安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖15民初74号原告：张先俊。委托诉讼代理人：胡正军，安徽胡正军律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。被告：潘九成。被告：王永芳。以上两被告共同委托的诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。以上两被告共同委托的诉讼代理人：祁和林，安徽皋陶律师事务所实习律师。被告：安徽省中平置业有限公司。法定代表人：廖贵斌，董事长。委托诉讼代理人：谭劲松�安徽徽安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦，安徽徽安律师事务所律师。原告张先俊与被告潘九成、王永芳、安徽省中平置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张先俊的委托诉讼代理人胡正军，被告潘九成、王永芳共同委托的诉讼代理人程光傲、祁和林，被告安徽省中平置业有限公司（以下简称中平置业公司）的委托诉讼代理人谭劲松的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张先俊向本院提出诉讼请求：1、撤销六安市中级人民法院作出的（2016）皖15执异6号裁定，驳回被告潘九成、王永芳的执行异议；2、许可对“鑫泰钢铁物流园”3栋161、162、1121、1122号房屋的执行；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：因原告与被告中平置业公司民间借贷纠纷�案，2013年12月10日，六安市中级人民法院依据原告申请查封包括涉案房产“鑫泰钢铁物流园”3栋161、162、1121、1122号房屋在内的房产。2014年9月10日，六安市中级人民法院作出（2014）六民二初字第00068号《民事调解书》结案。被告中平置业公司未履行生效法律文书确定的义务，原告申请强制执行。2015年11月16日，六安市中级人民法院作出（2015）六执字第00178－1号《执行裁定书》，裁定将第三人开发的六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋、第3栋112套房屋及所占土地使用权交付原告以物抵债。被告潘九成、王永芳对法院处置的“鑫泰钢铁物流园”3栋161、162、1121、1122号房屋提出书面异议。六安市中级人民法院于2016年2月17日举行公开听证，并于2016年4月25日作出（2016）皖15执异6号《执行裁定书》，裁定认为被告的异议理由成立，同时撤销了对“鑫泰钢铁物流园”3栋161�162、1121、1122号房屋的查封、拍卖及抵付措施。原告认为，六安市中级人民法院2016年4月25日作出的（2016）皖15执异6号《执行裁定书》，认定签订合同、交付并占有涉案房屋的事实错误，采信无关联证据，适用法律错误，导致（2016）皖15执异6号《执行裁定书》错误，依法应当撤销。第一，被告潘九成、王永芳提交的2012年6月1日《商品房买卖合同》不具有真实性，其所谓转给第三人的购房款实际是民间借贷转账银行流水拼凑而成，债务人廖贵宾或魏日强；仅有一笔2012年4月11日被告王永芳向被告中平置业公司转账10万元，还是在2012年6月1日签订《商品房买卖合同》之前。第二、案外第三人李逢国、王兆成、吴雪莲、高青山与被告中平置业公司签订《商品房买卖合同》及备案的时间等与本案签订合同时间均有不同，无任何关联，并不能认定被告潘九成、王永芳签订合同事实的证据，也不能否定涉案房屋未备案的事实；被告潘九成、王永芳在2012年7月23日合法占有该房产的证据均为空白的格式单据，没有证据证明实际填写人和填写时间，其中补偿协议中已付款为1104645元，与被告潘九成陈述和举证的付款904646元相互矛盾，根本不具有真实性。第三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规范的是买卖合同未过户情形，（2016）皖15执异6号《执行裁定书》予以适用明显错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品�系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，被告潘九成、王永芳并不享有能够排除执行的权利。为维护自身的合法权益，特提起诉讼。潘九成、王永芳辩称，1、六安市中级人民法院（2016）皖15执异6号裁定书认定事实清楚，证据充分，裁定撤销对潘九成、王永芳的执行措施完全正确，要求驳回原告的全部诉请；2、原告在诉状中诉称潘九成、王永芳的购房款为民间借贷拼凑而成，与事实完全不符，如果为民间借贷，法院可以无条件执行潘九成、王永芳所购房屋，潘九成、王永芳不仅为真实的购房户，而且为做钢材生意的生意人，与中平置业公司间是真正的房屋买卖关系；3、潘九成、王永芳与中平置业公司签订的房屋买卖合同合法有效，作为购买人已经按约支付了全部的购房款项，开发商也履行了购房义务，两人也占有、使用该房屋长达数年；4、依据买卖双方所签订的商品房买卖合同第15条，潘九成、王永芳购房与开发商签约时约定办理购房备案登记的手续，责任人是出卖方，由于两人均在经商，偶尔回来居住，没有办理备案手续的责任不在潘九成、王永芳。