上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8373号
上诉人(原审第三人)：上海依家依餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周明，经理。委托诉讼代理人：张斌，公司员工。委托诉讼代理人：鲁庆华，公司员工。被上诉人(原审原告)：上海市钟山高级中学，住所地上海市虹口区。法定代表人：奚林明，校长。委托诉讼代理人：毕士福，学校员工。委托诉讼代理人：袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。原审被告：上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱敏，执行董事。上诉人上海依家依餐饮有限公司(以下简称“依家依公司”)与被上诉人上海市钟山高级中学(以下简称“钟山中学”)、原审被告上海凯阳经济发展有限公司(以下简称“凯阳公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人依家依公司上诉请求：撤销原判主文第一、二项，改判驳回钟山中学的原审诉请或将本案发回重审。事实及理由：一审判决事实不清。一审法院未查明钟山中学与上海强林置业有限公司(以下简称“强林公司”)之间是委托关系还是租赁关系，如是委托关系，则凯阳公司在承继强林公司的法律地位后，与依家依公司签订租赁协议的法律后果，应由钟山中学承受。依家依公司与凯阳公司就上海市凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁期限至2023年，故依家依公司可继续承租系争房屋。钟山中学提供的房屋租赁合同为复印件，而复印件若为孤证，不能作为定案的证据。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人钟山中学辩称，一审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告凯阳公司未到庭应诉。钟山中学向一审法院起诉请求：凯阳公司从系争房屋内迁出，由钟山中学收回房屋；凯阳公司支付逾期迁出占用房屋的使用费人民币(以下币种均为人民币)49.5万元(按照月租金3万元计算，自2014年8月18日起至2015年12月31日止)；依家依公司携其物品从系争房屋迁出，由钟山中学收回房屋。原审法院经审理查明，1996年11月28日，钟山中学(原名上海市钟山中学)作为出租方(甲方)与案外人强林公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方在位于学校西北角及西侧，即车站南路与凉城路交界处的扇形空地及连接凉城路向南延伸长100米宽约6米的空地，占地面积约900多平方米建造的共二层综合楼房屋，合计建筑面积2,230平方米左右，租赁给乙方使用；租赁范围为底层店面，二层楼面对全部及楼梯；租赁期限为18年，自1996年8月8日起至2014年8月7日止；租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，并另行签订协议；双方商定前三年(周期年)每年租金为85万元，第四个周期年起年租金递增6%；租金支付方式为一个季度支付一次；租房协议签订前，乙方已支付的住房保证金30万元整，双方商定该保证金从第一个周期年的第二个季度开始在租金中，分三个季度每季度抵扣10万元，扣完为止；甲方租赁给乙方的房屋，产权属甲方所有，双方是租赁关系，双方互不承担对方的债权、债务，甲方享有出租房屋，收取乙方承租房屋租金的权利；乙方承租的房屋，在租赁的18年内，可以根据乙方的需要(在不影响房屋结构的前提下)进行分隔，改建、装修及房屋得到充分利用的权利；乙方在租赁期内享有合法的独立经营使用权，对外全部或部分转租权和承包经营权；房屋租赁18年期满，如双方无意向继续合作，则协议终止，双方的权利及义务同时终止，房屋上的不动产(不动产包括变、配电所的所有设备、设施)及不动产上的凝固物归甲方，其余归乙方(比如空调等)，归乙方部分，乙方有权自行处理，甲方不予干涉，乙方应保证房屋的完好无损转交给甲方；甲方应提供约50KW的用电量给乙方使用；甲方应负责协助乙方办理用电、用水的扩容手续；乙方承租房所需用电，用水扩容费及水、电的工程、设备等费用由乙方承担。1998年，虹口教育局以强林公司未按时支付《房屋租赁协议》项下房屋租金起诉要求其支付欠付的租金及滞纳金，经法院调解，双方于1998年7月达成调解协议，并经法院出具(1998)虹民初字第1162号民事调解书。调解协议确定：强林公司应归还虹口教育局71万5千元，此款应在1998年7月15日、8月20日、10月15日、12月15日分别归还5万元、5万元、10万元、10万元，1999年1月15日、3月15日、4月15日分别归还10万元、15万元、5万元，剩余部分应于1999年6月底之前还清，如在上述规定期限强林公司不能按时归还，双方即终止《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；虹口教育局放弃赔偿滞纳金的诉讼请求。1999年3月，因强林公司未能履约，虹口教育局遂起诉要求强林公司迁出本市凉城路XXX-
