南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初5581号
原告：南通驰晶医疗科技有限公司，住所地南通高新区朝霞路369号。
法定代表人：曹建军，执行董事。
委托诉讼代理人：张家楠，江苏金平川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：珠峰，江苏金平川律师事务所律师。
被告：通州肛肠病医院，住所地南通市通州区金沙镇大庆路**号。
法定代表人：陈新明。
委托诉讼代理人：任祖荣，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
原告南通驰晶医疗科技有限公司（以下简称驰晶公司）与被告通州肛肠病医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月19日、9月29日、11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张家楠、珠峰、被告委托诉讼代理人任祖荣到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人曹建军、委托诉讼代理人张家楠、珠峰、被告委托诉讼代理人任祖荣到庭参加诉讼。
原告驰晶公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年5月6日止房屋租金1200000元；2.被告赔偿原告代为改建、装修、恢复原状等损失1313031.45元；3.被告向原告支付自2016年5月7日起至判决生效之日止或确认损失之日止的房屋占有使用费（按每年2000000元，计5479.45元/天计算，暂计算至2016年7月31日为471200元）。事实和理由：2015年7月22日，被告法定代表人陈新明与曹建军签订《关于合作扩建通州肛肠病医院意向书》，后确定以两人成立有限责任公司购买房屋并由被告向公司租赁房屋的方式迁址，扩大经营。2015年7月28日，曹建军与南通桑夏软件科技有限公司（以下简称桑夏公司）签订购买阳光硅谷2#楼的《协议》，约定待公司成立后以公司名义与其签订购房合同。2015年7月28日，被告出具迁址及增加床位申请。2015年7月30日，申请公司名称先行核准，2015年8月2日获准。2015年8月18日，被告将执业场所变更为南通高新区朝霞路369号（阳光硅谷2号楼）。2015年9月2日，原告正式成立（公司注册地为南通高新区朝霞路369号，注册资金20000000元，陈新明、曹建军各50%股权，法定代表人为曹建军）。至2015年9月12日，股东曹建军向公司出资14000000元，支付了购买桑夏公司阳光硅谷2#楼的部分款项，原告拿到了可用于装修的房屋。《租赁合同》约定，租期暂定10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日，年租金2000000元，于每月初分期付清。此后，被告不仅向原告提交了其经南通市通州区卫生和计划生育委员会和南通市公安局消防支队审核通过的内部装修图纸、消防系统施工图等设计图，由原告为其装修施工，而且相关设计费、材料费、管理费等均由原告代为支付。2016年3月，因陈新明无资金向原告出资，原告无力代被告垫付装修款项等费用，装修工作无法继续进行。2016年5月6日，陈新明退出公司，同日曹建军、陈新明对因股东原因造成的损失作出了约定，从中亦可看出陈新明已代表被告作出不再承租的意思表示。被告应向原告支付租金、房屋占有使用费并赔偿原告代为改建、装修及恢复原状的损失。
被告通州肛肠病医院辩称：关于租金问题，原告从未将租赁房屋交付被告使用，被告也从未实际占用该租赁房屋。案涉租赁房屋经原告改建装修后被公安消防支队认定不合格，而医院的消防属法律强制性规定范围，因此原告在法律上构成交付不能，租赁合同因违反法律强制性规定被确认无效，因此不应给付租金。且陈新明在2016年5月6日前仍为公司股东，此前即使原告享有租金，也只能是一半权益。关于损失问题。原告作为出租人明知被告承租房屋系××医院，租房合同中约定原告必须提供水、电、消防等、用房标准配备，即原告对于租赁房屋进行适当的改建或装修是出租人的义务，在双方对改造费用没有特别约定的情况下，费用应由原告自行承担。关于房屋占有使用费问题，其支付前提为双方签订有合法有效的租赁合同，且合同到期承租人拒不退还，本案合同无效且房屋未实际交付，故不存在退房及费用的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈新明（被告法定代表人，原告原股东）与曹建军（原告法定代表人）于2015年7月22日签订《关于合作扩建通州肛肠病医院意向书》（以下简称合作意向书），约定：两人共同注资通州肛肠病医院、迁址扩建，一期投入，房屋投资由曹建军出资15000000元，陈新明出资5000000元，二期投资由陈新明原有的通州肛肠病医院向银行贷款20000000元用于房屋后期购买款及房屋的布置装修等；医院扩建后所添置的土地、房屋、设备及肛肠医院等所有产权归陈新明和曹建军共同所有，各占50%；财务资金管理由双方共同执掌；同时对扩建后的医院经营、管理、收入分配等作出约定。
