北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04649号
原告（反诉被告）孙清山，男，1956年4月8日出生。
委托代理人汤建彬，北京市汉威律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区化工路西口18号。
法定代表人李颖，总经理。
委托代理人田巍，北京凯基律师事务所律师。
委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙清山（下称姓名）与被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司（下称久林园公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙清山及委托代理人汤建彬，久林园公司委托代理人田巍、周杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙清山诉称：我与久林园公司于2007年签订租赁合同，约定我承租久林园公司位于北京市朝阳区大柳树商业街x号房屋（下称x号房屋）用于经营宾馆，租期至2012年3月31日，并约定久林园公司协助我办理宾馆经营的相关手续。但在履行合同过程中，因久林园公司一直无法提供房屋权属证明等文件，导致我一直未办理下宾馆营业执照，后方知x号房屋属违章建筑。我认为，久林园公司故意隐瞒租赁标的物的性质，将违章建筑出租给我，属严重的合同欺诈，给我带来巨大经济损失。故我依法将其告上法院要求：1、撤销我与久林园公司签订的租赁合同；2、久林园公司赔偿我方经济损失187.8万元（其中包括自建房及装修添建设施价值573960元和6年的经营损失1304040元；3、久林园公司承担诉讼费。
久林园公司辩称并提出反诉：我公司自北京市朝阳区王四营乡官庄村委会（下称官庄村委会）处承租x号房屋并转租给孙清山，该房屋产权属官庄村委会，并非违法建筑。孙清山在承租期间擅自添建建筑，导致违章被查，其建房行为并未经过我方同意，故其应自行承担扩建房屋的损失。2012年3月租赁合同期限届满后，孙清山继续使用租赁房屋，双方构成不定期租赁。2012年10月至12月、2013年4月孙清山一直未缴纳租金。
我公司于2013年4月发函通知孙清山如不缴纳租金则合同于2013年5月1日解除。后孙清山未交纳后续租金，我公司认为双方租赁合同已于2013年5月1日解除。双方租赁合同应属合法有效，孙清山以合同欺诈为由要求撤销租赁合同无法律依据，故请求法院驳回孙清山的全部诉讼请求。基于以上事实，我公司提出如下反诉请求：1、确认双方租赁合同已解除；2、孙清山将租赁房屋全部腾空交还我公司；3、孙清山支付2012年10月至12月租金22500元；4、孙清山支付2013年4月1日至4月底租金、2013年5月1日至6月底房屋使用费共计32500元；5、孙清山支付2013年7月至实际腾退之日止的房屋使用费（按租金标准计算13万元／年）；6、孙清山支付违约金13000元。
孙清山针对反诉辩称：我认为双方租赁合同应撤销，故久林园公司基于合同有效的各项反诉请求均不成立。2013年5月1日之后，租赁房屋停水停电且被禁止经营，已无实际使用价值。此外，久林园公司在十八大期间曾承诺不收我半年租金，实际我并未欠付租金。故请求法院驳回孙清山的全部反诉请求。
经审理查明：2007年，久林园公司（甲方）与孙清山（乙方）签订租赁合同，约定孙清山承租301号房屋，租期为5年，自2007年4月1日至2012年3月31日止；年租金13万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增2%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增2%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增2%，上述租金季付；甲方必须协助乙方办理有关手续，并提供房屋产权证或者场所使用证明等必备证件；如一方单方违约，则向对方支付相当于年租金10%违约金，并赔偿因此给对方造成的经济损失。
上述合同签订后，双方均按照约定交付房屋并交纳租金。2007年底，孙清山将承租的房屋扩建约500平米。合同履行期间，孙清山在租赁房屋内开设餐厅及宾馆，其中宾馆一直未办理下来营业手续，期间宾馆经营人多次因违法经营被行政拘留。2012年3月合同租期届满后，孙清山继续使用租赁房屋，双方亦未签订新协议。2013年4月25日，久林园公司向孙清山发函，以孙清山未按时交纳租金为由通知与其解除合同。
关于房屋租金支付问题，双方均确认2012年10月至12月、2014年4月至今，孙清山未支付久林园公司租金。庭审中，孙清山表示：因十八大召开需要停业整顿，故久林园公司承诺自2012年8月至2013年1月期间租金不收取，如收取也退还，故2013年4月1日之前租金自己并未拖欠；2013年4月之后因久林园公司无法提供办理营业执照的相关手续，故其无权收取租金，且2013年5月之后久林园就单方停水停电，客观无法继续使用租赁房屋。久林园公司对孙清山所述不予认可。
