河北省张北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北商初字第188号
原告张家口市京张农业开发有限责任公司，住所地张家口市张北县工业北街37号。
法定代表人赵洪，公司经理。
委托代理人贾贵宾，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人李若非，河北思洋律师事务所律师。
被告张北县天恒房地产开发有限公司，住所地张北县张北镇永春南街。
法定代表人于帅武，公司经理。
委托代理人董军，公司职员。
原告张家口市京张农业开发有限责任公司（以下简称京张农业公司）与被告张北县天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告京张农业公司的委托代理人贾贵宾、李若非和被告天恒房开公司的委托代理人董军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告京张农业公司诉称，2010年9月7日，原告委托张家口中佳拍卖有限责任公司处置其所有的张北综合楼。张家口中佳拍卖有限责任公司在张家口市产权中心将该综合楼挂牌公开转让，被告以1509万元人民币购买了前述标的物。2010年10月28日，原、被告就该综合楼相关的转让事宜签订了协议书。该协议书第二条约定：“甲方（原告）同意协助乙方（被告）在六个月内办理该标的的竣工验收手续，手续费用认定为100万元，该费用在乙方付款时扣除。”第三条约定：“乙方按以下方式付款，签订成交确认书（指该协议书）之日付300万元，从签订成交确认书之日起三个月后，七日内付400万元，其余709万元从签订成交确认书之日起六个月内付清。”原告已根据该协议履行了全部义务，但被告却迟迟不如约履行，至今仍欠原告409万元转让价款不予给付。原告多次找到被告索要未果。所涉标的系原告合法所有的，并享有所有权及处分权。其委托拍卖也是符合法律规定的。且拍卖成交后双方亦签署了《成交确认书》。同时，原、被告也就本案所涉的拍卖标的签订了《协议书》，均系当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定。所以，《成交确认书》、《协议书》合法有效。原告已履行了全部义务。被告应根据约定继续履行给付房屋转让价款的义务，并给付逾期付款利息。
被告天恒房开公司辩称，我方对欠款的数额无异议，但欠款的原因是原告通过拍卖公司拍卖的房屋，房屋超红线，购买时清楚，且其房屋系划拨土地这一事实对方未告知，房屋竣工手续、转让手续不能办理，造成我方办理手续困难，导致我方办理贷款受阻，故不能给付款项。现所购房屋我公司进行了装修，损失很大，原告要求的利息不同意给付。
经审理查明，1997年6月24日河北省地矿局第三地质大队对位于张北镇西关街工业北街用地面积21250平方米土地享有使用权，原告京张农业公司系河北省地矿局第三地质大队的下属公司，2007年原告在此片土地院内，兴建综合办公楼。设计总建筑面积5800平方米，综合楼主体工程5200平方米。2007年5月，该队在张北县发展改革局申请备案，兴建综合楼项目获得批准，并在张北县建设局申请了用地红线图和建筑工程施工许可证，2007年7月8日开始施工，2008年11月工程竣工，一直未验收。2009年因地方政府扩路征用了原告方所建建筑物南侧的几米路段，后此幢建筑物及认定为压红线建筑。原告京张农业公司于2010年10月28日通过拍卖公司进行挂牌拍卖，并与被告天恒房开公司签订了买卖协议书。协议约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方愿意以1509万元购买甲方在张家口产权交易中心挂牌公开转让的房屋建筑物及楼房占地的标的。由于甲方的张北综合楼东侧占道路红线1米，南侧占道路红线6米及容积率严重超标，鉴于以上问题，不能按正常程序办理竣工验收手续，故甲、乙双方达成协议，一、甲方同意在该标的的西侧划出2.2米作为该标的的附带用地归乙方开发利用，但乙方在使用该地块时必须永久封闭，不得影响甲方的办公及日常生活；二、甲方同意协助乙方在六个月内办理该标的的竣工验收手续，手续费用认定为100万元，该费用在乙方付款时扣除；三、乙方按以下方式付款，签订成交确认书之日付300万元，从签订成交确认书之日起三个月后，七日内付400万元，其余709万元从签订成交确认书之日起六个月付清。现被告已对所购房屋装修并使用，竣工验收手续、房屋产权证书尚不能办理，尚欠原告价款409万元未支付。
上述事实，有原、被告陈述、协议书、证明、关于张北基地综合楼验收的申请、记帐凭证等证据予以证实。
本院认为，原告与被告双方订立的买卖协议，是在双方经拍卖公司竞拍后签订的，系双方真实意思表示，关于国有划拨土地进行转让的，需报政府同意后补缴土地出让金，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中原被告双方直至起诉前未经人民政府批准转让及补缴土地出让金，所签协议应属无效，故原告主张无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条之规定判决如下：
驳回原告张家口市京张农业开发有限责任公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39520元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李亚南
人民陪审员 刘志贵
人民陪审员 陈新宇
二〇一五年五月四日
书 记 员 张 彪
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。