广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初3753号原告：庞东红，男，汉族，1970年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：庞绍雄，男，汉族，1974年7月18日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：庞杏月，女，汉族，1968年12月18日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：冯顺南，男，汉族，1967年7月24日出生，住广东省佛山市禅城区。上述四原告的共同委托�讼代理人：陈世广，广东金石行律师事务所律师。上述四原告的共同委托诉讼代理人：陈葆盈，女，汉族，1992年4月18日出生，住广东省佛山市禅城区，系律师助理。被告：佛山市欧诗顿服饰有限公司，住所：广东省佛山市禅城区城西工业园存院路。法定代表人：罗建文。被告：罗建文，男，汉族，1956年10月2日出生，住址：广东省佛山市禅城区。原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南诉被告佛山市欧诗顿服饰有限公司（下简称欧诗顿公司）、罗建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。四原告的共同委托诉讼代理人陈世广与被告欧诗顿公司的法定代表人即被告罗建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告欧诗顿公司向四原告赔偿2017年1月佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层物业空置费32470元，2017年2月至2017年12月租金损失42020元；2、被告欧诗顿公司向四原告赔偿物业外墙修复费用人民币30222元（实际修复费用参照评估报告）；3、被告罗建文对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：四原告与两被告于2014年12月5日签订《佛山市存院路19号物业租赁合同》及《劳务合同》。上述租赁合同约定，四原告将位于佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层物业租赁给被告欧诗顿公司使用，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金及基础设施费、劳务费每月32470元。由于在合同履行中两被告违约，四原告通过起诉的方式提出与被告欧诗顿公司解除租赁合同关系，法院判决确认《佛山市存院路19号物业租�合同》及《劳务合同》于2016年12月8日解除【案号：（2016）粤0604民初12850号】，该案现处于二审阶段。由于两被告违约，租赁合同提前解除，2017年1月上述物业处于空置状态，后原告庞杏月于2017年2月将上述物业租赁予案外人吴艺敏、刘方生，租金及基础设施费、劳务费每月28650元。两被告的违约行为造成了四原告2017年1月租金损失32470元及2017年2-12月租金损失42020元。另，涉案租赁合同第十四条约定，被告欧诗顿公司在租赁期内负责该物业内的一切维修费用，如因被告欧诗顿公司使用不当等原因，造成安全事故，责任由被告欧诗顿公司承担，造成损坏的，由被告欧诗顿公司负责修复和赔偿。在租赁期间，被告欧诗顿公司未经四原告同意在租赁物外墙打了若干个小洞，对外墙造成损坏及影响租赁物的使用。两被告搬离租赁物后，四原告要求两被告对租赁物外墙进行修复�两被告拒绝修复。2017年1月14日，四原告委托佛山市名友环保科技有限公司对涉案租赁物外墙的修复费用进行报价，佛山市名友环保科技有限公司出具报价单，确认修复费用共计30222元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，被告欧诗顿公司在租赁期内不合理使用租赁物，致使租赁物外墙遭受损坏，其应对租赁物承担损害赔偿责任。另据涉案租赁合同第四十七条的约定，两被告共同向四原告承担本合同项下的所有权利义务，故被告罗建文应对上述债务承担连带清偿责任。为维护其合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法作出裁判。两被告共同辩称：一、原、被告房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2016）粤0604民初12850号】，于2016年12月27日在佛山市禅城区人民法院开庭审理。当时四原告单方要求解除合同，两被告逼于无奈也认同，两被�觉得时间太仓促便在庭审中要求四原告给15天的清场时间。后法院一审判决两被告在2016年12月31日将租赁物归还四原告。2016年12月31日左右，四原告物管主任到被告办公室要求将涉案租赁物内部分加建物拆除并表态给两被告10天时间，即延至2017年1月10日。两被告积极按四原告的要求拆除部分加建物，并在2017年1月8日将租赁物归还四原告。2017年1月9日，原告分别和案外人刘云光、吴芝敏签订租赁合同并开始施工装修。两被告已按（2016）粤0604民初12850号民事判决书和存院路19号物管杨主任商量退场时间并按时退场，并未造成租赁物空置及延误四原告招租。二、两被告依约向四原告交还涉案租赁物后，原告物管主任于2017年1月21日下午致电被告罗建文要求修补外墙，但四原告在收回租赁物时并未提出该项要求。当时已临近春节，维修工人早已回乡过节，四原告分明是故意刁�两被告，无奈之下两被告只好提出由物管找人修复，修复费用在15000元水电按金中扣取。后杨主任向被告罗建文发短信称修补费用需30222元，该价格明显过高，被告罗建文不同意并回复短信。三、由于近几年经济环境不好对纺织业造成影响，特别是2016年以来服装行业形势急转直下，因此目前每月每平方米15元的物业租金标准为正常标准，并未造成四原告的损失。