天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民二初字第7996号
原告康鹏。
委托代理人康永杰（系原告之父）。
委托代理人高凤儒，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
被告保利（天津）房地产开发有限公司，地址：天津市武清区开发区福源道北侧。
法定代表人陈凯，总经理。
委托代理人梁晓光，法务专员。
委托代理人李皎月，法务专员。
原告康鹏与被告保利（天津）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵子奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告康鹏的委托代理人康永杰、高凤儒，被告的委托代理人梁晓光，李皎月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年4月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的武清区光明道南侧泉达路西侧海棠湾花园26-2住宅，双方合同约定价款为2596587元。原告缴纳首付款以后其余房款贷款支付，交房时间为2013年6月12日，逾期交付商品房由被告支付已付款利息并支付违约金。原告缴纳了首付款后，因为被告原因房屋无法办理贷款，原告只能等待能够办理贷款时以贷款支付。时至今日，被告仍然不能将合同项下的房屋交付原告。为此，起诉要求判令被告支付已付款利息111546.50元及未能如期交付房屋的违约金101786.20元，合计213332.70元并承担诉讼费用。
被告辩称，原告在被告处购买坐落于武清区杨村镇海棠湾花园26-2号房屋属实，2013年4月12日双方签订了《天津市商品房买卖合同》，房屋总价款2596587元人民币，于2013年6月12日交房。合同约定以贷款形式付款，并约定以相应款项到达开发商指定的账户之日为原告实际付款日。合同签订后原告同时出具《保证书》，申请领取所有材料自行办理贷款，但直到2013年8月12日原告贷款方才办理成功，原告的行为实际已构成逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。根据法律规定以及合同约定，被告在原告未履行付款义务的情况下享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。2013年8月21日，原告在接到被告销售人员的收房电话通知后，原告亲属在收房的过程中，因物业费缴纳以及保证金退回等原因，与被告物业公司员工发生冲突，并涉嫌故意伤害罪，该案已移交检察院查处。此后，原告于2013年10月11日办理了退还贷款保证金的相应手续，被告已完全履行了房屋交付的通知义务，原告出于个人原因未积极接收房屋，并一直拖延至诉讼阶段。原告怠于履行自己的权利和义务，延期收房的损失应自行承担。而被告已履行了自己的合同义务，不应对原告承担违约责任，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年4月12日，原被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各一份，合同约定：原告在被告处购买坐落于武清区新城光明道南侧、泉达路西侧海棠湾花园26-2住宅楼房一套，建筑层数为4层，建筑面积298.76平方米，套内建筑面积282.47平方米，公共部位分摊建筑面积16.29平方米，商品房土地来源系以出让方式取得土地使用权，土地使用年限自2010年7月5日至2080年7月4日。合同第二条约定，商品房销售价款按建筑面积计算，每平方米8691.21元人民币，价款为2596587元。合同第三条约定，甲方（被告）于2013年6月12日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，甲、乙双方互不追究违约责任。合同第四条约定，乙方（原告）按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：7232110182600025374。2、贷款付款的，乙方应于2013年4月17日前，一次性存入商品房首付款786587元，其余价款办理贷款。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：3、合同继续履行。逾期在90日内的，逾期每日，甲方按乙方已付款的万分之0.5支付违约金；逾期超过90日的，甲方按乙方已付款的万分之2支付违约金。合同第六条约定，乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在0日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定的付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：3、逾期30日内的，逾期每日，乙方按应付未付款的万分之0.5向甲方支付违约金；超过30日的，逾期每日，乙方按应付未付款的万分之2向甲方支付违约金。合同第十一条约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市住宅使用说明书》，交接房屋钥匙等等。该套楼房出售时为现房，原告对房屋进行查看后认为满意，在签订合同的同时，原告与被告售楼人员经过口头协商，约定原告以购买的该套现房作抵押，由被告方在签订合同后一个月内，即2013年5月12日前为原告办妥该现房所有的房产手续（包括署名原告姓名的房产证以及用于办理贷款要求的其他五证），用于原告办理购房贷款使用，由原告自行联系贷款银行。原告在被告办妥上述房产手续后，于一个月内即2013年6月12日之前将贷款办妥并将购房款打入被告指定账户，被告于2013年6月12日交房。为了保证购房贷款及时到位，原告为被告出具书面保证书一份，内容为：“保证书康鹏购买保利海棠湾项目26楼2单元，首付款786587元，贷款181（万）元，现因驻场银行不能给予办理相关贷款手续，现本人自己将所有贷款资料领走，通过兴业银行办理该房屋贷款，承诺自营销通知业主领取备案合同及房登资料之日起30日内贷款房款到达保利（天津）房地产开发有限公司指定账号，本人承诺按合同约定承担违约金，从保证金中扣除，不足部分另行缴纳，同时开发商有权要求本人退房。