江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1395号
上诉人（原审被告）：徐州ＸＸ机械制造有限公司，住所地徐州经济技术开发区大庙镇侯集村八队。
法定代表人：孙勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡海东，徐州经济技术开发区大庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王永，男，1964年10月21日生，汉族，住徐州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王茜，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人徐州ＸＸ机械制造有限公司（以下简称ＸＸ公司）因与被上诉人王永房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ公司的法定代表人孙勇及委托诉讼代理人胡海东、被上诉人王永及其委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.涉案合同之所以无法履行的原因在于王永所提供的房屋不符合租赁要求，过错在于王永。2.涉案厂房没有建设工程规划许可证，双方所签订的租赁合同为无效合同。虽依照相关规定可参照租金标准支付实际占有使用费，但该实际占有使用费应为××占有并加以利用，ＸＸ公司并不存在此情形，一审时王永也明确表示ＸＸ公司未实际经营使用。3.一审法院在确认使用费时计算错误，王永当庭已承认于2015年8月将涉案房屋另行出租，且依照电费缴费清单也可看出2015年9月支出电费1343元（供电部门当月收取的电费均是上月使用电量），均证明该月份王永已另行使用房屋。按照一审法院的计算方法，ＸＸ公司实际使用时间应为10个月，而非11个月。
被上诉人王永辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，ＸＸ公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王永向一审法院起诉请求：1、判令ＸＸ公司支付厂房租金7万元、电费146元，逾期利息3433元；2、诉讼费由ＸＸ公司承担。在庭审过程中，王永自愿放弃要求ＸＸ公司支付电费146元的诉请。
一审法院认定事实：2006年2月，王永（乙方）与案外人前王村委会（甲方）就投资兴建徐州前王钢材市场集中个体经营的相关事宜签订《徐州前王钢材市场租赁协议书》一份，内容为：甲方负责投资筹建徐州前王钢材市场“水、电、路”的三通和围墙桥、门其他水、电等的开支一律由乙方承担，水泥路5年内由村里负责维修；乙方无条件按照甲方的规划标准和要求自行投资建成；签订协议期限为三十年，从2006年3月1日起至2036年2月底止。
2014年8月31日，王永（××）与ＸＸ公司（××）签订《厂房租赁合同》一份，约定：ＸＸ公司承租王永坐落于徐州市经济开发区大黄山镇前王村湖庄钢材市场内厂房，面积2000平方米，用途以ＸＸ公司营业执照核准经营的范围为准；租赁期限为三年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止；合同租金按年支付，租金标准为每年10万元，第一次租金支付时间为2014年10月1日，以后每年租金应在当年九月份以前支付；免责条款为因不可抗力或其他不可归责于双方的原因（王永：市政建设需要拆迁、扩建；ＸＸ公司：公司经营项目变更、不需要租赁厂房等），使用厂房不适于使用或租用时，应提前三个月通知王永、ＸＸ公司双方，双方可根据实际租用期限，支付或退还相应的租金，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。
合同签订当日，ＸＸ公司交付租金3万元，王永将涉案厂房交付ＸＸ公司，由ＸＸ公司做生产经营的准备工作，2014年8月、9月不计入租赁期。2015年9月，王永将涉案厂房另行出租。
一审法院另查明，涉案租赁厂房电费缴纳情况为：2014年7月34元，8月24元，9月23元，10月61元，11月38元，12月47元，2015年9月1343元，10月4185元，11月106元，2016年1月4元。
