四川省岳池县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳池民初字第453号
原告李先富，男，汉族，生于1957年9月3日，汉族，城镇居民。
委托代理人李川平，岳池县顾县镇法律服务所法律工作者。
被告张春林，男，汉族，生于1972年12月27日，城镇居民。
委托代理人高兴平，四川天吉律师事务所律师。
被告邹芙蓉，女，汉族，生于1972年6月26日，城镇居民。
委托代理人张银海，男，汉族，生于1967年3月25日，城镇居民（系张春林之兄）。
原告李先富诉被告张春林、邹芙蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月14日、7月7日公开开庭进行了审理。原告李先富及其委托代理人李川平、被告张春林的委托代理人高兴平、被告邹芙蓉的委托代理人张银海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年6月20日，被告张春林在中国农业银行岳池县支行举办的第一期拍卖会上，以8.06万元的价格竞买了本案的讼争房屋即岳池县顾县镇顾兴大街56号4-1号房屋。2008年7月25日，原告李先富与被告张春林签订了《房屋买卖协议》，约定甲方即张春林自愿将其私有的岳池县顾县镇顾兴大街56号4-1号房屋以12万元的价格卖给乙方即原告李先富，同时约定所购房屋乙方要求在一年内办理产权过户手续的营业税由乙方承担，五年后办理产权过户的按当时国家有关部门规�甲方负责税费，买卖双方必须到场。当年8月8日，原告向被告张春林支付了12万元的购房款，被告也将讼争房屋交付给了原告，原告对该房进行补漏、装修后一直居住至今。现在原被告买卖房屋已满五年，原告要求被告履行协议办理该房的产权证，被告以各种理由推托，为了维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请求依法判决确认原被告2008年7月25日签订的《房屋买卖协议》有效，被告将本案讼争房屋的房屋产权证、土地使用证过户到原告名下，办证费用由被告承担。
被告张春林辩称，原被告于2008年7月25日签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效合同。其理由是1、原被告于2008年7月25日签订《房屋买卖协议》时，被告张春林尚未取得讼争房屋的权属证书，讼争之房属不得转让的房屋。2、本案讼争房屋是被告张春林与其妻邹芙蓉的共有财产，张春林处理该房时没有得到共有人邹芙蓉的书面同意。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告邹芙蓉辩称，被告邹芙蓉与被告张春林于2004年1月7日登记结婚，本案讼争之房应属于我们的夫妻共同财产。原被告签订的《房屋买卖协议》之事本人不知情，张春林无权私自处分该房，请求法院确认李先富与张春林签订的《房屋买卖协议》无效。
经审理查明，2004年1月7日，被告张春林与被告邹芙蓉登记结婚。2008年6月20日，被告张春林在中国农业银行岳池县支行举办的第一期拍卖会上，以8.06万元的价格竞买了本案的讼争房屋即岳池县顾县镇顾兴大街56号4-1号房屋。2008年7月25日，原告李先富与被告张春林签订了《房屋买卖协议》，约定甲方即张春林自愿将其私有的岳池县顾县镇顾兴大街56号4-1号房屋以12万元的价格卖给乙方即原告李先富，同时约定所购房屋乙方要求在一年内办理产权过户手续的营业税由乙方承担，五年后办理产权过户的按当时国家有关部门规定甲方负责税费，买卖双方必须到场。当年8月8日，原告向被告张春林支付了12万元的购房款，被告也将讼争房屋交付给了原告，原告对该房进行整修后一直居住至今。自此，原被告一直没有任何往来。
2008年11月25日，被告张春林取得了讼争之房的房屋产权证，2009年1月7日张春林取得了讼争之房的土地使用权证。权属证书上的共有人项均为“无”。
本院认为，虽然原被告签订《房屋买卖协议》时，被告张春林尚未取得讼争房屋的权属证书，但是张春林在签订协议之后本案诉讼之前，张春林已经取得了该房权属证书，合同无效的情形已经消失，故张春林以此主张合同无效的理由不成立；讼争之房其产权虽登记为张春林所有，但因张春林取�该房时与被告邹芙蓉是合法夫妻，依照婚姻法的规定，该房应归夫妻共同所有，夫妻均有平等的处理权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本条规定有三层含义：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的共同意思表示，直接构成表见代理，处分行为有效；夫或妻一方处分共有财产不是为了日常生活需要，但双方一致同意的，处分�为有效，此时不存在无权代理的问题，因另一方的授权而成立有权代理；夫妻一方处分共有财产不是为了日常生活需要做重要处理决定，双方没有达成一致意见，但第三人出于善意并有理由相信一方的行为是夫妻双方的共同意思表示，夫妻一方的处分行为对善意第三人构成表见代理，处分行为有效。此一规定，系从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，法理上应类推适用关于表见代理之规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩，此处也并未要求夫妻对于出卖房屋必须达成书面的一致意见，可见此种情况下不必经另一方书面同意或在房屋买卖合同上签字，登记权利人也对该房屋享有完全的处分权，但要买受人为善�。对于善意的举证，根据善意推定原则，应由否定受让人为善意的人进行举证，如不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。本案中，主张买卖无效的被告一方，未能证明受让人为恶意，则应推定受让人李先富为善意，李先富应有理由相信该行为是夫妻双方的共同意思表示，其理由是，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊的具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要出卖家庭价值重大的资产，因一般来说，房屋在夫妻财产中占有较大比重，如需出卖应属“重要处理决定”，不可能轻易处分。就本案而论，二被告夫妻关系正常，张春林在讼争之房买和卖中，仅仅一个多月的之间，房屋就溢价近4万元，张春林没有隐瞒邹芙蓉的必要，且原告李先富在该房屋内居住长达五年之久，被告邹芙蓉一直都在本城居住，却从未对该房的使用情况过问，也未对该房收取租金，因此，可以推定张春林出卖讼争房屋时邹芙蓉应当知情。故张春林一方所为之后果，对善意第三人李先富构成表见代理，该处分行为仍为有效。现被告邹芙蓉以不知道或未经同意为由，对抗房屋买卖合同的效力，是没有理由的。故本院确认原被告2008年7月25日签订的《房屋买卖协议》有效，被告应按照合同协议的约定将本案讼争之房的权属证书办理在原告李先富名下，并承担办证税费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条、第一百三十五、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告张春林、邹芙蓉于本判决生效之日�十五日内协助原告李先富将岳池县顾县镇顾兴大街56号4-1号房屋的房屋产权证、国有土地使用权过户登记到原告李先富名下，办证的税费由被告张春林、邹芙蓉负担。
本案收案件受理费2700元由被告张春林、邹芙蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 吴佑兰
审 判 员 汤齐平
人民陪审员 游德荣
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张贵林