重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第03457号
原告王鹤，女，汉族，1981年3月15日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人杨春，重庆建伍律师事务所律师。
原告ＸＸＸ，男，汉族，1950年3月9日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人杨春，重庆建伍律师事务所律师。
原告赖汝平，女，汉族，1953年11月10日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人杨春，重庆建伍律师事务所律师。
被告重庆皇洋房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区王家嘴，组织机构代码73982306-4。
法定代表人孙锴，总经理。
委托代理人孙洋，重庆伟豪律师事务所律师。
委托代理人曾鹏，重庆伟豪律师事务所律师。
原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平诉重庆皇洋房地产开发有限公司（以下简称皇洋公司）商品房预售合�纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员杨杰、人民陪审员蒋泽琼组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平的委托代理人杨春、被告皇洋公司的委托代理人曾鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平诉称，2009年12月12日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，被告将其开发的××墅××幢××，建筑面积167.58平方米的房屋销售给原告，房屋总价款为1160000元，付款方式为按揭付款，交房日期为2010年5月31日。双方还约定被告延期交房的，应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，直至房屋实际交付日止。合同签订后，原告按约支付了全部房价款，2010年3月3日原告取得房屋所有权证，但被告在约定的交房日期未向原告交付房屋，虽经原告�次催促，被告至今未向原告交付房屋。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，原告已经按约履行了支付房屋价款的义务，被告应当履行其交付约定房屋的合同义务。被告不交付房屋的行为，违反双方合同约定使原告不能占有、使用已经取得所有权的房屋，损害了原告的合法权益，被告应当向原告承担违约责任并向原告交付房屋。故起诉请求：1、判令被告立即交付房屋；2、判令被告自2010年6月1日起至房屋实际交付之日止按照房屋总价款的每日万分之三支付逾期交房违约金。
被告皇洋公司答辩称，被告已按合同约定交付了房屋，双方约定是现房销售，2009年6月23日被告已取得竣工验收备案登记证，且2010年3月3日已经为原告办理了房屋所有权证书，于同日向原告进行了交付，被告不应当承担逾期交房的违约金；原告未接房的实际原因是提出房屋质量存在瑕疵而拒绝接房，其怠于行使接房的权利，即使要计算违约金，原告诉讼请求也超过了诉讼时效，另外万分之三违约金比例过高，应当依法驳回原告诉讼请求。
原告向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：
1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，拟证明原告购买被告销售的商品房，双方于合同第七条约定被告应于2010年5月31日交付房屋给原告使用，合同第八条证明被告应在确定交房之日的七日内做好准备，第九条明确了逾期交房的违约责任；
2、销售不动产统一发票两张，拟证明原告已经依约定支付了全部购房款；
3、土地房屋权属登记卡，拟证明原告已经依法取得了案涉房屋的所有权。
被告发表质证意见如下：对原告举示的证据1无异议，但认为双方在合同第八条第二款约定了由于原告原因拒绝接房的责任，补充协议第二条第1款对房屋交付手续的办理进行了约定，补充协议第六条第4款约定了关于书面通知的方式；对原告举示的证据2、3真实性无异议。
被告向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：
1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，拟证明是现房销售，房屋交接手续办理双方于合同中有约定；
2、重庆市房地产登记申请书，拟证明2010年1月27日原告已经向房屋登记中心申请办理房屋权属登记，房屋具备交付条件；
3、《13幢3单元1-1房屋损失说明》，拟证明原告在2013年11月10日，向被告出具该说明及陈述内容，提出了赔偿要求，原告未能按期接房的原因是原告接房时提出房屋存在瑕疵，怠于行使接房的权利；
4、培训（会议）签到记录表，拟证明2014年3月27日原、被告双方再次就房屋瑕疵问题进行座谈，未能就房屋交付及整改措施达成一致意见，原告要求是未整改前拒绝接房，要求对期间的损失予以赔�；
5、《重庆市新建商品房房屋使用说明书及质量保证书》，拟证明原告实际接房日期是2014年11月15日，房屋竣工日期是2009年6月12日，取得验收竣工备案登记证是2009年6月23日；
6、权属登记证书复印件，拟证明案涉房屋权属在2010年3月3日办理完毕，登记在原告名下；
7、房屋交付验收表，拟证明2014年11月15日原告才来办理正式的交付手续，提出了房屋验收的质量问题及应当整改的内容，被告进行了确认；
8、电话催费及去电服务记录表，拟证明2014年3月24日被告通知原告在当时的周四就房屋交付及房屋存在瑕疵问题进行面谈，另于2014年4月4日、4月9日、4月25日、7月8日等被告均向原告电话通知原告尽早办理接房及整改房屋事宜；
9、业主资料卡，拟证明原告王鹤签名确认业主成员的资料。
原告发表质证意见如下：对被告举示的证据1、2、3、4、6、9真实性予以认可；�被告举示的证据5、7真实性虽然认可，但认为被告未将房屋钥匙交付给原告；对证据8真实性不予认可，认为该证据系被告单方形成。
根据原、被告双方的质证意见，本院对证据评判如下：原、被告双方对对方举示证据真实性无异议的，本院对其真实性予以采信；原告对被告举示的证据8真实性不予认可，本院认为该证据系被告单方形成，原告亦不予认可，故本院对该证据真实性不予采信。
