重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初25号
原告冯建国，男，1965年4月16日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。
委托代理人张子明（单位推荐），男，1956年12月28日出生，汉族，户籍所在地重庆市九龙坡区。
被告重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇西街20号附1号1-1，组织机构代码56160871-0。
法�代表人张光波，系该公司副总经理。
委托代理人李知万，男，1963年4月16日出生，汉族，系该公司员工。
原告冯建国与被告重庆重庆某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，因被告下落不明，本院依法于2016年4月8日将本案转为普通程序，由审判员骆云伟担任审判长，与代理审判员何丹、人民陪审员李贞木组成合议庭共同负责审理本案，并于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告冯建国委托代理人张子明到庭参加了诉讼。被告下落不明，本院于2016年4月25日在《重庆法制报》公告送达，公告送达期于2016年6月24日届满后，被告委托代理人李知万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯建国诉称，原告于2014年6月26日与被告签订《某·某内部认购合同》，双方约定原告认购被告开发的坐落于重庆市南川区某某镇某某居委会某组某某号的某·某号楼某楼x、x、x、x号商品房，该商品房建筑面积约428.07平方米，建筑面积单价为3500元／平方米，总成交金额为1498245元整。双方约定采取分期付款的方式，原告在签订本合同后向被告支付200000元，余款1298245元从次月起每月向被告支付100000元，直到付清全部余款。被告承诺于2014年7月10日前取得预售许可证，并在取得预售许可证后通知原告统一换签《重庆市商品房买卖合同》。同日，原、被告双方在《认购合同》附件二《补充协议》中约定，被告应于2015年3月31日前将该商品房交付给原告装修、使用。若逾期交付房屋，被告同意每天按照房屋总价的万分之三支付违约金，直至满足交付条件。若合同解除，被告应当退还原告全部已付款项，并自原告支付之日起，按照银行同期贷款利率的四倍赔偿原告的资金占用利息损失，该损失不足以弥补原告损失的，被告还应当据实赔偿原告实际损失和可得利益损失。《认购合同》签订后，原告严格依照合同约定履行合同义务，但被告没有按照合同约定于2014年7月10日以前取得房屋预售许可证，也迟迟未通知原告换签《重庆市商品房买卖合同》。被告应当于2015年3月31日将房屋交付原告使用，但被告再次违约，经原告再三催告无果，为避免损失进一步扩大及督促被告尽快履行合同义务，原告于2015年4月30日向被告支付100000元房款后，便未再支付剩余购房款。自2014年7月1日至2015年4月30日，原告共计向被告支付购房款1200000元。2015年7月某日，原告向被告发出《房屋催收函》，督促被告在7日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》和完善相关手续，并于7日内将满足《认购合同》附件二《补充协议》交付条件的原告所购房屋交付原告使用，但被告对《房屋催收�》依然不作出任何回应，也拒不履行合同约定义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人可以解除合同的情形第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”、第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第（四）项“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告按照合同约定归还全部购房款，支付资金占用利息和违约金。现原告起诉至法院要求：1.请求依法解除原、被告于2014年6月26日签订的《某·某内部认购合同》。2.依法判令被告退还原告支付的购房款1200000元，并从2014年7月1日起至2015年12月31日止按照银行同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用利息295200元，共计1495200元。3.被告从2015年4月1日起至2015年12月31日止，每天按房屋总价款的万分之三支付违约金，共计123605.2125元。4.产生的诉讼费、律师代理费由被告承担。
被告重庆重庆某房地产开发有限公司辩称，原告诉称签订合同的事实属实。被告不建议解除合同，被告现在无资金支付。原告2015年1月没有支付房款，存在违约。被告认为如果合同解除，则合同中关于违约金的条款便不再适用，合同没有约定利息，被告不应当支付利息。对原告主张的律师代理费没有意见。
经审理查明，2014年6月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《内部认购合同》（（注：合同中原告的签名处由其委托代理人苟思明签署），合同约定原告认购了被告开发的位于重庆市南川区某某镇某某居委会某组某某号楼盘号为“某·某”的房屋，合同第三条商品房的基本情况为“号�某楼x、x、x、x号房屋，建筑面积约为428.07平方米（最终面积以政府及相关测绘单位文件为准）。认购合同第四条约定计价方式预付款为“该商品房按建筑面积计算，建筑面积单价为3500元／平方米，该商品房总成交金额为1498245元”。第六条约定付款方式及期限“分期付款：买受人在签订本合同之日起3日内向出卖人支付200000元整，余款1298245元整从次月（距首付款25-30日）起，每月向出卖人支付100000元直至付清全部余款”。第十一条交房时间为“出卖人预计2015年10月31日前将买受人认购的房屋交付给买受人使用，交房时保证水、电、天然气和闭路到户”。第十三条约定“出卖人如未按照合同约定的时间交房，自本合同规定的最后交房期限届满之日后至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之三的违约金”。合同其他条款还约定了面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、办理按揭贷款的违约责任、房屋交付标准等权利义务。同日，双方又签订了《补充协议》，协议第一条约定“1.该商品房正式交房时间为2015年10月31日。2.应买受人要求，出卖人应于2015年3月31日前将该商品房交付给买受人装修、使用”。补充协议第四条约定“出卖人和买受人拟签署的商品房买卖合同内容应当与内部认购合同以及补充协议一致。否则，买受人有权解除内部认购合同以及本补充协议，合同解除后，出卖人应当退还买受人全部已付款，并从买受人支付之日起，按照银行同期贷款利率的四倍赔偿买受人资金占用利息损失……”。补充协议第五条约定“本补充协议经双方签署后生效，补充协议于认购协议不一致的，以本补充协议为准”。该商品房取得预售许可证的时间为2015年2月12日，该房屋至今尚未竣工。
