北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8893号
上诉人（原审原告）：北京恒宇建筑装饰工程有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇科技工业园5号。
法定代表人：ＸＸ泉，董事长。
委托诉讼代理人：林立，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：北京朗贝尔化学建材有限公司，住所地北京市大兴区西红门科技工业园区内。
委托诉讼代理人：林立，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周国良，男，1966年1月13日出生。
委托诉讼代理人：赵文英，北京涛泽律师事务所律师。
原审第三人：曲世祥，男，1966年3月14日出生。
委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。
上诉人北京恒宇建筑装饰工程有限公司（以下简称恒宇公司）、上诉人北京朗贝尔化学建材有限公司（以下简称朗贝尔公司）因与被上诉人周国良、原审第三人曲世祥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初9102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒宇公司、朗贝尔公司上诉请求：请求撤销原判，支持恒宇公司、朗贝尔公司的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：一、一审判决认定本案是房屋买卖合同纠纷错误，本案系确认土地使用权转让合同无效纠纷，一审判决认定事实错误。恒宇公司、朗贝尔公司系将20.77亩土地使用权全部转让给周国良，并附随将地上建筑物转让，一审判决认定是房屋买卖附随土地，缺乏事实依据。二、一审判决认定合同合法有效与现行法律相违背。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称我国房地产管理法）第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规办理土地使用权出让金。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同无效。因《转让合同》约定转让的土地使用权是划拨土地，依据上述法律规定，转让前必须经大兴区人民政府批准，批准后方可转让。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《最高院涉国有土地使用权合同纠纷解释》）第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。三、本案的法律关系名为买卖，实为借贷。根据恒宇公司与周国良签订的租赁合同，周国良将转让合同项下的全部土地、房屋、配套设施等出租给恒宇公司经营使用，每月租金为140万元，到目前为止，恒宇公司已付租金1920万元，去除租金，转让合同的实际价款仅为2100万元，本案的法律关系为借贷，一审判决认定为买卖合同是错误的。
周国良辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。恒宇公司、朗贝尔公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。一、恒宇公司、朗贝尔公司在起诉状中列明的案由为房屋买卖合同纠纷，根据转让合同的内容来看，该合同转让的是房屋所有权，包括取得和尚未取得权属证书的房屋，土地使用权是附随房屋转让的，故本案是房屋买卖合同纠纷。二、政府进行的审批不是对转让合同或者买卖合同的审批，而是对划拨土地转移的审批，不是合同的生效要件。三、恒宇公司、朗贝尔公司认为本案是借贷纠纷，但并未提交证据，其意见没有事实依据。四、恒宇公司和朗贝尔公司取得的划拨土地使用权实际上也不是通过正常途径取得的。其经营范围和投资都不涉及国有，从事行业亦不符合划拨用途，结合一审案件证据，恒宇公司和朗贝尔公司的土地使用权实际系受让取得。本案转让合同系有效合同，恒宇公司和朗贝尔公司因房屋价格上涨而反悔，现以转让划拨土地使用权未经审批为由诉请合同无效，违反了诚信原则。
第三人曲世祥陈述：《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条是关于划拨土地使用权转让的规定，不是关于房屋买卖的规定，本案转让合同的性质是房屋买卖合同，所以上述规定不适用于本案。即使上述规定适用于本案，也不能以此认定转让合同无效。理由为：1、该办法不是法律、行政法规；2、未经批准，并不必然导致合同无效；3、本案转让合同并未侵害国家利益、公共利益及他人的合法权益。本案中，恒宇公司与北京市大兴区西红门镇政府下属的不具有法人资格的北京市西红门科技工业园（以下简称西红门工业园）签订转让合同，取得了土地和房产，并交付了土地转让费，应由西红门镇政府负责缴纳土地出让金，办理权属证书，所以，本案所涉房产和土地是已经交纳过出让金的，西红门工业园的大部分企业都是由西红门镇政府负责交纳的土地出让金，由西红门镇政府负责给办理国有出让土地使用证。根据我国土地管理法的规定，恒宇公司、朗贝尔公司不符合办理划拨土地使用证的条件，其对土地的取得方式不了解，因出让土地使用年限为50年，划拨土地的使用权是永久，恒宇公司、朗贝尔公司为了获得永久的土地使用权，才设法办理了国有划拨土地使用权。本案中，恒宇公司、朗贝尔公司在转让房地产时将占用的国有划拨土地使用权概括转让，周国良受让房屋并不改变土地使用性质，故不涉及国家利益、公共利益及他人合法权益的问题。4、国家并不禁止划拨土地的转让，办理划拨土地使用权审批是恒宇公司、朗贝尔公司的义务，其不履行合同义务的行为不能成为解除合同的理由。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）另有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。所以，划拨土地使用权是可以转让的。本案亦符合上述规定列明的转让条件。