福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第1976号
原告（反诉被告）福建吉马商业管理有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇西坑村，组织机构代码77752852-5。
法定代表人林建国，董事长。
委托代理人沈光华，福建簪华律师事务所律师。
委托代理人许世鸿。
被告（反诉原告）李金友，男，1959年6月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人蓝金成，福建元光律师事务所律师。
原告福建吉马商业管理有限公司（以下简称吉马公司）与被告李金友租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理，被告李金友于2014年10月10日向本院提起反诉。本院依法受理后，依法由代理审判员严淑珍适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉马公司的委托代理人沈光华、许世鸿，被告（反诉原告）李金友及其委托代理人蓝金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉马公司诉称，2014年4月7日，原告吉马公司与被告李金友签订了《商铺租赁合同书》，约定被告向原告租用吉马国际家居广场三层3069、3070、3090、3091号商铺经营红木类年年红品牌，建筑面积1057.04平方米。合同签订后，原告依约将场地交付给被告使用，被告违反合同约定，拖欠原告物管费、市场推广费、保证金等各项费用共计人民币（币种，下同）97127.62元。请求判令：1、被告立即偿还原告物管费共计13426元（从2014年9月1日至起暂计至2015年2月28日，实际应按合同的约定缴交费用，计算标准为物管费每月每平方米10元）及利息（从2014年9月1日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、被告立即支付合同保证金10000元。3、被告立即支付市场推广费16685元（从2014年9月1日起暂计至2015年8月31日，实际应按合同的约定缴交费用，计算标准为每年每平方米20元，租赁面积超过500平方米以上的面积按每平方米12元计算）及利息（从2014年9月1日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。4、被告以逾期交付的上述各项费用为基数的日3‰支付违约金（从2014年5月10日起至实际还款之日止，截止2014年9月30日暂计16846.62元）。5、被告支付逾期装修的违约费用40170元（从2014年9月1日暂计至2014年9月30日，实际应计算至履行合同义务之日止，计算标准为每日2倍的综合管理费），上述费用共计97127.62元。6、本案诉讼费用由被告承担。
被告李金友辩称，原、被告虽然签订了商铺租赁合同，根据双方所订立的合同，原告吉马公司应于2014年5月10日前将合同项下的场地交付被告使用，但是原告多次违约，迟迟未交付场地，导致被告至今无法按照原先计划的时间从事经营。由于原告严重的违约行为，被告的合同目的无法实现，原告起诉要求被告承担违约责任、支付物业管理费及市场推广费等费用缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李金友诉称，2014年4月7日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同书》，约定反诉原告向反诉被告租用吉马国际家居广场三层3069、3070、3090、3091号商铺经营红木家具，建筑面积1057.04平方米。根据合同约定，反诉被告应于2014年5月10日将上述场地交付给反诉原告经营使用，但反诉被告违约，未能按约定时间交付场地，导致反诉原告无法按计划从事经营活动，合同目的不能实现。请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同书》；2、反诉被告退还反诉原告管理费50000元、返还定金20000元，并赔偿反诉原告的经济损失；3、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告李金友撤回第二项要求反诉被告吉马公司赔偿经济损失的诉讼请求。
反诉被告吉马公司辩称，反诉原告收到场地后未履行进场装修等合同义务，其已多次要求反诉原告履行合同义务，反诉被告不存在违约，是反诉原告违约。反诉原告缴交的不是定金，无权要求双倍返还。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：
