山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁12民终323号
上诉人（一审原告）：刘春凤，高中，农民。
委托代理人：孙爱民，山东恒志远律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：孙其富，无业。
委托代理人：徐素彬，山东鲁浩律师事务所律师。
上诉人刘春凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第3284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李琴担任审判长、审判员李莎莎、孙磊参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘春凤及其委托代理人孙爱民，被上诉人孙其富及其委托代理人徐素彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘春凤于2015年12月14日向一审法院起诉称，2007年8月6日刘春凤丈夫刘新春与孙其富签订《房屋协议书》，孙其富将位于经济开发区鹏泉东大街133号院6号楼西二单元西户楼房转让给刘春凤夫妻。协议约定：房款共计20万元，2007年7月30日支付12万元，2007年12月30日前付清，并约定房产证及土地使用证手续由孙其富办理，交易费用双方各出一半。刘春凤夫妻按约定履行了全部合同的义务，孙其富在签订合同的当日将楼房及房产证、土地证交付给了刘春凤夫妻。后刘春凤夫妻多次找孙其富要求办理过户手续，孙其富至今未能履行。2012年10月9日刘春凤丈夫刘新春因病去世，现为维护刘春凤合法权益，特提起诉讼，请求判令孙其富继续履行《房屋协议书》，将位于经济开发区鹏泉东大街133号院6号楼西二单元西户楼房过户至刘春凤名下，并由孙其富承担相应的过户费用，本案诉讼费用由孙其富负担。
一审法院查明，孙其富之子孙德胜和儿媳尚春华于2007年正月死亡，孙德胜和尚春华育有一子孙某某，于2001年6月24日出生。孙德胜、尚春华死亡后，孙其富将孙德胜名下的位于经济开发区鹏泉东大街133号院6号楼西二单元西户卖给其朋友刘新春，刘新春与孙其富于2007年8月6日签订《房屋协议书》，协议书约定：一、今有孙其富在莱城东风小区六号楼三单元西户楼房一套，转让给刘新春，房价为二十万元；二、2007年7月30号付现金拾贰万元，剩余捌万元于2007年12月30号前付清；三、“房产证”、“土地使用证”手续由孙其富办理，交易费用由双方各出一半；四、房产主权问题由孙其富负责。签订上述协议书前，刘新春于2007年7月30日先行支付房款12万元，签订上述协议书后，刘新春又分别于2007年10月28日、2007年12月26日，2008年5月29日分三次共支付给孙其富房款8万元。刘新春第一次交付12万元房款后，孙其富将房产证、土地使用证、楼房钥匙交付给刘新春，刘新春于2007年阴历9月29日入住至今。
刘新春于2012年10月9日死亡，其父刘廷伟于2007年去世，其母韩淑兰于2005年去世。刘春凤是刘新春的配偶，两人育有一子刘波，刘波明确表示放弃对东风小区6号楼中单元西户一楼的继承权，同意完全由其母刘春凤继承。孙德胜的母亲谢学凤、孙其富儿媳尚春华的父母尚慎明、平桂兰均健在。
另查明，刘春凤庭审中主张取得房屋所有权符合善意取得的构成要件。双方当事人均认可《房屋协议书》中载明的莱城东风小区六号楼三单元西户、孙其富于2007年7月30日收到条中载明的东凤小区6号楼二单元一楼西户及物业公司出具的证明中所载明的东凤小区6号楼中单元一层西户均指房产证中载明的经济开发区鹏泉东大街133号院6号楼西二单元西户（以下简称涉案房产）的楼房。房产证登记的涉案房产的所有权人为孙德胜，共有权人为0，房产证颁发日期为2006年11月11日，涉案房产至今未办理过户手续。
一审法院认为，根据涉案房产房产证所记载的事项来看，房屋所有权人是孙德胜，房产证颁发的时间是2006年11月11日，虽然房产证载明的共有人为0，但是刘新春作为涉案房产的购买人，在知道房产证记载的所有权人孙德胜及其妻子尚春华死亡后，有义务对涉案房产的权属问题进行进一步的了解。刘新春与孙其富是朋友关系，应当通过询问孙其富和查看房产证颁发的时间来确定涉案房产的权属情况。根据房产证颁发的时间，结合孙其富庭审中的陈述，涉案房产系孙德胜及尚春华在夫妻关系存续期间购买，应当认定为孙德胜及其妻子尚春华的夫妻共同财产。孙德胜及其妻子尚春华死亡后，涉案房产作为遗产需要在继承人之间进行分割，在遗产未分割之前，孙德胜和尚春华的法定继承人共同共有涉案房产。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该案中，孙其富作为涉案房产的部分共有人擅自处分共有财产，并且与刘新春签订《房屋协议书》，《房屋协议书》应当认定为效力待定的合同。
