福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第2991号
原告张依乖，男，1948年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人刘勇，福建智君律师事务所律师。
被告陈宝珠，女，1961年3月11日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人叶文、许永云，福建真唯律师事务所律师。
原告（反诉被告）张依乖诉被告（反诉原告）陈宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。原告张依乖及其委托代理人刘勇，被告陈宝珠的委托代理人叶文、许永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2004年3月4日签订《房屋买卖协议》，约定原告将坐落于仓山区的拆迁安置房卖给被告，每平方米1800元，购房总价为92232元。协议第九条约定：“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方。”协议签订后，被告支付了87232元房款，余款5000元作为押金，待办妥产权转移手续后付清；同时，原告将上述拆迁安置房的所有手续（拆迁安置协议书1份、安置房排房单1份、安置房回迁结算单1份、交房通知单1份、收款收据2份、户口本复印件1份，共7份）交由被告保管。但自协议签订之日起至2012年3月3日，双方约定的八年期满，上述房屋因不符合产权过户的法律及政策规定，而无法办理产权登记。因此，原告按约于2012年3月22日通过挂号信形式向被告寄送《解除协议通知书》，通知被告解除合同并返还房屋，被告于同年3月27日签收；2013年3月8日，原告又通过邮政快递向被告寄送《解除协议通知书》，被告的儿子于当日签收。被告对此未提出异议。原告认为，双方的《协议》已于2012年3月27日被告收到《解除协议通知书》时解除，被告应依约向原告返还房屋、交还保管的材料，并支付迟延返还期间的占用费。但被告拒不返还并继续将该房屋出租谋利，其行为已经严重违反了双方的约定。现原告诉请判令：一、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》于2012年3月27日解除；二、被告向原告返还坐落于福州市仓山区的房屋及拆迁安置协议书、排房单、结算单、交房通知单、收款收据（两份）的原件和原告户口簿复印件；三、被告支付迟延返还房屋期间的占有使用费（按每日40元标准，自2012年3月28日起计至实际交房之日）。
被告辩称并反诉称，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合法有效，一方当事人不得随意解除。协议第九条针对的是办理原、被告间的房屋过户手续，并非指办理原告名下的产权证。诉争房能办理原告名下的产权证，而原告未去办理，导致无法将诉争房过户至被告名下，故本案合同的解除条件并未成立，原告无权解除合同并应继续履行协议。故原告的诉请没有依据，应予以驳回。双方于2004年3月4日签订《房屋买卖协议》后，被告依约履行合同义务。因双方买卖的房屋是拆迁安置房属公房，其产权证未能即时办理。被告经常询问房产办证事宜，原告均以拆迁安置房尚不能办理回复。原告起诉后，被告分别向福州市房地产管理局、福州市仓山房地产管理局、福州市仓山区拆迁工程处，福州市南台岛建设发展总公司了解，均回复为：该房属公房，向福州市国有房产管理中心领取公房花名册后即可办理产权登记事宜。2013年8月2日，被告经向福州市便民呼叫中心12345查询得知，原告曾于2013年7月14日询求上述房产能否办理产权证事宜，并已于2013年7月17日和7月18日获得福州市房地产管理局与福州市仓山房地产管理局的答复，与被告获知的情况一致，并非原告所述的“国家政策不能过户”。被告因此要求原告按协议约定领取公房花名册，并办理登记在其名下的房屋产权手续，为诉争房产权过户至被告名下作准备，但原告置之不理。故提起反诉请求：反诉被告履行协议，立即办理位于福州市仓山区单元房的产权变更相关手续。
反诉被告辩称：诉争房因开发商处于停业状态，无法开具产权调换证明及拆迁安置房决算，导致诉争房无法办理卖方名下的产权证。协议第九条的过户包括原告名下的产权证办理，以及原、被告间的产权过户手续。因此，原告具有单方解除合同的权利，经向被告送达合同解除通知书，本案合同已解除。
庭审中，原告（反诉被告）向本院提交如下证据：A1、《房屋买卖协议》，证明原、被告于2004年3月4日签订房屋买卖协议，以及双方关于房价款、违约责任及合同解除等相关约定；A2、《解除协议通知书》、国内挂号信函收据、签收记录单、邮戳回单，证明原告于2012年3月22日向被告寄送解除协议通知书，被告于同年3月27日签收的情况；A3、《通知书》、EMS国内标准快递存根、发票、邮件查单、邮件签收记录单，证明原告于2013年3月8日向被告寄送解除协议的通知书，被告的儿子于当日签收；A4、FZ13071400431号福州市便民呼叫中心诉求件详细页，证明福州市房屋登记中心和仓山区房管局答复原告办理诉争房的产权登记手续需提交产权调换证明书、发票等材料；A5、FZ13100800741号福州市便民呼叫中心诉求件详细页，证明诉争房开发商回复其正在与福州市国有房产管理中心对接，并补齐相关材料、分批上报，进入产权办理程序时另行通知，故诉争房至今不具备办理产权登记条件；A6、王立荣的《证明》，证明王立荣于2012年3月至今向被告租赁诉争房，月租金为1200元。
