吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民再字第20号
原审再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林市春发实业有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：甄永信，该公司董事长。
委托代理人：辛明，吉林衡丰律师事务所律师。
委托代理人：陈晓红，吉林衡丰律师事务所律师。
原审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张德革，男，1967年10月1日生，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。
原审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李丽，女，1969年1月25日生，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。
吉林市春发实业有限责任公司（以下简称春发实业公司）与张德革、李丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日作出（2014）吉中民再字第12号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年9月29日作出（2015）吉中民监字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。春发实业公司法定代表人甄永信及委托代理人辛明、陈晓红，张德革及与李丽共同的委托代理人孟宪贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月15日，一审原告张德革、李丽以春发实业公司为被告向吉林市昌邑区人民法院提起诉讼。诉讼请求：（一）确认张德革、李丽与春发实业公司关于买卖新兴园饺子馆四处房产（1.吉林市船营区河南街河西2号1层，面积为24平方米，平房，产权证号为船字第YX1000134号，房屋所有权人为春发实业公司；2.吉林市船营区大东街河南街河西2号，面积36.80平方米，平房，产权证号为船字第YX1000132号，房屋所有权人为春发实业公司；3.吉林市船营区河南街115号1～2层，面积546.46平方米，产权证号为船字第YX10001243号，房屋所有权人为春发实业公司；4.吉林市船营区大东街河南街115号1～2层，面积232.31平方米，产权证号为船YX1000143号，房屋所有权人为春发实业公司）的买卖关系合法有效。（二）判令春发实业公司协助张德革、李丽办理合同约定的八处房屋（产权证号分别为：1.吉林市房权证船字第YX10001**号；2.吉林市房权证船字第YX10001**号；3.吉林市房权证船字第YX100012**号；4.吉林市房权证船字第YX10001**号；5.吉林市房权证昌字第YX200017**号；6.吉林市房权证昌字第I20000**号；7.吉林市房权证昌字第YX200007**号；8.吉林市房权证昌字第YX20000**号）产权的转让变更登记和对应的五宗土地（证号分别为：1.吉市国用2005第220202002570号；2.吉市国用2005第220202002571号；3.吉市国用2005第220202002572号；4.吉市国用2005第220201000643号；5.吉市国用2005第220201000063号）使用权的转让变更登记。（三）判令春发实业公司支付违约金448万元。诉讼费由春发实业公司负担。
吉林市昌邑区人民法院于2011年11月2日作出（2011）昌民二初字第176号民事判决：一、张德革、李丽与春发实业公司之间关于春发实业公司所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产（坐落及面积以吉林市房权证船字第YX10001**号、第YX1000134号、第YX1000143号、第YX100012**号为准）的买卖合同关系合法有效；二、春发实业公司于本判决生效之日起10日内协助张德革、李丽办理产权证号为：1.吉林市房权证船字第YX10001**号；2.吉林市房权证船字第YX10001**号；3.吉林市房权证船字第YX10001**号；4.吉林市房权证船字第YX100012**号；5.吉林市房权证昌字第YX200017**号；6.吉林市房权证昌字第I20000**号；7.吉林市房权证昌字第YX200007**号；8.吉林市房权证昌字第YX20000**号所载明的房屋产权的转让和变更登记手续；国有土地证号为：1.吉市国用（2005）第220202002571号；2.吉市国用（2005）第220202002570号；3.吉市国用（2005）第220202002572号；4.吉市国用（2005）第220201000643号；5.吉市国用（2005）第220201000063号所载明的土地使用权的转让和变更登记手续；三、春发实业公司于本判决生效之日起10日内支付张德革、李丽违约金448万元。案件受理费42640元，由春发实业公司负担。
