辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终542号
上诉人（原审被告）：檀德禄，男，1962年12月1日生，汉族，无业，住锦州市古塔区。
委托代理人：邓锦文，系辽宁正业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石明信，男，1955年5月3日生，汉族，无业，住铁岭市银州区。
委托代理人：左键、高登吉，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。
原审原告石明信与原审被告檀德禄租赁合同纠纷一案，由银州区人民法院于2016年1月8日�出（2015）铁银民一初字第00804号民事判决。宣判后，原审被告檀德禄不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由民一庭庭长曾庆利担任审判长，代理审判员李雪莹主审本案、代理审判员裴好生参加评议。上诉人檀德禄及其委托代理人邓锦文，被上诉人石明信及其委托代理人左键、高登吉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石明信一审诉称，2013年7月12日，原告与被告在银州区内签订了一份《旅社出兑协议书》，被告将从其亲属邹化策手中承兑的铁岭市火车站前银河旅社转兑给原告经营，出兑期从2013年7月12日起至2015年10月31日止，出兑价款为人民币14万元，其中包括该旅社的经营设施（床、电视、电风扇等）及该旅社的营业手续。协议签订后，原告向被告交付承兑金14万元，之后便开始经营承兑的旅社。2014年7月8日间，该旅社的所有权人邹化策�国外回来，说被告檀德禄转兑给原告的银河旅社是由他租赁给被告经营的，租期到2015年10月31日为止，设施作价2万元兑给了被告，营业手续只允许被告使用而未出兑给被告。得知事情真相后，原告为了继续经营，于2014年8月7日与邹化策又重新签订一份《旅社租赁协议书》，该协议书约定租期为五年，即从2014年10月31日起至2019年10月30日止，年租金4万元，五年租金20万元，已于协议签订后一次性付清，原告认为，被告檀德禄隐匿事实真相，将其只有一年零三个月期限的旅社按两年零三个月的期限转兑给原告，而将没有处分权的旅社经营手续也一并出兑给原告，从中收取出兑金14万元，平均每日租金为167.26元，一年的租金为61049.90元。原、被告签订的出兑协议第五条明确规定：“如一方违约及存在隐匿瑕疵，致使协议不能履行的，应赔偿对方全部经济损失”。现原告只履行原告协议一年零三个月的时间，被告多收取原告租金61049.90，现租期仅过半，营业手续原告也未能取得，旅社的设施也未归原告所有，故原告要求被告返回承兑金61049.90元，另加原告在协议书之外另付给被告的4万元总计101049.90元，合计为101049.90元，由被告承担诉讼费用。
被告檀德禄一审辩称，一、答辩人与石明信之间存在合法有效的出兑旅店法律关系。首先，答辩人是通过合法有效的途径与银河旅社所有人邹化策于2009年8月14日签订了《租赁协议》，取得了银河旅社的合法经营权，租赁经营期限至2015年10月31日止。其次，答辩人是在合法有效的租赁经营期限内，依据享有的转租出兑权于2013年7月12日与石明信签订了《旅店出兑协议书》，出兑期限至2015年10月31日止，答辩人无任何越权欺诈隐瞒行为。其三，石明信支付出兑款后，正式接管银河旅社并正常经营直至出兑期限届满，双方之间的《旅店出兑协议书》内容至石明信起诉日期前的2015年10月31日已经完全履行完毕，双方之间没有任何未结事宜。二、答辩人没有任何违约及过错行为，也不存在多收取石明信出兑金的事实。首先，答辩人在与石明信签订出兑协议时即明确向其告之了承兑期限的起止日期及旅社所有人的情况，答辩人不存在任何隐瞒欺诈情形，石明信是在完全知情的前提下与答辩人签订的出兑协议。其次，在石明信经营期间，旅社所有人邹化策并没有与答辩人解除租赁经营关系，答辩人是有权在自己租赁经营期限内转租出兑的，答辩人并不存在隐匿事实真相的情况，石明信的实际经营期限也并没有受到任何影响。