广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20511号
上诉人（原审被告）：陈素真,女，1959年10月21日出生,汉族,住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：邝任远、陈嘉媛，均系广东法全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州新城市房地产开发有限公司,住所地广州市海珠区东晓路花园街11号A201单元。
法定代表人：赵东凌，总经理。
委托诉讼代理人：杨眉、雷玥霏，均系该司职员。
原审被告：张大杰,男,1972年6月22日出生,汉族，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州新城市实业发展有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号东山广场主楼2007房。
法定代表人：温俊明。
委托诉讼代理人：黄婉华，该司职员。
上诉人陈素真因与被上诉人广州市新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市房地产公司）、原审被告张大杰、原审第三人广州新城市实业发展有限公司（以下简称新城市实业发展公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。陈素真代理人邝任远、陈嘉媛，新城市房地产公司代理人杨眉、雷玥霏，张大杰、新城市实业公司代理人黄婉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈素真上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第五项（按顺序是第四项）内容；2.本案的诉讼费用由新城市房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院既判没收保证金，又判赔偿违约损失(以下简称双罚)错误。1.一审判决重复要求当事人承担违约义务，加重当事人责任。本案陈素真是要求终止合同，并不是要求解除合同。陈素真认为一审判决认定事实不清，对违约事实的查明和认定有误，对终止合同的违约金判决有误，对合同违约条款的审查认定不正确，应按照合同第10条第1点承租人向出租人承担保证金作为违约金，具体理由如下：根据合同约定，擅自终止合同的，擅自是指一方不需经另一方同意而终止租赁合同的履行，本案承租人是依据第10条第1点约定向出租人提出单方终止合同，合同虽然没有约定承租人可以擅自解除合同，但约定了单方擅自终止合同，意味着承租人提出终止后，合同的权利义务结束，双方可就合同解除和结算问题进行协商处理，作为对价承租人需出租人承担相当于保证金的违约责任。合同第10条违约责任中，第1点是针对本案的情况进行了违约的约定，第2-5点并不是针对本案一方擅自终止合同所作出的约定，因此不适用本案。另外，陈素真认为一审认定交接时间有误，承租人在12月提出终止合同后，出租人未积极配合交接，逾期交接的责任不在陈素真一方，因此，陈素真认为依照合同约定和合理期间，陈素真在12月25日向出租人提出终止合同，应该在12月31日办理交接手续，因此租金应计算至12月31日为止，退一步说，出租人在1月18日封锁了租赁物，张贴敬告函，事实收回了租赁物，即便从租赁物的占有时间来看，租金或者占用费也只能计算至1月18日。最后陈素真认为一审判决存在不公，一审法院对租金计算的截止时间和违约赔偿均采取了酌情处理，并未列出影响酌情判决的因素和对应的金额。2.一审判决未考虑到本案的特殊情况，即本案的实际使用人与承租人不同，在处理承租人违约责任时，没有充分考虑出租人的过错，是出租人封锁店铺，导致实际承租人资金链断裂，公司倒闭，同时作出终止租赁合同决定的是金佰合公司，并不是陈素真。因此一审法院在认定陈素真承担违约责任时，应考虑金佰合公司倒闭给陈素真带来的影响和损失，而且陈素真并不能以实际承租人公司的倒闭来对抗出租人，所以请二审法院考虑在承租人的违约责任中抵扣出租人该部分的责任。本案应该适用合同法第91条关于合同终止的规定，一方擅自终止作为这另一方放弃合同履行的债权来处理。本案中，保证金与违约金性质相同，不应重复计算。至于新城市房地产公司主张逾期支付租金违约，首先新城市房地产公司主张的逾期支付租金是发生在起诉前较长的一段时间，每次逾期时间很短，新城市房地产公司从来没有提出异议，与金佰合影楼、金佰合公司相安无恙，租赁合同继续履行。其次，新城市房地产公司也没有在当期或者下期租金中扣取租金的逾期利息或违约金。可见新城市房地产公司对承租人轻微逾期交租的行为采取不予追究的态度。况且，该段租赁期间已在双方没有发生争议的情况下履行完毕，应视为双方已按租约履行。至于房屋损坏，一审也已查明属于建筑物的自有设计缺陷，并非承租人使用导致损坏。