上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2068号
上诉人（原审原告）上海伟奕传动轴配件有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人钟勇，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）上海力勇物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人许幼松，男，该公司工作人员。
委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。
上诉人上海伟奕传动轴配件有限公司、上诉人上海力勇物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，本市xxxxxxxx厂房原产权人为案外人上海菲力克斯电子有限公司（以下简称菲力克斯公司）。2009年12月3日，上海力勇物业管理有限公司（以下简称力勇公司）与菲力克斯公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定菲力克斯公司将xxxxxxxx房屋出租给力勇公司；租赁期限自2009年12月16日至2024年6月15日；除菲力克斯公司已在合同补充条款中同意力勇公司转租外，力勇公司在租赁期限内，需事先征得菲力克斯公司的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。补充条款中约定，对现有房屋，如力勇公司自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得菲力克斯公司的书面同意。合同对其他事宜进行了约定。2009年12月10日，菲力克斯公司出具《关于转租报告的答复函》，其中明确同意力勇公司可以将房屋分割转租等。后力勇公司将上述房屋转租给了数名案外人。
2011年9月，上海伟奕传动轴配件有限公司（以下简称伟奕公司）通过司法拍卖取得本市xxxxxxxx厂房产权。同年10月26日，伟奕公司、力勇公司及菲力克斯公司确认上述司法拍卖系带租拍卖，2011年8月15日之前的租金由力勇公司交付菲力克斯公司，之后的租金由力勇公司交付伟奕公司。当日，伟奕公司、力勇公司签订《补充协议》，约定xxxxxxxx房屋内所有建筑物（包括有产证的面积以及未包括在产证上的所有建筑物）的所有权归伟奕公司所有。该协议另对其他事宜进行约定。
2011年11月1日，伟奕公司、力勇公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定力勇公司（乙方）租赁xxxxxxxx房屋作为其自己生产用房使用；租赁期限自2011年8月16日至2024年6月15日；除伟奕公司（甲方）已在合同补充条款中同意力勇公司转租外，力勇公司在租赁期限内，需事先征得伟奕公司的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。第四条“租金、支付方式和期限”约定：“（一）甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（人民币）约0.428元，年净租金总计为（人民币）1，000，000元（大写：壹佰万元整），其租赁发票税费双方各自承担一半。该房屋租金2012年6月15日前不变。自2012年6月16日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。（二）乙方应于【每三个月前】【10天】向甲方支付3个月租金，计人民币250，000元（大写：贰拾伍万元整）。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。……”第六条“房屋使用要求和维修责任”约定：“（一）租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，乙方并代为维修，费用由乙方承担（即前述租金为扣除乙方维修成本后，甲方得到的税后净租金额）。……”第九条“解除本合同的条件”约定：“……（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。……”“补充条款”第一条“租金递增条款”约定：“自2012年6月16日起，租金在2012年5月租金基础上环比递增10%，自2015年6月16日起，租金在2015年5月租金基础上环比递增5%，……。”“补充条款”第二条“厂房维修”约定：“甲方委托乙方对现有租赁房屋进行使用前的维修和日常保养、维修（指除主体结构严重自然损坏外的一切保养、维修）。合同中所列租金为扣除乙方代为日常保养、维修成本及相关租赁税费后，甲方可得到的净租金。”“补充条款”还约定，对现有房屋，如力勇公司自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得伟奕公司的书面同意。该合同格式、条款与力勇公司和菲力克斯公司签订的《上海市房屋租赁合同》大致相同。合同对其他事宜进行了约定。同日，伟奕公司还向力勇公司出具《授权管理委托书》表示：“上海伟奕传动轴配件有限公司今授权上海力勇物业管理有限公司负责管理经营本公司坐落于上海市松江区泗泾镇xxxxxxxx的物产。有效期限为2011年8月16日至2024年6月15日。委托日期2011年8月15日。”同日，力勇公司支付伟奕公司租赁押金人民币（下同）83，333元以及2011年8月16日至2011年12月15日租金333，333元。