四、原、被告双方已在2016年12月8日解除涉案租赁合同，但因四原告迟迟不协助两被告办理取消用电手续，致供电部门在被告账户中扣取案外人刘云光、吴芝敏在2017年1月1日至2017年3月1日使用涉案物业所产生的电费，造成被告损失。被告罗建文将供电部门的相关短信转发予原告冯顺南，要求其办理转户并解决该笔费用，但四原告至今不予理会，被告对此保留追诉的权利。综上，两被告并未造成四原告损失，请求法院依法判决。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：四原告提供的照片，无法显示拍摄地点，两被告亦不予确认，本院不予采信。四原告提交的《佛山市名友环保科技有限公司报价单》，系由四原告单方委托，因四原告已于本案中申请本院对租赁物外墙修复费用进行委托鉴定，故应以本院所委托鉴定机构的鉴定结论为准，本院对该组证据不予采信。两被告提交的短信截图，无其他证据佐证其真实性，四原告均不予确认，本院不予采信。诉讼中，四原告向本院申请对涉案佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层外墙损坏的修复费用进行鉴定，本院经审查后予以准许并依法摇珠确定委托广东飞腾工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司于2017年8月3日作出《工程造价鉴定意见书》【飞腾（佛）2017-500203号】，其鉴定程序和鉴定结论符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，原、被告亦均未持异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月5日，四原告（甲方）与被告欧诗顿公司（乙方）签订《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：14-3-C4），主要约定：四原告将涉案佛山市禅城区城西工业区和盛工业园存院路19号三座四层物业出租给被告欧诗顿公司使用。经双方确认该物业的总建筑面积为1910平方米（包括分摊面积），租赁期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金从2015年1月1日起计收。租金按建筑面积计收，每月每平方米租金8元，每月租金合计15280元。被告欧诗顿公司应于每季前一个月的20日至30日前交清下一季的租金及上季的其他相关费用（如水电费等）。如被告欧诗顿公司逾期缴付当季租金及上季的其他相关费用，四原告有权按每日总欠款金额的1%收取滞纳金。合同签订当天，被告欧诗顿公司须向四原告交纳合同保证金97410元及水电保证金15000元。公共用水、电分摊费按被告欧诗顿公司承租的物业面积比例分摊，水损耗费按实际用水量加收5%，电损耗量（总电表的用电量与各相应物业分电表用电量综合的差额）按各物业的实际用电量占总用电量的比例进行分摊，一切公共设施费用按物业面积的实际费用每月平均分摊。对一年一度的园区抽粪费用按被告欧诗顿公司厂房年平均人数平均分摊，对一年一度的园区清渠费用按被告欧诗顿公司物业面积平均分摊，总表水电表的损耗，按用水、电量分摊。电梯维修、年检、电费均由被告欧诗顿公司负责支付�项。如被告欧诗顿公司拖欠租金及其它相关费用超过30天，四原告有权单方解除合同，收回该物业，追缴被告欧诗顿公司所欠交的租金和应付其它费用，合同保证金转为违约金不予退还。两被告共同向四原告承担本合同项下的所有权利义务。另，双方签订的《劳务合同》作为本合同附件，具有同等法律效力。2014年12月17日，四原告与被告欧诗顿公司签订《劳务合同》，对上述《佛山市存院路19号物业租赁合同》作出补充约定，被告欧诗顿公司应在协议期内（2015年1月1日至2017年12月31日）依据上述租赁合同第六条约定期限向四原告交纳基础设施费及劳务费，每月合计17190元，与租金一起缴付。逾期未付清的，四原告有权按照所欠金额以每日1%计收违约金，并按租赁合同承担责任。《劳务合同》是上述租赁合同组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。2017年1月9日，原告庞杏月与案外人吴艺敏签订《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：17-3-C1）及《补充合同》，约定由原告庞杏月向案外人吴艺敏出租涉案佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层南物业，建筑面积955平方米（含分摊面积），租赁期限为2017年2月1日至2020年1月31日，租金从2017年2月1日计收，每月租金为6685元，每月基础设施费和劳务费为7640元。同日，原告庞杏月与案外人刘方生签订《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：17-3-C2）及《补充合同》，约定由原告庞杏月向案外人刘方生出租涉案佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层北物业，建筑面积955平方米（含分摊面积），租赁期限为2017年2月1日至2020年1月31日，租金从2017年2月1日计收，每月租金为6685元，每月基础设施费和劳务费为7640元。2017年8月3日，经四原告申请及本院依法委托，广东飞腾工程造价咨询有限公司就涉案佛山市禅城区城西工业园和盛工业园存院路19号三座四层外墙损坏修复费用作出《工程造价鉴定意见书》【飞腾（佛）2017-500203号】，鉴定结论意见为：上述物业外墙的损坏修复费用为14548.76元。诉讼中，原告陈述：两被告系于2017年1月8日向四原告交还涉案物业，但当时涉案物业内还有部分室内建筑如装修等未拆除，至2017年1月20日才由两被告自行拆除完毕，故四原告认为两被告实际交还涉案物业的时间应为2017年1月20日。两被告陈述：两被告已于2017年1月8日向四原告交还涉案物业，且涉案物业内的装修亦已由两被告于该日前拆除完毕。