河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第1167号原告刘俊霞，邢台中沃贸易有限公司董事长。委托代理人郝伟伟，系邢台中沃贸易有限公司员工。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人栗少生，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告刘俊霞诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘俊霞的委托代理人郝伟伟到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵亮、赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊霞诉称，2009年原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了6号楼1701室。2009年5月11日双方签订了商品房买卖合同。合同生效后，原告按照合同的约定向被告交付了全部房款（627462元）。按照原被告双方所签订的商品房买卖合同约定（编号GF-2000-0171）第八条交付期限“将该商品房经综合验收合格，交付买受人使用”及第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺“水、电与房屋同时交付使用时，达到使用标准。”但是被告所建设房屋至今未通过邢台市房屋建设主管部门商品房综合验收，且供电仅为临时电，燃气直至2012年6月才接通，暖气至今两个采暖期未供，更未办理产权登记，仅在2011年4月在原告所购买的商品房不具备交付标准的条件下，强行交付了房屋钥匙。我方认为被告未履行合同约定交房和办理产权登记的义务，根据法律规定，被告的行为已经构成违约。原告找被告协商解决未果，为了维护自己的合法权益，依法诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交付违约金45804元（自2010年11月1日至2012年10月31日止，每日按总房款627462元的万分之一计算）和逾期办理房地产权属证书的违约金3137.3元（按总房款627462元的0.5％计算），共计48941.3元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、关于延迟交房期限被告认为由于合同约定的综合验收条款在行政法规中没有规定而属于无效条款，金域首府6号楼已经依据建设工程质量管理条例16条验收合格，时间是2010年11月5日，由于原告已于2011年4月13日开始办理交房手续，因此被告迟延交房期限应为2010年11月1日至2011年4月12日；2、原告诉状中的总房款计算错误，总房款数额应为5509559元，即原告依据合同计算违约金数额的基数是错误的；3、合同中约定的违约金数额过高，应当依据合同法114条、最高法合同法解释二27、29条、最高法关于审理商品房买卖纠纷合同法解释16、17条予以调整；4、原告在诉状中计算的权属证书违约金计算的基数是错误的，被告没有为原告办理房地产权属证书是由于市政府未落实万峰大酒店综合开发项目优惠政策而造成的（包括金域首府6号楼），被告不应为此承担任何责任；5、原告是自愿办理交付手续，被告没有强迫；6、合同中约定暖气、燃气符合燃气热力公司的供气条件之日达到使用标准，被告并无违约行为。经审理查明，2009年7月11日，原告刘俊霞与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2009004296。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府6栋1701号商品房及地202号地下室，总价款为509559元，首付款159559元，贷款350000元。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原、被告均认可在《商品房预售合同》签订后，原告刘俊霞依约向被告支付了首付款159559元。合同编号[2009]年第058号“职工个人住房公积金借款合同”显示原告用于购买金域首府6号楼1701户的房产贷款350000元。综上，原告已向被告支付全部房价款共计：509559元。原告于2010年8月3日向邢台市万峰物业服务有限公司交纳“预收办证费”31960元及“暖气天然气”初装费10943元。2010年8月19日，原告刘俊霞与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《金域首府地下车位认购书》，该认购书中甲方为河北万峰房地产开发有限公司，乙方为刘俊霞。约定乙方自愿认购甲方“金域首府”地下车位A区67号，该车位总价款为75000元，付款方式为一次性付款。约定违约责任内容为“1、如在约定时间内乙方不能向甲方支付认购书中所规定的款项，视为乙方违约，甲方有权对乙方所订购的车位另行出售，所交定金全部扣除作为违约金；2、在乙方交纳定金认购车位后，甲方不得再将该车位出卖给其他人，如甲方违约，则双倍退还乙方定金”。原、被告均认可在《金域首府地下车位认购书》签订后，原告刘俊霞于2010年8月19日、8月25日向被告支付了车位款75000元，被告也未将该车位再次出卖给他人。被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房，主张原告已于2011年4月13日办理了相关交房手续，被告提交的“金域首府业主公约”及“商品住宅质量保证书”中显示原告签署日期均为2011年4月13日；“装修管理协议”中显示签名人为原告丈夫田永刚，时间为2011年5月10日；“移交业主物品登记表”中显示“装修钥匙”一栏签名人为原告丈夫田永刚，时间为2011年5月10日。原告认可2011年4月12日签收了相关交房手续并领取了房屋钥匙，但主张原告是受骗去办理的交付房屋，并且被告交的房屋没有达到入住条件，原告还提交“居民供电合同”主张其于2012年11月5日才开始交电费，应按违约730天来计算违约责任。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目6#楼的建设工程竣工验收报告，竣工验收结论显示为“该工程已按合同约定完成图纸设计的全部内容，技术资料基本齐全，施工单位能够按照有关法律法规及强制性条文进行施工，经验收委员会讨论一致通过该单位工程为合格工程”，并加盖有相关验收单位印章和负责人或法定代表人的签章，显示时间为2010年11月5日。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交对金域首府2号楼2单元701号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，来证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。以上查明事实，有商品房预售合同、购房款缴费收据凭证、职工个人住房公积金借款合同、金域首府业主公约等相关收房手续、金域首府6号楼竣工验收报告、金域首府2号楼2单元701号的房屋租赁价格鉴证书以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告刘俊霞按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。对于原告要求按照627462元（包含车位认购款等费用）标准计算违约金的主张，因原告未能明确说明该标准如何计算得来，且除购房款及地下室房款之外的费用均不属于原、被告签订的《商品房预售合同》中逾期交房违约责任所指的“已交付房价款”部分，故对原告该主张本院不予支持，被告应以已交付房价款509559元来承担违约责任。关于违约天数的计算，原告要求依据供电合同中交费实际来认定违约天数的主张，因实际供电时间与交房时间没有必然因果关系，故本院不予支持。原告已于2011年4月13日签收了收房手续并实际受领了房屋，故逾期交房期限应于2010年11月1日计算至2011年4月12日止，共计163天。综上，被告迟延交房违约金数额为509559元×0.00008×163天=6645元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告未提交未能办理房地产权属证书相关理由的相关证据，因此认定被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。被告应按合同中约定按照原告已付房价款509559元的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为509559元×0.5％=2548元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十七条、二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告刘俊霞购买位于邢台市桥西区金域首府6号楼1701号商品房及地202号地下室的逾期交房违约金6645元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告刘俊霞逾期办理房地产权属证书违约金2548元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员  吴会峰人民陪审员  卢振华人民陪审员  马永安二〇一五年三月十九日书 记 员  石树勋