上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23567号
原告：侯化崇，男，1978年6月12日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市黄浦区。
原告：王丽君，女，1978年7月6日出生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：侯化崇(原告王丽君的丈夫)。
原告：侯某，男，2007年10月14日出生，汉族，住安徽省。
法定代理人：侯化崇(原告侯某的父亲)，身份同上。
法定代理人：王丽君(原告侯某的母亲)，身份同上。
被告：阮敏强，男，1967年3月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：魏晨，上海凯茂律师事务所律师。
原告侯化崇、王丽君、侯某与被告阮敏强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯化崇(暨被告王丽君的委托诉讼代理人、原告侯某的法定代理人)、被告阮敏强之委托诉讼代理人魏晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯化崇、王丽君、侯某向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿装修损失318,756.42元；2.被告赔偿装修误工费损失10.8万元；3.被告支付提前解除合同的退租违约金463,368.96元(从2014年8月15日起按每日443.84元计算至2017年7月9日止)；4.被告支付原告侯某因房屋租赁合同未备案而无法在上海接受九年义务教育的损失5万元。主张的事实和理由：原、被告于2014年6月4日签订《上海市居住房屋租赁合同》，由被告的代理人通过中介公司代签。被告在2014年6月13日书面同意原告的装修方案，之后却多次表示合同无效并要求解除合同及退租，且通过上海时捷电子有限公司(以下简称时捷公司)的员工经常破坏燃气、电力并拉电，导致原告无法正常使用闵行区中春路XXX弄XXX号房屋(以下简称XXX号房屋)，装修进程一直被阻碍，至今也未竣工验收。原、被告之间发生房屋租赁合同之讼争，原告认为自己并无违约行为，对二审判决不服，在寻求司法救济期间，原告回了一次老家，不料在2016年6月24日回沪后发现XXX号房屋已被被告强行换锁、入室并贴上封条。由于原告离沪时室内装修均在，而小区物业管理严格，需要产权人同意才能搬东西，因此原告认为被告应是在2016年6月19日至6月23日期间擅自拆除室内装修。根据装修公司已出具收款收据累计金额26.6万元，尚未支付尾款1.4万元，以及原告自行购买部分材料等情况，累计装修损失金额为318,756.42元。根据装饰装修施工合同的约定，每停工一天原告需赔偿装修公司150元，由于被告的原因导致装修工程从2014年8月下旬停工至今，按窝工720天计算，原告日后需赔偿装修公司10.8万元。被告在仲裁、发送律师函以及提交诉状中，均具明从未委托他人与原告签署租赁合同，原告系擅自撬锁、破门而入并实施装修等内容，表明被告没有向原告交付房屋的主观意愿和真实意思，属于提前解除合同的行为，根据上述房屋租赁合同的约定，原告有权要求被告退回保证金并按三年固定租期中未居住剩余租期租金金额赔偿违约金，现从2014年8月15日(即被告发出要求其搬离的律师函)之日起计算违约金。由于被告未对房屋租赁合同进行备案，导致原告的居住证无法续签，进而致原告侯某无法在上海接受义务教育，造成精神损失。故诉至法院主张上述权利。
被告阮敏强辩称，不同意全部诉讼请求。被告委托时捷公司员工对XXX号房屋进行出租管理，但受托人员并非张峰，因此被告对原告承租房屋的情况不清楚，遂通过仲裁、发送律师函等方式要求原告搬离。之后被告了解了情况，对张峰的出租行为予以追认。但因原告拒不支付租金，前案诉讼中法院判决解除合同并限期原告搬离，且判决已经生效。在搬离之前，原告实际使用并控制XXX号房屋，可自行安排装修进度，故拖延工期的原因不在被告处，不同意赔偿装修误工费损失。2016年6月17日被告接到物业公司电话，得知原告已自行搬离，遂于同月23日进入XXX号房屋(以录像方式固定证据)，发现除厨房、卫生间内的硬装修还在之外，其他装修及设备均被拆除。由于解除合同的原因在于原告，故不同意赔偿装修损失。原告应将XXX号房屋恢复至毛胚房状态，且遗留的材料、物品利用率不大，被告从息诉的角度同意利用。