广西壮族自治区天等县人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第396号原告赵华，教师。委托代理人李品德，广西添荣律师事务所律师。被告广西可成房地产开发有限公司，法定代表人胡光金，该公司董事长。被告胡光金，企业职工。被告胡光林，企业职工。原告赵华与被告广西可成房地产开发有限公司（以下简称可成公司）、胡光金、胡光林商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成由审判员宁敬森担任审判长，审判员农春宋和人民陪审员黄小红参加的合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。书记员林笑担任法庭记录。原告赵华的委托代理人李品德到庭参加诉讼，被告可成公司、胡光金、胡光林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵华诉称，广西可成房地产开发有限公司由胡光金、胡光林两股东开办，广西可成房地产开发有限公司天等分公司由胡光林自然人投资设立，负责开发建设销售天等县天宝花园小区商品房。2009年1月7日原告与被告可成公司签订《商品房买卖合同》，合同约定卖方把自己开发建设的商品房出售给原告，按建筑面积计算房价，房屋总价194793元，首付31%，余款向银行申请按揭贷款方式支付；合同具体规定交房期限，逾期90日，买方可以退房，要求继续履行合同的，卖方按日支付已交付房价万分之二的违约金；房屋交付时买方将办理房屋权属登记资料交由卖方在90日内办妥房产证登记手续，因卖方原因不能在规定期限内办理房产证的，按日以已付房款的0.3%支付违约金，合同内还详细规定当事人权利义务。合同签订后，原告依合同交付房款，并在被告交房时把办理房产证资料交付被告，由被告办理房产证，而被告逾期不予办理房产证。2011年广西可成房地产开发有限公司天等分公司歇业，不予年检，被吊销，人去楼空。4年多来，原告以信访或上访方式请求政府有关部门处理，但被告至今没有为原告办理房产证，原告在广西红盾网查询获悉，被告可成公司因未年检被吊销。原告认为，被告违约不予办理房产证，应依法承担违约责任，可成公司的公司资产与股东资产混同，并且股东在公司被吊销后没有在法定的15日期限内成立清算组进行清算，致使原告房产证长时间无法办理，造成原告损失扩大，股东与公司应承担连带赔偿责任。为维护自己合法权益，原告依法向法院起诉，请求判令：1、被告可成公司于判决生效后90日内办妥原告房屋产权登记手续；2、三被告连带赔偿经济损失38958.60元（按购房款20%计付）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证复印件1份，证明原告的基本身份信息情况和诉讼主体资格；2.被告基本信息、电脑咨询单、企业基本信息、隶属企业信息复印件各1份，证明被告基本信息和诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》复印件1份，证明买卖合同双方权利与义务；4.收楼确认书复印件1份，证明商品房交付情况；5.关于“及时妥善处理天等县天宝花园商住小区生活保障相关事宜”、关于“及时妥善处理天等县天宝花园商住小区房产证等相关事宜”的请示报告复印件各1份，证明原告向政府部门主张权利；6.被告公司《开户许可证》复印件；7.《天宝花园商住小区商品房预售许可证》复印件（编号：天建预字（2008）第004号）；8.《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号：建字第451425200800207号）复印件；9.《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：2008-031）复印件；10.《土地使用权出让许可登记证》（天国用（2008）第000114号）复印件；证据6-10证明被告公司办理销售商品房程序合法、手续和相关证件齐全，具有销售商品房资格；11.《个人购房担保借款合同》复印件，证明原告向银行办理按揭，已按约定交付房款。被告可成公司、胡光金、胡光林经本院依法送达起诉书、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，未作书面答辩，也不到庭参加诉讼。被告在举证期限内向本院提交的证据有：1.胡光金身份证复印件1份；2.被告公司法定代表人身份证明1份；3.被告公司企业法人营业执照复印件1份；4.被告公司组织机构代码证复印件1份。为查明本案案情，本院依职权调取以下证据：1.被告公司电脑咨询单1份；2.被告胡光金常住人口信息查询资料1份；3.被告胡光林常住人口信息查询资料1份；4.《广西壮族自治区工商行政管理局行政处罚决定书》（桂工商企处字（2012）41号）复印件1份。本院确定本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。经庭审质证，原告对被告提交的证据1-4真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以认定。经庭审审查，本院认为，一、关于原告提供的证据：证据1、2、6、7、8、9、10由相关职能部门出具或颁发，具有客观性、合法性、与本案具有关联性，本院予以认定；证据3能够证明原、被告双方合同的权利义务，且合同书上有原、被告双方签名或盖章，符合证据的“三性”原则，本院予以认定；证据4、11证实了原、被告合同履行情况，具有客观性、合法性、与本案具有关联性，本院亦予以认定；证据5证实了原告曾于2011年10月26日及2013年2月26日向相关部门主张权利，具有客观性、合法性、与本案具有关联性，本院予以认定，但对于证据5所记载的内容，因无其它证据佐证，本院不予采信。