浙江省金华市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）浙金行终字第270号
上诉人（原审原告）金华市新世纪花园业主委员会（以下简称新世纪花园业委会），住所地金华市宾虹路996号新世纪花园0幢308室。
负责人郑旭东，主任。
委托代理人王洪朗，浙江迎鸽律师事务所律师。
委托代理人项淑娟，浙江迎鸽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金华市住房和城乡建设局（以下简称金华住建局），住所地金华市双龙南街801号西辅楼3号楼。
法定代表人郭慧强，局长。
委托代理人金和平，浙江金鸽律师事务所律师。
委托代理人钱敏娜，浙江金鸽律师事务所律师。
原审第三人泰地房地产集团有限公司（以下简称泰地房地产公司），住所地金华市双龙南街518号1幢B单元1701室。
法定代表人郎伟，执行董事。
委托代理人徐跃平，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
上诉人新世纪花园业委会因房屋行政登记一案，不服金华市婺城区人民法院（2015）金婺行初字第92号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人新世纪花园业委会的委托代理人王洪朗、项淑娟，被上诉人金华住建局的出庭行政负责人章建德及委托代理人金和平，原审第三人泰地房地产公司的委托代理人徐跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年4月3日至2005年1月24日期间，原金华万通房地产开发有限公司先后变更为金华新万通房地产集团有限公司、金华万通房地产集团有限公司、泰地房地产公司（即第三人）。案涉金华新世纪花园小区，系由原金华万通房地产开发有限公司开发建设。2000年1月5日，原金华万通房地产开发有限公司取得金华宾虹路以北、消防支队以东地块的国有土地使用证，使用权面积为25535.3平方米，使用权类型为出让，用途为商住综合。同年8月4日，金华市经济技术开发区地政规划局签发规划设计要求，同意该公司按图示红线位置建设幼儿园、配电房，建设位置为金华开发区双馨路以南、新世纪花园内，建筑面积1470平方米。同年10月16日，该局签发建设工程规划许可证。同年12月25日，该局签发建筑工程施工许可证。2001年12月30日，金华新世纪花园幼儿园、配电房竣工验收。2002年5月17日，原金华万通房地产开发有限公司向被告金华住建局申请对金华新世纪花园幼儿园（含配电房）进行房屋所有权登记，并提交了相关资料。2002年6月12日，被告颁发金房权证婺字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人金华万通房地产开发有限公司，房屋座落金华市花园幼儿园，产别为自管产，1-3层共计建筑面积1480.37平方米。
原审法院认为，未列入小区住宅公摊面积的合法房产，可以单独登记产权。根据被告本案所涉行政行为时有效的原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。被告本案所涉行政行为时有效的原《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条规定，申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。第十三条规定，对符合房屋产权登记条件的，县级以上房地产行政主管部门应自接到房屋产权登记申请之日起，在下列规定的期限内核准登记，核发房屋权利证书：（一）申请产权初始登记的，在2个月内；…权利人因特殊情况无法提交房屋产权的合法来源证明或提交的证明不全，经房地产业行政主管部门调查，该房屋确属权利人的，应予核准登记，核发房屋权利证书。本案中，第三人泰地房地产公司的前身公司按照上述法规规章的相关要求，向被告金华住建局递交相关材料，被告金华住建局对上述材料审查后，向第三人的前身公司颁发本案所涉房屋所有权证，符合《城市房屋权属登记管理办法》等相关规定。被告本案所涉房屋所有权登记颁证行为，基本事实清楚，基本证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序，并无不当。原告经该小区半数以上业主（含半数以上建筑面积业主及半数以上人数）授权，有权提起本案所涉行政诉讼。原告知道行政行为内容，行政机关未告知诉权或起诉期限的，原告起诉期限从知道或应当知道诉权或起诉之日计算，但从知道或应当知道行政行为内容之日起，最长不得超过2年。原告不知道行政行为内容的，行政起诉期限从知道或应当知道该行政行为内容之日计算，对涉及不动产的，最长起诉期限从行政行为作出之日为20年。原告称案涉新世纪花园幼儿园、配电房属于公共建筑面积，应属全体业主共有，缺乏事实依据和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求依据不充分，难以支持。对被告抗辩及第三人陈述中合法有据部分，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第六十九条和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、第四十二条等规定，判决驳回原告新世纪花园业委会的诉讼请求。案件受理费50元，由新世纪花园业委会负担。新世纪花园业委会不服，向本院提起上诉。