2．本案新城市房地产公司没有请求调高违约金。一审法院应在请求范围内作出裁判。本案新城市房地产公司的合法请求的事由仅限于承租人擅自终止合同，应围绕擅自终止合同的事实进行裁判。3．一审判决双罚没有事实依据。(1)陈素真支付的租赁保证金己超过新城市房地产公司可能受到的损失。首先，从双方的陈述、证人证言和证据可知，金佰合公司的员工在2015年12月底告知新城市房地产公司，金佰合公司2016年1月1日与新城市房地产公司解除合同。故租金本应计算至2015年12月31日止。其次，即便按实际占用时间计租。2016年1月17日和18日，新城市房地产公司通过贴封条、上锁、贴警告函等极端的方式将案涉商铺收回。承租人的支付租金义务已终结，因此，承租人应承担的损失部分，截止到18日，也仅为半个月左右。再者，从保证金金额推算可知，除租赁合同的租金外，还包括了装修分期付款的装修费。因此，即便认为装修分期付款的装修费也是租金的一部分，该保证金也足以补偿其损失。最后，新城市房地产公司的损失仅包括2016年1月和2月的租金，3月已出租。其主张的维修、装修和招租的费用，即便在案涉合同租赁期满和租赁物的正常维护使用上，也是必要的正常支出。因合同约定，承租人遗留物品归新城市房地产公司所有，故承租人遗留的空调机等设备、物资的变现所得应已超过新城市房地产公司主张的清理费用。(2)一审判决双罚缺乏证据支撑。新城市房地产公司并没有确凿的证据证明其损失超过租赁保证金。其主张的没收保证金，再支付高额违约金的请求没有证据证明，没有事实支撑，应承担举证不能的责任。(3)一审判决双罚没有合同依据。案涉租赁合同约定，擅自终止合同的，以保证金承担违约责任。故因提前终止合同违约而判决额外赔偿违约损失没有合同依据。4．一审法院重复判罚违反立法精神和法律规定。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金和赔偿损失两种承担违约责任的方式，本质都在于弥补违约方给守约方造成的损失，两种承担违约责任的方式相互排斥，既不能在合同中同时约定，也不应同时适用的。一审重复判罚已超过承租人应承担的违约责任范围，是在帮助新城市房地产公司取得额外利益。综上所述，陈素真认为，租赁保证金己足额弥补新城市房地产公司损失。如果新城市房地产公司认为租赁保证金不足以弥补其损失，理应向法院申请增加违约金的方式维护其合法权益。一审法院没有法定权利主动增加违约金。二、新城市房地产公司采取贴封条、上锁、贴警告函等极端的行为，是造成金佰合公司结业倒闭的直接原因。新城市房地产公司在警告函中，用“恶意拖欠租金”、“已无力经营”、“严重欺骗消费者”、“涉嫌诈骗”等字眼严重损害金佰合公司的商誉，该行为导致消费者纷纷要求退款，金佰合公司资金链断裂，难以继续经营。而新城市房地产公司仅有的案外经营场所也无故封闭，更是导致金佰合公司倒闭的最后因素。现仍有多宗纠纷尚在法院处理。三、新城市房地产公司因税务筹划，通过将案涉的租赁合同分割出为装修分期付款的方式，利用装修收入低税率3％代替租金收入的方式，规避租赁税高税率12％，其行为明显是违法的，其非法请求不应得到支持。四、金佰合公司案外经营场所的租赁保证金6万多元，租赁期满后，在双方无纠纷情况下，经金佰合公司多次催促，新城市房地产公司仍拒绝退还。新城市房地产公司在本案申请诉讼保全足额财产，在没有任何法律依据的情况下扣押保证金是严重违法行为。综上，本案纠纷发生时，案涉商铺的实际承租人是金佰合公司，租赁合同中关于承租人的权利义务应由金佰合公司承接。金佰合公司向新城市房地产公司提出单方提前终止合同。在新城市房地产公司未确认是否同意终止的情况下，双方处于协商阶段。新城市房地产公司采取蛮横的措施，导致金佰合公司无法经营，实已违约。同时，新城市房地产公司在封铺时，已实际终止合同并收回租赁物。即便是承租人单方擅自终止合同，按约定也是以保证金补偿新城市房地产公司损失，而案涉商铺的租赁保证金足以弥补新城市房地产公司的损失。因此，陈素真不应向新城市房地产公司支付2016年1月至2月的租金以及相关的违约金。
新城市房地产公司二审答辩称其认为原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、新城市房地产公司主张的陈素真欠付2016年1月和2月租金的诉求证据充足，有理有据，陈素真在2016年1月提出解除合同后，擅自离场，遗留了大量的废弃物，并给商铺上锁，新城市房地产公司于3月8日催促其办理离场手续，但陈素真未按时到场并行商铺交接，直至4月2日，新城市房地产公司才实际收回商铺。陈素真在2016年1、2月实际使用商铺，依法应交纳该期间的租金。2、陈素真在2015年3月-2016年2月期间存在逾期支付租金是不争的事实，依法应当按照合同约定的标准，支付违约金。