北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10841号
上诉人（原审原告、反诉被告）邹春海，男，1976年9月3日出生。
委托代理人郑朋，男，1957年8月17日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市朝阳区飞龙汽车修配厂，住所地北京市朝阳区龙爪树北里。
法定代表人张金山，厂长。
委托代理人郑海新，北京市逸峰律师事务所律师。
上诉人邹春海、上诉人北京市朝阳区飞龙汽车修配厂（以下简称飞龙修配厂）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第28532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，邹春海诉至原审法院称：我与飞龙修配厂于2009年1月1日签订《租赁协议》，约定我租赁飞龙修配厂厂房用于汽车修理经营用房，租赁期间三年，自2009年1月1日至2011年12月31日，年租金6万元，每半年交纳一次，每次交纳3万元，另外飞龙修配厂每年收取我卫生费1000元。协议履行期间，我为生产经营需要，对租赁物进行了相应装修和增建、扩建等，并购置了大量的机器设备存放在租赁物内，以备同在此地的我经营的汽修公司使用。此外我严格按照协议约定履行义务，按时交纳租金及各项费用。但2011年11月下旬一天，我突然得知租赁场地即将被改为它用，我火速赶到现场时，发现厂房已变成一片废墟，租赁物内的全部机器设备也不见了踪影。我认为，租赁期间在没有通知我的情况下，飞龙修配厂将租赁物及我置于租赁物之内的财产全部毁损灭失，其做法严重违反了双方的租赁协议之约定，给我造成了巨大的经济损失。基于合同法的规定，我提起诉讼要求：1.飞龙修配厂退还我交纳租金12万元；2.飞龙修配厂赔偿我机器设备损失270.99万元；3.飞龙修配厂赔偿我投资建设的4628.7平方米的自建房损失290.024万元（其中钢结构3214.4平方米，每平方米400元，砖结构1414.6平方米，每平米1000元）。
飞龙修配厂答辩并提出反诉称：我厂与邹春海签订的《租赁协议》约定其承租我厂车间、办公室、宿舍各一套，用于汽车修理经营，在租赁期间如遇国家及当地政府拆迁邹春海无条件搬出，我厂需提前两个月通知邹春海搬迁，邹春海投资建设建筑物归我厂所有。上述租赁协议履行期间，邹春海仅交纳第一年租金6万元，剩余两年租金12万元一直未交纳。2011年10月10日，我厂已张贴公告，通知租赁场地进行政府拆迁，邹春海已陆续将所有机器设备搬至北京市朝阳区小红门乡1号院内的“北京宇行汽车维修有限公司”处存放，邹春海所述存放在租赁场地内的各种物品与事实不符。此外租赁场地房屋被拆迁并非我厂所为，我厂作为出租人一直严格履行出租义务，场地拆迁行为与我厂无关。基于上述事实及理由，我厂认为邹春海提出的各项诉讼请求无事实及法律依据，法院应驳回其诉讼请求。基于邹春海未按时交纳租金，我厂提出如下反诉请求：1.确认我厂与邹春海于2009年1月1日签订的租赁协议已于2011年12月31日解除；2.邹春海给付尚欠两年租赁费12万元并支付逾期未付租金的滞纳金（其中3万元自2010年6月30日始，其余9万元分别自2010年12月31日、2011年6月30日，2011年12月31日开始计算，暂计算至2012年8月21日止）15000元。
邹春海针对反诉辩称：双方租赁协议约定终止日期为2011年12月31日，不存在合同解除问题。我已实际给付全部租金，不存在拖延给付租金问题，对此飞龙修配厂应承担举证责任。
原审法院经审理认为：邹春海与飞龙修配厂签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，2011年11月下旬租赁标的物因绿隔拆迁被强行拆除，故双方租赁协议已在租赁标的灭失时履行终止。
关于租赁场地、地上建筑物及场地内存放物品的赔偿责任问题，考虑飞龙修配厂作为出租人及拆迁受益人身份，其对强拆持放任态度，未尽到妥善保存租赁标的物的义务，且未能按照合同约定提前两个月通知承租人妥善转移物品，对此飞龙修配厂应承担违约责任，其应对邹春海因此遭受的实际损失承担赔偿责任。同时，因邹春海以租赁关系为依据主张强拆所致各项损失，故飞龙修配厂承担赔偿责任后，邹春海就该项损失将不得再以侵权为由另行向他人主张赔偿权利。
