陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终3444号上诉人（原审原告，原审反诉被告）毕海平，自由职业者。委托代理人冯兴妮，陕西法智律师事务所律师。委托代理人潘刚，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）朱文国，男，1961年3月18日出生，汉族，陕西省靖边县印刷物资有限公司退休职工，住陕西省靖边县张家畔镇二居委一组456号。委托代理人王晓凤，女，1960年3月3日出生，汉族，陕西省靖边县印刷物资有限公司退休职工，住陕西�靖边县张家畔镇二居委一组456号，系朱文国之妻。被上诉人（原审被告、反诉原告）王晓凤，陕西省靖边县印刷物资有限公司退休职工。上诉人毕海平因与被上诉人朱文国、王晓凤房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第00800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毕海平的委托代理人冯兴妮、潘刚，被上诉人朱文国委托代理人王晓凤及被上诉人王晓凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。毕海平向原审法院起诉称，2012年8月23日其与朱文国、王晓凤签订《房屋租赁合同》，约定朱文国、王晓凤将其所有的坐落于西安市雁塔区华城万象1号楼1单元2903号毛坯房出租给其作为合租居住使用。经朱文国、王晓凤同意，其在出租房内进行新装修以及增加以轻钢龙骨和石膏板为材料的隔断墙。合同签订后，其按照合同约定支付了当年的房租，对房屋进行了装修，并购买了居住所需的家具、电器，后其每年均按合同约定向朱文国、王晓凤支付房租。2014年10月4日朱文国、王晓凤突然委托物业对所租房屋停水停电，并在该房屋防盗门上张贴告知，要求屋内人员24小时内搬离，随后朱文国、王晓凤强行更换门锁，导致其无法继续正常居住。故诉至法院，请求依法判令：1、朱文国、王晓凤向其返还房租15600元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从解除合同之日起至实际给付之日止的利息300元；2、朱文国、王晓凤向其支付装修费45000元；3、朱文国、王晓凤向其支付违约金18720元；4、朱文国、王晓凤向其赔偿购买电器、家具的费用共计7598元；5、并由朱文国、王晓凤承担本案诉讼费用。朱文国辩称，其按照双方的约定全面履行合同，并不�在违约的行为。毕海平的诉请没有法律或合同依据，故请求依法驳回毕海平的诉讼请求。同时，朱文国、王晓凤向本院提出反诉，请求依法判令：1、毕海平支付朱文国、王晓凤物业费、水费、暖气费、垃圾费、电梯费共计4016.80元；2、毕海平对朱文国、王晓凤的房屋恢复原状；3、由毕海平承担本案反诉费用。王晓凤的答辩意见与朱文国的答辩意见一致。原审法院经审理查明，朱文国与王晓凤系夫妻关系，系西安市雁塔区华城万象1号楼1单元2903号房屋业主。2012年8月23日毕海平与朱文国、王晓凤签订了一份房屋租赁合同，约定朱文国、王晓凤将其所有的位于西安市雁塔区华城万象1号楼1单元2903号房屋租赁给毕海平使用。租期六年，起租日为2012年9月12日将该房屋交付毕海平使用，2018年9月12日收回。起租日之前的物业费及其相关费用由朱文国、王晓�承担，毕海平承担租期内的相关费用。押金和租金的交纳期限为2012年9月12日至2018年9月12日。房租为每月1300元，付款方式为每次提前一个月付款。在房屋租赁期间，水、电、暖气、热能、煤气、物业管理、宽带、有线电视费用由毕海平支付。合同签订后，经朱文国、王晓凤同意，给予毕海平三十日的装修检修期。毕海平在出租房内进行新的装修以及增加以轻钢龙骨和石膏板为材料的隔断墙。因朱文国、王晓凤提出解约将赔偿全部装修费用。违约责任约定朱文国、王晓凤在合同期满前不得以任何理由单方终止合同，否则违约方赔偿合同全部租金总款额的20%，并赔偿连带损失；毕海平逾期未按时交纳房租，逾期超过30日的将扣除押金，房屋收回，终止合同。同时，合同对终止合同的约定、维护养护责任、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，朱文国、王晓凤按�同约定将房屋交付毕海平使用，毕海平于2012年8月23日向王晓凤支付房屋押金1500元，又通过银行转账方式向朱文国、王晓凤支付了房屋租金,截止至2015年9月12日。