北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第05733号
原告（反诉被告）：北京红都集团公司，住所地北京市东城区东交民巷28号。
法定代表人：张培，总经理。
委托代理人：池英花，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人：杨琳，北京市易和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市朝阳区福顺居快餐厅，住所地北京市朝阳区垂杨柳中街西里甲1号。
法定代表人：魏福来，总经理。
委托代理人：苑喜报，北京嘉盾律师事务所律师。
第三人：邹志富，男，1973年8月7日出生。
原告北京红都集团公司（以下简称红都公司）与北京市朝阳区福顺居快餐厅（以下简称福顺居快餐厅）、第三人邹志富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红都公司的委托代理人池英花、杨琳，被告福顺居快餐厅的法定代表人魏福来和委托代理人苑喜报，第三人邹志富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告北京红都集团公司诉称：1998年9月，原告将东城区广渠门内大街×号院全部房屋和附属配套设施出租给余杭市仓前丝绸实业公司（以下简称仓前丝绸公司），允许该公司部分转租，双方签订了《租赁经营合同》。此后，余杭市仓前丝绸实业公司就本案诉争房屋与被告签订了《租赁合同》。
2000年3月，原告与余杭市仓前丝绸实业公司在履行《租赁经营合同》过程中存在分歧，经协商，原告下属北京市红都广安纺织品采购供应站与余杭市仓前丝绸实业公司和北京富丽宏布艺大厦有限责任公司，重新签订了《房屋租赁合同》、《协议书》，约定1999年12月31日前双方签订的所有合同、协议全部终止，重新确定承租人租赁的建筑面积3493.71平方米。2001年9月16日，因承租人余杭市仓前丝绸实业公司和北京富丽宏布艺大厦有限责任公司违约，北京市红都广安纺织品采购供应站诉至北京市崇文区人民法院，要求终止与二承租人签订的《房屋租赁合同》。经审理，法院判决终止了《房屋租赁合同》。
在上述合同履行及诉讼过程中，被告福顺居快餐厅所承租的本案诉争房屋及土地一直使用至今，原告考虑被告投入较大，允许被告继续经营，改为一年一结算的短期合同。同时，也为了避免日后产生不必要的纠纷，原告可随时售房或自用房屋。故除每年交付租金外，未与原告签订正式书面的租赁合同，形成了不定期租赁关系。被告在租赁期间，未经原告同意，擅自在原租赁物上加盖违章建筑，并转租给第三人用于收益。原告认为，针对不定期租赁，当事人可随时解除合同，在本案诉讼前原告曾书面函告被告解除合同，但被告未予答复。现原告诉至法院要求解除与被告之间关于“广渠门内大街×号附属楼1-2层及9间地下室及锅炉房以东200平方米空地”的租赁关系；返还第1项诉讼请求项下的房屋土地使用权，腾退房屋交还原告。
被告北京市朝阳区福顺居快餐厅辩称，原告与被告签订了书面协议，原告同意被告加盖房屋，约定被告有权出租房屋，且被告一直合法经营，按时足额交纳租金。第三人邹志富原为被告职员，烟酒店虽以他的名义办照，但实际是被告雇佣其进行经营，被告每月给付其工资三四千元。被告不同意原告的全部诉讼请求，并反诉要求原告给付被告因其自2009年8月21日起未将锅炉房及南侧库房提供给被告使用所造成的损失40万元；判决原告将强行占用锅炉房以东空地及传达室、停车位、7间平房返还被告使用，并赔偿给被告造成的经济损失；判令原告支付1999年2月6日至2014年4月期间的供暖补偿费145000元；返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元。
第三人邹志富述称，我原是福顺居快餐厅的职工，2010年1月福顺居快餐厅将烟酒店承包给我，但并不是转租给我，同意福顺居的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
针对被告北京市朝阳区福顺居快餐厅的反诉，原告北京红都集团公司辩称，双方没有签订过书面合同，福顺居的反诉请求没有事实和法律依据，也没有证据加以证明，供暖费合同中没有约定，同时，福顺居所有的诉讼请求均已超过诉讼时效。故原告不同意其反诉请求。
经审理查明：北京市东城区广渠门内大街×号房屋原由案外人北京红都安化楼纺织品公司（独立法人）使用。1997年7月8日，该公司（甲方）与北京市朝阳区福顺居快餐厅（乙方，以下简称福顺居快餐厅）签订《租赁合同》。约定甲方将北京市崇文区广渠门内大街×号院内东南角，面积350平方米（其中房屋331.66平方米，平房）出租给乙方经营餐饮业。租期为7年，即1997年8月18日至2004年8月18日止。1999年8月9日北京红都安化楼纺织品公司向北京市高级人民法院提出破产申请，同年9月1日北京市高级人民法院作出（1999）高经破字第320号民事裁定书，宣告北京红都安化楼纺织品公司破产。2000年因修建两广路，上述平房被拆除。
