陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民一终字第00118号
上诉人（原审被告）伏唤爱，女，汉族，1965年2月7日生。
委托代理人郑航善，陕西天地行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李秀菊，女，汉族，1931年1月28日生。
委托代理人张阿宁，陕西絜矩律师事务所律师。
委托代理人阎玉侠，系李秀菊之女。
原审被告铜川煤化实业有限公司桃园社区管理中心，住所地铜川市王益区宜园路。
负责人孔宝童，主任。
委托代理人杨振民，该公司经理。
委托代理人刘高则，陕西天地行律师事务所律师。
原审被告铜川矿务局，住所地铜川市王益区红旗街11号。
法定代表人王蓬，局长。
委托代理人赵军，该局法律顾问。
委托代理人郭稳柱，该局棚改办安置科科长。
原审被告铜川煤化实业有限公司，住所地铜川市印台区重兴北路136号。
法定代表人李先锋，总经理。
委托代理人刘高则，陕西天地行律师事务所律师。
上诉人伏唤爱因与被上诉人李秀菊，原审被告铜川煤化实业有限公司桃园社区管理中心（以下简称桃园社区）、铜川矿务局、铜川煤化实业有限公司（以下简称煤化实业公司）确认合同效力纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2014）王民初字第00232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人伏唤爱及其委托代理人郑航善、被上诉人李秀菊的委托代理人张阿宁、阎玉侠，原审被告桃园社区的委托代理人杨振民、刘高则、铜川矿务局的委托代理人赵军、煤化实业公司的委托代理人刘高则到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀菊一审诉称，原告系房主闫青山的妻子，家住西安铁路局铜川南站铜南老28#4号（即王益区宜园路桃园居委51号），系隶属于西安铁路局所有的公房。从上世纪60年代起，原告全家一直居住于此，因当年公房狭小，原告曾在居住的公房对面自己又盖了一间平房和厨房，并于2007年10月4日将所盖的房卖给了伏唤爱。几年前，因原告丈夫病逝，加之原告年龄大且身体多病需人照顾，临时暂住在女儿处。2011年10月，铜川矿务局对此地段公房及私房进行拆除改造。在拆迁过程中，因原告及子女均在外地，故根本不知道拆迁之事。2012年4月原告子女回铜川时，方知原告居住的公房已被拆除，未与原告办理拆迁安置协议。被告的行为侵犯了原告的居住权，经多次协商无果，诉至法院，请求依法判令：1、确认被告桃园社区与伏唤爱所签的公私房拆迁协议无效。2、请求依法判令被告桃园社区与申请人李秀菊另行签订拆迁安置协议，并返还宜园路桃园居委51号的拆迁安置房。3、由铜川矿务局和煤化实业公司指令并监督桃园社区与李秀菊签订搬迁协议。4、判令伏唤爱赔偿拆迁时51号房室内家具、生活用品等损失3000元。5、判令伏唤爱返还一次性补助1700元。6、判令伏唤爱赔偿精神损失2000元。7、案件受理费由被告负担。
被告桃园社区一审辩称：1、桃园社区不是适格的被告。它是企业的分支机构，不具备法人资格。2、桃园社区仅是根据上级安排进行工作，不承担法律后果。3、本案原告不具有诉权，本案涉案房屋的所有人为西安铁路局，如对原告进行补偿，则对西安铁路局构成侵权。4、原告诉求确认合同无效无事实根据和法律依据。5、桃园社区在拆迁补偿过程中，没有过错和过失。
被告伏唤爱一审辩称：1、原告将其公私房一起卖给了伏唤爱，原告诉求确认拆迁安置协议无效无法律依据。2、其与桃园社区签订的是159号付1号的拆迁安置，并未侵害原告权益。3、原告主张赔偿损失和精神损失费没有法律依据。
