福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第291号
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区江滨中路南玲园牧云楼二层。组织机构代码：74381126-9。
委托代理人蔡光俊，福建威明律师事务所律师。
被告（反诉原告）林礼添，男，1974年11月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托代理人王永仁，福建邱宁江律师事务所律师。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林礼添股权转让纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司的委托代理人蔡光俊，被告（反诉原告）林礼添的委托代理人王永仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司诉称：2010年1月16日，原告与被告签订《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》，主要内容如下：原告开发的乳牛场经济适用房项目按7米线退红，被告权属的土地今后建设时应多退红2米，多退红面积2×123﹦246㎡；原告补偿给被告按照经物价部门核准的经济适用房价格购买本项目住宅12套，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同；在原告事实本项目建设过程中，需要被告配合的事宜，被告应按合同约定履行相应义务。
2014年7月13�，原告通知被告办理上述12套安置房的付款和交房手续，被告接到通知后没有付款和办理交房手续。原告于2014年9月17日、2014年12月9日、2015年2月15日三次书面通知被告：要求办理上述12套安置房的付款和交房手续；如逾期不办理，则解除双方签订的补偿协议，将原预留的12套安置房交由政府处理。被告收到上述书面通知后仍然没有付款和办理交房手续。
2015年3月1日被告函告原告：不同意解除双方签订的补偿协议；不同意处置原预留的12套安置房。被告不愿意解除合同，就应当履行合同。据此，原告要求被告继续履行合同。
2011年10月，原告申请办理本项目的土地使用权证，按照法定程序，被告应当配合办理相邻宗地用地指界手续。双方签订的补偿协议第三条也约定被告有该义务，但被告却以各种借口拒绝、拖延，至今未履行应尽的合同义务。被告�该违约行为导致本项目办理土地使用权证被延误24个月。
因土地使用权证是申请预售许可证的必备材料，所以，土地证被延误24个月导致本项目申请预售许可证及经济适用房预售被延误24个月；使销售收入延迟24个月实现、资金延迟24个月回笼；由此造成原告损失资金利息441.402万元。该利息损失应当由被告赔偿。现诉至法院，请求判令：一、被告继续履行2010年1月16日签订的《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》；二、被告向原告支付购房款268.7197万元；三、被告向原告支付逾期付款违约金10.7489万元；四、被告配合原告办理相邻宗地用地指界手续；五、被告赔偿原告因延误销售造成的利息损失441.402万元。
被告（反诉原告）林礼添辩称：一、原告主张购房款268.7197万元无任何依据。《经济适用房价格管理办法》第八条、《福�省经济适用房价格管理办法》第九条规定，经济适用房价格在项目开工之前确定，并向社会公布。故原告在开工前确定并公布经济适用房价格，是法律及规章规定的义务，应当向其及公众出示，但原告至今未履行该项义务。另根据《补偿协议书》约定，原告应于协议签订后24个月内将建好的12套住宅交付给其，购房价格按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买。依据该约定，原告应于2012年1月16日前，将建好的12套住宅交付给其，购房价格应当在2012年1月16日交付期限前经审核确定并公布和告知其，但原告延迟交付，也未向其出示2012年1月16日前经物价部门核准的经济适用房基准价格。原告在庭审前向其出示的经物价部门核准的经济适用房基准价格文件，是2013年11月核定文件核定，与双方合同约定不符，价格构成不能等同于双方合同约定交房前的价格，增加了建设成本等价格构成，不能作为购房款的依据。二、原告主张配合宗地用地指界手续无任何依据。被告一直配合原告履行合同义务，提供了全部资料并履行协助义务；被告对原告的该项请求不知情，对指界手续并不持异议，且事实上原告已办妥预售许可及相关手续，不需要被告所谓的指界行为。三、原告要求赔偿损失无任何事实和法律依据。原告主张的预售延误，被告不知情且无因果关系，原告主张的该项损失，无任何法律依据，也与被告无关。
