福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1085号
上诉人（原审被告）林华，男，1963年12月29日出生，汉族。
委托代理人洪志文、段静娴，福建文融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门源昌房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路253号38层A单元，组织机构代码61203406-8。
法定代表人侯昌财，董事长。
委托代理人陈章荣、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈秀碧，女，1964年12月27日出生，汉族。
委托代理人刘江南、陈丽华，福建旭丰明业律师事务所律师。
上诉人林华、厦门源昌房地产开发有限公司（下称源昌公司）因与被上诉人陈秀碧车位纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第6218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进�了审理。本案现已审理终结。
陈秀碧向原审法院起诉，请求判令：一、林华、源昌公司立即排除妨碍，将位于厦门市湖里区康泰里87号地下一层第20号车位与第21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线；二、林华、源昌公司向陈秀碧赔偿因20号车位无法正常使用的损失，包括车库管理费、车库维修基金损失（自车位交付使用之日即2013年6月1日起计至妨碍排除之日）和租金损失（参照厦门市同地段同类车位租赁费用标准400元／月计算，自车位交付使用之日即2013年6月1日起计至妨碍排除之日止）。
原审判决查明，2013年5月13日，陈秀碧与源昌公司签订编号为03069359的《商品房买卖合同》，约定陈秀碧向被告源昌公司购买址于厦门市湖里区康泰里87号地下一层第20号车位（以下简称20号车位），总价18万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积12.5平方米，公共部位共有分摊建筑面积45.04平方米。2013年5月27日，陈秀碧支付20号车位2013年6月1日至2013年11月31日期间的车库管理费480元以及车库维修金30元。2013年6月13日，陈秀碧取得20号车位的产权证，编号厦国土房证第01075780号。产权证载明20号车位的建筑面积为57.54平方米，且所附房屋平面图记载20号车位宽2.5米、长5米，与21号车位紧邻。另查明，2011年1月7日，林华与源昌公司签订编号为01970079的《商品房买卖合同》，约定林华向源昌公司购买址于厦门市湖里区康泰里87号地下一层第21号车位（以下简称21号车位），总价28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内面积45.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。2011年9月28日，林华取得21号车位的产权证，编号厦国土房屋证第00878472号。产权证载明21号车位建筑面积57.54平方米，且所附房屋平面图记载21号车位宽2.5米、长5米，与20号车位紧邻。
原审审理过程中，原审法院进行现场勘查，勘查结果显示：20号、21号车位位于两根立柱之间，立柱之间宽6.54米，有黄线划分的大小两个车位。左右两侧黄线宽大于6.54米，长5米。面向车位方向，左侧为20号车位，右侧为21号车位，车位分界线明显偏向左侧立柱。20号车位黄线内的面积约12.5平方米。21号车位黄线内的面积则明显大于12.5平方米。如下图所示：
此外，两次勘查现场时均有看到闽D006**号车辆停放在20号车位上。庭审过程中，陈秀碧陈述20号车位交付后一两个月有进行出租，但是租户一直反映不好停车，因此经常被退租。目前该车位有在出租，但是租户也反映不好停车，表示要退租。被告源昌公司提供的视频显示2013年12月16日晚，有一辆面包车再次停放在20号车位上。林华提供的视频中，林华与案外人白经纬进行了现场的停车实验，显示在21号车位有停车的情况下，20号车位亦可正常停车。
