江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第495号
上诉人（原审原告）胡粉花，在无锡松下能源有限公司工作。
上诉人（原审原告）吕广松，在无锡好运来食品有限公司工作。
委托代理人王坚强（受胡粉花、吕广松的共同委托），江苏永宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张玲芳，在无锡市南长区迎龙桥街道退休。
委托代理人杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。
原审被告无锡顺�不动产网络有限公司，住所地无锡市兴源北路401北创科技创业园一期大楼12-56。
法定代表人郭吉栋，该公司总经理。
上诉人胡粉花、吕广松因与被上诉人张玲芳、无锡顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2013年9月19日，胡粉花、吕广松（购房人）与张玲芳（售房人）、顺驰公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，载明：1、张玲芳自愿将座落在南长区沁园新村＊＊＊-＊＊＊房屋（所有权人张玲芳、产权证号XXXXXXXX，总面积110.76平方米）出售给胡粉花、吕广松；双方协商后的实际成交价格为80万元。2、胡粉花、吕广松需向顺驰公司支付信息服务费8000元。胡粉花、�广松于2013年9月19日向张玲芳交付定金，于同年10月1日前交付房款38万元，房款10万元胡粉花、吕广松委托顺驰公司代办商业贷款，房款30万元胡粉花、吕广松委托顺驰公司代办公积金贷款（具体核定金额以银行核定为准）。3、吕广松、胡粉花按约定交清全款（首付款）后，张玲芳、胡粉花、吕广松按顺驰公司要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；贷款过程中，胡粉花、吕广松提出终止贷款行为，则胡粉花、吕广松须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的各种费用不予退还。4、合同填写的具体贷款金额以银行核定为准，且胡粉花、吕广松须保证提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因胡粉花、吕广松的原因造成贷款不能正常下发，胡粉花、吕广松承担相应责任及经济损失。5、胡粉花、吕广松承诺符合无锡购房条件，首次购房，首次贷款；胡粉花、吕广松支付的购房定金由顺驰公司暂时收取待产监处核实无误后由顺驰公司支付张玲芳；双方协商一致，如贷款无法审批，合同解除，三方免责，张玲芳退还所收定金和房款，顺驰公司退还所收佣金。6、任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且顺驰公司所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。合同签订后，胡粉花、吕广松向顺驰公司交付了定金1万元，并向张玲芳支付了购房款11万元。
2013年10月9日，张玲芳、胡粉花、吕广松签字确认情况说明1份，言明：房屋总价91万元，合同价80万元，已付11万元合同外房款；计划贷款40万元，其中30万元公积金贷款，10万元商业贷款；首付需�40万元现还差10万元，如果这10万元用商业贷款，月供还贷需5354元，月供有困难。同月12日，吕广松、胡粉花向张玲芳出具《情况说明》1份：吕广松、胡粉花与张玲芳于2013年9月19日在顺驰公司签订买卖沁园新村＊＊＊-＊＊＊房屋合同。房屋实际成交价格为91万元，为便于减少费用，合同价为80万元，合同外房款11万元已于2013年9月22日支付给张玲芳，其余80万元按合同约定。原来决定首付40万元现金，40万元贷款，因胡粉花为首次公积金贷款，故准备30万元办理公积金贷款10年，10万元办理商业贷款10年，月供约4300元。现在首付出现问题，差10万元。吕广松、胡粉花目前无房，租住在外，必须购房，也真心诚意要购买沁园新村＊＊＊-＊＊＊房屋，只是现金有困难，如果将“首付10万元”增加为商贷，月供还款需5354元，压力很大。因此提出协商如何解决这个问题。同年12月，胡粉花、吕广松购得芦庄133-201房屋（面积83.63平方米）。