关于邹春海因场地、地上建筑物及场地内存放物品的实际损失问题，其虽提供了飞龙修配厂法定代表人张金山签字确认的“损坏物品清单和地上建筑物面积”的证明，但因邹春海就两份证明所载的建筑物及物品的实际价值尚无法提供其他证据佐证，法院认为仅凭此确认该项损失的实际数额依据不足，故法院综合案情，基于公平原则，同时重点考量“本案租赁期限仅尚余一个月但尚未到期”、“绿隔拆迁飞龙修配厂将因邹春海添建建筑而额外获利”等因素，综合酌定邹春海因此遭受经济损失数额为250万元。对此经济损失，飞龙修配厂应赔偿给邹春海。
关于飞龙修配厂与邹春海的租金争议，因双方租赁合同终止于2011年11月，考虑邹春海提供的租金收据显示交付期间为2009年11月1日至2010年10月31日，故法院有理由认为邹春海仅应对其缴纳2010年11月1日之后租金交付情况承担举证责任。因邹春海就此无法提供证据佐证其主张，故法院基于举证责任确认邹春海未向飞龙修配厂交纳2010年11月之后的租金，故法院判令邹春海按照租赁合同约定标准给付飞龙修配厂2010年11月至合同终止之日止（2011年11月）的租金约计6万元。关于迟延支付租金滞纳金问题，因双方在合同中并无约定，且考虑双方履行合同期限尚未届满的因素，故法院对飞龙修配厂的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，原审法院于2014年4月判决：一、北京市朝阳区飞龙汽车修配厂于判决生效之日起七日内赔偿邹春海经济损失二百五十万元；二、邹春海于判决生效之日起七日内支付北京市朝阳区飞龙汽车修配厂房屋租金六万元；三、驳回邹春海的其他诉讼请求；四、驳回北京市朝阳区飞龙汽车修配厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，邹春海、飞龙修配厂均不服，上诉至本院。邹春海持原审诉称意见，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。飞龙修配厂持原审辩称及反诉意见，上诉请求撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回邹春海原审诉讼请求，支持其反诉请求。
经审理查明：2009年1月1日，飞龙修配厂（甲方）与邹春海（乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：甲方提供给乙方（车间、办公室、宿舍）一套，用于汽车修理经营，乙方要遵纪守法，合法经营；租赁期间暂定3年，自2009年1月1日至2011年12月31日止；年租金6万元，半年上交一次，每次交3万元；在租赁期间如遇到国家及当地政府拆迁乙方无条件搬出，甲方提前2个月通知乙方搬迁，“合同到期”乙方所建建筑归甲方所有。
合同签订后，双方履行上述协议至2011年11月下旬。期间，邹春海在租赁场地内添建砖房及钢结构房屋。邹春海提交租金收据一份，其上载明支付租金期间为2009年11月1日至2010年10月31日，租金数额为6万元。关于其他租金，邹春海主张已实际交付但无法提供收据，飞龙修配厂表示除邹春海提交的租金收据所载一年租金外，剩余12万元租金邹春海一直拖欠至今。双方就租金支付问题均未提交其他证据。
2011年11月下旬，《租赁协议》约定的租赁场地及房屋被拆除，拆除时并未通知邹春海。庭审中，飞龙修配厂表示对此不知情，具体实施拆除的单位与己方无关，己方已按照北京市朝阳区小红门乡政府拆迁办的要求于2011年10月10日将拆迁通知张贴租赁场地处并告知邹春海。邹春海对此不予认可，并表示从未收到拆迁通知。
关于拆除租赁场地所致经济损失问题，邹春海提交：1.钢结构和自建砖房示意图，载明：此次拆除钢结构3214.1平米和自建砖房1414.6平米为邹春海所建；2.强拆损坏物品清单：包括烤漆房、举升机、台钻、台式砂轮等共计270.99万元，另外自建厂房为4628.7平方米。此两份材料均有飞龙修配厂法定代表人张金山签字确认。张金山庭审中表示：自己已于2010年被解除厂长职务，上述两份证明虽签字为真，但内容是虚假的，签字时两份证明所载内容与庭审中邹春海提交的内容完全不相符，其中绝大部分内容系邹春海后添加，就其证明对象不予认可。飞龙修配厂提交由小红门乡龙爪树村村民委员会出具、落款日期为2010年5月10日的证明一份，证明张金山已被撤销厂长职务。关于租赁场地被拆除所致经济损失问题，经法院释明，邹春海未提交其他证据佐证其主张的各项经济损失数额。
