上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1339号
原告中牧实业股份有限公司。
法定代表人余涤非，董事长。
委托代理人段利明，浙江诺力亚律师事务所律师。
委托代理人孙洁立，浙江诺力亚律师事务所律师。
被告陆锦晓。
委托代理人何荣飞，上海兆和律师事务所律师。
第三人刘永军。
原告中牧实业股份有限公司诉被告陆锦晓抵押权纠纷一案，�院于2014年4月17日受理后，依法适用简易程序。本院于庭前追加刘永军作为本案第三人，于2014年6月16日、8月14日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并于2014年9月26日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人段利明、被告委托代理人何荣飞到庭参加了第一、第二次庭审，原告委托代理人孙洁立到庭参加了第三次庭审。第三人刘永军经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，为了确保债务人刘永军履行买卖合同义务，2009年3月1日，被告向原告提供房产抵押担保，以其坐落于奉贤区南桥镇江海新村（B）95幢XXX号XXX室的房产为刘永军做最高额抵押担保，并作了抵押登记。后因刘永军拖欠货款，经杭州市萧山区人民法院作出的2011杭萧商初字第2756号民事判决书判决，原告对刘永军的债权包括货款人民�321，615元（以下币种同）、自2010年10月1日至生效判决确定的履行日2011年10月30日止13各月按年利率6.65%计算的利息损失23，170元，总额暂计451，440元。但刘永军未履行判决内容。故原告诉讼来院，要求：判令原告对被告所有的坐落于奉贤区南桥镇江海新村（B）95幢XXX号XXX室房产享有抵押权，并有权就上述房产折价、变卖或者拍卖的价款在（2011）杭萧商初字第2756号民事判决书确定的451，440元范围内优先受偿。审理中，原告变更诉讼请求为：判令原告对被告所有的坐落于奉贤区南桥镇江海新村（B）95幢XXX号XXX室房产享有抵押权，并有权就上述房产折价、变卖或者拍卖的价款在（2011）杭萧商初字第2756号民事判决书确定的共计343，002元范围内优先受偿。
原告为证明自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据：
1、（2011）杭萧商初字第2756号民事判决书一份，拟证明第三人刘永�应当支付原告的债务451，440元的事实；
2、抵押合同、水产饲料购销合同各一份，拟证明坐落于上海市奉贤区南桥镇江海新村B95幢XXX号XXX室房产为债务人刘永军做抵押担保，范围为主债务、违约金及产生的各类费用；
3、上海市房地产权证、房地产登记证明（他项权利）各一份，证明被告把房屋做抵押担保的事实；
4、工商登记信息一份，拟证明原告承继中牧实业股份有限公司萧山配合饲料厂（以下简称萧山配合饲料厂）的主体资格；
5、快递回执、发票联及民事裁定书各一份，拟证明原告于诉讼时效期间内向人民法院提出行使抵押权的诉讼。
被告辩称，对房屋设定了抵押权无异议，担保物权的提起应在主债务人的诉讼期间，主债务人的诉讼是在2011年10月，已经超出法律规定的时限。对利息及双倍罚息认为不应承担责任。
被告未就自己的辩解向本院提交证据。
第三人未向本院提交答辩状，也未提交证据。
为查明本案事实，由本院执行庭出具立案审批表及情况说明各一份，旨在证明（2011）杭萧商初字第2756号的执行程序（执行案号为（2012）奉执字第65号）中，第三人作为被执行人尚未履行付款义务。
经当庭质证，被告对于原告提供的证据真实性均无异议。对立案审批表及情况说明无异议。原告对立案审批表及情况说明无异议。本院对双方当事人已认可的证据的真实性、合法性予以确认。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2008年3月1日，萧山配合饲料厂与第三人签订《水产饲料购销合同》，约定由第三人向萧山配合饲料厂购买“丰盛”牌高档水产饲料。合同约定产品价格随行求市，根据甲方（即萧山配合饲料厂）年度价格表，遇原材料价格变动，产品价格上下浮动另行通知。�同第7条约定：“结算方式及期限：甲方同意在产品价值为1，000，000元以内先供货后结算的方式，每年12月25日前当年货款全部结清，如乙方（即第三人）途中不遵守此约定，甲方有权取消乙方的经销资格，并按抵押合同执行。”合同第11条约定：“合同履行期限：本合同履行期限自2008年3月1日至2014年12月25日”。
同日，被告向萧山配合饲料厂提供房产抵押担保，以其坐落于奉贤区南桥镇江海新村（B）95幢XXX号XXX室的房产为刘永军做最高额抵押担保，并于同日办理抵押登记。债务履行期限自2008年3月1日起至2014年12月25日止。债权数额为600，000元。他项权利人登记为萧山配合饲料厂。
2011年9月8日，萧山配合饲料厂起诉第三人追讨货款，经杭州市萧山区人民法院裁判，作出（2011）杭萧商初字第2756号民事判决。判决内容：“一、刘永军在本判决生效后十日内支付萧山配合饲料厂货款321，615元，并支付自2010年10月1日起至本判决确定履行日止按银行同期贷款年利率6.65%计算的利息损失；二、驳回萧山配合饲料厂的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，566元，减半收取3，283元，由刘永军负担。”2011年11月21日，萧山配合饲料厂进行工商注销，注销原因为被隶属企业撤消。
另查明，萧山配合饲料厂于2011年12月27日就（2011）杭萧商初字第2756号已生效民事判决书向本院申请执行，至2014年8月22日，第三人尚未支付任何（2011）杭萧商初字第2756号民事判决书项下的应付款项。
又查明，原告于2013年1月17日向本院提出申请实现担保物权之诉。
本院认为，为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。现债务人（即第三人）刘永军不履行到期债务，原告作为萧山配合饲料厂的权利义务继受者，要求就已设定抵押权的房屋进行优先受偿，于法有据，应予支持。被告辩称，原告提出此项主张已超过法律规定的时限，本院认为，法律规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，萧山配合饲料厂与第三人签订的《水产饲料购销合同》中约定合同履行期限为自2008年3月1日至2014年12月25日，该合同虽经杭州市萧山区人民法院的裁判，但合同尚未解除，原告仍可在上述期间内就合同项下的权利义务向人民法院提出保护之请求，且抵押登记的债务履行期限同至2014年12月25日，故原告行使抵押权尚在主债权诉讼时效期间之内，当无异议，本院对于被告此项辩解不予认可。对于被告承担抵押担保责任的范围，依法律规定，被告应当对货款、利息损失等承担抵押担保责任，审理中，原告自愿将利息损失计算的截止时间调整为2011年10月10日，并放弃超出21，387元的部分，本院予以认可。经计算总额为343，002元（货款321，615元、利息损失21，387元）。被告及第三人经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零二条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中牧实业股份有限公司就被告陆锦晓所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇江海新村（B）95幢XXX号XXX室房屋享有抵押权；
二、原告中牧实业股份有限公司有权就上述房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款在（2011�杭萧商初字第2756号民事判决书确定的343，002元（货款321，615元、利息损失21，387元）优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。
案件受理费人民币80元，由被告陆锦晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 任新海
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未�法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。