2014年1月，张玲芳向吕广松、胡粉花送达限期支付购房款通知书1份，要求胡粉花、吕广松在接函之日起七日内向张玲芳支付购房首付款38万元，逾期，张玲芳有权解除合同，并依照合同的约定，按房屋总价款的10%向吕广松、胡粉花主张违约金，或向法院提起诉讼，要求法院判令胡粉花、吕广松继续履行合同、支付房款，并要求胡粉花、吕广松按合同约定支付违约金。后，胡粉花、吕广松与张玲芳经多次协商未达成一致，向原审法院提起诉讼，请求：1、解除胡粉花、吕广松与张玲芳、顺驰公司之间的房屋买卖合同；2、张玲芳返还胡粉花、吕广松支付的11万元购房款；3、顺驰公司返还胡粉花、吕广松支付的1万元中介费用。
原审中，胡粉花、吕广松陈述：2013年9月19日胡粉花、吕广松和张玲芳签订了房屋买卖合同，约定的购房价是80万元，但是在中介的主持下又在合同之外增加了购房款11万元。2013年9月22日到2013年9月26日之间，张玲芳、吕广松到中国银行、交通银行和工商银行落实贷款问题，这些银行都口头答复说胡粉花、吕广松贷不到40万元，胡粉花、吕广松也就没有将办理贷款所需的材料及费用交给顺驰公司。2013年9月27日，胡粉花、吕广松跟张玲芳、顺驰公司讲了贷不到款的情况，顺驰公司通知张玲芳协商解决此事，张玲芳说家里有事情，过了10月1日再商量。2013年10月8日，胡粉花、吕广松与张玲芳、顺驰公司商量此事，没有实质进展，张玲芳说要回家与家人商量再说。2013年10月12日，三方又约定到顺驰公司解决问题，张玲芳、顺驰公司要求吕广松、胡粉花40万元贷款全部办理商业贷款，胡粉花、吕广松没有同意，要求40万元全部用公积金贷款。后来双方一直拖着事情也没有解决。2013年11月，张玲芳以电话形式通知胡粉花、吕广松，要求胡粉花、吕广松支付5万元解决问题，吕广松、胡粉花未同意。再之后胡粉花、吕广松找到张玲芳协商，张玲芳就避而不见了。胡粉花、吕广松在2013年8月把之前的房子卖掉了，跟张玲芳签合同时是在外面租房的，月租金1000元。考虑到快过年了，在外面租房子不是办法，所以就与张玲芳签订了房屋买卖合同，当时顺驰公司保证40万元公积金贷款肯定可以办下来，如果办不下来，合同解除，双方免责，退还定金、佣金和房款。后来贷款确实办不下来，胡粉花、吕广松租房费用又太大，所以另行购买了一套面积较小的住房，购房款是62.5万元，32.5万元房款是吕广松、胡粉花现金付掉的，还有30万元是公积金贷款，现在月供3109元。吕广松没有公积金账户，无法办理公积金贷款，所以胡粉花、吕广松两个人最高�能办理30万元的公积金贷款。
张玲芳陈述：胡粉花、吕广松并没有明确告知张玲芳银行贷款办不下来的情况。张玲芳在2014年7月才得知胡粉花、吕广松不可能再购买沁园新村＊＊＊-＊＊＊这套房屋。
顺驰公司陈述：根据合同约定，胡粉花、吕广松提供相应材料，委托顺驰公司办理房屋贷款，为办理贷款顺驰公司委托评估公司对沁园新村＊＊＊-＊＊＊进行了评估，但胡粉花、吕广松没交评估费，所以没有出具评估报告。现在不是贷不到款的问题，而是胡粉花要终止贷款。只要胡粉花提供材料，40万元贷款顺驰公司是可以帮吕广松、胡粉花办下来的，其中30万元为公积金贷款，10万元为商业贷款的条件也能满足。对此，胡粉花、吕广松表示：胡粉花是1969年出生，公积金贷款只能贷10年。如果再加上10万元商业贷款，胡粉花、吕广松无力支付4300元的月供，因为胡粉花月�均工资只有3000多元，吕广松每月工资2800元。此外，顺驰公司应该帮胡粉花、吕广松办好贷款后再组织签订房屋买卖合同。
原审中，张玲芳表示：同意解除与胡粉花、吕广松于2013年9月19日签订的关于沁园新村＊＊＊-＊＊＊房屋的买卖合同，但胡粉花、吕广松系违约方，要求其按照合同约定支付违约金9.1万元。
以上事实，有房屋买卖合同、收条、中国农业银行个人业务结算申请书、收条、无锡市房屋登记簿证明、情况说明、限期支付购房款通知书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：
