浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2451号
原告：俞铮辉。
被告：诸暨展诚置业有限公司。
法定代表人：楼国水。
委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
原告俞铮辉为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称为“展诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月27日向本院提出起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告俞铮辉，被告展诚公司的委托代理人俞岚到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告要求进行庭外和解，但最终未能取得一致意见。本案现已审理终结。
原告俞铮辉诉称，2011年2月24日，原告向被告购买位于诸暨市天玺名座3幢1单元602室的房屋一套及地下车位一个，共计价款1520958元，并订立商品房买卖合同一份。嗣后，双方于2013年6月13日完成房屋交接手续，期间原告通过首付及银行贷款的方式向被告支付了全额房款。但原告至今尚未取得房地产权属证书，根据双方签订的合同条款和有关司法解释，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金及返还预收办理权属证书费用的民事责任。故原告起诉要求被告赔偿及返还人民币188373.47元。审理中，因被告办理完毕涉案房产的权属证书并将其交付给了原告，故原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿原告自2013年9月13日起至2014年12月12日止逾期办理权证的违约金171107元；2、支付原告已经缴纳的契税45584.25元自2013年6月13日起至2014年12月4日止产生的利息4020元；3、赔偿原告误工费2000元。
被告展诚公司辩称，1、被告不具备承担逾期办理权证违约责任的基础。按照双方订立的商品房买卖合同第十四条的约定，被告如果在交付使用后90日内没有将办理权属登记手续的资料报产权登记机关备案，则按照第3项规定处理，第3项规定是双方协商确定延后提供资料的最终期限，最终期限届满后出卖人仍逾期无法提供相关资料的，买受人有权选择退房，出卖人退还已收款项。该条款是双方对产权登记的特别约定，该特别约定只要不违反法律法规的规定，就应当以此为准。因此，双方并不存在着其他有关逾期办理权证进行赔偿的约定。现原告已于2013年6月13日办理了房屋的交接手续，故原告以其行为明确表示不选择退房，所以被告不应退还房款，也不应当承担相应的违约责任。2、关于原告向被告缴纳的契税，实际是被告代原告办理房产证需缴纳的相关费用，该费用被告已经为原告缴纳，且被告已经为原告办理了权证并交给原告，故不存在利息损失，对原告提出的利息损失不应支持。2、对原告提出的误工费也没有相应的法律依据，请求驳回。
原告俞铮辉为证实自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，用以证明双方之间存在商品房买卖关系的事实；
2、发票三张，用以证明原告已向被告支付全部房款的事实；
3、收据二张、委托书一份，用以证明被告预先收取原告需缴纳的契税45584.25元、办证费用238元的事实；
4、竣工验收备案表一份，用以证明本案买卖的房屋于2014年3月10日经竣工验收备案，在此之前是无法办理权证的，而原告在2013年6月13日收房，故被告根本无法在交房后90天内办理完毕原告的产权证的事实；
5、契税缴款发票、契税证等一组，用以证明原告已缴纳了契税，并领取了权证，但该房屋的竣工时间为2014年3月10日，而契税缴纳时间为2014年12月4日，故被告存在拖延办理权属证书的违约行为。
被告展诚公司未在本院指定的举证期限内向本院提供相关证据。
对原告提供的证据，被告经质证对证据本身的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为按照商品房买卖合同的约定，如果被告未能按时协助原告办理产权登记手续，双方应当进行协商，协商确定延后提供资料的最终期限，逾期无法提供的，原告可主张退房。该约定属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的特殊约定。另，原告交付给被告的用于缴纳契税的款项系原告自愿交给并委托被告办理，并非交房时原告必须完成的必要条件，原告亦可选择自行缴纳契税，并在缴纳契税完毕后再委托被告办理房屋权属证书，故该原告自愿交给被告用于缴纳契税的款项不能计算利息。
根据上述原、被告的举证、质证意见，结合双方的陈述，本院认为本案的争议焦点在于：1、本案被告作为涉案商品房的出卖人是否存在违约情形，导致原告作为买受人未能在房屋交付使用后的合理期限内取得房屋权属证书，因此被告需要承担违约责任。2、原告交给被告用于办证缴纳契税所需的费用是否应当计算利息。
