巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴州民初字第2376号
原告李杨，男，生于1972年，汉族，大学文化，住巴中市巴州区。
原告周晓华（系原告李杨之妻），女，生于1974年，汉族，大专文化，住巴中市巴州区。
委托代理人蒲世军，四川宏坤律师事务所律师。
被告巴中市巴州区人之初幼儿园。
法定代表人张小霞，系该园园长。
委托（特别授权）代理人张木林（系张小霞父亲），男，生于1950年，汉族，中专文化，住巴中市巴州区。
委托代理人周黎明，四川宏坤律师事务所律师。
本院2013年7月31日立案受理原告李杨、周晓华与被告巴中市巴州区人之初幼儿园排除妨害纠纷一案，依法由审判员蒋登银担任审判长，与人民陪审员王儒才、王凤兰组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告李杨、周晓华的委托代理人蒲仕军，被告巴中市巴州区人之初幼儿园的委托代理人张木林、周黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我们于2008年10月27日依法竞买了位于巴中市巴州区钟鼓楼街2号楼2楼的商用房屋，2009年8月我依法接收了该房，2011年6月和2011年9月我分别依法办理了该房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2012年4月我们已书面通知被告返还该房屋，而被告不于理睬，并于2012年8月以优先购买权为由向巴州区法院起诉。巴州区法院审理后依法驳回了被告的诉讼请求，被告不服提起上诉，二审法院审理后又判决驳回了上诉，维持原判。时至今日，被告仍不还房，实属侵权，给我造成了极大的经济损失。特请求：1、判令被告立即停止妨害，腾空位于巴中市巴州区钟鼓楼街2号楼2楼房屋返还给我。2、判令被告赔偿我从2012年8月1日起至返还我房屋时止的房屋使用费及隔墙、误工等费共计368500万元。
被告辩称：1、对于本案中的先予执行裁定，我园已申请复议，但至今未答复，故请求先解决本案的程序问题。2、因该诉争之房的所有权人九牛公司的房产证至今未注销，故请求追加九牛公司作为本案当事人参加诉讼。3、2012年我园与九牛公司续签了5年租赁合同，该合同尚未满期。4、原告起诉采用的房产证我园已上诉，二审法院至今还未审结，建议中止本案。5、驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于巴中市巴州区钟鼓楼街1号楼2楼建筑面积为647.15平方米和2号楼2楼建筑面积为647.15平方米的营业用房，曾属于原四川九牛实业公司巴中分公司所有的财产。2000年9月27日，原四川九牛实业公司巴中分公司（即现在的九牛公司）用巴中市巴州区鼓楼街的房产做抵押在巴中市工商银行贷款1883.8万元。因九牛公司未能按期还贷，后工行将此债权转让给了中国长城资产管理公司成都办事处。
四川省巴中市中级法院受理执行中国长城资产管理公司成都办事处与九牛公司借款合同纠纷一案后，于2006年12月1日查封了被执行人九牛公司位于巴中市巴州区鼓楼街B区一、二、四、五号楼底层门市和二楼房屋。2007年10月10日，巴中市中级法院委托四川巴中金涛拍卖有限责任公司（以下简称金涛公司）对案涉房屋进行拍卖；同日，九牛公司委托金涛公司对案涉两处房屋中间天桥上的房屋进行拍卖。
2008年2月18日，金涛公司在《巴中日报》上刊登拍卖广告载明：定于2008年2月28日下午15：00时在金涛公司拍卖厅拍卖包括案涉房屋在内的相关财产。
2008年3月17日，中国长城资产管理公司成都办事处与巴中市人民政府签订了一份《债权转让协议》，协议约定：中国长城资产管理公司成都办事处对四川九牛实业公司巴中分公司享有的债权2612.35万元人民币转让给巴中市人民政府，巴中市人民政府向中国长城资产管理公司成都办事处支付转让款885万元人民币。2008年3月5日，巴中市府办向巴中市中级人民法院申请对查封的财产解封。同月18日，巴中市中级人民法院裁定对包括案涉房屋在内的相关财产予以解封。
