广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2448号
上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巫志飞，男，1964年2月7日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：张坚，福建矩圆律师事务所律师。
上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）因与被上诉人巫志飞房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1374号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月8日，巫志飞（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋，建筑面积为105.01平方米（第三条）；总金额为557163元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，买受人于2013年3月4日签订本合同时支付首付款167163元，余款人民币390000元于2013年3月19日与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续（第六条）；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，威鹏公司称巫志飞于2013年7月5日全部支付了购房款557163元，巫志飞称威鹏公司于2014年12月22日才将合同项下房屋实际交付给巫志飞使用，存在违约行为。2016年3月21日，巫志飞向原审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案。2014年11月20日，巫志飞对涉案楼房屋办理了收楼手续，该房屋现由巫志飞管理使用。
诉讼中，双方确认涉案房为样板房。巫志飞提供了清远市清城区经纬装饰出具的证明、装修结算单，拟证明涉案房的室内维修工程于2014年12月22日维修完毕，是由威鹏公司负责联系装修和支付装修款，实际交楼时间应为2014年12月22日。威鹏公司对该证据不予确认。
原审法院认为，巫志飞提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有巫志飞签名、威鹏公司盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。巫志飞依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的期限（2014年6月30日）前将涉案房屋交付给巫志飞。威鹏公司称巫志飞没有依约定将购房款按时支付，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，双方并没有约定除首期款外的购房款具体的交付时间，只是约定了与银行签订《按揭贷款合同》的时间，威鹏公司也确认巫志飞于2013年7月5日已全部支付了购房款项，故威鹏公司认为巫志飞支付购房款存在违约行为的辩解意见，原审法院不予采纳。巫志飞提交的清远市清城区经纬装饰出具的证明、装修结算单，均没有威鹏公司盖章，威鹏公司也不予确认，巫志飞认为是威鹏公司负责联系装修和支付装修款，实际交楼时间应为2014年12月22日的主张，原审法院不予支持，实际交楼时间应为巫志飞签订收楼手续书之日（2014年11月20日）。威鹏公司在2014年11月20日才将房屋交付给巫志飞，存在违约行为，巫志飞要求计算违约金的诉求，合理合法，原审法院予以支持。双方在合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，以交付的楼价款按日万分之五计算违约金，并不过分高于实际损失，威鹏公司要求按同地段房屋租金计算违约金缺乏事实依据，对其主张原审法院不予支持。根据《商品房买卖合同》的约定，违约金以交付的购房款按日万分之五从逾期之日（2014年7月1日）起计算至巫志飞收楼之日（2014年11月20日），违约天数143天，违约金为39837.15元（557163元×0.0005×143天）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年6月21日作出（2016）粤1802民初1374号民事判决：威鹏公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期交付房屋违约金39837.15元给巫志飞。本案受理费509元，由巫志飞负担93元，威鹏公司负担416元。
宣判后，上诉人威鹏公司不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：l、请求二审法院参照涉案房屋同地段租金依法改判清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初1374号民事判决；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决是错误的。一审判决按每日万分之五计算本案违约金属于明显过高，应参照同地段房屋租金计算。根据最高人民法院《合同法解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。”即使上诉人存在违约的情况，被上诉人未提供证据证明对其造成的直接损失，因此被上诉人的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失。接照上诉人提交的《评估报告书》，本案涉案房屋同地段租金估价为每月811/平方米，涉案房屋租金评估为1150.88元/月，自20l4年7月起计算至2014年11月共计5个月，本案被上诉人的实际损失为4200元。一审判决按合同计算的违约金已远远高出被上诉人实际损失的百分之三十，因此我们请求二审法院可以充分考虑实际情况，以被上诉人的实际损失为基础，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算违约金。上诉人认为一审法院判决按照每日万分之五计算的违约金明显过高，应参照涉案房屋同地段房屋租金计算。
被上诉人巫志飞答辩称：一、被上诉人以租金为计算答辩人的损失的唯一标准属以偏概全。众所周知，现代人购房的目的是多种多样的，可以是自住、自用，也可以是作为一种投资(事实上，答辩人是福建人，在清远市既没有工作、也没有其他生意，购房投资的目的是显而易见的。)当作为一种投资时，遇到适当的时机，投资人可以选择出让，并因此获得投资收益。可见，投资利益也是本案的损失之一;此外，房屋的装修价格，不同的时候有不同的价格，一般来说，装修材料、装修工资随着时间的拖延存在上涨的趋势，由此造成的损失也是本案被上诉人逾期交房给答辩人造成的损失。被上诉人以租金为唯一的判断标准，显然是以偏概全。二，证明答辩人损失的举证责任在于被上诉人。（一）房地产市场的涨落、装修市场行情的变化是众所周知的事实，无需答辩人举证；（二）违约金条款的约定，是双方协商的结果，尤其在开发商作为合同强势一方的特定情形下，合同条款更多的是体现了被上诉人的意志。双方的合意本来就应当得到尊重，何况是被上诉人自己制定的条款。如今，被上诉人意图说话不算话，实际是提出了新的主张，根据谁主张谁举证的意志，于理于法，被上诉人都有责任拿出证据来。（三）违约金条款与生俱来的的惩罚性其目的在于建立诚实信用的交易环境，由守约方承担相应的举证责任实际上是降低了违约成本，无法实现立法目的。三、一审判决符合法律规定。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条:在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予准许的规定。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经查，本案《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人自愿签订，是双方真实意思的表示，且内容没有违反法律法规，系合法有效的合同，双方均应遵守。鉴于上诉人逾期交付房屋给被上诉人，依约应承担违约责任。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点：本案违约金的计算标准。
关于争议焦点：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同已明确约定逾期交付房屋超过30天的，上诉人按被上诉人已支付房价款万分之五每日计付违约金给被上诉人，故上诉人提出按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由不符合上述规定，故本院不予采纳。虽然被上诉人没有提供证据证明其损失，鉴于本案合同是双方自愿签订，且明确约定逾期交付房屋违约金的计算标准，即双方已预见到该违约行为给守约一方造成的损失，并同意按该标准计算守约方的损失，况且现有证据不能证明该违约金的计算标准存在过分高于实际损失而应按法律规定予以调整。故上诉人提出约定的违约金过高，要求按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由理据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1018元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。