广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终926号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林红湘，女，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：刘泽沛，广东中古律师事务所律师。
委托代理人：黄培秋，广东中古律师事务所律师助理。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人林红湘商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月30日，永怡公司（出卖人）与林红湘（买受人）签订中山市商品房买卖合同（编号：0801009717），约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）11幢205房；总楼价为618700元，买受人于2008年4月30日一次性支付；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，林红湘向永怡公司支付了全部的购房款。林红湘购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，林红湘于2015年5月19日诉至原审法院，请求判令：1.永怡公司向林红湘支付逾期办证违约金（以已购房款618700元为基数，从2012年1月1日起至办证完毕之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率上浮10%的标准计算，从2012年1月1日起暂计至2015年6月31日止，为129876.14元）；2.永怡公司承担本案的诉讼费用。原审诉讼期间，林红湘将第1项诉请中“上浮10%”删除。
原审诉讼期间，双方共同向原审法院申请三个月时间庭后调解，该期限已届满双方仍未调解成功。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与林红湘签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致林红湘不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，林红湘不退房，永怡公司按已付房价款的1%向林红湘支付违约金。原审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给林红湘。因此，永怡公司应于2008年12月31日起算730个工作日内，即2011年12月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向原审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。林红湘诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，原审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2011年12月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时隔多年，永怡公司仍不能为林红湘办妥房产证，综合考量永怡公司逾期办证的过错程度、对林红湘造成的损失及敦促永怡公司履行办证义务的作用，原审法院认为双方约定按房价款的1%一次性支付逾期办证违约金标准明显过低。因此，林红湘主张涉案逾期办证违约金标准过低，原审法院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致林红湘的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等原则，结合本案的实际情况，原审法院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定林红湘的实际损失数额。逾期办证的违约金宜计算至永怡公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。林红湘要求自2012年1月1日起算违约金，是其权利的合法处分，原审法院予以准许。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：永怡公司于原审判决生效之日起七日内向林红湘支付逾期办证的违约金（计算方法：以618700元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年1月1日起计至永怡公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费2898元，减半收取为1449元，由永怡公司负担。
宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定逾期办证属上诉人原因，证据不足，事实不清。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，出卖人承担逾期办证责任的前提必须是由于出卖人的原因。原审未查清、审理该事实即直接认定是逾期办证属永怡公司原因有误。事实上，逾期办证的责任并不完全是在于永怡公司，出卖人已向相关行政部门提交综合验收的资料，但是由于相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等原因导致不能办结验收手续，直接影响了永怡公司未能按合同约定履行协助办理权属登记义务，责任在于相关行政部门。二、双方合同中违约责任约定条款合法有效，原审判决擅自否定合同约定条款，适用法律错误。1.原审判决以违约时间长为由变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，无法律依据。2.原审错误适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定。该条的适用前提是充分的实际损失事实。但本案中，买受人从未举证证明其实际损失的存在及实际损失数额，且因其购买商品房主要的目的在于居住，在永怡公司将商品房交付给买受人后其已实现了主要合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，甚至未出证也不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附随义务，不影响买受人可以通过出租、出售等方式处分其商品房，故买受人根本不存在损失。原审法院在未查清损失事实是否存在及损失是否过分低于违约金的情况下，即认定合同约定的逾期办证违约金过低，显然无法律和事实依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅在“合同没有约定违约金”或者“损失数难以确定的”两者均不存在的前提条件下才可以选择适用。本案双方已在合同中明确约定逾期办证违约金，故应按合同约定计算违约金。4.法院对同类案件的判决自相矛盾，明显违反法律规定。综上所述，请求二审法院判令：1.撤销（2015）中一法张民一初字第984号民事判决；2.驳回林红湘的全部诉讼请求；3.本案的所有诉讼费用由林红湘承担。
被上诉人林红湘答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回永怡公司上诉，维持原判。
二审诉讼期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院二审对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。永怡公司与林红湘签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，林红湘已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助林红湘办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日。虽然永怡公司称相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响永怡公司无法按合同约定交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，而并非完全在于永怡公司，但永怡公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。故本院认定永怡公司对于上述造成至今仍未能协助林红湘办理涉案房屋的权属登记的事实已经构成违约，应承担相应的违约责任。即林红湘有权按照合同约定请求永怡公司向其支付逾期办证违约金。现林红湘起诉主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于林红湘并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。林红湘应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定永怡公司应按已付房价款的1%向林红湘支付逾期办证违约金6187元（618700元×1%）。
综上所述，永怡公司的部分上诉理由成立，本院可予采纳。原审法院查明事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第984号民事判决；
二、上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人林红湘支付逾期办证违约金6187元；
三、驳回被上诉人林红湘的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2898元，减半收取为1449元（被上诉人林红湘已向原审法院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担869元（上诉人广东永怡集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳），由被上诉人林红湘负担580元；二审案件受理费2898元（上诉人广东永怡集团股份有限公司已向本院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担1739元，由被上诉人林红湘负担1159元（被上诉人林红湘应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年七月四日
书 记 员 易嘉璇
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