广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第66号
原告：陈若兰，女，1983年12月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：。
法定代表人：张存，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，住广州市东山区。该公司职员。
委托代理人：伍浪岩，男，1977年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。该公司职员。
原告陈若兰诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司在答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市越秀区人民法院审理。本院依法作出民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2014年5月10日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理，原告陈若兰，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司的委托代理人伍浪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广州市花都区梯面镇珠高埔编号为0905001号地块的云梯山庄第6号楼202房，房屋总价467808元。合同第十八条约定，被告应在商品房交付使用后720天内向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。否则，按本合同附件五第六条关于办证及逾期办证违约责任的约定第一项：从《商品房买卖合同》约定的最后办证期限之日至实际交付之日止，被告须每日向原告支付原告实际已付房价款总额的0.01%的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止。合同第十条约定：被告交楼后，不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务，包括办理产权证的义务等，也不得以延期交楼为借口，延期办理房屋产权证。被告于2009年12月向原告发出交楼通知，于2009年12月31日收楼，但至今尚未办妥产权证予原告，应向原告支付违约金。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，被告应从逾期之日起，每日按总房价款0.01%的标准支付违约金直至房产证办妥之日止。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理涉案房屋房产证并交付给原告；2、被告向原告支付延迟办理产权登记违约金，按每日总房款467808元的0.01%标准，从2011年12月21日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为23390元；3、若被告最终无法办理涉案房屋产权证，原告保留继续诉讼的权利；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：答辩意见如下：1、被告同意为原告办理产权证。2、对于违约金，我方同意支付违约金，但是违约金应从原告实际收楼的720日后，即应从2013年11月12日开始计算，按每日0.01%标准，最高额不能超过原告已付房款的5%，且应在交付房产证时才一并支付。3、原告的第三项诉讼请求不明确，应予驳回。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年1月6日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090001号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄自编1-6、18-20号楼／6、7层的商品房。
原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2009年5月29日签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄6号楼202房，该商品房用途为住宅，建筑面积130.33平方米，其中，套内建筑面积111.06平方米。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4212元，总金额467808元，付款方式为按揭贷款方式。第八条约定逾期付款的违约责任：……如果按揭银行未将全部按揭贷款直接划入监控账户，视作乙方违约，甲方有权要求乙方按每日未入监控账户的按揭款金额的0.5‰的标准支付违约金，直至全部按揭款项进入监控账户。甲方应当在2009年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第十八条约定产权登记：甲方办理。甲方应当在该商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十九条约定迟延办理产权登记的违约责任：详见合同附件五第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定。附件五合同补充协议第四条约定逾期付款之违约责任：乙方应当按照合同约定及时支付房价款，如乙方未按约定支付房价款或未采取其他甲方认可的付款手续的，乙方应从违约之日起每日按总房款的万分之五向甲方支付违约金，逾期累积超过30天后，甲方有权单方面解除合同。如甲方要求解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于总房价款10%的违约金并承担解除合同的所有费用。第五条关于交房及逾期交房违约责任的补充约定：甲方交房时间逾期不超过180天，每逾期一日按乙方实际已付房款万分之一支付逾期交房违约金；如果逾期超过180天仍未能交付乙方使用的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方须每日向乙方交付乙方实际已付的房价款总额的万分之二的违约金。但最高不超过乙方实际已付房款的5%。第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定：如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择不退房的，从《商品房买卖合同》约定的最后办证期限起至实际交付之日止，甲方须每日向乙方支付乙方实际已付的房价款总额的万分之一的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止，但最高不超过乙方实际已付房款的5%，并于领取房产证时一次性支付给乙方。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。第十五条协议效力约定：补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与补充协议不一致的，甲乙双方同意以补充协议约定为准。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了全部房款467808元。被告于2011年11月23日将涉案房屋交付原告使用。至法庭辩论终结前，涉案房屋所在工程尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告未办妥涉案房屋的房地产权登记。