2014年4月7日，原告（反诉被告）吉马公司为甲方与被告（反诉原告）李金友为乙方签订了《商铺租赁合同书》，约定原告（反诉被告）吉马公司将位于漳州市龙文区迎宾大道与水仙大道交汇处吉马国际家居广场三层3069、3070、3090、3091号商铺出租给被告（反诉原告）李金友经营红木类年年红品牌，建筑面积1057.04平方米。合同第1.2约定：“乙方确认甲方应于2014年5月10日将本合同项下的场地交付给乙方使用。”合同第2.1条约定：“租赁期限为40个月，自2014年5月10日至2017年8月31日止。”合同第2.2条约定：“铺位号3069、3070、3090、3091，租赁面积1057.04平方米，免租时间为自2014年5月10日起至2015年8月31日。”合同第2.3条约定：“装修期为自2014年5月10日起至2014年8月31日止。”合同第3.1条约定：“计费起始日自2014年9月1日起。”合同第3.2条约定：“综合管理费按租赁面积计算，每月每平方米为人民币19元，月综合管理费为20084元。”合同第3.5条约定：“物业管理费按租赁面积计算，每月每平方米人民币10元，月物业管理费共计人民币10571元。物业管理费按半年支付。”合同第3.7条约定：“市场宣传推广费每年每平方米收取20元（本合同租赁面积超出500平方米以上的面积，每平方米按12元计费），合同期市场宣传推广费共计55617元…市场宣传推广费按年度一次性收取…”合同备注第一条第三项约定：“合同期内，市场宣传推广费收取36个月，具体时间为2014年9月1日至2017年8月31日，金额合计50055元，缴交方式按合同约定执行。”第3.8条约定：“乙方逾期支付的综合管理费、物业管理费、店面水电费、市场宣传推广费等各项费用，按每日3‰乘以逾期天数，向甲方支付滞纳金。…”第4.1条约定：“乙方须在支付首期综合管理费市场宣传推广费等各项费用的同时，另交付合同保证金人民币20000元。如遇乙方出现商品及服务质量投诉，在3个工作日内不及时处理、解决的，则由甲方按照相关法规进行直接处理，乙方必须无条件接受甲方做出的处理决定。甲方因此而付出的一切费用将在乙方缴纳的合同保证金中扣除，保证金被动用后，乙方应在10个工作日内补足原始金额数。”合同第6.2条约定：“乙方必须在2014年8月31日前完成装修，装修结束后5天内完成上货并正式营业，如未在约定时间内完成装修或没有正常营业的，乙方应在所超出的装修期内每日向甲方支付2倍的日综合管理费，共计人民币1339元／日，超过10日视乙方单方面违约，甲方有权终止本合同，且乙方所交费用不予以退还。”合同第11.1.2条约定：“乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方向甲方交纳的各项费用（综合管理费、物业管理费、合同保证金、市场宣传推广费等），限乙方在3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿费用…”。
2014年4月26日，被告（反诉原告）李金友向原告（反诉被告）吉马公司缴交合同保证金10000元。2014年8月19日，被告（反诉原告）李金友向原告（反诉被告）吉马公司缴交2014年9月1日至2015年2月28日期间部分物管费50000元。
双方争议焦点如下：1、吉马公司是否有向李金友交付涉诉商铺租赁场地；2、双方当事人是否存在违约行为；3、被告李金友是否应当支付拖欠吉马公司物管费13426元、合同保证金10000元、市场宣传推广费16685元、逾期装修违约费用40170元等相关费用及承担违约责任；4、本案涉诉商铺租赁合同应予解除还是继续履行；5、本案合同保证金的性质是否为定金。
原告（反诉被告）吉马公司认为，1、2014年4月7日吉马公司即向李金友交付了涉诉商铺租赁场地；2、被告李金友拖欠吉马公司物管费、市场宣传推广费、合同保证金等相关费用，且逾期完成装修，已经构成违约；3、被告违反合同约定，未按期缴纳物管费等相关费用，且逾期装修，应支付吉马公司相关拖欠费用及承担违约责任；4、反诉原告李金友要求解除涉诉商铺租赁合同缺乏事实和法律依据，合同仍应继续履行；5、吉马公司收取的是合同保证金，合同保证金是作为质量保证金，而不是定金。原告（反诉被告）吉马公司提供以下证据证明其主张：1、商铺租赁合同书，证明原、被告订立《商铺租赁合同》，内容包括租金的计算方法、缴纳方式、缴付期限、违约责任等；2、商户租赁场地移交确认书，证明吉马公司已依合同约定将租赁场地交付给李金友，李金友也已经进驻租赁场地的事实；3、身份证复印件，证明李金友的身份信息情况；4、收款收据、发票各1张，证明被告李金友缴交费用的相关情况；5、律师函、EMS快递查询，证明被告李金友未按合同约定履行义务，吉马公司通过律师函对其进行函告等事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）李金友对原告（反诉被告）吉马公司提供的证据1认为合同的部分内容不真实，合同第九页第十四条备注第一条第四项“期限为壹年”、备注第二条第一项“年年红陈列比例不低于一半”，是吉马公司过后自行添加的。证据2真实性有异议，确认书是双方签订合同时吉马公司强行要求附带一并签名的，根据合同约定吉马公司应在五月份前交付场地，而签订合同时是四月份，并且合同项下的场地是别的商户在使用，吉马公司根本无法交付场地，确认书所述的租赁场地已经移交不真实。证据3的真实性无异议。证据4无异议。证据5的形式真实性无异议，内容有异议，内容是吉马公司单方陈述，不符合客观事实，不能证明李金友违约。
