浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终1418号
上诉人（原审原告）章文琴。
委托代理人（特别授权代理）冯云飞、赵珏臻，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏建英。
委托代理人（特别授权代理）薛国民、陆群，浙江越光律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）魏建宏。
上诉人章文琴因物权保护纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，魏建宏与章文琴系夫妻，魏建宏与魏建英系胞兄妹。涉案房屋为坐落于绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村田家台门，地号184，图号6-3-15，占地41.70平方米的楼房一间。该房屋由章文琴于1987年申请翻建而成，当时审批人口2人，即章文琴及其女儿。1989年农村土地登记时，涉案房屋的土地使用权登记于章文琴名下，国土部门颁发的绍集建（湖塘）字第00388号集体土地建设用地使用证对上述内容予以明确。魏建英原系支边知识青年，于1992年返绍，经章文琴夫妇同意，魏建英居住于涉案房屋。1995年上半年，因魏建宏购买单位房屋，魏建宏出面向魏建英借款。1996年9月，因章文琴生病动手术，魏建宏又出面向魏建英借款。1996年，魏建宏与魏建英达成口头合意，由魏建英作价23000元购买涉案房屋，双方未签订书面购房协议。此后，涉案房屋由魏建英居住使用至今，其物权迄今未发生转移。现因章文琴提出要求归还房屋与魏建英发生争执，并经双方亲戚协调亦无果，遂成讼。
原审法院审理认为，章文琴提起本案诉讼，以涉案房屋系其申请翻建，房屋的土地使用权登记于其名下，基于物权保护要求现占有使用人魏建英返还该房屋。魏建英则主张其于1996年作价23000元向魏建宏购买了涉案房屋，据此请求法院驳回章文琴的诉求。据此，本案的焦点在于魏建宏与魏建英之间有否就涉案房屋的买卖成立口头合同。认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，合同的形式包括书面形式和口头形式。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的的数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，魏建宏明确承认其与魏建英就房屋买卖事宜进行过口头协商，魏建英提供的证人魏某甲、魏某乙、魏某丙的当庭证言以及录音资料进一步证实魏建宏曾于上世纪90年代因家庭经济原因向魏建英借款23000元，魏建宏与其胞妹魏建英嗣后达成口头协议，由魏建英作价23000元购入涉案房屋。事实还表明，章文琴明确认可上述借款事实，且迄今从未归还过借款，涉案房屋从1996年以后也一直由魏建英占有使用，魏建宏夫妇自1996年始的近20年间也未就归还房屋事宜提起诉讼。该事实从侧面进一步印证魏建英所主张的购房事实。据此，认定魏建宏与魏建英于1996年期间就涉案房屋的买卖事宜达成口头合同，即魏建英主张的房屋买卖合同关系成立。关于上述口头购房合同的效力问题，认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法。”据此，对涉案口头合同效力的判断首先应当适用发生房屋买卖关系时即1996年当时的法律、法规或政策。魏建英系知青并于1992年返绍，其户别并非农村居民，但当时的法律、法规或政策并未明确禁止农民的住宅不得向类似魏建英等居民出售，而且涉案房屋买卖的双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，未损害国家和社会公共利益，故认定涉案口头购房合同有效。章文琴主张即使魏建英和魏建宏达成房屋买卖的合意，但未征得房屋所有权人即章文琴的同意，未履行相关审批手续，也应认定为无效合同。认为，章文琴系魏建宏的妻子，随其共同居住生活，其称对于魏建宏出卖房屋事宜不知情，有违常情，且该项主张亦不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，据此不予采信。综上分析，虽涉案房屋的物权迄今未发生转移，但魏建英基于合法有效的房屋买卖合同取得对涉案房屋的占有，依法受法律保护。章文琴在涉案房屋出卖以后，仍以物权人的身份主张买受人予以返还，有悖诚实信用原则，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告章文琴的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告章文琴负担。
原审判决作出后，上诉人章文琴不服，提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。理由如下：一审法院认定两被上诉人之间对涉案房屋达成买卖合意与事实不符。当事人各方对借用房屋的事实均无争议，争议焦点在于日后是否对涉案房屋达成了买卖合意。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人对合同标的、数量、质量、价款或者报酬等内容经协商一致，达成合意。如果合同不具备成立的要件，即不成立。本案庭审中，1、被上诉人之间均承认对涉案房屋的买卖进行过磋商，但对交易价格始终存在较大分歧，被上诉人魏建宏主张价格为27000元，但被上诉人魏建英只同意23000元；2、两被上诉人对双方之间最初存在23000元的借款事实均承认，且对于上述借款的交付时间及金额均无异议，故本案中涉及的23000元的性质应认定为借款；3、被上诉人魏建英向一审法庭提交的《谈话录音》中反映出时至今日双方对涉案房屋的买卖价格仍存在争议，并未达成合意；4、三位证人只是听说被上诉人之间就涉案房屋的买卖事宜进行了磋商，证人本身并未参与其中，至于是否成交、成交价格均不知情；5、被上诉人魏建英无其他证据证明双方之间对涉案房屋的交易价格为23000元。