广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法水民初字第243号
原告开平市雅安物业管理有限公司。
委托代理人许亮安，是广东潭江律师事务所律师。
委托代理人张秀莹，是广东潭江律师事务所实习律师。
被告孙均林。
原告开平市雅安物业管理有限公司诉被告孙均林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员谭玉媚适用简易程序于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告开平市雅安物业管理有限公司的委托代理人许亮安、被告孙均林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告开平市雅安物业管理有限公司诉称：被告孙均林购买坐落于水口镇XXXXXXX房及XXXX车位，房屋建筑面积203.24平方米、室内车位面积41.08平方米。根据被告与房屋出卖人签订的《商品房买卖合同》第三条第五款“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”的约定，原告与被告签订了《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），根据《物业服务协议》第四条第一、二、三款和第五条第二款的约定，被告应按住宅建筑面积1.28元／㎡、六楼电梯管理费25元／月以及车位管理费30元／月，自办理房屋交付使用手续之日起每月10号前向原告缴纳物业服务费用315.15元（203.24×1.28＋25＋30=315.15）。逾期未付的，按照《物业服务协议》第十条第二款的约定，被告应以欠费额为基数每天向原告支付10‰的滞纳金。截止到2015年4月，被告欠付物业服务费10715.10元及滞纳金56938.15元，共计67653.25元。原告经向被告多次催收无果，为维护自身的合法利益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告履行支付物业服务费的义务；诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费10715.10元及滞纳金56938.15元（从2012年7月起暂计至2015年4月），共计67653.25元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告开平市雅安物业管理有限公司对其陈述的事实提供以下证据：
1、合同编号为0217417、0217422商品房买卖合同两份，用以证明被告是水口镇XXXXXXX房及XXXX车位的业主，房屋建筑面积203.24平方米；
2、水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议一份，用以证明被告与原告签订物业服务协议，应当自办理房屋交付使用手续之日起按住宅建筑面积1.28元／平方米、六楼电梯管理费25元／月以及车位管理费30元／月于每月10号前向原告缴纳物业服务费用315.15元（203.24×1.28＋25＋30=315.15），逾期需按欠费金额的10‰每天向原告支付滞纳金；
3、欠费明细表一份，用以证明自办理房屋交付使用手续之日起至2015年4月，被告欠付物业服务费10715.10元，产生滞纳金56938.15元，共计67653.25元；
4、开平市雅安物业管理有限公司资质证书复印件、开平市雅安物业管理有限公司营业执照复印件、开价函（2012）40号开平市物价局开平市住房和城乡建设局文件复印件各一份，该组证据用以证明原告具备收取物业管理费的相关资质及物管费收费标准是按照与被告约定的收费标准进行收费的。
被告孙均林在答辩期限内没有提出书面答辩，在庭审中辩称：我现在还没有正式收楼，2014年9月中旬原告叫我们去收楼的时候发现漏水，原告承诺帮我修复完毕后再通知我去收楼，2014年10月，原告再次通知我过去收楼，但由于当时是晴天，所以不清楚是否漏水，所以原告说等下雨天再通知我去收楼，但后来原告就一直没有再通知我去收楼了。该房屋我没有装修，也没有入住。
被告孙均林在庭审结束前无提交任何证据。
经庭审质证，被告孙均林对原告开平市雅安物业管理有限公司提交的证据1没有意见，这两份合同是我当时办理银行按揭时所签的，当时该栋楼房尚在建设阶段；对证据2有意见，我至今都还没有收楼，且滞纳金过高，原告通知我方过去收楼时，因为房屋有问题，所以我方至今尚未正式收楼，所以不应交纳物业管理费；对证据3有异议，原告叫我方验收的时间为2014年9月，但欠费计算的起始日期为2012年7月，所以原告起诉的费用不合理；对证据4中开平市雅安物业管理有限公司资质证书及营业执照没有意见，对开平市物价局开平市住房和城乡建设局文件，认为上面没有规定电梯管理费25元／月，只是规定电梯住户物业管理费收费标准为每月1.28元／平方米。
经审查，原告开平市雅安物业管理有限公司提交的证据1、2、4均具有真实性、合法性和关联性，依法可予以采纳，作为本案认定案件事实的依据；对证据3，虽原告认为房屋出卖人在2012年7月将房屋交付给被告并据此主张被告应从2012年7月起缴交物业管理服务费，但未能提供相关证据予以证实涉案房屋在上述时间具备交付使用条件及被告办理了房屋交付使用手续，故应认定该证据缺乏关联性，不予采信。
经审理查明：2011年12月17日，孙均林作为买受人与出卖人开平市兴源实业发展有限公司（下称兴源公司）签订一份合同编号为0217417《商品房买卖合同》，约定孙均林购买兴源公司开发的位于开平市水口镇XXXXXXXXXXXX房，该房屋建筑面积203.24平方米，售价为829300元，兴源公司应于2012年5月31日前将具备经分期综合验收合格条件的房屋交付孙均林使用；合同第三条第四款约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”；第十一条第一款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”与此同时，孙均林作为买受人与出卖人兴源公司又签订一份合同编号为0217422《商品房买卖合同》，约定孙均林购买兴源公司开发的位于开平市水口镇XXXXXXXXXXXX车位P1X，该房屋建筑面积36.94平方米，售价为138000元，兴源公司应于2012年5月31日前将具备经分期综合验收合格条件的房屋交付孙均林使用；该合同第三条第四款和第十一条第一款载明内容与编号为0217417合同约定一致。
