西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0104民初2703号
原告：曹俊强。
委托诉讼代理人：肖毅，陕西汉廷律师事务所律师。
被告：刘秀云。
委托诉讼代理人：高奎博，陕西世磐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵涛，陕西世磐律师事务所律师。
第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地西安市未央区文景路与纬二十七街西南角新一代北城国际第8幢2单元1层20101号房。
法定代表人：刘少伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：詹萌雷。
委托诉讼代理人：赵西伟。
原告曹俊强与被告刘秀云、第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称恒春阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹俊强及其委托诉讼代理人肖毅，被告刘秀云的委托诉讼代理人赵涛，第三人恒春阁公司的委托诉讼代理人詹萌雷、赵西伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹俊强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的《西安市存量房屋买卖合同》2.判令被告返还原告购房定金20000元；3.判令被告向原告支付违约金66000元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月17日，经第三人提供居间服务，原、被告签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告拥有合法产权的位于西安市莲湖区丰禾路8号丰禾小区XX号楼X单元XX号房屋，房屋建筑面积126.41平方米，购房总价款为660000元，合同还对定金支付等购房其他事项作了约定。签约期间，原告向被告支付了购房定金20000元，被告出具了收款收据。合同签订后，原告及第三人曾多次联系被告，要求办理首付款缴纳、贷款按揭、房屋交付过户等手续，但被告却一直拒绝配合，声称房屋不卖了，并在房产交易网站上将本案诉争房屋再次对外出售。截至原告起诉之日，被告仍然避而不见，并拒绝退还原告支付的购房定金。原告认为，依法成立的合同受法律保护，对缔约双方具有法律约束力，双方当事人均应严格遵守，履行合同义务。在本案纠纷中，原告信守合约义务，按时足额支付定金，被告亦应当如约履行配合办理相关手续，将诉争房屋出售给原告之义务。现被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告刘秀云辩称，一、原、被告双方所签订的房屋买卖合同已经在2017年11月份协议解除，原告关于解除合同和违约责任的诉请不能成立，依法应驳回其诉请。原、被告在2017年11月已经通过电话沟通协议解除合同，所以原告于2017年11月29日将自己的银行账号发送给被告，用于被告退还原告定金。另一方面，原告在2017年12月购买了其他人的房屋，结合原告户口从外地迁入西安和贷款买房的事实，也足以印证原告已经与被告解除了房屋买卖合同。否则，原告在未解除与被告合同的情况下另行签订买房合同，违背了日常生活经验法则；二、被告没有违约行为，原告要求被告支付违约金的诉请不能成立，依法应当驳回。原、被告于2017年6月17日签订合同后，该合同定金没有打入房屋买卖资金监管账户，也没有网签备案。2017年6月25日西安市人民政府发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号），对非本市户籍居民家庭购买住房进行限制，此时原告户籍尚在西安市之外，而且没有在本市连续缴纳2年的个人所得税或者社会保险的证明，原告不符合购买房屋的条件，合同已经无法履行。因此，在合同已经不能实际履行的情况下，根本不存在被告的违约行为。综上所述，原、被告之间的合同已经在2017年11月协议解除，被告没有违约行为，原告的各项诉请不能成立，依法应当驳回。
第三人恒春阁公司述称，其公司为原、被告双方提供终结服务属实。其公司介绍原告去看了被告的房子，看房后原告比较满意，双方签订了房屋买卖合同，签订合同时曹俊强向刘秀云支付了定金20000元。在签订合同时，刘秀云并未告知其丈夫已经去世的信息，也没有告知她丈夫还有其他继承人，她在办理家庭关系证明及其他继承人放弃继承等相关手续经过了一段时间，她又不同意卖房了。之后，其公司曾多次联系刘秀云协商，刘秀云称要将房屋卖给曹俊强也可以，但是要求加价，而曹俊强又不同意，双方就产生了纠纷，这件事就搁置下来了，直到曹俊强起诉至法院。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年6月17日，原告曹俊强（乙方）和被告刘秀云（甲方）在第三人恒春阁公司处签到了《西安市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方所售房屋坐落在西安市莲湖区丰禾路X号XX号楼X单元XX室，该房屋建筑面积约126.41平方米，该房屋规划设计用途为住宅，房屋所有权证编号为：XX,权利人为刘秀云（甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任）；甲乙双方通过恒春阁公司介绍成交；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币660000元，该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用，乙方应于本合同签订当日将定金人民币20000元交于居间方托管，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，若甲方违约双倍返还乙方定金，若乙方违约甲方不退还乙方定金；乙方应于本协议签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币180000元存入资金监管账户进行资金监管；乙方选择商业贷款460000元，经办理银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。