辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初10219号
原告：沈阳恒隆地产有限公司。
法定代表人：陈家岳，该公司董事长。
委托代理人：王首鹏，该公司职员。
被告：惠望。
委托代理人：寇剑成，辽宁腾达律师事务所律师。
原告沈阳恒隆地产有限公司与被告惠望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托代理人王首鹏，被告惠望的委托代理人寇剑成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳恒隆地产有限公司诉称，2014年5月21日，原告与被告签订了编号为T0282H之《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场339号单元场地（下称“该场地”）出租给被告用于“PLURECIL普洛莱茜尔”品牌美容服务-
美容中心（美瞳护理）类服务经营，合同期自2014年6月16日起至2017年6月15日止。其中合同期内场地第二年（自2015年6月16日至2016年6月15日）基本租金为每月人民币28200元；第三年（自2016年6月16日至2017年6月15日）基本租金为：每月人民币31080元。管理费为：每月人民币8400；被告承担使用该场地期间所发生的水费、电费等公用事业费用。另外，双方约定由原告为被告进行排水改造，如因被告违约导致合同解除自，被告需承担改造费用。
合同履行中，被告在该场地经营的“PLURECIL普洛莱茜尔”品牌专卖店于2014年7月16日正式开业。但是，自2016年6月1日起，被告开始拖欠租金及管理费，之后又被告开始陆续拖欠电费等公用事业费用。针对被告上述违约行为，原告先后多次向被告发函，要求被告遵守合同约定，支付拖欠的租金及各项费用。2016年6月28日，在原告要求被告纠正违约行为无效的前提下，原告向被告发出《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》，于2016年6月30日解除租赁合同。
原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。自2016年6月1日至2016年6月30日，被告拖欠原告1个月的租金共计29640元、管理费8400元。原告基于被告的违约行为，根据租赁合同第四条第3款约定，取消被告的装修期，被告应向原告支付装修期（2014年6月16日至2014年7月15日）租金25560元。根据附表一“公共事业费用”约定，被告应承担电费1214.4元、水费15.2元等能耗费用。被告在合同解除后未及时履行交还场地义务，根据租赁合同第二十五条第1（i）款约定，被告应自2016年7月1日起按每日租金标准1.3倍支付场地占用费至7月10日计13468元。根据租赁合同第十一条第1款及第二十五条第1（g）款约定，被告应在租赁合同解除时将租赁场地装修恢复原状，如果出租人聘请第三方完成上述义务，则相关费用由被告承担。因此，被告应向原告支付场地恢复费用5000元。根据租赁合同第二十五条第1（l）款约定，被告违约导致合同解除，应向原告支付提前终止合同违约金118440元。根据租赁合同第二十五条第1（e）条约定，被告应支付迟延付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算。根据租赁合同附表八约定，“如乙方出现欠租或擅自停止经营等严重违约情形导致合同终止的，则乙方需承担工程改造费用”故被告需要向原告支付7567元。
原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定，特诉至贵院，请依法支持原告全部诉求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金55200元；3、判令被告给付拖欠的管理费18480元；4、判令被告给付拖欠的电费1214.4元；5、判令被告给付拖欠的水费15.2元；6、判令被告给付场地占用费13468元(占用费计算期间为2016年7月1日至2016年7月10日)；7、判令被告给付场地恢复费14578.8元；8、判令被告给付因违约须向原告补足接驳工程改造费7567元；9、判令被告给付提前终止合同违约金118440元；10、判令被告给付迟延付款滞纳金4995.6元（暂计算至2016年8月31日，2016年9月1日至判决生效之日止期间的滞纳金按日千分之一计算）。综合1-10项诉讼请求，被告应向原告支付人民币246365元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金109800元、商品质量保证金5000元，装修押金5000元，请求判令被告最终应向原告支付126565元。11、本案诉讼费用由被告承担。
被告惠望辩称，一、原告主张被告拖欠的房屋租金以及管理费数额过高，原告于2016年6月15日给被告发出催告函，表示被告于2016年6月1日起未交纳租金，直至2016年6月28日发出解除合同通知书，至此原告、被告的合同关系正式解除，被告仅拖欠原告一个月的房租及管理费，按照合同约定每月房租为28200元，管理费为8400元，原告主张租金55200元，管理费18480元没有依据。二、原告主张被告给付场地占用费13468元没有依据，原、被告双方已于2016年6月28日解除了合同，至此原告已经收回了场地，被告已经不享有该场地的任何权利，所以被告不存在对该场地的占用。三、原告主张被告给付场地恢复费用14578.8元没有依据，原告应当举证证明其在恢复场地时发生的真实的、必要的且合理的实际支出。