安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜经开民二初字第01079号
原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：郑福华，总经理。
委托代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。
被告:戴维文,女,汉族，住安徽省芜湖市。
被告：顾贇，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：姚秀清，女，汉族，住安徽省宣城市。
被告：刘科宏，男，汉族，住江苏省建湖县。
被告：柴侪，女，汉族，住安徽省芜湖市。
五被告共同委托代理人：陈建国，安徽方振律师事务所律师。
五被告共同委托代理人：苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。
原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后,依法由代理审判员吴杰健适用简易程序于2015年12月8日公开进行了第一次开庭审理，原告伟星物业公司委托代理人胡枭、被告戴维文及委托代理人陈建国到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院于2016年3月8日适用简易程序公开进行了第二�开庭审理，原告伟星物业公司委托代理人胡枭、被告戴维文及委托代理人苏大连到庭参加诉讼。2016年3月25日，因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由代理审判员吴杰健担任审判长，与人民陪审员胡萍、刘向文组成合议庭，于2016年5月25日公开进行了第三次开庭审理，原告伟星物业公司委托代理人孟昀、被告戴维文及委托代理人苏大连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理过程中，原、被告双方申请庭外和解，本院依法扣除本案审限60日。
原告伟星物业公司诉称：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了凤凰城南岛商业街6-120房屋。2012年凤凰城小区成立业主委员会，业主委员会分别于2013年、2015年与原告签订《物业服务合同》。2013年签订的《物业服务合同》约定，被告须在2013年1月1日至15日预交2013年的物业费，交纳标准为建筑面积�月每平方米0.70元，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。另外，2013年签订的《物业服务合同》约定合同期满，若业主委员会与原告无异议，合同延续一年至2014年12月31日止。合同期满后，双方均未提出异议。2015年签订的《物业服务合同》约定，被告须在2015年1月1日至15日预交2015年的物业费，交纳标准为建筑面积每月每平方米0.82元，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但是，经原告多次催交，被告至今仍未交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费。为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业费91258.00元及违约金；2、被告承担本案诉讼费用。
被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪共同辩称：1、《物业管理委托服务合同》的法律效力问题。被告购买房屋后，从未参加过业主委员会筹备大会及其他相关会议，根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的相关规定，被告认为业主委员会成立不合法，不能代表业主签订《物业委托服务合同》。2、被告所有的房屋并不属于凤凰城小区物业范围。首先，根据《物业管理委托服务合同》的约定，原告管理的物业为“住宅”，而被告所有的房屋性质为商业；其次，被告所有的房屋为凤凰城小区外独立的商业综合体，具有一定的封闭性，应为一个单独的物业管理区域，不属于被告的物业管理范围。3、原告无法为被告提供相关的物业服务，实际也并未提供任何物业服务。被告曾将房屋租赁给企业作为职工宿舍，因房屋具有封闭性，被告自行聘请清洁人员对房屋内外进行卫生打扫。此外，被告房�下水管道曾不畅通持续半年，向原告反映迟迟未能解决，最后被告自行处理。因此，被告未享受原告提供的物业服务。4、原告主张的物业服务收费标准无依据，且显失公平。《物业管理委托服务合同》第八条虽明确约定了商铺物业服务的收费标准，但被告所有的房屋并非商铺，而是整体的商业综合楼，原告主张的物业服务收费标准无合同依据。即使《物业管理委托服务合同》约定的物业服务收费标准有效，但因被告房屋长期处于空置状态，该约定也属于显失公平。
原告伟星物业公司为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：
一、被告身份证复印件，证明被告主体资格适格；
二、《物业管理委托服务合同》复印件，证明原、被告之间权利义务关系；
三、交费收据，证明被告交纳部分物业费。
被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪共同质证认为：对证据一、三没有异议；对证据二有异议，业主委员会成立及成员均不清楚。
被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪未在法定期间内向本院提交证据。
本院认证：被告对原告提交的证据一、三没有异议，且庭审时与证据原件进行了核实，本院予以采信；根据《物业管理条例》的规定，凤凰城小区业主委员会有权与业主大会选聘的物业公司签订《物业管理委托服务合同》，该合同对小区全部业主均具有法定效力，故对证据二本院予以采信。
根据庭审原、被告举证、质证且结合法庭调查，本院查明的基本事实如下：