上诉人新世纪花园业委会上诉称：一、原审法院认为“未列入小区住宅公摊面积的合法房产，可以单独登记产权”无事实及法律依据，认定错误。被上诉人在原审过程中从未主张本案诉争幼儿园及配电房未列入小区住宅公摊面积，也未提供任何证据证明。从上诉人在原审中举证的新世纪花园小区的总平面布置图来看，小区的公共建筑面积包括幼儿园。根据《浙江省房屋建筑面积测量实施细则（试行）》2.5条规定，房屋的共有（公用）建筑面积指房屋内各产权人（××）共同占有或使用的建筑面积。包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积。所以，即使诉争幼儿园及配电房未列入新世纪小区住宅公摊面积，也不当然的可以单独登记产权在原审第三人名下。二、根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房，属于业主共有。”从被上诉人给原审第三人颁发的金房权证婺字第××号房屋所有权证的房屋分层分户平面图可以看出，登记面积还包含了属于新世纪小区公共设施的配电房，该配电房毫无争议应当属于物权法规定的属于业主共有，而被上诉人却登记属于原审第三人所有，明显登记错误。三、上诉人给原审第三人颁发的金房权证婺字第××号房屋所有权证产别登记错误，不应当登记为自管产。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》，自管产是指国家划拨给全民所有制单位以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。原审第三人泰地房地产公司即原金华万通房地产开发有限公司不是全民所有制单位，不应当拥有自管产，被上诉人颁发的金房权证婺字第001006**号房屋所有权证明显存在基本的、本质的错误，应当撤销。综上，请求一、依法判决撤销金华市婺城区人民法院（2015）金婺行初字第92号行政判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案第一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人金华住建局答辩称：一、原审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。被上诉人是根据金华万通房地产开发有限公司递交的营业执照、法定代表人身份证、房屋产权登记申请书、委托书、金华市经济技术开发区管理委员会经济发展局金市开经发建（2000）94号关于金华市万通房地产开发有限公司商品住宅基建计划的批复、金华市经济技术开发区管理委员会地政规划局编号（9000）浙规证0700400号建设工程规划许可证以及金华市经济技术开发区开发规（2000）07015400号规划设计要求、建设工程规划红线图、规划审定意见书，房屋调查表、房屋面积计算表以及房屋分层分户平面图、金华市国用（1999）字第6-1318号国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建筑工程质量监督报告以及新建房屋白蚁预防合格证，并对原审第三人提供的上述材料进行了依法审查，认为原审第三人提交的资料齐全，符合《城市房屋权属登记管理办法》第6条、第11条、第16条、第27条以及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第8条、第13条的规定，才核准原审第三人的房屋产权登记，给金华市万通房地产开发有限公司颁发金房权证婺字第××号房屋所有权证。因而，被上诉人按照原审第三人的申请，依法进行审核、核准、颁发房屋产权证书的行为事实清楚、证据充分、程序合法。二、上诉人提出的上诉理由实际上是对法律的误解，是完全不能成立的，应依法予以驳回。具体理由如下：1、上诉人混淆了“公共建筑”与“共有建筑”的法律概念。公共建筑是从建筑物的使用功能来划分的，是指提供人们进行各种公共活动的建筑，包含办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑（包括本案中的幼儿园建筑）、通信建筑（如本案中的配电房）以及交通运输用房。这些建筑可以私人投资也可以政府投资，虽系提供人们进行各种公共活动的公共建筑，但其产权仍然归投资人，而不因为其为公共建筑，即为世人共有，不能简单的将公共建筑理解为共有建筑。2、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》第2.5条规定，房屋的共有（公用）建筑面积，指房屋内各产权人（××）共同占有或使用的建筑面积。包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积。但这并不是说，所有的公共建筑就成为业主共有了。业主不是幼儿园的建造者，也未支付对价，不可能无偿取得房产。因而，上诉人主张其为权利人，是缺乏事实与法律依据的。3、《物权法》的制定、立法在本案登记以后，对本案不具有约束力。虽然《物权法》第73条规定的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但本案中作为幼儿园、配电房并不是建筑区划内的其他公共场所、公用设施以及物业服务用房，而是专有的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中的幼儿园、配电房具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，同时是原审第三人独立投资建造，有土地证、规划许可证、施工许可证，能够登记成为特定业主的客体，也完全符合《城市房屋权属登记管理办法》的登记规定。因而，被上诉人的登记行为完全正确。