河北省青龙满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民初字第174号
原告邵某某，农民。
委托代理人王某某，律师。
被告唐山市某某有限公司。
法定代表人王某某，职务董事长。
组织机构代码：××。
委托代理人李某某，公司职工。
委托代理人浦某某，律师。
原告邵某某与被告唐山市某某有限公司（以下简称泰丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年3月21日公开开庭审理了本案，原告邵某某及委托代理人王某某，被告泰丰公司的委托代理人李某某、浦某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵某某诉称，被告在青龙县服务街北段开发建设住宅楼。2013年11月20日，原告从被告处购买了9栋2单元901室房屋一套，原告一次性交纳了购房款、契税以及公共维修基金，并于当日签订了《商品房预售合同》。合同第28条约定“自本合同生效之日起30日内，由出卖人向产权所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出买人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人共同申请。”合同生效30日后，被告并没有为原告办理预售登记。原告自己到房产交易所申请登记，房产交易所答复称不承认原被告之间书面的《商品房预售合同》，只认可网签的预售合同，不给预售登记。原告担心被告一房二卖，故提起诉讼，请求判令被告履行合同，为原告办理9-2-901号房屋预售登记。
被告泰丰公司辩称，一、原告诉讼被告商品房预售合同纠纷案所诉争的燕山家园9-2-901号商品房以及9-2-902号、9-2-1001号商品房，在2013年9月9日，经答辩人与9号楼施工单位实际施工人彭某协商，以1888319.00元（其中9-2-901号房款657870元；9-2-902号房款553224元；9-2-1001号房款677225元）的价格抵顶给彭某作为工程款，双方签订了《商品房预售合同》。二、2013年11月20日，彭某找到被告称：因自己向原告以及案外人于军、雷永阔借款需要以燕山家园9-2-901、9-2-902、9-2-1001号商品房为其借款提供抵押担保，要求被告将该三套房更名到原告及雷永阔、于军名下，这样被告与原告及于军、雷永阔签订《商品房预售合同》，但被告并未收到原告购房款，实际上被告与原告之间不存在商品房预售合同关系。三、鉴于被告与原告之间不存在商品房预售合同关系，被告无办理商品房预售登记备案手续的义务。综上所述，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
1、2012年12月12日借款协议书。用以证明张立义和彭某在签订协议当日向邵某某、于军、雷永阔借款100万元。
2、2012年12月12日借条一张。用以证明彭某收到了原告等三人向其出借的100万元。
3、2013年9月9日房屋买卖协议一份。用以证明彭某将其名下的燕山家园9-2-901号房屋抵给了原告邵某某。
4、2013年11月20日协议书一份。用以证明彭某用其名下的三套楼房分别抵给原告及于军、雷永阔，抵顶债务总额为130万元。
5、2013年11月20日《商品房预售合同》一份。用以证明原告购买的房屋是燕山家园9-2-901室。
6、2013年11月20日收据2张。用以证明原告购买房屋价款为632568元，交纳契税和公共维修基金为25302元。
被告对原告出示的上述证据质证认为：对1-3、真实性不发表质证意见，该证据与本案无关。对证4、认可，该证据也是被告为原告更名的依据。对证5、真实性没有异议，但不是买卖双方的真实意思表示。该证据不能证明原告的主张，被告不能依据该合同履行义务，应该在确定原告与彭某签定的协议中约定的留置条款是否有效后，被告再履行备案的义务。对证6、真实性没有异议，但是被告并没有收到原告的房款。
被告为支持其辩解意见向本院提交如下证据：
1、2013年9月9日《商品房预售合同》一份；2013年9月9日的收条一张。用以证明该案诉争的燕山家园9-2-901号以及9-2-902号、9-2-1001号房屋已经作价1888319元抵给彭某作为工程款。
2、2013年11月20日协议书一份。用以证明该证据是被告将诉争房屋变更到原告名下的依据。
3、证人彭某的当庭证言。主要内容为：2012年12月12日，张立义、张志经证人和杨某介绍向本案原告及于军、雷永阔借款100万元，借期三个月。当时约定利息为月息一毛，并扣除了借款期间内的利息30万元。证人作为该笔借款的抵押担保人在借款协议上签字捺印，且借款到期后的利息一直由证人给付。2013年7月10日在实际出借人邵某某、于军不知情的情况下又把借款人张志的名字变更成为证人彭某。2013年9月9日，原告得知本案被告要用三套楼房给证人抵顶工程款的情况下，先行和证人签订了燕山家园9号楼2单元901室《商品房买卖合同》，并让证人出具了收到该套房屋全部房款现金的收条。实际上，原告并没有给证人一分钱。2013年9月9日当日，原告和证人一起到青龙燕山家园售楼处，唐山泰丰公司为证人出具了案涉房屋正式的《商品房预售合同》以及房款、契税、维修基金的收据。同时，证人也为泰丰公司出具了用三套房抵顶工程款的收条。2013年11月20日，泰丰公司依证人的要求将燕山家园9号楼2单元901室房屋更名到原告名下，并出具交款的收据，但是原告并没有给泰丰房地产公司一分钱。该《商品房买卖合同》是名为买卖实为借款抵押合同。
