南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁禄民初字第29号
原告刘居娟，女，1964年12月20日生。
委托代理人龚权。
被告蒋贵，男，1971年9月26日生。
委托代理人张维君。
原告刘居娟与被告蒋贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘居娟及其委托代理人龚权，被告蒋贵及其委托代理人张维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘居娟诉称：2012年2月10日，被告蒋贵因经营服装厂需要生产和加工车间，向其租赁厂房一处。双方于当日签订《租赁协议》一份，约定：租期2年，年租金为40,000元，半年付20,000元，先付后租。同年8月，蒋贵忽然拒绝继续支付租金，双方发生纠纷，经南京市公安局江宁分局丹阳派出所（以下简称丹阳派出所）调处无果。现诉至法院，要求判令：被告蒋贵向其支付自2012年8月10日起至2013年2月9日止的房屋租金20,000元，返还其垫付的水费950元、两相电电费3,875元、三相电电费4,092元，共计28,917元。
被告蒋贵辩称：1、原、被告签订的《租赁协议》实际履行的期限只有半年，即自2012年2月10日起至同年8月6日止。原告刘居娟于2012年7月将其租赁的厂房大门擅自锁上，致使其无法继续租赁和生产经营。其随即报警，丹阳派出所民警到现场处理，刘居娟要求其搬走，其只得于2012年8月6日将自己的生产原料和机器设备全部搬走。其搬走后，刘居娟就将厂房大门锁上，其再没有使用过该厂房，故其不同意支付下半年的房屋租金；2、其认可原告刘居娟垫付的水费950元、三相电电费4092元，但其在租赁刘居娟的厂房时，没有使用过两相电，故不认可两相电电费；3、其曾向原告刘居娟交付了15,000元房屋押金，要求予以抵消。
经审理查明：2011年2月14日，原告刘居娟与南京市江宁区丹阳供销合作社（以下简称丹阳供销社）签订《租赁协议》一份，约定丹阳供销社将位于南京市江宁区横溪街道丹阳社区明清街26号办公室二楼、三楼房屋（以下简称明清街26号）租赁给刘居娟服装加工生产，租期自2011年2月14日起至2014年2月13日止，租赁费为20,000元／年。2012年1月1日，因刘居娟经营不善，丹阳供销社同意刘居娟将上述房屋转租给他人使用，转租期自2012年1月1日起至2014年2月13日止。
2012年2月10日，原告刘居娟（甲方）和被告蒋贵（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将原服装厂厂房及部分资产租赁给乙方作为服装生产加工使用…期限2年，自2012年2月10日起至2014年2月9日止…押金为15,000元，租金为每年40,000元，付款方式半年付一次房租20000元，先付后租，要提前一个月付下次房租，中途不得退租，不得退押金，不得转租给别人使用。合同到期后，结清水、电等一切费用，甲方归还押金。租赁期间，乙方生产经营所产生的水费、电费、卫生费等，均由乙方自理，与甲方无关。乙方房租和机械设备钱，如到期不付，甲方给乙方10天时间，过了10天仍然不付，甲方有权收回厂房及机械设备。双方还就安全生产、线路维护等方面进行约定。协议签订后，原告刘居娟将房屋交付给被告蒋贵使用，蒋贵向刘居娟支付了20,000元房屋租金和15,000元房屋押金。2012年7月20日，刘居娟因蒋贵没有支付下半年租金而发生纠纷，刘居娟将明清街26号厂房大门反锁，蒋贵随即报警，丹阳派出所民警出警后，刘居娟将锁打开。同年8月6日，蒋贵自行从明清街26号搬出。2013年2月22日，原告刘居娟又将明清街26号房屋转租给他人使用。
另查明：被告蒋贵在租赁明清街26号房屋期间，共产生水费水费950元、两相电电费3,875元、三相电电费4,092元，合计8,917元。
2012年12月，原告刘居娟向本院提起诉讼，要求被告蒋贵支付房屋租金20,000元、水电费8,917元，共计28,917元。审理中，经向南京市供电公司江宁营业部丹阳供电营业厅调查，明清街26号房屋自2012年2月起至同年8月止产生两相电电费3,875.06元。庭审中，刘居娟同意将蒋贵支付的15,000元房屋押金与房屋租金、水电费相抵消。
上述事实，有租赁协议、丹阳供销社证明、水费票据、南京供电公司缴费票据、江宁区金阳装订厂证明、证人证言、接处警工作登记表、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告刘居娟与被告蒋贵签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。承租人刘居娟经出租人丹阳供销社同意，将明清街26号房屋转租给了次承租人蒋贵，蒋贵应当按照协议约定的租赁期限和租金标准向刘居娟支付房屋租金，蒋贵仅支付了自2012年2月起至同年7月止的房屋租金20,000元，应当于2012年8月前支付下半年房屋租金20,000元。故对原告刘居娟要求被告蒋贵支付自2012年8月10日起至2013年2月9日止的房屋租金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在协议中约定，被告蒋贵生产经营所产生的水费、电费均由蒋贵自理，与原告刘居娟无关。现刘居娟为蒋贵垫付了水费、电费，蒋贵应当予以返还。故对原告刘居娟要求被告蒋贵返还垫付的水费950元、两相电电费3,875元、三相电电费4,092元共计8,917元的诉讼请求，本院予以支持。被告蒋贵辩称其与原告刘居娟签订的房屋租赁协议实际履行期限仅至2012年8月6日止，其搬走后，刘居娟将其承租的厂房大门上锁，使其无法使用，故其不同意支付2012年下半年的房屋租金。对此刘居娟予以否认，并称蒋贵并未将明清街26号房屋钥匙交还给其，且蒋贵从未要求与其解除双方签订的租赁协议，其在多次和蒋贵协商无果后，才于2013年2月22日将房屋转租给他人。而蒋贵未能提供证据证明其已经将明清街26号房屋钥匙交还给了刘居娟并解除了和刘居娟之间签订的租赁协议。该协议实际履行期限应当自2012年2月10日起至2013年2月21日止，故蒋贵此辩解意见缺乏事实依据，本院不予采信。被告蒋贵辩称在其承租原告刘居娟房屋期间，没有使用过两相电。但从丹阳供销社出具的用电证明、南京供电公司电费票据、南京市供电公司江宁营业部丹阳供电营业厅调查笔录等一系列证据可以看出，自2012年2月起至同年8月止，蒋贵在承租明清街26号房屋期间的确使用了二相电。故被告蒋贵此辩解意见，与事实不符，本院不予采信。被告蒋贵辩称其已经支付给原告刘居娟房屋押金15,000元，要求抵消，刘居娟对此也表示同意，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告蒋贵向原告刘居娟支付自2012年8月10日起至2013年2月9日止的承租南京市江宁区横溪街道丹阳社区明清街26号房屋租金20,000元，返还刘居娟垫付的水费950元、两相电电费3,875元、三相电电费4,092元，共计28,917元，与蒋贵在刘居娟处的15,000元押金相互抵充后，余款13,917元，于本判决发生法律效力之日起10日付清。
本案应收案件受理费450元，由被告蒋贵负担（此款已由原告刘居娟垫付，被告蒋贵在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；账号：033401059040001276。
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审 判 长 叶 斐
人民陪审员 熊光荣
人民陪审员 张家文
二〇一三年六月六日
见习书记员 张秉慧