承诺人：康鹏（签名、手印）、康文杰（签名、手印）日期：2013.04.12”。合同及保证书签订后，原告依约于合同签订当日向被告交付履约保证金100000元，并于2013年4月16日将购房首付款786587元打入被告账户。在此后的合同履行过程中，被告未能如期为原告办妥备案合同及房登资料，经原告多次催促未能得到被告方的明确答复。由于被告的拖延行为，造成原告无法办理购房贷款，从而在2013年6月12日前原告的贷款无法到位，被告亦未能向原告交付房屋，导致购房合同履行不能。2013年6月26日，被告方派员与原告共同到武清区房管局办理用于原告贷款的房产手续，但呈交材料被房管局退回，并告知原告所购楼房的占用土地系属被告用于抵押贷款尚未到期，不能办理该房屋的房产手续。鉴于此，在原告要求退房被告不同意的情况下，原告于2013年7月11日找到被告售楼处要求被告给予明确答复未果，遂原告报警，经当地公安派出所出警协调，被告为原告出具书面承诺书一份，内容为：“客户姓名：康鹏，我公司已与您签订商品房买卖合同，您所购买房屋号为海棠（湾）花园26-2号楼，我公司在不晚于2013年7月31日前，具备办理该房屋权属转移登记的客观条件，若届时因我公司原因，该房屋无法具备办理权属转移登记的客观条件，则我公司同意在2013年8月1日前向客户交付该房屋装修钥匙，并签署装修相关承诺书。保利（天津）房地产开发有限公司营销策划部（公章）2013年7月11日”。后被告于2013年7月26日注销了该块土地的抵押，2013年7月31日原被告共同到武清区房管局办理了买卖房屋的相关房产手续，次日原告开始办理购房贷款手续，于2013年8月12日将贷款办理完毕，并将所贷房款打入被告账户。2013年8月19日，原告在接到被告通知后，到被告售楼处洽谈交房事宜，但由于物业费交付计算起止时间等问题意见不一，被告未能交付房屋给原告。2013年8月21日，原告之父应被告通知再次到售楼处协商收房一事时，与被告售楼处保安人员发生冲突，造成被告保安人员受伤（构成轻伤），经过诉讼此案已经审结。2013年10月11日，被告将保证金100000元退还原告。2013年11月14日，原告委托本案代理人以《天津市武清区148专线法律服务所》名义向被告邮寄送达《法律服务所通知函》一份，要求被告交房并按合同约定向原告支付该期间产生的已付款利息及违约金计129399.94元，并希望被告在接到此通知函三日内与该所高凤儒电话联系，然而被告未置可否。2013年12月2日，原告起诉来院。此案在审理中，原被告于2014年1月17日办理了买卖房屋的交接手续，原告变更诉讼请求，要求被告给付自2013年6月12日至2014年1月17日的已付购房款利息125205.20元、违约金114249.80元，合计239455元。被告承认己方存在过错责任，但对原告的赔偿数额不予认可；同意赔偿自2013年6月12日至2013年8月21日期间因迟延交房的房屋租金损失11154元。同时表示，即使按照双方签订的房屋买卖合同约定的赔偿标准，也应该适用合同约定的违约金赔偿条款，而不是支付已付房款利息的约定条款，不能重复计算。
以上事实有原、被告及委托代理人陈述以及相关书证等证据证明属实。
本院认为，原被告之间的房屋买卖合同依法成立，双方均应自觉遵守。由于被告管理上的不完善，辖下的各部门相互缺乏有效地信息沟通，彼此之间各行其事，从而导致作业流程出现脱节断带现象，不能形成链条式的工作流程模式，今后应引以为戒并加以改善。本案原被告在签订房屋买卖合同时，被告的销售部门并不掌握出售给原告楼房的土地之抵押情况，未能在约定期限内为原告办理并提供相关资料，从而延误了原告如期办理购房贷款手续，以致造成合同约定的条款履行不能，据此，被告应承担过错责任。由于被告违约，原告的贷款房款给付延至2013年8月12日方妥，根据购房合同约定，自约定交房日即2013年6月12日至原告贷款实际交付日即2013年8月11日期间，被告应承担原告已付房款786587元的利息损失。其次，被告在原告将总房款交齐后，应如约交付所售楼房给原告而未能，直至2014年1月17日才办理房屋交付手续，虽然其间发生不睦，但系原告亲属所为，且行为人已经受到处罚以及案件已结，故与本案无关。那么，被告应承担此期间原告已付房款2596587元的利息损失。原告要求按照年利率8%标准计算，参照原告贷款的实际执行年利率9%的标准，其利率请求在该利率标准的范围内，予以采信。再次，被告在收到原告邮寄的律师通知函催促履行的情况下，未能积极响应，导致实际交房日迟延219天（2013年6月12日-2014年1月17日），应依照合同约定承担违约责任。原告的诉讼请求过高，不予全额支持。被告的抗辩理由证据不足，不能成立。本案经调解双方未能达成协议，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告保利（天津）房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告康鹏已付购房款利息100833.44元［（786587元×8%÷365天×60天）＋（2598587元×8%÷365天×159天）］。
二、被告保利（天津）房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告康鹏违约金73246.58元［（786587元×万分之0.5×60天）＋（2598587元×万分之0.5×30天）＋（2598587元×万分之2×129天）］。
上述两项合计金额174080.02元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、双方的其他主张均不予支持。
案件受理费1794元，由被告承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵子奇
二〇一四年二月二十一日
书记员 陈 楠
判决所依据的法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。