内蒙古锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1120号
上诉人（原审原告、反诉被告）：锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市额尔敦路与锡林大街交汇处尚都国贸商城负一层。
法定代表人：陈建强，总经理。
委托诉讼代理人：张保柱，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：锡林浩特市广众源商贸有限公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市额尔敦路与锡林大街交汇处尚都国贸商城2-2101室。
法定代表人：龚占忠，执行董事。
委托诉讼代理人：董占军，内蒙古蒙信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。
上诉人锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司（以下简称永嘉公司）因与被上诉人锡林浩特市广众源商贸有限公司（以下简称广众源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡商初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，并于2017年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人永嘉公司委托诉讼代理人张保柱，被上诉人广众源公司委托诉讼代理人董占军、杨乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永嘉公司上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民法院（2015）锡商初字第99号民事判决第二项、第三项、第四项，查清事实后依法改判；2、由广众源公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：㈠涉案合同的解除属广众源公司单方违约，而非一审法院认定的双方均构成违约行为。依据合同第四条（1）3的约定，广众源公司自一审法院开庭审理时仍未办理消防验收合格，又发生了由于消防问题超市被查封情况，可见其违反了合同约定的义务，构成了根本性违约；㈡一审法院对本诉部分涉及的”电梯停运损失”、”漏雨货物损失”、”查封经营损失”三项予以驳回是错误的；㈢一审法院对永嘉公司提交的”电子秤、后台电脑软件36万元”、”灯具与安装费用44.8950万元”、”广告牌15万元”三项证据未做审查认定，在判决书结尾直接驳回永嘉公司其他诉讼请求，违反法定程序；㈣一审法院对反诉部分涉及的”配电箱、电梯间占用面积”、”超市改造费”、”货梯维护费及年检费”、”中转库租赁费”四项认定错误；㈤一审法院适用法律正确，但故意曲解法律，从而在”装修价款165万元”、”超市改造费用45.5712万元”等项判决双方各承担50%，对广众源公司做出了有利的判决；㈥对房屋租金与违约金。涉及地板砖费用、查封营业损失、履约保证金、商城共用面积占用永嘉公司租赁部分均应在租金中扣减，而一审法院应扣而未扣错误。另对永嘉公司不交租赁费行使同时履行抗辩权不予认定，在广众源公司主张欠付租金150万元情形下，即使支付迟延租金的违约金，一审法院按年租金200万元的30%进行判决错误。
广众源公司辩称，㈠根据永嘉公司要求其已完成了超市改造任务，并无任何理由解除合同，是永嘉公司因经营管理不善陷入困境，导致涉案合同的解除。至于，消防验收问题并未影响租赁物的使用和收益，也未影响到合同目的的实现，故其以行使同时履行抗辩权为由拒付租金不能成立；㈡永嘉公司以配电箱、电梯间为整个商场使用而拒付租金不能成立，因双方是以地下一层而非以平米计算租金；㈢对本诉部分的各项费用与损失，其中：”电梯停运损失21500元”，广众源公司已为其提供了搬运货物的专用通道，故其该项诉求没有依据。”仓库漏雨货损111873.70元”,广众源公司已履行了维修义务并解决了漏水损失。”