广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）横民二初字第154号
原告（反诉被告）：卢英，女，汉�。
委托代理人：唐启腾，广西安弘律师事务所律师。
委托代理人：廖汉真。
被告（反诉原告）：宾阳县中山医院有限公司，住所地宾阳县商贸城东一段31-34号。
法定代表人：姚培明，院长。
委托代理人：苏娟，广西钰锦律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）卢英与被告（反诉原告，以下统称被告）宾阳县中山医院有限公司（以下简称中山医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人唐启腾、廖汉真，被告的委托代理人苏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于宾阳县商贸城社区东一段30号房屋出租给被�作医院用于扩大病房、门诊、办公室、监察室、住房、食堂使用；租赁期限为十五年即从2013年12月1日起至2028年11月30日止（2013年9月30日至2013年11月30日为装修期，不计算租金）；租金及支付方式为前十年（即2013年12月1日至2023年11月30日）年租金150000元，后五年（2023年11月30日至2028年11月30日）年租金为160000元；合同生效后，第一年租金被告自双方签字之日起三日内一次性付清给原告（因该房屋一楼门面出租给他人，至2014年4月8日才到期，双方协商扣除此期间内租金14168元，故第一年的租金实际为135832元），以后每年租金应在上一年11月1日前一次性付清，如逾期未付，视为被告中途退租；如有违约，则向对方支付违约金30000元及赔偿其他损失。
2014年5月，被告向原告提出所租赁的房屋不需用作病房，租金过高并要求原告调整，2014年6月，被告在原告未答复的情况下就擅自搬出房屋，同时其向原告表明不再租赁原告房屋。被告在将部分物品搬离后自行在房屋外贴出出租广告。为减少损失，原告于2014年9月20日将房屋对外招租，但也仅能租出一楼门面，一楼后面及楼上二楼至七楼未能对外出租。被告已用实际行为解除了合同，被告在租赁房屋期间，未对房屋相关设施设备妥善使用，管理，造成房屋门锁损坏6个，价值900元，窗帘丢失13个，价值3900元，窗帘头13个被拆走，价值780元，2个卫生间冲水阀损坏，价值500元，部分电条、电灯损坏，价值200元，上述物品损失公司6720元。原告为维护权益现诉至法院，请求依法判决：一、被告向原告支付违约金30000元；二、被告赔偿原告经济损失46720元（包含物品丢失、损坏的损失6720元及因被告擅自解约导致原告2014年12月1日至2015年8月5日期间二楼至七楼的房屋未能对外出租的损失40000元）；�、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《身份证》，证明原告主体适格；
2、《营业执照》、《执业许可证》、《企业变更通知书》，证明被告主体适格；
3、《证明》、《身份证》，证明姚培明系被告法定代表人；
4、《房屋租赁合同》，证明被告承租原告房屋，双方约定租期为十五年，年租金为150000元的事实；
5、《照片》，证明被告租赁原告房屋期间，将房屋内门锁、花洒、窗帘、抽风机损坏的事实；
6、《房产证》，证明原告对租赁房屋拥有所有权。
7、《房屋租赁合同》，证明原告在被告搬离后，将房屋一楼门面出租给吴华兴的事实，而被告知道后并未提出异议。
8、《吴华兴证词》，证明吴华兴于2014年8月21日承租原告的房屋，之后未有人向其提出过异议；
9、《照片》，证明招租公告是被告所贴，并非是原告所贴，因此是被告违约在先。
10、《庭审笔录》、《保安服务合同》，证明证人谭某和曾在被告处担任保安。
为证明被告存在违约行为，原告申请谭某和及丁辉出庭作证。
谭某和作证称，2014年7月份被告从租赁房屋搬走，原因是租金太贵，当时医院搬走时，由医院两个工作人员书写了出租广告并张贴出来，同时，在被告搬离后，被告一个领导授意他将钥匙交还给原告。
丁辉作证称，2014年9月6日其看到原告房屋外的招租广告后与原告联系并最终向原告租赁下盖楼房三楼的其中一间，租赁下住房后，并未有人向其提出过异议，同时他搬进来时该房间并没有窗帘、窗帘杆及水盆。
被告辩称并反诉诉称，2013年9月29日，原、被告确实�订了一份《房屋租赁合同》，双方对租期、租金交纳、违约金等方面均作了约定。2014年5月，被告通过对周边房屋市场了解到原告出租的房屋的租金远远高于市场价格，双方签订的合同显失公平，遂向原告提出按照市场价格调整租金，但原告迟迟不理会被告的请求。因被告内部的人员调整及办公需要，被告部分员工调离租赁房屋，但被告从始至终并未将租赁房屋转租给他人，而原告在未经被告同意下，且在被告交纳的一年租金期（租金交至2014年11月30日）未届满的情况下，擅自将一楼门面出租给第三人，因原告以实际行动解除了双方签订的《房屋租赁合同》，被告在原告违约的前提下，有法定的抗辩理由拒绝交纳租金。同时原告房屋内相关设备的损坏并非系被告行为所致，故被告请求驳回原告的诉请，并判令：一、原告向被告支付违约金30000元；二、原告赔偿被告经济损失26050元；三、反诉费用由原告负担。
