广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第659号
原告（反诉被告）东莞市港华塑胶制品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人姚义华，该公司总经理。
委托代理人黎柏铖。
被告（反诉原告）谢玉花，女，住址：湖南省祁阳县。
委托代理人谭南昌，广东旗轩律师事务所律师。
委托代理人胡永红，男，系谢玉花的丈夫。
原告（反诉被告）东莞市港华塑胶制品有限公司诉被告（反诉原告）谢玉花租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）东莞市港华塑胶制品有限公司的委托代理人黎柏铖，被告（反诉原告）谢玉花及其委托代理人谭南昌、胡永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一、本诉
原告东莞市港华塑胶制品有限公司诉称，原告在2012年9月16日同意将位于东莞市常平镇漱新村荣华二街3栋三楼铁皮厂房及宿舍转租给被告开办企业之用，双方并于当天签订一份《厂房租赁合同书》，明确租赁的厂房及宿舍的每月租金为4600元，但在合同租赁期间，被告由于工人的宿舍不够用再�赁原告一部分宿舍，每月应多交租金为250元，即每月租金为4850元。合同租赁期限从2012年10月1日至2014年9月30日止，被告必须在每月15日之前交付当月的租金。但在上述合同签订后，被告均不能按时交付租金，截至目前为止，被告拖欠原告租金共38800元未付，在原告的多次追讨下，被告总以各种理由有意再拖。综上，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方之间签订的《厂房租赁合同书》；2、被告支付拖欠原告租金38800元（注：从2013年9月份始至2014年4月份止），此后自2014年5月份开始按每月租金4850元计算至被告实际搬迁日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告谢玉花辩称，1、案涉厂房没有向规划部门报建，未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，案涉租赁合同属无效合同，原告存在过错导致被告相关损失，原告应�承担赔偿责任。2、原告向被告提供的厂房也不符合相应的使用功能，该厂房漏水严重，在被告租赁期间也没有尽到维修义务，原告自身生产使用的机器发出巨大噪音，排放的工业废物也产生异常刺鼻的气味，致使被告的工人均不愿意在案涉厂房宿舍工作和居住，且案涉厂房的业主即漱新村委会的工作人员也多次到现场，以该厂房属于违章建筑为由，要求被告尽快搬离，致使被告不能实现合同目的，属于根本违约，应当向被告承担相应违约责任。3、原告以每度电1.1元高于供电公司的价格向被告收取，原告属于明显的违约，原告应当向被告返还多收取的电费并承担违约责任。4、原告自2013年11月起对被告停水停电，致使被告停产，使得被告遭受严重损失，该部分损失被告已提起反诉。
经审理查明，2012年9月16日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市常平镇漱新村荣华二街3栋三楼铁皮厂房及配套设施出租给被告使用，双方确认每月租金4850元，租赁期限从2012年10月1日至2014年9月30日。原告确认收取了被告的押金9200元。
庭审中，被告确认从2013年9月开始未缴纳租金。
被告提交了调解协议书、录音光盘到庭，佐证双方于2014年3月31日因租赁事宜产生纠纷的事实。
另查明，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、收据、调解协议书、录音光盘以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：
一、租赁合同的效力问题。原告未提交证据予以佐证案涉租赁物有办理建设工程规划许可证，视为案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于�理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市港华塑胶制品有限公司与被告谢玉花之间签订的《厂房租赁合同书》系无效合同。
