江苏省宿迁市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏13行终41号上诉人（原审原告）王连锦。委托代理人姜亚成，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沭阳县不动产登记局，住所地沭阳县南湖街道学院路5号（图书馆大楼）。法定代表人黄飞，该局局长。原审第三人朱俊英。原审第三人陈志远。原审第三人朱俊英、陈志远委托代理人徐凯，江苏义缘律师事务所律师。原审第三人谢美兰。上诉人王连锦因与被上诉人沭阳县不动产登记局、原审第三人朱俊英、陈志远、谢美兰要求撤销房屋所有权登记证书及国有土地使用权登记证书一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302行初193号行政裁定，向本院提起上诉。本院2017年2月16日立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：王连锦与朱俊英于2000年8月18日登记结婚，2002年2月10日，诉争的沭阳县沭城街道南苑小区38号楼403室房屋和41号楼9号车库办理了房屋产权登记，登记的房屋所有权人均为王连锦。2013年10月21日，王连锦、朱俊英与陈志远、谢美兰签订《房地产买卖契约》，约定将上述两处房产出售给陈志远、谢美兰，同日，四名当事人向沭阳县房地产交易服务中心出具《办理房地产交易过户申请书》，王连锦、朱俊英分别在该申请书转让人处、共有人处签名、按捺，陈志远、谢美兰在承让人处签名、按捺，同时填写《沭阳县房屋转移登记申请书》、《沭阳县房屋登记调查表》、《沭阳县房屋登记审查表》。开具的销售不动产统一发票载明陈志远为付款方、王连锦为收款方，陈志远缴纳购买涉案房屋的相关契税。2013年10月29日，沭阳县房地产管理处向陈志远颁发沭阳县房权证沭城字第××、01××44号房屋所有权证，同日，沭阳县国土资源局向陈志远颁发沭国用（2013）第19623、19625号土地使用权证。2013年12月2日，王连锦与朱俊英在沭阳县民政局签署了离婚协议书并办理离婚证，离婚协议书上载明：“……3.双方无共同财产分割；4.双方无债权债务；5.无其它协议。”现王连锦认为，朱俊英、陈志远、谢美兰伪造王连锦签名，私自签订《房地产买卖契约》，将登记在王连锦名下的房屋变更登记在陈志远名下，严重损害其合法权益，故向原审法院提起诉讼，要求撤销涉案房屋及土地权属证书登记。根据沭阳县机构编制委员会沭编﹝2015﹞46号《关于成立县不动产登记局的通知》要求，沭阳县成立不动产登记局，并将沭阳县住房和城乡建设局房屋登记职责划入该局，负责全县不动产登记工作。同时根据沭阳县人民政府沭政发﹝2015﹞85号《县政府关于实施不动产统一登记的公告》要求,沭阳县不动产登记局为沭阳县不动产登记机构。原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”该案中，王连锦诉称《房地产买卖契约》、《办理房地产交易过户申请书》、《沭阳县房屋转移登记申请表》等上的“王连锦”签名系朱俊英、陈志远伪造，并非其本人所签，认为房屋买卖合同不成立，房屋变更登记行为严重损害其合法权益。据此，王连锦主张合同不成立，实际上是认为作为房屋登记行为基础的房屋买卖合同不具有法律效力，根据上述规定，属于民事法律关系范畴，应先行解决民事争议。在案件审理过程中，原审法院向王连锦予以释明，但王连锦拒绝通过民事途径解决争议，因此，依法应当驳回王连锦的起诉。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（十）项的规定，裁定驳回王连锦的起诉。案件受理费50元，退还王连锦。上诉人王连锦上诉称，一审法院认定事实错误。就涉案房屋上诉人从来未签订定房屋买卖合同，上诉人是在与朱俊英离婚后进行财产分割的民事诉讼中才得知涉案房屋已经变更登记在陈志远名下。一审中上诉人申请对房屋买卖合同“王连锦”签字的笔迹进行鉴定，一审不予鉴定，导致认定事实错误；一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的是涉及民事法律关系无效或者应当撤销的情形，而本案上诉人对房屋买卖一事并不知晓，合同根本就不成立，只有合同成立才能涉及到合同是否有效及是否应当撤销的问题。综上，请求撤销一审裁定，责令一审法院继续审理。原审第三人朱俊英、陈志远陈述，房屋买卖属实，陈志远也实际支付了款项，房屋买卖合同上“王连锦”的签字是王连锦本人签的，因朱俊英不识字，“朱俊英”签名不是本人签的；房屋过户申请书中“王连锦”的签字有部分是王连锦本人签的，王连锦在其与朱俊英的财产纠纷民事案件中认可有部分签字是王连锦自己签的。请求驳回上诉，维持一审裁定。当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院经审理查明：上诉人王连锦与原审第三人朱俊英原为夫妻关系，两人于2000年8月18日登记结婚。原审第三人陈志远系朱俊英儿子，原审第三人谢美兰与陈志远原为夫妻关系。2002年2月10日，本案诉争的沭阳县沭城街道南苑小区38号楼403室房屋和41号楼9号车库办理了房屋产权登记，房屋所有权人均为上诉人王连锦。2013年10月29日，沭阳县房地产管理处向陈志远颁发了沭阳县房权证沭城字第××、01××44号房屋所有权证，同日，沭阳县国土资源局向陈志远颁发沭国用（2013）第19623、19625号土地使用权证，将涉案房屋的所有权及国有土地使用权变更登记为陈志远。其办理变更登记的主要事实依据有：《房地产买卖契约》，该契约落款时间为2013年10月21日，出售人甲方处签有“王连锦”和朱俊英字样并捺印；销售不动产统一发票，该发票载明陈志远为付款方、王连锦为收款方；陈志远缴纳购买涉案房屋的契税凭证；《办理房地产交易过户申请书》、《沭阳县房屋转移登记申请书》，该两份申请书转让人处均有“王连锦”字样并捺印。在办理变更登记过程中，沭阳县房地产交易服务中心工作人员对涉案房屋买受人陈志远和谢美兰进行了询问，在《沭阳县房屋登记调查表》中有陈志远和谢美兰的签字。2013年12月2日，王连锦与朱俊英在沭阳县民政局签署了离婚协议书并办理离婚证，离婚协议书上载明：“……3.双方无共同财产分割；4.双方无债权债务；5.无其它协议。”上诉人王连锦认为，涉案房屋的《房地产买卖契约》中“王连锦”的签名和捺印不是王连锦本人所签，而是朱俊英、陈志远、谢美兰伪造王连锦的签名，王连锦对房屋买卖一事不知情，该房屋变更登记行为及国有土地使用权变更登记行为严重损害其合法权益，请求撤销涉案房屋及土地权属证书登记。其他事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，上诉人王连锦诉称《房地产买卖契约》上的“王连锦”签名系第三人朱俊英、陈志远伪造，并非其本人所签，认为房屋买卖合同不成立，房屋变更登记行为严重损害其合法权益。据此可知，上诉人王连锦对作为房屋登记基础的房屋买卖关系是否具有法律效力持有异议，其应先行解决民事争议，再行提起行政诉讼。一审法院对其起诉予以受理，在诉讼中对其进行了法律释明，一审法院的做法符合法律规定。因上诉人王连锦拒绝通过民事途径解决争议，故其起诉不符合法律规定，依法应当驳回其起诉。综上，上诉人王连锦的上诉理由不成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理结果符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘志群审 判 员  周丽丽代理审判员  于元祝二〇一七年五月十一日书 记 员  赵桐艺第7页/共7页