上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终945号
上诉人（原审原告）：费某1，男，1983年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：顾某，女，1984年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：费某2，男，2008年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：费某1，系费某2父亲。
法定代理人：顾某，系费某2母亲。
上列三上诉人之共同委托代理人:丁振波，上海申浩律师事务所律师。
上列三上诉人之共同委托代理人:刘文军，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹四宝，女，1954年6月12日生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审被告）：丁国梁，男，1952年10月13日生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审被告）：陆某1，女，2000年3月21日生，汉族，住上海市杨浦区。
法定代理人：陆某2，系陆某1父亲。
法定代理人：丁某，系陆某1母亲。
上列三被上诉人之共同委托代理人:俞建平，上海安臻律师事务所律师。
上诉人费某1、顾某、费某2因与被上诉人曹四宝、丁国梁、陆某1房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45288号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人费某1、顾某及其与费某2的共同委托诉讼代理人丁振波、刘文军，被上诉人曹四宝、丁国梁、陆某1之共同委托诉讼代理人俞建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
费某1、顾某、费某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人提交的中介人员与上诉人的微信聊天记录足以证明上诉人一直本着诚信履约的目的履行买卖合同，积极与被上诉人及中介方协商过户日期，从未有懈怠及违约情形；2、一审法院忽视房屋买卖过程中双方沟通的语境及环境，仅以一句聊天记录认定案件事实，而忽视其后双方的对话内容，显属认定事实错误；3、一审法院认定交易未能按期过户的原因在于上诉人，缺乏依据。上诉人提交的书面证据即可证明上诉人多次催促被上诉人办理过户手续，双方未能过户的原因在于被上诉人；4、中介人员陈述被上诉人因限购新政需要重新审税，预计6月10日过户，一审法院却对此不予认定，反而认定延期过户责任在于上诉人，显然不符合逻辑；5、上诉人在合同履行过程中并不存在违约行为，故被上诉人并不享有先履行抗辩权；6、被上诉人的行为构成根本违约，上诉人具有合同解除权。首先，被上诉人逾期不办理过户手续属于拒不履行合同义务。其次，从微信聊天记录来看，双方已经将原定的2016年5月30日的付款日期变更为2016年5月20日。截至2016年6月7日，被上诉人逾期付款已超过17日，依据双方合同约定上诉人享有合同解除权。再者，被上诉人否认购房总房款为345万元（人民币，下同），从根本上否定了双方之间达成的协议，明确不履行合同义务，导致上诉人合同目的无法实现，其行为构成根本违约；7、被上诉人在一审中并未主张拒绝支付85万元系行使先履行抗辩权，一审法院主动援引显属程序违法。
曹四宝、丁国梁、陆某1辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
费某1、顾某、费某2向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖居间协议及上海市房地产买卖合同于2016年6月8日解除；2、判令曹四宝、丁国梁、陆某1协助费某1、顾某、费某2消除涉案房屋的网签登记；3、判令曹四宝、丁国梁、陆某1支付逾期付款违约金2,975元；4、判令曹四宝、丁国梁、陆某1支付违约金69万元（房屋总价的20%）；5、判令曹四宝、丁国梁、陆某1支付费某1、顾某、费某2律师费损失103,500元。
一审法院认定事实：2016年1月2日，费某1、顾某、费某2与曹四宝、丁国梁、陆某1经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定费某1、顾某、费某2将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给曹四宝、丁国梁、陆某1。协议第三条买房条件约定，房价款315万元，房价款的支付方式为首期房价款150万元于买卖合同签订后三日支付，第二期房价款165万元在申请产权交易过户之前支付，尾款2万元从首期房价款中扣留并交由中介公司保管，待房地产交付后转付等。当日，费某1出具收条，言明收到丁国梁支付的定金20万元。
