江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4604号
原告：徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰小区业主委员会，住所地徐州市瑞丰花园小区门口值班室。
负责人：于洪来，男，该委员会主任，1954年4月28日出生。
被告：徐州朗悦酒店管理有限公司，住所地江苏省徐州市丰县解放西路1号。
法定代表人：赵伶俐，该公司总经理。
委托诉讼代理人：惠敏，江苏永伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莹，江苏永伦律师事务所律师。
原告徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰小区业主委员会（以下简称瑞丰业委会）与被告徐州朗悦酒店管理有限公司（以下简称朗悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员田野、人民陪审员纵瑞收、宋丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞丰业委会负责人于洪来和被告朗悦公司的委托诉讼代理人惠敏、刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞丰业委会向本院诉请：1、判令被告支付2013年8月1日至2015年2月6日合同解除前所欠租金10.5万元、按合同约定另赔半年租金3.5万元、违约金2.1万元，共计16.1万元；2、判令被告按合同约定交回市场及设施，承担迟延交回期间的租金及违约责任。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由，2012年6月28日，原、被告签订合同，约定将广山西路瑞丰农贸市场房屋及设施租赁给被告经营管理。年租金7万元，租期10年。2012年7月20日，甲方在收到10万元欠款后，双方在2012年7月30日晚8点对市场房屋及设施进行现场移交。清点后，双方负责人在移交清单上签字确认。之后，原告多次催要租金，但被告百般推脱。原告无奈诉至法院，望依法判决。
被告朗悦公司辩称：1、原告诉称的事实理由与客观事实不符，原被告之间虽然签订了租赁合同也办理了瑞丰农贸市场房屋和设施的书面交接手续，但是原告并没有将在市场内经营的业主移交给被告管理，从签订合同之后被告没有一天真正享受承租人的权利，该市场始终由市场内的业户及子房办事处的相关人员把持。2、被告不能按照合同约定对该市场进行正式的接管以及对市场的装修改造，在协调不能的情况下，被告已于2013年3月退出该市场。3、被告在签订合同之初已经向原告交付一年租金7万元以及3万元的押金。被告曾就要求和原告解除合同以及返还押金赔偿损失，在云龙法院提起了诉讼。虽然云龙法院没能支持原告的诉请，但是在诉讼过程中原被告已经于2014年11月13日解除合同达成合意。4、被告因子房办事处不能履行合同向云龙法院提起诉讼，云龙法院支持了被告的诉请，判决解除被告与子房办事处的租赁合同。该市场始终是由市场内的业主以及子房办事处进行控制，原告若想要租金应向实际控制人主张。5、被告要支付租金的起点以及节点与合同约定不符，要求支付租金损失和违约金数额过高，请求法院依法予以调整。6、原告不具有本案的主体资格。理由为农贸市场系众多业主共有使用权。在本案诉讼前，原告并未召开业主大会，也没有取得全体业主对本案诉讼的授权，原告不享有全体业主对被告进行主张的权利，因此主体不适格。
本案争议焦点为：1、原告的主体是否适格。2、原告要求被告交回市场及设施的请求能否支持。3、原告要求被告支付租金及违约金是否有事实和法律依据，如应支付，具体数额如何计算。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告制作的工作小结情况说明一张，证明双方合同履行情况。
证据二、原告收集的朗悦公司管理资料复印件一份，证明对方的身份，朗悦公司确实进行了管理，并接手了市场。
证据三、合同复印件一份，证明被告合同的签订时间及履行情况。
证据四、瑞丰花园农贸市场设施清单一张，被告总经理刘洪辉签字的，证明交接情况。
证据五、原告与铜山县房地产公司的一份协议书（复印件），证明原告与中建公司签订协议是十六年的经营协议。
上述证据经质证，被告朗悦公司认为证据一、二系自做情况说明，故对真实性不予认可。对证据三、四、五的真实性予以认可。
被告朗悦公司为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
