广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤16民终52号
上诉人（原审被告）：肖建威，男，汉族，1981年7月6日出生，住河源市源城区。
上诉人（原审被告）：彭文婷，女，汉族，1985年8月10日出生，住河源市源城区。
委托代理人：游远昌，广东东江勤诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：詹覃东，男，汉族，1949年5月3日出生，住紫金县。
委托代理人：朱海平，广东兴源律师事务所律师。
委托代理人：廖雨云，广东兴源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘素玲，女，汉族，1974年4月15日出生，住珠海市。
上诉人肖建威、彭文婷因与被上诉人詹覃东、刘素玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2006年8月3日，原告詹覃东、刘素玲作为甲方，被告肖建威作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有的位于长塘路远东大厦首层3号店铺出租给乙方，租期自2006年8月31日起至2011年8月31日。2、租金为每月人民币6000元，第三年起（即2009年8月31日起），每年递增5%。上述合同期满后，原告詹覃东、刘素玲作为甲方，被告彭文婷作为乙方（合同上打印的乙方为游建惠，落款处乙方签名的是彭文婷）于2011年9月23日重新签订《租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有的位于长塘路远东大厦首层3号店铺出租给乙方，租期自2011年10月1日起至2016年10月1日止共五年。2、租金为每月人民币8000元，自合同签订之日起每年递增6%。3、乙方应交给甲方16000元作为押金，如乙方无违约，待租约期满后如数退还给甲方。4、乙方应在每月15日前将租金存入甲方詹覃东账户，如逾期，乙方应向甲方支付每天逾期0.3%的滞纳金和利息；如逾期一个月，甲方有权终止合同，收回店铺，16000元押金不予退还。5、租约期五年未满，任何一方提前终止合同，都应向对方赔付16000元违约金。6、租约期满，如乙方需续约延期，在同等条件下，上述店铺应优先租给乙方；如不再续约租用，须提前一个月通知甲方，并期满后一个月内按原貌恢复03号店铺（铝合金间墙、玻璃门）交回给甲方。甲方詹覃东、刘素玲与乙方彭文婷在《租赁合同》上签名确认。
第二份租赁租赁合同签订当日即2011年9月23日，原告刘素玲出具收据，言明：“收到肖建威先生交来租用远东广场03号铺押金16000元。”上述租赁合同签订后，原告将店铺出租给被告使用，被告按合同约定向原告支付租金，每月支付租金8000元，递增部分按年计算另外支付。2012年10月10日，刘世良（原告刘素玲的父亲）出具一张收条，言明：“兹收到肖建威老板2012年店租递增部分5760元。”2015年11月份后，被告未再如约向原告缴纳租金，租金递增部分则缴纳至2014年9月份。被告称已于2015年12月份将商铺钥匙交回给了原告，已于12月份与原告解除了店铺《租赁合同》，但原告认为是2016年3月份交回的，原告亦认可于2016年3月份解除与被告签订的《租赁合同》。现被告仍欠原告2015年12月至2016年3月份的租金及2014年10月份至2016年3月份的租金递增部分。原告多次向被告追讨未付的租金及租金的递增部分，均未果。
另查明，被告肖建威与被告彭文婷是夫妻关系，双方于2006年11月20日在源城区民政局登记结婚。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、被告彭文婷是否是租赁合同的主体；二、被告彭文婷是否需要向原告支付拖欠的租金（含租金递增部分）及其他相关费用；三、被告肖建威是否需要对拖欠的租金（含租金递增部分）及相关费用承担共同清偿责任。对于上述争议焦点，一审法院综合评判如下：一、关于被告彭文婷是否是租赁合同的主体的问题。2011年9月23日签订的《租赁合同》，合同上打印的内容是甲方为詹覃东、刘素玲，乙方为游建惠，但落款处乙方的签名是彭文婷，在庭审时被告的委托代理人也承认落款处的签名是彭文婷的亲笔签名，只不过认为其是作为游建惠的下属签名，但对该主张，被告未提供任何证据证明，反而提供了每月支付租金的票据。综上，被告彭文婷是租赁合同的主体，是本案适格的被告。二、关于被告彭文婷是否需要向原告支付拖欠的租金（含租金递增部分）及其他相关费用的问题。（一）原告詹覃东、刘素玲与被告彭文婷签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方应受合同的约束。