四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1826民初198号
原告，宋良平，男，1955年6月11日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
原告，张琼，女，1965年1月11日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，芦山县。
法定代表人，俞裕华,该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告宋良平、张琼诉被告芦山森威房地产开发有限公司（以下简称森威房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日依法受理后，适用简易程序，由审判员江国洪独任审判。于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告宋良平、张琼、被告森威房地产公司委托代理人俞宏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋良平、张琼诉称：2012年6月22日，原告与被告经口头协商，原告向被告预交了购房款83410.00元。后于2012年6月24日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的商品房一套，合同总价款为263410.00元。2012年10月19日以按揭贷款给付被告180000.00元，2012年11月8日，原告给付面积补差款1363元，共计付款264773.00元。被告收取了原告房屋维修基金2485元，之后既未作专户储存，也未向小区业主委员会交付，至今未清退。房屋交付使用后，被告一直未办理房产证和土地使用证。也未按照合同约定向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，被告没有为原告办理门牌号码。原告诉请法院判令：1.被告在判决生效十日内为原告办理所购房屋的房产证和国有土地使用权证；2.被告参照《商品房买卖合同》补充协议第8条规定的按总房款的万分之三日息从2013年3月20日起向原告支付违约金至执行之日止；3.被告在判决书生效后10日内退还违规收取的房屋维修基金2485元；4.被告按照合同约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并办理门牌号；5.诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》及《玉溪花园商品房买卖合同补充协议》，收据复印件4张、借款凭证1张，用以证明原被告签订合同的事实及合同约定内容，以及原告依照合同约定交纳了购房款，被告未履行为原告办理产权证、未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的事实；
被告森威房地产公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。“4.20”芦山地震是不可抗力，原告所购房屋成为危房，需要加固维修后，才能办理房产证。房屋维修基金不应当退还原告。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》被告应当向原告交付。原告的起诉已经超过了诉讼时效。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
被告向本院提交以下证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告身份情况；
2.商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告签订商品房买卖合同约定是办证主体是原告。
3.书记信箱信息打印件、《玉溪花园业主委员会通知》，用以证明政府对办证信访件的答复情况及业主委员会发通知收集办证材料的事实；
4.《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、用以证明不能办证非被告原因所造成。
5.《技术鉴定报告》、维修加固验收合格通知，用以证明涉案房屋系危房，需要维修加固后符合质量才能办证。
6.雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》，用以证明被告收取维修基金合法。
7.发票复印件一组，用以证明被告已经为部分业主开具了发票。
为查明案件事实，本院依法调取了《芦山县玉溪花园7.8.9.10.11.12.14.17栋维修加固验收报告》。
经本院组织，在庭审中进行举证、质证。被告对原告提交的证据质证后认为：对原告提交的证据中《商品房买卖合同》及《玉溪花园商品房买卖合同补充协议》、收据无异议；原告对被告提交的证据质证后认为：对证据1无异议，证据3中的《玉溪花园业主委员会通知》无异议，其余证据与本案无关联性。本院对原被告双方证据综合评判如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；原告提交的收据复印件4张，能证明原告交纳房款及维修基金的事实，本院予以采信。被告提交的证据中的《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、与本案不具关联性，本院不予采信，证据5中的技术鉴定报告真实合法本院予以采信，验收合格通知无法辨别其内容，本院不予采信。原、被告双方《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院调取的证据，已交由原被告双方发表质证意见。本院作为证据使用。
经审理查明：2012年6月24日，原告宋良平、张琼与被告签订了编号为270号的《商品房买卖合同》和补充协议，约定原告购买被告开发的“玉溪花园”9幢3层3单元301号房屋，其中套内建筑面积89.82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.09平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2947.69元，总价款264762元。原告采取贷款方式付款，首期支付购房款总价款的32%，其余价款向工商银行借款支付。被告应当在2012年9月30日前向原告交付该商品房。该商品房交付时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》第十五条交接手续约定：（三）双方同意按照下列第2和3种方式缴纳税费：“2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第（2）契税、（3）第二十三条约定的物业服务费用、（4）办理该房屋权属转移登记所需的其它费用；并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照（3）买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》补充协议2.2、约定：买受人采取按揭付款方式支付房款，合同签订当日内，买受人向出卖人付清总房款的32%即人民币83410元；总房款总额的68%即180000元由买受人申请贷款予以支付。8、对合同第20条的补充约定：买受人须在接到出卖人通知之日起30天内协助出卖人办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。16.1、约定：本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有抵触的，应以本补充协议的约定为准。原告按照合同约定，共计支付购房款264773元，并于2012年6月24日交纳了房屋维修基金2485元，被告于2012年11月8日将房屋交付原告。“4.20”芦山地震后，2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对玉溪花园9幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算。后9幢楼于2014年8月11日完成维修加固，并已验收合格。原告因未取得房屋权属证书，诉至本院。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。原告已履行了买受人支付全额价款义务，被告作为出卖人，应当按照约定，全面履行合同约定义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由原告自行办理房屋权属证书，又在补充协议中约定由被告办理房屋权属证书，根据双方的约定，《商品房买卖合同》和补充协议约定不一致的，应当以补充协议的约定为准。根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。双方同时在合同中约定：“该商品房交付时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”，现原告要求被告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方合同约定，且被告亦认可应当出具，对原告该项请求，本院予以支持。被告收取原告维修基金2485元，符合双方合同约定，且不违反法律规定，因此对原告要求被告退还维修基金2485元的诉讼请求，本院不予支持。
因原、被告双方在未约定办理房屋产权证书的期限，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告应当在房屋交付原告使用之日起90日内为原告办理房屋产权证书，被告交付房屋的时间为2012年11月8日，则其为原告办理房屋产权证书的法定期限为2013年2月6日，但被告在该期限内未为原告办理，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据该解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告于2012年11月8日向原告交付房屋，至2013年4月20日发生地震已经超过法定的90日期限，其应当承担相应的违约责任。原告违约损失的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故自起诉之日（2016年3月22日）倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。对被告辩称自己不存在违约行为、不应当支付违约金的答辩理由，本院不予支持。本院参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率水平加收30%的标准计算违约金。
原告要求被告办理门牌号的诉讼请求，没有合同约定，也无法律依据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告芦山森威房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内为原告宋良平、张琼办理芦山县“玉溪花园”9幢第3层3单元301号房屋所有权证和国有土地使用权证；并向原告宋良平、张琼交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、被告芦山森威房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内以原告购房款264773元为基数，按中国人民银行贷款基准利率再加收30%的标准，支付原告宋良平、张琼自2014年3月23日起至本判决确定的给付之日止的违约损失本判决生效之日止的违约金；
三、驳回原告宋良平、张琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。
审判员 江国洪
二〇一六年六月二十日
书记员 姜天保