重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05660号
上诉人（原审被告）舒明华。
委托代理人庞洪德，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李建荣，无固定职业。
委托代理人李隆春，重庆红刚律师事务所律师。
原审被告胡水兵，无固定职业。
委托代理人庞洪德，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
上诉人舒明华与被上诉人李建荣、原审被告胡水兵房屋租赁纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年7月14日作出（2015）沙法民初字第05491号民事判决，舒明华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日、2015年11月26日两次对本案进行了询问。上诉人舒明华、原审被告胡水兵及其共同委托代理人庞洪德，被上诉人李建荣的委托代理人李隆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2009年2月12日，李建荣（乙方）与案外人重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租重庆市沙坪坝区沙南街8号房屋，面积为1036平方米，租期为5年，从2009年2月16日起至2014年2月15日止。租金单价为28元／月／平方米，月租金为29008元。乙方未经甲方书面同意，不得将房屋全部或部分转租、转让或与第三人共同使用；未经甲方书面同意的转租、转让等行为无效，后果自负，甲方有权采取包括停供水电等措施要求乙方纠正，直至解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任。合同提前解除或期满终止，乙方未能在双方约定的终止日的第2日起算，到租赁房屋被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费之两倍的数额作为违约赔偿金，此外，乙方还应赔偿甲方因此造成的一切损失及费用。
2009年5月28日，李建荣（甲方）与案外人周伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区沙南街8号的房屋的一部分出租给乙方，租赁房屋具体区域由甲乙双方共同确认，面积约为350平方米，乙方承租该房屋用于经营美容美发行业。租期自2009年6月1日起至2014年1月30日止，租金确定具体数额为每月13900元等。
2009年7月5日，李建荣（甲方）与胡水兵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区沙南街8号的房屋的一部分出租给乙方，租赁房屋具体区域由甲乙双方共同确认，面积约为366平方米，乙方承租该房屋用于经营茶餐厅。租期自2009年7月5日起至2014年1月30日止，租金确定具体数额为每月15000元，含物管费。租金先交后用，乙方按季度向甲方缴纳。乙方于接收房屋时向甲方支付履约保证金30000元，合同期间，该费用不得抵作房租、水电气费、物管费等其他费用；合同期满，乙方交回房屋完好时，由甲方一次性将保证金退还乙方，但不计利息。甲方应于2009年7月5日前将房屋约定区域交付甲方使用。乙方承租房屋后以其开办具体单位的，单位成立后，双方同意以新成立的单位承担履行合同的责任，乙方承诺在合同履行期间，由乙方对开办单位的所有责任承担连带责任，且不因中途退出或其他变更事项而免除责任。此外，双方还对违约责任、解除事由等事项进行了约定。
随后，舒明华以其名义在涉案房屋经营新巴山月茶楼。2011年5月至2013年11月期间，案外人刘某受舒明华委托按45000元／季度向舒明华转账支付了涉案房屋租金。舒明华主张其余租金均是其以向李建荣银行账户现金存款的方式支付，但未举示证据证明。
