江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0803民初5857号
原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区镇淮楼东路59号。
负责人：陈东祥，该行行长。
委托诉讼代理人：仇长林，该行副行长。
委托诉讼代理人：颜士骏，该行客户经理。
被告：李振，男，汉族，1983年11月16日出生，住淮安市淮安区。
被告：韩玉，女，汉族，1983年11月6日出生，住淮安市淮安区。
原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下简称楚州支行）与被告李振、韩玉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚州支行委托诉讼代理人仇长林、颜士骏到庭参加诉讼。被告李振、韩玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楚州支行向本院提出诉讼请求：1、两被告归还原告住房贷款本金364404.08元、利息16385.86元、本金罚息178.76元、利息罚息532.97元（利、罚息计算至2016年8月10日，以后按合同约定顺延计算至实际给付之日止），合计本息381501.67元；2、被告在原告处抵押的房屋拍卖、变卖价款优先偿还贷款本息；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：事实和理由被告李振、韩玉系夫妻关系，两被告于2014年5月4日因购房需要，与原告签订了个人住房借款合同，约定向原告借款38万元，借款期限为240个月，即2014年5月6日至2034年5月4日，贷款利率为月利率，浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率基础上上浮50%。还款方式为等额本息还款法。同时，被告与原告签订了个人住房借款抵押合同，约定抵押物为两被告所有的位于淮安市淮安区易郡龙腾小区6号楼3101室房屋。原告多次催收仍未还款。截止到2016年8月10日，两被告结欠原告借款本息381501.67元。
被告李振、韩玉未作答辩。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：原告的营业执照、金融许可证、负责人身份证明书及身份证复印件、被告李振、韩玉身份证复印件及常住人口登记证复印件、结婚证复印件、个人住房借款申请及贷款调查申报审批表、个人住房（商业用房）借款合同、房地产抵押合同及房地产抵押清单、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、计息凭证等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年1月23日被告李振、韩玉与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额38万元，借款期限为240个月（即2014年1月23日至2034年1月23日），本合同项下的贷款利率为年利率7.205%，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，每年的1月1日根据中国人民银行公布的同档次贷款基准利率标准执行，还款方式为等额本息还款法，每个月归还本息金额为2993.08元，共240期，每月1日为还款日。借款人不可撤销地授权贷款人将贷款发放至账号名称为：淮安龙腾置业有限公司，账号为：32×××59，开户行为建设银行淮安市楚州支行。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约事项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
被告李振、韩玉用其购买的淮安市淮安区翔宇大道1003号易郡龙腾6号楼3101室房屋，面积为126.68平方米的房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公证费、公告费、邮寄费等）。
2014年2月18日，原告与被告李振、韩玉签订了《房地产抵押合同》，约定：两被告用所购的淮安市淮安区翔宇大道1003号易郡龙腾6号楼3101室房屋为该笔借款提供抵押。2015年3月31日，原、被告双方进行抵押登记并办理了房屋他项权证，他项权证证号为：淮房他证夹城字第C15021**号，债权数额为38万元，抵押权人为原告楚州支行。
合同签订后，原告于2014年5月4日将借款发放至合同约定的淮安龙腾置业有限公司（账号为：32×××59）账户上，被告李振、韩玉在《个人贷款支付凭证》签名确认收到原告贷款38万元。
被告李振、韩玉借款后未按约还款，截止到2016年8月10日，尚欠原告借款本金364404.08元、利、罚息17097.59元，合计本息381501.67元。原告索款未果，遂诉至本院。
本院认为，原告楚州支行与被告李振、韩玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告李振、韩玉未按合同约定归还借款是纠纷产生的主要原因，被告李振、韩玉应当承担给付贷款本息的民事责任。被告欠原告贷款本息381501.67元，有原告向法庭提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款对账单》、《计息凭证》等证实，经本院审查，予以确认；因被告李振、韩玉未按合同约定履行义务，原告要求被告履行还款义务，符合双方合同约定，本院予以支持。
被告李振、韩玉用座落于淮安市淮安区翔宇大道1003号易郡龙腾6号楼3101室房屋为其借款提供抵押担保，现原告要求对其所抵押的财产享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告李振、韩玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的处分。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告李振、韩玉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金364404.08元、利、罚息17097.59元（利、罚息已计算至2016年8月10日，以后利、罚息按照合同约定计算至实际给付之日止），合计本息381501.67元；
二、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行对被告李振、韩玉所有的位于淮安市淮安区翔宇大道1003号易郡龙腾6号楼3101室房屋折价或者拍卖、变卖的价款在债权数额38万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7103元（原告已预交7103元），公告费560元，合计7663元，由被告李振、韩玉负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审 判 长 张 琰
人民陪审员 张 巍
人民陪审员 任爱红
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 陈 子
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。