天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第485号
原告郑俊君，男，1981年7月30日出生，汉族、
委托代理人邢维，上海信亚律师事务所律师。
被告天津奥联房地产开发有限公司。
委托代理人张红霞，天津凌宇律师事务所律师。
原告郑俊君与被告天津奥联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑俊君的委托代理人邢维，被告天津奥联房地产开发有限公司的委托代理人张红霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月17日，原、被告就买卖天津市河西区吴家窑大街中段南侧＊＊大厦＊＊室房屋签订买卖合同。嗣后，原告依约交付了房款及办理了房屋所有权预告登记。然，被告未按约定日期交付房屋给原告且至今未将房屋产权过户给原告。原告认为，被告严重的违约行为侵犯了原告的合法权益。为维护自身权益，原告起诉要求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自2011年7月31日至2012年11月1日按总房款日万分之一及银行同期贷款利率计算）151336元及逾期产权过户违约金（自2013年2月1日至2014年3月21日按总房款日万分之一计算）47562.75元；2、判令被告立即将天津市河西区吴家窑大街中段南侧＊＊大厦＊＊室房屋产权过户给原告；3、诉讼费由被告承担。
原告就其主张提供如下证据：1、天津市商品房买卖合同，证明原、被告签订买卖合同的时间及权利义务约定；2、销售发票、贷款合同、借款凭证，证明原告已经依约履行了付款义务；3、预告登记证明，证明原告办理过登记；4、入住通知书，证明被告逾期交房的事实。
被告辩称，1、被告延期交付商品房系因出现不可抗力情形造成的，既符合法律规定，又符合双方合同约定，被告依法依约均不应当承担违约责任。根据双方签订的《补充协议》第9条，“在合同履行过程中如发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款”，该下列情形下包含了“政府行为、自然灾害、社会异常事件、甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的、其他无法预见／无法避免或无法控制的”。奥发大厦在被告接手之前是一个停缓建项目，用地性质为商贸、公寓，2009年我公司与天津市国土资源和房地产管理局签订合同，约定奥发大厦公寓部分确定为混合型公寓，2007年11月，被告就向天津市电力公司城南供电分公司递交了正式用电申请，亦按要求缴纳了电力配套费用180万元，但至今未获批复；2、河西区先进里24号和28号两栋居民楼需拆迁，由被告建设相应的配套设施，但是这两栋楼至今没有拆迁，所以商品房交付也延期，故我公司不存在违约；3、原告存在违约付款情形，被告有权据此延期交房；4、原告已于签署商品房买卖合同时一次性获得三年租金收益，故不存在损失问题；5、合同中约定的违约金过高，请求人民法院酌情予以减少。
被告就其主张提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同及补充协议；
2、入住通知书、快递单；
3、商品房委托管理合同；
4、投资收益确认函，三方协议；
证据1-4证明双方为商品房买卖合同关系，2012年11月1日被告向原告发出入住通知，完成了房屋交付通知义务。原告主张此后的利息和违约金无事实依据。根据原告和圣劳斯酒店的委托管理合同约定，管理期间从原告将房屋交付圣劳斯酒店起算，在2012年11月1日具备交付条件，原告是否交付给圣劳斯酒店是自行处分自己的权利，损失与被告无关。
5、天津市国有土地使用权出让合同及土地使用条件及天津市核定用地图；
6、（2006）建地申字0113号《天津市规划局行政许可事项选址意见书》；
7、津停综便函字0028号《天津市处置停缓建项目领导小组办公室》文件；
证据5-7证明涉诉的奥发大厦为停缓建工程。
8、津停综字（2006）02号《天津市处置停缓建项目领导小组办公室文件》；
9、建房（2006）631号《关于下达2006年河西区吴家窑大街福临公寓复工项目商品房计划的通知》；
10、津西吴95-100号地块《天津市国有土地使用权出让合同》的《转让合同》及《补充合同》；
11、标准地名证书；
证据8-11证明2006年被告取得了涉诉地块的土地使用权，经行政许可将涉诉的福临公寓更名为奥发大厦。
12、福临公寓已施结构部分质量鉴定报告；
13、拆除加固续建工程质量验收证明书；
14、天津市方兴工程建设监理有限公司出具的会议纪要；
15、工程施工中标通知书；
16、天津市建设工程施工合同书；
17、建筑工程施工许可证；
