安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2014）迎民一初字第00151号原告：王孝志，男，住安庆市大观区。委托代理人：江东，安庆市华中法律事务所法律工作者。被告：王月萍，女，住安庆市迎江区。委托代理人：喻安琪，安徽恒物律师事务所律师。被告：黄少成，男，现服刑于安徽九成监狱。委托代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。第三人：黄良针，男，住安庆市迎江区工。委托代理人：喻安琪，安徽恒物律师事务所律师。原告王孝志诉被告王月萍、黄少成房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭。在审理过程中经黄良针申请，本院依法追加黄良针作为本案的第三人参加诉讼，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告王孝志及其委托代理人，被告黄少成及其委托代理人，被告王月萍及其委托代理人，第三人黄良针及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孝志诉称：2013年1月9日，原、被告就被告所有的位于安庆市迎江区前进村自建的三层楼房一栋﹤有证面积408.44平方米，无证面积约400平方米，及室内全部装潢﹥达成房屋买卖协议。原告按协议约定付清了全部购房款260万元。被告承诺2013年1月10日前交付房屋，并不得破坏原有室内装潢。因黄少成在安徽九成监狱服刑，其全权委托母亲王月萍代为办理。但被告不仅延期交房，还擅自将室内装潢全部破坏。综上，原告诉至法院诉求法院判决确认：一、原、被告双方签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告协助原告办理产权过户手续；三、被告承担违约金26万元。本案的诉讼费用由被告负担。黄良针与本案不存在利害关系，诉讼主体不适合。王月萍辩称：原、被告所签订的房屋买卖协议涉及的用地系农村集体土地。根据法律规定，该类土地的使用权不得转让。所买卖的房屋约800平方米，其中有证面积408.44平方米，无证面积约400平方米。800平方米的房屋所占用的土地都未办理土地使用权证。而买卖、转让房屋必须是房屋所有权和土地使用权同时转让，缺一不可。所买卖的房屋现已被安庆市宜秀区人民法院查封。故该房地产不得转让。从房屋买卖协议上看，协议上列有两被告及第三人的名字，第三人是该房地产的持有人之一。第三人根本不知道房屋买卖的情况，也未在协议上签字，该协议无效。第三人有权追回。协议上设定了越宝红木家具厂作为担保人，而担保人一栏并无越宝红木家具厂的签章，该协议的形式不符合双方的约定，也属无效。综上，2013年1月9日的房屋买卖协议违反法律规定，系无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。黄良针陈述：2003年王月萍、黄良针通过安庆市地方政府招商引资，到龙狮桥乡前进村创办红木家具厂。通过土地使用权转让，出资建造了前两层后四层的办公大楼及红木家具展厅﹤建筑面积约800平方米，其中400平方米尚未办理房产证﹥。因该房屋建造在集体土地上，黄少成仅是家庭成员的代表，该房屋应属家庭共有财产，而非黄少成个人财产。无证面积400平方米，应属黄良针所有。黄少成未经黄良针同意或授权，擅自转让给王孝志，该行为应属无效。买卖协议中所涉及的土地，系集体土地，尚未办理土地出让手续，也未办土地证，买卖无效。2013年1月12日的委托书，黄少成、王月萍均是委托人，被委托人只能是黄良针。综上，2013年1月9日的房屋买卖协议无效。黄少成辩称：房屋买卖协议及委托书上的名字是自己所签，但手印不是。因自己在监狱服刑，所出具的委托书中受托人应是父亲黄良针，而不会是母亲王月萍。1月9日签订协议时，房产证因向安徽千城典当有限责任公司借款而抵押在千城公司，抵押的房屋是不能买卖的，买卖是无效的。其他同意王月萍、黄良针的意见。经审理查明：1988年11月18日，王月萍与黄良针登记结婚，1989年婚生一子即黄少成。2003年通过安庆市迎江区龙狮桥乡前进村招商，进驻前进工业园。为改善招商引资的环境，2003年安庆市前进实业公司与安庆市越宝红木家具厂﹤投资人系黄良针﹥签订转让集体土地使用权协议一份。协议约定，安庆市前进实业公司将前进工业园内变压器旁约260平方米的土地使用权转让给黄良针建住宅房，并收取土地转让费1万元。2004年7月龙狮桥乡前进村以黄少成户居住困难为由向安庆市郊区建设局申请该户自筹资金新建住房480平方米﹤用地面积132平方米﹥。2005年5月安庆市郊区建设局向黄少成下发安徽省村镇建设工程规划许可证，确定建筑物为1栋3单元，建筑面积为396平方米﹤非住宅面积130平方米﹥，用土面积132平方米。2010年9月9日，黄少成向安庆市财政局缴纳征地补偿准备金1.087万元。2007年2月13日，安庆市房产局颁发房地产权证﹤宜房字第30590**号﹥，载明权利人为黄少成，房屋坐落迎江区龙狮桥乡前进村，房屋总层数3层，1层非住宅，建造面积124.27平方米，住宅面积284.17平方米。2013年1月9日，黄少成与王孝志就上述房屋签订房屋买卖协议一份，协议约定：房屋出卖方（甲方）为黄少成，房屋买受方（乙方）为王孝志，房屋总面积约800平方米，其中有证面积408.44平方米﹤非住宅房面积124.27平方米，住宅房面积284.17平方米﹥，无证面积约为400平方米。