北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25418号
原告（反诉被告）李露萍，女，1961年6月22日出生。
委托代理人刘子若，北京市中恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）王桂玲，女，1960年11月15日出生。
委托代理人刘子若，身份同上。
被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥将台路14号1号平房105室。
法定代表人金容完，总经理。
委托代理人张雪，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）李露萍、王桂玲（以下均简称姓名）与被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司（以下简称金成佳兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李露萍、王桂玲及二人共同的委托代理人刘子若，金成佳兰公司法定代表人金容完、委托代理人张雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李露萍、王桂玲诉称：我和金成佳兰公司于2012年11月22日签订《商铺租赁合同》，约定金成佳兰公司将北京市朝阳区建国路93号院16号楼102号商业大约600平米商铺出租给我使用，夹层钢结构由金成佳兰公司使用，楼梯、通道即卫生间由双方共同使用。合同特别约定承租区域只用为餐饮用途（除麻辣香锅及烤鱼）。租赁期限自2012年11月20日起至2018年7月19日止，2012年12月20日起至2013年1月10日每月租金为人民币12万元，每季度支付一次租金。合同签订后，我按约向金成佳兰公司支付了履约保证金12万元，交付了房屋租金36万元，花费87万多元重新装修了餐馆并取名为“华名港茶餐厅”，购置了厨房及店堂设备设施共50余万，招聘了31名员工并租赁了住宿住房，已支付房租5万余元。合同签订前，金成佳兰公司承诺向我提供相关资料到消防、环保、卫生、工商、税务进行依法登记，但金成佳兰公司直至目前也未能向我提供可以依法取得餐饮经营行政许可的相关资料。金成佳兰公司并且刻意隐瞒该出租房屋原来已经由北京北方快客利餐饮管理有限公司所属的北京唐唐小馆餐饮有限公司进行了工商登记，并且经营期限到2028年以及该出租房屋目前存在诉讼的客观事实，导致我向工商机关申请进行工商登记时被告知该租赁房屋已经进行了工商登记，不得重复再作工商登记，而至今不能取得合法经营登记的结果。我试营业期间由于无法取得合法的经营登记而处于无照经营而无法继续经营，金成佳兰公司的欺诈行为已经造成我的合同目的根本无法实现和发生巨大经济损失。现我起诉至法院要求：1、依法撤销双方签订的《商铺租赁合同》。2、金成佳兰公司返还我已交付的房屋履约保证金120000元、房屋租金360000元。3、金成佳兰公司赔偿房屋装修877695元，设备及固定资产投资500003元，员工住宿租房费用53221元，营业损失708639元。
金成佳兰公司答辩并反诉称：第一、李露萍、王桂玲主张撤销合同于法无据。房屋之前的诉讼是房屋所有人与前承租人合同终止后就退还保证金费用的纠纷，与我公司的租赁合同无关，李露萍、王桂玲使用房屋不会受到该诉讼影响。根据合同第四条、第五条约定办理所有经营用证照责任在李露萍、王桂玲自身，我公司不负责，并且李露萍、王桂玲不得以此主张缓缴或不交租金。工商登记许可为公法范畴，是否办理执照与使用房屋经营无关；李露萍、王桂玲也未提交任何无法办理执照的工商部门书面文件。我公司与产权人租赁面积是642.57平方米，而我们之间的租赁面积600平米，故不存在无权转租。第二、合同已于2013年5月2日解除，按照合同约定李露萍、王桂玲应于3月5日交纳第二期租金，根据合同第六条我公司在2013年4月29日已向李露萍、王桂玲发出解除租赁通知，李露萍、王桂玲在2014年5月2日收到解除通知，合同即告解除。第三、我公司不同意退还保证金和租金，李露萍、王桂玲未按时交纳租金已经构成违约，根据合同约定保证金和租金不应退还。第四、我公司在合同履行中没有违约行为，也没有过错不应承担任何违约赔偿责任。