广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2140号
上诉人（原审被告）：边鑫，男，汉族，1983年11月16日出生，住址：深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：王伟镔，男，汉族，1983年2月18日出生，住址：广州市花都区。
原审被告：惠州市家世界置业有限公司。住所地：惠州市江北文昌一路*号华贸大厦*单元**层**号。
法定代表人：王延胜。
委托代理人：叶彩凤、江洋井，均系该公司员工。
上诉人边鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
王伟镔向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告签订的房地产买卖及居间合同。2、被告一双倍返还原告定金40000元，判令被告二返还原告交楼押金1000元。3、由两被告共同承担本案的诉讼费用。
主要事实和理由：原告于2015年8月8日与两被告签订了《房地产买卖及居间合同》（合同编号：NO：00000468），合同约定原告向被告一购买位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡花园三期一组团第一栋12层1206号房屋，总房价为人民币51万元整。合同签订当天，原告依约向被告一支付定金人民币2万元整。合同签订后，原告请来多家具备资质的房屋装修公司对房屋现场进行勘查，均被告知卫生间存在严重的漏水问题，且因漏水情况导致墙体已受损，已不符合正常的居住条件，甚至威胁到居住人的人身安全，这完全违背了原告的购房目的。当初，两被告均未如实向原告陈述房屋现状，原告基于对两被告的信任，且其本人也非房屋方面的专业人士，看房时未能及时发现房屋的质量问题，才会草率地签订合同及交付定金。事后，原告多次欲与被告一协商解决此事，但被告一均以各种理由推托拒绝面谈，且态度强硬不肯退还定金。根据合同约定及法律规定，原告买房的合同目的是实现房屋的价值和使用价值，如今房屋的质量问题已无法实现他的正常生活和居住的使用价值，即可以认定该合同的目的无法实现，买受人即原告有权单方解除合同。最高人民法院《担保法解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”因此，两被告故意隐瞒房屋存在的质量问题，导致原告的购房目的不能实现，已构成违约，被告一应向原告双倍返还定金，被告二也应向原告返还交楼押金。综上所述，原告认为，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。
边鑫辩称，原告起诉书中起诉的理由是：合同签订后，原告请来多家具备资质的房屋装修公司对房屋现场进行勘察均被告知卫生间存在严重的漏水问题，且因漏水情况导致墙体已受损，已不符合正常的居住条件，甚至威胁到居住人的人身安全。1、原告与被告及居间方于2015年8月8日签订的《房地产买卖及居间合同》（以下简称《买卖合同》）第一条之5：买、卖双方均清楚并同意：①该物业是以现状、现产权售予买方，在签订本合同之前买方或其委托代理人曾应邀检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面情况，买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易。2、原告买方在签订《买卖合同》前，已实地查看该物业情况，认为该物业各方面满意后才会签合同并付定金，原告买方作为有正常行为能力的人，如果该物业卫生间存在严重的漏水问题，难道看不出来？3、原告买方在起诉书中称：原告请来多家具备资质的房屋装修公司对房屋现场进行勘察，被告认为原告所提的房屋装修公司不具备鉴定房屋质量资质。4、原告买方起诉书中称因卫生间存在严重的漏水问题，威胁到居住人的人身安全，这与事实严重不符。即使有些物业卫生间出现卫生间漏水渗水问题情况时，也不会威胁到居住人的人身安全，与房屋结构安全无关。5、被告卖方认为：卫生间渗水问题在很多物业确有发生，但都是可以修复的，而且花钱不多（估计修复费用在2000-5000元左右），而且多数渗水都是楼上渗下来，被告卖方也对原告表示过如有渗水情况愿意配合修复并承担维修费用，已表示出极大的诚意。尽管如此，原告买方还是拒绝履行合同，因此被告卖方认为原告买方不履行合同是拿卫生间漏水渗水作为借口，其真实原因可能是该地段物业买卖成交价格行情变化不理想或自身其它原因。针对原告买方的不诚信行为，被告卖方准备另案起诉原告买方不履行合同，赔偿被告卖方损失。被告请求法院对原告买方的诉讼请求不予支持。