消防查封经营损失18万元”，属永嘉公司摆放物品堵塞消防通道所致，并非广众源公司违约。”电子秤、后台电脑软件36万元”，上述物品不在法院保全的物品范围内，已经由永嘉公司自行运走。”灯具与安装费用44.8950万元”，该项目广众源公司同意以115万元列入保全物品范围，属永嘉公司重复计算。”广告牌15万元”，该物件已被锡林浩特市佳技概念广告设计部拆走抵顶质保金；㈣对反诉部分的各种损失与费用，其中：”超市改造费45.5712万元”，永嘉公司已经签字确认了广众源公司的施工方案，其应当承担该部分改造费用。”货梯维护费及年检费”，涉案货梯在投入使用前必须进行检修，该部分费用均发生在永嘉公司之后离场前，其应当均摊该项费用合情合理。”中转库租赁费”，一审法院以中转库面积与租赁的租金为依据计算费用，符合双方约定；㈤一审法院适用法律正确。依据相关规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；㈥一审法院认定租期和计算租金错误，应予纠正。一审法院对商场与负二层仓库租期分别少算了37天与28天，合款20.46万元。
永嘉公司向一审法院请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，由广众源公司赔偿永嘉公司无法继续合法经营所造成的各项损失；2、广众源公司支付由永嘉公司垫资装修的地板人工费33万元；3、广众源公司赔偿由于办公区和仓库漏水给永嘉公司造成的损失111873.70元；4、广众源公司赔偿由于擅自停运电梯给永嘉公司造成的经济损失21500元；5、本案诉讼费用由广众源公司承担。后永嘉公司明确第一项诉讼请求各项损失共计478.8884万元，损失主要有：超市装修损失165万元，货架设备损失123.8884万元，EAS防盗、闭路电视监控、背景音乐系统损失26万元，冷冻、冷藏库系列110万元，前台收银台、电子秤、后台电脑软件系列36万元，2015年8月27日至9月3日由于消防未验收合格消防查封6天造成损失18万元。另永嘉公司在原第二项诉讼请求支付垫资装修的地板人工费33万元基础上增加地板砖及人工费11万元。
广众源公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、永嘉公司向广众源公司一次性支付欠付租金150万元，并支付违约金169.2万元；3、永嘉公司向广众源公司一次性支付日常照明电费10913.50元，大润发超市改造费45.5712万元，货梯维护费及年检费11900元、21#与22#外商铺地暖设施冻裂维修费42412元、供暖费186631.20元、水费21399.60元、环卫费8640元；4、本案诉讼费由永嘉公司承担。后广众源公司第二项反诉请求违约金增加50.8万元，共计220万元，另增加反诉请求中转库租赁费20.5860万元。
一审法院认定的事实：2014年9月20日，原告永嘉公司（乙方）与被告广众源公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于锡林浩特市额尔敦路与锡林大街交汇处东北角”尚都国贸”商城地下负一层房屋，面积约为3543平方米（此面积实际最终测算面积为准），按图纸双方确定画线以内为出租面积。一、租赁房屋为在建房屋，甲方为乙方提供基础房屋（基础房屋：无吊顶即砼顶面；地面只完成地暖施工；墙体为裸露墙面），房屋简装修由乙方全部负责，甲方承担简装修材料及施工费用（简装修包括：地砖铺设；墙体刷白；屋顶涂料粉刷），其中简装修材料由甲方提供，简装修的施工费用参考并不高于该建筑其他楼层简装修施工费用。简装修材料损耗不超过定额损耗。乙方在简装修前将所需要的材料及施工费用，以书面形式向甲方申请，经甲方审核签章确认并作为日后结算的依据。简装修施工完成并经甲方及相关部门验收合格后，甲方于乙方提供结算票据七个工作日内完成结算。上述房屋的其他装修及相关费用全部由乙方承担，乙方在施工前须将施工图纸以书面形式报甲方审核通过后实施。本合同租赁房屋还包括相关场地与附属设备、设施，具体如下：合格的消防设施；正常的供水，在指定位置装有智能水表。