海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终2532号上诉人（原审被告)：余同成，男，1970年4月21日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：王浩，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宝洪，海南嘉天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南名都润园七星生活家居广场有限公司，住所地海口市龙华区海秀中路51-2号星华商厦1701房。法定代表人：吴昊，总经理。委托诉讼代理人：谢生莉，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩，海南嘉天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口汇思物业服务有限公司，住所地海口市龙华区龙昆北路36号海外大厦5楼5A4房。法定代表人：袁宝江，总经理。委托诉讼代理人：谢志强，该公司员工。委托诉讼代理人：闫薇，海南外经律师事务所律师。上诉人余同成、海南名都润园七星生活家居广场有限公司（以下简称润园公司）因与被上诉人海口汇思物业服务有限公司（以下简称汇思公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余同成、润园公司上诉请求:1.依法撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初674号民事判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由汇思公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。2013年12月15日，余同成与陈志成签订《房屋租赁合同》，承租南方国际大厦二楼房产。根据陈志成提供的材料显示，符山、李若姬是南方国际大厦二楼权利人。根据《物业管理条例》第42条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称物业服务司法解释）的规定，符山、李若姬是物业费交纳义务人或物业费交纳连带责任人。符山、李若姬与本案的审理有法律上的利害关系，是本案必须共同进行诉讼的当事人。根据《民事诉讼法》第132条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。一审法院应当通知符山、李若姬参加诉讼，而未通知，明显遗漏案件当事人，严重违反法定程序。一审中，余同成和润园公司为便于法院查清案件事实、明晰责任承担，提交《追加被告申请书》，依法请求追加符山、李若姬为被告。一审法院签收后，未经裁定是否追加符山、李若姬为被告，径自作出一审判决，严重违反法定程序。二、一审判决认定事实不清，认定事实错误，适用法律错误。（一）汇思公司不是本案适格原告。1.一审法院认为汇思公司承接南方国际大厦物业管理合法的事实认定错误。海南龙成房地产有限公司（下称龙成公司）是南方国际大厦的开发商。郑志晏是龙成公司的法定代表人。海口强骅建筑安装工程有限公司（下称强骅公司）是南方国际大厦部分建设项目的施工单位。谢志强是强骅公司的法定代表人。汇思公司提交的《协议书》，证明龙成公司与强骅公司就南方国际大厦部分建设项目的完善进行约定；郑志晏、谢志强签订《协议书》的行为为公司行为；龙成公司与强骅公司是协议的当事人。另外，《协议书》尚未生效。协议第4条第1项约定，完善项目建设后，乙方负责南方国际大厦的物业管理。此处的”乙方”为强骅公司而非谢志强。一审法院认为谢志强有权负责南方国际大厦物业管理的事实认定错误。谢志强在无权负责物业管理的情况下，委托汇思公司进行物业管理系无权处分行为。汇思公司对南方大厦进行物业管理的合法性无事实和法律依据。一审法院认为汇思公司承接南方国际大厦物业管理合法的事实认定错误。2.汇思公司不能证明其是南方国际大厦的前期物业服务公司。根据《物业管理条例》和物业服务司法解释的规定，前期物业服务公司仅能由开发商委托并签署《前期物业服务合同》。本案中，汇思公司无任何证据证明龙成公司委托其负责南方国际大厦物业服务。