另查明一，包含涉案物业在内的佛山市禅城区存院路19号内自编3号房屋，建筑面积7640.20平方米，由四原告按份共有，各占�分之一产权份额。另查明二，庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南诉欧诗顿公司、罗建文房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2016）粤0604民初12850号】，本院于2016年12月2日立案受理。庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南于该案中提出如下诉讼请求：1、判令解除庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南与欧诗顿公司所签订的《佛山市存院路19号物业租赁合同》及《劳务合同》，并判令欧诗顿公司立即返还租赁合同项下的租赁物；2、判令欧诗顿公司立即向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付拖欠的2016年10月份至12月份租金及2016年10月份至12月份基础设施费、劳务费共97410元，2016年7月份至9月份路灯电费及电梯电费、电梯维修费分摊共679元，2016年10月至12月的电梯楼梯电费两项为828元、路灯电费58元、电梯维修费750元、水费184元以及2016年抽粪费240元，合计2060元，上述三项费�合计100149元；3、判令欧诗顿公司向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南交纳的合同保证金97410元及水电费保证金15000元，共计保证金112410元转为违约金，归庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南所有；4、判令欧诗顿公司、罗建文从合同解除之日起至实际返还租赁物之日止，按租赁合同及劳务合同约定的标准向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付租金及基础设施费和劳务费；5、判令罗建文对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由欧诗顿公司、罗建文承担。后本院于2016年12月28日作出（2016）粤0604民初12850号民事判决书，查明认定：欧诗顿公司自认在2016年9月20日至30日期间未支付2016年10月至12月的租金及相关费用，已构成违约，至庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南提起该案诉讼时，欧诗顿公司逾期付款已超过30天，庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南作为守�方有提出解除合同的权利，其诉请解除与欧诗顿公司签订的《佛山市存院路19号物业租赁合同》及《劳务合同》，有合同依据。另因上述租赁合同约定罗建文及欧诗顿公司共同向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南承担合同项下的所有权利义务，且均有罗建文本人签名确认，故罗建文对本院确定的欧诗顿公司应负的给付金钱义务承担连带清偿责任。结合上述查明事实、认定意见及相关法律法规，本院依法作出如下判决：一、确认庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南与欧诗顿公司签订的《佛山市存院路19号物业租赁合同》、《劳务合同》已于2016年12月8日解除；二、欧诗顿公司于2016年12月31日将位于佛山市禅城区存院路19号内自编3号的第四层房屋返还给庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南；三、确认庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南与欧诗顿公司签订的《佛山市存院路19号物业租赁合同》项下的合同保证金40000元归庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南所有；四、欧诗顿公司于判决发生法律效力之日起十日内，向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付2016年7月份至9月份路灯电费及电梯电费、电梯维修费，2016年10月至12月的租金、占有使用费、基础设施费、劳务费、电梯楼梯电费、路灯电费、电梯维修费、水费，2016年抽粪费，合计27739元；五、欧诗顿公司于判决发生法律效力之日起十日内，按每月32470元的标准向庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付自2017年1月1日起至上述第二项判决确定的房屋实际返还之日止的占有使用费、基础设施费、劳务费；六、罗建文对佛山市欧诗顿服饰有限公司的上述第四、五项确定的债务承担连带清偿责任。七、驳回庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南的其他诉讼请求。后罗建文、欧诗顿公司不服上述判决，已向佛山�中级人民法院提起上诉，二审尚未审结。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《佛山市存院路19号物业租赁合同》及《劳务合同》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于四原告主张被告欧诗顿公司赔偿2017年1月物业空置费32470元及2017年2-12月租金损失42020元的诉请。据本院查明的事实，两被告于（2016）粤0604民初12850号案中自认拖欠2016年10-12月的租金及相关费用，其亦未提交有效证据证明存在拖欠租金等费用的合法合理事由，故两被告的上述行为已构成违约，四原告亦据此向本院提起该案诉讼，并主张解除涉案《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：14-3-C4）及《劳务合同》。