新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四初字第79号
原告：乌鲁木齐市天润实业有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：王俊强，该公司经理。
委托代理人：常建明，新疆新蓝天律师事务所律师。
被告：新疆维吾尔自治区冶金建设公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托代理人：翟良，男，1963年7月12日出生，汉族，该公司审计法务部副部长，住乌鲁木齐市。
委托代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。
第三人：乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：刘云，该公司董事长
委托代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师。
第三人：新疆昊泰实业发展有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：刘军，该公司董事长。
委托代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师
原告乌鲁木齐市天润实业有限公司（以下简称天润公司）与被告新疆维吾尔自治区冶金建设公司（以下简称冶金建设公司）、第三人乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司（以下简称西域房产公司）、第三人新疆昊泰实业发展有限公司（以下简称昊泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭审理了本案。原告天润公司的委托代理人常建明、被告冶金建设公司的委托代理人翟良、席孝武、第三人西域房产公司、昊泰公司的委托代理人张国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天润公司诉称，1998年7月1日和1998年9月30日，原告与被告分别签订了两份协议，约定由被告提供土地及建房证明等手续，原告负责建设所需资金共同建设建材市场。市场建好后原告和被告以前十年原告按70%，被告按30%，后十年原告按60%，被告按40%享有使用权。2009年10月16日原被告双方又签订了一份协议书，协议书就该市场拆迁事宜进行了约定，双方同意拆迁该市场，拆迁后所得补偿款按原告的60%，被告按40%的比例分配，同时约定任何一方不得擅自处理拆迁事宜，否则，违约方双倍赔偿另一方因此受到的损失，该协议签订后被告按协议约定负责与拆迁人签订拆迁协议，但时至今日被告也未和原告共同协商处理过任何拆迁事宜，被告与拆迁人签订的拆迁协议原告到现在没见过，涉及原告实体权利、义务的事宜原告一概不知。为此原告依据房屋拆迁前对所建市场进行的测绘报告，通过中介机构对所建市场进行评估，按照评估的损失要求被告赔偿原告的损失。为此，请求人民法院判令：1、请求判令被告、第三人共同赔偿拆迁房屋损失款41815690.28元；2、本案案件受理费及其他诉讼费用由被告、第三人承担。
被告冶金建设公司答辩称，首先，被告与原告在1999年9月30日签订的联建协议所约定的建设用地属于国有划拨用地，在拆迁协商过程中，因被告和原告无法提供被拆迁房屋的建设审批手续或产权登记手续且临建适用期限早已届满，故拆迁方拒绝对该土地上建设的房屋补偿。经过被告经过多次努力后，被告与第三人昊泰公司签订了《拆迁补偿协议》，协议只对土地进行了补偿。其次，被告与原告签订联建协议后，依据双方合同的约定，拥有该房屋40%的使用权，在2010年该联建房屋被拆迁时，被告与原告一样，同属于被拆迁人。在拆迁方拒绝补偿时，被告已就拆迁的房屋申请了证据保全。在此次拆迁补偿中已尽职尽责的履行了应尽的义务。被告并没有损害原告的合法权益。故原告要求被告赔偿的诉讼请求于法无据。再次，在2009年该房屋被拆迁之前，该房屋已被废弃，没有任何经营活动。原告当时就知道该房屋必定会被拆迁，依据相关法律的规定，经营性损失不属于拆迁补偿的范围。故原告要求被告补偿经营损失没有事实和法律依据。综上，请求法院查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人西域房产公司、昊泰公司共同答辩称，我们作为拆迁单位，拆迁补偿的对象是冶金建设公司，我方没有不妥当的行为，原告的诉讼请求与第三人无关。