汇思公司不能证明其是南方国际大厦的前期物业服务公司。综上，一审法院认定汇思公司承接南方国际大厦物业管理合法的事实认定错误。汇思公司不是南方国际大厦的前期物业服务公司，非本案适格原告。（二）润园公司不是本案适格被告。润园公司不是南方国际大厦二楼的承租人，亦未与符山、李若姬就南方国际大厦二楼的物业管理费的交纳做出任何约定。汇思公司主张润园公司支付物业管理费无任何事实和法律依据。汇思公司将润园公司列为被告系错列诉讼主体。润园公司不是本案适格被告。（三）一审判决认定汇思公司主张物业管理费及滞纳金有事实和法律依据的事实认定错误，法律适用错误。如上所述，汇思公司不是南方国际大厦物业服务公司，不是本案适格原告，无权主张物业管理费和滞纳金。一审法院认定汇思公司主张物业管理费有法律依据，显然事实认定错误，法律适用错误。一审中，汇思公司无任何证据证明其在南方国际大厦提供了物业服务。汇思公司在无证据证明提供了物业服务的情况下，主张物业管理费，无事实依据。一审法院认定汇思公司主张物业管理费及滞纳金有事实，明显事实认定错误。根据《房屋租赁合同》第1条的约定，涉案房产面积约为2300㎡，即房屋具体面积尚处于不确定状态。一审法院判令按照2300㎡的面积计算物业管理费，系事实认定不清。此外，根据《房屋租赁合同》第8条第3款约定，余同成交纳物业管理费的前提是物业公司进驻接管整栋楼房。迄今，南方国际大厦仍为在建工程，开发商龙成公司未委托任何物业公司进驻接管整体楼房，余同成交纳物业管理费的条件尚未成就。一审法院对该事实未予查明，显然是事实认定不清。汇思公司提交的《通知》不符合证据形式要件，且内容对象不特定，不能证明向余同成、润园公司催收物业管理费。此外，汇思公司无其他任何证据证明曾向余同成、润园公司催收物业管理费。一审法院认定汇思公司多次催缴物业管理费和应支付滞纳金的事实认定错误。汇思公司辩称，一、本案一审判决并未遗漏当事人。（一）本案的案件性质是物业服务合同纠纷，在我国法律明确规定的几种必要共同诉讼的情形之中，根本就不包括这种情形，所以，符山、李若姬也并不是本案必要共同诉讼人，汇思公司作为原告有权利选择对非必要连带承担责任主体中的其中一方提起诉讼，而陈志成是受委托出租房产，与本案争议无关；（二）本案在一审的开庭时间是2016年3月31日，而余同成、润园公司却在庭审结束后的第二天才提交追加被告申请，已经超过申请时间。本案并不是必要共同诉讼，也没有必须要追加的被告，所以本案一审并没有遗漏当事人。二、汇思公司承接南方国际大厦物业管理的行为合法。（一）根据南方国际大厦开发商龙成公司的法定代表人郑志晏与施工单位强骅公司的法定代表人谢志强（也是本案汇思公司的原法定代表人），在2011年10月22日签署的《协议书》第三条约定：谢志强在完善项目建设后，负责大厦整体的物业管理。可见项目施工与物业管理是该协议不可分割的组成部分，而谢志强作为自然人是不能够以个人名义完成上述义务的。因此，为了履行该份协议，谢志强将项目施工义务交由具有建筑企业施工资质的强骅公司履行。在项目建设完成后开发企业无力支付工程款项的情况下，谢志强为了维护自身的合法权益，也为了已经投入使用的大厦能够正常运转，便将物业管理工作委托给具有物业服务企业资质的汇思公司继续履行。（二）谢志强与郑志晏签署《协议书》的行为应认定为公司行为，谢志强为了履行协议中约定的义务，委托不同性质的公司来履行项目建设和物业服务管理义务符合法律规定，也符合该份《协议书》签署时的合同目的。谢志强作为《协议书》中的”乙方”，既要履行建设施工义务，又要履行物业服务管理义务，这两种义务本就是两种不同性质的合同义务，因此，在合同履行上也必然会交由不同性质的公司履行合同义务。所以，汇思公司承接南方国际大厦物业管理的权利来源合法有效。三、汇思公司有向余同成、润园公司收取物业服务费的权利，余同成、润园公司有缴纳物业服务费的义务。（一）汇思公司系依法取得营业执照及资质等级的合法物业服务企业，自进驻南方国际大厦以来，汇思公司为业主以及承租商家提供物业服务至今。余同成在承租商铺后交由润园公司实际占有使用所租房屋，因此，汇思公司有权利向余同成、润园公司追缴物业管理费用，余同成、润园公司应该如实履行缴费义务。（二）余同成、润园公司并不是南方国际大厦的业主，其仅仅是在租赁期间使用大厦商铺，在实际享受了物业公司提供的物业服务后，为了逃避缴纳物业管理费的责任，不承认汇思公司作为前期物业管理的合法性。