江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第00752号
再审申请人（一审被告、反诉原告；二审上诉人）宗玉蓉，无业。
委托代理人张驰、申磊，江苏普善律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告；二审被上诉人）王文静，香港居民。
一审第三人胡舜华，南京市古都保健按摩有限公司法人代表。
再审申请人宗玉蓉与被申请人王文静房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3259号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宗玉蓉申请再审称：1、一、二审判决认定其违约没有事实和法律依据。（1）一、二审判决未查明涉案房屋电梯能否正常使用，及是谁阻挠电梯正常使用的事实。（2）一审判决认定其隐瞒电梯不能使用构成违约、二审判决认定其有义务就电梯使用问题与胡舜华积极协商，消极不作为违反法定义务构成违约，不能成立。2、被申请人没有将房屋交还给申请人、没有在约定时间内缴纳下半年的房租，构成违约。3、一、二审法院在审理本案中程序违法。故请求裁定中止原二审判决的执行，依法改判支持申请人的诉讼请求，判决一、二审诉讼费由被申请人承担。
本院审查查明，南京市三牌楼大街2号星翰元休闲美食广场四楼房屋属南京裕康实业公司所有。2008年12月9日，南京裕康实业公司将该房屋出租给香港钟山海外贸易有限公司和胡舜华，租期15年。2009年4月20日，胡舜华与宗玉蓉签订租赁合同，将上述房屋租赁给宗玉蓉用于经营餐饮。
2009年11月19日，宗玉蓉与王文静签订《星翰元美食休闲广场租赁合同》，约定：宗玉蓉将南京市三牌楼大街2号星翰元休闲美食广场四楼房屋出租给王文静经营餐饮，租期三年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止；每年租金312000元，每半年一付，每次提前三个月付清下半年租金。租赁期间，任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。双方还约定：王文静经营饭店的所有员工及工作人员一律不得使用电梯，要从消防通道走。双方另约定：王文静交给宗玉蓉房屋保证金20000元，合同期满，王文静在不欠水、电、物业费等费用及房屋结构没有损坏的情况下，宗玉蓉得将保证金退还王文静。2009年12月10日，王文静接手租赁房屋，支付宗玉蓉半年房租156000元及保证金20000元。
2009年12月17日，就涉案租赁房屋电梯使用，胡舜华（甲方）与王文静、王某某（乙方）签订电梯租赁备忘录，约定：1、租用甲方位于三牌楼大街2号物业的电梯，乙方保证在使用该电梯的同时不影响甲方在该物业一、二、三楼正常使用该电梯，如甲方发现乙方有故意影响一、二、三楼正常使用电梯的情况，甲方有权终止本协议无条件收回对本电梯的使用权，租金多退少补，由此给双方造成的损失由乙方自负。2、同意2010年2月30日前免收电梯租用费，其他费用正常收，租期从2010年3月1号开始至2011年2月30日止，租金每个月1000元，六个月付一次，先付后用。3、宗玉蓉将甲方电梯损坏一直未赔偿，现乙方自愿替宗玉蓉支付电梯损坏赔偿金8000元，该费用由乙方自己向宗玉蓉要回，与甲方无关。4、在租赁期内使用该电梯时应服从甲方管理，如乙方损坏电梯则由乙方支付所造成的一切损失。后因胡舜华阻止王文静经营中使用电梯，宗玉蓉、王文静产生矛盾。2010年3月10日，王文静将涉案房屋交付给胡舜华。2010年3月12日，王文静就本次纠纷向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，宗玉蓉在答辩期间提出反诉。后王文静因证据不足撤诉，2011年9月再次提起诉讼。鼓楼区人民法院合并进行审理。
