辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民初字第1924号
原告（反诉被告）：王春玲，无业。
原告（反诉被告）：刘文革，无业。
二原告共同委托代理人：杨德胜，系辽宁碧海律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张军，无业。
委托代理人：刘忠诚。
原告（反诉被告）王春玲、刘文革诉被告（反诉原告）张军为买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春玲、刘文革及其委托代理人杨德胜、被告（反诉原告）张军委托代理人刘忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：被告于2011年11月1日以100万元价款购买二原告坐落于普兰店市经济开发区李店社区一组179，建筑面积250平方米的三层楼房，双方签订购房协议，因被告资金困难，未按协议约定给付房款，居住一年后在二原告不知情下私自搬走，给原告造成损失。故诉至法院，要求被告赔偿住房损失85800元，平塘、养鸡损失300000元，并由被告承担本案诉讼费。
被告反诉并辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告的住房损失没有合同依据；其次，诉讼的住房损失不明确，从收案的条件说，这个不明确的数字就应当予以驳回；就本诉，被告提出反诉，反诉请求是要求解除合同，二原告赔偿被告因违约所造成的室内装修损失和室外的修建损失共计40万元。理由是双方于2011年11月1日签订了一份房屋买卖协议，在这个协议当中作为房主的二原告将普兰店市李店花果山一队别墅，占地面积130多平方米，共三层，以100万元的价格卖给了被告，双方订立了协议。原告无法办理该房屋产权，又无证据证明这个房屋是其所有的，原告对这个房屋并没有处分权，被告在签订这个协议以后，对房屋的室内进行了装修、室外的路面、墙面、大门等等都进行了投资，投资约40万元。这40万元的损失是因原告的违约行为造成的，所以应当由原告赔偿。同时，鉴定费4500元，由二原告承担。
二原告对被告的反诉辩称：不同意反诉请求。因为双方在购房协议中已明确约定，乙方如在2012年8月末不付清房款，甲方就是原告有权收回房子，房子内的装修全部归甲方所有，并外围工程款全部归甲方所有，所以依据合同的约定，反诉人无权向原告反诉。原告同意被告要求解除合同的反诉请求。不同意支付4500元鉴定费。
经审理查明：2011年11月1日，二原告（甲方）与被告张军（乙方）签订购房协议，协议约定：此房为普兰店市李店花果山一队别墅，占地面积为130多平方米，共三层，房款总价1000000元。付款方式：2011年12月末乙方付给甲方房款400000元；余款2012年6月至8月末之前一次性付清；乙方如在8月末付不清，甲方有权收回房子。房子内装修归甲方所有，甲方返回乙方付的所有现金，并外围工程款项全部归甲方所有。维修方法：1、甲方维修瓦和防水，保证楼下不进水和渗水，甲方把房顶安装护栏，以上款项由甲方负责。2、乙方把外墙涂料刷好和架子架好，防水台铺理石板，院子为三米的理石板道。后院防水由乙方来做。外围护栏大门由乙方来做。以上款项由乙方负责。房照事项：房照由甲方办理过户给乙方，时间为四个月，如有房照甲方办理不了给乙方，乙方有权拒付甲方余款600000元，以上房照费用由甲方负责，房照为集体房照。甲方王春玲、刘文革签字，乙方张军签字。庭审查明，被告张军系沙包镇奎兴村农业人口，非普兰店市李店花果山一队村民。
购房协议签订后，二原告当天将房屋钥匙交给了被告。被告未能按照合同约定期限向二原告支付房屋价款。被告入住后对房屋进行了装修，亦对合同中约定的由被告负责的外围工程进行了施工。被告于2012年12月4日搬离涉案房屋。原告于2013年6月26日回到涉案房屋入住。被告使用房屋期间为13个月。
庭审中，被告表示，涉案房屋中留有其个人物品，但不要求在本案中予以处理。
