江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中商终字第00569号
上诉人（原审被告）马嫣含。
委托代理人马健东。
被上诉人（原审原告）伟伦（南通）物业管理有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区星湖大道1692号。
法定代表人ZHUJIANQI。
委托代理人许丽。
上诉人马嫣含因与伟伦（南通）物业管理有限公司（以下简称伟伦物业）恢复原状纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2014）开商初字第00183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理，上诉人马嫣含的委托代理人马健东，被上诉人伟伦物业的委托代理人许丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人伟伦物业一审诉称，马嫣含系伟伦物业所管理的南通市山水花园（山水壹号）2幢107室的业主，其购房时双方签署了房屋买卖合同，补充协议中对装修进行了相关约定。马嫣含并签署一份承诺书，表示愿意遵守《业主临时公约》和《管理公约》。2012年10月12日，马嫣含父亲马健东向物业申请装修该房屋，但在装修过程中，其私自对房屋外观等进行了改造，伟伦物业多次劝阻无效，现请求判令：1、马嫣含对一楼南庭院及围墙进行恢复，即拆除木质栅栏，恢复成原有的铁艺及绿蓠，与邻居之间的隔墙恢复到原来高度；2、马嫣含封闭储藏室，恢复隔潮层原有功能。
上诉人马嫣含一审辩称，双方签订的是格式合同，合同对业主的限制性条款不应对房屋买受人产生约束力。案涉房屋是独门独院的别墅，其地下室、隔潮层、花园等都是属于房屋的专有部分，马嫣含对其所购房屋的装修改造并未超越专有权的行使范围，也未侵害他人的合法权益，请求驳回伟伦物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年5月23日，南通星洲房地产有限公司（以下简称星洲公司）与马嫣含签订一份《商品房买卖合同》，约定马嫣含购置山水花园2幢107室，建筑层数地上四层，地下一层，建筑面积共265.7平方米。该合同约定：“买受人在购房后不得擅自改变和损坏房屋外立面”，“买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。该合同并附一补充协议，载明：在本物业业主委员会成立前，由出卖人依据政府规定选聘物业公司负责本物业的管理和服务工作；买受人承诺为全体业主物业美观考虑，其购房后，不擅自改变房屋结构、功能，不擅自改变底层花园用途，不擅自安装晒衣架、空调室外机、棚架等影响建筑外观和小区景观的物件和设施。
2012年9月5日，星洲公司与伟伦物业签订一份前期物业管理服务合同，约定星洲公司选聘伟伦物业对“山水花园”提供前期物业管理服务事宜。
2012年9月30日，马嫣含之父马健东签署《山水壹号业主验收表》，领取所购房钥匙，同时签订一份承诺书，表示愿意遵守星洲公司制订的《业主临时公约》及星洲公司会同伟伦物业制订的《管理公约》。《业主临时公约》第四条规定：“业主、使用人在物业使用中，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏或改变房屋外貌；（二）擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；（三）占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备；（四）在庭院、花园、采光井、地下挑空部分、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。”《管理公约》第三章对业主的责任作了规定：“未经管理者书面同意，不得占用公共区域，不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动等行为或状况。”
