陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第00249号
上诉人（原审原告）周军，男，1970年8月8日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）周兵，男，1972年5月12日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）周萍，女，1974年5月25日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）吴先芝，女，1951年3月28日出生，汉族，居民。系周军、周兵、周�母亲。
周军、周兵、周萍、吴先芝共同委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐房地产公司）。组织机构代码55566128—3。
法定代表人彭朝波，公司经理。
委托代理人廖应忠，石泉县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邓顺林，男，1953年6月25日出生，汉族。系永乐房地产公司职工。
委托代理人徐开夫，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人周军、周兵、周萍、吴先芝因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2014）石民初字第00052号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周军、周兵、周萍、吴先芝及共同委托代理人尹立波、被上诉人永乐房地产公司委托代理人廖应忠、被上诉人邓顺林及其委托代理人徐开夫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，周发根系吴先芝之丈夫，周军、周兵、周萍之父，于2008年去世。周发根生前购买王学均位于石泉县城关镇向阳四组房产一处。2010年11月2日，邓顺林受永乐房地产公司的委托，以永乐房地产公司名义与周军签订《联合建房合同》。合同相关内容约定：“一、甲方（周军）同意将位于向阳社区现有住房和宅基地交与乙方（永乐房地产公司）开发。房屋建成后：1、在靠近原旧房的位置或在本幢楼的西段给甲方返还门店叁间（面积180平方米），如果返还少于180平方米，少于的面积由乙方给甲方补差每平方米6000元（预计本叁间门店建成建筑面积150平方米左右，在甲方搬迁时先由乙方支付甲方壹拾万元的预计补差，在门店交付时结算，多退少补）。2、四楼或五楼返还住房两套（面积180平方米），少于180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元，超过180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元，以上作为甲方出宅基地按产权置换方式的交换条件（本合同中房屋面积均为建筑面积，最终以房管局核实为准）……。三、甲方除换得的住房之外，再和乙方没有任何经济要求及条件，其余乙方所建房产及空地权均属乙方所有，乙方出售或居住，甲方再无权干涉或再以任何理由无代价获得……。六、施工期为两年时间，自开始做基础之日计算，人力不可抗拒的自然、战争因素除外。七、施工期间甲方的搬迁、居住由甲方自行解决。十、甲方接到乙方搬迁书面通知后，需一个月内搬迁完毕，将旧房完整交与乙方，超过时间影响拆房，可确定甲方违约，甲方赔偿乙方办建设手续费用损失五万元，本合同继续履行”。周军、邓顺林分别签名。合同签订后，邓顺林付给周军门店补差款100000元。2011年3月7日，邓顺林通知周军搬迁，周军接到通知后在搬迁通知上签了名，并于4月底搬迁，将拆迁的房屋及土地使用权交给永乐房地产公司。2011年8月29日，在黄孝兵与邓顺林房屋买卖补充合同中，由于黄孝兵提出要求购买应返还给周军住房位置四楼前后各一套，经与周军协商，周军同意调整，并在房屋买卖补充合同上签字：“同意调整，周军，2011.8.29”。
2011年1月12日，石泉县发展计划局（2011）8号文件备案确认3号鑫兴商住楼建筑面积3000平方米。2011年7月12日，石泉县住房和城乡建设局颁发40号选址意见书，以石泉县发展计划局（2011）8号文件为依据，确认规划建设规模为3000平方米。2011年9月14日，石泉县发展计划局以石计发（2011）224号文件对永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼（地址城关镇向阳社区四组、县城北环路西段北侧）项目同意备案，确认鑫兴家苑�住楼建筑面积10000平方米，同时对石计发（2011）8号文件废止。