广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第759号
原告（反诉被告）：黄秋永。
委托代理人：刘勇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：王婷婷，广西创想律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴华顺。
委托代理人：罗建荣，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
原告黄秋永与被告吴华顺房屋租赁纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员黄雅静适用简易程序于2014年7月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成由审判员黄雅静担任审判长，人民陪审员梁端兰、谭淑丹组成的合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告黄秋永及其委托代理人王婷婷，被告吴华顺及其委托代理人罗建荣，证人农某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄秋永诉称：2013年12月1日，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告将其所属位于南宁市明秀东路的楼房一层第一间（铺面、套间）租赁给原告使用，租期三年。双方口头约定原告支付15000元转让费后，可在经过被告同意后即可将铺面进行转租。原告于2013年12月3日将第一季度租金11400元、押金3800元、转让费15000元交付给被告，之后开始着手装修。原告在订购完材料后，被告方告知其只是铺面的承租人而非产权人，产权人实际为黄日添夫妇，并承诺向原告提供办理营业执照所需的产权资料，基于此，原告开始装修铺面，并投入装修费用共39295元，其中可拆除搬离的装修材料、设备为20269元，不可拆除的部分及人工费、运费共18990元。装修完后，因被告未能提供房产证明，导致原告无法办理营业执照及税务登记及无法正常经营。原告一直与被告协商解除合同事宜，但被告一直拒之不理，并于2014年4月24日强行拆除铺面装修、搬出物品丢弃于铺面外，造成原告装修损失39359元。原告在签订合同过程中一直被告称自己为铺面的所有权人，并以此身份收取原告各项费用，其行为构成欺诈，符合解除合同的条件。为维护自身合法权益，原告向法院起诉，请求判令：1、撤销原、被告签订的《租赁协议书》；2、被告返还原告铺面转让费15000元；3、被告返还原告租金11400元；4、被告返还原告押金3800元；4、被告赔偿原告装修损失42259元；5、被告赔偿原告经营损失10000元；6、被告承担本案诉讼费。
被告吴华顺辩称：1、被告向房东农某某承租本案讼争商铺，双方约定可以转租铺面，被告因此向其交付了15000元的转让费；2、原、被告签订合同时，原告已充分了解实情并与被告协商一致，原告明知铺面是城中村房屋，是临时建筑，没有房产证，也知道被告的身份证登记的不是虎邱村村民，不可能是房主，由于被告的文化程度不高，所以照搬了被告和房主签订的合同，合同的内容上都是一致的，被告不存在欺诈被告的行为；3、原告确实已向被告支付租金11400元、押金3800元、转让费15000元，原告的铺面安装了单独的水电表，原告后三个月产生的水电费，都是其自己交给房东农某某的；4、原告认为生意不好而不按约支付租金，被告几次发短信给原告催缴房租，最后没办法才把原告的物品搬出铺面放在门口。综上，请求驳回原告的诉请。
被告吴华顺提起反诉称：2013年12月1日，原、被告签订《租赁协议书》，原告向被告支付一个季度的租金11400元，租金交纳至2014年2月28日。2014年4月24日，因原告拒交租金违约才被迫搬离，故原告尚欠被告2014年3月1日至4月24日租金6839.9元。因此，被告向法院提起反诉，请求判令：1、解除原、被告在2013年12月1日签订的租赁合同；2、原告向被告支付租金6839.9元（从2014年3月1日至2014年4月24日止，共1月24天）；3、原告承担本案的诉讼费。
原告黄秋永针对被告吴华顺的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告协商房屋租赁的事宜，被告没有真实表明自己的身份，而是以房东的名义出现，是对原告的欺骗，原告有权请求撤销协议书。
经审理查明：被告（乙方）与农某某（甲方）于2013年12月1日签订一份《租赁协议书》，约定：1、甲方将所属房产位于南宁市明秀路的楼房第一层整层铺面（两个门面）出租给乙方使用，面积约70平方米，租赁期限三年，即从2013年12月1日起至2016年11月30日止；2、乙方在租赁合同期内与甲方商议并经得同意后才可以转租或转让给第三方承租。该合同还对其它事项进行了约定。被告于2013年12月2日向农某某交纳转让费15000元。
