浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7770号
上诉人（原审原告）：王春美，女，1957年5月19日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
上诉人（原审原告）：戴加有，男，1957年8月1日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
两上诉人的共同委托代理人：蔡爱珍，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈有木，男，1957年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人：陈波（系陈有木女儿），女，1986年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。现住浙江省杭州市富阳区。
委托代理人：洪珠，浙江立峰律师事务所律师。
上诉人王春美、戴加有与被上诉人陈有木房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：王春美与戴加有系夫妻。王春美原系原富阳县城阳医院职工，现该医院改制为新登骨伤医院；案涉房屋，即位于新登镇新兴街九弄××403室房屋系王春美单位分给其的房改房。1994年11月3日，原富阳县房地产管理处颁发所有权证一份，载明案涉房屋的所有权人为王春美。2000年，陈有木支付给王春美、戴加有款项40000元，王春美、戴加有将上述所有权证交给陈有木。陈有木入住后对案涉房屋进行重新装修，并变更案涉房屋的水电费缴纳的联系电话为陈有木本人电话。2000年至今，案涉房屋由陈有木一家居住使用。
2010年9月，王春美以新登骨伤医院需要使用上述房产证，要求陈有木交付相应复印件，陈有木称找不到原件，双方发生矛盾。后王春美以遗失上述所有权证及相应的土地证为由分别向原富阳市房地产管理处、原富阳市国土资源局申请补办房屋所有权证及国有土地使用证，上述两份权证上载明新登镇葛溪西路房屋的所有权人及土地使用权人为王春美、戴加有。
新登镇新兴街九弄××403室与新登镇葛溪西路系同一处房屋。2016年5月9日，王春美、戴加有诉至法院，请求判令：1、陈有木腾空位于富阳区新登镇××室房产，将上述房产归还给王春美、戴加有。2、本案诉讼费用由陈有木承担。后变更诉请：1、解除王春美、戴加有与陈有木之间的房屋租赁合同。2、陈有木腾空位于杭州市××区新登镇××室房屋，并返还给王春美、戴加有。3、判令陈有木支付尚欠的租金（按每月200元暂计算自2012年11月1日起至2016年4月30日期间的租金8400元；此后仍按每月200元计算至实际腾房之日止）。
原审法院认为，本案的争议焦点是，对于案涉房屋，王春美、戴加有是租赁给陈有木还是出售给陈有木。
针对上述争议焦点，该院具体评析如下：由于双方未签订相应的书面合同，该院仅能根据双方的客观交易事实以及双方提交的其他证据判断双方之间的法律关系。
一、2000年，王春美、戴加有将房屋交付给陈有木占有使用时，双方均认可陈有木于2000年左右共向王春美、戴加有交付款项40000元。对于该笔款项的性质，王春美、戴加有主张其中30000元为预付租金（按每月200元计算），另10000元为装修保证金。该院认为，（一）按日常生活经验法则，承租人一次性预付十多年的租金不符合常理。（二）王春美、戴加有未提交证据证明陈有木交付的40000元款项中的10000元为装修保证金及被告的装修破坏了房屋的整体结构，王春美、戴加有应当没收该保证金。（三）录音中，王春美、戴加有多次提到其同意归还陈有木40000元，并支付相应的银行利息作为补偿，如王春美、戴加有陈述的30000元为租金、10000元为装修保证金及租金为200元每月的陈述属实，王春美、戴加有无需归还陈有木40000元及支付相应的利息。如果双方系租赁关系，陈有木已占有使用案涉房屋长达十几年，王春美、戴加有自愿将其主张的30000元租金及10000元装修保证金退还陈有木并对陈有木进行相应的补偿以收回案涉房屋，显然违背常理。另外，王春美、戴加有陈述双方对案涉房屋约定租金为每月200元，虽戴加有在录音中曾提到过一次，但陈有木对该事实未予认可，且王春美、戴加有未提交相应证据证明。故王春美、戴加有关于陈有木交付的款项系租金的主张，无相应的证据证明。
