西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01377号
上诉人（原审被告）孙宁娜。
被上诉人（原审原告）李玉国。
委托代理人徐续前，陕西迎旭律师事务所律师。
委托代理人王美月，陕西迎旭律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）西安市水利建设工程集团有限公司，住所地西安市朱雀大街北段100号。
法定代表人王长随，该公司董事长。
委托代理人张琴，陕西克利律师事务所律师
上诉人孙宁娜因与被上诉人李玉国、西安市水利建设工程集团有限公司（以下简称水利公司）房屋租赁合同纠纷一案不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现己审理终结。
李玉国向原审法院诉称，2014年，孙宁娜将位于本市碑林区朱雀大街100号的商铺店面转让给李玉国经营，并收取李玉国商铺押金、房费和转让费31800元。经查，孙宁娜该行为系非法转租，李玉国经与孙宁娜协商退还商铺押金和转让费未果后诉至法院。现请求判令孙宁娜退还李玉国商铺押金10000元、转让费10000元共计20000元；本案诉讼费用由孙宁娜承担。
孙宁娜辩称，孙宁娜与李玉国签订的转让合同系双方自愿选择，合法有效，孙宁娜不应退还转让费。2015年2月5日，李玉国从孙宁娜手拿走押金条，故孙宁娜不应再退还李玉国押金。
第三人水利公司述称，第三人于2015年1月才得知原、孙宁娜之间转租的事，之前并不知情，孙宁娜此行为系违约行为，且本案第三人不应承担任何责任。
原审法院经审理查明：2013年，孙宁娜与第三人水利公司签订了房屋租赁合同，约定由孙宁娜承租第三人所有的位于西安市朱雀大街北段100号房屋；租赁期限为2013年8月19日至2014年8月18日；租金为每月2400元；保证金10000元由承租人交于出租人；出租人不允许承租人转租房屋，如有违约，将不予退还全部保证金，承租人还将承担违约责任。2014年2月19日，孙宁娜与第三人水利公司续签了房屋租赁合同，将租赁期限延长至2015年2月18日。2014年2月21日，李玉国与孙宁娜签订《合同》约定：孙宁娜将位于西安市朱雀大街北段100号店铺转让给李玉国使用，并保证一个同等享有孙宁娜在原有租赁合同中所享有的权利与义务；使用期限截止于2014年8月18日；店铺转让给李玉国后，李玉国同意代替孙宁娜向原出租人履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；2014年2月25日为房屋交接日期，李玉国于2014年2月25日前一次性向孙宁娜支付顶手费31800元（其中包含孙宁娜交给原房东再转付李玉国的押金、房屋租金、转让时店铺的装修装饰设备及其他相关费用）。合同签订后，李玉国依约将商铺押金10000元、转让费11000元及房屋租金共计31800元交于孙宁娜，孙宁娜也依约将上述房屋交于李玉国使用。2014年8月18日合同到期后，双方并未书面续签合同，但合同仍实际履行。2015年1月29日，李玉国与第三人水利公司对于西安市朱雀大街北段100号房屋的使用事宜签订了房屋租赁合同并支付相应的租金和押金。
原审法院经审理认为，本案争议焦点之一，在于李玉国、孙宁娜于2014年2月21日所签订的《合同》系何种合同性质。李玉国与第三人水利公司主张该合同性质为转租合同，孙宁娜则认为该合同应为转让合同。分析此两种合同行为，转租是指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益；而租赁权的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。比较此两种行为，区分点在于承租人是否退出租赁关系，出租人与次承租人或受让第三人是否存在直接租赁关系。本案李玉国与孙宁娜签订并履行《合同》过程中，孙宁娜与第三人水利公司的《房屋租赁合同》并未解除，即孙宁娜与第三人之间的租赁关系依然存在，同时李玉国使用房屋过程中并不直接对第三人水利公司履行交租义务。由此，对于李玉国、孙宁娜于2014年2月21日所签订的《合同》性质应认定为转租合同。争议焦点之二，在于李玉国、孙宁娜签订的《合同》的效力问题。李玉国与孙宁娜签订的《合同》，虽是转租合同，但根据我国现行的相关法律规定和立法精神，并未规定出租人同意为转租合同的生效要件，因此出租人是否同意不影响转租合同的效力。同时，根据我国《合同法》二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条款赋予了出租人在得知房屋被转租时的解除权。本案中，李玉国、孙宁娜签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，房屋出租人水利公司得知转租情况后也并未行使解除权，因此李玉国、孙宁娜签订的《合同》应属有效合同。争议焦点之三，在于李玉国、孙宁娜签订的《合同》中关于押金给付部分的条款是否有效。押金行为，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。押金的性质是一种是为了保障交易安全而设定的物权，其目的是保障债权的实现，故又是担保物权。押金合同属于担保合同，根据我国《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，因此房屋租赁合同关系中的押金合同关系亦是从属于租赁合同关系的从合同关系。