山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兖民初字第669号
原告：兖州市华鲁房地产综合开发公司，住所地济宁市兖州区九州大道东路181号。
法定代表人：张宝昌，职务经理。
委托代理人：邹然，山东九州匡正律师事务所律师。
委托代理人：孙凯，山东九州匡正律师事务所律师。
被告：济宁市兖州区实验小学，住所地济宁市兖州区徐州南路。
法定代表人：曹其磊，职务校长。
委托代理人：丁忠杰，山东正途律师事务所律师。
原告兖州市华鲁房地产综合开发公司与被告济宁市兖州区实验小学商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年3月16日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日、8月25日公开开庭进行了审理。原告兖州市华鲁房地产综合开发公司的委托代理人邹然、孙凯，被告济宁市兖州区实验小学的委托代理人丁忠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兖州市华鲁房地产综合开发公司诉称，1997年，原告对兖州东御桥小区旧城改造，被告济宁市兖州区实验小学购买原告建设的14套住宅房屋，并签订了订购房屋协议。1998年被告上房后，原告多次到被告处催要欠款，至今被告仍欠原告162905元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告给付余款162905元及违约金1255222元，诉讼费用由被告承担。
被告济宁市兖州区实验小学辩称，被告未付清房款的原因是由原告的违约行为造成的，原告应承担违约责任，给被告相应的赔偿。1、原告只给被告买房的住户办理了房屋产权证，至今未办理土地使用证，致使原告所购买的房屋产权存在瑕疵，无法办理转让、抵押等手续。2、原告交付房屋不符合约定。原告交付的应是三室两厅，而实际交付的是两室两厅，改变了设计及房屋结构，影响楼的质量和安全。3、原告交付的房屋存在严重质量问题，楼顶多次漏雨，原告未尽到维修义务。综上，原告应履行完自己的义务后，结合被告的损失折抵后予以结算。
经审理查明，1997年7月18日，原兖州市实验小学与原告兖州市华鲁房地产综合开发公司签订《订购房屋协议书》，合同约定：兖州市实验小学（甲方）购买兖州市华鲁房地产综合开发公司（乙方）开发建设的位于东御桥小区14套房屋，共计建筑面积1461.9平方米，暂定860元/平方米,合计总价款1257234.00元；甲方按预售总额30%交付乙方住宅定金，待交房时再交付40%，其余部分一年内付清；所定购房屋交房时间定于98年8月6日；一方不能按期交款交房时，对方有权退款退房或按应交、已交款额处以罚款，罚金按天计算，罚率为款额的万分之一；住宅交付使用后，一个月内，乙方要进行回访，确属施工造成的质量问题，负责维修好。以后的维修管理工作由甲方负责。1998年6�22日，原、被告对购房交款事宜进行座谈。同月24日，原、被告又形成《订购房屋协议座谈纪要》。内容为：1、被告购房确权问题，按国家有关规定执行。2、工程开工到主体完成付款达总价款的30%（现已付300000.00元）。3、交房时付到总价款的76%，分两次付清。98年8月中旬付260000.00元。98年9月上旬付清。4、剩余300000.00元到99年9月上旬付清。5、本合同签字生效，违约处以罚金，罚金按天计算，罚率为款额的万分之五，或由司法机关处理。原、被告在该座谈纪要上均加盖了公章及法定代表人的私章。后原告多次催要，被告又给付了部分房款。2013年12月13日，原告向被告出具了对账清单，清单记载：付款时间1997.9.26,付款金额100000.00;付款时间1997.11.10,付款金额200000.00;付款时间1998.3.6,付款金额74329.00,以钢材抵房款;付款时间1998.9.18,付款金额260000.00;付款时间1999.6.30,付款金额100000.00;付款时间1999.7.5,付款金额100000.00;付款时间2000.2.1,付款金额20000.00;付款时间2006.1.24,付款金额160000.00;付款时间2009.1.21,付款金额30000.00;付款时间2012.1.20,付款金额50000.00;以上付款合计1094329.00,按照相关合同实际应付款1257234.00;未付房款162905.00。被告的法定代表人在该对账单签字“收到对账单壹份。曹其磊2013.12.26”。
