广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终5830号
上诉人（原审被告）刘昊林，住所地河南省商城县。
委托代理人冯世义，广东东深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江东雄，住所地深圳市宝安区。
委托代理人方铁军，广东怀明律师事务所律师。
委托代理人骆明嫦，广东怀明律师事务所律师。
上诉人刘昊林因与被上诉人江东雄房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，江东雄与刘昊林于2014年11月27日签订《房屋租赁及物业管理合同书》一份，约定由刘昊林承租江东雄位于深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区（原新达厂）二楼，租赁期限自2014年12月16日至2020年12月15日，前三年租金每月37,230元，免租装修期为2014年11月27日至2014年12月15日；江东雄向刘昊林收取相当于2个月租作租赁保证金（即押金）74,460元，如刘昊林未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还，刘昊林需赔偿江东雄2个月租金及管理费，并按第一年租金价格向江东雄补偿免租装修期的押金；刘昊林应按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，刘昊林应在每月10日前向江东雄缴纳当月租金和相关费用，如刘昊林不按时缴纳，江东雄将每日按总费用的1%加收滞纳金并有权停水停电，逾期一个月江东雄有权单方终止合同并收回厂房及追回欠款。截止江东雄起诉之日止，刘昊林尚欠江东雄2014年2月至2014年5月租金112,995元、2015年1月至2015年4月水电费16,156.34元，且仍在占用上述租赁物业。另查明，涉案租赁厂房系未取到建设工程规划许可证的房屋。
江东雄原审诉讼请求：1、解除江东雄与刘昊林于2014年11月27日签订的《房屋租赁及物业管理合同书》，刘昊林将租赁物返还予江东雄；2、刘昊林支付江东雄2015年2月至2015年5月占用厂房房屋使用费112,995元、2015年1月至2015年4月水电费16,156.34元；3、刘昊林继续支付占用江东雄厂房的房屋使用费（从2015年6日开始计算至返还租赁物日止）；4、刘昊林支付江东雄2014年11月27日至2014年12月16日期间免租装修期房屋使用费24,820元；5、刘昊林支付江东雄拖欠房屋使用费的利息3,574元；6、由刘昊林支付本案诉讼费。
原审法院审理认为，刘昊林经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，视为放弃对本案的抗辩。江东雄与刘昊林的租赁合同是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。江东雄提交的建筑许可证并非建设工程规划许可证，故江东雄与刘昊林签订的《房屋租赁及物业管理合同书》无效。该房屋租赁合同虽属无效，但刘昊林作为承租人已经实际使用该租赁房屋，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。刘昊林应向江东雄支付免租装修期间的房屋占有使用费23,579元（37,230元/月÷30天×19天）、2014年2月至2014年5月房屋占有使用费112,995元，并按租金标准37,230/月支付2015年6月至返还租赁房屋期间的房屋占有使用费。江东雄主张租赁期间产生的水电费16,156.34元亦属于合理费用，故原审法院予以支持。刘昊林拖欠江东雄房屋占有使用费，应承担江东雄的利息损失，江东雄诉求利息3,574元在法律规定的范围内，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、江东雄与刘昊林签订的《房屋租赁及物业管理合同》无效；二、刘昊林应于本判决生效之日起三日内支付江东雄免租装修期间的房屋占有使用费23,579元、2014年2月至2014年5月房屋占有使用费112,995元及逾期付款利息3,574元；三、刘昊林应于本判决生效之日起三日内支付江东雄2015年1月至2015年4月水电费16,156.34元；四、刘昊林应于本判决生效之日起三日内向江东雄返还涉案租赁房屋，并按37,230元/月的标准支付从2015年6月1日计至实际返还涉案租赁房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回江东雄的其他诉讼请求。如刘昊林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,725元，由刘昊林承担。
刘昊林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一、二、三、四项并予以改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由江东雄承担。主要的上诉事实与理由：
一、原审法院程序错误。原审法院未经合法有效送达，径直开庭，以致刘昊林失去参加出庭应诉的相关权利，程序错误。二、刘昊林在未违约的情况下，江东雄擅自停电，以致刘昊林工厂无法生产，给刘昊林造成较大经济损失，江东雄理应予以赔偿。三、江东雄将未取得合法产权凭证的涉案房屋出租给刘昊林，违反了相关法律规定，合同无效的过错在于江东雄，江东雄应当赔偿给刘昊林造成的装修损失、搬迁费用及经营损失等，该损失在一审法院未经处理，属于处理不当，依法应予纠正。四、原审法院未对刘昊林交纳的押金予以处理，属于处理不当，依法应予纠正。五、原审法院认定刘昊林支付免租期房屋使用费及水电费依据不足且无相关证据证明。
被上诉人江东雄答辩称，一审查明事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明，一、关于原审法院于原审庭审前向刘昊林送达相关法律文书的具体情况，送达地址显示为深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区（原新达厂），收件人处签名不清无法辨认、有备注身份证号码并注明朋友关系；但刘昊林对此称其并无收到相关文书。二、在涉案房屋租赁合同可能无效的情形下，原审未予释明并告知涉案双方可以变更诉讼请求。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同显示刘昊林承租房产仅为深圳市宝安区松岗街道碧头第三工业区（原新达厂）的一部分面积而非整栋三层建筑，在具体签收人非刘昊林本人且签名无法辨认的情况下，原审关于庭前文书的送达显为不妥，在此情形下迳行缺席判决未能充分保障刘昊林诉讼权利，且在涉案合同可能无效的情形下亦未予释明告知江东雄可以变更诉求，原审审理违反了法定程序，本案依法应予发回重审。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第490号民事判决；
二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。
上诉人刘昊林预交的二审案件受理费1725元，由本院予以退还。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月二十日
书 记 员 罗愉婷(兼)
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。