杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初16015号原告（反诉被告）：杭州萧山新塘金牛堂商务酒店，统一社会信用代码92330109MA28L2C20U，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路168号。经营者：何燕华，委托诉讼代理人：华国虎，该酒店员工。委托诉讼代理人：张晓莹，浙江昂迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州市萧山区总工会，统一社会信用代码133301095021058737，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路128号。负责人：王斌，常务副主席。委托诉讼代理人：司学军，浙江劳动律师事务所律师。原告杭州萧山新塘金牛堂商务酒店（以下简称金牛堂酒店）诉被告杭州市萧山区总工会（以下简称萧山总工会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法由审判员郭宸光适用简易程序于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告金牛堂酒店委托诉讼代理人华国虎、张晓莹，被告总工会委托诉讼代理人司学军到庭参加庭审。同年12月4日，双方进行证据交换。当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告金牛堂酒店诉称：2015年3月19日，原告通过竞拍取得位于萧山区房屋为期10年的租赁使用权，双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。合同约定，原告承租被告位于萧山区房屋用于开设商务型酒店，包括餐饮、住宿、足浴、棋牌等服务业。标的具体为：共4层，总面积约4730平方米，其中一楼456平方米，主楼（朝南）2-3层2033平方米，副楼（面向通惠路）2-4层2241平方米。租赁期限10年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止。前五年租金为每年1055000元，后五年租金为每年1086650元。合同签订后，原告依约向被告支付了装饰设备费2130784元、第一年租金1055000元及履约保证金200000元，并向拍卖公司缴纳佣金52750元，上述费用合计共3438534元。在酒店的筹备过程中，原告还发生了如下费用：一、招收了员工，共计发生工资费用517709元；二、为迎接G20峰会召开，被告要求原告将租赁房屋的房前、房后、顶面进行油漆美化共花费15600元（以上费用含人工费、设备费及操作安全维护费）；三、应被告要求对租赁房屋北边附属房屋内设备进行搬迁，搬迁费用15000元（含人工费）；四、应被告要求对租赁酒店门面进行修复，各项费用合计109000元。原告为了继续经营，房主确实无法交付正常使用，另行向杭州萧山梅花楼置业有限公司租赁了房屋830平方，租金为1.4元/天/平方米。根据原合同计算，租赁费用为0.62/天/平方米，按合同剩余租赁期间8年计算，每年按360天计，租赁面积按830平方米计，被告对原告造成的租赁费损失为：8（年）×360（天）×830（平方米）×（1.4元/平方米—0.62元/平方米）=1864500元，该项损失应由被告承担。按照合同约定，被告应于2015年10月1日向原告交付符合房屋租赁使用目的、符合消防安全标准和环境标准的房屋，但被告违反合同约定，至今未能交付，给原告造成了极大损失。故原告诉至本院，请求判令：一、依法解除房屋租赁合同；二、被告返还前期投入的装饰设备费2130784元，拍卖佣金52750元及上述款项自原告支付之日起至被告实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、被告返还第一年租金1055000元，退还履约保证金200000元及上述款项自原告支付之日起至被告实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；四、被告补偿酒店员工工资517709元（截止至2017年8月31日止），员工养老保险费另算；五、被告赔偿门庭装修费109000元；六、被告支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金；七、被告赔偿房顶面美化费15600元及搬迁费15000元；八、被告承担本案诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等与诉讼相关费用。被告萧山总工会辩称：一、原告是2006年开始经营案涉房屋的，这也说明案涉房屋符合经营商务酒店的用途。双方签订房屋租赁合同后，被告即向原告交付房屋，因此不存在未交付房屋的情形。二、被告只需提供符合合同约定的不存在建筑质量隐患的房屋即可，酒店经营需要的装修、消防等改造以及相关证照的办理，应由原告去根据实际经营情况自主进行。三、原告缴纳第一期租金后，第二期、第三期租金并未缴纳。被告认为原告违约在先。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告萧山总工会反诉称：反诉被告于2015年3月19日，取得反诉原告位于萧山区房屋中约4730平方米面积的租赁使用权，以及价值2130784.80元的装饰设备（系被反诉人之前承租时的投入）的所有权。双方于同日签订了一份《房屋租赁合同》约定：租赁期限为十年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止；年租金为人民币1055000元。租金一年一付，先付后用，次年租金在每年12月30日前付清。2015年5月9日双方又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，将租期变更为2015年10月1日起至2025年9月30日止。