供电系统配有满足乙方需求容量的配电变压器并提供三相电源至甲方电源箱。上述水、电费用由乙方承担并负责向相关部门缴纳。设有排水系统；弱电机房设有电话接口；商城内两台合格并正常使用的客货梯为甲方满足商城全部使用所设立，乙方尽量与商城协调使用，并均摊此货梯维护、保养费用。此房屋空调系统由甲方安装，乙方承担空调使用的维护、保养等费用；甲方在此房屋与正一层之间的庭处提供护栏，乙方根据需要在其中庭封顶，乙方承担所有封顶费用；甲方尽可能满足乙方提出房屋外中转库的要求，但乙方须以年度为单位另行支付此中转库租赁费用，此费用标准双方协商确定。甲方于2014年7月31日前将上述基础房屋和场地移交给乙方（如条件具备乙方可提前进入此房屋施工装修）。二、租赁期限约定为12年，即2014年12月18日起至2026年12月18日止。三、租金及付款方式约定，乙方须提前十五个工作日书面通知甲方开业信息。甲方为乙方提供前三年（合同期）免收租金的招商优惠政策，2017年12月18日至2026年12月18日年租金为50万元，且乙方须在每年12月5日前支付给甲方。四、双方权利义务约定。房屋在使用期间出现屋面漏水，墙体裂缝、坍塌，甲方应在接到乙方书面通知起24小时内开始维修，并在合理期限内维修完毕。否则，乙方可在书面通知甲方24小时内无答复后垫资进行维修。乙方垫付的费用，可在提供合法票据后在租赁费用中直接扣除。如甲方怠于维修造成乙方无法正常经营，甲方以实际损失向乙方赔偿。公共设施等不可分割电费、水费、空调使用费乙方按此房屋均摊支付甲方。上述费用按月计量支付（每月付费具体时间按甲方收费要求确定）。乙方须承担因长于甲方商城营业时间而产生的一层通道照明电费。乙方承担所租房屋的采暖费，并自行向相关部门缴纳。从第二个合同年度开始，此房屋消防系统的维修以及年审等方面的责任及费用由乙方自负责并承担。五、违约责任约定，在租赁期间任何一方不得无故单方面提前终止或解除合同、甲方违约导致合同无法履行时，甲方需向乙方支付六个月租金作为违约金并赔偿乙方因此所受到的损失。因甲方违约给乙方造成的各种损失，乙方均有权在应向甲方交纳的租赁费用中直接扣除。乙方未按时交纳租金，除应交齐外，乙方应向甲方支付每天2000元违约金直至违约情形消除。超过一个月，甲方有权终止合同。
2014年12月1日，永嘉公司与广众源公司再次签订了《房屋租赁合同》，两份《房屋租赁合同》内容基本一致，在二次租赁合同签字页有备注：与2014年5月25日签订的《房屋租赁合同》内容一致，为上述合同变更名合同，上述合同作为附件附于本合同后。二次《房屋租赁合同》房屋面积约定”约为6348平方米”。租赁房屋附属设备、设施增加约定，甲方为乙方在此房屋（正一层通向负一层）安装两部西继讯达品牌平行梯，同时，乙方支付甲方50万元用于上述平行梯的采购、安装费用，此电梯款项乙方于2014年5月25日汇入甲方指定账户。合同期内上述两部平行梯的维护、保养、维修费用与使用安全等均由乙方全部承担。合同期满后上述两部平行梯所有权归甲方所有，乙方不得拆除。租金及付款方式约定变更约定为，乙方须提前十五个工作日书面通知甲方开业信息。此合同签订之日，乙方须向甲方支付本合同履约保证金50万元，此履约保证金可冲减乙方需支付的50万元电梯采购款。第一合同年度租赁费，乙方以季度为单位（即2014年12月10日支付租赁费用50万元；2015年3月3日支付租赁费用50万元；2015年6月3日支付租赁费用50万元；2015年9月3日支付租赁费用50万元）向甲方支付。从第二个合同年度开始，乙方于次年合同年度租赁期开始前十五个工作日以半年（6个月）为单位向甲方支付租赁费用（如租赁期满一年前十五个工作日即2015年12月3日前支付次年度6个月租赁费用，2016年6月3日前再支付次年度剩余6个月租赁费用，以此类推）。如乙方超市提前开业上述付款时间相应提前。合同前四年，双方确定年度租赁费为200万元，即200万元/年。上述租金为不价含税价。
2014年7月16日，永嘉公司要求广众源公司对其承租的房屋部分墙体进行拆除，并有其人员黄少郎在《承租方要求拆除地下一层墙体明细如下》签字认可。随后，广众源公司对超市进行了改造，包括负一层工程改造46456元，扶梯改平梯、负一层天井封闭40.9256万元，共计45.5712万元。