1998年3月红都公司取得北京市东城区广渠门内大街×号房屋的所有权。同年9月28日该集团（甲方）与余杭市仓前丝绸实业公司（乙方，以下简称仓前丝绸公司）签订《租赁经营合同》。双方约定甲方将北京市崇文区广渠门内大街×号的全部房屋和附属配套设施以及车辆6部、取暖锅炉1座租给乙方经营使用。其中实际房屋590间，建筑面积8929.1平方米。租赁期15年，即1999年1月1日至2014年12月31日。双方约定：甲方同意乙方在租赁合同期内，将上列房屋面积的50%以下进行转租、转让、转借。
取得上述承租权后，仓前丝绸公司（甲方）先后与福顺居快餐厅（乙方）签署了三份《房屋租赁合同》，分别是：1、1999年2月6日双方约定甲方将上述地址院内办公楼一层面积为250平方米的场地租给乙方经营餐饮业，租赁期为10年，即1999年5月1日至2009年4月30日，租金每年8万元，北京红都安化楼纺织品公司盖章同意该房屋租赁合同；2、1999年6月18日双方约定甲方将上述地址院内生活楼二层面积为250平方米的房屋及锅炉房以东空地200平方米租给乙方使用，租赁期为9年零4个月，即2000年1月1日至2009年4月30日，租金每年15万元；3、1999年6月26日，双方约定甲方将上述地址院内地下室9间租给乙方做员工宿舍和仓库，租赁期为9年零9个月，即1999年8月1日至2009年4月30日，租金每年28000元。
1999年7月25日仓前丝绸公司（甲方）与福顺居快餐厅（乙方）签订了补充合同，双方约定将上述三份合同的租赁期均延长至2014年12月30日。
2000年3月30日，红都公司、北京市红都广安纺织品采购供应站（独立法人）与仓前丝绸公司、北京富丽宏布艺大厦有限责任公司（以下简称富丽宏公司）签订《协议补充说明》约定：红都公司与仓前丝绸公司签订的《租赁合同》于1999年12月31日终止，遗留问题及重新签订协议授权下属企业北京市红都广安纺织品采购供应站全权处理。同日，北京市红都广安纺织品采购供应站（甲方）与仓前丝绸公司、富丽宏公司（乙方）签署房屋租赁合同及协议书，约定甲方将北京市崇文区广渠门内大街×号的楼房中的一部分及该部分楼房所占用的基础设施租赁给乙方经营使用。其中主营业楼一层租赁建筑面积为1116.93平方米；主营业楼二层租赁建筑面积为912.48平方米；主营业楼四层租赁建筑面积847.30平方米；附属办公楼二、三层租赁建筑面积为617平方米，合计为3493.71平方米。租赁期限14年，即2000年1月1日至2013年12月31日。《租赁合同》面积变更后，仓前丝绸公司、富丽宏公司未与福顺居快餐厅重新签订租赁合同。
2000年4月18日北京市红都广安纺织品采购供应站出具公函同意福顺居沿该单位东大门南侧墙垛至锅炉北墙砌一道隔离墙，形成一块独立的空地。
因租金、电费等问题，北京市红都广安纺织品采购供应站曾两次起诉过仓前丝绸公司、富丽宏公司。2001年6月29日北京市红都广安纺织品采购供应站起诉仓前丝绸公司、富丽宏公司房屋租赁纠纷一案，要求终止与仓前丝绸公司、富丽宏公司的房屋租赁协议，并由仓前丝绸公司、富丽宏公司支付租金、滞纳金、电费、退租损失等费用。2001年9月26日原北京市崇文区人民法院做出（2001）崇民初字第2145号民事判决书，判决终止北京市红都广安纺织品采购供应站与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订的房屋租赁合同；并判令富丽宏公司、仓前丝绸公司搬出北京市崇文区广渠门内大街×号（已履行）。福顺居快餐厅虽未参与上述诉讼，但原告曾向法院提交一份盖有福顺居快餐厅结算财务专用章的证明材料，内容为说明其承租的房屋面积租金交纳的情况。
2005年5月9日北京市红都广安纺织品采购供应站更名为北京红都广安商业发展中心。
庭审中，福顺居快餐厅出具一份2009年8月21日，北京红都广安商业发展中心（以下简称红都发展中心）与福顺居快餐厅签订一份手写补充草案，约定：如一方违约，违约方应赔偿对方未履行年限的损失，计算标准为：福顺居上年度的营业收入为年度标准，计算未履行年度的经济赔偿损失，以评估为准；本合同执行期满（2019年12月31日，为后添加），如出租方继续从事出租，保证承租方顺延，重新签订新的合同，租金按当期本院（后“本院”两字被划掉，替换为“广渠门内大街×号院”）内出租价格平均值计算。该草案中还提及后厨部分如遇拆迁，红都发展中心负责将锅炉房及南侧库房提供给福顺居使用（租金6万元）。
