广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5430号
上诉人（原审被告）：陈英，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：金琳，广东同福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（原称广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁，职务所长。
委托代理人：龚健、黄衍衍，该所职员，联系地址同该所。
上诉人陈英因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陈英上诉请求：1、撤销一审判决并改判陈英在未得到另行住宅安置前有权继续承租涉案公房，并按照原公租房的住宅租金标准计付涉案房屋租金；2、本案诉讼费用由越秀区第二房管所承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，并依据错误的事实认定作出了错误的判决。涉案房屋是房管部门在1984年作为拆迁安置房分配给陈英居住使用的，1998年后，陈英自费搭建一阁楼居住，在保留该房屋住宅性质的前提下，使用地下部分作经营场所。房屋部门对涉案房屋前述使用情况知悉且同意，并按照阁楼面积、地下经营场所的面积计收租金。该公租房同时兼具了陈英维持生计的经营所需和基本的住房保障。陈英是一个年迈老人，陈英及其子因为历史沿革，几十年来都依靠该公租房经营颜料售卖赖以为生，并以阁楼作为唯一的栖身之所。然而，越秀区第二房管所在明知此情况并收取营业场所租金和阁楼住房租金长达二十余年后，才表示“现发现涉案房屋存在自搭阁楼”(2014年10月11发出《通知》)，并要求拆除阁楼。从历史沿革及事实现状的角度出发，陈英承租涉诉房屋首先是作为住宅使用，是基本的住房保障。陈英在越秀区第二房管所的要求下拆除阁楼，丧失了唯一的栖身之所，不得不结束该房屋内的颜料经营以首先保障基本居住需求。原审判决无视陈英首要的住房保障需求，简单的认定“陈英已不再续约涉案房屋作商铺经营”，粗暴作出解除双方的租赁关系的判决，让陈英何处栖身?其次，陈英认为，因越秀区第二房管所要求拆除阁楼，陈英不得不结束经营丧失经济来源，越秀区第二房管所在未对陈英另行住房安置前，应首先保障陈英基本的居住权利，对涉诉房产考虑历史原状和事实现状按住房租金标准计收租金。陈英早于2014年12月已向越秀区第二房管所发出书面报告，明确告知不再使用涉案房屋作经营，继续按居住性质使用该房屋，且要求按居住性质缴付租金，但越秀区第二房管所至今未予回复。是越秀区第二房管所的原因，导致双方就涉案房屋的租金标准未能协商一致，陈英有权暂缓缴纳租金，这不应成为解除租赁关系的理由。陈英已提供充分证据证实涉案房屋是房管部门在1984年作为拆迁安置房分配给陈英居住使用，且陈英及其家人现也无其他住所。原审判决解除租赁关系且要求陈英按照商铺租金标准向越秀区第二房管所支付租金，直接剥夺了陈英基本的居住权，与涉诉公租房保障性住房的原始性质相悖。二、原审判决适用法律错误。在本案中，涉案房屋是房管部门在1984年作为拆迁安置房分配给陈英居住使用，故陈英与越秀区第二房管所就涉案房屋的租赁关系是基于同一历史事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系。而原审判决却回避了这个租赁关系的历史渊源问题，仅机械地按照《租赁合同》约定的内容，未加区别地适用《合同法》有关规定予以判决，明显产生了适用法律错误的问题。
被上诉人越秀区第二房管所二审辩称：同意原审判决，不同意陈英的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。涉案房屋一直以来都是非住宅商业的使用性质，并非陈英所述以前是住宅后来改成商业。涉案房屋一直由陈英作商业经营使用，由于我方要求陈英拆除阁楼以及调整房屋租金，陈英不同意擅自将涉案房屋改变为住宅的性质。
越秀区第二房管所向一审法院起诉请求：1、解除越秀区第二房管所与陈英的租赁关系，恢复房屋铺面原状，陈英及同住人员迁出广州市越秀区海珠南路187号地下（101）房屋，并把房屋腾空交还我所；2、陈英支付从2014年11月及2015年1月至6月欠租共66686.60元（2014年11月的租金是按照6539.6元的标准计算，2015年1月开始是按照11036元每月的标准计算，是按照地面商业的租金标准减去阁楼住宅租金标准计算，且2015年是按照新的商业租金标准参考价计算），并支付从2015年7月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按每月11036元的标准）。
