上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1699号
原告上海市沪北电影院有限责任公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人吴玲青，职务董事长。
委托代理人谢军，上海市嘉华律师事务所律师。
委托代理人彭雷，上海市嘉华律师事务所律师。
被告上海顶峰美容美发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人陈顶峰，职务总经理。
委托代理人李学科，上海源泰律师事务所律师。
原告上海市沪北电影院有限责任公司（以下简称“沪北电影院”）与被告上海顶峰美容美发有限公司（以下简称“顶峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告沪北电影院委托法定代表人吴玲青、委托代理人谢军、彭雷，被告顶峰公司法定代表人陈顶峰、委托代理人李学科到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告沪北电影院诉称，原告系上海市闸北区洛川东路XXX号房屋产权人，2014年6月16日，原、被告签署《租赁合同》一份，约定原告将上海市闸北区洛川东路XXX号底层门面建筑面积约700平方米左右房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告做美发美容经营使用，租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止。租期届满前，原告向被告发函要求被告于2015年7月15日前将系争房屋返还原告，但之后被告仍继续占用系争房屋。原告认为，原、被告之间的租赁合同期限已届满，原告作为系争房屋权利人有权要求被告迁出系争房屋、支付占用系争房屋期间的使用费以及被告迁出登记在系争房屋内的工商登记。故为维护原告合法权益，起诉至法院，请求判令：1、被告迁出系争房屋（建筑面积约700平方米）；2、被告向原告支付违约金人民币100，000元（以下币种均为人民币）；3、被告向原告支付从2015年7月1日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费（按照市场价每天3，500元标准计算）；4、被告向原告支付占用系争房屋期间的水费、电费、电话费用；5、要求被告注销系争房屋内的工商登记。审理中，原告撤回第四项诉讼请求。
被告顶峰公司辩称，原告无权强行要求被告迁出系争房屋，原告的前任总经理和经营股股长均向被告承诺可以继续承租系争房屋，所以被告在2013年对系争房屋进行装修，且目前被告拥有2，800多名会员，故违约的是原告而非被告。确认被告的租金支付至2015年6月底，被告曾要求向原告支付7月1日之后的租金，但是原告拒收；现被告按照原租金标准支付使用费，系争房屋的实际状态与附近商铺不同，原告主张的市场价格缺乏相应依据。至于系争房屋内的水费、电费、电话费，如果原告能出示账单，被告同意支付。
经审理查明，原告系上海市闸北区洛川东路XXX号房屋产权人。2014年6月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方做美发美容经营用房，租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止。租金每月44，000元，签订合同之日乙方支付1月租金作为押金并支付前两个月的租金，以后需在当月25日之前付清当月租金及上月的水电等费用；如乙方逾期支付租金，每逾期一天须向甲方支付月租金5‰的滞纳金，逾期10天，每逾期一天须向甲方支付月租金的10‰的滞纳金，甲方有权采取停水停电等必要措施，逾期支付租金超过两个月，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。合同期满后，甲方将押金返还乙方。甲方同意在合同到期后的一个月免收租金，以补贴乙方前期装修费用。合同一经终止，乙方在系争房屋内装修不动产部分归甲方所有，乙方不得向甲方索赔房屋装修费用。双方如有违约，守约方有权提出终止合同，违约方应赔偿守约方由此造成的一切损失，并承担100，000元违约金。
2015年6月30日，原告向被告发出《关于租赁合同期届满要求搬迁的函》，载明：原、被告之间就系争房屋签订的租赁合同已届满，原告要求被告最迟应于2015年7月15日之前搬离系争房屋，如被告逾期搬离，原告将要求被告参照市场租金标准支付房屋使用费，否则原告将追究被告的法律责任。上述通知，原告分别向系争房屋及被告居住地寄送，相关邮寄回执显示家人代收。被告则表示没有收到过原告寄送的上述函件。
