山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第32号
上诉人（原审被告）济南和兴汽车服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人周志玲，经理。
委托代理人李文学，山东胜远律师事务所律师。
委托代理人孙立和，男，1965年10月5日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）刘长年，男，1952年3月20日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人刘立鹏（系被上诉人刘长年之子），男，1975年9月22日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人济南和兴汽车服务有限公司（以下简称济南和兴公司）因与被上诉人刘长年房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，双方于2008年11月1日签订租赁协议，约定：济南和兴公司承租刘长年位于济南市市中区党家办事处罗而村的房屋及院落，用于生产经营；租赁期限为10年，年租金为13.5万元；刘长年同意济南和兴公司在承租院内建汽车维修车间，该车间的产权30年内归济南和兴公司所有，30年后归刘长年所有，如租赁终止，将该车间折价后刘长年付款给济南和兴公司或济南和兴公司将车间拆走。双方签订上述租赁协议后，济南和兴公司即在本案所涉租赁房屋及院落进行生产经营，后济南和兴公司经刘长年同意于2009年3月在本案所涉院落西南角建造汽车维修车间一座。双方针对上述租赁合同自2009年4月1日之后将年租金13.5万元变更为15万元。济南和兴公司已按约支付刘长年租赁期间（自2008年11月1日至2012年10月31日）的所有租金。
济南和兴公司曾于2012年10月30日以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘长年，要求其返还所建车间一座或将该车间折价后支付价款30万元，该案在审理过程中济南和兴公司变更诉讼请求，要求解除双方于2008年11月1日签订租赁协议，并将所建汽车维修车间拆走。该案经审理后，原审法院于2013年4月25日作出（2012）市民初字第3007号民事判决，该判决认定部分载明：“关于该车间被告刘长年主张其不要该车间，也不同意折价后支付给原告济南和兴汽车服务有限公司相应款项，假设解除租赁协议，原告济南和兴汽车服务有限公司应将该车间拆走并恢复原状。原告济南和兴汽车服务有限公司对被告刘长年的上述主张没有异议。原告济南和兴汽车服务有限公司至今未将其所租赁的本案所涉房屋及院落交付给被告刘长年。……”该判决书判决如下：“一、原告济南和兴汽车服务有限公司与被告刘长年于2008年11月1日签订的租赁协议于2012年10月31日予以解除。二、原告济南和兴汽车服务有限公司于本判决生效之日起60日内，将位于济南市市中区党家街道办事处罗而村104国道南本案所涉院落西南角由原告济南和兴汽车服务有限公司建造的汽车维修车间一座（共一层）拆走。……”。上述判决送达后，双方均未提起上诉，上述判决书已生效。双方均认可在上述合同解除后未办理返还租赁物的相应交接手续。
刘长年主张，法院确认解除上述租赁合同后，济南和兴公司并未将租赁物向其交付，济南和兴公司仍占用着租赁的房屋和院落导致其无法向外租赁，按照双方租赁协议约定年租金15万元的租金标准，要求济南和兴公司支付其自2012年11月1日至2013年5月31日（共计7个月）的场地占用费共计87500元。为此，刘长年提交（2012）市民初字第3007号民事判决书一份、租赁物现场照片一宗。经质证，济南和兴公司对上述判决书和照片的真实性无异议，但对刘长年主张的证明内容存有异议，认为法院在审理（2012）市民初字第3007号案件过程中并未针对其公司是否未向刘长年交付租赁物进行审理，故该认定内容与事实不符；照片上显示的物品属于废旧物品，其公司在搬离承租院落时因刘长年的阻扰而未将现场清理干净，该证据恰恰证明了刘长年已经实际控制了涉案房屋。