2009年4月13日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站（甲方）与李建荣（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将其承租的涉案房屋的一部分分租给案外人何小川。2010年12月2日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站（甲方）与李建荣（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将其承租的涉案房屋中的一部分分租给胡水兵、舒明华用于经营“茶餐厅”。
2014年2月17日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站向李建荣发函，要求李建荣续签合同或者于当月底腾退房屋并结清相关费用。
2014年2月26日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站再次向李建荣发函，要求李建荣于2014年3月6日前交回房屋，同时支付拖延交房期间的租金、违约金、相关费用并赔偿经济损失。
2014年6月17日，重庆庆和实业公司向舒明华发出《通知》一份，要求舒明华于2014年6月21日前搬出涉案房屋，否则将对涉案房屋采取停水、停电措施。审理中，胡水兵、舒明华认为其未收到该《通知》。
2014年6月25日，舒明华与案外人赵某向重庆庆和实业公司作出《承诺书》一份，载明：“我是新巴山月茶楼老板舒明华，本人承诺如下：一、重庆庆和实业公司可以将我茶楼的门锁和钥匙予以自行更换。二、在重庆庆和实业公司对重庆市沙坪坝区沙南街8号的房屋进行招投标续租时，如果我舒明华未竞标成功。本人承诺三日之内搬离屋内所有设备设施，并拆除所有装璜”。
2014年4月17日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站以李建荣作为被告向沙坪坝区人民法院提起诉讼，请求判令：1、李建荣支付逾期腾房违约金282413元，该违约金系按照每月60088元［租赁面积1036平方米×（租金28元／月／平方米＋物管费1元／月／平方米）×2倍］的标准，从2014年2月16日起计算至2014年7月7日止；2、李建荣支付房屋占用费292152元，该费用系按照每月62160元（1036平方米×60元／月／平方米］的标准，从2014年2月16日起计算至2014年7月7日止；3、本案诉讼费由李建荣承担。
该案审理中，2014年5月23日，沙坪坝区人民法院向位于重庆市沙坪坝区沙南街8-2号新巴山月茶楼工作人员秦先珍进行调查。秦先珍陈述，新巴山月茶楼工商登记经营者为舒明华，其门店系李建荣转租而来。
2014年7月7日重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站收回涉案房屋。
该案审理时沙坪坝区人民法院认为，2014年2月15日合同期满终止后，被告李建荣占用涉案房屋的期间为4个月21天，合同约定的月租金为29008元，按两倍租金计算违约金为272675.2元。被告李建荣提出应从违约金中扣除30044元保证金的主张，与本案系同一法律关系，可以作为债务抵消。因此认定被告李建荣应支付的违约金为242631.2元。2014年8月19日，沙坪坝区人民法院作出（2014）沙法民初字第04036号民事判决书，判决：一、被告李建荣在本判决发生法律效力后立即向原告重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站支付逾期腾房违约金242631.2元。二、驳回原告重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站的其他诉讼请求。案件受理费9544元，减半收取4772元，由被告李建荣负担，此款限被告李建荣于本判决生效后立即给付原告重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站。
