江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第4004号
原告上海欣源物业管理有限公司，住所地上海市闵行区罗秀路1980弄社区综合楼201、202室，组织机构代码63167558-1。
法定代表人张燕，该公司董事长。
委托代理人李成林，江苏稼禾律师事务所律师。
被告卢拥纲。
原告上海欣源物业管理有限公司与被告卢拥纲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月20日立案受理后，依法由代理审判员邓丽红独任审判，于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告上海欣源物业管理有限公司的李成林、被告卢拥纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海欣源物业管理有限公司诉称：2006年1月，原告与昆山鹿桥房产开发有限公司（以下简称鹿桥公司）订立《上海公馆前期委托管理服务合同》，约定鹿桥公司委托欣源公司为上海公馆小区提供前期物业管理服务，物业管理费经昆山市物价局核定为1.7／月／平方米，被告与鹿桥公司订立的商品房买卖合同中明确了前述内容。2009年9月29日，原告与昆山开发区“上海公馆”业主委员会订立《物业服务合同》一份，约定：①业主委员会将上海公馆委托给原告实行物业服务；②原告按建筑面积向业主收取物业服务费，标准为主张1.60元／月／平方米、商业2.00元／月／平方米；③物业费按月计算，按季缴纳，业主应于每季度中间一个月向原告交纳物业服务费；④逾期缴纳物业服务费的，按日千分之三加收违约金。被告是上海公馆X幢XXXX室业主，尚欠付2013年7月至2013年12月期间的物业服务费1589元，对上述物业服务费，被告不理原告多次多方式的催要，均拒绝支付，故原告诉至法院，请求：1、依法判决被告向原告支付2013年7月至2013年12月期间的物业服务费1589元及逾期付款违约金205元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告卢拥纲辩称：被告所住小区治安较差，电动车都被偷了且电梯坏了一个多月也未及时修理，是物业公司未提供服务在先，我才不交物业费的。
经审理查明：2004年10月10日，鹿桥公司与原告上海欣源物业管理有限公司签订《上海公馆前期委托管理服务合同》一份，约定：鹿桥公司将上海公馆前期物业管理委托给原告，委托其从2004年10月10日起至业主委员会成立并运作时止，物业管理费按建筑面积每平方米1.7元／月／平方米。2009年9月29日，昆山市开发区“上海公馆”业主委员会与原告签订《昆山市开发区“上海公馆”物业服务合同》，约定：由原告对坐落于开发区珠江南路33号“上海公馆”进行物业服务，建筑面积93030M2，物业类型为住宅、商铺、停车场，物业费定为住宅：1.60元／月／平方米，商业：2.00元／月／平方米，会所：2.00元／月／平方米，物业服务费按月计算，按季缴纳，在每季度中间一个月的中旬业主或物业使用人应向原告交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
被告卢拥纲为昆山开发区上海公馆X号楼XXXX室房屋的业主，该房屋建筑面积为165.48平方米，产证办理时间为2007年6月27日。因被告拖欠原告2013年7月至2013年12月的物业管理费，原告向被告发出律师函进行催讨未果，遂诉诸法院，引发本案纠纷。
另查明，2014年5月12日，原告上海欣源物业管理有限公司与昆山开发区上海公馆小区第二届业主委员会协商确定：自2014年1月1日起上海公馆小区物业费不再由原告收取。
上述事实由上海公馆前期委托管理服务合同、昆山市开发区“上海公馆”物业服务合同、住户登记表、律师函、快递单记录以及原告在庭审中的陈述所证实，本院予以确认。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案涉案小区上海公馆的建设单位鹿桥公司与原告签订的前期委托管理服务合同及上海公馆业主委员会与原告签订的物业服务合同对涉案小区业主均具有拘束力。
关于物业费的计算，原告主张2013年7月至2013年12月期间的物业费，原告主张按物业服务合同约定的1.6元／月·平方米，因合同约定物业费按季交纳，业主在每季度中间一个月的中旬交纳，被告逾期未交应承担继续履行的违约责任，该期间的物业费计算为1588.61元（1.6元／月／㎡×165.48㎡×6个月）。
关于违约金，上海公馆业主委员会与原告签订的物业服务合同约定按季度收取，每季度中间一个月的中旬交纳，原告主张违约金自每季度的第三个月的首日开始计算至2014年11月30日符合合同约定，且本案被告拖欠物业费达近二年之久，故本院对违约金予以支持，根据每季度被告应交物业费金额为794.30元（1.6元／月／㎡×165.48㎡×3个月=794.30元），结合原告的诉请，违约金计算方式如下：2013年7月1日至2013年8月31日期间物业费529.54元，违约金自2013年9月1日计算至2013年11月30日；此后以1323.84元为基数，自2013年11月1日计算至2013年12月31日，以1588.61元为基数，自2013年12月1日计算至2014年11月30日，均按每日万分之五之标准计算，总计346.72元，原告仅主张205元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告卢拥纲于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣源物业管理有限公司2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1588.61元，并支付逾期付款违约金205元，合计5356.10元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢拥纲负担，此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 邓丽红
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张 磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。