河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漯民一终字第214号
上诉人（原审被告）：漯河市汇业工贸有限公司。
法定代表人：李光明，该公司经理。
委托代理人：李晓玲，河南杰瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李光明，男，汉族。
委托代理人：刘飞，河南华表律师事务所律师。
委托代理人：李晓玲，河南杰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林民超，男，汉族。
委托代理人：闫军胜，男，汉族。
上诉人漯河市汇业工贸有限公司和李光明因与被上诉人林民超买卖合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2014）郾民初字第00213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人漯河市汇业工贸有限公司和李光明的委托代理人李晓玲、刘飞，被上诉人林民超的委托代理人闫军胜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明：被告漯河市汇业工贸有限公司系一人有限责任公司（自然人独资），被告李光明系该公司法定代表人，该公司在漯河市郾城区岷山路有一块使用权面积为5984.5平方米的土地，土地证号：漯国用（2009）第0003**号。2013年2月7日，原告林民超和李绍辉及漯河致盛置业有限公司与被告李光明签订一份协议，协议内容为：“甲方：林民超、李绍辉，乙方：李光明。经甲、乙双方协商达成以下协议：1、乙方同意将名下地产转让给甲方，转让总价为捌佰伍拾万元整及住房一套。2、付款方式：甲方在2013年3月底之前付给乙方伍佰万元整，余款在2013年底付清。3、甲方付给乙方定金壹拾万元整。4、甲方、乙方不得以其他借口终止此协议。5、正式协议与伍佰万元付给乙方后签订。6、地产坐落：郾城区金牛工贸区（漯河市汇业工贸有限公司）。甲方：林民超、李绍辉、漯河致盛置业有限公司（加盖公章），乙方：李光明。2013年2月7日。”协议签订后，原告林民超于2013年6月17日向被告李光明支付184万元，李光明向原告出具了一份收条，内容为：“收条，今收到林民超土地款壹佰捌拾肆万元（1840000）整。收款人：沈梅花（该公司监事）、李光明。”2013年6月26日原告林民超又通过银行转账的方式向被告李光明支付人民币100万元整。后因漯河致盛置业有限公司资金未到位，造成合同无法履行，原告要求解除双方之间的协议，被告李光明于2013年7月9日返还给原告林民超100万元，下余184万元被告李光明一直未偿还。
另查明，漯河市汇业工贸有限公司已将该名下土地证号为漯国用（2009）第000308号的土地于2012年8月**日抵押给漯河市郾城区农村信用合作联社，抵押期限为一年。并办理了抵押权登记。庭审中，原告称因该土地在双方签订协议时被告已抵押，且未告知原告，故双方的协议应属无效，原告可以随时解除合同并要求赔偿损失。而被告则称双方签订的协议是产生债权的关系，是否该土地能过户是物权法所保护的，本案原告诉请是以债权起诉，不能说明该协议属无效协议。原审法院认为：原、被告双方于2013年2月7日签订的土地转让协议，因在签订该协议之前，被告李光明于2012年8月22日将该土地抵押给漯河市郾城区农村信用合作联社，并办理了抵押权登记。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因在签订协议时，被告未将该土地已抵押的实情告知原告，故双方的转让协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求返还购地款184万元，符合法律规定，法院应以支持。原告要求被告支付利息，法院也应予支持。因该协议是无效协议，故应从被告收到土地款之日计息，因被告已偿还了100万元，未归还的184万元计息应从2013年6月18日起，利率按中国银行同期利率计算。因被告漯河市汇业工贸有限公司系李光明一人投资的有限责任公司，故被告漯河市汇业工贸有限公司应与被告李光明共同承担还款责任。对被告辩称：依据合同相对性原则，原告林民超只是签订买卖合同甲方相对人之一，不是本案的适格当事人。根据本案查明的事实，原告林民超是签订合同的甲方当事人之一，但林民超是履行合同义务支付购地款的甲方当事人。在确认土地转让协议无效，被告返还林民超购地款184万元后，若损害案外人漯河致盛置业有限公司的利益，根据合同相对性原则，应与被告无关，可由漯河致盛置业有限公司与林民超内部协商解决，或另行提起诉讼，仍有救济渠道，因此对被告的该辩称主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：被告漯河市汇业工贸有限公司和被告李光明于本判决书生效后十日内返还原告林民超购地款1840000元及利息（计息时间从2013年6月18日起至履行完毕之日止，利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21360元，保全费5000元，共计26360元，由被告漯河市汇业工贸有限公司和被告李光明承担。
漯河市汇业工贸有限公司和李光明上诉称：一、原审法院程序严重违法。本案在未通知必要共同诉讼主体参加本案诉讼的情况下，却径直对本案实体进行判决，违背了“先程序后实体”的法律原则，原审法院程序严重违法。本案是因土地买卖合同引起的纠纷，土地买卖合同的买方为本案被上诉人和漯河致盛置业有限公司两个主体共同组成。在买卖合同依法订立后，对于合同的履行与解除均应当由两个主体共同行使。在本案被上诉人要求上诉人退回土地买卖款项的诉讼过程中，也应当由两个买方共同起诉，提出共同的诉讼请求。因此本案应当为必要的共同诉讼。二、原审法院适用法律错误。原审法院在物权法实施后，在物权法对设定抵押的抵押物的转让有规定的情况下，却依然适用担保法的相关规定判决本案合同无效，为适用法律错误。1、本案应当适用物权法的规定对本案土地买卖合同的效力进行判决。根据担保法第四十九条和物权法第一百九十一条规定，均是针对设定抵押的抵押物的转让做出的规定，而根据物权法第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，在物权法与担保法规定相冲突的情况下，人民法院应当适用物权法规定对本案合同效力进行判决，而不应当适用担保法第四十九条的规定判决本案土地买卖合同无效。2、本案买卖合同应为有效合同。根据我国《物权法》第十五条规定，确立了“物权变动与其原因行为的区分原则”。按照区分原则，买卖合同的效力与买卖合同生效后所发生的物权变动之结果，应予以区分并依不同的规则决定其效力，买卖合同的效力在法理上属于债法的调整范围。只要双方所签订的合同是真实的意思表示，且不违反公序良俗及法律之禁止性规定，除当事人另有约定外，合同即具有法律效力，缔约双方即产生债权债务关系。而债权合同的有效并不意味着物权已发生变动，不动产物权未经登记其法律效果仅在当事人间不发生物权的变动，其对作为物权变动的原因行为
