福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1619号
上诉人（原审被告）：郑开源，男，1976年4月29日出生，经商，住龙岩市长汀县。
委托诉讼代理人：吴永焕，龙岩市西城法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：马怀明，男，1973年12月30日出生，经商，住龙岩市永定区。
被上诉人（原审原告）：张友良，男，1964年11月19日出生，经商，住龙岩市永定区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴肇彦，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人郑开源因与被上诉人马怀明、张友良租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑开源的委托诉讼代理人吴永焕、被上诉人马怀明、张友良的共同委托诉讼代理人吴肇彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑开源上诉请求：1.撤销原判，改判驳回马怀明、张友良的一审诉讼请求。2.二审诉讼费用由马怀明、张友良承担。事实和理由：1、原审判决认定错误，双方租赁关系实际上早在2015年2月18日由马怀明、张友良单方解除。原审判决遗漏了重要事实，导致定性错误。原审遗漏认定2015年2月6日马怀明、张友良发来催款及解除合同的短信，短信内容为：“按约速汇款。超过一个月合同作废，转让费归出租房。谢谢！”、马怀明、张友良从2015年1月份底至今在店面大量张贴出售及招租广告，和其用三把锁匙将店面锁住的事实。2、郑开源在该店铺装修投入100多万元，用于购买桌椅、空调、厨卫等资产也50多万元。按照龙岩市场店铺转让管理，店铺转让费通常包含店内装修及设施价值。当时马怀明、张友良看中价值较大的转让费，进而当时欣然、主动提出解除合同。3.原审适用法律错误。2015年2月18日马怀明、张友良已经单方解除合同，根据《合同法》第九十六条的规定，自通知到达对方时生效，不以郑开源同不同意为条件。4.马怀明、张友良可选择另行主张解除合同经济赔偿。
马怀明、张友良答辩称：1、原审有关手机短信“不能证明张友良已单方行使解除权，提前解除了店铺的租赁合同关系”认定是完全正确的，郑开源有关双方租赁关系在2015年2月由马怀明、张友良单方解除的主张没有任何依据。2、原审判决认定事实及适用法律正确，应予以维持原判。
马怀明、张友良向一审法院起诉请求：1.解除马怀明、张友良与郑开源于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》；2.郑开源立即搬离龙岩市新罗区龙腾中路城市中心花园沿街XX号店铺并不得损坏该店铺现有的装修装饰；3.郑开源支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至郑开源实际搬离上述店铺为止拖欠的租金及水费、电费和物业服务费等费用；4.郑开源已交付马怀明、张友良的房屋押金82000元无需返还郑开源，用于赔偿马怀明、张友良的损失；5.郑开源支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至郑开源实际付清所欠房租之日止，按每拖欠一月，以当月租金金额的2%向马怀明、张友良支付逾期付款违约金；6.郑开源承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年8月15日，马怀明、张友良（甲方）与郑开源（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方所有的位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺，建筑面积752平方米；租赁期限4年即自2014年8月15日起至2018年8月14日止；乙方应于合同签订之日支付甲方押金82000元，合同期满在乙方无任何违约的前提下甲方将押金不计息归还乙方；前两年租金每月38000元，按月支付，每月15至18日前付清当月租金，如乙方逾期支付租金应承担每拖欠一天以当月租金全额的1%的违约金，拖欠累计达1个月，马怀明、张友良有权终止本合同，无偿收回商场；在租赁期内，物业管理费、水费、电费、卫生费、煤气费、有线电视费、租金税费、公共维修费等一切费用由乙方承担，并承担延期付款的违约责任等内容。合同签订后，郑开源于2014年8月15日向马怀明、张友良缴纳了押金82000元，并按约履行了2015年1月14日前的房租。自2015年1月15日起至今，郑开源未向马怀明、张友良支付租金。后经催讨无果，马怀明、张友良于2016年6月23日诉至法院，请求判如所诉。
