广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂南法民一初字第576号
原告：茂名市世和城建房地产开发有限公司，住所地：茂名市站前二路33号。
法定代表人：戴业威，该公司董事长。
委托代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。
委托代理人：周运凤，女，汉族，1985年9月16日出生，住茂名市茂港区。
被告：冼武，男，汉族，1970年11月12日出生，住茂名市茂南区。
委托代理人：杨济源，广东海法律师事务所律师。
原告茂名市世和城建房地产开发有限公司诉被告冼武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂名市世和城建房地产开发有限公司的委托代理人卢国桢、周运凤及被告冼武的委托代理人杨济源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名市世和城建房地产开发有限公司诉称：原告是位于茂名市健康路23号大院世和碧水湾房地产的开发商。2010年3月20日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）。上述合同第四条约定“计价方式与价款”为：“每平方米单价为3106.59元，总金额为246446元”、第六条约定“付款方式及期限”为：“2010年3月20日前支付首期房款66446元，余下房款180000元于2010年4月26日前必须带齐相关资料向银行办理个人按揭贷款，按揭不足部分由被告10日内付清”。《商品房买卖合同》签订后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第六条约定的付款期限支付房款，首期房款66446元拖延至2010年5月17日支付。之后，在原告销售人员的多次催促下，被告表示无力承担房款，同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》。2013年3月29日，原告委托广东省茂名市油城公证处向被告送达《解除合同通知书》，要求解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518），但被告至今未予函复。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令解除原、被告双方于2010年3月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）；2、判令被告协助原告向房产管理部门办理《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）的合同备案登记注销手续；3、判令被告协助原告向房产管理部门办理商品房（坐落：茂名市健康路23号大院9号1602房，房屋唯一码：01F000187518）的预告登记注销手续；4、判令被告向原告支付违约金66446元。5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告冼武辩称：一、原告诉称：“《商品房买卖合同》签订后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第六条约定的付款期限支付房款，首期房款66446元拖延至2010年5月17日支付。之后，在原告销售人员的多次催促下，被告一直拒不履行付款义务。”与事实严重不符。
原被告双方于2010年3月20日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）。上述合同第六条约定：“付款方式及期限”为：“2010年3月20日前支付首期房款66446元，余下房款180000元于2010年4月26日前必须带齐相关资料向银行办理个人按揭贷款，按揭不足部分由被告10日内付清”。上述合同签订后，答辩人通过仔细考虑，认为以自己的经济能力，不需要向银行办理个人按揭贷款亦能支付余下房款，遂与原告销售人员（吴女士）提出可否变更付款方式，将付款方式变更为：“先支付首期房款66446元，余下房款180000元于原告交房后一次性付清。”后经原告销售人员（吴女士）答复，原告方同意答辩人的要求，变更付款方式为：“先支付首期房款66446元，余下房款180000元于原告交房后，再根据原告的通知一次性付清。”故此，答辩人于2010年5月17日向被答辩人支付首期房款66446元，而并非原告诉称所指的首期房款66446元拖延至2010年5月17日支付。
并且，答辩人支付首期房款66446元后，原告销售人员一直没有与答辩人联系，要求答辩人交付余款。直至2013年3月29日，被答辩人委托广东省茂名市油城公证处向被告送达《解除合同通知书》，答辩人才得知该情况并主动要求交清房款，但被答辩人以答辩人违约为由，要求答辩人补缴房价升值部分，否则坚持解除合同。故此，被答辩人诉称答辩人在原告销售人员的多次催促下，一直拒不履行付款义务与事实严重不符。需要强调一点，被答辩人主张其销售人员的多次催促答辩人履行付款义务，但并未提供任何证据予以证明，根据“谁主张谁举证”的原则，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。
针对上述合同的付款方式是否已经经双方同意实际变更为“先支付首期房款66446元，余下房款180000元于原告交房后，再根据原告的通知一次性付清”的问题。
首先，原被告双方于2010年3月20日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）约定：“付款方式及期限”为：“2010年3月20日前支付首期房款66446元，余下房款180000元于2010年4月26日前必须带齐相关资料向银行办理个人按揭贷款，按揭不足部分由被告10日内付清”。但是，答辩人于2010年5月17日向被答辩人支付首期房款66446元，被答辩人仍为其开具销售不动产统一发票。
