北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07643号
上诉人（原审被告）北京欧典投资管理有限公司，住所北京市朝阳区望京西园×号楼二层201室。
法定代表人崔钟必，总经理。
委托代理人李霄然，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京首开亿信置业股份有限公司，住所北京市丰台区方庄芳群园二区11号楼。
法定代表人陈刚，董事长。
委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。
委托代理人张菁，女，1979年12月19日出生。
上诉人北京欧典投资管理有限公司（以下简称欧典公司）因与被上诉人北京首开亿信置业股份有限公司（以下简称首开亿信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27642号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人欧典公司之委托代理人李霄然，被上诉人首开亿信公司之委托代理人汪春旭、张菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月，首开亿信公司诉至原审法院称：2009年9月28日，首开亿信公司与欧典公司签订了《望京西园×号楼租赁合同》（以下称租赁合同），约定由欧典公司向首开亿信公司承租位于北京市朝阳区望京西园三区×号楼×层房屋及其附属设施（以下称涉案房屋），租赁用途为商业、停车，租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；第一年租金为150万元，第二年及以后每年租金为300万元；欧典公司逾期60日未足额支付租金，首开亿信公司有权解除合同，并按欠缴租金每日1%收取违约金。合同签订后，首开亿信公司向欧典公司交付了房屋，但欧典公司除2009年9月28日支付10万元、2009年10月20日支付65万元外，未按约定支付其他租金。在此过程中，欧典公司提出其经营中遇到困难，要求减少租金，首开亿信公司鉴于欧典公司的实际经营状况，于2010年9月26日又与欧典公司签订了一份《望京西园三区312#楼补充协议书》（以下称补充协议），同意将双方原合同中约定的年租金标准由300万元调整为150万元，并将租赁期限起止时间相应顺延为2010年4月1日至2015年3月31日。双方还口头约定将第一年租金也减半收取。此后，欧典公司仍未按期支付租金，在首开亿信公司的一再催促下，欧典公司才于2011年12月29日向首开亿信公司支付租金100万元，其后便一再借故推脱，未再支付租金。故诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同及补充协议，欧典公司向首开亿信公司返还涉案房屋；欧典公司以每年150万元为标准向首开亿信公司支付所欠2010年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；欧典公司给付首开亿信公司违约金350万（双方约定的违约金标准为应付款的每日1%，按照该标准计算数额过高，故首开亿信公司仅主张350万元）。
欧典公司辩称：欧典公司法定代表人是韩国外商，在促进中韩经贸发展的大背景下投资中国经济。2010年，欧典公司通过中间介绍从首开亿信公司处租赁涉案房屋用来商业经营。期间由于一些客观原因，使欧典公司经营遇到很大问题。涉案房屋性质为商业、停车楼，主要为周边社区停车使用，但该楼从2000年建成至租赁给欧典公司期间一直亏损。2010年，首开亿信公司与欧典公司签订了为期五年的租赁合同，欧典公司承租涉案房屋用于办公住宿等商业经营性质使用。因该楼要用作商业经营使用，欧典公司对涉案房屋配套设施进行了改造，粗略统计花费达3000万元。因改造停车楼作商业使用受到了各方面的阻扰及周边居民聚众闹事，致使原本可以立即改造的工程于2012年才得以施工，2013年才开始招商，9-10层为住宿，7-8层为办公，6层为酒店，5层为便民菜市场，2-4层考虑居民需求还用作停车使用，整个5年租赁期拖了3年经营才基本开始。目前涉案房屋虽经营良好，公司初见效益，但因前期投入巨大，公司资金缺口较大，无法按期交齐首开亿信公司的房屋租金。我公司与首开亿信公司的合同租期为5年并于2015年3月到期，目前我公司运行良好有能力在短期内支付首开亿信公司租金，故想与首开亿信公司通过协商解决租金事宜，希望首开亿信公司再给予5年租期。
原审法院经审理查明：2009年9月28日，首开亿信公司与欧典公司签订了租赁合同，约定由欧典公司向首开亿信公司承租涉案房屋；租赁用途为商业、停车，未经首开亿信公司同意，欧典公司不得将该房屋用于其他或从事任何非法用途；租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；第一年租金为150万元，以后每年租金为300万元；第一年租金的支付，欧典公司应在签订合同后10个工作日内向首开亿信公司支付75万元，自房屋交付之日起180日内，支付剩余75万元；第二年租金应在2010年12月15日前支付150万元，于2011年6月15日前支付150万元；以后每年按照第二年租金的交纳方法直至合同履行完毕；房屋实际交付时，欧典公司按照第一年租金的20%向首开亿信公司支付押金30万元；合同期满自然终止，如欧典公司提出续租，应在期满前90日向首开亿信公司书面提出，如欧典公司没有违法、欠缴房租及重大违约行为，首开亿信公司应优先与欧典公司续租，具体事宜双方另行协商；如欧典公司不续租，应在期满前90日书面通知首开亿信公司，欧典公司应在合同期满前自行拆除经改扩建的建筑和设施，将房屋打扫干净，恢复原状，如首开亿信公司需要欧典公司添置的设施、设备继续经营，可对上述资产按使用年限折价计算；合同期内，如欧典公司逾期交纳租金，首开亿信公司按当年租金标准每日收取欠缴租金1%的滞纳金，逾期超过60日，首开亿信公司有权解除合同。合同签订后，首开亿信公司向欧典公司交付了房屋。2009年9月28日，欧典公司向首开亿信公司支付了租金10万元；2009年10月20日，欧典公司向首开亿信公司支付了租金65万元。