春发实业公司提起上诉，本院于2012年2月10日作出（2012）吉中民三终字第411号民事裁定书，以事实不清，程序违法为由，发回吉林市昌邑区人民法院重审。
张德革、李丽诉讼请求与原一审一致。事实与理由：2006年9月4日，双方就春发实业公司所有的吉林市昌邑区重庆路100号西春发商场（该部分房屋买卖合同已经两审法院作出买卖合同有效的判决）、船营区河南街新兴园饺子馆及新兴园食品公司名下的房产达成口头买卖协议，约定春发实业公司将上述资产以4480万元转让给张德革、李丽。同日，张德革、李丽支付定金500万元，春发实业公司出具了《关于收取购房定金的说明》，该说明中详细列明了张德革、李丽购买春发实业公司资产的明细，其中包含张德革、李丽已经起诉过的西春发商场地下室至地上1～6层营业楼，还包含这次起诉的船营区河南街的吉林市新兴园饺子馆房产及吉林市新兴园食品有限公司的所有房产。2006年9月7日，双方进行了具体的转让资产交接，签订了《交接协议》，春发实业公司将以上全部房产及其他所有资产交付给了张德革、李丽。2006年9月9日，春发实业公司又以书面方式向张德革、李丽承诺将安排专门人员办理产权变更登记。张德革、李丽已将全部购房款给付春发实业公司。2007年5月22日，双方又就春发实业公司为张德革、李丽办理更名等事宜签订了《补充协议书》，该补充协议又进一步明确了双方的房屋买卖关系。但春发实业公司在将张德革、李丽的全部购房款哄骗到手后，却不仅不为张德革、李丽办理房屋产权更名，反而以种种名义进行刁难。2009年，双方曾因卖给张德革、李丽的西春发商场营业楼是否包含地下室及6层阁楼发生诉讼，经两级法院两审，判决双方“西春发商场营业楼1至5楼、地下室及6层买卖合同关系合法有效”，就西春发商场部分房产纠纷已经判决。因当时双方对于其他部分的买卖合同标的物没有争议，因此未就其他房产转让部分提起合同效力的诉讼。但是，几年来，经张德革、李丽多次催促，春发实业公司至今不为张德革、李丽办理房屋产权、土地使用权更名过户事宜。
春发实业公司一审辩称：1.应确认双方关于西春发商场1至5楼、新兴园饺子馆，新兴园食品责任公司的房屋买卖行为无效；2.根据法律规定，无效的买卖行为应该互相返还财产，有过错的一方应该承担过错赔偿责任；3.诉讼费由张德革、李丽负担。理由：2006年9月4日，春发实业公司就西春发商场1至5楼，新兴园饺子馆和食品有限公司的房屋与李丽经过协商达成一致，以4280万的价格出卖以上的房屋所有权。双方协商达成一致之后，张德革、李丽同意支付500万元的订金。由于当时没有产权证书，西春发商场的产权证已经银行抵押贷款，无法书写合格的房屋买卖合同，所以经过双方同意，春发实业公司书写1份关于收取购房订金的说明。其内容如下：“春发实业收到李丽500万元的购房订金，是以4280万元的价格出卖如下房屋产权（以产权证为准）。”按照法律规定，房屋买卖应该在合同中载明出卖房屋的地址，面积，楼层等，因当时没有产权证，所以无法表示西春发商场以及新兴园饺子馆等面积，西春发商场1至5楼，新兴园饺子馆包括商标权，新兴园食品公司。并载明，其余房屋买卖条款双方另外签订协议。此后，双方为房屋的税费由谁承担的问题未能达成一致，春发实业公司认为税费大约在900万左右，这个价格出卖给对方，税如果应该由春发实业公司承担的话不合适。张德革、李丽认为都由其承担也实在承担不起。最后以公司分立来代替房屋买卖，可以不交纳税费。张德革、李丽的代理人到春发实业公司签订以公司分立来代替房屋买卖。双方的承诺内容没有涉及房屋买卖，其中内容双方都提到，股东张德革和李丽如何如何，内容虚假，双方书写起草的时间为2006年9月6日，是在收取订金之后。9月7日，根据双方关于公司分立的文件进行交接，春发实业公司将西春发1至5楼，新兴园饺子馆及食品有限公司的房屋使用权，经营权和所有的经营设备都交给了张德革、李丽接手经营，并且对人员的安排也达成了口头协议以及书写的说明。9月7日，春发实业公司的很多职工才知道把这些房屋都卖了，很多股东和职工很不满意，议论纷纷。此后，张德革、李丽分14次把4280万的购房款于2008年2月前给付被告完毕。后来，双方由于没有签订明确具体的房屋买卖合同，由此对西春发商场是否包括地下室和6楼发生争议，双方多次协商没有达成一致，张德革、李丽就向吉林市昌邑区人民法院起诉春发实业公司，当时起诉的标的物是西春发商场，没有涉及新兴园饺子馆及新兴园食品有限公司。终审判决将西春发商场的地下室和6楼也判决给张德革。根据本案基本事实，春发实业公司认为：1.春发实业公司从来，包括到现在为止也没有与张德革、李丽单独签订过关于河南街新兴园饺子馆和新兴园食品有限责任公司房屋买卖合同。所以张德革、李丽请求河南街新兴园饺子馆和新兴园食品有限责任公司房屋买卖合同有效无事实根据。2.张德革、李丽请求法院判令春发实业公司按照合同的约定来履行办理房屋的更名手续，这项请求也没有事实依据，因为双方无论是河南街新兴园饺子馆和新兴园食品有限责任公司或者是已经被二审判决生效的西春发商场1至5楼包括地下室和6楼都没有签订过合同。所以，春发实业公司就无法按照所谓的合同的约定来办理更名过户手续。3.关于448万元的违约金问题。