18、1-10层主体工程质量验收证明书；
证据12-18证明被告于2005年对地下二层、地上四层进行了楼体的加固并取得验收合格后，在此基础上继续建设。2009年被告委托施工单位进行主体建设施工。2010年3月1-10层主体工程竣工并取得了质量验收证明书，2010年5月7日11层-25层顶楼主体竣工并取得质量验收竣工证明书。至此，奥发大厦在2010年5月主体全部施工完毕并验收合格。
19、11-顶层主体工程质量验收证明书；
20、洁具采购合同；
21、卫浴花洒采购合同；
22、电器设备采购合同；
23、电视机采购合同；
24、2010年11月17日天津市建设工程施工合同三份（装修工程）；
25、2011年2月24日博西家用电器（中国）有限公司入库证明；
证据19-25证明2010年11月被告委托施工单位对奥发大厦进行装饰装修工程施工，2010年12月30日全部竣工。同时采购室内精装修所需的电器、洁具等配套设施。
26、商品房销售许可证；
27、建设工程消防验收意见书；
28、竣工验收备案表；
29、天津市建设工程竣工验收备案书；
证据26-29证明2012年10月奥发大厦取得消防验收，2012年10月30日取得竣工验收备案书，具备使用条件。
30、2007年11月12日天津市电力公司业扩业务交费通知书二张；
31、电力工程服务费发票二张；
32、津政发（2006）110号《市国土房管局市建委市规划局拟定的天津市公寓项目建设管理暂行办法的通知》；
证据30-32证明被告接受福临公寓时已经建至地上四层，并且已经按照商业配电标准预留了变电设施。2007年被告向电力单位申请奥发大厦用电，并按照要求缴纳了电力工程建设费，电力公司出具了发票。
33、2008河西建部申字0011号天津市规划局《建设工程规划许可证》主体部位通知书；
34、天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局、天津市城乡建设和交通委员会规详字（2011）470号《关于不再审批新的居住型和混合型公寓建设项目及有关问题处理意见的请示》；
证据33-34证明2007年被告向电力公司申请对奥发大厦颁布送电令，并缴纳了施工建设费，但电力公司迟迟未施工。
35、津国土房综（2011）426号《关于混合型公寓项目办理销售许可权属登记有关规定的通知》；
36、电力公司出具的小区新装供电方案答复单；
37、天津市电力公司供电方案；
38、电力公司出具的关于奥发大厦供电方式说明；
证据35-38证明电力公司在2012年8月才向被告提出具体供电方案和供电方式说明，导致奥发大厦不能按期办理竣工备案手续。配电问题属不可抗力，被告不应承担违约责任。
39、购房协议、补充协议；
40、天津市国有土地使用权出让合同及土地使用条件及天津市核定用地图；
41、1996年3月26日协议书及附图；
42、房屋拆迁许可证；
证据39-42证明1995年福临置业取得涉诉地块的使用权，并取得合法有效拆迁的资格，有权拆迁先进里24、28楼门。
43、天津市人民政府人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室审批表；
44、天津市规划局行政许可事项选址意见书；
45、天津市国有土地使用权出让合同转让合同；
46、天津市建筑节能技术资料备案表；
证据42-46证明2006年通过转让合同，我方取得该地块的使用权，通过了配套设施的行政审批，具有该24、28号楼门的拆迁权利。
47、津国土房用函字（2009）223号函及附图；
48、天津市国有土地使用权出让合同补充合同；
49、红线图纸；
50、建筑工程施工许可证；
51、2010年1月8日协议书；
52、建设工程规划许可证；
53、天津市公安消防局建设工程消防设计审核意见书；
54、鉴定报告书；
证据47-54证明24、28号楼客观情况具备拆迁的条件。
55、友谊路房管站通知；
56、责令停止违法行为通知书；
57、河西房管局关于奥联公司拆迁先进里24、28门房屋的告知函；
58、施工材料供应协议；
59、天津市小型建设施工合同；
60、天津市河西区人民政府函件；
61、照片两张；
证据55-61证明在拆迁过程中，产生大量上访阻挠拆迁工作，导致被告无法按计划拆迁，河西区政府确认拆迁问题是历史遗留问题，与被告无关。奥发大厦竣工时间早于证据确定时间，被告无违约行为。
62、（2012）二中民三初字第10号民事判决书，证明被告采购的硅藻泥遇日本地震，影响室内装修的进程，属不可抗力，属于延期交房的免责情形。
原、被告针对对方提交证据的真实性均无异议，但不认可所有证据的证明目的。
本院审查当事人提交的证据材料，认证意见如下：
