四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终1178号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，1973年12月出生，住四川省江安县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：何某1，女，2003年出生，住四川省江安县。
法定代理人：李某（何某1之母），女，1973年12月出生，住四川省江安县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何顺祥，男，1949年10月出生，住四川省江安县。
委托诉讼代理人：何莉（何顺祥的女儿），1974年11月出生，住四川省江安县。
委托诉讼代理人：孙从辅（何顺祥的女婿），1973年10月出生，住四川省江安县。
原审原告、反诉被告：何江，男，1993年4月出生，汉族，住四川省江安县。
上诉人李某、何某1因与被上诉人何顺祥，原审原告（反诉被告）何江房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2016)川1503民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某、何某1上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人向被上诉人何顺祥支付购房款43570元；3.改判被上诉人在上诉人支付购房款后5日内办理为上诉人办理房屋产权过后手续；4.驳回被上诉人的其他诉讼请求；5.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议并未约定违约金，上诉人也没有违约行为，而是被上诉人拒绝领取购房款违约，一审判决上诉人向被上诉人支付银行同期贷款利息的违约金不当。（二）上诉人已经向被上诉人支付了部分购房款，这一事实未得到一审法院的认可不当。
何顺祥辩称，上诉人购买被上诉人的房屋没有按约定支付购房款，一审法院判决其承担逾期付款利息正确。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
李某、何某1、何江向一审法院起诉请求：1、判令何顺祥继续履行协议，立即为李某、何某1、何江办理房屋所有权证；2、判令何顺祥支付违约损失18230元；3.由何顺祥承担本案诉讼费。
何顺祥向一审法院反诉请求：判令李某、何某1、何江支付其所欠购房款9万元及利息23.76万元（利息以9万元为基数，从2005年至2016年按月利率2%计算11年），合计32.76万元；2、诉讼费由李某、何某1、何江承担。
一审法院认定事实：李某系何佳奎（已死亡）之妻，何江、何某1分别系李某与何佳奎的儿子、女儿，何顺祥与何佳奎系叔侄关系。何佳奎于2011年7月因跳楼自杀身亡，李某、何江、何某1为何佳奎的第一顺位继承人。
何顺祥为本案涉诉的江安县江安镇竹海路西段房屋（产权证号：江权字第×号）的产权人。2003年9月，李某一家搬入该涉诉房屋居住。2005年10月15日，何顺祥与何佳奎签订《房屋转让协议书》，约定：“经双方协商何顺祥自愿将座落于江安县江安镇竹海路西段私有住房一幢转让给何佳奎。达成如下协议：一、双方协商价为玖万元正。二、本协议双方签字后必须付清此款。三、付款后何顺祥将两证交与何佳奎自办两证过户。本协议双方签字生效。”2009年9月，李某一家离开居所地外出务工，后何顺祥将涉诉房屋出租给他人，2009年11月9日至2012年12月2日房屋出租期间，何顺祥收取房屋租金18230元。2012年12月2日，李某搬回该涉诉房屋居住。何顺祥与李某发生争执，何顺祥向长宁县人民法院提起排除防碍纠纷诉讼，要求李某搬离涉诉房屋，经长宁县人民法院一审、宜宾市中级人民法院二审后，两级法院均支持何顺祥的诉讼请求，判令李某搬离涉诉房屋。后经四川省高级人民法院再审作出（2015）川民提字第178号民事判决，该生效判决认定：何佳奎与何顺祥签订的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该协议属合法有效的合同，李某一家基于合法有效的房屋买卖关系而占有、使用该涉诉房屋，属合法占有，故判令李某于2012年12月2日搬入涉诉房屋不构成对何顺祥的妨碍，驳回了何顺祥的诉讼请求。现李某一家仍居住在涉诉房屋内。
另查明，2013年6月7日，长宁县人民法院开庭审理何顺祥诉李某排除防碍纠纷案时，在庭审中，证人何佳琼（何佳奎的姐姐）陈述称其将自己对何顺祥享有的债权抵偿了何佳奎的购房款2万元，但何顺祥对此不予认可。
2014年6月4日，李某向江安县公证处申请证据保全，江安县公证处对何江与何顺祥的电话通话过程及其内容进行现场公证，并出具了（2014）江证字第×号《公证书》。在此电话通话中，何江表示要向何顺祥支付购房款51800元。
