陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉滨民初字第00790号
原告（反诉被告）李家成，男，汉族。
委托代理人袁善仓、陈孝洲，陕西腾浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄明波，男，汉族。
委托代理人赵公仁，安康市148法律服务所法律工作者。
原告李家成与被告黄明波租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告黄明波提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李家成及其委托代理人陈孝洲、被告（反诉原告）黄明波及其委托代理人赵公仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李家成诉称：原告与被告于2013年签订《房屋场地租赁合同》，合同约定由原告将租赁安康市城东物流配送有限公司的3200米场地、水电等相关设施租给被告一半；租赁期限为八年，自2013年1月10日至2021年1月9日；前三年年租金为157500元，后面每三年递增15%，并约定每年1月5日前缴清当年租金，到期未缴清视为违约；如有一方违约，应向守约方支付当年租金30%的违约金。合同成立并生效后，被告在前两年依约向原告支付了当年租金，而对于2015年的租金，依照合同约定，本应在2015年1月5日前缴清，但被告却至今未向原告支付，原告多次要求被告支付，被告均以各种理由推辞。被告不按期支付租赁费已严重违约，原告为了维护自身合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1解除原、被告签订的租赁合同，由被告将承租的房屋场地交还原告；2、由被告向原告支付自2015年1月9日至实际交还房屋场地之日的租金；3、由被告向原告支付违约金47250元；4、由被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件。用以证明原告的身份信息。
2、《房屋场地租赁合同》2份。用以证明原、被告房屋场地租赁关系的事实，被告未按合同约定支付租金，以及本案争议租赁场地的面积。
被告（反诉原告）黄明波答辩及反诉称：原、被告双方签订的《房屋场地租赁合同》合法有效，被告没有任何违约行为，原告诉求解除合同，支付租金，承担违约损失均无事实根据和法律依据。2013年3月30日，原、被告签订了《房屋场地租赁合同》，合同当事人为甲方（李家成）、乙方（黄明波），合同约定：一、甲方将租赁安康市城东物流配送有限公司位于汉滨区高井村窑沟口院内的彩钢库房，3200平方米场地的一半租赁给乙方（四至界限：南北方向，从彩钢库房北面外墙皮至水泥地面方格的第八格为界；东西方向，以东西面围墙为界），从该城东物流配送有限公司大门口至乙方界，甲方应随时保证一辆半挂车畅通；合同签订后第三年甲方又让出一格（面积约150平方米）由乙方使用。二、租赁期限为八年，自2013年1月10至2021年1月9日止。合同签订日期和实际交付标的物时间为2013年3月30日。三、租金及交纳办法：2013年1月9日至2016年1月10日，租金157500元，从2016年1月10日至2019年1月9日每三年递增15%，租金181125元，2019年1月10日至2021年1月9日，租金208290元。乙方向甲方交纳房屋使用保证金一万元，合同期满后，若乙方无违约责任，甲方如数退还；合同还约定了双方的权利义务及违约责任。按照合同约定，“2013年1月9日至2016年1月10日，租金157500元”，被告已经向原告支付租金282500元，因此被告根本没有违约行为，依据我国《合同法》的有关规定，原告不具有法定和约定的合同解除请求权，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。合同签订当日，被告依约向原告交纳了房屋使用保证金一万元，并按时向原告交纳了租金。原告未按照合同约定全面履行给付义务，反而侵占了被告租赁场地200平方米的使用权，并且无理阻挠被告在自己使用的场地内搭建临时彩钢棚，加之原告提供的租赁库房南面墙基无排水设施，导致被告的建材物品严重受损。原告至今未给被告提供水电设备接头（三相动力电和照明电），导致被告花费十余万元购置的瓷砖切割设备无法投入使用，给被告造成了巨大的经济损失，加之原告长期占用公共通道，曾于2015年4月17日使用铁门完全封堵了被告的库房和通道数日，致使货物无法运输，严重影响了被告的正常经营活动。依据租赁合同约定，原告应当在2015年1月9日增加给付被告150平方米场地的使用权，但至今未向被告交付，另原告也未依约将其承租的安康市城东物流配送有限公司的三间临街门面房出租给被告使用。被告无数次要求原告依约履行合同义务，原告不仅置之不理，反而限制被告销售相关建材商品，其行为属于典型的欺行霸市行为，严重破坏了当地的市场秩序，扰乱了被告的正当合法经营活动。