浙江省岱山县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0921民初46号原告（反诉被告）岱山县万鑫旅游服务有限公司，住所地岱山县衢山镇太平村文化大楼步行街1-2号楼。统一社会信用代码9133092105552846X6。法定代表人潘巨洋，系总经理。委托代理人黄炜，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告（反诉原告）岱山县衢山镇太平村村民委员会，住所地岱山县衢山镇太平村老鼠山120号，组织机构代码77648356-4。法定代表人毛海平，系主任。委托代理人李林，浙江乾勇律师事务所律师。委托代理人韩泽峰，浙江乾勇律师事务所律师。原告岱山县万鑫旅游服务有限公司（以下简称万鑫公司）诉被告岱山县衢山镇太平村村民委员会（以下简称太平村委）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员郭小峰适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年3月29日转为普通程序，由审判员郭小峰担任审判长，与代理审判员陆启立、人民陪审员虞惠儿组成合议庭审理。本案审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院准许与本案一并审理，于2016年4月27日进行了公开开庭审理。原告万鑫公司的委托代理人黄炜，被告太平村委的委托代理人李林、韩泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万鑫公司诉称：2012年9月10日，原、被告双方签订关于太平村文化大楼房屋的租赁协议，约定被告应于2012年12月1日向原告交付符合使用条件的房屋，但被告的房屋并未具备使用条件，房屋性质为办公用房，缺少水泵、报警阀、蓝图等必要设备资料，导致该租赁房屋无法正常办理消防手续。直至2013年6月6日，通过多方努力，岱山县人民政府才发文允许租赁房屋办理相关消防手续。根据租赁协议第十条第5点约定：被告应支付违约金169.83万元，但被告仅同意给予免租金的三个月额外租赁期，故诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金169.83万元。被告（反诉原告）太平村委答辩并反诉称：被告在招投标中对土地和房产的性质已作公示，原告对此知情。原告经营浴室和宾馆有特殊要求，审批的注意义务在自身，被告没有对原告所能经营的项目作出任何承诺。集体土地进行商业经营并不违法，并且办理了工商、税务登记手续。原告提交的证据不能说明因房产和土地性质导致消防许可证无法办理，消防问题系原告内部消防设施方面的原因引起。被告交房时符合双方约定的标准，不存在逾期交房的事实。原告并未因其所称的事由导致装修暂停及开业延迟，没有任何实际损失。即使要赔偿，应按照浴室和宾馆的实际占用面积占总租赁面积的比例，以及原告的实际延误时间进行赔偿。合同约定的违约金条款标准计算明显过高，请求法院根据原告实际损失情况调整。被告提起反诉系法定权利，所出具的承诺书无效。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，2016年1月1日，反诉被告向反诉原告支付了租金930000元后，尚欠租金1578423元，且未支付200000元保证金，已构成根本性违约。故于2016年2月2日向本院提起反诉，请求判令：解除房屋租赁合同及补充协议；反诉被告支付租金1578423元、赔偿反诉原告经济损失(逾期支付租金的利息按中国人民银行同期贷款利率计算)。庭审中，增加诉讼请求，请求反诉被告支付保证金200000元，逾期利息按年息6%计算。原告（反诉被告）万鑫公司针对被告的反诉辩称：原告在2012年9月下旬接手房屋后即开始装修，对其中部分店面实际进行了转租。但被告的土建尚未竣工，合同对交付标准有约定，即以有关部门房屋土建工程初验后为标准。原告接手房屋并不等于被告履行了交房义务，原告无法正常开业经营意味着被告交房义务未履行完毕。大楼因土地及房屋审批性质原因不可能用于开设宾馆等商业用途，最终是在县政府批准后才得以启动办理。因双方在延期交房事项存在争议，被告出具书面承诺书，承诺对租金在处理好延期交房事宜后一并结算。毛海平系被告法定代表人，从未担任过原告法定代表人，其签名的承诺书具有合法性，且该承诺书是在原告交纳93万元租金后出具的。欠付的租金金额正确，原告存在先履行义务抗辩权，不需要支付违约金或利息。原告没有违约，被告亦未行使相应的通知等程序，合同解除的条件不成立。对保证金不予认可。