重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00113号
上诉人（原审原告）邹胜红。
委托代理人郭ＸＸ，重庆丰力律师事务所律师。
委托代理人唐新力，重庆丰力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市江津区白沙镇高屋社区居民委员会，住所地重庆市江津区白沙高屋村。
负责人ＸＸ，主任。
委托代理人谭林。
被上诉人（原审被告）重庆市阜泰建设（集团）有限公司，住所地重庆市江津区白沙镇外滨江路6-5综合楼，组织机构代码20358657-4。
法定代表人邹伟，董事长。
委托代理人何正友。
被上诉人（原审被告）韩业奎。
上诉人邹胜红因与被上诉人重庆市江津区白沙镇高屋社区居民委员会（以下简称“高屋社区居委会”）、重庆市阜泰建设（集团）有限公司（以下简称“阜泰公司”）、韩业奎房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第03537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：邹胜红系重庆市江津区白沙镇高屋村村民。2010年8月9日，邹胜红与原重庆市江津区白沙高屋村民委员会签订了《房屋联建合同》，其中载明：联建出资方（甲方）为邹胜红；联建组织方（乙方）为重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会；委托管理承建方为阜泰公司；项目代理人为韩业奎。邹胜红、重庆市江津区白沙高屋村民委员会、韩业奎在该合同书相应位置签名或盖公章，而阜泰公司未在该合同书上盖章。合同书中还载明：“……第二条、联建物业基本情况：（一）、……本物业座落为：重庆市江津区白沙镇高屋村刘家岗（江津区白沙职教园区内），栋号2、单元3、房号9、建筑结构为砖混结构、建筑面积64.1㎡、单价3500／㎡……；（三）、本物业用途为住宅的，属于【普通成套住房】，本物业为非住宅的【属商业门面】。第三条、联建出资金额：该联建房为清水房，经甲乙双方共同协商，甲方联建出资总金额￥224350元（大写：贰拾贰万肆仟叁佰伍拾元整）。第四条、付款方式及期限：甲方按以下第1种方式选择付款：1、一次性付款：甲方与乙方签定该项物业（房屋联建合同）时，甲方向乙方支付总房款的97%，余下总房款的3%，领取房地产权证时付清，并按该物业房地产权证登记的面积进行决算。第五条、该联建房相关约定：1、如遇国家有关政策调整，改变该物业的土地性质，可办理为商品房产权证时，甲方需缴纳该项物业由此产生的多余费用；2、若该联建房屋性质转变成商品房后，此合同将随之变更，但甲方出资建设该房屋的总房款和房屋位置均不受合同变更而改变；3、根据相关文件规定，该物业的公共大修基金应由甲方缴纳，交房时由物管公司代收。第十一条、关于办理产权证约定：1、该房屋交付起2年内，由甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本联建房产权登记，由甲方委托乙方办理的，甲方应在签定本合同30日内，将联建房产权登记需要由甲方提供的资料提供给乙方……。
合同签订后，邹胜红分别于2010年8月9日、2011年1月2日和2011年5月16日向原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会支付房款45000.00元、90000.00元、和80000.00元，原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会亦将约定房屋交付给邹胜红使用至今（实际使用用途并未作为住宅使用），并代为邹胜红办理了房屋产权登记（房屋所有权证号为2013J14606号），其中房屋用途登记为“住宅”。
该案在审理过程中，邹胜红提出鉴定申请，要求对其所购房屋在2010年8月9日时的价格进行评估鉴定。