证据一、（2014）云民初字第3390号判决书一份及2014年11月13日开庭笔录一份、（2014）云民初字第0311号民事判决书一份。证明原、被告虽然签订租赁合同但是在合同履行过程中，由于原告没有处理好市场内业主与子房办事处的关系导致市场内的业主不能按照被告的要求进行经营，业主既不搬出市场以配合被告对市场进行改造，也不向被告交付租金，导致被告无法履行与原告之间的租赁合同，这情况原告也知晓，原告刚在法庭陈述原告在2013年3月退出市场后原告自行清理了被告原来所用的办公室，并将原向被告交付的相应设施和资产收回。被告向原告交付的租金（70000/年）应至2013年10月31日，另还有30000元押金在被告撤出市场之后原告也未返还。另外，判决书中载明双方同意协商解除合同，具体的时间是在2014年11月13日。原告与子房办事处也是因为涉案租赁物门口的疏导点形成诉讼，子房办事处从未将疏导点交付给被告，这也是导致被告不能实际对涉案租赁物进行管理的主要原因。
该组证据经质证，原告瑞丰业委会对其真实性无异议。
经本院审查，对经原、被告质证的证据，综合认证如下：
对原告提供的证据一工作小结，被告不认可该证据的真实性。该证据系原告单方制作的情况说明，即原告的单方陈述，故本院对原告提供证据一的证据资格不予认可。对原告提供的证据二，被告不认可该证据的真实性。该组证据没有显示制作主体，也没有被告负责人员的签字或加盖被告公章，且没有其他证据佐证该组证据的真实性，故本院对该组证据不予认可。对原告提供的证据三、四、五，被告认可其真实性，但对原告的证明目的持有不同意见，故本院对原告方证据三、四、五的真实性予以认可，作为证据采信。
对被告提供的两份判决书及一份开庭笔录，原告认可其真实性。本院对被告提供的该组证据，予以确认。
根据经本院综合认证的证据，可以确定以下事实：
2012年6月28日，瑞丰业委会与朗悦公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，朗悦公司承租坐落于徐州市广山西路瑞丰花园农贸市场用于商业经营。第五条约定，房屋租赁期自本合同约定的装潢期限届满次日起计算，共计十年。第六条约定，租金每年七万元，租期内不作调整。租金按年预交，第一年度租金在本合同签订后十五日内支付，以后各年租金在该年度对应的本合同签订日前十五日内支付。第七条约定，朗悦公司向瑞丰业委会缴纳房屋租赁押金和水电押金30000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由朗悦公司承担的费用、租金以及朗悦公司应承担的违约赔偿款外，剩余部分应如数返还朗悦公司。第九条约定，瑞丰业委会应于本合同签订后七日内将房屋交付给朗悦公司，并给予朗悦公司90日的装潢期限，该装潢期限不计入租赁期限，即本合同约定的租赁期限从交付朗悦公司进行装潢的第91日开始计算。瑞丰业委会交付租赁房屋时，双方应在交接清单上签字确认。第十四条第四款约定，朗悦公司有下列情形之一的，瑞丰业委会有权单方解除合同，收回该房屋。解除合同的日期为朗悦公司收到解除合同的通知之次日：1、不支付或者不按照约定支付租金达90日的；2、欠缴各项费用达十万元的；3、未经瑞丰业委会同意改变该房屋用途的；4、未经瑞丰业委会同意拆改、变动或损坏房屋结构的；5、未经瑞丰业委会同意将该房屋转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的；7、双方约定可由朗悦公司单方解除合同的其他情形。第十四条第五款约定，因瑞丰农贸市场门前马路疏导点是进出瑞丰农贸市场的唯一通道，故如朗悦公司与徐州市子房办事处签订的瑞丰农贸市场门前马路疏导点租赁合同终止或解除，则朗悦公司将无法正常适用本合同租赁物，因此，双方特别约定，如朗悦公司与徐州子房办事处签订的瑞丰农贸市场门前马路疏导点租赁合同终止或解除的，则本合同同时解除或终止。第十六条第四款约定，朗悦公司有本合同第十四条第四款1至6项约定的情形，应按年租金的20%向瑞丰业委会支付违约金，并赔偿瑞丰业委会半年的租金损失。第十八条约定，本合同经双方签字或盖章后，于朗悦公司和徐州子房办事处签订的瑞丰农贸市场门前马路疏导点场地租赁合同生效时生效。
2012年7月12日，朗悦公司与徐州市云龙区人民政府子房街道办事处签订《场地租赁合同》，约定被告子房街道办事处将位于徐州市广山路马路疏导点空场地出租给原告朗悦酒店作为瑞丰农贸市场通道及商业疏导经营。该合同无生效条款，签订即生效。朗悦公司与瑞丰业委会签订的房屋租赁合同，因场地租赁合同生效也即时生效。
2012年7月20日，瑞丰业委会收到朗悦公司支付的10万元租金（包括3万元押金）。
2012年7月30日，瑞丰业委会与朗悦公司对市场公共设施进行清点交接。
2014年1月21日，朗悦公司起诉徐州市云龙区人民政府子房街道办事处，要求解除场地租赁合同关系、徐州市云龙区人民政府子房街道办事处赔偿租金、押金及损失。2014年11月20日，经审理后，本院判决解除朗悦公司与徐州市云龙区人民政府子房街道办事处签订的《场地租赁合同》、徐州市云龙区人民政府子房街道办事处返还朗悦公司租金25000元、押金5000元，赔偿定金损失140000元。
