江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初4232号
原告：徐班。
委托诉讼代理人：吴丕峰，江苏卓华律师事务所律师。
被告：张文军。
原告徐班与被告张文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告徐班的委托诉讼代理人吴丕峰、被告张文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空苏州市姑苏区××苑××幢××××室房屋；2、判令被告支付房屋使用费至实际腾空交房之日止，至2016年6月26日为1700元（按每月1100元计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告腾空并交还苏州市姑苏区××苑××幢××××室房屋。事实和理由：2013年10月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告向原告承租苏州市姑苏区××苑××幢××××室房屋，月租金1100元，租期从2013年11月27日起至2015年11月26日止。租期期满后，被告要求继续承租该房屋，并支付了2015年11月27日至2016年5月26日的房屋使用费6000元（每月尚欠100元，合计600元），此后，原告不愿继续出租该房屋，要求被告交还房屋，但被告拒不搬离。故诉至法院，望判如所请。
被告张文军辩称，我与原告签订合同时约定的租金为每月1100元，合同到期后，我与原告口头协商，原告也同意每月租金为1000元，所以自2015年11月27日至2016年5月26日期间我付了6000元。原告当时表示等其小孩结婚的时候让我搬走。另外，因原告将涉案房屋挂在网上出卖，中介经常带人来看房，期间有人打了诈骗电话给我老婆，我老婆转账29100元给对方，因此受骗，我也报了案。因此，我丢失的钱与原告有关，因我老婆被骗的案件尚未调查清楚，我不能搬走，我还按每月1000元支付房租。
本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区××西路××××号××苑××幢××××室房屋所有权于2014年4月21日登记为原告徐班与其配偶丁月夏共同共有。
2013年10月26日，原告徐班（甲方）与被告张文军（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告徐班将苏州市姑苏区××苑××幢××××室房屋出租给被告张文军用于居住；租期自2013年11月27日起至2015年11月26日止，租赁期满，乙方应如期将房屋归还甲方；租金每月1100元，租房保证金600元；付款方式：乙方每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按约定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方；乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、煤气费、有线电视月租费；租房保证金存放于甲方处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用（包括房租、房内物品损坏、短缺等）扣除清算后一次性不计利息退回乙方。
合同签订后，原告徐班按约将涉案房屋以毛坯状态交付给被告张文军，由被告张文军进行简单装修并添置生活用品后与其配偶、孩子共同居住。被告张文军亦按合同约定的标准向原告支付了第一年租金。从2014年11月27日起至2015年11月26日的租金，被告张文军均是按每月1000元的标准向原告支付。
合同期满后，原、被告双方并未就涉案房屋租赁事宜另行签订租赁合同。但被告张文军继续占有使用涉案房屋，并分别于2015年12月28日、2016年2月26日向原告徐班转账共计6000元，用于支付2015年11月27日至2016年5月26日期间的租金。对于该笔租金原告徐班亦予以接受。
2016年5月26日后，原告徐班向被告张文军表示不再出租涉案房屋，并拒绝收取被告支付的房屋租金。
目前，被告张文军及其配偶、孩子仍居住在涉案房屋内。
审理中，原告徐班表示其在合同期内第二年实际按每月1000元的标准收到的租金，对于该合同期内少收的每月100元的租金，其不再向被告主张。此外，对于600元保证金，原、被告双方均表示待被告搬离涉案房屋并结清水、电费后将该保证金退还给被告。
上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《房屋租赁合同书》、房屋产权证复印件、被告提供的汇款凭证、收条等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，涉案房屋租赁合同到期后，被告继续居住于涉案房屋内，并向原告支付了自2015年11月27日起的半年的房租6000元，原告亦予以接受，表明2015年11月27日至2016年5月26日期间原、被告双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时行使解除权。2016年5月26日后，原告明确表示不再出租涉案房屋并拒绝接受被告支付的房租，故双方的不定期租赁合同关系解除，被告理应将涉案房屋腾清并交还原告。故原告要求被告腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告支付房屋使用费的问题，本院审查后认为，从2014年11月27日起被告即按每月1000元的标准向原告支付租金，合同到期后，被告继续以该租金标准向原告支付了半年的租金，原告亦予以接受，虽然双方并未以书面形式对租金标准重新进行约定，但原、被告双方的行为可视为对租金标准达成新的合意，将2014年11月27日至2016年5月26日期间的租金调整为每月1000元。故原告主张的被告应支付2015年11月27日至2016年5月26日期间少支付的600元租金的请求，本院不予支持。2016年5月26日后双方形成的不定期租赁合同期满，被告未依法将涉案房屋交还给原告，而是继续占有使用，理应向原告支付自2016年5月27日起至其实际搬离并交还涉案房屋之日止的房屋使用费。至于该房屋使用费的标准，原告主张按照每月1100元的标准支付，而被告抗辩称应按每月1000元的标准支付。本院审查后认为，房屋使用费的支付应以被告逾期返还房屋给原告造成的实际损失为基础。本案中，原告除可获取的租金收益外，并无其他实际损失产生。结合涉案房屋租赁合同约定的每月1100元的租金标准及从2013年10月至今涉案房屋的租金至少不应有所回落的客观情况来看，原告主张的房屋使用费标准与被告占用涉案房屋给其造成的损失相当，本院予以支持。至于被告所述租赁期间有人向其配偶打了诈骗电话骗取29100元的事实，与本案并无关联性，故本案不予理涉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告张文军于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区××西路××××号××苑××幢××××室房屋腾清后交还给原告徐班；
二、被告张文军于本判决生效之日起十五日内按每月1100元的标准向原告徐班支付自2016年5月27日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋使用费；
三、驳回原告徐班的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告张文军负担，于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告徐班。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 张鹏
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 陈辰