广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初1231号
原告（反诉被告）：范洁怡，女，1980年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：尹杰深，广东星凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢海霞，女，1981年10月22日出生，汉族，住广东省翁源县。
委托诉讼代理人：任国芳，广东正帆律师事务所律师。
原告范洁怡诉被告谢海霞租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范洁怡及其委托诉讼代理人尹杰深、被告谢海霞及其委托诉讼代理人任国芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范洁怡向本院提出诉讼请求：1.解除范洁怡、谢海霞于2015年6月17日签订的《市场商铺租赁合同》；2.谢海霞向范洁怡退回押金18,000元及赔偿违约金62,000元、装修费69,246元；3.谢海霞承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，范洁怡变更其第1、2项诉讼请求为：1.确认《市场商铺租赁合同》无效；2.谢海霞向范洁怡退回押金18,000元。事实和理由：2015年6月17日，范洁怡、谢海霞签订《市场商铺租赁合同》，约定谢海霞将位于广州市番禺区钟村屏岔道钟一市场商铺出租给范洁怡经营快餐，租期自2015年7月1日起至2016年12月30日止，每月租金为4,000元，按月缴纳。合同签订后，范洁怡一直依约缴纳租金。2016年1月27日，钟村一村股份合作经济社通知商铺租户，租期届满终止租赁。范洁怡于收到上述通知后向谢海霞提出退押金，未果。另据了解，范洁怡所租赁商铺为钟村一村股份合作经济社所有，其将该商铺出租给陈某，陈某将该商铺转租给谢海霞，而后谢海霞再转租给范洁怡。范洁怡认为，范洁怡与谢海霞之间签订的合同因第三人合同期满而解除，范洁怡并未存在违约情形，谢海霞无权没收范洁怡的押金，应予退回。
谢海霞辩称，不同意范洁怡的诉讼请求，理由如下：一、范洁怡于2016年3月提前撤租的行为属于预期违约行为，未依约履行缴纳租金的义务，且逾期超过一个月，因此无论是按法律规定还是合同约定，范洁怡都没有解除双方租赁合同的主动权，也没有要求返还押金的权利。范洁怡因其自身经营不善，于2016年3月3日提前实施了撤租行为，以自己的实际行为向谢海霞明示不再继续履行合同，属于预期违约行为，对此谢海霞才享有权利解除双方的租赁合同并向范洁怡主张违约责任。范洁怡撤租前，2016年2月的租金逾期一个月未予缴纳，根据双方签订的《市场铺位租赁合同》约定，范洁怡如不按期缴纳租金，每过期一天按所欠租金的10%向谢海霞增加缴纳违约金，逾期一个月不交的，本合同自动终止，并没收按金。由此可见，范洁怡未按期缴纳租金违约在先导致合同自动终止且按金没收，范洁怡也不存在解除合同的权利，更无权再主张按金返还。二、谢海霞从未以书面形式或者其他任何方式向范洁怡表达过合同提前到期解除的意思表示，范洁怡也没有任何实质证据能准确证实或有效预判谢海霞有预期违约的行为，仅以捕风捉影的信息就笃定谢海霞将不再履行租赁合同，从而作出拒缴租金，提前搬迁不再继续履行合同的行为实属自身预期违约在先，而不应倒打一耙要求谢海霞承担违约责任。根据合同相对性原则，谢海霞从未以自己的行为直接或间接表明将不再履行租赁合同，范洁怡仅以第三人的不确定的信息就笃定谢海霞会预期违约而提前实施了违约行为，对此范洁怡应该承担相应的违约责任。退一步讲，即使案外人钟村一村股份合作经济社的《通知》是真实存在的，该通知也并未明确总的租赁期限将于何时届满，范洁怡仅以不确定的信息即认可谢海霞必然会违约而提前撤租，没有尽到一个善良承租人应该有的谨慎对待的注意义务。