2014年5月25日，黄少郎向广众源公司支付定金50万元。合同签订后，永嘉公司于2015年2月1日、2015年2月8日分别向广众源公司支付第一季度租金30万元、20万元，共计50万元。
2014年9月13日，永嘉公司与陕西峰业宏装饰工程有限公司签订《施工合同书》，对超市进行室内外装修，承包价为165万元，工程内容详见工程预算表，实际已付工程款165万元。2014年9月18日，永嘉公司向锡市家和陶瓷批发部购买地板砖合计24万元，铺设地砖工程款20万元。2015年2月12日，广众源公司交付2014-2015年度天元尚都1#楼取暖费855260.50元，取暖面积33938.91平米、取暖天数180天，计费标准4.2元/月平米。2015年10月10日，广众源公司交付2015-2016年度取暖费用50万元、1895.40元，取暖面积、标准同2014-2015年度，取暖天数210天。
2014年12月13日，广众源公司将地下二层改建了商品库房交于永嘉公司使用。2015年2月1日，甲方锡林浩特市环境卫生处理处与乙方广众源公司签订了《生活垃圾清运及垃圾处理委托合同》，合同约定按桶/每天/12元标准收费，永嘉公司使用4个桶。2015年6月1日，广众源公司向永嘉公司出具《关于尚都国贸商城21、22#外商铺地暖修缮的通知》，要求对地暖冻裂进行修缮。2015年12月16日，锡林郭勒盟公安消防支队向广众源公司出具《建设工程消防设计审核意见书》（锡公消审字【2015】第0089号），审核天元尚都（含地下建筑）建设工程消防设计合格。
就房屋租赁期间及离场交接时间，2014年12月18日开始房屋租赁，2015年12月份永嘉公司超市停业，2016年1月24日，双方签署房屋验收交接表，移交通道钥匙等正式移交房屋。
2015年12月14日，广众源公司就永嘉公司超市内商场内货架、冰柜、促销台等物品申请诉讼保全，该院于2015年12月22日作出（2015）锡商初字第99号民事裁定书，裁定对超市内货架、冰柜、促销台等物品进行查封。
2016年2月2日，广众源公司申请对永嘉公司超市内物品中同意利用的进行估价鉴定，物品含货架、制冷设备、部分办公物品等（共67项）。后经本院委托，2016年6月6日，国宏信价格评估有限公司作出国宏信（蒙*锡林郭勒）（价）字2016年012号《价格评估结论书》，认定上述物品中货架、制冷设备、部分办公物品等（共53项）共计92.0470万元。
2016年6月24日，因诉讼周期较长，该院为减少双方损失，实现对租赁房屋的再次使用，经该院组织双方对租赁房屋再次使用。另对上述评估结论书中超市内物品，广众源公司意愿使用，且认可物品价值为115万元，永嘉公司在广众源公司认可物品价值为115万元后同意广众源公司使用评估结论书中物品，认可评估结论书中超市内物品归广众源公司所有。
另查明，双方签订房屋租赁为在建房屋租赁，根据图纸显示，永嘉公司承租的房屋面积为6371平方米。广众源公司交付给永嘉公司使用的中转库面积为282平方米。一审法院认为，永嘉公司与广众源公司签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同真实有效。现双方均同意解除该两份合同，该院予以支持。
关于违约责任，永嘉公司称广众源公司构成违约，主要表现：1、房屋面积与双方约定不符，双方在第一次签订《房屋租赁合同》中约定房屋面积为3543平方米（此面积以最终测算面积为准），第二次签订《房屋租赁合同》时约定面积约为6348平米，后经图纸显示房屋面积为6371平方米，符合双方合同约定，广众源公司不构成违约；2、地下电梯停运影响营业正常运行，虽该电梯安装在超市内，但电梯系满足商场全部使用所设立，并不仅为永嘉公司一家独自享有，永嘉公司诉称电梯曾经停运过几天，但是广众源公司在一楼为永嘉公司开了专门的通道，该理由并不能造成永嘉公司无法继续经营，且电梯停运不是导致合同不能继续履行的原因；3、涉案房屋消防不合格，锡林郭勒盟公安消防支队向广众源公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，审核天元尚都（含地下建筑）建设工程消防设计合格。