江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第1369号
原告徐州富邦房地产开发有限公司，住所地徐州市经济开发区金山桥路办事处办公楼311室。
法定代表人来玉兰，徐州富邦房地产开发有限公司董事长。
委托代理人夏明（受徐州富邦房地产开发有限公司的特别授权委托），江苏锦程律师事务所律师。
被告李为民。
委托代理人张木洋（受李为民的特别授权委托），扬州市邗江区润扬法律服务所法律工作者。
原告徐州富邦房地产开发有限公司（以下简称徐州富邦公司）与被告李为民建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月18日、5月15日公开开庭进行了审理。原告徐州富邦公司的委托代理人夏明，被告李为民的委托代理人张木洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州富邦公司诉称：2005年11月28日，其与江苏信联建设工程有限公司签订了一份承包位于无锡市北塘区某某路652-654号某某大厦（又名某某尊邸）装饰工程施工合同，合同约定了相关的权利义务。李为民具体负责施工并于2007年11月要求其将在建的某某大厦72套房屋作工程款担保，后又将72套房屋以买卖方式抵付了1080万元的工程款。2011年6月17日，经核定工程造价为1236.693182万元。上述72套房屋总价为1601.95591万元，其另外还支付了工程款412.877万元，因此，其实际上支付了工程款2014.83291万元，扣除双方确定的工程款1236.6931万元以及其他应付款项339.313万元，李为民应退还其多付的工程款。虽然双方曾就工程款的结算及替他人还债等问题达成过协议，但该协议是李为民趁其公司人员变动，相关人员对工程欠款不清楚，故意告知虚假情况所形成的，存在重大误解，应予撤销；在协议中有一笔在外地的工程款及利息共计310万元，实际李为民并未按照双方的协议约定将其在马鞍山购买的房屋退回，故该笔款项其公司不应支付；李为民之所以支付房屋过户税款是因为其免去了李为民按照施工合同的约定应承担工程总价12%的税；杨杰支付至其公司职员丁峰的钱款，应由杨杰向丁峰主张，与本案无关。现请求判令：1、李为民退还多收工程款474.1020万元，并按银行同期贷款利率支付自起诉之日起至判决生效止的利息；2、李为民承担本案诉讼费用。
被告李为民辩称：1、徐州富邦公司称其多收取438.82921万元与案件事实不符。李为民系某某大厦的实际施工人，但在施工过程中徐州富邦公司违约。其间，无锡市北塘区政府接管了该工程，并由区政法委专门牵头处理此事，考虑到徐州富邦公司官司缠身、无力支付工程款，被迫接受了以房屋抵工程款的处理方案。2012年11月15日，其与徐州富邦公司双方达成协议，约定：李为民应当支付的购房款在扣减徐州富邦公司应当支付的工程款后，李为民尚应支付78.4498万元；另李为民按照徐州富邦公司的要求支付徐州富邦公司整个装饰工程税金及管理费等；徐州富邦公司确认上述所有款项合计为140万元，该款由李为民在办理上述所有徐州富邦公司售让给乙方的房屋的两证前打入徐州富邦公司指定的帐户。协议达成后，其于2012年11月28日，将属于自己所有的某某大厦819、820两套房屋，折价647046.14元给付徐州富邦公司，并被徐州富邦公司出售。2013年4月9日，其又让杨杰按照徐州富邦公司的代表丁峰的要求向丁峰的个人帐户汇款594071.3元。2、在办理上述房屋两证的过程中，因徐州富邦公司无资金，其为徐州富邦公司缴纳了127.821968万元的营业税等税金。3、根据双方的协议，双方工程施工合同所涉及的问题均已处理完毕，故本案不应以建设工程施工合同立案，应属于财物返还纠纷。4、其在施工后，未领取过任何施工款，虽然得到了一些房屋，却无法处置，使其遭受了巨大的经济损失。综上，请求驳回徐州富邦公司的诉讼请求。
经审理查明，2005年11月28日，无锡宝诚房地产开发有限公司（以下简称无锡宝诚公司）、无锡富邦房地产开发有限公司（以下简称无锡富邦公司）、徐州富邦公司（发包方）与江苏信联建设工程有限公司（承包方，以下简称江苏信联公司）、中国建筑技术集团总公司（总包方）签订了建筑装饰工程施工合同一份，约定由江苏信联建设工程有限公司包工包料（部分主材建设方提供）承包某某尊邸室内装饰工程，承包的范围为7-17层内装饰及廊道、电梯前室和一层入户大厅及1-6层电梯前室，合同总价1082万元整，工期为2005年11月30日至2006年4月30日。李为民以江苏信联建设工程有限公司扬州分公司的名义组织施工完毕。