上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初17565号
原告(反诉被告)：袁克荣，男，1956年11月15日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：姚雅萍，女，1958年9月16日出生，汉族，住上海市。两原告委托诉讼代理人：吴颖，上海市阳光律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陆伟，上海市阳光律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐光翔，男，1979年1月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈佳琳，上海镇霆律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。法定代表人：孙勇，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，上海市住房置业担保有限公司工作人员。委托诉讼代理人：陆颖，上海市住房置业担保有限公司工作人员。第三人：中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，住所地上海市。主要负责人：闵雪松，行长。委托诉讼代理人：梁郁涛，中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行工作人员。委托诉讼代理人：杨佑康，中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行工作人员。第三人：中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，住所地上海市。主要负责人：黄勤，行长。委托诉讼代理人：杨奕，中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行工作人员。原告(反诉被告)袁克荣、姚雅萍与被告(反诉原告)徐光翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，后徐光翔于2016年7月5日提起反诉，本院分别于2016年6月20日,2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告袁克荣、姚雅萍的委托诉讼代理人吴颖，被告徐光翔的委托诉讼代理人陈佳琳，第三人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行委托诉讼代理人梁郁涛，第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行委托诉讼代理人杨奕到庭参加诉讼。第三人上海市住�置业担保有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。袁克荣、姚雅萍向本院提出诉讼请求：1.判令袁克荣、姚雅萍、徐光翔继续履行2015年11月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，徐光翔涤除设定在上海市漕溪一村XXX号XXX室上的抵押后，徐光翔配合袁克荣、姚雅萍办理上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋转让过户手续；2.诉讼费用由徐光翔承担。事实和理由：袁克荣、姚雅萍与徐光翔于2015年11月20日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，袁克荣、姚雅萍购买徐光翔名下坐落于徐汇区漕溪一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让款共计1,820,000元，其中首付款800,000元(含定金80,000元)，该款项用于偿还徐光翔房屋贷款余额，第二期房价款1,000,000元，由袁克荣、姚雅萍在合同签订130日内申请贷款，尾款2万元。合�约定，合同双方于2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付了定金80,000元，2016年1月5日至3月9日期间，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付了720,000元。2016年3月12日双方到房产交易中心审税，袁克荣、姚雅萍于2016年3月14日向银行申请贷款。由于徐光翔未能提供整本户口本不符合银行贷款手续，银行于2016年4月6日审批通过贷款申请。但徐光翔拒绝与袁克荣、姚雅萍办理过户手续。徐光翔拒绝继续履行合同，侵害了袁克荣、姚雅萍的利益，故提出如上诉请。徐光翔辩称，不同意袁克荣、姚雅萍的诉讼请求。2015年11月20日双方签订的合同约定，合同签订后5日内袁克荣、姚雅萍必须支付首付款800,000元，但袁克荣、姚雅萍拖延到2016年3月9日付清首付款。双方约定2016年3月31日前到房地产交易中心办理手续，但3月31日袁克荣、姚雅萍贷款部分尚未获得银行审批，徐光翔认为袁克荣、姚雅萍违约在先，无法继续履行合同。上海市住房置业担保有限公司述称，徐光翔购买系争房屋时曾向中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行申请组合贷款，上海市住房置业担保有限公司对上述贷款提供保证担保，徐光翔以其购买的系争房屋向其提供公积金贷款担保的反担保并办理相关抵押登记，其在系争房屋上设定的抵押权是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，在系争房屋贷款未结清的情况下，其不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动，请求法院保护其合法权益。中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行述称，其对袁克荣、姚雅萍与徐光翔的买卖不知情，徐光翔没有申请过提前还贷，徐光翔没有将系争房屋上贷款还清，截至2016年8月11日，商业贷款本金加利息余额为312,380.95元，上海市住房置业担保有限公司处公积金贷款余额为233,542.6元。要求法院保护第三人利益，还清贷款后其愿意配合袁克荣、姚雅萍涤除抵押。中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行述称，袁克荣、姚雅萍的贷款手续并未完成，其无法发放贷款，贷款合同有效期截至2016年7月6日，之后若需要贷款需重新办理手续，之前签订的贷款合同已经无效，其愿意继续履行原来的贷款合同。徐光翔称向本院提出反诉请求，要求：1.袁克荣、姚雅萍与徐光翔签订的上海市买卖合同于2016年4月22日解除，徐光翔退还袁克荣、姚雅萍已收房款800,000元；2.诉讼费用由袁克荣、姚雅萍承担。袁克荣、姚雅萍辩称，不同意徐光翔的反诉诉讼请求，徐光翔要求解除合同没有事实和法律依据。因徐光翔未及时提供整本户口本导致贷款延期，合同也没有约定签订后五日内袁克荣、姚雅萍需支付80万元的房款。本院经审理认定事实如下：上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋产权人为徐光翔。2015年11月20日，徐光翔(卖售人、甲方)与袁克荣、姚雅萍(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲乙双方通过上海链家房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证号为徐XXXXXXXXXX，房地产坐落于漕溪一村XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积为45.66平方米。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1,820,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年3月31之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产�移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按补充条款(一)内容处理。