河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第1078号
上诉人（原审被告）秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，法定代表人赵某某，该公司总经理。
委托代理人吴某某，女。
委托代理人杨某某，河北宏业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某某，
委托代理人赵某某，
上诉人秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（下称鼎威公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第4875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月20日，赵某某与鼎威公司签订《商品房买卖合同》。约定赵某某购买鼎威公司开发的坐落于秦皇岛市海港区东港路、编号为1-7-185地块的“东盛世家”小区8-1-304号的商品房一套。建筑面积80.56平方米，下房一间11.76平方米，总价款299479元。关于房屋交付期限合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”；关于出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订时，赵某某交首付款179479元，另12万元办理了按揭贷款。
2012年5月3日，秦皇岛鑫圣商贸有限公司（下称鑫圣商贸）向赵某某交付了合同约定的房屋。交房时秦皇岛鑫圣商贸有限公司与赵某某签订了一份《合同补充协议》，协议第一款约定：“买受人于办理收房手续时，一次性交清全部本合同约定的下列代收费及配套费。包括：天然气工程费2400元、煤气磁卡表335元、有线电视入网费510元、IC卡水表费670元、单元可视对讲门800元、电表预存200元、水表预存360元、热计量表4000元，公用设施设备维修基金8984元，第一个采暖期的全额取暖费，装修押金1000元、电梯费、装修垃圾清运费，第一年物业费及其它必须交纳的费用。代收费用交纳如遇政府政策调整，上述费用将按照有关规定进行相应调整，买受方需根据调整后标准交纳相关费用。多退少补。”第六款约定：“买受人在房屋未交付使用前，如需提前申请进行装修领取钥匙时，甲方不支付房屋超期违约金”第七款约定：“房屋违约金在房屋交付使用时，甲方根据具体情况，对买受人进行说明和赔偿。”秦皇岛鑫圣商贸有限公司于当日收取赵某某交纳的代收费及配套费共计25034元。
赵某某为证明自己的损失，提供了2010年9月30日赵某某与张立忠签订的租房协议书，和2011年9月30日双方签订的继续租房协议书。协议约定赵某某承租海港区耀北里14栋2-501号房屋，月租金1200元。租期合计2010年10月1日至2012年10月1日。赵某某主张了22个月租金。鼎威公司对上述两份协议的真实性提出质疑，赵某某代理人称不知道是否为张立忠本人所签。
关于赵某某主张的大人和孩子上学的路费开支3300元，没有提供证据。
关于赵某某要求鼎威公司双倍退还楼宇门款和热力表款合计9600元，鼎威公司抗辩该款项是由秦皇岛鑫圣商贸有限公司收取的，赵某某应当向秦皇岛鑫圣商贸有限公司主张，同时陈述楼宇门正在完善，热力表正在安装。
关于赵某某主张因为房屋漏水造成工人停工损失2800元，赵某某没有提供漏水、误工证据和计算依据。鼎威公司否认房屋漏水的事实。
原审法院认为，赵某某与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。赵某某与鼎威公司作为合同的主体均应恪守合同、严格履行。鼎威公司应当在2010年10月31日前将房屋交付赵某某使用，但是赵某某于2012年5月3日才取得房屋使用权，视为鼎威公司违约，鼎威公司应当承担违约责任。对此，赵某某既主张了因为鼎威公司延期交付房屋所造成的经济损失，又主张了违约金。根据相关司法解释的规定，在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因为合同中对逾期交付房屋的违约责任有约定；同时，赵某某未按照司法解释的规定主张权利，对于赵某某主张鼎威公司赔付逾期交房的损失25000元的请求不予支持。对于赵某某主张的违约金，因为合同已明确约定了违约金计算方法，故鼎威公司应按合同约定向赵某某支付违约金。鼎威公司向赵某某支付违约金应从2010年11月1日起计算到2012年5月3日止，共计550天，违约金约为8236元（299479元×550天×0.05‰）。赵某某接收房屋的行为视为赵某某放弃合同约定的房屋交付条件。接收后赵某某再以房屋不具备交付条件而主张鼎威公司继续承担违约责任，不予支持。
赵某某称因为房屋漏水造成工人停工损失2800元，因为没有提供证据，不予支持。关于赵某某要求双倍退还楼宇门款和热力表款合计9600元，证据不足，不予支持，赵某某可另行解决。关于鼎威公司抗辩称应当由鑫圣公司参加诉讼并承担责任，原审法院认为，因为合同的主体为鼎威公司，即使合同是由鑫圣履行，违约责任仍应由鼎威公司承担，鼎威公司的抗辩理由不成立，不予支持。遂判决：一、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某某延期交房违约金8236元；二、对原告赵某某的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（缓交），由被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司承担140元，其余部分由原告自行负担，原、被告于判决生效后十日内缴纳。
上诉人鼎威公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：导致本案涉及房产未能如期交房的原因是鼎威公司将东盛世家4#、8#楼整体承包给鑫圣商贸，由于鑫圣商贸未能如期完工，导致逾期交房。另外，鼎威公司和鑫圣商贸签订的《补充协议》明确约定，如鑫圣商贸不能如期完工，由鑫圣商贸向买房人支付逾期交房违约金，故本案涉及违约金，应由鑫圣商贸负担。要求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人赵某某辩称：鼎威公司与鑫圣商贸签订的协议对赵某某没有拘束力，赵某某购买的是鼎威公司开发的商品房，其逾期交房就应由鼎威公司承担相应的违约责任。赵某某主张鼎威公司按照实际损失承担违约责任，请求二审法院依法支持赵某某的诉请。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，赵某某与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定全面履行。合同履行过程中，鼎威公司没有按照协议约定期限按期向赵某某交付房屋，应认定为违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任。从本案合同的签订和履行情况看，《商品房买卖合同》的合同相对方为赵某某和鼎威公司，应认定鼎威公司系该房屋的开发主体，应负有向赵某某按期交房的义务。鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议未经赵某某同意且鑫圣商贸不具备房地产开发资质，故鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议对赵某某没有拘束力，相应的违约责任应由鼎威公司承担。故对鼎威公司主张的本案涉及房屋系由鑫圣商贸承包，相应的权利义务由鑫圣商贸承接，逾期交房的违约责任应由鑫圣商贸承担上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵某某主张鼎威公司按实际损失承担违约责任的诉请，因其未提起上诉，应视为其对原审判决的认可，其请求本院不予审理。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨彦军
审 判 员 权金伶
代审判员 张 洁
二〇一四年八月四日
书 记 员 刘东海