云南省江川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第282号
原告（反诉被告）江川县大街街道三街社区第一居民小组。
代表人刘林，系该组组长。
原告（反诉被告）江川县大街街道三街社区第二居民小组。
代表人周建红，系该组组长。
原告（反诉被告）江川县大街街道三街社区第三居民小组。
代表人黄林，系该组组长。
三原告（反诉被告）委托代理人金友富，云南川和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）廖春仙，女，生于1974年12月14日，汉族，居民。
委托代理人肖绍安，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组与被告廖春仙租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，被告向本院提起反诉，本院审查后予以准许，并依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了合并审理。原告江川县大街街道三街社区第一居民小组代表人刘林、江川县大街街道三街社区第二居民小组代表人周建红、江川县大街街道三街社区第三居民小组代表人黄林及三原告的委托代理人金友富、被告廖春仙及其委托代理人肖绍安到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审限6个月。本院于2016年1月14日第二次公开开庭对本案进行了审理，原告江川县大街街道三街社区第一居民小组代表人刘林、江川县大街街道三街社区第二居民小组代表人周建红、江川县大街街道三街社区第三居民小组代表人黄林及三原告的委托代理人金友富、被告委托代理人肖绍安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，其三小组在江川县老玉江路与晋江路交叉口西南角有一块土地，面积为39.894亩，该土地于2008年12月31日被云南省国土资源厅批准为城镇建设用地。2012年12月22日，经公开招标，被告与其三小组订立《预留用地使用租赁合同》，由其三小组将上述土地租赁给被告从事酒店、KTV经营使用。合同约定租赁期限为30年，前三年租金为121万元，每三年递增5%，每年租金于上一年12月22日前一次性付清；被告建设过程中涉及的城建、土地、水利、环保和消防等费用由被告承担；合同期满，被告投资建设的不动产无偿归其三小组所有；被告不按期支付租金超过1个月的，其可解除合同；若一方违约，违约方应按当年租赁费的30%向守约方支付违约金，造成损失的还应负责赔偿。合同签订当日，被告向其三小组支付了第一年的租金121万元，其三小组将上述土地移交给被告规划和建设经营。2012年12月28日，双方协商后订立《预留用地使用租赁合同补充协议》，约定因被告建盖房屋需要3年时间，双方协商将被告的租赁期限由30年变更为33年。2013年11月19日，由于被告项目审批、证照办理延误等原因，双方再次订立《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》，将被告的租赁期限延长为35.5年。合同履行过程中，经其三小组多次催要，被告对第二、第三年的租金一直不予支付，且其三小组为被告垫付了办理项目规划、项目土地使用、环保投资建设审批等手续的费用575281.78元。故其三小组起诉要求判令：1.被告继续履行与其三小组订立的《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》及《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》；2.被告立即支付其三小组2014年及2015年的租金242万元；3.被告赔偿其三小组办理项目规划、项目土地使用、环保投资建设审批等手续所支付的费用575281.78元；4.被告支付其三小组违约金48.4万元。
被告辩称，三原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回三原告对其的各项诉讼请求。理由如下：一、三原告要求支付租金，不符合法律规定。本案中，三原告在不具备出租资格的前提下将土地出租给其，不但违反了法律的规定，而且给其造成了巨大的经济损失，因此，三原告要求支付租金的请求不符合事实和法律规定；二、其不存在违约行为。三原告在招租时对土地并无使用权，直至2014年5月20日政府才将出租地块交给三原告，此时，三原告才具备出租的主体资格。因此，根据三原告获得地块的实际情况，其并不存在逾期支付租金的违约行为；三、办理土地使用手续的相关费用应由三原告承担。办理土地使用手续属于三原告的法定义务，由此所产生的费用当然应由三原告承担。因此，三原告要求其支付办理项目规划及土地使用证等手续所产生的相关费用的请求没有法律依据，应予驳回。