关于双方的房屋买卖，双方从来没有签订过房屋买卖合同，也没有约定任何一方违约的时候应该如何承担违约责任。所以，认为春发实业公司没有履行房屋买卖合同的义务的话，这种请求无事实以及法律根据。但是，双方在关于公司分立承诺书里确实有违约责任的约定。关于双方的承诺的内容没有涉及房屋买卖，只涉及公司分立如何办理手续等等。公司分立和房屋买卖是两种不同的法律关系，不能混为一谈，两者绝对不能混淆。那么，单独就承诺书的内容不管是违法还是合法都是双方自愿的，如果有过错也是双方都应该承担过错责任，春发实业公司也按照假的公司分立配合张德革、李丽出具了很多虚假的法律文书，比方说股东决议，转股的有关手续，并且为张德革、李丽办了两个公司分立的手续，一个是西春发商场有限责任公司，再一个就是新兴园饺子馆有限公司。正因为是虚假的违法的，春发实业公司也履行其应该承担的义务，没有违约。所以张德革、李丽根据承诺书承担违约责任的约定让春发实业公司承担448万的违约金的请求是无事实根据的，是故意把公司分立和房屋买卖混淆在一起。4.张德革、李丽请求判令春发实业公司协助办理房屋更名手续，无法实现。自从2006年春发实业公司将上述的三处房屋出卖给张德革、李丽之后，至今不能办理更名过户手续的原因就是双方没有房屋买卖合同，没有房屋买卖合同房地产部门是不能办理更名过户手续的。现在又想办理更名过户手续，只有双方重新签订买卖合同才能办理。双方存在如此矛盾的情况不能办理房屋的更名过户手续。春发实业公司股东和职工对判决以4280万元出卖上述房产，还要赔偿448万违约金极为不满，所以进行了上访。
吉林市昌邑区人民法院一审查明：2006年9月4日，春发实业公司出具《关于收取购房定金的说明》，记载将西春发商场、新兴园饺子馆房屋所有权及商标权、新兴园食品有限责任公司出卖给李丽，价款为人民币4280万元，李丽付定金人民币500万元。9月7日，春发实业公司与张德革方进行了交接会谈并签订了交接协议，确认从9月8日起费用由张德革方负责，之前费用由春发实业公司承担等事宜。2006年7月20日，李丽给春发实业公司出具承诺书，承诺股东李丽积极配合公司按照公司法及公司章程的规定办理公司分立的相关手续等内容及付款方式、数额、对职工安置等内容。同日，春发实业公司为张德革、李丽出具了《承诺书》，主要内容为：吉林市春发实业有限公司为了解决资金紧张及股东安置问题，经公司股东会、董事会决议公司分立，原公司财产划归张德革、李丽股东自2006年9月8日由其管理。所有及所属位于（1）吉林市吉林大街西春发商场1至5层营业楼、重庆路临街营业楼1至5层全部房屋所有权和土地使用权（含地下室，具体面积按支付的房屋产权证、土地使用权证面积为准）；（2）吉林市河南街新兴园饺子馆营业楼1座房屋所有权和土地使用权（含所属车库及加工厂，具体面积以交付的房屋产权证、土地使用证面积为准）；（3）吉林市新兴园食品有限责任公司的全部经营权、房屋所有权、土地使用权，新兴园饺子商标所有权、专利技术及所有知识产权；春发实业商场新兴园及子公司，新兴园食品公司的生产、经营设备等按照交接单为准；……（8）春发实业公司应当自此承诺签订之日起安排专人依据法律法规的程序为张德革、李丽办理相关的登记事宜。春发实业公司拖延不办或超法律法规的程序时间办理的视为违约；（9）春发实业公司应严格履行此承诺，如有违反以上条款及法律法规规定的违约行为，违约方应当向守约方支付合同总价款25%的违约金。2007年5月22日，春发实业公司与张德革、李丽订立了《补充协议》，明确自2006年9月4日双方签订购房协议及后期签订的相关协议后，张德革、李丽已经支付2200万元。对尚未明确的相关事宜达成补充协议，内容为：协议签订日，张德革、李丽再付转让款300万元，余款580万元待春发实业公司按照规定时间办理完相关变更登记后，张德革、李丽一次性向春发实业公司支付。如张德革、李丽办理完手续后未能付款，春发实业公司暂保管手续，因此影响张德革、李丽工作，春发实业公司不负责任。2006年9月8日起，张德革、李丽承担春发实业公司银行贷款1200万元，并负责贷款利息。春发实业公司对外的一切债务由其自行承担。此后张德革、李丽陆续付款，至2008年9月3日，张德革、李丽付清全部价款，将春发实业公司欠银行的贷款全部还清。同年9月13日，春发实业员工将西春发商场四份产权证及土地使用权证交给张德革、李丽。截至2008年9月12日，春发实业公司已将本案诉争的房屋及房证、土地使用证分期全部交付给张德革、李丽，包括新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产（1.吉林市船营区河南街河西2号1层，面积为24平方米，系平房，产权证号为：船字第YX1000134号；2.吉林市船营区大东街河南街河西2号，面积36.80平方米，系平房，产权证号为：船字第YX1000132号；3.吉林市船营区河南街115号1-2层，面积546.46平方米，产权证号为：船字第YX10001243号；4.吉林市船营区大东街河南街115号1-2层，面积232.31平方米，产权证号为：船YX1000143号）和西春发商场营业楼的1至5层和地下室及6楼（产权证号分别为：1.吉林市房权证船字第YX10001**号；2.吉林市房权证船字第YX10001**号；3.