广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终674号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负*层。
负责人：李长江，总经理。
委托诉讼代理人：陈金满，女，系该公司职员
委托诉讼代理人：徐慧敏，女，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：史培华，男，1979年5月17日出生，汉族，住海南省万宁市。
委托诉讼代理人：何伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗美，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司因与被上诉人史培华物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判史培华向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2011年11月计至2016年5月物业服务费39391元；二、判令史培华向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至史培华支付拖欠物业服务费的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为5743.21元）；三、由史培华负担案件的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人依约向被上诉人提供物业管理服务，但被上诉人因房屋质量问题自2011年11月起拒交物业服务费，违反了双方签订的《前期物业服务协议》，应支付拖欠的物业服务费并承担逾期支付物业服务费违约金。庭审中，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司补充上诉意见：一、涉案房屋已于2011年3月25日办理了竣工验收备案，涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交付之日届满前完全达到了买卖合同约定的交付条件，可以交付给被上诉人使用。二、建设单位依约在合同约定的房屋交付之日向被上诉人交付涉案房屋，但被上诉人无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋并不存在任何影响交付和居住的质量问题，且建设单位已经尽到了通知义务，被上诉人借口涉案房屋存在外观瑕疵不收楼的抗辩理由不成立。按照相关法律法规规定，涉案房屋应视为已经按期交付，被上诉人理应自合同约定的交付之日起向上诉人支付物业服务费。三、根据双方签订的《前期物业服务协议》第二条约定，上诉人提供的物业管理服务范围并不包括业主的专有区域，被上诉人以其未使用涉案房屋为由拒绝支付物业服务费没有事实和法律依据。四、被上诉人无正当理由拒不支付物业服务费的行为不仅违反了物业服务协议的约定，且严重损害其他业主的合法权益。
被上诉人史培华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、被上诉人直至本案诉讼时都没有收到过上诉人的书面收楼通知，上诉人直到一审庭审结束后才向被上诉人通过特快专递邮寄了收楼通知书。因为涉案房子的质量问题，开发商一直在修缮的过程中，直至本案一审庭审结束后，开发商才完成了房子的修缮工作。一审时被上诉人已经提供了有关房屋存在质量问题的照片。涉案房屋因质量问题一直没有人居住。具体质量问题表现在：外墙的脱落、地板突起及阳台有裂痕等。开发商直至修缮完毕后才邮寄了收楼通知书给被上诉人。开发商及上诉人在此之前一直都没有通知过被上诉人收楼，也没有按照房屋买卖合同的约定，出示验收合格证、住宅使用说明书，也没有提供房屋的房门钥匙、出入小区的门禁卡等。根据相关司法解释的规定，未交付使用的物业，管理费是由开发商缴纳。二、上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。上诉人主张从2011年开始的物业管理费，但至今已经过了两年的诉讼时效，也没有相关的诉讼时效中断的事由发生。被上诉人从未收到过上诉人的任何书面的催交物业管理费的通知。三、被上诉人在购买涉案房屋时，开发商当时同意代付17002.08元物业费作为购买涉案房屋的优惠，对此应予以抵扣。
广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：一、判令史培华向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2011年11月计至2016年5月的物业服务费39391元；二、判令史培华向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付至史培华支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2016年6月30日的违约金为5743.21元）；三、由史培华负担案件的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月14日，史培华与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了清远市清远碧桂园假日半岛×××街1层2号房屋，合同约定开发商应于2011年10月30日前将验收合格并符合其他的合同约定条件的房屋交付给史培华使用，但史培华与开发商之间因房屋质量问题发生纠纷，一直未办理房屋交接手续。2010年10月14日，史培华（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，就甲方已购买的清远市清远碧桂园假日半岛×××街1层2号房屋交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，该协议约定由乙方以该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元；花园面积每月每平方米0.5元，向甲方收缴物业服务费。同时，还约定，甲方于公历每月10日前交纳物业服务费；如甲方逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方交纳所拖欠物业服务费0.5%的违约金。广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司，于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给史培华使用，根据史培华提供的证据显示，史培华因房屋质量问题一直与开发商协商房屋维修及收楼问题，一直未领取涉案房屋钥匙，亦未办理收楼手续。根据“谁主张谁举证”的原则，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应对史培华是否接收房屋承担举证责任，鉴于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供证据证明史培华已实际接收涉案房屋，应对此承担举证不能的不利后果。故广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司请求史培华支付物业管理费的诉请缺乏证据支持，不予支持。依照《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费464元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担。
