辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终1850号
上诉人（原审原告）李东，男，1969年1月10日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。
委托诉讼代理人李德春（李东父亲）。
委托诉讼代理人王圣君，本溪市河东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人陈福君，该公司总经理。
委托诉讼代理人沈洪丽，辽宁平正律师事务所律师。
上诉人李东因与被上诉人本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称国茂房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2016）辽0504民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2011年7月8日，李东的父亲李德春（乙方）、国茂房地产公司（甲方）签订《合作诚意金缴纳协议书》。该协议书的内容为：乙方充分了解所预订房源的相关情况，并自愿向甲方缴纳诚意金，预订甲方开发建设的位于本溪市明山区××路某某苑×号楼×单元×层×号地上建筑面积约为152.07平方米地下建筑面积约为4平方米的房屋（房屋建筑面积以政府相关测绘部门出具的实测报告为准）；乙方选择一次性付款方式向甲方支付诚意金，乙方于内部认购当日交纳全部诚意金1198311.6元整；乙方接到甲方关于签订商品房买卖合同的书面通知三日内，携带本诚意金协议、已缴纳诚意金付款凭证到甲方售楼处签订商品房买卖合同及相关文件，签订合同后，该诚意金抵作乙方等额的购房款；本协议签订后，如乙方提出不购买该房屋，则乙方依据本协议缴纳的诚意金不予退还，如乙方逾期签订商品房买卖合同及相关文件，视为乙方自动放弃认购该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋自行出售，乙方依据本协议缴纳的诚意金不予退还；甲方承诺商品房买卖合同中房屋单价应以签订此协议时房屋单价为准，房屋价格按照产权登记部门最终核定面积为准多退少补；甲乙双方同意，本项目竣工交房后物业费暂定为每平方米1.7元；甲方承诺，交房日期自本项目具备整体开工条件之日起550日交房（扣除冬季不可施工时间，不超过国家规定的高层住宅最长建设周期），期限届满即交付本协议所涉及房屋，如逾期交付，除因政府政策调整或不可抗力因素外，甲方每日应按付款总额万分之一比例向乙方支付逾期交房的违约金；乙方签订本协议后不得变更合同主体及更换所预订的房屋，变更需征得甲方同意，并按甲方规定缴纳相应的手续费；乙方确认上述个人信息中的联系方式及通讯地址，并保证准确无误及长期有效，如有变更应及时通知甲方，否则甲方不承担任何责任；本协议中未注明的商品房买卖各类费税、维修资金等其他费用，按国家法律法规的规定，待商品房买卖合同签订后，由甲、乙双方各自承担相应部分的费用，甲、乙双方应在具备商品房买卖条件时按照本协议的有关条款签订商品房买卖合同；本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自乙方足额交纳诚意金、双方签字盖章（按手印）确认之日起生效，本意向书在商品房买卖合同生效时失效，乙方同意届时将本协议书原件交还甲方。当日，李东的父亲李德春交纳了全部诚意金1198311.6元。
2014年7月28日，国茂房地产公司以某某苑×号楼已具备装修入户条件为由开始通知该楼业主办理入户手续。某某苑×号楼虽竣工但至今未经验收。2015年7月30日，经李德春要求，上述协议的乙方由李德春变更为李东。2015年8月5日，国茂房地产公司给李东出具了销售不动产统一发票。李东至今未办理该房屋进户手续亦未入住该房屋。现李东诉至法院，请求法院判决解除双方于2011年7月8日签订的合作诚意金缴纳协议书；国茂房地产公司退还购房款1198311.60元并承担赔偿责任即给付李东赔偿金1198000元；诉讼费由国茂房地产公司承担。
另查明，2012年至2013年期间，国茂房地产公司分别取得位于明山区××路本钢某某大院改造的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、某某苑×-×栋的商品房预售许可证。
再查明，2015年9月29日，辽宁省国土资源厅作了行政复议决定书，该决定书的申请人为案外人梁某、被申请人为本溪市国土资源局、第三人为国贸房地产公司，该决定书决定如下：确认被申请人原来所属的土地资源储备中心与第三人就位于明山区的本钢某某大院改造用地签订的国有建设用地使用权公开出让竞买成交确认书程序违法。
原审法院认为：诉讼双方签订的合作诚意金缴纳协议书合法有效，应依法予以保护。本案没有约定的和法定的解除合同的情形，故李东关于要求解除双方于2011年7月8日签订的《合作诚意金缴纳协议书》并要求国茂房地产公司退返房款、赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院判决驳回李东的诉讼请求。案件受理费25970元，由李东负担。
上诉人李东的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，诉讼费由国茂房地产公司承担。其依据的事实及理由是：1、本案争议房屋为违法建筑，规划许可证批准建设为11层，但却建设了32层，该工程12-32层均为违法建设；2、国贸房地产公司的售房行为先于其取得的《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《本溪市商品房预售许可证》的时间，是违法销售，且辽宁省国土资源厅已经确认了国贸房地产公司取得的国有建设用地使用权程序违法。3、因争议房屋不能入住，国茂房地产公司应当退回已经缴纳的购房款并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿李东的损失。
被上诉人国贸房地产公司答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，上诉人李东的父亲李德春与被上诉人国茂房地产公司于2011年7月8日签订的《合作诚意金缴纳协议书》系双方当事人的真实意思表示，后李德春于2015年7月30日将买受人变更为上诉人李东，对此双方均无异议。虽然国茂房地产公司在签订该协议时尚未取得房屋预售许可证明，但在李东提起本案诉讼时，国茂房地产公司已经取得了房屋预售许可证明，故该协议书依法应为有效，双方当事人均应按照合同约定各自履行合同义务。同时，该《合作诚意金缴纳协议书》所约定的内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国茂房地产公司已经按照约定收受全部购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。因双方在该协议中并未对合同解除作出约定，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除的情形，且现国茂房地产公司已经通知其办理进户手续，故原审判决驳回李东要求解除该协议的诉讼请求并无不当，应予以维持。李东要求国茂公司退回购房款并赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人李东提出争议房屋因土地使用程序违法、该商品房工程11层以上均为违法建筑、国茂房地产公司违法销售，因此案涉协议书理应解除的上诉意见，如前所述，国茂房地产公司已经于李东提起本案诉讼前取得了商品房预售许可证明，案涉协议书应为有效；且李东并未提供证据证明争议房屋所在建筑11层以上已被相关部门认定为违法建筑，故上诉人李东该项上诉意见，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二万五千九百七十元，由上诉人李东负担。
本判决为终审判决。
审判长 高广明
审判员 朱 飞
审判员 郑 红
二〇一六年十二月二十七日
书记员 任 燕
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；