上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第370号
原告上海求是宠物用品有限公司。
法定代表人仇锋，总经理。
委托代理人张健，男，上海求是宠物用品有限公司工作。
被告张诚。
被告赵报红。
委托代理人张瑞芳，系被告赵报红女儿。
原告上海求是宠物用品有限公司与被告张诚、赵报红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海求是宠物用品有限公司的委托代理人张健，被告张诚，被告赵报红及其委托代理人张瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海求是宠物用品有限公司诉称，2012年1月8日，原告与两被告就上海市闵行区商铺签署了《租赁合同》，租赁期限自2012年1月8日至2016年4月7日。2014年1月2日，原告依租赁合同约定支付了2014年1月8日至2014年4月7日的租金并依约承担了滞纳金。然被告方于2014年1月6日单方解除租赁合同并于同月8日封锁了租赁房屋，阻止原告正常经营，并拒绝返还原告在租赁房屋内物资商品。经沟通未果，故起诉要求两被告返还租赁房屋内原告的物资商品；要求两被告返还租赁押金30，000元（人民币，下同）；要求两被告返还原告已支付的租金63，978元；要求两被告承担单方解约违约金30，000元；要求两被告承担装修补偿金20，000元。
诉讼中，两被告返还了原告的物资商品，故原告撤回了要求两被告返还租赁房屋内原告的物资商品的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
原告上海求是宠物用品有限公司向本院提供了以下证据以证明其诉称成立。
1、房屋租赁合同1份，证明原、被告建立租赁合同关系，双方约定了权利义务；
2、租金付款凭证1份，证明原告于2014年1月2日支付当季租金63，600元及逾期付款的滞纳金；
3、押金凭证1份，证明签订合同时原告支付了押金30，000元；
4、2014年1月5日告知函1份，证明两被告于2014年1月5日发出单方解约函，并要封锁商铺，双方未达成协议；
5、房屋租赁合同、收款收据1组，证明两被告与案外人于2014年1月1日签订房屋租赁合同，两被告在合同期内擅自将租赁房屋出租给案外人，系违约行为；
6、照片1组，证明被告方于2014年1月8日锁门的事实；
7、新闻晨报照片1份，证明至2014年1月11日租赁房屋仍然锁着；
8、律师函、EMS寄件函、查询单1组，证明原告发函给两被告，要求解锁封锁的商铺；
9、2014年1月24日通知函1份，证明原告对两被告解约函的回复；
10、产权证1份，证明涉案房屋权利人系两被告。
被告张诚、赵报红辩称，2013年12月24日原告致电被告方，2013年12月31日原告再次致电被告方，因原告经营不善，不想支付房租，系原告违约。双方就解除租赁合同也曾达成过两次共识。至于原告于2014年1月2日支付房租系受他人挑唆，且支付方式及金额与平时也不同，原告变更租金支付方式也没有告诉被告方。因原告违约，故不同意退还租赁保证金，同意退还2月及3月的租金，违约金可以支付部分金额，装修补偿金不同意支付。
被告张诚、赵报红向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立。
1、电话清单1份，证明2013年12月24日原告方致电被告方要求解除租赁合同，并要求被告方在不损失的情况下将押金退还；直至2013年12月31日两被告均未收到原告方的房租；
2、车票1组，证明原告称要解除租赁合同，故两被告于2013年12月31日当晚从江西赶回上海处理解约事宜；
3、挂号信收据2份，证明落款为2014年1月5日的告知函的邮寄时间是2014年1月6日，与案外人的房屋租赁合同及收款收据的邮寄时间是2014年1月13日；
4、字据1份，证明2014年1月1日中午吃饭参加的人员；
5、付款明细1组，证明原告以前的付款都是以公司名义转账支付，但2014年1月2日的付款是现金存款；
6、2014年1月12日字据1份，证明两被告于2014年1月13日寄送原告，但原告未与两被告联系；
7、律师函1份，证明律师函在两被告寄送2014年1月12日字据后发出；
8、被告张诚与案外人陈某某的租赁合同1份，证明案外人陈某某在本案纠纷中捣鬼；
9、照片1组，证明原告经营不善。
上述证据经庭审质证，被告张诚、赵报红对原告提供的证据的质证意见如下：证据1真实性无异议，但房屋装修系两被告装修，故不存在装修补偿；证据2中的款项是1月2日收到的，但付款方式及金额不对，原告这次支付滞纳金系因心中有鬼；证据3无异议；证据4、证据5真实性无异议，但房屋租赁合同及收款收据不是2014年1月5日邮寄；证据6中，系因原告无视两被告告知，故锁门；证据7，玻璃门上有4把锁，其余2把系被告方锁的；证据8，律师函收到的，但函上只有律师名字，没有联系电话；证据9没有收到过；证据10无异议。原告对被告张诚、赵报红提供的证据的质证意见如下：证据1不予认可，电话内容不予确认；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3中房屋租赁合同及收款收据系2014年1月6日随告知函一起收到的；证据4不予确认；证据5无异议，租赁合同约定付款方式是汇入被告方银行帐号即可；证据6没有看到过；证据7没有异议；证据8与本案无关联；证据9真实性不予认可，与本案亦无关联。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、对原告提供的证据的认证意见如下：证据1至证据3真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据4至证据8两被告没有异议，本院予以确认；证据9两被告否认收到，原告未进一步举证已经送达两被告，故本院不予采信；证据10真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。二、对两被告提供的证据的认证意见如下：证据1原告不予认可，且仅凭电话清单无法还原电话内容，故对该证据本院不予采信；证据2与本案无关联，本院不予采信；证据3，原告认可与两被告与案外人的租赁合同及收款收据系随告知函一同邮寄，本院予以采信；证据4系被告主单方制作，原告不予认可，本院不予采信；证据5真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据6原告予以否认，两被告未进一步举证已经送达原告，本院不予采信；证据7原告无异议，本院予以确认；证据8与本案无关联，本院不予采信；证据9与本案无关联，本院不予采信。
