浙江省苍南县人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0327执异51号异议申请人：温州爱工场文具有限公司，组织机构代码307557540，住所地苍南县龙港镇小包装工业区9幢6号一层。法定代表人：包邦锁。申请执行人：中国建设银行股份有限公司苍南支行，组织机构代码84580725-2，住所地：苍南县灵溪镇玉苍路555号。负责人：林小兵，该支行行长。被执行人：苍南县贝斯特印业有限公司，组织机构代码74506250-5，住所地：苍南县龙港镇小包装工业园区9幢7号。法定代表人：吕杨清。被执行人：温州港艺文具有限公司，组织机构代码79648262-2，住所地：苍南县龙港镇巴曹社区浃底村东魁桥南环海公路旁第15幢。法定代表人：黄孝铲。被执行人：易永横，男，汉族，1972年9月10日出生，户籍所在地苍南县，现住苍南县。被执行人：陈满夏，女，汉族，1976年12月16日出生，户籍所在地苍南县，现住平阳县。被执行人：陈亦层，男，汉族，1975年3月25日出生，住苍南县。被执行人：章彩笑，女，汉族，1980年12月25日出生，住址同上。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行与被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、温州港艺文具有限公司、易永横、陈满夏、陈亦层、章彩笑金融借款合同纠纷一案中，异议申请人温州爱工场文具有限公司于2016年5月3日对本院裁定拍卖并要求限期腾空的登记在被执行人苍南县贝斯特印业有限公司名下的坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢7号厂房以及登记在被执行人易永横名下的坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢6号厂房提出书面异议，要求本院保护其租赁权，中止对涉案厂房的执行，并要求本院在拍卖上述厂房时给予其优先购买权。本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议申请人称：异议申请人与被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、易永横于2014年10月1日签订房屋租赁合同，将涉案的上述两处厂房租赁给异议申请人使用，并对租赁期限（2014年10月1日至2024年9月30日）、租金和租金缴纳期限、租赁期间该房屋权属发生变化以及双方的违约责任等都进行了约定，并提供了支付房租凭证。虽然被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、易永横与申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行签订《个人循环贷款额度协议》和《个人抵（质）押循环贷款合同》，双方办理了抵押登记手续。但根据《物权法》之规定，异议申请人事实已经租赁该涉案房屋。同时，强制将涉案房屋腾空并交付拍卖，则妨碍了异议申请人承租的占有、使用租赁物的用益物权的行使，势必损害异议申请人利益，会造成异议申请人其他经济损失。综上，特提出执行异议，要求：一、依法确认异议申请人温州爱工场文具有限公司与被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、易永横签订的租赁合同有效；二、依法对被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、易永横所有的坐落于苍南县龙港镇小包装工业园区9幢7号厂房和6号厂房立即中止执行；三、租赁届满后，如果拍卖该涉案厂房，确认异议申请人享有优先购买并赔偿异议申请人的有关损失。异议申请人提供的证据和依据有（异议申请人均未注明相应的证明目的）：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人包邦锁身份证复印件各一份；2.房屋租赁合同复印件一份；3.领款凭证复印件一份、收条复印件二份。申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行辩称：2013年1月15日，被执行人易永横、陈满夏与申请执行人签订合同编号为XC62726192501273的最高额抵押合同，合同约定：易永横、陈满夏以坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢6号房地产为苍南县贝斯特印业有限公司于2013年1月15日至2016年1月14日向申请执行人借款提供最高额184.6万元抵押担保，2013年1月17日，双方办理了抵押登记。2013年1月15日，被执行人苍南县贝斯特印业有限公司与申请执行人签订合同编号为XC62726192501274的最高额抵押合同，合同约定：苍南县贝斯特印业有限公司以坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢7号房地产为苍南县贝斯特印业有限公司于2013年1月15日至2016年1月14日向申请执行人借款提供最高额382.2万元抵押担保，2013年1月18日，双方办理了抵押登记手续。异议申请人提供的租赁合同时间签订于2014年10月1日，申请执行人抵押登记时间为2013年1月，租赁时间显然在申请执行人抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第190条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故此，异议申请人的租赁关系不得对抗抵押权，本案执行应不受影响，异议申请人也无权要求优先购买权。综上，请求法院依法驳回异议申请人的请求。申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行未向本院提交证据材料。经书面审查，本院认为，异议申请人提供的证据1，系国家职能部门依职权颁发的有效证件，且符合有效证据的三性特征，对其证明效力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据2、3，租赁合同和付款凭证的真实性均无法确定，且从该组证据可以看出，房屋租赁行为即使真实也是发生在房产抵押登记之后，依法不得对抗抵押权人，故对该组证据在本案中暂不作认定。本院查明，坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢7号的房产登记在被执行人苍南县贝斯特印业有限公司名下，坐落于苍南县龙港镇小包装工业园区9幢6号的房产登记在被执行人易永横的名下。被执行人易永横、苍南县贝斯特印业有限公司将上述房产分别于2013年1月17日和1月18日抵押给申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行并办理了抵押登记。在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司苍南支行与被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、温州港艺文具有限公司、易永横、陈满夏、陈亦层、章彩笑金融借款合同纠纷一案的过程中，本院于2016年1月26日作出（2015）温苍执民字第3459号执行裁定，裁定：一、查封被执行人苍南县贝斯特印业有限公司所有的坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢7号厂房及被执行人易永横所有的坐落于苍南县龙港镇小包装印刷工业园区9幢6号厂房。二、限被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、温州港艺文具有限公司、易永横、陈满夏、陈亦层、章彩笑在本查封裁定送达之日起三日内履行法律文书所确定的义务，逾期不履行将依法拍卖该查封的房屋……。2016年4月18日，本院发出腾空公告，责令被执行人苍南县贝斯特印业有限公司、易永横及相关人员于2016年5月3日前搬出并腾空厂房。异议申请人温州爱工场文具有限公司于2016年5月3日向本院提出执行异议，要求法院依法保护异议申请人温州爱工场文具有限公司对该房产的租赁权，中止对涉案厂房的执行，并在启动拍卖程序时给予其优先购买权。本院认为，异议申请人提供的房屋租赁合同载明的签订时间为2014年10月1日，而本案房产抵押登记时间为2013年1月17日和1月18日。因此，即使异议申请人与被执行人之间确实存在租赁关系，租赁协议也系签订在抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，故对异议申请人要求保护其租赁权和主张优先购买权的请求本院不予支持。至于异议申请人提出的赔偿损失的请求，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”，如被执行人未向异议申请人明确告知租赁物已经抵押的事实，则异议申请人可通过相关法律途径另行向被执行人主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议申请人温州爱工场文具有限公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向温州市中级人民法院提起复议。审 判 长  林 海审 判 员  池长该审 判 员  李 李二〇一六年五月十七日代书记员  谢智慧