一审法院认定的事实：据越秀区第二房管所提交的房产登记号为产字4212号《房地产登记簿查册表》记载：中区海珠南路187号及骑楼的建筑面积为141.6666平方米，使用性质为商业，产别为经租等。上址房屋现由越秀区第二房管所进行管理，其中的地下（101）部位由陈英承租，陈英本人的户籍亦登记在上述房屋。
2010年9月13日，广州市越秀区第一土地房屋管理所（为出租人、甲方）与陈英（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将越秀区海珠南路187号101部位出租给乙方作商业用途，建筑面积73.97平方米；租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为7080.80元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
合同签订后，陈英按7080.80元/月标准向越秀区第二房管所支付租金至2014年10月31日。
2014年10月11日，越秀区第二房管所向陈英发出《通知》，内容包括：涉案房屋是我所管辖的直管房，现发现该址存在自搭阁楼，为确保直管房的消防及使用安全，排除消防隐患，我所于2014年11月起取消收取自搭阁楼部分的结构费1011.8元/月，请你自接通知之日起，自行拆除该自搭阁楼等。
据起租日期为2014年11月1日的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》所记载：涉案房屋租户为陈英；计租部位为地下前建筑面积34.85平方米、地下后部位建筑面积为20.33平方米；经询一所，该屋自2012年6月30日后按2011年商业及办公指导价分段计租，其中地下前段178元/㎡×34.85㎡=6203.30元、地下后段30元/㎡×20.33㎡=609.90元、阁楼30元/㎡×18.79㎡=563.70元，以上均按96%得阁楼563.70元×96%=541.20元，故复评减租金541.20元，月租为6539.60元；原月租金为7080.80元，评定月租金为6539.60元等，该表有陈英签名确认。
此后，陈英按6069元/月的标准向越秀区第二房管所支付了2014年11月份的租金，并由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向陈英出具发票。从2014年12月1日起至今，双方未再交收涉案房屋的租金。
一审诉讼中，陈英称：陈英于2014年7月打报告说要维修房屋，越秀区第二房管所于2014年10月告知可以维修且需要拆除楼阁；当时越秀区第二房管所派来工程队，维修时间为2014年10月30日到2014年12月26日，期间陈英搬出涉案房屋租住其他地方。同时，陈英还称：原涉案房屋用于经营颜料，后来因为维修拆除阁楼所以于2014年11月停业；陈英于2015年1月10日重新搬回涉案房屋内居住使用，搬回后没有继续经营颜料，因为陈英及儿子黄某丙在广州没有其他房屋居住使用，已向房管局打报告，要求将涉案房屋改变为居住性质使用，故之后的租金没有缴纳；现涉案房屋是陈英及儿子黄某丙在居住使用。对此，越秀区第二房管所回应称：陈英当时的报告说是房屋需要修缮，房屋楼阁也需要拆除；后来陈英没有经过我方同意将商铺的门面改为住宅，直接将房屋作为住宅性质使用。维修的时间在2014年11月，在2014年12月的租金已经修缮冲减了；陈英2014年7月打报告的时候没有说要改成住宅，后来维修的过程中陈英说要改成住宅，故在维修后就直接将涉案房屋改为住宅，我方的工作人员也与陈英接触告知不能改成住宅，但是陈英没有理会，还是将涉案房屋改成住宅使用。
此外，陈英还表示：当时考虑到拆除楼阁后无法继续居住，但我方是需要房屋居住的，故我方在2014年11月告知越秀区第二房管所的工程队直接将房屋楼面还原回1984年时住宅的楼面状况，不是我方自己在工程队完工后再行改变楼面的；本来是卷闸门，现在是重新建了一面墙，还原成1984年承租房屋的样子，有一扇门及一个窗户。越秀区第二房管所则表示：维修瓦面及拆除阁楼是我方请工程队做的，后来在工程过程中是陈英直接委托工程队改了门面的，是租户直接支付费用的。同时，越秀区第二房管所明确其要求恢复铺面原状的诉请具体指恢复当时有卷闸的楼面，按照商业使用。