铜川矿务局一审辩称：1、原告不是拆迁房屋的所有权人，无权取得房屋的拆迁安置权。2、铜川矿务局不存在侵权。
煤化实业公司一审辩称：桃园社区是受铜川矿务局委托从事拆迁安置的相关工作，与其没有任何关系。
原审法院审理查明，原告丈夫闫青山生前系西安铁路局铜川车务段职工，1989年5月11日西安铁路局阎良建筑段房管室向闫青山发放住房证，载明：工房地址及房号，铜南老28#4号，1间，面积17，租率0.09，金额1，附居者为李秀菊、闫玉龙（儿子），该工房证注意事项说明：1、对工房内设备应加爱护，如有损坏照规定赔偿，2、房证自开出之日起租，本月内满20天者交全月租金，满10天者交半月租金，不足10天者不交租金。3、住户迁移时须在前5天内向房管所办理退房手续，交锁、房证。4、不准私自转让房屋及房证，如经发现房证无效，追查处理。据此，原告一直在该处（即宜园路桃园居委51号）居住至2005年左右，后陆续随子女生活，2007年10月4日，原告女儿阎玉侠（卖方）与伏唤爱（买方）签订房屋买卖协议，该协议约定：一、（买卖）房屋位于铜川市桃园居委51号对面一间平房及厨房，二、房屋售价2000元整，三、买卖双方于2007年10月4日约定，卖方将房屋钥匙交于买方，买方一次性付清房款2000元整，中间人白爱莲。随后，白爱莲与伏唤爱到李秀菊家邻居王爱芳处取走了李秀菊家的钥匙，自此入住宜园路桃园居委51号房，即铜南老28#4号。2008年10月29日，李秀菊户口由宜园路桃园居委51号迁往河南省长垣县，该户注销。2012年9月18日李秀菊身份证载明其住址为河南省长垣县长城大道阳光花园2幢1单元101号。2007年，根据国家对煤矿采煤沉陷区综合治理的相关规定和要求进行综合治理，铜川市人民政府，铜川矿务局将小铁路公房、私房及附属物实施整体拆迁，并先后出台铜川矿区采煤沉陷治理项目房屋拆迁补偿安置办法和铜川采煤沉陷区受损住宅搬迁补偿安置暂行办法。当时桃园社区作为铜川矿务局下属机构，被铜川矿务局安排参与拆迁工作，并于2008年8月14日和2011年11月18日桃园社区拆迁办公室先后两次发出公告，就拆迁范围、拆迁时间等事宜进行了公告告知。2011年11月22日，桃园社区与伏唤爱签订桃园小铁路公私房拆迁协议书，该协议内容为：铜川矿区采煤沉陷区综合治理办公室在桃园小区规划建设整治住宅楼，需拆迁铜川矿务局宜园路桃园居委159号付1号公建房屋，经甲、乙双方多次协商达成以下条款：乙方（伏唤爱）房屋人口情况，经核实以下表为准。原房屋住址：铜川市王益区宜园路桃园居委159号付1号
房产证号：
产权性质：公
结构类型砖木间数1间
使用面积：无产权砖混18.52平方米
家庭人口情况户主姓名伏唤爱人口5
乙方搬迁过渡方式：自行过渡，给予一次性补助1200元。
回楼户依照搬迁时间顺序依次挑选楼号、楼层。
新房出售按照规定680元／㎡执行，安置在桃园小区。
安置户物业、水、电等各项收费项目按矿务局内部职工同等对待。
六、搬迁补助每户500元，提前5日内搬迁的住户奖励500元。
甲、乙双方协议签订前乙方将房产证原件交于甲方。
该协议签订后，伏唤爱享受到协议约定的权利，并按协议约定交纳了购房款，铜川矿务局给付伏唤爱私房部分补偿款3689元，所购房屋尚未交付。
庭审中，矿务局及桃园社区均称，上述被拆迁房屋159号付1号应是桃园居委51号，是按伏唤爱身份证上住址确定的房号，伏唤爱对此认可。铜川市中级人民法院（2014）铜中民一终字第00140号民事裁定书认定：本案中被告错将李秀菊房屋当作伏唤爱的居住房屋拆除并与伏唤爱签订拆迁房屋补偿合同，侵犯了李秀菊的居住权。
