甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘01民终1093号
上诉人（原审被告）陈某某，男，1980年12月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：张某某（系陈某某妻子），女，1981年10月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
上诉人（原审被告）张某某，女，1981年10月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：孙婷婷，甘肃勇盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁某，女，1997年3月26日出生，汉族，住甘肃省靖远县。
委托诉讼代理人：路哲，甘肃率诚律师事务所律师。
上诉人陈某某、张某某因与被上诉人丁某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8050号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈某某的委托诉讼代理人张某某、上诉人张某某及其委托诉讼代理人孙婷婷、被上诉人丁某的委托诉讼代理人路哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈某某、张某某上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8050号民事判决书的第一项；2.请求依法驳回丁某的诉讼请求；3.本案一二审诉讼费用由丁某承担。事实与理由：一审法院未查清案件的关键事实，即二手房的买卖流程。二手房买卖流程是分清双方哪一方具有过错的标准，也是判定双方谁有违约的标准，但一审认定丁某于2017年1月15日办理银行贷款面签手续，仅是丁某向银行申请了贷款而已。同时一审法院认定导致房屋不能按照合同约定日期过户的根本原因在于陈某某、张某某的房屋设定抵押，这个认定是完全错误的，也不符合事实。其根本原因在于丁某的贷款申请并未通过银行的审核，丁某没有实际履行能力。在丁某的贷款申请是否通过银行的审核上一审法院并未涉及也未进行任何调查。所以，丁某应承担违约责任，陈某某、张某某无需双倍返还定金，也无需承担赔偿责任。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持陈某某、张某某的诉讼请求。
丁某辩称，一、一审法院认定事实清楚。本案双方的房屋买卖成交合同签订后，丁某按照合同约定向陈某某、张某某交付10,000元定金，以按揭的方式支付房款，合同约定银行放款后2017年3月1日前办理房地产过户手续，但因为涉案房屋设定抵押，银行贷款申请无法通过，贷款无法办理，办理过户前不撤销抵押，房屋无法过户。之后丁某在等待房屋撤销抵押时，陈某某、张某某将涉案房屋以910,000元出售给案外人，给丁某造成了实际的经济损失。又由于限购政策，导致丁某丧失购买房屋的机会。二、一审法院适用法律正确，依据《合同法》第112条、113条的规定，合同主体不能因为自己的违约行为获利，合同一方不履行合同给对方造成的损失，是违约行为给对方造成的损失或获得的利益，一审法院判定陈某某、张某某返还定金，赔偿损失，判决正确。故陈某某、张某某的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
丁某向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈某某、张某某向丁某返还定金20,000元；2.判令陈某某、张某某向丁某赔偿中介服务费、评估费26,000元；3.判令陈某某、张某某向丁某赔偿损失110,000元。4.判令陈某某、张某某承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月22日，丁某与陈某某、张某某在中介公司的居间服务下签订《房屋买卖成交合同》约定：丁某以800,000元的价格购买陈某某、张某某共同共有的位于兰州市城关区雁南路32号1单元602室总面积为121.36㎡的房屋一套，丁某支付定金10,000元，丁某以按揭贷款方式向陈某某、张某某支付购房款，并约定双方于2017年3月1日前办理房地产过户手续。合同签订后，丁某支付了定金10,000元，陈某某收取了丁某支付的定金10,000元。丁某、陈某某、张某某共同于2017年1月25日在银行办理了银行按揭贷款面签手续。此后，陈某某、张某某并未按《房屋买卖成交合同》约定履行为丁某办理过户。后陈某某、张某某现已将涉案房屋以910,000元的价格出售他人。另查，陈某某、张某某在出售涉案房屋时，该房屋设定抵押，至双方约定的过户期限内，陈某某、张某某未解除抵押。
一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用的原则。丁某、陈某某、张某某在中介公司居间下签订的《房屋买卖成交合同》，是双方真实意思表示，应为有效，双方应按合同约定履行各自义务。陈某某、张某某、丁某签订合同后，丁某按合同约定履行了向陈某某、张某某支付定金的义务，陈某某、张某某收取了丁某支付定金，且双方于2017年1月27日在银行办理了银行按揭贷款面签手续，按合同约定双方应于2017年3月1日前办理房地产过户手续，但由于陈某某、张某某房屋设定抵押，陈某某、张某某未能在合同约定的过户日期之前解除抵押，致使涉案房屋无法办理过户手续。庭审中，陈某某、张某某对涉案房屋设定抵押的事实认可，因而，导致房屋不能按合同约定日期过户的根本原因在于陈某某、张某某的房屋设定抵押，并非丁某拒绝配合办理过户。故对陈某某、张某某提出的由于丁某在2017年3月1日之前未与其联系，从而另行出售房屋给他人的辩称，不予采信。