广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6121号
上诉人（原审被告）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：
广州市荔湾区西华路132号。
法定代表人：欧东铭，董事长。
委托代理人：耿敏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：毛迪，男，1963年12月11日出生，
汉族，住广州市越秀区朝天路*号。
委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：胡磊，广东宏力律师事务所实习律师。
上诉人广州市华丰房产发展有限公司（下简称华丰公司）与被上诉人毛迪因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年1月10日，毛迪（买受人）与华丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，买受人向出卖人预购广州市人民北路745-775号地段金门大厦第B幢第15层04号房，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为115平方米，总金额为530000元；出卖人须于2003年6月30日前将经验收合格的该商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后800日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，等等。上述合同经广州市房地产交易所办理了预售契约监证。
2002年10月25日，毛迪向华丰公司支付房款53000元。2002年11月5日，毛迪向华丰公司支付房款97000元。2003年2月18日，毛迪向华丰公司支付房款80000元。2003年4月18日，毛迪向华丰公司支付房款50000元。2003年5月29日，毛迪向华丰公司支付房款50000元。2004年2月3日，毛迪向华丰公司支付房款50000元。2004年5月9日，毛迪向华丰公司支付房款20000元。以上共计400000元。原审诉讼中，为证明已付房款为470000元，毛迪提供了一张广州美怡居装饰设计工程有限公司开具的案涉房屋装修费70000元的发票，该发票上写有“同意以上装修款列入房款内，王某”字样，华丰公司表示对此不予确认。
2003年，华丰公司将案涉房屋交付毛迪，由毛迪居住使用至今。
2011年4月20日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室向金门大厦业主发出通告：金门大厦中商品房预售合同已依法办理登记备案手续并已缴清购房款的商品房预购人，符合《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》规定的，可申请办理房地产权登记。原审庭审中，毛迪陈述没有看到该通告，也没有收到华丰公司办证的通知，根据该通告内容可知房屋属历史遗留问题，未能办证是由于华丰公司的原因造成，华丰公司应承担责任。
毛迪于2015年9月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华丰公司为毛迪办理广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦B梯15层04单元房屋产权登记手续；2、华丰公司向毛迪支付逾期办证违约金500元；3、本案受理费由华丰公司承担。
华丰公司在原审中答辩称：不同意毛迪的诉讼请求。
原审法院认为：毛迪与华丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。毛迪按合同约定支付了大部分购房款，并已实际使用讼争房屋，华丰公司应负有为毛迪办理房地产权证的合同义务。华丰公司至今没有为毛迪办理房产证，应承担继续履行办证义务及支付逾期办证违约金的违约责任，故毛迪起诉要求华丰公司办理案涉房屋产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。关于该违约金的数额，毛迪主张其已付购房款包括70000元装修费共计470000元，由于该70000元装修费发票并非华丰公司出具，且华丰公司现不予认可该装修费由华丰公司收取并列入房款，故毛迪主张的该事实依据不足，不予采纳，故认定毛迪已支付房款为400000元，按照合同约定逾期办证违约金为400元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、华丰公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助毛迪办理广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦第B幢15层04号房的房地产权属证书；二、华丰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向毛迪支付逾期办证违约金400元；三、驳回毛迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由毛迪负担10元，华丰公司负担40元。