该判决发生法律效力后，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站向沙坪坝区人民法院申请强制执行。2014年11月10日，沙坪坝区人民法院作出（2014）沙法民执字第02239号执行裁定书，裁定扣划李建荣的银行存款252216.20元。2014年11月10日，实际扣划了李建荣在中国工商银行股份有限公司重庆渝州支行的存款252216.20元。
2015年2月5日，李建荣提起诉讼，要求舒明华赔偿损失99880元。李建荣在该案起诉状中载明，其与舒明华于2009年5月28日签订《房屋租赁合同》，李建荣将重庆市沙坪坝区沙南街8号房屋的一部分约210平方米出租给舒明华使用，租期自2009年7月5日起至2014年1月30日止，租金为2500元／月等。后李建荣撤回起诉。
一审另查明，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站另于2014年5月21日向沙坪坝区人民法院提起对李建荣、舒明华、周伟的占有保护之诉。该案庭审过程中，李建荣、舒明华均陈述，胡水兵将涉案房屋转租给舒明华，李建荣又与舒明华签订房屋租赁合同属实。舒明华还举示了《房屋出租合同》一份，该合同载明李建荣将重庆市沙坪坝区沙南街8-2号房屋的一部分约210平方米出租给舒明华经营茶餐厅，租期自2009年7月5日起至2014年1月30日止，租金（含物管费）为2500元／月，按季度交纳等。重庆庆和实业公司于2010年1月25日在该合同上盖章并签署“同意部分作茶楼经营”。2014年7月7日，重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站申请撤回该案起诉，沙坪坝区人民法院以（2014）沙法民初字第04900号民事裁定书裁定准许撤回起诉。
一审审理中，李建荣陈述，租赁房屋中的一部分由其用于经营派力美容美发店，一部分转租给胡水兵，其余部分转租给案外人周伟。李建荣与胡水兵签订合同前一天即将房屋交付胡水兵使用，胡水兵与舒明华在涉案房屋处共同经营茶楼，舒明华未与李建荣签订书面租赁合同。胡水兵既未与李建荣解除租赁合同，也未将其合同权利义务转让给舒明华。但李建荣未举示其与胡水兵办理房屋交接手续的证据，也未举示胡水兵向其交纳租金的证据。李建荣陈述，其于2014年2月10日左右搬离租赁房屋。胡水兵、舒明华及周伟均为2014年7月7日搬离转租房屋。李建荣为证明其搬离涉案房屋的时间，邀请了其经营的派力美容美发店的理发师靳正平作为证人出庭作证。李建荣还认为，舒明华在重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站与李建荣、舒明华、周伟占有保护纠纷一案中举示的《房屋出租合同》是舒明华伪造，该合同中“李建荣”的签名并非李建荣本人书写。因李建荣当时在外地，对舒明华举示的该合同无法核实，遂委托代理人以该合同作为依据于2015年2月5日对舒明华提起房屋租赁合同之诉。后由于舒明华在诉讼中自认该合同是舒明华伪造用于办理工商登记，合同中“李建荣”的签字并非李建荣亲笔书写，和房屋系胡水兵转租，李建荣即撤回该案起诉，并向法院提起本案诉讼。胡水兵则坚持认为，其虽与李建荣签订了房屋租赁合同，但并未实际履行该合同。胡水兵已将合同权利义务转移给舒明华，不同意李建荣的诉讼请求。舒明华则变更其主张，认为舒明华、李建荣之间并未签订房屋租赁合同，也未约定合同期限及违约责任。还认为，其在重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站与李建荣、舒明华、周伟占有保护纠纷一案中举示的《房屋出租合同》系李建荣提供、并用于办理工商营业执照，该合同是虚假的。舒明华已于2014年1月30日就搬离了涉案房屋，不存在违约行为，不应对李建荣承担赔偿责任。李建荣诉请的计算方式有误，舒明华实际租赁面积只有210平方米，并不是366平方米。此外，李建荣与产权人约定的违约责任对第三人不产生法律效力。审理中，舒明华为证明其搬离时间和委托刘某支付租金的主张，举示了建设银行流水交易明细，并邀请其经营的茶楼管理人员刘某出庭作证。
