上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2811号
上诉人（原审被告）叶少钗，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人张熙果，上海磊天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）弘天物业管理（上海）有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人陈国荣，男，该公司工作人员。
上诉人叶少钗因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第17749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2000年1月1日，弘天物业管理（上海）有限公司（以下简称弘天公司、受聘方）与上海胜康廖氏房地产开发有限公司（以下简称胜康廖氏公司、聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》，约定：聘方聘请受聘方为上海胜康廖氏大厦物业管理人，受聘方延续本大厦物业管理服务的收费标准（含向第三方支付的空调能源费），物业管理服务费由受聘方向业主公示，并自行收取，如物业管理费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整，上海胜康廖氏大厦的管理公约为本聘约书的当然附件，与本聘约书具备同等法律效力等内容。
2003年，叶少钗购入上海市浦东新区xxxxxx房屋（以下简称2504室房屋），该房建筑面积84.86平方米。
2007年11月19日上海胜康热能有限公司出具《关于调整蒸汽价格的通知》，载明：“新上海商业城各用热单位：根据国家发改委决定，自2007年11月1日零时起对成品油的价格进行上调，全国平均油价每吨提高500元，……此次蒸汽价格调整是以油价每吨上调500元为计算依据，对应上调汽价每吨37.50元，而油价超出部分和其他各项费用的上涨因素由本公司自行消化，调价后的蒸汽价格为每吨544.30元（含税），以上价格调整从2007年11月1日起执行，请各用热单位理解和支持。”
2007年11月22日，弘天公司（受聘方）与胜康廖氏公司（聘方）签订《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书补充协议》，约定：根据原聘约书第4条“如物业管理服务费中空调能源费用发生调整，受聘方有权根据实际情况予以调整”的约定，鉴于空调能源费已从1996年的人民币（下同）258元／立方上调到642.28元／立方，为公平起见，双方同意将物业费中包含的空调能源费上调3.30元／（平方米•月），上调后的物业服务费为24元／（平方米•月），新的物业服务费价格自2007年12月起实施，受聘方应于新价格实施之前自行通知业主或租户等内容。
2007年11月26日，弘天公司出具《关于物业费（蒸汽费）调整的通知》，并告知大厦各业主及租户。
2009年5月之前，叶少钗均按20.70元之标准缴纳物业管理费，2009年6月起至2010年3月未支付物业管理费，累计拖欠25，407.12元。
2011年7月，弘天公司撤出胜康廖氏大厦的物业管理。后弘天公司于2012年3月12日、9月12日通过邮政方式向叶少钗催收拖欠的物业费，但未果。2013年5月弘天公司曾向原审法院提起诉讼，后因故撤诉。
原审审理中，弘天公司请求判令叶少钗支付2504室房屋自2007年12月至2009年5月的物业管理费差额5，040.72元（280.04元×18个月）、2009年6月至2010年3月的物业管理费20，366.40元（2，036.64元×10个月），并支付以上述两项合计金额25，407.12元为基数，自2011年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的利息。
叶少钗提交书面答辩状称，本案诉讼时效已过，且其已出售2504室房屋。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守约定。弘天公司受开发商委托对2504室房屋所在大楼进行物业管理，物业管理费收费标准由开发商与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。业主负有按时交纳物业服务费的义务，弘天公司为叶少钗提供物业管理服务，叶少钗作为2504室房屋业主应当按照核定的标准按时支付物业管理费。关于缴费标准，弘天公司与胜康廖氏公司于2007年11月签订的物业管理聘约书补充协议明确约定因空调能源费自1996年的258元／立方上涨到642.28元／立方，故双方同意物业费中包含的空调能源费上调3.30元／（平方米•月），即物业费上调至24元／（平方米•月），新的物业服务费价格自2007年12月起实施，该约定对大厦全体业主均具有约束力，因此，弘天公司要求叶少钗支付2007年12月至2009年5月的物业管理费差额5，040.72元及2009年6月至2010年3月的物业管理费20，366.40元，并支付相应利息的诉讼请求理由正当，应予支持。