襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第00783号
原告（反诉被告）襄阳忠焕投资实业有限公司（以下简称忠焕投资公司），住所地：襄阳市邓城大道名城路。
法定代表人赵玉兵，忠焕投资公司董事长。
委托代理人王波、卫樊，湖北春园律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）�兰，女，1965年1月30日出生，汉族，住襄阳市。
委托代理人颜明亮，湖北创佳律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告忠焕投资公司与被告王兰商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，于2015年7月28日、12月3日公开开庭进行了审理。原告忠焕投资公司的委托代理人卫樊，被告王兰及其委托代理人颜明亮到庭参加诉讼。原告本案现已审理终结。
原告忠焕投资公司诉称：2013年12月31日，原、被告双方签订了商品房买卖合同及补充协议，双方约定被告购买原告开发的位于襄阳市的房屋，房屋总价格为331916元，被告应在签订合同当日支付价款总额的50%（首付款171916元），余款由被告向银行申请贷款。被告如未按合同约定的时间付款，如逾期在30日内，按应付款每日万分之二支付违约金，逾期超过30日，按日万分之三支付违约金。另双方约定无论何种原因导致被告不能获得按揭贷款而造成迟延付款、不足额付款等违约情形，原告有权要求被告在原告催告后7日内变更付款方式并继续履行本合同及补充协议，否则视为被告违约。合同签订后，原告经多次催告，被告一直未支付剩余房款。故请求判令：一、被告向原告支付房款136571元，并自2014年12月19日起按日万分之三向原告支付违约金；二、本案诉讼费用由被告负担。
被告王兰辩称：原告出售房屋的室内尺寸与合同约定不符，尺寸的变化是设计变更，导致被告无法使用，故应解除双方的合同，驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王兰诉称：反诉被告明知所售房屋宽度为4.6米，却按宽度4.7米出售给反诉原告，属于欺诈行为，导致原告无法使用该房屋。另依据商品房销售管理办法的强制性规定，空间尺寸的变更是属于重大设计变更，反诉被告变更房屋空间尺寸，反诉原告有权要求退房，并由反诉被告承担违约责任。故请求依法判令：一、解除反诉原告与反诉被告之间签订的商品房买卖合同；二、由反诉被告退还反诉原告交纳的购房款191916元，并支付自交纳房款之日起至退还之日止按中国人民银行同期2年期贷款利率计算的利息；三、由反诉被告向反诉原告支付律师代理费1万元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称：双方签订的商品房买卖合同合法有效，反诉被告在销售房屋时不存在擅自变更规划、设计的情况。一、该合同附件一标注的宽度4.7米，系销售公司制作示意图时标注错误，该房屋在网签时统一进行了更换，而反诉原告拒不办理网签手续；二、附件一标注的平面图注明了“以实际交房为准，仅供参考”，该标注的平面图不属于合同必备条款内容，双方明确约定了房屋的建筑面积为36.57平方米，并未约定房屋的宽度和长度，且双方约定是按建筑面积计算房屋价款，并约定了实际面积如与阅读面积存在差异，按照实际面积进行多退少补即可，不存在无法使用的情形。故应驳回反诉原告的诉讼请求。
原告忠焕投资公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议。用于证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方约定了买卖合同的权利义务，被告存在违约，应承担违约责任。被告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为应付房款的金额与事实不符。本院对该组证据的真实性予以认定。
二、建筑工程竣工验收报告、城市绿地验收核准证、消防验收意见书、工程竣工验收备案证明书。用于证明原告销售的房屋通过验收，符合交房条件�被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
三、销售不动产统一网络发票。用于证明被告支付了部分房款，对剩余房款未付。被告经质证对该证据的真实性无异议，但认为应付房款的金额与事实不符。本院对该证据的真实性予以认定。
四、特快专递发送单级律师函。用于证明原告向被告发出催告，要求被告支付剩余房款。被告经质证认为收到该特快专递，但给退回，不知道律师函的内容。本院认为，被告即已认可收到快递发送单，该专递注明了邮寄文件为律师函，故本院对原告向被告发送律师函的事实予以认定。
反诉原告王兰为证明其反诉请求，向本院提交了以下证据：
一、反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同、补充协议。用于证明房屋面积是按宽度4.7米计算的，反诉被告存在欺诈行为。�诉被告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为反诉被告不存在欺诈，合同对房屋的宽度并未约定，房屋尺寸应以实际结算为准。本院对该组证据的真实性予以认定。
二、襄阳市规划局出具的钻石名城建筑设计方案1号、2号四至十一层平面图。用于证明该图注明的房屋宽度为4.9米。原告经质证认为，原告建筑房屋未超过规划，该规划图是2012年，对规划变更也是应该的，我方无需更新。本院对该组证据的真实性予以认定。
三、钻石名城的设计图、施工图、竣工图。用于证明钻石名城所建房屋的宽度为4.6米。原告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为恰好证明反诉被告不存在变更规划的情况，反诉被告不存在欺诈事实。本院对该组证据的真实性予以认定。
四、襄阳市房屋测绘中心出具的房屋分户平面图事诉状。用于证明反诉被告�售房屋的实际房屋宽度为4.6米。反诉被告经质证认为，该平面图不是902号房屋的，与本案无关。本院对该组证据的真实性予认定。
五、反诉原告自绘图纸。用于证明反诉被告的房屋不符合反诉原告的购买意图。反诉被告经质证该图纸属于反诉原告单方面制作，不予认可。本院认为，该证据与反诉原告的证明目的并无客观关联性，故本院对原告需证明的事实不予采信。
六、反诉原告向反诉被告通过特快专递发出的退房通知。用于证明反诉原告已履行了解除合同的通知义务。反诉被告经质证认为，该专递无任何收件人签收，也无拒签内容，不能证明反诉原告的证明目的。本院认为，反诉原告并未举证证实反诉被告收到该退房通知，故本院对反诉原告的证明目的予以采信。
七、定购书、承诺书、客户交款单。用于证明反诉原告向反诉被告交纳房款191916元，反诉被告经质证无异议。本院对该证据予以认定。
