上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8634号
上诉人（原审原告）：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区耀华路488号206C室。法定代表人：陈华远，总经理。委托代理人：陈国钧，男，该公司员工。委托代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海今达置业中心有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崂山五村551号415室。法定代表人桂祖达，总经理。上诉人上海佳信物业管理有限公司因与被上诉人上海今达置业中心有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第40585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海佳信物业管理有限公司（以下简称佳信物业公司）之委托代理人陈国钧、徐明政到庭参加诉讼。被上诉人上海今达置业中心有限公司（以下简称今达置业公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人佳信物业公司上诉请求：变更一审判决，改判被上诉人支付上诉人2013年6月至2015年8月期间物业服务费人民币（下同）147,884.67元。事实理由：一审法院参照物业服务合同中上诉人以30元/个/月的标准提取露天停车位停车管理服务的约定，但露天停车位系以100元/个/月的计算标准收取停车费，一审法院以此为依据酌情确定被上诉人应按照25元/个/月的标准向上诉人支付物业服务费，但事实上地下停车位系以250元/个/月的计算标准收取停车费。如果依照一审法院的类推，按照30％的计算方法地下停车位的物业服务费也应当是75元/个/月的标准。被上诉人今达置业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。佳信物业公司向一审法院起诉要求判令：今达置业公司支付其2013年6月至2015年8月期间的物业服务费194,554元。审理中，佳信物业公司放弃部分诉讼请求，要求今达置业公司支付上述期间物业服务费147,884.67元。一审法院认定事实如下：今达置业公司系上海市浦东新区XX路XX弄地下停车场（序号1，建筑面积为2,192.11平方米，现为能够容纳74辆私家轿车的地下停车场）、1-2-4号楼房底层（序号2，现为能够容纳15辆私家轿车的地上停车场，与X号楼房底层合计面积为1,735.18平方米）、1号楼房底层（序号4，建筑面积274.13平方米，无弱电系统，原始规划用途为地上停车场，现处于出租状态）、2号楼房底层（序号5，建筑面积250.90平方米，无弱电系统，原始规划用途为物业用房，现处于出租状态）及993号（序号7，建筑面积44.92平方米，无公共照明、弱电系统及公共部位维修等项目，原始规划用途为商业用房，现一间作为小区门房间、另一间空置）房屋的业主，佳信物业公司为涉诉房屋所在小区今达花园的物业服务企业。佳信物业公司与今达花园业主大会于2013年6月、2014年1月签订的物业服务合同第8条载明：佳信物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅二层（含二层）以上为1.35元/月/平方米，高层住宅一层为0.95元/月/平方米，多层住宅为0.93元/月/平方米，商业用房为1.60元/月/平方米；第12条停车场停车费收费标准和管理费提取规定如下：停车场属于业主大会所有、委托佳信物业公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位100元/个/月的标准向业主大会/业主委员会交纳停车费（由佳信物业公司代收）。佳信物业公司从停车费中按照露天机动车车位30元/个/月的标准提取停车管理服务费。地下停车场如果属于今达置业公司所有并委托佳信物业公司管理，业主和物业使用人应有优先使用权。车位使用人应按地下停车场车位（此处空白）元/个/月的标准向佳信物业公司交纳停车费。佳信物业公司提取停车管理服务费标准由其与今达置业公司另行约定。佳信物业公司从露天机动车临时停车费中提取70%作为停车管理服务费。2015年2月签订的物业服务合同第12条第2款载明：室内停车场按物业管理规定由佳信物业公司实施管理，业主和物业使用人享有优先使用权，车位使用人应按室内车位缴费的标准按月向佳信物业公司交纳停车费。佳信物业公司收讫后向所有人交付。室内停车场所有人按营业性收入的1.60元/月/平方米向佳信物业公司缴纳停车管理费。2013年6月至2015年8月期间，今达置业公司未向佳信物业公司支付涉诉架空层、停车场及房屋物业服务费，遂涉讼。另查明，1、2014年8月18日，佳信物业公司向今达置业公司发送律师函催缴2013年6月1日至2014年6月30日期间涉诉楼房底层、停车场及房屋物业服务费，今达置业公司于同年9月5日回函称今达置业公司作为建设单位并未将楼房底层及地下室等部位的产权分摊至小区业主，且双方未就此签订过任何协议，佳信物业公司也未对上述部位提供过物业服务，故佳信物业公司无权收取相关物业服务费。2、佳信物业公司、今达置业公司确认涉诉楼房底层、停车场及房屋建筑面积含在物业服务合同约定的佳信物业公司提供物业服务的总建筑面积内。