上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41562号
原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司。
法定代表人黄国平。
委托代理人刘晓霞，上海市佳信达律师事务所律师。
委托代理人陈宝，上海市佳信达律师事务所律师。
被告上海平和酒店管理有限公司。
法定代表人陈文忠。
被告上海升腾置业发展有限公司。
法定代表人孙煦萌。
上述两被告共同委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。
第三人上海禾高酒店管理有限公司。
法定代表人陈安东。
委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。
委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。
第三人上海学建教育管理咨询有限公司。
法定代表人MONTERANDALLROSEN。
委托代理人常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。
委托代理人陈光明，上海市德尚律师事务所律师。
第三人庄雪莲。
原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称金桥公司）诉被告上海平和酒店管理有限公司（以下简称平和公司）、上海升腾置业发展有限公司（以下简称升腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法通知上海禾高酒店管理有限公司（以下简称禾高公司）、上海学建教育管理咨询有限公司（以下简称学建公司）、庄雪莲作为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托代理人刘晓霞、陈宝，被告平和公司、升腾公司的共同委托代理人杨骏，第三人禾高公司的委托代理人程耀祖，第三人学建公司的委托代理人常敬泉、陈光明，第三人庄雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金桥公司诉称，原告与被告升腾公司于2007年11月签订《房屋租赁合同》，将上海市浦东新区黄杨路XXX号独幢楼房出租给升腾公司，租赁期限为2007年12月20日至2017年12月19日，逾期不支付租金累计超过30日，原告可以解除合同。2008年4月，原告与两被告签订《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》，房屋承租人由升腾公司变更为平和公司，升腾公司对平和公司未尽的所有义务承担连带责任。合同签订后，两被告长期拖欠租金，为此，原告起诉要求：1、解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》、《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》，被告平和公司将房屋恢复原状并返还原告；2、被告平和公司支付原告拖欠的租金人民币（币种以下相同）25，878，148.04元（计至2013年11月19日）以及自2013年11月20日起至被告平和公司实际返还房屋之日止的租金（按每月461，727元计算）；3、被告平和公司已付的保证金1，200，000元归原告所有（审理中，原告变更该请求为保证金冲抵欠付的租金）；4、被告平和公司向原告支付拖欠租金的违约金12，301，366.13元（按每日万分之五计算）；5、被告升腾公司对上述第2-4项诉请承担连带责任。
被告平和公司和升腾公司共同辩称，一、原告主张的租金有误。2008年8月20日至2008年12月19日期间的租金，已经双方协商免除。原告未能及时办理房屋的产权证和提供消防验收许可证，导致被告开办的酒店不能取得开业所需经营证照，不能实现房屋的使用目的，因此2008年12月20日至2010年9月19日期间的租金应当免除。租赁面积中包括地下室1604平方米，根据消防法规的规定，地下室不能作为营业场所，而且原告提供的地下室因为建筑设计的原因常年渗漏水，无法使用，所以地下室部分不应当计收租金。扣除上述租金，被告应付租金为11，862，649.57元。二、房屋租金的诉讼时效为一年，因此2012年10月10日之前的租金已过诉讼时效。三、原告未能及时办理房屋的产权证和提供消防验收许可证，租赁合同可能无效。如无效，原告则无权主张违约金，且应赔偿被告投入的装修。如合同有效，则原告构成违约，被告享有先履行抗辩，原告无权主张违约金。四、如合同有效，双方则应继续履行合同。如合同无效或解除，保证金应当返还。
第三人禾高公司述称，禾高公司与平和公司签订了租赁合同，并正常履行。现对原、被告之间的租赁合同处理不持意见，但要求继续使用房屋。
第三人学建公司述称，学建公司向平和公司承租房屋后，投入了巨资进行装修，因此无论原、被告之间的合同是否解除，都不影响学建公司继续使用房屋，学建公司愿意支付租金，希望法院顾及第三人的利益。
第三人庄雪莲述称，庄雪莲向平和公司承租房屋后，进行了装修，无论原、被告之间的合同是否继续履行，都应该保护第三人的利益，希望继续使用房屋。
