北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昌民再初字第6906号
原告北京福康源停车场（经营者杨光，男，1974年7月25日出生）。
被告汤锦文，男，1954年2月5日出生，原北京锦佰瀚健身俱乐部（已注销）经营者。
委托代理人陈艳芳，北京京翔律师事务所律师。
被告谢丽波，女，1969年7月16日出生。
被告薛建锋，男，1979年1月20日出生。
被告吴兰香，女，1979年11月1日出生。
被告王彦财，男，1968年7月17日出生。
被告赵玉兰，女，1959年4月10日出生。
被告北京市恒泰房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。
法定代表人张世平，总经理。
委托代理人马思东，男，1971年6月8日出生，该公司法律顾问，住北京市朝阳区。
原告北京福康源停车场经营者杨光与被告汤锦文、谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年7月3日作出（2008）昌民初字第3511号民事判决，汤锦文不服上诉于北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2009年12月11日作出（2009）一中民终字第14280号民事判决，予以改判。汤锦文向北京市高级人民法院申请再审，2010年12月20日，北京市高级人民法院作出（2011）高民申字第364号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院对本案再审。北京市第一中级人民法院经再审，于2012年3月19日作出（2011）一中民再终字第15509号民事裁定，撤销本院（2008）昌民初字第3511号民事判决及北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第14280号民事判决，将本案发回本院重审。在重审中，依据原告北京福康源停车场经营者杨光的申请，本院依法追加北京市恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）为共同被告。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京福康源停车场经营者杨光，被告汤锦文的委托代理人陈艳芳，被告薛建锋、王彦财、赵玉兰到庭参加诉讼，被告谢丽波、吴兰香、恒泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北京福康源停车场经营者杨光诉称，2006年，原告与恒泰公司达成租赁协议，租赁新康园小区地下车库，租期5年，年租金15万元用于停车场经营。合同生效后，原告先后投资安装完善地下停车场相关设施，于2007年元月完工准备投入使用。被告汤锦文于2006年租赁位于原告承租的地下车库上层的会所，除经营北京锦佰瀚健身俱乐部外，其余房屋租赁给被告谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰。被告在装修中未经许可擅自破坏车库顶部结构，私改上下水，破坏了整体防水结构，导致车库顶棚长期漏水，无法使用，并造成设施、设备损坏。要求判令：一、被告因侵权给原告造成的设备损失12.06万元；二、被告因侵权给原告造成的2007年2月至2009年7月经营损失52.2万元；三、被告赔偿原告自2009年8月至侵权行为停止，车库恢复具备经营条件之日经营损失，每月17400元；四、被告恢复车库具备经营条件；五、被告给付原告清污费22640元；六、被告承担鉴定费8300元；七、被告承担诉讼费；八、六被告对上述诉讼请求承担连带责任。
被告汤锦文辩称，一、我不是房屋所有人，也不是房屋实际使用人，不是本案适格的被告主体。2006年11月9日，恒泰公司与北京中宇建业建设工程有限公司（以下简称中宇公司）签订房屋租用协议书，由中宇公司承租位于北京市昌平区回龙观镇新康园住宅小区配套公建楼，面积3600平方米。恒泰公司为公建楼的产权人。后我从中宇公司处转租该房屋。我租赁该房屋后，并未实际使用房屋，而是将房屋全部转租。我分别于2006年6月6日与赵玉兰签订房屋租赁合同；2007年1月24日与李德才、赵玉兰签订房屋租赁合同；2007年4月20日与施建签订房屋租赁合同；2007年4月23日与王彦财签订房屋租赁合同；2007年5月1日与薛建锋、王仲良签订房屋租赁合同；2007年8月8日与薛建锋、王仲良签订房屋租赁合同。公建楼一层、二层的房屋实际使用人为赵玉兰、李德才、施建、王彦财、薛建锋、王仲良、谢丽波。恒泰公司既是涉案公建楼地上一层、二层的所有人和出租方，又是涉案公建楼地下一层、二层的所有人和出租方，其有义务保证租赁房屋符合相应的使用功能，亦对出租房屋具有相应的维护修缮义务。