贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终158号
上诉人（原审原告）：黄世琴，女，1978年3月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟英，贵州九紫星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张召宣，男，1969年10月3日出生，苗族，住贵州省思南县。
上诉人黄世琴因与被上诉人张召宣房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄世琴上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清，本案房屋一直在被上诉人的控制之下，金达花园物业服务中心出具的说明可以证实。上诉人并未强行换锁收回房屋。被上诉人申请出庭作证的证人与被上诉人系老乡、朋友，本案争议房屋现实际由被上诉人与证人共同使用，二人共同用该房屋经营旅社，因此证人证言不应采纳。双方合同解除后，被上诉人应当腾退房屋并交付2015年8月至今的房租。二、上诉人将房屋出租给被上诉人时，房屋内有吊灯三个，厨房两个、卫生间蹲位一个，该事实有证人证言佐证。现被上诉人对卫生间蹲位、厨房拆除，损坏吊灯，已违反了双方《房屋租赁合同》中的约定，被上诉人应对损坏的物品照价赔偿，对拆除部分恢复原状，原审未提及对被上诉人改变房屋的结构的事实。三、被上诉人的行为已构成根本违约，且合同中对于违约责任也有明确约定。上诉人对此也作出了很大让步，原判判令按照银行同期贷款利率标准支付违约金未考虑本案实际情况，不利于保护出租人的合法权益。四、由于被上诉人根本违约，本案诉讼费应由被上诉人负担。
被上诉人张召宣辩称，双方签订《房屋租赁合同》时并未列物品清单，被上诉人未对房屋内结构进行改变，被上诉人使用房屋开旅社有三年之久，上诉人都未提出异议。电梯瘫痪后被上诉人与上诉人协商减免租金的事宜但未达成一致。关于上诉人换锁的事实有一审提交的证据为证。
黄世琴向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，被告腾出房屋交还原告；2、被告支付原告从2015年8月至交付房屋时止的租金并按银行同期贷款利率标准支付利息，同时按每月1万元支付违约金至交付房屋时止。一审庭审中原告增加诉讼请求：1、被告赔偿损毁租赁房屋设施、设备经济损失33700元；2、被告恢复租赁房屋原状。
一审法院认定的事实：原告为本市沙冲北路6号金达花园XX层X、X号房屋业主。2012年4月5日原被告签订上述房屋租赁合同，约定原告将该两套房屋出租给被告使用，租期五年从2012年5月1日起至2017年6月1日止；月租金4000元，按季提前10天支付，超过3天每天按月租金的5%收取滞纳金，如超过15天视为被告违约，原告有权收回房屋并追究被告违约责任；合同押金为6000元，拖欠租金及不交付押金需另支付违约金1万元。合同签订后被告房租交纳至2015年7月。2015年6月23日金达花园物业服务中心书面通知各业主及租户，由于安全问题大楼电梯已完全不能使用，需大概3个月时间更换。被告遂与原告协商减免租金未果，后该房屋空置无人使用。2016年4月金达花园物业服务中心出具证明，称金达花园1栋14楼1、2号房屋自2015年9月起至今，因房东与承租人发生纠纷，该中心未收取该两套房屋的房管费和水费。原被告双方认可移交房屋时未列物品清单，两套房屋有两个热水器，无其他设施。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原告称未收到被告押金。被告称支付了原告8000元押金，原告只出具了6000元的收条但收条遗失。因被告不能举证收条且原告不认可收到押金，一审法院对被告称交纳8000元押金的陈述不予采纳。原告认可其中2号房屋在出租给被告前已改装为旅社，但1号房屋改成旅社其未同意。被告称原告在出租给被告前就是将两套房屋作为旅社出租的，被告并未破坏房屋结构；被告对原告的房屋加装了空调两台、热水器一台、小电视机六台、单个床六张、床头柜及电视柜各六个、风扇六个、毛毯若干，进行了软装修，现空调已坏已撤除，装修及热水器票据已遗失。由于原被告签订合同时未就房屋内状况进行确认，现原房屋内状况无事实依据，同时被告所称软装修亦无事实依据。原告称被告未移交房屋，被告称原告已换锁收回房屋，对此被告提供了证人证言予以证明，一审法院对被告陈述予以采纳。
一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应按约定履行各自权利义务。双方合同履行期间，被告以承租房屋所在大楼电梯损坏需更换为由要求原告减免房租引发纠纷。该大楼电梯不在原告出租房屋范围内，是原告房屋以外的公共设施，原告对出租房屋有维修义务，但对房屋外部电梯并无维修义务，双方也未特别约定可因租赁房屋外部设施出现问题而减免房租，故被告以此理由要求原告减免房租不符合合同约定及法律规定。电梯更换确对被告使用房屋有较大影响，但该问题不属原告义务范围，双方完全可协商合理解决，在原告不同意减免房租的情况下，被告可主张合同解除权，现被告不愿解除合同又强行要求原告减免房租没有事实及法律依据。被告交纳房租至2015年7月，后未按合同约定交纳房租构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告按合同约定可行使合同解除权。被告称原告于2015年8月26日对租赁的房屋强行换锁收回了房屋，根据查明的事实一审法院予以采信，被告只应支付租金至2015年8月25日，而原告应将出租房屋内被告物品交付被告。被告主张违约金标准约定过高应予调整，而原告在庭审中表示可按银行同期贷款利率标准收取滞纳金，另要求被告按每月1万元支付违约金。