河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第676号
上诉人（原审被告）陈志英。
委托代理人叶晓群，北京智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏艳芳。
委托代理人刘伟，河北高俊霞律师事务所律师。
上诉人陈志英因房屋租赁合同纠纷一案不服秦皇岛市山海关区人民法院（2013）山民初字第352号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年10月5日，秦皇岛市顺成商贸有限公司（以下简称顺成商贸公司）与被告陈志英签订租赁合同，将座落于山海关关城南路55号顺成商厦西楼三层（西北角儿童乐园、东北角库房及办公室不包括在内）出租给陈志英，合同约定：租赁期限自2009年10月20日起至2014年10月19日终止；由于此租位部分面积的房主与顺成商贸公司的经营合同于2011年11月到期，因此顺成商贸公司与被告陈志英应于2010年共同与各房主协商。如达不成共识，本合同将于2011年10月19日无条件自行终止。双方还约定了其他合同条款。2012年10月20日，原告苏艳芳（协议乙方）与被告陈志英（协议甲方）签订顺城商厦西三楼经营协议，协议第一条第1款“甲方为乙方提供营业场地西三楼33-2号厅，收取经营管理费每月40元／㎡；”第四条第2款“在协议期间，任何时间所发生甲方不可抗力之原因（包括天灾、政治、战争、暴力等）令甲方及该商场不能继续承担，其公用通道用点按比例分摊，分别于下月10日前交清，超期按日收取滞纳金”，第5款“如因甲方原因导致合同不能继续履行，甲方需在合理时间内提前通知乙方，并赔偿不能履行期间的相应损失”；第六条第2款“除本协议明确规定的终止条款外，任何单方面终止本协议即视为违约，违约方应向对方支付违约金5000元并赔偿因协议提前终止而受到的一切损失”。
2012年12月31日原告苏艳芳支付质量保证金1000元，2012年10月8日原告苏艳芳支付空调费2210元（2012年10月21日至2013年10月20日）、经营管理费16029元（2012年10月21日至2013年10月20日）。2012年11月20日，原告承租的顺成商厦西三楼33-2号厅因停电致使原告无法正常经营。案件审理过程中，原告苏艳芳将诉讼请求变更为解除协议，退还原告因《顺成商贸西三楼经营协议》收取的全部费用，并且依据约定支付违约金5000元。
另查明，原告苏艳芳承租的场地因停电无法正常经营的原因是由于被告陈志英与秦皇岛市贺友房地产开发有限公司（以下简称贺友公司）、顺成商贸公司之间产生的纠纷导致。
原审法院认为，2009年10月5日，顺成商贸公司与被告陈志英所签《房屋租赁合同书》，因未与各房主协商达成共识，已于2011年10月19日终止，被告陈志英对顺成商厦西楼三层没有处分权，故苏艳芳、陈志英之间于2012年8月30日签订的顺成商厦西三楼经营协议无效，双方因该协议取得的财产，应当予以返还，即原告向陈志英交纳的经营费用、空调费、质量保证金、信誉保证金，陈志英应予返还。原告苏艳芳诉请的违约金，因协议无效，不予支持。陈志英主张其不存在主观原因违约意图，陈志英是遭遇了未能获得有效司法保护的不可抗力因素，2012年9月3日，陈志英就已经向法院提起占有保护之诉，原审法院认为，被告陈志英违约的原因是其与第三方的纠纷所致，不属于不可抗力，故对于被告陈志英因不可抗力导致违约的主张不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条、第一百一十七条之规定判决如下：一、原告苏艳芳与被告陈志英2012年10月20日签订的《顺
成商厦西三楼经营协议》无效；二、被告陈志英于本判决生效后十日内返还原告苏艳芳经营费用16209元、空调费2210元、质量保证金1000元，以上共计19419元；三、驳回原告苏艳芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元由原告苏艳芳负担512元，被告陈志英负担398元。
