安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终621号
上诉人（原审被告）：陈啸，男，1987年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：陈国娟，女，系陈啸之母。
被上诉人（原审原告）：刘开宏，男，1988年5月17日出生，汉族，住安徽省宣城市施德县。
委托诉讼代理人：王成瑞，安徽锦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所律师。
上诉人陈啸因与被上诉人刘开宏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈啸二审上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、东辉营销代理人员的欺诈行为系违法行为，徐学标无从业资质、东辉房产龙岗开发区分公司无主体资格，2015年11月2日三方签订的委托买卖合同违法。徐学标与刘开宏系亲属关系，双方串通取得陈啸的房产;刘开宏的营销代理人在房产过户时冒用辉达房地产营销人员殷亮辉达房地产公司的资质办理过户手续；一审法院认定徐学标委托外人过户经过“原、被告同意”，事实上原、被告不知道；即便陈啸、刘开宏同意，案外人及辉达公司也应当加盖公章予以认可。二、2008年合肥市公积金贷款发放规定提供材料10日内可放款，但刘开宏办理5个多月，原审法院对于贷款发放的《公积金管理》规定不依法确定违约责任；刘开宏提供的2015年3月3日款已到达指定账户，3日内未通知陈啸，原审法院依照21日为交房期限错误认定违约责任。三、合同约定，因政策或国家不可抗拒因素导致的甲乙双方自行协商，协商不成，本合同自动终止，互不追究。原审法院对此未予以认定。四、原审法院超过法定审理期限；原审审理中法官为保持中立态度；三次庭审为了给刘开宏提供证据资料提供时间上的帮助。
刘开宏答辩称：一、陈啸出售房屋时以72万元进行售卖，是双方协商约定后的价格，属于真实意思表示，也符合当时市场行情。即使徐学标与刘开宏存在亲属关系，但是双方未诱使陈啸作出任何错误意思表示，行为并不构成欺诈。东辉公司成立于2012年11月，经营范围包括房屋销售及代理、房产租赁及中介等，龙岗分公司成立于2012年10月，在总公司授权范围内经营。房产公司仅为陈啸及刘开宏提供订立合同的机会，由双方自愿签订存量房买卖合同，陈啸以东辉公司及龙岗分公司无主体资格为由，要求确认买卖合同违法无事实和法律依据。房屋价格受市场调节，存在上下波动。陈啸以签订合同后涉案房屋价格上涨为由要求认定《存量房买卖合同》缺乏依据。二、案涉房屋过户均由当事人自愿完成，不存在违法情况。2015年12月14日，合同买卖双方在合肥市不动产登记中心询问过程中均表示过户行为属于真实意思表示。本案中，刘开宏已经按照双方约定支付房屋价款，陈啸也配合完成了房屋过户。双方均自愿完成买卖行为，只是陈啸以及陈啸之母陈国娟以滨湖新区房价大涨为由，为获得更大利益而企图以各种理由对双方的行为不予认可。
刘开宏向一审法院起诉请求：一、陈啸立即与刘开宏办理房屋交接手续；二、陈啸支付刘开宏违约金23760元（自2016年3月15日起每日按总房款72万元的0.05%为标准暂计至2016年5月19日，此后继续计算至交接手续完成之日）。
一审法院认定事实：2015年11月2日，陈啸（甲方）与刘开宏（乙方）、合肥东辉房产营销代理有限公司龙岗开发区分公司（丙方，以下简称龙岗分公司）签订《存量房买卖合同》一份，主要内容如下：一、乙方购买甲方名下位于合肥市滨湖世纪城××室房屋；二、总价款72万元；三、乙方自本合同生效之日同意通过丙方向甲方支付购房定金1万元，甲方收取定金的同时自愿将房产证交丙方保管；四、甲、乙双方应于本合同生效后40日内向房产部门申请产权过户事项，过户税费由乙方承担；五、乙方应在房产过户前向甲方支付购房款22万元（含定金），剩余购房款50万元由乙方申请公积金按揭贷款，乙方应在本合同生效后3日内将贷款所需的材料及费用交到丙方，并按银行的通知及时到银行办理贷款签字手续；如乙方违反上述规定，则每天以总房款的0.05%向甲方支付违约金；丙方在乙方的授权与积极配合下代理乙方办理申请贷款手续，并在贷款被银行批准之后的15个工作日内（公积金贷款除外）办理完贷款事项；在房屋交接后，甲方凭乙方签字确认该房屋交接完毕的交接单并按银行规定领取该部分贷款和首付款；六、甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付完全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的帐户为准）后的3日内办理完房屋交接手续；甲乙双方因一方违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金等。