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《衢山镇太平村文化大楼（步行街1-2号楼）房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的权利义务关系的事实；2、申请报告及抄告单各一份、消防安全检查合格证两份，用以证明被告违约事实；3、消防安全检查合格证两份，用以证明被告违约事实；4、函件一份，用以证明原告向被告告知事实和主张权益的事实；5、村务会议记录两份，用以证明被告自认违约等事实；6、房屋所有权证两份、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，用以证明被告出租的房屋不符合约定的事实；7、企业利润表一份，用以证明原告的实际经营利润和实际损失事实；8、承诺书一份，用以证明被告反诉不具有事实基础，反诉诉请尚不具备条件；庭审后，原告向本院提交了下列证据：9、出租房登记表一份，用以证明原告转租的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、组织机构代码证一份，用以证明原告主体资格；2、被告企业登记信息一份，用以证明被告主体资格；3、拍卖成交确认书一份，用以证明成交标的物名称、成交价的事实；4、承租标的物权益转让合同书一份，用以证明转让的标的物及双方权利义务约定的事实；5、《衢山镇太平村文化大楼（步行街1-2号楼）房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的权利义务关系的事实；6、补充协议一份，用以证明原、被告之间关于电梯费约定的事实；7、补充说明一份，用以证明原告法定代表人变更的事实；8、租费缴付情况一份，用以证明反诉被告拖欠反诉原告租金本金2508423元的事实；9、收据一份，用以证明反诉被告支付租金的情况；10、律师函一份，用以证明反诉原告向反诉被告催讨租金，提出解除合同的事实。11、变更登记情况一份，用以证明原告股东变更事实；12、情况说明两份，用以证明被告成立小组处理此纠纷，承诺书非被告意思表示的事实。被告向本院申请调查万鑫公司九九九商务宾馆关于消防审批的全套资料、万鑫公司开始营业后税务申报情况及纳税情况，本院出具调查令，由被告持令调查。被告调查后向本院提交了下列证据：13、万鑫公司九九九商务宾馆关于消防审批的资料一份，用以证明原告消防审批的事实；14、万鑫公司申报纳税情况表一份，用以证明原告实际纳税金额的事实；庭审后，被告向本院提交了下列证据：15、建设工程施工合同一份，用以证明被告建房的事实；16、建筑消防设施检测报告一份，用以证明被告消防设施检测的情况；上述证据均经庭审质证，原被告质证意见和本院认证意见如下：对原告提供的证据1、2、3、5、6，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对原告提供的证据4、7、8，被告认为系原告单方面制作，对其真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为：对于证据4，虽系原告单方制作，但该证据系原告向被告告知事实和主张权益的证据，且与证据5互相印证，故本院对其真实性予以确认。对于证据7，因系原告单方制作，且与被告调取的国家机关出具的纳税情况表不一致，故本院对其真实性不予认可。对于证据8，被告认为其缺乏证据三性，且涉及事项个人无权作出决定，应由村委会集体决定，个人作出决定与一贯由村委会集体作出决定不一致。本院认为该证据有被告法定代表人签字，且盖有被告公章，故本院对被告的意见不予采纳，对该证据的真实性予以确认。对于证据9，被告对其真实性有异议，认为系原告单方登记造册，原告承租的店面都基本予以转租，不止清单上的6家。本院认为，该证据虽系原告单方制作，但与本院现场查看情况相符，故本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据1、2、3、5、8、9、10、11、12、13、14、15、16，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据13，原告认为其在2013年6月份还在装修，消防开工报告中的宁波中绘建设有限公司系被告聘请，而非原告聘请。本院认为，消防开工报告中建设单位和发包单位均明确为万鑫公司九九九商务宾馆，故本院对原告的辩解不予采纳。对被告提供的证据14，原告认为并不能反映其真实收入情况，本院认为，该证据系国家机关依法出具，故本院对原告的辩解不予采纳。对被告提供的证据4、6、7，原告对其真实性有异议，要求提供原件核对。