重庆市北碚区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0109执异71号
案外人:吕星，女，汉族，1983年5月20日出生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：刘婷婷，重庆学苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，重庆学苑律师事务所律师。
申请人：中国银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地：重庆市北碚区胜利街1号，统一社会信用代码9150010990323916X8。
法定代表人：陈乾平。
委托诉讼代理人：张诗韵，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任素佐，重庆索通律师事务所律师。
被申请人：重庆市和博商贸有限责任公司，住所地：重庆市万盛区万东镇莲池苑三号土地3号门面，统一社会信用代码91500110L09274692E。
法定代表人：金柯利。
被申请人：重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，住所地：重庆市万盛区关坝镇政府大楼三楼，统一社会信用代码915001106220535108。
法定代表人：胡照奇。
被申请人：重庆百年上邦实业（集团）有限公司，住所地：重庆市万盛区万新路65号，统一社会信用代码不详。
法定代表人：胡照钢。
被申请人：胡照钢，男，汉族，1972年1月28日出生，住重庆市渝北区。
被申请人：金柯利，女，汉族，1970年1月1日出生，住重庆市万盛区。
被申请人：赵兴梅，女，汉族，1970年4月2日出生，住重庆市万盛区。
被申请人：李有国，男，汉族，1957年7月16日出生，住重庆市渝中区。
本院在执行中国银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称中国银行北碚支行）申请保全重庆百年上邦实业（集团）有限公司、重庆市和博商贸有限责任公司(以下简称和博公司)、重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司、胡照钢、金柯利、赵兴梅、李有国借款合同纠纷一案[案号（2017）渝0109执保459号]中，案外人吕星提出异议，认为本院冻结的渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号；渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋（简称案涉房屋）的租金应由吕星收取，要求本院立即解除对案涉房屋租金的冻结。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人吕星称：2017年4月20日，中国银行北碚支行向本院申请财产保全要求冻结重庆百年上邦实业（集团）有限公司、重庆市和博商贸有限责任公司、重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司、胡照钢、金柯利、赵兴梅、李有国名下银行存款2200万元或者查封其他同等价值的财产，贵院当日出具（2017）渝0109执保459号执行裁定书：一、冻结被申请人重庆市和博商贸有限责任公司出租的渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号；渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋的租金，冻结租金的期限为三年，贵院于2017年5月8日查封了以上房屋的租金。2015年2月10日，和博公司与吕星签订了两份《房屋租赁合同》，和博公司将渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号等房屋整体出租给吕星，租赁期限为20年，每三个月交付一次房租。合同签订后，和博公司按约向申请人交付了房屋。2015年2月16日，和博公司与吕星签订了《租赁补充协议》，对上述房屋的租金的支付方式进行了补充约定；申请人于2015年3月20日前一次性缴纳五年房屋租金，共计人民币1008360元。和博公司给予申请人一定优惠；1、保证五年内房屋租金不进行递增；2、租金方面给予优惠，实际缴纳金额为98万元。2015年3月20日，吕星将上述款项划至和博公司账户，即吕星已按约支付全部应付租金。后吕星因经营策略转变，无法自用上述租赁房屋。2016年2月10日，将位于渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋转租并交付给邓浩；2016年12月16日，将位于渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号房屋转租并交付给蒋旭容；2016年10月1日将位于渝北区龙山街道新南路南开苑裙楼幢XXX-X、XXX-
X号房屋转租并交付给渝北区英孚语言培训有限公司；吕星作为第一承租人，已向和博公司支付五年租金，以上第二承租人应向吕星支付租金，中国银行北碚支行申请冻结第二承租人应支付的房屋租金，直接导致了吕星资金无法正常运转，要求撤销（2017）渝0109执保459号裁定书，解除对案涉房屋租金的冻结。
申请人中国银行北碚支行称：我方不认可转租的事实，和博公司向我行贷款时已经对上述房屋的租金作了质押，该租金是我行的合法应收账款，我行对租金进行保全符合法律规定。
经审查查明，2017年4月20日，中国银行北碚支行向本院申请财产保全要求冻结重庆百年上邦实业（集团）有限公司、重庆市和博商贸有限责任公司、重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司、胡照钢、金柯利、赵兴梅、李有国名下银行存款2200万元或者查封其他同等价值的财产，本院当日出具（2017）渝0109执保459号执行裁定书：一、冻结被申请人重庆市和博商贸有限责任公司出租渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号；渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋的租金。2017年5月8日,本院向渝北区英孚语言培训有限公司送达了裁定书和协助执行通知书，冻结了渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X、XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X的租金，同日分别向邓皓、雷明理送达了裁定书和协助执行通知书，冻结了渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X、XXX号南开苑裙楼幢XXX号的租金。