原告提交的天津市商品房买卖合同、销售发票、贷款合同、借款凭证、预告登记证明、入住通知书，具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。
被告提交的建房（2006）631号通知、津停综字（2006）02号文件、津政发（2006）110号通知、规详字（2011）470号文件、关于混合型公寓项目办理销售许可权属登记有关规定的通知、2008河西建部申字0011号主体部位通知书、购房协议及补充协议、天津市国有土地使用权出让合同及土地使用条件及天津市核定用地图、选址意见书、1996年3月26日协议书及附图、结合民用建筑修建防空地下室审批表、天津市建筑节能技术资料备案表、建设工程消防设计审核意见书、津国土房用函字（2009）223号函及附图、红线图纸、天津市河西区人民政府函件、津停综便函字0028号文件，具有真实性，但与本案无关，本院不予认定；津西吴95－100号地块《天津市国有土地使用权出让合同》转让合同及补充合同具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；商品房委托管理合同、投资收益确认函、三方协议具有真实性，本院予以认定；建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证具有真实性，本院予以认定；房屋拆迁许可证具有真实性，本院予以认定；照片2张具有真实性，本院予以认定；鉴定报告书具有真实性，本院予以认定；友谊路房管站通知具有真实性，本院予以认定；责令停止违法行为通知书具有真实性，本院予以认定；判决书具有真实性，合法性，但不能证明被告的证明目的；天津市建设工程竣工验收备案书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；标准地名证书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；福临公寓已施结构部分质量鉴定报告、拆除加固续建工程质量验收证明书，具有真实性，合法性、与本案的关联性，本院予以认定；会议纪要系复印件因无原件核对，本院对该证据的真实性，不予认定；工程施工中标通知书、天津市建设工程施工合同书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；1－10层主体工程质量验收证明书、11－顶层主体工程质量验收证明书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；洁具采购合同、卫浴花洒采购合同、电器设备采购合同、电视机采购合同、入库证明具有真实性，合法性，但不能证明被告的证明目的；2010年11月17日天津市建设工程施工合同三份具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；商品房销售许可证具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；建设工程消防验收意见书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；竣工验收备案表具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；天津市电力公司业扩业务交费通知书、电力工程服务费发票具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；小区新装供电方案答复单、天津市电力公司供电方案、关于奥发大厦供电方式说明具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；2010年1月8日协议书具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；河西房管局告知函具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定；施工材料供应协议、天津市小型建设施工合同具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以认定。
本院依据当事人的陈述及采信的证据认定事实如下：
原告郑俊君与被告天津奥联房地产开发有限公司于2011年2月17日签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发建设的坐落于天津市河西区吴家窑大街中段南侧奥发大厦
