人的委托代理人：张园园，广东国智律师事务所律师助理。
原审第三人：清远嘉东房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。
法定代表人：汤志星。
上诉人邓秋月因与被上诉人潘启标、黄浩明、原审第三人清远嘉东房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月22日，邓秋月与潘启标签订《租赁合同书》，主要约定：甲方潘启标（出租方），乙方邓秋月（承租方），甲方同意将位于清远市清城区桥北一路xx号嘉东商业大厦首层xx号商铺出租给乙方，租期自2010年5月1日至2015年4月30日止，租金为30095元/月，乙方应预交30000元押金给甲方，租赁期满，甲方结算清其它欠款后押金归还乙方。甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的房产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任及因此给乙方造成的经济损失。合同尾页由甲、乙双方签字并按捺指模，同时该页下方标注有潘启标、黄浩明的名字及黄浩明于清远市清城区农村信用合作联社东城信用社开设的账户账号（账号：80×××61）。邓秋月于签订合同当天向潘启明交付押金30000元。合同签订后邓秋月合计支付了租金1083000元。上述租金大部分通过转账形式支付到黄浩明名下账户（账号：80×××61）。
涉案租赁物权属人为清远市嘉东房地产开发有限公司。邓秋月确认租赁物位于清远市嘉东房地产开发有限公司的经营场所范围内，邓秋月占有使用租赁物期间，清远市嘉东房地产开发有限公司无对邓秋月提出异议。2014年9月底，双方产生纠纷，潘启标于2014年11月将该租赁物的大门拉闸关闭。
潘启标抗辩其租赁行为是经清远市嘉东房地产开发有限公司同意以其个人名义出租的，并向原审法院提交由清远市嘉东房地产开发有限公司原法定代表人黄锐荣于2015年4月26日出具的《关于商铺出租的情况说明》，该说明内容为：“清远市嘉东房地产开发有限公司是清城区桥北一路xx号嘉东商业大厦项目的开发商和所有权人，本人任该公司法人代表职务期间，安排潘启标负责该项目管理和商铺出售出租业务，并代表该公司同意潘启标以其个人名义对外出租，租赁合同统一交由该公司财务管理，租金由租户直接交到指定账户。2010年潘启标以其个人名义与邓秋月签订《租赁合同书》，将首层xx至xx号共x卡铺租给邓秋月即是其中之一。”潘启标、黄浩明提交清远市嘉东房地产开发有限公司的企业法人执照，法定代表人为黄锐荣，签发时间为2009年8月7日。同时潘启标、黄浩明抗辩，合同上的“黄浩明”三字并非黄浩明本人所签，在合同上标注黄浩明的姓名及账户是为了约定租金的支付形式。
邓秋月对该业法人执照的真实性没有异议，但认为由于清远市嘉东房地产开发有限公司的法定代表人已变更，不能证实潘启标签订《租赁合同书》时的法定代表人就是黄锐荣。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。对于黄浩明的诉讼主体资格问题。首先，《租赁合同书》中已明确约定合同的甲、乙双方为邓秋月及潘启标，双方对合同的真实性无异议，且均于合同上签字并按捺指模；其次，邓秋月确认大部分租金均支付到黄浩明名下账户，且邓秋月不能确认《租赁合同书》上“黄浩明”三字是否黄浩明本人所签，结合潘启标提出的在合同上标注黄浩明的姓名及账户为租金的支付形式的约定的抗辩，此抗辩具有高度可信性，原审法院予以采纳。故根据合同相对性原则，黄浩明非《租赁合同书》相对方，邓秋月以黄浩明作为被告提起诉讼，其被告主体不适格，应予驳回。
对于《租赁合同书》的效力问题。首先，邓秋月与潘启标经磋商签订《租赁合同书》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定。其次，邓秋月与潘启标自2010年5月1日起履行《租赁合同书》，邓秋月依约履行租金交付义务，至双方于2014年9月发生纠纷，上述合同已履行4年多的时间，租赁物位于第三人的经营场所内，清远市嘉东房地产开发有限公司理应知悉租赁物的租赁情况，但在上述租赁期间，清远市嘉东房地产开发有限公司均无向邓秋月提出异议。第三，结合清远市嘉东房地产开发有限公司原法定代表人黄锐荣于2015年4月26日出具的《关于商铺出租的情况说明》的分析，邓秋月交付租金的形式与该说明的内容吻合，虽邓秋月对黄锐荣的身份及证明的内容提出异议，但邓秋月无提交证据佐证其主张，故对此应承担举证不能的法律后果。故潘启标提出其经清远市嘉东房地产开发有限公司同意以其名义出租租赁物并与邓秋月签订《租赁合同书》的抗辩，具有高度可信性，原审法院对此予以采纳，并对此事实予以确认。综上所述，邓秋月与潘启标签订的《租赁合同书》合法、有效。邓秋月主张《租赁合同书》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同之情形的规定，事实及法律依据不足，原审法院对其主张不予采信。故原审法院对邓秋月要求确认《租赁合同书》无效的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回邓秋月的诉讼请求。案件受理费100元，由邓秋月负担。
宣判后，上诉人邓秋月不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。主要事实和理由是：原审法院已查明本案的租赁房物所有人为清远市嘉东房地产开发有限公司，被上诉人在未取得所有权人授权的情况下与上诉人签订租赁合同，虽然在一审庭审中被上诉人提供了由黄锐荣出具的《关于商铺出租的情况说明》，但该说明书无法证实黄锐荣在被上诉人签订合同时担任嘉东公司的法定代表人，且黄锐荣也并非房屋的所有权人，嘉东公司也未盖章确认。一审过程中也没有任何证据证明房屋所有人对被上诉人签订合同的行为进行确认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，合同在未经追认的情况下应当为无效合同。因此，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人潘启标、黄浩明答辩称：1、答辩人潘启标系经嘉东公司的法定代表人黄锐荣授权出租房屋，已有书面证据予以证实。再者该合同已履行四年之久，房屋所有人一直没有异议。2、租赁合同双方为潘启标和邓秋月，黄浩明并非合同的相对方。3、本案事实清楚，被答辩人历经初审、重审并上诉，实属无理缠讼。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人清远嘉东房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人邓秋月上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为《租赁合同书》的效力应如何确定。
《租赁合同书》是邓秋月、潘启标在平等、自愿基础上签订，并未违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人潘启标在签订《租赁合同书》后，依约将租赁物交付上诉人邓秋月使用，至双方在2014年9月发生纠纷已履行长达4年多时间，房屋所有权人清远市嘉东房地产开发有限公司期间并未提出异议或另行主张权利，清远市嘉东房地产开发有限公司在本案诉讼过程中也未对《租赁合同书》的效力提出异议。另外，租赁合同属债权合同，所设定的是债权而不是物权，不以发生物权变动效果为目的。出租人是否所有权人或者处分权人，并不影响房屋租赁合同的效力，只不过是当出租人无法交付时应负违约责任。综上几点，上诉人邓秋月以被上诉人潘启标并非涉案房屋的所有权人为由，主张《租赁合同书》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邓秋月负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 何 燕
审判员 郑家驹
二〇一七年一月二十五日
书记员 李慧玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。