主送
原、被告
审批意见
抄送
代理人
拟稿时间：2017.5.3
承办人：杜满秀
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0402民初2546号
原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1081号中珠大厦401室。
法定代表人：游和良，董事长。
委托代理人：谢勇辉，系公司员工。
委托代理人：陈小蝶，系公司员工。
被告：吴凤娟，女，汉族，1968年6月23日出生，住广东省香洲区，
原告珠海中珠物业管理服务有限公司诉被告吴凤娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员杜满秀独任审判，公开开庭进行了审理。原告珠海中珠物业管理服务有限公司的委托代理人谢勇辉、陈小蝶，被告吴凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告从2010年8月2日起开始为中珠上城小区提供物业服务，被告是坐落于珠海市香××区××号中珠上城二期13栋1单元1503房物业业主。在原告为被告提供服务期间，原告与被告都应该切实履行珠海市物业管理相关法律法规以及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》和原告与珠海市中珠上城房产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》等，但被告从2013年2月起至今，无故拖延缴纳物业服务费及相关费用，构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法判决。原告的诉讼请求如下：被告向原告支付所欠物业管理服务费14362.58元；电费323元；水费1662.10元；二次加压电275.83元；公共用电505.33元；公共用水68.30元；垃圾处理费352元；可视对讲维护费66元；维修费96.20元及滞纳金7093.98元，共计24805.32元，以上计至2016年9月30日。
原告提交了以下证据：1、欠缴费用明细表；2、律师函邮寄证明；3、前期物业管理服务协议；4、商品房买卖合同；5、《证明》；6、《前期物业服务合同》；7、房地产权登记表
被告答辩称，一、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，未履行其应尽职责和义务，违约在先。
原告未按合同约定为答辨人及时处理房屋卫生间渗水问题。
1、根据甲方（珠海中珠房地产开发有限公司）与乙方（珠海中珠物业管理服务有限公司）签订的《前期物业服务合同》第四章“物业的承接验收”以及第五章第十二条规定：乙方应及时处理业主和物业使用人的投诉、接受甲方、业主和物业使用人的监督。答辨人购买的房屋是在2012年10月1日通过原告（原告代表珠海中珠房地产开发有限公司）进行验收交楼的，收楼验收时，发现客厅门后有水印，公共浴室大理石变黄、渗水，并要求原告于2012年10月15日前整改完成（见证据清单1、物业交楼表），但原告并未整改。入住之后又发现两个卫生间墙壁背后都出现不同程度的湿润现象，凡靠近卫生间墙附近的木地板都发霉变黑，墙壁所贴墙纸因渗水受潮发霉发黑，但其它墙面所贴墙纸完好无损（见证据清单2、房屋质量问题图片），多次联系客服代表要求加快整改，（见证据清单3、2013年5月30日与原告客服员信息记录），还向原告寄送快件函告房屋质量问题反映信（见证据清单4、2013年5月31日邮政快递EMS邮件），但邮件遭原告拒收退回。房屋质量问题迟迟未有整改，从而导致答辨人家中地板发霉发黑，墙纸发霉腐烂，给答辨人生活带来诸多不便、蒙受巨大的经济损失、精神负担和心理压力。时至今日，原告仍不承认负有整改责任，明显违反了《珠海市商品房买卖合同》补充协议第十三条之：“买卖合同第十七条补充如下：保修期内出现法律规定或合同约定应属出卖人保修范围内的保修事项，买受人应当在发现需保修事项后３天内书面通知珠海中珠物业管理服务有限公司处理”（见证据清单5、《珠海市商品房买卖合同》附页）。答辨人已通知原告，但原告未履行处理的职责。
２、原告拒不承认卫生间渗水的问题和其应负的责任。
根据中珠九悦13栋大多数业主反映：房屋卫生间均出现不同程度的渗水现象，导致卫生间墙后面的墙面批灰脱落，地面木地板变黑。其中13栋１单元1003房业主反映：卫生间渗水问题经简单批灰是根本无法解决问题的，必须要彻底重新做防水处理工程。该业主经过多次与物业交涉，几经周折，物业才同意将整个卫生间地面全部挖开，所有的填泥沙石全部挖起，重新做过防水措施，最后才得以彻底解决了渗水问题。每个工程费用都高以万元计，且费工费时。因此说明该栋楼房的卫生间渗水问题确实存在，而且非常严重，而事后也是由物业管理公司负责跟进整改。（见证据清单6、13栋业主口述签名书）
