广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终4026号
上诉人（原审被告）：胡威荣，男，汉族，1968年9月23日，住广东省惠州市惠城区.
委托诉讼代理人：廖绍林、袁晓建，均系广东君路律师事务所律师。
被上诉人一（原审原告）：王永生，男，汉族，1979年4月15日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：胡海良，系广东九韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴海珊，系广东九韬律师事务所律师助理。
被上诉人二（原审原告）：惠州市麦雅实业投资有限公司，住所地：惠州市麦地路。
法定代表人：邵云。
委托诉讼代理人：邵华，系该公司股东。
原审第三人：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地：惠州市麦地路。
法定代表人：陈建文。
上诉人胡威荣与惠州市麦雅实业投资有限公司（以下简称麦雅实业公司）、惠州市麦雅房地产开发有限公司（以下简称麦雅房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法小民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告王永生诉称：2011年4月25日，原告与被告胡威荣签订《购房协议》约定原告向被告胡威荣购买位于江北麦雅?双城名苑（推广名：双城国际）南区1、2号楼X单元X层X号房，房屋总价为陆拾壹万元整（￥610000.00）。2011年5月至2011年10月，原告按照约定付清全部房款给被告胡威荣，被告胡威荣将房产交付给原告使用。后原告多次要求被告胡威荣安排原告与开发商惠州市麦雅房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并办理房产证等事项。然而被告胡威荣却屡次推托，未按原告要求办理相关事项。最后在被告胡威荣的安排下，被告惠州市麦雅实业投资有限公司向原告出具了该房产的收款收据。2014年3月18日，惠州市中级人民法院发出（2011）惠中法执字第424号公告，原告向被告胡威荣购买的房产，已经由开发商惠州市麦雅房地产开发有限公司抵押给中国建设银行惠州分行，因开发商无力偿还债务，中国建设银行惠州分行向惠州市中级人民法院提起诉讼（案号：2012）惠中法民二初字第9号），并查封了该套房产，目前中国建设银行惠州分行已经申请强制执行（执行案号：（2011）惠中法执字第424号）该套房产，法院已出具公告对该套房产进行评估拍卖。原告认为，被告胡威荣、被告惠州市麦雅实业投资有限公司并非该房产的所有人，亦未取得开发商的授权委托，无权将该房产出卖给原告,被告胡威荣与原告签订的《购房协议》是无效的。且被告胡威荣、被告惠州市麦雅实业投资有限公司故意隐瞒该房产已经抵押给银行的事实，将该房产出卖给原告，恶意欺瞒原告，导致原告的该房产被查封并评估拍卖，严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》及相关法律的规定向贵院提起诉讼。庭审中原告对涉案房屋的装修价值向本院提出申请鉴定，并变更诉讼请求如下：一、请求法院依法确认原告与被告一签订的《购房协议》无效；二、请求法院判决两被告与第三人连带向原告返还购房款人民币61万元及利息（利息以61万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年5月3日起计至清偿之日止）；三、请求法院判决两被告与第三人连带向原告赔偿房屋装修款160287.55元及利息（利息以160287.55元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月1日起计至清偿之日止）；四、请求法院依法判决两被告与第三人承担本案涉案房产的室内工程装修造价鉴定的鉴定费、本案的保全费和诉讼费用。
原审被告胡威荣辩称:1.本案所涉房屋公告拍卖，是由于未偿还开发代，那么该房的所有信息在网上可查阅（有公示），该房的所有人系麦雅房产公司（不管原告知不知道，可视同知道）。2.原告于2010年10月8日签订了该房的认购书，进一步确定：原告明知该房的所有人及出售人系麦雅房地产开发公司，而非原告。3.答辩人与原告于2011年4月25日签订购房协议是答辩人要求签订的，目的是：原告要对答辩人负责，将购房款支付给答辩人，而不是房产公司（该房款是开发商支付给答辩人的电梯安装款。）4.由麦雅投资给原告出具收款收据，原告明确当由房产出具，见《认购书》（第二页后一行收据编号）。对由投资公司出具，没有异议，麦雅房产也没有异议，不然原告不可能可以入住。综上：本案所涉房屋的出售人是麦雅房地产开发有限公司，本案起诉的主体有误，请求驳回起诉。
原审被告惠州市麦雅实业投资有限公司答辩称：从本案被答辩人提交的证据资料来看，被答辩人主张的房屋装修款及利息没有任何事实和法律依据，为此，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
原审第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司辩称：答辩人由始至终未参与被答辩人的房屋买卖交易过程，与被答辩人没有任何权利、义务关系，并不是本案适格的被告，与本案无关。为此，请求法院驳回被答辩人的第二、第三、第四项诉讼请求。
