浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第2438号
原告（反诉被告）巨人通力电梯有限公司。
法定代表人蒋震晖。
委托代理人（特别授权代理）张建根、徐迪。
被告冯建萍
委托代理人（特别授权代理）施颖颖。
原告巨人通力电梯有限公司（以下简称通力公司）与被告冯建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理。诉讼中，被告冯建萍于7月8日向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。本案庭外和解时间1个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月18日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定被告将坐落于绍兴市胜利东路365号迪荡富绅大厦11楼1102室房屋出租给原告，租赁为三年，即2011年2月8日至2014年2月7日。2012年12月13日，原告突然收到被告书面提出提前终止租房合同的通知，要求原告于2013年3月12日前做好搬迁并承诺给予当月租金的2倍作为提前解约的违约金。原告后于2013年3月7日正式搬离。2013年1月17日，原告将《关于富绅大厦1102室房屋租赁终止合同及相关赔偿事宜联系单》发送至被告处，后又于2013年4月15日向被告发出《律师催告函》，希望就相关事宜协商处理，但被告均为作出实质性回应。现原告诉至法院，请求判令：被告退还承租保证金12000元；被告支付提前终止合同的违约金14633元；被告补偿装修费用39333元；被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原、被告签订租赁合同属实。被告确于2012年12月13日发出通知要求终止合同并同意支付2个月租金作为违约金。但此后2013年1月9日被告方又通知原告撤销了2012年12月13日的通知，故被告12月13日关于终止合同的通知依法不生效。即使原告称未收到2013年1月9日的通知，但原告于2013年1月17日的函中表示终止合同并要求支付2倍房租、退还保证金及装修费用补偿，是对被告2012年12月13日终止合同通知进行了实质性的变更，属于新的要约，而被告并没有对原告的新要约进行承诺，故该新要约也不生效。原告称该房屋已腾退交付给被告，其只提供了1份物业公司的水电费通知，未尽到举证责任。故双方的租赁合同是继续履行状态，并未终止，被告无需支付给原告任何费用。退一步而言，关于原告的各项诉请，被告认可已收到承租保证金，是否应当退还由法院判决。关于装修费用，合同第六条约定装修图纸需经出租人和物业部门认可，装修费用由承租方自理，但原告没有将图纸交给过出租人。合同同时约定租赁期满后，房屋地面装饰物和吊顶不得拆除，应归属出租人，故原告即使主张也只能是三年租赁期满后的装修残值和目前残值的差价。此外，原告主张违约金和实际损失赔偿只能二选一，如果原告的实际损失少于2个月租金违约金的，也是按照实际损失进行赔偿。被告同时认为，原告现仅支付了第三年租期中2013年2月8日至3月7日一个月的租金，其后的租金并未支付，现提起反诉，要求反诉被告立即支付从2013年3月8日至7月7日期间的租金合计29266元，此后至判决确定之日止的租金按每月7316.70元按实计算；反诉被告立即支付从2013年3月8日至7月7日期间的租金迟付滞纳金合计1756元，此后至判决履行之日止的租金迟付滞纳金按日万分之五计算；本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告通力公司辩称：反诉被告在接到反诉原告的解除合同通知后，同意解除合同，于2013年1月17日致函反诉原告，明确2013年3月7日正式搬迁，实际交付日期为3月15日，3月16日交钥匙。原告已支付2013年2月7日到3月7日的租金，故即使欠付租金，也只认可到3月16日止的租金。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同1份，要求证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，本院对该证据予以认定。