对此，原告认为，涉案商品房为尚未建成的房屋，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十八条规定，被告未在房屋交付使用之日即2013年6月13日起90日内向原告交付房屋权属证书的，应当承担违约责任。涉案的房屋权属证书是在2014年12月12日交付给原告的，远远超过交房后90日即至2013年9月13日止的期限，因此应当承担已付房款1520958元自2013年9月13日起至2014年12月12日止按照年利率9%计算的违约金。但被告认为，商品房买卖合同司法解释的确有此规定，但上述司法解释第十八条中规定的90日期限应在没有特别约定的前提下适用。如有特别约定的，应当遵循合同的特别约定。涉案的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定中明确出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，第3项内容为：“双方协商确定延后提供资料的最终期限，出卖人逾期无法提供相关资料，买受人有权选择退房，出卖人退还已收款项。”。而该条的第1项为：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款×%赔偿买受人损失。”，第2项为：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。”。上述两项的空格处均被标注“×”，因此，双方约定选择第3项处理方式表明双方已经将该条第1、2项的处理方式排除在外。按照该种处理模式，即使因出卖人的责任，买受人亦不得在超出规定时间后向出卖人主张违约金，而是应协商确定延后提供资料的最终期限。故双方选择第十四条中第3项处理方式实为对逾期不能交付房屋权属证书如何承担责任的特别约定，不能适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定的情形。现原告认为应适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，并提出自交房后的90日即自2014年9月13日起至其实际领取房屋权属证书之日即2014年12月12日止，被告应承担逾期交付权属证书违约金的主张，本院认为缺乏事实和法律依据。
对于原告交给被告的用于办证缴纳契税所需的费用是否应当计算利息问题，原告认为被告没有在交房后的90日内办出权证，而相关的费用已经交给被告，故被告占用该笔费用期间（指代收后至实际缴纳时为止）应当计算利息；但被告认为其系无偿帮助原告办证，契税已经缴纳给相关部门，故不应向原告支付利息。本院认为，对由出卖人代收代缴契税并代为买受人办证的，对代收代缴期间是否应当计算利息应由双方在合同中明确约定。现双方对此未作约定，被告已经代为原告缴纳契税并办理了权证，双方的合同目的已经实现，原告再向被告主张该款项的利息缺乏事实根据。
综上，本案被告并不存在迟延交付权属证书需要承担违约责任的情形，也不存在对从原告处代收代缴的契税需要向原告支付利息的事实根据。因此，原告提供的证据仅能证实其与被告订立合同、已缴纳购房款、商品房通过验收、已缴纳契税并办理权属证书等一系列事实过程，而不能到达原告的举证目的。
经审理，本院认定事实如下：
2011年2月24日，原告向被告购买位于诸暨市陶朱街道仁爱路以东、和泰路以南的“天玺名座”小区3幢1单元602室的房屋一套及地下车位一个，共计价款1520958元。为此，原、被告双方订立商品房买卖合同一份。在该合同的第十四条“关于产权登记的约定”中载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理。第3项内容为：双方协商确定延后提供资料的最终期限，出卖人逾期无法提供相关资料，买受人有权选择退房，出卖人退还已收款项。”合同订立后，截止2011年10月，原告通过首付以及银行贷款的方式向被告付清了全部房款1520958元。后原、被告于2013年6月13日办理房屋交接手续，并由被告向原告收取用于支付契税的45584.25元款项和用于办理房屋权属证书的相关费用238元，约定由被告完成相关权属登记。2014年12月4日，被告为原告代缴契税，并于2014年12月12日办妥原告所购房屋的权属证书。现原告认为被告迟延交付房屋权属证书存在着违约情形，应当承担违约责任。故起诉要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，占有代缴契税期间的利息及误工费。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照商品房买卖合同的约定，被告展诚公司作为商品房买卖合同的出卖人，负有在向买受人交付商品房后的合同约定期限内，向不动产登记机关提供办理权属登记所必需的、应由出卖人提交的资料的义务，并不负有为原告办妥房屋权属证书并在规定期限内交付给原告的义务。商品房买卖合同中房屋权属证书的办理应由合同中的哪一方负责，现行法律、行政法规并未作强制性规定。根据合同意思自治的原则，可由买卖双方当事人自由协商确定。既可以由出卖人负责办理，办妥后交给买受人；也可以由买受人自行办理，出卖人履行相应的协助义务。但在本案中，原、被告双方对此并未作出明确的书面约定。因此，被告并不负有原告认为的在商品房交付使用后的法定期限内提供权属证书，逾期不提供则承担违约金的责任。现原告已经实际接受房屋，且没有证据证明系被告的原因导致原告未能在接受房屋后90日内取得房屋权属证书，故原告要求被告支付逾期交付权属证书的违约金的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。对原告提出的要求被告支付占有代缴契税期间的利息及误工费的诉讼请求，其亦未提供相应的证据加以证实，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
驳回原告俞铮辉的诉讼请求。
本案应收案件受理费4067元，由原告俞铮辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4067元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 魏岩岩
人民陪审员 周苗来
人民陪审员 杨科晔
二〇一五年九月十六日
书 记 员 杨 琼