贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0402民初102号
原告（反诉被告）牟勇，男，1976年8月12日生，汉族，贵州省普定县人，商贩，住贵州省安顺市普定县猫洞乡大坝村*组，现住贵州省安顺市西秀区西街乐购城附近。
被告（反诉原告）周忠英，女，1957年3月3日生，汉族，湖北省孝感市人，无业，住贵州省安顺市西秀区龙井路散居，现住贵州省安顺市经济技术开发区西航大道西秀区检察院宿舍*栋*楼*号。
被告胡思珍，女，1931年8月27日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住址、现住址同上。
委托代理人周忠丽，女，1968年7月26日生，汉族，湖北省孝感市人，无业，住贵州省安顺市西秀区中华西路*号*单元*号，现住贵州省安顺市西秀区西街乐购城*栋19-1，系被告胡思珍之女。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）牟勇诉被告（反诉原告）周忠英、被告胡思珍土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由本院助理审判员邓芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟勇，被告周忠英、胡思珍及其代理人周忠丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告牟勇诉称：原告于2010年3月10日租赁被告周忠英位于龙井山龙井路一块空地面积约100平方米，（四至为：东抵张小勇家，南抵马路，西抵严老二家，北抵张小勇）搭建钢架、石棉瓦、空心砖、木结构的简易住房居住，并签订了租赁土地使用协议书。我一家老小居住在简易房内从事经营煤炭和水果生意，后周忠英不履行协议，借以其母胡思珍与罗志坤于2012年3月1日签订的出租铺面房协议为由，申报开发区龙井村拆迁办，于2015年10月16日趁我一家老小不在家之机，不通知我，强行将我搭建的简易房拆除，拆掉废墟覆盖家里的财产，如磅秤、三轮车、家具、电器、及其母亲的戒指（现价值3000余元）等家中细物全部被损害，后双方协商，于2015年10月22日签订协议，被告周忠英同意赔偿我的财产损失费人民币24800元，被告周忠英已支付10000元给我，尚欠14800元未付，同日出具欠条给我，期限2015年10月22日到11月10日付清，到期后被告拒付清偿款额，遂诉至法院提出如下请求：一、判令被告周忠英履行与原告牟勇于2015年10月22日签订的协议书。并承担原告财产损害赔偿人民币24800元。被告周忠英已支付人民币10000元整，尚欠14800元整未付。二、本案的诉讼费用就由被告承担。
被告周忠英答辩称：2010年3月我经母亲胡思珍的同意，将胡思珍所有的位于龙井山龙井路的砖木够简易房屋一间及随房空地出租给牟勇居住，租期届满后，正遇政府规划城市建设需征用拆除，拆迁中牟勇无力理强占该房提出无理赔偿要求，为配合拆迁公司做好我母亲被拆房屋的补偿工作，在牟勇的无理要求下我未经母亲同意于2015年10月22日与牟勇签订对牟勇补偿24800元的经济损失的协议，牟勇依该协议即日收到我的10000元，下欠14800元我向牟勇出具欠条，我认为我不是被拆迁房屋的所有权人，擅自与牟勇签订房屋被拆迁的补偿协议是无权代理的无效法律行为，且牟勇未在该房地上添置任何财产，牟勇不应享受任何拆迁补偿补助，协议也是因配合拆迁公司的工作被迫签的，是损害我母亲财产权益的行为，无效的行为不受法律保护。
