河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14432号
上诉人（原审被告）：苗德森，男，1971年11月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于立海，男，1951年10月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赵世峰，河南荟智源策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。
上诉人苗德森因与被上诉人于立海房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苗德森的委托诉讼代理人朱旭兵，被上诉人于立海的委托诉讼代理人陈运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苗德森上诉请求：撤销河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3110号民事判决，依法改判或发回重审。
事实与理由：一、一审法院在没有查明事实的情况下判决由苗德森承担合同责任，属于事实事实不清。苗德森是东方爱婴公司的员工，于立海从一开始就知道承租其房屋的是东方爱婴公司，房租也是东方爱婴公司支付的，于立海从未提出过异议。2015年12月下旬于立海追要房租的对象也是东方爱婴公司，这足以表明于立海清楚东方爱婴公司是实际承租人。苗德森在《房屋租赁合同》上签字�其行为代表东方爱婴公司，属于职务行为，于立海应向东方爱婴公司提出主张。一审法院仅以苗德森在合同签字就认定其为合同相对人，属于事实认定不清。二、一审法院在没有查明合同履行情况下就认定苗德森违约应当支付违约金，与客观事实不符。2015年12月份，东方爱婴公司与于立海曾口头约定年底不再履行合同，双方年底对账，2015年12月下旬于立海向东方爱婴公司送《东方爱婴房租金》，上面明确显示有2015年12月31日之前东方爱婴公司的房屋租金支付情况，因此《东方爱婴房租金》明显为对账单性质，东方爱婴公司也按该对账结果予以付款，东方爱婴公司事实上也不再使用于立海的房屋，于立海也于2016年1月20日之前在其房屋门口张贴了出租广告，双方房屋租赁合同事实已于2015年12月31日解除，即便是合同在2015年12月31日未解除，违约在先的也是于立海。一审法院没有考虑到房屋实际使用情况和于立海对外招租的事实，认定苗德森违约并应当支付违约金，属于事实认定不清。三、一审判决对苗德森提出的5万元租赁押金未作审理，请求二审法院对该租赁押金一并作出处理。因为该5万元押金属于房屋租赁中产生的费用，苗德森在一审答辩状中也要求对该租赁押金返还或抵扣房租，但一审判决以双方并未结清应予扣除的费用为由，对5万元保证金未作审理。请求二审法院予以纠正。
于立海辩称：一、一审判决认定苗德森为《房屋租赁合同》的相对人，并承担支付租金和违约金等责任，事实清楚、证据充分。第一，2011年4月19日的《房屋租赁合同》中明确载明出租方为于立海，承租方为苗德森，合同内容也表示合同约束的权利义务双方为于立海和苗德森。第二，《房屋租赁合同》签订后，实际履行合同的双方也是于立�和苗德森，从于立海提交的支付房屋租金的银行流水等证据来看，合同签订后，苗德森实际接收了租赁的房屋，并按照合同约定通过苗德森本人的银行账户转账支付了部分房屋租金（本案所涉租金未支付），实际履行了合同约定的支付租金的义务。第三，《房屋租赁合同》中没有显示任何关于东方爱婴公司的相关信息，没有任何表明苗德森系履行职务行为的内容，反而完全是以苗德森为承租方的意思表示。且苗德森亦没有提交任何关于东方爱婴公司委托苗德森租赁房屋的证据予以证明。第四，退一步讲，即使确实存在东方爱婴公司实际使用涉案房屋的事实，也是苗德森擅自转租或擅自允许他人使用房屋的违约情形，不影响于立海与苗德森之间房屋租赁合同法律关系的形成。二、涉案房屋租赁合同关系解除的时间应为2016年5月19日，并非苗德森辩称的2015年12月份。第�，于立海向苗德森发出《解除合同通知书》及苗德森收到的时间均为2016年5月19日。根据《合同法》第九十六条的规定，双方之间的合同关系应于2016年5月19日解除。合同履行过程中，由于苗德森未按约定向于立海支付租金，且已超过三十日以上，符合《房屋租赁合同》第6.3条约定的解除合同的情形，于立海遂于2016年5月19日在租赁房屋的门上张贴了解除合同通知书（旁边附有2016年5月19日当期的《大河报》），并按照苗德森在《房屋租赁合同》上提供的联系电话，以短信通知解除双方的《房屋租赁合同》，双方合同关系至此予以解除。第二，2015年12月份以后，苗德森实际占有并使用本案所涉房屋。首先，苗德森于2016年1月14日发送的听课通知上显示：“秦岭路中心停课三个月，在此期间我们将置办教学设施、修复部分被毁装修，以期今早恢复上课。”也就是说，从苗德森发出通知起，苗德森仍然打算置办教学设施、修复部分被毁装修，还需要继续使用本案所涉房屋。因此，苗德森辩称双方在2015年12月份已经解除合同与事实不符。其次，苗德森提交的2016年1月20日拍摄的照片以及于立海提交的于2016年5月19日拍摄的照片上显示，涉案房屋的门头招牌“育婴东方”仍然没有拆除，房屋仍然在苗德森占有使用范围内。第三，苗德森虽辩称《房屋租赁合同》的解除时间为2015年12月份，但仅提供了其声称的于立海所写的对账单。退一步讲，即便对账单是于立海所写，也仅能说明双方进行了对账，不能证明双方在2015年12月份有解除房屋租赁合同的合意。三、2015年12月以后，苗德森仍然实际占有并使用租赁的房屋，应按照《房屋租赁合同》的约定支付租金及违约金。第一，苗德森虽辩称双方房屋租赁合同关系已经于2015年12月份解除，但始终未向�庭说明解除合同后其向于立海交还租赁房屋或者租赁房屋钥匙的具体时间和凭证，且苗德森陈述的事实与双方提交的证据相矛盾，不应被认定。第二，退一步讲，即使双方房屋租赁合同于2015年12月份已经解除，由于直至2016年5月31日，苗德森仍然没有将租赁房屋腾空、退还给于立海，根据相关法律规定，苗德森仍然应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向于立海支付房屋占有使用费。四、关于租赁押金的问题，由于于立海在一审答辩中根本就没有提出五万元租赁押金的事实，且于立海未按照《房屋租赁合同》的约定结清应予扣除的费用，一审法院根据“不告不理”的原则不予处理合法合理。