2016年2月29日，曹四宝、丁国梁、陆某1作为乙方，费某1、顾某、费某2作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有系争房屋。合同第二条约定，系争房屋转让价款共计260万元。合同第四条约定，甲方于2016年6月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2016年5月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应当在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）第4条约定，双方约定于2016年6月1日之前办理房屋交接手续。合同补充条款（一）第8条约定，双方同意各自承担在本交易中所产生的税费及全额中介费。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2016年1月2日前支付20万元，作为定金，于2016年3月1日前支付45万元，于2016年5月30日前支付195万元。
当日，丁国梁向顾某账户先后汇入45万元、85万元。费某1为此出具了两份收据，第一份抬头为“首付款收据”，言明“收到曹四宝承购本人位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋首付款45万元”。第二份抬头为“付款收据”，言明“今收到丁国梁承购本人位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋差额款85万元”。
2016年5月30日，丁国梁再次向顾某账户汇入110万元。
2016年6月1日，费某1等三人发函给中介公司、曹四宝、丁国梁、陆某1，表示“逾期7天没有收到约定的款项，我方将行使合同解除权，并追究买方的违约责任，请买方及时履行合同义务，切勿恶意违约”。该函于次日通过快递方式送达陆某2。
2016年6月14日，顾某在所收的260万元中，扣除了“解除赔偿金69万元和逾期付款违约金2,975元”后，向丁国梁账户分两次分别退还85万元、1,057,025元，合计1,907,025元。
费某1、顾某、费某2向法庭提供经公证的微信记录若干，其中一段为案外人柴某（1872177****）、费某1、陆先生（1352469****）的群聊信息。该群聊记载，2016年2月28日柴某发，“经双方协商，春节过后因二手房市场价格暴涨，之前双方签约的房屋买卖合同的房款总价的基础上加30万，现房屋总价款为345万。于2016年2月29日签约正式的上海房屋买卖合同，买方首付款150万元，签约当天支付。以双方回复同意为证！2016年2月28日10点。”同日费某1回复，“同意”，陆先生回复，“同意！”
另外一段为费某1与案外人柴某之间的微信对话。该对话记载，2016年3月10日下午1时39分，费某1发，“什么时候去审税吧？”，柴某回，“他那边还没过户呢”。2016年4月7日上午9时20分费某1发，“你好，能过户了吗”，柴某回，“他们4月5日办理了过户，我们预计4月20日过户”。2016年4月18日上午8时44分柴某发，“费哥（费某1），预计这个周周六办理过户”，费某1回，“好的，过户前是不是把后续款要付了？”，柴某回，“嗯”，“他们（曹四宝、丁国梁、陆某1）的贷款银行还没有放下来，已经送到银行了”，费某1回，“那过什么户啊，这个礼拜能下来吗？”，柴某回，“过户是可以过户，我是考虑到您的风险”，费某1回，“没付款肯定不能过户”，柴某回，“过户前房款一定要支付完”，费某1回，“对啊，留部分尾款可以接受”，柴某回，“说要一个星期，具体要以银行实际放款为准”……2016年5月5日下午1时33分，费某1发，“什么时候过户？有回音了没”，柴某回，“还没有呢，银行一直没有放款”，费某1发，“他的贷款没下来？你明天白天再帮忙问问”，柴某回，“过户都过了，贷肯定下来了，不然过不了户，现在银行贷款慢”……2016年5月10日，柴某发，“明天好请假，办理过户吗？