四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1826民初206号
原告，刘世华，男，1970年1月28日出生，汉族，住四川省芦山县。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华,该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告刘世华诉被告芦山森威房地产开发有限公司（以下简称森威房地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日依法受理后，适用简易程序，由审判员杨烨独任审判。于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告刘世华到庭参加诉讼，被告森威房地公司委托代理人俞宏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘世华诉称：2011年8月11日、14日、18日，原告三次向被告预交购房款236310元，后双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同总价款为236310元。被告收款后，向原告出具了临时收款收据。合同规定，交房时间为2012年9月30日前，被告迟延到2012年10月19日向原告交付房屋时，原告又向被告给付了房屋面积补差款1190元，总房款为237500元，被告违规，以不交房门钥匙为手段，强迫原告交纳房屋维修基金2495元，并将该款长期挪用至今。交房后，被告长期不通知原告换取正式售房发票，也不通知原告协助办理其房屋权属证书。经原告多次口头或电话催促，至今未办理房屋两证与进行相关证书。原告诉请法院判令：1.被告芦山森威房地产开发有限公司在判决生效后十日内为原告办理房屋两证；2.被告按总房款237500元，自2013年1月20日起至执行之日止的芦山县工商银行同期商品房按揭贷款的正常贷款利率7.205%再上浮30%的标准，参照《商品房买卖合同》补充协议第8条规定的按总房款的万分之三日息向原告支付违约金，限期在判决生效后十日内执行；3.被告在判决书生效后10日内退还违规收取的房屋维修基金2495元；4.被告向原告出具正式发票；5.诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：
1.原告身份证复印件、被告营业执照复印件，用以证明原、被告身份信息情况；
2.《商品房买卖合同》及《玉溪花园商品房买卖合同补充协议》，用以证明原被告签订合同的事实及合同约定内容；
3.被告向原告出具的收据复印件三张，用以证明原告依照合同约定交纳了购房款231975元及维修基金2320元；
4.雅安市《关于实施〈四川省住宅维修资金管理细则的补充规定〉》，用以证明按照该规定住宅维修资金是应由被告在商品房预售时交纳，再由购房人补交的事实。
被告森威房地公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。被告已足额交纳了税费，由于政府征收的原因，款项未到税务局，因此未向原告出具正式发票。“4.20”芦山地震是不可抗力及政府对玉溪花园土地征收的原因。房屋维修基金不应当退还原告。原告的起诉已经超过了诉讼时效。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告身份情况；
2.商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告签订商品房买卖合同约定是办证主体是原告，合同中未约定被告向原告支付违约金；
3.书记信箱信息打印件、《玉溪花园业主委员会通知》，用以证明政府对办证信访件的答复情况及业主委员会发通知收集办证材料的事实；
4.《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、用以证明被告已足额交纳税费，政府对被告土地使用使用权进行征收，是因政府行为造成不能办证非被告原因所造成；
5.《技术鉴定报告》、维修加固验收合格通知，用以证明涉案房屋系危房，需要维修加固后符合质量才能办证；
6.雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》，用以证明被告收取维修基金合法；
7.发票复印件一组，用以证明被告已经为部分业主开具了发票。
本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。
经本院组织，在庭审中进行举证、质证。被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交证据的真实性无异议，认为与案件无关联性。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对被告提交的证据1、2能证明被告身份情况，证据3能证明部份业主请求办证与被告通知情况，本院予以采信。证据5能证明涉案房屋地震受损情况，本院予以采信。被告提交的证据4、7与本案不具关联性，本院不予采信。原、被告双方《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院依职权调取的证据，经当庭质证，本院予以采信。
经审理查明：2011年12月21日，原告与被告签订了编号为220号的《商品房买卖合同》和补充协议，约定：原告购买被告开发的“玉溪花园”9幢2层3单元202号房屋，总价款236310元。被告应当在2012年9月30日前向原告交付该商品房。补充协议约定，乙方（被告）须在按到甲方（原告）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续关缴纳有关税费，双方同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时交给出卖人。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准，后该买卖合同经芦山县房屋管理所登记备案。2011年8月11日、14日、18日，原告三次向被告预交购房款236310元，被告于2012年10月19日向原告交付了房屋，原告于同日向被告支付了房屋面积补差款1190元和住宅维修资金2495元，共计支付房款237500元。被告未向原告给付购房款正式发票。原告因不能交缴购房契税，后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，也未向原告提供剩余购房款金额的销售不动产发票等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。未能办理所购房屋的房产证与土地使用权证。
2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园9幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。
本院认为，原告与被告间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对原告与被告均具有法律约束力。原告与被告间形成商品房买卖合同关系，现原告已按合同约定向被告足额支付了全额购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，被告作为出卖人负有向原告交付全额销售不动产发票的义务。被告作为出卖人不仅负有向作为买受人的原告交付房屋的义务，而且还应当承担转移原告所购房屋所有权的义务，被告应该向原告出具正式票据，便于原告缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用。被告未向原告出具该正式发票，造成原告无法向税务机关办理交纳契税手续，因此被告在收取原告购房款后向原告出具正式购房款发票是被告必须履行的义务，对原告请求被告出具正式购房发票的请求，本院予以支持。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约损失的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告主张自起诉之日倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案系被告违约在先，因地震导致房屋受损的事实发生在后，且受损房屋于2014年8月11日加固维修合格之后的90日内，被告亦未为原告办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告的责任，故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2495元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘世华交付购房款正式发票；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告刘世华办理所购位于芦山县玉溪花区小区9幢2层3单元202号商品房权属证书；
三、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房总款237500元基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准，支付原告刘世华自2014年3月24日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
四、驳回原告刘世华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 杨烨
二〇一六年六月二十日
书记员 吴颖