江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04634号
上诉人（原审被告）沈瑞其。
上诉人（原审被告）计勤珠。
被上诉人（原审原告）苏州中南世纪城房地产开发有限公司
上诉人沈瑞其、计勤珠因与被上诉人苏州中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月16日，中南公司与沈瑞其、计勤珠签订《吴江市商品房买卖合同》，约定沈瑞其、计勤珠向中南公司购买吴江中南世纪城69幢704号房屋，房屋总价1262892.7698元，首付382893元、按揭贷款880000元。合同约定若买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在收到银行书面通知之日起，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，且买受人应按合同房价款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，沈瑞其、计勤珠向中南公司支付了购房款1262893元。
2012年4月，沈瑞其、计勤珠作为借款人、中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称中国建设银行）作为贷款人、中南公司作为连带保证人三方签订《借款合同》。
《借款合同》签订后，中国建设银行向沈瑞其、计勤珠发放了贷款，但沈瑞其、计勤珠从2015年1月起未按时归还贷款，中国建设银行依据其与中南公司签订的《个人购房贷款业务合作协议》的约定及《借款合同》保证条款的约定，分别于2015年4月29日、2015年5月12日将沈瑞其、计勤珠结欠的贷款本息合计835375.95元，从中南公司的保证金帐户中直接扣划，并于2015年5月12日出具了《代偿证明》，证明沈瑞其、计勤珠个人住房贷款559000元于2010年4月放贷，于2015年5月12日结清。
以上事实，有中南公司提供的吴江市商品房买卖合同、民事起诉状、代偿证明、交房结算单、贷款还款凭证、个人贷款结清证明、首付款收款收据、个人贷款支付凭证、中南公司和沈瑞其、计勤珠的当庭陈述等证据予以证实。
原审原告中南公司的一审诉讼请求为：解除与沈瑞其、计勤珠签订的关于吴江中南世纪城69幢704号房屋的商品房买卖合同；判令沈瑞其、计勤珠向中南公司支付违约金63144.65元及代偿银行费用835375.95元；本案诉讼费用由沈瑞其、计勤珠承担。在庭审过程中，中南公司另增加诉讼请求，要求将违约金及代偿费用与应返还的购房款相抵销。
原审法院认为：中南公司与沈瑞其、计勤珠之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。根据该合同附件四第三条的约定，若买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在收到银行书面通知之日起，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同。对于沈瑞其、计勤珠所称因系争房屋已经交付，故系争商品房买卖合同已经履行完毕的答辩意见，由于沈瑞其、计勤珠并未提供已交付系争房屋并办理房屋所有权变更登记手续的相关证据，法院对该答辩意见不予采信，对中南公司要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。
双方合同解除后，中南公司已收取的由沈瑞其、计勤珠支付的购房款1262893元，应返还沈瑞其、计勤珠。依据系争商品房买卖合同附件四第二部分第二条第二款第三项的约定，沈瑞其、计勤珠应向中南公司支付总房款的5%作为违约金。故法院对中南公司要求沈瑞其、计勤珠支付违约金63144.65元的诉讼请求，予以支持。
中南公司依据个人担保借款合同中担保条款的约定，按约承担了担保责任，代沈瑞其、计勤珠向中国建设银行代偿了贷款本息合计835375.95元，根据担保法的规定，有权向沈瑞其、计勤珠追偿。故法院对中南公司要求沈瑞其、计勤珠支付代偿银行费用835375.95元的诉讼请求，予以支持。
现因双方当事人互负债务，中南公司以诉讼形式通知沈瑞其、计勤珠主张抵销，沈瑞其、计勤珠也表示同意，故中南公司要求抵销的主张合法成立。对中南公司要求将违约金及代偿费用与应返还的购房款相抵消的诉讼请求，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，判决如下：
一、解除中南公司与沈瑞其、计勤珠之间关于吴江中南世纪城69幢704号房屋的商品房买卖合同（合同编号：Y2012002180）。
二、沈瑞其、计勤珠应给付中南公司代偿银行费用835375.95元、违约金63144.65元，合计898520.6元；中南公司应返还沈瑞其、计勤珠购房款1262893元。上述款项折抵后，中南公司应返还沈瑞其、计勤珠364372.4元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取3383元，由沈瑞其、计勤珠负担。
沈瑞其、计勤珠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。根据双方《吴江市商品房买卖合同》，出卖人中南公司应在商品房交付使用后180日内。将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。本案所涉房屋在2013年12月8日交付，中南公司最迟应在2014年6月为沈瑞其、计勤珠办理好产权登记事宜。但直至一审庭审时，沈瑞其、计勤珠仍未取得房屋产权证。由于中南公司的违约行为导致贷款人无法实现抵押权而扣押了中南公司保证金账户里的款项，因此是中南公司违约在先。二、沈瑞其、计勤珠已经全面履行了买受人的义务，房屋买卖合同附件四第三条的约定明显加重了沈瑞其、计勤珠的责任，排除了沈瑞其、计勤珠的权利，应属无效条款。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人中南公司二审答辩认为：一、中南公司的义务是将办理权属登记需要的资料报产权机关备案，中南公司已经按约履行，沈瑞其、计勤珠的房产证未能及时办理的原因是其提供给产权机关的结婚证上的身份证号码与身份证上的号码不一致，并且沈瑞其逃避债务更换了联系方式无法联系。二、商品房买卖合同附件四第三条约定的解除条款是合法有效的，中南公司为沈瑞其、计勤珠的银行贷款提供了担保，有权要求沈瑞其、计勤珠承担相应的违约责任。三、沈瑞其已经被苏州市吴江区人民法院列为失信被执行人，如中南公司不能解除合同收回房屋，其合法权益将受到严重侵害。
二审经审理查明：中南公司与沈瑞其、计勤珠签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2015年5月12日，中国建设银行出具一份代偿证明，证明该行于2012年4月20日向沈瑞其发放贷款88万元，期限20年。客户从2015年1月起未按时归还贷款，且联系不上，该行于2015年4月29日、2015年5月12日将该笔贷款所欠剩余本息共计835375.95元，从中南公司保证金账户中直接扣划，该笔贷款已于2015年5月12日结清。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为：中南公司与沈瑞其、计勤珠签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。该合同附件四合同补充协议是商品房买卖合同的组成部分，亦为合法有效。沈瑞其、计勤珠向中南公司支付的房款中88万元系向银行贷款，由中南公司作为保证人承担连带保证责任。由于沈瑞其、计勤珠未能按期向银行偿还贷款，中南公司被银行扣划贷款本息835375.95元，其承担保证责任后，有权向借款人沈瑞其、计勤珠进行追偿，沈瑞其、计勤珠应当向中南公司支付代偿款835375.95元。根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议约定，中南公司有权单方面解除商品房买卖合同，沈瑞其、计勤珠应当支付合同房价款5%的违约金计63144.65元，同时中南公司应当向沈瑞其、计勤珠退还购房款1262893元。上述各项折抵后，中南公司还应向沈瑞其、计勤珠返还购房款364372.4元。沈瑞其、计勤珠上诉认为中南公司未能在交房后180日内为其办理房屋产权证，导致贷款人无法对房屋实现抵押权。但根据合同约定中南公司并无该项合同义务，该上诉理由不能成立。沈瑞其、计勤珠上诉认为商品房买卖合同附件四第三条应属无效条款的理由亦无法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8083元由上诉人沈瑞其、计勤珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 赵 俊