李建荣一审诉称，产权方重庆庆和实业有限公司、沙区军队粮食供应站将重庆市沙坪坝区沙南街8号房屋租赁给李建荣，租赁期限从2009年2月16日起至2014年2月15日止。产权方于2010年12月2日通过书面协议允许李建荣进行转租。2009年7月6日，舒明华、胡水兵以胡水兵个人名义与李建荣签订《房屋租赁合同》，约定二人承租重庆市沙坪坝区沙南街8号的房屋一部分（面积366平方米）作经营茶楼使用。租赁合同约定：该房屋租期自2009年7月5日起至2014年1月30日止，每月租金人民币15000元。其后李建荣交付房屋。2014年1月租期届满，胡水兵、舒明华按约应将房屋腾空并交还，但其坚称要继续租赁。经李建荣说明业主方要进行整体招租不再出租，自己也不能继续转租的情况下，胡水兵、舒明华一直拒绝腾出房屋并继续经营。其后经房屋产权方重庆庆和实业有限公司和李建荣催促未果。2014年4月，重庆庆和实业有限公司起诉李建荣要求交还房屋并承担逾期交还房屋的违约责任。胡水兵、舒明华在法院准备实施强制腾迁的情况下方于2014年7月7日腾出该房屋。2014年8月，沙坪坝区人民法院根据胡水兵、舒明华逾期时间等因素作出判决，判令李建荣因逾期交还房屋应承担违约金（含赔偿损失、诉讼费用）共计277447元。李建荣认为胡水兵、舒明华于租赁合同期满继续占用房屋经营，致使李建荣承担违约责任，应由胡水兵、舒明华对李建荣所受的损失进行赔偿。李建荣要求胡水兵、舒明华连带赔偿李建荣损失，即以李建荣对产权方承担的违约金272675.2元、诉讼费4772元之总额的51.6%。
胡水兵一审辩称，胡水兵与李建荣签订房屋租赁合同属实，合同，签订当日胡水兵即向李建荣交纳房屋押金30000元。由于胡水兵当时系国家工作人员即武警，不能进行经营活动，随即介绍舒明华来继续租赁涉案房屋。胡水兵与李建荣口头协商一致，不再履行双方签订的房屋租赁合同，已交纳的30000元押金转给舒明华，舒明华不再另行与李建荣签订房屋租赁合同，沿用该租赁合同约定的租金标准。租赁合同中，约定的租赁面积为366平方米，但李建荣实际租赁给舒明华的面积只有210平方米。合同签订后，李建荣直接将租赁房屋交付给舒明华使用，交付时间胡水兵不清楚。胡水兵与李建荣签订的房屋租赁合同并未实际履行，所以本案与胡水兵没有任何关系，不同意李建荣的诉请。
舒明华一审辩称，同意胡水兵的答辩意见，但李建荣并未与舒明华约定租赁期限。李建荣于2009年8月将租赁房屋交给舒明华使用。租赁期间，舒明华通过案外人刘某按月向原告支付了租金15000元／月。胡水兵向李建荣交纳的30000元押金至今未退，李建荣应予退还。因产权人要收回房屋，进行整体招租，导致舒明华不能继续承租涉案房屋，舒明华于2014年1月30日就搬离了涉案房屋，并在2月5日将房屋钥匙交付给李建荣经营的派力美容美发店的前台。对李建荣造成损失的是派力美容美发店等其他租赁户，舒明华不存在违约行为，不应承担违约责任。李建荣诉请的计算方式有误，舒明华实际租赁面积只有210平方米，并不是366平方米。此外，李建荣与产权人约定的违约责任不能对第三人不产生法律效力，且约定的违约金标准过高。
一审法院认为，李建荣主张其与胡水兵签订《房屋租赁合同》后，胡水兵、舒明华共同租赁涉案房屋，而胡水兵、舒明华均主张李建荣与胡水兵并未实际履行租赁合同，胡水兵的合同权利义务已转让给舒明华，则双方对胡水兵的合同权利义务是否全部转让给舒明华存在争议。至于舒明华在审理中对此一认可予以反悔，认为其与李建荣未订立书面房屋租赁合同，也未约定合同期限和违约责任，因舒明华未举示足以推翻其认可的相反证据，对舒明华的反悔该院不予采信。本案中，李建荣与胡水兵虽签订有《房屋租赁合同》，但李建荣未能举示证据证明其在订立合同后将涉案房屋交付给胡水兵占有使用，以及胡水兵向其交纳了房屋租金。审理中，舒明华举示的《承诺书》、建设银行流水交易明细，以及证人刘某关于其受舒明华委托向李建荣支付租金的证言，结合舒明华在涉案房屋经营茶楼的事实，以及该院调查记录，可以印证胡水兵、舒明华关于胡水兵的合同权利义务已全部转让给舒明华，舒明华实际占有使用租赁房屋，并向李建荣交纳租金的陈述。