一审中，胡舜华向法庭陈述其不知晓、不同意宗玉蓉将房屋转租，但宗玉蓉向法庭举证了由胡舜华签字署名的《说明》及胡舜华代王某甲将其所经营的侠客庄餐饮公司转让给王洪涛（王文静）的《转让协议》，证明胡舜华知道并且同意宗玉蓉将涉案房屋转租给王文静。
南京市鼓楼区人民法院判决认为，本案当事人签订的房屋租赁合同和补充约定系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制规定，该合同合法有效，双方均应依照合同履行义务。作为房屋出租方的宗玉蓉，其主要义务是提供房屋和必要的附属设施。王文静租赁的位于四楼的房屋用于经营餐饮，人员进出较为频繁，电梯系经营必备条件。从租赁合同约定原告员工不得使用电梯之内容，可推定顾客可以使用电梯；但实际顾客却不能使用电梯，导致王文静经营饭店目的不能实现。宗玉蓉辩称王文静和第三人签订的电梯使用备忘录系其认可电梯的使用现状，鼓楼区人民法院认为，该协议并不能消除宗玉蓉隐瞒不能使用通过四楼美食广场电梯的事实，其不能免除责任。因此，应认定造成合同不能履行的责任在宗玉蓉，其行为构成违约。
合同双方应当互为履行义务。王文静无法继续经营时，应当向宗玉蓉返还其租赁的房屋，但却返还给第三人，其行为明显不当。对此，王文静抗辩称其无法联系上宗玉蓉，才将房屋直接交给第三人，但未能提供证据证明，对该抗辩不予采信。故应认定王文静在交还房屋时存在过错，对此亦应承担责任。
由于宗玉蓉违约在先，王文静已于2010年3月10日向第三人胡舜华交还房屋，已以自己的行为表明不履行合同。因此，王文静要求确认涉案房屋租赁合同自2010年3月10日解除的诉讼请求，有事实和法律依据。
因租赁合同于2010年3月10日解除，因此在宗玉蓉处剩余租金为49345元（156000元-32100元／月＊3个月-32100元／月÷31天＊10天），因王文静在退还涉案房屋时亦存在过过错，双方应各承担50%责任，因此，宗玉蓉应退王文静租金24672.5元。鉴于在履行合同中宗玉蓉违约在先，因此其反诉主张王文静支付违约金52000元，无事实与法律依据。
因双方在租赁合同补充条款中约定在合同期满后，王文静不欠水、电、物业费等费用及房屋结构没有损坏，因此宗玉蓉应按照约定将保证金20000元退还王文静。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，作出如下判决：一、确认王文静、宗玉蓉签订的房屋租赁合同自2010年3月10日解除。二、宗玉蓉于本判决生效之日起十日内一次性退还王文静房屋租金24672.5元、保证金20000元，合计44672.5元。三、驳回王文静其他本诉请求。四、驳回宗玉蓉反诉请求。
宗玉蓉不服一审判决，向南京市中级人民法院提出上诉称：1、原审判决认定其违约，没有事实和法律依据。上诉人不存在隐瞒不能使用电梯事实。2、一审判决认定合同解除的时间为被上诉人将涉案房屋交付给原审第三人的时间没有法律依据。上诉人同意解除合同，应以判决生效时为解除合同时间。如果不能以该时间为解除合同时间，也应以上诉人认可的2010年6月1日为解除合同时间。3、其提出52000元违约金的主张理应得到支持。因为被上诉人违约。4、原审审判程序违法。上诉人提出反诉后，被上诉人撤诉。但原审法院未就上诉人反诉进行单独审理，而是在被上诉人再次起诉后一并审理。
南京市中级人民法院审理认为，上诉人宗玉蓉作为涉案房屋转租人，有义务保持涉案房屋在租赁期间符合约定的用途。但本案中因其与原审第三人胡舜华之间的矛盾导致被上诉人王文静不能正常使用电梯。由于王文静承租涉案房屋从事餐饮经营，电梯能否正常使用直接影响王文静餐饮经营状况，作为转租人宗玉蓉有义务就电梯使用问题与出租人胡舜华进行积极协商，但上诉人宗玉蓉对此未提供证据加以证明，其消极不作为违反了作为转租人的法定义务，故上诉人宗玉蓉认为其不存在违约行为的上诉主张，缺乏事实依据，不予支持。王文静基于其与宗玉蓉的违约行为单方解除租赁合同于法有据，原审判决解除双方合同并无不当。王文静于2010年3月10日将涉案房屋交付给胡舜华，已以行为表明其不再承租涉案房屋，故上诉人宗玉蓉认为王文静未于2010年3月至5月向其缴纳2010年6月至11月房屋租金，其行为已构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
