江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初660号
原告南京信息工程大学，组织机构代码46600676-2，住所地在南京市浦口区宁六路219号。
法定代表人蒋建清，南京信息工程大学校长。
委托代理人岑兆强，江苏唯衡律师事务所律师。
委托代理人王海晨，江苏唯衡律师事务所律师。
被告江苏海鑫投资有限公司，住所地在南京市宁海路同德大厦2楼。
法定代表人姜杏树，江苏海鑫投资有限公司董事长。
被告南京信大高科技发展有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道新林大道。
法定代表人姜杏树，南京信大高科技发展有限公司董事长。
以上两被告共同委托代理人马国祥，江苏国成律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人胡国凡，江苏国成律师事务所律师。
原告南京信息工程大学（以下简称信息工程大学）诉被告江苏海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）、南京信大高科技发展有限公司（以下简称信大高科）合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员陈波独任审理。原告信息工程大学委托代理人岑兆强、王海晨，被告海鑫公司、信大高科共同委托代理人马国祥、胡国凡到庭参加了诉讼，本院依法于2016年4月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告信息工程大学诉称：原告和被告海鑫公司自2011年开始合作共建“南京信息工程大学科技转化中心”，被告信大高科是具体实施项目建设的项目公司。2013年2月28日，原告和被告信大高科签订协议，约定原告委托被告信大高科代建南京信息工程大学科技转化中心研发C楼；原告于2013年2月底前向被告信大高科预付工程款2500万元；被告信大高科应在2013年3月按期开工建设并保证在2014年12月31日前交付房屋，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月23日，原告和被告海鑫公司签定协议，协议约定原告购买被告海鑫公司建设的科技转化中心研发C楼整体；结算单件为5380元/平米。同年2月28日，双方又对涉案大楼的面积、总价及付款节点进行了约定。目前该房屋已经竣工，被告信大高科为登记产权人。原告为履行上述协议，先后向两被告付款5367万元，达到总房款的70%。但被告在房屋已经竣工验收，具备交付的情况下，据不履行向原告交付使用、办理产权证的义务，反而将该房屋产权办至被告信大高科名下，致使原告至今不能使用该房屋。原告认为两被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告信大高科将位于南京市雨花台区板桥新城新林大道11号4幢建筑物向原告交付并使用，并协助原告办理房屋产权和占用范围内的土地使用权的过户手续；2、两被告支付逾期交付房屋损失380万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告信大高科辩称：1、原告方没有依据合同约定向被告信达高科支付进度款。原告所述合同70%也只是按照双方约定的是2014年6月底封顶验收的付款节点，双方约定2014年9月底低工程竣工验收交付使用付至总额80%，学校组织审核确认工程总量和总费用付至90%，根据庭审原告方表述，原告方确认总费用是776094733.8元，与当初约定内容没有变化，即原告方对工程总量和总费用早已确定，原告方根据合同约定应当付至总额95%，但原告仅付至70%。至于原告提及只有将产权办至原告名下才能付款与合同约定不符。根据2014年4月28日付款约定，提及配合甲方办理产权相关事宜对应的付款是质保金5%，产权过户其名下后付清5%保证金，付款额达到100%，所以原告方没有按约付款，要求被告信大高科配合办理产权的条件不成就。原告提及要求将房屋交付使用不能成立，房屋竣工验收后，被告信大高科多次要求原告接收房屋。原告方在房屋验收后派领导到场，但均未派人接收相关房屋，故被告信大高科委托物业公司代为看管。所以本案中不存在不交付的问题，是原告不接收的问题。原告的拒收行为造成被告方巨额损失。因为被告信大高科未及时缴纳反诉费，法院未能受理反诉，但是我方保留就原告拒收房屋给被告造成损失的追诉权。由此，原告提及的要求赔偿逾期交付房屋损失380万元不能成立。综上，原告不按约支付相应款项，拒不接收诉争房屋，给我方造成极大损失和极坏社会影响，我方在保留相关追诉权同时，请求法院驳回原告诉请。
被告海鑫公司辩称：原告所述与我方没有任何关系，尽管我方与原告签署相关协议，但这些协议除了初期双方项目合作签订协议具备效力外，根据双方出具的协议之后项目土地运营单位为被告信大高科，被告海鑫公司无权就该款及相关合作与原告方签署协议作出承诺。所以被告海鑫公司作为主体在2014年1月23日、4月28日与原告签署的协议不具备法律效力，属于无权处分行为。但因被告信大高科对我方无权处分行为追认，故被告海鑫公司相关法律后果应由被告信大高科承担，故原告所述与被告海鑫公司无关，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：原告和被告海鑫公司自2011年开始合作共建“南京信息工程大学科技转化中心”，被告信大高科是具体实施项目建设的项目公司。