李露萍、王桂玲主张的赔偿没有证据，李露萍、王桂玲自从免租期经过后就一直在营业，不存在所谓营业损失。且李露萍、王桂玲装修并未按照约定取得我公司书面许可，主张经营损失、装修损失无法律依据，不应该得到支持。合同约定水费、电费、公共场所费用即楼梯区域和卫生间建造费用由双方按27：73的比例承担，但李露萍、王桂玲拖欠我公司八项费用。我公司提出反诉要求李露萍、王桂玲：1、确认双方于2012年11月22日签订的《商铺租赁合同》已于2013年5月2日解除。2、将承租的朝阳区建国路93号院16号楼102号地下一层600平米商铺腾退交还我公司。3、支付2013年3月20日至5月2日欠缴租金176000元。4、支付欠缴租金的逾期违约金，按合同每日1000元，自2013年3月6日计算至给付之日，暂计算至2013年6月12日为98000元。5、按照合同租金标准支付合同解除后即2013年5月3日至腾退之日的房屋使用费，暂计算至2013年6月12日为164000元。6、支付费用75050.69元，即喷淋改造费16000元，燃气改造费14000元、装修公司装修管理费30000元，地面及卫生间拆除费20000元，物业公司装修管理费12851.4元，电费3000元，泄水费400元，水费6557.76元等八项费用共计102809.16元的73%。
李露萍、王桂玲针对金成佳兰公司的反诉请求辩称：商铺租赁合同属于欺诈，金成佳兰公司隐瞒事实导致我不能够取得合法经营资格，合同是可撤销合同。我已向法院提出撤销合同的诉讼请求，根据合同法规定可撤销合同和无效合同自始无效。金成佳兰公司根据合同约定，即无效内容提出反诉要求不符合法律规定，请法院依法予以驳回。喷淋改造、燃气工程与我无关，装修、拆除、垃圾清运、电费属于其自己的义务，不属于我应承担费用；泄水费应由其自己承担，水费则应由我与麻辣香锅按比例承担。
经审理查明：2012年11月22日，李露萍、王桂玲作为承租方（乙方）与金成佳兰公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区建国路93号院16号楼102号商业大约600平米商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。夹层钢结构的搭建由甲方使用，楼梯，通道及卫生间由双方共同使用。租赁房屋的房产证测绘建筑面积为642.57平方米、租赁区域面积为大约600平方米。承租区域只作为餐饮用途（除麻辣香锅和烤鱼）。本合同无论以何种方式终止时，甲方同意乙方按合同终止时，租赁房屋的装修现状向甲方交回租赁房屋。乙方对承租区域的使用应符合政府相关部门（如工商、环保、防火、卫生检疫、城管等）以及本小区业委会及物业公司对本房屋现状的使用许可，甲方不承担乙方办理证照的责任和义务，甲方配合乙方到物业公司办理相应的手续。租赁期自2012年11月20日起至2018年7月19日止，其中2012年11月20日至2012年12月19日期间为履约免租期。承租房屋2012年12月20日起至2013年12月19日每月租金为人民币12万元。3.4.1租赁期内下列费用，由乙方按实际使用量承担：（1）水费（2）电费（3）电话费等费用，若是公共场所的费用如空调费、网费、取暖费、设备维修费、楼梯区域和卫生间的建造等费用由甲乙双方按照面积的比例交费。如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭证向甲方返还相应费用。3.4.1所交的费用由甲乙双方协商确定按照27：73的比例交费。租金每一个季度支付一次，第一期租金（2012年12月20日至2013年3月19日阶段）乙方应于签约当日支付给甲方。乙方自2013年3月5日前支付第二期一季度的租金，（每期开始的15天前支付租金）。乙方逾期支付租金、取暖费、履约保证金，应向甲方支付逾期违约金。乙方每逾期一日应向甲方支付逾期违约金1000元／日。履约保证金为12万元。如乙方在履约期间违反本合同的任何条款规定，甲方可以使用或扣留全部履约保证金抵偿甲方的损失。如履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约定另行赔付。乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，履约保证金不退。