贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字1969号上诉人（原审被告）贵州省经济适用住房建设发展中心。法定代表人罗余红，该中心主任。委托代理人杜声鼎，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201199810556121。委托代理人张浩云，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201200110144009。被上诉人（原审原告）李文琴，女，1950年8月3日出生，汉族。委托代理人李龙，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201199310921068。委托代理人吕昌模，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201310636761。上诉人贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称经房中心）与被上诉人李文琴商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年6月26日作出（2015）云民一初字第462号民事判决，上诉人经房中心不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。原判查明，原、被告于2011年9月27日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发建设的房屋一套，总房价款347944.69元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前将该商品房所在栋号验收合格的房屋交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、凝冻、停水、停电造成的不能施工以质检部门或社会监理公司核定为准；法律、法规、规章及政府行为调整所导致的；买受人未按合同履约的；其它非因出卖人原因造成的情形。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交纳房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面以《贵阳晚报》刊登通知形式通知买受人办理交付手续。同时在合同附件四补充协议第6条对房屋交付期限作补充约定：房屋交付期限以出卖人在《贵阳晚报》刊登通知的时间为准，并视为已告知买受人。买受人不在通知交付期限内来办理交付手续的，或由于买受人原因房屋未能按期交付的，自交付期限的次日起视为房屋已经交付。房屋所在楼栋周边的环境工程未全部竣工不影响房屋交付，买受人不得以此为由拒绝房屋交付。庭审中，原、被告均认可房款已付清，经房中心在《贵阳晚报》上于2013年1月30日刊登交房通知一份，2013年4月30日刊登交房公告一份，载明：“我们将持续到5月12日为节前未能办理交房的业主提供交房服务。”但本案诉争房屋于2013年4月25日才取得验收报告。原告于2013年4月12日收房。随后，原告以被告逾期交房为由向法院提起诉讼，请求判令被告：1、被告支付原告逾期交房违约金8351元；2、本案诉讼费由被告承担。被告经房中心对其主张提供了如下证据：贵阳市住房与城乡建设局2014年3月12日出具的情况说明一份，欲以证实贵州省经济适用住房建设发展中心与其顺海组团项目购房者所签的房屋销售合同，合同空白处的内容均为协商内容，故该合同第八条不是格式合同。贵阳市中级人民法院2014年底191号、209号、215号民事判决书，证实顺海组团29名业主已经起诉的同类案件，贵阳市中级人民法院判决中认定了被告延期的时间为：凝冻20天、九运会11天，创卫工作7天。贵州省气象信息中心出具的《气象咨询报告书》，证实2011年和2012年两年冬天共计45天因凝冻导致无法施工。贵阳宁建建设监理有限公司金狮小区项目监理部出具的《2012年停水、停电统计》、《市政管道无水情况说明》证实因停水停电导致无法施工12天。贵阳宁建建设监理有限公司金狮小区项目监理部2011年4月29日出具的《关于贵阳市创国家卫生城市禁止货车通行的情况说明》，9月21日出具的《关于第九届民族运动会禁止货车通行的情况说明》，贵阳市公安交通管理局发布的《九运会体育运动会期间对机动车临时管理措施的通告》，证实在贵阳市举办第九届少数民族运动会及创国家卫生城市期间，因政府行为禁止货车通行导致无法施工18天。沙河村民委员会和黔灵镇人民政府出具的《制约金狮小区二期顺海组团项目实施的工期统计》及贵阳宁建建设监理有限公司金狮小区项目监理部出具的情况说明，证实因非出卖人的原因导致无法施工52天。贵州省发展和改革委员会出具的《关于对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房建设的批复》，证实金狮小区经济适用房项目系公共利益性质，没有利润，因此本案的审理应与商品房买卖合同的审理有所区别。购房资料清单和承诺书，证实本案原告是在2013年1月30日公告通知交房后，于2013年3月20日到现场收房，故本案延期交房的时间应计算到2013年2月1日。另查明，贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原、被告双方在合同第八条、第十一条及合同附件四补充协议中约定，被告应于2012年12月31日前将该商品房所在栋号验收合格后，以在《贵阳晚报》上刊登书面通知的形式通知原告办理交付手续，本案中，原、被告均认可诉争房屋于2013年4月25日取得验收合格报告，并于2013年4月30日登报交房，故应认定诉争房屋于2013年4月30日即符合双方约定的房屋交付条件，虽然被告于2013年1月30日在贵阳晚报上刊登了交房通知，其认为应以2013年2月1日为交房时间的主张，但因该房在2013年2月1日时尚未取得验收合格报告，不符合双方合同约定的交付条件，故对该主张，法院不予采信，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房的天数，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，贵阳地区发生凝冻天气属客观事实，被告在建设本案诉争房屋过程中，为保证施工安全及工程质量，在遭遇凝冻天气时予以停工，属于不可抗拒之原因而造成的延误，对于原告主张因凝冻致工期延误应当免责的天数，法院酌情支持扣减逾期交房天数20日。