山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁02行终664号
上诉人（原审第三人）青岛润邦房地产投资咨询有限公司。
法定代表人段有涛，总经理。
委托代理人徐健，山东康辉律师事务所律师。
委托代理人司英杰，山东康辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙黎。
委托代理人吴金利，山东吴金利律师事务所律师。
委托代理人唐琳群，山东吴金利律师事务所律师。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局（继受青岛市崂山区房地产开发管理局不动产登记职权）。
原审第三人中国光大银行股份有限公司青岛分行。
原审第三人青岛高科技工业园新大陆房地产开发有限公司。
原审第三人青岛丽人物业发展有限公司。
原审第三人青岛经济技术开发区旅汽实业发展公司。
原审原告孙黎诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局（以下简称崂山国土资源分局），原审第三人中国光大银行股份有限公司青岛分行（以下简称光大银行青岛分行）、青岛润邦房地产投资咨询有限公司（以下简称润邦公司）、青岛高科技工业园新大陆房地产开发有限公司（以下简称新大陆公司）、青岛丽人物业发展有限公司（以下简称丽人物业公司）、青岛经济技术开发区旅汽实业发展公司（以下简称旅汽公司）房产抵押登记一案，青岛市崂山区人民法院于2016年4月22日作出（2014）崂行初字第32号行政判决。润邦公司不服一审判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：该院于2015年5月18日做出（2014）崂行初字第12号行政判决书，认为“光大银行青岛分行和丽人物业办理的青崂房抵押字第036号抵押权证抵押的房屋为淘金公寓C1楼整栋，C2楼中西单元5954.07平方米房产，并未对每户房屋单独设定抵押。故本院在审理过程中对青崂房抵押字第036号抵押权证事实是否清楚，程序是否得当进行审查。涉案青崂房抵押字第036号抵押权证登记时间为1998年，应当适用的法律法规为1997年《城市房地产抵押管理办法》、《青岛市房地产抵押条例》。而上述法规对房地产不得抵押的情形进行了规定，均规定“权属有争议以及被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。”从被告提交的作出被诉具体行政行为的证据材料查明，光大银行青岛分行以及丽人物业公司在办理抵押权登记过程中仅提交了甲方是旅汽公司、丽人物业公司，乙方是新大陆公司的《协议书》以及山东省高级人民法院（1997）鲁高法执字第35-3号民事裁定书，且该裁定书裁定内容为“一、查封青岛高科技工业园新大陆房地产开发公司位于青岛市淘金花园C1、C2、C3公寓房屋。二、上述房屋在查封期间，由青岛丽人物业发展有限公司保管并可出售。”从上述裁定书内容可以看出对于涉案抵押权证项下的房屋，房屋的建设者新大陆和丽人物业存在争议，且房屋处于查封状态。在该种情形下，被告未尽到审慎审查义务，即为光大银行青岛分行和丽人物业公司办理了抵押权登记”。该院以“被告核发的青崂房抵押字第036号抵押权证认定事实不清、违反法定程序，且第三人润邦公司以明显低于市场价格取得涉案债权不属于善意取得”为由，判决撤销被告于1998年2月17日核发的青崂房抵押字第036号房屋抵押权证。山东省青岛市中级人民法院于2016年3月21日作出(2015)青行终字第397号行政判决书，维持了（2014）崂行初字12号行政判决。另查明，青崂房抵押字第036号房屋抵押权证涉及的房屋中包含原告购买的位于香港东路79号淘金花园C1栋206户房屋。
原审法院认为：被告核发的青崂房抵押字第036号抵押权证抵押的房屋为淘金公寓C1楼整栋，C2楼中西单元5954.07平方米房产，原告购买的房屋包含在该抵押证涉及的房屋范围内。而青崂房抵押字第036号抵押权证已经被该院（2014）崂行初字第12号行政判决书和青岛市中级人民法院（2015）青行终字第397号行政判决书所撤销，因被告并未对每户房屋单独设定抵押，原告所购淘金花园C1栋206户房屋的抵押亦被撤销，原告诉讼请求已经实现，原告要求单独撤销淘金花园C1栋206户的诉讼请求无法律依据。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》六十九条规定，判决驳回原告孙黎的诉讼请求；案件受理费50元，由原告负担。
