湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6767号
上诉人（原审被告、反诉原告）：向晓青，男，1972年7月2日出生，汉族，住汉川市。
委托诉讼代理人：王志勇，男，1970年7月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏双盈，男，1956年10月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。
原审被告：武汉老百姓房地产咨询有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区两湖大道山水华庭B11号房。
法定代表人：谢马平，该公司总经理。
上诉人向晓青因与被上诉人魏双盈、原审被告武汉老百姓房地产咨询有限公司（以下简称老百姓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人向晓青上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清。涉案房屋买卖并非一次性支付全部房款，买方需申请贷款支付，而银行贷款只能在过户后发放，在银行贷款审批通过后，卖方按交易习惯配合办理相关垫资手续，这是在合同订立前就已经确定的事项。本案中，魏双盈拒不履行协助配合义务，导致合同无法继续履行。双方都存在交叉违约行为。二、魏双盈在2016年6月13日表示不履行合同协助义务，应承担双倍返还定金的责任。三、一审判令向晓青承担5万元违约金过高，超出了魏双盈实际损失，魏双盈亦未就其损失举证证明。
被上诉人魏双盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告老百姓公司未到庭发表述称意见。
魏双盈向一审法院起诉请求：1、向晓青支付因合同不能按约执行的违约金64000元；2、老百姓公司承担房产3个月租金损失25000元、物业费600元；3、老百姓公司返还房屋所有权证、土地使用权证原件；4、本案诉讼费用由向晓青承担。
向晓青反诉请求：魏双盈双倍退还购房定金100000元并承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：魏双盈系武汉市江夏区庙山开发区两湖大道东林外庐8-5-601号房屋业主。2016年4月10日，魏双盈（卖方）、向晓青（买方）、老百姓公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》（编号：000935），约定：“买卖双方就物业所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：1、物业地址：武汉市江夏区庙山开发区两湖大道东林外庐8-5-601，建筑面积216.64平方米，以《房屋所有权证》《土地使用权证》记载为准；2、该物业总楼价为1600000元……4、该物业交付使用时间为卖方收齐房款当天……（一）卖方权利义务：3、依约及时收取所有售房款……6、及时配合买方／经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续；（二）买方权利义务：1、按约及时支付售房款项……（四）违约责任：1、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期不超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出的敦促履行通知之日起五日为履行期限。（五）合同相关事项：6、本合同经三方签字或盖章后生效。买卖双方各持一份，经纪方持二份。备注：甲方配合乙方签银行按揭贷款，在乙方银行按揭贷款审批通过后，在甲乙双方过户前乙方支付甲方购房首付款500000元，在过户后乙方看到过户收件单，乙方一次性支付甲方房屋尾款1050000元，丙方配合甲乙双方在2016年5月11日之前办理完所有相关过户手续，甲方送车位一个（68号车位）。房地产买卖合同附件：一、定金条款，1、定金50000元，买方须在2016年4月10日前支付给卖方”等内容。签约后，向晓青向魏双盈支付购房定金50000元，魏双盈将案涉房屋《房屋所有权证》（武房权证夏字第××号）、《国有土地使用权证》（夏国用商2005第1031号）交由老百姓公司保存。
向晓青向中国建设银行申请中长期个人商品再交易住房贷款，于2016年5月5日获得银行审查通过意见。因向晓青未支付房款，魏双盈于2016年6月3日向老百姓公司发出《关于000935号﹤存量房居间（买卖）合同﹥违约行为告知函》，提出按约应当在2016年5月11日前办理完成过户手续，但买方向晓青尚未支付首付款，老百姓公司未安排房产过户，要求按照合同约定按每日房价款千分之一标准承担违约金至过户手续完成和房款付清时止。该告知函由老百姓公司工作人员签收，并转告向晓青。
2016年6月13日，老百姓公司组织买卖双方协商，向晓青提出由第三方单位垫资方式支付房屋尾款（银行按揭部分），需魏双盈配合办理签字手续，魏双盈认为双方买卖合同中未约定第三方付款事项，不同意签字办理第三方垫款手续，双方就房款支付事项未能协商达成一致意见。
2016年6月18日，魏双盈向老百姓公司发出《关于000935号﹤存量房居间（买卖）合同﹥解除合同通知书》，提出经发违约行为告知书，向晓青因资金困难等原因造成逾期交付房款，侵犯卖方利益，根据合同“逾期超过十天，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金”，通知老百姓公司解除000935号《存量房居间（买卖）合同》，要求老百姓公司2日内退还房屋两证。该通知书由老百姓公司工作人员签收，魏双盈同日另以手机短信方式向向晓青发送此通知书。向晓青收短信通知后，于2016年6月21日提出周五（2016年6月24日）给钱办手续，魏双盈未同意。双方就合同后续事项未协商一致，致有本案诉讼。
在一审诉讼中：1、向晓青提出按二手房交易惯例，过户时银行贷款未发放需要引入第三方垫资公司，魏双盈系对该事项有误解造成违约，并提交案外人潘某、余某的存量房居间（买卖）合同一份；魏双盈提出应以双方约定为准。2、经一审法院释明，向晓青提出违约金每日千分之一过高且无证据支持；魏双盈提出其损失包括物业费约1000元、1550000元三个月利息约69750元（按小额贷款公司利率）、因售房耽误魏双盈夫妻出国上班的误工费用。
