河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）丛民初字第931号
原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行。
负责人张振忠，行长。
委托代理人杨延军、张英杰，河北方信律师事务所律师。
被告王世清。
委托代理人刁福萍，河北赵都律师事务所律师。
委托代理人郭丽霞。
被告张文斌。
原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行（以下简称工行中华支行）诉被告王世清、张文斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨延军、被告王世清及其委托代理人刁福萍、郭丽霞到庭参加诉讼。被告张文斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行中华支行诉称，2003年1月1日，就被告租赁原告坐落于邯郸市丛台区望岭南路5号的办公楼事宜，双方签订了《房屋租赁契约》，该契约主要约定：1.租期自2003年1月1日至2010年12月31日止，租期为8年，前5年每年租金为22.5万元，第6年租金23.5万元，第7年租金24.5万元，第8年租金25.5万元。租赁期满后，被告方无条件把房屋交还给原告。2.租金支付方式及支付时间约定。支付方式：现金支付或银行转账。支付时间：每年12月10日前一次性交清下年度全部租金。3.如被告不按规定的时间交纳租金，一个月之内，每逾期一天加收1‰违约金。超过一个月后，原告将随时封门，收回所租房屋。4.其它。协议签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告自一开始就不依法严格履行自己的义务，截止至2010年12月31日，虽经原告数次催要，被告仍累计共欠原告租赁费93.5万元。特别是该协议失效后，被告仍拒不将租赁物腾清后交还原告，并长期非法占有、使用原告的财产，也不向原告交纳租赁费。综上所述，原告认为，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，为此特请求法院1.依法确认原告与被告所签订的《房屋租赁契约》失效；2.依法判令被告立即将租赁物腾清并交付原告；3.判令被告向原告支付其所拖欠的租赁费93.5万元（自2003年1月1日至2010年12月31日，其后租赁费据实计算至本案执行完毕之日止，按年租25.5万元，月租21250元计算）；4.判令被告按约定向原告支付违约金28050元；5.判令被告承担本案案件受理费等相关费用。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据，1.房屋租赁契约一份，证明被告应付租赁费用及交付时间，在合同期限内被告实际交付92.5万元租赁费，被告还欠93.5万元未交付（2003年1月1日至2010年12月31日）；2.收据9份：（1）2002年12月10日，被告交付租赁费15万元；（2）2002年12月13日，被告交付租赁费4.1666万元；（3）2004年6月24日，被告交付租赁费10万元；（4）2004年12月21日，被告交付租赁费8.3334万元；（5）2005年3月30日，被告交付租赁费10万元；（6）2005年12月19日，被告交付租赁费12.5万元；（7）2006年6月2日，被告交付租赁费10万元；（8）2006年12月26日，被告交付租赁费12.5万元；（9）2009年4月13日，被告交付租赁费10万元。共计92.5万元；3.中国工商银行办公室文件—工银办发（2005）530号文件一份，证明原告单位主体变更情况。
被告王世清辩称，一、答辩人不存在少交2003年和2004年租赁费的问题，而且该问题已超过诉讼时效，不应予以支持。2003年，原告和答辩人就租赁坐落于邯郸市丛台区望岭南路5号的办公楼签订了《房屋租赁契约》，合同签订后，答辩人一接手房屋，首先，答辩人便发现由于原告在2002年的冬天未将暖气片中的水放出，造成大量暖气片冻裂，上下水的管道及卫生间所有的设施不能使用，便和原告当时的领导进行沟通协商，原告让答辩人先行进行修缮，答辩人在2003年4月初才将房屋修缮装修完毕可以使用；其次，2003年4月刚修缮装修完毕就发生了非典疫情，造成门市全部停业关门，在此种情况下，原告当时的领导就将答辩人修缮花费的单据拿走，并答应减免了2003年和2004年的部分租赁费，这样才产生了2003年交纳租金19.1666元和2004年交纳租金18.3334元的情况，因此，根本不存在答辩人少交2003年和2004年租赁费的问题。二、原告提供的房屋有瑕疵，答辩人为其修缮增加的费用应从租赁费中扣除。