济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初55号
原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王健，董事长。
委托代理人于德华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所律师。
被告刘迎，女，1980年5月10日出生，汉族，住山东省章丘市。
原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰）诉被告刘迎商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。原告阳光壹佰在立案后提出诉讼保全申请，要求查封或冻结被告刘迎的银行存款261572.50元或查封其相应价值的财产，并提供财产担保。本院对其申请审查后制发（2016）鲁0104民初55-2号民事裁定，查封了被告刘迎的相应财产。因被告刘迎下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭对本案进行了审理。原告阳光壹佰的委托代理人于德华、刘颖到庭参加诉讼，被告刘迎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰诉称：原被告于2010年4月18日签订关于济南阳光100国际新城T3-1-2613室房屋的《商品房买卖合同》及附件。买受人选择抵押担保贷款付款方式。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第二款约定“买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。买受人已入住的，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）。被告于2011年6月28日已办理收房手续，现在由于被告自身原因，不履行还款义务，致使贷款银行扣划了原告保证金，截至2015年7月28日已达20996.40元，被告至今没有偿还。被告的行为已给原告造成损失，已达合同解除条件。诉请判令：一、解除原被告签订的济南阳光100国际新城T3-1-2613室房屋的《商品房买卖合同》及附件；二、被告腾还原告济南阳光100国际新城T3-1-2613室房屋及T3-1-D452地下储藏室；三、被告偿还银行扣划原告保证金20996.40元及其利息；四、被告向原告支付违约金71834.70元；五、被告向原告支付房屋折旧费143669.40元；五、本案的律师费25072元及全部诉讼费用由被告承担。
被告刘迎未答辩。
经审理查明，2010年4月18日，原告阳光壹佰作为出卖人与作为买受人的被告刘迎签订《商品房买卖合同》。合同约定被告刘迎购买原告阳光壹佰开发坐落于济南市槐荫区阳光新路21号的阳光100国际新城T31单元2613号房，该商品房建筑面积为81.64平方米，其中套内建筑面积64.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.13平方米；附属物为地下储藏室，建筑面积10.86平方米，套内面积5.46平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米10735.58元，金额为692552元；附属物单价为每平方米4724.36元，金额25795元。以上总价款718347元。交付期限合同约定为2011年6月30日前。合同另对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定等事项进行了约定，合同中并约定付款方式及期限见补充协议第三条。该合同签订同日，双方还另签订了附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准及附件四：补充协议。其中合同附件四补充协议中的第三条为“付款方式”，约定了买受人按“抵押担保贷款付款”方式支付房款。即1.买受人于2010年4月13日前向出卖人支付定金1万元。2.买受人应于2010年4月18日前向出卖人支付首付房款144347元（含第1项款项，第1项款项自动转为首付房款）。3.买受人应在签订买卖合同后7日内向银行或住房公积金委员会提交申请个人住房贷款所需的全部资料（贷款资料以贷款银行或住房公积金委员会提出的要求为准，出卖人提供的贷款资料列表仅供参考之用），并无条件配合银行或住房公积金委员会签署相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款，逾期30日之内，买受人自逾期之日起至办理完毕全部贷款手续之日止，按日向出卖人支付剩余应付房款万分之一的违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按剩余应付房款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付剩余应付房款万分之一的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。如因买受人原因，其贷款申请未能获得银行（或住房公积金委员会）批准，或未能获得银行（或住房公积金委员会）足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起40日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按剩余应付房款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付剩余应付房款万分之一的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。如非买受人原因致使买受人最终未从银行（或住房公积金委员会）获得足额贷款，或银行（或住房公积金委员会）未批准其贷款申请的，买受人应在出卖人通知之日起10日内与出卖人协商新的付款方式，否则双方同意解除买卖合同，互不承担违约责任。出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行（或住房公积金委员会）提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担该房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。如因买受人不履行偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。该补充协议还对付款日期的确认、房产交付等事项进行了约定。在该补充协议中的“诉讼的相关事宜”部分还约定“因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用”。
以上事实有原告阳光壹佰提供2010年4月18日签订的《商品房买卖合同》及附件及其陈述为凭。