根据民法通则第112条第2款规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时向另一方支付一定数额违约金，由于陈素真与新城市房地产公司签订的租赁合同约定了逾期支付违约金，应承担以欠款金额的3%按日计算违约金的违约责任。因此新城市房地产公司要求陈素真支付逾期支付租金的违约金，合法合理。同时，逾期支付租金与单方解除合同是两个不同的违约行为，新城市房地产公司要求陈素真分别对逾期支付租金和单方擅自解除合同承担违约责任，符合法律规定和合同约定，不存在陈素真所称的重复要求当事人承担违约义务的情形。3、陈素真单方擅自解除合同，新城市房地产公司没收租赁保证金，并主张支付解约违约金符合合同约定。陈素真单方解除合同，且擅自离场，未按约定办理商铺的交接手续，导致新城市房地产公司为清理商铺，维修房屋，紧急招租，产生的清理费、运输费、维修费、房屋空置费等多项损失。陈素真属违约方，其违约情形恶劣，理应承担相应的违约责任。租赁合同约定的租赁保证金不属于定金，首先双方签订的是租赁合同，不是定金合同，双方的租赁关系不以支付定金为前提发生效力，其次，根据最高院担保法司法解释第118条，当事人交付留置金、担保金、保证金、定金等，当事人主张定金权利，人民法院不予支持，因此新城市房地产公司主张的对于单方解除合同和要支付的租赁保证金和解约违约金，按照合同约定可同时适用，没有违反法律的规定。一审法院酌情调整了逾期支付租金的违约金和解约违约金的数额，新城市房地产公司为避免诉累，同意一审法院的判决。
张大杰二审答辩称其对2016年1、2月的情况不了解，金佰合公司是承租原承租人陈素真原来的场地，对之后的事情张大杰不知情，所以对上诉状不发表答辩意见。
新城市实业公司二审答辩称其同意新城市房地产公司的答辩意见。另补充，对于陈素真提出的逾期支付租金的违约金问题，陈素真逾期支付租金是不争的事实，当时不追讨违约金，不代表失去追讨的权利，只要在诉讼时效内均可追讨。
新城市房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除新城市房地产公司与广州市海珠区金佰合婚纱影楼于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同（补充合同）》，陈素真、张大杰立即将房屋同原附属设施、设备交还给新城市房地产公司，同时新城市房地产公司没收租赁保证金111944元；2.陈素真、张大杰支付所欠2016年1月和2月租金合计111944元（每月按55972元标准计算）；3.陈素真、张大杰支付拖欠2015年3月至2016年2月期间租金的违约金（从2015年2月26日起计至实际清偿之日止，每日以所欠款额的3%分段计算）；4.陈素真、张大杰支付合同解除后的违约金1511244元（以合同未履行期间的每月租金金额总额计）；5.陈素真、张大杰承担本案的诉讼费。
新城市房地产公司持有房管部门核发的位于海珠区东晓路60-68号（双号）；东晓路花园街11-15号（单号）（除抵押部位外）的《广州市房地产权属证明书》。
2013年5月29日新城市实业公司（甲方、出租方）与广州市海珠区金佰合婚纱影楼（乙方、承租方，签约代表陈素真）签订的《房屋装修分期付款协议》，就乙方委托甲方对其承租的房屋进行装修，乙方分期支付该笔装修费事宜，协议如下：装修房屋位于广州市海珠区东晓路花园街60号首层、海珠区东晓路花园街11号A201、A202、A203、A204、A205、A206单元，建筑面积832.9974平方米，支付时段2013年6月1日至2018年5月31日，首期总额30972元，总额50132元；乙方须在本合同签订之日向甲方支付第一个月的物业装修费首期30972元，乙方应于每月25日前向甲方支付下个自然月应缴的物业装修费；若乙方违反本协议约定拖欠甲方装修费超过5天的，应向甲方一次性支付100264元违约金；若因任何一方的违约行为或过错过失行为，造成另一方损失的，违约方应予以全额赔偿给对方；甲、乙双方均应严格履行本协议，任何一方违反本协议，均应承担违约责任；等等。
2013年5月31日，新城市房地产公司（甲方、出租方）与广州市海珠区金佰合婚纱影楼（乙方、承租方，签约代表陈素真）签订《房屋租赁合同（补充合同）》，约定：甲方将位于广州市海珠区东晓路花园街60号首层、海珠区东晓路花园街11号A201、A202、A203、A204、A205、A206单元出租给乙方经营婚纱影楼，建筑面积832.9974平方米，装修及设施情况为毛坯；租赁期自2013年6月1日起至2018年5月31日止；月租金25000元，乙方应于每月25日前向甲方支付下个自然月租金。本合同签署当日，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金111944元。