湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6309号
上诉人（原审被告）：熊春林，男，1979年4月18日出生，汉族，无职业，住湖北省武汉市洪山区。
委托代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱玲，女，1984年4月1日出生，汉族，无职业，住湖北省武汉市蔡甸区。
委托代理人：钱开明，湖北明晓元申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏运山，男，1966年8月2日出生，汉族，武汉国立置业有限公司经理，住湖北省武汉市蔡甸区。
被上诉人（原审第三人）：魏佳丽，女，1988年10月27日出生，汉族，无职业，住湖北省武汉市蔡甸区，系原告魏运山之女。
委托代理人：魏运山（魏佳丽之父），身份情况同上。
被上诉人（原审第三人）：武汉国立置业有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街新福路641号。
法定代表人黄建国，该公司总经理。
委托代理人：魏运山，该公司员工。
上诉人熊春林、朱玲因与被上诉人魏运山、魏佳丽、武汉国立置业有限公司（以下简称国立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民二初字第00340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人熊春林、朱玲上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项，依法改判。事实与理由：一审判决上诉人承担违约责任的依据是魏运山与熊春林、朱玲于2014年6月1日签订《管理承包协议书》，该协议本质上属于挂靠承包性质内部关系，协议对发包方和承包方的权利、义务和违约责任进行了约定，魏运山没有履行协议约定的相关义务，构成根本违约，应承担违约责任，而不是上诉人违约。本案魏运山诉请是内部承包关系，一审认定房屋租赁属于法律关系错误，判决房屋租金166666.67元、违约金10万元和腾退房屋没有依据。
本案房屋租赁关系的事实基础应是2014年7月28日魏佳丽与朱玲签订《房屋租赁合同》，一审未查明和审理《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》已于2015年4月1日到期，月租金为5600元，违约金为5000元，且本案存在一年诉讼时效。请求二审法院依法改判。
被上诉人魏运山、魏佳丽、国立公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
魏运山向一审法院起诉请求：依法判令：1、解除魏运山与熊春林、朱玲之间的合同，熊春林、朱玲立即腾退所租赁房屋并交�给魏运山；2、熊春林、朱玲向魏运山支付从2014年6月1日至2015年8月1日的欠付租金人民币236666元；3、熊春林、朱玲支付魏运山违约金人民币10万元；4、熊春林、朱玲支付腾退期间从2015年8月2日至实际腾退为止按合同约定租金标准计算的占用费；5、熊春林、朱玲赔偿魏运山损失人民币127658.34元；6、诉讼费由熊春林、朱玲承担。
一审法院认定事实：国立公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街独山大道（现为莲花湖大道）、编号为蔡国用（2009）第3517号的地块的土地使用权，面积为3997平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年11月9日至2079年9月26日止。经批准，在该地块上投资国立·上品3、4号住宅楼。2012年9月3日，经武汉市蔡甸区国土资源和规划局验收并出具武规（蔡）验（2012）030号建设工程规划验收合格证，其中载明地下室为950.9平方米。2013年8月23日，武汉市蔡甸区城乡建设局出具12-13-0167号和12-13-0168号工程竣工验收备案证明书。此后国立公司将竣工后的国立·上品3、4号楼地下室交魏运山管理。2012年7月6日，魏佳丽以购买方式取得国立公司开发的国立·上品3、4号住宅楼中的建筑面积为752.46平方米的地下室；2015年1月7日，又该购买了住宅楼中第3［幢］1层（2）铺号房，建筑面积为85.89平方米。2014年7月28日，魏佳丽与朱玲签订《房屋租赁合同》，约定使用面积为280平方米，租赁用途为商业服务，租赁期从2014年4月1日至2015年4月1日，约定每平方米每月租金人民币20元，共计人民币2800元，租金交纳时间为2014年4月1日。此后，魏佳丽将所购地下室752.46平方米及铺房85.89平方米交魏运山管理
