天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终226号上诉人(原审被告)：张根旺，男，1964年10月21日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚婕，天津同汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市排水管理处，住所地天津市河西区南京路*号。法定代表人：刘爽，处长。委托诉讼代理人：姚金锁，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人张根旺因与被上诉人天津市排水管理处所有权确认纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。上诉人张根旺的委托诉讼代理人晏红波，被上诉人天津市排水管理处的委托诉讼代理人姚金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张根旺上诉请求：1、依法撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初951号《民事判决书》；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与汇枫房地产签订合法有效的房屋买卖合同，依法进行了产权登记并取得了房地产权证，系诉争房屋的所有权人。二、被上诉人提交仅有复印件的《购房协议》仅是购房意向，不具备房屋买卖合同的构成要件，原审法院仅依据被上诉人“支付了大部购房款”从而推定“不影响对原告（本案被上诉人）取得诉争房屋所有权的认定”明显是偏颇的主观臆断。三、被上诉人的购房意向在法律上属于债权，其仅拥有认购房屋的债权请求权，按照物权登记法律规定，不发生物权转移的效力。上诉人有证据证明对应的原件已经由汇枫房地产收回销毁，自1999年到2002年左右，被上诉人和汇枫房地产陆续达成了购买4处房产的协议，由于排管处购房资金迟迟不能按照约定到位，最终确定购买除诉争房屋之外的其他3处房产，其他3处房产都签订了正式的天津市商品房买卖合同，而诉争房屋非但没有签订天津市正式的商品房买卖合同，反而将购房协议退还给汇枫房地产，缴纳的部分购房款也对应折抵到其他3处房屋的购房款，即便如此，其他3处购房款仍未按约定付清，至今差2千多万元。四、即便本案诉争房屋存在一房数卖情形，按照“物权优先于债权”法律原则以及司法解释规定，上诉人取得拥有的既得权优先于被上诉人对房屋的期待权，应当优先于债权受到法律保护。五、被上诉人提交的《购房协议》复印件，不能与原件印证排除合理怀疑，不具备真实性，不应予以采信。六、上诉人签署的《天津市商品房买卖合同并无所谓“瑕疵”，原审判决对事实认定明显预设立场，无视相关证据和客观事实进行主观臆断，显失公正。七、上诉人提交的往来收据以及专用发票足以证明已经全额支付了购房款，而发票丢失、不具备购买能力的认定并无任何依据。八、企业进入破产程序以后，对其之前未履行完毕且有利于增加破产债权的合同应当继续履行，即使破产程序终结以后，破产企业仍应当承担协助办理相应手续的义务。九、被上诉人前后总计提交的四十二份证据，大多与案件无关联，且相互矛盾，根本不能证明其对诉争房屋享有所有权。天津市排水管理处辩称，一审法院认定被上诉人享有诉争房屋的合法所有权是正确的，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、被上诉人是诉争房屋的合法购买人、所有人。被上诉人与汇枫房地产签订了购房协议，支付了房屋的对价款，双方形成事实的房屋买卖关系，认购协议是真实的，不存在三方协议被销毁的情况。并且，汇枫房地产已于2000年将诉争房屋根据双方签订的购房协议交付被上诉人使用至今，被上诉人与汇枫房地产的认购协议时间早于上诉人。二、被上诉人与汇枫房地产所签订的合同是虚假的。上诉人与汇枫房地产所签订合同中所约定的房屋面积为测绘面积，合同中上诉人提前使用了尚未启用的18位号，上诉人登记的住址是河西区××路××，此时上诉人没有在此居住，上诉人与汇枫房地产的法定代表人张维杰是亲属关系，系汇枫房地产工作人员，上诉人没有购买房屋的经济来源，上诉人提交的收据及发票是虚假的，上诉人主张现金交付不符合房屋买卖交易习惯，上诉人2011年办理产权登记时使用汇枫房地产的公章，而汇枫房地产于2010年宣告破产，上诉人对诉争房屋的登记行为是虚假的。三、上诉人签订合同时就知道被上诉人已经购买并且使用诉争房屋这个情况，上诉人不是善意取得诉争房屋，不享有诉争房屋所有权。