关于房款支付的情况，原告刘文革自认，2011年12月末被告无钱支付首付款400000元的时候，其同意被告先进住，在2012年3月份再把400000元房款付清。但被告至今分文房款未付。双方均认可，合同中约定的办理房照的时间是从签订合同之日起的四个月，即2012年3月1日。但二原告没有将房屋办理至被告名下。庭审中，被告同意按照原告提出的市场价格每月3000元给付房屋使用费。对于被告提出的要求解除合同的反诉请求，原告表示同意。原告不要求腾退房屋，因其已于2013年6月26日自行搬回涉案房屋。被告对其装修费用申请鉴定，经大连市中级人民法院委托，大连恒屹工程造价咨询事务所有限公司于2014年1月24日出具《司法鉴定报告书》，鉴定结论为：被告申请的鉴定事项价格为153320元。被告遂变更反诉请求，要求二原告返还装修费153320元。二原告增加诉讼请求要求被告赔偿平塘、养鸡损失300000元，但未向本院补交诉讼费。
另查：2013年3月12日，原告刘文革办理了集体土地使用证及房屋所有权证。
本院所确认的上述事实，有原告提供的购房协议、集体土地使用证、房屋所有权证，被告提供的购房协议、鉴定费收据，调查笔录四份，《司法鉴定报告书》及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案，被告张军非系涉案房屋所属地集体经济组织成员，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已于2013年6月26日搬回涉案房屋居住，故不存在返还房屋的问题；被告未付房款，亦不存在返还房款的问题；被告在涉案房屋中留有的个人物品，经本院释明后，被告明确表示，不要求在本案中予以处理。
本案，二原告与被告虽在《购房协议》中约定，二原告不能将房照在四个月内过户给被告，被告有权拒付原告余下房款600000元；被告不能按时付清房款，原告有权收回房子，房子内装修及外围工程款项归原告所有。但是，涉案房屋买卖合同无效，买卖合同无效，违约条款亦无效，故合同中关于“房子内装修归甲方所有”的约定无效。导致合同无效的过错方应对无错方受到的经济损失予以赔偿。经鉴定，涉案房屋装修部分损失为153320元。导致房屋买卖合同的无效原、被告双方均存在过错，应各自承担50%责任为宜，故二原告应赔偿被告装修损失的50%即76660元。对被告反诉请求中超过76660元的部分，本院不予支持。
关于原告主张被告占有房屋18个月每月应承担住房损失5000元一节，庭审中查明，虽然被告使用涉案房屋13个月（自2011年11月1日至2012年12月4日），但被告搬走后一直未向二原告交还房屋，至二原告起诉之日即2013年4月15日，累计18个月；原告虽无证据佐证月租金为5000元，但被告自愿给付原告每月3000元房屋使用费，对于被告自愿给付的部分，系被告对不利于己的事实的自认，本院予以确认。但超过被告自愿给付部分的损失，因二原告未提供证据佐证，本院不予支持。故对原告住房损失54000元（3000元／月×18个月）部分，本院予以支持。原告虽于2013年6月26日回到涉案房屋居住，但对于起诉之后至实际回到房屋居住期间，原告并未提出房屋使用费的主张，故对超过54000元部分，本院不予支持。
至于被告抗辩房款首付款400000元经双方协商同意于2012年3月份付款，与合同中约定的过户时间相结合，应理解为先过户后付款一节，本院认为，违约的基础是基于合同的有效，而合同无效即不存在违约的问题，因此，双方对对方是否存在违约的争议已无实际意义。
至于二原告增加诉讼请求要求被告赔偿平塘、养鸡损失300000元，因二原告未能在本院指定期限内向本院补交诉讼费，视为其放弃诉权，本院对该项请求不予处理。
至于被告反诉主张解除合同一节，因该合同无效，不存在解除合同的问题，故对该项反诉请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王春玲、刘文革赔偿房屋使用费54000元；
二、驳回原告（反诉被告）王春玲、刘文革的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）王春玲、刘文革于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张军赔偿房屋装修损失76660元；
四、驳回被告（反诉原告）张军的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2195元，反诉费3650元，鉴定费4500元，合计10345元，由原告（反诉被告）王春玲、刘文革承担4153元，由被告（反诉原告）张军承担6192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 唐 娥
代理审判员 车延滔
代理审判员 胡 爽
二〇一四年四月十一日
书 记 员 陈 雪