３、原告拒绝承认与珠海中珠房地产开发有限公司有关联关系，并以此为由拒绝答辨人房屋质量问题整改的要求。但经查证，原告与珠海中珠房地产开发有限公司是上下属企业或关联企业关系。
（1）根据珠海市工商行政管理局商事登记查询，珠海中珠集团股份有限公司同是珠海中珠房地产开发有限公司和原告的股东，珠海中珠集团股份有限公司副董事长陈贤、董事游和良分别任珠海中珠房地产开发有限公司法人代表和原告珠海中珠物业管理服务有限公司法人代表（见证据清单7、商事登记资料网上查证信息）（2）梅华街道悦城社区居民委员会的证明也证明了原告为珠海中珠房地产开发公司的下属企业：中珠九悦由珠海中珠房地产开发有限公司开发建设，由其下属企业珠海中珠物业管理服务有限公司提供物业管理服务（见证据清单8、居委会的证明）。（3）珠海中珠房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》（见证据清单9、《前期物业服务合同》附页）。
以上资料均证明：原告与珠海中珠房产开发有限公司间存在关联的事实，而且是上下级关系，他们之间签订的《前期物业服务合同》也表明原告对协助物业质量整改负有不可推卸的义务和责任。（见证据清单5、《珠海市商品房买卖合同》附页）
4、原告物业管理服务严重不到位。
（1）原告自2010年起就开始管理中珠上城小区（1期），随后接管中珠九悦小区（2期），管理将近7年，但时至今日业主委员会迟迟未有成立；根据物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》甲方的权利和义务第11条：原告应全程参与并协助本物业管理区域业主成立业主大会和选举业主委员会（见证据清单10、《前期物业管理服务协议》附页）。其应义务协助业主成立业主委员会，但一直以来，原告不协助、不主张甚至阻扰业主委员会的成立，此为失职。
（2）管理问题多多。在原告管理期间，小区发生过多次入屋盗窃事件；停车场车辆乱停乱放现象经常发生；停车场管理有失公平，为收取外来车辆的高价停车费而导致大多数业主车辆无法停放；进出小区闸口机关长期失灵，闸口机关形同虚设，外来人员随便出入小区；小区西门口未经业主同意擅自更改（见证据清单11、管理混乱图片）。以上种种迹象表明原告违反了《珠海市物业管理条例》的相关规定。
原告只管收费、不重视管理，肆意妄为，完全不顾业主的利益，没有尽到合同约定的义务与责任，因此原告物业管理服务严重不到位。
二、原告所诉滞纳金（7093.98元）因原告自身原因所致，应由原告自负。
1、原告诉答辨人欠交物业管理费，是因为原告未能履行其应尽职责和义务在先所致。原告迟迟未给答辨人解决房屋渗水问题，还给答辨人的生活带来诸多不便和经济损失、精神压力，因此欠管理费所致的滞纳金由原告自付。
2、原告诉答辨人除物业管理费外的其他相关欠费，答辨人曾多次前往原告管理处要求缴交，但原告每次都以“相关费用必须与物业管理费一齐缴交”为由拒收。答辨人曾于2013-12-14、2014-05-01、2014-08-04、2015-01-08、2016-01-30、2016-12-24日以上日期前往原告管理处缴交本人停车位的物业管理费（见证据清单12、车位管理费交费记录），每次缴交的同时都主动要求缴交相关水电费用，但都遭拒收。所以，此部分的滞纳金不属于答辨人的责任，应由原告自负。从答辨人依时、主动、自觉缴交车位管理费一事可知，答辨人本是一位遵纪守法的良好业主。
三、答辨人主张先履行抗辨权，在原告纠正错误行为前，有权拒绝支付物业服务费用。
因原告不能适当履行物业服务义务，而给本答辨人的生活带来诸多不便，造成巨大的经济损失、精神压力，被告人拒绝支付物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辨权的规定，在原告没有履行其应尽物业服务义务，解决答辨人房屋质量问题之前，答辨人有权拒交物业服务费，直至房屋质量问题妥善解决为止。至于其他相关水电费用，答辨人是一直都愿意缴交的，只是原告拒收而矣。
最高人民法院党组副书记、常务副院长沈德咏2017年4月5日在山东调研时都强调：司法审判不能违背人之常情！像答辨人这样：购买了问题多多的房子，据理力争解决问题，却遭遇对方一推再推，矢口否认责任，既不履行职责和义务，还反告答辨人欠交管理费，试问天理何在？公道何在？
因此，请求法院驳回原告诉讼请求，作出公平、公正的判决，并责令原告协助解决答辨人房屋质量整改维修、赔偿答辨人经济损失、精神损失。
被告为其辩称提交了如下证据：1、物业交接表；2、房屋质量问题图片；3、2013年5月30日与客服代表的短信记录，客服代表相片；4、2013年5月31日邮政快件；5、《珠海市商品房屋买卖合同》附页；6、证词（13栋业主口述签名书）；7、商事登记资料附件；8、居委会证明；9、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》附页；10、业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》附页；11、管理混乱图片，业主投诉问题截图；12、车位管理费交费记录。