被告（反诉原告）林礼添反诉称：2010年1月16日，原被告签订《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》，约定反诉被告根据项目建设的实际情况退红7米，需占用北侧土地使用权人反诉原告246㎡土地，经双方协商，反诉被告同意反诉原告的要求；双方在协议中就补偿安置事宜达成约定：反诉被告提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡／套的住宅12套给反诉原告作为因退红而占用反诉原告土地面积246㎡土地的补偿安置。双方签订本协议后24个月内反诉被告将建好的12套住宅交付给反诉原告。反诉原告按物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付时间及物业管理与经济适用房相同；若反诉被告无法在24个月内交付本协议中第一条约定的12套住宅，视同反诉被告违约，反诉被告须向反诉原告支付违约金10万元，每超期一个月按10%违约金递增计算。
上述协议签订后，反诉原告依该协议约定履行义务。然而，反诉被告并未依约履行协议，在该交付期限届满后，工程未竣工，也未验收合格并备案，更无法将房产交付给反诉原告，甚至至今未将住宅交付使用，已逾期数十个月，严重违约。
根据《补偿协议书》第二条约定，逾�交付的违约责任为违约金10万元，且每超期一个月按10%递增，至2015年5月16日逾期40个月，违约金应为452.59万元，然而反诉被告至今分文未付。
综上所述，反诉被告未全面履行《补偿协议书》且存在严重违约行为，应承担违约责任，支付反诉原告违约金并赔偿反诉原告经济损失。请求判令：一、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金人民币452.59万元（该违约金计至2015年5月16日，此后每超期一个月按10%递增，判决至反诉被告实际交房时止）；二、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司辩称：一、根据双方的约定，交房时间应与经济适用房相同，不存在逾期交房。双方签订的《乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》（以下简称补偿协议）第一条约定：“。双方签订本协议后24个月内�方将建好的12套住宅交付给乙方。乙方按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交房时间及物业管理与经济适用房相同。”该条约定中前一句显示交房时间为24个月，后一句则表明交房时间与经济适用房相同，应解释为前一句已被后一句否定，故交房时间应与经济适用房相同。如此解释亦符合本项目建设的客观实际情况，该12套安置房的竣工验收不可能比经济适用房早，亦不可能比经济适用房迟，只能与经济适用房同步。本项目经济适用房发出交房通知的时间是2014年7月13日，同日，答辩人亦向反诉人发出了交房通知，故不存在逾期交房。另即使按交房时间为24个月的约定，逾期交房时间亦不到30个月。二、反诉人的实际损失在于今后建设时多退红2米，至目前为止未发生实际损失。补偿协议的主要内容是：答辩人建设的经济适用房少退红线2米，相邻的反诉人土地今后建设应多退红2米，多退红面积2×123=246㎡，答辩人为此补偿给反诉人按经济适用房价格购买本项目建设的12套住宅。因此可证明反诉的实际损失在于今后建设时多退红2米，现反诉人的土地及地上建筑还是原样，至目前止未发生实际损失。三、补偿协议约定的违约金过高，应予以调整。即使12套安置房存在延迟交付，并且延迟交付造成了反诉人实际损失，则反诉人的实际损失只是：租金减购房款利息再减装修折旧，反诉人应在交房前付清购房款，又因房子是毛坯房，反诉人必须装修后才能收到租金。反诉人现所诉违约金过高，应按其实际损失计算逾期交房违约金。
为证实其主张，原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司提交以下十四组证据：