被告反诉称，2012年11月21日，三原告发布招租文件，将位于老玉江公路与晋江公路交叉口西南边的土地进行竞标招租。因竞标后中标人退出，其与三原告于2012年12月22日签订《预留用地使用权租赁合同》，约定三原告将老玉江公路与晋江公路交叉口西南边的土地（面积约26596平方米）出租给其，期限为30年，即自2013年1月1日起至2042年12月31日止，第一年租金须于2012年12月22日签订合同前一次性交清。2012年12月28日，双方签订《预留用地使用租赁合同补充协议》，约定将租期延期三年，即租期变更为自2013年1月1日起至2045年12月31日止，第一个和第二个三年期的年租金均为121万元，从第三个三年期即2019年开始每三年递增5%。协议签订后，其于2013年1月10日分别支付了2013年的租金121万元及履约保证金18.15万元。后其得知三原告尚未取得上述土地的使用权，并不具有出租上述土地的主体资格，便要求三原告进行处理，但三原告为收取租金，在明知没有出租资格的前提下仍要求其开展施工等工作，给其造成了巨大的经济损失。后在其多次要求下，双方于2013年11月19日签订《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》，约定将租期调整为35.5年，其将“锦福春”的注册商标提供给三原告用于办理土地权属手续。三原告办理土地使用证后，一直都未提供土地使用证复印件给其，直至接到诉状时，其才知道政府于2014年5月20日才将上述土地交付给三原告。综上，三原告在未取得上述土地的使用权、不具备出租资格的前提下将土地出租给其，违反了法律的规定并给其造成了巨大的经济损失，故其反诉要求：1.确认《预留用地使用租赁合同》等协议中关于租赁期限从2013年1月1日起的约定及租金支付时间的约定内容无效；2.确认《预留用地使用租赁合同》等协议中关于租赁期限的起算时间应从交地确认书确定的交地之日，即2014年5月20日开始起算；3.判令三原告连带赔偿其因违法出租给其造成的消防返工损失610222.67元、律师服务费损失4万元及利息损失117906.43元，合计768129.1元；4.判令三原告连带支付其垫付的办理土地使用手续的费用183880元；5.判令三原告连带支付其违约金36.3万元。
三原告针对反诉答辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回。理由如下：一、其三小组出租给被告的土地已于2008年12月31日经云南省国土资源厅批准为城镇建设用地，并作为其三小组的预留安置用地。该土地在土地使用性质从耕地转为建设用地前后均由其三小组管理和使用。双方在合同中已对租赁期限和起止时间作出具体约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，而且国土资源管理部门对“锦福春花园酒店项目”的建设用地使用权交地确认与其三小组将土地移交给被告是不同的概念和事实，其三小组与被告签订合同后，已将预留用地移交给被告进行规划和管理，其三小组并不存在违约行为，被告也依约支付了第一年的租金。被告的建设项目经过审批后，国土资源管理部门关于项目获批土地的交付手续是程序问题，并非2014年5月20日后被告才正式使用土地；二、消防验收不合格与没有土地权属证书没有关系，并不是没有土地权属证书而导致的消防验收不合格进行返工，被告无权要求其三小组赔偿返工损失；三、因其三小组资金薄弱，无项目投资和管理的人才，故其三小组对外进行招商，引进项目和投资。根据法律规定和合同约定，被告通过投标租赁该土地后，对于投资项目的审批、规划建设、环评等手续应由被告申报办理，但被告为了加快办理审批进度，让其三小组帮助办理，但申报主体仍为被告，因此，被告无权要求其三小组赔偿办理用地相关手续的费用。
经审理查明，2012年12月13日，原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组向社会发布了《预留地使用租赁竞标须知》、《预留用地使用租赁合同条款》和《预留（安置）用地面积图》等招租文件，对其三小组位于江川县城西边老晋江路与玉江路交叉口西南边，四至分别为东边与早街一组相邻、西边与三街一组相邻、南边与职教小区相邻、北边与老玉江路相邻，总占地面积约26596平方米（39.894亩）的预留安置用地进行公开竞标出租，上述《预留地使用租赁竞标须知》载明：租赁期限为30年；中标方签订合同后办理土地使用手续可以合成一宗办理，办理费用由中标方负责；中标方的建设方案（效果图、设计施工图等）所需的相关资料须报送县级城建、土地、水利、环保及消防等有关部门审批备案后方可进行施工建设，建设方案涉及的一切费用由中标方自行承担。