上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1242号
原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司。
法定代表人ＸＸ洪。
委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司。
法定代表人盛忠。
被告李国桢。
上列两被告共同委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司（以下简称中涵公司）诉被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司（以下简称岳帝鼎公司）、李国桢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中涵公司的委托代理人苏徐高，被告岳帝鼎公司及李国桢的共同委托代理人唐云、印文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中涵公司诉称，2009年11月，中涵公司与岳帝鼎公司签订场地租赁协议，由其向岳帝鼎公司承租上海市宝山区罗店镇联合村西侧71.42亩场地，租期至2028年6月30日，年租金1，571，240元。此后，中涵公司投资在场地上进行改造（经司法审价，改造投资6，678，548元）并将改造后的场地和厂房转租给其他企业经营。2011年2月，岳帝鼎公司与土地所有人上海宝山联富农工商实业公司（以下简称联富公司）就系争场地租赁问题发生诉讼。根据该案件情况，租赁合同可能被认定无效，目前现场实际情况也已经无法继续履行租赁合同，中涵公司已经花费200多万元清退了所有转租户。另外，近年来岳帝鼎公司及其实际投资人李国桢多次向中涵公司借款以应对困境，并共同向中涵公司出具书面承诺等，表示愿意共同赔偿中涵公司解除合同所遭受的损失等。现中涵公司认为，根据前案审理情况来看，土地租赁合同应为无效，且无实际履行可能，中涵公司投资建造的厂房成为客观损失，请求判令岳帝鼎公司赔偿固定添附损失6，678，548元，请求判令岳帝鼎公司和李国桢共同赔偿场地搬迁损失160万元，请求判令岳帝鼎公司和李国桢共同返还租金及其他费用4，002，920元及利息50万元。
被告岳帝鼎公司及李国桢共同辩称，双方租赁情况属实，但中涵公司未经岳帝鼎公司同意，擅自搭建厂房，而且其搭建行为均在当地违法建筑被反复查处的2009年以后，故其所谓的固定添附损失应当由对方自行承担。双方曾于2014年1月2日达成协议，由岳帝鼎公司向中涵公司支付赔偿款160万元，该赔偿款已经包括了中涵公司所有各类损失，现中涵公司提出的损失赔偿应当以此为限，对于超额部分不予同意。另外，李国桢系受到岳帝鼎公司的委托向中涵公司借款等，一方面，双方借款关系应当另案处理，另一方面，李国桢所有责任应当有岳帝鼎公司承担。综上，岳帝鼎公司仅同意赔偿中涵公司160万元，不同意中涵公司其他诉讼请求。岳帝鼎公司提出反诉，认为中涵公司承诺支付2012年7月1日至2014年6月30日租金3，142，480元，但岳帝鼎公司出具了全额收据后，对方仅仅实际支付了1，992，480元，尚有1，150，000元未付，故岳帝鼎公司要求中涵公司支付拖欠的租金1，411，873元（暂计算至2014年8月31日，按每年1，571，240元计算）。
原告中涵公司针对被告岳帝鼎公司的反诉辩称，中涵公司已经足额支付2014年6月30日以前的租金，有相应租金收据为证，对方所述不实。另外，2013年11月底，吴国山租赁的场地发生火灾后，整块场地都已经无法经营使用，对方不应当再收取租金，故对方应当退还部分已经收取的租金。综上，不同意岳帝鼎公司的反诉请求。
经审理查明，2004年底，岳帝鼎公司向联富公司承租了上海市宝山区罗店镇联合村原牧场及周边共计100多亩土地。2012年7月1日，中涵公司与岳帝鼎公司签订场地租借合同，约定岳帝鼎公司将宝山区罗店镇联合村联杨路西侧现有临时堆场借给中涵公司作为堆放木材、加工、物流使用，占地71.42亩，含地上所有建筑物构筑物在内，租期18年，从2010年7月1日起至2028年6月30日止，2010年4月底交付使用。该合同还载明：中涵公司已付清2014年6月30日前的租金6，284，960元，自2014年7月1日起一季一付，月租金130，937元。2012年8月20日，岳帝鼎公司法定代表人盛忠及李国桢共同出具收条，载明“今收到中涵投资管理有限公司2012年7月1日至2014年6月30日的场地租金，租金为人民币3，142，480元整（叁佰壹拾肆万贰仟肆佰捌拾元整），特此为据”。
2014年1月2日，李国桢及岳帝鼎公司向中涵公司出具欠条，载明：李国桢及岳帝鼎公司向中涵公司借款用于偿还退还联合村联杨路西侧木材堆场租金2，111，800元和前期李国桢和盛忠向梁运借款用于退还各租户未到期的堆场费1，891，120元，总计4，002，920元。同日，三方又签署协议书，约定因岳帝鼎公司及李国桢提前终止与中涵公司的租赁合同，岳帝鼎公司及李国桢同意补偿中涵公司损失160万元，最晚付款不超过2014年12月30日。同日，岳帝鼎公司及李国桢又向中涵公司出具承诺书，承诺给予中涵公司场地搬迁补偿款4，002，920元。
