广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1905号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄小桦。
委托代理人：吴剑波，广东久业律师事务所律师。
委托代理人：陈立，广东久业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘梅莲，香港人，公民身份号码：E96371（）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱莲，香港人，公民身份号码：E963272（）。
两被上诉人的共同委托代理人：司启强，广东君孺律师事务所律师。
原审被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道****号东海国际中心*期*栋**层01C。
法定代表人：吴军强，该公司执行董事。
委托代理人：肖洪林，系该公司法务。
上诉人黄小桦因与被上诉人刘梅莲、刘爱莲、原审被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月17日，刘梅莲、刘爱莲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销刘梅莲、刘爱莲和黄小桦于2014年3月24日签订的房地产买卖合同，要求黄小桦和世华投资公司共同返还刘梅莲、刘爱莲已经支付的购房定金50万元人民币；2、本案诉讼费由黄小桦和世华投资公司承担。
黄小桦向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、解除黄小桦与刘梅莲、刘爱莲双方签订的房地产买卖合同；2、刘梅莲、刘爱莲按照房地产买卖合同第十五条的约定向黄小桦支付违约金人民币130万元；3、本案诉讼费由刘梅莲、刘爱莲承担。
原审法院经审理查明：案涉房产位于东莞市塘厦大坪林坪路28号万科双城水岸103房，产权人为黄小桦，房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号。黄小桦作为卖方与刘梅莲、刘爱莲作为买方于2014年3月24日签订《房地产买卖合同》（编号：8191939），合同约定刘梅莲、刘爱莲以总价款650万元购买黄小桦的案涉房产，买方按照下述方式付款：1、定金为第一部分房款，支付方式如下：买方在签署本合同时向卖方支付定金25万元；卖方在签署本合同之日起8日内再向卖方支付定金25万元；2、第二部分房款600万元付款方式为银行按揭付款，A、买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，…D、如买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款不足以支付房款余额的，则卖方应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。四、卖方的房地产产权现状处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起10日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交与居间方。十五、如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；十六，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方对首期购房款没有约定。备注条款为：①买卖双方约定签订本合同后合同生效如单方解约需支付50万元作为违约金赔偿；②双方写上约定签订本合同后卖方需在2014年3月30日前完成按揭申请或改为一次性付款监管首期款。刘梅莲分别在2014年3月21日、2014年3月24日、2014年3月28日、2014年3月31日分别向世华投资公司转账3万元、22万元、10万元及15万元，总共50万元定金。黄小桦作为收款人、世华投资公司的工作人员魏闯作为见证人向刘梅莲、刘爱莲出具了收款收据，确认收到购房定金50万元。刘梅莲、刘爱莲认为在签订合同时没有备注内容，是黄小桦、世华投资公司事后添加的。黄小桦、世华投资公司确认刘梅莲、刘爱莲签订时没有备注内容，是在黄小桦签名后按照双方的意思添加的。刘梅莲、刘爱莲对此不予确认。
刘梅莲、刘爱莲提供一份深圳市龙岗区北京银行退回的《房地产买卖合同》、塘厦兴业银行退回的《房地产买卖合同》、买方划付款授权书、同意出售共有房屋声明书、黄小桦的结婚照复印件、黄小桦与ＸＸ生的身份证复印件，证明黄小桦、世华投资公司恶意串通，谎报房产交易价为900万元，两份虚假合同上刘梅莲、刘爱莲的签名均是黄小桦伪造，黄小桦的配偶ＸＸ生也参与了伪造行为，黄小桦、世华投资公司均清楚刘梅莲、刘爱莲需要通过贷款600万元才能履行合同，据此刘梅莲、刘爱莲主张黄小桦、世华投资公司恶意串通，损害刘梅莲、刘爱莲利益，请求撤销合同。