济南和兴公司为证明答辩主张提交以下证据：1、（2012）市民初字第3007号民事判决书、济南和兴公司与卫成刚签订的租赁合同、租金支付凭证、济南市市中区党家街道办事处邵而庄西村村民委员会出具的证明、电费结算单据各一份，证明其公司与刘长年之间的租赁协议已于2012年10月31日解除，其公司已租赁新的经营场地，刘长年一直在涉案房屋及院落居住并控制该场地，租赁场地已经实际交付刘长年，其公司也已将电费结清，证明双方在其公司搬离后进行过相应的交接。2、济南市公安局市中区分局党家庄派出所于2012年9月11日对刘XX制作的询问笔录、视频资料、（2013）市执字第746号受理执行案件通知书各一份，证明其公司于2012年9月11日去拆除涉案租赁场地的车间，刘长年不让拆除，为此双方发生纠纷并报警，其公司又于2013年5月28日再次去拆除车间，刘长年仍不让拆除，故其公司已申请法院强制执行，法院已于2013年6月6日受理，该案尚未执行完毕；以上证据可证明其公司建造的车间未拆除的原因是刘长年不让拆。3、出租广告网络资料及视频资料、涉案房屋及院落照片、废品收购人员张XX及其公司职工（刘XX、冯XX、徐XX）、传达室工作人员（扈XX、许XX）出具的证人证言，证明刘长年自2012年10月20日起多次在网络上发布出租涉案房屋及院落的广告资料，刘长年对涉案房屋中两座楼房进行加盖并新建车间一座，其公司搬东西受到刘长年的阻挠，上述事实可以证明刘长年已实际控制本案所涉房屋及院落，其公司已将涉案房屋及院落交付刘长年。4、济南市市中区人民法院出具的（2012）市民初字第3007号案件的庭审笔录，证明该案并未审查其公司是否向刘长年交付租赁物，故该判决书认定其公司没有交付租赁物，与事实不符。经质证，刘长年对（2012）市民初字第3007号民事判决书无异议，但认为济南和兴公司与卫成刚签订租赁合同、租金支付凭证及村委会出具的证明与本案无关；电费结算单据只能证明济南和兴公司在其经营期间所使用的电费情况，是济南和兴公司应该结清的款项；对询问笔录的真实性无异议，但该笔录与本案无关；对受理执行案件通知书无异议，但认为该通知书与本案无关，执行人员处理该案件时，其同意拆除，但要求双方签订一个拆除协议，目前该执行案正在调解中，且（2012）市民初字第3007号民事判决是判令济南和兴公司自行拆走车间，其不应该是被执行人，该判决义务没有履行是济南和兴公司不拆除车间而非其不让拆；对张XX的证人证言无异议，但张XX不是济南和兴公司的工作人员，济南和兴公司没有通知我需要拉走哪些物品，所以我没有让张XX拉东西；对济南和兴公司的职工及门卫出具的证人证言不予认可，上述证人与济南和兴公司有利害关系；对照片无异议，但其在涉案房屋上加盖，与济南和兴公司无关，也不影响济南和兴公司的正常经营，其在涉案院落内建造车间与济南和兴公司是否交付涉案院落及房屋无关；对庭审笔录的真实性无异议，但上述笔录与本案无关；对网络资料真实性无异议，但其发布出租广告主要是为了市场调查，且未形成新的租赁事实；对视频资料的真实性无异议，该视频资料仅是其与案外人的对话，该人员不是济南和兴公司的工作人员，济南和兴公司未与其达成拆除协议，其也没有接到拆除通知，所以其没有让他们拆。
济南和兴公司为进一步证明其公司已于2012年10月18日搬离涉案场所及刘长年已经实际控制该场所，申请刘XX、冯XX、徐XX、扈XX、许XX出庭作证，证人刘XX、冯XX、徐XX出庭时陈述内容主要为：济南和兴公司自2012年9月初就开始从涉案租赁场地搬东西，刘长年的儿子不让拆除车间，让拉东西但每拉一车都要检查，我方于2012年10月18日趁房主不在家时将公司的四台空调拆走，最后我方把院落及房屋的所有钥匙放在一楼办公室窗台上了。证人扈XX、许XX出庭时陈述的内容主要为：2012年10月18日，济南和兴公司将涉案房屋及院落的废品卖给收废品人员，收废品人员去拉废品，但是刘长年不让拉，我们自2012年10月19日从涉案场所搬离。