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1309室商品房一套，建筑面积为49.65平方米，每平方米价格为24882.09元，房屋总价款为1235396元，被告于2011年7月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告，除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付房屋，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超出上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；补充协议约定在合同履行过程中出现政府行为、自然灾害、社会异常事件，被告已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期的，其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件，导致合同项下商品房逾期交付的不适用合同有关被告逾期交付商品房的处理条款，但被告应出具相关文件方能作为延期交付的依据；合同另约定无论原告选择何种方式支付房款，如原告未能按合同约定的时间付款，则被告有权迟延交付房屋，且被告的行为不视为逾期交付房屋，被告不承担延迟交付房屋的违约责任。被告已经办理进件手续并交纳相关费用，因行政主管部门等原因未能及时办理初始登记和所有权转移登记的，被告不承担违约责任。同日，原告与案外人天津圣劳斯酒店管理有限公司签订了《商品房委托管理合同》，约定：原告委托案外人对上述房屋进行经营管理，期限为三年，自原告实际将该房屋交付给案外人起算；自原告向案外人实际交房的次日时开始计算投资收益，年度投资收益比例为6%，案外人于原告实际交房后30日内向原告支付第一年的投资收益，投资收益为收益比例计算基数（商品房价款）的6%，以后案外人于每个投资收益年度的第一个月按6%支付当年度投资收益款。合同签订后，原告于2011年2月18日向被告交付了首付款625396元，并向中国农业银行办理贷款手续，2011年6月3日，中国农业银行发放贷款610000元。2012年11月1日，被告向原告寄送入住通知书，要求原告办理入住，现原告已办理了入住手续，并确认委托管理合同的履行期限为自2012年7月1日起三年。
另查，2006年10月11日被告取得津西吴95-100号地块的土地使用权，该项土地用途为商业，地上总建筑面积为28987平方米。2007年9月17日天津市规划局下发标准地名证书，确定地名为奥发大厦。天津市规划局批准该项目为混合式公寓，规划用地性质为商业金融业用地，地上25层，地下2层。2007年12月5日、21日被告为申请公用配电依天津市电力公司要求交纳配套工程费。2008年7月19日设计单位、施工单位、监理单位、被告签署奥发大厦复工前已建的地上四层、地下二层部分整改工程质量验收证明书。2009年4月19日被告与天津市国土资源和房屋管理局签订补充合同，同意该宗地公寓部分确定为混合型公寓。2010年3月29日奥发大厦工程设计单位、施工单位、监理单位、被告签署1-10层主体工程质量验收证明书，2010年5月17日奥发大厦工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、被告签署11-顶层主体工程质量验收证明书。2010年11月17日被告与案外人签订《天津市建设工程施工合同》三份，由案外人承包奥发大厦室内精装修工程，约定工期自2010年11月19日至2010年12月30日止。2010年8月24日被告与案外人签订卫浴花洒采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货。被告与案外人签订洁具采购合同，约定案外人于收到预付款之日起三个月内交货。2010年8月27日被告与案外人签订电器设备采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货（灶具、抽油烟机、热水器最晚到货时间2010年5月31日）。2010年11月12日被告与案外人签订电视机采购合同，约定2011年3月5日交货。2012年10月10日天津市公安局消防局下发建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。2012年10月30日天津市河西区建设管理委员会对奥发大厦工程出具《天津市建设工程竣工验收备案书》。
期间，2010年被告委托拆迁公司多次对规划范围内的先进里24、28门房屋进行拆除，并委托天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对拆除的可行性及作出拆除后相关连部位的加固方案进行鉴定，确定了拆除的可行性及加固方案，但由于同一楼体的其他楼门居民的阻挠，上述先进里房屋至今未拆除，规划部门因此对奥发大厦未予规划验收，被告在2012年将24、28门顶层部分拆除后，因居民对居住环境不安全而反对，被告委托案外人对拆除部分进行了复原加固；被告在办理送电令相关手续时，由于原定用于设置配电站的地下负一层位置净高低于电力公司的要求，被告多次与电力公司协调解决，最终确定在先进里待拆除房屋位置设立配电站，后因规划单位不予批准作罢，现被告仍未取得奥发大厦送电令。
