苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初5217号原告：朱玉珍，女，汉族，1955年10月16日生，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：陈健，江苏兰创律师事务所律师。被告：付延芳，女，汉族，1971年5月2日生，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：何孝杰，男，汉族，1974年3月17日生，住河南省商城县。被告：张雪明，男，汉族，1967年12月10日生，住江苏省苏州。被告：苏州工业园区得利荧光电器有限公司，组织机构代码752016849，住所地江苏省苏州工业园区跨塘分区。法定代表人：张雪明。原告朱玉珍与被告付延芳、张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月20日立案受理，因被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司下落不明，本案采用公告方式送达，并转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员蔡培建、秦晓明组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈健，被告付延芳的委托诉讼代理人何孝杰到庭参加诉讼，被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告朱玉珍的诉讼请求为：1、请求依法撤销（2016）苏0591执异9号执行裁定书；2、请求依法判决撤销（2013）园执字第0182号协助执行通知书；3、解除对苏州工业园区金益新村108幢202室房产的查封措施；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告庭审后撤回上述第一项、第二项诉讼请求，并解释其保留的诉请意思为：请求法院判令不得对苏州工业园区金益新村108幢202室房产采取强制执行措施。事实及理由：2003年8月26日，原告与原案被执行人张雪明签订房屋买卖合同，张雪明将坐落于金益新村12幢204室（现为金益新村18幢202室）拆迁房屋出售给原告，房屋建筑面积93.3平方米，房屋总价为295000元，后双方约定成交价涨至31万元。合同签订后，原告依照约定按时全额履行了付款义务。2004年4月17日，张雪明将该房屋实际交付给原告，原告接受房屋后即将该房屋交付了下家买受人王建清，王建清对房屋进行了装修，并实际使用该房屋至今，期间该房屋的所有相关费用及开通手续均由王建清办理。2005年12月23日，该房屋初始登记在张雪明及其配偶沈建妹名下。此后，原告多次以各种方式要求张雪明、沈建妹履行办理房产过户手续，但两人债务缠身，开始避而不见，直至音讯全无。2014年8月19日，应张雪明、沈建妹其他债权人要求，苏州工业园区人民法院作出了（2013）园民初字第1327号民事判决，将该房屋再次确权给了张雪明、沈建妹共同所有。2013年3月28日，贵院依据（2013）园执字第0182号协助执行通知书将该套房屋依法查封。2015年4月9日，原告诉诸贵院，要求确认原告与张雪明、沈建妹签订的房屋买卖合同依法有效，并要求张雪明、沈建妹配合办理该房屋的过户手续。2015年11月9日，贵院作出（2015）园民初字第01249号判决书，该判决认定原告与张雪明、沈建妹签订的房屋买卖合同依法有效，并在审理中查明认定原告已经履行了全部付款义务，但碍于该房屋已经被法院多次查封，故暂时无法办理过户手续。综上，原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经全部支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告的情形完全符合该司法解释规定的情形，且原告在房屋买卖过程中，不存在过错，贵院应将该查封房屋解封处理。原告因对（2016）苏0591执异9号执行裁定书有异议，为此提起执行异议之诉。被告付延芳辩称：拆迁房出售需要所有安置人共同签字，本案由法院依法判决。被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司未到庭答辩。经审理查明，2013年5月，叶杨学起诉张雪明等人代位权纠纷一案，诉请为：1、对张雪明等七人共有的拆迁安置房屋即苏州工业园区娄葑街道金益新村31幢403室、404室、108幢202室房屋依法分割，确认金益新村108幢202室房屋归属张雪明、沈建妹所有。2、被告承担本案诉讼相关费用。