福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第364号
原告厦门翔安新区发展有限公司，住所地厦门市翔安区马巷镇五星路489号（南侧）二楼。
法定代表人许水音。
委托代理人李正春、王英壕，福建大道之行律师事务所律师。
被告黄斌，男，1972年4月8日出生。
被告厦门市万邦联众投资管理有限公司，住所地厦门市湖里去马垄路11号第五层T区。
法定代表人林朝珍。
委托代理人林朝斌。
原告厦门翔安新区发展有限公司（以下简称翔安新区公司）与被告黄斌、厦门市万邦联众投资管理有限公司（以下简称万邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理，后依法适用简易程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告翔安新区公司的委托代理人王英壕、李正春和被告黄斌、被告万邦公司的法定代表人林朝珍及其委托代理人林朝斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告翔安新区公司诉称，被告黄斌实际使用“翔安新区（东禾）第一商圈（即友达邻里中心）”B207、B208号店面期间的收费标准为占用费人民币（币种，下同）1000元，水、电费、物业管理费、公共维修金在被告黄斌使用期间由被告黄斌承担，物业管理费为每月150元，公共维修金为每月20元，同时，税费为每月100元。后原告分别于2012年12月1日、2012年12月10日、2012年12月11日、多次通知“友达邻里中心”各使用人（包括被告黄斌），友达邻里中心商圈于2012年12月31日起关闭停止运营，要求被告黄斌于2012年12月31日前腾退、归还房屋。同时相关通知内容原告再次分别于2012年12月21日、2012年12月28日通过在厦门日报登报公告方式通知“友达邻里中心”各使用人（包括被告黄斌）。然而被告黄斌至今仍未腾退、归还上述店面给原告，被告黄斌的行为已经构成对原告物权的侵占，不仅如此，经过多次催缴，被告黄斌自2012年11月1日－12月31日期间及2013年1月1日起至今仍未缴纳房屋占用费，相关物业管理费、公共维修金、税费、水电费也一直未缴纳。被告万邦公司未经原告同意，私自以其公司的名义与被告黄斌就上述涉案店面签订租赁合同，其行为已经构成了对原告物权的侵害，应对被告黄斌的行为承担连带责任，并赔偿由此给原告和被告黄斌所造成的全部经济损失。现请求法院判令：1、被告黄斌立即腾退占用房屋（友达邻里中心B207、B208号店面），并将房屋及附属设施交还给原告；2、被告黄斌立即向原告支付拖欠的租金7000元【B207租金每月500元，自2011年1月初-2011年12月底，共计12个月6000元，B208租金每月500元，自2012年11月初-2012年12月底，共计2个月1000元】。3、被告黄斌立即向原告支付房屋占用费（占用费按每月1000元计算至房屋实际归还之日止，从2013年1月1日暂计至2013年12月31日，暂计12个月12000元）；4、被告黄斌立即向原告支付代垫税费（每月按照100元的标准收取计算至房屋实际归还之日止，自2012年11月1日暂计至2013年12月31日，暂计14个月1400元）；5、被告黄斌立即向原告支付物业管理费（物业管理费每月按照150元的标准收取计算至房屋实际归还之日止，B207自2011年1月初-2011年12月底，以及2012年11月1日暂计至2013年12月31日共计27个月4050元，B208自2012年11月初-2013年12月底，共计15个月2250元，暂合计6300元）；6、被告黄斌立即向原告支付公共维修金（公共维修金每月按照20元的标准收取计算至房屋实际归还之日止，B207自2011年1月初-2011年12月底，以及2012年11月1日暂计至2013年12月31日共计27个月，计人民币270元，B208自2012年11月初-2013年12月底，共计15个月150元，暂合计420元）；7、被告黄斌立即按原告抄表实际数额向原告支付至房屋实际归还至日止使用的水、电费（暂计2012年12月至2013年12月共计8583元）；8、被告万邦公司对被告黄斌上述的全部债务承担连带清偿责任；9、被告万邦公司将其收取的押金1500元退还给被告黄斌及被告万邦公司承担未经原告同意与被告黄斌签订租赁合同行为给原告及被告黄斌所造成的经由评估或法院酌定的全部损失；10、被告承担本案的全部诉讼费。
