广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第55号
原告南宁农工商集团有限责任公司，住所地：南宁市竹溪大道。
法定代表人龙文原，董事长。
委托代理人文仁振，广西八桂律师事务所律师。
被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司，住所地：南宁市青山路。
法定代表人蒋小妹。
委托代理人潘颢天，广西桂盟律师事务所律师。
被告神碧玲，女，汉族，住南宁市青秀区民族大道。
委托代理人李晓岚，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人吴霞，广西刘晰律师事务所律师。
被告南宁市青城山餐饮保健有限责任公司，住所地：南宁市青山路。
法定代表人李正伍。
原告南宁农工商集团有限责任公司诉被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司、神碧玲、南宁市青城山餐饮保健有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，并于2014年4月28日公开开庭进行审理。原告南宁农工商集团有限责任公司的委托代理人文仁振、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司的委托代理人潘颢天、被告神碧玲的委托代理人吴霞均到庭参加了诉讼。被告南宁市青城山餐饮保健有限责任公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁农工商集团有限责任公司诉称：2007年4月30日，原告与案外恩张朝全签订《租赁合同》，约定张朝全承租原告的XX大厦二、三、四楼等租赁物，租赁期限从2003年11月18日至2015年11月18日。此后，张朝全因病去世，其妻本案被告神碧玲即与被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司（以下简称鼎晖公司）于2012年5月9日向原告作出承诺并签订《承诺书》，约定被告神碧玲委托被告鼎晖公司履行上述《租赁合同》，原告于当日同意了二被告的承诺。被告鼎晖公司将涉案租赁物转租给被告南宁市青城山餐饮保健有限责任公司（以下简称青城山公司）。根据《租赁合同》第三条第一款约定，被告鼎晖公司、被告神碧玲应于2013年5月18日向原告交清第十个租赁年度（2012年11月18日至2013年11月18日）的租金和管理费。但二被告只向原告支付租金和管理费至2013年2月17日并拖欠原告2012年10月至2013年6月（暂计至2013年6月30日）期间的水电费48091元。后原告通过发出多份《催款函》、《律师函》，以及通过现场会议、电话等方式多次催促二被告按合同约定交纳费用，但二被告一直未支付上述费用。鉴于二被告的违约行为，原告根据《租赁合同》第六条第二款约定，于2013年7月31日向二被告发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》，双方合同应自2013年8月1日起解除。综上，二被告应支付原告2013年2月18日至2013年7月31日期间的租金及管理费175540元及违约金3511元、水电费48091元。同时，由于合同解除后，原告商铺一直空置，导致原告从2013年8月1日起遭受无法出租的损失。因此，二被告应按原《租赁合同》的租金标准赔偿原告暂计至2013年12月31日期间的损失255640元。为维护原告的合法权益，特提出如下诉请：1、二被告共同支付原告2013年2月18日至2013年7月31日期间的租金及管理费175540元及违约金3511元、水电费48091元；2、二被告共同赔偿原告租赁收益基金损失（暂计至2013年12月31日）255640元；3、三被告搬离XX大厦二至四楼，将场地交还原告；4、本案诉讼费由被告鼎晖公司、神碧玲负担。
被告鼎晖公司辩称：租赁合同的权利义务已经转让给了被告青城山公司，应由被告青城山公司承担相应的责任。
被告神碧玲辩称：我方并非合同当事人之一，原告起诉主体不适格。被告神碧玲已于2012年5月9日签订承诺书，将合同权利义务转让给被告鼎晖公司，原告对被告神碧玲的各项诉请应予驳回。
被告青城山公司未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：2007年4月30日，原告（甲方）与张朝全（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、由甲方将位于南宁市青山路与快速环道交会处的XX大楼的二、三、四楼（面积约为4200㎡）租赁给乙方，四楼的顶层、顶层周围（不含东风大厦的一面）的一半（靠竹溪路）广告位、大楼北面约1385㎡的空地（靠竹溪路如附图的红线范围内），作为附属场地，在租赁期间无偿提供给乙方自行使用。二、租赁期限从2003年11月18日至2015年11月18日止。三、租金及管理费的付款方式。