本院（2013）园民初字第1327号生效民事判决书已认定如下事实：张四海、陈金珠系夫妻关系，张雪明系两人儿子，张红妹系两人女儿。张雪明与沈建妹系夫妻关系，张倩岚系两人女儿。包雪娟系张红妹女儿。2002年1月15日，张雪明、沈建妹、张四海、陈金珠、张倩岚、张红妹、包雪娟共七人获得动迁安置房屋三套，分别位于苏州工业园区金益新村108幢202室（94.64平方米，附有15.12平方米车库）、31幢403室（94.26平方米，附有12.87平方米车库）、31幢404室（72.30平方米，附有5.51平方米车库）。该三套房屋办理产权后的登记所有人为张雪明，另记载有安置人口沈建妹、张四海、陈金珠、张倩岚、张红妹、包雪娟。叶杨学作为张雪明、沈建妹判决确定的债权人请求代位析产，本院判决认定：确认苏州工业园区金益新村108幢202室房屋及附属车库产权归属张雪明、沈建妹共同共有；确认位于苏州工业园区金益新村31幢403室、404室房屋及附属车库产权归属张四海、陈金珠、张倩岚、张红妹、包雪娟共同共有；张雪明、沈建妹于本判决生效之日起七日内共同支付张四海、陈金珠、张倩岚、张红妹、包雪娟226530.29元。2015年4月，朱玉珍因动迁房买卖合同纠纷起诉张雪明、沈建妹，诉请为：1、确认双方于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、张雪明、沈建妹立即协助朱玉珍将苏州工业园区金益新村108幢202室房屋（含附属车库）过户至原告名下；3、诉讼费由张雪明、沈建妹承担。本院（2015）园民初字第01249号生效民事判决书查明如下事实：2003年8月26日，张雪明（甲方）与朱玉珍（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方将苏州工业园区金益新村12幢204室房屋（包括独用车库归原告所有）出售给乙方，房屋建筑面积93.3平方米，房价为295000元；首期付款215000元，拿到钥匙后付60000元，余款20000元待过户后付清；如出让房屋产权发生纠纷概由甲方负责清理；合同签订后原告付款，即行交付房屋；违约方须赔偿房款总额的25%给对方，居间方佣金也由违约方全额支付等。“甲方”落款处签名为“张雪明、沈建妹”。朱玉珍在该案审理中陈述：签订合同时就张雪明一人在场，两签名（“甲方”落款处）均为张雪明所签；双方协商办理房产证时，张雪明、沈建妹均在场，沈建妹并未反对，沈建妹知晓卖房之事。2004年4月17日，张雪明出具《收条》一张，内容为：“今收到朱玉珍房屋转让款￥290000元，大写贰拾玖万元整。特此为凭。”2006年7月23日，张雪明出具《收条》一张，内容为：“今收到朱玉珍购房款人民币贰万元整。”原告朱玉珍陈述：2003年8月26日，原告支付张雪明购房款110000元；2003年9月4日，原告支付张雪明购房款105000元；2004年4月17日，张雪明将涉案房屋钥匙交付原告，截止交钥匙当天，原告共付被告290000元，故被告张雪明当天出具了290000元收条；2004年4月17日当天，原、被告约定房价涨到310000元，故余款20000元约定于房屋过户时支付，但原告实际于2006年7月23日将余款20000元支付被告；原告接受房屋后不久就将房屋交由案外人王建清实际使用至今，该房屋所有相关费用及开通手续均由王建清支付和办理。该案另查明：苏州工业园区金益新村108幢202室房屋及附属车库于2005年12月23日登记产权于张雪明、沈建妹名下，自2013年3月29日起陆续被本院（2013）园执字第0182号、0246号、0422号、0749、2750号《协助执行通知书》及苏州市吴中区人民法院（2014）吴执字第0096-1号《协助执行通知书》多次查封。本院（2015）园民初字第01249号生效民事判决书认为：原告朱玉珍与被告张雪明、沈建妹于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，被告沈建妹的姓名由其配偶被告张雪明代签，被告沈建妹未提异议，且根据原告朱玉珍陈述，双方协商办理房产证时，沈建妹在场并未反对，沈建妹知晓卖房之事，故应认定《房屋买卖合同书》有效。但因《房屋买卖合同书》中约定的金益新村12幢204室房屋即为金益新村108幢202室诉争房屋已被法院查封，在查封措施解除前无法办理过户手续，故朱玉珍诉请张雪明、沈建妹协助原告将诉争房屋及附属车库过户至原告名下，本院碍难支持。本院判定：确认朱玉珍与张雪明、沈建妹于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》有效；驳回朱玉珍的其他诉讼请求。