被告黄斌辩称，其是向被告万邦公司租赁原告所有的友达邻里中心B207、B208号店面的，与原告无关，且租赁期限至2014年10月份，租赁期限尚未届满，原告无权要求其退还租赁的店面；2011年12月前，其没有租赁原告的店面，不存在拖欠原告2011年12月前的相关费用；其租赁原告上述店面应缴纳的费用包含每月租金1000元、代垫的税费100元、物业管理费150元、公共维修金20元。2012年10月后，原告通知其协商处理退还租赁的店面事宜，但原告至今未与其协商处理，其一直等待原告协商处理，故从2012年11月起其没有向原告交纳相关费用。因原告没有进行管理，造成其很大的损失，同时原告未对租赁的店面进行维修，故其不同意向原告缴纳物业管理费、公共维修金。原告没有开具税票，其不同意向原告缴纳代垫税费。原告主张其拖欠水电费8583元系原告单方制作的，误差大，未经其认可，且原告更换水表未征得其同意，故其不同意向原告缴纳水电费。
被告万邦公司辩称，一、其公司与原告之间的物业服务合同纠纷一案，福建省厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民终字第2978号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定其公司与原告之间签订的服务协议合法有效，同时判决原告应支付其公司招商酬金。其公司在管理原告物业期间（2011年11月－2012年5月），得到商家的认可，商家也按时缴交各项费用，其公司向商家收取的费用已经全部上缴给原告。因原告欲将友达邻里中心商圈出售给火炬集团，以种种理由于2012年7月间单方终止与其公司的服务合同，后其公司退出管理，由原告自行管理，被告黄斌2012年11月后未交纳的相关费用系原告内部管理混乱，对友达邻里中心缺乏管理，商圈如垃圾场，现场有拍照，让商家无法经营，给商家造成巨大损失。同时原告只派一个老人看守物业，连水电清单都无法提供，造成商家的抗议，从而无法收取到费用，与其公司无关；二、对原告要求其公司退还向商家收取的押金问题，其公司在2012年6月份退出管理后，根据双方的协商，押金已经退给商家，这个可以跟商家做确认。三、原告要求其公司承担未经原告同意与被告黄斌签订租赁合同行为给原告及被告黄斌所造成的经由评估或法院酌定的全部损失的问题，因福建省厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民终字第2978号民事判决书，判决原告应支付其公司招商酬金，同时，原告已经向其公司收取其公司向商家收取的费用，依法应认定为原告已认可其公司与被告黄斌签订的租赁合同，其公司无存在任何的过错及违约行为，原告的该项请求缺乏事实和法律依据。综上，恳请法院驳回原告对其公司的起诉。
经审理查明，2011年12月2日，原告翔安新区公司与被告万邦公司签订一份《友达邻里中心物业服务协议》，协议约定原告将其公司所有的友达邻里中心物业委托万邦公司进行物业管理，同时约定原告授权万邦公司进行招商和签约（以原告名义对外签约），作为招商中介酬金，原告承诺万邦公司与商家签约在一年以上的协议，原告支付给万邦公司一个月的租金费等条款。协议签订后，万邦公司即对原告所有的友达邻里中心物业进行管理及招商，2011年12月10日，万邦公司以其公司的名义与被告黄斌签订一份租赁合同，合同约定黄斌租赁原告所有的友达邻里中心的B207、B208号店面，租赁期限自2012年1月1日至2014年10月30日止，租赁的第一年黄斌应缴纳的费用包含租金每月1000元（租金每年递增30％）、物业管理费每月150元、公共维修金每月20元、税费每月100元等条款。万邦公司管理原告公司所有的友达邻里中心物业期间，向黄斌及其他商家收取的租金等费用已上缴给原告。2012年6月间，原告先后二次以万邦公司未按协议配足专职人员、擅自以万邦公司名义出租商铺等事由要求万邦公司进行限期整改。同年6月29日，原告也向黄斌及其他商家发出《关于友达邻里中心物业管理及招商清理整顿的通告》，通告要求租赁友达邻里中心物业店铺的经营户必须与原告签订租赁合同，与其他商家和个人签订的租赁合同无效，并自通告之日起的合同清理期间，不得向万邦公司缴纳一切相关费用，应向其公司缴纳相关费用等。2012年7月20日，原告以万邦公司在限期内没有进行整改，存在违约行为的事由，向万邦公司发出解除合同通知书，通知万邦公司接到本通知之日为合同解除之日。万邦公司接到原告发出的解除合同通知书后，就与原告的物业服务纠纷向法院提起诉讼，该案经福建省厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民终字第2978号民事判决书已发生法律效力，该判决书认定万邦公司以自己的名义对外招商和签约的行为属违约行为，同时认为万邦公司招商事宜实际付出劳动，有将代收的款项缴交原告，为此判决原告应支付万邦公司招商酬金。2012年12月间，原告根据厦门市领导到火炬（翔安）产业区调研精神及市人民政府的有关公文，厦门火炬集团有限公司拟收购原告公司所有的“友达邻里中心项目用地及已建成的相关物业”并进行改造、建设的要求，原告通过通知、登报公告的形式要求友达邻里中心使用人（包含被告黄斌）于2012年12月31日前返还房屋。后被告黄斌未按原告要求退还原告上述店面，继续使用原告所有的上述店面至今，并自2012年11月1日起至今未向原告缴纳租金、物业管理费、税费、水电费等费用。