3、今达置业公司以250元/个/月的标准向涉诉车位使用人收取停车费，停车场内的设备维修由今达置业公司自行承担，车辆进出小区的闸道由佳信物业公司利用业主维修基金进行维护。今达置业公司表示其雇有专人负责停车场的保洁、收费及巡视，佳信物业公司未提供相关服务。佳信物业公司确认其未对停车场进行专门保洁、巡视，但佳信物业公司对整个小区进行保洁、巡视。4、2015年4月1日，佳信物业公司与业主大会签订补充协议书一份，载明“经双方协商对属于开发商今达置业的产业：43-45号地下室、993号、6号甲、1-5号底层除已作室内停车场的以外按多层住宅0.93元/平方米收取物业管理费。”庭审中，佳信物业公司确认序号2建筑面积680平方米系其自行测量，序号1、序号2、序号4及序号5均比照商业用房1.60元/月/平方米的标准计算物业服务费，序号7比照多层住宅0.93元/月/平方米的标准计算物业服务费。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用等价有偿的原则。佳信物业公司作为物业服务企业与涉诉房屋所在小区的业主委员会、业主大会签订的物业服务合同、补充协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，该合同对作为业主的今达置业公司应具有约束力。虽然2013年6月、2014年1月物业服务合同均未明确约定涉诉楼房底层、停车场及房屋的物业服务费收费标准，但收费标准未约定的瑕疵并不能否认佳信物业公司提供物业服务的事实，今达置业公司作为业主既已接受该服务，则理应交纳物业服务费，现今达置业公司拖欠该费用，不仅直接损害了佳信物业公司的合法权益，亦间接损害了小区内其他已经支付物业服务费业主的共同利益，应当承担相应的民事责任。庭审中，佳信物业公司主张序号1、序号2比照商业用房1.60元/月/平方米的标准计算物业服务费。庭审查明，序号1、序号2均为停车场，今达置业公司将共计89个车位租赁给小区业主使用，今达置业公司自行管理停车场内设备的维护、保安、保洁等事宜。在佳信物业公司与今达置业公司未能具体约定停车场物业服务费收取办法、序号2建筑面积无法确定及综合考虑佳信物业公司向该两处停车场提供的服务并不比向露天停车位提供的服务多的情况下，对佳信物业公司要求按照商业用房的收费标准计算序号1、序号2物业服务费的意见不予采纳，参照物业服务合同中佳信物业公司以30元/个/月的标准提取露天停车位停车管理服务费的约定，酌情确定今达置业公司应按照25元/个/月的标准向佳信物业公司支付序号1、序号2物业服务费。经核算，今达置业公司应支付佳信物业公司2013年6月至2015年8月期间序号1、序号2物业服务费60,075元。本案中，序号4、序号5分别为1号楼、2号楼的楼房底层，无弱电系统，虽然目前处于出租状态，但并不等同于完全意义上的商业用房，对佳信物业公司要求按照商业用房的收费标准计算序号4、序号5物业服务的意见不予采纳。结合2015年4月1日佳信物业公司与业主大会签订的补充协议书中关于1-5号楼底层除已作室内停车场的以外按多层住宅0.93元/月/平方米的标准收取物业服务费的约定，一审法院采纳今达置业公司关于扣除弱电系统0.045元/月/平方米的意见，确定今达置业公司应支付佳信物业公司2013年6月至2015年8月期间序号4、序号5物业服务费12,545.59元。同样道理，对序号7，即993号，因没有公共照明、弱电系统、公共部位的维护等，故物业服务费亦不应当按照多层住宅的0.93元/月/平方米的标准收取，而是应该按照物业等级收费标准作相应扣减0.08元/月/平方米，经核算今达置业公司应支付佳信物业公司2013年6月至2015年8月期间序号7物业服务费1,030.91元。综上，今达置业公司应支付佳信物业公司2013年6月至2015年8月期间的物业服务费73,651.50元。一审法院审理后，于二○一六年六月十四日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：上海今达置业中心有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司2013年6月至2015年8月期间物业服务费73,651.50元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,258元，由上海佳信物业管理有限公司1,629元，上海今达置业中心有限公司负担1,629元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人提起上诉主要系对停车场的物业服务费收费标准持有异议，认为应当根据被上诉人实际收取的停车费标准250元/月/个的30%，即按75元/个/月计算停车场的物业服务费。对此，一审法院基于双方并未根据物业合同约定对此另行予以约定、上诉人对停车场实际提供的物业服务等情况，酌情确定上诉人按照25元/个/月的标准向被上诉人收取停车场物业服务费，该处理并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。由此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,655元，由上诉人上海佳信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十月十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……