云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0181民初934号
原告：陈某某，男，汉族，1989年1月19日出生，居住地云南省曲靖市会泽县。
委托代理人：魏治勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王某，男，汉族，1981年2月7日出生，居住地云南省楚雄市双建路。
委托代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈某某诉被告王某租赁合同纠纷一案，本院2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月23日公开开庭进行审理，原告陈某某委托代理人魏治勇、被告王某及其委托代理人李坤隆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2016年2月18日，原告与被告签订了《商铺转租协议》，约定由原告将一直由原告经营的位于安宁市大学城经济管理学院某号商铺（HAPPYTIME）转租给被告，转让费加原告已经支付而未到期的房租共计79000元，由被告于2016年3月18日前付清。协议签订后，原告停止了原先经营的生意，遣散了工作人员，并将该商铺的房门钥匙交与被告。被告作为实际使用的承租人，随后根据自身的经营需要进场装修，将原告原先花费12000元建造的吧台、室内装饰等进行了拆除，对价值4000多元的家具进行了处理，并开始经营“阿里山石烤香肠”。2016年3月19日，原告联系被告，要求其履行转租协议约定的付款义务，但被告告知其资金困难，请求延期付款，原告再次同意延期10天付款。上述付款日期到期后，被告拒绝支付剩余74000元款项。根据双方签订的《商铺转租协议》，在被告实际使用经营该店铺后，其延期付款的行为已经违反约定，应当按时支付剩余款项给原告，并应当每日按照总金额10%支付违约金。为维护自身合法权益，现原告向法院起诉，请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付转让费及房屋租金共计74000元；2、请求法院依法判决被告向原告支付逾期付款违约金22200元；以上两项合计96200元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王某辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告无权转租，不符合使用的要求，该商铺无法正常使用，原告已经实际收回了被告交还的钥匙，要求驳回诉讼请求。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被告是否应当向原告支付转让费及租金，及应否承担违约责任？
原告方针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、《云南经济管理职业学校后勤保障用房承包合同》，证明合同第五条5.7约定：“在承包期内，可将物业转租、转借或以其他形式转让给第三人经营，但需报甲方知晓备案，……”原告有权进行转租，并口头告知征得了案外出租人的同意，原告与被告签订的《商铺转租协议》合法有效。
证据二、《商品转租协议》，证明约定由原告将一直由原告经营的位于安宁市大学城经济管理学院某号商铺（HAPPYTIME冷饮店）转租给被告，转让费加原告已经支付而未到期的房租共计79000元，由被告于2016年3月18日前付清。被告违反了协议约定，未按时向原告支付款项，应承担违约责任。
证据三、安宁市大学城经济管理学院某号商铺（HAPPYTIME冷饮店）在转让之前的经营照片。
证据四、安宁市大学城经济管理学院某号商铺（HAPPYTIME冷饮店）转租给被告经营的照片。
证据三、四共同证明原告转租该商铺前进行了装修，并一直正常经营，在与被告签订《商铺转租协议》后，将上述商铺交付给了被告，被告进行了重新装修，并实际开展了经营至今，原告已经履行了交付义务，被告应按约定付款，并承担相应的违约责任。
证据五、被告张贴的转租的照片信息，证明被告在商铺卷帘门上张贴了转租的信息广告，并留下其联系方式。被告企图再次转租，存在恶意违约的行为。
经质证，被告对证据一的三性均认可，认为根据该承包合同的第5.7条约定确实可转租，但限定了转租的条件，需交纳手续费，原告转租的时候也没有向经管校支付过，被告认为原告没有转租的权利。对证据二的三性认可，但不认可证明内容，转租协议里面已经做出约定，乙方不需要铺面时，定金不予退还，可见被告是可以不继续转租的。对证据三、四的三性认可。对证据五不认可，被告没有贴过转租的信息。
被告王某针对其辩解，向本院提交以下证据：
证据一、《商铺转租协议》，证明双方签订了协议，约定了对不需要铺面的处理方式。
证据二、短信截图，证明双方已就被告不继续履行合同进行了协商，原告决定收回房屋，自行对外转让。
证据三、现场照片，证明原告向被告提供的房屋不具备实际使用条件以及现场屋内装修情况。
证据四、录音资料，证明：1、原告在与被告签订合同时并没有转租房屋的权利。2、双方协商后原告让邻居张贴商铺对外转让的信息，同时被告已将房屋钥匙按原告要求交还。
证据五、现场照片，证明被告收回房屋后对外转租该房屋。
证据六、收据，证明原告所欠房屋两月水电费由被告支付，以及被告所受损失。
