四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终701号
上诉人（原审被告）杨晓英，女，生于1963年4月5日，汉族，住绵阳涪城区。
委托代理人陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵元波，男，生于1975年8月24日，汉族，四川三台县人，住四川省三台县。
委托代理人赵忠建，四川蜀仁律师事务所律师。
上诉人杨晓英因租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7645号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晓英及委托代理人陈南猛，被上诉人赵元波的委托代理人赵忠建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告赵元波系绵阳市涪城区临园路西段82号花园批发市场C1栋3层1、2、3、4号，C1栋4层1、2室，C2栋3层1、2号，C2栋4层1、2、3室的业主。2010年11月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告所有的花园批发市场C区三楼房屋（建筑面积5860m2）租赁给被告经营，期限从2010年11月25日至2013年11月25日，第一年租金每月15元/m2，第二年每月17元/m2，第三年每月19元/m2，租金半年一付，被告在缴纳第一次租金时缴纳保证金贰拾万元。被告自行负责装修、消防及各种物管费，原告所收租金为净租。被告有权自行招商并对外出租。租赁关系解除后，装修无偿归原告所有。任何一方违约，则按年租金的50%给对方进行赔偿。合同期间，被告按约向原告缴纳保证金并每半年向原告支付下六个月的房屋租金，被告将三楼房屋整体装修打造为佳美家具商场（未办理工商登记，也未向公安机关消防机构申领消防许可证）后分块出租给各次承租人进行家具售卖。各次承租人承租后又根据自己的经营风格进行装修。
2013年6月5日，原、被告又签订新的《租赁合同》就第一次租赁期限届满后的2013年11月26日至2016年11月25日期间达成租赁意向，约定：将原告所有的花园批发市场C区三楼、四楼房屋（建筑面积5860m2）租赁给被告经营。租金第一年每月25元/m2，第二年租金按第一年租金价格的10%上浮，第三年租金按第二年租金价格的10%上浮。被告在缴纳第一次租金时缴纳保证金贰拾万元。租金半年一付，每次在缴纳房租时不能逾期一个月，如逾期一个月未缴纳租金视为违约，原告有权收回该房屋，被告自行承担违约责任，并收取租金（在保证金内扣）。被告自行负责装修、消防及各种物管费，原告所收租金为净租。被告有权自行招商并对外出租。租赁关系解除后，装修无偿归原告所有。任何一方违约，则按年租金的50%给对方进行赔偿。2013年12月23日，被告向原告缴纳2013年11月24日至2014年5月25日的租金879000元。
2013年6月18日，绵阳市涪城区公安消防大队对花园批发市场C区三楼绵阳市泓博实业有限公司佳美家居商场进行消防监督检查，并于次日出具绵涪公消限字[2013]第0056号《责令限期改正通知书》，认为该商场存在消防设施、器材、消防安全标志、配置、设置不符合标准，以及该商场防火分区建筑面积超过最大允许建筑面积（具体问题：1、该商场三层未设置自动喷水灭火系统，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.5.1条的规定；2、且该商场防火分区建筑面积超过最大允许建筑面积，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第5.1.7条的规定。）等两项问题，要求该商场于2013年10月31日前改正。该《责令限期改正通知书》由被告在2013年6月19日签收，并将情况告知给原告，要求原告就按照《责令限期改正通知书》要求进行消防整改。原告认为双方在《租赁合同》中约定由被告负责装修，原告收取净租金，消防整改应由被告负责。双方发生争议。2013年11月4日，绵阳市涪城区公安消防大队对绵阳市泓博实业有限公司（佳美家具商场）进行复查，发现：1、该商场三层未设置自动喷水灭火系统的问题，未整改；2、该商场防火分区建筑面积超过最大允许建筑面积的问题，未整改。遂因不及时消除火灾隐患对其进行行政处罚，被告缴纳了5000元罚款。此后，原、被告双方就谁该负责消防整改互相推诿。
