上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1715号
上诉人（原审被告、反诉原告）花秀兰。
委托代理人石瑞军，上海郭军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄惠忠。
被上诉人（原审原告、反诉被告）关明俊。
委托代理人黄惠忠（系被上诉人关明俊丈夫），年籍同上。
上诉人花秀兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人花秀兰及其委托代理人石瑞军，被上诉人黄惠忠（兼被上诉人关明俊的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）于2011年5月26日登记于花秀兰名下。2013年1月18日，黄惠忠、关明俊作为买受人（乙方）、花秀兰作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计人民币（以下币种同）70万元。甲方于2013年1月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的2%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款2%的违约金，合同继续履行。附件三付款协议约定：1、乙方于2013年1月18日支付甲方房款42万元（内含定金2万元），为保障交易安全，甲方同意将该房屋资料原件暂存于中介方上海卓联房产经纪事务所。2、甲、乙双方于2013年3月31日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，在办理交易过户当日乙方第二笔房款用现金方式支付给甲方。补充条款（一）第6条约定，甲方于乙方付清第一笔房款25日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，……。第九条约定，……甲方拿首付款去银行撤销抵押，然后动迁协议和房产证留在中介方保管。第十条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第1款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第1款之约定违约金比例承担违约责任。同日，双方又签订补充协议，约定系争房屋实际成交价为92万元，双方协商一致同意将合同成交价做成70万元整，另外22万元差价在签买卖合同当日支付给甲方。具体付款方式以以下方式为准：1、乙方于2013年1月18日支付甲方房款42万元（内含定金2万元），为保障交易安全，甲方同意将该房屋资料原件暂存于中介方上海卓联房产经纪事务所。2、乙方于2013年3月15日前支付甲方第二笔房款40万元；3、甲、乙双方于2013年3月31日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，在办理交易过户当日乙方第三笔房款10万元用现金方式支付给甲方。黄惠忠、关明俊于2013年1月18日支付房屋首付款42万元（包括购房定金2万元）、后于2013年1月30日、3月4日、4月2日、6月14日、11月9日分别支付2万元、2万元、40万元、2万元、4万元，共计50万元。花秀兰称收取的92万元中90万元系房款，而1月30日支付的2万元为黄惠忠、关明俊借给花秀兰聘请律师代理诉讼的费用。花秀兰于2013年1、2月间将系争房屋交付于黄惠忠、关明俊，但未按约于收取首付款后注销系争房屋的抵押权登记。2013年7月26日，花秀兰就与案外人甲的抵押权纠纷提起诉讼，原审法院于2013年10月18日出具民事调解书：“一、原告花秀兰于2013年11月5日前给付被告甲人民币9万元；二、被告甲于全额收到上述第一项约定的款项后三日内协助原告花秀兰办理＊＊＊＊房屋抵押权撤销登记手续；三、双方全部债权债务就此了结，别无其他经济纠葛。”系争房屋抵押权登记于2013年11月间被撤销，但花秀兰仍未与黄惠忠、关明俊办理系争房屋产权过户手续。花秀兰称待黄惠忠、关明俊支付逾期付款违约金后，才能与之办理房产过户手续。系争房屋于2014年2月18日又作了抵押权登记，抵押权人为乙（系花秀兰妹妹），债权数额6万元。
原审审理中，黄惠忠、关明俊请求法院判令：一、花秀兰协助黄惠忠、关明俊办理系争房屋产权过户手续；二、花秀兰支付违约金5，000元。其后，黄惠忠、关明俊要求花秀兰涤除系争房屋抵押登记后协助办理房产过户手续，并表示本案中不追究花秀兰逾期办理房产过户的违约责任。花秀兰则提起反诉，要求判令黄惠忠、关明俊支付逾期付款违约金136，000元。
