成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金牛民初字第51号
原告马鸥。
委托代理人，周明辉，四川典章律师事务所律师。
委托代理人，方明玉，四川典章律师事务所律师。
被告四川龙海房地产投资有限公司。
法定代表人袁利群。
委托代理人伍明辉,四川治平律师事务所律师。
委托代理人胡瑜,四川治平律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行。
负责人耿红。
委托代理人唐昌胜。
委托代理人陈为。
原告马鸥与被告四川龙海房地产投资有限公司（以下简称龙海公司）、第三人中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称农行成都经开支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2011年1月28日、2011年3月7日公开开庭进行了审理。原告马鸥的委托代理人周明辉、方明玉，被告龙海公司的委托代理人胡瑜及第三人农行成都经开支行的委托代理人唐昌胜、陈为到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2008年11月5日签订《房屋买卖合同》，约定原告以144158元的价格购买被告位于成都市人民北路29号海发内衣城1层*号房，建筑面积为8.52平方米。根据约定被告应当在2010年2月28日前为原告办理完该房屋的所有权证的过户手续，现经原告多次催告，被告均未办理。故起诉至法院，请求判令：1.被告在15日内为原告办理位于成都市人民北路29号海发内衣城1层*号房屋的所有权证和国有土地使用权证；2.被告支付原告从2010年3月1日起按已付全部房款的每日万分之五支付违约金，直到产权办理完毕为止；3.被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，办理房屋权属证书的职权机关是房地产管理局，而被告作为企业法人并不享有办证的职权，因此，原告要求被告办证无法律依据，不能成立。根据双方《房屋买卖合同》补充协议第三条的约定，原告委托被告办理所有权证时，应向被告提供办证所需的相关资料，现原告未将资料提交给被告，要求被告办理分户权属证书显然不能成立。被告为打造海发内衣城，投入巨资对整个海发大厦进行了加固、装饰、装修、添加设施设备等改造，由于承建装饰、装修工程的成都金统建设工程有限公司迟迟不办理以上工程的竣工验收手续，致使海发大厦的分户产权因缺乏该资料而不能办理，被告已通过诉讼途径向成都金统建设工程有限公司主张权利，该案还在审理过程中。同时，原告购买房屋所在的海发大厦原负一层至二十层的房屋在初始登记时成都市无测量制度，当时未经测量，从而导致分户产权未能办理，后经协调，房管局要求对纳入公摊部分的面积和房屋的具体位置由龙海公司和业主双方签订补充协议予以约定并对其实际情况确认后，才能办理分户产权证。因此，被告因客观原因导致分户房屋权属证书迟延办理，不应承担违约责任。被告已按照约定于2010年6月10日前向房管部门申请办理房屋的分户权属证书，约定的办证时间到2010年11月初才能到期，原告主张2009年3月1日逾期办证违约金显然不能成立。原告并未因未能办理房屋权属证书而导致任何损失，原告主张逾期办证违约金请求缺乏事实依据，且主张每天万分之五的违约金太高。综上，请求法院驳回原告的诉讼诉求。
第三人辩称，原告的诉讼请求仅限于被告，而将农行成都经开支行列为第三人无法律和事实依据。2010年借款人四川龙海油脂饲料有限公司（以下简称龙海油脂）在农行成都经开支行贷款8600万元，并由被告以自有房地产为龙海油脂提供抵押担保，签订了最高额抵押合同，办理了合法有效的抵押登记手续。在办理抵押登记时，因大产权未分割，故办理了全产权抵押登记手续。2010年6月13日农行成都经开支行向成都市房管局出具了办理产权的同意函，并出具了说明，农行成都经开支行同意在办理分户产权后保留16567.57平方米的抵押权，解除已转让的5548.58平方米的抵押登记，原告所购买房屋不在抵押范围，农行成都经开支行与本案无直接利害关系。
