上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第146号上诉人（原审被告）上海迅维机电设备有限公司。法定代表人**，总经理。被上诉人（原审原告）上海周浦企业集团有限公司。法定代表人**，总经理。委托代理人闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。上诉人上海迅维机电设备有限公司（以下简称迅维公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，上海周浦企业集团有限公司（以下简称周浦公司）原名称为上海周浦都市工业园投资发展有限公司，于2012年变更为现名称。2009年12月1日，周浦公司（出租方、甲方）与迅维公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区A路99弄4号A座4楼的标准厂房（以下简称系争房屋）出租给乙方，租赁建筑面积1040平方米，租期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，自合同订立之日起至2010年1月31日为免租装修期；系争房屋前三年租金为每日每平方米建筑面积人民币（以下币种相同）0.55元，后二年租金为每日每平方米建筑面积0.60元；乙方应于签约后7日内向甲方支付租赁保证金34,797元；租金支付方式为每年分四期支付，即2010年2月1日前缴纳第一期即3个月的租金计52,195元，第二期租金于2010年5月1日前缴纳，以此类推；逾期付款处以每日千分之一的滞纳金，如逾期超过两个月未付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按每期租赁总价的20%计；租赁期间水电费由乙方承担；乙方在甲方园区内的物业管理费为每月每平方米1.50元。合同签订后，双方实际履行了合同，迅维公司支付周浦公司租赁保证金34,797元。2013年8月起迅维公司有拖欠租金的行为。截至2014年4月30日，迅维公司共计拖欠周浦公司租金140,310元，此后迅维公司未再支付过租金。迅维公司物业费实际支付至2014年3月31日，自2014年4月1日起未支付。嗣后周浦公司诉至原审法院，要求迅维公司支付：1、租金及使用费（截至2014年4月30日为140,310元，自2014年5月1日起按每日624元的标准计算至实际返还房屋之日止）并支付相应滞纳金（以截至2014年9月30日的欠付租金235,210元为本金，按每日千分之一的标准自2014年5月2日起计算至实际付清之日止）；2、物业管理费（按每月2,560元的标准，自2014年4月1日起计算至迅维公司实际搬出之日止）及电费17,261.98元；3、违约金50,526元；4、终止并解除双方《厂房租赁合同》，迅维公司立即搬离租赁房屋。诉状副本于2014年9月4日送达迅维公司。原审中，周浦公司另递交落款日期为2014年3月13日的《解除合同通知书》一份，证明因迅维公司拖欠租金，周浦公司已通知迅维公司解除了租赁合同。但周浦公司未递交该通知已经有效送达迅维公司的证据。周浦公司表示合同解除后同意返还迅维公司租赁保证金34,797元，但要求与迅维公司欠付租金相抵。原审法院认为，迅维公司、周浦公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实合意，对双方具有法律约束力。租赁期内，承租人应当按照合同约定支付租金及其他费用，周浦公司现要求迅维公司支付拖欠租金、滞纳金、物业费，依法予以支持。迅维公司逾期支付租金已经超过两个月，周浦公司单方解除合同的条件成就，周浦公司诉请解除合同并要求迅维公司承担违约金，依法予以支持。因周浦公司未递交2014年3月《解除合同通知书》有效送达迅维公司的证据，原审法院认定双方《厂房租赁合同》于本案诉状副本送达迅维公司之日即2014年9月4日解除。根据合同约定结合迅维公司实际支付租金情况，截至2014年5月1日，迅维公司应当支付之前拖欠租金140,310元及2014年5月1日至7月31日的租金56,940元，计197,250元，该部分款项应自2014年5月2日起算滞纳金。2014年8月1日，周浦公司应支付2014年8月1日至10月31日的租金，因合同于2014年9月4日解除，租金应结算至2014年9月4日，按每日624元的标准计算2014年8月1日至2014年9月4日的租金为21,840元，该部分款项应自2014年8月2日起算滞纳金。周浦公司主张滞纳金计算方式有误，原审法院予以调整。另，合同约定的日千分之一的滞纳金计算标准确实过高，迅维公司请求调整，原审法院予以采纳，滞纳金计算标准酌情调整为日万分之五。根据合同约定，因迅维公司逾期支付租金致合同解除的，迅维公司还应支付周浦公司每期租赁总价20%的违约金，双方约定租金为三月一付，故违约金金额为三个月租金的20%即56,940元的20%为11,388元，周浦公司主张的违约金金额有误，原审法院予以调整。