河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终1099号
上诉人（原审被告）：河北华润万家生活超市有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区友谊北大街***号。
法定代表人：郑帆，该公司董事长。
委托代理人：黄巍，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：邯郸市康奈房地产开发有限公司。住所地：河北省邯郸市邯山区陵园路**号康奈大厦*座*层。
法定代表人：郑莱莉，该公司董事长。
委托代理人：田云靖，河北十力律师事务所律师。
上诉人河北华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人邯郸市康奈房地产开发有限公司（以下简称康奈公司）租赁合同纠�一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2015）邯山民初字第00937号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月4日，康奈公司与华润公司签订了1份《房屋预租协议书》，康奈公司为甲方；华润公司为乙方。该协议书的主要内容，鉴于甲方（原告）已经持有政府有关部门核发的《国有土地使用证》（编号：A010036）、《建设用地规划许可证》（项目编号2004——012）、《建设工程规划许可证》（编号：建字第130400201000055）等相关文件。甲方（原告）拟将该物业地上一层、地上二层、地上三层（以下合称“租赁物业”，出租给乙方）。签订本协议时该物业正在建设。经双方协商一致，特就有关事项达成以下协议且同时签署了《租赁合同》（附件3）。康奈公司迟延交付该租赁物业超过九十日，华润公司�权解除房屋租赁合同，康奈公司应返还全部定金并一次性向华润公司支付违约金人民币柒佰万元……略。合同签订后，2010年11月10日，华润公司支付康奈公司定金200万元。2013年4月17日，双方签订的《邯郸项目会谈纪要》，该纪要主要内容为，华润公司正式进场时间定为6月1日。2013年5月22日，华润公司向康奈公司发出了《解约函》。2015年5月15日，华润公司向康奈公司发出了《解约索赔函》，该函的主要内容，康奈公司此前所提各种意见及理由，华润公司不能接受，请康奈公司尽快返还全部定金贰佰万元，并同时支付违约金柒佰万元。2015年5月26日，康奈公司向华润公司发出了《索赔函》，该函的主要内容为，要求华润公司承担全部违约责任，并赔偿康奈公司不低于700万元的全部经济损失。在履行合同中，2013年4月20日，华润公司对卖场水提出要求并指定隔油池的位置�2013年4月3日对配电作出调整。
原审法院认为，双方签订的《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》是自愿协商的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按合同约定自觉履行，任何一方违约都应承担法律责任。本案中，康奈公司、华润公司双方签订的《房屋预租协议书》在附件中约定了双方各自需要履行的义务及履行顺序，属于双务合同。在双务合同中，双方当事人的履行有先后顺序的。在协议履行过程中，双方的工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通变更，视为双方以书面形式对原建设标准进行了修改和补充。华润公司对函件形式通过电子邮箱变更的证据有异议认为不符合证据要件的理由，没有提交相应的证据支持其观点，华润公司对此证据质证的意见：华润公司辩称驳回康奈�司的诉讼请求，要求返还定金200万并赔偿违约金700万的观点，不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在履行合同中，华润公司2013年4月20日对卖场水提出要求并指定隔油池的位置。2013年4月3日对配电作出调整。造成租赁物未能按约定期限交付的责任应认定为华润公司。该公司单方违约解除合同给康奈公司造成了经济损失，应当予以赔偿。康奈公司要求华润公司在违约赔偿最高限额700万元的范围内赔偿428万元的请求，事实清楚，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：华润公司于本判决生�之日起十五日内向康奈公司支付经济损失赔偿金428万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41040元、保全费1000元，由华润公司负担。