一审另查明，2013年8月19日，魏运山出资人民币139.7万元对魏佳丽所购房屋、地下室及国立公司所有的地下室进行了装修；2014年1月11日，魏运山与广州藏源生物科技有限公司签订《尚御堂品牌加盟合同》，同月15日支出加盟配货金人民币8.68万元，该公司向魏运山配送了相关物品。2014年6月前，魏运山就上述店铺进行网上招租，熊春林、朱玲即与魏运山协商后，于同年6月1日签订《管理承包协议书》，约定：魏运山将位于蔡甸区国立上品小区第一层{即魏佳丽所购第3［幢］1层（2）铺号房}、负一层（即地下室），共计1000平方米的尚御堂足疗养生会所管理承包给熊春林、朱玲经营，熊春林、朱玲根据本协议享有管理经营权和承包收益权；魏运山负责场地的经营硬设施设备的完善（营运物品、宿舍物品、技师房物品、取水间、收银机、监控系统、消防设施及系统、车位约15个等硬件设施）和证照齐全，熊春林、朱玲管理承包期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工，魏运山不参与被告正常管理及经营；承包期限为5年，从2014年6月1日至2019年5月31日；熊春林、朱玲承包管理的第一个周期年缴纳房租租金及场地管理承包金为人民币20万元，于2014年6月尾缴纳人民币3.8万元，余款按月人民币1.35万元缴纳，以后房租租金及场地管理承包金每年递增人民币2万元；确认先付款后使用的原则，约定第一年租金支付时间为2014年6月尾；魏运山于办理经营权交接之日将场地经营所需的各种证照副本及复印件与公章一并给被告，魏运山必须保证其所有证照合法有效；因证照不完善导致相关部门的行政处罚由魏运山负责，如发生因证照及安防消防执法而停止整顿的空档期超过6天以上（含6天），熊春林、朱玲不承担此期间的房租及管理金且租期顺延；承包期满后，魏运山按原移交清单进行清点验收，如有短缺，熊春林、朱玲承担赔偿责任；逾期未交纳按约定应当由熊春林、朱玲交纳的费用，已给魏运山造成重大损失的，魏运山有权解除合同；任何一方违约的应向守约方承担违约金为10万元，若违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方的损失；双方间的争议可向所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，魏运山如约将房屋交付熊春林、朱玲，熊春林、朱玲于2014年7月21日在武汉市蔡甸区卫生和计划生育委员会以武汉市蔡甸区尚御堂足浴会所的名称办理了卫生许可证，登记的负责人为朱玲；同月30日，以字号名称武汉市蔡甸区尚御堂养生会所在武汉市工商行政管理局蔡甸分局办理登记，经营者为朱玲，经营地址为武汉市蔡甸区蔡甸街孙家畈村国立上品小区3幢2铺，经营范围为足浴、按摩、保健服务。经营期间，熊春林、朱玲聘请了员工，并由熊春林、朱玲向员工支付工资，其间，营业税款由熊春林、朱玲缴纳；魏运山从未参与熊春林、朱玲的经营与管理。
一审另查明，武汉市工商行政管理局蔡甸分局于2014年5月15日以“魏总”为排头名称向熊春林、朱玲下达蔡工商责改字（2014）0004274号责令改正通知书、同年7月14日下达蔡工商责改字（2014）0001447号责令改正通知书、同年8月6日和13日向朱玲分别下达蔡工商听告字（2014）第42号行政处罚听证告知书与蔡工商处（2014）182号行政处罚决定书、同年11月11日下达蔡工商责改字（2014）0001447号责令改正通知书和（2014）11号责令改正通知书，其间，朱玲缴纳5000元罚款；武汉市公安局蔡甸区分局消防大队于2014年7月9日向尚御堂养生会所下达蔡公消限字（2014）第63110号责令限期改正通知书、同月30日向武汉市蔡甸区尚御堂足浴会所下达蔡公消不字（2014）第0001号不同意投入使用、营业决定书；武汉市蔡甸区卫生和计划生育委员会于2014年7月14�和8月15日向朱玲分别下达卫生监督意见书；武汉市蔡甸区城市管理执法局于2015年1月15日向朱玲下达直-003违法通知书和直-003责令限期改正通知书、同月27日向朱玲分别下达（蔡城管）听告字（2015）第直-003号听证告知书和（蔡城管）罚告字（2015）第直-003号行政处罚事先告知书、同年2月2日向朱玲下达（蔡城管）决字（2015）第直-003号行政处罚决定书。熊春林、朱玲于2015年2月间全面停业。至停业时止，熊春林、朱玲未向魏运山交纳租金。2015年3月至6月间，魏运山为熊春林、朱玲垫付该期间水电费人民币531.34元。
一审中，熊春林、朱玲均同意魏运山解除合同的请求。魏运山以其支出加盟配货金人民币8.68万元所配送的物品全部由熊春林、朱玲所用、为熊春林、朱玲支出广告费人民币3.36万元和印刷费人民币6727元、为熊春林、朱玲垫付水电费人民币531.34元为由，要求熊春林、朱玲赔偿人民币127658.34元，熊春林、朱玲除同意返还水电费人民币531.34元外，对其他款项均认为与熊春林、朱玲无关，不同意赔偿；熊春林、朱玲以经营中购买物品支出的人民币5.8万元，魏运山同意作为租金扣减为由，认为该款应视为向魏运山交纳的租金，魏运山以此款的支出与魏运山无关为由，不认可熊春林、朱玲的意见。
一审法院认为：魏运山与熊春林、朱玲签订的《管理承包协议书》中，因内容大多是对房屋租金进行的约定，且明确了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式，其形式与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和�式、租赁物维修等条款。”的规定相符，故认定魏运山与熊春林、朱玲系租赁关系；本案双方当事人所签订合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应属有效，对双方当事人具有拘束力；因本案第三人作为诉争租赁房屋权利人，均同意魏运山与熊春林、朱玲签订协议的事实，故本案魏运山具有诉讼主体资格。