2007年11月28日，2011年6月17日，蔡夏桐代表无锡富邦公司、无锡宝诚公司与李为民签订了《某某大厦3-4层商品房回购协议》两份，其中一份约定：无锡富邦公司、无锡宝诚公司投资兴建的无锡“某某大厦”项目因资金问题欠李为民前期未付工程款及后期垫资工程款合计1080万元，为确保李为民的垫资收益，无锡富邦公司、无锡宝诚公司承诺采取固定回报方式对李为民进行垫资回报，垫资期限定至2008年8月或综合验收通过三个月后。无锡富邦公司、无锡宝诚公司以某某大厦1号至58号商业用房以买卖的方式对垫资人的上述垫资及收益进行担保。垫资金额以及利息160万元，合计1240万元；李为民同意无锡富邦公司、无锡宝诚公司或其指定的第三方在2008年8月18日之前随时以1240万元进行回购，所得房款优先归还李为民的垫资款，双方还约定了回购办理等其他事项；另一份协议则明确了以某某大厦第三层88号至101号商业用房担保李为民垫资款230万元及利息80万元，合计310万元，其余约定与前一份协议一致；当日，蔡夏桐又代表无锡富邦公司及无锡星观达阵置业顾问有限公司与李为民签订协议书一份，约定：欠扬州未来远景装饰有限公司在江苏同里、吴江、泗洪、马鞍山等几个项目中各项款项230万元，补贴垫资利息、损失80万元，总结算价位310万元；为确保李为民的利益，最迟在2008年8月前足额支付全部款项（详见《商品房买卖合同》及《回购协议》；李为民在马鞍山所购的四套房屋办完退房手续即此协议生效。2011年6月17日，建设单位与李为民代表的施工单位核定无锡某某大厦（即某某尊邸）7-16层内装饰工程造价为12366931.82元。
2012年11月15日，徐州富邦公司与李为民签订协议书一份，载明：徐州富邦公司在北塘区投资兴建的“某某大厦”（又名某某尊邸）的部分装饰由李为民的公司承包施工，在施工过程中，因徐州富邦公司陷入同他方的诉讼、股东及法定代表人变更、资金链断裂等困境中，导致整个工程全部停工；后经市、区两级政府的协调、监督、管理，李为民承包的两部分装饰工程分别于2010年11月19日、2011年1月8日通过竣工验收，2011年6月17日该工程早间经双方确认为1236.6931万元；另在该工程施工过程中，李为民还应徐州富邦公司的要求，代购了79.3130万元的主材；此前，徐州富邦公司还欠远景装饰公司在其他地方施工的工程款310万元以及徐州富邦公司应承担的利息160万元；2005年12月1日，徐州富邦公司的原股东蔡夏桐以徐州富邦公司进行担保向李为民借款100万元尚未归还；上述各项合计徐州富邦公司应给付李为民1886.0061万元。施工过程中，徐州富邦公司已支付工程款362.5万元，尚欠1523.5061万元。此前，徐州富邦公司已分别将其投资兴建的某某大厦三层1-58号商铺58套以及88号至101号商铺14套、八层19号、20号住宅两套出售给李为民并已在产监部门登记备案。现双方协商达成协议：1、徐州富邦公司出售给李为民的74套商铺和住宅（其中三层的商铺每平米的单价为8110元，八层的住宅总价为64.6973万元），总价为1601.95591万元；2、李为民应当支付的购房款在扣减徐州富邦公司所欠的工程款后，还应支付78.4498万元，另李为民按照徐州富邦公司的要求支付整个装饰工程的工程税金及管理费等。徐州富邦公司确认上述款项合计为140万元，该款由李为民在办理上述所有房屋的两证前打入徐州富邦公司指定的帐户；3、协议签订后，徐州富邦公司应当按照要求协助李为民办理两证；4、协议签订后，徐州富邦公司与李为民及李为民的公司之间的全部账务均已全部处理完毕，双方之间再无其他任何异议和纠纷，任何一方均不得再以其它理由向对方主张权利、提出要求；5、徐州富邦公司、李为民签字或盖章后生效。徐州富邦公司在该协议上盖章，李为民签字确认并加盖了其任法定代表人的江苏远景装饰工程有限公司的印章。
2012年11月28日，丁峰代表徐州富邦公司出具收条一份，载明收到李为民在无锡某某大厦819、820房子两套（64.70464万元）。2013年4月9日，杨杰向丁峰的账户汇款59.40713万元。杨杰向本院提交书面说明，该款系冲抵李为民与徐州富邦公司在2012年11月15日所签订协议中约定的款项。审理中，李为民陈述：1、其所垫资的款项中有部分系杨杰所出，故2013年三四月份，其将上述房屋中的43套登记至自己名下，另外的29套登记至杨杰名下；2、在办理产权登记的过程中，徐州富邦公司拒绝按照税法的规定支付应当由其支付的营业税和房屋所有权登记费（交易），其与杨杰为避免可能出现的法律风险，无奈之下，不但自己缴纳了房屋契税，还垫资代为缴纳本应由徐州富邦公司缴纳的营业税73.476837万元、房屋所有权登记费（交易）2.920827万元（汇款至丁峰银行帐户），杨杰缴纳了营业税35.27322元以及房屋所有权登记费（交易）1.97896万元；3、其考虑到徐州富邦公司的实际困难，同时也在相关部门的协调下，本拟在房屋办理了产权登记后，双方纠纷就此作罢，但现在徐州富邦公司反而起诉要求其付钱，只要徐州富邦公司有支付能力，可以按照双方约定价值的80%将72套房屋全部回购。