广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初8691号
原告陈文敏，女，汉族，1989年10月10日出生，住址江西省宜春市万载县。
委托代理人欧阳春，广东鹏浩律师事务所律师。
被告孙国军，男，汉族，1970年6月4日出生，住址辽宁省营口市站前区。
被告涂小锋，男，汉族，1977年12月8日出生，住址江西省南昌市经济技术开发区。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2(仅限办公)，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花，系该公司总经理。
委托代理人李玲、李婕雯，该公司法务专员。
原告陈文敏诉被告孙国军、涂小锋及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文敏及其委托代理人欧阳春到庭参加诉讼。被告孙国军、涂小锋及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈文敏诉称，2016年3月4日，原告与被告孙国军在第三人的居间下签订了一份编号为50333043716的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告同意将其位于深圳市宝安区龙华镇龙观路南侧煜丰泽花园广场1栋A4座601房产(房产证号：深房地字第××号)转让给原告，房产转让成交价为人民币2,330,888元，原告需缴纳定金100,000元，签订合同时支付定金50,000元，签订合同后3日内再支付定金50,000元。原被告须于2016年3月25日之前到银行办理资金监管及按揭手续，另外，买卖合同第十六条约定(手写)：双方友好协商，以贰佰叁拾叁万零捌佰捌拾捌元成交，空房出售，业主需配合买方办理银行贷款手续，签订合同由代理人签订，需五日内补齐委托公证书收取房产证原件。原告在签订合同现场向被告支付了第一笔购房定金人民币50,000元，于第二天再次向被告支付了定金人民币50,000元，双方约定将十万元定金交于第三人托管。当原告准备好首期款和办理按揭资料后，联系第三人要求被告办理资金监管手续及按揭手续，但被告却拒绝履行合同。原告于2016年3月16日及3月23日两次向两被告发出《履行催告通知函》，要求被告按约定履行买卖合同，但被告并未理会。原告又于2016年3月31日聘请了律师并发送了《律师函》，希望通过律师函督促被告履行合同，被告孙国军收到律师函后也主动联系了原告，但是当原告和被告约定具体办理资金监管手续日期时，被告总是以没时间为由拖延。2016年4月16日，第三人工作人员陈开荣将被告孙国军及其妻子涂女士和原告及其男友邱金泉约在一起商谈，涂女士以价钱没达到250万为由拒不出售房屋，但孙国军签订合同时是经过涂女士和登记产权人涂小锋的同意的，商谈后被告仍然拒绝履行买卖合同，被告的行为已违反合同约定。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2016年3月4日签订的编号为50333043716的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告孙国军和涂小锋共同支付原告违约金466,177.60元(按转让成交价20％计算)并返还购房定金人民币100,000元；3、第三人返还佣金人民币9,000元；4、本案所有诉讼费用均由被告孙国军和涂小锋承担。
原告当庭撤回第三项诉讼请求。
被告孙国军于庭前提交书面答辩状，主要内容为：一、涉案房产的产权人是涂小锋不是孙国军，因涂小锋说想卖房价格是250万元，于是其在家家顺公司挂牌。3月4日晚中介致电其说有人想谈房子，商谈中买方说首付只有50多万，还要高评高贷，要价格低，其想到他们没有那么多钱，就答应以2,330,888元出售，但这个价格未告诉涂小锋。中介极力让其与原告签合同，其表示没有委托书且还要回去征求家人意见，而中介称涂小锋可以补签，于是其就签署了合同但没有收钱。由于涂小锋始终没签字，合同应为无效合同。二其与2013年同涂女士结婚，2014年又离婚，涉案房产购于2014年。孙国军劝他们卖房是因为涂女士答应借50万元给孙国军炒股，可是合同签订后涂小锋认为价格太低了，不同意，这事就耽搁了。三、3月20日国家出政策，社保要3年才能买房，其告诉中介买不了把钱退还买方，可是中介拖延，始终没有退钱。其没有收钱，又不是房主，不应承担赔偿责任。四、2015年4月20日，涂小锋同意按约定价格卖房，其致电买方和中介去办贷款，还让买方和涂小锋电话确认，可是买方找各种理由不去，构成违约，其应该没收买方的定金。五、孙国军始终是代言人，最终买卖由产权人敲定。签约当晚其未打电话，对于买方说其当晚打了电话，诱导其说话，并偷录作为证据，其十分愤怒。原告不具备买房资格，还想获得赔偿，中介为了挣中介费，拖欠买方定金不予退还。请求法官驳回原告的诉求，做出公正判决。
被告涂小锋未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于提前提交了书面答辩意见：一、2016年3月4日，原告和被告孙国军签订了《深圳市二手房买卖及居间房屋合同》，合同真实、有效、合法。合同约定被告涂小锋将涉案房产以2,330,888元价格出售给原告，签约时双方约定两被告在五日内补交有权限的委托公证书。根据合同，原告向两被告支付定金10万元并且双方同意监管在第三人处。二、2016年3月6日，第三人通过两被告在2016年3月7—8日安排公证委托手续。2016年3月7日和3月8日，第三人电话和短信通知被告涂小锋办理公证委托手续，但都没有得到音信。2016年3月16日，第三人收到原告的通知称已准备好首期款监管和申请按揭的资料，要求两被告履约，同日，第三人联系原告发函催告两被告配合办理首期款监管手续，但无效果。2016年4月16日，第三人组织原、被告协商履行合同的事宜，但也无法达成一致，交易进度停滞不前。三、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。四、第三人托管的定金人民币100,000元，愿意依据法院的裁判结果予以返还。
