上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5712号
原告(反诉被告)上海万宇房地产(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王素云，董事长。委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。委托代理人王毅，上海市长江律师事务所律师。被告(反诉原告)梁青山，男，1972年3月5日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托代理人徐超峰，上海臻志程律师所事务所律师。原告上海万宇房地产(集团)有限公司(以下简称“万宇公司”)与被告梁青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告梁青山于2016年5月5日提出了反诉请求，本院依法受理后合并于2016年6月24日进行了公开开庭审理。原告万宇公司的委托代理人顾叶青、被告梁青山及其委托代理人徐超峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万宇公司诉称：原告为坐落于上海市松江区新桥镇莘松路1500弄房地产产权人，也是荣盛名邸小区开发商。原、被告系租赁关系，2008年12月23日，原、被告签订《会所承包合同》一份，约定原告提供场地及部分设备器材，由被告经营管理坐落于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号房屋(以下简称“91号房屋”)内的荣盛名邸会所，月承包金为3,000元，押金10,000元，水电费等由被告承担，承包期为2009年2月1日起至2010年1月31日止。2010年1月1日，原、被告又签订了《会所承包合同》，约定新承包期自2010年2月1日起至2012年1月31日止，原告提供9个健身器材、1个乒乓桌、9套自动麻将台、9只空调机、2套棋牌桌、阅览室桌椅等设备，月承包金为3,000元，水电费按约分担。2010年11月24日，原、被告又签订《荣盛会所延长租赁期补充合同》，约定被告按约进行装修，承包期延长至2016年1月31日。2011年9月13日，被告以居委会改建老年活动室，导致其原有承租面积减少近一半为由，要求减免承包金，故原告同意减少至每月2,000元。2016年1月13日，原告通过关联公司上海麟鸿实业有限公司(以下简称“麟鸿公司”)向被告发函表示，上述承包合同到期后不再续签，要求被告到期按约返还经营场所等。然被告收函后未能按约履行，故原告请求法院判令：1、确认原、被告之间于2010年1月1日签订的《会所承包合同》及2010年11月24日签订的《荣盛会所延长租赁期补充合同》解除；2、被告将91号房屋中的租赁场所(建筑面积共计545.48平方米，其中二楼363.29平方米为被告实际占有使用区域，剩余面积为一楼楼梯和走道，详见图纸)以及9个健身器材、1个乒乓桌、9套自动麻将台、9套自动麻将台、9只空调机、2套棋牌桌、阅览室桌椅等设备返还给原告，如不能返还设备则赔偿原告同等价值损失10,000元；3、被告支付原告自2016年2月1日起至实际返还之日止的占有使用费(参照每月2,000元的承包金标准)。被告梁青山辩称：不同意解除或终止合同。原、被告系承包关系，被告的承包收益原告没有支付，不同意返还房屋，合同没有终止，而且原告并非系争房屋的权利人。此外，原告第二项诉请中的设备都还在，截至2016年5月31日的使用费被告已经付给了原告指定的收款人麟鸿公司。被告梁青山反诉称：被告自2009年2月1日起承租91号房屋的全部场所作为荣盛名邸会所，该会所应包括一楼和二楼，但原告却一直将一楼用房自行出租，出租房屋面积约250平方米，每平方每天租金在1.5元以上，且未将收益交给被告，现被告愿按照每平方米每天1元的标准要求原告返还7年的承包收益。故请求法院判令：原告赔偿被告承包收益损失630,000元(计算方式为：1元/平方米×365天×7×250平方米，被告自愿按舍掉位数后的630,000元的整数计算)。原告万宇公司针对被告梁青山的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告与被告之间签订的合同名为承包，实为租赁，故不存在承包收益，原告出租给被告的只是91号房屋中现由被告实际使用的场所，91号房屋的其余部分并非被告的租赁范围，且被告主张的赔偿标准也没有依据。经审理查明：91号房屋的产权人为原告，房屋性质为会所，总层数为2层。