广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0785民初375号
原告：中国农业银行股份有限公司恩平市支行，住所地：恩平市恩城恩新东路4号前座。组织机构代码：19423190-6。
负责人韩德仁，行长。
委托诉讼代理人：冼艳明，广东真利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘光通，广东真利律师事务所律师
被告：恩平市机电排灌管理总站，住所地：恩平市恩城镇锦城北路**号。
法定代表人：张洪湛。
委托代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行（以下简称农行恩平市支行）诉被告恩平市机电排灌管理总站（以下简称机电排灌总站）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告农行恩平市支行的委托代理人刘光通、被告机电排灌总站的委托代理人陈晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农行恩平市支行诉称，1994年10月10日，原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行向被告恩平市机电排灌管理总站签订《中国农业银行抵押担保借款合同》，约定原告为贷款人，被告为借款人，由原告向被告提供28万元的借款，借款期限为1994年9月30日至1999年9月30日止。1994年10月11日，原告履行合同义务，分两笔向被告发放贷款28万元，每次发放金额为20万元、8万元。2001年9月19日，原告与被告签订《抵押合同》，合同约定被告为上述债务提供恩平市恩城镇锦城北路13号房屋作为担保物，并办理了抵押登记。上述贷款期限届满后，被告没有履行还款义务，于是，原告向被告进行催收，被告也没有还款，至今尚欠该两笔贷款本金28万元及利息。原告认为，原告与被告金融借款合同关系是双方当事人真实意愿表示，符合法律规定。由于被告违约，致使原告的贷款本息至今无法得到清偿，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告偿还借款本金28万元；2、依法拍卖或者变卖被告所有的坐落于恩平市恩城镇锦城北路13号房屋，所得价款优先偿还原告的贷款本息；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告农行恩平市支行在诉讼期间提供的证据有：
1、抵押担保借款合同、房产证、贷款凭证，证明原告与被告存在借款合同关系，原告于1994年10月11日履行了合同义务，向被告发放贷款28万元；
2、抵押合同、房产证，证明被告为其债务提供房屋作为担保物；
3、债务逾期催收凭证，证明该贷款期限届满后，原告多次催告被告还款，被告至今尚欠该贷款本金28万元及利息；
4、利息单，证明被告尚欠本息。
被告机电排灌总站辩称，原告主张被告偿还借款本金28万元已经超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权；根据原告提供的抵押合同的约定抵押期限至2007年1月19日届满，况且，原告的主债权诉讼时效已届满，根据物权法第202条的规定，原告未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其抵押权不受保护，因此应当驳回原告的全部诉讼请求。
被告机电排灌总站在诉讼期间未提供证据。
诉讼期间，本院依职权向恩平市国土资源局进行调查取证。恩平市国土资源局复函［恩国土资（登记）函（2016）068号］：“位于恩平市恩城镇锦城北路13号的房屋在我局登记的有24户，详见房地产登记证明（共24份）。……”
本院查明，原告农行恩平市支行原名为中国农业银行恩平市支行，2009年1月，经中国银行业监督管理委员会批准改制为股份有限公司，更名为中国农业银行股份有限公司恩平市支行。
1994年10月10日，原告农行恩平市支行作为贷款方与被告机电排灌总站作为借款方签订《中国农业银行抵押担保借款合同》（编号为：（恩）农借合字第022号），合同约定：被告向原告贷款28万元，用于种茶、水果及喷灌设备，还款期限至1999年9月30日；被告提供其所有的位于恩平市恩城镇锦城北路13号（地号为南楼1-2层）的房屋（房屋所有权证号：粤房证字第1601624号）作抵押担保；贷款到期，被告机电排灌总站不能归还贷款本息，又未与原告农行恩平市支行达成延期协议的，由原告按照规定程序处理抵押财务，清偿贷款本息。1994年10月11日，原、被告双方就上述房屋到相关部门办理了抵押登记手续，设定日期自1994年9月30日至1999年9月30日。同日，原告农行恩平市支行根据合同的约定，将28万元分两笔贷款（分别为20万元、8万元）发放给被告机电排灌总站。被告机电排灌总站分别向原告农行恩平市支行出具《中国农业银行贷款凭证》以证明收到上述贷款。