二、关于王春美、戴加有将案涉房屋及房产证交付给陈有木的原因，王春美、戴加有陈述其向陈有木交付房产证是因为陈有木称其女儿读书需要抵外乡费，但王春美、戴加有未提交证据证明房产证上的所有权人王春美与陈有木女儿之间存在监护、亲属等身份上的关系，即使王春美、戴加有将案涉房屋的房产证交付给陈有木，陈有木也无法折抵相应的外乡费。因此，王春美、戴加有关于其将案涉房屋及房产证交付给陈有木的原因的陈述亦不符合常理。
三、根据王春美、戴加有在庭审中关于案涉房屋及周边地区的房屋售价的陈述，结合案涉房屋的地段、交易时间以及当时的房地产市场行情，在2000年，陈有木交付给王春美、戴加有的40000元的款项性质系购买案涉房屋的购房款符合客观实际。
综上，结合全案证据及本案的客观事实，本案中，双方之间系房屋买卖合同关系而非房屋租赁关系。对陈有木抗辩的其是以40000元的价格购买案涉房屋的意见予以采信。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王春美、戴加有在本案中提交的证据，不足以支持其诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王春美、戴加有的全部诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由王春美、戴加有负担。
宣判后，王春美、戴加有不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人是案涉房屋经登记公示的合法所有权人，上诉人只是将案涉房屋长期租赁给被上诉人，绝非是房屋买卖关系。1、在房屋登记公示的二十年里从未有任何人对上诉人系合法产权人的事实提出过异议。上诉人系根据单位的福利分房政策取得案涉房屋的所有权，并早在1996年就办理了房产证及土地证。2000年起长期租赁给被上诉人使用的十几年里被上诉人也从未对房屋权属问题正式提起异议过。其间2010年因房产证遗失，上诉人申请过遗失补办，虽然当时被上诉人向房管局提出过异议登记，但也是被上诉人自愿在十五日异议登记期放弃诉讼的权利，最终异议登记期满自动失效，也就是说之后被上诉人是认可房屋系归上诉人所有的现状，上诉人也从未同意把房屋转让给被上诉人。试想如果双方确系房屋买卖关系，被上诉人怎么可能会在异议期内放弃诉讼?并且直到本案发生的6年时间里被上诉人也没有就房产权属问题向上诉人提出过任何异议。2、上诉人长期出租房屋给被上诉人，是出于当时的实际情况。一审判决认为“按日常生活经验法则，承租人一次性预付十多年的租金不符合常理。”是刻意无视本案实际情况，判决极其武断。一审中上诉人一再解释2000年被上诉人大女儿正要到新登镇上读初中，住在镇上读书方便，而且被上诉人还有一个年龄相差五六岁的小女儿，以后也要到镇上读初中，所以两个女儿光是在镇上读初中前后就要近10年时间，这些事实被上诉人《情况说明》书面陈述以及录音中都是承认的。所以被上诉人才需要长租上诉人的房子，并且当时上诉人戴加有与被上诉人系工友，关系要好，被上诉人才按当时200元/月的租金市场价一次性付了3万的房租。即使按一审认定的4万元(其中1万元不认为是装修保证金)，那也几乎是没怎么计算房租的涨幅，这对被上诉人来说是非常经济、合理的选择。因此，本案被上诉人租房是为女儿上学用，不论是租房地点还是时间在十年内都是可预期的，这与典型的租赁有所区别，但怎么能因为是不典型租赁就认为不符合常理呢?一审判决认定实在是狭隘。3、一审判决以上诉人在录音中多次提到同意归还被上诉人40000元并支付相应的银行利息，即认定双方不可能是租赁。这完全是一审判决不顾录音的事实情境，断章取义歪曲上诉人的原意。两份录音分别是2010年9月11目的电话录音和12日双方的现场谈话录音。