因熊春林、朱玲从租赁魏运山房屋至今未向魏运山交纳租赁费已构成违约，且同意魏运山解除合同的请求，故魏运山与熊春林、朱玲于2014年6月1日签订的《管理承包协议书》依法应予以解除；因协议的解除，故魏运山要求熊春林、朱玲将租赁房屋立即腾退交付给魏运山的请求符合法律规定，依法予以支持。结合相关部门作出处罚的决定及魏运山为熊春林、朱玲垫付2015年3月至6月间水电费的情况，说明熊春林、朱玲2015年2月起至今未进�经营的事实，根据魏运山与熊春林、朱玲关于“因证照不完善导致相关部门的行政处罚由魏运山负责，如发生因证照及安防消防执法而停止整顿的空档期超过6天以上（含6天），熊春林、朱玲不承担此期间的房租及管理金且租期顺延”的约定，因熊春林、朱玲从租赁房屋至2015年2月间从未向魏运山交纳过租金，故熊春林、朱玲应向魏运山支付2014年6月1日至2015年2月1日间的租赁费为宜，该期间计8个月；根据双方《管理承包协议书》中约定第一年租金为20万元，故熊春林、朱玲应共同向魏运山支付该期间租赁费为人民币133333.33元（即20万元／年÷12个月×8个月）。因熊春林、朱玲未按约向魏运山支付租金的属违约行为，故魏运山依合同约定要求熊春林、朱玲支付违约金人民币10万元的请求于法有据，依法予以支持。熊春林、朱玲对魏运山要求返还垫付水电费人民币531.34元�请求无异议，故熊春林、朱玲应向魏运山承担返还该款的民事责任。魏运山要求熊春林、朱玲赔偿其他款人民币127127元的请求，因熊春林、朱玲对该款支出不予认可，且魏运山提供的证据并不能直接证明该款应由熊春林、朱玲承担，故不予支持。魏运山为熊春林、朱玲垫付2015年3月至6月间的水电费，证明魏运山明知熊春林、朱玲从2015年2月间停业的事实，故魏运山要求熊春林、朱玲支付2015年2月1日后至实际腾退时止的房屋占用费的请求，与约定起不符，依法不予支持。熊春林、朱玲向工商等部门办理登记载明的负责人为朱玲，即事实上由熊春林、朱玲自主行使经营权，其经营与魏运山无关，故熊春林、朱玲辩解与魏运山系承包关系的理由不成立。熊春林、朱玲以经营中支出人民币5.8万元物品费应作为租金扣减的理由，魏运山不予认可，因熊春林、朱玲的经营与魏运�无关，故熊春林、朱玲认为该款应作为租金扣减的理由与事实不符，依法不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除魏运山与熊春林、朱玲于2014年6月1日签订的《管理承包协议书》，熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街孙家畈村国立·上品3、4号住宅楼中第3［幢］1层（2）铺号房及地下室腾退给魏运山；二、熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同给付魏运山房屋租金人民币133333.33元；三、熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同向魏运山支付违约金人民币10万元；四、熊春林、朱玲于本判决生效之日起五日内共同返还魏运山人民币531.34元；五、驳回魏运山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8269元，由魏运山负担人民币3461元，熊春林、朱玲共同负担人民币4808元（此款魏运山已同意垫付，执行时由熊春林、朱玲一并给付魏运山）。
二审中，熊春林、朱玲提供2014年12月12日湖北日报网页，拟证明我们使用的4号楼架空层房屋被强拆，魏运山违约。魏运山质证认为本案租赁物是3号楼，这个新闻是关于4号楼，该证据与本案无关。魏佳丽、国立公司同意魏运山的质证意见。本院认为，该证据不能证明魏运山违约，不能达到证明目的，不予采信。
本院认为：魏运山与熊春林、朱玲签订的《管理承包协议书》，协议对租赁房屋、房屋租金、�赁期限等进行了约定，且魏运山已将租赁房屋交付给熊春林、朱玲使用、收益，该协议具备房屋租赁合同的主要内容，符合房屋租赁合同法律关系，应认定该《管理承包协议书》为房屋租赁合同性质，适用房屋租赁合同法律规定，而魏佳丽与朱玲签订《房屋租赁合同》并未实际履行，一审
法院定性正确。熊春林、朱玲上诉认为该协议本质上属于挂靠承包性质内部关系的上诉理由不能成立。双方之间签订的《管理承包协议书》，系双方在协商一致的基础上自愿签订的，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，并依约享有权利、履行义务。双方在协议中对租赁期限、租金标准、支付期限和违约责任作出明确约定，本案中，熊春林、朱玲逾期不支付租金，构成根本违约，魏运山享有解除权，其提出有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，在本案一审审理过程中，双方均明确表示合同目的已不能实现，同意解除合同，一审法院对此依法予以确认。合同解除后，熊春林、朱玲应支付欠租、承担违约责任，一审法院判决并无不当，本院予以维持。熊春林、朱玲上诉认为魏运山构成根本违约，应承担违约责任，但其提供的证据不足以证明，该理由不能成立，熊春林、朱玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5308元，由熊春林、朱玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一六年十一月二十五日
书记员 张 博