一审另查明：重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会于2013年8月26日经重庆市江津人民政府批准更名为重庆市江津区白沙镇高屋社区居民委员会，前者原所享有的权利和应履行的义务应由后者承受。2010年3月22日，江津区白沙镇人民政府作出同意原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会作为“白沙垃圾处理场避污搬迁房源工程”的业主。2010年7月30日，重庆市江津区人民政府以江津府地（2010）168号文件作出批复，同意白沙镇高屋村石龙埂经济合作社集体土地13438平方米作为该工程的建设用地，其中的房屋用于出售确权给符合申请建房条件的农户。同年8月，原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会取得了相应的《重庆市建设用地许可证》、《重庆市村镇规划建设许可证》，其中所载明的建设用地项目均为“白沙垃圾处理场避污搬迁房源工程”，未表明可用于商业开发建设。“东江名苑”工程即为“白沙垃圾处理场避污搬迁房源工程”。对于该工程中所建房屋，高屋社区居委会经讨论决定，在优先满足垃圾处理场避污搬迁农户选购房屋的前提下，对多余房屋向其他农户出售。韩业奎为承建“东江名苑”工程的项目负责人。
邹胜红一审诉称：2010年8月9日，邹胜红与高屋社区居委会（原重庆江津区白沙镇高屋村民委员会）、阜泰公司、韩业奎签订了《房屋联建合同》，合同约定联建房屋出资方为邹胜红，联建组织方为原重庆江津区白沙镇高屋村民委员会，委托管理承建方为阜泰公司，项目代理人为韩业奎。该房屋位于重庆市江津区白沙镇职教园区内，工程名称为“东江名苑”；自编号为2栋3单元1楼9号，建筑面积64.1平方米，房屋用途为非住宅，属商业门面，房屋建筑面积单价为3500元／平方米。现邹胜红按约支付了相应房款，房屋也交付使用，但在所办理的2013J14606号房屋所有权证中却载明该房屋为“住宅”。该房屋名为联建，实为房屋买卖，在邹胜红购房时同一地段的住宅性质房屋为1000元／平方米。现请求退还多收房款10000元及利息损失（购买时的房屋价差以评估鉴定结论为准）。
高屋社区居委会一审辩称：原重庆江津区白沙镇高屋村民委员会与邹胜红签订的《房屋联建合同》不是商品房买卖合同，该合同中载明：“……如遇国家有关政策调整，该物业土地性质可办理商品房产权证时，甲方需（邹胜红）缴纳该物业由此而产生的多余费用……”，说明邹胜红在签订合同时即知晓该房屋的土地性质为农村集体土地建设用地而非商业用地，不能办理非住宅产权证。原重庆江津区白沙镇高屋村民委员会系按合同约定履行权利义务，并未多收房款。根据合同约定，双方对房屋产权证的办理均有责任义务，原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会只是受委托办理房产证。同时邹胜红所购房屋现实际上也是按门面性质在使用，并无任何损失。邹胜红所述无事实依据，应驳回其诉讼请求。
阜泰公司一审辩称：阜泰公司不是该案讼争房屋所属“东江名苑”工程的开发商，与邹胜红未建立任何合同关系，请求依法驳回邹胜红的诉讼请求。
韩业奎一审辩称：同意阜泰公司辩称意见，韩业奎为该案讼争房屋所属“东江名苑”工程的项目代理人。“东江名苑”工程占用地为农村集体土地，邹胜红所购“门面”用途的房屋，房产证未能登记为“商业门面”性质，是国家政策因素所致，韩业奎无责，请求驳回邹胜红的诉讼请求。
一审法院认为，邹胜红与高屋社区居委会（原重庆市江津区白沙镇高屋村民委员会）所签订的《房屋联建合同》所载明内容不符合“联建”特征，所表现出的真实内容系房屋买卖关系，在形式和内容不统一的情况下，应根据内容确定双方之间所建立的法律关系为“房屋买卖”。
“东江名苑”工程系合法报建，其所占用土地性质为农村集体建设用地，目的是为解决白沙垃圾处理场避污搬迁房源问题，作为业主的高屋社区居委会作出的“在优先满足垃圾处理场避污搬迁农户选购房屋的前提下，对多余房屋向其他农户出售”的决定不违反法律的禁止性规定，并无不当。关于邹胜红与原江津区白沙镇高屋村民委员会所签订的《房屋联建合同》是双方当事人的真实意思表示，所涉房屋买卖内容未违反效力性的禁止规定，但因该工程所占用土地为农村集体建设用地而非国有出让的商业用地，未取得商业门面开发建设的规划审批手续，所建工程不应作为商业用途，故该合同中所约定的“本物业为非住宅的【属商业门面】”内容应为无效，其余相关内容应为有效。无效条款为自始无效，对合同双方均无约束力；对于有效约定则对双方均有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则履行合同义务，任何一方均不得反悔并应自担合同风险。根据双方在《房屋联建合同》第五条所约定内容，足以说明邹胜红明知所购房屋的占地性质为农村集体组织土地而非国有建设用地的事实，自然也应知晓不属商业用途的房屋产权证不能办理为“商业门面”，其关于不知晓用地性质及房屋用途的辩称理由不成立，一审法院不予采信。