上海市第一中级人�法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15126号
上诉人（原审被告）：上海沪汇汽车修配厂（普通合伙），住所地上海市松江区九亭镇蒲江路***号。
执行事务合伙人：朱阿喜，总经理。
委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海元大木业有限公司，住所地上海市松江区沪松公路1626号。
法定代表人：黄兴昊，总经理。
委托诉讼代理人：胡飞燕，上海丰兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭合普，上海丰兆律师事务所律师。
上诉人上海沪汇汽车修配厂（普通合伙，以下简称沪汇汽配厂）因与被上诉人上海元大木业有限公司（以下简称元大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初10394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沪汇汽配厂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其无需支付房屋使用费。事实和理由：沪汇汽配厂自2017年2月底收到九亭地区生态环境综合整治指挥部的告知书后，就停产停业并搬离主要设备。沪汇汽配厂搬离后，系争房屋铁门敞开并未上锁，大门口的电动门也处于损坏状态，元大公司可随时进入该房屋，因此，双方并无办理交接钥匙等手续的必要。沪汇汽配厂遗留在系争房屋内的废弃金属物，当时已告知元大公司可自行处理。据此，元大公司无权要求沪汇汽配厂支付2017年3月1日起的使用费。
元大公司辩称：沪汇汽配厂在系争房屋内经营至2017年7月底。请求驳回上诉，维持原判�
元大公司向一审法院起诉请求判令：1、沪汇汽配厂立即搬离位于上海市松江区XX公路XX号房屋，并将该房屋返还给元大公司；2、沪汇汽配厂按人民币1,280元/日的标准支付元大公司自2017年3月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：2015年12月25日，沪汇汽配厂向元大公司出具恳请书一份，载明鉴于多种原因，先前双方的误解均已消除，沪汇汽配厂拟继续租赁元大公司的厂房，并对该厂房所处的性质、用途及该厂房所处存有政府或市政的随时动迁或征用等的不确定性已知悉，现沪汇汽配厂仍然要求暂延伸使用一年，协议另签期满后若元大公司仍然同意沪汇汽配厂使用的，到时商议，若不同意的一概服从，并保证不装修，届满没有任何装修或附加补偿。
2015年12月29日，元大公司作为出租方（甲方）、沪汇汽配厂作为承租方（乙方）签订《房屋临时使用协议书》一份，约定，甲方将原租户使用届满收回的XX公路XX号区域内二幢建筑房屋面积共计2,638平方米（其中办公室212平方米），宗地面积为3,317平方米，其中消防通道679平方米，办公室外搭建的两层楼房共计面积168平方米，合计2,806平方米，单价每天按0.8元/平方米，继续由原使用人继续临时使用；甲方继续使用的该使用物无产证，（上家未办产证）若使用方因办理证照或异地审照受及影响，则一概由使用方自负，不得以任何理由抗辩或涉讼本协议甲方；甲方已经将上述使用物的性质、区域环境、结构状态、可用四至范围，及目前可能随时被政府、国家征用的可见、预见等情况如实告知了乙方，并无任何隐瞒，乙方对此亦已全部详情知悉，愿意继续使用该使用物，并无任何异议；乙方继续使用甲方该使用物后，只作为汽车修�修配使用，局限自用，若转为他人使用的，则甲方与第三方一概无涉，若出现任何纠纷均由乙方处置担责；本协议设临时使用期1年，甲方从2016年4月1日将上述使用物交付乙方使用至2017年3月31日止届满；本协议年使用费为819,352元，实行先付后用，签约时先付3个月使用费，以此类推；本协议本址的地域可能有随时征用的先兆性，若本协议期内如政府规划使用、征用或甲方自用的，则提前90天书面形式（包括短信、传真件、双挂号信件）送达即视为已告知乙方，乙方保证按恳请书及本协议规定，无条件自行搬离处置，不得随意毁坏使用物，并不得以任何方式或理由向甲方提出补赔偿；因本建筑物无产权证，乙方所付甲方费用均为房屋、场地的使用费。协议书还对其他相关事宜进行了约定。
上述协议书签订后，元大公司按约将上述房屋交付沪汇汽配厂使用，沪�汽配厂支付给元大公司截止至2017年2月28日的全部使用费。
2016年10月12日，元大公司、沪汇汽配厂签订协商文件一份，约定因系争房屋被部分拆除，双方重新确定了沪汇汽配厂使用房屋的面积为1,600平方米，以后每季度付116,799元，至临时使用协议届满。
2017年3月14日，元大公司向沪汇汽配厂发出通知，载明，沪汇汽配厂至2017年3月31日合同到期，请在合同到期前搬离，且请把3月份的一切费用付清。
一审庭审中，沪汇汽配厂提供2017年2月21日九亭地区生态环境综合整治指挥部出具告知书一份，载明生产性企业应依法办理环评手续，未办手续的企业都属于上海市环保违规建设项目，根据中央环保督察组的要求，九里亭街道环保违法违规建设项目应于2017年3月31日前完成排污申报并经区环保局批准后方可继续生产经营，2017年3月31日未通过环评验�或通过排污申报的生产性企业要全部停产关闭。沪汇汽配厂据此证明因为元大公司出租的场地没有产证，所以无法通过环评，政府命令沪汇汽配厂在2017年3月31日前停产关闭，故沪汇汽配厂在2017年3月31日前已经停产停业并搬离，否则将会受到处罚。元大公司质证认为，该份通知是针对九亭地区不特定对象的整改告知书，仅凭告知书无法证明沪汇汽配厂已经在2017年3月31日前停产停业并搬离，即便沪汇汽配厂停产停业，也不代表沪汇汽配厂按照合同约定恢复原状返还了房屋，并和元大公司办理了房屋交接手续。