《划拨土地使用权管理暂行办法》第十二条规定：土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。所以，办理划拨土地使用权转让手续是恒宇公司和朗贝尔公司的义务。该办法第四十一条规定：对《条例》（指《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。所以，国家不禁止划拨土地使用权的转让，只是处罚后，补办出让手续。5、鼓励交易是合同法的重要精神，认定合同无效应谨慎。《中华人民共和国物权法》（以下简称我国物权法）第一百四十七条以及我国房地产管理法第四十条第一款均未规定不履行报批手续则合同无效，所以，这些规定均为管理性规定而非效力性强制规定，不能以此来认定合同无效。本次转让，出让方为公司，领有国有土地使用证，领有房屋所有权证，符合可转让情形，不存在法定的合同无效的情形。我国房地产管理法第四十条也未规定合同必须在办理登记报批手续后才生效，所以，恒宇公司、朗贝尔公司有义务为周国良办理相关手续。6、《最高院涉国有土地使用权合同纠纷解释》第十一条不适用本案。该解释规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，划拨土地系无偿取得，故需政府审批前置。而本案是当事人在转让划拨土地上房地产时一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不是以土地使用权为合同标的的转让行为，所以，本案不适用该司法解释。最高院的案例以及中国法院网上刊登的江苏省南通市中级人民法院的案例，均认定划拨土地上房屋买卖合同有效。本案中的房屋转让行为没有改变土地用途以及土地使用权性质，不会造成划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。所以，参照最高院判例的精神，恒宇公司、朗贝尔公司主张转让合同违反强制性规定，导致合同无效的主张不能成立。7、本案涉及部分房屋未取得房屋所有权证书，不能以此作为确认合同无效的依据。根据北京市高级人民法院的指导意见，未取得权属证书的房屋不得转让的规定不属于效力性强制性规定，不能依据未领取产权证而认定合同无效。
综上所述，无论是从法理上对于效力性强制性规定进行分析，还是对于相关法律、司法解释进行梳理，均可认定未经相应行政审批而转让划拨土地上的房屋的合同效力应为有效。从保护、鼓励交易的原则来看，法院不应轻易认定合同无效。审理本案可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理，该解释并未将划拨土地上的房屋买卖行为列入合同无效的范围，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序。故本案当事人在平等自愿基础上签订的房屋转让合同合法有效。恒宇公司、朗贝尔公司的上诉请求不能成立。
恒宇公司、朗贝尔公司向一审法院起诉请求：1、确认恒宇公司、朗贝尔公司、周国良于2014年11月6日所签订的《转让合同》无效；2、诉讼费由周国良负担。
一审法院认定事实：1999年6月8日,恒宇公司与西红门工业园签订《合同书》，约定恒宇公司以700万元的价格取得西红门工业园转让的位于北京市大兴区西红门镇科技园区5内的20.77亩土地的使用权及3130平方米厂房的所有权，合同有效期为50年。此后，朗贝尔公司于2000年4月17日取得上述土地中10000平方米（15亩）的《国有土地使用证》，编号为京兴国用(2000划)字第032号，使用权类型为划拨，用途为工业；恒宇公司于2000年9月4日取得上述土地中3850平方米（5.775亩）的《国有土地使用证》，编号为京兴国用（2000划）字第079号，使用权类型为划拨，用途为工业。恒宇公司、朗贝尔公司在上述土地上建造约2万平方米的办公用房及厂房。其中，朗贝尔公司于1999年7月8日取得幢号1-3、面积4282.4平方米的房屋所有权证书（证号：京房权证兴其字第000004**号）；恒宇公司于2004年1月16日取得幢号1、面积3543.3平方米的房屋所有权证书（证号：京房权证兴股字第000036**号）。
2014年11月6日，恒宇公司、朗贝尔公司（卖方）与周国良（买方）签订《转让合同》，约定：鉴于卖方恒宇公司于1999年6月8日签订合同书，以700万元的价格取得位于北京市大兴区西红门科技园区5内的土地20.77亩土地的使用权及厂房面积3130平方米的所有权（以下统称该地块）。于2000年4月17日，以卖方朗贝尔公司的名义取得该地块10000平方米（15亩）的土地使用权，使用权证编号为京兴国用(2000划)字第032号，使用权类型为划拨，用途为工业。于2000年9月4日，以恒宇公司名义取得该地块3850平方米（5.775亩）的土地使用权，使用权证编号为京兴国用（2000划）字第079号，使用权类型为划拨，用途为工业。卖方恒宇公司及朗贝尔公司在该地块上构建了约2万平方米的办公用房及厂房等；以卖方朗贝尔公司名义取得了幢号为1-3，房号为1-3，结构为混合，房屋总层数为3，所在层数1-3，面积为4282.4平方米的房屋所有权证书，房屋所有权证号：京房权证兴其字第000004**号；以恒宇公司名义取得了幢号为1，结构为钢及钢混，房屋总层数为3，面积为3543.3平方米的房屋所有权证书，房屋所有权证号：京房权证兴股字第000036**号。卖方恒宇公司及朗贝尔公司在该地块上构建了约2万平方米的办公用房及厂房等，除上述取得房屋所有权证书的建筑面积外，其他房屋尚未办理房屋所有权证书，在本次转让时均一并转让。卖方恒宇公司及朗贝尔公司愿将位于北京市大兴区西红门科技园区5内的土地20.77亩土地的使用权转让给买方，并将该地块上所构建的有产权证及无产权证的所有办公用房及厂房的房屋（约2万平方米）及地下地上配套设施、附属设备（可移动的机器设备除外）及房屋装修，以及在该地块上所有种植的花草树木等均转让卖给买方，买方同意接受上述转让及买卖。经双方协商，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就有关事宜达成如下协议：第一条，转让土地及买卖房屋的基本状况。