上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第169号
原告（反诉被告）上海安宏汽车销售服务有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇某某路568号2幢1层A区。
法定代表人李艳敏，总经理。
委托代理人刘文一，该公司员工。
被告（反诉原告）上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇园区路1218号2幢3181室。
法定代表人丁培君，总经理。
委托代理人胡真理，上海市科伟律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海安宏汽车销售服务有限公司诉被告（反诉原告）上海置润投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘文一、被告之委托代理人胡真理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月22日，原、被告签订《租赁合同》约定租赁期限为2013年8月1日起至2028年7月31日止，其中2013年7月22日起至2013年10月31日止为装修免租期。合同签订后，原告在2013年12月8日前共支付被告2013年11月至2014年1月期间的房租及押金共计310400元。2013年10月末，由于资金链断裂，原告丧失继续履行合同的偿付能力。为此从2013年11月初起，原告多次向被告提出终止合同，但被告未应允。原告无奈于2013年11月向嘉定法院起诉要求终止，但在诉讼中双方达成补充协议，被告允许原告转租，故原告撤诉。此后经原告多次努力未能转租，合同仍无法继续履行，原告再次与被告协商不成，故起诉要求：一、终止原、被告于2013年7月22日签署的《租赁合同》；二、被告退还原告房屋押金123000元。审理中原告调整要求返还的押金金额为125400元。
被告辩称，不同意原告的诉请，双方的合同并不存在法律规定的终止情形。原、被告合同签订前，原告向被告提供了注册资金为500万元的营业执照，并与被告签订了长期租赁的合同，在此基础上，被告才同意给予原告三个多月的装修免租期，并按照较低的价格收取租金。故请求法院驳回原告的全部诉请。
同时被告反诉称，上述合同签订后，原告从2014年1月20日起拖欠租金不付，并要求提前解除合同。如提前退租，则被告存在以下损失：三个月免租期租金损失、房屋恢复原状费用损失、原告逾期支付租金的利息损失等，因此，如原告确无履行能力要提前解除，被告要求原告按照合同约定支付违约金740000元，并付清2014年2月至2014年4月期间的租金185000元。庭审中被告明确上述三个月免租期租金损失、房屋恢复原状费用损失、原告逾期支付租金的利息等损失已包括在违约金内，不再另行主张。
反诉被告即原告辩称，不同意支付租金。本公司早已表明没有继续履行的能力，也多次提出终止合同，并曾于2013年11月诉讼至法院要求终止。本公司并不存在擅自解除的行为，不应当承担解除合同违约金。按照合同法规定，一方确实没有履行能力将要不履行合同时，可以解除合同。本公司系依法解除合同。
经审理查明，2013年7月22日，原、被告签订《租赁合同》约定原告向被告承租位于嘉定区某某路568号2幢1层A区、建筑面积1353平方米商铺，租赁期限自2013年8月1日至2028年7月31日止，其中2013年7月22日起至2013年10月31日为装修免租期，租金先付后用，每年74万元，按季提前10天支付，即每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日为租金支付日。该合同第三条第4款约定原告逾期支付租金的，应按日租金的3倍支付被告滞纳金；第八条第2款约定原告未经被告同意中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，原告还应当向被告支付租赁房屋当年一年租金为标准的违约金（包括但不限于被告转租和再租户装修等造成的租金损失）。上述合同签订后直至2013年12月8日前，原告陆续向被告共计支付2013年11月至2014年1月的租金185000元，以及租赁押金125400元。同时，原告进场准备装修。2013年11月初，原告提出其已无法继续经营，要求与被告就合同终止事宜进行洽谈。由于被告要求原告支付免租期损失等费用，双方协商未成。同年11月底，原告诉讼来院。同年12月9日，原、被告达成补充协议，被告同意原告转租租赁房屋。原告遂向本院撤回起诉，并派驻人员至租赁场地寻找租赁业主。由于未能转租，原告再次向被告提出终止，未获同意后原告再次提起诉讼。
审理中，原告表示租赁房屋内仅有少量装修基础材料和几张桌椅，对此原告放弃权利，由于屋门敞开，被告随时可以接收；被告在保留要求原告支付租金、占用费和违约金的权利的同时，同意在庭审当日解除双方间租赁合同，并自次日起即2014年3月29日起收回该租赁房屋，并表示按照合同约定提前退租，早已应付的2月至4月的租金不予返还，故仍要求被告支付租金至2014年4月底。此外在审理中，原告提供了其2013年12月的利润表为证，该利润表记载原告当月亏损10016元。被告对此则不予认可。
上述事实，有《租赁合同》、付款凭证、函件、补充协议以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告间《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。合同责任系严格责任，合同应当被严格遵守。按照原、被告合同约定，租赁期限应自2013年8月1日至2028年7月31日止。现原告以其丧失继续履行的能力为由要求不再履行合同，但其提供的证据不足以证明其目前的情况与缔约时的情况发生了巨大的变化，且该巨大变化为不可预见、不可防范和控制，故其该解除理由既没有合同依据，也不符合法律规定；原告认为其主动起诉即为与被告协商解除的表现，但协商解除需双方意思表示一致，现被告明确表示不同意协商解除；综上本院对原告的解除理由均不予确认。现原告明确表明不再继续履行合同，其应当承担擅自解约的合同责任。被告同意于2014年3月29日起接受房屋，于法不悖，本院予以照准。据此，本院确定双方合同自2014年3月28日起解除。合同解除后，被告应当将租赁保证金返还原告，原告则应向被告支付解除前的租金。由于双方合同解除，且被告已收回房屋，故其要求原告支付解除后至2014年4月期间租金的反诉请求于法无据，本院不予支持。对于被告主张的违约金，虽然合同有此约定，但金额确实过高，现原告不同意承担的意见可以视为对违约金过高的抗辩，故本院根据被告实际的损失包括免租期租金、逾期付款利息等酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海安宏汽车销售服务有限公司与被告上海置润投资管理有限公司于2013年7月22日签订的关于嘉定区某某路568号2幢1层A区的《租赁合同》自2014年3月28日起解除；
二、原告上海安宏汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海置润投资管理有限公司自2014年2月1日起至2014年3月28日止的租金113500元；
三、原告上海安宏汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海置润投资管理有限公司违约金370000元；
四、被告上海置润投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海安宏汽车销售服务有限公司押金125400元；
五、驳回反诉原告上海置润投资管理有限公司要求反诉被告上海安宏汽车销售服务有限公司支付2014年3月29日至2014年4月30日的租金的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2808元，减半收取1404元，由被告上海置润投资管理有限公司负担；反诉受理费6525元，由原告上海安宏汽车销售服务有限公司负担3411元，被告上海置润投资管理有限公司负担3114元。上述原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年四月二十一日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……。