湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第786号
上诉人（原审被告）王亚江。
委托代理人王继文，湖南晶石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冷泽润。
委托代理人刘建国，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。
原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建设南路麻园山。
法定代表人唐跃龙，该公司董事长兼总经理。
委托代理人李庆平，该公司法律顾问。
原审第三人王娜。
上诉人王亚江因与被上诉人冷泽润、原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司、原审第三人王娜排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日受理后，依法由审判员朱卫平担任审判长，与审判员肖锋、唐逊组成合议庭，由代理书记员刘欣担任记录，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人王亚江的委托代理人王继文，被上诉人冷泽润及其委托代理人刘建国、原审第三人王娜到庭参加诉讼。原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判查明：被告高新房产公司法定代表人唐跃龙和案外人周军以被告高新房产公司名义合作进行房产开发，在开发鑫源花苑项目时，周军的妻子第三人王娜负责房产销售事宜。2007年12月25日，被告高新房产公司将鑫源花苑6栋2单元602号住房、6栋后面16号车库一并出售给原告冷泽润，房款付清后，原告冷泽润从被告高新房产公司取得房屋及车库钥匙。因原告冷泽润于2008年9月赴广州中山大学读书，家人未居住在湘潭，车库、房屋一直空置。2007年，鑫源花苑项目股东周军和唐跃龙就未出售部分房产进行了内部分配，王娜仍负责鑫源花苑的销售工作。被告王亚江当时也购买了鑫源花苑小区的住房，在入住鑫源花苑小区后于2009年11月13日以38475元的价格通过第三人王娜购买了鑫源花苑6栋后面16号车库，并实际占有、使用车库至今；车库销售合同加盖的是被告高新房产公司实际使用的行政公章，原告于2013年7月大学毕业回湘潭后获知自己的车库被被告高新房产公司出售给他人后，向湘潭市房地产管理局进行了投诉，湘潭市房产管理监察大队经过调查，被告高新房产公司负责人承认是由于该公司内部的原因导致原告的车库被转卖他人。湘潭市房产管理监察大队建议原告通过法律途径将解决。原告遂于2013年10月23日向本院起诉，提出如诉之请求。
另查明：鑫源花苑车库无产权登记。造成鑫源花苑6栋后面16号车库一房二卖原因是被告高新房产公司鑫源花苑项目两名股东相互之间沟通不够，以致第三人王娜在未落实车库已经被公司销售给原告的情况下将车库作为周军分配所得的房产以被告高新房产公司名义对外销售所致。第三人王娜将原告的车库再次销售给被告王亚江时，第三人王娜给被告王亚江的车库钥匙无法打开车库门，后用锤子砸开后重新换锁。被告王亚江车库购买款项已经由第三人收取，第三人未将车库款上交被告高新房地产公司。被告高新房产在庭审中表示未授权第三人与被告王亚江签订车库买卖协议。
原判认为，《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。从法律规定的精神看，已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。在当前商品房买卖的实践过程中，双方当事人一般以出卖人向买受人交付房屋钥匙作为其向买受人交付房屋的标志，并以此开始风险的转移承担。因此，移交钥匙一般是房屋转移占有、交付使用之标志。除非当事人对此有特别的约定。本案中鑫源花苑6栋后面16号车库无产权登记，法院应从保护实际使用人利益角度出发确认车库的权属。原告冷泽润于2007年12月25日与被告高新房产公司签订《购销协议书》，以30780元购买了鑫源花苑6栋后面16号车库，并于2008年1月8日向被告高新房产公司缴纳了车库款项，领走了车库钥匙，应视为被告高新房产公司将车库已经移交给原告。而被告王亚江是2009年11月13日与第三人王娜签订《购销协议书》，以38475元的价格购买相同位置的车库，并于同日向第三人王娜缴纳了车库款。原告冷泽先于被告王亚江签订车库买卖合同，也先于被告王亚江缴纳车库款，也先于被告王亚江领取了车库的钥匙，可以认定原告先于被告王亚江占用本案诉争的车库。原告冷泽润购买车库后虽然未实际使用，但并不影响车库买卖合同已经生效并已经已经实际履行的结果。第三人王娜将车库卖给被告王亚江时，该车库已经被原告实际占用，被告王娜将车库再次出售给被告王亚江没有法律依据，其与被告王亚江于2009年11月13日签订的《购销协议书》为无效合同，被告王亚江虽然以合理价格受让该车库并且使用长达4年，但该行为不符合善意取得的构成要件，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，原告应为该车库的所有权人。