2012年4月，原告知道房屋被拆迁后，多次找桃园社区协商未果，诉至法院，认为本案中被告恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，请求确认拆迁协议无效。
原告一审提交以下证据：
原告李秀菊身份证：该身份证住址：河南省长垣县长城大道阳光花园2幢1单元101号。有效期2012年9月18日----长期。
户籍证明：2000年8月31日签发。住址：宜园路桃园居委51号。
住房证：1989年5月11日填发。工房地址及房号：铜南老28#4号，并注有注意事项。
证明：西安铁路局铜川车务段。证明闫青山、李秀菊一家所住的宜园路桃园居委51号铁路公房，是西安铁路局分配给铁路职工的福利住房。住房证号为：铜南老28#4号。
房屋买卖协议一份：所卖房屋为铜川市桃园居委51号对面一间平房及厨房，中间人白爱莲。
被告桃园社区一审提交的证据：
桃园派出所户籍证明：证明原告户口已于2008年10月29日注销，迁往河南省长垣县。
市政发（2007）60号文件，证明拆迁主体为铜川矿务局。
桃园社区2008年8月14日、2011年11月18日两次公告。
伏唤爱一审提交的证据：
桃园小铁路公私房拆迁协议书。拆迁的是宜园路桃园居委159号付1号。
白爱莲出庭作证：证明闫玉侠当时将51号房屋连同厨房、平房一并卖于伏唤爱。
庭审中，铜川矿务局陈述拆迁时桃园社区属铜川矿务局下设机构，被指派负责该区范围内的摸底拆迁工作。
原审法院认为，李秀菊居住的房屋属于西安铁路局所有的公房，李秀菊基于合法租赁关系对该公房享有使用权。铜川矿务局在其实施沉陷治理房屋拆迁过程中，由于当时其下属单位桃园社区工作不细致，错将李秀菊居住的房屋当作伏唤爱居住房屋拆除并与伏唤爱签订《桃园小铁路公私房拆迁协议书》，导致本案纠纷。原告诉请法院判令桃园社区与被告伏唤爱签订的《桃园小铁路公私房拆迁协议书》无效，符合法律规定，予以支持。原告请求法院判令煤化实业有限公司桃园社区与原告另行签订拆迁安置协议的请求，经查，本案中，铜川矿务局是拆迁主体，桃园社区不具备法人资格，未经铜川矿务局的委托，对外不能签订合同。因此，铜川矿务局应当就铜川市王益区宜园路桃园居委51号与原告李秀菊重新签订拆迁安置协议。原告请求判令由铜川矿务局和煤化实业公司指令并监督桃园社区与其签订拆迁安置协议的请求，经查，铜川矿务局既是本案拆迁主体，其指派谁签订拆迁安置合同是内部分工问题，不是法院判决范围，煤化实业公司不是本案拆迁工作的实施主体，无权就拆迁工作指令桃园社区与他人签订合同，对原告该诉讼请求，不予支持。原告请求判令伏唤爱赔偿其51号房屋内家具生活用品等损失3000元，无证据证明，不予支持。原告请求判令伏唤爱归还一次性补助款1700元的请求及判令伏唤爱赔偿精神损失2000元诉讼请求，无法律依据，不予支持。被告伏唤爱辩称原告将公私房一起卖给了自己的意见，与本案证据及查明事实不符，不予采信。其辩称与桃园社区签订的是159号付1号的房屋拆迁安置，本案证据证明，伏唤爱与桃园社区签订的《桃园小铁路公私房拆迁协议书》的159号付1号，实质就是原告居住的铜川市王益区宜园路桃园居委51号，且伏唤爱就51号对面的私房部分已领取了相应的拆迁补偿，就桃园居委51号其与桃园社区签订的协议，侵犯了原告的利益，因此对伏唤爱的该答辩意见，不予支持。被告桃园社区辩称桃园社区不具备法人资格，不是本案适格被告的意见，予以采信。煤化实业公司辩称桃园社区的拆迁工作是受铜川矿务局指派进行，与其没有任何法律关系的意见与查明事实相符，予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、桃园社区管理中心与伏唤爱签订的《桃园小铁路公私房拆迁协议书》无效。二、铜川矿务局于本判决生效后十五日内与李秀菊就铜川市王益区宜园路桃园居委51号签订拆迁安置协议。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由铜川矿务局负担。