本院经审理查明，一、（一）1998年7月1日，原告和被告的分支机构新疆冶金建筑公司机修厂签订《新疆冶金建设公司机修厂关于共同开发建材市场的合同》，主要约定如下：1、甲方（新疆冶金建筑公司机修厂）同意向乙方（天润公司）提供位于国境公路218号，冶建机械厂沿过境公路面积936平方米空地作为共同开发建市场临街经营场所。建房模式：地下一层，地上两层；2、甲方出地皮，乙方负责房屋投入建设所用资金及原料、设备；三、甲方提供有关建房证明，以便乙方办理有关手续；……4、使用权属于乙方，使用期限为二十年，使用年限按竣工之日计算（具体日期以补充协议为准）前十年使用权，甲方使用房屋30%，乙方使用房屋70%，后十年甲方使用房屋40%，乙方使用房屋60%，乙方使用20年后，建筑产权归甲方，由甲方收回房屋使用权。
（二）1998年9月30日，原告和被告的分支机构新疆冶金建筑公司机修厂再次签订《联建协议》，约定甲方（新疆冶金建筑公司机修厂）再向乙方（天润公司）提供位于国境公路218号，冶建机械厂沿过境公路面积400平方米空地作为共同开发建市场临街经营场所。该《联建协议》除了土地面积以外，其它约定与《新疆冶金建设公司机修厂关于共同开发建材市场的合同》相同。
（三）1998年9月30日，新疆冶金建设公司机修厂（甲方）与原告（乙方）《补充协议》，主要约定如下：1为了使联建成后的房屋（即建材市场）给进出货物创造一个好的环境，为此定立在原建房屋的后墙根起后移16米场地，长度为104米作为运转货物用地，在建造场地的辅助设施时费用由用方各自承担。围墙的型式用铁栏杆模式制作，若有异议，由双方协商解决；2、楼房的辅助设施（锅炉房）甲方向乙方提供场地。在楼房的西北端600平方米作为锅炉房堆放煤炭的用地。
（四）2009年10月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于1998年7月1日签订了一份《新疆冶金建设公司机修厂关于共同开发建材市场》的合同，于1998年9月30日签订了一份《补充协议》，协议中均明确约定：“使用权属于乙方，使用期限为二十年，使用年限按竣工之日计算，前十年使用权，甲方使用房屋30%，乙方使用房屋70%，后十年甲方使用房屋40%，乙方使用房屋60%，乙方使用20年后，由甲方收回房屋使用权。在协议执行期间，遇到国家强行拆迁时，拆迁补偿费用按使用权比例分配。”现上述协议约定的房屋、建筑物、构筑物等被列入拆迁范围，未明确双方的权利与义务，双方协议约定如下：
1、双方共同处理上述协议中涉及的拆迁事宜。未经另一方同意，任何一方不得擅自处理与协议中约定房屋、建筑物、构筑物、设备、设施等拆迁的相关事宜，否则，违约方双倍赔偿另一方因此受到的全部损失；2、双方一致确认，因上述协议中涉及的财务（包括房屋、建筑物、构筑物、设备、设施等乙方出资建设的所有财物品）拆迁货币补偿款，由双方共同分配，所得的全部补偿款中，甲方得40%，乙方得60%；3、
相关的拆迁安置补偿协议由甲方订立，拆迁补偿款由双方按本协议约定的比例直接乙方从甲方处领取，相关的费用由双方按本协议约定的比例承担。至原告起诉时，原告未获得补偿款项。
二、2008年6月6日，第三人昊泰公司（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，主要约定如下：根据乌鲁木齐市旧城改造的规划和要求，本着改善民居环境、提高城市形象的原则，经双方协商一致，决定由甲方投资对乙方北片老居住宅区进行改造开发，现就拆迁补偿等相关事宜达成协议如下：1、拆迁范围为：乌鲁木齐市新市区西环北路799号乙方占地范围内，以泰山路为分界线的以北区域，具体范围见附图。土地总面积（乙方土地使用权）经双方实地测量，确定为169000平方米。位于该片区内产权不属乙方的房屋和设施，包括社区办公楼一栋、光华加油站一座、东北角小二楼一座、垃圾转运站一座、教堂一座，其土地使用权从乙方用地范围划出，不包括在上述拆迁土地总面积中；2、补偿方式及金额，经双方协商，由甲方对拆迁土地范围内乙方的住宅、厂房、道路、地下管网及其它设施进行拆迁补偿。拆迁补偿方式为现金补偿。补偿总额（包括各项拆迁补偿、补助、安置、过度、等全部费用）经双方协商确定为人民币10120万元（大写壹亿零壹佰贰拾万元），折合每亩地40万元。本院在庭审过程中，经询问第三人昊泰公司与被告冶金建设公司，涉及《拆迁补偿协议书》中的10120万元拆迁补偿款，昊泰公司已经全部支付给冶金建设公司。