本院认为，被告（反诉原告）李金友对原告（反诉被告）吉马公司提供的证据3、4真实性无异议，对证据2移交场地确认书认可其签名的真实性，上述证据本院予以确认，作为认定本案事实的依据。李金友对证据1商铺租赁合同书备注的部分内容有异议，但对合同的其他内容无异议，且认可合同中签名的真实性，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。证据5系原告（反诉被告）吉马公司单方制作，不能证明李金友违约事实，本院不予认定。
被告（反诉原告）李金友认为：1、吉马公司至今未交付涉诉租赁场地，2014年6月份3069号商铺还是黄福安在使用，客观上不可能移交；2、吉马公司未按合同约定时间交付涉诉租赁场地，已经构成违约；3、吉马公司未交付场地违约在先，要求李金友支付物管费等费用及承担违约责任缺乏事实和法律依据；4、吉马公司未按合同约定时间交付商铺，导致李金友无法进驻商铺经营，客观上无法实现合同目的，合同应当解除；5、李金友交纳的是定金，吉马公司应当双倍返还。被告（反诉原告）李金友提供以下证据证明其主张：1、李金友商铺租赁合同（盖章后），证明原、被告双方存在商铺租赁关系；2、李金友商铺租赁合同（盖章前），证明合同备注里的手写部分是吉马公司自行添加了部分内容；3、收款收据、发票各1张，证明李金友缴交费用的相关情况；4、黄福安商铺租赁合同及发票1张，证明吉马公司存在严重的违约情况。
经庭审质证，原告（反诉被告）吉马公司对证据1真实性及证明内容无异议；证据2真实性有异议，盖章前的合同存在不确定性，应以双方最终盖章的合同为准；证据3无异议；证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，吉马公司在订立合同时有跟李金友就黄福安使用的场地进行了交接，其对场地的使用情况是清楚的，即使黄福安的租赁期限2014年6月30日到期，这个时间也是在装修期限内，李金友应履行合同义务。
本院认为，原告（反诉被告）吉马公司对被告（反诉原告）李金友提供的证据1、3、4真实性无异议，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。证据2来源不清，且盖章前的合同文本具有不确定性，本院不予采信。
综上，本院对本案其他事实认定如下：
2014年4月7日，被告（反诉原告）李金友与原告（反诉被告）吉马公司签订吉马国际家居广场商户租赁场地移交确认书，李金友确认吉马公司已于2014年4月7日交付3069、3070、3090、3091号商铺。
2013年7月11日，案外人黄福安与吉马公司签订商铺租赁合同，约定黄福安租赁吉马国际家居广场三层3069号铺位，租赁面积为284.8平方米，租赁期限为壹年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。2014年6月27日，黄福安向吉马公司缴交2014年6月份物管费2848元。
截至目前，被告（反诉原告）李金友尚未进驻涉诉商铺经营。
本院认为，原告（反诉被告）吉马公司与被告（反诉原告）李金友签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。关于本案涉诉商铺是否交付问题，原告（反诉被告）吉马公司提供的2014年4月7日吉马公司与李金友签订的租赁场地移交确认书，主张2014年4月7日吉马公司即向李金友交付了涉诉商铺租赁场地。李金友认可移交确认书上其本人签名的真实性，但辩解场地并未实际交付，且移交日期与合同约定相矛盾。因被告（反诉原告）李金友作为一名完全民事行为能力人，在原告吉马公司的场地移交确认书上签名确认，系属其对场地移交的确认。合同虽然约定2014年5月10日交付场地，但不影响当事人提前交付，故其辩解意见本院不予采纳。被告李金友既未进场经营使用租赁场地，也未依照合同约定缴交市场推广费等各项费用，已经构成违约，应当支付吉马公司相关拖欠费用及承担违约责任。关于本案合同应当解除还是继续履行的问题。反诉原告李金友主张反诉被告吉马公司未按时交付涉诉商铺，导致其无法实现合同目的，合同应当依法解除。