同日，孙均林作为乙方与甲方开平市雅安物业管理有限公司（下称雅安物业公司）签订一份《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》，该协议第一条双方的权利和义务约定：“二、乙方的权利和义务：1、签订《商品房买卖合同》时，同时签署《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》、《水口雅乐苑二期业主临时规约》和《水口雅乐苑二期装饰装修管理服务协议》等，并遵守相关规定。”；第四条物业服务费用约定：“一、乙方交纳费用的开始时间：物业管理服务费自乙方办理商品房交付使用手续日起收缴。如乙方未按约定办理商品房交付使用手续的，则以《商品房买卖合同》附件四第八条规定的交付期限届满日为物业管理服务费用的起计日。四、前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主前发生的物业管理服务费用由建设单位承担；物业交付业主后起的物业管理服务费用由业主承担。”
另查明，雅安物业公司是具有三级资质等级的物业服务公司，水口雅乐苑小区至今未成立业主委员会，目前该小区仍由雅安物业公司提供物业管理服务。孙均林称2014年9月中旬对涉案房屋进行验收时发现房屋存在漏水问题，不同意收楼，并要求出卖人予以修复，至2014年10月雅安物业公司再次通知孙均林前去验收，孙均林不确定该房屋是否还存在漏水遂与原告口头协商在下雨天时再行验收，孙均林认为其至今未收楼和入住该房屋。雅安物业公司认为兴源公司在2012年7月已将涉案房屋交付给孙均林并主张孙均林从2012年7月起按住宅建筑面积1.28元／平方米、六楼电梯管理费25元／月、车位管理费30元／月于每月10日前缴交物业管理服务费315.15元（203.24×1.28＋25＋30=315.15），经其核算，截至2015年4月孙均林共拖欠物业管理服务费10715.10元、滞纳金56938.15元，共计67653.25元。孙均林否认收到雅安物业公司催收物业管理服务费和滞纳金的相关通知，雅安物业公司亦无提交任何证据证明其有就涉案物业管理服务费和滞纳金向孙均林催讨过。
以上事实，有经过庭审质证的合同编号为0217417、0217422《商品房买卖合同》、《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》、开平市雅安物业管理有限公司的资质证书、营业执照、开价函（2012）40号开平市物价局开平市住房和城乡建设局文件《关于对开平市水口雅乐苑住宅小区物业服务、车辆停放、房屋装饰装修收费的备案复函》等证据以及庭审中当事人陈述予以证实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。兴源公司与孙均林签订的《商品房买卖合同》、孙均林与雅安物业公司签订的《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。案件争议的焦点在于：涉案房屋是否进行了交接及孙均林拒交物业管理服务费是否合法。根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”的规定及原、被告签订的《水口雅乐苑二期前期物业管理服务协议》第四条：物业管理服务费自乙方（孙均林）办理商品房交付使用手续日起收缴；如乙方（孙均林）未按约定办理商品房交付使用手续的，则以《商品房买卖合同》附件四第八条规定的交付期限届满日为物业管理服务费用的起计日的约定，可确定业主缴交物业管理服务费通常以物业交付之日起计。关于涉案房屋的交接情况，雅安物业公司认为兴源公司在2012年7月已将涉案房屋交付给孙均林，但未能提供相关竣工验收合格资料等证据予以证实涉案房屋在上述时间具备交付使用条件；虽雅安物业公司称兴源公司曾以邮寄方式向孙均林发出《水口雅乐苑二期洋房收楼通知书》，但无提供相关证据证明该邮件已送达给孙均林，且孙均林否认收到兴源公司相关的书面收楼材料；此外，兴源公司与孙均林签订的两份《商品房买卖合同》中第17页“附件四：合同补充协议”一页均为空白。综上，在孙均林认为涉案房屋存在质量问题、不符合交付条件的情况下，兴源公司如果认为涉案房屋已具备合同约定的交付使用条件并能够采取补救措施修复该质量问题的，则应在双方协商确定的期限内予以修复并及时通知孙均林办理收楼手续，但兴源公司在对涉案房屋进行修复后仍然没有书面通知孙均林办理交接手续。因此，本院根据现有证据无法认定涉案房屋在2012年7月已具备合同约定的交付使用条件，也无法认定兴源公司已按合同约定尽到书面通知孙均林办理涉案房屋交付使用手续的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告雅安物业公司请求被告孙均林从2012年7月起缴交物业管理服务费理据不足，本院不予支持；被告孙均林抗辩认为其至今未收楼不应支付物业管理服务费，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《广东省物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告开平市雅安物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费1490元，适用简易程序减半收取745元，由原告开平市雅安物业管理有限公司负担。原告已预交745元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
代理审判员 谭玉媚
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 黄柳瑜
张淑贤