江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第965号
上诉人（原审原告）南京三相逢房产经纪有限公司，组织机构代码06706892-3，住所地南京市栖霞区胜利村34幢1单元101室。
法定代表人童小海，该公司总经理。
委托代理人曹化君。
被上诉人（原审被告）姜国荣，女，汉族，1967年12月18日生。
被上诉人（原审被告）杨兆祥（系姜国荣之子），男，汉族，1991年6月17日生。
委托代理人姜国荣，自然信息同上。
上诉人南京三相逢房产经纪有限公司（以下简称南京三相逢公司）因与被上诉人姜国荣、杨兆祥居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京三相逢公司原审诉称，姜国荣、杨兆祥系母子关系。2014年6月27日姜国荣在南京三相逢公司签订了一份看房服务确认书后，南京三相逢公司即带姜国荣到南京市栖霞区四棵柳某幢106室房屋处看房。房子看完后，姜国荣就用其儿子即杨兆祥的名字购买了上述房屋。南京三相逢公司多次找姜国荣和杨兆祥，要求支付中介费，但均未果。为维护自身合法权益，南京三相逢公司现向本院起诉，请求判令：1、判令姜国荣、杨兆祥连带给付南京三相逢公司中介费20520元；2、姜国荣、杨兆祥承担本案诉讼费。
姜国荣原审辩称，不同意南京三相逢公司的诉讼请求。2014年年初姜国荣决定在南京买房。姜国荣先在南京裕兴不动产公司委托买房，南京裕兴不动产公司给姜国荣介绍了几套房屋，其中包括案涉房屋，但是价钱有点高，所以当时就未在南京裕兴不动产公司处委托买房。后姜国荣在网上看到南京三相逢公司处有一套房子报价只有70几万，就联系了南京三相逢公司，南京三相逢公司就带姜国荣看了房子，但是因为房屋的位置不是姜国荣想要的，所以就未相中。后南京三相逢公司又给姜国荣介绍了一套房屋，即案涉房屋，但姜国荣并未去看房屋。南京三相逢公司告诉姜国荣其能够把房屋的价格谈下来，但同时告知必须把看房协议签了，这样南京三相逢公司才能和案涉房屋的房主谈价格。姜国荣询问南京三相逢公司并未看房，为何签订协议，南京三相逢公司的回复是签协议是工作流程，所以姜国荣并未看协议，就签字了。后南京三相逢公司联系案涉房屋的房主，谈过两次价格，但未能谈成功。姜国荣又去了南京裕兴不动产公司，委托南京裕兴不动产公司谈价格和贷款，后来谈下来了，所以姜国荣和案涉房屋的房主在南京裕兴不动产公司签订了买卖合同。
杨兆祥原审辩称，对本案具体情况不清楚，其只是和案涉房屋的房主谈过一次价格，其余都未参与。杨兆祥在南京三相逢公司处和房主谈价格过程中，南京三相逢公司总是让杨兆祥签合同，但杨兆祥并未签合同。南京三相逢公司并未促成交易，不应该给中介费，即使给中介费，也不应该按照1.2%来计算。没有签订合同，更不应存在违约金。
原审法院经审理查明，2014年6月25日姜国荣与南京伟昌房产代理有限公司签订看房协议书，约定南京伟昌房产代理有限公司向姜国荣提供案涉房屋的房源信息；如果成交，姜国荣在签订合同时按成交价1.2%的标准支付中介费。2014年6月27日南京三相逢公司与姜国荣签订看房服务确认书，约定，姜国荣委托南京三相逢公司购买房屋，南京三相逢公司提供位于南京市栖霞区四棵柳某幢106室房屋信息；南京三相逢公司派经纪人陪同姜国荣看房，且与房屋所有人进行买卖洽谈；姜国荣就案涉房屋签订房屋购买合同时，应向南京三相逢公司支付房屋成交价格的1.2%作为中介佣金；在居间期间或姜国荣解除居间后90日内，姜国荣不得以自己的名义或以其配偶、父母、子女等亲属名义跳开南京三相逢公司与南京三相逢公司所提供房屋信息的所有人成交，也不得委托其他中介代理成交，如有违反，姜国荣承担违约责任，违约金为双倍的中介佣金。确认书签订后，南京三相逢公司曾几次约姜国荣及案涉房屋原房主商谈价格，但双方并未就价格达成一致意见，未签订买卖合同。2014年7月3日，姜国荣、杨兆祥与案涉房屋原房主王兆云及南京伟昌房产代理有限公司签订房地产买卖中介合同，约定，姜国荣、杨兆祥从王兆云处购买案涉房屋，南京伟昌房产代理有限公司提供居间中介服务。现案涉房屋登记在杨兆祥名下。
原审法院另查，姜国荣与杨兆祥系母子关系。
原审法院再查，南京三相逢公司要求姜国荣与杨兆祥连带给付南京三相逢公司的20520元中，包含中介费10260元及违约金10260元。
上述事实，有看房协议书、看房服务确认书、房地产买卖中介合同、房屋登记薄、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，原审法院予以认定。