元大公司提交了其2017年7月中旬拍摄的照片，证明2017年7月沪汇汽配厂仍未完全搬离上述房屋，并堆积遗留了大量的机械设备、杂物、垃圾，沪汇汽配厂未将使用房屋完整的返还元大公司。沪汇汽配厂则对此不予认可。
一审庭审中，元大公司、�汇汽配厂确认系争房屋处还遗留有维修车辆剩下的废旧杂物，有部分面积房屋由沪汇汽配厂转租给案外人使用，沪汇汽配厂已经从系争房屋处搬离。元大公司表示沪汇汽配厂于2017年8月9日才搬离系争房屋，且未通知元大公司办理移交手续，钥匙也没有交还，本案中不再追加第三人参加诉讼，沪汇汽配厂转租出去的部分房屋也不需要沪汇汽配厂返还了。沪汇汽配厂则表示2017年3月31日已经搬离了，门是电动的，不需要锁和钥匙的，还是沪汇汽配厂当时自己装的，经营划玻璃的姓魏的是沪汇汽配厂出租给他的，但是沪汇汽配厂2017年3月31日搬离时通知其结束了，姓魏的说已经和元大公司讲好了继续使用房屋；沪汇汽配厂没有也不需要提供书面的证据证明已返还房屋，因为房屋使用协议书和元大公司的通知书没有约定房屋返还的格式要件，厂房的门是电动门，不存在锁上门后元大公司无法使用厂房，元大公司随时可以接收厂房；沪汇汽配厂遗留的废弃物基本都是金属物品，是有回收清理价值的，沪汇汽配厂已经搬离很久了，没有义务清理残留物，元大公司以遗留物的存在为由主张使用费，并认为沪汇汽配厂仍在经营是没有法律依据的，元大公司可以自行清理残留物；元大公司明示房屋没有产证不能免除其相应的责任，2017年3月1日至31日沪汇汽配厂仍在使用房屋，但是应当免除使用费。
双方签订的房屋临时使用协议书、协商文件因租赁物缺乏合法建造的审批手续，故一审法院已释明合同无效，双方称没有其他合同无效的后果需要在本案中处理。
一审法院认为，因系争房屋没有合法建造审批手续，故元大公司、沪汇汽配厂就系争房屋签订的房屋临时使用协议书、协商文件因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。�同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。元大公司要求沪汇汽配厂搬离并返还系争房屋，沪汇汽配厂辩称其已经搬离并同意元大公司收回和使用房屋、处置房屋内遗留物品，元大公司经核实后也确认沪汇汽配厂已经搬离，且本案中不再追加第三人参加诉讼，沪汇汽配厂转租出去的部分房屋也不需要沪汇汽配厂返还，故因为沪汇汽配厂已经履行了此项义务，对于元大公司的该项诉请不再予以处理。对于元大公司主张的自2017年3月1日至实际搬离之日即2017年8月9日止的使用费，沪汇汽配厂虽辩称其已经于2017年3月底搬离，但其并未举证证明已将系争房屋返还元大公司，相反，元大公司却提供了证据证明2017年7月沪汇汽配厂仍在继续使用系争房屋，沪汇汽配厂提交的通知和告知书也不足以证明其经营条件发生了实质性�化，故对于元大公司的陈述意见予以采信，沪汇汽配厂应当向元大公司支付自2017年3月1日至2017年8月9日的房屋使用费207,360元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于二○一七年十月三十一日作出判决：一、确认上海元大木业有限公司与上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）于2015年12月29日签订的《房屋临时使用协议书》以及于2016年10月12日签订的协商文件无效；二、上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）于判决生效之日起十日内支付上海元大木业有限公司自2017年3月1日至2017年8月9日的房屋使用费207,360元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,264元，减半收取1,132元，由上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，沪汇汽配厂与元大公司通过签订《房屋临时使用协议书》、协商文件就系争房屋建立房屋租赁合同关系。因系争房屋无合法建造审批手续，双方建立的房屋租赁合同关系应为无效。沪汇汽配厂应将系争房屋返还元大公司并支付实际占有使用系争房屋期间的使用费。鉴于沪汇汽配厂在租赁系争房屋时明知系争房屋的性质和具体情况，元大公司主张按照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，并无不当，可予支持。
现双方二审中的主要争议在于沪汇汽配厂是否已于其主张时间搬离系争房屋并将�房屋返还远大公司。对此，沪汇汽配厂作为履行义务的一方，应当承担举证责任，然其于本案中提供的告知书，仅能说明相关政府部门要求相关企业于2017年3月31日前停产关闭，而不能证明沪汇汽配厂已实际搬离并返还系争房屋。沪汇汽配厂主张返还房屋无需办理有关手续，显无依据。因为即使搬离系争房屋后，沪汇汽配厂仍负有将系争房屋按照正常使用后的状况返还元大公司的义务，清理系争房屋内的相关设备、物品为应有之义，而此需要出租人元大公司确认。元大公司于一审中确认沪汇汽配厂于2017年8月9日搬离，一审据此判决沪汇汽配厂支付截止该日的使用费，鉴于元大公司未就此提起上诉，本院予以确认。
综上，沪汇汽配厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第�一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,264元，由上诉人上海沪汇汽车修配厂（普通合伙）负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年一月十九日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……