被告向本院提供的证据有：
1、《身份证》、《民事起诉状》，证明原告的身份情况及原告承认被告已经支付了第一年租金135832元的事实；
2、《营业执照》、《执业许可证》、《企业变更通知书》、《组织机构代码》，证明被告主体适格；
3、《证明》、《身份证》，证明被告的法定代表人系姚培明；
4、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2013年9月29日签订合同及双方约定的权利义务；
5、《房屋权属登记信息查询结果》，证明原告出租给被告的房屋没有办理房屋变更登记手续，；
6、《租赁合同》、《土地证》，证明被告于他人约定的房屋租赁价格明显低于被告与原告约定的房租租赁价格；
7、《租赁合同》，证明内容同上。
原告就被告的反诉辩称，原告方不存在违约行为，事实上是被告先搬出门面，又对外张贴招租公告的情况下，原告为挽回损失，才将门面租给他人。同时原告出租给他人的价格只有50000元／年，原告不可能放弃与被告150000元／年的租赁合同，而选择另租给他人，且被告是一家大医院，如被告不同意，原告也不能强行让被告搬离，故被告的诉请没有事实依据，请法院驳回其诉请。
本案的争议焦点是：一、原告、被告在履行《房屋租赁合同》期间哪一方存在违约行为？应如何承担违约责任？二、原告请求被告赔偿经济损失46720元有何事实及法律的依据？三、被告请求原告赔偿经济损失26050元有何事实及法律依据？
经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，被告对原告提供的证据5的真实性有异议，认为不清楚拍照的时间，不能证明损坏是谁人造成的，另外设备在使用中自然损耗并不属于违约；对证据7、8的真实性有异议，认为代表吴华兴系原告现在的租户，与本案存在利害关系，因此原告与其签订的租赁合同及吴华兴个人出具的证言均不应得到采信；对证据9的真实性、合法性及关联性有异议，认为招租公告不是被告张贴，而且公告上的联系人明明写的是原告的名字；对证据10的真实性无异议，但证据无法反映租赁期间两人是否为被告的保安；对谭某和的证言的真实性、合法性及关联性有异议，认为谭某和证言中虽然说明了其将保管的钥匙交给原告，但其对原、被告之间的交涉情况并不知情，对于其说被告搬走不租，是证人自己的猜测，同时证人系宾阳本地人，与原告有一定的利害关系；对丁辉的的证言的真实性、合法性及关联性有异议，认为证人说出租屋内没有窗帘，没有水盆，只能说明他住�去的时候房屋的设施的情况，但不能证明是被告损坏的。
原告对被告提供的证据1-5的真实性、合法性及关联性无异议；原告对被告提供的证据6、7的真实性、合法性及关联性有异议，认为不清楚证据的来源，且证据与本案无关联；原告谭某和及丁辉的证言的真实性、合法性及关联性无异议。
本院对证据的认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、6、10，被告提供的证据1-5，双方对上述证据真实性无异议，本庭认可其证明力；
对于原告提供的证据5，本院认为：原告的房屋于2005年建成，此前也向他人出租过，同时被告搬入及搬离原告房屋时，未与原告就屋内物品进行清点及交接，故该证据无法证实物品损坏系由被告造成，本院对其证明力不予认可；对于原告提的证据7、8，可认定原告在被告搬离其房屋后，于2014年8月21日与吴华兴签订《房屋�赁合同》，将其一楼门面出租给吴华兴的事实；给对于原告提供9及证人谭某和的证言，本院认为：证人谭某和2013年9月至2014年9月间在被告处工作，其证言证实了2014年6月至9月间，被告搬离原告房屋的过程，及被告在搬离过程中，对外张贴招租公告，并最终在被告的授意下将房屋钥匙交还给原告的事实，该证言又与招租公告照片（证据9）、证据10相互印证，故本院确认原告所提的证据9及谭某和证言的证明力。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年9月29日，原告卢英（出租方，甲方）与宾阳中山医院（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宾阳县商贸城社区东一段30号房屋出租给乙方，用于乙方扩大医院病房、门诊、办公室等用途，租赁期限十五年，即自2013年12月1日至2028年11月30日（装修时间为2个月，从2013年12月1日�算房租）；租金及支付方式为：2013年12月1日至2023年11月30日，租金为150000元／年，2023年11月30日至2028年11月30日，租金为160000元年；第一年租金自双方签字之日起三日内一次性付清，之后的租金于上一年的十一月一日前一次性付清；违约责任：如有违约，则向对方支付违约金三万元及赔偿其他损失。双方还就其他权利义务进行了约定。
合同签订后，被告按约向原告支付的第一年租金135832元（由于该房屋一楼门面之前曾出租给他人，租期至2014年4月8日才届满，故双方协商一致扣除第一年租金14168元，即第一年的租金实际为150000-14168=135832元），并于2013年9月30日搬入该租赁房屋内。2014年6月，被告曾口头向原告提出降低租金的请求，原告对该请求予以拒绝后，2014年6月至8月被告将各类物品陆续搬离原告房屋，同时在该房屋外张贴写明原告联系电话的《房屋出租�公告，并在搬离该房屋后授意保安谭某和将房屋钥匙交还给原告。2014年8月21日，原告将房屋一楼门面租与案外人吴华兴，约定租期为2014年9月20日至2019年9月19日。
