江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1672号
上诉人（原审被告）周某，男，1979年1月26日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市，
被上诉人（原审原告）江西省庐山第一小学，住所地：江西省九江市庐山普林路*号。
法定代表人赵为红，系该校校长。
委托诉讼代理人舒为民，江西际民律师事务所律师。
委托诉讼代理人余菲，江西际民律师事务所律师。
上诉人周捷与被上诉人江西省庐山第一小学（以下简称庐山小学）因房屋租赁合同纠纷一案，江西省庐山人民法院于2016年11月8日作出（2016）赣0491民初30号民事判决。宣判后，上诉人周捷不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月22日，原告庐山小学委托庐山公共资源交易中心就庐山××号教育宾馆发布招租公告。2012年3月30日，被告周捷中标，中标后周捷到租赁物教育宾馆进行了实地查看。2012年6月6日，原告庐山小学向庐山文管所出具《关于教育宾馆维修改造的请示报告》，报告中维修改造项目包括：1、三楼天花板需倒钢筋混凝土，屋面翻新。2、线路全部更新，确保用电安全。3、消防设施必须达到规定要求。4、卫生间彻底维修改造。2012年6月18日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将庐山××号原庐山教育宾馆租赁给被告用于经营宾馆、培训、会议、餐饮、茶座、商品零售等，租赁期限8年，办完维修手续，自动生效租赁日，自2012年租赁日至2020年租赁日止；租金每年人民币268000元，合同签订时首付第一年（2012年租赁日至2013年租赁日)的租金268000元，2013年租赁日至2013年12月31日的租金134000元应当在2013年6月30日之前交清。此后，每年的租金268000元应在上一年的11月30日前交清，2019年1月1日至2020年租赁日的租金402000元应在2018年11月30日前交清。逾期缴纳租金需承担当年租金额的每日千分之一的滞纳金；合同第五条“房屋改造装修及保证金”部分约定：1、宾馆改造：房屋改造金额由乙方（指被告）全额出资，外墙不动，内部按房屋结构改造；三楼天花板按图纸倒钢筋混凝土；屋面翻新，并恢复原貌；线路全部更新，确保用电安全；消防设施必须达到规定要求；卫生间彻底维修改造，部分要求见图纸。2、改造标准：房屋装修部分由乙方自行设计、装修，靠三星标准。3、改造方案：按双方签字认可的设计图纸为准。……6、甲方（指原告）需负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，费用由乙方负责；合同第六条“固定资产管理”部分约定：本合同签订时，甲方如有可移动资产根据盘点清单提供乙方使用，乙方负责对固定资产的管理和保护，待合同终止后，除低值易耗品外，其他固定资产须交还甲方，遗失则照原价折旧赔偿。如没有可移动资产，乙方则无条件采购。……合同期满或中途依法解除合同，乙方添附的不动产部分，归甲方无偿所有，乙方添附的动产部分，由乙方自行处理，甲方无接收动产物品的义务；合同第七条“权利和义务（一）甲方的权利和义务”部分约定：1、当乙方不按时缴纳租金逾期超过30天时，甲方有权单方面无条件解除本租赁合同，并收回房屋，要求乙方承担违约责任和赔偿甲方的经济损失。……4、甲方负有协助配合乙方办理各项经营所需证照的义务。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，庐山文管所工作人员于2012年6月26日到租赁物现场进行了查看，按照文物管理要求对租赁物的改造装修提出要求。2012年11月20日，原、被告双方签订《补充协议》，协议对房屋的改造装修和租期、租金及付款方式重新进行了约定：“一、房屋改造装修经有关部门及专家勘察后，对庐山教育宾馆的房屋改造装修作以下调整：1、屋面翻新改为维修。2、三楼天花板不能倒钢筋混凝土。3、线路达到规定要求。4卫生间、房间维修改造好。二、租期、租金及付款方式租期捌年，租金每年268000元。合同签订时首付付清第壹年（2012年12月15日至2013年12月14日）的租金216800元，以后每年11月15日前交清当年12月15日至次年12月14日的租金268000元。乙方逾期缴纳租金须承担当年租金额的每日千分之一的滞纳金”。2012年12月8日，被告周捷与九江市诚程装潢有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，对租赁物室内外进行装饰，合同工期为2012年12月10日至2013年6月20日，合同价款为3284917元。装饰改造完成后，被告周捷以“新教育宾馆”的名义进行经营。