济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0104民初1317号
原告（反诉被告）：李博，男，1992年6月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王涛，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：初婷婷，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑永朋，男，1988年6月17日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
委托诉讼代理人：张玉亮，山东文思达律师事务所律师。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：李峰岩，总经理。
委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省寿光市，现住济南市高新区鑫苑国际城市花园2号楼2单元519号。
委托诉讼代理人：郝鹏，男，1989年8月13日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区海亮艺术华府13号楼2单元1101号。
原告李博与被告郑永朋、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，被告郑永朋提出反诉，经本院审查，决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李博的委托诉讼代理人王涛、初婷婷，被告（反诉原告）郑永朋及委托诉讼代理人张玉亮，第三人链家公司的委托诉讼代理人王建静、郝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李博向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将涉案房屋解押并过户至原告名下；2.判令被告支付违约金（以71万元为基数，按日万分之五，自2017年11月1日起至实际支付之日止），律师费2.3万元，中介费18250元。事实和理由：2016年10月8日，被告与原告、周跟东及第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定被告作为出卖人、原告、周跟东作为买受人，由第三人链家公司作为居间人，对被告位于济南市槐荫区海亮艺术华府西地块11号楼2－2203室房屋出卖于原告及周跟东提供居间服务，并收取中介费18250元。同日，被告与原告及周跟东签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋卖于原告及周跟东，被告在取得房屋所有权证后15个工作日内需办理完毕该房屋抵押注销手续，若违约则承担本合同相应违约责任。2017年10月23日，本案当事人签订《变更买受方协议书》，约定经协商一致，之前所签署的《房屋买卖合同》项下周跟东的权利义务全部受让于原告。《房屋买卖合同》签订后，买受人积极履行合同义务，分别于2016年10月8日、13日支付定金2万元、首付款20万元，共计22万元整，且已按合同约定实际占有涉案房屋并进行了装修、居住。但被告在取得房屋所有权证后，仍不履行房屋解押及过户手续。并且，经原告退让并与其协商一致达成《补充协议》，由原告支付被告筹措涉案房屋解押款项所产生的一半费用，但原告将该费用支付与被告后，其仍不履行合同约定的解押及过户手续。原告认为被告因房屋价格连续上涨而拒不履行《房屋买卖合同》，其行为无视我国法律所规定的契约精神，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，提起诉讼。
李博说明在本案诉讼中将链家公司作为第三人的目的是为查明案件事实。
郑永朋辩称，一、原告与答辩人双方签订的房屋买卖合同无效。根据《担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案双方签订合同时，涉案房产已经抵押给渤海银行股份有限公司济南分行，但转让时未通知渤海银行，因此，双方签订的房屋买卖合同无效。二、根据双方签订的《房屋买卖合同》，违约方系原告李博，答辩人不存在违反合同约定的行为和事实。《房屋买卖合同》第三条第二项（关于房款支付方式的约定）：“买受人申办抵押贷款，出卖人和买受人双方于出卖人取得房屋所有权证后伍个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决——买受人继续申请其他贷款结构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间巳发生的及要产生的各项费用，如仍未批准，买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人。”根据本条的约定，原告李博第一次向农业银行申请贷款未获批准，原告李博应继续申请其他机构的贷款。但自第一次申请农业银行贷款未获批准后，李博应自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，此条约定李博应承担的费用应包含处理《房屋买卖合同》产生的支出和答辩人的损失及违约金。