福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第441号
原告（反诉被告）泉州市建煌房地产开发有限公司，住所地石狮市。
法定代表人许丽华，董事长。
委托代理人曾在中、曾晓剑，福建议正律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢培川，男，1972年5月9日出生，汉族，住泉州市泉港区。
被告（反诉原告）郑丽华，女，1972年4月9日出生，汉族，住惠安县。
两被告（反诉原告）的委托代理人刘海山、陈小勇，福建华达律师事务所律师。
原告泉州市建煌房地产开发有限公司（简称建煌房地产公司）与被告谢培川、郑丽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，被告谢培川、郑丽华在答辩期限内提出反诉。本院由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了合并审理。建煌房地产公司的委托代理人曾晓剑，谢培川、郑丽华的委托代理人陈小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建煌房地产公司诉称，建煌房地产公司与谢培川、郑丽华于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0001031），约定谢培川、郑丽华购买建煌房地产公司开发的建煌豪园第4幢2层07号房，用途为住宅，建筑面积54.08平方米，总价款208329元。合同第六条约定：“银行按揭付款（见附件四）。”第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”第八条约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、大雨、暴雨及六级以上台风，停水、停电造成无法正常施工，市政配套安装延期及市政重要管制活动等。”合同附件四（即补充协议）第一条约定：房款支付方式（一）银行按揭贷款方式：1）签订购房合同时，买受人交清首期房款即108329元整。2）余款10万元整，由买受人向出卖人申请分期付清，第一期于2007年9月1日前交付9万元，第二期于2008年10月31日前交清余款即1万元。现涉讼房屋已交房许久，谢培川、郑丽华却仅支付房款158329元，余款5万元未予支付，经建煌房地产公司多次催讨未果。请求判决：一、被告谢培川、郑丽华立即支付原告建煌房地产公司拖欠的购房款5万元。二、被告谢培川、郑丽华立即按逾期应付款5万元的日万分之一支付自2008年11月1日起至实际全额支付拖欠房款之日止的违约金（约计至2014年9月1日共2100天计10500元）。审理中，建煌房地产公司放弃要求谢培川、郑丽华支付逾期付款违约金的诉讼请求。
被告谢培川、郑丽华辩称，一、建煌房地产公司诉求谢培川、郑丽华支付5万元购房余款及违约金已经超过诉讼时效，应驳回建煌房地产公司的诉讼请求。依据《商品房买卖合同》及补充协议的规定，谢培川、郑丽华应于2007年9月1日前向建煌房地产公司交付购房款9万元，2008年10月31日前交清1万元，相应的诉讼时效为两年，建煌房地产公司应于2009年8月31日前提起诉讼，至建煌房地产公司2014年12月24日起诉时，已超过了诉讼时效，且期间并未发生时效中断的事由，故应驳回建煌房地产公司的诉讼请求。二、涉讼商品房质量低劣，出现了墙体裂痕，电梯门贴砖脱落，外墙排出管掉落等质量问题，建煌房地产公司至今没有交付经验收合格的商品房。
反诉原告谢培川、郑丽华诉称，双方签订《商品房买卖合同》后，谢培川、郑丽华依约支付购房款158329元，根据合同约定，建煌房地产公司应于2008年10月31日前交付房屋。但建煌房地产公司至今尚未交付经验收合格的商品房，故应根据合同第七条的约定承担逾期交房违约责任。请求判决：反诉被告建煌房地产公司支付反诉原告谢培川、郑丽华逾期交房违约金（以已交付房价款158329元为基数，自2008年11月1日起至交付验收合格的商品房之日止，每日按万分二计算，暂计至2015年1月10日共计2260天，违约金71564.7元）。
反诉被告建煌房地产公司辩称，建煌房地产公司已于2009年10月9日向谢培川、郑丽华发出《交房通知书》，通知涉讼商品房已经具备交房条件，要求谢培川、郑丽华到物业处办理交房手续。涉讼商品房于2009年9月29日通过验收，但谢培川、郑丽华迟迟不予配合办理交房手续，没有按期交房的违约责任在谢培川、郑丽华，应驳回谢培川、郑丽华的反诉请求。