其三、答辩人收取石明信的14万元旅社出兑金是双方明确认可的金额，这一费用金额是综合考虑了经营旅社的营业手续、答辩人在经营期间所进行的装修、添加的设备设施、以及答辩人长时间经营并做的一定的商业信誉宣传及形成的一些固定的客户源等等因素所确定的，双方对此并无异议。其四、答辩人与石明信所签《旅社出兑协议书》并不包括旅社房屋租金。旅社房屋租金应由石明信向旅社房屋所有人另行支付，该旅社房屋房主共有3人，谁经营谁应分别向3个房主按年度以上打租方式交付房屋租金，这一点石明信是清楚的，也是认可的，并也实际向旅社所有人邹化策支付了38000元，而并非石明信在诉状上所称的另付给答辩人40000万元。答辩人于2013年10月份收到石明信交付的房屋租金38000元（即诉状所称另付给答辩人40000万元）后如数转付给了旅社所有人邹化策，答辩人并没有占有该款项。另外，石明信在经营期间也按期亲自向其他另两位房主支付了房屋租金，这是客观存在的事实。三、原告石明信的无理诉求应当依法予以驳回。首先，原告石明信于2014年8月7日与旅社所有人邹化策签订了《旅社租赁协议书》，当时石明信并未通知答辩人，答辩人也不知情，答辩人也未接到旅社所有人邹化策要求解除与答辩人之间租赁协议的通知，这一行为是石明信的个人行为，该《旅社租赁协议书》的签订并不能影响到答辩人与石明信之间所签《旅社出兑协议书》的合法性、有效性、可履行性。其次，石明信与旅社所有人邹化策所签《旅社租赁协议书》与答辩人与石明信所签《旅社出兑协议书》并不矛盾。石明信向旅社所有人邹化策支付的是房屋租金，因邹化策人在美国，2014年是因女儿结婚而回国，所以，石明信为达到长期经营该旅社之目的而与邹化策签订了租赁期限的协议书，这与答辩人与石明信之间的出兑协议是两码事，石明信只要继续经营该旅社就应当按年度以上打租方式向旅社所有人及其它房主交付房屋租金，这是双方认可的事实也是行业惯例。答辩人与石明信签订《旅社出兑协议书》当年即2013年10月石明信就按约定向旅社所有人邹化策交付了2013年度房屋租金，同时也向其它另两位房主交付了经营期间的房屋租金，以后的交付只是延续而已。其三、石明信认为旅社所有人邹化策只是将营业手续允许答辩人使用而未出兑给答辩人这是一种理解上的错误，要经营旅社就必须要有合法的营业手续，这是常识问题，谁在经营当然就应当持有该营业手续，否则无法经营，营业手续是出兑法律行为当中必须考虑的要素之一。假如原告石明信也想出兑时也是必然要将营业手续同时出兑交付给对方的。从答辩人与石明信签订《旅社出兑协议书》生效时起该旅社的合法营业手续答辩人就交付到了石明信手中，石明信也利用该营业手续在合法经营并获取利益，这一事实无可争辩。综上，答辩人真诚地希望人民法院认真审查此案，做出正确裁决，依法驳回原告石明信的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
原审查明：2013年7月12日，原告与被告签订了一份《旅社出兑协议书》，约定被告将其从邹化策手中承兑的铁岭市火车站前银河旅社转兑给原告经营，出兑期从2013年7月12日起至2015年10月31日止，出兑价款为人民币14万元，并明确约定被告将该旅社营业手续及全部经营设施（床、电视、电风扇等）均打入租金一并兑给原告。并约定如一方违约及存在隐匿瑕疵，致使协议不能履行的，应赔偿对方全部经济损失。协议签订后，原告向被告交付承兑金14万元，之后便开始经营承兑的旅社。后又交付被告38000元。2014年7月8日间，该旅社的所有权人邹化策从国外回来，原告于2014年8月7日与邹化策重签一份《旅社租赁协议书》�该协议书约定租期为五年，即从2014年10月31日起至2019年10月30日止，年租金4万元，五年租金20万元，已于协议签订后原告一次性付清了租金。另，被告系于2009年从邹化策处承租的银河旅社，承租期限至2015年10月31日止，书面合同中未明确租金数额，但明确邹化策将旅社设备以20000元价格卖给被告。
