湖南省岳阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0621民初1517号
原告岳阳县汽车运输总公司，住所地岳阳县荣家湾镇荣新西路。
法定代表人喻军勇，经理。
委托诉讼代理人黄石章，湖南湘杰律师事务所律师。
被告赵海波，男，1974年11月15日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
委托诉讼代理人李荣，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。
原告岳阳县汽车运输总公司与被告赵海波租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳县汽车运输总公司委托诉讼代理人黄石章、被告赵海波及其委托诉讼代理人李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳阳县汽车运输总公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判决被告返还租赁物，支付已产生的租金461000元及一审判决生效前的租金；3、由被告按合同累计租金总额10%承担违约责任；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其新建的综合服务大楼出租给被告从事综合性服务业经营，租赁期限为2011年1月1日至2025年12月31日。双方约定2011年度免租金，2012年至2015年的租金为每年360000元，2016年至2020年的租金为每年460000元，2021年至2025年的租金为每年560000元；租金的支付方式为分年度交纳，即每年的12月20日前付清下一年度的租金。合同签订后，被告按合同约定向原告交付了合同保证金2650000元。2011年至2017年，被告通过提前支取保证金和以保证金抵扣租金的方式，将保证金全部抵扣完毕，且尚结欠原告租金461000元。根据原、被告签订的《租赁合同》第五条第一款规定，“乙方（被告）未按合同条款交纳履约保证金和租金的，甲方（原告）有权解除终止合同”，被告拖欠租金且经原告多次催讨仍不履行，故双方约定的解除终止合同的条件已经成就，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。
被告赵海波辩称，原告所诉不实，被告在签订合同时已交纳了履约保证金2650000元，且原告在被告经营期间以消费款冲抵了部分租金，双方还有部分账目至今尚未结清；被告经营期间曾多次向原告借款，原告向被告支付的款项均系借款，原告诉称被告提前支取保证金与事实不符。综上，被告没有拖欠原告租金，原告无权单方要求解除租赁合同，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告未向本院提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据本院确认的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下案件事实：2010年5月10日，原、被告在湖南省岳阳县公证处的公证下签订了一份《合同书》，约定原告将其所有的综合服务大楼整体出租给被告从事综合性服务业经营。合同第二条约定租赁期限共15年，即从2011年1月1日至2025年12月31日。合同第三条约定2011年度免租金，2012年至2015年的租金为每年360000元，2016年至2020年的租金为每年460000元，2021年至2025年的租金为每年560000元；租金的支付方式为分年度交纳，即每年的12月20日前付清下一年度的租金；由被告向原告交纳履约保证金2000000元，履约保证金可冲抵租金1400000元，剩余600000元在合同期满后由原告退还给被告。合同第五条第一款约定“出现下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方未按合同条款及时交纳履约保证金和租金的；……”。合同第六条第四项约定“承租期满后，乙方添置的动产由乙方自行拆除，但不得影响建筑主体的结构、美观和安全，具体可拆除、处理的动产如桌、椅……等；不能拆除的归甲方所有，如电线、网线……等。以上归甲方所有的财产甲方不给予乙方任何补偿。”。合同第七条第一项约定“甲乙双方必须严格履行上述条款，如有违反，守约方有权终止合同，违约方应按合同累计租金总金额的10%作为违约金支付给对方，并赔偿相应损失。”。此外，双方还就双方权利和义务等事项进行了约定。合同签订后，被告分五次向原告交纳了履约保证金2650000元。被告交纳履约保证金后，对租赁房屋进行装饰装修，并登记注册成立金鑫商务酒店经营餐饮、住宿业。2011年12月，原告从被告交纳的履约保证金中扣除了2012-2013年度的房屋租金720000元。2012年9月26日，原告向被告返还履约保证金430000元。2014年1月10日、3月1日，被告分两次以借款的形式从原告出取出履约保证金200000元。此外，被告还向原告借款125000元（其中2013年12月13日借款20000元、2014年3月11日借款15000元、2014年3月21日借款50000元、2014年7月10日借款30000元、2014年12月8日借款10000元），双方约定上述借款抵扣原告在被告经营的酒店的消费款。2014年11月，因被告经营不善，金鑫商务酒店关门歇业。2013年9月至2015年2月，被告共结欠原告水电费42141元。原告在多次约被告面谈未果的情形下，于2017年8月15日在金鑫商务酒店张贴通知，告知被告其将诉请法院解除合同，要求被告偿还欠交的租金并承担相应的违约责任。2017年10月17日，原告向本院提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告交付了租赁房屋，已依约履行了合同规定的出租人义务；被告对租赁房屋进行装饰装修后用以经营餐饮、住宿业，应依约履行支付租金的合同义务。
被告经营的金鑫商务酒店虽自2014年11月起即关门歇业至今，但原告对此没有过错；且被告在酒店歇业的事实发生后未及时与原告协商解除合同，以致租赁房屋长期闲置，故被告在酒店歇业期间仍需依约支付租金。被告向原告交纳的履约保证金2650000元，扣除2012-2013年度的租金720000元和原告已返还的630000元（包括被告以借款的形式取回的200000元）后，结余1300000元。被告尚未支付的租金为1640000元（其中2014、2015年度每年360000元，2016、2017年度每年460000元）、水电费为42141元，被告交纳的履约保证金不足以支付其拖欠的租金和水电费。原告已采用张贴通知的形式要求被告按照约定支付租金，但被告未能及时支付；根据双方合同第五条的约定，如被告未按合同约定支付租金，原告可终止合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。被告辩称其未拖欠租金、原告无权解除合同，与本院查明的事实不符，对其辩称意见本院不予支持。被告拖欠的租金经本院核算为382141元（1640000元+42141元-1300000元），原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院亦予以支持。被告因未按时支付租金以致合同解除，该违约行为虽给原告造成了一定的损失，但双方约定的违约金明显过分高于造成的损失，故原告请求被告按合同累计租金总额10%承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告在原告处借款125000元，系双方发生的民间借贷关系，与本案不是同一法律关系，应由双方在对原告的消费款予以结算后另行处理。
原、被告的租赁合同解除后，被告应依法在合理的期限内向原告返还租赁物。被告经原告同意对租赁房屋进行了装饰装修，原、被告仅对租赁期满后的装饰装修物的处理进行了约定，该约定不能适用于合同解除的情形。故对未形成附合的装饰装修物，被告可自行拆除，但因拆除造成房屋损毁的，被告应负责恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，如原告同意使用，应在利用价值范围内就装饰装修残值对被告予以适当补偿。原、被告可在返还租赁物时就上述补偿问题自行协商；如协商不成，可在返还租赁物后另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：
一、解除原告岳阳县汽车运输总公司与被告赵海波签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告赵海波向原告岳阳县汽车运输总公司支付房屋租金382141元；
以上款项，限被告赵海波在本判决生效之日起10日内支付至本院账户（户名：岳阳县人民法院，账号：80×××72，开户行：华融湘江银行股份有限公司岳阳县支行）。
三、由被告赵海波在本判决生效之日起30日内向原告岳阳县汽车运输总公司返还租赁房屋；
四、驳回原告岳阳县汽车运输总公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8215元，由原告岳阳县汽车运输总公司负担1215元，被告赵海波负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 易建勋
人民陪审员 黎三定
人民陪审员 许伟军
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 胥方丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。