广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1096号
上诉人（原审被告）：单晓昌。
委托代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市丽景物业管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：李应芬。
委托代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。
委托代理人：周欣儿，广东名道律师事务所律师。
上诉人单晓昌因与被上诉人东莞市丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月7日，丽景物业公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：单晓昌向丽景物业公司支付所欠的物业管理费1479355.2元（从2009年10月1日至2014年6月30日）及利息（按人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际付清之日止），诉讼费用由单晓昌承担。
原审法院经审理查明：单晓昌是东莞市常平镇丽景花园绿湖居19-20座商场的业主，建筑面积为6488.4平方米。2002年6月2日，丽景物业公司与丽景花园业主管理委员会签订了一份物业委托管理合同（GF-97-1010-000180），约定由丽景物业公司为东莞市常平镇丽景花园提供物业管理服务，还约定其中非住宅房屋按建筑面积每月每平方米4元收取。2007年6月1日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司签订了物业管理委托合同（GF-97-1010-000852），约定由丽景物业公司为东莞市常平镇丽景花园提供物业管理服务，还约定其中非住宅房屋按建筑面积每月每平方米4元收取。2012年4月18日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司签订了两份前期物业服务合同（DG-
QH-001740-4、DG-
QH-001740-2），约定由丽景物业公司为东莞市常平镇丽景花园提供物业管理服务，约定商业物业管理费为4元/月/平方米，还约定每月管理费当月30日前交纳。（2010）东三法民二初字第696号民事判决书与（2010）东中法民二终字第754号民事判决书审理查明：东莞市常平镇丽景花园的开发商为本溪金鼎房地产开发总公司开发。单晓昌举证的物业管理挂靠协议、物业管理合作协议书约定由单晓昌挂靠丽景物业公司对常平丽景花园G区绿华庭1-5号楼宇进行物业管理。
单晓昌庭审中确认丽景物业公司诉求的管理费没有缴纳。丽景物业公司于2014年7月17日向法院提起诉讼。
原审法院认定上述事实的证据有：物业管理委托合同（2002年6月2日）、物业管理委托合同（2007年7月10日）、前期物业服务合同（2012年4月18日）、前期物业服务合同（2014年4月18日）、（2010）东三法民二初字第696号民事判决书、（2010）东中法民二终字第754号民事判决书、物业管理挂靠协议、物业管理合作协议书、房产证及原审法院庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为：单晓昌是东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座11号商铺的业主。丽景物业公司举证的多份丽景物业公司与丽景花园业主管理委员会、东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司签订的《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》，均约定由丽景物业公司对东莞市常平镇丽景花园进行物业管理，并且该数份合同经过东莞市房产管理局备案，丽景物业公司主张其一直为案涉小区提供物业管理服务，已就其主张进行了合理的举证。虽然单晓昌举证了物业管理挂靠协议、物业管理合作协议书，拟证明其对于案涉物业是自行管理，但是物业管理挂靠协议和物业管理合作协议书约定由单晓昌挂靠丽景物业公司自行管理的物业是常平丽景花园G区绿华庭1-5号楼宇，而丽景物业公司诉求管理费的物业是东莞市常平镇丽景花园绿湖居19-20座商场的业主。相比较双方之间的举证，丽景物业公司举证的数份物业服务合同具有连续性，且有政府相关部门的备案章，足以证明丽景物业公司对案涉小区提供物业管理服务的事实。而单晓昌举证的挂靠协议只能证明单晓昌自行对常平丽景花园G区绿华庭1-5号楼宇进行管理，无法证明单晓昌对案涉物业自行管理。丽景物业公司举证的证据证明力高于单晓昌举证的证据证明力。原审法院认定丽景物业公司为案涉物业提供了物业服务。单晓昌享受了物业服务，且单晓昌已确认没有缴纳丽景物业公司诉求期间的物业管理费，应当缴纳。