2010年9月26日，首开亿信公司与欧典公司签订了补充协议，约定将双方原合同中约定的年租金标准由300万元调整为150万元；欧典公司承租的场地范围不变，×号楼2至4层租赁用途变更为停车层项，5至10层仍由欧典公司根据经营所需进行商业经营活动；原合同中的租赁期限起止时间相应顺延为2010年4月1日至2015年3月31日，有关付款日期依次顺延；租赁期限届满后，欧典公司没有违法、欠缴房租及重大违约行为，首开亿信公司应当同欧典公司续租，如因其他原因未能续约，欧典公司有权要求其对出租房屋在租赁期间进行的装修、改造等投入进行补偿。首开亿信公司称，双方还约定将第一年租金也减半收取。2011年12月29日，欧典公司向首开亿信公司支付了租金100万元。
庭审中，首开亿信公司提交了房产证、租赁合同、补充协议、租金发票、往来函件，用以证明双方签订、履行房屋租赁合同的过程及欧典公司仅支付了175万元租金，经首开亿信公司多次催告欧典公司也未支付其他租金。欧典公司对上述证据的真实性和已付租金数额不持异议。
庭审中，欧典公司提交了设计说明和2009年期间首开亿信公司开具的证明、委托函，用以证明涉案房屋仅首层和地下一层为小区配套用房，二至十层为敞开式微型小车停车楼，首开亿信公司同意欧典公司将涉案房屋作为商业进行改造并进行管理。首开亿信公司称上述证据的真实性无法确认，认为委托函仅说明欧典公司可以对涉案房屋进行改造和经营管理，而证明也仅限于工商注册登记使用。
本案一审法庭辩论终结后，法院根据本案实际情况给予双方庭外协商时间以商谈支付租金、续租等事宜。双方未能协商一致。
原审法院经审理认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首开亿信公司与欧典公司签订的租赁合同和补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。欧典公司未按约定支付全部租金，除应当支付剩余租金外，还应当支付违约金；首开亿信公司主张的违约金数额低于双方约定标准，法院予以支持。鉴于本案一审审理终结时双方房屋租赁期限已届满，对于首开亿信公司要求判决解除房屋租赁合同、补充协议的诉讼请求法院不再支持，而对其要求欧典公司腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。对于租赁期限届满以后的占有使用费，欧典公司应按照租金标准支付。据此，原审法院于2015年4月判决如下：一、北京欧典投资管理有限公司于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区望京西园三区×号楼×层房屋及其附属设施，并返还给北京首开亿信置业股份有限公司。二、北京欧典投资管理有限公司于判决生效后七日内向北京首开亿信置业股份有限公司支付所拖欠的2010年4月1日起至2015年3月31日期间的剩余租金五百万元。三、北京欧典投资管理有限公司于判决生效后七日内以每年一百五十万元为标准向北京首开亿信置业股份有限公司支付自2015年4月1日起至实际履行完毕上述第一条内容之日止期间的占有使用费。四、北京欧典投资管理有限公司于判决生效后七日内向北京首开亿信置业股份有限公司支付违约金三百五十万元。五、驳回北京首开亿信置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，欧典公司不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回首开亿信公司的原审诉讼请求。主要理由是：双方签订租赁合同时，首开亿信公司即同意欧典公司对房屋2-10层停车楼进行商业改造用于经营，上述改造已经严重违反了房屋的原有规划许可条件，因此，租赁合同及其补充协议，从订立之初即违反效力性强制性规范，应当归于无效。首开亿信公司同意原审判决。
本院审理中，欧典公司提交了双方当事人于2012年3月签订的增加供电事宜补充协议书及欧典公司的改造用途说明和首开亿信公司的证明各一份，用于证明首开亿信公司同意欧典公司对租赁房屋进行改造。首开亿信公司对此不予认可。另经核查，涉案租赁房屋的房屋所有权证载明的规划用途为：车位，商业用房。
此外，欧典公司在二审中主张，若租赁合同被确定为有效，则申请下调违约金，且改造费用应由双方共同承担。
本院经审理查明的其他事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
以上事实，有房产证、租赁合同、补充协议、租金发票、往来函件、设计说明、证明、委托函及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案二审争议的焦点是涉案租赁合同的效力应当如何认定。欧典公司在上诉中提出，双方签订租赁合同时，首开亿信公司即同意欧典公司对租赁房屋进行商业改造，上述改造已经违反了房屋的原有规划许可条件，故租赁合同及其补充协议违反效力性强制性规范，应当归于无效。但从本院查明的事实来看，双方所签订的租赁合同对于承租房屋用途的约定为：“商业、停车”，该约定与涉案租赁房屋的权属证书记载的规划用途一致；同时，该租赁合同的其他条款亦无允许欧典公司违反房屋规划许可使用租赁房屋的相关内容。故本院认定，首开亿信公司与欧典公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。欧典公司提出涉案租赁合同应属无效的上诉意见，没有事实依据，本院不予采纳。
欧典公司未按照上述租赁合同的约定支付租金，理应承担相应责任。虽然此后首开亿信公司与欧典公司通过签订补充协议的方式降低了租金标准，但双方之间房屋租赁的基本法律关系依然来源于租赁合同，并未发生改变。首开亿信公司要求欧典公司按照降低后的租金标准支付拖欠的租金，本院对此不持异议。首开亿信公司向欧典公司主张的违约金数额，亦已显著低于双方租赁合同所约定的违约金数额，欧典公司要求进一步降低违约金数额，无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。关于欧典公司对租赁房屋改造所花的费用，可另行主张。
综上，欧典公司提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费30400元，由北京欧典投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费60800元，由北京欧典投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 陈 萌