如乙方不能完整履行本合同规定的乙方应尽各项义务、各项条款时，则乙方同意甲方有权扣留乙方缴纳的部分或全部履约保证金以补偿因乙方违约给甲方造成的损失。乙方自行办理经营所需的相应的证照。承租区域内的装修、装修费用及装修申报、协调工作均由乙方自行负责并支付相应费用。因甲方违约造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金即保证金并赔偿乙方因此造成的损失。6.2乙方有下列一种情况时，视同乙方违约，甲方有权终断乙方能源供应，乙方同意甲方有权单方解除《合同》的继续履行，乙方承担违约责任，履约保证金及乙方已交租金甲方不予退回，乙方须无条件撤出场地，甲方立即进入接收。一切添加附件（包括可移动的、不移动的设备设施）归甲方所有。……6.2.2未按合同约定按时足额缴纳租金、租赁保证金、取暖费、逾期违约金及其它应交费用，逾期五日仍未交付上述各项费用时，乙方同意甲方按乙方违约自动退租处理，届时甲方有权单方解除合同的继续履行并单方收回该房屋，乙方人员按甲方要求撤出该房屋，乙方所交保证金及已付租金不退，并甲方有权追究乙方违约责任。乙方在签订本合同前，对租赁房屋已经进行了现场的勘查，签订本合同后，不再对租赁区域、面积、设备等提出异议。合同签订后，李露萍、王桂玲交纳履约保证金12万元，第一期租金36万元。
庭审中，李露萍、王桂玲提交立案通知书、通告、营业执照，用以证明涉案商铺存在诉讼纠纷和已进行营业登记；该营业执照载明：名称“北京唐唐小馆餐饮有限公司”，住所北京市朝阳区建国路93号院16号楼地下一层。李露萍、王桂玲另提交商铺租赁合同，用以证明金成佳兰公司无权全部转租房屋。金成佳兰公司表示除租赁合同外的证据无原件真实性不发表意见，即使存在诉讼，也不能证明与金成佳兰公司出租房屋有任何关系；而金成佳兰公司有权将所承租部分面积分租给李露萍、王桂玲。审理中，本院向北京市朝阳区工商局调取了涉案商铺地址的工商档案信息，其中涉案商铺已有工商登记信息与李露萍、王桂玲提交证据内容相符。经询问工商局工作人员：涉案商铺为地下室，如地下空间用于经营应先到房屋管理部门进行地下室备案手续，履行卫生、环评前置程序，工商核准登记条件以是否完成上述前置程序和取得相应许可文件为准。
庭审中，李露萍、王桂玲提交工商名称设立登记申请文件，《普通地下室登记备案所需提供的材料》，用以证明李露萍、王桂玲设立公司申请名称及涉案商铺登记所需材料；其中工商名称设立登记申请日期为2012年12月4日。金成佳兰公司对证据真实性认可，但表示与本案争议焦点无关联性。李露萍、王桂玲另提交卫生行政处罚缴款书，用以证明涉案商铺无证经营被处罚；其中处罚缴款书填制日期为2013年5月8日。
庭审中，李露萍、王桂玲提交2013年4月26日、6月11日录音，用以证明金成佳兰公司欺诈。经询，李露萍、王桂玲称承租涉案商铺用于餐饮经营，但金成佳兰公司在签订合同过程中第一隐瞒了涉案商铺存在诉讼事实，第二隐瞒了涉案商铺已有餐饮的工商登记，期限至2028年；故李露萍、王桂玲无法再进行工商登记。第三金成佳兰公司隐瞒了房屋不能全部转租。因金成佳兰公司欺诈导致房屋无法进行工商登记，李露萍、王桂玲无法继续经营，故李露萍、王桂玲主张撤销合同。经本院明确询问，李露萍、王桂玲表示如合同效力与法院认定不一致亦要求解除合同。金成佳兰公司对4月26日录音真实性认可，但表示文字记录有遗漏，无法显示金成佳兰公司有任何欺诈，反而能够证明签订合同和履行中无任何故意，一直积极在合同约定义务之外提供出租人所能为的帮助；6月11日录音真实性无法确认。
庭审中，李露萍、王桂玲提交装饰设计和装修施工合同、照片、费用凭证、收据，用以证明涉案商铺装修费用877695元、购置设备设施费用500003元；其中施工合同载明施工内容为基础施工，面积536平方米，总工期45日，开工日期2012年12月6日，竣工日期2013年1月21日。审理中，本院于2013年7月9日组织双方现场勘验和清点物品，李露萍、王桂玲表示自购了装饰装修所用材料，餐饮设备设施、厨房物品、家具电器；经本院释明，李露萍、王桂玲表示可移动设备设施物品不搬走均按其投资损失主张。在2013年7月16日庭审中，经本院释明双方，双方同意交接房屋。经询，金成佳兰公司要求收回涉案商铺利用。金成佳兰公司表示李露萍、王桂玲主张装修80多万，其了解人工费大概20万，材料费40多万。金成佳兰公司认可折旧后不可移动部分的装饰装修现价值为877695元；双方均表示不对装饰装修申请价格评估。经本院明确询问，李露萍、王桂玲确认购置设施和可移动物品不搬走，要求金成佳兰公司赔偿损失；金成佳兰公司表示李露萍、王桂玲明确不搬走物品，现涉案商铺内装修和可移动设施物品可留下利用；金成佳兰公司同意收回房屋，自行处理涉案商铺内可移动设施和家具物品。
