新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终316号
上诉人（原审被告）温林海，男，1972年3月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
被上诉人（原审原告）张红慧，女，1978年11月23日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人温林海因与被上诉人张红慧房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2016)新0104民初5650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温林海与被上诉人张红慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人温林海的上诉请求：请求撤销一审判决第二项及第三项，驳回张红慧要求我方支付租金688元、物业费75.12元的诉讼请求。事实和理由：2013年我方与张红慧签订《商铺租赁合同》一份，租期10年，在合同履行期间，我方一直如约交费，2016年4月因我方迟交了几天房租，张红慧于2016年4月强行封锁店铺，并将店铺于2016年5月1日出租给了王清剑，但一审法院仅以张红慧陈述地封店时间就判令我方支付房租及物业费至2016年5月16日错误。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人张红慧辩称，温林海所述情况与本案事实不符，温林海没有按照合同约定交付租金，我方有权收回房屋。当时温林海无法联系，我方为减少损失，才将商铺另租给他人。
张红慧向一审法院起诉请求：1、判令解除双�签订的《商铺租赁合同》；2、判令温林海支付租金5,000元；3、判令温林海支付物业费600元；4、判令房屋装修及桌椅电器折旧费用1,000元归张红慧所有；5、判令温林海支付违约金8,000元；6、由温林海承担本案诉讼费及邮寄送达费。
一审法院认定事实：位于乌鲁木齐市新市区青岛路温州商业街1栋A区1层28号商铺（建筑面积18.78平方米）登记的所有权人为张红慧。2013年4月27日，张红慧与温林海签订《商铺租赁合同》。合同约定，张红慧将其位于乌鲁木齐市新市区青岛路商业街地上二层A-28号商铺出租给温林海经营；租赁期限10年，从2013年5月1日至2023年4月30日，从实际交付商铺钥匙时间计算；租金前三年每年15,000元，每三年按10%复利式增长；押金4,000元，合同期满后，在温林海不欠张红慧任何费用、房屋完好的情况下退还温林海；温林海应当在签订合同之日支�当年租金及押金共计19,000元，第二年租金，温林海应提前一个月支付，逾期每天向张红慧多支付100元；如一方违约按押金的双倍赔偿对方，合同自行解除；温林海租赁期间的物业、水、电、暖、燃气等一切费用由温林海承担；如遇不可抗力等因素导致合同无法履行的，合同自行终止，双方互不承担责任，如张红慧转让该商铺，合同继续履行；合同履行期间，温林海不得转租房屋，否则视为无效，张红慧有权收回房屋；租赁期间温林海必须合法经营，不得从事任何违法活动，张红慧不承担任何连带责任。合同签订后，张红慧将房屋交付温林海使用。温林海向张红慧支付租金。
温林海同时租赁了其他商铺共计22间，商铺面积共计约400平方米，将商铺互相打通并经营”日月海底捞餐饮店”。
2014年9月，温林海与案外人刘珂君签订《协议书�。协议约定，温林海授权刘珂君代其经营新疆乌鲁木齐市温州街地上二层A区共计约400平方米的商铺，刘珂君同意授权并按照温林海与租赁户签署的租赁协议履行相应的责任和义务并由刘珂君行使对租赁户的租赁权。协议签订后，温林海将上述商铺交付刘珂君，刘珂君以上述商铺为经营场所，注册成立了个体工商户”新市区温州街美蛙鱼头餐饮店”。该餐饮店于2015年11月30日因歇业而注销。同日，涂国雄作为经营者以涉案租赁房屋为经营场所注册成立了”新市区温州街美蛙鱼头餐饮店”。
温林海、刘珂君、涂国雄均未在2016年4月向张红慧等出租户支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金。张红慧等出租户与温林海协议未果，于2016年5月16日将商铺上锁关闭。2016年5月17日，涂国雄向张红慧等出租户出具承诺书，承诺：于2016年5月25日之前给付2016年5月1日至6月30日两个月的租金（按年租金16,500元支付），于2016年7月15日之前给付半年（2016年7月1日至2016年12月30日）租金，如果2016年5月25日之前未履行承诺，自愿放弃温州街美蛙鱼头店内所有设施及相关物品，将房屋归还温州街二楼出租户。涂国雄未按照其承诺向张红慧等出租户支付租金。