一审法院查明的事实
经原审法院审理查明：2011年4月25日，原告王永生与被告胡威荣签订了一份《购房协议》，《购房协议》约定原告购买胡威荣在城××、××楼××单元××房的房屋，房屋的总价为人民币陆拾壹万元整（￥610000.00），胡威荣于一次性付清开发商的房款，原告应在签订《购房协议》日起六个月内付清被告胡威荣全部款项。《购房协议》签订后，2011年5月至2011年10月间，原告通过其配偶蔡秀琼的银行账户，分六次将购房款共计人民币五十九万元汇至被告胡威荣名下银行账户，另有购房款人民币二万元通过现金支付给被告胡威荣，并由被告惠州市麦雅实业投资公司出具了一份《收款收据》给原告，《收款收据》确认收到原告交来涉案房屋的购房款人民币618325元。原审原告交清购房款后，于2011年11月开始对涉案房屋进行装修使用至今，但未办理房屋产权证至其名下。在本案诉讼过程中，原告向本院提出申请对本案涉案房屋的室内装修工程价款（含装修时的材料款及人工费）进行鉴定，本院以摇珠形式委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对本案涉案房屋的室内装修工程价款（含装修时的材料款及人工费）进行鉴定。2015年12月17日，惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司出具《工程造价鉴定书》，鉴定本案涉案房屋的室内装修工程价款为人民币160287.22元。此次房屋室内工程室内装修工程造价鉴定费4000元，由原告垫付。原审第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司系本案涉案房屋所在小区江北麦雅?双城名苑的开发商，被告惠州市麦雅实业投资公司与惠州市麦雅房地产开发有限公司系关联公司，被告胡威荣系江北麦雅?双城名苑的电梯供应商，因江北麦雅?双城名苑的开发商即本案第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司无力偿还电梯工程款，故第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司以包括本案涉案房屋在内的房屋抵扣电梯工程款给被告胡威荣。2009年3、4、9月至2010年1月间，第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司向案外人中国建设银行股份有限公司惠州分行借款，并签订了借款抵押合同，该抵押物清单包括了涉案房屋在内，并在当地房管部门办理了抵押登记。此后，由于第三人未能按时偿还案外人中国建设银行股份有限公司惠州分行的借款，案外人中国建设银行股份有限公司惠州分行向惠州市中级人民法院提起诉讼，并经惠州市中级人民法院作出（2012）惠中法民二初字第9-1号裁定查封了涉案房屋，后惠州市中级人民法院作出（2012）惠中法民二初字第9号民事判决书，判决案外人中国建设银行股份有限公司惠州分行对本案第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司提供的尚存抵押物享有优先受偿权，其中包括了本案涉案房屋在内。该案进入强制执行阶段后，惠州市中级人民法院发布（2014）惠中法执字第424号《公告》，公告要求第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司应在15日内履行判决确定的义务，否则逾期将依法评估、拍卖抵押物以偿还债务。此后原告向惠州市中级人民法院提起案外人执行异议，对本案涉案房屋主张权利，惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法执外异字第13号《民事裁定书》，驳回了原告的异议请求。2014年7月16日，受惠州市中级人民法院委托，惠州市大亚湾拍卖中心发出对包括本案涉案房屋在内的江北麦雅?双城名苑多套房屋的拍卖公告。原审原告王永生向本院提出了诉前财产保全申请，本院根据原告的申请，作出了（2014）惠城法立保字388号民事裁定书，查封被告胡威荣位于惠州市麦地路西××桥头××（××—29轴）办公室的所有权。以上事实，有原、被告身份证、市场主体基本等级信息查询结果、《购房协议书》、深圳发展银行网上银行电子回单、收款收据、惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第424号《公告》、惠州市中级人民法院（2014）惠中法执外异字第13号《民事裁定书》、惠州市大亚湾拍卖中心拍卖公告、惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司的工程造价鉴定书以及各方当事人的陈述等证据在案佐证。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，焦点有三：一是原告王永生与被告胡威荣签订的《购房协议》是否有效；二是若合同无效，则原告支付的购房款应该由谁返还；三是原告的房屋装修损失应当由谁承担。焦点一，原告王永生与被告胡威荣签订《购房协议》时，本案的涉案房屋已经由第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司设定抵押权给他人，而胡威荣转让涉案房屋给原告的行为又未征得抵押权人的同意，故原告与被告胡威荣签订的《购房协议》无效。