事实上，根据钟村街综治信访维稳中心出具的《关于钟一市场收回工作的会议纪要》及钟一村市场管理处《招标通知》、钟一村委会的《通知》，都可以明确钟村一村股份合作经济社的商铺最迟到2016年6月30日还是可以保证原承租户的正常承租需要。关于钟村发放的通知书，其背景是钟村与第一手承租人陈某之间提前解除租约而引发的公告，钟村与陈某提前解除租约并不必然会导致次承租人即谢海霞转租合同的继续履行，因为钟村发起的解除租约解除的只是第一手承租人陈某的商铺承租权利，也就是承租主体发生变更，新的承租主体承租后完全可以继续签订无缝对接的承租合同，并不必然会导致实际承租户继续使用涉讼商铺进行经营的行为。因此范洁怡没有确切证据证明谢海霞有未为对待给付的现实危险，仅凭自己的肤浅臆断即认定谢海霞必然不会履行租赁合同而首先实施了预期违约行为，是其违约在先。退一步讲，即使钟一村2016年6月30日之后的租赁合同确实无法满足和保障租户的租赁需要，谢海霞也应该最早于知道或者应当知道后续租赁期限无法保障之时实施预期违约的合同解除权，而不是滥用该权利，将预期违约解除权提早到三个月之前的租赁合同可以正常履行的时间段，滥用预期违约解除权是对合同交易秩序的严重破坏，应该坚决予以抵制。三、谢海霞没有违约行为，不应该承担违约赔偿责任，更不应承担装修费用。如上所述，谢海霞并没有实际违约行为的存在，事实上从范洁怡2016年3月3日提前撤租开始至其提起本案诉讼，谢海霞仍能正常的提供承租房屋和保证提供承租环境，谢海霞并没有实际违约行为的发生，不应该承担违约赔偿责任。基于范洁怡违约在先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的第十条及第十一条第二款的规定，对于装修装饰物未形成附合的，应由范洁怡自行拆除，因范洁怡违约导致合同解除，范洁怡就无权再请求谢海霞赔偿装修装饰物的残值和相关费用。
谢海霞向本院提出反诉请求：1.范洁怡支付钟村镇钟屏岔道钟一市场18号商铺2015年9月份租金4,000元及违约金12,000元，2016年2月份的租金4,000元及违约金12,000元（违约金按所欠租金的10%/天计算，计算一个月）；2.范洁怡支付谢海霞因清理店铺场地所支付的费用2,500元；3.范洁怡支付谢海霞因提前撤租的违约行为导致谢海霞预期利益损失共计6,822元（其中从2016年3月3日-2016年3月20日空置店铺18天，按4,000元/月的标准，空置费用为2,322元；从2016年3月21日-2016年12月30日，因临时出租给第三人租期短而导致租金从4,000元/月降至3,500元/月，期待利益损失为4,500元）；4.范洁怡承担案件所有的诉讼费用。反诉的事实和理由：范洁怡与谢海霞于2015年6月17日签订了《市场铺位租赁合同》，约定谢海霞将位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟一市场18号之一的商铺租给范洁怡，租期为2015年7月1日至2016年12月30日，每月租金为4,000元，范洁怡每月5日前缴纳当月租金，如不按期缴纳，每过期1天按所欠租金的10%缴纳违约金，预期一个月不交的，租赁合同自动终止，并没收按金。然范洁怡除2015年9月份租金漏交之外，从2016年2月开始就拒绝缴纳租金，并于2016年3月3日从租赁商铺处提前撤租。范洁怡拒绝缴纳租金，且无正当合法的理由提前撤租的行为给谢海霞造成了包括清理场地、临时寻租利益损失在内的各项费用损失，为维护自身合法权益，谢海霞提起反诉。
