山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再186号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘伙，男，1974年8月31日出生，汉族，住山东省日照市。
委托诉讼代理人：吴军，山东恒正律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邹城市时尚莱迪商贸有限公司，住所地邹城市。
法定代表人：刘伙，经理。
委托诉讼代理人：吴军，山东恒正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邹城市工人文化宫，住所地邹城市。
法定代表人：李军，主任。
委托诉讼代理人：杨刚，山东匡衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔令敏，山东匡衡律师事务所实习律师。
再审申请人刘伙、邹城市时尚莱迪商贸有限公司（以下简称时尚莱迪公司）因与被申请人邹城市工人文化宫租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2015）济民终字第1795号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月29日作出（2016）鲁民再186号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘伙及其委托诉讼代理人吴军，时尚莱迪公司的法定代表人刘伙及其诉讼委托代理人吴军，邹城市工人文化宫的诉讼委托代理人杨刚、孔令敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
确定房屋使用费，虽未经价值评估，但是在一二审中提出中止本案诉讼，待所提起的另一案件对房屋占用费数额进行鉴定，并作出判决返还超出租金部分的房屋占用费用，再确定本案应支付的房屋占用费数额的请求事项。房屋占用费的数额确定需要通过鉴定，对实际占用面积、因消防因素关停后的损失进行评估才能确定，但原审没有采纳中止诉讼的意见。原审对房屋占有费认定错误。二、刘伙个人行为与时尚莱迪公司的行为相互独立，公司通过刘伙个人账户支付款项的行为是因为公司经营需要，不应由刘伙承担连带责任。请求撤销（2015）济民终字第1795号民事判决第一项，改判刘伙对时尚莱迪公司的房屋占有使用费不承担连带责任；撤销撤销（2015）济民终字第1795号民事判决第二项，改判由刘伙、时尚莱迪公司给付占用期间的使用费为双方约定租金的30%，自2015年2月28日以后的占有使用费为20%。确定房屋使用费，虽未经价值评估，但是在一二审中提出中止本案诉讼，待所提起的另一案件对房屋占用费数额进行鉴定，并作出判决返还超出租金部分的房屋占用费用，再确定本案应支付的房屋占用费数额的请求事项。房屋占用费的数额确定需要通过鉴定，对实际占用面积、因消防因素关停后的损失进行评估才能确定，但原审没有采纳中止诉讼的意见。原审对房屋占有费认定错误。二、刘伙个人行为与时尚莱迪公司的行为相互独立，公司通过刘伙个人账户支付款项的行为是因为公司经营需要，不应由刘伙承担连带责任。请求撤销（2015）济民终字第1795号民事判决第一项，改判刘伙对时尚莱迪公司的房屋占有使用费不承担连带责任；撤销撤销（2015）济民终字第1795号民事判决第二项，改判由刘伙、时尚莱迪公司给付占用期间的使用费为双方约定租金的30%，自2015年2月28日以后的占有使用费为20%。
邹城市工人文化宫辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘伙、时尚莱迪公司的诉讼请求，维持二审判决。
邹城市工人文化宫向山东省邹城市人民法院起诉请求：确认邹城市工人文化宫与刘伙、时尚莱迪公司之间的租赁合同关系解除；刘伙、时尚莱迪公司支付租金、利息及房屋占用费182元（暂计算至2015年2月28日，合同解除前租金140万，租金利息5.4万，合同解除后的房屋占用费36.6万元，最终租金利息计算至租金清偿之日止，房屋占用费计算至刘伙、时尚莱迪公司搬离租赁房屋之日止）；判令刘伙、时尚莱迪公司立即搬离租赁房屋；诉讼费用由刘伙、时尚莱迪公司承担。
