江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00187号
上诉人（原审原告）何文英。
上诉人（原审原告）张云霞。
上诉人（原审原告）张娟娟。
上诉人（原审原告）张丽丽。
四上诉人共同的委托代理人张伟伟。
上诉人（原审原告）张伟伟。
五上诉人共同的委托代理人张小阳，江苏大生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通侨鸿国际房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区八仙城五号区三层。
法定代表人傅伟，董事长。
委托代理人陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人王书来，公司职员。
被上诉人（原审被告）南通中房房屋拆迁有限公司，住所地南通市濠西路8号时运大楼北二楼。
法定代表人陈远，总经理。
委托代理人李明，公司职员。
被上诉人（原审被告）张锦林。
上诉人何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟因与被上诉人南通侨鸿国际房地产开发有限公司（以下简称侨鸿公司）、南通中房房屋拆迁有限公司（以下简称中房公司）、张锦林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，何文英与张伯钧系夫妻，婚后育有一子四女，分别为张锦林、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟。南通三银置业有限公司、南通市金鹰国际房地产开发有限公司系侨鸿公司的前身。2002年案涉蔡家院子11号被列入拆迁范围，开发建设单位为侨鸿公司，拆迁实施单位为中房公司等。
蔡家院子11号原为张伯钧、张春宝生前之房产。张伯钧、张春宝分别于1982年、1956年过世。1989年12月15日，何文英向南通市房地产管理局申请私有房屋所有权登记。申请表中载明共有人张锦林、张云霞、张娟娟、张丽丽及张伟伟；建筑面积60平方米。1990年6月24日，南通市房地产管理局向何文英核发案涉房屋所有权证，产权人为何文英，无共有权人登记。1991年9月24日，何文英因张锦林修建房屋需要，向南通市崇川区土地管理局申请用地，批准用地面积28.95平方米。1992年，张锦林经申请审核，取得修建执照，并原地修建平房，计28.81平方米。1992年11月4日，何文英取得案涉房屋的土地使用权证，用地面积125平方米。2006年10月27日，南通市房产管理局作出对何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟提出裁决申请不予受理的决定书。
2003年，侨鸿公司向南通市房产管理局产权监理处申请审核蔡家院子11号产权情况，南通市房产管理局产权监理处出具该房屋建筑面积41.45平方米，产权属于何文英所有，权证号20221311的证明。同年，中房公司委托南通市跃龙房地产评估事务所，对案涉房屋进行拆迁补偿价评估，最终评估报告确定蔡家院子11号在2002年9月27日估价时点的房屋拆迁补偿价为140387.15元。2004年11月8日，中房公司与何文英、张锦林签订南通市城市房屋拆迁安置协议一份，合同载明：蔡家院子11号合法建筑面积为70.26平方米，拆迁补偿、补助、补贴费合计143900.15元。何文英、张锦林在本协议订立后3日内腾空房屋将被拆迁房屋钥匙交给中房公司，中房公司承诺在收到何文英、张锦林房屋钥匙的5日内一次性支付补偿款143900.15元。本协议订立后，其他人员对被拆迁房屋及附属物的产权、使用权发生异议的，由何文英、张锦林负责处理，并承担相应法律责任。何文英之女（张锦林之妹）要求订立本协议时在场，张锦林声明如下，张锦林系蔡家院子11号被拆迁房屋产权继承人且产权人何文英也同意该拆迁房屋的处置权归张锦林所有，并在协议书上签字画押。今后如有他人对上述房屋权属及本拆迁协议提出异议，一切责任及问题均由张锦林承担和解决，与中房公司无关。协议经双方签字盖章后生效。最终落款为乙方张锦林的签字及何文英的手印。同日，侨鸿公司与何文英、张锦林签订补充协议一份，双方约定何文英、张锦林同意侨鸿公司拆迁，并与侨鸿公司委托的拆迁公司签订了拆迁协议。考虑到何文英、张锦林生活居住的实际困难，侨鸿公司同意在何文英、张锦林签署的拆迁协议之外一次性补贴何文英、张锦林人民币386100元。何文英、张锦林在交房时侨鸿公司一次性支付。落款有侨鸿公司代表的签字，及何文英的手印、张锦林的签字。当月，何文英、张锦林将房屋腾空交于侨鸿公司，并拆迁完毕。2004年11月22日，张锦林从侨鸿公司领取拆迁补偿款386100元。2005年，侨鸿公司取得案涉地块的土地使用权证。
