广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终139号
上诉人（原审原告）：段国良，女，1972年9月30日出生，住广东省深圳市福田区。
委托代理人，钟志武，广东竞方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄秀旺，男，1961年9月16日出生，住广东省河源市源城区。
上诉人段国良因与被上诉人黄秀旺房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
段国良一审起诉称：2013年1月12日，段国良与黄秀旺签订《关于房屋产权转让的合同》，约定由段国良受让黄秀旺所有的位于河源市源城区河源大道北130号房屋一栋，总房价为690万元。合同签订后，段国良陆续向黄秀旺支付了购房款250万元。
2014年3月13日，段国良与黄秀旺签订《﹤关于房屋产权转让的合同﹥的补充协议》，约定余下购房款440万元延长至2015年8月30日付清，段国良从2014年3月1日起每月支付26000元欠款利息。截至2015年8月6日，段国良共向黄秀旺支付利息468000元。
2015年9月，段国良发现讼争房屋的土地使用权性质为“划拨”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，段国良转让房屋时未经得政府批准，违反法律、法规的强制性规定。虽然黄秀旺在段国良起诉后补办了土地使用权出让手续，但根据《关于审理涉及国有土地合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定有效”之规定，黄秀旺未能在段国良起诉前办好土地使用权出让手续，段国良与黄秀旺之间的合同应属无效。据此，请求确认段国良与黄秀旺签订的《关于房屋产权转让的合同》及《﹤关于房屋产权转让的合同﹥的补充协议》无效；判令黄秀旺返还2968000元并按银行同期贷款利率计付利息。
黄秀旺一审辩称：段国良与黄秀旺签订合同时双方均未留意房屋的土地使用权性质为“划拨”；黄秀旺在收到起诉状及法院的应诉通知后便于2015年10月16日向国土管理部门缴纳土地出让金，办理了土地使用权出让手续并更新了相关证件；目前段国良只要依约将到期购房款付清便可办理房屋产权变更登记，并不影响双方合同的履行。因此请法院驳回段国良的诉讼请求。
原审查明：黄秀旺对段国良起诉的事实并无异议，且有相关证据证实，予以确认。还查明：2015年10月16日，段国良向国土管理部门缴纳了土地出让金、办理了土地使用权出让手续并更新了《国有土地使用权证》及《房地产权证》。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。段国良与黄秀旺签订的《关于房屋产权转让的合同》及《﹤关于房屋产权转让的合同﹥的补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，本案讼争土地上已建成房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，本案不适用上述司法解释而应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。
从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，仅是限制在过户前需要办理土地出让手续、缴纳土地出让金将划拨土地转为出让土地后即可转让，此限制是为保障国家出让土地使用权的收益不受损害，因而此种限制并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所指的效力性强制性规定；且在诉讼过程中，黄秀旺已经完成将讼争房屋的划拨土地转为出让土地，国家利益并无受损，讼争房屋已经符合城市房地产转让的条件，无需再经政府批准。故原审法院对段国良的主张不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决驳回段国良的诉讼请求。案件受理费30544元，由段国良负担。
上诉人段国良上诉称：（一）原审适用法律错误。原审以《物权法》第一百四十七条规定的房屋与土地应一并处理为由，直接排除适用《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》，而适用《城市房地产管理法》，是对《物权法》第一百四十七条表面、断章取义、错误的理解。《物权法》第十百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”该立法的旨意在于要求在建筑物等物权发生变更时，须与土地使用权一并变更，即法理上的“房地一体原则”，而并非一审法院理解的房屋产权变更时只适用有关房屋的法律，而不适用与土地使用权相关的法律法规。房地一并转让时，要遵守有关土地使用权的法律法规的规定。《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》更是直接规定了双方签订的买卖合同的效力。此司法解释第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”据此规定，只要在起诉前未经有批准权的政府办理使用权出让手续，该合同应当无效。同时，从维护交易稳定出发，给予了合同当事人机会，在起诉前经批准则合同有效。但段国良在起诉前并未办理土地出让手续，根据上述规定，合同应当认定无效。（二）原审以黄秀旺在诉讼过程中完成划拨土地转为出让手续未损害国家利益为由，认为该合同符合城市房地产转让的规定，是对法律的错误理解。黄秀旺在将房屋出卖给段国良时，因未办理补足土地出让金等手续，己侵犯了国家利益，其违法行为己发生，并不能因为事后的补救措施而抹掉其违法行为（损害国家利益），原审对法律的理解过于机械化。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《合同法》第五十二条规定第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，黄秀旺未经批准转让划拨性质的房屋的行为违反了法律的强制性规定，双方签订的合同是无效合同。综上，请求二审改判支持段国良的诉讼请求。
被上诉人黄秀旺答辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。此规定转让以划拨方式取得土地使用权的房屋应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。没有规定必须在起诉前或起诉后对土地使用权办理出让手续地才有效。双方约定转让的是房屋，不是土地使用权。《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》只适用土地使用权合同纠纷，不适用房地产转让合同纠纷，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。因此原审认定事实清楚，适用法律正确，黄秀旺请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是：段国良与黄秀旺签订的《关于房屋产权转让的合同》及《﹤关于房屋产权转让的合同﹥的补充协议》是否有效。结合双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：
段国良与黄秀旺签订的《关于房屋产权转让的合同》约定转让的标的房地产，事实上也是房地产，不是单纯转让土地使用权。原审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定正确。因《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》是针对涉及国有土地使用权合同纠纷案件等问题的规定，不是针对转让房地产纠纷案件等问题的规定，因此段国良上诉认为应当适用《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》的规定没有事实依据。约定转让的房地产所包含的土地使用权签订合同时虽是划拨土地，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此规定，法律不但不禁止以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，相反是明确规定可以转让。因此，段国良认为黄秀旺未经批准转让划拨性质的房屋的行为违反了法律的强制性规定，双方签订的合同无效，依据不充分，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，段国良的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30544元，由上诉人段国良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟亮
审 判 员 邓天仕
代理审判员 黄 莉
二〇一六年四月七日
书 记 员 古思琴