天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓟民初字第6634号
原告葛守领，住天津市蓟县。
委托代理人卢永亮，天津永亮律师事务所律师。
被告李志国，住天津市蓟县。
委托代理人佟满良，天津市蓟县148专线法律服务所法律工作者。
原告葛守领与被告李志国、李连增房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法组成由审判员刘文元担任审判长，代理审判员穆硕、人民陪审员李浩森参加的合议庭。在诉讼过程中，被告李连增于2014年3月14日死亡，李连增的法定继承人张淑英、李春莲、李春辉、李春香均表示放弃继承，不再参加诉讼，李连增的遗产由李志国继承。本院于2014年5月22日、5月29日、8月14日公开开庭进行了审理。原告葛守领及其委托代理人卢永亮、被告李志国及其委托代理人佟满良到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告葛守领诉称，2009年2月22日原告与被告李志国、李连增签订房屋租赁合同1份，原告租赁被告李志国、李连增的老宅院开办农家院，合同约定租赁期限为35年，第一期为20年，租金150000元，遇到国家征地和国家政策调整及人力不可抗拒的自然因素造成合同无法履行时，被告不退还租金，国家占地涉及的补偿费用由原告获得70%，由被告方获得30%。合同签订后，原告交付了租金，在被告宅院拆旧房建新房，投资100余万元，房屋建成后原告开办了农家院。2013年底，原告经营的农家院被政府列入搬迁范围，由于被告毁约，双方就补偿款分配发生纠纷。原告要求被告宅院房屋补偿款400100元由原告分得280070元，由被告分得120030元，宅基之外原告投资建筑所获补偿全部归原告所有。经营损失归原告所有。拆迁奖励归原告所有。由被告返还原告未使用年限租金128571.5元。诉讼费用由被告负担。
原告葛守领向本院提交以下证据予以证明：房屋租赁合同1份，房屋租赁补充合同1份、下营镇政府出具非农占地费收据1张、被告宅基地有偿使用证1份、被告宅基地现状图1张。
被告李志国辩称，被告同意宅基内的拆迁案费用给予原告70%，其他的补偿款应当归被告，被告不同意原告的诉讼请求。
被告李志国向本院提交以下证据予以证明：下营镇政府出具证明1份、下营镇太平沟村村委会成员出具证明1份、土地承包合同复印件1份、安置协议1份、蓟县下营镇黄乜子自然村拆迁补偿办法1份、地上附着物计价表1份。
经审理查明，双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认，即李连增系被告李志国之父，李连增于2014年3月14日死亡，李连增的其他法定继承人经本院询问，均表示放弃继承，不再参加诉讼。2009年2月22日，原告与被告李志国及其父李连增签订房屋租赁合同1份，合同约定被告李志国、李连增将座落于蓟县下营镇太平沟村西区2号宅院租赁给原告，宅院内有砖石瓦木结构房屋5间，宅院面积390.446平方米。租赁分为两期，第一期为20年，自2009年2月26日至2029年2月26日，第二期为15年，自2029年至2044年2月26日。总租赁费为150000元，每年租赁费4285.7元。原告租赁房屋用于农家院旅游接待。租赁期间原告有权在被告宅院拆旧房建新房，被告协助办理建房手续，建房及办理手续费用由原告承担，建房时需要砍伐树木，双方协商解决。房屋租赁期间，原告自主经营，被告不得干涉。在合同履行期间，如遇到国家征地和国家政策调整及人力不可抗拒的自然因素造成合同无法履行时，不属于任何一方违约，原告交付的租赁费150000元，被告不予退还，但国家占地补偿费涉及房屋建筑宅基部分由被告分得30%，由原告分得70%。合同期满后，原告将房屋无偿交给被告。2012年2月26日，原告与被告还签订了房屋租赁补充合同，约定被告将宅院东侧承包土地无偿交给原告使用，土地面积960平方米。合同签订后，原告依照合同约定交付租赁费150000元，后原告在被告宅院拆旧房建新房，原告建筑的房屋超出了被告宅基地的范围，占用了被告的承包地，为此，原告向蓟县下营镇人民政府交纳了非农占地费10000元，房屋建成后，原告开始经营农家院旅游接待生意。由于被告宅院座落的太平沟村西区即黄乜子自然村被政府列入整体搬迁范围，2014年1月10日，被告李志国与蓟县下营镇人民政府签订蓟县下营镇黄乜子自然村搬迁村民安置协议书1份，被告李志国同意在2014年3月1日前搬迁，蓟县下营镇人民政府给付搬迁补偿款按地上附着物计价表显示合计为1212442.32元，经营损失费181866.36元，提前拆迁奖励69715.44元。除了上述补偿款外，蓟县下营镇人民政府另给付搬迁签字奖励款100000元，该款已由被告领取。现原告认可被告与蓟县下营镇人民政府签订的搬迁村民安置协议书及地上附着物计价表。由于原、被告就各项搬迁补偿款的归属、分配发生纠纷，搬迁补偿款现由蓟县下营镇人民政府保管。
