襄阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）鄂7102民初44号原告：武汉铁路局襄阳房建生活段，住所地湖北省襄阳市樊城区。主要负责人：甘卫东，该段段长。委托诉讼代理人：张涛，男，该段助理会计师。委托诉讼代理人：张卫东，男，武汉铁路局律师事务部律师。被告：杨亚林，男，1969年2月24日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵志虎，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋，湖北珞珈律师事务所律师。原告武汉铁路局襄阳房建生活段与被告杨亚林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，因案情复杂，于2017年10月9日依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉铁路局襄阳房建生活段的委托诉讼代理人张涛、张卫东，被告杨亚林、委托诉讼代理人赵志虎、李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉铁路局襄阳房建生活段向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除合同，并判令被告立即腾退归还租赁物；2.请求依法判令被告立即向原告支付欠交房屋租金1.2万元；3.请求依法判令被告立即向原告支付违约金39.042万元；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月1日，原告下属单位襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司与被告杨亚林签订房屋租赁合同，租赁物为办公楼下和车库楼上房屋，年租金为1.2万元，按月支付，付款日期为每月的25日前，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。合同生效后，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司履行了合同约定的义务，被告无任何正当理由拖欠租金，自租用房屋开始至今未交纳房租,2017年1月12日，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司经工商部门审核批准注销，其资产划归原告管理。被告欠交房屋租金为1.2万元。原告分别于2017年1月25日、2017年6月29日发出《告知通知书》，向被告催交其所欠房屋租金。依据合同第二条，合同已到期，且根据合同第五条第一款及第六条第二款第2项约定，累计拖欠租金达一个月的，原告有权通知其解除合同，收回租赁物，由此引起的损失由被告自行承担；另合同还对逾期交纳租金的违约金做了约定。综上，为了维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告杨亚林辩称，1.被告未在合同期满之后腾退租赁物，系因双方互负义务，在原告就原生活段机关办公楼租赁合同未达成一致前，被告为保障其权益，行使先履行抗辩权，故未腾退该房屋；2.关于要求被告支付房屋租金，被告已按约支付租金1.2万元，按照合同约定，租金的交付方式为按月支付，付款日为每月25日，并且双方在合同第五条约定非常明确，拖欠租金累计达一个月，原告可以解除合同，故被告认为原告诉请被告长达12个月未交纳租金，没有发出任何催交通知和解除通知，原告诉请被告未交纳房租与事实不符，即使被告未按约定支付租金，本合同期满为2014年12月31日，原告向法院起诉时间为2017年9月，已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，请求驳回原告诉请；3.关于违约金，本案拖欠租金仅1.2万元，违约金不超过本金的30%，损失按照银行同期贷款利率也不会如此高，原告要求高额违约金，其第四项诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告所举营业执照、工商注册资料、武铁劳（2015）441号文件、武铁劳（2016）42号文件、原被告关于主体、管辖约定的协议，证明原告主体资格；被告对原告主体资格存疑，请求法庭核实，本院对原告主体资格予以认可。2.原告所举财务凭证，证明截止2017年7月1日，被告共计欠原告租金1.2万元；被告所举依据原告财务凭证制作的财务凭证交费明细表，证明被告已经交清所有租金，并申请对原告单位的财务账目进行司法审计。本院认为，经查，通过庭前会议和开庭，双方对原告财务凭证的真实性不持异议，故对原告提交的财务凭证予以采信。但就记账方式双方存在分歧，原告是采取权责发生制的记账方式举证，而被告采取收付实现制的记账方式举证。我国财政部明确规定企业采用权责发生制核算，我国《企业会计准则》规定“会计核算应当以权责发生制为基础。”故被告按收付实现制计算原告所列账目是错误的，应以权责发生制的记账方式计算。且被告对原告提供的财务凭证真实性认可，原告提供的财务凭证可以对账目清楚作出说明，故对被告申请司法审计的要求不予准许。被告提交的财务凭证交费明细表，是依据原告财务凭证所做，无其他证据相应证，故本院对该证据不予采信。3.原告所举送达资料一组，证明原告已履行告知义务；被告答辩称从未收到过原告的告知书。本院认为，依据顺丰单据，原告于2017年1月24日向被告发出过通知，但被告拒收。对这一事实，本院予以确认；关于2017年6月29日催交通知，因原告没有提供此次送达的具体时间，故本院不予确认。经审理查明：2014年1月1日，原告下属单位襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司与被告杨亚林签订房屋租赁合同，租赁物为办公楼下和车库楼上房屋，年租金为1.2万元，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2017年1月12日，襄阳市中兴锐和后勤服务有限公司经工商部门审核批准注销，其资产划归原告管理。原告于2017年1月24日发出《告知通知书》，向被告催交其所欠房屋租金，但被告拒收。本院认为，原告武汉铁路局襄阳房建生活段与被告杨亚林在平等、自愿的基础上订立的房屋租赁合同，未违反法律强制性规定，应自合同签订之日起成立并生效。根据原告提供财务凭证显示，原、被告对本合同的租金是以新食堂年租金12万元、供应站三楼年租金3万元、车库年租金1.2万元合并计算，年租金共计16.2万元。被告交费方式为打包滚动交纳。被告2014年、2015年、2016年、2017年1月1日到7月1日分别欠交租金16.2万元、16.2万元、16.2万元、8.1万元，总计56.7万元。从原告提供的被告认可的财务凭证中可以证实被告所欠原告2014年租金是在总欠租金里面的。故原告请求被告支付1.2万租金的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，人民法院应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为“过分高于造成的损失”。原告起诉违约金过分高于造成的损失，应以未交租金的10%即0.12万元为宜，对于原告违约金的诉讼请求，本院部分予以支持；关于原告起诉腾退房屋，2015年原、被告又就本案租赁物续签了2015年的合同，故原告以此合同要求被告腾退租赁物的诉讼请求，本院不予支持；关于诉讼时效，被告交费方式为打包滚动交纳。被告2015年9月最后交了一笔10万元租金，按双方交易习惯，这笔钱是整体打包交纳。诉讼时效应以被告最后一次交纳租金计算，且原告于2017年1月向被告送达了催交房租通知书，构成了诉讼时效的中断，故原告2017年9月向法院起诉没有超过诉讼时效，对被告称原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见，本院不予支持；被告答辩称，被告不履行本合同交付租金义务是基于在其他合同中，原告没有履行其应履行的义务，被告的答辩不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，故对被告行使先履行抗辩权的答辩意见，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告杨亚林于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉铁路局襄阳房建生活段租金12000元，违约金1200元，两项合计13200元；二、驳回原告武汉铁路局襄阳房建生活段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7336元，由原告武汉铁路局襄阳房建生活段负担7096元，被告杨亚林负担240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉铁路运输中级法院。审判长  徐亚平审判员  许伦翔审判员  程 隆二〇一七年十二月二十七日书记员  顾 昕附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。