上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1718号
原告（反诉被告）上海金托置业有限公司。
法定代表人孙建华。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
被告（反诉原告）张国伟。
委托代理人杨永胜，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海金托置业有限公司与被告（反诉原告）张国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海金托置业有限公司（以下简称金托公司）的委托代理人戴作隽、李辰炜，被告（反诉原告）张国伟及其委托代理人杨永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金托公司诉称，2012年2月8日，金托公司与张国伟签订租赁合同，由张国伟向金托公司租赁宝山区双城路XXX号房屋（以下简称616号房屋）经营烟酒食品，租期从2012年3月15日起至2018年3月14日止。合同签订后，张国伟以上海润沪实业有限公司第一分公司的名义在616号房屋开展经营活动。张国伟未按约支付从2013年3月15日起的租金，故金托公司起诉要求张国伟支付从2013年3月15日至2014年12月14日期间的租金，及按日千分之二计算，支付从合同约定的每期租金的付款之次日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。
张国伟反诉并辩称，张国伟还向金托公司租赁了宝山区双城路XXX号房屋（以下简称618号房屋），因双方就618号房屋产生纠纷，金托公司可能需要赔偿张国伟损失，故张国伟未按约支付616号从2013年3月15日起的租金。现618号房屋租赁纠纷案件已经一审判决，金托公司确实需要赔偿张国伟损失，故双方互负债务，可以相互抵消，张国伟没有构成违约，不同意支付逾期付款违约金。金托公司在2013年5月17日发通知给张国伟，要求解除租赁合同，张国伟于2013年5月20日收到该通知，并同意解除合同，故合同于当日已合意解除，张国伟只同意支付从2013年3月15日至2013年5月20日期间的租金。合同解除后，张国伟已经不再经营，可以随时返还房屋，故不同意支付2013年5月20日之后的租金。金托公司在向法院起诉时也是要求解除租赁合同，之后又变更诉请为继续履行合同，有违诚信。张国伟反诉要求确认租赁合同于2013年5月20日解除，金托公司返还保证金人民币19，600元，并赔偿装修损失20万元。
金托公司针对反诉辩称，金托公司于2013年5月17日发出解除合同通知，但张国伟拒收，该通知未发生法律效力。金托公司遂起诉要求解除合同，在法庭诉调阶段，张国伟仍不同意解除合同，故金托公司变更诉请要求继续履行合同，双方就解除合同从未达成一致，租赁合同未解除。事实上张国伟一直在正常经营，说明租赁合同还是在履行中，现金托公司坚持要求张国伟继续履行租赁合同，不同意解除及返还保证金、赔偿装修损失。
经审理查明，2012年2月8日，金托公司（甲方）与张国伟（乙方）签订租赁合同，约定，甲方同意将616号房屋出租给乙方，租赁场所一楼总建筑面积为107.46平方米；乙方租赁用途为烟酒食品；租期6年，租金计租日从2012年3月15日起至2018年3月14日止，自本合同签订之日起至2012年3月14日为乙方免租装修期；第一、二年季度租金总额29，400元，第三、四年季度租金总额31，752元，第五、六年季度租金总额34，292元；前述“年”均指租约年（自租金计租日起，每12个月为1个租约年）；每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束10天内向甲方支付下一计租期的租金，如延期缴纳，应承担滞纳金；本合同签订时，乙方向甲方一次性支付相当于2个月租金的履约保证金19，600元；乙方未能按约支付租金、违约金，或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金予以冲抵；乙方应按照电、燃气等需要，独立申请装表，并支付全部费用，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，此外，乙方还应按租赁场所内实际用水承担损耗贴费，甲方收到乙方水费后向乙方开具相应收据；乙方不得擅自拖欠、拒付或抵扣租金和公用事业费用，如果乙方未按约定向甲方支付租金、履约保证金、水费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按未付金额千分之二的款项作为逾期付款违约金支付甲方，经甲方书面催款后超过15天仍不予支付或补缴前述款项的，甲方有权解除合同，乙方未经甲方同意延迟交租超过10个工作日的情况累计超过3次，甲方有权解除本合同。合同签订后，张国伟在616号房屋注册成立了上海润沪实业有限公司第一分公司，并任负责人，张国伟支付了金托公司履约保证金19，600元，及至2013年3月14日止的租金。
另查明，2012年4月15日，金托公司与张国伟签订了618号房屋租赁合同。2013年11月，张国伟起诉金托公司要求解除该租赁合同等，本院于2014年6月判决合同解除，金托公司支付张国伟补偿款37.5万元、返还保证金7万元，张国伟支付金托公司租金7万元。判决后，金托公司提起了上诉，现该案在上海市第二中级人民法院审理中。
还查明，金托公司向本院起诉时的诉请为要求解除租赁合同，并提供了金托公司于2013年5月17日向张国伟寄送的“解除《房屋租赁合同》通知书”及邮政特快专递凭证。“解除《房屋租赁合同》通知书”主要内容为，金托公司通知张国伟于2013年5月17日解除租赁合同，张国伟于收函后7日内向金托公司办理房屋移交手续，并支付租金违约金共计58，800元及至实际付款之日的滞纳金；金托公司于2013年3月26日、5月7日两次发函要求张国伟支付616号商铺从2013年3月16日至6月15日的租金，张国伟予以拒绝，鉴于合同约定，金托公司通知张国伟解除合同。本院于2013年8月6日向双方了解情况，张国伟表示要求继续履行租赁合同。金托公司在2014年1月10日变更诉请，要求张国伟继续履行租赁合同，金托公司不将上述通知书及快递凭证作为证据。金托公司在庭审中还提到虽张国伟收到解除通知，但未返还房屋，仍应支付租金及使用费。张国伟表示，张国伟于2013年5月20日收到了解除合同通知书，租赁合同于当日由双方合意解除。