经审理查明，上海市浦东新区黄杨路XXX号内房屋系原告向案外人上海信和房产物业发展有限公司（以下简称信和公司）受让。信和公司1996年12月取得沪浦建（96）694号建设工程规划许可证，项目名称为平和国际学校，建设规模30125平方米，建筑工程项目表中记载有公寓1幢，6-8层，面积10225平方米。1999年9月，信和公司取得（1999）沪浦公消（验）字062号建筑工程消防验收意见书，明确包括6-8层宿舍楼（建筑面积11682平方米）在内的房屋消防验收基本合格，但教师公寓楼地下室不得作为人员和仓库等使用。2000年9月，信和公司沪浦建（2000）344号建设工程规划许可证，该证为沪浦建（96）694号建设工程规划许可证的补发超面积部分执照，其中建筑工程项目表中记载有教师学生宿舍楼1幢，6-9层，1357.55平方米；宿舍楼出顶层232.78平方米。2007年金桥公司委托测绘单位对房屋进行测绘，建设工程竣工规划验收测量成果汇总表显示学生教师宿舍地下1层1604.3平方米，地上9层11509.1平方米，总建筑面积13113.4平方米。
2007年11月，原告（甲方）与被告升腾公司（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落上海市浦东新区黄杨路XXX号上海市民办平和学校内的独幢楼房，建筑面积13113.4平方米（含地下室），租赁房屋的现有装修、附属设施、设备状况以现状为准，双方以现状交房。乙方向甲方承诺，承租房屋仅作经营酒店式公寓之用，租赁期内乙方应当自行申请并获得经营本合同所述营业所需的一切政府许可或批准证书。租赁期限为10年，自2007年12月20日至2017年12月19日，其中2007年12月20日至2008年8月19日为装修免租期。2007年12月20日至2010年12月19日期间，每平方米每天租金1.05元，月租金为418，809元；2010年12月20日至2012年12月19日期间，每平方米每天租金1.1025元，月租金为439，750元；2012年12月20日至2014年12月19日期间，每平方米每天租金1.1576元，月租金为461，727元；2014年12月20日至2016年12月19日期间，每平方米每天租金1.2155元，月租金为484，822元；2016年12月20日至2017年12月19日期间，每平方米每天租金1.2763元，月租金为509，073元。乙方应于合同签署后3个工作日内向甲方支付2008年8月20日至2008年11月19日的首期租金1，256，427元，以后每3个月的租金乙方应在3个月首月的第5日前支付。合同签订3日内但不迟于甲方向乙方交付房屋之日（以二者孰早发生为准），乙方应向甲方支付定金1，200，000元，甲方将房屋交付乙方使用之日起，已支付的上述定金转为乙方的履行保证金。如乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额或合同约定而定；如果乙方不履行本合同项下的规定致使甲方发生其他费用，亦由甲方在保证金中扣除。租赁房屋租期届满后乙方不续租的，乙方应将租赁房屋及附属设施、设备，并符合正常使用后的状态，经甲方验收合格后返还甲方，并付清所有应承担的费用后，甲方在60日内将保证金全额或余额返还乙方，不计利息。乙方不得将全部或部分租赁房屋转租给任何第三方，经甲方书面同意的除外。乙方在征得甲方书面同意后方可对租赁房屋进行必要的装修、改建或添加相应的设施、设备已满足其使用需要。乙方在装修前，应按规定向相关政府部门，如消防、卫生防疫等部分报审装修方案，若乙方未报审或方案未能获得批准，导致乙方无法在租赁房屋内正常营业的，应由乙方承担一切损失，并且不得影响乙方按本合同规定履行对甲方的义务；若乙方未报审或方案未能获得批准擅自装修，甲方可责令乙方停止并恢复原状，对房屋及设施、设备造成损失的，乙方应向甲方赔偿。租赁期满或提前终止后，乙方对租赁房屋进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留外，乙方在返还房屋时应自担费用将其拆除并恢复到租赁房屋交付时的原状，拆除时应确保不损坏租赁房屋表面完好、使用性能及房屋结构；在拆除时对租赁房屋造成损害的，乙方应承担赔偿责任。双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按租期第一年月租金的五倍支付违约金……（四）乙方转租该租赁房屋的，（五）乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……乙方逾期支付租赁房屋定金、租金、其他费用、未能按时补足保证金的，视为逾期付款，每逾期一日按未付金额的千分之五的比例支付滞纳金。双方还签订了《房屋租赁合同补充条款》约定，原租赁合同到期后，如乙方不再续租，乙方应承诺不得破坏或移走任何租赁房屋结构及租赁房屋内不可移动的设施、设备、附属物、添加物和房屋的内外装修，保证以到期日的经营原状整体移交给甲方。
合同签订后，升腾公司于2011年11月19日给付金桥公司定金（保证金）1，200，000元，金桥公司交付了房屋。