2011年12月13日，力勇公司支付伟奕公司2011年12月16日至2012年3月15日的租金250，000元。
2012年3月13日，力勇公司支付伟奕公司2012年3月16日至2012年6月15日的租金250，000元。
2012年6月16日，力勇公司支付伟奕公司2012年6月16日至2012年9月15日租金275，000元。
2012年6月20日，伟奕公司向力勇公司发出律师函，认为力勇公司存在擅自转租的行为，故要求解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》，并要求力勇公司迁出并返还租赁房屋。
2012年8月25日，伟奕公司发出《通知函》，表示撤销《授权管理委托书》等。2012年9月至11月期间，伟奕公司向力勇公司多次发出律师函，要求力勇公司支付拖欠的租金、所欠租金的违约金、违约金与同期银行贷款利息间的差额、税金，力勇公司不得转租，力勇公司应提供房屋确实需要维修、需维修部位的文件，维修要通过公开招标行为等。2012年11月1日，力勇公司向伟奕公司送达《通知函》，表示系争房屋存在自然损坏，要求伟奕公司派员处理、修复等。
2012年11月5日，力勇公司支付伟奕公司2012年9月16日至2012年12月15日的租金110，000元。
2012年11月6日、14日，力勇公司向伟奕公司发出《通知函》，表示因伟奕公司未对房屋修复进行处理，故由力勇公司代为维修，费用从租金中扣除，并要求伟奕公司开具已付租金的发票。
2012年11月19日，伟奕公司向力勇公司发出解除合同及催讨租金通知函。
2012年12月12日，力勇公司向伟奕公司发出《通知函》，表示主楼墙体裂缝修补工程以及屋面部分防水工程已经全部竣工，要求伟奕公司派员验收并结算工程款，并要求伟奕公司开具已付租金的发票。
2012年12月11日，伟奕公司起诉力勇公司至原审法院，认为力勇公司违反合同约定，擅自将厂房转租给案外人，且既未告知伟奕公司，又未按照约定得到伟奕公司的书面同意。因伟奕公司不在租赁房屋处，应力勇公司要求曾在2011年向力勇公司出具了一份授权委托书，以便于力勇公司应付有关职能部门检查或有台风等紧急情形下授权力勇公司处理有关事务之用，但无同意力勇公司擅自转租之意，而且伟奕公司已经于2012年8月10日明确向力勇公司表示撤销该授权管理委托书，以后也书面通知其撤销该授权管理委托书，但是力勇公司在此之后仍然存在擅自转租的行为。同时，力勇公司应在2012年9月6日至2012年9月15日期间支付2012年9月16日至2012年12月15日的租金，但力勇公司未按期支付。后经伟奕公司催要，力勇公司于2012年11月5日支付了110，000元，以后未再支付租金。该案中伟奕公司要求判令解除双方之间签订的关于上海市松江区xxxxxxxx房屋的《上海市房屋租赁合同》、力勇公司搬出并返还上述房屋、力勇公司支付拖欠的租金等等。力勇公司在该案中提起反诉，要求判令伟奕公司开具金额为1，218，333元的租金发票、承担房屋维修费。该案审理中，双方均确认租金税率为5%。后原审法院于2013年6月19日作出（2012）松民三（民）初字第3323号民事判决，判决内容为：一、力勇公司于判决生效之日起十日内支付伟奕公司租期截止至2013年9月15日的租金（含税金）1，048，114.40元；二、伟奕公司于判决生效之日起十日内向力勇公司开具已付租金1，218，333元的发票；三、驳回伟奕公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回力勇公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费14，916元，财产保全申请费2，431元，反诉案件受理费1，914元，合计诉讼费19，261元，由伟奕公司负担976元，力勇公司负担18，285元。后双方均提起上诉。本院于2013年10月14日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
在上述案件诉讼期间，2013年1月，伟奕公司向系争房屋处多名次承租人发出律师函，告知因力勇公司拖欠租金，伟奕公司已经诉讼至法院要求解除双方之间的租赁合同等内容。2013年2月，伟奕公司还曾向系争房屋处的多名次承租人发出律师函，告知其已经申请法院查封力勇公司财产，要求次承租人如要支付力勇公司租金的，则将租金支付至法院已经查封的力勇公司账户内等。