吉林市房权证船字第YX100012**号；4.吉林市房权证船字第YX10001**号）及对应的五宗土地（证号分别为1.吉市国用2005第220202002570号；2.吉市国用2005第220202002571号；3.吉市国用2005第220202002572号；4.吉市国用2005第220201000643号；5.2009年吉市国用2005第220201000063号）全部交付给张德革、李丽。2008年10月29日，双方因买卖西春发商场营业楼合同效力问题及合同标的物是否包括地下室和6楼发生纠纷，诉至法院。2009年4月8日，本院作出（2009）吉中民三终字第41号民事判决，确认张德革、李丽与春发实业公司关于西春发商场营业楼的1至5楼、地下室及6楼的买卖合同关系合法有效。
吉林市昌邑区人民法院一审认为：一、张德革、李丽与春发实业公司之间存在春发实业公司所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产的买卖合同关系及该买卖合同关系合法有效。平等主体之间合法的民事行为受法律保护，张德革、李丽与春发实业公司之间虽然没有签订一份统一的合同文本，但春发实业公司出具的《承诺书》《关于收取购房定金的说明》及张德革、李丽与春发实业公司签订的《交接协议》《补充协议书》包含了合同当事人名称和姓名、标的、数量、价款、履行期限、违约责任等条款，构成了一个比较完整的合同，张德革、李丽与春发实业公司之间具备买卖合同的基本要件，缔约双方主体资格合法，意思表示真实，并不存在欺诈、胁迫、重大误解或乘人之危之情形，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方签订的承诺书中关于公司分立部分系虚假意思表示，该部分约定应为无效约定，但张德革、李丽与春发实业公司间的基础法律关系其实质仍为买卖合同关系。现买卖双方均履行了付款、交付标的物的主要义务，为维护交易稳定，且已为生效判决所确认，因此亦应确认其买卖合同关系有效。春发实业公司辩称双方没有订立书面合同无效的主张，因双方成立了买卖春发实业公司所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产的合同关系，且张德革、李丽已履行了全部的付款义务，春发实业履行了交付房屋的义务，春发实业公司以双方没有签订书面合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房屋转让应当订立书面合同的规定而主张无效。此条规定没有明确表述违反该规范将导致合同无效，属于管理性规范，而不是效力性规范，故春发实业公司主张合同无效的辩解不予采纳；本院（2009）吉中民三终字第41号民事判决书为生效法律文书，该判决书已确认双方买卖合同关系存在且有效，本案涉案标的与该案涉案标的为并列关系，因此张德革、李丽与春发实业公司之间存在春发实业公司所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产的买卖合同关系及该买卖合同关系合法有效。二、春发实业公司有义务协助张德革、李丽办理所涉及的房屋的产权更名和对应的土地使用权的转让登记。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。春发实业公司仅将合同约定的房屋交付给张德革、李丽占有，将有关的权利证书交给张德革、李丽，并没有完成所有权的转移，没有全面履行自己的义务，其有义务协助张德革、李丽办理已经终审判决的西春发商场营业楼1至5楼、地下室及6楼和本案涉及新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的共8处房产更名及5宗土地使用证的转让登记。三、春发实业公司存在违约行为，应当向张德革、李丽支付违约金。春发实业公司在2006年9月9日出具的承诺书第八条中约定：春发实业公司应当自此承诺签订之日起安排专人依据法律法规的程序为张德革、李丽办理相关的登记事宜。春发实业公司拖延不办或超法律法规的程序时间办理的视为违约。所以春发实业公司不但应当承担协助张德革、李丽办理转让登记的违约责任，还应当承担赔偿张德革、李丽损失的违约责任。承诺书第九条规定：“春发实业公司应严格履行此承诺，如有违反以上条款及法律法规规定的违约行为，违约方应当向守约方支付合同总价款25%的违约金。”虽然春发实业公司没有协助张德革、李丽办理房屋所有权和土地使用权的转让变更登记，但是其已将买卖的房屋交付张德革、李丽占有和使用，将相关的权利证书交给了张德革、李丽，履行了主要的合同义务。承诺书约定的就是履行更名义务。春发实业公司没有履行就应当按照双方约定的违约金数额承担违约责任。张德革、李丽主张总价款4480万元，无证据证明，不予支持。有证据证明的合同总价款为4280万元，4280万元×25%=1070万元。因此张德革、李丽按照总价款的10%而不是25%要求春发实业公司支付违约金448万元，是对其民事权利的处分。且张德革、李丽已履行了全部款项4280万元，最后履行期限是2008年9月3日，春发实业公司未履行协助张德革、李丽更名的义务，已构成违约，给张德革、李丽造成经济损失，即利息损失。按照中国人民银行同期贷款利率计算，4280万元×7.56%×3年即970.7万元，现张德革、李丽主张春发实业给付违约金448万元，不违反法律规定，应予支持。