汇思公司认为余同成、润园公司作为承租人无权直接对汇思公司承接物业管理的行为提出质疑，即便有异议也应该由承租人与业主进行协商。根据余同成、润园公司与业主签订的《房屋租赁合同》第八条”相关事项”中关于物业费缴纳问题的约定，余同成、润园公司也应当承担缴纳物业管理费的责任。综上所述，汇思公司已经实际履行了物业服务管理义务，余同成、润园公司拖欠物业服务费的事实清楚，证据充分，本案应驳回余同成、润园公司的上诉请求，维持原判。汇思公司向一审法院起诉请求：1.余同成、润园公司共同向汇思公司支付所欠的物业服务管理费131100元（自2014年5月1日起计算暂计至2015年12月30日，实际数额计算至余同成、润园公司履行债务之日止。2300平方米×3元/月×平方米×l9个月＝131100元），并按照中国人民银行同期贷款利率计算余同成、润园公司拖欠物业管理费期间产生的滞纳金;2.由余同成、润园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月20日汇思公司于工商机关登记注册成立，并于同日取得了海口市住房和城乡建设局须收的物业服务企业资质证书。2013年12月进驻南方国际大厦，2014年9月10日，汇思公司与南方国际大厦二楼的业主符山、李若姬签署了《南方国际大厦物业管理服务公约》，第三章约定汇思公司为其选聘的物业管理服务企业，汇思公司可依据该协议向业主收取物业管理服务费用，计算单价为3元每平方米。并将该协议交汇思公司处备案。2013年12月15日南方国际大厦二楼业主符山、李若姬将其的房产约2300平方米委托陈志成出租给余同成，租赁合同第二条、第八条约定余同成负责向南方国际大厦的物业管理公司缴纳物业管理费，租赁期限为15年，自2014年5月1日起至2029年4月30日止。签订租赁合同后，余同成接收了承租的房产，并交由润园公司经营使用至今。经汇思公司向余同成、润园公司多次催缴物业管理费未果，遂诉至一审法院。另查，2011年10月22日，陈志成、谢志强、郑志晏签订了一份关于南方国际大厦项目协议书，其中第四条约定，由郑志晏、谢志强双方各支付总造价50%资金完善本协议要求的项目。谢志强建设完善上述项目后一年内，郑志晏付清谢志强垫付的50%资金。完善建设项目后，谢志强负责大厦项目的物业管理（除非项目整体转让），郑志晏原来办理的注册物业管理公司由谢志强承接。签订协议后，强骅公司对南方国际大厦项目实施了整体完善施工，该公司法定代表人系谢志强，郑志晏系南方国际大厦项目的业主公司龙成公司的法定代表人。2013年7月15日，谢志强委托汇思公司作为南方国际大厦的前期物业管理公司，汇思公司的法定代表人为谢志强。一审法院认为，龙成公司是南方国际大厦项目的开发商，强骅公司是南方国际大厦的建筑商，以上两个公司的法定代表人分别是郑志晏、谢志强，其二人于2011年签订的协议书约定，应认定为是公司行为，约定由谢志强负责南方国际大厦的前期物业管理，谢志强将该项业务委托给汇思公司承接，汇思公司取得该项目的物业管理是合法的。汇思公司进驻南方国际大厦项目后，为余同成和润园公司提供相应的物业管理服务，其主张余同成和润园公司向其支付租赁期间的物业管理服务费及滞纳金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：限余同成、润园公司于本判决生效之日起三日内分别向汇思公司支付物业管理服务费131100元及滞纳金7153.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2922元，由余同成、润园公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审认定事实如下：2011年10月22日，郑志晏（甲方）、谢志强（乙方）、陈志成（乙方）签订了一份关于南方国际大厦项目《协议书》，就南方国际大厦1-11轴1-2楼商场部分建设项目完善、大厦整体地下室、室外广场绿化及停车场建设完善事宜达成协议，基本原则为：甲方完善大厦设计资料及筹备大厦建设资金；乙方进场进行协议部分大厦的施工，办理丙方1-11轴1-2楼商场部分规划备案和房产备案，办理1-11轴1-2楼商场部分消防验收，办理大厦整体地下室、室外广场及停车场人防和园林验收；丙方完善大厦1-11轴1-2楼商场部分的法律手续等。其中协议书第四条约定，由甲、乙双方各支付总造价50%资金完善本协议要求的项目。