广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第347号
上诉人（原审被告）：阳江市新中天房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市环湖西二街**号。
法定代表人：王玮，该公司总经理。
委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：梁文华，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林尾元，男，1975年7月9日出生，汉族，住广东省阳东县。
被上诉人（原审原告）：胡辛香，女，1974年7月5日出生，汉族，住广东省阳东县。
上诉人阳江市新中天房地产开发有限公司（以下简称：新中天公司）因与被上诉人林尾元、胡辛香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳东县人民法院于2014年6月23日作出的（2014）阳东法民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月6日，林尾元、胡辛香与新中天公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：林尾元、胡辛香向新中天公司购买某某雅苑预售商品房一套，房价总金额为309260元；签订合同时林尾元、胡辛香支付房款首期金额93260元，余额216000元由银行提供20年按揭贷款支付；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金”。
2012年2月6日，新中天公司收取了林尾元、胡辛香购房款93260元和办证费18600元，新中天公司开具的办证费收款收据中注明“代收某某雅苑二期JA04-1房办证费”。当天，新中天公司将某某雅苑二期JA04-1房号房交付给林尾元、胡辛香使用。2012年4月16日，林尾元、胡辛香为讼争的房屋办理了银行按揭贷款。另查明，阳东县某某雅苑二期JA04-1房房现已办理了房地产权登记并取得了房地产权证书。
林尾元、胡辛香与新中天公司在本案起诉前已对办证费用进行了结算，在新中天公司提供给林尾元、胡辛香的费用票据中包括：阳东县住房和城乡规划建设局开具的测绘服务费、利用档案费、咨询费、买卖代理费共4426元的发票一张；阳东县鑫房房地产评估有限公司开具的评估费1550元的发票一张；阳东县言必信房地产经纪有限公司开具的代理费400元的发票一张；阳东县住房和城乡规划建设局开具的交易手续费、评估费共1713元的发票一张。四张发票总金额为8089元，上述发票中前三张发票的付款方名称为林尾元、胡辛香，最后一张金额为1713元的发票的付款方名称注明为阳江市新中天房地产开发有限公司（JA04-1）房。林尾元、胡辛香认为该8089元不属于办证支出，不应由其承担。新中天公司认为上述费用均为办证费用，且有正式发票，应由林尾元、胡辛香承担。因双方就违约金的支付及有关费用的承担问题协商不下，林尾元、胡辛香于2013年12月23日向原审法院提出起诉，请求：1、判令新中天公司支付林尾元、胡辛香违约金1237.04元；2、判令新中天公司支付林尾元、胡辛香利息1562.4元；3、判令新中天公司支付林尾元、胡辛香评估费、买卖代理费、交易手续费共计8089元。
原审判决认为：林尾元、胡辛香与新中天公司于2012年2月6日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应自觉按约定履行相应的义务。本案中，林尾元、胡辛香按照约定向新中天公司支付了房屋的首期款、预付了房产办证费和办理了房屋的银行按揭贷款。新中天公司于2012年2月6日将房屋交付林尾元、胡辛香使用，但新中天公司并未依照合同第十五条的约定在2012年5月6日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，新中天公司怠于办证的行为已构成违约。本案争议的焦点一是新中天公司应否返还林尾元、胡辛香8089元办证费；二是新中天公司因怠于办证的违约行为而应支付的违约金应如何确定。关于争议焦点一。新中天公司于2012年2月6日代收了林尾元、胡辛香预交的用于办理房地产权证的费用18600元，说明新中天公司已接受林尾元、胡辛香的委托代其办理房地产权证，双方虽未签订书面协议，但已形成事实的委托合同关系。因此，新中天公司为林尾元、胡辛香办理该房的房地产权证所产生的费用应由林尾元、胡辛香负担。另外，上述代收款8089元在新中天公司代林尾元、胡辛香办证过程中已向有关部门缴纳，新中天公司并提供了相关证据予以证明，因此林尾元、胡辛香主张新中天公司退还，理据不足，不予支持。而林尾元、胡辛香与新中天公司也未约定在新中天公司代收办证费用期间需向林尾元、胡辛香支付利息，故林尾元、胡辛香以新中天公司怠于办证为由请求参照银行同期贷款利率计算18600元从交付新中天公司之日起至取得房产证时止的利息，不予支持。关于争议焦点二。林尾元、胡辛香与新中天公司在《商品房买卖合同》中第十五条中约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金”。现双方对出卖人违约的事实没有异议，但对“已付房价款”所表述的意思持不同意见。