二、因原告与被告之间签订的《厂房租赁合同书》无效，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉租赁物的实际占有使用人应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，结合庭审意见，被告从2013年9月开始未缴纳租金，且从被告提交的证据看，原、被告双方于2014年3月31日就租赁事宜产生纠纷，首先，被告至今未搬离机器设备并返还租赁物给原告，被告理应支付占有使用费。即便原告存在阻扰被告搬离机�设备的行为，亦是因为被告拖欠使用费所致，而且被告亦应当采取报警（上述在公安部门的调解仅系就人身伤害部分的调解，与租赁事宜无关）、发律师函或通过诉讼的途径来维护自身的合法权益，但被告并没有采取恰当的方式任由损失的扩大，故被告应当承担占有使用费；其次，被告虽然拖欠原告的房屋使用费，但原告亦应当采取合理的措施避免损失的扩大，原告没有尽到减损的义务，故原告应当就扩大的损失承担相应的责任。由于双方对租赁物的闲置均存在一定的责任，故本院酌定双方各自承担一半的损失。从现有证据看，可以认定的系原、被告双方于2014年3月31日就租赁事宜产生纠纷，故从2013年9月1日至2014年3月31日期间的占有使用费应按照合同约定的4850元计算，合计为4850元×7=33950元，扣减被告向原告支付的押金9200元，剩余24750元；从2014年4月1日起至被告实际搬离之日止，按照4850元／2即2425元／月的标准予以计算。
二、反诉
反诉原告谢玉花诉称，反诉原告与反诉被告签订租赁合同后，一直按照合同约定向反诉被告支付租金，履行合同义务，但是反诉被告却对反诉原告停电，导致反诉原告不能正常生产经营，之前口头约定借用反诉被告的营业执照，反诉被告也没有提供，为此，双方起过争执，派出所曾经出警处理过，由于停电，反诉原告自2013年9月就被迫停产，机器设备不让反诉原告搬走，即使搬走也会遭受严重损失。故此，为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付装修损失50000元；2、反诉被告向反诉原告支付厂房设备损失80000元；3、反诉被告向反诉原告支付经营损失50000元；4、反诉被告向反诉原告支付叁个月租金的违约金14550元。
反诉�告东莞市港华塑胶制品有限公司辩称，反诉请求没有事实依据，金额应以鉴定部门出具的鉴定结论为准。
经审理查明，就反诉被告与反诉原告的租赁事宜，反诉原告委托本院依法指定深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉厂房装修价值、厂房内机器设备的价值及拆除生产线所需费用进行评估，评估结论为：1、案涉铁皮厂房的装修价值为9500元；2、案涉厂房内机器设备（三条生产线）的价值为57210元；3、涉案生产线可以拆除，生产线重新拆装人工费24200元。为此，反诉原告支付了评估费16950元。
以上事实，有价格鉴证报告、评估费发票以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者�有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因双方的过错责任相当，故酌情认定因合同无效造成的损失，由双方各承担损失的50%。其中，装修损失经鉴定为9500元；因厂房内机器设备可以拆除，故设备不计入损失范畴；但拆除设备并重新安装所需的人工费属于因合同无效而扩大的损失，应计入损失范畴，该部分费用经鉴定为24200元。至于违约金，因案涉租赁合同无效，违约金的约定也属于无效约定，对双方均无约束力，反诉原告诉请该部分费用，本院不予支持。至于经营损失，反诉原告未举证证明，且该部分费用属于间接损失，本院不予支持。综上，损失合计金额33700元，反诉被告应向反诉原告赔偿16850元。
至于鉴定费16950元，应由双方共同承担，反诉原告已经�交，反诉被告应向反诉原告支付鉴定费8475元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告谢玉花自本判决生效之日起五日内向原告东莞市港华塑胶制品有限公司支付2013年9月1日至2014年3月31日的占有使用费24750元并支付从2014年4月1日起的占有使用费（以2425元／月为标准，从2014年4月1日起计至被告谢玉花实际搬离之日止）；
二、驳回原告东莞市港华塑胶制品有限公司的其他诉讼请求；
三、限反诉被告东莞市港华塑胶制品有限公司自本判决生效之日起五日内向反诉原告谢玉花赔偿16850元；
四、驳�反诉原告谢玉花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费770元，由原告东莞市港华塑胶制品有限公司负担279元，被告谢玉花负担491元。原告东莞市港华塑胶制品有限公司已预交案件受理费770元。反诉案件受理费2150元，由反诉原告谢玉花负担1969元，反诉被告东莞市港华塑胶制品有限公司负担181元。反诉原告谢玉花已预交案件受理费2150元。鉴定费16950元，由反诉原告谢玉花负担8475元，反诉被告东莞市港华塑胶制品有限公司负担8475元。反诉原告谢玉花已预交鉴定费16950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人�法院。
审 判 长 朱 畅
代理审判员 丁秀霞
人民陪审员 梁浩平
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 钟泽祥
陈珊珊
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程�划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。