江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1394号
原告（反诉被告）江苏大中农场集团有限公司（原名江苏省大中农场），住所地大丰市仙鹤镇。
法定代表人丁夫良，该公司董事长。
委托代理人练桂东，该公司副科长。
委托代理人胡成红，江苏中盐律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈应国，男，汉族。
被告（反诉原告）徐志发，男，汉族。
委托代理人刘金高（上述两被告共同委托），盐城市亭湖区便仓法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）江苏大中农场集团有限公司（以下简称大中农场）与被告（反诉原告）陈应国、徐志发土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大中农场的代理人练桂东、胡成红，被告（反诉原告）陈应国、徐志发及陈应国、徐志发共同委托的代理人刘金高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）大中农场诉称，原告于1999年出资设立江苏大中农场砖瓦厂（下称砖瓦厂），后该厂于2011年注销。2011年2月21日，原砖瓦厂与两名被告签订《鱼塘租赁协议》一份，约定：砖瓦厂将80多亩鱼塘出租给被告，租赁期限为三年（2011年2月21日至2014年2月20日），租赁用途为水产品养殖和农产品种植，不得从事其他行业生产经营，年租金为12000元，不得将房屋、场地转借、转租、转包或抵押他人，合同期满，如需继续使用，双方协商一致后可续签协议。如不再合作，出租方经济上不予补偿，凡不动产或永久性建筑，其产权归出租方所有，承租方不得以任何不动产为借口变相侵占出租方场地或要求出租方赔偿损失等。双方签约后，原砖瓦厂按约交付了鱼塘，被告亦按约交付了三年的租金。合同期满前即2014年2月14日，原、被告双方就鱼塘是否继续租赁问题在原告方会议室进行商谈，因双方对租赁价格争议较大，未能达成一致意见，故原出租鱼塘无法继续交由被告续租。后原告将案涉鱼塘对外公开招标出租，被告未参与报名，后出租给第三人徐林松，此后原告多次以口头及书面形式通知被告返还鱼塘及占有使用的相应附属设施（包括房屋），但被告均未予理睬。现请求法院判决两名被告共同返还原承租的鱼塘（附白驹鱼塘示意图）（位于白××镇南××国道和××河××以及××国道东侧7亩鱼塘，零散共分八块，共计实测面积为99.3亩）、鱼塘租赁范围内周边的种植田地10亩左右及占有使用的相应附属设施（房屋两栋合计五间，在7.7亩鱼塘的西侧），并承担自2014年2月21日起至返还鱼塘及相关附属设施之日止占有使用费{其中从2014年2月21日-4月3日合计1056元、2014年4月4日至返还之日止按165元／日承担占有使用费；本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈应国（反诉原告）辩称，当时承包鱼塘是大中农场的白驹砖瓦厂关停，我们和砖瓦厂的厂长熟悉，就与厂长商谈承包鱼塘的事宜，砖瓦厂厂长称需要汇报农场。在我们欲承包当时仅有三个鱼塘，约40亩左右。后经与农场承办人协商，并经现场考察，确定由我们承包三年。当时我即表明了需要改造鱼塘的意思，农场负责人称可以改造，并表示如需要置换土地，则不给予我补偿，如不置换土地，则由我一直承包养殖。在我们承包当时，很多鱼塘均是荒塘、废塘。现农场的领导未能遵守双方的承诺，将鱼塘一直交由我们承包。另外，根据合同约定，大中农场向我们交付鱼塘，应当进行签字交付，但由于鱼塘周边的种植户及原养殖户问题，我们也支付了一些费用。在我们承包的鱼塘范围中，合计8个塘，成型塘只有3个，其他的渔塘都是后来我们改造来的。6月20日以后我们承包的鱼塘全部拿到了，田是房子四周的，还有鱼塘四周的，合计20亩我们至今没有拿到。根据合同约定，合同到期后，我们经协商一致后可续签协议。2014年初，农场领导通知我们到农场去就合同的续租问题进行协商，但因价格问题，当时未能谈妥。农场领导表示事后请示领导，但一直没有得到农场的回复。在2014年6月20日之前，大中农场即将我们承包的鱼塘擅自发包，未给我们一个合理的价格进行招投标，并且在合同没有到期即没有到6月20日时即将我们的鱼塘用电切断，导致塘里的鱼因缺氧死亡，其应对于我们我们的投入和所受的损失给予补偿。
