重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02717号
上诉人（原审原告）：彭定辉，男，汉族，1961年2月1日出生。
上诉人（原审原告）：徐琴，女，汉族，1962年8月20日出生。
委托代理人彭定辉，身份信息同前。
被上诉人（原审被告）：重庆市宏康置业有限公司，住所地重庆市璧山县璧泉街道牛角湾路璧青路西侧。
法定代表人：吴培元，该公司执行董事。
委托代理人：喻弘，重庆弘平律师事务所律师。
上诉人彭定辉、徐琴与被上诉人重庆市宏康置业有限公司（以下简称宏康公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年5月27日作出（2012）璧法民初字第01032号民事判决，彭定辉、徐琴对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年7月11日进行了询问。上诉人彭定辉暨徐琴的委托代理人，被上诉人宏康公司的委托代理人喻弘参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年10月20日彭定辉、徐琴（乙方）与宏康公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定由彭定辉、徐琴购买宏康公司开发的位于璧山县璧泉街道璧青北路778号7幢23-7号住宅一套，建筑面积113.11平方米、套内面积94.16平方米、总成交房价金额344420元。该合同第七条“交房期限及条件”约定载明：“（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2010年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……”该合同第八条“交房手续的办理”约定载明：“1、甲方应于确定交房日的七天前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需要提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内。自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”双方在该合同中还对其他事项进行了相应的约定。
璧山县宏康置业有限公司于2010年8月26日在工商行政部门将其名称变更登记为宏康公司（即本案被告）。双方合同签订后，彭定辉、徐琴按照合同约定向宏康公司支付购房款344420元。宏康公司于2012年1月13日取得该幢房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2012年2月11日彭定辉、徐琴接收本案所购房屋。
另查明，2012年1月11日璧山县人民政府办公室出台璧山县人民政府办公室关于“宏康·浩宇”项目超建筑规模补交土地出让金有关问题的会议纪要，该纪要载明：一、搭建优秀农民工住房的基本情况：2008年4月，为加快城乡统筹建设步伐，切实解决进城优秀农民工在城镇居住问题，县政府经与宏康公司商议，并经县第十九次规委会（2008年4月）审议通过，拟在该司开发的“宏康·浩宇”项目中搭建优秀农民工住房（未签订书面搭建协议）。之后，宏康公司完善了该项目建设规划设计方案，并按优秀农民工住宅要求标准（90平方米及以下）更改了8#楼户型设计，7#、8#楼分别增加了10层，共计调增建筑规模19818.75平方米。从2008年9月起，宏康公司多次要求县城乡建委等部门尽快明确规划方案调整、施工图变更费用和搭建房价额确认等事项，但因故一直未能落实。2010年10月，县城乡建委、县规划局对搭建优秀农民工住房前后过程进行了解，并及时与宏康公司对话协商，在报经县政府同意后解除了该搭建协议，同时约定：该项目建设过程中因搭建优秀农民工住房产生的相关问题和费用由宏康公司自行处理；该项目调整增加的面积由宏康公司完善相关手续并按现有标准交清土地出让金、城市建设配套费和人防费等税费，由宏康公司自行处理。二、超建筑规模补交土地出让金的基本原则……。
本案审理中，依宏康公司申请，一审法院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称道尔敦公司）对本案诉争房屋即位于璧山县璧泉街道璧青北路778号7幢（即宏康·浩宇住宅小区7号楼）23-7号房屋（清水房）在2010年5月1日至2012年2月11日期间的市场租金进行司法评估。道尔敦公司以重道资评鉴定（2013）第3号司法鉴定评估报告书，作出了该房屋在上述期间的市场租赁价值为每平方米建筑面积月租金水平在4—8元之间的鉴定意见。庭审中宏康公司对该鉴定结论予以认可。
彭定辉、徐琴一审诉称：2009年10月20日彭定辉、徐琴与宏康公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定宏康公司将“宏康浩宇”位于璧山县璧城街道璧青路778号7幢23-7，以总价334420元出售给彭定辉、徐琴。彭定辉、徐琴、宏康公司在《商品房买卖合同》中第七条第（一）款第2项：宏康公司应在2010年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付彭定辉、徐琴使用。合同第九条1款第（2）项约定：逾期超过60日（与本条第一款（1）项约定的日期相同）后，彭定辉、徐琴有权解除合同。彭定辉、徐琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏康公司按日向彭定辉、徐琴支付已交付房款万分之五的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向彭定辉、徐琴支付违约金。合同签订后，彭定辉、徐琴依约支付了全部房款。但直到2012年2月11日，宏康公司才将验收合格的商品房交付给彭定辉、徐琴使用，但以种种理由予以推拖赔偿违约金事项。为此，特起诉请求：1、判令宏康公司向彭定辉、徐琴支付自2010年5月1日至2012年2月11日逾期交房违约金112280.92元（逾期交房的违约金112280.92元=已付房款×万分之五／天×逾期时间）；2、本案诉讼费由宏康公司承担。
