上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第6056号
原告上海荣启置业有限公司。
法定代表人周伟淦。
委托代理人李平。
被告丁忠亮。
被告唐金凤。
上列两被告共同委托代理人徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。
原告上海荣启置业有限公司（以下简称荣启公司）与被告丁忠亮、唐金凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李平、被告丁忠亮、唐金凤的共同委托代理人徐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣启公司诉称，原、被告于2014年4月6日签署了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），双方约定被告向原告购买位于上海市浦东新区周浦镇xx路xx弄xx号室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款人民币（以下币种相同）5，721，295元。根据《预售合同》，被告应当支付上述房款，其中约定首付款1，144，259元应于签订合同当日支付，剩余房款4，577，036元应于合同签订之日起60天内全部付清。但被告在支付部分房款后，迟迟不履行其余付款义务。2014年9月19日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金，但被告仍未支付剩余房款。根据《预售合同》补充条款第四条约定，被告逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内原告有权选择继续履行合同或者以书面形式通知被告立即解除合同而无需另行催告被告。原告选择解除合同，则被告应按总房价款的百分之十支付违约金给原告，并且原告有权将房屋转售他人。2014年10月23日，原告依合同约定向被告主张解除预售合同并要求被告支付房款总价的百分之十的违约金，且配合原告及时办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续，但被告至今未履行相关义务，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的系争房屋《预售合同》；2、被告向原告支付逾期付款违约金572，129.50元；3、被告向原告返还购房款发票原件；4、被告配合原告办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。
被告丁忠亮、唐金凤辩称，同意解除合同并同意返还发票原件，并撤销登记等手续。在前期付款中，两被告超额支付了首期房款。之后，两被告因涉嫌犯罪并拘留，已没有实际履行的能力，该事件属于不可抗力，属于两被告的免责事由。合同中约定的违约金过高，要求法院调低违约金。
经审理查明，2014年4月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《预售合同》，约定：甲方通过土地使用权出让方式取得南汇区xx地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证；乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为居住；该房屋建筑面积169.99平方米，总房价5，721，295元；甲方定于2015年12月31日前将房屋交付乙方；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；本合同登记备案后，甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一，对付款方式及付款期限约定为：1、首期房款总房价之20%，即1，144，259元，须于签订《预售合同》当日缴付；2、房款余额总房价之80%，即4，577，036元，须于签订《预售合同》之日起60天内全部付清。在合同的《补充条款一》第四条约定：乙方逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内甲方有权选择继续履行合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方。……若甲方选择解除本合同，乙方应按甲方的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关政府部门注销本合同登记备案后30日内不计利息退还给乙方。……若在甲方发出缴款通知书之日起十日内乙方未支付的，则甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付该房屋总价款10%的违约金，同时乙方须自行承担因甲方解除合同所产生的一切费用。第十七条约定，依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信或经登记的信件书面通知另一方，否则依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务，任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。
2014年4月24日、2014年5月27日被告分别支付原告购房款1，144，259元及577，036元，合计1，721，295元。被告已收到原告开具的、开票日期分别为2014年4月24日、2014年5月27日、号码分别为xx、xx、金额分别为1，144，259元及577，036元的《销售不动产统一发票》2张。
2014年9月19日，原告向被告发出《律师函》，认为被告已经逾期付款，构成违约，要求被告在收到本律师函后立即支付逾期未付的款项4，000，000元，且就逾期付款支付自应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。
2014年10月23日，原告通过EMS快递方式向被告发出《关于解除xx号房屋〈上海市商品房预售合同〉的通知》，言明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，于被告收到本通知书之日或者预售合同补充条款第十七条约定的视为收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同并收取该房屋总房价款的百分之十的违约金即572，129.50元；2、请被告在收到本通知书之日起10个工作日内配合原告办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金将直接在被告已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款原告将于双方解除预售合同备案后的30日内不计利息退还给被告。
以上事实，由《预售合同》、《销售不动产统一发票》、律师函及快递凭证、公证书、关于解除xx号房屋《上海市商品房预售合同》的通知、公安局出具的逮捕、拘留材料等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
审理中，原告表示如果法院判决合同解除，购房款冲抵违约金后，剩余款项愿意返还被告。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》及附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按约支付全部房款，且逾期付款时间已经超过60天，原告依约享有合同解除权，故原告于2014年10月23日向被告快递发出的《关于解除xx号房屋〈上海市商品房预售合同〉的通知》，在送达被告之时已经生效。结合双方在上述预售合同《补充条款一》第十七条关于挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫的约定，即2014年10月30日双方签订的《预售合同》及附件已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房发票原件及协助原告注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续，于法有据，本院予以支持。双方在合同的补充条款中对逾期付款违约金作了明确的约定，现被告违反该约定，应承担相应的违约责任。被告提出因涉嫌犯罪并拘留，没有实际履行的能力，属于不可抗力，不应承担违约责任的抗辩，于法无据，本院不予采纳。但对违约金的标准，本院参照被告违约可能给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为10万元。原告也应按照合同约定于被告配合办理完撤销预售合同备案登记手续后30日内，返还被告已支付的购房款1，721，295元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告上海荣启置业有限公司与被告丁忠亮、唐金凤于2014年4月6日签订的《上海市商品房预售合同》及附件于2014年10月30日解除；
二、被告丁忠亮、唐金凤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣启置业有限公司违约金10万元；
三、被告丁忠亮、唐金凤应于本判决生效之日起十日内返还原告上海荣启置业有限公司《销售不动产统一发票》原件2张（开票日期分别为2014年4月24日、2014年5月27日、号码分别为xx、xx、金额分别为1，144，259元及577，036元）；
四、被告丁忠亮、唐金凤应于本判决生效之日起十日内协助原告上海荣启置业有限公司至房地产交易中心办理就坐落于上海市浦东新区周浦镇xx路xx弄xx号房屋注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续；
五、原告上海荣启置业有限公司于上述判决第四项完成后三十日内返还被告丁忠亮、唐金凤购房款1，721，295元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，521元，减半收取计4，760.50元，由原告上海荣启置业有限公司负担3，610.50元，被告丁忠亮、唐金凤共同负担1，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一五年五月二十五日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。