新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博中民一终字第64号
上诉人（原审被告）杨洁，男，回族，住精河县。
委托代理人李新刚，新疆丰盛律师事务所律师。代理权限：代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）李兴隆，男，汉族，住博乐市。
被上诉人（原审原告）万东梅，女，汉族，住博乐市。
上诉人杨洁因与被上诉人李兴隆、万东梅房屋租赁合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2013）精民一初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员丁国强担任审判长，审判员陈建荣、骆玲参加的合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理，书记员黄欢担任法庭记录。上诉人杨洁及其委托代理人李新刚，被上诉人李兴隆、万东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月25日，原告李兴隆和被告杨洁签订《房屋租赁合同》一份。杨洁将位于精河县友谊北路东方商城二楼面积为202.8平方米的房屋租赁给李兴隆，租赁期限从2009年1月1日至2019年1月1日。2009年1月1日，原告李兴隆与被告杨洁又签订一份《房屋租赁合同》，合同中注明“原2008年10月25日签订的房屋租赁合同从即日起无效”。该合同约定：“杨洁将位于精河县友谊北路东方商城二楼面积为202.80平方米的房屋租赁给李兴隆，租赁期限从2009年1月1日至2025年12月30日，每年租金30000元，李兴隆应于本合同签订之日向杨洁支付租金，租金每年一次性付清，由李兴隆于每年的9月30日前交付杨洁。李兴隆根据需要改变房屋的内部结构，所有装修费用由李兴隆承担。租赁期间双方必须遵守合同的约定，杨洁不可中途收回房屋，如有反复，须赔偿李兴隆总租金30%的违约金。”2009年3月15日，李兴隆与万东梅签订合伙经营协议一份，二人实际合伙经营“精河县驿家快捷宾馆”。2009年春天，原告对所租赁房屋根据经营宾馆的要求进行了装修（隔为11间房屋，7间普通间、4间标准间）。该房屋在原告租赁之前是火锅店。2009年6月份，原告开始经营。2010年8月3日，杨洁以李兴隆未履行出借100000元的承诺及认为租金太低，显失公平为由，向本院起诉，要求解除其与李兴隆于2009年1月1日签订的房屋租赁合同。本院于2010年10月27日作出（2010）精民一初字第554号民事判决书，驳回杨洁的诉讼请求。（2010）精民一初字第554号案件经本院审理查明：原告欠被告2010年的租赁费4500元。庭审中，原告提供精河县地方税务局的证明一份，内容为“杨洁：根据（2011）精民一初字第554号民事判决书，你与李兴隆签订的房屋租赁合同真实有效，该合同从签订之日起至今已有两年多你未缴纳房屋租赁营业税，我们多次找你履行纳税的义务，但是一直找不到你本人，为此，我们让房屋的承租者李兴隆代扣缴你应缴纳的税款。从你2011年房屋租费中代交：2009-2011年的税款，每年应交税的计算方式：19.1%×3万元，就是你当年应交的税款。如有异议，请到精河县地税局解决处理!”原告持此证明，证明没有向被告交纳剩余的4000余元的租赁费，是因为要为被告代交税款，但因剩余的租赁费不足以缴纳被告应交的税款，故亦没有交纳。经质证，被告认为此证明与本案不具有关联性，精河县地税局没有找过杨洁。2011年9月3日上午10时许，被告以原告不讲信用，到“精河县驿家快捷宾馆”强行锁宾馆的房门，原告方报案，精河县城镇派出所民警出警，告知双方协商解决，如协商不成，通过诉讼途径解决。之后，原告万东梅及服务员离开宾馆，再未经营。当日杨洁找罗礼对宾馆玻璃门换锁。2011年9月13日，原告李兴隆向被告杨洁打电话要求交纳租金，杨洁拒收。2011年10月18日，杨洁通过公证处向李兴隆送达了“给付李兴隆解除房屋租赁合同的通知书”内容为：“李兴隆：2008年10月25日我与李兴隆签订了一份房屋租赁合同，约定租金是3万元，租赁期限从2009年1月1日到2019年1月1日，在2009年1月1日我与李兴隆又重新签订了房屋租赁合同，租金不变，期限做了改变即从2009年1月1日到2025年，每年租金交纳时间为当年的9月30日前，经多次催要，2010年李兴隆就没有按时足额交纳租金，今年到了租金交纳时间李兴隆仍然拒绝交纳租金，因此，我现在要求李兴隆给付2010年的房租5000元，违约金9000元，逾期利息4000元，今年房租涨价30000元，合计60000元，违约金18000元，利息8000元。我想通过公证处给他送一份通知书，我给李兴隆1天，催促他尽快支付租金及违约金、利息、涨价房租，否则，逾期付款之日双方签订的房屋租赁合同解除，否则，一切不利后果由你李兴隆承担，如有意见，请诉诸法院，特此通知，通知人：杨洁2011年10月18日”。