江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1213号
上诉人（原审原告）陆薪圳。
委托代理人刘利，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李波。
原审第三人王东。
原审第三人李兆山。
原审第三人汤正娇。
原审第三人李建军。
上诉人陆薪圳因与被上诉人李波、原审第三人王东、李兆山、汤正娇、李建军经营权转让合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第0987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆薪圳原审诉称：位于宿城区运河路东城水岸小区的商铺合144826号的尚城饭庄原系李波经营。2014年1月6日，经双方协商，李波将该饭店转让给陆薪圳经营，转让价款为130000元。转让的内容不仅包括饭庄内的餐具、空调、冰箱、低值易耗品等物品还包括商铺本身，租赁期限至2018年3月14日。协议签订后，陆薪圳支付转让费现金70000元，余款60000元由陆薪圳出具一张借条给李波，后李波亦将饭庄交付给陆薪圳。陆薪圳在经营过程中按照协议约定时间和金额将商铺租金汇至李波指定的账户。但在2015年3月27日，一位自称李建军的人声称其系新房主，在饭庄大门边上的墙上张贴一份“告李兆山及后续承租人书”，将于2015年4月5日协助公安部门强制收回房屋，现有承租人必须在4月5日前将商铺腾空并交还。后陆薪圳得知原房主王东2013年2月21日将涉案商铺租赁给李兆山使用，后李兆山将饭庄转让给李波使用。王东在2014年3月28日将涉案房屋卖与李建军，李建军系涉案房屋的现所有权人。后李建军将房屋锁上，导致陆薪圳停业至今。陆薪圳认为李波在与陆薪圳签订饭庄转让协议时明知其无权将商铺转租，仍将饭庄以130000元高价转让给陆薪圳，构成欺诈，故陆薪圳诉至法院请求：一、依法确认陆薪圳、李波签订的“饭店转让协议书”无效；二、李波返还陆薪圳已支付的转让款70000元，同时确认陆薪圳出具给李波的60000元借条（尚欠的转让款）作废；三、本案诉讼费用由李波承担。
李波原审辩称：陆薪圳、李波签订的合同合法有效，并不存在无效情形。其次，陆薪圳、李波之间签订的饭店转让协议中约定的130000元转让价款包括房屋装修款、房屋内的餐具、空调、冰箱等物品，和近二个月的房租，这部分款项李波已经支付给之前的出租人了。陆薪圳是因为经营不善导致饭店关门，并不是因李建军从中阻挠。本案中陆薪圳提到的李建军，李波并不认识，即使李建军是现在的房屋所有权人，根据买卖不破租赁的原则，其也无权要求陆薪圳搬出房屋，故不影响本案陆薪圳、李波之间的合同效力。如果陆薪圳要求解除该合同，陆薪圳应根据合同约定承担相应的违约责任。
第三人李兆山、汤正娇称：李兆山、汤正娇将涉案商铺及室内物品租给李波是事实，当时我们之间也签订了一份协议。虽然当时从王东处租赁涉案房屋时约定禁止转租，但我方将饭庄转租给李波的事情，原房主王东是知道的，王东与李兆山平时关系都很好，王东作为原房地产开发商对于房屋转租的事情是清楚的，李波后来的房租也都是直接打到王东的账上的，故我方不存在违约。王东后来将房屋卖给李建军也没有通知李兆山，我们也是后来才知道房屋被卖掉了。
原审法院经审理查明：第三人王东原系东城水岸运河路商铺合144826号房屋的所有权人。
2013年2月21日，第三人王东（甲方）将上述房屋出租给第三人李兆山（乙方）使用，双方签订了《商铺租赁协议》一份，内容为：“……第二条租期五年，自2013年3月15日至2018年3月14日止。第三条租金：1、第一年租金为陆万贰仟元整。第二年起逐年递增一千元整。2、租金一年一付，乙方每年以银行转账方式（甲方指定账户）支付甲方全年租金，且应在每年3月1日前一次性交齐租金。……第五条出租方与承租方的变更：1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前一个月通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、租赁期内，甲方有权将房屋抵押银行贷款，不必乙方同意，必要时乙方应配合甲方办理银行抵押贷款手续。3、租赁期间，乙方无权将租赁房屋转租给第三方使用。第六条乙方的责任和义务：1、乙方如提前终止本协议，须向甲方支付违约金壹拾伍万元整。