上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2254号
原告戴康美。
委托代理人张某。
被告刘保元。
被告杨丽华。
上述两位被告的共同委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
原告戴康美与被告刘保元、杨丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴康美及其委托代理人张某，被告刘保元、杨丽华及两位被告的共同委托代理人诸顺民到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致确认本案适用简易程序延长一个月审理期限。本案现已审理终结。
原告戴康美诉称，2013年4月24日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市闵行区浦驰南路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），双方于5月30日前签买卖合同。该居间合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币（币种下同）10万元。但之后被告告知原告不同意出售房屋，故5月30日买卖合同未签成。后经协商，被告于5月31日与原告签订《补充协议》，但之后被告仍拒绝与原告签订买卖合同。原告为购买涉案房屋，已将自有房屋出售，且因被告拖延履行签订买卖合同的义务，导致原告一再丧失了购买其他房屋的机会，造成原告重大经济损失，因协议约定的违约金不足弥补原告损失，故原告以实际损失主张。原告的实际损失包括：1、房价上涨的差价损失，因被告2013年9月份明确表示不出售房屋，但原告还需找房、看房，且尚未取得赔偿金，还需等待赔偿金到位方能购房，故暂按2013年11月的房价219万元计算，房价上涨的差价为60万元；2、原告在外租房损失，原告为购买涉案房屋，已将自有房屋出售，原告于2013年10月15日起在外租房居住，租金每月3，500元，故要求算至原告购得房屋之日止；3、因原告需要增加一次搬迁，故要求被告支付搬迁费损失、打包费损失，按实结算；4、中介费损失31，800元，属于原告因本次交易尚未支付但应支付给中介公司的费用；5、税收和中介费的差价损失，涉案合同价为159万元，属于普通住宅，若按2013年11月的房价219万元计算，税收、中介费差价达114，900元，该费用亦属于原告损失；6、免交营业税的可得利益损失88，200元，若涉案合同继续履行，由于被告房屋为动迁房，原告可享有免交营业税的利益，但现在涉案合同不履行了，原告存在该项损失；7、被告占用原告支付的定金10万元的利息损失，以10万元为本金、按照中国人民银行同期存款利率的标准计算自2013年4月29日起至被告实际返还之日止。综上，原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、解除双方签订的上海市房屋买卖居间合同中涉及原、被告权利义务的内容；2、被告向原告返还定金10万元；3、被告向原告赔偿房价上涨的差价损失、原告在外租房损失、搬迁费损失、打包费损失、中介费损失、税收和中介费差价损失、预期可得利益（免交营业税）的损失以及10万元定金的利息损失。
被告刘保元、杨丽华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告确实签有居间合同一份，该合同原先约定2013年5月30日签订买卖合同，但因当时涉案房屋的产证尚未办出，故无法签订买卖合同，后被告刘保元擅自做主签署了补充协议，将签约期限延至6月30日，虽然两被告是夫妻，但该协议上无被告杨丽华的签字，故该份协议内容对被告杨丽华不发生效力。到了7月份，涉案房屋产证办出后，被告发现涉案房屋因属动迁房，尚在限制交易期，不能上市交易，故原、被告签订的居间合同违反强制性规定，属无效合同，被告也将该情况告知原告，无法出售涉案房屋。在无效合同的前提下，被告愿意返还预付款10万元以及相应利息。被告不认可原告主张的实际损失。若法院认定涉案合同有效，则被告同意解除居间合同，但原告所述的实际损失不存在，两被告同意按照两被告签署的承诺书承担违约责任。
经审理查明，2013年4月24日，原告戴康美（购买方，签约乙方）、被告刘保元、杨丽华（出售方，签约甲方）与案外人上海某某房地产经纪事务所（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间合同》（合同编号0000017），约定乙方通过丙方居间介绍购买甲方所有的位于上海市闵行区浦驰南路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积95.64平方米；乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2013年4月24日向丙方支付购房意向金10万元；成交价为158万元，乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》当日支付首付款（含定金）50万元，乙方应于甲乙双方前往房地产交易中心办理过户手续或权益转让更名手续的