连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初2876号原告：耿大君，男，1982年7月10日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。被告：南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。法定代表人：刘国钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝元，江苏中瀛律师事务所律师。原告耿大君与被告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耿大君及其委托诉讼代理人薛尚美，被告委托诉讼代理人张宝元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告耿大君向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失51934元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是连云港市连云区嘉泰花园二期的住户，被告在嘉泰花园设立物业管理处负责该小区的物业管理。2017年7月8日下午，原告接到物业电话，称原告家嘉泰花园二期6号楼203室房屋出现漫水情况，让原告尽快前往查看。到现场后，原告及其家人看到门口有水在往外流，打开门看到室内满地污水，地板全部浸在水中，污水高度几乎漫过脚面，原告家所有家具都被污水浸坏。原告立即致电嘉泰花园物业办公室，多名物业人员前来查看，确认污水由下水管道溢出，厨房、客厅、卧室等全部被污水浸泡，房间墙面、室内门、家具等均出现变形、开裂。随后物业安排人员开始疏通主下水管道，一边疏通，一边使用原告家厨房的水槽放水冲洗管道，从管道中清理出许多装潢堆积物。后经了解，嘉泰花园里有好几个单元都有这样的堵水情况，原因是被告作为物业管理人，没有及时清理污水管道导致管道堵塞，殃及住户。被告的行为给原告造成了重大经济损失，应对原告的损失承担赔偿责任。被告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司辩称，1.被告对原告财产损失没有任何过错，不应当承担责任。原告在诉状当中陈述的房屋漫水以及下水管道出水是属实的，但原因有2个，一是原告装潢时部分装潢垃圾排入下水管道，造成管道堵塞，二是原告厨房装修不规范，下水管采取了直管，没有安装回水弯，导致管道因堵塞压力较大时污水从下水管接口处溢出。2.被告在原告未缴纳物业费用的情况下尽职尽责的提供了物业服务，原告与被告签订物业服务合同的时间是2014年3月15日，至今原告未缴纳任何物业服务费用。在此种情形之下，被告仍然尽职尽责的为包括原告在内的业主提供绿化、保洁、管道排查维修以及保安等物业服务，就连原告屋内漫水，也是被告首先发现，并第一时间告知原告的，避免原告出现更大损失，所以答辩人已经尽到物业管理者的全部责任。3.原告诉求的赔偿数额缺乏应有的证据，原告在装修时所购买的地板、门套、墙纸等物品的价值并不是本案当中原告所遭受的损失数额，所以原告的诉求缺乏最基本的事实依据，故被告请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于连云区××城市花园××楼××单元××室房屋为原告所有，原告购得该房屋后，对房屋进行了装修，并购置了餐桌、橱柜等部分家具，但因没有装修完毕，尚未入住。2014年3月15日，原告与江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业）签订《嘉泰城市花园物业管理服务合同》，约定由君怡物业为嘉泰城市花园小区提供物业服务。2016年4月1日，连云港嘉泰花园置业有限公司（以下简称嘉泰置业）与君怡物业签订《解除合同协议书》，约定君怡物业于2016年3月31日撤出嘉泰城市花园，并将物管工作移交给嘉泰置业。2016年6月4日，甲方嘉泰置业与乙方被告签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为嘉泰城市花园提供物业服务，合同第二条第3款约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通”。被告称原告未向其交纳过物业费，原告称在签订合同时已经缴纳了一年的物业管理费和装修保证金，在通常情况下装修保证金抵扣后期物业费。