台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第1149号
原告：台州市黄岩区文化馆。
法定代表人：徐梅华。
委托代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。
被告：王云进。
委托代理人：章高云，浙江章高云律师事务所律师。
原告台州市黄岩区文化馆（以下简称黄岩文化馆）与被告王云进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由审判员苗青适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告黄岩文化馆的委托代理人吴智敏，被告王云进及其委托代理人章高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄岩文化馆起诉称：2015年4月3日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，原告将坐落在台州市黄岩区劳动南路××号（实际为23、××号）两间房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2015年4月10日至5月9日，租金为13808元（按照租金168000元/年÷365天/年×30天计算）。双方还约定纠纷形成诉讼后，诉讼费、律师费、调查取证费等由败诉方承担等。合同到期前，双方没有续签租赁协议。合同到期后，被告未及时将房屋腾空返还给原告。2015年5月12日，原告向被告发出通知，要求被告在5月19日前搬迁，但被告置之不理。故请求判令：一、被告立即腾空坐落在黄岩区劳动南路23、××号房屋，并返还给原告。二、被告赔偿原告自2015年5月10日起至实际返还房屋之日止按460元/天计算的占有使用费。三、被告赔偿原告律师代理费××00元。四、由被告承担本案诉讼费用。
被告王云进答辩称：一、答辩人仅承租了劳动南路××号房屋，且该房屋在审理过程中已于2015年7月9日交还给黄岩文化馆。二、劳动南路23号房屋不是答辩人承租的，而是出租给了台州市黄岩爽味鸭脖店（以下简称爽味鸭脖店）。答辩人愿意承担自己承租部分的房租，按照面积比例承担156.4元/天的房租，2015年5月10日至7月9日共60天，合计占有使用费9384元。另外，答辩人向黄岩文化馆缴纳了保证金14××0元，该款足以抵扣本案相关费用。三、答辩人没有过错，也没有违约，不应当承担律师费、诉讼费。黄岩文化馆解除涉讼合同没有提前三个月通知，不符合民法通则解释的相关规定。
原告黄岩文化馆为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体适格。被告质证后无异议。
2、房屋租赁合同，证明原、被告签订了房屋租赁合同，并对相关权利义务进行约定的事实，涉讼房屋的租赁期限自2015年4月10日起至2015年5月9日止，租期已经届满。被告质证后对该份证据的真实性无异议，但认为合同并未约定没收保证金，双方在商定的时候也并未谈及律师费。
3、原告送达给被告的通知、照片，证明原告于2015年5月12日书面通知被告在5月19日前腾空房屋的事实。被告质证后对该份证据的真实性无异议，但对通知中的“没收全部履约保证金”有异议，原告没收保证金缺乏依据。
4、房屋所有权证、土地证，证明原告系涉讼房屋的所有权人的事实。被告质证后无异议。
5、律师代理费发票，证明因被告未按时搬离，产生诉讼，原告支付了律师代理费××00元的事实。被告质证后对真实性无异议，但认为该项费用不应由被告承担。
6、租房协议、杨荷青出具的情况说明及身份证复印件，证明被告承租涉讼房屋后，将其中的一间房屋出租给杨荷青经营爽味鸭脖店的事实。被告质证后对租房协议的真实性无异议，实际上被告与杨荷青约定的租金为10000元/月，而不是年租金100000元。至于杨荷青出具的情况说明与事实不符。
被告王云进为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材料：
1、爽味鸭脖店个体工商户登记情况，工商登记的核准时间为2014年6月20日，证明爽味鸭脖店的经营是经原告许可的，该店面房自2015年5月10日起至7月9日止的占用费应当由爽味鸭脖店承担。原告质证后对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据与被告将涉讼房屋的部分转租的爽味鸭脖店是相互印证的，即使原告曾同意爽味鸭脖店在涉讼房屋经营，也只是原告同意被告的转租行为。
2、原告将涉讼店面房屋拍租的照片、拍卖公告及相关文件，证明涉讼房屋实际用于拍租，被告占用房屋实际并未给原告造成任何损失。原告质证后对份证据的真实性无异议，认为被告出具该份证据恰恰能够反映被告早就知道了涉讼房屋租期届满后不再续租的相关情况。
3、房屋现场照片及被告实地丈量的照片，证明被告实际仅使用了涉讼房屋的34%左右，另外66%系爽味鸭脖店在使用。原告质证后有异议，认为照片不能反映相关情况。
4、被告王云进发送给原告黄岩文化馆的函件，证明被告积极与原告协调，要求延长腾房时间的事实。原告质证后无异议，但原告收到函件后已明确回复不同意被告的要求。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对于原告提供的证据1-5、证据6租房协议和被告提供的证据1、2、4的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。至于原告提供的证据6杨荷青出具的情况说明，结合租房协议和原、被告签订的房屋租赁合同，以及双方当庭陈述，对于被告从原告处承租两间房屋，之后被告又将其中部分店面房转租给杨荷青经营爽味鸭脖店的事实，本院予以确认。鉴于案外人占用的涉讼房屋系其原先从被告处转租，被告与案外人之间的房屋实际使用情况并不影响原告依据原房屋租赁合同向被告主张占用费，被告提供的证据3实地丈量照片与本案缺乏关联性，对于该份证据，本院不予认定。