双方合同约定逾期交纳租金的违约金为1万元，并非每月1万元，故原告主张不予采纳。双方合同约定的滞纳金及违约金均属违约处罚，两相合并确过分高于造成的损失，一审法院依法调整违约金标准为银行同期贷款利率标准。原告要求被告赔偿损毁租赁房屋设施、设备经济损失，恢复租赁房屋原状。由于原被告签订合同时未就房屋内状况进行确认，原房屋内状况无事实依据，故对原告该请求不予支持。被告主张向原告交纳了8000元押金，因无事实依据故不予采纳。被告称对房屋进行过软装修，但无法提供原房状况及相关装修合同、票据，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告黄世琴与被告张召宣于2012年4月5日签订的房屋租赁合同；二、被告张召宣于本判决书生效后立即支付原告黄世琴房屋租金3333元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2015年8月1日起至付清日止的违约金；三、驳回原告黄世琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元由被告张召宣负担25元，由原告黄世琴负担1637元。
二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人向本院提交贺锦出具的《证明》，拟证明贺锦未出具过关于被上诉人未对房屋进行改装的证明。被上诉人质证称，贺锦是通过电话委托其管理人员签的字。上诉人申请证人甘某、蒙某出庭作证，拟证明上诉人要求被上诉人返还房屋支付租金时，被上诉人拒绝，并主张其对房屋进行了装修，要求上诉人支付补偿费用。被上诉人质证称，对房屋改造不是事实，不认可证人证言。被上诉人向本院提交金达花园物业服务中心出具的《证明》及葛权、徐力波、陈清兰出具的《证明》，拟证明其未对房屋进行过改装。上诉人质证称，我方出示的证据显示贺锦的签字的虚假的，故不认可该证据的真实性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于被上诉人是否对租赁房屋进行改装的问题，对该主张上诉人申请证人出庭作证，但二证人均与上诉人是朋友关系，上诉人亦未提交其他证据与该证人证言相互印证，该证人证言未能形成完整的证据锁链，证明力明显不足以达到证明上诉人主张的要求。同时，上诉人未能提供证据对房屋出租时的状态进行证明，故无法区分房屋内部结构的变更是否被上诉人所为，故对上诉人称被上诉人改装房屋、损坏设施的主张不予采信。关于上诉人是否对房屋换锁的问题，被上诉人在一审中提供了证人证言予以证明，但该证人证言所述得知换锁的事实均为听被上诉人陈述，故该证人证言属于传来证据，无其他证据与之相互印证，难以达到被上诉人的证明目的。故对被上诉人称上诉人已于2015年8月26日换锁收回房屋的主张，本院不予采信。
本院认为，关于被上诉人是否因改装房屋而构成违约的问题，上诉人主张被上诉人对房屋进行了改装、损坏了房屋设施，应承担证明房屋出租时的状态以及经被上诉人改造、损坏房屋的举证责任。由于上诉人提交的证据不足以证明被上诉人改装房屋、损坏设施的事实，根据第《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本院对上诉人该主张不予采信，上诉人要求被上诉人赔偿损失、恢复房屋原状的诉请不能成立，本院不予支持。关于租金的问题，被上诉人主张上诉人于2015年8月26日换锁并收回房屋，但一审中被上诉人用以证明该主张的证据证明力明显不足，该事实缺乏证据支撑，本院不予认定。本案中，被上诉人未付2015年7月以后的租金是由于房屋电梯损坏，其与上诉人协商减免租金未果后而未交租金。虽然电梯损坏确实对承租人使用房屋造成较大影响，但被上诉人在与上诉人协商未果的情况下，既未履行支付租金的义务，亦未将房屋腾空交还出租人，怠于履行合同约定的义务。而上诉人作为房屋出租人，在得知房屋电梯损坏、影响承租人使用时，未能积极与承租人妥善协商解决，可见双方对本案纠纷的产生及损失的扩大都有一定责任。因此对于因被上诉人占用房屋期间的租金，应由被上诉人承担，但鉴于上诉人提供的房屋确实出现影响使用的情况，且上诉人未积极采取措施避免损失扩大，本院对租金的计算酌情计至本案一审起诉之日，即从2015年8月1日计算至2016年3月20日。对于电梯损坏期间的租金应当酌情减少，以每月2000元计算电梯维修三个月期间的租金较为合理。被上诉人应向上诉人支付的租金共计24580元（4000元/月×7个月+2580元-2000元/月×3个月）。关于违约金，由于双方合同约定的违约金过分高于实际损失，原审以应付租金为基数按照中人民银行同期贷款利率标准计算违约金并无不当。
综上，黄世琴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民1866号民事判决第一项、第三项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民1866号民事判决第二项为：张召宣于本判决书生效后立即支付黄世琴房屋租金24580元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付从2015年8月1日起至付清日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1662元，由张召宣负担270元，黄世琴负担1392元。二审案件受理费3324元，由张召宣负担540元，黄世琴负担2784元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王蓉
审 判 员 田勇
代理审判员 ＸＸ
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 王芸