广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初8362号原告：梁炜峄，男，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区，委托诉讼代理人：冯金梅，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。被告：邓宏德，男，汉族，住广东省东莞市，被告：陈彩兰，女，汉族，住广东省深圳市宝安区，共同委托诉讼代理人熊世松，广东潇水律师事务所律师。共同委托诉讼代理人李雅玲，广东潇水律师事务所辅助人员。第三人：东莞市广升房地产投资顾问有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘坑水库旁塘厦可居酒吧街（一期）酒吧街一区110。法定代表人：谢章军。原告梁炜峄诉被告邓宏德、陈彩兰，第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司（以下简称“广升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁炜峄及其委托代理人冯金梅，被告陈彩兰及被告邓宏德、陈彩兰的共同委托代理人熊世松均已到庭参加诉讼。第三人广升公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁炜峄向本院提出诉讼请求：1、被告于判决生效3日内交付物业给原告；2、被告向原告支付逾期交付物业的违约赔偿24700元（每延迟一日交付的，每日按房款总价的2‰计算违约金，从2016年6月14日开始，计至实际交付之日，暂计至起诉之日）；3、诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2016年3月15日，被告邓宏德委托被告陈彩兰与原告签署《房地产转让合同》，合同约定被告将位于东莞市塘厦镇湖泊山庄湖光阁3C室物业出售给原告，买卖总价款为950000元，后原告依约履行合同义务，并于2016年6月14日支付完毕所有房款，然被告拒不履行合同义务，至今迟迟不将物业交付给原告使用，致使原告无法使用该物业，也无法取得该物业的相关收益，造成原告经济损失。因此，依据《房地产转让合同》第六条：“买卖双方约定卖方在收到全部房款3日内将该物业交付给买方，逾期交付的，则卖方每延迟一日须向买方支付房款总价的2‰作为违约赔偿。”被告不依约交付物业的行为已经违反合同约定，严重损害原告的合法权益，并对原告造成经济损失，据此被告应承担违约责任。因案涉房屋的买卖事宜均是由陈彩兰作为邓宏德的代理人进行全权处理，陈彩兰全程参与买卖房屋的全部事宜，对整个买卖约定非常了解。其次，陈彩兰实为案涉房屋出售前的实际出资人以及持有人，为逃避购房的相关税收，才将出售前的案涉房屋登记在邓宏德名下，自己以代理人的身份来全权处理买卖事宜，该话语权实际掌握在陈彩兰处。陈彩兰作为案涉房屋出售前的实际出资人和持有人应当对逾期向原告交付物业承担连带责任。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法裁决。被告邓宏德、陈彩兰辩称，1、关于主体的问题，陈彩兰与邓宏德是受托与委托的关系，不是权利义务的直接承受人，不应当把陈彩兰列为本案的被告。2、双方签订的《房屋买卖合同》是带租约的，原告也是同意继续出租给承租人的。原告对于被告与租客《租赁合同》的租赁期间是清楚的，即2015年10月19日至2016年10月18日。我方在2016年6月14日晚收到原告的最后一笔还款，根据合同的约定，双方应于2016年6月18日完成楼的交接手续。经中介协调双方，定于2016年6月18日收楼。但是，由于中介没有时间，后又约至2016年6月20日完成交接。2016年6月20日，原告到了现场，中介到了现场，但是原告指出房屋有瑕疵，提出要重新刷漆。我方不清楚原告在之前是否有看过房屋的现状，但是双方的成交已经走到最后一个交接的步骤了，是否需要重新刷漆或者刷白，都与被告无关。即使原告没有看楼，相应的后果也应当由原告承担。但是，原告以房屋存在瑕疵为由拒绝收楼，责任完全在原告。在中介的协调下，又约定在2016年6月27日晚上双方进行交接。到了2016年6月27日晚上，原告说没空，又约到2016年6月28日早上9点钟。2016年6月28日早上，原告及被告陈彩兰到了中介处，但是被告又提出不愿意出租给租客。后来，被告陈彩兰与中介只好去找租客；找到租客之后，与租客解除了《租赁合同》。