被告没有对上述房屋租赁合同进行备案的合同义务或法定义务，加之原告侯某可回老家就读，其因未能在上海接受教育造成的损失与被告无关，且本案为合同之诉，不适用精神损害赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的租赁合同、仲裁申请书、阮敏强的证明、律师函、登记备案通知书、毕业证书、结婚证、出生医学证明、临时居住证、前案庭审笔录等证据材料的真实性没有异议，原告对被告提供的租赁合同、民事判决书、钥匙交接清单、施工许可证、施工人员出入证等证据材料的真实性没有异议，且这些证据材料与本案具有关联性，应认定具有证明力。其余当事人有异议的证据中，原、被告虽对原告提供的委托书、装修许可等证据材料中是否由被告本人签名存在争议，但该节事实已经前案诉讼生效判决予以认定，故无论本案中是何鉴定结论，对双方争议事实的认定不产生实质影响，为减少不必要的诉讼成本，本院不准予原告的鉴定申请。原告提供的装修施工合同、装修预算、装修收款收据均有原件为证，在被告未提供反证予以推翻的情况下，应认定其真实性。原告对其提供的送货单、销售清单、发票等证据材料，未提供相应原件或证明来源的真实性，故不认定具有证明力。原告提供的入学招生工作日程表、招生入学工作细则等证据材料，虽无相关部门盖章确认，但所涉内容与本市入学政策相符，本院予以确认。被告提供的物业公司的搬离证明、情况说明及遗留物品清单等证据材料，因物业公司未出庭作证，不具有单独的证明力。被告提供的视频(以光盘为载体)可真实反映拍摄时点的399号房屋状况，在无相反证据予以推翻的情况下，应认定其真实性。原、被告对相关单位受法院委托作出的工程审价司法鉴定结论均无异议，应认定具有证明力。至于原、被告对上述证据举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。
本院经审理认定事实如下：2014年6月原告侯化崇、王丽君、侯某为承租人与被告阮敏强为出租人在房地产经纪公司居间下就399号房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》。同月原告侯化崇(甲方)与上海吉美建筑装饰工程有限公司(乙方)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定乙方对XXX号房屋进行装饰施工；承包方式为包工包料；总价款28万元；工期自2014年6月16日开工，至2014年9月15日竣工，工期90天；增加工程项目根据实际情况另行约定；由于甲方原因造成延期开工或中途停工，乙方可以顺延工程竣工日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失，每停工、窝工一天，甲方应赔偿给乙方150元等内容。该公司分别于2014年6月16日、7月15日、8月26日向原告侯化崇出具金额为8.4万元、9.8万元、8.4万元的收款收据各一份。2014年7月被告阮敏强提出仲裁申请书，要求裁决上述租赁合同无效，被申请人侯化崇搬离XXX号房屋并赔偿损失。之后被告又出具证明，载明其对租赁合同的内容并不知情，从未签署过此合同，也未委托“张峰”签署过，故对于合同并合同中所涉仲裁条款均不予认可等内容。被告阮敏强委托律师发出落款日期为2014年8月15日的《关于要求搬离并赔偿损失的律师函》，要求原告侯化崇于收到本函之日起二日内搬离并赔偿损失等内容。
原告侯化崇、王丽君、侯某曾诉至本院，诉请：1、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，办理居住房屋租赁合同登记备案；2、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，及时交付房屋其他设备并维修房屋附属设施包括但不限于室内安防监控影像系统等系统、设备、设施至安全可正常使用后交付其；3、判令阮敏强、宋海云、张峰履行合同义务，搬离车库内所有物品以便其对车库进行装修施工。阮敏强提出反诉请求：1、判令解除阮敏强与侯化崇、王丽君、侯某于2014年6月4日签订的《上海市居住房屋租赁合同》；2、判令侯化崇、王丽君、侯某向阮敏强支付到期未支付的租金暂计92,539.84元(暂计至2015年8月5日)；3、判令侯化崇、王丽君、侯某向阮敏强支付违约金40,500元(按三个月租金计算)；4、判令侯化崇、王丽君、侯某向阮敏强支付尚未结清的水电煤费用暂计757.77元。本院于2016年1月作出(2015)闵民五(民)初字第519号民事判决，查明“阮敏强系399号房屋的权利人。2014年4月29日阮敏强委托张峰作为代理人办理南郊别墅399号的出租事宜。2014年4月29日阮敏强、张峰出具定金收据载明：收到侯化崇承租399号房屋定金2,000元，该款项经过清点并由中介方在旁见证无误，已收讫。