贷款已放下来”，费某1回，“明天不行，最好周末吧”……2016年5月10日下午4时5分，柴某发，“暂定20（日）好吧”，费某1于当日下午4时32分回，“对了，到20日之前提前再确认下，到时忘了就麻烦了”……2016年5月19日下午4时34分，柴某发，“费哥，明天早上转账，买家的购房资格因限购新政的原因，估计要重新审核，如果重新审核购房资格，预计6月10日过户”，同日下午4时50分费某1回，“过了五月，我就不过户了”，柴某回，“这个新政，没法控制的呀”，费某1回，“合同死的，下家违约的”，柴某回，“明天付剩下的房款”，……费某1回，“反正30日最后一天，过了别找我了”……2016年5月19日下午5时56分，费某1发，“你和上家说下我们协议解除合同算了”，同日下午7时14分费某1发，“请你通知下家，我们一起约个时间，按房屋买卖合同约定的条款协议解除该买卖合同，约好后请及时通知我”，同日柴某回，“涨价也是您提出，解约也是您提出，这样合适吗？”同日下午10时47分费某1发，“你把房产证带好，我明天要收回的”，……2016年5月23日下午8时18分费某1发，“柴经理，请把我的信息带给买家，买家有空，我就把他的房款退给他，但我会留20%的违约金，保留追偿他违约责任的权利……”，2016年5月26日下午9时11分费某1发，“柴经理，陆先生，你们好。为了贯彻合同签订的初衷及合同履行的义务，本人与顾某于2016年5月26日通过快递将房屋过户催促书发给两位，请两位及时收取，认真阅读，并按通知书上要求的内容积极履行”……2016年5月30日下午7时31分费某1发，“今天5月30日在没有收到任何通知的情况下，收到丁国梁110万元汇款，按合同约定5月30日前买方应支付的尾款为195万元，请买方尽快补足剩余85万元的款项”。2016年6月1日下午8时43分，费某1发，“5月30日我通过短信催促买方按期支付剩余85万元房款，截止至6月1日没有收到买方及中介方的任何信息。故于6月1日，我方通过顺丰快递将书面付款催促函发给买方及中介方，希望买卖及中介方能重视合同约定，积极履行合同。”
一审法院认为，就费某1、顾某、费某2与曹四宝、丁国梁、陆某1双方之间就系争房屋先后签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》来看，费某1、顾某、费某2作为出售方与曹四宝、丁国梁、陆某1作为受让方就系争房屋的买卖已达成合意，两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时，双方在庭审中均确认《上海市房地产买卖合同》中约定房价260万元，系为规避税费而做低的房价，为通谋虚伪表示，应为无效。根据相关法律规定，该约定无效不影响合同其他部分的效力，因此双方应当按真实的交易价格进行交易。
就双方约定的真实交易价格究竟为何，双方各执一词，是为本案的第一个争议焦点。曹四宝、丁国梁、陆某1认为是居间协议约定的315万元，费某1、顾某、费某2则认为居间协议约定了315万元后，在签订合同前双方又协商一致增加了30万，应为345万元，并提供了微信和收条为证。原审法院认为，不论真实交易价格为何，其中260万元的支付方式应按买卖合同的约定来履行，即“于2016年1月2日前支付20万元，于2016年3月1日前支付45万元，于2016年5月30日前支付195万元”，但实际曹四宝、丁国梁、陆某1在2016年2月29日支付了两笔款项，除了付掉260万元中应于2016年3月1日前支付的45万元以外，还额外支付了一笔85万元，而这笔款项，费某1、顾某、费某2在收到之后即明确在收条上注明了“差额款”的付款缘由，曹四宝、丁国梁、陆某1当时也未提出异议，因此收条与微信记录能够相互印证，足能认定双方约定的真实交易价格已提高为345万元，因此对曹四宝、丁国梁、陆某1主张房价款为315万元的说法不予采信。
本案的第二个争议焦点在于，费某1、顾某、费某2能否因为曹四宝、丁国梁、陆某1未按合同约定在2016年5月30日前付足195万元而解除合同，即本案合同是否已经解除。经查，合同约定的过户日期为2016年5月5日前，195万元应在2016年5月30日前支付，也就是说约定的过户日期在前，而195万元的付款日期在后。而据费某1、顾某、费某2提供的微信记录显示，中介人员柴某在2016年4月18日就向费某1、顾某、费某2提出了过户的要求，被费某1、顾某、费某2以“过户前是不是把后续款要付了”为由予以拒绝，而在当时曹四宝、丁国梁、陆某1并未违约的前提下，费某1、顾某、费某2拒绝过户是不符合合同约定的，是违约行为。费某1、顾某、费某2认为未能如期过户的原因在于曹四宝、丁国梁、陆某1，并无证据证明，不予采信。之后曹四宝、丁国梁、陆某1在2016年5月30日前虽然未按合同约定付足195万元的款项，但因为费某1、顾某、费某2违约行为在先，曹四宝、丁国梁、陆某1因此享有先履行抗辩权，也就是说，即便曹四宝、丁国梁、陆某1在2016年5月30日分文未付，费某1、顾某、费某2因其自身的违约行为亦不能要求解除合同，因此对费某1、顾某、费某2要求确认合同解除的诉请不予支持。其他诉讼请求一并予以驳回。
