安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）含民三初字第00154号
原告：胡阳，男，1992年9月3日出生，汉族，个体私营企业主，住安徽省含山县。
委托代理人：齐伟，安徽省含山县环峰镇法律服务所法律工作者。
被告：洪友华，男，1980年9月7日出生，汉族，住安徽省含山县。
第三人：马鞍山市永成置业有限公司。
法定代表人：赵德龙，该公司总经理。
委托代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。
第三人：含山县富祥物业管理有限公司。
法定代表人：翟宗宏，该公司总经理。
委托代理人：赵祥，该公司员工。
原告胡阳诉被告洪友华、第三人马鞍山市永成置业有限公司、第三人含山县富祥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员成正林担任审判长与助理审判员魏明明、人民陪审员喻典平组成合议庭，于2014年6月11日、2014年8月26日两次公开开庭进行了审理。原告胡阳的委托代理人齐伟、第三人马鞍山市永成置业有限公司委托代理人庄光先到庭参加了诉讼（未参加第二次庭审），被告洪友华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡阳诉称：2012年8月10日，被告与第三人马鞍山市永成置业有限公司（下称永成公司）签订“永成.时代广场”商铺租赁协议，约定将第三人自己开发建设的“永成.时代广场”二区2号楼部分1-3层商铺（面积978.36㎡），租赁给被告经营足疗项目，租期三年（自2012年8月10日至2015年8月9日），租金为第一年17万元，第二年17万元，第三年22万元……租期内产权方可以转让该房屋……但本协议对承租方和新的所有人同样具有约束力。协议第五条关于违约责任也明确约定：本协议对各方均具有约束力，任何一方不得违约，擅自解除协议需赔偿对方的实际经济损失。承租方违约按协议剩余租期应交纳的租金的百分之三十承担违约责任。协议签订后，双方均开始履行。2013年6月3日，原告与第三人永成公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同补充协议第二条约定，2013年7月10日为正式交房之日，正式交房之前，该房屋的租赁收益仍归出卖人所有，正式交房之后，原告出资购买了被告承租的房屋，并办理了商品房房地产权证。原告与第三人所有买卖房屋及办证的过程，被告都知道。此后，经原告催讨，被告仅将半年房租90000元交给了原告。2013年年底，原告去被告足疗店收房租，发现被告已停业并将所有设备及物品搬空。之后原告多次联系被告向其讨要剩余房租，但被告均不予理睬。
原告年房租17万元，每月14167元，自2013年7月11日至2014年4月10日，计9个月。房租为127503元，扣除被告已付90000元，下欠37503元，应计算至实际交房之日。剩余租期自2014年4月11日至2015年8月9日共16个月，租金计226672元，违约金按30%计算为68001.6元。
综上所述，被告租赁房屋营业却拖欠原告房租不付构成严重违约，依法应承担违约责任。在协商无果的情况下，原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求判令：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告给付原告房屋租金37053元并计算至实际交房之日；3、被告支付原告违约金68001.6元；4、被告承担本案诉讼费用。
洪友华未予答辩。
马鞍山市永成置业有限公司辩称：作为第三人的主体资格不适格，原告诉请的事实与理由无法支持原告将第三人列为本案的诉讼主体。2、根据本案的事实情况，原告叙述与第三人永成公司之间的房屋买卖事实存在，被告是明知原告与第三人永成公司之间的房屋买卖事实。原告与第三人之间按照原租赁协议的约定，租赁协议对被告继续有效，被告给付原告半年房租9万元也证明原租赁协议继续履行。租赁关系是原、被告之间，而不是被告与第三人之间的租赁关系，故不是解除被告与第三人之间的租赁关系。综上所述，原告将永成公司列为本案第三人的诉讼主体不适格。
含山县富祥物业管理有限公司辩称：我公司与产权方永成置业签订的租赁合同，与洪友华不发生关系。洪友华到目前还欠我公司物业管理费。胡阳从买房子到目前为止没有到我公司办理交房手续。