XXX号房屋。1999年4月30日，钟山中学(甲方)与强林公司(乙方)签订《合作合同书》，约定凉城路616至640号所有一二层双号的房屋，双方共同合作经营管理；甲方提供场地，乙方出资建房(乙方出资建房于1996年9月竣工，交付使用)；本合同于99年5月1日起至2014年8月7日止，合作期满10天内，乙方无条件将乙方所划分管理的全部房屋完好无损地归还甲方；合作分成比例按原年租金计为150万元正，甲方得益53.93%，乙方得益46.07%。按租金划分房屋，双方得房以房屋平面图划分为准，附件：划分好房屋平面图；甲乙双方为租赁关系，因乙方投资建房，故乙方按比例实际所得的房屋，在合作期内为无偿租赁；所有房屋产权为甲方所有，甲乙双方在划分获得的房屋内，都独立享有使用权，经营权(包括房屋出租权)，相互不交一切租赁费用；本合同生效后，甲乙双方以前所签定的各种合同，协议等均告失效；从2014年8月7日自然终止，甲乙双方不再另续签订合同。同日，双方签订《补充合同》约定，甲乙双方共同协商对《合作合同书》上的未尽事宜和以前乙方经营管理时屡屡违约所遗留问题，作出补充；关于99年5月1日前，由乙方经营管理期内，乙方尚欠甲方房屋租金(99年4月30日前)和向各承租户收到的预收房租款(99年5月1日后)。甲乙双方同意在《合作合同书》上规定的乙方划分得房屋中630号(丙)房屋(现东灵鸡粥店)的房屋使用权交甲方经营管理，收取该房的租金用于抵冲乙方所欠甲方的债务，期限至2014年8月7日止；甲乙双方房屋实际划分范围：乙方为凉城路XXX号现“雪人百货总汇”、630号(乙)现“博绮实业有限公司”和凉城路XXX号(丙)的“艺特装潢事务所”(楼上配电房及其外间办公用房除外、楼梯及通道等公用)，其余归甲方，以上划分，即以现用房租赁户的实际使用情况(参照其“房屋租赁合同”从而划分)；甲乙双方一致同意，其他款项根据相互抵冲、多退少补方式一次性结清；乙方前债务全部按本《补充合同》归还，本《补充合同》生效后，由甲方向法院书面申请，停止执行98年法院“调解书”。1999年5月24日，经法院调解，虹口教育局与强林公司达成调解协议，并由法院出具(1999)虹民初字第901号民事调解书确认。调解协议确定强林公司于1999年5月31日前将本市凉城路XXX号-630号甲房屋移交虹口教育局(除凉城路XXX号丙及630号乙外)，1999年5月1日前双方的债权债务已结算完毕，无纠葛(详见《补充合同》)；自1999年5月1日起至2014年8月7日止本市凉城路XXX号丙、630号乙、640号房屋无偿由强林公司管理使用(详见《合作合同书》，《补充合同》)。嗣后，凉城路XXX号丙、630号乙、640号房屋无偿由强林公司管理使用。2004年9月10日，强林公司作为出租方(甲方)，依家依公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于凉城路XXX号-
XXX号一楼至二楼，计900平方米，经乙方作主营餐饮之用，乙方亦可根据自身经营需要全部或部分转租第三人或与第三人联营适用上述租赁物，第三人如需再转租或与第三人以外的他人联营，需经甲方同意；租赁期从2004年1月1日至2014年8月7日止；全年租金36.5万元，先付后租；付款方式为2004年租金在本合同签订之日付2.5万元，余款于同年9月25日付清，2005年起租金按季结付，2006年年租金10月起一年一付，以此类推；乙方负责日常的管道和电路维修，承租方的水费、电费(包括加5%的贴费)、电话费按付费单计费；乙方在租赁期内，可根据自身的要求，在不影响房屋结构，基础设施的前提下，经甲方同意后装修，合同终止时，乙方可以拆除其自装的空调，如造成房屋损坏的，乙方则必须给予修复或补偿其损坏的经济损失；合同终止时，乙方可将租赁场内属于乙方的安装设备撤去(不包括内装修)使租赁场所完好无损地恢复原状，并经甲方认可后归还甲方，费用乙方自理；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的话，乙方在同等条件下有优先权，但乙方必须在合同终止两个月前向甲方提出，具体条款另行协商签订；合同期满续租，由乙方与钟山中学洽谈，甲方与钟山中学的权利和义务由乙方继续履行。