湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0581民初2081号
原告（反诉被告）邓荣杰，男，1990年9月8日出生，汉族。
特别授权委托代理人程显乐，武冈市司马冲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司。
法定代表人潘祝康，该公司董事长。
特别授权委托代理人傅建华，男，1966年3月5日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人张新妮，女，1978年8月31日出生，汉族，系该公司员工。
原告邓荣杰与被告湖南昱拓置业投资有限公司（以下简称昱拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，于2016年7月26日作出了（2016）湘0581民初717号民事判决书。被告昱拓公司对判决不服提出上诉。因被告提供新的证据，邵阳市中级人民法院于2016年10月18日作出（2016）湘05民终1334号民事裁定书，撤销本院（2016）湘0581民初717号民事判决，发回本院重审。本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，由审判员夏颖平担任审判长，审判员张明媚、人民陪审员邱小军参与审理，代理书记员杜菲担任记录，于2016年12月13日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告昱拓公司提出反诉，本院于2017年2月16日对反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）邓荣杰的特别授权委托代理人程显乐、被告（反诉原告）昱拓公司的特别授权委托代理人傅建华，委托代理人张新妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓荣杰诉称：2012年4月12日，原、被告签订了《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，合同编号0052。原告所购买的房屋是昱拓王城花园第三幢×单元×号房，合同约定的建筑面积为112.16平方米，价格是每平方米2898元，总房款为325040元。原告于2012年2月11日、4月12日共交纳房款130040元，剩余房款195000元约定为银行按揭方式付款。该合同第8条约定被告交房时间为2014年4月30日前，第9条约定了逾期交房的违约责任。原、被告自签订合同后，原告按合同约定履行义务，但被告在完全能够交付房屋的情况下单方面提出每平方米涨价500元的无理要求，原告不能接受，原告与其他购房业主多次与被告协商，要求被告交付房屋，并办理相关手续，但被告置之不理，现被告已恶意拖延交房时间两年多，给原告造成了不必要的损失。原告邓荣杰请求判令被告交付原告购买的昱拓王城花园3幢×单元×号房给原告，并承担逾期交房的违约责任，支付违约金49415元（逾期时间自2014年5月1日计算至2016年5月30日共计760日，按已交房款万分之五计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告昱拓公司辩称：1、本楼盘是被告公司向原公安局和检察院拍得的高层建筑，2012年1月正式动工，因政府做了古城保护规划，2013年至2014年，武冈市政府多次要求被告公司将楼盘从高层改成低层；被告公司为保护古城，造成了重大损失。2014年年初，被告公司以公告形式告知住户延期交房，并对所有业主进行了电话通知，告知是政府要求，并非被告公司原因导致延期交房；2、因政府要求要与宣风楼建筑配套，被告公司花费200多万重新设计，2015年3月份开始动工，8月份完工，10月份开始交房，期间被告公司延期交房是遇到不可抗力及地方政府的原因，并非被告公司人员造成；被告公司与各业主签订的合同中约定如果是因为不可抗力的原因，被告公司则不承担延迟交房的违约责任，因此被告昱拓公司不应该承担本案原告诉称的违约赔偿责任。
被告（反诉原告）昱拓公司反诉称：2012年2月25日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告所购房源为3栋×单元×房，面积为112.16平方米，单价为每平方米2898元，总价值325040元。根据合同约定，买受人在合同签订后10日内向出卖人提供按揭所需资料，但反诉被告至今未提供任何按揭资料，已违反合同约定。反诉原告售出反诉被告所购房屋后，因武冈市政府为保护古城，要求反诉原告公司所开发楼盘从高层减至6层，重新规划设计，因此造成部分房屋面积发生变化。经房产部门核定，反诉被告所购房屋面积由原有的112.16平方米增加至现有面积124.01平方米。反诉原告公司营销人员及时电话通知反诉被告补交超出部分房款。反诉被告在知情的情况下，对超出房屋面积并无异议，但拒交房款，造成公司经济损失。综上所述，反诉被告不按合同规定补交房款，违反了双方所签订的合同条款。反诉原告要求反诉被告按合同约定提供按揭资料；赔偿反诉原告违约金85800元；补交超出房屋面积11.85平方米的房款34341元。