惠州市家世界置业有限公司称，1、请求驳回被答辩人一的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被答辩人一承担。一、答辩人与被答辩人一、被答辩人二签订的房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由。1、答辩人作为房产中介，在带客户被答辩人一看过业主被答辩人二的房屋后，被答辩人一很满意该房屋，遂于2015年8月8日与业主被答辩人二和我方签订了《房地产买卖及居间合同》（合同编号：JSJ00000468），合同约定被答辩人一向被答辩人二购买位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡花园三期一组团第一栋12层1206号房屋。合同的签订是基于买卖双方平等、自愿的意思表示，故该房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由。二、答辩人已经履行了居间方应履行的义务，不存在故意隐瞒房屋存在质量问题的事实。1、答辩人公司的业务员在带客户被答辩人一看业主被答辩人二的房屋时，答辩人和被答辩人一都没发现房屋有漏水现象，且被答辩人二并没有将房屋漏水情况提前告知中介方答辩人，客户被答辩人一所述“答辩人故意隐瞒房屋漏水情况”不属实。答辩人已经在带客户看房时与客户一起检查过房屋基本情况，履行了应尽义务，不存在隐瞒事实。2、合同签订后，客户被答辩人一发现了房屋漏水现象，中介方答辩人己经就该情况跟房屋买卖双方积极地沟通，希望能通过和平方式解决，尽到了中介义务。综上所述，答辩人认为：答辩人与被答辩人一、被答辩人二签的房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由；答辩人已经履行了居间方应履行的义务，不存在故意隐瞒房屋存在质量问题的事实，请求人民法院依法予以驳回被答辩人一的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2015年8月8日，原告作为买方、第一被告作为卖方、第二被告作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，主要约定如下：买卖双方通过居间方购买及出售位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡花园三期一组团第一栋12层1206号房产，转让价为51万元整，买方于2015年8月8日前向卖方支付购房定金2万元（定金作为转让价的一部分），卖方自愿从定金中预留交楼押金1万元托管于居间方，以保证卖方依约定时间交楼；卖方保证对该物业享有所有权，能完全支配、处分该物业，与该物业有关的土地权利、债权债务、查封、抵押、租赁等已如实告知买方，如存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用原则的行为造成买方及居间方损失的，卖方应予以赔偿；买卖双方均清楚并同意：该物业是以现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方或其委托代理人曾应邀检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面情况，买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易；在签署本合同之日及之前，居间方已充分介绍了买卖双方及该物业现状，如因买卖双方陈述或提供资料不实，造成任一方损失的，由买卖双方各自承担责任，居间方不承担责任；如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有；如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金。
合同签订后，原告支付定金人民币2万元，原告称该定金支付给了第二被告，同时向第二被告支付交楼押金1000元。第一被告确认收到原告定金1万元，另外一万元定金在第二被告处。第二被告确认原告支付的定金中有1万元在其处作为交楼押金，并称原告另外支付的1000元是办理房产过户的费用，以后会多退少补。
原告称此前都是其妻子去看房，发现卫生间楼顶有漏水的痕迹，以为是二手房的正常情况，交付定金后请多家具备资质的房屋装修公司对房屋现场进行勘查，均被告知卫生间存在严重的漏水问题，并导致墙体受损，已不符合正常的居住条件，违背了原告的购房目的。但二被告均未如实向原告
陈述房屋现状，原告基于对两被告的信任，且其本人也非房屋方面的专业人士，看房时未能及时发现房屋的质量问题，才会草率地签订合同及交付定金。原告提交了一张刻录碟（内含照片及视频），以证明涉案房屋漏水。
第一被告认为该照片及视频看不出是涉案房屋，并称该房屋一直对外出租，其并不知道房屋卫生间漏水，且卫生间渗水问题在很多物业确有发生，多数是楼上渗下来，但都可以修复，花费也不多，其作为卖方曾向原告表示过如有渗水愿配合修复并承担维修费用，但原告仍拒绝履行合同。第二被告称之前未看过涉案房屋，但作为中介方大概了解过房屋现状，其业务员带原告前去看房时没有漏水问题，是事后原告提出有漏水问题，之后也一直有协调该问题。另二被告均认为原告是在看过案涉房屋，了解房屋各方面情况后才签订合同的，且合同约定买卖双方清楚并同意房屋以现状出售。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，因原告发现涉案房屋卫生间漏水，因此就合同的履行产生纠纷，导致合同未继续履行，现原告要求解除合同，二被告亦同意解除，故对该诉请，本院予以准许。
