江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04143号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司，住所地江苏省苏州高新区鹿山路369号。
法定代表人：张超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：首屋尔金属（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇平安路1199号4幢。
法定代表人：卫艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋亮成，该公司职员。
委托诉讼代理人：王凯旋，江苏和舟律师事务所律师。
上诉人苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司（以下简称高新公司）因与被上诉人首屋尔金属（苏州）有限公司（以下简称首屋尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎民初字第2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；判令被上诉人支付2014年4月1日到2014年5月12日的租金307935元，物管费38491.9元。事实和理由：一、上诉人从未与苏州达克顺精工制造有限公司发生过任何的租赁关系，一审法院认定上诉人与苏州达克顺精工制造有限公司于2014年4月1日形成新的租赁关系是错误的。关于原来的热处理设备车间，上诉人只是与苏州高新区达屋德金属制品有限公司发生租赁关系。二、一审法院错误认定2014年3月31日之后还有其他部分厂房已经出租，事实是2014年5月12日之前，原租赁面积13875平方米中只有1452平方米租赁给苏州高新区达屋德金属制品有限公司，仅占原租赁面积的十分之一，其他部门均没有租赁。被上诉人2014年3月底将设备搬迁以后，2014年4月份还在租赁房屋内施工恢复原样，直到5月上旬才基本修复。双方在2014年5月12日办理验收移交手续时，被上诉人还有部分项目没有修复结束，被上诉人的租金理应计算到2014年5月12日。一审法院以2014年3月31日前完成搬迁，租金应计算至3月底是错误的，租金损失的计算时间应以验收移交的时间点为准。
首屋尔金属（苏州）有限公司辩称，请求驳回上诉、维持原判。
首屋尔金属（苏州）有限公司向一审法院起诉请求：判令高新公司返还厂房租赁保证金541125元；返还厂房恢复保证金400000元；返还2014年4月电费159227.94元；本案诉讼费由高新公司承担。
苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司向一审法院提起反诉请求：首屋尔公司支付租金307935元、物业管理费38491.9元，并承担反诉案件受理费。
一审法院认定事实：首屋尔公司与高新公司分别于2007年7月6日、2010年7月7日，2011年7月6日三次签订了《厂房租赁合同》，其第三份《厂房租赁合同》约定：由首屋尔公司承租高新公司坐落于苏州高新区科技城金沙江路158号环保产业园B区2号、4号厂房，租赁厂房建筑面积为13875平方米，租赁期限自2011年7月6日至2014年7月5日止，租金价格及支付约定在3年租期内16元/平方米/月，物业费2元/平方米/月，先付后用。所涉供电方面约定由承租方按年向出租方交付电力设施租用费，水电、通讯按实结算。《厂房租赁合同》4.3条内容为：承租人原保证金金额为人民币541125元，作为此次保证金。保证金不计息，在租赁期满经清算后如有多余即退回。《厂房租赁合同》9.2条约定：承租方在租赁期内提前解约，必须提前三个月书面通知出租方，出租方有权解除协议并不退还己交保证金。承租方于2007年7月11日交纳的厂房租赁保证金为541125元。
一审另查明，首屋尔公司在《厂房租赁合同》租赁期间，向出租方即高新公司提出提前解除《厂房租赁合同》，遂以社外业务联络书书面形式告知高新公司，高新公司也以函件形式予以回复。往来情况如下：
1.2013年11月28日，首屋尔公司通知高新公司以经济状态变化及经营方针转变为由，提出提前解除《厂房租赁合同》。高新公司当日以二份函回复首屋尔公司，第一份函告知提前退租属于违约，按《厂房租赁合同》约定所缴纳的保证金不予退还。第二份函重申根据双方协议6.2条款约定，须在退租日之前厂房恢复原样，否则由此承担产生费用与空置租金损失及其他违约责任。