2012年3月26日，石泉县住房和城乡建设局以石城乡建选字第（2012）013号选址意见书为永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼颁发《建设项目选址意见书》。意见书载明：建设项目名称鑫兴家苑商住楼一期工程，拟选位置石泉县城关镇向阳社区四组（县城北环路西段北侧），用地面积900㎡，建设规模10000㎡，附图及附件，选址平面图；原选址（2011）040号3号鑫兴商住楼同时废止。2012年3月29日，石泉县住房和城乡建设局为鑫兴家苑商住楼颁发颁发石住建地字第（2012）030号《建设用地规划许可证》，规划用地面积900平方米，新建商住楼10000平方米。2012年8月10日，石泉县国土资源局为永乐房地产公司建设鑫兴家苑商住楼颁发建设用地批准书。2012年12月3日，石泉县住房和城乡建设局为鑫兴家苑商住楼颁发《建筑工程�工许可证》，规定合同开工日期为2012年9月26日，竣工日期2014年3月16日。2012年5月10日，周萍以周军、周兵为被告，吴先芝、永乐房地产公司为第三人向一审法院起诉，请求永乐房地产公司返还门面房一间。一审法院作出（2012）石民初字第00299号民事判决书判决，由周军、永乐房地产公司返还周萍门面房一间。2013年12月，鑫兴家苑商住楼建起、竣工，双方当事人在一起协商返还门店的位置、住房的楼层等事项时未能达成协议，周军、周兵、周萍、吴先芝于2014年1月9日起诉，请求判令永乐房地产公司立即交付原旧房位置门面房三间（150平方米），四楼、五楼住房两套，三间门面房的地下室，第二年房租费30000元，迟延交付房屋造成的房屋租金损失每月11000元，共计年房租金132000元，补偿超高层住房360平方米，支付违约金200000元。
另查明，鑫兴家苑商住楼门面房自东向西第一间已由永乐房地产公司装修后，做酒店接待室之用，二楼以上东边单元东面房屋已装修做酒店房间之用。诉讼中，双方认可永乐房地产公司应返还原告门面房3间（150平方米），180平方米减去150平方米的差面积部分，由永乐房地产公司补差每平方米6000元，永乐房地产公司已付补差款100000元，差80000元。自东向西2—4间门面房，与双方约定的门面房面积（150平方米）差13.6平方米。
原审认为，邓顺林受永乐房地产公司委托，在平等自愿、协商一致的基础上与周军签订《联合建房合同》，属双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法予以确认。邓顺林受永乐房地产公司的委托，签订《联合建房合同》，委托人永乐房地产公司应承担履行合同的责任。永乐房地产公司申请修建鑫兴家苑商住楼，经石泉县计划局备案、石泉县国土资源局为�颁发建设用地批准书、石泉县住房和城乡建设局为其颁发建设用地规划许可证及其附件和建筑工程施工许可证，其审批程序合法，依法予以确认。根据双方签订的合同约定：“房屋建成后，由永乐房地产公司返还靠近（进）原旧房的位置或在本幢楼的西段门店叁间，面积180平方米、如果返还少于180平方米，少于的面积由永乐房地产公司给周军补差每平方米6000元、预计本叁间门店建成建筑面积150平方米左右”。按此约定，被告返还的门店在150平方米以上至180平方米止，由永乐房地产公司补差给周军180000元，已付100000元，差80000元，永乐房地产公司应当付清补差余额80000元。该合同未约定返还三间门店为自东向西1至3间，周军要求永乐房地产公司返还自东向西1—3间门面房，缺乏合同依据，永乐房地产公司返还自东向西2—4间门面房并不违反合同关于“返还靠近原旧房位置西段门店三间”的约定。诉讼中，周军提出如果永乐房地产公司返还2—4间门面房，要求永乐房地产公司补偿因返还门店面积不足150平方米的差价，每平方米按20000元计算。永乐房地产公司同意按照周军的要求，每平方米按20000元给其支付补偿款，对此予以确认。周军要求返还三间门店的诉讼请求，依法应予支持。根据双方签订的合同约定：“四楼或五楼返还住房两套（面积180平方米），少于180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元，超过180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元”中“超过180平方米由乙方给甲方补差每平方米2300元”应视为属笔误。后来，永乐房地产公司将应返还给周军的四楼或五楼住房卖与他人，经与周军协商，其同意调整，应视为将四楼或五楼调整为其他楼层。根据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。应视为双�对原合同的变更，依法应予确认。永乐房地产公司房屋建成后，把原应返还给周军的四楼已卖与他人、三楼、五楼已做他用。双方未明确约定永乐房地产公司应返还的楼层调整为五楼两套，属约定不明。诉讼中，永乐房地产公司同意返还东边单元六楼西边住房两套。根据《合同法》第六十二条一款（五）项之规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。