该合同签订后，依家依公司承租使用《合作合同书》附件图纸中标注的凉城路XXX号房屋。2004年10月28日，凯阳公司(甲方)与强林公司(乙方)签订《管理使用权及抵债协议书》，约定乙方自本协议生效之日起，将其拥有在本市凉城路XXX号丙，630号乙，640号房屋的管理、使用权及其收益全部转让给甲方(该使用权及收益折价300万元以折抵欠甲方债务；甲方自本协议生效之日起继受乙方与原上海市钟山中学(现更名为上海市钟山高级中学)于1999年4月30日所签订的《合作合同书》、《补充合同》及上海市虹口区人民法院(1999)虹民初字第901号《民事调解书》中规定的权利义务，并且愿意承受乙方在行使管理使用上述营业用房所发生的一切债权债务；本协议经双方签章并经上海市钟山高级中学同意立即发生法律效力，本协议一式二份，甲、乙双方及上海市钟山高级中学各执一份。同日，钟山中学(甲方)与凯阳公司(乙方)签订《协议书》，约定现鉴于乙方受让原强林公司管理使用的本市凉城路XXX号丙，630号乙，640号房屋的事实，为进一步明确和履行甲乙各方在管理使用房屋的权利和职责，充分发挥出租物业的经济效益，经友好协商订立如下条款：一、原上海钟山中学和强林公司于1999年4月30日签订的《合作合同书》、《补充合同》及(1999)虹民初字第901号《民事调解书》，自本协议签署后仍对甲、乙双方有法律约束力，双方必须遵守严格履行上述法律文件规定的权利、义务，愿意各自承受其在行使管理物业过程中所发生的一切债权债务，必要时一方给予另一方以相应协助；二、本市凉城路XXX-
XXX号房屋产权为虹口教育局所有，并且该局已授权甲方对上述房屋进行日常经营管理、使用等，为此，乙方必须将其对外出租的《房屋租赁合同》正本在签订之日起5天内送甲方备存；乙方与承租客户签订《房屋租赁合同》的最后承租期限不得签订含有超过2014年8月7日或续租等条款，且房屋管理使用期满止，乙方须无条件地将其管理使用的房屋完好无损地退回甲方，若不退回全部房屋或承租方拒退用房，则乙方须支付甲方因此发生的经济损失，该损失包括当不仅限于按乙方所收的每月租金、房屋损失、所欠水、电、诉讼及律师费(2014年8月7日以后为取回凉城路XXX号丙、630号乙及640号而引发的法律诉讼)等发生的费用。该协议签订后，凉城路XXX号丙、630号乙及640号交由凯阳公司管理使用。嗣后，凯阳公司与依家依公司签订《房屋租赁合同》，由依家依公司向凯阳公司承租现门牌号为凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号，西临凉城路、北临车站南路，整体呈扇形的1-2层全幢建筑物。2014年2月17日，钟山中学向凯阳公司发函表示，依据双方约定，合同从2014年8月7日自然终止，双方不再另续签订合同，租赁期满10天内凯阳公司无条件将凉城路XXX号丙、630号乙及640号房屋完好无损地退回钟山中学，同时与钟山中学结清水费，并由钟山中学收回全部房屋。因考虑到凯阳公司将房屋转租给他人使用的情况，钟山中学特提前半年时间通知凯阳公司做好搬迁及清场工作，届时将全部房屋归还钟山中学。2014年3月25日，钟山中学向依家依公司发《通知》表示，依家依公司现承租使用的凉城路XXX号房屋的产权人系虹口教育局，使用单位系钟山中学。根据钟山中学与强林公司于1999年4月30日签订的《合作合同》、《补充合同》约定，强林公司承租凉城路XXX号、630号乙及616号丙房屋期限至2014年8月7日届满，合同终止后双方不再续签合同，承租人须在10天内无条件将全部房屋完好无损地归还钟山中学。2004年10月28日凯阳公司与强林公司签订《管理使用权及抵债协议书》，约定由凯阳公司继受强林公司与钟山中学签订的上述合同中规定的各项权利义务，并愿意承担由此产生的一切债权债务。同时，凯阳公司承诺与他人签订的租赁合同，不得约定超过原租赁期限或续租内容的条款，房屋使用期满须无条件地、完好无损返还钟山中学。2005年4月12日依家依公司与凯阳公司签订了《房屋租赁合同》，约定640号房屋主营餐饮之用，租期自2004年1月1日至2014年8月7日止。至今依家依公司履行合同期限已不足五个月，因考虑到凯阳公司处于非常时期(公司停业)，以及依家依公司转租给他人使用的情况，故钟山中学特提前数月时间通知依家依公司做好搬迁及清场工作，届时将承租的全部房屋直接归还给钟山中学，并结清应付的公用事业等费用。