广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）潮湘法民一初字第393号原告：潮州市地发房产开发有限公司，住所地潮州市。法定代表人：林少俊，董事长。委托代理人：吴伟耿，广东沛若律师事务所律师。委托代理人：黄文静，广东沛若律师事务所律师。被告：刘仪锟，男，汉族，住潮州市湘桥区。原告潮州市地发房产开发有限公司（以下简称“地发公司”）诉被告刘仪锟房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告地发公司之委托代理人吴伟耿，被告刘仪锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地发公司诉称：2011年11月30日，原、被告双方签署《协议书》，约定原告地发公司将其所有的潮州XX路XX花园X座X楼XXX号房屋出租给被告刘仪锟，租赁期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止，每年租金为人民币52704元，租金按半年结算，被告刘仪锟应于每个结算期结束前提前15天预交下一期租金，被告刘仪锟拖欠租金累计达30天的，需向原告地发公司支付违约金人民币10000元。《协议书》签订后，原告地发公司依约向被告刘仪锟交付了房屋，被告刘仪锟使用租赁房屋后，仅支付了首年租金，自2012年12月1日起的租金一直未予支付，且在《协议书》约定租赁期限届满后至今仍继续使用租赁房屋。现原告地发公司请求：1、判决被告刘仪锟将租赁房屋潮州XX路XX花园X座X楼XXX号房屋交还原告地发公司管业；2、判决被告刘仪锟立即向原告地发公司付还房屋租金和房屋使用费共计人民币131760元及该款利息（房屋使用费暂计至2015年5月30日止，以后另计；利息自2012年12月1日起至实际支付之日按银行同期贷款利率计算）；3、判决被告刘仪锟向原告地发公司支付违约金人民币10000元。被告刘仪锟没有提供书面答辩，其在庭审中辩称：被告刘仪锟从2005年向原告地发公司租赁潮州XX路XX花园X座X楼XXX号房屋，2010年被告刘仪锟对该房屋进行重新装修，但是原告地发公司要求收回，被告刘仪锟要求继续租赁，但是因为租金翻倍，其无法承担，租金跟原告地发公司也没有协商好。现在该房屋被被告刘仪锟锁了，以前系作为展示厅使用。经审理查明：地发公司于1995年2月23日成立，其经营范围为房产开发、销售，物业管理，销售建筑材料、装饰材料、水暖设备，营业期限为长期。后地发公司开发建设潮州市XX路XX花园，并于1999年2月办理了商品房权属初始登记。2008年12月1日，地发公司作为甲方和刘仪锟作为乙方，签订《租赁合同书》1份。双方约定：甲方同意将座落于潮州XX路XX花园X座X楼XXX号房屋出租给乙方作办公使用，总建筑面积约244平方米；租赁期限为36月，自2008年12月1日至2011年11月30日止；租金按半年结算，合计每半年人民币13000元。双方还对其他事项进行约定。对上述《租赁合同书》双方均已履行完毕。2011年11月30日，地发公司作为甲方和刘仪锟作为乙方，签订《协议书》1份。双方约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：甲方出租的商铺坐落地址及面积：XX路XX花园X座X楼XXX号房屋，面积约244平方米；租期2011年12月1日起至2014年11月30日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：……3.乙方拖欠租金累计达30天，并赔偿违约金人民币10000元；每期（年）租金为人民币52704元，租金按半年结算，合计每半年为人民币26352元，首期租金由乙方在合同签订之日缴付给甲方，甲方提供收款收据给乙方，每个结算期乙方应提前15天预交下一期租金；本合同双方签字盖章后生效。本合同1式2份，甲、乙双方各执1份，均有同等法律效力。双方还对其他事项进行了约定。地发公司在上述《协议书》上加盖印章，并由地发公司总经理丁建伟在出租方法定代表人处签名，刘仪锟在承租方法定代表人处签名。租赁期限届满后，刘仪锟继续占有位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋。2014年11月1日，地发公司向刘仪锟送达《催款通知书》1份，向其催讨租金人民币105408元，刘仪锟在该通知书上“签收确认人”处签名，并继续占有上述房屋。2015年7月6日地发公司诉至本院，提出上述诉讼请求。本案审理期间，刘仪锟提供《协议书》1份，辩称其所持有的该份《协议书》上，地发公司仅在出租方法定代表人处由地发公司总经理丁建伟签名，并没有加盖地发公司的印章及落款日期，故该份《协议书》未生效。对此，地发公司对该份《协议书》的真实性没有异议，并主张欠缺地发公司的印章及落款日期并不影响该份《协议书》的效力，且刘仪锟已对位于潮枫路潮发花园A座三楼304号房屋进行租赁使用。对刘仪锟支付租金金额的问题，地发公司自认刘仪锟支付租金人民币52704元，尚欠租期2年的租金即人民币105408元；刘仪锟对此辩称其不清楚，其付还租金有收据为证。经本院向其释明后，其提供开票日期为2014年5月9日的发票1份，证明其2014年曾向地发公司交付租金人民币12704元，并辩称其他交付租金的发票已没法找到。对刘仪锟辩称其曾对位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋进行装修的问题，地发公司认为根据其作为甲方与刘仪锟作为乙方所签订的《租赁合同书》第十一条约定：“租赁期满或解除合同后，乙方在该地的固定装修不能拆除，无偿归甲方所有，经双方在场检查，方可移交。如发现有损坏的，由乙方负责赔偿。搬迁五天后余物视为乙方放弃所有权，由甲方处理；”，以及《协议书》第四条约定：“甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。