2013年8月1日，庐山公安消防大队对新教育宾馆进行消防检查，发出《关于消防检查的意见函》，认为新教育宾馆存在以下问题：1、二楼、三楼疏散通道不能直达地面；2、未设置灭火器；3、未设置应急照明灯、疏散指示标志；4、消防栓箱未配齐消防水带，不符合消防安全。2013年8月13日，原告向庐山发改委提交《关于新教育宾馆安装消防疏散楼梯的申请报告》，申请安装消防疏散楼梯。此外，2013年7月、2014年8月，庐山管理局卫生处（庐山卫生监督所）二次对新教育宾馆进行卫生监督检查，要求新教育宾馆办理公共场所卫生许可证，对从业人员进行健康体检。2015年9月，庐山公安局云中派出所还因未办理特种行业经营许可证等原因向新教育宾馆发出《治安隐患整改通知书》。2015年12月，被告周捷委托庐山规划建筑设计院编制《庐山新教育宾馆消防设计说明》和水电施工图纸。2015年11月15日，被告周捷未按合同约定支付2015年12月15日至2016年12月14日的租金268000元，经原告多次催讨，被告周捷以原告违约在先，未办理房屋改造的审批、报建、验收工作，导致被告不能通过消防验收，不能办理相关经营证照为由，拒付2015年12月15日至2016年12月14日的租金268000元。2016年6月8日，原告向被告发出解除租赁合同通知函，2016年7月4日，原告向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，2014年12月15日至2015年12月14日的租金268000元，被告周捷通过银行转账方式于2014年12月1日支付200000元，12月31日支付68000元。租赁合同履行过程中，2013年2月至2015年10月被告在装修、经营过程中发生的电费由原告代为缴纳，被告陆续偿还了原告垫付的部分电费，至今尚欠原告垫付电费65036.38元。原告有二名教师住在教育宾馆所在建筑物内，教师所住房屋不在租赁物的范围内。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告经过公开招标，被告中标后双方经过协商签订《房屋租赁合同》及《协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方之间形成房屋租赁合同关系，原告按约将租赁物庐山××号教育宾馆交付被告使用，被告周捷有义务按约支付租金。
本案争议的焦点之一是《房屋租赁合同》第五条“6、甲方需负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，费用由乙方负责”和第七条“4、甲方负有协助配合乙方办理各项经营所需证照的义务”的理解。被告承租原告位于庐山××号教育宾馆的目的是用于经营宾馆、培训、会议、餐饮、茶座、商品零售，合同约定房屋的改造装修由被告全额出资，按照原告提出的基本要求由被告自行设计，因此具体的改造、装修方案应当是由被告根据其经营需要进行设计并报原告认可，房屋改造需要审批、报建的内容、范围等事项应当由被告决定，原告应当按照被告的要求协助被告提交报建、审批手续。因此，对上述条款的理解，房屋改造的审批、报建、验收以及办理经营所需证照应当是被告自己的义务，而非原告的合同义务，原告只需协助、配合、协调。同时，参照《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。被告在合同签订后改造装饰前未及时向消防安全检查机构申报消防设计，直到2015年12月才编制庐山新教育宾馆消防设计说明及水电施工图纸，导致消防检查不符合消防安全，责任不在原告。2013年8月1日，庐山公安消防大队对新教育宾馆进行消防检查，发出《关于消防检查的意见函》后，原告及时向庐山发改委提交了《关于新教育宾馆安装消防疏散楼梯的申请报告》，申请安装消防疏散楼梯，说明原告已经按照被告的要求履行了报批协助、协调工作。
本案争议的焦点之二是租赁物为文物是否影响了合同的履行。庭审过程中，双方陈述租赁物庐山××号教育宾馆为县级保护文物。在出租给被告之前，该房屋用途是宾馆，出租给被告后，仍然是用于经营宾馆，并未改变该房屋的用途。签订合同前，原告向庐山文管所提交了维修改造的报告，在庐山文管所现场查看后，对房屋的改造装修方案进行了调整，应当视作文物管理部门同意原、被告调整后的房屋装修改造标准。同时对比《房屋租赁合同》和《补充协议》对房屋改造装修标准的约定，《补充协议》并未增加被告改造装修的义务，因此，租赁物为县级保护文物并未影响双方合同的履行。
本案争议的第三个焦点是原告是否对租赁物的现状进行了客观陈述，招租时是否就租赁物的现状恶意欺骗被告。虽然招租公告中未提及租赁物为县级保护文物，且租赁物所在建筑物中有二家住户，但被告中标后对租赁物进行了实地查看，同时在被告证据1中也提到了该房屋为文物保护单位，同时有二家住户，说明被告在2012年6月18日签订合同前对租赁物的现状有充分的了解，原告签订合同时没有隐瞒租赁物的现状。同时，针对租赁物为县级保护文物的实际，双方在2012年11月20日签订《补充协议》时对装修改造的内容和标准重新进行了约定，可以认定被告在签订合同和补充协议时对租赁物的现状有充分的了解。