胡粉花、吕广松与张玲芳签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋买卖合同》约定胡粉花、吕广松于2013年10月11日前交付房款38万元，到期胡粉花、吕广松并未按约定支付，后其提出“首付出现问题”，要求协商�决，但双方并未达成新的协议，据此，应认定胡粉花、吕广松构成违约，应承担相应的违约责任。且合同约定，胡粉花、吕广松应委托顺驰公司办理贷款，但胡粉花并未向顺驰公司提供办理贷款的相应材料，故胡粉花、吕广松要求解除合同的理由不能成立，不予采纳。现胡粉花、吕广松要求解除该合同，张玲芳亦表示同意，依法予以准许。合同解除后，张玲芳收取的购房款11万元及顺驰公司收取的1万元购房定金均应退还。同时，张玲芳有权要求胡粉花、吕广松支付违约金。
至于违约金的数额，《房屋买卖合同》合同中明确约定以“本合同确定的房款的10%”计算，该合同约定的房款为80万元，故违约金应为8万元，胡粉花、吕广松认为违约金过高，要求予以调整，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少，但胡粉花、吕广松并未举证证明该违约金过分高于造成的损失，不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、解除胡粉花、吕广松与张玲芳于2013年9月19日签订的房屋买卖合同。二、张玲芳返还胡粉花、吕广松购房款11万元。三、胡粉花、吕广松支付张玲芳违约金8万元。四、以上第二、三项判决主文所确定的债务相抵后，张玲芳应给付胡粉花、吕广松3万元，此款于判决生效后十日内付清。五、顺驰公司于判决生效后十日内返还胡粉花、吕广松购房定金1万元。诉讼费2500元，由胡粉花、吕广松负担。
胡粉花、吕广松不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，实际上合同约定80万元，而一审查明房屋买卖价格为91万元，故该合同应当属于无效。二、上诉人因为贷款的原因造成合同不能履行。而一审认为上诉人首付出现问题，据此认定上诉人违约属事实不清，选用法律错误。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉求，由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人张玲芳辩称：1、不存在合同无效的情形，一审法院查明了合同房款91万元，并且双方也进行了确认，上诉人不应当以此作为合同无效的依据。2、合同无法履行根本原因是上诉人未按照合同约定履行支付首付款和办理贷款的手续而单方解除合同，给被上诉人造成了巨大的损失，被上诉人有权另案向上诉人主张。综上，请求二审予以维持。
被上诉人顺驰公司未作答辩。
二审查明事实与原审法院已查明事实一致。
本院认为：
真实意思表示是民事法律行为的核心要素。本案中，经张玲芳、胡粉花、吕广松确认的房屋实际成交总价为91万元，该约定的成交价是双方当事人真实意思表示，应当予以认可。胡粉花、吕广松与张玲芳、顺驰公司协商后签订房屋买卖合同的成交价格为80万元，是当事人避税行为，该行为涉及违反行政管理性规定的情形，亦非法定合同无效的理由，故上诉人据此提出房屋买卖合同无效无法律依据，本院不予支持。
作为买方在该房屋买卖合同中的主义务是依约支付房款，而胡粉花、吕广松未能依约定向张玲芳支付剩余房款，也未按合同约定委托顺驰公司办理贷款或有证据证明其积极办理贷款手续的意思表示，且在双方并未达成新的协议之前，胡粉花、吕广松又另行购置了房屋，故一审法院据此认定其构成违约并无不当，其上诉所称因贷款问题不构成违约的理由，本院不予采信。
综上，原判认定事实及适用法律并无不�，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人胡粉花、吕广松负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一五年四月十日
书记员 杨 志