杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1181号
原告：楼潮龙，男，1952年5月19日出生，汉族，住址杭州市江干区。
原告：朱亦飞，女，1952年11月10日出生，汉族，住址杭州市江干区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告楼潮龙、朱亦飞为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年2月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2016年4月8日和2016年6月14日公开开庭审理了本案。原告楼潮龙、朱亦飞，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告楼潮龙、朱亦飞诉称：2012年7月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买杭州市下城区田逸之星公寓1幢2单元401室房屋一套，建筑面积89.97平方米，购买单价为11050.21元，价款总额994187元整。2011年12月2日，原告按照××要求为买田逸之星公寓1幢2单元401室向被告一次性支付房款994187元。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给××（原告），并于2014年6月30日前取得土地房屋权属证书并交付给××（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和相应权属证书，无视××合法权益，未对延迟交付作出任何经济补偿。2014年7月7日经原告与被告协商一致，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有后续工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门。若逾期不能，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，并于次月起按月于每月15日向原告支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与赔偿金计算如下：1、2014年5月1日至2014年7月29日90天，被告（××）按日向原告（××）交付房价款万分之一的违约金：90天×99.4187元=8947.68元。2、2014年7月30日至2014年9月15日共48天，被告（××）按日向原告（××）已交付房价款万分之二的违约金：48天×198.8374元=9544.20元。3、2014年9月16日至2015年12月28日共468天，被告（××）按日向原告（××）已交付房价款万分之三的违约金：468天×298.2561元=139583.85元。以上三项违约金合计共158075.73元。综上所述，根据原、被告之间签订的品房销售合同和补充协议，杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大的经济损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，故诉请判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计158075.73元；2、被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在受到原告胁迫下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告要求。当时工程尚处于停工状态，何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。
为证明诉讼请求，原告楼潮龙、朱亦飞向本院提供如下证据：
房屋买卖合同。
2.补充协议。
证据1、2证明原告违约金的计算按照合同、协议来计算的。
3.交房通知书。证明被告实际交房时间。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告所提交的证据1、3无异议。对证据2合法性有异议，当时被告是在胁迫情况下签订的。本院对证据1-3的效力均予以确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年7月3日，原告楼潮龙、朱亦飞与被告签订合同编号为2012预1157585《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星公寓1幢2单元401室，建筑面积为89.97平方米的房屋，单价每平方米为11050.21元，总价款人民币994187元。原告应于2012年7月3一次性付清购房款994178元。被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告楼潮龙、朱亦飞有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。180日后仍不能交付的，原告退房的，被告将付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约付款完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年7月7日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至2015年12月29日共计20个月为78000元（3900×20）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告楼潮龙、朱亦飞未交付房屋的违约金78000元；
二、驳回原告楼潮龙、朱亦飞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5374元，由原告楼潮龙、朱亦飞承担2722元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担2652元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 黄河君