关于原告要求第一被告双倍返还定金的诉请，本院认为，原告作为买受人，在签订合同时，应有审慎审查涉案房屋的义务，但其和家人在前期看房时发现卫生间楼顶有漏水痕迹却仍认为属于二手房的正常情况，在支付定金后请装修公司现场勘查后才提出涉案房屋存在漏水的异议，其自身未尽到审慎义务，对本案纠纷的产生存在一定过错；第一被告作为涉案房屋所有人，对其所有的房屋现状应是清楚了解的，但被告作为出卖人，未履行告知原告涉案房屋真实状况的义务，对于本案纠纷的产生也存在一定过错；第二被告作为居间方，事前未对涉案房屋的现状进行全面详细了解，未充分介绍该物业现状，只在带原告去看房屋时看过涉案房屋，其未完全尽到居间义务，现原告支付的2万元定金中有1万元作为交楼押金托管在第二被告处，各方当事人现均同意解除合同，涉案房屋已无交付可能，故第二被告应将上述1万元返还给原告。综上，对于原告要求第一被告双倍返还定金的诉请不予支持，本院确认第一被告、第二被告应向原告返还定金2万元。关于原告要求第二被告返还交楼押金1000元的诉请，第二被告称该款项系以后办理过户手续的费用，以后多退少补，因原、被告均同意解除合同，涉案房屋已无交付、办理过户给原告的可能，故对该诉请予以支持。
综上，依照《合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告王伟镔与第一被告边鑫、第二被告惠州市家世界置业有限公司于2015年8月8日签订的《房地产买卖及居间合同》。
二、第一被告边鑫、第二被告惠州市家世界置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王伟镔各返还定金10000元，第二被告惠州市家世界置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王伟镔返还交楼押金1000元。
三、驳回原告王伟镔的其他诉讼请求。
案件受理费513元（原告已预交413元，第一被告已预交100元），由原告王伟镔负担171元，第一被告边鑫负担171元，第二被告惠州市家世界置业有限公司负担171元。
当事人二审意见
上诉人边鑫不服原审判决上诉称，一、被上诉人于2015年8月8日与上诉人签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定被上诉人向上诉人购买位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡花园三期一组团第一栋12层1206号房屋，总房价为人民币51万元整。合同签订当天，被上诉人依约向上诉人支定金2万元，接下来被上诉人便以该物业卫生间漏水作为借口，拒不履行合同付款，根据合同第一条之5：“买、卖双方均清楚并同意：①该物业是以现状、现产权售予买方，在签订本合同之前买方或其委托代理人曾应邀检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面情况。”因此，买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易。
根据最高人民法院《担保法解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”因此，被上诉人在签订《房地产买卖及居间合同》后，在查看过房屋现状且明知有漏水痕迹的情形下，仍以洗手间漏水为借口拒不履行合同，致使合同目的不能实现，已构
成违约，上诉人不予退回购房定金是合理合法的。
二、一审庭辩当中，上诉人已经明确表示长期不在该房居住，该房属于出租状态，没有租客和物业向上诉人反应该房洗手间漏水的问题。
三、在签订合约之时原审被告二己带领被上诉人查看房屋，对房屋现状已经有充分了解，被上诉人在对上诉人房产充分了解的基础上千定定金。
四、卫生间漏水属于偶然性事件，其对房屋主体结构没有影响，更不具有安全隐患，并且可以修复。
五、上诉人得知洗手间间漏水后积极与被上诉人协商解决，并主动出资修复洗手间，有卫生间修补协议为证，且已经完全修复卫生间，已经彻底解决卫生间漏水问题。
六、在洗手间漏水已经修复的情况下房产已经不具有瑕疵，被上诉人提出的合同目的无法实现不具有法律依据，更何况卫生间漏水仅为细枝末节问题，不构成合同目的无法实现。
综上，上诉人认为合法权益未能得到保障，请求二审法院判令：l、维持原审判决第一项；2、依法撤销原审判决第二项，重新审理改判。
被上诉人王伟镔答辩称，一、答辩人于2015年8月8日与被答辩人签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定答辩人向被答辩人购买位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡三期一组团第一栋12层1206号房屋，总房价为人民币51万元整。合同签订当天，答辩人依约向被答辩人支付定金人民币2万元整。合同签订后，答辩人请来多家具有资质的房屋装修公司对房屋现场进行勘查，均被告知卫生间存在严重的漏水问题，且因漏水情况导致墙体己受损，已不符合正常的居住条件，甚至威胁到居住人的人身安全，这完全违背了原告的购房目的。
当初，被答辩人并未如实向原告陈述房屋现状，答辩人基于对被答辩人的信任，且答辩人也非房屋方面的专业人士，看房时未能及时发现房屋的质量问题，才会草率地签订合同及交付定金。事后，答辩人多次欲与被答辩人协商解决此事，但被答辩人均以各种理由推托拒绝面谈，且态度强硬不肯退还定金。根据合同约定及法律规定，答辩人买房的合同目的是实现房屋的价值和使用价值，如今房屋的质量问题己无法实现答辩人正常生活和居住的使用价值，即可以认定该合同的目的无法实现，买受人即答辩人有权单方解除合同。
二、被答辩人作为涉案房屋所有人，对其所有的房屋现状应是清楚了解的，但被答辩人作为出卖人，未履行告知答辩人涉案房屋真实状况的义务。