乙方建设完善上述项目后一年内，甲方付清乙方垫付的50%资金。完善建设项目后，乙方负责大厦项目的物业管理（除非项目整体转让），甲方原来办理的注册物业管理公司由乙方承接。第六条第2款规定，协议自各方签字并加盖章之日起生效。该协议书上有郑志晏、谢志强、陈志成的签名，但无公司盖章。后强骅公司对南方国际大厦项目进行了施工。谢志强系强骅公司法定代表人，郑志晏系南方国际大厦项目的业主公司龙成公司的法定代表人。2013年7月15日，谢志强委托汇思公司作为南方国际大厦的前期物业管理公司，汇思公司的法定代表人为谢志强，该司具有物业服务企业资质。南方国际大厦二楼业主为符山、李若姬。陈志成受符山、李若姬的委托，于2013年12月15日与余同成签订一份《房屋租赁合同》，余同成租用南方国际大厦二楼面积约2300平方米（最终按房产证或实际测量面积为准，多退少补），租赁期限为15年，自2014年5月1日起至2029年4月30日止。合同第八条约定，在租赁期内，余同成使用的水电由其自行购买；在南方国际大厦物业管理公司进驻后，余同成还须与物业管理公司签订物业管理公约，余同成缴纳物业管理费，按不高于3元每平方米缴纳，超出3元每平方米部分，由双方各承担50%，等等。租赁合同签订后，余同成接收了承租的房产，并交由润园公司经营使用。根据企业信用信息公示报告显示，余同成系润园公司的监事。2014年9月1日，汇思公司作为甲方与作为乙方的南方国际大厦一楼业主陈志成、二楼的业主符山、李若姬及三至六楼业主海南干杯酒业有限公司签署了《南方国际大厦物业管理服务公约》，约定开发企业项目整体验收前选聘的物业管理企业为汇思公司；汇思公司依该公约向乙方收取物业管理服务费用，计算单价为3元每平方米；乙方将房屋出租或交由他人使用，所发生的物业服务等相关费用由乙方负责缴清，等等。该服务公约最后一页的背面作了特别说明：本合同为应付消防建筑验收和登报用途。在保证消防安全的前提下，南方国际大厦物业管理服务公约（2014年9月1日签）的所有约定均须经各方协商一致后方签订委托书和服务公约。甲方有谢志强签名并加盖了汇思公司的公章，乙方有一楼业主陈志成、二楼的业主符山、李若姬的签名，三至六楼有黄秀明的签名并加盖了海南干杯酒业有限公司的公章，落款时间为2014年9月1日。2014年4月3日，海口市解决办理房地产证历史遗留问题办公室向海口市公安消防支队提出《关于海南龙成房地产有限公司申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的意见函》，内容为请求该支队按现状验收，如不通过验收合格，请向项目业主单位下达消防整改意见书。2014年5月16日，海口市公安消防支队函复提出整改意见。2014年8月21日，海口市解决办理房地产证历史遗留问题办公室向海口市公安消防支队提出《关于海口汇思物业服务有限公司申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的意见函》，请求该支队对南方国际大厦A区1-6层商业部分及地下室先进行消防验收。2014年10月21日，陈志成、符山、李若姬、海南干杯酒业有限公司及汇思公司联名向海口市公安消防支队提出《关于南方国际大厦A区1-6层及地下室消防工程验收的再次申请》，请求对南方国际大厦A区1-6层及地下室进行消防验收；2014年11月25日，联名向海口市公安消防支队申请由该支队向规划部门确认南方国际大厦项目规划用地性质情况。2015年1月6日，海口市公安消防支队向海口市解决办理房地产证历史遗留问题办公室复函，认为申请局部验收的主体应为建设单位或者经过建设单位依法授权的单位、个人。该项目各方产权人及使用人应当通过签订协议等方式明确各方的消防安全责任，确定责任人进行统一管理，并按2014年5月16日的回复要求整改存在的消防问题。目前，南方国际大厦项目未通过消防验收。2016年4月20日，海口市公安消防支队作出《临时查封决定书》，对南方国际大厦第1至6层局部的全部经营区域进行查封，查封期限一个月。2016年6月4日，海口市龙华区委通过会议纪要，研究解决南方国际大厦纠纷有关问题，议定对南方国际大厦包括润园公司在内的5个场所予以查封，各产权人投入资金进行消防整改，经局部验收合格后，方可投入使用。2016年5月19日，龙成公司在《海南日报》上刊登了《关于南方国际大厦有关事项的公告》，内容为：1.