江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终1690号
上诉人（原审第三人）：江苏泰州农村商业银行股份有限公司白马支行，统一社会信用代码913212005570510594，住所地泰州市高港区白马镇将军路188号。
负责人：储栋，行长。
委托诉讼代理人：丁春林，江苏海信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙冬九，男，1962年11月15日生，汉族，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：庄瑞平，江苏柴墟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹仕美，男，1969年8月10日生，汉族，住泰州市高港区。
被上诉人（原审被告）：马云章，男，1968年11月18日生，汉族，住泰州市医药高新技术产业开发区。
上诉人江苏泰州农村商业银行股份有限公司白马支行（以下简称农商行白马支行）因与被上诉人孙冬九、曹仕美、马云章房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初797号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
农商行白马支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙冬九的一审诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，上诉人没有任何过错。案涉房屋至今仍出租给他人使用，而非孙冬九自己使用，上诉人无法知晓孙冬九与曹仕美、马云章之间的房屋买卖纠纷。（二）孙冬九怠于行使自己的权利，有明显过错，且其诉讼请求已经过诉讼时效。购房协议约定的是2008年6月30日前交付国有土地使用权证和房屋产权证，曹仕美在2011年10月20日取得国有土地使用权证、2012年1月18日取得房屋所有权证，2013年4月9日抵押给上诉人，并办理了抵押登记，而孙冬九直到2015年6月才通过报警主张权利，期间其未曾向曹仕美主张过权利，致使权利长期处于不确定的状态，孙冬九有重大过错。（三）根据我国《物权法》等法律规定，不动产物权的唯一凭证系产权证，不动产物权的登记具有公信力，因信赖该登记而取得物权的行为受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定适用于执行异议案件且应当是金钱债权的执行，本案不适用，故一审适用法律错误。
孙冬九答辩称：（一）被上诉人原居住在海陵区城东鲍坝社区元田二组，2003年原房屋拆迁，后来用拆迁款购买了诉讼房屋，被上诉人目前将房屋底层租给他人，自己居住在三层，是被上诉人的唯一住房，并不是上诉人所称的全部是营业用房，也并不是上诉人所讲的至今仍然租给他人使用；（二）实际上被上诉人购买的房屋，原产权为马云章，是马云章实际出售给被上诉人的，不是曹仕美，曹仕美将房屋登记在其名下，明显侵犯了马云章和被上诉人的权利；（三）被上诉人并没有怠于行使自己的权利。1.曹仕美于2012年1月将房屋产权登记在其名下，被上诉人不知情，曹仕美将房屋抵押被上诉人更不知情。2.该国有土地是曹仕美通过拍卖取得，必须由曹仕美办理相关权证后方可再进行房屋过户，曹仕美在2012年初才取得全部相关权证，不是上诉人所称的被上诉人相隔八年多都没有主张权利，实际，被上诉人几乎每年都去找曹仕美，要求其办理相关手续，由于曹仕美经营不善，躲债在外，很难遇到，电话也不通。（四）、被上诉人已经全额支付了购房款，实际占有了该房屋，涉案房屋未能及时过户登记，过错不在被上诉人，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人的合法权利可以对抗上诉人的抵押权及优先受偿权。（五）曹仕美将整个面积为2125.20平米的房屋抵押给上诉人，房屋价值评估约956万多元，而贷款金额为500万元，抵押率在60%以内，而被上诉人购买房屋的面积只有285平米左右，除去案涉房屋上诉人仍可以实行抵押优先受偿权。综上，请求驳回上诉人的上诉维持一审判决。
