江西省高安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0983民初400号
原告陈某某，男，汉族，高安市人，住高安市。
委托代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师，一般代理。
被告肖某某，男，汉族，高安市人，住高安市。
被告肖某，男，汉族，高安市人，住高安市。
原告陈某某（下称原告）与被告肖某某、肖某（下称被告）租赁合同纠纷一案，原告向本院起诉后，本院于同日立案受理。本案依法由审判员葛永忠担任审判长，审判员况小建、谢康亮组成合议庭审理，书记员胡飞担任记录，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人游志荣、被告肖某某、肖某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，2013年，被告肖某某作为承租人，被告肖某作为见证人和原告陈某某协商签订《养猪厂租赁合同》一份，双方约定如下，原告将其开办的坐落于相城镇官××张村的养猪厂厂房、设备及19头经产母猪、1头公猪、10头后备母猪出租给二被告经营生猪养殖；租赁期限为7年，自2013年1月1日至2020年12月31日止，每年租金为3万元，每年12月31日前将下年租金一次性付清；另约定，出租期间至租期届满，原告不再负担任何责任和风险，出租期满，被告保证出租厂房无漏雨倒塌，栏舍及设施完好无损，并将原告出租的经产母猪及设备按清单如数归还给原告。合同签订后，原告依约将猪厂交由两被告经营。2016年9月，因政策原因，距离村庄300米的猪厂需要拆除，原告的猪厂未在拆除范围，故被告肖某提出以25万元购买猪厂。2016年11月28日，被告肖某在中间人见证下和原告签订了书面购买协议。2016年12月10日，原告向被告讨要合同款时，被告以猪厂可能拆迁为由，不打算购买。此时，原告也未强迫被告履行合同付款，而是同意被告继续租赁，并约定下一年的租金，不论猪厂何时拆除，被告都按3万元标准支付。2016年12月31日，被告仅预付了下一年度的2万元租金，尚有1万元未付。2017年3月12日，因政府规定距离村庄500米内的猪厂均须拆除，原告的猪厂也在拆迁范围内，猪厂内的母猪去留便成问题。为此，原告和被告商量，原告同意被告以3000元每头的价格母猪卖掉，按此约定，被告应支付原告卖猪款9万元，被告同意并承诺在卖猪后立即将该款支付给原告。然而，时至今日，被告不仅没有归还卖猪款，也未将承租的设施、设备归还原告。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，要求：一、解除原、被告签订的《养猪厂租赁合同》；二、判令被告立即支付2016年12月31日至2017年12月31日尚欠的租金1万元及逾期付款违约金（按人民银行同期贷款利率上浮50%计算，自2017年1月1日计算至实际付清之日，暂计算至2017年12月31日的利息为659.75元）；三、判令被告立即归还卖猪款9万元及利息损失（按人民银行同期贷款利率上浮50%计算，自2017年4月1日计算至实际归还之日，暂计算至2017年12月31日的利息为4469.62元）；四、判令被告立即归还原告《养猪厂租赁合同》附表中的设备、设施；五、诉讼费用由被告承担。
被告肖某某、肖某辩称，原告诉称有大部分不符合事实，我们不是不打算归还卖猪款，也不是不打算承租猪厂，只是因为政府要拆迁，我们没办法继续履行合同。而我们已经为租赁猪厂提前预交了2万元的租金，但却只租了70余天，我们认为租金应按我们实际承租的期限来确定租金，多余的租金应当退还我们；至于猪厂的设备、设施等东西，当时我们并没有拆走，现在还在猪厂。
庭审中，原、被告双方举证、质证如下：
原告陈某某为证明其诉称事实，向本院提供的证据有：（一）原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格；（二）两被告常住人口信息一份，证明被告诉讼主体资格适格；（三）一份养猪厂租赁合同及附表，证明被告承租原告开办的坐落于相城镇官××张村的养猪厂厂房、设施、设备及19头经产母猪、1头公猪、10头开始发情后备母猪用于生猪养殖，双方存在租赁合同关系；（四）一份关于下张猪厂出卖协议，证明被告肖某在2016年11月28日与原告签订协议，约定以25万元价格购买原告出租的猪场；（五）相城镇司法所调解调查材料一套，证明两被告是合伙关系，被告将承租的母猪变卖后未将变卖的价款9万元归还原告，也未将其承租原告的设备、设施返还原告，原、被告双方的租赁关系并未解除；（六）原告租赁合同附表中的设施设备的票据12张，证明原告购买这些设备花费了12800元。如果被告不能返还原告设备原告，原告要求被告折价赔偿。
