广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第4089号
原告：招商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路盛景园三期A3栋首层1卡之4至7、二层1卡之4至7、三层1卡之2至5、四层1卡、五层1卡，组织机构代码557298051。
负责人：温凯涛，行长。
委托代理人：梁建华、王茜，广东荆紫律师事务所律师。
被告：谭方国，男，1986年10月23日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市。
被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区环市路与岐关西路交界处，组织机构代码617987474。
法定代表人：梁正坚，副总裁。
委托代理人：刘梦玄，该司员工。
原告招商银行股份有限公司中山分行（以下简称为招商银行）诉被告谭方国、中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称为雍景园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告招商银行诉称：因被告谭方国拖欠购房贷款本息未依约归还，请求判令：1.被告谭方国向原告招商银行偿还贷款本金701459.95元及欠息（利息、罚息、复息按合同约定计算至还清之日止,现暂计至2015年9月30日的利息8967.45元、罚息11819.97元、复息245.52元）；2.被告谭方国向原告招商银行支付律师费38899元；3.原告招商银行对抵押房产即中山市××××号剑桥郡花园5区5幢3803房享有优先受偿权；4.被告雍景园房地产公司对上述债务承担连带担保责任；5.本案诉讼费用由被告谭方国、雍景园房地产公司承担。
被告谭方国未提交书面答辩状，亦未到庭应诉。
被告雍景园房地产公司辩称：1.因被告雍景园房地产公司不是借款当事人，对欠款金额不清楚，由法院依法认定；2.因原告招商银行起诉时未提交律师费的证据，故对律师费不予确认；3.对原告招商银行主张涉案房地产的优先受偿权没有异议；4.根据被告雍景园房地产公司与原告招商银行签订的《个人住房贷款合作协议书》，原告招商银行应先处置涉案抵押房地产，不足部分再由被告雍景园房地产公司承担清偿责任。
经审理查明：2014年8月8日，招商银行（贷款人、抵押权人）、谭方国（借款人、抵押人）、雍景园房地产公司（保证人）共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人从雍景园房地产公司处购买位于中山市××××号剑桥郡花园5区5幢3803房的房产，并向贷款人申请个人购房贷款用于支付房款，贷款金额为706000元，贷款期限为360个月，从2014年8月12日起到2044年8月12日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率为固定利率，执行利率为贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率上浮10%；借款人按月等额还本付息；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人未按本合同约定按时还本或付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，贷款人为实现债权而支付的律师费等由借款人负担；抵押人以前述所购房产作为本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；保证人为本合同项下债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、律师费等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；此外还约定了其他事项。同日，上述三方当事人签订《个人贷款固定利率协议书》，约定前述《个人购房借款及担保合同》中执行固定利率为年利率7.2050%，固定利率期间为第1月至第360月。
2014年8月12日，招商银行将贷款706000元发放给谭方国指定的雍景园房地产公司，谭方国在借款借据签名确认，该借款借据载明借款期限自2014年8月12日至2044年8月12日，贷款执行年利率为7.2050%。此后，谭方国自2015年6月起一直没有按时足额还款，招商银行于2015年8月5日宣布全部贷款本金提前到期，并向谭方国邮寄贷款提前到期催收通知书,该通知书于2015年8月6日被签收。截至2015年9月30日，谭方国拖欠招商银行贷款本金701459.95元、利息8967.45元、罚息11819.97元、复息245.52元。
另查，2014年8月12日，招商银行与谭方国就位于中山市××××号剑桥郡花园5区5幢3803房的房地产办理了抵押登记备案手续（销售合同编号：HTN2014027213，抵押编号：易房抵字第DY201423138号）。庭审中经询问，招商银行与雍景园房地产公司均表示该房地产的《房地产权证》、《国有土地使用证》及《房地产他项权证》尚未出具。