2014年9月28日，钟山中学向依家依公司发《公函》表示，依家依公司签收钟山中学于2014年3月25日发出的通知后至2014年8月7日《房屋租赁合同》履行期届满，没有腾房和搬迁并将房屋归还钟山中学，并提出要求钟山中学补偿装修费用、将配电房设备一并转让钟山中学，并就三楼搭建进行补偿。钟山中学认为根据有关法律规定，租赁合同履行期限届满，依家依公司无权占有租赁房屋，钟山中学作为出租人有权请求负有腾房义务的次承租人即依家依公司腾房，依家依公司提出的装修补偿、配电房设备转让及违章搭建费用补偿均与出租人即钟山中学无关，钟山中学收回房屋后无需利用上述配电房和三楼违章搭建，只能拆除，由此产生的费用由依家依公司承担，依家依公司承担后可向凯阳公司追偿。2014年10月，依家依公司向钟山中学回函表示，依家依公司与凯阳公司于2005年4月12日签订《房屋租赁合同》，由依家依公司租赁使用凉城路XXX号一楼和二楼，租期18年(2023年到期)，该租赁合同钟山中学是清楚的，在依家依公司使用该房屋长达8年间，钟山中学从未就该租赁关系的任何事宜向依家依公司提出过异议，故依家依公司对凉城路XXX号一楼和二楼的租赁使用权利应至2023年结束。钟山中学从未就钟山中学与凯阳公司的租赁期限告知依家依公司，依家依公司按照经营需求安排工作，钟山中学于2014那么3月25日突然告知合同期到2014年8月7日结束，导致依家依公司损失扩大。依家依公司收到2014年3月25日钟山中学的通知后已于2014年5月停止营业活动，遣散了员工，但钟山中学并无任何人员前来接洽交接房屋事宜。依家依公司系与凯阳公司建立的租赁关系，依家依公司退房也是退给凯阳公司，钟山中学可按照合同要求凯阳公司退房。钟山中学与依家依公司在房屋租赁使用期限方面存在认识错误系钟山中学造成，依家依公司在2014年6月15日前已经做好了与钟山中学商讨移交一楼、二楼和装修及设备补偿问题，至今未能进行造成房屋未能移交的责任在钟山中学。由于历史原因，钟山中学所有经营性用房的用电均由该配电房供电，依家依公司也是因租赁关系的发生从凯阳公司处有偿转让而来，钟山中学函件中关于配电房设备的说法显然蛮不讲理。三楼用房确属违章搭建，但政府有关部门已作出处理并允许保留使用，房屋是否拆除应服从政府，如钟山中学愿意在移交一楼和二楼时一并考虑三楼可以协调权利人与钟山中学协商，如钟山中学无意，权利人将自行保留使用。综上，如钟山中学不愿协商解决，可按合同向凯阳公司要求移交。2014年11月，虹口教育局出具《情况说明》表示，坐落在凉城路XXX号至640号房屋权利人系虹口教育局，使用人是钟山中学，在钟山中学使用、管理上述房屋期间，虹口教育局同意该钟山中学可将房屋对外出租、出借，并认可钟山中学以其自己的名义与他人签订租赁合同或租赁协议(包括合作合同、补充合同及协议书，补充协议等)及与合同或协议相关的由钟山中学向租赁户发出的信函、通知书等。若因合同纠纷而引发起诉讼案，虹口教育局同意钟山中学可直接参与一切诉讼活动。2015年6月，依家依公司向法院起诉钟山中学，要求钟山中学对其停产停业损失及装修损失、配电房设备、员工工资损失进行赔偿。审理中，钟山中学提供了从上海市虹口区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》复印件一份，载明出租方为凯阳公司(甲方)，承租方为依家依公司(乙方)，出租房屋坐落于凉城路XXX号-
XXX号一楼至二楼，计900平方米，作主营餐饮之用；第二条约定，租赁期从2004年1月1日至2014年8月7日止；第十六条约定，原强林置业公司与依家依公司于2004年9月10日签订的《房屋租赁合同》终止；合同落款日期为2005年4月12日。合同并就其他租赁事项进行了约定，内容与强林置业公司与依家依公司于2004年9月10日签订的《房屋租赁合同》相同。钟山中学另提供《房屋租赁合同》复印件一份，该合同与钟山中学从上海市虹口区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》内容一致，钟山中学称该合同系由凯阳公司交钟山中学处备案，无合同原件。依家依公司表示工商局窗口未查到依家依公司与凯阳公司签订的租期到2014年的合同，这份合同是在食品卫生药监局发现的，且只有复印件，没有原件，依家依公司不认可该合同。依家依公司提供《房屋租赁合同》原件一份，载明出租方为凯阳公司(甲方)，承租方为依家依公司(乙方)，出租房屋坐落于凉城路XXX号-