以上合同及附件签订后，原告阳光壹佰与被告刘迎开始履行合同约定内容。被告刘迎按补充协议的约定，以抵押担保贷款方式向原告阳光壹佰支付购房款。被告刘迎从原告阳光壹佰处购买的商品房于2011年6月28日办理了交付，被告刘迎签署了《物业验收交接记录表》、《阳光100业主收房流转单》等。
因被告刘迎未按约定向贷款银行偿还贷款本息，其贷款银行中国工商银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称槐荫工行）自2014年3月26日起开始从原告阳光壹佰扣划贷款本息，原告阳光壹佰说明至2015年7月扣划合计为20996.40元，其还说明在其起诉后，槐荫工行仍继续扣划被告刘迎逾期支付的本息，至2016年3月累计37214.17元。原告阳光壹佰在本案审理中还提供济南市市中区人民法院作出的（2015）市民初字第1068号民事判决及（2015）市民初字第1068-1号民事裁定，显示该院在原告阳光壹佰处预查封了被告刘迎购买的涉案房屋。
以上事实有原告阳光壹佰提供2011年6月28日《物业验收交接记录表》、《阳光100业主收房流转单》、槐荫工行出具的《业务回单》、（2015）市民初字第1068号民事判决、（2015）市民初字第1068-1号民事裁定及其陈述为凭。
原告阳光壹佰为本案诉讼与山东豪才律师事务所签订《委托代理合同》，并于2016年5月5日支付律师代理费25072元。
以上事实有原告阳光壹佰提供《委托代理合同》、发票及其陈述为凭。
本院认为，原告阳光壹佰与被告刘迎于2010年4月18日签订的《商品房买卖合同》及附件均为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均为有效。在合同及附件签订后，为履行购房款的支付，被告刘迎以银行借款向原告阳光壹佰支付购房款。就被告刘迎的贷款及担保事宜，原告阳光壹佰与被告刘迎在2010年4月18日签订的《商品房买卖合同》补充协议中也进行了相应约定，对买受人（即被告刘迎）获得贷款后、出卖人（即原告阳光壹佰）提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任进行了约定。包括“出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行（或住房公积金委员会）提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应承担该房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任”。以上约定内容实际上是原告阳光壹佰与被告刘迎就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法还规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。
就本案而言，因被告刘迎未按约定还款，槐荫工行扣划了原告阳光壹佰的保证金20996.40元（截至原告阳光壹佰起诉前），被告刘迎的行为已构成严重违约。在此情形下，原告阳光壹佰要求解除与被告刘迎签订的《商品房买卖合同》已符合双方在附件四补充协议中约定的合同解除条件，也符合法律规定的合同的法定解除情形。因此，原告阳光壹佰要求解除与被告刘迎就阳光100国际新城T3-1-2613号房屋及T3-1-D452签订的《商品房买卖合同》及附件有法律依据和事实根据，本院对原告阳光壹佰的此项诉讼请求予以支持。同时因合同解除权为形成权，在原告阳光壹佰的解除意思表示到达被告刘迎时，该合同及附件即应解除。本案系采用公告送达方式，起诉书于2016年4月4日送达至被告刘迎，故双方签订的合同及附件均于当日解除。
根据原告阳光壹佰与被告刘迎的约定，“出卖人解除合同的，买受人应支付出卖人该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项”、“如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），……”，原告阳光壹佰要求被告刘迎腾还购买的商品房及地下储藏室有合同约定依据，其另要求被告刘迎承担房款10%的违约金71834.70元及支付房屋折旧费143669.40元亦有合同约定为依据，本院一并予以支持。原告阳光壹佰为本次诉讼委托了律师，根据其与被告刘迎在补充协议中的约定，其所支付的律师代理费25072元应由被告刘迎承担。原告阳光壹佰在本案诉讼中提出的此项诉讼请求亦有合同依据，对此本院亦予支持。
除以上诉讼请求外，原告阳光壹佰还要求被告刘迎偿还银行扣划的保证金20996.40元及利息。对此，双方签订的合同中亦有约定。因此本院对原告阳光壹佰的该项诉讼请求亦予支持。同时需要说明的是，被告刘迎在购买涉案房屋时向原告阳光壹佰交纳了购房款项，在本院确定其承担以上相应民事责任后，其在原告阳光壹佰处的款项双方应进行清算。鉴于被告刘迎没有到庭，本案中无法对此进行处理。双方可另行解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司与被告刘迎于2010年4月18日就买卖济南阳光100国际新城T3-1-2613号房屋及T3-1-D452号地下储藏室签订的《商品房买卖合同》及附件于2016年4月4日解除；
二、被告刘迎于本判决生效之日起三十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司腾还济南阳光100国际新城T3-1-2613号房屋及T3-1-D452号地下储藏室；
三、被告刘迎于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司偿还扣划的保证金20996.40元及利息（以该款项为基数，自2015年8月1日起计算至本判决生效之日止，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算）；
四、被告刘迎于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付违约金71834.70元；
五、被告刘迎于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付房屋折旧费143669.40元；
六、被告刘迎于本判决生效之日起十日内向原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付律师费25072元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5224元，诉讼保全费5000元，由被告刘迎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 黄莲芝
人民陪审员 宋金凤
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘 微