重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第02786号
原告重庆渝永建设集团物业有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路98号，组织机构代码45038227-X。
法定代表人周明忠，总经理。
委托代理人唐建，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。
被告唐亮政，男，1972年7月6日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆渝永建设集团物业有限公司（以下简称渝永物业公司）与被告唐亮政物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月16日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年5月20日、12月3日公开开庭进行了审理。原告环城物业公司的委托代理人唐建，被告唐亮政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝永物业公司诉称，原、被告于2004年5月1日签订了《新时代购物广场前期物业管理协议》，原告与新时代购物广场业主委员会于2008年1月1日签订了《新时代购物广场物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2006年10月起拒绝交纳物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故起诉要求被告支付2006年10月至2014年3月的物业服务费7284元（2006年10月至2010年12月为3774元（74元／月×51个月），2011年1月至2014年3月为3510元（90元／月×39个月）】及滞纳金（以7284元为基数，按照每日3‰的标准，从2006年10月1日起计算至至本金付清之日止）。
被告唐亮政辩称：1.从2004年6月至2006年9月，其是交纳了物业服务费，但是向永川石油公司交纳的物业服务费，原告只是代收；2.其未与原告签订过《新时代购物广场前期物业管理协议》；3.小区未召开过业主大会，对于小区业主委员会何时成立、成员如何构成均不知晓，其从来未见过任何物业服务合同；4.其不知晓原告在小区提供物业服务，即使在服务，其提供的物业服务也不到位，未尽到物管职责，具体表现在：小区脏乱差，清洁服务不到位；小区可以随意进入，存在多起被盗事件，安保责任不到位；小区存在违章搭建，其房屋窗台下安设了冷却塔，严重影响其日常生活等；5.其并未违约，不应支付违约金。
经审理查明，被告系重庆市永川区新时代购物广场小区1幢X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为157.55平方米。2008年1月1日，原告（乙方）与永川市新时代广场业主委员会（甲方）签订了《新时代购物广场物业管理合同》，约定甲方委托乙方为该小区提供物业管理服务；委托服务事项的内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾清运，交通与车辆停放秩序的管理，车辆进出管理，维护小区内公共秩序、预防小区安全突发事故，前款约定的事项不包含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任等；乙方应积极宣传物业管理相关法律、法规及物业有关制度，对业主和物业使用人违规行为，根据情节规劝、制止、协调促进小区文明和谐；物业服务收费，包括清洁、水电、护卫、管理人员物业管理服务收费（不含电梯运行费、公用照明费、专项服务费、小修费）。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后由业主承担。物业服务费按照0.20元／月·平方米（住宅）、0.40元／月·平方米（电梯楼）；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，分摊计收（包括水、电梯电费、路灯电费等）；委托服务期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同到期后，原告未与永川市新时代广场业主委员会续签书面的物业服务合同，但仍在小区提供物业服务。
庭审中，原告举示了其与“唐亮政”于2004年5月1日签订的《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》，该协议约定的收费标准为0.40元／平方米。被告对该真实性不予认可，并于2014年5月23日申请对《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》中的“唐亮政”是否是其本人所签申请司法鉴定。2014年10月9日，重庆法正司法鉴定所出具司法鉴定意见书，载明：检材落款日期为2004年3月28日重庆渝永建设集团物业有限公司的《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》上两个“唐亮政”签名字迹与唐亮政样本字迹不是同一人所写。被告因此支付鉴定费2000元。
2004年至2006年9月，被告向原告交纳了物业服务费，从2006年10月起未再向原告交纳物业服务费及其他相关费用。按照原告主张的标准，从2006年10月至2007年12月，被告拖欠的物业服务费为1110元（74元／月×15个月），从2008年1月至2014年3月，被告拖欠的物业服务费为6174元（74元／月×36个月＋90元／月×39个月）；按照《新时代购物广场前期物业管理公约、协议》及《新时代购物广场物业管理合同》约定的标准，从2006年10月至2007年12月，被告拖欠的物业服务费为945.30元（0.40元／平方米×157.55平方米×15个月），从2008年1月至2014年3月，物业服务费为4726.50元（0.40元／平方米×157.55平方米×75个月）。