一审法院认为：四川省高级人民法院（2015）川民提字第178号生效民事判决认定何佳奎与何顺祥签订的《房屋转让协议书》属合法有效的合同，购房人何佳奎死亡后，李某、何江、何某1作为何佳奎的合法继承人，已向何顺祥主张该合同约定的权利，则三人已认可依法继承该房屋买卖合同约定的义务。因房屋买卖双方均要求继续履行合同，则双方应按合同的约定履行各自的义务，即买方应向卖方支付购房款，卖方应将房屋所有权转移给买方所有。
关于继续履行合同的先后顺序：根据《房屋转让协议书》“本协议双方签字后必须付清此款；付款后何顺祥将两证交与何佳奎自办两证过户”的约定，双方在协议中已明确约定了合同的履行顺序，认定买方应先向卖方支付购房款后，卖方再协助买方办理产权转移登记手续。
关于李某、何江、何某1应向何顺祥支付多少购房款：李某当日提出已向何顺祥支付了购房款38200元，其应对自己提出的主张提供证据加以证明。证人何佳琼证实其将自己对何顺祥享有的债权抵偿何佳奎的购房款2万元，但何顺祥对此并不认可，并且何佳琼对何顺祥享有的债权可由何佳琼直接向何顺祥主张，因此，李某当日抗辩已支付购房款2万元的理由不成立。对其余18200元购房款，反诉被告未提供证据证明。因此，李某当日主张已支付购房款38200元的意见不予支持，李某当日应向何顺祥支付购房款9万元。
关于何顺祥是否应赔偿李某等人经济损失：李某主张因何顺祥违约将房屋出租给他人，给其造成了损失，但《房屋转让协议书》对由谁占有、使用房屋未约定，并且何顺祥并没有提供证据证明由何顺祥出租房屋系违背李某等人的意愿，也未提供证据证明何顺祥系非法进入涉诉房屋后将房屋出租，故李某等人主张的经济损失无事实和法律依据，不予支持。
关于李某当日是否应向何顺祥支付逾期付款利息：《房屋转让协议书》约定“本协议双方签字后必须付清此款”，表明签订协议的次日即2005年10月16日就应支付购房款，但李某当日未按约定支付购房款，故已构成违约，应向何顺祥赔偿逾期付款损失。李某当日抗辩称系因何顺祥的过错导致其未履行付款义务，不认可向何顺祥支付逾期付款利息，但是，李某等人提交的2014年6月4日何江表示向何顺祥支付购房款的通话录音并不能证明未付购房款的责任在于何顺祥，并且李某当日并没有实际向何顺祥支付购房款，因此，法院对李某当日的抗辩理由依法不予采信。又因双方在协议中未约定逾期付款违约金及其计算方法，李某当日主张按月利率2%支付逾期付款利息无法律依据，依法认定按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算，从2005年10月16日起计算至付清购房款之日止。但是，因《房屋转让协议书》签订后，李某当日已实际占有、使用该房屋，李某等人可依法享有涉诉房屋的收益权，虽然双方对何顺祥收回涉诉房屋进行出租所获得的收益如何分配未进行约定，但何顺祥在主张房屋出租期间的逾期付款损失的同时，再享有房屋出租收益，有违公平原则，据此，应当在逾期付款利息中扣除何顺祥出租房屋收取的房屋租金18230元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共务民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、李某、何江、何某1于判决生效之日起十日内支付何顺祥购房款9万元及逾期利息（利息的计算方法为：以购房款9万元为基数，从2005年10月16日起至付清购房款之日止，以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算；在前述计算的利息中，扣减何顺祥已收取的房屋租金18230元）；二、在李某、何江、何某1履行完判决第一判项确定的债务后二十日内，何顺祥协助李某、何江、何某1办理江安县江安镇竹海路西段房屋（产权证号：江权字第57**号）产权转移登记手续；三、驳回李某、何江、何某1的其他诉讼请求；四、驳回何顺祥的其他诉讼请求。本案本诉受理费452元，依法减半收取226元，由李某、何江、何某1负担176元，何顺祥负担50元；反诉受理费6214元，依法减半收取3107元，由何顺祥负担1657元，李某、何江、何某1负担1450元。
二审中当事人没有提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与原审一致。对原审查明事实本院予以确认。
本院认为：上诉人李某、何某1主张其被继承人何佳奎生前向被上诉人何顺祥交付了部分购房款，在一审和二审中均没有提供证据证明，本院不予采信。由于何佳奎没有按购房合同的约定向何顺祥交付购房款，故一审法院判决何佳奎的财产继承人李某、何某1、何江向被上诉人何顺祥支付逾期付款利息并无不当。因一审判决已确定被上诉人何顺祥在履行债务后20日内为上诉人李某、何某1办理房屋产权过户手续，20日系合理的履行期限，故上诉人李某、何某1要求改判办证时间为5日的理由不成立。综上所述，李某、何某1的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费943元，由上诉人李某、何某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈淑玉
审判员 张问桃
审判员 陈志彬
二〇一六年九月十四日
书记员 贾琳玲