2008年3月18日，四川省信和房地产评估咨询有限公司根据巴中市府办的委托，对巴中市巴州区钟鼓楼片区属九牛公司的部分房屋出具了“四川信和房评（2008）委字第009号”房地产估价报告。该报告载明：1号楼2楼营业用房，建筑面积647.15平方米，已出租，简单装修；2号楼2楼营业用房，建筑面积647.15平方米，已出租，简单装修；1号楼2楼和2号楼2楼营业用房的评估单价均为每平方米1600元，总价为1035440元。
2008年4月28日，巴中市府办、九牛公司与金涛公司签订了一份《委托拍卖合同》，合同中约定：由金涛公司对巴中市府办、九牛公司委托的案涉房屋进行拍卖；巴中市府办、九牛公司应保证对委托标的物有无可争议的处置权，并向金涛公司提供证明文件和拍卖标的物的详尽资料；因权属争议等原因而导致买受人接收不到标的物或不能及时过户，由此给买受人造成的损失由九牛公司承担；巴中市府办、九牛公司根据评估报告和市场因素确定合理的拍卖底价，金涛公司不得以低于底价进行拍卖；拍卖成交、买受人交清价款之日起五日内，由九牛公司将标的物移交给买受人，并协助买受人办理产权过户手续；对已出租未到期的标的物，从拍卖成交之日起至到期之日止的租金由九牛公司返还给买受人；金涛公司收取标的物拍卖保证金，标的物拍卖成交后的价款，由买受人直接存入市财政专户；巴中市府办有权获得拍卖成交价扣除金涛公司佣金后的全部价款；拍卖成交后，金涛公司5日内交付拍卖总价款的50%，10日内补交总价款的30%，下余拍卖款待标的物产权办结后一并清算；在合同签订后，金涛公司在25个工作日内拍卖成交一楼门市、二楼商业用房、办公用房成交50%以上；下余部分在3个月内拍卖成交；合同有效期限自2008年4月28日至2008年9月30日（办证所需时间除外）。
2008年4月30日，金涛公司在《巴中日报》上发布广告载明：定于2008年5月16日下午15：00时在恒丰饭店底楼会议室对包括案涉房屋在内的相关财产进行拍卖，后因地震于2008年5月14日在《巴中日报》刊载广告，暂时取消该次拍卖；2008年5月30日，金涛公司在《巴中日报》刊登广告，恢复对2008年5月16日的拍卖，并定于2008年6月13日上午10：00时在恒丰饭店底楼会议室公开拍卖。
2008年6月30日，金涛拍卖公司对外发布川金拍（2008）28号拍卖公告，该公告中载明：受委托，我公司将于2008年7月15日下午15：00时在恒丰饭店底楼会议室对位于巴中市巴州区街心花园电影院附近、巴中中学与电影院之间的部分底楼门市及钟鼓楼街二楼商务用房进行公开拍卖；·····位于巴州区鼓楼步行街、城关医院对面1、2号楼的第二层大型商用场地，现“人之初幼儿园”租用；中间有天桥连通，两栋楼分别有专用楼梯，适宜做大型零售卖场、高级网络会所、培训基地、幼儿园等，1号楼、2号楼有独立产权，天桥无产权；可整体或分割拍卖：1号楼二楼商场带天桥，参考面积约706.55平方米，起拍价为112.45万元；2号楼二楼商场，参考面积约647.15平方米，起拍价103.55万元；整体拍卖参考面积约1353.7平方米，起拍价216万元，单价约每平方米1600元，竞买保证金50万元，报名地点为巴人广场步行街21号（四川巴中金涛拍卖有限责任公司），报名截止时间为2008年07月14日下午18：00时。
2008年7月14日，罗勇在金涛公司提供的《竞买须知》上的竞买人栏处签名，并与金涛公司签订了《竞买合同》和《佣金合同》。2008年7月15日，罗勇通过竞买，以112.45万元的价款购买了位于巴中市巴州区鼓楼街1号楼2楼商场（带天桥），并于当日签订了《拍卖成交确认书》。
2008年7月22日，金涛公司在《巴中日报》刊载川金拍（2008）第31号广告载明，定于2008年7月30日下午在金涛公司拍卖厅拍卖包括案涉2号楼2楼在内的相关财产，该次拍卖流拍。2008年8月11日，金涛公司在《巴中日报》刊载川金拍（2008）第33号广告载明，定于当月21日下午在金涛公司拍卖厅拍卖包括案涉2号楼2楼在内的相关财产；同月14日金涛公司又在派送信息上广告：定于当月21日下午在金涛公司拍卖厅拍卖包括案涉2号楼2楼在内的相关财产。本次拍卖案涉的2号楼2楼财产依然流拍。