而在录音之前上诉人向被上诉人要房产证用，被上诉人却故意称找不到了推脱不肯给，因此双方已经闹僵了，在9月11日录音一开始(录音第3页)上诉人王春美就说到“我还给你好了，我那天和有木说过了，我还给你们好了”，所以在录音前双方就发生争执，并且被上诉人是担心交了钱没手续，怕房产证被拿走后没凭证，扣着房产证做为收款凭证，被上诉人在气愤之下，是针对上诉人交了4万元所以要扣着房产证的逻辑才提出这个说法，宁可归还4万元钱也要把房产证拿回来。对此，庭审调查时一审法官对此专门询问过上诉人，上诉人也解释过，上诉人自始自终都没有转让房产的意思，造成这种误会双方部有些过错，上诉人也是考虑到一直以来的朋友关系，才愿意把4万元钱还给被上诉人。后来是录音时被上诉人认为光4万是不够的，上诉人才提出再按银行利息算给被上诉人。所以上诉人是基于当时已经发生这种误会，考虑到双方之前的朋友关系，出于尽快了结事情的想法才提出这个方案，这完全是情有可原的。特别是12日双方现场谈话时但凡是涉及双方当时究竟是租还是买的细节事实问题时，上诉人是非常明确地一再表示当时从未有卖房的说法，从一开始就是因为被上诉人女儿读书租房住。而一审判决却不顾录音当时的事件背景，断章取义，以上诉人当时提出的解决方案不符合租赁的逻辑就推定认为不是租赁是买卖关系的结论实在是荒谬!试问，双方当事人在法庭主持下提出的调解方案都不会做为对事实的承认或否认，本案上诉人是在明确不认可有房屋买卖的前提下，曾经提出的和解方案怎么就成了对买卖主张的认可了?4、上诉人是因被上诉人称女儿读书要抵外乡费才将房产证交给被上诉人，一审判决认为该理由不符合常理，即推定上诉人说谎。一审判决是先入为主，纯粹是为论证其判决结果而找的理由，完全不顾为抵外乡费才拿的房产证是双方一致认可的事实。在被上诉人《情况说明》的陈述中提到“我当时想，我们是农村户口，两个女儿在新登读书，要交外乡费的，而有房产那就不用交外乡费了”。在9月11日第4页录音中，被上诉人老婆骆月明明确说到“我也是记得你们是给我们的，我也和你们说你们的解给我们了，我们拿到学校里也拿去过的”，9月12日录音第4页被上诉人老婆骆月明说到“我说你把证转转给我们，我们女儿要读书么，我说算算看我们女儿还有小学三年，初中三年，我说如果转给我们么，我们还有这么多年的外乡费不用交的，所以戴师傅就拿了张房产证给我们”，现在双方对当时给房产证时究竟有没有要求过户是有争议的，撇开这个争议不谈，有一点是非常明确的，就是被上诉人是提到女儿读书抵外乡费才来向上诉人拿或者借房产证的，也是那个时候拿到房产证的，并且在房产证根本没有过户更名的情况下事实上也确实拿到学校去过，这与上诉人的陈述理由是完全一致的。至于最终有无折抵外乡费上诉人也不知道到实际情况，只凭被上诉人这方的陈述了。5、一审判决“在2000年，被告交付给原告的40000元的款项性质系购买案涉房屋的购房款符合客观实际”的判决理由是毫无根据的。上诉人庭审中特地提交了案涉房屋所在位置的地图截屏，案涉房屋位于镇中心，而且是紧临葛溪的那排房子，闹中取静，不论是自然环境的优越性还是生活的便利性来看都是当地非常难得的位置。案涉房屋还包括装修和大量家电设备，一审判决所谓根据原告在庭审中的陈述，结合房屋地段、交易时间和当地房地产市场行情根本就是凭空捏造，并且结论与事实是背道而弛的。仅如此，被上诉人做为主张系买卖关系的抗辩方理应对房屋交易市场价承担举证责任，但事实上被上诉人未提交过任何相关证据，一审判决全凭臆测认定4万元即符合客观实际，同理的上诉人主张当时房屋租金的市场价为200元/月，并且在双方录音谈话中多有提及，被上诉人也从未否认200元／月市场价的事实，然而判决中一审法院却以原告未提交相应证据证明为由拒不认可，实在是过分偏袒被上诉人。二、被上诉人抗辩称系房屋买卖合同关系，既无任何证据证明，其理由也是根本站不住脚，无法自圆其说。1、房屋买卖居然没有签署任何书面协议已经不符合常理。房屋买卖交易不同于其他一般交易，不仅是金额大，还涉及到办理过户、户籍等切身利益问题，所有上述手续都需要出具书面的房屋买卖合同才能办理，如果本案当事人双方确系房屋买卖关系，要求签署书面合同是合情合理的，也是非常必要的，即使刚交易时双方未来得及签合同，但被上诉人怎么可能在之后长达十几年都未要求签合同呢?这显然不是一句碍于情面能够解释得通的。2、在长达十余年的时间里，双方从未就房屋买卖达成合意，对此，被上诉人是非常清楚的。