四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终172号
上诉人（原审被告）：郭碧霞，女，1950年6月21日出生，汉族，居民，现住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：王明军，四川省乐山市法学会工作人员。
被上诉人（原审原告）：周碧容，女，1963年11月4日出生，汉族，居民，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：韩俊忠，男，住四川省乐山市市中区，系乐山市市中区柏杨街道柏杨社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审第三人）：乐山汇通房地产经营总公司，住所地：四川省乐山市市中区嘉定南路447号。
委托诉讼代理人：王吉平,系公司产权产籍部主任。
上诉人郭碧霞因与被上诉人周碧容、乐山汇通房地产经营总公司（以下简称汇通房产公司）占有保护纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2015）乐中民初字第1929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
郭碧霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.XX房屋归郭碧霞居住使用；3.本案诉讼费用由郭碧霞承担。事实和理由：一、郭碧霞与谢光远婚后居住在XX公房，谢光远与岳母郭树清承租XX公房，直至二人去世。1994年1月13日拆迁公房时，房屋建筑面积为33.77平方米，由通产物业公司安置郭碧霞在XX，房屋面积为37.3平方米，郭碧霞补交了房屋差价款1926.38元，全家就一直居住在青果山，每年都履行了缴纳公房租金义务，房屋从未出租或转让他人居住。二、郭碧霞儿子系精神病患者，从2004年度起，郭碧霞跟随儿子到广州、武汉等地照顾监护，郭碧霞将房屋委托姨娘姜月容代管。2006年2月，郭碧霞与儿子回乐山时，发现周碧容住进了房屋，郭碧霞要求周碧容搬出腾房，周碧容满口答应，但直至2009年12月，周碧容并未搬走。三、2010年，汇通房产公司拆迁青果山安置换房时，既未通知郭碧霞，也未通知郭碧霞亲属转告，存在明显过错。汇通房产公司明知周碧霞不是青果山被拆迁房屋承租人，也不是乐山户口，乘郭碧霞不在乐山，将房屋的居住使用权转移给周碧容，侵害了郭碧霞居住公房的合法权益。四、2012年3月，郭碧霞母子回乐山，汇通房产公司要求郭碧霞出面为为周碧容申请廉租房，才将XX房屋退还郭碧霞，郭碧霞予以拒绝。直至2012年下半年周碧容才腾房搬出，但房屋钥匙不给郭碧霞，郭碧霞多次到相关部门反映信访，才于2014年5月住进XX的房屋。
周碧容答辩称：周碧容是本案讼争房屋的合法租赁人，其租房权利应受法律保护。周碧容于1996年到乐山打工至今，完全具备在乐山租公房居住的前提条件。周碧容从一男子处租赁了XX，交纳了租金，后来乐山城市建设投资有限责任公司和汇通房产公司与周碧容在2010年9月签订了模拟拆迁安置补偿协议书，周碧容又与汇通房产公司签订了XX房屋的长期租赁协议，补交了从1993年至2010年的房屋租金，取得了承租权。郭碧霞虽在1996年补交了1926.38元的换房补差款，但并不能证明郭碧霞缴纳了房屋租金。因郭碧霞多年未交纳房屋租金，按照相关规定，自动失去公房的租房资格。一审判决正确，请求维持。
汇通房产公司答辩称：郭碧霞从未与汇通房产公司办理过任何房屋租赁手续，与XX的房屋没有关系。1995年5月23日，通产物业公司与汇通房产公司结算时，明细表中没有郭碧霞。谢光远、郭树清合并安置在XX，注明“待安”，即没有办理任何手续，二人也从未向汇通房产公司交纳过房屋租金。2010年棚户区改造拆迁，青果山房屋经公示和多出查找，无人认领这套房子。当时是周碧容在该房内居住，周碧容补交了多年的房屋租金。根据公房出租的相关规定，一年不交租金就自动解除租赁合同。郭碧霞的上诉请求不成立，应维持一审判决。
