北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3981号
原告（反诉被告）王改凤，女，1937年10月30日出生。
委托代理人王静，北京市万腾律师事务所律师。
委托代理人张华利，北京市万腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨碣松，女，1983年3月20日出生。
委托代理人李伟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
委托代理人马燕凯，男，1994年11月2日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
第三人张瑞岩，男，1935年7月13日出生。
第三人王桂荣，女，1943年2月19日出生。
原告（反诉被告）王改凤与被告（反诉原告）杨碣松、被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员杨莹担任审判长，与审判员范欠歌、人民陪审员王群英组成合议庭，追加张瑞岩、王桂荣为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王改凤及其委托代理人王静、张华利，被告（反诉原告）杨碣松及其委托代理人李伟，被告（反诉被告）我爱我家公司委托代理人马燕凯，第三人张瑞岩、王桂荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王改凤向本院提出诉讼请求：1、撤销原告王改凤与被告杨碣松于2016年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告王改凤与被告杨碣松、我爱我家公司于2016年1月13日签订的《补充协议》；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月13日晚上18时至20时，79岁高龄身体不适的原告在杨碣松及我爱我家公司恶意串通，联合欺诈哄骗下，与杨碣松签订了编号为M15086761的《北京市存量房屋买卖合同》，约定王改凤将坐落于北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给杨碣松。同日，王改凤、杨碣松及我爱我家公司签订了《补充协议》、《居间服务合同》及《房地产经纪服务告知和提示》。王改凤、杨碣松及北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》。签约当日，杨碣松并未看房且未提供购房资质。我爱我家公司在未告知原告合同内容，亦未让王改凤及王改凤之夫张瑞岩审看文件内容、观看签约告知风险视频的情况下，就要求王改凤在上述文件上签字，并要求张瑞岩在《同意出售声明书》上签字。上述文件非合同上载明的我爱我家公司经纪人于萍、路迎春居间介绍下达成交易，而是我爱我家公司没有经纪人资格的业务员朱留成及谢远民经办。我爱我家公司要求王改凤在《装修款补充协议》上签字，该份协议比《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格低83万元，与实际情况严重不符。王改凤未在该《装修款补充协议》上签字。合同签订后，王改凤发现合同约定的王改凤与杨碣松的权利义务不对等，经济利益失衡，扩大王改凤的违约责任，缩小杨碣松的违约责任，内容显失公平。故原告诉至本院。
被告（反诉原告）杨碣松辩称：1、2016年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是杨碣松、王改凤在我爱我家公司居间服务下签署，是双方真实意思表示。在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过程中，杨碣松没有欺诈的故意及行为。2015年底，杨碣松将北京市通州区一处房产出售后，准备在市区为孩子购买一套学区房。2016年1月13日，在我爱我家公司的居间服务下，经过谈判、协商，最终确定涉诉房屋总价款3980000元。杨碣松与王改凤签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。张瑞岩作为王改凤的配偶，签署了《同意出售声明书》。且张瑞岩在签字前，提出了关于央产房上市如遇国家政策原因不能执行三方免责的要求，且将此条款写入《补充协议》。王改凤同时与涉诉房屋承租人王桂荣电话联系，就承租人放弃优先购买权及配合评估一事达成一致，并告知杨碣松。2016年1月14日，杨碣松通过银行转账方式将定金人民币100000元支付王改凤，并向我爱我家公司支付了居间服务费。整个签署合同过程，杨碣松没有任何欺诈的故意及行为。虽然杨碣松签约当日未看房，亦未提供购房资质，但杨碣松事先看过同小区同户型且具备购房资质。王改凤及张瑞岩虽高龄，但系完全行为能力人，能够意识到在《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《同意出售声明书》签字的法律后果。签署合同当日，虽然王改凤、张瑞岩未观看签约告知视频，但我爱我家公司已将合同的主要内容告知王改凤，王改凤及张瑞岩审看了合同及相关文件内容。2、《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的权利和义务，没有明显违反公平和等价有偿的原则。我爱我家公司要求买卖双方使用其提供的房屋买卖合同文本，为行业交易惯例。该合同文本已报建委及工商备案，考虑了买卖双方在权利和义务上的制衡。合同由买卖双方对内容进行选择填充，不存在杨碣松利用自身优势，或故意利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，从而使双方基于合同的权利义务失衡，显失公平的情形。若合同约定的违约金过高或过低，可以请求法院予以调整，故王改凤以违约责任条款显失公平为由要求撤销《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，没有事实与法律依据。