甲方应于2013年6月l日前将该房屋按现状交付给乙方使用，《该房屋附属设施、设备清单》（本合同附件）经甲乙双方交验签章并移交房屋钥匙后，视为该房屋交付完成；本合同终止当日，乙方应办理该房屋及其附属设施、设备返还的各项手续，结清应当承担的各项费用，并返还该房屋；乙方返还该房屋时，该房屋内一切固定装修设施、设备和装饰；未经甲方确认可由乙方拆除取回的装修图内的物品、装修装饰；以及未经甲方同意安装的物品，一律无偿归甲方所有，乙方不得自行拆除；其他非固定的物品及装饰，乙方可自行收回；本合同终止后，乙方因迟延办理该房屋及其附属设施、设备返还各项手续，以及乙方办理该房屋及其附属设施、设备返还手续后，未能及时处理和清运该房屋内的一切物品，均视为废品，甲方有权自行处置，乙方对此不追究甲方任何法律责任。租赁期间，由乙方负责该房屋的所有修缮义务。（第九条第3款）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除本合同，并依约追究乙方违约责任（包括违约金、赔偿金等）：……(5)拖欠该房屋的租赁或装修保证金、租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯等使用费中任何一项的时间超过15日（含15日）；……乙方因存在上述(1)……（8）等情形，致使甲方解除本合同的，均视为乙方不履行或擅自终止本合同。违约责任：租赁期内任何一方擅自终止本合同，违约方应按相当于租赁保证金的标准向守约方一次性支付违约金；乙方存在本合同第九条第3款所列违约情形之一的，甲方无论是否解除本合同，均有权没收乙方租赁保证金；若甲方解除本合同的，除有权没收乙方租赁保证金，收回该房屋另行出租，追讨乙方所有欠费（包括租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯等使用费）及于解约日前依约按日计收乙方违约金外，甲方并有权自解约日起，按本合同未履行期间计算租金总额向乙方另行计收违约金；……。租赁期间，乙方指定叶展云为委托代理人，具体负责办理本合同甲乙双方相关事宜，其他人所签署的书面文件及行为均无效。乙方确认以下地址为甲方送达书面材料给乙方的指定地址：广州市海珠区东晓路花园街60号首层；等。同时，陈素真向新城市房地产公司支付租赁保证金111944元。
2015年9月8日，新城市房地产公司（甲方）与广州市海珠区金佰合婚纱影楼（乙方、法定代表人张大杰）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将位于海珠区东晓路花园街60号首层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积182.54平方米，租赁期限2012年6月20日起至2016年2月29日止。
新城市房地产公司于2016年1月16日向广州市海珠区金佰合婚纱影楼、收件人叶展云（地址：广州市海珠区东晓路花园街60号首层）发出《催缴租金通知函》，认为陈素真、张大杰从2015年12月26日以来没有缴纳租金而向陈素真、张大杰催收租金。陈素真、张大杰表示没有收到该函件。
新城市房地产公司委托律师又于2016年1月19日向广州市海珠区金佰合婚纱影楼发出《律师函》，认为陈素真、张大杰拖欠2016年1月租金未付而要求陈素真、张大杰限期支付租金，否则有权解除合同等。陈素真、张大杰表示没有收到该函件。
2016年1月22日新城市房地产公司再向广州市海珠区金佰合婚纱影楼发出《通知函》，告知陈素真、张大杰拖欠租金长达28日，且在欠租期间擅自用铁锁封锁商铺大门，导致新城市房地产公司对商铺无法进行实际管理。快递公司回复该函件在2016年1月23日已妥投。
陈素真表示均没有收到该上述三份函件。张大杰表示不知情。
新城市房地产公司向陈素真、张大杰追索租金无果，于2016年2月1日向一审法院提起诉讼，一审法院对此作出（2016）粤0105民初1190号民事判决书。新城市房地产公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）粤01民终12402号民事裁定书，认为“……一审判决认定基本事实不清、遗漏当事人……”，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1190号民事判决；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。一审法院于2017年3月7日以(2017)粤0105民初1653号立案并重新组成合议庭审理本案。为查明事实，一审法院依法追加了新城市实业发展公司参加本案诉讼。
诉讼中，新城市房地产公司对其主张事实还提交证据如下：
1、2015年9月2日向新城市房地产公司、新城市实业发展公司发出《金佰合资料变更申请声明》，载明：因公司发展需要，金佰合婚纱影楼从个体户升级至有限责任公司；由于法人变更原因，现向贵司申请以下调整及资料协同办理：1、租赁合同（政府备案版本）承租人更名为张大杰；2、该合同仅用于我司法人代表变更使用，实际承租人仍为金佰合婚纱影楼，双方权利、义务仍以原房屋租赁合同、补充合同及房屋装修协议为准；3、我司承诺：不因我司由原个体户变更为公司以及法人代表的更换而免除或变更原有的一切义务。落款有：变更后名称“广州市金佰合婚纱有限公司”并有“广州市海珠区金佰合婚纱影楼”印章、法定代表人签名“张大杰”。
