湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1125民初814号原告：浠水县汇昌商贸有限公司，住所地，浠水县清泉镇新华正街127号。法定代表人：杨焱林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴礼捷，男，1961年3月17日出生，该公司副总。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。委托诉讼代理人：汤新美，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211198210745071。代理权限为代为一般代理。被告：吕平安，男，1978年9月25日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，现住浠水县。被告：蔡天（曾用名蔡之胜），男，1975年5月26日出生，汉族，湖北省浠水县人，无业,现住浠水县。原告浠水县汇昌商贸有限公司(以下简称“汇昌商贸公司”)诉被告吕平安、房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依原告汇昌商贸公司的申请，追加蔡天为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汇昌商贸公司的委托诉讼代理人吴礼捷、汤新美，被告吕平安，被告蔡天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇昌商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法调解或判令被告立即给付房屋租金623300元；2、支付违约金196800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月31日，原、被告及孔海舰经协商，自愿签订了变更合同及补充协议一份，合同约定，吕平安对原告与孔海舰签订的租赁合同和补充协议的合同期限、上缴租金办法等条款仍按吕平安与孔海舰所订立合同不变；房屋承租人由孔海舰变更为被告吕平安，吕平安直接与原告发生债权债务关系，其他合同条款不变。2015年1月1日之后汇昌酒店的债权债务由吕平安负责；2015年1月1日之前的债权债务由孔海舰负责。2016年3月13日，原、被告签订终止部分补充租赁合同，对租用的六楼会议室和靠城北平台从2016年3月13日终止租赁关系。按照合同约定，被告下欠2015年、2016年的租金623300元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为被告给付房屋租金596633.33元。被告吕平安辩称，合同是孔海舰签的，但汇昌大酒店实际上是我和孔海舰共同经营的，后因亏损，孔海舰退出经营将其酒店股份转让蔡天。此后，酒店由我和蔡天合伙经营，下欠的租金是到2016年3月31日止，我们没有做，到现在也没有交钱；6楼宿舍于2016年3月13日退给原告，会议室早退给了原告，并很早告知原告我们不想做。被告蔡天辩称，三方协议是2014年9月1日签订的，出资是孔海舰与吕平安出的。孔海舰将股份转让给我，出资人和受益人都不是我。酒店后来关了门，我是酒店打工的，他每月付我3000元。他名义上转到我，我既未投资，又未受益，这个债应该找孔海舰。原告汇昌商贸公司诉被告吕平安租赁合同纠纷案件，与我毫无任何联系，我与孔海舰、吕平安三方的转让协议无效，没有约束力；因而我不应承担本案的任何责任。敬请法庭在查明事实后，依法驳回请求我承担连带责任的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即原告工商登记信息（含公司董事长杨焱林身份证）复印件、吕平安、蔡天户籍证明、2010年12月6日，原告与孔海舰签订的《租赁合同》、2011年4月27日，原告与孔海舰签订《补充合同》、2011年6月19日，原告与孔海舰签订《补充合同》、2014年12月31日，原告与吕平安、孔海舰三方签订的《变更合同及补充协议》、2016年3月13日，原、被告（吕平安）签订的《终止部份补充租赁合同》复印件、原告的房产证、门牌证复印件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月6日，原告汇昌商贸公司（甲方）与案外人孔海舰（乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为，孔海舰承租原告房屋第三、四、五楼，租赁期限为六年：自2011年1月1日至2017年12月30日止。甲方租金按年收取，年租金为328000元;乙方每年在签订合同日时一次性缴纳当年的租金，逾期未交甲方有权中止合同收回房屋，并按年租金的百分之三十承担违约责任。合同订立后，孔海舰与被告吕平安合伙经营汇昌大酒店。2011年4月27日，原告与孔海舰签订《补充租赁合同》，双方约定，孔海舰以每年2000元的租金租用原告房屋五楼靠附小平台和六楼靠城北平台；一楼电梯及过道处每年租金14000元；收取办法为补充合同签订日一次性收取。补充租赁合同时间与原合同所签订时间期限同步。2011年6月19日，原告与孔海舰签订《补充租赁合同》，双方约定，孔海舰租赁原告会议室，每年租金1800元，补充租赁合同时间与原合同所签订时间期限同步。2014年12月31日，原告（甲方）与孔海舰（乙方）、被告吕平安（丙方）经协商签订《变更合同及补充协议》，约定：原甲乙双方所签订租赁合同2014年12月31日之前的债权债务由孔海舰负责；从2015年1月1日起，汇昌酒店由丙方（吕平安）负责，并承担一切债权债务。合同期限、上缴租金办法等条款仍按原甲乙双方所签订的不变，只是承租人乙方变更丙方；变更后，丙方直接与甲方发生债权债务关系，其合同条款与原签不变。2016年3月13日，原告（出租方、甲方）与吕平安（承租方、乙方）签订《终止部份补充租赁合同》，约定，一、甲方原租给乙方六楼的会议室每年租金1800元（2011年6月19日补充租赁合同）从2016年3月13日由甲方收回，原签补充合同终止。