河南省柘城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1424民初374号
原告：牛淑萍，女，1959年7月13日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址同上。
委托诉讼代理人：高罡斗，河南心诚律师事务所律师。
被告：河南鑫瑞天龙置业有限公司，住所地郑州市管城区，组织机构代码67945713-7。
法定代表人：吴招楞，男，1969年11月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系该公司总经理，现羁押于柘城县看守所。
被告：柘城县农村信用合作联社，住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，确认地址同上，组织机构代码00587724-X。
法定代表人：吴月英，系该社理事长。
委托诉讼代理人：王青鹏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
原告牛淑萍与被告河南鑫瑞天龙置业有限公司（以下简称天龙公司）、柘城县农村信用合作联社（以下简称柘城信用社）物权保护纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，于2016年6月18日作出（2016）豫1424民初320号民事判决，被告柘城信用社不服，向商丘市中级人民法院提起上诉。商丘市中级人民法院经审理认为原审判决认定基本事实不清，于2017年1月9日作出（2016）豫14民终3401号民事裁定，发回重审。本院于2017年1月20日立案受理后，依法另行组成合议庭于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告牛淑萍及其委托诉讼代理人高罡斗，被告天龙公司法定代表人吴招楞、柘城信用社委托诉讼代理人王青鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛淑萍诉称，于1998年9月份，原告购买柘城县工商银行坐落在柘城县老邮政局东侧、城关初级中学路口的上下三层门面楼（其中一层面向东的地下室），一直占有使用到2009年9月。2009年9月2日，原告通过与被告天龙公司签订《拆迁补偿安置协议书》，原告的该门面楼由被告拆除，由被告天龙公司开发建设了“香港城”。该“香港城”开发竣工后，被告天龙公司将原告回迁安置在“香港城”最东头的一间。原告取得该商铺并装修后，就租赁给了其他人，一直租赁使用至今。原告最近得知，被告天龙公司将该“香港城”的在建楼房抵押给了被告信用联社。二被告签订的抵押合同，不但严重侵犯了原告的合法权益，而且也明显违反法律规定，应当依法认定无效。请求：1、请求依法确认坐落在中原“香港城”最东侧一间一、二层商铺归原告所有，并责令被告天龙公司为原告办理产权过户手续，承担相关过户费用；2、依法认定二被告签订的《抵押借款合同》中涉及原告正在使用的坐落在中原“香港城”最东侧一间商铺的抵押合同无效。
被告天龙公司答辩，依照法律规定，原告应得到的就得到，不应得到的就得不到，请依法判决。
被告柘城信用社答辩，1.原告并非涉案的权力人，不具有诉讼主体资格；2.柘城县农信社与鑫瑞天龙公司之间的抵押借款合同，真实合法有效，并已实际履行，柘城县农信社在签订合同的过程中不存在过失行为；3.柘城县农信社包括涉案房产在整个涉案在建工程整体办理了抵押登记，依法取得了抵押权；4.现有证据不能证明原告从工商银行受让房产和拆迁回迁的事实，退一步来说，在涉案房产办理抵押借款登记期间，即使原告与天龙公司存在交易，柘城县信用社对涉案工程仍然享有优先受偿权，应当受法律保护；5.针对涉案在建工程，农信社已经向商丘中院提起了诉讼，针对涉案工程，已经有十几起案件同时向商丘中院和柘城县法院提起诉讼，本案应当一并移送商丘中院管辖。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1.原告是否具有诉讼主体资格；2.原告请求确认坐落在柘城县××大街香港城最东侧两层商铺归原告所有，并有被1为其办理产权过户手续，并承担相关费用，有无事实和法律依据；3.原告请求二被告签订的抵押借款合同中涉及柘城县××大街香港城最东侧两层商铺抵押合同无效应否予以支持。