合同补充条款(一)第6条约定乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三(付款协议)约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款800,000元整。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金80,000元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后于甲方偿还贷款当日内直接支付甲方部分首期房价款共计720,000元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计1,000,000元整。乙方应于签订本合同后130日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。四、交房时间�尾款：乙方应支付甲方尾款为20,000元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2015年11月10日，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付定金5,000元，2015年11月20日,袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付首付款75,000元，2016年1月5日，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付首付款400,000元，2016年1月27日，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付首付款220,000元，2016年3月8日，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付首付款50,000元，2016年3月9日，袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付首付款50,000元。截至2016年3月9日，袁克荣、姚雅萍付清上述首付款共计800,000元。2016年3月14日,袁克荣向中国建设银行�份有限公司上海杨浦支行申请贷款,借款金额为1,020,000元(包含了尾款了20,000元)。2016年4月6日，贷款审批通过，获批商业贷款为1,020,000元，期限从2016年3月14日至2046年3月14日。另查明，系争房屋于2013年3月9日曾设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行及上海市住房置业担保有限公司，债权数额为660,000元，债务履行期限从2013年1月10日至2038年1月10日，备注显示商业贷款360,000元，期限从2013年1月10日至2038年1月10日，公积金贷款300000元，期限从2013年1月10日至2028年1月10日。截至2016年8月11日，公积金贷款余额为233,542.60元，商业贷款余额为312,380.95元。2016年4月22日，袁克荣、姚雅萍委托律师向徐光翔寄送律师函，内容为：因为徐光翔迟延向贷款银行提供贷款所需材料，导致贷款获批延迟。后经多次催告，徐光翔均未至交易中心办理过户手续，特通知徐光翔于收到律师函后3日内安排与袁克荣、姚雅萍至上海市徐汇区房地产交易中心办理上海市徐汇区漕溪一村XXX号XXX室房屋过户手续，如逾期未办理，将追究其违约责任。当日，徐光翔以短信以及邮件的方式向袁克荣、姚雅萍表示因对方的违约，其要求解除合同，袁克荣、姚雅萍收到上述信息及函件。以上事实有《上海市房地产买卖合同》、收款收据及付款凭证、上海市房地产登记申请书及贷款合同、律师函及快递凭证、房地产登记簿、短信记录、贷款账户基本信息等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。庭审中，袁克荣、姚雅萍、徐光翔均认可720,000元首付款应支付给徐光翔用于偿还系争房屋贷款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根�合同的相关约定，徐光翔应于签署合同后五个工作日内办理申请偿还贷款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款，而袁克荣、姚雅萍应于徐光翔偿还贷款当日直接支付首付款720,000元整，在合同对首付款付款时间没有明确约定的情况下，根据合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认定，徐光翔申请偿还贷款手续应为袁克荣、姚雅萍支付首付款的前提条件，现徐光翔未向银行申请偿还贷款并涤除系争房屋抵押，其以袁克荣、姚雅萍逾期支付首付款以及逾期办理贷款手续为由要求双方签订的买卖合同于2016年4月22日解除并返还首付款800,000的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，袁克荣、姚雅萍要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。由于徐光翔已收取袁克荣、徐光翔支付的首付款800000元，应由徐光翔清偿第三人上海市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行上设定的贷款本金，在涤除抵押权后由徐光翔协助袁克荣、姚雅萍办理产权过户手续。袁克荣、姚雅萍未支付的剩余房款1,020,000元,在袁克荣、姚雅萍取得系争房屋产权后，第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行根据与袁克荣、姚雅萍签订的贷款合同，将袁克荣、姚雅萍剩余房款划入徐光翔的账号。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、袁克荣、姚雅萍与徐光翔于2015年11月20日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、徐光翔于本判决生效之日起五日内清偿第三人上海市住房置业担保有限公司�中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行的借款本息(截至2016年8月11日，商业贷款本息为312,380.95元，公积金贷款本息为233,542.60元，具体以结算日本息数额为准)，上述借款本息清偿后三日内，徐光翔与上海市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司共同涤除上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋上设定的抵押；三、自本判决第二项抵押物权涤除后三日内，徐光翔与袁克荣、姚雅萍依法向房地产交易中心办理交易过户手续，将上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋的权利人变更登记为袁克荣、姚雅萍，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同约定承担；四、袁克荣、姚雅萍取得上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋产权后三个工作日内与第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行共同办理抵押权登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行在取得上海市漕溪一村XXX号XXX室房屋他项权证后十个工作日内以放贷形式代袁克荣、姚雅萍向徐光翔支付房款1,020,000元；五、驳回徐光翔的全部反诉诉讼请求。本诉受理费减半收取计6,990元，由徐光翔负担；反诉受理费减半收取计5,940元,由徐光翔负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年九月二十六日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。