河北省沧州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）冀09行终215号
上诉人（原审被告）吴桥县国土资源局，住所地吴桥县桑园镇。
法定代表人杨洪志，局长。
委托代理人王四龙，副局长。
委托代理人金树刚，河北侯凤梅（吴桥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李福刚，男，1944年6月2日出生，汉族，住所地吴桥县，。
委托代理人刘新杰，河北衡泰律师事务所律师。
原审第三人吴桥县房屋交易监管中心，住所地吴桥县桑园镇。
法定代表人王涛，主任。
委托代理人王磊，副主任。
原审第三人林新军，男，1971年2月7日出生，汉族，住所地吴桥县，。
上诉人吴桥县国土资源局（下称国土局）因房屋行政登记一案，不服河北省吴桥县人民法院（2017）冀0928行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，李福刚于1987年建成涉案房屋，并取得产权，登记房产证号为吴权房证桑07第00××17号。2010年9月14日，该房产在吴桥县房屋产权产籍监理所被过户至第三人林新军名下。2015年11月30日吴桥县编委发布吴机编（2015）12号文件，设立吴桥县不动产登记管理服务中心，隶属国土局，其职责为负责不动产登记档案管理，会同有关部门调处不动产权属纠纷。原吴桥县房屋产权产籍监理所更名为吴桥县房屋交易监管中心，负责房产交易服务与管理工作。2017年5月17日原告李福刚向本院提起行政诉讼，请求撤销登记在第三人林新军名下的吴权房证桑07第00××17号房产登记证书。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，在原吴桥县房屋产权产籍监理所已经改名为吴桥县房屋交易监管中心且不再负责不动产登记的情况下，国土局下属的吴桥县不动产登记管理服务中心继续行使不动产登记档案管理，会同有关部门调处不动产权属纠纷职能，应当作为被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案适用二十年诉讼时效的规定，因此原告起诉未超过诉讼时效。《房屋登记办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请；第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构在对房产进行登记时，应当按照法律规定，谨慎审查。本案中，房屋登记机构在第三人林新军单独向房产登记机构提出房产登记申请，且未询问房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，并未经房屋登记薄记载的权利人签字的情况下为第三人林新军进行房产登记，明显违反法定程序。
原审法院遂判决，1、撤销登记在林新军名下的吴权房证桑07第00××17号房产登记证书；2、具体撤销手续由吴桥县国土资源局下属的吴桥县不动产登记管理服务中心办理。
上诉人国土局的上诉请求，撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重审。主要理由：1、原审认定被上诉人起诉未超过诉讼时效错误，本案过户于2010年9月份，当时办理过户时提供了原房产证原件、被上诉人夫妻双方身份证复印件等材料，可以看出，被上诉人应当早已知道房屋过户这一事实，只是未起诉而已，原审法院对此不加以审查，错误作出未超过20年即未超过诉讼时效的认定，属于认定事实及适用法律错误。2、原审法院未采信上诉人提出的中止诉讼的意见错误。
被上诉人李福刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。1、我的起诉未超过诉讼时效，上诉人以其持有我的房产证，身份证复印件为由推定我知道房产被过户不能成立，毫无逻辑和生活经验，我的房产证和身份证复印件怎样到上诉人手中，正是我想向上诉人和第三人查清的事实，根据此点推定我知道房产被过户是荒谬的，我是在起诉前一个月向房管部门查询房产情况时才知道自己的房产被过户，自己的权利被侵犯，因而起诉，未超过起诉期限。2、本案不适用最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，该规定适用有两个条件，第一，登记房产买卖真实存在，第二，必须以此为理由要求撤销房屋登记。本案经过一审二审可以明确看出一审中上诉人提交的买卖合同是伪造的，被上诉人与第三人之间的买卖关系不存在。3、本案我起诉的理由是上诉人在我不知道的情况下严重违反程序办理过户，与买卖是相互独立的，即使买卖合同真实，该房屋登记行为也应予以撤销，因为严重违反法定程序。上诉人未遵守《房屋登记办法》的规定，给林新军以可乘之机，造成我的房屋无端被过户这一结果的发生。