2008年4月，金桥公司（甲方）、升腾公司（乙方）、平和公司（丙方）签署《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》，约定甲方同意丙方取代乙方作为该租赁房屋的承租人，继续履行合同，前提是合同中所列乙方的一切权利、义务均须由丙方承受；合同已得到履行的部分，视同丙方履行的部分；由于任何原因致使合同和本协议不能履行或不能完全履行，原合同关系立即自动恢复，乙方应无条件履行合同约定的丙方未尽的所有义务。
2009年1月，金桥公司（甲方）与平和公司（乙方）签署《补充协议》约定，考虑到乙方发包的平和酒店工程已完成95%，现至春节，为承包方农民工回家过春节，保持社会安定，甲方同意暂退乙方保证金90万元；乙方保证在2009年6月30日前向甲方归还保证金90万元；如乙方在2009年6月30日前归还上述保证金的，则装修免租期延长至2008年12月19日。
2009年1月20日，金桥公司退还平和公司保证金90万元。
2009年6月29日，平和公司向金桥公司发出延长归还保证金90万元的申请报告。
2009年7月、10月，平和公司向金桥公司发出申请，表示因装修工程影响居民，对作业时间进行了调整，影响工程进度；房屋未取得产权证，使用性质不明，作为商业经营用房，无法办理工商和环卫批文；消防设备联动工程不能连接，无法办理消防验收；地下室不能作为营业场所，导致营运面积减少。要求：延长保证金返还3个月；延长免租期，至工商、环保、消防手续办理完成，酒店可正常经营后计收租金；取消地下室租金，整体租金下降20‰。
2010年3月，金桥公司出具委托书，委托平和公司对黄杨路XXX弄XXX号房屋进行经营及出租。
2010年4月，金桥公司向金桥出口加工区管委会出具情况说明，内容为黄杨路XXX弄XXX号独幢楼房原设计为酒店式公寓并闲置多年，2007年出租于平和公司按公寓式酒店进行改造，为配合办理相关开业手续，需对房屋按公寓式酒店使用予以说明，请求管委会予以证明。金桥出口加工区管委会在该情况说明上盖章确认属实，并请相关部门予以支持。
2010年7月，平和公司取得建设工程消防设计审核意见书，消防部门同意平和公司将黄杨路XXX号酒店式公寓地上一至九层改建、内装修（改建后使用性质为酒店）。2010年8月，平和公司取得建设工程消防验收意见书，黄杨路XXX号酒店式公寓地上一至九层改建、内装修（改建后使用性质为不评星级的酒店）工程消防验收基本合格。
庭审中，当事人一致确认黄杨路XXX号与黄杨路XXX弄XXX号系同一地址，现在的门牌号为黄杨路XXX弄XXX号。
2009年9月3日，平和公司支付金桥公司保证金450，000元；2010年1月29日，平和公司支付金桥公司保证金200，000元；2010年6月8日，平和公司支付金桥公司保证金250，000元。
2010年9月1日、2011年6月16日、2012年5月28日、2013年5月27日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金并承担违约责任。
2010年9月8日，平和公司在回复律师函时称在办理一系列审批手续时，审批机关均要求提供产权证及房屋明确用途，但金桥公司仅提供了判决书、房地产交换合同等证明文件，不能证明房屋权属和用途，导致平和公司无法取得证照、不能正常经营；要求金桥公司尽快办理产权证，并将租金起算日期顺延至证照办理完成能够正常经营之日，同时，地下室不能作为经营场所，不应计算租金。
2013年7月11日，平和公司向金桥公司发送关于履行房屋租赁合同有关问题的反映和请求，重申了上述意见，并表示平和公司2009年至2012年期间各行政管理部门多次上门检查，要求停止营业及罚款，使酒店不能正常经营；平和公司明确要求免去2008年12月20日至2010年9月14日期间的租金和地下室的租金。
2013年7月16日，平和公司向金桥公司发送关于平和酒店支付租金的计划函，称自2013年7月1日起支付每个月的正常租金；2013年第一、二季度的租金在2014年5月30日前支付；要求免除2008年12月20日至2010年9月14日期间的租金；2010年9月15日至2012年12月30日的租金在2014年底前支付60%，2015年5月30日前付清；地下室常年漏水发霉，按规定不能作为营业场所，要求不计算租金；另外平和公司希望退出租赁合同，请金桥公司考虑。
2013年10月10日，金桥公司向平和公司发送催告函，称2008年12月20日至2010年12月19日的月租金418，810元，应收10，051，440元，已收1，656，427元，未收8，395，013元；2010年12月20日至2012年10月19日的月租金为439，750元，应收10，554，000元，未支付；2012年12月20日至2014年12月19日的月租金为461，727元，2012年12月20日至2013年6月19日应收2，770，362元，未支付；2013年6月20日至2013年10月19日应收1，846，908元，已收1，304，971.43元，未收541，936.57元。要求平和公司在2013年11月10日前支付，如收到全部款项则不在追究违约责任、继续履行合同，否则按合同约定追究违约责任。