南宁集建字第801号《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用者：农某某，地址：南宁市效上尧乡二队，地号：C088，用地面积：132.2，该地块东南向外为明秀东路。本院于庭后向农某某进行询问，其述称因土地使用证是90年代办理的，当时只有路名明秀东路，但没有门牌号，现在使用的明秀东路是近期才排上的。
原告（乙方）与被告（甲方）于2013年12月1日签订一份《租赁协议书》，约定：1、甲方将所属房产位于南宁市明秀东路的楼房第一层第一间（铺面，套间）出租给乙方，面积约26平方米，租赁期限三年，即从2013年12月1日起至2016年11月30日止；每月租金为3800元，按季支付，每季度支付11400元，第一个季度的租金在签租赁协议时交清，以后每个季度租金在本季度末前五天内一次性向甲方交清下个季度租金，若逾期不交租金，甲方有权单方终止合同，收回铺面；乙方向甲方一次性交纳押金3800元，租用期满后，在乙方没有违约的情况下，甲方退回租金给乙方，不计利息，如有违约，则押金归甲方所有，乙方无权索回。原、被告均在合同上签名，该合同还对其它事项进行了约定。
原告于2013年12月3日向被告交纳铺面转让费15000元、押金3800元，于2013年12月7日交纳2013年12月1日至2014年2月28日租金11400元。庭审中，双方均认可被告未交纳2014年3月1日后的租金。
还查明，被告分别于2014年4月12日向原告发送短信，要求原告支付当季租金。被告还于2014年4月17日向原告发送短信，写明：“黄秋永，由于你拖欠2014年3月1日至2014年5月31日的租金11400元达47天，按合同协议你已单方违约。在此声明我们所签订的合同终止，限你三天内将店里面的物品搬走并交清租金，否则我将通知派出所，将你店内的物品清走，如有损坏概不负责。”被告于2014年4月21日向原告发送短信，写明因原告拖欠租金，其有权终止合同，并将重新转让铺面，要求原告在两天内撤出店内货物，如不撤出被告将不负责照看。2014年4月24日，被告将原告放在商铺内的可拆除的物品搬至店外，不可拆除的物品及铺面装修仍留在原处。被告主张其仅搬离了部分物品，且原告也参与了搬离，原告主张店内全部物品均系被告搬离。
2014年4月24日，原告向南宁市公安局派出所报警求助，民警到场处理，并写明案（事）件发生经过为：双方因房租发生纠纷，出租方将该处房屋承租下来后转租给黄秋永，现黄秋永差不多两个月没交房租，吴华顺以黄秋永违约为由，要将黄秋永的东西搬出来。
南宁市兴宁区工商行政管理局于2014年4月22日作出的（兴）个体不予受理第01号《不予受理通知书》载明：“黄秋永：经审查，提交的个体工商户设立申请，我局决定不予受理。不予受理理由如下：未能提供经营场所权属证明（即房产证复印件）。”原告以被告隐瞒其不是房东的事实，致使原告违背真实意愿与被告签订合同为由，要求撤销合同，并提出前述诉讼请求。被告以原告未如约支付租金为由，提出反诉，要求原告支付使用租赁物期间的租金。
原告申请证人农某某出庭作证，农某某述称其于2014年3月得知被告转租，但不同意被告的转租行为，被告于2014年3月让其帮原告办理营业执照，但农某某以原告的租赁合同不是与其签订的为由未协助原告办理，其于2014年3月后向原告收取水电费，但租金一直都是向被告收取。农某某还主张在得知被告转租后，曾与被告协商，并提出转租是不合理的，但双方未能协商一致。被告亦认可其一直向农某某交纳租金，原告并未直接向农某某支付过租金的事实。
案件审理过程中，原告申请对铺面装修损失进行评估，本院依法委托广西资产评估事务所（以下简称“公司”）进行评估。该公司于2014年11月10日出具《资产评估报告书》，写明评估对象为原告申报的南宁市明秀路铺面装修资产和装修附着物。其中装修资产包括：地面瓷砖、木板装修、电线与插座安装、招牌、LED灯、玻璃装饰、塑钢吊顶；装修附着物资产包括：玻璃装饰、隔断门、衣柜门、铝合金玻璃样板。评估结果为：1、装修资产原值7282元，净值6950元；2、装修附着物原值26480元，净值25419元；资产总计原值33762元，净值32369元。原告于2014年11月6日向公司交纳资产评估费4000元，其中铺面装修资产及装修附着物的评估费各为2000元。
庭审中，被告陈述原告装修前已取得被告同意，其在原告搬离后将铺面租赁给他人使用，原告之前的固定装修也由现承租人一并使用。
