上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初7325号
原告：赵保军,男，1974年5月7日出生，汉族，户籍地山东省。
委托诉讼代理人：吴晓，上海旭路伟光律师事务所律师。
被告：俞建明，女，1961年1月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
第三人：陈凯，男，1982年11月1日出生，汉族，户籍地上海市静安区保德路***弄***号***室。
第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区崮山路XXX弄XXX号XXX室。
法定代表人：张景载。
原告赵保军与被告俞建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法追加陈凯、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业公司)作为第三人参加诉讼。因被告俞建明下落不明，本院依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告赵保军的委托代理人吴晓，第三人陈凯到庭参加诉讼。被告俞建明、第三人住房置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵保军诉称，2015年3月2日，原、被告双方就本市静安区曲沃路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的系争房屋，总价为人民币108万元(以下币种均为人民币)，原告分四期支付房款，第一期为合同签订日支付定金10万元，第二期为2015年3月15日支付65万元……。另约定，因该房屋还有一笔债权数额为60万元的抵押未结清，该抵押权人为陈凯，故第二期房款用于被告全额还清该笔债务，被告应于过户之日前注销该抵押。2015年3月2日，原告依约支付了被告10万元定金。3月15日，原告联系被告准备支付第二期房款，并要求其注销60万元的抵押，但被告告知原告，抵押权人正在服刑，刑满之日为2015年12月8日，故过户前注销抵押的约定无法实现。因此双方一致约定等到陈凯刑满之日再支付第二期房款，并办理抵押权的注销手续。2015年12月8日后，原告欲找到被告支付第二期房款，但却一直无法联系被告至今。故为维护原告的合法权益，请求法院：1、依法判令被告继续履行双方签订的房地产买卖合同；2、依法判令被告向原告支付违约金(根据合同第十条第三款规定，被告应当支付违约金，计算日期：自2015年4月10日起算至实际交房之日，以10万元为基数，按每天万分之五计算)；3、本案讼费用由被告承担。
被告俞建明未应诉答辩。
第三人陈凯述称，请求法院保护第三人陈凯的抵押权，要求被告归还本金。大约2014年9-10月份左右，第三人陈凯通过系争房屋上原抵押权人杨凯军认识的被告。杨凯军与陈凯说，有个客户欠其钱，且其家庭关系都比较清晰，用房屋做担保，钱款也不多，让陈凯借钱给其。2014年11月22日，陈凯借了60万元给被告，利息为银行同期贷款利率的四倍，大约在两分左右。当时，抵押权期限为3个月，2015年2月21日已经到期。但是，因为第三人涉嫌其他刑事纠纷在抵押权到期前已经被收监。第三人是做个人抵押业务的，至于被告如何得知第三人被关押，第三人不清楚。2015年12月8日，第三人刑满释放。释放后，其去过系争房屋及被告的工作单位(闸北区中心医院供应科)。当时，被告原来的同事称，其因欠债几百万元，现已经被单位劝退了。其去系争房屋看过多次，系争房屋一直空关，电表也不走，因此里面应该无人。屋外，还被人泼了“欠债还钱”字样的红油漆。
第三人住房置业公司未应诉答辩。
经审理查明，2015年3月2日，原告赵保军(买受人、乙方)与被告俞建明(卖售人、甲方)就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》载明，甲、乙双方通过上海凡坤房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方以108万元的价格购买甲方所有的系争房屋；甲、乙双方同意，甲方于2015年5月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；2015年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限交接将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)：11、抵押状况如下：抵押权人住房置业公司，债权数额18万元，该抵押已结清，未注销；抵押权人杨凯军，债权数额80万元，该抵押已结清，未注销；抵押权人陈凯，债权数额60万元，该抵押未结清，付款协议所约定的2015年3月15日前乙方支付首付款65万元用于甲方全额还清该笔债务，并甲方承诺于所约定的过户当日之前注销该抵押。附件三付款协议约定，乙方应在签订合同后于2015年3月15日前，乙方直接支付给甲方部分首期房价款65万元，并乙方已付甲方的定金10万元，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款75万元……。合同尾部甲方处有被告俞建明及代理人吴天华的签名。
2015年3月2日，原告现金支取了10万元。同日，被告出具的《收据》载明，收到了原告支付的用于购买系争房屋的第一笔房款10万元。
另查明，2014年12月12日，上海市宝山公证处出具《公证书》，证明被告俞建明于2014年11月22日签署了《委托书》，受托人为吴天华，委托事项为在俞建明无法亲自办理出租或以不低于100万元的对价出售登记在其名下的系争房屋等房地产相关事宜，委托期限为2015年2月22日起至2016年2月21日止。