上述事实，有上述事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提供的《厦门市土地房屋权证》、《友达邻里中心店面实际使用人经营情况登记表》、2012年12月1日《通知》、2012年12月10日《通知》、2012年12月11日《再次通知》以及2012年12月21日厦门日报《公告》、2012年12月28日厦门日报《公告》、《友达邻里中心物业服务协议》、《租赁合同》、《关于友达邻里中心物业管理及招商存在问题的整改通知》及邮寄凭证、《关于友达邻里中心物业管理及招商存在问题再次整改催告》及邮寄凭证、《关于友达邻里中心物业管理及招商清理整顿的通告》，被告万邦公司提供的（2013）厦民终字第2978号民事判决书、解除合同的通知书等证据予以佐证，这些证据已经开庭质证并经本院审核，可以采信。
本案争议的焦点在于：一、被告万邦公司与被告黄斌签订的《租赁合同》是否有效；二、原告的诉讼请求是否应予支持。
一、关于被告万邦公司与被告黄斌签订的《租赁合同》是否有效的问题。
本院认为，根据原告与被告万邦公司签订的《友达邻里中心物业服务协议》第十三条“原告授权万邦公司进行招商和签约（以原告名义对外签约），作为招商中介酬金，原告承诺万邦公司与商家签约在一年以上的协议，原告支付给万邦公司一个月的租金费。”的约定，万邦公司受原告的委托对原告所有的友达邻里中心物业进行招商和签约应以原告名义对外签约，而万邦公司未经原告同意却以其公司的名义与被告黄斌签订《租赁合同》，万邦公司的行为已违反《友达邻里中心物业服务协议》第十三条的约定，属于违约行为，故万邦公司与黄斌签订《租赁合同》的行为，依法应认定为万邦公司无权处分他人财产的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，无处分权人以自己名义擅自处分他人财产，合同效力未定，如事后取得处分权或者得到权利人的追认，合同生效。结合本案，被告万邦公司主张其公司与被告黄斌及其他商户签订的《租赁合同》事后已得到原告的追认，并提供（2013）厦民终字第2978号民事判决书关于判决原告应支付其公司招商酬金，以及其公司向商户收取的租金等费用上缴给原告的发票拟证实其主张。因原告不认可万邦公司的主张，且万邦公司提供的（2013）厦民终字第2978号民事判决书，该判决书已经认定万邦公司以自己的名义对外招商和签约的行为属违约行为，判决原告应支付万邦公司招商酬金是基于万邦公司招商事宜实际付出劳动，有将代收的款项缴交原告的情形，故该判决书无法证实万邦公司主张其公司与被告黄斌及其他商户签订的《租赁合同》事后已得到原告的追认。另万邦公司提供的发票仅能证实有向原告上缴代收取的租金等费用，也无法证实万邦公司的该项主张。相反，二被告签订《租赁合同》后均未将《租赁合同》文本提交给原告，且原告发现万邦公司以万邦公司的名义与黄斌等商户签订《租赁合同》后，即明确提出异议，不予认可，并通知二被告予以整改，要求黄斌等商户签订与原告重新签订《租赁合同》，该事实有原告提供的《关于友达邻里中心物业管理及招商存在问题的整改通知》及邮寄凭证、《关于友达邻里中心物业管理及招商存在问题再次整改催告》及邮寄凭证、《关于友达邻里中心物业管理及招商清理整顿的通告》等证据予以佐证。综上，二被告签订的《租赁合同》依法应认定为未得到原告的追认，二被告签订的《租赁合同》事先未征得原告的同意，事后又未得到原告的追认，依法应认定为合同无效。
二、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。