吉林市昌邑区人民法院于2013年1月30日作出（2012）昌民二初字第222号民事判决：一、张德革、李丽与春发实业公司关于春发实业公司所有的分别由新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的四处房产（坐落及面积以吉林市房权证船字第YX10001**号、第YX1000134号、第YX1000143号、第YX100012**号为准）的买卖合同关系合法有效；二、春发实业公司于本判决生效之日起十日内协助张德革、李丽办理产权证号为：1.吉林市房权证船字第YX10001**号；2.吉林市房权证船字第YX10001**号；3.吉林市房权证船字第YX10001**号；4.吉林市房权证船字第YX100012**号；5.吉林市房权证昌字第YX200017**号；6.吉林市房权证昌字第I20000**号；7.吉林市房权证昌字第YX200007**号；8.吉林市房权证昌字第YX20000**号所载明的房屋产权的转让和变更登记手续；国有土地证号为：1.吉市国用（2005）第220202002571号；2.吉市国用（2005）第220202002570号；3.吉市国用（2005）第220202002572号；4.吉市国用（2005）第220201000643号；5.吉市国用（2005）第220201000063号所载明的土地使用权的转让和变更登记手续；三、春发实业公司于本判决生效之日起十日内支付张德革、李丽违约金448万元。案件受理费42640元，由春发实业公司负担。
春发实业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回张德革、李丽的诉讼请求，确认双方关于新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司两处房屋买卖行为无效，判令双方互相返还财产。诉讼费用由张德革、李丽负担。上诉理由：（一）一审判决认定事实仍然不清。1.关于春发实业公司党委书记刘炎昌在《关于收取购房定金的说明》中填写“含地下室”四个字的效力问题。刘炎昌是党委书记，不是法定代表人，未经授权填写“含地下室”四个字属于越权，不能代表春发实业公司的真实意思。如果刘炎昌经过春发实业公司法定代表人甄永信授权或者是征得控股股东，总经理代忠义同意填写，也必须在刘炎昌写的“含地下室”处加盖春发实业公司的印章才能有效。春发实业公司在原审时提出的上述辩驳理由有法可依，但一审法院仍然以已被人民法院的终审判决认定有效为由不予采信，致使“含地下室”四个字是否具有客观性和合法性的证明力仍然不清。2.关于《承诺书》出具的时间事实不清。将《承诺书》的时间提前到2006年9月4日《关于收取购房定金的说明》之前的2006年7月20日，是张德革、李丽的代理人故意编造的，对此其代理人解释为笔误，并认定确切的出具时间是2006年9月9日。一审判决据此用推测的方法，采信了张德革、李丽代理人的解释和主张，认定《承诺书》的签订时间为2006年9月9日。但一审判决在审理查明中又称2006年7月20日出具《承诺书》，前后矛盾。对双方出具公司分立承诺的时间到底是2006年9月9日还是2006年7月20日的事实认定不清。双方出具公司分立承诺书的时间应当是春发实业公司2006年9月4日出具《关于收取购房定金的说明》之后与2006年9月7日双方签订《交接协议》之前的某日。没有《承诺书》，2006年9月7日双方根据什么进行公司分立的交接呢？3.关于《承诺书》公司分立的真实性问题。一审判决对张德革、李丽提交的《承诺书》分析认为尽管记载的时间与实际不符，存在瑕疵，但不影响该证据所载内容的真实性，该证据应予采信。但对春发实业公司提交的《承诺书》、张德革授权高山、张文霞行使股权的说明、认缴张文霞、高山出资协议、关于减资公司分立协议等第一组证据又分析认为春发实业公司提供的第一组证据张德革、李丽并未否认其虚假性，能够证实双方进行虚假公司分立，予以确认。对双方出具公司分立承诺内容的真实性认定上前后矛盾，认定不清。（二）一审判决认定事实错误。1.以4个文件确认双方买卖合同关系有效错误。本案是房屋买卖合同纠纷，双方的买卖行为应当受《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相应的法规规范调整。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第三十六条、第四十条规定，房地产转让应当签订书面的转让合同，合同中应当载明房地产权属证书名称和编号等主要内容。而双方的房屋买卖行为没有签订统一的合同文本，违反了应当签订书面转让合同的强制性规定。至于4个文件所载明的内容，除了能够证明双方的名称、姓名和4280万元成交价格以外，都没有依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条第一款第二项至第六项、第八项、第九项的要求予以载明。