另查，依照蓟县下营镇人民政府出具的蓟县下营镇黄乜子自然村搬迁补偿办法第三条规定，补偿对象为：1、集体经济组织成员在合法宅基地上经批准建设的用于居住的主房。2、在合法宅基地范围内所建符合院落正常布局的除主房以外的其他房屋（含道房、厢房、背包等）。3、在合法宅基地范围内除房屋以外的其他附着物。4、经批准在非房基地上建筑的房屋和附着物等。5、青苗、畜禽。6、需要搬迁的依法注册的个体工商户。补偿办法第四条第4项规定：依法注册的个体工商户，因搬迁造成的倒运费、停产、停业损失按搬迁户所得补偿款15%给予一次性补偿。第5项规定：搬迁户与外来人员存在宅基、房屋租赁或者共同经营关系的，在达成解除租赁和共同经营关系后，按规定分别予以补偿。诉讼过程中蓟县下营镇人民政府出具了书面证明，内容为镇政府的搬迁工作只对准黄乜子自然村农户，镇政府对签字农户进行奖励，与地上房屋附着物无关。
上述事实，有原、被告提交的证据、本院调取的蓟县下营镇黄乜子自然村搬迁补偿办法、蓟县下营镇人民政府证明、对蓟县下营镇人民政府副镇长徐爱国的调查笔录和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，原告与被告李志国及李连增签订房屋租赁合同及补充合同系原、被告真实意思表示，本院予以确认，但原、被告签订的房屋租赁协议租赁期限为35年，超出了法律规定的20年的规定，超出部分应属无效，合同无效部分涉及原告交纳的租赁费，被告应当返还原告。由于被告宅院被政府征用，造成合同不能履行，原、被告均不承担违约责任，依照原、被告签订的房屋租赁合同约定，合同有效部分的未使用房屋年限的租赁费按约不应退还原告。原告依照房屋租赁合同约定建房，实际上是原、被告共同行为，属于联合建房。建房后原告经营农家院属实，原告是农家院的实际经营者，拆迁补偿中涉及倒运费、经营性损失应归原告所有。被告李志国与蓟县下营镇人民政府签订的搬迁补偿协议书及地上附着物计价表，原告事后认可，本院确认原、被告双方就搬迁补偿事宜与蓟县下营镇人民政府达成一致意见，系真实意思表示。对于被告李志国与蓟县下营镇人民政府签订的搬迁补偿协议，原、被告均应执行。原、被告联合建房占地既包括宅院内土地，也包括被告宅院外部分土地，原、被告联合建房在宅院范围内的，房屋及附属物拆迁补偿款应当依照双方约定分配，在宅院外建设房屋，由于蓟县下营镇人民政府收取了非农占地费，在搬迁补偿协议中亦已列入合法搬迁范围，因此搬迁补偿款亦应比照宅院内房屋所获拆迁补偿款分配原则进行。原告经营农家院使用的临时自来水管、监控设备、有线电视、电话、宽带、空调、杂物补偿款3545元应归原告所有。原告交纳的非农占地费，属于联合建房原告应当自己支出的范围，应由原告自己承担。蓟县下营镇人民政府在补偿协议之外另给付被告的搬迁签字奖励款100000元，依照《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》的规定，本案不予审理。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十一条、第二百一十四条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、蓟县下营镇人民政府给予原、被告的拆迁补偿款合计1464024.12元，由原告葛守领分得补偿款1080440.29元，由被告李志国分得补偿款383583.83元；判决生效后十日内执行；
二、由被告返还原告租赁费（4285.7元×15年）64285.5元，判决生效后十日内执行；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务（返还租赁费部分），应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费用18345元，原告已预交，由原告负担12842元，由被告负担5503元，被告负担部分直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘文元
代理审判员 穆 硕
人民陪审员 李浩森
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 刘金鸽
附《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。