广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初15141号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市齐鲁商贸有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李鸿群。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被告中山市齐鲁商贸有限公司（以下简称齐鲁公司）返还原物纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托诉讼代理人杜婷婷、被告齐鲁公司的法定代表人李鸿群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行中山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告齐鲁公司立即向原告农行中山分行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]中的A2-F1-5、A2-F1-6卡的商铺（下称涉案商铺），并在返还时结清涉案商铺截至返还之日的物业管理费、水费、电费等因被告齐鲁公司非法占有使用产生的全部费用；2.判令被告齐鲁公司向原告农行中山分行支付涉案商铺的占用使用费（从2016年4月1日起按每月30元/平方米计算至实际返还之日止，截至2016年11月30日的占用使用费为36000元）；3.判令被告齐鲁公司向原告农行中山分行赔偿因本案维权所支出的律师费15000元。事实和理由：2013年9月，广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向原告农行中山分行借款并由涉案商铺的原产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）将包含涉案商铺在内的商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，原告农行中山分行诉至法院要求偿还欠款并行使抵押权。后经法院判决执行，原告农行中山分行于2016年4月1日依据（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的含涉案商铺在内的商业楼的所有权。另，涉案商铺所在的商业楼于2014年5月27日被佛山市顺德区人民法院查封，之后又被法院多次轮后查封。被告齐鲁公司于2015年5月30日与涉案商铺的原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺用于公司经营。原告农业中山分行取得涉案商铺所有权后，多次与被告齐鲁公司协商未果。原告农行中山分行认为，被告齐鲁公司与力信公司在涉案商铺抵押之后所签订的租赁合同对原告农行中山分行不具有约束力，原告农行中山分行有权要求被告齐鲁公司返还涉案商铺并支付占有使用费。被告齐鲁公司拒不返还涉案商铺的行为严重侵害原告农行中山分行的物权，理应承担因本案维权而支出的律师费。据此，原告农行中山分行向法院提起诉讼并提出以上诉讼请求。被告齐鲁公司辩称，原告农行中山分行与被告齐鲁公司之间不存在任何合同关系，原告农行中山分行至今没有取得被告齐鲁公司承租物业的所有权，不是被告齐鲁公司承租物业的业主，被告齐鲁公司承租物业的业主方至今没有告知承租物业的所有权变更情况，更没有通知应当向原告农行中山分行支付租金。根据合同相对性原则，被告齐鲁公司无任何义务向原告农行中山分行支付所谓的租金或占用费；原告农行中山分行与力信公司之间的纠纷也与被告齐鲁公司无关，原告农行中山分行无权将其与案外人的纠纷转嫁给被告齐鲁公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.执行裁定书和送达回证，被告齐鲁公司确认且与本案具有关联性，本院予以认定；2.中山市不动产登记资料证明表、租赁合同，有原件且与本案具有关联性，本院予以认定；3.律师函、快递单，原告农行中山分行虽有提供原件核对，但未提供证据证明律师函被告齐鲁公司已签收，且被告齐鲁公司不确认收取，故对其关联性本院不予认定；4.网上打印的2016中山市房屋租赁参考表，为公开信息，可以反映涉案商铺的租金标准，本院予以认定；5.代理协议，有原件核对，但该费用是否应当由齐鲁公司承担，则在判决理由部分予以评述；6.收款收据，无原件核对，本院不予认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后大飞洋公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，农行中山分行诉至本院要求偿还欠款并行使抵押权。经强制执行，农行中山分行于2016年4月1日依据本院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。2014年5月30日，齐鲁公司与原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺用于公司经营，涉案商铺总面积为150平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；2014年6月1日起至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2017年5月31日，租金为30元每平方米，即每月租金为4500元；齐鲁公司应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由齐鲁公司自行承担。合同还约定了其他权利义务。齐鲁公司确认未向农行中山分行缴纳过租金，并占有使用涉案商铺至今。庭审中，农行中山分行确认其没有代齐鲁公司垫付涉案商铺的物业管理费、水费、电费等费用，也无法确定具体数额。据中山市房屋租赁管理所公布的《2016年中山市房屋租金参考价》显示，涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为每月每平方米30元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，农行中山分行作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请本院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权。涉案商铺的抵押权是2013年10月11日设立的，而齐鲁公司与原产权人力信公司的租赁合同签订日期为2014年5月30日，涉案商铺抵押设立在前，出租在后，故齐鲁公司与原产权人签订的租赁合同对农行中山分行不具有约束力，农行中山分行有权要求齐鲁公司返还涉案商铺。因此，本院对该诉讼请求依法予以支持。关于农行中山分行要求齐鲁公司支付涉案商铺的占有使用费。农行中山分行于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，齐鲁公司亦确认一直使用涉案商铺至今且未缴纳相应租金，故农行中山分行要求齐鲁公司支付自2016年4月1日至实际返还之日的占有使用费，理据充分，本院予以支持。关于占有使用费的标准，农行中山分行主张按照中山市房屋租赁管理所公布的涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价（每月每平方米30元）计付占有使用费，这与齐鲁公司与力信公司签订的租赁合同中约定的租金相符，价格合理，故本院予以确认。关于农行中山分行要求齐鲁公司结清截至返还涉案商铺之日所产生的物业管理费、水费、电费等费用，因农行中山分行未举证证实齐鲁公司拖欠上述费用，亦未提供证据证明其已代齐鲁公司支付该费用以及该费用的具体数额，农行中山分行因对此承担举证不能的不利后果，因此，本院对该诉讼请求不予支持。至于农行中山分行主张的律师费，因双方没有约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告齐鲁公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行返还位于中山市东升镇坦背村裕隆路1号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]中的A2-F1-5、A2-F1-6的商铺；二、被告齐鲁公司于本判决发生法律效力之日十日内按每月每平方30元的标准（使用面积150平方米）向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付自2016年4月1日起至实际返还之日为止的占有使用费；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，由原告中国农业银行股份有限公司中山分行负担107元，由被告齐鲁公司负担969元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  袁耀明人民陪审员  区美定二〇一七年三月二十七日书 记 员  何涓霞