昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0103民初字第2183号
原告：李宏伟。
委托代理人：俞荣荣、张聪，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南宏澳投资有限公司。
住所：昆明经开区经开路*号科技创新园*******室。
法定代表人：苏绍景，系该公司执行董事。
委托代理人：王秀云，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。
原告李宏伟诉被告云南宏澳投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月9日立案受理，依法由审判员刘学俭适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞荣荣，被告委托代理人王秀云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2011年9月27日签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》，约定原告向被告购买购买“金恒财富广场”4栋4107号商品房，建筑面积138平方米，单价每平方米8216元，总价1133808元。协议签订后，原告按约定向被告支付定金40万元。被告至今没有取得“金恒财富广场项目”国有土地使用权、商品房预售许可证，导致无法实现合同目的，被告的行为已构成单方恶意违约，原、被告签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》虽名为预订协议，实则定金合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求:1、请求法院判令解除原被告之间的《金恒财富广场项目商品房预定协议》；2、请求法院判令被告双倍返还原告商品房定金及罚金共计626761.6元（40万+1133808元X20%）。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：本案涉及土地的所有权人系昆明恒圳房地产公司，被告现今没有取得“金恒财富广场项目”的国有土地使用权，根据相关法律规定，本案所涉及的金恒广场项目属无效协议，本案不适用于解除合同及定金违约双倍返还。根据原告证据，原告仅提交了借资款收据复印件一份，原告没有充分的证据证明已经交纳了40万元的借资款项。综上，原告的第一项诉讼请求没有法律依据，因本案所涉协议系无效协议，不存在法律解除的情形。对第二项诉讼请求原告没有证据证明已经交纳了40万元的借资款且合同无效，不存在按违约条款支付违约金的情况。对第三项请求由法院依法裁判。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：《金恒财富广场项目商品房预定协议》复印件一份，欲证明证：1、原被告双方的商品房预定合同关系存在；2.原被告双方合同中的权利义务；3.原被告双方签订该协议是为了在项目建成后，被告向原告提供优价房源，成立商品房买卖合同关系；原告所支付的预付款可用做抵扣购房的首期付款。
证据二：收据复印件一份，欲证明：原告已支付预付款40万元，已完全履行其义务。
经质证，被告对原告提交的证据一，真实性无异议，但不认可其合法性及证明目的。该项目协议签订时，被告未取得该项目的建设用地使用权证。该项目由案外人恒圳房地产公司享有所有权。被告宏澳公司无从享有预售证，且该项目至今没有预售许可证。根据相关法律规定，该协议属于无效协议且被告没有处分权，该协议不合法。对证据二，不认可该份证据的真实性合法性关联性及证明目的。收据不能证实原告支付40万元款项，必须有银行流水单据佐证。收据载明系“借资款”，与本案诉争的买卖合同没有关联。
被告为证实其以上反驳主张，向本院提交如下证据：
证据一：昆明市盘龙区金恒财富广场审批公示（复印件），欲证明：原告所称的项目与被告没有关联性，系案外人恒圳公司所有的项目。（庭审后已提交）
证据二：昆明市官渡区人民法院民事判决书两份，欲证明：涉及宏澳公司签订的金恒广场项目协议的判例。
经质证，原告对证据一，因系复印件不发表质证意见；对证据二，两份判决书予以认可，但认为只能做为参考材料使用。
庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求，即诉讼请求为请求返还40万元，承担2011年9月27日至被告实际返还款项之日止，按银行同期贷款利率计算的逾期利息，并按照银行同期贷款利率逾期还款加收50%罚息。
2019年4月19日，本院通知原、被告到庭调解，被告员工苏艳林认可云南宏澳投资有限公司收到原告李宏伟购房款400000元。
综上所述，本院确认本案事实如下：2011年9月27日原告李宏伟与被告云南宏澳投资有限公司签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》，其主要内容如下：一、原告出资400000元向被告预定金恒财富广场项目4栋4107号房屋，建筑面积138平方米，单价每平方米8216元，总价1133808元；二、被告确保在2013年12月31日前将房屋建设完工；三、2012年底前，被告还不能取得金恒财富广场项目的国有土地使用权的，被告必须立即全额退还原告出资的资金，并按原告出资资金的25%向原告支付赔偿金；四、双方签订《商品房购销合同》时，原告可用上述出资抵扣首付款。同日，被告向原告出具了一份收据，载明收到李宏伟交付的借资款400000元。被告云南宏澳投资有限公司至今没有取得“金恒财富广场项目”的国有土地使用权、商品房预售许可证。原告与被告协商要求退房款未果，故遂诉至本院，主张其诉讼权利。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理合同》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。本案中，原告李宏伟与被告云南宏澳投资有限公司签订《金恒财富广场项目商品房预定协议》中明确约定了原告所预定商品房的房号、面积、单价、总价、交付时间等信息，具备商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告交付的购房款400000元，因此，本院认为，双方签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》应属于商品房预售合同。关于该合同的效力，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告至今尚未取得“金恒财富广场项目”的国有土地使用权、商品房预售许可证，因此，本院认为，双方签订的《金恒财富广场项目商品房预定协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告收取原告交付的400000元，因合同无效，现原告要求被告返还400000元有相应的事实证据及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付从2011年9月27日起至实际返还款项之日止的利息和罚息的诉请，因被告对合同无效具有过错，故本院认为，被告应当赔偿原告因此所受到的损失，酌情确认该损失以400000元为本金从2011年9月27日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条条之规定，判决如下：
一、由被告云南宏澳投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李宏伟人民币400000元并支付该款项自2011年9月27日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；
二、原告李宏伟的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告云南宏澳投资有限公司承担，余额6418元按规定退还原告。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审判员 刘学俭
二〇一七年五月十八日
书记员 刘艳艳