2015年5月14日原告以被告违约在先请求其支付违约金并赔偿相应损失，在举证期限内被告向原告提起反诉，请求原告亦赔偿其违约金及相应损失。庭审过程中，双方认可《房屋租赁合同》已经解除，就解除的时间，原告认为合同在被告2014年8月底实际全部搬离原告房屋后解除，而被告则认为合同在原告于2014年9月20日将房屋另行出租给案外人后解除。
另查明，宾阳县中山医院于2014年10月15日搬离企业名称变更手续，更名为宾阳县中山医院有限公司。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。
关于《房屋租赁合同》履行期间，原、被告哪一方存在违约行为的问题。本案原告及被告均诉称对方存在违约行为，要求对方赔偿违约金，而根据本案查明的事实，2014年6月至8月间，被告在并未与原告协商一致的情况下搬离原告出租的房屋，并对外张贴载明原告联系电话的《房屋出租》公告，同时在搬离该房屋后授意保安谭某和将房屋钥匙交还给原告，被告以其实际行动表示不再与原告继续履行合同，故被告存在违约行为在先，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担本案的违约责任，同时根据双方在《房屋租赁合同》第九条的约定：“一方存在违约行为，违约方须赔偿对方违约金30000元”，原告以被告存在违约行为为由请求被告支付违约金30000元，本院予以支持。被告反诉诉称原告将房屋租给案外人属于违约亦要求其赔偿违约金30000元，本案中，原告系在被告搬离并实际解除本案房屋租赁合同后才将房屋另租给案外人，其在履行合同过程中并不存在违约行为，故被告该诉请，本院不予支持。
就被告反诉请求原告赔偿经济损失26050元的问题。本案中，被告主张原告于2014年9月20日将房屋另行出租给案外人后，双方合同已经解除，而此前被告曾向原告交纳了一年的房租，因自2014年9月20日至2014年11月30日期间的房租损失26050元，应当由原告赔偿给被告。根据本案查明的事实，原告认为《房屋租赁合同》在被告2014年8月底实际全部搬离原告房屋后解除，而被告则认为该合同在原告于2014年9月20日将房屋另行出租给案外人后解除，虽然双方对合同解除的原因及时间意见不一，但均认可《房屋租赁合同》已经解除，在双方确认已经解除合同、被告已经搬离原告房屋的情况下，2014年9月20日至2014年11月30日期间的房租租金，原告不应再收取。故被告请求原告赔偿该期间的经济损失即被告向原告交纳的该期间的房屋租金费用，本院予以支持。2014年9月20日至2014年11月30日期间的房屋租金应计算为：150000元÷365天×70天=28767元，现被告请求原告退还房屋租金26050元，视为其自行处分权利，本院予以支持。
原告请求被告赔偿物品丢失、损坏的损失6720元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供�据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，原告就该出租房屋物品的丢失、损坏未提供充足的证据证明系被告的行为造成，故对原告该诉请，本院不予支持。原告请求被告赔偿因擅自解约导致2014年12月1日至2015年8月5日期间原告房屋二楼至七楼未能对外出租的损失40000元，本案中，原、被告均认可双方签订的《房屋租赁合同》于2014年9月已经解除，故在合同解除后，原告所有的房屋二楼至七楼是否出租应由原告自行决定，其未能对外出租产生的损失，不能归责于被告，故对原告该诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，�决如下：
一、被告宾阳县中山医院有限公司支付原告卢英违约金30000元；
二、反诉被告卢英赔偿反诉原告宾阳县中山医院有限公司经济损失（即房屋租金）26050元；
二、驳回原告卢英请求被告宾阳县中山医院有限公司赔偿经济损失46720元（其中：物品丢失、损坏的损失6720元，因被告擅自解约导致原告2014年12月1日至2015年8月5日期间二楼至七楼的房屋未能对外出租的损失40000元）的诉讼请求；
三、驳回反诉原告宾阳县中山医院有限公司请求反诉被告卢英赔偿违约金30000元的诉讼请求。
案件本诉受理费1718元，反诉受理费1201元，由原告（反诉被告）卢英负担1315元，由被告（反诉原告）宾阳县中山医院有限公司负担1604元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏 彩
代理审判员 王燕凌
代理审判员 曾福兴
二〇一五年十一月十八日
�记员王维
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当�照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。