延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第514号
上诉人（原审被告）：珲春市百货大楼有限责任公司，住所吉林省珲春市靖和街，组织机构代码证号：12651655-5。
法定代表人：嵇达义，经理。
委托代理人：范立水，吉林德成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马承焕，现住吉林省珲春市。
委托代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。
上诉人马承焕因与被上诉人珲春市百货大楼有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服珲春市人民法院（2014）珲民二初字第90号民事判决，于2014年12月1日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
珲春市百货大楼有限责任公司一审诉称：2010年12月20日，原、被告签订《租房合同书》，约定被告承租原告位于珲春市靖和街的房屋（建筑面积约2500平方米）经营珲春市三鼎家具陶瓷城。合同约定租期五年，年租金50万元，须于每年年初先付租金，不得拖延，否则原告有权收回房屋。现被告已经使用原告房屋超过两年，但被告一直未支付租金，原告于2013年5月31日向被告发出了解除合同通知，被告未提出异议，亦未腾出房屋。现原告要求：一、请求法院确认解除租赁合同通知效力；二、要求被告支付租金110万元。
本案在审理过程中原告变更诉讼请求：一、要求解除原、被告于2010年12月20日签订的《租房合同书》；二、要求被告支付租金125万元（自2012年1月1日至2014年6月30日租金）。原告提出解除合同的理由：一、双方之间曾约定“甲乙双方商定年租金为伍拾万元整，乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子”，被告未支付租金的行为已构成解除合同的条件；二、原告曾向被告发出催交租金通知，被告一直未付租金，双方的合同目的无法实现；三、被告未经原告同意，将租赁房屋对外转租八户，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，故原告主张解除与被告签订的租赁合同。
马承焕一审辩称：一、原告要求解除租赁关系的诉请，不应得到法律支持。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，对于原告解除租赁关系的主张，被告享有抗辩权，即被告在收到原告解除租赁关系的通知后，被告享有在3个月内进行诉讼、请求法院确认解除效力的权利，如果原告单独要求法庭越过以上程序直接解除合同，则侵犯了被告的诉讼权利，因此原告的第一项诉讼请求不应得到支持；原告提出解除租赁合同的主张没有依据，因为原告至今尚欠被告关于租赁房屋改建、扩建工程款200余万元（扣除租金后，剩余200余万元），而原告只充抵了1年的房租，因此不存在被告违约的情形；租赁房屋是以被告对该房屋进行扩建、改建、装修为前提条件的，在装修、改建工程款未结算之前，原告不得、也不应该向被告单独主张租金；被告对租赁房屋享有使用权，使用权应由被告进行处分，被告的转租行为没有违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，也没有侵害出租人的任何权益，同时转租期间也未超过合同约定期。二、被告在本案中不存在违约情形，双方签订房屋租赁合同之前，曾约定被告对原告拥有的房产进行翻修、扩建、装饰，约定以此费用充抵房屋租金，被告的第一年50万元租金系以工程款充抵，双方对该约定已经进行履行，据被告测算，扣减原告主张的租金数额，原告仍欠被告翻修、扩建工程款300万元。综上，被告在本案中对原告享有债权，而约定了以债权充抵租金，故被告在本案中不存在违约情形。原、被告对翻修、扩建工程款应当进行结算，并以此作为本案审理的前提条件。被告请求法院在收到被告另案（建设工程合同纠纷）起诉的通知后，将本案中止审理，等待工程结算结果作为本案审理依据。
