广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2282号
上诉人（原审被告）：严运华，男，1970年4月10日出生，汉族，住广东省五华县。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市三乡镇某镇雅居乐花园兴业路管理大厦。
法定代表人：冯欣，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：郑达云，男，1981年6月18日出生，汉族，住广东省阳春市，系被上诉人的公司职员。
上诉人严运华因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中�市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
严运华上诉请求：撤销一审判决，改判按合同约定的1.6元／平方米标准计付物业管理费，驳回雅居乐公司的其他诉讼请求。事实与理由：2014年7月开始，雅居乐公司以中山市物价局颁发收费许可证为由向严运华强制划扣约定外的物业管理费，该许可证不合法，严运华拒交合同约定外的费用有理有据。一、根据中央、广东省以及中山市的相关规定，物业服务企业向业主收取物业服务费用，必须按照物业服务合同的约定。二、根据中山市发展和改革局的答复函，雅居乐公司据以收费的前述许可证已被废止，如雅居乐公司仍主张按2.2元／平方米和2.8元／平方米收费，应当提供相应合同。三、严运华购买的位于中山市××乡镇雅居新城九期岭峰C1幢2303房（以下简称涉案房产）所在小区未成立业主委员会，亦未与业主签订新的物业服务合同，而首次业主大会没有街道办事处与镇政府派员参加，雅居乐公司亦未能提交召开首次业主大会的筹备组成员名单，故以该次违规召开的会议决定调整物业收费标准来代替法定成立业主大会后的决定，违反法律程序，对业主无约束力。
雅居乐公司辩称，雅居乐公司调整物业收费标准是合法有效的，严运华应按调整后的收费标准缴纳各项费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.严运华向雅居乐公司支付物业管理费1759.2元（2015年1月至2015年10月期间产生）；2.严运华向雅居乐公司支付滞纳金117.43元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计，暂计至2014年10月31日）；3.严运华向雅居乐公司支付水费167.6元（2014年12月至2015年1月产生）。
一审法院认定事实：严运华依法购得涉案房产，2009年9月19日办理收楼手续，同时与雅居乐公司签订了前期物业管理服务协议，约定：乙方（雅居乐公司）为甲方（严运华）所购物业（带电梯住宅）所在小区提供前期物业服务，对该小区进行物业管理。甲方按每月每平方米1.6元标准向乙方缴交物业管理费及其他费用；每月二十五日前缴交当月费用，若不按期缴纳，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，逾期一个月未交付的，用户将受到停电、停水制约措施。协议还约定了其他具体事项。协议签订后，严运华均按期缴纳物业管理费，但自从2015年1月起严运华拒绝按新的标准2.2元／平方米缴纳该管理费。双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，雅居�公司于2015年6月10日向一审法院起诉，主张前述实体权利。
涉案房产购房合同登记地址为中山市××乡镇金涌大道雅居乐新城9期岭峰C1幢2303房，房地产权属证登记地址为中山市××乡镇振华路38号雅居乐新城9期4幢2103房。该房屋建筑面积为199.92平方米，套内面积159.46平方米，房产证号为粤房地权证中府字第××号。
雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市××乡镇岗泉村民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元／平方米，2016年起为每月2.8元／平方米。2013年12月1日、12月5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元／平方米，从2016年起调整为每月2.8元／平方米。
岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入住，雅居乐公司又将前述函分别寄送给未入住的229户业主，并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。
2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅／车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。
后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。按前期物业服务协议及2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，调整前严运华每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为121.6元，调整后从2014年7月1日开始严运华每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为439.8元。雅居乐公司从严运华的银行账户扣缴管理费至2014年12月，自2015年1月起，严运华拒绝按新标准缴费。
涉案房产所在小区尚未成立业主委员会。
一审期间，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇某镇住房和城乡建设局、三乡镇某镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市三乡镇某镇岗泉村民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。
一审法院另查：涉案小区9期8幢801房业主卢小川因同样原因拒交管理费，雅居乐公司亦诉至一审法院，案号为（2015）中一法三民一初字第196号。该案经一审法院审理，判决卢小川于判决生效之日五日内按新的收费标准向雅居乐公司缴交2014年7月至11月的物业管理费835.75元及违约金、水费等。卢小川不服该判决，提起上诉。中山市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）中中法民一终字第1113号判决，驳回上诉。该判决已经生效。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。严运华委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与严运华签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对严运华的物业依约履行管理服务，严运华亦应依约定期�向雅居乐公司支付相应费用。雅居乐公司主张严运华拖欠其物业管理费及水费事实，严运华不持异议，对此，一审法院予以确认。
