山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终4878号上诉人（原审原告）：尚某。法定代理人：尚宗凯，男，1978年10月22日出生，汉族，居民，住山东省淄博市张店区，系上诉人之父。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司,住所地：龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾俊，男，1990年1月28日出生，汉族，住龙口市，该公司职工。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市德恒利房地产开发有限公司，住所地：龙口市东海黄金海岸湖光海景C区亚澜湾。法定代表人：柴文彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。上诉人尚某因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）、呼伦贝尔市德恒利房地产开发有限公司（以下简称德恒利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2016）鲁0681民初1994号民事判决，本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚某的委托诉讼代理人李海善、被上诉人海基置业公司的委托诉讼代理人栾俊、被上诉人德恒利公司的委托诉讼代理人马国盛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人尚某上诉请求：1、撤销山东省龙口市人民法院（2016）鲁0681民初1994号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对上诉人提交的证据熟视无睹，否认二被上诉人系合作开发关系，为二被上诉人之间互相串通，损害上诉人的合法利益甚至规避执行提供了方便。二、一审判决曲解最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第十五条第一款的规定，随意附加适用条件，构成对法律理解错误，非法否定了上诉人的法定解除权。三、一审法院故意拖延时间，不正当的促成交易条件成就，有意等待被上诉人完成验收备案，再安排开庭，然后又以合同目的可实现为借口，否认上诉人的法定解除权，严重损害了上诉人的利益，系明显滥用司法权。四、《商品房预（销）售合同》第九条系格式条款，排除了上诉人的主要权利，应当认定为无效条款，对当事人自始不发生约束力。被上诉人海基置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人德恒利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人尚某向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、海基置业公司、德恒利公司退还尚某购房款280157元，并承担违约金5603.14元，总计285760.14元；3、海基置业公司、德恒利公司自2011年10月1日起至实际退还购房款之日止按同期人民银行贷款利率支付利息；4、案件受理费由海基置业公司、德恒利公司承担。一审法院认定事实：2013年10月20日，尚某与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸湖光海景C区第32幢3单元10层31002室。合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，合同第四条约定，房屋总价为278186元（尚某实际交纳房款为280157元，海基置业公司对此予以认可）；第八条“交付期限”约定，该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，出卖人应当在2013年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同最后出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章。尚某共计交纳房款280157元，海基置业公司向尚某出具收款收据执存。另查明，涉诉房产的土地及相关开发建设手续均办理在海基置业公司名下，涉诉房产于2016年8月9日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，8月15日取得《山东省建设工程档案合格证》。双方未办理涉诉房产的交付手续。一审法院认为，尚某与海基置业公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容和形式均没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，双方均应信守履行。现尚某诉至本院，请求解除双方的《商品房预售合同》及补充协议。其请求解除的理由有二，一是根据《合同法》第九十四条第（三）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，在海基置业公司、德恒利公司延迟履行交付房屋这一主要义务时，尚某于2016年6月13日通过向海基置业公司、德恒利公司发函进行了催告，但海基置业公司、德恒利公司在三个月的合理期限内仍未交付房屋，故尚某依法获得法定解除权，有权解除合同。二是涉诉房产虽已完成竣工验收备案，仅是具备了交房条件，但海基置业公司、德恒利公司并未履行交房义务,不能以此为由认为合同目的可以实现，而不应解除合同。完成竣工备案与履行房屋交付义务是两个完全不同的概念，完成竣工备案不能成为合同不能解除的法定理由。关于理由一，一审法院认为，《最高人民法院》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。该条款是《合同法》第九十四条第（三）项的规定在商品房买卖合同中的具体应用，适用于商品房买卖合同中双方未约定守约方行使解除权起始时间的情形。本案《商品房预售合同》第九条明确约定“出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同”，双方约定交房时间为2013年10月31日，按照第九条的约定，尚某行使合同解除权的起始时间为2014年1月30日，即无需经过催告这一程序，尚某即自2014年1月30日起享有了约定解除权。故尚某以其于2016年6月13日通过向海基置业公司、德恒利公司发函进行催告为事实依据，以《最高人民法院》第十五条第一款的规定为法律依据，主张其享有法定解除权，与合同的约定不符，亦系对第十五条第一款规定适用情形的曲解，对其主张本院不予支持。虽然尚某自2014年1月30日起享有约定解除权，但合同解除权的行使不能毫无限制，以免合同关系长期处于不确定的状态，因此，《最高人民法院》第十五条第二款专门针对解除权的行使期间做了相应规定。该条款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案双方未约定解除权的行使期间，海基置业公司、德恒利公司亦未进行催告，故尚某行使解除权的期间为2014年1月30日至2015年1月29日。尚某未在该一年的期间内行使，解除权归于消灭。关于理由二，一审法院认为，涉案房产现已取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》、《山东省建设工程档案合格证》，符合法定及约定的交付使用条件，尚某签订商品房预售合同的目的已经可以实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，此为因违约方的根本违约致使合同目的不能实现时，法律赋予守约方的法定解除权。本案商品房买卖合同目的已可以实现，故该合同不具备法定解除的条件。海基置业公司、德恒利公司虽然迟延交付房屋，但不构成根本性违约，尚某行使的只能是主张海基置业公司、德恒利公司逾期交房违约责任的权利，而非合同解除权。综上，尚某在约定解除权已归于消灭，又不具备法定解除权行使条件的情形下，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。尚某基于合同解除要求海基置业公司、德恒利公司返还房款、承担违约金及利息的主张，一审法院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、《最高人民法院》第十五条之规定，判决：驳回尚某的全部诉讼请求。案件受理费5730元，由尚某承担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，涉案房产在一审诉讼法庭辩论终结前已取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》和《山东省建设工程档案合格证》，达到法定及约定交付条件的事实清楚，上诉人认为一审法院故意拖延时间，不正当促成交易条件成就的主张，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院》第十五条对于商品房买卖合同解除权的行使，作出了明确的规定，具体到本案中，《商品房预（销）售合同》中约定被上诉人应于2013年10月31日前将涉案房屋交付给上诉人，上诉人于2016年6月13日向被上诉人发出交房催告函的证据充分，原审认定上诉人所享有的解除权依约依法均归于消灭，证据充分，合法有据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5730元，由上诉人尚某负担。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一六年十二月十六日书 记 员  辛婷婷