广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初9151号
原告：陈笑敏，女，1978年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖绮旗，广东瑶琨�师事务所实习律师。
被告：杨志荣，男，1978年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍倩欣，广东南天明律师事务所实习律师。
第三人：杨言，男，1980年6月7日出生，汉族，住广西桂平市，
委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
原告陈笑敏诉被告杨志荣，第三人杨言房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李志武，被告杨志荣及其委托诉讼代理人林铭壮，第三人委托诉讼代理人邱运忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告转让佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋的合同有效；2.被告立即协助原告办理位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋的转名过户手续，过户费用由原告承担；3.被告向原告支付违约金（以房屋总价款为基数，自2017年6月9日起至过户登记完成之日止，按每天2‰向原告支付迟延履行违约金，暂计至2017年6月13日为7800元）；4.被告向原告支付中介费13000元；5.被告向原告支付保函费5000元；6.被告向原告支付律师费35000元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原、被告在中介公司的居间撮合下签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋，总价款为870000元；定金为50000元；该房屋设有抵押并已查封，同原告垫付资金给被告还清银行贷款并注销抵押登记；在房屋解封后原、被告一起到房地产交易部门办理房屋过户手续；被告迟延办理相关手续视为违约，原告有权要求被告以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了50000元定金及合同约定的全部购房款。2017年6月8日，原告依约缴纳房屋过户的税费、办理房地产权转移登记的申请、办理水电过户、办理物业管理过户、房屋交接等全部手续，并入住了上述房屋。2017年6月9日，由于被告存在其他纠纷，房地产交易部门告知原告上述房屋被查封，无法继续办理房屋过户至原告名下的手续。上述房屋查封后，原告多次要求被告解决上述房屋的查封，将上述房屋过户至原告名下，但是被告拒不配合原告办理相关手续。房屋因被告的原因而导致无法过户至原告名下，被告的行为已经违约，严重损害了原告的合�权益，为此原告提起本案诉讼。
被告辩称，1.被告已按合同约定履行自身义务，无须支付违约金。被告与原告经协议一致，在平等自愿的情况下于2017年5月12日签订《房屋买卖合同》，涉案合同是被告与原告之间的真实意思表示，合同签订后，被告积极履行自身义务，并根据合同约定，已于2017年6月8日协助原告办理涉案房屋过户手续，并将房屋交付给原告使用，被告并无任何违约行为，无须向原告支付延期履行违约金、中介费、保函费及律师费等费用；2.并非被告原告导致涉案房屋无法过户，被告无需承担违约责任。第三人因其违约行为已导致被告与第三人之间的房屋买卖合同关系在2017年5月12日之前已自动解除，因此被告与原告签订的《房屋买卖合同》并无任何过错，况且涉案房屋在2017年6月8日办理过户之时，并无任何查封，被告一直积极协助原告办理过�手续，但现因第三人的原因，导致涉案房屋无法实际过户，根据涉案合同第九条的约定，如非被告原告造成延期的，则过户的时间将相应顺延，被告无需承担违约责任；3.涉案合同所约定的违约金过重，法院应当依法调整。涉案合同约定，如被告违约，以涉案房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金，现原告已经实际使用并居住涉案房屋，且被告已履行完毕涉案合同义务，如按日千分之二的约定支付延期履行违约金，明显加重被告的责任，况且涉案房屋无法过户并非被告人无故拒绝办理，而是由于第三人杨言的查封行为导致无法办理，如法院认为被告违约的话，恳请法院依法调整违约金的数额。综上所述，被告并无违约行为，恳求法院依法驳回第三、四、五、六、七项诉讼请求。
第三人辩称，不同意原告的第二项诉请。案涉的房产应该判决�第三人所有，在被告与第三人合同并未解除之前，那么被告与原告签订房屋买卖合同，被告的行为是严重的违约行为，第三人作为合同的一方，有权要求被告方履行合同义务，且第三人与被告的合同产生被告与原告的合同之前，所以要求驳回原告的第一项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对有异议的证据，本院作如下分析：1.原告提交的第三人房产信息证明三份与本案无关，本院不予采信。2.被告提供的与中介聊天记录，无法显示微信号为被告，且无法显示聊天日期与聊天对象，故对该组证据不予采信。3.第三人提供的平安银行转账详情，该证据无法显示与本案有关，汇款留言也是第三人单方陈述，故本院对该组证据不予采信。4.第三人�供的购房按揭抵押贷款合同、抵押登记申请表、协议书，结合庭审调查被告系配合第三人办理过同贷手续的，故对该组证据本院予以采信。
经审理查明，位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋登记在被告名下。2017年5月12日，原告与被告及佛山市顺德区一号物业代理有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋出售给原告，明确表示该房屋有抵押并已查封。该房屋成交价为870000元。签订当天，原告向被告支付定金50000元，原告采取一次性全额购买该房屋，该房产解封3日内，原告须垫付资金给被告还清银行贷款并注销银行抵押登记，被告必须配合原告签订该笔还款额的欠据，被告银行欠款额度200000元，若原告不履行视为违约；过户当天，原告需一次性将购房款余额620000元汇入被告指定银行账户；2017年6月5日前，原、被告双方带齐相关资料一起到房地产及交易所办理该房屋的买卖过户手续。原告须支付佛山市顺德区一号物业代理有限公司佣金13000元；若原告无故延迟办理相关手续视为违约，原告有权要求被告自本合同签订之日起至原、被告双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；若原告需通过法律途径追讨双倍定金、违约金及履行违约金所产生的律师费、诉讼费等相关一切费用均由被告承担。合同签订后原告依约向被告支付全部案涉购房款，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告。
