广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第43号
上诉人（一审原告）：梁健安，住贺州市八步区。
被上诉人（一审被告）：贺州市临江房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区。
法定代表人：莫成郁，该公司董事长。
委托代理人：莫映雪，广西众望律师事务所律师。
委托代理人：李奕蕾，广西众望律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：广西贺州市汇丽设计装饰工程有限公司。住所地：贺州市八步区。
法定代表人：莫庭光。
上诉人梁健安因与被上诉人贺州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江房地产公司）、广西贺州市汇丽设计装饰工程有限公司（以下�称汇丽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人梁健安，被上诉人临江房地产公司的委托代理人莫映雪、李奕蕾到庭参加诉讼。被上诉人汇丽公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月28日，原告与被告临江房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告临江房地产公司将其开发的位于贺州市八步区灵峰南路商品房出卖给原告，房屋建筑面积120.69平方米，总价款378967元；第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收合格；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金；第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定（附件三）�标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人于15个工作日内按（附件三）的标准完善好交付买受人使用。合同附件三，即《远东国贸大厦住宅装修标准》对公共部分、安防系统、室内装修及配套均作了详细的约定。
2011年7月28日，原告和被告临江房地产公司签订远东国贸大厦《商品房买卖合同》补充协议，约定：原《商品房买卖合同》第八条交付期限，双方约定出卖人应当在2011年12月31日前将上述商品房交付买受人使用。现由于买受人的原因，提出需要另行修改原《商品房买卖合同》附件三的装修标准。经双方协商，由买受人提出申请，征得出卖人同意，并由出卖人委托贺州市汇丽设计装饰工程有限公司对该套住宅重新设计装修。经买受人确认后，另行增加的设计和装修费用由买受人自行承担；同时，买受人�意延迟商品房交付时间，具体交付时间以买受人与贺州市汇丽设计装饰工程有限公司签订的装修合同约定交房时间为准。2011年8月20日，原告（甲方）与被告汇丽公司（乙方）签订《住宅装饰工程施工合同》，约定由被告汇丽公司承包国贸大厦住宅中档装修工程，包工包料，竣工日期2011年12月31日，合同金额为54310.5元。2010年10月26日，原告按约支付房款378967元。2012年8月13日，被告临江房地产公司通知原告补交房屋差价6531元，原告当日付清，至此，原告共计支付房款385498元。2012年8月11日，原告与被告汇丽公司签订《贺州远东国贸装修结算单》，双方确认远东国贸B1701号房的装修档次为中档，结算价为54310.5元。2012年8月13日，原告签订远东国际城交房手续书。
另查明，2011年3月17日，贺州市远东·国贸大厦主体结构分部工程、地基与基础分部工程质量全部验收合格。
一审法院经审理认为，原告与被告临江房地产公司之间的《商品房买卖合同》及其补充协议，属于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对合同双方具有法律约束力，各方应依照约定全面履行自己的义务。本案中商品房买卖合同约定的交房时间是2011年12月31日前，2011年3月17日远东·国贸大厦主体结构分部工程、地基与基础分部工程业已验收合格，符合商品房买卖合同第八条约定的交付条件，但在合同履行过程中，由于买受人要求改变装修标准，双方对交房时间已作变更约定，即“买受人同意延迟商品房交付时间，具体交付时间以买受人与贺州市汇丽设计装饰工程有限公司签订的装修合同约定的交房时间为准”，据此，具体交房时间已不属于被告临江房地产公司所能预见、控制的范围，而是由原告与汇丽公司之间的装修合同约定确定，因此，被告临江房地产公司未能在2011年12月31日前交房，不能归责于被告临江房地产公司，原告基于商品房买卖合同及其补充协议主张被告临江房地产公司承担逾期交房违约责任，理据不足，该院不予支持。另一方面，补充协议约定由原告提出申请，出卖人委托汇丽公司重新设计装修，而2011年8月20日原告与汇丽公司签订《住宅装饰工程施工合同》，约定竣工日期为2011年12月31日，实际装修结算日期为2012年8月11日，被告汇丽公司未能如期完成装修任务，属于原告与被告汇丽公司之间的装修合同法律关系，原告可另行主张权利，本案中原告基于商品房买卖合同法律关系主张被告汇丽公司承担逾期交房违约责任，没有依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决�驳回原告梁健安的诉讼请求。一审案件受理费1969元（原告已预交），由原告梁健安负担。
上诉人梁健安不服一审判决，上诉称：一、一审将远东国贸大厦主体结构分部工程，地基与基础分部工程质量全部验收合格就认定上诉人购买的商品房符合交房条件完全错误，上诉人的商品房按上诉人与临江房地产公司签订的《商品房买卖合同》是带装修的，是要达到《商品房买卖合同》附件三的装修标准。但在未开始装修前，被上诉人临江房地产公司提出有普装、中档、高档三种装修，并提供样板房供上诉人选择，普装不需再交钱，中档则每平方米补差价450元。但无论哪种档次的装修临江房地产公司都是指定被上诉人汇丽公司进行装修，上诉人没有选择其他装修公司的机会。经双方协商，由买受人提出申请，征得出卖人同意，由临江房地产公司直接委托汇丽公司对上诉人购买的商品房重新设计为中档装修。《商品房买卖合同》补充协议虽有上诉人同意延迟商品房交付时间，但具体交付时间以上诉人与汇丽公司签订的装饰合同约定交房时间为准，即2011年12月31日。直到2012年8月13日，被上诉人临江房地产公司才通知上诉人看房验收，办理房屋交接手续，将房屋钥匙交给上诉人。