经审理查明：原告与被告于2008年11月5日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，被告将位于成都市人民北路29号海发内衣城（海发大厦）1层*号房屋出售给原告，该房建筑面积8.52平方米，总价款144158元。双方在《房屋买卖合同》中约定：“……第六条房屋交付期限,出卖人应当在2009年5月31日前，将符合本合同约定的房屋交付买受人……第十条关于产权登记的约定,出卖人应当在房屋交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后270个工作日内取得房屋所有权属证书的，若逾期时间在180天以内，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，若逾期时间超过180天，买受人可以按原购房价款退房……”。双方在《房屋买卖合同补充协议》约定：“……第三条，对《房屋买卖合同》第十条的补充：乙方（即原告）委托甲方（即被告）代为办理房屋所有证，并应及时提供办理权证所需要的相关资料，否则延期办理产权证的法律责任由乙方自行承担……第五条，凡本协议所涉及的通知均应以书面或公告形式，以书面形式的按本协议各方所列地址，以邮寄、传真等途径送达被通知方；被通知方收到通知时，应予以确认。如果按照上述方式发出通知十日后，对方未确认的，也视为送达……”。
另查明：原告于2008年11月5日向被告支付购房款共计144158元。原被告双方实际验收交接房屋时间为2009年6月1日，原告至今未取得所购房屋的相关权属证书。
另查明：2010年6月7日，被告将海发内衣城（海发大厦）为四川龙海油脂饲料有限公司在第三人处贷款8600万元提供抵押担保，签订了抵押合同并办理了登记，抵押登记了全产权面积，即22116.15平方米，约定的抵押时间为2010年6月7日至2013年6月6日。庭审中，第三人表示同意在办理分户产权后保留16567.57平方米的抵押权，解除被告已转让的5548.58平方米的抵押登记，原告所购买房屋不在抵押范围。
以上事实有身份证明、营业执照、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、房屋验收交接单、收据、房屋信息摘要、第三人所出具的说明等证据，以及当事人当庭一致陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告所签房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
关于被告是否应当承担办证违约责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示，房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记，登记虽然不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记不发生物权变动的法律后果，本案中，被告完整意义的交付房屋的主给付义务应当包括两方面的内容：一是交付房屋给原告占有和使用；二是将房屋所有权转移给原告，即到产权登记机关将房屋产权登记过户给原告。因此，对被告而言，将房屋产权登记过户给原告不仅是双方的约定义务也是法定义务。被告认为办理房屋权属证书的职权机关是房地产管理局，原告要求被告办证无法律依据的理由不能成立；被告认为原告未将相关资料提交给被告，逾期未办证的责任在原告，但本院认为审理中被告并未向本院提交相应的证据进行证明，因此本院不予采信；被告认为承建海发大厦装饰、装修工程的成都金统建设工程有限公司迟迟不办理工程的竣工验收手续，致使海发大厦的分户产权因缺乏该资料而不能办理，但被告并未提交相应的证据证明装饰装修工程未办理工程竣工验收手续必然导致不能给原告办理权属登记，同时装饰装修工程是另外一个法律关系，与本案没有必然的联系，因此对被告的这一抗辩理由本院不予采信；被告认为海发大厦原负一层至二十层的房屋在初始登记时未经测量，房管局要求对纳入公摊部分的面积和房屋的具体位置由被告和业主双方签订补充协议予以约定并对其实际情况确认后，才能办理分户产权证，但本院认为，即使房管局要求被告与原告就公摊面积进行补充协议，被告有义务主动与原告进行沟通就相关事宜达成一致，便于及时办理分户产权证，被告并未向本院提交证据证明其已履行了这一义务，应视为被告怠于行使这一义务，因此，被告仍不能推卸逾期办证的责任。被告认为已按照约定于2010年6月10日前向房管部门申请办理房屋的分户权属证书，履行了自己的办证协助义务，并不存在办证违约的问题，为此被告向本院提交了一份告知号为333218的《成都市房产管理局房屋登记咨询告知单》，本院认为，从这一份咨询告知单的内容来看并不足以证明与本案的关联性，因此对被告已履行了办证协助义务的主张不予支持。综上，原被告在合同中约定由被告代为原告办理房屋权属证明，原告在房屋交付使用后270个工作日内取得房屋所有权属证书，现原告并未在约定的时间内取得权属证书，被告已构成违约，并应当承担违约责任。