经审理，本院认定如下案件事实：
被告王云进系黄岩文化馆摄影服务部负责人，其长期租赁原告黄岩文化馆所有的坐落在劳动南路××号的两间门面房经营摄影、照片冲印等业务。2014年1月1日至12月31日期间，被告向原告缴纳了租费168000元。
2014年5月6日，被告王云进将其中一间房屋的临街店面转租给案外人杨荷青经营爽味鸭脖店，约定年租金100000元，租期自2014年5月6日起至2014年12月31日止。双方还约定租期满后，杨荷青在同等条件下优先承租。
2015年初，因涉讼房屋系国有资产，黄岩文化馆计划按照公开拍卖方式进行招租。拍租前，原、被告续签了短期租赁合同。2014年5月6日，原、被告再次就短期租赁达成协议，并签订租房协议一份，约定：因乙方（王云进）需要，甲方（黄岩文化馆）将位于劳动南路门牌号××号的二间房屋出租给乙方用于经营。租赁期限为30天，自2015年4月10日起至2015年5月9日止。租金总计13808元，在4月9日前一次性付清。乙方另外一次性交给甲方履约保证金14××0元，期满后乙方无违约行为，双方办毕交接手续后返还。租赁期间，水费、电费、物业管理费、卫生费等由乙方承担。双方还约定：第八条乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，没收全部履约保证金，由此造成的一切损失由乙方自行承担，乙方对甲方收回房屋的行为自动放弃抗辩权利。1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让或转借的；2、利用承租的房屋进行非法活动，或者损害社会公共利益的；3、擅自改变房屋约定用途的；4、未按合同约定缴纳租金超过一个月的；5、违反本合同其他条款的。第九条租赁期届满或本合同终止的，乙方应立即搬迁出屋；逾期不搬迁的，甲方有权终止该房屋水电的使用，将乙方的物品封存或搬迁保存，搬迁费、保管费由乙方承担；超过三个月，乙方不与甲方联系处理的，视为放弃财物的所有权，任凭甲方处置。······第十三条解决纠纷的方式：双方可以协商解决，也可以向甲方住所地人民法院提起诉讼。诉讼费、甲方律师费、调查取证费等由败诉方承担等。
上述房屋租赁合同履行中，爽味鸭脖店均将房租支付给被告王云进，被告再一并将两间的房屋租金支付给原告黄岩文化馆。房屋租赁合同到期后，原、被告未能就续租事宜达成协议。2015年5月12日，原告黄岩文化馆向被告发送了书面通知一份，要求被告在2015年5月19日前搬迁完毕，否则将按照合同约定执行并没收履约保证金。
2015年5月18日，被告发函给原告，载明“我承包文化馆楼下门面房营业已24年之久。一直从事摄影业务，客户分布比较广。现在文化馆突然通知收回该门面房，时间比较仓促。没有办法了结与客户之间的业务，要求给我3个月的时间，至2015年8月18日结束经营并搬出。”当日，原告黄岩文化馆明确拒绝了被告的上述请求。
2015年6月5日，黄岩文化馆诉至本院，要求被告立即腾房、支付占有使用费并赔偿律师费××00元。
2015年7月9日，在本院主持下，原告黄岩文化馆收回了两间涉讼房屋。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行。合同约定的租赁期为2015年4月10日至2015年5月9日，故被告王云进应在租赁期满后向原告返还租赁物。鉴于原告在2015年7月9日已收回了上述房屋，对于原告要求被告腾房的诉讼请求，本院不再处理。但被告王云进还应支付原告自2015年5月10日起至7月9日止的逾期腾房占有使用费。因被告王云进承租两间门面房后将其中部分进行了转租，合同到期后也未及时将转租房屋交还给原告，原告黄岩文化馆可以参照原租赁合同标准要求被告按照460元/天计算占有使用费。至于被告辩称转租行为已经过原告同意，不能改变被告的承租人地位，被告王云进仍应当全额支付房租（占有使用费）。因此，被告王云进应当支付给原告的占有使用费金额为27600元（460元/天×60天）。根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告还应当承担原告律师代理费××00元。另外，虽然被告王云进有逾期腾房的违约行为，但该违约行为并不属于合同约定的没收保证金的事项，且原告也及时向本院提起了诉讼，结合本案实际情况，被告缴纳的履约保证金14××0元应予退还。综上，被告王云进还应当支付原告人民币27600元+××00元-14××0元=15850元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王云进于判决生效后15日内支付原告台州市黄岩区文化馆逾期腾房占有使用费、律师费等合计人民币15850元。
二、驳回原告台州市黄岩区文化馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，依法减半收取75元，由原告台州市黄岩区文化馆负担25元，由被告王云进负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费150元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 员 苗 青
二〇一五年八月十一日
代书记员 牟奕静