林尾元、胡辛香主张“已付房价款”为房价总额309260元，新中天公司主张“已付房价款”为林尾元、胡辛香已支付的首期款93260元。本案中，林尾元、胡辛香已向新中天公司支付房屋首期款93260元，另外也在2012年4月16日（在新中天公司出现违约事实前）为该房屋办理了银行按揭贷款，即新中天公司已实际收到了该房的余款216000元，因此，“已付房价款”应认定为房价总额309260元。则新中天公司应支付违约金1237.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、新中天公司支付违约金1237.04元给胡辛香、林尾元，该款限于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回胡辛香、林尾元的其他诉讼请求。本案受理费70元，由胡辛香、林尾元负担60元，新中天公司负担10元。
新中天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，胡辛香、林尾元于2012年2月6日与胡辛香、林尾元签订《商品房买卖合同》后，新中天公司依约在90日内向阳东县房产管理中心对该房屋进行了产权登记备案，履行了合同约定的义务，没有违反《商品房买卖合同》中的第十五条的约定。原审过程中，新中天公司混淆了报备和在规定期限内胡辛香、林尾元获得房产证的约定，在合同签订的90日内向产权部门报备才是新中天公司的义务，新中天公司依约报备后即已履行了合同义务，至于房产部门何时发放产权证书，新中天公司无权干涉政府部门的工作。新中天公司已在合同约定的期限内向阳东县房产管理中心对该合同进行了报备，法院可以依法调查核实。综上，请求撤销原审判决，改判驳回胡辛香、林尾元的全部诉讼请求。
被上诉人胡辛香、林尾元答辩称：不同意新中天公司的上诉意见，新中天公司应按照《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金给胡辛香、林尾元。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明：2012年2月6日，新中天公司将阳东县某某雅苑二期JA04-1号房屋交付胡辛香、林尾元使用，胡辛香、林尾元于2012年3月14日与阳江市江城区农村信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》，向银行申请按揭贷款216000元，阳江市江城区农村信用合作联社于2012年4月16日向胡辛香、林尾元发放了该笔贷款。新中天公司于2012年9月6日向胡辛香、林尾元出具了309260元的预售购房款发票。对于是否存在违约问题，原审法院于2014年3月6日庭审询问新中天公司存在什么违约事实时，其陈述“违反了双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条，新中天公司在交付相应的商品房给胡辛香、林尾元后，没有在90天内把办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”新中天公司与胡辛香、林尾元在原审均确认90日的起止时间是2012年2月6日至2012年5月6日。
二审审理期间，本院依职权向阳东县住房和城乡规划建设局（以下简称阳东住建局）调取阳东县某某雅苑二期JA04-1号房屋房产登记材料，查实新中天公司与胡辛香、林尾元是2013年2月3日向阳东住建局申请办理涉诉房屋的权属登记，胡辛香、林尾元于2013年3月23日领取了涉诉房屋的房地产权证。新中天公司与胡辛香、林尾元对上述查明情况无异议。新中天公司二审提供其于2012年4月19日取得涉诉房屋的产权权属证明一份，拟证明其在合同约定的期限内向房管部门递交办证材料。
本院认为：本案属商品房买卖合同纠纷，争议的焦点是新中天公司是否有履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4%向买受人支付违约金。”新中天公司在原审庭审中承认违反了上述约定，但其二审时则主张已在合同约定的期限内向房管部门递交了相关的备案资料，依据是：1、胡辛香、林尾元原审提供的证据《商品房买卖合同》封面右上角盖有“本合同已鉴证由收执12年2月20日”的印章，该合同还盖有阳东县房产管理中心的骑缝章；2、新中天公司在2012年4月19日取得了涉诉房屋的产权权属，故新中天公司认为其已在合同约定的期限内向房管部门递交了相关备案材料，已履行合同约定的义务。据本院查明事实，新中天公司是直到2013年2月3日才协助胡辛香、林尾元办理房屋产权登记手续，新中天公司所提供的证据不足以证明其在房屋交付胡辛香、林尾元使用后90日内，有向房管部门递交所有需由其提供的办理权属登记所需资料，也不足以推翻新中天公司原审所承认的违约事实，新中天公司主张其没有违约理据不足，本院不予支持，原审法院判决新中天公司支付1237.04元违约金给胡辛香、林尾元正确，本院予以维持。综上所述，新中天公司上诉主张理据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人阳江市新中天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 司徒达国
代理审判员 施 震 宇
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 陈 予 昕