舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第481号
原告张高良。
委托代理人（特别授权）范文飞。
被告舟山弘瑞房地产开发有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海天国际广场2号楼1008室。
法定代表人张友双，董事长。
委托代理人（特别授权）俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。
原告张高良为与被告舟山弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月5日诉于本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员杨静适用简易程序，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序并组成合议庭，于同年9月7日再次公开开庭进行了审理，原告张高良及其委托代理人范文飞、被告弘瑞公司委托代理人俞宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张高良诉称，2013年1月14日，张高良与弘瑞公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同载明：张高良向弘瑞公司购买坐落于东港弘瑞·君悦澜湾第22幢1单元611室房屋一套，建筑面积96.16平方米，其中套内的面积73.7平方米，应分摊的共有面积22.46平方米；计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋单价为10295.34元，总价款99万元；付款方式及期限为分期付款，买受人必须在合同签订日支付首付款计55万元，第二笔房款计5万元于2013年2月5日前付款，余款39万元于2013年5月30日之前付清；交付期限及条件，约定出卖人应在2014年12月30日前将办理交付房屋手续。但合同签订后，弘瑞公司至今仍未将上述房屋以及权属证书交付给张高良，张高良也未收到过弘瑞公司方的交房通知。2015年4月15日，张高良书面通知弘瑞公司要求退房，弘瑞公司也置之不理。张高良认为，张高良与弘瑞公司双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行，张高良按约履行了支付全部购房款的合同义务，但弘瑞公司方不仅未在约定交付期限内交房，而且逾期超过90日后仍未通知张高良办理交付房屋手续，2015年3月30日前也未将土地使用权证书、房屋权属证书交付给张高良，已构成严重违约。故张高良诉至法院，请求依法判令：一、解除张高良与弘瑞公司双方于2013年1月14日签订的商品房买卖合同；二、弘瑞公司退还张高良购房款99万元，并支付违约金2.97万元；三、弘瑞公司赔偿张高良利息损失（自2013年1月9日起至购房款全部退还清止的相应利息，按同期银行贷款基准利率计算）。庭审中，张高良对第一项诉讼请求予以明确为，要求依法确认张高良与弘瑞公司于2015年4月15日解除合同。
张高良为证明自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.浙江省商品房买卖合同1份，拟证明张高良与弘瑞公司于2013年2月14日签订商品房买卖合同，合同约定交付期限是2014年12月30日的事实；
2.要求退房通知书，拟证明张高良方作为买受人于2015年4月15日向弘瑞公司方发送了解除合同的通知，要求退还购房款和支付相应违约金，弘瑞公司方的销售代理人董杰于当日签收的事实；
3.销售不动产统一发票8份，拟证明张高良方在合同约定的交房期限前，也就是说在2014年12月30日前已将购房款全部付清，张高良方未违约的事实；
4.房屋交接表和交房通知书各1份，拟证明张高良通过其他购房人知道了房屋交付的事实后于2015年4月15日到弘瑞公司的售楼中心，弘瑞公司的销售代理人董杰让张高良在房屋交接表上签字，张高良当天就提出要求退房的要求，并且让弘瑞公司方打印了一份张高良的交房通知书，交房通知书上面显示张高良的交房时间是4月8日，张高良当时就提出退房的事实。