被告徐志发（反诉原告）辩称，原、被告于2011年2月21日签订了一份鱼塘租赁协议，该协议第三条约定租赁的期限和用途，起止时间以实际交塘的时间双方签字为准，但原告所提交的证据中并没有实际交塘时甲、乙双方签字的相关内容。事实上双方签订协议后原告直到2011年的下半年才将几个荒废的所谓鱼塘陆陆续续的交给被告，且鱼塘周边种植地仍然被原告占有和种植。现原告看到被告饲养的鱼即将取得效益之时即以所谓的合同期限届满重新招投标，采用停电的方式导致鱼塘缺水，造成大量的鱼虾死亡，我们将依法提起反诉。
被告陈应国、徐志发反诉称，陈应国、徐志发与大中农场于2011年2月21日签订了一份鱼塘租赁协议，协议签订后，大中农场未能按照合同约定及时履行，直到同年的下半年才断断续续将几个荒塘交给陈应国、徐志发，鱼塘周边种植地至今仍被大中农场占有种植。陈应国、徐志发将几个荒塘整好后从事养殖，在养殖过程中，大中农场发现陈应国、徐志发即将取得效益，即以所谓合同期限届满，重新招投标，并采取停电的方式，导致鱼塘缺水，造成大量的鱼虾死亡，为此陈应国、徐志发与大中农场交涉，均未果。现请求法院判令大中农场全面履行合同，交付相应合同标的即鱼塘周边可种植的农田约20亩，如不履行则返还承包金3.6万元，并双倍返还保证金合计1万元；赔偿陈应国、徐志发因大中农场断电造成的鱼虾死亡及鱼塘改造的损失合计154840元；本案的反诉费用由大中农场承担。
被反诉人大中农场辩称，大中农场不认可除退还保证金之外的其他请求，对保证金同意返还，但是应当冲减其因违约而给被反诉人造成的损失。陈应国、徐志发在事实和理由部分陈述内容均不是事实，砖瓦厂与陈应国、徐志发在签约后，当即将鱼塘交付给陈应国、徐志发，陈应国、徐志发在后续的几年中陆续按约定交付了每年的承包金。至于陈应国、徐志发所称的鱼塘改造费用损失，按约应由其自行承担。
经审理查明，1998年12月31日，江苏省大中农场登记设立了江苏省大中农场砖瓦厂（以下简称砖瓦厂）。2000年10月23日，砖瓦厂取得白驹镇南闸口以南二○四国道西侧使用权面积37315.8㎡、白驹镇南闸口以南二○四国道东侧使用权面积8313.4㎡、白驹镇南闸口南二○四国道东侧使用权面积118146㎡、白驹镇南闸口南二○四国道以东使用权面积4532.6㎡、白驹镇南闸口以南二○四国道西侧使用权面积729.7㎡、白驹镇南闸口以南二○四国道西侧使用权面积1135.4㎡国有土地使用权证，并于同日取得白驹镇南闸口以南二○四国道以西446.2㎡住宅的国有土地使用权证，用途均为工业，使用权类型均为划拨。
2011年2月21日，砖瓦厂（甲方）与陈应国、徐志发（乙方）签订了《渔塘租赁协议》一份，载明：“第一条甲方保证所出租的鱼塘依法律规定所有权为甲方所有。第二条租赁鱼塘位置、面积：甲方出租给乙方的渔塘为（1）甲方所属砖瓦厂东面东至通榆河圩堤，北至厂界路（含路中心以南所有种植和饲养），南至大中农场砖瓦厂与沿堤农田分界处，南面西至二○四国道五个塘（含原罗寿权所养殖小鱼塘和小麦种植地）。（2）位于砖瓦厂界路北东至砖瓦厂运土外河，北面和西面至养殖场鱼塘七亩多鱼塘；（3）砖瓦厂办公楼对面东南二○四国道东狭长鱼塘；（4）大中农场砖瓦厂南居民区南原双勇玩具厂东南二个鱼塘。大塘面积约40多亩，泥塘近30亩，小塘约10多亩，合计面积约80亩。第三条租赁期限、用途：1、该场地租赁期限为叁年，自2011年2月21日起至2014年2月20日止【启（起）始时间以实际交塘时间双方签字为准】。