海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终1437号
上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。
法定代表人：庄明利。
委托诉讼代理人：陈其帅。
被上诉人（原审原告）：周帆帆。
委托诉讼代理人：陈波。
委托诉讼代理人：张雪荣。
原审被告：海南衍宏投资有限公司。
法定代表人：庄建新。
委托诉讼代理人：冯雪。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人周帆帆、原审被告海南衍宏投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美丽春天公司的委托诉讼代理人陈其帅，周帆帆的委托诉讼代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托诉讼代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美丽春天公司上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初837号民事判决；2、依法改判美丽春天公司仅向周帆帆支付至2014年的1月6日的租金。事实理由：2014年6月1日，美丽春天公司停止营业，涉案合同已经通知解除。所以租金应当计算至2014年的1月6日止。一审法院判决解除合同是正确的，但时间有误，解除合同时间应当为美丽春天公司停止营业之日。另外，周帆帆一审诉讼请求只计算至2015年5月份的租金，但是一审法院在周帆帆未变更诉讼请求，也未补缴诉讼费的情况下，却判决美丽春天公司支付至2016年1月的租金，违反了不告不理原则，请求二审法院依法予以纠正。
被上诉人周帆帆答辩称：一审判决查明的事实基本清楚，适用法律正确，不存在依法改判之情形。美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续之行为不应被认定为解除合同“通知已送达”。周帆帆认为，在双方明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当按照双方合同约定的地址向周帆帆发出通知。美丽春天公司何时停业，何时通知解除合同，周帆帆并不知道，美丽春天公司在海南省内刊物上刊发公告的通知形式不在合同约定之列，且长期居住海南省外的周帆帆不能轻易知悉。故，美丽春天公司主张其在《海南日报》上登报公告通知之行为应视为周帆帆已经收到该通知没有事实和法律依据。鉴于美丽春天上述刊登公告之行为不能视为周帆帆已经收到该通知，实际上，双方至今未达成合同解除的约定，一审庭审中，结合美丽春天公司没有能力继续支付佣金的实际，周帆帆放弃要求继续履行合同的主张，同意解除合同，并明确变更诉讼请求，美丽春天公司应当向周帆帆支付至起诉之日止的租金。
原审被告衍宏公司答辩称：坚持一审答辩意见，衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。
周帆帆向一审法院起诉请求：1、美丽春天公司向周帆帆支付房屋租金111559.45元；2、衍宏公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。
一审法院认定事实：2010年1月14日，周帆帆与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚市天涯区“三亚春天”戏浪阁207房（建筑面积57.63平方米，公摊面积16.17平方米）出售给周帆帆，房屋的总价款为605395元。2010年5月24日，周帆帆与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定：周帆帆将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为12年，从2010年5月24日至2022年5月23日止；周帆帆可享有每年每套30日入住酒店的权利；因不可抗力因素致使合同履行成为不能，任何一方有权终止合同，收回或退回委托或受托物业；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按周帆帆支付购房款的8%支付给周帆帆租金（前6年度按8%，后6年度按6%），每满一年后的一个月内汇入周帆帆指定的银行账户；周帆帆前一年度的回报款已经在双方签订本合同之日由美丽春天公司支付给了周帆帆。
《委托经营合同》签订后，周帆帆将房屋交付给美丽春天公司，美丽春天公司对房屋进行经营。2011年1月27日，周帆帆取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2011）字第01301号]。因房屋面积存在差异，衍宏公司向周帆帆退还房屋面积差价款19662元。美丽春天公司除于2013年4月1日向周帆帆支付租金41580.75元、2014年5月13日支付租金16234.48元、2015年3月1日支付租金24351.72元外（共计82166.95元），未再向周帆帆支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月23日，美丽春天公司在《海南日报》上登报公告通知业主办理房屋交接手续。
诉讼中，周帆帆提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型。
另查，经三亚市工商行政管理局的核准，三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称于2015年10月29日变更为三亚美丽春天物业管理有限公司。
在诉讼中，因美丽春天公司提出反诉，本院于2016年5月10日向美丽春天公司送达缴纳反诉诉讼费通知书，限该公司在收到该通知书之日起七日内缴纳反诉诉讼费，但该公司在上述期限内未向本院缴纳反诉诉讼费，故对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。
以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除；2、涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；3、本案是否超过诉讼时效；4、衍宏公司在本案中是否应承担连带责任。
关于双方签订的《委托经营合同》是否解除、何时解除的问题。周帆帆与美丽春天公司签订《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。合同签订后，周帆帆将其购买的房屋交由美丽春天公司对外经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由与周帆帆解除《委托经营合同》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为解除合同的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供2015年1月23日在《海南日报》刊登的通知业主办理房屋交接房屋手续的公告，以证明该公司已通知周帆帆解除合同的事实。经查，周帆帆在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为浙江省温州市。依据常理，周帆帆是不能在该省内发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为周帆帆已经被告知解除合同这一事实。鉴于美丽春天酒店已经停业，原三亚市美丽春天酒店物业管理有限公司的名称已变更为三亚美丽春天物业管理有限公司，且大部分业主已收回房屋自行经营，美丽春天公司已明确表示不履行合同约定的主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，双方签订的《委托经营合同》应予以解除，解除时间应为判决生效之日。
