上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6816号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡颖菁，1986年12月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人：赵秦，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐牧吟，1997年11月9日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，1965年4月24日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐铁军，1966年8月8日出生，汉族，住上海市。三被上诉人之共同委托代理人：陈增高，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人胡颖菁因与被上诉人唐牧吟、ＸＸ、唐铁军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人胡颖菁上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请，驳回被上诉人原审反诉请求。事实和理由：1、原审法院认定事实错误。上诉人从未要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，而是一直积极督促被上诉人履行合同，同时被上诉人在提起本案反诉前，也一直用电话及短信等方式与上诉人协商继续履行合同，从未提及过解除合同。上诉人并未怠于履行付款义务，买卖合同未能履行的主要责任不在于上诉人，而在于被上诉人一直要求上诉人支付根本不存在的滞纳金才愿意继续履行合同。2、原审认定上诉人违约证据不足。被上诉人提供的视频资料录制方式违法、内容不完整，不应当作为定案依据。证人邸某某所属的中介公司与上诉人存在民事诉讼，与本案存在利害关系，其证言亦不应当作为定案依据。原审就此认定上诉人存在违约，与事实不符。被上诉人唐牧吟、ＸＸ、唐铁军辩称：上诉人为达到少交税的目的，要求中介公司做低房价，致使买卖合同未能通过交易中心审核。2015年9月25日，中介重新起草买卖合同，被上诉人当天即在买卖合同上签字，但上诉人不愿意签字。按照买卖合同约定，上诉人需在2015年12月1日之前支付人民币（下同）646万元，但上诉人没有按照合同约定付款，经中介公司催告，上诉人置之不理，并多次要求撤销合同，不再购买系争房屋。关于视频资料问题，视听资料内容真实、合法，上诉人在原审庭审中对视听资料并未提出异议。关于中介公司证人证言的效力问题，中介公司系最了解案件事实情况的第三方，且继续履行合同中介公司才能全部收取中介费，而解除合同则中介公司不能收取中介费，故不存在中介公司作虚假陈述的可能。综上，原审判决认定事实清楚、证据确实充分，故请求驳回上诉，维持原判。胡颖菁向一审法院起诉请求：1、判令唐牧吟、ＸＸ、唐铁军继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判令唐牧吟、ＸＸ、唐铁军立即协助胡颖菁办理上海市XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至胡颖菁名下；3、本案诉讼费由唐牧吟、ＸＸ、唐铁军承担。唐牧吟、ＸＸ、唐铁军向一审法院反诉请求：1、判令解除唐牧吟、ＸＸ、唐铁军与胡颖菁于2015年9月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》；2、诉讼费用由胡颖菁承担。经一审法院审理查明：上海市XX路XX弄XX号XX室房屋系唐铁军、ＸＸ、唐牧吟共同共有，建筑面积为157.77平方米。2015年9月21日，胡颖菁（买受人、乙方）与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将座落于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋出售给乙方。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款为4,800,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。甲、乙双方确认，在2015年10月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同附件三约定乙方于2015年9月21日前支付340,000元；乙方于2015年10月31日前支付3,500,000元；乙方于2015年11月20日前支付410,000元；乙方于2015年12月1日前支付500,000元；乙方于2015年12月1日前支付50,000元。同日，胡颖菁（乙方）与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军（甲方）签订《房地产买卖补充协议》，约定双方就系争房屋约定成交价为6,460,000元，本价格为甲方净到手价，交易过程中甲乙双方产生的一切相关税费均由乙方承担并按单支付。其中房屋价格为4,800,000元（付款方式详见《上海市房地产买卖合同》）。该物业室内装修价格为1,660,000元整，并于本协议签订当日支付。甲方收到装修价款后应向乙方出具书面收款凭据，乙方放弃索取该装修价款发票的权利。该装修转让协议是甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》不可分割的一部分，即购买该装修的同时必须购买物业，反之，购买该物业的同时也必须购买该装修。本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。本协议依附于买卖合同而成立，若买卖合同因任何一方导致合同无法继续履行，则此协议无效，甲方归还装修补偿款。