2008年10月17日，金涛公司在《巴中日报》上刊载川金拍（2008）第41号广告载明：定于2008年10月27日下午15：30在金涛公司拍卖厅拍卖包括案涉2号楼2楼在内的相关财产。2008年10月20日，金涛公司与原告李杨分别签订了《竞买合同》、《竞买须知》和《佣金合同》。2008年10月27日，原告李杨以103.55万元的价格竞买了案涉2号楼2楼房产，并与金涛公司签订了《拍卖成交确认书》。
2008年11月10日，金涛公司向巴中市府办、九牛公司申请，要求对2008年4月28日签订的《委托拍卖合同》中的合同有效期限延长至2009年5月30日。
2009年3月16日，罗勇以自己所竞买的房屋已赠与罗倩为由，向金涛公司提出书面申请，要求将其购买的涉案房屋产权办在原告罗倩的名下。
2009年4月15日，金涛公司发布公告载明：位于巴州区钟鼓楼小区1号楼2楼、2号楼2楼营业用房（现“人之初幼儿园”租赁场地），我司受市府办及九牛公司的委托，已公开拍卖，请各承租业主立即移交，确再需租赁者请及时与我公司联系，其他任何单位和个人均无权出租；巴中市府办负责人在该公告上进行了批注。2009年4月27日，金涛公司函告巴中市府办及九牛公司，要求立即移交案涉房屋给买受人并办理产权过户手续。巴中市府办的负责人张开荣在该函告上批示：“请九牛公司、金涛公司采取切实措施，将所拍卖资产移交给业主”。2009年8月10日，巴中市府办协调工作组人员及九牛公司、金涛公司分别与罗勇和原告李杨签订了《实物移交确认书》，将原告罗倩、李杨竞买的房屋分别交付给了原告罗倩和李杨，并约定：从移交之日起，成交标的物使用或修缮的安全责任由买受人自行承担；承认九牛公司与双语学校的租赁合同，租金从2010年10月1日后双方另行协商调整，2010年10月1日前的租金从价款中返回竞买人。
2009年8月24日，金涛公司向巴中市府办、九牛公司请示，对流拍的房屋，现是否按原委托价格拍卖。2009年8月31日，九牛公司的全权代理人董成鹏批注：可否按调整价进行拍卖，请张主任定夺；巴中市府办的负责人张开荣批示：同意按程序对外公告，对租赁户要做到人人皆知，要通知九牛公司全程参与，避免再发生事了。2010年4月19日，被告九牛公司的全权代理人董成鹏在巴州区钟鼓楼片区资产成交标的未办理产权名单（第二批）（该名单上含原告李杨、罗倩的名字）上签署意见：同意办理产权证；金涛公司在名单上加盖公章。2010年10月11日，巴中市府办向市国土资源局去函，要求对包括李杨、罗倩在内的15户竞买人在办理国土手续时不缴纳土地出让金；对原已办理了房屋产权证及国土使用证的，待政府收回后并注销。2011年3月4日，九牛公司向税务机关缴纳税款382782.30元。2011年3月11日，李杨、罗倩分别向税务机关缴纳税款41942.80元。2011年6月22日，房管部门分别给原告李杨、罗倩颁发了案涉房屋的《房屋所有权证》。2011年9月5日，巴中市国土资源局分别给原告李杨、罗倩颁发了《国有土地使用权证》。2012年9月5日，罗勇向巴中市巴州区地方税务局对自己竞买案涉房屋后赠与给原告罗倩申报补交税款，次日，原告罗倩向税务部门补交了税款。
同时查明，巴中双语制文武学校系民办私立学校，创办于2003年8月，原地址位于巴中市巴州区西城市场九号、十号楼二楼，负责人为何世达（系该校校长）。2007年7月7日，经巴中市巴州区教育局同意，将巴中双语制文武学校更名为“人之初”幼儿教育及特长培训中心，校址迁至巴中市巴州区钟鼓楼步行街，负责人仍为何世达。2006年7月30日，九牛公司与巴中双语制文武学校签订了一份《租房合同书》，合同中约定：九牛公司将案涉房屋出租给巴中双语制文武学校，租期5年，租赁时间自巴中双语制文武学校向九牛公司付清第一年房租后开始计算；第一年租金4万元，从第二年开始根据市场行情调整租金，但每年租金增加额度不得超过上年租金的15%，租金一年一付；巴中双语制文武学校在租用该房期间，如九牛公司或抵押权人进行转让或拍卖该房产的所有权，同等条件下巴中双语制文武学校有优先购买权，合同期满后有优先续租权。2007年6月30日，双方又签订了《租房合同补充条款》约定：房屋租期从2007年8月1日起开始计算。