吕星针对其提出的异议，举示了以下证据：1、举示吕星与和博公司于2015年2月10签订的《房屋租赁合同》原件两份，合同载明：甲方（和博公司）将案涉房屋在内的6套房屋出租给乙方（吕星）。第二条租赁期限、租金及交付方式：1、租赁期限：贰拾年，从2015年3月1日至2035年3月1日止，免租期为六个月。租金金额为15727元∕月。第七条、乙方的其他义务：5、将甲乙双方协商，甲方同意乙方所租房屋可以转租，但乙方需保证合法经营。2、举示吕星与和博公司于2015年2月16日《租赁补充协议》原件一份，该补充协议载明：第二条：乙方于2015年2月18日之前一次性向甲方缴纳上述房屋履约保证金11000元。第三条：乙方于3月20日之前向甲方一次性缴纳五年房屋租金，金额为1008360元，由于乙方是一次性缴纳五年租金，甲方给予乙方一定的优惠：1、保证五年内房屋租金不进行递增；2、租金方面给予优惠，实际缴纳金额为98万元，租赁期限：2015年3月1日起至2020年2月29日止。3、举示收据原件2张、补发入账证明申请书原件（加盖了浦发银行重庆渝中支行的公章）1张、划款确认函原件1张、划款委托书原件1张，拟证明吕星于2015年2月17日向和博公司缴纳了保证金11000元，吕星委托重庆柯拢商贸有限公司向和博公司缴纳了5年的租金98万元。4、转租合同原件4份，拟证明吕星分别于2016年2月10日将位于渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋转租给邓浩；于2016年12月16日将位于渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号房屋转租并交付给蒋旭容；于2016年10月1日将位于渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋转租并交付给渝北区英孚语言培训有限公司，上述三个承租人已经接受房屋，并进行经营。5、招商银行账户历史交易明细表原件9份，证明上述三个承租人向吕星支付房屋租金的情况，吕星陈述该组证据只是部分租金的明细，还有部分无法获取。中国银行北碚支行对于上述5组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，主张和博公司向我行贷款时对上述四套房屋的租金作了应收账款的质押，无法确认和博公司是否知晓转租情况，转租关系不合法。
听证中，中国银行北碚支行举示了以下证据：1、《应收账款质押合同》原件一份，拟证明，2016年6月28日，和博公司将案涉4套房屋租金向中国银行北碚支行进行了质押，在该合同附件1中，载明的案涉4套房屋的承租人分别是蒋国丽、何煜东、王靓。2、《房屋租赁合同》原件3份，拟证明和博公司于2016年2月6日与蒋国丽签订了《房屋租赁合同》，将位于渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号房屋出租给蒋国丽，租赁期限为2016年2月16日至2021年2月15日，2016年1月8日和博公司与何煜东签订《房屋租赁合同》，将位于渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋出租给何煜东，租赁期限为2016年1月8日至2021年1月7日,2014年12月26日和博公司与王靓签订《房屋租赁合同》，将位于渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号房屋出租给王靓，租赁期限为2015年2月14日至2020年2月13日。3、《动产权属统一登记—初始登记》原件一份，拟证明中国银行北碚支行将《应收账款质押合同》向中国人民银行征信中心进行了初始登记。吕星对《应收账款质押合同》的真实性认可，但认为达不到其证明目的，其认为是和博公司先于2015年2月10日将案涉房屋出租给吕星，后将四套房屋抵押给中国银行北碚支行，于2016年6月28日将案涉房屋的租金质押给中国银行北碚支行。对《房屋租赁合同》三份的真实性、合法性、关联性均不认可，认为吕星提供的三份租赁合同的承租人系实际使用人且支付了租金。对《动产权属统一登记—初始登记》的真实性、合法性、关联性均无异议，但达不到其证明目的。
2017年9月7日，本院向重庆柯拢商贸有限公司的法定代表人黄智惠进行了询问，其陈述：补发入账证明申请书、划款确认函、划款委托书均是真实的，因为欠吕星的钱，就于2015年3月20日替吕星向和博公司转账98万元，委托转账时，吕星好像说了一下98万元是交给和博公司的租金。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，和博公司对于案涉房屋分别与吕星以及蒋国丽、何煜东、王靓签订了租赁合同，对于相同的房屋出现了不同的租赁合同，确定实际履行的合同对于本案至关重要，本案中国银行北碚支行只举示了三份合同，并没有举示关于租赁合同履行情况的相关证据，吕星不仅举示了租赁合同及转租合同，而且举示支付租金98万元的证据及支付保证金11000元的收据，且浦发银行重庆渝中支行在该《补发入账证明申请书》上加盖了公章。关于98万元租金的支付情况，2017年9月7日本院向重庆柯拢商贸有限公司的法定代表人黄智惠进行询问，其陈述是替吕星向和博公司支付了租金98万元，该陈述与本院查明的事实一致，故本院对于吕星与和博公司签订并履行租赁合同，并将案涉房屋转租的事实予以确认。因和博公司与吕星签订的《房屋租赁合同》，早于本案案涉房屋抵押权和租金质押权的设立，故吕星与和博公司之间的租赁关系可以对抗中国银行北碚支行已经登记的抵押权和租金质押权。关于吕星陈述其将案涉房屋转租给邓浩、蒋旭容、渝北区英孚语言培训有限公司，上述三承租人是合法转租，应该解除对上述房屋租金的冻结的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”根据吕星和和博公司签订《房屋租赁合同》第七条第5项约定了吕星可以将案涉房屋转租，故吕星与邓浩、蒋旭容、渝北区英孚语言培训有限公司建立的转租法律关系符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述法律及司法解释的规定，执行程序对物权权属的判断首先以物权登记或者相关管理部门的登记为依据，因案涉房屋登记在和博公司的名下，故本院于2017年5月8日发出（2017）渝0109执保459号执行裁定书及协助执行通知书，冻结案涉房屋的租金，并无不当。综上，案外人吕星的权利主张可以对抗本案申请人，故本院对案外人吕星的异议请求予以支持，因执行异议系形式审查，可通过执行异议之诉进行实质审查作出最终判断。
据此，《依照中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条、三十一条的规定，裁定如下：
中止对案外人吕星承租重庆市和博商贸有限责任公司所有的位于渝北区龙山街道新南路XXX号南开苑裙楼幢XXX号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-
X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号、渝北区龙山街道新南路XXX号附X号南开苑裙楼幢XXX-X号房屋的租金的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 韦 勇
审判员 宋帅武
审判员 陈安燕
二〇一七年九月七日
书记员 何敏婕