2、乙方向甲方承诺，租赁该场地用于水产品养殖和农产品种植，不得从事其他用途或违法活动。第四条租金及支付方式：1、场地租金为每年12000元（不含税及其他应交费用）。2、租赁保证金为5000元。3、支付方式为乙方与甲方签订合同，乙方付清保证金和第一年租金。甲方将场地鱼塘交付乙方使用。第二年、第三年均为提前一个月付清下一年租金，逾期则视为放弃和违约。第五条甲方负责供应电给乙方使用，乙方安装电表。每月按期向甲方缴纳水电费，收费标准为电费每度壹元（如因乙方使用时间不当造成实际电价超过壹元，按实结算）。第六条1、合同期间，乙方应保证场地外围完整，不得乱采乱挖，负责使用房屋的维修，以保证其完好。2、合同期内，乙方在征得甲方的同意后，可根据生产需要对鱼塘进行深挖或改造。改造费用和安全等责任自负。合同期满后，乙方需继续使用，双方协商一致后可续签协议。如不再合作，甲方经济上不予补偿，凡不动产或永久性建筑，其产权归甲方所有，乙方不得以任何不动产权为借口变相侵占甲方场地或要求甲方赔偿损失。第七条乙方租赁范围内所有田地均由乙方种植。甲方所属职工在鱼塘外围边上种植任何植物不得影响乙方饲养、清塘等生产经营活动，乙方对因生产经营损坏塘边作物不作任何赔偿。第八条乙方在合同期内的生产经营必须符合国家法律法规。一切生产安全、交通安全及社会治安等事项均由乙方自行承担。必须按章纳税，税务部门按国家规定所征收的国有土地有偿使用税及其他土地税费由乙方承担。乙方必须教育员工遵守社会公德及甲方有关厂区管理规定，与周边邻居和睦相处，由此矛盾产生的甲方财产损失由乙方负责赔偿。第九条乙方租赁该场地，限于水产养殖和农产品种植生产，不得从事其他行业生产经营，不得擅自将甲方房屋、场地转借、转租、转包或抵押给他人等”。协议签订后，陈应国、徐志发聘请人员对鱼塘及周边环境进行了改造，缴纳了保证金5000元，并在协议履行期间逐年缴纳了每年12000元的场地租金。审理中，徐志发为证实其对租赁的鱼塘进行了改造而提交的2011年6月20日陈纪良出具的收条载明：“今收到陈应国、徐志发大中农场荒地割草工资64.5天，合计收人民币3860.00元（叁仟捌佰陆拾元整）。”协议约定期限届满后，大中农场要求陈应国、徐志发返还鱼塘未果，遂于2014年6月26日向本院提起诉讼，陈应国、徐志发亦向本院提起反诉。审理中，陈应国、徐志发认可将原双勇玩具厂边鱼塘返还大中农场，但对其他鱼塘拒绝返还。另，陈应国、徐志发称其承包区域内罗寿权种植地边的大中农场所有的房屋其并未实际占有和使用，但购买并实际使用了通榆河边鱼塘边原属罗寿权所有的房屋，并对该房屋进行了改造、修缮，但未经规划许可，且未领取相应产权证明，大中农场对该事实表示认可。
另查，因大中农场未能举证证实其确已将鱼塘租赁协议约定的鱼塘周边种植地交付陈应国、徐志发种植、使用，且经本院调查核实，陈应国、徐志发所租赁鱼塘周边的种植地确由大中农场职工及其他案外人种植，经陈应国、徐志发申请，本院委托江苏星月测绘有限公司对白驹镇原大中农场砖瓦厂种植区进行了测量，并出具了编号为2015091号的司法鉴定测绘成果报告书，载明：1号田块：2627.0平方米；2号田块：175.0平方米；3号田块：4768.0平方米；4号田块：346.0平方米；5号田块：252.0平方米；6号田块：203.0平方米；7号田块：638.0平方米；8号田块：1975.0平方米；9号田块：1561.0平方米。种植区面积：12545.0平方米（合18.8亩）。陈应国、徐志发因此支付鉴定费6500元。后陈应国、徐志发申请对上述18.8亩种植地自2011年2月至2014年2月期间的种植收益（春季为棉花、秋季为小麦）进行鉴定评估。