2012年10月12日，马嫣含父亲马健东填写了《山水壹号业主装修申请登记表》，申请对房屋进行装修，登记表中约定：“任何单元内的承重墙、外墙立面、室内共用管线、共用墙面禁止拆改。”在装修过程中，其对车库处的进户楼梯进行了改造，破墙开启了隔潮层入口，加装了门。并对原本镂空、通透的隔潮层进行了改造，在与隔壁住户地下隔潮层空间之间加盖了间隔墙，形成封闭空间。在对南庭院装修时，发现南庭院地面沉降，南庭院隔离墙与房屋主体之间出现裂痕，在马嫣含要求下伟伦物业对该隔离墙进行了重建，建到现有高度时应马嫣含要求而停止。同时，马嫣含对南庭院南侧长7.2米的铁艺围栏（高为1.7米）进行拆除，改造成木围栏；在东西两侧铁艺栏内加建木围栏，并拔除了原铁艺围栏内侧的植物绿蓠（法青）。马嫣含户装修过程中，双方一直争议不断。
另查明，山水花园（山水壹号）位于南通市开发区常青路9号，该小区业主委员会尚未成立。
原审法院认为，本案的争议焦点为马嫣含的装修改造行为是否具有正当性。一、关于判断马嫣含行为是否具有正当性的依据。伟伦物业作为山水花园（山水壹号）业主委员会成立前由星洲公司选定的物业公司，具有负责山水花园（山水壹号）物业管理和服务的职能。商品房买卖合同附件四合同补充协议为出卖方事先拟定，在双方签订买卖合同时未经协商而对协议内容进行修改或补充，按照《合同法》的相关规定，该协议性质属于格式条款，对于协议条款效力的认定应适用《合同法》的相关规定。《业主临时公约》、《管理公约》虽为物业公司或开发商单方制订，但其系为管理小区之需，马嫣含也签订了承诺书，表示遵守该公约，只要该公约符合《合同法》、《物权法》的相关规定，在不违背法律、法规、规章前提下，对业主具有约束力。故马嫣含装修行为应综合依据物权行使的相关法律规定判断。
二、关于马嫣含隔潮层改造行为是否具有正当性。马嫣含签订的《商品房买卖合同》明确显示，其房屋为地上四层、地下一层，隔潮层位于地下二层，其功能在于防潮，属于公共区域。设计镂空式隔潮层格局，其目的在于增强隔潮效果，但并不因此而赋予业主增加房屋使用面积的功效和权力。马嫣含指出装修时隔潮层内有垃圾和污水，因而其进行了清理改造，法院认为保持隔潮层整洁与功效确为物业公司职责，若其存在履行职责不当，业主需采取合理方式解决，但并不因此可自行对公共区域进行改造，尤其是在隔潮层内建造的间隔墙，破坏了隔潮层的通透性。马嫣含对山水花园（山水壹号）2幢107室享有所有权，但此权利并不能延伸至该房屋所有权外的地下部分，故其对隔潮层建造间隔墙不具有正当性。对其在楼梯口破壁建门的行为，其所购房屋虽为独立别墅，但地下二层作为隔潮层，与地下一层间的墙面并非马嫣含专有范围，在该墙面上开门的行为破坏了房屋整体结构，不具有正当性。故马嫣含应当封闭隔潮层与楼梯间墙面，拆除隔潮内自行建造的间隔墙，恢复隔潮层原有通透状况。
三、关于马嫣含南庭院改造行为是否具有正当性。庭审中，双方一致认为南庭院属马嫣含私有空间，铁艺围栏内庭院具有构造和利用上的独立性，属于马嫣含专有部分，并非属于公共区域，根据《物权法》的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”同时，作为居住特定小区的业主，在行使专有权利时，具有相对的限制性，即不得破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁，铁艺围栏的设置既是整个小区统一整体性的表现，也是业主专用部分与公共区域的分界标志，对此不应予以破坏。被告方认为其是因为地面沉降引起铁艺围栏变形而拆除，地面沉降引起的相关权益纷争需要双方通过合法途径协商解决，马嫣含并不因此可自行拆除围栏，故其应当恢复被其拆除的南庭院南侧铁艺围栏。但对围栏内的建设，系业主使用权的行使范畴，物业公司不能要求业主按统一标准建设花园，故对于铁艺围栏以内的改造伟伦物业要求恢复原状，法院不予支持。对于伟伦物业要求的恢复隔离墙的要求，因当时建设隔离墙系因地面沉降后由伟伦物业建设，且该隔离墙完全在马嫣含南庭院之内，故对伟伦物业该诉请法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十六条、第七十条、第七十一条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、马嫣含在判决生效后一个月内恢复南通市开发区山水花园（山水壹号）2幢107室南庭院南边长7.2米的铁艺围栏，与东西侧铁艺围栏一致。二、马嫣含在判决生效后一个月内拆除南通市开发区山水花园（山水壹号）2幢107室地下二层隔潮层内自建的间隔墙，并封闭隔潮层与楼梯间之间所开之门，恢复整体墙面。三、驳回伟伦（南通）物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由伟伦（南通）物业管理有限公司、马嫣含各负担20元。