天津市排水管理处向一审法院起诉请求：确认原告对天津市河西区××路××号（现名称为天津市河西区台儿庄路津沽名园底商1号，建筑面积595.84平方米）房屋依法享有所有权。一审法院认定事实：1999年11月28日，原告与案外人汇枫房地产公司签订了《购房协议》，约定由原告购买汇枫房地产公司开发建设的天津市河西区××路××号商品房，购房面积658.22平方米，每平方米单价为5980元，房屋总价款为3936156元。2002年2月1日，原告以支票形式，向汇枫房地产公司支付了房款300万元。2002年2月1日，汇枫房地产公司开具了预售款专用收据。其中，购买单位为天津市排水管理处，坐落地点为天津市河西区××路××号，销售单位名称为汇枫房地产公司，项目为房款，金额为300万元。自2000年至今，原告实际占有使用诉争房屋。2002年10月15日，被告与汇枫房地产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由被告购买汇枫房地产公司开发建设的天津市河西区××路××号津沽名园底商一房屋，购房面积595.84平方米，每平方米单价为5000元。房屋总价款为2979200元。2003年11月18日，汇枫房地产公司为被告开具了天津市房地产开发企业销售专用发票（发票号：0051276）。2011年，被告持《天津市商品房买卖合同》、天津市房地产开发企业销售专用发票、汇枫房地产公司出具的委托书（委托期限：2011年1月30日至2011年2月30日，委托权限为办理天津市河西区台儿庄路津沽名园底商一号房屋所有权登记至天津市河西区房地产管理局办理所有权转移登记。天津市河西区房地产管理局经审核后，于2011年2月28日向被告核发了房地产权证。另查，现诉争房屋名为河西区台儿庄路津沽名园底商1。汇枫房地产公司业经天津市第二中级人民法院宣告破产。一审法院认为，当事人因物权权属产生争议，可以向人民法院诉请要求确认权属。本案原、被告均主张对诉争房享有所有权，原告主张的主要依据为：1999年11月28日原告与汇枫房地产公司签订了《购房协议》、2002年2月1日支付购房款的转账支票、2002年2月1日汇枫房地产公司开具的预售款专用收据及自2000年至今实际占有诉争房屋。被告主张的主要依据为：2002年10月15日被告与汇枫房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》、2003年11月18日汇枫房地产公司开具的天津市房地产开发企业销售专用发票、2011年2月28日天津市河西区房地产管理局核发的房地产权证。根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实，一审法院做如下分析评判：原告与汇枫房地产公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。协议签订后，原告已支付了大部购房款，并已实际占有了诉争房屋。被告与汇枫房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》存有多处瑕疵。1、2002年10月15日，被告与汇枫房地产公司签订合同时使用的公民身份证号码为18位的二代公民身份证，但据新河县公安局户政科出具的证明，被告于2007年2月27日才申请办理二代公民身份证，故合同签订时被告应尚不存在18位的二代公民身份证；2、2002年10月15日，被告与汇枫房地产公司签订合同时填写的居住地址为天津市河西区台儿庄路津沽名园4-4-202号，但在2003年6月经天津市第二中级人民法院执行庭主持调解汇枫房地产公司已用该套房屋及其他5套房屋作价3835238.65元用于抵偿静海县第二建筑工程总公司工程款，故合同签订时被告或其家属尚未取得该房屋所有权；3、2002年10月15日，被告与汇枫房地产公司签订合同时填写的购房面积为595.84平方米，该面积为房管部门测绘面积，但在2005年12月8日汇枫房地产公司向天津市第二中级人民法院提出书面请示，请示可否向土地主管部门支付津沽名园测绘费5万元，故合同签订时诉争房屋尚未经房管部门进行测绘。同时，汇枫房地产公司2003年11月18日开具的天津市房地产开发企业销售专用发票亦存有多处瑕疵；1、汇枫房地产公司曾于2005年7月21日向开发区地税局申报发票丢失（票号：0051251-0051300），其中包含汇枫房地产公司为被告开具的0051276号销售专用发票；2、汇枫房地产公司2002年10月26日为案外人张云贵开具的销售专用发票票号为0051279，该票号与汇枫房地产公司为被告开具的0051276号销售专用发票票号相近，但时间与票号顺序相反；3、被告不能提供支付购房款的资金来源，也不能提供其他证据证明支付了房款。