于立海向一审法院起诉请求：1.判令苗德森支付于立海房屋租金171600元，违约金13820元（从2016年1月1日起，暂计算至2016年5月31日，应计算至实际付清房屋租金之日）�共计185420元；2.本案诉讼费用由苗德森承担。
一审法院认定事实：2011年4月19日，于立海、苗德森签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：甲方（出租方）于立海，乙方（承租方）苗德森。甲方同意将其位于郑州市中原区汝河西路8号院3-4号楼附6-7号房屋的部分一楼及附4-7号房屋的二楼（建筑面积780平方米）的房屋租赁给乙方使用。本合同约定的租赁期限为十年，自2011年4月19日始至2021年4月18日止。双方约定该出租房屋的租金，从合同签订日开始计算，前二年每月每平方米为39元，第三年第四年每月每平方米租金为44元，第五年第六年每月每平方米租金为48.4元。租金的支付，从承租日始计算按自然天数顺延，前两年每三个月为一个支付周期，从2013年7月1日起，为每六个月为一个支付周期，每个支付周期到期前七日内按双方约定的租金标准预交下一个支付周期�租金。乙方向甲方支付租赁押金五万元整。在承租期结束后，甲乙双方结清扣除所有乙方应当承担的相关费用后，并按合同约定交回租赁房屋后，甲方应无息退还给乙方所剩押金。合同期内如乙方确因经营不善无法继续经营，须提前1个月书面通知甲方。乙方不能按时支付租金或提前退租的，从应付租金的到期日始计算天数，每迟延一日，甲方除收取乙方应交租金外，并按当期应付日租金的百分之八，向乙方加收租金和租金的延交违约金。
合同签订后，苗德森向于立海交付租赁押金5万元，于立海将房屋交付给苗德森。苗德森向于立海支付房屋租金至2015年12月31日，之后未向于立海支付过房租。2016年5月19日
于立海通过发送短信及在涉案房屋大门上张贴通知书的方式，
通知苗德森解除房屋租赁合同并于2016年5月31日前腾房。
一审法院认为：于立海、苗德森签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。苗德森作为租赁合同的相对人，应按照合同的约定履行自身的义务，其认为自己与于立海签订合同是职务行为，应由自己所在的公司作为诉讼主体的抗辩意见，证据不足，该院不予采信。2015年底，于立海、苗德森对账结清拖欠租金后，双方并未协议解除租赁合同，苗德森也没有采取书面形式通知于立海解除租赁合同，苗德森认为2015年12月底房屋租赁合同解除，其已将涉案房屋交付于立海的抗辩意见，证据不足，该院亦不予采信。2016年6月2日，于立海将房屋收回并出租给他人，苗德森应支付自2016年1月1日至2016年5月31日的房屋租金（780×48.4×5=188760），于立海要求苗德森支付171600元，该院予以支持。苗德森拖欠租金的行为应属违约，应当按照合同约定每延期一日，按当期应付日租金的8%支付于立海违约金，2016年当期应付日租金应为780×48.4÷30=1258.4元，于立海请求按780×44÷30=1144元计算，该院予以支持，即按每日1144×8%=91.52元支付违约金。苗德森向于立海交付的5万元租赁押金，因于立海、苗德森并未结清应予扣除的费用，本案不作审理，双方可行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苗德森自该判决生效之日起十日内支付于立海租金171600元；二、苗德森于该判决生效之日起十日内支付于立海违约金（自2016年1月1日起每日91.52元计算至租金实际清偿之日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4008元，由苗德森负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：关于苗德森是否为合同相对方的问题。根据查明的事实，涉案《房屋租赁合同》系苗德森个人以承租人身份与于立海签订，房租支付亦由苗德森负责，能够证明苗德森为合同的一方当事人。苗德森上诉称自己是代表东方爱婴公司与于立海签订租赁合同，其行为是职务行为的观点证据不足，本院不予采信。关于苗德森应否承担违约责任的问题。根据合同约定，租赁到期日为2021年4月18日，但双方协商一致达成文字协议的，合同可提前终止。2015年底于立海、苗德森虽对账结清了拖欠的租金，但并无证据显示双方有协商解除租赁关系。故苗�森关于租金支付至2015年12月份，双方间租赁关系即于此时解除的理由依据不足，应不予采信。因苗德森拖欠租金构成违约，于立海依据合同约定收回房屋并于2016年6月
2日出租给他人，故于立海要求苗德森承担2016年1月1日至
2016年5月31日期间的租金及违约金，合理有据，应予支持。关于5万元租赁押金问题，因双方对合同履行中应由承租人承担的相关费用尚未结清，故该款项不符合合同约定的退还条件，对此一审判决认定由双方另行解决，并无不妥。
综上所述，苗德森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4008元，由苗德森负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年十二月二十八日
书记员 刘明雨