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，逾期返还的，还应支付占有使用费，周浦公司相关诉请予以支持。周浦公司同意于合同解除后返还迅维公司租赁保证金，原审法院予以一并处理。周浦公司诉请迅维公司支付拖欠电费，未提供相应证据证明，原审法院难以支持。迅维公司经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃相应诉讼权利，原审法院依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二O一四年十一月二十六日作出判决：一、上海周浦企业集团有限公司与上海迅维机电设备有限公司于2009年12月1日签订的《厂房租赁合同》于2014年9月4日解除；二、上海迅维机电设备有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区A路99弄4号A座4楼厂房，将房屋返还给上海周浦企业集团有限公司；三、上海迅维机电设备有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海周浦企业集团有限公司房屋租金219,090元及滞纳金（分别以197,250元为基数，自2014年5月2日起算，以21,840元为基数，自2014年8月2日起算，均按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）；四、上海迅维机电设备有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海周浦企业集团有限公司房屋使用费（按每日624元的标准自2014年9月5日起计算至实际返还房屋之日止）；五、上海迅维机电设备有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海周浦企业集团有限公司物业管理费（按每月2,560元的标准，自2014年4月1日起计算至实际返还房屋之日止）；六、上海迅维机电设备有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海周浦企业集团有限公司违约金11,388元；七、上海周浦企业集团有限公司应于判决生效之日起三十日内返还上海迅维机电设备有限公司租赁保证金34,797元；八、驳回上海周浦企业集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,668元，减半收取1,834元，由上海周浦企业集团有限公司负担100元，上海迅维机电设备有限公司负担1,734元。判决后，上诉人迅维公司不服，向本院提出上诉称：上诉人因对外高额债权无法收回致欠付被上诉人周浦公司租金，但双方对此沟通后已约定延付租金的意向，故原审法院判决解除合同不当。双方租赁合同同时约定违约金和滞纳金，属重复约定违约责任，原审法院据此进行判决缺乏事实和法律依据。请求二审撤销原审判决第一至第六项，依法改判驳回被上诉人要求解除合同及返还房屋的诉讼请求；驳回被上诉人要求支付滞纳金、违约金的诉讼请求。被上诉人周浦公司辩称：根据合同约定，上诉人逾期支付租金超过两个月则被上诉人有权要求解除合同，被上诉人从未同意上诉人延付租金。上诉人拖欠租金，根据合同约定其应支付违约金及租金滞纳金。上诉人以其经济困难为由进行抗辩，没有事实和法律依据。请求驳回上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，合同双方均应恪守合同约定，履行各自义务。本案中上诉人未按合同约定支付租金、物业费，据此被上诉人要求上诉人支付物业费、租金及滞纳金，于法有据，应予支持。根据合同约定，上诉人逾期支付租金超过两个月，被上诉人即可单方解除合同，并要求上诉人承担违约金。上诉人主张双方经过磋商，被上诉人同意上诉人延付租金，故被上诉人不能单方解除合同。对该项事实被上诉人予以否认，上诉人亦未提供证据予以证明，故上诉人的抗辩意见本院不予采信。原审法院根据双方合同约定判决上诉人支付被上诉人违约金及租金的滞纳金，符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,607元，由上诉人上海迅维机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 方代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  毛 焱二〇一五年一月二十一日书 记 员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……