襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂樊城定民初字第00415号原告：贺李兵，男，1967年12月13日出生，汉族，住荆州市沙市区委托诉讼代理人：高玉章，湖北凡成律师事务所律师，特别授权代理。被告：周伯民，男，1965年3月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区委托诉讼代理人：曾杰，湖北杰伟律师事务所律师，一般授权代理。第三人：严新武，男，1968年6月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区委托诉讼代理人：付越，湖北元领律师事务所律师，一般授权代理。原告贺李兵与被告周伯民、第三人严新武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员田在新担任审判长，审判员李明贤、人民陪审员徐琳霞参加的合议庭，于2016年1月5日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告贺李兵及其委托诉讼代理人高玉章，被告周伯民及其委托诉讼代理人曾杰，第三人严新武委托诉讼代理人付越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺李兵诉称，2014年1月16日原告贺李兵与被告周伯民签订了《商铺租赁合同》，周伯民将其购买的位于樊城区泰跃朝阳小区门面房4号楼二层房屋租赁给原告，期限5年，32万元/年。同日，经周伯民介绍，原告与孟辉签订《酒店转让协议》，原告支付孟辉在该房屋经营的酒店转让费80万元。合同签订后，原告对租赁的房屋及楼梯通道进行了装修，花装修费300万元。为在租赁房屋内经营餐饮，原告支付“梁记粥铺”加盟费25万元，并购买相关设备。2014年4月原告餐饮店开业，2015年9月25日湖北金环房地产开发有限公司要求原告10日内腾空楼梯通道并封堵门洞。2015年11月8日凌晨严新武将原告使用的楼梯通道封堵，原告餐饮店被迫停业。被告隐瞒通往二楼租赁房屋的楼梯通道不属被告所有或共有的事实，以欺诈手段使原告在违背真实意思情况下与被告及孟辉签订合同。为维护原告合法权益，依据《合同法》第五十四条第二款，请求法院撤销原、被告签订的《商铺租赁合同》，判令被告返还租金16万元，判令被告及第三人赔偿原告损失230万元。被告周伯民辩称，原告贺李兵要求撤销租赁合同的诉讼请求错误；周伯民没有欺诈行为，贺李兵要求撤销合同没有事实根据，影响贺李兵经营的是严新武，应由严新武承担相应责任；（2013）襄仲裁字第122号裁决书认定的是事实和裁决内容错误，影响了周伯民的权利。请求驳回对周伯民的诉讼请求。第三人严新武述称，严新武既不是出租人，也不是承租人，不是本案适格第三人，与本案无关，请求驳回对第三人的诉讼请求。经审理查明，2014年1月16日，原告贺李兵与被告周伯民签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：周伯民将位于襄阳市建设路16号（注：应为樊城区朝阳路10号）的商铺763㎡出租给贺李兵，租期5年，自2014年4月20日起至2019年4月20日止，年租金32万元。原告贺李兵已支付两年租金64万元，原告实际正常经营一年六个月。2014年1月16日，孟辉、贺李兵签订了一份《酒店转让协议》，协议约定孟辉将自己位于襄阳市建设路16号（注：应为樊城区朝阳路10号）商铺4-201转让给贺李兵使用，转让费80万元（该转让费原告已支付）。2014年2月20日，贺李兵与梁记粥铺荆州总店签订一份《梁记粥铺连锁经营合作合同书》，合作期限五年，2014年5月1日至2019年4月30日，加盟费25万元（该加盟费原告已支付）。另查明，2008年5月15日严新武与襄樊纯昊投资有限公司（注：2010年1月26日变更登记为湖北金环房地产开发有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定严新武购买襄樊纯昊投资有限公司开发的泰跃·朝阳5-201号房（即5号楼裙楼的第二层），建筑面积621.25㎡，严新武2010年12月16日登记办理房产证。2008年11月5日，周伯民与襄樊纯昊投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定周伯民购买襄樊纯昊投资有限公司开发的泰跃·朝阳4-201商铺，建筑面积763.37㎡。周伯民所购该商铺未登记办证。2009年3月26日周伯民将所购该商铺租赁给孟辉经营餐饮，租期6年，自2009年4月10日至2015年4月9日，孟辉将4-201商铺北侧楼梯设为餐馆接待厅及上楼主通道。2013年9月17日，襄阳仲裁委员会（2013）襄仲裁字第122号裁决书认定：5号楼商业裙楼楼梯所有权归严新武，争议门洞予以封堵。并裁决：湖北金环房地产开发有限公司于本裁决生效之日起60日内向严新武完整交付所购商品房，即将4号楼商业门面房二层房屋与严新武所购5号楼门面房二层房屋楼梯相邻的墙壁上的门洞封堵。后严新武向襄阳市中级人民法院申请执行，并于2015年12月24日执行完毕。2016年2月16日，贺李兵申请：1、对租赁周伯民房屋装修现实价值；2、为经营餐饮购买的设施设备现实价值；3、对被迫停业后的经营损失进行鉴定。