而李建荣、舒明华在前案庭审过程中关于双方之间存在租赁合同的陈述，亦能印证李建荣同意胡水兵的合同权利义务一并转让给舒明华的事实。至于舒明华在前案中举示的《房屋出租合同》，李建荣、舒明华均认可并非双方签订，则对该合同的真实性该院不予确认。综上，该院对胡水兵与李建荣签订房屋转租合同后将其合同权利义务转让给舒明华的事实予以认定。李建荣、舒明华之间的转租合同是双方当事人的真实意思表示，并经出租人同意，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，舒明华应当按照合同约定向李建荣返还租赁房屋。
李建荣将租赁房屋中的部分用于经营，其余部分分别转租给舒明华及案外人周伟。审理中，舒明华主张其已于2014年1月30日搬离涉案房屋，并于2月5日将房屋交还给李建荣，未能举示充分证据证明，且与舒明华所作《承诺书》、该院调查取证结果以及生效法律文书认定的事实不符，故该院对舒明华的此一主张不予采信。李建荣关于其于2014年2月10日左右搬离租赁房屋的主张，亦未提供充分证据证明，该院对其此一主张，同样不予采信。根据生效法律文书认定，涉案房屋由重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站于2014年7月7日收回的事实，结合舒明华和李建荣均未举证证明其何时交还其各自租赁的房屋的事实，该院认定舒明华、周伟转租的房屋以及李建荣承租的房屋于2014年7月7日向重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝军队粮食供应站交回的事实。舒明华在合同期间届满后未交还租赁房屋，违反了合同约定，应当向李建荣承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。李建荣因在租赁期间届满后未按约定向出租人交还房屋，经人民法院判决，并按照生效法律文书支付出租人违约金242631.2元（已扣除保证金30044元），及承担该案案件受理费4772元，则李建荣因此而产生的损失金额合计277447.2元。该损失系李建荣、舒明华及案外人周伟的共同过错造成，舒明华应当按照其过错程度向李建荣承担赔偿责任。
关于租赁面积的问题。李建华虽在前案民事起诉状中载明其与舒明华于2009年5月28日签订《房屋出租合同》，约定李建荣将重庆市沙坪坝区沙南街8号房屋的一部分约210平方米出租给舒明华，但在本案审理过程中，李建荣说明，起诉状中载明的《房屋出租合同》来源于舒明华在前案中举示的证据，且双方当事人现均确认一致，认为此一租赁合同是虚假的，并非真实的房屋租赁合同。则双方当事人的认可足以推翻李建华关于双方于2009年5月28日签订房屋租赁合同，租赁面积为210平方米的陈述，故该院对李建华的此一陈述，依法不予采信。根据李建华、胡水兵订立的房屋租赁合同约定，舒明华租赁房屋面积约为366平方米。舒明华主张其租赁面积仅210平方米，未能举示充分证据证明，该院对舒明华的此一主张亦不予采信。
关于赔偿责任的计算。舒明华向李建荣租赁的房屋面积占李建荣承租房屋面积的35.33%（366平方米÷1036平方米），则舒明华应赔偿李建荣损失为98022.10元（277447.2元×35.33%）。
舒明华要求李建荣退还其履约保证金，并非对李建荣诉讼请求的抗辩，属独立的诉讼请求，由于舒明华未在本案中提起反诉，该院对此不作处理。舒明华可另案提起诉讼。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告舒明华在本判决发生法律效力后五日内赔偿原告李建荣损失98022.10元。二、驳回原告李建荣的其他诉讼请求。案件受理费3130元（原告已预交1565元），减半交纳1565元，由被告舒明华承担，此款限被告舒明华在本判决发生法律效力后立即给付原告李建荣。