2015年7月28日，曹建军与案外人桑夏公司签订《协议》，约定：由曹建军注册的公司购买桑夏公司开发建设的南通桑夏·阳光硅谷2#楼（南通市通州区朝霞路369号），购房总金额为34500000元，付款方式为签订协议时付购房定金2000000元，曹建军注册公司完毕后以公司与桑夏公司签订购房合同，合同签订后三日内付购房款总额65%计22000000元，定金计入65%，阳光硅谷项目竣工，桑夏公司交房后三日内曹建军付购房款25%计8620000元，余款在提交完整房产证、土地证时付清。2015年7月30日，曹建军与桑夏公司就上述协议签订《补充说明》，就车位、电梯尺寸及化粪池尺寸调整等事项作出约定。后桑夏公司向曹建军出具收条四份，载明分别于2015年7月31日、8月8日、9月11日、9月12日收到曹建军购房定金1000000元、1000000元、6000000元、14000000元，收条中明确若驰晶公司申报的在阳光硅谷医疗项目无法获得政府批准，桑夏公司将购房款项退还曹建军。
2015年7月28日，通州肛肠病医院向通州区卫生与计划生育委员会（以下简称通州卫计委）提交《通州肛肠病医院迁址以及增加床位申请报告》。通州卫计委于2015年8月28日批准被告执业地点由南通市通州区金沙镇大庆路30号变更至南通市通州区朝霞路369号。2015年7月30日，曹建军及陈新民向通州区市场监督管理局提交企业名称预先核准申请书，申请企业名称“南通驰晶医疗科技有限公司”，于2015年8月2日获得核准。2015年9月2日，原告驰晶公司正式成立，住所地位于南通高新区朝霞路369号，法定代表人为曹建军，公司章程明确注册资本20000000元，曹建军与陈新明分别认缴出资10000000元（货币）。
2015年8月1日，原、被告签订《租房合同》，约定：被告向原告租赁位于高新开发区朝霞路369号七层楼房一幢，××患者的门诊诊疗和住院治疗，原告提供必需的水、电、消防等、用房标准配备，被告不得借装饰等理由破坏原有房屋结构，如必须改造需征得原告同意且遵守行业规定，租期暂定十年，自2015年10月1日至2025年10月1日，租金为每年贰佰万，于每月初分期付清。
2015年9月12日，原告向桑夏公司提交申请函，要求桑夏公司对阳光硅谷2#楼尽快进行初验并交由原告进行内部装修，桑夏公司于同日回复请原告处理好相关事务，并为此负责。
2015年11月23日，被告就其朝霞路369号门诊办公楼提交“建设工程消防设计审核申报表”，后经公安消防部门要求补送资料，2016年1月11日，南通市公安消防支队受理被告于2016年1月11日申请的通州肛肠病医院门诊办公楼内部装修建设工程消防设计审核。2016年1月25日，公安部门作出审核结论为不合格。
2016年3月22日及3月31日，原告驰晶公司两次向其股东陈新明发出催告函，要求陈新明尽快履行出资义务。2016年4月9日，原告向陈新明发出召开临时股东会会议的通知。2016年4月29日，原告将其公司报表及凭证明细、案涉阳光硅谷2#楼改造工程造价咨询报告书（江苏永诚工程造价事务有限公司于2016年3月10日出具）交陈新明，陈新明在股东签收处签字。
2016年5月6日，驰晶公司作出股东会决议，解除陈新明在驰晶公司股东资格，注册资本变更为10000000元，由曹建军一人出资。同日，陈新明与曹建军签署“关于原500万元借款和公司相应损失的处理”约定，载明“鉴于2016年5月6日陈新明股东已同意解除南通驰晶医疗科技有限公司的股东资格，为此就陈新明2015年9月11日前借给曹建军的500万元和公司的相应损失作如下约定：1、2015年9月11日前，陈新明曾转账500万元给曹建军，曹建军出具了相应借条，现双方申明该借条和转账凭证作废，该500万元的借贷关系和归还以本次约定为准；2、上述500万元由曹建军在2016年12月31日前归还陈新明，不计息；3、公司成立后，因股东原因造成已订购的阳光硅谷2号楼房屋改造、装修和恢复原状等公司损失，由双方共同核准，另行结算和承担；4、双方特立此据并签字确认，一式两份，各执一份”。
2016年6月28日，驰晶公司经准予变更登记为注册资本10000000元，股东曹建军，自然人独资。