卖方恒宇公司及朗贝尔公司愿将位于北京市大兴区西红门镇科技园区5内的土地20.77亩土地的使用权全部转让给买方，并将该地块上所构建的有产权证及无产权证的所有办公用房及厂房等（约2万平方米）、地下地上配套设施、附属设备（用于生产的可移动的机器设备除外）及装修，以及在该地块上所有种植的花草树木等均卖给买方，自支付本合同第二条约定款项之日起归买方所有。第二条，成交价格和付款方式。经买卖双方协商确定本合同第一条所约定的土地使用权转让及该地块上所构建的有产权证及无产权证的全部办公用房及厂房等（约2万平方米）、地下地上配套设施、附属设备（用于生产的可移动的机器设备除外）及装修，以及所有种植的花草树木等的全部价格为人民币四千万元（由买方于本合同签订之日起10日内支付三千万元，余款于李若水所占恒宇公司股权转让给股东ＸＸ泉的工商变更登记之日起5日内给付），由买方将该款打入ＸＸ泉工商银行南纬路支行银行账号×××中（或双方协商确定的其他付款方式）即为支付。卖方恒宇公司及卖方朗贝尔公司之间及与收款人之间的利益分配由其双方自行协商确定，与买方无关。第三条，房屋产权及具体状况的承诺。卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应向买方支付房价总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任。卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该地块及房屋、地下地上配套设施、附属设备（用于生产的可移动的机器设备除外）及装修，以及在该地块上的所有种植的花草树木等一并转让给买方，自买方向卖方支付本合同第二条所约定的全部款项之日起归买方所有。卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对应转让给买方的房屋及地下地上配套设施、附属设备（用于生产的可移动的机器设备除外）及装修，以及在该地块上的所有种植的花草树木等保持良好的状况。第四条，房屋的交付和验收。本合同第一条所约定的转让土地使用权及在该地块上的所有房屋、地下地上配套设施、附属设备（用于生产的可移动的机器设备除外）及装修，以及所有种植的花草树木等，自买方向卖方交付本合同第二条约定的全部款项之日交付给买方，归买方所有。第五条，本合同签订后，卖方不得将本合同项下的土地及房屋再向第三人进行转让。如卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同；卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的30%支付违约金。第六条，过户变更时间及税、费相关规定。自本合同生效之日起180日内卖方应负责将该地块的土地使用权变更登记到买方名下，并将该地块上的房屋所有权及需要变更登记等配套设施等变更登记到买方名下。本合同履行过程中，办理过户手续时，买、卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费等，均由卖方承担，如需补交土地出让金亦由卖方承担。因卖方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向买方支付相当于房价总款30%的违约金。第七条，变更与解除。对本合同的解除，应当采用书面形式。卖方在未办理土地使用权及房屋产权变更登记前享有合同解除权，在卖方退还买方第二条约定的全部转让价款，赔偿卖方因此所受损失，并由双方签订解除协议后，本合同解除。第八条，不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。第九条，本合同履行期间，如因政府或有关部门征占土地进行拆迁时，所有土地使用权、地上房产及设施及其他地上附着物等补偿、搬迁补助等归买方所有。第十条，争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉，败诉方应承担对方因此所支付的诉讼费、鉴定费、公证费、律师费、交通费及其他合理费用。第十一条，本合同签订于2014年11月6日，自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。
合同签订后，恒宇公司、朗贝尔公司、周国良已按合同约定分别履行了支付价款及交付合同标的物的义务。
一审法院认为，该案中，从恒宇公司、朗贝尔公司与周国良签订的《转让合同》约定的内容和实际履行情况来看，该合同系在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让的房屋买卖合同，而不是单独转让土地使用权的土地转让合同。
我国物权法第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律另有规定的除外。”我国房地产管理法第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”依据上述规定可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权及地上房屋并未禁止转让，虽然此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是此类合同成立的生效要件。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《合同法》第五十二条第一款（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”根据上述规定，国家土地管理局于1992年３月８日颁发的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”及第三十二条规定“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”，属于管理性强制规定，而不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。同时，《城市房地产管理法》第四十条、第六十一条的规定亦属于管理性强制规定，而不属于效力性强制规定。违反该类管理性强制规定并不必然导致合同无效。
