安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终1302号上诉人（原审被告）：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路，统一社会信用代码91341126697395582X（1-1）。法定代表人：王施政，该公司董事长。委托诉讼代理人：王红惠，该公司员工。委托诉讼代理人：李秋菊，安徽知秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1966年9月30日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张萍，安徽皖淮律师事务所律师。上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）因与被上诉陈刚商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2017）皖1126民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿都公司的委托诉讼代理人王红惠、李秋菊、被上诉人陈刚的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院送达传票的地址错误，导致绿都公司未及时收到传票丧失了答辩的机会，程序违法；2.绿都公司的法定代表人并非俞程华，一审判决认定事实不清。陈刚辩称，1.双方签订的商品房买卖合同明确注明绿都公司法定代表人是俞程华，一审判决认定绿都公司承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任，并非让法定代表人承担责任，即便法定代表人有变更也不属于认定事实不清；2.一审法院送达程序合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈刚向一审法院起诉请求：1.判决绿都公司立即支付逾期交付出售的商品房禄都花苑9幢1单元301室违约金16714.88元（自2012年10月31日起至2013年6月18日合计230天按已付房款363367元日万分之二计算）;2.判决绿都公司立即为陈刚办理上述房屋所有权证；3.判决绿都公司支付逾期办理房产证违约金（违约金自2013年8月17日起以已付房款342828元，按中国人民银行同期贷款利率年息5.5%上浮40%计算至取得房产证之日止，计算至2017年1月16日计90192.33元）；4.本案诉讼费由绿都公司承担。一审法院认定事实：2011年10月13日，陈刚与绿都公司达成购房意向，陈刚向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，并支付了购房首付款142828元和储藏室价款20549元。2011年10月25日，陈刚与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，陈刚购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第9幢1单元301号房），该房建筑面积126.84平方米，单价2702.84元，购房款合计342828元，陈刚首付142828元，余款由陈刚办理银行按揭贷款。2012年1月9日，陈刚支付了剩余购房款200000元。根据合同第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付陈刚使用。合同第九条约定，逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起按日支付已付房款万分之二的违约金至实际交付之日。但绿都公司未按期交房，直到2013年6月18日才把房屋和储藏室交付陈刚。陈刚与绿都公司约定，由绿都公司为陈刚代办房地产权证，2012年9月5日绿都公司代收陈刚办证费17141元，但至今陈刚没有取得产权证书。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。在约定期限到期后，绿都公司未能履约，陈刚找绿都公司协商违约金未果。一审法院认为，陈刚与绿都公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。陈刚依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年6月18日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对陈刚要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，予以支持。绿都公司收取陈刚代办房产证费用，至今未给陈刚代办到房产证，故陈刚要求绿都公司为其办理房产证，予以支持。关于陈刚要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决，后协商未果。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现房产证未办理，出卖人未举证证明其已将符合规定的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年6月18日交房，故违约金应自2014年4月6日起计算，陈刚要求自2013年6月18日起计算违约金，不予支持。