一、《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书�（2010.1.16）一份，证明原告开发的乳牛场经济适用房项目按7米线退红，被告权属的土地今后建设时应多退红2米，多退红面积246㎡；原告补偿给被告按照物价部门核准的经济适用房价格购买本项目住宅12套，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同；在原告实施本项目建设过程中，需要被告配合的事宜，被告应按合同约定履行相应义务。
二、《安置房交付使用通知》一份、《邮政特快专递》一份，共同证明2014年7月13日送给被告交房通知，2014年9月17日特快专递寄给被告交房通知，通知被告办理上述12套安置房的付款和交房手续，被告收到通知后没有付款和办理交房手续。
三、《关于付款和交房的通知》一份、《邮政特快专递》一份，共同证明原告于2014年12月9日通知被告期限办理上述12套安置房的付款和交房手续；如逾期不�理，则解除双方签订的补偿协议，将原预留的12套安置房销售他人。被告收到书面通知后仍然没有付款和办理交房手续。
四、《关于解除﹤三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书﹥的通知》一份、邮政特快专递一份，共同证明原告于2015年2月15日通知被告：解除双方签订的补偿协议；将原预留的12套安置房交由政府处置；被告应当赔偿不履行合同给原告造成的损失。
五、《通知》一份，证明被告于2015年3月1日函告原告：不同意解除双方签订的补偿协议；不同意处置原预留的12套安置房。
六、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，证明本项目经济适用房于2013年5月26日竣工验收合格。
七、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，证明本项目经济适用房于2014年6月13日完成竣工验收备�。
八、《关于三明市乳牛场经济适用房基准价格及销售价格的批复》一份，证明2013年12月13日，本项目经济适用房经物价局和住建局批准的基准价格为2797.31元／㎡，销售价格为2881元／㎡，销售总收入3678.35万元。
九、《土地使用权证》一份，证明2013年10月24日办妥本项目的土地使用权证。
十、《商品房预售许可证》一份，证明2014年3月24日办妥本项目的预售许可证。
十一、《面积测量报告》一份，证明上述12套安置房建筑面积。
十二、三明市乳牛场出具的《关于三明市乳牛场经济适用住房建设项目土地办证过程的情况说明》一份，证明在本项目办理用地指界时，被告提出本项目建筑住宅阳台挑出超过退红范围，要求市规划部门出具因本项目阳台挑出超过退红范围不对其今后土地开发建设造成影响的书面材料。经与被告共同到市规划部门进行咨询，市规划部门对其进行了解释和说明：本项目建筑平面规划设计不违反我市目前执行的建筑退红要求，但不会出具书面说明材料。之后被告以各种借口拖延、拒绝进行项目用地指界，造成本项目无法办理土地使用权证及预售许可证。
十三、三明市国土资源局梅列分局出具的《关于三明市乳牛场经济适用住房建设项目土地办证的情况说明》，证明被告不履行配合办理相邻宗地用地指界手续的合同义务，导致本项目办理土地使用权证被延误24个月。
十四、三明市农业局出具的《关于三明市乳牛场经济适用住房建设项目用地指界的情况说明》，证明被告不履行配合办理相邻宗地用地指界手续的合同义务，导致本项目办理土地使用权证被延误24个月。
被告（反诉原告）林礼添对上述证据质证认为：1、对证据一的真实性及合同条款无异议；2、对证据二、三、四的真实性无异议，但其并未收到证据三的材料，对证据二、四的材料均有回函；3、对证据五的真实性无异议，但其有在回函里要求对违约金进行确认；4、证据六、七的真实性无异议，但竣工及备案时间可体现原告存在违约情况；5、对证据八的真实性无异议，但对原告将该份材料作为确定经济适用房价格的依据有异议，根据国家规定，经济适用房的价格应在工程开工前公布，原告没有公布也没有告知被告；6、对证据九、十的真实性无异议，但该颁证时间已超过合同约定的期限，说明原告已违约；7、对证据十一的真实性无异议，但对其中经济适用房的价格有异议；8、对证据十二、十三、十四的真实性无异议，但认为不能作为证据使用，首先该三组证据内容不属实，其次该三组证据属证人证言，应由证人出庭作证，最后原告并无证据证明其有通知被告去现场指界，且原告现已将各项证件办好，故被告对原告的办证并未造成延误。
本院认证认为，被告林礼添对原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司所提交证据的真实性均未提出异议，本院确认上述证据的证据资格，但能否支持原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司的诉讼请求，本院将结合全案事实予以综合认定。
