江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商初字第01000号
原告扬州博睿置业营销策划有限公司。
法定代表人王云霞，总经理。
委托代理人张培勇（特别授权），江苏江扬律师事务所律师。
被告泰州市普丰园林绿化工程有限公司。
法定代表人钱乐，总经理。
委托代理人陈建梅、朱秀娟（特别授权），江苏星月城律师事务所律师。
原告扬州博睿置业营销策划有限公司（以下简称博睿公司）与被告泰州市普丰园林绿化工程有限公司（以下简称普丰公司）代理合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，先适用简易程序，由审判员虞峰独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告博睿公司法定代表人王云霞及其特别授权诉讼代理人张培勇，被告普丰公司特别授权诉讼代理人陈建梅、朱秀娟分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博睿公司诉称，原被告于2011年3月3日签订房屋代理销售合同，由原告代理销售被告开发的位于泰兴市汽车西站地块项目-
郡王府。合同约定，在合同有效期内，被告不再自行售房或委托第三者售房，如另行售房，皆视为原告业绩。如被告不按期向原告支付应得服务费，则每延迟一天，须支付应付服务费的千分之二的滞纳金。超过30天，按违约处理。被告违约的，须另行赔偿违约金500000元。至2011年6月，西站项目仍未有实质性的进展，而原告已经为被告服务半年之久。2011年6月15日，被告借款100000元给原告，原告出具借条，说明该款在销售代理费中扣除。2012年5月，原告代表被告参展2012春季房展会，完成会展工作。同年5月，被告取得一期商品房预售许可证，原告以被告名义开展房屋认购工作。2012年9月，被告取得郡王府第二期商品房预售许可证。原告开始与认购客户签订网上备案合同，并实质形成回笼资金6522579.14元，按合同约定，被告应付代理服务费57398.7元，原告于2012年11月3日开票后，被告已经支付。由于被告楼盘定价偏高，同时有20套房屋被泰州市中级人民法院查封，对原告的销售代理工作造成较大影响。
2012年10月至2013年2月，原告销售房屋合计形成回笼资金31768613.2元，应计提代理费279563.8元。但被告拖延不付，直至2013年5月，才以借款形式支付100000元，原告出具了借条，注明在销售代理费中扣除。2013年4月11日，原告送达2013年3月销售回款统计核对表到被告财务部，但财务部拒收。同年5月4日，原告再次送达2013年3月、4月回款应计佣金清单至被告财务部，财务部现金会计谢海燕签收，但一直不予答复。2013年6月，被告在没有知会原告的情况下，安排另一家代理公司进驻售楼处，并催促原告办理销售资料的交接。2013年7月1日，原告办理了交接手续。交接后，原告要求核对销售回款与代理费，被告一直推脱。迟至2013年10月22日，被告会计谢海燕才与原告核对了账目，但被告至今拖延不付代理费。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即给付原告代理服务费761758.96元；2、被告向原告支付滞纳金677391.75元、违约金500000元；被告承担本案诉讼费用。本案在审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告立即给付原告代理服务费930924.19元；2、被告向原告支付滞纳金500000元、违约金500000元；被告承担本案诉讼费用。
被告普丰公司辩称，1、代理合同提前终止是由于原告单方面违约造成，原告应支付被告违约金500000元。原告在销售房屋不到40%的情况下，即以客观因素为由向被告提出终止代理合同的要求。被告在没有办法的情况下只能被迫终止。原告单方面终止合同的行为导致营销工作全面瘫痪，造成很大经济损失；2、截止2013年6月24日，实际回笼资金为59696503.25元，原告应得服务费为525329.22元。被告已经支付代理费57398.7元，以借款形式支付原告200000元。部分款项延迟支付是因原告迟迟不开具发票，责任在于原告。而且，2013年3月、4月回笼资金，原告均未按约定向被告提供书面报表。我公司财务起码到2013年7月4日才收到原告发送的截止2013年6月30日的销售统计、核对电子邮件。原告是在终止合同后才提出结账请求，不能算我公司违约；3、由于原告的因素产生退户和损失，该部分销售不应计算代理费。我公司销售给内部职工的房屋，当时口头约定不收代理费，但原告仍坚持计算，故双方久拖不决，引起诉讼。
经审理查明：
合同签订。
2010年12月起，原告即与被告开展合作，对被告在泰兴市原汽车西站项目提出总平规划草案、进行销售情况调查等。2011年3月3日，原被告签订房屋代理销售合同。合同约定被告委托原告对原泰兴市汽车西站项目进行市场调研、定位、设计方案咨询、策划顾问、包装推广、销售代理事宜。实际委托销售面积约24200平方米及可销售的车库等附属设施，可销售商品房以房管局核定面积为准。代理销售期限自被告取得房屋预售许可证之日起至本楼盘销售完毕（期限12个月），完成90%的房屋销售。被告在开盘前制定房屋平均底单价，为代理销售房屋的最低平均销售单价。在合同有效期内，被告不再自行售房或委托第三者售房。如另行售房，皆视为原告销售业绩。被告因业务需要可自行售房不超过10套房屋，原告基本代理服务费中的45%由被告扣留做业务介绍费。