2008年12月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《会所承包合同》一份，约定原告将荣盛名邸会所承包给被告，承包期自2009年2月1日起至2010年1月31日止。其中原告义务包括：“装修好荣盛名邸91号二楼的会所使用场地、采购好会所健身器、乒乓球桌1台、台球桌1台、棋牌室自动麻将台9台、空调机9只、棋牌桌2套、阅览室桌椅……”，乙方义务包括：“每月上缴原告承包费3,000元……”。2010年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《会所承包合同》一份，约定由被告继续承包荣盛名邸会所，承包期限自2010年2月1日起至2012年1月31日止。其中原告义务包括：“将会所健身器9个、乒乓球桌1台、台球桌1台、棋牌室自动麻将台9套、空调机9只、棋牌桌2套、阅览室桌椅交于被告经营。……”，乙方义务包括：“每月上缴原告承包费3,000元……”。同日，原告出具《授权书》一份，载明原告授权麟鸿公司收取被告承包费及办理各项相关事宜。2010年11月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《荣盛名邸会所延长租赁期补充合同》一份，约定由于荣盛名邸会所在三期销售前必须进行一系列翻新，原告同意被告达到装饰装修要求时，原告可在不增加房租的情况下，延长5年的租赁期(延长期为2011年2月28日至2016年1月31日)。2011年9月13日，被告提出《减免租金申请》一份，其上载明，新桥镇莘松居委会为创建文明社区，将原会所的健身房、乒乓球房、桌球房等近一半面积改造成由居委会直接管理的老年活动室、阅览室、卫生室等，给会所的经营收入造成一定的影响，因此申请减免原租赁费每月1,000元(原租金每月3,000元)，时间从2011年8月1日起。该申请由松江区新桥镇莘松居民委员会盖章确认情况属实，并由原告负责人员签字确认同意每月按2,000元收取租金。2016年1月11日，麟鸿公司向被告发出《通知函》一份，载明其与被告签订的荣盛名邸会所承包经营协议于2016年1月31日期满后不再续签，请被告于2016年1月31日前将承包经营场所内的房屋腾空并返还。另查明，91号房屋现状为：二层包括居委会活动室(295.7平方米)、物业房、空置区域及被告梁青山使用场所(363.29平方米)；一层包括：电信机房、消防控制中心、91号-1房屋、91号-2房屋、91号-3房屋、91号-4房屋以及被告使用的会所楼梯、过道等区域(182.19平方米)。再查明，91号-1房屋面积为30.82平方米，2010年1月1日至2013年3月20日由麟鸿公司出租给案外人刘某某，月租金为1,370元。2013年7月1日至2016年6月30日由麟鸿公司出租给案外人凌某某，其中2013年7月1日至2015年6月30日的年租金为16,535元，2015年7月1日至2016年6月30日的年租金为17,548元。91号-2房屋面积为74.85平方米，2013年5月10日至2014年2月28日由麟鸿公司出租给案外人王某某，年租金为42,346元；2014年4月16日至2015年4月30日由麟鸿公司出租给案外人蒋某某，年租金为38,248元；2015年5月1日至2015年10月30日由麟鸿公司出租给案外人梁某某，年租金为38,248元；2015年11月1日至今由麟鸿公司出租给案外人张某某，年租金为38,248元。91号-3房屋面积70平方米及女厕所，2010年8月1日至2011年11月30日由麟鸿公司出租给案外人孙某，年租金为38,400元；2011年12月1日至2012年11月30日由麟鸿公司出租给案外人高某，年租金为39,600元；2013年4月1日至今由麟鸿公司出租给案外人江某某，其中2013年4月1日至2015年3月31日的年租金为42,035元，2015年4月1日至今的年租金为43,120元。91号-4房屋面积为43.9平方米，2011年12月1日至2015年11月30日由麟鸿公司出租给案外人熊某某(系被告之妻)，其中2011年12月1日至2013年11月30日的年租金为24,000元，2013年12月1日至2015年11月30日的年租金为27,600元。案外人熊某某(乙方)与麟鸿公司(甲方)于2013年11月22日签订的租期为2013年12月1日至2015年11月30日的《租赁合同》落款处，甲方有麟鸿公司的签章、乙方有“熊某某”的签名以及有被告梁青山作为乙方经办人的签字，且熊某某应付之租金皆实际由被告梁青山代其向麟鸿公司支付。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了至2016年5月31日止的占有使用费。被告实际使用的场所为原告提供的房屋平面图中标注为“梁青山会所”的区域(二楼363.29平方米以及一楼182.19平方米)。