浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2289号
上诉人（原审被告）：徐厚利。
委托代理人：詹小琴。
被上诉人（原审原告）：肖南波。
上诉人徐厚利因与被上诉人肖南波房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年10月20日，肖南波与徐厚利签订《房屋租赁合同》一份，约定肖南波将杭州市下城区北景园芳洲苑8-3-202室房屋出租给徐厚利使用。该房屋建筑面积94平方米。租赁期限为5年，自2012年12月5日至2017年12月4日止。租金每月1800元，按季支付，下一期提前一个月支付。徐厚利向肖南波支付保证金2000元，等租赁期满结清水电等费用后，肖南波全额退还保证金。变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方，应主动向另一方提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，应由另一方赔偿。双方在其他事项中约定：在租赁期内，如肖南波违约将按每年折价5000元赔付徐厚利，装修金额共计25000元，如徐厚利违约，将放弃一切装修。五年期满之后，无偿移交肖南波，不得恶意破坏。签订合同当日，肖南波向徐厚利交付了房屋、报箱等钥匙，徐厚利则按季度向肖南波支付了租金。徐厚利在对房屋进行装修后，于2013年3月11日将该房屋以每月2550元的价格转租给他人，转租期限为2013年3月12日至2015年3月11日。2014年5月徐厚利向肖南波支付了2014年6月至9月的租金5400元。肖南波认为徐厚利未经其同意擅自将房屋进行转租，且未按时支付租金，故于2014年5月26日提起诉讼，请求判令：解除肖南波与徐厚利之间的租房合同，徐厚利赔偿肖南波损失200元。
原审法院认为：肖南波与徐厚利之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。该合同对双方均有约束力。本案中双方争议的焦点是徐厚利将房屋转租是否合法。肖南波与徐厚利在合同中对于是否可以转租未作出明确约定，故应当依照法律规定作出认定。合同法第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该规定表明，除非经过出租人同意，承租人不得转租，未经出租人允许所进行的转租，属于不合法的转租，出租人有权解除合同。本案中徐厚利未能举证证明其将房屋进行转租已取得肖南波的同意，现肖南波主张解除合同，于法有据。庭审中徐厚利对于解除合同也不持异议，故对肖南波的该项请求予以支持。合同解除后的租金问题，双方可根据房屋的实际腾退时间进行结算。肖南波在合同尚未解除，双方未对房屋进行交接前将徐厚利的门锁进行调换，该行为欠妥，由此产生的费用并非徐厚利的行为所致，故对肖南波要求徐厚利赔偿200元损失的请求，不予支持。对于徐厚利提出的装修费补偿问题，鉴于徐厚利未提起反诉，故本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年7月10日判决：一、解除肖南波与徐厚利于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回肖南波的其他诉讼请求。
宣判后，徐厚利不服，向本院提起上诉称：2012年10月，肖南波将其所有的北景园芳洲苑3单元202室的房屋出租给徐厚利，双方约定房屋由徐厚利以不低于25000元的标准进行装修，合同对双方是否可以转租及租金延迟支付等事项均未有书面约定。徐厚利承租房屋后，即按约定标准对房屋进行了装修，却因故不方便居住，为减少损失，2013年3月徐厚利将房屋转租他人，徐厚利准备找合适时间与肖南波商量，但肖南波很快便得知了转租事宜，未表示反对。此次肖南波起诉要求解除合同是其出尔反尔，不诚信。即使解除合同，也应双方处理好装修补偿后才可。请求二审法院撤销原判第一项，依法改判双方合同继续履行。
上诉人徐厚利在二审指定的举证期限届满后提交以下证据：1、照片打印件一组，证明本案房屋刚装修好时的状况，装修用材都是好的，家电除电视机外都是新的；2、装修合同复印件一份，证明装修费用达到了25000元；3、收据、购物凭证复印件四份，证明徐厚利买的床及电器（除空调外）的价格。
被上诉人肖南波在二审中辩称：2012年10月，肖南波将北景园芳洲苑8幢3单元202室的一套房子通过浙江科威国际不动产北景园店中介，与徐厚利签订了房屋出租合同，租期从当年的12月5日开始计算。由于当时时间仓促，也出于对正规中介公司的信任，对出租合同的内容没有仔细查看。房屋原来是简装修的，徐厚利说因为孩子要到附近的学校读书，所以租房，按自住的标准装修的话，需要投入2.5-3万元，认为3年太短，装修成本收不回来，要求租期延长到5年。在中介公司协调下，肖南波作了让步，但是要求对方用不低于2.5万元进行硬装修，所有能带走的家具、家电都不包含在内，把装修发票留好，装修完毕进行核算，装修方案必须事先经过肖南波的审核同意，并对房内人员居住提出了限制性要求。双方约定如果肖南波违约要提前收回住房，剩余的租期按照5000元一年折旧的标准递减，赔偿其装修费用；如果徐厚利违约，则徐厚利放弃装修费用的赔偿要求。2013年9月21日，徐厚利才告知房屋已经给朋友住了，并让自己的员工用铁丝把锁捅开，才得以进入房间，房间装修根本达不到约定的2.5万元的标准。徐厚利在没有得到肖南波的同意下，擅自把承租房再转租，肖南波立即要求收回房屋。徐厚利称肖南波不久就得知了转租的事情，却并未表示反对与事实不符。《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同中第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”鉴于徐厚利未经肖南波同意擅自转租给他人，原审法院在查明事实的基础上依法解除合同是完全正确的，徐厚利要求改判合同继续履行是错误的。关于装修费用的问题，双方在合同中已经约定。徐厚利还有严重拖欠租金的违约行为，自租赁房屋以来，从来没有一次按时付过房租，拖欠租金已达53天，根据合同第15条第3项的约定，肖南波有权终止合同，收回房屋。徐厚利无权索赔装修费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人肖南波在二审指定的举证期限届满后中提交以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份，证明涉案房屋自2014年3月8日起，由徐厚利转租他人；2、光盘一张，证明涉案房屋低劣的装修情况。
上述二审中提交的证据，经出示，上诉人徐厚利和被上诉人肖南波均认为对方的证据已经超过举证期限，均不同意质证。本院认为，双方提交的证据均已超过二审指定的举证期限，不属于二审程序中的新证据，且对方当事人不同意质证，故本院均不予确认。
上诉人徐厚利和被上诉人肖南对原审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议在于肖南波请求解除其与徐厚利签订的《房屋租赁合同》是否符合法律规定。肖南波在本案中以徐厚利未经其同意擅自将房屋转租及未按时支付租金为由，要求解除双方的租赁合同。经审查，双方在签订的《房屋租赁合同》中未对房屋是否可以转租作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，徐厚利对于其事先未经肖南波同意，将房屋转租的事实予以认可，本院予以确认。徐厚利主张肖南波2013年4月、5月即已经知道徐厚利将房屋转租，肖南波则主张其直至2013年10月才知道转租事宜，并当即提出了异议。本院认为，徐厚利主张肖南波在出租房屋时是同意转租的以及肖南波2013年4月、5月即已经知道徐厚利将房屋转租且并未提出异议，但徐厚利对此未能提供有效证据证明，也与肖南波2013年10月5日撬门进入房屋的行为不符，本院不予采信。原审据此判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当。徐厚利的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐厚利负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一五年一月二十日
书记员 袁其伟