福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初3425号
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县。
代表人庄惠顺，行长。
委托代理人张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
委托代理人林敬同，男，1957年5月19日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
被告李鑫波，男，1974年7月14日出生，汉族，住惠安县。
被告泉州市联群房地产开发有限公司，住所地惠安县。
法定代表人蒋惠雄，负责人。
委托代理人黄素春、苏志松，福建顺济律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称惠安建行）与被告李鑫波、泉州市联群房地产开发有限公司（简称联群房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由代理审判员邓彩霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林敬同、被告联群房地产公司的委托代理人黄素春到庭参加诉讼。被告李鑫波经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠安建行诉称，2014年11月6日，被告李鑫波与原告签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告于2014年11月6日至2032年11月6日期间向被告李鑫波提供借款16万元用于购置位于惠安县崇武镇联群西沙苑二期D地块16#幢11层1102号房产。借款利率按浮动利率执行，年利率按公积金贷款基准利率上浮10%计算，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计算。采用等额本息方法，按月还本付息。为保证原告债权的实现，被告李鑫波以其购置的该房产作为抵押。被告联群房地产公司就被告李鑫波所负上述债务向原告提供连带责任保证。合同签订后，该笔借款于2014年11月20日发放。现被告李鑫波未能依约向原告履行按期还款义务，截至2016年3月3日累计拖欠借款本金153723.2元及利息1178.37元、罚息20.19元。请求判决：一、解除原告与被告李鑫波签订的《个人住房借款合同》；二、被告李鑫波向原告偿还借款本金153723.2元及计至2016年3月3日止的利息1178.37元、罚息20.19元，并按合同约定支付自2016年3月4日起至实际还款之日止的利息、罚息。三、原告有权对被告李鑫波提供的抵押物经折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、被告联群房地产公司对上述债务承担连带责任保证。
被告李鑫波未作答辩。
被告联群房地产公司辩称，被告联群房地产公司是基于担保条款作为保证人提供阶段性连带责任保证，但本案借款人提供了抵押担保，保证人只承担实现担保物权后尚欠的贷款本息不足以清偿部分的还款义务。且保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。
经审理查明，原告具有从事金融业务的主体资格。2014年11月6日，原告与被告李鑫波、联群房地产公司签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：原告向被告李鑫波提供贷款16万元，借款用于购置位于惠安县崇武镇联群西沙苑二期D地块16#幢11层1102号房产，借款期限自2014年11月6日至2032年11月6日止。该合同项下的公积金借款利率为年利率，为浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上上浮10%。还款方式为等额本息还款。借款人出现本合同约定的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利等。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等），由借款人承担。被告李鑫波以其购置的位于惠安县崇武镇联群西沙苑二期D地块16#幢11层1102号房产为其借款提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记。被告联群房地产公司为被告李鑫波的借款提供阶段性连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年11月20日，原告依约向被告李鑫波发放贷款16万元。截至2016年3月4日，被告李鑫波累计拖欠借款本金153723.2元、利息1178.37元、罚息20.19元。
以上事实，有原告提供的营业执照（副本）、组织机构代码证、金融许可证、《个人住房借款合同》、《商品房抵押登记证明》、个人贷款开立贷款账户通知书、单笔委托发放公积金贷款通知书、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、借款人送达地址确认书各1份，以及原告与被告联群房地产公司的当庭陈述等证据加以证明，被告李鑫波未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
双方当事人争议的焦点：关于被告联群房地产公司应如何承担保证责任的问题。
被告联群房地产公司认为，被告联群房地产公司为被告李鑫波的上述借款提供阶段性连带责任保证，但本案借款人提供了抵押担保，保证人只承担实现担保物权后尚欠的贷款本息不足以清偿部分的还款义务。
原告惠安建行认为，被告联群房地产公司为被告李鑫波的上述借款提供阶段性连带责任保证，被告李鑫波未按期还款，其应对尚未偿付地块项承担连带保证责任。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案借款合同第十二条第五款“保证责任”第（二）项的约定，是原告与被告联群房地产公司在借款合同中约定了被告联群房地产公司承担责任的顺序，符合上述法律的规定，合法有效。该约定明确了被告联群房地产公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告李鑫波尚欠的全部借款本息。因此，被告联群房地产公司对被告李鑫波的全部债务应承担连带清偿责任。被告联群房地产公司辩称其只对抵押物之外的债务承担连带保证责任，依据和理由不足，不予采纳。
综上事实，本院认为，原告与被告李鑫波、联群房地产公司签订的《个人住房借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及借款合同的约定，被告李鑫波未能依约还款，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求解除其与被告李鑫波签订的借款合同，并请求被告李鑫波偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告李鑫波以其购置的位于惠安县崇武镇联群西沙苑二期D地块16#幢11层1102号房产提供抵押担保，该抵押物已办理抵押权预告登记，故原告对该抵押物享有优先受偿权。被告联群房地产公司为被告李鑫波的借款提供阶段性连带责任保证，因抵押物尚未完成抵押登记，且原告与被告联群房地产公司在借款合同中对被告联群房地产公司承担责任的顺序进行了约定，明确了被告联群房地产公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告李鑫波尚欠的全部借款本息，故其对被告李鑫波尚欠的全部借款本息应承担连带清偿责任。被告联群房地产公司承担保证责任后，有权向被告李鑫波追偿。被告李鑫波经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告李鑫波、泉州市联群房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》。
二、被告李鑫波应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金153723.2元及计至2016年3月3日止的利息、罚息合计1198.56元，自2016年3月4日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计付。
三、原告中国建设银行股份有限公司惠安支行对被告李鑫波提供的抵押物即位于惠安县崇武镇联群西沙苑二期D地块16#幢11层1102号房产享有优先受偿权，即有权对该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
四、被告泉州市联群房地产开发有限公司对被告李鑫波的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告李鑫波追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3398元，减半收取1699元，由被告李鑫波、泉州市联群房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 邓彩霞
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 周 璇
附本案引用的主要法律条文及执行申请：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。