湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2627号原告长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞路广福园小区一栋。法定代表人骆杰，该公司总经理。委托代理人李志员，湖南天楚律师事务所律师。委托代理人李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。被告赵亮，男，汉族，1970年11月2日出生，住长沙市开福区。原告长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源物业公司）诉被告赵亮物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员佘志明担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任记录。原告委托代理人李志员、李慧，被告赵亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨香源公司诉称，2002年10月20日，长沙市福兴隆房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，依法选聘原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行前期物业服务管理。《物业管理服务合同》约定不带电梯的多层住宅物业费为0.5元/㎡/月；未按约定交纳物业费的，应补交物业费并每日收取0.3‰的滞纳金。被告购买广福园小区×××房，并于2002年9月5日收房入住。原告按照合同提供了物业管理服务。被告自2005年1月1日起至今一直未向原告交纳物业费，截至2016年4月30日已拖欠原告物业费5848元，并产生滞纳金3605.29元。原告多次进行催缴，被告仍未交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费5848元，滞纳金2000元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告赵亮辩称，对欠费时间及金额无异议。被告不交物业费是有原因的：1、被告家中住一楼，从搬进来起，一直存在二楼厕所漏水的问题，一直未修好，其后被告自己找人帮忙修理好；2、被告家楼下有个车库，物业私自卖给他人，搞装修时搭建遮阳棚，私自将墙面敲掉，并将电锤打到被告家窗户下面；3、物业公司在小区内设立几十处两平米左右的广告牌收取广告费、租摊费，收益均归物业公司。经审理查明，2002年9月5日，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与被告赵亮（乙方）签订了《广福园小区物业管理合同》，主要约定：甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，建筑面积共计86.15㎡，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。逾期一个月，处以每日应缴金额2%的罚款。同日，被告填写《房屋交接单》，其中验收情况载明：除门窗开启不灵活，验收不合格外，其他事项（例厕所下水道畅通；卫生间厨房地面无渗漏；楼地面、天棚、墙面无剥落起鼓；电源开关插座正常；水龙头管道畅通正常）验收均为合格。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托原告对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，原告依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行了物业管理。被告以二楼厕所漏水以及原告私自将车库卖予他人造成被告房屋墙壁受损，原告在小区内设立广告牌，收取广告费、摊位费等为由，自2005年1月1日起未再向原告缴纳物业服务费。至2016年4月30日止，被告欠缴物业服务费共计5848元。原告于2016年5月16日向被告发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费。另查明，原告从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为二级。原告向本院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系长沙馨香源物业管理有限公司前身，长沙馨香源物业管理有限公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区多层住宅物业服务费为0.5元/㎡/月。以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》、入住通知书、《房屋交接单》、律师函、福兴隆公司的证明、收费标准审批证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、原告与长沙福兴隆房地产开发有限公签订的《物业管理服务合同》，以及与被告签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任；二、被告提出房屋漏水、墙壁受损以及原告设立广告位收取广告费的抗辩，因被告未提供证据予以证明，故本院不予采纳。原告诉请被告支付物业费5848元请求，本院予以支持。原告诉请被告缴纳滞纳金2000元约定过高，本院酌情调整为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵亮在本判决生效之日起十日内支付原告长沙馨香源物业管理有限公司2005年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费5848元及滞纳金500元；二、驳回原告长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告赵亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页有无正文）审 判 长  佘志明人民陪审员  张 勤人民陪审员  刘正青二〇一六年十月二十七日代理书记员  喻 艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。