对于被告主张施工过程中因停水、停电等导致其不能施工的理由，本院认为，停水、停电等理由并非不可抗力，被告作为房屋开发企业，对此应当予以克服和控制，因村民及道路施工方、车祸等第三人原因导致的工期延误，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，被告承担违约责任后，其权利可通过其余手段得到救济，故对被告主张以此扣减逾期交房天数的理由，法院不予采信。关于第九届少数民族运动会及创卫工作造成的工期延误的意见，因九运会不能施工的时间从2011年9月8日至18日,因创卫工作不能施工的时间从2011年4月22日至28日，该事实均在本案涉案合同签订之前发生，故对被告主张扣除因九运会及创办卫生城市导致工期延误的主张，法院不予采信。本案中原、被告约定的交房时间是2012年12月31日，诉争房屋于2013年4月30日符合交付条件，逾期交房共计120日，扣减因凝冻导致无法施工的20日，被告逾期交房的天数为100日。对于违约金的计算标准，根据双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，每日按已付房款的万分之二支付逾期交房违约金，经房中心提出约定的该违约金过高，请求法院依法调整，法院参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金为11-17.5元/平方米/月的标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，双方在合同第九条约定的违约金未明显高于同地段同面积房屋的租金，故对该主张，法院不予支持。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金为（已付房款）×（违约天数）×（违约金标准），即为347944.69（已付房款）×100（违约天数）×0.0002（违约金标准）=6958.89元。对于原告主张的超出部分，法院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《最高人民法院》第十六条、第十七条第三款之规定，判决：一、贵州省经济适用住房建设发展中心于本判决生效之日起三日内，支付李文琴逾期交房违约金人民币6958.89元；二、驳回李文琴其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告承担（此款原告已预交，由被告向原告履行判决时一并支付给原告）。原审宣判后，上诉人经房中心不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决在认定逾期交房造成的损失时，主观认定涉案房屋位于四级地段内，并参照该级地段同类房屋的租金标准上限作为比较违约金标准是否过高的依据，对上诉人经房中心明显不公。首先，本案争议房屋位于贵阳市乌当区顺海林场后侧、北京东路渔安隧道左后侧，该位置不属于贵阳市住房和城乡建设局发布的2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价公告的四级地段，而应属于四级地段以外的地段。即使该房屋处于四级和五级地段的边界地带，也应当考虑同一地段不同区域的租金差价，而不应按照该地段的租金指导价上限作为计算比较依据。况且租金指导价针对的是房屋的使用面积，而本案逾期交房违约金针对的则是房屋建筑面积，两者计算基数存在差异，因此，两者比较并不公平。其次，本案争议房屋属于国家为解决低收入人群的住房问题而在政策、价格上给予种种优惠的保障性房屋，根据国家的相关规定，开发此类住房的利润不得超过项目总投资的3%。绝大部分保障房建设项目都是微利甚至是亏损的，因此，法院应当考虑此类房屋的特殊性，不应将保障房视为与商品房相同的同类房屋计算违约损失。据此，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判调整降低本案违约金的计算标准。被上诉人李文琴答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实除与原审认定事实一致外，另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2013、2014年贵阳市房屋租金指导价公告》中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。又查明，上诉人经房中心一审提交的贵州省发展和改革委员会于2009年4月7日作出的《关于对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房建设的批复》中载明：该项目建于贵阳市百花山路，总建筑面积为20万平方米。上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，对于上诉人经房中心提出的逾期交房违约金约定标准过高问题，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房时出卖人应当按日向买受人支付已交纳房价款万分之二的违约金，现上诉人经房中心认为该违约金的约定过高，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定可知，人民法院只有在双方合同约定的违约金过分高于因违约造成的损失时才应予以调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋位于贵阳市百花山路，属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，因此，原审判决依据四级地段的租金标准比较双方约定的违约金是否过高符合法律规定，并无不当。参照《最高人民法院》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”的规定，即使按照四级地段租金指导价的上限计算，本案双方约定的逾期交房违约金也并未超过以该租金指导价计算出的买受人损失的30%，因此，本案双方约定的逾期交房违约金并未过高，不属于法定的调整范围。另外，虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，上诉人经房中心逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，其提出降低违约金标准的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州省经济适用住房建设发展中心负担。审 判 长  王 蓉审 判 员  田 勇代理审判员  邱翠雪二〇一五年十一月五日书 记 员  陶海峰