经审理查明，原告成立于1996年5月30日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为一级的物业服务企业资质证书。2010年8月2日，珠海市中珠房产有限公司作为甲方与原告珠海市中珠物业管理服务有限公司作为乙方签订了一份《前期物业服务合同》，该合同主要内容为：甲方选聘乙方对珠海中珠.上城II期项目进行前期物业管理，物业座落位置珠海新香洲上华路2号；管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等。合同期限自正式签订之日起至中珠.上城II期业主委员会成立之日止。合同第五条服务费用，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用业主按其拥有物业的建筑面积及其他物业的使用情况交纳，即住宅每月每平方建筑面积2.5元；商业物业每月每平方建筑面积6元；地下车位管理费：标准车位60元/个/月、临时停车3元/小时、标准车位月租300元。收费标准将根据政府政策调整而调整，同时也可根据物业双方协商一致后而调整。
被告系珠海市香××区××号13栋1单元1503房的房屋产权人，于2012年10月1日收楼，2013年2月入住，该房屋建筑面积为124.89平方米。同时，原告与被告也签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议对业主物业管理费的交费标准及交费时间进行了约定：被告的物业管理费标准按建筑面积每月每平方米2.5元收取；交费时间为每月20日前，逾期交纳按应缴纳费用的千分之三收取滞纳金。被告自入住以后除了交纳车位管理费以外物业管理费至今未交。根据原告提供的欠费明细表，截止2016年9月30日被告拖欠原告物业管理服务费14362.58元、电费323元、水费1662.10元、二次加压电275.83元、公共用电505.33元、公共用水68.30元、垃圾处理费352元、可视对讲维护费66.00元、维修费96.20元，以上共计17711.34元。按照千分之三计算滞纳金为7093.98元。除滞纳金以外，被告认可拖欠上述其他费用，但被告不同意缴纳上述物业管理费用，理由是原告没有尽义务维修好被告的房屋漏水渗水问题并提交了物业交接表、墙壁渗水等图片。
原告曾向被告发出律师函，催收拖欠的物业管理服务费等相关费用，但被告称没有收到相关律师函。
本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业一级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。原告与开发商珠海市中珠房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对被告和中珠上城II期业主及物业使用人均具有法律约束力。同时被告与原告也就其物业管理收费等内容签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是双方真实意思的表示，对原、被告双方均有约束力。被告所有的珠海市香××区××号13栋1单元1503房在上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付拖欠的2013年2月至2016年9月的物业管理费等费用合计17711.34元。被告辩称未交管理费的主要理由是房屋存在质量问题，包括漏水渗水等。房屋质量问题包括漏水渗水等问题属于房屋开发商应解决的问题，原告只是负责保养和维护，房屋质量问题原告无合同义务解决。因此被告以此拖欠物业管理费的辩解理由不能成立。关于滞纳金问题，原告称发律师函向被告进行了催缴，但被告称没有收到催缴函，因此，对于滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，判决如下：
一、被告吴凤娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付2013年2月至2016年9月的物业管理费等费用17711.34元；
二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取210元，由原告负担84元，被告负担126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杜满秀
二〇一七年五月三日
书记员 梁 缙
陈哲乐