本院认为：证据4、6、7虽为复印件，但能与原、被告双方在庭审中的陈述、合同的实际履行情况以及被告提交的其他证据互相印证，故本院对其真实性予以确认。本院为查清事实，依职权主动调取了万鑫公司丽池大浴场的消防审批资料一份，用以证明万鑫公司丽池大浴场的消防审批的事实。原、被告对其真实性均无异议。上述所有真实性予以确认的证据，本院对其关联性及合法性在本院认为部分中进行综合认定。本院根据原被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2010年9月30日，太平村委（××）与浙江隆图建设有限公司（××）签订建设工程施工合同一份，载明：“工程名称：岱山县衢山镇太平村文化楼工程。工程内容：岱山县衢山镇太平村文化楼土建、水电安装工程。合同工期：总日历天数300天。”编号衢山地字第（2010）浙规证0910025号建设用地规划许可证载明：“用地项目名称：衢山镇太平村文化大楼；用地性质：公共建设用地。遵守事项三：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。”在附件中载明：“建设单位和有关部门必须严格按照建设用地规划许可证（含附件、附图）的规定征用、拨用和使用土地。”编号（2011）浙规证0910097号建设工程规划许可证载明“建设项目名称：衢山镇太平村文化楼1#、2#楼，遵守事项三：未经发证机关许可，本证的各项规定不得随意变更。”编号舟房权证岱字第××号房屋所有权证载明：“登记时间：2013年5月30日；规划用途：非住宅；建筑面积4426.55㎡”。编号舟房权证岱字第××号房屋所有权证载明：“登记时间：2013年5月30日；规划用途：非住宅；建筑面积3570.14㎡”。2013年4月19日登记的编号岱集用（2013）第01300190号土地使用权证载明：“地类（用途）：公共基础设施用地；使用权面积3344㎡”。2013年4月19日登记的编号岱集用（2013）第01300191号土地使用权证载明：“地类（用途）：公共基础设施用地；使用权面积2577㎡”。2012年12月7日，太平村委委托的宁波大科宇检测有限公司出具的《建筑消防设施检测报告》载明：“检测结论及重要事项说明：主控项目共检测29项，其中合格29项，不合格0项；一般项目共检测27项，其中合格27项，不合格0项。”2012年7月19日，太平村委和舟山市嘉联拍卖有限公司岱山分公司在《关于对衢山太平村“文化大楼步行街”1-2号楼房屋租赁权拍租特别说明》中，第四条载明：“拍租标的1-2号楼房屋用途为商业及办公用房，经营范围凡国家法律、法规许可的都可经营，未经审批而经营的一切后果自负，并赔偿出租方由此所造成的一切经济损失”。2012年7月20日，舟山市嘉联拍卖有限公司岱山分公司对坐落在岱山县衢山镇太平村“文化大楼步行街”1-2号楼房屋五年租赁权进行拍卖，费开军在岱山县招投标中心以成交价1105000元，成交总金额5525000元成交。2012年8月2日，费开军与毛海平签订《太平村文化楼1-2号楼承租标的物权益转让合同书》，约定费开军对标的物同意放弃承租一切权利，具体承租一切费用同时转让给毛海平。被告太平村委在其上标注：“同意该二人权益转让”。2012年9月10日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《衢山镇太平村文化大楼（步行街1-2号楼）房屋租赁合同》，第一条约定：“实际出租给乙方的房屋建筑面积约为7101㎡，各租赁者同时享受大楼配置的消防、电器、机房等公共设施。”第二条约定：“1、交房标准以有关部门房屋土建工程初验后为标准。2、租赁期限为五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。3、经营范围：乙方应按照国家法律、法规开展经营业务。”第三条租金及支付方式约定：“1、所出租的房屋五年合同期内租金共为人民币5867550元，具体租金计算依据第一至第三年按中标价每年均上缴租金1105000元，第四年开始租金按中标价1105000元再增加10%，即1215500元，第五年开始租金按第四年总租金的基础上1215500元再增加10%，即1337050元。2、租金缴纳方式：按租赁期限分五年上缴，每年按时上缴一次，其中：第一年房屋租金在拍卖成交之日起七天内付清，第二至五年租金每年提前二个月一次性全部缴清当年的租金。3、乙方在签订合同时应交房屋保证金20万元，保证金20万元利息甲方按年利率5%支付给乙方，利息一年付壹次，在每年付租金时扣除。”第六条房屋修缮与使用约定：“乙方应遵守国家有关的防火、卫生等方面的要求，配备必要的设施。”