2001年1月19日，原告农行恩平市支行作为抵押权人与被告机电排灌总站作为抵押人签订《抵押合同》（编号为：（恩）农银抵字第022号），约定被告以其所有的位于恩平市恩城镇锦城北路13号（地号为东楼三层）的房屋（房屋所有权证号：粤房地证字第1601183号）为28万元的债务作抵押担保，并办理抵押登记手续，抵押日期自2001年1月19日至2007年1月19日，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息……等抵押权人实现债权的一切费用。
2001年3月8日，原告农行恩平市支行向被告机电排灌总站发出《贷款逾期催收通知书》，载明至2000年12月31日，被告仍欠原告贷款本金28万元，并要求被告还款；被告于2001年3月13日在该通知书上盖章确认。2002年2月15日，原告向被告发出《债务对账通知书》，被告盖章确认，至2001年12月31日在原告的债务本金为28万元。2003年1月9日、2003年6月25日、2004年7月10日、2005年7月12日、2006年1月11日、2006年7月7日、2008年1月21日、2008年7月15日、2008年10月20日、2010年12月22日、2011年4月20日、2012年6月26日，原告先后向被告发出《债务逾期催收通知书》，要求被告偿还上述贷款尚欠的本金28万元及利息，被告均在上述通知书上盖章确认。2013年12月7日、2015年5月26日，原告农行恩平市支行分别在报纸刊登《债权催收公告》，向被告机电排灌总站催收借款。被告机电排灌总站未依约还款，至今仍欠原告农行恩平市支行借款本金28万元。
又查明，位于恩平市恩城镇锦城北路13号的房屋共有24户，其中2户即南楼1-2层（产权证号：Ｂ1××24）、东楼3层（产权证号：Ｂ1××83）是登记在被告机电排灌总站名下，其他的22户登记在吴扬保等人名下。
以上事实，有原告农行恩平市支行提供的证据及庭审记录为凭，足以认定。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。根据原告诉称、被告答辩，本院综合评判如下：
一、被告机电排灌总站是否应当承担还款责任的问题。原告农行恩平市支行是具有金融业务经营权的金融机构，被告机电排灌总站向原告农行恩平市支行贷款，有《中国农业银行抵押担保借款合同》及《中国农业银行贷款凭证》为据，原、被告之间的借款合同关系成立，合法有效，依法应予以保护。原告农行恩平市支行根据合同的约定，向被告机电排灌总站发放贷款28万元，合同期届满后，被告机电排灌总站未依约还款，至今尚欠原告贷款本金28万元，其行为已经构成违约。被告机电排灌总站辩称原告农行恩平市支行的起诉已经超过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权。原告农行恩平市支行认为合同期限届满后，原告于2001年3月13日起向被告发出贷款逾期催收通知书，没有超过两年的诉讼时效，2001年起至2012年期间，原告连续向被告发出逾期催收通知书，被告也签章确认，至2013年起由于被告拒绝签收债务逾期催收通知书，所以原告通过登报的形式对被告进行逾期催收公告，该催收公告与催收通知书具有同等法律效力，原告的催收行为具有连续性直至起诉之日没有超过诉讼期限。对此，本院认为，被告机电排灌总站最后一次在原告农行恩平市支行发出的《债务逾期催收通知书》确认的时间是2012年6月26日。原告农行恩平市支行从2013年12月7日开始通过在报纸上刊登《债权催收公告》的方式向被告机电排灌总站催收，但公告送达是在直接送达等方式无法送达的情况下才能适用，被告机电排灌总站有固定办公场所，原告可以直接向被告催收。原告主张因被告拒绝签收《债务逾期催收通知书》才通过报纸刊登公告的形式催收，但没有提供证据证明被告机电排灌总站拒收通知书的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，原告农行恩平市支行在报纸上刊登《债权催收公告》不能引起诉讼时效的中断。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，原告农行恩平市支行于2016年3月9日提起本案诉讼已超过诉讼时效，其胜诉权已丧失。因此，对被告机电排灌总站辩称认为本案已经超过诉讼时效的主张，理据充分，本院予以采纳。对原告农行恩平市支行要求被告机电排灌总站偿还借款本金28万元的请求，理据不足，本院不予支持。