且双方在《房屋租赁合同》中知晓”租赁房屋为在建房屋”，在建房屋未经验收为常识，依常识推断，双方应知晓房屋未经消防验收事实，永嘉公司再已房屋未消经消防验收为由，诉求违约不成立，因此广众源公司不构成违约；3、房屋出现漏水现象，广众源公司不予维修，维修费用由广众源公司进行赔偿。广众源公司称永嘉公司构成违约，主要原因是永嘉公司拖欠房租150万元未支付，拖欠房屋事实确凿，永嘉公司确已构成违约。因此造成本案合同解除的根本原因在于永嘉公司未按期向广众源公司支付房屋租金，同时由于承租的房屋漏水广众源公司不予维修，也是造成合同无法继续履行的原因之一，因此，双方均构成违约。
关于本诉部分，永嘉公司请求广众源公司对无法继续经营造成的各项损失予以赔偿：关于超市装修费用165万元，双方合同中约定该部分的装修费用由永嘉公司负担，但因现双方合同解除，约定的合同期限尚未届满，且该部分装修内容均为不能拆除的房屋附属部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故该院确定双方对此各承担50%，即广众源公司向永嘉公司赔偿82.5万元（165万÷2）；关于货架设备、EAS防盗、闭路电视监控、冷冻、冷藏库、收银台价值均包含在双方申请鉴定的内容之内，且永嘉公司同意评估结论书中的物品归广众源公司所有，由广众源公司给付永嘉公司115万元；关于背景音乐系统损失22160元，因该部分不包含在双方申请鉴定的内容之内，且解除合同后，该系统无法拆除属于装饰装修部分，广众源公司亦应按照50%即11080元向永嘉公司予以赔偿；关于电子称、后台电脑软件，因永嘉公司未向该院提供任何证据加以证明，其应承担相应举证不能的责任，不予支持；关于消防未验收合格查封6天损失18万元，因永嘉公司未向该院提供任何书面证据证明损失的计算依据，不予支持；关于地板及人工费，双方合同约定由广众源公司负责涉案房屋简装修材料及施工费用，有永嘉公司提供的地砖购买收据以及工人出具的收条为证，该笔费用虽未经广众源公司审核确认，但确已实际发生故应有其承担该项费用44万元；关于办公区和仓库漏水的问题，通过照片可以看出漏水事实确实存在，对于受损的物品有永嘉公司自行制作的清单为证，并有部分商品系确已损坏不能使用。漏水后，永嘉公司应积极采取措施以减少损失，多次漏水永嘉公司却消极履行减损义务其行为存在一定的过错。综合考虑上述因素，该院确定由广众源公司向永嘉公司赔偿清单记载的损失111837.70元中的6万元；关于停运电梯，虽该电梯安装在超市内，但电梯系满足商场全部使用所设立，并不仅为永嘉公司一家独自享有，永嘉公司诉请的21500元经济损失，系七单方作出并无其他证据辅证，不予支持；综上，对于永嘉公司本诉中的合理部分，该院予以支持，即由广众源公司向永嘉公司支付各项损失费用共计248.6080万元。
关于反诉部分，首先欠付租金部分，永嘉公司辩称的涉案房屋实际使用面积与双方约定不符，此事在之前已经说明此处不再赘述。关于配电箱占用面积系房屋使用需要，现永嘉公司以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求减少房屋租金的抗辩该院不予支持。永嘉公司使用广众源公司房屋1年之久，向广众源公司支付房屋租金50万元以及超市定金50万元，双方约定其中50万元定金作为电梯费用由永嘉公司使用，合同履行期限届满所有权归广众源公司所有，但因现永嘉公司仅使用电梯一年之久，由其向广众源公司支付50万元的电梯费用，显然有违公平原则，故该院根据双方的违约责任确定广众源公司向永嘉公司返还一半的电梯费用25万元（50万元÷2），剩余25万元定金算作永嘉公司支付的房屋租金，故永嘉公司还应向广众源公司支付剩余租金125万元；关于日常照明电费，2015年1月22日，永嘉公司向广众源公司发出申请，申请商场有关部门为其落实双路供电以保障超市的正常供电，广众源公司计算一层天井地带、门厅走廊灯、公共区域照明、门口LED灯管每天18点到21点用电，考虑夏季、冬季开电时间，平均每天使用3小时，合算每天29.9元，365天共计10913.50元，该计算合理，该笔费用应由永嘉公司负担，故对广众源公司该项诉请，予以支