安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第01623号
上诉人（原审被告）：罗晓媛，女。
委托代理人：刘海军，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭素珍，女。
委托代理人：杨振，上海卓嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈光亮，男。
上诉人罗晓媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第00615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2002年6月16日，罗晓媛购买法定代表人为陈光亮的安徽省阜阳市渔船渔港监督管理站所有的位于颍泉区柴油机厂西侧惠湖路的门面房四间，分别为104、105、106、107室，每间60.72㎡，共支付购房款20万元。2002年7月16日，罗晓媛将上述房产登记在自己名下。后该房屋一直由陈光亮管理租赁并收取租赁费。2012年12月19日，罗晓媛与陈光亮办理了结婚登记。
2005年9月13日，陈光亮与郭素珍的丈夫巫继森（已去世）协商，巫继森以5万元的价格购买颍泉区柴油机厂西侧惠湖路105室的门面房一间。当日，陈光亮出具收条一张，内容为：“现收巫主任购房款伍万元整。购买汇湖东岸门面房壹间，价格伍万元。2005年底前办理房产过户，过户费由巫主任支付。此据陈光亮2005年.9.13”。陈光亮收到购房款后，将位该间门面房交付巫继森、郭素珍。该房屋自交付之日起由郭素珍管理、使用，收取房屋租赁费至今。巫继森去世后，郭素珍及其子与陈光亮协商办理房产过户事宜未果。巫继森与郭素珍共生育子女四人，案件审理过程中，其子女巫保全、巫保民、巫保国、巫保红书面声明：“父亲巫继森生前购买颍泉区柴油机厂西侧惠湖路1幢105房，现我父亲去世，我们四人放弃对该房屋的共同所有权，并支持母亲郭素珍起诉罗晓媛，将房屋过户到我母亲郭素珍名下。声明人：巫保全、巫保民、巫保国、巫保红2015年3月24日”。
原审另查明：2012年1月12日，罗晓媛起诉陈光亮、郭素珍房屋买卖合同纠纷，要求确认陈光亮与巫继森之间买卖房屋行为无效，郭素珍返还罗晓媛房屋。罗晓媛在诉状中称其与陈光亮为夫妇关系。在庭审中，罗晓媛申请对涉案房屋在2005年买卖时价格进行评估。2012年6月28日，安徽和德房地产评估咨询有限公司对颍泉区柴油机厂西侧惠湖路1幢106号房产进行估价，在2005年9月13日估价时点的市场价值合计为人民币柒万元整（￥70000.00元），单价约1160元／平方米。后罗晓媛于2012年11月28日申请撤诉。该院（2012）泉民一初字第00296号裁定书准许原告罗晓媛撤诉。
原审法院认为：巫继森与陈光亮协商购买房屋时基于以下事实：罗晓媛提起确认合同无效之诉时，称其与陈光亮为夫妇关系，补办的结婚登记时间为2012年12月19日；2002年罗晓媛购买房产并办理房屋产权登记后，房屋一直由陈光亮管理、收取房屋租赁费，有理由相信陈光亮对房屋享有处分权，并对罗晓媛具有代理权。巫继森支付了基本合理价款，陈光亮于2005年交付了房屋，并由巫继森及其家人管理、占有十年之久，可以印证巫继森与陈光亮的房屋买卖行为有效。陈光亮、罗晓媛应当按照约定履行房屋过户手续。现巫继森已去世，其子女表示放弃对争议房屋的继承，一致同意过户到其母郭素珍名下，是自愿对其权利的处分，且不违反法律规定，予以确认。罗晓媛、陈光亮应履行合同义务，将该房屋过户至郭素珍名下，过户费用由郭素珍承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二款、第二十五条的规定，判决：罗晓媛、陈光亮于判决生效之日起三十日内履行将位于阜阳市颍泉区柴油机厂西侧惠湖路1幢105室房屋过户给郭素珍的义务。案件受理费1050元，由罗晓媛、陈光亮负担。
