江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0623民初5401号
原告：南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司，住所地如东县掘港镇三元世纪城9-2号。组织机构代码69937252-8。
法定代表人：虞爱明，经理。
委托诉讼代理人：胡锡军，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
被告：徐晓丽，女，1982年2月16日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：许士光（系被告丈夫），男，1978年5月9日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住如东县。
原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司（以下简称城市嘉苑物业公司）与被告徐晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，适用简易程序中的小额诉讼程序审理，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告城市嘉苑物业公司的委托诉讼代理人胡锡军、被告徐晓丽委托诉讼代理人许士光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
城市嘉苑物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理服务费6766.10元，违约金5618.45元（按日万分之五计算自2012年11月1日至2016年5月31日，此后的违约金仍主张至法院判决生效之日），合计12384.55元。事实与理由：原告系如东县掘港镇中央广场A区的物业服务公司，2011年10月21日被告与原告签订了物业服务合同，双方对收费标准等项目作了约定。被告自2012年11月1日起未给付物业费，至2016年5月31日被告共欠物业服务费等12384.55元，经原告多次催要未果，故起诉。
徐晓丽辩称，对中央广场业主委员会成立与否我不知道也不认可，如其成立请原告提供相关成立的过程、证据。故对原告所提交的与中央广场业主委员会所签订的物业服务合同，合法性有异议。另外，我认为原被告签订的《中央广场前期物业服务协议》属于无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。理由为:一、根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应该签订书面的前期物业服务合同。”，从该条文表述来看，只有建设单位才有权选择前期物业服务企业，并与该企业签订前期物业服务合同。被告无权与原告签订《中央广场前期物业服务协议》，本人既不是建设单位也没有得到建设单位的授权，故本人无权决定其所在小区的物业交付给哪家物业公司管理与服务，无权与原告签订前期物业服务合同。二、根据《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”。本人所在小区的开发商对前期物业公司的选择我未能看到开发商通过招投标方式选择原告作为小区的物业服务企业，违反了《物业管理条例》第二十一条之规定。其行为扰乱市场秩序，影响市场公平竞争、损害公共利益。故该合同应为无效合同。三、原告在物业服务中存在下列问题：1、门禁系统损坏至今无人维修。2、雨天停车位大量积水无法通行。3、乱贴小广告现象屡现不止，物业不作为。4、消防设施损坏无人维修。5、乱停车现象得不到有效的解决。6、监控损坏至今未能维修，电瓶车被盗，汽车被砸和被刮无从查处。7、车库电瓶车被盗无任何说法。8、小区绿化带杂草丛生。9、保安夜间睡觉无人巡逻。10、公共风道串烟问题严重得不到解决。11、车库公共照明报修后无人维修。12、一些三轮车占有车位，导致车辆积压混乱。13、业主反映问题得不到有效的处理。14、物业公司更换未能公示通告（现小区物业已更换为静远物业公司）。15、至今全体业主不明业主委员会在哪里？何时成立？16、财务未公开。因为原告服务不到位，小区监控不能正常使用，未能找到砸汽车人，导致被告的损失未能挽回。四、根据《物业管理条例》第十条规定，政府有指导小区成立业主大会并选举产生业主委员会的职责，政府未尽职责，存在渎职行为。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告城市嘉苑物业如东分公司于2010年1月8日登记成立，其经营范围为物业管理；房地产中介服务。2011年10月21日，被告就购置如东和园房地产开发有限公司开发的如东县掘港镇中央广场A区17幢2单元1501室。办理了入伙会签手续后，与原告于2011年10月21日签订《中央广场前期物业服务协议》。该协议中载明的涉案物业建筑面积为125.91平方米，物业费采用包干制方式收取，由被告按照拥有的物业建筑面积交纳，收费标准为1.21元/月/平方米。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。协议还约定：前期物业服务期限自物业交付前三个月起至物业交付满两年止。期限届满后，具备成立业主大会条件的，原告有权终止协议进行移交；不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至具备成立业主大会条件之日。期限届满后，尚未成立业主大会、业主委员会的，原告书面通知建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业委会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。对于违约责任中，双方约定：被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额日万分之五支付违约金。协议还对服务内容、双方权利和义务、物业的使用和维护、经营与管理、维修经费等进行约定。
