广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法民一初字第5号
原告（反诉被告）：涂碧招，女
委托代理人：蓝睿睿，广东尚典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李雄华，男
被告（反诉原告）：袁满，女
上述两被告的共同委托代理人：周晓雪，惠东县第一法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）涂碧招诉被告（反诉原告）李雄华、袁满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告涂碧招及其委托代理人蓝睿睿、被告李雄华、袁满的共同委托代理人周晓雪及被告袁满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂碧招诉称：2014年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告李雄华名下位于惠东县康便利店。约定每个月租金2200元，一个季度支付一次资金，押金4400元。签订合同当天，原告支付三个月房租6600元和押金4400元给被告。合同签订后原告开始投入使用，同时去办理营业执照，但是工商部门告知原告，根据《物权法》的相关规定由于被告的房屋属于住宅用途，不能用于商业用途，故不能办理营业执照。由于此原因，原告无法继续营业。故原告多次与被告协商解除合同，退回原告的租金以及押金，但是被告以各种理由推诿，至今分文未退。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、被告返还租金人民币6600元、返还押金4400元，合计ll000元及按照中国人民银行同期同类计算利息(自起诉之日起计算至还清款日止)：二、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李雄华、袁满共同辩称：答辩人与被答辩人涂碧招签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，符合我国法律的规定，答辩人与被答辩人双方应该严格遵守并履行。现答辩人按照本合同约定，严格履行了自己的义务，承担了自己的责任，但是被答辩人违反了合同的义务，由此给答辩人造成的直接经济损失的行为严重违反了我国法律的相关规定，故承担民事责任于法有据。在本案中，我们提起民事反诉。
被告李雄华、袁满反诉称：反诉原告与反诉被告涂碧招于2014年10月1日签订了房屋租赁合同一份，约定反诉原告位于惠东县康华路16号的整栋五层楼租赁给反诉被告使用。双方议定每月房租为人民币2200元整，合同保证金（押金）为人民币4400元整，租赁期限为三年，即从2014年10月1日起至2017年9月30日止。合同生效后，反诉原告按照合同的约定严格履行了自己的义务，将租赁房屋按期交付给反诉被告使用和管理。但反诉被告却不遵守合同的约定，不履行合同义务，由此给反诉人造成了直接经济损失6600元，故应承担民事责任于法有据。为此，提起反诉诉讼请求：一、解除反诉原告与反诉被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》。二、反诉被告承担因不遵守合同，不履行合同义务，由此给反诉原告造成的直接经济损失6600元。三、被反诉人承担违反合同约定的违约金23760元。四、反诉被告承担合同约定之日起实际使用的水、电费115元及返还该租赁房屋的钥匙和水、电费卡等。五、本案诉讼费及其他相关费用由反诉被告全部承担。
原告涂碧招对被告李雄华、袁满的反诉辩称：一、被答辩人没有依法将其住宅改变为商业，应当承担解除合同的全部责任。被答辩人应当在出租房屋给答辩人前办理租赁手续。住宅用房要作为商业用房出租，应当经当地居委会会同工商部门审查同意并出具文件方可。二、答辩人已向工商部门申领营业执照，由于被答辩人房屋为住宅，因此工商部门不给答辩人办理营业执照，造成合同无法履行。三、答辩人已为经营便利店买了二万多元货物、货架、台椅、电脑等一万多元，已交租金6600元，保证金4400元，总共投入四五万元。答辩人因此误工三个多月。答辩人损失巨大。四、双方本诉、反诉都同意解除合同，不存在违约金。五、违章建筑整体出租违反了法律的强制性规定，合同无效，不构成反诉被告的违约，反诉原告应向反诉被告返还财产，赔偿经济损失，驳回反诉请求。
经审理查明：2014年10月1日，被告李雄华（甲方）与原告涂碧招（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：“第一条房屋位置、面积及用途甲方将位于惠东县，整栋5层，面积约230平方米。租赁给乙方仅作经营便利店使用。第二条租赁期限（一）租赁期限为壹年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止……第三条租赁费用及相关事项（一）甲、乙双方议定每月房屋租金为人民币贰仟贰佰元（￥2200.00元）；合同保证金（押金）为人民币肆仟肆佰元整（￥4400.00元）。（二）签订合同时乙方一次性现金支付第一季度（3个月）租金费和合同保证金；以后每次缴交3个月的房屋租金。（先付房款，再用房）。否则视乙方违约。甲方收款时应出具收款收据并载明租赁费的起止时间。第四条房屋的使用、维修、建设……（六）水电费、卫生费、电话费、电视收视费、工商税费、政府管理法、房屋租赁税费等一切费用均由乙方承担……第五条违约责任……（二）在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方承担赔偿责任直至达到弥补甲方全部损失为止……第六条合同的生效和终止（一）本合同经双方签字盖章，乙方支付首期租赁款项后生效……。”同日，原告缴交了三个月的租金6600元和押金4400元共11000元给被告袁满，被告袁满出具两张收款收据供原告收执。
