甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第340号
上诉人（原审原告、反诉被告）姚喜华，男，1963年9月8日出生，汉族，山西省太原市人，甘肃省人力资源和社会保障厅干部，住兰州市城关区。
上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃省食品股份有限公司商务宾馆（以下简称商务宾馆），住所地兰州市城关区。
法定代表人谈玲，该宾馆总经理。
委托代理人邓洪涛，男，1968年12月28日生，汉族，系商务宾馆职工。
上诉人姚喜华、商务宾馆因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第300号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚喜华、上诉人商务宾馆的委托代理人邓洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年11月10日，姚喜华与商务宾馆签订《住宅房屋拆迁产权调换协议书》1份。双方约定：商务宾馆拆除姚喜华所有的住宅房屋4间，套内建筑面积83.14平方米，姚喜华对被拆除的房屋选择就地安置、产权调换的拆迁安置方式。安置房屋套内建筑面积115平方米，因安置地点在一类地段，故不再增加面积，姚喜华自愿以市场价每平方米2500元从商务宾馆购买建筑面积31.86平方米，公摊另计。房屋产权调换差价结算方式为姚喜华被拆除的房屋套内建筑面积和拆迁还建房屋套内建筑面积相等的部分，姚喜华需向商务宾馆交付每平方米500元的差价，应交结算差价41，570元；姚喜华自愿购买的房屋建筑面积以每平方米2500元计算，姚喜华应向商务宾馆交付31.86平方米的结算差价79，650元。两项合计121，220元，该款项需在交付安置房时一次付清，安置还建房屋产权归姚喜华所有。姚喜华在房屋拆迁后自行过渡，期限自2003年11月10日至2005年11月10日，商务宾馆每月给付过渡费831.40元，一次给付一年的过渡费9976.80元。商务宾馆负责给姚喜华办理房屋所有权证，办证发生的税费按有关规定各自承担。双方还约定了其他事宜。合同成立后，姚喜华履行了交付拆迁房屋之义务，商务宾馆依约向姚喜华支付了一年的过渡费及其他补偿费用。2005年6月3日，姚喜华向商务宾馆书面承诺放弃2004年11月10日至2005年6月5日的拆迁过渡费5625.90元。当月13日，姚喜华向商务宾馆交付产权调换差价103，437.50元，同年12月，商务宾馆将建设完成的位于兰州市城关区东岗西路街道一只船南街66号4单元7层702室交付姚喜华，商务宾馆未向姚喜华支付2005年6月至11月的过渡费，即831.40元／月×5（月）=4157元。2007年6月28日，姚喜华向商务宾馆出具欠条1张，认可其欠商务宾馆天燃气初装费2060元、电子门和防盗门1550元、有限电视费360元，总计欠费3972元并承诺在15个工作日内交清该欠款，但姚喜华事后并未交付商务宾馆。
2010年12月2日，商务宾馆给姚喜华办理了产权登记手续，姚喜华取得了该套住宅房屋的所有权，产权证号为兰房权证（城关区）字第2014**号。该房屋证载房屋性质为经济适用房，证载建筑面积115.83平方米，套内建筑面积103.60平方米。依双方合同约定拆迁安置的产权调换房屋套内面积应为115平方米，商务宾馆少给姚喜华安置套内面积11.40平方米。依合同约定，姚喜华应向商务宾馆交付115平方米的不含公摊面积的房屋差价总计121，220元，姚喜华只交付了103，437.50元，依合同约定尚欠17，782.50元。按国家关于房屋权属登记、房地产交易各项税费缴纳相关规定，以及涉案房屋系经济适用房性质和姚喜华与商务宾馆的约定，姚喜华在取得房屋所有权证时只需缴纳契税，其他税种应由商务宾馆缴纳。即姚喜华应纳税额为115.83平方米×2500元／平方米×1.5%（税率）=4343元，该税款已由商务宾馆垫付，姚喜华尚未给付商务宾馆。
另查明，商务宾馆在为包括姚喜华在内的56户住户办理产权证时支出了有房屋登记机关出具的票据证明的印花税280元、办证手续费10，013.84元、登记费2240元、测绘费6675.89元、办证费12，880元，此部分费用总计32，089.73元。此部分费用每户均摊为573.03元。商务宾馆还代姚喜华垫付了住宅专项维修基金1778.44元。姚喜华因商务宾馆交付的房屋面积与合同约定不符等问题与商务宾馆协商相关事宜未能达成协议，遂酿成纠纷。姚喜华以要求商务宾馆补足合同约定的安置面积为由提起诉讼，经二审终审，驳回了姚喜华的该项请求。