刘梅莲、刘爱莲提供房产信息登记查询结果，证明黄小桦在2014年4月18日办理了房产抵押注销手续，超过合同约定10日内也就是2014年4月4日；提供三段录音资料，证明两个银行的工作人员确认由世华投资公司的工作人员魏闯向银行提供了按揭贷款的手续，第三段魏闯的录音证明其承诺为刘梅莲、刘爱莲办理600万元的贷款，交给银行的《房地产买卖合同》并不是刘爱莲签名，但该合同上是黄小桦本人签名的，其中魏闯在通话中陈述：案涉房屋成交价为650万元，但是房屋实际价值高，能够评估到900万元，按照正常手续办理600万元的贷款没有问题。黄小桦质证认为交给银行的两份《房地产买卖合同》均不是黄小桦本人所签，不清楚银行办理按揭贷款的手续的情况，对于买方划付款授权书、同意出售共有房屋声明书、黄小桦的结婚照复印件、黄小桦与ＸＸ生的身份证复印件均是在签订合同是交给世华投资公司的，对于录音资料真实性不确认，认为无法确认通话的主体；世华投资公司质证认为对于两份交给银行的《房地产买卖合同》真实性不予确认，认为是刘梅莲、刘爱莲自行办理按揭手续，并且银行将材料退回给刘梅莲、刘爱莲，可以证明相关材料也是由刘梅莲、刘爱莲交给银行的；对于第一第二段的录音资料不确认，对于第三段录音真实性确认，但是认为魏闯并没有承诺可以贷款600万元。
另，原审法院将刘梅莲、刘爱莲起诉状副本、黄小桦的反诉状副本送达对方的时间均为2015年1月9日。
原审法院认定以上事实的证据有：企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、《房地产买卖合同》（编号：8191939）、POS签购单、收款收据、房产信息登记查询结果、录音光盘、房地产权证书及一审庭审笔录附案为证。
原审法院认为：刘梅莲、刘爱莲与黄小桦双方经友好协商自愿签署案涉房屋的《房地产买卖合同》（编号：8191939），系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应依约享受权利、履行义务，但双方在合同的履行过程中发生案涉纠纷，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、刘梅莲、刘爱莲与黄小桦签订的《房地产买卖合同》（编号：8191939）应当撤销还是解除。
首先，根据刘梅莲、刘爱莲与黄小桦双方签订的《房地产买卖合同》（编号：8191939），双方约定的案涉房屋的总房款为650万元，定金为50万元，双方对于首期房款没有约定，并且双方约定第二部分房款通过银行按揭付款，证明双方均清楚刘梅莲、刘爱莲需要通过银行按揭方式支付其余的600万购房款，而根据银行按揭贷款的规定均需要支付一定比例的首期购房款；2、根据刘梅莲、刘爱莲提交的两份从银行退回的《房地产买卖合同》，从合同内容明确可知该两份合同为虚假合同，合同约定的成交价为900万元。虽然刘梅莲、刘爱莲和黄小桦均不确认合同上签名的真实性，但是根据刘梅莲、刘爱莲的陈述和刘梅莲、刘爱莲提供的与魏闯的通话录音，刘梅莲、刘爱莲在签订合同之前已经了解案涉房屋只交定金50万元，不管世华投资公司的工作人员有无承诺可以贷款600万元，刘梅莲、刘爱莲均清楚知道根据双方真实的《房地产买卖合同》（编号：8191939），合同成交价为650万元，无法贷到600万元，需要根据评估的价格900万元以及虚假的房屋买卖合同才有可能通过银行审查取得600万元的贷款，这是不诚信的行为，刘梅莲、刘爱莲的过错明显；3、根据刘梅莲、刘爱莲提供的买方划付款授权书、同意出售共有房屋声明书、黄小桦的结婚证复印件等同样可以证明黄小桦清楚刘梅莲、刘爱莲需要通过银行按揭贷款支付600万元，并授权银行将按揭贷款直接划至黄小桦的账户，虽然黄小桦不确认虚假的《房地产买卖合同》的签名的真实性，但是黄小桦清楚知道按照双方真实的《房地产买卖合同》（编号：8191939），合同成交价为650万元，无法贷到600万元，需要向银行提供虚假成交价格的合同才有可能获得银行600万元的贷款，同样，根据刘梅莲、刘爱莲与世华投资公司工作人员魏闯的通话记录，虽然魏闯没有明确承诺可以为刘梅莲、刘爱莲贷款600万元，但是其同样陈述案涉房屋评估价为900万元，按照评估价进行贷款有可能可以贷到600万元。所以，黄小桦、世华投资公司均清楚需要通过虚假的成交价格，也就是虚假的合同进行贷款刘梅莲、刘爱莲才可能贷到600万。所以，刘梅莲、刘爱莲、黄小桦、世华投资公司三方均意图通过虚假的成交价格获得银行600万元贷款，违反了《中华人民共和国合同法》第六条的规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。由于双方均违反诚实信用原则，意图通过虚假的成交价格获得银行600万元的贷款，现由于无法获得银行贷款导致合同无法继续履行，现双方均明确表示不愿继续履行合同，合同应当解除，黄小桦请求解除双方签订的《房地产买卖合同》（编号：8191939），合理有据，黄小桦请求解除合同的主张于2015年1月9日送达刘梅莲、刘爱莲，即刘梅莲、刘爱莲与黄小桦于2014年3月24日签订的《房地产买卖合同》（编号：8191939）已于2015年1月9日解除，对此原审法院予以确认。刘梅莲、刘爱莲关于黄小桦、世华投资公司串通欺诈刘梅莲、刘爱莲请求撤销合同的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