一审法院经审理查明：原告系位于珲春市靖和街龙源路房屋（房屋产权证号：珲房权证珲字第0247**号，建筑面积2516平方米，房屋产权证、土地使用证登记在原告名下）的所有人。2010年12月20日，原、被告签订《租房合同书》，内容为“甲方：珲春市百货大楼有限责任公司，乙方：马承焕。经甲乙双方充分协商签订此租房合同书，具体事宜如下：一、乙方承租甲方位于吉林省珲春市靖和街（老一百货大楼）约2500平方米。二、甲乙双方协商决定租期为五年，即2011年1月1日至2015年12月31日止，乙方如续租，甲方要优先考虑。三、甲乙双方商定年租金为伍拾万元整，乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子。四、乙方在甲方租房内必须文明经营，乙方负责交付取暖费、卫生费。五、甲方负责楼房维修及各种设施正常使用的维修。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方不得擅自违约，否则所造成的经济损失由违约方负责，其他未尽事宜，甲乙双方另行协商。甲方：珲春市百货大楼有限责任公司（加盖公章）；乙方：马承焕（本人签名）”。2010年11月26日原告给被告开具收据，该收据由原告持有。收据内容为“伍拾万元整，收一百货（三鼎大理石）房租费。会计：张艳超；经手人：马承焕”，该笔租金并非原告交纳的现金，系双方协商用债权抵偿的租金，对此双方予以认可。此外，被告未向原告支付过租金。现原告诉至法院，以被告未按约定支付租金为由，要求解除租房合同，并要求被告支付租金125万元（自2012年1月1日至2014年6月30日租金）。被告认为，双方存在以被告应得工程款抵偿租金的口头约定，对此原告不予认可，被告未能提交充分证据予以证实。
另查明，2011年1月至2012年10月间，被告先后将上述租赁房屋分别转租八户。
本案在审理过程中，被告于2014年7月22日向本院递交书面申请，申请中止本案审理程序。理由是：双方签订房屋租赁合同是以租赁房屋进行扩建、改造为前提，以扩建、改造费充抵租金，但至今原告对工程款未予结算，被告认为原告尚欠工程款200万余元，对此被告已提起诉讼，另案的审理结果应作为被告是否拖欠租金的依据，故请求本案中止审理。经审查，本案与被告主张的装饰装修合同纠纷系两个法律关系，根据双方提交的证据不能证明两案具有关联性，本案无需以另案的处理结果为依据，被告的申请于法无据，本院不予准许。
一审法院认为：原、被告签订《租房合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。
关于应否解除原、被告于2010年12月20日签订的租房合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人的主要义务是支付租金。本案中，原告履行了交付租赁物的义务，被告仅支付50万元租金，至今尚欠大部分租金，没有按约定履行支付租金义务，构成根本违约。被告主张双方存在用被告在原告处的应得工程款抵偿租金的口头约定，本案中双方虽已履行一笔用债权抵偿租金的行为，但此后两年，双方均未履行用债权抵偿租金的手续。现原告否认双方存在用工程款抵偿租金的口头约定，被告亦未能提交充分证据予以证实其主张，故被告的主张本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方已约定“乙方须于每年年初先付房租，不得拖延，否则甲方有权收回房子”，双方在抵销50万元租金后，被告尚欠大部分租金，被告认为原告拖欠其工程款，双方曾作出继续以工程款抵销租金的约定，对此原告予以否认，且被告所提供的证据不足以证明其主张，故被告未支付剩余租金的行为，已构成约定解除合同的条件。被告主张原告提出解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，如果法院判决解除合同，将剥夺被告的抗辩权，该主张于法无据，本院不予支持。被告主张因为原告至今尚欠被告关于租赁房屋改建、扩建工程款200余万元（扣除租金后，剩余200余万元），而原告只充抵了1年的房租，因此不存在被告违约的情形，租赁房屋是以被告对该房屋进行扩建、改建、装修为前提条件的，在装修、改建工程款未结算之前，原告不得、也不应该向被告单独主张租金。对此原告不予认可，被告未能提交证据证实其主张，故被告的上述主张本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告提出被告未经原告同意，将租赁房屋对外转租八户，违反该项法律规定，要求与原告解除租赁合同。被告亦不能向本院提交其转租已经过原告同意的证据，称其对租赁房屋享有使用权，在合同期内应由被告进行处分。被告的主张违反上述法律规定，故被告的上述抗辩主张，本院不予支持。
