安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0124民初2123号
原告：张安川，农民。
委托代理人：江学益，庐江县汤池镇法律服务所法律工作者。
被告：庐江县凌氏装潢工程有限公司，住所地安徽省庐江县，统一社会信用代码341421000062245。
法定代表人：凌友伟，该公司总经理。
委托代理人：凌有青，农民，系该公司员工。
原告张安川诉被告庐江县凌氏装潢工程有限公司（以下简称凌氏装潢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，由代理审判员尹慷适用简易程序分别于2016年6月2日、2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告张安川及其委托代理人江学益，被告凌氏装潢公司的委托代理人凌有青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张安川诉称：2014年凌氏装潢公司因业务需要，租赁张安川位于庐江县汤池镇凤凰村杨庄村民组二间门面及门面后小房一间，并于2014年2月25日签订租房协议，约定了租期、租金、租金支付时间、违约责任等。截至目前，凌氏装潢公司尚未支付2016年2月26日至2017年2月26日租金，显然违约。为维护自身权益，现诉求：1、判令解除双方之间的承租合同；2、判决凌氏装潢公司支付租金11000元及上一年尾欠租金2000元，合计13000元；3、判令凌氏装潢公司支付违约金5500元；4、判令凌氏装潢公司将租赁的房屋恢复原状；5、凌氏装潢公司承担本案诉讼费。
凌氏装潢公司辩称：对是否解除租赁合同不发表意见；租房协议中载明每年2月25日付清租金，以2015年2月26日至2016年2月26日为例，该2月25日可以是2016年2月25日，答辩人于2015年8月给付租金符合约定；2015年8月底，答辩人向张安川支付房租8000元，其中5000元作为半年的房租、3000元作为提前解除合同的补偿，但张安川不同意解除合同，答辩人跟张安川协商张安川可将房屋转租或者由答辩人安排别人住，张安川均不同意，答辩人于2015年8月底将房屋内东西搬走，租赁房屋一直空置，后答辩方找人协调，说再支付张安川20**元，张安川仍不同意解除房屋租赁合同；张安川主张违约金不合理；根据房屋租赁协议约定，答辩人同意恢复租赁房屋原状。
经审理查明：2014年凌氏装潢公司因业务需要，承租张安川位于庐江县汤池镇凤凰村杨庄村民组二间门面房及后面小房一间，双方于2014年2月25日签订租赁协议一份，因当时公司未成立，凌有青、凌友伟在承租方处签字。租房协议中约定租期为三年，租金第一年8000元、第二年10000元、第三年11000元，于每年2月25日付清，租赁期限届满凌氏装潢公司将租赁房屋恢复原状，凌氏装潢公司违约应付六个月租金。后凌氏装潢公司于2014年4月2日注册成立，法定代表人系凌友伟，凌有青为公司出资合伙人。
签订合同后，凌氏装潢公司向张安川支付2014年2月26日至2015年2月25日房租8000元。凌氏装潢公司将其承租的其中一间门面房隔断为两小间，一间作为办公室，另一间作为员工宿舍。凌氏装潢公司于2015年8月底向张安川支付2015年2月26日至2016年2月25日期间房租8000元，余2000元未支付，张安川出具收条一张，该收条凌氏装潢公司无法提供。凌氏装潢公司给付此次房租后，陆续将出租屋内的东西全部搬走。自此至起诉前，双方一直就是否解除房屋租赁合同进行协商，但无果。凌氏装潢公司未付2016年2月26日至2017年2月25日期间租金。凌氏装潢公司以张安川不允许退承租房、安排人入住为由拒付尾欠租金和房租。2016年农历3月，张安川因其父亲生病，已实际占有使用凌氏装潢公司承租的仓库及未改建门面房。
张安川与凌氏装潢公司就出租房屋恢复原状一事达成以下意见：凌友伟将出租房屋恢复到出租之前的样子，具体怎么拆，什么时间拆，双方私下协商，诉讼请求中“将租赁房屋恢复原状”不由法院处理。
证明上述事实的证据有：1、张安川提交的身份证复印件一份，证明张安川的身份情况；2、张安川提交的租房协议一份，证明张安川与凌氏装潢公司签订租房合同以及合同关于租期、租金等约定情况；3、到庭当事人的当庭一致陈述。以上证据，业经庭审质证、核实，复印件与原件核对无异，具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以确认。
本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。凌有青、凌友伟在凌氏装潢公司注册成立前，为经营业务需要，对外即以凌氏装潢公司名义承租房屋，该租房协议效力待定。后凌氏装潢公司于2014年4月2日注册成立，凌友伟为公司法定代表人，此时凌友伟取得凌氏装潢公司代表权限，之前签订租房协议行为视为公司行为，凌有青作为公司出资合伙人在租房协议上签字也可视为代表公司的行为，且房屋承租后主要用于凌氏装潢公司经营业务，故与张安川签订租房协议、承租张安川房屋的合同相对方为凌氏装潢公司，凌氏装潢公司系本案适格被告。张安川与凌氏装潢公司签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律强制性规定，该协议合法有效。
