北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1747号
上诉人（原审原告、反诉被告）:水西庄餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市通州区景盛南二街15号1幢501号。
法定代表人：查翔，董事长。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。
法定代表人：邵国强，经理。
委托诉讼代理人：樊羽生，北京市中允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冰，北京市中允律师事务所实习律师。
上诉人水西庄餐饮管理（北京）有限公司（以下简称水西庄公司）因与被上诉人北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院2015丰民初字第05689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
水西庄公司上诉请求：同意原判第一、五项，请求撤销原判第二、三、四项，依法改判支持我公司一审全部诉讼请求，驳回南曦公司一审全部反诉请求。事实和理由：一审法院判令双方于2014年6月27日签订的《租赁合同》（以下简称涉案合同）解除，但未释明是基于约定解除还是法定解除，根据涉案合同9.3项的约定，约定的解除条件成就时，我公司可以据此解除涉案合同，但只有自行转让时才应支付6个月的租金赔偿，且结合9.5项的约定，一审法院认定我公司构成违约并承担违约赔偿责任属认定事实错误；我公司依据合同约定提前终止合同，不构成根本性违约，按照合同约定无需向南曦公司承担违约赔偿责任；南曦公司误导我公司认定该租赁物已构成商圈，南曦公司前期承诺的条件没有实现，导致我公司经营亏损；一审在认定解除涉案合同的前提下，未对我公司多支付的2015年1月25日至2月16日共计22天的租金予以处理，损害了我公司的诉讼权益。
南曦公司辩称，同意原判。涉案合同9.3条的约定水西庄公司理解有误，转租出去谈不上赔偿，转租并不是支付6个月租金赔偿的前提，水西庄公司也并未提前两个月告知我公司；关于免租期的租金，合同约定如果因为水西庄公司的原因导致合同解除，免租期的租金应当补给我公司；解除的实际情况是水西庄公司不租了，要求改变支付方式，但没有谈妥，自行搬走，法院要确认解除的日子，说就按照搬走的日子算，并不是双方约好的解除。
水西庄公司向一审法院起诉请求：1、南曦公司返还水西庄公司场地保证金255000元；2、南曦公司赔偿水西庄公司经济损失10万元(装修花费105万元，象征性要的装修损失)。南曦公司一审反诉请求：1、水西庄公司向南曦公司支付2014年6月28日至2014年8月16日期间的房租212500元（免租期50天的租金）；2、水西庄公司向南曦公司支付违约终止合同的赔偿金765000元（违约终止合同赔偿金，6个月的租金，每月租金127500元，这个违约赔偿需要扣减保证金，现在水西庄公司要求返还保证金，所以我公司就没有扣减）；3、水西庄公司将涉案房屋恢复原状（水西庄公司有装修，需要把装修拆除，恢复成原来交付时的样子，按照附件4恢复）。
一审法院认定事实：2014年6月27日，南曦公司（甲方）与水西庄公司（乙方）签订涉案合同，约定：1.1甲方同意将其拥有所有权/出租权的位于北京市丰台区南三环中路70号1号楼1层（以下简称涉案房屋），总计建筑面积为413平方米的建筑物场地出租给乙方使用；2.1租赁期限为：自2014年6月28日至2014年8月16日为免租期（不支付租金和物业费），起租期2014年8月17日至2022年8月16日止。如因乙方原因本租赁合同提前解除，则乙方应向甲方补缴免租期租金。4.1.1固定租金：按计租面积核算，自起租日起，人民币每月127500元，每两年递增5%。4.3乙方支付方式为半年付，乙方应于每半年度最后一个月的15日前向甲方交付下半年租金。首期租金为765000元。首期租金于签订合同文件后3日内向甲方支付。5.1乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付场地保证金人民币255000元。保证金可以抵作乙方应承担的违约金。9.2若发生不可抗力及其他非乙方所能控制事件，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。本协议所称不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括但不限于地震、台风、火灾、战争、疫灾、社会剧烈动乱等自然灾害和相关社会突发事件。9.3如乙方经营亏损，继续履行合同会继续增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行，但应提前2个月书面通知甲方，自书面通知甲方之日起2个月内可继续经营或直接停业。在书面通知甲方终止合同履行后，经甲方同意，乙方可自行转让，乙方转让的费用跟甲方无关。2个月后本合同自然终止，乙方向甲方支付6个月租金作为赔偿。10.1本合同如提前终止、解除或期满时，在商定时间内，乙方应保留原有的设备设施；乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）和不可移动的固定装修，就此，甲方不给予乙方任何形式的补偿。
