浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5918号
上诉人（原审被告）：秦入雪，男，1977年10月2日出生，汉族，住江苏省赣榆县。
被上诉人（原审原告）：顾鹏，男，1988年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：张玲丽，女，1989年3月26日出生，壮族，住浙江省杭州市萧山区，系顾鹏妻子。
上诉人秦入雪因与被上诉人顾鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：顾鹏与秦入雪签订的《房屋租赁合同》第七条约定：甲方（顾鹏）/授予乙方（秦入雪）转租的权利。第10-7条其他约定中手书：1.在租赁期间内，由甲方承担物业费；2.在租赁期间内，乙方须按时缴纳水、电、气等费用；3.乙方在装修房屋时，不能破坏墙体主体结构；4.乙方不能将房屋分割为单间转租；5.甲、乙在租赁期间内，如有一方违约，违约金20000元；6.房租逐年递增100元。
另查明，案涉房屋为跃层结构，现有结构为：楼下空间布局为一厨一卫两厅一卧，楼上空间为两卧一卫一厨，楼上楼下已分割成独立的空间。秦入雪承租后，楼下自行居住，楼上转租予另一户人家租住。
顾鹏诉至原审法院，请求：1.解除顾鹏与秦入雪签订的《房屋租赁合同》，要求秦入雪立即腾空房屋；2.秦入雪支付违约金20000元；3.本案诉讼费用由秦入雪承担。
原审法院认为：顾鹏与秦入雪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。现顾鹏主张因秦入雪违反合同约定，分割案涉房屋进行转租，要求解除合同、腾退房屋。秦入雪辩称双方合同约定顾鹏同意秦入雪转租，只是不能够分割为单间转租，秦入雪认为单间转租的含义与群租的概念相似。根据庭审查明事实，现秦入雪将案涉房屋分割为楼上与楼下两部分，楼上空间由秦入雪转租予另一户人家租住。原审法院认为，双方合同约定的“不能分割为单间转租”的含义系将案涉房屋作为一个整体结构，那么，作为跃层房屋，楼上空间和楼下空间都是房屋整体结构的组成部分，单间并非一个狭义的概念，秦入雪已经违反案涉合同第10-7条第4项的约定。同时，结合双方签订的《房屋租赁合同》的上下文以及中介公司在制定合同的行业习惯，合同第七条的“/”所表示的意思为否定，即顾鹏不同意秦入雪转租案涉房屋。综上，顾鹏要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，秦入雪腾退房屋的主张，符合双方合同约定及法律规定，原审法院予以支持。顾鹏另要求秦入雪支付违约金20000元，秦入雪辩称结合双方约定的年租金，该违约金过高。对此，原审法院认为，案涉房屋的月租金仅为1600元，案涉合同约定的违约金金额过分高出顾鹏的实际损失，对秦入雪的抗辩予以采纳，并予以调整，酌定6400元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款规定，原审法院于2016年8月18日判决：一、顾鹏与秦入雪签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、秦入雪于判决生效之日起三十日内腾退杭州经济技术开发区宋都晨光国际2幢303室；三、秦入雪于判决生效之日起十日内支付顾鹏违约金6400元；四、驳回顾鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由秦入雪负担。
宣判后，秦入雪不服，向本院提起上诉称：一、原审法院在庭审时程序违法，本案庭审时只有法官在场，没有书记员，而在原审判决书上记有书记员的名字。二、原审法院认定事实错误，适用法律不当。原审法院没能查清事实真相，对租赁合同第七条的认定违背签订合同的初衷与事实。如果顾鹏不同意转租，为何又在附加条款注明房屋不能分割成单间转租，这不是相互矛盾吗？这充分说明该条款是在同意转租的情况下，才进行的补充说明。所以，合同第七条的横线代表此处不需要填写内容，也可以完全表达出本条款的实际意思。就是“甲方授予乙方转租的权利。乙方有优先续租和购买本合同所指的该物业的权利”。经询问多家中介公司并没有原审法院所谓的按行业习惯代表否定的意思。一审庭审时顾鹏打电话给中介公司经办人，经办人也没有说本合同条款是不同意转租的意思。原审法院认为“不能分割为单间转租”的含义系将案涉房屋作为一个整体结构，这一判定完全脱离社会大众对单间的普遍认识。现在楼上是2室1厅1卫，楼下是l室1厅1厨1卫，完全不是单间。本案所涉房屋是毛坯房，秦入雪装修花费几万元。在租赁期间，秦入雪按时交纳房租和水电费。就在一个月以前，陆续有两家中介公司来看房子，说顾鹏要卖房子。当时秦入雪不以为然，因为合同还没到期，以为搞错了。可没过多久，顾鹏就找上门来没有协商的余地就是让搬走，而且也不愿意补偿违约金和装修费。顾鹏存在明显的违约行为，却先行起诉秦入雪违约。而原审法院判决秦入雪违约，明显违背法律公平原则。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，驳回顾鹏的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由顾鹏承担。