被告办理产权登记的程序存有瑕疵。2011年，被告持汇枫房地产公司出具的委托书至天津市河西区房地产管理局办理所有权转移登记，但当时汇枫房地产公司已经天津市第二中级人民法院宣告破产，其出具的委托书应属无效。另，2005年汇枫房地产公司破产清算时，被告曾向天津市第二中级人民法院提出书面意见，称其已向汇枫房地产公司支付了343735元的购房款，购买津沽名园5号楼地下室，但因未办理产权证，也无法交付使用，要求汇枫房地产公司协助办理产权登记并交付使用，否则要求汇枫房地产公司予以赔偿。但对属同一状况（按被告所述）的诉争房屋并未提出任何意见，有悖常理。综合上述评判意见及再考虑到被告之妻苏文巧与汇枫房地产公司法人张维杰之妻苏文爱系姐妹关系，被告与张维杰是亲属且被告曾在汇枫房地产公司任职等相关事实，可以认定被告与汇枫房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》为虚假合同，属恶意办理产权登记。根据法律相关规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有权利的，应予支持。故对原告要求确认对天津市河西区台儿庄路津沽名园底商1房屋享有所有权的诉讼请求，予以支持。关于被告所提原告与汇枫房地产公司签订的《购房协议》标的指向不明确的问题，考虑到原告与汇枫房地产公司签订《购房协议》时属楼盘预售阶段，尚无明确的楼牌号，原告在天津市河西区××路××号津沽名园楼盘亦未占有、使用或登记有其他房产，被告也认可诉争房屋由原告占有使用，可以认定原告向汇枫房地产公司购买的房屋为诉争房屋。故对被告提出的该项抗辩理由，不予支持。关于被告所提原告未付清房款，不具备商品房买卖合同的必备要素，属购买意向的问题，原告与汇枫房地产公司签订《购房协议》后支付了大部购房款，汇枫房地产公司也将诉争房屋交付原告，双方买卖关系成立。原告是否付清购房款应属原告与汇枫房地产公司的债权债务问题，不影响对原告取得诉争房屋所有权的认定，天津市高级人民法院（2014）津高民申字第1028-1059号民事裁定书对此亦有认定。故对被告提出的该项抗辩理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十二条之规定，判决：确认原告天津市排水管理处对天津市河西区台儿庄路津沽名园底商1房屋享有所有权。案件受理费61851元，由被告张根旺承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证人闫致荣出庭，证明被上诉人与汇枫房地产只达成一个意向性的购房协议，后因资金问题不再购买诉争房屋，原件退回汇枫房地产，被上诉人就诉争房屋没有正式的买卖合同，没有按照约定付款，不享有所有权。上诉人对证人出庭陈述内容予以认可。被上诉人认为证人不能对房屋价格及是否欠款予以确认，只是听说，不存在退房情况。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与汇枫房地产签订的《购房协议》具备房屋买卖合同的主要内容，在案证据能够证明被上诉人按照购房协议的约定支付了相应款项，应认定该购房协议具备房屋买卖合同的性质，被上诉人自2000年使用诉争房屋至今。上诉人所举证据不能推翻上述事实的认定，上诉人主张被上诉人与汇枫房地产公司不存在房屋买卖合同关系，不能成立。上诉人与汇枫房地产公司虽签订《天津市商品房买卖合同》，但上诉人签订合同时使用的公民身份证号码和登记的居住地址及合同中的购房面积以及汇枫房地产公司出具的专用发票均不具有真实性。上诉人主张分两次以现金方式支付房款，不符合房屋买卖交易习惯，上诉人也未进一步举证证明其资金来源及支付了购房款。上诉人与汇枫房地产公司的法定代表人系亲属关系，曾在汇枫房地产公司任职，在汇枫房地产公司破产清算时，对其购买的津沽名园5号楼地下室主张权利，却对诉争房屋的相应权利未曾提及，有悖常理。上诉人在汇枫房地产公司破产后持盖有汇枫房地产公司公章的委托书办理了所有权转移登记，其行为非善意。据此，一审法院认定上诉人与汇枫房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》为虚假合同，上诉人恶意办理产权登记，其权利不能优先于已经合法占有诉争房屋的被上诉人，依法对被上诉人要求确认对诉争房屋享有所有权的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61851元，由上诉人张根旺承担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  郭 鑫代理审判员  曹 静二〇一七年二月二十一日书 记 员  王飞成