杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1673号
原告：马剑。
委托代理人：陈棋良，浙江北鼎律师事务所律师。
委托代理人：万军芹，浙江北鼎律师事务所律师。
被告：浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司，住所地：杭州市上城区姚江路33-63号201室。
法定代表人：高裕康，董事长。
委托代理人：ＸＸ，系该公司员工。
原告马剑为与被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员周智适用简易程序，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告马剑及其委托代理人陈棋良、被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马剑起诉称：2014年4月4日，原、被告签订了关于杭州市姚江路33-63号凤凰北苑二楼202室的租房定金协议并交付了30000元定金。2014年5月29日，双方签订正式的房屋租赁协议。原告于2014年6月6日交付租金50000元。双方约定租赁期限为2014年6月1日至2020年12月31日，但是被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司就涉案房屋约定的租赁期限仅为2014年7月1日至2015年6月31日。被告在协助原告办理营业执照时提供的房屋租赁合同的租赁期限，无法与原、被告签订的房屋租赁合同的租赁期限相匹配，因不能提供适合的房屋租赁证明，故原告无法取得公司营业执照。而原、被告在房屋租赁协议中约定，被告应提供房屋租赁相关证明，确保原告申请工商执照的需要，但因被告原因导致原告无法取得公司营业执照，致原告合同根本目的不能实现，原告有权要求解除房屋租赁协议，并要求被告承担相应的违约责任。故原告诉法院，请求依法判令：1、解除原、被告订立的关于杭州市姚江路33-63号凤凰北苑二楼202室的房屋租赁合同；2、被告退还原告已付租金50000元；3、被告退还保证金30000元；4、被告支付违约金及经济损失200000元，以上共计280000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司答辩称：一、根据被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司所签订的房屋租赁协议约定，被告可以保证该涉案房屋后续的租赁权；二、原、被告所签订六年半的租赁协议，也是应原告要求对原告长期租赁权的保障，且根据（2014）杭上民初字第1158号民事判决书中所查明的事实，原告明知涉案物业存在纠纷尚未解决（即该物业租赁权限与年限问题），仍与被告签订房屋租赁协议，导致目前情形，被告不存在过错；三、被告已多次书面或口头告知原告，愿意积极配合原告办理营业执照，直至今日依然如此。综上，被告在租赁过程中对原告并不存在过错，且有能力实际履约，并给予原告相应保障，请求依法判决。
原告马剑为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、租房定金协议一份；
2、原、被告签订的房屋租赁协议二份；
证据1、2共同证明被告将涉案房屋转租给原告，租赁期限为2014年6月1日至2020年12月31日；
3、收款收据一份，证明原告按约支付给被告30000元保证金和50000元租金；
4、企业名称预先核准申请表一份，证明原告已经申请办理营业执照；
5、被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司签订的房屋租赁协议一份，证明被告在协助原告办理营业执照时提供的房屋租赁合同的租赁期限为一年，与原、被告约定的六年半的租赁期限不匹配。
被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
6、（2014）杭上民初字第1158号民事判决书一份，证明原告明知涉案房屋存在纠纷尚未解决（即该物业租赁权限与年限问题），仍与被告签订房屋租赁协议，被告不存在过错；
7、原告与杭州鑫鳌实业投资有限公司的房屋租赁协议一份，证明被告可以保证涉案房屋后续的租赁权。
在庭审过程中，本院依职权调取了（2014）杭上民初字第1158号案件的开庭笔录及质证笔录各一份。
庭审中，原、被告对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：被告对证据1-5无异议。原告对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，认为判决书中并未说明被告不存在过错，该证据仅能证明原告知道涉案房屋存在纠纷，但并不清楚原、被告之间的协议将因此而不能履行，原告因出于对被告的信任才与被告签订的房屋租赁合同；对证据7真实性无异议，需要说明的是该证据不能保证被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司的后续租赁是可以续签的，也无法保证原、被告之间的租赁合同可以继续履行。原、被告对本院调取的开庭笔录、质证笔录均无异议。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据作如下认证：证据1、3-5及本院调取的开庭笔录、质证笔录真实、合法，且与案件有关联，本院予以认定；证据2，本院对真实性予以认定，但该二份协议中约定的转租期限超过被告剩余租赁期限的部分应归于无效；证据6、7，本院对真实性予以认定，对证明对象结合其他证据综合认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2014年4月4日，原告马剑（乙方）与被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司（甲方）签订租房定金协议一份，约定甲方将杭州市上城区紫阳街道姚江路33-63号凤凰北苑17幢3单元二楼物业（建筑面积530平方米）出租给乙方；出租房屋的使用性质为商务办公；租赁期限自2014年6月1日至2020年12月31日止（2014年5月31日前为免租期用于乙方装修）；乙方在签订协议时支付甲方定金30000元；协议签订后15日内乙方办理完成新公司成立相关证照与甲方签署房屋租赁协议；甲乙双方商定在2014年5月1日前签订房屋租赁合同，甲乙双方任何一方不如期签约可视为违约；该协议还对房屋租金等进行了约定。同日，原告向被告支付租赁保证金30000元。同年4月10日，杭州市工商行政管理局向原告发出企业名称预先核准通知书，企业名称为“杭州爱艺社文化艺术有限公司”。