黑龙江省五大连池市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五民初字第1066号
原告田鑫，男，汉族。
委托代理人张之敏，系黑龙ＸＸ山律师事务所律师。
被告于利勇，男，汉族。
委托代理人苑馨，系黑龙江申度律师事务所律师。
第三人方淑棠，女，汉族。
委托代理人李艳玲，系黑龙江明正律师事务所律师。
原告田鑫因与被告于利勇、第三人方淑棠房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日、2016年7月12日两次公开开庭进行了审理。原告田鑫及其委托代理人张之敏，被告委托代理人苑馨、第三人委托代理人李艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田鑫诉称，2014年12月1日，经田鑫、于利勇双方协商，于利勇将位于兴隆花园二期10号楼1单元面积为302平方米的房屋以80万元的价格卖给田鑫，约定由于利勇协助田鑫办理过户手续，协议订立后，田鑫向于利勇支付购房款80万元，于利勇向田鑫提交了其与开发商订立的《商品房买卖合同》，但于利勇仍未协助田鑫办理过户手续，现起诉要求确认买卖协议有效，并判令于利勇履行协议约定的协助办理过户义务。
被告于利勇委托代理人辩称，田鑫和于利勇之间涉及到的是一笔80万元的借款，而非房屋买卖，恳请法庭在查明事实后释明田鑫变更诉讼请求，如田鑫拒不变更，恳请法庭依法裁定驳回起诉。依据（2015）五法执字第257-1号执行裁定书，应依法确认该争议标的所有权已经转移。
第三人方淑棠委托代理人李艳玲辩称，方淑棠是该争议房屋的所有权人，根据五大连池市人民法院（2015）五法执字第257-1号执行裁定书，方淑棠于2015年2月27日取得该争议房屋的所有权。且于利勇已经向方淑棠交付了该房屋并由方淑棠一直占有使用至今。田鑫和于利勇之间的买卖协议是否有效已经没有意义，因为于利勇已经不是该房屋的所有权人，没有办法再按照买卖合同的规定履行。
田鑫为支持自己的诉讼请求提供以下证据：
房屋买卖协议，证明田鑫、于利勇签订的房屋买卖协议是自愿签订的，有于利勇签名。于利勇的委托代理人、方淑棠的委托代理人质证对房屋买卖协议的真实性和证明问题均有异议。认为：（1）田鑫提交的房屋买卖协议和收条是伪造，协议和收条上的于利勇签字不是其本人所签，并申请对田鑫提交的房屋买卖协议和收条上的于利勇签字重新进行司法鉴定。（2）收条上的80万元是借贷关系而不是房屋买卖。（3）田鑫提供的房屋买卖协议没有约定给付价款的时间，没有于利勇配偶的签字，房屋买卖应该无效。（4）田鑫提交的房屋买卖协议没有房屋交付时间。（5）于利勇所购买的房屋有按揭贷款没有偿还完毕，此协议没有对此贷款进行约定。（6）田鑫提供的房屋买卖协议上手填部分“由乙方自行与开发商办理更名过户等相关手续”为田鑫所写，田鑫没有到开发商处登记也没有到开发商处要求更名过户的意思表示。（7）该买卖合同的价款明显过低，根据五大连池市当地房产价值评估，涉案房产市场售价大约可达166万元
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170万元，田鑫所出示的买卖协议价款仅为80万元，价款明显不合理。综上，田鑫出示的证据无法证实其买卖行为的真实性。请求法庭释明田鑫变更诉讼请求，如不变更，应确定该协议无效。
收条1张、存取款凭条4张，证明田鑫履行了交付80万元购房款的义务。于利勇的委托代理人质证认为：（1）对收条的真实性有异议，要求对收条上的于利勇签字进行重新鉴定。（2）该收条内容体现于利勇所收到的购楼款是现金，并没有交易记录。（3）田鑫、于利勇之间存在借款关系时，实际用款人是张福强和丛培勤。于利勇当时向田鑫出具的借据或借款合同，也是为张福强和丛培勤借款所用，田鑫向张福强和丛培勤转账，仅仅是为了履行借款合同的给付义务，与房屋买卖无关。这两张存款凭证与本案不具有任何关联性，如田鑫主张向该两人转账是给付房款，那么申请追加张福强和丛培勤为本案第三人。