江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初3190号
原告陈刚。
委托代理人杨骏，江苏孟元强律师事务所律师。
被告张卫明。
法定代理人蒋梅娟（又名蒋美娟。
委托代理人陈琦，江苏环科园律师事务所律师。
被告张建明。
委托代理人陈琦，江苏环科园律师事务所律师。
原告陈刚与被告张卫明排除妨害纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由代理审判员庄妍适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托代理人杨骏，被告张卫明及其法定代理人蒋梅娟、委托代理人陈琦到庭参加诉讼。后原告陈刚申请追加张建明为本案被告，并变更案由为民间借贷�纷，本院依法予以准许，并于2016年6月27日再次公开开庭进行审理。原告陈刚及其委托代理人杨骏，被告张卫明及其法定代理人蒋梅娟、委托代理人陈琦，被告张建明的委托代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚诉称：2015年1月30日，其与张卫明签订房产买卖合同一份，约定由张卫明将个人所有的位于宜城街道东山三村212号201室的房屋出售给其。其支付房款后，于2016年1月25日完成了房屋的过户登记手续，但张卫明占用房屋至今，拒绝搬离房屋。故诉至法院，要求判令张卫明立即搬离东山三村212号201室房屋，并承担本案诉讼费。后陈刚变更事实和理由部分为：2015年1月30日，其出借给张卫明、张建明借款10万元。为保证还款，其与张卫明签订房产买卖合同一份。后因张卫明、张建明未按约支付利息和本金，其于2016年1月25日将东山三村212号201�房屋过户至自己名下。据此，陈刚变更诉讼请求为：要求判令张卫明、张建明共同归还借款10万元，并承担本案诉讼费。
被告张卫明辩称：其根本没有与陈刚发生真实的房屋买卖合同关系，也没有收到房款，请求法院确认房屋买卖合同无效，并判令陈刚协助其将房屋权属登记和土地使用权登记恢复至原登记状态。其属于智力××人和低保户，一人独身，无子女，没有足够的能力生存，仅有唯一一套房屋作为居住保障，领取城市居民最低生活保障金，没有卖房的动机和必要。房屋买卖合同签订的实际情况是，其弟弟张建明因资金需要，经小贷公司介绍向陈刚借款10万元。为防止张建明欠债不还，将其所有的房屋“出卖”给陈刚。2015年1月30日，周秋芬隐瞒张卫明系智残低保户和高利贷借款的事实，带着其与张建明办理了委托书，并做了授权公证。本案实际借款�是张建明，其没有向陈刚借款，不应承担还款义务。
被告张建明辩称：其因钢构业务急需资金，以哥哥张卫明的房屋做担保，经由小贷公司向陈刚借款10万元，另外必须办理房产过户手续并进行公证。小贷公司声称房屋买卖合同只是作为借款的抵押，并不是真正过户，只有无力偿还借款时才会过户作为抵偿。其深信不疑，于是在2015年1月30日至宜兴市公证处办理了公证手续。此前，其和张卫明从未见过陈刚。对于本案借款，其愿意由个人来偿还。双方约定的利息为月息4分，借款当天其即向陈刚支付了4000元利息，还支付给小贷公司介绍费4000元，并给了小贷公司1200元用于购买香烟，其实际收到的借款金额为90800元，后其又支付过6次利息，超出法律规定的利息应折抵本金。
经审理查明，2015年1月30日，张卫明向陈刚出具借条一张，载明：今借陈刚现�10万元，以张卫明东山三村212号202室房屋做抵押，以张建明东山三村51幢502室房屋做担保作为共同借款人。如逾期一个月未还利息，则由陈刚收回该房产。该借条下方的借款人处由张卫明捺印，担保人处由张建明签字、捺印。同日，陈刚将10万元通过银行转账形式汇入张卫明银行账户内。
审理中，陈刚与张建明一致确认本案借款约定了月息4分的利息。陈刚认可借款后共收到过6次利息，每次4000元，其中第一笔利息4000元于2015年1月30日借款当天收取。
另查明，2015年1月30日，张卫明与陈刚签订房产买卖合同一份，约定张卫明将坐落于东山三村212号201室的房屋出售给陈刚，房屋成交总价为10万元，付款方式为现金。双方约定于2015年7月30日前办理过户手续，过户费用双方各承担50%。该房产买卖合同落款部分的卖方处，由张卫明捺印，并写有“张卫明”三个字。
同日，张卫明在宜兴市公证处办理了委托公证，载明：张卫明委托周秋芬作为其代理人，将东山三村212号201室房屋转让给陈刚，受托人全权代表其签订转让该房产的房屋转让协议、办理土地使用权变更及房屋所有权过户手续，受托人为此而签署的有关文件及办理的有关事项其均予承认。委托期限自2015年1月30日起至本事项办理完毕时止。该委托书下方，由张卫明捺印。
2016年1月25日，陈刚在张卫明本人未到场的情况下，将东山三村212号201室房屋过户至自己名下。2016年2月2日，陈刚又将前述房屋所附着的土地使用权过户至自己名下。