后王家任虽以年租金121万元的最高报价中标，但双方并未就上述土地的租赁签订合同。2012年12月22日，三原告与被告廖春仙签订《预留用地使用租赁合同》，约定三原告将上述土地租赁给被告；租赁期限为30年，即自2013年1月1日起至2042年12月31日止；租金按年度收取，第一年租金须于2012年12月22日签订合同前一次性交清，以后每年的租金须于上一年的12月22日前一次性交清；被告须于合同签订当日向三原告支付合同履约保证金；被告如需对所租赁土地转租、转包，时间不得超过原、被告双方合同约定的租赁期限，否则视为被告违约，三原告有权解除合同；被告的建设方案（效果图、设计施工图等）所需的相关资料须报送县级城建、土地、水利、环保及消防等有关部门审批备案后方可进行施工建设，建设方案涉及的一切费用由被告承担；若一方违约，违约方应按当年租赁费的30%向守约方支付违约金，造成损失的还应负责赔偿。2012年12月28日，三原告与被告签订《预留用地使用租赁合同补充协议》，约定将上述土地的租赁期限延长3年，即租赁期限变更为33年，也即自2013年1月1日起至2045年12月31日止；第一个和第二个三年期的年租金均为121万元，从第三个三年期即2019年开始每三年递增5%；被告在租赁土地期间需转包、转租或分块转租、转包时，需征得三原告同意。协议签订后，三原告将上述土地交付被告使用，被告于2013年1月10日向三原告支付了2013年的租金121万元及履约保证金18.15万元。2013年11月19日，三原告与被告签订《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》，约定因三原告用地手续未办全，致使被告在建设过程中相关手续无法办理，延误被告建设使用，为此，双方同意将原上述土地的租赁期限再延长2年零6个月，租金则按原中标价每年121万元执行不递增，全部租期共35年零6个月；被告的锦福春花园酒店注册字号、注册商标提供给三原告仅作为办理用地手续使用，期满后三原告不得延用。此外，原、被告在庭审中陈述双方的租赁合同除《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》和《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》外，还包括三原告发布的《预留地使用租赁竞标须知》。2014年4月27日，原、被告就双方不明确办理土地使用证的相关程序，造成三原告的供地手续及土地使用证迟迟不能办理事宜进行协商，协商后三原告同意被告一边施工一边办理供地手续及土地使用证。
2013年，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组向江川县发展和改革局申请办理上述土地的《投资项目备案证》，项目名称为锦福春花园酒店。2013年9月5日，经原告江川县大街街道三街社区第二居民小组申请，玉溪市国土资源局作出《玉溪市国土资源局关于锦福春花园酒店项目用地矿产资源调查结果的备案证明》，同意对原告江川县大街街道三街社区第二居民小组锦福春花园酒店建设项目用地压覆矿产资源调查结果进行备案。2013年10月15日，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组向云南省国土资源厅申请办理了《地质灾害危险性评估报告备案登记表》。2013年10月23日，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组作为建设单位，向江川县住房和城乡建设局申请办理了《建设项目选址意见书》。2013年11月11日，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组作为用地单位向江川县住房和城乡建设局申请办理了《建设用地规划许可证》。
2013年6月5日，三原告向江川县国土资源局申请使用上述土地建设江川县锦福春花园酒店项目。2014年1月3日，江川县国土资源局作出《关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地的审查意见》，并上报江川县人民政府。2014年1月6日，江川县人民政府作出《江川县人民政府关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三居民小组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地的请示》，并上报玉溪市人民政府。2014年5月9日，玉溪市人民政府作出《玉溪市人民政府关于江川县锦福春花园酒店建设项目规划用地的批复》，同意将上述土地以划拨方式提供给江川县大街街道办事处三街社区居委会一组面积1.2026公顷、二组面积0.7817公顷、三组面积0.6753公顷，作为以上三个居民小组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地，用途为商服用地。2014年5月16日，江川县国土资源局作出《国有建设用地划拨决定书》，决定上述用地以划拨方式提供。2014年5月20日，江川县土地储备中心作出《国有划拨建设用地使用权交地确认书》，确认将上述土地使用权交付给三原告。2014年9月23日，江川县人民政府向三原告颁发了《国有土地使用证》。