1、租金及管理费分别为：从2003年11月18日至2006年11月18日每年费用530000元，其中租金300000元，管理费230000元；从2006年11月18日至2009年11月18日每年费用556500元，其中租金315000元，管理费241500元；从2009年11月18日至2012年11月18日每年费用584325元，其中租金330750元，管理费253575元；从2012年11月18日至2015年11月18日每年费用613541元，其中租金347287元，管理费266254元；付款方式为先交款后经营，每年的租金及管理费分两次交清，每次各交当年费用的一半，具体交款的日期为每年的11月18日和5月18日前。四、合同保证金。为保证合同的正常履行，签订合同之日乙方须向甲方缴纳合同保证金100000元。合同期满乙方如不违约，并交清各种费用，甲方即将保证金退回乙方，如有本合同违约事由之一，甲方不退回保证金。六、乙方责任。2、乙方逾期10天不交清租金的，须向甲方承担所欠款2%的违约金，并延期10天内交清，否则甲方有权按乙方所欠款2%的违约金追究乙方的违约责任，同时有权解除合同。2012年5月9日，被告神碧玲、被告鼎晖公司共同出具《承诺书》，承诺因张朝全去世，神碧玲同意由鼎晖公司代替张朝全履行其与原告签订的三份《房屋租赁合同》（包括：2007年4月30日签订的关于XX大楼负一楼及一楼的《房屋租赁合同》、2007年4月30日签订的关于XX大楼二楼、三楼、四楼的《房屋租赁合同》、2007年11月18日签订的XX大厦与东风大厦之间空地的《协议书》）中的权利义务，承诺人之间的纠纷与原告无关。原告在该份《承诺书》加盖印章，同意由鼎晖公司代替张朝全履行上述三份协议的权利和义务。2012年5月1日，被告鼎晖公司出具《授权委托书》，载明该公司授权蒋小妹、彭志勇管理公司承租青秀山农贸大楼的日常管理事务，一切责任由公司承担。2012年4月22日，被告鼎晖公司出具《证明》，载明蒋小妹为该公司法定代表人。2013年4月16日，原告委托南宁市秀成置业投资有限责任公司（以下简称秀成公司）向被告鼎晖公司发出《催款通知》，载明：被告鼎晖公司仍欠缴2013年3月18日至2013年5月17日XX市场一楼及负一楼租金101062元，2013年2月18日至2013年5月17日XX市场二楼至四楼租金153385.2元，望被告鼎晖公司在接到通知后于2013年4月20日前交到原告指定账户。次日，被告鼎晖公司由彭志勇签收该份通知。2013年4月24日，原告向被告鼎晖公司发出《关于XX大楼相关事宜的通知》，通知载明：鼎晖公司存在擅自对XX大楼二至四楼进行停电的事宜。此外，鼎晖公司已拖欠原告租金（催款通知已于4月16日发到鼎晖公司），其行为已违约并严重损害原告的合法权益。次日，蒋小妹代表鼎晖公司签收该通知，并注明“请求租金按几年惯例按月交纳，供电设施有障碍，尽快修复。”2013年7月31日，原告向被告鼎晖公司发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》，通知载明：鉴于鼎晖公司已严重违反《租赁合同》约定，且经原告多次催告后仍未全面履行《租赁合同》，依照《合同法》及《租赁合同》相关规定，原告决定自2013年8月1日解除上述《租赁合同》；二、请鼎晖公司在2013年8月5日前将租赁场地交还原告，及时退还已收取经营户押金或未到期租金等；三、请鼎晖公司及时向原告付清欠付的费用、违约金、水电费、场地占用费等。2013年8月1日，原告向被告发出《催收水电费通知》，通知载明：截至2013年7月31日，鼎晖公司已拖欠原告水电费48091元，请及时付清。
另查明：2008年1月1日，被告鼎晖公司（甲方）与被告青城山公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将XX大楼二、三、四楼租赁给乙方用于开设娱乐、按摩业务，租赁期从2008年1月1日至2015年11月18日。庭审中，原告自认知晓转租事宜。原告提交了2013年2月28日-3月38日XX大楼二至四楼水费532.2元、电费4134.2元，往月未交水费3394.6元、电费38375.8元。
本院认为：一、关于《租赁合同》、《承诺书》的效力及合同权利义务转移的问题。原告与张朝全于2007年4月30日签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律禁止性规定，应为合法有效合同。被告神碧玲、被告鼎晖公司于2012年5月9日共同出具的《承诺书》载明由神碧玲将涉案的三份《房屋租赁合同》的合同权利义务转让给被告鼎晖公司，虽然未有证据显示系由神碧玲以继承或其他方式取得案外人张朝全关于三份《房屋租赁合同》的合同权利义务，但鉴于原告在该《承诺书》下方以签章方式确认权利义务已由被告鼎晖公司承继，故本院对该份《承诺书》的效力予以确认。即，从2012年5月9日起，涉案的三份《房屋租赁合同》约束的双方当事人为原告与被告鼎晖公司，被告神碧玲不受该三份合同的约束，其也不必承担因本案纠纷产生的法律责任，因此，原告针对被告神碧玲的全部诉求，于法无据，本院不予支持。二、关于本案《租赁合同》的履行问题。原告主张被告存在拖欠2013年3月18日至2013年5月17日期间租金的情形，且提供了有被告鼎晖公司法定代表人或受托人签字确认的二份“通知”等证据佐证上述事实。对此，被告鼎晖公司否认收到上述两份通知，并否认在“通知”上签字系“蒋小妹”或“彭志勇”本人所签，但并未申请笔迹鉴定，故本院对被告的反驳意见不予采信。