判后，华丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决华丰公司协助毛迪办理房地产权证属认定事实错误。其一，根据双方签订的买卖合同，应是先付清房款后办理房地产权证，而不是原审法院认为的毛迪支付了大部分购房款，并已实际使用诉争房屋，华丰公司就要为其办理房地产权证。其二，华丰公司有权行使先履行抗辩权，有权拒绝为毛迪办理房地产权证。买卖合同第六条约定毛迪应在2003年6月1日前支付全部购房款53万，而根据毛迪提交的购房发票，至毛迪起诉之日仍有13万元尾款未付，付清房款的时间在办理房地产权证的时间之前。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在毛迪缴清房款前，华丰公司有权拒绝为毛迪办理房地产权证。其三，原审判决侵害了华丰公司的合法权利。金门大厦项目在2011年已列入历史遗留问题，业主可以单方向房管部门申请办证，但申请对象仅是商品房预售合同己依法办理预售登记备案手续并已缴清商品房购房款的商品房预购人。而毛迪没有缴清房款，根本不符合房管部门规定的办证条件。在毛迪不符合办证条件的情况下，原审法院仍强行判决让华丰公司协助办证（房管部门的办事指引上显示需要华丰公司协助的事项只有开具发票、收据及开发商的证明），变相要求华丰公司免除毛迪的付款义务，明显违背事实与法律，对华丰公司是不公平、不公正的；二、原审判决华丰公司须支付逾期办证违约金属认定事实错误。毛迪逾期付款在先，华丰公司有权行使先履行抗辩权，拒绝为毛迪办理房产证，故华丰公司不存在违约行为，也不存在支付逾期办证违约金的问题；三、华丰公司无过错，本案所有诉讼费用应由毛迪承担。综上，华丰公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回毛迪的诉请，并判令毛迪承担本案所有费用。
被上诉人毛迪答辩称：不同意华丰公司的全部请求。首先，华丰公司与毛迪之间的买卖合同合法有效，不存在解除或无效的情形。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，华丰公司应当在商品房交付使用之后180天内将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在房屋交付使用后800日内取得房地产权属证书的双方同意按第二项，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金。现毛迪已收楼十多年，早已超过180日及800日，华丰公司应当为毛迪办理产权登记。其次，毛迪并没有逾期支付房款。因为涉案房产在应当办理产权证的时候不具备办证条件，毛迪基于先履行抗辩权，没有按照约定时间支付全部房款。再者，在涉案房屋具备办理产权登记手续的时候，毛迪多次向华丰公司提出要求交付房款，但华丰公司并不理睬，一直拖延收取房款并不配合毛迪办理产权登记手续。
二审过程中，华丰公司向本院提交《解决历史遗留的办理房地
产证业务指引之二：商品房预购人申请办理房地产证》，拟证明：办理房地产权证需要华丰公司协助的事项仅为开具缴清商品房购房款的发票、收据或开发商的证明。而因毛迪未缴清全部房款，因此毛迪不符合办证规定。毛迪对此发表如下意见：确认其真实性，但认为与本案无关。首先，华丰公司一直强调在毛迪没有缴清房款的前提下不能协助办理房产证，系误解了毛迪的意思，也误解了原审法院的认定。原审庭审中，毛迪已经明确表示愿意缴清房款，在缴清房款的前提下，由华丰公司为毛迪开具发票，因此不存在华丰公司所述毛迪不缴清房款的问题。其次，毛迪作为一名普通市民，不能清楚了解国家的政策，而华丰公司在知晓能够通过解决历史遗留政策为毛迪办理产权登记时仍不及时通知毛迪配合办理，在华丰公司不配合的情况下，毛迪才起诉要求办理。
二审过程中，毛迪称，其同意在华丰公司协助其办理涉案房屋的产权登记时手续的同时向华丰公司支付剩余房款，对于剩余房款的具体数额，同意由法院审查认定。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，双方在2003年1月10日的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”中约定：买受人按下列2种方式按期付款：2、分期付款：（1）2002年11月1日前支付全部房价款的10%，计人民币伍万叁千元整；（2）2002年12月1日前支付全部房价款的%，计人民币玖万柒千元整；（3）2003年4月1日前支付全部房价款的%，计人民币叁拾伍万叁千伍百元整；（4）2003年6月1日前支付全部房价款的5%，计人民币贰万陆千伍百元整。
另毛迪向本院提交广州市不动产登记中心于2016年3月12日出具的穗登记业务函（2016）00439号《购房资格证明》，以证实其具备对涉案房屋的购买资格。
本院认为：华丰公司与毛迪之间成立商品房销售合同关系，作为出卖人，华丰公司应依法依约履行将涉案房屋交付毛迪并协助毛迪取得涉案房屋权属登记的义务。因华丰公司未完全履行前述义务，原审判决华丰公司协助毛迪办理涉案房屋权属登记并支付逾期办证违约金符合合同约定及法律规定，应予维持。关于剩余房款的支付，《商品房买卖合同》已约定毛迪应当在2003年6月1日前向华丰公司支付完毕全部购房款，而毛迪至今尚欠华丰公司部分房款未支付，根据权利义务对等原则，毛迪应在华丰公司协助办理涉案房屋权属登记手续的同时支付剩余房款。现毛迪自愿表示在华丰公司协助其办理涉案房屋的权属登记手续的同时向华丰公司支付剩余房款，本院据实予以加判。关于剩余房款的数额，毛迪虽主张已付款包括其提交的“广州美怡居装饰设计工程有限公司”出具的发票所载明的70000元“装修款”，但因该发票并非华丰公司出具，且华丰公司不同意将该费用计入已付房款，故本院认定毛迪已付房款为400000元，未付房款为130000元。就前述70000元“装修款”的处理，毛迪可另寻法律途径解决。
综上所述，华丰公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。鉴于毛迪在二审中自愿表示向华丰公司支付剩余房款，本院据实作相应加判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1334号民事判决；
二、毛迪在本判决生效之日起三十日内向广州市华丰房产发展有限公司支付剩余房款130000元。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市华丰房产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年三月十四日
书记员 杨思敏