孙冬九向一审法院起诉请求：1.确认高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧二间三层房屋归孙冬九所有；2.判令曹仕美、马云章为孙冬九办理不动产产权变更登记手续；3.诉讼费用由曹仕美、马云章承担。
一审法院查明：2006年7月25日孙冬九（乙方）与曹仕美、马云章（甲方）签订购房协议一份，约定甲方将位于白马镇将军路东侧的二间门面房，地面尺寸8*11米，计88平方米，总面积285平方米过户给乙方所有，乙方必须保证此房出租给甲方使用，期限为8年，租金每年（人民币大写：壹万捌仟元整）1.8万元人民币；房屋转让费计人民币叁拾叁万元整（包括国有土地证、房屋产权证、过户契税等费用）；付款方式：分三期付款，签订协议时首付人民币壹拾万元，2006年10月10日交房时（包括建筑图纸在内）付人民币壹拾捌万元，余款在甲方为乙方办理好国有土地所有权证和房屋所有证以及过户费用后一次付清；甲方交付国有土地所有权证和房屋产权证，时间为2007年12月31号前，户名为：孙冬九，逾期每三十天甲方贴乙方人民币壹万元整；如有一方违约，一切损失由违约方承担；乙方购房后必须出租给甲方，出租期限为8年，如违约按总金额的20%予以赔偿。同日马云章向孙冬九出具收据一份，载明交款单位孙冬九、房款，人民币壹拾万元。2006年7月31日泰州市高港区白马法律服务所作为见证方在该份购房协议上盖了章。2006年10月10日马云章向孙冬九出具收据一份，载明缴款单位为孙冬九、房款，人民币壹拾捌万元。2006年10月11日孙冬九（乙方）与曹仕美、马云章（甲方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于2006年7月25日签订购房协议，双方正在履行协议中事项。现因甲方所办理土地所有权证及房屋产权证费用增加，要求增加人民币壹万元整。经协商乙方同意增加办证费用壹万元整，待交付房屋产权证及土地证时，与前期协议所定余款一起支付；同时乙方要求甲方必须遵守协议条款（包括前期2006.7.25日所订协议）；甲方交房时间为2006年10月10日，甲方交付房屋土地证和房屋产权证时间为2007年12月31日（经协商延期陆个月2008年6月30日前）；如违约交付，违约方承担所有损失，赔偿购房款及办证费（人民币叁拾肆万元整）及违约金人民币壹拾万元整。曹仕美在甲方处签了字，孙冬九在乙方处签了字。2006年10月15日甲方曹仕美与乙方孙冬九再次签订补充协议一份，约定甲乙双方经过近三个月的友好合作，现已到交付第二期房款期限，由于房屋所有权证、土地证延期到2008年6月30号前交付，乙方要求，经双方再次友好协商补充协议如下：1、取消原购房协议中关于乙方必须保证此房出租给甲方使用条款。2、照顾到甲方已意向性租给某单位人使用8年。年租金1.8万元的承诺，改由乙方和承租人直接签订租房协议；此次补充协议与原购房协议、补充协议同样产生法律效应。2008年5月11日马云章向孙冬九出具收条一份，载明今收到孙冬九房款叁万元整。2015年6月11日李昊（系李阿平之子）向白马派出所报警称，2006年我们家在白马买了一套门面房，房子一直租给其他人开店，现在想办房产证时找不到卖方了，请求帮助。白马派出所的处警经过及结果为，2015年6月11日15时许，家住白马的李阿平和孙冬九买曹仕美的房屋因给付钱至今未过办证而报警要求派出所帮助找人，后告之李、孙两人通过合法途径来维护自身权益。2015年8月31日，孙冬九就本案诉求曾诉至一审法院，后于2016年4月26日撤诉，2016年5月9日孙冬九再次诉至一审法院。