上述合同签订后，反诉被告仅支付了第一年租金及装饰设备费，本应于2016年12月30日前向反诉原告支付第二年租金，至今未予支付。根据《房屋租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金，每日应向甲方支付租金等款项总额千分之二的违约金；逾期超过30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付本合同剩余租金额30%的违约金。”反诉被告长期拖欠房屋租金的行为，已构成严重违约，反诉原告有权据此解除合同并要求其支付房屋租金及承担相应违约责任。《房屋租赁合同》解除后，反诉被告应在不损害房屋的前提下，限期拆除已取得所有权的装饰设备并腾空租赁房屋交付反诉人。故反诉原告诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、反诉被告支付反诉原告第二年房屋租金1055000元及至实际腾退之日止的房屋租金；三、反诉被告支付反诉原告违约金1226965元（违约金暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日之后违约金另行计算）；四、反诉被告腾退涉案房屋。反诉被告金牛堂酒店辩称：我方同意解除合同，但解除的原因是被告违约在先，反诉原告一直未交付符合合同约定商务酒店用途的租赁物。因反诉原告未交付房屋，故不存在反诉被告向反诉原告支付第二年租金和房屋腾退的问题。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审查，本院对原告金牛堂酒店提供的证据作如下认定：对拍卖公告、拍卖注意事项、拍卖规则、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、佣金收费单据、装饰设备费缴纳单据、第一租金缴纳单据、履约保证金单据、案涉房屋现场照片、告知单的真实性、合法性、关联性予以认定。对员工工作明细表，门庭装修费用明细表、房顶屋面美化明细表、搬迁费用明细表，相关收款收据的真实性、关联性不予认定。对原告和杭州萧山梅花楼置业有限公司签订的房屋租赁合同、租赁杭州萧山梅花楼置业有限公司房屋费用明细及凭证的关联性不予认定。对建筑消防设施年度检测报告、原告关于要求正常使用房屋报告、原告针对被告关于租金缴纳的回函的真实性、合法性、关联性予以认定。经审查，本院对被告萧山总工会提供的证据作如下认定：对房屋租赁合同、租赁合同补充合同、房屋租赁消防安全协议、拍卖注意事项的真实性、合法性、关联性予以认定。对整改表的关联性不予认定。对萧山区公安分局消防大队建筑工程消防验收意见书、杭州市萧山区环境保护局关于杭州萧山新塘金牛堂商务酒店建设项目环境影响报告表审查意见函的真实性予以认定，但上述文件的出具时间为2005年、2006年，故对其关联性不予认定。根据对以上证据的认定及法庭调查，本院认定如下事实：2015年3月19日，原告通过竞拍取得位于萧山区房屋为期10年的租赁使用权及价值2130784.8元的装饰设备。《拍卖注意事项》第八条第8款约定：“原告承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并有买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“原告承租被告位于萧山区房屋用于开设商务型酒店，包括餐饮、住宿、足浴、棋牌等服务业；标的具体为：共4层，总面积约4730平方米，其中一楼456平方米，主楼（朝南）2-3层2033平方米，副楼（面向通惠路）2-4层2241平方米。租赁期限10年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止。前五年租金为每年1055000元，后五年租金为每年1086650元。被告交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向原告支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”后被告交付案涉房屋钥匙，然案涉房屋长期贴有封条，消防设施不齐全且无法办理营业手续，原告始终未实际入住并占有使用案涉房屋。同年5月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对租金及装饰设备费的支付时间、合同租赁期限等进行了重新约定，并约定：“按要求如需新增消防设施，被告同意增设，具体位置视情况协商决定。”房屋租赁合同签订后，原告向有关部门申请办理酒店营业相关手续，经有关部门告知后，原告向被告出具申报手续所需材料清单，要求被告提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而被告仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料不能提供。后原告向杭州警诚消防检测有限公司申请就案涉房屋进行消防设施年度检测，同年9月18日，该公司出具《检测报告》，上述报告认定：“案涉房屋主控项目共18项，其中合格10项，不合格8项，一般项目共14项，其中合格9项，不合格5项。”双方房屋租赁合同存续期间，原告多次通过口头及书面形式要求被告交付通过消防、排污验收符合双方合同约定用途的房屋，并提供相应的房屋用途证明文件。被告对消防设施进行了部分整改，然并未整改完毕，也始终未提供办理手续所需的相关书面证明材料。后双方协商未果，2017年9月22日，原告诉至本院，诉如所请。另查明，原告分别于2015年3月18日支付被告租金1000000元（保证金转租金），同年4月20日支付被告租金55000元及拍卖佣金52750元，2016年1月18日支付被告装饰设备费1000000元，同年6月29日支付保证金200000元，同年7月1日支付被告装饰设备费700000元，同年7月27日支付向被告支付了装饰设备费430784.8元。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行合同。