河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民终2640号
上诉人（原审原告）：殷丽娜，女，1982年4月26日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审被告）：秦皇岛紫城房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区民族南路4号。组织机构代码证代码：765179874。
法定代表人：刘桂权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏萍，女，1981年7月6日出生，汉族，秦皇岛紫城房地产开发有限公司职工，现住秦皇岛市海港区。
委托诉讼代理人：赵振彬，河北正广律师事务所律师。
上诉人殷丽娜因与被上诉人秦皇岛紫城房地产开发有限公司（以下简称紫城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第6030号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人殷丽娜，被上诉人紫城公司委托诉讼代理人夏萍、赵振彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人殷丽娜上诉请求，撤销秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第6030号民事判决书，改判被上诉人承担逾期交房的违约责任（计算至符合交房条件并实际交付之日止）；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足。
一、被上诉人出卖给上诉人的房屋为限价商品住房，其性质应为商品房，并非保障性住房。一审法院认定，该房屋为保障性住房，具有一定的公益性和政策指导性，该认定错误。本案房屋为限价商品房，并非保障性住房，保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，有别于由市场形成价格的商品房。根据《秦皇岛市限价商品住房管理办法（试行）》第二条的规定，限价商品住房是指市人民政府选定拟出让的普通商品住房建设用地，采取招标、拍卖、挂牌出让方式，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。由此可见，其虽具有限制性要求和定向销售的两个特点，但实质仍是普通商品住房，而非保障性住房，两者存在本质区别。因此一审法院认定本案房屋为保障性住房，具有一定的公益性和政策指导性，是错误的。
二、本案房屋虽为限价商品住房，但是相应的土地出让和房屋开发建设，以及房屋质量标准、相关配套设施的完善均应符合商品住房的开发、建设、施工、验收等法定条件和要求，不应降低标准。
（一）一审法院认为本案房屋为保障性住房，房屋的建设采取“特事特办”，相关审批手续为边建设边办理，这一认定是错误的。根据《秦皇岛市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，限价商品住房的土地出让、规划设计、建设施工、工程质量均应符合国家标准。但是，在起诉前及房屋交付时，被上诉人未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。另外，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。但是，根据上诉人向建设部门查询，被上诉人至今没有进行竣工验收备案登记，这说明交付的房屋不符合竣工验收备案条件。另外，在判决书就外墙砖的问题中，也认定该房屋没有经过联合验收，因此，被上诉人交付的房屋并不符合合同约定的交付条件和法定要求。
（二）被上诉人交房时，房屋的相应设施仍没有完工，房屋不符合居住条件，也不符合交房条件。
被上诉人交付房屋时，该房屋的水电均为临水、临电。进入小区的主路依然未通，小区内绿化仍未完工，黄土漫天，各项基础设施和相应的配套设施均未施工完毕。根据《秦皇岛市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，限价商品住房工程质量应当符合国家和省、市工程建设强制性规范和标准。开发企业对限价商品住房工程质量负责，并依法承担质量责任。限价商品住房项目配套的公共服务设施和市政基础设施应符合本市普通商品住房建设标准。住宅与公共服务设施和市政基础设施应当同步建设、同步交付使用。
由此可见，被上诉人交付的房屋不符合限价商品住房的规定，各项基础设施更是没有同步建设、同步交付使用，房屋不符合居住条件，也不符合交房条件。
三、一审法院认定小区外网未能及时与内网连接，由此导致逾期交房。该认定，无证据支持，亦是错误。
（一）如上所述，被上诉人在交付房屋时，不符合交付标准，各项基础设施和相应的配套设施均未施工完毕，并非是一审法院认定的仅是外网的问题，若真仅是外网的问题，那其他的设施均应完工，但实则不然。可见，该认定错误。
（二）一审法院认定被上诉人逾期应免责，证据不足。
一审中，被上诉人提交的秦皇岛市广德监理有限公司及秦皇岛市第三建筑工程公司的情况说明，既没有经办人签字，也不是外网配套工程的监理及施工方，不具有证明主体资格，不能由此来证实本案房屋已竣工，具备验收条件，亦不能证明逾期交房系因外网工程未完成。一审法院在没有任何证据的情况下，径行认定水、电、暖等外网未完工，故逾期交房无需承担责任，完全错误。