一审判决后，原审被告舒明华不服上诉来院，请求：1、依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审认定租赁面积有误，上诉人承租的房屋面积经产权人重庆庆和实业公司盖章确认以及公安消防支队测量，应为210平方米，另被上诉人曾作为起诉依据的租赁合同上面也写成的210平方米，而不是366平方米；2、租赁合同关系认定有误。上诉人与被上诉人未签订过租赁合同，双方只是口头约定了交押金3万元及租金，是事实租赁合同关系。胡水兵与被上诉人的合同基于胡水兵的身份问题未履行，胡水兵也未将合同权利义务转让给上诉人；3、赔偿责任认定错误。上诉人于2014年1月30日即搬离了租赁房屋，并交还了钥匙，不存在违约，且双方系不定期租赁合同，不存在逾期的问题，被上诉人与产权人之间的违约责任约定不应对上诉人产生法律效力。且计算的面积按366平方米亦不恰当；4、胡水兵、舒明华已交付的押金3万元，应由舒明华享有，应退还，或抵扣，一审未认定和抵扣不当；5、上诉人对于被上诉人交纳的租金至今未开具发票，现请求其向上诉人开具租金发票。综上，原判错误，请求支持上诉人的请求。
被上诉人李建荣辩称，上诉人所称的租赁合同在以前的诉讼中其承认是为了办理工商执照伪造的，消防队测量的仅是不含共用部分的屋内面积。上诉人陈述的租赁面积于事实不符。上诉人经通知仍拒绝交还房屋一审已查明。上诉人与胡水兵共同做生意并以胡水兵的名义与被上诉人签订了租赁合同，上诉人履行的是胡水兵与被上诉人的租赁合同。一审认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。
原审被告胡水兵述称，租赁面积并没有366平方米，即使加上共用部分也没有那么多。被上诉人与产权人的违约责任不应及于我方。由于身份关系，胡水兵不能进行经营活动，由舒明华来承接房屋，押金转让给舒明华承接。胡水兵与被上诉人的租赁合同没有履行，不应承担责任。
二审审理中，舒明华提供证据如下：1、沙坪坝区消防支队出具的《安全检查合格证》；2、李建荣与舒明华的《房屋租赁合同》；3、《补充协议》；4、孔会云的借条和打款记录。舒明华以证据1、2、3证明房屋面积为210平方米，以证据4证明当时未完全搬离是基于李建荣的工作人员去疏通续租事宜。二审审理中，舒明华邀请了证人赵某出庭作证。赵某证明：自己与李建荣等人系合伙关系，从事市场开发，胡水兵与舒明华来交房屋租赁押金时是自己带到公司财务办公室，小杨收取了款项，胡水兵和舒明华的确交纳了押金3万元，按照约定只有交纳了保证金之后才能交房。舒明华以赵某的证言证明押金3万元已交付，现由于收条遗失，但交款属实。李建荣的质证意见：证据1、2、3在一审已经质证不属于新证据，且证据1只是说明室内面积的情况；证据2、3不真实，是伪造的；证据4，李建荣认为孔会云与李建荣之间没有关系，其收款与李建荣无关，该证据与本案没有关联。关于赵某的证言，李建荣认为该证人身份不是合伙人，其证言不可采信，即使成立也是孤证，没有其他证据不能证明押金已交纳的事实。本院认为：对于上述证据1、2、3均是一审举示的证据，一审对该证据认证的意见并无不当，不再重新认定；证据4不能证明上诉人逾期交房的理由成立的观点；赵某的证人证言是单一证据，在无其他证据印证的情况下不可采信。
另经查，李建荣与重庆庆和实业公司、重庆市沙坪坝区军队粮食供应站签订的租赁合同以及李建荣将租赁房屋分租给案外人周伟、何小川、胡水兵等人的租赁合同中均约定了交纳履约保证金（押金）3万元。李建荣向产权人交纳的保证金在向产权人承担违约损失中进行了抵扣。此外，在一审审理中胡水兵陈述自己按照合同约定向李建荣交纳了保证金3万元，并之后转让给舒明华，舒明华才得以租赁房屋，收到租赁房屋。胡水兵、舒明华均要求在本案中予以抵扣，对此，李建荣在一审中对于胡水兵、舒明华陈述已交纳保证金的事实和要求退还的请求未作任何否定性陈述。