其次，由于刘梅莲、刘爱莲、黄小桦、世华投资公司三方均违反诚实信用原则，意图通过虚假的成交价格获得银行600万元的贷款，三方主观过错相当，故案涉房屋买卖合同解除后，黄小桦收取的50万元定金应当退还刘梅莲、刘爱莲，刘梅莲、刘爱莲请求黄小桦返还定金50万元，原审法院予以支持。由于定金是黄小桦收取，世华投资公司只是转交定金，并没有收取刘梅莲、刘爱莲定金，故刘梅莲、刘爱莲请求世华投资公司返还定金，没有依据，原审法院不予支持。由于合同解除是由于双方过错造成，黄小桦反诉请求刘梅莲、刘爱莲支付130万元的违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘梅莲、刘爱莲与黄小桦于2014年3月24日签订的《房地产买卖合同》（编号：8191939）于2015年1月9日解除；二、黄小桦应在判决发生法律效力之日起五日内返还刘梅莲、刘爱莲定金500000元；三、驳回刘梅莲、刘爱莲对世华投资公司的诉讼请求；四、驳回刘梅莲、刘爱莲的其他诉讼请求；五、驳回黄小桦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8800元，由刘梅莲、刘爱莲负担，反诉受理费16500元，由黄小桦负担。刘梅莲、刘爱莲、黄小桦已预交诉讼费。
上诉人黄小桦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院错误认定黄小桦明知刘梅莲、刘爱莲必须以贷款购房。刘梅莲、刘爱莲只能贷款买房并未告知黄小桦，案涉合同第三条第2款D项也约定无法获得贷款买方需自行补足差额，可知黄小桦并不知道刘梅莲、刘爱莲只能贷款买房。（二）原审法院错误推定黄小桦明知银行按揭贷款规定。申请按揭贷款是刘梅莲、刘爱莲的义务，黄小桦没有义务向银行了解按揭贷款的具体手续。世华投资公司了解按揭贷款的规定却未告知黄小桦，存在明显过错。（三）原审法院错误认定黄小桦参与虚构成交价格向银行获取贷款。银行工作人员证实按揭贷款手续由世华投资公司魏闯提供，其中两份合同并非黄小桦签名，黄小桦提供的其他资料是在签订合同时根据刘梅莲、刘爱莲和世华投资公司要求提供的。无法按揭贷款的原因是刘梅莲、刘爱莲与世华投资公司向银行提供了虚假的合同，与黄小桦无关。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、五项。2、改判刘梅莲、刘爱莲向黄小桦支付违约金130万元。3、本案诉讼费由刘梅莲、刘爱莲承担。
被上诉人刘梅莲、刘爱莲答辩称：（一）合同约定600万元余款是按揭付款，足以认定黄小桦明知刘梅莲、刘爱莲只能贷款付款。（二）按照正常交易习惯，黄小桦和世华投资公司均清楚需要通过虚假的成交价格才能获得600万元贷款。（三）原审法院认定三方违反诚实信用原则，按照过错责任作出的判决合法有据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告世华投资公司答辩称：请求二审法院维持判决。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄小桦上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：黄小桦诉请刘梅莲、刘爱莲支付违约金130万元是否依法有据。首先，银行按揭贷款均需要支付一定比例的首期购房款才能贷款，而双方签订的《房地产买卖合同》并未对首期款进行约定，相反还约定绝大部分的购房款通过银行按揭方式付款。作为涉及金额如此大笔的交易，双方均称不清楚银行贷款规定，与一般人日常交易习惯不符。其次，魏闯为世华投资公司员工，世华投资公司对其较为熟悉，世华投资公司确认刘梅莲、刘爱莲提供的魏闯的录音证据的真实性，黄小桦虽不确认真实性，但其并未提供任何证据予以反驳，故对魏闯的录音内容，本院依法予以确认。根据魏闯的录音资料，提供给银行的《房地产买卖合同》上卖方是黄小桦本人签名，黄小桦虽然不予确认，但未提供任何证据予以推翻，本院对黄小桦并未在提供给银行的《房地产买卖合同》上签字的主张不予采信。最后，提供给银行的贷款资料除了《房地产买卖合同》外，还有黄小桦确认有其签名的《买方划付款授权书》，黄小桦称该授权书是双方在签订《房地产买卖合同》时就已经交给世华投资公司，但授权书记载的日期为2014年5月17日，晚于双方签订《房地产买卖合同》的日期2014年3月24日，黄小桦的上述主张没有任何依据。综合上述分析，原审法院认定黄小桦清楚并意图通过虚假成交价格获得银行贷款并无不当。刘梅莲、刘爱莲对原审判决并未提出上诉，视为其认可原审判决。三方在签订合同和履行过程中存在不诚信行为，是导致本案合同无法继续履行的主要原因，黄小桦诉请刘梅莲、刘爱莲支付违约金没有任何事实和法律依据，原审法院驳回其该诉请正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄小桦的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费21000元，由上诉人黄小桦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十月十日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第11页共12页