海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二终字第237号
上诉人（原审原告）周绍贤。
被上诉人（原审被告）陈青雄。
委托代理人苏文山。
委托代理人张彪。
原审第三人海南农垦金环物资实业总公司。
法定代表人：王彪。
委托代理人苏文龙。
上诉人周绍贤因与被上诉人陈青雄、原审第三人海南农垦金环物资实业总公司（简称金环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周绍贤、被上诉人陈青雄的委托代理人苏文山、张彪到庭参加诉讼。原审第三人金环公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：三亚市建港路21号七层楼房的所有权人为海南省农垦第二物资供销公司（农垦第二物资供销公司）。1993年，海南省农垦总局成立金环公司，并与农垦第二物资供销公司实行两块牌子，一套人马合署办公。2004年4月8日，经农垦第二物资供销公司同意，金环公司与陈青雄签订《租赁合同》，约定由金环公司将上述房屋整体出租给陈青雄经营，租赁期限自2004年5月1日至2012年4月30日。合同第五条第一款特别规定：陈青雄所租房屋仅限于自身经营和办公使用，不得转让、转租。签约后，陈青雄将该楼房用于经营三亚鹿港海景酒店。租赁期限届满后，陈青雄继续承租该楼房，但双方未重新签订租赁合同。2010年5月19日，陈青雄与周绍贤签订了《房屋租赁协议》，将上述楼房一层一间95平方米的铺面出租给周绍贤使用，每月租金为2000元，租赁期限自2010年7月21日至该楼房拆迁为止。周绍贤如需装修，不得破坏房屋主体结构和公用设施，装修方案须报陈青雄同意后方可施工等。合同签订后，陈青雄将涉诉房屋交付周绍贤使用，周绍贤亦按约交租至2014年6月30日。后双方就合同的履行问题发生争议。2014年7月23日，周绍贤以陈青雄拒收租金、并妨碍其使用涉诉房屋为由提起诉讼，请求判令陈青雄继续履行合同，返还涉诉房屋，并赔偿2014年7月1日起至返还房屋期间占用房屋的损失。
诉讼中，因金环公司不同意陈青雄将涉诉房屋转租给周绍贤的行为，原审法院释明后，周绍贤以双方协议无效为由，变更诉求为请求陈青雄赔偿涉诉房屋转让费6万元、房屋装修损失43800元以及提存租金公证费720元。
周绍贤认为因陈青雄擅自转租导致双方的租赁协议无效，陈青雄应当向其赔偿损失。陈青雄主张签约时已口头告知周绍贤涉诉房屋归金环公司所有，租赁协议中已予以载明，周绍贤对转租协议无效亦存在过错。
庭审中，周绍贤提供《转让协议》、《装修协议书》、两张收条主张其为承租涉诉房屋，向原承租人支付了6万元店铺转让费以及装修涉诉房屋花费43800元。2010年5月20日，陈青雄与案外人许双兵签订《转让协议》，载明许双兵将位于三亚建港路鹿港海景酒店一楼左侧剪派美发店转让给周绍贤，转让费6万元。《装修协议书》及收条载明周�贤2012年8月将涉诉房屋承包给陈某装修，装修内容包括墙体涂料、墙体镜面及柜体、水电改造、厨房吊顶、卫生间、门、地板门面广告、入门玻璃整装等，装修款共计43800元。陈青雄对上述证据的真实性不予认可，并主张周绍贤装修未经其同意。周绍贤还提供《公证书》及发票主张因陈青雄2014年7月拒收租金，其在三亚市公证处提存租金花费720元。陈青雄对公证书及发票的真实性予以认可，但主张2014年6月20日已口头告知周绍贤因金环公司不同意转租，双方已无法继续履约，因此周绍贤提存租金的损失应由其自行承担。周绍贤主张陈青雄系因要求涨租未遂而拒收租金，但周绍贤就该主张未提供证据予以证明。
原审判决认为，金环公司将涉诉房屋出租给陈青雄使用，双方在租赁合同中明确约定陈青雄不得转租，故陈青雄将涉诉房屋再出租给周绍贤的行为应当认定无效，周绍贤与陈青雄签订的《房屋租赁协议》系无效合同。本案中，陈青雄违反与房屋出租人金环公司的约定，擅自将房屋转租给周绍贤，存在主要过错，但周绍贤作为具有完全民事行为能力的自然人未注意尽到谨慎审核义务，在未核实涉诉房屋使用权属的情形下向陈青雄承租涉诉房屋，亦应承担一定的过错责任。
关于周绍贤诉求的房屋转让费问题。周绍贤提供《转让协议》及收条主张其承租房屋时向原承租人许双兵支付了6万元转让费，该协议系周绍贤与案外人许双兵之间应当是涉诉房屋所在美发店物品及设施设备的买卖关系，属独立于与周绍贤与陈青雄之间租赁关系的另一法律关系。由于周绍贤与陈青雄在《房屋租赁协议》中对该问题未作约定，且陈青雄对该事实亦不予认可，故周绍贤请求陈青雄赔偿其向案外人支付的物品转让费于法无据，不予支持。
关于周绍�诉求的装修费损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担。《房屋租赁协议》已明确约定，周绍贤如需装修，装修方案须报陈青雄同意后方可施工。周绍贤提供《装修协议》及收条主张其于2012年8月对涉诉房屋进行装修花费43800元，且已口头告知陈青雄，但由于陈青雄对该事实不予认可，且周绍贤未能提供其他证据证明其装修业经陈青雄同意，故对其关于陈青雄赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。
关于周绍贤诉求的公证费问题。陈青雄主张已提前告知周绍贤因第三人不同意转租，双方无法再继续履约，周绍贤亦无需再继续交纳租金，周绍贤主张陈青雄系因涨租未遂而拒绝履约，但双方均未能提供证据证明各自主张的事实。结合金环公司已明确表示不同意陈青雄转租涉诉房屋的事实，周绍贤的主张具有一定的合理性，予以采纳。考虑到周绍贤对转租行为亦存在过错，且周绍贤在陈青雄已告知无法继续履约的情况下还坚持提存租金要求履约，故由此产生的损失应由其自行承担，故周绍贤诉陈青雄赔偿提存租金而支出的公证费于理无据，不予支持。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周绍贤的所有诉讼请求。一审案件受理费2390元（周绍贤已预交1195元），减半收取，由周绍贤负担1195元。