经本院对合同效力问题释明后，原告表示不变更诉请，被告表示如果法院认定合同无效，被告变更反诉请求为要求原告支付2013年12月1日至2014年4月24日期间的场地占用费，按照合同约定的租金3800元／月计算，共计18239.9元。原告对被告主张的占用费的起止时间没有异议，但主张占用费应按照面积比例来计算，现被告向农某某总共承租租赁物70平米，租金7500元／月，被告使用44平米，原告使用26平米，故原告应向被告支付租金2785.7元／月。被告认可其向原告收取转让费15000元系因为原告向其租赁本案讼争租赁物，但双方在《租赁协议书》中并未对转让费15000元进行约定，故该转让费与本案无关。
以上事实，有租赁协议书、土地使用证、收款收据、不予受理通知书、照片、手机短信、110处警现场登记表、光盘、资产评估报告书、发票、证人证言、询问笔录及当事人陈述等证据证实。
本院认为，一、关于原、被告签订的《租赁协议书》的效力。农某某作为本案讼争租赁物所有权人与被告签订《租赁协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告与农某某因此形成租赁合同关系。根据协议书约定，被告在租赁合同期内与农某某商议并经得同意后才可以转租或转让给第三方承租。本案中，被告于2013年12月1日与原告签订《租赁协议书》，将其向农某某承租的部分讼争租赁物转租给原告，现被告未提交任何证据证明其已与农某某商议转租事宜并取得其同意，且农某某在庭审中明确表示不同意被告的转租行为，故本院认定被告存在擅自转租的行为，属于无权转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，由于被告擅自转租，原、被告签订的《租赁协议书》属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，对合同当事人没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《租赁协议书》无效，被告收取原告的转让费及押金无合法依据，原告请求被告返还转让费15000元及押金3800元符合法律规定，本院予以支持。原、被告虽未在《租赁协议书》中对转让费15000元进行约定，但被告认可转让费15000元的取得系基于本案租赁关系，故对于被告认为转让费15000元与本案无关，不应返还的主张，本院不予支持。
被告主张农某某向其收取15000元转让费及农某某于2014年3月向原告收取了2、3月的水电费的行为可视为农某某同意被告转租。原告主张其仅于2014年3月向农某某交纳水电费一次。本院认为，农某某向被告收取转让费系基于双方自愿，其二人在《租赁协议书》中明确约定了转租的条件，但并未写明农某某在收取转让费后就同意被告转租的内容。另外，农某某虽于2014年3月向原告收取了一次水电费，但原、被告均认可农某某从未向原告收取过租金，租金均系被告向其交纳，故不能仅据此认定农某某同意被告的转租行为，对于被告上述主张，本院不予支持。
二、关于原告要求被告赔偿装修损失42259元的诉请。原告主张被告于2014年4月24日闯入原告承租铺面，强行拆除铺面装修并将铺内物品搬出丢弃于铺面外，造成原告装修及物品损失42259元。庭审中，被告认可将原告部分物品搬离铺面，但店铺装修并未拆除，搬离物品也未损毁，故不同意赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本院认为，原告在与被告签订《租赁协议书》后对讼争铺面进行装修，原告的装修行为系基于对租赁合同的合理信赖，且在装修前亦经过被告的同意，现因合同无效给原告造成的装修损失应当由原、被告各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据《资产评估报告》的内容，资产评估分为装修资产及装修附着物两部分，原、被告对报告中载明的装修资产净值为6950元的评估结果均无异议，故本院认定原告的装修资产净值为6950元。至于责任问题，被告明知自己不是讼争租赁物的所有权人，在未事先取得原出租人的同意的情况下与原告签订《租赁协议书》，导致协议书无效，其对合同无效的后果存在过错，应赔偿原告因此受到的损失，且被告在原告搬离后将铺面租赁给案外人使用，原告之前的装修也一并给现承租人使用，可视为被告已同意继续利用原告的固定装修，故本院认定被告应当赔偿原告装修损失6950元。
