重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2019号
上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区四季香山小区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区石新路178号7-15-2。
法定代表人：李天才，主任。
委托诉讼代理人：昝金波，重庆仁业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡巍，重庆仁业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沛鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路176号，组织机构代码78423422-6。
法定代表人：邓德明，总经理。
委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。
上诉人重庆市九龙坡区四季香山小区业主委员会（以下简称四季香山业委会）与被上诉人重庆沛鑫物业管理有限公司（以下简称沛鑫公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2016年11月10日作出（2016）渝0107民初8690号民事判决，四季香山业委会、沛鑫公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。四季香山业委会的委托诉讼代理人昝金波、沛鑫公司的委托诉讼代理人高晶晶到庭参加诉讼。在二审审理过程中，沛鑫公司向本院书面申请自愿撤回上诉。本案现已审理终结。
四季香山业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，改判沛鑫公司搬离物业管理用房并向四季香山业委会移交物业档案、物业服务相关资料。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）重庆市九龙坡区石桥铺街道办事处无权就选聘物业公司的投票是否有效、程序是否合法作出决定。（2）石桥铺街道办事处所作出的《通知》不是有权行政部门作出的具体行政行为，不应当对其结论作为本案的事实直接加以适用。（3）石桥铺街道办事处作出该通知所依据的选票并未作为本案证据提交并经双方质证，因此该通知不能予以认定。2.一审判决确认四季香山业委会与沛鑫公司建立的物业服务合同已经解除，但又判决驳回四季香山业委会要求沛鑫公司搬离物业管理用房并移交物业档案、物业服务相关资料的诉讼请求，这一判决结果缺乏法律依据，适用法律错误。3.一审判决中的“物业服务合同关系的解除并不意味着沛鑫公司不能继续再向四季香山小区提供物业管理服务”观点与我国法律、法规相背，更与四季香山小区2000户业主的意愿相悖。一审法院明显偏袒沛鑫公司。
沛鑫公司辩称，一审法院并非仅凭石桥铺街道办事处的通知，而是依据众多证据材料作出的认定；根据《重庆市物业管理条例》第二十五条的规定，鉴于有业主就选票的真实性提出异议，石桥铺街道办事处才会进行核实并对相关情况进行通告；四季香山业委会选聘重庆青丽物业管理有限公司的程序不合法，沛鑫公司至今仍在小区为广大业主提供物业服务，四季香山业委会要求沛鑫公司移交物业用房及相关资料的请求缺乏事实和法律依据；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
四季香山业委会向一审法院起诉请求：请求确认四季香山小区与沛鑫公司之间的前期物业服务合同已经解除，沛鑫公司立即搬离四季香山小区的物业服务用房并向四季香山业委会移交物业档案、物业服务相关资料，本案的诉讼费用由沛鑫公司承担。
一审法院认定事实：沛鑫公司系九龙坡区四季香山小区物业管理公司，在2008年左右小区业主入住时分别与各小区业主签订了物业服务合同并开始对四季香山小区全体业主提供物管服务。沛鑫公司与业主方所签订的物业合同未对合同期限作出约定。重庆市九龙坡区四季香山小区业主委员会于2014年11月26日经选举备案成立。
2015年8月18日，沛鑫公司向四季香山业委会发函，内容为：本物业公司自四季香山小区建立以来对其服务已有7年时间，由于物业管理费标准低，缴费率低，一直以来都是亏损状态，同时，我公司还在积极投入大量资金改善物业服务质量，因此我公司在该项目上的物业服务收不抵支，巨额亏损，难以为继。鉴于上述存在的问题，现我公司正式向四季香山小区业委会提出：一、终止我司与四季香山小区业委会的物业服务合同；二、请四季香山小区业主委员会于2015年11月18日前重新招聘新的物业管理公司接手四季香山小区物业服务工作，我公司将积极配合办理好物业移交手续。
