安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民一终字第01715号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏兵，男，1975年6月15日出生，汉族，城镇居民，住安徽省安庆市宜秀区，委托代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆市利园物业服务有限公司，住所地安徽省安庆市棋盘山路30号1-3-705室。法定代表人：张凡凡，该公司经理。委托代理人：周建安，该公司员工。上诉人苏兵因与被上诉人安庆市利园物业服务有限公司（以下简称利园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院于2015年9月15日作出的（2015）宜秀民一初字第01009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人苏兵及其委托代理人徐友根，被上诉人利园物业公司法定代表人张凡凡及其委托代理人周建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月1日，利园物业公司与安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会签订《安庆国际汽车城汽摩配市场物业服务合同》，约定利园物业公司为该市场提供物业服务，物业费标准按物业建筑面积每平方米0.45元按月计算，每半年或一年在每年一月和七月缴纳，业主或物业使用人未按期缴纳，按所欠金额日千分之三支付违约金，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；2013年1月1日，利园物业公司又同安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会签订物业服务合同，约定利园物业公司继续向该市场提供物业服务，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，其余内容与2010年1月1日签订的合同一致。2014年1月1日以后，利园物业公司虽未与安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会继续签订物业服务合同，但一直在提供相应的服务。苏兵系安庆市国际汽车城汽摩配市场14号楼1-13号房屋业主，曾经自费维修了其所在的14号楼门前场地。安庆市国际汽车城汽摩配市场部分地段存在脏、乱现象。安庆市国际汽车城汽摩配市场部分业主签署了在2010年《安庆国际汽车城汽摩配市场物业服务合同》到期后（2012年12月31日到期）不再与利园物业公司续签合同的意见。2012年12月27日，安庆市国际汽车城汽摩配市场业主召开了业主委员会选举大会，并进行了投票，但最后没有组成新的业主委员会。苏兵自2011年11月至2015年12月累计欠缴物业费13961元。利园物业公司多次催缴未果，遂诉至法院。原审法院认为：苏兵认为物业服务合同上安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会的印章系伪造，虽提交了印章要求对利园物业公司物业服务合同上安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会印章进行鉴定，但未举证证明其提交的印章为安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会印章原件，故对其鉴定申请不予采纳。苏兵提交的证据仅证明部分业主不愿与利园物业公司续签物业服务合同，不能证明利园物业公司与安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会于2012年12月31日解除了物业服务合同关系。利园物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，但物业服务的好坏除了物业公司服务水平外，还需要接受物业服务方的理解与配合并受到服务资金的投入等因素制约。安庆市国际汽车城汽摩配市场是开放性的市场，人员流动性大，市场商户理解与配合程度不同，物业服务难度大。合同约定的物业费每月0.45元/平方米价格不高。物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，苏兵以利园物业公司在部分管理项目上存在瑕疵拒交物业服务费用的抗辩理由不予采纳。利园物业公司提交的证据能够证明其一直在安庆市国际汽车城汽摩配市场提供物业服务。利园物业公司提供物业服务，依据合同约定收取管理费，符合法律规定，应予支持。因物业服务存在瑕疵，苏兵虽欠缴物业费但不宜判决其承担欠缴物业费的违约金。物业服务合同对双方具有约束力，双方均应按物业服务合同约定履行义务。苏兵反诉要求利园物业公司按物业服务合同第三条第2项约定履行义务，但其提交的证据尚不足以证明利园物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的具体义务，故不予支持。