内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内民终167号
上诉人（原审原告）：鄂尔多斯市兴泰小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦北路32号街坊。
法定代表人：高星,该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕智勇，男，该公司财务部长。
委托诉讼代理人：姜亚凯，男，该公司法务主管。
被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区建银大厦13层1312室。
法定代表人：赵候兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付玉广，内蒙古赫扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：布日古德，内蒙古赫扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市广恒房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区林荫路1号综合楼211室。
法定代表人：王世清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏芳，女，该公司财务主管。
上诉人鄂尔多斯市兴泰小额贷款有限公司（以下简称兴泰公司）因与被上诉人鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰公司）、鄂尔多斯市广恒房地产开发有限责任公司（以下简称广恒公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴泰公司的委托诉讼代理人吕智勇、姜亚凯，被上诉人筠泰公司的委托诉讼代理人付玉广，被上诉人广恒公司的委托诉讼代理人苏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人兴泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法确认兴泰公司享有涉案七套房产所有权并停止执行，案件受理费由筠泰公司、广恒公司负担。事实和理由：（一）兴泰公司与广恒公司之间以房抵债协议合法有效，广恒公司将抵顶的七套房产的买卖合同手续变更至兴泰公司名下，兴泰公司享有所有权，筠泰公司对此完全知情。兴泰公司作为法人无法像自然人一样可以居住占有使用房屋，不能据此否认所有权。（二）广恒公司及其法定代表人王世清、股东苏芳涉嫌非法集资被东胜区公安分局立案调查，在限期处置债权债务期间进行涉案房产的抵顶，由于房产全部在东胜区”打非办”登记，导致无法办理网签登记，故未办理网签登记并非兴泰公司过错。（三）（2012）鄂中法执备字第78-2号执行裁定书，裁定查封康巴什新区的广恒AB区房产，实际查封了东胜区东奎城市家园的房产，查封错误。
被上诉人筠泰公司辩称，兴泰公司不享有涉案房产所有权，无权要求停止涉案房产的执行。理由如下：（一）兴泰公司与广恒公司虽然签订《东奎城市家园售楼协议书》，但该协议属于双方事后恶意串通签订，以达到逃避执行的目的。（二）兴泰公司与广恒公司签订的协议即便是事实，也没有交纳购房款的证据，合同没有实际履行。虽然提供借款合同及银行转款证明，只能证明兴泰公司与李明亮存在借款关系，而不能证明兴泰公司已经交纳了购房款。（三）李明亮与广恒公司签订的协议及兴泰公司与广恒公司签订的协议均不是正式的商品房买卖合同，也没有在房管部门进行网签备案，根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此兴泰公司不享有涉案房产的所有权，无权要求停止执行。
被上诉人广恒公司辩称，同意上诉人的上诉请求。
兴泰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认兴泰公司对被告广恒公司开发的东胜区东奎城市家园B2-1-1502、B2-2-1603、B6-1-1601、B4-1-1601、B4-1-1602、B4-2-1603、B4-2-1604等七套房产享有所有权。2.请求立即停止筠泰公司申请的对东胜区东奎城市家园B2-1-1502、B2-2-1603、B6-1-1601、B4-1-1601、B4-1-1602、B4-2-1603、B4-2-1604等七套房产的强制执行程序。3.本案的诉讼费用由筠泰公司、广恒公司负担。
一审法院认定事实：2011年5月8日，广恒公司、王世清、苏芳因公司经营需要资金，向案外人李明亮借款1600万元。同年9月8日李明亮向兴泰公司借款1000万元，借款到期后，李明亮未按时偿还全部借款。2012年，因广恒公司无法偿还李明亮的债务，将广恒公司开发的位于东胜区东奎城市家园B2-1-1502、B2-2-1603、B6-1-1601、B4-1-1601、B4-1-1602、B4-2-1603、B4-2-1604等七套房产折价6069871.08元抵顶给了李明亮。2013年11月4日李明亮将该七套房又抵顶给了兴泰公司。同日，广恒公司与兴泰公司签订了七份《东奎城市家园售楼协议书》，广恒公司向兴泰公司出具了七份收房款收据和入住通知书。李明亮和兴泰公司均未领取房屋钥匙，没有实际使用。