关于诉讼时效问题，原审认为，叶少钗所欠缴的费用，弘天公司已在2012年3月12日和9月12日通过邮政方式向其催缴，另在2013年5月提起过诉讼；此外弘天公司与开发商签订的《上海胜康廖氏大厦物业管理聘约书》及补充协议亦均未约定物业管理费的缴纳时间，故弘天公司主张诉讼时效自其退出大厦时间即2011年7月起算理由正当，予以采纳。另外即使叶少钗已将其2504室房屋出售，亦不影响弘天公司向其催讨之前未缴的费用。叶少钗经法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法缺席判决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二○一四年九月十日作出判决：一、叶少钗于判决生效之日起十日内支付弘天物业管理（上海）有限公司关于上海市xxxxxx房屋自2007年12月至2009年5月的物业管理费差额5，040.72元以及2009年6月至2010年3月的物业管理费20，366.40元，二项合计25，407.12元；二、叶少钗于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率计，支付弘天物业管理（上海）有限公司以25，407.12元为基数，自2011年7月1日起算至判决生效之日止的利息。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费497元，由叶少钗负担。
判决后，叶少钗不服，上诉于本院，诉称：1、弘天公司通过邮政方式向叶少钗寄送的催缴通知，叶少钗从未收到过。2、弘天公司与开发商签订的相关物业服务合同事前未征求叶少钗的意见，事后又未经叶少钗追认，故对叶少钗没有约束力。3、原审法院认定诉讼时效自弘天公司退出大厦的2011年7月开始起算，缺乏法律依据。4、弘天公司主张的物业管理费及其差额，发生的时间是在2007年至2010年期间，在弘天公司没有合法有效的证据证明本案诉讼时效发生中止、中断、延长的情况下，原审法院支持弘天公司的诉请没有任何法律依据。5、弘天公司在2013年5月向法院提起诉讼，后又撤诉，才使叶少钗丧失了对诉讼时效的抗辩权，故弘天公司提起诉讼的行为当然不会引起诉讼时效的中断。6、系争房屋在出租期间，叶少钗与租客约定所有的物业费由租客承担，对此弘天公司应该是知晓的，因为租客在装修时都有向物业公司报备，系争房屋的水、电、气等费用都是由租客向物业公司交纳，叶少钗与租客的租赁合同也在物业公司处有备案，故弘天公司应向租客主张系争的物业管理费及差额。此外，系争房屋叶少钗已出售给案外人，故与叶少钗无关。
被上诉人弘天公司辩称：其已通过相应方式向叶少钗催讨拖欠的物业费，故其诉请未过时效。叶少钗拖欠物业费构成违约，理应支付相应利息。故不同意叶少钗的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，叶少钗确认其在弘天公司就本案主张的物业费所涉期间内仍是系争房屋的业主。
另，弘天公司在二审中向本院表示放弃要求叶少钗支付拖欠物业费利息的相应诉请。
本院认为，就叶少钗关于弘天公司诉请超过诉讼时效的主张，原审法院根据弘天公司与开发商未约定物业管理费的缴纳时间而认定弘天公司诉请从其退出系争大厦的2011年7月起算并无不当。之后弘天公司又通过书面通知及起诉的方式向叶少钗主张权利，故原审法院认定弘天公司的诉请未过时效亦无不当。就叶少钗关于其并未收到弘天公司催款通知的主张，本院认为，弘天公司已经以系争房屋为送达地向叶少钗寄送催款通知，虽然叶少钗称其并不实际居住在系争房屋内，但其并未提供曾向弘天公司提供实际居住地址的相关证据，故叶少钗以其未收到催款通知为由欲否定弘天公司催款行为的效力，不能成立。就叶少钗关于系争物业费应由租客而不应由其承担的主张，因明显有悖于法律规定，故本院对此亦不予采纳。由此，对叶少钗的上诉请求，因缺乏相应的事实和法律依据，故本院不予支持。弘天公司自愿放弃主张系争物业费的相关利息损失，此系弘天公司对自身权利的合理处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第17749号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第17749号民事判决主文第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币497元、二审案件受理费人民币497元，均由上诉人叶少钗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……