原审判决认为，首先，不动产物权以登记作为公示公信方法，因此合同约定的标的物范围与产权证的记载不符的，应以产权证为准。本案中虽然合同载明的20号、21号车位的套内面积存在差异，一个是12.5平方米，一个是45.04平方米，但是产权证上记载两个车位的建筑面积一致，所附房屋平面图上二者的长均为5米，宽均为2.5米，因此两个车位的套内面积实际都是12.5平方米，并不存在如合同所记载的21号车位的套内面积比20号车位大的问题。正因为两个车位的套内面积和建筑面积完全相同，而且位置紧邻，因此，即便二者的价格不同，它们对应的物权内容也应该是平等的。其次，虽然产权证所附房屋平面图上没有标记立柱，也没有规定车位分界线必须位于两个立柱的中间，但是根据现场勘查的情况，两个车位前方是有立柱的，并�立柱之间的面积大于两个标准车位的面积，而又少于三个标准车位的面积，即两个立柱之间只能容纳两个标准车位，另有10平方米左右的面积属于公共部分。对于该公共部分，理论上而言属于全体业主共有。但是该公共部分有其特殊性，它位于两个立柱之间，与20号、21号车位相连，并非其他车辆入库停车必经的通道，面积也只有10平方米左右，达不到一个标准车位的大小。因此，根据日常生活经验，其他业主不可能对该公共部分进行使用。而陈秀碧作为20号车位的所有权人，林华作为21号车位的所有权人，并且20号与21号车位的面积完全相同的情况下，陈秀碧与林华基于自身对车位专有部分的物权享有对该公共部分平等的合理使用的权利，即双方在停车过程中都可以使用该公共部分，并最终将车辆停放在自己专有的车位范围内。因此陈秀碧所享有的物权内容除了对专有部分独占使用的权利之外，还包括了对该公共部分合理使用的权利。源昌公司未经陈秀碧的同意，擅自将公共部分赠与被告林华，林华接受赠与，并独自占有公共部分，二者的行为共同剥夺了陈秀碧对该公共部分合理使用的权利，构成共同侵权，依法应当承担侵权的法律后果。
最后，林华、源昌公司的辩解理由证据不足，应不予采纳。第一、即便20号车位黄线内的面积达到12.5平方米，符合产权证的面积要求，但是如前所述，陈秀碧对20号车位享有的物权内容并不局限于对12.5平方米的面积独占使用的权利，还包括了对20号车位与21号车位中间公共部分平等使用的权利。而且根据中华人民共和国建设部批准的、于1998年9月1日起施行的JGJ100-98《汽车库建筑设计规范》的规定，小型汽车与柱间最小净距要达到0.3米，但是根据现场勘察的情况，20号车位靠近柱子一侧的车位�线显然不符合上述标准的要求。因此被告以20号车位现有黄线内的面积达到12.5平方米要求免责理由不能成立，不予采纳。第二、即便林华取得对中间公共部分的占有，是基于源昌公司在先的赠与行为，但是物权的效力优先于债权，林华与源昌公司之间赠与的合意显然不足以对抗陈秀碧依法享有的物权。因此，所谓赠与合意也不能作为免责的事由。第三、即使陈秀碧购买20号车位时，车位分界线已经是现场勘查到的情况，因合同具有相对性，且产权证的取得时间在后，陈秀碧在缔约当时未必知道其购买的20号车位的面积与21号车位是一致的，由此派生的权利义务也是平等的，或言，陈秀碧未必知道20号车位与21号车位的分界线的应有位置，源昌公司也没有证据证明其已如实告知陈秀碧将两个车位中间的公共部分赠与林华单独使用，陈秀碧知晓并自愿放弃其对公共部分的�利。因此林华、源昌公司以陈秀碧同意按现状购买为由要求免责依据不足，亦不予采纳。第四、根据《中华人民共和国合同法》第十七条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，源昌公司未能依约交付标的物，侵害了陈秀碧依法享有的物权，其行为存在违约和侵权竞合的问题，陈秀碧依法有权择一行使。现陈秀碧以侵权为由提起本案诉讼，恰是依法行使选择权的结果，并没有违反相关法律规定。林华、源昌公司将本案定性为合同纠纷是对讼争法律关系性质的错误认识，故不予采纳。
