福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1501号上诉人（原审原告）：陈燕，女，1980年2月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：陈崇勋（陈燕丈夫），1972年9月27日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：漳州市华艺房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区新华西商业街北20幢201号，统一社会信用代码913506007821997032。法定代表人：高德平，该公司董事长。委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所执业律师。上诉人陈燕因与被上诉人漳州市华艺房地产开发有限公司（以下简称华艺公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈燕及其委托诉讼代理人陈崇勋、被上诉人华艺公司的委托诉讼代理人林惠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕上诉请求：撤销原判，改判支持陈燕一审诉讼请求。事实和理由：1.《城乡规划法》第四十五条规定建设单位未经规划条件核实不得组织竣工验收，故认定讼涉房屋符合交房条件应为2015年12月23日通过规划条件核实之日。一审认定商品房通过竣工验收和消防验收即符合交房条件错误；2.华艺公司规划条件核实之前通知交房的行为无效，一审认定陈燕收到华艺公司交房通知之日为讼涉房屋的交房时间错误，也与一审法院在陈燕另案起诉的逾期办证案件中以房屋实际交付时间作为计算逾期办证的起算时间矛盾。华艺公司辩称，讼涉商品房经竣工验收合格并通过消防验收，符合交房条件。华艺公司已履行通知交房的义务，根据合同约定，应以陈燕收到交房通知的时间作为交付日期。规划条件核实是针对建设单位的管理性规范，非双方约定的交房条件，也不影响双方约定交房条件的条款。陈燕向一审法院起诉请求：判令华艺公司支付逾期交房违约金94828元（自2014年1月1日起暂计至2014年11月15日止，按每日1355452元×0.00022%计算）。一审法院认定事实：2013年7月9日，陈燕与华艺公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：陈燕向华艺公司购买龙宝花园X幢X号住宅，建筑面积179.53平方米，总价款1355452元。第八条约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第二十条约定文书送达：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。另合同附件六：合同补充协议第三条约定商品房买卖合同第九条之补充：本合同第九条所指“实际交付之日”是指：（1）书面通知到达或视为到达（以签收为准）。（2）根据公告的日期截止日为准。（3）当上述两者不统一，以较早日期为准。（4）出卖人可根据商品房的开发建设情况决定提前交房，买受人应根据原合同及本协议的相关约定办理交房。合同签订后，陈燕依约支付了购房款，2014年2月5日收到华艺公司邮寄的《交房通知书》，通知陈燕于2014年2月7日交房，陈燕至2014年11月15日接收上述房屋，2016年10月11日诉至该院。另查，龙宝花园1#-3#楼及地下室于2014年1月13日竣工并经“勘察、设计、施工、监理”四方验收，于2014年1月26日通过建设工程消防验收。一审法院认为，陈燕与华艺公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所争议的问题是房屋交付时间。商品房具备交房条件情况下，华艺公司作为出卖方根据合同的约定负有通知义务。根据主合同第二十条的约定，华艺公司应按合同确定的联系地址通知陈燕交房。根据合同附件六合同补充协议第三条“本合同第九条所指“实际交付之日”是指：（1）书面通知到达或视为到达（以签收为准）”，故本案房屋交付时间应为2014年2月5日。《商品房买卖合同》中约定交房期限为2013年12月31日，而华艺公司于2014年2月5日交房，已构成违约，按合同约定，应从逾期之日即2014年1月1日起至2014年2月5日计36天，向陈燕支付逾期交房违约金4879.63元（1355452元×0.01%×36）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告漳州市华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后之日付给原告逾期交房违约金人民币4879.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取为25元，由华艺公司负担。二审中，当事人没有围绕上诉请求提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。陈燕提出一审遗漏认定讼涉商品房工程2015年12月23日通过规划条件核实的事实，华艺公司对此没有异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合上述法定交付条件的商品房即可交付使用，规划条件核实并不作为法定的交房条件。《城乡规划法》第四十五条规定未经规划条件核实不得组织竣工验收，目的是对建设行为是否违反规划进行行政管理，不是对建设工程质量进行管理，其条文内容亦没有使未经规划条件核实的竣工验收行为归于无效之意，故不影响交房条件的认定。讼涉商品房2014年1月13日竣工验收合格，2014年1月26日通过建设工程消防验收，此时讼涉商品房已达到法定交付使用条件，华艺公司即可将讼争商品房交付陈燕。华艺公司于2014年2月5日向陈燕发出《交房通知书》，通知陈燕于2014年2月7日交房，陈燕接到交房通知后，无正当理由拒绝接收房屋直至2014年11月15日才实际接收，该迟延接收期间产生的损失应由陈燕自行承担。华艺公司已尽到通知义务，根据合同约定，应视为讼涉商品房已于2014年2月5日交付使用，认定该日期的意义仅在于从即日起免除华艺公司逾期交房的违约责任，与逾期办证案件中以房屋实际交付时间作为逾期办证的起算时间并不相同，亦不矛盾。另，讼涉商品房已于2014年11月15日实际交付，根据损益相抵规则，亦不能支持之后的逾期交房违约金，规划条件核实时间的认定于本案审理结果并无实际意义。综上所述，陈燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈于伦审 判 员  陈永泉代理审判员  徐明水二〇一七年七月十二日书 记 员  杨 烨