被上诉人《情况说明》中陈述到“后来在2005年，本人接到戴加有电话，说叫我们再给他三万元就可以办理过户手续，后来双方未谈成”，虽然上诉人是从未同意过户的，但按被上诉人的表述可以明确的是，双方在2005年之前是没有商谈过买卖房屋的价格的，2005年之后也一直没谈拢，试想连交易价格都未达成一致，又哪来的房屋买卖成立一说?在9月12日的录音证据第13页，被上诉人老婆骆月明提到“后来你们就老以租给我们住什么的来推却了”，同样也说明早在2010年之前，上诉人就曾明确告知过是租给被上诉人用的。3、被上诉人的解释说词与其早在2000年就购得案涉房屋的抗辩主张完全矛盾的。按被上诉人的说法，其在房屋装修好后就要求上诉人办理过户手续，但因为上诉人说土地证遗失未能办理。在9月12目录音在第13页，被上诉人老婆骆月明在解释为什么不要求上诉人去补办土地证时说“那是开始的时候没这么直爽的，你如果说很直爽的会过户给我们的，我们也不会搁置到现在的。”骆月明还表示，当时她有去问过房管局，房管局说过户要上诉人的结婚证，她认为上诉人是不可能给她的。按被上诉人的意思是，当时上诉人说土地证遗失暂时不能过户，然后被上诉人就连要求上诉人去补办土地证，或者之后按房管的要求出示上诉人的结婚证这样的要求都羞于提出口，试想，如果确系上诉人将房屋出售给被上诉人，且被上诉人已按所谓的市场价付清购房款的情况下，被上诉人做为购房人怎么可能连要求过户、要求补办个土地证的要求都不敢提?所以根本就是被上诉人在说谎，双方只是租赁关系，被上诉人才没有资格提与过户相关的要求。并且被上诉人自己也是承认不能过户的。在9月12目录音第3页，上诉人戴加有说“房产证的事情是为了你们女儿要读书，我说名字不是你们的，你们拿去有什么用呢?”被上诉人老婆骆月明回答“是的，你还叫我们不好去换名字的，你是这么交代我们的”。试想，如果当时系卖房，被上诉人也依约支付了购房款，怎么可能会接受上诉人拒不过户的要求?4、十几年里被上诉人从未对房屋登记权属状况提出过异议，并且曾自愿放弃诉讼权利。按被上诉人在《情况说明》里的陈述，上诉人早在2005年就拒绝其过户要求；2010年因存放在被上诉人处的房产证遗失，上诉人去房管申请挂失补办，被上诉人是去提过异议登记，但也是被上诉人自愿在十五日异议登记期内放弃诉讼的权利，最终异议登记期满自动失效；2010年以后直到上诉人提起诉讼为止，被上诉人也从未对权属状况提出任何异议，也就是说之后被上诉人是认可房屋系归上诉人所有的现状。如果上诉人确系购买取得案涉房屋，屡次要求过户被拒绝后怎么可能从不采取措施去维护自己的正当权益呢?5、被上诉人居住的十几年里从未要求变更水电表户名，这也足以说明双方绝不可能是房屋买卖关系。被上诉人一审提交了水厂及电力公司的缴费短信提醒，均显示水电户名均为上诉人，被上诉人是专门去水厂和电力公司更改了缴纳人的联系电话。而事实是，根据水厂和电力公司的规定，即使房产证上的所有权人与实际所有权人不一致，暂时无法过户的情况下，水厂只要提供双方的房屋转让协议、电力公司只要房屋产权登记人同意电表更名，都是可以办理更名手续的。即使当时双方确系房屋买卖关系，如果因土地证丢失暂时不能过户，被上诉人为什么不直接要求先对水电表进行更名呢?反而还多此一举专门跑到水厂电力公司只为修改联系电话?这根本不符合常理。事实是双方从头到尾只是长期租赁关系，出于缴费方便，所以只变更了联系电话。6、被上诉人主张的购房入住流程且所谓4万元购房款的支付方式根本不符合常理。按上诉人在《情况说明》的陈述，其购房的顺序是付清房款，再进行房屋装修，装修完毕后才要求过户拿房产证。试想，正常购房怎么可能在全款付清后既没有合同、也没有收据，毫无凭证的情况下就对房屋进行装修?而且直到装修完成后才提出过户，因过不了户才拿房产证做为购房凭证?并且被上诉人在录音中也是承认4万元是分两次交付的，第一次交了3万元，最后交了1万元，正常情况下，被上诉人最晚也得在交了3万元绝大部分款项时与上诉人沟通房产过户事宜，结果被上诉人没提，在交付1万元尾款时还是没要求过户，而是等到装修结束，女儿要上学了才来要求过户拿的房产证?被上诉人对购房过程的解释实在是漏洞百出、荒谬至极！7、被上诉人有关房价的陈述也可以证实案涉房屋是远不止4万元的，因此4万元绝不可能是购房款。