三、原审被告二只在带答辩人去看房屋时看过涉案房屋，事前未对涉案房屋的现状进行全面详细了解，未充分介绍该物业现状，使答辩人未能充分知悉涉案房屋卫生间存在严重的漏水问题。
四、结构安全以及建筑防水是保障房屋实现其正常生活和居住的使用价值的两大重要因素，并非如被答辩人所述的卫生间漏水仅是细枝末节问题。
综上，一审法院的判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，审判程序合法，应当维持。为了维护答辩人的合法权益，请二审法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告惠州市家世界置业有限公司述称，一、答辩人与被答辩人一、被答辩人二签订的房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由。
l、答辩人作为房产中介，在带客户被答辩人一看过业主被答辩人二的房屋后，被答辩人一很满意该房屋，遂于2015年8月8日与业主被答辩人二和我方签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定被答辩人一向被答辩人二购买位于惠州市桥东东平半岛开发区光耀荷兰水乡花园三期一组团第一栋12层1206号房屋。合同的签订是基于买卖双方平等、自愿的意思表示，故该房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由。
二、答辩人已经履行了居间方应履行的义务，不存在故意隐瞒房屋存在质量问题的事实。
1、答辩人公司的业务员在带客户被答辩人一看业主被答辩人二的房屋时，答辩人和被答辩人一都没发现房屋有漏水现象，且被答辩人二并没有将房屋漏水情况提前告知中介方答辩人，客户被答辩人一所述“答辩人故意隐瞒房屋漏水情况”不属实。答辩人已经在带客户看房时与客户一起检查过房屋基本情况，履行了应尽义务，不存在隐瞒事实。
2、合同签订后，客户被答辩人一发现了房屋漏水现象，中介方答辩人已经就该情况跟房屋买卖双方积极地沟通，希望能通过和平方式解决，尽到了中介义务。
三、依据合同第八条、第九条的约定，买方应向答辩人支付全额服务佣金。
1、基于买卖双方在公平公正前提下达成合意，同意签署《房地产买卖及居间合同》，该合同条款第八条明确约定“基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金人民币壹万伍仟叁佰元整（￥15300）”。
2、在发现物业漏水后，居间方积极协调卖方处理，卖方也答应承担全部维修费用，居间方尽到了积极协调促成交易的义务，在这种情况下，买方仍旧消极配合，强烈要求解除合同，并拒绝支付服务佣金。买方的行为给居间方造成了损失，打击了居间方作为中介的职业认同感，同时也让居间方所付出的劳动得不到回报，扰乱了房地产三级市场的秩序。
综上，答辩人与被答辩人一、被答辩人二签订的房地产买卖及居间合同合法有效，不存在法定解除事由，答辩人已经履行了居间方应履行的义务，不存在故意隐瞒房屋存在质量问题的事实，请求人民法院依法予以驳回被答辩人一的全部诉讼请求，答辩人本着促成交易的宗旨尽到积极协调的义务，被答辩人一应当向居间方支付全额服务佣金。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，各方当事人对原审判决判令解除居间合同，均不持异议，本院予以确认。根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：涉案房屋卫生间楼面漏水能否作为被上诉人解除合同并要求上诉人返还定金的理由。本院对此作出如下分析评判：
三方签订的居间合同虽写明，在合同签订前被上诉人已对涉案房屋进行实地查看，且双方同意以房屋现状进行交易。但，据此认定被上诉人在任何情况下无条件接受涉案房屋，显然有失公平。首先，涉案房屋卫生间出现漏水情况必然影响生活居住，而漏水现象在被上诉人查看房屋时是否已存在或被发现，上诉人并未提交证据证明，其以查看房屋时无法即时发现的漏水情况而要求被上诉人无条件接受质量存在瑕疵的房屋，显然不公平；其次，被上诉人作为涉案房屋所有人，对其所有的房屋现状包括卫生间漏水的情况应清楚了解，但上诉人未如实告知被上诉人房屋真实状况，导致被上诉人在未能完全掌握涉案房屋状况的情况下签订房屋买卖合同，上诉人对本案纠纷的产生存在过错。因上诉人的过错而要求被上诉人承担全部责任，对被上诉人不公平。综上，在涉案房屋确实存在卫生间漏水，且该漏水现象必然影响居住生活的情况下，仍要求被上诉人购买涉案房屋有失公允，被上诉人请求解除合同并要求上诉人退还定金，理由成立，本院予以支持。上诉人认为其无需返还定金的理由不成立，本院不予支持。又因被上诉人在签订合同前未尽完全的注意义务，故其对纠纷产生亦应承担责任，据此，原审判决驳回其双倍返还定金的要求恰当，本院予以支持。因各方当事人已同意解除合同，涉案房屋已无交付可能，故原审被告应将上述1万元和交楼押金1000元返还给被上诉人正确。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费75元，由上诉人边鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 赖锦荣
二〇一六年九月十八日
书记员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；