弘瑞公司答辩称，本案的房产买卖合同不应解除，应继续履行。具体理由：第一，双方签订买卖合同虽然是规范文本，但合同中的很多内容是双方协商确定的，根据合同第十条和第九条的约定，设定第十条前提是弘瑞公司在约定的期限内没有取得符合交房条件的手续，就本案，出卖人在约定的90天内取得了房屋交付的所有手续，虽然通知买受人的交房时间可能在90天后，但从双方约定90天时间的本意理解，本案的情况不属于当事人约定的情况，属于特殊情况，张高良主张解除无依据。第二，退一步而言，单纯以交房时间是否超过90天而论，张高良也无权行使合同解除权。对张高良诉称的与弘瑞公司签订商品房买卖合同的事实以及合同中有关权利义务约定的条款无异议，张高良诉称到目前为止，弘瑞公司仍未将上述房屋和权属证书交给张高良，张高良也未收到交房通知不属实。由于张高良没有去交房，所以就不存在弘瑞公司将房屋权属证书以及相关手续交付给张高良的情况。张高良与弘瑞公司于2013年1月14日签订的商品房买卖合同中，张高良的住所地是普陀区沈家门街道滨港路393号504室，在商品房买卖合同中也记载这个地址。2015年3月24日，弘瑞公司打电话给张高良（手机号码135××××6477）告知其交房事宜，并确认邮寄地址，得到张高良确认的沈家门滨港路的地址后，弘瑞公司于2015年3月25日向所有的业主邮寄交房通知。邮寄发出之后，3月27日反馈的邮寄信息是没有人签收。3月29日，弘瑞公司又打电话给张高良告知交房的通知。张高良的确没有收到书面的交房通知，但对于交房这个情况张高良是知道的。本案张高良要求退房的理由是认为弘瑞公司延期90天后交房。按照弘瑞公司和业主签订的合同，房子2014年12月30日前要交付的，延期90天内业主可以主张赔偿违约金，90天后交房的可以主张退房。弘瑞公司在延期90天内已经取得了房屋需要报备的资料，现在业主诉讼的原因是部分交房通知书里面体现的是要求业主延期90天后，这是房地产公司担心集中交房对业主产生不便进行的安排。根据张高良出示的交房通知显示，弘瑞公司向张高良提供一个集中交房时间为3月30日至4月8日，弘瑞公司并未排除张高良在3月30日来交房，现张高良也未有证据显示其在这一天交房，弘瑞公司有不同意的行为或做法，因此，张高良在延期90天内知道交房后，因其自身原因在延期90天后交房并主张合同解除权不能成立。第三，在本案不适用双方约定的前提下，从法理上而言，本案房产合同不应解除。合同法一般遵循合同交易稳定的原则，特别是合同的解除，更是考虑合同相对方是否实质性违约，合同是否有解除的必要。所谓根本违约，是指合同当事人一方有违反合同的行为，致使合同目的不能实现，根本违约的构成要件是一般违约的构成要件加上违约行为导致合同目的不能实现，其法律效果是当事人根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。就本案而言，双方交易目的是取得诉争房屋，弘瑞公司虽有违约行为，但就本案的客观情况，双方交易买卖房屋的目的是可以实现的，本案合同不符合法律上解除的条件，合同应继续。第四，张高良诉讼请求不明确，张高良一方面要求解除合同，一方面要求确认合同于2015年4月15日解除，两种诉请的种类不同，不宜并案审理。张高良主张违约金，又主张赔偿损失，两者只能选择其一。综上，弘瑞公司认为，张高良主张合同解除没有事实和法律依据，且诉请不明确，请求依法驳回张高良诉讼请求。
弘瑞公司为证明自己的辩称，向本院提供了以下证据材料：
1.水、电、煤气验收合格证明各1份，拟证明诉争房产水、电、煤气已分别于2014年11月25日、2014年12月12日、2014年11月26日验收合格的事实。
2.规划核实确认书1份，拟证明诉争房产已于2014年12月通过规划审核，确认所建工程系符合规划许可的事实。
3.环保竣工收取意见函、消防验收合格备案表，拟证明诉争房产于2015年2月通过上述部门的验收或办理备案的事实。
4.竣工验收备案表1份，拟证明诉争房产已于2015年3月20日验收合格，并通过竣工备案，完全具备交付条件的事实。
5.邮政挂号确认单及挂号单回执，拟证明弘瑞公司在2015年3月25日发交房通知给张高良的事实。根据邮政挂号单上面体现的信息，弘瑞公司把交房通知书邮寄给张高良，因为张高良家里没有人，邮单退到弘瑞公司的事实。
6.电话清单，拟证明已通知张高良交房事实，2015年3月24日，弘瑞公司打电话给张高良确认邮寄地址，因为没有人签收，又打了一个电话给张高良。
弘瑞公司对张高良提供的证据1真实性无异议，关联性有异议；对证据2真实性无异议，但认为张高良提出的退房理由不成立；对证据3真实性无异议，张高良已将全部房款付清；对证据4真实性无异议，但根据交房通知书的内容，交房日期为2015年3月30日至2015年4月8日，没有说明让张高良4月8日来交房。张高良对弘瑞公司提供的证据1无异议，对证据2表示弘瑞公司得到规划确认书的时间已经超出交房时间，对证据3、4表示弘瑞公司有造假的行为，对证据5表示邮寄地址是张高良一直居住的地址，邮递员也告知了邮寄的内容，但因白天不在家，邮单就退回去了，对证据5表示已经记不清楚有无接到弘瑞公司的电话。
本院经审查，对双方提供的证据材料真实性予以认定。
本院经审理查明的事实如下：
