大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初1202号原告大连东方百瑞物业管理有限公司，住所地大连市金州区拥政街道19-59号1层。法定代表人吕忠春，总经理。委托代理人孙一理。委托代理人刘枫。被告刘国军。原告大连东方百瑞物业管理有限公司与被告刘国军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙一理、刘枫到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2008年10月24日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告小区提供物业服务，被告支付物业服务费每月每平方米1.4元，高层住户电梯服务费为580元/户•年。物业服务费和电梯服务费均是每年1月10日开始收取上半年度，每年6月10日开始收取下半年度，逾期交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告自签订协议之日起接收房屋，建筑面积为56.81平方米。现原告已按照约定提供了物业服务，但被告未按期交纳物业服务费和电梯费服务，原告向被告多次索要未果。故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告自2009年10月24日起至2015年12月31日期间的物业费5906元，电梯费3589元，合计9495元；2、被告给付原告逾期付款违约金1621元。被告未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2007年5月31日，被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买宏都筑景第XXX座X单元X层X号房，行政街号位于大连市沙河口区XXX园XX号X层X号，该商品房用途为公寓，建筑面积56.46平方米。双方在该合同附件四即合同补充协议中约定，买受人同意在物业产权人委员会选聘新的物业管理公司之前，由出卖人委托的物业管理企业实施统一的物业管理，物业管理费按每月1.4元/平方米建筑面积收取。2008年4月2日，房屋建设单位大连宏都房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定委托原告为宏都筑景小区实行物业管理，物业类型为多层住宅、高层住宅；住宅房屋A区每月每平方米1.4元。2008年10月24日，被告签署《宏都·筑景临时管理规约》，载明：被告为宏都·筑景小区A24楼1单元2层4号的买受人，被告同意在业主大会选聘物业管理机构之前，由原告提供物业管理服务。2008年10月24日，原告与被告签订《宏都·筑景前期物业服务协议》，约定：物业服务费每月每平方米1.4元，每年1月10日开始收取上半年度物业服务费，每年6月10日开始收取下半年度物业服务费；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告未向原告交纳2009年10月24日起至2015年12月31日期间物业服务费5906.72元（每月每平方米1.4元×56.81平方米×74个月+每月每平方米1.4元×56.81平方米÷30天×8天=5906.72元）。2008年10月24日原告与被告签订《宏都·筑景电梯服务收费协议》，约定：原告提供日常电梯24小时乘梯服务和电梯养护服务；被告依据本协议按时交纳电梯服务养护费用为580元/户•年。每年1月10日开始收取上半年度物电梯服务费，每年6月10日开始收取下半年度电梯服务费。原告提供的打印文本大连市物价局与大连市国土资源和房屋局于2013年12月18日下发的《关于调整住宅电梯收费标准的通知》，载明“多层、小高层、非住宅类（商厦、写字楼、公寓和别墅区类及其他非住宅类）电梯收费标准实行市场调节价，具体收费标准由业主（物业买受人）、使用人与开发企业或物业（电梯）服务企业双方协商议定”，“本通知自2014年1月1日起执行”。被告未向原告交纳2009年10月24日至2015年12月31日电梯服务费3589.37元（580元/户•年÷12个月×74个月+580元/户•年÷365天×8天=3589.37元）。另查，2009年10月27日大连市发展和改革委员会作出《关于宏都筑景（A区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：在业主委员会成立之前，物业管理临时服务收费标准暂定为住宅每月每建筑平方米1.4元。2015年10月20日，原告通过中通快递向被告发送催告函，要求被告支付拖欠的物业费、电梯费，中通快递运单查询单显示被告于2015年10月21日收到该催告函。上述事实，有原告提供的起诉状、收费许可证、资质证书、《商品房买卖合同》、《关于宏都筑景（A区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、《物业管理委托合同》、《宏都•筑景临时管理规约》、《宏都•筑景前期物业服务协议》、房屋交付审批会签单、房屋验收与交接单、欠费明细表、催费证明、催告函、快递回执、照片及原告当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与案涉房屋开发商签订的《物业管理委托合同》，对业主具有约束力。被告作为案涉房屋的所有权人，其签署的《宏都•筑景临时管理规约》、其与原告签订的《宏都•筑景前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应及时向原告交纳相关费用。综上，鉴于原告放弃主张物业费的零头部分，故原告主张被告支付自2009年10月24日起至2015年12月31日期间物业费5906元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于电梯服务费的收费标准，依据《关于调整住宅电梯收费标准的通知》，案涉房屋用途为公寓，应适用市场调节价。原、被告于2008年10月24日签订的《宏都·筑景电梯服务收费协议》系双方的真实意思表示，合法有效，现原告已依约提供电梯服务，被告亦应依约向原告交纳相关费用。原告主张2009年10月24日至2015年12月31日电梯服务费收费标准为580元/户•年，符合协议的约定内容，故该期间被告支付电梯服务费的标准应为580元/户•年。鉴于原告放弃主张电梯费的零头部分，故对于原告要求被告给付电梯服务费3589元的请求合理，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原、被告签订的合同中对于违约金的约定过高，而原告自行确定违约金数额缺乏法律依据，根据本案实际情况，违约金可自原告向被告主张权利后，即被告2015年10月21日收到原告催告函次日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘国军于本判决生效之日起十日内给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2009年10月24日至2015年12月31日的物业服务费5906元；二、被告刘国军于本判决生效之日起十日内给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2009年10月24日至2015年12月31日的电梯服务费3589元；三、被告刘国军给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司逾期付款违约金，以欠缴的物业服务费及电梯服务费为基数，自2015年10月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费78元、公告费612元（原告均已预付），由被告负担，于上述给付时间共同给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郑文丹代理审判员  许景峰代理审判员  姜林子二〇一六年七月十八日书 记 员  孟凡红附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。