被告彭文婷主张其与原告的租赁合同已经于2015年12月份解除，但未提供任何证据证明，原告也不予认可，现原告认可于2016年3月份与被告解除《租赁合同》，被告彭文婷从2015年12月开始未缴纳租金，属于违约行为，应向原告缴纳2015年12月份至2016年3月份共4个月的租金。虽原、被告在合同中约定月租金自合同签订之日起每年递增6%，但根据原、被告支付租金的往来凭证可看出，原、被告之间租金支付习惯是每月支付租金8000元，每年租金递增部分再另外支付。故被告彭文婷仍应向原告支付拖欠的租金共8000元/月×4个月=32000元。对于租金递增部分，原告主张被告彭文婷从2014年10月份开始没有缴交，被告的委托代理人也予以确认，故被告彭文婷应向原告缴交2014年10月份至2016年3月份的租金递增部分。根据《租赁合同》的约定及2012年递增租金5760元的收据，2011年10月至2012年9月的租金为8480元/月，2012年10月至2013年9月的租金为8989元/月，2013年10月至2014年9月的租金为9528元/月，2014年10月至2015年9月的租金为10100元/月，2015年10月至2016年3月的租金为10706元/月。被告彭文婷已经每月向原告缴交了8000元的租金，故租金递增部分为：2014年10月至2015年9月每月递增2100元，2015年10月至2016年3月每月递增2706元，故被告彭文婷仍向原告支付拖欠的租金递增部分数额为：2100元/月×12个月+2706×6个月=41436元。综上，被告彭文婷应向原告支付拖欠的租金（含租金递增部分）共73436元。原告要求被告支付逾期给付租金（含租金递增部分）的滞纳金及利息，其性质实属逾期付款违约金，原告主张租金（含租金递增部分）按每日0.3%计付滞纳金和利息，超出法律规定年利率24%的上限标准。被告彭文婷应自2015年12月16起按年利率24%向原告支付逾期缴纳租金（含租金递增部分）的违约金。（二）原告詹覃东、刘素玲与被告彭文婷在《租赁合同》约定，租金的缴纳如逾期一个月，原告有权终止合同，16000元押金不予退还。租约期五年未满，任何一方提前终止合同，都应向对方赔付16000元违约金。现被告彭文婷逾期缴纳租金已达数月，且提前终止合同，被告彭文婷需向原告支付违约金16000元且不能要求原告退还押金16000元。原告主张被告支付恢复店铺原状的费用10800元不符合《租赁合同》的约定，一审法院不予支持。三、关于被告肖建威是否需要对拖欠的租金（含租金递增部分）及相关费用承担共同清偿责任问题。因本案的拖欠的租金（含租金递增部分）及相关费用发生在两被告夫妻关系存续期间，且被告自己提交的收据（原告出具交被告留存）上也显示“今收到肖建威先生交来租用远东广场03号铺押金16000元”，“兹收到肖建威老板2012年店租递增部分5760元。”说明被告肖建威对此是知情的、认可的，上述拖欠的租金（含租金递增部分）及相关费用应当认定为夫妻共同债务，被告肖建威应当与被告彭文婷承担共同清偿的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭文婷、肖建威在判决生效之日起十日内向原告詹覃东、刘素玲支付拖欠的租金（含租金递增部分）共计73436元及支付相应的违约金，违约金自2015年12月16日起以应付租金（含租金递增部分）按年利率24%支付至款项付清之日止；二、被告彭文婷、肖建威在判决生效之日起十日内向原告詹覃东、刘素玲支付提前终止合同的违约金16000元；三、驳回原告詹覃东、刘素玲的其他诉讼请求。本案受理费4110元，由被告肖建威、彭文婷负担。
上诉人肖建威、彭文婷不服原审判决，向本院提起上诉，请求：（1）请求依法撤销广东省河源市源城区人民法院(2016)粤1602民初1026号民事判决书，将本案发回重审。（2）本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院对本案上诉人与被上诉人方解除租赁合同的时间查明事实错误，继而导致对被上诉人主张的房屋租金计算错误。本案中，被上诉人诉称双方是于2016年3月份解除租赁合同，并于2016年3月30日才收到店铺钥匙明显与事实不符。根据上诉人一审提供的证据材料可知，上诉人在租赁合同期间，均是按约支付租金，上诉人提交的2015年5月份至11月份的转账记录可予证实。因此，在上诉人均按约支付租金的情况下，可推定上诉人于2015年12月已经与被上诉人解除租赁合同的事实。退一步而言，假设双方租赁合同的解除时间是在2016年3月份，那按照上诉人的习惯做法，亦会按约支付2016年1月、2月的租金。再结合上诉人提交的相片可知，被上诉人在2015年12月份，即在店铺张贴“旺铺招租”的广告，亦能佐证上诉人的观点。然而，原审法院对上诉人提交的证据未予采信，仅凭被上诉人说辞即以“被告主张其与原告的租赁合同已经于2015年12月份解除，但未提供任何证据证明，原告也不予认可”为由认定双方租赁合同的解除时间是2016年3月份，明显查明事实错误。