安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00021号
上诉人（原审原告）：洪早莲，女，1974年3月生，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：胡得，男，1973年2月生，系上诉人丈夫，住址同原告。
委托代理人：何振国，安徽九华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市贵池区长江南路碧桂园。
法定代表人：杨文杰，该公司董事长。
委托代理人：郑邦伟，该公司员工。
委托代理人：潘建雄，该公司员工。
上诉人洪早莲因与被上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人洪早莲的委托代理人何振国、胡得，被上诉人碧桂园房地产公司的委托代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年11月15日，洪早莲与碧桂园房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了碧桂园房地产公司开发的池州市站前区长江南路的碧桂园天湖盛景74#楼102室（别墅），之后洪早莲依约支付了全部购房款。2011年10月30日，在洪早莲与该公司办理房屋验收交接时，发现房屋存在多处质量问题。后经交涉，2012年3月26日，被告公司以池州碧桂园项目管理部的名义向洪早莲出具了《关于74#楼102室协商事宜》，据此碧桂园房地产公司补偿了洪早莲因修房影响入住造成的房租损失人民币36000元。2012年5月7日，被告公司又以池州碧桂园项目管理部的名义向洪早莲出具了《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》，该协议内容为：1、外墙油漆问题尽快维修至合格为止。2、屋面因裂缝维修后，业主担心存在渗水隐患，可以出具书面保证书，保修期为20年，若仍出现渗水，因维修造成的损失由我司承担。3、因我司原因导致的草皮损坏由我方重铺。4、返修费用共计13000元，目前正在走流程，预计10天内解决。5、楼梯台阶使用业主认可的大理石，扶手采用实木雕花成品扶手，由我司负责施工（立即选材安装）。6、我司的玲珑样板房为塑钢门，同意更换塑钢推拉门。7、同意建混凝土花架一座，作为工程质量补偿；8、同意南花园与公园交接处建3米宽道路，我司负责道路铺贴及花园绿化升级，在公园施工时进行施工。作为工程质量补偿。9、一层大厅地砖：地砖由业主提供，我方进行铺贴及提供相关辅材；10、门口小厅进客厅两侧的2个石材造型柱由我方进行施工。11、门口处小厅吊顶、入户门处装饰面板、厨房与餐厅交接处门洞包边均由我方进行施工；12、补偿5年物业费。2012年5月中旬，碧桂园房地产公司将2012年5月7日《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》中的“为该房建混凝土花架一座、在南花园与公园交接处建3米宽道路并铺贴、大厅地砖铺贴、门口小厅两侧造型柱、楼梯铺贴扶手安装等方案”变更为“碧桂园房地产公司为该房建铝合金阳光棚一个、为花园小院铺贴广场条纹砖以及在该房后花园浇灌混凝土。”的补偿方法进行了补偿，并已实施完毕。现原告洪早莲诉至法院，请求判令：一、被告出具74#102室房屋渗水问题保修20年的书面质保书；被告对损坏的草坪重新铺植以及在南花园与小区公园的交接处修建一条宽度为3米的道路，并负责路面铺贴，同时建混凝土花架一座。二、补偿原告五年物业管理费22698元。三、立即支付原告《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》中补偿房屋装修费用132363元。四、对室内外多处渗水，导致无法正常居住，要求补偿一年租金36000元。五、被告承担本案诉讼费用。庭审中增加诉讼请求：1、外墙油漆要求被告必须予以重新喷涂；2、花园地面积水要求填土并重新铺草坪；3、被告在10日内将室内渗水问题维修好，并恢复室内装修和承担损失。
一审法院认为：原、被告间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。洪早莲在与该公司办理房屋验收交接时，发现房屋存在问题，后经交涉，2012年5月7日，被告以池州碧桂园项目部的名义向洪早莲出具的《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》，实质上是该部门出具的书面承诺书。被告代理人称该承诺书并非该公司出具，但原告有理由相信该项目部是代表被告出具的承诺书。就该《协议》的内容而言，商品房屋面渗水的保修期为5年，而非20年；建混凝土花架及在南花园与公园交接处建3米宽道路，存在规划行政审批问题，不具有实际操作性；对于不具有实际操作性的补偿内容和《协议》中的其他补偿内容，碧桂园房地产公司已采取替代方式进行了维修补偿；《协议》中没有补偿房屋装潢费和补偿租金36000元的约定，事实上被告已经给付原告36000元的租金补贴；关于被告补偿原告5年的物业服务费，被告应予以履行。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪早莲五年的物业服务费（具体数额凭该房所在的物业服务公司收费凭证为准）；二、驳回洪早莲的其他诉讼请求。