关于丁某主张要求陈某某、张某某双倍返还定金的诉请。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖成交合同》第十条第1项约定”如卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金”。本案丁某向陈某某、张某某支付定金10,000元，陈某某、张某某对此明确认可，现陈某某、张某某将房屋出售他人，严重违反合同约定，根据双方《房屋买卖成交合同》第十条约定及定金罚则规定，陈某某、张某某应当向丁某双倍返还定金20,000元。关于丁某主张要求陈某某、张某某赔偿损失110,000元的诉请。《合同法》第一百一十二条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案陈某某、张某某一房二卖，因其违约行为获得110,000元差价，丁某以陈某某、张某某违约行为所获利益主张赔偿，符合《合同法》第一百一十三条之规定，且不违反陈某某、张某某订立合同时的可预见范围，故予以支持。关于丁某主张要求陈某某、张某某支付中介服务费、评估费26,000元的诉请。丁某、陈某某、张某某签订的《房屋买卖成交合同》约定，《房屋买卖成交合同》经买卖双方签字后及时生效，双方买卖关系确立，居间人工作完成，买卖双方均应向居间人支付服务佣金，佣金的收取标准为：卖方向居间人支付标的物成交总金额2%作为服务佣金；买方向居间人支付标的物成交总金额1%作为服务佣金。现丁某主张的上述请求，不符合合同约定的收费标准，故不予支持。综上，陈某某、张某某为牟取高额利润，背弃与丁某签订的《房屋买卖成交合同》，合同一房二卖违背诚实信用的原则，具有严重过错，陈某某、张某某的违约行为给丁某造成了重大损失，应当承担赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，判决：一、陈某某、张某某在本判决生效后十日内向丁某返还定金20,000元，赔偿损失110,000元；二、驳回丁某的其他诉讼请求。丁某预交案件受理费1,710元，丁某负担210元，陈某某、张某某负担1,500元，陈某某、张某某于本判决生效后十日内支付丁某。
本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。陈某某、张某某提交承诺书复印件一份，证明陈某某、张某某将房屋出售给案外人，实际收到89.6万元。丁某对此证据发表质证意见认为，该份证据不属于新证据，对该份证据的真实性有异议，该证据是由兰州盛信房地产代理有限公司出具，真实性无法核实，一审庭审陈某某、张某某承认是以910,000元将涉案房屋出售给案外人，陈某某、张某某与房屋中介公司的差额是双方的事，应以一审陈某某、张某某认可的910,000元认定本案事实。本院对陈某某、张某某提交的该份证据审核后认为，该份证据不能证明房屋出售的具体价格，故对该份证据不予认定。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件事实基本一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，陈某某、张某某与丁某于2017年1月22签订的《房屋买卖成交合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。《房屋买卖成交合同》签订后，丁某向陈某某、张某某支付了定金10,000元，双方在银行办理了银行按揭贷款面签手续，但丁某并未向陈某某、张某某支付首付款，而陈某某、张某某亦未按照合同约定的日期办理过户手续。现丁某认为由于涉案房屋设定有抵押权，陈某某、张某某未能在办理过户手续前解除抵押是不能办理过户的主要原因，而陈某某、张某某则认为未能办理过户手续的原因是丁某的贷款手续并未通过银行的审核。本院认为，《房屋买卖成交合同》是双务合同，在约定以首付款加按揭贷款的方式付款的同时，约定双方于2017年3月1日前办理房地产过户手续，丁某提交的《个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》载明房屋总成交价为1,090,000元，首付款金额为275,000元，但丁某并未提交证据证明其履行了支付首付款的义务，且其提交的证据亦不足以证明其申请办理的按揭贷款已经通过银行审核的事实。同时，陈某某、张某某亦未按照约定办理房屋过户手续。《房屋买卖成交合同》中对付款的时间未明确约定，双方均未履行各自的义务，故对于《房屋买卖成交合同》不能履行，双方均应承担一定的责任，丁某现要求陈某某、张某某双倍返还定金及赔偿110,000元损失无事实和法律依据，应不予支持。但因双方签订的《房屋买卖成交合同》已经没有实际履行的可能，故陈某某、张某某应返还其收取的定金10,000元。对于丁某要求陈某某、张某某支付中介服务费、评估费26,000元的诉讼请求，因其主张的数额与合同约定不符，且丁某提交的证据不足以证明其实际支付该笔款项的事实，故一审驳回丁某的该项诉讼请求并无不当。
综上，陈某某、张某某的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8050号民事判决；
二、陈某某、张某某于本判决生效后十日内向丁某返还定金10,000元；
三、驳回丁某的其他诉讼请求。
一审案件受理费1,710元，由丁某负担1,500元，陈某某、张某某负担210元；二审案件受理费2,900元，由丁某负担2,454元，陈某某、张某某负担446元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海东
审 判 员 靳文丽
代理审判员 杨 蕾
二〇一八年六月八日
书 记 员 杨 琦
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