由于答辩人接手的房屋当年开春就发生了暖气管爆裂，卫生间所有设施不能使用的情况，造成答辩人根本无法使用，在此情况下，答辩人找到原告当时的领导协商解决方案，原告当时的领导答复让答辩人先修缮，随后及时给答辩人报账，为了早日开业，答辩人便四处筹措资金，由热力公司等多家部门进行了部分维修，共计支出262400元，答辩人维修后，也将所有票据给了原告，原告也答应报销后就给答辩人，但至今原告未将此款给答辩人；2003年秋天雨季，发生屋顶漏雨，冬天暖气试气时，未更换的暖气片、管道发生跑水现象，造成合作户电脑进水报废、更换暖气管道、暖气片、阀门，共计损失20万余元。这些因为原告提供不合格房屋造成答辩人额外支出的费用理应由原告承担，原告不支付，理应从租赁费中扣除。三、在2003年答辩人一直按照合同规定，如期向原告交纳租赁费，原告违约在先，造成答辩人重大经济损失，是导致答辩人后来无法交纳租赁费的根本原因，答辩人的损失应由原告承担，2007年、2008年、2009年的租赁费问题已超过诉讼时效，不应予以支持。2005年9月至2008年，答辩人承租期间，原告在未通知答辩人，在答辩人不知情的情况下，三次将答辩人租赁的楼房拍卖，拍卖公司多次找人到答辩人租赁的房屋闹事，让答辩人的合作伙伴搬离，造成答辩人的合作伙伴纷纷搬离，并要求答辩人赔偿其经济损失，答辩人为此损失近百万元，答辩人多次找原告要求解决该问题，原告始终避而不见，不予答复，原告的违约是造成2007年的房费不能如数交纳的根本原因；2007年年底，答辩人提出申请，强烈请求交纳2008年的房费，遭到原告拒绝。2009年，原告再次更换领导，由于租赁税问题，新任领导让答辩人先交10万元给税务局，遗留问题回头解决，答辩人为配合新领导的工作，就为原告交了10万元，但事后问题还是没有得到解决。因此，后几年的租赁费未交或少交的原因就是原告违约在先所致。并且2007年、2008年、2009年的租赁费问题已超过诉讼时效，不应予以支持。四、被告要求在同等条件下，优先继续租赁诉争房屋应得到支持。被告承租诉争房屋后，对诉争房屋进行了各方面的修缮和维修，投入了大量的资金，合同履行中也并未违约，而是由于原告的违约，给被告造成巨大损失，为弥补损失，被告要求在同等条件下，优先继续租赁诉争房屋。综上，原告提供给答辩人的房屋存在瑕疵，并且违约在先，给答辩人造成近百万元的损失，2009年以前的租赁费问题超过诉讼时效，依法不应予以支持，被告要求在同等条件下，优先继续租赁诉争房屋应得到支持。请求法院依照事实和法律，驳回原告的诉讼请求。
被告王世清为支持自己的抗辩理由，向法院提交如下证据：1.2004年8月5日的证明一份，证明诉争房屋是由丛台区世清综合服务部租赁使用；2.2006年5月30日的证明一份，证明原告同意丛台区世清综合服务部在2003年1月1日至2010年12月31日将诉争房屋对外租赁；3.2003年9月15日的申请报告一份，证明被告接收租赁房屋时，由于被告未将暖气片中的水放出，造成暖气片冻裂，被告进行修复和前几个月不能正常使用，以及非典期间的全部停业等客观原因，被告向原告申请减免部分租金，原告同意，所以2003年和2004年就免收了部分租金，不存在少交的问题，而且诉讼时效已过；4.2003年11月26日给原告的信函，证明当时原告的领导承诺让被告先把暖气修好，费用垫付，修好后原告给予解决，但被告修好后，原告至今未将被告垫付的费用予以解决；5、6.原告在2005年9月20日的拍卖公告，及2006年8月的拍卖公告，证明原告在未告知被告的情况下，将诉争房屋开始拍卖，多人次到诉争房屋看房，扰乱租赁户的正常经营；7.2007年12月26日的申请报告一份，证明原告在2007年就要求缴纳2008年的房租，是原告当时的领导不收；8.2009年的情况反馈，证明被告提出的各项问题，原告一直未予解决，造成被告各项经济损失2272352.56元；9.2010年12月6日的情况说明，证明同上；10.公证书、合作协议，证明由于原告的原因导致未能收取李入元的租赁费60万元；11.彭新民的证明一份，证明由于原告的原因，彭新民有17万的房租未缴纳；12.租赁费收取情况表，证明此表是原告起诉前提供给被告的房租缴纳表，与原告诉讼时提交的表不符，原告有隐瞒事实真相的行为，2008年之前的房租已过诉讼时效，法院也不应支持其诉求。
被告张文斌未到庭应诉，亦未提交证据。
对原告提交的证据1-3，经被告王世清质证，对证据1、3的真实性无异议；对证据2有异议，被告认为原告少提交一份2007年的10万元收据，此收据是张文斌大约在2007年的2、3月份交的。对被告提交的证据1-12，经原告质证，对证据1、2、5、6的真实性无异议；对证据3、4、7、8、9均有异议，这是被告单方意见，我方不认可，不能成为被告不交租赁费和拖欠租赁费的约定事由或法定事由。对证据10有异议，证人应出庭作证，该公证不能作为证据使用，其陈述的内容无其他证据佐证，对合作协议真实性我方不清楚，不是出租关系是合作经营关系，该证不能作为本案证据使用。对证据11有异议，证人应出庭作证，证人的身份无法核实，不予质证。对证据12，租赁费收取情况是原告打印的，但不是被告向原告交租赁费的真实反映，出表时原告还没有查账，是按被告说得出的表，其中表格上的数额有错误，2003年、2004年被告没有交够租赁费，但表上反映交够了，被告说2007年交10万元没有收据，我方确实在2007年没有收到10万元租赁费。