若经办理贷款银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，乙方申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付甲方，并承担在此期间发生的各项费用；甲方应当保证该房屋没有产权，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的百分之十赔偿守约方的损失；甲、乙双方自签订本合同当日起，50个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续；本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约责任分别以下列方式处理：如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的一方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。如乙方违约，乙方应按成交总价的百分之十向甲方支付违约金。同时，双方在本合同中还对税费承担、房屋的交付、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订时，原告向被告支付了购房定金20000元，被告向原告出具了收款收据。合同履行过程中，被告未能按照合同约定提供涉案房屋其他共有人同意出售房屋的相关证明。2017年9月，双方在沟通过程中，被告明确表示要求原告加价购房，否则不愿意将涉案房屋售予原告，双方遂产生纠纷。2017年11月29日，原告将其名下银行账户信息通过手机短信的方式告知被告，但被告至今并未将购房定金返还给原告。庭审中，被告称其已将涉案房屋于2018年年初售予他人。
还查明，西安市人民政府办公厅于2017年6月28日颁布《关于调整西安市住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》要求：2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。之后，西安市住房保障和房屋管理局（以下简称西安市房管局）于2017年7月发布《关于落实西安住房交易政策有关问题的实施细则》（以下简称《实施细则》），其中第七条规定：2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行；未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。签订合同后，原告依约向被告支付了定金。被告作为涉案房屋的共有人之一，在签订合同时并未按照约定提供其他共有人同意售房的相关证明，且在双方协商过程中也未向原告提供其有权处分共有财产的相关证据，现涉案房产已经售予案外人，导致双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告的行为已构成根本违约。涉案房屋售予案外人后，原告购房的合同目的已无法实现，现原告起诉要求解除合同，符合相关法律规定，本院依法予以支持。在合同解除的情形下，出卖人收取的定金已无占有的基础，应当予以返还。故被告刘秀云应将收取的定金20000元退还原告。
关于原告主张的违约金问题。如前所述，被告的行为已构成违约，理应向原告支付违约金。原告起诉要求被告按照合同总价款的10%标准支付违约金66000元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。
被告辩称双方所签订的房屋买卖合同已于2017年11月协商解除，但原告对此予以否认，且被告在庭审中提交的证据仅能证明双方存在协商行为，原告将银行账户告知被告后，被告并未将定金退还原告，其提供的证据也不足以证明双方已达成解除合同的合意，故本院对此不予采信。被告辩称原告不具备购房资格，合同无法继续履行系因原告方的原因导致，但根据西安市房管局颁布的《实施细则》第七条的规定，双方签订的房屋买卖合同在西安市人民政府颁布的《通知》之前，原告的购房资格并不受政策影响，本院对此不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告曹俊强和被告刘秀云于2017年6月17日所签订的《西安市存量房屋买卖合同》；
二、本判决生效后十日内，被告刘秀云退还原告曹俊强定金20000元；
三、本判决生效后十日内，被告刘秀云支付原告曹俊强违约金66000元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1950元（原告已预交），本院减半后收取975元由被告刘秀云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 赵兴华
二〇一八年六月二十九日
书记员 任曼榕