被告胡思珍答辩称：本人有坐落于龙井山龙井路边的砖木结构简易房一间及随房空地，该房地在牟勇租用前是一家张姓夫妇租住，2010年初张姓的夫人痛病死后，张姓人家搬走，因闲无人居住，牟勇于2010年3月1日来洽谈租房，我委托女儿与牟勇签下“租房地协议”合同，手写双方各持一份，协议第五条约定该房地如国家开发商、村委会征用，乙方应无条件搬出。在牟勇租住期间没有添置任设备，2014年龙井路被国家修路征用，我与政府签订同意拆出的合同后，多次追牟勇搬出，牟勇回答是国家通知搬他就随时搬，2015年5月牟勇通知我他已搬走，2015年10月16日政府对龙井路强拆，18号牟勇夫妇到拆迁办闹事，我委托女儿周忠英去了解事情经过，周忠英在我不知道的情况下以我的名誉与牟勇签下赔偿搬家损失的协议并当即支付10000元给牟勇，我认为这个协议没有我的授权是无效的，请求牟勇赔付我精神损失费5000元，并退还周忠英10000元。
被告（反诉原告，以下简称被告）周忠英反诉称：2010年3月1日我将母亲胡思珍的房屋出租给牟勇居住使用，经过母亲追认和同意，还租赁合同有效。租期五年已届满。因政府规划城市建设该房被征用，涉及拆迁补偿问题与牟勇无关，在拆迁公司处理该房的补偿问题时牟勇无理干涉。为配合和方便拆迁公司处理此事，我在母亲不知道的情况下与牟勇签订由我母亲补偿牟勇24800元经济损失的协议，当天我代支付给牟勇10000元，下欠14800元并出具欠条，这个行为未得到母亲的追人同意，是无权代理的行为，协议是无效合同，牟勇依该无效合同所取得的财产依法应予返还，遂向人民法院提起反诉请求：1、依法判令被反诉人返还我人民币10000元；2、请求撤销被告周忠英于原告牟勇于2015年10月22日签订的协议书。
原告（反诉被告，以下简称原告）牟勇答辩称：我租的房子被拆迁以后，我拍了现场照片，周忠英两口子2015年10月18日左右去我家，说要和我解决清楚这个事情，当时是去我现在住的西街乐购城这里，他们不让我出来，最后惊动了110才得出来。因为我的房子在我不知情的情况下被拆迁办拆了，我去找相关部门反映，然后当时这24800元是作为我搬出来的损失，所以这24800元是他们应该赔偿我的。
经审理查明：2010年3月1日，原告牟勇租到被告胡思珍所有的坐落于龙井村的空地及房屋，其中房屋为砖木结构房屋面积约54㎡，空地在拆迁前状态为搭建得有钢架棚，约定租期为2010年3月1日至2015年3月1日止。该简易房在2010年3月1日前是由被告胡思珍出租给案外人张姓夫妇居住使用，案外人张姓夫妇系原告牟勇的岳父、岳母，2008年上旬因原告牟勇的岳母过世，其岳父搬离该房屋，同年底原告牟勇夫妇搬进该房屋居住使用，2010年3月1日原告牟勇与被告周忠英签订租赁合同。原告牟勇租住被告胡思珍的房屋后，在简易房旁的空地搭建钢架棚。因中华西路旧城改造二期工程的开展，安顺市经济技术开发区棚户区改造办公室对龙井山村进行房屋征收，2014年2月19日被告胡思珍与安顺市经济技术开发区棚户区改造办公室、安顺锦城房屋拆迁有限公司签订了房屋征收安置补偿协议，约定征收并赔偿被告胡思珍所有的位于龙井山村五组的房屋及附属物的相关事宜，其中附属物钢架棚59.02㎡简易53.26㎡系原告牟勇向被告胡思珍租赁使用的部分。2014年12月17日拆迁公司依据2014年12月15日龙井村村民委员会出具的《证明》再次对被告胡思珍所有的砖木结构商业用途的房屋进行征收查勘，该房屋实测面积为53.26㎡，即补偿协议中征收的附属物简易53.26㎡。该处房屋拆迁补偿费用为简易房461元／㎡，钢架棚按拆除费200元／㎡计价。2015年3月1日，租赁合同到期后，被告周忠英多次催促原告牟勇搬出，原告牟勇与被告胡思珍未商议续租事宜亦未重新订立租赁合同，仍在该房地上生活经营，其间原告牟勇亦未缴纳房租给被告胡思珍。