被告王亚江可另案向被告高新房产公司主张赔偿损失，追究其违约责任。原告要求两被告交还车库的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人王娜系履行职务行为，其民事责任由被告湘潭高新房地产开发股份有限公司承担。原告要求两被告赔偿车库使用租金14400元的诉讼请求，没有提供证据证明存在租金损失，对原告该诉讼请求本院不予支持。被告高新房产公司辩称原告在2008年1月8日付清全部款项后，已领走房屋和车库钥匙，原告的车库被他人买走，原告负有管理责任，与房屋出售方被告高新房产公司无关的辩解意见没有法律依据与事实依据，原告的车库被他人买走系被告高新房产公司公章管理不严所致，对被告高新房产公司该辩解意见本院不予采信。被告高新房产公司辩称被告王亚江于2009年11月13日购买鑫源花苑6栋后面16号车库所签订的购销协议书中甲方所盖公章不是被告高新房产公司工商备案印鉴，两份协议文本存在明显差别，使用的印章是不一致的，不具备公章的法律效力的辩解意见，与本院查明的事实不符，对该辩解意见本院不予采信。被告高新房产公司辩称未收取被告王亚江车库购买款项，没有授权王娜出售车库，出售车库是王娜的个人行为，被告高新房产公司不存在一房二卖的辩解意见，因第三人王娜持有被告高新房产公司的实际使用的行政公章，第三人王娜以被告高新房产公司名义对外销售房产并收取被告王亚江车库款的行为符合表见代理构成要件，系职务行为，应等同于被告高新房产公司行为，被告高新房产公司将鑫源花苑6栋后面16号车库卖给原告冷泽润后，该车库又被出售给被告王亚江，被告高新房产公司该行为构成一房二卖，应承担相应的法律责任。被告王亚江辩称原告冷泽润虽与被告高新房产公司签订车库购销协议，但车库及车库钥匙并未交付原告，合同尚未履行，原告不是车库所有权人，被告王亚江先于原告冷泽润取得车库及车库钥匙，被告王亚江是车库合法所有权人的辩解意见未提供证据证实，也与本案查明的事实不符，没有法律依据，对被告王亚江该辩解意见本院不予采信。如被告王亚江认为其权益受到损害，可另案向被告高新房产公司或者第三人主张自己的合法权益。第三人王娜述称车库是公司分配给答辩人的，答辩人有权卖给被告王亚江的辩解意见没有法律依据，被告高新房产公司鑫源花苑项目股东之间的剩余房产分配方案，只对股东有约束力，对外无法律效力，即使被告高新房产公司将车库分给第三人，但在被告高新房产公司已经将车库买给原告的情况下，第三人所卖出的车库所有权已经不属于第三人，第三人再次将车库卖给被告王亚江没有法律依据，第三人只能向被告高新房产公司主张违约责任。对第三人的答辩意见本院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，第一百零六条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，遂判决：一、被告湘潭高新房地产开发股份有限公司、王亚江在本判决书生效之日起十日内向原告冷泽润返还鑫源花苑6栋后面16号车库；二、驳回原告冷泽润的其他诉讼请求。本案案件受理费900元，由被告湘潭高新房地产开发股份有限公司负担。
宣判后，王亚江不服，向本院提出上诉称：1、请求依法撤销岳塘区人民法院（2014）岳民初字第2300号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求依法判决本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定被上诉人冷泽润“已经领取车库的钥匙”事实不清。1、原审第三人王娜提供的原审的证据11显示，至少早在2007年9月份之前原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司的两名股东就已经对该案的车库进行了分配，车库归第三人王娜的丈夫周军所有，并且周军已领取了车库的钥匙，16号车库的钥匙在周军处。2、原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司在交付给上诉人车库时，实际交付的是15号车库，是上诉人在实际使用过程中发现应当是16号车库，才与15号车库的实际使用人换过来的，并且15号车库的实际使用人早在上诉人之前就已经领取了本案中的16号车库的钥匙。3、根据第三人王娜提供的证据11及15号车库和16号车库的错误交付可以看出，即便是被上诉人领取了车库钥匙，也可能领取的不是16号车库的钥匙而是15号车库的钥匙。被上诉人提供的购销协议中注明是房屋和车库一同购买，体现的钥匙已领可能是领取的房屋的钥匙而不是车库的钥匙。二、一审人民法院认定上诉人与原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司签署的《购销协议书》无效的理由不足。