物业服务合同已经约定非住宅物业、商业按每月每平方米4元的标准计算，案涉物业为商铺，建筑面积为6488.4平方米，计算得出每月管理费为25953.6元。丽景物业公司诉求的是从2009年10月1日至2014年6月30日共计57个月的管理费，计算可得上述期间管理费为1479355.2元（2593.6元/月×57个月）。丽景物业公司诉求的数额与该数字相符，原审法院予以支持。
物业服务合同约定，每月管理费应当在每月30日前缴纳，单晓昌没有按时支付物业管理费，已经造成丽景物业公司损失，本应逐月支付利息。现丽景物业公司诉求从起诉之日即2014年7月17日按拖欠总额计算利息，合理有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年11月6日作出（2014）东三法常民一初字第1163号民事判决：限单晓昌于判决发生法律效力之日起七日内向丽景物业公司支付2009年10月1日起至2014年6月30日期间的物业管理费1479355.2元及利息（利息从2014年7月17日开始，以1479355.2元为本金，按依照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算至判决确定清偿之日止，但利息计算总额不超过管理费本金）。案件一审案件受理费9056元，由单晓昌承担。
单晓昌不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。涉案房产丽景花园绿湖居19-20座商场是单晓昌自建自有房产，是单晓昌单独自行管理的，丽景物业公司对该房产没有进行任何管理、服务，双方也未签订物业服务合同，该物业同丽景物业公司没有任何关联关系。原判决认定丽景物业公司为涉案物业提供了服务与客观事实严重不符，原审判决认定事实不清。（二）原判决认定事实的证据不足。丽景物业公司在一审中没有具体明确的证据证明物业由其提供管理和服务，原审判决是用推定的方法认定丽景物业公司对单晓昌的涉案物业进行管理，原审判决认定事实证据明显不足。综上所述，单晓昌与丽景物业公司不存在物业服务合同关系，事实上丽景物业公司从未对单晓昌的物业进行过任何管理和服务，原审判决严重损害了单晓昌的合法权益。据此，单晓昌请求本院依法撤销原审判决，驳回丽景物业公司原审诉讼请求。
丽景物业公司在二审法庭调查中口头答辩称：1、单晓昌的丽景花园商场是通过买卖获得的，单晓昌一审时提供的房产证、房屋所有权来源一项足以证明，因此该房产并非单晓昌自建自有房产。2、丽景物业公司从1994年起一直是丽景花园的物业公司，有丽景物业公司在一审时提供的数份物业管理委托合同以及（2010）东三法民二初字第696号以及第754号民事判决书可以证明。单晓昌的商铺坐落于丽景花园内，其每月的水电费都是由丽景物业公司代缴。物业管理服务是一个公共服务，例如小区安保、卫生保洁、水电公共设施维护等，每个小区业主在无形中都享受了这些服务。单晓昌不能以其所认为的没有享受到服务就拒交物业管理费。单个业主不交物业管理费实际上是侵犯了整个小区所有业主的权益，对其他缴费业主不公平，故单晓昌应当缴纳物业管理费。
本院经审理查明：（一）单晓昌在一审开庭中主张没有收到过丽景物业公司的催缴通知，丽景物业公司的诉求已过诉讼时效。丽景物业公司回应称物业管理费是整体债务，业主分期交纳是对整体债务的分期履行，应以最后一期履行期限届满之日起算。丽景物业公司陈述一直都有向单晓昌追讨管理费，但考虑双方有合作往来，不想影响双方的合作关系，故一直没有提起诉讼。二审法庭调查中，丽景物业公司称发过缴款通知书给单晓昌，由于单晓昌就住在小区内，肯定有收到该通知书，但没有其他证据证明，只有物业公司单方的缴款通知书，单晓昌之前一直没有交过物业费。单晓昌表示从未收到过缴款通知书。
丽景物业公司起诉状落款时间是2014年7月17日，原审法院于2014年8月7日收件并于当天立案。
（二）单晓昌在二审提交了一系列证据材料：证据1是刻录录像，以证明东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景商贸公司）对单晓昌物业进行管理的事实。证据2是员工上岗执勤照片，以证明丽景商贸公司的员工在公司范围内包括在单晓昌案涉房产内进行物业管理的员工执勤照片。证据3是电费发票，证明丽景商贸公司对其本身的物业及单晓昌的物业代缴电费的事实，案涉房产是丽景商贸公司自己管理的。证据4是组织架构图，证明丽景商贸公司是有物业管理处的。证据5是保安岗位表，证明丽景商贸公司有安排保安执勤。证据6、7是劳动合同和工资表、证据8是社保单，证明丽景商贸公司的员工的工种，说明丽景商贸公司具备物业管理的组织机构且有相应人员在从事保洁等服务，证明有专门工作人员为丽景商贸公司服务。证据9是装修申请表，证明丽景商贸公司的房产有损害时，会自行联系维修，故单晓昌与丽景商贸公司的房产与丽景物业公司毫无关系。证据10是消防安全检查情况登记表，证明单晓昌自行负责出租商铺的消防安全检查工作。证据11是商铺公共卫生清理温馨提示，证明丽景商贸公司与单晓昌的房产是自行管理的。证据12是营业执照，证明丽景商贸公司的法定代表人是单晓昌，故单晓昌是有物业管理处的，不可能将自己的房产交给其他物业公司管理。证据13是租赁合同和承租人出具的证明，证明单晓昌的房产都是丽景商贸公司提供的保安、保洁等服务。