2015年10月16日上午该处房屋、钢架棚等设施被拆除，同日下午原告得知所租房屋及地势被拆迁后到龙井山拆迁办、拆迁公司、信访办等部门反应情况，被告胡思珍因年迈行动不便，委托被告周忠英到龙井山村拆迁办了解情况，在拆迁办等部门的主导下，原告牟勇与被告周忠英达成由被告周忠英赔偿人民币3000元的协议，次日原告牟勇不同意该赔偿意见，在拆迁公司的主持下原告牟勇与被告周忠英于2015年10月22日达成由被告胡思珍补偿24800元给原告牟勇的协议，并在原告牟勇位于西街乐购城附近的住处签订《协议书》，约定：“胡思珍将坐落于安顺开发区龙井路边土地房租给牟勇经营使用，现因政府征用修路，强制执行拆出，因牟勇受到损失，现经胡思珍和牟勇协商，由胡思珍补偿给牟勇经济损失，人民币贰万肆仟捌佰元整，此协议双方签字生效，双方互不纠缠。特立此协议为凭。见证人：刘祥生（捺印）甲方：周忠英（捺印）代胡思珍签乙方：牟勇（捺印）2015年10月22日”，见证人刘祥生原告牟勇之姑父，协议签订当日被告周忠英支付人民币10000元给原告牟勇，并出具欠条交由原告牟勇收执，《欠条》内容为：“欠条现欠到牟勇现金人民币壹万肆仟捌佰元正（14、800、-元）欠款人：周忠英（捺印）2015年10、22、注10.22日到11、10、止付清电话1376536****”，因到期被告周忠英未支付欠款给原告，原告遂诉至法院提出如上诉讼请求。被告周忠英以无权代理被告胡思珍订立协议书为由向本院提出反诉。
上述事实，有原告牟勇，被告周忠英、胡思珍的陈述，原告牟勇提供的：原告的身份证复印件、《协议书》、《欠条》、《接受刑事案件回执单》，被告周忠英提交的：二被告身份证复印件、《租房地协议书》、《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议（B类）》复印件、《证明》、《中华西路棚户区改造二期工程房屋及附属构筑物现场查勘表》、《收条》，法院依职权对中华西路棚户区改造拆迁三组负责人项胜萍的询问笔录、中华西路二期棚户区改造集体土地上房屋的初评结果公示表、中华西路旧城（棚户区）二期改造房屋拆迁对付清册复印件以及证人李学芬的证人证言等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，真实性予以采信。
原告提供的：1、照片26张，证明目的拆迁给原告造成损失的现状以及照片上的物品原在原告房屋内，对该照片的真实性予以采信，对证明拆迁给原告造成损失的目的不予采信。2、证人张应琴的证人证言，对2010年3月1日前简易房由其父母租住及2008年底其和原告牟勇搬进去居住的事实予以采信，但证人张应琴陈述的2008年其母亲去世后与原告买空心砖、打基脚、砌墙，与证人牟景荣陈述的其在2011年还是2012年5月帮原告牟勇砌空心砖、石棉瓦、砌墙时间不吻合，且不能达到简易房是其与原告牟勇一起修建的证明目的，对该部分事实与证明目的本院不予采信。3、证人胡小刚的证人证言，真实性予以采信，证明房屋是原告牟勇所建的证明目的不予采信。
原告提供的：1、《租地协议书》复印件，因原告无法提供原件，亦与龙井村委会出具的《证明》、证人胡晓刚、李学芬的证人证言不相符，本院不予采信。2、《情况反映》属原告牟勇对事情经过的陈述，非信访办对原告牟勇诉请的回复，对本案争议事实的陈述应以庭审中的陈述为依据，故该证据本院不予采信。3、证人牟景荣的证人证言，陈述其在2011年还是2012年5月帮原告牟勇砌空心砖、石棉瓦、砌墙，与证人张应琴陈述的2008年其母亲去世后与原告买空心砖、打基脚、砌墙的时间不吻合，亦达不到证人出庭的证明目的，本院不予采信。
法院依职权调取的：中华西路棚户区改造拆迁三组成员陈荣全测绘的胡思珍房屋平面图，本院调取该证据的目的是因争议房屋及空地已拆除，为还原拆除前房屋及空地的状态，特向拆迁工作组工作人员调取该手绘平面图，对平面图测绘的砖木、钢架棚、简易棚的结构予以采信，对平面图上标注的房屋面积应以拆迁补偿协议及现场勘验表为认定依据，故对面积部分不予采信。