《房屋买卖合同》第八条（权属转移登记）：出卖人取得房屋所有权证后，买卖双方应于“买受人贷款审批通过后且出卖人办理完毕该房屋抵押注销手续后三日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”根据本条约定，办理权属转移登记的条件为：第一买受人贷款审批通过后；第二办理房屋抵押注销手续后；房屋未办理转移登记的问题在于李博一直未获得银行的贷款审批，房屋权属转移登记的条件尚未成就。三、原告李博占有使用房屋不存在任何损失，而答辩人却因李博的迟延履行行为造成经济损失，且双方约定的违约金过高，应根据实际损失予以调整。根据《房屋买卖合同》关于房屋交付的规定，答辩人在李博交付第一笔购房款后，答辩人即将房屋交付给李博占有、使用。原告李博购房的主要目的即占用使用房屋，其《房屋买卖合同》的根本权利已经实现。答辩人在《房屋买卖合同》主要义务即交付房屋的义务已经履行完毕，而李博在取得房屋后未能及时办理贷款审批，造成了李博一直未支付其余大部分房款，而答辩人每月一直为该房屋缴纳贷款，综观双方合同的受害方应是答辩人郑永朋，损失方应该系答辩人郑永朋，原告李博起诉答辩人承担违约责任没有事实依据。四、原告主张的中介费和律师费没有事实依据和法律依据，应依法驳回。三方签订的《居间服务合同》明确约定，原告方支付居间费用，且该费用系原告方为促成购房成立而支付给第三人的居间费用，现房屋原告已购买和占用，第三人的居间义务已经履行完毕，原告要求被告承担该费用无依据。根据双方签订的《房屋买卖合同》和合同履行的情况来看，答辩人的主要义务已经履行完毕，且约定的违约金和律师费系以根本违约的情况下承担，本案中合同的主要义务已经完成，附属义务全部依据合同约定承担责任有失公允且律师费不是必然发生的费用，不应由答辩人方承担，根据签订的合同约定第三条，此费用应原告自行承担。综上所述，原告起诉答辩人要求继续履行合同的条件未成就，违约主体系原告方，违约金主张无事实依据且数额过高，应依法驳回其诉请。
郑永朋后说明答辩意见第一条不再主张。
链家公司针对李博的起诉述称，原被告双方的诉讼请求系双方在履行房屋买卖合同的过程中产生的，我方作为居间方，已协助双方签署房屋买卖合同，且该房屋买卖合同是双方基于真实意思表示而签订的，我方的居间义务已经完成。根据合同法第426条的规定，居间方促成合同的有权收取居间服务费用，故我方已收取的居间服务费用不予返还。
郑永朋向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告支付违约金34435元（自2017年12月16日暂计至2018年3月23日，保留后续违约金诉权）。事实和理由：2016年10月8日，反诉人与被反诉人经第三人居间签订了《房屋买卖合同》，依照合同约定的房款支付方式，双方2017年10月23日、2017年11月20日共同到农业银行、北京银行办理贷款手续，因被反诉人的原因，贷款手续一直未批准。2017年12月16日，反诉人向被反诉人催告支付剩余房款，至今已超3个月，被反诉人至今未支付。被反诉人迟延履行的行为严重违反了合同约定，造成了反诉人的重大损失。因此提出反诉。
郑永朋说明其反诉要求支付的违约金是以71万元为基数，自发给李博催告函的时间即2017年12月6日起按照日万分之五计算。
李博针对郑永朋的反诉辩称，被告提出的反诉请求没有事实及法律依据，且违约金数额主张过高，因被告不履行合同约定，办理房屋解押及过户手续，实属其违约在先，应向原告承担违约责任，并继续履行合同。原告就本案不存在任何违约之情形。请求驳回被告的反诉请求。
链家公司针对郑永朋的反诉述称，意见同针对李博起诉的相关陈述意见。
本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李博及郑永朋分别提交链家公司合同编号为RXHYD03的《房屋买卖签订文件合订本》（包括《签约提示》《交易方留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》等）、李博另提供其本人及周跟东《中国建设银行个人活期账户交易明细》《房屋买卖收条》《变更买受方协议书》、《补充协议》、微信转账记录、《房屋权属状况信息》《物业交割单》《海亮物业（专用）收款收据》，当事人双方质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院依以上证据并结合当事人的陈述，认定事实如下：
一、郑永朋与李博及周跟东经链家公司居间，于2016年10月8日签订《房屋买卖合同》。约定郑永朋为房屋出卖人（甲方），周跟东为房屋买受人（乙方），李博为共同买受方（乙方）。合同内容为出卖人与山东海亮房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，根据合同约定，出卖人取得房屋面积86.06平方米，出卖人自愿出售给买受人。第一条房屋状况。出卖人所售房屋坐落于济南市槐荫区海亮艺术华府西地块11号楼2－2203室（以下简称2203室房屋），商品房购房合同所载建筑面积86.06平方米；该房屋未出租，已经设定抵押，抵押权人为渤海银行股份有限公司。出卖人应于2017年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年6月30日前办理完毕抵押注销手续。