天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初10465号原告：田垚，女，1981年1月26日出生，汉族，北京长迅商贸有限公司总经理，现住北京市朝阳区。被告：天津昆仑兆业投资有限公司，所在地天津市河西区宁波道46号。统一社会信用代码911201036630995662法定代表人：将传良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：商莹，系该公司客服主管。原告田垚与被告天津昆仑兆业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田垚、被告天津昆仑兆业投资有限公司的委托诉讼代理人商莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田垚向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房的全部违约责任，支付逾期交房违约金及房价款利息共计72279.63元（计至2016年2月5日）；2.判令被告承担逾期办理房屋初始登记的全部违约责任，支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2016年5月5日起计至2016年11月3日）共计25298.09元；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖关系。原、被告双方于2013年4月27日订立商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于河西区××路××大厦××楼-1022房屋，房屋总价款为809600元整，原告已于（合同订立当日）履约交付首付款409600元整，并于2015年5月18日通过上海浦东发展银行天津分行营业部的贷款一次性支付尾款400000元整。自2014年12月31日至2016年2月5日止，共计401天的违约金及房价款的利息被告尚未交付。因被告于2016年2月4日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，至今没有到土地登记机关办理房屋初始登记，该房屋目前没有大产权证，购房者不能办理《房屋所有权证》，不能办理转移登记。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条及《商品房销售管理办法》第三十四条规定，开发商应在规定时间申请房屋所有权初始登记，但被告迟迟未办理初始登记，应赔偿逾期办理初始登记的违约责任。原告认为，被告违约事实明显，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告天津昆仑兆业投资有限公司辩称，（一）双方签订合同约定，原告应在2013年5月4日前将全部房款给付被告，但原告于2015年5月22日方将尾款付清，被告享有先履行抗辩权；（二）即便被告需要承担相关责任，不认可原告计算的时间段。双方于2016年1月24日办理房屋交接手续，已付款利息应自2015年5月23日计算至2016年1月24日，违约金应自2015年8月21日计算至2016年1月24日；（三）双方合同没有约定应按照原告贷款利率确定已付款利息的利率，应按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率分段计算；（四）不同意负担逾期办理初始登记违约金，因双方签订的合同没有约定该项违约金，该违约金也没有法律依据。原告依据的建设部《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，新的《房屋登记办法》没有规定办理初始登记的具体时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下：1.天津市商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖合同权利义务关系；2.销售不动产统一发票，证明原告依约履行了支付房款409600元的义务；3.上海浦发银行借款凭证回单、借方传票，证明原告给付了被告尾款400000元。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3均无异议。被告向本院提交证据如下：物品资料签收单，证明原、被告双方于2016年1月24日交接了房屋。原告对被告提交的证据无异议。本院对原、被告提交的证据材料认证意见如下：原告提供的证据1、2、3真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年4月27日订立《天津市商品房买卖合同》（包括附件六份），合同约定原告购买被告开发的位于天津市河西区××路××大厦××楼××室房屋。房屋建筑面积为80.96平方米，总价款为809600元。合同约定，原告应于2013年5月3日前将首付款409600元给付被告，剩余价款通过贷款方式于7日内给付，被告应于2014年12月31日前办理房屋交付手续，将房屋交付原告。合同签订后，被告于2013年4月27日为原告开具了金额为409600元的销售不动产统一发票。之后，原告申请上海浦东发展银行股份有限公司天津分行营业部贷款，并由该行于2015年5月18日给付被告尾款400000元。原、被告双方于2016年1月24日办理房屋交接手续，被告将符合合同约定的房屋交付原告。