广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1418号
原告：广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心，住所地广州市白云区。
投资人：陈丽华，经理。
委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。
被告兼第三人广州市白云区松洲嘉华百货店实际经营人：郑焕平，身份证住址广东省珠海市香洲区。
委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
第三人：广州市白云区松洲嘉华百货店，住所地广州市白云区。
第三人兼第三人广州市白云区松洲嘉华百货店经营者：吴宦，1985年10月10日，身份证住址广东省珠海市香洲区。
两第三人共同委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
原告广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心（以下简称“沙湾汇中心”）与被告郑焕平、第三人吴宦、第三人广州市白云区松洲嘉华百货店经营者（以下简称“嘉华百货店”）相邻关系纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙湾汇中心的委托代理人谭毅翔，被告郑焕平以及被告郑焕平、第三人吴宦、第三人嘉华百货店的共同委托代理人戴小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沙湾汇中心诉称：被告经营嘉华百货店，并以此为名招商经营，其中对外出租二层商铺给罗某才作为经营服装专柜之用。其后，该服装店出现漏水问题，被告控诉因位于三层的我中心经营所致，被告以拒绝向广州市白云区源澧贸易有限公司（以下简称“源澧公司”）交租金要挟我中心赔偿，并主张赔偿因罗某才拒交租金并撤场遭受的损失，包括自2013年10月至2014年5月止共7个月，每月3500元的租金、撤场违约金70000元、装修设施费80000元，共计395000元，并以《补偿协议书》书面形式向我中心追讨。无奈之下，我中心与被告及源澧公司于2014年6月3日签订《和解协议书》，我中心向被告支付上述项目赔偿款390000元。罗某才于2014年9月17日起诉被告要求赔偿损失，法院判决被告退还多收取的房屋使用费63000元，退还保证金、场内装修设施费，支付装修损失。可见，被告实际已收取罗某才全部的租金。被告欺骗我中心未收取租金系骗取赔偿，被告无需赔偿罗某才撤场违约金。另外，装修损失的赔偿是因租赁合同无效而判处的，并非我中心漏水导致。因此，被告获取我中心支付的漏水赔偿款属于不当得利，被告应当将上述款项返还我中心，请求法院判令：1、被告向我中心返还赔偿款390000元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告郑某甲辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年6月8日，我向源澧公司承租位于广州市白云区金沙洲环洲*路*号沙凤村置业大楼一、二层房屋，面积共7961平方米。租赁期间，由于原告所承租的三层漏水，导致我转租的客户无法经营并投诉。经多次协调，沙湾汇中心及源澧公司对漏水问题与我协商后确定，双方在2014年6月1日前因漏水引起的侵权、租赁纠纷由沙湾汇中心代我向源澧公司支付390000元的租金形式解决，对此后因漏水引发的纠纷和赔偿也由其处理，同时对其中一名叫罗某才的租户，由于其准备起诉，为此，沙湾汇中心于2014年6月3日出具《承诺书》约定，对原二楼租户罗某才因漏水问题向我起诉的由沙湾汇中心负责处理。我认为《承诺书》与《和解协议书》是签约方的真实意思表示，具有法律效力，原告要求撤销没有事实和法律依据。