青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第11166号
原告柳艳琴。
委托代理人郑小松，山东天颐临律师事务所律师。
被告青岛蓝海新港城置业有限公司。
法定代表人徐玉田，职务董事长。
委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人迟慧君，山东琴岛律师事务所律师。
原告柳艳琴与被告青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。原告柳艳琴及其委托代理人郑小松，被告青岛蓝海新港城置业有限公司的委托代理人曹敏、迟慧君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年4月30日签订《青岛金茂湾商品房认购书》一份，约定：原告购买青岛金茂湾X号楼X单元XXXX室房屋一处，总房款2658994元。原告于2013年4月30日交付购房定金10万元，后被告的置业顾问王琳打电话给原告，让原告再交纳定金64万元，并让原告给其15000元办社保凭证（原告于2013年12月24日转账给王琳），后原告到交通银行交纳涉案房屋公共维修基金16732.7元。原告于2013年12月31日到被告处再交定金64万元，并于当天签订金茂湾项目商品买卖合同会签单，因签会签单时已近晚9点（最后一天可以优惠），王琳对原告称在会签单上签名即可，原告在会签单签字后将会签单交给王琳，王琳让原告明天拿发票，原告第二天找王琳签订正式的《青岛市商品房预售合同》，王琳让原告先到房产交易中心开具《住房情况说明》，原告将该说明交给王琳，王琳称由其负责为原告办网签，后王琳称涉案房屋已经网签，让原告通知交纳剩余房款。之后，原告多次找到王琳要求签订《青岛市商品房预售合同》，但其均避而不见。后原告查询发现涉案房屋并未网签。原告委托律师于2015年8月18日向被告发送律师函，催告被告于5日内联系原告并签订《青岛市商品房预售合同》，被告接到律师函后未联系原告，原告又于2015年9月9日发送律师函，要求解除商品房认购书，被告拒收。原告及律师用短信告知被告置业顾问王琳要求解除商品房认购书。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《青岛金茂湾商品房认购书》；2、被告返还原告定金1271798.8元（74万元＋2658994元＊20%）；3、被告赔偿原告损失31732.7元（办理社保费用15000元＋公共维修基金费16732.7元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告系自身原因未能签署正式的商品房预售合同，本案事实为：原、被告双方于2013年4月30日签订商品房认购书，原告于同日缴纳定金10万元，因原告不符合青岛市商品房限购政策的条件，被告于2013年11月27日向原告发出涉案认购书的解除告知书，原告在此情况下又找到被告并继续缴纳房款64万元；在原告具备签约条件后，一直未与被告签订正式合同，被告定期催促原告签约，但原告一直未来签署，涉案房屋已于2014年1月16日在网上备案系统中完成了初签手续并完成相关备案，因原告拒绝签署正式的商品房预售合同，导致无法办理网签手续，完全系原告自身原因致使涉案房屋的预售合同无法签署。但被告一直为原告将涉案房屋保留至今，因此原告的诉请不能成立，而且被告有权根据认购书的约定没收原告定金。青岛市限购政策指的是青岛本地户口每个家庭限购一套房屋，外地户籍凭缴纳一年以上的社保凭证可以签约。
经审理查明，2013年4月30日，原、被告签订《青岛金茂湾商品房认购书》，约定：原告认购青岛金茂湾X号楼X单元XXXX室房屋一处，建筑面积为125.81平方米，总房款2658994元；购房定金为100000元，签署本认购书后七日内（即2013年5月7日前），原告本人应持由青岛市市南区房地产交易中心出具的住房情况证明、《住宅专项维修资金专用收据》、本认购书、定金收据及签约所需的相关资料到青岛金茂湾销售中心签定《青岛市商品房预售合同》及补充协议和附件；本条的签约期限至关重要，买受人需在本条约定的期限内缴纳房款及签定《预售合同》，若买受人选择按揭贷款的应按提供贷款银行的相关规定，携带银行所规定按揭贷款所需资料在上述期限内与出卖人签订《预售合同》，办理按揭等相关手续，否则属买受人违约，出卖人有权解除本认购书，无需另行通知买受人，并有权将预定房屋另行出售且不构成违约，同时买受人所缴纳的定金不予退还；在买受人按本认购书约定履行义务的情况下，如出卖人拒绝按期与买受人签署《预售合同》，属出卖人违约，买受人有权解除本认定书并依法要求出卖人双倍退还定金。2013年4月30日，原告向被告交纳定金10万元。