另查，被告李雄华名下位于惠东县平山康华路四层房屋于1988年3月3日办理了房地产权证，于1988年12月13日办理了国有土地使用权证。惠东县平山街道办事处城东社区居民委员会于2014年10月24日出具一份证明：“兹有我社区房屋地址康华路号，因门牌调整，现改为，特此证明。”被告提交2014年7月4日至2014年10月6日的水费发票（11.40元）、2014年10月6日至2014年11月4日的水费发票（15.31元）、2014年9月8日至2014年11月8日的电费发票（46.50元）、2014年10月8日至2014年11月8日的电费发票（19.10元）、2014年11月8日至2014年12月8日的电费发票（22.62元），请求原告支付房屋租赁合同之日起实际使用的水电费。原告于2015年1月15日交回租赁房屋的钥匙、水费卡、电费卡。2015年1月23日，被告袁满在上述房屋经营惠东县平山圆满便利店，并在惠东县工商行政管理局办理了营业执照。被告李雄华、袁满称房屋租赁合同中的租赁期限应为“三年”，合同中“一年”是笔误。
诉讼期间，原告涂碧招于2015年1月8日向本院申请追加袁满为被告。
以上事实，有原告涂碧招提供的民事起诉状、身份证、房屋租赁合同、收款收据、惠东县平山街道办事处城东社区居民委员会出具的证明、房地产权证、答辩状，被告李雄华、袁满提交的民事反诉状、身份证、房屋租赁合同、国有土地使用权证、房地产权证、惠东县平山街道办事处城东社区居民委员会出具的证明、水费发票、电费发票、营业执照以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
本院认为：合法成立的合同，受法律保护。原告涂碧招与被告李雄华签订的房屋租赁合同书系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且原、被告双方具备与该合同相应的民事权利能力和民事行为能力，故该合同合法有效，予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因原告未履行合同义务，原告于2015年1月15日将房屋钥匙、水电费卡交还给被告袁满，反诉原告李雄华请求解除合同，于法有据，故双方签订的房屋租赁合同于2015年1月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，根据上述合同的租赁期限从2014年10月1日至2017年9月30日，租赁期限为3年，本院予以采信。原告租赁上述房屋未满3年就要求解除合同，其解除合同的理由是上述房屋是违章建筑，未能办理工商营业执照。但未能提供证据，且被告袁满于2015年1月23日办理了营业执照，在上述房屋自己经营惠东县平山圆满便利店，故对其辩称不能办理工商营业执照的理由，不予采信。依据《房屋租赁合同》第四条第（六）项：“水电费、卫生费、电话费、电视收视费、工商税费、政府管理法、房屋租赁税费等一切费用均由乙方承担”，原告未按照合同约定缴交水电费已构成违约，故被告李雄华无需退还原告押金4400元。原告已使用房屋3个半月，其要求被告返还租金6600元于法无据，本院不予支持。因原告违约，其要求被告李雄华、袁满连带赔偿误工费、经济损失、租金损失，无法律和事实依据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》约定了违约金和保证金（押金），违约金和保证金（押金）具有惩罚性和补偿性双重属性。结合原告于2015年1月15日交回上述房屋的钥匙、水电费卡以及被告袁满于2015年1月23日在上述房屋经营便利店的事实，被告没收原告的押金4400元后，原告请求被告支付违约金，理由不充分，不予支持。被告李雄华要求原告承担因不遵守合同约定造成的直接经济损失6600元，于法无据，不予支持。原告从2014年10月1日起租赁上述房屋，应承担电费为（46.50元÷60天）×39天+22.62元=52.85元；应承担水费为（11.40元÷94天）×6天+19.10元+15.31元=35.14元。综上所述，原告应支付被告87.99元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告涂碧招与被告李雄华于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、反诉被告涂碧招应在本判决生效之日起5日内一次性支付87.99元给反诉原告李雄华。
三、驳回原告涂碧招的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告李雄华、袁满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，反诉费280元，由原告涂碧招负担200元，被告李雄华负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 邓赛花
审 判 员 罗晓燕
代理审判员 王俏玲
二〇一五年四月十七日
书 记 员 郑秋敏
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