第二条成交方式。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍下成交。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式。1.出卖人和买受人协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为71万元。该价格为出卖人净得价，不包含其他费用。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与本合同中记载不一致的，出卖人、买受人及居间方三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2.买受人于2016年10月8日向出卖人支付定金20000元，定金支付方式为自行支付。3.买受人于2016年10月15日前将第一笔购房款200000元自行支付出卖人。买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款。出卖人与买受人双方于出卖人取得房屋所有权证后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款490000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第四条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人和买受人均知晓上述房屋在签订本合同时尚未取得房屋所有权证，并自愿承担相应风险，待出卖人取得房屋所有权证后办理房屋所有权转移登记手续。第五条出卖人办理房屋所有权证。出卖人在接到相关单位通知办理房屋所有权证3个工作日内向单位提交相关手续材料，不得无故拖延；出卖人办理房屋所有权下所需的税与费由出卖人承担，并由承担方直接向主管部门缴纳。第六条房屋的交付。出卖人应于收到该房屋第一笔购房款当日将该房屋交付给买受人。第七条税、费相关规定。出卖人将房屋转移登记到买受人名下应当缴纳的税与费，由乙方承担。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。第八条权属转移登记。在出卖人取得房屋所有权证后，买卖双方应于买受人银行贷款审批通过后且出卖人办理完毕该房屋抵押注销手续后3日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第九条违约责任。1.出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）出卖人提供的购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被预查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）产权人的继承人不配合办理相关继承手续的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。3.买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证据等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；（4）逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。4.本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。5.买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。第十条不可抗力。第十一条其他约定。1.经甲乙双方协商达成一致：甲方承担维修基金费用及契税（甲方第一次办理房产证的费用），乙方承担因不动产证不满两年过户所产生的增值税、个税、附加税、契税等国家政策规定的税和费；2.甲乙双方协商一致，甲方收到第一笔首付款后当日将房屋交付给乙方，乙方对房屋的装饰装修部分的风险自行承担，居间方已尽到全面告知义务，买卖双方充分了解并自愿承担；3.本合同约定物业存在银行贷款抵押，乙方认知，甲方取得该房屋所有权证后15个工作日内需办理完毕该房屋抵押注销手续，若违约则承担本合同相应违约责任。4.签订本合同后至甲乙双方办理该房屋所有权转移登记前，该房屋的银行按揭还款由甲方自行承担，若甲方未按时偿还该房屋还款手续导致该房屋被查封的，则甲方承担本合同相应违约内容。该房屋甲方保证在还清现有银行贷款的前提下，自本合同签订当日至甲乙双方产权转移当日不会发生抵押、查封等限制产权转移的情况，乙方对上述风险已充分认知并自愿承担。5.甲乙双方协商一致不预留物业保证金给链家公司，后期因物业交割产生的纠纷由双方自行协商解决，与链家公司无关。第十二条如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条的约定为准。
李博在本案诉讼中主张以上房屋买卖合同中约定其以商业贷款方式申办抵押贷款的内容是指其至少可以申请两次贷款，即如果向第一家银行申请未得审批通过，至少还可以再申请第二家银行再进行贷款审批。郑永朋主张按该房屋买卖合同的约定，李博至多可以向两家银行申请贷款审批。链家公司主张按该合同约定，李博申请银行贷款时，如果第一家银行未审批通过，李博可以再申请第二家银行进行贷款审批。其说明一般情况下向银行申请贷款审批是两家银行。