丽景物业公司当庭发表质证意见对上述证据的三性不予确认，且不能证明单晓昌的主张。录像及照片是完全可以安排其员工到相应地方进行摆拍，真实性不予认可，也不具有证明力。电费发票上注明的客户名称是丽景国际，地址是绿华亭，与案涉房产没有关系。关于丽景商贸公司的组织架构图、劳动合同、工资表、社保记录、消防检查表、温馨提示的内容等是单方自行制作，表明丽景商贸公司的一些情况，与本案没有关系。装修申请表所述的单元房号是绿湖居8-9座及绿湖居1-2号，与案涉房产没有关系。从房屋租赁合同可以看出，单晓昌所有的19-20号商铺是正在出租给别人使用，理应向丽景物业公司缴纳相应的物业管理费。关于《证明》，证人没有出庭作证，真实性无法确认，且出具《证明》的均是单晓昌商铺的承租人，与单晓昌有利益关系，不具有证明力。综上所述，这些材料不能证明案涉物业是由单晓昌自行管理的。二审法庭调查后，丽景物业公司提交《关于单晓昌补充材料的说明》，对其上述质证意见进行补充：1、对单晓昌二审庭上补充提交的材料，已经远远超过举证期限，不属于法定的新证据，不具有证据效力，不能作为本案证据。2、单晓昌提交的视频是单方制作的，且摆拍的痕迹非常明显，真实性令人怀疑，根本不具有证明力，还有大部分视频内容并非案涉商场，与本案无关。3、根据另案民事判决书可知，丽景物业公司一直是丽景花园的物业管理公司，案涉的绿湖居19-20座商场是由金鼎公司开发建设的，一直由丽景物业公司进行管理，后来金鼎公司将物业出售给了单晓昌，根本就不是单晓昌所称的自建自管房产。4、根据单晓昌提交的丽景商贸公司的营业执照可以看出，该公司的营业范围上根本没有提供物业管理服务的相关内容，也不具有物业管理的资质，该公司根本没有能力和资格去向他人提供物业管理服务，因此，单晓昌所述是由其本人的公司去对案涉物业进行物业管理的观点完全站不住脚。5、单晓昌与丽景物业公司的法定代表人一直是朋友关系，虽然丽景物业公司每年都有向其催缴所欠物业管理费和代付的水电费等费用，但其均以各种理由拖欠，数额较大，已造成丽景物业公司经营出现困难，故只能诉诸法院。近年也常有法院工作人员来丽景物业公司处要求协助向单晓昌送达诉讼文书或查封拍卖其房产的情况。
单晓昌于法庭调查后提交三份证据材料，分别为丽景商贸公司制作盖章的绿湖居19-20座商铺示意图，8-9座商铺示意图以及该公司于2015年5月25日制作的《证明》，《证明》中的内容如下：兹有单晓昌物业绿湖居19-20座商铺，从其购买到现在，其商铺保洁、保安及维修等物业服务工作是由丽景商贸公司提供的。
（三）本院于2015年7月28日前往案涉小区查看现场，通过双方当事人指引现场路线，走访了商铺、地下停车场、供水房、消防设施等处，并拍摄、查看现场情况。现场主要情况如下：19-20座商铺为住宅下的商铺，与楼上的住宅、地下停车场并无物理区分，商铺处于正常经营状态，商铺临街、门朝马路。由丽景物业公司控制的消防、供水、地下停车场具有相应设备设施，处于运行状态。
单晓昌在现场陈述：商铺内外都是单晓昌物业的工作人员进行保洁、安保等工作，铺位外的靠人行道的部分是市政保洁，故单晓昌案涉物业是自己管理，因为历史原因，现在交由丽景物业公司使用的地下停车场其实是单晓昌的，只不过是现在给丽景物业公司使用，至于供水设施现场，实际上该供水设备是丽景商贸公司投资了1300多万，只不过是交给丽景物业公司在使用。
丽景物业公司陈述：丽景物业公司的物业服务除了针对单个业主的具体服务外，还包括下水道维修、管理供水、供电、消防、安全保卫、保洁等公共服务，甚至单晓昌的物业承租人，也有找丽景物业公司审批安装空调、报维修等。19-20座属于约定在DG-
QH-001740-2的《前期物业服务合同》附件二物业构成明细中建筑面积为241751.33平方米的29幢类型为高层住宅的物业中。单晓昌称地下停车场归其所有也没有依据。
（四）丽景物业公司二审法庭调查后提供物业管理资质证书，显示其管理资质等级为二级。单晓昌认为已过举证期限，资质证书并非新证据，亦无关联性，故单晓昌对该物业管理资质证书不予质证，且单晓昌一方也有物业公司，单晓昌提交了加盖有东莞市工商行政管理局查询专用章的《企业机读档案登记材料》和丽景商贸公司的《情况说明》，《企业机读档案登记材料》显示的企业名称为东莞市茁昱物业管理有限公司，成立日期为2014年5月12日，经营范围包括物业管理、房地产中介、房地产信息咨询。单晓昌一方在《情况说明》中陈述，丽景商贸公司成立于2007年4月25日，经营范围没有物业管理的字样，故该公司在丽景商贸名下设了丽景国际管理处，对公司的物业进行管理。且丽景商贸公司管理自己的物业已经有8年了，有一支成熟的物业管理队伍，涵盖园林、清洁、保安、工程、行政、财务等内容。2014年5月21日丽景商贸公司成立了东莞市茁昱物业管理有限公司，法人是丽景商贸公司经理侯发权的妻子。今后丽景商贸公司的物业都将由丽景商贸公司自己的物业公司管理。
原审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是单晓昌应否向丽景物业公司缴纳从2009年10月1日至2014年6月30日期间的物业管理费。本院分析如下：