原告牛淑萍向本院提供的证据有，第一组原告主体资格适格。1.原告身份证一份；2.被告天龙公司企业登记信息一份；3.被告信用联社企业登记信息一份；证明原、被告主体资格的适格性。第二组原告购买柘城县工商银行房屋证据。4.第007177号房屋所有权证一份；5.柘城县工商银行证明一份；6.照片一张；7.证人潘某、姜某证言各一份；证明于1998年9月份，原告购买柘城县xxx三层门面楼，其中一层是面向xxx的地下室，一直占有使用到2009年9月。第三组该争议商铺应当归原告所有的证据。8.《拆迁补偿安置协议书一份》；9.柘城县××镇人民调解委员会证明一份；10.租赁协议书一份。证明2009年9月2日，原告通过与被告天龙公司签订《拆迁补偿安置协议书》，原告的该门面楼被拆除，由被告天龙公司开发建设了“香港城”。该“香港城”开发竣工后，被告天龙公司将原告原边旧界回迁安置在“香港城”最东头的一间。原告取得该商铺并装修后，通过签订租赁合同就将该商铺租赁给了李四莉，一直租赁使用至今。第四组补强原审第二组证据效力。11、柘城县工商银行原领导班子尤某某、马某某、王某某证言；12、原告购买柘城县工商银行坐落在柘城县xxx门面门楼的国有土地使用证；13、柘城县房地产交易管理所2001年3月1日颁发给原告上述该争议拆迁房的《房屋租赁证》；14、原告于2008年11月28日，与李英签订的上述该争议拆迁房的租赁合同；15、法院根据原告申请，以职权向尤某某、王某某、王某某2、段某某的调查笔录。该组证据证明内容及目的同第二组证据证明的内容及目的，用于补强第二组证据效力。第五组该争议商铺应当归原告所有的证据（补强原审第一次提供证据第三组证据效力）。16、法院根据原告申请，以职权向郑某某的调查笔录及柘城县房屋征收办公室证明，该组证据证明内容及目的同原审第一次提供第三组证据证明目的用于补强原审第一次提供第三组证据效力。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”、2015年4月19日召开的《全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，原告的诉请应当得到支持。
被告天龙公司未向本院提交证据。
被告柘城信用社向本院提供的证据有，第一组证据1、柘城县信用社与河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月24日签订的流动资金借款合同一份；2、柘城县农村信用合作联社与河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月24日签订的抵押合同一份；3、抵押登记权证一份，证号为柘城房建成关镇字第20140005号，登记时间显示为2014年3月21日，抵押权设定日期2014-03-20至2015-09-20；4、河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月6日出具的股东会议决议一份；5、河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月6日出具的股东同意抵押承诺书一份；6、河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月7日出具的借贷申请书一份；7、河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月7日出具的还款计划一份；8、柘城县农村信用合作联社与河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月7日签订的抵押贷款协议书一份；9、河南鑫瑞天龙置业有限公司于2014年3月24日出具的借款借据一份；证明内容：柘城县农村信用合作联社与河南鑫瑞天龙置业有限公司之间的抵押借款行为，真实、合法、有效，并办理了抵押登记说手续，对涉案在建工程整体享有抵押权。第二组证据10、柘城县农村信用合作联社起诉河南鑫瑞天龙置业有限公司的民事起诉状一份；商丘市中院作出的案号为（2016）豫14民初字65号民事裁定书一份；11、2016年9月14日柘城县人民法院向柘城县农村信用合作联社发出的参加诉讼通知书十四份，内容为通知柘城县农村信用合作联社参加陈某某等人起诉河南鑫瑞天龙置业有限公司的诉讼；12、民事起诉状14份，内容为陈某某等人向商丘中院起诉河南鑫瑞天龙置业有限公司、柘城县农村信用合作联社，请求确认购买权；13、民事起诉状13份，内容为陈某某等人向柘城法院起诉河南鑫瑞天龙置业有限公司，要求为购买的房屋办理房产登记手续；证明内容：柘城县农村信用合作联社已经对河南鑫瑞天龙置业有限公司以金融借款合同纠纷提起诉讼，要求归还借款及主张对抵押物的优先受偿权；同时与本案相同情况的纠纷也已经分别在柘城法院、商丘中院提起诉讼，因包括本案在内的诸案正在审理，商丘市中级法院已经对柘城县农村信用合作联社的起诉裁定中止审理。