经审理查明，建煌房地产公司与谢培川、郑丽华于2007年2月25日签订《商品房买卖合同》1份，合同编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0001031），约定谢培川、郑丽华购买建煌房地产公司开发的位于惠安县324国道旁县老人活动中心北侧建煌豪园第4幢2层07号商品房，用途为住宅，建筑面积54.08平方米，总价款208329元。合同第六条约定：银行按揭付款（见附件四）。合同第八条约定，出卖人应于2008年10月31日前交房，交房条件为该商品房经验收合格；出卖人可以据实顺延交房期限的原因除不可抗力外还包括：1、大雨、暴雨及6级以上台风、停水、停电造成无法正常施工；2、市政配套安装延期及市政重要管制活动等。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交房期限之次日起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付已交房款日万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交房期限之次日起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付已交房款日万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四（即补充协议）第一条约定：房款支付方式：1）签订购房时，买受人交清首期房款即108329元整。2）余款10万元整，由买受人向出卖人申请分期付清，第一期于2007年9月1日前交付9万元，第二期于2008年10月31日前交清余款1万元。合同签订后，谢培川、郑丽华支付房款158329元，余款5万元尚未支付。谢培川确认已在涉讼房屋居住了3年多时间。
以上事实，有建煌房地产公司提供的营业执照及组织机构代码证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《商品房买卖合同》及补充协议、前期物业服务合同，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点为：
一、关于被告谢培川、郑丽华是否应向原告建煌房地产公司支付尚欠购房款5万元的问题。
被告谢培川、郑丽华主张，补充协议约定谢培川、郑丽华应于2007年9月1日前交付9万元，2008年10月31日前交付1万元，故建煌房地产公司应于2009年8月31日前提起诉讼，建煌房地产公司至2014年12月24日才起诉主张尚欠房款5万元，且不存在诉讼时效中断的情形，建煌房地产公司主张尚欠购房款已经超过诉讼时效。
原告建煌房地产公司认为，谢培川、郑丽华认为建煌房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效不能成立，双方约定分期支付首付款，谢培川、郑丽华支付首付款的时间晚于合同约定，已实际变更了首付款支付时间和期限，首付款支付时间变更为约定不明，建煌房地产公司可以随时追讨，不存在超过诉讼时效的问题。且建煌房地产公司有向谢培川、郑丽华催讨，存在诉讼时效中断的情形。建煌房地产公司相应提供的证据有：证人唐朝学、方彪、许天祝的证言，以此证明2009年1月初、2010年12月底、2012年元旦前一天、2012年及2013年除夕，建煌房地产公司的法定代表人许丽华向谢培川追讨房款，诉讼时效相应中断。谢培川、郑丽华质证称，对证人证言有异议，证人唐朝学、方彪开店，许丽华照顾两证人的生意，许丽华欠证人方彪的布款，证人与建煌房地产公司存在重大利益关联，证人证言是传来证据，谢培川、郑丽华从来没有接到许丽华的电话，证人证言不应采纳。
本院经审查认为，双方在补充协议中约定谢培川、郑丽华应于2007年9月1日前支付购房余款9万元，2008年10月31日前付清购房余款1万元。双方共认尚有5万元购房款未支付，在双方均未提供证据证明具体付款时间、数额的情况下，根据补充协议认定其中4万元自2007年9月1日起算诉讼时效，1万元自2008年10月31日起算诉讼时效。谢培川、郑丽华向建煌房地产公司购买涉讼商品房，支付购房款是其主要合同义务。从常理上判断，在谢培川、郑丽华尚未付清购房款的情况下，建煌房地产公司不可能不向谢培川、郑丽华主张房款。证人方彪证明建煌房地产公司的法定代表人许丽华于2009年1月初向谢培川催讨房款，唐朝学证明许丽华于2010年12月底向谢培川主张房款，许天祝证明许丽华于2012年元旦前一天、2012年除夕、2013年除夕向谢培川主张房款，本院予以采信，本案诉讼时效相应发生中断，建煌房地产公司于2014年12月24日起诉，并未超过诉讼时效。谢培川主张双方口头约定待办理房屋所有权证后才交纳购房尾款，无证据证明，不予采纳。谢培川称只欠购房款4万多元，但未提交其持有的购房票据加以证明，且对庭审小结认定尚欠购房款5万元的事实并无异议，故谢培川、郑丽华应向建煌房地产公司支付购房余款5万元。