原审第三人吴桥县房屋交易监管中心述称，我单位作为被告不适格，我单位办理房屋交易的手续正确。
原审第三人林新军无述称。
经审理查明，除一审查明的事实外，另查明，林新军在办理房屋转移登记过程中，向登记机关提供有下列材料：1、买卖协议，内容为：甲方：李福刚，乙方：林新军，经甲、乙双方协商，甲方将位于桑园镇立新村平房卖给乙方，甲方负责办理相关手续。2010年9月13日。该协议甲方签有“李福刚”三字，在“李福刚”三字上捺有指印。二审中，李福刚否认买卖协议中的签字与指印系其所签所捺，并称其从未与林新军签订过买卖协议，登记机关未提供买卖协议中“李福刚”三字及指印是李福刚本人所签所捺的证据。2、吴桥县物价局价格认证中心2010年9月14日针对买卖协议中所载明房屋的价值评估报告。3、2010年9月14日的转让房屋(土地)完税(免税)证明单，内容有：纳税人名称，李福刚，身份证号码，，房屋(土地)转让合同签订日：2010年9月13日，房屋(土地)转让收入：70000，纳税人签字：林新军，复审人签字：宁荣超。4、2010年9月14日房屋所有权登记申请书，内容有：申请人林新军，共有人高静，结构砖木，层次1，式样平，建成年代1987，占地面积117，产权来源买卖，调查情况：情况属实，经手人范静，2010年9月14日，复核意见：复核人李长江，2010年9月14日，审核：复核人尹召刚，备注契税发票、不动产发票、转让证明，身份证复印件、协议、评估报告、原房产证。登记机关为李福刚与林新军进行了房屋转移登记，颁发了房屋所有权证。上诉人主张办理转移登记时，李福刚本人在场，但不能提供李福刚在场的证据。
本院认为，涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的是登记行为，行政诉讼审查的是登记行为(程序)的合法性，涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的是不动产物权的归属或原因行为(基础法律关系)。民事诉讼与行政诉讼应当按照各自的审查标准完成案件的受理及审理，即行政诉讼对登记行为的合法性进行审查并做出判断，民事诉讼对涉及不动产物权变动的民事法律关系进行审查，做出关于物权变动原因行为效力、物权归属的判断；通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议或原因行为争议，并不涉及对登记行为合法性的审查，民事审判权无须应对行政行为的公定力，不存在行政诉讼先行的问题，不需要中止审理等待对方审理的结果；行政诉讼也不需要中止审理等待民事审理的结果。上诉人国土局关于本案应先进行民事诉讼的上诉理由不能成立。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，登记机关提交的证据，不能充分证明李福刚提起诉讼2年前知道登记机关作出了行政行为，且李福刚否认与林新军共同办理房屋转移登记，故应认定李福刚的起诉未超过法定的起诉期限，上诉人关于李福刚起诉超过法定起诉期限的上诉理由亦不能成立。《房屋登记办法》第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。本案中，上诉人未能提供被上诉人李福刚在场，以及其委托他人代其进行变更登记的证据，故不能认定被上诉人李福刚或其委托他人进行变更登记。《房屋登记办法》第十七条规定：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。本案中，因没有李福刚与林新军共同申请转移登记的材料，可以认定，申请人提交的申请登记的材料不齐全，根据上条规定，登记机关对于林新军单方申请不应予以受理，登记机关予以受理，违反了上条规定。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。本案中，登记机关未提供其询问李福刚及申请人并将询问结果经李福刚及申请人签字确认的证据，故应认定办理转移登记时，登记机关未询问李福刚及申请人并经李福刚及申请人签字确认，违反了上款的规定。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，国土局的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人国土局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树国
审 判 员 苗萍萍
审 判 员 李艳华
二〇一七年十一月九日
书记员代 欣 艳