2014年5月9日，三汇实业有限责任公司花园市场管理处向花园市场C区三楼业主及经营商户发出《关于消防改造调整营业的联络函》，告知：“为完成政府消防管理部门2013年下发的《花园市场消防隐患整改通知书》要求，我公司已决定于2014年5月底开始对所经营管理的花园市场C区一、二楼进行消防改造，届时将对该区域局部或全部进行封闭施工，现知会贵方及时与我公司市场管理部门取得联系，沟通具体配合事项，以维护大家正常的经营秩序和施工进度。”被告于同日收悉该函，并于2014年5月28日向原告发出函告书，告知：“绵阳市花园批发市场C区三、四楼房屋业主赵元波：……因你出租的房屋……到现在没有实施任何改正的行为，2014年5月9日三汇公司花园市场管理处向你发出《关于消防改造调整营业的联络函》，但至今你也没有与三汇公司花园市场管理处联络，对此承租人杨晓英特向你发此函并作如下函告：1、请你按《绵涪公消限字[2013]第0056号责令限期改正通知书》的要求改正房屋不符合《建筑设计防火规范》规定的消防安全违法行为。2、在改正期间所占用的时间应在承租人的租期内进行顺延。业主赵元波你在收到此函告书后七日内向承租人杨晓英作书面回复是否改正不符合《建筑设计防火规范》规定的消防安全违法行为。”因原告未对此予以答复，2014年6月12日，被告又向原告发出函告书，对前述内容再次告知，并要求：“3、因绵阳花园批发市场C区一、二楼房屋业主，现在绵阳花园批发市场管理部门的监督、指导下对房屋不符合《建筑设计防火规范》规定的消防安全违法行为进行改正，为此给C区三、四楼房屋的承租经营户造成不能经营的现状要求业主赵元波予以解决并对造成的损失予以赔偿。4、业主赵元波若你没有切实解决上述的问题，我方将延期支付2014年下半年以后的房屋租金，待你完全解决你出租给杨晓英的房屋所涉及的上述消防、租期顺延、赔偿等问题后再予以支付。由此引起的一切责任由业主赵元波承担。希望你在收到此函告书后七日内向承租人杨晓英作书面回复，否则应当认为你同意函告人的上述函告。”原告收悉该函告书后仍未作意思表示。后三汇实业有限责任公司花园市场管理处按期对所经营管理的花园市场C区一、二楼进行消防改造，期间案涉三楼正常经营。
此后，被告并未按时向原告缴纳2014年5月26日以后的租金。原告多次催要未果，遂起诉来院，请求判如所请，涪城区法院依法受理原告起诉后于2014年11月3日将起诉状副本送达被告。因案涉房屋租赁合同纠纷，被告于2014年8月14日向绵阳市三台县人民法院起诉要求：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、判令赵元波向其赔偿2014年6月1日后的租金损失29.3万元、装修损失193.35万元、经营损失69.8万元。赵元波收到该起诉状副本提出管辖权异议，后绵阳市中级人民法院裁定该案移送本院审理。涪城区院依法受理后，与本案合并审理。
另查明：1、案涉房屋于1994年11月17日通过了消防验收。2、被告与次承租人的房屋租赁合同租赁期限至2014年11月30日。因原告于2014年11月10日向涪城区法院提出财产保全申请，要求对登记被告杨晓英价值180万元的财产和存款予以保全，并支付保全费5000元。涪城区法院依法将次承租人应缴纳的2014年12月1日以后的房屋租金予以保全。3、被告承租案涉房屋后，将四楼（炮楼）楼面转租给中国移动通信集团四川有限公司绵阳分公司和中国电信股份有限公司绵阳分公司安装通信铁塔。4、2010年11月25日的《租赁合同》约定：原告负责协调好上三楼的所有楼梯通道，保证被告正常营业，如发生楼道堵塞，原告应在发生堵塞之日立即解决，否则给被告造成的一切经济损失由原告负责；原告负责协调被告水、电独立使用，并在本合同签订生效之日起15个工作日内完工，并取得相关批文。2013年6月5日的《租赁合同》中未作上述约定。
原判认定上述事实的证据有当事人陈述、租赁合同、房屋权属证书、收据、消防整改通知、消防监督检查记录、函告书等。
原判认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按约履行自己的义务。本案的争议焦点为，消防改造的责任人应该为谁？原告认为，《租赁合同》约定“由被告负责装修、消防及各种物管费”，消防改造的责任人为被告。被告认为，消防改造系房屋主体改造，原告提交的租赁物有重大瑕疵。该院认为，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定，不同的经营场所，其防火分区的最大允许建筑面积不同，而经营场所是否设置自动喷水灭火系统也和场所的经营范围及建筑面积有关。庭审查明，该房屋取得消防验收合格证后由开发放商交付给原告，原告以房屋原始状态租赁给被告经营使用，被告决定装修成家具商场招商系自由的商业行为，不受原告影响和控制。《中华人民共和国消防法》第十五条也规定“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，双方在《租赁合同》中约定被告负责消防，原告收取的是净租金，则被告应在营业前根据自己的经营特点和经营种类办理相关消防许可证等公共安全卫生证照，并根据消防要求负责消防改造。被告以原告提交的租赁物有消防瑕疵为由而拒付租金的抗辩该院不予采信。根据合同约定和前期租金缴纳时间可以看出，被告应每半年提前支付下六个月的房屋租金，最晚不得逾期一个月，故被告未在2014年6月25日前支付2014年5月26日后的房屋租金有违合同约定，应承担继续支付的责任。