3、2016年3月14日，杨碣松向王改凤发出《关于要求尽快履行房屋买卖合同的配合房屋评估、网签、商贷面签和资金存管义务的通知书的函》，要求王改凤依照《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，在2016年3月31日前履行配合房屋评估、网签、商贷面签及资金存管等合同义务，杨碣松也将该函件告知我爱我家公司。但王改凤至今未履行合同约定的义务。综上，被告杨碣松不同意原告的诉讼请求。同时，杨碣松提起反诉，请求判令1、确认王改凤与杨碣松于2016年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王改凤与杨碣松、我爱我家公司于2016年1月13日签订的《补充协议》有效；2、王改凤、张瑞岩继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在杨碣松交付全部购房款的情况下，王改凤及张瑞岩协助杨碣松办理北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋过户手续，将上述房屋过户至杨碣松名下，并将上述房屋交付杨碣松；3、王改凤支付杨碣松违约金人民币398000元；4、王改凤承担本案反诉费。
被告我爱我家公司辩称：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不符合合同撤销的情形，我爱我家公司与王改凤为居间服务合同关系，本案系房屋买卖合同纠纷，与我爱我家公司无关。故我爱我家公司不同意王改凤的诉讼请求。
针对杨碣松的反诉，王改凤辩称：杨碣松的反诉不成立，杨碣松的反诉请求中要求继续履行合同没有可执行性，反诉系浪费国家资源。杨碣松陈述王改凤没有配合进行网签、面签及评估，若王改凤进行了网签，则是与杨碣松共同损害国家利益。王改凤没有违约，不会进行损害国家利益的事情。涉诉房屋的全部合同系在二、三小时内签订，合同没有经过王改凤阅读，我爱我家公司也未进行风险提示。《补充协议》系显失公平，其中关于学区名额的约定，王改凤不能保证其他人没有占用学区名额，且只能保证王改凤及其家属的户籍，不能保证涉诉房屋内没有其他人的户籍。《补充协议》要求王改凤承诺承租人放弃优先购买权及要求王改凤保证承租人完全配合网签评估公司评估房屋显失公平，该合同约定租赁关系解除过程中产生的违约金由王改凤支付，违反法律，无效。杨碣松要求在杨碣松交付全部购房款的情况下，王改凤及张瑞岩协助杨碣松办理北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋过户手续，将上述房屋过户至杨碣松名下，并将上述房屋交付杨碣松，属于合同重大条款的变更，必须双方同意。合同存在重大误解，显失公平。王改凤年龄较大，视力不佳，听力存在障碍，在签订合同过程中未进行仔细阅读，未看合同重大条款，合同中一些主要的权利义务也无法履行，承租人不愿搬离房屋，也无法配合评估。根据买卖不破租赁原则，涉诉房屋无法成交。综上，王改凤不同意杨碣松的反诉请求。
针对杨碣松的反诉，我爱我家公司辩称：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，买卖双方履行合同的前提下，我爱我家公司愿意配合办理相关手续，违约金问题服从法院判决。
第三人张瑞岩述称：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的形成过程为杨碣松及我爱我家公司自己制作，张瑞岩不同意协助杨碣松办理过户。在签订合同过程中，杨碣松及我爱我家公司未向王改凤、张瑞岩介绍相关情况。合同为欺诈之下形成。王改凤、张瑞岩没有看合同，不清楚合同内容。张瑞岩不清楚存在《补充协议》的事情。综上，张瑞岩不同意杨碣松的反诉请求。
第三人王桂荣述称：王桂荣不同意搬出涉诉房屋，无法配合杨碣松进行房屋评估。不同意承担杨碣松提出的房租，要求继续居住涉诉房屋。故王桂荣不同意杨碣松的反诉请求。
经审理查明：原告王改凤及第三人张瑞岩系夫妻关系，二人于1962年结婚。
位于北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋系王改凤于1998年3月购买，该房屋建筑面积为60.68平方米。2000年6月6日，王改凤取得涉诉房屋的所有权证。
2012年8月7日，王改凤与第三人王桂荣签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给王桂荣，租赁期限为2012年8月10日至2014年6月30日。2014年5月30日，王改凤与王桂荣签订《合同延续协议》，将租赁期限延长至2016年6月30日。王桂荣租赁涉诉房屋至今。
2016年1月13日，王改凤（出售方、甲方）与杨碣松（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，甲方所售房屋坐落为东城区×××大街×××号楼×××门×××号。该房屋所在楼层为5层，建筑面积60.68平方米。房屋性质为已购公有住房央产，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。该房屋未设定抵押，已经出租。房屋成交总价为人民币3980000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币2200000元。乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。于网签后2日内，商贷面签。2016年3月31日，乙方向甲方支付人民币1680000元，资金通过资金存管方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方已如实陈述房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。本合同签订之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务，并按要求提供材料。