山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终810号
上诉人（原审被告）：张福喜，女，1964年11月24日出生，汉族，山东省胸科医院职工，住济南市。
委托诉讼代理人：许艳，山东华剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙明辉，山东华剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李玉贵，男，1940年1月26日出生，汉族，农民，住章丘市。
委托诉讼代理人：李维福（系李玉贵之子），1971年3月18日出生，汉族，魏棉厂职工，住章丘市。
上诉人张福喜因与被上诉人李玉贵确认合同效力纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2016）鲁0181民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张福喜及其委托诉讼代理人许艳、孙明辉，被上诉人李玉贵及其委托诉讼代理人李维福参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张福喜上诉请求：依法改判一审法院的判决，确认张福喜、李玉贵签订的《购房及宅基地协议书》有效；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2003年7月28日签订购房及宅基地协议书，上诉人足额支付了购房款，并且通过章丘市人民政府办理了产权转移手续，该协议是双方的真实意思表示，现被上诉人以上诉人无权购买为由，主张该协议无效。上诉人认为一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人于2003年7月28日签订的购房及宅基地协议书是双方真实意思表示，不存在欺诈，胁迫等情形，且当时签订合同后章丘市人民政府以格式契约形式对该协议书进行了认可，由此上诉人有理由相信自己签订的该协议书是合法有效的，故请求法院依法改判，认定协议书有效。二、一审法院适用法律错误，一审法院确定协议书无效的法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，第六十二条第三款的规定，但是根据法不溯及既往的基本原则，《中华人民共和国物权法》的颁布时间是2007年，而当事人签订购房及宅基地协议书的时间是2003年7月28日，因此，不应用后颁布的法律约束当事人之前的民事行为，因此，应认定一审法院的判决适用法律错误，应依法改判一审法院的判决。
被上诉人李玉贵辩称，一、一审法院认定事实清楚。李玉贵与张福喜于2003年7月28日签订《购房及宅基地协议书》，当时张福喜系山东省胸科医院职工，户口为城镇户口，非水北村村集体经济组织成员，协议签订后张福喜亦未将户口迁入诉争宅基地的所在村集体经济组织，其户口至今未变动。其不具备购买农村宅基地的主体资格，其在购买该房屋及宅基地后，亦未将户口迁入该村，成为该农村集体经济组织成员，该房屋及宅基地买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，违反了国家政策，因而应为无效。关于上诉人在章丘市水寨镇财政所缴纳房屋买卖契税及领取山东省章丘市人民政府契纸的行为，实际上也是违反国家政策规定的行为，更不能产生使该宅基地使用权变更的效力，实际上该宅基地使用权人至今也没发生相应变更，仍为被上诉人李玉贵。二、一审判决适用法律正确。涉及不动产的诉讼，适用《物权法》的相关规定，在本案中并无不妥，和法律不溯及既往原则不冲突。且《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律都有原则性规定，不允许城镇居民购买农村宅基地，有关国家机关也三令五申，不允许相关部门为城镇户口居民购买村宅基地办理有关手续，出具任何证明、发放任何证件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
张玉贵向一审法院起诉请求：1、依法确认张玉贵、张福喜签订的农村宅基买卖合同无效；2、张福喜归还李玉贵章集建（0611226）号农村集体土地使用权证；3、诉讼费由张福喜负担；庭后李玉贵自愿放弃第2项诉求。
一审法院认定事实：2003年7月28日，张福喜与章丘市村民李玉贵签订《购房及宅基地协议书》一份，约定李玉贵自愿将其位于水北村的宅基地、房屋及附属物转让给张福喜，转让价格共计壹万壹仟壹佰元整。2003年9月26日，张玉贵、张福喜签订山东省章丘市房产协议一份，就《购房及宅基地协议书》中所涉房屋作出明确约定，房产协议载明，李玉贵今将坐落章丘市瓦房伍间并所带树11棵，经商定价款陆仟元自愿卖于张福喜，证明人李武胜，监证机关章丘市村民委员会。2003年9月27日，张福喜在章丘市水寨镇财政所缴纳房屋买卖契税180元、契纸工本费30元后，领取房屋买卖契税完税证及山东省章丘市人民政府契纸各一份，同日李玉贵收到张福喜给付的房屋出卖款11100元。
张福喜签订《购房及宅基地协议书》时，为山东省胸科医院职工，户口为城镇户口，非水北村集体组织成员，其户口至今未发生变动。另查明，诉争宅基地坐落于水寨镇水北村，地号0611226，使用权人为李玉贵，双方签订协议至今未办理宅基地使用权人变更。案件审理中，原审法院依法向双方当事人释明合同无效后财产处理意见，李玉贵明确要求仅处理合同效力，张福喜明确待本案处理后另行主张。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。李玉贵与张福喜所签《购房及宅基地协议书》的买卖标的物包含房屋及相应的宅基地使用权，张福喜系城镇居民，也非章丘市成员，其买卖农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《购房及宅基地协议书》应为无效。
关于张福喜在章丘市水寨镇财政所缴纳房屋买卖契税及领取山东省章丘市人民政府契纸的行为，因章丘市水寨镇财政非宅基地使用权的主管机关，上述行为不能产生宅基地使用权变更的效力。关于合同无效后的法律后果，原审法院已向各方当事人释明，双方均表示无需在本案中处理，故本案不再予以涉及。综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定判决：李玉贵与张福喜于2003年7月28日签订的《购房及宅基地协议书》无效。案件受理费50元，由李玉贵负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)也指出，“实行最严格的土地管理制度······禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》(中发【2008】1号)也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。因此，城镇居民购买农村宅基地上的房屋的买卖合同，违反了现行的国家土地管理政策，损害了社会公共利益，应按照《合同法》第52条第(四)项的规定认定无效。山东省高级人民法院省《2008年全省民事审判工作座谈会纪要》中也明确认定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或房屋的诉讼请求。但对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如果符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。本案中，张福喜系城镇户口，非水北村集体组织成员，且户口至今未发生变动，故原审法院确认张福喜与李玉贵于2003年7月28日签订的《购房及宅基地协议书》无效并无不当。
综上所述，上诉人张福喜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张福喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年二月二十七日
书记员 李姗姗