根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条及第七十八条的规定，选聘物业服务企业属于业主委员会的职责范围，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，丽景花园业主管理委员会与丽景物业公司于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》主体适格，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，对丽景花园的业主具有约束力。一审法院查明认定了物业管理委托合同（GF-97-1010-000852）、两份前期物业服务合同（DG-
QH-001740-4、DG-
QH-001740-2）及（2010）东中法民二终字第754号生效民事判决书认定的东莞市常平镇丽景花园的开发商为本溪金鼎房地产开发总公司开发，本院对此予以认可，而案涉物业属于丽景花园物业明细中的29栋高层住宅之一，是该物业不可分割的部分，单晓昌是小区业主之一，应根据《物业服务合同》享有权利承担义务。上述合同约定的物业范围是有具体的管理区域四至，案涉物业在管理区域之内。单晓昌作为业主，应按合同约定缴纳物业管理费。虽然单晓昌提供了多项证据材料，以证明其通过丽景商贸公司的团队自行管理其物业，但本院认为其提供的证据材料不能证明丽景商贸公司向单晓昌所有的案涉物业进行自行管理的事实存在，亦不能因该些证据得出单晓昌没有接受丽景物业公司的物业服务，且单晓昌所称的物业管理团队并没有任何机构或者公司有物业管理的资质，单晓昌二审提出的东莞市茁昱物业管理有限公司成立日期为2014年5月12日，也不能证明其主张。退一步讲，即使单晓昌对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，但这不能代表单晓昌没有接受丽景物业公司为案涉小区提供的公共服务包括供水、消防等，单晓昌作为小区业主仍应承担缴纳物业管理费的义务。综上，单晓昌以自我管理物业为由主张其不需要向丽景物业公司支付物业管理费不成立，其应依约缴纳物业管理费。
本案中，丽景物业公司于2014年8月7日提起本案诉讼，请求单晓昌支付2009年10月1日至2014年6月30日期间的物业管理费，案涉的2012年4月18日签订的DG-
QH-001740-2合同约定管理费应在每月30日前缴纳，该约定也符合管理费缴纳的惯例，可以得出单晓昌2012年7月之前的物业管理费应最迟在2012年7月30日缴纳，丽景物业公司在2014年8月7日提起本案诉讼，要求2009年10月至2012年7月期间的物业管理费超过了两年诉讼时效。单晓昌一审时已经明确提出诉讼时效抗辩，但原审法院完全没有审查该问题明显不当。丽景物业公司称其有进行过催款通知，但没有提交证据予以证明，也没有提供其他证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形，故对其说法本院不予采纳，也就是说丽景物业公司诉讼请求中2009年10月至2012年7月的物业管理费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。综上分析，丽景物业公司请求单晓昌缴纳2012年8月1日至2014年6月30日期间的物业管理费予以支持，超出部分本院不予支持。2012年8月1日至2014年6月30日期间共计为23个月，单晓昌每月应缴纳物业管理费25953.6元（6488.4平方米×4元/平方米），共应缴纳物业管理费596932.8元（25953.6元×23个月）。
至于利息问题，原审判决按中国人民银行发布的同期贷款基准利率作为计算标准并无不当，但其对起诉之日的认定有误，应以原审立案时间即2014年8月7日为准计算至实际付清之日止，利息计算总额以本金为限。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但遗漏审查诉讼时效问题，导致处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1163号民事判决为“限单晓昌于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市丽景物业管理有限公司支付2012年8月1日起至2014年6月30日期间的物业管理费596932.8元及利息（以596932.8元为本金按中国人民银行发布的同期贷款基准利率从2014年8月7日计算至实际付清之日止，利息计算总额以本金为限）。
二、驳回东莞市丽景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费9056元，由单晓昌承担3622元，丽景物业公司承担5434元。案件二审案件受理费10028.86元，由单晓昌承担4010元，丽景物业公司负担6018.86元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月九日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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