安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02421号
上诉人（原审原告）：唐杰，广东碧桂园集团有限责任公司职员。
上诉人（原审原告）：王玉群，合肥市交通运输局员工。
委托代理人：唐杰（系王玉群丈夫），住址同上。
上诉人（原审被告）：盛雅兰，合肥燃气集团合肥营销公司员工。
上诉人唐杰、王玉群、盛雅兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00854号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2013年9月7日，唐杰与盛雅兰签订《存量房买卖合同》一份，约定由唐杰购买盛雅兰名下的位于合肥市庐阳区安然绿洲花园4幢103室房屋，转让价款为82万元；盛雅兰应于唐杰贷款下发三日内前腾空存量房，并通知唐杰进行验收交接；验收后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给唐杰即为存量房交付，如逾期交房的，盛雅兰应按日向唐杰支付房屋总价款万分之三的违约金；盛雅兰转让存量房应同时向唐杰交付整体厨卫、一台柜机、一台挂机，并承担交付之前的物业管理费用，合同还约定由唐杰承担相关的税费，同时合同还对其他事项作了详细约定。该合同签订当日，唐杰向盛雅兰支付购房定金3万元，2013年9月15日，唐杰通过银行转账的方式向盛雅兰支付购房款13万元。
2013年9月16日，盛雅兰与王玉群签订了一份《存量房资金托管协议》，并约定双方资金托管银行为徽商银行，合同金额为66万元，其中：托管金额66万元，现金应于2013年9月16日存入31万元，住房公积金贷款为35万元。2013年9月16日，王玉群向合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心名下的徽商银行账户（账号：21×××78）现金存入31万元。2013年11月19日，王玉群向合肥市住房公积金管理中心贷款35万元，并于2013年11月20日将该笔款项转入合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心名下的徽商银行账户（账号：21×××78）。
2013年11月底，盛雅兰将安然绿洲花园4幢103室房屋腾空，同时将房屋内的空调柜机和空调挂机搬走，且未结清拖欠的物业管理费用。2013年12月，唐杰、王玉群因房屋漏水、交接等事宜与盛雅兰发生争议，双方协商未果。唐杰、王玉群遂诉至法院，请求判令：1、盛雅兰立即履行存量房交付义务并配合唐杰、王玉群进行土地证过户；2、盛雅兰支付逾期履行存量房交付义务的违约金，暂计算至2014年2月17日为21402元（逾期违约金从唐杰、王玉群公积金贷款发放之日，即2013年11月19日的第四天开始计算，以实际成交的82万元为基数，计算标准为合同约定的每日万分之三，计算至存量房交付义务之日止）；3、盛雅兰赔偿未能妥善保管房屋的木地板、墙面导致泡水的损失6000元；4、盛雅兰赔偿拆除随房屋一起转让的三菱进口柜式空调、格力挂式空调导致的损失合计为8000元；5、盛雅兰履行结算物业费7347元的合同义务，或判令从房款余额中扣除盛雅兰应缴纳的物业费7347元；6、本案诉讼费用由盛雅兰承担。
另查明：盛雅兰与王玉群于2013年9月16日签订一份《存量房买卖合同》，并在办理房屋产权过户时留存于房管部门备案。该合同约定购房价款总额为66万元，未约定盛雅兰向王玉群交付整体厨卫、一台柜机、一台挂机以及违约金相关事宜。
再查明：位于合肥市庐阳区四里河路66号安然绿洲花园南园4幢103室房屋所有权已登记在王玉群名下，唐杰、王玉群系夫妻关系，王玉群在庭审中对唐杰与盛雅兰签订《存量房买卖合同》的行为予以认可。
原判认为：合同当事人在履行合同时，应当遵循诚实信用原则，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，结合唐杰、王玉群的付款行为、盛雅兰接受购房款的数额等合同实际履行情况，唐杰与盛雅兰签订的《存量房买卖合同》（编号为3606453）系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。