2013年10月30日，力勇公司向原审法院交付了（2012）松民三（民）初字第3323号案件确定的租金含税金共计1，048，114.40元以及诉讼费16，371元。后原审法院将前述款项转付给了伟奕公司。
2013年11月14日，税务部门开具号码为nnnnn的发票，载明：一般营业税，房屋租金1，218，333元，备注栏时间2012年6月16日至2013年9月15日，税额为60，916.65元。当日，伟奕公司除缴纳了该笔税金60，916.65元外还缴纳了所得税等税金19，493.33元。
2013年11月20日，力勇公司收到伟奕公司通过原审法院转交的前述号码为nnnnn的租金发票。
2013年11月28日，力勇公司向伟奕公司发出《通知函》，认为租金发票的税率为5%而非6.6%，力勇公司已经于2013年10月30日向法院交付了生效判决确定的租金含税金共计1，048，114.40元，并要求伟奕公司开具发票。
2013年12月11日，伟奕公司向力勇公司发出《补交税金及催讨租金通知函》，要求力勇公司支付2013年9月16日至2013年12月15日租金，并认为租金的税率为6.6%，力勇公司应当补齐2013年9月16日前少付的税金。
2013年12月17日，伟奕公司向力勇公司发出《解除合同及催讨租金通知函》，认为力勇公司拖欠2013年9月16日至2013年12月18日的租金已经超过3个月，要求解除《上海市房屋租赁合同》、力勇公司迁出并返还房屋及支付租金、税金、违约金。
2013年12月23日，力勇公司向伟奕公司发出《通知函》，表示如果伟奕公司开具租金1，048，114.40元的发票，则力勇公司将在收到发票的7个工作日支付2013年9月16日至2013年12月15日的租金等。
2013年12月24日、25日，伟奕公司向多名次承租人发出《关于力勇物业拖欠租金情况的告知函》。
2014年2月23日，力勇公司向原审法院交付了2013年9月16日至2014年3月15日的租金550，000元。后原审法院将该款项转付给了伟奕公司。
2014年3月14日，力勇公司向伟奕公司交付了2014年3月16日至2014年6月15日的租金275，000元。
原审另查明，伟奕公司曾于2012年6月向原审法院提起诉讼，以力勇公司擅自转租系争房屋为由要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》等。2012年8月10日，在该案件庭审中，伟奕公司表示撤销《授权管理委托书》。后原审法院作出了（2012）松民三（民）初字第1697号民事判决，驳回伟奕公司的诉讼请求。伟奕公司不服该判决，提起上诉。二审审理中，伟奕公司申请撤回上诉。2012年10月24日，本院作出（2012）沪一中民二（民）终字第2575号民事裁定，准许伟奕公司撤回上诉，双方均按原审判决执行。
原审审理中，伟奕公司请求判令：1、解除双方之间签订的关于上海市松江区xxxxxxxx房屋的《上海市房屋租赁合同》；2、力勇公司搬出并返还上述房屋；3、力勇公司支付拖欠的租金（含税金）308，304.739元以及逾期支付租金的违约金4，399元（以308，304.739元为本金，从2013年9月16日开始计算至判决生效之日，按同期银行贷款利率为标准）；4、力勇公司支付合同解除日2013年12月18日至实际返还房屋日的房屋使用费（按照合同约定的年租金1，136，300元标准计算）。审理中，伟奕公司表示明确第3项诉请308，304.739元组成为：2013年9月15日前力勇公司尚有税金14，760.589元未付（2013年9月15日前应付净租金2，208，333元，应承担税金72，874.989元，已付税金58，114.40元）；2013年9月16日至2013年12月15日期间力勇公司尚有租金275，000元未付；2013年9月16日至2013年12月15日期间力勇公司尚有275，000元租金的税金9，075元未付；2013年12月16日至2013年12月18日（合同解除日）的租金9，166.66元未付；2013年12月16日至2013年12月18日（合同解除日）9，166.66元租金的税金302.49元未付；力勇公司应当承担的税金计算标准为税率6.6%的一半。
力勇公司辩称：一、（2012）松民三（民）初字第3323号生效判决已经判令力勇公司支付截止至2013年9月15日欠付的租金（含税金）1，048，114.40元，力勇公司也已清该款项，但伟奕公司未开具发票。二、关于2013年9月15日前租金的税金问题，已经由生效判决予以处理。三、租金的税率应当适用5%，力勇公司承担一半的税金。四、伟奕公司发函给次承租人影响力勇公司收取租金。五、力勇公司愿意支付租金，且租金已经支付至2014年6月15日。故不同意解除合同。