本案审理期间，福顺居快餐厅自认该餐厅于1998年12月31日前将房屋租金交付北京红都安化楼纺织品公司；1999年的租金其交付给仓前丝绸公司王建国；2000年至2013年的租金均交付给红都发展中心；2013年12月30日以后该餐厅将房租交付给红都公司，房租交纳至2014年12月31日。红都公司认可福顺居快餐厅房租交纳至2014年12月31日。
邹志富于2012年初注册了营业执照，福顺居与第三人邹志富均不认可双方形成转租，但均认可邹志富在诉争房屋中经营烟酒店。
2014年2月20日北京市东城区住房和城市建设委员会向原告红都公司出具了《关于请尽快配合地铁7号线工程建设搬迁工作的函》，要求该集团公司于2014年3月底前完成东城区广渠门内大街×号附楼的搬迁工作，并表明该附楼搬迁后将被全部拆除，规划用途为地铁7号线的站点风亭等地铁附属设施。
上述事实有双方当事人的陈述、双方提供的房屋产权证、租赁合同、判决书、工行变更资料、函件、委托书、补充草案、发票收据、供电协议书、通知、监察大队拆除决定书、照片等在案佐证。
本院认为：福顺居快餐厅与北京红都安化楼纺织品公司于1997年签订的《租赁合同》，因北京红都安化楼纺织品公司的破产及两广路的修建早已实际终止；1998年3月，红都公司与仓前丝绸公司签订了《房屋租赁合同》后，仓前丝绸公司与福顺居快餐厅分别签订了三份租赁合同和补充协议，但2000年3月，红都公司和其下属红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签署协议约定了1999年12月31日前的合同终止，并由红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订了新的租赁合同，租赁面积进行了调整，而福顺居快餐厅与仓前丝绸公司签订的三份租赁合同的面积只有部分包括在新的租赁合同内，故该三份合同的效力有待红都公司的认可。但红都发展中心与仓前丝绸公司、富丽宏公司签订的租赁合同于2001年经法院的生效判决书判决终止，故福顺居快餐厅与仓前丝绸公司签署的三份租赁合同及补充协议失去了存在的基础，且未经红都公司的认可，故亦应视为终止。2009年福顺居快餐厅与红都发展中心签订的补充草案约定表述不明，内容欠缺完整性，从履行上看房屋交付多少租金，草案中也没有约定，同时该草案有添加、涂改等瑕疵，具体补充的合同也未约定，故不能作为有效的证据。福顺居快餐厅虽使用诉争房屋并交纳租金，但鉴于原、被告双方未签订书面合同，应视双方为不定期的租赁合同关系。针对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，红都公司要求解除不定期租赁关系并要求福顺居快餐厅及邹志富腾房的理由充足，本院予以支持。福顺居快餐厅反诉要求给付因红都公司自2009年8月21日起未将锅炉房及南侧库房提供给福顺居快餐厅使用所造成的损失40万元，返还锅炉房以东空地及传达室、停车位、7间平房由其使用并赔偿造成的经济损失，以及支付1999年2月6日至2014年4月期间的供暖补偿费145000元的请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。福顺居快餐厅要求红都公司返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元的请求，已超过法律规定的诉讼时效，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，第二百三十二条，判决如下：
一、解除北京红都集团公司与北京市朝阳区福顺居快餐厅之间关于“广渠门内大街×号附属楼一、二层及九间地下室及锅炉房以东二百平方米空地”的不定期租赁关系；
二、自本判决生效之日起三十日内，北京市朝阳区福顺居快餐厅、第三人邹志富将所占用的北京市东城区广渠门内大街×号附属楼一、二层及九间地下室及锅炉房以东二百平方米空地腾空交予北京红都集团公司收回；
三、如北京市朝阳区福顺居快餐厅实际腾房之日早于二Ｏ一四年十二月三十一日，则北京红都集团公司应于北京市朝阳区福顺居快餐厅腾房当日，按每日一千一百五十元六角八分的标准退还北京市朝阳区福顺居快餐厅房屋占用使用费，并按同期银行贷款利率给付其上述款项的相应利息；
四、驳回北京市朝阳区福顺居快餐厅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，反诉费5148元，由被告北京朝阳区福顺居快餐厅负担（于本判决生效后七日内交纳，已交纳5148元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 静
审 判 员 王建文
人民陪审员 桂 衡
二〇一四年十月二十日
书 记 员 张紫茜