江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0362号
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行，住所地盱眙县盱城镇淮河东路92号。
负责人王小林，该行行长。
委托代理人黄毓银、。
委托代理人魏现海。
被告梅成功。
被告陈建萍。
被告高青春。
被告淮安市九州置业有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县管镇镇徐宁街。
负责人高青春，该分公司负责人。
被告淮安市九州置业有限公司，住所地金湖县阳光星城华海路253号。
法定代表人花红丽，该公司执行董事。
委托代理人黄鑫，江苏维世德（盱眙）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下简称农行盱眙支行）诉被告梅成功、陈建萍、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司（以下简称九州置业盱眙分公司）、淮安市九州置业有限公司（以下简称九州置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由代理审判员王德宝适用简易程序于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告农行盱眙支行委托代理人黄毓银，被告梅成功、陈建萍、九州置业公司委托代理人黄鑫到庭参加了诉讼，被告高青春、九州置业盱眙分公司经本院传票传唤无正当理由�到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行盱眙支行诉称，2009年1月22日，被告梅成功、陈建萍向原告农行盱眙支行借按揭贷款111000元，到期日为2019年1月21日，双方约定年利率为6.534%，借款用途为购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城商品房8-114号房屋，面积159.84平方米，已办理抵押预登记，借款保证方式由被告梅成功、陈建萍购买的位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城商品房8-114号房产作抵押。贷款还款方式在合同中约定按月还款，以贷款发放日的次月开始还款，还款日为每月的借款对应日。至诉讼日被告梅成功、陈建萍共有5期逾期未归还，贷款逾期后，我行多次派人上门催要，借款人都以无钱还款为由拒绝归还我行到期贷款本息，为保证国家信贷资产不受损失，维护债权人合法利益，根据我国相关法律规定，请求依法判令被告梅成功、陈建萍归还我行贷款本金62259.33元及利息2559元（利息计算至2013年4月20日），2014年4月20日以后产生的利息，按合同约定给付，并承担本案的诉讼费用；对被告梅成功、陈建萍设定抵押给原告的房产享有优先受偿权；被告高青春、九州置业盱眙分公司、九州置业公司承担连带责任。
被告梅成功、陈建萍共同辩称，原告农行盱眙支行诉称是事实，我们因买房向原告按揭贷款是事实，但现在没有能力偿还。
被告高青春未作答辩。
被告九州置业盱眙分公司未作答辩。
九州置业公司辩称，我公司授权九州置业盱眙分公司为被告梅成功、陈建萍购房办理按揭贷款提供阶段性担保。根据担保法解释应当由分公司承担担保责任，分公司资产不足偿还才由我公司承担责任。
经审理查明，被告九州公司系经相关部门核准的盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目的开放商。2008年5月18日，被告九州公司股东会决议：成立盱眙分公司，高青春为分公司负责人，分公司独立核算、自负盈亏，授权分公司办理盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目批复等手续，销售分金亭综合商场商品房，办理按揭贷款，承担阶段性担保等。2008年5月18日，被告九州公司向原告盱眙农行出具授权委托书，授权高青春全权办理被告九州公司“盱眙县管镇镇分金亭综合商城”开发项目的银行按揭手续。同日，被告九州公司向原告盱眙农行出具“关于合作开办商住房按揭贷款的申请”，载明被告九州公司申请与原告盱眙农行开展商住房按揭贷款业务合作，每户贷款不超过购房款总额的50%，按揭贷款总额3000万元，贷款期限不超过规定的年限，并由我公司承担阶段性连带担保责任。2008年5月31日，原告盱眙农行与盱眙县房地产管理所以及被告九州盱眙分公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在被告九州盱眙分公司开发的分金亭综合商场小区2、3、5、6、8、9、11、13号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，被告九州盱眙分公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向原告盱眙农行指定账户存入贷款金额的10%作为阶段性连带责任保证金。被告九州盱眙分公司同意在原告盱眙农行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。
2009年1月22日，被告梅成功、陈建萍与被告九州盱眙分公司签订商品房买卖合同一份，约定被告梅成功、陈建萍向被告九州盱眙分公司购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城小区8幢114室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。2009年1月22日，原告盱眙农行与被告梅成功、陈建萍签订个人购房担保借款合同一份，约定被告梅成功、陈建萍在原告盱眙农行处办理购房借�111000元，借款期限为2009年1月22日至2019年1月21日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。借款人授权原告盱眙农行将全部借款划入被告九州盱眙分公司在农行开设的账户中。阶段性保证担保保证人为九州盱眙分公司，阶段性保证人自本合同签订之日起在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权。该合同保证人栏内加盖被告九州盱眙分�司印章以及该公司负责人高青春某2009年1月22日，原告盱眙农行与被告梅成功、陈建萍签订房地产抵押合同一份，约定被告梅成功、陈建萍用其购买的分金亭商贸城8幢114号房屋为其办理的111000元借款提供抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。2009年1月22日，原告盱眙农行依据合同约定向被告九州盱眙分公司10364201040225041账户发放借款本金111000元。截止2014年4月20日，被告梅成功、陈建萍已有5期未能按时偿还借款本息，尚欠借款本金62259.33元及2014年4月20日前的利息2759元。
