南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第257号
原告宁波银亿物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市秦淮区大光路118号。
负责人付卓佳，该公司总经理。
委托代理人徐安银，江苏励拓律师事务所律师。
委托代理人蔡仿仿，江苏励拓律师事务所律师。
被告南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司，住所地南京市建邺区文体路12号。
法定代�人吴英姿，该公司总经理。
被告宋香凤，女，1957年5月16日生，汉族，无业。
被告缪剑，男，1955年2月05日生，汉族，无业。
以上两被告的共同委托代理人孙亮，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告宁波银亿物业管理有限公司南京分公司（以下简称银亿物业南京分公司）与被告南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司（以下简称阿英煲公司）、宋香凤、缪剑物业服务合同纠纷一案，原告银亿物业南京分公司于2014年4月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告银亿物业南京分公司的委托代理人徐安银、蔡仿仿，被告宋香凤、缪剑的委托代理人孙亮到庭参加诉讼，被告阿英煲公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告银亿物业南京分公司诉称，2011年9月29日，南京中兆置业投资有限�司与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为金陵尚府提供前期物业管理服务。2012年10月30日，金陵尚府业主委员会与原告签订补充协议，约定继续履行前期物业服务合同。被告宋香凤、缪剑（两被告系夫妻关系）系原告管理的南京市秦淮区大光路118号金陵尚府水晶街商铺8幢8室业主，该商铺建筑面积664.68平方米。2011年10月1日，被告宋香凤、缪剑将上述商铺出租给被告阿英煲公司使用。《前期物业服务合同》中规定了前期物业服务标准及收费依据、计算方式。同时临时管理规约还规定，业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。未按时缴纳物业费，使用人或欠费业主应向物业管理企业交纳欠费金额5%的违约金。业主与阿英煲公司签订的《租赁合同》中也约定由阿英煲公司向物业管理公司交纳综合管理费。被告阿英煲公司享�了原告提供的物业服务，但是没有按时交纳物业费。被告阿英煲公司自2012年10月6日至2014年3月31日，累计欠交物业服务费65072元及违约金3254元。关于户内水电费，原告采取代收代交形式，被告阿英煲公司至2014年3月31日止，共拖欠户内和公摊水电费共计13531元。关于停车费部分，收费标准为每辆车每次5元。从2011年10月1日至2014年3月31日，原告共计收取了被告阿英煲公司5100张停车票，合计25500元。2013年12月19日原告以书面方式向被告催缴了物业服务费，但被告至今仍未支付。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告阿英煲公司支付2012年10月6日至2014年3月31日物业服务费65072元、违约金3254元、户内水费8709元、公摊水费1247元、户内电费59736元、公摊电费6316元、停车费25500元，合计169834元；2、被告宋香凤、缪剑对上述费用承担连带给付责任；3、被告承担本案诉讼费用。
被告阿英煲公司未答辩、未举证。
被告宋香凤、缪剑辩称，首先，被告在2014年4月8日已经去物业公司交纳了物业服务费，当时原告也没有向被告提出欠费问题，所以被告不存在欠费；其次，相关费用即便存在欠交问题，责任也在于被告阿英煲公司，从商铺管理公约、租赁合同等看出交费主体都是阿英煲公司，对此原告也是明知的，同时原告要求宋香凤、缪剑对于户内水电费、停车费等承担连带责任也是毫无法律依据的，应当依据合同相对性要求阿英煲公司负担；再次，即便法院判决宋香凤、缪剑对阿英煲的欠费承担连带责任，也应该明确原告对于欠费的产生存在重大过失。送上，请求法院驳回原告对于被告宋香凤、缪剑的诉讼请求。
经审理查明，被告宋香凤、缪剑系南京市秦淮区大光路118号8幢8室房屋（以下简称诉争房屋）的业主，诉争房屋建筑面积502.93平方米。2011年9月29日，南京中兆置业投资有限公司（甲方）与宁波银亿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为金陵尚府提供物业管理服务；物业收费标准采取包干制，商业用房的物业服务费按房屋的建筑面积计算，标准为5.5元／平方米／月；物业服务费按季度交纳，在每季的第一个月的第10日履行交纳义务；由乙方代收代交公共能耗费，其中物业公共区域能耗费由全体业主按产证面积分摊、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按产证面积分摊、电梯运行电费由电梯房内地下一层及以上业主按产证面积分摊、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊、中央空调运行能耗费由地下一层全体业主按产证面积分摊；合同期限自2008年10月25日起至2012年10月24日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业�务合同生效时，本合同自动终止。同日，南京中兆置业投资有限公司与宋香凤、缪剑签订《临时管理规约》，约定：业主应当按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费；业主或使用人未按时交纳物业服务费的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的5%的违约金。2012年10月30日，南京市金陵尚府业主委员会（甲方）与银亿物业南京分公司（乙方）签订《2013年物业服务合同补充协议》，约定：双方经过多次协商，决定同意暂不终止前期物业服务合同，继续履行前期物业服务合同；补充协议以前期物业服务合同及收费标准、服务标准、2013年新《管理规约》为基础。2011年，被告宋香凤、缪剑（甲方）与被告阿英煲公司（乙方）签订《金陵尚府商铺租赁合同》，约定：由甲方将诉争�屋出租给乙方使用；租赁期限自2011年10月1日起至2016年6月30日；乙方按季向物业管理公司交纳综合管理费，现行标准为11.5元／平方米／月，其中包含商业物业管理费5.5元／平方米／月及公共区域水电能源费6元／平方米／月；公共能耗费为预缴费用，甲方委托的物业管理公司定期将实际能耗费用公示，并按实际发生费用多退少补。