二、原2011年4月27日所签补充合同中的第一款，甲方租给乙方的六楼靠城北平台处从2016年3月13日由甲方收回，其第一款所租部份每年租金2000元终止。其他条款不变，按原三方协议执行。三、六楼活动房作价18000元抵乙方欠甲方租金，五楼一间房（501号）因合同没到期乙方与杨建国达成22000元转让费由杨建国交给甲方，抵乙方欠甲方租金。2016年8月30日，原告（甲方）与吕平安（乙方）达成《终止部份租赁关系协议》：一、乙方原租赁甲方的五楼房屋、一楼上电梯处的大厅（2011年4月27日补充合同）和五楼外板房，自2016年8月31日起终止双方未到期的租赁关系,（1）五楼和五楼外板房所有设备、设施、物品(如：电视机、台式电脑、热水设备、空调、麻将桌、床上用品、家具)、装修等剩余残值一次性作价191686元整。此款甲方不返还给乙方，乙方用以抵付（2015）鄂浠水民初字第01088号民事调解书中未履行完毕的义务;（2）一楼所有设备、设施、物品(如：电视机、台式电脑、空调、吊灯、桌椅、发动机)、装修等剩余残值一次性作价22000元整。此款由甲方付给乙方。二、甲乙双方终止租赁关系的上述标的物必须保持现状，不得损坏和移动。在终止租赁关系时由乙方完好无损交给甲方，归甲方所有和处置。三、为了便于剩下三、四楼租金的计收，原孔海舰转让给乙方（吕平安）从2015年1月1日起执行的2010年12月6日租赁合同中的五楼房屋及外板房，经甲乙双方商定每年租金为80000元。以后在甲方每年收起乙方的328000的租金中减去8万元作为乙方应交三、四楼租金。四、甲乙双方本次终止租赁关系及标的物残值作价，任何一方不得以任何理由予以反悔。五、本协议生效后，甲乙双方前往浠水县人民法院执行局办理甲方申请执行（2015）鄂浠水民初字第01088号民事调解书中乙方义务已全部履行完毕的手续。同时查明，2013年8月12日，浠水县工商行政管理局核准被告吕平安登记个体工商户营业执照，注册号：421125600228038，名称浠水县汇昌大酒店，经营者姓名吕平安，组织形式个人经营，经营者住所浠水县清泉镇新华正街127号，经营范围住宿（前置有效期到2015-09-13止）、饮食（前置有效期到2014-09-13止）。同时注明成立日期2011年9月20日，核准日期2013年8月12日，经营期限自2011年9月20日至2015年9月19日。当日，吕平安对其工商登记办理注销登记。2013年8月12日，被告蔡天在浠水县工商行政管理局办理登记个体工商户营业执照，注册号：421125600316888，名称浠水县汇昌大酒店，经营者姓名蔡天，组织形式个人经营，经营场所浠水县清泉镇车站路127号，经营范围中型餐饮（前置有效期到2016-07-30）、住宿、茶座（前置有效期到2017-07-09止）。2014年9月1日，孔海舰、吕平安、蔡天订立《转让协议》：经孔海舰、吕平安、蔡天三方协议将汇昌大酒店孔海舰经营股份转让给蔡天。汇昌大酒店所经营产生的债权债务与孔海舰包括孔海舰名下的十五万银行贷款由酒店蔡天负责。此后，汇昌大酒店由二被告共同经营。因经营不善，二被告所经营的“汇昌大酒店”已停止营业。庭审中，被告吕平安对原告浠水县汇昌商贸公司请求支付租赁房屋租金596633.33元无异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与案外人孔海舰订立的租赁合同，合法有效，对双方有约束力。在合同履行中，原告、孔海舰、被告吕平安经协商，自愿签订《变更合同及补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效。该协议明确约定，对2014年12月31日之前经营酒店的债权债务由孔海舰负责；自2015年1月1日起，原承租人孔海舰与出租人原告订立的房屋租赁合同中的承租人变更为被告吕平安，其余合同条款内容与原租赁合同不变，《变更合同及补充协议》确定了三方的权利义务关系，自订立之日起，租赁合同对出租人原告和承租人被告吕平安产生约束力，被告吕平安应依约履行义务。庭审中，被告吕平安对原告请求其履行租赁合同之债即下欠租金数额596633.33元无异议，对原告该项之请求，本院予以支持；被告吕平安未履行合同约定的支付租金的义务，具有违约行为，原告请求其承担违约责任，本院亦予以支持。原告主张违约金的计算方式，本院以被告吕平安实际所欠租金596633.33元为基数，依合同约定承担的方式予以确定[即违约金数额178990元（596633.33元×30%）]。2014年9月1日，孔海舰与二被告吕平安、蔡天自愿订立转让协议，是当事人的真实意思表示，合法有效。三方约定孔海舰将其经营汇昌大酒店的份额转让给被告蔡天，酒店由被告吕平安、蔡天共同经营，该转让协议实质是合伙人孔海舰退伙，蔡天入伙的合伙协议，可以认定,自合伙协议订立之日起，汇昌大酒店由合伙人吕平安、蔡天共同经营。因此，被告蔡天应对其和被告吕平安合伙经营酒店期间的债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第47条之规定，判决如下：一、被告吕平安于本判决生效之日起十日内向原告浠水县汇昌商贸有限公司支付租金596633.33元。二、被告吕平安于本判决生效之日起十日内向原告浠水县汇昌商贸有限公司支付违约金178990元。三、被告蔡天对前述一、二项承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12001元（原告已预交），由二被告共同负担，亦限于上述付款期限一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉期间届满后七日内交纳上诉费（开户行：中国农业银行黄冈分行营业部，户名：湖北省黄冈市中级人民法院，账号：17×××19），逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 ：段焱明审 判 员 ：郭高卉人民陪审员 ： 周 琼二〇一六年十一月十八日书 记 员 ：王亚飞