持；关于超市改造费，其中负一层工程改造有永嘉公司工作人员黄少郎的签字确认，因此该笔费用永嘉公司应予承担；扶梯改平梯在广众源公司提供的费用统计表中该部分没有统计相应的费用；负一层天井封闭双方在合同中明确约定由乙方及永嘉公司承担所有封顶费用，故该笔费用永嘉公司应予以承担，因合同履行期限未届满现因双方违约导致合同解除，同样按照双方的违约责任，由永嘉公司向广众源公司支付超市改造费的50%，计227856元；关于货梯维护费及年检费，双方在合同中约定货梯的维护、保养费用由永嘉公司均摊，广众源公司向锡林郭勒盟特种设备检验所交纳了电梯检验费，具体分摊到永嘉公司使用的平衡梯和货梯共三台中，一年的维护费和年检费共计11900元，广众源公司的计算依据合理，予以支持；关于21#与22#外商铺地暖设施冻裂维修费，广众源公司收回该两栋商铺时发现地暖冻裂并向永嘉公司发出了地暖修缮的通知，永嘉公司一直未对该两栋商铺的地暖进行修缮，但对于具体的费用，广众源公司未向该院提供任何证据加以证明，无法证明修缮费用的计算依据，故对广众源公司的该项诉讼请求，该院以证据不足为由，不予支持；关于供暖费，双方在合同中约定，永嘉公司承担所租房屋的采暖费，并自行向相关部门缴纳，现该笔费用已由广众源公司向供热公司缴纳，并有锡林郭勒热电有限责任公司出具的发票为证，分摊到永嘉公司承租的房屋，其应负担186631.20元（6348平米×4.2元×7个月），故对广众源公司的该项诉求，该院予以支持；关于水费，广众源公司未向该院提供任何证据证明其代永嘉公司缴纳了涉案房屋的水费，故对其该项诉请，不予支持；关于环卫费，根据锡市环卫处与被告（反诉原告）签订的《生活垃圾清运及垃圾处理委托合同》，永嘉公司从属于广众源公司合同内收费期，广众源公司诉请要求永嘉刚刚那是使用4个桶6个月的环卫费8640元（4×12元×30天×6个月），符合双方约定，予以支持；关于中转库租赁费，双方在合同中约定广众源公司尽可能满足永嘉公司提出的中转库的要求，但是永嘉公司须以年度为单位另行支付此中转库的租赁费用，此费用标准双方协商确定。现广众源公司向永嘉公司提供了中转库，其理应支付该部分的租金，因双方对该部分的租金未做明确约定，该院考虑双方主合同中对于房屋租金的约定以及中转库的平米数，广众源公司要求永嘉公司支付20.5860万元，符合双方合同约定，予以支持。综上，永嘉公司应向广众源公司支付租金及各项费用共计1901800.70元。
关于违约金，永嘉公司拖欠房租未支付，根据双方合同约定：”乙方未按时交纳租金，除应交齐外，乙方应向甲方支付每天2000元违约金”，每天2000元的违约金计算方式超过双方约定的房屋租金的30%，该院予以调整，按照房屋租金的30%予以确定，由永嘉公司向广众源刚刚那是支付违约金（200万元×30%）60万元。
综上所述，对永嘉公司本诉请求中的合理部分，该院予以支持；对广众源公司反诉请求中的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》解释第九十条的规定，判决如下：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）锡林浩特市广众源商贸有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司支付各项损失费用共计2486080元；三、原告（反诉被告）锡林郭勒盟永嘉大润发超市于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）锡林浩特市广众源商贸有限公司支付租金及各项费用共计1901800.70元，并支付房租违约金600000元，共计2501800.70元；四、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟永嘉大润发超市的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）锡林浩特市广众源商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49335.80元，由被告（反诉原告）锡林浩特市广众源商贸有限公司负担24667.90元，由原告（反诉被告）锡林郭勒盟永嘉大润发超市负担24667.90元；反诉费21150元，由原告（反诉被告）锡林郭勒盟永嘉大润发超市负担10000元，由被告（反诉原告）锡林浩特市广众源商贸有限公司负担11150元。
