江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第01939号
原告王以贵，男，1969年8月19日生，汉族，农民。
委托代理人王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。
被告江苏天豪房地产开发有限公司，住所地睢宁县文学南路西侧。
法定代表人夏猛，该公司经理。
委托代理人夏冬华，江苏楚地律师事务所律师。
原告王以贵、杨振芳与被告江苏天豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月12日立案受理后，依法由代理审判员倪泗娟适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，于同年11月28日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告杨振芳申请撤回对被告江苏天豪房地产开发有限公司的起诉，退出诉讼，本院依法予以准许。原告王以贵的委托代理人王辉，被告天豪公司的委托代理人夏冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王以贵诉称：2013年2月16日，原告从被告处认购水岸馨都小区8幢2单元1205室房屋及储藏室一套，当日双方签订了《订购协议书》，协议书约定：原、被告双方于同年2月23日签订《商品房买卖合同》。同日原告亦向被告缴纳2万元定金作为订立合同的担保，后因被告开发的该房屋已被睢宁县房屋征收与补偿办公室于2011年11月9日冻结，因此被告无法销售该房屋。原告认为被告的行为属于违约，且导致无法签订《商品房买卖合同》的责任在被告。为此，特诉至法院，要求判令被告双倍返还原告定金4万元，诉讼费用由被告负担。
被告江苏天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）辩称：被告与原告王以贵签订合同是事实；被告没有接到睢宁县房屋征收办公室的冻结通知，并不知涉案房屋被冻结；被告已多次通知原告签订《商品房买卖合同》，原告不愿意购买涉案房屋致使正式房屋买卖协议无法签订，被告不存在违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告王以贵与杨振芳系夫妻关系。2013年2月16日，原告王以贵委托杨振芳与被告天豪公司签订了关于睢宁县水岸馨都小区8幢2单元1205室房屋及8幢1层20室储藏室各一套的《水岸馨都商品房定购协议书》一份。协议书约定：“甲方：江苏天豪房地产开发有限公司乙方（买受人）：王以贵代理人姓名：杨振芳房屋坐落8幢2单元1205室储藏室编号8幢一层储20室……4、乙方应于签订本协议7日内，即2013年2月23日前携定购协议、身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同；逾期未签订即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋和储藏室自行处置……”。协议签订当日，被告收取原告的购房定金2万元，并向原告出具收据。此后，因被告未按协议约定的期限与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2013年2月27日提起诉讼。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告签订的《水岸馨都商品房定购协议书》，被告同意解除合同。
另查明，2012年12月15日，因被告江苏天豪房地产开发有限公司开发的水岸馨都小区安置房建成后，因未交付回迁，睢宁县房屋征收办公室致函县房产局冻结水岸馨都小区所有商品房销售。2013年5月6日，睢宁县房屋征收办公室致函县房产局解除7号楼以外水岸馨都所有房屋的冻结。同日，被告江苏天豪房地产开发有限公司向原告王以贵，杨振芳邮寄《江苏天豪房地产开发有限公司签合同通知函》，通知原告于2013年5月13日前到售楼处办理签约手续，逾期视为自动放弃购买，购房定金不予退还，江苏天豪房地产开发有限公司有权将该套房屋另行出售。
上述事实，有原、被告庭审陈述、《水岸馨都商品房订购协议书》、收据、银行打款单、《函》二份、《江苏天豪房地产开发有限公司签合同通知函》等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案原被告所签订的《水岸馨都商品房定购协议书》，是商品房买卖的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，要确定涉案的2万元定金应否返还，如何返还问题，首先须明确导致商品房买卖合同不能订立的过错责任。以双方签订的订购协议看，原告的义务是在2013年2月23日前至被告处签订购房合同，否则被告可不经催告终止订购协议；被告的义务是在此期间不得将涉案房屋另售给第三方。原告主张其如期到被告处签订购房合同因“被告说可以签订买卖合同，但是房屋买卖合同无法进行备案”而未签订合同，被告则主张不知涉案房屋被相关部门冻结，公司在多次通知原告签订合同，因原告不愿意购买致协议无法签订。本院认为，涉案房屋被睢宁县房屋征收办公室通知冻结销售是事实，该通知（函）是由睢宁县房屋征收办公室向睢宁县房产管理局作出，可能导致该项目相关房屋暂时无法办理网上备案及产权登记，但不涉及房屋所有权的权属变更，事实上，包括涉案房屋在内的相关房屋已于2013年5月16日被通知解除冻结。原告鉴于涉案房屋无法办理网上备案而未与被告签订商品房买卖合同，并不违反定购协议的约定，被告亦未违反协议的约定将房屋另售给第三方，双方未能订立商品房买卖合同系不能归责于当事人一方的原因。庭审中，原、被告双方自愿解除订购合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告江苏天豪房地产开发有限公司应当将原告王以贵交付的购房定金2万元予以返还。原告王以贵要求被告江苏天豪房地产开发有限公司承担违约责任双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告王以贵与被告江苏天豪房地产开发有限公司于2003年2月16日签订的《水岸馨都商品房订购协议书》；
二、被告江苏天豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王以贵房屋定金2万元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告王以贵负担400元，由被告江苏天豪房地产开发有限公司负担400元（鉴于原告王以贵已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张晓亮
代理审判员 倪泗娟
人民陪审员 刘光俭
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 陈 倩
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。