浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1908号
上诉人（原审原告）：傅蒋明。
委托代理人：谌运、李莉。
被上诉人（原审被告）：汪志清。
被上诉人（原审被告）：汪芝娟。
两被上诉人共同委托代理人：姜文胜。
上诉人傅蒋明因与被上诉人汪志清、汪芝娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年6月20日，傅蒋明（作为乙方）与汪志清（作为甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将杭州市上城区东坡路九星里1号房屋总面积200平方米左右、杭州市上城区东坡路94号房屋总面积450平方米左右的房屋两处出租给乙方；租赁期限自2008年6月20日至2013年6月20日止；租金为每年70万元，五年总计350万元，2008年6月30日乙方一次性交付给甲方；如甲方中途不履行本协议，应自乙方要求甲方履行合同义务起10天内退还乙方未到期租金及利息，并应赔偿经济损失200万元；双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，傅蒋明通过自行或委托他人向汪志清、汪芝娟账户汇款，汪志清于2008年6月30日出具《收条》一份，载明收到傅蒋明本市东坡路九星里1号、东坡路94号店面租金，每年70万元，五年共计350万元。
2013年5月16日，傅蒋明为与汪志清、汪芝娟房屋租赁合同纠纷一案诉至原审法院，即（2013）杭上民初字第707号案件。傅蒋明诉称：2009年3月17日，杭州市上城区东坡路九星里1号房屋的新产权人凌宇等四人向傅蒋明及汪芝娟发出房屋清退通告，要求傅蒋明及汪芝娟于2009年3月29日前搬出涉案房屋，傅蒋明被迫于该日期前搬离。汪志清、汪芝娟事实上无法继续出租杭州市上城区东坡路九星里1号房屋给傅蒋明使用，也拒不退还已经支付但未使用期间的房屋租金，故傅蒋明诉至法院。诉讼请求为：1、汪志清、汪芝娟共同归还傅蒋明已支付的房屋租金977500元（年租金23万×4年3个月），利息997900元（暂以2009年3月27日起至2013年5月17日期间进行计算，利息按照银行同期贷款利率的四倍进行计算，最终以法院判决日为准），违约金200万元，共计3975400元；2、诉讼费用由汪志清、汪芝娟承担。经法院审理查明：因傅蒋明已于2009年3月27日搬出涉案房屋，故汪志清、汪芝娟已经收取的、但傅蒋明尚未使用的2009年3月28日至2013年6月20日期间的租金，汪志清、汪芝娟应当予以返还。判决如下：一、汪志清、汪芝娟共同于本判决生效之日起十日内返还傅蒋明租金912288元，并支付利息损失30万元；二、驳回傅蒋明的其他诉讼请求。2013年10月24日，傅蒋明再次诉至原审法院，请求：1、判令汪志清、汪芝娟承担返还傅蒋明超过实际使用面积多支付的房屋租金48.5万元（每年超出的租金9.7万×5年），利息65.1万元（自2008年6月20日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍暂计至2013年9月20日），实际计算至法院判决确认的履行之日止，赔偿经济损失200万元，共计313.6万元；2、本案诉讼费由汪志清、汪芝娟承担。
另查明，汪芝娟、汪志清系姐弟关系。杭州市上城区东坡路94号房屋现产权人为陈鸿、王晓燕。陈鸿系汪芝娟的儿子，系汪志清的外甥。房屋所有权证记载建筑面积为211.05平方米，登记时间为2009年6月18日。陈鸿、王晓燕曾出具《承诺书》，将两人名下东坡路94号房屋交于汪志清合法使用。使用期限为四年，自2009年6月20日至2013年6月19日止。使用期内的一切相关事务由汪志清负责处理，所发生的法律后果由汪志清承担。还查明，《房屋租赁合同书》签订后，交付傅蒋明使用的讼争房屋包括产权面积部分及汪志清、汪芝娟搭建面积部分，总计建筑面积为418.4723平方米。傅蒋明自承租后使用讼争房屋至今。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案的争议焦点在于：汪志清、汪芝娟是否应当返还已收取的房屋租金并承担相应的赔偿责任。对此，原审法院认为，首先，傅蒋明与汪志清签订的《房屋租赁合同书》虽约定承租的讼争房屋面积为450平方米左右，但实际并未按照房屋面积计算租金，而是约定讼争房屋与杭州市上城区东坡路九星里1号房屋年租金共计70万元。其次，傅蒋明与汪志清签订《房屋租赁合同书》前，曾共同对讼争房屋进行查看，因此傅蒋明对讼争房屋的面积是明知的。再次，傅蒋明虽诉称于2012年5月发现讼争房屋面积不符，但并未据此主张撤销权，也无证据证明傅蒋明曾经向汪志清、汪芝娟提出讼争房屋面积不符，且该合同内容现已经履行完毕。综上所述，傅蒋明的各项诉讼请求，无相应依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月11日判决：驳回傅蒋明的全部诉讼请求。案件受理费31888元，由傅蒋明负担。鉴定费6000元，由汪志清、汪芝娟负担。