2017年7月8日下午，原告接到物业电话，称其房屋出现漫水情况，让原告尽快前往查看。原告到现场后，发现家中漫水，污水高度约两三厘米，原告家中地板、餐桌、橱柜、门、墙纸等不同程度损坏，其中地板被污水浸没，门、门套、橱柜、餐桌等底部浸水部分不同程度开裂、发霉。后物业公司安排人员到现场查看，确认污水系从原告房屋厨房主下水管道与厨房管道接口处漫出。另外，原告房屋位于二楼，一楼住户将其厨房下水管道接口处封死，并另行铺设下水管道。发现漫水后，被告公司安排人员开始疏通主下水管道，并从从管道中清理出许多装修垃圾，清理后至今原告房屋未再发生漫水现象。对于漫水的原因，被告认为一是原告装修时将部分装修垃圾排入下水管道，二是因为原告厨房下水管接口处没有安装回水弯，导致管道因堵塞压力较大时污水从下水管接口处溢出。被告为证明其已尽到定期疏通污水管道义务，向本院提供2017年6月、7月、8月污水管道排查记录表及张贴在物业公司墙上的工程部工作职责以及物管中心工作职责照片打印件5张，其中排查记录表载明被告在2017年6月、7月、8月对部分楼层单元下水管道进行了检查，并记载了处理结果，物管中心工作职责照片载明被告公司对排水等日常维护工作职责，包括对排水设施每半年进行2次全面检查、维修等。原告认为系因被告未能履行定时疏通主下水管道的义务，导致主管道堵塞，水从原告房屋厨房接口处溢出，因此要求被告对其因漫水产生的损失进行补偿。为查明原告房屋因漫水导致的维修工程造价，经原告申请，本院委托江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司对原告房屋受损维修工程造价进行鉴定，豫信公司于2018年1月4日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为“根据我们的鉴定，嘉泰二期6-203室房屋受损维修工程造价为15775.63元，足以公允的反映了该工程造价的实际情况。”原告为此支出鉴定费3000元，原、被告均对该鉴定数额无异议，本院对该鉴定意见予以采纳。原告在本案中主张的损失包括：1.复合地板12386元，2.餐桌1180元，3.餐椅一把680元，4.客厅里的多边柜6053元，5.定制橱柜10760元，6.厨房整体橱柜修复3788元，7.公证费1000元，8.鉴定费3000元、9房屋受损维修造价15775.63元，以上合计54622.63元。为证明上述主张，原告向本院提供公证书1份（公证事项：保全证据，内附漫水后现场拍摄照片53张及视频光盘1份），证明事发后房屋受损现状，原告为此支出公证费1000元。为证明复合地板损失数额，原告向本院提供《乐迈地板销售订单》1份、收据1份、付款凭证2张，该组证据载明原告在兴隆装饰城购买了价值12386元的地板。为证明餐桌、餐椅、多边柜损失数额，原告向本院提供《曲美家具销售合同》1份、付款凭证1张，该组证据载明原告购买了价值1180元的餐桌、价值2720元的餐椅（680元/把*4把）及价值6053元的多边柜。为证明定制橱柜及厨房整体橱柜的损失数额，原告向本院提供连云港德艺装饰工程有限公司出具的《装修价格表》2份（第1份为原告装修款为58013元，共收57000元；第2份为德艺公司制作的装修部分维修造价为22207元）、收据1张、收条1张、支付宝付款打印件3张，该组证据载明原告对其房屋墙面、地砖、天花板等进行了装修，并定制了橱柜，合计花费57000元，其中包含定制橱柜价格9080元，厨房整体橱柜价格5350元。原告另申请连云港德艺装饰工程有限公司法定代表人程某出庭作证，程某陈述：原告房屋的水电、墙面、橱柜等都是由其装修的，原告提供的2份《装修价格表》也是由其出具。当时原告房屋漫水后也通知其到现场查看，当时房屋水高约两三公分，墙面水印大约10公分以内，有高有低，门套橱柜下面全部有水印，大约5公分。其中其出具的22207元《装修价格表》是按照重做的价格计算，因为原告房屋的2个衣帽间、一个主卧大橱子，还有厨房整体橱柜都不好修复，尺寸都是根据实际尺寸做的，泡水的部分时间长会开裂霉烂，如果修复的话只能更改柜子的尺寸，就与整体装修不符。另外次卧的橱柜吊柜如果不更换，不能配到相同的颜色，只有厨房的吊柜因为是白色的，可以凑合用。至于漫水的原因，是因为主管道堵塞，因为一楼改了管道，没有用主管道，二楼变成一楼，当时其在现场，物业也前来疏通，关于被告所说的回水弯，其只听过S弯，S弯只是防臭的，不管回水，因此其没有安装。