故此，周军要求永乐房地产公司返还住房两套的诉讼请求，依法应予支持，要求返还五楼住房两套的诉讼请求，缺乏事实依据，依法不予支持。可根据实际情况返还所建房屋东边单元六楼靠西边住房两套。合同约定：施工期为两年时间，自开始做基础之日计算。该约定仅指施工期限，并未指明永乐房地产公司应返还门店和住房的期限，属约定不明。根据《合同法》第六十二条一款（四）项之�定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。根据双方签订的合同约定：“甲方除换得的住房之外，再和乙方没有任何经济要求及条件，其余乙方所建房产及空余的地产权均属乙方所有，乙方出售或居住，甲方再无权干涉”。根据该约定，双方并无约定由永乐房地产公司返还周军地下室、支付房屋租金、补偿超高层住房的约定。据此，周军要求永乐房地产公司“返还三间门面房的地下室，支付第二年房租费30000元和给付迟延交付房屋造成的房屋租金每月11000元，共计房屋租金132000元，补偿超高层住房360平方米，支付违约金200000元”的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。双方虽签订的是《联合建房合同》，但不符合联合建房的构成要件，符合房屋拆迁安置补偿合同的构成要件，本案应是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本合同的签订是邓顺林受永乐房地产公司委托与周军签订的，永乐房地产公司、周军是合格的本案当事人主体。周兵、周萍、吴先芝不是合同一方当事人，不符合本案诉讼主体资格，应予驳回。邓顺林是受永乐房地产公司委托签订的《联合建房合同》，委托人永乐房地产公司对此应承担责任。据此，原审法院判决：一、限石泉县永乐房地产开发有限公司于判决生效后30日内，给周军返还鑫兴家苑商住楼一楼门面房自东向西2—4间；东边单元六楼西边住房两套（面积不得低于180平方米）；二、限石泉县永乐房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，补偿周军门店面积（150平方米至180平方米）的差价款余额80000元；2—4间门店面积（不足150平方米）的差价款，每平方米按20000元计算，计（13.6×20000元）272000元；共计352000元，最后以房产证确定面积为准；�、驳回周军的其他诉讼请求；四、驳回周兵、周萍、吴先芝的诉讼请求。
一审宣判后，周军、周兵、周萍、吴先芝不服向本院提出上诉称，关于门面房，双方合同签订的位置在原址，目前竣工的房屋自东向西数三间应该返还给上诉人。双方约定的施工期限就是交房期限，故交房期限应当以施工期限为准。被上诉人修建的房屋目前只是竣工，并没有经过国家有关部门验收，不符合交付要求。被上诉人将原应当返还给上诉人的住房卖与他人，是一种违约行为，应当赔偿违约金。被上诉人超高度开发，降低了房屋使用价值。综上，请求二审法院判令被上诉人永乐房地产公司赔偿上诉人延期交房租金、违约金、违约修建高层补偿。
被上诉人永乐房地产公司辩称，永乐房地产公司修建高层有合法手续，因此不存在违约。关于返还的门面房，合同约定在靠近原旧房位置的位�或者在本幢楼的西端给甲方返还门面房三间，故上诉人认为应当返还1、2、3号门面房的请求不能成立，一审判令答辩人返还2、3、4号门面房是合理合法的。关于交付房屋，答辩人是积极履行的，不存在违约和延期交房的问题，不承担相应损失。该工程已经过主体验收合格，符合交付条件。根据法律规定，验收是由建设单位组织相关单位进行的，是否经竣工备案并不影响交付使用。综上，上诉人的请求无事实和法律依据，依法应予驳回。
被上诉人邓顺林的答辩意见与永乐房地产公司一致。
二审中，上诉人周军、周兵、周萍、吴先芝向本院提交下列新证据：
1.周军房屋原旧址位置照片两张，证明周军原来旧房子的位置在新建房屋的最东边；
2.谭文天、吴永惠、吴永军与永乐公司签订的建房合同以及谭文天、谭文业、谭亚丽的收条和银行进账单复印件各一份，证明永乐公司迟延交付住房和门面房应当承担租金损失标准。
被上诉人永乐房地产公司向本院提交下列新证据：
1.石泉县鑫兴家苑商住楼主体验收记录表和各方会签表复印各一份，证明房屋主体工程已经在2013年6月3日验收合格并可以交付；
2.石国用（2012）第1045号国有土地使用权证复印件一份，证明周军原房屋占地范围的土地使用权人已经变更为永房地产乐公司。
上诉人周军、周兵、周萍、吴先芝对被上诉人永乐房地产公司提交的第1、2项新证据真实性无异议，本院予以采信。被上诉人永乐房地产公司及邓顺林对上诉人提交的第1项新证据真实性无异议，本院予以采信；对第2项新证据认为与本案无关联性。本院认为该质证理由成立，对该组证据不予采纳。