（二）原审法院对被上诉人交纳的16000元押金未作出判决，原审判决第二项仅判令上诉人在判决生效之日起十日内向被上诉人支付提前终止合同的违约金16000元，但未对本案争议的16000元押金作出有效判决。根据双方签订的《租赁合同》约定：“四、如逾期一个月，上诉人方有权终止合同，收回店铺，并不退还16000元押金。六、提前终止合同的违约责任：租约期五年未满，任何一方提前终止合同，都应向对方赔付16000元违约金。”可知，合同第六条是对第四条的重复说明，即被上诉人方收取上诉人方押金16000元，任何一方违约，须向对方赔付16000元。如果按照原审法院判决，上诉人在基于同一理由(期满前解除租赁合同)导致违约，则已支付的16000元不予退还，还必须另外支付16000元的违约金，总支付32000元。但相反如果被上诉人违约，则被上诉人仅支付16000元即可。这就导致双方在因提前解约的情况下，双方的权利义务严重不对等。原审法院在作出判决时遗漏了判决事项，对上诉人已缴纳的16000元押金到底是抵付还是退还没有作出明确判决。
被上诉人詹覃东、刘素玲答辩称，（一）关于解除租赁合同的时间。上诉人对解除合同的时间不提供真实但对他们不利的任何证据，而是靠凭空推定出来。上诉人在上诉状中称“上诉人提交的5月至11月份的转账记录可予证实，因此，在上诉人按时支付租金的情况下，可推定上诉人于2015年12月已经与被上诉人解除租赁合同。而被上诉人确认的解除租赁合同的时间为2016年3月30日，证据是确凿充分的：（1）承租上诉人转租的被上诉人店铺的中域电讯因经营困难，于2015年11月25日与上诉人签订了提前终止租赁合同的协议书，承租的中域电讯已付上诉人的押金107979元当提前终止合同的违约金不予退回，2015年11月1日至30日的租金59523至交接完支付给上诉人。事实上中域电讯停业前处理降价商品等忙至12月中后旬才搬走，上诉人怎么可能12月已与我们解除合同。（2）上诉人为继续将商铺转租谋利，即在被上诉人3号商铺的拉闸门上张贴招租广告至2016年3月后旬，同时又通过其管理人员游建惠、游武洋分别打电话征求受托人刘世良对该商铺租赁的意见。受托人刘世良对他们均这样回答：最好租至2016年10月1日合同期满，如确实租不下去，也要按合同办，明确什么日期起不租了，并由上诉人彭文婷证实通知我，因为合同是她签的，而且要退回商铺，不能既不交租，又不退商铺。但上诉人彭文婷在2016年3月30前既未通知受托人和被上诉人提前终止了合同，也未退回商铺。（3）因上诉人既不交租又不退店，故受托人刘世良于2016年3月上旬专程去河源向上诉人反复追讨租金和要回商铺，经10多天交涉，其管理人员游武洋才于3月22日发给受托人终止租赁合同的短信通知，但至3月30下午在客家文化公园大门口才由上诉人的管理人员游武洋交回商铺拉闸大门的钥匙给受托人。（4）上诉人在上诉状还称“上诉人提交的相片可知，被上诉人在2015年12月份即在店铺张贴旺铺招租广告。”这相片是上诉人2016年3月份后伪造的，事实上自2006年8月该商铺租给上诉人后，被上诉人就没必要张贴招租广告了。同时，在2015年下半年，被上诉人就在中介放盘出售该店铺并与2016年3月19日与华伦眼镜达成协议，签订了该店转让合同。因此，被上诉人不可能张贴招租广告。如果2015年12月已终止了合同，退回了店铺，被上诉人早就将商铺出租或转让了，怎么会白白放在那里，浪费四万多元的租金。（4）若如上诉人所说，2015年12月终止了合同，结清了店租，那么为何受托人会打了那么多电话、发了那么多信息向上诉人追租？经过与上诉人反复协商，按合同本应付店租本息违约金等16万元多，但上诉人只同意付4个月欠租和间墙费用共3.5万元。结果，上诉人仍是自食其言，在众人面前答应付的且只占欠租总额五分之一的租金都分文不付。以上，可证实解除合同时间是2016年3月30日。（二）关于逾期交租和提前终止租赁合同的违约金。双方签订的租赁合同第四条约定：“每月15日前交租，如逾期一个月，被上诉人有权终止合同，收回店铺，并不退还1.6万元押金，上诉人不得有异议”。对提前终止合同的违约责任，双方约定：“租约期五年未满，任何一方提前终止合同，都应向对方赔付壹万陆千元整人民币违约金”，因此虽然两个条款的金额相同，但涉及的条款内容、事实和理由是不同的，因此被上诉人无需退回押金且上诉人需向被上诉人支付提前解除合同的违约金1.6万元。此外，租赁合同第六条约定，如上诉人不再续约租用，需恢复店铺原貌，上诉人亦答应另给5000元作为间墙费，但未兑现。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据；一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘素玲未到庭，但提交了书面答辩意见，答辩意见与詹覃东答辩意见一致。