八、襄阳市公安局樊城区分居柿铺派出所出具的出警经过。用于证明反诉被告存在存在欺诈。反诉被告经质证对该证据的真实性无异议。但认为该证据与本案纠纷无关。本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理查明：2013年12月31日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了商品房买卖合同及合同附件四补充协议，该合同主要约定：1．买受人购买出卖人位于襄阳高新技术产业开发区名城路的钻石名城小区第1幢1单元9层902号商品房，该商品房建筑面积共50.62平方米，其中套内建筑面积36.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.05平方米；2．按建筑面积计算该商品房价款，每平方米6557.01元，总金额为331916元；3．根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意最终以产权登记部门的实际测量面积为准，按照合同约定的计算方式据实结算房屋总价款（面积实测后10日内），多退少补；4．买受人于本合同签订之日支付价款总额的50%，首付款171916元，剩余价款由买受人向银行申请贷款。详见附件四补充协议；5．买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；6．出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件下，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；7．商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件四补充协议约定的方式处理。双方签订的附件四补充协议主要约定：1．买受人选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，并向买受人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及交清相关费用，并在本合同签订后7日内签署借款合同；2．买受人承诺其已具备按揭贷款条件。只要出卖人向银行转交了按揭资料，买受人不得主张《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）中规定的“因当事人一方�原因”未能订立商品房担保贷款合同而解除购房合同。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内变更付款方式并继续履行本合同及补充协议，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。
上述合同签订后，被告向原告支付房屋首付款191916元，2014年2月12日，被告向原告交纳2万元同时，原告向被告出具了客户交款单，注明了“面积为50.62平方米，合同总价为328487元、合同单价为6489.27元”剩余购房款未办理银行按揭贷款手续，也未向原告支付。2014年6月27日，原告通过互联网发布交房公告，通知各业主于2014年6月30日前办理收房手续。被告至今未办理收房手续。现原告以被告未支付剩余房款为由诉至本院，引起本案诉讼。
本院另查明：上述合�附件一：房屋平面图注明“宽4.7米，长7.8米”，并备注“平面户型图为示意图，以实际交房为准”。忠焕投资公司建设的钻石名城设计图、施工图、竣工图反映的该户型宽为4.6米，长7.8米，王兰购买的房屋面积尚未经过房屋产权登记部门进行实际测量。
本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告已按合同约定通知被告办理交房手续，被告至今未前往办理。同时被告在承诺其已具备办理银行按揭贷款条件的情形下，未对剩余购房款办理银行按揭贷款手续，经原告催告后仍未予以办理，亦未向原告支付剩余购房款，被告未按合同约定完全履行合同义务，应当承担违约责任。且因被告至今未办理交房手续，致使房屋产权管理部门未对上述房屋进行产权登记的面积测量，被告应按合同约定�面积先行支付剩余房款，待产权登记部门的实际测量面积结果产生后，可以按照双方合同之约定另行向原告主张权利。故原告要求被告支付剩余房款136571元及支付自2014年12月19日起至剩余房款全部付清之日止按日万分之三计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。
关于反诉原告的反诉请求。本院认为，上述合同附件一平面图虽注明了房屋宽度为4.7米，但该平面图备注了“平面户型图为示意图，以实际交房为准”。反诉被告实际将要交付的该房屋户型宽度与设计图、规划图、施工图等相一致，均为4.6米。双方主合同仅对房屋面积进行了约定，并未对户型的宽度、长度进行约定，且主合同也明确约定了合同价款是按建筑面积计算，对房屋面积存在差异情形时亦约定了相应的处理方式，即“合同约定面积与产权登�面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意最终以产权登记部门的实际测量面积为准，按照合同约定的计算方式据实结算房屋总价款（面积实测后10日内），多退少补”。因此对于房屋的户型面积、价款应以实际交付的房屋测量面积为准，如反诉原告接收房屋后，发现房屋面积确实与产权部门的实际测量面积存在差异，可以按多退少补的约定主张权利。反诉原告的诉由及其提交的证据不能认定反诉被告存在根本违约的情形及存在可以解除合同的事由。故反诉原告要求解除其与反诉被告签订的商品房买卖合同及补充协议，无事实和法律依据，本院不予支持。据此反诉原告要求反诉被告退还房款以及支付利息、律师代理费的请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。反诉被告的辩称意见成立，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四项、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告王兰于本判决生效之日起十日内向原告忠焕投资公司支付购房款136571元，并支付该欠款自2014年12月19日起至剩余房款全部付清之日止按日万分之三计算的违约金；
二、驳回反诉原告王兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1559元，反诉费用2490元，由被告王兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—4517010400013XX。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 华
代理审判员 邓新忠
人民陪审员 肖玉梅
二〇一五年十二月三日
书 记 员 李丹晖