范洁怡对谢海霞的反诉辩称，不同意谢海霞的反诉请求。一、范洁怡、谢海霞提交的证据均反映谢海霞反诉主张的2015年9月租金，已由范洁怡于2015年9月8日分别支付3,700元、300元缴清，故谢海霞无权再主张该项租金及相应违约金。二、谢海霞反诉称由于范洁怡违约提前撤场，导致其产生租金等损失，范洁怡认为就租赁合同的解除原因以及撤场的事实上是本案争议焦点，若谢海霞主张本案是范洁怡违约在先主动解除合同，那么谢海霞需证明2016年1月至12月期间其有权将涉讼物业出租给范洁怡使用，但如今无论从谢海霞的反诉自述及其提交的证据，均无法证明在上述期间其享有出租涉讼物业的权利，2016年1月1日起涉讼物业的所有权人钟村一村股份合作经济社已收回第一手承租人租赁权，故第二、三、四承租人均已丧失了承租权及转租权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人陈某向广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社（以下简称钟村一村股份合作经济社）承租了位于广州市番禺区钟村屏岔道钟一市场18号之一铺位（以下简称涉讼物业），并将涉讼物业转租予谢海霞。
2015年6月17日，谢海霞作为出租方（甲方）与范洁怡作为承租方（乙方）签订《市场铺位租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业出租给乙方经营快餐，租用时间自2015年7月1日至2016年12月30日，每月租金4,000元；乙方在租用期间，未经甲方同意不得转让、转租、分租，改变经营品种或超出范围；铺位属甲方所有，乙方不得随意损坏，否则按价赔偿；乙方必须在每月5号前到市场办公室缴交当月租金（包括水、电、卫生费），如不按期交租金，每过期1天按所欠租金的10%向甲方增加缴纳违约金，逾期壹个月不交的，本合同自动终止并没收按金等。同日，范洁怡向谢海霞交付押金18,000元。其后，谢海霞向范洁怡交付涉讼物业，范洁怡按月向谢海霞支付租金。
2015年12月，范洁怡得知钟村一村股份合作经济社与陈某的合同到期，遂就撤场及退押金事宜与谢海霞进行协商，但遭到谢海霞拒绝。
2016年1月27日，钟村一村股份合作经济社作出《通知》，称因其与陈某的钟一市场租赁合同期满，特通知钟一市场商铺租户携带租商铺的押金单原件到市场办公室办理退押金手续。
其后，因与谢海霞协商无果，范洁怡自行搬离涉讼物业，并于2016年2月25日提起本案诉讼。
审理过程中，为查明案件事实，本院于2016年11月14日向钟村一村村民委员会了解涉讼物业的相关情况，该村委会称涉讼物业所在市场为村集体所有，是历史性建筑，无相关报建手续。
就范洁怡向谢海霞交还涉讼物业的时间，谢海霞主张范洁怡于2016年3月3日向其交还涉讼物业的钥匙。范洁怡虽对谢海霞收回涉讼物业钥匙的时间予以确认，但称其于2016年1月27日起已不断与谢海霞联系撤场及办理涉讼物业交接手续事宜，均遭到谢海霞拒绝，事实上其早于2016年2月已搬离涉讼物业。就其实际搬离涉讼物业的时间，范洁怡并未举证证明。
现范洁怡主张，因涉讼物业无相关报建手续，故其与谢海霞签订的《市场铺位租赁合同》无效，谢海霞应向其返还押金18,000元。谢海霞则主张其于2016年6月30日前仍可正常履行《市场铺位租赁合同》，并称范洁怡欠付2015年9月的租金4,000元及2016年2月的租金4,000元，且未依合同约定撤场，导致其为此支付了清理费用2,500元及产生预期利益损失6,822元。为此，谢海霞向本院提交了：1.广州市番禺区钟村街社会治安综合治理办公室出具的《关于钟一市场回收工作的会议纪要》、广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会出具的《通知》以及收款凭证4张，用以证明谢海霞于2016年6月30日前仍可正常履行《市场铺位租赁合同》；2.中国建设银行账户交易明细及谢海霞自行制作的租金缴款记账单，用以证明范洁怡欠缴租金的情况；3.由广州国美装饰工程有限公司出具的收据及发票各一张，用以证明实际支出了清理费2,500元；4.谢海霞与案外人黄昆山签订的《市场铺位租赁合同》及黄昆山的身份证复印件，用以证明因范洁怡撤租造成的预期利益损失6,822元。就谢海霞提交的上述证据，范洁怡对证据1的真实性确认，但主张谢海霞无权转租；对证据2的真实性无异议，确认其自2016年2月起未再支付租金，但称其于2015年9月8日分两次向谢海霞的帐户存入3,700元、300元，已实际向谢海霞支付了2015年9月的租金4,000元，该支付情况于中国建设银行账户交易明细中亦已清晰反映；对谢海霞提交的证据3及证据4的真实性、合法性及关联性均不予确认。另为证明其已实际支付2015年9月的租金4,000元，范洁怡提交了日期为2015年9月8日的中国建设银行自动柜员机客户通知单2份，金额分别为3,700元、300元。谢海霞对范洁怡提交的中国建设银行自动柜员机客户通知单不予确认，称无法确认该款项用于支付2015年9月的租金。