作为承租人的王文静在单方解除租赁合同时，理应将承租房屋交还给转租人宗玉蓉，故其将涉案房屋交付给胡舜华的行为构成违约。上诉人宗玉蓉要求王文静承担违约责任于法有据，予以支持。宗玉蓉要求王文静支付违约金52000元，但王文静与宗玉蓉签订的《租赁合同》未就此项违约行为约定违约金，故宗玉蓉要求王文静支付违约金52000元的主张，缺乏合同依据，不予支持。但原审判决已就王文静的违约行为确认了违约责任承担比例及相对应的数额，王文静对此未提出异议，故本案不予理涉。
因宗玉蓉认可其收到王文静支付至2010年5月31日止的房屋租金和保证金，而王文静在2010年3月10日就已不再实际占有、使用涉案房屋，且宗玉蓉未提供证据证明王文静存在欠付水电费、物业费等费用以及损坏涉案房屋的行为，故王文静要求宗玉蓉返还多收取的房屋租金和保证金具有事实依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
针对申请再审人的申诉理由，本院审查评判如下：
关于申请人称，一、二审判决未查明涉案房屋电梯能否正常使用、谁阻挠电梯正常使用事实情况下，认定其隐瞒电梯不能使用构成违约、没有就电梯使用问题与胡舜华积极协商，消极不作为违反法定义务构成违约，没有事实和法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十条第二款规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在卷证据证实，基于合同性质和目的，宗玉蓉出租给王文静用于餐饮经营的房屋在四楼，电梯系经营的必备条件和附属设施。但宗玉蓉在与王文静签订合同中“乙方（王文静）的所有员工及工作人员一律不得使用电梯，要从消防通道走”的约定，使王文静认为前来就餐客人可以乘坐电梯，未如实告知涉案房屋电梯管理方胡舜华阻碍使用电梯的重要事实，造成王文静签订合同的目的无法实现。同时，一、二审判决认定胡舜华阻挠王文静使用电梯，对此，宗玉蓉未能履行协助解决电梯使用矛盾的义务。综上，申请人在签订履行合同中隐瞒与订立合同有关的重要事实，未履行合同上的协助义务，构成违约，应承担违约责任。故申请人该申请再审理由不能成立，本院不予采信。
关于申请人称，被申请人没有将房屋交还给申请人构成违约，没有在约定时间内缴纳下半年的房租同样违约，依法应当支付合同约定2个月租金的违约金52000元。经审查，就王文静没有将承租房屋交还给宗玉蓉构成违约，一、二审法院已予认定，并判决王文静承担相应的违约责任。王文静已于2010年3月10日将所承租房屋交付给一审第三人胡舜华，属以自己的实际行为解除合同。合同解除后，合同上的权利义务即告消失，宗玉蓉请求王文静继续支付合同解除后的2个月租金作为违约金，没有事实和依据，故该申请再审理由不能成立，本院不予采信。
关于申请人称，一审法院在王文静撤回起诉后，未对其提出的反诉进行审理；同一案件作出时间、页码、内容不同的两份判决；拖延近一年才将案件移送上级法院审理等程序违法，本院认为，一审法院审理本案过程中，确实存在出具落款时间、页码不同但内容相同的判决书、案件移送二审法院时间长等瑕疵，但尚不属严重违反法定程序情形。因基于同一法律关系一审法院将宗玉蓉对王文静提起的反诉与王文静对宗玉蓉再次提起的诉讼合并审理，未影响当事人诉讼权利及实体权利行使，不符合再审的理由。
综上，宗玉蓉提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回宗玉蓉的再审申请。
审 判 长 毕晓红
代理审判员 郇习顶
代理审判员 尚召生
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 施美伊