同时查明，2005年夏天，重庆市永川区新时代百货有限公司在小区搭建了冷却塔。2014年6月16日，重庆市永川区环境监察支队向重庆市永川区新时代百货有限公司出具的永环监察（2014）28号整改通知，因重庆市永川区新时代百货有限公司使用的冷却塔昼间噪音排放不符合标准，限重庆市永川区新时代百货有限公司于2014年7月6日前完成对冷却塔噪声的治理，并申请噪声监测。
另查明，原告从2005年起即在该小区提供物业服务。
上述事实，有原、被告的陈述、《新时代购物广场物业管理合同》、司法鉴定意见书、鉴定费发票、永环监察（2014）28号整改通知、（2011）永法民初字第03598号民事判决书、（2014）永法民初字第02788号民事判决书、照片、录像光盘、收款收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告所住小区永川市新时代广场业主委员会经自愿协商签订的《新时代购物广场物业管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对被告亦具有约束力。该合同到期后，原告虽未与永川市新时代广场业主委员会续签书面的物业服务合同，但仍在小区提供物业服务。原告按照合同约定为被告所住小区提供了物业服务，被告即应按照合同约定标准支付物业服务费。但原告应按《新时代购物广场物业管理合同》约定的收费标准主张物业服务费，其以74元／月和90元／月的标准主张物业服务费没有合同依据，故对原告要求被告支付物业服务费2008年1月至2014年3月的物业服务费6174元的诉讼请求，本院仅在4726.50元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
根据重庆法正司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，被告并未与原告签订物业服务合同，原告亦未举示证据证明其和开发商签订过前期物业服务合同。此时，本案争议的焦点在于对于2006年10月至2007年12月的物业服务费如何认定。本院审查认为：原告虽未与被告签订物业服务合同，但被告自认从2004年至2006年9月是交纳了物业服务费。虽然被告辩称该期间的物业服务费是交纳给永川石油公司而非交给原告，原告仅是为永川石油公司代收物业服务费，但并未举示证据予以证明，因此被告的上述交费行为仅能认定是向原告交纳。从该交费行为看，被告应知晓并追认了原告在其小区提供物业服务的行为，原告提供了相应的物业服务，被告即应支付相应的物业服务费。根据本案案情，本院酌情以原告与永川市新时代广场业主委员会签订的《新时代购物广场物业管理合同》约定的标准对原告诉请的物业服务费予以主张，并据此确认被告从2008年1月至2014年3月拖欠的物业服务费为4726.50元（0.40元／平方米×157.55平方米×75个月），对原告诉请中超出部分不予支持。
根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，被告要证明原告在提供物业服务期间存在服务不到位的情形，应举示充分证据予以证明。庭审中被告举示的照片仅能反映拍摄照片时小区局部环境的静态情形，并不能反映原告在提供物业服务的过程中存在持续性的物业服务不到位的情形。即使被告举示的该照片能够证明原告提供的物业服务部分存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以对抗其交纳物业服务费的基本义务。被告辩称小区存在多次被盗现象，但并未举示证据予以证明。因原告系物业管理企业，并无行政执法权，无权对小区违章搭建进行强制拆除，且重庆市永川区环境监察支队在查实该问题后，已经向违章搭建单位下发了整改通知。故被告辩称小区存在违章搭建为由拒交物业服务费于法无据，本院不予采纳。如被告有充分证据证明原告提供的服务已经严重违反了合同约定，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行提起违约之诉，该事由不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。
被告未及时向原告支付物业服务费，按照合同约定已构成违约，应承担支付滞纳金的违约责任。但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人们法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告虽未直接提出滞纳金过高的主张，但其一直主张其未违约，可以理解为含有滞纳金过高之意。鉴于被告拖延交纳物业服务费的数额和期限、合同已履行情况及被告并非恶意违约等主客观因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院对原告主张的滞纳金酌情主张300元。故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院仅在300元的范围内予以支持，对超出本院确认的部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告唐亮政于本判决生效后5日内支付原告重庆渝永建设集团物业有限公司2006年12月至2014年3月的物业服务费5671.80元，滞纳金300元，共计5971.80元；
二、驳回原告重庆渝永建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取25元，由被告唐亮政负担（案件受理费原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告），鉴定费2000元，由原告负担（此款被告已预交，由被告在原告应收的物业服务费中予以抵扣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 陈传飞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 隆杭航