2017年6月8日，原告与佛山市彦宇建筑装修工程有限公司签订《装修合同》，原告打算对案涉房屋进行装修并交付装修定金。同日，原告向南方电网申请案涉房屋“居民客户用电业务申请表”。与此同时，原告向广东碧桂园物业服务有限公司容桂分公司办理业主入住手续，并在物业公司见证下与被告签订新旧业主转名交接表、转名声明，后原告获得该小区业主卡。此外，原告与广东碧桂园物业服务有限公司容桂分公司签订《容桂碧桂园临时管理规约》、《容桂碧桂园前期物业服务协议》。最后原告已向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局递交案涉房屋过户手续相关文件，原告亦缴纳相关的税费。后案涉房屋被查封，导致无法办理过户手续。原告为解决纠纷，委托广东瑶琨律师事务所处理相关事宜，并签订《民事委托代理合同》，为此原告支付律师费35000元。原告在本案诉讼中申请了财产保全，支付了担保费用5000元。2017年1月11日，第三人作为买方，被告作为卖方，吉翔物业代理有限公司作为丙方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋出售给第三人，该房屋现设定抵押，因此前买卖合同纠纷问题，现属查封状态。该房屋成交价为660000元。签订合同当天，被告向原告出具一份《收据》，确认收到第三人购买案涉房屋购房定金30000元，由中介方托管至该房屋过户当天转入杨志荣账户。2016年12月24日，第三人与案外人邹碧莲签订一份《协议书》，协议书约定第三人出资购买广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋，约定用邹碧莲个人的名义代持上述房产。2017年3月1日，邹碧莲与东莞银行股份有限公司佛山分行（以下简称东莞银行）签订《购房按揭抵押贷款合同》，东莞银行同意向邹碧莲发放购房按揭贷款，贷款金额70万元。第三人亦向本院提起诉讼要求继续履行合同，本院已受理，案号为（2017）粤0606民初8267号,本院作出（2017）粤0606民初8267号民事判决书，判决杨志荣向杨言支付律师费损失9900元，驳回了其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。另查明，案涉房产由本案查封。
本院认为，本案争议焦点一：原告主张要求被告协助办理过户能否支持问题。诚然原告与被告、被告与第三人签订的房屋买卖合同，均未违反强制性法律规定，两份合同均属有效合同，但原告及第三人均起诉要求协助办理过户手续，那么就要鉴别什么情况下才能适用实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的�的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中案涉房屋被告已交付给原告居住、使用，原告与物业公司办理了相关的手续且对该房屋进行了再次装修；其次原告已支付全部购房款，而本第三人仅支付了定金30000元而已；再者原告亦向相关部门递交办理过户的相关资料，并向税务部门缴纳了税费，也就等变更过户。因此，综合考虑确定最适宜实际履行的一方应为原告，故原告主张确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效且要求被告协助办理过户手续，本院予以支持。
本案争议焦点二：被告是否存在违约行为。本案中，被告与第三人于2017年1月11日签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，并于2017年5月12日被告与原告也签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，在与原告签订房屋买卖合同时并未告知原告其已与第三人已经签�了《房屋买卖合同》的事实，同时被告也没有要求与第三人解除合同，因此被告与第三人之间的房屋买卖合同并未解除，被告在未解除的情况下再次出售房屋显属违约，结合本案，原告支付了全部的房款，且对涉案房屋时行了装修，办理了物业的交接手续，同时向房管部门提交了过户材料，缴纳了过户需要的税费，在此期间，被告应当积极的配合原告消除过户障碍，使案涉房屋顺利的过户到原告的名下，截止到本案开庭前，被告并没有消除与第三人因房屋买卖产生的纠纷导致仍无法办理过户手续的障碍，综上分析，由于被告的违约导致涉案房屋无法依约过户到原告的名下，故应当承担相应的违约责任。原告主张被告应以房屋总价款870000元为基数，从2017年6月9日起按每日千分之二计算违约金至实际过户之日止，其违约金过高，本院调整为按月利率2%计算，从2017年6月9日起计至实际能办理过户之日止，对于违约金超出的部分，本院不予支持。因原告要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，已获本院支持，故原告主张被告应向其支付中介费13000元，本院不予支持。原告主张被告向其支付律师费损失35000元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告主张被告支付保函费5000元，并不是双方约定的违约责任，也不属于原告为追讨债权必须发生的费用，原告要求被告承担，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈笑敏与被告杨志荣于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告杨志荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告陈笑敏将位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋过户至原告陈笑敏名下；
三、被告杨志荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈笑敏支付律师费35000元；
四、被告杨志荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈笑敏支付违约金（以房屋总价款870000元为基数，从2017年6月9日起按月利率2%计算至实际办妥过户之日止）；
五、驳回原告陈笑敏其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为6554元、保全费5000元，合计11554元，由原告陈笑敏承担154元，被告杨志荣承担11400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何 序 明
二〇一七年十月二十七日
书记员 �佘凯琪