2013年1月14日，张高良与舟山弘瑞房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同主要约定：张高良向弘瑞公司购买坐落于东港弘瑞·君悦澜湾第22幢1单元611室房屋一套，建筑面积96.16平方米，其中套内的面积73.7平方米，应分摊的共有面积22.46平方米；计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋单价为10295.34元，总价款99万元付款方式及期限为分期付款，买受人必须在合同签订日支付首付款计55万元，第二笔房款计5万元于2013年2月5日前付款，余款39万元于2013年5月30日之前付清；出卖人应在2014年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未在合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自2014年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。张高良于2013年1月9日支付5万元预售订金，2013年1月14日支付房款50万元，后张高良支付5万元，2013年4月1日支付4万元，2013年7月17日支付15万元，2013年12月20日支付5万元，2014年3月2日支付4万元，2014年12月9日支付11万元，合计99万元。对于本案所涉房产，2014年12月31日，通过舟山市规划局的规划审核。2014年11月25日、11月26日、12月15日，自来水管道、燃气、供电验收合格。2015年2月10日，通过环保验收。2015年1月22日，通过消防验收备案。2015年3月26日，通过竣工验收备案。2015年3月24日、3月29日，弘瑞公司致电张高良告知其交房事宜。在该期间，弘瑞公司向张高良邮寄交房通知书，张高良收到邮递员让其拿邮单的电话通知，但该邮单于2015年3月30日被退回签收。2015年4月15日，张高良到弘瑞公司售楼中心向弘瑞公司书面提出退房申请，该份退房通知书由弘瑞公司的董杰签收，同时，弘瑞公司向张高良提供一份交房通知书，交房通知书上显示集中交房日期为2015年3月30日至2015年4月8日。现涉案房屋仍未予交付。
本院认为，张高良与弘瑞公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，出卖人应在2014年12月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，要求出卖人在解除合同通知达到之日起90天内退还全部购房款并按照购房款的3%支付违约金。本案的争议焦点为弘瑞公司逾期交房行为是否超过90日（截至2015年3月30日止），张高良是否有权解除合同。第一，在2015年3月30日前，弘瑞公司已通过电话及向张高良住所地邮寄交房通知书告知其交房事宜，张高良在庭审中也表示确实收到过邮递员要求其领取弘瑞公司交房通知书邮单的通知，但因其家里无人接收该邮单于2015年3月30日被退回。因此，可以明确在2015年3月30日前，弘瑞公司已通过电话、书面形式告知张高良交房事宜，弘瑞公司在逾期交房90日内已尽通知义务。第二，根据张高良提供的交房通知书，交房日期为2015年3月30日至2015年4月8日，3月30日在弘瑞公司逾期交房的90日内，张高良可选择在3月30日办理交房手续，弘瑞公司通知的交房时间未构成解除合同的根本违约，张高良解除合同的条件不成就。综上，弘瑞公司逾期交房未超过90日，张高良要求解除合同无事实依据，对张高良的诉讼请求，应予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回张高良的诉讼请求。
案件受理费13977元，由张高良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费13977元应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省财政专户结算分户帐户，开户银行舟山市农业银行南珍支行，帐号19×××06，上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 俞 辉
代理审判员 杨 静
人民陪审员 王玉兴
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 蒋 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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