合同签订后，刘开宏当即向陈啸交付定金1万元，陈啸将房产证交付龙岗分公司。12月1日，刘开宏向陈啸帐户转款8.7万元，提前结清银行贷款。12月14日，经刘开宏与陈啸同意，龙岗分公司经办人徐学标委托案外中介公司为双方办理了房屋过户和资金托管手续，刘开宏缴纳所有税费，并将17.3万元存入托管帐户。12月21日，刘开宏取得房产证。12月25日，刘开宏申请公积金贷款。2016年3月11日，陈啸之母陈国娟以滨湖新区房价大涨为由要求补偿，遭刘开宏拒绝后，遂向龙岗分公司经办人徐学标提出解除合同。3月16日，陈啸向本院提起诉讼。3月17日，徽商银行通知刘开宏45万元贷款已经发放。同日，徐学标通知陈啸次日办理房屋交接手续，陈啸答复由其母亲陈国娟代办，但由于双方存在补偿纠纷，合同未能继续履行完毕。3月22日，刘开宏亦向该院提起诉讼。
另查明，合肥东辉房产营销代理有限公司成立于2012年11月，经营范围包括房屋销售及代理、房产租赁及中介等。龙岗分公司成立于2012年12月，在总公司授权范围内经营。徐学标系刘开宏的表姐夫。
一审法院认为，涉案《存量房买卖合同》合法、有效，对当事人具有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，刘开宏支付定金1万元、向陈啸帐户转款8.7万元提前结清银行贷款、存入托管帐户17.3万元、公积金贷款45万元，合计72万元，已按约定方式履行支付房款的义务。合同第六条约定：“甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付完全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的帐户为准）后的3日内办理完房屋交接手续；甲乙双方因一方违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金。”2016年3月17日，刘开宏获知45万元银行贷款已经发放，当日徐学标即通知陈啸次日办理房屋交接手续，但由于陈啸之母陈国娟以滨湖新区房价大涨为由提出的补偿要求未得到满足，致使陈啸未在3日内交付房屋，显已违约，依法应承担相应的违约责任，其中违约金每日为360元（720000元×0.05%），每日0.05%即每月1.5%，不高于法定标准，该院予以支持。陈啸提起撤销合同之诉，已被该院判决驳回，故对其辩称意见不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、陈啸于本判决生效之日起十五日内将合肥市滨湖世纪城××室房屋交付刘开宏；二、陈啸于本判决生效之日起十五日内支付刘开宏违约金（自2016年3月21日起按每日360元的标准计算至交房之日止）；三、驳回刘开宏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费494元，由陈啸负担。
二审中，陈啸出示安徽电力部门的短信，其中系电力部门要求支付电费的通知，用以证明诉讼期间，刘开宏就已经入住，且没有缴纳电费。刘开宏质证认为：短信是电力部门通知缴纳涉案房屋电费，从短信中不能看出使用者是谁。二审审理中，陈啸主张刘开宏于2016年7月实际入住案涉房屋，并就刘开宏的入住时间问题申请本院前往案涉房屋物业公司进行调查，经本院核查，刘开宏于2016年7月31日入住房屋。
对于原审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。
本院认为：陈啸与刘开宏就案涉房屋签订的存量房买卖合同是其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，虽陈啸对刘开宏与中介公司之间的关系提出异议，但未提交足以证明刘开宏、中介公司之间恶意串通，损害第三人利益之相关证据，故其上诉称案涉合同无效，本院不予采纳。合同签订后，刘开宏履行了支付房款的义务，其要求陈啸依约交付房屋并承担逾期交付房屋违约金的请求具有事实和法律依据，应予以支持。基于二审查明的事实，刘开宏已经2016年7月31日实际占有房屋，对于交付房屋的诉讼请求已经实现，故本院就原审判决确定的交付房屋的判项予以撤销。逾期交房违约金的数额，根据合同约定的标准应就2016年3月21日至2016年7月30日期间按照每日360元计算，数额为47520元（132天×360元/天）。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款二项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3309号民事判决；
二、陈啸于本判决生效之日起十五日内支付刘开宏违约金47520元；
三、驳回刘开宏的其他诉讼请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费494元，由陈啸负担；二审案件受理费由陈啸负担247元，由刘开宏负担247元。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年四月二十六日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。