再查，2010年12月15日被告与案外人KENGFULOGISTICSPTELTD（庆福物流私人有限公司）签订《工程原料采购代理委托服务合同》，约定，被告委托案外人为其从境外采购用于“奥发大厦”项目阁楼层精装事宜的建筑涂料“硅藻泥”，产地为日本宫城县，装运港日本石卷港，目的港中国天津新港，货物到达目的港时间为2011年4月30日。2011年3月11日因日本发生9.0级地震，并发生海啸，导致日本福岛核电站发生核泄漏事故，被告虽函告要求按期到货，但案外人未能按期向被告供货。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行合同。诉争房屋所在的奥发大厦为我市停缓建项目，被告取得该工程复工许可后，陆续取得该大厦的相关开工手续，并在建设过程中积极办理相关手续、积极解决工程历史遗留问题：在拆迁问题上，多次与相关部门协调解决，并就拆迁的可行性及加固方案进行鉴定，以期得到妥善解决，但由于受到同一楼体其他楼门居民的反对，先进里房屋未能拆除，因此规划部门至今未进行规划验收；在送电令问题上，奥发大厦前身属于商业用途，其配电方式为专用配电，由于奥发大厦被确定为混合型公寓，根据相关规定，奥发大厦可按照“居住”用途办理房地产权属登记，因此奥发大厦的配电方式必须采取公用配电，而由于奥发大厦在复工时原地下配电站已存在，符合电力公司要求的新的配电站必须重新选定，新配电站设立地点未被规划部门批准导致被告无法取得送电令；规划验收、送电令属于工程验收备案的必要要件，在上述二者无法取得的情况下，工程验收备案的拖延就成为必然结果，导致被告不能按期交付房屋。被告虽就奥发大厦主体在交房前的验收情况提交了证据证明，但由于诉争房屋交房标准为精装修房屋，因此被告应就精装修工程在交房日期前完工情况提交充分证据证明，但被告提供的证据属于间接证据，并且不能形成完整的证据链条，不能单独证明待证事实，因此被告应承担相应的举证不能的法律后果。关于硅藻泥问题，硅藻泥属于精装修建材，被告订购的硅藻泥到港时间即为交房时间，硅藻泥能否按时到货并不影响对被告逾期交房事实的认定，且被告在供货方对其催要货物函件无答复情况下，未能及时寻求替代产品，因此对于被告关于其逾期交房适用补充协议中不可抗力条款的反驳意见，本院不予采信。关于违约金约定过高问题，合同中关于被告逾期交房的违约责任约定为已付款利息及违约金同时适用，合同中关于上述款项的计算方式共同成为因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此商品房合同中逾期交房承担的已付款利息及违约金同为被告逾期交房的违约金，现被告以违约金过分高于造成的损失为由，请求予以适当减少，根据相关法律及司法解释规定，原告主张的已付款利息及违约金数额过分高于造成的损失，应当予以减少；考虑原告的实际损失，商品房合同的实际履行情况，被告在奥发大厦工程建设过程中所作出的努力及存在的不足，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告按已付房款的7‰的比例承担逾期交房的违约责任，因此被告因逾期交房应支付原告违约金及利息151336×7‰＝1059.35元。关于原告要求被告赔偿逾期过户违约金及被告立即向原告办理房屋产权过户手续的问题，因原、被告于2011年2月17日签订商品房买卖合同补充协议中约定因被告已经办理进件手续并缴纳相关费用，但因行政主管部门等原因未能及时办理初始登记和所有权转移登记的，被告不承担违约责任。故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津奥联房地产开发有限公司给付原告郑俊君违约金及利息1059.35元。
二、驳回原告郑俊君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4278元，由原告负担4255.22元，被告负担22.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费用，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 陈妍红
代理审判员 余 涛
人民陪审员 张华敏
二〇一四年十月十五日
书 记 员 崔成元
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。