重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03151号
上诉人（原审被告）：董先会。
被上诉人（原审原告）：董先智。
委托代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：董先琴。
委托代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：董卉容。
委托代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：重庆市合川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市合川区南津街街道办事处希尔安大道225号。
法定代表人：张德建，局长。
委托代理人：黄云，重庆嘉陵律师事务所律师。
上诉人董先会与被上诉人董先智、董先琴、董卉容、重庆市合川区国土资源和房屋管理局（以下简称合川区土房局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年3月18日作出（2015）合法民初字第01138号民事判决，董先会对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员陈瑜担任审判长，审判员赖生友（主审）、代理审判员闫信良组成合议庭，于2015年7月1日进行了询问，上诉人董先会，被上诉人董先智、董先琴、董卉容及其委托代理人黎宗品，被上诉人合川区土房局的委托代理人黄云到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：董概涛（曾用名：董溉涛）与周树芳系夫妻关系，二人分别于2009年7月10日、2011年10月23日因病死亡。董概涛与周树芳生前共生育了董先智、董先琴、董卉容和董先会四个子女。2012年2月15日，重庆市合川区人民政府作出《关于药市街旧城改造征收项目的征收决定》，并于同年2月17日发布《关于征收药市街旧城改造征收项目征收红线范围内国有土地上房屋的公告》及《重庆市合川区药市街旧城改造项目房屋征收补偿方案》，决定征收重庆市合川区钓鱼城街道办事处药市街建筑面积6，681.79㎡的房屋。登记权利人为董先智、董先琴、董卉容和董先会之父董概涛的座落于原合川市药市街1号2-2房屋（房屋所有权证号：合市字第××号）也在此次征收范围之内。2012年3月12日，董先会（乙方）和合川区土房局的下属机构重庆市合川区土地房屋征收管理办公室（甲方，以下简称合川区征收办公室）签订《合川区药市街旧城改造项目国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》（以下简称《调换协议》），约定乙方被征收房屋座落于合川区药市街1号2-2号，证载建筑面积35.07㎡，应补偿面积44.08㎡，乙方自愿选择座落于合川区药市街创力国际1幢的产权调换房屋。协议第六条约定：因董概涛于2009年6月死亡，该产权由董先会出资购买，故产权人更名董先会，过户费用自行承担。协议还对搬迁补助费、奖励费、装饰装修费、房屋产权调换费用等其他相关事项进行了约定。该协议签订时，董先会及重庆市合川区土地房屋征收管理办公室在明知董先会另有其他三个兄弟姐妹的情况下均未通知董先智、董先琴、董卉容，董先智、董先琴、董卉容对此事并不知情。协议签订后，董先会将房屋及室内设施移交征收实施单位进行拆除。2012年8月10日，董先会出具《承诺》：由于我父亲董概涛去世，未去世前由我出资购买药市街1号2-2号住宅与他人无关。在拆迁中由我本人办理拆迁事宜，所发生的经济纠纷、家庭纠纷由我本人负责。2012年10月31日，董先会领取了合川区征收办公室支付的房屋征收搬迁补助费等相关费用合计47，032元。2015年1月26日，董先智、董先琴、董卉容起诉。案经审理中调解未果。
一审董先智、董先琴、董卉容诉称，董先智、董先琴、董卉容及董先会的父母董概涛、周树芳原在合川区药市街1号2-2有住房一套，董概涛、周树芳死亡后，董先智、董先琴、董卉容和董先会未对该房屋进行分割。2012年董先会和合川区土房局所属合川区征收办公室未经董先智、董先琴、董卉容同意就擅自签订了《调换协议》，导致董先智、董先琴、董卉容未能依法享受拆迁安置补偿待遇。原合川区药市街1号2-2住房系董先智、董先琴、董卉容和董先会之父母董概涛、周树芳的遗产，依法为董先智、董先琴、董卉容和董先会共同所有，董先会、合川区土房局的行为侵害了董先智、董先琴、董卉容的合法权益，故请求依法确认董先会和合川区土房局所属合川区征收办公室签订的《调换协议》无效。
一审董先会辩称，董先会与董先智、董先琴、董卉容系兄弟姐妹，父亲董概涛原系合川区邮电局职工。2000年春节后，父亲将我们几姊妹叫来商量买房子住，但他没有钱，让我们出钱购买。董先智、董先琴、董卉容都不愿出钱，父亲才说谁出钱今后父母去世了就由谁继承房屋，董先会遂出资9，600元为父亲买下该房屋。父亲董概涛于2009年死亡后，母亲周素芳一人居住，2011年母亲也死亡，董先会将房屋出租。2012年3月董先会与合川区土房局签订产权调换协议，当时董先智、董先琴、董卉容不在场，也没有通知他们，因为房子是董先会一个人出资购买的。父母年老多病，生前均由董先会一人护理赡养，董先智、董先琴、董卉容未尽赡养义务，父母安葬费用也是董先会出的，董先智、董先琴、董卉容均未出资安葬父母，本应无继承房屋的权利。综上，董先会与合川区土房局签订的拆迁协议合法有效，应予维持。