2015年9月23日，唐铁军出具收条收到胡颖菁装修款1,660,000元和首付款340,000元。后胡颖菁与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军于2015年9月25日至交易中心办理过户手续，因买卖合同价格低于核税价格，无法办理过户手续。当日，中介重新起草《房屋买卖合同》，将房屋转让价款变更为5,520,000元，唐牧吟、ＸＸ、唐铁军在合同上签字,但胡颖菁未在合同上签字。2015年10月29日，中介向胡颖菁发函要求胡颖菁按照合同约定办理房地产买卖相关流程。2015年10月30日，胡颖菁与唐铁军至中介处，胡颖菁当时表示要撤销合同。截至2015年10月31日，胡颖菁与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军都未再去过交易中心。2015年12月20日，胡颖菁向唐牧吟、ＸＸ、唐铁军发函，表示愿意以税收部门核准的价格重新签订合同并办理过户手续，房屋交易价（646万元不含税）不变，希望唐牧吟、ＸＸ、唐铁军于2015年12月31日前至徐汇区房地产交易中心办理相关手续。2016年2月2日，唐牧吟、ＸＸ、唐铁军向胡颖菁发函要求解除《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》，但该函未送达至胡颖菁。2016年2月2日，胡颖菁向法院起诉要求继续履行合同。庭审中，唐牧吟、ＸＸ、唐铁军申请证人邸某某（中介经办人）到庭作证，证明当时经胡颖菁要求做低房价，在交易中心审税不通过的情况下，中介重新修改合同，是胡颖菁没有及时签订合同并于2015年10月30日表示要解除合同，经质证，胡颖菁表示对证人证言的内容不予认可，胡颖菁一直要求继续履行合同，胡颖菁因为中介的诱导故在10月30日在中介处表示要撤销合同，胡颖菁从未以其他方式要求解除合同，胡颖菁不签买卖合同是因为唐牧吟、ＸＸ、唐铁军要求胡颖菁支付滞纳金。唐牧吟、ＸＸ、唐铁军当庭表示若合同解除，唐牧吟、ＸＸ、唐铁军愿意返还胡颖菁购房款2,000,000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。胡颖菁、唐牧吟、ＸＸ、唐铁军签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，胡颖菁与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军在房屋买卖合同中约定的房屋价款未通过税务审查，后双方对转让款未重新达成一致意见，胡颖菁在支付了2,000,000元房款之后未及时与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军商定后续合同签订事宜，也未向唐牧吟、ＸＸ、唐铁军支付剩余房款，在2015年10月30日（合同约定的过户前天）胡颖菁在中介处表示要求撤销或解除合同，法院认为在双方约定唐牧吟、ＸＸ、唐铁军到手价为6,460,000元的前提下，胡颖菁怠于履行支付房款的义务，且也口头告知唐牧吟、ＸＸ、唐铁军要求解除或撤销合同，故胡颖菁的行为构成违约，现唐牧吟、ＸＸ、唐铁军反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，有法律依据，法院予以支持，胡颖菁要求继续履行合同并要求唐牧吟、ＸＸ、唐铁军立即协助胡颖菁办理将上海市XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至胡颖菁名下的诉请，缺乏依据，法院不予支持。为了避免累讼，合同解除后，唐牧吟、ＸＸ、唐铁军表示同意返还胡颖菁支付的购房款2,000,000元，并无不当，法院予以准许。一审法院审理后，于二○一六年五月十日根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，作出判决：一、胡颖菁与唐牧吟、ＸＸ、唐铁军签订的《房屋买卖合同》及补充协议于判决生效之日解除；二、唐牧吟、ＸＸ、唐铁军于判决生效之日起十五日内返还胡颖菁购房款2,000,000元；三、驳回胡颖菁的全部诉讼请求。一审本诉受理费减半收取计21,280元，由胡颖菁承担；反诉受理费减半收取计11,440元,由胡颖菁承担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》依法成立后，双方均应按约履行合同义务。根据上述买卖合同及补充协议约定，双方房屋交易的总价为646万元，其中买卖合同约定的房价款为480万元，装修价款为166万元。因双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房款价格过低，致双方于2015年9月25日办理过户核税手续未成后，双方应在约定的房屋交易总价范围内对《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋价款进行调整，并继续按约履行。然上诉人在中介于当日重新起草的《上海市房地产买卖合同》上未予签字，之后又在中介处表示要求撤销合同，且未按合同约定在办理过户手续日期之前支付3,500,000元，亦未按合同约定支付后续房款，故上诉人的行为应已构成违约。上诉人称其并未怠于履行付款义务，买卖合同未能履行的主要责任不在于上诉人，与合同约定及本案事实不符，本院不予采信。因上诉人违约，现被上诉人反诉要求解除双方间的房地产买卖合同及补充协议，于法有据，应予支持。上诉人要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院难以支持。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费人民币11,440元，由上诉人胡颖菁负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年九月十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……