以上事实，有《会所承包合同》、《租赁合同》、《授权书》、《荣盛名邸会所延长租赁期补充合同》、《减免租金申请》、《通知函》及快递单、银行回单、房屋平面图、上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、(2016)沪0117民初6158号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本案的争议焦点在于，原、被告之间是租赁合同关系还是承包经营关系？被告应实际占有、使用的具体面积有多少？对于第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的系争合同虽名为“会所承包合同”，但其内容中权利义务的约定符合租赁合同的特征，故系争合同的性质为租赁合同，原、被告约定的承包金的性质即为房屋租金。对于第二个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《会所承包合同》两份、《荣盛名邸会所延长租赁期补充合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。合同约定被告承租场地为“荣盛名邸会所”，但对于租赁场所的具体面积、位置等均未在合同中载明，根据合同法的规定，合同生效后，当事人就内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现被告主张，整幢91号房屋均在为其承租场地，故原告将上述91号房屋内的其余部分出租给案外人的行为侵犯了其收益，然被告自2009年2月1日承租“荣盛名邸会所”之日起，其占有、使用的范围除因改建老年活动室发生过调整外，一直都是固定的，即原告提供的图纸中标注为的“梁青山会所”的区域，且被告并无证据证明其在长达7年的租赁期内，对其实际占有、使用部分以外的91号房屋的其余部分主张过权利，加之91号-4房屋的承租人为被告妻子熊某某，被告一方面认为91号-4房屋房屋应属其承租范围之内，另一方面却作为经办人让其妻与麟鸿公司签订租赁合同、代其妻按约支付租金，亦有悖常理，再者，按照被告的说法，其每月支付3,000元租金居委会活动室改造后减为2,000元)，便承租了整幢91号房屋，亦与市场行情不符。故本院根据双方当事人的交易习惯及举证情况，结合诚实信用原则，确定应由被告所承租的场所即为被告实际占用使用之面积，亦即原告提供的房屋平面图中标注为“梁青山会所”的区域(二楼363.29平方米以及一楼182.19平方米)。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就原告的本诉请求而言，现合同履行期限已届满，原告提出解除合同并无必要，且与本案处理并无关系，故本院在判决主文中不再予以表述。因原告在租赁期限届满前已明确表示不再续租，故被告理应搬离实际占有使用的场所，并将其承租的场所及相关物品返还给原告，另应支付原告自2016年6月1日起至实际返还之日的房屋占有使用费，房屋占有用费的标准参照原租金标准计算，即每月2,000元。对于被告要求原告赔偿其承包收益的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)梁青山于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号房屋中的租赁场所(具体坐落见房屋平面图中的标注“梁青山会所”的区域，二楼363.29平方米、一楼182.19平方米)，并将上述场所返还给原告(反诉被告)上海万宇房地产(集团)有限公司；二、被告(反诉原告)梁青山于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海万宇房地产(集团)有限公司自2016年6月1日起至实际返还上述场所之日止的房屋占有使用费(按照每月2,000元的标准计算)；三、被告(反诉原告)梁青山于本判决生效之日起十五日内将9个健身器材、1个乒乓桌、9套自动麻将台、9只空调机、2套棋牌桌、阅览室桌椅等设备返还给原告(反诉被告)上海万宇房地产(集团)有限公司；四、驳回被告(反诉原告)梁青山的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件费5,050元，合计诉讼费5,090元，由被告(反诉原告)梁青山负担(已付5,050元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年八月三日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。