同年4月13日，原告与杭州美灵阁装饰工程有限公司签订装修施工协议书一份，原告将姚江路33-63号凤凰北苑17幢3单元二楼物业交由该公司装修，工程费用284523.7元。同年4月20日，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司出面干涉装修施工，之后该公司向原告出示杭州市上城区人民法院执行公告。同年5月28日，被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司作为甲方，杭州爱艺社文化艺术有限公司（筹）作为乙方，双方签订房屋租赁协议一份，协议约定的租赁范围及期限、租金、支付方式等内容与原、被告签订的租房定金协议相一致，该协议还对违约责任等作了约定。原告作为杭州爱艺社文化艺术有限公司（筹）一方在该协议上签名。次日，原告又与被告签订相同内容的房屋租赁协议一份。同年6月5日，被告向原告提供案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司出具的证明及房屋租赁备案证各一份，证明载有同意被告将涉案物业部分转租给杭州爱艺社文化艺术有限公司（筹），租期一年，自2014年7月1日至2015年6月30日止等内容；房屋租赁备案证载有房屋坐落姚江路33-63号（凤凰北苑一、二楼），出租人杭州市上城区紫阳街道资产管理中心，承租人杭州鑫鳌实业投资有限公司，期限自2014年1月1日至2018年12月31日止等内容，该备案证上另手写备注有：“本备案证只作承租人租赁办证用，不作他用。租期2014年7月1日至2015年6月30日止。有限（效）期壹年。”同年6月6日，被告收到以“杭州爱艺社文化艺术有限公司”名义支付的部分租金50000元。因被告提供的证明及房屋租赁备案证的租期与2014年5月28日签订的房屋租赁协议的租期不符合，致使原告开办的“杭州爱艺社文化艺术有限公司”无法完成工商注册。
另查明，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司（甲方）与被告（乙方）于2011年4月30日签订房屋租赁协议一份，约定甲方将杭州市上城区紫阳街道姚江路33-63号凤凰北苑二楼物业1900平方米商务办公用房出租给乙方，租赁期限自2011年8月1日至2020年12月31日止等内容。因双方履行协议过程中发生纠纷，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司向本院起诉，该案经本院调解，本院作出（2013）杭上民初字第1058号民事调解书。后因被告未履行调解协议确定的义务，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司申请强制执行，本院于2014年2月12日发出公告，该公告责令被告于2014年2月23日前将坐落于杭州市上城区紫阳街道姚江路33-63号凤凰北苑二楼腾退给案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司。2014年5月16日，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司与被告重新签订房屋租赁协议，租赁标的物不变，但租赁期限只有一年，自2014年7月1日至2015年6月30日止。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，原、被告之间的房屋租赁协议是双方真实的意思表示，但该协议中约定的转租期限超过被告剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。上述租赁期限的差异造成原告无法取得相应的营业执照，致使原告不能实现合同订立的目的，因此，原告要求解除上述合同中生效部分的诉讼请求本院予以支持。但由于房屋租赁协议中超过被告剩余租赁期限的部分归于无效，且自始无效，故原告要求解除该部分的诉讼请求不能成立。从原、被告双方订立协议的过程分析，原、被告在签订租房定金协议时，被告提供给原告的其与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司于2011年4月30日签订的房屋租赁协议其实已解除，被告已不具有转租的权利，但被告故意隐瞒真实情况与原告签订了租房定金协议。2014年4月20日，案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司出面干涉原告装修施工，并向原告出示杭州市上城区人民法院执行公告，此时原告应当知道被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司就其承租的房屋存在纠纷，被告系以欺诈的手段与其签订租房定金协议，但原告不仅未依法维护自身权益，追究被告责任，反而在被告与案外人杭州鑫鳌实业投资有限公司的纠纷尚未彻底解决，被告未向原告提供其已取得与原告所签协议相应期限的承租权且有权转租的有效证明的情况下，仍于2014年5月28日、同年5月29日与被告签订房屋租赁协议，因此，造成合同不能履行的原因系双方过错造成，被告应承担主要责任，原告应承担次要责任。据此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定原告已经支付的保证金及租金被告不予退还（租金考虑至合同解除之日止），被告支付原告损失200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告马剑与被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司于2014年5月28日、同年5月29日订立的二份租赁合同中生效部分自本判决生效之日起解除；
二、被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司支付原告马剑损失200000元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕；
三、驳回原告马剑的其他诉讼请求。
如果被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元，减半收取2750元，由被告浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司负担2150元，由原告马剑负担600元，退还原告马剑2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用5500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 周 智
二〇一四年十一月十九日
书记员 陶舒雯