经质证，刘长年认为济南和兴公司最后一次搬东西的时间是2012年9月18日晚上，证人把时间都弄错了，上述证言也与本案无关。济南和兴公司则认为上述证人陈述的证言能够证实其主张。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方于2008年11月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同已由生效判决确认于2012年10月31日予以解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，济南和兴公司在该租赁合同解除后理应按约定返还涉案租赁房屋及院落，虽济南和兴公司主张其公司已于上述合同解除前搬离租赁场所且已交付刘长年，但刘长年对此不予认可，济南和兴公司提交的上述证据仅可以证明其搬离该场地，但不能有效证实其将租赁场地已按约定交付给刘长年，双方针对济南和兴公司建造的维修车间处置问题也未达成一致意见。在原审法院审理的（2012）市民初字第3007号案件中，双方因上述租赁合同是否解除的问题发生争议，济南和兴公司在该案中变更诉讼请求，请求法院确认上述租赁合同已于2012年10月31日解除，并针对其公司自建的维修车间要求自行拆除，原审法院依法作出（2012）市民初字第3007号民事判决，认定济南和兴公司未交付租赁物，在判决中确认上述租赁合同于2012年10月31日予以解除并判令济南和兴公司自判决生效之日起60日自行拆除车间，上述判决认定事实及济南和兴公司在该案中的诉讼请求变更情况，均可以证实济南和兴公司在上述租赁合同解除后仍占用着租赁场地。从本案双方均举证证明的涉案场所现状可知，济南和兴公司建造的维修车间一座尚未拆除，现刘长年主张济南和兴公司支付上述合同解除之后自2012年11月1日起至2013年5月31日止的场地占用费，按照双方约定的年租金15万元计算，理由正当，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决：济南和兴汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付刘长年租赁场地占用费87500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，由济南和兴汽车服务有限公司负担。
上诉人济南和兴公司不服原审判决上诉称：1、一审中上诉人济南和兴公司所提交的证据，足以认定涉案租赁物由被上诉人刘长年实际控制和占有。上诉人济南和兴公司租赁本案所涉院落和房屋后，被上诉人刘长年一直在该院落内居住。2012年10月18日，上诉人济南和兴公司从租赁院落搬走。2012年10月19日，在还未到合同解除期限的情况下，被上诉人刘长年将上诉人济南和兴公司的门卫赶走，再也不让上诉人济南和兴公司人员进入。对于上诉人济南和兴公司自建的车间，被上诉人刘长年一直不让上诉人济南和兴公司拆除，对剩余的废品和两台空调，也被被上诉人刘长年扣留在院内。上诉人济南和兴公司于2012年10月18日搬离所租赁房屋和院落时，房门均没有上锁，所有钥匙统一串在一起放在办公室窗台上。被上诉人刘长年一审提交的各房间内情况的照片，侧面证实了该事实。在这种情况下，应当认定上诉人济南和兴公司己将租赁物交付给被上诉人刘长年。被上诉人刘长年在本案所涉院落内新建车间、扩建楼房、多次在网络上发布出租广告的事实亦足以证实被上诉人刘长年占有了本案所涉租赁物。2、上诉人济南和兴公司的车间之所以未拆除，是因为被上诉人刘长年阻止拆除。2012年9月11日上诉人济南和兴公司拆除车间时，被上诉人刘长年阻止，双方发生纠纷并报警。后上诉人济南和兴公司起诉被上诉人刘长年要求返还车间，该案判决上诉人济南和兴公司自行拆除。在上诉人济南和兴公司根据该判决去拆除车间时，被上诉人刘长年仍阻止，上诉人济南和兴公司已申请法院强制执行。3、对于原审法院（2012）市民初字第3007号民事判决所认定的“原告济南和兴汽车服务有限公司至今未将其所租赁的本案所涉房屋及院落交付给被告刘长年”，双方既没有举证，法院也没有对此进行审理，该认定没有任何事实根据，是错误的认定。