我与沙湾汇中心发生漏水纠纷签订的《和解协议书》和《承诺书》时，解决的是我其他租户及我自身此前受到漏水影响和赔偿，并没有一并解决罗某才所承租商铺的问题，而是将罗某才排除在外，按承诺书的约定，由沙湾汇中心在罗某才起诉时指派律师出庭进行处理，处理如有赔偿由沙湾汇中心承担赔偿责任，因此不存在我欺骗沙湾汇中心租金的行为。同时因漏水而引起的纠纷要求相关责任方解决也不存在要挟的可能。沙湾汇中心以此为由要求返还当时所赔偿的租金没有法律依据。关于是否是由于漏水引起的赔偿问题，从罗某才的起诉书和判决可见，纠纷全是由于漏水引起的，根据不告不理的原则，如果没有漏水导致罗某才的商铺无法经营，其不会到法院起诉，法院也不会对合同效力进行审查。虽然法院以合同无效作为判决依据，但这一纠纷因漏水导致没有疑义。综上，我认为沙湾汇依法作出的承诺是其真实意思表示，沙湾汇中心依法应当履行。I请求法院驳回沙湾汇中心的诉讼请求。
第三人吴宦述称：与被告的意见一致。
第三人嘉华百货店述称：与被告的意见一致。
经审理查明：2010年3月16日，吴宦与源澧公司签订《房屋租赁合同》，将位于广州市白云区金沙洲环洲*路*号沙凤村置业大楼（系涉案场地），共计7961平方米（建筑面积）的房屋和附属场地租赁给吴宦，租赁物的房屋共计二层，其中首层面积为3851平方米、二层面积为4110平方米等等，合同签订后，源澧公司将涉案场地交付给吴宦使用。吴宦在涉案场地二层开办嘉华百货店，将涉案场地一层面积分租给广州市国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）。
2013年6月8日，吴宦自愿退出涉案场地一、二层的承租，将其在上述《房屋租赁合同》中的权利义务转由被告履行。源澧公司对此表示同意。被告接收涉案场地一、二层后，成为嘉华百货店的实际经营人，但未办理经营人工商变更登记手续。源澧公司于2015年5月6日出具证明，同意被告转租涉案场地一、二层的部分面积作为商业用途。被告于2015年6月3日办妥了房屋租赁登记备案手续。审理中，吴宦及嘉华百货店均确认涉案权利义务均由被告承享。
2013年8月12日，被告将涉案场地二层建筑1580平方米的面积出租给国美公司，租赁期自2013年9月4日至2019年9月3日止，自2013年9月4日至2013年9月19日免租、自2013年9月20日至2015年9月3日的租金为62500元/月；自2015年9月4日至2017年9月3日的租金为65625元/月；自2017年9月4日至2019年9月3日的租金为68906.25元/月等等，双方同时约定国美公司将涉案场地一层原承租面积于2013年9月4日退还给被告。
2013年9月9日，被告将涉案场地二层约880平方米的面积出租给罗某才，租期四年，自2013年10月1日至2017年9月31日止。经营范围为大众服装、大众鞋、大众皮具、童装内衣。
源澧公司与原告是租赁合同关系，源澧公司将涉案场地三层部分面积出租给原告使用，租赁期自2012年4月至2017年5月。
被告抗辩称自2013年10月起，原告出现漏水问题并渗漏至二楼，部分天花板、试衣间、电梯因渗漏而发生了损坏。原告则主张漏水发生时间应为2014年2月。原告确认二层漏水位置位于罗某才及国美公司的租赁范围内，主要是由于原告水池漏水引起。
2014年4月25日，源澧公司申请对涉案场地二层的经营状况进行证据保全，由公证员拍摄现场照片并制作《保全证据工作记录》，涉案场地外景可见有“沙鳳置业大厦”、“嘉华生活广场金沙洲店”字样。照片显示商场外还悬挂了国美电器招牌，场地内可见国美电器、服装店均处于营业状态，服装店悬挂有打折出售的宣传广告。
2014年3月3日，被告申请对涉案场地二层的漏水情况进行证据保全。由公证员对楼层楼底、天花及对应地面等位置进行了拍照、并制作了《保全证据工作记录》，根据公证书中的照片显示，涉案场地二层存在渗漏点若干。
