陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3589号
上诉人（原审被告）：西安绿惠置业有限公司，住所西安经济技术开发区凤城五路雅荷春天16幢3单元30108室。
法定代表人：王觅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某。
委托诉讼代理人：曾香英，女，西安市未央区辛家庙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈立勋，男，西安市未央区辛家庙法律服务所法律工作者。
上诉人西安绿惠置业有限公司（以下简称绿惠公司）因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。绿惠公司委托诉讼代理人鲁宁娟、李某委托诉讼代理人曾香英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿惠公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五、六项，撤销一审判决第三、四、七项；2、改判为驳回李某要求其退还租金、保证金、装修押金及赔偿装修损失的诉讼请求；3、判令李某向其支付房屋空置费28500元及自2015年10月8至实际交还房屋之日的租金；4、一、二审案件受理费、鉴定费由李某负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，李某与涉案小区居民发生冲突完全是由于李某自身行为不检点所致，与店门朝向小区内侧开门无任何关系，其不存在任何过错。一审采信完全不符合法律规定的两名证人证言，无视其提交的十里铺社区居民委员会出具的《情况说明》，严重偏离基本事实。其履行涉案租赁合同无任何不当，李某应全部承担涉案租赁合同解除所产生的损失，一审认定“酌情以三七比例分担损失”，没有事实依据和法律依据。双方租金合同第10-2条明确约定，李某擅自退房已支付的租金和保证金不予退还，并承担相当于一个季度租金额的房屋空置费。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”应驳回李某要求退还租金、保证金、及由其承担装修损失的诉讼请求。至本案提起诉讼时，涉案房屋仍有李某占有，未能向其交还，给其造成一年有余的巨大租金损失。一审判决以李某已在诉讼中将其物品搬离，不存在恶意占有涉案房屋或继续经营的情况为由，驳回其要求李某承担自2015年10月8日至实际交还房屋之日租金的诉讼请求，违背市场交易活动的基本准则。
李某辩称，本案争议发生的原因系绿惠公司未经合法规划手续将出租房屋的窗户改成大门，将小区绿化地改成出入通道，导致小区居民对此意见很大，影响其店面经营，最终导致关门歇业。其与村民发生纠纷后，其曾报警求助，应以公安机关查明的事实为准。造成本案合同无法履行的过错方是绿惠公司，其已依法向绿惠公司送达了合同解除通知书，合同自解除通知书到达之日起解除。合同解除后其未实际使用出租房屋经营餐饮生意，一审认定绿惠公司承担70%的责任符合本案案情。绿惠公司在收到合同解除通知后，为依法行使相关权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。因此其主张退还租金、保证金（押金）、装修损失的理由充分，证据确实。在诉讼过程中，其未实际使用出租房屋，且因案情需要评估装修损失，并非其主观原因导致房屋空置，且绿惠公司对装修损失评估持有异议，一审判决后，其欲按判决内容返还房屋，但绿惠公司又提起上诉，导致房屋至今无法交付。请求驳回上诉，维持原判。
李某向一审法院起诉请求：依法解除其与绿惠公司于2014年8月18日签订的商铺租赁合同，绿惠公司向其退还租金41200元、保证金9500元、装修押金4000元，赔偿其装修损失118000元、支付违约金3万元并承担本案诉讼费。绿惠公司反诉请求：依法解除其与李某于2014年8月18日签订的《西安绿惠生活广场临街商铺租赁合同》及《补充协议》，李某向其返还涉案房屋，支付自2015年4月23日至2015年6月19日水电费共计2241.39元，支付一季度房屋空置费28500元，支付自2015年10月8日至实际交还房屋之日的租金，并由李某承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月18日，李某（乙方）与绿惠公司（甲方）签订《西安绿惠生活广场临街商铺租赁合同》一份，约定由甲方将位于西安经济开发区凤城四路与贞观路十字雅荷四季城小区H1-H2号楼底商铺出租给乙方用于开办米线店，房屋建筑面积150平方米，甲方给予乙方两个月的装修期；租赁期限为五年，自2014年10月8日至2019年10月7日止；月租金9500元，租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%；房屋物业管理费由绿惠公司统一收取，半年收取一次；履约保证金9500元，乙方应于合同签订之日向甲方一次性支付；合同期满后，乙方交清租金及水电暖物业管理费后，甲方须于三十日内退还保证金；甲方同意乙方根据经营需要对租赁房屋进行装修，装修所产生的全部费用由乙方自行承担；乙方对该商铺进行装修之前，须对装修方案报经甲方认可；装修完成后，甲方根据经审批的装修方案，对装修场地进行验收；水费收费标准5.3元／吨、电费收费标准1.2元／度，如遇国家调整水电费标准，则本合同约定标准相应调整；租赁期内，未经甲方同意乙方擅自退租，已支付的租金和保证金不予退还，并承担相当于一个季度租金额的房屋空置费。