原告对被告出示的证据质证认为：对证1、真实性不发表质证意见。对证2、真实性认可，但是不能证明被告的证明目的。该协议不是留置协议，而是以物抵债协议，应是合法有效的。对证3、不认可。理由是：1、该证人是本案的利害关系人，如没有其他证据予以佐证，该证据不应采信。2、张志、张立义和证人彭某共同承包了燕山家园9号楼的工程，张志什么时间退出合伙与原告无关。3、证人与原告于2013年11月20日签订的协议不符合抵押协议的法律特征，属于以物抵债协议。
经过庭审质证、认证，结合本案实际情况，本院对原、被告双方出示的上述证据作如下分析与认定：对原告出示的2012年12月12日的借款协议、借条以及2013年9月9日的房屋买卖协议，涉及的合同双方当事人为原告及证人彭某，并未涉及本案被告，故对该组证据与本案的关联性，本院不予采信。对原告出示的2013年11月20日的协议书、《商品房预售合同》、收据，因被告对该组证据的真实性没有异议，本院予以采信。对被告出示的2013年9月9日《商品房预售合同》及收条，显示的合同主体为本案被告及证人彭某，与本案没有关联性，故对该组证据与本案的关联性，本院不予采信。对被告出示的2013年11月20日的协议书与原告出示的证4系同一证据，证据合法，且原、被告对该证据的真实性没有异议，该证据与本案有关联性，本院予以采信。对证人彭某的当庭证言，对其陈述承包燕山家园9号楼合伙人的演变过程以及与原告之间借款合同关系的内容，与本案没有关联性，本院不作认定；对其陈述泰丰公司是在证人要求并有书面文字的情况下将案涉房屋变更至原告名下的内容，原、被告双方认可，本院予以采信。
经审理查明，被告泰丰公司拖欠彭某工程款1888319元，2013年9月9日，将其建设的燕山家园9号楼2单元901室、902室、1001室抵顶给彭某。双方于当日签定《商品房预售合同》，由彭某为被告泰丰公司出具了收到1888319元工程款的收条。2013年11月20日，彭某作为甲方与原告邵某某及于军、雷永阔三人作为乙方签订协议，将位于燕山家园9号楼2单元901室、902室、1001室三套房屋分别更名到乙方名下。当日，被告泰丰公司与原告签定了《商品房预售合同》，并为原告出具了购房款和契税、公共维修基金的收据，将燕山家园9-2-901室房屋出卖给原告。合同签定后，被告未按合同约定的期限为原告办理房屋预售登记。故原告向本院提起诉讼，请求判令被告履行合同，为原告办理9-2-901号房屋预售登记。
本院认为，原、被告双方于2013年11月20日签定的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是依法成立的合同，自签订之日起生效。双方应当依照合同的约定全面履行各自的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。故对原告主张要求被告继续履行合同，办理房屋预售登记的诉讼请求，本院予以支持。被告提出两点辩解意见，第一、因拖欠案外人彭某的工程款，已将案涉房屋抵顶给彭某并与其签定《商品房预售合同》；第二、案外人彭某将案涉房屋出卖给原告，被告只是应彭某的要求为其更名而与原告签定的《商品房预售合同》，原、被告之间实际上不存在商品房预售合同关系。上述辩解意见，与法无据，本院不予采纳。理由是：第一、被告泰丰公司与彭某之间存在何种法律关系与本案没有关联性。第二、泰丰公司作为依法核准进行商品房预售的房地产开发企业，应当熟知商品房预售的所有程序以及签定《商品房预售合同》的法律后果。第三、被告作为商品房预售企业，在法律、法规规定的范围内，独立开展商品房预售业务，其与任何买受人签定《商品房预售合同》均不以合同以外第三人的意志为转移。第四、案涉房屋尚未建成，案外人彭某不是商品房预售合同的适格主体。
被告泰丰公司就案涉燕山家园9-2-901室房屋与本案原告及案外人彭某分别签定了《商品房预售合同》，对于此种情况，应当为申请预售登记在先的一方办理相关手续。至本案原告起诉要求办理房屋预售登记时，彭某仍未向房屋产权部门申请办理预售登记，所以被告有义务协助原告先行办理商品房预售登记手续。故对原告的诉讼请求予以支持。对于原、被告及彭某之间的争议，鉴于不是本案诉争法律关系，故本案中不宜作出处理与认定，可以另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告唐山市某某有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告邵某某办理青龙满族自治县燕山家园9号楼2单元901室的房屋预售登记手续。
案件受理费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 邵志强
代理审判员 李宝壮
代理审判员 鹿玉杰
二〇一四年六月十三日
书 记 员 岳钊颖