2.2014年2月20日，首屋尔公司与高新公司沟通，以因其他原因将计划解除合同日期改在2014年3月18日，并许诺所涉恢复原状与已达成的意向执行，请求将延长（2014年3月5日至2014年3月18日）的租金是否可以免除，保证金能否退还。
3.2014年2月24日，首屋尔公司告知高新公司所列计划搬迁设备时间表。
4.2014年2月26日，首屋尔公司向高新公司承诺按租赁协议内容恢复原样，并计划在3月18日将租赁物交给出租方。
5.2014年2月27日，首屋尔公司再次告知高新公司所列计划搬迁设备时间表。
6.2014年2月28日，高新公司致函首屋尔公司，要求在搬迁设备之前须支付40万元厂房恢复保证金，厂房恢复后8个工作日内退还。并通知首屋尔公司在2014年3月4日按现有租金和物业费支付标准支付2014年3月5日至3月31日其费用。按实际退租时间结算。
7.2014年3月4日，首屋尔公司再次告知高新公司，恢复保证金己转账支付，按租金和物业费（2014年3月5日至3月31日）其费用己支付。
8.2014年5月20日，首屋尔公司再次告知高新公司，恢复保证金己转账支付，按租金和物业费（2014年3月5日至3月31日）费用己支付。另，同日又以社外业务联络书备忘录书面形式联系高新公司，认为2014年4月1日之后的租金及物业费与承租方无关，理由为已委托专业公司对出租方的要求进行修复工作，现维修已完成；在3月23日已电话通知请予供电设施移交，其3月20日水表户名已变更为出租方，4月份电费159227.94元由供电局从承租方处划转。
9.2014年5月29日，高新公司致函首屋尔公司，认为双方签字确认的实际搬离并且将厂房修复归还时间为2014年5月12日，此时间才是双方解除《厂房租赁合同》时间，故须支付2014年4月1日至5月12日期间的租金及物业管理费计346427.42元。
对上述双方往来函件所涉内容，经一审庭审中查核，因其中首屋尔公司将部分设备转让给苏州达克顺精工制造有限公司，双方于2014年4月1日签订了购买协议，而且该热处理设备并未搬迁，己由苏州达克顺精工制造有限公司用于生产。而供电公司开具的电费发票时间为（2014年4月29日、金额为159227.94元），此项费用当时由首屋尔公司向供电公司已经交纳，一审庭审中首屋尔公司认为该项电费非本公司使用，后经协调后首屋尔公司也同意该部分电费与苏州达克顺精工制造有限公司结算。首屋尔公司交纳的厂房恢复保证金400000元（交纳时间为2014年3月16日），首屋尔公司交纳的租金与物业管理费（支付至2014年3月份、于2014年3月12日交纳），双方厂房验收移交表上签字时间为2014年5月12日。
一审再查明，双方在2014年5月12日移交与验收的首屋尔2#、4#厂房验收移交表中，其检查项目所涉及到门窗、地坪、消防设施、配电房设施、屋面、墙面、路灯、井盖、钥匙、其他（厂房内垃圾清运），备注中注明除去配电房设施合闸异常未修外，其他均已修复或清运。现首屋尔公司认为，解除《厂房租赁合同》搬离时，并不欠出租方租金与物业管理费，并提交了与苏州伟普塑料有限公司签订的厂房租赁合同与证明，证实部分设备从2014年2月陆续搬迁至2014年3月28日入住（出具了电费、物业费、进场设备清单），同时为证实出租方已于2014年4月1日将部分厂房实际出租，所列举单位为苏州高新区达屋德金属制品有限公司，提交了该单位在2014年5月20日交纳租赁保证金与物业费，认为出租方理应全额退厂房租赁保证金与厂房恢复保证金。而出租方认为同意退厂房恢复保证金，但应予以扣除2014年4月1日至5月12日期间的租金及物业管理费计346427.42元部分，结算期间与金额应以合同约定的单价及期限为依据。
以上事实，有厂房租赁合同3份（2007年7月6日至2010年7月5日、2010年7月6日至2011年7月5日、2011年7月6日至2014年7月5日）；涉外业务联络单6份（2013年11月28日、2014年2月20日、2014年2月24日、2014年2月27日、2014年2月26日、2014年3月4日）；回复函4份（2013年11月28日、2014年2月24日、2014年2月28日、2014年5月29日）；2007年7月11日的厂房租赁保证金收据；厂房恢复保证金进账单、收据；2014年4月的电力公司苏州供电公司电费发票，以及其他（第三方的租赁合同、购买设备协议、证明）；以及一审庭审笔录在卷佐证。