乙方未经甲方同意转租本商铺，视为乙方违约和欺诈，须支付甲方违约金壹拾伍万元整。2、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，每拖欠一天滞纳金为每年租金的10%。如拖欠租金超过15天，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方须另支付甲方壹拾伍万元赔偿金。……第七条甲方的责任和义务：……2、甲方不得无故提前终止协议，否则应赔偿乙方壹拾伍万元违约金，且乙方有权完成当年经营。合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。3、甲方如出售该商铺或向有关机构抵押贷款，必须符合国家法律法规，并保证乙方的利益不受损害。……”。后第三人李兆山向第三人王东支付了第一年即2013年3月15日至2014年3月14日的租金62000元。第三人李兆山在涉案房屋中经营“独一味私房菜酒店”。
2013年9月19日，第三人汤正娇（甲方）与被告李波（乙方）签订《酒店转让协议书》一份，约定甲方自愿将独一味私房菜酒店转让给乙方经营管理，内容为“一、甲方将位于宿城区东城水岸运河路商铺合144826号房屋整体转让给乙方经营管理，转让费共计人民币壹拾叁万伍仟元整。二、甲方按原合同将房屋交付乙方使用，使用年限为2013年9月19日至2018年3月14日，房租费用为第一年陆万叁仟元整，以后每年递增壹仟元整，乙方必须在每年3月1日之前，将房租费用交付甲方手中直至协议终止。无特殊原因，甲方须协助乙方续签该酒店房屋使用协议。三、乙方继续使用甲方的营业执照、税务登记证、卫生许可证。在今后使用过程中，乙方如需年审、换证等业务，甲方负责提供协助，不得拒绝、拖延。四、自签订协议之时起，店内现存所有固定资产、餐具厨具、空调冰箱、低值易耗品等物品归乙方所有。同时甲方需将营业执照、卫生许可证等证件正副本交付乙方。五、双方在签订协议之前酒店所产生的水电、物业、网络等费用以及其他债权债务由甲方承担。自协议签订后，酒店转让前的一切债权债务于乙方无关。……补充协议：乙方如有拖欠租金，甲方有权向乙方加收滞纳金，每拖一天滞纳金为每年租金10%，如拖欠租金超过15天，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方另支付甲方壹拾伍万元赔偿金。”。后李波向第三人汤正娇支付了135000元转让费，其中包含了2013年9月19日至2014年3月14日的租金30000元。李波在涉案房屋中经营“尚城饭庄”。
2014年1月6日，李波（甲方）与陆薪圳（乙方）签订《饭店转让协议书》一份，约定甲方同意将“尚城饭庄”饭店转让给乙方经营管理，内容为“一、甲方将位于宿城区东城水岸运河路商铺合144826号的“尚城饭庄”饭店转让给乙方，转让费共计人民币壹拾叁万元整（包含房租至2014年2月28日）。二、转让费分两次付清，即签订协议当天支付甲方柒万元整，余下陆万元整于2014年5月10日之前支付甲方，同时立借据以做保证。三、该商铺租赁使用年限为2014年1月5日至2018年3月14日止，房租费用为第一年陆万叁仟元整，以后每年递增壹仟元整，乙方必须在每年2月28日之前一次性将房屋费转账至甲方指定账户王东招商银行（账号尾号为8889）。四、自签订协议之时起，店内现存所有固定资产、餐具厨具、空调冰箱、低值易耗品等物品归乙方所有。五、双方签订协议之前酒店所产生的物业、水电等费用以及其他债权债务由甲方承担。协议生效后，酒店转让所产生的一切债权债务均由乙方全权负责，甲方不再承担责任。六、乙方承诺，按时缴纳房屋租金及其他相关费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每拖一天滞纳金为每年租金10%，如拖欠租金超过15天，视为乙方违约，甲方有权收回酒店另行处理，乙方须另支付甲方壹拾伍万元赔偿金。……”。陆薪圳在2014年1月4日向李波支付定金3000元，由李波出具收条一份，载明“今收到陆薪圳定金叁仟元整，经协商尚城饭庄所有债务费用，由李波结至2014年1月4日，在此之后由陆薪圳负责。”。陆薪圳于2014年1月6日向李波支付转让费现金67000元。陆薪圳于2014年3月1日向李波支付2014年1月5日至2015年1月4日的房屋租金63000元。陆薪圳于2014年1月6日向李波出具借条一份，载明“今借到李波现金陆万元整（￥60000）订于2014年6月之前全部还清，期间不收取利息，如逾期将按月息3分收取。”。李波于2014年3月1日、2014年3月3日通过手机银行分别向第三人王东尾号为8889的招商银行账户上转账40000元和23000元。后陆薪圳将饭店更名为“瑞成饭庄”，后陆薪圳将房屋再次转租给他人，并更名为“海之蓝水秀山庄”。