经本院委托，江苏省盐城市农业科学院司法鉴定所出具了盐农司鉴字（2015）第018号司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书中有关涉诉农田基本情况调查与司法鉴定调查听证会情况部分载明：“2015年7月3日鉴定组在大丰市人民法院司法鉴定科严梓慧同志和原告及代理人、被告代理人的陪同见证下对涉诉农田进行了调查，并召开了司法鉴定调查听证会。1、涉诉农田位于原大中农场砖瓦厂。农田土壤为粘壤土。具备农作物生产的基本条件，其基本生产条件与大面积生产上无明显差异。2、鉴定组根据法院提供涉诉农田测绘平面图（照片1），对涉诉农田的基本情况和种植农作物进行了现场调查。在调查日涉诉农田均已种植了农作物，农作物种类有玉米、水稻、花生和大豆等，田间栽培技术管理水平一般，未见明显病虫害危害（照片2-7）。3、在听证会上，原、被告双方对‘承包土地合同期三年’的事实及涉诉‘农田的四周界址’无异议。被告及代理人（反诉原告方）表示‘承包以后实际上没有种植1棵庄稼’。原告（反诉被告）代理人对‘一年种植麦棉两季’的种植方式‘保留意见’。原告（反诉被告）认为‘承包土地的第一年，整个汛期期间，土地被淹了’。对此，被告（反诉原告）不予认可，‘没有这个情况，以气象报告为准。’”另该司法鉴定意见书分析与说明部分载明：“2、农作物可得利益（经济损失）评估的几点推定。农业生产是人工-
生态复合系统，是农业生产者在特定的自然、社会条件下依靠现代科学技术种植农作物获得农产品和经济收益的过程，必然受到多种因素的影响和制约。自然条件如土壤、气象变化等，人为因素如劳动力、文化科学素质、选用农作物品种及经济条件等，社会条件如政策条件、市场变化等因素都会影响到农产品的生产、销售及经济效益。因本案实际没有种植，所以主张的应是可得利益。为了客观公正的估算其可得利益的损失，鉴定组作出如下推定：（1）涉诉农田生产产地条件符合小麦、棉花生产环境要求。（2）种植的小麦、棉花品种为适应当地气象生态条件的审定品种且种子质量符合要求。（3）农田土壤质地与肥力水平与当地大面积生产无显著性差异。（4）种植农田的生产者掌握了小麦、棉花的生产技术，其种植制度小麦套栽棉花、棉花套种小麦与大面积生产无显著性差异。（5）农业生产资料的供应和农产品小麦、棉花的销售无限制性因素，价格随行就市。（6）麦棉间套种的种植组合与当地大面积生产相同，种植小麦的土地利用率为66%。”鉴定意见载明：“涉案鱼塘周边可种植面积（经测绘为18.8亩）自2011年2月至2014年2月种植收益（春节为棉花、秋季为小麦）估算值为贰万零贰佰肆拾叁元（￥20243）。”陈应国、徐志发为此支付鉴定费5600元。
又查，2011年8月12日，砖瓦厂被注销登记，注销登记事项中载明砖瓦厂的债权、债务由大中农场负责清理。2008年4月24日，江苏省大中农场登记变更为江苏大中农场集团有限公司。
上述事实，有当事人的陈述、国有土地使用权证、渔塘租赁协议、司法鉴定测绘成果报告书、司法鉴定意见书、鉴定费票据等证据在卷证实。
本院认为，大中农场砖瓦厂与陈应国、徐志发在协商一致的基础上签订了鱼塘租赁协议，约定了租赁的范围、期限及费用的承担等，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据该协议的约定，协议起始时间以实际交塘双方签字时间为准，大中农场陈述在鱼塘租赁协议签订后，即已将鱼塘交付陈应国、徐志发，但未能提交书面证据证实，陈应国、徐志发对此提出异议，仅认可其系2011年下半年陆续取得承租鱼塘，但根据陈应国、徐志发提交的支付割草费用的相关收条可以证实，其至少在2011年4月16日即已取得相关鱼塘，故大中农场于2014年6月26日主张陈应国、徐志发返还案涉大中农场所持国有土地使用权证范围内的鱼塘，本院依法应予支持。因陈应国、徐志发未能按协议约定及时交还所租赁鱼塘，且在本院审理过程中经本院释明，陈应国、徐志发仍拒绝交还除双勇玩具厂附近鱼塘之外的其他鱼塘，大中农场主张陈应国、徐志发支付占用费，本院依法应予支持。大中农场主张自2014年4月4日起至返还之日止按165元／天计算鱼塘占有使用费，因陈应国、徐志发对此不予认可，且经本院释明后，大中农场对该标准不申请鉴定，故本院对大中农场主张的超出鱼塘租赁协议约定标准之外的部分不予支持。鉴于陈应国、徐志发已返还双勇玩具厂边鱼塘，故本院酌定按10950元／年标准计算占用费。大中农场主张陈应国、徐志发返还租赁区域内的房屋，因陈应国、徐志发所购并修缮、改造的房屋未领取相应产权证明，故本院不予理涉。