代理服务费由基本代理服务费和溢价分成款组成。基本代理服务费按可销物业实际成交价的1.1%提取，实际成交价超出底价的部分为溢价，溢价部分原告按8%提取。对服务费的请款时间和方式，合同约定，原告协助被告与客户签定商品房买卖合同，并收足合同所约定的定金款认定为售出，即可按该户的实际回笼款请领基本代理服务费。该户全款回笼时，即可请领溢价分成款。如有超出原告代理时段的回款，原告仍有权提取代理费。销售未达至50%时，原告提取80%的服务费，销售达到50%-70%时，原告提取90%的服务费，销售达到70%-90%时，原告全额提取服务费。代理服务费及溢价分成请款时间，从公开销售之日起，每月请款一次。原告于每月末以书面形式向被告提送当月代理服务费和溢价分成款计算报表，被告及时审核确认，并在10天内按上述约定支付款项。原告按照被告确认并须支付的代理服务费金额，出具同等金额的代理服务费发票给被告。
关于退户处理原则，合同第十二条约定：1、购房人已付定金，如若退定，按合同法规定定金不予退还，购房人还需另行支付违约金，定金由原被告双方平均分配，该房屋不算原告的销售业绩。2、购房人签定买卖合同后，如非出于原告因素退户的，被告仍应依约付给原告销售服务费。对退户或换户所换得的房屋二次销售不得重复计算销售服务费。3、购房人在签定买卖合同后，如有换户情形，以最后成交的房价核算服务费，多退少补。4、购房人退户或换户所换出的房屋，如经原告再次售出，仍应计算销售服务费及溢价分成服务费给原告。
合同对违约责任有明确约定。若原告违约提前退出销售代理，除前期所有投入（前期策划、咨询、营销、推广策划创意等）归被告所有，并承担500000元的违约金。如被告违约或中途无故终止合同，则赔偿原告前期所有投入及损失，还应另行赔偿违约金500000元。合同还约定，如被告不按期向原告支付应得的服务费，则每延迟一天，被告须向原告支付应付服务费的千分之二的滞纳金（如遇特殊情况，被告向原告说明原因，原告原则上同意请款时间适当延长10天）。超出30天，则按被告违约处理，并向原告补偿相应的经济损失。
二、代理合同的履行与代理服务费的统计计算。
合同签订后，原告开始代理销售房屋的前期工作。但被告未能及时取得房屋预售许可证。2011年6月15日，被告借款100000元给原告，原告出具借条，说明该款在销售代理费中扣除。嗣后，原告继续进行广告设计、房展组稿、合同样本编制等工作。2012年5月25日，被告取得郡王府商品房预售许可证，预售总面积16990.69平方米，共89套；2012年7月25日，泰州市中级人民法院因他案查封了上述房产中的商品房20套。2012年9月26日，被告取得郡王府二期商品房预售许可证，预售总面积为8915.09平方米，共55套。
取得商品房预售许可证后，原告开始代理销售房屋。至2012年9月30日，原告代理销售房屋并实质形成回笼资金6522579.14元，按合同约定，6522579.14元*1.1%*80%，被告应付基本代理服务费57398.7元，被告审核确认后，原告于2012年11月3日开票，被告于11月20日予以支付。
2012年10月至2013年2月，原告销售房屋合计形成回笼资金31768613.2元，应计提基本代理服务费279563.8元。原告于2013年3月12日将统计报表发送给被告，但被告未及时支付，直至2013年5月，才以借款形式支付给原告100000元。原告出具了借条，注明在销售代理费中扣除。2013年3月、4月，原告继续代理销售。同年5月4日，原告将2013年3月、4月回款请款单送交被告，被告财务谢海燕签收。但被告未再确认代理费并支付代理服务费。至2013年6月，双方已达成提前终止代理合同的意向。2013年6月23日，被告由钱玉堂手机向原告法定代表人发出短信，告知已找一代理销售商延续合同，要求王云霞必须在上午九点前来办理移交。同年6月24日，原告向被告出具“要求提前终止房屋代理销售合同函”，因客观的一些原因，提出提前终止合同的要求，请被告同意终止。7月1日，双方正式办理交接手续，提前终止代理合同，但双方未就此前销售代理费用进行结算。7月4日，原告将截止2013年6月30日的销售统计表、核对清单发送给被告。被告收到后一直未予以确认，亦未再支付代理服务费。原告催要无着遂于2014年9月29日诉至本院。
审理中查明，截止2013年6月30日，原告共代理销售房屋66套，其中包含被告向公司职工销售房屋24套。按照已经回款的实际金额（原告已自愿扣除被告有争议的回款金额），向42套非职工销售房屋总计回款金额为71789657.63元，按合同约定，销售未达50%时，原告提取80%的服务费。按此计算，原告应得销售代理服务费631748.99元。合同约定，在合同有效期内，被告不再自行售房或委托第三者售房。如另行售房，皆视为原告销售业绩。被告向24名职工销售房屋，按照合同约定，被告因业务需要可自行售房不超过10套房屋，原告基本代理服务费中的45%由被告扣留做业务介绍费。故被告销售给职工的前十套房屋的代理服务费，原告按应得费用的55%计算，其余职工购房应按合同约定视同原告业绩，计算基本代理服务费。按上述标准计算，原告应得职工购房销售代理费540965.83元。以上原告应得代理服务费合计1172714.81元，被告已支付257398.7元（含两次借款抵冲代理费），尚欠原告代理服务费915316.11元未付。
