江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终832号
上诉人（原审被告）胡国安。
上诉人（原审被告）魏焰。
上述两上诉人共同委托代理人张圣莹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张音。
委托代理人王兴文。
原审被告星子县星紫女性购物中心，个体工商户，注册经营场所江西省星子县南康镇紫阳北路。
经营者赖祥宇。
上诉人胡国安、魏焰因与被上诉人张音、原审被告星子县星紫女性购物中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省星子县人民法院（2015）星民二初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，案外人曾志强与胡国安、魏焰系租赁合同关系，胡国安与魏焰系合伙关系，系星子县星紫女性购物中心的实际经营者，张音与星子县星紫女性购物中心系租赁合同关系，张音系次承租人。2013年5月8日，案外人曾志强委托其父曾某与胡国安、魏焰签订一份《租赁合同》，合同约定胡国安、魏焰租赁曾志强所有的位于星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号，建筑面积为798.73平方米的商铺，租期五年，自2013年6月16日至2018年6月15日。2013年6月25日，星子县星紫女性购物中心经星子县工商行政管理局登记注册，注册号为360427600109803，类型为个体工商户，经营者赖祥宇，经营场所为胡国安、魏焰租赁的星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号。星子县星紫女性购物中心注册登记后，胡国安、魏焰将星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号商铺拆分为60余个小商铺对外招租。2014年1月1日，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义与张音签订一份《星紫女人街责任承包合同》，合同第一条约定张音租赁星子县紫阳北路“星紫女人街”内编号为A-008、A018的商铺（以下简称涉案商铺），用于经营“伯品”男鞋；合同第二条约定承包期内承包金为5000元／月，综合管理服务费560元／月；合同第三条约定承包期一年自2014年1月1日至2014年12月30日，该商铺经营权年限为五年，第一年后每年租金涨幅为10%-15%；合同第四条约定星子县星紫女性购物中心收取张音10000元作为履约保证金。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义收取张音转让费66000元、合同保证金10000元、一年租金60000元、一年综合管理费6720元。第一年租期届满，2015年1月6日，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义收取张音半年租金21000元（月租金3500元）及一年管理费3360元（月管理费280元）。后胡国安、魏焰与出租人曾志强因租金问题发生纠纷，出租人曾志强向原审法院提起诉讼，该案于2015年6月30日经原审法院主持调解，双方达成调解协议，协议约定解除《租赁合同》，同时约定胡国安、魏焰应于2015年9月15日前与次承租人解除租赁合同。为此，张音认为胡国安、魏焰不按合同约定履行义务，导致张音无法继续经营，货物积压无法销售，故诉至原审法院，请求判令：1、胡国安、魏焰共同返还进场费44000元、保证金2440元；2、胡国安、魏焰共同赔偿张音经济损失60000元。
原审另查明，张音实际租赁商铺至2015年9月初，张音自认2015年6月30日至2015年8月30日两个月的租金7000元、两个月的管理费560元，已从10000元保证金中抵扣，抵扣后剩余2440元。
原审认为，本案争议焦点为：1、胡国安、魏焰与星子县星紫女性购物中心的关系；2、履约保证金是否应予返还；3、转让费性质及是否应予返还；4、装修费损失的赔偿及装修费金额的认定；5、货物损失的赔偿。
