广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2014）叠民初字第676号原告秦天祥，桂林市旅游局退休干部。委托代理人秦艳。委托代理人陈国兴。被告秦天佑，桂林市羽绒厂退休工人。第三人罗江凌，个体司机。第三人秦玉珍，桂林市直属粮库退休工人。第三人秦晓珍。第三人秦志豪，桂林市第三建筑安装工程公司退休职工。第三人秦炳生，农民。第三人秦四妹。第三人秦天林，无职业。第三人秦天绿，曾用名秦天禄，桂林市电子衡器厂退休工人。原告秦天祥诉被告秦天佑共有纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行审理。同年8月15日，本案中止审理，于同年10月8日恢复诉讼，同时，该案转为普通程序，并追加罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦炳生、秦四妹、秦天林、秦天绿为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告秦天祥的委托代理人秦艳、陈国兴、被告秦天佑、第三人秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦天林到庭参加了诉讼。第三人罗江凌、秦炳生、秦四妹、秦天绿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦天祥诉称，被继承人秦懋林、陶龙英的房屋位于桂林市叠彩区XXX路63号四单元3-1、3-2，二单元5-1号住房、1-4、1-11号两间门面（原为桂林市叠彩区XXX路401号3-14、3-15、5-8号住房和1-4、1-11号门面），总建筑面积为264.52平方米（其中住房172.01平方米，门面92.51平方米）。上述房屋是1992年置换房屋时取得。在置换房屋中被告秦天佑垫支了部分购房差价款人民币14万元，故其出租1-11号门面以租金相抵。从1997年到2010年5月止收了13年零5个月的租金，按照被告书面认同的月租金1550元计算（13×12＋5=161个月），共收到租金249550元，抵消其垫支的14万元和照顾父母生活费用42600元及利息后，还多收61950元。对此，桂林市叠彩区人民法院（2010）叠民初字第54号民事判决书确认：秦天佑在置换房屋时出资14万元，但其出租其中的一门面，并收取租金多年，在其未举证证明租金不足以抵消所付购房款的情况下，应视为默认抵消”。但是，被告秦天佑为达到独占门面租金，于2013年3月18日向法院起诉，要求判决秦天祥等偿还182600元，桂林市叠彩区人民法院作出（2013）叠民初字第431号民事判决书，判决秦天祥偿还秦天佑购房差价款17500元、照顾父母生活费用5325元和利息。既然如此，被告秦天佑理应返还原告秦天祥门面租金31193.75元（249550÷8）及利息。原告因此诉至法院，请求：一、依法判决被告秦天佑返还原告秦天祥门面租金31193.75元；二、利息200元；三、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、本院于2011年11月8日作出的（2010）叠民初字第54号民事判决书，证明桂林市叠彩区XXX路63号1-11号门面是被继承人秦懋林、陶龙英的产权，秦天佑出租并收取租金多年，抵清换房款的事实；2、本院于2013年10月14日作出的（2013）叠民初字第431号民事判决书，证明法院判决秦天祥、秦天绿等偿还秦天佑购房差价款各17500元、照顾父母生活费用各5833元及利息的事实；3、秦天佑于2008年3月10日出具的《证明》，证明因秦天佑垫支购房差价款14万元、照顾父母生活费42000元，由秦天佑从1997年开始至今收取1-11号门面租金的事实；4、秦天佑与申某于2006年8月1日签订的《门面租赁合同》，证明1-11号门面租期5年，每月租金为1550元的事实；5、秦天佑于2010年9月13日的《民事起诉状》及本院于2010年9月30日作出的（2010）叠民初字第834号民事裁定书，证明秦天佑出租的收益为每月1550元，1997年至2011年一直出租该房屋的事实；6、秦天佑、秦晓珍、秦玉珍、秦炳生、秦四妹、罗江凌于2011年8月10日的答辩状，证明被告从1996年12月开始出租并收取租金的事实；7、秦天林于2008年4月17日出具的字条，证明1-11号门面从1997年至2008年是秦天林、秦天佑出租并由秦天佑收取的事实；8、证人申某于2010年5月31日出具的证明，证明1-11号门面租赁合同是与秦天佑签订的，到2010年5月停止租赁的事实。被告秦天佑辩称，从1997年到2010年，早已超过诉讼时效二年，现在2014年超过四年时间，本诉讼为失效。