2014年6月4日，由阮敏强作为甲方(出租人)，侯化崇、王丽君、侯某作为乙方(承租人)，上海富顺房地产经纪有限公司作为丙方(居间方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，一、出租房屋情况和租赁用途：1、甲方将座落在本市闵行区中春路XXX弄XXX号南郊别墅地下二层及地下室及庭院及车位的居住房屋出租给乙方……4、甲方约定的房屋交付状态为毛坯无装修，乙方可对该房屋进行合理装修，乙方在租赁期间如需对该房屋进行装修的，在不改变及破坏该房屋承重、结构及各房屋原有使用功能的前提下，必须经过甲方的书面允许方可进行。如装修涉及结构变动的，乙方须事先征得甲方同意。涉及甲方房屋的质量及附属设备问题，甲乙双方在验房交房记录清单上予以确认；二、交付日期和租赁期限。1、甲乙双方约定，该房屋租赁期限为五年；2、前三年为固定期限，后两年为不固定期限，乙方提前3个月提前续租，在同等条件下，乙方可享受优先续租。即自2014年7月11日起至2017年7月10日止为固定期限，2017年7月11日起至2019年7月10日为不固定期限；3、在三年固定期限起始之日前45日为免租期(2014年5月25日起至2014年7月10日期间为免租期)，免租期起始之日为甲乙双方签订合同日，也为甲乙双方交接租赁房屋日，免租期用于乙方装修。双方同意，甲方于2014年5月25日已将该房屋钥匙交付给乙方，甲方列出交付房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项清单，由乙方进行验收后在甲方所列清单上签字，清单作为本合同的附件具有同样法律效力。甲方未列清单的视为毛坯房，毛坯房中的基础设施安全如水电煤厨卫等基本设施甲方负责安装至可正常使用，其他情况详见已经确认的验收单；三、保证金、租金及支付方式：……3、甲、乙双方约定2014年7月11日起至2016年7月10日期间的租金不变，为13,500元/月。2016年7月11日起至2017年7月10日期间的租金上浮5%，即月租为14,175元/月。2017年7月11日起至2019年7月10日的租金应在开始之日前的3个月根据市场价格经甲、乙双方一致后书面签字调整，未达成一致的甲、乙双方按照本合同的解除条件执行……。四、日租金和其他费用。1、甲乙双方约定该房屋的租赁按建筑面积583平方米计算，租金标准按每日租金443.84元计算，日标准租金=年租金/365天，年租金为162,000元。乙方以季度为付款单位，每季度付款金额为40,500元……五、房屋使用要求和维修责任。1、甲方出租给乙方的房屋为毛坯房，除开发商交房时的基本附属设施外无其他装修和设备。租赁期间，乙方如发现该房屋的基本附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方并积极协助配合甲方修复，如果甲方没时间修复可委托乙方代为修复，费用由甲方支付；2、关于装饰装修，因甲方交付乙方的房屋为毛坯混合结构，所有涉及房屋的主体结构、承重、墙面、防水、水电煤线路改造、乙方的装修方案等必须由甲方知悉并由甲方同意方可进行，甲方收到方案后5个工作日内未予以回复视为甲方同意装修方案，装修过程中涉及法律规定必须由甲方知悉的按照法律规定执行。3、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复或赔偿；4、针对乙方装修施工部分，甲乙双方在解除合同时，该合同项下的租赁房屋如不影响甲方继续租赁或使用的，乙方可以不予修复；如影响甲方租赁或使用的，乙方应予以复原或维修，乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，费用可在保证金中扣除，如若不够支付的费用乙方应负责结清。六、解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意，在本合同约定的租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：……乙方无正当理由拖欠逾期未交房租达15日以上的……七、违约责任。1、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，甲方提前解除合同的，包括甲方提出的退租行为，甲方退回乙方保证金并赔偿乙方三年固定期限中未居住剩余租期的租金为违约金；2、三年固定租赁期间，非本合同约定的解除合同情况，乙方提前解除合同的，乙方除保证金外另赔偿甲方三年固定租期中未居住剩余租期的租金为违约金。2014年6月12日侯化崇与张峰签署“钥匙交接清”一份，张峰将涉案房屋的两把大门钥匙，一楼侧门钥匙三套各八把，其中六把主钥匙，两把装修钥匙，都交付于房客侯化崇。