被告2014年8月14日向绵阳市三台人民法院起诉要求解除双方于2013年6月5日签订的《租赁合同》，原告收到该起诉状副本并提出管辖权异议。原告于2014年10月28日向该院提起诉讼同样要求解除双方于2013年6月5日签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，该院确认原、被告2013年6月5日签订的《租赁合同》于2014年10月28日解除，被告应将案涉房屋返还给原告，并根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，向原告承担从2014年5月26日起至房屋返还之日止按2014年6月5日《租赁合同》约定计算的房屋租金和房屋占有使用费。
原告要求被告按照《租赁合同》约定向原告支付违约金879000元，被告在诉讼中提出合同约定的违约金计算标准过高应予降低。该院认为，被告在前期租赁期间一直按时缴纳租金，因对案涉房屋消防改造的责任问题存在理解不同而拒付租金，具有特殊性，被告并无拒付租金的主观恶意，加之原告并未举证其因为违约所受的具体损失，综合考量以上因素，为使案件处理更加公平合理，该院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，将原、被告在合同中约定的违约金计算标准酌定调整为150000元。
原告认为被告擅自出租房屋炮楼给通信公司使用，该院认为，《租赁合同》约定，原告将花园批发市场C区三楼、四楼同意出租给被告并允许被告转租，庭审查明四楼系炮楼，无其他用途，根据被告租赁目的推定其承租范围应包含炮楼楼面。被告将其四楼楼面转租给通信公司并无不当，原告要求被告返还被告租赁期间的转租租金无法律依据，该院不予支持。通信公司在非被告租赁期间继续使用原告所有的四楼，系另一法律关系，原告可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：一、原告赵元波与被告杨晓英于2013年6月5日签订的《租赁合同》于2014年10月28日解除；二、被告杨晓英于本判决生效后十日内将花园批发市场C区三楼、四楼房屋返还给原告赵元波；三、被告杨晓英于本判决生效后十日内向原告赵元波支付2014年5月26日至房屋返还之日按2014年6月5日《租赁合同》约定计算的房屋租金和房屋占有使用费；四、被告杨晓英于本判决生效后十日内向原告赵元波赔偿违约金150000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，杨晓英不服，向本院提起上诉，所持理由是：1.赵元波作为房主，不出钱进行出租房屋的消防整改，致使商家退场，给上诉人造成了损失。2.出租房一、二层的业主都是自己出钱进行了消防整改的，但赵元波作为争议的三层房屋业主，却不进行消防整改，其要求上诉人出钱整改有失公允。
二审除查明了与一审一致的事实外，还查明：争议的出租房屋系第三层，第一、二层的消防整改是开发商自己出的钱，业主和商户未出钱。第三层最终未进行消防整改。在第一、二层消防整改过程中，施工部门给上三楼门面的商户及消费者留出了上下通道，杨晓英一方亦在楼顶悬挂了“三楼正常营业”的标语广告。
本院认为，本案的事实问题是杨晓英承租了赵元波的商业用房用于分租，杨晓英在收取了分租户的租金后却不给房主赵元波交纳租金。杨晓英不交的理由是赵元波不进行消防改造并承担费用。本案争议的出租房屋至今未进行消防改造，已经进行过消防改造的一层和二层也不是房主支付的费用，在一、二层房屋的消防改造过程中施工部门留有上下通道，对杨晓英租赁的三楼房屋的使用没有多大影响，关于这一点，杨晓英一方在楼顶悬挂的“三楼正常营业”的标语广告就能证明。因此，消防改造本身并不构成杨晓英拒付租金的理由。也就是说杨晓英所持的赵元波拒不承担消防改造费用，故自己有权拒付租金的理由不成立，因为它和交付租金没有关联性。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由上诉人杨晓英承担。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 赵才明
审判员 陈 幽
二〇一六年六月二十日
书记员 宋 岩