润邦公司不服，上诉称:被上诉人孙黎不具备原告主体资格，原审法院对此未予审查属于查明案件事实错误。被上诉人一审提交的证据载明，与原审第三人丽人物业公司签订有《房地产买卖契约》的是孙浩而非被上诉人，孙浩与被上诉人私下买卖应属于无效，被上诉人并非涉案房屋的权利人，不能作为本案原告提起诉讼。具体理由如下：首先，依据涉案《房地产买卖契约》第九条之规定，案外人孙浩与原审第三人丽人物业公司之间的《房地产买卖契约》因未经房地产买卖主管机关审查批准未生效。其次，孙浩未取得涉案房屋的房产权证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。再次，被上诉人与孙浩之间的合同权利义务转让未向原审第三人丽人物业公司告知并经其同意，私下转让行为无效。综上，请求撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的原审起诉。
被上诉人孙黎辩称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条之规定，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。被上诉人与具体行政行为有利害关系，系适格被告。首先，涉案受让合同的相对方是案外人孙浩，孙浩与原审第三人丽人物业公司签订有《房地产买卖契约》，并支付了购房款，接受了约定房屋。2012年，被上诉人与孙浩签订了《合同转让协议》，孙浩将前述《房地产买卖契约》转让给被上诉人，并通知原审第三人丽人物业公司，被上诉人随即入住该房屋，该合同转让行为完全符合法律规定，客观上无人提出异议，被上诉人具有利害关系，系适格原告。其次，房屋买卖合同双方以自己的收款及交房的形式履行了约定，合同已经生效。再次，被上诉人与孙浩之间是合同转让关系，不是房屋转让关系，不适用《房地产管理法》第三十七条之规定。另外，没有证据证明丽人物业公司不同意被上诉人与孙浩之间的合同转让，且上诉人负有举证义务。综上，请求驳回上诉。
原审被告与其余原审第三人均未提交书面答辩意见。
各方当事人原审提交的证据已经随案卷移送本院。经审查，本院确认原审查明的事实成立。
本院另查明，青岛市崂山区机构编制委员会于2015年11月30日下发青崂编[2015]24号《关于崂山区不动产登记职责和机构整合有关事宜的通知》，对崂山区不动产登记职责和机构进行了整合，将崂山区土地登记、房屋登记等不动产登记工作确认由本案原审被告崂山国土资源分局承担。
本院认为：关于被上诉人孙黎是否具有提起本行政诉讼的原告主体资格问题。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。案外人孙浩于1997年4月22日与丽人物业公司签订《房地产买卖契约》，其购买的房屋在涉案青崂房抵押字第036号抵押权证登记抵押的房产范围内。孙浩又于2012年9月18日与被上诉人签订有《合同转让协议》，约定孙浩将涉案《房地产买卖契约》项下的全部权利和义务无偿转让给被上诉人，被上诉人作为该《房地产买卖契约》的一方享受权利并履行义务，并在条件具备时将产权证直接办理到被上诉人名下。另外，被上诉人称其已经入住该房屋。上诉人未提交证据证明该《合同转让协议》被确认无效，也未能提交证据否认被上诉人入住的事实。
该《合同转让协议》是否有效并非本行政诉讼的审理范围，本院不作审查。在该《合同转让协议》未被确认无效的情况下，被上诉人基于入住及合同转让行为，其与涉案抵押登记行为有利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，被上诉人孙黎具有提起本次行政诉讼的原告主体资格。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国宁
审 判 员 赵文静
代理审判员 林 桦
二〇一六年十一月四日
书 记 员 王 崧
（2016）鲁02行终664号