二审期间，上诉人肖建威、彭文婷提交了一份《合同终止协议书》，拟证明上诉人肖建威、彭文婷于2015年12月与被上诉人詹覃东、刘素玲解除了涉案《租赁合同》。被上诉人詹覃东质证认为，该份协议书不是新证据且与本案不具有关联性。经审查，上述协议书是上诉人作为承租方与中域电讯作为出租方签订的，与认定本案事实不具有直接关联性，但可以作为认定本案事实的参考。
本院经审理查明，上诉人肖建威、彭文婷承租了被上诉人詹覃东、刘素玲位于远东广场首层3号店铺后，上诉人将该店铺与其所租的其他店铺一起整体转租给中域电讯。2015年11月25日，中域电讯与被上诉人签订《合同终止协议书》，解除了双方此前签订的《铺位租赁合同》。原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是（一）双方解除合同的时间如何确定。（二）被上诉人收取的16000元押金应作何处理。
关于双方解除合同时间如何确定的问题。本案中，上诉人肖建威、彭文婷与被上诉人詹覃东、刘素玲对于《租赁合同》已经解除没有争议，有争议的是合同解除的时间。上诉人认为双方解除合同的时间在2015年12月，而被上诉人主张解除合同的时间是2016年3月。上诉人为证明其主张，提供了上诉人与中域电讯签订的《合同终止协议书》以及一审期间提交的《旺铺招租》图片和手机联系人截图。《合同终止协议书》拟证实上诉人将店铺转租给中域电讯后，与中域电讯于2015年11月解除协议的事实。《旺铺招租》图片以及手机联系人截图拟证明在合同解除后，被上诉人刘素玲的父亲刘世良（刘生）于2015年12月就对外张贴租赁广告的事实。被上诉人为证明其主张，于一审庭审后出具了由被上诉人刘素玲的父亲刘世良出具的《情况说明》，拟证明双方合同解除时间为2016年3月。本院认为，上诉人提交的旺铺招租照片能初步证实双方解除合同的时间为2015年12月，而与中域电讯的《合同终止协议书》能相互印证，能形成较为完整的证据链，双方于2015年12月解除合同的可能性较大。被上诉人刘素玲的父亲刘世良出具的《情况说明》属证人证言，且是一审庭审后提交，未经双方质证，不能作为认定本案事实的依据，因此未能提供证据证明其关于2016年3月解除合同关系的主张。此外，上诉人租赁被上诉人案涉店铺后，与其他店铺整体一起转租给了中域电讯，而中域电讯于2015年11月就与上诉人解除了租赁关系，被上诉人在答辩中也认可中域电讯于2015年12月搬离涉案店铺，也即从2015年12月开始涉案商铺处于闲置状态。综上，结合上诉人向被上诉人支付租金至2015年11月的事实，应认定为上诉人与被上诉人于解除租赁合同的时间为2015年12月，一审认定为2016年3月属认定事实有误，应予纠正。因上诉人已向被上诉人交付租金至2015年11月，因此上诉人不存在拖欠租金的情况，但上诉人自认至2014年10月开始未向被上诉人交付增加部分，故上诉人仍需向被上诉人支付2014年10月至2015年11月的增加部分，共30612元（2100元/月×12+2706元/月×2）。
关于被上诉人收取的16000元押金应作何处理的问题。上诉人与被上诉人签订店铺租赁合同时，被上诉人收取了16000元押金作为上诉人履行合同的保证金，其作用在于约束上诉人及时交付租金，现上诉人未足额向被上诉人交付租金，应作为租金予以抵扣。故上诉人应向被上诉人支付的递增租金总额为30612元-16000元=14612元。本案中，上诉人违反租赁合同约定，单方提前解除合同，应按照双方合同的约定，支付违约金16000元。
综上，上诉人肖建威、彭文婷的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审在认定事实及处理结果方面存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1026号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分。
二、变更广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1026号民事判决第一项为：上诉人肖建威、彭文婷应在本判决生效之日起十日内向被上诉人詹覃东、刘素玲支付租金递增部分14612元及支付相应的利息，利息自2014年10月1日起以14612元为基数按年利率24%支付至款项付清之日止。
本案二审受理费4110元，由上诉人肖建威、彭文婷负担2055元，被上诉人詹覃东、刘素玲负担2055元。上诉人肖建威、彭文婷多预交的2055元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 谢健生
审判员 高晓鸣
审判员 曾贵芳
二〇一八年四月十九日
书记员 何丽媛