另查明，被告向职工销售房屋，其中张春、钱慧、谢海燕、张明、钱宏、丁杭购得的8套房屋，总计房款38177971元，该8套房屋已予以退房，并重新由原告售出。原告按照合同第十二条之四条约定，对再次售出的房屋，计算了代理服务费。
以上事实，有房屋代理销售合同、预售许可证、借条、发票、进账单、销售回款服务请款、商品房买卖合同、不动产统一销售发票、短信、提前终止合同函、代理服务费计算清单等证据及当事人陈述在卷为凭。
本院认为，原被告签订的房屋销售代理合同，系双方当事人真实意思表示，且不违约法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行代理业务，并提请被告按月支付代理服务费，但被告未能按期付款，且已超出合同约定的30天。按照合同约定，被告已构成违约。原告可据此要求被告承担违约责任。但实际履行中，原告并未就此主张被告违约，而是以其他客观原因为由与被告达成提前终止合同的意向，双方自愿终止合同。该合同的解除是双方当事人协商一致的结果，双方均不应就此再主张对方违约。提前终止合同后，被告应当及时结算原告的代理服务费并予以支付。原告在2013年7月4日明确提出请求后，被告未予理涉。按照合同约定的结算期限，考虑给予被告必要的审核确认期，被告至迟应于2013年7月30日前向原告支付代理服务费。被告未按期付款，应赔偿原告相应的利息损失。原告应得代理服务费，已按被告确认回款金额予以计算，被告尚欠915316.11元未支付。综上，原告要求被告立即给付代理服务费930924.19元的诉讼请求，按照实际欠付金额915316.11元本院予以支持，超出部分的请求，本院不予支持；原告按照合同约定，以每日千分之二计算滞纳金，要求被告承担逾期付款的滞纳金500000元的诉讼请求，因该约定的滞纳金计算标准过分高于原告造成的损失，应被告的请求，可以适当减少。根据本案的实际情形，结合原告的直接损失，考虑补偿与惩罚相结合等多方面因素，本院将逾期付款的利息计算标准调减为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的2倍，自2013年8月1日起计算至实际付款之日。关于原告主张被告无故终止合同，要求被告支付违约金500000元的诉讼请求，因本案系双方当事人协商一致而解除合同，并不存在被告单方面无故提前解除合同的事实，故对此诉讼请求，本院亦不予支持。
被告辩称，提前终止合同是因原告违约造成，原告在销售房屋不到40%的情况下，因自身因素而要求提前终止合同，原告应承担违约金500000元之理由，与事实不符。合同并未约定原告销售房屋不得低于40%，而且原告业绩已经超过40%。根据现有证据，原告在代理销售房屋时并无违约事实，终止合同是双方自愿协商解除，双方均不应据此主张对方违约。故对此辩称理由，本院不予采纳；被告还辩称口头约定销售给职工的房屋不应计算代理费，销售房屋中有8套房屋退户是因原告原因退户，也不应计算销售代理费之理由。合同约定被告自行销售房屋业绩均归原告所有，并未约定职工购房不计算代理费。被告虽称有口头约定，但原告予以否认，而被告并无证据证明。关于退户的8套房屋是由被告销售给其公司职工，按合同约定，视为原告业绩，故应计算代理费。原告代理销售的其他房屋均未出现退户现象，而被告销售给职工的房屋，却大批出现退户，该退户现象应当与原告无关。同时被告也无证据证明该8套房屋退户是基于原告原因所致。故对该辩称理由，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告泰州市普丰园林绿化工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告扬州博睿置业营销策划有限公司代理服务费915316.11元，并赔偿原告逾期付款的利息损失（自2013年8月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22260元，原告负担8904元，被告负担13356元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并加付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：收款单位：泰州市财政局；开户银行：中国农业银行泰州市海陵支行；账号：20×××88；编码：112001）。
审 判 长 虞 峰
审 判 员 季 菲
人民陪审员 焦 萍
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 张国威
附：本案引用有关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。