原告的行为不仅违反了合同约定，且严重侵犯了被告的合法权利，给被告造成了巨大的经济损失，其应当依法承担继续履行合同和赔偿经济损失的法律责任。为此，特依法提起反诉，请求判令被反诉人：1、继续履行双方签订的《房屋场地租赁合同》；2、立即停止侵权、排除妨害，返还侵占反诉人200平方米租赁场地的使用权；3、畅通共用通道，禁止摆放任何建材物品，方便反诉人运输货物车辆的出入；4、给反诉人提供水电设备接头至反诉人租赁的场地（包括三相动力电和照明电）；5、交付反诉人约150平方米场地的使用权（南北方向：由南向北延伸至水泥地面的第九格和第十格相交处，东西方向：以围墙为界）；6、给反诉人租赁的库房修建排水设施；7、在共用通道临街大门口的墙体上留设反诉人的商品广告牌位；8、给反诉人提供其承租的安康市城东物流配送有限公司三间临街门面房的租赁权；9、不得干预反诉人自主经营销售依法许可的各类建材商品；10、赔偿反诉人经济损失81234元（违约金47250元、占用场地损失33984元）；11、承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）黄明波为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交以下证据：
1、身份证复印件。证明被告诉讼主体合格。
2、《房屋场地租赁合同》、银行交易明细及网银转账、汇款凭证。用以证明原、被告双方签订的合同意思表示真实，合法有效，560平方米彩钢房不在3200平方米场地范围内，而且按照合同约定，第三年原告应让出第九格给被告使用，但原告并未让出，以及合同标的物的交付时间为2013年3月30日，被告已缴纳了282500元租金的事实。
3、照片19张（五组）。第一组的5张照片证明原告未按合同约定全面履行交付义务，占用被告租赁场地200平方米，给被告造成损失33984元；第二组的2张照片证明原告封堵被告租赁场地，影响被告经营，且原告阻止被告搭建雨棚，导致建材受损；第三组的2张照片证明原告长期占用共用通道，影响车辆通行及被告正常经营；第四组的6张照片证明合同签订后第三年原告应当按照约定让出一格给被告使用，但至今仍由原告占用，未交付被告使用；第五组4张照片证明原告未提供租赁库房南面墙的排水设施，导致被告的建材受损。
4、录音资料。用以证明原告违反合同约定，未将第九格交付给被告使用，且在2015年4月16日封堵被告场地；原告未全面履行合同义务，在被告方场地堆放树根、石棉瓦、停放车辆等，侵占了被告租赁场地的使用权。
5、被告代理人对尹军做的调查笔录。证明原告未按合同约定向被告交付第九格场地，在被告租赁场地内堆放杂物、停放车辆，并占用共用通道，影响货车通行，口头约定租赁的三间临街门面房一直未交付被告使用。
6、证人锅亮当庭作证。证明原告在被告承租的场地堆放物品，阻挡被告搭建彩钢棚，共用通道十次有九次都堵着；2014年4月18日，门被堵了两天，谁实施的不清楚；听邻居说原告答应出租给被告三间门面房，但至今未给。
7、《房屋租赁合同》复印件。用以证明原告出具的第二份证据中其与城东物流公司签订的合同与原告向被告提供该份合同内容不一致，第二条有修改，没有盖章签字，原告提供的合同是伪造的。
反诉被告（原告）李家成辩称：反诉原告所诉理由与事实相悖。反诉答辩人与反诉人签订的《房屋场地租赁合同》中约定，反诉答辩人租给反诉人的总面积为3200平方米的一半，此面积已包括彩钢库房；而且反诉答辩人实际交付给反诉人的面积已远远超出了合同约定面积的150平方米以上。合同自2013年3月30日成立并生效以来，反诉答辩人一直积极履行合同约定内容，配合反诉人的经营，并未侵占反诉人的任何场地，也未侵害其任何权益。至于反诉人诉反诉答辩人未给其提供包括三相动力电和照明电在内的水电设备接头等，导致其切割设备无法投产使用，造成巨大经济损失，限制其销售建材商品，封堵其库房和通道数日，未租赁给其三间临街门面房等事由纯属严重失实。反诉答辩人自与反诉人签订合同后，一直本着诚信原则，已将自己的义务严格履行完毕，没有任何干涉被答辩人经营等侵权行为。反诉人的反诉请求于法无据，于理不符。反诉人提出长达11条之多的反诉请求，不仅与“以事实为依据”的法理不符，而且将违约之诉与侵权之诉混为一体，于法无据。这样不仅不利于客观公正解决问题，反而恰恰证实了反诉答辩人与反诉人之间已就是否继续履行《房屋场地租赁合同》产生了重大分歧，已丧失了继续合作和交易的基础，也与合同法的平等、自愿、诚实信用原则相悖，故请求人民法院依法驳回反诉人的反诉请求。
经当庭质证认证，被告对原告出示证据1的真实性无异议，本院予以确认。被告对证据2中原、被告双方签订的《房屋场地租赁合同》的真实性无异议，质证意见为原告方并未依约完全交付场地给被告，房屋租金2013年至2016年总共为157500元，而非每一年157500元，被告已足额交纳了租金，并无违约行为，本院对该合同的真实性予以确认。其对原告与安康市城东物流配送有限公司签订的《房屋租赁合同》真实性有异议，认为双方签订合同时原告向其出示的与城东物流配送公司之间签订的合同与该份合同不一致，那一份没有公章，而这份有公章，因该合同系原告与第三人之间签订的，且加盖有第三人的印章，故本院对真实性亦予以确认。