原被告约定被告承担逾期办证的违约责任的方式为按日向原告支付已交付价款万分之五的违约金，被告认为原告并未因未能办理房屋权属证书而导致任何损失、违约金太高。由于原告未向本院提交证据证明因被告逾期未办证的实际损失，导致原告的损失数额难以确定，因此，本院对原告要求被告履行办证义务并支付违约金的诉讼请求应予支持，对违约金的计算方式不予支持。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条之规定，被告应向原告支付的违约金，本院按照原告已付被告购房款总额即144158元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于被告逾期办证违约时间的起止问题，原告认为应从2010年3月1日起计算，而被告认为根据约定到2010年6月18日届满270个工作日、原告主张的起算违约金时间显然不符合合同约定。因此，这里就出现了原告与被告对“270个工作日”的理解发生了争议，根据原告的理解“270个工作日”应为自然日，根据被告的理解“270个工作日”仅仅指工作上班的时间。本院认为，本案中的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均系采用格式条款订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；同时结合原被告的约定“……买受人不能在房屋交付使用后270个工作日内取得房屋所有权属证书的，若逾期时间在180天以内……”来看，约定中同时使用了“工作日”与“天”即“自然日”两个概念，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，据此，本院将“工作日”按“自然日”予以确认。根据原告的实际收房时间并结合双方约定计算被告逾期办证违约金的起算时间应为2010年2月27日起，但原告主张从2010年3月1日起计算违约金，此为原告对自己权利的处分，并不违反法律法规规定，本院予以确认。由于被告的原因致使原告未能在交付房屋后270个工作日内取得相应的权属证书，被告支付原告违约金截止时间应为原告取得房屋权属证书之日止。同时，被告在办理权属登记的过程中，原告应当给予积极的协助与配合。
关于农行成都经开支行是否应当列为本案第三人的问题，本院认为龙海油脂在向农行成都经开支行贷款8600万元时，被告龙海公司以其海发内衣城（海发大厦）为龙海油脂提供了抵押担保，并办理了全产权抵押登记手续，无论是查清案情需要，还是确保农行成都经开支行作为抵押权人的利益不受损害、确保原告房屋所有权的实现，都应当将农行成都经开支行列为本案第三人，即使原告在起诉时不将农行成都经开支行列为第三人，本院也应当依职权通知农行成都经开支行参加诉讼，因此，本院对农行成都经开支行认为不应将该行列为第三人的主张不予支持。现农行成都经开支行同意在办理分户产权后保留16567.57平方米的抵押权，明确表示解除被告龙海公司已转让的5548.58平方米的抵押登记，原告马鸥所购买房屋不在抵押范围，这将有利于原告马鸥所购房屋所有权的最终实现。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条之规定，判决如下：
一、被告四川龙海房地产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内到房地产主管部门为原告马鸥购买的成都市人民北路29号海发内衣城1层*号房屋办理产权登记；
二、被告四川龙海房地产投资有限公司于本判决生效后，原告马鸥实际取得房屋产权证书之日起十日内向原告马鸥支付逾期办证违约金（以房款144158元为本金，自2010年3月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告马鸥实际取得房屋产权证书之日止）；
三、驳回原告马鸥的其它诉讼请求。
如果被告四川龙海房地产投资有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费125元由被告四川龙海房地产投资有限公司承担（此款由原告马鸥垫付，被告四川龙海房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告马鸥）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨洪
二〇一一年三月七日
书记员 康艾