上述事实，有原告提供的公证书、订货单5份、支付凭证4份、收据2份、德艺公司出具的《装修价格表》、发票、收条1份、收据1份、支付宝转账凭证打印件3张，被告提供的物业管理服务合同、解除合同协议书、前期物业服务合同以及补充协议，被告公司2017年6月、7月、8月污水管道排查记录表、照片打印件5张，证人程某的证言以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，根据被告提供的前期物业服务合同，原、被告已建立物业服务合同法律关系，原告应向被告交纳物业费，被告应按合同约定为原告及其所在小区提供包括雨污水管道的疏通等物业服务。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案原告房屋漫水的原因系厨房主下水管道堵塞，被告对此亦予以认可。被告提供的物管中心工作职责照片证明其对于污水管道的维护确有其规章制度（每半年进行2次全面检查、维修），但被告提供的污水管道排查记录表为复印件，无任何人员签字，不足以证实其已对原告房屋所在单元楼的污水管道尽到了疏通义务。被告在接到业主反映后到场疏通等能够证实物业公司尽到了部分合同义务，但仍不能免除物业公司因管理、维护不到位给原告造成的损失，因此，因被告未能全面履行合同义务，导致原告财产受到损害，被告应对原告的损失承担赔偿责任。关于被告辩称下水管道堵塞系因原告向管道投放装修垃圾以及未安装回水弯所致，原告房屋漫水处位于厨房下水管道接口处，并非卫生间，从厨房向下水管道投放大量装修垃圾不符合常理。回水弯系隔绝臭气所用，并不能防止下水道堵塞漫水，被告称漫水系未安装回水弯导致并无依据。关于被告辩称原告未交纳物业费，被告无需为其提供物业服务，本院认为，根据被告提供的前期物业合同，被告系为原告及其所在小区提供物业服务，原告房屋的下水管道系公共设施，被告有义务进行维护管理。被告如认为原告逾期交付物业费，可另案主张。对于原告的损失，本院认定如下：1、复合地板，原告提供的《乐迈地板销售订单》、收据以及2张付款凭证相互印证，能够证实地板价格为12386元，且因房屋浸水严重，地板受损，无法继续使用，因此本院对该数额予以支持。2、餐桌、餐椅一把、多边柜，原告提供的《曲美家具销售合同》与付款凭证相互印证，能够证实餐桌价格为1180元、餐椅一把价格680元、多边柜价格6053元。因原告房屋浸水导致该部分家具浸水部分开裂、发霉，且均为整套家具，难以修复，故本院对该部分数额予以支持。3、定制橱柜、厨房整体橱柜，原告提供的《装修价格表》、收据、收条及3张支付宝付款凭证能够证实原告定制橱柜价格为9080元，厨房整体橱柜价格为5350元，故原告主张定制橱柜损失10760元并无事实依据。根据德艺公司法定代表人程某的陈述，因尺寸都是根据实际尺寸做的，泡水的部分时间长会开裂霉烂，原告的定制橱柜及厨房整体橱柜都不好修复，仅有厨房的吊柜因为是白色的可以凑合用。综合考虑本案实际情况，原告主张定制橱柜损失9080有事实依据，本院予以支持，原告主张的整体橱柜损失3788元未超过合理范围，本院亦予以支持。4、公证费，该费用与被告履行物业服务义务并无直接关联，也并非原告主张其损失必然会产生的费用，本院不予支持。5、房屋受损部分维修造价15775.63元，因有江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司出具的鉴定意见予以证明，本院予以支持。综上，本院确认原告因本次漫水产生的各项损失合计48942.63元，该费用应由被告支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告耿大君财产损失48942.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元、鉴定费3000元，合计3419元，由被告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司负担（因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费419元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  刘红娟代理审判员  薛 锦人民陪审员  刘 磊二〇一八年二月十三日书 记 员  谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。