经审理查明，2016年3月4日，原告陈文敏作为买方，被告涂小锋作为卖方，被告孙国军作为卖方代理人，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333043716）。相关约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区龙华镇龙观路南侧煜丰泽花园广场1栋A4座601，建筑面积为89.44平方米，转让成交价为人民币2,330,888元；2、交易定金共计人民币100,000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币50,000元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金人民币50,000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管；3、双方约定付款方式为按揭付款，买方须于2016年3月25日前支付除定金之外的首期款人民币550,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；4、在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；5、涉案房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署合同当日将房地产证原件交予居间方；6、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；7、双方友好协商以2,330,888元成交，空房出售，业主需配合卖方办理银行贷款手续，签订合同由代理人签订，须五日内补齐委托公证书收取房产证原件。原告及被告孙国军签署了上述合同，被告涂小锋未在签署合同。
原告于2016年3月4日、3月5日分别支付了定金人民币50,000元，第三人确认上述定金共计人民币100,000元现仍由其托管。
2016年3月16日、3月23日，原告两次向两被告发函催告，催促孙国军及时提供公证委托书，并催促两被告与原告到银行办理资金监管等手续。2016年3月31日，原告委托律师向涂小锋发出律师函，催促涂小锋在收函后三日内与原告联系并按约定履行合同。原告及其律师邮寄上述函件的邮件均已妥投。
原告提交了一段录音，录音时间为2016年4月16日，谈话人员为原告及其男友邱金泉、被告孙国军及其妻子涂女士、中介人员陈开荣，据以证明原、被告及中介一起商谈履行合同事宜，但被告多次提到因价格问题拒绝履行合同；孙国军及其妻子和涂小锋均已知晓，并同意出售房产，但签订合同后，因为房价出售过低以及家人不同意，所以拒绝出售，同时孙国军及其家人提到出售该房产的原因是“听说深圳房价马上要跌了”。
被告孙国军提交了两份证据：1、离婚证，证明孙国军与涂菊花于2014年11月17日登记离婚；2、房屋租赁凭证，证明涉案房产的出租人为涂小锋。原告对上述证据真实性均不予认可。
原告主张被告孙国军签署上述合同的行为已构成表见代理，原告有理由相信孙国军征得了涂小锋及其家人的同意，而具有代理权，理由如下：1、原告是从正规中介公司获得了房源信息，两被告已将涉案房产委托中介公司挂牌出售；2、原告对出售的房产进行了实地察看，当时原告及其男朋友、中介工作人员、孙国军的妻子以及孩子都在场，涂女士对原告看房并未提出反对意见；3、谈判签约时，被告孙国军明确表示已经取得了家人以及涂小锋的同意，且孙国军说此房产实际上是其自己的，由于其当时购买涉案房产时没有购房资格，所以借用了涂小锋的名额进行购买；4、涉案房产价值高达几百万元，若孙国军未提前与家人以及涂小锋沟通并征得他们的同意，明显不合常理。
另查，原告主张其于签订合同前查看过涉案房屋，当时涂女士及其孩子居住在涉案房产内。
上述事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、房地产权证、收款收据、第三人工作人员名片及催告函、EMS详情单、履约催告函、律师函及妥投证明及庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。涉案的深圳市宝安区龙华镇龙观路南侧煜丰泽花园广场1栋A4座601登记的权利人为被告涂小锋，被告孙国军以涂小锋代理人的名义与原告陈文敏签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，将涉案房产出售予原告，事先并未取得涂小锋的明确授权，涂小锋事后又未予以认可，故孙国军上述行为属于无权代理，该合同对涂小锋不发生效力，应由孙国军承担相应的法律责任。在此情形下，原告诉请解除该合同并要求两被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原告主张孙国军的行为构成表见代理，其代理行为应为有效。本案中，孙国军在签署合同之前并未向原告出示任何授权文件，原告亦未与被告涂小锋核实，仅凭孙国军陈述涉案房产是由其出资购买以及其与涂小锋系亲戚关系即主张孙国军的行为构成表见代理，该观点不能成立，本院不予采信。
根据上述法律规定，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，无权代理人对此有过错的，应赔偿对方的损失。本案中，原告主张由于涉案合同未能履行所致的损失，包括房价上涨的损失、中介服务费的损失，以及原告在“3·25新政”后无购房资格而无法购房的损失，但原告在本案中未就其损失提出明确主张。对此，本院认为，原告作为购房一方，在其已明知涉案房产登记权利人为涂小锋而涂小锋并未到场签署合同的情况下，其对于孙国军是否具备代理权限具有审慎的注意义务。但孙国军在签署合同时未告知原告其无代理权的真实情况，有违诚信，致使原告在支付买房过程中白白付出了时间和精力，且由于孙国军的过错导致合同无法继续履行，而原告亦因购房政策的变化可能无法在短期内重新购置房产，原告的损失确实存在。为减少当事人的诉累，综合考虑本案的实际履行情况，本院酌情判令被告孙国军向原告赔偿人民币233,088.8元。
由于上述《深圳市二手房买卖及居间服务合同》对涂小锋不发生法律效力，已支付的定金已无保留必要，应予返还原告。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司确认购房定金人民币100,000元仍由其托管，故应由第三人负责返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈文敏返还定金人民币100,000元；
二、被告孙国军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈文敏赔偿人民币233,088.8元；
三、驳回原告陈文敏的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,776元，由原告陈文敏与被告孙国军各负担人民币2,388元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一六年六月三日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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