经庭审质证，被告（反诉原告）对证据A1、A4、A5的真实性和证明对象无异议，但认为证据A4、A5恰证明诉争房不存在不能办理产权的国家政策因素。对证据A2中的《解除协议通知书》、邮戳回单的真实性和证明对象均有异议，认为被告未并收到该解除协议通知书，邮戳回单与本案无关；对其中的国内挂号信函收据、被告陈宝珠签收记录的真实性无异议，证明对象有异议，认为与本案无关。对证据A3的真实性无异议，证明对象有异议，认为确实收到解除通知书，但对签收时间有异议。对证据A6的真实性和证明对象有异议，认为缺乏证人证言应具备的法律要素。
被告（反诉原告）提交如下证据：B1、福州市便民呼叫中心诉求件详细页，证明诉争房可以办理原告名下的产权证，但原告一直隐瞒的行为系恶意违约。
经庭审质证，原告（反诉被告）对证据B1的真实性无异议，证明对象有异议，便民呼叫中心的回复缺乏相应效力，不能证明诉争房可办理产权登记，应以登记部门的受理为准。
对双方当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：双方当事人对证据A1、A4、A5的真实性和证明对象无异议；对证据A3和证据B1的真实性无异议，本院均予以采信。证据A2无法确认原告向被告寄发的邮件内容是解除通知；证据A6证人未出庭作证，其真实性难以确认，故本院均不予采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2004年3月4日，原告（反诉被告）张依乖与被告（反诉原告）陈宝珠签订一份《房屋买卖协议》，约定被告向原告购买福州市仓山区的拆迁安置房，面积51.24㎡，总售价为92232元。其中，协议的第二条约定：“该房系拆迁安置房，无法及时变更房屋所有权。为今后不出节外生枝，甲方（原告）应扣5000元人民币给乙方（被告），作为办理产权押金，待能办理产权证时，甲方应无条件提供一切手续办理产权转移手续……”第九条约定：“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方。”双方口头约定办理诉争房过户的具体流程为：双方共同带材料到相关部门办理原告名下的产权后，再将产权过户至被告名下。协议签订后，被告依约支付了87232元房款，预留余款5000元作为产权办理押金。原告亦于当日将诉争房交付给被告使用，并将诉争房拆迁手续材料，即《拆迁安置协议书》、安置房排房单、安置房回迁结算单、安置房交房通知单和两张缴费凭证共六份材料的原件，以及原告的户口复印件交付被告保管。2013年3月8日，原告向被告寄送一份《通知书》，以房屋自协议签订之日起八年不能办理产权登记，不符合房地产转让法律法规为由，通知被告解除合同并退还房屋及其保管的材料。该邮件由被告的儿子签收。
另查，2013年7月14日，原告通过福州市便民呼叫中心12345询问诉争房屋所有权证能否办理事宜，其中，福州市房屋登记中心回复：“埔顶小区＊号楼已办理初始登记，诉求人可持以下材料申请办理产权登记：申请表、身份证复印件（原件核对）、房屋拆迁协议书、房屋拆迁产权交换证明书、房屋产权注销证明书或福州市拆迁房屋产权审查情况表、房屋拆迁安置补偿结算单、缴费凭证”。仓山区房管局回复：“仓山区埔顶小区＊号楼已办理产权总登记，属私房安置的可以办理产权登记，申请登记时应本人携带拆迁调换证明书、购房发票、拆迁协议书、产权注销单或拆迁房屋审查情况表、结算单、身份证原件等办证材料。若系公房安置，申请登记时除应提供上述办证材料外，还需提供福州市国有房产管理中心出具的公房花名册方可办理。”2013年10月8日，原告又通过福州市便民呼叫中心12345询问拆迁安置房相关材料能否出具事宜，经开发商仓山区南建总公司回复：“您反映的公房产权办理问题，我司与福州市国有房产管理中心对接，列出清单，报国有房产中心备案，补齐相关资料。同时也将开始征集公房承租人夫妻双方身份证号码等材料，分批上报国有房中心查档，待审核通过后，进入办理产权相关程序，届时我司会另行通知。”
本院认为，本案房屋买卖的实质是卖方先取得其名下产权证后，再进行的安置房交易，并不违反法律规定；且双方签订的《房屋买卖协议》系各方的真实意思表示，故该协议合法有效，各方均应严格遵照履行。该协议第九条：“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方”，系双方约定的合同解除条件。现原告提出的诉争房开发商正与有关部门对接、报备、补齐资料、审核而暂未能办理产权手续的情况，不属于“国家政策不允许过户”之情形，即双方约定的解除条件未成就。同时，本案合同亦不存在法律规定的解除条件。因此，原告无权单方解除合同，其向被告送达解除合同通知书的行为亦未产生合同解除的效力，故原告诉请要求确认合同解除、被告返还诉争房及材料并支付迟延返还房屋期间的占有使用费，本院不予支持。本案双方签订的《房屋买卖协议》并未解除，且房屋买卖交易实际能够履行，故被告提出原告继续履行协议，并办理诉争房产权变更的相关手续的反诉诉请，可予以支持，但鉴于本案安置房交易手续较为复杂的情况，应给予合理时间三个月进行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、反诉被告张依乖应于本判决生效之日起三个月内配合反诉原告陈宝珠办理诉争房产权变更的相关手续；
二、驳回原告的诉讼请求；
本诉案件受理费2510元，由原告张依乖负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告陈宝珠负担（被告应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴洪青
代理审判员 陈家挺
人民陪审员 杨宗钦
二〇一四年七月十一日
书 记 员 杨 敏
附一：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”