云南省玉溪市江川区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云0421民特3号
申请人:中国银行股份有限公司江川支行,住所为玉溪市江川区。
代表人:赵旭，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡剑，云南滇玉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被申请人：龚升，男，1978年1月28日出生，汉族，住玉溪市江川区。
被申请人:陈琼芬，女，1978年3月9日出生，汉族，住玉溪市江川区。
被申请人：龚春，女，1982年6月2日出生，汉族，住玉溪市江川区。
申请人中国银行股份有限公司江川支行（以下简称中行江川支行）与被申请人龚升、陈琼芬、龚春申请实现担保物权一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用特别程序进行了审查。经本院院长批准，本案延长审限30日。现已审查终结。
申请人中行江川支行称，被申请人龚升、陈琼芬系夫妻。2016年1月5日，龚升、陈琼芬以资金周转为由向申请人申请借款，并承诺共同还款，申请人审批后于2016年1月12日与龚升签订了编号为2016年JV5PCA字第001号的《中国银行股份有限公司个人贷款合同》及附件一（特别签订条款）、附件二（个人贷款合同通用条款）,约定：借款金额为人民币85万元，借款期限为12个月，自实际发放贷款之日起算；还款方式为按月付息，到期一次性还本；月利率为4.71‰，每月付息金额为4005.62元，逾期利率在合同约定的基础上上浮50%；若被申请人龚升未按期偿还贷款本息或应支付的其他费用，申请人有权宣布全部贷款本息提前到期，并有权依法处分抵押物。同日，申请人与被申请人龚升、陈琼芬签订了编号为2016年DV6PCA字0001-1的《个人贷款抵押合同》及附件一（特别签订条款），与被申请人龚春签订了编号为2016年DV6PCA字0001-2的《个人贷款抵押合同》及附件一（特别签订条款），约定：龚升、陈琼芬以其共有的位于江川县即现为玉溪市江川区、房屋所有权证号为某甲号、土地使用证号为某乙号的房屋为上述借款提供抵押担保；龚春以其自有的位于江川县即现为玉溪市江川区、房屋所有权证号为某丙号、土地使用证号为某丁号的房屋为上述借款提供抵押担保；担保范围包含贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费、执行费等；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，抵押人仍以主合同项下抵押物对主合同项下已发生的债务承担担保责任。后申请人按照合同约定向借款人龚升发放了贷款，但龚升、陈琼芬未按合同约定支付利息，截至2016年7月1日，龚升、陈琼芬拖欠利息、逾期利息共计20405.71元。根据合同约定，龚升、陈琼芬的行为已构成违约，申请人有权要求龚升、陈琼芬偿还全部借款本息并支付实现债权的费用，同时有权对上述抵押财产行使抵押权。故向法院提出申请要求：1.裁定拍卖或变卖被申请人龚升、陈琼芬共有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某甲号、土地使用证号为某乙号的房屋，申请人对拍卖或变卖所得价款在借款人龚升所借85万元借款本金及相应利息、律师代理费1万元的范围内优先受偿；2.裁定拍卖或变卖龚春所有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某丙号、土地使用证号为某丁号的房屋，申请人对拍卖或变卖所得价款在借款人龚升所借85万元借款本金及相应利息、律师代理费1万元的范围内优先受偿；3.本案申请费由被申请人负担。
本院经审查认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”，第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”，第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”，本案申请人与被申请人龚升签订的编号为2016年DV6PCA字0001-1的《个人贷款抵押合同》及附件一（特别签订条款）约定龚升以其与陈琼芬共有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某甲号、土地使用证号为某乙号的房屋为龚升与申请人签订的编号为2016年JV5PCA字第001号的《中国银行股份有限公司个人贷款合同》中约定的借款85万元提供抵押担保，被申请人陈琼芬在附件一（特别签订条款）上作为抵押物共有人签字按印，同意以上述抵押物为编号为2016年JV5PCA字第001号的《中国银行股份有限公司个人贷款合同》项下贷款向抵押权人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续；申请人与被申请人龚春签订的编号为2016年DV6PCA字0001-2的《个人贷款抵押合同》及附件一（特别签订条款）约定龚春以其自有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某丙号、土地使用证号为某丁号的房屋为上述借款提供抵押担保；两份合同均约定担保范围包含贷款本金、利息(包括借期内利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，抵押人仍以主合同项下抵押物对主合同项下已发生的债务承担担保责任。被申请人龚升、陈琼芬于2016年1月4日向申请人出具《贷款抵押承诺书》，承诺若龚升所借款项出现违约，其同意按照与申请人签订的《个人贷款抵押合同》的相关约定处置上述其与龚升共有的用于贷款抵押担保的房地产，所得价款优先用于偿还借款本息。后双方于2016年1月11日针对上述两套抵押房屋办理了房屋抵押登记，申请人取得了某戊号房屋他项权证，故自抵押登记之日原告已依法取得上述两套抵押房屋的抵押权，虽然双方未办理土地抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，该两套房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。因双方在合同中约定主合同提前到期的，抵押人仍以主合同项下抵押物对主合同项下已发生的债务承担担保责任，而借款人龚升向申请人借款85万元后未按合同约定支付利息，根据申请人与龚升签订的编号为2016年JV5PCA字第001号的《中国银行股份有限公司个人贷款合同》约定，申请人可宣布贷款提前到期，因此，申请人实现担保物权的条件已经成就，申请人有权请求人民法院拍卖、变卖上述抵押物，对其债权优先受偿。申请人于2016年8月31日向本院申请实现担保物权，并为此支出律师代理费1万元。对于受偿的金额范围，因本案申请人与被申请人签订的两份抵押合同均约定担保范围包含贷款本金、利息、罚息（逾期利息）、复利、诉讼费、律师费、执行费等，故申请人有权在借款本金85万元及相应利息、逾期利息、复利及律师费、诉讼费等范围内优先受偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人龚升与陈琼芬共有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某甲号、土地使用证号为某乙号的房屋一套；
二、准许拍卖、变卖被申请人龚春所有的位于玉溪市江川区、房屋所有权证号为某丙号、土地使用证号为某丁号的房屋一套。
申请费12504元，由被申请人龚升、陈琼芬、龚春负担。
如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 郑婷婷
二〇一六年十二月二十日
书记员 梁艳华