苏兵反诉要求利园物业公司支付其维修道路的费用18000元，疏通水管的费用3000元，因缺乏合同及法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）苏兵于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）安庆市利园物业服务有限公司自2011年11月起至2015年12月止的物业服务费13961元；二、驳回原告（反诉被告）安庆市利园物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）苏兵其他诉讼请求。本诉案件受理费266元，减半收取133元，由本诉原告安庆市利园物业服务有限公司负担；反诉案件受理费266元，减半收取133元，由反诉原告苏兵负担。苏兵上诉称：一、原审遗漏当事人，程序违法。案涉门面业主虽为苏兵，但物业实际使用人为承租人，利园物业公司亦向承租人收取了部分物业费。根据法律规定，业主负连带缴纳义务，利园物业公司应以物业实际使用人为被告。二、利园物业公司于2015年7月13日起诉，其诉请2013年7月13日之前的物业费超过诉讼时效，诉请起诉后的物业费无事实依据，均不应支持。三、利园物业公司服务质量不达标，物业服务合同到期后业主们多次要求其退出市场，利园物业公司拒绝退出，且服务仍不达标。根据相关司法解释，合同到期后的物业费不应支持。此外，利园物业公司管理服务不到位，应适当减少物业费，以减少30%至50%为宜。请求二审法院撤销原判，改判驳回利园物业公司的诉讼请求，或者发回重审。利园物业公司在庭审中辩称：一、根据法律规定，业主与物业承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故诉请业主苏兵支付拖欠的物业费于法有据。二、物业服务合同约定物业费按半年或一年缴纳，分别为每年的1月和7月，2011年缴费期覆盖至2011年12月31日。自2011年12月起，其每年12月均在市场张贴欠费单，公示催交物业费，并已通过快递书面向苏兵提出履行缴费义务的请求，诉讼时效因催交物业费而中断。物业服务具有连续性，自2009年至今始终没有中断。故苏兵主张超过诉讼时效及不支付起诉后物业费的上诉理由不能成立。三、其已按约定履行义务，苏兵主张酌情支付物业费无事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，利园物业公司提交了一张照片，证明苏兵将案涉门面房租给物流公司，造成门面场地损坏不是利园物业公司的责任。苏兵对利园物业公司二审提交的证据质证认为：对真实性无异议，但达不到其证明目的。本院对利园物业公司二审提交的证据认证如下：相对方对真实性无异议，故对真实性予以采信，至于能否达到其所要证明的目的，需综合全案进行认定。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。二审查明：《安庆国际汽车城汽摩配市场物业服务合同》第二十九约定，合同期满，甲乙双方在签订新的物业服务合同或未依法办理交接手续之前，本合同继续有效，乙方要继续依约提供物业管理和服务。安庆市国际汽车城汽摩配市场业主委员会出具的证明载明：利园物业公司依据物业服务合同提供了物业管理服务，对于多年欠交、未交物业费的业主和物业使用人进行了口头、电话和书面催交，包括在汽摩配市场张贴欠费表的方式进行催交。欠费公示照片显示自2011年至2014年每年12月份利园物业公司均张贴欠费表。原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审法院判决苏兵支付物业费是否有事实和法律依据。关于原审程序问题。苏兵上诉称，利园物业公司应以物业使用人为被告，原审遗漏当事人。负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务。利园物业公司选择向苏兵主张权利于法有据。物业使用人并非必须参加诉讼的当事人，原审程序并无不当。关于诉讼时效和起诉后的物业费问题。苏兵上诉称，利园物业公司于2015年7月13日起诉，其主张2013年7月13日之前的物业费超过诉讼时效，其主张起诉之后的物业费无事实依据。本案业主委员会出具的证明载明利园物业公司以多种方式向业主和物业使用人催交物业费，故诉讼时效因利园物业公司主张权利中断，苏兵认为部分物业费超出诉讼时效的上诉理由不能成立。物业服务合同约定物业费每半年或一年在每年一月和七月缴纳，双方在签订新的物业服务合同或未依法办理交接手续之前，原合同继续有效。利园物业公司于2015年7月13日起诉，其主张的物业费计算至2015年12月，符合合同约定。关于应否酌情减少物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案利园物业公司依据物业服务合同提供了物业管理服务，苏兵所举证据不足以证明利园物业公司履行合同存在重大瑕疵，故对其主张酌情减少物业费的上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人苏兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 张  秀  珍审 判 员 刘  梦  灵代理审判员 程    顺二〇一六年一月六日书 记 员 余月琴（代）附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。