上诉人伏唤爱不服上述判决上诉称：一、一审判决认定案件事实错误。1、一审认定被上诉人仅将桃园居委51号对面一间平房及厨房卖给了上诉人。客观事实反映的真实情况并非如此。根据当时买卖交易的介绍人、中间人证实，被上诉人是将公、私房一并卖给了上诉人。起草买卖协议的执笔人姜涛证实，被上诉人将公、私房一并卖给了上诉人。只因51号是公房，被上诉人提出写上51号不合适，故而协议中未注明51号。但这改变不了被上诉人将公私房一并卖给上诉人的真实意思表示。2008年桃园社区在拆迁安置摸底调查时，周围邻居均反映被上诉人于2005年左右搬离51号，其将房屋卖给了上诉人，被上诉人户口已注销，51号实际上已是空户，在此公房居住的是159号付1号的伏唤爱。根据日常生活经验法则，假如被上诉人卖的仅是私房，上诉人岂肯在城市边远，交通不便的贫民区出资2000元，购买一间破旧不堪、无法居住的、不足20平米的平房和厨房？如果被上诉人仅卖了私房，岂肯让中间人白爱莲将公私房钥匙一并从王爱芳处取来交给上诉人？如果被上诉人未将公房出卖，为何自2007年10月至2012年在长达五年的时间内不去看一看自己的住所和财物？尤其是2008年8月14日桃园社区公告告知，进行拆迁安置，被上诉人于同年10月到桃园派出所迁转户口，如果被上诉人未将公房出卖，岂肯不去询问拆迁事宜？据此，足以表明被上诉人将公私房一同出售给了上诉人。2、一审判决认为桃园社区错将李秀菊居住的房屋当作伏唤爱居住房屋拆迁，是有悖事实。上诉人购买被上诉人住房后，居住在此，户口登记为159号付1号。在拆除过程中，即拆除了51号公房部分，也拆除159号付1号私房部分，并非只拆除了51号。如果因拆除侵犯了李秀菊的居住权，否定伏唤爱的安置协议，那么是不是也侵犯了伏唤爱的居住权？一审判决认为错将李秀菊的住房当伏唤爱的住房拆除，那么付唤爱的159号付1号那里去了？桃园社区并无错。假如李秀菊未将51号出售，51号也是空户。事实上51号已包含在159号付1号之中。二、一审判决审理程序不符合法律规定。1、被上诉人在诉状中的签名，并非本人所签，起诉也并非本人真实意见表示。根据上诉人的了解，被上诉人已无民事行为能力，也无诉讼行为能力，一审对此未予核查。2、一审中上诉人提交了证人姜涛的证言，以证明被上诉人将公私房一并卖给上诉人。一审未同意举证、质证。一审上诉人申请证人李侠出庭作证，遭到拒绝。3、一审中被上诉人将煤化实业公司及桃园社区列为被告，审理认为案件与煤化实业公司无关，桃园社区不具有独立法人资格。对此，本应裁定驳回被上诉人对上述二被告的起诉，而一审并未对此做程序上的处理。三、一审判决采信了被上诉人无效的、相互矛盾的、不真实的证据。1、一审中被上诉人提交了《住房证》，根据该证载明的事项规定：“住户迁移时须在5天内向房管所办理退房手续，交锁、房证。”被上诉人于2008年10月29日迁移，按单位规定，她必须交回房证，故该证已失去效力。2、被上诉人在一审中提交了西安铁路局铜川车务段的证明，证明被上诉人住桃园居委51号。被上诉人原房证由西安铁路局闫良建筑段所发。铜川车务段非房产后勤管理部门。故铜川车务段证明不真实，其无权出具证明。3、根据户籍证明，被上诉人于2008年10月29日迁往河南长垣县长城大道阳光花园2栋1单元101号，身份证显示也是在此居住，一审认定其居住在桃园居委51号，二者相互矛盾。四、一审判决结果无法律根据且违法。1、一审判决铜川矿务局与李秀菊签订拆迁安置协议，本案拆迁安置受国家政策规定调整，与谁签订协议应按政策执行。