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债权合同的效果并无影响。物权法第一百九十一条关于设定抵押的抵押物的转让，并没有合同无效的禁止性规定。结合本案双方签订的土地转让合同来说，土地转让双方签订的仅属于缔约临时性土地转让协议。如果在本案土地转让合同履行过程中，买受人依约支付转让款项，出卖人在收到转让款项后，在与买受人签订正式的土地转让合同前就可以还清抵押权人的债权，从而解除本案土地的抵押.这样不损害任何人的利益，否则出卖人应承担无法办理土地过户的违约责任。因此买卖双方的土地转让协议在不违反国家法律、法规的禁止性规定，不损害他人利益的情况下，本案的土地买卖合同依法应为有效合同。综上，请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法裁定驳回被上诉人的起诉；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人林民超答辩称：一、答辩人与上诉人存在土地买卖关系。1、答辩人已经支付了284万购地款，2、合同解除后，上诉人返还了100万，剩余184万未予返还。3、该宗土地在双方签订协议之前已经抵押给漯河市郾城区农村信用合作社，并办理了抵押登记。4、上诉人签订土地转让协议时未征得抵押权人同意并告知答辩人土地抵押的事实。二、答辩人是本案的适格主体，本案不是必要共同诉讼：1、就本案而言，答辩人林民超是签订购地合同的甲方当事人之一，购地款284万也是答辩人一人支付的，上诉人给答辩人出具了收条。案外人漯河市致盛置业有限公司并未向上诉人支付购地款，答辩人和漯河市致盛置业有限公司就未予返还的184万购地款并不是财产共有关系，因此漯河市致盛置业有限公司也不是必要共同诉讼当事人。2、原审审法院适用法律正确。根据原审查明的事实，诉争土地在双方签订协议之前已经抵押给漯河市郾城区农村信用合作社，并办理了抵押登记。上诉人签订土地转让协议时未征得抵押权人同意并告知答辩人土地抵押的事实。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定合同无效。抵押人转让抵押物属于《合同法》所调整的买卖行为，其效力如何应当根据《合同法》的有关规定确定，不得违反《合同法》第52条的规定。同时，抵押人还应当履行通知抵押权人并告知买受人的合同随付义务。当抵押人未履行合同的随付义务时，其转让行为无效。3、在转让抵押财产效力问题上担保法和物权法的规定亦不相互矛盾，担保法第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。物权法的立法背景是物权法在担保法规定的基础上，为了维护抵押权人和抵押财产的买受人的合法权益，对转让抵押财产作了更严格的限制性规定。强调了未经抵押权人同意不得转让抵押财产这么一个规定。这也是物权法关于转让抵押物的禁止性规定。根据合同法52条的规定：违反法律法规强制性规定的合同为无效合同。4、上诉人已经履行了部分返还义务，仍应承担下余的184万购地款及利息的返还义务。综上所述，原审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院依法予以维持，以维护答辩人的合法权益。
根据当事人的诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：1、在土地买卖合同纠纷过程中，漯河致盛置业有限公司是否应该作为必要的共同主体参与诉讼；2、原审法院适用法律是否错误，本案土地买卖合同是否有效。
本院查明的事实除与原审查明事实相同外。另查明：2013年2月7日签订土地买卖《协议》的买方漯河致盛置业有限公司的代表李绍辉二审到庭证明：“……我不作为本案的当事人参加诉讼，我也不会根据此《协议》再起诉李光明和漯河市汇业工贸有限公司。”
本院认为：关于在土地买卖合同纠纷过程中，漯河致盛置业有限公司是否应该作为必要的共同主体参与诉讼的问题。李绍辉二审到庭已明确表示他本人及漯河致盛置业有限公司不参与本案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，李绍辉对其财产进行了处分，故李绍辉及漯河致盛置业有限公司不参与本案诉讼不违反法律规定。
关于原审法院适用法律是否错误，本案土地买卖合同是否有效的问题。根据一、二审对本案查证的事实，双方在2013年2月7日签订土地转让协议时，李光明并未将该土地已抵押的实情告知被上诉人。原审法院根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定确认双方的转让协议应属无效是正确的。上诉人认为“本案应当适用物权法的规定对本案土地买卖合同的效力进行判决”属于个人对法律适用认识的问题，本院不予采信。
综上：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果尚无不当，本院予以维持。上诉人漯河市汇业工贸有限公司和李光明请求改判或发回重审缺乏证据支持，理由也不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定：判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21360元，由上诉人漯河市汇业工贸有限公司和李光明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谌宏民
审 判 员 王宗欣
代理审判员 刘继伟
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张静怡