陕西省眉县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0326民初116号原告侯发平，男，生于1981年1月27日，汉族，高中文化，农民。委托代理人谢小兢，陕西罗泰律师事务所律师。被告眉县天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙房地产公司）住所地：眉县首善镇保健路11号。法定代表人鲁占怀，董事长。委托代理人付小刚，该公司销售部副总经理。委托代理人康筱，陕西秦兴律师事务所律师。原告侯发平与被告天龙房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月19日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定，由原告购买被告开发的位于眉县迎宾路中段雅合新秀小区3号楼24楼D户型西户房屋，建筑面积为131.86平方米，总价款为570000元，交房期限为2013年12月31日。合同签订前，原告于2013年3月5日、6日，分两笔共向被告支付房款160000元。合同签订后，该房屋的销售情况在眉县房屋管理所办理了预售备案登记。由于被告未按合同约定在2013年12月31日前向原告交付房屋，原告遂多次与被告协商退房并要求被告退还购房款事宜，但一直无果。2016年2月25日，被告公司的副总经理付小刚向原告表示可以退房款，但原告必须写一份书面退房申请，并将退房的过错全部归结在原告一方。原告提交了书面退房申请后，被告既不给原告办理解除合同和退房的有关手续，也未向原告退还购房款，该房屋至今仍登记在原告名下。由于原、被告在商品房买卖合同中对付款的时间及方式约定不明，导致原、被告双方对合同的履行存在重大误解，在合同签订后的三年多时间内无法履行。现原告诉至法院，一、请求解除原、被告所签订的GF—2000—0171号商品房买卖合同；二，由被告退还原告已付的购房款160000元；三、本案诉讼费由被告负担。被告辩称，原告购买的房屋总价款本来是620000元，优惠后价款为570000元，但是原告只交了160000元，至今尚下欠410000元未交。合同签订后，由于原告个人的原因，无法按揭贷款，为此被告还积极想尽其他办法予以协助，但按揭始终未办成。根据合同约定，30天内交足房款总价的60%视为已交清首次付款。凡按揭贷款者，合同签订之日起，7日内提供按揭贷款的资料，若因个人原因而不能成功办理按揭贷款的，买方应交清房款。买方未按合同约定的期限交清房款时，其欠款金额除应按当时银行贷款同期最高利息和欠款时间向卖方支付利息，还应承担20%的违约金。另外，合同还规定，买方在接到房屋竣工验收通知后十日内办理房屋的交接手续，超过两个月不办理的，由物业公司代签，并收取5元/平方米。截止2016年3月7日，原告还应支付被告本息共计623694.2元。此外，原告侯发平与曾新建因民间借贷纠纷一案，眉县人民法院于2015年4月2日将该房屋查封。案件进入执行程序后，被告提出了执行异议，法院才终止对该套房屋的执行。为此，被告也支出一定的费用，对这一损失原告侯发平应该负担。鉴于原告的执行能力，被告当庭不予反诉，但保留另行起诉的权利。被告为督促原告履行付款义务，于2016年1月11日委托律师致函侯发平，要求其与被告妥善处理购房事宜。2016年2月25日，原告侯发平亲笔书写了退房申请，并明确表示2013年6月19日所签的购房合同终止，双方再无任何纠纷。因此，原、被告双方已经解除了所签的房屋买卖合同，并妥善处理了相关事宜，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月19日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：由原告购买被告位于眉县美阳街东段迎宾路中段雅合新秀高层商住楼高层住宅3号楼毛坯高层24楼D户型西户，建筑面积为131.86平方米，总价款为620000元，优惠后为570000元。在付款方式的条款中，三种付款方式（一次性付款、分期付款、其他方式）及首次交定金数额栏内均未填写任何内容；付款方式的后半部分约定，30天内交足房款总价的60%视为已缴清首次付款。凡按揭贷款者，以合同签订之日起，七天内提供按揭手续，甲方协助给银行提供资料，乙方自行办理按揭手续或乙方因户口迁出不在本区域内，个人中信有不良记录，由收入但不能提供有效证明，个体户有贷款、单身等条件不符合按揭条件的，银行不予办理。