根据铜川市政府（2007）60号文规定，被上诉人不属安置对象。依据市政房60号文第3条的规定，被拆迁人仅指房屋的所有权人。本案房屋的所有权人是西安铁路局闫良建筑段，被上诉人充其量只是房屋承租人，无权享受拆迁安置。一审判决无法律依据。当事人与谁签协议法律不应强行干涉。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，享受补偿权利仍只有房屋的所有权人，既西安铁路局闫良建筑段，而非被上诉人。3、铜川市中级人民法院（2014）铜中民一终字第00140号裁定书指明：“在租赁期内，因征收拆迁不能继续对租赁房屋行使使用权，征收拆迁的主体应当对承租人的损失予以补偿。”据此既便拆除了51号，被上诉人也只能获得补偿，而非安置。五、一审法院适用法律错误。一审判决依据《合同法》第五十二条做出判决，但未释明引用五十二条第几项。被上诉人认为：“被告恶意串通，损害国家，集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的。”但未提供相关证据。故而一审判决引用五十二条，无证据佐证，属适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，审理程序不符合法律规定，判决结果无法律根据，适用法律错误。请二审人民法院依法撤销该判决，对本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
李秀菊答辩称，上诉人说到根据生活法则是在尊重法律规定和事实依据的前提下进行的，而不是依靠生活经验法则推测歪曲事实，违反法律规定。本案的事实很清楚，两人有明确的买卖协议。买卖的是对面的平房和厨房，根本不包括51号公房。一审程序合法，上诉人歪曲事实，一审开了很多次庭，庭审笔录明确记载伏唤爱有三个证人出庭。户籍地和居住地是两个概念，李秀菊的儿子闫玉龙户籍现在仍在51号。关于住房证的效力问题，住房证是铁路局发的，目前没有任何证据证明住房证作废。一审李秀菊提交西安铁路局的证明，印证了李秀菊合法居住的权利。另外上诉人谈到拆迁安置是根据政策，但没有哪一条政策能够将违法拆迁李秀菊的房屋安置给伏唤爱。本案中适用的是城市房屋拆迁管理条例，不是国有土地上房屋征收与补偿条例。上诉人说李秀菊无行为能力问题，目前李秀菊的行为能力正常，对自己的主张很清楚，即便如上诉人所说，难道李秀菊会希望自己的房屋拆迁安置给别人。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
煤化实业公司、桃园社区答辩称，煤化实业公司和桃园社区同意上诉人的上诉请求。煤化实业公司跟案件没有法律上的关系。一审判决铜川矿务局与李秀菊签署拆迁安置协议没有法律上的依据。一审判决桃园社区跟伏唤爱签署的协议无效，从材料上看没有提出无效的证据。依据相关法律规定，李秀菊只是房屋的承租人，无权要求拆迁安置或获得拆迁安置。只有补偿的权利。桃园社区在拆迁安置中做了很多工作，没有任何过失过错。桃园社区、煤化实业公司同意伏唤爱的请求。
铜川矿务局答辩称，拆迁安置是合法的，在过程中依法进行了公告。对于公房部分签署了拆迁安置协议，对于私房部分进行了补偿，公房是17平方，私房是18.02平方，公房是铁路局的房，铁路局把房屋分给居民。签订的时候就知道，由于分给个人就跟个人签署。对一审判决铜川矿务局与李秀菊签定拆迁协议没有法律规定，不合理，认可上诉人的上诉意见。
二审查明事实与一审查明一致，对一审查明事实予以认定。