关于301号原有房屋及孙清山承租期间加建后房屋的属性，庭审中，久林园公司提交了官庄村委会出具的证明，该证明载明：2003年12月28日，我村委会与久林园公司就大柳树土地及地上房屋签订的租赁协议后，久林园公司在我村委会原有房屋基础上翻建了一层房屋，所有权应归属村委会，我村委会予以认可，其余为违章建筑，该地区所谓千童宾馆二、三层部分为违章建筑。孙清山认为村委会并非行政机构无权对房屋权属做出证明。另经核查，久林园公司于2006年自官庄村委会处承租土地及房屋一处，后久林园公司将该地块上房屋翻建，x号房屋系翻建房屋的一部分，2007年久林园公司将x号房屋转租给孙清山。关于x号原有房屋及添扩建房屋的产权及规划手续，各方均表示无法提供证据。
庭审中，孙清山申请对x号房屋上进行的装修和增添设施的价值、在租赁房屋的基础上自建房屋及购置房屋的价值分别进行评估，经北京市高级人民法院摇号确认，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，该机构以2014年3月3日为基准日，出具评估报告，结论为573960元。
另查，x号房屋所处区域系河道整治范围，该区域大部分房屋已被拆除。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、现场照片、评估报告书等相关证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，久林园公司将无规划手续的x号房屋出租给孙清山，且默许孙清山添建房屋，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因租赁合同无效，故孙清山要求撤销租赁合同及久林园公司要求解除租赁合同的主张均无法律依据，本院均不予支持。合同被确认无效后，孙清山理应将合同项下场地（包括地上物）腾空交还久林园公司。
关于赔偿责任分担问题，久林园公司将x号房屋出租给孙清山，其行为具有明显过错，孙清山明知承租房屋无规划、产权手续而进行添建、扩建行为，其理应对添建、扩建的损失承担主要责任。考虑本案综合案情，本院酌定双方对合同无效产生的经济损失承担同等责任。
关于经济损失的具体数额，应限于孙清山基于履行租赁合同的客观需要而在诉争场地上投入的因腾退而无法实现使用价值的地上物。根据司法评估出具的评估报告所载，x号房屋后续装修和增添设施的价值、在租赁房屋的基础上自建房屋及购置房屋的价值共计573960元，此部分损失客观性本院予以确认。关于孙清山提出的6年经营损失，因双方合同中并未明确约定从事特许经营事项，且考虑合同的签订及履行双方均有过错，同时孙清山一直实际使用租赁房屋，故本院对孙清山提出的经营损失不予确认。
关于2012年10月至12月、2013年4月至今占用租赁房屋的使用费问题，孙清山虽主张久林园公司承诺免除半年租金，但该事项久林园公司不予认可，对此孙清山应承担举证不力之责任，故2012年10月至12月、2013年4月期间的使用费，孙清山应支付给久林园公司。因2013年5月1日租赁房屋停水停电，租赁场地不再具有实际使用价值，故其后使用费，本院不再另行要求孙清山支付。关于久林园公司主张的违约金，因双方签订的合同无效，故缺乏相应依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孙清山与被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司于二○○七年签订的租赁协议无效；
二、原告（反诉被告）孙清山于本判决生效之日起三十日内将租赁合同书项下房屋及添加、扩建部分腾空交还被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司；
三、被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）孙清山经济损失二十八万六千九百八十元；
四、原告（反诉被告）孙清山于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司房屋使用费三万三千五百元；
五、驳回原告（反诉被告）孙清山的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10851元，反诉案件受理费7500元，鉴定费19632元，由原告（反诉被告）孙清山负担18991.5元（已交纳），由被告（反诉原告）北京久林园科技发展有限责任公司负担18991.5元（已交纳750元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张逢春
人民陪审员 袁 超
人民陪审员 张春雷
二〇一四年七月三十日
书 记 员 孙 雪