综上所述，林华与源昌公司的行为共同侵犯了陈秀碧对公共部分合理使用的权利，依法应当共同承担侵权的法律后果。陈秀碧请求将两个车位的分界线恢复至两�立柱的中间线，符合上述《汽车库建筑设计规范》的要求，也有利于保障陈秀碧与被告林华对公共部分平等的合理使用的权利，与法不悖，应予以支持。而就陈秀碧诉求的损失问题，陈秀碧主张20号车位无法正常使用，但是根据陈秀碧在庭审过程中的陈述，20号车位目前仍在出租，并且根据现场勘查的情况以及二被告提供的视频，20号车位在多个时间点都有停放车辆，并且在21号车位有停车的情况下，20号车位仍然是可以停车的。因此陈秀碧以此为由要求林华、源昌公司赔偿租金等损失证据不足，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、林华、厦门源昌房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区康泰里87号地下一层第20号车位与第21号车位之间的分界线恢复至两个立柱的中间线。二、驳回陈秀碧的其他诉讼请求。
宣判后，林华、源昌公司均不服，分别向本院提起上诉。
林华上诉称，一、本案实质是违约之诉，而非侵权之诉。首先，侵权行为存在违约和侵权竞合的问题，被侵权方有权择一行使，但本案非此种情况。林华与陈秀碧之间素不相识，不存在合同关系。原审判决认定源昌公司与陈秀碧存在合同关系，陈秀碧有权择一行使，其将林华列为第一被告则缺乏依据。陈秀碧在本案诉讼中缺乏侵权的要件，即从主观过错、加害行为、损害事实或因果关系均不能成立，故不存在侵权的事实。其次，即使陈秀碧选择侵权之诉，其诉求亦不能成立。根据相关证据，林华仅是因为其车位与陈秀碧的车位相邻，才被列为被告。如果20号车位的右侧属于全体业主的公摊道路，在�昌公司未交付与林华不符合约定面积的车位，其是否将全体业主一并起诉。陈秀碧非涉案物权的所有权人，其就不能作为受侵权人进行起诉。最后，陈秀碧不仅不能证明其是涉案物权的所有权主体，也无法证明林华存在侵权行为。陈秀碧关于林华和源昌公司侵犯其物权的主张，缺乏事实和法律依据。林华早于陈秀碧2年就已经占有使用21号车位，从未任意扩大其面积，源昌公司对此也予以确认。其现状就是如此，林华的侵权事实不能成立。二、陈秀碧非涉案物权的所有权人或使用权人，无法提起诉讼，其主体不适格。首先，原审判决将20号车位右边10平方米认定为公共部分，是错误的。首先，根据陈秀碧的起诉状，其是主张两车位的分界线为两柱之间的中间线，其非主张20号车位右侧10平方米左右面积属公共面积，其是主张属其所有。原审判决自行认定为公共面积，违�了“不告不理”原则。根据所有权证书，两车位是紧密相连，不存在公共面积。其次，按照林华与源昌公司所签订的合同之约定21号车位左侧10平方米的面积属于林华所有，而非属公共面积。林华与源昌公司所签订合同中约定21号车位的套内建筑面积为45.04平方米，而20号车位仅为12.5平方米，购买时间相差两年，价款也相差10万元，明显二者之间的权利义务并不相同。林华与源昌公司之间的合同也已得到全面履行。原审判决适用的《汽车库建筑设计规范》的规定，标准车位的面积没有硬性规定，只是“宜”采用。换句话而言，就是两个车位的面积并不一定相等。如果按照微型车的设计，两柱之间是可以容纳三个车位的。20号和21号车位的面积均为各自独占面积，根本不存在10平方米的公共面积。原审判决认定两车位之间为公共面积是无事实和法律依据的。再次，即便依�原审判决认定属公共面积，陈秀碧也是无权起诉的。作为公共面积属全体业主共有，起诉主体只能是业主委员会或全体业主，陈秀碧的起诉未得到授权。最后，陈秀碧无证据证明其为涉案物权的所有权人。从一系列证明看，陈秀碧非所有权人。林华因与源昌公司的合同，而对多出的面积予以合理占有使用。三、林华与源昌公司不存在对所谓公共部分的赠与关系，原审判决认定错误。原审判决认定源昌公司将公共部分赠与林华是错误的，双方之间不存在赠与关系。四、原审判决判令将车位分界线恢复至两个立柱之间是错误的。原审判决必须“恢复”，就要查明交付时两车位之间的分界线。源昌公司交付时即为现状，不存在恢复之说。五、退一步讲，即便本案可以恢复，原审判决认定应当将两个车位的分界线恢复至两个立柱之间的中间线，符合《汽车库建筑设计规范》的要求也是事实不清，证据不足。该认定是对《汽车库建筑设计规范》的断章取义，应是车辆停靠后，车辆外廓边线与柱凸起边界的垂直距离最少不少于0.3米。因此，20号车位靠近柱子一侧的划线并不是考量是否符合规范的主要因素。综上，请求撤销原审判决，改判驳回陈秀碧的诉讼请求。