后毕海平再未向朱文国、王晓凤交纳房屋租金。庭审中，毕海平提供的2012年9月2日朱文国委托毕海平装修的委托书，朱文国当庭予以否认。毕海平提供的2014年10月4日朱文国委托该小区物业关闭所租房屋水电的委托书，朱文国也当庭予以否认。毕海平未向本院提出对上述两份朱文国委托书的签名进行鉴定。另外，毕海平提供的2014年10月3日的告知以及房屋装修合同等证据，朱文国、王晓凤当庭予以否认。另查，毕海平进驻所租房屋后，在房屋内加装隔断墙。经查，毕海平在租赁上述房屋期间拖欠物业公司物业费1332.4元、电梯费495.60元、垃圾费72元、水费175元、暖气费2424.30元，合计4489.30元。2015年9月23日毕海平与朱文国、王晓凤双方办理了租赁房屋移交手续。另外，毕海平虽向法院提供购买电器、家具的票据，但在法院组织双方勘验现场移交房屋时，该房屋内未有电器。原审法院经审理认为，毕海平与朱文国、王晓凤双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，依法予以保护。毕海平按合同约定向朱文国、王晓凤陆续支付房屋租金，朱文国、王晓凤按合同约定向毕海平交付房屋。双方在合同履行过程中，毕海平未按约定期限向朱文国、王晓凤及时支付租金，双方发生纷争。造成所签合同无法正常履行。毕海平的行为已构成违约，故毕海平应承担相应的违约责任。庭审中，毕海平虽向法院提供朱文国委托毕海平装修及物业公司停水停电的证据，但该证据并非朱文国所为。毕海平也未向法院提供足以证明朱文国、王晓凤实施停水停电的相关证据�因此，毕海平要求朱文国、王晓凤退还房屋租金、支付装修费及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。至于毕海平要求朱文国、王晓凤赔偿购买电器、家具的费用，经法院现场勘验房屋后，毕海平购买电器等物品不存在，故该项诉讼请求没有事实依据，法院不予认定。另外，毕海平在2014年10月至2015年9月租赁房屋期间未缴纳物业、水、电等相关费用，因双方所签合同中明确约定租赁期内该费用由承租人承担。故朱文国、王晓凤反诉要求毕海平支付物业、水电等费用的反诉请求，证据充分，应依法予以支持。至于朱文国、王晓凤要求毕海平恢复房屋原状的诉讼请求，因审理中，双方已对租赁房屋进行交接，朱文国、王晓凤已实际收回房屋使用。故朱文国、王晓凤该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一�零七条、第一百零九条之规定，判决：一、原告毕海平应于本判决生效后十日内向被告支付物业、水电等各项费用共计4016.80元。原告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告毕海平的诉讼请求。三、驳回被告朱文国、王晓凤其余之反诉请求。本案案件受理费1483元，由毕海平承担。本案反诉费25元，由毕海平承担。宣判后，毕海平不服，向本院提起上诉称，原审认定《房屋租赁合同》与租金交纳的起止时间为2012年9月12日至2015年9月12日，认定事实错误。根据《房屋租赁合同》约定，其逾期交纳租金超过30日时，朱文国、王晓凤才有权终止合同，合同签订后，其一直及时交纳租金，并无拖欠，朱文国、王晓凤无权解除合同，原审对其租�交纳问题的认定错误。2014年9月20日，其预交了下一年度租金。2014年10月3日，其得知朱文国、王晓凤强行要求居住在承租房屋内的人员搬离，并通知物业公司关闭水电等，造成承租房屋无法继续使用，其与朱文国、王晓凤协调处理时，朱文国、王晓凤明确表示要解除合同收回房屋。在此情况下其只得同意解除合同，但原审对朱文国、王晓凤单方解除合同的事实未予认定，反而要求其承担未使用房屋期间的租金和物业、水电费等，判决结果错误。其对承租房屋进行了装修改造，并提交了装修合同、材料购置清单等证据，但原审并未考虑证据之间的关联性与证明力等，仅以朱文国、王晓凤予以否认便未予认定。《房屋租赁合同》已于2014年10月4日解除，其预付的2014年10月1日至2015年9月30日的租金应当返还，此间产生的物业费与其无关，原审判决其支付合同解除后的租金和物业费，适用法律错误。