庭审时，被告提供张建国、张建霞、程玉秋签字书写的证明材料，内容为：我们是兖州区实验小学东桥北路233号第3、4号楼教师宿舍的十四家住户，于1998年7月16日办理完房产权证后，至今未给我们办理土地产权证，房子由三室两厅改建为两室两厅后至今未得到补偿；本楼栋的楼顶因经常漏雨，已进行过三次维修，也未给予过补偿。以上几种情况希开发公司尽快给我们办理和经济补偿。特此证明。二O一五年四月一日。
另查明，1997年3月12日，原告取得建设用地规划许可证。1997年8月11日，原告取得建设工程规划许可证。2003年11月29日，原告取得了兖国用（2003）第2009-2号国有土地使用证，在该证上记事：1、该宗地已分割小证65份，其中3号楼29份，4号楼31份，5号楼5份，土地使用权变更至个人名下。2006年9月19日；2、该宗地4号楼204室已分割小证，证号为2009-2-80号，土地使用证变更至个人名下。2008.10.16；3、该宗地已分割13户至个人名下。2010.5.31。
上述事实，主要根据原告提供的订购房屋协议书合同、订购房屋协议座谈纪要、对账清单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证等，被告提供的证明材料以及原、被告当庭陈述认定的，其材料已记录在卷。
本院认为，原告兖州市华鲁房地产综合开发公司与被告济宁市兖州区实验小学签订《订购房屋协议书合同》、《订购房屋协议座谈纪要》是双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同，双方均应遵守合同约定的内容。原告已按照合同约定的时间交付被告所购买的房屋，被告也将购买的房屋分配到14户教职工居住，原告已为14位房主办理了房屋所有权登记手续。被告虽抗辩房屋存在质量等相关问题要求补偿，但是被告未提出反诉，仅凭其提供三位住户签名的证明材料不能证明被告存在损失及数额，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳。被告应按照《订购房屋协议座谈纪要》的约定于1999年9月上旬全部付清全部购房款，但截止到1999年9月10日，被告仍欠原告购房款422905元未付。被告虽又分别于2000年2月1日付款2万元，于2006年1月24日付款16万元，于2009年1月21日付款3万元，于2012年1月20日付款5万元，但时至今日被告仍欠原告购房款162905元。被告的行为构成违约。原、被告约定日万分之五的违约金，被�提出过高，要求调低违约金。根据法律规定，违约金不能过分高于实际损失。被告逾期付款给原告造成损失，本院酌情考虑按年利率10%的标准，根据被告所欠购房款的金额分段计算利息损失。即逾期付款的损失计算为：本金422905元，从1999年9月11日至2000年2月1日期间，按年利率10%计算利息为16446.31元；本金402905元，从2000年2月2日至2006年1月24日期间，按年利率10%计算利息为240847.66元；本金242905元，从2006年1月25日至2009年1月21日期间，按年利率10%计算利息为72601.61元；本金212905元，从2009年1月22日至2012年1月20日期间，按年利率10%计算利息为63753.22元；本金162905元，从2012年1月21日至2015年8月25日期间，按年利率10%计算利息为58555.3元；合计为452204.1元。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告济宁市兖州区实验小学给付原告兖州市华鲁房地产综合开发公司房款162905元。
二、被告济宁市兖州区实验小学给付原告兖州市华鲁房地产综合开发公司违约金452204.1元。
上述一、二项合计615109.1元，被告济宁市兖州区实验小学于本判决书生效之日起十日内给付原告兖州市华鲁房地产综合开发公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17562元，由原告兖州市华鲁房地产综合开发公司负担9945元，由被告济宁市兖州区实验小学负担7617元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 张永立审判�田新
人民陪审员 张 衍 新
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 贾 琼