另查，2008年3月27日，升腾公司支付金桥公司首期租金1，256，427元。平和公司于2010年11月17日支付租金200，000元（金桥公司开具的发票为2008年11月20日至12月19日部分租金），2013年5月7日支付租金200，000元，2013年7月4日支付租金200，000元（支付凭证注明“租金”），2013年7月22日支付租金199，687.90元（支付凭证注明“租金，2013年7月部分”），2013年8月30日支付租金405，283.53元（支付凭证注明“租金8月”），2013年9月29日支付租金300，000元（支付凭证注明“租金9月部分”），2013年10月12日支付租金105，283.53元（支付凭证注明“租金9月部分”），2013年11月29日支付租金405，283.53元（支付凭证注明“租金10月”）。
金桥公司表示2013年10月10日催告函计算有误，2008年12月20日至2010年12月19日已付租金1，656，427元实际为1，456，427元，原因是2013年5月7日的20万元重复计算；租金应从2008年8月20日起算，因为2008年12月20日前的租金已经支付，故没有写入催告函。
还查，2010年5月，平和公司与上海九豪置业发展有限公司（以下简称九豪公司）签订房屋租赁合同，平和公司将黄杨路XXX弄XXX号平和瑞阁酒店房产，包括地下一层、一层和二层的部分、三层至八层的全部、九层部分，共计约9000平方米房屋，出租给九豪公司；租赁期限为2010年8月1日至2017年12月31日。2010年7月12日，平和公司、九豪公司、禾高公司签署主体变更协议，上述房屋租赁合同的承租方主体变更为禾高公司；同日，平和公司和禾高公司直接签署房屋租赁合同，租赁范围、租赁期限与原合同一致。2010年9月14日禾高公司碧云分公司取得系争房屋地址的公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2010年11月22日禾高公司碧云分公司取得系争房屋地址的特种行业许可证（住宿）。
2013年，平和公司和学建公司签订房屋租赁合同，平和公司将黄杨路XXX弄XXX号一、二楼部分，建筑面积820平方米的房屋出租给学建公司，租赁期限为2013年7月20日至2017年12月19日。
2013年12月，平和公司与庄雪莲签订房屋租赁合同，平和公司将黄杨路XXX弄XXX号C座汉庭酒店东边的一楼房屋（约300平方米）出租给庄雪莲，租赁期限为2013年12月20日至2017年12月19日。
审理中，被告曾要求原告赔偿装修等损失，并申请鉴定，后被告撤回鉴定申请，表示不要求在本案中处理装修损失。
本院认为，金桥公司出租的房屋依法取得建设工程规划许可证且消防验收基本合格，属合法建筑，被告主张双方租赁合同可能无效，本院不予采纳。
双方租赁合同及承租人变更协议合法有效，双方均应按照合同履行。
现平和公司拒付租金的主要抗辩理由是原告未能及时办理房屋的产权证和提供消防验收许可证，导致被告开办的酒店不能取得开业所需经营证照，不能实现房屋的使用目的。本院认为，租赁合同约定乙方自行申请办理经营所需的政府许可和批准证书，原告出租的房屋属合法建筑、权属明确，相关证据也证明原告在合同履行过程中已经向被告提供了有关房屋权属的证明等材料，履行了配合被告办理证照的义务。虽然，原告曾在2010年4月向出口加工区管委会出具情况说明，要求对房屋用途进行证明，但目前的证据尚不足以证明被告是仅仅因为房屋用途问题导致迟延办理相关证照。因此，被告上述抗辩证据不足，本院不予采信。平和公司又认为地下室不能用于商业经营且因设计原因而发生渗漏水，故拒付该部分租金。本院认为，虽然建筑工程消防验收意见书上明确地下室不得作为人员和仓库使用，但并未禁止出租使用地下室，地下室是否符合承租后的使用用途，应由承租人在签订合同前充分考虑决策。而事实上，平和公司也已经将地下室转租给禾高公司实际使用。至于平和公司主张的地下室因设计原因而渗漏水，没有证据证明。故平和公司该项抗辩意见也不能成立。综上，平和公司要求免除2008年12月20日至2010年9月19日期间的租金以及地下室不计租金的意见，不予采纳。
双方曾约定，平和公司在2009年6月30日前补足90万保证金则装修免租期延长至2008年12月19日。平和公司实际上补足保证金的时间在2009年6月30日之后，但平和公司曾向金桥公司申请延长补足保证金的时间。虽然目前没有证据证明金桥公司曾书面同意延长保证金补足时限，但在此后催讨租金过程中金桥公司从未提及过2008年12月20日以前的租金。在2013年7月平和公司出具的支付租金计划函中没有提及2008年12月20日前租金的情况下，金桥公司没有提出异议，反而在2013年10月10日的催告函中也对此未提及。至于金桥公司称，因为2008年12月20日之前的租金已经支付故未写入催告函，但本院核算截止该日升腾公司与平和公司全部已付租金均在该催告函中有记载（其中20万元确实重复计算），且均明确为2008年12月20日之后的租金。故本院认定金桥公司已同意免租期延长至2008年12月19日，平和公司要求租金自2008年12月20日起算，本院予以认可。