对原告提供的上述证据，被告经质证对证据（一）、（二）、（三）、（四）表示认可，对证据（五）、（六）的三性不予认可。
被告肖某某、肖某为证明其辩称事实，向本院提供的证据有：（一）一份下张猪场拆除、补偿协议影印件，证明2017年3月12日原告和张嵩华在下张村委会协议猪场拆除问题，被告肖某是在场人，协议约定被告租赁原告的这些设备可以交给张嵩华；（二）一份证明，证明被告已经将本案的租赁设备交由张嵩华。2017年3月14日，张嵩华出具该证明。
原告对被告的上述证据，原告经质证对证据（一）的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该协议是原告和张嵩华合伙内部结算的协议，和本案租赁合同没有关联，同时协议只是对合伙财产作出了分配，但本案涉案设备是原告所有的，不是合伙财产，不在约定的范畴之内；对证据（二）的三性均有异议，该证明因张嵩华未到庭，无法确认其真实性，其次本案的涉案设备为原告所有，被告即使将设备返还张嵩华，也没有法律效力。
综上，本院对上述证据认定如下：
对原告提供的证据（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）及被告提供的证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性予以认定，并作为认定本案事实的依据。
经本院审理查明，原告陈某某与案外人张嵩华曾系合伙人，两人共同经营涉案的下张猪场。2010年3月6日，原告陈某某和张嵩华拆伙，由原告一人经营涉案猪场，双方达成协议，其中协议第三条载明“张嵩华将猪场所有共有财产转租给陈某某，陈某某每年年终支付租金4000元，租期为2010年12月31日至2020年12月31日。”第六条载明“陈某某租用张嵩华房屋、用具等财产用于养猪，房屋要照常捡漏，用具要保证正常使用，如数归还。”协议签订后，原告开始独自经营涉案猪场。尔后，被告肖某某与被告肖某亦打算合伙经营养猪的业务。2013年1月1日，原告陈某某和被告肖某某签订《养猪厂租赁合同》，合同约定如下，原告将其开办的坐落于相城镇官××张村的养猪厂厂房、设备及19头经产母猪、1头公猪、10头后备母猪出租给二被告经营生猪养殖；租赁期限为7年，自2013年1月1日至2020年12月31日止，每年租金为3万元，每年12月31日前将下年租金一次性付清；出租期间至租期届满，原告不再负担任何责任和风险；出租期满，被告保证出租厂房无漏雨倒塌，栏舍及设施完好无损，并将原告出租的经产母猪及设备按清单如数归还给原告。合同所附设备清单有：冰箱一台，电视机一台，斗车三辆，饮水机1台，台扇1台，排风扇1台，吊扇1台，磅秤1台，猪笼1只，抽水机3台，加料机1套，消毒机1台，电焊机1台，小磅秤1台。合同签订后，原告即将猪厂转手给两被告承包，两被告也按期缴纳租金。2016年9月，因政府政策原因，距离村庄300米的猪厂需要拆除，原告的猪厂不在该范围内，被告肖某便想以25万的价格买下该猪厂。原告和被告肖某于2016年11月12日签订买卖协议，被告肖某以25万元购买原告的猪厂。但2016年12月，原告要求被告肖某履行付款时，被告以政策有变，原告猪厂仍有可能被拆除为由，拒绝履行合同。此时，原告未再坚持被告履行该买卖协议，而是同意被告继续租赁该猪厂，直至猪厂被拆除，租金依旧以3万元作为一年的承租标准。2016年12月31日，两被告因猪厂可能要拆迁，便未将3万元租金一次性给清，而是预付了2万。其后，因政府规定距离村庄500米内的猪厂均须拆除，原告的猪厂也在拆除范围之内。猪厂拆除之前，关于原告租赁给被告的母猪、种猪等，原告委托被告进行变卖，被告承诺每头猪给原告3000元，总共30头，合计9万元，原告表示同意。2017年3月12日，原告陈某某与案外人张嵩华签订一份《下张猪场拆除补偿等协议》，协议对涉案猪场拆除后原告与张嵩华的双方合伙的补偿问题作出相应的约定，其中协议第二条载明“猪场拆除后，木料张嵩华、陈某某平分，拆除政府补偿款两人平分。其余拆除后除上述注明平分外财产都归张嵩华所有。”协议第四条载明“猪场拆除后，财产、土地与陈某某无任何瓜葛。”同日，本案的涉案猪厂正式拆除，因原告未到拆除现场，两被告将涉案的租赁设备交由张嵩华接收。