南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初1200号原告：南昌国金房地产开发有限公司。法定代表人：叶国祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂妍妍，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201011826452。委托诉讼代理人：吴倩杉，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201411380515。被告：董志林，男，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区，。被告：章璐，女，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市崇仁县，。原告南昌国金房地产开发有限公司与被告董志林、章璐商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，经批准依法延长审限六个月，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌国金房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴倩杉，被告董志林、章璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌国金房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即办理国金印象小区8栋2单元1302室的收房手续，履行收房义务;2.判令两被告立即向原告提供办理房屋产权证所需要的全部材料；3.判令两被告向原告支付逾期收房违约金40536元（每日按总房款的万分之一，暂计自2015年2月15日至2016年2月28日，之后继续按上述标准计算至办理收房手续之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告于2013年10月25日购买了原告开发的国金印象小区8栋2单元1302房屋，并与原告签订了商品房买卖合同。合同约定：该商品房总价款为1066732元，原告应在2015年1月15日前将商品房交付被告；如被告在超过规定交付期限一个月后仍未前来原告处办理房屋交付手续的，每日按总房款的万分之一向原告支付违约金。原告早于2014年12月就已通知被告于2015年1月15日开始办理入伙手续，但被告接到收房通知后却一直置之不理，原告又于2015年11月11日委托律师向被告发函，再次通知被告前来国金印象营销中心处办理收房手续。被告董志林、章璐辩称，1.被告愿意收房，但被告并没有收到原告的入伙通知书，原告的售楼处也关门，被告无法找到原告，被告不应承担违约责任，且原告主张的违约金过高；2.被告购买房屋的实际地址与合同约定的交房地址不一致，已无法就读原告销售时曾承诺的豫章小学。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、国金印象8栋住宅竣工验收备案表、2014年12月入伙通知书及相应快递单、2015年11月律师函及相应快递单、原告与招商银行股份有限公司南昌分行签订的个人房屋贷款合作协议、招行银行出具的情况说明、原告保证金账户余额单等证据，本院认定事实如下：2013年10月，原告作为出卖人与被告董志林、章璐作为买受人签订《南昌市商品房买卖合同》一份，买受人购买原告开发的国金印象8#住宅楼二单元1302室一套，房屋总金额为1066732元，首付款326732元，按揭贷款74万元。该合同约定（节录）：第八条交付期限。出卖人应当2015年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人书面交付通知规定的10天时间内到出卖人处办理房屋交付手续，未在规定的期限内办理交付手续的，视为出卖人已经交付房屋，房屋的物业管理费及其相关费用由买受人自行承担。买受人在超过规定交付期限一个月后仍未前来出卖人处办理交付手续的，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金，由此产生的后果及其费用由买受人自行承担。2014年12月19日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收国金印象8#住宅楼合格。庭审中，原告提交一份无寄送日期、收件地址为南昌市青山南路青山小区金家山社区5栋1单元301室的EMS快递单，用以证明原告于2014年12月书面通知被告办理收房手续，被告称该地址非其户籍地址，也未在地址居住过，其从未收到该入伙通知，原告亦未提供证明被告已签收的送达回执证明材料。2015年11月11日，原告委托江西求正沃德律师事务所通过EMS向被告章璐的户籍地址发送要求被告于2015年11月25日前办理收房手续的律师函，EMS跟踪信息单显示被告于2015年11月19日签收。庭后，被告与原告于2016年9月20日办理了收房手续，被告签署了交房结算清单。原告与按揭贷款银行合作方招商银行南昌分行签订的合作协议约定，招商银行南昌分行为国金印象项目购房人发放购房贷款，金额最高为购房款总价的70%，原告在招商银行南昌分行指定的网点开立保证金帐户，保持存放不低于招商银行南昌分行发放贷款款最高额的5%的保证金。招商银行南昌分行并于2016年8月5日出具说明称，原告就国金印象项目提供的保证金尚有795500元未退回，待他项权证抵押到位才能予以退回。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应依约全面履行各自的义务。原告开发的涉案房屋已于2014年12月19日经验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。原告委托江西求正沃德律师事务所于2015年11月11日向被告发律师函，通知被告于2015年11月25日前办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而被告未在指定的收房期间及其宽限期内予以办理，故对原告要求被告支付逾期收房违约金的诉请，本院予以支持。原告向被告发出的收房通知指定的收房期间届满第30天为2015年12月25日，从2015年12月26日至被告收房之日2016年9月20日止天数为269天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应按日向原告支付总房款万分之一的违约金，至被告收房之日，被告按约应付28695元。被告抗辩双方约定的逾期收房违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”从原告提供的证据看，被告未按期收房给原告造成的损失主要是，原告按被告按揭贷款金额5%提供的保证金的资金占用损失，基于公平原则，对被告向原告支付违约金的数额进行调整，计算标准为：以被告按揭贷款金额5%即3.7万元（74万元×5%）为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍计算，自2015年12月26日至被告收房之日2016年9月20日止天数为269天，金额合计1563.45元。对于被告提出的其他抗辩意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。对原告要求判令两被告立即办理国金印象小区8栋2单元1302室的收房手续、履行收房义务及判令两被告立即向原告提供办理房屋产权证所需要的全部材料的诉请，因其诉讼目的已实现，本院不予再行判决支持，但因被告办理收房手续系发生在庭审结束后，由此产生的相应案件受理费依法应由被告承担。对于原告主张其已于2014年12月书面通知被告办理收房手续的主张，因被告未认可，原告亦未提供证明被告已签收的送达回执证明材料，故对原告该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下:一、被告董志林、章璐于本判决生效之日起十日内支付原告南昌国金房地产开发有限公司逾期收房违约金1563.45元；二、驳回原告南昌国金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14770元（原告已预交），由原告南昌国金房地产开发有限公司负担355元，被告董志林、章璐负担14415元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  孟曦娉人民陪审员  胡明哲二〇一七年三月十六日书 记 员  陶媛媛附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。