同时证明柘城法院与商丘中院分别联审理的安家属同一事实，两级法院管辖发生冲突，应统一移交中院审理。第三组证据14、涉案商铺照片，证明内容：所有涉案房产均为商铺，不存在生存权问题。第四组证据15、2012年6月12日，河南鑫瑞天龙置业有限公司与柘城县农村信用合作联社签订的流动资金借款合同、抵押合同、2013年6月6日股东同意展期抵押承诺书、2013年6月8日抵押贷款展期协议书各一份、抵押权证一份，抵押期限为2012-05-18至2014-03-18。证明内容：2012年6月12日，河南鑫瑞天龙置业有限公司在柘城县农村信用合作联社抵押贷款抵押的就是涉案的在建工程，并办理抵押登记手续，涉案抵押物始终处于抵押登记状态。
被告天龙公司对原告提供的证据无异议。
被告柘城信用社对原告提供的证据异议如下：证据1仅是原告的身份信息，不能证明原告的主体资格是否适格。证据4房产证显示的所有人是工商银行，是属于工商银行总行还是柘城县工商银行不清楚。证据5党支部出具的证明，党支部与工商银行不是一个主体，党支部无权处置属于工商银行的所有财产，该证明不显示是由何人出具，也没有提供党组进行研究的记录，房产证上显示的房屋属于全民性质，不能仅凭党支部的证明就将工商银行的所有财产转为个人，并且没有提供转让的合同和付款方面的证明。证据6照片不能证明房产由原告占有使用的事实。证据7两个证人未出庭，无法核实其真实身份，是否本人书写无法核实，房屋属于不动产不能凭个人书面证言来证明房屋所有权的归属，也不能证明原告实际占有使用。证据8该协议第四条被划掉，不属于该协议事项，第四项约定是关于回迁的问题，该协议只是约定了补偿款，由于该条已经被划掉，因此该协议书原告不涉及回迁的问题。证据9拆迁补偿协议被划掉的部分约定优惠价是4000元每平方，而该证明为经协商同面积安置门面房，前后悬殊大，未经工商银行参与调解委员会直接把工商银行的财产处置，导致国家财产流失，并免除了付款义务，既然是调解协议，就应当双方签字认可，而该协议并未经工商银行同意。对证据10承租人的身份无法核实；对证据11尤某某的证言，该证人未出庭，无法核实身份，其证明该房屋是有偿转让给原告，但是本案没有任何付款方面的证言，尤某某的身份不明确，没有证据证明他所任的职务，并且证明显示是党组研究，党组和工商银行不能视为是同一个组织。对马某某的证言，无法核实其身份和职务，马某某也证明是有偿转让，在没有任何付款的情况下，是怎么有偿转让的。对王某某的身份和职务无法核实，其也不能证明是有偿转让。该三人均未出庭，无法核实真实身份，也没有证据证明在银行所任的职务，三人所证明的有偿转让与事实不符，卷宗中没有任何有偿付款的证据。证据12土地使用证没有原件，复印件也不清晰，无法核实，与本案没有关联性。证据13-14该两份证据不能证明与本案的涉案房产有关联性，即使对原房屋进行了出租，也不能证明对原房屋有所有权，并且该出租也不是针对现有房屋的出租。证据15尤某某、王某某、段某某该三人在原银行所任职务均是其个人陈述，该三人均陈述原房屋系有偿转让给原告，除了该三份证据外，没有其他的收款证明，即使该三人系银行党组的成员，也没有权力对该房屋作出处置，即使对原房屋作出了处置，与本案争议的现有房产没有任何关联性，原拆迁安置补偿协议写的非常明确是进行补偿并不是回迁。对证据16该证人的调查笔录，虽然郑某某承认原人民调解委员会的证明是有其出具，但是该房屋系工商银行的国有财产，并不能由郑某某个人来决定把涉案的房屋归原告所有，调解过程中工商银行作为房屋所有权的一方没有参与。对房屋征收办公室的证明有异议，由于原房屋属于工商银行，所谓的征收办公室无权将新建房屋指定给原告。
原告牛淑萍对被告柘城信用社提供的证据及证明目的的真实性不表异议，因为证明目的是抵押物始终处于抵押登记状态，但是该证据并不能支持被告柘城信用社有优先受偿权的证明目的，根据2015年4月19日民事审判会议纪要第三十九条的解释人民法院应依法支持原告有优先受偿权的请求。
上述证据经综合分析本院并核实了部分证据，综合予以认定。