2016年6月30日，原告向陈新明发出通知，载明因陈新明未能对其在2016年4月29日签收的公司报表及凭证明细、工程造价咨询报告书进行回复，特通知陈新明限期提出异议。
2016年6月12日，通州肛肠病医院向通州区卫计委提交申请，称“目前新址因资金装饰等问题，不能如期竣工”，并申请延期搬迁。同日，通州卫计委向被告通州肛肠病医院作出答复，告知因机构职能调整，对通州肛肠病医院的相关申请不受理。
另查明，案涉桑夏·阳光硅谷工程（含2#楼）于2012年3月29日已取得建设工程规划许可证，目前整体尚未竣工及验收。
本院认为，原、被告于2015年8月1日签订的租房合同系双方真实意思表示，双方已就租房合同的相关条款达成合意。案涉租赁房屋已取得《建设工程规划许可证》，系合法建筑，且不存在导致合同无效的法定情形，故原、被告间租房合同合法有效。合同条款中所约定的水、电、消防等、用房标准配备中的消防应属于建筑消防，而非装修结束后医院专有配备的消防，故被告所辩称的案涉房屋通州肛肠病医院门诊办公楼内部装修建设工程消防设计审核经消防验收不合格与之并非同一概念，亦不产生导致本案租房合同无效的后果。
我国建筑法规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据原告庭审陈述，租房合同签订时截止目前案涉桑夏·阳光硅谷工程（含2#楼）整体尚未竣工及验收，本身系在建工程。因此，案涉租赁房屋目前尚不具备法律规定的交付使用条件。其次，根据双方租房合同约定，原告交付房屋需提供必需的水、电、消防等、用房标准配备。本案中，原告提交的消防设计图纸中对于原系统或原大厦提供的相关设施仅为设计方案，并无充分证据证明案涉房屋已符合合同约定的交付使用条件，且原告未能提供相应的交付手续证明其已将房屋正式交付给被告。因此，本院认为就案涉租赁房屋原告并未能按法律规定及合同约定实际交付被告使用，原告认为其在2015年10月1日已将符合合同约定的租赁房屋交付被告的意见，本院不予采纳。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的使用、收益权利与其支付租金的义务应相对应。本案被告并未实际占用租赁房屋或取得收益，原告主张被告支付房屋租金及占有使用费的请求，本院不予支持。
关于改建、装修及恢复原状损失的承担主体问题。双方租房合同约定，原告需提供必需的水、电、消防等、用房标准配备。原告作为承租人，其交付的房屋必须符合合同约定，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。本案中，原、被告对于租赁房屋的交付标准存在争议。本院认为，租房合同约定租赁房屋系提供给被告××患者的门诊诊疗和住院治疗，因此合同条款中的用房标准配备不应仅指水、电、消防等设施，××医院日常使用的房屋结构。根据原告陈述及其提供的现场照片，桑夏公司所交付的房屋为毛坯房，没有隔断的，此前原告所进行的装修系对原有的房屋按医院图纸进行砌墙作隔断，应属合同约定的用房标准配备，即属于原告在交付房屋前应履行的合同义务，故相应的装修费用不应由被告承担。
退一步讲，即使原告所陈述的其系受被告委托代为改建装修，垫付费用，再由被告给付费用的情况属实，但目前其未能向被告交付完成的改建装修成果，原因经原告自认系因2016年3月陈新明无资金向原告公司出资，原告无力代垫被告装修款项等费用，致装修工作无法继续进行。本案中并未有证据证明被告在改建装修过程中存在过错，致装修无法继续进行。陈新明虽为被告法定代表人，但其在改建装修时亦为原告驰晶公司股东之一，陈新明与被告通州肛肠病医院系两个独立的法律主体，陈新明未能向原告出资到位所导致的后果，应由原告驰晶公司来承担。陈新明与曹建军在2016年5月6日签署的“关于原500万元借款和公司相应损失的处理”约定中，明确“公司成立后，因股东原因造成已订购的阳光硅谷2号楼房屋改造、装修和恢复原状等公司损失，由双方共同核准，另行结算和承担”，亦可与之相印证。原告要求被告赔偿改建、装修及恢复原状等损失的请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：
驳回原告南通驰晶医疗科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费30674元，由原告南通驰晶医疗科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费30674元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审 判 长 吴晓萍
代理审判员 施 佳
人民陪审员 王晓勤
二〇一七年二月十七日
书 记 员 高 晗