深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1224号
原告王东野。
委托代理人孙峰，广东陆台律师事务所律师。
被告王国财。
委托代理人苟三元，广东立国律师事务所律师。
委托代理人陈惠诗，广东立国律师事务所实习律师。
第三人欧菊先。
委托代理人苟三元，广东立国律师事务所律师。
第三人陈遵琳。
委托代理人黄立波，广东陆台律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司深圳市分行（简称中国银行深圳分行），所在地广东省深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦。
法定代表人宁效云，行长。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人徐杰，广东深天成律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司），所在地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303，305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智。
委托代理人夏梦璐，公司员工。
上列原告诉被告二手房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上列第三人参加本案诉讼；并依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东野的委托代理人孙峰，被告王国财的委托代理人苟三元，第三人欧菊先的委托代理人苟三元，第三人陈遵琳的委托代理人黄立波，第三人中国银行深圳分行的委托代理人徐杰，第三人中原地产公司的委托代理人夏梦璐，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月5日，原买方陈遵琳经房地产中介公司介绍与被告签订了1份编号为197797的《二手房买卖合同》，约定原买方陈遵琳购买被告位于深圳市罗湖区凤凰路中山花园大厦2栋602的个人住房，该房屋建筑面积为147.08平方米，房地产证号为：深房地字第××号，房屋转让价格为280万元；原买方陈遵琳总计向被告支付10万元的定金。原买方陈遵琳依约已于2015年2月5日及次日分2次将定金款支付给被告，被告已出具收款收据》予以确认。在签订《二手房买卖合同》后，原告、原买方陈遵琳与被告签订了1份《买方主体变更确认书》，三方约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告名下，由原告继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务。而后，原、被告双方与中国银行股份有限公司签订了资金监管协议，原告提前已将房地产交易资金5万元存入指定的监管帐号中。后原告向银行提交了按揭贷款申请，按揭银行于2015年5月27日出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，同意发放265万元的贷款。合同同时约定，被告需在合同签署之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，办理担保融资赎楼事宜；在原告取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递过户手续。后经原告多次催促，被告均以各种借口予以拖延，实质上被告已不愿将涉案房产转让给原告。原告认为，被告未按约定的期限履行义务，其行为已构成违约，按双方所签订的《二手房买卖合同》其应继续履行合同并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权利，根据合同法及其他法律法规的规定，特诉请法院判令：一、被告继续履行《二手房买卖合同》，将涉案房屋所有权过户给原告；二、被告以该涉案房屋的转让成交价为基数按日万分之五支付原告违约金（从2015年6月1日起计算至房屋过户给原告之日止，暂计算至起诉之日为24000元）；三、被告承担与本案有关的诉讼费（含受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费等费用）。庭审中经法庭释明，原告明确：若因被告配偶不同意过户而导致不能判决强制过户至原告名下，则原告当庭变更诉讼请求为：要求被告按照二手房买卖合同第11条的约定承担总房款20%的违约金即人民币56万元，并按此涉案房产的市值补齐差额价格（差额价格暂定为人民币60万元）。被告庭审后书面确认，针对原告当庭变更后的诉讼请求，被告承诺放弃答辩期和举证期，同意不再另行开庭。
被告辩称，根据双方所签订的《二手房买卖合同》第十四条第三小项的约定，原告没有在2015年4月30号以前到银行做资金监管则合同作废，所以，双方所签订的二手房买卖合同已经解除，原告的诉请，没有事实和法律依据。
第三人欧菊先陈述称，1、被告在签订买卖合同时，未征得我方同意且我方明确表示不同意出卖该房产，涉案房产是我方与被告的共同财产，被告与原告所签订的买卖合同无效。2、根据二手房买卖合同第十四条第三小项的约定，原告没有在2015年4月30号以前到银行做资金监管则合同作废，双方所签订的二手房买卖合同已解除，原告的诉请没有事实和法律依据。
第三人陈遵琳陈述称，意见同原告一致。
第三人中国银行深圳分行陈述称，被告与我方签订了借款合同及抵押合同，涉案房产目前抵押给我方，我方对涉案房产享有抵押权利。目前被告还款正常，但尚欠我方贷款。
