广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5690号
原告：江门市宝珠物业发展有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：陈锦辉。
委托代理人：林莉娴，系广东泓科律师事务所律师。
委托代理人：余柏祥，系广东泓科律师事务所实习律师。
被告：周洪，男，住广东省江门市蓬江区。
原告江门市宝珠物业发展有限公司（以下简称“宝珠物业公司”）诉被告周洪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告宝珠物业公司的委托代理人林莉娴、余柏祥，被告周洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝珠物业公司诉称：2006年3月30日，原告与被告双方签订了《物业管理合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务。合同约定，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用及电梯电费，还约定缴费时间为每月交纳当月管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的千分之十交纳违约金。经原告核对，被告尚欠原告36个月物业管理费3693.6元，产生违约金（暂计至2016年9月1日）360.13元，电梯电费502.4元。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果，现诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付物业管理费3693.6元及违约金（暂计至2016年9月1日止为360.13元，后计至付清款项之日止），以及电梯电费502.4元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告宝珠物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。
证据2.《本业主（住户）承诺》、《新泰和广场业主手册》、《委托银行代缴物业管理费协议》、《物业管理合同书》复印件各一份，证明原告与被告订立物业管理服务关系，约定被告的物业由原告提供物业服务，并约定物业管理费和违约金的计算方式；证明被告尚欠原告物业管理费及违约金的事实。
证据3.《资质证书》复印件一份，证明原告有物业服务资质。
证据4.《物业管理委托合同》复印件一份，证明原告为涉案小区提供物业服务。
证据5.江门市住建局物业服务企业信息信用管理系统企业基本信息截图打印机一份，证明原告2002年5月接受泰和开发商委托管理泰和广场，并在住建局备案。
证据6.《欠费催款通知书》复印件一份，证明被告欠费以来，原告有向被告进行催收。
证据7.《水电费发票》复印件三份，证明原告为住户代缴电梯电费的事实。
证据8.《不动产登记信息证明》复印件一份，证明被告是涉案房屋所有人。
被告周洪辩称：第一，宝珠物业公司不能按照合同约定提供物业服务，违约在先，具体表现在：1.不履行维护公用设施的义务；2.购买房屋时设置有两部电梯，但一直以来都只开通使用一部电梯；3.宝珠物业公司未按合同约定每三个月向全体业主和物业使用人公布管理费收支账目；4.宝珠物业公司在未满足业主停车需求的情况下将地下停车位出租给三楼商铺使用，所得收益也应扣除必要成本后转入小区公共维修基金；5.2015年1月，被告业主家中经自来水公司检查发现存在漏水情况，由于不知水管走向，要求宝珠物业公司协调处理未得到答复，后检查发现其他业主家中加盖鱼池覆盖水管，怀疑是此处漏水，要求宝珠物业公司协调处理，仍未得到协助。第二，原告部分诉讼请求已过诉讼时效。
被告周洪为其答辩提供的证据有：
证据1.《江门融浩水业股份有限公司居民生活用水表》复印件一份，证明水管通往涉案房屋之前在公告部位地方漏水，但物业公司没有帮协助协调，被告每月正常用水是150左右，但是在2015年6月出现2000多元不正常的用水量，说明漏水的事实。
证据2.《照片》16张，证明电梯口天花灯损坏未及时维修；两个楼梯口只有一盏灯；防火门没有玻璃；信报箱损坏，信件收不到；消防箱损坏未及时维修；原有两个电梯却只有一个电梯运行，停车场不给业主使用，水管坏了未及时维修。
经审理查明：2002年3月1日，宝珠物业公司与江门市新泰和房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托宝珠物业公司对新泰和广场物业进行管理，期限自2002年5月1日起至2011年4月30日止。物业管理收费，普通住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费。车位使用费按车库小车位200元/月，摩托车位40元/月。签订上述合同后，宝珠物业公司进驻泰和广场进行物业管理服务至今。
2006年，被告周洪在购房的时候与宝珠物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主（住户）承诺》。该《物业管理委托书》确认泰和广场15号404的建筑面积为128.29平方米，约定周洪同意在成立业委会前将其物业交宝珠物业公司管理，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，从2006年5月1日开始计收，车位使用费按照地下车库小车位200元/月，小车库300元/月，单车位10元/月，摩托车位40元/月收取，本物业成立业主委员会后本委托将依据业主委员会的决议执行。双方签订的《委托银行代缴物业管理费协议》约定业主周洪居住在泰和广场15号404，为方便向宝珠物业公司缴纳每月的物业管理费，周洪同意宝珠物业公司采用银行代扣形式在周洪的工行账户95×××86储蓄账户内扣收每月的物业管理费；每月1号至10号为抱住物业公司划转周洪当月物管费的时间。双方签订的《本业主（住户）承诺》后所附的《新泰和广场业主手册》约定：本小区是由开发商委托宝珠物业发展有限公司负责物业管理的唯一管理人；小区物业管理收费标准：从交楼之日起，电梯住宅每月每平方米0.8元，其他住宅每月每平方米0.6元。管理费缴交时间为每月10号，业主与管理公司签订委托银行收款协议，由银行划账，业主须于每月9号前存足款项。管理费按指定期限缴交，逾期按每日10‰收取滞纳金。并分别规定了治安管理、车辆管理、绿化管理方面的具体规定。
宝珠物业公司庭上陈述，泰和广场已经成立业委会，但是泰和广场业委会没有委托新的物业管理企业进驻该物业进行管理，也没有同宝珠物业公司签订新的物业管理协议。
涉案的泰和广场15号404房屋是被告周洪单独所有，建筑面积128.29平方米，是被告周洪向开发商购买并于2006年交付使用，一直由被告周洪居住使用。被告周洪在2006年收楼后至2013年7月及一直有缴纳物业服务费，但从2013年8月开始因宝珠物业公司缴费系统更换，被告周洪没有办理新的缴费账户，一直拖欠2013年8月至2016年7月31日的物业管理费至今未交，宝珠物业公司遂于2016年10月11日提起本案诉讼。