原告对被告出示证据1、2、3、4、7的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。其对证据3的质证意见为第一组照片中场地空闲处放置的一些废旧物，是我弟弟摆放的，并未影响被告使用；第三张照片的拍摄场地是真实的，但瓷砖是被告自己的；第四张照片中封堵铁门是我弟弟堵的，堵了大约3小时，我当时不在；第五、六张照片是在我自己场地上堆放的，与被告无关，也未影响其通行；第七、八张都是在我自己的场地拍的照片；第九张场地排水应由被告自己负责，与我无关；第十张是从库房后面拍的，我租赁来的现状就是那样，下雨积水应由被告自己负责清理。对证据4的质证意见为对证明目的有异议，门不是原告封的。对证据7的质证意见为我给被告的合同是一份按照我和城东物流公司签订的合同模拟的一份草稿，并不是合同原件，和真实合同是有出入。原告对被告出示证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人未出庭作证，不符合法律规定，因证人未到庭作证，不符合证据规则要求，故对该组证据不予采纳；原告对被告出示证据6的真实性有异议，认为证人和被告有亲属和雇佣关系，证人当庭陈述和被告本人的陈述不符，且证人承认通道没有堵，原告并未阻止被告搭建彩钢棚，三相电被告也没有接，能不能负荷并不知道，故对证人部分证言有异议，因证人与被告有利害关系，其证言缺乏客观性，故本院仅对原告认可的部分证言予以采信。
经审理查明，原告李家成系汉滨区巨龙建材经营部经营者，2013年1月10日，其以汉滨区巨龙建材经营部名义与安康市城东物流配送有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定安康市城东物流配送有限公司将位于安康市高井路窑沟口院内的彩钢库房560平方米和3200平方米场地，包括水、电租赁给原告使用，租赁期限8年，自2013年1月10日至2021年1月9日。2013年3月30日，原告与被告签订了一份《房屋场地租赁合同》，合同约定：原告将其承租的上述彩钢库房560平方米和3200平方米场地包括水电（三相动力电和照明电）转租给被告一半，以从彩钢库房至大门口水泥地面勾缝的第八格为界，从门口至被告租赁场地之间，原告应随时保证一半挂车畅通，第三年原告应让出一格（面积约150平方米）由被告使用；租赁期限为8年，自2013年1月10日至2021年1月9日止；租金实行每三年递增15%，2013年1月9日至2016年1月10日，年租金为157500元，2016年1月10至2019年1月9日，年租金为181125元，2019年1月10日至2021年1月9日，年租金为208290元；被告应向原告交纳房屋使用保证金10000元，合同期满后，若被告无违约责任，原告如数退还；合同签字生效日，被告向原告交纳10000元，以后在每年的1月5日前交清当年租金，到期未交清视同违约；原告按现状将房屋按期交付被告使用，水源、电源费用被告自理；被告经营使用期间的一切税、费、安全保险、环卫、排污、保洁、房屋租赁税及检查维修等费用自行承担；责任灾害导致的房屋院墙倒塌由原告修缮；合同期内，被告只有房屋使用权，如需修缮，在保证房屋安全的条件下向原告交付施工方案，经原告同意方可施工，原告不得对房屋进行开发改造，否则按违约处理；如一方违约，违约方应向守约方赔偿当年租金30%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。原、被告均在合同上签字，并有在场人胡兴兰和吴彦平的签字。当日，被告向原告交纳了10000元保证金，原告也按约向被告交付了房屋和场地。因实际交付使用日期在合同约定的租赁期限起算日期之后，经双方协商，被告于2013年3月31日实际向原告支付了第一年租金125000元。2014年1月12日和1月14日，被告又向原告支付了第二年的租金157500元。后原告未按合同约定在第三年让出一格（约150平方米）场地给被告使用，被告也未按约向原告交纳第三年即2015年度的租金。原告遂向本院起诉，要求判令：1解除原、被告签订的租赁合同，由被告将承租的房屋场地交还原告；2、由被告向原告支付自2015年1月9日至实际交还房屋场地之日的租金；3、由被告向原告支付违约金47250元；4、由被告承担本案诉讼费。被告则提起反诉，要求判令原告：1、继续履行双方签订的《房屋场地租赁合同》；2、立即停止侵权、排除妨害，返还侵占的200平方米租赁场地的使用权；3、畅通共用通道，禁止摆放任何建材物品，方便被告运输货物车辆的出入；4、给被告提供水电设备接头至租赁的场地（包括三相动力电和照明电）；5、交付被告约150平方米场地的使用权（南北方向：由南向北延伸至水泥地面的第九格和第十格相交处，东西方向：以围墙为界）；6、给被告租赁的库房修建排水设施；7、在共用通道临街大门口的墙体上留设被告的商品广告牌位；8、给被告提供其承租的安康市城东物流配送有限公司三间临街门面房的租赁权；9、不得干预被告自主经营销售依法许可的各类建材商品；10、赔偿被告经济损失81234元；11、承担本案的诉讼费用。