上诉人陈志英不服原审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，发回重审，并由被上诉人承担诉讼费用。理由如下：一、程序违法。（一）未依法追加第三人贺友公司、顺成商贸公司参加本案诉讼。被上诉人因承租的经营场地不能使用而提起本案诉讼，但场地不能使用的原因并不在上诉人，而是第三人贺友公司、顺成商贸公司采取的关门、停电行为所致。因此，至本案纠纷的根本责任者是第三人贺友公司和顺成商贸公司。根据民诉法的相关规定，与案件审理结果具有利害关系的第三人应由法院通知其参加诉讼。为此，上诉人于原审中向法院提出追加两位第三人参加诉讼的申请，但原审对上诉人的该申请却置之不理，既不予以追加又不说明不予追加的理由。依照法律规定法庭应当以裁定的方式对当事人的申请作出支持与否的处理，并给出理由。原审这种置之不理的态度，属于不作为性质的违反职责，损害了当事人的诉讼权利，已构成严重程序违法。（二）未依法中止本案审理。第三人顺成商贸公司与上诉人之间的另案诉讼尚无结果，故上诉人是否享有场地处分权系待定状态，故本案属于须以另一案件的审理结果为依据的情形，依法须中止审理，且上诉人也已经明确申请中止审理。原审不依法中止审理，显然违法程序。
二、认定双方合同无效缺乏根据。原判称“本院认为，2009年10月5日顺成商贸公司与陈志英签订的《房屋租赁合同》因未与各房主协商达成共识，已于2011年10月19日终止，被告陈志英对顺成商厦西楼三层没有处分权，故原被告之间于2012年8月30日签订的顺成商厦西三楼经营协议无效”。原判的该认定没有合法根据，是完全错误的。第一，超载了本院的审理范围。本案是上诉人与被上诉人之间的诉讼，顺成商贸公司没有作为第三参加本案诉讼，其与上诉人之间基于《房屋租赁合同》所形成的租赁关系不在本案的审理范畴，原审无权以该租赁关系中的相关事实作出截断。第二、另案诉讼尚无定论，原判认定本案合同无效无据。上诉人与顺成商贸公司的租赁纠纷尚在二审审理，2011年10月19日合同终止没有结论，原审以该院未生效的判决作依据认定本案合同无效缺乏根据，且损害司法公正。
三、否认不可抗力与认定合同无效矛盾。原判还称“本院认为，被告陈志英违约的原因是其与第三方的纠纷所致不属于不可抗力，故对于被告陈志英因不可抗力导致违约的主张不予支持。”原判否定不可抗力主张，而认为上诉人违约源于与第三方的纠纷，这实质上就发生了与其所认定的合同无效相互矛盾。如果无效成立，则违约、不可抗力就无从谈起，因为只有有效的合同才存在履行的问题，才存在可能的违约与否问题，才存在是否构成不可抗力免责问题。
四、判决结果错误。如果不是第三人侵权，本案就不会发生。故本案的责任主体是第三人。原审不正确引导被上诉人诉讼，且不依职权追加第三人参加诉讼，把原本属于第三人的责任强加到上诉人头上，显然归责错误。同时，如果原审依法中止本案审理，错误的认定及判决结果也不会发生。本案错判系由审理程序错误所致。
综上，原审程序违法、认定事实错误，请二审法院依法主持公道，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院除查明一审查明事实外，另查明，2012年，顺成商贸公司与陈志英因顺成商厦三楼租赁事宜发生争议，顺成商贸公司将陈志英诉至山海关区人民法院，要求终止双方签订的租赁协议，并要求陈志英返还房屋。山海关区人民法院（2012）山民初字第1002号民事判决书认定，顺城商贸公司与陈志英签订的租赁合同第二条约定的终止条件成就，判决该合同于2011年10月19日终止。陈志英不服该判决，提出上诉，我院于2014年3月27日作出（2013）秦民终字第1267号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本院认为，陈志英主张《顺城商厦西三楼经营协议》未能履行协议系第三人贺友公司、顺成商贸公司的行为造成的，需追加其为本案第三人，并由其承担责任。本院认为贺友公司、顺成商贸与陈志英之间的纠纷当事人已向法院提起诉讼，且终审判决已发生法律效力，故本案不应中止审理，并追加贺友公司、顺成商贸公司为第三人。《顺城商厦西三楼经营协议》系陈志英与苏艳芳签订，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只对合同当事人产生约束力，无论是陈志英还是第三人的原因造成陈志英违约，陈志英均需向苏艳芳承担违约责任。故上诉人主张被上诉人应向贺友公司、顺成商贸公司主张侵权责任没有法律依据，本院不予支持。山海关区人民法院（2012）山民初字第1002号民事判决书已生效，该判决书判决合同顺成商贸公司与陈志英签订的《房屋租赁合同》于2011年10月19日终止，故对原审据此认定本案双方签订的租赁合同无效并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费915元由上诉人陈志英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 李德权
审判员 邹德林
二〇一四年八月一日
书记员 孙秀丽