1、《购销协议书》的签署双方均具有民事权利和民事行为能力，合同的内容符合法律规定。虽然在实际履行中是王娜收取的车库款，王娜交付的车库，但王娜的行为是表见代理，应视为是原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司的履行合同行为，双方已将实际履行。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案中被上诉人并未要求确认上诉人与原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司签署的《购销协议书》无效，一审法院不应对该协议的效力作出认定。三、一审法院认定被上诉人已经实际占用本案诉争的车库依据不足。本案中，涉及到原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司两次交付钥匙的事实，但交付钥匙并不是转移占有的充分必要条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。转移占有是转移对动产或者不动产的实际控制或管领力，空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。空间上的结合表明特定物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调控制的效力。本案中的车库钥匙只是车库的附属物，对附属物的占有并不是对车库的实际占有。空间上车库在上诉人的控制之下，时间上上诉人已经实际使用长达四年之久，法律上车库因没有产权不需要办理产权登记，上诉人与被上诉人的控制效力一致。因此，一审法院仅依据被上诉人已经领取车库钥匙作为被上诉人人已经实际占有该车库的依据不足。综上，上诉人认为一审人民法院作出判决所依据的事实不清，证据不足，请求依法撤销一审法院的判决，以维护上诉人的合法权利。
被上诉人冷泽润答辩称：本案属于发回重审的案件，一审审理后纠正了原来的错误，根据调查的事实，认为第三人王娜与原审被告签订的合同为无效合同，王亚江可以另案向第三人和原审被告追究相应的责任，本次一审程序合法，适用法律正确，判决公平，请求二审法院维持原判，驳回上诉。一、上诉人第一条提到原审第三人王娜提交的证据11，有异议，该证据没有盖章和签字，本身就不具有法律效力，且没有提到车库分配方案；二、上诉人认为拿15号车库的实际所有人是在2009年签订合同时拿到的钥匙，但是被上诉人是2007年就交了车库的购买款，并且拿到了钥匙，原二审的庭审笔录中记录了王亚江陈述取得的途径是砸锁；三、对上诉人提到的第二大点第一小点有异议，合同履行要视为公司行为，签合同和盖章必须是公司代表，钱必须是要交给公司财务才能是公司行为。
原审第三人答辩称：没有意见，同意上诉人的上诉观点。
原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的答辩状。
二审期间，上诉人王亚江提交鑫源项目结算分配表三张，证明本案诉争的车库已经在2007年6月13日分配给原审第三人王娜的老公周军，该份证据同时也佐证了一审王娜提供的会议记录和分配清单等内容。
被上诉人冷泽润质证认为：分配表一，说的很清楚分配给原审被告高新房地产开发股份有限公司的车库是16、17、18号车库。分配给周军的是车库6栋5个，但是没有表明是哪几个，这个在房产局有备案登记，16号车库是给被上诉人的。
原审第三人王娜质证认为：分配表分为一、二、三，分配表一所列的房屋及车库是当时对没有销售完毕的车库做的一个汇总表，高新房地产开发股份有限公司只有两个股东，就是我老公周军和唐跃龙，分配表三是对分配表一中未销售完的房产在两个股东中进行分配。
本院认证认为，因上诉人提交的证据不能达到被上诉人在购买车库后没有领取车库钥匙的证明目的，故不予采信。
被上诉人冷泽润未向本院提交新证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人冷泽润是否于2008年领取了16号车库钥匙，对该车库是否已经实际占有。原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司提交的《购销协议书》载明了被上诉人冷泽润“钥匙已领”，被上诉人王亚江未能提交充足证据证明15号车库与16号车库出售时发生钥匙互换的错误，故一审认定被上诉人冷泽润于2008年领取了16号车库钥匙正确，并且根据房屋交易习惯，一审将交付车库钥匙的行为视为对车库所有权的合法转移亦并无不当，故被上诉人冷泽润已经于2008年实际占有16号车库。二、上诉人王亚江与原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司签订的《购销协议书》是否有效，其购买16号车库的行为是否构成善意取得。被上诉人冷泽润先于上诉人王亚江占有争议车库，原审第三人王娜将已经属于被上诉人冷泽润的车库再次卖给王亚江没有法律依据，故一审认定上诉人王亚江与原审被告湘潭高新房地产开发股份有限公司签订的《购销协议书》无效正确，上诉人王亚江虽然支付了合理对价并使用16号车库长达4年，但王亚江购买车库行为不构成善意取得。上诉人王亚江的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人王亚江负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 唐 逊
二〇一六年三月二十一日
代理书记员 刘 欣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。