根据上海市房地产登记簿显示，截止至2016年11月7日，系争房屋上仍设有第三人住房置业公司及陈凯的抵押权。
再查明，2014年11月22日，第三人陈凯通过中国工商银行向被告转账60万元，被告亦在转账凭证上注明收到60万元的款项。
2014年11月25日，第三人陈凯在系争房屋上设立了60万元的抵押权，债务履行期限为2014年11月22日至2015年2月21日。
第三人陈凯曾因犯故意伤害罪，被原上海市闸北区人民法院判处有期徒刑11个月，刑期自2015年1月9日至2015年12月8日。
又查明，2016年11月2日，原告将房款98万元交至本院代管。
审理中，原告表示，原告是在中介金管家得知系争房屋的房源信息，当时也查询过房屋上的权利限制信息，被告告知原告住房置业公司及杨凯军的抵押都已经结清，并出示了相关的材料。关于陈凯的抵押，其称未结清。当时，被告是办了公证委托给吴天华，让其出售房屋。签订合同的时候，被告与吴天华都是出面的并签字的，但是至于两人之间的关系，原告并不清楚。双方在合同中约定用合同价款来注销陈凯的抵押权。2015年3月15日(合同约定第二期房款支付日)，原告联系了被告，但是被告提供了第三人陈凯刑期的证明，要求将合同履行期延后至陈凯刑满之日，即12月8日。履行期延长的约定并未签订书面补充协议。当时，原告也未提出另外要求主张违约条款。关于之后的过户及其余的时间节点，当时并没有明确说到，双方当时约定待陈凯的抵押注销后再行商定。至2015年12月，原告就再也联系不到被告了。之前，原告是通过中介及自己联系被告的，后来原告还去过被告的单位，但是均联系不到被告。其单位的人称，被告在外有很多债务，很长时间没有出现了。关于房款的支付方式，原告是以现金的方式支付的。原告支付了10万元的定金，现在还有98万元的房款尚未支付，原告有能力支付上述未还清的款项。现在原告也已经结婚，配偶为本市户籍，养老保险缴费情况也证明了原告有购房资格。剩余房款愿意一次性缴纳至法院，同意划出部分款项涤除之前的抵押。
第三人陈凯表示，被告向第三人陈凯借钱的时候，称为了让第三人的债权更有保障，找双方认识的人进行监管，将来如果被告不履行，则由第三人卖房还清抵押。吴天华与第三人是认识的，双方有过业务上的联系，被告与吴天华可能是在棋牌室认识的。最后我们选择了吴天华作为中间人进行监管。因此，被告确实委托过吴天华，并办理过公证委托。被告借款以后未归还任何款项，目前借款本金仍为60万元，如果收到借款本金60万元以后，就同意注销在系争房屋上的抵押权，相关手续愿意协助办理。
第三人住房置业公司向本院出具的《情况说明》载明，该公司公积金贷款客户俞建明，已于2015年1月结清了其名下公积金贷款60万元整，并于当月领取了其公司出具的他项权利证明和抵押权注销材料。抵押物地址为上海市静安区曲沃路XXX号XXX室。
以上事实由原告提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、执行通知书、取款凭证及收据、结婚证、养老保险缴费情况表、汇款凭证，第三人住房置业公司提供的情况说明，第三人陈凯提供的抵押权登记证明、转账凭证，本院调取的上海市房地产登记簿及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。现原告已根据合同约定，支付了定金10万元。原告表示，因第三人陈凯服刑，故原、被告双方合意将支付首付款的时间变更至2015年12月中旬，后再无法联系被告，遂诉至法院。被告经本院传唤未到庭，但双方签订的房屋买卖合同中明确约定了，第一期房款需用于注销第三人陈凯的抵押权，再结合第三人的服刑期间，本院认为，原告的陈述具有高度盖然性，现原告已将剩余房款交至本院代管，双方就系争房屋签订的买卖合同应继续履行，本院予以确认，被告应在清偿第三人陈凯的抵押权后，配合原告办理系争房屋的产权过户及房屋交付手续。第三人住房置业公司向本院表示，该公司的抵押权已经结清，故其设立在系争房屋上抵押权应予以一并注销。根据原告在审理中的陈述，双方曾合意变更过付款时间，对于之后过户及交付的时间还未协商一致，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院将结合《上海市房地产买卖合同》的约定及本案的实际情况，酌情确定被告俞建明配合办理产权过户及房屋交付的时间。被告俞建明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告赵保军、被告俞建明于2015年3月2日就上海市静安区曲沃路XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告俞建明应于本判决生效之日起三日内偿还第三人陈凯的借款(含本金60万元及相应利息)，第三人陈凯应在收到60万元借款本金后三日内办理设立在上址房屋的抵押权注销手续；
三、第三人上海市住房置业担保有限公司应于本判决生效之日起三日内办理设立在上址房屋的抵押权注销手续；
四、被告俞建明应在上述第二、三项主文履行完毕之日起三日内配合原告赵保军办理上址房屋的产权过户手续，产生的税费由双方按照政策承担；
五、被告俞建明应在上述第四项主文履行完毕之日起十五日内将上址房屋交付给原告赵保军；
六、驳回原告赵保军的其余诉讼请求。
案件受理费13,610元，由原告赵保军负担50元，被告俞建明负担13,560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 陈名玲
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。