另查明，2010年7月18日泰州市国体资源局曾向泰州市模具二厂出具土地违法行为行政处罚决定书，决定书中表示，2010年7月高港国土分局在土地调查中发现，泰州市模具二厂将部分工业用地土地擅自改变为商住用地，涉嫌非法改变土地用途。现查明，泰州市模具二厂擅自将部分工业用地性质的土地改变为商住用地，情况属实，证据确凿。主要证据有：……证据（二）：2000年8月1日，泰州市白马镇人民政府与泰州市模具二厂签订了《拆迁协议书》，证明了白马镇拓宽改造将军路，从模具二厂串厂而过，拆除了该厂办公室一幢，生产车间两幢，仓库两幢，厕所、大车棚、水泥晒砂场等房屋和建筑设施，共占用其土地面积2074平方米。也证明了白马镇政府未给该厂进行拆迁补偿，同时证明白马镇同意模具二厂将新旧厂区内所有临街土地进行开发建设，产生的利润归模具二厂所有；证据（三）：2010年7月，高港国土分局与土地执法监察人员对模具二厂法定代表人和原村建科科长进行书面谈话。证明泰州市模具二厂在2004年未经职能部门批准，擅自改变原工业用地用途，沿将军路西立面新建商业、住宅、办公综合大楼，占地面积507平方米，建筑面积约1900平方米，至今未完善改变土地用途手续；证据（四）：2004年6月，泰州市模具二厂办理的综合楼立项手续复印件，批准文号泰高计发（2004）41号；2005年5月办理的建设用地规划许可证复印件，文号泰规G第018号；2006年6月，办理的土地征收手续复印件，征收面积507平方米，文号泰国土资（2006）地转字第54号。证明模具二厂在违法改变土地用途时段内仅履行了相关报批手续……。2011年6月23日被告曹仕美与泰州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，泰州市国土资源局将原属于泰州市磨具二厂的位于高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧的507平方米的土地使用权出让给曹仕美，该地块规划总建筑面积为2125.24平方米，为现状出让，竞得人不得翻建、改建、扩建，竞得人需另行缴纳房屋转让费807.5912万元；2011年10月20日曹仕美取得包括诉争房屋土地在内的，位于高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧，用途为商服、住宅用地，面积为507平方米土地的国有土地使用证；2012年1月18日曹仕美取得包括诉争房屋在内的，位于高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧，建筑面积为2125.24平方米、设计用途为商住房屋的房屋所有权证；2013年4月9日曹仕美将上述2125.24平方米的房屋抵押给第三人农商行白马支行，作为江苏昌仕达五金机械制造有限公司5000000元贷款的担保，第三人农商行白马支行并于2013年4月11日登记取得了房屋他项权证。
在一审法院与泰州市磨具二厂法定代表人李锦章的谈话笔录中，李锦章表示当时卖地皮给曹仕美是卢荣齐经手的，他对这件事最清楚。卢荣齐在与一审法院的谈话笔录中陈述，当时南边是计划以后建商场作为商业用地拍卖给了曹仕美，商场北侧一间曹仕美要求给他作为住宅用房，再向北两间地皮是马云章买下来的。当时马云章也交了地皮钱给我们模具厂，我记得是一间28000元，但后来办证的时候和曹仕美混在一起了。马云章交的地皮钱的收据我放在摩托车里，摩托车被偷了，票也找不到了。为了统一也是为了节省，房子是一起建起来的，房子建好后一段时间才将国有土地使用证和房产证办好。由于将北边三间分割开来办证不好办，办证时就和南边的商场一起办的证。但商场北侧一间及再向北两间是分开的，这是没有疑问的，凡是当时经办的人都知道。对商场北侧的一间和两间分别卖给李阿平和孙冬九的买卖协议的签订情况不清楚，但办证时我知道了曹仕美的那一间卖给了李阿平，马云章的那两间卖给了孙冬九。由于分开办证国土部门说面积小不好办，所以只能和商场那几间一起办的证。当时办证时曹仕美也有私心，当时曹仕美办厂，一起办也有利于他融资。李阿平、孙冬九买房时房子还未建好，由于模具厂就在房子后面，为了下水道等问题来找我们交涉的都是孙冬九他们，房子建好后肯定就交给他们了。