一审法院认为，魏双盈、向晓青、老百姓公司三方签订的《存量房居间（买卖）合同》，为各方真实意思表示，其主要条款不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。
魏双盈、向晓青在合同中约定2016年5月11日前办理完所有过户手续，在买方按揭贷款审批后、过户前支付购房首付款500000元，在过户后见收件单一次性支付尾款1050000元，已明确了房款支付方式和期限。双方合同中约定配合办理按揭贷款，但未约定按揭贷款与尾款支付有关联，同时约定见收件单一次性支付尾款，按通常理解应为向晓青在办理过户手续时负有即时付清尾款的合同义务。向晓青提出由第三方单位垫资付尾款，并要求魏双盈配合办理手续，但双方合同中并无相应约定，魏双盈有权拒绝办理。在双方就该事项未能达成补充协议的情况下，应按原约定执行。向晓青提出在银行按揭情形下使用第三方单位垫资先行付款系行业习惯，依据不足，不予支持。
按约定，逾期付款超过十天，则卖方有权解除房屋买卖合同并主张定金或违约金责任。向晓青未及时支付房款，致使双方未能依约定期限办理过户等手续，魏双盈自2016年5月22日起享有合同解除权。魏双盈于2016年6月3日发出《关于000935号﹤存量房居间（买卖）合同﹥违约行为告知函》主张逾期违约金，以及2016年6月13日参与协调处理，表明其当时愿意继续履行合同，但并不影响其依法依约享有的合同解除权。在2016年6月13日双方协调未能达成一致意见后，魏双盈于2016年6月18日发函要求解除合同，符合法律规定，双方000935号《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款于老百姓公司、向晓青收到该通知之日（2016年6月18日）起已解除。双方当事人随后虽就善后事项有协商，但均未达成补充协议或新协议，则应依照原合同约定对合同解除后的事项进行处理。
依照双方违约责任条款，在买方逾期付款超出十天，卖方有权解除合同，并主张定金或违约金责任，如同意继续履行合同，也有权要求计算违约金，标准为每日总楼价千分之一。魏双盈在具备解除权时同意继续协商履行合同，但在协商仍不能达成一致情况下，有权解除合同并要求计算违约金，其主张按每日总楼价千分之一（1600元／日）计取至合同解除之日止，具有合同依据，从2016年5月12日起计算至2016年6月18日止共38天为60800元。综合考虑房价总额、合同约定、违约情形、利率水平等因素，本院对违约金酌情调整，由向晓青承担违约金50000元。同上所述，向晓青未按约定及时支付房款构成违约，则其提出的要求魏双盈双倍返还定金的反诉请求，不予支持，但因双方合同已解除，魏双盈应退还定金50000元。
关于魏双盈提出的租金和物业费损失，未提供相应证据证实，且老百姓公司是否退还房屋两证，不对该类损失费用产生直接影响，对该诉讼请求不予支持。魏双盈将房屋两证交老百姓公司保存，系为了便于房屋买卖合同的履行，因该合同已解除，老百姓公司再无保存两证的合法合理理由，应当及时返还给魏双盈。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、向晓青于本判决生效之日起十日内向魏双盈支付违约金50000元；二、魏双盈于本判决生效之日起十日内向向晓青退还定金50000元；三、老百姓公司于本判决生效之日起十日内向魏双盈返还《房屋所有权证》（武房权证夏字第××号）、《国有土地使用权证》（夏国用商2005第1031号）原件各1本；四、驳回魏双盈的其他诉讼请求；五、驳回向晓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1020元（已减半收取），由魏双盈负担；反诉受理费1150元（已减半收取），由向晓青负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，向晓青称其在2015年5月11日之前已告知魏双盈需要办理垫资，魏双盈对此不予认可，并称在签订合同时，向晓青告知其手头资金不够，要借钱付清房款，然后通过银行贷款还款，魏双盈还称向晓青在2015年6月13日才告知需要办理垫资。
本院认为，本案应围绕向晓青的上诉请求及理由进行审理。向晓青称魏双盈拒不履行对相关垫资手续协助配合义务，导致合同无法继续履行，存在违约行为。案涉合同对于魏双盈配合办理垫资手续并未进行约定，双方亦未就此达成补充协议。虽然该合同既约定向晓青办理银行按揭贷款，又约定见过户收件单向晓青一次性支付房屋尾款，与通常的按揭付款方式不符，但通过第三方单位垫资并非履行合同的唯一方式，魏双盈所称向晓青先借钱付清房款，再通过银行贷款还款，亦为履行合同可能存在的方式，且如魏双盈协助办理垫资手续，可能需要提供保证或担保，实际上加重了魏双盈的义务，如双方确有该约定，也应在合同中予以明确，故一审认定魏双盈有权拒绝办理垫资手续，是正确的，对向晓青的相应上诉理由，本院不予支持。综合考虑合同条款及履行情况，向晓青除支付购房定金5万元外，未向魏双盈支付其他费用，首付款50万元应在向晓青银行按揭贷款审批通过后，双方过户前支付，而2016年5月5日按揭贷款获批后，向晓青并未支付上述首付款，向晓青对于支付首付款及尾款均存在违约行为，且逾期付款远超过十日，魏双盈亦于2016年6月18日发函要求解除合同，涉案合同因向晓青违约已经解除，向晓青应承担违约责任。魏双盈在履行合同过程中并无违约行为，对合同解除亦无过错，一审对向晓青提出的要求魏双盈双倍返还定金的反诉请求不予支持，是正确的。
向晓青还称一审判令其承担5万元违约金过高。本案中，魏双盈在要求向晓青承担违约责任时，未要求没收定金，而要求向晓青承担违约金。向晓青主张违约金过高，但未提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失或显失公平，且一审综合考虑房价总额、合同约定、违约情形、利率水平等因素，酌情调整违约金为5万元，已对违约金进行了调减，一审判决行使自由裁量权并无不当，本院对向晓青的相应上诉理由不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由向晓青负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年十二月十五日
书记员 舒 渲