2013年4月25日，被告向江川县公安消防大队申请对锦福春花园酒店建设工程进行消防设计审核。2013年4月26日，江川县公安消防大队以申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正设计单位资质证明文件复印件、消防设计文件、建设工程规划许可证明文件复印件为由，对被告的申请不予受理。2014年9月4日，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组向江川县公安消防大队申报锦福春花园酒店建设工程的消防设计审核，江川县公安消防大队审核后认为该工程消防设计合格。2014年11月4日，原告江川县大街街道三街社区第二居民小组向江川县公安消防大队申报锦福春花园酒店建设工程的消防验收，江川县公安消防大队认为该项目5栋未按原消防设计建设而要求被告进行整改，后被告按江川县公安消防大队的要求进行了整改。2014年11月20日，江川县公安消防大队对该工程进行了消防验收。
三原告于2013年10月15日支出锦福春花园酒店建设项目地质灾害危险性评估费用5万元，2013年12月6日支出锦福春花园酒店建设项目水土保持方案编制费4.5万元，2013年12月27日支出环境保护咨询费1.5万元，2014年5月27日支出制作地籍调查表及宗地图费用8000元，2014年6月24日支出耕地占用税425536元，2014年6月27日支出土地证书工本费、土地权属调查费、土地登记费合计2549.78元，2014年9月23日支出土地登记代理费用2600元，2014年1月20日支出水土保持设施补偿费26596元。被告于2013年3月支出锦福春花园酒店地质勘测费6万元，2013年5月19日支出锦福春花园酒店图纸设计费14.5万元，2013年6月7日支出锦福春花园酒店项目（可研）设计费1.8万元，2013年7月16日支出锦福春花园酒店晒蓝图费880元。
2014年8月20日，被告向三原告发出《锦福春花园酒店工程情况的说明》，提出由于三原告未能按照协议提供土地使用权合法手续给被告造成损失，被告要求：1.合同履行期间从领取土地使用证的时间起算；2.被告已支付的租金121万元，按照银行同等利率计算利息，1年零2个月合计利息20.33万元，应予抵扣租金；3.被告投资建设的1450万元，按照银行同等利率计算利息，1年零2个月合计利息243.6万元，应予抵扣租金；4.三原告退还被告垫付办证费用24.631万元（包含接水表、安装材料、落户费等8500元、土地进行建设项目可行性研究论证支出的可研设计费1.8万元、申请办理土地使用证复印设计蓝图费用880元、地质勘测费6万元、建设工程图纸设计费8.5万元、土地节能设计审查开支6.4万元、消防验收支出9930元）；5.被告支付的合同押金18.15万元，按照银行同等利率计算利息，1年零2个月合计利息3.11万元，应予抵扣租金；6.无土地使用证造成被告超期建设及超预算支出，酒店未能按时营业所造成的损失1870.7余万元，三原告应给予明确答复。2014年11月13日，三原告作出《三街社区一、二、三组职教小区预留地情况说明》，对被告提出的上述要求提出反馈意见：对于被告提出的土地进行建设项目可行性研究论证支出的可研设计费1.8万元认可，其三小组同意承担，对被告提出的其他要求均不认可。
2015年2月7日，被告申请对“锦福春”进行了商标注册。
另查明，2008年12月31日，云南省国土资源厅作出《云南省国土资源厅关于江川县2008年度第二批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》，批准用地共计26.3985公顷作为江川县2008年度第二批城镇建设用地，三原告被征地305.591亩，本案诉争土地系其中作为三原告的预留安置用地的39.894亩。此外，三原告已将本案诉争土地的土地补偿、青苗补助费返还给江川县土地储备中心，并缴纳了耕地占用税。2015年11月9日，经本院组织，双方到现场进行勘验并确认被告向三原告租赁的土地位于江川县大街街道三街社区老玉江路与晋江路交叉口，东北面临大街至三街道路，西北面临江川县大街街道浪广社区德馨苑小区外墙皮及三街一组土地，东南面至杨丽萍木材厂围墙、锦福春花园酒店围墙，杨丽萍木材厂与锦福春花园酒店之间为空地，西南角为空地，该土地四周界限均以地桩为准；锦福春花园酒店内建有5幢房屋（分别为1、2、5、6、7幢）及长廊，1幢临街部分有三层，一层为配电室，二层为办公室，三层为职工宿舍，另一部分有两层为棋牌室，2幢共两层，2幢与长廊共为餐厅，5、6、7幢为KTV，5幢临街有三层，6、7幢有两层。