本案在庭审前，合议庭对上述房屋场地进行了实地勘察，彩钢库房及库房门前以水泥勾缝为界的八格由被告黄明波使用，其中第三、四、五格散放有数个树根、石棉瓦及轮胎等杂物，系原告堆放；原告在第八格北半边和第九格西半边及东边围墙边亦堆放有琉璃瓦，中间留有约四米宽的通道。
上列事实有原、被告身份证复印件、房屋场地租赁合同、房屋租赁合同、银行交易明细及网银转账、汇款凭证、照片、录音资料、现场勘察笔录、原、被告的当庭陈述所证实。
本院认为，原告李家成与被告黄明波签订的房屋租赁合同主体合法，意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应恪守履行。合同虽然约定被告应在每年的1月5日前交清当年租金，到期未交清视同违约，同时也约定原告应在第三年又让出一格场地（约150平方米）由被告使用，因原、被告均未按约履行上述义务，依据《中华人民共和国合同法》第66条有关“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方均不构成违约，故对原告要求被告支付违约金47250元的诉讼请求及被告要求原告赔偿违约损失的反诉请求，本院均不予支持。原告主张解除合同，返还租赁房屋场地，因合同并未明确约定解除条件，虽然《合同法》第二百二十七条规定了承租人无正当理由迟延支付租金的法律后果，但本案被告未按约支付租金是因为原告未向其交付另一格场地，并非是无正当理由，故原告该项诉求无合同依据及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告交付约150平方米场地的使用权（南北方向：由南向北延伸至水泥地面的第九格和第十格相交处，东西方向：以围墙为界），原告辩称依据合同约定是将场地的一半出租给被告，而其已交付给被告使用的场地明显超过了其承租的全部场地一半，故不应再向原告交付另一格场地，因合同虽约定原告将其承租的彩钢库房560平方米和3200平方米场地转租给被告一半，但同时亦约定被告转租的场地是以从彩钢库房至大门口水泥地面勾缝的第八格为界，且实际履行中原告也是将彩钢库房和该库房门前的八格场地交付给被告使用，同时约定在第三年又给被告让出一格约150平方米场地，故原告的该项辩解理由没有事实依据，本院不予采纳。合同虽未对让出一格场地的具体位置进行约定，但从便于双方生产经营的角度考虑，由原告将与已交付被告使用的八格水泥场地相毗邻的第九格（以彩钢库房门前水泥勾缝为界从南向北数第九格，东西以围墙为界）的场地交付给被告。关于被告要求原告给提供水电设备接头至其租赁的场地（包括三相动力电和照明电），并给彩钢库房修建排水设施的反诉请求，因合同明确约定原告按现状将房屋交付被告使用，水源、电源费用被告自理；如需修缮，在保证房屋安全的条件下由被告向原告交付施工方案，经原告同意方可施工，一切检查维修费用由被告承担，因原告已提供了水电接头，故被告要求原告提供水电设备接头至其租赁场地的请求没有合同依据，本院不予支持；被告也未提供证据证明向原告交付了修建排水设施的方案，故对其要求原告修建排水设施的请求，本院亦不予支持。关于被告要求原告在共用通道临街大门口的墙体上给其留设广告牌位及向其提供三间临街门面房租赁权的反诉请求，没有合同约定，本院不予支持。对被告要求原告立即停止侵权、排除妨害，返还侵占的200平方米租赁场地的使用权，和畅通共用通道禁止摆放任何建材物品，及不得干预其自主经营销售依法许可的各类建材商品，并赔偿占用场地损失33984元的请求，因与本案不是同一法律关系，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李家成与被告（反诉原告）黄明波2013年3月30日签订的房屋场地租赁合同继续履行。
二、由被告（反诉原告）黄明波给付原告（反诉被告）李家成2015年度的房屋场地租赁费十五万七千五百元。
三、由原告（反诉被告）李家成向被告（反诉原告）黄明波交付第九格（以彩钢库房门前水泥勾缝为界从南向北数第九格，东西以围墙为界）场地。
四、驳回原告（反诉被告）李家成的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）黄明波的其他反诉请求。
以上二、三项判决内容限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百七十五元，由被告黄明波承担；反诉案件受理费九百一十六元，由原告李家成承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 贺茂芳
人民陪审员 汪 艳
人民陪审员 刘 霞
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 张 凡