本案从实际履行的情况看，双方虽无变更原《广东省商品房买卖合同》的书面证据，但在付款方式上与原《广东省商品房买卖合同》不同，可以认定双方实际履行中已经变更了原《广东省商品房买卖合同》，将原《广东省商品房买卖合同》第六条的约定变更为：“先支付首期房款66446元，余下房款180000元于原告交房后一次性付清”。
需要强调一点，据查，答复答辩人同意将付款方式变更的原告销售人员（吴女士）已经离岗，该起案件极可能是该明销售人员在对公司的沟通或者离岗工作交接上出现问题，但答辩人并无过错，不应当由答辩人承担不利后果。
退一万步说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原被告双方于2010年3月20日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518），被答辩人无法提供证据证实进行催告且解除权发生之日至今已超过一年，被答辩人的解除权已经消灭，被答辩人的主张不应予以支持。
综上以上几点理由，被答辩人以答辩人违反双方签订的《商品房买卖合同》为由，请求贵院解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）并支付违约金66446.00元，没有事实与法律依据。
经审理查明：2010年3月20日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518，房屋唯一码：01F000187518），合同主要约定：被告向原告购买位于茂名市健康路23号大院9号1602房，该商品房建筑面积79.33平方米，总金额246446元。2010年3月20日前支付首期房款66446元，余下房款180000元于2010年4月26日前必须带齐相关资料向银行办理个人按揭贷款，按揭不足部分由被告10日内交清。被告如未按合同时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款1%向原告支付违约金。合同补充协议约定，如被告的按揭申请非因原告的原因未获银行接纳的，被告应在银行、公积金批复之日起七日内应变更付款方式并交清房款，逾期原告有权解除本协议，收回上述商品房，将上述商品房转售，转售收益归原告所有。同时，原告不再退回被告已交付的购房款（含定金）。
2010年5月17日，被告向原告支付了首期房款66446元，余款未付。2013年3月29日，原告的委托代理人张永红向被告邮寄送达《解除合同通知书》，要求解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518），广东省茂名市油城公证处对上述事项进行了公证。
以上事实，有原告提供的广东省商品房买卖合同、销售不动产统一发票、（2013）粤茂油城第001200号公证书及庭审笔录等在案佐证，可以采信。
本院认为：本案双方争议的焦点为：一、原告请求解除合同是否有依据；二、原告请求被告支付违约金66446元是否有依据。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》已对迟延支付购房款进行了约定，依照合同的约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，因此，原告请求解除双方于2010年3月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在合同解除之后，双方的《广东省商品房买卖合同》不再履行，原告应将被告已付的房屋首付款退还给被告，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续和房屋预告登记注销手续。
关于焦点二，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》对迟延支付房款约定有按累计应付款1%计算和不退回已交付的购房款（含定金）两种条款，因该两种条款均属于格式条款，且是由原告提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本案的违约金应按不利于原告的条款来解释，故违约金应按累计应付款180000元的1%计算，即为1800元。
综上所述，原告茂名市世和城建房地产开发有限公司请求解除其与被告冼武于2010年3月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）理由成立，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续及预告登记注销手续，原告应退还给被告的房款和被告应支付的违约金相抵减后，原告还应退还64646元给被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
解除原告茂名市世和城建房地产开发有限公司与被告冼武于2010年3月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）；
限被告冼武于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告茂名市世和城建房地产开发有限公司向房产管理部门办理《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201003205331187518）的合同备案登记注销手续；
限被告冼武于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告茂名市世和城建房地产开发有限公司向房产管理部门办理商品房（坐落：茂名市健康路23号大院9号1602房，房屋唯一码：01F000187518）的预告登记注销手续；
限原告茂名市世和城建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款64646元给被告冼武。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4997元（原告已预付），由被告冼武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判长 周 理
审判员 梁 斌
审判员 伍岳媚
二〇一四年十一月十四日
书记员 吴嘉怡