张安川与凌氏装潢公司签订的租房协议第三项约定“每年2月25日房租金付清”。庭审中，张安川陈述“每年”为租赁期间开始的时间，且凌氏装潢公司第一年度租金于2014年2月25日即支付，第二年度租金因凌氏装潢公司经济紧张于2015年8月底支付8000元。凌氏装潢公司辩称“每年”应理解为租赁期间届满的时间。本院认为，根据交易习惯及双方履行房屋租赁合同的情况，“每年”应理解为租赁期间开始的时间，即于2014年2月25日、2015年2月25日、2016年2月25日支付租金。但，张安川陈述凌氏装潢公司经其同意于2015年8月底支付2015年2月26日至2016年2月25日期间房租，故凌氏装潢公司于2015年8月底交纳2015年2月26日至2016年2月25日期间房租不属于不按期交付房租。凌氏装潢公司辩称其于2015年8月底交纳房租时告知张安川其欲解除租赁合同，当时交纳8000元房租，其中5000元为2015年2月26日至2015年8月26日期间的房租，另外3000元作为提前解除合同的补偿，但因张安川不同意解除合同，后多次协商，张安川仍不同意解除合同。张安川称凌氏装潢公司一直未提解除租房合同之事，凌友伟几次说其仍承租。凌氏装潢公司与张安川均未提供证据证明各自的主张。据此，凌氏装潢公司与张安川未就解除房屋租赁合同协商一致。凌氏装潢公司与张安川之间房屋租赁合同亦不存在法定解除情形，故房屋租赁合同继续有效。2016年6月17日第二次开庭审理期间，张安川明确要求解除房屋租赁合同，凌氏装潢公司未发表意见是否解除合同。第一次庭审中，凌氏装潢公司与张安川就凌氏装潢公司于租赁期限届满前已将出租屋内东西全部搬走的事实陈述一致，且凌氏装潢公司陈述其于2015年8月底交纳房租时通知出租人欲解除合同。本院认为，承租人在租赁合同履行期限内，单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。现张安川要求解除房屋租赁合同，不愿继续履行租赁合同，结合凌氏装潢公司庭审中陈述其之前一直与张安川协商欲解除合同，且在房屋租赁合同履行期限届满前单方搬离租赁房屋，租赁合同的目的已无法实现。即便凌氏装潢公司不同意解除房屋租赁合同，介于张安川欲解除合同，该义务性质不宜强制履行，故判令自张安川起诉要求解除合同之日起解除张安川与凌氏装潢公司之间的房屋租赁合同。
根据上述分析，在房屋租赁合同解除之前，该合同继续有效，合同双方当事人仍应按合同约定履行义务。根据租房协议约定，2015年2月26日至2016年2月25日期间房屋租金为10000元，凌氏装潢公司支付8000元，故凌氏装潢公司应支付尾欠租金2000元，对张安川该项诉讼请求予以支持。2016年6月17日，张安川与凌氏装潢公司之间房屋租赁合同解除，故自2016年2月26日计算至解除房屋租赁合同当日，凌氏装潢公司占用房屋的时间为113天。根据双方约定2006年2月26日至2017年2月26日期间年租金11000元的标准，折合日租金为30.14元，该期间凌氏装潢公司应支付的租金数额为3405.82元（113天×30.14元／天）。据张安川方陈述因其父亲生病，张安川自2016年农历3月份已实际使用凌氏装潢公司承租的仓库及未改建门面房，本院酌定扣除租金1000元。综上，凌氏装潢公司实际向张安川支付尾欠租金2000元及2016年度租金2405.82元合计4405.82元。
凌氏装潢公司至今未向张安川支付尾欠租金2000元，迟延交纳2016年2月26日至2017年2月25日期间房屋租金，其未提供证据证明其不交纳房屋租金存在正当理由，该情形属违约。张安川在房屋租赁合同解除前擅自占有使用凌氏装潢公司承租的房屋亦违反房屋租赁合同约定。根据房屋租赁合同的履行情况、双方当事人的行为及过错程度、预期收益、凌氏装潢公司的违约行为给张安川造成的损失情况，张安川主张违约金5500元过高，本院酌定为1000元。
凌氏装潢公司与张安川就出租房屋恢复原状在法院主持下已达成协议，对该项诉讼请求不在本案中处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张安川与被告庐江县凌氏装潢工程有限公司签订的《租赁协议》自2016年6月17日起解除；
二、被告庐江县凌氏装潢工程有限公司于判决书送达之日起七日内支付原告张安川租金4405.82元；
三、被告庐江县凌氏装潢工程有限公司于判决书送达之日起七日内支付原告张安川违约金1000元；
四、驳回原告张安川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费264元，减半收取132元，由被告庐江县凌氏装潢工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 尹慷
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 叶敏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。