周碧容向一审法院诉讼请求：1.郭碧霞立即搬离周碧容承租的房屋;2.恢复房屋原状并赔礼道歉。
一审法院认定的事实：汇通房产公司系1992年12月28日转制成立，该公司原公房住户谢光远（已去世）、郭树清（已去世）居住于XX，面积分别为16.37㎡、17.37㎡。1993年10月7日，四川通产物业股份有限公司（甲方）与汇通房产公司（乙方）签订《拆迁还房安置协议书》，主要内容为：甲方因国家建设需要，经市规划和拆迁主管部门批准，拆除乙方位于XX,一、甲方拆除乙方房屋，按121号文件精神，实行产权归还，分别核定产价，互补差价的原则，超面积款按文件规定计算，待该房安置完毕，由甲方逐户分别核算造册送乙方复核后，由乙方或乙方的承租户向甲方一次性付款，产权归还乙方所有。……四、还房时必须杜绝一套房屋两种产权。……七、拆迁安置工作，由甲方全面负责，甲方有责任督促承租户向乙方办租赁手续，并交清价差及超面积补款在此基础上方可进行安置等。1994年1月13日，在四川通产物业股份有限公司的《拆迁安置（还房）结算表》中主要载明“拆迁地点XX，建筑面积33.77㎡，户主姓名谢光远、郭树清，常住人口4人，产权性质公房。搬迁补偿费、拆迁过渡费、打灶费、墙体优惠款、楼梯优惠款等需支付给户主的费用共计3264.40元，房屋基价补差款、综合价房款、水电表立户费、两户扣租金款等需户主交纳给公司的费用共计5295.73元，品迭后户主应交纳给公司2031.33元。备注中记载两户租金计算时间均为1988年至1994年7月。被拆迁人签名处由郭碧霞签名”等内容。1995年5月23日，在由四川通产物业股份有限公司作出的并加盖有四川通产物业股份有限公司与汇通公司两公司印章的《嘉定南路、川主寺拆迁安置（还房）结算明细统计表》中载明房屋性质是公房，序号XX为谢光远、郭树清，拆迁地点为XX，拆迁面积为住宅33.77㎡，安置地点及楼层为XX，后面注明XX，备注为待安。1996年10月3日，郭碧霞向四川通产物业股份有限公司交纳换房补差款1926.38元。2010年9月26日，周碧容与乐山城市建设投资有限公司和汇通公司签订《乐山市中心城区棚户区改造房屋模拟拆迁安置协议书》，2011年4月6日，周碧容被安置于XX房屋，并与汇通公司签订房屋长期租赁合同。2014年11月28日，周碧容与郭碧霞因本案诉争房屋发生纠纷，郭碧霞进入房屋并将房屋门锁更换，周碧容向乐山市公安局市中区分局通江路派出所报警，并于2014年12月6日到通江路派出所接受民警询问。郭碧霞与谢光远系夫妻关系，1987年8月22日登记结婚。XX廉租住房由乐山市房地产管理局报建，资金来源为政府投资。
一审法院认为：郭碧霞、周碧容争议的位于XX房屋权属虽暂未登记，但该房屋系棚户区改造拆迁还房，立项报建单位是乐山市房地产管理局，项目资金来源为政府投资，所拆迁房屋的历史沿革清楚，均为公房，由汇通房产公司管理，因此，汇通房产公司是该公有房屋的合法管理人，周碧容在与汇通房产公司签订该公有房屋的长期租赁合同后是该公有房屋的合法承租人。郭碧霞提出自己是房屋承租人，应被拆迁安置，汇通房产公司在2010年拆迁时没有通知承租人有过错的辩称意见，该院认为，乐山市中心城区棚户区房屋改造工程是一项众所周知的利民工程，在被拆迁区域进行了广泛和充分的动员告知，并在媒体上进行了公示，拆迁时被告未在XX公房内居住，也未提供证据证明交纳了自1994年7月至房屋拆迁时的租金，根据当时具有效力的《城市公有房屋管理规定》第二十六条“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：(一)将承租的房屋擅自转租的……(四)无正当理由拖欠房租累计六个月以上的……”的规定，即便被告曾经是该公房的承租人，汇通房产公司作为出租人有权终止租赁合同，收回房屋。周碧容当时租住于该公房内，并补交了该房屋的拖欠租金，故汇通房产公司与周碧容签订拆迁安置协议并无不妥。郭碧霞认为自己仍然是承租人，应被安置在诉争房屋的意见与事实不符，该院不予采纳。