但是，原告又不同意并称要在当天收到空房，根据当时的情形，显然是不可能的，因为租赁时间未到，租客搬移需要时间的。2016年7月1日，原告就向法院提交了起诉状，在向被告索赔违约金的这一方面，原告是恶意的。交接是需要双方配合的，但是在履行这一程序的过程当中，原告处处刁难，恶意拖延，极不诚信。根据《买卖合同》的约定，原告是接受租约的，后面又反悔，被告为了配合双方合同的继续履行，主动承担了2016年6月15日以后的物业管理费、水电费，想办法解除了与租客的《租赁合同》并对租客进行了赔偿，让租客搬离涉案房屋。由于种种原因，被告没有拿回钥匙，但是，房屋已空，原告作为房屋的所有权人，完全可以通过找有资质的开锁人开锁进门。但是原告没有这样做，而是想让时间拖得更长，以获取更多的赔偿。实际上，原告的损失最多也就是一个租金的损失，而其在2016年7月1日就已经起诉，假设不起诉，双方完全可以通过协商的方式完成房屋的交接。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广升地产公司未作陈述。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对真实性无异议的证据有：1、房地产转让合同。显示由买方梁炜峄、卖方邓宏德（陈彩兰作为代理人签订）、经纪方广升地产公司三方于2016年3月15日共同签订，主要内容为：邓宏德将其名下位于东莞市XXXC室的案涉房屋转让给梁炜峄，案涉房屋带有租约；总价950000元，买方于签订合同时支付定金100000元，按揭贷款500000元，余款350000元办理案涉房屋过户手续当天支付；卖方在收到全部房款3日内将该物业交付给买方，逾期交付的，则卖方每延迟一日须向买方支付房款总价的2‰作为违约赔偿；买卖双方约定，该房屋现状出售，屋内所有家私家电全部交付给买方使用；买卖双方约定，由陈彩兰代邓宏德签署本合同收取定金，陈彩兰须履行并承担本合同约定的所有条款及相应的法律责任；等等。2、2016年3月15日的定金收据、存款凭条。显示2016年3月15日陈彩兰代邓宏德收取了梁炜峄支付的购房定金100000元。3、2016年4月18日的汇款收据。显示2016年4月18日梁炜峄向邓宏德汇款350000元。4、案涉房屋的房地产权证两份。显示案涉房屋的房地产权属人已由邓宏德变更为梁炜峄，变更时间为2016年5月10日。5、通话记录清单。显示陈彩兰与梁炜峄有通话等，但对陈彩兰主张的证明内容，梁炜峄不予确认。6、2016年6月15日的收款收据两份，显示梁炜峄于2016年6月15日收到邓宏德退回的购买案涉房屋的多余款项50000元，及广升地产公司于当日收到邓宏德支付的中介费10000元。7、陈彩兰与朱某签订的房屋租赁合同，显示租赁期限自2015年10月19日起至2016年10月18日止。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、短信消息、交易提醒短信、交易明细。对梁炜峄的此举证，邓宏德、陈彩兰表示无法确认是否属实，但未能提供相应反证，结合邓宏德、陈彩兰明确于2016年6月14日收到剩余房款550000元的事实，本院予以确认，认定梁炜峄于2016年6月14日向邓宏德支付了最后一笔购房款550000元。2、录音两份，显示为梁炜峄与广升地产公司的工作人员的对话、梁炜峄与案涉房屋的原租户朱某的对话。对梁炜峄举证的这两份录音，邓宏德、陈彩兰不予确认。因无法核实对话人的身份，故对此两份录音，本院不予确认。3、陈彩兰与租户朱某于2016年6月28日签订的一份协议，显示双方于2016年6月28日解除租赁合同，朱某承诺在2016年7月5日前搬离案涉房屋。对此协议，梁炜峄不予确认，但未能提供相应反证，结合本院于2016年11月11日当天对朱某的问话，对此协议，本院予以确认。4、电费通知单、发票，显示用户为母朝霞缴纳了案涉房屋2016年6、7月份的电费，邓宏德、陈彩兰主张母朝霞是案涉房屋上任业主胡某的家属。梁炜峄对此不予确认，但未能提供相应反证，故对此证据，本院予以确认。5、2016年6月7日、2016年7月8日的两份物业管理费收款收据。对邓宏德、陈彩兰举证的此两份收款收据，梁炜峄不予确认。因邓宏德、陈彩兰只提供复印件，按照证据规则，本院不予采信。6、署名为胡某的2016年8月13日出具的证明。对邓宏德、陈彩兰举证的此证明，梁炜峄不予确认，因胡某未到庭，本院无法核实是否其本人所出具，故对此证明，本院不予采信。