另查明，何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟曾于2009年11月24日、2011年1月12日就案涉协议的效力起诉至法院，后均申请撤回起诉，法院分别于2010年11月16日、2012年4月11日作出裁定，准许撤回起诉。现何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟起诉至法院，请求确认侨鸿公司、中房公司及张锦林之间就拆除何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟所有的南通市蔡家院子11号房屋达成的拆迁协议无效。
原审法院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。1989年，何文英就案涉房屋向南通市房地产管理局申请私有房屋所有权登记。2000年，南通市房地产管理局向何文英一人核发房屋权属证。截止至2004年房屋灭失前，申请表中的共有人张锦林、张云霞、张娟娟、张丽丽及张伟伟无证据证明曾就该物权登记提出异议或申请更正登记。2003年，侨鸿公司曾向南通市房管局申请产权核实，经审核产权属于何文英。张锦林经何文英的同意，经过行政部门的审核、批准对房屋进行修建，就增值部分享有所有权。物权登记具有公信效力，侨鸿公司向房管局核实，已尽到合理的注意义务，有理由相信何文英、张锦林对案涉拆迁房屋享有物权。2004年，何文英、张锦林在签订案涉拆迁补偿安置协议及补充协议后，将房屋腾空主动交于中房公司，中房公司已接受并拆除完毕，侨鸿公司也在何文英、张锦林同意拆迁并与拆迁实施单位签订拆迁协议的基础上，另行给付补偿款386100元。案涉拆迁补偿安置协议的当事人以实际履行的方式表示对合同效力的认可，且已实际履行。退言之，即便何文英不是真正权利人，基于信赖该登记而从事交易的侨鸿公司，在善意支付对价，取得财产时，产生与真正物权人相同的法律后果。综上，何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟请求法院确认合同无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条，判决驳回何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟的诉讼请求。案件受理费人民币1589元（已减半），由何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟负担。
宣判后，何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟不服，向本院提起上诉称：1、一审未认定上诉人张云霞等四人系蔡家院子11号房屋共有权人，显然有误。该房屋系祖遗房屋，上诉人何文英只是继承人之一，上诉人均作为申请人向南通房管局申请产权登记，并且共有权人也载明了上诉人的名字，当时还向房管局提交了继承权证明、南通房管局证明等资料。房管局之所以将产权人登记为何文英，是基于当时对于共有人数较多时是不向每位共有权人发证的登记惯例。当产权证记载事项与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准，即以南通房管局出具的档案资料为准。2、一审法院认定张锦林就房屋修缮后的增值部分享有所有权，无事实法律依据。当年修房是何文英主张，兄妹五人集资修建，张锦林仅负责具体操办。何文英年事已高，张锦林只是代理母亲向建设部门提出修缮要求，建设部门向代理人张锦林颁发修建执照，不意味张锦林取得修缮房屋的所有权。退一步讲，按照一审法院的判决，张锦林对修缮前房屋不享有所有权，其对房屋的修缮应视为对房屋的添附，其对房屋增值部分不享有所有权。3、何文英没有委托张锦林代理拆迁事宜，也没有委托张锦林接受拆迁补偿款。何文英在拆迁补偿安置协议上盖手印，只是认可甲乙双方的约定，而非认可张锦林的声明。