二审中，当事人没有提交新的证据。但对双方争议的事实，本院认定如下：1、2016年12月2日，涉案消防工程经锡林郭勒盟公安消防支队验收综合评定地下一、二层和地上一至为五层商业部分为合格；2、根据”测绘报告”超市负一层建筑面积为5744.66平米，图纸设计配电箱在负一层安装并占地面积为224.83平米；3、永嘉公司放弃对电梯间占用面积的主张，并对”电子秤费用”、”广告牌费用15万元”、”灯具与安装费用44.8950万元”三项内容，经释明后同意另行解决；4、收银机及平台14个，广众源公司与包商银行于2017年9月15日完成了移交手续，并形成了”关于收银机移交说明”;5、双方履行合同至验交撤离商场时间为2014年12月8日至2016年1月24日，广众源公司主张的违约金220万元（169.2万元+50.8万元），以其庭审增加诉求截至时间2016年1月14日共计376天（346+30），按约定日2000元计算违约金为75.2万元，故其计算的违约金220万元，与事实不符；6、2014年12月1日《房屋租赁合同》第5条第1项第1目约定”在租赁期间任何一方不得无故单方面提前终止或解除合同、甲方（广众源公司）违约导致合同无法履行时，甲方需向乙方（永嘉公司）支付六个月租金作为违约金并赔偿乙方因此所受到的损失。”，第2项第1目约定”乙方未按时交纳租金，除应交齐外，乙方应向甲方支付每天2000元的违约金直至违约情形消除。超过一个月，甲方有权终止合同。”第3目约定”乙方违约导致合同无法履行的情况，乙方须向甲方支付六个月租金作为违约金并赔偿因此而给甲方所造成的损失”。
本院认为，永嘉公司与广众源公司签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，一审法院认定合同合法有效正确，予以确认。二审，根据双方当事人争议的焦点，合同解除是否属单方违约；配电箱等物占用租赁面积应否扣减租金；一审法院认定的各项诉求是否正确；永嘉公司应否承担违约金。
1、关于合同解除责任问题。依据合同约定，永嘉公司应分别于2014年12月与2015年3月、6月、9月付年租金200万元，但该公司于2015年2月8日前只付租金50万后再未履行付款义务，由此不仅构成违约，也是后续双方发生矛盾直至合同不能履行原因所在，永嘉公司主张合同解除属广众源公司单方违约，缺乏事实依据。另外，永嘉公司以广众源公司未依约取得第一个年度的消防验收合格证，以”同时履行抗辩权”拒付租金，主张不构成违约，理由亦不充分。一方交付租赁物与另一方给付租金是双方互为履行的主要义务，广众源公司未提供”消防验收合格证”违反的是合同附随义务，以”附随义务”对抗”主合同义务”，不构成”同时履行抗辩权”的适用条件。据此，永嘉公司的该项主张，本院不予支持。广众源公司诉前未取得”消防验收合格证”已构成违约，一审法院并以该公司不积极履行房屋修缮义务，认定双方均存在违约行为，广众源公司未提出上诉，视为服判。
2、关于租金扣减问题。对配电箱与电梯间占用租赁面积应否扣减租金，案涉合同尚未此内容项约定。根据建筑物设计图纸电梯间不属后增设项目，配电箱记载的安装位置亦属地下负一层。由此，永嘉公司要求扣减该部分占用面积租金，于法无据。另外，合同约定的租金也不是以使用面积为计算标准，且又不存在显失公平之情形，故一审法院驳回其该项抗辩理由，并无不当，应予确认。
