湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终1760号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗娟，女，1982年9月8日出生，住祁东县玉合街道。
委托诉讼代理人：匡和平，湖南群利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：祁东县文体广电新闻出版局，所在地祁东县永昌大道202号。
法定代表人：高尚升，局长。
委托诉讼代理人：王保卫，湖南真诚律师事务所律师。
上诉人罗娟因与被上诉人祁东县文体广电新闻出版局（以下简称祁东文广新局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人罗娟及其委托诉讼代理人匡和平，被上诉人祁东文广新局的委托诉讼代理人王保卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗娟上诉请求：撤销原判第一、三项，改判支持其反诉请求。事实和理由：一、原审法院认为祁东文广新局单方面解除租赁合同符合法律规定，显然错误。祁东县委、县政府[2015]3号文件仅仅是设想蓝图，体育广场项目未经立项，对方当事人也没有提供经国地、规划、城建等相关部门办理的必需的相关手续。二、罗娟的反诉事实清楚，理由成立，原审法院不支持反诉请求有失公正。1、在房屋租赁合同签订前，祁东县委、县政府就已经下发了[2015]3号文件，但对方当事人隐瞒真相与上诉人签订了为期三年的合同，存在欺诈行为。2、双方签订的租赁合同是对方当事人提供的格式条款，依法无效。3、对方当事人在相近时间里与其他经营户签订的租赁合同没有本案合同第十一条的内容，本案租赁合同显失公平。4、上诉人已经提供充分、合法、有效的证据证明其损失，一审法院认为事实依据不足，是认定事实不清。
被上诉人祁东文广新局辩称，一、根据合同约定，被上诉人有单方解除合同的权利，一审法院判决解除双方的租赁合同完全合法。二、一审法院判决驳回对方当事人的反诉请求于法有据。1、双方合同约定体育广场改造时，被上诉人有权单方终止合同且不赔偿承租人经济损失。2、租赁合同第十一条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。3、对方当事人对体育广场将升级改造是明知的，大多数租赁合同都做了同样的约定，不存在显失公平的问题。4、上诉人承租的房屋只有30多平方米，其主张的装修费用不可能高达130000多元，更不可能在装修不到二年的时间再次支出130000多元的装修费用，且装修协议书和收款收据的笔迹较新，真实性无法核实，不能作为证据采信。
被上诉人祁东文广新局向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决罗娟搬出涉案房屋内的所有物品，返还房屋。上诉人罗娟反诉请求：判决被上诉人祁东文广新局赔偿因其违约造成的各项经济损失共计260000元，并退回租金10000元。
一审法院认定事实：祁东县体育广场属于原祁东县体育局管理的国有资产。2016年3月16日，原祁东县体育局所有职能划归新成立的祁东县文体广电新闻出版局。2015年3月10日，中共祁东县委与祁东县人民政府联合下发祁委[2015]3号文件，决定对祁东县体育广场进行升级改造，并列入2015年祁东县重点工程建设项目计划。同年6月18日，祁东县体育局（甲方）与罗娟（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：1、甲方同意将体育广场桌球室西边空地出租给乙方，乙方于用经营冷饮、夜市；2、租赁期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日止；3、场地租金每年为人民币10000元；4、合同期间，如因国家计划或县政府改变城建规划以及对体育场有新的管理规定而需终止本合同的，甲方不承担乙方的任何损失，租金按实结算，乙方应当按甲方终止合同通知的期限空出场地或房屋。签订上述合同后，罗娟支付了一年的租金10000元。2016年3月18日，祁东县体育广场升级改造建设指挥部、祁东文广新局、祁东县人民政府洪桥街道办事处联合向祁东县体育广场的各承租经营户下发了终止合同公告：中共祁东县委、祁东县人民政府决定2016年启动体育广场升级改造工程项目，为确保该工程项目顺利施工，经工程建设指挥部研究决定：根据合同条款约定，体育广场内各承租经营户与祁东县体育局所签订的合同，依约终止，终止合同的日期为2016年3月20日。当天，祁东县体育广场升级改造建设指挥部、祁东文广新局、祁东县人民政府洪桥街道办事处还向各承租经营户下发了限期搬迁通知书，要求承租经营户于2016年3月31日腾空经营场地。尔后，罗娟所经营的食品店于2016年3月20日停止营业，其实际使用门面的时间为8个月。一审法院认为：双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。按照合同约定，因国家计划或县政府改变城建规划以及对体育场有新的管理规定而需终止合同的，出租方有权单方面解除合同。现因中共祁东县委、祁东县人民政府决定对祁东县体育广场进行升级改造，祁东文广新局有权行使解除合同的权利，其要求解除《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持，罗娟应当在合同解除后返还房屋。