当日，李某（乙方）与绿惠公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：租金9500元／月（含管理费不含营业后的垃圾费），开门及门前道路由乙方负责施工．甲方负责协调此项工作到施工完为止，…。上述合同签订后，李某即向绿惠公司交纳租金5.7万元（2014年10月8日至2015年4月7日）、店铺保证金9500元、装修押金4000元。2015年4月13日，李某又向绿惠公司交纳租金57000元（2015年4月8日至2015年10月7日）。截止2015年6月19日，李某下欠绿惠公司水电费2241.39元未付。
另查，李某自2014年8月8日至10月7日期间进行店面装修，自2014年10月8日起开始经营，因村民堵门闹事于2015年5月27日起停业。李某在对店面装修期间，将商铺内朝向小区内的一扇窗户改造成门，门外新铺设的道路占用了小区公共绿地。李某称该部分工程均由绿惠公司找工人施工，由其支付费用；绿惠公司称窗改门系经其同意，双方在《补充协议》中已作出约定，上述两项工程均已事先征得开发商、物业管理公司的同意。庭审中，李某申请两名证人出庭，证明李某经营的米线店因向小区内侧开门，对小区的环境、安全等造成影响，村民不同意李某继续经营。李某还举证2015年6月10日《通知》及照片一组，证明其向绿惠公司发出解除合同通知，绿惠公司称其未收到该通知，但承认李某与村民发生打架后曾找其进行协调。李某就其装修费用一节举证装修费《收款收据》一组及《预算书》等，绿惠公司均不予认可。李某遂在搬离其店内物品后，对装修项目的现值申请司法鉴定。经西安市中级人民法院委托，西安建华资产评估有限责任公司作出西建华评报字【2016】161号《评估报告》，鉴定意见为71415.96无。后鉴定单位对绿惠公司提出的鉴定异议也作出答复。经质证，李某对鉴定报告及异议答复均没有异议，绿惠公司则认为本案不需要评估、评估报告部分项目取价依据不明等。
一审法院认为，李某、绿惠公司签订的临街商铺租赁合同、补充协议均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人实际履行该合同。双方还协议将店面朝向小区内侧的窗扇改造成为进出门，并占用部分小区公共绿地用于铺设进、出李某经营店面的道路，由此导致李某与小区居民之间发生冲突、关门停业。对此，李某、绿惠公司双方均具有过错。现李某主张解除合同，绿惠公司亦反诉请求解除合同，故双方签订的临街商铺租赁合同、补充协议予以解除。李某应向绿惠公司返还涉案房屋。绿惠公司已收取的保证金9500元、装修押金4000元，应向李某返还。关于李某主张绿惠公司退还租金41200元（自李某停业起至2015年10月7日期间租金）的请求，涉案房屋系经营用房，李某已实际停止经营，故此为李某损失，因李某、绿惠公司双方对于合同不能正常履行均具有过错，综合本案实际情况，酌情以三七比例分担损失，故绿惠公司应向李某退还28840元租金。李某在进入涉案房屋经营之前，已征得绿惠公司同意对房屋进行装修，绿惠公司对于李某举证的房屋装修价值的证据不予认可，后根据李某的申请进行了司法鉴定。绿惠公司对于鉴定意见所提出的异议，缺乏证据支持，故应认定该鉴定意见的内容，即李某装饰、装修部分的现有价值为71415.96元，因双方合同在租期届满前被解除，故绿惠公司亦应按照三七比例分担李某该项损失，故绿惠公司应向李某支付装修损失49991.17元。关于李某主张的3万元违约金请求，缺乏证据证明，应不予支持。关于绿惠公司反诉主张李某支付所欠水电费共计2241.39元的请求，李某予以认可，故应予以支持。关于绿惠公司反诉主张李某支付房屋空置费28500元的请求，根据李某、绿惠公司所签租赁合同的约定，当出现李某擅自退租时，应向绿惠公司承担房屋空置费，本案中不存在此种情形，故对绿惠公司该项反诉请求不予支持。关于绿惠公司反诉主张李某支付自2015年10月8日至实际交还房屋之日止租金的反诉请求，李某在停止经营后较短时间内即向法院起诉本案，并已在诉讼中将其物品搬离，不存在恶意占有涉案房屋或继续经营的情况，故绿惠公司的该项反诉请求，没有事实及法律依据，应不予支持。依照<中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李某与被告西安绿惠置业有限公司于2014年8月18日签订的《西安绿惠生活广场临街商铺租赁合同》及《补充协议》予以解除。二、原告李某于本判决生效后三日内向被告西安绿惠置业有限公司交还租赁房屋。三、被告西安绿惠置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李某退还保证金9500元、装修押金4000元。四、被告西安绿惠置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李某退还租金28840元、赔偿装修损失49991.17元。五、原告李某于本决生效后十日内向被告西安绿惠置业有限公司支付水电费合计2241.39元。