2016年1月曹仕美曾被一审法院执行局司法拘留，2016年1月21日一审法院与曹仕美形成一谈话笔录，曹仕美表示李阿平的房屋买卖合同签了以后，我要退钱给他，他不要。因为当时我房屋的房产证、土地证没办下来，房屋不好卖。后来我将房屋给李阿平出租给别人开超市，租金就当做退房款给他，租房的事宜也是我去谈的。孙冬九的协议字也是我签的，但现在我脑子打架，记不清了。也是因为房屋的两证没有办到手，所以我认为合同不成立。马云章是建房的，他把他的房子也挂到我名下，孙冬九来买，因为房子挂在我后面，所以甲方是我签的字。因为土地是我拍下来的，所以只能以我的名义去办证。反正这两个合同都不成立。李阿平我要退钱给他，他不要，孙冬九也是这样。马云章要退钱给他，多次找不到他人。租金就应该抵扣房款。
2016年4月21日一审法院与马云章形成一谈话笔录，马云章表示这个房子就是我自己的，地皮是我直接向模具厂买的，一间是二万八的地皮，地皮钱一共是五万六千元，另外我还给模具厂三万元的办证费；我与曹仕美是叔伯子舅关系，南边17*22米的地皮是曹仕美通过拍卖程序拍下来的，我记得是21万元。除了这17*22米的地皮外，曹仕美还向模具厂单独买了一间的地皮，一开始他是想自己住的，现在超市北边的第一间共三层就是曹仕美单独买的地皮，超市北边第二、三间就是我买的地皮砌的房子，现在卖给了孙冬九；曹仕美将所有的房子都交由我来砌，我本身是建筑出身，我是垫资为他砌房子，分四年给我钱，到最后算下来好像是103万。因为曹仕美与我的房子是一起砌的，所以当时与孙冬九签购房协议时就让曹仕美也一起签的字。我自己房子的钱不在这103万内；两间我买的不知道怎么全办到了曹仕美名下；（对于将房子卖给孙冬九）我没有意见，已经将房子卖掉了，还能反悔不成。马云章在谈话笔录中还表示其与曹仕美建房有协议在家，但后并未能向本院提供。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，对于基于法律行为的不动产物权的变动要通过债权合同再加登记变更才能完成．这是不动产物权变动的基本规则，也是交易中物权归属的确认规则。本案中，孙冬九虽与曹仕美、马云章就房屋买卖签订了合同，房款已付，房屋也已交付，但由于没有完成房屋所有权转移登记，房屋所有权没有发生变动，故孙冬九要求确认诉争房屋所有权归孙东九所有，于法无据，故不予支持。
根据曹仕美、马云章谈话笔录的内容，一审法院对2006年7月25日孙冬九与曹仕美、马云章签订的购房协议以及2006年10月11日、15日孙冬九与曹仕美签订的补充协议的真实性予以认定。该购房协议、补充协议是当事人双方的真实意思表示，在曹仕美领取了相关权证后，亦不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。对曹仕美合同不成立、马云章要退钱、租金抵扣房款的说法，无事实和法律依据，不予认可，事实上马云章对案涉房屋卖给孙冬九并无异议。在孙冬九全额交付购房款，并实际占有所购房屋后，孙冬九有权要求曹仕美协助办理所购房屋的不动产产权变更登记手续，故对孙冬九的这一主张依法予以支持。
本案的争议焦点在第三人对案涉房屋的抵押权这一物权能否对抗买方孙冬九向曹仕美、马云章购买房屋所产生的债权。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。则在符合一定的条件下，购买房屋所产生的债权是可以对抗抵押权的。就本案来看，在曹仕美、马云章将案涉房屋抵押前双方已签订购房合同，孙冬九已全额交付购房款等，并在房屋建成后实际占有该房屋。由于土地是由曹仕美通过拍卖途径取得，必须先由曹仕美办理相关权证后，方可再进行房屋过户。孙冬九在于2015年知晓曹仕美已办理房屋权证后，即积极主张自己的权利（到派出所报警），在无法查知曹仕美的下落后，又积极通过司法途径主张权利（2015年8月即曾诉至以一审法院），案涉房屋未能及时办理过户登记，过错不在孙冬九，孙冬九的主张也不超过诉讼时效。故一审法院认为，孙冬九向曹仕美、马云章购买房屋所产生的债权可以对抗第三人就案涉房屋享有的抵押权。曹仕美、马云章未到庭，是对自己相关诉讼权利的放弃。
综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告曹仕美应于判决发生法律效力之日起10日内协助原告孙冬九办理位于泰州市高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧（世纪华联超市北侧第二、三间）两间三层房屋的过户登记；二、驳回原告孙冬九的其他诉讼请求。案件受理费12300元，公告费800元，合计13150元，由被告曹仕美负担12900元，由第三人江苏泰州农村商业银行股份有限公司白马支行负担250元。