宣判后，华润公司不服原审上述民事判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销邯郸市邯山区人民法院（2015）邯山民初字第00937号民事判决，并改判驳回康奈公司诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由华润公司负担。主要事实与理由：一审判决认定事实错误，没有法律依据。首先，一审判决认为“在协议履行过程中，原被告的工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通变更，视为双方以书面形式对原建设标准进行了修改和补充”，这一观点错误。对于合同的变更，依法应由原合同主体双方共同协商，并由�自的法定代表人签字或盖章确认，仅仅是因为邮件往来的双方是各自的员工，就认定为是对原合同修改和补充，没有法律依据。另一方面，华润公司的员工在邮件往来中所提出的对现场修改要求也是按华润万家生活超市建设标准提出的，该标准是双方签订的合同的附件二，因此，华润公司的员工在邮件中提出的对现场修改要求是严格按照双方的合同约定提出的，并没有对合同做任何修改和补充，一审判决认定并没有事实基础。其次，一审判决认为“被告自2013年4月20日对卖场水提出要求并指定隔油池的位置。2013年4月3日对配电做出调整，造成租赁物未能按约定期限交付的责任应认定为被告。”这一观点错误。华润公司作出前述要求及调整的依据是按华润万家生活超市建设标准提出的，而该标准也是合同约定的。康奈公司未按照建设标准要求来建设相关设施，因此，是康奈公司违约在先，由此导致租赁物未能按约定交付，华润公司理应承担违约责任。三、一审判决本院认为部分含义不明，由此作出的判决，难以令人信服。四、在二审审理期间，华润公司补充称，原审判决要求赔偿的428万元不认可，一审中该公司已提出异议，对方提供的证据均是单方提供没有经双方确认，该款项是否为康奈公司的实际投入，请法院予以审核。2013年5月22日，该公司已向康奈公司发出解约函，解约理由是康奈公司未按合同约定按期交工，逾期交工203天。该解约函康奈公司已收到，根据相关规定，双方租赁关系已解除，故不存在损失的问题。综上，为维护华润公司的合法权益，请求二审法院支持其上诉请求。
康奈公司答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，依法有据。（一）华润公司称一审判决没有法律依据的理由不能成立，一审判决�法有据。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据以上规定，双方的工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通变更，属于双方工作人员的职务行为，该行为由企业法人承担责任，双方工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通变更，属于工作人员的代理行为，该行为有效。（二）由于双方签订的《房屋预租赁书》附件二也只是一个概括要求，还需要华润公司进一步提供详尽的要求，所以双方在合同中约定，康奈公司根据华润公司确认的实施性设计方案，按华润公司详细的施工图纸设计要求及设计条件完�施工图设计，设计成果经华润公司确认后作为施工依据。故，一审法院认定“在协议履行过程中，华润公司和康奈公司的工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通变更，视为双方以书面形式对原建设标准进行了修改和补充”毫无不妥。二、双方签订的合同虽约定：“按设计完成四个隔油池全部工程”，但华润公司在2013年3月11日又要求做8个隔油池，并且隔油池具体位置仍需要得到华润公司的指定，华润公司在2013年4月20日才指定隔油池位置，故，一审法院认定事实正确。三、康奈公司提交电子数据作为证据符合法律规定。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第63条规定，康奈公司提交双方工作人员关于该工程的来往电子邮件及附件作为证据，属于电子数据，符合法律规定的证据形式。（二）华润公司对康奈公司提交的电子数据的证据不予认可，但该公司却又�交电子邮件等证据来来证明其主张。（三）华润公司提交的电子邮件证据却证明康奈公司所发出电子邮件的接收人是华润公司的工作人员，是华润公司工作人员的职务行为，又证明双方虽约定在2012年10月31日交付租赁物，但华润公司却在2012年9月18日还在对电的容量进行变更，导致康奈公司根本不能在10月底前交付租赁物。四、华润公司不履行先合同义务，违约解除租赁合同，应承担解除合同的全部法律后果。（一）双方合同对康奈公司、华润公司的责任进行了明确，但华润公司并没有在2012年10月31日前完成协议书其所应承担的责任，故其无权要求康奈公司在2012年10月31日前交付房屋即履行后合同义务。（二）华润公司不仅不能证明在2012年10月31日前已经履行了全部责任而且还对合同约定的部分项目做了多次变更，尤其是在2012年10月31日前后还做了大量的变更，根据约�，康奈公司是需要按照华润公司的要求进行装修工作的，华润公司对设计进行变更导致康奈公司根本没有办法在约定的日期完成装修装饰工程。（三）2013年4月17日，双方通过会议形成一个会议纪要，该会议对进场时间进行了重新约定，约定进场时间为2013年6月1日，并且约定部分工程变更由华润公司进行施工。但华润公司却在2013年5月22日以康奈公司延期交付房屋的理由来解除合同，理应承担解除合同的全部责任和法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