被上诉人在2010年9月11日录音第21页曾提到“天天百货公司楼上阿庭的阿姐叫我和他买在一起，叫三万六千就够了……现在卖手机的楼上，也是贴在门上卖的，三万六，也叫我去买呀”，按被上诉人的说法，当时同类房屋的房价普遍只要三万六，而在被上诉人《情况说明》陈述里明确提到买房的目的是“两个女儿在新登读书，要交外乡费的，而有房产就不用交外乡费了，我就同意要买这套房子”，录音里也是多次提到要房产证抵外乡费，而当年2000年9月是被上诉人大女儿初一入学。试想，如果4万元足以买下当时同地段的同类房子，在知道无法办理房产证无法抵外乡费的情况下，被上诉人为什么不放弃上诉人的房子，去买其他可以正常过户的房子?一个无法过户的房子要花4万元，比提到的两处房子还要贵出4千元钱，还因为过不了户额外损失了1万多元外乡费，这可是购房款的四分之一不止，结果被上诉人不仅不要求退房，也从未要求赔偿损失，反而连过户的合理要求都不敢提，试问上诉人与被上诉人之间会是房屋买卖关系吗?再退一步，被上诉人还有小女儿上学也需要交外乡费，为什么被上诉人对一次又一次的外乡费额外损失都无动于衷呢?原因很简单，当时案涉房屋的市场价是远不止4万元的，即使是加上额外支出的1万多外乡费，五万多元的总价按当时的市场价格也根本买不到案涉房屋。三、一审判决完全漠视基本的民事举证规则，认定事实时故意避重就轻，在毫无证据的情况下，全凭主观臆测枉法判决，严重偏袒被上诉人。纵观通篇一审判决，一审法官无视房屋权属登记事实，也完全无视上诉人的解释，在没有购房合同、所谓房屋买卖过程漏洞百出、疑问重重的情况下，仅凭支付4万元款项即认定双方系房屋买卖关系，实在是荒谬。一审判决无视物权登记事实和举证规则，将所有举证责任全部强加给上诉人，在被上诉人未举证证明其抗辩主张的情况下，全凭主观臆测支持被上诉人的抗辩主张，完全是滥用权力枉法裁判!综上，一审认定事实错误，判决极其不公，请求撤销原判；改判解除二上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同，并判令被上诉人腾空并归还位于富阳区新登镇葛溪西路富阳区新登镇××室房2012年11月1日起至2016年4月30日止拖欠的房屋租金共计8400元。自2016年5月l曰起至腾退归还房屋之日止的房屋占有使用费按200元／月的标准据实支付。判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈有木答辩称：陈有木与王春美、戴加有之间只存在房屋买卖关系。王春美、戴加有将名下房屋以四万元的价格转让给陈有木，在陈有木交付完房款后，王春美、戴加有向陈有木交付了房屋及房屋的产权证。随后，陈有木花了2万元将房屋进行了装修并一直居住使用至今。所以，买卖房屋是双方真实的意思表示。试想，如果是租赁的房屋，在案涉房屋的地段，结合交易的时间及当时市场行情，4万元完全可以购买房屋，为什么要为长久租赁而一次性支付租金4万元?如果是租赁的房屋，为何陈有木要对房屋进行大面积的装修，而且十几年来王春美、戴加有甚至没有去过案涉房屋?如果是租赁的房屋，为何王春美、戴加有要交付房产证而且提出愿意归还4万元并支付相应的利息?以上种种均不符合常理。陈有木在房屋入住使用后曾要求王春美、戴加有协助履行房屋变更登记手续，但王春美、戴加有以土地证遗失等理由怠于行使协助过户义务。对于房屋的水电表也是如此，因为房屋未能转移登记，而办理水电表的过户手续必须提交房产证或者房屋买卖协议，而因为没有王春美、戴加有的配合，陈有木只能是将联系方式予以变更，并且每月自行去缴费点进行现场费用缴纳。所以，王春美、戴加有现以房屋十多年来一直没有过户，水电表亦未进行变更来说明双方绝非房屋买卖关系的说法与法与理不符。而且对于王春美、戴加有主张的租赁关系，其又不能以相应的证据加以证明之。所以，陈有木与王春美、戴加有之间只存在房屋的买卖关系，无论从交易习惯还是从事实上和法律上，都是站的住脚的。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王春美、戴加有的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提交如下证据：1、富阳区电力局电表更名手续，打印件，历年电费缴纳记录，证明根据富阳区电力局关于居民用电变里更名业务的办事指南，如确属房屋买卖交易，但房产又无法办理过户手续的情况下，只要买卖双方同意仍然是可以变更电表户名的。