本院认为，鉴于被告万邦公司与被告黄斌签订的《租赁合同》属于合同无效，导致二被告之间签订的租赁合同无效系万邦公司的违约行为引起的，责任在于万邦公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求法院判令被告黄斌腾退占用其公司所有的友达邻里中心B207、B208号店面并将房屋及附属设施交还给原告的诉讼请求，符合上述法律规定，本院依法予以支持；原告要求被告万邦公司承担未经原告同意与被告黄斌签订租赁合同行为给原告及被告黄斌所造成的损失的诉讼请求，也符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，依法应予支持，鉴于原告及被告黄斌在本案没有明确向万邦公司主张赔偿的金额，故原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予处理，待原告及被告黄斌进一步举证后另行主张该项诉求；被告黄斌实际使用原告的上述店面，依约应向原告交纳租金每月1000元、物业管理费每月150元、公共维修金每月20元，但被告黄斌自2012年11月1日起至今未向原告交纳租金、物业管理费、公共维修金，已侵犯了原告的合法权益，故原告请求法院判令被告黄斌向其公司交纳2012年11月1日起至房屋实际归还之日止的租金、物业管理费、公共维修金（其中，租金按每月1000元、物业管理费按每月150元、公共维修金按每月20元的标准计算）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持；对原告请求法院判令被告黄斌向其公司支付2012年11月1日起至实际退还其公司房屋止的代垫的税费（代垫的税费按每月100元标准计算）及水电费的诉讼请求，因原告未能提供相关代垫税费及水电费的票据等证据证实原告已经为黄斌代垫多少税费及水电费，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持，待原告进一步举证后可另行主张权利；另外，原告请求法院判令被告黄斌应向其公司支付拖欠2011年1月－12月期间的租金、物业管理费、代垫的税费、公共维修金等诉讼请求，因被告黄斌否认2011年1月－12月期间有向原告租赁的上述店面，不认可拖欠原告2011年1月－12月期间的租金、物业管理费、代垫的税费、公共维修金等费用，而原告未能提供相关证据证实被告黄斌在2011年1月－12月期间有向原告租赁的上述店面，故原告的该项诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。对原告要求被告万邦公司对被告黄斌上述的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因黄斌拖欠原告的债务发生在2012年11月之后，而万邦公司在2012年11月之前已经退出对原告物业的管理，同时，原告于2012年6月29日向黄斌及其他商家发出《关于友达邻里中心物业管理及招商清理整顿的通告》，要求租赁友达邻里中心物业店铺的经营户自通告之日起的合同清理期间，不得向万邦公司缴纳一切相关费用，应向其公司缴纳相关费用，故原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；另外，原告要求被告万邦公司退还被告黄斌押金1500元的诉讼请求，因该押金是否退还与原告没有利害关系，故本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄斌占用原告厦门翔安新区发展有限公司所有的友达邻里中心B207、B208店面及附属设施应于本判决生效之日起三日内腾空并交还原告厦门翔安新区发展有限公司；
二、被告黄斌应于本判决生效之日起三日内向原告厦门翔安新区发展有限公司支付拖欠原告2013年12月31日前的租金人民币14000元及自2014年1月1日起至被告实际退还向原告公司租赁的房屋止的租金（租金按每月人民币1000元标准计算）；
三、被告黄斌应于本判决生效之日起三日内向原告厦门翔安新区发展有限公司支付拖欠原告2013年12月31日前的物业管理费人民币2100元及自2014年1月1日起至被告实际退还向原告公司租赁的房屋止的物业管理费（物业管理费按每月人民币150元的标准计算）；
四、被告黄斌应于本判决生效之日起三日内向原告厦门翔安新区发展有限公司支付拖欠原告2013年12月31日前的公共维修金人民币280元及自2014年1月1日起至被告实际退还向原告公司租赁的房屋止的公共维修金（公共维修金按每月人民币20元的标准计算）；
如果被告黄斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回原告厦门翔安新区发展有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币877元，适用简易程序审理，减半收取为人民币438元，由原告厦门翔安新区发展有限公司负担人民币333元，由被告黄斌负担人民币105元，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郑梓忠
二〇一四年四月十七日
书记员（代） 陈江林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。