本案的争议焦点为案涉房屋消防设备的整改义务及提供办理相关营业手续所需证明文件的提供义务是否为被告。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方于房屋租赁合同中明确约定案涉房屋的用途为商务类酒店，原告亦为购买案涉酒店的设施设备支付了装饰设备费2130784元，基于合同目的及原告已支付被告装饰设备对价等事实，原告有理由相信并要求被告提供的房屋符合消防安全标准、消防设施齐备，且双方于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》第5条约定：“按要求如需新增消防设施，被告同意增设，具体位置视情况决定。”按照上述约定，案涉房屋新增消防设施义务应由被告承担，而被告未向原告提供符合消防安全标准的房屋，事后也未完成整改消防设施的合同义务，被告的行为违反了双方合同约定。关于办理手续所需证明文件，案涉房屋的《拍卖注意事项》第八条第8款规定：“原告承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并有买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”被告作为房屋出租人无论基于合同约定、交易习惯以及文件保管的客观事实，均应履行配合原告办理相关许可手续的合同义务。现经查，原告在双方房屋租赁合同签订后即向有关部门申请办理相关手续，并告知被告需向原告提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而被告仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料未予提交。被告的上述行为已构成违约，也导致案涉房屋不能办理消防验收等手续，进而无法实现合同目的。被告辩称案涉房屋于2006年通过了消防验收手续，然不同年份的消防验收手续所需证明文件并不相同亦属正常，上述事实不能证明案涉房屋现在即可以办理相关手续，也不能免除其配合办理相关手续的义务。综上，案涉房屋无法办理相关手续的原因在于被告不能提供相应证明文件，故被告的上述答辩意见本院不予采纳。综上，原告承租案涉房屋不能达到经营商务酒店的目的，故原告有权与被告解除房屋租赁合同。双方合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。因原告并未实际经营案涉房屋，并未实现也无法实现合同目的，故原告有权要求被告返还装饰设备费2130784元、第一年租金1055000元、保证金200000元。拍卖佣金52750元系原告合理损失，被告应当向原告支付。原告要求被告支付上述款项的利息损失，该利息损失应属于违约金性质，本院将其利息损失纳入违约金一并审查。原告要求被告补偿酒店员工工资517709元，因原告未举证证明该款项的真实性及必要性，故本院不予支持。原告要求被告赔偿门庭装修费109000元、房顶美化费15600元、搬迁费15000元，因原告上述费用的产生主要基于G20城市形象美化的公共需要及酒店改造的自身目的，系原告自主施工，且原告未提供相关装修合同及发票，故本院不予支持。原告主张被告支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金，关于原告的违约金主张，本院认为虽双方房屋租赁合同第十三条第13.2款约定：“被告交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向原告支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”然双方情形并不完全适用于上述约定，因案涉房屋系交付瑕疵，且原告在房屋租赁合同存续期间内，未及时与被告解除房屋租赁合同，故原告诉请的违约金存在扩大损失部分，综上，本院依据当事人过错程度及合同履行的情况，考虑到原告的实际损失，酌情认定违约金为年租金1055000元的20%，即211000元。原告诉请的利息损失亦属于违约金，包含于上述款项范围内，本院不予另行支持。原告要求被告支付律师费，依据不足，本院不予支持。被告反诉要求解除房屋租赁合同并由原告支付违约金，因被告系违约方，故无权要求解除合同并支付违约金。被告反诉要求原告支付第二年租金及至实际腾退之日止的租金，因被告违约在先，且案涉房屋长期贴有封条，导致案涉房屋并未由原告实际占有使用，原告未取得承租利益，故无需支付租金。被告反诉要求原告腾退房屋，因案涉房屋装饰设备费应由被告返还原告，房屋设施设备也即归属被告所有，原告并未实际占有使用案涉房屋，故原告不存在腾退义务。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店与杭州市萧山区总工会签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、杭州市萧山区总工会在本判决生效之日起十日内返还杭州萧山新塘金牛堂商务酒店装饰设备费2130784元、租金1055000元、保证金200000元，支付拍卖佣金52750元，以上合计3438534元；三、杭州市萧山区总工会在本判决生效之日起十日内支付杭州萧山新塘金牛堂商务酒店违约金211000元；四、驳回杭州萧山新塘金牛堂商务酒店的其余诉讼请求；五、驳回杭州市萧山区总工会的反诉请求。如杭州市萧山区总工会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22723元，反诉案件受理费12528元，合计35251元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担4725元，由杭州市萧山区总工会负担30526元。杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市萧山区总工会于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郭宸光二〇一七年十二月十五日书记员  陈 燕