至于刘新春是否善意取得涉案房产的问题。善意取得是指无权处分人将不动产或动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或动产的所有权。即善意取得应当符合以下四个要件：一、处分人无权处分；二、受让人受让该不动产时是善意的；三、以合理的价格受让；四、受让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该案中，刘新春及其妻子刘春凤与孙其富系朋友关系，知道或者应当知道孙德胜及尚春华是否还有除孙其富之外的法定继承人。因此，刘新春购买涉案房产时不能认定为善意的，且涉案房产并没有进行过户登记，不符合善意取得的构成要件，刘新春不符合善意取得涉案房产的条件。综上所述，刘春凤的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、第117条、《中华人民共和国继承法》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：驳回刘春凤的诉讼请求。案件受理费100元，由刘春凤负担。
上诉人刘春凤不服一审判决上诉称，请求撤销一审判决，支持刘春凤的诉讼请求。事实与理由：一、刘新春与孙其富在2007年8月6日签订的《房屋协议书》，孙其富予以认可。在协议内容明确注明“今有孙其富在莱城东风小区六号楼三单元西户楼房一套，转让给刘新春”，协议的主体也是刘新春与孙其富，该协议内容明确具体，双方意思表示真实，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的规定，交付的房产登记簿中记载登记共有人为0。因此，刘新春在与孙其富签订《房屋协议书》时，有理由相信孙其富具有完全的处分权，所签订的《房屋协议书》应为有效合同，刘新春死亡后，在另一继承人刘明波明确放弃继承的情况下，刘春凤作为刘新春的权利继受人，有权主张对方继续履行协议，将涉案楼房过过户至刘春凤名下。二、一审法院认定刘春凤不是善意，明显偏离事实。朋友仅是人际关系中的交际对象，对于朋友任何法律并未界定为何种关系，一审法院以朋友关系推定不是善意不符合法理及法律规定。对于房产证的交付，一审中双方均认可，是在双方签订协议，孙其富交房以后才到小区的物业办公司领取，因此，签订合同时，刘新春、刘春凤对登记的时间及登记情况并不知情。综上二点，涉案《房屋协议书》合法有效，刘春凤已支付了合理对价、实际居住长达九年，已合法取得该涉案楼房的所有、使用、受益的权利，不能过户也并非刘春凤的原因。
被上诉人孙其富辩称，刘春凤与孙其富签订的房屋协议书属于效力待定的合同。刘春凤不符合善意取得该涉案房产的条件。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为本案争议焦点是：涉案房屋买卖协议是否合法有效，能否继续履行，刘春凤的诉讼请求应否予以支持。双方当事人对该争议焦点无异议，无补充。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于涉案房屋买卖协议效力问题。涉案房屋是孙其富之子孙德胜和其妻尚春华的夫妻共同财产，在孙德胜和尚春华死亡后，该房成为孙德胜和尚春华的遗产，理应由孙德胜、尚春华的法定继承人孙其富及其妻、孙某某、尚慎明、平桂兰进行继承，该房屋没有发生继承分割前，属于孙德胜和尚春华法定继承人的共有财产，孙其富作为共有人之一，擅自将该房屋出售的行为，侵害了其他共有人的财产权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定精神及物权区分原则，涉案房屋买卖合同有效，但不发生物权变动的法律效果。一审认定房屋买卖协议属于效力待定不妥。
关于涉案合同能否继续履行，刘春凤要求办理过户的诉求应否予以支持问题。根据前述分析，涉案房屋买卖协议书有效，但因孙其富未经其他共有权人同意，该协议书不发生物权变动的法律后果，即不能继续履行办理过户，因此，一审法院判决驳回刘春凤关于办理过户的请求，并无不当。
综上，上诉人刘春凤的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘春凤承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琴
审判员 李莎莎
审判员 孙 磊
二〇一六年六月十四日
书记员 马 洁