一审法院认为：涉案徐州市经济开发区大黄山镇前王村湖庄钢材市场内厂房为王永自建厂房，因没有建设工程规划许可证，故王永与ＸＸ公司签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。虽涉案房屋租赁合同无效，但ＸＸ公司实际对租赁物进行占有使用的，应参照租金标准支付涉案租赁物的占有使用费。关于ＸＸ公司的实际占用期间，ＸＸ公司虽辩称仅实际占用三个月，双方于2014年12月底就解除租赁合同协商一致，但未能提供证据予以证明。王永将涉案厂房交付ＸＸ公司后，ＸＸ公司在占用期间内是否生产经营，与涉案租赁合同并无必然联系。因ＸＸ公司未能举证证明其何时将涉案厂房交还王永，故在其占用期间（2014年10月至2015年8月）均应当支付占有使用费，具体计算方式为：（100000元÷12月）×11月=91667元。扣除已支付30000元，ＸＸ公司仍应当向王永支付占有使用费61667元。因涉案租赁合同被确认无效，导致该租赁合同自始无效，故王永主张的利息不再予以支持。综上，一审法院判决：一、徐州ＸＸ机械制造有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付王永占有使用费61667元；二、驳回王永的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人ＸＸ公司申请证人彭某出庭作证，本院依法组织当事人进行了质证。被上诉人王永未提交新证据。
本院审理查明的事实除以下事实外，与一审判决认定的事实一致：二审期间，王永认可其于2015年8月份即进入涉案厂房，为另行出租使用做准备工作。
对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人ＸＸ公司陈述其于2014年12月与被上诉人王永协商解除涉案租赁合同，参与人有彭某等人，要求将涉案厂房交还王永，但当时王永没有明确表态，亦未接收涉案厂房，此后仍继续要求ＸＸ公司支付租金。被上诉人王永否认ＸＸ公司曾就解除合同与其协商。对此，ＸＸ公司申请证人彭某出庭作证。本院针对案件的细节问题对ＸＸ公司及证人分别进行了询问，二者在对当时的场景及对话内容等细节方面的陈述基本一致。本院认为，证人证言较为客观，能够证明ＸＸ公司要求将房屋退还王永的事实。同时，涉案厂房在2015年1月至8月间的电费缴纳情况为0，可见没有使用，ＸＸ公司作为理性交易人，在对涉案厂房不再继续使用的情况下，与王永协商返还，更合常理。故本院认定ＸＸ公司曾于2014年底与王永协商解除涉案租赁合同，要求返还涉案厂房，王永未同意，并要求ＸＸ公司继续支付租金。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，××就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与××订立的租赁合同无效……。涉案厂房系王永自建厂房，未取得建设工程规划许可证，故，王永与ＸＸ公司所签订的涉案租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁合同无效，ＸＸ公司应当返还王永涉案房屋，王永应当返还ＸＸ公司支付的租赁费。又，自2014年10月1日租赁期开始之日至2014年底ＸＸ公司要求返还房屋止，此期间，ＸＸ公司占用涉案厂房，应当折价补偿王永，标准可按照租赁费用标准予以计算，具体计算方式为：（100000元÷12）×3=25000元。2015年1月ＸＸ公司未再使用厂房时起，至2015年8月初王永重新占有厂房时止，此期间，王永无法获取房屋收益，ＸＸ公司亦未实际使用获益，由此产生的损失，应根据双方各自的过错程度予以确定。本院认为，首先从合同的缔结方面考虑，王永不应将未取得相应的规划许可的房地产进行出租盈利，ＸＸ公司在承租涉案厂房时，亦未进行尽职审查，故对合同的磋商，双方当事人均有过错。其次，涉案合同无效，双方当事人因合同取得财产应相互返还。2014年底ＸＸ公司虽提出的系解除合同，但亦要求返还涉案厂房，此时王永应当接收。王永未接收存在过错。而在王永未接收后，ＸＸ公司未采取进一步措施归还涉案厂房，亦存在过错。故双方在合同无效标的物相互返还方面亦均存在过错。本院综合判定，2015年1月至2015年7月期间的损失，双方当事人均有过错，结合当事人的过错程度及合同性质，本院确定双方当事人对损失各承担50%，损失标准亦可按照租金标准予以计算，故ＸＸ公司应承担的损失具体计算方式为：（100000元÷12）×7×50%=29166.67元。综上，ＸＸ公司应向王永支付款项54166.67元（25000元+29166.67元），扣除王永应当返还给ＸＸ公司的租金3万元，ＸＸ公司还应向王永支付24166.67元。
综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1506号民事判决；
二、徐州ＸＸ机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付王永24166.67元；
三、驳回王永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1640元，二审案件受理费1342元，合计2982元，由ＸＸ机械制造有限公司承担2000元，由王永承担982元（王永已缴纳1640元，差额部分658元，徐州ＸＸ机械制造有限公司随上述案款一并支付给王永）。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 单德水
代理审判员 徐海青
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 李昱莹