2013年11月26日，被告向原告发送《〈青岛金茂湾商品房认购书〉解除告知书》一份，载明：根据《商品房认购书》第五条约定，原告应于2013年5月8日前与被告签订正式《青岛市商品房预售合同》并缴纳房款，因原告在上述期限内未能与被告缴纳房款并签订预售合同，根据《商品房认购书》规定，原告与被告签订的《商品房认购书》已解除，原告交纳的定金不予退还，同时，原告所预定的该房屋被告将另行出售。
2013年12月31日，原告向被告交纳64万元。同日，原、被告双方签订《金茂湾项目商品房买卖合同会签单》一份，载明涉案房屋的面积、单价、优惠后合同总价为2445211元，原告、被告方置业顾问王琳、发展商孙平、代理公司销售经理、财务均在该会签单上签字。
原告提交王琳书写的资料一份，证明王琳要求原告提交的材料包括：补交青岛市社会保险（费用15000元）、开具住房情况证明、缴纳公共维修基金，之后到售楼处网签合同。被告质证称，对证据的真实性无法确认，与本案无关。
后原告向王琳转账15000元，王琳为原告办理了2012年度、2013年度基本养老保险关系接续单；2013年12月24日，原告交纳涉案房屋住宅专项维修资金16732.73元；2014年1月14日，原告开具《住房情况证明》。
原告提交短信记录、通话记录一宗，证明原告在查询到涉案房屋没有网签的情况下，于2015年7月8日、9日打电话给王琳，于7月30日向王琳发短信询问相关事宜。被告质证称，证据的真实性无法核实，与被告无关。
2015年8月18日，9月9日，原告向被告发送《律师函》两份，内容载明：因原告多次找到置业顾问王琳要求签订《青岛市商品房预售合同》，王琳均避而不见，被告于8月19日签收《律师函》后，至今未与原告联系签订正式的商品房预售合同，原告表示不再购买涉案房屋，法律责任由被告承担。被告表示，未收到上述《律师函》。
被告提交青岛市国土资源和房屋管理局网上备案系统网页资料一宗，证明被告已经完成涉案房屋的初签手续；被告提交涉案房屋的照片一宗，证明被告一直为原告保留涉案房屋，并未进行其他处分。原告质证称，对证据的真实性不予认可，假设证据是真实的，则说明原告符合购买涉案房屋的条件，但因被告原因未通知原告签订正式的商品房预售合同，系被告违约。
原告称，1、认购协议明确约定支付定金为10万元。在交付10万元后，置业顾问王琳称2014年房价会上涨，要求原告于2013年再交付定金64万元。因原告户籍在外地，在青岛购房需要出具缴纳青岛地区社会保险一年的凭证，原告支付王琳15000元，王琳为原告办理了社保凭证；后原告又办理了住房情况说明，并将原件交给王琳。王琳称，先把涉案房屋进行网签，再签订正式的商品房预售合同，一直让原告等通知。之后原告未与被告联系签订正式的房屋买卖合同。2、在此期间，原告一直与王琳联系，后王琳称原告的房屋买贵了，让原告将房屋退掉，原告于2015年7月2日发现涉案房屋未网签。3、被告发送的认购书解除告知书其已收到。因当时原告的丈夫在北京住院而未按时签订商品房预售合同，后王琳主动给原告打电话称希望原告继续履约，并带着原告去见其领导，后原告又缴纳64万元的定金。4、被告违约的理由为：因被告的原因一直未通知原告签订商品房预售合同，原告至今仍租房居住。
被告称，1、被告通知原告解除认购书后，原告要求继续履行，并承诺办理社保凭证；被告解除认购书的原因是由于原告迟迟未和被告签约且未办理的社保凭证。2、原告无权解除认购书，被告同意继续履行，假设解除认购书，因原告单方解除，应扣除总房款20%的定金，其余款项返还原告。3、原告要求赔偿的经济损失并非被告原因导致，且相关款项并非交给被告，与被告无关。4、王琳系被告委托的销售代理公司工作人员。5、房屋买卖合同的初签指的是：开发商与购房者初签预售合同，后双方按照初签合同签订房屋正式的商品房预售合同，并办理房屋的网签备案手续。6、原告于2014年1月14日开具《住房情况证明》前不具备签订正式合同的条件和资格，之后原告因自身原因拒不与被告签署正式的预售合同，并且办理网签备案事宜，被告现在仍同意将涉案房屋出售给原告。