方淑棠代理人质证认为：（1）对收条真实性有异议，坚持对收条收款人于利勇的签字进行重新鉴定。（2）该收条内容体现与于利勇所收到的购楼款为现金，并没有交易记录。存取款凭条回单没有加盖该信用社业务专用章，对于真实性无法确认，不具备证据合法形式，不应该予以采信。假使该存取款凭条是真实的，那么该款项也并不是向于利勇所支付的购房款，因为户名是张福强和丛培勤，金额是45万元和30万元，与合同约定的80万元购房款数额不一致，存在相互矛盾之处，所以该份证据并不能证实田鑫、于利勇已经实际履行了房屋买卖协议。
田鑫商品房买卖合同和收据。证明田鑫已经按照合同约定到开发商处办理了房屋产权过户手续，并交纳更名费用7千元。于利勇委托代理人质证认为此证据为造假。因为如果此证据真实，就不存在田鑫要求于利勇协助办理过户手续的义务，不存在法院裁定查封于利勇房屋的可能性。要求法院对该份证据进行调查核实，并要求于利勇及代理人到场。另外，该份合同没有骑缝章，第1-11页内容也没加盖开发商的公章，请法庭对此合同的真实性进行调查。方淑棠委托代理人对此证据有异议。认为2015年2月27日五大连池市人民法院（2015）五法执字第257-1号裁定书确认该房屋的所有权人为方淑棠，2015年3月3日田鑫办理此合同程序是违法的。为核实该商品房买卖合同的真实性，是否存在违法情况，方淑棠申请通知黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司出庭接受质证。即使该合同是有效的，方淑棠自2015年2月27日已经按照（2015）五法执字第257-1号执行裁定书实际占有该房至今，已经是该房屋的实际所有权人。
被告于利勇未向法庭提供证据。
第三人方淑棠委托代理人为支持其主张，提供一组（4份）证据。五大连池市人民法院（2015）五民初字第383号民事调解书1份、五大连池市人民法院（2015）五法执字第257-1号执行裁定书1份、2015年2月27日执行笔录1份和于利勇与方淑棠交接书1份。证明法院确认于利勇及妻子张金梅所有的位于兴隆花园302平方米房屋及附属设施为方淑棠所有，房屋没有办理所有权证，于利勇与方淑棠自行交付房屋及附属设施，于利勇与方淑棠2015年3月4日履行了交接并签署协议，通过上述已经生效的调解书、执行裁定书所确定的内容，可以确定方淑棠已合法有效的取得了该争议房屋的所有权，是该房屋的所有权人。田鑫及其委托代理人对此证据的真实性没有异议，但于利勇与方淑棠是亲属关系。于利勇委托代理人对证据真实性无异议，2015年2月27日五大连池市人民法院下达了执行裁定书，就不可能存在田鑫房屋买卖合同更名的情况发生，田鑫出具的合同及更名收据明显存在不真实性。
依于利勇申请，法院委托黑龙江省普利斯司法鉴定中心作出司法鉴定，鉴定结论为房屋买卖协议和收条中于利勇签字是于利勇本人书写。田鑫及其委托代理人对此证据无异议。于利勇的委托代理人和方淑棠的委托代理人认为鉴定材料需要有本人到鉴定现场书写，鉴定鉴材不能确定是否为原件，省内鉴定权威性低，鉴定程序违法，申请重新鉴定。
依田鑫申请，证人包志鹏出庭作证。包志鹏证实2015年1月份，具体时间记不清了，田鑫在五大连池市二道街五大连池市信用社一楼与于利勇签订的房屋买卖协议，买的是五大连池市三道街的房子，田鑫交给于利勇5万元现金，其余75万元是用卡在信用社当场转的账，于利勇在房屋买卖协议上签字包志鹏在场，于利勇给田鑫打了80万元的收条。于利勇的代理人和第三人的代理人质证认为证人对田鑫和于利勇是否存在借款合同关系不能予以证实，证人证实的时间与买卖合同的时间明显不符，证人证实是用卡转账，而提供的证据是现金存的，证人证实转账金额时先说70万元后说35万元，不清楚事实，证人与田鑫是亲属关系，证言不能认定真实性。
依于利勇委托代理人和方淑棠委托代理人的申请，法院对五大连池市鑫瑞房地产开发有限公司（委托代理人李学民）进行了调查，证明田鑫是依据房屋买卖协议去办理的更名手续，田鑫及其委托代理人对此证据无异议。于利勇委托代理人认为李学民对田鑫与于利勇之间存在何种法律关系并不明知，其办理更名手续也没有向于利勇核实，被调查人拒绝核实更名收据的会计凭证可见其对收据是否存在日期的更改及其他程序违法情况存在隐瞒，其所做的陈述不能作为本案的事实证据。