三、涉案房屋于2010年被拆除，在被拆除之前，被告的分支机构新疆冶金建筑公司机修厂委托新疆德旺房地产估价事务所于2010年4月对涉案房屋的面积进行了测量，该事务所出具了《新德旺测字2010000002号》测量报告，报告显示，1号楼建筑面积2943.96平方米，2号楼建筑面积96.01平方米，3号楼建筑面积559.02平方米，4号楼建筑面积1151.65平方米。本院通知新疆德旺房地产估价事务所的测绘人员到庭，测绘人对测量报告作出说明，原、被告、第三人对测量报告分别发表了意见。
四、原告为证明自己的损失，于2015年4月委托新疆天诺正信评估咨询有限公司对涉案房屋在2010年4月的60%房产使用权价值进行评估，该公司于2015年4月作出（2015）006号资产评估报告，用收益法确定为1422.98万元。被告对该证据真实性、有效性、关联性均不认可，第三人亦不认可该证据。
五、本院在审理过程中，为查明客观事实，依据原告的申请，到乌鲁木齐市国土资源局和乌鲁木齐新市区棚户区改造办公室调查核实涉及本案土地开发以及房屋拆迁安置补偿问题，乌鲁木齐市国土资源局档案室出具相关证据，分别为：1、新疆国地不动产评估有限公司2009年8月5日作出的（2009）162号估价一览表，说明新市区西环北路799号2009C079-1、2009C079-3两块土地的评估面积分别为162491.16平方米、4490.46平方米，评估土地使用权总额分别为208638649.44元、576550.64元，2、2008年5月16日第三人昊泰公司与被告签订的《棚户区改造开发协议书》，约定由第三人昊泰公司对被告所属的新市区西环北路799号占地范围进行改造开发，协议显示被告土地使用权面积约160000平方米，该区域共有被告房屋152栋（排），总建筑面积86200平方米。3、2009年10月30日，乌鲁木齐市新市区政府与乌鲁木齐昊泰久家房地产开发有限公司（系第三人昊泰公司的关联公司）《关于新疆冶金建设公司北片棚户区改造项目协议书》，显示乌鲁木齐市新市区政府委托昊泰久家房地产开发有限公司对被告的北片区棚户区进行开发改造。4、乌鲁木齐新市区棚户区改造办公室留存有2010年11月29日，乌鲁木齐市房地产管理局向第三人西域房产公司核发的（2010）第65号《房屋拆迁许可证》，核定拆迁面积，非住宅面积34301平方米，住宅面积52145.6平方米。本院将调查证据在庭审时出示，并告知四方当事人，听取了当事人的意见。
六、本院在审理过程中，依据原告的申请，依法追加西域房产公司、昊泰公司为本案第三人。
上述事实，有《新疆冶金建设公司机修厂关于共同开发建材市场的合同》、《联建协议》、《补充协议》、《协议书》、《拆迁补偿协议书》、《新德旺测字2010000002号》测量报告、《棚户区改造开发协议书》、《关于新疆冶金建设公司北片棚户区改造项目协议书》、（2010）第65号《房屋拆迁许可证》、法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为，一、根据原、被告签订的《新疆冶金建设公司机修厂关于共同开发建材市场的合同》、《联建协议》反映，就出资方原告而言，其真实意思表示不是就合作进行利益分配，而是在一定期限内租赁建成后的房屋，其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上，故原告的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。因此，不论双方是否约定出资一方使用建成的房屋应否支付租金，出资一方对建成房屋的使用都已经支付了对价。就出地方被告而言，其真实意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋建设并将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。提前收取承租人的租金并由承租人进行房屋建设，是被告完成房屋建设的一种方式。故对于原、被告约定的一方出地，一方出资，建成后出地方在一定期限后取得房屋所有权，出资方在一定期限内使用房屋的合同性质，应确定为房屋租赁合同。由于涉案房屋已被拆除，故原、被告之间的房屋租赁合同实际已经解除。
二、构成民事法律行为的重要条件是具有民事行为能力的当事人需要作出真实的意思表示。意思表示是行为人将其产生，变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。该意思表示一旦做出，会对当事人产生法律上的拘束力。根据被告与原告签订的《协议书》可以说明，被告已经认可了被告下属分支机构与原告在1998年签订协议的行为，愿意承受新疆冶金建设公司机修厂的权利和义务，故涉及原告所建造的房屋遇到拆迁时，被告应当按照《协议书》的约定内容履行义务。
