湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民二终字第284号上诉人（原审被告、反诉原告）季华溪。被上诉人（原审原告、反诉被告）岳阳时代物业管理有限公司，住所地岳阳岳阳市岳阳楼区巴陵大桥轻纺城401室。法定代表人叶振凡，董事长。委托代理人郑杰华，该公司总经理。委托代理人孟静，湖南唯平律师事务所律师。上诉人季华溪因与被上诉人岳阳时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员姚孟君担任审判长，审判员华雷、徐艳参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人季华溪，被上诉人的委托代理人郑杰华、孟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年1月12日，时代物业公司与季华溪签订《商场管理合同》一份，双方约定时代物业公司为季华溪租赁的岳阳市中豪时代购物城商场负1楼LGA01号铺位提供物业服务，并收取物业管理费、运营费（包括公共用电用水费用、公共设施维护费用及商场推广费用）。合同有效期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止。收费标准为物业管理费每月1360元，运营费每月240元。同时季华溪须交纳水电费保证金1000元，保证金于总合同届满时，计清所欠费用后凭收据无息退还。合同同时约定合同期内，季华溪铺位只许经营童装，不许经营其他品种，如时代物业公司重新规划商场布局需要调整经营品种，季华溪及时代物业公司铺位使用人同意无条件配合时代物业公司商场的整体规划，否则时代物业公司有权终止合同并停止一切配套服务。季华溪于每季度前10天准时向时代物业公司交纳下季度商场管理费及相关费用，工商费、税收等费用季华溪应按相关部门规定时间依时缴纳，季华溪不按规定缴纳管理费等相关费用，时代物业公司有权终止合同，停止向乙方提供一切配套服务，季华溪存于铺位的一切物品可视作季华溪自动放弃处理。商场营业时间为早上8点至晚上21点，季华溪要准时开门营业，迟到到早退实行停电处理，如特殊原因迟到、早退应提前向商铺管理部门请假，并按批复执行。季华溪应遵守时代物业公司商场统一用电时间规定，开铺送电，关铺停电，做到人离电断。季华溪不得占用或堵塞消防通道，出现紧急情况时，必须使用消防通道疏散，不可乘坐电梯。季华溪不得损害相邻铺位的利益。季华溪不按规定交纳管理、工商、税收等费用以及违规应缴赔偿金、违约金的，处以每天百分之五的滞纳金并可同时采取停电、停水等相关措施；逾期10天仍拒绝缴交的，视为季华溪自动放弃该铺位的经营权，自动将该铺位经营权无偿交给时代物业公司处理，季华溪无异议。《商场管理合同》签订后，季华溪对铺位进行了装修，并积极组织货源，在聘请了员工后正式开始经营。2013年1月28日，出租方岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）根据市场状况将营业时间调整为早上9点至晚上18点，并决定一个季度免除租赁户一个月租金。合同履行初期双方合作较为愉快，季华溪物业管理费、运营费交至2013年6月。由于商场整体经营状况不佳，包括季华溪在内的经营户要求出租方中豪公司降低租金未果，季华溪自2013年7月开始拒付物业管理费及运营费。此后季华溪等经营户与出租方中豪公司多次发生冲突，出租方中豪公司采取了停电措施，而部分经营户则采取堵门、堵路、上访等方式进行对抗。2014年2月后，因时代物业公司停电、季华溪上访等原因门面一直处于停业状态。双方发生冲突期间，季华溪于2013年10月向原审法院提起诉讼，要求出租方中豪公司赔偿装修费用20000元，赔偿未按合同规定时间营业有营业损失15514元，返还所交租金6825元，赔偿违反合同的可得利益和积压货物的损失35000元。原审法院作出（2013）楼民一初字第581号民事判决，认定出租方中豪公司擅自缩短营业时间，且在与经营户产生纠纷后采取停电措施行为不当，存在违约行为。而季华溪拒不缴纳租金亦存在违约行为，遂依法判决解除双方之间的《商场租赁合同》，并在剔除季华溪应付租金后，由出租方中豪公司退还季华溪剩余履约保证金18640元，同时驳回了季华溪要求中豪公司赔偿各项损失77339元的反诉请求。2014年10月20日，本院以（2014）岳中民一终字第389号民事判决书对上述判决予以维持。由于上述案件并未处理双方之间的物业服务合同纠纷，时代物业公司遂提起诉讼，请求判决季华溪支付时代物业公司2013年7月至2014年1月的物业管理费9520元和运营费1680元，以及相关违约损失。季华溪则认为时代物业公司存在欺诈及违约行为，亦提起反诉，请求判决时代物业公司返还季华溪上交的水电保证金并赔偿投资损失77339元，承担证人出庭作证的费用。原审法院认为，时代物业公司与季华溪签订的《商场管理合同》是双方真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务并享受相应权利。虽然时代物业公司在与季华溪签订《商场管理合同》时未取得物业管理资质，但时代物业公司为季华溪提供了物业服务，后又取得了物业管理资质，且未取得资质证书从事物业管理，可由行政管理部门对其进行处罚，而并非季华溪拒不交纳物业管理费、运营费的合理理由，故季华溪应按约定向时代物业公司交纳物业管理费及运营费。现时代物业公司主张季华溪支付2013年7月至2014年1月的物业管理费9520元和运营费1680元以及相关违约损失。根据查明的情况，季华溪的物业管理费及运营费实际交纳至2013年6月，同时虽然季华溪辩称已于2013年10月就未从事经营，但季华溪并未将物品从店铺中搬离，仍继续占用所租店铺，故季华溪应向时代物业公司交纳经营期间未支付的物业管理费、运营费及占用期间的物业管理费、运营费。因此对时代物业公司主张季华溪支付2013年7月至2014年1月的物业管理费9520元和运营费1680元的诉讼请求，予以支持。而时代物业公司主动放弃2014年2月后期的物业管理费、运营费的行为，可视为对自身合法权益的自主处分，该行为合法有据，予以支持。关于时代物业公司要求季华溪支付违约损失的诉讼请求，由于双方对未按时交纳物业管理费、运营费的违约金未予以明确约定，且时代物业公司未提供有效证据证实因季华溪未按时交纳相关费用所造成的损失，故对时代物业公司的该项诉讼请求，不予支持。