本案争议焦点是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算，是否有充分的依据支持。雅居乐公司陈述从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元／平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算有充分依据，一审法院对雅居乐公司主张严运华的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元／平方米标准计算的请求予以支持，严运华从2015年1月至2015年4月期间应缴交的物业管理费为1759.2元（439.8元×4个月）。所欠水费金额，严运华没有异议，一审法院予以核定。严运华未按约定期限向雅居乐公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。严运华辩称雅居乐公司提供的雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务费程序记录照片及相关材料均为虚假不真实，雅居乐公司组织的关于调整物业管理费标准的业主大会不合法。其所提交的光盘等证据资料无法有效证明前述所称虚假。
另，关于雅居乐公司组织召开的业主大会的合法性问题，根据《物业管理条例》（2007年修订）第十二条第四款、第五款，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主的合法权益属于不同的法律关系，故一审法院对严运华提出的该抗辩主张不予审查。雅居乐公司若认为业主大会的决定损害了其合法权益，可另行主张权利。至于严运华另辩称中山市发展和改革局（物价局、粮食局）向雅居乐公司核发的《广东省经营服务性收费许可证》是否合法问题，由于本案为民事纠纷，而前述部门向雅居乐公司核发的许可证是否合法属于行政诉讼审理的范畴，故一审法院对该抗辩亦不予审查。严运华亦可另循法律途径解决。
综上，雅居乐公司要求严运华支付物业管理费（含违约金）、水费的请求合法有据，一审法院予以支持；严运华的抗辩意见理据不足，不�采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、严运华于一审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2015年1月至2015年4月期间的物业管理费1759.2元及违约金（该违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次日即26日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、严运华于一审判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2014年12月至2015年1月的水费167.6元。如果严运华未按一审判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雅居乐公司已预交），由严运华负担（严运华于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审中，严运华围绕上诉请求依法提交如下证据：1.中山市住房和城乡建设局出具的中建信息公开（2015）38号关于政府信息公开申请的答复，拟证明涉案小区未与业主签订新的物业服务合同，没有该小区业主大会备案资料；2.中山市发展和改革局出具的中发改价控函（2015）1498号关于撤销编号为WJ01Z1114Z00000676号收费许可证的复函，拟证明雅居乐公司的该收费许可证已废止。
二审中，雅居乐公司提交如下证据：中山市××乡镇发展和改革局中三价备2015年10号、2016年3号备案回执两份，拟证明其收费标准已经过相关部门批准备案。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅居乐公司对严运华提交证据的质证意见为：证据1没有原件，不予确认；证据2中的收费许可证确实被撤销了，但原因是相关部门放开了标准物业服务收费标准，之后雅居乐公司已重新取�了收费回执。严运华对雅居乐公司提交证据的质证意见为：已知晓该备案文件内容，对相关收费标准不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，本院向严运华进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准，其坚称没有违约。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方当事人对双方之间存在物业服务合同关系以及严运华欠缴雅居乐公司物业管理费、水费的事实均无异议，双方的主要争议焦点是自2014年7月1日起物业管理费的计算标准问题。雅居乐公司提供的证据显示，雅居乐公司于2013年即开始办理雅居乐新城9期岭峰小区的物业管理费的调价手续，并召开了业主大会对调整物业管理费的收费标准进行表决，表决结果同意涉案小区的高层住宅的物业管理费自2014年7月调整为按每月2.2元／平方米标准�算。根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如该决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于本案为物业服务合同纠纷，与业主大会的决定是否损害业主合法权益属不同的法律关系，不属于本案审理的范围，严运华可另循途径主张权利，故严运华每月应按439.8元（2.2元／平方米×199.92平方米）的标准缴纳物业管理费。因此，雅居乐公司主张严运华自2014年7月1日起按每月2.2元／平方米的标准交纳物业管理费的诉讼请求理据充分，本院予以支持。严运华未按期交纳物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付违约金。对于双方当事人约定的每日1‰违约金标准，在本院二审期间已向严运华作替代性释明的前提下，严运华仍坚称其不构成违约，应认定为其不主张调整该违约金标准，故雅居乐公司主张按严运华该约定标准计算违约金，于法不悖，本院予以支持。至于雅居乐公司就上述调价事宜取得的收费许可证以及其后的备案回执是否合法，属于行政诉讼审理的范畴，亦不属于本案民事纠纷审理范畴，严运华可另循法律途径解决。另，对于当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。
综上所述，严运华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人严运华已预交），由上诉人严运华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二�一六年十月三十一日
书 记 员 胡置晓
梁秀玲
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