宏康公司一审答辩称：双方签订合同属实。1、没有按时接房彭定辉、徐琴也有过错，该楼盘于2010年5月有80%以上的住房都已接房，说明该房已经具备使用情况，也符合相关质量。没有取得备案登记证的原因是因为消防通道地下车库的附属设施基本完工，只是手续没有办理下来。具备交房条件也是在建委的组织调解下可以先期交房。2010年5月宏康公司按约通知彭定辉、徐琴来接房，彭定辉、徐琴以手续不齐为由拒绝接房，造成的违约金损失彭定辉、徐琴也有过错。完工后没有办证的原因在于县里要在该项目搭建优秀农民工住房，直到2012.1才以座谈会的形式取消了该项目，2010.4其实就已经完工了。2、彭定辉、徐琴要求给付违约金11万多元，即使宏康公司有违约行为，该违约金过高，与彭定辉、徐琴实际损失不符。即使彭定辉、徐琴没有及时接房，在璧山县城租房居住，每月不会超过1000元的租金，请求法院调整违约金，应以当地的租金损失予以调减。
一审法院认为，彭定辉、徐琴、宏康公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。
本案诉争房屋买卖合同第七条“交房期限及条件”约定载明：“（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2010年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”，以及该合同第八条“交房手续的办理”约定载明：“1、甲方应于确定交房日的七天前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需要提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”，依照上述约定，宏康公司本应于2010年4月30日前将本案诉争房屋交付于彭定辉、徐琴（同时交接时还应向彭定辉、徐琴出示以上约定的证明文件），但一审法院查明事实是：2012年2月11日彭定辉、徐琴才接收到由宏康公司交付的本案诉争房屋，距上述约定的交付房屋期限已超过一年有余，从而构成了逾期交付房屋的行为。对于宏康公司的此逾期交付房屋的行为是否应承担违约责任的问题，宏康公司辩称的其没按时交房是因政府在该栋楼搭建了优秀农民工住房，政府行为的影响，即规划的调整，而非宏康公司方的原因，导致其延期交房，故该违约责任不应由宏康公司承担，且违约金应算至宏康公司取得该房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止，即2012年1月13日。一审法院认为，宏康公司无证据证明政府规划调整的行为系本案合同中约定的免责事由，也不是不可抗力的法定免责事由，因此，宏康公司在本案中的逾期交付房屋的行为，系违约行为，应依法承担违约的民事责任；宏康公司辩称违约金应算至其取得该房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止，因宏康公司并未举示证据证明其在取得该证后书面通知了彭定辉、徐琴接房，而彭定辉、徐琴拒绝接房，因此，对本案的违约金计算时间应算至彭定辉、徐琴实际接房时止。
关于宏康公司应承担的违约民事责任问题，彭定辉、徐琴方主张按本案诉争房屋买卖合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，要求宏康公司支付违约金。对彭定辉、徐琴主张按合同约定的违约金计算，宏康公司认为过高，请求依法予以调整减少，一审法院认为，我国现行《合同法》规定的违约金主要为补偿性的立法精神，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，在本案无证据证明宏康公司的逾期交付房屋行为给彭定辉、徐琴造成具体损失金额的情况下，应参照有资格的房地产评估机构评定的宏康公司逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准计算出的房屋租金损失，确定为宏康公司逾期交付房屋行为给彭定辉、徐琴造成的损失为宜。重道资评鉴定（2013）第1号司法鉴定评估报告书，对本案诉争房屋（清水房）在2010年5月1日起至2012年2月11日期间的市场租赁价值作出了每平方米建筑面积月租金水平在4—8元之间的鉴定意见，依照本案合同约定的房屋建筑面积113.11平方米，确定该房屋在上述期间的每平方米建筑面积月租金8元计算，宏康公司逾期交付房屋期间（即2010年5月1日起至2012年2月11日彭定辉、徐琴实际接房时止）的租金为19364元，依本案诉争房屋买卖合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定“……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金”的内容而计算出的违约金为112280.92元，与确认的上述损失金额对照，双方约定的违约金确属过高。宏康公司认为本案合同约定的逾期交付房屋违约金过高而提出减少的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为此，一审法院酌情减少该笔违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，一审法院确定宏康公司应支付彭定辉、徐琴逾期交房违约金数额为19364元×130%=25173元，彭定辉、徐琴主张的逾期交房违约金中超出此数额部分，一审法院不予支持。
