福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第1834号
原告晋江报业房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人薛中文，该公司董事长。
委托代理人蔡龙泉、雷丽清，福建泓源律师事务所律师、实习律师。
被告杨拔块，男，1981年11月3日出生，汉族，住江西省上饶市。
原告晋江报业房地产开发有限公司与被告杨拔块商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序审理，由于案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议�，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡龙泉，被告杨拔块到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年2月6日签订商品房买卖合同一份，约定原告将位于晋江市梅岭街道长兴路报业小区＊＊＊号商品房出售给被告，总价款为527135元，合同约定被告在接到原告交房通知之日起15日内到指定地点办理房产的交付使用手续，交付管理费及其他相关费用，若由于被告原因逾期未办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定的交付条件，被告除支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该商品房总价款的万分之二向原告支付代管费。同日，原告向被告提供了其与泉州市丰泽君逸物业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定物业管理费的支付方式为买受人从应接收房屋之日后的次月开始按所购房屋建筑面积数，每平方米每月1.5元的�准向泉州市丰泽君逸物业有限公司支付。对此被告向原告出具了承诺书一份，对该支付方式予以认可。合同签订后，被告于2014年6月28日已收到原告办理交房手续的通知，当时商品房已具备交房条件，依合同约定，被告有义务在2014年7月13日前到原告处办理交房手续。但被告由于自身原因，直到2014年9月22日才办理交房手续，并只支付了2014年9月份之后的物业管理费。原告代被告向泉州市丰泽君逸物业有限公司支付了2014年8月份的物业管理费138元。请求判令，被告向原告支付物业管理费138元、代管费7485元，合计7623元。
被告辩称，一、被告逾期办理交房的原因是原告造成的。被告于2014年6月28日、6月30日两次前往小区办理交房，经实地核查，小区房子外墙颜色、小区主大门的实际造型与售楼部沙盘、宣传彩册差别太大，公共配套设施也未完善且未承诺何时完成。原告要求被告接受其提出的延期交房违约金计算方案，且签订放弃追责权利后方可办理交房，因被告不同意，原告不为被告办理交房手续。二、商品房未达交付条件，原告主张2014年7月13日视为交付显然不能成立。原告通知交房时，消防栓因设计缺陷影响住户门正常开启，邮政信报箱没有设立，至2014年10月22日仍未整改完成。被告于2014年6月30日对房屋质量进行检验时，发现房屋存在预留管断裂，柱子、梁、墙面空鼓，柱子、墙面垂直偏差20多厘米，墙角渗水、地面大面积空鼓等诸多问题，直至2014年9月中旬才整改完成。被告有权要求原告整改后才办理交房手续。三、原告存在欺骗、误导被告购买诉争商品房的情形。交房日期是购房者决定是否购房的重要因素，而签订合同时原告故意隐瞒前期工程延期的事实，误导被告购房，存在合同欺骗。四、原告主张的代管费属于�立名目，乱收费，没有事实依据。原告在竣工验收后将房屋交付业主前已委托物业公司管理，由物业公司履行管理职责，逾期办理交房手续并未造成原告的损失。代管费条款是格式条款，显失公平，超出了被告应当承担的责任，不合理的加重了被告的责任，且合同约定逾期交房，原告只需要缴纳日万分之一的违约金，与代管费的日万分之二的计算标准，明显权利不对等。故代管费条款是无效条款。
审理过程中，原、被告对以下事实没有争议，本院予以确认：原、被告于2013年2月6日签订商品房买卖合同一份，约定被告向原告购买址于晋江市梅岭街道长兴路报业小区＊＊＊号商品房，总价款为527135元。原、被告于2014年9月22日实际交接房屋。
原、被告的争议焦点为：1、原告何时履行交房义务？2、合同附件六第五条关于代管费的约定是否有效？3、被告是否应向原告支付物业管理费及代管费？