临江房地产公司与汇丽公司属于被代理与代理的关系，临江房地产公司认可上诉人与汇丽公司签订的装饰合同约定的交房时间，因此以双方书面约定的交房时间更客观更合理。二、上诉人在一审时已将两被上诉人作为共同被告起诉至一审法院，至于本案是装修合同法律关系还是商品房买卖合同关系，全由一审法院来定案由，至于应由哪个被上诉人承担逾期交房的赔偿问题经过审查就可直接确定。但一审法院既已认定汇丽公司未能够如期完成装修任务，又�上诉人与汇丽公司之间属于装修合同法律关系，上诉人可另行主张权利为由驳回上诉人的诉讼请求完全错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人临江房地产公司答辩称：上诉人于2011年8月20日另行与汇丽公司签订《住宅装饰工程施工合同》，上诉人构成自行委托装修公司对商品房进行装修，取代了原《商品房买卖合同》附件三之约定。上诉人与汇丽公司的交房时间与《商品房买卖合同》约定的交房时间并非同一含义。被上诉人于2011年8月20日将房屋交付给汇丽公司进场装修，即视为被上诉人已将房屋交付给上诉人占有、使用，也视为上诉人认可房屋的质量，该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约�的除外。”之规定，被上诉人不存在逾期交房之情形。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，请求二审法院维持一审判决。
双方当事人在二审期间没有向本院提供新的证据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：被上诉人临江房地产公司是否构成迟延交房，应否承担违约责任。
上诉人梁健安与被上诉人临江房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人梁健安依约按时支付了全部房款378967元，被上诉人临江房地产公司应依约按时交付房屋。因临江房地产公司没有在合同约定的交房期限交付房屋，应当承担相应的违约责任。
（一）关于涉案房屋的交付时间问题。上诉人与被上诉人临江房地产公司于2009年11月28日签订《商品房买卖合同》后，又于2011年7月28日达成远东国贸大厦《商品房买卖合同》补充协议，补充协议明确约定“......经双方协商，由买受人提出申请，征得出卖人同意，并由出卖人委托贺州市汇丽设计装饰工程有限公司对该套住宅重新设计装饰。......买受人同意迟延商品房交付时间，具体交付时间以买受人与贺州市汇丽设计装饰工程有限公司签订的装修合同约定交房时间为准”，按该约定，诉争房屋的设计装饰系出卖人即被上诉人临江房地产公司委托被上诉人汇丽公司进行，被上诉人临江公司交付给上诉人梁健安的房屋仍为主合同即《商品房买卖合同》第十三条约定的符合装饰标准的房屋。而上诉人梁健安与被上诉人汇丽公司签�装修合同约定完成中档装修竣工截止时间为2011年12月31日，该时间亦应为上诉人梁健安与被上诉人临江房地产公司在补充协议中对涉案商品房变更约定后的具体交房时间。一审以“具体交房时间已不属于被告临江房地产公司所能预见、控制的范围”为由驳回上诉人要求被上诉人临江房地产公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不当，本院予以纠正。被上诉人临江房地产公司以“2011年8月20日将房屋交付给汇丽公司进场装修，即视为临江房地产公司已将房屋交付给上诉人占有、使用，构成实际交付”的抗辩主张，不符合合同约定且与本案查明的事实不符，本院对此不予采信。
（二）临江房地产公司迟延履行交房事由及违约责任的确定。涉案房屋约定交房的时间是2011年12月31日，临江房地产公司实际交房时间为梁健安在远东国际城交房手续书上签字的时间即2012�8月13日，被上诉人临江房地产公司逾期交房225天。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人梁健安主张被上诉人临江房地产公司支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即“逾期超过90日后……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。”被上诉人临江房地产公司认为双方约定的违约金标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，临江房地产公司在房屋具备交付条件后已及时通知上诉人接收涉案房屋，说明临江房地产公司确有愿意履行合同以减轻违约责任的愿望，并非恶意违约。被上诉人临江房地产公司没有能够在合同约定期限内向上诉人交付商品房造成上诉人不能及时享受物权而产生的实际损失主要体现为上诉人可能需要额外支出逾期时间内租赁房屋的费�。本院结合当时当地同地段租赁市场状况及临江房地产公司的违约情形以及上诉人申请变更商品房装修档次变更合同主要条款曾同意适当延迟商品房交付时间等综合因素酌情判定临江房地产公司支付上诉人梁健安逾期交房违约金13000元为宜。上诉人梁健安与被上诉人汇丽公司签订的《住宅装饰工程施工合同》属装饰装修合同法律关系，与本案审理的房屋买卖合同法律关系属不同的法律关系，上诉人梁健安在主张被上诉人临江房地产公司承担逾期交房违约责任后，又主张被上诉人汇丽公司承担违约责任，属于重复请求，上诉人梁健安请求被上诉人汇丽公司对临江房地产公司逾期交房承担违约责任，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，判决有误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、撤销贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第411号民事判决；
二、被上诉人贺州市临江房地产开发有限公司支付上诉人梁健安逾期交房违约金13000元；
三、驳回上诉人梁健安的其他诉讼请求。
一审案件受理费1969元（上诉人已预交），二审案件受理费1968元（上诉人已预交），合计3937元，由上诉人梁健安负担1969元，被上诉人贺州市临江房地产开发有限公司负担1968元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内�一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗逸芳
审 判 员 严永茂
代理审判员 黄义奎
二〇一五年五月六日
书 记 员 张 金