黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡东民初字第338号
原告张凤岭，男，1960年4月29日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
被告牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区率宾路渤州街党政办公中心北侧，组织机构代码68144908-0。
法定代表人宋文彬，男，该公司董事长。
委托代理人刘彤利，男，1968年9月16日出生，汉族，牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司副经理，住所地哈尔滨市香坊区。
原告张凤岭与被告牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司（以下简称洪达世嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员李艳萍独任审判，于2015年7月20日公开开庭进行了审理（双方于2015年7月21日至2015年12月21日庭外和解）。原告张凤岭，被告洪达世嘉公司的委托代理人刘彤利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤岭诉称：2012年10月11日，原告与被告洪达世嘉公司签订了商品房买卖合同。约定被告在2012年12月31日前将商品房交付原告使用，而被告于2013年7月1日才通知原告办理入住手续。合同约定被告如未按约定期限将商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告所购房屋的物业管理费由被告支付，直至被告提供的资料报产权登记机关备案为止。但至今被告未给原告开具正式的购房发票，也无法办理房产证。故原告诉至法院，要求法院判令：1.被告履行商品房买卖合同；2.被告给付逾期交房违约金人民币9837.68元（自2013年1月1日起至2013年7月2日共181天，按房屋价款的日1?计算）、支付逾期付款损失1159.62元（自2013年7月2日起至2015年7月2日止，以9837.68元作为本金，按2012年贷款年利率6%计算），合计10997.30元；3.要求被告赔偿原告交纳的物业管理费3944.30元，并支付2015年6月30日后的物业管理费，直至办理房地产权属证书时止；4.被告承担本案诉讼费用。
被告洪达世嘉公司辩称：1.同意与原告继续履行合同；2.本案已经超过诉讼时效期间，不同意支付原告违约金。原告自2013年1月1日起已经知道其权利受到侵害，应从此时间计算诉讼时效期间；3.原告已经使用购买的房屋，原告应承担物业费；4.原告是从新宏基建筑工程有限公司购买的抵账房屋，被告公司与新宏基建筑工程有限公司签订了合同，被告公司不应该支付违约金。
本案的争议焦点：1.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；2.原告起诉是否超过诉讼时效期间；3.被告是否存在违约行为；4.被告是否应当给付原告违约金、逾期付款损失及具体数额的确定；5.被告是否应当给付原告物业费。
审理中，原告张凤岭为支持其主张，向法庭举证如下：
2012年10月11日商品房买卖合同一份、2012年7月2日购房款收据复印件一份、2013年7月5日、2014年10月31日物业费发票各一份。意在证明：原告在被告处购买商品房一处，被告违反合同约定。
被告洪达世嘉公司对购房款收据的形式要件有异议，认为购房款收据是复印件，原件也没有交给被告公司。对证明问题有异议，原告是从新宏基公司处购买的房屋，不是从被告公司购买的房屋。对违约金支付的时间有异议，逾期付款损失没有法律依据。
本院认为：此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。
审理中，被告洪达世嘉公司为支持其主张，向法庭举证如下：
2012年10月23日被告与黑龙江新宏基建筑工程有限公司第十七分公司签订的协议书一份。意在证明：原告的房屋是从黑龙江省新宏基建筑工程有限公司第十七分公司处购买的房屋，购房款也交纳给了新宏基公司。
原告张凤岭对此份证据没有异议。
本院认为：本院对此份证据的形式要件予以采信，但此份证据不能证明原告与案外人黑龙江新宏基建筑工程有限公司第十七分公司之间存在房屋买卖合同关系，不能对抗原告举证的商品房买卖合同的法律效力，本院对此组证据的证明问题不予采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年10月11日，原告张凤岭与被告洪达世嘉公司签订商品房买卖合同，张凤岭购买洪达世嘉公司开发建设的坐落于牡丹江市东安区洪达世嘉领秀城小区的房屋，该合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房。该商品房建筑面积126.42平方米。……第四条：计价方式与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4299.3元，总金额人民币伍拾肆万叁仟伍佰壹拾捌元整。……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条：出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十五条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止”。张凤岭于2012年7月2日向洪达世嘉公司交纳购房款人民币543518元。2013年7月2日，洪达世嘉公司向张凤岭交付上述房屋。张凤岭已经向物业部门交付2013年至2015年的物业费合计3944.30元。
本院认为：本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告洪达世嘉公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。
关于原告张凤岭要求被告洪达世嘉公司支付2013年1月1日起至2013年7月2日逾期交房违约金人民币9837.68元、并支付逾期付款损失1159.62元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告张凤岭已向被告洪达世嘉公司交纳了购房款，履行了合同义务，被告洪达世嘉公司应履行按期交付房屋的合同义务。被告逾期交付房屋构成违约，应当承担给付原告违约金的违约责任。被告抗辩称原告的此项主张已经超过了诉讼时效期间，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据法律规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的期限为二年，从原告知道被告违约时开始计算。因双方在合同中约定被告于2012年12月31日前将房屋交付给原告，故原告于2013年1月1日已经知道被告未按合同约定交付房屋，诉讼时效应从2013年1月1日起开始计算，至原告2015年6月7日向法院递交诉状主张权利时，原告主张2013年1月1日至2013年6月6日期间逾期交房违约金的权利已经超出二年的诉讼时效期间，故本院对此期间的逾期交房违约金不予支持。自2013年6月7日至2013年7月2日原告共计逾期交付房屋26天，被告应承担的违约金为1413元（543518元×1?×26天），故本院对此数额予以确认。另外，被告要求被告支付逾期付款损失1159.62元的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告张凤岭要求被告给付2013年至2015年物业费人民币3944.30元及自2015年6月30日至办理房地产权属证书日止物业费的诉讼请求，本院认为，双方在房屋买卖合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止”。因被告至今未办理产权登记备案手续，原告亦未取得房地产权属证书，故被告已经构成违约，应按双方合同约定，承担物业费。被告应给付原告2013年至2015年的物业费合计3944.30元。因原告只实际支付了上述两年度的物业费，其主张的2015年6月30日至办理房地产权属证书日止物业费并未实际发生，原告也未向法庭提交其已经支付此期间物业费的证据，故本院对原告主张被告给付此期间物业费的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告牡丹江市洪达世嘉公司开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张凤岭自2013年6月7日起至2013年7月2日止的逾期交房违约金人民币1413元、物业费3944.30元，合计5357.30元；
二、驳回原告张凤岭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币174元，减半收取87元，由原告张凤岭负担56元，由被告牡丹江市洪达世嘉公司开发有限公司负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李艳萍
二〇一五年十二月三十日
书记员 庞 婧