庭审中，李露萍、王桂玲提交租赁合同、票据，用以证明为员工租房支出53221元，试营业期间产生员工工资、水电、燃气、采购等营业损失共计708639万元。李露萍、王桂玲另提交2013年4月25日“租金催缴函复函”，以证明无法经营。
审理中，金成佳兰公司提交与案外人武继英的租赁合同，用以证明涉案商铺具有合法权利来源，房屋状况良好；该合同载明租赁区域面积为642.57平方米。金成佳兰公司提交《租金催缴函》、《解除租赁合同的通知》、《关于限期搬离并交还房屋的通知》、快递单、查询单，用以证明李露萍、王桂玲未按照合同约定在2013年3月5日前交纳第二期租金，金成佳兰公司于2013年4月24日、4月29日、5月16日先后发出通知，通知李露萍、王桂玲欠缴租金、解除合同即限期腾房等事宜，李露萍、王桂玲在2013年5月2日已签收解除合同通知。
审理中，金成佳兰公司提交结账单、万达广场物业维修工单、冷水费发票，以证明李露萍、王桂玲正常经营，金成佳兰公司报请维修并支付费用，为李露萍、王桂玲垫付冷水费，积极履行出租人的义务。金成佳兰公司另提交2013年3月29日录音，用以证明催王桂玲去房管局且其尚不知房管局在何处。李露萍、王桂玲对录音真实性认可，证明目的不认可；表示之前已经去办理过证照，因涉案商铺已有执照无法办理。
审理中，金成佳兰公司提交业主书面说明，以证明业主同意金成佳兰公司对出租商铺进行装修，存在公共区域装修的事实。金成佳兰公司提交消防合同，公服（户内部分）燃气工程竣工验收单，北京嘉和世纪装饰工程有限公司催费通知及装修管理费收据、卫生间及地面拆除费收据、卫生间及地面拆除费订金收据，北京万达时代物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）装修服务费、代收垃圾清运费发票，用以证明喷淋改造费用16000元、燃气改造费用14000元、装修公司装修管理费30000元、地面及卫生间拆除费20000元、物业公司装修管理费12851.4元由金成佳兰公司支付。金成佳兰公司另提交北京万达物业公司代收电费发票、泄水费维修单、水表维修单，用以证明2013年1月10日前电费由金成佳兰公司支付，泄水费支出400元，李露萍、王桂玲使用期间水费共计6557.76元。经询，金成佳兰公司表示李露萍、王桂玲应按合同约定承担上述全部费用的73%。李露萍、王桂玲不予认可消防喷淋改造、燃气竣工；表示催费通知、管理费、拆除费、万达物业装修服务费均与李露萍、王桂玲无关；电费、水费金成佳兰公司均是交纳自用部分。经询，金成佳兰公司就其主张装修改造支出费用不申请鉴定。
以上事实，有商铺租赁合同、营业执照、录音、装修合同、收据、凭证、照片、催缴函、通知、快递单、发票、维修单、勘验笔录、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李露萍、王桂玲与金成佳兰公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李露萍、王桂玲在承租商铺过程中，主张受金成佳兰公司欺诈要求撤销合同，但李露萍、王桂玲的举证不足以证明涉案商铺存在的过往诉讼纠纷和已有工商登记构成法律上的欺诈；李露萍、王桂玲据此主张撤销合同依据不足，本院不予支持。经本院释明李露萍、王桂玲主张解除合同，李露萍、王桂玲主张的转租和过往诉讼都不构成法定解除之事由。合同明确约定李露萍、王桂玲负有办理工商执照之义务；李露萍、王桂玲在签订合同时就办理营业执照条件要求未全面审慎审查，在签订合同后其举证亦不能证明已全面及时履行了自身应尽的办照义务；故李露萍、王桂玲主张无法办理执照是金成佳兰公司原因导致没有充分证据证明，亦缺乏明确合同依据。李露萍、王桂玲所谓合同目的无法实现，主张法定解除依据不足，其对合同未能继续履行应承担相应的违约责任。但李露萍、王桂玲租赁涉案商铺用于餐饮经营，涉案商铺已有营业执照且未迁走确实造成房屋上存在瑕疵，该瑕疵对李露萍、王桂玲以商铺地址办理营业执照有一定影响，金成佳兰公司作为出租人对此应承担一定责任。金成佳兰公司反诉要求确认解除合同，根据本案房屋勘验和庭审交接情况，本院确认本案商铺租赁合同在2013年7月16日，李露萍、王桂玲放弃搬离室内物品金成佳兰公司同意收回利用房屋之日即已实际解除。