经审理查明：2012年8月10日，被告洪友华作为承租方与原巢湖永成置业有限公司（第三人变更前的名称）作为产权方以及委托管理服务方含山县富祥物业服务管理有限公司（合同中简称托服方）共同签订一份《“永成.时代广场”商铺租赁协议》，约定：第一条、租赁商铺：位于含山县城“永成.时代广场”二区2#楼部分1-3层新建商铺，租赁总建筑面积978.36㎡，见附件《“永成.时代广场”二区平面图》。一楼房号：101-104，面积326.12㎡，二楼：房号201-204，面积326.12㎡，三楼：房号301-304面积326.12㎡。租赁期限：三年，自2012年8月10日至2015年8月9日，期限届满，协议自行终止。第三条、租金、租赁保证金、托服费、物业管理费及支付：1、总租金：伍拾壹万元整（￥510000.00元）；总托服费叁万元整（￥30000.00元）；总物管费壹万肆仟零拾捌元整（￥14088.00元）；租赁保证金伍万元整（￥50000.00元）.具体如下：
年度2012年8月10日-2013年8月9日2013年8月10日-2014年8月9日2014年8月10日-2015年8月9日租金17万元17万元17万元＋5万元托服费1万元1万元1万元物管费4696元4696元4696元2、付款方式：承租方于本协议签订时一次性付清款项184696元整，其中包含2012年8月10日至2013年8月9日租赁期间租金17万元，委托管理费1万元，物管费4696元。后期合作中，自2013年开始，承租方每年8月9日前，按照上述分年支付金额向托服方一次性交纳下一年的租金、托服费、物管费等各种费用，直至协议终止。租赁保证金5万元承租方应于2014年8月9日前交纳。协议期满，承租方不违背本协议第四条第8项时，产权方将租赁保证金退还（不计息）。3、承租方应按照上述约定，及时向托服方交纳租金、托服费、物管费、保证租赁金等各种费用，到期未交纳或未交清的，承租方同意按未交或差额部分的0.1%／日向托服方交纳滞纳金。而托服方未按约向产权方交纳租金及相关费用或未交清的，托服方按未交或差额部分的0.2%／日向产权方交纳滞纳金。相关款项到期后30日内仍未向产权方交纳的，产权方有权自行终止或要求托服方终止本协议，同时要求直接扣留租赁房屋内外及有关的一切财产及物资抵偿产权方损失，不足部分承租方仍应承担责任，因此而可能给承租方造成的一起损失由承租方自行承担，产权方，托服方概不负责。承租方对上述行为予以认可。第四条、三方权利及义务。……3、托服方有责任监督产权方和承租方履行协议条款款项，并督促实施条款中的事项……4、为了支持承租方的经营发展，托服方在租赁期间按0.4元／㎡的标准收取该部分商业用房物业管理费。……6、承租方租赁期内，产权方可以抵押或转让该房屋，转让该房屋的，应先通知承租方，承租方同等条件下享有优先购买权，承租方自接到产权方通知后15日内未予明确表示购买的，产权方可直接另行出售。但本协议对承租方和新的所有权人同样具有约束力。……第五条、违约责任及纠纷处理。1、本协议对三方均具有约束力，任何一方不得违约，擅自解除协议需赔偿对方的实际经济损失，如租赁期内协议未到期承租方中途退租的，承租方交纳的协议未履行期的租金及已交纳的租赁保证金归产权方所有，如没有未履行期的租金及已交纳的租赁保证金，承租方按协议剩余租期应交纳的租金，托付费、物管费的30%承担违约责任。如产权方违约，须赔偿承租方直接损失，并按承租方协议剩余租期应交纳的租金、托服费、物管费的30%承担违约责任……
被告洪友华于当日在该协议上签字，巢湖永成置业有限公司及第三人含山县富祥物业管理有限公司均在协议上签字盖章。此后，被告洪友华等利用租赁的上述商铺经营足疗业务。2013年元月底，马鞍山市永成置业有限公司把有客户要求购买涉案房屋的意向告知了洪友华，洪友华愿以同等条件优先购买，并同意先交30万元定金，但未予交付。2013年3月2日，马鞍山市永成置业有限公司书面通知洪友华在五日内交付定金并签订购房合同，逾期则视为放弃优先购买权，该房将出售。但洪友华未按通知要求办理相关手续。2013年6月3日，马鞍山市永成置业有限公司与胡阳签订一份商品房买卖合同，将涉案房屋出售给胡阳，该合同补充协议第二条约定，2013年7月10日为正式交房之日，该房屋现状交付，现状存在不影响结构的质量隐患，租赁期内造成质量问题的双方互不追究。正式交房之前，该房屋的租赁收益仍归出卖人所有，正式交房之后，买受人有权履行租赁合同的权利及责任，租赁合同到期后，买受人有权自行决定该房屋是否续租，如果不续租，买受人按租赁协议执行。如果有矛盾双方互相协商或按相关法律程序解决，与出卖人无关。2013年6月6日和2013年6月20日马鞍山市永成置业有限公司将涉案房屋拆分为两部分分别办理了登记手续，过户给胡阳。此后，马鞍山市永成置业有限公司将该房屋已出售情况告知了洪友华。2013年下半年，胡阳未通过含山县富祥物业管理有限公司在收房租时，洪友华支付了9万元租金，2013年底胡阳再次去收房租时，发现洪友华已将足疗店关门歇业，并腾空了设备和物品，胡阳多次电话联系洪友华索要剩余的房租，但未果，致成诉讼。
