福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3835号
上诉人（原审原告、反诉被告）：福州新起点商业管理有限公司，住所地福州市台江区达江路8号君临天华A区2#4A#二层连接体24号店面。
法定代表人：朱家军。
委托代理人陈志勇、周丽丽，福建海山律师事务所。
被上诉人（原审被告）：俞建清，男，1988年02月23日出生，汉族，住福建省福清市，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市鑫汇美商业管理有限公司，住所地福州市台江区达江路8号君临天华A区2#4A#二层连接体25号店面。
法定代表人：俞丽芸。
两被上诉人共同委托陈能武，福建大中律师事务所律师。
上诉人福州新起点商业管理有限公司因与被上诉人俞建清、福州市鑫汇美商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3932号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用第一审普通程序公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人陈志勇、周丽丽，被上诉人俞建清、鑫汇美公司委托代理人陈能武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新起点公司请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、上诉人对讼争场所当然有权进行出租。上诉人与案外人华辰公司签订的租赁合同在先并取得涉诉商铺的转租权，而华辰公司向上诉人作出的解约行为是一年以后的事且至今存在争议，从未影响被上诉人继续经营使用讼争商铺。被上诉人在继续使用上诉人交付的讼争商铺的情况下，应当继续向上诉人支付租金。至于上诉人与华辰公司之间的合同履行争议应另案处理，这就是合同的相对性原则。此外，针对被上诉人提供的华辰公司于2014年10月15日向上诉人发出的《告知函》，上诉人也是在本案诉讼过程中才知晓。二、案涉上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充合同》至始未解除。依据双方签订的合同，被上诉人并不具有单方的约定解除权。被上诉人并无证据证明上诉人违反了合同约定或达到法定解除的条件。被上诉人声称华辰公司向其收回讼争商铺后再另行出租给被上诉人，但被上诉人并没有提供相应交房手续的证明，其提供的与天成祥公司签订的《租赁合同》附件只有被上诉人鑫汇美公司的签章且面积只有5402.29㎡，既与上诉人签订的合同中约定的5450.51㎡不符，也与上诉人和华辰公司签订合同中约定的8341.1㎡不一致，被上诉人并不能证明与天成祥公司签订的《租赁合同》中的租赁物是与上诉人签订的《租赁合同》中的租赁物是完全一致且重叠。三、一审法院认为因被上诉人与案外人天成祥公司重新签订租赁合同并交纳租金即认为该行为可抗辩上诉人的诉请，这显然有误。被上诉人与案外人所签订的租赁合同，实质上是被上诉人为应付本案诉讼而与案外人恶意串通。其次，该合同也只能约束合同相对方，不能成为上诉人与华辰公司已经解约的理由，也不能对上诉人的权利作出限制。最后，被上诉人未能证明其已向案外人天成祥公司实际支付该笔租金。一审法院以该合同的成立并认为已经缴纳租金为由认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同及补充合同已经解除显然有误。
被上诉人俞建清、鑫汇美公司辩称：一、关于讼争店面的位置及面积问题。根据涉诉《补充合同》及《补充合同附件》所确定的讼争店面位置及面积（5450.51平方米）和2015年01月14日鑫汇美公司与华辰公司委托的天成祥公司签订的《租赁合同》及《附件》（君临天华项目二层商铺／店面详细清单）所确定的标的物位置与面积（5402.29平方米）相比较，仅差C区10#12#二层连接体51店号48.22平方米（5450.51－5402.29＝48.22平方米），该商铺已被华辰公司出售。根据上诉人出具的《附件一》的内容，可以得出讼争店面位置及面积是5402.29平方米，也是剔除C区10#12#二层连接体51号店。因此，本案的讼争店面在两份合同中是一一对应、完全一致的。二、在本案中，答辩人依约按时向上诉人转账人民币1308122.4元，而上诉人新起点公司至今从未向华辰公司支付过任何租金及押金，导致华辰公司于2014年8月27日向上诉人发出了《解约函》，华辰公司与上诉人签订的《租赁合同》已于2014年9月1日解除，同时华辰公司业已于2014年9月1日收回了所有店面。上诉人也当庭已确认其已收到《通知函》与《解约函》。另，2014年10月15日，华辰公司还向上诉人及法定代表人朱丹姝发出《告知函》，再次函告其无权处置包括涉诉店面在内的资产。三、答辩人与上诉人之间的《租赁合同》实际上也于2014年9月1日解除，上诉人不再拥有讼争店面的合法占有使用权和转租权。针对涉诉店面，答辩人与华辰公司委托代理人福建天成祥商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《附件》并实际在履约之中。答辩人有权要求上诉人退还押金。