2011年10月20日，杨洁申请精河县公证处进行证据保全。2011年10月20日上午13时21分，在公证员王岩新、公证辅助人寇俊卿的监督下，由李建伟拍照，由申请人杨洁指认、陈述说明，由已在精河县公安局备案的开锁人员罗礼现场打开每个房间的门锁，由李建伟对杨洁指认的宾馆内全部设施进行摄像，寇俊卿现场制作《现场工作记录》。2011年11月份，杨洁张贴门面出租广告寻租。后杨洁将该房屋租赁给迪力夏提（谐音），迪力夏提承租后经营餐馆。因无法再继续经营，原告委托博乐市价格认证中心对“精河县驿家快捷宾馆”内装修部分、设备部分及停业损失进行价格评估。该认证中心派出工作人员进行现场勘验（该宾馆除装修有少部分实物存在外，其余部分及设备现场都已无实物），因此，该认证中心根据原告方提供的图片等资料进行市场调查，根据调查及该标的物的使用年限等综合情况，于2012年10月11日作出估价鉴定结论书，该认证中心经计算确定其价值为：1、停业部分：普通间每天停业损失价格为18.18元，标准间每天停业损失价格为23.68元（实际损失天数由委托方自行计算）；2、设备部分：56839元（其中电脑一台估价2900元）；3、装修部分145410元。原告支付评估费5000元。经实地查看电视机、床等用品的保存场所，因被告方冬天在该场所内饲养鸽子，设备上有大量鸽子粪便。原告当庭将经营损失由5023.20元变更为140518.26元（从2011年9月3日计算至2013年6月7日，是633天。经营损失为：18.18元／天×633天×7间＋23.68元／天×633天×4间=140518.26元）。
原审法院认为，原、被告双方于2009年1月1日签订的房屋租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。根据双方签订的房屋租赁合同和“给付李兴隆解除房屋租赁合同的通知书”的内容来看，被告在2011年提出增加房屋租赁费用显然违反合同约定，并以此为由强行解除房屋租赁合同、收回房屋、将原告租赁房屋内的物品搬出、另租他人，显属单方违约行为，因此导致原告的物品和装修受损，无法正常营业，被告对此应承担违约责任，对原告造成的经济损失应进行赔偿。关于原告拖欠被告2010年租金4500元及未向供暖公司交纳取暖费能否导致双方签订合同解除、收回房屋问题。双方签订合同的期限是17年，被告承租后对房屋进行装修、添置设施，用于长期经营宾馆。首先，被告未能提供解除合同条件成就的相关证据；其次，双方约定每年的租赁费应于当年的9月30日前给付，2011年9月3日，尚未到原告支付2011年租赁费的期限；再次，原告拖欠2010年租金4500元，只是迟延履行，相对整个房屋租赁合同而言，原告并未构成根本性违约。同时，双方在合同中未约定取暖费的交纳方，被告亦未提供其已交纳取暖费的相关证据。故被告于2011年9月3日强行收回房屋无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，2011年10月18日，杨洁通过精河县公证处向李兴隆送达“给付李兴隆解除房屋租赁合同的通知书”后，原告未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方于2009年1月1日签订的房屋租赁合同已于2011年10月18日解除。博乐市价格认证中心具有鉴定资质。原告未构成根本性违约，被告便强行更换玻璃门锁、收回房屋，另租他人，并重新装修，导致部分证据灭失。在此种情况下，该中心通过现场勘查，依据图片资料、进行市场调查、结合标的物的使用年限作出的估价鉴定结论书，本院予以采信。被告抗辩该鉴定结论书中装修部分的鉴定有其原有装修的部分、且部分单价过高，但未提供证据予以证实，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，依据博乐市价格认证中心出具的估价鉴定结论书，对原告主张装修损失145410元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方签订的合同解除后，关于电视机、床等用品，被告应予以返还。但经实地查看，被告未能妥善保管，致使物品的使用价值减损，原告亦以用品的折价款主张，故原告关于用品折价款的请求，本院予以支持。2011年9月3日，被告找人对宾馆玻璃门锁进行更换，宾馆值班室仍由原告控制，同时，庭审中原告提交了宾馆的监控摄像，而监控录像在该电脑内保存，故原告向被告主张在值班室的一台电脑的折价款2900元，本院不予支持，应从用品部分的鉴定结论中扣除，对原告主张用品损失，本院支持53939元（56839元-2900元）。支持折价款后，估价鉴定结论书中的电视机、床等用品归被告所有。原告主张评估费5000元，系其实际支出的损失，对原告的该项主张，本院予以支持。原告主张公证费300元，但未提供相应的公证书，故对原告的该项主张，本院不予支持。