盛雅兰与王玉群于2013年9月16日签订的《存量房买卖合同》是双方恶意串通，逃避税费，损害国家利益，应属无效合同，故盛雅兰主张该份合同为真实有效合同的抗辩理由，不予采信。盛雅兰未能向本院提交证据证明其按照合同约定即在王玉群公积金贷款下发三日内（2013年11月23日前）腾空存量房，并通知唐杰、王玉群进行验收交接，亦无证据证明其按约签订存量房交接书，并将钥匙交付给唐杰、王玉群，且盛雅兰当庭承认涉案房屋并未交接，故盛雅兰未能按照《存量房买卖合同》（编号为3606453）的约定履行房屋交付义务，应当承担违约责任，唐杰、王玉群主张盛雅兰履行交付义务且承担逾期履行交付义务的违约金，予以支持；违约金以房屋价款82万元为基数，自2013年11月22日起按照日万分之三的标准暂计至2014年2月17日为21402元（82万元×0.03%／天×87天）。
对唐杰、王玉群主张盛雅兰配合办理土地证过户的诉请，双方在合同中对此未作约定，不予支持。对唐杰、王玉群主张盛雅兰赔偿木地板、墙面损失6000元以及三菱进口柜式空调、格力挂式空调损失8000元的诉请，依据《存量房买卖合同》（编号为3606453）第四条，双方对此赔偿金额未做约定，且唐杰、王玉群亦未能向该院提供证据证明其实际损失，故该院不予支持。关于物业管理费，盛雅兰在房屋交付之前所欠物业管理费属于盛雅兰与物业服务公司之间的物业服务合同法律关系，不属于本案审理范围，故该院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十八条、第五十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、盛雅兰于判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区四里河路66号安然绿洲花园南园4幢103室房屋交付给唐杰、王玉群，并向唐杰、王玉群支付逾期交房违约金21402元（违约金以82万元为基数，按照每日万分之三的标准自2013年11月22日起暂计至2014年2月17日，此后顺延计算至判决确定的履行期限届满时止）；二、驳回唐杰、王玉群的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1435元，由唐杰、王玉群负担600元，盛雅兰负担835元。
唐杰、王玉群上诉称：1、依照房地产交易“地随房走”的基本原则和交易惯例，房地产转让时，房屋的所有权和土地使用权同时转让，即使合同中未明确约定也可推定出来，盛雅兰应协助完成土地使用权证过户义务。2、双方签订的合同约定了随房屋一起转让的有一台柜机、一台挂机，现盛雅兰违反合同约定予以拆除，本人要求其继续履行并无不妥，如其不愿履行应赔偿损失。3、盛雅兰应根据合同约定结清房屋的物业服务费，一审法院认定不属于同一法律关系不予审查不妥。4、一审法院未经本人同意计算违约金至判决确定的履行期限届满时止，系随意处分本人的实体权利，属于适用法律错误。综上，请求：1、改判盛雅兰履行配合本人进行土地证过户的义务，若其不愿配合，本人可凭人民法院的判决书向土地管理部门办理土地证过户；2、改判盛雅兰继续履行3606453《存量房买卖合同》义务，立即交付随存量房一起转让的三菱进口柜式空调、格力窗式空调，若盛雅兰不愿履行，请求判决赔偿损失；3、改判盛雅兰承担立即结清物业服务费的合同义务，若其不愿履行，请求法院依法从买房余款中扣除相应的物业服务费，由本人直接交纳至案涉房屋所在的物业公司；4、改判盛雅兰承担因保管房屋不善导致的案涉房屋墙面、木地板被水浸泡的修缮义务，若其不履行修缮义务，请求法院判决赔偿损失；5、依法改判逾期交房违约金；6、依法改判由盛雅兰承担一、二审诉讼费用。
盛雅兰辩称：1、9月7日签订的买卖合同，9月12日将房屋交付给唐杰、王玉群，其说要履行土地证过户，房产82万元只付了16万元，本人怎么可能将土地证过户。2、房屋损失，庐阳法院已到现场查看过，确认没有任何损失，所以庐阳法院驳回其该节主张。地板是竹地板，渗水未导致房屋损坏。3、在12月5日本人已将房屋完整的交付，但是唐杰、王玉群没有接受。4、物业管理费问题，合同中明确约定其进驻后其物业管理费由其自行承担。
