南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初3687号
原告：张同林，男，1961年5月17日生，住江苏省泰兴市。
委托诉讼代理人：韦伟、张小姣江苏衡鼎律师事务所律师。
被告：扬州金三叶置业有限公司，住所地扬州市扬子江北路1018号。
被告：南京御尊房地产营销策划有限公司，住所地南京市六合区大厂街道新华路148号11158室。
法定代表人：何淼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴俊，江苏慧冠律师事务所律师。
被告：扬州华远房地产经纪有限公司，住扬州市广陵区运河西路158高通运商贸城25幢618室。
委托诉讼代理人：纪建存，江苏擎天柱律师事务所律师。
原告张同林诉被告扬州金三叶置业有限公司（以下称扬州金三叶置业公司）、被告南京御尊房地产营销策划有限公司（以下称南京御尊营销公司）、被告扬州华远房地产经纪有限公司（以下称扬州华远经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，扬州华远经纪公司提出管辖异议，经本院审查后裁定驳回异议。原告张同林及其诉讼代理人张小姣、被告南京御尊营销公司的诉讼代理人戴俊、被告扬州华远经纪公司的诉讼代理人纪建存到庭参加诉讼，被告扬州金三叶置业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张同林向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带返还70000元购房款；2、判令三被告连带支付违约金12134.5元（暂定数，即以161793元为基数，从2017年5月10日起计算至实际付清日止）；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与三被告签订一份商品房预约订购单，欲购买扬州金三叶置业公司开发的星仪
华府房屋，并支付房款161793元，可三被告无人与原告签订正式买卖合同，经多次催促后原告提出退款，但仅得到退还91793元，尚余70000元无着落，故起诉之。
扬州金三叶置业公司未作答辩。
南京御尊营销公司辩称：⑴我公司并未与原告签订任何书面协议，根据合同相对性原则，签订协议和收取房款的主体应是扬州金三叶置业公司，返还房款的义务人也应是该公司；⑵我公司只是按照与扬州华远经纪公司的约定代收定金和购房款，并根据双方约定将前述款项转为佣金。我公司已完全履行了合同义务，收取佣金符合合同约定；⑶原告主观上想买房屋，客观上也积极履行，最终没有订立书面合同的责任完全在于扬州金三叶置业公司。
扬州华远经纪公司辩称：原告与金三叶置业公司签订的商品房预约定购单，我公司既不是合同相对方也不是实际收款人，被列为被告不适格，请求驳回原告诉求。
本院经审理认定事实如下：
2015年10月14日，扬州金三叶置业公司与扬州华远经纪公司签订一份星仪华府项目全案代理销售合同，约定由扬州金三叶置业公司委托扬州华远经纪公司为星仪华府项目提供整体策划营销服务，以及住宅全案代理销售和配合甲方进行房屋交付等专业服务，其中全案代理为独家代理销售，双方还约定“购房者以甲方确定的销售价格签署房屋买卖合同并完成回款，则该套房屋视为完成销售（3.2条）”，“乙方应按照甲方确认的《商品房买卖合同》样本，包括《商品房认购书》、《业主公约》、补充协议等全套文件，与购房者签订合同（3.3.1条）”。此后，扬州华远经纪公司与南京御尊营销公司签订一份分销合作协议，约定由南京御尊营销公司作为南京区域的独家代理方，负责在代理区域建设营销场地、配备销售团队进行销售宣传等（第三条），扬州华远经纪公司则负责客户接待的全部工作、协助客户签订认购合同、商品房买卖合同并办理银行按揭、签订委托经营管理合同、收取定金与房款等（第二条之4），[佣金]以电商方式在客户签订商品房买卖合同时直接刷到乙方账户（第五条）。
2017年初，张同林的女儿张某通过网络看到南京御尊营销公司关于星仪华府项目的宣传，后由该公司组织到仪征当地考察房源，于同年4月16日在该项目售楼处签订一份商品房预约定购单（编号0000061），并通过南京御尊营销公司的POS机刷卡支付定金25000元。该定购单上列明甲方为扬州金三叶置业公司，但落款处无人签字，所盖公章为“仪征市星仪华府项目组诚意金专用章”，张同林作为乙方，承诺“在本预约定购单签订之日起七日内，持本预约定购单前往甲方售楼处和甲方签订正式商品房买卖合同……”，该定购单上还手写“车库已付定金5000元，共计25000元；团购活动（7万抵10万）”等文字。当月21日，张某再次前往该项目售楼处分两笔支付购房款，分别计45000元和91793元，其中45000元系通过南京御尊营销公司的POS机刷卡支付，并得到收据一张，其上加盖有“仪征市星仪华府项目组诚意金专用章”，另有南京御尊营销公司工作人员陈某某的签名。张某支付完前述款项后，未能签订正式的商品房买卖合同，遂提出退房。
2017年4月27日，扬州华远经纪公司工作人员张某甲出具一份《房屋退款证明》并加盖“仪征市星仪华府销售中心”印章，承诺于十个工作日内（同年5月10日以前）将161793元打至张某银行卡，如未按约定退款则按照额外千分之五每天处罚作为违约金。期间，扬州华远经纪公司收回了张同林持有的商品房预约定购单、收据等原件。同年5月8日或9日，张某收到退款91793元。
2017年5月5日，扬州华远经纪公司通过江苏擎天柱律师所向南京御尊营销公司发出律师函，提及“张同林个人年龄偏大，收入水平偏低等因素导致银行不同意为其贷款，申请退房”，要求南京御尊营销公司于同年5月10日前退还相应佣金70000元；南京御尊营销公司回函则认为自己履行了合同义务，无需返还所收取的佣金。
本院认为，本案争议的核心是，被起诉的三被告中谁应当对向原告退款负责。首先，原告主张与三被告都建立了房屋买卖关系，与现有证据所示事实不符。预约定购单上载明的销售方是扬州金三叶置业公司，虽然该公司未有签章或签名等确认行为，但其对本案销售活动是明知的，相关合同文本也是应由其审核确定的。南京御尊营销公司和扬州华远经纪公司作为经纪人参与售楼活动中，虽与原告实际接触，但并未与其直接建立起买卖合同关系。原告支付的定金和购房款，不论是向南京御尊营销公司账户还是其他公司账户支付，都是在履行买卖合同中的付款义务，属于合同法第六十四条规定的“向第三人履行合同”行为，效果归属于房屋销售方。原告退出买卖合同关系后，根据合同相对性原则，也应由扬州金三叶置业公司负责退款。
其次，扬州金三叶置业公司将房屋销售事宜委托给扬州华远经纪公司代理，应对代理人办理代理事务的各项行为负责。本案审理中展示的“诚意金专用章”、“销售中心”印章，不论由谁刻制加盖给原告，以及扬州华远经纪公司于2017年4月27日作出的退款承诺，效果均亦归属于委托方。至于代理人的行为是否得当，应由委托双方根据合同约定进行审查和追责，与原告无涉，原告也无须搅和其中。前述内外关系处理原则，同样适用于分销代理关系。
综上，原告可请求与其建立买卖合同关系的扬州金三叶置业公司退款并依约支付逾期退款违约金，但其主张的违约金明显过高，可比照银行逾期还款利息予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、扬州金三叶置业有限公司于本判决生效后五日内向张同林支付70000元，并自2017年5月11日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的逾期还款利率计付利息。
二、驳回张同林的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计926元，由扬州金三叶置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。
审判员 金 鑫
二〇一七年八月十五日
书记员 毕晓辰