若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任。甲方应当在收到全部房款后1日内，将该房屋交付给乙方。本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议。合同第十条第五款约定，除合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。同日，王改凤（甲方，出卖方）与杨碣松（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方，见证方）签订《补充协议》。该协议约定，甲方同意将位于东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋出售给乙方。经甲乙丙三方友好协商同意，甲、乙、丙三方任何一方对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。由于乙方原因无法于签订协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），在2016年1月14日前补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。甲乙双方于本协议签署后2016年1月14日前支付丙方服务费91540元。甲方承诺标的房屋校尉小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。甲方承诺在交付房屋之前，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款20%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。鉴于签订《买卖合同》时，标的房屋处于出租状态，甲方承诺标的房屋的承租人已放弃优先购买权。若乙方是通过贷款方式购房，甲方承诺标的房屋的承租人完全配合评估公司评估房屋。如必须和标的房屋的承租人解除租赁关系才能继续履行上述两个条件，则租赁关系解除过程中产生的违约金由甲方支付。如甲方无法按上述约定履行，甲方须在十个工作日内解决上述问题。如甲方超过十个工作日未解决，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金，并继续履行原义务。房屋过户后，甲方将与标的房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给乙方。同时，甲方应协助乙方与标的房屋的承租人签署新的房屋租赁合同。若甲方未按本条款约定执行，甲方应在十个工作日内无条件执行约定。若超过十个工作日，则视为甲方违约，甲方每天向乙方支付相当于房价款千分之三数额的违约金，直至甲方按约定完成应履行之责任。甲乙双方同意交易房产甲方最迟在2016年3月1日之前办理完毕央产房上市出售许可。在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用均由甲方承担。同日，王改凤、杨碣松与我爱我家公司签订《居间服务合同》；王改凤、杨碣松与案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》；王改凤与杨碣松签订《存量房交易结算资金自行划转声明》等文件，对涉诉房屋买卖居间及履约事宜作出约定。
上述合同签订后，杨碣松于2016年1月13日支付王改凤涉诉房屋定金100000元。后杨碣松未支付王改凤首付款，双方亦未进行网签及贷款面签及评估。
2016年2月17日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意王改凤位于东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋办理已购公房出售产权变更登记。
另查，张瑞岩就涉诉房屋签署了《同意出售声明书》，表示同意登记在王改凤名下的位于北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋出售。
在案件审理过程中，根据杨碣松的申请，本院作出（2016）京0101民初3981号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。
庭审中，关于王改凤主张撤销其与被告杨碣松签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王改凤与杨碣松、我爱我家公司于签订的《补充协议》的依据，王改凤认为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》存在欺诈、重大误解、显失公平。签订合同时王改凤患有抑郁症，且王改凤未仔细阅读合同下我爱我家公司即让王改凤签字，经纪人没有资格，合同约定的经纪人非实际促成交易经纪人，合同条款之间相互矛盾，无法执行，属于欺诈。我爱我家公司未提示风险，属于重大误解。合同关于承租人的约定及承租人配合评估的约定，显失公平。为证明其主张，王改凤提供北京市住房和城乡建设委员会网站关于北京市房地产经纪从业人员的公示信息、病例记录、诊断报告书、健康检查记录、短信记录、往来邮件及录音等证据。杨碣松对北京市住房和城乡建设委员会网站关于北京市房地产经纪从业人员的公示信息真实性认可，但认为经纪从业人员资格已经被建设部取消，从事居间服务不需要经纪人资格。杨碣松对病例记录、诊断报告书、健康检查记录真实性不认可，认为签约期间没有诊断材料，且诊断材料无法证明王改凤签约时无行为能力及限制行为能力。杨碣松对短信记录、往来邮件及录音真实性不予认可，认为欺诈、显失公平均为王改凤主观臆断。我爱我家公司对王改凤提交的北京市住房和城乡建设委员会网站关于北京市房地产经纪从业人员的公示信息真实性不予认可，认为病例记录、诊断报告书、健康检查记录等真实性无法确认，且与本案无关，对短信记录、往来邮件及录音真实性认可，但不认可王改凤的证明目的。关于王改凤在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时是否有行为能力问题，王改凤称其提交的证据并非说明原告是无民事行为能力或限制行为能力人，而是为了说明王改凤存在认知障碍，无法短时间内全面审查合同。