另，被告同时主张其系于2013年2月、3月即搬离了涉案租赁物，但并未提供任何证据佐证该事实。鉴于被告鼎晖公司应对搬离涉案租赁物或交还租赁物的积极事实承担证明责任，却又不提供证据证明，故被告鼎晖公司应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的事实不予采信，同时认定被告鼎晖公司在2013年2-3月并未搬离涉案租赁物。由于原告于2013年7月31日发出解除本《租赁合同》函并送达被告鼎晖公司，故涉案的《租赁合同》应于2013年8月1日解除。又鉴于合同解除后，被告鼎晖公司未举证已将涉案租赁物（XX大厦二至四楼场地）交还给原告，或办理相关的交接手续，故被告鼎晖公司应承担从2013年2月18日至2013年7月31日期间的租金、管理费，并因迟延支付租金承担赔偿违约金之责任。租金的计算：从2013年2月18日至2013年7月31日期间的租金，按合同约定每年347287元计算，则该段期间的租金应为164日÷365日×347287元=156041.28元；从2013年2月18日至2013年7月31日期间的管理费，按合同约定每年266254元计算，则该段期间的管理费应为164日÷365日×266254元=119631.93元，两项合计275673.21元，现原告仅主张其中的175540元，未超过约定部分，故本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金问题。依照《租赁合同》第六条第2款约定，被告鼎晖公司应赔偿乙方按欠款的2%计算的违约金，即275673.21元×2%=5513.46元，现原告仅主张其中的3511元，未超过合同约定的范围，故本院予以支持。关于欠付水电费的问题。原告出具《催收水电费通知》及《水电费欠费清单》佐证被告鼎晖公司欠付水电费的数额，被告鼎晖公司虽不认可，但并未与原告结算且无相反证据反证，故本院对原告出具《催收水电费通知》及《水电费欠费清单》等证据予以认定，被告鼎晖公司应向原告支付截至2013年7月31日的水费合计3926.8元（往月未交款3394.6元＋2013年2月28日至2013年3月28日水费532.2元）、电费合计42510元（往月未交款38375.8元＋2013年2月28日至2013年3月28日电费4134.2元）。对于原告主张从2013年3月29日至7月31日的水电费，因无证据佐证，本院不予支持。三、关于赔偿损失的问题。被告鼎晖公司主张原告于2013年2月、3月左右即搬离了涉案租赁物，但并未提供证据证明其交还了涉案租赁物，故应承担举证不能的不利后果。现原告自认其于2014年1月1日回收部分租赁物并出租给案外人，故本院予以确认。鉴于被告鼎晖公司在2013年8月1日《租赁合同》解除后一直未搬出租赁场地，故应承担占用租赁场地的占用费，直至原告于2013年12月31日。场地占用费应以原《租赁合同》约定的租金和管理费计算。具体计算标准为：从2013年8月1日至2013年12月31日期间的占用费为153日÷365日×（347287元＋266254元）=257182.94元。现原告仅主张其中的255640元，未超过法定范围，本院予以支持。四、关于被告青城山公司在本案中责任问题。《租赁合同》约束的是原告与被告鼎晖公司双方，但因被告鼎晖公司将租赁物转租给了被告青城山公司，而被告鼎晖公司又负有交还房屋的责任，故被告鼎晖公司应协助被告鼎晖公司搬离涉案租赁物。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司应向原告南宁农工商集团有限责任公司支付2013年2月18日至2013年7月31日期间的租金及管理费合计175540元；
二、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司应向原告南宁农工商集团有限责任公司支付逾期支付租金的违约金3511元；
三、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司应向原告南宁农工商集团有限责任公司支付截至2013年3月28日的水费合计3926.8元、电费合计42510元；
四、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司应向原告南宁农工商集团有限责任公司支付从2013年8月1日至2013年12月31日期间的房屋占用费255640元；
五、驳回原告南宁农工商集团有限责任公司对被告神碧玲的诉讼请求；
六、被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司应于本案判决生效之日起十日内清空场地并搬离南宁市XX大厦二至四楼，并将租赁物交还给原告南宁农工商集团有限责任公司；
七、上述第六项，被告南宁市青城山餐饮保健有限责任公司应承担协助搬离南宁市XX大厦二至四楼，并将租赁物交还给原告南宁农工商集团有限责任公司的责任。
案件受理费8542元，由被告南宁市鼎晖市场开发有限责任公司负担。此款原告南宁农工商集团有限责任公司已预交，由被告随同上述付款义务一并给付给原告。
上述应履行义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 钟 凯
代理审判员 韦伟杰
人民陪审员 江高鹏
二〇一四年六月五日
书 记 员 朱微微