该案中，双方当事人签订转让协议的目的是转移房屋所有权，尚未改变土地使用权的性质，虽然双方在未取得政府机构行政审批的前提下已签订涉诉房地产的转让合同，但双方在合同约定的范围内对于行政审批以及补缴土地出让金义务的承担均进行了明确的约定，由此可知双方在签订合同时并未存有损害国家利益或公共利益的情形。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”但该规定所规范的行为系直接以土地使用权作为转让合同标的的转让行为，而该案双方当事人系在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，与单独转让土地使用权的情形并不相同，故该案不适用该司法解释对合同效力的规定。
关于双方当事人所签订的《转让合同》中涉及部分尚未取得房产证的房屋转让问题，根据相关规定，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但转让的房屋是否属于违章建筑、是否能够转移所有权不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。
综上，恒宇公司、朗贝尔公司与周国良签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性效力性规定，属有效合同，该合同已实际履行，恒宇公司、朗贝尔公司以违反国家土地管理局颁发的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条的规定为由要求确认转让合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回北京恒宇建筑装饰工程有限公司、北京朗贝尔化学建材有限公司的诉讼请求。
本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院另查明，1999年6月8日,西红门工业园（合同甲方）与恒宇公司（合同乙方）签订的《合同书》上载明：西红门工业园与恒宇公司在工业园建立新厂，需要征用工业园工业用地及车间一事，根据国家和北京市《土地管理条例》等有关法律、法规，订立本合同；甲方依法将属科技工业园的集体土地及房产3130平方米转让给乙方；标的物“土地面积：20.77亩，地块东西宽100米，南北长138.5米；地上物：厂房面积3130平方米；乙方向甲方支付土地及房产总价款700万元；付款方式为分期付款……在乙方取得《国有土地使用权证及房屋产权证》后10日内付清尾款100万元；合同生效后，乙方有权在法律允许范围内对已承受的土地房产进行开发利用，进行自主建设厂房及相应配套的设施和开展生产经营活动；合同自1999年7月1日起生效，有效期为50年；甲方为乙方提供本合同规定的标的物及房产，并做到五通一平；甲方为乙方办理所受让的土地及房产的合法使用手续，即领取国有土地及房屋产权使用证；甲方协助乙方办理房产登记等手续；甲方负责协调乙方与地方各部门的关系；乙方按城市规划的要求和本合同的规定，开发利用受让的土地；在建设中原材料的使用：在同等价格同等质量情况下以本地产品为主；建设后在用人方面应以本地人员为主。
恒宇公司与朗贝尔公司取得产权证的涉案转让房屋其产权证载明的设计用途均为“工交”。
一审法院收到本案诉状时间为2016年5月27日，于同日立案，曲世祥于2016年7月5日向一审法院提交申请，要求作为第三人参加诉讼，理由为：周国良已于2015年9月1日将转让合同项下取得的财产全部转让给了曲世祥，案件的处理结果与曲世祥存在法律上的利害关系。
本院认为，一、从本案《转让合同》的内容和履行情况看，该合同同时转让了国有划拨土地使用权及地上房屋。我国房地产管理法第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”由上述规定可知，以划拨方式取得土地使用权的，房地产权利人通过买卖方式转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。我国房地产管理法在第五章“房地产权属登记管理”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”该条第四款同时规定：“法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”由前述的各项规定可知，该六十一条第三款系对房地产权属登记管理的通常规定，该款不适用于涉及划拨土地使用权的房地产转让。
最高人民法院就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定《最高院涉国有土地使用权合同纠纷解释》，该解释在“土地使用权转让合同纠纷”项下第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”
依照前述规定，因涉案房地产转让未经有批准权的人民政府审批批准，故本案转让合同应属无效。
二、恒宇公司、朗贝尔公司认为本案合同名为买卖，实为借贷，但未就此提交证据，本院不予采信。
综上，恒宇公司、朗贝尔公司主张转让合同无效的上诉请求合法有据，本院予以支持。一审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条第一款、第六十一条第四款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初9102号民事判决；
二、北京恒宇建筑装饰工程有限公司、北京朗贝尔化学建材有限公司、周国良于2014年11月6日签订的《转让合同》无效。
一审案件受理费60800元，由北京恒宇建筑装饰工程有限公司负担20400元（已交纳），由北京朗贝尔化学建材有限公司负担20400元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由周国良负担20000元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费60800元，由周国良负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一六年十一月二十一日
书记员 马博文