北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第10113号
原告吴杰，男，1983年1月4日出生。
被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广顺南大街16号院2号楼13层1506，
法定代表人时洪伟。
原告吴杰与被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司（以下简称恒瑞安居公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张春光独任审判，公开开庭进行了审理。吴杰到庭参加了诉讼，恒瑞安居公司经本院传票传唤没有到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告吴杰起诉称：2013年8月26日，吴杰购买了北京市朝阳区甘露园南里三区2号楼房屋（以下简称涉案房屋），因原所有权人已与恒瑞安居公司签订了房屋出租代理合同，当时约定按照“买卖不破租赁”的原则，在房屋买卖过户之日起，吴杰与恒瑞安居公司继续签订房屋出租代理合同，代理期为2013年8月27日至2014年12月26日，租金为每月3800元，合同约定涉案房屋的租金每三个月支付一次，在合同到期之日，恒瑞安居公司需要结清2014年12月26日之前4年的有线电视费和2012年1月14日至2014年12月26日的水电燃气费。合同签订后，恒瑞安居公司继续代理房屋出租事宜，2014年11月27日，恒瑞安居公司未如期支付最后一个月房租3800元，亦未支付其承诺负担的水费、燃气费及有线电视费。另外，恒瑞安居公司以行业惯例为由扣除了一个月的免租期为方便其寻找租户，但实际上涉案房屋并不需要寻找租户。故，吴杰起诉来院，要求恒瑞安居公司支付房屋租金3800元和逾期支付租金的违约金7600元，支付水费1765元、燃气费394.44元、有线电视费864元，支付房屋隔断拆除费和垃圾搬运费300元，返还一个月免租期的房屋租金3800元，并要求恒瑞安居公司承担本案诉讼费用。
被告恒瑞安居公司既未作出书面答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：2013年8月26日，吴杰作为甲方与乙方恒瑞安居公司签订《房屋出租全程委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉案房屋，出租代理期间自2013年8月27日至2014年12月26日，代理延长期最多不超过3个月，房屋租金为每月3800元，按季度支付；在租赁期内，房屋内所发生的水、电、有线电视费、煤气及电话费由乙方或乙方客户承担，物业及供暖费由甲方负担；双方保证所提供的证件的真实性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不实或长期联系不上的，而导致客户无法居住（乙方遭受损失），甲方负责向乙方赔偿所有经济损失，如由于乙方未按照规定日期向甲方交纳房屋租金，由乙方向甲方赔偿两个月房租，甲方并有权终止合同；甲方第一年给乙方30天，作为乙方寻找合适客户的时间，此期间甲方不收取乙方费用，次年甲方不再给乙方代理期限，。吴杰和恒瑞安居公司分别在落款处签字盖章。在本合同第五页处有手写部分“2014年12月26日前4年有线费结清，2012年元月14日以后水电燃气费结清至合同终止，工行卡号×××，户名向万春”，吴杰在庭审中表示该手写部分系恒瑞安居公司的工作人员书写，向万春系吴杰的妻子。
庭审中，吴杰向本院提交向万春的个人账户明细证明恒瑞安居公司尚欠一个月的房屋租金未支付。吴杰表示2013年12月1日时洪伟转账11400元、2014年3月11日郭玲转账11400元、2014年6月14日时洪伟转账11400元和2014年9月19日时洪伟转账11400元均系恒瑞安居公司支付的房屋租金，合同约定的第一季度的房屋租金7600元没有通过上述方式进行转账，而是以现金的形式支付的。吴杰称按照合同约定，恒瑞安居公司在2014年9月19日支付的是最后一期租金，应当包含2014年8月27日至2014年12月26日共四个月，现恒瑞安居公司只支付了三个月的租金，尚有一个月未支付。
另外，吴杰还向本院提交了水费发票和收费系统截图、燃气费发票和收费系统截图以及北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单，证明其水费、燃气费和有线电视费的支出情况。水费发票和收费系统截图显示，最后出账日期为2011年12月2日，收费时间为2011年12月26日，2014年12月的水费共计1765元。燃气交费发票和收费系统截图显示，涉案房屋的燃气费在2013年3月10日交费85.17元以后，仅在2014年12月31日交费394.44元。北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单显示2010年12月至2015年1月的收看维护费为864元。
上述事实，有《房屋出租全程委托代理合同》、向万春的个人账户明细、水费发票和交费系统截图、天然气交费发票和交费系统截图、北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：吴杰与恒瑞安居公司签订的《房屋出租全程委托代理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方合同约定，涉案房屋的租金为每月3800元，如恒瑞安居公司逾期支付租金则需赔偿吴杰两个月的房租；恒瑞安居公司在支付最后一期房屋租金时，应当包含2014年8月27日至2014年12月26日共四个月的租金15200元，现恒瑞安居公司只支付了11400元，尚有2014年11月27日至2014年12月26日的租金至今未付，故吴杰要求恒瑞安居公司支付最后一个月的租金并赔偿违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
关于涉案房屋的水费、燃气费和有线电视费，本院认为，恒瑞安居公司的工作人员在合同第五页的手写部分，应当视为系恒瑞安居公司对2014年12月2日前四年的有线电视费、2012年1月14日至2014年12月26日的水电燃气费的自愿负担的承诺；从吴杰提交的燃气费发票、收费系统截图和北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单来看，该部分费用确系发生在恒瑞安居公司承诺负担的时间范围内，故吴杰要求恒瑞安居公司支付燃气费和有线电视费的诉讼请求于法有据，本院予以支持；关于水费部分，吴杰提交的水费发票和水费收费系统截图显示吴杰交纳的2014年12月的水费1765元包含了2011年12月至2014年12月产生的费用，而恒瑞安居公司只承诺负担2012年1月14日至2014年12月26日的水费，故吴杰要求恒瑞安居公司支付水费1765元的诉讼请求，其计算有误，本院予以调整。
关于涉案房屋的隔断拆除费和垃圾搬运费，吴杰未向本院提交任何证据证明上述费用的支出情况，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于返还免租期的租金，本院认为，双方在合同中已经明确约定吴杰同意免租30天作为恒瑞安居公司寻找客户的时间，现吴杰并未提交证据证明恒瑞安居公司就放弃30天的免租期与吴杰达成新的合意，故本院对吴杰要求恒瑞安居公司返还一个月租金的诉讼请求不予支持。恒瑞安居公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，并不影响本院依法作出判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴杰租金三千八百元；
二、被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴杰违约金七千六百元；
三、被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴杰水费一千一百六十元、燃气费三百九十四元四角四分、有线电视费八百六十四元；
四、驳回原告吴杰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十二元，由原告吴杰负担五十九元（已交纳），被告北京恒瑞安居房地产经纪有限公司负担七十三元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张春光
二〇一五年五月十九日
书记 员代 策