关于杨碣松要求履行合同，办理涉诉房屋过户手续及交付涉诉房屋问题，为证明自己有购房资质，杨碣松提交《购房核验查询结果》一份。王改凤对于《购房核验查询结果》不予认可。我爱我家公司对该《购房核验查询结果》真实性表示认可。关于首付款，杨碣松称其未支付首付款的原因为根据合同约定，支付首付款之前需要办理网签、银行面签及房屋评估，同时需要双方到银行办理资金监管，但王改凤未配合办理上述手续，故杨碣松未支付首付款。关于剩余购房款的支付问题，杨碣松同意按照合同约定支付剩余购房款。王改凤称，其不同意也不接受剩余购房款。本案审理过程中，杨碣松为继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，自愿将剩余房款388万元交至法院。关于承租人优选购买权问题，王桂荣在法院规定的期限内未起诉主张其对涉诉房屋具有优先购买权。
关于杨碣松主张的违约金，杨碣松称其依据为王改凤、杨碣松与我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第五款约定，王改凤未在2016年3月31日前配合办理网签、银行面签及涉诉房屋评估，构成违约。故要求王改凤按房屋总价款3980000元的10%，向原告支付违约金398000元。对于杨碣松要求的违约金。王改凤认为其不存在违约行为，不应该支付违约金，且违约金要求太高。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋的所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《房屋租赁合同》，《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》及《同意出售声明书》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因重大误解订立合同；在订立合同时显失公平；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据本案查明的事实，王改凤与杨碣松签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王改凤、杨碣松与我爱我家公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王改凤主张在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时存在欺诈、重大误解，但《北京市存量房屋买卖合同》系王改凤本人签署，且合同条款为双方协商达成，王改凤所称其患有疾病且未仔细阅读合同，经纪人没有资格及合同条款相互矛盾等问题，不构成法律规定的欺诈及重大误解，王改凤亦未提供翔实、有效的证据证明杨碣松及我爱我家公司以欺诈手段使原告在违背真实意思表示的情况下签订合同或签订合同时存在重大误解或显失公平。故王改凤的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。王改凤、杨碣松签订《北京市存量房屋买卖合同》及王改凤、杨碣松、我爱我家公司签订《补充协议》后，现杨碣松已履行了付款义务，王改凤应该依照协议的约定履行自己的义务。张瑞岩作为涉诉房屋共有权人，已签订《同意出售声明书》，故应该配合协助办理涉诉房屋过户手续。故杨碣松要求确认合同有效，且要求王改凤、张瑞岩协助办理涉诉房屋产权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，王改凤应当在收到全部房款后1日内，将涉诉房屋交付给杨碣松，故杨碣松要求王改凤交付涉诉房屋，于法有据，本院予以支持，第三人王桂荣应予以协助。关于杨碣松要求王改凤支付违约金的反诉请求，因双方在合同履行过程中产生争议，王改凤诉至法院要求撤销合同，在纠纷解决过程中王改凤未继续履行合同不构成违约，故杨碣松的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王改凤与被告（反诉原告）杨碣松于二Ｏ一六年一月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）王改凤与被告（反诉原告）杨碣松、被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司于二Ｏ一六年一月十三日签订的《补充协议》有效；
二、被告（反诉原告）杨碣松给付原告（反诉被告）王改凤剩余购房款三百八十八万元（已交纳）；
三、原告（反诉被告）王改凤、第三人张瑞岩于本判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）杨碣松办理北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至被告（反诉原告）杨碣松名下；
四、原告（反诉被告）王改凤于本判决生效后三十日内将北京市东城区×××大街×××号楼×××门×××号房屋交付被告（反诉原告）杨碣松，第三人王桂荣予以协助；
五、驳回原告（反诉被告）王改凤的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杨碣松的其他反诉请求。
本诉案件受理费38640元，由原告（反诉被告）王改凤负担（已交纳）。
反诉案件受理费19320元，由被告（反诉原告）杨碣松负担3568元（已交纳），由原告（反诉被告）王改凤负担15752元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由原告（反诉被告）王改凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 莹
审 判 员 范欠歌
人民陪审员 王群英
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 孙 颖