福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1664号上诉人（原审原告）：陈培洪，男，1973年10月26日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：林美雄、陈斌，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建莆田宝胜建设开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰村，组织机构代码证代码61125332-2。法定代表人：郑庆模，董事长。委托诉讼代理人：林志杰，福建升恒律师事务所执业律师。上诉人陈培洪因与被上诉人福建莆田宝胜建设开发有限公司（以下简称宝胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人陈培洪的委托诉讼代理人林美雄、陈斌、被上诉人宝胜公司的委托诉讼代理人林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈培洪上诉请求：一、依法维持福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第1998号民事判决第一、二项；二、依法撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第1998号民事判决第三、四、五项，并改判支持陈培洪一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由宝胜公司承担。事实与理由：一、一审法院依职权调整《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式没有事实和法律依据，适用法律错误，本案不存在违约金过高需要人民法院调整情形。二、一审法院认定事实不清，错误理解《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，混淆赔偿损失与违约金的概念。三、一审法院即使按照同期同类公积金贷款利率计算违约金，也不应再将宝胜公司承担比例自行调整为“扣除合理期限（两个月）后，本院酌情调整宝胜公司承担的违约责任比例为50%”。综上所述，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。一审法院在没有任何事实和法律依据的情形下滥用自由裁量权，妄加调整违约金计算方式及承担比例是错误的。一审判决存在事实认定不清、程序错误、适用法律错误的情形，陈培洪的上诉请求于法有据，应当予以支持。宝胜公司辩称：一、延迟办证并非开发商单方原因所致，有政府部门办证延迟的因素，如往往需要等待市政府统一政策布署后才能办理有关的方案。二、开发商作为合同一方，享有调低违约金的法定请求权。三、一审根据莆田房地产办证中的实际情况，合理确定开发商在代办房产权证中的不可控因素，平衡政府、业主、开发商三方的因素，符合合同第十四条约定的如因出卖人原因导致延迟办证的，将开发商不应承担责任的因素剔除在违约金的范围内的判决结果是合理的。陈培洪向一审法院起诉请求：一、宝胜公司立即为陈培洪办理“宝胜富贵苑”（宝胜小区C区）3＃楼29层2904号商品房的房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给陈培洪；二、宝胜公司立即为陈培洪办理“宝胜富贵苑”（宝胜小区C区）1#-5#楼地下室1层111号停车位的房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给陈培洪；三、宝胜公司向陈培洪支付自2013年10月1日起至上述房屋权属证书交付给陈培洪之日止以1285603元为基数，按日万分之二计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金；四、本案的诉讼费用由宝胜公司承担。一审法院认定事实：宝胜公司以出让方式取得位于荔城区拱辰宝胜小区地块的土地使用权，[国有土地使用权证号为莆国用（2002）字第C25104号]。经批准，宝胜公司在该地块上建设商品房，名称为宝胜富贵苑3#楼，建设工程规划许可证号为建字第350300200908012号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）060/061号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第30号。2011年2月22日，陈培洪与宝胜公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为MF-2007-01-№0240126]，约定陈培洪以单价7948元/㎡（总价款1075603元）向宝胜公司购买宝胜富贵苑3#2904号商品房一套（建筑面积为135.33㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：2011年2月22日前支付全部购房款的40%，余下60%由银行提供按揭贷款。2013年7月3日，陈培洪与宝胜公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为MF-2007-01-№0284254]，约定陈培洪以210000元向宝胜公司购买宝胜富贵苑1#-5#楼地下室111号停车位一个（建筑面积为13.20㎡）。上述二份合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。其中，在宝胜富贵苑3#2904号商品房的合同补充协议第二条约定：土地及房屋转让办证交易费、登记、备案、契税、印花税由出卖人承担交纳。专项维修基金及按揭保险费由买受人承担交纳。宝胜富贵苑1#-5#楼地下室111号停车位的合同补充协议第二条约定：土地及房屋转让办证交易费由出卖人承担。专项维修资金、契税、印花税国家指定买受人承担交纳。2012年8月1日，陈培洪与案外人工行荔城支行签订《个人购房借款/担保合同》一份：约定陈培洪通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为640000元，贷款款项直接划至宝胜公司的账户：14×××15。案外人工行荔城支行于2012年8月17日向宝胜公司支付按揭贷款640000元。陈培洪分别于2011年2月22日、2013年7月3日向宝胜公司交纳首付款435603元和车位款210000元。宝胜公司已于2013年7月3日将讼争房屋及停车位交付陈培洪使用，但至今尚未为陈培洪办理讼争房屋的房屋权属证书（房屋所有权证和国有土地使用证）。2013年10月15日，莆田市城乡规划局向市城市管理行政执法局作出《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]81号），确认宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目工程已竣工并向莆田市城乡规划局申请办理规划条件核实，并要求市城市管理行政执法局将该项目批后跟踪监察的相关情况进行函复。2015年5月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出《规划条件核实一次性告知函》（莆规（荔）告[2015]04号），对宝胜富贵苑1#-5#商住楼及地下室建设工程项目规划条件核实情况告知如下：1、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058B，核算绿地面积为5518.31㎡，绿地不足820㎡。