呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2259号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区机场北铺路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马俊杰，银行职员，住呼和浩特市。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人马俊杰商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：1、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初5597号民事判决，依法改判驳回马俊杰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由马俊杰承担。事实和理由：(2016)内0102民初5597号民事判决认定事实错误。长融公司与马俊杰于2010年11月1日签订《商品房买卖合同》，马俊杰向长融公司购买水岸小镇18栋1单元2603室，建筑面积136.16平方米。合同约定交房时间为2012年8月29日，长融公司于2014年12月24日通知交房，违约天数共计852天。在涉案房屋建设过程中，因影响呼和浩特市白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工而停工98天，导致工期延误共计373天。双方当事人签订合同时间为2010年11月1日，应在违约天数中合理扣减330天。因此，长融公司应向马俊杰支付的违约金为[0.59元／天／平方米×（852-330）×136.16×1.3倍]=54515元。且长融公司补偿了马俊杰物业费和暖气费，应在违约金中扣减。马俊杰的诉讼请求超过了诉讼时效。双方合同约定的交房时间为2012年8月29日，长融公司合理免责330天。因此，马俊杰的诉讼时效应截止至2015年7月25日，而马俊杰于2016年10月15日起诉超过了诉讼时效期间，这种怠于行使权利的行为不应得到法律的支持。马俊杰辩称，不同意长融公司的上诉理由，请求维持原审判决。马俊杰向一审法院起诉请求：1、判令长融公司支付逾期违约金128950.33元；2、判决长融公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年11月1日，马俊杰与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定马俊杰购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18栋1单元2603室，建筑面积136.16平方米，房屋总价人民币834661元。合同约定：出卖人应当在2012年8月29日前交房。马俊杰按照约定支付了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋。另外，双方在合同中约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条同时约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，马俊杰依约向长融公司支付了购房款。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对其开发建设的位于新城区机场路”水岸小镇”项目B1号楼的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。2015年9月，马俊杰以长融公司迟延交房及房屋存在严重质量问题为由，请求解除合同，返还购房款及支付利息，一审法院于2015年12月13日，作出（2015）新民一初字第00525号民事判决书，以马俊杰的解除权消灭为由，驳回了马俊杰的诉讼请求，并在文书中认定2014年12月，长融公司通知马俊杰办理房屋交接手续。马俊杰不服一审判决，上诉至呼和浩特市中级人民法院，后又申请撤回上诉。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、民事判决书、当事人陈述等加以证明，一审法院予以采信。一审法院认为，马俊杰与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。马俊杰按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付马俊杰，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、违约金的具体起止时间，长融公司是否代马俊杰交纳了部分物业费和暖气费，可否折减被告的违约责任；二、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；三、马俊杰与长融公司的合同中约定的违约金是否过高；四、马俊杰的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，违约金的具体起止时间，长融公司是否代马俊杰交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约责任。依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续并签署交接单，根据一审法院作出的（2015）新民一初字第00525号民事判决书，长融公司于2014年12月通知马俊杰交房，且根据马俊杰于2015年9月诉长融公司解除合同的理由，即长融公司延迟交房及交付的房屋存在严重质量问题，一审法院认定长融公司于2014年12月已向马俊杰通知了办理交房手续，因马俊杰认为房屋存在质量问题及欲解除合同而未收房，故违约金的起止时间为2012年8月30日起至2014年12月30日。没有证据证明其代马俊杰交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由一审法院不予采纳。关于争议焦点二，长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）的抗辩理由成立、在长融公司的违约天数中应予以扣减。火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），因双方签订合同的时间为2010年11月1日，在停工期间，故其中合理扣减330天的抗辩理由成立，一审法院予以支持。关于争议焦点三，马俊杰与长融公司的合同中约定的违约金是否过高。对于调整违约金、违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。””当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的''过分高于造成的损失''。””当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素。以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。马俊杰购买的房屋为第18栋1单元2603号，建筑面积136.16平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.62元/天/平方米，故长融公司应向马俊杰支付的违约金为57287元[0.62元/天/平方米×136.16×（852-330）×1.3倍]。关于争议焦点四，马俊杰的诉讼是否已过时效。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，马俊杰向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2014年12月向马俊杰交付房屋，马俊杰的诉讼时效应自2015年1月1日起算两年，至2016年12月31日止，马俊杰诉讼未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、长融公司于本判决生效后十五日内支付马俊杰逾期交房的违约金人民币57287元；二、驳回马俊杰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1440元（马俊杰已预交），由长融公司负担640元，马俊杰负担800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、对于长融公司请求补偿的物业费及暖气费应从违约金中扣减的主张能否支持；二、本案是否已过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，关于长融公司主张补偿的物业费及暖气费应从违约金中扣减的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知马俊杰接收房屋或实际向马俊杰交付了房屋，在此情形下，马俊杰并非该房屋相关费用的交纳主体，且对长融公司提出因市政工程建设延期的主张，一审法院已合理扣减相应天数，故长融公司主张上述款项是补偿马俊杰，要求扣减费用的上诉理由，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，因长融公司在一审中已认可通知马俊杰交房时间为2014年12月30日，现长融公司上诉又称通知时间为2014年12月24日，但并未提供相应证据予以佐证，故本院不予采信，故一审法院作出诉讼时效从2015年1月1日起算，未超过诉讼时效法律规定的认定并无不当。关于长融公司应向马俊杰支付违约金的计算问题。本案中马俊杰购买的房屋为第18栋1单元2603号，建筑面积136.16平方米，因马俊杰购买的房屋楼层为26层，根据《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费应为0.59元/天/平方米，故长融公司应向马俊杰支付的违约金为54515元[0.59元/天/平方米×136.16平方米×（852天-330天）×1.3倍]。一审法院对于该部分的认定有误，本院予以纠正。综上所述，长融公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新城区人民法院（2016）内0102民初5597号民事判决第二项，即驳回原告马俊杰的其他诉讼请求；二、变更新城区人民法院（2016）内0102民初5597号民事判决第一项，即”被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马俊杰逾期交房的违约金人民币57287元”为：上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人马俊杰逾期交房的违约金人民币54515元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2037元，二审案件受理费1280元，以上共计3317元；由内蒙古长融房地产开发有限公司负担1533元，由马俊杰负担1784元。本判决为终审判决。审判长  马国民审判员  鄂晓红审判员  孙 昊二〇一七年八月二十一日书记员  乌日汗