山东省邹城市人民法院一审认定，2009年9月3日，邹城市工人文化宫（甲方）与案外人邹城市大德发超市有限公司（以下简称大德发公司）（乙方）订立了《邹城市工人文化宫房屋租赁合同》，约定：一、地理位置、面积：甲方将坐落在邹城市工人文化宫西侧营业楼，使用面积约7170平方米（营业楼南面临街含11间门头，西面含3间门头），出租给乙方开设综合大型超市使用。二、租赁期限：租赁期限十年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止（以实际交付之日起生效）。三、租赁金额及交付方式：租赁期间，乙方十年共向甲方交付租金贰仟贰佰柒拾柒万元整。前五年租金额合计为壹仟壹佰万元整，即每年租金为贰佰贰拾万元整；第六年起每年租金均在第五年租金额基础上按5%、6%、7%、8%、9%递增，即每年租赁为贰佰叁拾壹万元整、贰佰叁拾万贰仟元整、贰佰叁拾伍万肆仟元整、贰佰叁拾柒万陆仟元整、贰佰叁拾玖万捌仟元整，后五年租赁金额合计为壹仟壹佰柒拾柒万元整。付款方式：乙方向甲方先预付租金后使用，前三年每半年预付一次，第四年起一年预付一次，即使用期开始先预付半年租金，交付时间为2010年1月1日；2010年7月1日，以此类推。乙方每年须按合同约定的日期交付租金，不得拖欠，如不按时交付甲方按每日千分之五收取滞纳金，拖欠租金超过壹个月甲方有权终止合同，乙方需无条件迁出承租场所，并按合同规定赔偿经济损失。甲方收取乙方租金时，应在收据中注明所收租金的起止日期。……八、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并补充签订书面协议，作为合同的组成部分。合同同时还对甲乙双方的权利、义务、合同的履行和终止、违约责任及解决纠纷的方式进行了约定。邹城市工人文化宫在合同上签章，大德发公司在合同上签章。2010年7月14日，大德发公司（出让方、甲方）与刘伙（受让方、乙方）订立转让合同，约定：经甲方（邹城市大德发超市有限公司）与乙方（刘伙）友好协商，并征得商铺产权人（邹城市总工会工人文化宫，以下称产权所有人）同意，达成如下协议：一、甲方保证转让主体（邹城市大德发超市所用房屋）在法律范围内符合条件，且经甲方全体股东同意，将甲方与邹城市工人文化宫于2009年9月3日签订的房屋租赁合同及合同包含的权利和义务经产权所有人同意转让给乙方继续履行，并且把甲方在租赁期间原投资金的不动产和部分动产（附1）一并转让。……九、本合同一式四份，具有同等法律效力，全部为打印，手写一律无效。甲、乙双方、文化宫及总工会各持一份。大德发公司在合同上签章、刘伙在合同签字按手印。合同订立后，刘伙已实际占有使用涉案房屋。自2011年1月1日起至2014年12月31日止，刘伙、时尚莱迪公司已向邹城市工人文化宫交付房屋占有使用费740万元；尚欠邹城市工人文化宫2013年的占有使用费80万元、2014的占有使用费60万元；欠自2015年1月至2015年2月28日的占有使用费36.6万元。截至开庭之日，刘伙、时尚莱迪公司未从涉案的房屋中搬出。另查明，2010年11月30日，刘伙出资90万元、案外人李长仓出资10万元，于2010年12月1日注册成立时尚莱迪公司，刘伙任法定代表人。又查明，邹城市工人文化宫所出租的房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。案外人大德发公司与邹城市工人文化宫订立房屋租赁合同后，经邹城市工人文化宫同意，其将与邹城市工人文化宫之间的房屋租赁合同的权利义务一并转让给刘伙，刘伙作为合同的相对人，从2010年7月份订立合同后就已实际占有使用涉案房屋；时尚莱迪公司成立于2010年11月30日后，时尚莱迪公司成立后对刘伙订立的合同已进行确认，并且对合同约定的房屋实际占有使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”故邹城市工人文化宫向刘伙、时尚莱迪公司主张权利，予以支持；刘伙辩称刘伙不承担连带责任的理由不予采信。综上，法院认定邹城市工人文化宫、刘伙、时尚莱迪公司之间的租赁合同成立。由于邹城市工人文化宫对外出租的房屋在建设之前及建设过程中均未办理建设规划施工许可，在建成后也未补办相关手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，法院确认邹城市工人文化宫与刘伙、时尚莱迪公司之间的租赁合同无效，所以邹城市工人文化宫要求确认双方租赁合同解除的请求，依法不予支持。如前所述，刘伙、时尚莱迪公司已实际占有使用涉案租赁物，享受了使用利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，刘伙、时尚莱迪公司占有使用邹城市工人文化宫房屋应当按照双方的约定支付占有使用费。并且，自2011年1月1日起2014年12月31日止，刘伙、时尚莱迪公司亦按照双方的约定已向邹城市工人文化宫支付房屋使用费740万元。故刘伙、时尚莱迪公司辩称因合同无效不应支付占有使用费的理由不予采信。