本院二审期间，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交了如下证据：证据一，《商品房买卖合同》附件四，证明双方明确约定：1、被上诉人以涉案房屋的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期的法律后果由被上诉人自行承担。2、被上诉人应按合同第八条约定的交付期限届满之日（即2011年10月30日）自行到清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司售楼部联系并办理交接房屋使用手续。被上诉人如逾期办理交接房屋手续，则视为清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司已按期交房。3、如遇涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，被上诉人有权要求修补，由清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，被上诉人不得借此拒绝收楼。被上诉人以涉案房屋有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由被上诉人自行承担。证据二，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2011年3月25日办理了竣工验收备案手续，竣工验收合格达到了交付条件。证据三，《收楼通知书》及收楼明细。证明建设单位已经于商品房买卖合同约定的房屋交付日期届满前2011年10月27日发函通知被上诉人收楼。证据四，《催促收楼通知书》及国内信函收据，证明被上诉人在约定的房屋交付日期届满后无故不收楼，建设单位于2014年1月13日、2014年8月7日、2017年5月17日发函催告被上诉人收楼。证据五，《律师函》及EMS国内标准快递单，证明上诉人于2016年7月22日向被上诉人催缴物业服务费等款项。
被上诉人史培华发表质证意见认为，上诉人提交的证据均不属于新证据，且已经超过举证期限。对于证据一《商品房买卖合同》附件四的真实性予以确认，但认为相关条款加重了被上诉人的责任和义务，排除了开发商以及上诉人应当承担的责任和义务，应当视为无效。史培华只确认收到2017年5月份的收楼通知，是通过特快专递邮寄的，其邮寄时间是一审庭审之后，开发商已经完成房屋的修缮后才邮寄给被上诉人的。
经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，涉案的清远碧桂园假日半岛×××街1层2号房屋已于2011年3月25日验收合格并于2011年3月29日办理备案登记。史培华与清远假日半岛碧桂园置业发展有限公司于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》附件四补充协议书。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司于2016年7月21日以EMS国内标准快递的形式向史培华寄送（2016）国鼎律函字物业款第3065号律师函，要求史培华向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2011年11月计至2016年5月物业服务费39391元及暂计至2016年6月30日的违约金5743.21元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为史培华应否向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付物业服务费及违约金。
经查，本案双方物业服务关系由涉案《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》确定。《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》属各方就涉案房屋买卖关系及物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》的内容亦未违反法律法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认,各方均应依该《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》约定的内容履行。纠纷发生时，该《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。本案中，史培华主张涉案商品房存在质量问题，因而拒绝收楼，其不应承担物业服务费的支付责任。对此，本院注意到，《商品房买卖合同》及附件对房屋的交付及质量保证方面的权利义务关系均有明确约定。《前期物业服务协议》对物业服务费的承担亦作出了明确约定。因此，对于物业服务费的权利义务关系与商品房质量违约责任应当予以明确区分。在涉案商品房已经具备了买卖双方合同约定的交付条件时，出卖人依约完成通知买受方史培华前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了合同约定的交付义务。史培华在未能提供充分证据证实涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，便以涉案商品房存在质量问题为由拒绝接收房屋，并主张不承担物业服务费的支付责任，显然违反相关合同的约定以及诚信原则。史培华在本案中显然负有向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付相应的物业服务费的合同义务。
关于诉讼时效问题。本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定，即诉讼时效期间为二年。史培华在案中明确提出诉讼时效抗辩，对此，经查，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司仅于2016年7月21日以EMS国内标准快递的形式向史培华寄送了（2016）国鼎律函字物业款第3065号律师函，要求史培华缴交物业服务费。但广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能提供其他证据证实其此前有向史培华主张权利追收物业服务费。故本院对广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求史培华缴交从2014年7月起计至2016年5月的物业服务费予以保护。经核实及计算，史培华应向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付从2014年7月起计至2016年5月的物业服务费16472.60元。
至于违约金问题。虽然《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的违约金标准为每日按应付物业服务费5‰计算。但广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提交的欠费清单表显示其计算本案违约金实际上是按每日万分之一点八的标准确定的，且该标准与本院此前类案裁判尺度一致。故本院确认本案违约金按每日万分之一点八的标准计算。
综上所述，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的部分上诉请求理由充分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6075号民事判决；
二、限史培华于本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2014年7月至2016年5月物业服务费16472.60元及违约金（违约金从每期逾期之日起，按所欠金额日万分之一点八计算至还清之日止）；
三、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费464元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担264元，史培华负担200元；二审案件受理费464元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担264元，史培华负担200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 成振平
二〇一八年六月二十五日
书记员 林 花