当日支付105万元，乙方应于交房当日支付尾款3万元；甲乙双方同意在甲方收取全额房款（除交房款）甲方与乙方办理该房屋交房手续；办妥户口（若有）迁出及其他相关手续时间为交易过户之前；若甲方同意按该合同所述之成交条件签署该合同，则乙方同意丙方将该意向金作为定金无息转交给甲方；甲乙双方协商一致同意于2013年5月30日前至闵行区北江燕路XX号签署《上海市房地产买卖合同》，并依照签署的《上海市房地产买卖合同》所约定的时间前往该房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；该房价为甲方净到手价；甲方须在2013年5月28日前办理出该房屋的产权证；该房屋买卖过程中如遇国家新政策和地方新政策产生20%个税，双方免责，合同自行解除，甲方应在三日内无息返还乙方已收房款；乙方为甲方支付1%个税及1%中介费；租房的租期已过期，不影响交房，租房方已清楚售房事项；该房屋为动迁房无营业税。合同还对其他内容作了约定。该合同签订当日，原告向被告刘保元、杨丽华支付了10万元定金。
2013年5月28日，被告刘保元、杨丽华书面承诺其决定不出售涉案房屋给原告，其愿意赔偿原告20万元（含定金10万元），直至全部现金支付给原告时，原房地产买卖居间合同自动解除，被告刘保元、杨丽华同时承诺于2013年6月1日前支付原告违约金15万元，并于2013年10月1日前支付给原告5万元，如逾期未支付，则其愿意按每日千分之五滞纳金另支付给原告。
2013年5月31日，原告戴康美（签约乙方）与被告刘保元（签约甲方）签署《补充协议》一份，约定甲乙双方同意所签署的房地产买卖居间合同（合同编号0000017）成交价调整为159万元，签署买卖合同时间调整为2013年6月30日前，甲方办理出房产证的日期调整为2013年6月30日前；根据居间合同和前阶段过程，导致2013年5月30日不能签署《上海市房地产买卖合同》的责任在甲方，乙方表示由此给乙方置换购房计划、时间和利益带来损失，现将买卖合同时间调整为2013年6月30日前，如果甲方再次违约，乙方的损失将更大，为此甲方承诺如违反该补充协议，除立即支付居间合同约定的违约金20万元（含定金10万元）外，另外支付违反该补充协议的违约金10万元，共计违约金30万元。该补充协议上“杨丽华”的签字由刘保元代签。
另查明，涉案房屋系动迁安置房，2013年7月24日核准登记至被告刘保元名下，2013年9月2日变更登记至被告刘保元、杨丽华名下。
因被告未按约定与原告签署涉案房屋的买卖合同，故原告以讼称理由诉至本院。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、定金收条、承诺书两份、《补充协议》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、涉案房屋的上海市房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
庭审中，应原告申请，本院传唤证人邢某某当庭作证，证人称其系原、被告买卖涉案房屋的经办人。2013年4月份，经其同事介绍，原告看了涉案房屋。看房后的第二天，其联系杨丽华到中介公司商谈过户等事宜。当时其向原告介绍了涉案房屋系动迁房，产证还没办理，同时原、被告约定房屋成交价为158万，5月底办产证、签买卖合同。居间合同签订后的2、3天左右，杨丽华电联其表示不出售房屋，其称因原告已经支付了10万定金，故其不能马上答复。另外涉案房屋的产证5月底也未办出。后其电联原告进行协商，最后双方协商房价上涨1万，被告继续售房，办产证及签合同的日期延后一个月至6月30日。后来大约6月下旬，杨丽华表示已到交易中心办产证，交易中心已受理。但过了几天，杨丽华到中介公司要求原告承担营业税再办理买卖合同事宜。其表示因为这是动迁房，不可能有营业税，且当时签订居间合同时也写明无营业税。后其询问原告，原告也不同意支付该营业税。第二天，其再次电联杨丽华希望双方再协商下，但杨丽华坚持要原告承担该营业税费用。之后，原告到其公司好几次，其也几次电联被告，但被告均未到其公司协商此事。7月初，被告夫妇及原告到其公司，被告已经将租客清退，欲交房给原告，当时被告要求原告支付100万元方可交房，但原告说只能先支付50万元，故该天双方对支付价格协商不成。8月初，其向杨丽华再次表示没有营业税，但杨丽华说若原告不承担该笔费用，她考虑是否出售房屋。之后，原告曾求助于浦江镇法律援助中心，其也去过两次，当时原告有意增加一部分费用，之后的协商结果其不知情。对证人邢某某的证言，原告基本无异议，但认为证人在时间概念上有所误差；被告有异议，认为证人陈述的签订情况、履行情况与居间合同记载有出入，应以居间合同约定为准，未签订买卖合同的主要原因在于，被告之前不清楚涉案房屋不能买卖，但办产证后，被告才发现涉案房屋三年内不能抵押、出售，故被告提出解除合同，退定金，不存在证人所说的营业税问题。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告与案外人上海某某房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。关于被告提出的因签约时被告尚未取得涉案房屋的产权，且涉案房屋系动迁房，不能过户交易，涉案合同因违反法律、法规的强制性规定而无效的抗辩意见，本院认为，首先，虽然签约当时被告尚未取得涉案房屋的产权，但事后被告于2013年7月24日取得了涉案房屋，其有权处理涉案房屋；其次，对于动迁房，虽相关政策规定动迁房需满一定年限方能过户，但该类政策不属于法律、行政法规的强制性规定，且目前并未有任何法律、行政法规对动迁房屋的转让有强制性限制，故被告该点抗辩意见，本院不予采纳。