三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据2009年10月16日被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》约定：“……任何一方不得擅自处理与协议中约定房屋、建筑物、构筑物、设备、设施等拆迁的相关事宜，否则，违约方双倍赔偿另一方因此受到的全部损失；2、双方一致确认，因上述协议中涉及的财务（包括房屋、建筑物、构筑物、设备、设施等乙方出资建设的所有财物品）拆迁货币补偿款，由双方共同分配，所得的全部补偿款中，甲方得40%，乙方得60%.....”因此，被告应当在第三人昊泰公司拆迁之前，向原告如实告知拆迁安置补偿方案、补偿金额等涉及原告权利的实质性内容，但至今被告已经从第三人处全部领取了拆迁补偿款项，仍然未按照约定向原告作出补偿，违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，应当承担违约责任。第三人西域房产公司、昊泰公司与原告没有合同法律关系，亦没有法律义务向原告承担拆迁安置补偿责任，故第三人西域房产公司、第三人昊泰公司不应在本案承担民事责任。
四、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第一百二十五条规定第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案原告和被告在2009年10月16日的《协议书》中虽然约定了涉及拆迁货币补偿款由双方共同分配，所得的全部补偿款中被告得40%，原告60%的内容，但该内容仍然没有明确涉及本案建筑物的具体补偿数额。拆迁补偿是针对房屋的拆迁安置补偿，而不是对土地的补偿，对于土地使用权由开发建设单位向国土管理部门办理相关出让手续，缴纳出让金，才能获得土地使用权。故被告和第三人昊泰公司“折合每亩地40万元”的约定，其真实意思表示仍然是针对地上建筑物、构筑物的补偿。并且，《拆迁补偿协议书》的合同双方是被告和第三人昊泰公司，关于“折合每亩地40万元”的具体约定，原告并未认可，故该约定对原告不具有法律约束力。
五、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。就本案而言，原、被告2009年10月16日签订《协议书》已经约定所得的全部补偿款中，被告得40%，原告得60%，说明原、被告对原告投资的损失已经确定，原告的实际损失为60%的补偿款，至于原告要求按合同约定由被告双倍赔偿损失，由于证据不够充分，本院对此请求不予支持。
六、结合本案具体情况，本院依法确定在被告总补偿金10120万元基础上，以非住宅面积34301平方米，住宅面积52145.6平方米共86446.6平方米为面积基数，确定原告应当获得60%补偿款的房屋补偿面积单价，即：10120万元÷86446.6平方米=1170.7元／平方米。原告应当获得的补偿款为1170.7元×4750.64平方米（1号楼建筑面积2943.96平方米，2号楼建筑面积96.01平方米，3号楼建筑面积559.02平方米，4号楼建筑面积1151.65平方米）×60%=3336944.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告新疆维吾尔自治区冶金建设公司赔偿原告乌鲁木齐市天润实业有限公司拆迁房屋损失款3336944.5元；
二、驳回原告乌鲁木齐市天润实业有限公司对第三人新疆昊泰实业发展有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告乌鲁木齐市天润实业有限公司对乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
上述应付款被告冶金建设公司应于本判决生效后十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的41815690.28元，给付标的3336944.5元，占诉讼标的的0.08%，应收案件受理费250878.45元（天润公司已预交），由冶金建设公司负担0.08%计20070.3元，天润公司负担99.92%计230808.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期满后七日内，仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 婷
审 判 员 李 健
人民陪审员 高立菊
二〇一五年十一月三日
书 记 员 石晓峰