庭审过程中，原告曾表示同意按照会签单上的价格继续履行，与被告签订正式的商品房预售合同。之后，原告表示不愿再继续履行该认购书。
上述事实，有认购书、收款收据、公告维修基金单据、解除告知书、律师函、汇款凭证、照片、短信、情况说明、网页资料及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案争议的焦点问题为：原、被告未就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》的原因及责任承担。
原、被告签订的《青岛金茂湾商品房认购书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书系合法有效的。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本院认为，本案中原、被告未签订正式商品房买卖合同的原因不可归责于双方当事人，理由如下：第一，依据认购书的约定，原告应于认购书签订后七日内即2013年5月7日前，持《住房情况证明》、专项维修资金收据等资料到被告处的销售中心签订《青岛市商品房预售合同》，且认购书特别强调无论原告是否选择按揭贷款，均应在上述期限内与被告签订预售合同，否则，原告即构成违约，被告有权解除该认购书。原告对此系明知的，但原告并未在合同约定的期限内办理完毕认购书要求的材料，《住房情况证明》直至2014年1月14日才办理完毕。在此期间，被告向原告发送了解除告知书，表明被告对于与原告在约定期限内签订正式房屋买卖合同具有合理期待，并给予密切关注。在原、被告协商一致后，原告再交纳64万元，认购书得以继续履行，因此，原、被告对于认购书的履行进而签订正式房屋买卖合同的事宜进行过相应磋商。第二，在认购书继续履行的情况下，原告与被告的置业顾问王琳经过磋商签订了会签单，对于涉案房屋的总价、优惠幅度核心内容均进行了确认，因此，该会签单表明，原、被告对于涉案房屋的价款、面积等核心条款继续进行过磋商，并初步达成一致意见。第三，原告在将相关购房资料交给王琳后，原告作为购房者，理应知晓其房屋买卖合同系与被告直接签订，但其并未与被告进行过直接联系，仅是一直在等待王琳通知，而被告亦在等待与原告签订正式商品房买卖合同，并将涉案房屋为原告保留至今，并且将原告的相关购房信息录入网上备案系统，表明被告为履约进行相应的准备，后原告因与王琳发生矛盾，进而不愿继续购买涉案房屋，该行为不应归责于被告。第四，庭审过程中，在被告同意履行认购书的情况下，原告明确表示不愿再继续履行该认购书，本院认为，在原、被告均未违反诚信原则的情况下，因双方当事人就签订正式商品房买卖合同事宜磋商未果，双方于2013年4月30日签订的《青岛金茂湾商品房认购书》解除，被告应将原告交纳的74万元返还原告。原告要求被告双倍返还定金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告要求被告赔偿其经济损失31732.7元（办理社保费用15000元＋公共维修基金费16732.7元）的请求，本院认为，办理社保的费用15000元系原告为了自身达到履约条件而发生的必要费用，原告将该款项转账给王琳，王琳为原告办理了基本养老保险关系接续单，原告要求被告予以返还该费用，无事实和法律依据，本院不予支持；房屋维修基金16732.7元，因原告并未实际占有使用涉案房屋，在双方认购书解除的情况下，被告应将该16732.7元返还原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、原告柳艳琴与被告青岛蓝海新港城置业有限公司签订的《青岛金茂湾商品房认购书》解除。
二、被告青岛蓝海新港城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告柳艳琴74万元。
三、被告青岛蓝海新港城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告柳艳琴房屋住宅专项维修资金16732.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16532元，由原告负担6935元，被告负担9597元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 李秀荣
人民陪审员 张鲁波
二〇一六年一月十二日
书 记 员 杜牧遥