四川省巴中市中级人民法院受理执行中国长城资产管理公司成都办事处与九牛公司借款合同纠纷一案后，在查封了该租赁房屋的同时，并于2007年6月29日向原巴中双语制文武学校下达了（2006）巴市法执字第73号协助执行通知书，要求巴中双语制文武学校暂停支付九牛公司的房屋租金一万元。巴中双语制文武学校与李大江于2007年11月22日达成协议：巴中双语制文武学校同意将租用场地的优先购买权转让给李大江，李大江同意在其本人竞买成功该处房产后，保证双语制文武学校租用合同满后有优先续租权；同日，金涛公司与李大江签订了《拍卖成交确认书》。2007年12月27日，李大江书面申请放弃案涉房屋的优先购买权，并要求退回所交的20万元保证金。
2008年3月，张小霞取得该幼儿园的承包经营权。2010年9月20日，“人之初”幼儿教育及特长培训中心负责人何世达向巴中市巴州区教育局申请，将该校的负责人变更为张小霞。
另查明，2013年5月27日，巴中市巴州区中城北街1单元601号李春梅将其所有的钟鼓楼街5号楼2楼营业用房483.75平方米出租给承租人罗军使用10年，第1年租金20万元，以后每年递增10％。同一等级地段的王玉平（巴中市巴州区水井街1号）于2012年6月26日将其所有的巴师校大西门西二幢二楼约560平方米的房屋出租给方正使用6年，第1年租金32万元，以后每年递增10％。
2012年8月，原、被告为涉案房屋发生争执后，原告关锁了该房屋。2012年8月25日，经本院主持调解，在被告向本院交纳25万元保证金后，原告同意被告从2012年9月1日使用该涉案房屋至2013年1月20日止。该期间，被告使用了该房屋。该使用期满后，因被告未交付该房屋，原、被告为该房屋的使用又发生争执，相互堵锁房门，导致原、被告均未实际使用该房屋。
再查明，2012年8月22日，被告以拍卖合同纠纷一案向本院起诉，主张上述涉案房屋的拍卖合同无效和涉案房屋的优先购买权。2013年1月5日本院作出了（2012）巴州民初字第1765号民事判决书：驳回本案被告的诉讼请求。被告不服提起上诉，巴中市中级人民法院于2013年6月27日判决：驳回上诉，维持原判。2012年9月25日，巴中九牛房地产开发有限公司亦以拍卖合同纠纷一案向本院起诉，主张确认涉案房屋的买卖行为无效，并返还涉案房屋、赔偿损失205616元。本院于2013年1月5日作出了（2012）巴州民初字第2088号民事判决书，判决驳回了巴中九牛房地产开发有限公司的诉讼请求。巴中九牛房地产开发有限公司不服判决提起上诉，巴中市中级人民法院于2013年6月27日判决：驳回上诉，维持原判。尔后，巴中九牛房地产开发有限公司仍不服，申请四川省高级人民法院再审。2013年11月6日，四川省高级人民法作出了（2013）川民申字第1917号民事裁定书：驳回巴中九牛房地产开发有限公司的再审申请。
2013年5月24日，被告以不服巴中市住房和城乡建设局房屋登记行政行为为由，向本院提起行政诉讼，请求撤销巴中市住房和城乡建设局对涉案房屋所作出的巴州南字第10404号和10287号房屋登记的行政行为。2013年8月19日，本院作出（2013）巴州行初字第12和11号行政判决：巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南字第10404号和10287号房屋登记行政行为违法。被告不服提起上诉，巴中市中级人民法院于2013年10月17日裁定：1、撤销巴中市巴州区人民法院（2013）巴州行初字第12号和11号判决；2、驳回巴中市巴州区人之初幼儿园的起诉。
在本案审理过程中，本院根据原告罗倩和李杨、周晓华先予执行申请和担保，于2013年8月5日分别作出了（2013）巴州民初字第2375号和2376号先予执行民事裁定书。被告收到该民事裁定书后，于2013年8月13日向本院申请复议。本院于2013年10月30日又依法作出了（2013）巴州民初字第2375号和2376号驳回复议决定书。2013年12月3日，本院强制执行了（2013）巴州民初字第2375号和2376号先予执行民事裁定书所确定的法律义务，将涉案房屋分别交给了原告罗倩和李杨周晓华。