一审宣判后，洪早莲不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人出具的《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》合法有效，被上诉人应按承诺的内容予以履行。被上诉人认为此后补偿发生变化，其采取替代方式进行维修补偿，上诉人已经接受。但被上诉人并未提供证据证明上诉人同意变更承诺书并重新约定维修补偿方案。实际上是被上诉人在未经过上诉人同意的情况下将原先约定的维修补偿方案予以缩水，直接予以施工。二、由于被上诉人未按承诺约定履行义务，故上诉人主张赔偿的诉请应予以支持。被上诉人以承诺约定修建一条宽度为3米的道路以及负责路面铺贴同时修建混凝土花架一座需要规划审批为由予以抗辩，但未提交需要规划审批的证据。即使退一步讲，规划审批不同意的责任及后果均应由被上诉人承担，应对上诉人承担相应的赔偿责任。三、由于被上诉人并未履行维修补偿协议中的第5、9、10、11项，上诉人迫于无奈，只得自行对上述事项予以维修，为此支出维修费132363元，该维修费应由被上诉人承担。四、由于在2011年10月办理房屋交接时，上诉人的房屋就存在严重的质量问题，一直就在维修过程中，直至2013年11月上诉人在自行维修结束后才入住，期间被上诉人补偿上诉人2011年10月至2012年10月的一年房屋租金36000元，但从2012年11月至2013年10月这一年的租金损失未予补偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
碧桂园房地产公司在庭审中辩称：一、一审中已经提交证据证明了代替方案替代了原先双方签订的补偿协议，并且该代替方案经上诉人的同意，同时已经履行完毕。二、双方签订的补偿协议的修路要求不具有操作性。三、上诉请求超出了原审的诉讼请求。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：
证据一、玲珑别墅74#楼102室维修回复一份，证明上诉人支出的装潢损失是客观存在的，与补偿协议中第5、9、10、11项是一致的。
证据二、照片，证明该房屋目前仍然存在渗漏。
被上诉人的质证意见：证据一的关联性不予认可，因为双方于2012年5月7日达成了最终的维修补偿协议。证据二的真实性和关联性均不予认可。
被上诉人碧桂园房地产公司向本院提交了一份局部彩图，证明涉案房屋规划上不可能修一条路通上诉人家花园。
上诉人的质证意见：真实性无异议，但不是正式的规划文件。
本院对双方的证据综合认定如下：上诉人的证据一不属新证据，双方已经于2012年的5月7日达成了最终的补偿协议。证据二结合本院现场调查情况，对上诉人的证明目的予以认定。被上诉人证据真实性本院予以认定，该证据虽然不是正式的规划文件，但从其内容可以对被上诉人的证明目的予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：经本院现场勘验，涉案房屋渗水问题仍然存在，外墙油漆仍未维修到位。铝合金阳光棚已由碧桂园房地产公司建造完毕。
本院认为：上诉人与被上诉人2012年5月7日达成的《关于池州碧桂园74#楼102室维修及补偿协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规效力性强制性规定，合法有效。被上诉人认为，该协议系被上诉人在被迫的情况下出具，并非双方最终的意思表示，因被上诉人无证据证明，本院不予采信。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。现被上诉人在协议中承诺对涉案房屋的渗水问题承担20年的保修责任，系其真实意思表示，不违反法律规定，应予以确认。一审关于涉案房屋渗水保修期的认定不当，应予以纠正。
上诉人认为，被上诉人无证据证明其在上诉人的同意下采取了替代方案进行维修补偿。经审查，被上诉人在一审中仅提供一份池州市金鼎门窗有限公司出具的证明，无其他证据予以佐证，也未申请相关证人出庭作证，故该份证据不能单独作为定案的依据。一审据此认定替代维修方案成立不当，应予以纠正。替代方案虽然不能成立，但被上诉人建造了铝合金阳光棚作为质量补偿。同时因协议第7条关于建造混凝土花架的约定不明确，不具备可操作性，故对上诉人要求被上诉人修建混凝土花架的诉讼请求不予支持。协议第8条约定，碧桂园房地产公司同意南花园与公园交接处建3米宽道路，并负责道路铺贴及公园绿化升级，作为工程质量补偿。因该项约定与涉案小区的整体规划不符，对上诉人的此点上诉理由，本院不予采信。上诉人认为，由于被上诉人并未履行维修补偿协议中的第5、9、10、11项，上诉人迫于无奈，只得自行对上述事项予以维修，为此支出维修费132363元，该维修费应由被上诉人承担。因上诉人无证据证明被上诉人拒不履行补偿协议约定的上述义务，且该协议亦无关于房屋装修补偿方面的约定，故上诉人的此点上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人认为，被上诉人应补偿上诉人2012年11月至2013年10月一年的房屋租金36000元，因补偿协议无关于房屋租金补偿的约定，且被上诉人已经补偿上诉人租金损失36000元，故对上诉人的此点上诉理由不予支持。二审中，经本院现场勘验，涉案房屋仍存在渗水及外墙油漆未喷涂到位的质量问题。故对上诉人请求对房屋渗水及外墙油漆进行维修的诉求，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审法院认定事实部分错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00634号民事判决主文第一项，即“池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洪早莲五年的物业服务费（具体数额凭该房所在的物业服务公司收费凭证为准）”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00634号民事判决主文第二项，即“驳回洪早莲的其他诉讼请求”；
三、被上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即对上诉人洪早莲涉案房屋进行房屋渗水维修，并出具保修20年的书面保证书；
四、被上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即对上诉人洪早莲涉案房屋进行外墙油漆维修；
驳回上诉人洪早莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
二审案件受理费3660元，由池州市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 程 进
代理审判员 段贵峰
二〇一四年九月十日
书 记 员 崔 烽