宣判后，傅蒋明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人未在除斥期间内主张合同撤销权进而判定驳回上诉人要求被上诉人返还多收取的房屋租金的诉讼请求，明显适用法律错误，本案系合同违约纠纷而非合同撤销权诉讼，且上诉人是在诉讼时效内提起违约之诉的。二、一审法院以70万元年租金系讼争房屋与杭州市上城区东坡路九星里1号房屋的共计年租金为由，认为上诉人以房屋面积计算租金的方式错误，从而驳回上诉人的诉讼请求，没有任何法律依据，明显错误。房屋租赁合同中所述的另一处房屋九星里1号所涉案件已经上城区人民法院作出生效判决，案号为（2013）杭上民初字第707号案件，该判决书的第九页的第二段已经明确：两处房屋所处房屋地段类似，九星里1号租赁房屋的年租金已经上城区人民法院以两处房屋的房屋面积占比来确认，既然九星里1号的房屋的年租金已经确认，两处的房屋的合计年租金是7０万元，相应的本案案涉房屋的年租金也可确认。三、一审法院忽略讼争房屋面积与租赁合同约定面积不符的事实，对本案关键事实即被上诉人的违约行为根本不予认定，明显错误。请求本院撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对傅蒋明的上诉，汪志清、汪芝娟共同辩称：一、上诉人关于合同撤销权以及向被上诉人主张房屋面积不符，应当结合案件原审判决书整个内容来认定，当时上诉人和被上诉人双方到现场确认查看过的面积，对房屋面积是估算的，由于当初被上诉人方并不是案涉房屋的所有人，故面积是估算的，当初对面积双方是客观认可的，而且本合同已经全面履行完毕了；二、上诉人提到说以面积计算租金这个方式是错误的，被上诉人认为是上诉人对原审判决理解错误。原审判决意思是诉争房屋面积是以双方租赁前看过的房子来确定租金，而不是上诉人理解的根据双方说的面积来计算租金；三、对于在原审过程中，对诉争房屋进行测绘，目的是为了确定合同中提到的面积为450平方米左右，是通过双方对现场面积进行目测得出来的，与房产证上的面积211.05平方米，这两者差距看起来是太大了，故提出进行测绘，测绘只是为了看实际差距有多大，而不是说，这个测绘出来的面积跟本案租金有什么关系。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，经傅蒋明申请，本院向杭州市工商行政管理局上城分局湖滨工商所调取了陈鸿、王晓燕与汪志清于2009年6月20日签订的《杭州市房屋租赁合同》（复印件）一份，欲证明汪志清已在2009年确切知悉东坡路94号房屋房产证上的合法使用面积仅有211.5平方米的事实。该证据经出示，汪志清否认该合同上签字的真实性，认为是傅蒋明备案时自行制作的，申请本院对汪志清的签字予以笔迹鉴定。本院认为，该合同虽与本案有一定的关联性，但考虑到该合同系复印件，汪志清对其在合同上签字的真实性不予认可且傅蒋明根据该合同所欲证明的事实并非影响本案判决结果的基本事实，故本院对该证据不予采纳。汪志清、汪芝娟未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉租赁房屋包括产权面积部分和搭建部分，故房屋产权证上的面积不能单独作为认定租赁房屋面积的依据。在签订租赁合同时傅蒋明与汪志清均未对案涉房屋进行专业的面积测量，均认可租赁合同中所载房屋总面积450平方米左右系傅蒋明与汪志清对房屋面积进行估算后一致确认的结果。现虽然经过专业机构测算，案涉租赁房屋的实际建筑面积为418.4723平方米，但在订立合同时双方当事人对房屋面积的约定本来就不精确，傅蒋明在订立合同时对案涉房屋面积为450平方米左右的估算结果也是认可的，其应承担相应的后果。傅蒋明自认在2012年5月发现房屋面积不符，但其亦未在法律规定的一年内行使重大误解的合同撤销权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，傅蒋明要求汪志清、汪芝娟返还部分房屋租金的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31888元，由上诉人傅蒋明负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年九月十日
书记员 袁其伟