原、被告系物业服务企业与业主的关系，被告购买了凤凰城南岛商业街6-120房屋，该房屋共三层，规划用途为商业，建筑面积5003.16平方米。2012年，凤凰城小区成立凤�城小区业主委员会。2013年5月22日，原告与凤凰城小区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，约定被告在每年的1月1日-15日预交一年的物业费，交纳标准按照商铺建筑面积每月每平方米1.00元计算，如被告逾期交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起支付应交纳费用3‰的违约金。另双方约定管理期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，合同期满如双方无异议本合同延续一年至2014年12月31日止。合同期满后，双方均未提出异议。2015年1月25日，原告与凤凰城小区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，管理期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止，约定被告在每年的1月1日-15日预交一年的物业费，按照商铺建筑面积每月每平方米1.00元计算，如被告逾期交纳物业费，原告有权要求被告支付从逾期之日起按日3‰计算的违约金。
另查明：凤�城南岛商业街6-120房屋系产权人按份共有，其中刘科宏、姚秀清占30%；戴维文、徐黎明占15%；柴侪占10%；顾贇、吴晓媛占15%；柴维理、孙玉梅占20%；徐诗南占10%。
再查明：原告伟星物业公司实际按照商铺建筑面积每月每平方米0.70元计收涉案房屋2014年物业费，按照商铺建筑面积每月每平方米0.82元计收涉案房屋2015年物业费。
本院认为：原告与凤凰城小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》的内容不违反我国法律及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。凤凰城小区业主委员会可以代表业主与原告签订《物业管理委托服务合同》，该合同对被告具有法定效力。同时，订立合同应当遵循公平原则，合理确定双方当事人的权利和义务。本案中，涉案凤凰城南岛商业街6-120房屋，共有三层，一层面积仅有400余平方米，二、三层面积超过4600平方米，被告日常对二、三层施行封闭管理，原告未能对房屋二、三层提供物业管理和服务，且涉案房屋处于大部分空置状态。因此，考虑涉案房屋结构的特殊性，以及原告提供物业管理和服务与收取物业费的对等性，本院认为，原告主张收取2014年物业费的标准按照建筑面积每月每平方米0.70元，2015年物业费的标准按照建筑面积每月每平方米0.82元是对自身权利的处分，但该收费标准有过高之嫌，应当按照该收费标准的80%计算为宜，故被告应交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费为73006.11元（0.70元／平方米／月×5003.16平方米×12月×80%＋0.82元／平方米／月×5003.16平方米×12月×80%）。
庭审中，原告与五被告均同意，由本案五被告代表涉案房屋所有产权人承担物业费，不违反法律规定，故被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪应给付原告物业费73006.11元。
关于凤凰城小区业主委员会成立是否合法，不宜在本案中进行处理，被告可以另行主张权利。关于被告辩称的涉案房屋不属于凤凰城小区物业范围，系一个独立的商业综合体，应当划分为一个物业管理区域的意见，本院难以采信。涉案房屋虽不同于普通住宅，但作为凤凰城小区商业街的组成部分，依然处于凤凰城小区整体规划范围之内，理应属于凤凰城小区物业管理范围，且被告亦未提交证据证明涉案房屋应当划分为一个物业管理区域。
根据2013年《物业管理委托服务合同》的约定，若被告逾期交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起支付应交纳费用3‰的违约金，但并未明确约定3‰的具体计算单位，故本院对于原告主张的被告逾期交纳2014年物业费的违约金，不予支持。根据2015年《物业管理委托服务合同》的约�，若被告逾期交纳物业费，原告有权要求被告支付从逾期之日起按日3‰计算的违约金，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。同时，被告应当在每年1月1日至15日向原告交纳物业管理费（即2015年1月1日至15日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2015年1月16日，计算基数为2015年物业费即39384.88元（0.82元／平方米／月×5003.16平方米×12月×80%）。
综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪于本判决生效后十日内一次性给付原告安徽伟星物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日止的物业费共计73006.11元及违约金（于2015年1月16日起按39384.88元参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效确定给付之日止）；
二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1150元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担350元，被告戴维文、顾贇、姚秀清、刘科宏、柴侪负担800元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 吴杰健
人民陪审员 胡 萍
人民陪审员 刘向文
二〇一六年六月二日
书 记 员 高 晶
附判决所依据的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违�金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条?经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民�院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。