2、装修费发票复印件1张、装饰装修施工合同1份，要求证明原告承租被告房屋之后装修房屋花费118000元的事实。经质证，被告认为原告提供的发票是复印件，装修费发票应该提供原件及相应的付款凭证佐证，对装饰装修施工合同的真实性不予评判，同时认为按照双方合同约定吊顶天棚工程部分和地面部分的装修是留给被告的，故该部分不是原告的实际损失，家具是可移动物也不能计算在内，另外装修物存在折旧率，原告计算装修损失时以平均值计算也不适当。本院对该证据结合其他证据综合认定。
3、2012年12月13日被告出具的通告1份，要求证明被告提前单方面解除租赁合同并要求原告于2013年3月12日前搬迁并答应给予两个月违约租金的事实。经质证，被告无异议。本院对该证据予以认定。
4、联系函及律师催告函各1份、邮件详情单2张、邮件查询单2张，要求证明原告于2013年1月17日、4月15日向被告发函，表示同意解除租赁合同并于2013年3月7日搬迁，向被告主张合同权利的事实。经质证，被告对联系函予以认可，律师催告函的邮寄地址是正确的，但被告没有收到该律师函。本院对被告收悉联系函的事实予以确认，原告2013年4月15日的律师函未有证据证明已由被告本人签收，故对律师函不予认定。
5、工商银行网上记账凭证复印件1份，要求证明原告已向被告支付承租保证金12000元的事实。经质证，被告无异议。本院对该证据予以认定。
6、水电费收缴通知单1张、中国银行付款凭证复印件1张，要求证明原告房租交到2013年3月7日，水电费交到2013年3月15日，之后原告将房屋交还给被告的事实。经质证，被告认为房租费是收到的，但当时双方对合同解除的条件尚未达成一致意见，因此先付1个月的租金，物业公司水电费通知单的落款未有该公司的公章，对真实性不予认可，该证据也与本案没有关联性，也不能说明之后原告交还房屋。本院对中国银行付款凭证予以认定，水电费收缴通知单未有加盖印章，对该证据不予认定。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
7、收回房屋停租通知1份，要求证明被告于2013年1月9日通知原告收回2012年12月13日的停租通知，双方仍按原租赁合同执行，租赁合同并未终止的事实。经质证，原告认为没有收到过该通知，如原告收到过该通知，2013年1月17日原告就不会再向被告发函同意解除合同并腾退房屋，对该证据的真实性有异议。本院认为，被告未有证据证明该通知已实际送达原告，故对该证据不予认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2011年1月18日，巨人通力电梯有限公司绍兴分公司（以下简称通力绍兴分公司）与被告冯建萍签订房屋租赁合同1份，约定被告将坐落于绍兴市胜利东路365号迪荡富绅大厦11楼1102室的房屋（建筑面积224.96平方米）出租给通力绍兴分公司作办公经营使用，租期为三年，自2011年2月8日至2014年2月7日，第一年租金为78000元，第二年租金为82900元，第三年租金为87800元，第一年租金在合同签订后一周内支付，第二年租金在2012年1月18日前支付，第三年租金在2013年1月18日前支付。合同第六条约定，承租方需对房屋进行改装修或增扩设备时，装修图纸须经出租方和物业管理部门许可，费用由承租方自理；租期满后，房屋内由承租方增添的设备及附着物所有权属承租方，但房屋应当符合正常使用后的状态，应经出租方验收认可（特指地面的装饰物及吊顶不得拆除等）；房屋使用实行“先付后租”的原则，承租方如未按合同约定支付房租，每迟一天则须支付出租方迟付滞纳金，滞纳金每天按租金的万分之五计算；逾期一个月仍不交租金，出租方有权立即终止本合同，并收回该出租房，且承租方应支付二个月的租金作为违约金给出租方。合同第七条违约金、违约责任约定，在合同有效期内，如出租、承租双方一方要求提前终止协议，则需提前3个月提出书面通知，并经另一方书面同意，否则视为违约，违约方应当按当月租金的2倍向另一方支付违约金（如是出租方违约，则还需退还承租方已支付未到期未使用部分的房租、管理费、租赁保证金以及其他预收费用，适当补偿承租方装修费用。如涉及承租方违约的，承租方的保证金不足抵付出租房的损失，还应赔偿造成的损失与保证金的差额部分）。合同还对其他事项进行了约定。后被告依约将房屋交付给原告使用。原告支付租金至2013年3月7日，其中2013年2月8日至3月7日的租金为7316.70元。原告另支付给被告保证金12000元。