罗娟要求赔偿因解除合同所造成的经济损失260000元的反诉请求，缺乏事实依据，且合同中有约定，如因县政府改变城建规划以及对体育场有新的管理规定而需终止本合同的，甲方不承担乙方的任何损失，故对罗娟的反诉请求依法不予支持。罗娟实际租赁时间为9个月，而其已预交了一年的租金，祁东文广新局应返还3个月的租金2500元（10000元/年÷12个月×3个月）。判决:一、解除原告（反诉被告）祁东县文体广电新闻出版局与被告罗娟（反诉原告）于2015年6月18日签订的《租赁合同》，被告罗娟于本判决生效之日起三日内腾退出租赁的房屋；二、原告（反诉被告）祁东县文体广电新闻出版局向被告（反诉原告）罗娟返还房屋租金2500元；三、驳回被告（反诉原告）罗娟的其他反诉请求。本诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）罗娟负担；反诉案件受理费2675元，由原告（反诉被告）祁东县文体广电新闻出版局负担175元，由被告（反诉原告）罗娟自负2500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：罗娟的损失数额。罗娟主张，其损失合计325750元，包括1、装修费108000元；2、2015年合同签订后，水电安装费31000元、房屋吊顶23000元、改造和装修的材料及人工费85000元；3、广告制作费45000元；4、遗失的财产损失数额33750元。祁东文广新局主张，罗娟提供的合同纸张和墨迹都是新的，且装修合同应当有一个具体明确的项目标准，而丢失的财产不能依罗娟一个人的意思。本院认为，装修费108000元和水电安装费31000元发生时间为2013年，均在本案合同签订前，罗娟此时的租赁合同为一年一签。在本案合同签订时，上述费用发生当时的租赁合同期限已经届满，相应费用是当时租赁房屋的成本，不能计入本案损失。对房屋吊顶23000元、改造和装修的材料及人工费85000元和广告制作费45000元，罗娟均提供了证据予以证明，但相应证据均为案外人出具的白纸收条，其中数额最小的单据为房屋吊顶23000元，其他部分费用的单据数额均超过40000元。对该部分费用，因付款数额较大，仅依白纸收条难以认定其真实性。对其财产损失，罗娟提供的财产清单是当事人陈述，在没有其他证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。因此，对罗娟的上述事实主张均应不予支持。虽然罗娟提供的证据难以证明其事实主张，但综合以下情况，可酌情确定由祁东文广新局赔偿损失10000元：1、依现有证据，罗娟对房屋进行装修的可能性较大，在客观上要支付一定的费用，但据此难以认定具体数额；2、祁东县体育局未在合同签订时告知体育广场升级改造的事实，且一改此前租赁合同一年一签的惯例，直接同意确定租期为三年，会影响罗娟决定是否继续承租和对能够实际使用的期限的判断，并进一步决定装修等实际投入。3、无论祁东县体育局是否告知罗娟祁委﹝2015﹞3号文件的内容，根据合同的约定，涉案房屋租赁合同都存在随时解除的可能性，罗娟亦应将其作为决定投入数额的判断依据。一审法院认定其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，罗娟关于涉案合同的免责条款系格式条款，依法应为无效的诉讼主张事实依据不足，应不予采纳，而对合同是否显失公平，罗娟并未在法定期限内要求撤销或者变更。因此，对祁东文广新局因政府对体育广场有新的管理规定要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，体育广场是否要进行升级改造，可能会影响当事人是否愿意继续租赁房屋以及租赁期限的长短，是与订立合同有关的重要事实。原祁东县体育局与罗娟签订本案合同时，祁东县委、县政府就已经向县直机关各单位联合下发了祁委﹝2015﹞3号文件，祁东县体育局应当知道涉案体育广场改造的情况。祁东文广新局未举证证明合同签订时，祁东县体育局已将上述文件精神告知罗娟，应承担举证不能的法律后果，视为其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，对承租人因此遭受的损失，应当按本院酌情认定的数额予以赔偿。
综上，罗娟的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初987号民事判决第一项；
二、撤销湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初987号民事判决第三项；
三、变更湖南省祁东县人民法院（2016）湘0426民初987号民事判决第二项为：被上诉人祁东县文体广电新闻出版局在本判决生效之日起三日内向上诉人罗娟返还房屋租金2500元，赔偿经济损失10000元。
四、驳回上诉人罗娟的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，分别加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案一审本诉案件受理费300元，反诉案件受理费2675元，二审案件受理费2975元，合计5950元，由上诉人罗娟负担5600元，被上诉人祁东县文体广电新闻出版局负担350元。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 周隽斓
二〇一七年二月十五日
书记员 陈 浅