伏唤爱二审申请证人姜涛出庭作证，姜涛称，房屋买卖协议是我写的，伏唤爱买卖的房屋是公房，双方说好公房不出现在合同上，因为公房是单位的，出现在合同上不太好，但是合同上是包含公房，我母亲作为中间人也签了字。提交王爱芳（原住桃园居委50号）证明，其内容为，2007年10月4日，白爱莲来找我说：“阎玉侠把房子卖了，阎玉侠让我来拿房子钥匙”，我就把一串钥匙（公房、私房）全部给白爱莲了。王俊峰（王爱芳之子）调查笔录，其内容为，我听母亲说阎玉侠把房子卖了，钥匙给白爱莲了，从那时到打官司前，再没有见过阎玉侠来过公房，2008年后，伏唤爱开始收拾阎玉侠家原房子，并一直居住到房屋拆迁时。用以证明协议履行的问题，李秀菊把自己的承租权转让给伏唤爱，对此伏唤爱有居住使用权。
李秀菊质证称，对两份书面证言有异议，王俊峰没有出庭作证，他母亲说卖了，至于卖没卖，从证言可以看出王爱芳并不知道卖的是公房还是私房。姜涛证明买卖房屋协议时阎玉侠在场，但是要钥匙时阎玉侠并没有去。王爱芳给钥匙是在不明情况下给的。这几份证据不能证明房屋买卖情况，谈不到履行的问题，房子没有卖。
煤化实业公司、桃园社区质证称，认可上诉人提交的材料及证人证言。
铜川矿务局质证称，买卖协议中的平房及厨房作为私房已经补偿。
二审庭审后，本院向李秀菊进行调查核实，李秀菊可以用语言表达意思。李秀菊称，我原来在铜川居住，好长时间没回去了，和孩子一起居住，我要我的房子，让女儿阎玉侠帮着要，要回来和儿媳妇一起住。
伏唤爱质证称，有可能是李秀菊女儿教的，对真实性无异议。
煤化实业公司、桃园社区、铜川矿务局质证称，没有意见。二审查明闫玉侠身份证显示为阎玉侠。
本院认为，本案的争议焦点为：一、桃园社区与伏唤爱签订的拆迁安置协议中拆迁公房是否是王益区宜园路桃园居委51号。二、拆迁房屋的承租人是谁及一审判决铜川矿务局与李秀菊签订拆迁安置协议的问题。三、一审程序是否严重违法。
一、关于桃园社区与伏唤爱签订的拆迁安置协议中的拆迁房屋是否是王益区宜园路桃园居委51号的问题。
伏唤爱二审称其与桃园社区签订的桃园小铁路公私房拆迁协议书中的公建房屋系李秀菊原住的公房，私房部分已获得经济补偿5000多元。桃园社区称公房是铁路局的房，是原来李秀菊居住的51号公房，公私房一起拆迁，私房已获经济补偿。铜川矿务局称公房拆迁安置，私房经济补偿。可见，桃园社区与伏唤爱签订的拆迁安置协议中拆迁的公建房屋系铁路局原分配给其职工闫青山的宜园路桃园居委51号公房。
二、关于拆迁房屋的承租人及一审判决铜川矿务局与李秀菊签订拆迁安置协议的问题。
拆迁的宜园路桃园居委51号的公房的所有人系西安铁路局，2014年7月1日西安铁路局铜川车务段证明，闫青山生前系其单位职工，闫青山、李秀菊一家居住的宜园路桃园居委51号公房，是西安铁路分局分配给铁路职工的福利住房，以西安铁路分局所发住房证为准。房证上记载有供养人为李秀菊、闫玉龙，注意事项有不准私自转让房屋和房证，如经发现房证无效，追查处理。可见铁路局认可的房屋承租人为李秀菊。2007年10月4日阎玉侠与伏唤爱签订房屋买卖协议，房屋位于铜川市桃园居委51号对面一间平房及厨房，证人姜涛及伏唤爱都称，买卖的房屋是公房，双方说好公房不出现在合同上，因为公房是单位的。即使伏唤爱陈述和证人证言属实，也说明在签订协议时，双方已知公房不能买卖。即使阎玉侠当时有将公房一起出售的意思表示，也侵犯了所有人的所有权，该公房出售也是无效的。虽然该公房的产权单位规定私自转让公房要追查处理，住户迁移应交回房屋和房证，但是否追查以及对迁出未交回公房如何处理属于产权单位内部管理问题，从产权单位未追查处理、李秀菊迁移后未交回公房及房证的事实，不能得出该公房的权利人是伏唤爱的结论。上诉人关于该公房已出售给上诉人的理由不能成立。