以上事实，有三原告提供的江川县大街街道办事处证明、代表人身份证明、预留地使用租赁竞标须知、预留用地使用租赁合同、预留用地使用租赁合同补充协议、标书变更证明书、三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议、会议记录、关于三街社区居委会一、二、三组合建江川县锦福春花园酒店项目用地的申请、江川县国土资源局关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地的审查意见（江国土资[2014]1号）、江川县人民政府关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三居民小组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地的请示（江政发[2014]4号）、玉溪市人民政府关于江川县锦福春花园酒店建设项目划拨用地的批复（玉政复[2014]64号）、云南省国土资源厅关于江川县2008年度第二批城镇建设农用地转用及土地征收的批复（云国土资复[2008]421号）、国有建设用地划拨决定书、江川县地方税务局二分局出具的证明、国有划拨建设用地使用权交地确认书、国有土地使用证、关于锦福春花园酒店规划方案的批复、江川县住房和城乡建设局关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三组联合建设锦福春花园酒店规划控制指标的函（江建函[2013]26号）、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、投资项目备案证、玉溪市国土资源局关于锦福春花园酒店项目用地矿产资源调查结果的备案证明、地质灾害危险性评估报告备案登记表、江川县环境保护局关于锦福春花园酒店环境影响报告表的批复（江环审[2013]56号）、关于三街社区一、二、三组职教小区后面预留地场地竞标报告、江川县餐饮业、住宅、城市基础设施建设项目征用土地补偿汇总表、江川县餐饮业项目征用土地补偿明细表、江川县住宅项目征用土地补偿明细表、江川县城市基础设施建设项目征用土地补偿明细表、江川县餐饮业、住宅、城市基础设施等建设项目村民小组预留安置用地应缴规费表、江川县防洪截污工程村民小组预留安置用地应缴规费表、江川县防洪截污工程被征地村民小组养老保险补助金表、云南地质工程勘察设计研究院出具的江川县锦福春花园酒店建设项目地质灾害危险性评估费用发票、云南凌屹工程设计有限公司出具的江川锦福春花园酒店建设项目水土保持方案编制费发票、昆明清香木环保技术咨询有限公司出具的咨询费发票、江川县地方税务局一分局出具的耕地占用税税收缴款书、江川县国土资源局出具的土地证书工本费、土地权属调查费、土地登记费收款收据、玉溪精诚测绘有限公司出具的土地登记代理费用发票、制作地籍调查表及宗地图费用发票、江川县水土保持工作站出具的水土保持设施补偿费收款收据、江川县土地储备中心出具的收回原已付预留用地土地补偿、青苗补助费、规费收据、江川县地方税务局二分局出具的耕地占用税完税证、三原告对预留用地招租的会议人数统计情况清单；被告提交的预留地使用租赁竞标须知、预留用地使用租赁合同、安置用地面积图、预留用地使用租赁合同补充协议、三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议、关于三街社区居委会一、二、三组合建江川县锦福春花园酒店项目用地的申请、江川县国土资源局关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三组联合建设锦福春花园酒店项目用地的审查意见（江国土资[2014]1号）、江川县人民政府关于江川县大街街道办事处三街社区居委会一、二、三居民小组联合建设锦福春花园酒店项目建设用地的请示（江政发[2014]4号）、玉溪市人民政府关于江川县锦福春花园酒店建设项目划拨用地的批复（玉政复[2014]64号）、国有建设用地划拨决定书、国有划拨建设用地使用权交地确认书、国有土地使用证、江川县公安消防大队建设工程消防设计审核申请不予受理凭证、江川县公安消防大队关于江川县锦福春花园酒店项目的情况说明、申请、关于解决三街村一二三组预留地建设项目手续不全问题的情况反映、锦福春花园酒店工程情况的说明、三街社区一、二、三组职教小区