四、原告主张被告给付接驳工程改造费没有依据，原、被告系租赁合同关系，由被告支付租金，原告提供场所供被告实现经营目的，而接驳工程改造是为了满足被告的基本经营需求，是属于原告的合同义务，不应该由被告来承担。五、原告主张被告支付违约金118440元明显数额过高，该违约金已超出原告的实际损失多倍，并且原告已经主张了自己的实际损失，根据我们合同法的规定，对于违约方的违约责任，既可以约定违约金，也可以约定损害赔偿金，但二者相互排斥，不能并用，原告不能既主张实际损失又主张违约金。对于原告主张违约金过高问题，我国合同法解释二第29条规定，当事人主张的约定违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，坚固合同的履行情况，昂当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据平等原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，本案原告的实际损失仅为6月的一个月的租金和管理费，而原告却在诉讼主张了246365元的损失数额，明显过高。六、对于原告主张的迟延付款的滞纳金，被告认为应当以中国人民银行同期贷款利率予以计算。七、对于原告没收被告的装修押金5000元、商品质量保证金5000元、保证金109800元等，鉴于合同已解除，原告应当返还。八、被告于2016年6月11日即撤场了，东西都搬走了，门也没有锁。
经审理查明，2014年5月21日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场339号铺位租赁给乙方，租赁面积为120平方米，乙方在该房屋内经营PLURECIL普洛莱茜尔品牌美容服务品类商品。交付日为2014年6月16日，租赁期限自2017年6月16日起至2017年6月15日止，装修期自2014年6月16日起至2014年7月15日止，开业日为2014年7月16日。关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月人民币25560元，于交付日起算的第二年内，每月人民币28200元，于交付日起算的第三年内，每月人民币31080元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的18%，于交付日起算的第二年内，该房屋当月的月营业额的19%，于交付日起算的第三年内，该房屋当月的月营业额的20%，管理费为每月人民币8400元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。关于保证金，自交付日起第一年为人民币101880元，自交付日起第二年为人民币109800元，自交付日起第三年为人民币118440元。商品质量保证金人民币5000元。合同第四条约定：“在乙方未出现违约的情况下，装修期内，乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其它费用……若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。”第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3、于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4、于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。……”。第十五条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。……”。第十七条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。……第二十五条约定：“下列任何时间之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；……（g）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（d）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（l）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；……”。第二十六条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。合同附表八修订条款约定，甲方为乙方提供排水接驳口中，预估改造费用为15000元，如乙方出现欠租或擅自停止营业等严重违约情形导致合同提前终止，则乙方需承担上述工程改造费用。
合同签订后原告按合同约定将租赁场地交付被告。被告交付原告保证金、装修押金、商品质量保证金。被告使用该租赁场地进行运营。
2014年6月25日，被告向原告出具《说明函》一份，载明“……双方合同起始日期为2014年6月16日，截止日期为2017年6月15日，其中装修期为2014年6月16日至2014年7月15日，在此期间承租人仅可以在场地内进行装修施工，所以本月不收取承租金费用，合同开业日为2014年7月16日，此日期亦为合同起租日。”
2015年6月30日，原、被告签订补充协议一份，约定原合同新增管理费，自2015年7月1日至9月30日为每月5040元，如乙方出现欠租或擅自停止营业等严重违约情形导致原合同提前终止的，则视为乙方自始不享有管理费减免优惠，乙方需依照于2014年5月21日签署的原合同管理费标准向甲方支付管理费。
2016年6月1日起，被告开始拖欠租金，后又拖欠电费。
2016年6月11日，被告撤场。