焦点二，胡威荣系《购房协议》的合同相对人，是与原告达成买卖房屋意思表示的直接当事人，原告所支付的购房款人民币61万元，也是通过原告配偶蔡秀琼名下的银行账户汇至被告胡威荣名下账户；而被告惠州市麦雅实业投资有限公司向原告出具了《收款收据》，确认收到原告交来的购房款，且该《收款收据》有该公司的盖章确认，故应认定为被告胡威荣与被告惠州市麦雅实业投资有限公司共同收取了原告支付的购房款，应由被告胡威荣与被告惠州市麦雅实业投资有限公司连带返还原告所支付的全部购房款；对被告胡威荣提出该房款是其与第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司之间约定用以抵扣工程款、收款人系第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司的抗辩，本院不予采信。被告胡威荣在将房屋购房款返还给原告后，可向第三人惠州市麦雅房地产开发有限公司另行主张权利。焦点三，原告的房屋装修款应该由谁承担的问题，在签订《购房协议》的过程中，被告胡威荣作为《购房协议》的卖方，在转让房屋的行为未取得抵押权人同意的情况下出卖房屋，对《购房协议》无效的结果存在有重大的过错，应当对此承担缔约过失责任，故原告所主张的房屋装修的损失应当由被告胡威荣承担。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在与被告胡威荣签订《购房协议》时，对所购房屋的权属情况未作充分了解，对《购房协议》无效的结果亦存在一定的过错，故对原告所主张的房屋装修损失价款的利息主张不予支持，对其诉请涉案房屋室内工程室内装修工程造价鉴定费4000元，本院部分支持2000元。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王永生与被告胡威荣于2011年4月25日签订的《购房协议》无效。二、被告胡威荣应于本判决书生效之日十日内向原告王永生返还购房款人民币61万元及利息（利息以人民币61万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年5月3日起计至清偿之日止），被告惠州市麦雅实业投资有限公司对此承担连带责任。三、被告胡威荣应于本判决书生效之日十日内向原告王永生支付涉案房屋装修款人民币160287.55元及涉案房屋室内工程室内装修工程造价鉴定费2000元。四、驳回原告王永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费人民币11367元（（原告已预交），财产保全费人民币3570元，合计人民币14937元，由原告王永生负担1937元，被告胡威荣负担6500元，被告惠州市麦雅实业投资有限公司承担6500元。
当事人二审的诉辩意见
上诉人胡威荣不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求:一审认定事实有误,请求二审法院撤销一审判决并依法改判。事实与理由:本案涉案房产的出售人是被上诉人麦雅房产公司,而非上诉人。一、本案所涉房产从始至终归开发商即被上诉人麦雅房产公司所有,且从未备案登记在上诉人名下,这是被上诉人王永生明知的事实。二、被上诉认王永生向麦雅房产公司签订了涉案房产的认购书,足以认定王永生是向麦雅房产公司购房;三、被上诉认王永生否认与麦雅房产签订了购房合同,但麦雅房产公司代理人在一审庭审时,当庭认可双方签订有购房合同。以上事实足以说明:被上诉人王永生是与被上诉人麦雅房产公司形成房屋买卖合同关系。被上诉人王永生将购房款转账给上诉人,而由被上诉人麦雅房产公司出具收条给王永生,系债权转让行为(系麦雅房产公司欠上诉人公司的电梯款)。一审认定上诉人与王永生存在房屋买卖关系,由上诉人承担返还房款及装修款的责任明显不当(要担当也是上诉人所在公司承担)。所以请求二审查明事实,依法改判撤销一审判决。
被上诉人一王永生发表答辩意见：我方认为一审事实清楚，证据充足，请求二审法院维持原判。
被上诉人二惠州市麦雅实业投资有限公司未发表答辩意见。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人王永生与被上诉人麦雅房地产公司之间是否形成了商品房买卖合同关系。本院对此分析如下：
本案中王永生与麦雅房地产公司之间签订的是《房屋认购书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议可以被认定为商品房买卖合同的前提条件是，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条规定的是，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而在本案中双方之间签订的认购书中并不具备上述条款，并且出具《收款收据》的是麦雅实业公司，因此王永生与麦雅房地产公司之间尚未形成房屋买卖合同关系，上诉人的上诉，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉，不具有事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11367元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 蓝惠兰
二〇一七年七月十二日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