为支持其抗辩理由，被告林礼添提交以下两组证据：
《催促函》一份，证明被告在收到原告发出的交款通知后，有要求原告承担违约责任及对交房前的经济适用房价格进行测算的事实。
三明市住房和城乡建设局发布的《关于乳牛场经济适用住房房源的公告》、《关于确认三明市乳牛场经济适用住房项目入围申购人员名单的通告》、《关于三明市乳牛场经济适用住�项目申购人员审核情况公示》各一份，共同证明该经济适用房项目至今仍未进行公告，现房屋未销售原因系原告未公告，与被告无关。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司对上述证据质证认为：1、对证据一的真实性无异议，该证据与原告的证据三是相对应的；2、对证据二的真实性无异议，该项目的经济适用房共160套，除分配外的剩余房源才向社会人员进行销售公告，且经济适用房的销售要在办完预售证、购买人资格审查等一系列手续后才能销售，现因之前办证的延迟才导致之后销售的延迟，故本案的违约与原告无关。
本院认证认为，原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司对被告（反诉原告）林礼添提交的上述证据真实性均无异议，本院确认其证据资格，但能否支持被告（反诉原告）林礼添的抗辩及反诉请求，本院将结合全案事实予以综合认定。
经审理查明：
一、2010年1月16日，原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司作为甲方、被告（反诉原告）林礼添作为乙方，订立《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）一份，主要约定：1、甲方将实施“三明市乳牛场经济适用房项目”，对规划红线范围内的房屋进行拆迁，本建设项目按规划要求，北侧应退红线≧7米，现甲方根据项目建设的实际情况退红7米，需占用北侧土地权属人林礼添（乙方）246㎡土地，经甲、乙双方协商，乙方同意甲方的要求以7米线进行退红，退红面积）246㎡土地（2米×123米）；2、甲方提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡／套的住宅12套（建筑面积以竣工后测量报告为准）给乙方作为因退红而占用乙方土地面积246㎡的补偿安�。双方签订本协议后24个月内甲方将建好的12套住宅交付给乙方。乙方按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同；3、若甲方无法在24个月内交付本协议中约定的12套住宅，视同甲方违约，甲方须向乙方支付违约金10万元，每超期一个月按10%违约金递增计算；4、乙方应向甲方提供上述退红土地的权属证明材料等手续，在甲方实施本项目建设过程中，需要乙方配合的事宜，乙方按合同约定履行相应义务。双方还就退红土地权属、诉讼管辖等问题进行了约定。
二、2013年5月26日，三明市乳牛场经济适用房项目竣工验收合格，并于2014年6月13日完成竣工验收备案。2013年10月24日，该项目办妥《国有土地使用证》。
2013年12月13日，三明市梅列区物价局、住建局联合向原告三明市怡景房地产开发有限公司作出《关于三明市乳牛场经济适用房基准价格及销售价格的批复》，主要内容为：1、核定三明市乳牛场经济适用房平均基准价格为2797.31元／平方米，基准价格均含水、电设施配套、B区景观及绿化工程等建设费用，销售价格可在基准价格基础上上浮不超过3%，最高不超过2881元／平方米，下浮不限；2、零售单套住房时，应以基准价格为基础，按整幢（单元）增减代数和为零的原则确定楼层朝向差价，且销售总额应控制在3678.35万元内；3、上述核定的基准价格仅适用于经济适用住房控制面积部分的价格，不适用于超控制面积以外的价格。
2014年3月24日，三明市乳牛场经济适用房项目办妥《商品房预售许可证》。三明市住房和城乡建设局于2014年5月21日发布《关于市乳牛场经济适用住房房源的公告》，于2015年3月27日发布《关于三明市乳牛场经济适用住房项目申购人员审核情况公示》，于2015年4月17日发布《关于确认三明市乳牛场经济适用住房项目入围申购人员名单的通告》。
