江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭伍民初字第0360号
原告盐城宝龙商业物业管理有限公司，住所地盐城市人民南路9号。
法定代表人许华琳，该公司董事长。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
委托代理人孙丹彤。
被告蔡建根，居民。
原告盐城宝龙商业物业管理有限公司（下称盐城宝龙物业公司）与被告蔡建根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告盐城宝龙商业物业管理有限公司的委托代理人胡光强、孙丹彤，被告蔡建根到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告盐城宝龙物业公司诉称：2010年11月9日原告受购房人聂锦清、李春霞等人委托，对盐城市宝龙城市广场东进路商业街1010、1011、1091、1092号商铺的出租事宜，原告与被告蔡建根签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份。2011年11月1日原告受购房人孙维维、孙正亚、王晓兰等人委托，对盐城市宝龙城市广场东进路商业街1093-1097号商铺，与被告又签订了租赁合同一份。2012年5月25日原告受购房人胥亚萍、姜正胜、姜一楠等人委托，对盐城市宝龙城市广场东进路商业街1077-1081、1108-1109、1113-1120、1125-1129、1131-1136、1100-1102号商铺，与被告再次签订了租赁合同。上述合同约定：出租的商铺建筑面积分别为492.99、246.7、1375.57平方米，由被告从事餐饮经营，租期分别为二年零十一个月、二年、一年零四个月，租赁期满时间均为2013年9月30日，合同对租金、物业费及违约责任作了具体约定。合同签订后，原告将商铺交付给被告蔡建根，至2013年6月30日被告共计拖欠租金712870元、物业费42330元、水电费49835元。原告多次上门催要并发函催收，被告一直没有履行义务，原告于2013年6月30日向被告发出《解约通知函》，被告未交付承租房屋，直至2013年10月26日因原告要向购房人交付房屋，才将房屋收回。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付所欠费用并承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令1、被告蔡建根支付租金、物业费、水电费合计893358元（其中租金899431元，计算至2013年9月30日，物业费42330元，水电费51597元，合计为993358元。因出租房屋的外墙装修，原告同意补贴被告10万元，扣减后，被告还应支付893358元）。2、被告承担逾期付款的违约责任（其中逾期支付租金、物业费、水电费的违约金117633元、承担免租期的租金449286元、原告有权没收履约保证金84138元），合计651057元。
被告蔡建根辩称：我不欠原告的房租，在2012年5月25日之前我欠原告房租10万元左右，因出租房屋外墙改造，原告答应补偿我20万元，我没有同意，双方未能协商处理。原告的房屋不符合出租条件，我不欠房租，也不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月9日原告盐城宝龙物业公司（下称甲方）与被告蔡建根（下称乙方）签订《宝龙城市广场租赁合同》一份，合同的主要条款为：1、甲方将盐城市宝龙城市广场东进路商业街第1010、1011、1091、1092号四间商铺出租给乙方，租赁期限从2010年11月1日至2013年9月30日；2、甲方同意给予乙方免租期共九个月，其中第一年度免租期六个月，第二年度免租期三个月；3、第一年的月租金为27155元，第二年的月租金为36206元，第三年的月租金为45258元；4、物业管理费暂定每月3元∕㎡（以租赁场所的管理机构，即甲方通知或者公示的标准为准，但该标准不应超过政府物价部门最终核定的上限）；5、乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），甲方收到乙方支付的租金后应提供当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票，有免租期的，每期免租期届满次日当个公历季度的租金（不足一个公历季度的按实际租赁天数计算）由乙方于每期免租期届满前的五日之前支付，无免租期的，租赁起始日当个公历季度的租金（不足一个公历季度的按实际租赁天数计算）由乙方于租赁起始日前的五日之前支付；6、乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的物业管理费（或综合管理费），如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），甲方收到乙方支付的物业管理费（或综合管理费）后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个公历季度的物业管理费（或综合管理费，不足一个公历季度的按实际租赁天数计算）由乙方于租赁起始日前的五日之前支付；7、乙方应于每月一日向甲方支付上月发生的水、电、空调、通讯等费用（如需由甲方收取），如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），经营管理公司收到后应开具当地税务部门认可之正式票据；8、如乙方逾期支付租金、物业管理费（或综合管理费）或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；9、乙方应于合同签订之日起5日内向甲方支付第一个租赁年度（或首次开始计付租金当个租赁年度）的两个月（至少两个月）租金及物业管理费的款项人民币57268元作为履约保证金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金及其他未付款项，但如果甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应违约金及（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金。本合同终止时，乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所，并应在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，乙方完成上述所有事项后，甲方于七日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；10、若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用期间的物业管理费及其他费用。