一审法院认为，关于本诉与反诉的争议焦点：首屋尔公司认为合同虽然约定不返还保证金，但作为承租方提前解除《厂房租赁合同》并没有给出租方造成损失，以及2014年3月份之前租金、电费按时交纳，而且在2014年3月28日已搬离。按公平合理的原则，所以要求出租方全额返还两项保证金，应予以支持。高新公司认为根据《厂房租赁合同》双方约定系首屋尔公司违约，其提前解约行为对高新公司造成了很大的经济损失，房屋并没有全部出租，部分房屋至今未出租。理应按合同约定没收厂房租赁保证金。现提前解除《厂房租赁合同》首屋尔公司由于对厂房已进行了恢复原状，故同意对该厂房恢复保证金予以退还，其他不应支持，而其反诉请求有理有据，应予以支持。一审法院认为，首屋尔公司与高新公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应认定该《厂房租赁合同》合法有效，出租方与承租方均应当按第三份《厂房租赁合同》的约定全面履行各自义务。凡当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，而行使其合同解除权的，应按合同约定或法律规定，承担相应的法律责任。故，首屋尔公司作为承租人于2013年11月28日提出解除《厂房租赁合同》后，根据合同法第九十六条规定，该函出租人即高新公司收到后，双方《厂房租赁合同》即解除。高新公司对此函如有异议，可向人民法院提起诉讼确认该函《厂房租赁合同》的效力。人民法院审查后结合双方的诉讼请求、争议的焦点，对其合同约定是否符合法律规定，予以依法认定。由此，在双方签订的《厂房租赁合同》解除后，高新公司就此获得要求首屋尔公司在《厂房租赁合同》解除后的返还租赁厂房的权利。而首屋尔公司的解约即构成违约，理应以《厂房租赁合同》作为解约后的结清各项费用的依据。首屋尔公司在本案中的诉请所涉及的厂房租赁保证金，主张要求予以返还，而遭高新公司拒绝。由此，予以审查双方《厂房租赁合同》中的9.2条款：即“承租方在租赁期内提前解约，必须提前三个月书面通知出租方，出租方有权解除协议并不退还己交保证金”的规定，认为双方既然有合同明确约定，再无双方新的意向而且已达成合意的外，应从其合同约定。首屋尔公司要求予以返还的理由并不充分合理，而也无合同依据，不予采纳。在合同解除后，首屋尔公司应按合同约定及时处理各项腾空搬迁事宜，如存在对租赁物未按照约定或者对租赁物的性质未正当使用的应予以修复。对高新公司要求的厂房需修复事项，首屋尔公司也做了修复工作，双方在厂房验收移交表的共同签字，可认为是厂房需修复事项高新公司满意度达标的确认，故高新公司应在2014年5月20日前退还首屋尔公司的厂房修复保证金400000元，对此双方也并无争议，由此首屋尔公司此项诉请予以支持。现双方争议的是否存在首屋尔公司延迟交付租赁厂房，或构成新的违约，是否由此产生造成高新公司厂房租金损失与其他损失。以及首屋尔公司反驳的己在2014年3月28日前完成厂房修复事项与搬迁事宜，并指责高新公司拖延至2014年5月12日才在厂房验收移交表上签字的不当行为。一审庭审中经审查双方在有关交接手续时的往来函件，首屋尔公司在2014年5月20日以社外业务联络书备忘录书面形式联系高新公司，认为2014年4月1日之后的租金及物业费与自己无关，理由为已委托专业公司按出租方的要求进行修复工作，现维修已完成；在3月20日水表户名已变更为出租方，3月23日已电话通知供电设施移交。现经查验首屋尔公司所述情形确属实，而主要分歧忽略的是由于存在高新公司将部分设备转让给苏州达克顺精工制造有限公司，双方于2014年4月1日签订了购买协议，但该热处理设备仍留存在原处，而且苏州达克顺精工制造有限公司已用于生产活动。由此该期间产生的一系列费用，该如何结算，双方认识均存在偏差。一审法院认为在此期间（2014年4月1日至2014年5月12日），涉及的电费应由首屋尔公司与苏州达克顺精工制造有限公司结算（现已达成共识），而高新公司与苏州达克顺精工制造有限公司之间实际已形成新的租赁关系，其时间起点可认定为（2014年4月1日），高新公司在新的租赁关系中，给予新的承租人的优惠条件或免交期洽包含在该期间内，故在本案中有理由采信首屋尔公司在2014年3月31日前完成搬迁工作之说。何况高新公司也确有在此期间将其他部分厂房已经出租的事实存在，现高新公司反诉要求首屋尔公司继续承担该时间段（2014年4月1日至2014年5月12日）的租金与物业费，与客观事实不吻合，本案中不应再予以考虑。再何况高新公司在本案中从首屋尔公司处已得到支持的厂房租赁保证金，其款项收益也足以弥补。故，高新公司主张的（2014年4月1日至2014年5月12日）期间的租金与物业费反诉请求，从公平合理处理租赁关系，以减损规则，充分考虑到各方利益予以权衡，对高新公司的反诉请求，也碍难得到支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司于判决生效之日起十日内返还首屋尔金属（苏州）有限公司400000元。二、驳回首屋尔金属（苏州）有限公司的其他部分诉讼请求。三、驳回苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司反诉请求。本诉案件受理费19996元，减半收取9998元，由首屋尔金属（苏州）有限公司自行负担6348元，苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司负担3650元。反诉案件受理费3248元，由苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司负担。