因此，一审判决关于4个文件构成一个比较完整的合同的认定是错误的。2.关于《承诺书》证明力认定的错误。《承诺书》首部载明：“吉林市春发实业有限公司为了解决资金紧张及股东安置问题，经公司股东会、董事长决议公司分立，原公司财产划归张德革、李丽股东，自2006年9月8日由其管理。”事实上，张德革、李丽不是股东，“4280万元出卖的三处房屋划归张德革、李丽股东，自2006年9月8日由其管理”是虚假的。《承诺书》中没有涉及双方房屋买卖的任何内容。故上诉人认为《承诺书》部分虚假内容应为无效约定，一审判决关于基础法律关系其实质仍为买卖合同关系的认定错误。3.根据生效判决确认双方买卖合同关系有效错误。（2009）吉中民三终字第41号民事判决因认定事实和适用法律都有错误，其对本案房屋买卖合同合法有效的认定不应具有证明力。（三）一审判决适用法律错误。1.一审判决认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定属于管理性而不是效力性的规范错误。2.适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条错误。合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。因《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋买卖有明文规定，故应在本案中适用，而不应适用《中华人民共和国合同法》第一百三十条。3.适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决支付违约金448万元错误。一审判决已经认定《承诺书》中公司分立虚假，双方间的基础法律关系实质是买卖合同关系，又根据该《承诺书》第八条关于违约责任的约定判决支付448万元违约金，属于明显错误。4.适用合同法司法解释错误。因双方没有签订书面的房屋买卖合同，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条认定无效，而不应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款确认合同有效。（四）一审违反法定程序。1.违反级别管辖规定受理张德革、李丽的起诉。依据吉林省高级人民法院关于级别管辖的规定，一审法院对500万元以上的案件没有管辖权。然而一审法院受理的张德革、李丽请求的房屋更名税费和违约金448万元由春发实业公司承担的请求1000多万元，违反了管辖规定。春发实业公司提出管辖权异议被裁定驳回，春发实业公司提起上诉。在上诉期间张德革、李丽撤销了房屋更名税费的请求，二审法院遂驳回上诉，维持原裁定。一审法院判决春发实业公司协助张德革、李丽进行房屋更名过户和支付448万元违约金。按照办理房屋更名税费相关规定，春发实业公司应承担的税费至少在600万元，再加上448万元违约金，本案的给付金额仍然超过了500万元，一审法院仍没有管辖权。2.一审庭审时不当庭认证，违反审判公开公正的规定。当庭认证是人民法院审判方式改革的重要规定，是法官的重要职责。然而一审庭审时没有坚持一事一质证，一证一确认的规定，而是庭后统一认证。
张德革、李丽二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，应驳回春发实业公司的上诉请求。（一）一审判决认定事实并无错误。双方的房屋买卖合同关系，在多次庭审中，春发实业公司对此并不否认，只是强调买卖的标的物不含有西春发商场的地下室和6楼。对于买卖的合同标的物是否含有地下室和6楼的问题，已经被生效判决予以认定。（二）一审判决适用法律正确。春发实业公司对于双方之间是一种房屋买卖合同关系自始并不否认。既然是房屋买卖，就应当适用合同法进行调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》对于买卖合同关系中没有签订书面合同情形，进行了详细的规定，尤其对合同法第五十二条违反法律、法规强制性规定做了详细的界定。《中华人民共和国城市房地产管理法》尽管规定了不动产交易应当签订书面合同，但并没有规定不签订书面合同就合同就无效。根据新法优于旧法的原则，合同法及其司法解释在《中华人民共和国城市房地产管理法》之后颁布，应适用合同法及其司法解释的规定认定合同有效。（三）一审判决春发实业公司构成违约，赔偿违约损失448万元是正确的。双方之间的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，张德革、李丽按照双方的约定，已经向春发实业公司全部履行了合同义务。春发实业公司在自己出具的《承诺书》中明确表示，在承诺签订后及接受第一期付款后，安排专人为张德革、李丽办理相关登记事宜（即房屋权属变更登记），并承诺如有违约，支付合同总价款25%的违约金。然而，张德革将全部购房款4280万元支付完毕，春发实业公司始终没有为张德革、李丽办理房屋更名过户事宜。春发实业公司的行为已经构成违约，违约金的约定是双方履行合同的一种守约的限制性条款，一方构成违约，无论是否给对方造成实际损失，约定大于法定，违约方都要按照约定承担违约责任。