六、驳回原告其余诉讼请求。七、驳回被告其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4477元、鉴定费2800元（原告已预交），由原告负担2183元；由被告负担5094元，于本判决生效后十日内给付原告。反诉费637元（被告已预交），由原告负担100元，于本判决生效后十日内给付被告；由被告负担537元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。绿惠公司为证明其主张向本院提交两组证据：一、涉案房屋照片四张，显示涉案房屋处于雅荷花园小区大门入口右手边，未占用小区道路及公共绿地，位于涉案房屋斜对面的商铺也同样是将面向小区的窗户改为门，现正对外招租，未有小区业主阻拦。二、谈话笔录一份。证明2015年5月27日，因李某将垃圾扫到旁边纳凉的居民刘某身上，且态度恶劣，拒不道歉才导致李某与小区居民刘某发生打架事件，该谈话笔录所记载内容与其一审提供的未央区大明宫街道西十里铺社区居民委员会出具的《情况说明》相同，且李某与小区居民仅发生该一次纠纷。从未有业主因李某将窗户改成门而阻拦李某正常经营。李某关门停业系自身原因导致，其不应承担任何责任。经质证，李某对照片真实性认可，对证明目的不认可，认为其他商铺将窗户改成门无人阻拦不能说明涉案商铺将窗户改成门的做法是正确的，且其他商铺与本案无关。对谈话笔录真实性不清楚，应该以警方查明事实为准。刘建珍应该作为证人出庭作证，且刘建珍个人也无法证明是否有其他业主进行过阻拦。
二审经审理查明，绿惠公司一审提交的2015年7月18日西安市未央区大明宫街道西十里铺社区居民委员会情况说明载明：“李某自2014年8月起在雅合四季城小区H1-H2号楼底商铺经营米线店，在其经营期间，我社区居委会和社区居民从未干扰或阻挠过其经营活动。2015年5月27日下午6时左右，李某与我社区居民发生肢体冲突，据我社区核实，冲突的起因是李某在打扫店铺门前卫生时，将垃圾扫到旁边纳凉的居民刘建珍身上，且态度恶劣，拒不道歉，并非因有关居民阻挠、干扰其经营引起。特此说明”，李某一审提交的2015年5月27日接处警登记表显示2015年5月27日18时47分因雅荷四季城有人打架报警，处理结果为民警到达现场，已调解。二审中，李某表示其与小区居民之间仅发生过2015年5月27日一次纠纷。其余一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《西安绿惠生活广场临街商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。现李某未在涉案房屋实际经营并主张解除涉案合同，绿惠公司亦反诉要求解除涉案合同，故一审判令李某与绿惠公司于2014年8月18日签订的《西安绿惠生活广场临街商铺租赁合同》及《补充协议》予以解除，李某于本判决生效后三日内向绿惠公司交还租赁房屋，绿惠公司于本判决生效后十日内向李某退还保证金9500元、装修押金4000元，符合事实及法律规定，本院予以维持。李某主张因绿惠公司将出租房屋的窗户改成大门，将小区绿化地改成出入通道，导致小区居民对此意见很大，影响其店面经营，最终导致关门歇业。但李某并未提交充分有效证据证明确因改造行为导致其与小区居民发生纠纷。且通过《补充协议》约定内容，可以确认双方当事人均同意将涉案房屋小区内窗户改为大门，李某亦就改造事宜向绿惠公司支付相应费用。故对李某要求绿惠公司退还其租金41200元并赔偿装修损失的主张，本院不予支持。就绿惠公司主张李某因擅自退租应承担相当于一个季度租金额的房屋空置费一项，通过本案审理查明，李某确因与小区居民发生纠纷而无法继续经营，故一审认定本案不存在李某擅自退租的情形，对绿惠公司该项请求不予支持，并无不妥。就绿惠公司主张李某支付自2015年10月8日至实际交还房屋之日的租金之诉请，因截止目前李某虽未在涉案房屋实际经营，但其并未向绿惠公司交付涉案房屋钥匙，导致案件损失扩大，故其应向绿惠公司支付一定费用。但绿惠公司在李某已诉讼主张解除合同，搬离其相应物品的情况下，并未积极主张李某返还涉案房屋，绿惠公司对损失扩大部分也负有一定责任。故综合考虑本案情况，本院酌情认定李某向绿惠公司支付房屋租金9500元。
综上所述，绿惠公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03860号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第03860号民事判决第四项；
三、李某于本判决生效后十日内向西安绿惠置业有限公司支付房屋租金9500元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4477元、鉴定费2800元、反诉费637元（李某已预交7277元，西安绿惠置业有限公司已预交637元），由李某负担7100元，由西安绿惠置业有限公司负担814元；二审案件受理费2620元（西安绿惠置业有限公司已预交）由李某负担1920元，由西安绿惠置业有限公司负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 高喜平
代理审判员 卫婉莹
二〇一七年五月十七日
书 记 员 韩 璋