平和公司抗辩金桥公司主张的部分租金已超过诉讼时效。免租期延长至2008年12月19日后，平和公司仍应在每三个月首月的第5日前支付租金该三个月租金，即在每年12月24日、3月24日、6月24日、9月24日前支付。现有证据中金桥公司首次系2010年9月1日发送催讨租金的律师函，故2009年9月19日以前的租金（最晚一期应于2009年6月24日前支付）确实已经超过诉讼时效，本院不再支持。2008年3月27日升腾公司支付的1，256，427元应计入2009年9月19日前的租金；平和公司2010年11月17日支付的200，000元、2013年5月7日支付租金200，000元均未注明租金指向的具体期间，也无其他证据证明该些款项具体指向的租金计算期间，故也计入2009年9月19日之前的租金。平和公司2013年7月4日支付的200，000元支付凭证上虽未注明计租期间，但金桥公司已将该款纳入2013年6月20日后的租金，平和公司2013年7月22日的199，687.90元、2013年8月30日支付的405，283.53元、2013年9月29日支付的300，000元、2013年10月12日支付的105，283.53元、2013年11月29日支付的405，283.53元支付凭证上均已注明计租期间，故上述金额计入2009年9月20日以后的租金。综上，2009年9月20日至2013年11月19日期间，平和公司应付租金21，915，132元，已付1，615，538.49元，尚欠20，299，593.51元。
平和公司长期欠付租金，金桥公司要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，平和公司以及第三人禾高公司、学建公司、庄雪莲均已无继续使用房屋的依据，应当自房屋中迁出，将房屋返还给金桥公司。禾高公司、学建公司、庄雪莲因无法继续使用房屋所造成的后果，可依合同相对性另行主张。因金桥公司与升腾公司签署的补充协议中明确合同到期后按到期时的经营原状整体移交金桥公司，故金桥公司要求平和公司恢复原状，本院不予支持。
金桥公司要求平和公司支付租金（合同解除后为使用费），本院对未超过诉讼时效部分予以支持。对于该部分的逾期付款违约金，金桥公司自愿调整至每日万分之五，本院予以支持。金桥公司要求将保证金抵充租金，本院予以准许。
承租人变更协议约定，由于任何原因致使合同和本协议不能履行或不能完全履行，原合同关系立即自动恢复，升腾公司应无条件履行合同约定的平和公司未尽的所有义务，故金桥公司要求升腾公司对租金及逾期付款违约金承担连带责任，现两被告对此没有异议，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司与被告上海平和酒店管理有限公司、上海升腾置业发展有限公司之间的《房屋租赁合同》、《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》；
二、第三人上海禾高酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号地下一层、一层（部分）、二层（部分）、三至八层、九层（部分）承租房屋（约9000平方米）内迁出，第三人上海学建教育管理咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号一层（部分）、二层（部分）承租房屋（约820平方米）内迁出，第三人庄雪莲于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号汉庭酒店东边一楼承租房屋（约300平方米）内迁出，被告上海平和酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号独幢楼房返还原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司；
三、被告上海平和酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日给付原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司2009年9月20日至2013年11月19日期间欠付的租金20，299，593.51元及自2013年11月20日起至实际返还房屋之日止的租金或房屋使用费（按每月461727元计算），被告上海平和酒店管理有限公司已付的保证金1，200，000元直接冲抵上述款项中的相应金额；
四、被告上海平和酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日给付原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司逾期付款违约金8，578，171元；
五、被告上海升腾置业发展有限公司对上述判决第三、四项确定的付款义务承担连带清偿责任；
六、驳回原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费233，297元，由原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担41，109元，被告上海平和酒店管理有限公司、上海升腾置业发展有限公司负担192，188元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 周国莲
二〇一四年十月十六日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。