龙成公司在此之前从未委托或聘请任何单位或者个人对南方国际大厦进行前期物业管理、代办房产证；2.龙成公司对任何单位或者个人假借对南方国际大厦进行物业管理之名收取费用、公告代龙成公司办理南方国际大厦房产证、债权登记的行为，保留依法追究其法律责任的权利。同年6月8日，龙成公司向海口市龙华区委政法委员会提出《关于南方国际大厦管理处进场的报告》。6月9日，龙成公司在《海南日报》上刊登了《南方国际大厦封闭管理公告》，声明成立龙成公司南方国际大厦管理处，负责对南方国际大厦封闭管理。7月6日，龙成公司对南方国际大厦清场现状进行了保全证据公证。7月11日，龙成公司对汇思公司发出《限期拆除非法物业设施和离场通知》，限其于2016年7月12日前自行拆除非法擅自设置停车场闸门、岗亭、物业管理处等物业设施并自行退出南方国际大厦。2016年12月20日，海口市龙华区城市管理行政执法局以未经审批设置收费岗亭违法为由，责令汇思公司自行拆除违章设置岗亭，恢复原貌。逾期不改正的，将依法强制拆除。另查明，2011年12月5日，龙成公司与强骅公司、陈志成就南方国际大厦建设工程施工另外签订了一份《协议书》，因该建设工程施工产生纠纷，龙成公司另行向本院提起诉讼，本院已立案审理尚未审结。南方国际大厦目前只有1-6层投入使用。润园公司除使用南方国际大厦涉案2层房屋外，其还租赁使用了3-6层房屋。其在经营期间自行向中国南方电网购电，海南干杯酒业有限公司与海南广日电梯工程有限公司签订《电梯维修保养合同》，由润园公司支付电梯保养费。本院二审期间，汇思公司提供了其自制的南方国际大厦工程设备检查记录表、巡查记录表、卫生清扫登记表、保安值班记录表以及停车费增值税发票，以证明其对南方国际大厦进行了物业服务。润园公司则提供了其公司自2014年2月15日至2016年12月20日的员工工资发放表，该表有电工、保安、保洁员签名领取工资的记录，以证明该司聘请了电工、保安、保洁员，未接受汇思公司的物业服务。上述事实有：郑志晏、谢志强、陈志成签订的《协议书》、谢志强出具的《委托书》、符山和李若姬出具的《委托书》、《房屋租赁合同》、《南方国际大厦物业管理服务公约》、《关于南方国际大厦物业管理服务公约的效力确认书》、《关于海南龙成房地产有限公司申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的意见函》、《关于海口汇思物业服务有限公司申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的意见函》、《关于南方国际大厦A区1-6层及地下室消防工程验收的再次申请》、《申请书》、海口市公安消防支队《复函》、海口市公安消防支队《临时查封决定书》、海口市龙华区委《会议纪要》、《关于南方国际大厦有关事项的公告》、《关于南方国际大厦管理处进场的报告》、《南方国际大厦封闭管理公告》、《限期拆除非法物业设施和离场通知》、海口市龙华区城市管理行政执法局《责令限期改正通知书》、《登记受理通知书》和《民事起诉状》、《海南电网公司缴费凭条》、《电梯维修保养合同》和《电梯保养费凭证》等证据以及当事人陈述和询问笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是余同成、润园公司应否向汇思公司支付物业管理服务费。汇思公司能否向余同成和润园公司收取物业管理服务费，主要看其取得物业管理服务的权利来源是否合法有效以及是否为余同成和润园公司提供了物业管理服务。一、关于汇思公司取得南方国际大厦物业管理服务的权利来源是否合法有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院理解与适用》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力，而前期物业服务合同必须由建设单位和物业服务企业签订。本案中，南方国际大厦属在建工程，对该大厦建成初期的养护、安全保障以及为未来将入住的业主提供服务，建设单位龙成公司应与物业服务企业签订前期物业服务合同。根据证据材料显示，龙成公司并未与汇思公司或其他物业服务企业签订过前期物业服务合同，龙成公司对此也登报进行了公示声明。汇思公司主张收取物业管理服务费，其依据是2011年10月22日郑志晏、谢志强及陈志成签订的《协议书》和2014年9月1日其与陈志成、符山、李若姬及海南干杯酒业有限公司签署了《南方国际大厦物业管理服务公约》。