陈秀碧答辩称，一、本案属于物权纠纷而非合同纠纷。根据双方提交的所有权证书可知，在两柱之间只有两个面积相同、长宽相同的车位，不存在有第三个车位的问题，现在多出一个车位，即存在对陈秀碧所有的车位适用构成侵害。二、两个车位之间的公共部分，应当由特定相邻车位的所有权人公平合理使用，不存在一方多占多用的问题。所以，陈秀碧作为权利人不存在主体不适格的问题。三、源昌公司与林华构成共同侵权，擅自添加车位的行为是二者共同实施的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
源昌公司陈述称，对林华的上诉无异议。
源昌公司上诉称，一、陈秀碧的诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。陈秀碧认为源昌公司与林华侵占其车位，应当将分界线划至两柱之间，但其诉求包含着对相邻车位旁的赠与车位，该部分属于全体业主共有，故适格的诉讼主体应为业主委员会或全体业主。二、原审判决对讼争车位与相邻车位的分界线恢复至两立柱之间没有事实和法律依据。1、依据所有权证书上《房屋平面图》只是示范图，没有立柱存在，也未记载中间线在两立柱中间。该示范图只能反映两个车位的分界线位于两个车位之间，现状亦如是。如图所示，因未标记柱子的位置，陈秀碧的车位左边是通道，右边是林华的相邻车位。因此，陈秀碧车位是与所有权证书相一致的，源昌公司与林华不存在侵占陈秀碧物权的行为。2、在法律上，原�判决援引《汽车库建筑设计规范》，该规范体现的仅是柱间净距的规范，并未强求车位线一定在两立柱之间。3、陈秀碧的诉求是恢复，本案车位分界线从未在两立柱之间。三、本案是合同纠纷，而非侵权纠纷。1、本案不存在违约与侵权的竞合问题，原审判决适用《中华人民共和国合同法》是错误的。与陈秀碧存在合同关系的是源昌公司，在事实上可能构成侵权的为林华，不存在竞合一说。2、侵权事实须以侵权行为为前提，根据原审勘查及林华、源昌公司提交的视频资料均证实讼争车位是可以正常停车，并未影响陈秀碧的使用。如果是侵权，就是林华车位侵占了陈秀碧车位的面积，但相邻车位的面积并未得到扩大，与所有权证书登记一致，故不存在侵权的事实。3、陈秀碧的诉求为排除妨碍，应以存在妨碍为前提。以现状为判断基本点，源昌公司从未或占用讼争车�，源昌公司非适格主体。4、本案应为违约之诉，根本原因在于源昌公司的交付不符合合同约定的情形。原审判决认定源昌公司未依约交付标的物，则本案就是违约之诉。林华依约在先取得相邻车位，根本未实施侵占讼争车位的故意或行为存在，仅仅是单纯的违约关系。四、原审判决认定源昌公司与林华存在侵权行为所适用的法律是错误的，应当予以纠正。1、原审判决违反物权法定原则，将业主对专有部分的权利扩大至共有部分，显属不当。原审判决在已经认定此10平方米属于全体业主共有的情况下，又认为其他业主不可能对该公共部分进行使用，不存在理论上的业主共有，也不可能产生如原审判决所认定的物权还包括对公共部分平等使用的权利。2、原审判决认定两立柱之间只能容纳两个标准车位，而否认赠与车位的事实存在，违反了《中华人民共和国物权法》的第七十四条的规定。首先，《中华人民共和国物权法》并不限制公共部分增设属于全体业主所有的车位。根据规定，虽在产权证上不体现，但在性质上属于全体业主共有车位的存在是允许的。现物业公司、林华及源昌公司均认可该车位的存在，在陈秀碧购买车位之前就已经自始形成，至于该共有车位是否符合车位规范的问题，不能以此否认该车位的现实存在。因此，本案中必须正视赠与车位的存在。其次，正是因为赠与车位的存在，源昌公司才将讼争车位出售给陈秀碧，按现状购买是双方的真实意思表示。现陈秀碧严重失信行为不应当得到法律的保护。源昌公司一直强调，其与陈秀碧签订合同是以现状购买。否则，源昌公司不会出售该车位，更不会以低价出售该车位。五、根据公平原则，陈秀碧是以现状购买车位，所以其支付的对价也明显低于市场价格和周边车位�格，显属显失公平。陈秀碧购买车位的价格显低于其他人，因其知晓其是购买三个车位中的一个。原审判决判令其以低价享有与相邻高价购得车位一样的地位，是显失公平的。六、陈秀碧使用讼争车位并不受影响，其行为属于恶意诉讼，侵害了相邻车位所有权人的利益，又不利于邻里和谐，其诉求不应得到保护。综上，请求撤销原审判决，改判驳回陈秀碧的诉讼请求。