2、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058，基底建筑占地面积超出审批283.85㎡，造成计容建筑面积增加973.12㎡。3、地面停车泊位未按总平面图布置划定，地面停车泊位不足37个。4、5#楼东侧新增门卫室，未审批。2015年4月23日，宝胜公司出具《承诺函》一份，承诺保证在2015年12月31日前办完办证事宜。若届时未做到，按双方合同约定处理。现因讼争房屋及车位的权属证书未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为：陈培洪与宝胜公司签订的《商品房买卖合同》二份，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈培洪已交纳清楚本案讼争房屋3#楼2904号商品房及1#-5#楼地下室111号停车位的购房款。陈培洪、宝胜公司虽在《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，办理产权证书需经买受人（陈培洪）书面委托，陈培洪主张双方有办理委托手续，且该手续由宝胜公司持有，但双方在合同补充协议中约定，办理产权证书的相关费用（土地及房屋转让办证交易费等）由出卖人承担，同时，宝胜公司承诺保证于2015年12月31日办理完毕，故应视为宝胜公司已经接受陈培洪的委托。因宝胜公司没有办证职能，故宝胜公司仅能代陈培洪向有关职能部门申请办理讼争房屋及车位的权属证书。现双方确认于2013年7月3日办理讼争房屋及车位的交接手续，而宝胜公司至今尚未代为陈培洪申请办理讼争房屋及车位的权属证书的登记手续，故陈培洪请求宝胜公司为其办理讼争房屋及车位的权属证书的登记手续不能成立，根据本案的实际情况，宝胜公司可以代为陈培洪申请办理讼争房屋的权属证书。于2013年7月3日将讼争房屋及车位交付陈培洪使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，宝胜公司应于商品房交付使用后60日内（即2013年9月1日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年10月1日）为陈培洪取得房屋权属证书，宝胜公司于2015年5月18日才取得《规划条件核实一次性告知函》，认定宝胜公司存在绿地不足820㎡、基底建筑占地面积超出审批283.85㎡，造成计容建筑面积增加973.12㎡，地面停车泊位不足37个等违反建设工程规划条件的行为，无法取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续致宝胜公司至今无法代为陈培洪申请办理房屋权属证书，故宝胜公司已构成违约，应承担相应的违约责任。宝胜公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当按照公积金贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，具体到本案，陈培洪在银行办理按揭贷款手续，若按照合同约定的以购房款为基数日万分之二计算的违约金将远远超过未办理出房屋权属证书给陈培洪的实际损失，故违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率。且因办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非宝胜公司所能控制，若均由宝胜公司来承担责任，对宝胜公司有失公平，故在扣除合理期限（两个月）后，一审法院酌情调整宝胜公司承担的违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内代为陈培洪申请办理坐落于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑3#2904号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给陈培洪，陈培洪应当予以必要的配合；二、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内代为陈培洪申请办理坐落于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑1#-5#楼地下室111号停车位的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给陈培洪，陈培洪应当予以必要的配合；三、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内支付给陈培洪逾期代为申请办理位于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑3#2904号商品房《不动产权证书》的违约金（其中自2013年12月2日起至《不动产权证书》登记在陈培洪名下止以1075603元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金；违约金最高限额为322681元）；四、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内支付给陈培洪逾期代为申请办理位于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑1#-5#楼地下室111号停车位的《不动产权证书》的违约金（其中自2013年12月2日起至《不动产权证书》登记在陈培洪名下止以210000元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金；违约金最高限额为63000元）；五、驳回陈培洪对宝胜公司的其他诉讼请求。如果宝胜公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3240元，由宝胜公司负担。本院二审期间，陈培洪没有提供新的证据。宝胜公司提供莆田市人民政府[2016]32号专题会议纪要一份，欲证明政府在处理宝胜富贵苑规划条件验收时，由于市政府统一政策造成办证处理时间的延迟，该延迟是宝胜公司不可控的政府原因造成的，不是合同约定的属出卖人单方责任造成的延迟，应当相应扣减宝胜公司违约时间的计算。经质证，陈培洪认为，该证据不能证明宝胜公司所要证明的内容，反而证实了宝胜公司确实存在违反建设工程规划许可证的内容进行违规施工，逾期办证的责任应当全部由宝胜公司承担。本院经审查认为，陈培洪对宝胜公司提供莆田市人民政府[2016]32号专题会议纪要的真实性没有异议，本院予以确认。经审理查明，陈培洪、宝胜公司对一审法院查明的事实均没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有宝胜公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面原因，一审法院结合本案的具体情况，酌情调整宝胜公司承担按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金并无不当。综上所述，陈培洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由陈培洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄珊珊审 判 员  陈利强代理审判员  许秋红二〇一六年十一月二十五日书 记 员  翁丽芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回审重。