4、拆迁补偿安置协议签字不全、不规范，补偿款显失公平。协议设定霸王条款，推卸责任，没有上报备案，属违规拆迁。补偿款14.39万元至今未支付。5、一审法院适用善意取得规则认定被上诉人在签订拆迁协议、支付拆迁款等环节存在所谓善意，没有事实法律依据。拆迁协议和补充协议是被上诉人之间恶意串通制造出来，张锦林无权在拆迁协议上签字。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；将所有拆迁补偿安置款汇至上诉人何文英名下；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
为证明自己的主张，上诉人何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟向本院提供委托书，证明2004年5月和8月由何文英委托张伟伟来处理拆迁事宜，并且当时将委托书交付给了拆迁公司，受理人是高祝红。
侨鸿公司答辩称：1、上诉人上次诉讼于2012年4月11日撤诉，事隔两年后再次诉讼，已过诉讼时效。2、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟均非涉案房产的所有权人，作为本案主体不适格。3、涉案房屋拆迁协议与补充协议均已经生效，并事实履行。4、本案实际争议是家庭内部纠纷，应当由上诉人与张锦林自行解决，而不应该起诉侨鸿公司和中房公司。
中房公司答辩称：同侨鸿公司答辩意见。
张锦林答辩称：案涉房屋系祖房，原来的面积是66平方米，后通过本人改建成70.26平方米。房屋每一处均是本人重新修建。房屋拆迁前本人一直与母亲住在一起，房屋拆迁那天上诉人强行把母亲带走，并不存在本人不赡养母亲的情况。房屋拆迁经过评估，当时张云霞等人口头承诺不要拆迁款，只要本人赡养好母亲，本人也希望我们兄妹之间能够妥善处理这个事情。
被上诉人侨鸿公司、中房公司、张锦林未有证据提交。
对上诉人提供的证据，被上诉人侨鸿公司质证意见为，本公司没有见过这两份委托书，如果说委托书是2004年交给拆迁公司，应在拆迁公司处，不应在上诉人处。本公司对委托书的真实性有异议，何文英是直接与本公司签订拆迁补偿协议，与委托书所述矛盾。即使委托书真实，也不影响拆迁补偿协议的效力。
对上诉人提供的证据，被上诉人中房公司质证意见为，这两份委托书以前一直没有看到，本公司对其真实性表示怀疑，拆迁协议上何文英已经按过手印，对拆迁协议的内容表示认同。
对上诉人提供的证据，被上诉人张锦林质证意见为，本人不知道这两份委托书，本人母亲已经80多岁，看不见，也听不见，所以不管上诉人怎么写，她都会签字。
对于上诉人在本院审理中提供的证据，本院认证意见为，委托书的真实性难以确认。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点在于签订案涉拆迁补偿安置协议及补充协议的主体是否适格，即何文英、张锦林是否有权就蔡家院子11号签订拆迁协议。无论是蔡家院子11号房屋的房屋所有权证还是房屋产权审核申请书，均显示何文英为该房屋的所有权人，无其他共有人。故何文英对蔡家院子11号房屋享有处分权，其与中房公司、侨鸿公司订立的拆迁补偿安置协议及补充协议依法有效。即使何文英之前确实委托张伟伟签订拆迁补偿安置协议，但法律并不禁止委托人在之后自行处理委托事务。张锦林，与何文英共同作为被拆迁房屋的所有权人与中房公司、侨鸿公司签订拆迁补偿安置协议及补充协议，何文英对此并未提出异议，合同的相对方即中房公司、侨鸿公司完全有理由相信张锦林对拆迁房屋享有处分权。现上诉人主张张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟均是蔡家院子11号房屋的共有权人及拆迁补偿安置协议存在恶意欺诈、显失公平等情形，但未能提供相应的证据予以佐证，其主张缺乏事实和法律依据，本院碍难采纳。一审判决认定事实清楚，法律正确，审判程序合法，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3178元，由上诉人何文英、张云霞、张娟娟、张丽丽、张伟伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年三月三十日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；