广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第970号
上诉人（原审被告）：赵晓红。
委托代理人：周承珍，湖北震邦华广律师事务所律师。
委托代理人：张云，男，汉族，1970年8月14日出生，系其丈夫。
被上诉人（原审原告）：沈文龙。
委托代理人：张华平，广东开野律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码：74124718-2。
法定代表人：杜欣，总经理。
委托代理人：潘红，女，汉族，1986年3月15日出生。
上诉人赵晓红因与被上诉人沈文龙及原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月11日，沈文龙、赵晓红签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、赵晓红将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道宝源路海涛居XX房转让给沈文龙，转让成交价为人民币1，135，000元；2、沈文龙在签订合同当日向赵晓红支付定金人民币20，000元，在签订合同三日内向赵晓红支付定金人民币30，000元；3、沈文龙应于2013年3月20日前支付首期房款，并以到卖方贷款银行作资金监管的方式进行资金监管。沈文龙应当在办理首期款监管截止之日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，赵晓红应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、房产有抵押，赵晓红应以委托担保公司赎楼的方式赎楼，并在签订本合同后三十日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付给第三方办理过户。赵晓红承担赎楼费、短期利息以及关于赎楼方面产生的费用；5、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。
沈文龙、赵晓红在原审庭审中确认：沈文龙分别于2013年3月11日、3月14日向赵晓红支付了定金人民币20，000元、30，000元。
2013年3月11日，沈文龙、赵晓红、深圳市房贷通置业代理服务有限公司签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》，赵晓红委托中联公司办理赎楼手续。5月15日，赵晓红办理赎楼的委托公证手续，公证委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼手续。赵晓红至今未办理完毕赎楼手续。
2013年3月22日，沈文龙、赵晓红、中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定沈文龙、赵晓红将房产交易资金人民币295，000元委托银行托管。同日，沈文龙将监管资金人民币295，000元打入双方指定的监管帐户。4月1日，深圳市住房公积金管理中心出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，通知经审批同意向沈文龙发放公积金贷款人民币401，000元。4月16日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向沈文龙发放贷款人民币389，000元。
沈文龙主张赵晓红未能依约办理赎楼手续的行为已经构成违约，致使合同履行不能，故主张解除合同并要求赵晓红支付违约金人民币227，000元，并返还定金。
原审法院另查：1、沈文龙和中联公司主张赵晓红未能办理完毕赎楼手续的原因为：第一次赵晓红委托中联公司办理赎楼手续时，因赵晓红有不良信用记录，导致无法办理完毕赎楼手续；第二次赵晓红委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼手续时，因深圳市万通融资担保有限公司与赵晓红未能就赎楼费用达成一致意见，导致无法办理完毕赎楼手续。赵晓红主张其未能办理完毕赎楼手续的原因为：第一次是因为中联公司没有履行办理赎楼手续的义务；第二次是因为沈文龙不配合。2、沈文龙和中联公司主张是因为赵晓红的原因致使沈文龙逾期交付首期款并将办理资金监管的时间推迟，且赵晓红办理资金监管时对此并未提出异议。赵晓红主张是因为沈文龙的原因逾期交付首期款并办理资金监管，且其曾口头提出异议，但赵晓红未提供证据证明其该主张。3、沈文龙和中联公司曾于5月、6月向赵晓红发出履约催促函，告知赵晓红办理赎楼手续的时间已经逾期，赵晓红应当收到函后在指定期限内办理，否则将追究赵晓红的法律责任。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《房贷通按揭、权证代办服务合同》、《二手楼交易资金委托监管协议》、收款收据、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、个人购房贷款承诺函、履约催促函等证据和庭审笔录予以证实。
沈文龙诉至原审法院，请求判令：1、解除沈文龙与赵晓红于2012年3月11日签订的《房地产买卖合同》；2、赵晓红向沈文龙返还定金人民币50，000元；3、赵晓红赔偿沈文龙违约金人民币227，000元；4、本案的诉讼费用由赵晓红承担。