另查明，2010年11月16日，南京市物价局出具《关于金陵尚府前期物业管理收费问题的批复》，载明：小汽车临时停车按宁价规（2009）312号文件规定收取，收费标准为每辆每次5元。自2011年10月1日至2014年3月31日，被告阿英煲公司共向就餐人员发放停车票5100张。在被告阿英煲公司承租诉争房屋期间，原告为阿英煲公司代交了2013年2月1日至2014年3月27日的户内水费8709元及2013年3月16日至2014年3月27日的户内电费59736元。
再查明，被告阿英煲公司在水晶街共承租商铺两间用于餐饮经营，除被告宋香凤、缪剑所有的诉争房屋外，阿英煲公司还承租了南京市秦淮区大光路118号8幢7室房屋，该房屋建筑面积为502.93平方米。2014年4月8日，诉争房屋现承租人南京夫子庙贵宾楼向原告交纳了2014年4月至2014年9月的物业服务费。
案件审理过程中，原告银亿物业南京分公司明确表示其主张的物业服务费期间为2012年11月1日至2014年3月31日，金额为62148元（664.68平方米×5.5元／平方米／月×17个月=62148元）；公摊电费的期间为2013年4月1日至2014年3月31日，金额为6316元。关于公摊水费，原告表示仅主张2013年4月1日至2014年3月31日的公摊水费649元。关于停车费，原告表示具体金额以诉争房屋面积及原告服务时间进行主张，金额为8226元［664.68平方米÷（664.68平方米＋502.93平方米）×（5100张×5元／次）×（17个月÷30个月）=8226元］。另原告表示撤回要求被告支付滞纳金3254元的诉讼请求。
以上事实有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《2013年物业服务合同补充协议》、《租赁合同》、《关于金陵尚府前期物业管理收费问题的批复》、停车票、水电费发票、抄表及分摊明细表、物业服务费发票、房屋登记簿及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与金陵尚府业委会签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对金陵尚府小区业主具有法律约束力。原告在合同期内提供了相应的物业服务，且被告宋香凤、缪剑与阿英煲公司在《租赁合同》中明确约定由阿英煲公司交纳物业服务费及公共能耗费，故对于原告要求阿�煲公司支付2012年11月1日至2014年3月31日物业服务费62148元，2013年4月1日至2014年3月31日的公摊电费6316元、公摊水费649元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告在物业服务期间亦实际为被告阿英煲公司代交了诉争房屋的户内水、电费用，该笔费用理应由被告阿英煲公司负担，故对于原告要求阿英煲公司支付2013年2月1日至2014年3月27日的户内水费8709元及2013年3月16日至2014年3月27日的户内电费59736元的诉讼请求，本院依法予以支持。另被告阿英煲公司在其承租诉争房屋期间亦接受了原告提供的停车服务，故对于原告要求阿英煲公司支付停车费8226元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告宋香凤、缪剑对阿英煲公司应当支付的上述费用承担连带责任的诉讼请求，本院认为，尽管业主与物业使用人明确约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业仍有权要求业主承担连�责任，故被告宋香凤、缪剑应当对被告阿英煲公司欠交的物业服务费及公摊水电费承担连带清偿责任。但关于阿英煲公司欠交的户内水、电费及停车费，本院认为，在物业合同中并未约定由原告代收代交各物业户内的水、电费用，且停车费亦是原告在为阿英煲公司提供物业服务期间因阿英煲的餐饮经营所产生的费用，故原告要求业主就阿英煲欠交的户内水、电费及停车费承担连带给付责任，无相应事实及法律依据，本院不予支持。关于被告宋香凤、缪剑认为其已经交纳了诉争房屋的物业服务费的抗辩主张，本院认为，从其提供的交费发票看，仅能证明诉争房屋2014年4月至2014年9月的物业服务费已经交纳，并不能证明被告已交纳原告所主张期间的相关费用，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。另在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反�关法律规定，本院依法予以准许。被告阿英煲公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银亿物业管理有限公司南京分公司物业服务费62148元、公摊水费649元、公摊电费6316元、户内水费8709、户内电费59736元、停车费8226元，合计145784元。
二、被告宋香凤、缪剑对被告南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司应当支付的物业服务费62148元、公摊水费649元、公摊电费6316元承担连带清偿责任。
三、驳回原告宁波银亿物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3477元，公告费600元，合计4077元，由被告南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司、宋香凤、缪剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 黄 茜
人民陪审员 杨 淑 云
人民陪审员 杨 醒 民
二〇一四年九月二十八日
见习书记员 朱秋