4、自管产类别的划分与上诉人无利害关系，如果有错误，可以由原审第三人申请纠正。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人泰地房地产公司述称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。原审第三人对金房权证婺字第××号《房屋所有权证》下的房屋享有独立合法的所有权，原审第三人自筹资金建设本案涉诉的幼儿园和配电房，取得了《建设工程规划许可证》、《规划设计要求》、《规划审定意见书》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》等一系列证件资料，在房屋建成后，原审第三人严格按照当时适用的法律，即1999年修正的《城市房屋权属登记管理办法》以及2001年修正的《浙江省城市房屋产权产籍登记管理条例》的规定，向被上诉人金华住建局提交了《房屋产权登记申请表》以及原审第三人取得的《建设工程规划许可证》等资料，进行颁证申请，被上诉人金华住建局根据上述规定，在审核了原审第三人提交的资料后，向原审第三人颁发了本案所涉房屋所有权证。故一审法院在判决中认定的事实清楚，适用的法律法规正确。二、本案所涉的房屋（幼儿园及配电房）并未列入小区的公摊面积，应当按照幼儿园及配电房建成时的法律、法规进行登记颁证。根据建设部颁布的于1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定：“商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。”该规定第八条、第九条对公用建筑面积的组成及计算原则分别作出了规定，公用建筑面积包括电梯井、楼梯间等以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。从上述规定可以看出，分摊的公共面积以独立成栋的建筑物为限，并不包括作为本案独立成栋的幼儿园和配电房，按照上述规定，独立成栋的幼儿园和配电房并不属于分摊的公用建筑面积，即并未列入小区的公摊面积。上诉人依据的《浙江省房屋建筑面积测量实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）试行的时间是2007年7月1日，而本案涉诉的房屋登记时间为2002年，根据“法不溯及既往”的原则，以及我国《立法法》第八十四条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，2002年的房屋登记不能适用上诉人提出的《实施细则》。即使适用该《实施细则》，该《实施细则》第5.8.1明确规定：“房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公共用房及其社区公益设施用房（如居委会、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。”故本案所涉的房屋（幼儿园及配电房）并未列入小区的公摊面积非常明确，应当按照幼儿园及配电房建成时的法律、法规进行登记颁证，原审第三人对本案所涉的金房权证婺字第××号《房屋所有权证》下的房产享有独立合法的所有权，被上诉人金华住建局颁发本案所涉房屋所有权证的行政行为事实清楚、适用法律、法规正确，并符合法定程序。三、上诉人依据的《物权法》施行的时间是2007年10月1日，同样不能适用于2002年的房屋登记。即便依据上诉人提出的《浙江省房屋建筑面积测量实施细则（试行）》，该《实施细则》亦明确了配电房同样不作为共有建筑面积进行分摊。另外本案涉诉的幼儿园和配电房并非独立，而是合为一栋，理应按栋登记在同一本房产证上。四、本案涉诉的房产证产别是否登记错误，不是本案应审理的范围。本案涉诉房屋房产证的所有权人为原审第三人，与上诉人无关。即使登记错误，也是原审第三人向被上诉人金华住建局提出对房产证的变更登记，亦或是被上诉人金华住建局主动更改登记内容。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
各方××在二审中均未提供新的证据。经审查，本院对原审判决所认定的事实予以确认。
本院认为，根据现有证据不能证明金华市新世纪花园小区业主对金房权证婺字第××号《房屋所有权证》所涉房产享有权属，上诉人新世纪花园业委会主张涉案幼儿园、配电房产权属于新世纪花园小区全体业主共有缺乏依据。被上诉人金华住建局根据原审第三人泰地房地产公司的申请，在审核原审第三人提交的相关材料后向其颁发本案所涉房屋所有权证，并不违反颁证当时相关法律法规的规定。至于金房权证婺字第××号《房屋所有权证》中出现的产别登记错误的问题，权利人、利害关系人或者登记机构可依法进行更正登记。综上，新世纪花园业委会的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市新世纪花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单晓剑
代理审判员 朱 鸣
代理审判员 徐菁婧
二〇一六年六月十二日
代书 记员 厉凯静
【附注】
（2015）浙金行终字第270号判决书
适用法律条文具体内容
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏××或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，××提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。