浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异115号
异议人（案外人）绍兴越城华美医疗门诊部，住所地绍兴市越城区。
经营者宋建洪。
委托代理人（特别授权代理）周利生、王竹青，浙江××律师事务所律师。
申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行，住所地绍兴市越城区。
负责人张勇，该行行长。
委托代理人（特别授权代理）高玮人、丁滢，绍兴××股份有限公司员工。
被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司，住所地绍兴市柯桥区。
法定代表人章建伟，总经理。
被执行人浙江高立实业发展有限公司，住所地绍兴市柯桥区。
法定代表人章建伟，总经理。
被执行人章建伟。
被执行人李江红。
本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司开发区支行（以下简称绍兴银行开发区支行）与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司（以下简称高立建筑公司）、浙江高立实业发展有限公司（以下简称高立实业公司）、章建伟、李江红金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴越城华美医疗门诊部（以下简称华美门诊部）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人华美门诊部异议称：2011年5月31日，案外人马刚租赁了高立实业公司名下的位于高立花园11号楼A区（临镜湖路）住商楼西边单位1-2层的房产及其他房产（总面积4926平方米），租期自2011年6月1日起至2019年8月31日止，并已实际由马刚经营。2015年初，异议人在筹备过程中，于2015年3月20日与马刚签订房屋租赁协议一份，约定将马刚承租的上述房产（除12层马刚自用外）转租给异议人，租期自2015年3月20日起至2019年8月31日止。异议人经工商部门核准，取得营业执照并正式营业，其中花费装修费800万元，一直正常经营至今。故要求法院在处置上述房产时保护异议人的合法租赁权，并将装修费用的变现款返还给异议人。
申请执行人绍兴银行开发区支行辩称：一、申请执行人享有对被执行人高立实业公司名下所有房产的抵押权，该抵押物可经变价后由申请执行人优先受偿；二、异议人的异议请求不能妨碍申请执行人抵押权的实现，被执行人高立实业公司与马刚签订租赁协议的时间为2011年5月31日，而相应房产的抵押登记时间为2011年6月27日，虽然租赁在前，但马刚于2011年6月24日签订承租人声明一份，承诺在处置涉案房产时，愿意放弃承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，其损失将向出租人另行追偿。故虽然马刚将涉案房产转租给本案异议人，但在转租协议中明确出租方将继承出租方在高立实业公司与马刚的房屋租赁合同中的全部义务，其中也应包括在处置涉案房产时，愿意放弃承租权、优先购买权等权利。同时，异议人也未提交支付租金的相关凭证。故要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人高立建筑公司、高立实业公司、章建伟、李江红未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人华美门诊部向本院提供以下证据：房屋租赁协议一份，房屋租赁合同复印件一份，租金及物业费应付明细表复印件一份。
申请执行人绍兴银行开发区支行向本院提供以下证据：他项权证、土地证、房产证、最高额抵押合同、抵押人声明、承租人声明复印件各一份。
经审查：原告绍兴银行开发区支行与被告高立建筑公司、高立实业公司、章建伟、李江红金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日作出（2012）绍越商初字第2386号民事判决，判令解除原告绍兴银行开发区支行与被告高立建筑公司之间签订的0916120627001号绍兴银行流动资金贷款借款合同，被告高立建筑公司应归还原告绍兴银行开发区支行借款本金1000万元及相应的利息，原告对编号为绍房他证绍市字第K0000592**号他项权证中的房产（房产证号：绍自始字第××号、土地证号：绍市国用2005第5862号）在12**万元范围内享有优先受偿权，被告章建伟、李江红对上述债务在3300万元范围内承担连带保证责任。判决生效后，因被告未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行。执行案号为（2013）绍越执民字第2234号。现本院对本案恢复执行，执行案号为（2016）浙0602执恢270号。
在案件审理及执行过程中，本院查封了高立实业公司名下的位于高立花园11幢A区1-2层的房产及相应的国有土地使用权。在执行过程中，2014年11月4日本院作出（2013）绍越执民字第2234号公告，公示本院将依法处置上述房产，对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，可向本院申报权利或提出执行异议。2016年5月31日，本院作出（2016）浙0602执恢270号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产，以抵偿债务。并予以公示。
另查明，绍房他证绍市字第K0000592**号他项权证下的房屋坐落于高立花园11幢A区1层（500.33平方米）、2层（592.56平方米），房屋所有权人为高立实业公司，房屋他项权利人为绍兴银行开发区支行，抵押登记时间为2011年7月7日。
本院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，对于异议人关于保护其租赁权的主张，虽案外人马刚在涉案房产抵押前进行了承租，但其后已向本案申请执行人作出声明，明确如申请执行人需处置抵押物的，其愿意放弃对该房地产的处置权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，其损失将向出租人另行追偿。故马刚虽享有转租权，但异议人承继的马刚原租赁合同的部分权利是有瑕疵的，该租赁权不能对抗本案抵押权的实现，其造成的损失应由过错方承担。对于异议人关于装修变现款的主张，系基于异议人享有装修物的所有权，该所有权可因租赁合同提前到期而转变为对装修物在原剩余租期的变现款所有权。但异议人在本院指定的期限内并未提供证据证明其对涉案房产进行了装修的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，本院对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人绍兴越城华美医疗门诊部的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 韩 峰
人民陪审员 孟永刚
二〇一六年九月二日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。