陈秀碧答辩称，一、根据双方提交的所有权证书可知，在两柱之间只有两个面积相同、长宽相同的车位，其分界线居中。陈秀碧作为其中一个车位的所有权人，其物权收到侵害予以起诉，是适格的诉讼主体。二、所有权证记载只有一个车位，不存在第三个车位，现多出一个车位是对陈秀碧车位使用权的侵害。三、源昌公司明知两柱之间只有一个车位的事实，而将两车位多出部分赠与林华，签订赠与合同，明显构成对陈秀碧权利的侵害。综上，请求驳回上诉，维持原判。
林华陈述称，不存在源昌公司赠与林华一说，其余同意源昌公司的上诉意见。
经审理查明，源昌公司对原审判决查明的事实存在如下异议：一、林华所有的车位与陈秀碧的车位在所有权证上的面积是相等的，不存在大小车位的问题；二、现状是立柱中间划有两条黄线，可停靠三辆车；三、赠与车位的位置不在中间，而是在21号车位的一侧。此外，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，本院经现场勘验，20号车位与21号车位的现状与原审勘验相同。两车位相邻，以一条黄色分割线予以区分，在21号车位与立柱一侧不存在第三个车位的区分。
再查明，源昌公司自认在位于20号车位与21号车位之间，超出21号所有权证书的部分属于公用部分。
审理过程中，陈秀碧提供案�人与源昌公司签订的合同，拟证明其购买价格并未低于当时的交易价格。源昌公司、林华认为该证据不具备合法性、真实性与关联性。本院经分析认为，该证据与本案缺乏关联性，不予评判、
本院认为，根据源昌公司的自认及林华、陈秀碧所出示的所有权证书，匹配原审法院及本院的现场勘验结论，应认定在20号车位与21号车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于源昌公司与林华所签订的《商品房买卖合同》，源昌公司系将该共有部分出售给林华，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主的表决通过，故该公共部分不因源昌公司的出售而认定林华对此共有部分独享占有使用权。林华与陈秀碧作为业主，均享有共有之权利，即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于林华所有的21号车位与陈秀碧所有的20号车位之间，非其他车辆必经之通道，且无法达到林华与陈秀碧所有的车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅林华与陈秀碧方可频密使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。原审判决将林华与陈秀碧各自所有的21号和20车位之分界线移至两立柱之中间线位置并无不当，应予以维持。该分界线并非确定林华与陈秀碧专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。至于林华与源昌公司关于陈秀碧不具有诉讼主体资格的主张，因该共有部分与陈秀碧相连，影响陈秀碧对共有部分的合理使用，其当属权利人可依法提起诉讼。因源昌公司的出售行为和林华的占有行为均构成对陈秀碧共有权利之侵犯，原审判决源昌公司与林华共同承担排除妨碍之责任，于法有据，应予以维持。若源昌公司对林华的交付存在违约情形，则林华可另行主张。综上，原审判决查明事实清楚，判决结果正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉人林华、厦门源昌房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林华、厦门源昌房地产开发有限公司负担。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年六月十六日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实�楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。