二、造成各项损失的原因。本案所涉房屋本身存在质量问题。2006年11月7日，天津市月福汽车装饰商厦有限公司（以下简称月福公司）与恒泰公司签订新康园小区北侧代征地补充协议第2条显示，地下车库现存施工质量问题，由恒泰公司解决。且就恒泰公司于2009年7月27日出具的证明显示该工程一直没有竣工验收投入使用。现原告诉求造成各项损失的原因到底是因为房屋本身质量问题，还是实际承租人装修问题，亦或是本身设计缺陷问题，应予查清。三、各项损失、费用均不应由被告承担。（一）关于设备损失。恒泰公司出租涉案地下车库的停车场地租赁协议第三条第二款中明确月福公司进行装修改造工程不得破坏建筑原有的安全结构，不得改变原有管线、设备。恒泰公司于2009年7月27日出具的证明显示地下两层为车库和人防，所有设备都是施工单位按图纸施工安装的。地下一层、二层本身设计就是车库，相关设备均已由恒泰公司安装完毕，并非被答辩人所有。（二）关于经营损失。1、地下车从未使用，无经营损失。2、根据工商登记资料显示：北京福康源停车场注册地址位于北京市昌平区回龙观镇南店村，用房为平房，与本案所涉公建楼地下一层、二层毫无关系。3、停车场施工后，须经公安交通管理部门验收合格方可使用，本案所涉停车场涉及地下人防工程，人防工程应当经当地政府人民防空主管部门批准办理相关手续，才可开展经营。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告薛建峰辩称，我认为这件事与我没有关系，房子是从汤锦文手里租的，下水由他负责，与我无关。我与赵玉兰从2007年9月就自己改下水，不走地下室，所以与我没有关系。
被告王彦财辩称，我是租房者，汤锦文作为出租方提供上下水，所以这事与我无关，我们没有责任。
被告赵玉兰辩称，汤锦文是2007年6月20日才租给我的房，这房子根本没经过验收，我认为是汤锦文的责任，我不应承担责任。
被告谢丽波、吴兰香、恒泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：
1、2006年10月，月福公司（乙方）与恒泰公司（甲方）签订《停车场地租赁协议书》，约定：甲方将位于北京市昌平区回龙观镇新康园小区北侧代征地及地下停车场出租给乙方。地下车库租期为5年，自2006年10月31日至2011年10月31日。租金为每年15万元。2006年10月31日，月福公司决定，由杨光担任北京福康源停车场经理，并负责以个人名义办理营业执照及相关手续，承包经营。
2006年11月29日，杨光办理名称为北京福康园停车场的个体工商户营业执照，杨光为执照上登记的经营者，对位于北京市昌平区回龙观镇新康园小区北侧代征地及地下停车场一、二层进行承包经营。后杨光在地下停车场安装设备准备经营。
2、2006年11月9日，恒泰公司（甲方）与中宇公司（乙方）签订《房屋租用协议书》，约定：甲方将位于北京市昌平区回龙观镇新康园住宅小区配套公建楼3600平方米出租给乙方使用；2006年12月，恒泰公司向中宇公司发出通知，同意中宇公司将公建楼地上一层、二层转租给汤锦文，由汤锦文转租或经营。
2006年12月11日，汤锦文以北京市昌平区回龙观镇南店村新都家园会所一层作为住所，注册成立北京锦佰瀚健身俱乐部，企业类型为个体工商户，汤锦文为执照上登记的经营者，北京锦佰瀚健身俱乐部于2008年1月28日被注销。
3、2007年1月至2007年8月间，汤锦文以北京锦佰瀚健身俱乐部（甲方）的名义，分别与谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰（乙方）等签订《房屋租赁合同》，将新康家园公建楼地上部分房屋分别出租给谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰等人使用，并约定甲方协助办理生产、生活用水、用电，但费用由乙方承担。
4、2007年6月20日，北京锦佰瀚健身俱乐部的代表仇俊杰（甲方）与北京福康园停车场的马立源（乙方）签订协议，约定甲方负责将下水管道维修，确保不漏并将漏下的杂物清除干净。为此支付补偿费55000元。
5、2007年11月，新康园社区居民委员会、新康园（三期）业委会分别出具证明，是会馆改变使用用途、改动上下水管造成漏水。
6、2009年2月11日和同年3月6日，北京福康园停车场委托北京宏远供热有限责任公司对停车场污水、污物进行了清理，支付费用22640元。
7、2009年5月7日，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对位于新康园小区的北京福康源停车场经营损失及设备损失进行了评估。结论为2007年2月至2009年2月北京福康源停车场经营损失为43.5万元，设备损失为12.06万元。