另查明，宝珠物业公司系有限责任公司，具有三级物业服务资质，1995年6月6日登记成立，经营范围包括投资房地产、承接室内装修工程；物业管理服务。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于：1.原告宝珠物业公司提供物业管理及收取物业管理费有无依据；2.被告应否交纳物业管理费、违约金及交纳的标准；3.原告宝珠物业公司部分诉讼请求是否超过诉讼时效。
一、原告宝珠物业公司提供物业管理及收取物业管理费有无依据的问题。
原告宝珠物业公司在与江门市新泰和房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，接受开发商对新泰和广场物业进行物业管理的委托后，又在被告业主周洪收楼的时候与周洪签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》、《本业主（住户）承诺》及《新泰和广场业主手册》，在上述资料中，周洪签名确认宝珠物业公司为其提供物业管理服务及收取物业管理服务费及滞纳金的约定内容，且双方庭上确认宝珠物业公司确实对新泰和广场物业管理至今，双方已形成物业委托合同关系，上述资料是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。故，原告宝珠物业公司在其与开发商签订的《物业管理委托合同》有效期满后，以其与被告业主签订的《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》、《本业主（住户）承诺》及《新泰和广场业主手册》为依据对涉案物业进行物业管理并收取物业管理费、逾期缴费滞纳金，合法有据，本院予以确认。
二、关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。本案中，宝珠物业公司向被告周洪主张2013年8月1日至2016年7月31日拖欠的物业管理费，但在被告周洪否认在本案应诉之前有收到过其催收物业管理通知的情况下，其未能提供充足有效的证据证实其在2016年10月11日向本院提起诉讼之前，有向周洪催收过物业管理费。故在2016年10月11日提起本案诉讼之前，其因怠于向周洪行使主张拖欠物管费的权利，对于被告周洪拖欠其2013年8月1日至2014年10月10日的物业管理费的两年诉讼时效已届满，对于其该部分主张，本院不予支持。对于宝珠物业公司主张的被告周洪拖欠的2014年10月11日至2016年7月31日的物管费，因宝珠物业公司根据其与被告业主签订的《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》、《本业主（住户）承诺》及《新泰和广场业主手册》的约定为涉案物业提供绿化、保结、水电维护、小区内停车秩序管理等物业服务，被告周洪作为业主享受了宝珠物业公司提供的物业服务后应当依约交纳物业服务费，涉案房屋属于电梯房，建筑面积128.29平方米，按照《新泰和广场业主手册》约定的按建筑面积0.8元/月/平方米的物业服务费收费标准，被告周洪每月需交纳的物业服务费为102.6元，被告周洪拖欠2014年10月11日至2016年7月31日的物业管理费2192.22元（102.6元/月×21个月+102.6元/月÷30天×11天）。原告宝珠物业公司据此主张被告周洪支付拖欠2014年10月11日至2016年7月31日的物业管理费2192.22元，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告周洪抗辩认为宝珠物业公司未能按照合同约定提供物业服务的意见，因其未能提供充足有效的证据予以证实，且宝珠物业公司在庭审过程中已经合理解释了其质疑，其该抗辩意见并不具有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金计收标准是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告周洪逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照双方确认的《新泰和广场业主手册》的约定，管理费交纳时间为每月10号，逾期缴费应该从逾期之日起向宝珠物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%50%的上浮）的4倍，但《新泰和广场业主手册》约定的按每日10‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，被告周洪拖欠2014年10月11日起的物业服务费，故，周洪逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年10月12日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
三、关于宝珠物业公司请求被告支付电梯电费分摊费的问题，宝珠物业公司向被告主张2013年8月1日至2016年7月31日的电梯分摊费，如前所述，宝珠物业公司在提起本案诉讼前怠于向刘自贤行使主张拖欠电梯电费的权利，对于被告刘自贤拖欠其2010年1月1日至2014年10月10日的电梯电费的两年诉讼时效已届满，对于其该部分主张，本院不予支持。对于宝珠物业公司主张的被告刘自贤拖欠的2014年10月11日至2016年7月31日的电梯电费，涉案物业为电梯住宅，确实产生电梯电费，原告也提交了2016年支付涉案小区1015号商铺电费的部分发票证实其确实垫付涉案物业的电梯电费，但其未能提交该欠费期间内的电费发票及涉案物业所在的泰和广场15号楼的用电抄表记录等证据资料来证实泰和广场15号楼产生的电梯电费，从而无法核算涉案物业具体的电梯分摊费用，故对其该项主张，因其证据不足，本院暂不予支持。原告宝珠物业公司可在收集相关证据资料后，选择合法途径再行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告周洪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市宝珠物业管理有限公司支付2014年10月11日起至2016年7月31日止的物业管理服务费2192.22元及逾期付款违约金（违约金应从2014年10月12日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数，以年利率6%标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告周洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 温艳华
二〇一六年十二月二十七日
书记员 李 华