2、2015年8月19日新城市实业发展公司(甲方)与广州市海珠区金佰合婚纱影楼(乙方)签订的《屋屋装修分期付款协议补充协议》,约定:甲乙双方于2012年6月20日签订了《房屋装修分期付款协议》，现就原协议作如下变更：l、乙方法定代表人由陈素真变更为张大杰;2、乙方应于本协议签订20日内将变更后的营业执照复印件（加盖公章）、组织机构代码证复印件（加盖公章）、法定代表人身份证复印件(加盖公章）提供2份给甲方；3、其他条款与原协议一致；等。
3、2015年8月19日新城市房地产公司(甲方)与广州市海珠区金佰合婚纱影楼(乙方)签订的《房屋租赁合同补充协议》,约定:甲乙双方于2012年6月20日签订了《房屋租赁合同（补充合同）》，现就原合同作如下变更：l、乙方法定代表人由陈素真变更为张大杰;2、乙方应于本协议签订20日内将变更后的营业执照复印件（加盖公章）、组织机构代码证复印件（加盖公章）、法定代表人身份证复印件(加盖公章）提供2份给甲方；3、其他条款与原协议一致；等。
4、2016年3月8日新城市房地产公司再次向广州市海珠区金佰合婚纱影楼、陈素真发出《通知函》，告知新城市房地产公司已起诉要求解除合同，要求陈素真、张大杰在收到本函件后两天内将权属物品搬离现场，恢复原状，返还新城市房地产公司房屋，否则新城市房地产公司有权根据合同约定自行处置且要求陈素真、张大杰承担相应的处置费用。该邮件被退回。
5、广告费发票，证明新城市房地产公司为招租所花费的广告费。
6、运输费发票，证明新城市房地产公司清理陈素真、张大杰剩余物品所花费的运输费。
7、房屋漏水及商铺内物品图片，证明涉案物业严重漏水、墙体毁坏及陈素真、张大杰遗留的杂物。
8、漏水维修费发票，证明新城市房地产公司委托装修公司维修陈素真、张大杰造成的房屋损坏所要支付的维修费。
9、银行转账记录单，证明陈素真、张大杰2015年3月-2016年2月期间每月逾期支付租金记录。
10、银行转账记录单，证明陈素真、张大杰根据房屋装修分期付款协议三个物业每月合计支付给新城市房地产公司的装修费，实为租金。
陈素真的质证意见如下：证据1是变更后的金佰合婚纱有限公司与新城市房地产公司签署的，如果当时不签署该证据就不予办理新公司的相关文件，其没有签署该份申请声明，也没有承诺原个体户变更、法人代表的更换和免除原有的一些义务，同时该声明还证明本案的租赁主体已发生变更，其已不是该合同的承租人和实际履行合同的相对人；另外，当时金佰合公司尚未成立，如成立，新城市房地产公司要求成立一定要盖章，故变更后的名称是广州市金佰合婚纱有限公司，法定代表人为张大杰；证据2是与新城市实业发展公司签订的，与本案无关；证据3是真实的，与金佰合的主体变更证据一致；证据4的函件是退回的，没有收到；对证据5、6的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认，而且当时是新城市房地产公司闭锁商铺，导致陈素真、张大杰不能进入，故商铺内的任何损失责任应由新城市房地产公司承担；对证据8的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据中的单位与新城市房地产公司在原审提交的清单中的维修单位不是同一单位，而且在该证据的发票中并没有显示维修哪个物业的维修费，而且不能排除是在新城市房地产公司收回商铺后才出现要维修商铺的问题；对证据9的真实性予以确认，缴租时间与合同约定存在逾期情况，但逾期已经历很长时间，新城市房地产公司在租赁期内从未就逾期的事宜提出异议，也未在租金内扣除违约金，现直至合同解除时才提出不符合法律规定也不符合交易习惯，2016年1、2月的租金不存在逾期支付的问题，因为该两个月新城市房地产公司已实际收回场地，没有产生租金；对证据10的真实性、合法性、关联性均不予确认，没有显示汇款人的账号和姓名，根据新城市房地产公司所述转账记录是三个物业的租金加起来计算的，该金额与本案对应不上，不能证明装修费和合同约定的租金相加的总额；
张大杰的质证意见如下：对于证据1-3，证据1的签名并非本人签署，是虚假伪造的；对于证据4-10不知情，对真实性、合法性、关联性均不予认可，而且在经营过程中确实存在漏水，但该漏水是由于层高十几米的玻璃顶漏水导致的，是主体结构的问题，不涉及到张大杰移动装修，已经直接影响到经营。
新城市实业发展公司的质证意见如下：对新城市房地产公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
陈素真对其抗辩事实提交证据如下：1、2008年3月31日广州新城市实业发展有限公司与广州市越秀区金佰合婚纱影楼签订的《房屋装修分期付款协议》（2008年4月1日至2013年5月31日），证明本案涉及的合同都是由新城市房地产公司提供的格式合同。