本案在审理过程中，姚喜华申请对商务宾馆交付的安置房屋面积不足部分的损失按市场价进行评估，商务宾馆以安置面积符合合同约定不同意评估。原审法院遂委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司（以下简称格致公司）进行评估，格致公司作出了甘格致评字第（2014）1188号房地产估价报告，该报告结论为涉案房屋每平米的市场价为9998元。该报告送达姚喜华后未提出异议，商务宾馆不同意进行评估也不认可该报告之结论。姚喜华先行垫付评估费5000元。
原审法院认为，姚喜华与商务宾馆签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。姚喜华依约履行了交付被拆迁房屋的合同义务，商务宾馆也已履行了交付安置房屋的合同主要义务，但交付的安置房屋的套内建筑面积比合同约定的面积少11.40平方米，商务宾馆履行合同义务存在瑕疵，商务商馆对姚喜华构成违约。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依此规定，姚喜华主张商务宾馆赔偿因安置房屋面积缺少之损失予以支持，但是，姚喜华于2005年12月入住涉案房屋，2010年12月取得了所有权，姚喜华自此得以准确知晓商务宾馆交付的安置房屋面积缺少的事实，理应在协商不能的情况下，即可诉请商务宾馆赔偿损失，虽姚喜华提起了请求商务宾馆补足差额面积之诉，但由于该项诉请属法律规定的事实上不能履行之行为，被人民法院判决予以驳回，故姚喜华对因房价逐年上涨，致损失继续扩大的部分应承担相应的责任。依据公平原则，为衡平当事人的利益关系，姚喜华请求赔偿损失的范围应扣除此期间房价上涨因素造成的损失扩大部分，对评估价每平方米9998元酌情扣减2000元，即按评估价计算损失应为11.40平方米×9998元／平方米（2014年市场价）=113，977.20元，酌情扣减后商务宾馆赔偿姚喜华损失11.40平方米×7998元／平方米=91，177.20元。另，依合同约定和商务宾馆实际交付房屋的时间，商务宾馆应给付姚喜华拆迁过渡费831.40元／月×5（月）=4157元。姚喜华就该项费用主张利息损失的请求，因过渡费系拆迁人对被拆迁人拆迁过渡时以货币形式的补助金，故该项请求不予支持。商务宾馆辩称拆迁过渡费的诉请已过诉讼时效的理由，因姚喜华自房屋建成后就因房屋面积、安置楼层等问题以不同形式主张权利，故商务宾馆的辩称理由不予采纳。关于姚喜华主张商务宾馆返还多收购房款及其利息损失之请求与事实不符，不予支持。
关于双方约定的安置房屋面积为115平方米是指建筑面积还是套内建筑面积的问题。从合同的文意理解，双方在安置合同中明确约定安置房屋的套内建筑面积为115平方米，公摊面积另计。如果115平方米如商务宾馆所言系建筑面积，则双方在合同中不可能写明“公摊面积另计”之字样。故双方在安置合同中约定的安置房面积为115平方米应指套内建筑面积而非建筑面积。商务宾馆辩称115平方米系建筑面积的解释不予采纳。现商务宾馆实际交付姚喜华的安置房屋建筑面积为115.83平方米，姚喜华以此面积为准并依合同约定的每平方米购买价格向商务宾馆交付房款。具体为姚喜华依合同约定应向商务宾馆交付115平方米的不含公摊面积的房屋差价总计121，220元，姚喜华已交付了103，437.50元，依合同约定尚欠17，782.50元应给付商务宾馆。另，姚喜华就115平方米之外的0.83平方米也应按每平方米2500元向商务宾馆支付房款2075元，两项合计姚喜华应付购房款19，857.50元。商务宾馆反诉姚喜华应交购房款30，575元超出19，857.50元的部分10，717.50元不予支持；商务宾馆为姚喜华垫付的房屋维修基金1778.44元、天燃气初装费和电子防盗门及有限电视费3972元等费用，姚喜华没有证据证明商务宾馆存在恶意收费之事实，故商务宾馆的此部分反诉请求予以支持。在办理产权证时，按国家关于房屋权属登记、房地产交易各项税费缴纳相关规定，以及涉案房屋系经济适用房性质和姚喜华与商务宾馆的约定，姚喜华在取得房屋所有权证时只需缴纳契税，其他税种应由商务宾馆缴纳。即姚喜华应纳税额为115.83平方米×2500元／平方米×1.5%（税率）=4343元，故商务宾馆反诉请求姚喜华给付垫付税款20，559.83元中超出4343元的部分16，216.83元不予支持。根据商务宾馆提供的办证费凭证计算，姚喜华分摊的办证费为573.03元，故商务宾馆反诉请求支付办理产权证费用756.10元中超出573.03元的部分不予支持。