以上合同签订当日，郑永朋（甲方、出卖人）、周跟东及李博（乙方、买受人）还与链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成；本次交易应向丙方支付的居间代理费为14200元由乙方承担，并应于本合同签订24小时内向丙方支付。该合同另约定本次交易应向丙方支付的保障服务费包括代收评估费用500元、保障服务费3550元，全部由乙方承担，并应于本合同签订24小时内向丙方支付。该合同对双方权利义务进行了约定，另在第五条“违约责任”处还约定甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条（权利义务）约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。
以上合同签订后，周跟东与李博按约定向郑永朋交纳了购房款（包括定金）220000元。郑永朋于2016年10月15日出具收条。2016年10月13日，郑永朋向周跟东及李博交付了2203室房屋。
2017年10月10日，郑永朋就2203室房屋办理了不动产权登记，证号为济南20170206767，其为所有权人。另在该2203室房屋上设定有抵押，债权人为渤海银行股份有限公司济南分行，抵押金额为410000元，债务履行期限为2014年5月30日起至2034年5月30日止。
2017年10月23日，郑永朋（甲方、出卖人）与周跟东（乙方，原买受人）、李博（乙方，原买受人）及链家公司（丙方，居间人）、李博（丁方、新买受人）签订《变更买受方协议书》，约定甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就2203室房屋交易所签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；甲、乙、丁三方经协商一致，签署本变更买受人协议前，买受人二人均具备在济南市有购房资格，若隐瞒周跟东不具备在济南市购房资格事实，则本合同自动作废，一切事宜均按照原合同内容执行。
同日，郑永朋又与李博签订《补充协议》，约定：经双方协商，房屋解押所需过桥费，由李博承担7000元。若过桥费用退回，需返还李博退回费用的一半，此7000元需10月25日前给郑永朋。2017年10月25日，李博向郑永朋转账支付10000元。
李博就其购买2203室房屋的贷款先向中国农业银行申请，未得审批通过；后其又向北京银行提出申请，申请贷款金额为490000元。2017年12月25日，该行批复同意，贷款金额490000元，期限为360个月。链家公司在李博该贷款审批通过后2、3天的时间内将此信息告知郑永朋，并要求其办理原2203室房屋设定抵押的解除。郑永朋一直未予办理，其在本案诉讼中说明当时认为贷款审批的时间太长了，想一次把房款付清再去办理房屋所有权转移登记手续，故未办理该2203室房屋抵押的解除手续。其在本案诉讼中还说明目前其就2203室房屋向渤海银行股份有限公司济南分行的贷款还有37万元左右未清偿。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人有争议的事实：
1.李博为证明其与周跟东购买2203室房屋的资格，提交查询时间为2018年1月30日的《济南市房屋登记信息查询结果证明》，载明李博与周跟东“无房屋登记信息”。
郑永朋对该查询结果证明无异议，但认为不能说明李博有购房资格。
链家公司对李博提供的证据及主张无异议。
本院认为，李博与周跟东的户籍所在地均为济南市，通过以上查询结果，证明其在济南市“无房屋登记信息”，按目前济南市的相关“限购”政策规定，本院确认李博应当具有在济南市的购房资格。
2.李博为证明其为本案诉讼委托律师、支付律师代理费，提供其与北京市盈科（济南）律师事务所于2018年1月4日签订的《委托代理协议（民商诉讼）》及发票，载明李博为与郑永朋房屋买卖合同纠纷一案，委托北京市盈科（济南）律师事务所律师为一审诉讼代理人，律师代理费用为23000元。
郑永朋对李博提交的《委托代理协议（民商诉讼）》及发票的真实性没有异议，但是认为律师费用不是必然发生的费用，其还认为李博支付的律师代理费用过高。
链家公司对李博提供的证据及主张无异议。
本院认为，李博提供的《委托代理协议（民商诉讼）》及发票均为原件，郑永朋及链家公司亦无异议，本院对以上证据予以采信，对李博主张的该事实予以确认。
3.郑永朋为证明其委托借款事实，提供山东省济南市齐鲁公证处于2017年10月31日出具的（2017）济齐鲁证民字第7715号《公证书》，证明郑永朋于2017年10月27日出具《委托书》，其委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。该《公证书》中载明《委托书》内容为郑永朋委托许彭代为办理2203室房屋的提前还款手续、领取还款证明等。郑永朋在本案诉讼中说明其欲借的款项实际未借到。
李博对郑永朋提交的公证书真实性没有异议，但认为其从未收到过任何郑永朋所委托的受托人的相关材料，并认为该公证书并不能证明郑永朋严格依据约定履行了先行解押的义务。
本院认为，郑永朋提交的该公证书为原件，真实性可以确认，但就该公证书的内容来看，不能确认与本案审理内容存在着关联性。因此本院对郑永朋就该公证书的证明目的不予采信。