一审合川区土房局辩称，国土局于2012年2月依法发出了征收公告，董先智、董先琴、董卉容在法定公告签约期限内没有申报权利。2012年8月10日，董概涛之女董先会出具《承诺》：由于我父亲董概涛去世，未去世前由我出资购买药市街1号2-2号住宅与他人无关。在拆迁中由我本人办理拆迁事宜，所发生的经济纠纷、家庭纠纷由我本人负责。在此情况下，区征收办与董先会签订了《调换协议》。该协议内容符合征收补偿方案及相关法律、法规，未侵犯该户整体安置补偿利益，确保了征收利益的最大化，没有损害其他继承人的利益。如董先智、董先琴、董卉容认为对被征收房屋享有继承权，作为共有产权人并不导致该户被征收的利益发生变化，对于董先智、董先琴、董卉容因继承而发生房产权益分割，可通过家庭内部协商等其他途径解决，故请求驳回董先智、董先琴、董卉容的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被拆迁房屋原为董概涛和周树芳的夫妻共同财产，董先会虽称董概涛生前曾表示其和周树芳死亡后房屋由董先会继承，但并未提供充分的证据予以证实，董先智、董先琴、董卉容与董先会均表示董概涛和周树芳在生前未立有其他遗嘱，故该房屋在董概涛和周树芳死亡后应由其继承人继承，董先智、董先琴、董卉容和董先会作为董概涛和周树芳的子女，均依法享有继承权。董先会和合川区征收办公室在签订产权调换协议时，明知该房屋产权存在争议的情况下，既未通知董先智、董先琴、董卉容，亦未征得董先智、董先琴、董卉容的同意，故该协议因违反了法律的强制性规定，属无效协议。现董先智、董先琴、董卉容请求确认董先会和合川区土房局的下属机构合川区征收办公室签订的《调换协议》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：“被告董先会和被告重庆市合川区国土资源和房屋管理局的下属机构合川区征收办公室签订的《合川区药市街旧城改造项目国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告董先会、重庆市合川区国土资源和房屋管理局负担。”
董先会不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判为董先会和合川区国土房局的下属机构合川区征收办公室签订的《调换协议》有效。主要事实和理由：1原判认定案涉房屋的权属错误。案涉房屋的权属为董先会所有，该房是董溉涛的福利房，董溉涛及子女约定，该房屋归出资购买人所有。该房屋董先会出资购买，在董溉涛离世后权属应归董先会所有；2、董先会没有签订《承诺》，案涉房屋属于董先会所有，《调换协议》没有违反法律的强制性规定，原判认定《调换协议》无效错误。
董先智、董先琴、董卉辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回的上诉请求，维持原判。
合川区土房局辩称：1、董先会的上诉请求成立。在签订补偿协议时，合川区土房局不知道涉案房屋存在权属争议，合川区土房局在进行了公告等各种通知方式后，案涉房屋没有其他人申报权利，于是有足够理由相信，董先会为权属所有人。一审庭审过程中，董先智等三人陈述其明知房屋正在拆迁，并没有申报权利，存在重大过错，而合川区土房局没有过错。2、原判适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九十七条是管理性规定，不是效力性规定，不能导致本案的合同无效，原判依该条规定认为《调换协议》违反了法律强制规定是错误的。依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》的规定，共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人是善意取得的，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。合川区土房局作为第三人基于善意与董先会签订《调换协议》，并未损害该户的拆迁安置权益，也没有损害国家权利和社会公共利益，因此该协议有效。
本院二审查明：2000年6月20日，董溉涛因公有住房出售获得合川区药市街1号2-2号所有权。
认定上述事实的依据有：在一审诉讼中经庭审质证的《房屋所有权证》及当事人陈述。
本院查明的其他事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：案涉房屋登记所有人虽为董溉涛，但董溉涛在2000年6月20日因公有住房出售获得该房屋所有权时，其妻尚在，故该房屋的所有权人应为董溉涛夫妻。董溉涛夫妻去世后，根据物权法相关规定，其法定继承人为案涉房屋的所有人。董先会虽称董概涛生前曾表示其和周树芳死亡后房屋由董先会继承，但并未提供充分的证据予以证实，董先智、董先琴、董卉容与董先会均表示董概涛和周树芳在生前未立有遗嘱，故该房屋不能认定为董先会个人所有，而属于董先智、董先琴、董卉容与董先会共有。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。董先会和合川区征收办公室在签订产权调换协议时，明知该房屋产权存在争议，而未征得董先智、董先琴、董卉容的同意，故该协议因违反了法律的强制性规定，属无效协议。现董先智、董先琴、董卉容请求确认董先会和合川区土房局的下属机构合川区征收办公室签订的《调换协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人董先会的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由董先会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 瑜
审 判 员 赖生友
代理审判员 闫信良
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 吉昌福