以上事实，有原告提供的场地租借合同、协议书、欠条、收条、承诺书，被告提供的牧场转让协议及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
此外，岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中［（2014）宝民三（民）重字第8号，目前未生效］。该案审理中，本院根据岳帝鼎公司的申请，委托上海中世建设咨询有限公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论中涵公司造价为6，678，548元。该案经本院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：岳帝鼎公司与联富公司的土地租赁协议无效；岳帝鼎公司、中涵公司等实际使用人均迁出系争土地；岳帝鼎公司向联富公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；联富公司向岳帝鼎公司赔偿3，000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。
本院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故岳帝鼎公司与中涵公司之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，中涵公司应当立即返还场地。本案主要争议在于2014年1月2日形成的多份协议书、承诺书等是否可信、双方如何承担固定添附损失及租金如何结算。关于争议一，双方于2014年1月2日签署了赔偿160万元的协议书，但该160万元的具体赔偿内容并不明确，与中涵公司实际投入等客观情况也差距较大。岳帝鼎公司及李国桢又于当日出具了债务金额均为4，002，920元的欠条和承诺书，一方面确认该款系借款，用于处理岳帝鼎公司与其他承租人之间的租赁纠纷，另一方面又确认该款系搬迁补偿款。本院认为，本案系租赁合同纠纷，应以当事人可以查实的实际损失为依据，处理合同无效的后果，上述协议、承诺等或意思表示不明，或意思表示矛盾，不能作为本案租赁合同处理的依据，故中涵公司据此主张赔偿损失，不能支持，若双方确存在借贷等关系，可另案处理。另外，李国桢并非租赁合同当事人，且其签署的上述书面材料不能作为本案租赁纠纷处理依据，故中涵公司要求李国桢与岳帝鼎公司共同承担责任的请求，不予支持。关于争议二，岳帝鼎公司在系争场地违法搭建被反复查处后，于2009年再与中涵公司签订租赁合同，过错明显，其辩称中涵公司应当自行承担相关损失等意见，显然无理，不能采信。中涵公司承租该土地建造厂房开展经营亦有过错，应承担次要责任。考虑到岳帝鼎公司与联富公司的诉讼情况，并结合本案双方的纠纷情况，本院酌情确定岳帝鼎公司赔偿中涵公司固定添附损失567万元。关于争议三，双方于2012年7月1日签订的合同已经明确2014年6月30日前的租金付清，而且一个月后，岳帝鼎公司法定代表人盛忠及李国桢共同出具收条，明确租金已经收到，故从证据来看，足以认定原告租金已经付清。另外，从李国桢向中涵公司的借款及多次承诺等情况来看，若中涵公司尚有租金未付清的话，双方必然会将租金和借款相互抵扣，但未见相关约定，据此可以印证中涵公司已经付清租金。由于中涵公司拒绝返还场地，故其主张从2013年11月起不付租金不予支持。中涵公司应当参照合同约定，按照每月130，937元标准向岳帝鼎公司支付2014年7月1日至实际返还场地日止的使用费。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司就上海市宝山区罗店镇联合村西侧场地（约71.42亩）所签订的场地租赁协议无效；
二、原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司返还上述场地；
三、被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司固定添附损失567万元；
四、原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司支付2014年7月1日至实际返还场地日止的场地使用费（以每月130，937元计算）。
五、原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费98，488元，由原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司负担54，793元，被告（反诉原告）上海岳帝鼎经贸有限公司负担43，695元。反诉案件受理费减半收取8，753元，由原告（反诉被告）上海中涵投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。