本案以该案错误认定为依据，是错上加错。4、本案违背事实的判决，直接导致逻辑的混乱。在被上诉人刘长年己经接收占有租赁物的情况下，判决上诉人济南和兴公司支付占用费，造成案件事实与判决结果的直接矛盾。按照一审判决的逻辑，被上诉人刘长年在上诉人济南和兴公司支付占用费的租赁物上新建车间、楼房加层，等于占用了上诉人济南和兴公司占有的租赁物，被上诉人刘长年应当向上诉人济南和兴公司支付占用费。综上所述，一审判决错误，被上诉人刘长年诉请没有事实根据和法律依据。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人刘长年的诉讼请求。
被上诉人刘长年答辩称：1、原审法院（2012）市民初字第3007号民事判决已经认定上诉人济南和兴公司未交付租赁物，上诉人济南和兴公司并未提出上诉，证明上诉人济南和兴公司对此事实是认可和无异议的。退一步讲即使该判决认定有误，如今被上诉人刘长年的损失，亦是由上诉人济南和兴公司怠于行使权利造成的。2、上诉人济南和兴公司擅自搬离该院落后，被上诉人刘长年在该院落内居住，只是延续了居住的事实，不能成为认定“控制”的依据。3、为避免造成损失，被上诉人刘长年在网上发布信息防患于未然，由于上诉人济南和兴公司未拆除车间未将场地交付，致使被上诉人刘长年至今未能将该院落出租。4、上诉人济南和兴公司搬离后，车间及办公房间内存放了大量物品，其未向被上诉人刘长年进行交接，也未明确表示上述财产如何处分，因此被上诉人刘长年不可能擅自进行处分，更不可能允许其他不明身份的人擅自处理。该车间是大型车间，如果拆除涉及地上和地下两部分，尤其是地下部分，工程量巨大，需要大型设备和专业人员进行拆除，被上诉人刘长年要求与上诉人济南和兴公司就地下部分的拆除和恢复原状问题签订协议并无不当。5、上诉人济南和兴公司认为其搬离后即视为将租赁物交付给被上诉人刘长年的理论是不能成立的。上诉人济南和兴公司建设的车间至今仍然在被上诉人刘长年的场地上未拆除，其仍然占用租赁的院落，在（2012）市民初字第3007号案件审理过程中，上诉人济南和兴公司将返还车间的诉讼请求变更为自行拆除即可以看出被上诉人刘长年并未阻止其拆除和控制该车间，该判决生效后上诉人济南和兴公司也未组织设备和人员进场进行拆除。综上，上诉人济南和兴公司的主张没有事实和法律依据，不应得到法律的支持，应依法驳回其上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，根据双方在一审提供的照片，在涉案院内的平房中有一些旧桌椅，办公楼里的一个房间里有一套沙发，在楼道里有一个垃圾桶，墙上有上诉人济南和兴公司的广告，院子里有一些汽车物品和几块玻璃。照片亦显示，上诉人济南和兴公司修建的汽车维修车间未拆除，被上诉人刘长年在原房屋上进行了加盖。被上诉人刘长年称照片中显示的物品即是上诉人济南和兴公司现在没有搬走的物品。上诉人济南和兴公司称院子里的一些汽车物品都是交通事故后拆下来的受损件，办公楼中的一套旧沙发、楼道里的垃圾桶准备让收废品的清理走。平房中的旧桌椅和院子里的几块玻璃，都是被上诉人刘长年的。被上诉人刘长年不认可平房中的旧桌椅和院子里的几块玻璃是自己的。
二审中，上诉人济南和兴公司提交照片一宗及被上诉人刘长年分别于2013年7月1日、2013年9月3日、2013年10月24日、2013年11月6日在网络上发布的出租本案所涉院落和房屋的广告，以证明上诉人济南和兴公司已交付涉案院落及房屋，被上诉人刘长年已将涉案院落及房屋出租。上诉人济南和兴公司并申请证人张XX、李XX、高XX出庭作证。证人张XX称，上诉人济南和兴公司2012年10月18日从涉案院落和房屋搬走时，将所有留下的包括一台驾驶室、废塑料品、废桶、破沙发等在内的废旧物品卖给证人张XX，2012年10月19日张XX在拉走废旧物品时，被上诉人刘长年及其家人不让拉，被上诉人刘长年在2012年10月19日将上诉人济南和兴公司门卫赶走。证人李XX、高XX称，2012年9月李XX去看要拆的车间时，被上诉人刘长年说拆车间不行。