上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2515号
上诉人（原审原告）吴艳，＊生，汉族，住安徽省＊***号。
上诉人（原审原告）周冠敏，＊生，汉族，住安徽省＊***号。
上列两上诉人之共同委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市＊102室。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原审第三人上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市＊101室。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人＊＊，男，上海五角世贸商城有限公司职员。
上诉人吴艳、周冠敏因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月3日，吴艳、周冠敏与上海麦格茂置业有限公司（以下简称麦格茂公司）签订《上海市商品房预售合同》，吴艳、周冠敏以人民币332，961元的价格向麦格茂公司购买上海市浦东新区＊弄（原为＊弄）上海＊商城8号1层1050室房屋。其中合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件……三、该房屋交付时麦格茂公司应取得竣工验收文件，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。第十一条约定：麦格茂公司定于2010年12月31日前将该房屋交付给吴艳、周冠敏，除不可抗力外。第十四条约定：在麦格茂公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件一第二条约定：吴艳、周冠敏应于签订本合同后三日内，即2009年12月3日前支付首付房款即全部房价款的50%，计166，481元，吴艳、周冠敏已付定金1万元直接冲抵上述房价款；吴艳、周冠敏申请商业性贷款额为全部房价款的50%（166，480元），该部分款项的付款方式按照吴艳、周冠敏与贷款银行之间的借款合同之约定办理等。同日，吴艳、周冠敏（委托方）、上海五角世贸商城有限公司（以下简称五角公司、受托方）签订《物业委托经营合同》，约定：吴艳、周冠敏将系争房屋委托五角公司进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，五角公司已经将前五年的全部委托收益以吴艳、周冠敏认可的折让方式一次性给付吴艳、周冠敏，即吴艳、周冠敏已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，吴艳、周冠敏不得再向五角公司索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给五角公司，吴艳、周冠敏不得收回；吴艳、周冠敏同意该物业由五角公司全权管理经营；吴艳、周冠敏应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给五角公司，如有延误构成吴艳、周冠敏违约；吴艳、周冠敏同意，如吴艳、周冠敏拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，五角公司有权直接代理吴艳、周冠敏从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），吴艳、周冠敏在此对该行为给以承认，五角公司有权选择是否行使该权利等。合同签订当日，吴艳、周冠敏向麦格茂公司支付房款166，481元。
2012年5月30日，麦格茂公司取得系争房屋的竣工验收备案证书。2013年4月25日，麦格茂公司取得系争房屋的产权证（大产证）。2013年10月底，麦格茂公司向吴艳、周冠敏送达《办证通知》，通知吴艳、周冠敏于2013年12月19日～2014年1月26日至五角世贸商城现场2号楼样板间办理产权证（小产证），同时，该通知标注了办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关材料。但吴艳、周冠敏没有按约前去办理。
2014年4月28日，吴艳、周冠敏诉至原审法院，请求判令解除吴艳、周冠敏与麦格茂公司于2009年12月3日就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》。
原审审理中，吴艳、周冠敏表示对于办理小产证的相关文件，麦格茂公司附加签订委托经营合同为条件，导致吴艳、周冠敏无法办理小产证超过一年。另，吴艳、周冠敏认为，解除权属形成权，但并不意味着所有的形成权均需除斥期间加以限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条分别是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项在商品房买卖案件适用的具体化，属两个独立的解释，上述司法解释第十九条规定的解除权行使期间不应受该司法解释第十五条第二款解除权除斥期间的限制，在出卖人未依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定行使催告权以消灭解除权的情形下，买受人依据上述司法解释第十九条有权解除合同。
原审认为，吴艳、周冠敏与麦格茂公司签订的《上海市商品房预售合同》以及吴艳、周冠敏与五角公司签订的《物业委托经营合同》均系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案预售合同约定，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证），麦格茂公司取得大产证后60日内，吴艳、周冠敏与麦格茂公司签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起60天内，双方依法向房地产交易中心办理过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。现麦格茂公司于2012年5月30日取得系争房屋的竣工验收备案证书，根据上述约定推算，麦格茂公司应于2012年12月27日前协助吴艳、周冠敏办理系争房屋小产证，而根据上述司法解释的规定，如麦格茂公司逾期超过一年的，吴艳、周冠敏有权解除合同。现麦格茂公司在2013年4月25日办出了系争房屋的大产证，并于同年10月通知吴艳、周冠敏办理小产证，故吴艳、周冠敏不享有该合同解除权。即使按吴艳、周冠敏所述，麦格茂公司应于2011年3月前办出大产证，那么，加上合同约定的取得大产证后60日内签订《房屋交接书》及《房屋交接书》签订之日起60日内双方共同向交易中心办理过户手续，麦格茂公司应当于2011年7月前协助吴艳、周冠敏办理小产证申办手续，逾期超过一年的，吴艳、周冠敏享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使，而事实上，吴艳、周冠敏于2014年4月才提起诉讼，也已超过解除权的行使期间。解除权属于形成权，直接发生法律关系的消灭，应受除斥期间的限制，以免当事人权利义务处于不确定的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款是对解除权行使期限的规定，吴艳、周冠敏依据该司法解释第十九条行使法定解除权，应当适用上述司法解释第十五条第二款规定的解除权行使期限的规定。吴艳、周冠敏认为本案解除权行使期间不应适用一年除斥期间的规定，没有法律依据。另外，吴艳、周冠敏表示麦格茂公司以吴艳、周冠敏先签订委托经营合同为提供办证文件的条件，从而导致吴艳、周冠敏无法办理小产证，对此，因协助吴艳、周冠敏办理系争房屋的产权证是麦格茂公司作为出售方的应尽义务，麦格茂公司应当履行，麦格茂公司拒绝履行的，吴艳、周冠敏可以通过司法救济途径向其主张，但吴艳、周冠敏并不因此享有解除合同的权利。故吴艳、周冠敏主张解除合同，依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，于二○一四年八月十八日作出判决：驳回吴艳、周冠敏要求解除其与上海麦格茂置业有限公司于2009年12月3日签订的《上海市商品房预售合同》的诉讼请求。案件受理费80元，由吴艳、周冠敏负担。
原审法院判决后，吴艳、周冠敏不服，向本院提起上诉称：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和第十九条分别是对《合同法》第94条第三项、第四项之规定在商品房买卖纠纷中适用法律的具体化规定。鉴于《合同法》第94条第三项、第四项规定的行使解除权之请求权基础不同，故最高人民法院争对该两个不同的请求权基础所作出的相对应的司法解释条款亦是独立存在并适用的司法解释，不存在相互混淆适用的情形。现最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条并未规定除斥期间，故原审法院将十五条与十九条的内容混用，适用一年的除斥期间规定，驳回上诉人的合法正当请求，属适用法律错误，有违立法本意。为此提出上诉，请求二审法院依法改判，支持上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人麦格茂公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
原审第三人五角公司述称：同意原审法院的判决。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条司法解释所规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。商品房预售合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人。由于出卖人的原因，在一定的合理期内买受人仍无法办理出房屋所有权登记，导致买受人购买房屋取得房屋之物权权利之合同目的无法实现的，买受人主张解除合同，当然应当予以支持。此系对于买受人在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。但本案中，上诉人向法院提起本案诉讼时，被上诉人已办理出了大产证，此时上诉人办理房屋所有权登记，取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故上诉人再依据该司法解释主张解除商品房预售合同已缺乏事实依据，本院难以支持。至于上诉人因迟延取得小产证而导致的民事责任承担问题，双方可依据合同及相应的法律规定另行解决。综上，本院认为，原审法院查明事实清楚，判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人吴艳、周冠敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月十六日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……