2015年8月20日四季香山业委会向沛鑫公司发函，内容为：本业委会于2015年8月19日收到贵单位提出终止在四季香山小区的物业管理合作的函告，我委根据广大业主意见同意贵单位在《重庆市物业管理条例》规定的期限内撤离本小区，请贵单位在收到本回复函之日起三个月内新聘物业公司进场前履行好物业管理企业的应尽职责。具体事项如下：一、在收到本回复函三日内公示在物业管理区域内公示撤场函，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。二、在收到本回复函之日起三个月内新聘物业公司进场前履行好前期物业合同，保障小区正常运行……。
双方发函后四季香山业委会对外进行了选聘物业公司招标，拟选聘重庆青丽物业管理有限公司为小区新的物业管理公司。但后小区内有部分业主不同意沛鑫公司撤场，同时反映四季香山业委会在招投标过程中存在问题，至今沛鑫物业并未撤场，现仍继续按照原合同的服务标准和收费标准向四季香山小区提供物业服务。期间四季香山业委会多次向沛鑫公司提出要求撤场，沛鑫公司以小区业主不同意撤场为由予以拒绝。
2016年4月22日，重庆市九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处作出《关于核查四季香山小区选聘重庆青丽物业管理有限公司选票结果的通告》，通告内容为：四季香山小区全体业主，因你小区重庆沛鑫物业管理有限公司提出撤场，业委会启动了新物管公司竞标程序，小区部分业主对此次选聘的重庆青丽物业管理有限公司选票真实性提出了质疑，为此，要求街道核查选票的真实性。街道依据《重庆市物业管理条例》之规定，做出如下核查决定……现将核查结果通告如下：四季香山业委会2015年9月7日在小区公示的“四季香山小区选聘物业公司结果公示”中小区共计2332户，总建筑面积181912.48平方米，青丽物管公司票数通过率为58.13%，占总建筑面积56.45%。通过核查，业主参与投票共计1371户，其中竞标单位重庆青丽物业管理有限公司有效选票为978张，问题票349张，无法认定票20张，重庆畅驰物业管理有限公司选票16张，废票8张。重庆青丽物业管理有限公司有效选票通过率为42.12%，建筑面积通过率为39.69%，均未达到《重庆市物业管理条例》第十九条的规定要求。
本案在审理过程中，四季香山业委会与沛鑫公司均提供了业主签字表一套。四季香山业委会拟证明50%以上的业主签字同意更换物管公司。沛鑫公司拟证明50%以上的业主签字表示不同意更换物管公司。双方均对对方所提供的签字表上的业主签名真实性提出了异议。
一审法院认为，依法合同双方当事人协商一致的，可以解除合同。本案中沛鑫公司首先向四季香山业委会发函要求解除合同。四季香山业委会回函表示同意解除合同，双方对解除合同达成合意。依照法律规定，业主委员会所作出的决定，对业主具有约束力。同时业主委员会作出解聘物业服务企业的决定，需要经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。本案中沛鑫公司提出四季香山业委会作出同意解除合同的意思表示未经半数以上业主同意。双方都提供了业主签字表以证明半数以上的业主对自身主张的支持态度，但该两份业主签字表上各业主签字真实性均无法核实，且双方均未提供证据以推翻对方业主签字表的真实性。该院对这两份证据均不予采信。在此基础上，该院认为，四季香山业委会按法定程序成立，是四季香山小区业主大会的执行机构，有权依据业主的意见对外作出解聘物业服务企业的决定。本案中虽沛鑫公司系与业主单独签订物业管理合同，但业主委员会有权代表业主与沛鑫公司解除合同关系。沛鑫公司有关四季香山业委会主体不适格的抗辩意见不能成立。同时业主委员会对外所做决定是否经过业主共同决议，属于其与业主间内部事宜。在无相反证据证明且目前业主方依照法定程序未提出异议的情况下，对业委会对外所做决定本院推定已经过法定程序且能代表业主意志而当然有效。沛鑫公司首先提出解除合同的要求，再又以四季香山业委会所做决议未经业主同意为由不同意解除，其抗辩意见不能成立。故该院认定沛鑫公司首先向四季香山业委会发函要求解除合同，四季香山业委会回函同意解除合同的事实，已在双方之间形成合意，产生合同解除的法律效力。四季香山小区业主与沛鑫公司之间在之前所建立的物业服务合同关系已经因此解除。
但双方之间物业服务合同关系的解除并不意味着沛鑫公司不能继续再向四季香山小区提供物业管理服务。根据沛鑫公司所提出的证据可证明四季香山业委会在之后的新物管公司招投标工作中存在问题，一部分业主对此提出质疑并表示要求沛鑫公司继续提供物管服务。在此情况下，沛鑫公司至今仍继续为小区提供服务，双方形成了事实物业服务合同关系。对于四季香山业委会要求沛鑫公司立即撤场并交还物业服务用房的诉求，该院认为，物业服务对小区正常生活具有不可或缺性，服务状态不可间断。若小区物业管理出现真空期，则会严重影响到小区正常生活。而根据已查明事实，四季香山业委会在后期的新物管公司招投标工作未得到正常顺利开展，至今尚未按合法程序选聘新的物管公司。在此情况下，该院认为沛鑫公司撤场的条件尚未成就。四季香山业委会作为小区全体业主所选举出的执行机构，应该按照合法正当程序，在充分尊重全体业主意志的基础上对外选聘新的物管公司或选择继续与沛鑫公司维持物业服务合同关系，在确定完毕后再与沛鑫公司接洽办理交接手续。故对四季香山业委会要求沛鑫公司搬离物业管理用房并向其移交物业档案、物业服务相关资料的诉讼请求本院不予支持。
