宁波市镇海区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙0211行初83号
原告胡时舜（公民身份号码：3302061969********），男，1969年6月4日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
委托代理人曹海江，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人孙金鑫，浙江和义观达律师事务所律师。
被告宁波市北仑区房地产管理处，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道华山路***号。
法定代表人王佩钏，处长。
委托代理人石剑平，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人文彪，浙江海泰律师事务所律师
第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波北仑区新碶好旺角大厦1幢B1211室。
法定代表人王才美，执行董事。
原告胡时舜不服被告宁波市北仑区房地产管理处（以下简称北仑房管处）于2013年4月8日作出同意注销合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为,于2016年2月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，于2016年2月5日向被告北仑房管处送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭进行审理。审理中，原告胡时舜于2016年3月14日向本院提出笔迹鉴定申请，本院依法予以准许。本院于2016年5月4日公开开庭审理了本案。原告胡时舜的委托代理人曹海江，被告北仑房管处的法定代表人王佩钏及委托代理人石剑平、文彪到庭参加诉讼。第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美房产公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。
被告北仑房管处于2013年4月8日作出同意注销合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。在一张填表日期为2013年3月28日的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上载明：申请人胡时舜；预购商品房合同编号YS0038290、YS0038289；变更内容“逾期交付，按合同第十条第1②款申请解除合同”；申请理由“出卖人逾期交付，按合同第十条第1②款申请解除合同”，申请人栏签有“胡时舜”三字；开发单位意见“无抵押、无按揭、未领取公积金”，开发单位栏有大美房产公司签章；房管处核准意见的初审意见栏“因开发商延期交付，买卖双方按合同第十条约定解除合同，拟同意”，时间为2013年4月3日；核准意见栏“同意”，时间为2013年4月8日，上述两栏均有被告工作人员签字。
原告胡时舜诉称：陈新宇作为第三人大美房产公司实际控制人陆续向原告借款，大美房产公司对上述借款承担连带担保责任。之后陈新宇和第三人均未能向原告归还借款，双方协商后决定以房抵债，将康桥商业广场第1幢岷山路301号房产抵给原告。原告与第三人于2012年10月31日签订了合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》，约定总计购房款为17005329元。原告与第三人约定将借款转为首付款，余款由原告向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》签订后，第三人到被告处办理了备案登记。揭贷款8500000元原告向交通银行股份有限公司宁波北仑支行申请了按揭，之后原告又全部还清了上述贷款。后陈新宇因涉嫌犯罪在北仑法院受审，此时原告才知晓该份《商品房买卖合同》项下的商品房登记备案已被注销。根据相关规定，如需注销应双方当事人一致同意并提供注销情况证明和申请人身份证明材料，并在申请书说明情况、签字确认后方能注销。而原告自始至终并未到被告处要求注销，也没提供任何要求注销的申请及相关身份证件和情况说明，但被告却在完全不符合注销条件的情况下擅自注销了诉争的房产备案登记。原告认为，被告未在办理注销手续中严谨把关，作出了错误的注销登记，故原告要求法院撤销被告宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销原告胡明舜与第三人大美房产公司签订的合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。
原告胡时舜在举证期限内向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同复印件一份，用以证明原告与大美房产公司签订《商品房买卖合同》，并经备案约定相关权利义务的事实。2.借款书一份、借款合同二份、银行汇款凭证九份，用以证明陈新宇向原告借款，并将上述借款转为两套商品房首付款的事实。3.交通银行的还贷证明，用以证明原告已还清按揭贷款的事实。4.（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书一份，用以证明合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》备案登记被违法注销，且陈新宇是大美房产公司、宁波北仑泽欣贸易有限公司、宁波经济技术开发区泽耀贸易有限公司、宁波经济技术开发区创保陶瓷有限公司实际控制人的事实。
原告在举证期限内向本院申请调取涉诉房屋的产权登记及抵押登记情况，用以证明涉诉房屋于2013年4月8日注销登记备案，且该房屋产权已经登记在大美房产公司名下的事实。本院依原告申请调取了北仑房管处查档证明二份。原告在举证期限内向本院提出对《预购商品房合同备案变更申请核准表》中“胡时舜”的签名进行笔迹鉴定，用以证明上述材料中“胡时舜”签名并非本人所签的事实。本院于2016年3月23日决定予以司法鉴定，并依照规定委托杭州明皓司法鉴定所进行鉴定。该机构于2016年4月14日出具杭州明皓[2016]文鉴字第61号笔迹鉴定意见书，载明：填表日期为“2013年3月28日”的《预购商品房合同备案变更申请核准表》中申请理由栏内申请人签章（签名）处“胡时舜”签名字迹不是胡时舜书写形成。