以上因个人条件造成，与甲方无责任。未及时办理按揭贷款，延期缴清房款者，按本合同第十二条违约责任执行，相关代缴费用在交房前全部缴清(代收代缴费用和其他费用不在房款中包括)。交房期限为：出卖人预计在2013年12月31日将本合同约定且验收合格的房屋交付买受人使用。合同还约定：乙方在中途不得以任何原因退房、转让和变更。乙方未按合同约定按期交款者，定金或预付款甲方不予退还。乙方未按合同规定的期限向甲方支付购房款时，其欠款金额除按当时银行贷款同期最高利息和欠款时间向甲方支付利息，并承担20%的违约金。又查，2013年3月5日，原告向被告缴纳房屋预付款100000元；2013年3月6日，原告再次向被告缴纳房屋预付款60000元。至今，原告再未向被告缴纳任何款项，被告亦未向原告交付房屋，现该房屋仍备案登记在原告侯发平名下。2016年2月25日，原告向被告提交了一份退房申请。该申请载明：原告与被告签订的购买雅合新秀3号楼高层24楼D户型西户的商品房买卖合同，在合同履行过程中因原告单方面的原因而无法履行，被告天龙房地产公司曾多次电话、短信、发律师函等方式催缴房款，因原告资金的原因未按时履行，属于原告单方违约，违约金共计213694.24元。原告愿意将已缴纳的160000元抵作天龙房地产公司的损失，该房产由天龙房地产公司另行处置，2013年6月19日所签订的商品房买卖合同终止，双方今后再无任何纠纷。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、退房申请、录音资料、损失清单等证据在卷佐证。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，应属合法有效。在合同的履行中，原告向被告提交了退房申请。该申请中，原告对其履行合同的情况、已缴纳房款的数额以及解除合同的原因和解除合同后所涉及的相关事宜的处理均做了详细的说明，被告对该申请的内容亦表示认可，本院予以确认；退房申请应视为是原、被告双方协商一致对已签订的商品房买卖合同进行解除的约定，原告在申请中表示对已缴纳的160000元房屋预付款抵作对被告的违约损失，而该违约损失又不存在显失公平，故对原告要求解除商品房买卖合同并退还购房款的诉讼请求不予支持。至于原告未交清房款是否违约的问题，原告认为合同对付款的方式及时间未约定，因此原告就不存在违约，反而是被告未按合同约定在2013年12月31日前向原告交付房屋；对此被告认为按照合同第七条的约定，合同签订30天内交足房款总价的60%才能视为已缴清首次付款，而原告至今只支付了160000元房款，对合同中付款方式和时间约定不明的，可以按照交易习惯确定；根据《合同法》中关于合同约定不明的补救的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。本案所涉的商品房买卖合同中，原、被告对付款的方式及时间虽没有约定，但根据该合同第七条可以确定，原告应该在合同签订后30天内交足房款总价的60%视为已缴清首次付款，原告至今未交清房屋首付款，其行为显属违约；另外，从房地产的交易习惯考虑，原告在商品房买卖合同签订后三年多之久，既不交清房款亦不办理按揭手续，被告完全有理由拒绝向其交付房屋；关于退房申请的效力，原告认为写退房申请是为了达到被告退还其购房款目的所作的让步和被告退还购房款的前置程序，向被告提交退房申请存在重大误解，应属无效；而被告则表示经双方协商从原告提交退房申请之日，双方已经解除了所签订的商品房买卖合同，且对被告造成的违约损失也与原告已交的160000元购房款做了抵顶；对此，原告提交了其与被告天龙房地产公司销售副总付小刚的两段通话录音，但该通话录音并不能反映出被告承诺在原告出具了退房申请后就可以退还购房款的事实，而写退房申请在先，录音又其后，且该录音证据亦无其它相关的证据予以佐证，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四款、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告侯发平的诉讼请求。本案受理费3500元，减半收取1750元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费3500元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  杨喜莲二〇一七年四月十四日书记员  于春玲