且甲方及其委托方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方合同期满或解除后占用租赁场所而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方或其委托方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因延迟向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）；11、本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）；12、如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期（如有），前述免租期应转为计租期，乙方须在本合同提前终止后三（3）天内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。2011年11月1日原、被告又签订了一份租赁合同，原告将盐城市宝龙城市广场东进路商业街第1093-1097号商铺出租给被告，第一年的月租金为12695元，第二年的月租金为16929元，履约保证金为26870元，两年的免租期均为六个月，其他条款与第一份合同相同。2012年5月25日原、被告再次签订一份租赁合同，原告将盐城市宝龙城市广场东进路商业街第1077-1081、1108-1109、1113-1120、1125-1129、1131-1136、1100-1102号商铺出租给被告，原告不收取租金，被告交纳物业费和水电费。
合同签订后，原告盐城宝龙物业公司按约交付了房屋，被告蔡建根因拖欠租金、物业费，原告催要后，被告于2012年8月20日出具承诺书一份，载明：“因宝龙东进路商业街外立面改造、消防验收、工程等问题而导致我方（茶户口）经营受损，经与宝龙商业公司沟通，我方愿意以壹拾万元（100000元）人民币解决处理以上事宜，剩余所欠租金与管理费本人承诺分三次结清，第一次在2012年8月22日交款壹拾万元，第二次在2012年8月30日交款伍万元，余款在2012年9月10日结清”，原告同意补偿被告10万元，在租金中扣减。此后，被告蔡建根仍未按照合同约定的时间交纳相关费用。
2013年6月30日原告向被告发出《租赁合同解除及租赁场所归还通知函》，载明：“贵方（蔡建根）与盐城宝龙商业物业管理有限公司签署了《宝龙城市广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）三份。我方已多次致函贵方，要求贵方限期支付拖欠的费用：截止2013年6月30日，贵方尚欠租金人民币712870元，综合物业服务费（或物业服务费或综合管理费）人民币42330元，水电等公共能源费人民币51597元，滞纳金人民币1176331元。我方曾多次联系贵方并发函督促贵方支付所欠费用，但贵方均未予理会，仍未支付任何款项。贵方此举已严重违反《租赁合同》的相关约定，构成根本违约。鉴于此，我司特致函如下：1、自2013年6月30日起，解除贵我双方签署的《租赁合同》。没收贵方已缴纳的履约保证金。2、请贵方自函件送达之日起5日内将所拖欠的费用全部缴清。3、请贵方于2013年7月4日前，按《租赁合同》的相关约定将租赁场所归还我方，并结清其他应付未付费用。如贵方逾期仍未履行相关义务，我司将依据《租赁合同》的约定自行收回租赁场所，同时保留向贵方继续追究违约责任的权利。届时，因此所产生的法律责任和后果将由贵方自行承担。特此函告！”，被告蔡建根收到函件后，没有提出书面异议，也未支付拖欠的款项。原告盐城宝龙物业公司于2013年7月27日再次发出《收铺通知函》，要求被告在2013年8月1日前结清拖欠的全部费用，并搬走商铺内的动产财物，被告没有结清费用，也没有让出房屋。2013年10月26日，原告自行收回了房屋。为催要租赁费用，原告于2014年7月24日诉至本院。
另查明，原、被告签订的三份租赁合同的终止时间均为2013年9月30日，被告蔡建根共交纳了租金268882元、物业费108746元、水电费7594元。2013年9月30日租赁合同到期后，被告蔡建根尚欠租金899431元、物业费42330元、水电费51597元，合计993358元。在承租期间，因出租房屋外墙装修，双方协商后，原告同意补偿被告10万元。另外，原告要求被告承担违约责任（支付违约金117633元、承担免租期的租金449286元、没收履约保证金84138元），合计651057元，审理中，原告主张的违约责任同意由法院酌情确定。
因原、被告意见差距较大，致本案未能调解处理。
本院认为，原告盐城宝龙物业公司与被告蔡建根签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，系双方自愿订立，内容不违反法律规定，为有效合同，受到法律的保护，原、被告应按约履行义务。（一）、被告应当支付的费用。根据合同约定，原告交付出租房屋后，有权向被告收取相应费用，被告蔡建根作为承租人，应当按照《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定的时间和金额，交纳各项费用，因被告拖欠费用，致本纠纷的发生，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告蔡建根共计差欠租金、物业费、水电费计993358元，另外原、被告对出租房屋外墙装修问题的处理，已达成一致意见，由原告补偿被告10万元，被告蔡建根在2012年8月20日出具的承诺书中也予认可，该款在差欠的费用中扣减，被告还应支付原告893358元。被告辩称双方对出租房屋外墙装修造成的损失，未能达成一致补偿意见，不符合事实，本院对该辩称不予采信。（二）、被告应当承担的违约责任。因被告拖欠租金及相关费用，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称不差欠费用，未能提供相应的证据，本院不予认可。原告主张的违约责任包含逾期付款违约金、免租期内减免的租金及原告交纳的履约保证金合计651057元，明显偏高，原告也同意由本院酌情认定，根据被告的违约情况，结合原告的损失，参照中国人民银行同期贷款利率标准，将被告的违约金酌定为84138元，即被告所交的履约保证金84138元不予返还，对原告主张的其他违约责任不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告蔡建根应于本判决生效后十日内向原告盐城宝龙商业物业管理有限公司支付租金、物业费、水电费合计人民币893358元。被告交纳的履约保证金84138元归原告所有，不抵充租金。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费17160元，由原告盐城宝龙商业物业管理有限公司负担3590元，被告蔡建根负担13570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费。
审 判 长 孙 明
代理审判员 陈永胜
人民陪审员 张福桂
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 刁文娟
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当时人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。