商务宾馆应自负未被保护反诉请求部分的诉讼费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告甘肃省食品股份有限公司商务宾馆赔偿原告姚喜华房屋面积不足损失91，177.20元。二、被告甘肃省食品股份有限公司商务宾馆给付原告姚喜华拆迁过渡费4157元。三、驳回原告姚喜华的其他诉讼请求。四、原告姚喜华给付被告甘肃省食品股份有限公司商务宾馆购房款19，857.50元、办证费573.03元、税款4343元、房屋维修基金1778.44元、天燃气初装费和电子防盗门及有限电视费3972元。五、驳回被告甘肃省食品股份有限公司商务宾馆的其他反诉请求。案件受理费元3768元，原告负担1585元，被告负担2183元；反诉费621元，原告负担563元，被告负担58元；评估费5000元原告负担1500元，被告负担3500元。以上第一、二、四项、案件受理费、反诉费及评估费中原、被告互负债务折抵后，被告甘肃省食品股份有限公司商务宾馆于判决生效后10日内给付原告姚喜华69，930.23元。
宣判后，本案双方当事人均不服原审判决，上诉人姚喜华上诉的主要理由为：一、依双方约定上诉人商务宾馆应向上诉人姚喜华安置套内建筑面积115平方米（建筑面积128.58平方米）加上诉人姚喜华自行购买的建筑面积31.86平方米即总建筑面积160.44平方米的住房一套。但上诉人商务宾馆实际向上诉人姚喜华交付的房屋建筑面积为115.83平方米少于合同约定面积44.61平方米、套内建筑面积103.60少于合同约定面积11.40平方米，因此上诉人商务宾馆以市场价多收了24.75平方米的购房款61867.50元，在此情形下，上诉人姚喜华请求上诉人商务宾馆返还差额面积和赔偿购买面积损失的诉请符合法律规定，原审判决上诉人姚喜华还应向上诉人商务宾馆给付购房款19857.50与事实不符；二、上诉人姚喜华2015年取得涉案房屋的所有权证时才知晓自己权利被侵犯，故原审判决不应对评估价进行酌减，损失数额也应按建筑面积12.75平方米×9998元／平方米计算；三、过渡费是上诉人姚喜华受到胁迫后才部分放弃的，并非本人真实意愿，原审应足额予以支持；四、由于涉案房的部分面积为产权调换面积，故上诉人姚喜华应承担的税费只是按市场价购买的31.86平方米房价款的应纳税额，但由于上诉人商务宾馆尚有24.75平方米未实际交付，故原审判决上诉人姚喜华承担4343元税款错误；四、涉案房屋中的天然气初装费、有线电视费上诉人同意给付，但电子门、防盗门属房屋附属物，此费用上诉人姚喜华不应承担。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院支持上诉人姚喜华的诉请。
上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆的主要理由为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋买卖中，如出现面积误差的情况，出卖人只负有双倍返还价款的义务，不应赔偿损失。本案中，上诉人姚喜华房款尚未交清，故上诉人商务宾馆不存在返还房款和赔偿损失的问题；二、上诉人姚喜华2005年就已入住涉案房屋，原审以2014年作出的评估报告为依据进行损失计算，有失公允。综上，请求二审法院驳回上诉人姚喜华的诉讼请求。
经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实正确，予以确认。
本院认为，本案双方当事人对所签《住宅房屋拆迁产权调换协议书》并无异议，且该协议亦不违反法律法规的规定，该协议合法有效。解决双方诉争应以协议约定为基准。根据该协议约定，上诉人商务宾馆负有向上诉人姚喜华交付套内面积115平方米的住房一套的义务，由于该房部分面积由上诉人姚喜华原有住房面积置换，故115平方米的安置面积由两部分构成即：上诉人姚喜华原有住房套内面积83.14平方米加其以2500元／平方米购买的31.86平方米。该协议第三条房屋费用结算亦是依此约定了上诉人姚喜华的付款义务。因此上诉人主张自已购买的31.86平方米不应包含在115平方米之内的理由不能成立。上诉人商务宾馆在履行上述义务时，实际向上诉人姚喜华交付的房屋建筑面积为115.83平方米，套内面积为103.60平方米，该面积为房产部门核实的面积，依此建筑面积与套内面积进行核算，上诉人商务宾馆依据双方协议应向上诉人姚喜华交付的房屋套内面积为115平方米、建筑面积为128.58平方米（115.83平方米／103.6平方米＝1.118，按双方协议应安置的房屋建筑面积为115平方米×1.118＝128.58平方米）。