另庭审过程中，谢海霞称若本院经审理认定《市场铺位租赁合同》无效，则将其反诉请求1中的租金变更为占有使用费。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现谢海霞未能举证举明涉讼物业已进行合法报建，且根据本院向钟村一村村民委员会调查的情况显示，涉讼物业并无相关报建手续，故范洁怡与谢海霞签订的《市场铺位租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，现合同无效，故就范洁怡要求谢海霞返还押金18,000元的诉请，本院予以支持。
就谢海霞要求范洁怡支付涉讼物业2015年9月及2016年2月占有使用费及其违约金的诉请。首先，就占有使用费的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，范洁怡已实际使用涉讼物业，应参照《市场铺位租赁合同》约定的租金标准向谢海霞支付占有使用费。谢海霞虽主张范洁怡欠付2015年9月的占有使用费，但根据双方提交的证据，谢海霞提交的中国建设银行账户交易明细与范洁怡提交的中国建设银行自动柜员机客户通知单的内容能相互印证，且结合双方的庭审陈述，本院对范洁怡称其已实际支付2015年9月占有使用费的主张予以采信。同时，范洁怡、谢海霞均确认范洁怡自2016年2月起未再支付占有使用费，以及范洁怡于2016年3月3日向谢海霞返还涉讼物业的钥匙，故范洁怡应向谢海霞支付涉讼物业自2016年2月1日起至2016年3月3日止的占有使用费。现谢海霞要求范洁怡支付2016年2月的占有使用费，为谢海霞自行处分其诉讼权利，本院予以准许，故范洁怡应向谢海霞支付涉讼物业2016年2月的占有使用费4,000元，就谢海霞主张占有使用费的诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。其次，就谢海霞主张的占有使用费违约金，因《市场铺位租赁合同》无效，本院不予支持。
另因《市场铺位租赁合同》无效，谢海霞未举证举明其向范洁怡交付涉讼物业时以及范洁怡向其返还涉讼物业时的涉讼物业的状态，故谢海霞要求范洁怡支付场地清理费用的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而谢海霞要求范洁怡赔偿预期利益损失的诉请，因缺乏法律及合同依据，本院亦不予支持。
综上，本院对范洁怡的本诉请求予以支持，对谢海霞反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、范洁怡与谢海霞于2015年6月17日签订的《市场商铺租赁合同》无效；
二、谢海霞于本判决发生法律效力之日起五日内向范洁怡返还押金18,000元；
三、范洁怡于本判决发生法律效力之日五日内向谢海霞支付2016年2月的占有使用费4,000元；
四、驳回谢海霞的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1,767元、反诉受理费417元，由范洁怡负担本诉受理费1,517元，反诉受理费25元，谢海霞负担本诉受理费250元、反诉受理费392元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李杏仪
人民陪审员 关杰威
人民陪审员 沈丽樱
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 马敏婷