安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一初字第00201号
原告：叶家青，男，1973年3月21日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：芮松，安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。
被告：金世良,男,1973年1月24日出生，汉族,农民，住安徽省宿松县。
被告：石金娥（系金世良之妻），女，1969年11月16日出生，汉族,农民，住安徽省宿松县。
金世良、石金娥共同委托诉讼代理人：王月月，安徽至达律师事务所律师。
金世良、石金娥共同委托诉讼代理人：孙新国，安徽至达律师事务所律师。
原告叶家青与被告金世良、石金娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告叶家青及其委托诉讼代理人芮松，被告金世良、石金娥及其委托诉讼代理人王月月、孙新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
叶家青向本院提出诉讼请求：1、判令金世良、石金娥赔偿财产损失272822.79元；2、赔偿原告另行租房损失每月租金500元和按每年14000元租金损失，均赔偿至房屋修复完毕止；3、被告承担本案鉴定费、评估费及诉讼费用。事实与理由：原、被告系房屋租赁关系。2009年原告将其自有的位于宿松县复兴镇新街东路4号一间五层楼房出租给被告从事经营，自2009年以来，被告一直使用原告房屋从事经营。2014年8月17日3时许，房屋发生火灾，后被扑灭。此次火灾过火面积500多平方米。灾后宿松县公安消防大队经勘查，作出“松公消火认字（2014）第0006号《火灾事故认定书》，认定起火点位于房屋底层客厅，起火原因不排除遗留火种、电气线路故障等原因。在此期间，原告要求被告赔偿损失，未果，故起诉来院。
金世良、石金娥辩称,1、火灾起火点客厅系双方共用关系，而非租赁关系。被告对火灾的发生不具有过错，不需要承担赔偿责任。请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、房产证、土地证、司法检验报告书，二被告无异议，本院予以确认并在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原告对安徽华瑞工程咨询有限公司《咨询报告》中“楼地面、墙面装饰恢复工程”中的地砖楼地面面积及107胶白水泥满批腻子/二遍面积少计部分有异议，并要求进行补充评定，并请求对人工定额按本地市场价每天200元计算进行补充评定。本院认为，关于地砖楼地面面积及107胶白水泥满批腻子/二遍面积，安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月14日的“回复函”就此进行了说明，系根据“2015年11月27日工程勘查记录作出，对此本院亦予以认定。关于原告请求对人工定额按本地市场价每天200元计算，本院认为，安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月14日的“回复函”亦就此进行了说明，系根据现场勘查记录、执行定额计价，按安徽省住房和城乡建设厅《关于调整建设工程定额人工费的通知》{建标（2013）155号}文件，其人工费执行68元/工日标准。对此本院亦予以认定。原告要求对该二项评估进行补充评估的申请，本院不予准许。
二、1、对原告提交的房屋登记出租基本信息表、宿松县公安消防大队对金世良、石金娥的询问笔录“三性”无异议，但对原告的证明目的有异议，认为该信息表并未记载被告承租原告房屋的范围，原、被告是共用客厅，而非餐厅。本院认为，涉讼房屋建筑结构一层前面为店铺，往后依次为楼梯间、客厅、天井、厨房，结合本案其他证据及双方当事人的陈述，可以确认，本案中的客厅即为餐厅。关于被告的承租范围，根据双方的陈述及宿松县公安局消防大队对金世良、石金娥的询问笔录，可以确认，五层楼房中的二层为原告自用，一、三、四、五层为被告租赁，一层用于经营，三、四、五层作为仓库用于堆放货物，一层厨房及客厅（餐厅）双方共同使用，客厅被告亦用于堆放货物，另原告在客厅亦摆放二张方桌。2、对原告提交的评估、鉴定费发票（共三张金额共计73000元），被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为非火灾导致的损失。本院认为，评估、鉴定费用，系因火灾后对房屋进行检测、加固设计及工程造价评估而产生，亦为原告因火灾而导致的损失。对该证明目的，本院予以认定。