山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第447号
上诉人（原审被告）：潘维亮，男。
委托代理人：吕青梅，五莲众和法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：日照锦煜房地产开发有限公司，住所地日照市东港区海曲东路12号。
法定代表人：李宜春，总经理。
委托代理人：张加林，山东竞天律师事务所律师。
原审第三人：郑德光，男。
委托代理人：吕青梅，五莲众和法律服务所法律服务工作者。
上诉人潘维亮因与被上诉人日照锦煜房地产开发有限公司（以下简称锦煜公司）、原审第三人郑德光返还原物纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2013）莲民一初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年10月30日，日照东罡置业有限公司变更为山东日正房地产开发有限公司。2009年3月20日，山东日正房地产开发有限公司变更为锦煜公司。同年8月22日，锦煜公司和日照市庚辰建筑工程有限公司（以下简称庚辰公司）签订关于五莲县城富强家园（以下简称富强家园）商住楼工程消防水池及该工程东南部分配套设施的承包协议，约定用富强家园1号楼的3套商品房（中单元102室、西单元201室、西单元202室）抵顶庚辰公司分包的工程款。同年8月，庚辰公司和郑德光签订富强家园车库与消防通道施工协议，约定郑德光的工程款用锦煜公司开发的富强家园5套商住楼顶帐（不含涉案14号车库）。同年11月18日，锦煜公司以日照东罡置业有限公司名义与庚辰公司签订关于14号车库的买卖协议，约定了车库号、面积、价款，但未对车库的交付作出约定。同日，锦煜公司为庚辰公司出具14号车库收款凭证一份。2010年10月21日，潘维亮与郑德光达成车库买卖协议，约定郑德光将富强家园14号车库卖给潘维亮，车库款是4.8万元。李新华付清全部款项后，郑德光给潘维亮出具证明。其后，庚辰公司和郑德光因承包合同纠纷诉至原审法院，经原审法院主持调解，双方于2011年3月17日自愿达成如下协议：郑德光欠庚辰公司租赁费及管理费27万元，庚辰公司自愿放弃7万元，剩余20万元，由郑德光按照约定的期限付清。协议达成后，郑德光没有按时付款，庚辰公司申请法院强制执行。在执行过程中，双方于同年7月19日达成（2011）莲执字第262号执行和解协议，约定郑德光将位于富强家园的13号、14号车库抵顶给庚辰公司。庚辰公司和郑德光达成的执行和解协议中的14号车库与涉案的14号车库是同一处，但该执行和解协议并未履行。2012年7月19日，锦煜公司和庚辰公司签订的14号车库商品房买卖合同在五莲县房地产管理局办理备案登记，但尚未办理物权登记。现该车库由潘维亮实际占有和使用。
锦煜公司、潘维亮及郑德光对郑德光是否有权处分涉案车库产生争议。锦煜公司提供建筑工程施工许可证以及（2012）莲民一初字第675号民事判决书以证实其因开发建设而原始取得车库的所有权。潘维亮提供庚辰公司与郑德光达成的工程承包协议及（2012）莲民一初字第637号第二次庭审笔录，以证实庚辰公司曾用锦煜公司的商住楼抵顶郑德光的工程款，郑德光有权处分车库。郑德光提供2013年7月5日其委托代理人与锦煜公司的原公司职工张某乙的通话录音，以证实锦煜公司曾用楼房和车库抵顶欠郑德光的工程款，车库归郑德光所有。除上述录音外，郑德光还提供2013年7月1日潘维亮、郑德光及另案李新华与富强家园物业公司经理张某甲的通话录音一份，以证实涉案14号车库登记户主是郑德光，现已由郑德光更改为潘维亮。
锦煜公司主张占用费9000元，按照年租金4500元自2010年10月21日计算至2012年10月21日。潘维亮认为其从郑德光处购买车库，不存在占用费问题。郑德光认为其对车库拥有所有权，对锦煜公司主张的占用费亦不予认可。
锦煜公司系以出让方式取得位于五莲县芙蓉广场东、人事局北、编号为23（26）-7地块的土地使用权（即涉案14号车库所在地），建设工程施工许可证号为2007鲁11-02-060号，建筑工程施工许可证号为2007133号，商品房预售许可证号为莲房注字第20080035号。
原审认定上述事实的证据有建筑工程施工许可证、庚辰公司与郑德光的协议书、证明、执行和解协议书、录音资料、（2012）莲民一初字第675号民事判决书、原审法院依职权调取的（2012）莲民一初字第637号庭审笔录、富强家园土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房备案合同、备案证明、商品房预售许可证及当事人陈述等。
