江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9562号
上诉人（原审被告）：太仓市城厢镇南郊鑫盛酒业批发部，住所地太仓市城厢镇沪宜路仓库，组织机构代码L3246242-1。
经营者：邹萍，女，1971年11月25日出生，汉族，住太仓市。
委托诉讼代理人：章浩，系邹萍丈夫，男，1971年7月9日出生，汉族，住太仓市。
被上诉人（原审原告）：太仓港新祥泰食品有限公司，住所地太仓市城厢镇西南路17号，统一社会信用代码91320585251190128X。
法定代表人：汪本泸，总经理。
委�诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。
原审被告：章浩，男，1971年7月9日出生，汉族，住太仓市。
上诉人太仓市城厢镇南郊鑫盛酒业批发部（以下简称鑫盛酒业）因与被上诉人太仓港新祥泰食品有限公司（以下简称新祥泰公司）及原审被告章浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2016）苏0585民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫盛酒业上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回新祥泰公司一审诉讼请求并判令新祥泰公司支付鑫盛酒业182970元。事实和理由：一、被上诉人承认房款为先付后用，且均为现金往来，被上诉人并无证据证明我方未曾支付租金。二、2013年3月15日双方签订的租赁合同中约定租期为2013年4月1日至2014�3月31日，出租方不得擅自涨价及提前终止合同，否则应赔偿违约金5万元。2014年度后双方虽未签订书面合同，可以理解为2015年度的租赁期限是从2015年4月1日至2016年3月31日，但被上诉人却在2015年12月31日以其同新城房产合同的租期届满为由强行与我方终止合同，其应承担违约责任。三、2015年3月4日被上诉人租赁的另一客户仓库发生火灾致使我方无法使用仓库，其应退回我方3月份的租金。四、被上诉人与我方强行终止合同后，新城公司与被上诉人原为合作伙伴，新城公司将原来房价12元每平方米涨价为17元每平方米，我方要求被上诉人退回涨价部分的租金。综上，被上诉人应赔偿我方精神损失费10万元、违约金5万元、返还2015年3月房租2970元及擅自涨价房屋3万元，合计182970元。
新祥泰公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳�上诉、维持原判。
章浩的述辩意见同鑫盛酒业一致。
新祥泰公司向一审法院起诉请求：1、判令鑫盛酒业、章浩支付新祥泰公司2015年7月1日至2015年12月31日房屋租金39600元。2、判令鑫盛酒业、章浩赔偿新祥泰公司经济损失（以39600元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2015年9月16日起计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：坐落于太仓市城厢镇沪宜路仓库（房产证号：太房权证城厢字第××号）登记在新祥泰公司名下。坐落于太仓市城西南路17号的仓库登记在案外人太仓市新城房地产开发有限公司（以下简称：新城公司）名下。2013年1月30日，案外人新城公司作为甲方，新祥泰公司作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，内容为：“为了整体上的安全，便于一体化管理，经甲乙双方协商一致决定：一、将位于204国道连在一起的各属于甲、乙双方的两块房地产交由乙方统一管理和使用，即甲方将所属房产约1356平方米、地产约4亩一体租赁给乙方，由乙方自用或出租。二、租赁时间：三年（2013年1月1日至2015年12月31日）。三、租金及支付方式每年15.5万元，先付后用，每季度支付一次，即每季度提前支付3.875万元。”该协议还约定了其他事项。
2007年9月25日，新祥泰公司作为甲方，鑫盛酒业作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，内容为：“经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方承租甲方所拥有的位于城西南路17号部分房屋租赁一事达成如下协议：一、房屋位置位于城西南路17号内，建筑面积约360平方米。二、甲方将租赁仓库按现状交给乙方，协议签订后一切装修事宜全部由乙方自理（消防、施工等）。三、本协议期限为2007年10月1日起2008年9月30日止。年租金为4.32万元/年，实行先付后用。每�年支付一次，即每年9月15日前、3月15日前各交纳一次，第一次签约支付，涉及房屋租金每年产生的税金由乙方承担。”该协议还约定了其他事项。
2013年3月15日，新祥泰公司作为甲方，章浩作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，内容为：“经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方承租甲方所拥有的位于城西南路17号部分仓库租赁一事达成如下协议：一、房屋位置位于城西南路17号，协议建筑面积约384平方米。二、甲方将租赁仓库按现状交给乙方，协议签订后一切装修事宜全部由乙方自理（消防、施工等）。三、本协议期限为13年4月1日起14年3月31日止。年租金为55296元/年，实行先付后用。每半年支付一次，即每年3月15日前、9月15日前各交纳一次，第一次签约支付，涉及房屋租金每年产生的税金由乙方承担。”该协议还约定了其他事项。