2014年6月3日，嘉华百货店（甲方）、原告（乙方）、源澧公司（丙方）签订《和解协议书》，内容为：甲、乙、丙三方就嘉华生活广场金沙洲店内二层发生的漏水侵权纠纷达成和解协议。第一条，乙方在签订本协议书3日内向甲方支付因漏水造成甲方场地损失的赔偿款390000元，同时该笔赔偿款项乙方直接支付给丙方，以用作抵扣甲方所欠丙方的租金。第二条，关于签订和解书之后可能发生的漏水问题或纠纷问题，乙方向甲方出具《承诺书》，并保证按承诺书的内容承担责任。第三条，甲方须在2014年6月5日之前一次性支付丙方全部欠租，欠租计算至2014年6月，甲方对丙方的欠租金额在扣除乙方向甲方代付的390000元后为713023.75元。第四条，本协议在各方履行全部上述义务以后，自2014年6月1日前因漏水而引起的侵权纠纷、租赁纠纷全部终止，各方不再承担相关责任，任何一方不得再以任何理由向对方索偿。乙方须继续履行保证处理甲方因漏水而可能发生纠纷的义务。关于上述390000元赔偿款计算依据，原、被告存在争议，原告表示该笔款项为罗某才专柜自2013年10月至2014年5月止的租金以及撤场违约金、装修设施费等合计395000元优惠5000元得出。被告则抗辩该款项为除《承诺书》约定的案外人罗某才漏水案件处理赔偿款外的场地整体损失。为证明上述事实，原告向本院提交嘉华百货店于2014年5月21日出具的《补偿协议书》，该协议列举具体补偿费用费用如下：1、服装专柜租金从2013年10月至2014年5月止共计7个月，每月租金35000元、撤场违约金70000元、装修设施费80000元，合计395000元。2、儿童乐园专柜从2013年10月至2014年5月止共计7个月，每月租金16000元、撤场违约金32000元、装修设施费64000元，共计208000元。以上两家专柜共计603000元，因三楼漏水需由漏水方支付。被告确认该份《补偿协议书》的真实性，但否认该份《补偿协议书》为涉案390000元的依据。
2014年6月3日，原告向嘉华百货店出具《承诺书》，载明：原告因在2014年6月1日前发生漏水的情况对广州市白云区松洲嘉华百货店造成影响，现承诺自行出资对经营场地内可能发生漏水的地方全部进行修补。如日后再发生漏水现象，嘉华百货店需第一时间通知原告或源澧公司，原告在接到通知1小时以内必须派人赶赴现场，并作出及时处理，如因原告的原因漏水引起的纠纷与经营赔偿，一律由原告处理。原嘉华百货店二层原有租户罗某才因漏水问题向嘉华百货店提起的诉讼由原告负责处理（包括聘请律师、支付律师费用，判决赔偿的金额有承诺人承担等），该诉讼只限于嘉华百货店因场地漏水而作为被告的司法诉讼，源澧公司对上述司法诉讼的执行承担连带责任。此外，上述涉及因原告漏水引起嘉华百货店发生司法诉讼的纠纷由原告代理或原告指定代理人代理。任何嘉华百货店私自达成的和解、调解、未通知原告应诉的结果与原告无关。本承诺书的期限直至嘉华百货店或原告在嘉华生活广场的承租期限到期为止。源澧公司作为原告的连带人在《承诺书》上盖章。
上述和解协议及承诺书签订后，原告代被告向源澧公司支付了390000元租金。
审理中，被告抗辩原告一直没有解决漏水问题，但原告于2014年8月停用了水池，故未有再发生漏水。原告对此予以否认，抗辩称原告于2014年5月已将漏水的水池修好，为证明上述事实，原告向本院提交自2014年12月至2015年4月期间的工程结算表及支付证明单。上述证据载明的工程内容为三层客房改造、办公室装修、大堂扩大装修、首层卫生间工程等。被告认为上述证据不能证明原告已修好水池，对证据的关联性不予确认。
审理中，被告向本院提交其与国美公司员工的往来短信，拟证明涉案场地二楼2015年7月仍在发生漏水的事实。2014年7月23日，国美公司向被告发出《关于房屋多次漏水未解决的通知函》，函件载明，被告租赁给国美公司的场地自2013年10月1日重装后，一直存在漏水情况。被告于2014年6月10日承诺不再发生漏水问题，但自2014年7月8日开始，房屋楼板又出现了两处位置严重的漏水，截止2014年7月22日止，漏水长达15天之久，为此国美公司认为被告已严重违约，要求单方解除与被告的合同。