上诉人新起点公司向一审法院起诉请求：1、俞建清立即支付拖欠的租金合计3924367.2元（月租金第一年为327030.6元，第二年起每年递增5%，自2014年12月1日起算，暂计至起诉之日，应计至租赁期限结束之日止。）及逾期付款违约金363493.666元（逾期付款违约金按日万分之五计算，从2014年12月1日起，暂计至起诉之日，应计至实际还款之日）；2、鑫汇美公司对上述所欠租金及违约金承担连带偿还责任。
被上诉人鑫汇美公司向一审法院反诉请求：1、确认鑫美汇公司与新起点公司就福州市台江区达江路8号君临天华项目二层A、B、C区商铺签订的《租赁合同》及《补充合同》于2014年9月1日已解除；2、判令新起点公司向反诉原告返还押金人民币981091.80元、2014年12月份租金人民币327030.60元，以上共计人民币1308122.4元；3、判令新起点公司按照银行同期同类贷款利率向鑫美汇公司支付逾期返还押金及租赁期间的资金占用费（利息）；4、本案诉讼费用由新起点公司承担。
一审法院认定事实：2012年2月13日，新起点公司与案外人福州华辰房地产有限公司（以下简称“华辰公司”）签订《租赁合同》，约定将座落于福州市台江区君临天华项目二层店面出租给新起点公司使用，租赁期限为7年，从店面交付之日起算租期，租金标准每月40元／㎡，从第三年起每年按5%比例递增；新起点公司在租赁期内，可转租第三方经营使用；合同还约定其他事项。2013年6月1日，以新起点公司为甲方（出租方），俞建清为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方同意将座落于福州市台江区君临天华项目二层A、B、C区已承租之店面出租给乙方，具体店面及方位详见合同附件；属于华辰集团的店面租赁期限为七年（含免租期一年），租金标准为：属于华辰集团权下的店面每月人民币60元／㎡，从第三年起每年分别按该租金标准的5%比例递增；甲方保证其合法享有本协议项下店面的出租权，甲方产权如有发生转移或变更等，甲方应协调产权方由产权方继续履行本合同，且不得影响乙方正常经营……合同还约定其他事项。2013年11月29日，以新起点公司为甲方，俞建清为乙方，双方签订一份《补充合同》，约定：“原《租赁合同》属于华辰集团权下的面积5995.06平方米，变更为5450.51平方米，甲方应保证上述店面的完整性并能保证乙方在租赁期内正常使用，上述店面应于2013年12月8日前支付给乙方使用；租赁期限，属于华辰集团权下的店面租赁期限为七年（含免租期一年），具体期限为2013年12月1日至2020年11月30日（其中2013年12月1日至2014年11月30日为免收租金期）；本补充合同签订后十天内，乙方应向交付约三个月租金的押金共计981091.8元，在乙方未违约的情况下，在合同期满后一个月内，甲方退还押金981091.8元，押金不计利息；第一个月租金缴付，本补充合同签订后十天内，乙方应向甲方予缴2014年12月份租金327030.6元（原已付30万元定金可以冲减给月租金）；原《租赁合同》条款与本补充合同有抵触的，以本补充合同为执行标准，其他条款仍执行原《租赁合同》条款；”。上述协议签订后，新起点公司交付讼争场所。2014年1月6日，新起点公司向鑫汇美公司开具收款收据，确认收到鑫汇美公司支付的押金981091.8元以及2014年12月份租金327030.6元。2014年9月26日，鑫汇美公司向新起点公司发出《工作联系函》，要求对方对“福州华辰房地产有限公司已解除与新起点公司签订的租赁合同”一事予以明确。同时告知新起点公司在上述事宜未最终确定解决之前，暂停向其支付租金等相关费用。同月29日，新起点公司回函给鑫汇美公司，称“其公司与福州华辰房地产有限公司之间在合作过程中产生不同意见为正常，与你司无关，你司应依照双方签订的《租赁合同》保证切实履行相关义务。”2015年1月14日，案外人福建天成祥商业管理有限公司受华辰公司委托，与鑫汇美公司签订《租赁合同》，将座落于福州市台江区达江路8号君临天华二层A区、B区、C区店面（实际租赁面积约5402.29㎡）出租给鑫汇美公司使用，租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，鑫汇美公司应于本合同签订之日起三日内向福建天成祥商业管理有限公司支付租赁押金50万元及预付的租金150万元，共计200万元，合同还约定其他事项。2015年1月28日，鑫汇美公司向新起点公司邮寄送达《通知函》，告知对方：鉴于华辰公司已正式解除与其签订的租赁合同，新起点公司已无权处置君临天华二层商铺，故新起点公司构成根本违约，根据相关规定，新起点公司与鑫汇美公司签订的租赁合同早已终止，新起点公司应退还租赁押金、预付租金。2015年2月3日，福建天成祥商业管理有限公司向鑫汇美公司开具收款收据，确认收到鑫汇美公司支付的押金50万元以及租金150万元。2015年8月21日，鑫汇美公司委托律师向新起点公司发出《律师函》，要求对方返还租赁押金981091.8元、2014年12月份租金327030.6元，并支付逾期返还押金及租金的相应利息。另查明，鑫汇美公司于2014年7月10日经工商登记注册成立。诉讼中，鑫汇美公司确认俞建清是受该公司委托就承租座落于福州市台江区君临天华项目二层A、B、C区店面事宜与新起点公司签订《租赁合同》及《补充合同》，待鑫汇美公司成立后，承受了上述合同项下的全部权利和义务。双方争议焦点：案外人福州华辰房地产有限公司与新起点公司于2012年2月13日签订的《租赁合同》是否已经解除。