北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第09786号
原告（反诉被告）刘军，男，1974年10月24日出生。
委托代理人彭彦（兼原告邢玉兰、胡薇委托代理人），北京中朗律师事务所律师。
委托代理人刘豫滦（原告刘军之母，胡薇之姨妈，邢玉兰之大姑子兼原告邢玉兰、胡薇委托代理人），女，1948年5月19日出生，东旭物业有限公司退休职工。
原告（反诉被告）胡薇，女，1981年10月25日出生。
原告（反诉被告）邢玉兰，女，1951年3月27日出生。
被告（反诉原告）张艺，男，1959年11月2日出生。
委托代理人何连水，北京市远望律师事务所律师。
委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘军、胡薇、邢玉兰与被告（反诉原告）张艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘军、原告委托代理人彭彦、刘豫滦、被告张艺及其委托代理人何连水、崔浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告（反诉被告）诉称：2012年11月5日，三原告与被告签订换租协议，三原告将位于北京市东城区富强胡同××号的房号为34、35、36、37、38、39、40的共计7间房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限一年。合同期满后，因被告未寻找到其他合适的房源，要求继续使用涉案房屋半年，三原告同意由被告继续租赁涉案房屋至2014年6月底。2014年7月1日，双方租赁期满后，三原告多次要求被告腾房，但被告以种种理由拒不返还涉案房屋。现起诉要求确认三原告与被告签订的《换租协议》无效，被告将涉案房屋腾空返还三原告，并支付三原告自2014年7月1日至际腾退之日的房屋使用费、返还三原告3张电卡，要求被告将拆除位于34、35号房南侧的自建房及位于36号房南侧的自建房。
被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：被告自2001年就开始居住使用涉案房屋，双方之间也并不存在换房居住的情况，三原告就是将其承租的公房出租给被告。三原告于2014年7月要求涨租金，被告未同意，故三原告要求被告腾退涉案房屋。现被告不同意原告的诉讼请求。因为原告要求被告拆除的自建房系房管所建设的，并非被告所建，故不同意拆除。三原告出租公有住宅，与被告签订的《换租协议》系无效合同，其应将收取被告的租金返还被告，故反诉要求确认被告与三原告签订的《换租协议》无效，三原告返还被告已经向其交纳的租金218160.88元（含2011年、2012年各5万元，2013年8万元及2014年的38160.88元）。
针对被告（反诉原告）的反诉，三原告（反诉被告）辩称：被告使用涉案房屋多年，理应交纳房屋使用费，故不同意返还。
经审理查明：北京市东城区富强胡同××号34、35、36、37、38、39、40号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心的直管公房。刘军承租其中三间房屋（租赁合同所载34、35、36号房），邢玉兰承租其中两间房屋（租赁合同所载37、38号房），胡薇承租其中两间房屋（租赁合同所载39、40号房）。
被告（乙方）与三原告（甲方）签订《换租协议》租住涉案房屋，双方最后一次签订合同的时间为2012年11月5日。合同约定，因三原告想使用自己的承租房，但考虑到被告的需求，故经双方协议，由被告继续给胡薇经济补偿，由胡薇自己解决住房；合同有效期自2013年1月1日至2013年12月31日；乙方在换租期间只能用于居住，不得转租、转让，安全使用水、电、气等设施，甲乙双方终止此换租协议后，乙方需将此房恢复原状；换租期间由乙方于2013年1月10日前，给予甲方胡薇一年8万元人民币的补偿；乙方应找适合自己的房源，如2013年10月1日后，乙方未找到适合自己的房源应尽快告知甲方。该合同到期后，双方未续签合同，被告仍按原合同约定的租金标准向三原告支付了半年的租金4万元（扣除被告向房管部门代缴的2014年的租金后，被告向原告实付38160.88元）。因双方就房屋腾退问题不能达成一致意见，故三原告诉至本院，诉如所请。庭审中，三原告要求被告拆除位于邢玉兰所承租房屋南侧的接出的自建房，以及胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房。