关于第一个争议焦点，原审认为，星子县星紫女性购物中心登记的经营者为赖祥宇，实际经营者为胡国安、魏焰。理由为：胡国安、魏焰与出租人签订《租赁合同》，享有“明康佳苑”一层A1-A2号798.73平方米商铺五年的租赁权，二被告以星子县星紫女性购物中心名义经营该商铺，将“明康佳苑”一层A1-A2号798.73平方米的商铺拆分成60余个小商铺对外转租，与张音签订承包合同，收取承包金等费用，委派管理人员，支付管理人员工资等，本案证据足以证明胡国安、魏焰为实际经营者。原审庭审中，张音已对胡国安、魏焰系星子县星紫女性购物中心实际经营者完成举证。胡国安、魏焰否认与星子县星紫女性购物中心有关联，因无证据支持，不予采信。张音撤回对星子县星紫女性购物中心的起诉，要求实际经营者胡国安、魏焰作为诉讼当事人并承担相应的民事责任的诉求有事实和法律依据，应予支持。
关于第二个争议焦点，原审认为，胡国安、魏焰应返还保证金2440元。理由为：张音自认10000元保证金已抵两个月租金7000元、两个月管理费560元，抵扣后剩余2440元，该陈述系对己方不利事实的认可，予以确认。根据《星紫女人街责任承包合同》第四条的约定，在合同期满终止时，在张音没有违约行为的情况下，星子县星紫女性购物中心应当返还履约保证金。交纳履约保证金的目的是督促当事人履行合同，胡国安、魏焰未提交任何证据证明张音在合同履行中存在违约行为，故应依约返还剩余保证金2440元。
关于第三个争议焦点，原审认为，转让费既无法律规定，又无合同约定，属不合理收费。本案转让费，按照日常租赁惯例，包含胡国安、魏焰对“星紫女人街”花费的必要的装饰装修费用，以及胡国安、魏焰打造“星紫女人街”品牌形象为张音创造良好经营环境所投入的费用。承包合同约定该商铺经营权限五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，同时约定承包期为一年，结合胡国安、魏焰与出租人曾志强签订的《租赁合同》中关于五年租赁期限的约定，以及经营男鞋的相对长期性，原审认定本案双方当事人约定的实际承包期限为五年，但承包合同实行一年一签，故该转让费66000元应推定为五年期间的转让费。张音已租赁二十个月，因胡国安、魏焰拖欠出租人曾志强房租导致《租赁合同》解除，致使张音无法行使剩余期限的经营权，胡国安、魏焰存在过错，按照剩余租赁期限比例，应返还剩余四十个月转让费44000元（66000元×40／60=44000元）。
关于第四个争议焦点，原审认为，胡国安、魏焰与出租人曾志强因租金纠纷解除《租赁合同》，导致本案承包合同履行不能，张音不能实现合同目的，其在合同履行中无任何违约行为，责任完全在胡国安、魏焰。原审根据合同第七条关于违约责任约定，并综合考虑张音为经营而装修、且已实际租赁二十个月，以及部分装修材料不能拆除的客观事实，酌定胡国安、魏焰补偿张音装饰装修残值损失4000元。
关于第五个争议焦点，原审认为，张音的货物价值尚在，货物损失无证据证明，且货物损失与本案无关联，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决：一、胡国安、魏焰于判决生效之日共同返还张音履约保证金2440元；二、胡国安、魏焰于判决生效之日共同返还张音转让费44000元；三、胡国安、魏焰于判决生效之日共同赔偿张音装饰装修残值损失4000元；四、驳回张音的其他诉讼请求。案件受理费2440元，由胡国安、魏焰共同负担。
宣判后，上诉人胡国安、魏焰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定承包合同的实际承包期为五年错误，实际应为一年，即2014年1月1日至2014年12月31日。合同第三条明确了涉案商铺的租期为一年，张音在原审庭审中自认承包期是从2014年1月1日开始，到期之日就是2014年12月31日；合同第十条第3项：“乙方如有意续承包，应提前九十天以书面形式提出续承包，……否则，视为乙方放弃此权利……”。从合同的本意理解，只能说明双方合作的意向是五年，实际承包期（即租期）为一年，以每年签订的合同为准。这既是合同双方的本意，更照顾了张音在每一年租期结束时的选择权，是有利于承租人的，更充分说明胡国安、魏焰是诚实信用的。2、原审认定张音在合同履行中无任何违约行为，责任在胡国安、魏焰与客观事实不符。本案合同履行过程中，胡国安、魏焰没有违约行为，是张音无故不交出所租赁房屋，存在过错。张音不仅没有依合同约定提出续签请求，而且自合同期满后也没有续交房租和管理费，无偿使用房屋九个月之久，张音的行为明显违约。更为甚者，张音在胡国安、魏焰告知退房时，却无理由不在要求的时间里腾退房屋，给胡国安、魏焰造成损失和严重的不良影响。因此，本案的真正违约方是张音，而不是胡国安、魏焰。