郭碧霞提出1993年从XX拆迁安置到XX的时候超面积的3.53㎡补了差价，这3.53㎡属于私房，2010年拆迁时房屋有两种产权的辩称意见。根据乐山市房地产管理所《固定资产（直管公房）评估表》记载，原谢光远、郭树清所居住的房屋均为公房。1993年拆迁安置时，四川通产物业股份有限公司与汇通房产公司签订的《拆迁还房安置协议书》中约定拆除房屋，实行产权归还，分别核定产价，互补差价的原则，超面积款按文件规定计算，待该房安置完毕，逐户分别核算造册复核后，由汇通公房产司或汇通房产公司的承租户向四川通产物业股份有限公司一次性付款，产权归还汇通公司所有。即承租户的一次性付款是房屋的新旧价差、超面积的综合价房款等，但不改变拆迁安置房屋的公房性质。故该院认为，郭碧霞虽曾在拆迁安置中向四川通产物业股份有限公司交纳了部分费用，但并不因此获得安置房屋的部分所有权，该房屋为公有房屋，郭碧霞的辩称意见与事实不符，不予采纳。
周碧容请求判令被告恢复房屋原状并赔礼道歉。因周碧容未举证证明房屋原状，亦未举证证明侵权造成精神损害，故该院不予支持。综上所述，郭碧霞主张自己系XX房屋合法承租人的证据不足，周碧容与汇通房产公司签订长期租赁合同，租住位于XX房屋，其合法权益应予保护，据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭碧霞在本判决生效后十日内搬离周碧容承租的位于XX房屋；二、驳回周碧容的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由郭碧霞负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明：汇通房产公司原法定代表人于2014年去世后，至今尚未产生新的法定代表人，由乐山市住建局负责汇通房产公司的清产核资工作。
本院认为：本案是周碧容在与汇通房产公司签订XX房屋长期租赁合同，周碧容取得公房承租权后，郭碧霞住进了该房。周碧容请求人民法院判令郭碧霞搬离其承租公房，实质是要求对其公房占有的保护，故一审法院将本案案由确定为物权保护纠纷不当，应为占有保护纠纷，本案予以纠正。
根据郭碧霞、周碧容、汇通房产公司的诉辩主张，本案争议焦点是郭碧霞是否具有XX公房的租赁资格，郭碧霞住进周碧容的租赁房屋是否受到法律保护。
根据已查明的事实，郭碧霞丈夫谢光远、岳母郭树清系由汇通房产公司作为合法管理人的原XX公房的住户。1993年10月7日，汇通房产公司与通产物业股份有限公司签订《拆迁还房安置协议书》后，郭碧霞在被拆迁人处签名并交纳换房计差款1926.38元，拟定安置地点为XX房屋，但在四川通产物业股份有限公司制作并加盖汇通房产公司印章的《XX拆迁安置（还房）结算明细统计表》中，注明上列XX的房屋为待安。嗣后，郭碧霞从未与汇通房产公司办理过XX的房屋的公房租赁手续，也无证据证明其交纳过房屋租金。周碧容于1999年住进XX房屋后，补交多年房屋租金，成为XX房屋的实际承租人。2010年棚户区改造拆迁，在媒体上对被拆迁区域进行公示和充分的动员告知，郭碧霞也未向汇通房产公司提出其是房屋承租人应被拆迁安置的主张。在此情况下，乐山市城市建设投资有限公司、汇通房产公司于2010年9月26日与周碧容签订《乐山市中心城区棚户区改造房屋模拟拆迁安置协议书》，周碧容成为了诉争房屋的合法承租人，郭碧霞并非诉争房屋的承租人，郭碧霞住进房屋没有事实和法律依据，周碧容请求原审法院判令郭碧霞搬离诉争房屋的主张应予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，判处并无不当，郭碧霞的上诉请求和理由均不能成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费100元，由郭碧霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 全
审判员 李少伟
审判员 刘一铭
二〇一六年十一月二十八日
书记员 张 瑞
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。