预留地情况说明、情况说明、锦福春商标注册证、玉溪永立建筑设计有限公司出具的锦福春花园酒店图纸设计费收据、锦福春花园酒店项目（可研）设计费发票、建设工程勘察合同、云南广源设计有限公司出具的锦福春花园酒店地勘费收据、锦福春花园酒店晒蓝图费收款收据、北京大成（昆明）律师事务所出具的律师费发票、三原告出具的租金及履约保证金收款收据、被告申请本院向江川县国土资源局调取的征收土地方案公告、征地补偿安置方案公告、统一征地补偿协议书、安置用地建设项目供地宗地图；本院为查明案件事实向江川县公安消防大队调取的委托书、建设工程消防验收意见书，向江川县住房和城乡建设局调取的建设项目选址意见书申报材料、建设用地规划许可证申报材料、建设工程规划许可申报材料，向江川县国土资源局调取的集体建设用地供地（含国有安置留用地）报件材料目录、江川县锦福春花园酒店建设项目划拨用地资料目录、《玉溪市人民政府关于印发进一步加强国土资源管理工作决定的通知》(玉政发[2008]134号)、《中共玉溪市委办公室、玉溪市人民政府办公室关于切实加强预留安置用地和集体建设用地管理的通知》(玉办发[2013]62号)，本院询问笔录、现场勘验笔录、现场勘验照片、现场勘验草图、《国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》（国土资发[2003]345号）、《云南省人民政府关于进一步加强土地征用管理工作的通知》（云政发[2004]55号），以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，三原告与被告就本案诉争土地签订了《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》及《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》，而且三原告与被告认可三原告发布的《预留地使用租赁竞标须知》为双方租赁合同的组成部分，为此，三原告与被告的租赁合同包括《预留地使用租赁竞标须知》、《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》及《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》。虽然上述协议约定系三原告与被告的真实意思表示，协议签订后三原告将本案诉争土地交付被告使用，被告亦向三原告支付了履约保证金及2013年的租金，但《预留地使用租赁竞标须知》、《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》及《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》约定的租赁期限超出了20年，违反了合同法关于租期不得超过20年的规定，因此，三原告与被告在上述协议中约定的租赁期限超过20年的部分无效，本案诉争土地的租赁期限应为20年。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”三原告与被告在上述协议中约定每年的租金须于上一年的12月22日前一次性交清，年租金为121万元，因此，被告应于2013年12月22日前一次性付清三原告2014年的租金121万元，2014年12月22日前一次性付清三原告2015年的租金121万元，被告未按期支付，已构成对三原告的违约，应承担继续履行合同、向三原告支付租金及违约金的违约责任。三原告要求被告继续履行与其三小组订立的《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》及《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》的诉讼请求，被告虽然愿意继续向三原告租赁本案诉争土地，但因双方约定的租赁期限超出20年的部分无效，对该项诉讼请求本院予以部分支持。三原告要求被告支付租金242万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。三原告要求被告支付其违约金48.4万元的诉讼请求，因被告未按期支付三原告2014年及2015年的租金，已构成对三原告的违约，三原告主张按违约当年租金的20%计算违约金并未超出双方约定的违约金按当年租金的30%计算的标准，被告对违约金的计算标准并未提出异议，为此，对该项诉讼请求本院予以支持。
