广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第2524号
原告（反诉被告）广州市奥来尔钟表实业有限公司，住所地在广州市黄埔区黄埔大道东838号综合楼。
法定代表人罗丽娟，该司总经理。
委托代理人阮浩斌，系广东盛博信成律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州市玉树物业管理有限公司，住所地在广州市天河区东圃镇吉山村大陇1号。
法定代表人阮美莲，总经理。
委托代理人文燕，系广东端华律师事务所律师。
原告广州市奥来尔钟表实业有限公司（以下简称钟表公司）诉被告广州市玉树物业管理有限公司（以下简称玉树公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟表公司的委托代理人阮浩斌、被告玉树公司的委托代理人文燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟表公司诉称：2006年4月20日，原、被告签订《厂房场地租赁合同》，内容为：原告向被告承租位于吉山村大陇1号东丰工业区A栋二楼西侧厂房，租赁期限为六年（至2012年5月30日止）；原告向被告交纳三个月租金作合同保证金，合同期满，合同保证金不计息归还原告等。合同签订后，原告依约向被告交纳43200元保证金，并承租涉案物业。2012年4月20日，原、被告又签订《协议》，约定将租期续至2012年6月15日。2012年6月15日，被告向原告发出《缴费通知单》，要求原告缴纳续租期间的租金、水电费等费用合计8533.28元，原告予以同意并要求与保证金相抵消。后原、被告就涉案物业办理了移交手续，原告将涉案物业依约归还被告，但被告却未依约将保证金余额返还原告，经原告多次催收，均未果。综上，原告请求法院判令：1、被告向原告返还保证金34666.72元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告玉树公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2006年4月20日，原、被告签订《厂房场地租赁合同》，约定不得擅自调整厂房内结构等。租赁期间，原告存在乱搭乱建的情况，不仅存在安全隐患，还因乱搭乱建问题受到有关部门的多次查处，直至租赁期限届满原告亦未将上述搭建物予以拆除，被告遂于2012年6月20日自行将其拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，被告拆除上述搭建物所花费用36922元应由原告承担，而该费用亦已超过原告诉讼请求的保证金34666.72元，故原告无权要求被告返还保证金。
被告玉树公司反诉称：2006年4月20日，原、被告签订《厂房场地租赁合同》，约定：原告不得擅自调整厂房内结构及保证场地不存在安全隐患，后因原告为申领营业执照，又以广州市黄埔区华达表业制品厂（以下简称华达表业）就涉案场地于2006年9月1日与被告签订《厂房场地租赁合同》，原告遂以华达表业的名义经营，租赁期间，华达表业因乱搭建以及存在安全隐患问题多次受到有关部门的查处，有关部门多次要求华达表业拆除违规建筑以及排除安全隐患，但直至租赁期限届满原告仍未予以拆除，被告遂于2012年6月20日自行将上述搭建物予以拆除，拆除费用为36922元。综上，请求法院判令：原告向被告支付恢复场地原状的费用36922元。
原告钟表公司针对被告玉树公司的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告所称增建的部位是得到其许可的，根据合同的约定，增建部位在合同期满后，原告应当保持完好交付给被告，即经许可的增建部位的所有权属于被告，在双方办理租赁场地的清点交接手续时，双方已就需要修补的费用（不包含增建部位恢复原状的费用）进行清点结算，被告亦未就增建部位提出权利要求，双方最终办理了场地的交接手续。现被告将增建部位恢复原状是其自身的行为，据此而产生恢复原状的费用与原告无关，原告不同意支付，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2006年4月20日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《厂房场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方把座落于吉山村大陇1号东丰工业区A栋二楼西侧自建建筑物（以下简称案涉场地）出租给乙方作厂房经营之用，甲方在签订合同之日起5月16日计算租金；租赁期限为六年（即从2006年5月16日起至2012年5月30日止）；双方签订合同当天乙方向甲方交纳三个月租金作合同保证金，合同期满，乙方清付所有债务后，合同保证金不计息归还给乙方；乙方每月5日前交当月租金，过期15天欠交，乙方必须以日息1%向甲方缴交滞纳金；甲方将厂房约1200平方米，每平方米12元，以每月向甲方缴纳的方式，逐月缴纳，即每月缴纳14400元，租金每三年递增10%；（第四条）乙方应爱惜厂房及宿舍，并应保持上述建筑物的完整，如有必要将厂房内结构调整，必须先征得甲方的同意；（第六条）合同期满，属于甲方财产（含乙方增建部分）乙方应保持完好交回给甲方，乙方投资的其他不动产以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有；等内容。合同签订后，原告向被告支付案涉场地的保证金43200元，被告亦将案涉场地交付原告使用。原、被告均确认原告在案涉场地内进行了加建（阁楼）。