一审法院另查明，2012年5月23日，筠泰公司与王世清、苏芳、广恒公司在鄂托克旗公证处签订了《赋予债权文书具有强制执行效力的还款协议》，借款人王世清、苏芳向公证处作出了《还款人承诺书》，保证人广恒公司作出了《保证人承诺书》，后因借款人王世清、苏芳、保证人广恒公司未按期偿还到期债务，筠泰公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2014年3月10日作出（2012）鄂中法执备字第78-2号执行裁定书，裁定查封了包含本案争议房产在内的广恒公司名下的若干房产。兴泰公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年12月9日作出（2016）内06执异字第207号执行裁定书，裁定驳回案外人兴泰公司的异议请求。兴泰公司不服该裁定，提起执行异议之诉。
一审法院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，兴泰公司与广恒公司签订了售房协议，并以抵账的方式支付了购房款，但未实际占有该诉争房屋，也未办理房屋所有权过户登记，兴泰公司主张其对该七套房屋享有所有权，于法无据，不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，兴泰公司仅以抵账的方式支付了购房款，但未办理过户登记，也未实际使用房屋，对其要求停止执行的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回兴泰公司的诉讼请求。案件受理费38800.00元，由兴泰公司负担。
本院二审期间，广恒公司提交新证据，即李明亮2012年5月25日出具的”收条”一份，欲证明广恒公司和李明亮之间确实存在真实的债权债务关系，不存在恶意串通。上诉人兴泰公司对该证据没有异议，认可其证明目的。被上诉人筠泰公司质证认为真实性认可，证明目的不认可。对此证据本院认为其具有真实性、合法性，但不影响对与本案事实的认定。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点为：兴泰公司是否对涉案房产享有所有权，应否停止执行。
关于兴泰公司是否对涉案房产享有所有权的问题。虽然广恒公司以”以房抵债”的方式将涉案七套房产抵顶给兴泰公司，且广恒公司将上述七套房产的相关买卖合同手续也变更至兴泰公司名下，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，由于上述涉案房产物权变动并未完成，因此兴泰公司尚不能成为物权法所规定的涉案房屋所有权人，其在未办理产权登记手续前，不能取得涉案房屋所有权，兴泰公司具有的仍为债权请求权，而非物权，故其请求确认享有涉案房屋所有权于法无据。
关于（2012）鄂中法执备字第78-2号执行裁定书应否停止执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中虽然兴泰公司与广恒公司于人民法院查封之前已签订涉案房屋抵顶协议书，兴泰公司以债权抵顶房屋价款，但根据查明的事实，广恒公司曾向兴泰公司出具了涉案房屋收房款收据和入住通知书，兴泰公司未领取房屋钥匙，兴泰公司在人民法院查封之前并未实际占有使用涉案房屋，而上述司法解释规定的四个条件必须同时具备才能够排除执行，其对广恒公司的债权并不优先于筠泰公司，故兴泰公司享有的权利依法不能够排除筠泰公司对涉案房产申请的强制执行，兴泰公司的诉讼请求事实及法律依据不足，一审法院驳回其诉讼请求正确。
另，二审审理期间，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2015）鄂执行字第635-4号执行裁定书，将”查封被执行人鄂尔多斯市广恒房地产开发有限责任公司所有的位于康巴什广恒AB区文昌街南、松林路一东、文苑街北”补正为”查封被执行人鄂尔多斯市广恒房地产开发有限责任公司所有的位于东胜区广恒AB区文昌街南、松林路一东、文苑街北”，并结合广恒公司在法庭上的陈述即其在康巴什新区并未建有广恒AB区房产，兴泰公司关于（2012）鄂中法执备字第78-2号执行裁定书，裁定查封康巴什新区的广恒AB区房产，却实际查封东胜区东奎城市家园的房产，查封错误的上诉理由亦不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴泰公司的上诉请求证据不足，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人鄂尔多斯市兴泰小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王彦凯
审判员 徐玉蓉
审判员 汪海波
二〇一七年八月四日
书记员 闫 凌