2014年12月1日，水西庄公司第六分公司致函南曦公司（关于减免房租的申请）称：由于贵司在与我司签订租赁合同同时承诺我司进驻后所在商铺楼上及周边商铺会形成商圈，但招商工作进展十分不理想，除我司再没有进驻新的商铺，与之前承诺的满租相差甚远，且原有的几家商铺也陆续撤店，客流越来越少。使我司在经营上蒙受严重损失，连连亏损，每天极少的营业额使我司无法支撑下去，为了实现双方互利共赢发展，望贵司在房租方面给予减免。我司建议两种方案：方案一：免租一年，期满后将房租降至合理价位。方案二：按营业额比例抽成（具体细则另行协商）。另请五日内给予回复，如不回复，我司将考虑退租事宜。该申请下部被告注明2014年12月3日收到。2015年2月4日，水西庄公司向南曦公司送达告知书，告知书载明：因贵公司违约，我公司已于2014年12月3日、2015年1月24日分别向贵公司致函，通知解除该房屋租赁合同，要求贵公司退还房屋押金并赔偿我公司的经济损失。2015年1月25日，我公司已实际全部腾退租赁房屋交与贵公司，但贵公司拒绝与我公司办理书面交接手续，也未提出任何异议。鉴于此，我公司在此郑重声明：自2015年1月25日起，我公司已将贵公司租赁房屋腾退交还，此后租赁房屋所产生的相关费用及法律责任（包括但不限于：刑事责任、行政责任、民事责任）与我公司无关。二、要求贵公司退还我公司交纳的房屋租赁押金，并协商赔偿我公司的经济损失。
庭审中，南曦公司称：2015年1月25日水西庄公司非要搬走，拦不住，可移动的物品水西庄公司搬走了，钥匙给了南曦公司，南曦公司接收了房屋，租赁合同解除。双方一致认可水西庄公司交给南曦公司押金255000元，6个月的房租765000元（2014年8月17日至2015年2月16日）
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已经查明的事实，水西庄公司与南曦公司签订了《租赁合同》，双方应依约履行。水西庄公司因经营亏损，向南曦公司提出提前解除合同，并实际撤离经营场地，2015年1月25日南曦公司接收了租赁标的，并认可租赁合同解除。根据双方合同约定：若发生不可抗力及其他非水西庄公司所能控制事件，致使场地周围环境发生重大变化，水西庄公司在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，水西庄公司有权提前终止合同而无需承担任何法律责任的。本案并不符合上述约定。而根据合同约定：如水西庄公司经营亏损，继续履行合同会继续增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行，但应提前2个月书面通知，并向南曦公司支付6个月租金作为赔偿。本案中，考虑水西庄公司的违约造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度，当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、格式合同等因素，对南曦公司请求的违约赔偿金，法院酌情予以确定。双方合同还约定：如因水西庄公司原因本租赁合同提前解除，则水西庄公司应向南曦公司补缴免租期租金，故对南曦公司反诉要求水西庄公司支付免租期租金212500元，法院予以支持。鉴于双方合同约定：合同如提前终止、解除或期满时，在商定时间内，水西庄公司应保留原有的设备设施；水西庄公司不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体和不可移动的固定装修，就此，南曦公司不给予水西庄公司任何形式的补偿，故对水西庄公司要求南曦公司赔偿装修损失10万元，南曦公司要求水西庄公司将房屋恢复原状，法院均不予支持。双方合同解除后，南曦公司要求水西庄公司承担违约责任后，应将水西庄公司交纳的场地保证金255000元退还。综上，一审法院于2016年12月20日判决：一、北京南曦光大电讯商场有限公司于判决生效之日起十日内返还水西庄餐饮管理（北京）有限公司保证金255000元；二、驳回水西庄餐饮管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；三、水西庄餐饮管理（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付北京南曦光大电讯商场有限公司免租期租金212500元；四、水西庄餐饮管理（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付北京南曦光大电讯商场有限公司违约赔偿金382500元；五、驳回北京南曦光大电讯商场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
庭审中，双方对涉案合同9.3条的约定产生分歧，水西庄公司认为根据该条合同约定且结合合同9.5条的约定，水西庄公司在经营亏损的情况下有权提前终止合同，但只有在自行转让的情况下才需向南曦公司支付6个月租金作为赔偿；南曦公司认为水西庄公司没有按照9.3条的约定提前两个月通知南曦公司，且支付6个月租赔偿并不以转租为前提。
经查，涉案合同第九章合同提前终止中，9.2条约定，......若发生不可抗力及其他非水西庄公司所能控制事件，致使场地周围环境发生重大变化，水西庄公司在此经营的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则水西庄公司有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。......
