湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第418号
上诉人（原审原告）朱建梅。
委托代理人刘光保，湖南志浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）骆兰青。
委托代理人周勇，湖南五岭律师事务所律师。
上诉人朱建梅因与被上诉人骆兰青房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人朱建梅及其委托代理人刘光保，被上诉人骆兰青的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年9月21日，朱建梅通过陈联国与谭某某联系，与骆兰青签订了《门面承租合同》，由朱建梅承租骆兰青所有的位于桂阳县城关镇向阳路11号B幢1楼102号门面（简称B02号门面）经营服装生意。双方约定：租赁期限为六年即2007年10月1日至2013年9月30日止；租金为每年71760元，在一年期限到期前一个月一次性交清第二年门面租金；在合同签订时承租方必须交纳定金15，000元，并不得以任何理由用定金抵作门面租金；在租赁期内，未经出租方同意，承租方不得将门面自行转让他人，否则出租方有权单方解除合同并扣除全部定金，门面转让后如第三方违约，承租方应承担连带责任等内容。在履行合同过程中，朱建梅按约定期限交付全部租金，同时也曾将该门面与相邻谭某某的B03号门面一同转租给他人，并收取与原合同同等金额租金。合同到期终止后，朱建梅要求骆兰青退还所交定金15，000元，骆兰青以朱建梅擅自将门面转租他人为由拒绝退还。朱建梅遂提起诉讼，请求判令骆兰青返还定金15，000元，并由骆兰青负担本案诉讼费。
原审法院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。朱建梅与骆兰青签订的《门面承租合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。朱建梅在履行合同过程中未经出租人同意擅自转租，违反了合同规定，应承担违约责任。朱建梅所交定金，根据该合同约定的内容和行业交易习惯的性质和特点，应属按约履行合同的保证金。因此，在合同到期终止后朱建梅要求骆兰青退回定金的请求，不予支持。庭审中骆兰青的委托代理人何良开提出本案遗漏当事人，应追加朱红梅和陈联国为共同原告。原审法院认为，该案中朱建梅是通过陈联国与骆兰青联系签订的租赁合同，该合同的首部及尾部落款签名均是朱建梅与骆兰青，且各自所持原合同中在落款签名下方均留对方的联系方式，骆兰青也认可是朱建梅租赁其门面，故对骆兰青的委托代理人何良开提出的这一主张，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百二十四条之规定，判决：“驳回原告朱建梅的诉讼请求。本案案件受理费175元，由原告朱建梅负担”。
上诉人朱建梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。一审仅凭上诉人出具的收条就认定上诉人将涉诉门面转让他人明显证据不足。二、假设上诉人与他人合作经营涉诉门面是转让行为，被上诉人也早就知晓该事实，但并没有提出解除合同，是一种默示行为。上诉人与被上诉人之间的合同已经履行完毕，被上诉人并没有解除与上诉人签订的租赁合同，被上诉人拒绝返还上诉人所交纳的门面定金有违诚信原则。三、被上诉人不返还上诉人交纳的门面定金有违公平原则。请求二审撤销原判，改判由被上诉人骆兰青返还上诉人门面定金15，000元。
被上诉人骆兰青辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人先前并不知道上诉人转让门面的行为。合同约定门面不能转租，转租应征得出租人书面同意，被上诉人是在合同期限届满之前才知晓上诉人转让门面的行为。被上诉人并不存在默认，上诉人无权主张返还定金。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：（一）2007年9月21日，骆兰青（甲方、出租方）与朱建梅（乙方、承租方）签订《门面承租合同》，合同第2条约定：“乙方需交付租房定金15，000元，在本协议签订时一次付清。乙方不得以任何理由用定金抵作门面租金，在承租期间内乙方须管理好门面内外一切设备设施（如电表、卷闸门、墙面、地板等），若有损坏、由乙方负责维修或赔偿，合同到期后如没有问题，甲方才予以退还定金。”合同第7条约定：“乙方在承租期间，不得将门面自行转让他人。如果乙方在承租期间确实无法继续经营需转租，必须经过甲方同意，否则甲方有权单方解除合同，并扣除全部乙方所交的定金。门面转让后如果第三方违约，乙方应承担连带责任。合同到期，乙方退时的装潢不予作价，乙方不得拆除破坏，均归甲方无偿所有，否则甲方有权要求乙方赔偿。”（二）在履行合同过程中，朱建梅按约定交付了全部租金。合同期满后，骆兰青收回了门面。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是骆兰青是否应退还朱建梅交纳的租房定金15，000元。本案中朱建梅根据《门面承租合同》的约定向骆兰青交纳了租房定金15，000元。从《门面承租合同》第2条、第7条的约定看，骆兰青要求朱建梅交纳15，000元定金的目的一是为了防止门面设施的损坏，二是为了按时足额收取租金。双方在履行合同过程中，朱建梅按约定交付了全部租金。合同期满后，朱建梅亦返还了门面。朱建梅已履行了合同义务。骆兰青并未提供证据证明朱建梅在租赁期间损坏了门面的设施，按照《门面承租合同》第2条的约定，骆兰青应返还朱建梅交纳的租房定金15，000元。骆兰青主张朱建梅有转租行为，根据《门面承租合同》第7条约定，有权扣除定金。本院认为，朱建梅虽有转租的违约行为，但骆兰青期间并未提出异议，而是一直按照合同约定收取朱建梅交纳的租金直至合同履行期满。朱建梅返还承租的门面后，骆兰青已完全实现了合同的目的，依据民事活动的诚实信用原则，骆兰青应予返还朱建梅交纳的定金。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。上诉人朱建梅的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法民初字第136号民事判决；
二、被上诉人骆兰青于本判决生效后十日内返还上诉人朱建梅的租房定金15，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，二审案件受理费175元，均由被上诉人骆兰青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一四年九月十五日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。