XXX号一楼至二楼，计900平方米，作主营餐饮之用；第二条约定，租赁期为18年；第十六条约定，原强林置业公司与依家依公司于2004年9月10日签订的《房屋租赁合同》终止，双方租赁达成的协议以此《房屋租赁合同》为准；合同落款日期为2005年4月12日。除上述约定外，该合同并就其他租赁事项进行了约定，内容与钟山中学提供的《房屋租赁合同》复印件内容相同。审理中，钟山中学提供了虹口教育局国有资产管理办公室于2005年3月向上海市工商行政管理局虹口分局出具的《场地证明》一份，载明：“兹有我虹口区教育局下属上海市钟山高级中学(地址：凉城路XXX号)的校舍、场地及周围沿街门面经营用房产权属我虹口区教育局所有，并委托上海市钟山高级中学、上海凯阳经济发展有限公司管理、使用和租赁。同意出租给上海依家依餐饮有限公司经营(期限：2004.1.1-2006.12.31)。”依家依公司则提供《场地证明》复印件一份，载明“同意出租给上海依家依餐饮有限公司经营(期限：2004.1.1-2016.12.31)”，其余内容与钟山中学提供的《场地证明》一致。审理中，钟山中学表示现依家依公司实际占用的门牌号为凉城路XXX号、XXX号甲及640号房屋，此前的门牌号为640号。钟山中学与依家依公司均确认依家依公司实际承租占用的系西临凉城路、北临车站南路，整体呈扇形的1-2层全幢建筑物。审理中，钟山中学申请对凉城路XXX号、XXX号甲及640号房屋的市场租金进行评估，经上海信衡房地产估价有限公司评估，房屋建筑面积887平方米，2014年8月18日至2015年10月21日期间市场租金单价为每天每平方米1.92元。原审法院经审理后认为，凯阳公司基于与强林公司签订的《管理使用权及抵债协议书》、与钟山中学签订的《协议书》，继受强林公司在《合作合同书》、《补充合同》与(1999)虹民初字第901号民事调解书中的权利义务。根据上述协议的约定，双方为租赁关系，凯阳公司所得的房屋，在合作期内为无偿租赁，所有房屋产权为钟山中学所有，双方在划分获得的房屋内，都独立享有使用权，经营权(包括房屋出租权)，合同至2014年8月7日止，期满10天内，凯阳公司应无条件将所划分管理的全部房屋完好无损地归还钟山中学，双方不再另续签合同。现钟山中学、凯阳公司约定的合同期已届满，凯阳公司未按约向钟山中学交还房屋，钟山中学要求凯阳公司迁出系争房屋，并以每月3万元的标准支付2014年8月18日起至2015年12月31日止期间房屋使用费的诉讼请求应予支持。依家依公司向凯阳公司承租房屋后实际占用该房屋至今，依家依公司认为其与凯阳公司间的租赁合同期尚未届满，且未得到补偿故不同意迁出，法院认为，凯阳公司与依家依公司之间合同期限的约定对作为房屋权利人的钟山中学不产生拘束力，依家依公司并无证据证明钟山中学认可凯阳公司与依家依公司超过2014年8月7日之后的租赁期限，且依家依公司已另案主张要求对相关损失等进行赔偿，本案中钟山中学作为房屋权利人要求依家依公司迁出的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。凯阳公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决，由此可能产生的不利于凯阳公司的法律后果由其承担。原审法院据此作出判决：一、上海凯阳经济发展有限公司应于判决生效之日起10日内迁出上海市凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号房屋，由上海市钟山高级中学收回该房屋；二、上海凯阳经济发展有限公司应于判决生效之日起10日内向上海市钟山高级中学支付2014年8月18日起至2015年12月31日止的房屋使用费49.38万元；三、上海依家依餐饮有限公司应于判决生效之日起10日内迁出上海市凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号房屋，由上海市钟山高级中学收回该房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，钟山中学受虹口区教育局之托，对系争房屋享有占有、使用、收益之权利。在案证据显示，凯阳公司在2014年8月7日租赁期满之时，应将系争房屋归还于钟山中学。故钟山中学要求凯阳公司搬离系争房屋，符合合同约定。依家依公司并非与钟山中学直接建立租赁关系，无论其与凯阳公司签订的租赁合同中有关租赁期限届满至何时，均无权继续占有使用系争房屋。依家依公司作为实际使用人，负有向权利人钟山中学交还系争房屋之法律义务。若其认为权利受损，依据合同相对性原则，其可另行向凯阳公司主张。综上所述，依家依公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海依家依餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……