2014年3月18日，第三人王东（甲方）将东城水岸运河路商铺合144826号房屋卖与第三人李建军（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，内容为“一、甲方所售房屋位于宿迁市东城水岸运河路商铺合144826号。……七、其他约定……2.鉴于该房屋已由甲方与李兆山签订租房协议且尚未到期，甲乙双方同意乙方继续履行租房协议，乙方享有租房协议上一切权利和义务。乙方取得该房屋产权证后，即视同甲方完全交房，并等同原合同的甲方。……”。后第三人李建军办理了房屋过户手续，成为东城水岸运河路商铺合144826号房屋的所有权人。
2015年3月27日，第三人李建军在东城水岸运河路商铺合144826号房屋上张贴“告李兆山及后续承租人书”，载明“你于2013年2月21日签署的东城水岸商铺合144826号门面房屋租赁合同，按照合同约定你违反了本合同中的第五条第三款（租赁期间乙方无权将租赁房屋转租给第三方使用）。第六条第一款（乙方如提前终止本协议，须向甲方支付违约金壹拾伍万元整。乙方未经甲方同意转租本商铺，视为乙方违约和欺诈，须支付甲方违约金壹拾伍万元整）。本人将于2015年4月5日协同公安部门强制收回房屋，限你同续承租人与2015年4月5日前搬清所有财务及个人用品，逾期则视你自动放弃，一切后果及损失与本人无关！并将保留追究你的违约法律责任。告知人：李建军2015年3月27日”。
2015年5月1日左右，第三人李建军将东城水岸运河路商铺合144826号房屋强行打开并清空了里面所有物品。现在位于宿迁市宿城区东城水岸运河路商铺合144826号房屋由第三人李建军在占有和使用。
本案原审争议焦点为：一、陆薪圳、李波之间签订的饭店转让协议书的效力如何认定；李波是否有权将涉案房屋转租给陆薪圳。二、李波是否应返还陆薪圳70000元转让款。三、对于陆薪圳出具给李波的60000元借条，是否应继续履行。
对于争议焦点一，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，陆薪圳、李波之间的法律关系有两种，一是房屋租赁合同关系，二是承包经营合同关系。
就房屋租赁合同关系而言，陆薪圳、李波之间《饭店转让协议书》效力的关键在对于李兆山将涉案房屋转租给李波的效力如何认定，也就是李兆山将涉案房屋转租给李波有无违反其与王东之间的《商铺租赁协议》中关于禁止转租的约定。对此，原审法院认为，虽在王东与李兆山的《商铺租赁协议》中第五条第3款约定“租赁期间，乙方无权将租赁房屋转租给第三方使用”，但根据查明的事实，王东知道或应当知道李兆山已将房屋转租于他人，但其未及时提出异议，视为王东同意转租。理由如下：首先，李兆山在2013年2月21日从王东处承租涉案房屋后在涉案房屋中经营“独一味私房菜酒店”半年左右后，于2013年9月19日将其所经营的饭店转让给李波，后李波将饭店更名为“尚城饭庄”，李波经营不到半年后又于2014年1月6日将饭店转让给陆薪圳，陆薪圳将饭店更名为“瑞成饭庄”。在2014年3月18日，王东将涉案房屋出卖给李建军时，其应当看到涉案房屋的店名与最开始的店名不一样，经营者也并非是原来的李兆山，但王东对此并未提出异议；其次，对于涉案房屋的第一年（2013年3月15日至2014年3月14日）租金由李兆山支付给王东，第二年（2014年3月15日至2015年3月14日）房屋租金，是由陆薪圳向李波支付63000元现金，由李波通过手机银行于2014年3月1日、2014年3月3日转账给王东，王东在收到租金时应可以看到租金并非是由李兆山支付，其应当知道李兆山可能已将房屋转租于他人；再次，王东作为原房屋所有权人，在房屋出租于他人后，没有尽到及时查看监督的义务，其在收到李波支付的第二年租金63000元后将房屋卖与他人，并未积极主动联系李兆山。王东对于李兆山将涉案房屋转租给李波的行为是明知或应当明知，汤正娇与李波所签订的《酒店转让协议书》有效。因在汤正娇与李波的转让协议中未约定禁止转租字样，故后李波将涉案房屋转租给陆薪圳的行为也应认定是有效的，故陆薪圳、李波双方于2014年1月6日签订《饭店转让协议》依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。李建军虽系新的房屋所有权人，但其以禁止转租为由解除与李兆山之间的租赁合同并收回房屋，并无事实和法律依据。