原审认为，原告基于原、被告间协议已向被告支付了14万元，该款系包含营业手续及经营设施的租金。而原告基于与邹化策间的协议，亦向邹化策支付了相应的租金。故本案中原告既向被告支付了租金，又向邹化策支付了租金；两笔租金均包括2014年10月31日至2015年10月30日期间的租金。因被告檀德禄系从邹化策处租赁的旅社，之后又将旅社转兑给原告，但没有证据证明转兑时取得了原所有权人邹化策的同意；且邹化策与原告签订的租赁协议中的租赁期限与原、被告间签订的协议中的租赁期限存在一年的重叠期的事实从另一方面印证了被告的转兑行为未得到邹化策的同意。故原、被告间的协议应为无效。因邹化策仅对2014年10月31日后的租金主张了权利，故被告收取的租金中，此节点前的租金可不予退还；此节点后的租金应予退还。退还标准原告计算正确，本院予以确认，即按每日为167.26元，一年的租金为61049.90元计算。另，被告收取的38000元，因原、被告间的协议无效，其无论是自己收取还是代邹化策收取，都已无依据，应予退还。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条[有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定]、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第二百二十四条（承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同）的规定，判决如下：一、原、被告间签订的旅社出兑协议无效；二、被告檀德禄于本判决生效后十日内返还原告石明信99049.90元；逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费2320元（原告预交），减半收取1160元由被告负担；退还原告1160元。保全费1040元（原告预交），由被告负担。
宣判后，原审被告檀德禄提出上诉，请求1、撤销原判依法驳回被上诉人的不当请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订协议后，上诉人无任何过错，不存在违约行为。2、上诉人将旅社转兑给被上诉人已经得到房主本人�化策的统同意。3、被上诉人不存在重复支付租金的情况。上诉人与被上诉人签订的合同约定的14万元是承兑费，不包含租金。4、2013年10月支付的38000元是被上诉人自动履行的2013年10月31日至2014年10月31日的房屋租金。5、涉案旅社存在三个房东，邹化策只是其中一个，另外两个房主被上诉人都是按期单独给各个房东交付房屋租金。
被上诉人石明信答辩称：上诉人上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，本案的焦点为2013年10月支付的38000元是石明信向邹化策支付的房屋租金，还是檀德禄向石明信的借款。因邹化策二审出庭作证，证明其确实知晓当时檀德禄出兑旅社的事实，也确实收到房屋租金38000元，故在取得原房�所有权人同意的情况下，上诉人与被上诉人之间签订的旅社出兑协议书合法有效，应受到法律保护。通过该协议书第二条“甲方将该旅社的营业手续及全部经营设施（床、电视、电风扇等）均打入租金一并兑给乙方”可以看出，本协议涉及的14万元承兑金应该包括房屋租金，根据双方的陈述，涉案旅社共有三位房东，除邹化策外另外两名房东的房租被上诉人都已经单独给付完毕，故该协议中所述的租金应视为是给邹化策的租金。虽邹化策二审出庭作证证明收到檀德禄38000元租金，但该38000元是檀德禄给付的租金还是檀德禄替石明信给付的租金，邹化策无法证明，上诉人亦未举出相关证据予以证明。综上，原审认定檀德禄应给付2014年10月31日后的租金及另外收取被上诉人的38000元并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判�如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2320元，由上诉人檀德禄负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆利
代理审判员 裴好生
代理审判员 李雪莹
二〇一六年五月三十日
书 记 员 高 彤