4.郑永朋另提交：（1）标注时间为2017年12月16日的《催告函》，载明：李博：根据双方签订的房屋买卖合同中（关于房款支付方式）的约定，我方已在取得房屋房产证后，于2017年10月23日，与你共同前往中国农业银行办理贷款手续，因你方自身原因未获得该贷款机构批准。其后，你方继续向北京银行申请其贷款，我方积极履行合同义务，再次同你方于2017年11月20日，前往北京银行办理贷款手续，期间我方多次催促，至今无果。现距离配合你方完成第二次办理贷款手续已过25天，已经超出银行正常审批贷款业务所需期限。鉴于上述事实，现正式函告你方：要求你按照双方合同约定，自行筹齐剩余房价款，并与（于）2018年1月1日前以现金形式支付。逾期未支付，我方将保留起诉你方违约的权利，并届时解除双方签订的房屋买卖合同。（注：本催告函同时向链家房产中介送达）。（2）链家公司经办人为张元震于2017年12月19日作出的《告知函》，内容为：郑永朋：您所有的2203室房屋已取得房屋所有权证，您与买受人于2016年10月8日所签署的《房屋买卖合同》第三大条第（二）项约定：买受人拟贷款金额为490000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述似贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。现买受人第二次贷款正在审批中，请您耐心等待审批结果，居间方有进一步消息后会立即通知您及买受人。（注：本告知函同时向买受人送达）（3）李博于2017年12月20日作出的《告知函》，内容为：郑永朋：根据双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：RXHYD03）第三大条第（二项）关于房款支付方式的约定中明确约定：买受人因自身原因未获得贷款批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款批准。现我方未接到贷款机构拒贷或贷款审批未通过等通知。您主张我方于2018年1月1日以现金形式支付剩余房价款的权利暂不成立，请您耐心等待审批结果。
李博确认2017年12月20日《告知函》系其作出，其另说明郑永朋向其发的《催告函》其未收到，是链家公司向其转交;其还说明听链家公司说过向郑永朋发过《告知函》
链家公司对郑永朋提供的以上《催告函》、《告知函》无异议。
本院认为，郑永朋提交的以上《催告函》、《告知函》经质证，李博及链家公司均无异议，本院对以上证据予以采信，确认郑永朋及李博、链家公司在房屋买卖合同签订后存在着信函往来的事实。
本院认为，2203室房屋为郑永朋所有，其经链家公司居间，与李博（包括原购房人周跟东）协商一致后于2016年10月8日签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效。
李博在合同签订后，履行了支付定金及首付款的义务，其后又按合同约定向相应银行提出了贷款申请。郑永朋在本案诉讼中主张李博在履行合同中存在违约行为，即其在反诉状中所称李博因自身原因，贷款手续一直未得批准，且经其向李博催告剩余购房款，李博超过3个月至今未付。但经本案审理查明的事实，本院认为李博并不存在违约行为，反而是郑永朋存在着违约行为。就此分析说明如下：
1.关于李博就剩余购房款项向银行申请贷款的内容，在《房屋买卖合同》中明确约定，李博于2016年10月15日前将第一笔购房款200000元支付给郑永朋；其再以商业贷款方式申办抵押贷款。具体办理为郑永朋与李博于郑永朋取得房屋所有权证后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给郑永朋。李博拟贷款490000元，如李博因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按以下方式解决：李博继续申请其他贷款机构，至贷款批准，李博自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，李博自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给郑永朋。就以上约定内容，李博、郑永朋及链家公司在本案诉讼中均认可李博可以申请两家银行的贷款审批，即如果李博向第一家银行申请银行贷款未得以通过，其可以向第二家银行再行申请贷款。而李博就此的实际履行情况是其向第一家银行即中国农业银行申请后未得通过，又向第二家银行即北京银行提出了申请，其该申请在2017年12月25日通过了审批。以上李博办理银行贷款申请的过程，郑永朋自己也是明知并进行了必要的配合。其于2017年12月16日向李博发出催告函，要求李博在2018年1月1日前以现金形式支付剩余购房款，其催告的内容实际并不符合合同约定及合同签订后的实际履行情况。对此及贷款审批的情况，李博及链家公司也均向郑永朋进行了告知。而李博在北京银行贷款审批通过后也及时将该信息告知了郑永朋。在以上剩余购房款办理贷款申请的全过程中，李博的行为符合《房屋买卖合同》中的约定，并无违约之处。