原告（反诉被告）邓荣杰辩称：反诉原告昱拓公司擅自改变合同约定的面积，没有征得反诉被告的同意，并且根据相关司法解释，房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比绝对值在3%以内，超出3%部分不受法律保护。现房屋面积误差比已远远超出3%，故超出部分的房价款应由出卖人承担。
原告（反诉被告）邓荣杰为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
（1）《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，拟证实原、被告于2012年4月12日签订了商品房买卖合同及约定的相关事项；
（2）收据2张，拟证实2012年4月12日，被告收取原告购房款130040元及资料费100元。
被告（反诉原告）昱拓公司对原告（反诉被告）邓荣杰提供的证据没有异议。
被告（反诉原告）昱拓公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：
（1）《武冈市人民政府与湖南省昱拓置业投资有限公司协议书》；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建筑工程施工许可证；
（4）建筑工程规划许可证；
（5）商品房预售许可证；
（6）国土使用证；
证据1-6拟证明延期交房是因政府原因改变设计规划所致，被告昱拓公司不应承担违约责任。
（7）地下车库收购合同，拟证实政府于2014年7月25日收购昱拓公司的地下车库，由于消防未通过，地下车库至今还未验收；
（8）武冈市人民政府办公室出具的证明，拟证实政府要求昱拓王城花园由高层减为六层，重新规划设计并符合古城规划要求的事实；
（9）昱拓王城花园地下停车场负一层整体收购、负二层后期配套设施购买合同，拟证实昱拓王城花园地下停车场负一层整体、负二层后期配套设备由政府收购的事实；
（10）通知，拟证实被告公司已通知原告原合同约定的房屋交付时间推迟的事实；
（11）武冈市房地产测绘事务所制作的房屋分层平面图及户室面积对照表，拟证实原告邓荣杰所购买的房屋现有建筑面积为124.01平方米。
原告（反诉被告）邓荣杰对被告（反诉原告）昱拓公司提供的证据发表如下质证意见：证据1-6的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，经原告方了解，被告的房屋已于2015年2月竣工，被告应当及时交房，但至今未履行交房义务，应承担逾期交房责任；证据7-9的真实性无异议，但与本案无关联；理由是被告在开发楼盘时就应当取得相关证件，具有合法的手续，原告有理由相信被告在签订合同时手续合法齐全，并且政府已对被告减层损失进行了补偿；证据10原告不知情，原告没有收到此类通知，被告也从未与原告进行过协商；证据11房屋现有面积以房产局核定的面积为准。
本院认证如下：原告（反诉被告）邓荣杰提供的证据1-2，证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案有关联，经被告昱拓公司质证后亦无异议，本院予以认定；被告（反诉原告）昱拓公司提供的证据1-9，原告对其真实性无异议，本院予以认定；证据10、11的真实性予以认定，可以作为本案的定案依据。。
根据上述认定的证据，结合原、被告双方的当庭陈述，本院查明如下事实：
被告（反诉原告）昱拓公司以出让方式取得位于武冈市都梁路小皇城、编号为2011-C-×地块的土地使用权。该地块土地面积为9756㎡，规划用途为综合用地。被告公司经过相关职能部门批准，在该地块上建设商品房，该建设商品房定名为昱拓(王城花园。2012年4月12日，原告与被告昱拓公司签订了《昱拓(王城花园商品房买卖合同》，合同编号为0052。原告购买被告公司开发的昱拓(王城花园第3幢×单元×号商品房，该商品房合同约定建筑面积为112.16㎡，单价为每平方米2898元，总房款为325040元，原告应在2012年2月11日前支付房款60000元，在2012年4月12日前支付房款70040元，剩余房款195000元以银行按揭方式支付；合同第五条约定：商品房交付时，合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意房屋面积以产权登记面积为准据实结算房款；结算方式以本合同约定单价为准，实行多退少补原则，在产权交割前双方交付完毕；合同第七条约定：买受人应按（附件三银行按揭说明）要求在签订本合同10日内向出卖人提供按揭所需资料，如遇买受人不能在约定时间内提供合格按揭资料的，买受人应在收到出卖人通知15日内将剩余的按揭房款全部支付给出卖人，否则视为买受人逾期付款；逾期超过30日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款付清之日止，按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金；合同第八条约定：交房时间为2014年4月30日前，但如遇下列特殊原因，出卖人在发生之日起以书面形式在20日内告知买受人的，出卖人可以据实延期：遭遇不可抗力，国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的；交房通知发出后，因买受人原因未能按期办理相关交房手续的，出卖人相应延期交付和办理相关证件；买受人不履行支付义务的，出卖人可据实予以延期支付和办理相关证件。合同第九条约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的交房时间的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告邓荣杰按合同约定在2012年4月12日前共计交纳购房款130040元。