根据房屋租赁合同的解除时间及博乐市价格认证中心作出的关于每天停业损失的估价结论，对原告主张的合同履行期间的经营损失140518.26元，本院支持9989.10元（18.18元／天×45天×7间＋23.68元／天×45天×4间=9989.10元），对原告主张超出的130529.16元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国立法违约金制度以赔偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外，除非当事人明确约定了是惩罚性违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，法律后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，但违约方应赔偿损失。本案中，经本院核实、确认原告的实际损失为214338.10元，而原、被告约定的违约金是153000元（30000元／年×17年×30%），约定的违约金并未高于实际损失，故本院对原告主张的实际损失予以支持，对原告关于违约金135000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杨洁赔偿原告李兴隆、万东梅装修损失145410元；二、被告杨洁赔偿原告李兴隆、万东梅用品折价款53939；三、被告杨沽赔偿原告李兴隆、万东梅营业损失9989.10元；四、被告杨洁赔偿原告李兴隆、万东梅设备评估费5000元；五、驳回原告李兴隆、万东梅的其他诉讼请求。案件受理费8546元，由原告李兴隆、万东梅负担4754元；由被告杨洁负担3792元。
宣判后，上诉人杨洁不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决第一项、第二项，是根据博乐市价格认证中心2012年10月11日作出的《估价鉴定结论书》认定的，该《估价鉴定结论书》无事实依据。1、该中心在估价时没有到现场，也没有见到实物，连物品的品牌也不清楚，只是根据被上诉人提供的相关资料、图片资料等进行的评估，故评估价格不符合事实。2、博乐市价格认证中心对相关物品估价明显高于市场价，且没有折旧，《估价鉴定结论书》也看不出是否折旧及如何折旧。3、被上诉人委托估价时，将上诉人的一些物品作为被上诉人自己的物品，增加了物品的数量，还包括一些不存在的物品，这些物品不在赔偿范围。4、本案中，上诉人与被上诉人均存在违约行为，根据相关法律规定，被上诉人对损失也应承担一定责任。5、属于被上诉人的物品，装修部分现价约为4万元，设备部分现价约为2万元，现设备基本都在，被上诉人应拿走，不应由上诉人赔偿。二、原审判决上诉人赔偿被上诉人设备评估费5000元没有依据。上诉人在原审时对《估价鉴定结论书》提出异议，要求重新估价，费用由上诉人承担，但被上诉人自己委托，所产生的费用应由其自行承担。综上，请求二审法院依法撤销原判决第一、二、四项，判决上诉人赔偿被上诉人装修损失40000元，用品折价款20000元；驳回被上诉人要求上诉人赔偿设备评估费5000元的诉讼请求。
被上诉人李兴隆答辩称，估价鉴定结论书应该采信，该估价所是国家发改委认证的机构，也不是个人成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人万东梅答辩称：评估鉴定书合法有效，作出的结论是准确的。作价时，物价局的人去了现场，现场改成了饭馆，上诉人认为作出的价格与事实不符，说明当时现场已经被上诉人破坏。评估报告是按照折旧估价的，是按照相关法律规定作出的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，博乐市价格认证中心作为政府价格部门设立的价格鉴定机构，具有鉴定资格，其出具的估价鉴定结论书合法、有效。本案中，上诉人杨洁强行更换玻璃门锁、收回房屋，另租他人，并重新装修，导致部分证据灭失。在此情况下，博乐市价格认证中心通过现场勘查，依据图片资料、进行市场调查、结合标的物的使用年限作出的估价鉴定结论书，合法有效，应予以采信。上诉人杨洁要求对被上诉人李兴隆、万东梅租赁房屋的装修及物品损失进行重新鉴定，因其申请重新鉴定的事由缺乏事实根据，本院不予支持。另外，上诉人杨洁关于涉案租赁房屋的装修部分现值约为4万元，设备部分现值约为2万元的上诉理由因未提供相应证据予以证实，故本院不予支持。因上诉人杨洁的行为致使二被上诉人无法继续履行合同，造成的经济损失，上诉人杨洁应当承担赔偿责任。关于评估费5000元，系二被上诉人李兴隆、万东梅实际产生的经济损失，原判决判令由上诉人杨洁承担并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3187元，由上诉人杨洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁国强
审判员 陈建荣
审判员 骆 玲
二〇一四年四月二十五日
书记员 黄 欢