天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初字第80730号
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号。组织机构代码79253590-X
负责人邹锦标。
委托代理人梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人杨震宇，国浩律师（天津）事务所律师。
被告潘明硕，女，蒙古族，1971年3月27日出生，住天津开发区，
委托代理人万晶晶，河北衡泰（天津）律师事务所律师。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司诉被告潘明硕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁学敏，被告委托代理人万晶晶到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告诉称，原告为万通华府项目物业顾问服务公司，被告是该项目檀华园3-1-1701房屋业主，并办理了该房的入住手续。原告自被告收房后一直为被告提供物业服务至今，在此期间原告严格按照《万通华府前期物业管理服务合同》的约定全面履行了物业管理服务义务，而被告却未向原告支付自2010年7月1日至2015年6月30日的物业费，原告多次向被告要求履行上述债务，而被告却迟迟不予支付。为此，原告起诉请求法院依法判令：1、被告支付原告自2010年7月1日至2015年6月30日的物业服务费83799元；2、被告支付原告自2010年7月1日至2015年6月30日的物业服务费滞纳金22254.21元；3、诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告增加诉讼请求，具体为：1、被告支付原告自2015年7月1日至2016年2月21日的物业服务费10827元；2、被告支付原告自2015年7月1日至2016年2月21日的物业服务费滞纳金332.80元；3、判决被告支付车位费924元。
原告提供了天津市房地产登记簿查询证明、天津市商品房买卖合同及附件、天津市前期物业管理服务合同、前期物业管理确认书、公证书、（2013）滨功民初字第59号民事判决书与（2013）二中保民终字第382号民事判决书、房屋交接确认单、电梯机房巡检记录、保洁卫生记录、保安巡视记录、付款通知单、律师函、催缴物业服务费快递单、业主登记表等证据。
被告潘明硕答辩称，第一，被告从未办理过入住手续，因为该房屋存在严重的质量问题，开发商一直持续占用房屋进行维修。第二，被告未入住所以未享受任何物业服务，亦未收到过原告的前期物业管理合同或者临时管理公约。第三，原告诉请已经超过两年诉讼时效，被告之前未收到过原告的书面催收，因此，超过两年诉讼时效的部分，原告无权索要。第四，原告2015年7月1日至2016年2月21日的物业费未催收，法庭依法不应审理与其相关的费用。
被告向法庭提供天津市滨海新区人民法院2014滨功民初字第224号民事判决书、验收问题、房屋交接单、2014年8月13日该房屋维修方案、天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司的维修费用鉴定书等证据。
经审理查明，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司系物业管理企业，具有物业管理一级资质，被告系该公司在天津的分支机构。
2010年4月27日，天津津万通时尚置业有限责任公司作为委托方（甲方），原告作为受托方（乙方），签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，甲方将檀华府物业项目委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2010年4月27日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业管理服务费用标准为高层住宅3.82元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.78元/月/平方米；缴纳时间为每月30日前；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的百分之三交纳滞纳金。
被告潘明硕系开发区新城东路40号檀华府3-1-1701房屋业主。2009年10月14日，被告与天津万通时尚置业有限责任公司(以下简称万通公司)签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买万通公司开发的坐落于天津××××3-1-1701，房屋面积299.41平方米，价款为4929980元，涉诉房屋为精装修房屋并附有相应的装修标准。万通公司应于2010年6月30日前将竣工经验收合格的房屋交付于被告，在办理交付过程中，被告认为商品房需要维修的应根据合同约定要求由万通公司承担维修义务但不得以此为由拒绝接收商品房。该合同中，被告确认万通公司已向被告明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》，被告对该合同的内容予以书面确认，并承诺遵守。被告另签署了《前期物业管理确认书》对《前期物业管理服务合同》进行了确认。