原审法院认为：锦煜公司要求潘维亮返还14号车库，首先应证明其对车库享有直接支配和排他的权利，即应对车库享有所有权。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。锦煜公司作为开发商，其因合法的建造行为设立物权，在车库建造完成时即原始取得所有权。潘维亮主张其从郑德光处购买取得车库，取决于郑德光对车库是否拥有处分权。锦煜公司作为开发商，其将工程发包给庚辰公司，庚辰公司又与郑德光签订工程承包协议，在郑德光与庚辰公司的承包协议中，约定用富强家园商住楼工程的楼房抵顶郑德光的工程款，但未标明用车库抵顶工程款。因此，郑德光要取得车库的处分权，需与锦煜公司达成书面购买协议或与庚辰公司以及锦煜公司三方之间达成书面的顶账协议。郑德光未与锦煜公司签订过买卖协议或书面顶账协议，其提供与案外人张某甲、张某乙的通话录音以证实口头顶账协议的存在。录音中证人张某甲、张某乙均证实车库曾由锦煜公司抵顶给郑德光，但录音资料不能单独作为认定案件事实的依据，需有其他证据予以印证。郑德光提供的两证人证言属于间接证据，单凭证人证言不能直接认定锦煜公司与郑德光对车库达成顶账协议，故不能确认郑德光对车库有处分权。潘维亮主张郑德光已将车库转让给潘维亮并交付，潘维亮已支付合理对价，其是善意取得。善意取得保护的是受让人的积极信赖利益，除在受让时受让人善意，已经支付合理对价外，对于不动产还应当办理登记手续。涉案车库未在五莲县房地产管理局办理所有权登记，因此，潘维亮并未善意取得车库。郑德光主张其尚有工程款未与锦煜公司进行结算，但工程款问题与本案不属同一法律关系，应另行处理。工程款结算属于锦煜公司与郑德光之间的债权债务关系，不能对抗锦煜公司原始取得车库所有权这一物权关系。综上，锦煜公司请求潘维亮返还车库的主张，予以支持。锦煜公司请求潘维亮支付占用费9000元，因其未提供证据证实在起诉前向潘维亮主张过权利和占用费的计算依据，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条的规定，原审判决：一、潘维亮返还锦煜公司所有的14号车库，于判决生效之日起十日内交付；二、驳回锦煜公司的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由潘维亮负担。
上诉人潘维亮不服原审判决上诉称：一、原审认定郑德光无车库处分权错误，车库已由锦煜公司按照口头协议顶账给郑德光。1、锦煜公司将富强家园工程发包给庚辰公司，庚辰公司又和郑德光签订承包协议。从承包协议内容看，用5套商住楼顶账是经锦煜公司同意的。2、车库顶账虽无书面协议，但双方已实际履行，锦煜公司将车库交付给郑德光，郑德光持有车库钥匙且在物业处予以登记。3、2011年因另一案件郑德光与庚辰公司达成执行和解协议，证明庚辰公司认可车库就是郑德光的，锦煜公司与庚辰公司之间车库买卖协议是虚假的。4、车库建成后，郑德光占用车库达四五年，锦煜公司一直未向郑德光主张权利。如未抵顶，锦煜公司不会让郑德光长期占用。二、即使郑德光无权处分车库，潘维亮也是善意取得。潘维亮支付了合理对价，购买时是善意的，相信车库是郑德光的且已经交付潘维亮使用四五年。车库未办理登记非潘维亮原因，而是锦煜公司原因造成的。原审以车库未办理登记为由认定潘维亮不构成善意取得错误。请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费由锦煜公司负担。
被上诉人锦煜公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回潘维亮的上诉请求。
原审第三人郑德光答辩称：同意潘维亮的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：富强家园商住楼工程及附属车库由锦煜公司开发建设，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，锦煜公司对涉案车库的物权因合法的建造行为而取得。潘维亮主张涉案车库已由锦煜公司顶账给郑德光，郑德光出售给潘维亮并非无权处分。锦煜公司不予认可，且锦煜公司与郑德光不存在合同关系，潘维亮亦未提供证据证明郑德光、庚辰公司与锦煜公司之间就涉案车库达成口头或者书面债权债务抵销协议并办理权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，郑德光并未从锦煜公司合法取得车库所有权。郑德光将车库转让给潘维亮，潘维亮虽然支付了对价，但郑德光系无权处分，且车库至今未办理所有权初始登记和转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，潘维亮主张其善意取得车库没有法律依据，郑德光无处分权而将车库转让给潘维亮，锦煜公司作为所有权人有权追回。综上，潘维亮的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘维亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赵小璐