被告北仑房管处辩称：1.被告注销商品房买卖合同备案的行为符合法律规定，程序合法。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十条规定，已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。本案中，购房合同的双方已共同提出申请，提供了证明材料，证明因开发商延期交付30天，所以要求解除购房合同，注销购房合同的备案。被告核实了出卖方的公章，并核实购买者身份，复印其身份证，另外收回了加盖备案章的《商品房买卖合同》。2.本案中备案并不是权属登记或行政许可，被告并无审查的义务。在2001年3月15日国家工商行政管理局《关于登记主管机关对申请人提交的材料真实性是否承担相应责任问题的答复》中提到：“登记主管机关的责任是对申请人提交的有关申请材料和证明文件是否齐全，以及申请材料和证明文件及其所记载的事项是否符合有关登记处管理法律法规的规定进行审查。因申请材料和证明文件不真实所引起的后果，登记主管机关不承担相应的责任。”商品房销售合同登记备案虽然也用了“登记”一词，但并不是权属登记，而是一项行政管理的手段，是否进行过商品房销售合同登记备案，对合同的效力没有影响。对当事人约定合同不履行或因其他原因不再履行的，如果要求买卖双方同时到房管部门办理，一是没有法律依据，二是房管部门也没有条件进行审查。在出现一房二卖，一房二抵的情况下，只能由作出违法行为的一方承担责任。
被告北仑房管处向本院提交了下列证据、依据：《预购商品房合同备案变更申请核准表》、原告身份证复印件、经备案的《商品房买卖合同》复印件各一份，用以证明购房合同的双方已共同提出申请，并提供了证明材料。被告核实了出卖方的公章，并当面核实购买者身份，复印其身份证件，另外收回了加盖备案章的《商品房买卖合同》。
第三人大美房产公司未出庭应诉，亦未提交书面意见及证据，视为放弃对原告诉请进行辩驳和对双方证据进行质证的权利。
经庭审质证，被告对原告提供证据的表面真实性无异议，但提出证据2中的部分汇款凭证不能证明款项由原告汇出，本院认为证据2与本案没有关联性，本院对原告提供的证据1、3、4予以认定。被告对本院调取的查档证明、笔迹鉴定意见书的真实性均无异议，但提出鉴定书并不能证明胡时舜本人不在场，因为原告在场，也可委托其他人签字，且不能证明被告作出注销备案登记是不合法的，本院对上述两份证据予以认定。原告对被告提供的《预购商品房合同备案变更申请核准表》有异议，提出原告并未在申请表上签字，对其他证据无异议。本院认为，经鉴定，该申请表上的“胡时舜”三字并非原告本人所签，而各方当事人对该申请表上的其他内容未提出异议，故本院对该申请表上除原告签名之外的其他内容以及被告提供的其他证据予以认定。
经审理查明，原告与第三人大美房产公司于2012年10月31日签订了合同编号为YS0038289的商品房买卖合同，并向被告处网上登记备案。合同约定付款方式为首付款加按揭贷款。2013年4月8日，被告工作人员在《预购商品房合同备案变更申请核准表》上以“出卖人逾期交付，按合同第十条第1②款申请解除合同”为由，同意注销商品房买卖合同登记备案。经鉴定，该申请核准表上“胡时舜”的签名并非原告本人所签。2014年8月8日，原告将所欠交通银行宁波北仑支行按揭贷款全部还清。
另查明,本案涉诉房屋产权于2013年4月11日登记在第三人大美房产公司名下，大美房产公司于2013年4月23日将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行作为借款担保，并办理了抵押登记。陈新宇系大美房产公司实际控制人，其因犯骗取贷款罪、伪造公司印章罪被宁波市北仑区人民法院判处有期徒刑六年六个月，此份判决中未认定本案原告与大美房产公司签订的房屋买卖合同系虚假合同。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告北仑房管处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内预售合同登记备案的受理与注销均有法定职权。商品房预售合同的登记备案制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但是该注销行为一旦作出，商品房开发企业就可以将商品房再次出售，导致之前购买房屋的买受人权利可能被损害。本案中，事实上原告并未在变更申请核准表上签名，被告作出注销登记备案行为所依据的基础证据材料虚假，客观上导致了该行政行为错误。
被告虽提出异议，认为商品房销售合同登记备案并不是权属登记，而是一项行政管理的手段，是否进行过商品房销售合同登记备案，对合同的效力没有影响。本院认为，对于商品房销售合同效力的判断属于民事法律规范的范畴。而商品房预售合同备案的目的是为了加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，防止开发商“一房数卖”，损害买受人的权利。而注销原有的登记备案，使开发商有了将房屋再行出售的可能，这样会对买受人权利产生巨大影响。因此，注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，具有一定的行政法律效力，是可诉的行政行为。被告就此提出的异议，本院不予采纳。
被告虽提出异议，认为对当事人约定合同不履行或因其他原因不再履行的，如果要求买卖双方同时到房管部门办理，一是没有法律依据，二是房管部门也没有条件进行审查。本院认为，对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但作出注销行为所依据的证据材料应当是客观真实的，以证明解除合同、注销登记备案是双方当事人的真实意思表示。本案中因申请表上的签名并非原告本人所签，被告也无证据证明注销登记备案是原告的真实意思表示，故被告就此提出的异议，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
撤销被告宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销原告胡时舜与第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。
本案案件受理费人民币50元及鉴定费2400元，由被告宁波市北仑区房地产管理处负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费人民币50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，37×××9292；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 戴盈盈
代理审判员 吴 蓓
人民陪审员 郑时梅
二〇一六年八月九日
代书 记员 汪晓晓
附：本案适用的法律、法规：
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条第二款
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以
上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
……。
二、《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项
行政行为有下列情形之一的，人民法院判决注销或者部分注销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
……。