云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2905号
上诉人（一审被告、反诉原告）：昆明筑思行房地产经纪有限公司，住所地昆明市盘龙区董家湾东庄片区上东城13幢16-27号商铺。
法定代表人：李文杰，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：杨绍云，云南云子宇靖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王涛，云南云子宇靖律师事务所（实习）律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：昆明好万家酒店有限公司，住所地昆明市螺蛳湾国际商贸城二期第2区2-18幢。
法定代表人：许文章，总经理。
上诉人昆明筑思行房地产经纪有限公司与被上诉人昆明好万家酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初6502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人昆明筑思行房地产经纪有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判一楼未交付部分按每平方米350元的单价抵扣上诉人应付的租金和应付费用。其上诉的主要事实及理由为：一审法院调取了未交付面积的实际租赁相关证据，证实未交付面积实际以每平方350元的价格租赁，该单价既是案涉物业的市场实际价值，也是上诉人可以实际获得利益，属被上诉人应向上诉人承担的责任。一审仅以150元单价作价抵偿损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人昆明好万家酒店有限公司答辩称，一审以双方违约为由判决双方互不承担违约责任属适用法律错误，判决继续履行合同不符合止前实际情况，也不具有可操作性。文化厅已向被上诉人发出解除合同、收回房屋的通知，双方合同无法继续履行。一审认定被上诉人未足额交付租赁面积错误。但被上诉人因法定代表人变更故未提出上诉事宜。
昆明筑思行房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自2016年5月9日至2016年8月9日的应付租金750316元，并支付自2016年8月9日起至返还房屋之日止的房屋租金（按合同约定计算）；3、判令被告支付自2016年6月9日起至实际支付逾期租金之日的滞纳金（按照房屋日租金200﹪的标准计算）；4、判令被告支付文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费共计20000元；5、判令被告支付违约金640252.8元；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：2015年10月29日，好万家公司（甲方）与筑思行公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将昆明市五华区东风西路276号文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层出租给乙方使用，建筑面积为6063平方米，每平方米每月租金为44元，租期从2016年2月9日起至2021年5月20日；每年租金在上一年基础上递增3﹪，第一年租金每三个月支付一次，第二年起每半年支付一次，第一年租金为3201264元，第二年租金为3297302元，第三年租金为3396221元；租金交付原则为先付费后使用，第一年第一次租金800316元支付时间为签订合同后三日内，第一年第二次租金800316元支付时间为2016年3月9日前，第一年第三次租金800316元支付时间为2016年6月9日前，第一年第四次租金800316元支付时间为2016年9月9日前，第二年第一次租金1648651元支付时间为2016年12月9日前；乙方如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，乙方应按照日租金的200﹪向甲方支付房租及滞纳金，如乙方持续逾期支付房屋租金达到30日的，甲方除按照以上约定追究乙方违约责任外，还有权解除本合同；为保证乙方合理并善意地使用租赁物并全面履行合同义务，在签订本合同当日乙方向甲方支付履约保证金300000元，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验收租赁资产并由乙方结算相关费用后，甲方将以上履约保证金全额无息退还乙方；租赁期间，乙方每年一次性缴纳甲方30000元费用，用于文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费。合同签订后，筑思行公司向好万家公司支付了履约保证金300000元，并按合同约定支付了2016年8月9日之前的租金。好万家公司起诉时，第一年第三次的租金筑思行公司仅支付了330000元，本案庭审后，筑思行公司又向好万家公司支付了部分租金，经本院组织双方对租金支付情况进行核对，双方认可筑思行公司支付了第一年租金2155632元，双方对筑思行公司另外支付的10000元的性质存在争议，好万家公司认为该10000元为筑思行公司未按时支付租金的滞纳金，筑思行公司认为是租金。