邹城市工人文化宫请求参照合同约定计算自2013年起至2015年2月28日止刘伙、时尚莱迪公司欠付的占有使用费176.6万元予以支持。至案件庭审之日，涉案房屋仍在刘伙、时尚莱迪公司控制下，邹城市工人文化宫请求刘伙、时尚莱迪公司支付至搬离之日的占有使用费不悖法律规定，予以支持。邹城市工人文化宫与刘伙、时尚莱迪公司之间的租赁合同无效，刘伙、时尚莱迪公司应返还因租赁合同而占有的涉案房屋，故邹城市工人文化宫请求刘伙、时尚莱迪公司搬离的诉讼请求予以支持。刘伙、时尚莱迪公司辩称不赔偿不搬出的理由不当，不予采信。关于邹城市工人文化宫请求刘伙、时尚莱迪公司支付利息的问题，因双方之间的租赁合同无效，故邹城市工人文化宫请求刘伙、时尚莱迪公司支付5.4万元不予支持，对刘伙、时尚莱迪公司辩称不支付利息的理由予以采信。关于刘伙、时尚莱迪公司辩称涉案房屋及土地系邹城市总工会所有，邹城市工人文化宫无权行使诉权的问题，一审法院认为，刘伙、时尚莱迪公司没有提交相关证据证明邹城市工人文化宫对涉案房屋不享有收益权且刘伙、时尚莱迪公司占有使用房屋期间已向邹城市工人文化宫交纳740万元，对其辩称理由不予采信。关于刘伙、时尚莱迪公司当庭反诉，请求确认与邹城市工人文化宫、刘伙、时尚莱迪公司租赁合同无效的问题，一审法院认为，本案中，合同效力由人民法院根据查明事实和法律规定作出认定，不需要根据刘伙、时尚莱迪公司的反诉请求再作认定。关于刘伙、时尚莱迪公司辩称大德发公司与邹城市工人文化宫约定的20万元保证金的问题。刘伙、时尚莱迪公司提交的系证据复印件，邹城市工人文化宫亦不认可，在刘伙、时尚莱迪公司提交证据复印中已注明“20万元保证金已于2010年11月2日冲抵2010年房租”，而本案中邹城市工人文化宫、刘伙、时尚莱迪公司争议的房屋占有使用费问题系指2011年以来的欠付问题，对该20万元保证金问题不予审理。关于刘伙、时尚莱迪公司辩称大德发公司以其名义与邹城市工人文化宫订立租赁合同时公司尚未成立合同系伪造及出租房屋及土地不是邹城市工人文化宫所有无权行使诉权应驳回邹城市工人文化宫的起诉等辩称理由。一审法院认为，合同订立后，刘伙、时尚莱迪公司庭审中先已认可邹城市工人文化宫与大德发公司订立了租赁合同而大德发公司将租赁合同的权利义务转让给刘伙、时尚莱迪公司的事实，并且已向邹城市工人文化宫支付占有使用费740万元后又如此辩称，其辩称理由与认可的事实相互矛盾，对其辩称理由不予采信。关于刘伙、时尚莱迪公司辩称因合同无效邹城市工人文化宫应承担赔偿责任的问题，因刘伙、时尚莱迪公司已另案起诉，本案不予审理。关于时尚莱迪公司辩称以其已另案起诉请求确认其与邹城市工人文化宫之间的租赁合同无效、返还租赁费为由，本案应中止审理的问题，一审法院认为，本案的审理并不必以其他案件的审理结果为依据，不需要中止诉讼。一审法院判决：一、刘伙、时尚莱迪公司于判决生效之日起五日内向邹城市工人文化宫连带支付占有使用费176.6万元及自2015年2月28日至实际搬出之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准计算）；二、刘伙、时尚莱迪商贸公司于判决生效之日起三十日内从占有使用的面积约为7170平方米的邹城市工人文化宫西侧营业楼（营业楼南面临街含11间门头、西面含3间门头）搬出并将营业楼交付邹城市工人文化宫；三、驳回邹城市工人文化宫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，邹城市工人文化宫负担11172元，刘伙、时尚莱迪公司负担18828元（邹城市工人文化宫已垫付，刘伙、时尚莱迪公司付给邹城市工人文化宫）。
时尚莱迪公司、刘伙不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回邹城市工人文化宫的诉讼请求；一、二审诉讼费用由邹城市工人文化宫负担。
济宁市中级人民法院二审认定的事实与一审判决认定的事实一致。
济宁市中级人民法院二审认为，本案二审阶段争议的焦点是：一、刘伙对涉案债务是否应当承担连带责任；二、是否应当按照合同约定数额确定房屋占用使用费；三、该案是否应当中止诉讼。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，但关于公司成立后是否免除发起人的合同责任，上述条款并未作出明确规定。且本案中，时尚莱迪公司成立后，涉案租金的交纳也多次通过刘伙的个人账户汇出，因此，刘伙作为涉案房屋租赁合同的相对人，应当承担相应的合同责任。刘伙主张其不应当承担连带责任，没有法律依据，不予支持。