本案中，李玉国、孙宁娜在《合同》中约定的李玉国应交于孙宁娜的押金系孙宁娜交给第三人水利公司再转付李玉国的押金，同时2015年2月5日，孙宁娜将自己向第三人所交付押金的押金条给予李玉国并让李玉国直接向第三人水利公司索退押金。结合上述证据及庭审调查得知，该押金条款的本意是使得李玉国因承租房屋而直接向第三人交付押金，其实质是孙宁娜从自己与第三人水利公司的押金合同关系中退出，并将此押金合同关系转让给了李玉国。根据前述观点，本案中孙宁娜与第三人水利公司的押金合同关系从属于孙宁娜与第三人签订《房屋租赁合同》，其从属性特点就在于不能脱离主合同关系而单独转让，因此李玉国、孙宁娜签订的《合同》中关于押金给付部分的条款系无效条款。李玉国诉请孙宁娜退还商铺押金10000元，因李玉国、孙宁娜签订的《合同》中关于押金给付部分的条款系无效条款，根据我国《合同法》第五十八条规定，孙宁娜应返还给李玉国押金10000元。孙宁娜辩称李玉国已从孙宁娜处取得押金条，故不应再退还李玉国押金，因返还押金的依据是押金条款无效，故此抗辩理由不能成立。李玉国请求孙宁娜退还转让费10000元，因李玉国、孙宁娜签订的《合同》系有效合同，且根据《合同》，此转让费针对的是店铺内的装修装饰及营业设备的转让，并不涉及房屋本身，所以，李玉国此项主张于法无据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告孙宁娜返还原告李玉国押金10000元；二、驳回原告李玉国其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费300元，由原告李玉国负担150元，被告孙宁娜负担150元（此款李玉国己预付，孙宁娜在支付上款时一并支付李玉国）。
宣判后，孙宁娜不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定本案合同为转租合同，判决孙宁娜返还李玉国1万元押金，没有事实与法律依据，本案无论系“转租”或“转让”关系，孙宁娜都不须返还李玉国押金1万元，且本案《合同》形式上与事实上都应当认定为“转让”合同，根据该合同第一条、第三条、第四条可以认定，另孙宁娜在该合同中未赚取租金、押金、水电费等任何费用，但由于水利公司不同意孙宁娜与李玉国的转让行为，故孙宁娜只好代替李玉国缴纳其被转让合同中所约定的各项费用；原审认定押金条款无效，没有事实与法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，孙宁娜与李玉国签订的《合同》中押金部分条款并不属于上述规定中合同无效的情形；孙宁娜与水利公司及李玉国签订的合同应于2015年2月18号期限届满，按照原审认定孙宁娜与李玉国签订的合同为转租合同，那么李玉国就应当在合同期限届满时向合同相对人孙宁娜归还所租赁的商铺，然后才能由孙宁娜归还给水利公司，孙宁娜退还李玉国押金，水利公司退还孙宁娜押金；2015年2月l号李玉国与水利公司签订了商铺租赁合同，并重新缴纳了押金l万元，李玉国于2015年2月5号在孙宁娜手中拿走1万元押金条，言明自行与水利公司退还l万元押金，但水利公司以孙宁娜违约为由不予退还，因此本案诉讼的l万元押金已经损失不复存在，孙宁娜无法返还给李玉国。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回李玉国返还押金10000元的诉讼请求；原审及上诉费用由李玉国承担。
李玉国辩称，孙宁娜的上诉理由没有法律依据，李玉国先后向孙宁娜、水利公司各交付10000元押金，现孙宁娜没有理由继续占有李玉国交付的押金，应该予以退还，且转租商铺是孙宁娜自己经营不善所致，与李玉国无关。
水利公司辩称，孙宁娜与水利公司签订合同属于双方自愿，不存在李玉国与水利公司恶意串通陷害孙宁娜的事实，对于孙宁娜的上诉请求不予认可。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，孙宁娜与水利公司签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期限为2013年8月19日至2015年2月18日。2014年2月21日，孙宁娜又与李玉国签订合同，约定将该房屋转让给李玉国使用，租赁期限至2014年8月18日，并续租至2015年1月，在此期间，孙宁娜与水利公司的租赁关系依然存在，且李玉国始终向孙宁娜交付房租，故孙宁娜与李玉国之间名为转让的《合同》实为转租合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，该规定赋予了出租人在得知房屋被承租人非法转租时向人民法院请求确认转租合同无效的权利，本案当中，水利公司在2015年1月得知房屋被转租后并未行使该权利，故孙宁娜与李玉国之间签订的合同亦为效合同。至于孙宁娜与李玉国签订的合同中关于押金给付条款部分，孙宁娜在明知转租该房屋水利公司则依约不予退还押金的情况下仍将房屋转租于李玉国，且未将该情况如实告知李玉国，故该押金给付条款系无效条款，孙宁娜应当返还李玉国押金10000元，原审法院认定正确。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，孙宁娜已预交，由孙宁娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一五年十二月一日
书 记 员 刘家圳