被告对《资产评估报告》中装修附着物的评估有异议，主张该部分物品均为成品，是可以单独使用及销售的，并非装修附着物，且被告及法院均未到场核对检材，故对该部分评估结果不予认可。庭审中，原告陈述《资产评估报告》中装修附着物评估明细表所列的项目均为可拆除并已搬出租赁物的物品，搬出后由原告存放在南宁市动力有限公司大院内，因上述物品都是按照本案讼争铺面的尺寸设计制作，一旦拆除便不再具有使用价值。本院认为，在评估过程中，本院已按照法定程序通知被告于指定时间、地点前去核对检材，被告亦在电话中确认已接到通知，现被告未到场核对检材，可视为其自动放弃该项权利，并不影响《资产评估报告》的效力。《资产评估报告》中装修附着物评估明细表所列的物品为浮雕玻璃、肌理玻璃、水晶柱、衣柜门、铝合金玻璃样板等，评估公司采用重置成本法进行评估，评估价值=重置成本×成新率，重置成本=材料费＋人工费＋机械费＋合理利润，因评估基准日与现场勘查时间相距较长，评估人员采用年限法确定资产成新率，成新率=尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限×100%）。本院认为，根据原、被告在庭审中的陈述可以认定，原告申请评估的装修附着物虽部分或全部由被告搬离讼争铺面，但原告对搬离的物品进行了接收，并对物品进行了保管。本案中进行评估的装修附着物亦为经人拆除后，存放于南宁市动力有限公司大院内的物品，评估结果为装修附着物原值33762元，于评估基准日尚具有净值25419元，据此可以认定上述装修附着物虽经拆除，但仍具有净值25419元，现原告认为上述物品为根据讼争铺面尺寸设计制作，一经拆除便不具使用价值的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。因上述已拆除的物品现仍在原告的保管之下，而评估公司采用年限成新率计算资产的净值，故净值与原值之间的差额系因为使用年限造成的成新率问题，而非人为损坏所致，现原告亦未能举证证明被告搬离物品的行为造成了物品价值的减损，原告应对此承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告赔偿已拆除物品损失的主张，本院不予支持。
三、关于原告主张被告赔偿经营损失的问题。由于该项损失并非因合同无效产生的直接损失，且原、被告签订合同至今，本案讼争铺面尚未办理正式营业执照，原告在讼争商铺从事的经营活动并不具备正常经营的资格及条件，原告亦未提交任何证据证明该铺面存在经营收入，原告诉请经营损失无事实就法律依据，本院不予支持。
四、关于原告要求被告退还租金11400元的诉讼请求及被告要求原告支付2013年12月1日至2014年4月24日期间的场地占用费18239.9元的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订《租赁协议书》，约定从2014年12月1日起计算租金，租金为每月3800元，之后被告向原告交接了租赁物，原告对该租赁物进行占有使用至2014年4月24日被告将原告店铺内的物品搬出店外为止，原告应当向被告支付其占用租赁物期间的占有使用费。至于占用费的计算标准，本院认为，根据上述法律规定，被告要求原告参照合同约定的租金标准计算占用费的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。现原、被告均认可原告已交纳2013年12月1日至2014年2月28日期间的场地占用费11400元，之后的费用未再交纳的事实。参照原、被告在《租赁协议书》中每月租金为3800元的约定，原告应当向被告交纳2013年12月1日至2014年2月28日期间的场地占用费11400元，原告已交纳的11400元可用于抵扣上述期间的占用费，故本院认定被告无需向原告返还已交纳的占用费11400元。被告经本院释明后变更反诉请求要求原告支付2013年12月1日至2014年4月24日期间的场地占用费，实际上也表达出其不应退还2013年12月1日至2014年2月28日期间场地占用费的意思表示。此外，原告还应向被告支付2014年3月1日至2014年4月24日期间的场地占用费6840.00元（3800元＋3800元／月÷30×24天），现被告要求原告支付场地占用费6839.9元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百四十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告黄秋永与被告吴华顺于2013年12月1日签订的《租赁协议书》无效；
二、被告吴华顺向原告黄秋永返还转让费15000元、押金3800元；
三、被告吴华顺赔偿原告黄秋永装修损失6950元；
四、原告黄秋永向被告吴华顺支付2014年3月1日至2014年4月24日的场地占有使用费6839.9元；
五、驳回原告黄秋永的其他诉讼请求；
六、驳回被告吴华顺的其他反诉请求。
本诉案件受理费1786元，由原告黄秋永负担1300元，被告吴华顺负担486元。反诉案件受理费25元，由原告黄秋永负担。评估费4000元，由原告黄秋永负担2400，由被告吴华顺负担1600元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 黄雅静
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 梁端兰
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。