第七条房屋的转让与出租约定：“2、在遵照本合同条款范围内，乙方可以转租承租房屋，但一切责任由乙方承担。”第九条房屋交付及验收约定：“1、当甲方交付房屋时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，并得到乙方认可后方可交付。”第十条免责条件、违约责任约定：“5、本合同正式生效后，由于甲方各种原因，未能按本合同时间交付乙方使用房屋的，甲方应支付当年日租赁费的3倍违约金给乙方。6、当本合同正式签订后，由乙方各种原因，未能履行本合同的，甲方有权扣没房屋保证金和全额租金。”2014年3月17日，太平村委作为甲方，万鑫公司作为乙方签订了《衢山镇太平村文化楼（步行街1-2号楼）房屋租赁补充协议》，第一条约定：“本补充协议为租赁电梯和三层楼梯”。第三条约定：“租赁的租费为每年16000元”。第五条约定：“租费上交时间按正文合同收取”。2012年9月下旬原告接受房屋并开始装修，对其中部分店面予以转租。2013年2月4日，经原告申请，岱山县公安消防大队向万鑫公司九九九商务宾馆出具了《建设工程消防设计备案受理凭证》。2013年3月19日，岱山县公安消防大队向万鑫公司九九九商务宾馆出具了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2013年3月6日，岱山县公安消防大队向万鑫公司丽池大浴场出具了《建设工程消防设计审核申请受理凭证》。2013年5月22日，衢山经济发展试验区向岱山县人民政府递交的关于岱山县太平社区综合楼和太平村文化楼有关事项的申请报告中，载明：“······审批项目为办公和非住宅用房。······拟将该大楼出租用于办公、文化、娱乐、宾馆等用房。因该大楼在消防审核备案过程中遇到困难，我管委会根据实际情况，建议县政府就消防工作的相关事宜进行协调，望给与支持。主题词：社区综合楼文化楼用途改变报告”。2013年6月6日，编号为岱办第80号的岱山县人民政府办公室抄告单载明：“原则同意管委会的意见，请县公安局会同消防大队按规定办理消防相关手续。”2013年6月20日岱山县公安消防大队出具的编号为岱公消安检字[2013]第0012号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：“场所名称：岱山县万鑫旅游服务有限公司九九九商务宾馆。地址岱山县衢山镇太平村文化楼1#。场所建筑面积1626平方米。”2013年8月19日岱山县公安消防大队出具的编号为岱公消安检字[2013]第0019号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：“场所名称：岱山县万鑫旅游服务有限公司丽池大浴场。地址岱山县衢山镇太平村文化大楼步行街1#楼。场所建筑面积1230平方米。”2015年11月1日下午，太平村班子会议纪要载明：“太平村文化楼建造申请时为办公用房，按房屋性质，不宜开宾馆和浴场。6个月后消防验收才合格，给万鑫服务旅游公司开业时间和资金投入造成较大损失，经村班子讨论和该公司协商后，租赁期延长8个月，并提交村民代表大会讨论，最终由村民代表大会决定。备注：拍租特别说明文化大楼用于商业及办公用房。万鑫公司承租后开办商业宾馆及浴场，造成消防验收不出，该公司按协议提出日租金3倍赔偿即18个月。”2016年1月3日，由太平村委盖章、毛海平签字的《承诺书》载明：“经对岱山县万鑫旅游服务有限公司尚欠太平村房屋租金，现不得主张，在双方处理好关于太平村与万鑫旅游服务有限公司延期交房的事宜后再行一并结算。”万鑫公司成立于2012年10月19日，一般经营项目为旅游项目开发；海钓服务。2012年10月25日变更为旅游项目开发；海钓服务；房屋租赁；住宿、棋牌、洗浴服务（仅限分支机构经营）。2014年2月26日，执行董事、法定代表人由王世军变更为毛伟平，总经理由毛伟明变更为毛伟平。2015年5月28日，监事由李东变更为毛海平，毛海平出资额由占注册资本20%变更为75%。2015年7月1日，万鑫公司投资人变更为毛伟平和毛贤平。2015年11月25日，万鑫公司法定代表人由毛伟平变更为潘巨洋。自2013年7月至2014年7月，万鑫公司计税金额为903342.1元，应征税金23539.31元，开票数为23539.3元。第一期租金1105000元于2012年8月30日交至岱山县招投标中心；2014年1月28日、8月18日，万鑫公司共向太平村委交房租费70万元；2015年8月31日万鑫公司分两次向太平村委交房租等费用281077元；2016年1月1日，万鑫公司分四次共向太平村委交房租93万元。