2014年8月21日，被告、吴宦（甲方）与国美公司（乙方）签署《解除租赁合同协议》，双方同意于2014年9月20日解除租赁合同，租赁费用及水电费用计至2014年9月20日截止，乙方向甲方缴清所有租赁费用及水电费。乙方的保证金98490元，甲方不予退回。甲方承诺除本协议约定事除外，不再就房屋租赁相关事宜向乙方主张支付、赔偿、补偿任何费用、违约金、补偿金等。
2014年9月17日，罗某才在本院起诉被告，以涉案场地二层存在漏水问题导致其无法经营为由，要求被告退还自2013年10月1日至2014年3月的租金210000元、合同保证金和场地设施费80000元；赔偿装修费、经营设备损失457854元。本院以（2014）穗云法民四初字第1078号（以下简称“1078号案”）立案审理并于2015年3月13日作出民事判决，查明：涉案场地无规划报建手续，被告与罗某才签订的《客户租赁联营合同》归于无效。根据合同无效的处理原则，认定并判决：被告退还罗某才合同保证金及场地设施费80000元、被告支付罗某才装修损失69300元。同时考虑到涉案场地存在漏水的事实，将涉案场地的使用费按合同约定的标准下浮30%计算，即被告退还罗某才自2013年10月至2014年3月止部分房屋使用费63000元，罗某才的其余诉讼请求，法院予以驳回。该案判后，被告与罗某才均无提出上诉。被告向罗某才支付了1078号案生效判决认定的房屋使用费、装修损失等合计216578元，罗某才于2015年8月3日出具收款收据，证明被告已履行1078号案全部款项。
2015年4月9日，被告、刘某、郑某乙共同作为出租人与案外人郭某签订《客户租赁联营合同》，合同约定：涉案场地二层3000平方米的经营范围出租给郭某，租金为60000元/月，租期自2015年4月9日至2022年3月15日。审理中，刘某、郑某乙出具《声明》，确认该《客户租赁联营合同》的权益全部归被告所有。
以上事实：有房屋租赁合同、房屋租赁备案登记表、证明、和解协议书、承诺书、民事委托代理合同、民事判决书、收款收据、转账凭条、补充协议书、转账凭条、通知函、解除租赁合同协议、客户租赁联营合同、公证书、声明及各方当事人陈述等证据证实。
本院认为：嘉华百货店与吴宦均确认被告为嘉华百货店的实际经营人并同意涉案权利义务均由被告承享，本院对此予以确认。
嘉华百货店、原告、源澧公司签订的《和解协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告主张《和解协议书》约定的赔偿款390000元是来源于嘉华百货店2014年5月21日发出的《补偿协议书》，并认为该390000元仅为罗某才专柜自2013年10月至2014年5月止的租金以及撤场违约金、装修设施费等合计395000元优惠5000元得出，但《和解协议书》中并未约定以上述《补偿协议书》作为赔偿依据，《补偿协议书》有嘉华百货店的盖章，无源澧公司、嘉华百货店的确认意见，无法视该份《补偿协议书》为原告、源澧公司、嘉华百货店在当时达成的共同协议。据《和解协议书》载明，涉案390000元的性质为原告漏水造成嘉华百货店场地损失的赔偿款，根据本案查明事实，涉案场地二层确实存在因原告漏水而遭受损害的事实，被告获取该笔390000元即有双方签订的协议为据，又有漏水的事实为基础，并非无合法根据，不构成不当得利。现《和解协议书》关于390000元的给付内容已履行完毕，原告要求被告返还该笔赔偿款及利息的事实及理由均不能成立，相应诉求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
驳回广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心的诉讼请求。
本案受理费7450元，由广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 朱 玲
人民陪审员 孙 慧
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 蔡晓珊