3、原审认定张音实际租赁商铺至2015年9月初，张音自认2015年6月30日至2015年8月30日两个月的租金7000元、两个月的管理费已从10000元保证金中抵扣，抵扣后剩余2440元是错误的。保证金的目的是约束义务人顺利履行合同，从而实现合同目的。张音没有按合同约定的时间缴纳租金构成严重违约，依合同约定，胡国安、魏焰有权没收保证金。原审反其道行之，将张音的违约行为变为合法行为，并自行处置保证金，明显违反合同约定和相关法律规定。4、原审认定胡国安、魏焰收取转让费66000元没有事实和法律依据。张音在原审的诉求中没有转让费的主张，其在原审庭审中也没有提出充分的证据证明胡国安、魏焰收取了该费用。二、原审适用法律错误。1、原审以胡国安、魏焰与出租人曾志强解除《租赁合同》而认定胡国安、魏焰必然违约的逻辑是错误的。依据合同相对性原则，胡国安、魏焰与曾志强之间的民事行为，与本案租赁关系并不具有必然关联性，并不影响本案所涉合同的履行。即便胡国安、魏焰存在履行不能的情况，张音可依据合同约定维护自身的合法权益。张音未续签合同、拒交租金是在2015年9月之前，而该段时间，胡国安、魏焰没有任何的违约行为或存在履行不能。因此，原审判决是不顾事实、没有法律依据的偏袒张音的行为。2、原审认定转让费既无法律规定，又无合同约定，属不合理收费错误。首先，张音无法证明胡国安、魏焰收取了该转让费；其次，即使胡国安、魏焰收取了该转让费，也不存在不合理收费一说。3、原审酌定张音装饰装修损失残值损失4000元，并判令胡国安、魏焰赔偿错误。胡国安、魏焰不存在任何的违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，装饰装修费用无需返还，更谈不上赔偿。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张音的全部诉讼请求，并由张音承担本案原审及二审诉讼费。
被上诉人张音辩称：1、合同约定的是五年的租赁期限；2、原审认定管理费抵扣后剩余2440元，胡国安、魏焰应予返还；3、胡国安、魏焰应返还66000元的转让费。原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院维持原判。
经本院二审查明，《星紫女人街责任承包合同》第四条约定，在合同签订之日，星子县星紫女性购物中心收取张音5000元作为履约保证金。原审除认定“合同第四条约定星子县星紫女性购物中心收取张音10000元作为履约保证金”的事实有误外，其余认定事实正确，本院予以确认。
另查明，胡国安、魏焰与张音在《星紫女人街责任承包合同》第十四条“备注”栏以手写方式约定：甲方收到乙方转让费66000元，A-008、A-018各33000元，经营保证金10000元，合同期满退还，经营权为五年一个周期，续签周期，甲方应提前三年告知乙方，否则视为自动续签。
二审审理中，胡国安、魏焰表示星子县星紫女性购物中心相关权利义务由其享有和承担。
本院认为，本案《星紫女人街责任承包合同》实为房屋租赁合同，综合诉辩双方的意见，履约保证金和转让费的返还以及装饰装修损失的赔偿是二审的争议焦点，而根据租赁合同的性质和房屋租赁所涉法律法规并结合本案实际，解决上述争议焦点均与租赁合同当事人违约责任的认定相关，而本案所涉违约责任的认定主要体现在租赁期限上。本案中，《星紫女人街责任承包合同》中关于租赁期限双方有争议的条款为：“承包期一年，承包时间从2014年1月1日起至2014年12月30日止。乙方在不违反甲方商场管理之各项约定的前提下，并在交纳相关费用的同时拥有优先续租权，该商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，具体涨幅由甲方运营管理部门结合商户在日常经营过程中履行管理公约的程度来决定。”对此，胡国安、魏焰认为合同约定租赁期限为一年，张音认为合同约定租赁期限为五年。综观张音租赁涉案商铺的前后经过，胡国安、魏焰租赁“明康佳苑”一层A1-A2号后，将之拆分为60余个小商铺设立星子县星紫女性购物中心并对外招租，胡国安、魏焰与出租人曾志强之间的《租赁合同》约定租赁期限为五年，作为星子县星紫女性购物中心的实际经营者，胡国安和魏焰为发挥租赁物的最大经济价值，而与次承租人约定五年的租赁期限符合利益最大化的经营追求；其次，合同第三条约定涉案商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，合同第十四条“备注”栏以手写方式约定经营权为五年一个周期，合同中上述约定表明双方均有租赁五年的意思表示；再次，张音租赁涉案商铺的目的是用于鞋类销售，考虑到鞋类经营的相对长期性，五年的租赁期限有利于承租人实现合同目的；最后，涉案商铺年租金42000元-60000元，而张音为租赁涉案商铺交纳了转让费66000元，如涉案商铺仅为一年的租赁期限，对商铺承租人而言也有失公允。