经审理查明，座落于上海市闵行区房屋系被告张诚、赵报红所有，用途商业。
2012年1月8日，原告与被告张诚、赵报红签订租赁合同，约定：两被告将位于上海市闵行区建筑面积约为110平方米的房屋出租给原告，用途为商业；租赁期限自2012年1月8日起至2016年4月7日止；租金支付方式：第一年：自2012年4月8日起至2013年4月7日止，月租金19，000元；第二年：自2013年4月8日起至2014年4月7日止，月租金21，200元；……租金按照先付后用的原则，每季支付一次，租金提前10天支付，每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日前支付下一期租金；原告以汇款方式按时将租金汇入被告张诚在银行的帐号内；租赁押金30，000元，待合约结束后，被告方将押金除用于冲抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息返还原告；两被告告知原告该房屋有设定抵押，两被告保证在出租该房屋前没有产权纠纷（含抵押），出租后如因产权纠纷导致合同无法继续履行，由两被告承担全部责任，并向原告支付违约赔偿金100，000元（按照装修计算）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经过双方协商后订立终止合同书；如两被告未经原告同意终止合同，则两被告将以30，000元承担违约责任，并退回押金和已经支付的租金（如有）；如原告未经两被告同意终止合同，原告所付押金不予退还，原告并需结清按合同约定应承担的费用（水、电费用）。合同签订后，原告向两被告支付了押金30，000元。
2012年3月28至2013年9月26日期间，原告通过转帐的方式向被告张诚银行帐户支付租金。2014年1月2日，原告以现金存款的方式向被告张诚在银行的帐户上存款63，978元。
2014年1月6日，两被告向原告寄送告知函，告知原告：2013年12月28日前原告应支付而未支付下一季度的房租，原告方员工张某亦承诺2014年1月2日清理租赁房屋内所有物品并搬走，但原告于2014年1月3日仍未搬走并交还房屋，已属违约，且两被告已经与案外人就涉案房屋签订房屋租赁合同，故要求原告务必于2014年1月7日下午18时前搬离涉案房屋。
2014年1月8日，被告赵报红至涉案房屋锁门，原告停止营业。
2013年1月13日，原告委托律师向两被告发送律师函，要求两被告继续履行合同，以便原告能尽快恢复营业。
诉讼过程中，原、被告双方至涉案房屋办理了房屋交接手续，原告向两被告返还了房屋。
另查明，2014年1月1日，两被告就上海市闵行区房屋签署房屋租赁合同，约定两被告将上述房屋出租给案外人李某某，租赁期限自2014年1月11日起至2016年1月10日止，月租金28，000元。当日，两被告收取了案外人李某某的租赁押金及租金。
本院认为，原、被告签订租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利，履行义务。两被告抗辩，合同履行过程中已经与原告达成解约协议，然原告对此予以否认，且两被告亦无证据证明双方解除了租赁合同关系，故对此抗辩本院不予采信。原告于2014年1月2日向两被告支付了下一季度的房屋租金，然两被告抗辩，因原告变更了支付方式及金额，故无法确认该笔款项即为原告支付，故属原告违约在先。对此，本院认为，被告方在收到60，000余元款项后，即向原告做了核实，也得到了原告的确认，诉讼中两被告称无法确认原告即为支付人的说法不能成立。另外，本院注意到，虽原告逾期几天支付下一期的租金，但这并不能构成根本性违约，且原告连同租金支付了逾期付款的违约金，符合双方合同的约定，故这不足以达到两被告采取解约封门措施的程度。两被告在双方租赁合同存续期间即与案外人就涉案房屋签订租赁合同，并将原告正在使用的租赁房屋封锁，该行为显属违约，应承担相应的责任。诉讼过程中，两被告以其行为表示不再履行租赁合同，原告亦同意解除合同，双方并清空房屋办理了房屋交接手续，上述行为于法不悖，本院予以准许。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告已经支付的押金及租金，两被告当予退还，故原告主张退回押金的诉讼请求本院予以支持。因为两被告违约导致双方合同无法继续履行，原告根据合同约定向两被告主张违约金于法不悖，本院予以支持。对于装修补偿金20，000元，因两被告否认原告有装修，原告也没有依据证明其租赁后进行过装修，且即使有少量装修，在违约金金额中亦可弥补，故本院对原告装修补偿金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张诚、赵报红于本判决生效之日起十日内，返还原告上海求是宠物用品有限公司租赁押金30，000元；
二、被告张诚、赵报红于本判决生效之日起十日内，返还原告上海求是宠物用品有限公司租金63，978元；
三、被告张诚、赵报红于本判决生效之日起十日内，支付原告上海求是宠物用品有限公司违约金30，000元；
四、驳回原告上海求是宠物用品有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，179.56元，减半计收1，589.78元，由原告上海求是宠物用品有限公司负担220.84元，被告张诚、赵报红负担1，368.94元，被告张诚、赵报红负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海求是宠物用品有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一四年四月三日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。