为查明原告是否具有购买涉案房屋的资格，涉案房屋能否继续交易，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函咨询，该局复函：涉案房屋已于2009年12月14日办理了预购商品房预告登记（登记字号：09预登03916385），根据有关规定，广州市从2010年10月15日起实行“限购”政策，该房不受“限购”政策影响。
诉讼中，原告认为合同补充协议第六条约定的违约金“最高不超过实际已付房款的5%”是霸王条款，根据广州市房地产买卖格式合同及行规，逾期办证违约金是按每日0.05%，涉案合同约定的是每日0.01%。且合同对原、被告因逾期付款和逾期办证应承担的违约责任约定不对等，故本案逾期办证的违约金应不以已付房款总额的5%为限。
另查，因被告迟延向原告交付涉案房屋，原告向本院提起民事诉讼，本院立为（2011）穗花法民三初字第487号案，并于2011年10月28日作出民事判决，判决被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付迟延交楼违约金23390元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行。原告向被告支付了全部房款，被告逾期未为原告办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，原告请求被告办理涉案房屋的房地产权证并支付迟延办证违约金，理据充分，本院予以支持。
关于违约金计算的起始日期。根据合同补充协议第六条约定，被告逾期办妥房产证，原告选择不退房的，违约金应自合同约定的最后办证期限起计付。对于“合同约定的最后办证期限”，根据合同第十八条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内办妥房产证。其中“商品房交付使用”在时间界点的确定上存在两种不同理解，即合同约定的商品房交付使用时间或实际交付使用时间，为此，需要对该条款依法进行合同解释。从合同条款考察，合同补充协议第五条约定了被告迟延交房的违约责任。就被告迟延交房一项，本院作出的（2011）穗花法民三初字第486号生效民事判决已判令被告承担迟延交房的违约责任。从合同目的考察，如果将合同第十八条约定的“交付使用”时间界定为合同约定的交付使用时间，将导致被告承担迟延交房责任和迟延办证责任范围的重叠。而对被告迟延交房的违约行为进行双重处罚，将加重被告的合同义务，亦有违民事活动应遵循的诚实信用原则。综上，合同第十八条约定的“交付时间”应理解为被告向原告实际交付涉案房屋的时间，即2011年11月23日。故被告应在2013年11月13日之前为原告办妥涉案房屋的房地产权证并交付给原告，因此迟延办证违约金应从2013年11月14日起计算。被告抗辩要求迟延办证违约金从2013年11月12日起计算，是其在法律规定范围内自行处分其民事权利，本院予以采纳。原告要求违约金从2011年12月21日起计付理据不足，本院不予支持。
关于违约金计付标准，本院认为，根据合同补充协议第六条约定，迟延办证违约金应以已付房款为本金，按每日0.01%的标准计付，违约金总额应以已付房款的5%为限。该约定是双方当事人的真实意思表示，原告认为该条约定的违约金“最高不超过实际已付房款的5%”是霸王条款理据不足，本院不予采纳。原告认为合同对原、被告因逾期付款和迟延办证应承担的违约责任约定不对等，故要求违约金总额应不以已付房款的5%为限的请求，本院认为，虽然合同对逾期付款违约责任以及迟延办证违约责任的约定并不相同，但是逾期付款违约责任和迟延办证违约责任是双方签订合同时所确认，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”合同补充协议第六条明确约定了迟延办证违约金的计算方式，这是双方约定对迟延办证所产生的损失赔偿额的计算方法。原告亦无提供证据证明因被告迟延办证对其造成的损失大于合同约定的违约金数额。原告以合同对双方违约责任的约定不对等为由，要求违约金总额不以已付房款的5%为限依据不足，本院不予支持。原告请求若被告最终无法办理涉案房屋产权证，原告保留继续诉讼的权利的诉讼请求，本院认为，该项请求属尚未发生的事实，原告该项主张缺乏事实基础，本院不予支持。
关于被告应向原告支付违约金的时间。被告抗辩认为根据补充协议第六条约定，违约金的支付时间是原告领取房产证时一次性支付，现在还不到支付违约金的期限。本院认为，该条为合同约定的支付违约金的履行期限。因被告逾期办证已构成违约，而约定的“原告领取房产证”的时间尚不明确，原、被告亦无法就办妥房产证的时间达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，原告可随时要求被告履行。因此，对于被告迟延办证产生的违约金，原告可随时要求被告支付。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告陈若兰办妥位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄第6号楼202号房的房地产权属证书并交付给原告陈若兰；
二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司应向原告陈若兰支付从2013年11月12日起至被告将位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄第6号楼202号房的房地产权属证书交付给原告之日止的迟延办证违约金（违约金以467808元为本金，按每日0.01%的标准计算，其中至判决生效之日止的违约金在本判决发生法律效力之日起十日内支付，自判决生效之日起至被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司将上述房地产权属证书交付原告陈若兰之日止的违约金于每月的最后一日逐月支付，违约金总额以不超过23390元为限）；
三、驳回原告陈若兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费384元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
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审 判 长 王 璇
人民陪审员 黄龙辉
人民陪审员 袁伟峰
二〇一四年八月××日
书 记 员 邓国靖