山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沭民一初字第2865号
原告（反诉被告）：山东中加商业房地产有限公司。
。
住所地：临沭县城育新**号。
法定代表人：池利波，董事长。
委托代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王茂文。
被告（反诉原告）：王雪英。
二被告委托代理人：张贵，江苏云台山律师事务所律师。
原告山东中加商业房地产有限公司（以下简称中加公司）诉被告王茂文、王雪英商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张永青独任审判，公开开庭进行了审理。原告中加公司的委托代理人贾秀任，被告王茂文及二被告的委托代理人张贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中加公司诉称，2011年11月18日，原被告双方签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发的临沭县商业步行街项目房产，房屋代码为32311、32312、32313，房号为D229、D230、D231，房屋价款共计562604元。合同签订后，被告未在约定时间内交清全部房款，至原告起诉之日尚有280000元未予支付。对此，原告认为，双方应当按照合同约定全面履行己方义务，被告逾期付款的行为已经严重侵犯原告合同利益。为此，特提起诉讼，请求判令被告支付房款280000元并承担违约责任。
被告王茂文、王雪英在庭审中辩称：1、原告的主张没有法律依据。2、原告至今没有按期交房，存在违约。3、原告未经被告同意已经将出售给被告的房屋出租给他人，并获取租金388388元。被告认为该部分租金足以抵充房款。4、原告并没有按照合同约定办理房屋产权登记。
被告王茂文、王雪英反诉称，双方于2011年11月18日签订房屋买卖预售合同，依据合同第十五条之约定，原告应当在房屋交付使用（2011年12月18日）后90日内为被告办理并取得房地产权属证书。如被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告应按已付房价款的0.2%向被告支付违约金。同时，根据双方签订的编号为YS00014813，房屋代码为32311,32312,32313《商品房预售合同》第八条约定，原告应当在2011年12月18日前，将符合合同约定的商品房交付被告，然而截止到目前为止原告也没有向被告交付房屋，根据合同第九条约定应当向被告支付违约金。2011年1月17日，原告将上述房屋在未经被告同意的情况下出租给案外人张维涛，租赁期限截止到2016年1月31日，该合同约定房屋租金为388388元。后经被告多次沟通协商，至今未决。为了维护被告的合法权益不受侵害，特提起反诉，请求：1.判令原告依合同约定为被告办理产权证；2.判令原告支付因逾期办理产权证的违约金共计565.2元及利息；3.判令原告支付租金179267元及利息；4.判令原告支付逾期交房违约金20630元。庭审中，被告将诉讼请求3.“支付租金179267元”变更为“要求原告支付租金388388元”。
原告中加公司针对被告王茂文、王雪英的反诉在庭审中辩称，反诉原告诉讼请求没有事实和法律依据，在反诉原告没有付清全部房款之前，无法办理相应的产权证。对于其要求的租金及违约交房违约金没有事实依据，原告已经将房屋交付给被告，同时涉案房屋也并非原告在使用。
经审理查明：2011年1月17日，原告中加公司与承租人张维涛签订《房屋租赁合同》将自己开发的临沭县商业步行街D栋230、231、232、233、234号房，共五间430.93平方米出租给案外人张维涛。租赁期限为五年，自2011年2月1日始至2016年1月31日止。租赁期间交纳租金公式：200元×租赁屋平方米数/年。上述五间商铺五年总租金为388388元。
2011年11月18日，原告中加公司与被告王茂文、王雪英签订《商品房预售合同》，合同编号：YS00014813，房屋代码分别为：32311、32312、32313，对应的房屋号分别为：229、230、231，对应的房屋面积分别为：36.26平方米、82.34平方米、82.33平方米。其中《商品房预售合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”合同第六条“付款方式及期限”约定，合同签订当日首付总价的50%即282604元（已支付），另外50%即280000元款项由买受人按规定时间向银行申请贷款。合同第八条约定，原告应当在2011年12月18日前，将符合合同约定的商品房交付被告使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”原告中加公司未履行第十五条所约定的义务。
原告将被告购买的上述房屋号为：230、231，房屋面积为：82.34平方米、82.33平方米（合计164.67平方米）的房屋出租给了案外人张维涛。
原告中加公司在庭审时向法庭提交了由临沭县永兴房产测绘中心出具的涉案房屋测绘报告，但未进行房产登记。
被告主张其要求原告支付逾期交房违约金20630元的依据是，合同第八条约定的原告应当在2011年12月18日前交房，合同第九条约定的出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即从2011年12月19日至写反诉状之日2013年12月18日，共730天。
上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、商品房预售合同、收款收据等证据在卷予以证实卷。
本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同条款对双方当事人都具有约束力，双方当事人都应按照合同约定履行自己相应的义务。被告未交齐房款，原告要求交纳，被告应当交纳，故原告要求被告支付房款280000元的诉讼请求本院予以支持。但《商品房预售合同》未约定交纳剩余房款280000元的时间，只约定了“按规定时间向银行申请贷款”，也没有约定“规定时间”是何时，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。
原告无证据证明房屋已经交付给被告，何时交付给被告，且原告主张的房屋已交付与原告将房屋租赁给案外人张维涛使用相矛盾，应视为或认定为未交付。合同明确约定了办理产权证的时间、逾期办理产权证的责任、逾期交付房屋的违约责任，原告应当按照合同约定承担其相应的责任，被告要求原告按照合同约定办理房屋产权证、支付逾期办理产权证的违约金565.2元（已付房屋总价款282604元×0.2%）、支付逾期交房违约金20630元（已付房屋总价款282604元×0.01%×730天）的诉讼请求应当得到支持。
原告将被告购买的房屋出租给案外人张维涛，收取张维涛的租赁费388388元，致使到了交房时间2011年12月18日而不能交房，原告应将该房租按照被告购买原告租赁房屋的面积和时间比例支付给被告，即388388元÷430.93平方米÷1825天×164.67平方米×1504天=122309元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告王茂文、王雪英向原告山东中加商业房地产开发有限公司支付购房款280000元。
二、原告山东中加商业房地产开发有限公司为被告王茂文、王雪英办理房屋产权证。
三、原告山东中加商业房地产开发有限公司向被告王茂文、王雪英支付逾期办理产权证的违约金565.2元。
四、原告山东中加商业房地产开发有限公司向被告王茂文、王雪英支付租金122309元。
五、原告山东中加商业房地产开发有限公司向被告王茂文、王雪英支付逾期交房违约金20630元。
六、上述一至五项于本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元减半收取2750元,反诉费3793元，保全费1970元，合计8513元，由原告山东中加商业房地产开发有限公司负担2513元，被告王茂文、王雪英负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 张永青
二〇一六年六月二十四日
书记员 李雅丽