原审中，伟奕公司向法院提供了一份由上海市浦东新区地方税务局第三十六税务所出具的《房屋租金发票缴纳税种证明》，明确如开具1，000，000元的租金发票，需要缴纳税金66，000元，占租金的6.6%。
原审认为，伟奕公司、力勇公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》等对双方有法律约束力，双方均应恪守履行合同义务。
关于系争《上海市房屋租赁合同》是否应予解除的问题。原审认为，第一，在（2012）松民三（民）初字第3323号案件中，伟奕公司提出了解除合同等诉讼请求。后在原审法院判决之后，双方又提起上诉，二审作出判决系在2013年10月14日。在双方诉讼过程中，力勇公司暂停支付租金，具有一定的合理性。第二，在上述案件二审结束后，力勇公司未及时支付租金系因双方对于租金税率以及发票开具问题发生争议。第三，在本案诉讼过程中，力勇公司支付了其欠付的绝大部分租金，未付款项也仅仅是因租金税金及发票开具所致。第四，考虑到双方合同长达十多年，尤其是力勇公司已经将房屋出租给了多名次承租人，从维护租赁合同稳定性的角度看，合同可不予解除。故伟奕公司以力勇公司欠租为由解除合同，难以支持。
关于伟奕公司要求力勇公司支付2013年9月15日前欠付的税金问题，原审认为，在（2012）松民三（民）初字第3323号案件中，双方一致确认了租金的税率，在此前提下，法院已经就2013年9月15日之前的租金及税金作出了处理。现伟奕公司再次提出主张，原审法院在本案中不再处理。关于2013年9月16日至2014年9月15日的租金（含税金），原审认为，上述租金（含税金）的支付期限均已经到期，故力勇公司应当予以支付。关于税率的计算，根据伟奕公司庭审中提供的证据以及其实际交付的税金，伟奕公司主张以6.6%计算租金税金并由力勇公司承担一半税金，法院予以认可。在此情况下，力勇公司已经在本案诉讼过程中支付了租金825，000元，但其尚未全部支付租金（含税金），故其应当予以补足。
关于伟奕公司主张2013年9月16日至2013年12月15日以及2013年12月16日至2013年12月18日欠付租金（含税金）的逾期付款违约金，原审认为，考虑之前存在诉讼、之后通过法院转付款项等情况，酌情确定相应计算方式。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于二○一四年六月二十日作出判决：一、上海力勇物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海伟奕传动轴配件有限公司租期2013年9月16日至2014年9月15日期间的欠付租金（含税金）313，865.10元；二、上海力勇物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海伟奕传动轴配件有限公司逾期付款违约金［计算方法：2013年9月16日至2013年12月15日的租金（含税金）的逾期付款违约金，以275，000元为本金，从2013年10月16日计算至2014年2月26日，以9，075元为本金，从2013年10月16日计算至判决生效之日；2013年12月16日至2013年12月18日租金（含税金）的逾期付款违约金，以9，166.66元为本金，从2013年12月16日计算至2014年2月26日，以302.49元为本金，从2013年12月16日计算至判决生效之日；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算］；三、驳回上海伟奕传动轴配件有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，925元，财产保全申请费2，120元，合计诉讼费8，045元，由上海伟奕传动轴配件有限公司负担160元，上海力勇物业管理有限公司负担7，885元。
判决后，伟奕公司、力勇公司均不服，上诉于本院。
伟奕公司上诉称：1、原审法院一方面认定力勇公司不付房租属于违约行为，另一方面又不支持伟奕公司解除合同的诉请，显属自相矛盾。2、力勇公司多次不支付租金，主观恶意明显，原审法院多次判决不解除租赁合同，明显缺乏依据。3、力勇公司在厂房内存在严重违反法律和社会公共利益的行为，厂房内存在危害公共安全的隐患。伟奕公司作为权利人多次督促力勇公司确保厂房内从事安全生产，但力勇公司对此置之不理，原审法院却以力勇公司的违法行为作为不解除租赁合同的理由，二审法院对力勇公司的违法行为应及时制止。4、力勇公司在诉讼过程中支付部分租金并不能改变其违约的事实，且其是在伟奕公司提起诉讼后才支付相应租金。5、根据合同约定，税费应由双方各半承担。在伟奕公司向力勇公司开具发票过程中，实际税率是6.6%，而力勇公司是按照5%的税率支付税费的，原审法院既认可实际税率是6.6%，又对伟奕公司按6.6%税率要求力勇公司补付部分税金的诉请不予支持，适用法律明显错误。请求二审法院撤销原审判决第一、第三项，改判支持其除违约金以外的原审其余诉请。