上诉人认为，涉案房屋的交易价格在被上诉人之间未达成合意，而价格条款是买卖合同成立的必备要素，故双方之间关于房屋买卖的口头合同未成立；被上诉人魏建英主张买卖合同成立的举证不充分，且无其他证据证明其主张，应承担不利的法律后果。同时，一审判决中“魏建宏夫妇自1996年始的近20年间也未就归还房屋事宜提起诉讼。该事实从侧面进一步印证魏建英所主张的购房事实。”的认定也与事实不符，无任何客观证据和法律依据支持。当年被上诉人魏建英曾承诺，待其在其他地方购置好房产后即将涉案房屋归还于上诉人，但被上诉人魏建英日后却一直隐瞒已购置其他房产的事实，故上诉人一直未要求其归还涉案房屋。对这一说法被上诉人魏建英并未否认。二、一审法院适用法律错误。理由如下：1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，被上诉人之间对合同成立的必要条件—价格条款未达成一致，无任何证据能够确定双方的价格条款，故涉案房屋的口头买卖合同未成立。2、即使被上诉人之间的买卖合同成立，如被上诉人魏建宏主张合同无效，理应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的规定，但上诉人作为房屋所有人，主张被上诉人之间关于涉案房屋买卖合同无效如适用上述司法解释明显不当。综上，请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人魏建英承担。
被上诉人魏建英答辩称：1、对魏建宏因家庭经济原因向魏建英借款23000元的事实予以认可。2、魏建宏明确承认其已经与魏建英就涉案房屋买卖进行过口头协商，证人证言以及魏建英提交的录音资料可以进一步证明魏建宏与魏建英就涉案房屋买卖达成了口头协议。3、涉案房屋从96年开始一直由魏建英占有使用，魏建宏近20年来没有就房屋返还提出过主张或者起诉，魏建英至今也没有对魏建宏借的23000元进行过催讨和诉讼，这些也可以证明双方就房屋买卖达成一致意见。4、一方面，章文琴与魏建宏系夫妻关系，章文琴对于出卖涉案房屋的事情不知情不符合常理；另一方面，章文琴对魏建宏向魏建英借款23000元的事实是清楚的，对于是否归还借款或者借款是如何处理的不可能不清楚，可见章文琴是同意买卖涉案房屋的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人魏建宏答辩称：同意上诉人的上诉请求。因为当时上诉人得癌症，被上诉人不想刺激上诉人，就没有告诉上诉人。
上诉人章文琴在二审中向本院提交以下证据：1、证人魏某丁的出庭作证证言，要求证明涉案房屋是所有权人章文琴借给魏建英居住的，房屋买卖的口头合同未成立，近年来章文琴多次要求魏建英归还的事实。被上诉人魏建英质证认为，证人当时并未在场，其作证的内容都是听魏建宏说的，证言的表述也很模糊，且自相矛盾，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人魏建宏质证认为，对证人证言无异议。
被上诉人魏建宏在二审中向本院提交以下证据：2、合同书一份、公证书两份，要求证明涉案房屋是借给魏建英居住的事实；3、2015年6月28日的协议书一份，要求证明被上诉人之间就涉案房屋事宜已达成协议，魏建英同意归还涉案房屋，魏建宏贴钱给魏建英，双方已签字确认的事实。上诉人章文琴质证认为，对上述证据均无异议。被上诉人魏建英质证认为，对证据2的三性均有异议，仅涉及监护权事宜，与涉案房屋买卖不存在关联性，无法达到魏建宏的证明目的；对证据3的三性均有异议，该证据因各种原因已决定作废，双方均不再履行，这也是为什么双方在一审中都没有提交的原因，且该证据从侧面反映出魏建宏当时已将涉案房屋出卖给魏建英的意思表示，反而恰恰证明了买卖房屋的事实。
本院认证认为，对上诉人提交的证据1，证人虽出庭作证，但其所知道的情况均来源于被上诉人魏建宏的陈述，且该证人证言系孤证，并无其他证据印证，故本院不作为有效证据予以认定。对被上诉人魏建宏提交的证据2，与本案无关联性，故本院不作为有效证据予以认定；对证据3，因双方未最终履行，不能达到被上诉人魏建宏的证明目的，故本院亦不作为有效证据予以认定。
被上诉人魏建英在二审中未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，法律对依法取得的物权予以保护。本案上诉人主张坐落于绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村田家台门，地号184，图号6-3-15，占地41.70平方米的楼房一间系其所有，现基于物权保护要求占有使用人魏建英返还该房屋，经审查，上述涉案房屋的土地使用权确系登记于上诉人名下，但现有证据显示，上诉人丈夫即本案被上诉人魏建宏于1996年曾以借款抵作购房款的形式作价23000元将涉案房屋出卖与被上诉人魏建英，双方未签订书面买卖合同，此后，涉案房屋一直由被上诉人魏建英占有使用至今，上诉人章文琴与被上诉人魏建宏夫妇自1996年始的近20年间也未就涉案房屋归还事宜提起过任何主张。原审法院据此认定两被上诉人之间于1996年期间就涉案房屋买卖事宜达成口头合同符合法律规定。
至于上述口头合同的效力问题，本院认为，上述买卖房屋合同的意思表示真实，并未违反1996年当时的法律、法规或政策的强制性规定，且买卖双方具有相应的民事行为能力，未损害国家和社会公共利益，故合法有效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院对上诉人以未征得其同意，未履行相关审批手续为由，应认定买卖合同无效之主张，不予支持，且上诉人与被上诉人魏建宏系夫妻，双方共同居住生活，上诉人称对于被上诉人魏建宏出卖涉案房屋一事不知情，也有违常理。
综上，上诉人章文琴的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人章文琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 叶利翔
二〇一六年七月一日
书 记 员 叶 婷