济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天商初字第347号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市天桥区北园大街540号。
代表人柳璐，行长。
委托代理人赵秀姗，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人管清杰，山东平正大律师事务所实习律师。
被告李瑞芳，住济南市历下区。
被告张德运，住山东省嘉祥县。
被告郝美丽，住山东省嘉祥县。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告李瑞芳、被告张德运、被告郝美丽金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵秀姗、管清杰，被告李瑞芳、被告张德运到庭参加诉讼。被告郝美丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月12日，张茂龙向原告提交了《中国银行二手房贷款申请表》，向原告申请贷款。同时，被告李瑞芳（系张茂龙之妻）向原告出具《共同还款责任承诺书》、《同意抵押承诺书》，承诺共同履行合同义务、承担偿还所有贷款本息的责任，并与张茂龙一起向原告提交了《房屋处置承诺函》，共同承诺“如本人连续三个月不能按借款合同约定偿还贷款本息，同意将抵押房屋交给中国银行济南分行处置，处置所得优先用于清偿所欠贷款本息及有关处置费用。”原告与张茂龙签订了《个人二手住房贷款合同》，约定原告向张茂龙提供人民币39万元的贷款，用于其购买坐落于济南市天桥区的房屋，贷款期限为216个月。该合同还就贷款利率、还款方式、逾期罚息、双方权利义务以及争议解决等事项作了详细约定。张茂龙还以其自有房产为该笔贷款提供全程抵押担保并办理了抵押登记。
上述合同签订后，原告依约向被告指定账户发放了贷款，但张茂龙与被告李瑞芳却未能按时履行还款义务，原告多次催缴后得知借款人张茂龙已死亡，于是原告告知作为共同还款人的被告李瑞芳和遗产继承人张茂龙父母被告张德运、被告郝美丽继续履行合同义务，按期还款，但截止到2014年7月9日，已累计逾期8期，经原告多次催缴至今未果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告李瑞芳立即向原告偿还贷款本金263573.76元，利息（包括罚息）12930.37元，本息合计276504.13元（按照合同约定的利率，暂算至2014年7月9日，实际支付按合同约定计算至本息清偿之日止）；2、被告张德运、被告郝美丽在继承财产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对抵押房产优先受偿；4、本案诉讼费、律师费等因实现债权而产生的费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1，《中国银行二手房贷款申请书》一份，证明张茂龙向中国银行申请贷款。
证据2、2011年3月18日张茂龙与原告签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》一份，被告李瑞芳向原告出具的《共同还款责任承诺书》一份，证明：双方之间的借贷关系、权利义务以及利息、罚息的计算方式，被告李瑞芳对该笔贷款应承担还款责任。
证据3、房屋他项权证（编号XXXXXX）一份，证明：原告享有对借款人所购房屋的抵押权，有权就抵押房产优先受偿。
证据4、《中国银行个人贷款凭证》（编号为0316400）一份，证明：原告已依约履行放贷义务。
证据5、截止到2014年7月9日《贷款已还款明细清单》一份，证明被告拖欠贷款本息明细及诉求数额明细。
被告李瑞芳辩称，对借款事实无异议，具体金额需核实，因张茂龙死亡，其名下的涉案房屋作为遗产继承纠纷的标的物已在北园法庭进行审理，该房产所有权尚不明确，需待该案审理结果。被告曾还款6个月，但因继承纠纷未再还款。
被告张德运辩称，对借款事实无异议，因借款人死亡，我作为遗产继承人请求按照合同约定及法律规定处理。
被告李瑞芳、被告张德运未向本院提交证据。
被告郝美丽未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2011年3月18日，原告与张茂龙签订了《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同。合同约定，原告向张茂龙提供人民币叁拾玖万元，贷款期限216个月，自2011年3月18日至2029年3月18日，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为：借款人支付其购买的房屋购房款。所购房屋总价款为人民币562000元。贷款利率与计结息约定，贷款利率为浮动利率，以实际放款日为起算日，每12个月为一个浮动周期，重新定价一次。放款日贷款执行利率是月利率6.05‰，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式按月等额本息还款，按月结息和付息，以实际放款日的对应日为结息日和付息日。每月的18日为应还款日。罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。贷款的发放采取将全部贷款划入借款人贷款所购买住房的售房人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的个人结算账户中。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：张茂龙，作为本合同项下贷款的指定扣款账户。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。该贷款合同由借款人张茂龙签名捺印，贷款人加盖公章。