本院经审理查明，2009年12月12日，被告皇洋公司作为甲方，与原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平作为乙方，双方签订了重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定甲方将其开发的位于重庆市××区××街道××路××号××墅××幢××号商品房出售给乙方，该商品房为现房出售，建筑面积167.58平方米，套内面积159.89平方米，总成交金额1160000元。该合同第七条约定：“……甲方应当在2010年5月31�前，将商品房交付乙方使用。……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。合同第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”合同第九条对逾期交房约定：“……逾期超过三十日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至�际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，原告于向被告交纳了首付房价款350000元，2009年12月21日被告向原告开具销售不动产统一发票，余款810000元由银行按揭贷款支付，被告于2010年5月4日向原告开具销售不动产统一发票。现房屋产权已办理在原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平名下，共有形式为共同共有。
2013年11月10日，原告向被告出具《×幢×单元×号房屋损失说明》一份，该说明载明：“一、我们于2009年12月购买该房屋，购房合同规定开发商于2010年5月底交房，但开发至今未达到交房标准，我们已多次向开发商物管提出整改要求，至今未得到明确整改时间。二、我们强烈要求开发商尽快整改，争取早日达到交房要求，尽快完成交房手续，以便我们早日接房装修入住。三、因开发商未达到交房要求造成我们不能按期入住的赔偿要求如下：……”等内容。
2014年3月27日，原告王鹤配偶案外人赵祖月与被告工作人员一起就案涉房屋相关问题进行会晤，形成会议签到记录表一份，并有案外人赵祖月及被告工作人员签字。该记录表上记录有“底楼所有墙脚、屋顶漏水；外墙漏水”，“业主意思：1、整修好达到交房标准后请专业机构鉴定；2、因房屋问题延时交房对业主造成的损失，怎么算；3、报上的补偿金额的构成仅是延期交房的损失不包含整改费用；4、业主要求公司给出方案”，“吴主任回复：业主拿出之前报修记录，针对业主提出的意见要商量。夏经理：业主重新报价后，再与我们联系，约定时间后再当面商讨。业主：不管卖或住，如果我解决不了，走法律程序”等内容。
2014年11月15日，�告王鹤于房屋交付验收表上签字，并表达业主意见如下：“1、门窗损坏（一楼、二楼、三楼），2、一层墙角漏水，阳台、墙面漏水（二层），3、墙面裂痕，4、墙面起层，5、车库门电动打不开，钥匙打不开”。同日，原告王鹤在《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中“本套商品房将会情况”一栏内签字，上载明交付日期为2014年11月15日。《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》中另附有《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，发证时间为2009年6月23日。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。
关于本案商品房是否交付及何时交付。双方合同约定被告应当在2010年5月31日前，将案涉商品房交付原告使用，且交付时应当符合双方约定条件，即取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。通过本案查明情况可以看出，在双方约定的交付日期前，案涉房屋已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合交付条件，双方还约定被告应当在确定交房日的七日前书面通知原告，被告辩称其已按约定通知原告接房且原告拒绝接房的真实原因系原告接房时认为房屋存在瑕疵，但即使原告因接房时认为房屋存在瑕疵也不能排除被告按合同约定通知原告接房的义务，本案中被告并未举示证据证明其已通知原告，故对被告该辩称本院不予采纳。
虽然无证据表明被告履行了通知原告接房的义务，但从庭审举证质证来看，至少从2013年11月10日即原告向被告提交《×幢×单元×号房屋损失说明》之日起，原告、被告就已对案涉房屋的整改和交付进行了交涉或协商，若原告未对房屋进行查看其也无法知晓在会议签到记录表、房屋交付验收表中所载明的如墙面漏水、墙角漏水等情况，原告也已经取得了案涉房屋产权，2014年11月15日，原告王鹤在质量保证书商品房交付情况一栏签字，应当视为确认案涉房屋的实际交付日期即为2014年11月15日。虽视为实际交付，但并不能排除被告将房屋交付给原告并由原告管理控制的义务，按生活常理，房屋的交付的主要标志即交付钥匙，庭审中被告辩称其已将钥匙交付给原告但未举示相应证据予以证明，故对该辩称本院不予采纳。综前所述，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。
关于被告是否应当支付逾期交房违约金。根据原、被告双方合同约定，被告逾期交付房屋超过30日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，即被告应当从最后交付期限的第二天即2010年6月1日至实际交付之日承担逾期交付房屋的违约金。双方合同还约定，被告应当自该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，现房屋虽视为交付，但并未免除被告将房屋实际交付给原告之义务，故只有在确认被告实际交付房屋之日违约金的给付条件才能成就，因此，现在违约金的交付条件尚未成就，对于原告要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条判决如下：
一、被告重庆皇洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将位于重庆市××区××街道××路××号××墅××幢××号商品房交付给原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平；
二、驳回原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平其他诉讼请求。
本案受理费10710元，由原告王鹤、ＸＸＸ、赖汝平负担5355元，由被告重庆皇洋房地产开发有限公司负担5355元。
如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 胡可萍
代理审判员 杨 杰
人民陪审员 蒋泽琼
二〇一五年六月十八日
书 记 员 何江兰