2、2015年12月24日广州市海珠区金佰合婚纱影楼向新城市房地产公司发出的函件，由于经济环境欠佳，新城市房地产公司要求从2016年1月1日起不再租用东晓路花园街60号（832.9974平方米）等商铺，并承诺于2015年12月25日12：00前交纳12月租金共86921元。收件人为“黄珊，2015年12月25日”，证明陈素真与新城市房地产公司协商提前解除租赁合同事宜。
3、金佰合2015年12月租金发票，其中付款方名称为广州市海珠区金佰合婚纱影楼，证明陈素真已缴纳2015年12月份租金。
4、2016年1月17日新城市房地产公司对金佰合贴封条、上锁照片，证明陈素真已经不再占有使用涉案物业，新城市房地产公司已经对涉案物业重新招商，双方租赁合同关系已实际解除。
5、2016年1月18日新城市房地产公司在包括涉案物业在内金佰合的三个租赁铺位门口张贴敬告函，证明新城市房地产公司恶意中伤金佰合，对金佰合商誉造成严重负面影响。
6、新城市房地产公司对于陈素真正常交租的租赁物业上锁的图片，证明新城市房地产公司对于陈素真正常交租的物业也采取上锁措施，影响金佰合正常经营。
7、2016年1月19日被告的报警回执，证明陈素真为了使用正常交租的物业而报警，新城市房地产公司的行为影响金佰合正常经营。
8、大众点评网关于金佰合的评论截图，证明新城市房地产公司的一系列行为，已经造成消费者对于金佰合的负面评论，严重影响金佰合的后续经营。
9、2015年9月2日的《金佰合资料变更申请声明》、2015年8月19日的《屋屋租赁合同补充协议》，证明新城市房地产公司已经知晓涉案物业的经营主体变更为广州市金佰合婚纱摄影有限公司。
10、陈素真、张大杰于2015年5月21日签订的《广州市金佰合（金百合）婚纱影楼合作协议》、张大杰与案外人于2016年1月4日签订的《广州市金佰合婚纱摄影有限公司股份转让协议》、陈素真、张大杰与案外人于2016年1月5日签订的《金佰合股权转让补充协议》。
新城市房地产公司的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，后合同是对该协议的延续，但无法证明其证明内容；对证据2表示没有原件，落款是金佰合影楼，该份函件存在欺骗，该函件承诺于2015年12月25日前交12月租金共86921元，已明确确认其所租物业的月租金总额为86921元；对证据3的真实性没有异议，但被告只是支付了其中一部分的租金，不是全部租金；证据4不能证明是新城市房地产公司张贴的；对证据5的真实性没有异议，确认是新城市房地产公司作为善意的出租方张贴的；对证据6的真实性不予确认，没有体现时间和要表达的内容；证据7没有原件，不发表质证意见；对证据8的真实性不予确认；对证据9的真实性没有异议，该协议是为了将工商登记中的法定代表人变更为张大杰，只是用于备案，不代表租赁主体的变更，租赁义务仍然以原租赁合同为准；对证据10的真实性、合法性不予确认，该三份协议未知会新城市房地产公司，与租赁关系不相干。
张大杰的质证意见如下：对于证据1不发表质证意见；对证据2没有异议，但该份函件不是金佰合有限公司或张大杰发出的，均不知情；对证据3，租金在财务报表中有体现，张大杰有签字确认；对证据4-7的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据8的真实性没有异议；证据9中的变更声明并非张大杰所签，对协议的真实性没有异议；对证据10的真实性没有异议，但股权协议没有履行，新城市房地产公司在向陈素真支付20万元后，工商股权转让手续已办理，但余款60万元陈素真至今仍未支付，所以该股权转让协议没有实际履行，也不合法。
新城市实业发展公司的质证意见如下：对于证据1，同意新城市房地产公司的质证意见，新城市实业发展公司与金佰合之间已经有合作基础，2013年的新协议是在双方平等、自愿的基础上签署的续约；对于证据2-7、9，同意新城市房地产公司的质证意见；对于证据8的关联性不予确认；对于证据10，同意新城市房地产公司的质证意见，协议充分说明了张大杰对于公司的经营状况及过往的负债盈亏是全部清楚的，所以其作为责任人是有依据的。
对涉案物业的交还问题，新城市房地产公司称于2016年3月8日发出清理现场及交还房屋的通知函，但实际收回时间应以新城市房地产公司代为清理现场之日即2016年4月2日为准；陈素真则认为新城市房地产公司在2016年1月18日对涉案房屋贴封条及敬告函，且新城市房地产公司催租时应该知道已提出退租，故认为新城市房地产公司已于2016年1月18日将场地收回；张大杰则表示于2015年12月28日搬离涉案房屋，没有与新城市房地产公司办理交接手续，认为交接手续应由合同相对方办理。