原告向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同、附件一至附件三、附件四《前期物业服务合同》、《承诺书》、附件六《合同补充协议》各一份，以证明原、被告约定原告所出售商品房的地址、面积、价款、付款方式、物业管理费，及若因被告原因未能按期办理交房手续的，被告应自逾期之日起每日按总房款价万分之贰向原告支付代管费等事实；2.晋江市建设工程竣工验收备案证明书、工程竣工验收证书、晋江市建设项目竣工规划验收核实意见书、建设工程消防验收意见书、工程质量监督报告各一份，以证明原告通知被告于2014年6月25日至6月30日期间办理交房手续时，该商品房已具备合同约定的交付条件，即经建设单位组织相关单位竣工验收合格和消防验收合格，生活给排水、用电、管道燃气、绿化等配套基础设施已完备且验收合格；3.邮政局挂号邮寄信息两张、2014年6月25日、2014年6月26日晋江经济报《报业小区交房通知》两张，以证明原告已依约通过寄送挂号邮件、刊登交房通知等方式通知被告办理交房手续；4.楼宇交接书一张，以证明被告于2014年9月22日办理交房手续；5.收款收据一张，以证明原告代被告向泉州市丰泽君逸物业有限公司支付了2014年8月份的物业管理费138元的事实。
被告质证认为，对证据1真实性无异议，但对原告主张的逾期交房责任及日万分之二的代管费不予以认可。对其他证据均没有异议。
被告向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，以证明合同第八条约定了交房条件。2.验收、延期赔付意见函一份，以证明被告于2014年6月30日实地核查发现，诉争房屋不具备交房条件。原告提出的延期赔付天数把签订合同之前受风雨影响也�为免责，原告在不可抗力发生90天内没有通知被告，被告有权视不可抗力无效。被告提出的意见由原告办理交接人员赵玉琼确认签收并承诺提交公司领导后给予答复，原告未答复前被告有权拒收商品房；3.12315消费者申诉案件调解书一份，以证明被告向12315投诉，开发商因天气影响要求延期交房，是从施工日开始计算，而不是从合同签订日开始计算。梅园工商所现场调查，认为因天气影响要求延期交房应从2011年施工许可证签发之日起算；4.整改通知书一份，以证明商品房存在质量问题，被告与物业现场检验由物业签收并通知工程队，在整改完毕前被告有权拒收商品房；5.4号楼消防栓更改图一份，以证明被告所在的4号楼消防设计存在缺陷需要整改，整改期间无法保证消防安全，被告有权拒收商品房；6.消防整改图片一份，以证明消防栓整改的过程；7.手机拍摄视频一份�以证明被告于2014年10月22日拍摄视频时，小区的邮政信报箱依旧没有，消防栓整改未完工，交房条件未达到，被告有权拒收商品房；8.QQ群聊天记录一份，以证明业主不与原告签订补偿协议，原告就不让办理交房，逾期交房是原告的责任；9.2014年9月份至12月份物业管理费收据一份、以证明被告从2014年9月1日开始缴纳物业管理费，房屋实际由物业公司收费管理，原告没有代管的事实及依据；10.气象资料证明一份，以证明在2013年2月6日签订购房合同之前原告因天气原因影响施工延期（雨天14天、风天44天），原告在办理交房赔偿延期赔偿金时，要求扣除这些天数是不合理的。
原告质证认为，对证据1的真实性予以认可，但该合同已明确约定交房条件，并对物业费及代管费作出明确约定。对证据2真实性予以认可，但房屋已符合交房条件，被告不能据此拒收房屋。对证据3没有意见。对证据4真实性予以认可，但原告通知被告办理交房手续时，房屋已符合交房条件。对证据5、6，均无法证明消防栓存在设计缺陷、安全隐患。对证据7，邮政信报箱现已设置完成。对证据8真实性不予以认可，也无法证明被告欲证明的内容。对证据9真实性予以认可，但被告仅支付了2014年9月份之后的物业管理费，未支付8月份的物业管理费。对证据10真实性予以认可，但与本案无关。
本院认为，关于争议焦点1，原告何时履行交房义务的问题。原告提供的工程质量监督报告及建设工程竣工验收备案证明书相互印证，可以证明原告所建设的房屋于2014年4月4日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2014年6月24日通过备案。建设工程消防验收意见书可以证明原告所建设的房屋于2014年5月6日经消防验收合格。合同第八条约定房屋交付使用的条件是“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。应认定原告所建设的房屋在竣工验收及消防验收合格（2014年5月6日）即符合合同约定和法律规定的交付条件。被告提供的意见函、整改通知书中，原告方仅是进行签收，并未确认被告所提意见，被告在意见函、整改通知书中所提意见是否属实应有相关证据加以证实。被告提供的4号楼消防栓更改图、消防整改图片、手机拍摄视频未能体现原告建设的房屋消防设计、邮政信报箱不符合交付条件。QQ群聊天记录的内容是否真实无法确认，本院不予认定。原告因天气原因据实延期交房的天数如何认定与本案的处理无关，故本院对12315消费者申诉案件调�书、气象资料证明不予审查认定。