2017年3月14日，张嵩华向两被告出具收条，证明其接收了涉案的租赁设备，详细清单为冰箱一台，电视机一台，斗车三辆，饮水机1台，台扇1台，排风扇1台，吊扇1台，磅秤1台，猪笼1只，抽水机3台，加料机1套，消毒机1台，电焊机1台，小磅秤1台。但此后，原告与两被告就租金问题及卖猪款的问题不能达成一致意见。原告认为猪厂拆除后，其与被告的租赁合同尚未解除，要求被告支付卖猪款9万元及剩余租金1万元，并将猪厂的设备如数归还。被告则认为其承租原告的猪厂期限太短，应以实际期限为根据计算租金，双方为此产生矛盾。虽经多方调解，但两方始终无法达成共识。原告为了维护自身合法权益，遂起诉至法院，以期维护自身合法权益。
本院认为，被告肖某某、肖某合伙租赁原告陈某某的养猪场，原、被告双方签订租赁协议，租赁合同关系成立，双方权利义务明确，应当受到法律的保护。被告承租原告的养猪场是按年承包，2016年12月31日租赁到期后，被告继续预付了2017年的部分租金2万元。2017年3月12日因政府政策原因，原告的养猪场被拆除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原、被告之间的租赁合同，因政策原因无法继续履行，当属于不可归责于原、被告双方的不可抗力情形，该合同在2017年3月12日便已解除，此后原、被告双方均有权要求解除租赁合同。故，原告向本院主张解除原、被告之间的租赁合同，本院予以支持。
关于被告是否需要继续支付2017年剩余租赁费1万元的问题，原告认为被告应按每年3万元租金为标准补交2017年的租赁费1万元，被告则认为应该按被告实际租赁天数来计算租赁费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原、被告的租赁合同既是因政策原因导致无法继续履行，双方均无违约责任。基于公平信用的市场交易原则，该租赁合同应该认定为养猪厂拆除之日为合同解除之日，即2017年3月12日，双方就该合同的权利义务亦于该日终止。故，原告主张被告支付剩余1万元租金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告主张的原告应当返还多收的租金问题，因被告并未向本院提出反诉，本院不予处理，被告可就该纠纷另行提起诉讼。
关于被告扣押原告9万元种猪款的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。9万元种猪款是原告委托被告变卖租赁物30头种猪所得，该款的所有权人归属原告，故原告主张要求被告返还9万元种猪款，本院予以支持。至于原告诉请要求被告支付9万元逾期付款违约金的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告没有向本院提供该款的给付具体日期和该款存在约定违约金存在情形的相关证据，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告返还租赁的设备、设施问题，虽然原告主张涉案的租赁设备为其个人财产而非其与张嵩华的共有财产，被告应当将涉案租赁设备返还给原告，但本院认为原告既已和案外人张嵩华就涉案猪场的拆除补偿达成协议，根据协议内容的第二条、第四条可知，涉案猪场拆除，除木料及拆除补偿款原告与张嵩华平分外，其余财产均归张嵩华所有。涉案的租赁设备作为木料及拆除补偿款之外的财产，理应为张嵩华所有，而非原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告无权向被告返还租赁物。同时被告肖某某、肖某提出已将涉案租赁设备归还张嵩华，张嵩华也出具证明表示已经接收，故对原告要求被告返还《养猪厂租赁合同》附表中的设备、设施的诉讼请求，本院不予支持。
为了维护社会主义市场经济制度，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原、被告于2013年1月1日签订的《养猪厂租赁合同》。
限被告肖某某、肖某于本判决生效后十日内立即归还原告陈某某9万元种猪款。
驳回原告陈某某的其他全部诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2403元，由被告肖某某、肖某承担2050元，原告陈某某承担353元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判长 葛永忠
审判员 况小建
审判员 谢康亮
二〇一八年五月二十八日
书记员 胡 飞