此外，一审法院应查明水、电、暖等外网未能完工与被上诉人逾期交房有无因果关系，外网问题是否必然导致被上诉人逾期交房，如果导致，那么耽误的时间是多久。以上问题，应予查清，在查不清的情况下，案件事实不清。但是，被上诉人未提供任何证据，一审法院也未查明，故此，在案件事实不清的情况下，一审法院的认定当然错误。
因此，一审法院在没有查清案件事实的情况下，就认定逾期交房的责任为“出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素引起的延误”，是错误的。
四、一审法院认为被上诉人逾期交房非其所能控制的因素导致，该认定无任何证据证明。
（一）交房时间是被上诉人制定的格式合同约定的，是被上诉人一方的意思表示，被上诉人作为开发商，本就完全了解房屋建设流程及可能出现的问题、解决问题的时间和方案。故其承诺的交房时间已经是在充分考虑的情况下进行的交房承诺。被上诉人逾期交房6个多月，既不通知上诉人逾期的事实、原因，交付的房屋又不符合交房条件、居住条件，在这种情况下，一审法院却认定被上诉人不承担任何逾期交房的违约责任，显然是错误的。
（二）被上诉人延期交房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《限价商品住房买卖合同》中，被上诉人已经承诺于2014年12月31日前将房屋交付给上诉人。被上诉人未能按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，虽为限价商品住房，但也应根据合同约定的违约条款承担逾期交房的违约责任。
五、被上诉人未按合同约定对房屋13层铺贴外墙砖，构成违约，应承担违约责任。
上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人对未铺贴外墙砖构成违约的事实予以认可，故为避免讼累，在本案中一并解决为宜。
综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足。故请二审法院依法撤销秦皇岛市海港区人民法院作出的一审判决，改判被上诉人承担逾期交房的违约责任。请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人紫城公司答辩称，答辩人对双方存在商品房买卖合同关系及被答辩人已交付房屋价款没有异议。双方的商品房买卖合同第八条约定：施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决造成的延误和政府政策性调整所引起的延误，应据实予以延期，出卖方不承担逾期交房的违约责任。本案争议的房屋是政策性限价商品房，至今土地手续仍不完备，不具备验收条件，出卖人是根据买受人的利益采取特事特办的方法才取得了工程验收。同时房屋未按约定交付的原因是因为水、电、暖、通讯等小区区域外端口不能确定，导致小区内端口不能连接。因此本案的工程延期属于政府政策性调整，且遇到重大困难，属于合同中约定的应依法延期的情况，出卖人不应承担逾期交房的违约责任。关于合同约定13层外墙砖，现实际使用的是外墙涂料，原告对此要求赔偿，应按合同规定提供或向法院申请鉴定外墙砖与外墙涂料的差价，按合同具体约定以整栋楼的面积计算出每平米应补偿的数额。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2014年10月26日，原、被告签订《限价商品住房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区学府嘉园10栋1单元2904号房屋，总金额为493285元。房屋面积91.14平方米，房屋总价款447400元。合同第八条约定，被告在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备限价商品住房取得河北省秦皇岛市建筑工程竣工验收报告，并符合合同约定的限价商品住房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决而引起的延误；3、政府政策性调整而引起的延误；4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。第九条出卖人逾期交付的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品住房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该限价商品住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、2、供电、3、供暖、4天然气均在交房之日达到使用条件。如果在规定日期内未能达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或支付供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任。合同附件二装饰、设备标准约定，外墙：（33层）1层3层为外墙砖，3层以上为外墙涂料；合同第十三条约定，出卖人交付使用的限价商品住房的装饰、设备标准符合双方约定的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2015年5月29日，被告取得了诉争房屋的《河北省建设工程竣工验收报告》，在2015年6月25日，被告通知原告接收房屋，原告接收了房屋；被告交付的房屋13层未按合同约定粘贴外墙砖，而是粉刷的外墙涂料。原告起诉至法院请求判令：1、被告按合同约定对13层外墙贴外墙砖；2、要求被告向原告支付逾期交房违约金10500元；3、被告承担诉讼费。
