江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终97号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市御景路1号。
法定代表人:刘升宣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨战胜，男，1980年1月11日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人杨战胜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5833号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托代理人薛含，被上诉人杨战胜到庭参加诉讼活动。现本案已审理终结。
上诉人苏商实业公司上诉请求：1、撤销徐州市泉山区人民法院作出的（2017）苏0311民初5833号民事判决书，依法改判。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决认定事实错误。1、上诉人在取得竣工备案登记后，已经于2015年11月6日向被上诉人发出上房通知书，但因相关证据缺失，上诉人无法举证证明自己已通知的事实，现上诉人仍在搜集相关证据。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，上诉人已经于2015年11月4日具备上房的资格，被上诉人迟迟不办理上房手续不是上诉人原因造成的。一审法院对该事实不予认定是错误的。2、《储藏室买卖协议》中没有约定逾期交付的违约责任，一审法院却认定参照《商品房买卖合同》约定支付违约金违背了事实情况，该协议是双方的真实意思表示，是合法有效的约定。该协议没有约定违约责任，即说明双方对于违约责任的主张予以放弃。一审法院强行改变双方签订的协议内容，增加上诉人的义务，违背了意思自治的原则。3、被上诉人违约延期付款产生的违约金5355元，应当在本案中一并扣除。根据合同约定，被上诉人应于2013年12月份将贷款51万元支付给上诉人，但被上诉人的贷款实际支付给上诉人的时间是2014年4月4日，被上诉人因此产生违约金5355元。该违约金与被上诉人的主张是基于同一份合同产生，应在本案中一并审理，一审法院对上诉人的抗辩意见不予理涉是错误的，请求二审法院一并处理。
被上诉人杨战胜答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
杨战胜向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告逾期上房违约金6697.14元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2013年11月20日，杨战胜、苏商实业公司就苏商御景湾第E66-1-302号房屋签订《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为732429元。买受人于2013年11月20日之前支付房款222429元，余款人民币51万元整由买受人贷款于30日内支付给出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过20日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水、暖气、市政道路等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。当日，双方还就附属的E66-1-22号地下室签订了储藏室买卖协议。
合同签订后，杨战胜如约向苏商实业公司支付涉案商品房的首付款及储藏室购房款，并通过中国邮政储蓄银行贷款的方式于2017年4月4日向苏商实业公司支付涉案商品房的购房余款51万元。2016年4月16日，苏商实业公司向杨战胜开具销售不动产统一发票，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为729623元、14504元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，写明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2016年1月3日，苏商实业公司向杨战胜邮寄上房通知书，杨战胜收悉后办理了上房手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，杨战胜、苏商实业公司就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付杨战胜使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，并于2016年1月3日向杨战胜邮寄上房通知书，杨战胜收悉后办理了上房手续，故杨战胜主张由苏商实业公司承担以已付购房款729623元为基数，按照每日万分之一的标准计算自2015年10月1日至2015年12月29日期间的逾期上房违约责任，有事实和法律依据，予以支持。杨战胜所购买的储藏室系商品房的附属物，储藏室买卖合同的签订及价款支付均与商品房的买卖合同同步完成，现杨战胜主张参照商品房买卖合同的约定按照已付房款每日万分之一计算储藏室逾期交付的违约责任，符合双方的合同目的，予以采纳。苏商实业公司辩称意见与双方合同约定及法律规定不符，故不予采信。苏商实业公司提出杨战胜逾期付款应向其告承担违约金，并在本案中扣减的主张，苏商实业公司未提出反诉，在此不予理涉。
综上，徐州苏商实业发展有限公司应向杨战胜支付自2015年10月1日至2015年12月29日期间逾期交房违约金6697.14元（90天*744127元*0.0001）。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：徐州苏商实业发展有限公司于判决发生法律效力后十日内向杨战胜支付逾期交房违约金6697.14元。
二审期间，上诉人提交徐州市不动产（所有权）登记审核表及附件，证明上诉人在2016年8月3日已经取得了涉案房屋的初始登记证书，完成了商品房买卖合同第十五条约定的完成办理全书的登记需由出卖人履行的合同义务。上诉人不存在逾期办证的事实。被上诉人质证认为，上述证据中不包含74号楼和65号楼的，即使上诉人有权属证，但是并未通知我们业主。
本院二审查明其他事实与一审查明一致。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人承担逾期上房的违约责任？2、上诉人应否要向被上诉人承担逾期交付储藏室的违约责任？3、被上诉人存在的逾期付款是否可以折抵以上逾期的违约金？
一、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任问题。本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人虽在2015年9月28日通知被上诉人上房，但根据庭审查明的案件事实，上诉人直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，即至此涉案房屋才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，故一审法院据此认定上诉人未如期交付符合合同约定的房屋并承担逾期上房的违约责任，并无不当。至于逾期上房违约金的起算点，根据合同约定，“出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用”，而上诉人系于2015年12月29日取得涉案房屋的交付使用通知书，故一审法院以此作为认定涉案房屋的交付日期，并据以计算逾期上房的违约金符合双方的合同约定，本院予以支持。
二、关于上诉人应否要向被上诉人承担逾期交付储藏室的违约责任问题
本院认为，涉案《储藏室买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为储藏室买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付储藏室的权利。被上诉人按约支付了房款，根据权利义务相对等原则，上诉人应当按约交付储藏室，而上诉人并未按照约定期限交付，显属违约，一审法院参照双方签订的商品房买卖合同中关于上诉人逾期交付商品房的违约责任标准认定逾期交付储藏室的违约金，并无不当。
三、关于被上诉人存在的逾期付款是否可以折抵以上逾期的违约金问题。本院认为，上诉人虽在一审期间提出被上诉人存在逾期上房、逾期付款等情形应向其承担违约金，并主张相互扣减，但因未提出反诉，一审法院未予理涉，即其上述请求并未经一审法院实体审理，现二审期间提出要求以逾期付款违约金折抵上述逾期上房违约金的请求，本院亦不予理涉，上诉人可对此另行主张权利。
综上所述，上诉人徐勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐州苏商实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 潘全民
审 判 员 胡元静
二〇一八年五月九日
法官助理 曹 勇
书 记 员 杭恒宇