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人孙冬九提交2017年4月6日海陵区鲍坝社区居民委员会出具的证明一份，证明孙冬九用拆迁款购买了诉讼房屋，该房屋是孙冬九的唯一住房。上诉人农商行白马支行质证认为居委会不是证明唯一住房的法定机构，且孙冬九是否用拆迁款买房居委会无从知晓，故该证据不能证明被上诉人所要证明的目的。曹仕美、马云章均未发表质证意见。本院经审查认为，唯一住房证明应由房屋登记机构出具，故孙冬九提供的居委会出具的证明不能证明案涉房屋是其唯一住房。
一审查明的事实有购房协议、补充协议、收据、收条、接处警登记表、民事裁定书、土地违法行为行政处罚决定书、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权证、房屋所有权证、流动资金循环抵押合同、房屋他项权证、谈话笔录以及当事人陈述等在卷佐证本院予以确认。
二审另查明，2016年12月4日泰州市高港区人民法院立案受理农商行白马支行与江苏倡仕达五金机械制造有限公司、曹仕美、韩小兰金融借款纠纷一案，该案中农商行白马支行请求判令江苏倡仕达五金机械制造有限公司偿还本金500万元及利息等其他费用，并确认农商行白马支行对其享有抵押权的房屋经依法拍卖或变卖所获价款就前述款项享有优先受偿权，该案目前中止审理。
本院认为：孙冬九与曹仕美签订的购房协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，在曹仕美领取了相关权证后，亦不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应恪守履行。在孙冬九全额交付购房款并实际占有所购房屋后，其有权要求曹仕美协助办理所购房屋的不动产产权变更登记手续。
曹仕美持有登记在自己名下的房屋所有权证，物权登记具有公示、公信效力，农商行白马支行有理由相信该房屋属曹仕美所有，其在向江苏昌仕达五金机械制造有限公司出借款项后，依法办理了抵押登记，农商行白马支行作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的，该抵押登记有效，农商行白马支行对该房屋享有优先受偿权。孙冬九依据购房协议所享有的物权变动请求权系债权，依据物权优先于债权的原则，孙冬九的物权变动请求权不能对抗农商行白马支行的抵押权。
农商行白马支行的抵押权系案涉房屋办理不动产产权变更登记的障碍，只有先涤除抵押，才能进行产权变更登记，故曹仕美应在履行抵押担保义务后及时涤除抵押并协助孙冬九办理案涉房屋的过户登记。原审认为孙冬九购买房屋所产生的债权可以对抗农商行白马支行就案涉房屋享有的抵押权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，直接判决曹仕美协助孙冬九办理案涉房屋的过户登记，属于适用法律不当，本院予以纠正。
综上，因原审判决适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初797号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更江苏省泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初797号民事判决第一项为：被上诉人曹仕美在履行抵押担保义务后十五日内将位于泰州市高港区白马镇金马大街北侧、将军路东侧（世纪华联超市北侧第二、三间）两间三层房屋上的抵押涤除，并在抵押涤除后三日内协助被上诉人孙冬九办理前述房屋的产权变更登记，将产权变更登记至被上诉人孙冬九名下。
二审案件受理费12300元，由上诉人江苏泰州农村商业银行股份有限公司白马支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一七年九月三十日
书记员 陆超凡