本院认为：公民在进行民事活动的过程中，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告牟勇放弃要求被告周忠英履行与原告牟勇于2010年3月10日签订的租赁土地协议的诉讼请求，被告周忠英将请求确认协议书无效的诉讼请求变更为撤销协议书的诉讼请求，系原、被告对自己诉权的处理，本院予以准许。原、被告以其各自持有的租赁合同对租赁标的及违约责任不能达成共识，但对租赁期限、租金及租金支付方式、因征用应无条件搬走等内容无异议，该租赁合同虽为原告牟勇与被告周忠英签订，但租赁标的物所有权人为被告胡思珍，被告胡思珍也追认租赁合同，故原告牟勇与被告胡思珍之间存在租赁关系，该租赁关系存续期为2010年3月1日至2015年3月1日。结合庭审过程、村委会证明、刑事案件回执单等书证及证人胡晓刚、李学芬的证人证言，2010年3月1日原告牟勇诉称向被告胡思珍租到的“空地”实有简易房屋一间，该房屋旁有空地一块，符合被告周忠英所持《租房地协议书》中租赁物“房地”的表述。后原告牟勇在该空地上搭建钢架棚。2014年初安顺市经济技术开发区棚户区改造办公室、安顺锦城房屋拆迁有限公司开始对龙井村被纳入拆迁范围的房屋进行认定和测量，2014年2月19日，安顺市经济技术开发区棚户区改造办公室、安顺锦城房屋拆迁有限公司与被告胡思珍确定征收范围后与其签订拆迁补偿协议。2015年3月1日租赁期届满，原告牟勇与被告胡思珍基于租赁协议产生的租赁关系自然解除，该房屋及钢架棚于2015年10月16日被拆除。原告主张在拆迁过程中拆迁方对其磅秤、三轮车、家具、电器及其母亲戒指（价值3000余元）有损毁，但其提供的照片不足以证实前述物品的损毁程度及因损毁应获得赔偿的价值，且原告向法庭陈述其在该房内于2009年5月2日被四男子持刀抢走价值3100元的摩托车一台，也表示该房屋没有钥匙，按常理推断原告在这种居住环境下，不可能将贵重物品如价值3000元的戒指放在该简易房内，故原告诉称前述财物全部被损害，本院不予采信。被告周忠英反诉称其代被告胡思珍签订协议书的行为属无权代理是无效行为，要求撤销2015年10月22日与牟勇签订的协议书，经审理查明在房地租赁以及因房屋拆迁与原告发生纠纷等问题的处理中，均由被告周忠英代被告胡思珍处理，原告牟勇有理由相信被告周忠英有代理权，被告周忠英以被告胡思珍的名义与原告牟勇订立协议书属表见代理，该代理行为有效，且被告周忠英与原告牟勇签订协议书是在被告胡思珍签订拆迁补偿协议之后，亦在房屋拆迁之后，本院认为对协议约定的由被告胡思珍赔偿原告牟勇经济损失24800元是被告周忠英结合拆迁补偿款可以估计并自愿接受的，该协议书成立并有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告牟勇诉请要求被告周忠英履行协议书支付剩余的人民币14800元，被告周忠英虽在签订协议书的同日以自己的名义向原告牟勇出具欠条，但对原告牟勇进行经济赔偿的约定系被告周忠英以被告胡思珍名义进行的，故协议书的履行主体应为被告胡思珍，被告周忠英已经支付给原告牟勇的人民币10000元系被告周忠英代被告胡思珍履约的行为，但被告周忠英不是协议书的相对方，对尚未给付部分被告周忠英不负有给付义务，对原告的诉讼请求本院不予支持。被告周忠英反诉要求撤销协议书，但对协议享有撤销权的主体应为被告胡思珍，故被告周忠英不是撤销权的适格主体，对其要求撤销该协议并要求原告返还人民币10000元的请求，本院不予支持。被告胡思珍抗辩要求原告牟勇赔偿其名誉损失及精神损失人民币5000元，被告胡思珍对损害的认定没有提供相应证据证实，故本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告牟勇的诉讼请求。
二、驳回被告周忠英的反诉请求。
案件本诉受理费人民币170元，减半收取人民币85元，由原告牟勇承担。案件反诉受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告周忠英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。
代理审判员 邓 芸
二〇一六年四月六日
书 记 员 何娇娇（代）