2014年11月6日，朗悦公司起诉瑞丰业委会，要求解除本案所涉的房屋租赁合同、瑞丰业委会返还朗悦公司租金10万元并赔偿损失50万元。2015年2月6日，经审理后，本院判决解除朗悦公司与瑞丰业委会签订的房屋租赁合同、驳回朗悦公司的其他诉讼请求。
另查明，2013年3月30日，朗悦公司撤回其工作人员，不再对市场进行管理。2014年3月至2014年9月，徐州市云龙区人民政府子房街道办事处取缔马路市场，同时启动对瑞丰农贸市场的提升改造。庭审中，双方均述称现阶段瑞丰农贸市场由徐州市云龙区人民政府子房街道办事处控制。
本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，瑞丰业委会与朗悦公司自愿签订房屋租赁合同，且合同依条件生效。双方均应依照生效合同履行己方义务。
关于原告主体是否适格的问题。本案中，被告以原告诉讼违反物业管理条例的相关规定为由，认为原告主体不适格。本院认为该抗辩理由不成立，原因主要有以下三点：1、本案双方的权利义务关系为合同关系，并非物业服务关系，不适用物业管理条例的相关规定，而应适用合同法及相关规定。2、原告依法成立，具有民事主体资格。其权利义务有相应承受主体，可以参与诉讼。3、被告于2014年11月6日起诉被告，该行为已经形成对原告主体适格的自认。因此，被告以原告主体不适格为抗辩理由，本院不予认可。
关于违约行为的认定。本案《房屋租赁合同》于2012年6月28日签订并成立，在2012年7月12日，因朗悦公司与徐州市云龙区人民政府子房街道办事处签订的《场地租赁合同》生效而生效。合同生效后，朗悦公司于2012年7月20日交付10万元租金（含押金3万元）。双方于2012年7月30日进行交接，至此，瑞丰业委会已经全面履行己方义务。租赁期限的起算日为交接后的第91日，即2012年10月29日。截至2015年2月6日本院判决解除双方的房屋租赁合同之日，被告朗悦公司未再向瑞丰业委会缴纳任何租金，其行为构成违约。
被告朗悦公司辩称其于2013年3月30日撤离市场，但并未提交其告知瑞丰业委会相关事项的证据，也没有提交其与瑞丰业委会在此期间达成解除合同合意的证据，故被告朗悦公司以其撤场为由，可不缴纳租金的抗辩不成立。
被告朗悦公司辩称原告存在迟延交付的行为，但未提交其在2012年7月30日向瑞丰业委会催要市场的相关证据，且双方共同签字交接市场，应视为被告朗悦公司认可瑞丰业委会的交付，双方就合同中的交付条款作出了修正。因此，就被告朗悦公司以瑞丰业委会存在迟延交付，应向朗悦公司支付违约金及赔偿损失为由进行的抗辩，本院不予支持。
关于违约责任的承担。被告朗悦公司违约，应当承担违约责任。虽然朗悦公司在合同期间单方撤出瑞丰农贸市场，但是经营利益已经让度给朗悦公司，朗悦公司需支付欠交租金及违约金。本案房租租赁期限起止日为2012年10月29日和2015年2月6日，期限为两年三个月零九天。该期间的租金总额为159226元（2年×70000元/年+3月÷12月/年×70000元/年+9天÷365天/年×70000元/年），扣除朗悦公司已付的10万元（含押金3万元），租金数额为59226元。
对于租金的扣除问题。被告朗悦公司辩称，2014年3月至2014年9月瑞丰农贸市场因徐州市云龙区人民政府子房街道办事处进行升级改造，无法正常经营，该期间的租金应当扣除。因为双方在合同中未就该类风险的承担进行约定，且被告朗悦公司也未提交相关证据佐证其抗辩主张，故本院对被告要求扣除2014年3月至2014年9月租金的主张不予支持。
另外，本案中，原告瑞丰业委会未就被告朗悦公司欠交租金的行为导致其损失高于违约金约定数额进行举证，故本院对原告瑞丰业委会同时主张违约金和租金损失的诉请不予支持，仅支持其违约金请求。结合本案审理情况及原被告举证，本院支持违约金14000元。
关于归还市场的问题。庭审中，双方均认可瑞丰农贸市场已经不在朗悦公司的控制之下，故对原告瑞丰业委会要求被告朗悦公司返还市场及设施的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州朗悦酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰小区业主委员会租金59226元及违约金14000元。
二、驳回原告徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3520元，由被告徐州朗悦酒店管理有限公司负担。（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32001718336058068002）。
审 判 长 田 野
人民陪审员 纵瑞收
人民陪审员 宋 丽
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 李 娜