再有房屋产权是秦发毅的，原告没有继承权，且2008年产权证上才加上了父亲的名字，也就是等于父母亲去世后才有继承权。1999年父亲去世，2006年母亲去世，那么只有2007年以后才有继承权。在2007年以前，只有父母拥有所有权，在这期间父母有权处理自己的房产、租金等，有权支配一切，任何子女不能干涉过问。父母在1997年给被告11号门面，到2006年12月母亲在世以前，任何人没有权利干涉母亲的财产。再说原告在2008年跟秦家8兄妹商定将11号门面归秦家共有，被告也同意且签了一份证明并签名押手印。在2008年3月10日，8兄妹都画押认证，原告还在上面写上：还清秦天佑182600元，11号门面归秦家所有。因此，在没有还清182600元前，11号门面还归秦天佑所有。但是原告一直到现在一分钱都没还，并在2008年将承租门面的老板赶走，还用502胶水将11号门面锁封死直到现在。原告说被告从1997年-2010年收取租金249550元，原告没有任何证据。还有在2008年10月原告用胶水封死11号门面，被告从此就没有收11号门面一分钱租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告秦天佑对其主张在举证期限提供如下证据：1、秦天祥于2007年4月16日书写的《房屋产权户名增补申请报告》、《授权委托书》、房屋登记档册、房屋所有权证存根，证明该房屋的产权所有人为秦发毅，2008年才加上父亲的名字；2、门面照片四张、秦天祥、秦天绿分别于2008年1月5日和同年10月10日写给承租人的字条，证明原告不给出租门面的事实；3、证人文某、王某、赵某于2014年4月27日出具的证明，证实原告不给出租门面的事实；4、第三人秦天林、秦晓珍、秦炳生、罗江凌、秦四妹、秦玉珍、秦志豪于2014年6月30日出具的证明三份，证实父亲去世后原告等人每月从被告处领取100元的租金至2006年12月止的事实；5、本院（2014）叠民初字第70号民事判决书，证明原告起诉已超过诉讼时效。第三人秦玉珍认为，原告的诉请无依据，原告在2008年的时候就封了门面，为何还算到2010年？第三人秦晓珍、秦志豪认为，1、原告2008年就封了门面，并赶走老板，现在原告问被告要租金，没有理由；2、父母在世的时候，他们怎么处理自已的财产是他们的权利，别人无权过问；3、原告诉请已超过诉讼时效。第三人秦天林认为，1、原告未提交租赁合同，没有证据要租金，原来母亲在世的时候，每人每月分了100元租金；2、父母在世的时候，他们怎么处理自已的财产是他们的权利，别人无权过问。第三人秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦天林对其主张没有在举证期限内提供证据材料。第三人罗江凌、秦炳生、秦四妹、秦天绿未提交书面意见，亦未提交相关证据材料。经过开庭质证，被告对原告所提交证据的质证意见为：对证据1-6的真实性无异议，对证据7-8不予认可；第三人秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦天林对证据1-4、6的真实性无异议，但对证据5、7认为不清楚，对证据8不予认可。原告对被告所提交的证据的质证意见为：对证据1-2、5的真实性无异议，但认为证据2中的其中一张照片不是11号门面的，当时房屋还在出租；证据3不认可，证据4没有原告签名，不认可。第三人秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦天林对被告提交的证据无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人罗江凌、秦炳生、秦四妹、秦天绿经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃举证和质证的权利。本院对各方均无异议的证据予以确认。对各方提出异议的证据，因与本案有一定关联，本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：秦发毅、秦懋林系两兄弟。秦发毅夫妻先后于1975年和1983年去世，未生育子女；秦懋林、陶龙英夫妻分别于1999年和2006年去世，两夫妻共生育八子女：秦天祥、秦天绿、秦天佑、秦天林、秦玉珍、秦晓珍、秦天元（已故，其妻也已故）、秦美珍（已故，其夫也已故）。已故的秦天元夫妻生育三子女：秦志豪、秦炳生、秦四妹；已故的秦美珍夫妻育有一子罗江凌。秦懋林、陶龙英的遗产有位于桂林市叠彩区XXX路63号四单元3-1、3-2、5-1号住房共三套，共计172.01㎡；1-4、1-11号门面共二间，共计92.51㎡。2006年8月1日，被告与申某签订《门面租赁合同》一份，由申某租赁XXX路401-11号门面，租赁期从2006年8月1日至2011年7月31日，每月租金1550元。