2016年8月24日，好万家公司向筑思行公司发出《律师函》，催告筑思行公司支付未付租金、水电费、管理费及滞纳金。另，根据《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》，文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层登记的总建筑面积为6063.63平方米（一层建筑面积为379.08平方米），与双方租赁合同中的面积相符，双方对一层房屋是否完全交付存在争议。云南大全视光学眼镜有限公司将文贸大厦附楼一层部分房屋转租给了昆明市五华区农村信用合作联社，转租面积为270平方米，租金为350元／月／平方米，双方认可云南大全视光学眼镜有限公司使用部分面积为20平方米，一层剩余面积89.08平方米由筑思行公司实际使用。除合同约定的房屋外，好万家公司将一层停车场（15个车位）及楼顶阳台交付给筑思行公司使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，首先，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，本院依法确认本案合同依法成立并生效，受法律保护。其次，关于租赁房屋是否全部交付问题，双方对一层是否完全交付存在争议，租赁房屋登记的产权面积与租赁合同中的面积相符，一层登记的建筑面积为379.08平方米，昆明市五华区农村信用合作联社使用的面积为270平方米，云南大全视光学眼镜有限公司使用的面积为20平方米，因此，好万家公司实际交付给筑思行公司的面积为89.08平方米。好万家公司认为，合同约定的房屋已全部交付筑思行公司，不足部分已用停车场及楼顶阳台面积折抵，对此，本院认为，根据双方签订的租赁合同，房屋的总建筑面积包含了一层部分，合同并未约定不足部分用其他面积进行抵扣，好万家公司的该项抗辩没有事实依据，故本院认定租赁房屋中好万家公司尚有一层290平方米未交付筑思行公司使用。对于未交付部分，筑思行公司要求继续交付或减少相应租金，但未交付部分已由案外人实际使用，故未交付部分应减少相应租金。
第三，关于筑思行公司支付租金问题。双方对筑思行公司支付了第一年租金2155632无争议，对于筑思行公司另外支付的10000元，好万家公司认为是滞纳金，但好万家公司并未举证证明该款项产生的具体时间、计算标准及认定为滞纳金的依据，好万家公司的该项主张不能成立，该款项应认定筑思行公司支付的租金，故筑思行公司已经支付的第一年租金为2165632元。
第四，对于筑思行公司是否违约及合同是否应当解除的问题。如前所述，好万家公司尚有一层290平方米未交付给筑思行公司使用，该部分面积对应的租金应予以扣除，本院根据该部分面积占租赁合同总建筑面积比例、昆明市五华区农村信用合作联社使用部分租金情况、合同履行情况及好万家公司将停车场（15个车位）、楼顶阳台交付筑思行公司使用等因素，酌定未交付面积租金按每月每平方米150元计算。按照合同约定，筑思行公司应支付好万家公司第一年租金3201264元，扣除一层未交付部分租金522000元（290平方米×150元／平方米／月×12月），筑思行公司第一年应支付租金为2679264元（3201264元-522000元），但筑思行公司仅支付了2165632元，尚剩余513632元未支付。因好万家公司未按合同约定交付全部房屋，在本案确定未交付房屋面积及该部分租金计算标准前，筑思行公司可就未交付部分行使抗辩权，但不能以此拒付已至支付期限的第二租赁年度的租金，综合本案合同履行情况，本院认定合同双方均存在违约行为，双方互不承担违约责任，故本院对好万家公司解除合同及支付未付租金滞纳金、违约金的诉讼请求不予支持。本案审理过程中，合同约定的支付第二租赁年度租金的期限已经届满，故筑思行公司应在本判决生效后支付第二租赁年度第一次租金，支付金额为1387651元[（3297302元-522000元）÷2]。
第五，对于好万家公司诉请的文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费，筑思行公司认可尚有20000元未支付，故本院对好万家公司的该项诉请予以支持。
应当说明的是，对于合同的后续履行问题，本院已确定双方继续履行合同，因未交付部分只能相应扣减租金，故每个租赁年度的租金应在合同约定的租金基础上扣除未交付部分的租金522000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、昆明好万家酒店有限公司与昆明筑思行房地产经纪有限公司继续履行于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同书》；二、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司2016年2月9日起至2017年2月8日止的未付租金513632元及2017年2月9日起至2017年8月8日止的租金1387651元，共计1901283元；三、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费共计20000元；四、驳回本诉原告昆明好万家酒店有限公司的其他诉讼请求；”。
二审中，上诉人提交一份告示，欲证实涉案房产的业主方云南省文化厅机关服务中心要与被上诉人解除租赁合同的事实。被上诉人质证认为，对告示的内容不清楚，对真实性不能确认。本院经审查认为，该份告示的真实性无法确认，且告示的内容与被上诉人相关，被上诉人亦不认可，故本院对该份证据不予采信。
双方对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人向被上诉人支付的租金应当如何认定？
本院认为：二审中，上诉人明确表示对一审判决继续履行租赁合同及应向被上诉人支付各项综合费用20000元均无异议，本院依法予以确认。上诉人认为一审认定未交付面积租金按每月每平方米150元扣减不当，应按实际使用人支付的租金标准扣减，本院认为，双方对未交付部分场地的事实均认可，但对于该部分租金应当如何处理未作约定，一审法院根据双方合同约定的租金情况，充分考虑了合同实际履行的情形即被上诉人将租赁合同约定之外的停车场及楼顶阳台交由上诉人使用等情形，酌情认定以每月每平方米150元的标准扣减租金公平合理并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23064元，由上诉人昆明筑思行房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 朱吉文
审判员 王 瑞
二〇一七年七月十七日
书记员 焦 菡