原审法院认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》，符合法律规定，为合法有效合同。虽双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前将限价商品房取得“河北省秦皇岛市建筑工程竣工验收报告”的房屋交付原告使用，被告在2015年5月29日才进行竣工验收，但被告开发建设的为保障性住房，该保障性住房项目具有一定的公益性和政策指导性，项目的开发建设政府采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理，造成被告无法按期验收的原因是小区外网建设未能及时与被告建设的内网连接。因此，被告在双方约定的交付房屋日期内未能达到交付条件，属于由于被告无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误，按照合同约定，被告不应承担违约责任。
另，虽合同中约定，被告交付的房屋13层为外墙砖，被告未按约定粘贴外墙砖，被告的该行为构成违约；但外墙属于业主共有部分，现原告起诉要求被告赔偿损失，部分业主起诉要求被告粘贴外墙砖，且目前该房屋的联合验收尚未完成，行政机关对被告未粘贴外墙砖作出认定，故关于外墙砖问题，应待行政机关对被告未粘贴外墙砖作出认定后，该栋楼房业主对外墙砖问题提出统一意见后，另行解决为宜。原告提交的证据不能证明其主张的成立，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：对原告殷丽娜的诉讼请求不予支持。
本院二审期查明，秦皇岛润地房地产开发有限公司（以下简称润地公司）亦为学府嘉园小区开发商，邹翰斌从润地公司购买学府嘉园第11幢2301号限价房后，于2015年起诉润地公司要求其支付逾期交房违约金。在一审法院未支持邹翰斌诉讼请求后，邹翰斌提起上诉。我院于2016年作出（2016）冀03民终843号判决书，该判决认定：由于该房屋（学府嘉园第11幢23**号）所在的秦皇岛市杨道庄片区外的市政管网未在2014年12月30日施工完毕，导致该房屋所在的小区的相关设施无法完成并与市政管网连接，一审中，由秦皇岛市城管局出具的“说明”、“工作职责”、“排水设计规范”、“技术人员证言”及一审法院对相关单位调查核实情况，足以证实杨道庄片区市政管网在交房时未施工完毕的事实。基于上述事实与证据足以证实，该小区红线外管网的设计施工是小区内管网设计施工等前提条件，但该小区地块红线外市政管网至今未设计和施工是润地公司无法预见的原因，并非能控制的因素。据此，润地公司因市政管网未按期设计施工而顺延交房符合合同约定，不存在违约，不应承担违约责任。遂判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
殷丽娜购买海港区学府嘉园10栋1单元2904号房屋及1121号下房一间，房屋面积98.86平方米，房屋总价款为493285元。其余事实与一审查明无异。
本院认为，殷丽娜与紫城公司签订的《限价商品住房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效合同。限价商品房是政府为了满足中低收入群体的居住要求按政策要求推出的特殊商品房，因具有一定的公益性和政策指导性，限价房的开发建设程序与一般商品房亦有所区别。对限价房项目开发建设政府采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理，往往会造成验收、产权手续办理不及时的情况，对此限价房的购房者应予理解。而且，双方合同中约定，出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误出卖人不承担违约责任。我院生效判决书已认定，该小区外的市政管网未在双方约定的交房日期（2014年12月30日）施工完毕，是导致该小区的延期交房的原因。因此，紫城公司延期交房属于无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。按照合同约定，紫城公司对此不应承担违约责任。此外，对房屋13层约定粘贴外墙砖的问题，可待房屋联合验收后，如紫城公司仍未按约定粘贴外墙砖，可由该栋楼全体业主共同主张。综上，殷丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费63元，由上诉人殷丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘子明
审 判 员 李德权
代审判员 邹德林
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 孙秀丽