2010年6月24日，万通公司通知被告潘明硕于2010年6月30日办理房屋交付手续，2010年7月2日左右，被告潘明硕前往万通公司处办理房屋交付手续。在此次验房过程中，潘明硕提出关于墙面石材空鼓、下水口未处理、地漏缺少、门不平、地砖破损、客厅开关坏、二层书房壁纸花等验收意见并提出万通公司应就上述问题进行维修。万通公司同意维修并未向潘明硕交付房屋钥匙。2010年8月、10月、11月期间，虽经万通公司多次维修，但验收后仍发现诸多问题。
2012年12月25日，潘明硕起诉万通公司，主张因涉诉房屋多次维修仍不符合交付标准，应视为万通公司未向其交付房屋。天津市滨海新区人民法院作出（2013）滨功民初字第59号民事判决书，主要内容为：潘明硕在验收房屋时所提出的房屋装修尚需维修之处并非是对装修采用材料和设备不符合合同约定提出的异议，而是涉及房屋装修工艺的瑕疵部分，万通公司对此承担的应是瑕疵担保义务，潘明硕据此未接收房屋不符合合同约定，应当认定万通公司于2010年7月2日完成了涉诉房屋的交付，驳回了潘明硕的诉讼请求。潘明硕不服，提出上诉。2013年11月15日，天津市第二中级人民法院作出判决，驳回潘明硕的上诉。上述判决在本次诉讼前已经生效。
2014年1月2日，潘明硕以商品房预售合同纠纷再次起诉天津万通时尚置业有限责任公司，主张在2010年7月、2010年8月2日、2010年10月14日、2011年11月10日、2013年1月28日，天津万通时尚置业有限责任公司数次维修并验收房屋，均存在问题，至今未修复完毕，导致潘明硕不能入住，请求修复房屋并赔偿租金损失。2014年8月18日，本院作出（2014）滨功民初字第224号民事判决书，判决万通公司对涉诉房屋进行维修、赔偿潘明硕租金损失62876元。
2014年9月22日，案外人孙娜代替潘明硕至本案原告处办理了交接手续，领取了房屋钥匙等。
2015年8月10日，本案原告以快递形式向被告进行物业费的催收，被告予以签收。原告催收未果后起诉来院。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，原告具有物业管理资质，接受开发建设单位委托签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，且被告亦对该合同进行了确认，本院依法确认该物业合同合法有效。原告依约提供了物业服务及车位管理服务，被告作为小区业主应履行交纳物业服务费用的义务。被告辩称一直未予交付，因本院生效判决已认定2010年7月2日开发商完成了涉诉房屋的交付，所以，被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告应当自2010年7月2日交付当日，履行交纳物业费的义务。
本案的争议焦点系物业费收取的时间区间的判定。原告主张自2010年7月1日至2015年6月30日的物业费，提供生效判决书、2015年5月上门张贴、2015年8月10日快递催收的证据，被告不予认可，只同意交纳自2014年9月22日领取钥匙以后产生的物业费，理由为：2013年8月11号前原告并未催收，已超过诉讼时效；2013年8月12日至2014年9月21日，被告因房屋质量问题未拿钥匙，一直由万通公司进行房屋维修，不应交纳；2014年9月22日至2015年6月30日的物业费同意交纳。根据《物业管理条例》及相关司法解释规定，物业公司在起诉至人民法院前，应当向业主进行书面催收。物业合同纠纷所适用的民事诉讼时效为两年。2015年6月，原告诉至本院后撤诉，并不能适用诉讼时效中断的法律规定。对于时效的认定，应当以原告书面催收为准。原告虽主张2015年5月进行了上门张贴，但在证据形式上难以认定，本院不予采纳。因此，本案诉讼时效的时间点应当以2015年8月10日进行判断。对于2010年7月1日至2013年8月10日的物业费，因原告未进行催收，超过两年诉讼时效，该时段的物业费本院不予支持；对于2013年8月11日至2015年6月30日的物业费，原告的主张合法有据，本院予以支持。被告的抗辩，依法无据，本院不予采纳。但基于公平、公正的原则，被告因房屋质量问题一直修复无法实际居住，自2013年8月11日至2014年9月21日的物业费可以作为实际发生的损失向万通公司索赔。
关于原告自2015年7月1日至2016年2月21日的物业费、滞纳金以及车位费的诉请，根据相关法律法规，原告未提供诉讼前已经催收的证据，本院不予审理。原告可在催收程序完毕后，另行诉讼。
关于原告自2010年7月1日至2015年6月30日的物业费所产生的违约金的诉请，虽被告未及时交纳相应的物业服务费构成违约，但该违约并非被告主观故意不予交纳，而是房屋质量问题，若以此认定被告交纳违约金有失公正，因此，原告违约金诉请，本院不予支持。
因此，原告自2013年8月11日至2015年6月30日的物业费27159.30元，被告潘明硕应予支付。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告潘明硕于本判决生效之日起十日内给付原告2013年8月11日至2015年6月30日开发区新城东路48号楠华园3-1-1701的物业服务费27159.30元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2422元，由原告负担1802元，由被告负担620元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 红
代理审判员 张金玲
人民陪审员 张金明
二〇一六年十月十九日
书 记 员 杨卫卫
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《物业管理条例》
第六条第一款：房屋的所有权人为业主。
第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。