关于涉案合同中有关原、被告双方的约定内容系房屋买卖的本约还是预约的问题，本院认为，预约合同是合同当事人约定将来订立一个确定性合同即本约的协议，预约人依此享有请求对方履行订立本约义务的权利，不得依此直接请求对方履行本约中的实体义务。根据查明的涉案合同内容，其字词意思表示清楚明确，即双方于2013年5月30日前至闵行区北江燕路XX号签署《上海市房地产买卖合同》，并在将要签订买卖合同时，一方再履行支付首付款的义务，双方再约定涉案房屋的过户时间，而剩余的房款的支付时间、交房时间、户口迁移时间均有待于过户时间的确定。故原、被告双方的约定内容完全符合预约合同的构成要件。
关于原、被告未能签订房屋买卖合同的责任，被告辩称，其未于2013年5月30日与原告签署买卖合同系因当时未取得涉案房屋产权证，对此本院认为，涉案合同约定，被告需于2013年5月28日前办理出涉案房屋的产权证，故办理涉案房屋产权证属被告之义务，被告未能及时办出产权证，延误签订买卖合同时间，系被告违约。被告又辩称，虽然原告与被告刘保元达成签署《补充协议》，刘保元承诺在6月30日前办出产证并与原告签署买卖合同，否则承担违约金30万元（含定金10万元），但该份补充协议上“杨丽华”的签字由刘保元代签，杨丽华对此补充协议不认可，且涉案房屋产证办出后，被告发现涉案房屋因属动迁房不能过户交易，故涉案合同无效，被告不能与原告签署买卖合同，对此本院认为，从杨丽华与刘保元的夫妻关系，居间合同由杨丽华与刘保元共同签订，杨丽华和刘保元共同参与涉案房屋买卖过程等情况看，原告有理由相信刘保元有权代表杨丽华就涉案房屋买卖事宜签署相关材料，故《补充协议》对被告刘保元、杨丽华均有约束力，两被告理应按约于2013年6月30日前与原告签订涉案房屋买卖合同。然被告仍然未按约定与原告签署买卖合同，构成违约。对于动迁房不能过户交易的问题，本院认为该问题并不影响居间合同的效力，更不影响买卖合同的签订。故被告的上述两点抗辩意见，本院均不予采纳。综上，原、被告未能签订房屋买卖合同的责任在于被告，被告应按约承担责任。现原告行使法定解除权，要求解除《房地产买卖居间合同》中涉及原、被告之间权利、义务部分，对此被告亦表示同意，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对于原告已支付的定金10万元，被告应当予以返还。
关于原告主张的要求被告赔偿房屋差价损失、在外租房损失、搬迁费损失、打包费损失、中介费、税收和中介费的差价损失、免交营业税的可得利益损失及定金利息损失的诉讼请求，本院认为，因涉案合同属预约合同，涉案房屋买卖合同并未成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款的规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，故原告有权要求被告对其在缔约过程中因违背诚实信用原则给原告造成的损失承担赔偿责任（即缔约过失责任）。而在缔约过失责任中，应当以信赖利益的损失作为赔偿的基本范围，信赖利益的损失限于因信赖合同的成立和生效所支出的各种合理费用，比如为与对方联系、赴实地考察所支出的各种合理费用、为缔约做各种准备工作并为此支出的各种合理费用等，而原告所主张的因被告不签约，导致原告丧失其他购房机会，造成原告房价上涨的差价损失等，并不属于缔约过失责任范畴。但考虑到原、被告未能签订涉案房屋买卖合同的责任在被告，被告的行为确实会给原告带来一定的损失，故本院综合考虑被告在签约过程中的违约行为、原告的付款情况及原告对被告不履行合同所应承担的违约责任的合理预期等因素，并结合被告在《补充协议书》中所做的“若再次违约，则赔偿原告20万元（不含定金）”的承诺，本院确定被告赔偿原告损失20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第五十二条、第六十条、第九十一条第二款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告戴康美与被告刘保元、杨丽华于2013年4月24日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号0000017）中涉及原告戴康美与被告刘保元、杨丽华之间权利、义务部分；
二、被告刘保元、杨丽华于本判决书生效之日起十日内向原告戴康美返还定金100，000元；
三、被告刘保元、杨丽华于本判决书生效之日起十日内向原告戴康美赔偿200，000元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6，150元，由原告戴康美负担3，979.41元，由被告刘保元、杨丽华负担2，170.59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。