针对秦入雪的上诉，顾鹏答辩称：关于合同第七条的理解，有中介公司经办人的情况说明，可证明当时签合同时的要求是不允许转租。第七条不允许转租，后面第十条备注是不允许分割成单间转租，进一步强调在不允许转租的情况下也不允许分割成单间转租。至于装修费用与顾鹏无关，秦入雪是本着可以住的原则的情况下装修，顾鹏不曾过问。在秦入雪违约的情况下，顾鹏无须赔偿装修费用。合同约定违约金20000元，原审法院判决6400元，顾鹏也没有异议。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，秦入雪向本院提交以下证据材料：照片7份（均为打印件），用以证明秦入雪装修时及现在的房屋状况。
二审期间，顾鹏向本院提交以下证据材料：
1.房屋平面结构图及装修报备平面图各2份（均为打印件）、照片15份，用以证明顾鹏装修后改变了原本的房屋使用结构。
2.情况说明1份，用以证明中介公司经办人解释合同是不允许转租的意思。
秦入雪提交的证据，经顾鹏质证：一楼照片显示的状况是在秦入雪把原来的转租客赶走重新整理过；对于单间的概念，把一整套房屋分割成上下转租就是单间；二楼原先是两个房间、一个起居室、一个卫生间，已经改变了房屋的结构。顾鹏提交的证据，经秦入雪质证：证据1，实际装修与报备的装修图是一样的。证据2，不认可，只代表中介公司经办人对顾鹏这么说，对秦入雪绝对没有说过这件事。本院经审查后认为，秦入雪提交的证据及顾鹏提交的证据1与双方当事人陈述及在案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；顾鹏提交的证据2，不符合证据的形式要件，故不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于合同的约定。本案争议的焦点之一为涉案《房屋租赁合同》是否赋予承租人秦入雪转租的权利。首先，租赁合同对转租事项进行约定的条款为第七条及第十条。其中，第七条约定，甲方（顾鹏）“/”授予乙方（秦入雪）转租的权利；第十条约定，乙方（秦入雪）不能将房屋分割成单间转租。其次，应如何理解上述转租相关条款。对此，双方各执一词。顾鹏认为，合同约定不得转租，也不得将房屋分割成单间转租。而秦入雪则认为，合同允许转租，只是不得将房屋分割成单间转租。本院认为，对合同具体条文的理解，不应脱离合同其他相关条文；应综合合同的整体约定及具体条文之间的关联性与合理性，从而探究当事人之间的真实意思表示。就本案而言，假如顾鹏的主张成立，即将合同第七条约定理解为不得转租；那么，合同第十条关于不能将房屋分割成单间转租的约定则显得多此一举。因此，顾鹏的该主张显然缺乏应有的逻辑性，不能成立；而秦入雪对该争议焦点的主张，则更符合常理，应予以采纳。本院认为，认定涉案租赁合同赋予了秦入雪转租的权利，但不得将房屋分割成单间转租，更符合签订合同时双方当事人的本意。（二）关于合同的履行。本案的另一争议焦点则为秦入雪是否存在将房屋分割成单间转租的行为。首先，对秦入雪将部分房屋进行转租即楼上转租他户、楼下由秦入雪自行使用的事实，双方当事人均无异议。双方的争议在于是否应认定秦入雪违反合同约定将房屋分割成单间后转租。其次，从涉案房屋的结构来看，该房屋为跃层，分为楼上楼下两层。而秦入雪将楼上部分转租他户，并不能当然认定为分割成单间转租。对合同约定的将房屋分割成单间转租，不应做扩大性解释，也即秦入雪将楼上部分整体转租他户不应认定将房屋分割成单间转租。因此，顾鹏关于秦入雪将房屋分割成单间转租构成违约的主张，缺乏依据，不能成立。本案中，顾鹏以秦入雪转租他人构成违约为由提起诉讼，理由不成立，其在本案中的诉讼请求，不应予以支持。综上，秦入雪的上诉理由，合理部分，本院予以采信。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初1905号民事判决及诉讼费用负担部分；
二、驳回顾鹏的诉讼请求。
一审案件受理费300元，减半收取150元，由顾鹏负担。二审案件受理费50元，由顾鹏负担。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 张诗雯