综据上述，本案《星紫女人街责任承包合同》中虽有“承包期一年及续租应提前九十天提出请求”的约定，但五年的租赁期限更符合合同当事人双方在订约之初的合意，也更有利于实现合同双方的缔约目的，符合本案实际。有鉴于此，原审认定双方约定的实际租赁期限为五年，租赁合同实行一年一签并无不当，本院予以确认。胡国安、魏焰关于涉案商铺的租赁期限为一年的上诉理由经查不能成立，本院不予采纳。本案中，胡国安、魏焰与出租人曾志强于2015年6月30日经原审法院调解，双方约定于2015年9月15日解除《租赁合同》，该合同解除后，胡国安、魏焰与次承租人张音之间的《星紫女人街责任承包合同》已无法继续履行，合同目的已不能实现，胡国安、魏焰的行为表明其将不履行合同义务而解除合同。
根据上述论述，围绕双方的争议焦点，本院分别评述如下：
关于履约保证金返还问题。本院认为，从本案合同双方约定的履约保证金的性质来看，该保证金系张音履行合同的担保，目的是督促张音遵守合同约定。根据合同约定，在合同期满终止时，如张音没有违约，应当返还履约保证金。本案中，胡国安、魏焰与出租人曾志强已于2015年6月30日约定于2015年9月15日解除《租赁合同》，胡国安、魏焰的行为表明自2015年9月15日起其将不履行与张音之间的合同，而胡国安、魏焰已收取了张音2015年1月1日至2015年6月30日的租金，张音在明知合同已无法继续履行，合同目的已不能实现的情况下，主张从10000元履约保证金中抵扣2015年7月1日至2015年8月30日两个月的实际使用期间的租金7000元和两个月的管理费560元合理合法，胡国安、魏焰并无证据证明张音有违约行为，故抵扣后剩余的2440元履约保证金胡国安、魏焰应予返还。原审对此认定正确，处理得当，本院予以维持。胡国安、魏焰的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
关于转让费返还问题。胡国安、魏焰称其未收取张音转让费，对此，本院经审查认为，胡国安、魏焰于2014年1月1日以星子县星紫女性购物中心的名义向张音出具66000元转让费的收款收据，该证据与合同第十四条“甲方收到乙方转让费66000元”的内容相互印证，足以认定胡国安、魏焰已收取张音转让费66000元。就转让费应否返还问题，本院认为，本案合同第十四条虽约定了转让费66000元，但双方对该费用的性质各执一词，应视为该费用的性质约定不明。根据我国规范租赁合同关系的相关法律法规，出租人向承租人收取租金是出租人的主要合同权利，按合同约定缴纳租金是承租人的主要合同义务。而本案在合同之外，另行约定了承租人交纳转让费的义务，虽不违反我国法律有关强制性或者禁止性规定，但收取转让费明显与租赁合同性质不符。本案中，无论是对出租人还是对承租人而言，通过市场经营行为而盈利是各方签订合同时的初衷和期待。双方在签订合同时，作为承租人的张音应具有市场风险意识和承担风险的责任，而作为出租人的胡国安、魏焰是合同签订的优势方，其在收取商铺租金之外，对转让费的额外风险也应适当分担，方能彰显合同的公平性。原审考虑到导致合同解除的责任在胡国安和魏焰以及张音已实际租赁二十个月的事实，对转让费按租赁期限分摊已经平衡了双方利益，公允合理，本院予以确认。胡国安、魏焰的该项上诉理由理据不足，本院不予采纳。
关于装饰装修损失补偿问题。本院认为，导致本案合同解除的责任在胡国安、魏焰，并无证据表明张音存在违约行为，根据合同第七条关于违约责任的约定并结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，胡国安、魏焰应赔偿张音剩余租期内装饰装修残值损失。原审根据合同的履行情况等因素酌定胡国安、魏焰赔偿张音装饰装修残值损失4000元并无不当，本院予以确认。胡国安、魏焰的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
综上，胡国安、魏焰的上诉请求依据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1061元，由上诉人胡国安、魏焰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年八月三十日
书 记 员 潘 丹