审理中，金托公司提供了：1、上海润沪实业有限公司于2014年9月16日开具的酒发票，金额为100元。2、616号店面招牌，招牌显示“中鼎连锁”。金托公司表示，张国伟在案件审理中重新装潢了门面，金托公司在9月16日到该店买酒，取得了发票，可以证明张国伟至今仍在经营。张国伟表示，张国伟的店里无低于百元的酒，该发票是上海润沪实业有限公司开具，张国伟在616号房屋开设的是上海润沪实业有限公司第一分公司，张国伟不清楚该发票如何开出；张国伟重新装潢招牌是帮朋友做广告，不是为了经营，张国伟保证能在3-5天内返还616号房屋。
以上事实，有金托公司提供的租赁合同、照片、发票、解除《房屋租赁合同》通知书及邮递凭证，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，金托公司与张国伟签订的616号房屋的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。张国伟与金托公司就618号房屋签订的租赁合同与616号房屋的租赁合同是两份相互独立的合同，张国伟在金托公司没有丧失616号房屋租赁合同履行能力的情况下，以金托公司可能无法履行618号租赁合同为由抗辩，拒付616号房屋租金，缺乏法律依据，本院不予采纳。张国伟拒付616号房屋租金时，金托公司赔偿张国伟618号房屋租赁合同的损失尚处于不确定状态，张国伟主张两者可以相互抵消，亦不符合法律规定。张国伟未按约支付金托公司616号房屋租金，已经构成违约。合同约定，张国伟经金托公司书面催款后超过15天仍不予支付或补缴前述款项的，金托公司有权解除合同。金托公司于2013年5月17日发出的解除《房屋租赁合同》通知书载明，金托公司已经两次发函催告张国伟支付租金未果，遂要求解除合同。金托公司的该要求符合合同约定，该通知于2013年5月20日送达张国伟时合同解除。该后果不以张国伟的同意为前提，金托公司之后变更诉请要求张国伟继续履行租赁合同，等同于发出新的要约，该要约未得到张国伟的承诺，现张国伟要求确认租赁合同于2013年5月20日解除，本院予以准许。金托公司向张国伟寄送解除《房屋租赁合同》通知书有邮寄凭证为证，张国伟也认可收到了该通知书，金托公司主张解除房屋租赁合同通知书未送达张国伟，亦与其庭审中有关陈述相矛盾，本院不予采信。合同解除后，张国伟应搬离并返还616号房屋，金托公司应将保证金19，600元返还给张国伟。鉴于合同约定张国伟应支付包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，如未能按约支付租金、违约金，或其他应付款项，金托公司可以扣留、没收等额的履约保证金予以冲抵，故金托公司可待张国伟结清租金、违约金、水、电、燃气、通讯、有线电视等费用后返还保证金，张国伟现要求返还保证金，本院不予准许。合同因张国伟违约解除，其要求金托公司赔偿装修费损失，本院不予准许。张国伟在案件审理中重新装修了616号房屋招牌，金托公司也提供了上海润沪实业有限公司于2014年9月16日开具的售酒发票，金托公司主张张国伟至今仍在实际经营，本院予以采信。金托公司要求张国伟支付从2013年3月15日起至张国伟返还房屋之日止的租金及使用费，本院予以准许。合同约定，租金计租日从2012年3月15日起至2018年3月14日止，第一、二年季度租金总额29，400元，第三、四年季度租金总额31，752元，前述“年”均指租约年；每三个月为一个计租期，张国伟应在每个计租期结束10天内向金托公司支付下一计租期的租金；张国伟未按约定支付租金，则每延迟一日，应按未付金额千分之二的款项作为逾期付款违约金支付给金托公司。按照上述约定，张国伟应按日千分之二的标准，支付2013年3月15日至2013年5月20日期间的租金21，496.77元从2013年3月25日起的违约金。鉴于该违约金标准过高，本院酌情确定按日万分之五计算。金托公司主张2013年5月20日之后的逾期付租违约金，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海金托置业有限公司与被告（反诉原告）张国伟于2012年2月8日就上海市宝山区双城路XXX号房屋签订的租赁合同于2013年5月20日解除；
二、被告（反诉原告）张国伟于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，并将该房屋返还给原告（反诉被告）上海金托置业有限公司；
三、被告（反诉原告）张国伟于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海金托置业有限公司从2013年3月15日起至2014年3月14日止的租金及使用费117，600元，并按每季度31，752元计算，支付从2014年3月15日起至实际返还房屋之日止的使用费；
四、被告（反诉原告）张国伟于本判决生效之日起十日内，按日万分之五计算，支付原告（反诉被告）上海金托置业有限公司21，496.77元从2013年3月25日起至本判决生效之日止的逾期支付租金的违约金；
五、原告（反诉被告）上海金托置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）张国伟的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，428元，反诉案件受理费2，297元，由原告（反诉被告）上海金托置业有限公司负担725元，被告（反诉原告）张国伟负担5，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十月十七日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。