经查，违约时的银行贷款利率为年利率5.6%至6.55%，催收贷款可上浮30%至50%，酌定按年利率7.5%计算，对陈刚关于逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求中符合法律规定的部分，依法予以支持，超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付陈刚逾期交房违约金16714.88元；二、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为陈刚办理房屋所有权证；三、凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付陈刚逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年4月6日起按已付房款342828元、年利率7.5%计算至房屋所有权证实际办理成功之日止）；四、驳回陈刚的其他诉讼请求。案件受理费2438元，减半收取1219元，由陈刚负担621元，由凤阳县绿都房地产开发有限公司负担598元。本院二审期间，绿都公司和陈刚围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为，绿都公司提供的商品房预售合同，证明绿都公司于2015年8月16日已将禄都花苑小区4幢203号出售给沈泽鸿、陈芬。2016年就停止了对该房屋的使用，一审法院送达地址并非是绿都公司的经营场所，一审送达程序违法。陈刚质证认为，真实性、关联性均有异议，对其证明目的不予认可。本院认为，即使该房屋已出售，但该证据并不能证明绿都公司已不在使用该房屋，故对其证明目的不予确认。绿都公司提供的安徽淮海建设咨询有限公司出具的关于低温阴雨天气无法施工的情况说明、安徽电力凤阳电力有限责任公司临淮供电所出具的报告、临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室出具的情况说明、凤阳县气象局对施工期间天气情况的统计表、交房通知书。证明2013年5月3日绿都公司通知陈刚于2013年5年5日办理交房手续，但陈刚未按时办理房屋交接手续，对逾期交房造成的损失应由其自己负担，争议房屋施工期间遇到低温阴雨天气无法施工的情况、土地权属问题阻挠施工情况等，依据涉案合同第八条约定，交付房屋日期应顺延。陈刚质证认为，合同约定特殊天气顺延交房期限，停电与迟延交房无关。陈刚未收到交房通知，且按照交房通知载明的交房时间，涉案房屋未竣工验收亦不符合交房条件。综上，该组证据的证明目的不予确认。本院认为，该组证据并不能证明在施工期间存在连续雨雪天气、气温过高过低而影响施工的情形。陈刚未收到交房通知，且按照交房通知载明的交房时间，涉案房屋未通过竣工验收，不符合交房条件。故对该组证据的证明目的，本院不予确认。绿都公司提供的不动产产权证书。证明禄都花苑小区在2016年6月份已经陆续开始办理房产证，涉案房屋已符合办证条件。陈刚质证认为，真实性无异议，证明目的不认可。本院认为，该证据与本案并无直接的关联性，对其证明目的，本院不予确认。陈刚提供的凤阳县燕子物业管理有限公司禄都花苑管理处的证明。证明绿都公司经营场所一直在禄都花苑小区大门北侧门面房内，一审法院送达的地址正确，程序合法。绿都公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与客观事实不符，一审法院送达传票时该房屋已出售给他人。本院认为，燕子物业管理有限公司系禄都花苑的物业公司，结合一审法院送达的照片，可以认定该房屋系绿都公司的办公场所，故对该证据的证明目的予以确认。当事人提供的其他证据与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一审法院送达开庭传票的程序是否违法。2011年10月25日，陈刚与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。陈刚已按合同约定履行了支付购房款的义务，绿都公司理应按照合同约定交付房屋并为其办理产权登记。绿都公司迟延交付房屋及迟延办理产权登记，一审法院判决绿都公司承担迟延交付房屋、迟延办理产权登记的违约责任及履行办理产权登记的义务并无不当。绿都公司上诉称，一审法院送达传票的地址错误，导致其未及时收到传票丧失了答辩的机会，程序违法。因一审法院送达传票的地点，绿都公司认可系其售楼部使用的办公地点，在该办公场所外亦悬挂有绿都花苑不动产权登记集中受理点横幅，故该场所应认定为绿都公司的办公场所。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条的规定，受送达人拒绝接收诉讼文书的，送达人可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。因一审法院向绿都公司送达传票时，绿都公司工作人员拒收诉讼文书，一审法院遂将诉讼文书放置在绿都公司的上述场所内并采用拍照的方式记录了送达过程，该方式符合法律规定的送达方式，且一审法院亦通过短信方式告知绿都公司开庭时间和地点，故一审法院送达开庭传票的程序并无不当。绿都公司上诉认为一审法院送达地址错误，送达传票的程序违法，无事实和法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。绿都公司法定代表人的变更并不影响本案的处理结果，且绿都公司的法定代表人并非是本案查明的事实。故绿都公司上诉称其公司的法定代表人并非俞程华，一审判决认定事实不清，该上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，绿都公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费589元，由上诉人凤阳县绿都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  刘 勇二〇一七年八月十四日书记员  曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。