另，陈英为证明其抗辩意见，在本案提交以下证据：1、企业名称为广州市越秀区永创化工经营部的《企业法人营业执照》（上载该企业住所地为涉案房屋）。2、2015年4月30日广州市工商行政管理局越秀分局出具的《企业核准注销登记通知书》（上载该局核准广州市越秀区永创化工经营部注销登记）；3、《广东省增值税专用发票防伪税控机缴销表（修订版）》（上载广州市越秀区永创化工经营部填报日期为2014.12.12，缴销原因结业，广州市越秀区国家税务局于该天同意缴销）；4、广州税禾税务师事务所有限公司于2015年1月7日向广州市越秀区房管部门发出的函件；5、广州市越秀区国家税务局、广州市越秀区税务局分别出具的《税务事项通知书》；6、2014年12月，陈英向越秀区第二房管所出具的《申请报告》（内容为因为陈英儿子没有能力继续在此做经营生意，但陈英方无其他住处，申请将涉案房屋变更为居住性质、把租金调回居住性质来缴付等）；7、2015年8月25日陈英向越秀区第二房管所出具的《申请报告》；8、广州市房地产档案馆于2015年1月14日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》（上载陈英、陈英儿子黄远昌名下查无房地产情况记录）；9、陈英儿子黄某丙的《无婚姻登记记录证明》（查询时间记载为2014年12月）。
本案审理过程中，一审法院组织双方当事人进行调解，陈英表示：因其与儿子黄某丙没有搬迁去处，故希望越秀区第二房管所置换一间公房给其母子二人继续居住，并承诺在搬出之后5天内自费拆除现状，还原铺面的门面工作；希望按照住宅的租金标准缴纳涉案房屋的租金。越秀区第二房管所则表示：需要陈英恢复商铺原状以及按商铺租金标准补齐欠付租金之后，才能考虑重新安置公房给越秀区第二房管所居住的问题。经多次协商，双方至今未能达成一致的调解方案。
一审法院认为：原租赁合同约定的租期已于2012年6月30日届满，越秀区第二房管所和陈英之间就涉案房屋成立不定期租赁关系。鉴于涉案房屋权属登记及合同约定的使用性质均为商业，但陈英改为住宅使用，确有不妥；陈英该行为亦表明其不再需要涉案房屋用作商铺经营，故现越秀区第二房管所主张解除双方租赁关系以及陈英腾空交还租赁部位合法有据，一审法院予以支持：同时陈英亦理应恢复涉案房屋铺面原状，即恢复楼面原有的卷闸，使其具备商业使用功能。
至于越秀区第二房管所主张的租金及使用费的问题，分段考量如下：
一、2014年11月份的租金，双方已按照6069元/月的标准进行交收，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕，越秀区第二房管所在本案另行主张有失妥当，一审法院不予采纳。
二、2015年1月1日起至本判决生效之日止的租金，越秀区第二房管所主张按照11036元/月的标准支付，但实际原租赁合同约定的租金标准为7080.80元/月，且该7080.80元/月的租金标准尚未剔除已拆除阁楼面积，实际上，双方交收的2014年11月份的租金是按照越秀区第二房管所通知陈英取消阁楼结构费，即原租赁合同7080.80元/月-阁楼结构费1011.8元/月=6069元/月标准计算；而陈英签名确认的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》评定拆除阁楼后，从2014年11月1日起月租金从7080.80元调整为6539.60元，虽前述实收与评定租金标准数额存在出入，但均低于原租赁合同约定7080.80元/月的标准，故越秀区第二房管所主张按照11036元/月的标准计付双方租赁存续期间的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。至于陈英表示希望上述时段的租金按照住宅的标准缴纳的问题，因该请求越秀区第二房管所明确表态不同意，也与涉案房屋商业使用性质相悖，故一审法院实难采纳。但与此同时，考虑到本案的特殊之处在于上述时段陈英确实已不在涉案商铺经营，且办理了停业手续，并将涉案房屋铺面重建墙完全改为住宅使用至今；虽该行为不妥当，但考虑到陈英因一定的历史原因在涉案房屋内长年居住至今，陈英亦曾打报告向越秀区第二房管所反映其需要解决居住问题的实际困难，现陈英年迈，且未有证据显示其有其他住处可供搬迁，越秀区第二房管所亦未作妥善安置，在此情况下让陈英按照商铺标准全额承担租金不尽合理，故从公平合理角度出发，一审法院酌定上述期间陈英应按照原租赁合同约定商铺标准租金7080.80元/月的一半，即3540.40元/月的标准向越秀区第二房管所支付租金。
