河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终1258号上诉人（原审第三人）：ＸＸ，男，1982年1月22日出生，汉族，住河南省永城市东城区。委托诉讼代理人：万继先、王忠杰（实习），河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉军，男，1945年1月26日出生，汉族，住河南省永城市东城区睦散居片。被上诉人（原审原告）：李闫氏，女，1943年8月10日出生，汉族，住址同上，系李玉军之妻。被上诉人（原审原告）：李青松，男，1968年7月13日出生，汉族，住址同上，系李玉军之子。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。原审被告：马兰，女，1982年1月6日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人ＸＸ与被上诉人李玉军、李闫氏、李青松及原审被告马兰物权确认纠纷一案，ＸＸ不服河南省永城市人民法院（2016）豫1481民初4668号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月28日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ及其委托代理人万继先、王忠杰，被上诉人李青松及李玉军、李闫氏、李青松之共同委托代理人夏磊到庭参加诉讼，原审被告马兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李玉军、李闫氏系夫妻关系,李青松系李玉军、李闫氏之子。李玉军、李闫氏、李青松三人共同在永城市东城区光明路南、文化路东建设了一栋7层楼房。在房屋建设期间，刘北京订购该房第三层住房一套。2009年11月，在办理产权初始登记时，房产证登记在李青松和购房人刘北京名下，房产证号为：永房字第××。2010年10月23日，李玉军（甲方）与马兰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方在光明路东××文化××路东，城市规划区内，新建一栋7层楼房，其中一楼带院，不包括两边门面房，卖给乙方居住，双方协商一致，订立如下合同条款：一、此房一楼带院内有配房，另赠一间地下室，乙方看房定价，售价为118000元整。合同签订之日一次性付清购房款。二、此房水管电路皆已安装，但水、电户乙方自费办理，甲方协助。三、房产总证甲方办理，其它分证乙方自费办理，甲方协助”。交房后，涉案的两间门面房李玉军、李闫氏、李青松一直使用。2011年3月份，马兰与李青松、刘北京在永城市房地产登记机关签订了一份《房地产买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将座落在东城区光明路南、文化路东的房地产（房屋建筑面积74.44平方米，房屋所有权证号：00040623。房屋用途住宅）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币29770元”。上述《房地产买卖合同》签订后，永城市房地产登记机关为马兰办理了一层住房的房屋所有权证。2015年9月，马兰将该房产转让给第三人ＸＸ并为ＸＸ办理了房屋所有权转移登记，ＸＸ取得永房权证东城区字第××号房屋所有权证。后李玉军、李闫氏、李青松发现登记的房产证包含两间门面房，三方发生争议。原审法院认为，李玉军与马兰于2010年10月23日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，反映了双方的真实交易目的。合同中明确约定一层住宅不包含两边门面房，证明马兰购买的房屋不含涉案的两间门面房。马兰与李青松、刘北京于2011年3月在永城市房地产登记机关签订的《房地产买卖合同》，是为办理房产登记目的而签订的合同，其价款仅为29770元，与真实的交易不符，交易的一楼房屋面积74.44平方米包含了涉案两间门面房，应属于交易双方的误解。马兰于2015年9月将该房转让给第三人ＸＸ，也是在马兰误解房产登记面积与真实交易面积不符的情况下形成的。鉴于马兰实际出售的真实意思不含门面房，故此，ＸＸ不构成法律上的善意取得。再者，从涉案的两间门面房的占有情况看，该两间门面房一直由李玉军、李闫氏、李青松占有使用，也可以说明涉案的房产转让均不含两间门面房的事实，据此对李玉军、李闫氏、李青松要求确认涉案两间门面房属于原告所有的诉讼请求，予以支持。关于李玉军、李闫氏的诉讼主体资格问题。涉案的7层楼房房产总证虽然登记在李青松、刘北京名下，但刘北京出庭作证，自认其仅对涉案7层楼房中的第三层拥有所有权，且已经办理分证，房产总证上的其他房屋与其无关，而李青松系李玉军、李闫氏夫妇之子，涉案7层楼房系李玉军、李闫氏、李青松共同建设，属于李玉军、李闫氏、李青松家庭共有财产，故此李玉军、李闫氏具有本案原告的诉讼主体资格。本案为物权确认纠纷，现行法律也尚未对物权请求权作出诉讼时效规定，李玉军、李闫氏、李青松主张权利未超过诉讼时效。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：确认位于永城市××、××东，现登记在永房权证东城区字第××号房屋所有权证项下的朝北两间门面房（以建房形成的隔墙中心线为界）属于李玉军、李闫氏、李青松所有。一审案件受理费100元，由马兰负担。上诉人ＸＸ不服原审判决上诉称，1.原审认定李玉军与马兰之间签订的房屋买卖合同不包括两边的门面，没有事实依据；2.上诉人购房时包括两间门面且已支付了合理对价，该房屋现登记到上诉人名下，上诉人对涉案两间门面房系善意取得。请求二审撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李玉军、李闫氏、李青松辩称，原审认定事实有相关证据予以支持，上诉人不构成善意取得，涉案两间门面属于被上诉人所有。请求二审驳回上诉，维持原审判决。根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：涉案两份合同效力如何认定，争议房产权属应如何认定。本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相一致外，另查明，1.马兰于2015年9月16日向ＸＸ出具合同一份，内容为：现将文化路南曹油坊住房一套，证号为201107399，以215000元卖于ＸＸ。附带小院、院中厨房、卫生间、地下储藏室，共计50平方米左右；2.永城市房管部门于2015年10月12日将涉案房屋向ＸＸ颁发永房权证东城区字第××号房屋所有权证，房屋建筑面积为74.44平方米。本院认为，李玉军与马兰于2010年10月23日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，反映了双方的真实交易目的，为有效合同。马兰与李青松、刘北京于2011年3月在永城市房地产登记机关签订的《房地产买卖合同》，是为办理房产登记目的而签订的合同，其双方约定价款明显低于市场价，有规避交纳税费之嫌疑，与其2010年10月23日签订的《房屋买卖合同》不符，应以2010年10月23日签订的《房屋买卖合同》为准。关于争议房屋如何认定的问题。根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，受让人构成善意取得需满足善意受让、支付合理价格以及依法登记或者交付三个条件。上诉人在购买房屋时，依据房产登记信息信赖马兰系房屋的合法产权人符合常理，争议门面房并非对外出租经营的状况，仅用来堆放物品，上诉人有理由相信里面堆放的系马兰的物品，无从得知是否与被上诉人有关，同时，马兰出示其房产证平面图的住房与涉案两间门面为一体，其面积为74.44平方米，上诉人向马兰支付215000元，根据该房屋的面积，亦属合理对价。此外，上诉人根据与马兰的交易已完成对涉案房屋的过户登记手续，取得了争议房产的所有权，对争议房产所有权的取得符合善意取得的构成要件，构成善意取得。故被上诉人不能基于上诉人合法取得主张涉案房屋的所有权，原审判令上诉人予以返还不当，本院予以纠正。如被上诉人存在损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省永城市人民法院（2016）豫1481民初4668号民事判决；二、驳回被上诉人李玉军、李闫氏、李青松的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，均由李玉军、李闫氏、李青松负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴 蕙审 判 员  刘玉杰代理审判员  孙昊培二〇一七年五月二十二日书 记 员  鹿国旗