2012年12月13日，被告发函给通力绍兴分公司，内容为“本人冯建萍因故须将租于贵司的办公用房，位于绍兴市胜利东路365号迪荡富绅大厦11楼1102室转卖。现书面提出提前终止租赁合同。请于2013年3月12日之前做好搬迁。按合同约定给于贵司违约赔偿2个月的租金。给贵司带来的不便之处敬请谅解！”2013年1月17日，通力绍兴分公司向被告发送《关于富绅大厦1102室房屋租赁终止合同及相关赔偿事宜联系函》，内容为“2012年12月13日我司突然收到您书面提出的提前终止租房合同的通知，要求我司于2013年3月12日之前做好搬迁并给于我司违约赔偿2个月的租金。收到通知后，我司立即上报了总公司。为降低租赁合同的提前终止对我司日常经营的不良影响，我司不得不投入大量的精力和财力准备，并定于2013年3月7日正式搬迁。2012年12月26日我司将起草的房屋租赁合同终止协议书送至您的委托人戚敏，并告知您提前终止该房屋合同的违约责任。现特发函给您，按合同约定提出以下违约赔偿：（1）、出租方支付承租方当月房租金的2倍，计14633元，并全额退还承租保证金12000元；（2）、出租方补偿承租方装修费用折算为39333元。以上为我司针对您提前终止富绅大厦1102室房屋租赁合同的赔偿要求，请您在收到此函后在3个工作日内与我司确认赔偿事宜，并积极处理后续事宜。否则，我司保留由于租约的提前终止而给我司造成进一步损失的索赔权利！”
2013年9月11日，经本院组织原、被告双方到场，被告冯建萍于当日接收涉案房屋。
本院认为，通力绍兴分公司与被告冯建萍之间订立的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告冯建萍于2012年12月13日发函给通力绍兴分公司要求终止合同并要求通力绍兴分公司在2013年3月12日之前搬离房屋，通力绍兴分公司2013年1月17日回函同意终止合同并明确定于2013年3月7日搬离，故双方已就合同终止达成合意，本院确认该租赁合同于2013年3月12日终止。原告主张被告冯建萍应当退还已收回的租赁保证金12000元于法有据，本院予以支持。被告冯建萍在终止合同通知中同意给予违约赔偿2个月的租金，故原告主张的提前终止合同违约金14633元本院亦予以支持。关于原告主张的装修费用补偿，原告现提交的证据尚不足以证明其该项损失的具体金额，其又未提出鉴定申请，故对该诉请本院不予支持。关于反诉原告冯建萍的反诉请求，其中2013年3月8日至3月12日的租金按月租金7316.67元的标准计算5天为1219.45元，上述欠付租金的滞纳金从2013年3月8日按每日万分之五即0.61元计算至本判决确定履行日止。反诉原告主张的其他租金和滞纳金，因双方租赁合同已于2013年3月12日终止，故反诉原告基于合同继续履行而主张的上述诉请缺乏无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告冯建萍应于本判决生效之日起三十日内支付给原告巨人通力电梯有限公司保证金12000元、违约金14633元，合计为26633元；
二、反诉被告巨人通力电梯有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告冯建萍租金1219.45元及该款自2013年3月8日起至本判决确定履行日止按每日0.61元计算的滞纳金；
三、驳回原告巨人通力电梯有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告冯建萍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取724.50元，由原告巨人通力电梯有限公司负担431.50元，被告冯建萍负担293元；反诉案件受理费减半收取288元，由反诉原告冯建萍负担263元，反诉被告巨人通力电梯有限公司负担25元，上述费用于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周晓圆
二〇一三年十月十六日
书记员 王文亮
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。