安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0826民初1265号
原告：陈昌荣，男，1976年10月25日生，汉族，经商，住安徽省宿松县。
原告：白华芹，女，1979年6月8日生，汉族，无业，住安徽省宿松县。
原告陈昌荣、白华芹共同的委托诉讼代理人：程松，安徽润天（上海）律师事务所律师。
被告：尹金松，男，1967年7月20日生，汉族，经商，住安徽省宿松县。
被告：尹志仁，男，1989年2月9日生，汉族，经商，住安徽省宿松县。
被告尹金松、尹志仁共同的委托诉讼代理人：洪进，系被告尹金松外甥，经商，住安徽省宿松县。
原告陈昌荣、白华芹与被告尹金松、尹志仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序于2018年5月22日、6月15日两次公开开庭进行了审理。原告陈昌荣、白华芹共同的委托诉讼代理人程松于两次开庭，被告尹金松、尹志仁共同的委托诉讼代理人洪进于第一次开庭，原告陈昌荣、被告尹金松于第二次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈昌荣、白华芹向本院提出诉讼请求：判令尹金松、尹志仁共同给付陈昌荣、白华芹的购房款491,000元，并自2014年12月20日起按年利率6%支付违约金至实际付款之日止。事实与理由：2014年12月20日，陈昌荣、白华芹与尹金松、尹志仁签订《房屋转让协议》，约定陈昌荣、白华芹以328万元价格将位于安徽省宿松县五里乡孚玉东路3-09-129号房屋转让给尹金松、尹志仁，并约定付款方式为：尹金松、尹志仁归还用该房屋向银行抵押贷款250万元，支付78万元给安徽博信达宿松项目部作为道路建设工程10%权益的入股资金。陈昌荣、白华芹自2014年12月20日将房屋交付予尹金松、尹志仁使用。但安徽博信达宿松项目部未向陈昌荣、白华芹出具入股凭证。据了解安徽博信达宿松项目部与尹金松无任何关系。另2015年12月28日尹金松向陈昌荣借款17万元，加上房屋款78万元，共95万元债权，尹金松陆续以抵债方式偿还了45.9万元，下欠49.1万元。尹金松、尹志仁系共同购买陈昌荣、白华芹房屋，需承担共同给付陈昌荣、白华芹的购房款的责任。陈昌荣、白华芹遂起诉来院，请求判准所请。
尹金松、尹志仁共同辩称，1、购房总价328万元，代陈昌荣、白华芹返还安徽宿松农村商业银行股份有限公司（下简称宿松农商行）抵押贷款2,511,723.04元，其中11,723.04元及宿松农商行应收取的利息及罚息应由陈昌荣、白华芹承担；2、已付陈昌荣、白华芹款项45.9万元，另将宿松县金域港湾2-2-705号房屋抵付41.99万元给陈昌荣、白华芹。陈昌荣、白华芹已经入住两年。3、2015年12月28日尹金松向陈昌荣借款17万元已经返还。上述款项总计已超过应支付的购房款。请求法院驳回陈昌荣、白华芹的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，陈昌荣、白华芹与尹金松、尹志仁签订《房屋转让协议》，约定：陈昌荣、白华芹（甲方）将其位于宿松县五里乡孚玉东路3-09-129号房屋一栋整体转让给尹金松、尹志仁（乙方）；房屋整体转让价格328万元，于本协议签字之日，乙方一次性付清；经甲方同意，如果以分割抵押贷款方式支付房款，那么在本协议签字以前的贷款利息由甲方承担，本协议签字后的贷款利息由乙方承担，结算时，双方共同签署结算清单；鉴于甲方已将房屋抵押贷款350万元，双方商定，如果乙方一次性支付房款，乙方支付的房款中，归还银行贷款250万元，缴纳安徽博信达宿松项目部道路建设工程项目入股资金78万元（占博信达东北新城项目10%的股份），余下的100万元抵押贷款，甲方在乙方支付房款前还清本息；如果采取分割贷款方式付款的，那么乙方只承担250万元的还本付息的责任，乙方保证在本协议签字之日起半年内还清该笔贷款本息，甲方必须同步还清余下100万元的本息；在房屋过户前，采取分割抵押贷款支付方式的，如果乙方没有按期支付贷款本金及利息，甲方随时可以按照房屋转让价328万元收回房屋，不计任何费用和利息，并且乙方为甲方支付安徽博信达公司的78万元作为违约金补偿；如果乙方在过户前需要办理贷款抵押手续，或过户时办理过户手续，甲方二人保证随叫随到，随到随签字认可。合同签订后，陈昌荣、白华芹即将房屋整体交付给尹金松、尹志仁。
2015年12月28日，尹金松向陈昌荣出具借条一张，内容为：“借条今借到陈昌荣现金玖拾伍万元整（其中78万属房屋款，17万属借款）。￥950,000.00元此据尹金松2015、12、28”。2015年12月29日，尹金松与陈昌荣签订《股权转让协议》，约定：尹金松持有安徽博信达建设集团宿松东北新城市政道路建设工程50%股权，尹金松转让其中10%股权给陈昌荣，陈昌荣向尹金松交纳项目保证金95万元，陈昌荣以尹金松欠其款95万元顶抵。后双方没有履行该协议。