关于三原告要求被告赔偿其垫付的办理土地使用手续的费用575281.78元的问题，因《预留地使用租赁竞标须知》系三原告与被告租赁合同的组成部分，《预留地使用租赁竞标须知》规定“中标方签订合同后办理土地使用手续可以合成一宗办理，办理费用由中标方负责”、“中标方的建设方案（效果图、设计施工图等）所需的相关资料须报送县级城建、土地、水利、环保及消防等有关部门审批备案后方可进行施工建设，建设方案涉及的一切费用由中标方自行承担”，《预留用地使用租赁合同》约定被告的建设方案（效果图、设计施工图等）所需的相关资料须报送县级城建、土地、水利、环保及消防等有关部门审批备案后方可进行施工建设，建设方案涉及的一切费用由被告承担，为此，本案办理土地使用手续及建设方案的费用应由被告承担。三原告要求被告赔偿其垫付的办理土地使用手续的费用575281.78元的诉讼请求，本院予以支持。被告要求三原告赔偿其垫付的办理土地使用手续的费用183880元的反诉请求，因三原告承诺本案诉争土地进行建设项目可行性研究论证所支出的可研设计费1.8万元由其三小组承担，而《预留地使用租赁竞标须知》和《预留用地使用租赁合同》约定办理土地使用手续和建设方案的费用应由被告负担，为此，被告垫付的可研设计费1.8万元应由三原告承担，为办理土地使用手续的其他费用则由被告自行负担，对被告的该项反诉请求本院予以部分支持。
关于被告要求确认《预留用地使用租赁合同》等协议中关于租赁期限从2013年1月1日起的约定及租金支付的时间约定内容无效、《预留用地使用租赁合同》等协议中关于租赁期限的起算时间应从交地确认书确定的交地之日即2014年5月20日开始起算的反诉请求，因三原告与被告签订的租赁合同等协议明确约定租赁期限从2013年1月1日起计算，并约定了租金的支付时间，双方对于租赁期限的起算时间及租金的支付时间的约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告在签订合同后即开始使用土地并建盖房屋，为此，被告的该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告认为三原告将未取得土地使用权的土地进行出租的行为违反了合同约定和法律规定，要求三原告支付违约金36.3万元，赔偿律师服务费4万元及利息损失117906.43元的反诉请求，因三原告已在招租文件中载明所出租土地为预留用地，并在《预留地使用租赁竞标须知》里载明了土地使用手续的办理费用由被告负担，且三原告在2013年1月即将土地交付被告使用，故三原告并不存在违约行为，被告的该三项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告要求三原告赔偿其消防返工费用损失610222.67元的反诉请求，因江川县公安消防大队要求被告对江川县锦福春花园酒店项目进行整改，系发现该项目5栋未按原消防设计建设地上两层所致，并非未提供土地使用证所致，因此，对被告的该项反诉请求本院不予支持。
综上，为维护原、被告双方当事人的合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组与被告廖春仙应按《预留地使用租赁竞标须知》及《预留用地使用租赁合同》、《预留用地使用租赁合同补充协议》、《三街社区一、二、三组预留地租赁给廖春仙后延误办证手续商定协议》的约定继续履行租赁合同，租赁合同履行期限为自2013年1月1日起至2032年12月31日止；
二、被告廖春仙于本判决生效之日起15日内支付原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组租金242万元；
三、被告廖春仙于本判决生效之日起15日内赔偿原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组办理土地使用手续所支付的费用575281.78元；
四、被告廖春仙于本判决生效之日起15日内赔偿原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组违约金48.4万元；
五、原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组于本判决生效之日起15日内连带赔偿被告廖春仙可研设计费1.8万元；
六、驳回原告江川县大街街道三街社区第一居民小组、江川县大街街道三街社区第二居民小组、江川县大街街道三街社区第三居民小组的其他诉讼请求；
七、驳回被告廖春仙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34634元（三原告已预交），由被告负担；反诉受理费8317元（被告已预交），由三原告共同负担125元，被告负担8192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审 判 长 靳国磊
审 判 员 郑婷婷
人民陪审员 周彦坤
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 李静雯