北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第3044号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李淑森，男。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李小毡，女。
上述二再审申请人之共同委托代理人：程相凯，北京市大嘉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴建华，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：窦永华，女。
上述二被申请人之共同委托代理人：刘振荣，女，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。
再审申请人李淑森、李小毡因与被申请人吴建华、窦永华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）一中民终字第5939号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年12月18日作出（2014）高民申字第3631号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李小毡及其与李淑森之共同委托代理人程相凯，被申请人吴建华、窦永华之共同委托代理人刘振荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月28日，一审原告李淑森、李小毡起诉至北京市海淀区人民法院称，我们与吴建华、窦永华于2000年7月经中间人介绍，达成了关于北京市海淀区上庄镇X村465号房屋的买卖协议，总价款为98000元。我们于2000年7月30日将该宅院内北房4间、西房2间交付给吴建华、窦永华使用。至今，我们经过普法学习得知，因吴建华、窦永华系城镇居民，其无权购买农村私有住宅，我们与他们之间的买卖行为违反了法律的禁止性规定，应属无效。故诉至法院。现诉讼请求：1、请求依法确认李淑森、李小毡与吴建华、窦永华于2000年7月15日签订的关于北京市海淀区上庄镇X村465号农村私有房屋买卖协议无效；2、判令吴建华、窦永华将位于北京市海淀区上庄镇X村465号宅院腾空并交付给李淑森、李小毡；3、本案诉讼费由吴建华、窦永华承担。
一审被告吴建华、窦永华辩称：诉争房屋不属于李淑森所有，我们购买的房屋及院落系465号。我方购买后对房屋进行了翻建和新建，并得到了上庄乡政府的审批，后又对房屋进行了装修，现在房屋属于我们所有。故不同意李淑森、李小毡的诉请。
北京市海淀区人民法院一审查明，2000年7月15日，李淑森、李小毡与窦永华、吴建华签订协议书，约定李淑森将位于北京市海淀区上庄镇X村465号院落内北房4间、西房2间、院墙、门楼整体院宅出卖给窦永华，购房款总价98000元；李淑森于2000年7月30日搬出，窦永华搬入，并定于同期一次性付清购房款。协议签订后，吴建华、窦永华支付李淑森、李小毡购房款98000元；李淑森、李小毡于2000年7月30日将上述房屋及院落交付给吴建华、窦永华，吴建华、窦永华入住上述院落至今。2000年11月20日，窦永华以其名义申请，经北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科审批后，吴建华、窦永华在本案所涉院落内对原有房屋进行了翻扩建。吴建华、窦永华主张其翻建了北房4间、西房2间，另新建东房2间，并对院内房屋进行了装修。李淑森、李小毡则予以否认。另查，李淑森、李小毡户籍所在地为北京市海淀区上庄镇X村；吴建华、窦永华户籍所在地为北京市海淀区肖家河上河沿。
北京市海淀区人民法院一审认为，在不违背国家法律前提下成立的合同，应受到保护。本案中，李淑森、李小毡与吴建华、窦永华签订的关于买卖北京市海淀区上庄镇X村465号院落及房屋的协议书，系双方当事人真实意思表示，该协议书主要内容双方已经履行完毕，吴建华、窦永华在本案所涉院落在得到了相关行政部门审批后进行了房屋翻建，因此法院认定关于该房屋的买卖协议合法有效，双方应本着诚信原则，履行义务。李淑森、李小毡主张该协议无效，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回李淑森、李小毡要求确认其与吴建华、窦永华签订的协议书无效，吴建华、窦永华将位于北京市海淀区上庄镇X村四百六十五号院落腾空并交回等所有诉讼请求。
李淑森、李小毡不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院依据《合同法》第八条认定农村房屋买卖合同有效，适用法律错误，上诉人将合法使用的宅基地连同房屋出售城镇居民违反了法律的禁止性规定，特别法优于一般法，该合同依法应认定为无效。此类合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外，本案不具备例外情况。一审也查明了被上诉人是城镇居民。二、上诉人一审时曾就被上诉人提供的当地镇政府为其办理的建房规划许可证提起行政诉讼，但该行政诉讼须以买卖合同无效为前提，故只能裁定驳回该行政诉讼。一审未能核实被上诉人提供的当地镇政府为其办理的建房规划许可证，也未给上诉人对建房批示充分质证的权利，就以虚假的建房批示认定被上诉人对房屋进行了翻建。故请求：一、撤销（2013）海民初字第02161号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审。二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。
吴建华、窦永华答辩称，同意一审判决，不同意上诉人李淑森、李小毡的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有双方当事人陈述、协议书、开庭笔录、农村私有房屋建设工程规划许可证等证据在案佐证。
本院二审认为，本案争议焦点在于合同效力问题。虽买受人不是X村农民，但其在购买涉案房屋后已办理相关的翻建审批手续，该审批手续并未被行政部门撤销，在此情况下，根据诚信原则和本案的实际情况，一审法院确定该买卖合同为有效的认定，本院二审认为并无不当，本院二审予以支持。李淑森、李小毡上诉认为本案应以双方买卖行为违反法律有关城市居民不能购买农村村民住宅的相关规定，认为合同无效。因该规定系一种原则性规定，本案因吴建华、窦永华已经办理了翻建审批手续，应当认为得到了相关行政部门的批准，可以作为例外情形处理。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李淑森、李小毡之上诉理由缺乏事实与相应依据，本院二审不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
李淑森、李小毡申请再审称：根据法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。故涉案房屋买卖协议具有违法性，自始无效。且其效力与其后是否经相关部门办理翻建审批手续无关。对于造成的损失，应根据诚信原则和双方过错进行补偿。请求撤销原审判决，支持申请人的诉讼请求。
吴建华、窦永华答辩称：同意原审判决。原审判决认定事实清楚，证据充分。申请人要求再审缺乏事实和法律依据，应当驳回。首先，本案的被申请人购买房屋后确实对房屋进行了翻建且经过了审批。其次，被申请人购房时也是农民。再次，关于法律适用问题，对方所称法律是在本案买卖合同签订之后，不应适用。最后，关于买卖协议行政审批的问题，一般是先进行行政诉讼，撤销之后才进行民事诉讼。既然翻建审批没有被撤销，双方的买卖协议还是有效的。综上，请求驳回对方的再审申请。
本院再审对原审查明的事实及认定的证据予以确认。
以上事实还有双方当事人在本案再审中的陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李淑森、李小毡与吴建华、窦永华签订的关于买卖北京市海淀区上庄镇X村465号院落及房屋的协议书，系双方当事人真实意思表示，且该协议书主要内容双方已经履行完毕。买受人在购买涉案房屋后办理了相关翻建审批手续，应当认为得到相关行政部门的批准。故原审判决根据诚实信用原则结合本案实际情况，认定双方买卖合同有效正确。对李淑森、李小毡关于本案系城市居民购买农村宅基地，违反法律的强制性规定，应属无效的申请再审主张，本院再审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）一中民终字第5939号民事判决。
一审案件受理费三十五元，由李淑森、李小毡负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李淑森、李小毡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 黄晓丰
代理审判员 尤 頔
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李雅靓
书 记 员 张 海