原审法院认为，南京三相逢公司与姜国荣签订的看房服务确认书中关于违约的格式条款，加重了姜国荣的责任，排除了姜国荣的主要权利，即选择服务者的权利，依据合同法的相关法律规定，应为无效。南京三相逢公司要求姜国荣与杨兆祥连带给付违约金，于法无据，原审法院不予支持。南京三相逢公司并未促成姜国荣与杨兆祥与案涉房屋原房主的买卖交易，故要求姜国荣与杨兆祥连带给付中介费，无事实及法律依据，原审法院不予支持。但南京三相逢公司在与姜国荣签订看房服务合同之后，确实约过姜国荣及案涉房屋原房主商谈房屋的价格，确为促成交易提供过服务，支付过必要的费用，且姜国荣与杨兆祥系母子关系，案涉房屋买卖合同中载明的房屋买受人为姜国荣与杨兆祥，案涉房屋现登记在被告杨兆祥名下，故原审法院酌定姜国荣与杨兆祥连带支付南京三相逢公司所支出的必要费用400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、四百二十七条之规定，原审法院判决：姜国荣、杨兆祥于判决发生法律效力之日起十日内连带支付南京三相逢房产经纪有限公司所支出的必要费用400元。
一审案件受理费人民币314元，减半收取为157元，由南京三相逢房产经纪有限公司负担。
上诉人南京三相逢公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、双方所签订的看房确认书，实际为一份居间合同，是双方真实意思表示，合同中关于违约条款的约定属于房屋中介行业所认可的行规，如不对“跳单”行为进行处罚，将严重扰乱房屋中介市场秩序，故原审法院认定该违约条款为格式条款不妥，该条款并未加重被上诉人姜国荣责任、排除其主要权利，不应认定为无效，原审法院适用法律不当；二、原审法院认定上诉人未促成两被上诉人房屋买卖交易，故被上诉人不应支付上诉人中介费没有依据。涉案房屋买卖之所以没有完成是因为被上诉人存在跳单行为，被上诉人违约在先。违约责任的承担不以构成实际损失后果为条件，可以在居间合同中约定，因此上诉人要求被上诉人承担违约责任合情合理。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人姜国荣、杨兆祥答辩称，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中各方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案双方签订的《看房服务确认书》实际属于居间合同性质。二手房买卖中介服务合同俗称“跳单”，是指买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。双方在该合同中关于“跳单”应承担责任的约定，属于双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，原审法院认为该约定无效没有法律依据，本院予以纠正。衡量买方是否构成“跳单”的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，本案房屋的房产交易信息经多个中介公司发布，被上诉人通过正当途径从两个中介公司获取了该房源信息，其有权在两个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，其与案外人南京伟昌房产代理有限公司签订居间合同的行为并没有利用上诉人南京三相逢公司提供的房产交易信息，此行为不属于“跳单”违约，故上诉人南京三相逢公司要求被上诉人承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案中介费的支付问题，上诉人南京三相逢公司最终并未促成合同成立，无权要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，原审法院酌定判决被上诉人支付必要费用400元，被上诉人对此不持异议，上诉人也无证据证明其支付的必要费用超过上述费用，故本院对原审法院该判决予以维持。综上，上诉人南京三相逢公司上诉没有依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费314元，由上诉人南京三相逢公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年三月十日
书 记 员 罗程允