宣判后，罗晓媛不服，向本院提起上诉，其上诉认为：陈光亮对于罗晓媛所有的房屋没有处分权，陈光亮签订买卖合同的行为不构成表见代理，陈光亮与巫继森签订的房屋买卖合同无效。巫继森已经与陈光亮协商将5万元购房款转化为房租，且郭素珍已经同意解除合同、退还房屋，罗晓媛没有义务将争议房屋过户给郭素珍。原审法院认定巫继森与陈光亮之间签订房屋买卖合同有效并继续履行合同义务，系法律适用错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
郭素珍二审答辩称：巫继森签订房屋买卖合同时不知道罗晓媛与陈光亮已经离婚，基于对两人夫妻关系的信任及陈光亮对罗晓媛房屋的管理行为有理由相信陈光亮对于罗晓媛有代理权，陈光亮签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，该合同合法有效，罗晓媛作为表见代理行为的被代理人有义务继续履行交付房屋并协助过户的义务。罗晓媛上诉所称的房屋买卖合同转化为租赁合同以及双方同意解除房屋买卖合同，均不存在事实依据。请求驳回上诉、维持原判。
陈光亮二审答辩称：对于罗晓媛的上诉主张及理由没有异议。
二审审理期间，罗晓媛向本院提交郭素珍出具的收条一份，证明罗晓媛撤回确认合同无效一案起诉的原因；郭素珍认可了2015年房屋买卖合同无效的事实。罗晓媛申请证人曹建环、李坤出庭作证，证明巫继森在签订房屋买卖合同时知道陈光亮与罗晓媛已经离婚，又与曹建环结婚并同居生活。
郭素珍对于收条的真实性、关联性均有异议，认为该收条无法达到罗晓媛的证明目的。对于证人曹建环、李坤真实性有异议，认为曹建环与陈光亮、罗晓媛存在利害关系，其证言不能作为认定事实的依据；李坤的证言系传来证据，所称离婚事实是听陈光亮所说，不具有客观性。
陈光亮对于罗晓媛所举收条及证人证言无异议。
郭素珍向本院提交借条一份，证明罗晓媛所举的收条对应陈光亮出具的该借条，同时印证罗晓媛所举收条的证明目的不能达到。
罗晓媛、陈光亮对于该证据无异议。
本院认证意见：罗晓媛所举收条与其待证事实不具有关联性，无法达到证明目的，本院不予认定。因证人曹建环与当事人存在利害关系、李坤证言系传来证据且无其他证据相互印证，本院对其证明目的不予认定。因罗晓媛、陈光亮对郭素珍所举借条无异议，本院对该证据予以认定。
除上述证据外，当事人未提供其他新的证据，未提出新的举证质证意见。
本院查明的事实除与原审法院查明事实一致外，另查明：罗晓媛与陈光亮原为夫妻关系，1994年双方协议离婚并办理离婚手续，但仍生活在一起，且对于离婚这一事实约定对外保密。2012年双方办理复婚手续。
本院认为：行为人没有代理权却以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，罗晓媛与陈光亮原为夫妻关系，即便离婚期间也生活在一起，双方对于离婚的事实对外保密，巫继森不知道两人离婚的情况符合逻辑与常理，罗晓媛亦未举证证明巫继森在签订合同时知悉其与陈光亮已离婚的事实。在与巫继森签订房屋买卖合同之前，陈光亮对于罗晓媛所有的争议房屋一直行使着管理及收取房租的权利。基于上述事实，巫继森在与陈光亮就罗晓媛所有的房屋签订买卖合同时有理由相信陈光亮对于罗晓媛有代理权，陈光亮与巫继森签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，其签订的合同合法有效，该合同对于作为表见代理被代理人的罗晓媛有合同约束力。合同依法成立，当事人应当依约履行合同义务，罗晓媛应当依约履行交付房屋并协助过户的义务。罗晓媛上诉主张陈光亮与巫继森签订房屋买卖合同的行为不构成表见代理，该合同无效，该主张不能成立。罗晓媛上诉称本案所涉房屋买卖合同已经转化为租赁合同，且郭素珍同意解除房屋买卖合同并返还房屋，因没有证据支持，本院不予采信。综上，罗晓媛的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由罗晓媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王来斌
审 判 员 孙 颖
代理审判员 颜廷光
二〇一五年十二月九日
书 记 员 李丹青
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；