2008年3月10日，秦天佑书写《证明》一份，内容是对其所出购房差价款、照顾父母生活费用共计182600元，在未还清其之前，秦天佑照旧收取门面租金，在收租金期间，任何人不得干扰破坏，不得影响到门面正常营业。第三人秦天绿在该证明结尾处添加“注明还清秦天佑182600元11号门面归秦家所有”并签名确认。原告及第三人秦天林、秦志豪、秦炳生、秦晓珍、罗江凌、秦玉珍在“证明人”一栏签名确认。第三人秦四妹未在该证明上签名。从2008年10月开始，因秦天祥、秦天绿认为秦天佑已收取的门面租金足以补偿其为父母支付的购房差价款，遂开始阻止对1-11号门面的出租。2010年7月10日，秦天祥、秦天绿在门面墙上书写门面不出租、后果自负字样。对于1-11号门面的空置时间，被告及第三人罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦炳生、秦四妹认为自2008年1月起至今，原告认为自2010年5月起至今。另查明，由于遗产继承发生纠纷，秦天祥、秦天绿诉至本院，本院作出（2010）叠民初字第54号民事判决书，判决上述房产由继承人秦天祥、秦天绿、秦天佑、秦天林、罗江凌、秦玉珍、秦晓珍各分得住房21.5㎡、门面11.56㎡，秦志豪、秦炳生、秦四妹各分得住房7.16㎡、门面3.85㎡。在该判决书“本院认为”中，载明：“秦天佑在置换房屋时出资140000元，但其出租其中的一间门面，并收取租金多年。在其未举证证明租金不足以抵消所付换房款的情况下，应视为默认已抵消。”秦天祥、秦天禄不服该判决，提起上诉，桂林市中级人民法院于2012年2月7日受理后，于2012年4月27日以（2012）桂市民终字第95号民事判决书判决维持原判。秦天佑、罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦炳生、秦四妹、秦天林、秦志豪不服上述判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2012年12月19日作出（2012）桂民申字第1045号民事裁定书驳回再审申请，认为“关于购房款及置换遗产差价款属于债权债务关系，不属于本案遗产继承纠纷的审理范围”。秦天佑因此于2013年4月2日向本院提起诉讼，要求其余各继承人按各自份额偿还其购房差价款140000元及为照顾父母花费42600元。本院于2013年10月14日作出（2013）叠民初字第431号民事判决书，对各继承人应承担份额进行判决。罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦炳生、秦自豪、秦天林、秦四妹不服判决，提起上诉。桂林市中级人民法院以（2014）桂市民一终字第180号民事判决书维持原判。2010年9月13日，秦天佑向本院提起诉讼，以秦天祥、秦天绿于2008年10月10日再次写字条驱赶承租人申某，还在门面卷闸门上用红油漆写上字，导致承租人被迫于2010年5月31日终止与秦天佑签订的五年《门面租赁合同》，造成秦天佑赔偿申某2000元双倍租金，妨碍其期待收取2010年6月至9月租金6220元为由，要求秦天祥、秦天绿赔偿其经济损失。后秦天佑申请撤回该次起诉，本院于2010年9月30日以（2010）叠民初字第834号民事裁定书准许秦天佑撤回起诉。2014年1月6日，秦天佑分别诉秦天祥、秦天绿追偿权纠纷一案向本院提起诉讼，要求秦天祥、秦天绿返还其垫付父母后事的各项费用。本院分别以（2014）叠民初字第70号、第71号民事判决书以超过诉讼时效为由驳回秦天佑的诉讼请求。庭审中，秦天佑确认没有委托秦天林收取租金，母亲在世时由母亲收取，母亲去世后从2007年至2008年10月份门面租金每月1550元是其收取，但所收取租金不够10%的利息。秦天林认可秦天佑没有委托其出租11号门面，同意秦天佑所讲。秦天祥否认领取生活补贴及同意付秦天佑年息10%。再查明：在桂林市房地产管理局于1998年6月10日的《房屋登记档册》上载明本案所涉3套住宅、2间门面的产权人为秦发毅，共有人为秦懋林。2002年7月16日，秦天林领取的上述房屋的产权证上只登记产权人为秦发毅。2007年4月16日，秦天祥向桂林市房产管理局递交《房屋产权户名增补申请报告》，以叠彩区XXX路401号（原391）号）私有房产的产权证遗漏了共有产权人秦懋林的名字为由，申请更正。本院认为，原、被告及第三人的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？二、原告诉请要求秦天佑返还从1997年至2010年5月止的门面租金31193.75元是否成立？一、关于本案的诉讼时效问题。虽然房产管理部门于2002年发的所涉房屋产权证上只有秦发毅的名字，没有秦懋林的名字，但上述房屋在1998年6月10日的《房屋登记档册》上载明共有人为秦懋林，秦懋林享有本案所涉房屋的产权。