季华溪反诉要求时代物业公司退还上交的水电保证金并赔偿投资损失77339元。鉴于季华溪已未在商场进行经营，双方之间的物业服务合同已实际解除，且本案中没有证据证实季华溪存在拖欠水电费的情形，故时代物业公司应向季华溪退还水电费保证金1000元。而关于营业时间被缩短、在诉讼期间存在停电行为导致无法经营的情况，原审法院在（2013）楼民一初字第581号民事判决中已确认是出租方中豪公司违约所致，且出租方中豪公司已就上述违约行为承担了相应的违约责任。同时季华溪提出时代物业公司所违反的相关条款系合同对季华溪行为的约定，而非对时代物业公司行为的约定，季华溪所诉时代物业公司违约的依据不足，无法证实时代物业公司存在违反合同约定的行为，并导致季华溪的损失，故对季华溪要求时代物业公司赔偿投资损失77339元的反诉请求，不予支持。季华溪同时要求时代物业公司支付证人出庭的一切费用，但本案中并无证人出庭作证，亦无从产生相关费用，故对季华溪的该项反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限季华溪在本判决生效后十日内支付时代物业公司物业管理费9520元和运营费1680元，两项共计11200元；二、限时代物业公司在判决发生法律效力后十日内退还季华溪交纳的水电费保证金1000元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（时代物业公司与季华溪应支付义务相抵后，季华溪应支付时代物业公司10200元）。三、驳回时代物业公司的其他诉讼请求，驳回季华溪的其他反诉请求。案件受理费800元，反诉费867元，财产保全费135元，由时代物业公司负担102元，由季华溪负担1700元。季华溪不服该判决，向本院提起上诉称：一、时代物业公司在签订合同时存在欺诈行为，其营业执照取得时间是2014年7月28日，物管的资质证书一直未取得，但是却于2013年1月开始收取季华溪的物管费和运营费至同年7月份。时代物业公司未按《商场管理合同》履行自己义务，提供相应的服务，反而停电锁门，缩短经营时间，且于2013年10月已经终止了与季华溪的合同，判决季华溪支付清场之后的运营费和物管费，没有法律依据；二、原审庭审结束后，没有进行庭上调解，程序违法。请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人时代物业公司辩称，时代物业公司与季华溪自愿签订《商场管理合同》，季华溪直至2014年3月份才搬离铺面，相关费用仅支付至2013年6月，时代物业公司如实、忠诚地履行了合同义务。原判决认事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人季华溪向本院提交了以下证据：1、岳阳市岳阳楼区人民法院审理原告季华溪、任金丽、易鑫焱诉被告岳阳市中转业有限公司租赁合同纠纷三案合并开庭笔录一份，拟证明证明一审庭审没有经过调解；2、本院审理上诉人岳阳市中豪置业有限公司、季华溪、邹琪、刘雄、李键君与被上诉人易鑫焱、任金丽租赁合同纠纷六案合并开庭笔录一份，拟证明时代物业公司在笔录中承认2013年10月就将季华溪店铺清场了。时代物为公司向本院提交了物业管理资质证书，拟证明其自2013年12月已取得从事物业管理活动资质。经庭审质证，时代物业公司对季华溪提交的证据1、2的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。季华溪对时代物业公司提交的证据发表质证意见，认为该证书发证日期为2015年9月6日，是一审判决作出后才取得的，之前没有资质。综合各方当事人质证意见，本院对上述证据审查认为：季华溪提交的证据1不是本案一审开庭笔录，与本案无关联性，本院不予采信；证据2经本院询问，季华溪不能指出该证据中有其陈述的能达到证明目的的内容，本院不予采信。时代物业公司提交的证据为相关行政职能部门颁发的资质证书，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院经审理，对原判决查明的事实予以确认。另补充查明，时代物业公司2014年7月28日颁发的营业执照载明该公司成立日期为2012年10月11日，营业期限为2012年10月11日至2032年10月10日。时代物业公司2015年9月6日取得的服业服务企业资质证书载明准予其从事物业管理活动时间为2013年12月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，即违反效力性强制性规定的，合同无效。而中华人民共和国国务院《物业管理条例》的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处以相应罚款。上述规定属于管理性强制规定，非效力性强制规定。因此，虽然时代物业公司在开始为季华溪提供物业服务时未取得从事物业管理服务资质，违反了《物业管理条例》的相关管理性强制规定，应由相关行政管理机构进行处理，但并不影响《商场管理合同》的效力。时代物业公司此后也通过补办相关手续，取得了物业管理资质。季华溪与时代物业公司之间签订的《商场管理合同》系双方真实意思表示，合同有效。季华溪关于时代物业公司在签订合同时存在欺诈的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据已生效民事判决书确认的事实，可以确定季华溪经营的门面于2014年2月才停业，因此季华溪关于其2013年10月已停业，此后的物业管理费和运营费不应支持的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿、合法的原则进行调解，但并未规定民事案件必须在开庭审理时进行调解，季华溪关于原审法院未在开庭时组织调解程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由季华溪负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  华 雷审判员  徐 艳二〇一六年五月十六日书记员  马任聪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。