辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6609号
上诉人（原审原告）：沈阳中恒以心建家物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：李全红，该公司总经理。
委托代理人：刘尉，辽宁楷格律师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王鑫山，男，汉族，1973年06月19日出生，住址沈阳市和平区。
上诉人沈阳中恒以心建家物业服务有限公司（以下简称“中恒公司”）因与被上诉人王鑫山物业服务合同纠纷一案不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初1543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中恒公司一审诉称：中恒公司与沈阳中恒银座房屋开发公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由中恒公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，中恒公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向中恒公司支付物业管理费用，每平方米每月2.15元人民币，逾期缴费的从逾期之日起按每日的万分之三缴纳滞纳金。王鑫山系上述物业14-3-2-1的业主，物业面积91平方米，按约定应当向中恒公司缴纳从2013年10月5日至2015年10月4日的物业管理费用人民币4696元。但王鑫山一直拒绝缴纳。2013年10月5日至2014年10月4日物业费滞纳金2571元（截止于2015年10月4日）。中恒公司向法院起诉，要求法院判决王鑫山支付2013年10月5日至2015年10月4日期间物业服务费4696元；判决王鑫山支付2013年10月5日至2014年10月4日物业费滞纳金2571元（按照每日千分之三支付，至缴清全部物业管理费之日止）；本案全部诉讼费由王鑫山承担；中恒公司律师费375元由王鑫山承担。
王鑫山一审辩称：入住时发现房屋质量缺损严重。客厅处大窗户开启关不上，窗框破损严重，物业公司代替开发商验房、负责维修，解决不了后以11个纱窗代替。在物业也签字了，后听说物业经理不同意。后又找到质监站投诉，工程部出面，以2000元补偿。都同意了。后物业公司又反悔，就这样反反复复，拿我房子说事，造成我装修中断，至今无法入住。房屋质量如下：1、外平台保护层破损严重，楼顶落雨水后，水就串到屋里。外墙渗漏。外窗台裂缝严重。空调位置积水下水，修了几次无果。客厅上方漏水严重，出现大范围污渍。墙面出现多处裂缝，很严重。地面出现多处裂缝。入户口锈蚀，锈迹斑斑。物业服务公司的作用是能够为居住人提供清洁优美舒适安全的生活环境。物业费构成主要是公共设施维护保养费用，垃圾管理，水池清洗，公共区域花草、行政办公费用支出、公共水电费等。我至今无法入住，没有享受到物业的服务，何来交纳费用。王鑫山只是开发企业请的早期物业接入管理单位，至房屋交付业主之后就结束了。自业主交房后至小区业委会成立。这个合同是建设单位作为大业主与选聘的物业管理单位签订的服务合同，与我们小区业主无关了。后期物业管理要在业委会自行选聘的物业管理公司进行物业管理。当然你也可以应聘，所以到现在，我与你没有物业合同关系，你跟我要什么物业费。我们的小区物业费为2.15元／平，据我了解，物业费超过2元，小区就得有水系。可我们小区没有水系，有个喷泉，在14号楼旁边，这几年没有喷过一次，现在可能设备都锈坏了。还有没有见到公示的服务公约，物业费用收支明细没有每年公示。小区的业主会所被物业占了。二楼有几个房子封上了，物业不管。
原审法院审理查明：王鑫山系沈阳市铁西区“纳帕名门”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区南十中路3-3号3-2-1号、建筑面积91平方米。中恒公司与沈阳中恒银座房屋开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定中恒公司为纳帕名门住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费2.15元／平方米／月。服务期限自2012年10月1日至2015年9月30日。此合同到期后，双方又签订了前期物业服务合同，委托服务期限自2015年10月1日起至业主委员会成立之日止。同时前期物业服务合同对沈阳中恒银座房屋开发有限公司、业主、中恒公司的权利和义务的服务事项、服务质量等进行了约定。物业服务合同第十七条第5款约定：保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：（1）沈阳中恒银座房屋开发有限公司负责返修；（2）委托中恒公司返修，支付全部费用。第二十二条约定：房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担（1）保修期内属保修范围的由沈阳中恒银座房屋开发有限公司承担；（2）不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。
原审法院另查明：2012年10月5日，中恒公司与王鑫山对案涉房屋进行了验收交接，在纳帕名门／物业验收交接记录上载明：厨房下水管天花处有漏洞；门胶条坏了，螺丝上锈，安装不牢；客厅玻璃上边两块有严重划痕，需换玻璃；北厨房玻璃上划痕，需换玻璃；空气开关，漏电不灵；开关箱坏了，没电；业主验收文件为以上问题需在一周内处理，同时有业主和物业公司工作人员签字。
原审法院又查明：王鑫山办理入住时有问题的玻璃和上锈的螺丝没有进行过更换；王鑫山家空调位置积水严重。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中恒公司与沈阳中恒银座房屋开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。中恒公司为小区提供了物业服务，王鑫山享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而王鑫山提供的证据具有即时性等特点，根据王鑫山提供的证据还不足以认定中恒公司提供的物业服务构成根本违约。关于王鑫山办理入住时有玻璃划痕和螺丝上锈问题，原审法院认为，根据前期物业服务合同第十七条第5款的约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题维修方式为开发商维修或开发商委托中恒公司维修两种方式，而本案中房屋验收人为中恒公司，那么王鑫山有合理理由相信这些房屋质量问题房屋交接验收单上存在的问题由中恒公司负责解决，中恒公司没有进行更换和维修应认定其违反了其应尽的物业服务义务。关于空调位置积水问题，原审法院认为空调位置积水产生的原因为中恒公司没有尽到共用设施、设备的维修和养护义务。王鑫山提到的其他在房屋验收交接单之外存在的房屋质量问题，因涉及案外第三人，故本诉不予处理。根据王鑫山提供的证据虽然不能证明中恒公司提供的物业服务构成根本违约，但还是可以证明中恒公司在日常服务过程中存有一定的瑕疵之处。物业服务合同约定住宅物业服务费2.15元／平方米／月，结合中恒公司的物业服务实际情况，王鑫山应交纳的自2013年10月5日起至2015年12月4日的住宅物业服务费为3052元。
关于中恒公司主张的滞纳金因没有法律依据，故原审法院不予支持。
关于中恒公司主张的律师费因其不属于必然发生的费用，故原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王鑫山于本判决生效后十日内给付原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司2013年10月5日至2015年10月4日期间的住宅物业服务费人民币3052元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告沈阳中恒以心建家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告王鑫山承担。
宣判后，中恒公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉请或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：室内漏水应该找楼上业主协商，是私人部分不在物业维修范围内。墙体裂缝是开发商问题，与我方无关。一审被上诉人的证据看不出窗户上有痕迹。阳台空调处有积水，没有证据证明。
被上诉人王鑫山辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、物业费收据、物业服务合同、照片等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所在园区建设方沈阳中恒银座房屋开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，该合同对被上诉人亦具有约束力，上诉人与被上诉人均应依约严格履行。现上诉人已提供物业服务，故被上诉人负有给付物业费的义务。
关于被上诉人应给付物业费数额，一审法院鉴于被上诉人所购房屋存在玻璃划痕、螺丝上绣及空调位置积水问题，上诉人就上述问题有疏于维护公共设施、未尽物业管理义务等服务瑕疵，酌定被上诉人应交纳的自2013年10月5日起至2015年12月4日的住宅物业服务费为3052元并无不当，二审予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳中恒以心建家物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。