另外，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（附件六）第6条第（1）第二项约定，“乙方申请按揭贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款项足额支付甲方。如果一方个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或者部分按揭贷款，一方则于收到甲方或贷款银行的通知后7日内以现金的方式一次性补足。”第10条第（1）款约定：“无论一方选择何种方式支付房款，如一方未能按照合同约定的时间付款或交房前未付清购房款的，则甲方有权迟延或拒绝交付房屋，且甲方该行为不视为逾期交付房屋，甲方不承担迟延交付房屋的违约责任，但乙方补足购房款且支付迟延付款违约金后，甲方应按合同规定及时安排交房。”本院归纳本案争议焦点，一、被告是否有义务支付已付款利息和迟延交房违约金；二、如有义务负担已付款利息和迟延交房违约金，如何计算；三、被告是否应负担逾期办理房屋初始登记违约金。本院分别讨论如下：被告辩称原告支付尾款超过了合同约定的期限，应当补足购房款且支付迟延付款违约金后方有义务交付房屋。《商品房买卖合同补充协议》第六条第（1）第二项约定，乙方应于七日内保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款项足额支付甲方。根据一般社会经验，贷款人几乎不能在七日内按照该项约定完成贷款。由于双方约定原告通过贷款方式支付剩余房款，故原告贷款权利应当是合同的主要权利。该条约定为格式条款，且实际上排除了原告办理贷款这一主要权利，应当无效。被告应当催告通知原告在合理的时间内办理贷款完毕，但被告并未向本院提交其催告的证据，故原告于2015年5月18日付清尾款并不违反合同约定。原告主张，因被告原因导致贷款迟迟无法办理，但并未向本院提交证据予以证明。鉴于原告给付尾款的时间已经超过了合同约定的交付房屋的时间，故被告应当在原告补足购房款后第二日安排交房，即被告应在2015年5月19日前将符合合同约定的房屋交付原告，但被告迟延交付房屋，应按照合同约定负担已付款利息和逾期交房违约金。（一）关于已付款利息和逾期交房违约金计算的起止日期。被告应于2015年5月19日前履行房屋交付义务，但并未履行，应当自2015年5月20日起负担已付款利息。双方合同约定逾期交付房屋超过90日的，应当按每日按商品房价款的万分之零点五负担违约金，即应自2015年8月18日起付违约金。关于已付款利息和逾期交房违约金计算截止日期，应为双方实际办理房屋交接日期，即2016年1月24日。原告主张计算至2016年2月5日，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于已付款利息采用的利率，合同第五条第二款约定为“银行同期贷款利率”。原告主张采用其向上海浦东发展银行贷款的利率，被告主张采用中国人民银行公布的同期贷款利率。本院认为，该条款为格式条款，对格式条款发生争议的，应当通常理解予以解释。通常认为，“银行同期贷款利率”应当为中国人民银行公布的同期贷款基准利率。由于被告逾期时间未超过六个月且未满一年，应当适用中国人民银行公布的一年内档次贷款基准利率。经查，中国人民银行分别于2015年5月11日、2015年6月28日、2015年8月26日、2015年10月24日分别对六个月至一年期期贷款基准利率进行了调整，调整后的利率分别为5.10%、4.85%、4.60%、、4.35%。（三）计算已付款利息应当在利率调整后，按照调整后的利率分段计算。本院核算已付款利息及逾期交房违约金如下：自2015年5月20日至2015年6月27日，共39天，应负担已付款利息4473.04元、自2015年6月28日至2015年8月25日，共59天，应负担已付款利息6435.20元；自2015年8月26日至2015年10月23日，共59日，应负担已付款利息6103.48元，自2015年10月24日至2016年1月24日，共93日，应负担已付款利息9097.88元，已付款利息共计26109.6元。自2015年8月18日至2016年1月24日，共160日，应负担逾期交房违约金为6476.8元。已付款利息及逾期交房违约金共计32586.4元。违约金应由双方当事人约定或者根据法律确定。双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋初始登记应负担违约金。原告所引用的《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，《房屋登记办法》及《商品房销售管理办法》亦没有规定开发商逾期办理初始登记应承担给付违约金的违约责任。故原告要求被告负担逾期办理房屋初始登记违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予部分支持，超过部分，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告田垚支付自逾期交房违约金及已付款利息32586.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担748元，由原告田垚负担1491元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。（此页无正文）审 判 长  孙开军人民陪审员  于志民人民陪审员  张 伟二〇一七年五月二十五日书 记 员  何雪菲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对各式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。