关于第二个焦点问题，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，刘伙、时尚莱迪公司与邹城市工人文化宫之间的租赁合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋因未经消防安全检查，曾经受到邹城市公安消防大队的行政处罚，因此，涉案房屋存在消防安全问题是客观存在的事实，在一定程度上影响刘伙、时尚莱迪公司的正常经营，如果完全按照双方约定的租金数额计算房屋占有使用费，对刘伙、时尚莱迪公司来说有失公允。但考虑到邹城市工人文化宫对此一直积极协调，全力做好消防工作，消防部门最终也没有对刘伙、时尚莱迪公司进行实际处罚，如果按照刘伙、时尚莱迪公司主张的合同约定数额的30%确定房屋占用使用费，明显违背了市场规律和该房屋的使用价值。综合考虑本案的实际情况，法院酌定按照双方约定租金的90%计算房屋占有使用费，一审法院按照合同约定的租金标准计算房屋占用使用费，明显不当，依法予以纠正。截止到2015年2月28日，刘伙、时尚莱迪公司应向邹城市工人文化宫支付房屋占用使用费的数额为824.94万元，扣除刘伙、时尚莱迪公司已经缴纳的740万元，刘伙、时尚莱迪公司还应向邹城市工人文化宫支付房屋占用使用费84.94万元。关于第三个焦点问题，刘伙、时尚莱迪公司主张本案的审理结果与刘伙、时尚莱迪公司提起的返还租赁费、赔偿损失的诉讼有关联性，应当中止本案的诉讼。二审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条对中止诉讼有明确的规定，本案审理并不以另一案的审理结果为依据，该案不符合中止诉讼的条件，因此，刘伙、时尚莱迪公司的上述主张理由不当，依法应予驳回。二审法院判决：一、维持邹城市人民法院（2015）邹商初字第76号民事判决第二项、第三项；二、变更邹城市人民法院（2015）邹商初字第76号民事判决第一项为：时尚莱迪公司、刘伙于判决生效之日起五日内向邹城市工人文化宫连带支付占有使用费88.6万元及自2015年2月28日至实际搬出之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准的90%进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30000元，由时尚莱迪公司、刘伙负担14604元，由邹城市工人文化宫邹城市工人文化宫负担15396元。二审案件受理费20694元，由时尚莱迪公司、刘伙负担15573元，由邹城市工人文化宫负担5121元。
本院再审认定的事实同一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，刘伙主张其租赁涉案房屋系为设立时尚莱迪公司，但涉案合同系刘伙以个人名义签订。刘伙签订租赁合同时并未表明系为设立公司而租赁，且涉案租金的交纳也多次通过刘伙的个人账户汇出,刘伙作为涉案房屋租赁合同的相对人,应当承担相应的合同责任。即使该租赁行为系为设立时尚莱迪公司使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（三）》的规定,邹城市工人文化宫亦可主张刘伙承担责任。因此，刘伙申请再审主张其不承担还款责任没有法律依据,不予支持。鉴于2010年11月时尚莱迪公司成立后对涉案房屋进行了实际占有使用，原审判决其承担责任时尚莱迪公司亦未对此申请再审，本院予以维持。关于刘伙、时尚莱迪公司主张的房屋占用使用费比例降低问题，本院认为，刘伙、时尚莱迪公司没有提交充分证据证明消防部门对涉案房屋进行了实际处罚，且刘伙、时尚莱迪公司因消防等问题已另行提起经济损失赔偿的诉讼，原审判决考虑本案实际情况，适用自由裁量权酌定按照双方约定租金的90%计算房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于刘伙、时尚莱迪公司主张的原审应当中止诉讼的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条（五）项规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，中止诉讼。本案的审理并不以另一案的审理结果为依据，该案不符合中止诉讼的条件，原审未中止诉讼并无不当，本院予以支持。
综上所述，刘伙、时尚莱迪公司申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
维持山东省济宁市中级人民法院（2015）济民终字第1795号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 勇
审 判 员 刘 敏
代理审判员 司晓伟
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 杨开研