广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3295号
原告深圳市北方物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路国际科技大厦3/F。
法定代表人蔡江，总经理。
委托代理人覃海光，广西道森律师事务所律师。
委托代理人蒙文捷，广西道森律师事务所律师。
被告银联洲，男，1974年5月17日出生，仫佬族，现住青秀区。
原告深圳市北方�业管理有限公司（以下简北方物业公司）诉被告银联洲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北方物业公司的委托代理人蒙文捷，被告银联洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北方物业公司诉称，2010年7月1日，原告与南宁铁路局住房建设管理所签订了《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向南宁铁路局凤岭职工住宅小区项目“宁铁馨苑”住宅小区提供前期物业管理服务。被告于2008年8月22日参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设，购买了位于南宁市佛子岭路23号“宁铁馨苑”住宅小区5栋1单元4-4号房，建筑面积为120㎡。2010年10月27日被告在接收房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告为被告提供前期物业管理服务，被告每月按0.79元/㎡向原告交纳物业管理服务费，同时还需支付共用水电分摊费用、每月生活垃圾处理费8元/户、每月停车管理服务费15元/辆等其他费用。被告应于每月5日前支付当月的物业管理服务费，若被告逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日安千分之三向原告支付违约金。此后，被告所在小区成立了南宁市宁铁馨苑业主委员会，并于2014年11月11日与原告签订了《宁铁馨苑物业服务合同》，该合同所列的物业管理服务费、共用水电分摊费、生活垃圾处理费、停车管理服务费等费用的交纳标准与《前期物业管理服务协议》一致。合同签订后，原告一直为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2011年4月1日起便无故拖欠物业管理服务费、公用水电分摊费等各项费用，至2015年8月1日止共拖欠上述费用5882.77元。原告曾多次以各种形式向被告催收，但其未予理睬。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2011年4月1日起至2015年7月31日止的物业管理服务费4929.6元；二、被告向原告支付公用水电分摊费953.17元；三、被告向原告支付逾期交纳2011年4月至2015年4月的物业管理服务费违约金10597.59元（违约金计算：以每日3‰为计算标准，从2011年7月1日暂计至2015年7月31日止，2015年8月1日起至被告付清全部拖欠服务费之日至的违约金另计）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告银联洲辩称，被告于2010年10月27日与原告收房时发现房屋阳台有漏水现象，在房屋验楼交接表上也写明该情况，并要求原告派人维修，但至今维修工作一直没有做，阳台仍有漏水现象,原告物业管理服务不到位，存在违约行为，故被告无须支付违约金。由于被告尚未入住该小区，故物业管理费中应减免原告要求被告支付的垃圾服务费、共用水电分摊费、停车管理服务费。
经审理查明，2008年8月22日，被告与南宁铁路局凤岭建设委员会签订《市场运作建设住房合同》，约定被告参加南宁铁路局凤岭建设委员会组织的市场运作房建设，住房建筑面积约为120㎡（以房地产产权登记机关实际测定的面积为准）。2010年8月13日，被告分得南宁铁路局宁铁馨苑住宅小区5栋1单元4-4号房，并于2010年10月27日办理入伙手续。
南宁市铁路局住房建设管理所（以下简称铁路局住建所）（甲方）与原告（乙方）签订期限自2010年7月1日至2012年6月30日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告为南宁铁路局凤岭职工住宅小区（即宁铁馨苑住宅小区）提供物业管理服务，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物�的建筑面积交纳，高层住宅：0.79元/月·平方米（含电梯费）。公用水电费等属公共耗能费用的，均按实际发生额从甲方通知业主入伙之日（以甲方发出的入伙通知书规定的时间为准）起由业主按户进行分摊。关于违约责任，双方约定如下：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约方应按每日3‰的标准向守约方支付违约金。
2010年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订期限至2012年6月30日的《前期物业管理服务协议》，双方就宁铁馨苑住宅小区的物业管理服务进行了约定，同时约定：甲方以0.79元/㎡·月收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按每日3‰的标准向甲方支付违约金。
2012年6月30日，铁路局住建所（甲方）与原告（乙方）续签了期限自2012年7月1日至2015年6月30日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区（宁铁馨苑）前期物业服务合同》。合同第十四条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.79元/月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十五条约定：公用水电费（包括绿化清洁用水、公共照明电费、地源热泵电费、电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从甲方通知业主入伙之日（以甲方发出的入伙通知书规定的时间为准）起由已经在乙方办理入伙手续的业主按户进行分摊。第三十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可按国家相关规定向违约方收取违约金。
2014年11月11日，南宁市宁铁馨苑业主委员会（�方）与原告（乙方）签订期限自2014年1月1日至2016年12月31日的《南宁铁路局凤岭职工住宅小区(宁铁馨苑)物业服务合同》，第十六条约定：本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制的方式：1、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准确定如下：高层住宅：0.79元/月·平方米（含电梯日常维保及年检费用）。第十七条约定：公用水电费（包括消防、绿化清洁用水、公共照明电费、电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从通知入伙之日起（以入伙通知书为准）由已经在乙方办理入伙手续的业主按户进行分摊。乙方对公共设施能耗进行抄表进行，公共设施用水、用电费用收取按业主实际发生费用进行分摊，不得收取额外费用。第二十二条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按日收取3‰的�纳金。
因被告自2011年4月1日起未再向原告交纳物业管理服务费、水电费等费用，原告诉至法院，提出前述诉请。
另查明，原告于2015年11月17日取得一级物业管理资质。2010年8月4日，原告就物业服务收费标准向南宁市物价局申请备案。南宁市物价局于2010年8月26日出具备案意见，内容为：同意1级备案。按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯0.79元/㎡。
又查明，涉案房屋尚未办理房地产权属证书。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同�事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案宁铁馨苑住宅小区先后通过铁路局住建所、宁铁馨苑业主委员会与原告签订物业管理服务协议，该协议合法有效，对小区业主具有约束力。原告按合同对小区进行物业服务，被告作为小区业主应当按规定履行相关缴费义务。被告主张原告在提供物业服务的过程中存在违约行为，其房屋阳台存在漏水现象，向原告反应后至今未予以修缮。本院认为，关于被告房屋阳台漏水，原告是否未尽到合同义务进行修缮，被告应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业服务费，因此，本院对被告的抗辩不予采信。被告应依约向原告交纳物业服务费。
关于物业服务费应缴数额问题。按照南宁市物价局对宁铁馨苑住宅小区的备案意见，该小区物业服务收费标准按0.79元/㎡计，被告从2011年4月至2015年7月欠缴物业服务费，应缴纳上述费用4929.6元（120㎡×0.79元/㎡×52个月）。
关于公用水电分摊费问题。根据物业管理服务协议约定，共用水电费按实际发生额从业主入伙之日起由业主按户进行分摊。现被告对小区公用水电产生的情况及计算方式无异议，本院予以确认。因此，对原告主张的数额，本院予以采信。
关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金问题。关于上述物业服务费的违约金，原告主张按前期物业管理服务协议、物业管理服务合同约定按日3‰的标准计算违约金。我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付的物业服务费4929.6元的30%计算为1479元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告银联洲应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付2011年4月至2015年7月的物业服务费4929.6元；
二、被告银联洲应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金1479元（违约金计算方式：4929.6×30%）；
三、被告银联洲应向原告深圳市北方物业管理有限公司支付2011年8月1日至2015年8月1日期间的公用水电分摊费953.17元。
案件受理费212元，由被告银联洲负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出�交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
人民陪审员 陈仑平
人民陪审员 陈 华
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前�建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。