湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1388号上诉人（原审被告）易友。委托代理人叶赛兰，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南第一物业服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人左堃，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人易友因与被上诉人湖南第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第05126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月22日，当代置业（湖南）有限公司（甲方）与第一物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方负责位于长沙市开福区福元西路199号长沙市万国城moma1.5期普通住宅（东至双河路，南至福元西路，西至万国城moma大一期会所，北至万国城一期1217栋）进行物业房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权，同时由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和采暖能源费，采暖能源费由业主按年度支付，费用为40元/平米/年。委托前期物业服务期限自2011年8月30日起至业主委员会与物业公司签订物业服务合同为止。同时约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。合同签订后，第一物业公司依约对长沙市万国城moma小区进行了物业管理。2011年12月2日，第一物业公司（甲方）与易友（乙方）签订《长沙上品格moma物业服务委托合同》，合同约定由甲方向乙方提供物业服务，负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务期限自合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。乙方所购住房房号为18-301，建筑面积为160.18㎡，物业管理费为2.5元/平方米/月，每月物业管理费400元。业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费用及其他相关费用的，甲方有权停止向业主或物业使用人提供专有服务，且自逾期之日起业主或物业使用人按逾期每日应缴纳金额的3‰向甲方支付违约金。同时甲方有权采用一切合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其违约金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。本合同订立、履行有关的一切争议，双方应经过友好协商解决；如果协商不成双方同意选择向物业服务企业所在地人民法院提起诉讼。自2014年4月11日起至2014年12月31日止，易友欠缴物业服务费3200元（400元/月*8月=3200元），自2012年11月1日起至2014年12月31日止能源费13882.3元（26月*40元/平方米/年÷12*160.18平方米=13882.3元），共计17082.3元（3200+13882.3=17082.3）元。第一物业公司通过发送律师函、催收函的方式向易友催缴拖欠的物业服务费，因易友仍未交纳上述物业管理费，致使本案纠纷的产生。第一物业公司为了维护自身合法权益，诉至原审法院，请求判令易友立即支付万国城18-301房物业管理费24293.97元，滞纳金2000元，共计26293.97元，同时由易友承担本案诉讼费用。原审法院认为：一、当代置业（湖南）有限公司与第一物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及第一物业公司与易友签订《长沙上品格moma物业服务委托合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为。故第一物业公司要求易友支付物业管理费17082.3元的诉讼请求，该院予以支持；二、第一物业公司要求易友支付违约金2000元，该项诉讼请求过高，该院酌情按500元计算；三、易友经该院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：易友于本判决发生法律效力之日起七日内向湖南第一物业服务有限公司支付物业服务费及违约金共计17582.3元（截至2014年12月31日止）。如易友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费457元，因适用简易程序减半收取228.5元，由易友承担。上诉人易友不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人已经缴纳2011年12月2日至2012年12月2日的物业服务费及能源费。2、上诉人已获得被上诉人三年“物业费”的奖励。2014年7月30日，上诉人推荐新客户购买位于万国城moma小区三期21栋2207房的房产，获得了《当代满庭春moma2014年上门登记凭证（客户联）》。其中明确约定了奖励额度为“老业主三年物业费，新业主五年物业费”，老业主可在新客户签约后凭该凭证和本人身份证原件到开发商签约区兑换推介奖励。开发商与被上诉人之间为关联企业。上诉人已经获得被上诉人的三年物业费的奖励，可直接抵扣相关费用。3、上诉人所获得的三年“物业费”奖励应包括物业服务费和能源费。综上，原审判决存在部分事实未查明的情况，上诉人特提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人第一物业公司辩称：上诉人易友在上诉状中提出的观点没有任何证据，不应支持。原审系缺席判决，上诉人即便在二审中提交证据，也不属于法律规定的新的证据，被上诉人有权不予质证。综上，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案在二审过程中，上诉人易友向本院提交了以下证据：《当代满庭春moma2014年上门登记凭证（客户联）》一份，拟证明上诉人已经获得了物业费的奖励。被上诉人第一物业公司提出该份证据不属于新的证据，没有原件，没有加盖被上诉人的公章，且对关联性有异议，与被上诉人无关。本院经审查认为，该份证据系复印件，无原件核对，本院对该份证据真实性不予认定。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当代置业（湖南）有限公司与被上诉人第一物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及被上诉人第一物业公司与上诉人易友签订《长沙上品格moma物业服务委托合同》，均系合法有效合同。各方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。在合同签订后，被上诉人第一物业公司依约提供了物业服务，上诉人易友应当依约及时交纳物业服务费。在本案中，上诉人拖欠物业费的行为已构成了违约，故原审判决上诉人支付物业服务费及违约金共计17582.3元符合法律规定及合同约定，并无不妥。上诉人提出其获得了三年物业费的奖励，且奖励的物业费应包括物业服务费和能源费，可直接抵扣相关费用的上诉意见，本院认为，被上诉人虽与开发商系关联公司，但并非同一法律主体，故上诉人获得的相关奖励可向开发商主张权利，要求直接抵扣物业费无法律依据，本院不予支持。上诉人提出其已经缴纳2011年12月2日至2012年12月2日的物业服务费及能源费，无相关证据证实，故不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人易友的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费457元，由上诉人易友负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年六月二十日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。