一审法院判决：“一、确认原告四季香山小区全体业主与被告重庆沛鑫物业管理有限公司在2015年8月18日之前所建立的物业服务合同关系已经解除。二、驳回原告重庆市九龙坡区四季香山小区业主委员会的其它诉讼请求。本案诉讼费用40元，由被告重庆沛鑫物业管理有限公司承担，该款原告已预付，本院不作退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。”
本院二审期间，四季香山业委会向本院提交2015年12月28日其与重庆青丽物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》一份，拟证明四季香山业委会已选聘新的物管公司，小区物业服务不会出现真空期，沛鑫公司继续在四季香山小区提供物业服务没有事实和法律依据。沛鑫公司质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据不属于二审中出现的新证据，沛鑫公司对该合同的签署情况完全不知情，经街道核查，重庆青丽物业管理有限公司没有经过合法有效的程序选聘成功。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，沛鑫申请撤回上诉的意思表示真实，不违反法律规定，本院依法予以准许。
本案中，因沛鑫公司入驻四季香山小区时，是与该小区各个业主分别签订的物业服务合同，四季香山业委会成立后，沛鑫公司向四季香山业委会发函要求解除合同，四季香山业委会理应先征求小区全体业主的意见并在取得小区业主“双过半”同意（即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的情况下再行回复，但四季香山业委会未征求小区业主意见直接回复同意解除，该行为存在不当。随后，经重庆市九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处对四季香山业委会对外选聘招标选票进行核实，重庆青丽物业管理有限公司的票数通过率并未超过50%，重庆市九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处就这一情况向四季香山小区全体业主作出通告。四季香山业委会提起本案诉讼要求解除双方的前期物业服务合同并要求沛鑫公司撤场、交还物业服务用房，一审法院经过审理作出一审判决，四季香山业委会、沛鑫公司对一审判决“确认四季香山小区全体业主与沛鑫公司在2015年8月18日之前所建立的物业服务合同关系已经解除”这一项内容均未提起上诉，本着充分尊重双方当事人意愿的立场，本院对此予以确认。四季香山业委会虽在二审中称其在回复沛鑫公司同意解除合同前已取得小区业主过半数同意，但并未向本院举示相应的证据进行佐证。
从2015年8月18日至今，沛鑫公司仍在四季香山小区提供物业服务，与四季香山小区全体业主形成事实上的物业服务合同关系，双方物业服务合同权利义务尚未终止，再加上四季香山小区尚未按合法有效程序选聘出新的物管公司，在这种情况下，四季香山业委会要求沛鑫公司搬离物业服务用房并移交物业服务相关资料的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
另，经四季香山小区部分业主向重庆市九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处反映四季香山业委会在选聘招标过程中可能存在问题，重庆市九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处对此进行核实并向全小区业主通告的行为，符合《重庆市物业管理条例》第二十五条的规定，并无不当。
四季香山业委会在二审中提交的新证据，因重庆青丽物业管理有限公司在选聘招标过程中的票数通过率并未超过50%，四季香山业委会与重庆青丽物业管理有限公司签订的物业服务合同不具有合法性，本院对此不予采信。
综上所述，四季香山业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市九龙坡区四季香山小区业主委员会负担60元、重庆沛鑫物业管理有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 周 舟
二〇一七年三月十五日
书记员 梁诗玉