请求撤销原判决第一项、第二项；改判为朱文国、王晓凤返还其房屋租金15600元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付其从解除合同之日起至实际支付之日止的利息300元，判令朱文国、王晓凤支付其装修费45000元、违约金18720元，判令朱文国、王晓凤赔偿其购买电器、家具费用共计7598元；驳回朱文国、王晓凤的反诉请求；一、二审诉讼费用由朱文国、王晓凤负担。朱文国、王晓凤辩称，原审认定《房屋租赁合同》起止期限为2012年9月12日至2015年9月12日正确。《房屋租赁合同》约定，承租人未按时交纳租金超出30日，出租人可以解除合同。原审对毕海平违约的事实予以认定正确。原审中其提供的证据可证明《房屋租赁合同》一直履行至双方交接房屋之时。出租房屋系其自行装修，其未对房屋停水停电、更换门锁。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定毕海平于2012年8月23日向王晓凤支付房屋押金1500元与事实不符，毕海平并未向朱文国、王晓凤交付押金1500元，其余查明事实属实。另查明，原审审理中，毕海平提供了其与刘光安于2012年8月26日签订的《房屋装修合同》及刘光安所写《收条》等，证明其为装修承租房屋花费45000元。《房屋装修合同》载明工程造价15000元；《收条》载明：“今收到毕海平华城万象住宅装修工程预付款壹万捌仟元整。”但毕海平未提供实际购买工程材料等的相关有效证据印证其装修实际花费45000元。朱文国、王晓凤提供物业公司出具催费通知单显示毕海平在租赁上述房屋期间拖欠2014年10月至2015年9月物业公司物业费1332.4元、电梯费495.60元、垃圾费72元、水费175元、暖气费2424.30元，合计4489.30元。原审中朱文�、王晓凤主张毕海平支付物业、水电、暖气、垃圾、电梯费共计4016.80元。本院认为，毕海平与朱文国、王晓凤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，朱文国、王晓凤按约定将房屋交付毕海平使用，履行了合同义务，毕海平亦支付朱文国、王晓凤相应的房屋租金等，对合同予以相应的履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，毕海平主张《房屋租赁合同》已被朱文国、王晓凤于2014年10月4日单方解除；朱文国、王晓凤认为《房屋租赁合同》一直履行至双方交接房屋之时，其不存在违约行为等。由于毕海平未提供其于2014年10月4日之前已将承租房屋钥匙交还朱文国、王晓凤并与朱文国、王晓凤办理了房屋交接手续等的相关证据，故毕海平的上述主张，证据不足，依法不予认定。因毕海平与朱文国、王晓凤在原审审理期间于2015年9月9日办理了租赁房屋移交手续，故该日可认定为双方《房屋租赁合同》的实际解除之日。经查，毕海平在2014年10月至2015年9月租赁房屋期间未缴纳物业、水电等相关费用，故原审判决由毕海平支付朱文国、王晓凤2014年10月至2015年9月物业、水电费用，事实清楚，并无不妥。毕海平上诉称，其对承租房屋进行了装修改造，朱文国、王晓凤强行要�居住在承租房屋内的人员搬离，并通知物业公司关闭水电，造成承租房屋无法继续使用等。对此，朱文国、王晓凤称，出租房屋系其自行装修，其未对房屋停水停电、更换门锁。因毕海平未提供朱文国、王晓凤存在违约行为的有效证据，故原审对毕海平要求朱文国、王晓凤退还租金、支付违约金的请求不予支持，并无不当。毕海平主张朱文国、王晓凤支付其装修花费45000元，虽然毕海平提供了《房屋装修合同》及《收条》等加以证明，但由于该组证据仅可证明合同约定的工程造价及个人收款的数额，除此，毕海平未提供实际购买工程材料等的相关有效证据印证其装修实际花费45000元，故毕海平的该项请求亦证据不足，依法不予支持。毕海平要求朱文国、王晓凤赔偿其购买电器、家具费用，因原审组织双方勘验现场移交房屋时，房屋内未有电器，故毕海平的上述请求�事实依据。综上，原判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1533元，毕海平已预交，由毕海平负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  卫婉莹二〇一六年六月六日书 记 员  张欢欢