经合议认为，对原告提交的证据1、3，经被告王世清质证无异议，对被告王世清提交的证据1、2、5、6，经原告质证无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告王世清对交付租金的9份收据及数额无异议，但认为原告少提交一份2007年被告张文斌交付10万元租金的收据，此收据是张文斌大约在2007年的2、3月份交的。对此说法被告王世清未向法院提交相关证据印证，故可以认定原告收到被告支付租金共计92.5万元的事实。对被告提交的证据3、4、7、8、9均有异议，鉴于以上证据均系被告出具，原告不认可，不能作为证据使用。对证据10、11，被告有异议，原告虽提交公证书、合作协议及彭新民书面证言，但证人未出庭作证，无法核实其真实性，故对以上证据本院不予确认。对被告提交证据12，证明由原告打印的关于租赁费收取情况表上显示，被告在2007年交付租赁费10万元，原告不认可。鉴于该表上虽显示有2007年被告应交22.5万元，实交10万元，差额12.5万元，但同时该表上2003年和2004年同时显示被告实交22.5万元租费，故对原告打印的关于租赁费收取情况真实性的确认，还应有相关的证据相印证才能证实被告向原告交付租赁费情况，因此租赁费收取情况表不能作为证据使用。
根据上述有效证据，本院审理查明以下事实：2003年1月1日，中国工商银行股份有限公司邯郸市中华大街支行（甲方）与被告王世清、张文斌（乙方）签订房屋租赁契约（合同）一份，该契约约定：1.甲方同意将坐落于邯郸市丛台区望岭南路5号的办公楼，楼房面积2000余平方米，出租给乙方使用，租期自2003年1月1日至2010年12月31日止，租期为8年，前5年每年租金为22.5万元，自第6年租金23.5万元，第7年租金24.5万元，第8年租金25.5万元。租赁期满时，乙方无条件把房屋交还给原告。乙方对房屋所进行的改装或增扩的设施不得拆除，必须保持原状。否则甲方有权要求乙方恢复房屋原状。如乙方想继续租用，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约。2.租金支付方式及支付时间约定。支付方式：现金支付或银行转账。支付时间：每年12月10日前一次性交清下年度全年租金。3、在租赁期限内，乙方对房屋有使用权和管理权，可以根据经营需要进行适当改造，但不得破坏原楼主体结构，如改造造成房屋结构损坏，其一切后果均由乙方承担。4.乙方在租赁期间，所发生的一切费用（如水、电、暖、房屋维修、房屋租赁管理费、门前三包费等）均由乙方承担。5.乙方租赁甲方的楼房仅作为商业用房使用，不得向外转租，不得进行违法违规活动。凡因此造成的一切损失和后果，均由乙方自负。6.违约责任，一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权终止契约，由此造成的损失由违约方承担。7.如乙方不按规定的时间交纳租金，一个月之内，每逾期一天加收1‰违约金。超过一个月后，甲方随时封门，收回所租房屋。8.如遇不可抗力或政府行为的原因，造成契约不能履行的，双方均不承担责任。9.本契约在履行中若发生争议，甲乙双方采取协商的办法解决。协商不成时，双方均可向房屋租赁管理部门或仲裁部门申请调解和仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。10.本契约未尽事宜，甲乙双方可另行协商达成协议，其协议与本契约具有相同的法律效力。11.本契约一式两份，双方各持一份，盖章生效。原告在甲方处加盖中国工商银行股份有限公司邯郸市中华大街支行印章，被告王世清、张文斌签字。该房屋租赁合同签订后，原告依约履行了自己的义务，将租赁物交与被告使用。按照合同约定，被告2003年至2007年每年应向原告交付租赁费22.5万元，2008年应交租赁费23.5万元，2009年应交租赁费24.5万元，2010年应交租赁费25.5万元。被告2003年向原告支付租赁费19.1666万元，2004年支付租赁费18.3334万元，2005年支付租赁费22.5万元，2006年支付租赁费22.5万元；2009年4月13日，支付租赁费10万元，以上被告共支付原告租赁费92.5万元。现原告请求法院1.依法确认原告与被告所签订的《房屋租赁契约》失效；2.判令被告立即将租赁物腾清并交付原告；3.判令被告向原告支付其所拖欠的租赁费93.5万元（自2003年1月1日至2010年12月31日，其后租赁费计算至本案执行完毕之日止，按年租25.5万元，月租21250元计算）；4.判令被告按约定向原告支付违约金28050元。被告王世清认为一、不存在少交2003年和2004年租赁费的问题，而且该问题已超过诉讼时效；二、原告提供的房屋有瑕疵，被告为其修缮增加的费用应从租赁费中扣除；三、在2003年被告一直按照合同规定，如期向原告交纳租赁费，原告违约在先，造成被告重大重大经济损失，是导致被告后来无法交纳租赁费的根本原因，被告的损失应由原告承担，2007年、2008年、2009年的租赁费问题已超过诉讼时效，不应予以支持。四、被告要求在同等条件下，优先继续租赁诉争房屋应得到支持。双方经协商达不成一致意见，争议成讼。