经审理查明：1998年9月，原告牛淑萍购买中国工商银行股份有限公司柘城支行坐落在柘城县××中原XXX三层门面楼（其中一层面向东为地下室），一直占有使用到2009年9月。因被告天龙公司在此位置进行房地产开发，2009年9月2日，原告与被告天龙公司签订《拆迁补偿安置协议书》，原告的该门面楼由被告天龙公司拆除，被告天龙公司开发建设“香港城”。后原告与被告天龙公司又在柘城县××镇人民政府的主持调解下，被告天龙公司将原告原址同面积回迁安置门面房同意给原告，互不找补。原告取得该商铺后进行装修，于2013年8月31日租赁给他人，一直租赁使用至今。原告现得知，被告天龙公司将该“香港城”的在建楼房抵押给了被告信用联社，为此产生纠纷，原告起诉来院。
另查明，2012年6月12日，被告天龙公司向被告柘城信用社贷款1500万元，被告天龙公司用自己位于柘城县××大街与文庙大街交叉口在建工程“香港城”1-2层商铺抵押，在房管部门办理抵押登记手续，抵押期至2014年3月18日。该笔贷款偿还后于2014年3月24日天龙公司再次向柘城县农村信用合作联社贷款3000万元，仍用该商铺作抵押。
本院认为，原告牛淑萍与被告天龙公司于2009年9月2日签订的拆迁补偿安置协议书，是双方真实意思的表示，合法有效，依法予以保护。后双方就回迁事宜在当地政府部门有关人员的协调下，被告天龙公司同意给付原告原址同面积安置门面房，互不找补。从而双方对原拆迁补偿安置协议书进行了变更，这样原告就依法取得了涉案房屋，房屋交付后原告进行装修并于2013年8月31日将涉案房屋对外出租。原告合法占有涉案房屋截止到现在被告天龙公司并未提出异议，从这一行为上看也说明了被告天龙公司对此事是明知并许可的。被告柘城信用社与被告天龙公司于2012年6月12日签订的抵押借款合同，将包括涉案房屋在内的、天龙公司开发的“香港城”商住小区1-2层商铺作抵押，并办理了抵押登记手续，抵押期至2014年3月18日。该笔贷款偿还后天龙公司于2014年3月24日再次向柘城信用社贷款3000万元，仍以该商铺作抵押。作为被告柘城信用社在被告天龙公司第二次申请贷款时有义务查清抵押房屋是否发生变化，而此时该涉案房屋天龙公司已交付原告并出租他人营业使用，被告柘城信用社对此应视为明知仍让被告天龙公司进行抵押，有一定过错。再者根据相关法律规定可以认定原告依法享有的拆迁安置权利是原告的被拆迁房屋物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护；抵押权人就补偿安置房屋主张行使抵押权时，被拆迁人请求优先取得补偿安置的房屋，应予支持。所以原告取得补偿安置的房屋的权利优先于被告柘城信用社与被告天龙公司签订的借款抵押合同的抵押权。被告天龙公司在明知道涉案房屋经有关机关协调给付了原告的前提下，隐瞒真相，以合法的形式掩盖其目的，仍然与柘城信用社签订借款抵押合同，严重侵犯了原告的合法权益，双方所签订的借款抵押合同涉及本案房屋部分应属无效。被告柘城信用社以此借款抵押合同可以追究被告天龙公司的欺诈、违约行为。被告柘城信用社辩称其不是本案的适格被告；本院认为柘城信用社作为签订涉案房屋借款抵押合同的一方相对人，本案的处理结果同其有利害关系，所以其应为本案适格的被告，故该辩称意见不予采信。关于被告柘城信用社辩解应将本案移送商丘中院管辖的意见，经查被告柘城信用社提供的商丘中院民事裁定书，只能证明柘城信用社在商丘中院向天龙公司提起的民事诉讼已经中止审理，故被告柘城信用社该辩解意见本院不予支持。原告请求被告天龙公司协助原告办理涉案房屋产权手续本院予以支持。由于原告是按照原址同面积回迁的，且互不找补，所以被告天龙公司应按原告占有的现有面积协助过户。原告要求被告承担相关过户费用的诉讼请求，因双方对此未有约定，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告河南鑫瑞天龙置业有限公司与被告柘城县农村信用合作联社于2014年3月24日签订的抵押借款合同中涉及原告牛淑萍回迁的柘城县中原大街“香港城”最东侧一间一、二两层商铺的抵押合同无效；
二、确认坐落在中原大街香港城最东侧一间一、二层商铺归原告牛淑萍所有，被告河南鑫瑞天龙置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告牛淑萍办理房屋产权手续；
三、驳回原告牛淑萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告河南鑫瑞天龙置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费（或向商丘市中级人民法院交纳，户名商丘市财政局，开户行中原银行商丘慧商支行，账号80×××11）。
按撤回上诉处理。
审判长 王国富
审判员 刘美娟
审判员 李 华
二〇一七年十二月二十五日
书记员 苏于芮