盛雅兰上诉称：本人于2013年12月5日在中介公司人员在场的情况下，将案涉房屋交付给唐杰、王玉群，但其以无端的理由拒绝接收，一审法院认定本人没有交付房屋的事实错误。一审法院判决本人承担违约金没有依据，本人实际只收到房款16万元，剩余66万元至今没有收到，唐杰、王玉群应承担违约责任，法院应判令唐杰、王玉群支付房款66万元及违约金48114元。唐杰、王玉群有严重的偷税漏税行为，综上，请求：1、撤销一审判决书；2、依法驳回唐杰、王玉群要求本人交付房屋及支付违约金；3、王玉群有严重的偷税漏税行为，判令王玉群提交购买房屋的各类税务发票，并责令王玉群按82万元成交价交营业税、个人税、契税等；4、改判两审诉讼费用均由王玉群承担。
唐杰、王玉群辩称：1、盛雅兰逾期交房的事实是存在的，一审法院对此作出了明确的认定。根据双方签订的合同第三、九条的约定，要求盛雅兰于原告贷款下发三日内腾空房屋，并通知进行交接，并将存量房的钥匙交付给本人。同时，要签订存量房交接的书面交接书。第九条对违约金如何计算、计算标准进行了明确的约定。2、偷税是双方恶意串通的行为，一审法院对此已加以认定，也与本案无关。3、根据双方的合同约定，双方是对房款约定由庐阳区托管中心对余款进行的托管，本人已将66万元支付到由盛雅兰指定托管的托管帐户。4、盛雅兰陈述庐阳区法院实际对房屋进行了查看，这是根本没有的事实，请求法庭依法予以查实。
本院认为：唐杰与盛雅兰签订的《存量房买卖合同》（编号为3606453）合法有效，双方均应按约履行。由于盛雅兰没有按照上述合同约定履行交付房屋的义务，也未能提供证据证实系唐杰、王玉群拒绝接收房屋，原审法院认定盛雅兰构成违约适当，一审法院据此认定盛雅兰应承担的违约责任符合双方合同约定，本院予以确认。盛雅兰主张唐杰、王玉群拖欠购房款66万元应构成违约的意见，因唐杰、王玉群已根据合同约定将该款存入资金托管账户，适当履行了合同义务，不构成违约，盛雅兰的该节上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。
根据相关法律规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中，双方就涉案房屋已办理了相应的房屋所有权转让登记手续，该房屋占用范围内的土地使用权也应同时转让，唐杰、王玉群主张的办理案涉房屋占用范围内的土地使用权过户的请求，于法有据，应予支持，办理过户手续过程中产生的相关税费，应根据双方合同约定由唐杰、王玉群承担。
对于唐杰、王玉群主张的赔偿木地板、墙面泡水损失及未转让的空调损失，因唐杰、王玉群不能举证证实损失的具体数额，双方合同中也没有就相关的损失进行明确的约定，难以确定具体损失的数额，原审法院据此驳回其请求适当，本院予以维持。
关于唐杰、王玉群要求盛雅兰结清物业费的问题，因物业费系由相关的物业公司收取，双方合同也约定了房屋交付前的物业费用由盛雅兰支付，唐杰、王玉群未举证证实其已代盛雅兰交付了相应的物业费用，故其要求在剩余房款中扣除物业费的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00854号民事判决第一项，即：盛雅兰于判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区四里河路66号安然绿洲花园南园4幢103室房屋交付给唐杰、王玉群，并向唐杰、王玉群支付逾期交房违约金21402元（违约金以82万元为基数，按照每日万分之三的标准自2013年11月22日起暂计至2014年2月17日，此后顺延计算至判决确定的履行期限届满时止）；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00854号民事判决第二项，即：驳回唐杰、王玉群的其他诉讼请求；
三、盛雅兰于本判决生效之日起三十日内协助唐杰、王玉群将位于合肥市庐阳区四里河路66号安然绿洲花园南园4幢103室房屋占用范围内的土地使用权人变更登记为唐杰、王玉群，变更登记费用由唐杰、王玉群负担；
四、驳回唐杰、王玉群的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1435元，由唐杰、王玉群负担600元，盛雅兰负担835元；二审案件受理费由唐杰、王玉群负担337.50元，由盛雅兰负担335.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。