综上，原告要求解除双方于2010年12月20日签订的租房合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告应否支付房屋租金125万元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，本案中，原告要求被告支付自2012年1月1日至2014年6月30日的租金，共计125万元。被告称其对原告拥有的房产进行翻修、扩建、装饰，约定以该费用充抵租金，被告的第一年50万元租金系以工程款充抵，据被告测算，扣减原告主张的租金数额，原告仍欠被告翻修、扩建工程款300万元。但被告对该主张未提供证据证明双方之间存在继续以工程款抵销年租金的约定，被告的上述抗辩意见于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付租金125万元于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告珲春市百货大楼有限责任公司与被告马承焕于2010年12月20日签订的《租房合同书》；二、被告马承焕于本判决发生法律效力之日起，立即向原告珲春市百货大楼有限责任公司支付租金125万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元，其他诉讼费100元，合计16150元，由被告马承焕负担。
宣判后，马承焕不服上述判决向本院提起上诉称：1.本案房屋租赁合同与房屋扩建、改建合同是不可分离的。上诉人与被上诉人协商房屋租赁事宜时，标的房屋处于无水、电、暖状态，且房屋破败不堪急于改造。经双方协商由上诉人按照被上诉人的要求对房屋进行扩建改造，费用全部由被上诉人承担，总计施工费用500余万元。因被上诉人资金不足，在改造期间只支付了一百余万元，其余款项均由上诉人垫付，被上诉人一直没有与上诉人进行结算。经上诉人主张，被上诉人承诺在租金中陆续抵扣。现被上诉人违反初衷要求解除租赁合同，不应得到支持。首先，双方改、扩建合同先于租赁合同，被上诉人应先行对改、扩建费用给予结算，否则上诉人有权要求债权抵销，事实上第一年的租金也是以债权抵销的方式支付的。其次，上诉人对于工程款债权已经在一审法院提起反诉，经法庭释明后已另案告诉，上诉人认为本案应当中止审理，等待工程款案件的审理结论。2.一审适用法律错误。一审适用《合同法》第93条的规定判决解除了双方之间的租赁合同，但按照《合同法》第96条的规定，应当通知对方。此外，一审除以拖欠租金为由判决解除合同外，还认定上诉人存在转租行为，也构成违约。实际上，上诉人转租的只是几个小门市，并没有将租赁物整体或大部分转租他人，且这几个小门市还存在历史延续的问题，上诉人的这种转租行为不构成合同的根本性违约。综上，请求撤销一审判决，发回重审或中止本案诉讼。
珲春市百货大楼有限责任公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，双方并没有约定用工程款抵销租金，且答辩人已与上诉人结清了全部工程款，上诉人上诉主张无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，维持一审判决。
本院经审理的事实与一审查明事实基本相同。
本院认为：马承焕与珲春市百货大楼有限责任公司签订《租房合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。马承焕作为承租人应当及时向珲春市百货大楼有限责任公司履行支付租金的义务，但迄今仅支付50万元租金，尚欠大部分租金未付，虽其主张已与珲春市百货大楼有限责任公司口头协商用工程款抵销租金，但对该约定珲春市百货大楼有限责任公司并不予认可，马承焕亦未能提交充分证据予以佐证，马承焕所主张的约定抵销依据不足。《中华人民共和国合同法》第九十九条所规定的法定抵销的债务应当是到期债务，马承焕所主张的未结算工程款数额并不明确，不属于该法条所规定的到期债务，故本案中亦不存法定抵销的情形。一审认定马承焕未支付租金存在违约并判令解除双方之间的租赁合同并无不当，马承焕主张本案纠纷应待双方工程款结算案件审结后再行审理的主张，无法律依据，不予支持。至于马承焕在承租期间的转租行为是否征得珲春市百货大楼有限责任公司的同意，因一审并未就转租合同具体订立、履行情况进行审查，即简单认定没有征得出租人同意略有不妥，本院对此予以纠正，对于转租合同的效力双方当事人及转租人可另行协商解决。另，关于马承焕在承租期间装饰、装修的处理问题，双方可在腾退承租房屋时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定及法律、法规的其他规定协商解决。马承焕的上诉主张无事实和法律依据，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16050元，由上诉人马承焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 朴哲男
代理审判员 于 雷
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 杨明达