2016年1月1日，�外人新城公司作为出租方（甲方），鑫盛酒业作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“第一条，房屋基本情况，甲方房屋坐落于城厢镇204国道上海西路向南100米以二证，建筑面积500㎡。第二条，房屋用途为仓储，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月30日止。第四条，该房屋第一年租金为102000元（不含税），第二年租金为102000元（不含税）。第五条，租金按一年结算。”该合同还约定了其他事项。
一审审理中，新祥泰公司向一审法院陈述：“涉案房屋的实际承租人是章浩及鑫盛酒业。2016年6月、7月份，新祥泰公司找章浩、鑫盛酒业催要过租金。双方没有签订新的合同，也没有说过14元/㎡/月的租金标准，章浩和新祥泰公司说过缓交租金的问题。新祥泰公司与新城公司的合同到期后�双方没有签订新的租赁协议，章浩、鑫盛酒业租赁的仓库属新城公司所有，现已被新城公司收回。”
章浩、鑫盛酒业向一审法院陈述：“涉案房屋的实际承租人是我和鑫盛酒业。新祥泰公司应赔偿鑫盛酒业的9万元现已履行完毕。2016年7月左右，新祥泰公司找我要过钱。仓库修理完成是在2015年6月。目前的租赁仓库面积是500㎡，还有两间小办公室，面积在70㎡左右，租金是每月每间300元。租金是先付后用。火灾发生后到现在租赁房屋面积没有变化，2015年6月双方重新签订了合同，约定的租金标准是14元/㎡/月，合同期限是2015年7月1日至2017年12月31日。现无法提供合同。”
上述事实，有新祥泰公司提交的租赁协议、民事判决书，章浩提供的房屋租赁合同，一审法院调取的营业执照、房产证、土地证、租赁协议，到庭当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为：新祥泰公司与新城公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据双方签订的租赁协议约定，新祥泰公司对新城公司出租给其的房屋享有对外出租并收取租金的权利。新祥泰公司与鑫盛酒业签订的《租赁协议》及新祥泰公司与章浩签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。鑫盛酒业、章浩提出上述两份合同到期后，双方当事人签订了新的租赁合同，新祥泰公司对此予以否认，而鑫盛酒业、章浩未能就其主张提供相应的证据，故一审法院对该意见不予采纳，一审法院认定双方签订的租赁协议到期后，双方未再签订书面租赁协议。双方一致确认涉案房屋的承租人为章浩、鑫盛酒业，故章浩、鑫盛酒业应向支付新祥泰公司租金。章浩、鑫盛酒业表示现租用新城公司的房屋为仓库500平方米，另有两间小办公室，面积在70㎡左右，租金是每月每间300元，与火灾后租赁的面积一致。新祥泰公司主张仓库租金标准按照原租赁协议约定的12元/㎡/月计算，两间办公室按照300元/间/月计算租金，鑫盛酒业、章浩认为双方签订了新的租赁合同，租赁期间为2015年7月1日至2017年12月31日，且租金标准为14元/㎡/月，办公室两间为300元/间/月。一审法院认为，现已认定章浩、鑫盛酒业在2015年7月1日至2015年12月31日实际使用房屋期间未与新祥泰公司签订书面合同，新祥泰公司主张参照原租赁协议约定的租金标准12元/月/平方米计算租金符合法律规定,且新祥泰公司主张的租金标准未超过章浩、鑫盛酒业提出的新协议约定标准，故一审法院认定章浩、鑫盛酒业租赁新祥泰公司的仓库及办公室2015年7月1日至12月31日期间的租金为39600元。章浩、鑫盛酒业提出其已向新祥泰公司现金支付了2015年7月1日至12月31日的租金，新祥泰公司对此予以否认，章浩、鑫盛酒业未提供证据证明其向新祥泰公司支付了上述租金，故一审法院对新祥泰公司要求章浩、鑫盛酒业支付2015年7月1日至12月31日的租金39600元的诉讼请求予以支持。关于新祥泰公司要求两章浩、鑫盛酒业赔偿经济损失（以39600元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2015年9月16日起计算至支付之日止）的请求。一审法院认为，章浩、鑫盛酒业认可双方约定的租金支付方式为先付后用，现新祥泰公司主张章浩、鑫盛酒业赔偿其2015年7月1日至12月31日租金的利息损失（从2015年9月6日起至实际支付之日止），该主张符合双方关于租金先付后用的约定，故一审法院对该诉讼请求予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、�一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：太仓市城厢镇南郊鑫盛酒业批发部、章浩于判决生效之日起10日内支付太仓港新祥泰食品有限公司租金39600元并赔偿经济损失（从2015年9月16日起，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）。案件受理费852元，减半收取426元，由太仓市城厢镇南郊鑫盛酒业批发部、章浩负担。
二审中，鑫盛酒业、章浩确认2015年7月1日起至2015年12月31日期间诉争房屋的出租方系新祥泰公司，且该段时间的房屋租金数额为39600元，但鑫盛酒业、章浩主张该租金其已先行给付至新祥泰公司。
以上事实，有二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，诉争合同租赁期限届满后双方并未续签合同，章浩、鑫盛酒业继续使用诉争房屋，租赁期限系不定期。鑫盛酒业上诉认为新祥泰公司于2015年12月31日强行终止合同并擅自涨价，并无相应的事实根据与法律依据，本院不予支持。鑫盛酒业另上诉认为租赁合同约定租金先付后用且其已经支付了涉案租金39600元，对此鑫盛酒业未能提交相应的证据证实其已经支付前述租金，故本院不予采信。至于鑫盛酒业要求新祥泰公司退还2015年3月份的房屋租金，鑫盛酒业在一审中并未提起反诉，在本案中本院不予理涉。
综上所述，鑫盛酒业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费852元，由太仓市城厢镇南郊鑫盛酒业批发部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 袁丽媛