上诉人周绍贤不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定周绍贤未尽谨慎审核义务，应承担一定的过错责任无事实根据。陈青雄以三亚市鹿港酒店名义将整栋楼房都租给他人作商铺，租住使用多年，周绍贤系陈青雄介绍受让他人店铺与陈青雄签订租赁合同。周绍贤有足够理由相信陈青雄有出租权，责任全在陈青雄，周绍贤无任何责任。二、原审判决认定周绍贤租赁陈青雄的商铺，经陈青雄介绍向原租户支付的转让费系买卖关系无事实法律依据。三、原审判决认定周绍贤装修未经陈青雄同意无事实和法律依据。四、原审判决以周绍贤对租赁行为存在过错，周绍贤在陈青雄己告知无法继续履行租赁合同的情况下还坚持提存租金要求履约，由此产生的损失应由其自行承担，上述认定无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。请求二审法院判决：一、撤销三亚市城郊法院（2014）城民二初字第586号民事判决，由陈青雄对无效合同承担全部过错责任；二、陈青雄赔偿周绍贤因合同无效造成的房屋转让费6万元；三、陈青雄赔偿周绍贤因合同无效造成的房屋装修损失43800元；四、陈青雄赔偿周绍贤公证费720元；五、本案一、二审诉讼费由陈青雄承担。
被上诉人陈青雄辩称：原审判决认定陈青雄未经金环公司同意擅自将房屋转租给周绍贤，其与周绍贤签订的《房屋租赁协议》系无效合同正确。周绍贤承租房屋后又擅自装修，周绍贤在知情的情况下应承担一定的过错责任，周绍贤主张房屋转让费、装修损失和公证费，无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明：原审判决查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：周绍贤诉求陈青雄赔偿其房屋转让费6万元、装修损失43800元以及因提存租金而支出的公证费720元是否有事实和法律依据。
一、关于�绍贤诉求房屋转让费的问题。陈青雄提供其与案外人许双兵签订《转让协议》及收条证明许双兵将位于三亚建港路鹿港海景酒店一楼左侧剪派美发店转让给周绍贤，转让费6万元。由于周绍贤与陈青雄在《房屋租赁协议》中对周绍贤因承租涉诉房屋向原承租人许双兵支付了6万元转让费未作约定，且陈青雄对该事实亦不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。由于周绍贤所举证据不足以证明其主张的事实成立，应由周绍贤承担举证不能的不利后果。故周绍贤请求陈青雄赔偿其房屋转让费6万元无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于周绍贤诉求陈青雄赔偿其装修损失43800元的问题。《房屋租赁协议》约定，周绍贤如需装修，装修方案须报陈青雄同意后方可施工。周绍贤主张其于2012年8月对涉诉房屋进行装修花费43800元，且已口头告知陈青雄，但周绍贤未能提供其证据证明其装修已经陈青雄同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担。故对周绍贤诉求陈青雄赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。
三、关于周绍贤诉求其因提存租金而支出公证费的问题。本案因陈青雄拒收租金单方解除租赁合同，周绍贤为继续履行租赁合同，采取提存租金要求履约，周绍贤提供《公证书》及发票主张其在三亚市公证处提存租金花费720元，陈青雄对公证书及发票的真实性予以认可，故由此产生的损失应由陈青雄承担。故周绍贤诉求陈青雄赔偿提存租金而支出的公证费有事实根据和法律依据，本院予�支持。
综上所述，周绍贤上诉请求陈青雄赔偿其因提存租金而支出的公证费720元有事实根据和法律依据，本院予以支持。原审判决对周绍贤因提存租金而支出的公证费720元认定事实不清，判决结果不当，本院予以改判。周绍贤诉求陈青雄赔偿其房屋转让费6万元、装修损失43800元无事实根据和法律依据，本院予以驳回。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条不当，本院予以纠正。陈青雄关于原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持的辩解理由不成立，本院不予采纳，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊法院（2014）城民二初字第586号民事判决；
二、陈青雄应自本判决生效之日起十日内赔偿周�贤公证费720元；
三、驳回周绍贤的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2390元（上诉人周绍贤已预缴2390元），由上诉人周绍贤负担2373元，由被上诉人陈青雄负担17元；二审案件受理费2390元（上诉人周绍贤已预缴2390元），由上诉人周绍贤负担2373元，由被上诉人陈青雄负担17元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 泽
审判员 李柔翰
审判员 李 祎
二〇一四年十二月二十五日
书记员 吴 虹
附相关法律条文：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实�张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审�民法院不得再次发回重审。