租赁期满或解除合同后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，应按现状移交给甲方，甲方不给予补偿。”，故地发公司不需补偿刘仪锟的装修款，请求将该房按现状予以返还。本院认为：位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋已由地发公司办理商品房权属初始登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，地发公司作为该房屋的现所有权人，有权将该房屋租赁给刘仪锟使用。对2011年11月30日，地发公司和刘仪锟所签订的《协议书》是否生效的问题。首先，该《协议书》一式二份，由地发公司和刘仪锟各持1份，在该《协议书》上均有地发公司总经理丁建伟的签名，对此双方均无提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，丁建伟作为地发公司总经理，其与刘仪锟在《协议书》上签名，地发公司和刘仪锟对此均无提出异议，故该《协议书》自双方签名时成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该《协议书》系双方真实意思表示，且《协议书》内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《协议书》应合法有效。对刘仪锟辩称其所持有的《协议书》上没有加盖地发公司的印章，故《协议书》尚未生效的问题，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，地发公司和刘仪锟均应按照《协议书》的约定，履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，地发公司和刘仪锟均一致确认位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋至今仍由刘仪锟占有，故地发公司作为出租人已履行了其义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质用使用后的状态。”之规定，刘仪锟在租赁期限届满后仍占有位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋，且双方已明确约定在租赁期满后，刘仪锟应将该房屋按现状交还地发公司，故地发公司主张刘仪锟将该房屋按现状予以返还，理由充分，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，刘仪锟作为承租人，未在约定的期限内向地发公司支付租金，现地发公司请求刘仪锟支付尚欠的租金，理由充分，可予支持。对刘仪锟尚欠的租金金额，因地发公司自认刘仪锟已交付租金人民币52704元，尚欠2年租金即人民币105408元，对此刘仪锟辩称其不清楚尚欠租金金额，经本院向其释明后，也仅提供金额为人民币12704元的发票1份佐证，并辩称其他的发票已无法找到，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，刘仪锟对此应承担举证不能的不利后果，故刘仪锟已支付地发公司的租金金额，可按地发公司自认的人民币52704元予以认定，现地发公司主张刘仪锟支付尚欠的租金人民币105408元，可予支持。根据《协议书》的约定，地发公司和刘仪锟约定的租赁期限至2014年11月30日止，因刘仪锟至今仍占有位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，地发公司请求刘仪锟支付自租赁期限届满后至2015年5月30日的该房屋占有使用费，共计6个月，按《协议书》半年租金标准即人民币26352元支付，理由充分，可予支持。对地发公司主张刘仪锟支付上述尚欠租金人民币105408元及房屋使用费人民币26352元，自2012年12月1日起至实际付还之日按银行同期贷款利率计算的利息损失，因双方对此没有进行约定，故对该主张，依据不足，不予采纳。对地发公司主张刘仪锟支付违约金人民币10000元，刘仪锟对此有异议。因地发公司已主张刘仪锟支付其在租赁期限届满后继续占有位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋占有使用费，且其没有举证证明其存在其他损失，故其主张刘仪锟支付违约金人民币10000元，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘仪锟应于本判决生效之日起10日内将位于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋按现状交付给原告潮州市地发房产开发有限公司管业；二、被告刘仪锟应于本判决生效之日起10日内支付原告潮州市地发房产开发有限公司关于XX路XX花园X座X楼XXX号房屋租金人民币105408元；三、被告刘仪锟应于本判决生效之日起10日内支付原告潮州市地发房产开发有限公司自2014年12月1日起至2015年5月30日止，其占有XX路XX花园X座X楼XXX号房屋的房屋使用费人民币26352元；四、驳回原告潮州市地发房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3136元，由原告潮州市地发房产开发有限公司负担人民币221元，被告刘仪锟负担人民币2915元。案件诉讼费用已由原告潮州市地发房产开发有限公司预交，本院不另作收退，被告刘仪锟应于本判决生效之日起10日内将上述应负担诉讼费用付还原告潮州市地发房产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一五年十月九日书 记 员  孙 榕