江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0382民初2691号
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行。住所地邳州市运河镇青年东路*号。
负责人郭海，该行行长。
委托代理人鲁威，该行职员。
委托代理人李长城，该行职员。
被告杨引正，居民。
被告李咪咪，居民。
被告邳州市金侨置业有限公司。住所地邳州市香港东路南侧。
法定代表人宋恒树，该公司总经理。
委托代理人丁剑，该公司法律顾问。
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行（以下简称工商银行）诉被告杨引正、李咪咪、邳州市金侨置业有限公司（以下简称金侨置业）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭审理了本案。原告工商银行委托代理人鲁威到庭参加诉讼。被告杨引正、李咪咪、金侨置业经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2010年12月70日，被告杨引正、李咪咪与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额210000元，期限20年，以其房屋（邳州市香港东路金侨城市花园一期35号楼4单元307室）提供抵押担保，双方签订《房地产抵押合同》，并办理了预抵押登记手续。被告金侨置业对贷款承担连带保证责任。原告依约发放了贷款，借款人却未能按约履行还款义务，已连续逾期，原告多次催收未果。根据借款合同约定，要求借款人偿还原告贷款并依法行使抵押权。请求判令：1，被告杨引正、李咪咪返还借款本金183234.73元及利息（利息含罚息等，计算至2016年7月15日为3032.14元，之后利息按合同约定计算至判决确定给付之日）；2，原告对抵押房屋（邳州市金侨城市花园一期35号楼4单元307室）优先受偿；3，被告金侨置业对上述借款的清偿承担连带责任；4，被告共同承担本案诉讼费。
原告工商银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，被告杨引正、李咪咪的身份证、户口本及结婚证、委托书及公证书、收入证明、共同还款承诺书、共有人同意抵押担保承诺书、借款借据、按揭贷款证明、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同。证明被告杨引正、李咪咪因购房需要向原告申请个人住房贷款210000元，被告金侨置业作为贷款的担保人。
2，欠款明细表。证明截至2016年7月15日，被告尚欠原告本金183234.73元，利息含罚息为3032.14元。
被告杨引正、李咪咪未答辩，未提供证据。
被告金侨置业辩称：在债务人提供物的担保和保证人提供信用担保并存的情况下，应当先就债务人提供的物的担保进行变价偿还，不足部分担保人再承担补充责任。
被告金侨置业未提供证据。
本院查明：2010年，被告杨引正、李咪咪因购房需要向原告工商银行提出贷款申请。2011年9月，作为借款人兼抵押人的杨引正、李咪咪，作为保证人的金侨置业，与作为贷款人的工商银行签订《个人购房借款/担保合同》份，约定借款210000元，贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并根据基准利率的调整浮动确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，借款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。金侨置业为涉案借款提供阶段性连带责任保证，对于涉案借款的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的上述债务承担保证责任。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利等。主债权同时存在一个或多个物的担保或者第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人或第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2011年9月2日，作为抵押人的杨引正、李咪咪与作为抵押权人的原告于邳州市房地产交易管理所签订《房地产抵押合同》两份，约定将位于邳州市香港东路金侨城市花园一期35号楼4单元307室的房地产抵押于抵押权人，为涉案210000元贷款提供担保，双方办理了抵押权预告登记。但尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得相应房屋他项权证书。
2011年9月27日，原告通过借款合同约定的放款账户向杨引正发放贷款210000元，双方于借款借据中约定借款期限为20年，结息方式为按月等额本息。
被告杨引正、李咪咪偿还部分借款本息后，不再继续偿还，至本案开庭之日，已累计未按期、足额还款37期。截至2016年7月15日，尚欠借款本金183234.73元、利息3032.14元。
本院认为，被告杨引正、李咪咪、金侨置业与原告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》形式完备、内容真实，双方约定的权利义务明确具体，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对双方均具有约束力。原告依约向杨引正、李咪咪发放了借款210000元，但其并未能按约偿还借款本息，累计逾期还款超过六期。根据借款合同约定，原告有权在此情形下宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。故原告要求杨引正、李咪咪偿还所欠全部借款本金及利息的主张本院予以支持。合同约定的借款期内利率、逾期罚息利率及对逾期利息按罚息利率计收复利均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告金侨置业作为阶段性连带责任保证人，应在保证期间内对贷款本息的清偿承担连带责任。关于金侨置业的先处理抵押物偿还债务的抗辩，因借款合同中明确约定“担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，故对该抗辩理由本院不予采纳。关于原告对涉案房产变价所得价款优先受偿的主张，因尚未办理正式的抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书，故对于该主张本院不予支持。已办妥的抵押权预告登记仅具有权利保全效力，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该房地产的，不发生物权效力。被告杨引正、李咪咪、金侨置业经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告杨引正、李咪咪于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邳州支行借款本金183234.73元及利息（利息含罚息等，计算至2016年7月15日为3032.14元，之后按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率确定执行利率计算至判决确定给付之日，并对逾期贷款按上述执行利率加收40%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利）。
二、被告邳州市金侨置业有限公司对于涉案房产（邳州市香港东路金侨城市花园一期35号楼4单元307室）的正式抵押登记手续办理完毕，且中国工商银行股份有限公司邳州支行收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的上述杨引正、李咪咪的债务的清偿承担连带责任，并在承担责任的范围内可以对杨引正、李咪咪追偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
案件受理费4330元，由被告杨引正、李咪咪、邳州市金侨置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。
审 判 长 许 晴
人民陪审员 黄继廷
人民陪审员 朱俊章
二〇一六年八月二十七日
书 记 员 高 慧