首先，《协议书》是郑志晏、谢志强及陈志成三方当事人签订的一个工程施工协议，该协议约定自各方签字并加盖章之日起生效，但协议书上并未盖章。姑且不论协议书生效与否，即便生效的情况下，谢志强负责南方国际大厦项目物业管理的前提条件是”完善建设项目后”。然而南方国际大厦因建设施工产生纠纷，龙成公司已向本院起诉了强骅公司和陈志成，该案尚在审理当中。从政府的会议纪要议定内容、消防部门的查封行为中也体现了南方国际大厦项目尚未完善建设。在项目尚未完善建设的情况下，谢志强无权委托汇思公司对南方国际大厦进行物业管理，汇思公司也未与龙成公司签订前期物业服务合同，显然违反了上述法律规定，汇思公司未合法有效取得南方国际大厦前期物业管理权，其行为对业主不具有约束力，当然也包括房屋承租方余同成和使用方润园公司。其次，虽汇思公司于2014年9月1日与陈志成、符山、李若姬及海南干杯酒业有限公司签署了《南方国际大厦物业管理服务公约》，在该公约中约定了汇思公司收取物业管理服务费用的标准等，但同日各方对该公约作了特别说明，即”本合同为应付消防建筑验收和登报用途。在保证消防安全的前提下，南方国际大厦物业管理服务公约的所有约定均须经各方协商一致后方签订委托书和服务公约。”从该特别说明中可以看出，签约各方当事人的真实意思表示是签订该公约目的为应付消防建筑验收和登报所用，该公约所有约定仍须经各方协商一致后方签订委托书和服务公约。而此后，签约各方当事人再未协商和签订服务公约。因此，2014年9月1日的《南方国际大厦物业管理服务公约》，不能成为汇思公司收取前期物业管理服务费的合法依据和标准。此外，陈志成于2013年12月15日与余同成签订的《房屋租赁合同》中约定，在租赁期内，在南方国际大厦物业管理公司进驻后，余同成还须与物业管理公司签订物业管理公约。而事实上，余同成或润园公司并未与汇思公司或其他物业服务企业签订物业管理公约。故汇思公司依《南方国际大厦物业管理服务公约》向余同成和润园公司主张收取前期物业管理服务费没有合法依据。二、关于汇思公司是否为余同成和润园公司提供了物业管理服务的问题。本案中，虽汇思公司存在其与陈志成、符山、李若姬、海南干杯酒业有限公司联名向海口市公安消防支队提出申请对南方国际大厦A区1-6层及地下室进行消防验收等行为，但这些行为属项目消防工程验收方面，不属行使物业管理服务范围。根据本案查明的事实，润园公司在使用南方国际大厦租赁房屋中，其自行向中国南方电网购电，而大厦《电梯维修保养合同》是海南干杯酒业有限公司与海南广日电梯工程有限公司所签订，由润园公司支付电梯保养费。二审中，汇思公司提供了其自制的南方国际大厦工程设备检查记录表、巡查记录表、卫生清扫登记表、保安值班记录表及停车费增值税发票，欲证明其对南方国际大厦进行了物业服务。余同成和润园公司对此不予认可，并主张其自行聘请了电工、保安、保洁员，未接受汇思公司的物业服务。因汇思公司提供的（除停车费增值税发票外）上述证据系其单方制作，在没有其他相关证据佐证的情况下，本院对该证据的真实性不予采信，因此不能认定汇思公司为余同成和润园公司提供了物业管理服务。综上，汇思公司诉讼主张余同成和润园公司向其支付物业管理服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决余同成和润园公司向汇思公司支付物业管理服务费不当，本院予以纠正。综上所述，余同成和润园公司的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院理解与适用》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初674号民事判决；二、驳回海口汇思物业服务有限公司的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各2922元共计5844元，由海口汇思物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。xx8gmfj2dlo0w5zuxq审判长  王法坚审判员  黄玉臣审判员  谭晓梅书记员  刘 璐审核：王法坚撰稿：王法坚校对：刘璐印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年4月1日印制（共印15份）