上诉人马嫣含不服原审法院判决，向本院提起上诉称，南院和地下隔潮层均是马嫣含的专有部分，被上诉人代理人曾表示尊重马嫣含对地下隔潮层的改造，不再追究。南院和隔潮层均存在建筑质量问题，故马嫣含对此进行了改造，隔潮层是房屋结构部分，已经与房屋一并转让给马嫣含，不属于公共部分，马嫣含对该部分的改造没有影响他人，不存在破坏房屋整体结构的情况。南院木围栏全部在马嫣含专用区域内，没有影响小区环境。物业公司与业主签订的合同是格式合同，马嫣含是被迫签订的，其中的“霸王条款”无效。请求驳回伟伦物业的诉讼请求。二审中其提供了房屋所有权证，载明房屋坐落是山水花园2幢107室；山水花园2幢地下室B107室；其还提供了土地使用权证，证载土地使用权面积是92.69平方米，均为分摊面积。
被上诉人伟伦物业答辩称，马嫣含的上诉理由不能成立，地下隔潮层是房屋建设时为了增强隔潮效果、提升房屋质量而进行的施工，房屋建成后地下隔潮层与上部建筑物之间完全封闭，不破坏房屋结构是无法发现和到达地下隔潮层的。且小区联排房屋下的隔潮层是相互连通的整体，不是地上住户的专有部分。从房屋所有权证记载来看，马嫣含的房屋所有权范围也仅包括地下一层，位于地下二层的隔潮层不属于马嫣含的房屋所有权范围。对于南院围栏，原铁艺围栏是各业主之间及业主可专用部分与小区公用部分之间的间隔标志，拆除该铁艺围栏破坏了小区整体环境，应当恢复。请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为案涉马嫣含房屋南院南边铁艺围栏、地下隔潮层是否为马嫣含户专有，马嫣含是否应恢复南院南侧铁艺围栏、隔潮层的原有状态？
本院认为，根据马嫣含签订的商品房买卖合同和其领取的房屋所有权证，其购买和具有所有权的房屋为山水花园2幢107室、山水花园2幢地下室B107室，房屋地下部分仅是地下一层的地下室。马嫣含主张地下二层的隔潮层也是其专有部分不符合事实及法律规定。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区划内符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应认定为物权法第六章所称的专有部分。本案中涉及的隔潮层是在施工过程中为提升房屋防潮性而进行的施工，施工完毕后即完全封闭，与地面上的建筑不连通，不破坏地面建筑不能到达隔潮层，可见隔潮层本身在设计施工上是作为房屋的建筑工艺，属于建筑物的隐蔽工程，并不交由业主实际使用。从隔潮层的实际状况看，也是整排房屋的隔潮层相互连通，是一个整体封闭空间，相对于地面房屋业主而言隔潮层不具有构造上的独立性，也不具有利用上的排他性，隔潮层是作为整排建筑的隔潮防护设施、隐蔽工程而存在。从业主的房屋所有权登记来看，隔潮层也没有作为业主所有权的客体进行产权登记。二审中马嫣含认可其房屋下的隔潮层是在其改造原有地下室楼梯时才发现，符合隔潮层设计、施工为隐蔽工程的实际状况。故马嫣含主张房屋地下二层的隔潮层是其专有部分不符合事实与法律。因隔潮层并非马嫣含专有部分，其无权对隔潮层进行破坏、改建为其专有部分，伟伦物业作为该小区的物业管理者，有权要求马嫣含对隔潮层恢复到封闭、与相邻房屋隔潮层连通的原有状态。
对于马嫣含房屋南院南边的铁艺围栏，马嫣含也主张属于其专有部分，但其并未提供该铁艺围栏属于其专有部分的证据。从查明事实看，该铁艺围栏和绿篱是房屋交付时作为区分各业主可相对独立使用的土地部分的区隔标志和界限而存在，相同的铁艺围栏和绿篱在整个小区中亦是作为各业主之间及各业主与小区通道等公用部分之间的统一区隔标志，作为业主的马嫣含不应破坏。对于马嫣含房屋南院铁艺围栏内的部分，是马嫣含购买房屋时房屋出卖方交付给马嫣含使用，但对于铁艺围栏本身，并不是交由马嫣含可以任意处分的财物，铁艺围栏及绿篱是小区公有部分，马嫣含擅自破坏、拆除没有法律及合同依据，不具有正当性，伟伦物业有权要求其恢复。
至于马嫣含与房屋开发商或物业管理公司之间其他纠纷，与本案不属同一法律关系，应通过其他合法途径解决。马嫣含本案中的上诉理由和请求不能成立，原审法院查明事实清楚，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人马嫣含负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理审判员 张红娟
代理审判员 张志刚
二〇一四年十一月四日
书 记 员 孔令峰
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；