宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第118号
上诉人（原审原告）银川市铭洋物资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市望远。
法定代表人马国忠，该公司总经理。
委托代理人吉雅、武艺，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人王连喜，该公司董事长。
委托代理人付前亮，该公司法律顾问。
委托代理人虎金仓，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）何宁。
被上诉人（原审被告）宁夏新银迪建筑装饰工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人ＸＸ刚，该公司董事长。
上诉人银川铭洋物资有限公司（以下简称铭洋公司）与宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）、何宁、宁夏新银迪建筑装饰工程有限公司（以下简称新银迪公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2014）银民初字第129号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月27日公开开庭审理了本案，上诉人铭洋公司的委托代理人吉雅、武艺，被上诉人银祥公司的委托代理人付前亮、虎金仓到庭参加诉讼，何宁、宁夏新银迪建筑装饰工程有限公司经本院送达，无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院审理查明，2006年12月14日，铭洋公司与银祥公司签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买位于银川市兴庆区银川宾馆6号营业房，房屋建筑面积为50.56平方米，总价款为1011200元，付款方式为2006年12月14日付款20万元，余款20万元于办理房证手续全额一次性付清。双方同意于2006年12月20日由银祥公司将上述房屋正式交移给铭洋公司。原告提交收据复印件三份，称其分别于2006年1月6日、2006年1月11日、2006年12月14日以现金形式向银祥公司交纳涉案营业房房款271080元、260元、200000元，银祥公司对收据的三性及证明目的均不认可。原告提交入库单8张，入库单保管员处有沈丽萍签字，原告称入库单可以证实银祥公司欠原告货款340120元，双方协商用欠付货款抵顶涉案营业房房款，但银祥公司不认可欠付原告货款340120元，称沈丽萍不是银祥公司员工。
另查明，被告何宁因与被告银祥公司、新银迪公司房屋买卖合同纠纷一案，银川市中级人民法院于2011年10月18日作出（2011）银民初字第87号民事判决，判决：一、银祥公司、新银迪公司继续履行与何宁签订的房屋转让合同，于本判决生效后十日内将位于银川市兴庆区中山北街2号、总建筑面积3436.53平方米的房屋产权过户至何宁名下，并承担办理过户的全部费用；二、银祥公司、新银迪公司支付违约金100万元。该判决生效后，在执行过程中，本院于2013年3月13日作出（2012）银执字第180-2号执行裁定，裁定：冻结、扣划银祥公司、新银迪公司的银行存款1036366元及迟延履行期间利息。同年3月15日，本院向银川市房管局和银川市国土资源局送达了执行裁定及协助执行通知书，继续查封银川市兴庆区玉皇阁街52号楼的产权及土地使用权。
还查明，本案原告委托代理人冀宏于2013年7月以个人名义就本案所涉及的同一套房屋向本院提起书面异议，其提供的证据与本案相同。经本院审查作出（2013）银执异字第36号执行裁定，驳回了冀宏的执行异议申请。
再查明，铭洋公司已将银祥公司就房屋买卖合同纠纷诉至兴庆区人民法院，该案现中止审理。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登房的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，关于是否停止对涉案房屋的执行措施的问题。该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人未办理过户手续没有过错。这三个要件缺一不可。原告提交的商品房买卖协议可以证实原告购买了被告银祥公司的涉案营业房。原告提交收据复印件三张，欲证实其已经以现金形式向被告银祥公司缴纳471340元房款，因收据系复印件，且被告银祥公司不认可，故本院不予采信。原告提交入库单8张欲证实被告银祥公司欠原告货款340120元，双方协商抵顶涉案营业房房款，但被告银祥公司不认可欠付原告货款，称沈丽萍不是银祥公司员工，原告亦没有向法庭提交证实沈丽萍是被告银祥公司职员的证据，且按照合同约定，双方应在办理过户手续时一次性全额付清剩余的20万元，但涉案的营业房在原告购买后未在房屋管理部门登记备案及办理过户手续，至今原告未向银祥公司支付该20万元房款，故本院认定原告并未交清涉案房款。综上，原告对涉案房屋并未支付全部价款，原告对于法院查封涉案营业房损害了其实体权利的主张无事实和法律依据，其要求停止对涉案营业房执行的诉请本院不予支持。何宁、新银迪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其答辩质证权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决：驳回铭洋公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告铭洋公司负担。
一审宣判后，铭洋公司不服，向本院提起上诉。上诉请求依法撤销一审判决，支持上诉人的诉请。理由：一审法院查明事实不清；二、一审法院适用法律错误；上诉人已付清大部分房款，尾款未付是因为《房屋买卖协议》中约定的支付条件未出现。
被上诉人未提供书面答辩意见。
二审双方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院经审理认为：本案争议的焦点问题是对涉案房产的执行行为是否适当。
案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的强制执行的一种救济制度。人民法院能否支持案外人的主张进行裁判的主要依据是：案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定的立法本意是保护交易的稳定性，维护善意第三人的信赖利益，防止因诉产生新诉，破坏市场秩序，耗费更大司法及交易成本。结合本案的实际情况，依照法院查明的事实，铭洋公司对涉案房产长期实际占有，虽未办理过户登记手续但其对此无过错。针对是否支付全部价款的的问题，本院认为不应做狭义理解，上诉人已支付大部分房款，双方在购房协议中约定尾款待过户手续由被上诉人办理完成后一次性付清，该过户手续至今未办理，属于合同中约定的付款条件未出现。后在本案审理阶段，上诉人向执行法院缴清尾款。被上诉人何宁、新银迪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其答辩质证权利的放弃。故可以认定上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对上诉人停止对涉案房产的强制执行的上诉请求本院予以支持。
综上，原判认定事实清楚，但认定结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2014）银民初字第129号民事判决；
二、停止对涉案房产的执行。
二审案件受理费100元，由宁夏银祥房地产开发集团有限公司、何宁、宁夏新银迪建筑装饰工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李凤英
代理审判员 马 月
代理审判员 罗卫江
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 叶敏娟