另查明，因行政区划调整，2011年原地级巢湖市被撤销后，原巢湖市永成置业有限公司于2012年底变更为马鞍山市永成置业有限公司。
上述事实有当事人陈述、庭审笔录、证明材料、商铺租赁协议、商品房买卖合同及补充协议、房产证等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：洪友华与原巢湖市永城置业有限公司、含山县富祥物业管理有限公司共同签订的《“永成·时代广场”商铺租赁协议》是三方当事人在自愿的基础上，经协商一致签订的，且不违反有关法律规定，应是有效的，对三方当事人均具有法律约束力。原巢湖永成置业有限公司变更为马鞍山市永成置业有限公司后，其有关租赁协议的权利和义务即由后者承继，马鞍山市永成置业有限公司将涉案租赁物出卖给胡阳前后均向洪友华履行了通知义务。洪友华予以认可并向胡阳支付房租费9万元，但洪友华未能全面履行合同的义务，差欠部分房租至今未交，且在停止经营足疗业务，并腾空租赁房屋内的设备和物品后没有通知胡阳。实际上，洪友华主动放弃了租赁物，因此洪友华的行为构成了违约，现胡阳诉请解除租赁关系，符合法律规定，应予支持。胡阳要求洪友华给付本合同年度的剩余租金37503元的诉请也一并予以支持，且房租应支付至实际交房之日。关于违约金问题，胡阳要求洪友华按剩余租期（2014年4月11日至2015年8月9日，共16个月）租金226672元的30%（68001.60元）承担，其计算的依据《“永成·时代广场”商铺租赁协议》第五条第1款的约定，该款约定：1：本协议对三方均具有约束力，任何一方不得违约，擅自解除协议需赔偿对方的实际经济损失。如租赁期内协议未到期承租方中途退租的，承租方交纳的协议未履行期的租金及已交纳的租赁保证金归产权方所有；如没有未履行期的租金及已交纳的租赁保证金。承租方按协议剩余租期应交纳的租金、托服费、物管费的30%，承担违约责任。如产权方违约，须赔偿承租方直接损失，并按承租方协议剩租期应交纳的租金、托服费、物管费的30%承担违约责任。从上可以看出，该条款约定的是一方擅自解除合同，承租方中途退租以及产权方违约三种违约情形，而本案是原告诉请依法解除合同，显然不符合上述三种违约情况，不能按照该条款执行。本着公平的原则，涉案的房屋面积比较大，在租赁合同解除后，胡阳可在两个月内重新寻找新的承租人或者自行经营有关业务，因此，洪友华承担违约金的数额以两个月的租金为宜，即28334元（14167＊2）。关于第三人马鞍山市永成置业有限公司在将涉案房屋出售给胡阳后，原租赁合同的权利义务已全部由胡阳承继，并且胡阳已依法行使了权利。因此，马鞍山市永成置业有限公司在本案中既不享有权利，也不承担义务。但涉及到其与洪友华等签订的租赁协议，在原、被告之间的租赁关系解除后，应终止履行。第三人含山县富祥物业管理有限公司虽然在租赁合同中约定了其权利和义务，但其未主张权利，且胡阳也未要求其承担义务。因此本案的裁判结果不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条（四）款、第一百零八条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胡阳与被告洪友华关于含山县城“永成.时代广场”二区2#楼部分1-3层商铺的租赁关系。原巢湖永成置业有限公司、含山县富祥物业管理有限公司以及洪友华于2012年8月10日就上述商铺所签订“永成·时代广场”商铺租赁协议同时终止履行；
二、被告洪友华给付原告胡阳房屋租金37503元及后期房租（自2014年4月11日至实际交房之日按月租金14167元计算）；
三、被告洪友华向原告胡阳支付违约金28334元。
上述房屋交付及金钱给付均在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2490元，由原告胡阳负担700元，被告洪友华负担1790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 成正林
助理审判员 魏明明
人民陪审员 喻典平
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 徐晨炜
附件：本判决引用的法律条款原文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。