审理中，原被告双方一致确认，陈刚与张卫明虽然签订了房产买卖合同，但双方的真实意思并非房屋买卖，而是以该房产买卖合同作为归还借款的担保。陈刚也未实际支付过房款，房产买卖合同中约定的房款10万元即陈刚所出借的借款10万元。后因借款人未按约支付利息，陈刚遂将东山三村212号201室房屋及土地使用权过户至自己名下。
上述事实，有陈刚提供的借条、银行转账凭证、房产买卖合同、公证书、房屋所有权证、国有土地使用权证，张建明提供的银行转账凭证及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，张卫明辩称其不应承担还款责任，其系智力××人员，且不识字，连自己的名字都不会写，房产买卖合同上“张卫明”三个字是有人扶着他的手写的，对于借条、公证书等材料上的捺印，其根本不知道自己是在哪里捺的手印，也不知道去公证处的事，一路上有人带着他到各个地方去。借条载明将房产作为抵押，但已经办理了过户，说明借条的内容不真实，存在重大误解。本案借款由张建明实际使用，银行流水虽显示汇入张卫明的账户，但�作为智残人员，只有一张低保卡，由其监护人保管，卡上的钱款由其家人为其支取，自己没有能力处理相关事宜。本案的银行卡系2015年1月30日当天由小贷公司的人领着其用身份证临时办理，后该卡一直在张建明处，其从未实际使用过该银行卡。张卫明并向本院提供了××人证（显示智力××四级）、最低生活保障金领取证及溪隐社区居委会出具的证明。
对此，陈刚质证称，对张卫明提供的证据真实性无异议，但与本案没有关联，不能达到张卫明的证明目的。在公证处做手续时，其只知道张卫明的眼睛不太好，交流并没有问题，精神是正常的，且张卫明平时一人居住在东山三村212号201室房屋内，生活能够自理，不需要人照顾。
审理中，张建明辩称，借款当天除向陈刚支付4000元利息外，还支付给小贷公司介绍费4000元和购买香烟的款项1200元，后其又�付过6次利息。对此，陈刚称，包括借款当天收到的4000元在内，其一共收到过6次利息，对于张建明支付给小贷公司的钱款，与本案无关。
本院认为，陈刚与张卫明虽然名义上签订了房产买卖合同，但该合同实际是当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，具有担保债权实现的目的。经本院释明，陈刚变更诉请要求继续履行原债权债务合同，应予准许。根据陈刚提供的借条，可以确认陈刚与张卫明之间形成了合法有效的借贷关系。张卫明辩称其系智力××人员，且不识字，签字、捺印时并不知晓自己行为的性质和意义，但借条上明确载明借款人为张卫明，并有其所捺手印，其陈述无法否认书证的证明效力，应以借条所记载的内容来确定借贷关系当事人。即使张卫明的智力××确已达到不能完全辨认自己行为的程度，但现有证据无法证明陈刚对此情况�明知的，陈刚基于张卫明名下的东山三村212号201室房屋的担保同意出借款项，且款项直接汇入了张卫明的银行账户，张卫明所持抗辩不得对抗善意相对方。至于张卫明是否实际使用本案借款，不影响其还款责任的承担。故本院对张卫明提出的上述抗辩，不予采信。对于张卫明要求恢复房屋及土地登记于其名下的请求，因其仅在本案中提出抗辩，经本院释明仍未提起反诉或另行起诉，本案不予理涉。张建明自愿在借条上的担保人处签字、捺印，因对保证方式没有约定，视为连带责任保证。张卫明未履行还款义务的，由张建明承担连带清偿责任。
对于本案借款金额的确定，陈刚认可于出借款项当天即收取了4000元利息，属于预扣利息的行为，借款本金只能按照实际出借的款项金额，即96000元予以认定。陈刚自认借款后又收取了5次利息，每次4000元，因该利息约�已经超过了年利率36%，张建明要求超过部分的利息折抵本金，符合相关法律规定。经核算，张卫明尚欠陈刚借款本金90053.77元。对于张建明抗辩的支付给小贷公司的款项及其他利息，因未向本院提供相关证据，陈刚对此亦不认可，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、张卫明应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈刚支付借款本金90053.77元。
二、张建明对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回陈刚的其他诉讼请求。
如张卫明、张建明未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1150元，已由陈刚垫付，该款由陈刚负担114元，张卫明、张建明负担1036元，并于判决发生法律效力之日起十日内直接将该款支付给陈刚。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
代理审判员 庄 妍
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 吴国珍