更何况由于春发实业公司没能及时为张德革、李丽办理房产更名，造成不能抵押贷款，实现不了资金有效周转、更名税费等上调等实际损失，远远高于张德革、李丽主张的违约金。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审认为：一审判决认为双方当事人之间存在新兴园饺子馆和新兴园食品有限公司使用的房产买卖合同关系及该买卖合同合法有效的观点符合法律规定。春发实业公司以双方没有依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定签订书面形式的合同因而房屋买卖无效的主张，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”该法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”上述法律和司法解释对合同形式效力问题做出了一般规定，就是合同的书面形式仅具有证据的效力。合同的书面形式的主要作用在于证明当事人之间的权利义务关系。如果当事人能够证明其相互之间的权利义务关系，即使就某合同没有采用法律规定的形式，其合同效力不受影响。法律关于合同形式效力的特殊规定除外。本案中，双方虽未签订统一的房屋买卖合同文本，但双方关于房屋买卖的意思表示是真实的，“四个文件”对主要条款进行了约定，双方履行了付款、交付标的物的主要义务，应认定合同成立并生效。春发实业公司关于合同无效的抗辩理由明显依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然出卖人负有交付标的物、转移标的物所有权的义务。在房屋买卖合同中，出卖人除交付标的物以外，还有义务将标的物过户到买受人的名下。结合双方的约定，春发实业公司亦负有“安排专人”为被上诉人办理相关登记事宜的合同义务。因此一审判决判令春发实业公司协助张德革、李丽办理涉案房屋土地权属变更登记手续符合合同约定与法律规定，应予维持。关于春发实业公司应否承担448万元违约金的问题。按照双方买卖房屋的约定，春发实业公司仅将买卖的房屋交付被上诉人占有和使用，将相关的权利证书交给了被上诉人，但没有履行更名义务。按照《承诺书》中关于违约条款的约定，春发实业公司因其违约行为应承担相应的违约责任，向张德革、李丽支付违约金。张德革、李丽请求的违约金数额并无不当，一审判决予以支持符合法律规定，应予维持。《承诺书》中公司分立是无效的，但双方关于房屋买卖的约定真实有效，对违反房屋买卖合同义务承担违约责任的约定也是真实有效的，无效的公司分立条款并不影响合法有效的违约条款的效力。春发实业公司对级别管辖提出异议后，两级法院对此已经作出生效裁定，最后认定一审法院对本案具有管辖权，春发实业公司关于一审法院不具有管辖权的上诉理由不能成立。综上所述，春发实业公司的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
本院于2013年4月26日作出（2013）吉中民三终字第131号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42640元，由春发实业公司负担。
二审判决发生法律效力后，春发实业公司向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2013年12月30日作出（2013）吉民申字第1985号民事裁定，指令本院再审本案。
春发实业公司申请再审称：1.一、二审判决有法不依。双方的房屋买卖行为应当受《中华人民共和国城市房地产管理法》调整，双方应当签订书面的房屋买卖合同。2.一、二审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》对有偿的房屋买卖应当签订怎样的书面合同和房屋买卖合同应当具有哪些主要条款都有明文规定，房屋买卖不受合同法规范调整。3.一、二审判决认定事实错误。（1）认定“四个文件”构成房屋买卖合同错误。（2）认定春发实业公司承担448万元违约金错误。4.双方没有签订合同的房屋买卖行为依法应当无效。双方为了避交房屋买卖交易税，以虚假的公司分立代替房屋买卖，并实际进行了交接和公司分立的工商登记，以合法的形式掩盖非法的目的。5.双方应当互相返还取得的财产，共同承担过错责任，互相赔偿对方因此造成的经济损失。再审请求撤销原判决，改判驳回张德革、李丽的诉讼请求。
张德革、李丽再审辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当依法维持，驳回春发实业公司的再审请求。
本院再审查明的事实与二审判决认定的事实一致。
本院首次再审认为：双方当事人之间的买卖行为经过了充分协商且双方对买卖的标的物进行了交接，张德革、李丽支付了全部价款，春发实业公司交付了相关产权证照，即双方的买卖合同已实际履行。经查，合同未能全面履行的原因在于双方对买卖的标的物范围发生争议而产生纠纷，以致春发实业公司未协助张德革、李丽办理相关产权、使用权的转让变更登记。由此，春发实业公司主张的双方以虚假公司分立形式规避房地产交易税费一节在事实上并未履行，所以双方在合同履行过程中并不存在损害国家利益的情形。至于春发实业公司申请再审的其他事由，本院二审判决已充分阐明，这里不再赘述。综上，春发实业公司申请再审的事由不成立，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