经本院庭审审查认为，田鑫提供的1、2号证据，于利勇委托代理人和方淑棠委托代理人认为田鑫与于利勇之间是借贷而非买卖关系，并没有提出足够的证据予以证明，本院予以采信。田鑫提供的3号证据，依据的是房屋买卖协议第三条的手写后加的附加内容，因协议是打印格式合同，此条是田鑫用笔书写，于利勇的委托代理人和方淑棠的委托代理人对此证据的真实性和办理程序均不认可，本院不予采信。
关于黑龙江省普利斯司法鉴定中心作出的司法鉴定意见，因于利勇及其委托代理人提出的重新鉴定意见不符合相关法律规定，本院不予准许，对鉴定结论予以采信。
方淑棠委托代理人提供的一组证据，本院对其真实性予以采信。
对李学民的证实情况，因其依据的是房屋买卖协议上田鑫后添加的条款，被告委托代理人和第三人委托代理人均不认可，故不予采信。
对包志鹏的证言，其证实与田鑫到五大连池购房过程和交款的方式与田鑫所述相符，具有关联性、客观性，本院予以采信。
经审理查明，2014年12月1日，田鑫与包志鹏到五大连池市农村信用联社股份有限公司营业室，经田鑫、于利勇双方协商签订房屋买卖协议，于利勇将位于兴隆花园二期10号楼1单元1号面积为302平方米的房屋以80万元的价格卖给田鑫，约定由于利勇协助田鑫办理过户手续。协议订立后，于利勇给田鑫提供了张福强和丛培勤的银行卡号，田鑫给户名为张福强的转账45万元，给户名为丛培勤的转账30万元，田鑫向于利勇交现金5万元，共计房款80万元。于利勇出具了80万元的收到条，并将其与开发商订立的《商品房买卖合同》交给田鑫。
另查明，2015年2月12日，经五大连池市人民法院调解并下达（2015）五民初字第383号民事调解书，经五大连池市人民法院调解，方淑棠与于利勇、张金梅双方达成协议，于利勇、张金梅于2015年2月14日前偿还方淑棠借款110万元。2015年2月27日，五大连池市人民法院以（2015）五法执字第257-1号裁定书裁定：1、将被执行人于利勇所有的五大连池市兴隆花园302平方米房屋及附属设施交付给申请执行人方淑棠抵偿欠款110万元，该房屋及附属设施所有权归申请执行人方淑棠所有；该房屋没有办理房屋所有权证；被执行人于利勇与申请执行人自行交付该房屋及附属设施；2、申请执行人方淑棠可持本裁定书到五大连池市房产交易中心办理产权过户登记手续。2015年3月4日，于利勇与方淑棠签订交接协议，自2015年3月4日起，于利勇将此房屋及室内附属设施一并交付给方淑棠所有。
本院认为，田鑫与于利勇之间的房屋买卖事实，有田鑫与于利勇所签订的房屋买卖协议，于利勇出具的收到购房款的80万元收条以及证人证实双方签订协议的过程和交购房款情况，故双方之间房屋买卖关系成立，房屋买卖合法有效。于利勇委托代理人辩称田鑫和于利勇是借贷关系，认为75万元是张福强、丛培勤与田鑫的借贷，没有提供相应的证据佐证，本院不予支持。方淑棠委托代理人辩称此房屋已经由五大连池市人民法院执行给方淑棠，因田鑫与于利勇签订房屋买卖协议在先，五大连池市人民法院执行此争议房屋的行为不能否定此房屋买卖协议的法律效力。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、田鑫和于利勇之间的房屋买卖协议有效；
二、本判决生效后30日内，于利勇协助田鑫办理五大连池市兴隆花园二期10号楼1单元1号302平方米楼房的房屋产权过户登记手续。
案件受理费11800.00元，鉴定费10360.00元，保全费3020.00元由于利勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。
审 判 长 王振刚
审 判 员 李健松
人民陪审员 徐洪兵
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 赵 悦