广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初12231号
原告：刘川，女，1967年10月23日出生，壮族，住南宁市青秀区，
被告：广西桂盛房地产有限责任公司，住所地:南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷A座22层2306号房。
法定代表人：黄东，董事长。
委托诉讼代理人：罗昌烈，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李子悦，广西创想律师事务所律师。
原告刘川诉被告广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称桂盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告刘川、被告桂盛公司的委托诉讼代理人罗昌烈、李子悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘川诉称，原、被告于2010年3月26日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于一套，房屋总价款262807元。合同十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……因出卖人的过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。……”。本案合同第八条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，同样是违约条款，出卖人违约的（逾期办理、交付房屋所有权证）应支付的违约金有封顶限制，最高不超过总房款的1%，而买受人违约的（逾期支付房款）应支付的违约金却是自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二。显然对违约金的约定不对等，违背了合同法的公平原则和诚实信用原则。本案合同签订后，原告依约付清了全部购房款，而被告交房后，未能依约向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，已经构成违约，严重影响了原告及亲属的诸多权益，给原告造成的实际损失远超出约定的总房款的1%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，本案合同约定的违约责任不对等，所约定的被告逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告所应承担的违约金过低，应当以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；二、被告向原告支付逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告的违约金（计算方式：以总房款为基数，按中国人民银行2014年年贷款利率6%加收40%后折算为日万分之2.3，从2014年4月12日起计算至被告将房屋所有权证书交付给原告之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告桂盛公司辩称，一、关于本案房屋的办证问题，被告目前还不能确定为原告申请办理房屋产权证的时间，但按目前办证的进程来看，涉案房屋已经建设规划完毕，于2016年12月21日办理了规划竣工验收合格证，下一步则是绿化验收及现售的办理工作，按照预算，2017年第一期是可以办理产权证的；二、不认可原告主张的违约金数额，虽然双方在合同履行过程中作为被告已经构成了逾期办证的违约，但是按照合同的约定，被告承担的违约责任应不超过房屋总价的1%，本案的房款的总额为262807元，按约定违约金应是2628.07元，故被告认为原告主张的违约金无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2010年3月26日，原告刘川（买受人）与被告桂盛公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00111980），约定原告向被告购买位于，总房款262807元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收合格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”约定，1、属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2、出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后15日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。但如出卖人已于商品房交付使用后720日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需的资料，因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告向被告付清了全部房款262807元。2012年4月13日，被告在南国早报上公告交房通知，通知业主于2012年4月23日至5月22日期间办理收房手续。
此后，原告以被告逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。
另查明，涉案房屋所在的百花苑小区1号楼取得了南房预字（2010）第016号《商品房预售许可证》，于2012年3月23日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。2016年7月15日被告将涉案房屋工程档案移交南宁市城市建设档案馆，于2016年12月21日取得南宁市建设工程规划竣工验收合格证。
本院认为，原、被告于2010年3月26日签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。
根据合同第十七条的约定，被告应于2012年5月22日前向原告交付验收合格的商品房，但本案的涉案房屋所在的百花苑小区1号楼于2012年3月23日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而被告通知原告于2012年4月23日至5月22日办理交房手续，原告对该通知无异议，故交房时间应以报纸公告的日期即2012年4月23日为准，则被告应于交付房屋后的720日内，即至2014年4月12日前，完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但被告至今未能完成办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应当承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条第3款、第4款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告应继续履行向房屋登记机构为原告申请位于屋的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以原告为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告，还应向原告支付逾期办证的违约金2628.07元（计算方式：总房款262807元×1%=2628.07元）。
原告主张合同第十七条第4款第（3）项的约定属于提供格式条款一方免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属于无效条款，但该条款是针对出卖人逾期办证应承担的违约责任进行约定，并未增设买受人的义务，因此，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告还主张被告逾期办证的违约行为影响其及其亲属的诸多权益，造成涉案小区房价和租金长期比周边小区价格低30%等损失，且损失数额超过合同约定的总房款的1%，但原告未能提供证据予以证明有上述实际损失的存在，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。在合同的第十七条第4款第（3）项已经对出卖人逾期办证的违约金进行明确约定的情况下，原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告广西桂盛房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为原告刘川申请位于南宁市青秀区的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以原告刘川为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告刘川；
二、被告广西桂盛房地产有限责任公司应向原告刘川支付逾期办证违约金2628.07元；
三、驳回原告刘川的其余诉讼请求。
案件受理费100元，由被告广西桂盛房地产有限责任公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄婵娟
审 判 员 申雨鑫
人民陪审员 蓝汉善
二〇一七年三月十三日
书 记 员 黄元琛
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。