河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初147号
原告（反诉被告）王芸姣，女，1984年12月20日出生，汉族，住郑州市惠济区。
委托代理人杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区。
法定代表人姜克承，该公司总经理。
委托代理人郭林丽、宋俊超，该公司员工。
原告（反诉被告）王芸姣与被告（反诉原告）郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王芸姣委托代理人杨茗杰，元通公司委托代理人郭林丽、宋俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王芸姣诉称：2015年6月27日，原告与被告签订了《中国中部纺织服装品牌中心商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告购买被告开发的中国中部纺织服装品牌中心项目下4号馆2层2032号商品房，面积49.73平方米，总价937874元。当天原告向被告支付定金3万元，约定15天内签订正式《商品房买卖合同》，同时支付首期款（含定金）。15天到期后，被告百般推脱，称暂时无法签订《商品房买卖合同》。
2015年7月20日，被告谎称可以签订《商品房买卖合同》，欺骗原告到被告处，在被告无法提供《商品房买卖合同》的情况下，让原告又交了17万元购房款。之后原告多次与被告联系，仍百般推脱，至今无法签订正式《商品房买卖合同》。
2015年11月，原告得知被告出售的房屋土地已抵押给银行，但被告却一直未告知原告，故意隐瞒了抵押的事实。现原告已通知被告解除了双方签订的《认购书》，请求判令：一、确认原告与被告之间的《认购书》合同已解除；二、被告返还原告购房款20万元及利息，并承担赔偿20万元责任。
被告元通公司辩称：一、双方签订《认购书》为商品房预约合同，并非商品房买卖合同，预约合同的目的是预约房屋、保留房源，被告为原告保留房源至今，已充分履行了自身的合同义务；二、原告要求解除认购书没有事实和法律依据，原告在签约截止日前，未能筹齐首期款，请求被告延期签约，是造成双方未能按照双方认购书约定期限签订商品房买卖合同的根本原因。2015年6月27日，双方签订认购书，约定15日内支付首付款，签订商品房买卖合同，签约截止日即2015年7月12日，原告未能筹齐首付款477874元，2015年7月20日，原告表示愿意先交17万元，待首付款筹齐之后，再与被告签订商品房买卖合同，要求被告继续为原告保留房源。另外，原告并不享有法定或约定的解除权，因此原告要求解除认购书没有事实和法律依据。被告为原告保留房源至今，原告仍未履行合同义务，致使被告迟迟不能收回房款，已经给原告造成了很大经济损失。请求判令驳回原告的无理诉求。
反诉原告元通公司反诉称：2015年6月27日，原、被告双方签订《认购书》一份，协议约定王芸姣应于《认购书》签订之日起15日内支付首期款，其没有按认购书约定的时间与我公司签订协议。2015年7月20日王芸姣表示愿意先交17万元房款，待首付款筹齐后，再与我公司签订《商品房买卖合同》，请求我公司继续为其保留房源。我公司本着诚实信用原则一直为王芸姣保留房源至今，其仍未筹齐首期款，也未签订《商品房买卖合同》，我方已邮寄通知王芸姣签订《商品房买卖合同》并补齐首期款。原、被告签订的《认购书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守履行。请求判令：一、反诉被告继续履行《认购书》（补齐首付款268916元，签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续）；二、反诉被告赔偿反诉原告损失6745元（按银行同期贷款利率计算至2016年2月10日，以后另计）。
反诉被告王芸姣辩称：原告已将解除《认购书》的解除通知送达被告，双方已无合同的权利义务关系，被告的反诉无事实和法律依据。
经审理查明：2015年6月27日，原告与被告签订了一份《认购书》，主要约定：甲方：元通公司乙方：王芸姣甲方开发的中国中部（元通）纺织服装品牌中心项目（简称“该项目”）位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东，经郑州市住房保障和房地产管理局批准，现正式对外预售。乙方自愿订购该项目商业4号馆2层2032号房源。乙方认购商品房建筑面积49.73平方米，单价为18859.33元／平方米，总价937874元。乙方于签订本《认购书》时，向甲方支付定金3万元。乙方于签订认购书之日起15天内，签订《商品房买卖合同》，同时支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未签订《商品房买卖合同》，甲方不再保留其订购房源且定金不予退还。甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款：按揭房款。
《认购书》签订当日，王芸姣向元通公司交定金3万元，又于2015年7月20日支付购房款17万元，但双方一直未签订商品房买卖合同。
另查明，元通公司于2015年2月11日与郑州银行中原路支行签订在建工程抵押合同，并在郑州市房管机关进行了抵押登记，抵押物中包括本案的4号馆2层2032号。2015年12月上旬，郑州银行中原路支行与元通公司共同向房管机关申请，对本案房屋在内的在建工程抵押备案变更登记。
诉讼中，原告为证明合同已解除，提供了一份解除合同通知书和一份快递单（寄件客户存根），但未提交被告方签收的证据，被告也不认可收到了该快递邮件。
上述事实，有认购书、发票、抵押合同、微信通信记录、影音证据、通知书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《认购书》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。协议约定“乙方于签订认购书之日起15天内，签订《商品房买卖合同》，同时支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未签订《商品房买卖合同》，甲方不再保留其订购房源且定金不予退还”，但双方在15天内即2015年7月12日之前并未签订《商品房买卖合同》，由于涉案房屋在2015年7月12日尚处于抵押状态，无法网签合同，故未签订《商品房买卖合同》的原因在元通公司，属元通公司违约行为。由于元通公司迟迟未与王芸姣签订商品房买卖合同，此违约行为使王芸姣不能实现合同目的，双方的认购书应予解除，元通公司收取王芸姣的定金3万元及购房款17万元应予退还，并按照金融机构同期同类贷款利率支付王芸姣相应的利息。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”商品房认购书具备上述13项内容，才能认定为商品房买卖合同，而双方的认购书仅约定了双方名称、商品房基本状况、销售方式、价款等4项内容，不具备上述司法解释第五条规定的内容，不能认定为商品房买卖合同。上述司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”由于双方的认购协议不能认定为商品房买卖合同，不适用该条的规定，故原告要求被告赔偿损失20万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除王芸姣与郑州元通房地产有限公司2015年6月27日签订的《中国中部纺织服装品牌中心商业商品房认购书》；
二、郑州元通房地产有限公司返还王芸姣定金30000元及利息（以30000元为基数，按照金融机构同期同类贷款利率的标准，从2015年6月27日起计算至实际给付之日），于判决生效后十日内付清；
三、郑州元通房地产有限公司返还王芸姣购房款170000元及利息（以170000元为基数，按照金融机构同期同类贷款利率的标准，从2015年7月20日起计算至实际给付之日），于判决生效后十日内付清；
四、驳回王芸姣过高部分诉讼请求；
五、驳回郑州元通房地产有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7361元，王芸姣负担3000.37元，郑州元通房地产有限公司负担4360.63元；反诉费5623元，由郑州元通房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李忠贤
人民陪审员 杨爱香
人民陪审员 于俊霞
二〇一六年七月五日
书 记 员 孟瑶瑶