二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案争议焦点：一、一审认定舒明华与李建荣之间的租赁合同关系是否恰当；二、舒明华是否存在逾期交房的事实，应否承担违约责任；三、保证金（押金）是否已交纳，应否予以抵扣。现评述如下：一、胡水兵与李建荣的合同是否已转让给舒明华。此争议应结合当事人的陈述以及合同的实际履行情况和相关证据来认定。根据胡水兵的陈述，其与李建荣的租赁合同因身份问题未履行，而后介绍舒明华来承租，并将自己的保证金3万元转让给舒明华作为履约保证金。对此，舒明华其在之前的诉讼案件中作出过接受胡水兵合同权利义务包括保证金3万元转让的陈述。虽然后来舒明华在本案中对于接受合同权利义务转让的陈述进行反悔，但从履行合同的实际情况看，舒明华与李建荣未另签合同，未另交保证金，直接从李建荣处接收了租赁房屋，且按照合同约定交付租金，而胡水兵与李建荣的租赁合同并未基于舒明华来承租房屋而作解除处理，舒明华也没有提供相应证据来证明自己与李建荣另行建立书面或口头租赁合同关系，故一审认定舒明华承接了胡水兵将合同权利义务转让给舒明华承接是正确的。舒明华应作为合同相对人全面恰当地履行胡水兵与李建荣之间的合同内容。二、逾期交房及违约责任。舒明华虽然陈述自己于2014年1月30日搬离租赁房屋，交还了钥匙，但根据一审中的陈述看，其交还的钥匙只是其中一把，且现场还留有部分物品，另根据其承诺书对于搬离的时间承诺以及法院调查的情况，舒明华确实存在逾期搬离租赁房屋的违约事实，按照合同应当承担违约赔偿责任。对于违约损失的确定，因李建荣与产权人之间的合同纠纷经生效裁判文书确定了违约损失，该损失系次承租人逾期交房造成的，故本案应以李建荣在与产权人的租赁纠纷中承担的违约损失作为认定有关次承租人承担赔偿损失的依据。由于该租赁房分租给了数个次承租人，各次承租人应按照份额分担。关于舒明华提出的租赁房屋面积，虽然双方合同约定的面积与房屋实际面积可能存在误差，但舒明华在承租期间并未对此提出异议，且对租金未产生影响，各次承租人是按照相应区域进行承租和经营，故对于舒明华提出的租赁面积应为210平方米的意见不予采纳。一审按照租赁合同面积认定舒明华租赁面积366平方米，并以此面积所占整个租赁房屋的比例认定违约损失并无不当。三、关于保证金（押金）3万元是否已交纳，应否抵扣。首先，从交易习惯看，胡水兵与李建荣的租赁合同中约定交付保证金之后再交房，李建荣在与产权人以及与其他次承租人的租赁合同中也约定了先交保证金再交租赁房的内容，且各自也交纳了相应的保证金，说明李建荣与产权人以及李建荣与次承租人之间在租赁行为中均遵循了先交保证金后交租赁房屋的交易习惯。其次，从履行看，胡水兵与李建荣签订合同后经李建荣同意将合同转让给了舒明华，李建荣亦向舒明华交付了租赁房。赵某出庭证明交保证金后交房的交易习惯以及舒明华已交保证金的事实与双方的交易习惯吻合。再次，从诚实信用角度看，胡水兵、舒明华在一审中提出已交保证金3万元并要求退还，李建荣未作出否认胡水兵、舒明华已交保证金和不同意退还保证金的陈述，二审中，李建荣因舒明华不能提供保证金收据否认收取过保证金的事实，但其对于该租赁行为中不存在交保证金的交易习惯以及胡水兵或舒明华不交保证金即向其交付租赁房的例外事由并未进行有效说明。本院认为对于保证金的争议应本着交易习惯、证人证言、诚实信用原则来认定和处理。综合这些因素可以认定胡水兵、舒明华已向李建荣交付了保证金3万元。由于胡水兵已将合同权利义务转让给舒明华，该保证金3万元按照合同约定李建荣应退还给舒明华，在舒明华应付违约金和李建荣应退还保证金的租赁纠纷中双方互负债务，应予抵扣，故舒明华要求在本案中抵扣违约损失的请求应支持。另外，关于舒明华要求李建荣开具租金发票的请求，应按照有关税务管理之规定处理。本案不宜一并处理。
综上所述，基于二审新证据和新查明的事实，对一审部分判决内容进行改判。上诉人舒明华关于保证金抵扣的上诉理由成立，予以支持。其他请求缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第05491号民事判决。
二、限被告舒明华于本判决生效之后五日内赔偿原告李建荣损失68022.10元。
三、驳回原告李建荣的其他诉讼请求。
本案一审受理费1565元，由舒明华负担1000元，李建荣负担565元；二审受理费3130元，由舒明华负担2000元，李建荣负担1130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 江满意