2014年4月9日，本院经审判委员会讨论决定，作出（2014）吉中民再字第12号民事判决：维持本院（2013）吉中民三终字第131号民事判决。
本院本次再审过程中，春发实业公司称：（一）原判决判令春发实业公司给付违约金没有合同和法律依据，原判决错误认定了《承诺书》的性质并误用违约条款。1.承诺书是单方法律行为，且该民事行为无效；2.承诺书中违约条款是就违反公司分立相关事宜进行的约定，不能视为对未履行更名过户义务的违约责任。（二）原判决判令春发实业公司给付违约金没有事实依据。1.双方因对关于西春发商场的买卖合同标的物是否含有地下室和6楼一直存在争议，双方权利义务处于未明确状态，故春发实业公司不应承担违约责任；2.（2009）吉中民三终字第41号判决生效后，张德革、李丽可以自行办理产权变更登记，无须春发实业公司协助，因其不办理造成的损失应自行承担。综上，原判决判令春发实业公司给付违约金没有事实和法律依据，请求再审予以纠正。张德革、李丽称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。无论根据《承诺书》约定的违约条款还是根据法定的房屋买卖合同附随义务，春发实业公司均负有协助办理产权过户登记的合同义务，但其拒绝办理，特别是在生效判决确认合同有效的情况下仍然拒绝协助办理，造成张德革、李丽远高于448万元的损失，应当承担违约责任。
本次再审中，春发实业公司申请证人刘炎昌出庭作证，证言内容为时任春发实业公司党委书记的刘炎昌在书写“含地下室”字样时，受公司总经理代忠义委派负责以公司分立为内容的改革具体工作，书写内容并无法定代表人及公司董事会授权，系受张德革欺诈所为。因双方关于买卖合同标的是否包含西春发商场地下室及6楼的争议已有生效判决予以确认，不属于本案再审审理范围，刘炎昌证人证言所涉事实与本案基本事实没有关联性，本院对其证据能力不予确认。
原判决认定事实正确，本院再审予以确认。另查明：《承诺书》第八条原文为：“张德革、李丽向春发实业交付第一期付款及此协议签署后，春发实业应当负责办理相应的公司分立手续，张德革、李丽予以协助春发实业办理。春发实业应当自此承诺签订之日起安排专人依据法律法规规定的程序为张德革、李丽办理相关的登记事宜，春发实业拖延不办或超法律法规规定的程序时间办理视为违约。”第九条原文为：“违约责任：春发实业应严格履行此承诺，如有违反以上条款及法律法规规定的违约行为，违约方应向守约方支付合同总价款25%的违约金。”又查明：原判决生效后，张德革、李丽已经办理了涉案房屋所有权及土地使用权的权属变更登记。
本院再审认为，张德革、李丽请求判令春发实业公司给付违约金448万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综合考量涉案“四个文件”的文本内容，合同事实上的履行情况，双方关于涉案房屋买卖的意思表示真实，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，且有在先生效判决予以确认，应当认定双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。张德革、李丽在订约磋商及履约过程中不是春发实业公司的股东，对此双方均系明知，双方在签署相关文件及履约过程中所体现的公司分立，不论出于何种目的，均属于虚伪通谋，该意思表示虚假，不发生法律效力。《承诺书》载明：“春发实业为解决资金紧张及股东安置问题，经公司股东会、董事会决议公司分立，原公司财产划归张德革、李丽股东自2006年9月8日由其管理。”故《承诺书》第八条、第九条违约条款是立基于双方关于公司分立的虚假意思表示的基础上的，不应在双方房屋买卖合同项下产生约束力，原判决判令春发实业公司给付违约金缺乏依据。其他问题原判决判决结果正确，论理翔实，不赘述。
综上，原判决认定事实清楚，但判令春发实业公司给付违约金部分适用法律确有错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）吉中民再字第12号民事判决及（2013）吉中民三终字第131号民事判决；
二、维持吉林市昌邑区人民法院（2012）昌民二初字第222号民事判决第一、二项；
三、撤销吉林市昌邑区人民法院（2012）昌民二初字第222号民事判决第三项；
四、驳回张德革、李丽的其他诉讼请求。
一审案件受理费42640元，由吉林市春发实业有限责任公司负担100元，由张德革、李丽共同负担42540元；二审案件受理费42640元，由吉林市春发实业有限责任公司负担100元，由张德革、李丽共同负担42540元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨伟华
代理审判员 王宏伟
代理审判员 王 雪
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 赵春燕