二、关于本院依职权调取的证据：证据1-3系相关职能部门出具，证实了三被告基本信息和身份情况，具有客观性、合法性、与本案具有关联性，本院予以认定；证据4系广西壮族自治区工商行政管理局出具，证实了被告可成公司因未接受2010年度企业年检，被广西壮族自治区工商行政管理局于2012年4月10日吊销企业营业执照，该证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告可成公司于2007年5月30日在广西壮族自治区工商行政管理局登记注册成立，该公司由被告胡光金、胡光林两个自然人股东组成，胡光金为该公司法定代表人。广西可成房地产开发有限公司天等分公司于2007年12月3日在天等县工商行政管理局注册成立，胡光林为负责人。2009年1月7日，原告赵华与被告可成公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：可成房售2009-2-036）。合同约定，原告购买可成公司房屋一套，建筑面积为111.29平方米，每平方米1750.32元，房屋总价款194793元；关于交房时间，该合同第八条约定“出卖人应当在2009年12月31日前交房”；关于产权登记的约定，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.3%违约金，支付违约金累计不超过总房款的0.3%。”合同签订后，原告按照合同约定首期交纳全部房款的31%，共计60793元，余款向中国农业银行贷款，通过按揭的方式支付。2010年1月9日，原告与被告可成公司签订《收楼确认书》，确认被告可成公司将房屋交付原告使用。原告于2011年10月26日及2013年2月26日向相关部门主张权利，要求办理房屋权属登记，但因被告可成公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期办理房屋权属证书。为此，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告可成公司因未按规定提交相关年检材料，接受2010年年度企业检验，广西壮族自治区工商行政管理局于2012年4月10日出具行政处罚决定书（桂工商企处字（2012）41号），吊销可成公司营业执照。被告可成公司被吊销营业执照后，被告胡光金、胡光林未在规定期限内组成清算组进行清算。本院认为，原告与被告可成公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据原、被告双方签订的合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.3%违约金，支付违约金累计不超过总房款的0.3%”。原告于2011年10月26日及2013年2月26日向相关部门主张权利，要求办理房屋权属登记，但因被告可成公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期办理房屋权属证书，被告可成公司的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，被告可成公司应按双方合同的约定将办理产权证的由可成公司提供的相关材料提供给相关主管部门协助原告赵华办好房屋产权登记手续，故对原告要求被告可成公司于判决生效后90日内办妥房屋产权登记手续的主张，合理合法的部分，本院予以支持。至于原告主张的按购房款20%计付被告违约办证造成经济损失的诉请，本院认为，原、被告已在合同中明确约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，即按照合同约定“出卖人支付违约金累计不超过总房款的0.3%”计算，原告要求被告赔偿经济损失合理的部分，本院予以支持。因此，被告应支付逾期办证违约金为584.38元（194793元×0.3%＝584.38元）。被告可成公司被吊销营业执照后，作为公司股东的被告胡光金、胡光林未在法定期限内成立清算组开始清算，怠于履行清算义务，被告胡光金、胡光林应对被告可成公司债务承担连带赔偿责任。原告要求三被告承担连带赔偿责任的诉请，证据确实，理由充分，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广西可成房地产开发有限公司于本案判决生效后90日内，按照相关政府部门要求，履行对原告赵华办理房屋所有权证的报批手续；二、被告广西可成房地产开发有限公司赔偿原告赵华经济损失584.38元；三、被告胡光金、胡光林对上述债务承担连带责任；四、驳回原告赵华的其他诉讼请求。案件受理费772元，由被告广西可成房地产开发有限公司负担，被告胡光金、胡光林负连带清偿责任。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起九十日内履行完毕，款可经本院（户名：天等县人民法院，账号：07×××15，开户银行：中国农业银行天等县支行）转付权利人。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费772元（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左市分行营业室），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宁敬森审 判 员  农春宋人民陪审员  黄小红二〇一五年十二月二十八日书 记 员  林 笑附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八十条第一款第一项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。