原告提供的邮政局挂号信邮寄信息可以证明原告向被告寄送相关邮件，但无法体现原告邮寄的时间。原、被告在合同附件六第五条中约定，在晋江经济报刊登交房通知是出卖人通知交房的辅助方式，买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起3日后即视为送达。原告提供的晋江经济报《“报业小区”交房通知》可以证明原告于2014年6月25日即通过登报的方式通知各业主办理交房手续。故依合同约定，应认定原告已于2014年6月28日即送达交房通知。合同附件六第五条中还约定，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在接到出卖人入伙通知之日起15日内到指定地点办理房产交付使用手续，逾期未办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定交付条件。原告于2014年6月28日送达交房通知时，原告建设的�屋已符合交付条件，被告未在15日内（即2014年7月13日前）办理房产交接手续，依合同应认定原告于2014年7月13日已履行交房义务。
关于争议焦点2、3，合同附件六第五条关于代管费的约定是否有效，及被告是否应向原告支付物业管理费及代管费的问题。原、被告在合同附件六第五条中约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人入伙通知之日起15日内到指定地点办理房产的交付使用手续，交付管理费及其他相关费用，逾期未办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定的交付条件，买受人除支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该商品房总价款的万分之贰向出卖人支付代管费。因原告已于2014年7月13日履行交房义务，被告应自该日起依约支付物业管理费。原告提供的收款收据可以证明原告于2014年8月31日代被告向泉州市丰泽君逸物业管理有限公司支付8月份的物业管理费138元，故原告要求被告支付其代付的物业管理费138元，本院予以支持。从原告提供的合同附件四前期物业服务合同可以看出，原告与泉州市丰泽君逸物业管理有限公司约定，泉州市丰泽君逸物业管理有限公司自2013年6月30日起至2016年6月29日止为报业小区提供物业服务。可见原告履行交房义务后已没有对小区进行物业管理，并未实际支出代管费，且被告在支付未依约交接房屋期间的物业管理费后，并未造成原告的其他损失。合同附件六第五条中关于代管费的约定，加重了被告的责任，且原告未能提供证据证明其就该条款向被告进行充分的说明，应认定该条款中关于代管费的约定无效。故原告要求被告依上述约定支付代管费，本院不予支持。
经举证、质证、认证，本院查明的事实除与上述当事人无�议的事实一致外，另查明：原告所建设的房屋于2014年4月4日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2014年5月6日经消防验收合格，于2014年6月24日通过备案。原告于2014年6月25日通过《晋江经济报》刊登交房通知，通知各业主办理交房手续。原告于2014年8月31日代被告向泉州市丰泽君逸物业管理有限公司支付8月份的物业管理费138元。原告于2015年2月6日向本院提起诉讼。
综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同附件六第五条中关于代管费的约定无效，合同的其他内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。原告于2014年7月13日履行交房义务，被告应自该日起依约支付物业管理费。原告代被告向泉州市丰泽君逸物业管理有限公司支付2014年8月份的物业管理费138元，原告要求被告支付其代付的上述物业管理费，本院予以支持。原告要求被告支付代管费没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨拔块应于本判决生效之日起十日内支付给原告晋江报业房地产开发有限公司代付的物业管理费138元；
二、驳回原告晋江报业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告晋江报业房地产开发有限公司负担45元，被告杨拔块负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈小红
审 判 员 吴雅莉
人民陪审员 江连火
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 陈琦颖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人�共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
……
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指�的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。