经质证，原告对证据一的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据二的真实性、合法性认可，证明目的不认可，原告在起诉之前一直在找被告，被告一直在拖延、回避，5月份被告也还没有把钥匙交回来。对证据三的真实性、合法性认可，证明目的不认可，相反可以证明被告进行了装修，并经营。对证据四的三性不认可，案外人的通话，无法核实身份信息，也没有申请证人出庭。对证据五的三性不认可，只写了电话，也看不出是什么时间贴的，因为在转让给被告之前就贴过。对证据六的三性不认可，不是发票，没有见到支付资金的记录，第二份是乳胶漆从楚雄购买，在安宁完全可以买到。
经审查，本院认为原告提供的证据一、二、三、四均予认可，本院予以确认，对于证据五，无法核实真实性，本院不予采信。被告提供的证据一、二、三的真实性认可，本院予以确认。对于证据四、五无法对证据来源及真实性进行核实，本院不予采纳。证据六较模糊，难以辨认，本院不予采纳。
经审理，本院确认如下法律事实：2016年2月18日，原告陈某某与被告王某签订《商铺转租协议》，约定原告将自己向经济管理职业学校承租的位于安宁市大学城经济管理学院某号商铺（HAPPYTIME冷饮店）转让给被告，转让费加剩余房租共计79000元。被告应于2016年2月18日向原告支付定金5000元，剩余74000元应予2016年3月18日一次性付清，否则每延误一日，则按照总金额10%作为违约金。如因乙方不需要该铺面，所交定金不予退还。协议签订当日，原告向被告交付了该商铺钥匙，被告向原告支付了5000元定金。后被告对该商铺进行装修。余款74000元至起诉时被告未向原告交付。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将其承租来的商铺转租给被告使用，系双方在自愿平等的基础上签订的合同，该合同自成立时合法有效，双方就应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方因继续履行合同发生争议，原告主张被告向其支付转让费及房屋租金共计74000元。庭审中，原、被告双方均认可原告已从被告处收回了涉案商铺的钥匙。根据交易习惯及常理，原、被告的上述行为应视为双方一致同意解除双方于2016年2月18日签订的《商铺转租协议》。故对于原告要求被告支付转让费的诉请，本院不予支持。但对于被告应否承担《商铺转租协议》解除前相应租金的问题。原告在向被告转租前经营的是冷饮店，被告与原告签订合同的目的是经营烤肠店，在签订《商铺转租协议》时，被告就负有审慎义务，以保证自身合同目的的实现，在原告向被告交付了商铺后，被告对商铺进行装修时才发现该商铺无法安装排烟管，故以此为由，向原告提出不再转租，并拒绝向原告支付租金及转让费。本院认为被告对于合同目的不能实现应向原告承担违约责任，故被告应向原告支付其实际占用商铺期间的租金。根据庭审中原、被告的陈述，被告认为自己已于2016年4月28日按照原告的指示将商铺钥匙交给了相邻商铺的老板，原告则认为自己是2016年6月2日或者3日收到被告交还的钥匙。根据证据规则，被告应对其主张的交付时间承担举证责任，在被告提供的证据无法证实其主张时，原告的自认已达到了基本的证明标准，故本院确认2016年6月2日双方签订的《商铺转租协议》解除，被告应向原告支付自2016年2月18日起至2016年6月2日期间，共106天的租金，根据原告与经济管理职业学校签订的承包合同中对租金的约定，该商铺面积为16.5平方米，每月每平米租金100元（2011年），自第二年起（2012年）的承包金在上一年度基础上以5%逐年递增。则本院计算2016年度租金为每月每平米127.61元，每天租金69.22元，被告需向原告支付租金为69.22元×106天=7337.32元。对于原告主张被告支付逾期付款违约金的问题，本院认为在合同中双方当事人约定的违约金是补偿性，而非惩罚性。本案中根据双方签订的《商铺转租协议》约定如因被告逾期支付剩余74000元时，每延误一日，按总金额10%作为违约金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认为合同规定的过分高于造成的损失。显然，本案中约定的违约金过高，故本院对于双方约定的违约金进行调整。根据双方约定，在租赁期间被告不需要该商铺时，向原告缴纳的5000元定金不予退还，现本案合同解除系被告违约行为所致，其向原告所缴纳的定金原告无需再向被告予以退还，本院认为该定金已经足以弥补原告的损失，故对于原告违约金的主张，本院支持5000元，但该款被告已于2016年2月18日向原告支付，故被告无需再行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定之规定，判决如下：
一、原告陈某某、被告王某2016年2月18日签订的《商铺转租协议》于2016年6月2日解除。
二、由被告王某于本判决生效后10日内向原告支付租金7337.32元。
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2205元，由承担原告陈某某承担1918元，由被告王某承担287元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 史莎丽
人民陪审员 宋建梅
人民陪审员 王鸿麟
二〇一六年十二月八日
书 记 员 李思红