吉马公司不同意解除合同，请求本案合同继续履行。如上所述，李金友已确认了吉马公司于2014年4月7日交付了涉诉商铺租赁场地，其于诉讼时止尚未进驻商铺经营系因其自身原因。反诉原告李金友作为违约一方要求解除合同，不具备合同解除的法定事由，故本案合同应当继续履行。关于原告吉马公司主张的各项费用。原告吉马公司主张被告李金友拖欠2014年9月1日至2015年2月28日的物管费13426元，因双方当事人在《商铺租赁合同书》约定，计费起始日自2014年9月1日，月物业管理费10571元，按半年一次性收取。故被告李金友应支付原告吉马公司物业管理费63426元（10571元／月×6个月），扣除被告李金友已经支付吉马公司的物业管理费50000元，李金友还须支付吉马公司13426元。原告吉马公司要求被告李金友支付合同保证金10000元，因双方合同第4.1条约定合同保证金为20000元，扣除被告李金友已支付吉马公司的合同保证金10000元，李金友还须支付吉马公司10000元。原告吉马公司主张被告李金友拖欠市场推广费16685元，因双方当事人在《商铺租赁合同书》约定，市场宣传推广费收取36个月，金额共计50055元，按年度一次性收取，故被告李金友应支付原告吉马公司拖欠的市场推广费16685元（50055元÷3年）。原告吉马公司主张被告李金友支付从2014年5月10日起至实际付款之日止以逾期交付的上述各项费用为基数的日3‰计算违约金，因合同3.8条未约定逾期支付合同保证金的违约责任，故原告吉马公司主张被告李金友逾期支付物业管理费、市场宣传推广费的逾期付款违约金本院予以支持，主张被告逾期支付合同保证金的逾期付款违约金本院不予支持，且原告主张的违约金请求过高，本院酌情认定为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算逾期付款损失。关于本案的违约金起算日，因违约金条款规定于双方合同第三条“缴款收费标准及时间”项下，计费起始日均为2014年9月1日，合同约定物业管理费、市场宣传推广费均应在合同起租日前10天内支付，应当认定起租日为2014年9月1日，故本案违约金应自2014年9月1日起算。原告吉马公司主张被告李金友迟延交付物管费、市场推广费的利息损失，因双方合同并无约定迟延交付利息，且原告已主张违约金，故本院不予支持。原告吉马公司主张被告李金友支付自2014年9月1日至履行合同义务之日止按每日1339元计算逾期装修违约金。因根据双方合同第六条装修条款的逾期情形，是指被告对承租商铺进行装修，且超出合同约定的装修期的违约责任。而本案被告并未申请装修，不存在装修期逾期的违约情形，故原告主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告李金友主张反诉被告吉马公司退还其已缴纳的物管费50000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告李金友主张反诉被告吉马公司双倍返还其交纳的定金10000元，根据双方合同第4.1条约定，合同保证金是吉马公司向被告李金友收取的用于处理被告商品及服务质量投诉问题的资金，其性质不属于定金。因双方在合同中未约定定金，且李金友未举证证明吉马公司存在违约，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李金友应于本判决生效之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司物业管理费13426元、合同保证金10000元、市场推广费16685元，并自2014年9月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止以30111元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期付款违约金。
二、驳回原告福建吉马商业管理有限公司、反诉原告李金友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2229元，减半收取1114.5元，由原告福建吉马商业管理有限公司负担654.5元，由被告李金友负担460元。本案反诉受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告李金友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
代理审判员 严淑珍
二〇一五年一月七日
书 记 员 蔡卓君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行法律条文提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。