因实施《武冈市古王城保护规划》，2014年武冈市人民政府第二次市长办公会议研究决定,湖南昱拓置业投资有限公司开发的楼盘昱拓(王城花园，为配合武冈古城保护规划，从高层减为6层，且其6层建筑格调风貌要与相邻古城相称，需重新规划设计，符合古城规划要求才能审批开工。2014年7月15日,湖南昱拓置业投资有限公司与武冈市古王城建设开发有限公司签订地下车库收购合同，武冈市古王城建设开发有限公司按成本价收购昱拓(王城花园地下停车场负二层作为社会停车场，未完善的消防设施、标线等由武冈市古王城建设开发有限公司负责完善，如武冈市古王城建设开发有限公司未能在昱拓(王城花园商品房项目投入使用前完善配套设施，则负责协调该层消防验收工作。2015年2月，政府相关部门才把该楼盘所有的相关建房手续办好，楼盘于2015年9月竣工，因政府购买该楼盘地下停车场，未办理好消防、排水设备等配套设施，该楼盘尚未验收。被告昱拓公司于2015年10月底开始交房。原告购买的商品房的实际建筑面积为124.01㎡，超出合同约定面积11.85㎡。因原告邓荣杰至今尚未向被告昱拓公司提供按揭所需资料办理银行按揭贷款，亦未现金交付购房余款，被告昱拓公司未向原告邓荣杰交付昱拓(王城花园第3幢×单元×号房。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原告（反诉被告）邓荣杰与被告（反诉原告）昱拓公司于2012年4月12日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规，也没有损害他人的利益，该合同合法、有效，原、被告双方均应履行合同约定的权利和义务。在合同签订后，因实施古城保护规划，武冈市人民政府要求被告昱拓公司将其开发的楼盘昱拓(王城花园从高层减至6层，且需重新规划设计，建筑格调风貌要与相邻古城相称才能审批开工，出现了合同第八条约定的延期交房的情形，被告昱拓公司于2014年1月21日向社会通知了交房时间需推迟及推迟原因。至2015年2月，武冈市人民政府相关职能部门才审批了该楼盘的相关建房手续，按合同约定的交房时间2014年4月30日交房已不可能，因此被告因地方政府原因延期交房的情形消除前，不应承担违约责任。但在延期交房的原因消除后，在2015年10月底，被告已具备交房条件并向他人陆续交房时，原告邓荣杰尚未按合同约定向被告提交相关按揭资料办理银行按揭贷款手续，亦未现金交付购房余额，原告违约在先，其要求被告支付逾期交房违约金的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持；而被告昱拓公司在与原告签订房屋买卖合同后，亦未履行催告和协助办理按揭贷款义务，导致按揭贷款不能，存在过错，即双方当事人对合同不能履行均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。现双方均有继续履行合同的意愿，原合同可继续履行。原告应当向被告提交办理按揭贷款手续的相关资料并支付超出原合同面积的购房款。被告则应在原告交付按揭贷款资料和支付超出原合同面积的购房款后交付商品房。被告提供的商品房中超出合同约定面积11.85㎡的房产，应当按照双方合同第五条的约定处理，即超出合同约定面积部分，按实际面积计算，以合同约定单价为准，故原告尚应支付超出合同面积的购房款34341元（11.85㎡×2898元）。原告提出超出合同约定的面积部分由出卖人承担的主张，与双方合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邓荣杰在本判决生效之日起10日内按《昱拓(王城花园商品房买卖合同》（合同编号为0052）附件三（银行按揭说明）的要求向被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司提供办理银行按揭贷款手续的相关资料，并支付超出合同面积的购房款34341元；
二、被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司在本判决生效之日起90日内协助原告（反诉被告）邓荣杰办理银行按揭贷款手续，并向原告（反诉被告）邓荣杰交付昱拓(王城花园第3幢×单元×号商品房；
三、驳回原告（反诉被告）邓荣杰的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费850元，反诉受理费2000元，共计2850元，由原告（反诉被告）邓荣杰负担1000元，由被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司负担1850元。
如不服本判决，可自判决书送达之日十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 夏颖平
审 判 员 张明媚
人民陪审员 邱小军
二〇一七年三月二十日
代理书记员 杜 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。