上述事实，有原告的诉状、陈述，被告的答辩，巴州区安监局房屋安全鉴定报告，巴州区教育体育局关于人之初幼儿园另行选址办园的通知，委托拍卖合同，拍卖公告，拍卖成交确认书，实物移交确认书，巴州南字第10404号和10287号房权证，巴市国用（2011）第3237号、3238号土地使用证，（2012）巴州民初字第1765号、2088号民事判决书，（2013）巴民终字第129号、128号民事判决书，（2013）川民申字第1917号民事裁定书，（2013）巴州行初字第12和11号行政判决书，（2013）巴行终字第13号、12号行政裁定书，先予执行申请书、担保财产有关资料，（2013）巴州民初字第2375号和2376号民事裁定书，复议申请书，（2013）巴州民初字第2375号和2376号驳回复议决定书，执行现场笔录、领条，有关申请，房屋租赁合同及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。
本院认为：排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种司法措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。
2008年10月27日原告李杨、周晓华竟买了巴中市巴州区钟鼓楼街2号楼2楼的营业用房，2009年8月10日巴中市府办协调工作组人员及九牛公司、金涛公司分别与原告李杨签订了《实物移交确认书》，将竞买的涉案房屋交付给了原告李杨、周晓华。房管部门于2011年6月3日给原告李杨、周晓华颁发了案涉房屋的《房屋所有权证》。2011年9月5日，巴中市国土资源局给原告李杨、周晓华颁发了《国有土地使用权证》。该涉案房屋应当为原告李杨、周晓华所有，被告应当及时腾空该房屋交与原告李杨、周晓华使用。被告在本院强制执行前长时期占用涉案房屋，给原告造成了一定的经济损失，故被告应当支付该房屋占用期间的相关费用。原告主张从2012年8月1日起计算房屋占用费，本院予以支持。鉴于原告已于2013年12月3日依法接收了该涉案房屋，故被告应当支付2012年8月1日至2013年12月3日期间的房屋占用费。
经本院主持调解后，被告从2012年9月1日至2013年1月20日实际使用了该房，原告亦未干涉，故该期间的房屋占用费应当由被告承担。该房屋占用费，根据本案实际情况，参照同期、同类、同地段李春梅所有的巴中市巴州区钟鼓楼街5号楼2楼483.75平方米的营业用房年租金为20万元进行计算，即200000元÷483.75平方米÷365天×140天×647.15平方米＝102624元。2012年8月2日至2012年8月31日和2013年1月21日至2013年12月2日期间，原、被告为此房再次争执，导致相互堵、锁房门，原、被告均未实际使用该房，其损失应当由原、被告共同承担，被告应承担该房屋占用费为：200000元÷483.75平方米÷365天×310天×647.15平方米÷2＝113619.48元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告巴中市巴州区人之初幼儿园不得妨碍原告李杨、周晓华所有的位于巴中市巴州区钟鼓楼街2号楼2楼房屋的使用权。
二、由被告巴中市巴州区人之初幼儿园在本判决生效之日支付原告李杨、周晓华所有的位于巴中市巴州区钟鼓楼街2号楼2楼房屋的占用费216243.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6820元，由被告巴中市巴州区人之初幼儿园负担4500元，原告李杨、周晓华负担2320元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判长 蒋登银
审判员 王儒才
审判员 王凤兰
二〇一四年三月五日
书记员 张 丹