合同解除后，李露萍、王桂玲要求退还履约保证金于法有据，本院予以支持。李露萍、王桂玲已实际使用涉案商铺经营，其要求退还已给付的租金缺乏依据，本院不予支持。金成佳兰公司要求给付房屋租金有合同依据，具体数额本院根据合同约定租金标准结合合同解除情况予以确定。金成佳兰公司在庭审中同意收回利用涉案商铺，房屋实际已交接，其主张腾退交还房屋的请求本院不再予以支持。涉案商铺存在一定瑕疵，李露萍、王桂玲未按约给付租金系事出有因，金成佳兰公司主张的逾期违约金本院不予支持。关于李露萍、王桂玲主张的装修损失，李露萍、王桂玲对涉案商铺确实进行了整体装修；同时双方在交接房屋前提下均不申请装修价格鉴定，金成佳兰公司对李露萍、王桂玲主张的装修价格予以认可；根据合同解除原因并考虑双方在合同履行中各自应负责任，结合房屋使用时间和合同约定并参考相关票据，本院对金成佳兰公司应给付李露萍、王桂玲的装修损失予以酌定。关于李露萍、王桂玲主张的购置家具设施和可移动物品费用，在本院多次释明情况下李露萍、王桂玲不愿意自行搬走应承担相应不利后果；但根据房屋勘验和金成佳兰公司收回房屋实际利用情况，本院酌定金成佳兰公司在相应利用范围内给予李露萍、王桂玲适当的补偿。李露萍、王桂玲主张的员工租房支出和营业损失于法无据，本院不予支持。金成佳兰公司反诉主张的装修改造支出和其它各项费用，其提交证据的内容、费用发生时间段及证据证明力与合同相应约定的关联性不足，其要求李露萍、王桂玲承担依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李露萍、王桂玲和被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司在二〇一二年十一月二十二日签订的《商铺租赁合同》于二〇一三年七月十六日已解除。
二、被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李露萍、王桂玲履约保证金十二万元。
三、被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李露萍、王桂玲装修损失三十一万零七百二十七元。
四、被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李露萍、王桂玲设备设施补偿款九万元。
五、原告（反诉被告）李露萍、王桂玲于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司租金四十六万八千元。
六、驳回原告（反诉被告）李露萍、王桂玲其他的诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27756元，由原告（反诉被告）李露萍、王桂玲负担22239元（其中13066元已交纳，另9173元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司负担5517元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费4465元，由被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司负担392元（已交纳），由原告（反诉被告）李露萍、王桂玲负担4073元［被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司已预交，原告（反诉被告）李露萍、王桂玲于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京金成佳兰科技有限公司］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 谢秋明
人民陪审员 郝建丰
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张玉倩