辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4780号上诉人（原审被告）：大连泓达房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路688号212。法定代表人：闫生祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜洪，辽宁海之韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王智奇。委托诉讼代理人：陶明哲，辽宁哲盛律师事务所律师。上诉人大连泓达房地产开发有限公司（以下简称泓达公司）因与被上诉人王智奇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人泓达公司的委托诉讼代理人姜洪，被上诉人王智奇的委托诉讼代理人陶明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。双方签订的《协议书》并不是泓达公司的真实意思表示。泓达公司为开发某项目的需要，占用王智奇的房屋。当时王智奇只告知该房屋尚未办理产权证，并没有告知该房屋根本就没有合法手续，属于违章建筑的事实。泓达公司在王智奇隐瞒事实的情况下签订《协议书》，显失公平。且王智奇以欺诈手段与泓达公司签订协议书。根据合同法的相关规定，《协议书》符合可撤销合同的情形。王智奇辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。双方签订的协议书合法有效，泓达公司没有按照协议书的约定履行合同，理应按照协议书规定承担相应违约责任。王智奇向一审法院起诉请求：一、泓达公司支付逾期交房违约金2,425,000元；二、泓达公司支付律师费64,000元。泓达公司向一审法院反诉请求：一、撤销双方于2013年4月8日签订的《协议书》；二、王智奇返还《协议书》中约定的交付给王智奇的三套置换房屋；三、王智奇返还现金100万元。一审法院认定事实：2013年4月8日，原告与被告签订《协议书》，约定被告因开发某项目，需占用原告所有的位于与西南路47号相邻的两层独栋别墅，被告知悉原告的房屋未办理产权证。被告以其开发的某楼盘内三套房屋（建筑号分别为1号楼22层1号房屋，建筑面积约128.29平方米；1号楼22层2号房屋，建筑面积约76.96平方米；2号楼2单元10层3号房屋，建筑面积约120平方米。被告提供整体规划平面图并标识三套房屋所在楼号的具体位置作为本协议的附件），外加100万元作为置换原告房屋的对价。其中2号楼建筑面积约为120平方米的置换房屋在被告土建至正负零（地下室平口）时，被告按市场价回购此置换房，如被告无力回购，原告有权自行售卖，被告配合办理相关手续。被告开发某项目土建施工至正负零（地下室平口），被告向原告支付现金100万元。本合同签订15日内，原告负责将房屋腾空给被告，被告在此房屋位置所进行的开发利用以及所需相关手续均由被告自行办理，所需费用由被告自行承担。三套房屋最迟在2014年7月31日交付给原告并办理入住。被告所交付的房屋应符合相关法律所规定的商品房交付条件。如被告未能在约定的时间交付符合条件的房屋，被告应当每天向原告支付5000元的逾期交房违约金，逾期超过60日的，原告有权解除协议，并有权按三套房屋市场价值要求被告支付房屋价款。协议一方违约所造成的损失，包括但不限于守约方为实现权利所产生的诉讼费、律师代理费、调查取证费用。协议签订当日，原告将两层别墅交付给被告。2015年11月30日，被告将《协议书》约定的三套房屋交付给原告。其中，1号楼22层1号房屋交付时的建筑面积为131.42平方米；1号楼22层2号房屋交付时的建筑面积为77.49平方米；2号楼2单元10层3号房屋交付时的建筑面积为121.97平方米。因被告交付的房屋面积与《协议书》约定的面积存在面积差，原告于2015年11月30日补交了差价款，其中1号楼22层1号房屋补交38,868元，1号楼22层2号房屋补交6910元，2号楼2单元10层3号房屋补交19,792元。原告支付了上述款项后，被告给原告出具了专用收款收据，收款事由为投资代建款。原、被告双方均认可：根据补交的差价款计算，在双方签订《协议书》时，1号楼22层1号房屋价格为1,631,973.56元；1号楼22层2号房屋价格为1,010,314.62元；2号楼2单元10层3号房屋价格为1,225,432.59元，三套房屋总价格为3,867,720.77元。另查，2016年1月4日，原告向辽宁哲盛律师事务所支付律师代理费64,000元。2016年4月27日，被告撤回对原告的反诉请求。一审法院认为，原告与被告于2013年4月8日签订的《协议书》是双方的真是意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据约定，原告应当于协议签订15日内将自有二层别墅腾空给被告，被告应当在2014年7月31日前将开发的“星海壹景”的三套房屋交付给原告。在协议签订后，原告已依约将别墅交给被告，但被告未按照约定在2014年7月31日前交付其开发的三套房屋，而是在2015年11月30日交付房屋。被告应当承担逾期交房产生的违约责任。根据法律的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金标准的认定，现被告认为双方约定的违约金过高，但其对违约金的标准并没有合理的意见。从原告提供的证据和陈述来看，原告主张的损失包括房屋差价损失和租金损失，但其提供的网上关于租金的标准并不是政府主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，而其亦无充足的证据证明房屋差价的损失依据的标准，且原告已实际取得三套房屋。一审法院认为，被告的违约行为确实存在，其承担违约责任当无异议。但双方约定的违约金明显过高，应予以调整。一审法院综合原告的实际损失及被告的违约情况，根据公平原则，对违约金调整为：以双方签订的《协议书》时三套房屋总价款3,867,720.77元为基数，按每天万分之二标准计算。2014年8月1日至2015年11月29日，共计486天，原告主张485天，因此，原告应承担的逾期交房违约金为375,169元（3,867,720.77×0.0002×485）。关于律师费的主张，根据《协议书》的约定，被告违约应当承担原告主张权利所支付的律师代理费。根据《辽宁省律师服务收费管理实施细则》的规定，涉及财产关系的案件，10万元以下的部分（含10万元）收费比例为5%，10万元至50万元部分（含50万元）收费比例为4%，结合被告应支付的违约金375,169元计算，被告应当向原告支付律师代理费16,007元（100,000×0.05+275,169×0.04）。在本案审理过程中，被告撤回反诉请求符合法律的规定，予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连泓达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告王智奇支付逾期交房违约金375,169元；二、被告大连泓达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告王智奇支付律师代理费16,007元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,712元（原告已预交），由原告负担22,514元，由被告负担4198元，给付时间同上；反诉费12,604元（被告已预交），由被告负担6302元，退回被告6302元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。泓达公司上诉称王智奇置换给其的房屋没有合法手续，属于违章建筑，因王智奇存在欺诈行为，双方签订的《协议书》应予撤销，但泓达公司未提交充分的证据证明王智奇的房屋系被有关职能部门确定为违章建筑。现在王智奇已将房屋交付给泓达公司，泓达公司亦将置换的房屋交付给王智奇，即《协议书》中约定的权利义务已履行完毕，且王智奇的房屋已被泓达公司拆除的情况下，泓达公司再以房屋系违章建筑为由提起上诉，本院不予支持。泓达公司虽在一审中提起反诉，要求撤销该《协议书》，但后自愿撤回反诉请求，视为其放弃反诉的权利。泓达公司未能提供证据证明因王智奇存在欺诈行为、《协议书》存在可撤销的情形，因其举证不能，应承担不利的后果。综上所述，泓达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7168元（上诉人预交26,712元，应退回19,544元），由上诉人大连泓达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 陈 伟审判员 刘丽媛二〇一六年十月十八日书记员 任建芳