三、2014年7月13日，原告三明市怡景房地产开发有限公司向被告林礼添送达《安置房交付使用通知》，通知被告办理12套安置房（即3幢105、205、305、405、505、605室，经测量建筑面积均为80.027㎡；3幢106、206、306、406、506、606室，经测量建筑面积均为80.079㎡。）的付款和交房手续，上述12套安置房的单价均为2881元／㎡。2014年9月17日，原告三明市怡景房地产开发有限公司通过邮政特快专递向被告林礼添寄送《乳牛场安置房交付通知》。2014年12月9日原告又通过邮政特快专递向被告寄送《关于付款和交房的通知》。2015年2月15日，原告再次通过邮政特快专递向被告寄送《关于解除﹤三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协�书﹥的通知》，通知被告：解除双方签订的补偿协议，将原预留的12套安置房交由政府处置，被告应当赔偿不履行合同给原告造成的损失。
2014年9月30日，被告林礼添收到原告发出的交款通知后，向原告三明市怡景房地产开发有限公司发出《催促函》，认为原告交房时间严重逾期，应承担逾期交房违约责任，被告有权行使先履行抗辩权而延迟付款，且经济适用房价格应按《补偿协议》签订当时的物价部门及基准价格进行确定。2015年3月1日，被告向原告发出《通知》，认为原告存在逾期交房的违约行为，无权解除双方签订的补偿协议，亦无权处置原预留给被告的12套安置房。
四、2014年9月30日，三明市乳牛场出具《关于三明市乳牛场经济适用房住房建设项目土地办证过程的情况说明》一份，主要载明：1、2009年8月20日，林礼添本人提出的7米线退红补偿要求--《关于经济适用房项目退红问题经济补偿的要求》，具体内容是：本人以你单位今后核定的经济适用房价格购买项目地块上建设的10套以上的住房进行补偿；2、2010年1月16日，项目法人三明市怡景房地产开发有限公司与林礼添签订《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》；3、2011年7月8日，本项目取得《建筑工程施工许可证》正式开工建设；4、2011年10月20日，怡景房地产公司向三明市国土资源局梅列分局提交土地办证相关材料。国土部门根据办证规程要求林礼添进行相邻宗地用地人用地指界，林礼添以“本项目建筑住宅阳台挑出超过退红范围”违反规划设计条件为由拒绝指界；5、2012年4月，林礼添请“大地测绘公司”对本项目退红进行测绘，实测结果为退红距离6.95米。本项目建设定位放样单位为三明市规划测量队，本项目退红距离符合�红要求；6、2012年6、7月，本项目相关人员与林礼添共同到市规划局咨询“建筑住宅阳台挑出超过退红范围”是否违反规划设计条件，市规划局表示：本项目建筑住宅阳台挑出的实际情况没有违反规划设计要求。林礼添要求市规划部门出具“今后其现有地块新建建筑退红距离从经济适用房外墙线算起”的文字材料，市规划局表示本项目没有违反规划条件，不可能向任何单位或个人出具任何文字材料；7、2012年7月至10月，本项目将该情况向梅列区主要领导进行了汇报。梅列区有关领导亲自多次与林礼添进行沟通协调，林礼添以“当时签订协议时被误导”等各种理由拒绝指界；8、2012年10月以后，区农业局、市乳牛场又多次与林礼添保持沟通争取支持，但都没有取得实质性进展；9、2013年6月24日，梅列区召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关问题协调会，通知林礼添到会协调，但林派其工作人员参加。会上区主要领导亲自与林礼添进行沟通，但林仍然拒绝指界；10、2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区主要领导又明确要求有关部门加强配合，尽快处理好项目用地办证事宜。会后，区主要领导又多次与林礼添进行沟通，但仍未解决；11、2013年10月，区主要领导要求区国土局先行办理本项目的土地证，以便能尽快办理本项目的预售许可证。2013年10月24日，本项目办妥预售许可证，但因林礼添拒绝用地指界，销售后办理业主的土地证仍受影响。
五、2014年11月10日，三明市国土资源局梅列分局出具《关于三明市乳牛场经济适用住房建设项目土地办证的情况说明》一份，主要载明：2011年10月20日，三明市怡景房地产开发有限公司向我局提交土地办证相关材料。我局通知相邻宗地用地人林礼添办理用地指界，林礼添以“经济适用房项目阳台挑出超过退红范围”为由拒绝指界。我局要求相邻双方尽快协商解决，尽快办理用地指界，但双方协商未果。2013年6月24日，梅列区召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关情况协调会，区领导指示要尽快与林礼添协调解决用地指界事宜。2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区领导要求各部门加强配合，尽快处理好经济适用房用地办证事宜。2013年10月，区领导要求我局先行办理经济适用房的土地证，我局于2013年10月24日办妥。但因林礼添拒绝用地指界，销售后办理业主的土地证仍受影响。