审理中，被告方证人李某某到庭作证称：其系原告员工，2014年6月，因为前任总经理周经理临近退休，按照规定签署的合同不能跨越任期，故最后一份合同的租期为一年。周经理让其将合同交由被告签署，被告提出异议，周经理表示系客观情况只能签一年，可以建议新任领导下次签署租期长一些的租赁合同。原告公司签署租赁合同的租期长短一般由领导班子讨论，证人只负责向租户递交合同。周经理当时仅是提出一个折中的方法，但是租期的长短其不能控制。2013年被告装修时候曾向原告报备过。合同到期前曾与被告两次协商过续约的问题。原、被告双方对于证人证言均没有异议。
还查明，被告自2005年6月20日与原告（原告前身）建立租赁关系，之后先后签署过4份租赁合同。
对于系争房屋内被告支付水费、电费及电话费情况，审理中，原告确认被告向原告支付了2015年6月、7月的水费、电费及电话费，被告表示在继续使用系争房屋期间将如期向原告支付水费、电费及电话费，故原告对于水费、电费及电话费不在本案中予以主张，但保留相应诉权。原告确认被告支付过44，000元押金，并同意在被告搬离后，与被告拖欠的其他费用进行折抵后剩余部分退还被告。
另查明，被告公司闸北分公司于2006年1月6日登记注册在系争房屋内。被告公司登记注册在上海市杨浦区长阳路XXX号，被告表示其在本市另有其他门店。审理中，被告提交自行制作的会员清单，称目前系争房屋所在门店拥有会员2，800余人，已经出售的预售卡未消费金额在2，890，000元。
又查明，本案审理后被告曾提出要求对系争房屋内其装修损失进行主张，但未能在本院规定的时间内向本院提交反诉状。2015年9月7日，被告向本院提起诉讼，要求原告赔偿其系争房屋内装修损失。该案的案号为（2015）闸民三（民）初字第2060号。对于装修损失，原告表示租赁合同中已约定原告在合同到期最后一个月免收租金，以补贴被告前期装修，现鉴于被告已经提起相关诉讼，故原告将在另案中一并进行结算。原告已经于2015年6月30日向被告发函要求被告最迟应于2015年7月15日搬离系争房屋，故对于7月1日至7月15日的租金，原告按照原租金标准向被告主张，但对于7月15日之后的租金，原告坚持按照市场租金价格要求被告支付占用系争房屋期间的使用费，但不要求对市场租金进行评估。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、《关于租赁合同期届要求搬迁的函》及邮寄凭证、农业银行进账单，被告提供的会员卡清单、证人证言以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定租赁期限到期，双方亦未就续租达成一致，故《房屋租赁合同》因租赁期限届满而于2015年6月30日终止。租期结束，被告理应将系争房屋返还原告，被告称原告曾承诺其可以继续承租系争房屋而拒不返还系争房屋，无事实和法律依据，本院不予采信。被告逾期迁出系争房屋属违约，现原告要求按照合同约定要求被告承担100，000元的违约金，符合法律规定及合同约定，数额亦属合理，本院予以准许。对于被告占用系争房屋期间的使用费，原告主张自2015年7月15日之后的按照市场租金价格每日3，500元计算，但在案件审理过程中未能提交系争房屋市场租金之相应证据，且明确表示不对此申请评估，故本院不予采信，房屋使用费本院以为以原租金标准为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海顶峰美容美发有限公司（含物品）应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闸北区洛川东路XXX号底层门面建筑面积约700平方米左右房屋，将上址房屋返还原告上海市沪北电影院有限责任公司；
二、被告上海顶峰美容美发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市沪北电影院有限责任公司违约金100，000元；
三、被告上海顶峰美容美发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市沪北电影院有限责任公司上址房屋自2015年7月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（按照每月44，000元标准计算）；
四、被告上海顶峰美容美发有限公司应于本判决生效之日起十五日内注销登记在上址房屋内的工商登记；
五、驳回原告上海市沪北电影院有限责任公司其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4400.50元（原告上海市沪北电影院有限责任公司已预缴），由原告上海市沪北电影院有限责任公司负担1，640.50元，被告上海顶峰美容美发有限公司负担2，760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。