二、关于反诉被告建煌房地产公司是否应向反诉原告谢培川、郑丽华支付逾期交房违约金的问题。
反诉原告谢培川、郑丽华主张，建煌房地产公司未能提供证据证明涉讼商品房已经验收合格，涉讼商品房至今未能通过验收，故谢培川、郑丽华有权根据合同第九条的约定，要求建煌房地产公司支付逾期交房违约金。因建煌房地产公司至今没有交付质量合格的商品房，故谢培川、郑丽华的起诉没有超过诉讼时效。
反诉被告建煌房地产公司认为，谢培川、郑丽华至今拖欠房款，无权要求建煌房地产公司交付房屋，更无权要求逾期交房违约金。且谢培川、郑丽华自2011年起实际使用涉讼房屋，没有提出任何异议，推定谢培川、郑丽华对房屋的交付时间及质量没有异议，现主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。
本院经审查认为，谢培川陈述：“……拖了3年多才交房给我们，我们找以前的物业公司拿钥匙的，拿钥匙的时候有签名，我们现在已经在涉讼房屋居住3年多，交房3、4个月后，我们就进去装修，差不多在2011年间进行装修，我们只装修了2个多月，装修完就进去居住，差不多是临近春节的时候……”可见，谢培川、郑丽华自认最迟在2011年下半年已办理交房手续，并已居住3年多。若建煌房地产公司确实存在逾期交房或房屋质量问题，谢培川、郑丽华应在交房后的两年内即最迟在2013年下半年主张权利，但谢培川、郑丽华至2015年1月21日才反诉请求建煌房地产公司支付逾期交房违约金，且不能举证证明存在诉讼时效中断的情形，故谢培川、郑丽华主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予支持。
综上事实，本院认为，建煌房地产公司与谢培川、郑丽华签订的编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0001031）《商品房买卖合同》，以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行。关于购房款支付问题，根据合同附件四即补充协议的约定，房屋总价款208329元，在签订购房合同时买受人应交清首期房款108329元，余款10万元由买受人向银行申请按揭贷款。之后，双方以签订补充协议的方式对付款方式进行了变更，约定谢培川、郑丽华以分期付款的方式付清余款。谢培川、郑丽华未在约定期限内付清房款，但建煌房地产公司之后有向谢培川催讨尚欠房款，构成诉讼时效中断，至建煌房地产公司向本院起诉时，并未超过诉讼时效，谢培川主张双方口头约定待办理房屋所有权证后才交纳购房尾款，但无证据证明，故谢培川、郑丽华应偿还尚欠房款5万元。谢培川、郑丽华自认在2011年已办理交房手续，至今已居住3年多，至2015年1月21日才反诉请求支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，谢培川、郑丽华要求支付逾期交房违约金，不予支持。审理中，建煌房地产公司自愿放弃要求谢培川、郑丽华支付逾期付款违约金的诉讼请求，是对其自身民事权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谢培川、郑丽华应于本判决生效之日起三十日内向原告泉州市建煌房地产开发有限公司支付尚欠购房款5万元。
二、驳回反诉原告谢培川、郑丽华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1050元，由被告谢培川、郑丽华负担。反诉受理费795元，减半收取396元，由反诉原告谢培川、郑丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈秀军
代理审判员 许一鸣
人民陪审员 庄炳忠
二〇一五年七月十六日
书 记 员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效