尹金松、尹志仁接受房屋后，未按约定偿还宿松农商行的抵押贷款。2016年9月8日，宿松农商行向本院提起诉讼，请求宿松县孚玉液化气有限责任公司、陈昌荣、白华芹归还银行贷款251万余元及利息。宿松县孚玉液化气有限责任公司申请追加尹金松为第三人参加诉讼。经本院主持调解，以（2016）皖0826民初2291号民事调解书确认了当事人自愿达成的如下协议：尹金松于2016年12月15日前归还宿松农商行贷款本金2,511,723.04元及利息（自2015年12月6日起按年利率8.4%支付利息至还清之日止）；若尹金松未能及时还款，则自2015年12月6日起加收50%的逾期罚息，且宿松农商行对陈昌荣、白华芹抵押的由尹金松购买的位于宿松县五里乡孚玉东路3-09-129号的房地产申请强制执行。后尹金松未履行（2016）皖0826民初2291号民事调解书所确定的给付金钱义务，该案尚在强制执行中。
2016年9月27日，陈昌荣与尹金松就之前经济往来进行了结算，后陈昌荣向尹金松出具条据一张，内容为：“截至2016年9月27日止：（1）尹金松付给陈昌荣肆拾伍万玖仟元整（￥459,000.00元）；（2）金域港湾2-2-705房屋尹金松给陈昌荣按3,800.00元/平方米。陈昌荣2016、9、27”。
2017年11月9日，陈昌荣、白华芹以尹金松、尹志仁未履行《房屋转让协议》而向本院提起诉讼，诉请解除《房屋转让协议》。本院作出（2017）皖0826民初2974号民事判决驳回陈昌荣、白华芹的诉讼请求，该判决现已生效。
另查，2014年11月12日，徐冀胜、杨春兰（杨春兰系徐冀胜母亲）购买安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司开发的秀水河畔房屋，欠房款172,888元未付。尹金松、徐冀胜共同向华复房地产龙腾分公司出具欠条一张，内容为：“欠条今欠到华复房地产龙腾分公司购房款壹拾柒万贰仟捌佰捌拾捌元整。￥172,888.00元。限期在2015年农历正月底付清。此据尹金松、徐冀胜2014、11、12”。后尹金松、徐冀胜未按约付款，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司就扣划了股东陈昌荣的款项17万元。2017年6月28日，陈昌荣出具收条一张予尹金松，内容为：“收条今收到尹金松代杨春兰购买秀水河畔套房首付款壹拾柒万元整。（￥170,000.00元）注：此款为现金支付。陈昌荣2017、6、28”。
又查，宿松县鑫鑫房地产开发有限公司与尹强荣于2017年10月10日签订《协议书》，约定宿松县鑫鑫房地产开发有限公司开发的金域港湾14套房屋，由尹强荣委托尹金松出卖，与宿松县鑫鑫房地产开发有限公司无关。后尹金松将其中的2-2-705房屋出卖给陈昌荣，并以宿松县鑫鑫房地产开发有限公司的名义于2016年5月31日与陈昌荣、邓卉签订《商品房现售合同》，约定：建筑面积99.97平方米，单价4,211.25元，总金额420,999元，已付首付款130,999元，余款29万元申请银行按揭。首付款130,999元已由尹金松支付，并于2016年6月1日由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司出具预收购房款130,999元的税票。后宿松县鑫鑫房地产开发有限公司以陈昌荣未付购房款为由向本院提起诉讼请求解除《商品房现售合同》。该案尚未审结。
上述事实，有陈昌荣、白华芹作为证据提交的《房屋转让协议》、借条、欠条、（2017）皖0826民初2974号民事判决书，尹金松、尹志仁作为证据提交的宿松县人民法院（2016）皖0826民初2291号民事调解书、收条、结算单、《协议书》、《商品房现售合同》在卷佐证，上述证据均符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈昌荣、白华芹与尹金松、尹志仁签订的《房屋转让协议》合法有效，尹金松、尹志仁应依约履行给付购房款的义务。本案的争议焦点一是尹金松于2015年12月28日向陈昌荣出具借条中的17万元借款与尹金松、徐冀胜于2014年11月12日向安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司出具的欠条有无关联；二是尹金松是否将金域港湾2-2-705房屋全部用于抵债以及是否包含在截至2016年9月27日止的45.9万元之内；三是本院（2016）皖0826民初2291号民事调解书中超过本金250万的部分即本金11,723.04元及利息应否抵付尹金松、尹志仁的欠陈昌荣、白华芹的款项。