本院二审期间，高新公司确认其与苏州高新区达屋德金属制品有限公司在2014年4月1日之后发生租赁关系。双方当事人一致认可高新公司与首屋尔公司租赁房屋的面积是13875平方米，苏州高新区达屋德金属制品有限公司租赁高新公司的房屋仅为其中的1452平方米。首屋尔公司陈述苏州达克顺精工制造有限公司与苏州高新区达屋德金属制品有限公司是关联企业，其所称的苏州达克顺精工制造有限公司所租赁的房屋，也就是苏州高新区达屋德金属制品有限公司租赁的房屋，面积为1452平方米。高新公司明确表示在其主张的首屋尔公司支付2014年4月1日至2014年5月12日之间的租金中，同意扣除该时段苏州高新区达屋德金属制品有限公司承租的1452平方米房屋租金，并且同意以高新公司与首屋尔公司之间租赁合同按平方米计算租金。双方一致认可合同约定的日租金为每日每平方米0.53元，物业管理费为每天每平方米0.07元。双方一致同意一审法院认定的涉案合同解除时间。
以上事实，有调查笔录予以证实。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于高新公司要求首屋尔公司支付2014年4月1日至2014年5月12日期间的租金307935元及物业管理费38491.9元的主张能否成立。双方当事人之间签订的租赁合同合法有效，当事人应当恪守。合同到期之前首屋尔公司提出解除合同，二审中双方对于一审法院认定的合同解除时间均无异议，本院予以确认。合同解除后，因首屋尔公司修复厂房需要继续占有涉案房屋，理应支付房屋占有使用费及物业管理费至涉案房屋实际交接之日。首屋尔公司有义务对涉案房屋进行了交接举证证明，否则应承担举证不能的不利后果。首屋尔公司没有证据证明其在2014年5月12日之前通知高新公司其已搬迁修复完毕并提出进行交接的要求，亦无证据证明在该日期之前已经完成房屋交接，仅能证明2014年4月1日高新公司就涉案房屋中的1452平方米房屋与第三人产生租赁关系。高新公司要求首屋尔公司支付2014年4月1日至2015年5月12日之间的房屋使用费及物业管理费的主张能够成立，一审法院未予支持有所不当，本院予以纠正。关于房屋使用费及物业管理费的具体数额，参照双方合同约定的租金和物业管理费标准，扣除苏州高新区达屋德金属制品有限公司承租的1452平方米房屋部分，房屋占有使用费为276535.98元，物业管理费为36523.62元，合计313059.6元。
综上所述，苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第2065号民事判决书第一项、第二项；
二、撤销苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第2065号民事判决书主文第三项；
三、首屋尔金属（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司房屋占有使用费276535.98元、物业管理费36523.62元，合计313059.6元；
四、上述第三项与第一项给付义务相互折抵后，苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付首屋尔金属（苏州）有限公司86940.4元；
五、驳回苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费19996元，减半收取9998元，由首屋尔金属（苏州）有限公司自行负担6348元，苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司负担3650元。一审反诉案件受理费3248元，由首屋尔金属（苏州）有限公司负担2937元，由苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司负担311元。二审案件受理费6476元，由首屋尔金属（苏州）有限公司负担5854元，由苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司负担622元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年八月十日
书 记 员 毛莉莉