另查明，2014年8月1日，原告与如东县掘港镇中央广场业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量及标准等进行了约定。其中约定：委托管理期限为两年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，收费标准为高层1.21元/月/平方米，生活垃圾费每户每年60元（价格随环卫所变化而变更）。滞纳金按照应付金额的日千分之二收取违约金，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。该合同于2015年2月11日经如东县住房和城乡建设局同意备案。
2016年4月30日，原告向被告发出书面《催缴通知书》，要求被告支付自2012年11月1日至2016年5月31日的物业费6766.1元，同时告知逾期交纳将按日万分之五（2014年6月1日往后每天千分之二）收取5618.45元的滞纳金。
2014年12月12日，如东县掘港镇民主社区居民委员会出具证明一份，载明：位于本社区内的掘港镇中央广场A区、B区业主自2010年开始由城市嘉苑物业如东公司提供前期物业服务，并与业主签订了前期物业服务协议，双方约定期限为两年，到期后双方没有续签合同，当时又未成立业主委员会，经居委会与物业公司商讨，由该物业公司继续为A、B区业主提供物业服务，直至业主委员会成立后并与之签订物业服务合同。同日，如东县掘港镇中央广场业主委员会亦出具证明一份，载明：如东县掘港镇中央广场业主委员会于2013年5月成立后，业委会与城市嘉苑物业如东公司协商，中央广场A区、B区仍由该物业公司提供物业服务，2014年8月1日开始业委会与物业公司正式签订物业服务合同由该物业公司继续为中央广场A、B区业主提供物业服务。
后原告按上述约定履行物业管理服务至今。原告认为被告自自2012年11月1日起未给付物业服务费至2016年5月31日，经其催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告支付物业管理服务费6766.10元，违约金5618.45元（按日万分之五计算自2012年11月1日至2016年5月31日，此后的违约金仍主张至法院判决生效之日），合计12384.55元。
审理过程中，原告因起诉时有一部分违约金按照日千分之二计算，现在变更均以日万分之五计算，故变更诉讼请求为：请求法院判令被告支付物业管理服务费6766.10元，违约金2686.99元（按日万分之五计算自2012年11月1日至2016年5月31日，此后的违约金仍主张至法院判决生效之日），合计9453.09元。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的营业执照、中央广场前期物业服务协议、入伙会签单、物业服务合同、催缴通知书两份、证明等证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告为完全民事行为能力人，原、被告双方所签订的《中央广场前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，被告亦未能举证证明原被告双方在签订协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的四种情形中的任一种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”，故该协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。如东县掘港镇中央广场业主委会员与原告城市嘉苑物业如东公司订立的《物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理服务企业均具有约束力。原告城市嘉苑物业如东公司依上述合同在中央广场小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告城市嘉苑物业如东公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。关于原告主张的费用，在原被告签订的《中央广场前期物业服务协议》及原告与如东县掘港镇中央广场业主委员会签订的《物业服务合同》中亦已载明物业费从业主入住之日起收取，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。同时，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年。故根据《中央广场前期物业服务协议》及《物业服务合同》的约定，原告主张自2012年11月1日至2016年5月31日期间计算43个月，被告应交纳的物业服务费及垃圾费为合计6766.10元（2012年11月1日至2013年5月31日，125.91㎡×1.21元/月/㎡×7个月+35元（生活垃圾费）＝1101.46元；2013年6月1日至2014年5月31日，125.91㎡×1.21元/月/㎡×12个月+60元（生活垃圾费）＝1888.21元；2014年6月1日至2015年5月31日，125.91㎡×1.21元/月/㎡×12个月+60元（生活垃圾费）＝1888.21元；2015年6月1日至2016年5月31日，125.91㎡×1.21元/月/㎡×12个月+60元（生活垃圾费）＝1888.21元）。