就承包经营合同关系而言，陆薪圳和李波在涉案房屋中实际经营的餐饮行业并不属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，故双方之间的承包经营合同关系依法成立、合法有效。
综上，陆薪圳要求确认其与李波之间的《饭店转让协议书》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
对于争议焦点二和争议焦点三，原审法院认为，因陆薪圳、李波之间的承包经营合同合法有效，李波已经按照协议约定向陆薪圳交付了相应的房屋、固定资产、餐具等设施设备，陆薪圳亦应按照合同约定及时全面地履行支付相应价款的义务，故陆薪圳要求李波返还转让款70000元并停止履行支付剩余转让款60000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，原审判决：驳回陆薪圳的全部诉讼请求。案件受理费2900元，由陆薪圳负担。
原审判决宣判后，上诉人陆薪圳不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判李波退还尚未使用完毕的97500元。理由：1.陆薪圳与李波之间是酒店买卖关系，原审法院认定为承包关系以及租赁关系，属于认定事实错误。2.原审法院既然认定双方之间承包合同有效，那么承包期限是四年。陆薪圳才承包一年，酒店就因李波的行为灭失，导致陆薪圳不能继续承包，李波理应退还陆薪圳尚未完成的承包期限中的承包费。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法判决。
被上诉人李波辩称，李波没有任何违反法律及合同的行为，酒店也非因李波的行为而灭失。李波从未向陆薪圳收取承包费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本案二审的争议焦点为：陆薪圳与李波之间存在何种法律关系，陆薪圳要求李波退还转让费应否支持。
本院认为，本案陆薪圳与李波之间系饭店经营权转让的法律关系。本案中的饭店经营权是综合性的权利，包含饭店经营权、饭店房屋使用权及饭店设备、设施所有权等。本案中，陆薪圳与李波签订《饭店转让协议书》，李波将位于宿城区东城水岸运河路商铺合144826号的“尚城饭庄”饭店转让给陆薪圳，转让费共计人民币壹拾叁万元整。该转让费是对饭店经营权、房屋使用权（至2014年2月28日）以及饭店设备、设施所有权转让对价的约定，涉案商铺的房屋租赁仅是双方在签订饭店经营权整体转让协议中涉及的一个方面，双方之间形成的并非单纯的房屋租赁关系。李波将饭店经营权转让包含将涉案商铺转租给陆薪圳。根据本案查明的事实，王东对李兆山、汤正娇将涉案商铺转租的行为明知但没有提出异议，且实际收取了次承租人的房租，在其将房屋卖与第三人李建军时也对房屋上存在租赁权予以明确约定，汤正娇与李波签订的转让协议也未约定禁止转租，故该经营权的转让合同应认定合法有效。
合同签订后，陆薪圳已经按照协议约定向李波支付了相关款项，李波也已经按照协议的约定和陆薪圳办理了交接手续，陆薪圳实际接手经营，故双方签订的合同已经履行完毕。后来，虽然李建军作为新的房屋所有权人要求收回房屋，但陆薪圳作为合法承租人依法享有继续承租的权利，现李建军以禁止转租为由解除与李兆山的租赁合同并收回房屋，并不因此影响本案陆薪圳与李波饭店经营权转让合同的效力，陆薪圳要求李波退还转让费的诉讼请求没有事实和法律依据。原审法院处理并无不当。
综上，陆薪圳的上诉主张，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2237元，由上诉人陆薪圳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茂
审 判 员 覃卫东
代理审判员 吴振环
二〇一六年七月六日
法官 助理 赵迎娣
书 记 员 张晓青
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