2016年5月26日，出租户杨琳给温林海发手机短信称：温林海不肯接电话，租赁合同履行出现问题，希望友好协商解决。27日，出租户杨琳给温林海发短信称：温林海未按照合同约定支付租金且未经出租人同意转租商铺，现正式通知解除合同。28日，出租户刘磊给温林海发手机短信称：温林海未按照合同约定支付租金且未经出租人同意转租商铺，现正式通知解除合同。
2016年6月8日，张红慧等出租户与案外人王清剑签订商铺租赁合同。合同约定，张红慧等出租户将涉案商铺出租给王清剑。租金从2016年5月1日至2019年4月30日。2016年6月15日、16日、23日，部分出租户短信通知温林海要求出面解决租赁合同事宜。2016年7月10日，出租户蔡桂林电话要求温林海出面解决解除合同事宜，温林海拒绝出具解除合同的书面材料，但电话中称出租户可以出租房屋。
2016年7月13日，温林海在《温州商业街二楼物品清单》下方签署”温林海承诺一周内将以上物品拿走，若六天不拉走自动放弃以上物品所有权。如房东出面阻止，此收条作废；物业公司出面阻止，收条作废”。该物品清单列举了长条沙发、凳子、桌子等26项物品。
2016年7月30日，张红慧等出租户与王清剑签订了补充协议。补充协议约定，2016年6月8日签订的商铺租赁合同约定，王清剑享有三年的租赁权，现租赁合同一年一签，第一年租期从2016年6月8日至2017年6月7日，租金不变。2016年5月1日至2016年6月7日期间的物业费先由王清剑垫付，待出租户通过法律途径追究原承租人责任后支付王清剑。2016年8月8日，王清剑以上述商铺注册成立了”新市区温州街一品牛杂火锅店”。
2016年8月9日，新疆兆光投资有限公司温州商业街（下称兆龙公司）向温州商业街二层A区业主及经营户发书面缴费通知。通知商铺面积382.31平方米，按每平方米8元计算，每月物业费3,058元，应缴纳2016年5月1日至2016年8月31日期间的物业管理费12,232元。
一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案张红慧与温林海房屋租赁合同依法成立，双方均应当认真履行。但由于温林海在合同约定期间未向张红慧支付租金，经张红慧催告后温林海在合理期间内仍未履行，且向温林海表示张红慧等可以出租房屋，其行为明确表示不履行合同义务。加之，张红慧等出租户已将商铺出租王清剑，张红慧与温林海的合同无法继续履行。故张红慧要求解除房屋租赁合同的请求予以支持。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张红慧与温林海房屋租赁合同解除，张红慧要求温林海支付占有使用房屋期间的租金和物业费本院予以支持。但租金和物业费均应当计算至2016年5月16日即张红慧上锁关闭商铺之日。租金按年16,500元计算为688元，物业费按兆龙公司出具的证明计算每平方米每月8元计算为75.12元。
关于张红慧主张违约金的问题。一审法院认为，温林海虽然未按照合同约定支付租金，但张红慧未通过合理途径解决，而于2016年5月16日强行将房屋上锁关闭。况且，张红慧已及时将房屋另出租给王清剑，未造成较大损失，故张红慧主张违约金的请求不予支持。
关于张红慧要求确认房屋装修及桌椅折旧费用1,000元归其所有的问题。一审法院认为，本案审理的租赁合同纠纷即给付之诉，而张红慧要求确认归其所有属于确认之诉，与本案不属于一个诉，本案中不予处理。
遂判决：一、解除张红慧与温林海签订的《商铺租赁合同》；二、温林海支付原告张红慧租金688元；三、温林海支付张红慧物业费75.12元；四、驳回张红慧的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院认为，本案系承租人温林海与出租人之间因商铺租赁合同的解除、租金支付、物业费负担等问题引发的争议。温林海上诉认为不应向出租人给付2016年5月1日至2016年5月16日的物业费用及租金，根据庭审调查，温林海与业主签订的租赁合同中对租赁期限及租金给付期限、物业费用的缴付均有明确约定，2016年5月16日之前，双方之间的租赁合同并未解除，温林海并未向法庭提交给付2016年度租金及物业费用的相关证据，温林海认为业主存在单方解除合同，将涉案商铺另行转租案外人，造成其无法正常经营的情形，根据庭审调查，双方因租金拖欠纠纷发生后，双方曾通过多种方式协商解决，2016年5月16日，业主将涉案商铺的门锁封闭后，涉案商铺的实际经营人涂国雄亦出具陈诺保证支付租金，但温林海、涂国雄在期限内始终未向业主给付租金，温林海亦未向出示业主在2016年5月16日之前妨害其使用涉案商铺的相关证据，温林海认为不应支付租金及物业费用的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人温林海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（温林海已预交），由上诉人温林海负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年二月十五日
书记员 石晓峰