六、2014年11月10日，三明市梅列区农业局出具《关于市乳牛场经济适用房建设项目办理用地指界的情况说明》，主要载明：2011年10月，市乳牛场汇报经济适用房土地办证情况，区国土局要求相邻宗地用敌人林礼添办理用地指界�其以“经济适用房阳台挑出超过退红范围”拒绝指界。2012年7月，市乳牛场汇报，经与林礼添共同到市规划局咨询，住宅阳台挑出的情况没有违反本项目的规划设计要求。林礼添要求市规划部门出具文字材料，市规划局表示不可能出具文字材料。我局将以上情况向区领导进行了汇报。之后，我局及市乳牛场又多次与林礼添进行协商沟通，但林以各种理由拒绝用地指界。2013年6月24日，梅列区召集本项目建设领导小组成员单位召开项目用地办证等有关问题协调会，林礼添派其工作人员参加。2013年7月10日，梅列区政府常务会议上，区领导明确要求有关部门加强配合，尽快处理好项目用地办证事宜。2013年10月，区领导要求区国土局先行办理经济适用房的土地证，以便办理预售许可证。
本案双方当事人的争议焦点问题认定如下：
1、关于原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司、被告（反诉原告）是否存在违约行为的问题。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司认为，2011年10月，原告申请办理本项目的土地使用权郑，按照法定程序，被告应当配合办理相邻宗地用地指界手续。双方签订的补偿协议第三条也约定被告有该等义务，但被告却以各种借口拒绝、拖延，至今未履行应尽的合同义务。被告的该违约行为导致本项目办理土地使用权证被延误24个月。
2014年7月13日，原告通知被告办理上述12套安置房的付款和交房手续，被告接到通知后没有付款和办理交房手续。原告于2014年9月17日、2014年12月9日、2015年2月15日三次书面通知被告：要求办理上述12套安置房的付款和交房手续；如逾期不办理，则解除双方签订的补偿协议，将原预留的12套安置房交由政府处理。被告收到上述书面通知后仍然没有付款和办理交房手续。
被告（反诉原告）林礼添认为，双方在协议中就补偿安置事宜达成约定：反诉被告提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡／套的住宅12套给反诉原告作为因退红而占用反诉原告土地面积246㎡土地的补偿安置。双方签订本协议后24个月内反诉被告将建好的12套住宅交付给反诉原告。反诉原告按物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付交付时间及物业管理与经济适用房相同；若反诉被告无法在24个月内交付本协议中第一条约定的12套住宅，视同反诉被告违约，反诉被告须向反诉原告支付违约金10万元，每超期一个月按10%违约金递增计算。上述协议签订后，反诉原告依该协议约定履行义务。然而，反诉被告并未依约履行协议，在该交付期限届满后，工程未竣工，也未验收合格并备案，更无法将房产�付给反诉原告，甚至至今未将住宅交付使用，已逾期数十个月，严重违约。
另原告主张配合宗地用地指界手续无任何依据。被告一直配合原告履行合同义务，提供了全部资料并履行协助义务；被告对原告的该项请求不知情，对指界手续并不持异议，且事实上原告已办妥预售许可及相关手续，不需要被告所谓的指界行为。
本院认为，双方当事人在《补偿协议》中约定：在原告实施本项目建设过程中，需要被告配合的事宜，被告按合同履行相应义务。现三明市乳牛场、三明市国土资源局梅列分局、三明市农业局均出具说明，证实被告林礼添在三明市乳牛场经济适用房项目建设过程中，自2011年10月起至今拒绝配合完成用地指界手续，该行为导致原告三明市怡景房地产开发有限公司直至2013年10月24日由国土部门先行办理了《国有土地使用证》。据此，本院认定被告的该行为已违反合同约定，系违约行为，且由此导致的原告逾期交房行为亦不能归责于原告，故原告无需对此承担违约责任。
2、关于本案讼争的12套经济适用房总价款的确定问题。