原审认为，系争房屋《买卖合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。花秀兰称收取的92万元中2万元系借款，但其就该款出具的为收条，与收取其余房款出具的收条相一致，且花秀兰并未举证证明2万元系借款，故应当认定黄惠忠、关明俊已向花秀兰支付了全部购房款92万元。虽然补充协议约定黄惠忠、关明俊应于2013年3月15日前支付甲方第二笔房款40万元，改变了《买卖合同》中黄惠忠、关明俊于2013年3月31日前双方办理交易过户当日支付第二笔房款的约定，但《买卖合同》关于花秀兰用首付款去撤销抵押权登记的约定对花秀兰仍具约束力，且就时间安排而言，该义务应先于黄惠忠、关明俊第二笔房款支付义务的履行。而花秀兰未能及时清偿全部债务，导致房屋抵押权登记经过诉讼后于2013年11月方才撤销，花秀兰已违反合同义务在先，作为后履行的黄惠忠、关明俊依法有权拒绝履行付款的义务。黄惠忠、关明俊嗣后继续付款并不构成违约，花秀兰要求黄惠忠、关明俊支付逾期付款违约金，于法无据，原审法院不予支持。现系争房屋虽已符合过户条件，但鉴于房屋再次进行了抵押权登记，故黄惠忠、关明俊要求花秀兰涤除系争房屋抵押权登记后再协助办理房产过户手续的诉讼请求，依法应予支持。黄惠忠、关明俊自愿在本案中放弃追究花秀兰的违约责任，原审法院予以准许。
原审法院审理后于二○一四年五月十九日作出判决：一、花秀兰于判决生效之日起五日内涤除上海市某区某镇某路某弄55号702室房屋上设定的抵押权登记；二、花秀兰于上述抵押权登记涤除之日协助黄惠忠、关明俊办理将上海市某区某镇某路某弄55号702室房屋产权过户登记至黄惠忠、关明俊名下的手续；三、驳回花秀兰的全部诉讼请求。本诉案件受理费13，000元，减半收取计6，500元，由花秀兰负担；反诉案件受理费1，510元，由花秀兰负担。
原审判决后，花秀兰不服，向本院提起上诉称：1、本案存在两份买卖协议，《双方协议》为当事人的真实意思表示，而《买卖合同》是网上备案合同，且为格式合同，并非当事人的真实意思表示，其效力低于前者。原审依据备案合同判决本案，违背了当事人的真实意思表示。2、双方对于涤除抵押权并未确定具体的时间，故上诉人只要在办理过户手续之前涤除就不构成违约。被上诉人支付第二笔房款的时间是明确的，其延迟支付违约在先，应当赔偿由此给上诉人造成的经济损失。综上，上诉人要求撤销原审判决第三项，改判支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人黄惠忠、关明俊辩称：上诉人收到首付款后并未依约涤除抵押权，被上诉人有权拒绝继续支付房款。事实上，为促成交易，被上诉人在上诉人未涤除抵押权的情况下还是支付了全部房款，并借钱帮助上诉人解决高利贷事宜，但上诉人却未按约协助被上诉人办理过户手续，反而又在系争房屋上设立抵押。因此，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，原审判决书载明的补充协议即为上诉人与被上诉人于2013年1月18日签订的《双方协议》。
又查明，二审庭审中，上诉人与被上诉人一致确认，双方于2013年1月18日先后签订了《双方协议》和《买卖合同》。
本院认为，本案的争议焦点主要有二：一是《买卖合同》中关于“上诉人拿首付款去银行撤销抵押”约定的效力。二是被上诉人延迟支付第二笔房款是否构成违约。
对于争议焦点一。上诉人主张《买卖合同》仅系备案合同，并非当事人的真实意思表示。被上诉人辩称上诉人以首付款涤除抵押系双方的真实意思表示。对此，本院认为，首先，《双方协议》仅对房屋成交价、付款时间、过户时间作了约定，而《买卖合同》则对交易的重要事项诸如违约责任、税费的承担、装修及电器的归属、房屋的交接事宜等作出约定，由此可见，《买卖合同》应系双方为完成交易达成的合意，并非仅为备案之用，对合同双方均有约束力。其次，上诉人与被上诉人先后签订了《双方协议》及《买卖合同》，如果两份合同约定的条款存在冲突，则应以合同当事人的真实意思为准。本案中，《买卖合同》关于被上诉人以首付款撤销抵押的约定与《双方协议》中关于付款时间的约定并不冲突，系对不同事项的约定，因此，上述约定对于合同双方均有约束力。
对于争议焦点二。上诉人主张被上诉人延迟付款构成违约，应当承担违约责任。被上诉人则辩称上诉人收到首付款后未依约涤除抵押权，其有权拒绝继续支付房款。对此，本院认为，根据本案查明的事实，上诉人在收到首付款后并未依约办理涤除抵押权的相关手续，根据合同法的规定，作为后履行一方的被上诉人，在上诉人履行之前有权拒绝其支付第二笔房款的要求。因此，被上诉人延迟支付第二笔房款的行为并不构成违约，上诉人要求被上诉人承担违约责任，于法无据。
综上所述，花秀兰的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，510元，由上诉人花秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年八月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……