广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第215号
原告：江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司，住所地江门市。
法定代表人：冯永超，该公司总经理。
委托代理人：郑兰英、李艳娜，均是广东天高律师事务所律师。
被告：蔡健，男，1969年10月12日出生，住佛山市三水区。
原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司（以下简称骏景湾公司）诉被告蔡健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理，原告骏景湾公司的委托代理人李艳娜到庭参加了诉讼。被告蔡健经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告骏景湾公司诉称：2008年8月20日，江门市蓬江区南昌房地产开发有限公司（以下简称南昌公司）与原告骏景湾公司签订合同，委托原告骏景湾公司对骏景湾豪庭小区提供前期物业管理服务，服务期限自2008年8月20日至2014年8月19日。双方约定：原告有权“每月收取的物业管理服务费、车位使用月租费、其他有偿服务费，自收自用”，“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”等。
2009年底，被告购买了江门市蓬江区骏景湾豪庭XX庭X幢XXX室房屋，建筑面积为141.29平方米，南昌公司依约在2010年2月28日前向被告交付物业。2009年12月23日，原、被告双方就前述物业的前期物业管理服务的问题达成一致协议，并签订《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理服务费，收费标准：按住宅建筑面积每平方米电梯洋房1.5元／月收取；被告应从房屋交付使用的次月起向原告交纳物业管理费，物业管理费采用银行代收代交方式扣交，并于每月5日前交纳，被告应在缴费账户存入足够金额以交纳物业管理费，对因被告逾期受理、账户冻结或余额不足等原因未能划款支付费用的，原告有权在下月缴费中按每日1%计收滞纳金。因此，被告应从2010年3月起依约每月向原告支付物业管理服务费211.94元，被告自收楼后至2012年6月均依约履行付款义务，但自2012年7月起，被告迟迟没有缴费，原告多次催收未果。
因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费4662.68元，及其滞纳金（滞纳金自2012年7月1日起按每日千分之三计算至实际付清物业服务费之日止，暂计算至2014年4月为4879.28元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告骏景湾公司为起诉提供的证据有：
证据1.《营业执照》1份，证明原告的主体资格。
证据2.《身份证》复印件一份，证明被告的主体资格。
证据3.《商品房买卖合同》1份，证明被告是涉案房屋的产权人，涉案物业建筑面积141.29平方米。
证据4.《骏景湾物业管理委托合同》1份，证明原告骏景湾公司受开发商南昌公司的委托对骏景湾小区进行前期物业管理，合同约定原告有权向业主每月收取物业管理费、车位管理费，以及约定如果业主逾期支付有关费用，原告可以按每日千分之三的标准收取滞纳金。
证据5.《前期物业管理服务协议》1份，证明2009年12月23日，原被告就前述物业的前期物业管理服务的有关问题达成一致的协议并签订《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理服务费等。
被告蔡健在答辩期内没有答辩，在举证期内没有提供证据，也没有出庭应诉。
经审理查明：原告骏景湾公司于2008年8月14日登记成立，是具有三级资质的物业服务企业。
2008年8月20日，南昌公司（甲方）与原告骏景湾公司（乙方）签订《骏景湾物业管理委托合同》，约定：甲方作为骏景湾住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；服务收费标准：住宅多层、高层电梯洋房、商铺，根据购房合同约定收取物业服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元或1.5元向业主或物业使用人收取；合同期限从2008年8月20日0时至2014年8月19日24时止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金等条款。该合同签订后，骏景湾小区物业管理服务由骏景湾公司提供，并向业主收取有关的服务费用。
位于江门市蓬江区骏景湾豪庭骏景庭X幢XXX室房屋建筑面积141.29平方米，由蔡健于2009年买受。《商品房买卖合同》约定作为开发商的南昌公司须在2010年2月28日前交付上述房屋。
2009年12月23日，原告骏景湾公司与蔡健签订《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》，协议约定：蔡健同意开发公司按照规定选聘骏景湾公司实施前期物业管理服务，蔡健所购买的涉案房屋为住宅，物业服务费收费标准按住宅建筑面积每平方米电梯洋房1.5元／月收取；蔡健应从房屋交付使用的次月起向原告交纳物业管理费，物业管理费采用银行代收代交方式扣交，并于每月5日前交纳；蔡健违反协议不按协议约定收费标准和时间交纳有关物业服务费用的，原告有权要求蔡健补交，每逾期一天需向原告交纳所拖欠物业管理费的1%作为违约金，逾期两月不交的，原告有权在公示栏公布，并可向法院起诉。
后来，由于蔡健从2012年7月1日起拖欠物业服务费，双方遂产生纠纷，原告骏景湾公司诉求如上。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告骏景湾公司与被告蔡健签订的《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律的禁止性规定，该协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点有：1.被告蔡健是否应支付拖欠的物业服务费问题；2.原告骏景湾主张的滞纳金（违约金）计算标准是否过高的问题。
一、关于被告蔡健是否应支付拖欠的物业服务费问题。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，本案中，被告蔡健享受了原告骏景湾公司提供的物业服务，其应依约支付相应的服务费用。被告蔡健住宅建筑面积为141.29平方米，按《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》约定的收费标准，本院核定其应交纳的物业管理服务费为4662.57元（141.29平方米×每平方米1.5元／月×22个月）。
三、关于原告骏景湾公司请求按每日3‰的标准计算违约金是否过高的问题。按照《骏景湾物业管理委托合同》的约定，蔡健应该从逾期之日起按每日3‰的标准向骏景湾公司支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。《骏景湾豪庭（前期）物业管理服务协议》则约定蔡健应该从逾期之日起按每日1%的标准向骏景湾公司支付违约金，原告骏景湾公司主张按《骏景湾物业管理委托合同》中约定的较低的标准提出请求。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行一年期流动资金贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于蔡健此前的物业服务费均在每月的5日前通过银行转账方式交纳。因此，本案中的逾期违约金应从2012年7月6日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告蔡健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告蔡健在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区骏景湾物业管理有限公司支付2012年7月1日至2014年4月30日止的物业服务费共4662.57元及逾期付款违约金（违约金应从2012年7月6日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告蔡健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告蔡健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 邱启杰
审 判 员 朱树启
人民陪审员 王红梅
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 容丽萍