本案被继承人秦懋林与陶龙英分别于1999年和2006去世，继承开始，各继承人均未作出放弃继承的表示，应视为接受继承。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，自被继承人死亡时起，各继承人即依法取得被继承人遗留房产的物权，现原告秦天祥根据继承取得的物权主张权利，不受诉讼时效限制。二、关于原告诉请的要求被告支付从1997年至2010年5月止的门面租金是否成立的问题。本案中，涉案房屋已由法院生效法律文书确认属本案原、被告及第三人按份共有，且原告占本案所涉1-11号门面的八分之一、被告及第三人共占房屋的八分之七。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”的规定，本案原、被告及各第三人作为共有权人均对共有财产1-11号门面因租赁所取得的租金享有收益的权利。虽然在2008年3月10日，除第三人秦四妹外，其余共有人在秦天佑书写的《证明》中同意对秦天佑所出购房差价款、照顾父母生活费用共计182600元在未还清其之前，由秦天佑照旧收取门面租金，但各共有人并未就上述费用与房屋租金是否抵消进行清算，秦天佑也已就其支出的上述费用提起诉讼，并经法院作出生效判决。因此，被告出租共有财产1-11号门面取得的租金，应当按原告所占份额予以返还。本案原、被告父母分别于1999年和2006年12月去世，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，各继承人在父母去世后才享有1-11号门面的物权，原告才有权根据物权主张权利。对原告诉请中的1999年父亲去世以前的租金，理由不充分，本院不予支持。关于被告收取的1999年父亲去世后至2006年12月母亲去世时的房屋租金，被告称于2007年才收取租金，与其于2008年出具《证明》所载内容不符，本院对该辩解不予采信。但原告所提供的被告出租门面的合同是自2006年8月起，因此，从1999年自2006年7月的门面租金金额无相应证据证实，本院对原告诉请的该时段的租金不予支持。但从2006年8月至2006年12月共5个月的租金为7750元（1550元／月×5个月），扣除原告母亲应分得二分之一部分，原告母亲及八子女各继承原告父亲的二分之一部分，原告继承该房屋的十八分之一，应根据其所占份额享有上述租金430.56元（7752元×1／18）。关于被告收取1-11号门面租金的截止时间，被告及第三人罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦炳生、秦四妹认为自2008年1月起未收租金，原告认为自2010年5月承租人才未交租金。从原、被告提供的材料来看，原告对其主张提供了被告于2010年9月13日向本院起诉的民事诉状，其中载明：被告于1997年开始出租门面，因秦天祥、秦天绿写字条驱赶承租人，导致承租人于2010年5月31日终止租赁合同，妨碍被告期待收取2010年6月至9月租金，每月1550元。虽然该案秦天佑撤回起诉，但该民事诉状所载明的上述内容是秦天佑对事实的自认。被告及第三人罗江凌、秦玉珍、秦晓珍、秦志豪、秦炳生、秦四妹认为自2008年1月起未收租金，但未能提供相应证据证实。本院对租金收取截止时间确认为2010年5月31日。从原告母亲去世后即自2007年1月至2010年5月，秦天佑收取共有财产1-11号门面租金共41个月，按每月1550元计算为63550元，秦天佑应返还秦天祥所占八分之一份额为7943.75元。综上，被告应返还原告门面租金为8374.31元（430.56＋7943.75），对原告诉请中的超出部分，本院不予支持。对原告诉请的利息，理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条、第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告秦天佑返还原告秦天祥1-11号门面租金8374.31元。二、驳回原告秦天祥的其他诉讼请求。本案案件受理费580元，财产保全费260元，共计840元（原告已预交），由原告秦天祥负担625元，被告秦天佑负担215元）。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费580元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长胡艳华人民陪审员粟喜发人民陪审员张勇平二〇一四年十二月八日书记员唐振灵附：相关法律规定《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。第-1-页共15页