2.《房屋买卖合同》第十一条第3项明确约定，“本合同约定物业存在银行贷款抵押，乙方（李博）认知，甲方（郑永朋）取得该房屋所有权证后15个工作日内需办理完毕该房屋抵押注销手续，若违约则承担本合同相应违约责任”。郑永朋就2203室房屋于2017年10月10日即进行了所有权登记，但直至本案诉讼中，其并未就该2203室房屋设定的抵押办理注销手续，其行为已经违反了合同中关于此项内容的约定。特别是李博向北京银行申请办理的贷款通过审批、郑永朋已知晓该信息后仍不去办理相关抵押的注销手续，更是无理。
郑永朋在本案诉讼中辩称李博已实际取得房屋、根本权利已经实现，还称其每月一直为该房屋缴纳贷款，合同的受害方应为其本人。就此本院认为，李博作为房屋购买方，依双方的合同约定取得房屋合理合法，同时因房屋系不动产，买卖双方除要办理交付手续外，出卖人还要协助买受人办理房屋所有权的转移登记手续。这一点不仅是双方在房屋买卖合同中的约定内容，也是法律明确规定。至于郑永朋辩称其每月偿还银行贷款，这是其在房屋买卖合同中约定应当承担的相应义务。以上内容并不能否定郑永朋的违约行为、免除郑永朋应承担的违约责任。
综上所述，郑永朋在《房屋买卖合同》签订后的履行过程中存在着违约行为，其应当承担违约责任。
李博在本案诉讼中提出多项诉讼请求，其中第一项为要求判令郑永朋继续履行合同，办理2203室房屋的抵押解除手续并转移登记至其名下，其该项诉讼请求于事有理、于法有据，本院予以支持。但需要明确办理转移登记手续需要在抵押注销手续办理完毕后才能进行，且按《房屋买卖合同》的约定，应为“3日内”。
李博提出的第二项诉讼请求是要求郑永朋支付违约金（以71万元为基数，按日万分之五，自2017年11月1日起至实际支付之日止）、律师费2.3万元及中介费18250元。关于违约金，《房屋买卖合同》第九条第1项约定，“出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。郑永朋在2017年10月10日办理了2203室房屋所有权登记后，未在15个工作日内办理抵押注销手续，本院在前面已经说明其行为构成违约。因此，李博要求郑永朋以房屋总价款即71万元为基数，按日万分之五的标准自2017年11月1日起支付违约金符合合同约定，本院对李博的该项诉讼请求予以支持。在此需要说明，郑永朋针对李博主张的违约金除提出其他答辩意见外，还主张该约定违约金的计算标准过高，要求调整。对此，本院认为，首先，双方约定的违约金计算标准即日万分之五并不明显过高，其次，郑永朋提出反诉，要求李博支付的违约金也是按该违约金计算标准主张，由此说明郑永朋对该约定的违约金计算标准实际是接受并认可的。鉴于此，本院对郑永朋答辩所称违约金计算标准过高、要求调整的意见不予采信。李博在该项诉讼请求中还要求郑永朋支付律师代理费2.3万元，尽管郑永朋对此提出异议，但从双方签订的《房屋买卖合同》来看，在第九条“违约责任”中已经明确约定，“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费”，因此在郑永朋存在违约行为、李博为本案诉讼已经委托律师参加诉讼支付律师代理费的情形下，郑永朋应向李博支付此项费用。郑永朋针对李博该项诉讼请求提出代理费用过高的意见亦没有依据，本院不予采信。此外，李博还要求郑永朋向其支付中介费18250元，本院认为其该项诉讼请求不能支持。原因在于李博向链家公司支付的中介费用18250元（即《居间服务合同》中约定的居间代理费14200元、代收评估费用500元和保障服务费3550元）系为购买2203室房屋支付（包括其后的评估等），在其与郑永朋签订的《房屋买卖合同》继续履行的情形下，以上费用系其应当按约向链家公司支付的费用，该费用的支付条件是链家公司居间、促成了2203室房屋的买卖。且在其要求继续履行《房屋买卖合同》并得到本院支持的情形下，该项费用的支出并未造成李博的实际经济损失。因此，本院对李博的该项诉讼请求不予支持。
本案诉讼中，本院还就郑永朋提出的反诉进行了合并审理。依审理查明的事实，李博在合同签订后的履行过程中并不存在违约行为，因此郑永朋反诉要求李博支付违约金无理，不能成立，本院对郑永朋的反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、郑永朋于本判决生效之日起十日内办理完毕其所有、坐落于济南市槐荫区腊山河东路东侧、兴福寺路南侧海亮艺术华府11号楼2－2203号房屋的抵押注销手续；
二、郑永朋在办理完毕以上房屋抵押注销手续后3日内，协助李博将该坐落于济南市槐荫区腊山河东路东侧、兴福寺路南侧海亮艺术华府11号楼2－2203号房屋的所有权转移登记至李博名下，转移登记期间产生的费用由李博承担；
三、郑永朋向李博承担逾期办理房屋抵押注销手续的违约金，以房款71万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年11月1日起计算至违约金实际支付之日止，于本判决生效之日起十日内支付；
四、郑永朋向李博支付律师代理费2.3万元，于本判决生效之日起十日内支付；
五、驳回李博要求郑永朋支付中介费18250元的诉讼请求；
六、驳回郑永朋在本案中提出的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10900元，减半收取计5450元，由李博负担50元，由郑永朋负担5400元；反诉案件受理费331元，由郑永朋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一八年四月二十七日
书记员 刘 微