湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芦法民一初字第827号
原告陈艳兰，女，1977年9月20日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人陈四美，男，1948年5月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。
委托代理人蔡三军，湖南顺杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告株洲欧洲城房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区建设南路47号中国城服饰商务楼17楼。
法定代表人：金卓尔。
委托代理人王玺英，湖南诚一律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人熊晓祥，男，1965年11月10日出生，汉族，湖南省汉寿县人，住湖南省汉寿县。代理权限：一般代理。
原告陈艳兰诉被告株洲欧洲城房地产开发有限公司（以下简称：欧洲城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法适用普通程序，由审判员谭鹏飞担任审判长，与人民陪审员林枫、曾培能组成合议庭，书记员袁婷担任庭审记录。分别于2013年10月10日、2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告陈艳兰的委托代理人陈四美、蔡三军与被告株洲欧洲城房地产开发有限公司的委托代理人王玺英、熊晓祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈艳兰诉称，2011年原告到被告开发的株洲欧洲城咨询销售事宜，被告答应所购门面到各大银行均能办理按揭手续，原告于是在2011年2月28日就被告开发的欧洲城某门面交纳门面认购定金10万元，2011年3月18日又交纳15万元门面认购定金。交款后被告却不能到原告意向的银行办理按揭手续，原告于是提出退还购房定金款，但被告一再推诿，转移办公场地，避而不见，占用原告资金两年多，原告历时两年多催讨，身心皆疲，却仍是分文未收。原告认为，被告未与原告签订认购协议，更未签订商品房买卖合同，被告不能履行原告要求义务，原、被告之间的买卖合同不成立。所以原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令被告退还原告的定金100000元、门面款150000元及占用两年的利息36854元。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告诉讼主体资格；
2、企业注册登记资料复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格；
3、收款联复印件1份，拟证明原告向被告交纳购房定金款25万元的事实
4、照片，证明被告的场所在中国城17楼，但实际上没有在那里办公；
5、照片，证明门面已经租给别人经营了。
被告欧洲城公司辩称：1、原、被告已经达成认购欧洲城服饰市场某商铺的口头协议；2，双方达成的认购协议已部分履行了，应当适用定金罚则；3、原告有明显违约行为，应按定金罚则承担违约责任。
被告为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、欧洲城公司法人执照1份，拟证明诉讼主体资格；
2、法定代表人身份证明1份，拟课表诉讼主体资格；
3、2011年8月5日株晚报交商铺公告1份，拟证明现房销售；
4、七楼商铺分布图1份，拟证明原告购买的商铺位置；
5、欧洲城七楼价格表1份，拟证明原告购买的商铺的总价款；
6、认购定金收款凭证1份，拟证明原告交纳认购定金的事实�
7门面款收款凭证1份，拟证明原告交纳商铺部分首付款事实；
8、三家房地产开发公司认购协议书1份，拟证明房地产买卖交易习惯，定金一首付款一签正式合同一办银行按揭；
9、中国农业银行按揭合同1份，拟证明我公司可以在农业银行办理按揭贷款手续。
经庭审质证，对原告提交的证据，被告欧洲城公司的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3的真实性及合法性无异议，10万元为定金，另外15万元为购买商铺有款项；对证据4与本案没有关联性；对证据5不能够证明原告所要证明的目的，因为我们没有租赁合同，而且被告也没有把商铺卖了，是因为政府要搞采购中心，所以请的人来搞的，是想把商场的气氛搞起来，我们是没有收租金的。
经庭审质证，对被告提交的证据，原告陈艳兰的质证意见为：对证据1、2、4、6、7无异议；对证据3的关联性有异议，该证据�确规定“请商铺业主携带预售合同原件办理交付手续”，而原、被告并未签定预售合同，因此与原告无关；对证据5有异议，该证据为被告单方制作；对证据8有异议，该协议系被告单方制作，原告并不知情，与原告无关；对证据9的真实性无异议，说明几点，①、但该合同签定时间是2011年4月份，是我方交付定金我之后；②、该按揭合同是商品房并非商铺；③、该按揭合同属第三人，其他人能在农业银行按揭并不代表我方就能在农业银行办理。