根据鱼塘租赁协议的约定，陈应国、徐志发租赁范围内所有田地均由陈应国、徐志发种植，但大中农场未能提供证据证实其已将陈应国、徐志发承租范围内的种植地交付陈应国、徐志发种植，且经本院核查，案涉的种植地系由大中农场的员工及其他案外人实际种植，并未交由陈应国、徐志发实际种植经营，大中农场砖瓦厂已被注销，且经工商登记主管部门确认相应的债权债务由大中农场负责清理，故陈应国、徐志发主张大中农场赔偿种植损失，经鉴定为20243元，本院依法应予支持。陈应国、徐志发主张大中农场返还其已支付的承包金36000元，鉴于双方的租赁鱼塘协议已履行完毕，陈应国、徐志发已实际使用了合同约定的鱼塘，且本院已对种植地未交付的损失予以确认，故对该陈应国、徐志发的该项诉请本院不予支持。审理中，虽大中农场与陈应国、徐志发均对种植的作物及损失额提出异议，但经本院释明后双方均未申请重新鉴定，且陈应国、徐志发申请中所涉作物系案涉地块可种植作物范畴，双方亦未能提供相关证据证实江苏省盐城市农业科学院司法鉴定所所作司法鉴定意见书存在其他不能作为证据使用的情形，故本院对双方的质证意见均不予采纳。陈应国、徐志发反诉主张双倍返还保证金的依据不足，本院不予支持。陈应国、徐志发主张大中农场赔偿其鱼虾损失1万元，因其未能提供充分证据证实，故本院不予支持。陈应国、徐志发主张大中农场向其支付鱼塘改造的费用，根据鱼塘租赁协议中关于“合同期内，乙方在征得甲方的同意后，可根据生产需要对鱼塘进行深挖或改造。改造费用和安全等责任自负。合同期满后，乙方需继续使用，双方协商一致后可续签协议。如不再合作，甲方经济上不予补偿，凡不动产或永久性建筑，其产权归甲方所有，乙方不得以任何不动产权为借口变相侵占甲方场地或要求甲方赔偿损失”的约定，本院对陈应国、徐志发的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈应国、徐志发返还租赁的大中农场国有土地使用权证范围内东至通榆河圩堤，北至厂界路，南至大中农场砖瓦厂与沿堤农田分界处，西至二○四国道范围内及厂界路北侧鱼塘，并承付自2014年4月16日起至实际给付之日止按10950元／年标准计算的占用费。
二、原告（反诉被告）大中农场赔偿被告（反诉原告）陈应国、徐志发种植损失20243元、返还保证金5000元，合计25243元。
上述一、二项义务于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告（反诉被告）大中农场的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈应国、徐志发的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费175元，由大中农场负担47元，由陈应国、徐志发负担128元；反诉案件受理费3300元，鉴定费12100元，合计15400元，由大中农场负担7798元，由陈应国、徐志发负担7602元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 朱 剑 媚
人民陪审员 沈 冠 山
人民陪审员 肖 书 平
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 朱爱云（代）
附件
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。