原告主张被告应给付物业服务费和生活垃圾费，有事实依据和法律依据，应予支持。根据《中央广场前期物业服务协议》及《物业服务合同》，《中央广场前期物业服务协议》中未约定收取生活垃圾费，而《物业服务合同》中约定了生活垃圾费的收取标准，故本院支持原告主张的自2014年8月1日起至2016年5月31日止的生活垃圾费110元（60元/年×22个月），对原告主张的自2012年11月1日起至2014年7月31日止的生活垃圾费105元（60元/年×21个月）不予支持。本院支持原告主张自2012年11月1日至2016年5月31日期间计算43个月，被告应交纳的物业服务费为6551.1元（125.91㎡×1.21元/月/㎡×43个月）。
关于原告主张的违约金问题，其庭审中阐明，违约金的计算系从被告逾期缴纳物业费之日起，依照2011年4月30日原、被告所签订的《中央广场前期物业服务协议》的约定按应缴金额的日万分之五交纳及2014年8月1日原告与如东县掘港镇中央广场业主委员会所签订的《物业服务合同》中约定按应缴金额的日千分之二的标准交纳，原告在庭审中变更为按应缴金额的日万分之五的标准计算，不违反法律规定，本庭予以支持。原告主张被告自2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费最迟交费日期应为2013年10月31日，自2013年11月1日起即视为逾期，其余按此类推计算至判决日2016年12月29日。原告主张的滞纳金应以实际欠费年度自2013年11月1日起计算，根据原告庭审中的陈述计算至判决日2016年12月29日，为人民币2213.97元（2013年11月1日至2016年12月29日的违约金为1.21元/月/平方米×125.91平方米×12个月×日万分之五×1153天﹦1053.96元﹢2014年11月1日至2016年12月29日的违约金为1.21元/月/平方米×125.91平方米×12个月×日万分之五×788天﹦720.32元﹢2015年11月1日至2016年12月29日的违约金为1.21元/月/平方米×125.91平方米×12个月×日万分之五×423天﹦386.67元﹢2016年11月1日至2016年12月29日的违约金为1.21元/月/平方米×125.91平方米×12个月×日万分之五×58天﹦53.02元）。虽然在《中央广场前期物业服务协议》及其后的《物业服务合同》中均约定原告可以提前收取物业服务费，但并不能代表被告在原告服务年度未届满前应当缴纳违约金，物业服务的原则应当体现为先服务后收费，原告据此主张逾期付款违约金有失公平，本庭不予采纳。庭审中，原告对于诉讼标的的相关费用进行了明确，本庭据此核准确认被告应支付的物业服务费为6551.1元，生活垃圾费110元，违约金为2213.97元，合计人民币8875.07元。本院考虑到约定中原告可以提前预收一年物业服务费，但对业主提前交纳物业服务费是否享有优惠未作出任何规定，但对逾期之日即计算有滞纳金，该约定对业主权利和义务而言存在明显不对等，有失公允。故本院综合衡量，酌情给予业主一定的交费宽限期，对原告主张的滞纳金酌情支持1800元。
关于被告提出的开发商通过招投标选择物业服务企业、电瓶车被盗，汽车被砸、被刮等问题，被告应通过其他途径解决。原告不明业主委员会成立与否，其要求原告提供业主委员会成立的过程、证据等，此不属原告的举证责任，被告亦应通过其他途径解决。
综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。本案被告并未能提交有效证据证实原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，或者有不交物业服务费用的其他正当理由，故对其辩称，本院难以采纳。需要指出的是，若被告作为业主对物业管理企业的服务水平、质量等存有异议的，完全可以业主的身份通过合法的途径依法维护权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序要求物业管理企业履行职责与义务。同时，原告作为物业管理企业，也应当加强与业主的沟通，进一步增强服务意识，提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告徐晓丽给付原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司自2012年11月1日至2016年5月31日的物业服务费6551.1元，生活垃圾费110元，并支付违约金为1800元，合计人民币8461.1元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取55元，由南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司负担17元，由徐晓丽负担38元。
本判决为终审判决。
审判员 张玉军
二〇一六年十二月二十九日
书记员 沙 丹
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
第（五）项按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。