江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）宁执异字第6号
异议人朱正华。
异议人吴少华。
异议人徐玫。
以上三异议人的共同委托代理人高孟浪，国浩律师（南京）律师事务所律师。
申请执行人中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地本市白下区中山南路148号。
负责人谢平，中国银行股份有限公司江苏省分行行长。
委托代理人戴婷婷。
委托代理人江媞媞。
被执行人南京荣建装饰材料中心，住所地本市玄武区杨家胡同**号。
法定代表人杨建中，南京荣建装饰材料中心总经理。
被执行人杨建中。
被执行人陆风英。
被执行人江苏大方经营有限公司（原名称为江苏大方经营公司），住所地本市龙蟠中路77号华山饭店C栋。
法定代表人杨建中，江苏大方经营有限公司总经理。
被执行人南京大方国际家居广场有限公司，住所地本市建宁路90号。
法定代表人杨建中，南京大方国际家居广场有限公司总经理。
异议人朱正华、吴少华、徐玫因中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏分行）申请执行南京荣建装饰材料中心（以下简称材料中心）、杨建中、陆风英、江苏大方经营有限公司（以下简称大方公司）、南京大方国际家居广场有限公司（以下简称家居公司）借款合同纠纷一案，对本院（2005）宁执字第251、252-3号协助执行通知书提出异议。本院立案受理后于2012年12月11日作出（2012）宁执异字第23号民事裁定书，江苏省高级人民法院复议后认为，本院（2012）宁执异字第23号民事裁定书适用法律错误，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭对本案重新审查，朱正华及三异议人的共同委托代理人高孟浪，中行江苏分行的委托代理人戴婷婷、江媞媞到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人朱正华、吴少华、徐玫称，2001年6月8日，朱正华、吴少华及被执行人陆风英与南京广厦房地产开发总公司签订《南京市商品房买卖契约》一份，双方约定由朱正华、吴少华、陆风英购买位于南京市鼓楼区裴家桥41号综合楼。朱正华、吴少华及陆风英另行签订了合伙购房协议书，约定了购买该房屋的出资比例及享有的产权份额。后朱正华、吴少华、徐玫与陆风英陆续签订了一系列房屋转让协议，陆风英将其在涉案房屋中的45%份额全部转让给朱正华、吴少华、徐玫，三异议人向陆风英支付了全部房屋购房款，且三异议人对未办理过户登记没有过错。依据有关规定，法院无权查封属于三异议人所有的房屋。综上，请求法院撤销（2005）宁执字第251、252-3号协助执行通知书，并解除对鼓楼区云南北路48号房产的查封。
申请执行人中行江苏分行答辩称：1、鼓楼区云南北路48号房屋现登记在朱正华、陆风英、吴少华名下，根据物权公示原则，陆风英系该房屋的所有权人之一，执行法院可以查封该房屋；2、异议人与被执行人陆风英、杨建中之间存在复杂的经济往来，异议人未能证明其向杨建中银行还款账户上的打款即为购房款，异议人主张的支付了全部价款证据不足；3、房屋不存在不能过户的客观情形，异议人对房屋未办理过户登记存在过错。综上，法院查封鼓楼区云南北路48号房屋并无不当，请求法院驳回异议人的异议请求。
经审查查明，中行江苏分行与材料中心、杨建中、陆风英、大方公司借款合同纠纷一案，本院于2005年7月19日作出（2005）宁民二初字第117号民事判决书，判决：一、材料中心于本判决生效之日起十日内向中行江苏分行归还借款本金250万元及利息（该利息合同期内按约定利息计算，逾期后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至判决生效给付之日）；二、杨建中、陆风英对材料中心的上述还款承担连带责任。其承担保证责任后，有权向材料中心追偿；三、中行江苏分行对大方公司质押的21辆出租车的营运证享有优先受偿权。
中行江苏分行与材料中心、陆风英、家居公司、大方公司借款合同纠纷一案，本院于2005年7月19日作出（2005）宁民二初字第118号民事判决书，判决：一、材料中心于本判决生效之日起十日内向中行江苏分行归还借款本金490万元及利息（该利息合同期内按约定利息计算，逾期后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至判决生效给付之日）；二、陆风英、家居公司对材料中心的上述还款承担连带责任。其承担保证责任后，有权向材料中心追偿；三、中行江苏分行对大方公司质押的59辆出租车的营运证享有优先受偿权。
上述两份民事判决书生效后，因被执行人未履行，中行江苏分行向本院申请执行。执行中，本院于2011年8月3日作出（2005）宁执字第251、252-3号协助执行通知书，查封登记在陆风英、朱正华、吴少华名下位于南京市鼓楼区云南北路48号的房屋（房屋所有权证号：鼓转字第216071号，丘号05000-1）。2012年9月，朱正华、吴少华、徐玫向本院提出异议。
另查明，2001年6月8日，朱正华、吴少华、陆风英与南京广厦房地产开发总公司签订《南京市商品房买卖契约》，约定由朱正华、吴少华、陆风英购买位于南京市鼓楼区裴家桥41号综合楼（后房产管理部门登记坐落为鼓楼区云南北路48号，以下简称涉案房屋）。2001年10月30日，朱正华、吴少华、陆风英签订《合伙购房协议书》，该协议约定三人购买涉案房屋的出资比例分别为：朱正华50%、吴少华5%、陆风英45%，三人按各自出资比例拥有该房屋相应比例的产权。2005年1月20日，陆风英与徐玫签订《协议书》，并经南京市公证处公证，双方约定陆风英将其所有的涉案房屋10%份额以1160000元的价格转让给徐玫，由于最终徐玫支付了580000元的转让款，故根据协议第4条之规定，仅取得涉案房屋5%的产权份额。2005年8月22日，陆风英（甲方）、朱正华、吴少华（乙方）、徐玫（丙方）签订《协议书》并经南京市公证处公证。三方约定，陆风英将其拥有的涉案房屋的39%份额以每平方米8000元、总价5776720元的价格转让给朱正华、吴少华、徐玫，由朱正华购买26%，吴少华购买7%，徐玫购买6%，至此，朱正华拥有上述房屋76%的产权、吴少华拥有12%、陆风英拥有1%，徐玫拥有11%。2006年1月21日，陆风英与徐玫签订《协议书》，约定将其涉案房屋的1%以148000元的价格转让给徐玫。至此，陆风英不再拥有涉案房屋的份额。
再查明，从2005年8月22日至2007年7月20日期间的付款凭证已证明异议人朱正华、吴少华、徐玫已经支付全部价款。2002年11月18日，朱正华、吴少华、陆风英与南京鹿城小肥羊餐饮经营管理有限公司签订了《房屋租赁合同》。2011年1月5日，异议人朱正华、吴少华与南京鹿城小肥羊餐饮经营管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，租期7年，并约定每年租金支付到朱正华的个人银行账户上，形成了对所查封房屋的实际占有。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。被执行人陆风英与异议人朱正华、吴少华、徐玫签订了一系列房屋转让协议，朱正华、吴少华、徐玫亦支付了全部价款并实际占有该房屋，三异议人多次催陆风英办理房屋所有权变更登记手续，但陆风英不予配合，致三异议人未及时办理房屋所有权变更登记，故三异议人不存在过错。综上，三异议人的异议请求具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
异议人朱正华、吴少华、徐玫的异议请求成立，撤销本院（2005）宁执字第251、252-3号协助执行通知书。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
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审 判 长 王 俊
审 判 员 许 泷
代理审判员 朱永刚
二〇一三年九月九日
书 记 员 高 婕