关于涉诉房屋租金数额如何计算的问题。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与周帆帆签订的《委托经营合同》，这是美丽春天公司管理、经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。周帆帆诉求美丽春天公司支付租金，有法律和事实的依据，应予以支持。在庭审中，周帆帆与美丽春天公司对实际购房款为585733元（605395元－19662元）均无异议。依据《委托经营合同》第十一条的约定，美丽春天公司前6年每年应向周帆帆支付的租金为46858.64元（585733元×8%），截至周帆帆起诉之日即2016年1月6日，美丽春天公司应向周帆帆支付的租金为218673.65元（46858.64元/年÷12个月×56个月），扣减该公司已支付的租金82166.95元，美丽春天公司还应向周帆帆支付租金136506.7元（218673.65元－82166.95元)。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《委托经营合同》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后多次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。
衍宏公司在本案中是否应承担连带责任的问题。周帆帆提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《委托经营合同》中进行了约定。因此，就签订的《委托经营合同》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订《委托经营合同》。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《委托经营合同》的一方当事人，不受《委托经营合同》的约束。承担共同或连带责任以法律的明确规定或合同的约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故周帆帆诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周帆帆与美丽春天公司于2010年5月24日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》自判决生效之日起解除；二、美丽春天公司应自判决生效之日起十日内向周帆帆支付拖欠的租金136506.7元（自2010年5月24日至2016年1月）；三、驳回周帆帆的其他诉讼请求。一审案件受理费2531元（周帆帆已预交），由美丽春天公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据，对当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：
1、周帆帆和美丽春天公司解除合同的时间有异议。一审中，美丽春天公司主张，2014年6月1日，美丽春天酒店已停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。但周帆帆否认，美丽春天公司也未提交相关的证据予以证明，本院不予认定。一审庭审中，双方同意解除涉案合同。
2、美丽春天公司主张周帆帆一审诉求的租金截止时间为2015年5月。经查，周帆帆一审诉求美丽春天公司向其支付租金111559.45元，系截止2015年5月底的租金。一审中，周帆帆没有变更诉讼请求主张至起诉之日的租金。
本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案合同何时解除；2、周帆帆的租金应如何计算。（一）关于合同解除时间。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向周帆帆送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。此外，美丽春天公司在未直接送达、邮寄送达等送达方式的情况下，即通过在《海南日报》上刊登公告的方式通知周帆帆解除合同，不符合双方约定和法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间，也没有事实和法律依据。虽然周帆帆在一审起诉时未提出解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的诉讼请求，但在2016年3月29日的一审庭审中，美丽春天公司主张合同已解除，并明确表示其不再继续管理经营，周帆帆在经一审法院释明后亦同意解除合同，可视为双方当日已就解除合同事宜达成合意，故应认定双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除。一审判决解除双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》正确，但认定合同解除的时间有误，应予纠正。（二）关于租金问题。周帆帆一审诉求截止2015年5月底的租金为111559.45元，一审判决在周帆帆没有变更诉讼以及补交诉讼费的情况下，判决美丽春天支付周帆帆至起诉之日的租金136506.7元，超出当事人诉讼请求，实属不当，应予纠正。
综上所述，美丽春天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初837号民事判决第三项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初837号民事判决第一项为：周帆帆与三亚美丽春天物业管理有限公司2010年5月24日签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》于2016年3月29日解除；
三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初837号民事判决第二项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自判决生效之日起十日内向周帆帆支付拖欠的租金111559.45元（自2010年5月24日至2015年5月）。
一审案件受理费2531元（周帆帆已预交），由三亚美丽春天物业管理有限公司承担；二审案件受理费2531元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），由三亚美丽春天物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学文
审判员 袁俊杰
审判员 王晓艳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 郁四珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。