第三人中原地产公司陈述称，我司作为居间方在买卖双方意思一致的基础上，促成了该项交易，目前此交易截至于买方取得贷款承诺函，卖方尚未赎出楼款，在整个交易过程中，我公司完全尽到了通知协助的居间义务，不存在任何过错。
经审理查明：
一、2015年10月28日，深圳市不动产登记中心出具购房资格证明，载明原告家庭至当日具备本市住房限购区域内的住房购买资格。2015年2月5日，经第三人中原地产公司提供中介服务，原买方即本案第三人陈遵琳与被告签订《二手房买卖合同》1份，约定：陈遵琳购买被告名下的位于深圳市罗湖区凤凰路中山花园大厦2栋602号住宅房产，建筑面积147.08平方米，转让成交价为人民币280万元（以下均为人民币）；买方同意在合同生效当日向卖方支付定金2万元、并在合同生效之日起5日内再向卖方支付定金8万元；买方向银行按揭贷款支付剩余楼款，其中买方须于2015年4月30日前（含当日）将除了定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐号或者其他第三方的监管帐号中；买方须于2015年4月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件、抵押贷款金额以及银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方需于本合同签订之日起5日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他第三人出具办理赎楼的其他相关手续；若买卖双方中的一方未按本合同约定的期限履行义务超过5日，则另一方可解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%的违约金或者适用定金罚则；买方如果在2015年4月30日前没有到银行作资金监管合同作废。合同还约定了双方的其他权利义务。
同日，原告、原买方陈遵琳与被告签订《买方主体变更确认书》1份，约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告名下，由原告继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方未履行的义务，原买方对原告承担连带保证责任。
二、上述合同签订后，原买方陈遵琳依约于2015年2月5日及次日分2次将定金共计10万元支付给了被告，被告已出具收款收据予以确认。上述定金10万元目前由被告实际控制。
2015年1月13日，被告出具公证委托书，授权委托陈青青等于2015年1月13日至2016年1月13日期间有权办理涉案房产的出售、赎楼等手续。被告庭审中称，此后的2015年2月9日，被告还向陈青青出具了另外一份公证委托书，授权陈青青在2015年2月9日至2016年2月9日期间有权办理涉案房产的出售、赎楼等手续。但之后被告与第三人中原地产公司发生矛盾，被告要求取回该2份公证委托书的原件，后经报警派出所，被告才于2015年7月2日取回了该2份公证委托书的原件；涉案二手房买卖的交易资金委托监管协议、及二手楼贷款款项存入账户确认书的尾部并无被告本人签名，均系陈青青的签名，被告对此均不予认可。庭审中，第三人中原地产公司承认陈青青系其员工。
2015年5月6日，原、被告双方与中国银行深圳分行签订资金监管协议，将交易资金5万元委托中国银行深圳分行进行监管，陈青青以被告代理人身份在该协议尾部签名，被告本人没有签名。2015年5月27日，第三人中国银行深圳分行针对原告购买被告的涉案房产而出具个人二手住房按揭贷款承诺书，承诺向原告发放金额为265万元的贷款。2015年6月2日，陈青青以被告代理人身份在二手楼贷款款项265万元存入账户确认书的尾部签名，被告本人没有签名。原告庭审中称，之所以原告未在2015年4月30日之前作银行资金监管，是因原告多次通知被告要求按约定时间办理资金监管，但被告一直说有事、没时间，让原告先向银行申请按揭贷款，通过后才让其代理人作资金监管。
三、被告与第三人欧菊先系夫妻，涉案房产系两人夫妻关系存续期间购买。2015年1月23日，被告与买方余俊良签订解除二手房买卖合同及资金托管协议协议书，约定解除双方于2015年1月1日就涉案房产签订的二手房买卖合同。
以上事实，有二手房买卖合同、买方主体变更确认书、定金收款收据、贷款承诺函，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，2015年2月5日原买方即本案第三人陈遵琳与被告签订的《二手房买卖合同》，以及同日原告、原买方陈遵琳与被告签订的《买方主体变更确认书》，均合法有效。各方当事人均应严格按约履行各自义务。原告及第三人陈遵琳已按约支付了定金，且已经办理了首期款资金监管，并取得了银行按揭贷款承诺函，被告以其配偶不同意卖房且原告未按约在2015年4月30日之前办理银行首期款资金监管为由，拒绝继续履行合同，被告的行为构成单方违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付总转让价格20%的违约金即280万元×20%＝56万元，符合合同约定，本院予以支持。原告还要求被告按涉案房产的市值补齐差额价格（差额价格暂定为人民币60万元），事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币56万元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15240元，由原告负担人民币7883元、被告负担人民币7357元。保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 李春华
人民陪审员 胡聪明
人民陪审员 王大岩
二〇一六年三月二十五日
张春丽
书 记 员
王丹凤