另查，北京市昌平区回龙观镇新康园住宅小区配套公建楼未在北京市规划委员会昌平分局办理规划验收手续，未在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理房屋权属初始登记。
上述事实，有《停车场地租赁协议》、《房屋租用协议书》、《房屋租赁合同》、《协议》（2007年6月20日）、通知函、月福公司决定、现场照片、付款凭证、《评估报告书》、个体工商户营业执照、《证明》、《答复》及当事人陈述等证据为证。
本院认为，不动产相邻各方应以有利生产、方便生活、团结互助、公平合理为原则，正确处理相邻关系。本案的争议有三点：一是漏水成因；二是漏水所造成的实际损失；三是主体责任的问题。
一、关于漏水成因。
根据当事人陈述及地下车库现场照片显示的漏水情况，依生活常理可初步判断北京福康源停车场地下车库漏水系楼上造成。根据北京锦佰瀚健身俱乐部与谢丽波等人签订的《房屋租赁合同》及2007年6月20日北京锦佰瀚健身俱乐部的代表仇俊杰（甲方）与案外人北京福康园停车场的马立源（乙方）就房屋漏水问题达成协议及其他证明，可推定，汤锦文作为房屋出租方因其未尽到相关责任，存在过错，造成出租房屋下水管道漏水，导致北京福康源停车场地下一、二层积水，无法使用。且汤锦文作为公建楼地上部分的出租人，在诉讼中不申请相关部门对漏水成因作鉴定，故应承担对其不利的法律后果。
二、漏水所造成的实际损失。
对于北京福康源停车场经营者杨光主张应以鉴定结论每月17400元的标准计算其经营损失，因该损失是预期损失，未实际发生，故根据公平原则，确定以其实际发生的租金损失作为其实际经营损失，对此本院予以支持。对于其主张设备损失12.06万元及清理费用22640元，因其已实际发生，本院予以支持。
三、关于主体责任的问题。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案北京福康源停车场经营者杨光主张被告原因导致其租赁的地下车库漏水，其不仅应证明房屋漏水的事实，还应当证明车库漏水与被告存在法律上的因果关系。杨光诉称的车库漏水现象作为一种损害结果，可能存在多种原因，但未经专业鉴定机构鉴定得出漏水与恒泰公司及谢丽波等人存在法律上因果关系的结论。
1、汤锦文作为房屋出租方因其未尽到相关责任，造成出租房屋下水管道漏水，导致北京福康源停车场地下一、二层积水，无法使用。汤锦文作为公建楼地上部分的出租人，对停车场因漏水造成停用、设备受损的损失，存在过错，应承担赔偿责任。需要指出的是，因漏水原因待鉴定后才可明确，故北京福康源停车场杨光的损失在漏水原因查明后，汤锦文有权通过另案向相关侵权人主张权利，予以追偿。
2、根据现有证据，缺乏证据证明谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰存在共同故意或者共同过失的侵权行为，故北京福康源停车场经营者杨光要求谢丽波、薛建锋、吴兰香、王彦财、赵玉兰承担连带赔偿责任，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
3、根据现有证据，缺乏证据证明恒泰公司存在共同故意或者共同过失的侵权行为，故北京福康源停车场经营者杨光要求恒泰公司承担连带赔偿责任，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
被告谢丽波、吴兰香、恒泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。
综上所述，对于北京福康源停车场经营者杨光的诉讼请求，对于合理部分本院予以支持。对于被告汤锦文的抗辩，因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于薛建锋、王彦财、赵玉兰的抗辩，本院予以采信。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告汤锦文赔偿原告北京福康源停车场经营者杨光设备损失十二万零六百元、清理费用二万二千六百四十元，共计十四万三千二百四十元。
二、被告汤锦文赔偿原告北京福康源停车场经营者杨光自二零零七年二月至二零一一年十月地下停车场经营损失七十一万二千五百元。
以上两项合计人民币八十五万五千七百四十元，于本判决生效后十日内支付。
三、驳回北京福康源停车场经营者杨光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零七百一十元、评估费八千三百元，均由被告汤锦文负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁永胜
审 判 员 胡爱军
人民陪审员 张 峰
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张子妺