后本院司法技术科委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行评估，该公司于2016年12月15日出具鄂华资评报字〔2016〕第180号委托鉴定资产评估报告书，评估结论：装修部分原值为640231.89元，现实价值为384139.13元；为经营餐饮服务业而购买的相关设施设备的原货款金额为510325.00元，现实价值为331852.00元；租赁合同剩余年限收益损失为1287113.30元。贺李兵支付评估费25000元。还查明，2011年元月21日，湖北金环房地产开发有限公司出具了一份《关于“泰跃·朝阳”五号楼楼梯权属的确认通知》，通知周伯民“根据襄樊住房抵押贷款担保中心测绘结果，你现在使用的“泰跃·朝阳”商铺四号楼楼梯间产权归五号楼业主严新武先生所有，且我公司也告知了严新武”。周伯民、严新武代理人付越、湖北金环房地产公司代理人王长河在该确认通知上签名。2015年9月28日，湖北金环房地产开发有限公司出具了一份《告知函》，主要内容为：襄阳市樊城区梁记粥铺餐饮店：我公司现就贵店在收到本通知函十日内将贵店所占用位于泰跃朝阳小区门面房5号楼楼梯的物品办理一事作出如下告知。2013年9月17日襄阳仲裁委员会作出（2013）襄仲裁字第122号裁定，裁定我公司应于仲裁生效之日起60日内向泰跃朝阳小区门面房5号楼楼主严新武完整交付其所购商品房，即将贵店所承租的4号楼商业门面房二层房屋与严新武所购5号楼门面房二层房屋楼梯相邻的墙壁上的门洞封堵。该裁定作出后，严新武即向襄阳市中级人民法院申请强制执行。周伯民本人对上述两套房屋的结构以及房屋之间一直存在的争议十分清楚，根据房管局出具的房屋图纸以及4号楼、5号楼房产证显示，贵店实际确实占用了属于严新武的楼梯......我公司曾派人到贵店处告知，并通知了周伯民，显然贵店与周伯民均未作出任何反应......2015年9月23日，中级人民法院再次要求我公司执行裁定内容，......本公司将于2015年10月8日严格按照中级人民法院要求进行门洞封堵。2015年11月8日凌晨，严新武将通往“襄阳市樊城区梁记粥铺餐饮店”的楼梯通道用混凝土封堵，“襄阳市樊城区梁记粥铺餐饮店”被迫停业，双方遂引起诉讼。本院认为，当事人在订立合同过程中应当诚实信用。被告周伯民将其4号楼二层房屋租给孟辉、贺李兵经营餐馆时，周伯民明知4号楼二层房屋北侧楼梯为上餐馆主通道，周伯民亦明知该楼梯为第三人严新武所有，周伯民与严新武就楼梯使用存在长期、严重争执。但是周伯民在与原告贺李兵签订《商铺租赁合同》时却未将上述情况告知贺李兵，故本院对原告贺李兵认为被告周伯民以欺诈手段使原告贺李兵在违背真实意思的情况下订立了《商铺租赁合同》的观点予以支持。本院亦对原告贺李兵请求撤销其与周伯民签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告周伯民在订立合同中有过错，在原、被告之间的《商铺租赁合同》被依法撤销后，被告周伯民应当返还原告贺李兵租金并赔偿贺李兵损失，贺李兵应当返还周伯民4-201商铺。贺李兵交周伯民两年64万元租金，贺李兵已正常经营一年六个月，虽然合同被撤销，但此一年六个月的房屋占用费仍应支付，故周伯民应返还原告贺李兵租金16万元（64－32×1.5）；对原告贺李兵请求的损失，本院认为，贺李兵装修残值384139.13元为贺李兵直接损失，且装饰装修物已与房屋形成了附合，对此损失周伯民应当赔偿。对贺李兵请求的为经营餐饮而购买的设备残值损失331852.00元，亦为贺李兵直接损失，且是为经营“梁记粥铺”所购买，本院予以支持。贺李兵承租周伯民商铺为经营“梁记粥铺”，贺李兵为此支付的25万元加盟费亦为其直接损失，但考虑到贺李兵已正常营业一年六个月，应予冲减，故其加盟费失为17.5万元（25－25÷5×1.5），周伯民也应赔偿。贺李兵承租周伯民商铺为经营“梁记粥铺”，贺李兵为此支付的80万元转让费亦为其直接损失，考虑到贺李兵已正常营业一年六个月，应予冲减，80－80÷5×1.5＝56，又考虑到孟辉转让的酒店也含有装修，本院酌定转让费损失为28万元（56÷2），周伯民也应赔偿。对原告贺李兵请求的租赁合同剩余年限的收益损失1287113.3元。因原、被告双方签订的《商铺租赁合同》应撤销，非有效合同，故对原告贺李兵此项请求本院不予支持。第三人严新武非贺李兵商铺租赁合同的相对人，亦非侵权人，故本院对原告贺李兵要求第三人严新武赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告贺李兵与被告周伯民签订的《商铺租赁合同》；二、被告周伯民返还原告贺李兵租金16万元；三、被告周伯民赔偿原告贺李兵装修残值损失384139.13元、设备残值损失331852.00元、加盟费失175000元、转让费损失280000元，合计1170991.13元；四、原告贺李兵返还被告周伯民4-201号商铺；五、驳回原告贺李兵其他诉讼请求。上列应履行义务，于本判决生效之日起十五日内履行。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费26480元，原告贺李兵负担14961元，被告周伯民负担11519元；保全费5000元，评估费25000元，合计30000元，由被告周伯民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  田在新审 判 员  李明贤人民陪审员  徐琳霞二〇一七年四月十八日书 记 员  刘姝悦