原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，沈文龙、赵晓红签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，根据沈文龙、赵晓红的约定，赵晓红应以委托担保公司赎楼的方式赎楼，并在签订合同后三十日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户，但赵晓红至今未办理完毕赎楼手续，且因赵晓红未办理完毕赎楼手续致使涉案合同无法继续履行，在赵晓红未提交充分有效证据证明其未办理完毕赎楼手续的责任在于沈文龙的情况下，原审法院认定赵晓红的行为已经构成根本违约，故沈文龙有权根据合同约定主张解除合同并要求赵晓红支付违约金。根据原审法院查明的事实，双方对办理完毕赎楼手续、办理监管手续和支付首期款的时间分别进行了约定，双方对沈文龙取得贷款承诺函的时间并未进行约定，也并未约定赵晓红办理赎楼手续之前沈文龙应先取得贷款承诺函，且沈文龙已经于2013年3月22日办理资金监管手续并支付首期款，深圳市住房公积金管理中心于4月1日出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行于4月16日出具《个人购房贷款承诺函》，沈文龙虽然逾期2日办理资金监管和支付首期款，但沈文龙的逾期行为不足以构成根本违约，且赵晓红未提供充分有效证据证明其对此提出过异议，而赵晓红至今未办理完毕赎楼手续，故赵晓红以行使先履行抗辩权进行抗辩，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。另，买方取得贷款承诺函并非是卖方进行担保赎楼的唯一必要前提，且赵晓红作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时，对合同义务的履行期限也应当尽到必要的审查注意义务，故赵晓红关于赎楼时间的约定条款无效的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于合同的解除时间。沈文龙、赵晓红签订的《二手房买卖合同》应当自沈文龙向赵晓红主张解除合同之日解除，即涉案的《二手房买卖合同》应当于原审法院2013年8月20日将沈文龙的起诉状送达至赵晓红之日解除。关于违约金的标准，沈文龙诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，赵晓红主张违约金过高，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为赵晓红应当按转让成交价百分之十支付违约金，即赵晓红应当向沈文龙支付违约金人民币113，500元（1，135，000×10%），沈文龙的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
沈文龙、赵晓红在原审庭审中确认：沈文龙分别于2013年3月11日、3月14日向赵晓红支付了定金人民币20，000元、30，000元，故涉案合同解除后，赵晓红向沈文龙返还定金人民币50，000元。
沈文龙的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认沈文龙与赵晓红于2013年3月11日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年8月20日解除；二、赵晓红应于判决发生法律效力之日起三日内向沈文龙支付违约金人民币113，500元；三、赵晓红应于判决发生法律效力之日起三日内向沈文龙返还定金人民币50，000元；四、驳回沈文龙的其他诉讼请求。本案受理费2728元，由沈文龙负担1118元，由赵晓红负担1610元，受理费沈文龙已预交。
上诉人赵晓红不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销深圳市宝安人民法院（2013）深宝法民三初字第732号，驳回沈文龙对赵晓红的请求；二、改判或发回重审；三、一、二审诉讼费用由沈文龙承担。其上诉的事实与理由为：
一、原审认定事实不清。一审法院认定赵晓红的行为构成根本违约与事实不符。一审法院认定赵晓红没有完成赎楼致使合同不能履行，构成根本违约。关于赎楼问题，合同约定是三十日内赎楼，赎楼款项由赵晓红承担，但是办理赎楼需要贷款承诺函，而且赵晓红在2013年3月15日签订赎楼公证书，只等沈文龙的贷款承诺函提供就办理，赵晓红收到《个人贷款承诺函》后积极办理，沈文龙发出催促赎楼的函件赵晓红于2013午6月21日收到，6月24日办理时给沈文龙打电话要求配合，可沈文龙回答先咨询中联公司然后做决定，赵晓红在打电话沈文龙不回答时，等至下午15：30发出短信，最后沈文龙依然不予理会，导致2013年6月24日没有办理完赎楼。之后赵晓红跟沈文龙商议，其要么告知走法律程序，要么不予理会，无奈赵晓红在2013年7月8日发出催促函，沈文龙收到后也不予理会。又请律师发出律师函，要求沈文龙履行合同，但其拒收。在沈文龙无法明确表示是否继续履行合同的情况下，赵晓红担保赎楼会造成更大的损失，为了防止损失发生，赵晓红只有等沈文龙的最终决定再履行合同。赵晓红一直积极的履行合同义务，办理了各项履行合同的手续，而赎楼一事也在协商由双方共同办理，只需要沈文龙的一个准确答复就可以完成交易，因此并不是因赵晓红的行为而造成交易无法完成。赵晓红与沈文龙签订的《房产买卖合同》约定“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。”赵晓红的行为并不导致交易无法完成，只是履行时间会延迟而已。沈文龙的取得贷款承诺函的违约行为导致履行合同的期间延长没有认定。赵晓红采取的是担保赎楼的方式，此方式的担保手续费和利息是按照天数计算，而且赵晓红已经做好了办理担保赎楼的准备，只等沈文龙的《个人贷款承诺函》就立即办理，可《个人贷款承诺函》一直到2013年4月16日才收到，已经超过了合同约定期限，构成违约，且违约行为客观上导致了赎楼时间的延迟。