综上，被告不按合同约定支付租金抗辩理由不能成立，其拖欠租金的行为构成合同违约，原告有权依据合同的约定解除合同。被告周捷应当按照合同约定和法律规定承担违约责任，向原告返还租赁物，并按年租金268000元的标准支付自2015年12月15日至租赁物实际返还之日的房屋占用费，同时偿还原告垫付的电费。原告依照合同约定行使合同解除权后，其要求被告支付逾期缴纳租金的滞纳金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：解除原告江西庐山第一小学与被告周捷签订的房屋租赁合同，被告周捷在本判决生效之日起十五日内将租赁物庐山教育宾馆返还给原告；二、被告周捷按年租金268000元的标准向原告支付自2015年12月15日至实际腾房之日止的房屋占用费；三、被告周捷返还原告江西庐山第一小学垫付电费65036.38元；上述款项限被告周捷在本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回原告江西庐山第一小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10383元，财产保全费2520元，共计12903元，由原告江西庐山第一小学负担2320元，由被告周捷负担10583元。
原审法院宣判后，原审被告周捷不服该判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1、原审法院判决认定事实不清、主要证据不足，适用实体法不当；2、原审法院确定性质不当；3、解除合同，原审法院未对上诉人在合同解除后投入造成的损失进行处理；4、被上诉人违约在先，上诉人不交纳相关费用是先行使履行抗辩权。上诉人周捷的上诉请求：1、请求二审法院撤销原审法院判决，依法发回重审；2、被上诉人坚持解除合同应承担上诉人的一切损失和违约金。
被上诉人庐山小学则辩称：上诉人不支付被上诉人的房屋租金理由不能成立，被上诉人有权要求上诉人支付房屋租金。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
二审审理过程中，上诉人向本院提供手机录音，拟证明上诉人向被上诉人的原学校校长吕某汇报消防检查的预计处理结果，该通话内容中，吕某亲口说罚款责任不在上诉人，去找领导。因此，上诉人没有履行合同应尽的义务。就手机录音，证人吕某称，手机通话内容属实，上诉人电话告知消防检查要罚款3万元至30万元，并未说罚款责任不在上诉人，上诉人称吕某去找领导，实际是本人下山找领导办事。对吕某的手机录音，被上诉人表示不清楚。从手机录音的内容来分析，不能达到上诉人的证明目的，故本院不予认定。
本院二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵守和履行。关于先履行抗辩权问题，双方在合同第五条约定，被上诉人需负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，费用由上诉人负责；第七条约定，被上诉人负有协助配合上诉人办理各项经营所需证照的义务。根据上述约定，房屋改造的审批，报建、验收等手续及各项经营所需证照应由上诉人办理，被上诉人的义务是给予协助、协调和配合。经审查，就消防设计存在检查未通过的情况后，被上诉人已按上诉人的要求履行了报批协助、协调工作。就被上诉人应予以协助、协调及配合的其他事项，上诉人并未举证证明被上诉人在上诉人办理相关手续的过程中存在拒绝协助、协调及配合的情形。因此，上诉人以被上诉人未履行协助、协调和配合义务而行使拒付租金的先履行抗辩权的上诉理由缺乏证据支持，依法不能成立，本院不予采纳。
关于合同解除上诉人的损失问题，本院认为，上诉人如认为合同解除给其造成了损失而主张被上诉人赔偿，应依法提起反诉。经审查，原审法院在原审审理过程中，就上诉人的该项主张已向其释明，上诉人也在原审审理时明确表示保留另行起诉要求赔偿的权利。因此，原审法院对合同解除后上诉人的投入未予审理合法有据，本院予以维持。上诉人的该项上诉理由经查不能成立，本院不予采纳。另外，上诉人以被上诉人违约在先而拒交相关费用的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求和理由依据不足，依法应予驳回。原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼费》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件诉讼费616元，由上诉人周捷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 敬鸿林
代理审判员 熊 涛
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 陈沁榕