本院对上述证据审查后综合认证如下：对原告的证据1、2、3被告无异议的，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对原告证据4，原告的证明目的是，被告实际没有在中国城17楼办公，被告对此事实并不否认，故对该证据本院予以采信；对原告证据5，能够证明原告所要证明该门面由他人进行经营，本院对该证据予以采信。对被告证据1、2、4、6、7原告无异议，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对被告证据3，被告证明目的是现房销售，该证明能够证实该事实，但该证据所确定的内容，不能适用原告的这一情形，故对原告的质证意见，本院予以采信；对被告证据5，该证据没有原告的签字确认，只能作为被告的自诉，对原告的质证意见予以采信；对被告证据8，院认为，商品房买卖要按法律规定的程序来完成，且被告提供的第三方的认购协议中的大部分条款系空白需自行填写，也就是买卖双方对条款需要协商，并不是依交易习惯，另该组证据均是其他公司的空白认购协议，与本案也缺乏关联性，本院不予采信；对被告证据9，本院认可其真实性，但与本案缺乏关联性。
依据上述认证的证据，结合庭审中当事人的陈述，经审理查明以下事实：2011年原告到被告开�的株洲欧洲城咨询门面购买事宜，并于2011年2月28日向被告交纳100000元门面认购定金，在同年3月18日交纳150000元的门面款，双方至此没有签订任何协议。后双方因银行按揭及首付款的约定分歧较大，未最终达成商品房买卖合同。之后，原告多次找被告要求退还定金及房款，被告认为原告没有按照口头约定及交易习惯交齐首付款，是原告违约，故不同意退款，遂酿成此次纠纷。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：原、被告双方是否违约，是否应适用定金罚则。针对争议焦点，现评析如下：
原告交给被告的的100000元系立约定金。立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在本案中，原告看房后向被告交付了定金，这是一种房屋买卖预约。交纳此款后，被告作为房地产公司签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房，同时房地产公司在和冯某签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同，而原、被告双方也有洽谈合同内容、签订合同的义务。因此，原告交给被告的100000元为立约定金。
房屋买卖合同不能和一般商品的买卖合同相比，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的。对于部分合同内容未达成一致意见均属签订合同过程中发生的正常现象。本案中，原告虽交纳的定金和部分房款，但原、被告没有达成一份书面的协议，双方也没有证据证明有任何口头协议确定的合同的主要内容。原告交纳了定金，但在出于自身的消费能力考虑，需要就办理银行按揭及与首付款等合�条款相关事宜与被告进行进一步的协商，没有签订合同，不能因此就认定原告有过错。虽被告提出口头协议、交易习惯等来说明要预付首付款要付总价款的50%，才能办理银行按揭的理由来证明原告违约，但被告没有提供证据证明双方已就此合同主要内容达成一致意见。现被告仍愿意与原告订立合同，故，双方不存在拒绝订立合同问题，也不存在假借订立合同为获取更大的合同利益而故意与对方发生意见分歧。故，本院认为，双方在此次房屋买卖过程中均无过错，所以本案中不应适用定金罚则。因合同主要条款无法协商达成一致，现原告要求被告返还交纳的定金100000元，及房款150000元，并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告支付2年的利息，本院认为，被告在本案中没有过错，不应承担违约责任，对原告该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》�八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告株洲欧洲城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈艳兰交纳的定金及门面款250000元；
二、驳回原告陈艳兰其他诉讼请求。
案件受理费5602元，由原告陈艳兰承担720元，由被告株洲欧洲城房地产开发有限公司承担4882元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决书确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：�国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谭鹏飞
人民陪审员 林 枫
人民陪审员 曾培能
二〇一四年三月十日
书 记 员 袁 婷
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国担保法》
第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的�方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。