一审法院认为，原、被告于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同双方已实际履行，马怀明、张友良已将位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺交付给郑开源经营使用，郑开源依据合同约定支付马怀明、张友良2015年1月14日前的租金。该租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。郑开源自2015年1月15日起至今未向马怀明、张友良支付租金，已构成违约，应承担违约责任。因此，马怀明、张友良诉请要求郑开源解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求郑开源返还所承租的位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺，符合上述合同约定，予以支持。郑开源主张双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月底解除，但未提供充分的证据证明，不予采信。按上述租赁合同约定，马怀明、张友良诉请郑开源支付自2015年1月19日起至租赁合同解除之日止，每月按上述租赁合同约定的金额计算的租金，予以支持；自租赁合同解除之日起至本判决确定的履行期限届满之日止郑开源继续占用马怀明、张友良原租赁的店铺的，每月按上述租赁合同约定的金额计算场地占用费。按原、被告双方的上述租赁合同约定，郑开源还应支付马怀明、张友良逾期付款的违约金，马怀明、张友良要求郑开源支付其以每月拖欠的租金全额的2%计算的违约金，不符合上述租赁合同约定，逾期付款的违约金应以每月拖欠的租金全额的1%计算。马怀明、张友良要求郑开源支付其水费、电费及物业管理服务费等费用，不符合上述租赁合同的约定，马怀明、张友良亦未提供其垫付上述费用的相关证据，对马怀明、张友良的上述诉请，不予支持。郑开源已支付马怀明、张友良的押金82000元应抵扣其尚欠马怀明、张友良的租金或逾期付款违约金。马怀明、张友良的诉请大部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款规定，判决：一、解除马怀明、张友良与郑开源于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、郑开源应于本判决生效之日起十日内清空位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺并将该店房交还给马怀明、张友良。三、郑开源应于本判决生效之日起十日内支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至本判决确定的租赁合同解除之日止，每月按上述租赁合同约定的金额计算的租金；自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止，郑开源继续占用马怀明、张友良原租赁的店房的，每月按上述租赁合同约定的金额计算场地占用费。四、郑开源应于本判决生效之日起十日内支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至本判决确定的租赁合同解除之日止以每月拖欠的租金全额的1%计算的违约金（郑开源已支付给马怀明、张友良的押金82000元应从郑开源尚欠马怀明、张友良租金或逾期付款违约金中予以扣除）。五、驳回马怀明、张友良的其他诉讼请求。案件受理费18866元，减半收取为9433元，由郑开源负担。
经审理，郑开源对原判认定的事实有异议，认为遗漏认定:1、2015年2月6日张友良发来催款及解除合同的短信，短信内容为：“按约速汇款。超过一个月合同作废，转让费归出租方。谢谢！”；2、马怀明、张友良从2015年1月份底至今在店面大量张贴出售及招租广告，及用三把锁匙将店面锁住的事实。马怀明、张友良对原判认定的事实没有异议。二审中双方当事人均没有提交新的证据。本院认为，郑开源提出的异议事实1，因双方对有该短信及短信内容的事实无异议，二审予以认定。郑开源的异议事实2证据不充分，不予采纳。
二审另查明，2015年2月6日张友良方向郑开源发来短信，短信内容为：“按约速汇款。超过一个月合同作废，转让费归出租方。谢谢！”。
综上，本院对一审查明的事实予以认定，并与二审另查明的事实一并作为本案二审的事实认定。
本院认为，郑开源与马怀明、张友良于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，依约履行。《房屋租赁合同》第四条约定，“经双方约定，若乙方逾期，……，拖欠累计达1个月，甲方有权终止本合同，无权收回商场。”本案中，郑开源按约交租至2015年1月14日后未再缴纳房租，郑开源未按期缴纳租金已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”马怀明、张友良一审诉请要求郑开源解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求郑开源返还所承租的位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺，原审予以支持正确。