2011年1月12日，被告李瑞芳向原告出具《共同还款责任书》1份，载明：本人李瑞芳与借款人张茂龙是未婚妻关系，因借款人购买济南市天桥区的住宅，向贵行申请为期18年的个人住房贷款。本人作为借款人的共同还款人，向贵行承诺当借款人不按期偿还上述借款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告李瑞芳在共同还款责任人处签名捺印。
2011年3月18日，原告按约发放贷款，并出具个人贷款凭证，载明依据被告张茂龙的授权将39万元贷款转入王沛霖银行账户。借款到期日2029年3月18日。借款月利率是6.05‰。
2011年3月18日，原告与张茂龙就抵押房产在济南市住房保障和房产管理局办理了他项权证，证号为：济房他证天字第XXXX**号。
自2011年4月18日至2013年10月30日被告共偿还31期本息，自此发生逾期，2013年12月21日扣划298.19元，之后至今未偿还本金及利息。截止至2014年12月5日，共欠贷款本金263573.76元，利息及罚息21712.82元，合计285286.58元。
关于利息、罚息利息，原告主张贷款年利率为7.205%，日利率为7.205%÷360≈0.02%；日罚息率为7.205%÷360×150%≈0.03%；罚息利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×0.03275%。此后利息、罚息利息均在2014年12月6日至实际清偿日止，以本金263573.76元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）。罚息包括拖欠本金的罚息及应付未付利息的罚息。
另查明，借款人张茂龙已死亡，张茂龙的遗产继承人被告张德运系张茂龙之父，被告郝美丽系张茂龙之母，被告张德运、被告郝美丽均系张茂龙遗产的第一顺位继承人。被告李瑞芳、被告张德运均未陈述张茂龙还有未有其他继承人。
原告要求被告赔偿其律师代理费，但未向本院提交证据予以证明。
以上事实，有原告提交证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与张茂龙签订的《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约向张茂龙发放了贷款39万元，已经履行了其合同义务，张茂龙、被告李瑞芳自2013年10月30日开始起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。因借款人张茂龙死亡，原告依据被告李瑞芳出具的《共同还款责任承诺书》要求共同还款人李瑞芳偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。原告主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，本院予以支持，但其截止日期应为本判决生效之日。原告依据《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》及《房屋他项权证》，主张有权就涉案房屋申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款优先受偿，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告张德运、被告郝美丽在继承张茂龙财产价值范围内对上述款项承担连带清偿责任，且被告李瑞芳、被告张德运均未主张张茂龙还有未有其他继承人。因此，原告主张张德运、郝美丽在继承财产遗产价值范围内对上述款项承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告承担律师代理费虽在贷款合同中有明确约定，但因原告未能提交其已支付律师代理费的相关发票及付款凭证以证明律师代理费的实际支出，故对该项诉讼请求，本院不予支持。因被告郝美丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩和举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李瑞芳于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行借款本金263573.76元，截止至2014年12月5日的利息21712.82元（包括罚息）。
二、被告李瑞芳于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2014年12月6日起至本判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以263573.76元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.02%计算；罚息利息，以（263573.76元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）＋应付未付利息）为基数，按日罚息率0.03%计算（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）。
三、原告中国银行股份有限公司济南天桥支行有权就张茂龙名下位于济南市的房产申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款优先受偿。
四、被告张德运、被告郝美丽在继承张茂龙财产遗产价值范围内对上述第一、二项确定的还款义务承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，保全费2020元，共计7670元，由原告负担70元，三被告负担7600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 张淑敏
人民陪审员 吴 昕
二〇一五年四月十日
书 记 员 王惠瑄