一审法院判决：驳回费某1、顾某、费某2全部诉讼请求。案件受理费11,764元，减半收取5,882元，由费某1、顾某、费某2承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审另查明，上诉人一审中提交的上诉人费某1母亲盛某与被上诉人陆某1父亲陆某2于2016年6月2日的通话记录显示：盛某问，“我儿子说你还差他85万，你付掉他就跟你过户了呀”，陆某2回，“那么他房子肯卖吗？”；盛某问，“他说你钱还没到位呀”，陆某2回，“怎么说我钱没到位呢，时间还没到，他已经撤销合同”；盛某问，“他说你30日，钱打上来了，还缺少85万”，陆某2回，“我打上来，他房子不给我，我把钱全部给他干什么？有毛病啊！他房子不卖，我钱就给他啊”。同日，上诉人费某1与陆某2亦进行了通话，陆某2表示“反正这个事情也不是我做主，我讲得难听一点，我和你妈一样，只不过做个中间人”，费某1回，“你可以传达下，我们什么时候碰个头”。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权解除其与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同。
上诉人主张其具有合同解除权的上诉理由主要有二：一是被上诉人迟延过户经上诉人催告后仍拒绝履行，导致上诉人合同目的无法实现，上诉人由此享有合同解除权；二是被上诉人迟延支付85万元房款超过7日，上诉人依约享有合同解除权。
一、关于房屋过户的问题。双方合同约定的过户截止日期是2016年5月5日，根据上诉人提交的中介人员柴某与上诉人之间的微信往来记载的内容，柴某曾于2016年4月18日向上诉人提出过户请求，上诉人当时则向对方提出过户前支付剩余的房款的要求，而根据双方合同的约定，被上诉人支付剩余房款的最晚期限为2016年5月30日，但本院需指出的是，从柴某的后续回复内容可知，被上诉人一方并未以付款时间在后为由拒绝上诉人的要求。其后，基于被上诉人剩余房款的筹集情况以及上诉人的时间安排，双方就过户日期亦进行了多次协商变更，最后一次双方协商一致的过户时间应为2016年5月20日，由此，一审法院认定上诉人提出过户前支付剩余房款的要求即构成违约，确实存在不当。此后，中介人员在2016年5月19日以房产新政导致被上诉人购房资格需重新审查为由提出将过户日期延至2016年6月10日，上诉人对此并未予以同意，本案现有证据亦不能证明系房产新政导致被上诉人需延期过户，故本院认为被上诉人确实存在迟延过户的违约行为。但本院同时注意到，首先，双方合同并未约定被上诉人迟延过户则上诉人享有合同解除权；其次，被上诉人虽迟延过户，但其同意在2016年5月20日支付剩余全部房款，故被上诉人要求延期至2016年6月10日过户的行为尚不足以导致上诉人合同目的无法实现；再者，在合同的履行过程中，从被上诉人同意增加交易价格、提前支付剩余房款的行为来看，其具有履约的诚意，在轻度违约的情况下，不应轻易解除合同。相反，姑且不论上诉人给予被上诉人的过户宽限期是否合理，上诉人在宽限期刚刚开始即明确表示不再履行合同，显然有违诚信。基于上述分析，本院认为，上诉人关于被上诉人迟延过户导致其合同目的无法实现的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
二、关于被上诉人迟延付款的问题。上诉人主张被上诉人迟延付款超过7日而其依约享有合同解除权；被上诉人则认为在上诉人明确表示不再继续履行合同的情况下被上诉人未支付全部剩余房款系行使法定抗辩权。对此，本院认为，根据查明的事实，被上诉人确未在合同约定的2016年5月30日前足额支付195万元剩余房款，但正如前文所述，上诉人在尚不具有合同解除权的情况下明确表示不再履行合同，被上诉人据此行使不安抗辩权未予足额支付剩余房款并不构成违约，上诉人无权以此为由解除合同。况且，被上诉人在2016年5月20日即要求支付剩余房款而上诉人未予同意，以及被上诉人在2016年6月7日即提起诉讼并将全部剩余房款缴至一审法院的事实，亦表明被上诉人具备足够的付款能力。至于上诉人关于被上诉人并未行使抗辩权的主张，根据上诉人提交的录音证据，被上诉人一方已明确向上诉人一方表示不支付剩余85万房款的原因系上诉人不愿履行合同，被上诉人一方的行为应系行使抗辩权，故本院对于上诉人的上述主张亦难以采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,764元，由上诉人费某1、顾某、费某2负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年五月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……