单价（含无证面积在内）为6365.7元。总房款（含无证面积在内及室内全部装潢）合计260万元。土地证甲方正在办理，办妥后交付乙方。土地出让费由甲方负担，甲方配合将房产产权及土地使用权过户给乙，房产、土地过户税费由乙方负担。自本协议签订之日，乙方给付甲方房款260万元，甲方于签订之日交付房屋钥匙。2013年1月10日前﹤净房﹥交付给乙方。室内原有装潢不得破坏，并交清水电费，否则甲方应承担违约责任。若单方违约，按房款的10%承担违约金，房款的结算以甲方收据为凭。协议上载明了黄良针、王月萍为黄少成的父母，还设定了安庆市越宝红木家具厂为担保人。担保人签章认可后承担协议的相关连带责任。协议甲方栏系黄少成、黄月萍亲笔签名（黄少成的签名系在九成监狱内完成），乙方栏系王孝志亲笔签名。但担保人栏安庆市越宝红木家具厂系空白。没有安庆市越宝红木家具厂的签章。因黄少成签订协议期间正在安徽九成监狱服刑，履行协议不便，2012年1月12日其出具委托书一份，称其与母亲王月萍经营的安庆市越缅老红木家具销售有限责任公司急需资金周转，将上述房屋﹤证载3层，实为4—5层，面积800平方米，产权证号3059075，全部产权（含全部装潢）﹥出售给王孝志，受托人依房屋买卖协议所做的一切安排，委托人均予认可，并承担相应的法律责任﹤如代收房款、办理过户、搬家交付房屋等﹥，委托至委托事项办理完毕时止。黄少成在委托人栏签字，王月萍在受委托人栏签字。协议签订后，王孝志于2013年1月14日，给付王月萍现金90万元；2013年3月7日，王孝志通过交通银行转款10万元，收款人为李凡。2013年3月16日，王孝志通过交通银行转款120万元，收款人为王月萍﹤该款用于偿还黄少成2011年12月20日向安徽千城典当有限责任公司的借款，偿还后黄少成因向千城借款抵押的房产证（宜房字第30590**号），由王孝志取得﹥。2013年3月23日，王孝志通过交通银行转款20万元，收款人为王月萍。2013年6月19日，王孝志通过银行承兑汇票，支付20万元。以上共计260万元。对上述几笔付款，王月萍辩解，2013年1月14日的90万元是借款利息，王孝志不予认可，王月萍未能提供相关证据。另对收款人是李凡的10万元也不予认可。王孝志称李凡是黄少成的女朋友，是应王月萍的要求转款的。王月萍为证明王孝志向其放贷的事实，向法院提交了2011年至2013年银行转款回单及红木抵借款利息销货清单，王孝志辩解与房屋买卖无关。双方的借贷纠纷，王孝志将另案诉讼。另查明，在房屋交付时间上，王月萍辩称因买卖合同无效不应交付。2014年2月15日王孝志实际接手该房屋。王孝志称，被告延期交房，且破坏了室内装潢。王孝志已报警，派出所正在处理中。2008年10月17日，王月萍与黄良针在本院调解离婚。原告于2014年6月16日向本院申请暂时撤回了第二、三项诉求。因黄少成、王月萍等人未履行安庆市宜秀区人民法院﹤2013﹥宜秀民二初字第00222号民事判决书确定的义务，安庆市宜秀区人民法院2014年1月22日下达执行裁定。对黄少成位于安庆市迎江区龙狮桥乡前进村房产证号为房地权宜房字第＊＊＊＊**号的房屋予以查封。查封期限为两年。上述事实有身份证、安徽省村镇建设工程规划许可证、安庆市郊区村镇建房用地许可证、土地补偿准备金缴纳通知单及银行缴款凭证、房屋买卖协议书、委托书、收条、银行转账回单、抵款销货单、房屋产权证、安庆市迎江区人民法院（2008）迎民一初字第636号民事调解书、（2014）宜秀执字第00147号安庆市宜秀区人民法院执行裁定书、照片、庭审笔录等佐证。本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移买卖标的物的所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。本案原、被告所签订房屋买卖协议的标的物，所占用地系农村集体用地，但建造时经过相关部门的审批，部分房屋未办理房产证及全部房屋土地证的缺失，并不代表被告对该房屋不享有所有权。这种权利瑕疵是可以通过补办相关手续得到弥补，不影响房屋买卖合同的效力。房屋建造时出资人虽为黄良针、王月萍，但申报、缴费直至办证﹤部分﹥均为黄少成，且黄少成对其中的408.44平方米办理有房屋产权证书。有证面积部分，黄少成系有权处理。无证面积部分的房屋是在有证房屋的基础上加盖的，依附于有证房屋，二者不可分割。根据协议的约定，房屋价款包含无证面积部分的房屋，从诚实守信及维护交易安全的角度出发，黄少成对无证面积部分房屋的出售行为应认定为有效。综上2013年1月9日，原、被告双方签订的房屋买卖协议是合法有效的，应予以认定。据此，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告王孝志与被告黄少成2013年1月9日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。案件受理费5200元，由被告黄少成负担（该款原告已预交，被告在本判决书生效之日将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  马宏伟审 判 员  顾正浪代理审判员  周 芸二〇一四年八月二十八日书 记 员  王 丽本案依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。。