又查，2014年3月30日，招商银行（甲方）与雍景园房地产公司（乙方）签订《个人住房贷款合作协议书》，约定：甲乙双方就乙方开发建设并依法销售的位于中山市××××号剑桥郡花园的商品房销售和开展个人住房贷款业务进行合作，乙方对甲方向购买前述项目的购房人连续发放的个人贷款，提供阶段性无条件、不可撤销的连带保证；保证期间为自甲方向借款人实际发放贷款至乙方账户之日起至借款人按揭房屋的《房地产权证》、《国有土地使用证》及《房地产他项权证》出具之日止；保证责任的范围为：贷款本金、利息、诉讼费、律师费等；如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向甲方进行清偿，甲方必须先向借款人追偿、处置按揭贷款的抵押商品房，不足受偿才能向乙方发出书面催收通知；若在处置抵押商品房后甲方仍不足额受偿，乙方应连带清偿相关款项；协议有效期为3年，自双方签字并加盖公章后生效。该《个人住房贷款合作协议书》由招商银行与雍景园房地产公司各执一份，雍景园房地产公司所持有的《个人住房贷款合作协议书》原件另有粘页载明：“甲乙双方一致同意乙方仅按本协议的约定就购房人向甲方借款承担阶段性保证责任，若《个人购房借款及担保合同》（或类似文件）约定的乙方义务或责任与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。”招商银行与雍景园房地产公司均在粘页上盖章确认。招商银行对雍景园房地产公司提交的《个人住房贷款合作协议书》真实性无异议，但认为《个人购房借款及担保合同》签订时间后于《个人住房贷款合作协议书》，对于雍景园房地产公司承担的保证责任应以《个人购房借款及担保合同》的约定为准。
再查，招商银行与广东荆紫律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师为本案的诉讼代理人。招商银行向该律师事务所转账支付了律师费38899元，广东荆紫律师事务所出具了相应的律师费发票。
本院认为：涉案的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款固定利率协议书》、《个人住房贷款合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。招商银行依约向谭方国发放了贷款，谭方国连续多期未能按时足额偿还本息，其行为已构成违约，招商银行有权按合同约定要求谭方国提前清偿未到期债务，谭方国应承担偿还本金、利息、罚息、复息的违约责任。对于谭方国的欠款数额，有招商银行提交的欠款本息清单证实，且谭方国没有证据予以推翻，故本院予以确认。
关于律师费，因《个人购房借款及担保合同》中明确约定律师费由借款人承担，且律师费有招商银行提交的委托代理合同、律师费发票、转账凭证予以证明，故招商银行主张谭方国支付律师费38899元的诉讼请求，本院予以支持。
涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当谭方国不履行上述债务时，招商银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。
关于雍景园房地产公司的保证责任问题。《个人住房贷款合作协议书》与《个人购房借款及担保合同》对此约定不一致，前者由招商银行与雍景园房地产公司签订在先，并通过特别约定的方式明确了两者不一致时以《个人住房贷款合作协议书》约定为准，且协议有效期为3年，可以认定该协议为解决雍景园房地产公司保证责任问题的框架性协议；后者签订时间在《个人住房贷款合作协议书》的有效期内，且是招商银行为了重复使用而预先拟定的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，因此就雍景园房地产公司保证责任的承担应适用《个人住房贷款合作协议书》的约定。招商银行应先向谭方国追索，并就其提供的物的担保实现债权，不足部分再由雍景园房地产公司承担连带清偿责任。雍景园房地产公司承担保证责任后，有权向谭方国追偿。
谭方国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告谭方国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商银行股份有限公司中山分行清偿截至2015年9月30日的贷款本金701459.95元、利息8967.45元、罚息11819.97元、复息245.52元，以及从2015年10月1日起至债务清偿之日止的罚息、复息（罚息以实欠本金为基数，按年利率7.2050%上浮50%即按年利率10.8075%计算；对不能按时支付的利息，按年利率10.8075%按日计收复息）。
二、被告谭方国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商银行股份有限公司中山分行支付律师费38899元。
三、原告招商银行股份有限公司中山分行对被告谭方国名下的位于中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园5区5幢3803房的房地产（销售合同编号：HTN2014027213，抵押编号：易房抵字第DY201423138号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权。
四、被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告谭方国追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11412元，诉讼保全费4326元，共计15738元（原告招商银行股份有限公司中山分行已预付），由被告谭方国负担（该款被告谭方国应在判决生效之日起七日内迳付原告招商银行股份有限公司中山分行）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李静敏
审 判 员 蔡 伟
人民陪审员 郭泳欣
二〇一六年八月十一日
书 记 员 关颖桃
周晓文