山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市中民初字第2917号原告：张子强，男，1979年4月4日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托代理人王友德，山东信雅律师事务所律师。被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路152号。统一社会信用代码：9137040016452584XM。法定代表人：刘媛，董事长。委托代理人：戴建景，枣庄中安城建开发有限公司法务。原告张子强与被告枣庄中安城建开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张宏的委托代理人王友德、被告枣庄中安城建开发有限公司的委托代理人戴建景，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张子强诉称，2013年12月18日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于市中区君山路中安道南里小区二期20号楼1单元1403室房屋一处及配套储藏室一个。其中房屋价款426563元，储藏室价款32000元。合同第十条约定，被告在2014年12月31日前后向原告交付房屋；第十三条约定被告未按照约定期限和条件交付房屋，被告应按原告已付房款的千分之二支付违约金。合同签订后原告按约定交付了全部合同款项。原告由于各方面原因，直至发现被告给其他买房人是按照日万分之一的标准支付违约金。根据法律规定，被告作为商品房的出卖人逾期交房应按照同区位相同房屋的租金标准支付违约金，如果双方约定违约金过低守约方可以请求法院或仲裁部门对违约金做出调整。现双方就违约金的问题无法达成一致，原告为此诉至法院，请求判令：1.判令被告支付逾期交房违约金8391.7元；2.诉讼费用由被告承担。被告枣庄中安城建开发有限公司辩称，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事可以请求法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额不以超过实际损失额为限”的规定，本案合同中明确约定了的逾期交付违约金的计算方式，这是双方当事人对于其交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为合同各主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。原告认为合同约定的违约金低于实际经济损失，主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以同年度同地段房屋租金标准调高违约金。对此，我公司认为：首先，该司法解释第十七条规定的使用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额”，而本案商品房买卖合同约定的交房日至实际交房日前并未将本案所涉房屋出租，也没有提供足以证明其实际损失的相应证据。再次，双方签订的买卖合同中，交房和付款是商品房买卖合同中双方当事人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期交房和预期付款的违约责任的约定，就成了商品房买卖合同双方保护各自利益的一种方式。而本案中，买卖合同对逾期交房和预期付款的违约金承担方式及数额是一致的，该合同所约定的违约条款真实体现了双方权利义务是对等的，体现了双方真实的意思表示也体现了民法上的公平原则，没有违反法律、行政法的强制性规定，是合法有效的合同，双方都应遵守履行。同时，违约责任作为一种法定责任，由当事人在法律规定范围内进行约定，具有一定的任意性，法院应当尊重双方当事人自由约定的违约责任。经审理查明，2013年12月18日，原告张子强与被告枣庄中安城建开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于道南里棚户区改造项目第20幢一单元1403室房屋一套，房屋代码为244394，建筑面积为104.96平方米。按建筑面积计算，房屋单价为每平方米为4064.05元，总金额426563元。储藏室32000元，总房款458563元。合同第十条约定交付时间：出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房。第十二条约定的交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条规定的逾期交付时间：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）和（3）不做累加）。（1）、逾期在30日之内（该期限应当不小于第九条第1（1）项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.02的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日（该期限应当与本条的第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.02（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另查明,原、被告交接房通知单的时间为2015年7月3日，违约交房183天。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同受法律保护，双方应严格按照该合同的约定履行各自的义务。本案中原告按规定交纳了购房款，被告应按合同规定的期限向原告交付房屋。被告未按合同规定期限交付房屋，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，合同第十三条约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.02的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，是合同双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，也充分体现了合同双方的意思自愿原则，因此对其效力予以确认。根据双方合同的约定，本院支持逾期交房违约金为168元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现原告主张双方约定的违约金过低，主张以购房款总额为基数按照日万分之一计算自2015年1月1日起计算至房屋交付之日止，按照同区位相同房屋的租金的标准支付违约金，由于原告未提交证据证明因被告违约造成的实际损失，因此无法根据因违约造成的损失来确定违约金数额，原告主张双方约定的违约金过低无事实依据，因此对原告关于双方约定的违约金过低的主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张子强逾期交付房屋违约金168元；二、驳回原告张子强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告枣庄中安城建开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  梁兆英人民陪审员  王新磊人民陪审员  郝田荣二〇一六年九月二十日书 记 员  殷艺瑜