当然对于所购房屋的具体实际用途，在合法的前提下购房人可自行决定，他人无权干涉。关于购房单价的问题，系双方根据房屋的地理位置、使用价值等实际情况协商而达成的合意，在双方对此未予变更或撤销的情况下理当依约履行。现邹胜红按约支付房款，原江津区白沙镇高屋村民委员会按约收取房款并及时将相应房屋交付给邹胜红使用，邹胜红亦取得了相应的房屋所有权证，双方行为均系对合同的正常履行，原江津区白沙镇高屋村民委员会按约收取房款并及时将相应房屋交付给邹胜红使用，邹胜红亦取得了相应的房屋所有权证，双方均系各自享有合同权利并履行相应义务，原江津区白沙镇高屋村民委员会并未超过合同约定多收取房款，邹胜红所述多收取房款并无事实依据，故其请求不成立，一审法院不予支持。
关于邹胜红提出的房屋价值鉴定申请问题，因双方已对房屋价款有明确约定，进行评估鉴定已无必要，故一审法院对其鉴定申请不予允许。
阜泰公司及韩业奎并非邹胜红与原重庆市江津区白沙高屋村民委员会所签订的《房屋联建合同》的相对方，其并不承受合同的权利义务，邹胜红对阜泰公司及韩业奎的诉讼请求无法律依据，一审法院对此予以驳回。
为保护公民、法人的合法权益，维护正常的社会秩序和交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条第五款、第六十条、第百五十九条之规定，判决：一、驳回邹胜红对重庆市江津区白沙镇高屋社区居民委员会的诉讼请求。二、驳回邹胜红对重庆市阜泰建设（集团）有限公司及韩业奎的诉讼请求。案件受理费50元，由邹胜红负担。
一审宣判后，邹胜红不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持邹胜红一审诉讼请求。主要事实和理由：1.《房屋联建合同》是格式条款，应作不利于提供格式条款一方的解释。该合同第五条没有提到商业门面产权问题，不能理解为“邹胜红已知无法办理商业门面产权这一事实”。假设合同第五条能推断出“无法办理商业门面产权”，那么就属于对自身责任的免除，该条款应为无效。2.高屋社区居委会、阜泰公司及韩业奎明知涉案房屋无法办理“商业门面产权”，以欺诈方式将其以商业门面名义出售给邹胜红，并收取了商业门面的价款。高屋社区居委会、阜泰公司及韩业奎应当因其过错而赔偿邹胜红相应的损失。3.《房屋联建合同》明确约定，邹胜红是甲方，高屋社区居委会、阜泰公司及韩业奎是乙方，因此，一审法院认定阜泰公司及韩业奎主体不适格是错误的。
高屋社区居委会辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
阜泰公司辩称：阜泰公司不是涉案房屋的开发商，与邹胜红未建立任何合同关系。请求驳回邹胜红上诉。
韩业奎辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：虽然《房屋联建合同》有关于阜泰公司及韩业奎的内容，但阜泰公司并未在其上盖章，韩业奎也仅仅是作为项目代理人在合同上签字，故阜泰公司及韩业奎不是合同的相对方，邹胜红对其诉讼请求不能成立。
邹胜红与高屋社区居委会签订的《房屋联建合同》是双方协商一致后达成，并非格式合同，其第五条亦不是格式条款。因此，《房屋联建合同》除“本物业为非住宅的【属商业门面】”因未取得规划审批手续而无效之外，其余内容均合法有效，双方应按其约定享受权利，履行义务。
《房屋联建合同》第五条的约定：如遇国家有关政策调整，改变物业的土地性质，邹胜红需缴纳由此产生的多余费用；房屋性质转变成商品房后，合同将随之变更，但总房款和房屋位置均不受合同变更而改变。据此可知，邹胜红在签订合同时，对房屋的土地性质为农村集体土地是明知的。进一步而言，邹胜红应当知晓所购房屋无法直接办理商业门面的产权证书，如需办理商业门面产权证，还需满足国家政策等条件。在此情况下，邹胜红仍然约定了《房屋联建合同》中的房屋价款，应视为邹胜红在对房屋现状、办证预期清楚了解之后的真实意思表示。因此，高屋社区居委会并未多收取房款。一审法院对邹胜红一审诉讼请求不予支持，并无不当。
综上，邹胜红的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邹胜红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年三月三日
书 记 员 向 奇