另查明，2005年12月24日，中国工商银行股份有限公司邯郸市中华大街支行更名为原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行。
本院认为，中国工商银行股份有限公司邯郸市中华大街支行与被告王世清、张文斌签订房屋租赁契约，系当事人真实的意思表示，不违反相关的法律规定，应为有效合同。中国工商银行股份有限公司邯郸市中华大街支行更名为原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行，原告作为房屋租赁契约的承受人，享有权利承担义务。本案中，原、被告双方签订的是有固定期限的租赁合同，但该租赁合同届满后，
被告并未及时归还租赁物，原告也未及时向被告主张权利。依据《合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方所签订的租赁合同继续有效，只是原先附有期限的租赁合同演变为不定期租赁。不定期租赁合同，依据《合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案双方的不定期租赁超过一年，不定期租赁的起算日期为2011年1月1日。现原告请求法院确认原告与被告所签订的《房屋租赁契约》失效；判令被告立即将租赁物腾清并交付原告。鉴于房屋租赁期限已于2010年12月31日届满，双方又未按协议约定续签新的租赁合同，双方形成不定期租赁关系，原告可以随时解除租赁合同，故原告工行中华支行要求与被告王世清、张文斌解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。被告应将位于邯郸市丛台区望岭南路5号的办公楼腾清交与原告，但原告应给被告留出腾房时间，定为三十日为宜。关于被告要求在同等条件下，优先继续租赁诉争房屋的请求，因原告不同意，被告请求没有法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告支付拖欠的租赁费93.5万元（自2003年1月1日至2010年12月31日，其后租赁费计算至本案执行完毕之日止，按年租25.5万元，月租21250元计算）和支付违约金28050元的请求，被告不同意，对房屋租赁期间产生的租赁费，提出辩解理由，认为2003年和2004年未支付租赁费原告单位领导同意减免，且已超过诉讼时效；原告提供的房屋存在瑕疵，并且违约在先，给被告造成近百万元的损失，2009年以前的租赁费问题超过诉讼时效，依法不应予以支持。因被告称原告违约给其造成损失的抗辩理由，没有向法院提交有效证据支持，故本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款明确规定：“下列的诉讼时效为1年：（三）延付或者拒付租金的；”本案系租赁合同纠纷，属于以上法律规定情形，应当适用特殊的短期诉讼时效的规定，即诉讼时效为1年。鉴于原、被告在房屋租赁契约第2条中约定，租金支付时间为每年12月10日前一次性交清下年度全年租金，故本案中被告拖欠原告2003年、2004年、2007年、2008年、2009年的房屋租金，分别应在每年的12月10日提前支付下年度租金，原告应于2010年12月10日前主张权利，原告没有其他法定的诉讼时效中断事由，原告2011年6月起诉已超诉讼时效。原告在1年诉讼时效届满后起诉，其已丧失了胜诉权，因此对原告主张被告支付拖欠的租赁费93.5万元和支付违约金28050元的请求，本院不予支持。合同到期后，被告继续承租该房屋，被告应支付自2011年1月1日至腾房之日止的租赁费每月按21250元计算。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行与被告王世清、张文斌于2003年1月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告王世清、张文斌在本判决书生效后三十日内，将位于邯郸市丛台区望岭南路5号的办公楼腾清，交与原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行；
三、被告王世清、张文斌在本判决书生效后十日内，给付原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行自2011年1月1日至腾房之日止的租赁费每月按21250元计算；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14430元，原告负担4430元，被告负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 周金越
审 判 员 马少华
人民陪审员 靳小哲
二〇一二年十二月十二日
书 记 员 沈庆法