一审法院认为，鉴于鑫美汇公司在庭审中自行确认俞建清是受其委托就承租座落于福州市台江区君临天华项目二层A、B、C区店面事宜与新起点公司签订《租赁合同》及《补充合同》，待鑫汇美公司成立后，承受了上述合同项下的全部权利和义务，以及新起点公司于2014年1月6日向鑫美汇公司开具收款收据，确认收到押金981091.8元、2014年12月份租金327030.6元的事实，可以认定新起点公司与俞建清于2013年6月1日签订的《租赁合同》、2013年11月29日签订的《补充合同》系新起点公司与鑫美汇公司就出租台江区君临天华项目二层A、B、C区部分店面所达成的合同，上述合同系新起点公司与鑫美汇公司双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，新起点公司与鑫美汇公司双方当事人均应依约履行。现新起点公司诉请要求俞建清承担相应的责任，没有法律依据，不予支持。根据双方签订《租赁合同》中关于“甲方保证其合法享有本协议项下店面的出租权，有权将本协议项下店面出租给乙方使用”的约定，新起点公司应保证其有权出租相关店面，但根据鑫美汇公司提供的《通知函》及EMS快递单据、《解约函》及EMS快递单据、《告知函》及EMS快递单据，可以证明新起点公司已无权出租讼争场所，鑫美汇公司虽没有证据证明其将2014年12月23日的《解约函》送达给新起点公司，但结合鑫汇美公司与案外人福建天成祥商业管理有限公司于2015年1月14日签订的《租赁合同》中确认的租期（即从2015年1月1日起算）以及鑫汇美公司于2015年1月28日邮寄给新起点公司的《通知函》均可以确认新起点公司与鑫美汇公司的《租赁合同》及《补充合同》已于2014年12月份解除。故2014年12月份的租金327030.6元仍应由鑫美汇公司承担。现鑫美汇公司要求新起点公司退还该笔费用，没有事实与法律依据，不予支持。2015年1月以后的租金，新起点公司没有权利向鑫美汇公司收取，故新起点公司诉请要求鑫美汇公司支付2015年1月份以后的租赁以及逾期支付租金的违约金，没有事实与法律依据，亦不予支持。因双方签订的《租赁合同》及《补充合同》于2014年12月份解除，故新起点公司应返还鑫美汇公司押金981091.8元。鑫美汇公司要求新起点公司支付逾期返还押金及租金期间的资金占用费（利息），没有法律依据，亦不予支持。一审法院判决：一、驳回新起点公司的诉讼请求；二、鑫美汇公司与新起点公司于2013年6月1日签订的《租赁合同》及2013年11月29签订的《补充合同》于2014年12月份解除；三、新起点公司应于本判决生效之日起七日内向鑫美汇公司返还租赁押金人民币981091.8元；四、驳回鑫美汇公司的其他反诉请求。本诉案件受理费41102元，由新起点司负担；反诉案件受理费8756元，由鑫美汇公司负担2626元，由新起点公司负担6130元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，根据本案现有证据，本院确认一审认定事实清楚。另查，上诉人与被上诉人签订涉诉合同所确定的讼争店面（5450.51平方米），和被上诉人与华辰公司委托的天成祥公司签订的《租赁合同》所确定的租赁店面基本一致，均是位于台江区君临天华项目二层A、B、C区的本案涉诉店面，两份合同所涉店面仅相差面积48.22平方米即系C区10#12#二层连接体51店号，已由业主华辰公司售出。
本院认为：涉诉《租赁合同》及《补充协议》系新起点公司与鑫美汇公司双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。涉诉店面出租人系华辰公司，上诉人新起点公司和被上诉人鑫汇美公司分别系涉诉店面的转租人和承租人。涉诉《租赁合同》约定上诉人新起点公司合法享有出租权，但华辰公司于2014年8月27日就向上诉人和被上诉人同时发出《解约函》要求收回包括涉诉店面在内的房产，并于2014年12月再次告知上诉人无权处置包括涉诉店面在内的资产，显然上述情形足以导致被上诉人认为上诉人丧失转租权且未能在合理期限内恢复履行能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条关于不安抗辩权的规定，被上诉人鑫汇美公司在认为上诉人确有可能丧失转租权的情形下可以中止履行合同，被上诉人鑫汇美公司于2014年9月就上诉人是否丧失转租权事宜已向上诉人发出《工作联系函》，而上诉人新起点公司未能证明其已与华辰公司协商妥当或向被上诉人提供适当担保，被上诉人鑫汇美公司依法可以要求解除合同。被上诉人鑫汇美公司为解决工作场所，就涉诉店面另与华辰公司委托人签订租赁合同合法，一审判决本案双方合同解除并判令新起点公司退回押金有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人新起点公司如认为华辰公司之间的合同通知无效，可以依据其与华辰公司签订的《租赁合同》另行主张。
综上所述，上诉人新起点公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费58614元由上诉人福州新起点商业管理有限公司负担。一审诉讼费执行一审法院决定。
本判决为终审判决。
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
代理审判员 魏 昀
二〇一六年十月十九日
书 记 员 郑菡君