二、原告农行恩平市支行对被告机电排灌总站提供抵押担保的坐落于恩平市恩城镇锦城北路13号南楼1-2层、东楼3层房屋是否享有优先受偿权的问题。原告农行恩平市支行认为被告机电排灌总站为借款提供涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记，且未到相关部门办理注销抵押登记，依法仍享有优先受偿权。被告机电排灌总站认为主债权诉讼时效已届满，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，原告未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其抵押权不受保护。对此，本院认为，（一）法律适用的问题：根据《最高人民法院关于认真学习、贯彻票据法、担保法的通知》（法发（1995）19号）第三条：“对在《票据法》、《担保法》施行前发生的票据行为、担保行为，应当适用该行为发生时的有关规定；如果行为发生时没有规定的，可参照《票据法》、《担保法》的规定”之规定，对于1994年10月11日办理抵押登记的担保物权行为，应当适用《担保法》及相关解释的规定；对于2001年1月19日办理抵押登记的担保物权行为，根据“法不溯及既往”的原则，本案的抵押担保行为发生于《中华人民共和国物权法》实施之前，应当适用行为时法律，即适用《中华人民共和国担保法》及相关解释的规定。因此，对被告机电排灌总站认为应当适用《中华人民共和国物权法》的主张，理据不足，本院不予采纳；（二）根据《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有、将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，原告农行恩平市支行与被告机电排灌总站约定以其所有的位于恩平市恩城镇锦城北路13号南楼1-2层（产权证号：Ｂ1××24）、东楼3层（产权证号：Ｂ1××83）的房屋作涉案借款抵押，是双方的真实意思表示，该些抵押物属于法律规定可以抵押的财产范围，并到相关部门办理了相关的抵押登记手续，应受法律的保护；又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”之规定，本案中主债权的诉讼时效应当从被告机电排灌总站最后一次确认债权之日即2012年6月26日起算，则原告农行恩平市支行在诉讼时效结束后的二年内即2016年6月26日前行使担保物权，应当予以支持。但位于恩平市恩城镇锦城北路13号的房屋的并非全部权属于被告机电排灌总站，因此，原告农行恩平市支行请求对位于恩平市恩城镇锦城北路13号房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权的主张，对其请求的合理部分即被告机电排灌总站所有的南楼1-2层、东楼3层的房屋，理据充分，本院予以支持；对其请求的超出部分即不是被告机电排灌总站所有的其他房屋，理据不足，本院不予支持；（三）虽然原、被告双方在设立担保物权时，担保的范围包括借款的本金、利息、逾期利息等，但本案中，原告农行恩平市支行只请求被告机电排灌总偿还借款本金28万元，是其行使诉讼权利的行为，因此，原告农行恩平市支行行使担保物权的范围也应当限于本案请求的范围，即28万元范围内。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行对抵押担保物（登记在被告恩平市机电排灌管理总站名下位于恩平市恩城镇锦城北路13号南楼1-2层（产权证号：Ｂ1××24）、东楼3层（产权证号：Ｂ1××83）的房屋）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在人民币28万元范围内享有优先受偿权；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行的其他诉讼请求。
本案受理费5500元，由原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行负担2500元，被告恩平市机电排灌管理总站负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈婷婷
人民陪审员 李开志
人民陪审员 黎树良
二〇一六年十月八日
书 记 员 吴松倪