经本院作出（2016）粤0604民初12850号民事判决书确认上述合同解除后，原、被告其后已就涉案物业完成交接，故上述民事判决书虽尚未发生法律效力，但涉案《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：14-3-C4）及《劳务合同》确已因两被告的违约行为导致提前解除完毕。而后原告庞杏月将涉案物业另行出租予案外人吴艺敏、刘方生，并约定起计租金时间为2017年2月1日，故两被告的违约行为亦导致四原告丧失其收回涉案物业之后至2017年1月31日的原合同内可期待收益，即四原告所主张之物业空置费用损失。四原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定并参照双方签订合同约定的租金、基础设施费及劳务费标准即每月32470元向被告欧诗顿公司主张赔偿上述损失。诉讼中，原、被告一致陈述涉案物业于2017年1月8日归还予四原告，但四原告所述应以室内装修等拆除�毕之日即2017年1月20日为涉案物业实际归还时间的意见并无事实依据和法律依据，原告庞杏月亦已于2017年1月9日与案外人签订租赁合同出租涉案物业，故本院对四原告的上述意见不予采纳。因四原告已于（2016）粤0604民初12850号案中主张两被告按合同约定标准计付合同解除之日起至两被告实际返还租赁物之日止的相关费用，本院亦已作出相关判决，故四原告于本案中主张按合同约定标准计收2017年1月整月物业空置费损失属部分重复诉讼，被告欧诗顿公司仅需参照合同约定标准向四原告计付2017年1月9日至2017年1月31日物业空置费合计24090.65元（32470/月×1个月÷31天×23天）。四原告就物业空置费诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。至于四原告所主张的2017年2-12月租金损失42020元，结合四原告的陈述意见及计算方法，四原告所主张的上述租金损失实为租金差价损�。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因上述租金差价损失并非两被告在签订涉案租赁合同时可预见之损失，亦非为两被告违约行为造成的必然损失，故本院对四原告主张赔偿2017年2-12月租金损失的诉请不予支持。关于四原告主张被告欧诗顿公司赔偿物业外墙修复费用的诉请。诉讼中，两被告对四原告主张其存在损坏外墙行为并未持异议，仅抗辩四原告主张的修复费用金额过高，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定及涉案租赁合同第十四条的约定，四原告�权主张被告欧诗顿公司赔偿外墙损坏修复费用。另据广东飞腾工程造价咨询有限公司的鉴定结论意见，涉案物业外墙损坏修复费用为14548.76元，原、被告对此鉴定结论均未持异议，故被告欧诗顿公司应向四原告赔偿外墙损坏修复费用合计14548.76元。四原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告罗建文的责任。因原、被告签订涉案《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：14-3-C4），约定两被告共同承担上述合同项下权利义务，故被告罗建文应就被告欧诗顿公司的本案债务承担连带清偿责任，本院对四原告的相关诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市欧诗顿服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付2017年1月物业空置费24090.65元；被告佛山市欧诗顿服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南赔偿外墙修复费用14548.76元；被告罗建文对被告佛山市欧诗顿服饰有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任；驳回原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1197元，由原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南负担755元，由被告佛山市欧诗顿服饰有限公司、被告罗建文共同负担442元。鉴定费3000元，由被告佛山市欧诗顿服饰有限公司、被告罗建文共同负担；两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南支付上述鉴定费3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年八月二十二日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告庞东红、庞绍雄、庞杏月、冯顺南提交以下证据：四原告身份证复印件、被告佛山市欧诗顿服饰有限公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告罗建文身份证复印件；《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：14-3-C4）、《劳务合同》；《佛山市存院路19号物业租赁合同》（合同编号：17-3-C1、17-3-C2）、《补充合同》；短信截图、照片；《佛山市名友环保科技有限公司报价单》、佛山市名友环保科技有限公司营业执照复印件；（2016）粤0604民初12850号民事判决书。被告佛山市欧诗顿服饰有限公司、被告罗建文提交以下证据：短信截图。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当�循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。