《内部认购合同》签订后，原告于2014年6月27日通过转账的方式向被告支付购房款200000元，于2014年7月25日通过银行转账的方式向被告支付购房款100000元，于2014年8月26日、2014年9月29日、2014年10月31日、2014年12月2日、2014年12月30日分别通过现金支付的方式每次向被告支付购房款100000元，于2015年2月2日、2015年3月2日、2015年4月1日、2015年4月30日分别通过转账的方式每次向被告支付购房款100000元，上述购房款共计1200000元。
2015年7月14日，原告向被告以邮寄的方式送达了《房屋催收函》，要求被告：1.在7日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及完善相关手续。2.7日内将原告所购的号楼某层x、x、x、x号商品房交与原告进场进行装修，并满足附件二补充协议第二条规定的交付条件。被告对原告提交的《房屋催收函》予以认可。原、被告之间至今未签订《重庆市商品房买卖合同》。
以上事实，由原告提交的《内部认购合同》及补充协议、收据及转账明细、房屋催收函及邮寄单，被告提交的重庆市南川区商品房预售许可证及原、被告的陈述等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原、被告之间签订的《内部认购合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，本院对该合同依法予以认可。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的虽为认购协议，但该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告接受了原告支付1200000元购房款，因此应当认定原、被告签订的《内部认购协议》为商品房买卖合同。双方当事人应按《内部认购协议》的约定履行义务。补充协议约定被告应当于2015年3月31日将商品房交付原告使用，但被告在约定的时间并未将房屋交付原告使用，被告已构成违约。原告于2015年7月14日向被告发出《房屋催收函》，被告收到该函后并未进行回复及在合理的期限内交付房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告有权解除合同，现原告于2016年1月18日起诉至本院要求与被告解除《内部认购协议》，在原告解除权的行使期限内，因此本院对原告要求与被告解除《内部认购协议》的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，本院于2016年6月24日通过公告送达的方式向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，因此本院认定原、被告签订的《内部认购协议》解除时间为2016年6月24日。由于《内部认购协议》已经解除，作为《内部认购协议》的《补充协议》亦相应予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，�有权要求赔偿”之规定，合同解除后被告应当返还原告已支付的购房款1200000元及赔偿相应的损失。
原告要求被告按照银行同期贷款利率的四倍支付资金占用利息，并要求被告每日按照房屋总价款的万分之三支付从2015年4月1日至2016年7月31日的违约金，被告均不予认可。本院认为，原、被告签订的补充协议第四条仅约定了“原、被告拟签署的商品房买卖合同内容与内部认购合同及补充协议的内容不一致，导致原告解除认购合同时，被告应当按照银行同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用利息”，双方签订的内部认购协议及补充协议并未约定被告因其逾期交房导致合同解除时应按银行同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用利息及按照房屋总价款的万分之三支付违约金。因此，本院认为原告要求被告按照银行同期贷款利率的四倍支付资金占用利息并每日按�房屋总价款的万分之三支付违约金的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。本院认为，被告占用原告的资金，已对原告的资金利息造成损失，对该利息，被告应当予以赔偿，其标准应当从原告支付款项之日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，根据原告支付购房款的时间，其利息具体计算为：从2014年6月27日起至付清款项之日止以200000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，以100000元为基数分别从2014年7月25日起、2014年8月26日起、2014年9月29日起、2014年10月31日起、2014年12月2日起、2014年12月30日起、2015年2月2日起、2015年3月2日起、2015年4月1日起、2015年4月30日起至付清款项之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。
原告要求被告支付律师代理费，被告予以认可。本院认为，虽然被告对原告主张的律师代�费予以认可，但由于原告在诉讼中未明确代理费的金额及提供支付代理费金额的相关依据，其诉讼请求不具体，因此本院对原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告冯建国与被告重庆某房地产开发有限公司在2014年6月26日签订的《内部认购合同》及《补充协议》于2016年6月24日解除。
二、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告冯建国返还购房款1200000元，并赔偿资金利息（其中，资金利息从2014年6月27日起至付清款项之日止以200000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利�计算利息，以100000元为基数分别从2014年7月25日起、2014年8月26日起、2014年9月29日起、2014年10月31日起、2014年12月2日起、2014年12月30日起、2015年2月2日起、2015年3月2日起、2015年4月1日起、2015年4月30日起至付清款项之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息）。
三、驳回原告冯建国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19370元，诉讼保全费5000元，公告费300元，合计24670元（原告已预交），由被告重庆重庆某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直�向该院预交上诉案件受理费19370元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 骆云伟
代理审判员 何 丹
人民陪审员 李贞木
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吴昱曦