3、对原告提交的安徽华瑞工程咨询有限公司《咨询报告》形式上的真实性、合法性无异议，但对内容上的真实性、合法性有异议，对房屋加固工程造价中的门窗，认为应扣除折旧；使用碳纤维材料加固不合情理亦无必要。楼地面、墙面装饰恢复工程的损失应扣除折旧，固定资产设备类损失评估，均无相应的原始凭证予以印证，部分资产（如长虹牌彩色电视机）损失评估明显不合情理，衣物、烟酒等均无凭证及实物照片。关于门窗及碳纤维问题，安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月6日的“回复函”进行了说明，系根据安庆市第一建筑设计研究院有限公司于2015年10月出具的设计图纸内容计算造价，安庆市第一建筑设计研究院有限公司于2016年7月22日出具的“关于对宿松县叶家青房屋加固方案的说明”第三条采用的加固方法第（2）条“采用粘贴碳纤维布的加固方法”，第（4）条“鉴定报告中的其它需要处理的现浇板、楼梯板采用粘贴碳纤维布的加固方法”，说明使用该村料有其必要性和合理性。对此，本院予以认定。关于楼地面、墙面装饰恢复工程的损失折旧问题，安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月6日的“回复函”就此进行了说明，系根据“2015年11月27日工程勘查记录作出，对此本院亦予以认定。关于“固定资产-
设备类损失评估明细表”，安徽华瑞工程咨询有限公司系根据宿松县公安局消防大队出具的“火灾直接财产损失申报统计表”作出，共有八项，但有明显错误，其中第八项“烟酒”部分，“火灾直接财产损失申报统计表”中并无该项损失，实际应为“烧损烟熏等损失”。原告虽未提交火灾毁损财产的原始购物凭证，但“火灾直接财产损失申报统计表”系原告申报，并由宿松县公安消防大队经现场勘察、评估而认定的财产损失。相比于安徽华瑞工程咨询有限公司的评估价值，宿松县公安消防大队“火灾直接财产损失申报统计表”的结论更准确、更具合理性。故对“火灾直接财产损失申报统计表”中确定的损失17377.5元，本院予以认定。4、对原告提交的宿松县复兴建筑工程有限公司的证明，被告有异议，认为建筑公司不具有出具证明的主体资格，且证明内容有瑕疵。本院认为，建设工程造价中的人工定额工资并不等同于劳动力市场人工工资，复兴建筑公司所出具的证明，并不具有相应的法定证明效力。对该证明，本院不予采信。5、对于原告出具的原告与叶长青签订的“租房协议”及叶长青于2014年8月25日出具的收条，被告对真实性有异议。本院认为，原告因房屋失火而租房居住符合常理，但因目前房屋尚未修复，且无确定的修复时间，其后续损失无法确定。对该部分损失，可待原告房屋修复完毕并搬离租赁房屋后另行主张。6、对原告提交的宿松县公安消防大队的“火灾现场勘验笔录”、“火灾事故认定书”、“火灾事故认定书说明记录”、火灾后的现场照片，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的和内容有异议，认为：起火点为客厅，而非被告承租部分；客厅系双方共用；起火原因排除了雷击、自燃引发火灾的可能，也就排除了被告在客厅堆放的货物自燃的可能，且被告堆放的PC、PV管并非易燃物品；亦证明被告未在起火区域对电路进行过改造。本院认为，从现有证据可以确认，起火部位客厅系原、被告双方共用；“火灾事故认定书”中关于起火原因排除了雷击、自燃引发火灾的可能，但不排除遗留火种或电气线路故障引发火灾的可能。“火灾现场勘验笔录”判定，火灾起火点位于客厅中间过道偏东堆放大量可燃物部分。庭审查明，原告在客厅东侧墙上摆放了灵位，下方放置二张桌子，其它为被告堆放的货物。可以认定，起火点处堆放了大量可燃物。关于被告进行了起火区域的电路改造，本院认为，原告并未提交相关证据予以证明，本院不予采信。
三、被告提交的宿松县公安消防大队“关于‘8.17’宿松县民房火灾事故认定书说明记录有关情况的说明”，证明：客厅为双方共用；起火点为客厅中原告使用的位置。原告有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为，关于客厅为双方共用问题，本院业已查明；关于起火点为客厅中原告使用位置问题，“火灾现场勘验笔录”判定，火灾起火点位于客厅中间过道偏东堆放大量可燃物部分。而原告家灵位挂于东侧墙上，其下方为原告摆放的二张桌子，而起火点是位于客厅中间过道偏东堆放大量可燃物处，该可燃物并非原告堆放。故该证明目的，本院不予认定。