对于涉案物业的租金标准问题，新城市房地产公司认为涉案物业的租金由租赁合同租金和房屋装修分期付款协议的物业装修费组成，每月租金应为55972元。陈素真则认为这是新城市房地产公司为了规避税收将租金切割一部分以装修费的名义签订和收取的，新城市实业发展公司没有实际提供装修，故新城市房地产公司将装修费列入租金请求也不应得到支持；第三项诉讼请求计算违约金的本金标准应以《房屋租赁合同（补充合同）》载明的租金为准，第四项违约金过高，应调整为以新城市房地产公司没收租赁保证金111944元为限。张大杰则表示对合同完全不了解，不应该承担责任。
一审庭审中，当事人确认《广州市房屋租赁合同》只是用于备案，没有实际履行。新城市房地产公司表示2015年12月的租金和物业装修费是从陈素真账户转入的，陈素真则表示租金是从金佰合影楼的账户支付的，物业装修费是从陈素真的私人账户支付的。
此外，新城市房地产公司确认封条是新城市房地产公司张贴的，但第二天已由物业公司的工作人员撕掉，商铺的锁并非新城市房地产公司上锁。陈素真则表示在房屋被张贴了封条后，无法进入房屋。
另查：广州市海珠区金佰合婚纱影楼是由陈素真经营的个体工商户，成立于2008年6月10日，于2015年9月14日注销（注销情况是设立有限责任公司）。广州市金佰合婚纱摄影有限公司成立于2015年9月21日（核准日期是2016年1月12日），张大杰是该公司的法定代表人及股东。
一审法院认为：新城市房地产公司将位于广州市海珠区东晓路花园街60号首层、海珠区东晓路花园街11号A201、A202、A203、A204、A205、A206单元出租给陈素真、张大杰经营使用，陈素真、张大杰向新城市房地产公司支付租金，双方并签订《房屋租赁合同（补充合同）》，故原、陈素真、张大杰之间的租赁合同关系成立，该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对陈素真、张大杰抗辩合同无效的意见，一审法院不予采纳。
合同履行期间，由于陈素真、张大杰自身经营原因，陈素真、张大杰以广州市海珠区金佰合婚纱影楼名义向新城市房地产公司要求不租赁涉案物业，此时作为承租人有权决定是否解除合同。现新城市房地产公司起诉要求解除本案《房产租赁合同（补充合同）》，且涉案物业已由新城市房地产公司实际收回，故新城市房地产公司该诉请，一审法院予以支持。新城市房地产公司要求陈素真、张大杰将涉案房屋同原附属设施、设备交还的请求已履行完毕，本案不再作调处。
关于陈素真、张大杰如何承担本案民事责任的问题。陈素真是广州市海珠区金佰合婚纱影楼个体工商户经营者，也是合同的相对方，从2015年12月的租金及物业装修费的缴纳情况来看在实际中金佰合婚纱影楼注销后陈素真仍有向新城市房地产公司履行原合同义务，这与2015年9月2日的《金佰合资料变更申请声明》内容也完全吻合，故陈素真应承担本案民事责任。根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”的规定，张大杰是广州市金佰合婚纱摄影有限公司的法定代表人及股东，根据当事人提交证据显示，新城市房地产公司知道广州市海珠区金佰合婚纱影楼从个体户变更为广州市金佰合婚纱摄影有限公司的事实，而且新城市房地产公司为协助张大杰成立广州市金佰合婚纱摄影有限公司，还与张大杰签订用于工商登记备案的《广州市房屋租赁合同》，在广州市海珠区金佰合婚纱影楼注销后，广州市金佰合婚纱摄影有限公司是涉案物业的实际使用人，而张大杰的行为是代表广州市金佰合婚纱摄影有限公司的职务行为，故新城市房地产公司以张大杰是实际经营者为由，要求其承担本案民事责任，理据不足，一审法院不予采纳。
陈素真实际使用了涉案物业，理应向新城市房地产公司支付租金。新城市房地产公司、陈素真及新城市实业发展公司在诉讼中均确认物业装修费实为租金的一部分，故新城市房地产公司主张涉案物业每月租金为55972元，有理，一审法院予以采纳。虽然陈素真在2015年12月25日发函要求解除合同，但当事人如果对合同解除达成一致意思表示的，应当对租赁物进行交接。新城市房地产公司在2016年1月仍多次发函向陈素真催收租金，同时又对涉案物业张贴封条、敬告函，致使陈素真为此而报警。因此，虽然是陈素真的原因造成合同解除，但在合同尚未解除情况下新城市房地产公司的行为对陈素真使用租赁物及经营已构成影响，现新城市房地产公司表示在2016年3月发出收回房屋的通知并随后自行收回涉案物业装修，鉴此在2016年1月及2月租金应酌情减少为由陈素真向新城市房地产公司支付租金60000元为宜。同时，新城市房地产公司要求没收陈素真的租赁保证金111944元符合合同约定，一审法院予以支持。
