重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）渝05执异67号案外人：重庆市基督教三自爱国运动委员会，住所地重庆市渝中区金汤街12号。负责人：许伦胜，主席。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖颖，重庆志和智律师事务所律师。申请执行人：重庆银行股份有限公司枫林秀水支行，住所地重庆市渝北区西湖路52、54、56、58号。负责人：别晓东，行长。委托诉讼代理人：张芸，女，1979年6月4日出生，土家族，重庆银行股份有限公司信贷管理部员工。委托诉讼代理人：曾立元，男，1970年11月5日出生，汉族，重庆银行股份有限公司信贷管理部员工。被执行人：重庆欧艺实业发展有限公司，住所地重庆市渝中区民权路51号“西南商贸中心”25楼。法定代表人：王浩，董事长。委托诉讼代理人：谭玮，重庆红岩律师事务所律师。被执行人：重庆德艺房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区八一路260号一单元12楼5号。法定代表人：王世德，董事长。委托诉讼代理人：谭玮，重庆红岩律师事务所律师。本院在执行重庆银行股份有限公司枫林秀水支行（以下简称重行枫林秀水支行）与重庆欧艺实业发展有限公司（以下简称欧艺实业公司）、重庆德艺房地产开发有限公司（以下简称德艺房地产公司）赋予强制执行效力公证债权文书一案中，案外人重庆市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教委员会）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人基督教委员会称，2008年8月18日，本教会与重庆恒通房地产发展有限公司（以下简称恒通房地产公司）签订《拆迁还房安置、补偿交接协议书》，约定本教会取得位于重庆市渝中区某号第7层部分房屋（办公建筑面积559.49平方米）的所有权。上述房屋已交付给本教会。2013年3月7日，本教会将包括上述房屋在内的第7层（建筑面积1,292.81平方米）出租给屈勇使用，租赁期限为10年。上述房屋属于本教会的合法财产，法院对其进行司法评估、拍卖明显错误。故请求本院中止执行上述房屋。本院查明，重庆银行股份有限公司临江门支行（以下简称重行临江门支行）与欧艺实业公司、德艺房地产公司于2008年3月23日向重庆市渝中公证处申请办理《还款协议》公证并赋予其具有强制执行的效力，该公证处于同年3月24日出具了（2008）渝中证字第651号公证书。2010年6月23日，经重行枫林秀水支行（原名为重行临江门支行）申请，该公证处出具了（2010）渝证字第1713号执行证书，载明：申请执行人重行枫林秀水支行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人欧艺实业公司、德艺房地产公司。执行标的为本金30,000,000元，计算至2008年3月20日的利息为8,277,639.88元，自2008年3月21日起至2010年6月21日止的利息为5,103,000元，自2010年6月22日起至借款本息全部清偿之日止以30,000,000元为基数按日利率万分之二点一计付，利随本清。德艺房地产公司自愿以自有的位于重庆市渝中区某号负一层、负二层的车库（面积3,977.09平方米）与平街第2、3、4、7层的房产（面积3,625.85平方米）为债务人欧艺实业公司履行上述债务承担抵押担保。因欧艺实业公司、德艺房地产公司未履行上述赋予强制执行效力的公证债权文书所载明的义务，重行枫林秀水支行向本院申请强制执行。另查明，1997年12月26日，恒通房地产公司（甲方）与基督教委员会（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方同意甲方拆除磁器街片区改造范围内的乙方所有的房屋，甲方应在原地返还乙方非住宅房屋总面积为5,322.8平方米，住宅6户。1998年10月22日，恒通房地产公司（甲方）与基督教委员会（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方应在渝中区磁器街片区原地返还乙方总建筑面为4,043.8平方米的非住宅房屋产权，即在原协议书约定的甲方返还乙方非住宅房屋总建筑面积5,322.8平方米的基础上扣除1,279平方米。2008年8月18日，恒通房地产公司（甲方）与基督教委员会（乙方）又签订《拆迁还房安置、补偿交接协议书》，约定：1、甲方在“重庆—中国西南商贸中心”塔楼划还给乙方的960.08平方米房屋因不能履行，故在某号用第8-4号、9-4号、11-4号、17-1号、17-4号住宅房屋（建筑面积688.36平方米）向乙方进行划还，剩余面积（271.72平方米）在某号第7层内划还。前提是甲方必须将在第八层划还的教堂面积的公摊系数由0.4531降至0.35，公摊面积之差144.91平方米作为对乙方的补偿，在某号第7层一并划还；2、根据甲、乙双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和有关会议纪要，2004年4月1日至2007年12月31日甲方应向乙方支付补偿费用共计人民币1,600,000元……甲方在某号第7层除划还给乙方的房屋（416.63平方米）外，还剩余建筑面积142.74平方米的房屋。经甲、乙双方协商，甲方将其某号第7层剩余建筑面积142.74平方米房屋的房地产权过户给乙方后，乙方按每平方米7,500元人民币的价格向甲方支付购房款。