四、关于补充证据的质证意见：1、安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月14日出具的《回复函》，原告有异议，认为房屋面积为513.60㎡，检验报告仅核定了357.1㎡，损失评定失实；被告认为，火毁面积应低于357.1㎡。本院认为，评估机构所评定的，为房屋实际过火面积，而非建筑物全部面积，失火房屋有部分未曾过火,且房屋过火痕迹也由底层向上依次减轻。故检验报告核定面积客观、实际，符合案件事实，本院予以采信。2、对于《回复函》中人工定额问题，被告无异议，原告有异议，认为68元/天低于实际标准应按200元/天计算损失。本院认为，建筑工程造价中的人工定额工资与劳动力市场工资系不同概念，在统计范围、计算方法、效力方面均不同，原告之主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。3、安庆市第一建筑设计研究院于2016年7月22日出具的《关于宿松县叶家青房屋加固方案的说明》原告无异议，被告对该证据形式上的真实性、合法性无异议，但对内容上的真实性、合法性及关联性有异议。认为采用粘贴纤维复合材加固无必要且导致修复价格过高，本院认为，安庆市第一建筑设计研究院在设计方案中采用粘贴纤维复合材加固系因房屋修复之客观需要，科学、客观，本院予以采信。4、安徽华瑞工程咨询有限公司于2016年7月6日出具的《回复函》，原告无异议，被告有异议，认为应根据公安部发布的GA185-2014《火灾损失统计方法》7.5之规定计算原告因火灾造成的损失。本院认为，安徽华瑞工程咨询有限公司依据《中华人民共和国建筑法》、《火灾事故认定书》及《司法检验报告书》等进行的损失评估，客观、科学，并无不当，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：原告房屋位于宿松县，前面为一间五层楼房，房屋一层为门面房，往后依次为楼梯间、客厅、天井及厨房。房屋一层长约32米，宽3.7米。2009年，原、被告签订租房合同，原告将其房屋的一、三、四、五层出租给被告从事经营，一层用于经营，三、四、五层用于被告堆放货物。租赁第一年双方签订了租赁合同，此后双方未再签订书面合同，每年租期到后，双方口头约定租赁事宜，租金一年一付。2014年1月，被告给付原告当年度租金1.4万元。
2014年8月17日凌晨3时许，原告房屋发生火灾，石金娥报警后，宿松县公安消防大队赶至现场扑灭大火。火灾发生当晚，叶家青及金世良均不在房屋内。原告之妻周华带小孩在房屋二楼卧室居住，石金娥带小孩在三楼卧室居住。
原告叶家青在外打工，其妻在外陪读，偶有回家，学生放假时则回家居住。房屋平时主要是二被告居住、使用。
被告商店营业时间通常是早上六点多至晚上十点前，发生火灾当晚亦如此，当晚石金娥在商店开门状态下外出玩耍。
2014年8月17日12时30分，宿松县公安消防大队对火灾现场进行勘验，并制作“火灾现场勘验笔录”，笔录中的“细项勘验”结论为：起火部位位于原告房屋一层楼梯间与天井之间的客厅部位；“专项勘验”结论为：“客厅东西两侧为实体墙……，客厅内东侧墙上摆放灵位，下方放置两张桌子，北面墙边放有电冰箱、蹲便器及洗脸盆柱子等，西面墙边摆放一货架，货架上堆放各种RR管、线管等，客厅中间堆放大量皮管、电扇、配件等杂物，南侧墙边堆放各种马桶，客厅中间部分上空还架有阁楼，阁楼上堆放各种PE管、PR管等，客厅内灵位及两张桌子已完全烧毁，完全炭化，地面堆积物炭化痕迹明显，且集中在中部过道东侧位置，西侧……，北侧……，靠中间部位……。由此可以判定起火点位于客厅中间过道偏东堆放大量可燃物部件。勘验于当日17时52分结束，叶家青与金世良均在“火灾现场勘验笔录”上签名确认。2014年10月16日，宿松县公安消防大队作出松公消火认字（2014）第0006号《火灾事故认定书》，对起火原因认定为：“起火部位为该建筑一层楼梯与天井之间的客厅，起火点位于该客厅中部靠东部位。起火原因可以排除雷击、自燃引发火灾的可能，不能排除遗留火种、电气线路故障引发火灾的可能”。2014年10月21日，宿松县公安消防大队作出《火灾事故认定说明书》，将原告房屋起火原因、起火部位、起火点等情况告知叶家青及金世良。二人均表示对“情况说明”无意见。
本院根据原告的申请，委托安徽省建工司法鉴定中心对原告房屋损失程度进行鉴定，该鉴定中心于2015年5月6日作出《司法检验报告书》，鉴定结论为：1、叶家青房屋火灾影响区域的一层1-2/A-D轴框架柱、现浇板及围护墙体等构件受损较严重；2、被评为B级的构件应采取修复措施，以提高构件耐久性；3、被评为C级的构件应采取加固措施；4、被评为D级的构件建议拆除重建或采取其它可靠措施加固处理；