原审中，因飞龙修配厂对租赁合同中“合同到期”是否为飞龙修配厂法定代表人张金山书写之事实不予认可，故该厂申请进行笔迹鉴定。后经原审法院委托北京长城司法鉴定所对该争议进行鉴定，2014年2月19日，该机构出具鉴定意见书，结论为：“合同到期”四个字系张金山书写。邹春海与飞龙修配厂对鉴定结论真实性均无异议。飞龙修配厂支付鉴定费19500元。
原审法院赴北京市朝阳区小红门乡拆迁办调查本案租赁场地拆迁事宜及经济补偿情况，该处负责人告知：企业用地拆迁无存档，无法查知具体事项。
另查：飞龙修配厂系集体所有制企业，于2010年12月22日被吊销营业执照；本案租赁场地所在区域确属绿隔拆迁腾退范围。
上述事实，有《租赁协议》、收据、证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邹春海与飞龙修配厂所签订租赁协议系当事人之真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自义务。现租赁标的物已于2011年11月下旬因被强制拆除而灭失，故租赁协议之履行应视为于租赁标的灭失时终止，而非于2011年12月31日解除。飞龙修配厂系租赁标的出租人，具有妥善管理、维修、支配标的物的义务，且拆迁期间其作为被拆迁人亦应对邹春海存放的设备尽到一定的照管义务；另，按合同约定租赁期间如遇拆迁，应提前两月通知承租人邹春海进行搬迁腾退，该通知义务既属法定，也有明确的合同基础，现其怠于履行保管义务，亦未能依约履行提前通知义务，致使标的物因强制拆除而灭失，邹春海投资兴建之建筑及设备物品也因未及时转移而随之灭失，飞龙修配厂对此具有过错。此外，飞龙修配厂作为出租方，系集体所有制企业，相较于承租人，拆迁过程中在政策理解、拆迁行为实施、拆迁补偿款议价等方面具有更为优势的能力与条件，亦具有相应的举证优势，现其既不能及时采取补救措施，亦不能积极协助邹春海进行权利救济，诉讼中也未能尽到自身举证义务；考虑到双方合同中有关邹春海所建之建筑物最终归属的约定，飞龙修配厂系拆迁所得代位物的最终受益人，邹春海主张损害赔偿具有合理的请求权基础，飞龙修配厂应对此承担相应的损害赔偿责任。
关于损害赔偿数额问题，邹春海提供了飞龙修配厂之法定代表人张金山签字确认的清单据以为证，飞龙修配厂对此不予认可。本院认为，张金山作为飞龙修配厂之法定代表人，有权代表飞龙修配厂行使职务行为。飞龙修配厂虽称其已解除张金山的法定代表人职务，但并未作相应工商登记变更，邹春海作为租赁合同相对方有合理理由相信张金山可作为法定代表人行使职务行为，故张金山在两份清单上签字确认行为的法律效果应归于汽车修配厂。鉴于邹春海就其损失未能进一步举证，考虑租赁合同尚剩月余即已履行期限届满，原审法院酌情确定邹春海之损失数额，并无不当，本院予以维持。关于欠付租金问题，邹春海所提供收据证明其交付了2009年11月1日至2010年10月31日期间的租金，故邹春海应支付此后发生的欠付租金。关于迟延支付租金滞纳金一节，因并无合同基础，结合双方合同履行程度，本院对此不予支持。综上，邹春海、飞龙修配厂的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费19500元，由北京市朝阳区飞龙汽车修配厂负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费51910元，由邹春海负担29262元（已交纳），由北京市朝阳区飞龙汽车修配厂负担22648元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1500元，由北京市朝阳区飞龙汽车修配厂负担833元（已交纳），由邹春海负担667元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费60521元，由邹春海负担33121元（已交纳），由北京市朝阳区飞龙汽车修配厂负担27400元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 何灵灵
代理审判员 陈敏光
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 郑 芳