二审审理查明，康奈公司在收到华润公司《解约函》后，分别于2013年6月1日、9月27日通过特快专递的形式向华润公司邮寄函件，对其解约事情提出异议并要求继续履行合同。并于2015年5月26日向华润公司邮寄《索赔函》，要求该公司赔偿因解约而导致康奈公司的全部经济损失。在一审庭审时，华润公司对以上三件函件表示无异议。二审期间，康奈公司同意解除双方之间的租赁合同。其主张的428万元损失包括因施工改造支出费用3591062.24元，其余的688937.76元系可得利益（即租金）损失。《租赁合同》第2.1条约定，租赁期间为计租日起二十个（20）租约年。第2.6年计租面积约定，本合同项下的租赁物业的计租面积暂定约为18113平方米……。第3.1条约定，租赁物业租金标准：首三个租约年按每日每平方米1.1元人民币的标准计算，第四个租约年为每日每平方米1.27元人民币，第五个租约年为每日每平方米1.31元人民币……，据此标准计算，第一年的租金就约为7172748元。
再查明，自2012年4月27日起至2013年3月29日，华润公司与康奈公司通过电子邮件的形式，多次对原施工方案进行了变更及重新约定。又查明，双方签订的《租赁合同》第10.3条约定：除本合同另有规定外，如一方不履行本合同项下及附件中规定的义务或违反本合同项下及附件中的规定，应当赔偿另一方因此所遭受的损失；第10.4条约定，本合同根据第十一条的11.1.3和11.1.4条规定终止后，违约方应当赔偿守约方违约金人民币700万元；第10.5条约定，本合同下的违约金赔偿最高限额为700万元；第11.1.4条规定，如另一方严重违反本合同规定并在一方发出书面通知30日后仍未进行实质性补救，或另一方严重违约行为已无法补救时。
其他事实与一审查明的一致。
本院认为，康奈公司与华润公司双方签订的《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。双方约定，康奈公司将该公司物业租赁给华润公司并于2012年10月31日之前移交该租赁物业。但在合同履行中，双方工作人员以函件形式通过电子邮箱相互沟通对原建设标准进行了变更。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。康奈公司与华润公司双方工作人员以函件形式通过电子邮箱进行变更，应视为双方以书面形式对原建设标准进行了修改和补充，属于双方工作人员的职务行为，该行为理应由康奈公司与华润公司承担相应的民事责任。
关于违约的问题。本院认为，因双方对装修方案进行多次调整及变更，并且华润公司于2013年4月3日、2013年4月20日还对配电作出调整，对卖场水提出要求并指定隔油池的位置，双方于2013年4月17日达成了《会议纪要》重新确定进场的时间为2013年6月1日。本院认为，该《会议纪要》确定的进场时间，是对双方原约定于2012年10月31日之前移交租赁物时间进行的重新约定。但是在该约定时间尚未到期情况下，华润公司却于2013年5月22日向康奈公司发出《解约函》，单方解除租赁合同，显属不当，故，康奈公司并不存在足已构成华润公司解约的违约行为。而华润公司单方解除合同的行为，构成违约，理应承担违约责任。
关于违约金数额的问题。本院认为，康奈公司在华润公司发出解约通知后，及时向华润公司提出异议，但华润公司对于该公司单方解除合同的违约行为并未采取相关的补救措施。故，根据双方签订《租赁合同》10.3约定，华润公司理应赔偿因违约行为造成康奈公司的实际损失。审理期间，华润公司对康奈公司主张的经济损失428万元持有异议，认为该损失数额是单方提供没有经双方确认，不予以认可。本院认为，康奈公司为了满足租赁需求，根据合同约定对租赁物进行了施工改造，因施工改造共支出费用3591062.24元，以上的损失依据有康奈公司与第三人签订的设备购买、安装合同、付款凭证、工程结算书等证据予以证明。剩余688937.76元系康奈公司主张的可得利益（即租金）损失。关于可得利益即租金损失，双方签订的租赁合同约定租赁期间为20个租约年，按照最低的前三年租金每日每平方米1.1元，按照计租面积（暂定）18113平方米计算，仅一年的租金就约为7172748元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。并且根据合同10.5条约定，本合同下的违约赔偿最高限额为700万元，康奈公司主张的428万元的损失系华润公司单方违约解除合同而给其造成的损失，该损失数额并未超过700万元限额。华润公司虽对以上数额持有异议，但并未提交足以反驳的证据予以证明。故，原审法院确定华润公司赔偿康奈公司428万元损失并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41040元，由河北华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王志敏
审 判 员 聂亚磊
代理审判员 郭 晶
二〇一六年五月九日
书 记 员 郭跃玲