中平置业公司辩称，1、对六安市中院（2016）皖15执异6号裁定书无异议；2、该案潘九成、王永芳尚欠余款，中平置业公司回去核实后予以结算；3、中平置业公司不应承担本案的诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张先俊与被告中平置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书，确认双方自愿达成的如下协议：一、被告安徽省中平置业有限公司于2014年11月15日前偿还原告张先俊借款3100万元；二、如被告安徽省中平置业有限公司逾期不能偿还，被告安徽省中平置业有限公司自愿以1700万元为基数，从2013年11月15日起，按银行贷款年利率6.8%四倍计付利息至付清为止；三、案件受理费199300元减半收取为99650元、保全费5000元，合计104650元，由被告安徽省中平置业有限公司负担。该调解书生效后，中平置业公司未能按调解书履行付款义务。张先俊依法申请执行，本院对诉讼保全的涉案房屋进行评估、拍卖，经三次拍卖因无人竞买登记而流拍，张先俊申请以第三次拍卖保留价接受涉案资产以物抵债，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，裁定将涉案房屋交付张先俊，抵偿其债权。2015年12月7日，潘九成、王永芳提出执行异议，本院作出（2016）皖15执异6号执行裁定书，裁定撤销本院对被执行人安徽省中平置业有限公司开发的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋（均为一至三层）的查封、拍卖及抵付措施。另查明：2012年6月1日，潘九成、王永芳与中平置业公司共签订四份商品房买卖合同，购买鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋（均为一至三层）。合同的主要内容有3栋161号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋162号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋1121号，面积130.02平方米，单价3360元，总价436867元，付款方式按揭贷款，首付款226867元；3栋1122号，面积129.18平方米，单价3360元，总价434045元，付款方式按揭贷款，首�款224045元；以上四套房产合同总价1744646元，首付款合计904646元。2013年7月23日，双方履行了交房义务。本院认为：被告潘九成、王永芳对中平置业公司享有的债权系金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人潘九成、王永芳对登记在被执行人中平置业公司名下的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋提出异议，必须同时符合以下情形方能排除法院执行，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。被告潘九成、王永芳提起执行异议，必须举证证实其对涉案商业用房享有权利，并同时具�上述条件，能够排除法院的执行。结合本案的举证、质证，可以确定潘九成、王永芳与中平置业公司之间所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且双方之间已于2013年7月办理了房屋交接手续，在人民法院查封之前，潘九成、王永芳已实际占有了涉案房屋。但是，通过庭审举证查明的事实来看，潘九成、王永芳二人至今仍未支付中平置业公司全部的购房款，亦未将下剩的购房款按照本院的要求交付执行。故潘九成、王永芳对涉案房屋不享有排除法院执行的权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、准许执行张先�申请执行的被执行人安徽省中平置业有限公司开发的“鑫泰钢铁物流园”3栋第161、162、1121、1122号房屋（均为一至三层）；二、驳回张先俊的其他诉讼请求。案件受理费20502元，由被告潘九成、王永芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  王世如代理审判员  高 华代理审判员  蔡金贺二〇一六年十一月一日书 记 员  袁 敏附：相关法条附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。