江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0188号
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行。
负责人郭海，该行行长。
委托代理人车振恒，该银行职员。
委托代理人鲁威，该银行职员。
被告陈怀军，男，1975年12月29日出生，汉族。
被告房敏，女，1978年12月2日出生，汉族。
被告江苏省榕城房地产开发有限公司。
法定代表人欧梅生，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行（以下简称工商银行）诉被告陈怀军、房敏、江苏省榕城房地产开发有限公司（以下简称榕城房地产）借款合同纠纷一案，本院于2014年3月7日受理后依法由代理审判员许晴独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行审理。原告工商银行诉讼代理人鲁威到庭参加诉讼。被告陈怀军、房敏、榕城房地产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2010年7月15日，被告陈怀军与原告签订《个人借款／担保合同》，约定借款金额21万元，年利率5.5675%，期限10年，自2010年8月16日至2020年8月16日。以陈怀军所有的房屋（位于邳州市世纪大道南侧奥运星城4-2-104室）提供抵押担保，双方签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得他项权证。被告榕城房地产与原告签订《个人购房借款／担保合同》，并从中约定其作为保证人承担阶段性连带担保责任。2010年8月16日，原告依约发放了贷款，借款人却未能按约履行还款义务，截至2013年12月2日欠原告贷款161883元，利息3851.84元，原告多次催收未果。根据借款合同第一十条、第十四条、第十八条约定，要求借款人偿还原告贷款并依法行使抵押权。请求判令：1，第一、第二被告共同返还借款本金161883.12元，利息10249.84元（利息暂计至2014年7月15日，之后利息按合同约定年利率5.5675%计算，并对逾期本息按年利率7.7945%计算罚息，对逾期利息计收复利，直至清偿之日）；2，原告对抵押房屋（邳州市世纪大道南侧奥运星城4-2-104室）优先受偿；3，被告榕城房地产对第一、第二被告借款的偿还承担连带责任；4，第一、第二被告共同承担本案诉讼费及其他实现债权的费用。
原告工商银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，两被告身份信息、婚姻证明、商品房买卖合同、共有人同意抵押担保承诺书、房地产抵押合同、按揭证明、个人购房借款／担保合同、借款借据。证明被告陈怀军、房敏因购房需要向原告申请购房贷款，与原告签订借款合同，约定借款21万元，期限10年，约定浮动利率，按月计息，还款方式为按月等额本息还款法。合同约定，借款人如未按约定时间归还贷款本息，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按约定年利率上浮40%确定。另约定，借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期。借款人与贷款人签订了抵押合同，以涉案贷款购买的房屋作为贷款抵押，并办理了抵押权预告登记。原告已按约向借款人发放了贷款21万元。
2，欠款明细、借款人还款账户流水清单。证明截止至2014年7月15日借款人尚欠借款本金161883.12元（其中逾期本金20533.98元），拖欠利息10249.84元。借款人的还款日为每月的15日，2013年借款人每月应还款数额大约为2300元。2013年9月起借款人不再还款，截至2014年7月借款人连续11期未还款。
被告陈怀军、房敏、榕城房地产未答辩，未提交证据。
本院经审理查明：2010年6月，被告陈怀军、房敏因购房需要向原告工商银行提出贷款申请。后作为借款人和抵押人的陈怀军、房敏，作为保证人的榕城房地产与作为贷款人的工商银行签订编号为（苏）字（徐某）行（邳州）支某（2010）年（210）号的《个人购房借款／担保合同》，约定：由工商银行向陈怀军、房敏发放贷款21万元；贷款用于购买住房；贷款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，据此确定年利率为5.049%，并根据基准利率的调整浮动确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入榕城房地产于原告处的账户×××5693；还款方式为按月等额本息还款法，每期还款日为每期15日；借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户，户名为陈怀军，账号为×××2653；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，借款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按第四条约定的正常利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款合同保证条款约定：保证方式为连带责任保证；阶段性连带责任保证的保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、正式抵押登记手续已办理完毕B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
2010年8月9日，作为抵押人的陈怀军、房敏与作为抵押权人的原告于邳州市房地产交易管理所签订《房地产抵押合同》，约定将邳州市世纪大道南侧奥运星城4-2-104室房产抵押于抵押权人，双方办理了抵押权预告登记，但尚未办理正式的抵押登记手续，原告尚未取得房屋他项权证。
2010年8月16日，原告通过借款合同约定的放款账户向陈怀军发放贷款21万元，双方于借款借据中约定当期基准利率为年利率5.049%，借款期限10年，借款到期日为2020年8月16日。
被告陈怀军、房敏偿还部分借款本息后，自2013年9月起不再继续偿还，至本案开庭之日，已累计逾期11期。截至2014年7月15日，尚欠借款本金161883.12元、利息10249.84元。
本院认为：被告陈怀军、房敏与原告工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》形式完备、内容真实，双方约定的权利义务明确具体，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对双方均具有约束力。原告依约向陈怀军、房敏发放了借款21万元，但其并未能按约偿还借款本息，累计逾期还款超过6期。根据借款合同约定，原告有权在此情形下宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。故原告要求陈怀军、房敏偿还所欠全部借款本金及利息的主张本院予以支持。合同约定的借款期内利率、逾期罚息利率及对逾期利息按罚息利率计收复利均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告榕城房地产于《个人购房借款／担保合同》中承诺为涉案借款提供阶段性连带责任保证，应当对正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的主债务及利息的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告陈怀军、房敏、榕城房地产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告陈怀军、房敏于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邳州支行借款本金161883.12元及利息（利息计算至2014年7月15日为10249.84元，2014年7月16日起按中国人民银行公布的同期同档次银行贷款基准利率下浮15%确定执行利率计算至判决确定给付之日，并对逾期贷款按上述执行利率加收40%的罚息，对逾期利息按罚息利率计收复利）。
二、被告江苏省榕城房地产开发有限公司对抵押房产（邳州市世纪大道南侧奥运星城4-2-104室）的正式抵押登记手续办理完毕，且原告中国工商银行股份有限公司邳州支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前到期的上述债务的清偿承担连带责任。并在承担担保责任后，有权向陈怀军、房敏追偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1807元，保全费1520元，由被告陈怀军、房敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 王娜