综上所述，彭定辉、徐琴的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限重庆市宏康置业有限公司在本判决生效之日起十日内向彭定辉、徐琴支付逾期交付房屋违约金25173元。二、驳回彭定辉、徐琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2546元，减半收取1273元，由重庆市宏康置业有限公司承担（限宏康公司在本判决生效后五日内向一审法院交纳），彭定辉、徐琴预交的受理费2546元，在本判决生效后予以退还。
彭定辉、徐琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判宏康公司支付彭定辉、徐琴逾期交房违约金112280.92元；一、二审诉讼费由宏康公司负担。主要事实和理由：1、合同约定的逾期交房违约金日万分之五，未超过银行同期贷款利率的4倍，因此，双方合同约定的违约金计算标准并不过高。2、彭定辉、徐琴购房兼有自住及投资目的。本案中，彭定辉、徐琴在宏康公司逾期交房期间在渝北区租房居住，每月租金3000元，两年支付租金72000元，彭定辉系伤残退休军人家庭，请求按合同约定主张逾期交房违约金，因此，一审法院仅按照房屋租金标准的130%主张逾期交房违约金不合理。3、双方签订的合同属于格式合同，如果对合同理解有分歧，应当作出不利于宏康公司的解释。
宏康公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方合同中约定的违约金计算标准过高，彭定辉、徐琴一审中未提供证据证明其损失金额，宏康公司遂申请对其房屋租金进行评估，一审判决也是根据评估意见中的最高价认定其损失，并上浮30%主张违约金，既考虑了补偿性又考虑了赔偿性，因此，一审判决金额正确。
二审中，彭定辉、徐琴向法庭举示以下证据：第一组：1、伤病残军人退役安置规定。2、军队退休士官安置去向及住房保障方式审定表及注意事项。第二组：1、退休审批文件。2、入伍证明。3、因病滞留部队证明。以上第一、二组证据证明彭定辉未移交地方，系现役伤病残军人，间接损失无法估算。证据第三组，租房合同一份及租房租金收条8份，拟证明宏康公司逾期交房期间，彭定辉、徐琴在渝北区租房支付租金72000元。
宏康公司质证认为，第一组证据系复印件，真实性不予认可，只能证明伤残军人根据政策有住房补贴，并非买了房才有住房补贴，且未证明损失金额。第二组证据，对入伍证明的真实性无异议，其余证据系复印件，只能证明彭定辉系伤残退休军人，与逾期交房违约金无关。证据第三组，虽有原件，但合同及收条不能证明是否出租人柯真进的签名，涉案房屋位于璧山县，而彭定辉所租房屋位于渝北区，与法律规定的同地段房屋租金无关。
本院认为，因彭定辉、徐琴所举示的第一、二组证据，与本案的逾期交房违约金无关，本院不予采信。第三组证据，因其所购房屋在璧山，其举示的租房地点在渝北区，因此，其所称的渝北区租房损失，与本案无关，本院依法不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，彭定辉、徐琴与宏康公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对逾期交房违约金的计算标准进行调整是否正确。对此，本院认为，根据双方的合同约定，宏康公司应当于2010年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给彭定辉、徐琴使用。宏康公司逾期向彭定辉、徐琴交付房屋的，应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向彭定辉、徐琴支付已付房款万分之五的违约金。宏康公司实际将房屋交付给彭定辉、徐琴的时间为2012年2月11日，故宏康公司应当向彭定辉、徐琴支付2010年5月1日至2012年2月11日期间的违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，双方合同中对违约金的计算标准约定为日万分之五，宏康公司在一审中认为双方约定的违约金过高，请求予以降低，宏康公司应当就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，逾期交付使用房屋给购房者造成的损失可以通过有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。一审中，宏康公司申请有资质的房地产评估机构对案涉房屋在逾期交付期间的租金标准进行了评估，该租金标准可以作为认定彭定辉、徐琴所遭受损失的依据。一审法院根据评估机构的评估意见对双方约定的违约金予以调整并无不当。
彭定辉、徐琴如果认为其实际遭受的损失大于该租金损失的，应当由彭定辉、徐琴对此承担举证责任，由于彭定辉、徐琴未举示充分证据对此予以证明，应由其承担相应的不利后果。彭定辉、徐琴认为双方的违约金只要不超过人民银行同期同类贷款利率的4倍就合法，没有法律依据。一审法院根据相关法律规定对双方违约金进行调整的情况下，彭定辉、徐琴仍要求按照双方合同约定的违约金计算标准支付违约金，理由不成立。本案不涉及对双方合同条款的理解产生分歧的问题，因此，彭定辉、徐琴认为双方签订的合同属于格式合同，如果对合同理解有分歧，应当作出不利于宏康公司的解释的上诉理由亦不成立。
综上所述，彭定辉、徐琴的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2546元，由彭定辉、徐琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年七月十八日
书 记 员 李薇渝