因此，上诉人商务宾馆实际向上诉人姚喜华交付的房屋比约定交付的房屋建筑面积少12.75平方米，套内面积少11.40平方米，上诉人商务宾馆违约。关于上诉人商务宾馆主张应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定确定已方违约责任的主张，由于涉案房屋属拆迁产权调换的经济适用房并非商品房买卖，故其此主张与法相悖，本院不予采信。上诉人商务宾馆虽对评估报告不予认可，但一方面其并无证据证明该评估存在程序和实体的错误；另一方面上诉人姚喜华虽于2005年入住涉案房屋，但其取得产权证时涉案房屋的具体面积才能得知，才能知悉上诉人商务宾馆是否切实履行了合同义务。故原审判决采用该评估报告，并考虑实际情况酌减后所核算上诉人商务宾馆应向上诉人姚喜华承担的损失数额的方法并无不当，但在具体计算时，未考虑到双方“公推另计”的约定，使用缺少的套内面积11.40平方米来计算不当，应以缺少的建筑面积12.75平方米来计算，对此予以纠正，即上诉人商务宾馆应承担的损失数额为101974.50元［（评估价9998元／平方米－2000元／平方米）×12.75平方米=101974.50元］。由于上诉人商务宾馆所交付房屋面积不足，故上诉人姚喜华应履行的房屋费用结算亦发生变动，依协议，上诉人姚喜华应履行的付款为：83.14平方米×500元／平方米=41570元、［（103.60平方米－83.14平方米）×2500元／平方米］=51150元。另，上诉人姚喜华虽对原审判决所认定的办证费573.03元、税款4343元、房屋维修基金1778.44元、天燃气初装费和电子防盗门及有线电视费3972元提出异议，但其并无相应证据证明己方主张，故对此上诉理由本院不予支持。关于上诉人商务宾馆主张上诉人姚喜华应给付12.23平方米（建筑面积115.83平方米－套内面积103.60平方米）价款的问题，依双方约定“公推另计”，对此费用上诉人姚喜华应予承担，即12.23平方米×2500元／平方米=30575元。以上共计133961.47元，上诉人姚喜华实际已付103437.50元，其应再向上诉人商务宾馆给付30523.97元。上诉人姚喜华关于部分过渡费并非其自愿放弃的上诉理由，因其未提供证据予以证明，原审判决对此认定正确。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第300号民事判决主文第二项；
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第300号民事判决主文一、三、四、五项及案件受理费承担部分；
三、上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆赔偿上诉人姚喜华房屋面积不足损失101974.50元。
四、上诉人姚喜华给付上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆购房款123295元、办证费573.03元、税款4343元、房屋维修基金1778.44元、天燃气初装费和电子防盗门及有限电视费3972元，共计133961.47元，扣除已付的103437.50元，应再给付30523.97元。
五、、驳回上诉人姚喜华的其他诉讼请求。
六、驳回上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆的其他诉讼请求。
上诉人姚喜华交纳的一审案件费3768元，二审案件受理费2241，上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆交纳的一审反诉费621元，二审案件受理费2241元，评估费5000元，共计13871元。由上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆负担10867元，上诉人姚喜华负担3004元。
上述上诉人姚喜华与上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆互负债务、一、二审案件受理费、反诉费、评估费折抵后，上诉人甘肃省食品股份有限公司商务宾馆应予本判决生效后十五日内给付上诉人姚喜华83612.53元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白丽娟
代理审判员 赵辉君
代理审判员 冯 诚
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 卢淑娟