但案涉房屋的电表户名在十余年里从未变更过，一直登记在上诉人王春美名下。2、富阳水务有限公司业务办理流程表，打印件，证明根据富阳水务有限公司业务办理指南，如房屋发生转让交易，但房产又无法办理过户手续的情况下，只要有交易双方的身份证复印件及房产证九可以办理更名，但被上诉人从未主张过户更名，而只是在富阳水务有限公司留了联系方式，方便每月缴纳水费。3、工资报销清册，复印件，证明案涉房屋的水电费一直由当时王春美工作的医院统一扣划，并在王春美的工资中扣除。至少在2002年之前，水电费都是由王春美缴纳的。
被上诉人没有提交新证据，对上诉人提交证据质证意见如下：证据1富阳区电力局电表更名手续以及证据2的三性均有异议，办理手续均需要房产证或者房产协议方能办理变更。对历年电费缴纳记录的真实性予以认可，但是对关联性以及证明对象有异议，并不能达到其证明对象。对证据3的三性均有异议。本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人提交的证据1、2系打印件，虽然被上诉人对三性均有异议，本院对证据1、2的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。证据3系复印件，不符合证据的形式要件，故本院对证据3不予采纳。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点:王春美、戴加有与陈有木之间就案涉房屋系租赁关系还是买卖关系。对于争议焦点，双方当事人对租赁关系或者买卖关系均未签订相应的书面合同，因此只能依据双方当事人提交的证据及日常生活经验法则综合进行判断。首先，2000年左右的时间，陈有木就案涉房屋向王春美、戴加有交付款项40000元的事实清楚。按王春美、戴加有所主张的40000元中30000元为预付租金（按每月200元计算），另10000元为装修保证金。那么在双方当事人发生纠纷时，王春美、戴加有多次提到其同意归还陈有木40000元，并支付相应的银行利息作为补偿。如果王春美、戴加有陈述的30000元为租金、10000元为装修保证金及租金为每月200元陈述属实，则不存在要归还陈有木该40000元并以银行利息作为补偿，并以此要求收回案涉房屋，这显然违背生活常理。其次，在现实生活中，一般公民一次性预付十多年的租金显然不符常理。根据陈有木的陈述，其在工厂工作，并不属于高收入人群，而且两个女儿还要在镇上读书情况下，一次性拿出40000元作为租金和装修押金，仅是为了租赁十多年的房屋，也不符合常理。再次，按上诉人王春美、戴加有主张，涉案房屋水电户名均为上诉人王春美、戴加有，被上诉人陈有木是专门去水厂和电力公司更改了缴纳人的联系电话。如果双方当事人就涉案房屋系租赁关系，则陈有木不需要这么麻烦，只要将水、电费按月交纳给王春美、戴加有即可，也不需要去更改缴纳人的联系电话。虽然上诉人王春美、戴加有表示只要有协议就可以更改水、电表的户名，但本案恰恰在于双方当事人没有签订过任何协议，故相关部门也不可能将涉案房屋的水、电表的户名更改到陈有木名下。第四，按上诉人王春美、戴加有主张双方系租赁关系，那么上诉人王春美、戴加有也不应该将案涉房屋的房产证交付给被上诉人。虽然王春美、戴加有陈述其向陈有木交付房产证是因为陈有木称其女儿读书需要抵外乡费，而实际上房屋没有过户的情况下，也不存在折抵相应的外乡费。同时上诉人王春美、戴加有在本院调查时，明确表示拿回房产证是因为可以进行房改房差额的补贴，而且房产证上的名字也确实没有过户，有利于上诉人王春美领取房改房差额的补贴。现虽然案涉房屋的所有权证在王春美名下，但不能改变双方当事人就案涉房屋实际系房屋买卖合同关系而非上诉人王春美、戴加有上诉所主张系房屋租赁关系的事实。因此本院对王春美、戴加有的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王春美、戴加有负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年三月六日
书 记 员 何英杰