力勇公司则不同意伟奕公司的上诉请求，并同时提起上诉称：1、2014年6月13日，其已通过银行转账方式向伟奕公司支付2014年6月16日至2014年9月15日期间的租金275，000元。故原审判决第一项金额有误。2、生效判决中双方已经确认房屋租金的税率是5%，税费各半承担，本次诉讼中伟奕公司要求按6.6%计税，是对生效判决确认税率的变更，原审判决对此予以支持显属认定事实不清。租金发票中的税金，其中按5%计算的是营业税，其他都是以营业税为基础所收取的税费，属于自动计费，不是租赁直接产生的税费。3、力勇公司未及时支付租金是因为伟奕公司未开具发票在先，此并非力勇公司故意违约，故原审判令力勇公司支付逾期付款违约金有误。故请求二审法院撤销原审判决第一、第二项，改判力勇公司支付2013年9月16日至2014年9月15日期间欠付的税金27，500元（按年租金1，100，000元、力勇公司承担2.5%税费计算，该期间租金已全额付清）以及力勇公司不承担逾期付款违约金。
伟奕公司则不同意力勇公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，伟奕公司确认收到2014年6月13日力勇公司通过银行转账方式支付的2014年6月16日至2014年9月15日期间的房屋租金275，000元。
本院认为，根据双方当事人的上诉请求，本案的争议焦点为：1、伟奕公司要求解除系争租赁合同的理由能否成立？2、系争租金的税率应如何认定？就争议焦点1，虽然力勇公司确实存在拖延支付租金的情形，但原审法院根据双方一直处于诉讼过程中、相关判决生效后双方又因税率及开具发票问题产生争议、在本案审理过程中力勇公司也已支付了相应租金、合同解除将涉及多方利益等因素考虑，未予支持伟奕公司要求解除合同的相关诉请，该处理尚属妥当，本院对此予以认同且不再赘述，伟奕公司上诉坚持要求解除系争租赁合同，本院不予支持。虽然本案中未予支持伟奕公司要求解除租赁合同的诉请，但力勇公司未按约履行支付租金这一承租方主要合同义务的行为客观存在，原审法院也在考虑本案具体情况后对力勇公司支付逾期付款违约金的金额予以了调整，故力勇公司上诉主张其不应承担逾期付款违约金亦不能成立，本院亦不予支持。对争议焦点2。虽然在前案生效判决中，双方确认租金税率系5%，但由于税率系由国家法律规定，在前案判决生效后，伟奕公司在实际开具发票过程中税务机关已确认涉案租金开具发票的税率应为6.6%，而在前案中双方并未就若法定税率高于双方确认的税率部分应如何处理作出明确约定，故从公平合理原则出发，伟奕公司要求按照实际税率由力勇公司承担生效判决已处理部分租金（含税金）的差额，并按实际税率由双方分担2013年9月16日之后的租金税金，并无不当。原审法院未予支持伟奕公司要求力勇公司支付2013年9月15日之前租金（含税金）差额的诉请不当，本院对此予以纠正。需要说明的是，生效判决对涉案税金的计算方式与税务部门计取税金的方式不一致，本案所涉金额将根据税务部门计取的方式予以按实调整。由此，力勇公司应支付伟奕公司截止2013年9月15日租金（含税金）的差额为14，760.60元。鉴于双方均确认力勇公司已于原审审理期间支付了2014年6月16日至2014年9月15日的租金275，000元，即2013年9月16日至2014年9月15日的租金本金力勇公司已经全部付清，故其仅需支付该期间的税金36，300元。就力勇公司关于除营业税外的其余税费系基于营业税而产生，而非租赁直接产生的税费之主张，因系争租赁合同仅约定租赁发票税费由双方各半承担，但对税费种类双方并未明确约定，而现按6.6%税率计算的税费确系开具涉案租金发票所需缴纳，故对力勇公司上述主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第9号民事判决主文第二、第三项；
二、变更上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第9号民事判决主文第一项为：上海力勇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海伟奕传动轴配件有限公司租期2013年9月16日至2014年9月15日期间租金的税金人民币36，300元；
三、上海力勇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海伟奕传动轴配件有限公司截止2013年9月15日的租金（含税金）差额人民币14，760.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5，925元、财产保全费人民币2，120元，合计人民币8，045元，由上海力勇物业管理有限公司负担。二审案件受理费人民币5，925元，由上海伟奕传动轴配件有限公司负担5，211元，由上海力勇物业管理有限公司负担714元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……