原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司认为，本案讼争的12套经济适用房价格系按物价局与住建局的批复确定的，面积亦是经过测量的，故确定该12套经济适用房的总价款为268.7197万元。
被告（反诉原告）林礼添认为，根据《补偿协议书》约定，原告应予协议签订后24个月内将建好的12套住宅交付给其，购房价格按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买。依据该约定，原告应于2012年1月16日前，将建好的12套住宅交付给其，购房价格应当在2012年1月16日交付期限前经审核确定并公布和告知其，但原告延迟交付，也未向其出示2012年1月16�前经物价部门核准的经济适用房基准价格。原告在庭审前向其出示的经物价部门核准的经济适用房基准价格文件，是2013年11月核定文件核定，与双方合同约定不符，价格构成不能等同于双方合同约定交房前的价格，增加了建设成本等价格构成，不能作为购房款的依据。
本院认为，双方当事人在《补偿协议》中约定：“原告提供本项目平面图标的三号楼东侧第一单元约80㎡／套的住宅12套（建筑面积以竣工后测量报告为准）给被告作为因退红而占用乙方土地面积246㎡的补偿安置；被告按照经物价部门核准的经济适用房基准价格购买，购房款、房屋交付办法、交付时间及物业管理与经济适用房相同。”现本案讼争的12套安置房的面积系经三明市测量队测量确定，单价系依据三明市梅列区物价局、住建局联合作出《关于三明市乳牛场经济适用房基准价格及销售价格的批复》确定为2881元／㎡，符合上述约定，本院予以确认；据此，计算得出12套安置房总价款为2767592.32元，现原告主张被告应向其支付上述12套安置房的购房款2687197元系对自身权益的合法处分，本院予以确认。
综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林礼添订立的《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告拒绝配合原告完成用地指界手续的行为已违反合同约定，由此导致的原告逾期交房行为不能归责于原告，原告三明市怡景房地产开发有限公司已按照约定全面履行自己的义务，被告林礼添亦应按照约定履行配合原告办理相�宗地用地指界及收房付款等义务。因此，原告要求被告继续履行《补偿协议》、支付购房款2687197元、配合办理办理相邻宗地用地指界手续的诉讼请求，本院予以支持，反诉原告要求反诉被告承担逾期交房违约责任的反诉请求，本院不予支持。同时，双方当事人在《补偿协议》中未约定被告的违约责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的依据不足，本院不予支持。另原告提出因被告的违约行为导致延误销售而造成利息损失，但未能提供相应证据予以证实，可待损失明确后另行主张相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司、被告（反诉原告）林礼添继续履行2010年1月16日签订的《三明市乳牛场经济适用房建设项目规划退红用地补偿协议书》；
二、被�（反诉原告）林礼添应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司支付购房款人民币2687197元；
三、被告（反诉原告）林礼添配合原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司办理相邻宗地用地指界手续；
四、驳回原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）林礼添的反诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费62261元，减半收取31130.5元，由原告（反诉被告）三明市怡景房地产开发有限公司负担11604.5元，被告（反诉原告）林礼添负担19526元；反诉案件受理费43007.2元，减半收取21503.6元，由被告（反诉原告）�礼添负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吴青华
代理审判员 叶景远
代理审判员 黄种杰
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 陈 璐
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
�中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。