2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同向原告盱眙农行出具承诺书，载明：本公司（淮安九州置业有限公司）盱眙分公司开发的“管镇分金亭商贸城”，共有39户购房者向农行盱眙支行办理的按揭贷款（目前欠32户）。由于多种主客观原因，现与26户按揭贷款�房者产生纠纷，导致这部分购房者按揭贷款形成严重逾期，给盱眙农行造成了较大的负面影响。为落实按揭贷款阶段性担保和连带担保责任，解决按揭贷款严重逾期等问题，经与盱眙农行协商，农行暂缓采取法律手段，由我公司作出如下郑重承诺：……八、上述承诺，如不能及时执行到位，我公司的分公司原负责人高青春愿承担由此造成的一切经济和法律责任，我公司继续承担连带清偿责任。
另查明，涉案的抵押房屋尚未办理产权证书。
上述事实，有原被告的陈述，原告提供的合作协议书、房地产抵押合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、承诺书、申请书等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院认为，关于被告九州公司辩称该借款系以合法形式掩盖非法目的套取原告盱眙农行资金为目的，该合同应为无效合同。对�本院认为，被告梅成功、陈建萍与被告九州盱眙分公司签订的商品房买卖合同已经盱眙县房地产管理局备案，且被告九州公司亦未能提供相应证据证明该商品房买卖合同系双方恶意串通；原告盱眙农行依据该已经备案的商品房买卖合同结合与被告九州盱眙分公司签订的合作协议，经三方当事人签字确认，为被告梅成功、陈建萍办理商品房抵押贷款并办理抵押登记备案，并接受被告九州盱眙分公司的阶段性担保，未违反国家相关法律法规，故本院认定个人购房担保借款合同合法有效。原告盱眙农行依据合同约定将该借款支付至被告九州盱眙分公司账户中，被告梅成功、陈建萍应当在原告盱眙农行发放贷款后，依据合同约定按期足额履行还款义务，现被告梅成功、陈建萍截止2014年4月20日已经有5期未能按期足额履行还款义务，原告盱眙农行有权依据合同约定提前收回贷�本息。故原告主张要求被告梅成功、陈建萍偿还借款本金62259.33元、截止2014年4月20日的利息2759元以及之后的利息，本院予以支持。现涉案房屋产权证书尚未办理，被告九州盱眙分公司作为该借款的阶段性连带责任保证人，在被告梅成功、陈建萍未能按期足额还款时应当承担连带清偿责任。被告梅成功、陈建萍将其购买的管镇镇分金亭商贸城8幢114号房屋为其办理的111000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立，因被告梅成功、陈建萍未能按期足额履行还款义务，故原告盱眙农行对被告梅成功、陈建萍提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
关于被告九州公司是否应当承担连带责任的问题。本院认为，在2008年5月18日被告九州公司出具给原告盱眙农行的“关于合作开办商住房按揭贷�的申请”中已经载明被告九州公司自愿为购房人承担阶段性连带保证责任；在2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给盱眙农行的承诺书中已经明确被告九州公司继续承担清偿责任，且被告高青春自愿承担一切经济和法律责任，本院认为被告九州公司为购房户提供连带责任保证系其真实意思表示，故对于原告要求被告九州公司承担连带清偿责任的请求本院予以支持。
关于被告高青春是否应当承担连带责任的问题。在2012年11月6日，被告九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给盱眙农行的承诺书中已经明确被告高青春自愿承担一切经济和法律责任，应视为被告高青春个人对购房户的按揭贷款承担连带保证责任，故对于原告盱眙农行要求被告高青春承担连带清偿责任的请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梅成功、陈建萍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行借款本金62259.33元及利息，其中2014年4月20日前的利息为2759元、自2014年4月21日起的利息按合同约定利率计算至本判决确定的付款之日。
二、被告高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司、淮安市九州置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。
三、如被告梅成功、陈建萍、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司、淮安市九州置业有限公司未按本判决第一、二项履行义务，原告中国农业银行股份有限公司盱眙县支行对被告梅成功、陈建萍提供抵押的盱眙县管�镇分金亭商贸城8幢114房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
案件受理费1426元，减半收取713元，由被告梅成功、陈建萍、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司、淮安市九州置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王德宝
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵 冰
【附】
《中华人民共�国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁�和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。