三、从本判决生效之次日起的房屋使用费标准，因本案已厘清双方的权利义务关系，亦已酌情给予陈英合理的减租过渡期，故此后的房屋使用费标准应按照商铺标准全额支付。具体计算方式为，以原租赁合同约定建筑面积73.97平方米剔除阁楼建筑面积18.79平方米之后，即按建筑面积55.18平方米为计算基数，参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付，但每月以不超过越秀区第二房管所主张的11036元为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年6月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告陈英之间关于广州市越秀区海珠南路187号101部位的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈英户及同住人员将广州市越秀区海珠南路187号101部位恢复铺面原状（即恢复楼面原有的卷闸，使其具备商业使用功能）后，腾空交还给原告广州市越秀区第二房屋管理所管业。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈英向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付2015年1月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋的租金（按3540.40元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（以建筑面积55.18平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付，并以不超过原告主张的11036元/月为限），由被告陈英逐月向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付。四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费1467元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担50元，被告陈英负担1417元。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交本院。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈英表示：无法接受以商业房屋租金标准支付租金。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对于陈英上诉请求在其未得到另行住宅安置前继续承租涉案房屋，并且按照公租房的住宅租金标准计付租金。本院认为，原租赁合同约定的租期已于2012年6月30日届满，双方并无续签合同或就延长租赁期限达成一致协议。之后，陈英继续使用涉案房屋，越秀区第二房管所继续收取租金，故一审认为双方之间就涉案房屋成立不定期租赁关系，并无不当。涉案房屋权属登记的使用性质为商业，双方合同约定的用途亦为商业，陈英原也是将涉案房屋作为商业使用，但陈英于2014年年底以自身原因，在未得到越秀区第二房管所同意的情况下，将涉案房屋改为住宅使用，违反原合同约定。因此，一审认为陈英该行为表明其不再需要涉案房屋用作商铺经营，支持越秀区第二房管所主张解除双方租赁关系的诉请，合法有据，并无不当。陈英上诉主张以公房住宅的租金标准继续承租涉案房屋缺乏合理理据，不能得到支持。对于陈英提出其和儿子黄某丙没有搬迁去向的问题，本案越秀区第二房管所表示需要陈英恢复商铺原状以及按商铺租金标准补齐欠付租金之后，才能考虑重新安置公房给陈英居住的问题。鉴于本案已判决陈英搬迁，故越秀区第二房管所应于合理期限内尽快为陈英重新安置公租房，解决陈英及其儿子黄某丙的居住问题。
综上所述，陈英的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1417元，由陈英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 岳为群
审判员 刘碧莹
二〇一七年六月一日
书记员 罗 涛
黄咏欣