2012年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，约定，根据甲乙双方在2006年4月20日签订的关于案涉场地租赁合同，将在2012年5月30日合同期满，现甲乙双方达成以下协议：1、乙方由于生产需要，要求续租15天，即租期到2012年6月15日止；2、甲方同意乙方续租15天，但乙方必须在2012年6月15日前把属于乙方自己的动产部分全部搬离厂房，并把厂房交还给甲方；3、到2012年6月15日乙方把所欠甲方的租金费用全部付清后，甲方无异议的，甲方不计息把合同押金退还给乙方。
2012年6月2日，被告作出致原告的《缴费通知单》，主要内容为：贵单位2011年6月份15天租金是7200元，管理费150元、除四害费40元、垃圾费100元、水电费284.08元（抄表时间为2012年5月27日），以上租金、费用总额是7774.08元。2012年6月15日，被告作出致原告的《缴费通知单》，主要内容为：水电费209.2元（抄表时间为2012年6月15日）；修复厂房窗户玻璃共34块，材料人工550元（合计759.2元）。庭审中，原、被告均确认原告至今尚欠被告就案涉场地的上述费用共8533.28元。
2012年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房交付手续》，主要内容为：原、被告签订的案涉场地租赁合同合约期满，乙方从2012年6月15日正式办理案涉场地归还甲方移交手续
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以交付钥匙后，视乙方放弃厂房内所有物品的所有权。当日，原、被告办理案涉场地交接手续时，原告未将案涉场地内的加建部分予以拆除，被告称其收回案涉场地后自行将加建部分予以拆除，并支付36922元的拆除费用。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《协议》、《厂房交付手续》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
根据《协议》的约定，原、被告就案涉场地的租赁期限于2012年6月15日届满，被告亦于当日收回案涉场地，故原、被告就案涉场地的租赁合同关系于租赁期限届满之日（即2012年6月15日）终止。
根据《租赁合同》关于“合同期满，乙方清付所有债务后，合同保证金不计息归还给乙方”的约定，原告现主张在扣除租赁期间尚欠的费用8533.28元后将保证金34666.72元（43200元-8533.28元）予以返还具有事实和合同依据，本院予以支持。
关于被告要求原告支付案涉场地恢复原状的费用问题。根据本案查明的事实：一、根据《租赁合同》关于“合同期满，属于甲方财产（含乙方增建部分）乙方应保持完好交回给甲方，乙方投资的其他不动产以及水、电的增容负荷一律无偿归甲方所有”的约定，被告对原告的加（增）建行为是同意的，且加（增）建部分的所有权归被告，亦未约定原告须对加（增）建部分进行恢复原状。二、根据被告于2012年6月15日作出的《缴费通知单》中“修复厂房窗户玻璃共34块，材料人工550元”以及《厂房交付手续》中“乙方从2012年6月15日正式办理案涉场地归还甲方移交手续
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以交付钥匙后，视乙方放弃厂房内所有物品的所有权”的内容，原、被告于2012年6月15日办理案涉场地的交接手续，双方对案涉场地的交接现状进行确认，被告此时并未就案涉场地中的加建部分提出异议。三、现案涉场地的租赁期限已经届满且被告亦将案涉场地予以收回，被告此时才提出对原告的加（增）建行为有异议并要求支付案涉场地恢复原状的费用有违诚实信用原则。综上，被告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、广州市玉树物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市奥来尔钟表实业有限公司返还租赁保证金34666.72元。
二、驳回广州市玉树物业管理有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费670元、反诉费360元，共1030元，均由广州市玉树物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 植
人民陪审员 严建华
人民陪审员 黄淑兰
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 何靖文
周玺舜