文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0423民初639号原告廖文谦，男。委托代理人廖忠泽，男，系原告廖文谦之父。委托代理人罗水云，衡山县法律援助中心律师。被告衡山东懋房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇麇城路28号。法定代表人文冬林，经理。委托代理人朱月华，衡山县岳北法律服务所法律工作者，该公司法律顾问。原告廖文谦诉被告衡山东懋房地产开发有限公司（以下简称“东懋房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员吴春华担任审判长，审判员肖涵、人民陪审员成金林参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员宾小文担任法庭记录。原告的委托代理人廖忠泽、罗水云，被告的委托代理人朱月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月17日，原、被告双方签订《御景天下商品房预售协议书》，当日原告支付16万元认购金给被告方，被告承诺于2015年6月30日之前交房。同时双方口头约定：在具备交房条件时，由被告通知原告，原告将下差款一次性交清，并办完其他手续。协议签订后至2015年6月30日之前的期间，原告及父亲多次找被告了解，催问何时可以交房，以便原告向被告交清下欠的房款398908元及签订《商品房买卖合同》，但得到的答复均是无法交房。2015年6月24日原告之父找到文志刚交涉，待到的答复是“目前无法交房”。2106年元月12日原告及父亲两人再次找到文志刚及冯某，催问什么时候能够交房，结果是“无法确定”。迄今逾期近一年，虽经我方多次就交房之事与被告交涉，结果均是既无房可交，也不退还认购金及赔付利息。现原告请求判令：1、解除双方于2014年10月17日签订的《御景天下商品房预售协议书》，由被告返还原告所交认购金160000元。2、被告赔付原告资金利息损失67200元（按月息利率2分计算至2016年7月16日，之后继续计算至返还之日）。3、由被告负担本案诉讼费用。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《御景天下商品房预售协议书》，拟证明双方所签订协议的内容。2、预收款专用凭据，拟证明被告预收了原告16万元购房款。3、圆通速递“催收楼通知书”，拟证明被告于2016年7月17日才向原告寄送通知书，从通知书内容看，该房屋至2016年6月7日才验收，比协议交房时间推迟了近一年。被告辩称，1、原告诉称的多次要求被告交房而未交房不属实。2、原告诉请按月息利率2分支付违约金没有相关法律依据。3、原告在起诉前向被告提出支付违约金，而未提出解除协议书，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告为了支持其辩驳意见，向本院提交了下列证据：1、《御景天下商品房预售协议书》，拟证明原告应在2015年6月30日交房前交清全部房款。2、建设工程竣工验收备案表，拟证明御景花园2、3栋楼已于2016年4月28日验收合格，并可交付使用。3、催收楼通知书及圆通快递单，拟证明被告于2016年6月12日用快递向原告送达了收楼通知。4、证明及电话联系记录，拟证明御景天下售楼员王兰花多次与原告联系交房和付款之事。5、证明，拟证明被告同意按房产局所规定的按第一个月万分之一、第二个月后按万分之二的利息支付原告违约金。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1－3，被告对其真实性无异议。上述证据来源合法且客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信。被告提交的证据1－2、5，原告对其真实性无异议。上述证据来源合法且客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信。被告提交的证据3，原告对其真实性无异议，但不能证实被告于2016年6月12日邮寄了“催收楼通知书”，而是2016年7月17日才邮寄的。经查，该证据之一系圆通快递单，没有填写邮寄时间及收件时间，不能证实被告是2016年6月12日向原告寄发了“催收楼通知书”，故本院对该证据依法予以采信，但不能达到被告的证明目的。被告提交的证据4，原告对其真实性、合法性有异议，认为证据形成不合法，证明的内容不真实。经查，该证据系证明人王兰花出具的证明及其提供的通话单，其证明内容与证据5即证人文志刚出具的证明内容、证据3证明的内容相矛盾；其通知单只显示于2016年1月12日与原告通过一次电话，不能证实通话内容。故原告提出的异议成立，本院对该证据依法不予采信。根据采信的证据及原、被告的陈述，本院对案件事实作如下认定：2014年10月17日，原、被告经协商签订了《御景天下商品房预售协议书》，该协议书约定：1、原告认购被告开发的“御景天下”3栋1606房，建筑面积153.33平方米（实际面积以有关部门最终测量的实测面积为准），房价3645.13元/㎡，房屋总价款558908元。2、原告应于签约当天应向被告交付房价款160000元，下差398908元，须于2015年6月30日交房前全部付清。3、如原告在规定期限内不能及时付清约定支付的房款，被告有权按下差金额每日1‰收取滞纳金。4、原告须于本认购书约定时间内，携带本认购书、本人身份证、本人户口本等相关证件资料到御景天下现场营销中心缴付上述款项及购房相关费用，并签署《商品房买卖合同》。原、被告签订了该协议书后，原告当天就按约向被告交付了房价款160000元。2015年6月30日前后，原告及父亲廖忠祥几次找被告方催问何时可以交房，以便交清下差房价款并签订《商品房买卖合同》，但被告累次回复今年“雨水多不能如期交房”。2015年8月、2016年4月，原、被告就原告所交160000元房价款利息损失问题未能达到一致意见。2016年6月7日，被告开发的“御景天下3栋”经建设主管部门综合验收合格。被告于2016年7月17日用快递向原告寄发“催收楼通知书”，原告于当天收到该通知书。另查明，原、被告签订《御景天下商品房预售协议》时，被告已取得该房屋的预售许可证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告经协商后自愿签订了《御景天下商品房买卖协议书》，该协议书没有违反法律规定，合法有效。原告按照约定在签订该协议书的当天即向被告交纳了房价款160000元，履行了协议约定义务。而被告预售给原告的房屋至2016年6月7日才经建设主管部门验收合格，未能按照该协议书约定的在2015年6月30日前交房的义务，且在原告几次催告后的三个月合理期限内仍不能交房，应承担不能及时履行合同约定义务的违约责任。故本院对原告要求解除与被告签订的《御景天下商品房预售协议书》、返还其所交的房价款160000元并赔付所交房价款利息损失的诉讼请求予以支持。但其计算已交房价款利息损失的利率过高，本院酌情确认计算已交房价款利息损失的月息利率为15‰（利息损失从交款之日起计算至付清所欠房价款之日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告廖文谦与被告衡山县东懋房地产开发有限公司签订的《御景天下商品房预售协议书》；二、被告衡山东懋房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告廖文谦所交房价款160000元并赔付利息损失59200元（从2014年10月17日起计算至2016年11月6日），合计219200元；三、被告衡山东懋房地产开发有限公司从2016年11月7日起至付清原告廖文谦所交房价款之日仍需按月息利率15‰计付利息损失给原告廖文谦；四、驳回原告廖文谦的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4708元，由被告衡山东懋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  吴春华审 判 员  肖 涵人民陪审员  成金林二〇一六年十一月七日书 记 员  宾小文校对责任人：吴春华                    打印责任人：宾小文      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。