2016年5月18日，安徽华瑞工程咨询有限公司依据安庆市中级人民法院“统一对外评估委托书”、“火灾事故认定书”、“司法检验报告书”、宿松县公安消防大队“火灾直接财产损失申报统计表”及安庆市第一建筑设计研究院有限公司于2015年10月出具的加固设计图纸、2015年11月27日工程《勘察记录表》等进行火灾损失恢复造价鉴定，其鉴定结果为：1、房屋加固工程造价为195969.8元;2、楼地面、墙面装饰恢复工程造价为58902.99元；3、资产火灾损失估价为17950元，其中，资产火灾损失，本院采信“火灾直接财产损失申报统计表”中由宿松县公安消防大队认定的金额17377.5元，三项共计272250.29元(195969.8元＋58902.99元＋17377.5元)，另有三次鉴定费用共计73000元，总计各项损失345250.29元。关于原告在失火后租赁房屋产生的损失，因房屋暂未修复，原告至目前尚在外租房居住，损失无法确定。
本院认为，本案原告与被告签订的租房合同为不定期租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同双方当事人均应严格按合同约定全面履行各自的义务。二被告租用原告部分房屋，且与原告共用部分房屋，原告已按合同约定履行了自已的义务。二被告租用并借用原告房屋经营及堆放货物，理应维护房屋，并注意使用安全，防止发生意外。原告及家人在家期间，亦应负有一定的义务。关于起火原因，宿松县公安消防大队排除了雷击、自燃的可能，不排除遗有火种及电气故障引发的可能。从起火部位客厅的使用时间来看，原告夫妻在家时间相对较少，平时主要为二被告管理、使用；从客厅使用情况来看，客厅中原告仅有挂于墙上的灵位及下方的二张桌子，主要是被告用于堆放货物，且起火点位于客厅偏东堆放大量易燃物处。从现有证据分析，该易燃物应系二被告堆放。从起火原因分析，《火灾事故认定说明书》排除雷击、自燃引发火灾的可能，不排除遗留火种、电气线路故障引发火灾的可能，而当天原、被告之子均在家，故不能排除孩子玩耍遗留火种的可能。石金娥在庭审过程中陈述，2014年8月16日晚，即火灾发生前，吃过晚饭后与原告之妻周华外出玩耍，并一起回屋。在2014年8月20日宿松县消防大队的询问笔录中，石金娥陈述火灾当晚营业至十点前关门，即表示商店十点前处于正常营业状态。该陈述为火灾后数日内，具有较高的可信度。石金娥在商店开门状态下外出玩耍，致房屋处于失控状态，具有较大责任。综合使用时间和使用情况及火灾发生当晚石金娥的行为分析，二被告理应对失火负较大的责任，故原告要求二被告赔偿因火灾造成的损失之诉讼请求，本院予以支持。火灾发生当晚，原告之妻及石金娥在吃过晚饭后外出玩耍，且同时回到房屋。作为房屋所有人，在家生活期间，起火部位客厅，系去厨房的必经之路，亦不能排除原告之妻当晚在客厅逗留的可能，其亦未尽相应义务，对火灾的发生，亦应承担一定的责任，故可适当减轻二被告的赔偿之责。综合考量，原告应对发生火灾承担15%的责任即51787.54元（345250.29元×15%），二被告承担85%的责任即293462.75元（345250.29元×85%）。
诉讼中，原告要求被告赔偿在失火后其租赁房屋居住及出租房屋的租金损失，因房屋暂未修复，原告至目前尚在外租房居住，损失无法确定。故可待房屋修复完好，租赁结束后另行主张。被告认为其对失火并无过错，不应承担赔偿责任。原告在客厅中摆放了祖宗牌匾，二张桌子，桌上摆放了原告父亲遗像，是原告祭祀之处，不排除原告因祭祀遗留火种致失火。本院认为，从庭审查明的事实及双方出具的证据分析，失火的确切原因无法查明，而起火点位于客厅偏东部位，而非东侧。从双方在客厅放置的财物分析，原告仅在墙上悬挂牌匾，其下方摆放二张桌子，其余全为被告作为仓库堆放的货物，起火点处堆放大量易燃物，可以排除为原告放置。失火时间是公历2014年8月17日（农历2014年7月22日），并非民俗中的祭祀日。失火当晚，原告之妻与石金娥基本上同出同进，并无祭祀行为。而在客厅中摆放祖宗牌匾、先人遗像，亦为本地民俗，并非用于祭祀。故可排除祭祀遗留火种的可能。石金娥在商店开门营业状态下外出玩耍,存有一定的安全隐患,同时二被告借用原告的客厅用于堆放货物，从对客厅的使用时间和使用情况分析，理应尽较大的管理之责，而二被告疏于注意义务，具有较大的过错，应对原告因房屋失火造成的损失承担相应的赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告金世良、石金娥于本判决生效后五日内赔偿原告叶家青各项损失293462.75元（345250.29元×85%）。
二、驳回原告叶家青其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，原告叶家青负担848元，被告金世良、石金娥负担4802元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 张小兵
代理审判员 孙 平
人民陪审员 王 泓
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 殷 琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。