3、关于诉求认定问题。永嘉公司主张的下列诉求：”电梯停运损失21500元”与”消防查封经营损失18万元”，前者损失属其单方计算结果，后者无法查证是何原因导致查封事实，由其承担举证不能后果；”漏雨货损111837.70元”，一审法院根据广众源公司不积极履行修缮义务，与永嘉公司不积极采取措施防止损失扩大之行为，认定双方均存在违约与过错，并由广众源公司承担损失6万元，并无不当；”电子秤费用”、”广告牌费用15万元”与”灯具与安装费用44.8950万元”三项内容，经本院释明后永嘉公司同意另行解决；”收银机与平台14个”，广众源公司与包商银行已完成了移交手续，本院不再审理；”货梯维护费及年检费”，一审法院以双方对货梯维护保养费用均摊之约定，根据永嘉公司使用的平衡梯与货梯3台，认定永嘉公司承担11900元正确；”装修费165万元”、”超市改造费45.5712万元”，一审法院基于合同不能履行主要责任在于永嘉公司，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条的规定，认定装修部分残值损失由双方各承担50%，不存在所谓对广众源公司做出了有利判决之结果；”中转库租赁费20.5860万元”，因合同无此约定，一审法院基于中转库面积282平米，参照《租赁合同》约定的租金折算出的每平米2元，永嘉公司不能证明该标准高于该地段租金情形下，应当承担举证不能责任。据此，永嘉公司的上述各项主张，理由不充分，本院不予支持。
4、违约金承担问题。依据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条第二款的规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失。”，依据一审法院认定的剩余租金125万元，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率6.5%，并以诉求违约金截至日376天(2015年2月8日至2016年1月14日)，按逾期罚息利率50%标准计付，永嘉公司逾付租金应承担的实际损失为127291.67元，按该项规定加付30%合款165479.17元作为评判本案违约金约定高低之标准，而广众源公司主张的违约金220万元，明显超出了该数据。本案，广众源公司至诉前未提供消防验收合格证，未积极履行房屋修缮义务，与永嘉公司不履行给付租金义务之违约行为均发生于合同解除前。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，广众源公司主张的违约金请求，应与其向永嘉公司承担违约之责任相抵，对此本院不予支持。一审法院认定双方既相互存在违约，又判决单方承担违约金，并按年租金200万元的30%作为调整结果，属认定事实错误，适用法律不当，予以纠正。
综述所述，永嘉公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡商初字第99号民事判决第一项、第二项；
二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡商初字第99号民事判决第四项、第五项；
三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡商初字第99号民事判决第三项为，上诉人锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司于本判决生效后10日内向被上诉人锡林浩特市广众源商贸有限公司支付租金及各项费用共计1901800.70元；
四、驳回上诉人锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司与被上诉人锡林浩特市广众源商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费49335.80元，反诉案件受理费21150元，共计70485.80元，由上诉人锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司负担35242.90元，被上诉人锡林浩特市广众源商贸有限公司负担35242.90元；二审案件受理费49335.80元，由上诉人锡林郭勒盟永嘉大润发超市有限公司80%即39468.64元，被上诉人锡林浩特市广众源商贸有限公司负担9867.16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖有才
审 判 员 娜日苏
代理审判员 程鹏皎
二〇一七年九月十九日
书 记 员 陈墨颖