9.3条约定，如水西庄公司经营亏损，继续履行合同会继续增加其亏损额度，水西庄公司有权决定提前终止合同履行，但应提前2个月书面通知南曦公司，自书面通知南曦公司之日起2个月内水西庄公司可继续经营或直接停业。在书面通知南曦公司终止合同履行后，经南曦公司同意，水西庄公司可自行转让，水西庄公司转让的费用跟南曦公司无关。2个月后本合同自然终止，水西庄公司已向南曦公司支付6个月租金作为赔偿。
9.5条约定，......本合同期内，除本合同约定的双方有权提前终止合同情况外，任何一方不得单方面擅自要求终止合同，否则违约方应向守约方支付合同终止前的6月的租金总额作为违约赔偿。
本院认为，南曦公司与水西庄公司订立的涉案合同合法有效，双方均应依约履行。在涉案合同履行过程中，水西庄公司因经营亏损，向南曦公司提出解除涉案合同，并于2015年1月25日从涉案房屋中搬出，南曦公司实际接收涉案房屋，涉案合同已经于当日予以解除。根据涉案合同9.3条的约定，在水西庄公司经营亏损，继续履行合同会继续增加其亏损额度的情况下，水西庄有权决定提前终止合同履行，现水西庄公司依据该合同约定提出提前终止合同，确有合同依据。但关于提前终止合同的后果一节，双方产生分歧，南曦公司主张水西庄公司并未按照合同约定提前两个月书面通知南曦公司，从本案查明的事实看，该事实主张确有依据，本院首先对此予以明确。其次，即便在提前两个月书面通知的情况下，从9.3条的约定看，水西庄公司自书面通知南曦公司之日起2个月内可以选择继续经营或直接停业或经南曦公司同意而自行转让，而无论哪种情形，均必然涉及两个月后涉案合同的履行后果问题，故应当认为2个月后本合同自然终止，水西庄公司已向南曦公司支付6个月租金作为赔偿。的约定系针对该条整个约定而言的；且从涉案合同9.2条的约定看，在发生不可抗力及其他非水西庄公司所能控制事件的情况下，对于水西庄公司应当承担的责任明确写明无需承担任何法律责任；另从合同9.5条的约定看，该条系明确除合同赋予各方有权单方解除合同的情况外，任何一方擅自解除合同的法律后果，并不能得出在合同一方有权单独解除合同而无需承担任何法律后果的结论；故综上，对于水西庄公司上诉称只有在自行转让的情况下才需支付6个月租金赔偿的上诉理由，本院不予采信。一审法院判令水西庄公司向南曦公司支付违约赔偿金，处理并无不当。
关于免租期的租金，水西庄公司因经营亏损提出提前终止合同，并主张系因南曦公司误导其公司认定该租赁物已构成商圈，南曦公司前期承诺的条件没有实现所致，但其未能就此提供充分的证据予以证明，故一审根据双方合同约定，判令水西庄公司支付免租期的租金，处理并无不当。关于水西庄公司主张的经济损失一节，一审法院依据双方合同约定未予支持，处理亦无不当。
综上所述，水西庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10685元，由水西庄餐饮管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一七年三月十五日
书记员 刘梓晨