另查明，2016年11月11日14时30分至15时45分，经征得梁炜峄、邓宏德、陈彩兰各方的同意，并在本院组织下，各方到案涉房屋的现场办理了交付手续。梁炜峄接收了案涉房屋，更换了案涉房屋的门锁。当日，租户朱某也在现场，在梁炜峄、陈彩兰在场的情况下，本院对朱某进行了询问。朱某反映：1、2016年6月28日，陈彩兰跟朱某说她把案涉房屋卖了，要求与朱某解约，如果朱某还想续租案涉房屋，就打电话给新房东，看新房东让不让续租。朱某就打电话给梁炜峄，梁炜峄表示不同意续租；2、朱某搬走的时候，有打电话给陈彩兰，叫陈彩兰过来拿钥匙并结清押金和违约金，但陈彩兰没有来，陈彩兰有让朱某把钥匙给新房东，但朱某认为合同是朱某和陈彩兰签的，就算交也是交给陈彩兰；3、朱某认为其目前与陈彩兰之间尚未结清因租赁产生的费用。本院认为,第三人广升地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内也未提交任何陈述及证据,视为放弃举证和质证的权利，应自行承担由此造成的不利后果。本案的争议焦点在于：一、邓宏德是否存在逾期交付案涉房屋给梁炜峄的违约行为，应否支付相应的违约金；二、陈彩兰应否与邓宏德一起承担合同责任。关于第一个争议焦点。案涉房地产转让合同，系由陈彩兰作为邓宏德的授权代理人所签订，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，陈彩兰以邓宏德的名义实施买卖案涉房屋的行为产生的法律后果，应由邓宏德承担。该房地产转让合同是邓宏德、梁炜峄、广升地产公司三方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，各方应依约履行。本案中，梁炜峄于2016年6月14日向邓宏德支付了最后一笔购房款，邓宏德于2016年6月14日收齐了全部购房款，按照合同约定，邓宏德应于收齐全部购房款后3日内即2016年6月17日前将案涉房屋交付给梁炜峄，此乃邓宏德应负的合同义务。本案中，截止2016年11月11日本院组织交接时，邓宏德尚未将案涉房屋的钥匙、与朱某的租赁合同等交付给梁炜峄，导致梁炜峄无法入住案涉房屋。邓宏德主张无法交接是因梁炜峄增加要求刷白案涉房屋、不同意履行与朱某的租约，对此主张，邓宏德应承担相应的举证责任。但邓宏德对此主张并未能进行相应举证，且与朱某向本院反映的情况相矛盾，故对邓宏德的上述主张，本院不予采信。本院认定邓宏德存在逾期交付案涉房屋的违约行为。按照房地产转让合同的约定，邓宏德应自逾期之日即2016年6月18日起按每延迟一日支付房款总价的2‰的标准支付违约金给梁炜峄，直至本院组织交付之日即2016年11月11日止，共147天，共计279300元（总房款950000元×2‰/日×147天），占总房款的29.4%，明显过高，本院依法予以调整。综合考虑邓宏德的违约情况给梁炜峄造成的实际损失等因素，本院酌定违约金标准调整为日万分之二，违约金总额为27930元（总房款950000元×0.2‰/日×147天）。梁炜峄诉讼请求超出部分，本院不予支持。因案涉房屋已于2016年11月11日在本院组织下进行了交付，故对梁炜峄诉讼请求要求邓宏德在本判决生效之日起3日内交付案涉房屋，本院不再支持。关于第二个争议焦点。案涉房地产转让合同由陈彩兰作为邓宏德的代理人所亲自签订，故陈彩兰对该房地产转让合同中关于“买卖双方约定，由陈彩兰代邓宏德签署本合同收取定金，陈彩兰须履行并承担本合同约定的所有条款及相应的法律责任”的约定，是明知并自愿同意的。此约定并不违反法律法规强制性规定，合法有效，对陈彩兰具有约束力。因此，陈彩兰应与邓宏德一起共同支付梁炜峄逾期交房的违约金27930元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告邓宏德、陈彩兰应于本判决发生法律效力之日起三日内共同支付原告梁炜峄逾期交房的违约金27930元；二、驳回原告梁炜峄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费418元，原告已预交，由原告梁炜峄负担18元，被告邓宏德、陈彩兰负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  黄文峰人民陪审员  叶妙花二〇一六年十一月二十八日书 记 员  余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为.代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。