经二审审理查明，周军接到永乐房地产公司的搬迁通知书后，于2011年4月28日搬迁完毕。2011年11月10日，永乐房地产�司实际开始该工程基础部分施工。2013年6月3日，经建设单位等共同验收，鑫兴家苑商住楼一期工程主体验收合格。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。
上述事实有双方当事人当庭陈述、身份证复印件、联合建房合同书、搬迁通知、石泉县发展计划局（2011）8号文件复印件、石泉县发展计划局（2011）224号文件复印件、石泉县住建局石城乡建选字第2012（013）《建设项目选址意见书》、石泉县住建局石城乡建选字第2011（040）《建设项目选址意见书》、石泉县住建局1246号《建筑工程施工许可证》、周发根的房屋所有权证、王学均的国有土地使用证、照片、企业人营业执照、组织机构代码、税务登记证、法定代表人证、资格证、石泉县国土局00008032《建设用地批准书》、石泉县住建局1246号《建设工程施工许可证》、夏季雨季施工（方案）报审表、工程检验批�量验收记录、基础土方开挖报验申请表、房屋买卖合同及补充合同、石泉县鑫兴家苑商住楼主体验收记录表和各方会签表、石国用（2012）第1045号国有土地使用权证等证据在卷，足以证明。
本院认为，上诉人与永乐房地产公司签订的合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当根据合同约定，全面履行自己的义务。关于返还门面房位置的问题，因双方在合同第一条约定“在靠近原旧房的位置或者在本幢楼的西端给周军返还门面房三间”。该条只是确定了应当返还门面房的大致范围，并未明确约定具体位置，属于约定不明。在双方未能就门面房位置补充协商一致的情况下，原审法院根据文意解释的规则，判令永乐房地产公司给周军返还自东向西2、3、4号门面房，并没有超出双方合同约定的范围，本院予以维持。关于返还住房的问题，查明双方原本在合同中约�的是4楼或者5楼住房两套。2011年8月29日，周军签字同意调整4楼住房给黄孝兵，应视为双方对合同约定的变更，故上诉人请求返还4楼住房没有依据，本院不予支持。此后，永乐房地产公司已将4楼返还给他人。事实上，5楼的住房永乐房地产公司也返还并交付给他人。诉讼中，双方当事人均认可上述4、5楼的住房已经无法返还给上诉人。由于上诉人与永乐房地产公司在合同中仅约定了“4楼或者5楼返还住房共两套”，未进一步明确约定住房的具体位置，因此双方约定的住房并未特定化，上诉人也不享有上述5楼住房的优先权。关于住房位置，双方也未能补充协商达成一致，原审法院根据有利于实现合同目的原则，判令永乐房地产公司返还东单元6层西边住房两套并无不当，本院予以维持。经查，（2014）石民初字第00420号案件所涉及的工程与本案系同一项目、同一建设单位�故永乐公司在（2014）石民初字第00420号案件中自认的事实，足以认定该公司在2011年11月10日已经实际开始基础部分施工。双方在二审中均认可，交房期限应当为合同第六条约定的施工期两年届满。所以，2013年11月9日永乐房地产公司应当向周军交付住房及门面房。该公司至今未能向周军交付房屋已经构成违约，应当承担迟延交房期间的租金损失。从双方合同的约定看，实为以旧房置换新房并补差价的互易关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，上诉人主张迟延交房租金损失虽然于法有据，但提交的证据并不符合上述规定，应当自行承担举证不能的法律后果。本院对上诉人要求永乐房地产公司承担逾期交房租金的上诉请求，不予支持。另外，上诉人请求永乐房地产公司支付违约金，但双方未约定违约金也没有约定损失计算办法，请求赔偿超高层开发补偿、返还地下室，无事实和法律依据，请求支付第二年房租费3万元，无证据证实。综上，本院对前述请求均不予支持。关于房屋的验收，双方虽然在合同中未约定验收标准，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。永乐房地产公司作为建设单位，应当依据上述规定进行工程验收。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之内容，明确规定了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。竣工验收应当由建设单位组织有关单位进行。经查，鑫兴家苑商住楼一期工程主体于2013年6月3日经建设单位等共同验收，结论合格。上诉人对此并无异议，故已经完全符合交付的法定条件，原审法院判令永乐房地产公司交付房屋，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由周军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 建 新
代理审判员 张 燕
代理审判员 杜 涛
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 �杨锦龙