江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0121民初560号
原告：南昌福田物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**号千禧颐和园中林苑**栋*单元***号。
统一社会信用代码：9136010072392096XM。
法定代表人：李光斌，该公司董事长。
委托代理人：兰方菲，江西云龙律师事务所律师。
被告：曾国斌，男，1971年5月1日出生，汉族，住南昌市东湖区。
被告：余红花，女，1973年12月31日出生，汉族，住南昌市青云谱区。
原告南昌福田物业管理有限公司诉被告曾国斌、余红花物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南昌福田物业管理有限公司委托代理人兰方菲、被告曾国斌、余红花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌福田物业管理有限公司诉称：原告依据与江西洪都中企房地产开发有限公司签订《康城前期物业管理服务合同》，受委托负责南昌县迎宾中大道555号康城的物业服务管理工作。被告系康城72栋1单元103室业主，房屋面积89.6平方米。《康城前期物业管理服务合同》第十条约定，物业服务价格住宅普通多层0.65元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米。原告属72栋1单元103室业主，单价1元/月/平方米。《康城前期物业管理服务合同》第十二条约定，甲方、业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。原告依据法律规定及合同约定，向被告提供物业管理服务，被告自2009年入住小区，自2012年1月1日至2017年8月31日止，一直未交纳相应的物业管理费，共计71个月。原告多次向被告催交物业费，被告仍然不予交纳。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求判令被告支付物业管理费6361.6元及违约金3435.26元（自2012年1月1日至2017年8月31日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告曾国斌、余红花辩称：我家房屋存在多处严重漏水，已经报给了物业，物业公司承诺我们家房屋漏水的问题没有解决就不用交物业费，而我家房屋漏水问题至今都没有修好。物业公司自身管理不到位，外人可以随便出入，有大量传销窝点盘踞小区。偷盗现象频繁发生，我家中也被盗过一次。且我们和福田物业公司物业服务合同关系2015年已结束，2016年至2017年8月31日是深圳彩生活物业公司进行物业服务。所以原告起诉我们要物业费已过诉讼时效，更别说我们欠违约金。
经审理查明，2004年3月22日，甲方（江西洪都中企房地产开发有限公司）与乙方（南昌福田物业管理有限公司）签订《康城前期物业管理服务合同》一份，合同的内容包含委托物业概况、前期物业管理服务期限、物业服务事项、要求与标准、物业管理服务费用的收取、双方权利义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任及附则等。其中第三章物业管理服务费用的收取第十条托管期物业管理服务费经政府物价主管部门批准，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、住宅：（1）普通多层：0.65元/月?平方米；（2）小高层：1.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；（3）高层：1.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；2、商业用房：1.00元/月?平方米；3、办公用房：（1）普通多层：1.5元/月?平方米；（2）小高层：2.00元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）；（3）高层：2.50元/月?平方米（含二次供水、电梯专项服务费）。第十一条物业管理服务费于本物业交付使用之日起按月计收。物业开始交付使用后，因甲方原因未按时交付业主的物业，其物业管理服务费由甲方依照本合同第十条约定收费标准的50%向乙方支付。第十二条甲方、业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之三作为滞纳金。……签约后，原告进驻该小区，为小区提供物业服务。被告曾国斌、余红花于2008年7月27购买了南昌县莲塘镇康城住宅区72栋1单元103室的房屋，成为该房屋的业主,该房屋系小高层住宅，建筑面积为89.60平方米，按1元/月?平方米标准计算。原告南昌福田物业管理有限公司主张被告自2012年1月1日起未交付物业管理费，至2017年8月31日止，累积共拖欠71个月，要求被告支付拖欠的物业费计6361.6元及违约金3435.26元。被告认为房屋存在多处漏水，且物业在维修过程中把房屋的次卧内墙打了，现仍然漏水,原告承诺漏水没解决物业费不用交；物业公司管理不到位，偷盗现象严重，物业服务存在瑕疵；原告起诉超过法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中双方各执己见，调解无果。
同时查明，康城小区在2017年3月份成立了业主委员会。原告从2017年8月31日终止物业服务，撤出康城小区。
上述事实有原告提供的营业执照副本、被告身份信息、康城前期物业管理服务合同、商品房买卖合同、业主登记表、签收单、南昌县房产管理局档案材料及业主欠费统计表和被告提供的照片5张及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与江西洪都中企房地产开发有限公司签订的《康城前期物业管理服务合同》，对该小区业主被告曾国斌、余红花具有约束力。该前期物业管理服务合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。原告作为被告所在小区的物业服务企业，按约履行自己义务后，依法享有向小区业主或使用人收取物业管理费的权利。原告主张被告物业费自2010年7月1日起算至2017年8月31日，因被告抗辩原告已过诉讼时效，根据原、被告当庭陈述及原告向本院起诉的时间，本院确定被告应交付的物业费起算时间为2016年1月31日至2017年8月31日，共计19个月。2016年1月31日前的物业费因原告未举证诉讼时效中止、中断及延长事由，故本院认定原告该部分权利已过法律保护的诉讼时效，对此不予支持。鉴于被告房屋外墙至今存在多处漏水且环境卫生整治不够等情况，视为原告在履行物业服务合同义务中有部分瑕疵，综合考量实际后认为，被告应交物业费予以八折计算，即89.60平方米×1.00元/月?平方米×19个月×80%=1361.92元。原告要求被告支付违约金3435.26元，因《康城前期物业管理服务合同》没有约定违约金条款，滞纳金是行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳的规定费用，国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有惩罚性、法定性和强制性。原、被告属于平等民事主体，双方在物业管理服务合同中约定滞纳金不符合法律规定，故对原告要求收取被告违约金这一诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告曾国斌、余红花于本判决书生效后五日内一次性向原告南昌福田物业管理有限公司支付自2016年1月31日起至2017年8月31日止的物业管理服务费计人民币1361.92元。
二、驳回原告南昌福田物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告曾国斌、余红花承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 付小春
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 黄凤梅
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 陈佳琦