2016年6月15日，原告向被告发出《催告函》，提示被告自2016年6月1日起一直未交租金，构成严重违约，如未承行交费义务，将承担合同约定的违约责任。
2016年6月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因欠费构成违约，自2016年6月30日起提前解除与被告订立的合同，并应承担相应违约责任。
再查，被告尚欠电费1214.4元，水费15.2元。被告进场时，原告委托案外人大连金帝建设工程有限公司对诉争档口及B146－3号档口进行给排水改造工程，合同金额为13547元，原告确认其中诉争档口的费用为7567元。在被告撤场后，原告为恢复场地，分别委托案外人沈阳鑫安消防工程有限公司、沈阳博方装饰工程有限公司、沈阳美之峰装饰工程有限公司及沈阳兴汇空调净化装饰工程有限公司洪盛鑫分公司进行工程施工，并依约支付工程施工费用14578.8元。
庭审中，原、被告均认可被告已交纳装修押金5000元、商品质量保证金5000元、保证金109800元。
上述事实，有双方当事人陈述、皇城恒隆广场商场房屋租赁合同、补充协议、说明函、催告函、解除合同通知书、发票等证据予以证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》及补充协议，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告于2016年6月1日起拖欠租金等费用，在原告发出催告函后，仍未能继续继续履行合同义务，并于2016年6月11日自行从租赁店铺撤场，原告在该情形下向被告发出解除合同通知书，主张解除与原告之间的租赁合同，该行为合法有效。且被告认可租赁合同于2016年6月30日实际解除。由于被告擅自撤场的行为导致合同无法继续履行，故被告应承担合同解除的违约责任。
对于欠付租金数额问题，按照合同约定的标准，2016年6月的租金标准为29640元，该部分租金被告应予给付。对于2014年6月16日至7月15日期间的装修期租金，虽然2014年5月21日签署的合同约定因被告违约应予补足该部分租金，但根据2014年6月25日原告向被告出具的《说明函》，该期间原告在场地内进行装修施工，不收取租金，该《说明函》应视为对原合同相关条款的变更，该期间不应再收取租金。
对于原告主张的管理费数额的问题，按合同约定，2016年6月1日至2016年6月30日管理费为8400元，另外按双方签署的补充协议约定，对减免了被告部分管理费（2015年7月1日至2015年9月30日，每月标准从8400元变为5040元，三个月），因被告违约，被告应予给付该部分管理费10080元，以上合计1480元。合同解除后，原告应予返还被告商品质量保证金5000元，装修押金5000元，与上述应给付的管理费抵销后，被告尚应给付原告管理费8480元。
对于电费、水费问题，原告主张的电费1214.4元、水费15.2元，依据充分，本院予以支持。
对于原告主张的因被告违约应承担接驳工程改造费7567元的问题，符合合同约定，本院予以支持。
对于原告主张被告给付场地恢复费用的问题，由于被告在撤出场地时未将场地恢复至合同约定的状态，根据租赁合同第二十五条第1款（g）项约定，原告另行委托他人进行恢复场地施工，所产生的费用14578.8元应由被告承担，故原告的该部分诉求本院予以支持。
关于原告主张被告应给付提前终止合同违约金的问题。对于被告提前解除合同涉及的合同违约金问题，虽然在原、被告的租赁合同第二十五条（l）对此方面问题有明确约定，但结合本案实际，被告应系在其经营状况不佳而导致营业连月亏损的情况下无奈退场，事出有因，并非蓄意恶意违约，且被告请求将违约金金额予以适当减少，故结合本案具体情况，酌定被告以相当于解除合同后三个月的基本租金及管理费共计109800元（租金28200元×3个月＋管理费8400元×3个月）作为标准，给付原告违约金。介于合同解除后，原告应予返还被告交纳的保证金109800元，故该保证金与上述违约金予以抵销，原告无需再返还该保证金。
原告主张上述违约金后，不应再重复主张合同解除后的场地占用费及迟延付款滞纳金损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳恒隆地产有限公司向被告惠望发出的《解除合同通知书》有效，双方的租赁合同关系解除；
二、被告惠望于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金29640元；
三、被告惠望于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费8480元；
四、被告惠望于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费1214.4元、水费15.2元；
五、被告惠望于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司接驳工程改造费7567元；
六、被告惠望于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费14578.8元；
七、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830元，由被告惠望负担1340元，由原告沈阳恒隆地产有限公司负担1490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 唐 卫
审 判 员 王唤平
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张 博
本案依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。