公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或国有、集体企事业单位工作并达到一定工作期限的职工享受的福利，在租赁期限上，非因特定事由，不得终止公有住房租赁合同。租金是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场房屋租金。公有住房的承租权是一种在相当程度上物化了的权利，具有独立的财产性质，是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。虽然本案中桃园社区与伏唤爱签订拆迁协议的时间在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，但该拆迁所依据的矿区采煤沉陷治理项目开始于2007年，第一次拆迁公告发布于2008年8月，时间均在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，根据该《条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。故本案应适用当时的《城市房屋拆迁管理条例》，上诉人关于应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的理由不能成立。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”李秀菊系宜园路桃园居委51号公房的承租人，有直接获得拆迁安置的资格。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。桃园社区未与公有房屋所有人或所有人认可的承租人签订拆迁安置补偿协议，事后也未经权利人追认，桃园社区与伏唤爱签订的拆迁安置协议中有关宜园路桃园居委51号公房安置部分的内容无效，关于宜园路桃园居委51号公房的拆迁应由拆迁人与被拆迁人即该公房的承租人李秀菊协商签订协议。但协议应在双方平等、自愿协商的基础上签订，不属于人民法院民事判决确定的内容，一审判决拆迁人与承租人签订拆迁安置补偿协议不符合法律规定，应予纠正。
三、关于一审程序是否严重违法、适用法律问题。
一审庭审笔录记载，姜涛的证言已当庭质证，证人李侠也当庭质证，并无程序违法的行为。各方对李秀菊委托其女儿要房无意见。一审认为桃园社区不具备法人资格，煤化实业公司不是本案拆迁工作的实施主体，应当驳回原告对桃园社区及煤化实业公司的起诉，一审驳回诉讼请求不妥，但该处理未影响当事人的实体权利的承担，二审不再另行处理。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条，适用法律不准确，应予纠正。
综上，一审认定事实清楚，上诉人有关实体处理的上诉理由均不能成立。一审判决铜川矿务局与李秀菊就铜川市王益区宜园路桃园居委51号签订拆迁安置协议不当，引用《中华人民共和国合同法》第五十二条不当，均应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定。判决如下：
一、维持铜川市王益区人民法院（2014）王民初字第00232号民事判决主文第一项、第三项。
二、变更铜川市王益区人民法院（2014）王民初字第00232号民事判决主文第二项为，确认李秀菊为宜园路桃园居委51号公房的承租人。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由伏唤爱承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康建军
审 判 员 梁兴旗
代理审判员 吴 娜
二〇一五年十月二十日
书 记 员 任敏蕾