关于新城市房地产公司主张的拖欠租金违约金及合同解除后违约金的请求。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。当事人在合同中对合同终止或解除的违约责任约定了没收保证金、支付相当于租赁保证金标准的违约金、支付拖欠租金等费用的违约金、支付合同未履行期间租金总额计收的违约金等方式。因此，一审法院依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对陈素真抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，酌情由陈素真向新城市房地产公司赔偿违约损失100000元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，作出如下判决：一、解除原告广州新城市房地产开发有限公司与广州市海珠区金佰合婚纱影楼于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同（补充合同）》。二、被告陈素真在本判决生效之日起10日内支付从2016年1月至2016年2月止的租金共60000元给原告。四、被告陈素真支付的租赁保证金111944元归原告所有。五、被告陈素真在本判决生效之日起10日内赔偿违约损失100000元给原告。六、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费13845元，由原告负担10827元、被告陈素真负担3018元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：广州市金佰合公司成立时间为2015年9月21日。2016年1月12日，广州市海珠区工商行政管理局核准金佰合公司股东由黄劲松、张大杰变更为张大杰。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈素真的上诉请求与各方的答辩意见，分析如下：
从本案证据及当事人陈述可知，陈素真是广州市海珠区金佰合婚纱影楼个体工商户经营者，是签订《房屋租赁合同（补充合同）》及《房屋装修分期付款协议》的合同相对方。虽然金佰合婚纱影楼于2015年9月14日注销，但从2015年12月的租金及物业装修费的缴纳情况来看，陈素真仍向新城市房地产公司实际履行了原合同约定交付租金及物业装修费的义务，结合2015年9月2日的《金佰合资料变更申请声明》内容，其缴付上述费用的行为与该声明是吻合的，况且2015年12月24日广州市海珠区金佰合婚纱影楼仍是以自己的名义向新城市房地产公司发函称不再租赁涉案物业。据此，陈素真并未脱离涉案物业的租赁关系，一审认定陈素真应承担本案民事责任并无不妥。
涉案物业承租人虽然于2015年12月24日发函要求解除合同，不再租赁涉案物业，但从新城市房地产公司在2016年1月仍多次发函向其催收租金的行为来看，显然双方对解除合同并未达成合意。双方合同未解除，对陈素真上诉认为租金应计算至2015月12月31日止，本院不予采纳。从一审查明事实可知，新城市房地产公司于2016年3月发出收回房屋通知并随后自行收回涉案物业，而陈素真未支付2016年1月及2月租金共60000元已构成违约，应由其支付给新城市房地产公司。因陈素真违约在先，其提出新城市房地产公司通过极端的方式将案涉商铺收回，造成损失缺乏依据，本院不予采纳。同理，新城市房地产公司要求没收陈素真的租赁保证金符合合同约定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。
陈素真上诉以合同第10条第1点约定认为其有权终止合同，仅应承担保证金的违约责任，但双方合同中并无约定承租人终止合同的条件或情形，故，对陈素真该主张，本院不予采纳。双方在合同中对合同终止或解除的违约责任约定了没收保证金，支付相当于租赁保证金标准的违约金，支付拖欠租金等费用的违约金，支付合同未履行期间租金总额计收的违约金等方式，本案并无证据显示合同签署后陈素真对该违约责任中所作约定提出异议并行使撤销权。故，一审法院根据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对陈素真抗辩的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，酌情由陈素真向新城市房地产公司赔偿违约损失100000元于法无悖，本院予以维持。
至于陈素真提出新城市房地产公司通过签署涉案两份合同方式规避税收的主张，因新城市房地产公司是否切实履行纳税义务，属于相关税务部门管理职能，故本院不予调处。
至于陈素真提出金佰合公司案外经营场所的租赁保证金问题，因该司并非本案当事人，涉及该司与新城市房地产公司之间的权利义务，本案本院亦不予调处。
综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈素真上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人陈素真负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 谭红玉
二〇一七年十二月十三日
书记员 王心怡
黄妙丽