按照深圳市的二手房交易流程：1．卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司，由担保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前还款手续；2．将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议；3．二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方（这里的卖方也指担保公司）；4．担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作赎楼之用；5．二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账户等待扣款；6．存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十个工作日后（这个时间要根据不同的银行来定，一般只需1个礼拜）将房产证赎出并注销抵押登记；7．买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请；8．五个工作日后，买卖双方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证；9．买方办理抵押登记手续，凭买方房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方；10.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，银行发放贷款部分房款给卖方（这里的卖方也包括担保公司）；11．办理交楼及水电煤气等过户手续；12.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。原审判决对中联公司的违约行为没有认定。中联公司在整个过程中作为居间服务机构没有对赵晓红和沈文龙的履行合同尽到告知、提示、提醒的义务，如果此笔交易不能达成则中联公司应该承担违约责任。
二、一审法院适用法律错误。一审判决判非所请，违反《民事诉讼法》“不告不理”原则。本案沈文龙请求解除合同，而一审法院却判决“确认原告沈文龙与被告赵晓红于2013年3月1日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年8月20日解除”。从起诉的形成之诉到判决的确认之诉，明显与起诉的不一致。另外沈文龙签订的《二手房买卖合同》如果是按照合同约定并依据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”当事人的诉状不是解除通知，只是当事人向法院的一种请求，一审法院认定民事起诉状送达和解除通知送达为同一时间没有法律依据。
三、一审程序违法。一审法院没有对赵晓红提交的证据进行认证。一审法院在认定本案的时候没有对赵晓红及沈文龙提交的证据进行认证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”，一审法院没有在判决书中对证据进行认证，也没有公开判断的理由和结果，因此程序违法。
被上诉人沈文龙答辩认为，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人未发表答辩意见，请求法院依法判决。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明如下事实：（一）沈文龙于2013年4月16日取得的《贷款承诺函》的有效期为1个月；（二）赵晓红于一审答辩状中自述：沈文龙的公积金贷款批下来之后，中联公司告知其原先做好赎楼公证的担保公司不予赎楼，原因是其月供存在逾期情形，故赵晓红开始自已寻找担保公司，但2013年5月17日后其被中联公司告知其委托办理赎楼贷款的工作人员没有帮其申请短期赎楼贷款，只能现金赎楼；（三）直至本案起诉之日，赵晓红仍未完成赎楼。
本院认为，沈文龙与赵晓红之间于2013年3月11日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
涉案合同仅约定了沈文龙应于2013年3月20日之前申请按揭贷款，但并未约定沈文龙必须取得《贷款承诺函》的最后期限。沈文龙依据银行审批流程于2013年4月16日取得《贷款承诺函》，不存在延误情形，并未违约。而涉案合同明确约定赵晓红应于签订合同30日内（即2013年4月10日之前）完成赎楼手续。即使如赵晓红所言其只能在沈文龙取得《贷款承诺函》之后方可继续办理赎楼手续，则其也应当在2013年4月16日之后、《贷款承诺函》到期之前的适当时间内完成赎楼义务。但赵晓红由于自身的信用记录等原因，直至2013年6月仍未完成赎楼手续，致使沈文龙的《贷款承诺函》到期，交易无法继续进行。赵晓红构成根本违约，应当承担相应的违约责任。沈文龙的起诉状于2013年8月20日送达至赵晓红时，涉案合同解除。
赵晓红关于原审第三人中联公司存在违约情形的主张，系居间合同关系，与本案争议系不同法律关系，本院不作处理。当事人可另循法律途径解决。
本案一审庭审时已对双方提交的证据进行充分质证，程序合法，并无不当。
综上所述，上诉人赵晓红的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1785元，由上诉人赵晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。