丁峰至本院陈述称：1、其系徐州富邦公司的经理，杨杰确实曾经汇款59.40713万元至其个人帐户，但这是其与杨杰之间的个人往来，是杨杰向其支付的劳务费，具体情况不方便透露，但该笔钱款与本案无关；2、李为民、杨杰等缴纳的127万余元的税款，正常交易的状态下是应当由其公司支付，但是其与李为民达成了口头协议，以此款与李为民应当承担的工程管理费相互抵充。
另查明，无锡富邦公司、徐州富邦公司原法定代表人均为蔡夏桐，后进行了变更；2002年11月30日，无锡宝诚公司与徐州富邦公司签订了一份《无锡市某某大厦土地集开发转让合同》，约定无锡宝诚公司将某某大厦的土地使用权及地上建筑物的房屋开发权转让给徐州富邦公司。该合同于2006年3月1日经最高人民法院（2005）民一终字第30号确认有效并限期履行。
以上事实，由建筑装饰工程施工合同、回购协议、协议、发票、收据、收条、汇款凭证、（2004）苏民初字第002号民事判决书、（2005）民一终字第30号民事判决书、谈话笔录及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，李为民系无锡某某大厦（即某某尊邸）7-16层内装饰工程的实际施工人，该大厦已经建设单位竣工验收，并确认工程价款为1236.6931万元，徐州富邦公司作为某某大厦的建设单位应当支付该工程款。因徐州富邦公司未按约支付工程款，遂与李为民于2012年11月25日就包括上述工程款在内所有的往来结算达成了以物抵债的协议，且用来抵债的房屋现已办理了权属登记。从协议书所表述的内容可以看出，双方系在对往来账目进行核对的基础上形成的合意，代他人履行债务并不违反法律规定，故徐州富邦公司称存在重大误解及显失公平，本院不予支持，该协议应为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应按照该协议履行各自的义务。
徐州富邦公司认为李为民在马鞍山购得的四套房屋并未支付对价，即为了冲抵李为民在马鞍山等地的工程款，但上述的四套房屋原权利人并非徐州富邦公司，也无证据表明徐州富邦公司得到了权利人的授权，故可由相关权利人另行主张，徐州富邦公司关于该部分的主张，本院不予支持。在双方签订的协议中，徐州富邦公司已经确认代蔡夏桐归还个人欠款100万元，现已该借款已超出诉讼时效为由反悔，不符合法律规定，亦违背了诚信原则，本院不予支持。
按照双方在2012年11月25日的协议的约定，李为民应在办理产权登记之前应向徐州富邦公司支付140万元，现李为民已以两套住宅冲抵了64.6973万元，但双方对余款是否履行完毕产生争议。李为民称其为履行上述付款义务指示其合作人杨杰向徐州富邦公司的代表丁峰汇款59.40713万元，且与杨杰一起为徐州富邦公司垫付了营业税等税费127.821968万元，已经远远超出了其应当支付的款项。双方在协议中并未明确因履行协议所产生的税费等费用如何负担，根据法律规定，对此应由双方当事人协议补充，协议不成的，按照合同有关条款或交易习惯补充。按照法律规定，开发商在销售房地产时应当缴纳营业税，因此，徐州富邦公司作为出卖人应当承担该部分费用，由此可见，李为民所支付的款项已足以抵消协议约定的给付义务。徐州富邦公司称李为民之所以代其支付了办理产权登记过程中相关税费系因其免除李为民支付工程税费和管理费，但从协议内容来看，李为民需支付140万元中包括了其应当承担的工程税费和管理费，故对此意见本院不予采纳。
综上，徐州富邦公司主张李为民应向其返还多收取的工程款474.1020万元，无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回徐州富邦房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费41910元、保全费5000元，合计46910元，由徐州富邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 高 鑫
审 判 员 林丽华
人民陪审员 徐惠玲
二〇一四年七月十五日
书 记 员 梁 迦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。