本院认为：原、被告签订的《衢山镇太平村文化大楼（步行街1-2号楼）房屋租赁合同》及《衢山镇太平村文化楼（步行街1-2号楼）房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。关于原告要求被告支付逾期交房违约金169.83万元的诉请。根据合同约定，交房标准以有关部门房屋土建初验后为标准，交付房屋时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，并得到租赁方认可后方可交付。但原、被告均未提交有关部门房屋土建初验的证据，原告亦未提交被告交付房屋时原告不予认可的相关证据，而原告自认在2012年9月下旬接受房屋后开始装修。本院认为，原告在2012年9月下旬接受房屋并开始装修，且未提出异议，已经以实际行为接受了房屋，应视为被告已经在2012年9月下旬交付房屋。原告关于被告迟延交房的相关辩解，与事实不符，本院不予采纳。原告主张按照合同约定，未按时交付房屋应支付当年日租费3倍的违约金，因被告不存在迟延交付房屋的情况，故原告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。合同履行中原告将部分租赁房屋用于经营宾馆、浴场等特种行业，导致消防验收受阻，若原告认为被告存在过错给自己造成损失，可另行主张。关于反诉原告要求解除租赁合同及补充协议的诉请。1、关于承诺书的效力问题。本院认为，虽然毛海平曾经作为原告最大股东，但已经将其股份转让给他人。在被告依法定程序撤销其职务之前，其有权代表被告作出意思表示，且承诺书上盖有被告公章，故承诺书应视为双方真实意思表示，合法有效，被告的相关辩解意见本院不予采纳。2、关于反诉原告的合同解除权问题。本院认为，拖欠租金系事实。根据双方签订的合同，并未将拖延支付租金的行为约定为解除合同的条件。双方在支付租金问题上有争议，且反诉原告出具了承诺书，承诺对延期交房问题处理好后一并结算租金问题，因此反诉被告并无拖欠或拒不支付租金的主观故意，反诉原告不能以拖欠租金作为解除合同的理由，对反诉原告要求解除租赁合同及补充协议的诉求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付租金、保证金及赔偿损失的诉请。1、关于拖欠租金问题。本院认为，反诉被告对欠付的资金数额1578423元没有异议，本院予以确认，因本次诉讼已经对交房问题作出处理，故反诉原告有权要求反诉被告支付拖欠的租金1578423元。2、关于保证金问题。本院认为，双方约定反诉被告应在签订合同时交付房屋保证金20万元，合同应得到全面实际履行，反诉被告应向反诉原告支付20万元保证金。3、关于赔偿损失问题。本院认为，因双方在合同中没有约定租金及保证金的利息损失，故租金的利息损失应从反诉原告向本院主张之日（2016年2月2日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。保证金的利息损失应从反诉原告向本院主张之日（2016年4月17日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，反诉原告要求按照年息6%来计算保证金利息的诉求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）岱山县万鑫旅游服务有限公司要求被告（反诉原告）岱山县衢山镇太平村村民委员支付逾期交房违约金1698300元的诉讼请求；二、原告（反诉被告）岱山县万鑫旅游服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）岱山县衢山镇太平村村民委员会租金人民币1578423元，并自2016年2月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；三、原告（反诉被告）岱山县万鑫旅游服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）岱山县衢山镇太平村村民委员会保证金人民币200000元，并自2016年4月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；四、驳回被告（反诉原告）岱山县衢山镇太平村村民委员会的其余诉讼请求。案件受理费20085元，由原告岱山县万鑫旅游服务有限公司负担，反诉案件受理费9503元，由原告岱山县万鑫旅游服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  郭小峰代理审判员  陆启立人民陪审员  虞惠儿二〇一六年七月七日代书 记员  刘彦伶