云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0103民初3221号
原告：昆明市盘龙区某某有限公司。
住所：云南省昆明市盘龙区。
法定代表人：陈某，系公司董事长。
委托诉讼代理人：邱浩，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨阳，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明某某有限公司。
住所：昆明市北京路。
法定代表人：王某，系公司总经理。
原告昆明市盘龙区某某有限公司诉被告昆明某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告昆明市盘龙区某某有限公司的委托诉讼代理人邱浩、杨阳，被告昆明某某有限公司的法定代表人王旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明市盘龙区某某有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告向原告支付截止至2017年12月31日租金78480元；3、判令被告立即将其承租的房屋向原告腾出并返还给原告（年平均租金78480元）；4、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按照房租标准支付，暂计至2018年4月3日房屋占用费为19997元）；5、判令被告向原告支付违约金15696元；6、判令由被告承担本案受理费（上述费用暂合计114173元）。事实及理由：原、被告双方就租赁昆明市龙宇大厦13楼CD座房屋于2017年1月1日签订《房屋租赁协议书》，租赁期限为1年。协议签订后，原告按约定履行出租人义务，但被告却未按协议约定支付房租。截止至租赁期限届满，被告拖欠原告租金78480元，租金分文未付。被告至今仍在使用该房屋。原告于2018年1月5日向被告致送《催收通知书》要求支付拖欠房租和违约金，但被告置若罔闻。2018年2月28日，原告向被告致送《解除租赁协议通知书》。综上，原告特起诉。
被告昆明某某有限公司答辩称：我方愿意支付原告诉求的房屋租金，但是不同意解除双方签订的《房屋租赁协议书》并腾房，要求法院调整房屋占用费及违约金。
原告昆明市盘龙区某某有限公司为证明其主张向法庭提交房屋租赁协议书、催收通知书、解除租赁协议通知书、送达照片及送达视频。经质证，被告昆明某某有限公司对原告提交的房屋租赁协议书、催收通知书认可；《解除租赁协议通知书》是由我公司员工收到的，事后也告诉我了，但是没有表达清楚是什么东西，我也没有注意看。被告昆明某某有限公司未向法庭提交证据。
本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。
综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
原、被告双方于2017年1月1日签订《房屋租赁协议书》，约定由被告昆明某某有限公司向原告昆明市盘龙区某某有限公司承租龙宇大厦13楼C、D座房屋，租赁期限为壹年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金为人民币78480元。协议书第四条第2款约定：“被告（乙方）应自本协议签订之日起1日内支付房屋押金及全年租金。逾期支付的，每逾期一天，原告（甲方）每日将按被告（乙方）应付租金额（欠交）的5‰收取违约金；……若被告（乙方）逾期支付房屋租金时间长达30天以上的，则原告（甲方）有权单方解除该协议。”第五条第1款约定：“被告（乙方）有下列情形时，原告（甲方）有权单方提前解除本协议，收回房屋……（6）被告（乙方）拖欠房屋租金达30天以上的”。协议签订后，原告按约定履行了义务，但被告至今未向原告支付分文房屋租金，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、原告要求解除租赁关系并要求被告支付租金、房屋占用费、腾退租赁物的诉请是否于法有据？二、原告诉请的违约金是否过高？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
本案中，原告昆明市盘龙区某某有限公司与被告昆明某某有限公司于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。上述协议明确约定租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，但租期届满后，被告继续使用涉案房屋至今，双方形成了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。被告自签订合同至今未支付分文租金的行为构成根本违约，根据双方租赁协议约定被告拖欠房屋租金达30天以上的，原告有权单方解除协议，且原告已经于2018年2月25日向被告发出解除合同的通知书即在合理期限前将要求解除合同的意愿通知了作为承租人的被告，故原告要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。根据协议约定，被告应自协议书签订之日起1日内支付涉案房屋全年租金人民币78480元，但被告至今未付且一直占有使用该房屋，故原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金人民币78480元并按照年租金人民币78480元的计算标准向其支付自2018年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉请于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告腾出租赁房屋并返还原告的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。且涉案协议书第八条第1款明确约定，被告（乙方）应于房屋租赁期满后的3日内，将承租房屋及附属设施、设备交还原告（甲方）。故原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉请于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告向其支付违约金的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。以上规定已经确定违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方；违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全放任和留待当事人自由约定，尤其是对于数额过高的违约金条款，更是如此。鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额予以调整，以维护民法的公平原则。本案中，结合双方对于违约金的约定、被告在合同履行过程中的具体违约情形、原告的实际损失以及本市商业经济发展现状等综合因素，本院认定原告主张的违约金过高，应予以调整。综合前述分析，本院酌情判令由被告向原告支付违约金人民币10000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：
一、解除原告昆明市盘龙区某某有限公司与被告昆明某某有限公司于2017年1月1日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告昆明某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告昆明市盘龙区某某有限公司租金人民币78480元；
三、被告昆明某某有限公司于本判决生效之日起十日内腾空其承租的龙宇大厦13楼C、D座房屋并退还给原告昆明市盘龙区某某有限公司；
四、被告昆明某某有限公司按照年租金人民币78480元的计算标准向原告昆明市盘龙区某某有限公司支付自2018年1月1日起至实际将龙宇大厦13楼C、D座腾空返还给原告昆明市盘龙区某某有限公司之日止的房屋占有使用费；
五、被告昆明某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告昆明市盘龙区某某有限公司违约金人民币10000元。
六、驳回原告昆明市盘龙区某某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2584元由被告昆明某某有限公司承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 陈 芳
人民陪审员 曾穗玲
人民陪审员 李小娥
二〇一八年七月六日
书 记 员 赵路娟