上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初81122号原告(反诉被告)：曾鹭鹭，女，1982年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：胡雯雯，女，1985年10月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告曾鹭鹭诉被告胡雯雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，被告胡雯雯于2017年11月2日提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曾鹭鹭及被告(反诉原告)胡雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾鹭鹭向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋尾款人民币(以下币种相同)1万元；2、判令被告支付逾期违约金21,780元(自2017年8月23日起至8月31日，共计9天，按照总房价484万元的日万分之五计)。事实与理由：根据《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)附件三第6条约定，原告于2017年8月21日迁出户口后，被告应立即支付房价尾款5万元，但被告于8月31日支付尾款4万元，故请求判如诉请。被告胡雯雯辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应按约履行。第一，不同意支付房屋尾款1万元。因原告未按补充协议约定在8月16日前迁出户口，实际8月21日迁出，被告于8月31日支付原告尾款4万元系扣除了原告逾期5日迁出户口的违约金1万元，符合合同约定。第二，不同意支付逾期支付房屋尾款的违约金。原告逾期迁出户口违约在先，被告查证户口迁出需要时间且经原告同意，被告于查询后及时支付尾款并无违约行为。若法院认为被告存在违约行为，原告主张的违约金过高且无实际损失，违约金的金额应予调整。反诉原告胡雯雯向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿逾期迁出户口的违约金31,781元(自2017年6月30日起至2017年8月21日，共计52天，按照总房价400万元的日万分之五计)；2、判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在买卖合同中承诺6月30日前迁出户口，后在补充协议中再度承诺8月16日前迁出户口，然反诉被告于8月21日才将户口迁出，故应按照买卖合同约定自6月30日起承担逾期迁出户口的违约责任。自2017年6月30日起至8月21日，共计52天，按照总房价400万元日万分之五计算的违约金应为104,000元，反诉原告酌情考虑只主张违约金41,781元抵扣掉房屋尾款1万元后反诉被告还应支付违约金31,781元。反诉被告曾鹭鹭辩称，不同意反诉原告的诉请，请求驳回。双方虽在2016年9月25日签订的买卖合同中约定了2017年6月30日前办理迁出户口手续，但双方又于2017年2月16日达成补充协议，约定反诉被告于8月16日前迁出户口，双方对户口迁出时间达成新的合意并签字确认。因买卖合同中原约定的6月30日是办理迁出户口手续，故其误认为8月16日也是指办理户口迁出手续的截止日，其提前准备各种迁出材料并于8月3日向花木派出所申办户口迁出事项。因反诉被告出售涉案房屋后并未另行购房，户口需迁入公共户口，派出所的审批期限为15个工作日，其户口实际于2017年8月21日迁出。反诉被告诚意履行合同及协议，并无主观恶意。若法院认为其存在违约行为，反诉原告主张的违约金过高且无实际损失，违约金的金额应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月22日，原、被告就购买原告所有的上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《房屋买卖合同》及协议书(以下简称9.22协议书)，双方确认：买卖涉案房屋的名义成交价为400万元，实际成交价为484万元，差价84万元作为装修补贴款；该协议在《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效。2016年9月25日，原告曾鹭鹭(甲方，卖售方)与被告胡雯雯(乙方，买受方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同第二条约定：“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计400万元……”；第九条第(三)款约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二次起算至实际付款之日止……”；第十一条约定：“经甲、乙双方经协商一致……订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。”双方在补充条款(一)第3条中约定：“甲方承诺于2017年6月30日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止”。双方在附件三付款协议第6条中约定：“……待甲方户口迁出同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款(若有)计5万元整。”2017年2月16日，原告(甲方、出卖方)与被告(乙方，买受方)就买卖合同未尽事宜签订《协议书》(以下简称2.16协议书)并约定：“……甲方承诺该房屋内户口于2017年8月16日前迁出，若未能按时迁出则按《上海市房地产买卖合同》内约定承担违约责任。”2017年8月22日21：06，原告通过微信通知被告户口已迁出，要求被告查询并支付剩余5万元尾款，被告即表示去查一下。8月28日11：20，原告询问被告是否查过户口，被告表示周末比较忙还没查，次日中午去查询。8月30日下午，被告要求原告提供户口照片后支付尾款，原告表示没有相关书面材料，被告要求原告一起去查询户口，原告表示另约时间。8月31日，原告再次询问被告户口迁入事宜，后被告于当日通过银行转账支付原告涉案房屋尾款4万元。另查明：1、2017年8月3日，花木派出所出具《户口类审批受理回执单》，受理了原告申办户口事宜，审批时限为15个工作日。2、根据花木派出所出具的户籍证明，原告的户口于8月21日由牡丹路XXX弄XXX号XXX室移入梅花路XXX号的公共户口。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、9.22协议书、上海市房地产买卖合同(含补充条款及附件)、2.16协议书、微信聊天记录、兴业银行交易明细清单、户口类审批受理回执单、上海市公安局户籍证明，由被告(反诉原告)提供的2.16协议书、上海市房地产买卖合同补充条款、派出所信息摘抄、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、9.22协议书、《上海市房地产买卖合同》(含补充协议及附件)、2.16协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据买卖合同及9.22协议书对房价款的约定，房价款为400万元、84万元为装修补贴款，故涉案房屋的总房价款应为484万元，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据买卖合同及2.16协议书对户口迁出时间、尾款支付时间的约定，原告应于2017年8月16日前将户口从涉案房屋内迁出，被告应于原告迁出户口之日支付房屋尾款5万元。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时应对自己合同义务的履行及风险有较为充分的预见，并留有充裕的准备时间。原告虽已于8月3日向户口行政部门申请户口迁出，但实际迁出之日为8月21日，确已逾期，应承担相应的违约责任。原告于8月22日晚微信通知被告户口已迁出、要求被告查询并支付尾款，23-31日期间双方仍就户口迁出事宜积极沟通协商，被告在查证户口已迁出的情况下于8月31日支付4万元，时间尚属合理。但被告未全额支付尾款，有违合同约定，现原告要求被告支付剩余房屋尾款1万元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告以被告逾期9日支付房屋尾款，要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告承担逾期迁出户口的违约金，纵观原、被告履行买卖合同的整个经过，双方在支付房款、产权过户、房屋交付等环节均进行的较为顺利，均诚意履行合同。当事人协商一致可以变更合同，2.16协议书对户口迁出时间的变更，是双方合意的结果，并经双方签字确认，现反诉原告以该协议为反诉被告单方承诺、未予认可、逾期迁出户口后仍应按照买卖合同约定的时间节点即6月30日起算逾期迁出违约金，并在扣除应支付的房屋尾款1万元后实际主张31,781元，于法无据，本院不予支持。鉴于反诉被告逾期迁出户口并无主观恶意，并主张违约金过高请求予以适当减少，本院以反诉原告的实际损失为基础，从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，将反诉被告应支付的逾期迁出户口的违约金酌情降低至每日200元，自2017年8月17日起算至8月21日，共计1,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告胡雯雯于本判决生效之日起十日内支付原告曾鹭鹭上海市浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室房屋尾款1万元；二、驳回原告曾鹭鹭要求被告胡雯雯支付逾期付款违约金21,780元的诉讼请求；三、反诉被告曾鹭鹭应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡雯雯逾期迁出户口的违约金1,000元(按照每日200元计算，自2017年8月17日至8月21日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费594元，减半收取计297元，由被告胡雯雯负担；反诉案件受理费594.50元，减半收取计297.25元，由反诉被告曾鹭鹭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一七年十一月十三日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。