被告称邢玉兰所承租房屋南侧接出的自建房目前作为厨房使用，胡薇所承租的西侧一间房屋南侧接出的自建房系房管部门所建，目前用于堆放杂物，不同意拆除上述自建房。庭审中，被告称其一直代替三原告向房管部门交纳租金，并提交了2009年至2012年及2014年涉案房屋的租金缴纳凭证。三原告对此不持异议，认为被告系代缴行为。三原告提交2013年涉案房屋的租金缴纳凭证，证明原告向房管部门交纳了2013年的租金。被告对此不持异议。庭审中，被告认可收到并持有三原告的三张电卡。被告认为三原告将所承租的公房出租给被告，双方合同系无效合同，三原告向被告收取的租金系不当得利，反诉要求三原告返还其交纳的2011年及2012年的租金各5万元、2013年的租金8万元及2014年1月至6月的租金38160.88元。三原告认可收到了被告支付的租金，但认为即使双方合同无效，被告亦应向三原告支付使用费，不认可被告支付的租金系不当得利，不同意被告的反诉请求。上述事实，有双方签订的《换租协议》，照片，租金交费凭证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告所签订的《换租协议》的性质系房租租赁合同。该合同所租房屋系房管部门的直管公管，因三原告的证据不能证明其出租公房已经征得房管部门的同意，故原、被告所签订的合同无效。被告应将涉案房屋腾空返还三原告。根据庭审查明的事实，被告持有涉案房屋的三张电卡，故对于三原告要求被告返还电卡的诉讼请求，本院予以支持。被告称邢玉兰所承租房屋南侧的接出的自建房，以及胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房系房管部门所建，但未就该主张举证。加之上述自建房目前均由被告使用，故对于三原告要求被告拆除上述自建房的诉讼请求，本院予以支持。被告以三原告向其收取的2011年、2012年、2013年及2014年1月至6月的租金系不当得利为由，要求三原告返还全部租金。依据相关法律规定，没有合法根据，使他人受到损失而获得利益构成不当得利。在本案中，虽然三原告出租涉案房屋没有合法依据，并因出租涉案房屋而获取了利益，但原、被告系自愿签订的《换房协议》，被告亦明知涉案房屋系公房，对合同无效亦负有责任，且被告实际使用涉案房屋至今，并未受到损失，故对于被告所主张的三原告收取的租金系不当得利的意见，本院不予采纳。对于被告反诉要求三原告返还不当得利的诉讼请求，本院不予支持。至于被告代三原告向房管部门交纳的2009年1月至2012年12月的租金，三原告应予返还。因被告于2014年7月1日后至今仍在使用三原告承租的公房，理应支付一定数额的房屋使用金，具体数额由本院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告胡薇、邢玉兰、刘军与被告张艺所签订的《换租协议》无效；
二、被告张艺于本判决生效后二十日内将位于北京市东城区富强胡同××号原告胡薇、邢玉兰、刘军所承租的公房七间返还给原告胡薇、邢玉兰、刘军；
三、被告张艺于本判决生效后二十日内返还原告胡薇、邢玉兰、刘军电卡三张；
四、被告张艺于本判决生效后二十日内将位于北京市东城区富强胡同××号原告邢玉兰所承租房屋南侧的接出的自建房以及原告胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房拆除，并将渣土清运干净；
五、被告张艺于本判决生效后二十日内按照每月人民币六千六百元的标准向原告胡薇、邢玉兰、刘军支付北京市东城区富强胡同××号七间房屋自二Ｏ一四年七月一日至实际腾退之日的占有使用费；
六、原告胡薇、邢玉兰、刘军于本判决生效后二十日内退还被告张艺向房管部门交纳的二ＯＯ九年一月至二Ｏ一二年十二月的租金共计人民币七千三百五十六元四角八分；
七、驳回原告胡薇、邢玉兰、刘军的其他诉讼请求；
八、驳回被告张艺的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由三原告负担450元，被告负担450元（三原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费2286元，由三原告负担60元，被告负担2226元（被告已交纳，三原告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘艳
二〇一四年十一月二十日
书记员 康婧