2013年2月28日，原告和被告信大高科签订《关于委托代建“南京信息工程大学科技转化中心”研发C幢部分房产的协议》一份。该协议约定：原告委托被告信大高科代建南京信息工程大学科技转化中心研发C楼；原告于2013年2月底前向被告信大高科预付工程款2500万元；被告信大高科应在2013年3月按期开工建设并保证在2014年12月31日前交付房屋，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
2014年1月23日，原告和被告海鑫公司签定《关于共建南京信息工程大学科技转化中心的协议》一份。该协议约定原告购买被告海鑫公司建设的科技转化中心研发C楼整体，包括地上建筑主体1-18层和按规定配建的楼顶及地下附属设施；结算单件为5380元/平米；被告海鑫公司保证研发楼C楼2014年6月30日之前封顶，2014年12月31日前交付使用；交付标准为：按照规划设计标准交付，原告按照规划局核准的规划方案及规划许可证报建的施工图验收，被告海鑫公司为主，原告协助，将研发楼C楼房屋产权证和国有土地使用权证办至原告名下；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
2014年4月28日，原告总务处与被告海鑫公司签订《关于研发C楼工程进度要求和付款约定》一份，约定了研发C楼的面积及初步测算费用，并协商了按工程进度付款。具体为：2013年2月底前，预付款2500万元；2014年2月底前工程达到正负零，付款1500万元；2014年6月底前，主体封顶验收，付款至总额的70%；2014年9月底前，工程竣工验收交付使用，付至总额的80%；学校组织审核确定工程总量和总费用，付至总额的95%；质保金5%。
庭审中，原告与两被告确认涉案房屋的总价款为76094733.8元，原告已付款5367万元。被告信大高科于2016年1月将涉案房屋的产权办至其名下，房产证号为宁房权证雨初字第××号，房屋座坐落南京市雨花台区×大道×号×幢。
另查明，被告信大高科在2015年8月份之前的唯一股东为被告海鑫公司，之后变更为江苏中晟智源科技产业有限公司。
上述事实有原告提供的协议书、房产证、付款凭证、股东变更登记工商信息及当事人当庭陈述予以证实。
本院认为：，原告与两被告间原为委托代建房产关系，但由于项目公司被告信大高科的股权变更，双方由委托代建关系变为房屋买卖关系。在原告与被告海鑫公司2014年1月23日、4月28日的协议中可以看出，明确了原告购买被告建设的研发楼。原告与两被告签订的三份协议系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。经庭审确认原告已支付房款5367万元，达到总房款的70%，依照原告与被告海鑫公司于2014年4月28日签订的协议约定的工程进度及付款节点，被告应当将房屋交付使用。而根据双方在2014年1月23日签订的协议第六条的约定，房屋交付的标准为：按照规划设计标准交付，原告按照规划局核准的规划方案及规划许可证报建的施工图验收，被告海鑫公司为主，原告协助，将研发楼C楼房屋产权证和国有土地使用权证办至原告名下。现涉案房屋的产权证在被告信大高科名下，故原告诉请将涉案房屋产权及相应的国有土地使用权办至原告名下的诉请本院予以认可。原告主张逾期交房损失，依据双方的约定至2014年9月底被告应当交付房屋，现被告海鑫公司既没有交付房屋，还将房屋产权办至被告信大高科名下，而两公司的法定代表人均为姜杏树，故两被告应当对原告的迟延交房损失承担连带责任。关于损失数额，综合考虑房屋面积、迟延期限，原告预付款的情况，原告主张380万元在合理范围内，本院予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
一、被告南京信大高科技发展有限公司于本判决生效后三十日内向原告南京信息工程大学交付使用位于南京市雨花台区板桥新城新林大道11号4幢建筑物，并将该建筑物的房屋产权和占用范围内的土地使用权过户至原告南京信息工程大学名下；
二、被告江苏海鑫投资有限公司、被告南京信大高科技发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告南京信息工程大学支付逾期交付房屋损失380万元。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费444188元减半后收取222094元，保全费5000元，合计227094元，由被告海鑫公司、被告信大高科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费444188元。（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 员 陈波
二〇一六年四月二十二日
见习书记员 毛娟