关于争议焦点一。根据证据分析，尹金松、徐冀胜于2014年11月12日向安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司出具欠条，后尹金松、徐冀胜未按约付款，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司就扣划了股东陈昌荣的款项17万元。陈昌荣于2017年6月28日出具收条予尹金松，陈昌荣与尹金松均认可该收款系偿还2014年11月12日的欠款。收支两抵，该债务已清偿。尹金松于2015年12月28日向陈昌荣出具借条，注明其中17万元属借款，而此时无证据证明尹金松、徐冀胜以及徐冀胜母亲杨春兰已向安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司或陈昌荣支付2014年11月12日的购房欠款，如果尹金松辩称“17万元属借款”就是2014年11月12日的购房欠款的理由成立，那么在同一个期间内就同一笔债务出具了两份欠条，而且在第二份的条据上没有注明第一张欠条作废等相关内容，这对于多年从事建筑行业的尹金松来说，应该说不符合生活常理。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的规则，尹金松未能举证证明“17万元属借款”就是2014年11月12日的购房欠款，本院对其该项辩称不予采信，应认定该17万元借款与尹金松、徐冀胜于2014年11月12日向华复房地产龙腾分公司出具的购房欠款无关联。
关于争议焦点二。陈昌荣与尹金松对金域港湾2-2-705房屋的首付款130,999元已由尹金松支付，该款用于抵付尹金松的欠款均无异议。从《商品房现售合同》签订时间为2016年5月31日和收取首付款开票时间为2016年6月1日的时间节点上分析，这两个时间节点均早于陈昌荣与尹金松的结算时间2016年9月27日，因此应认定该首付款130,999元包含在45.9万元之内，扣除首付款后的余下房款不含在45.9万元之内。但由于尹金松是将该房屋整体抵付欠款，因此扣除首付款后的余下房款亦应认定为抵付欠款，只是该余下房款应另行计算。“按3,800.00元/平方米”的约定应视为陈昌荣与尹金松对《商品房现售合同》中定价的调整，对陈昌荣与尹金松有约束力。据此计算尹金松将金域港湾2-2-705房屋作价379,886元（建筑面积99.97平方米×3,800.00元/平方米），扣除首付款130,999元，余款248,887元亦作为抵付欠款。至于尹金松与尹强荣、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司就金域港湾2-2-705房屋有可能发生其他纠纷，但这不影响尹金松将该房屋抵债予陈昌荣的这个事实认定。现宿松县鑫鑫房地产开发有限公司以陈昌荣未付购房款为由而向本院提起诉讼请求解除《商品房现售合同》，如果确因尹金松无权处分该房屋或者其他事由导致解除《商品房现售合同》，导致陈昌荣、邓卉不能实际占有该房屋，陈昌荣、邓卉可另行向尹金松主张相应的权利。
关于争议焦点三。本院（2016）皖0826民初2291号民事调解书中确认尹金松于2016年12月15日前归还宿松农商行贷款本金2,511,723.04元及利息（自2015年12月6日起按年利率8.4%支付利息至还清之日止），该本金2,511,723.04元及利息超过了《房屋转让协议》中约定尹金松“只承担250万元的还本付息的责任”，超过的部分即本金11,723.04元及利息，属于尹金松多承担的义务，在尹金松履行本院（2016）皖0826民初2291号民事调解书所确定的给付金钱义务后，有权向陈昌荣追偿。现由于尹金松至今未履行本院（2016）皖0826民初2291号民事调解书所确定的给付金钱义务，故无权向陈昌荣追偿。
综上所述，尹金松于2015年12月28日向陈昌荣出具的借条中17万借款与尹金松、徐冀胜于2014年11月12日向华复房地产龙腾分公司出具的购房欠款无关联。陈昌荣与尹金松于2016年9月27日通过结算，截至2016年9月27日止，尹金松已付给陈昌荣45.9万元，该45.9万元包含金域港湾2-2-705房屋的首付款130,999元，但不包含金域港湾2-2-705房屋的余款248,887元，该248,887元应认定为尹金松抵付陈昌荣的17万元借款和部分房款。收支两抵，尹金松、尹志仁尚欠陈昌荣、白华芹购房款242,111元（950,000元-459,000元-248,887元）。尹金松、尹志仁未能及时付款，给陈昌荣、白华芹造成了资金占用期间利息损失，故对陈昌荣、白华芹诉请尹金松、尹志仁按年利率6%支付欠款期间的违约金，本院予以支持。尹金松出具欠条的日期为2015年12月28日，因此支付违约金的起始日应为2015年12月28日，而非2014年12月20日。对陈昌荣、白华芹超过上述认定部分的诉请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告尹金松、尹志仁于本判决生效之日起五日内共同给付原告陈昌荣、白华芹购房款242111元，并自2015年12月28日起按年利率6%支付逾期付款违约金，至付清款项之日止；
二、驳回原告陈昌荣、白华芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8665元，减半收取4332.5元，由原告陈昌荣、白华芹负担1867元，被告尹金松、尹志仁负担2465.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 吴哮豹
二〇一八年六月二十六日
法官助理 汪 淳
书 记 员 陈树满
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十条买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。