过户费用双方各自承担自己相应的部分，过户面积以房地产权证书登记为准。购房款共计人民币1,070,000元，购房款在甲方向乙方支付的补偿费用1,600,000元人民币中扣除。2009年10月26日、2013年3月7日，基督教委员会先后与重庆怡港餐饮有限公司冠生园大酒楼、屈勇签订《房屋租赁合同》，将位于重庆市渝中区某号第7层整层房屋（建筑面积1292.81平方米）出租给后两者使用。再查明，德艺房地产公司和恒通房地产公司的法定代表人均为王世德，同时德艺房地产公司是恒通房地产公司的股东之一。又查明，2003年11月12日，甲方（抵押人）德艺房地产公司与乙方（抵押权人）重庆市商业银行和平路支行签订《重庆市房地产抵押合同》，甲方以其所有的位于重庆市渝中区某号包括建筑面积为559.49平方米的平街7层部分房屋在内的房地产设定抵押权，作为欧艺实业公司向乙方履行债务的担保，抵押期限为1年。同日，上述房地产在重庆市房地产交易所办理了抵押登记手续。还查明，2003年10月9日，重庆市商业银行决定将各支行的不良资产统一移交临江门支行集中管理和清收。2007年8月1日，中国银行业监督管理委员会批复同意重庆市商业银行更名为重庆银行股份有限公司。2008年8月8日，中国银行业监督管理委员会重庆监管局批复同意重行临江门支行搬迁至重庆市渝北区西湖路52、54、56、58号，并更名为重行枫林秀水支行。本院在执行过程中，于2015年6月10日以（2015）渝五中法执恢复字第00573号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被执行人德艺房地产公司所有的位于重庆市渝中区某号包括平街第7层部分（办公室，建筑面积559.49平方米）在内的房产。重庆市高级人民法院作为首轮查封法院，于同年7月30日作出（2014）渝高法执恢复字1号函，同意本院对上述涉及抵押房产行使处分权。在本次异议审查过程中，案外人基督教委员会向本院提交了三组证据。第一组证据是《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议书》、《拆迁还房安置、补偿交接协议书》、房屋建筑面积测绘计算报告书和101房地证2012字第18141号、房权证101字第753**号房屋所有权证，拟证明基督教委员会通过拆迁还房的一系列协议取得了重庆市渝中区某号7层559.37平方米房屋的所有权，其在该层所有的面积共计1,254.94平方米。第二组证据是营业执照、公司章程、验资报告、验资事项说明、委托划款说明、董事会决议、存款对账单、法定代表人身份证明登记和注册资本变更前后对照表，拟证明德艺房地产公司和恒通房地产公司的法定代表人均是王世德，德艺房地产公司及王世德是恒通房地产公司的实际控制人，对于恒通房地产公司与基督教委员会签订的《拆迁还房安置、补偿交接协议书》，德艺房地产公司是知晓、默许的。第三组证据是《房屋租赁合同》、房租缴款凭证、银行业务回单和屈勇提交的申请，拟证明基督教委员会已实际占有重庆市渝中区某号7层房屋并且出租给其他人使用。申请执行人重行枫林秀水支行对第一组证据的真实性无法确认，并认为该组证据不能证明基督教委员会对本案异议房屋享有所有权；对第二组证据的真实性无异议，但该组证据仅说明恒通房地产公司、王世德、德艺房地产公司之间的股东关系和账务往来情况，且王世德和恒通房地产公司之间有明确的借款关系，同时恰恰证明恒通房地产公司和德艺房地产公司之间财务完全独立，是两个不同的法人主体；对第三组证据不予认可，并认为本案异议房屋的所有权应以登记为准，即为德艺房地产公司所有。被执行人德艺房地产公司、欧艺实业公司对上述三组证据的真实性和证明目的无异议，并表示其知晓且同意恒通房地产公司与基督教委员会之间签订的一系列协议书。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其他附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，法院所查封的重庆市渝中区某号平街第7层部分（办公室，建筑面积559.49平方米）一直登记在被执行人德艺房地产公司名下。虽然案外人基督教委员会与拆迁人恒通房地产公司签订《拆迁还房安置、补偿交接协议书》，约定将本案异议房屋以产权调换和付款购房的方式安置给基督教委员会，但是恒通房地产公司并非上述异议房屋的所有权人，尽管被执行人德艺房地产公司是恒通房地产公司的股东之一，可是两者系相互独立的两个法人，现案外人基督教委员会所提交的证据并不足以证明德艺房地产公司明确同意恒通房地产公司以其所有房产进行拆迁安置的事实。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人对被拆迁房屋通过所有权调换的方式取得的补偿安置房屋，在实际办理产权登记前其对该房屋享有的权利应当给予特殊的保护。本案中，在被执行人德艺房地产公司将上述异议房屋设定抵押权并办理登记手续前，案外人基督教委员会和拆迁人恒通房地产公司尚未明确约定将上述异议房屋作为基督教委员会的补偿安置房屋，故基督教委员会对上述异议房屋所主张的权利不能对抗申请执行人重行枫林秀水支行的抵押权。综上，案外人基督教委员会请求本院中止执行上述异议房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人重庆市基督教三自爱国运动委员会的异议请求。如不服本裁定，案外人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。审 判 长  胡 蓉代理审判员  蒋晓亮代理审判员  苏永红二〇一六年九月二十九日书 记 员  谭 锋