关于郑开源主张《房屋租赁合同》已于2015年2月18日解除的上诉理由，因郑开源提供的2015年2月6日张友良发给其的手机短信仅能证明张友良有向其催交租金，但不能证明张友良已单方行使解除权提前解除租赁合同，故郑开源主张《房屋租赁合同》已于2015年2月18日解除的上诉理由不予采纳。关于本案租赁合同的解除日期，因郑开源从2015年1月15日起未交房租，根据《房屋租赁合同》的约定，马怀明、张友良自2015年2月15日起便享有合同约定的解除权。从郑开源持续未缴纳租金的行为及其提供的2015年3月27日其发给张友良的手机短信能够证实郑开源已经明确表明其不再继续履行合同，属于预期违约，马怀明、张友良应当依法在合理期限内解除合同主张权利，但其直至2016年6月23日才起诉要求解除合同，存在怠于行使合同解除权致损失扩大的情况。虽然《房屋租赁合同》并未约定解除权的行使期限，但根据通常惯例并结合本案情况酌定合同解除的合理期限为六个月，故本院确认本案合同解除的时间为2015年8月15日，原审对本案合同解除的时间未予明确不当，予以纠正。郑开源从2015年1月15日起未付租金，马怀明、张友良一审起诉要求郑开源支付租金从2015年1月19日起算，不违反法律规定，故对马怀明、张友良要求郑开源支付从2015年1月19日至2015年8月14日止按租赁合同约定的金额计算的租金部分予以支持，对其主张的其余租金部分不予支持。根据双方确认，郑开源的经营用物品仍在店房内至今未搬离，实际占用案涉店房致使马怀明、张友良无法处置讼争房店对其造成了损失，原审判决郑开源应支付占用期间的房屋占用费正确。因马怀明、张友良怠于行使合同解除权致损失扩大亦存在过错，故对其要求将郑开源缴纳的82000元抵作损失并认为郑开源还应支付所欠房租之日起的逾期违约金，依据不足，不予支持。案涉店房从2015年8月15日郑开源占用至今的损失本院根据双方的过错大小，确定双方各承担50%，故郑开源应承担自2015年8月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按原租赁月租金38000元的50%即19000元计算的每月场地占用费。郑开源已支付张友良、马怀明的押金82000元应抵扣其所欠的租金或逾期场地占用费。
综上，郑开源的上诉请求，部分有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4408号民事判决第一、二项，即第一项为“解除马怀明、张友良与郑开源于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》。”第二项为“郑开源应于本判决生效之日起十日内清空位于龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园沿街XX号店铺并将该店房交还给马怀明、张友良。”
二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初4408号民事判决第三、四、五项，即第三项为“郑开源应于本判决生效之日起十日内支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至本判决确定的租赁合同解除之日止，每月按上述租赁合同约定的金额计算的租金；自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止，郑开源继续占用马怀明、张友良原租赁的店房的，每月按上述租赁合同约定的金额计算场地占用费。”第四项为“郑开源应于本判决生效之日起十日内支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至本判决确定的租赁合同解除之日止以每月拖欠的租金全额的1%计算的违约金（郑开源已支付给马怀明、张友良的押金82000元应从郑开源尚欠马怀明、张友良租金或逾期付款违约金中予以扣除）”；第五项为“驳回马怀明、张友良的其他诉讼请求。”
三、郑开源应于本判决生效之日起十日内支付马怀明、张友良自2015年1月19日起至2015年8月14日止，按上述租赁合同约定的金额计算的租金；自2015年8月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止，每月按19000元计算的场地占用费。郑开源已支付给马怀明、张友良的押金82000元应从郑开源尚欠马怀明、张友良租金及场地占用费中予以扣除；
四、驳回郑开源的其他诉讼请求。
五、驳回张友良、马怀明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费18866元，由郑开源负担10000元，马怀明、张友良负担8866元。变更一审案件受理费18866元，减半收取9433元，由郑开源负担5000元，马怀明、张友良负担4433元。
本判决为终审判决。
审判长 许 虹 菁
审判员 张 文 燕
审判员 卢 维 善
二〇一七年一月十二日
书记员 林晶（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……