另查明，付延芳与张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年8月17日作出（2012）园民初字第0493号民事判决书，依该裁判:一、张雪明应在本判决生效后十日内归还付延芳借款1000000元；二、如张雪明未按期履行第一项付款义务的，付延芳有权对抵押登记在苏州工业园区得利荧光电器有限公司名下机器设备折价或者拍卖、变卖款在1000000元之内享有优先受偿权。张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司未按协议履行，付延芳于2013年1月14日向本院申请执行，执行标的为1014490元，执行案号为（2013）园执字第0182号。执行过程中，本院于2013年3月28日依（2013）园执字第0182号协助执行通知书查封张雪明名下位于苏州工业园区金益新村108幢202室房屋一套。2003年9月3日，王建清与朱玉珍签订《房屋买卖合同书》一份，朱玉珍将坐落于金益新村12幢204室（现为金益新村108幢202室）房屋出售给王建清，房屋建筑面积93.3平方米，房屋价款为34万元。双方约定，首期付款24万元，拿到钥匙后付18万元，余款2万待过户后付清。落款签名为朱玉珍、王建清，王建清实际支付朱玉珍购房款31万元，双方确认另30000元作为过户费。后张雪明将房屋交付王建清居住使用至今。2016年，朱玉珍针对本院（2013）园执字第0182号协助执行通知书提出执行异议，请求撤销该协助执行通知书，解除对金益新村108幢202室的查封。本院（2016）苏0591执异9号民事裁定书中审查认为：涉案房屋为动迁安置房，共有七个共有人，共有人对共同的不动产共同享有所有权。朱玉珍与张雪明签订房屋买卖合同时仅有张雪明一人签字，现未有证据证明房屋买卖过程中经过其他共有人同意，故并不发生物权变动的效力。朱玉珍在未合法取得涉案房屋产权的情况下将涉案房屋转卖于异议人王建清，王建清现虽实际占有涉案房屋，但朱玉珍在房屋买卖过程中未对涉案房屋所有权情况做详尽了解调查，存在过错，其请求解除房屋的查封缺乏事实、法律依据，应不予准许。本院裁定驳回朱玉珍的执行异议申请。原告朱玉珍收到（2016）苏0591执异9号民事裁定书后，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。原告朱玉珍在本案中提交了相关缴纳水电费、燃气费的发票；缴纳有线电视的记录及安装单；王建清自2004年开始将房屋出租他人的出租协议、租金收据等证据，证明王建清从原告手中购买涉案房屋后已经实际支配使用房屋至今。以上事实，由原告提交的本院（2013）园民初字第1327号生效民事判决书、（2015）园民初字第01249号生效民事判决书、（2016）苏0591执异9号民事裁定书、房产登记信息、有关缴费凭证等证据，以及原被告到庭陈述予以证实。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本院生效判决已认定朱玉珍与张雪明、沈建妹于2003年8月26日签订的《房屋买卖合同书》合同有效，双方在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。生效裁判文书也认定朱玉珍已支付了全部房款且在查封之前已经合法的占有了该不动产。涉案金益新村108幢202室的原有拆迁安置的共有人七人，但生效裁判文书已认定该房屋为张雪明、沈建妹所有，朱玉珍陈述沈建妹在签约时在场而未表示反对，涉案房屋交付朱玉珍并由案外人王建清占用使用多年，沈建妹对此应当明知而未表示反对，应视为对张雪明出售房屋的认可。现有证据不能证明涉案房屋未完成过户登记手续系买受人朱玉珍的原因所致，不足以证明朱玉珍对此存在过错。原告所举证据可以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对苏州工业园区金益新村108幢202室的执行，本院依法应予以支持。被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第二百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行苏州工业园区金益新村108幢202室。案件受理费收取10425元、公告费690元，合计11115元，由被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告张雪明、苏州工业园区得利荧光电器有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。本院（2016）苏0591执异9号执行异议裁定于本判决生效之日自动失效。审 判 长  杨 俊人民陪审员  蔡培建人民陪审员  秦晓明二〇一七年六月十九日书 记 员  谢天一第1页共10页