在原审法院（2012）市民初字第3007号一案判决上诉人济南和兴公司可以自行拆除在涉案院落内所建车间后，证人李XX、高XX拆除车间时，被上诉人刘长年提出上诉人济南和兴公司必须交保证金或者提供担保人的情况下，才能拆除车间。被上诉人刘长年认可其于2013年12月12日与新的承租人签订了房屋租赁合同，但只是出租了一部分房屋及院落，在此之前涉案房屋一直没有出租出去，涉及到本案的房屋和院落都不在新的租赁合同范围之内。被上诉人刘长年称，其没有必要赶走上诉人济南和兴公司的门卫，是上诉人济南和兴公司于2012年10月1日已与卫成钢签订了租赁合同，上诉人济南和兴公司让门卫去看门。证人张XX不是上诉人济南和兴公司的员工，没有人通知被上诉人刘长年去拉东西，所以被上诉人刘长年不会让无关人员到院子里拉走东西。2013年5月份李XX去拆车间时，被上诉人刘长年告知李XX说必须拿出上诉人济南和兴公司的拆除协议，包括地上及地下两部分，如果拆的话必须把地下桩基给拆除，必须得找个保证人保证把桩基拆掉才行，或者交些押金才可以拆。上诉人济南和兴公司称在原审法院（2012）市民初字第3007号一案的开庭笔录中记载了上诉人济南和兴公司的代理人说可以拆除桩基。经查，原审法院（2012）市民初字第3007号一案2003年1月10日的开庭笔录中载明：“刘长年：我方不要该车间，不同意折价后付给济南和兴公司相应款项，假设解除协议，济南和兴公司将车间拆走并恢复原状。济南和兴公司：没有异议。”
上述事实，有当事人提交的证据和本院的调查笔录在案为凭。
本院认为，根据双方于2008年11月1日签订的租赁协议的约定，上诉人济南和兴公司租赁被上诉人刘长年涉案院落及院内所有房屋，被上诉人刘长年在签订协议时居住的房屋在壹年内搬离。该协议于2012年10月31日解除，租赁协议解除前，上诉人济南和兴公司已搬离涉案房屋，由于被上诉人刘长年的阻止，尚有上诉人济南和兴公司修建的汽车维修车间未拆除及部分废旧物品未清理，上诉人济南和兴公司诉之于法律，并申请法院强制执行。被上诉人刘长年自2012年10月20日起多次在网络上发布出租涉案房屋及院落的广告，并在涉案院内新建车间、加盖楼房。以上事实，由一二审中双方提交证据、证人证言以及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
自租赁合同签订之日，被上诉人刘长年一直在涉案院落内居住，其在合同期内阻止上诉人济南和兴公司拆除汽车维修车间及废品收购人员清理废品，并自2012年10月20日起多次在网络上发布出租广告、在涉案院内进行新建、加盖的行为，可以认定被上诉人刘长年已实际占有控制涉案院落和房屋。
对于上诉人济南和兴公司在承租院内修建的汽车维修车间，根据协议约定，在租赁终止时，可以将该车间折价后由被上诉人刘长年付款给上诉人济南和兴公司或由上诉人济南和兴公司将车间拆走。故上诉人济南和兴公司于2012年9月11日去拆除该车间，符合合同约定。由于被上诉人刘长年的阻止，拆除未果，上诉人济南和兴公司提起诉讼，被上诉人刘长年不同意折价处理，原审法院判决上诉人济南和兴公司自行拆除该车间。上诉人济南和兴公司于2013年5月28日去拆除车间时，被上诉人刘长年以未签订协议为由予以阻止，没有依据。对于尚未清理的废旧物品，废品收购人员前去清理时，尚在合同期内，被上诉人刘长年阻止清理，没有法定理由和合同依据。故，上诉人济南和兴公司对未拆除汽车维修车间及未清理部分废旧物品，并无过错，对于因此而占用被上诉人刘长年的部分院落，系被上诉人刘长年自身原因所造成的，被上诉人刘长年要求上诉人济南和兴公司支付占用费用，没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1689号民事判决；
二、驳回被上诉人刘长年的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1990元，均由被上诉人刘长年负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年二月八日
书记员 黄 玮