2014年6月13日，阮敏强签署“装修许可”一份，该份许可中载明：业主阮敏强已与侯化崇签署房屋租赁合同，侯化崇提交的装修方案已阅，现同意房客侯化崇对中春路XXX弄XXX号房屋进行装修施工，委托经办人张峰办理施工许可证并按要求提供相关材料。另查明，侯化崇于2014年5月6日支付给阮敏强押金20,000元，2014年6月9日侯化崇支付给阮敏强45,500元，其中的40,500元是租金，多出的5,000元是作为押金的一部分所支付，故押金合计金额为25,000元；2014年10月10日侯化崇支付给阮敏强租金40,500元。之后侯化崇未再向阮敏强支付租金”等内容，并以“张峰受阮敏强的委托与侯化崇签订涉案的房屋租赁合同，张峰作为阮敏强的委托代理人以被代理人阮敏强的名义实施民事法律行为。而被代理人对代理人的代理行为，理应承担民事责任，故阮敏强对张峰所实施的代理行为承担民事责任，张峰作为代理人无须承担民事责任。该份租赁合同体现了侯化崇与阮敏强的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对侯化崇与阮敏强具有合同约束力，侯化崇与阮敏强均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。涉案租赁合同签订后，阮敏强已经按约将涉案房屋交付于侯化崇使用至今，然侯化崇在支付了部分租金及押金之后便未再支付后续的租金，故侯化崇理应按约支付未付的租金。即使双方对于合同的履行存在争议，均不能成为侯化崇拒付租金的正当理由。但截至目前侯化崇仍居住在涉案房屋中，即使合同解除，作为侯化崇理应支付相应的房屋使用费,并应及时搬离涉案房屋。依据租赁合同的约定，侯化崇未能按照合同的约定按约支付相应的租金，已经构成违约，阮敏强有权依据合同的约定行使合同解除权，现阮敏强以反诉的形式提出解除涉案的租赁合同，于法有据，法院予以支持。结合阮敏强提出反诉的时间是2015年3月19日，故法院确定涉案房屋租赁合同于2015年3月30日予以解除。基于侯化崇的上述逾期付款的违约行为，其理应按照合同约定承担相应的违约责任，故法院对阮敏强所提出的要求侯化崇支付三个月租金作为违约金的诉请予以支持。至于尚未结清的水、电、煤等费用，侯化崇在房屋使用过程中确实存在部分未结的水、电、煤等费用，但是阮敏强针对该诉请未能提供相应的证据加以证明，仅是列明相应的诉请金额，但是并无相应的费用单据。但该部分未结的费用可以由阮敏强与侯化崇在案外结算清相关费用后实际结算，法院对于该诉请不予处理。宋海云虽系阮敏强的妻子，但是该份租赁合同系侯化崇与阮敏强所签订，宋海云并非该份租赁合同的相对方，故宋海云在本案中无须承担相应的民事责任。诉讼过程中，经法院释明，侯化崇仍坚持要求继续履行该份租赁合同，坚决不同意解除合同，故法院认为侯化崇对于涉案房屋所涉的相关装饰装修损失可在另案中进行解决，在本案中不予处理。至于侯化崇所提出的合同备案登记以及维修房屋附属设施、以及搬离撤离车库内物品的诉请，均是基于合同继续履行所产生的合同附属义务，且租赁合同的备案登记并非租赁合同成立生效的必备条件。在涉案租赁合同依约解除的前提下，侯化崇所提出的诉请法院难以支持”等理由，判决“一、确认侯化崇、王丽君、侯某与阮敏强于2014年6月4日所签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；二、侯化崇、王丽君、侯某于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号的房屋，并将上述房屋归还阮敏强；三、侯化崇、王丽君、侯某于判决生效之日起十日内支付给阮敏强截止至2015年3月30日房屋租金为36,000元；四、侯化崇、王丽君、侯某于判决生效之日起十日内偿付给阮敏强自2015年4月1日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每日450元的标准计算的房屋使用费损失；五、侯化崇、王丽君、侯某于判决生效之日起十日内支付给阮敏强逾期付款违约金40,500元；六、阮敏强于判决生效之日起十日内返还侯化崇、王丽君、侯某房屋押金25,000元；七、驳回侯化崇、王丽君、侯某的本诉诉讼请求；八、驳回阮敏强的其他反诉诉讼请求”。
侯化崇、王丽君、侯某不服一审判决并提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年5月作出(2016)沪01民终3838号民事判决，以“上诉人侯化崇、王丽君、侯某与被上诉人阮敏强的代理人(被上诉人)张峰签订涉案的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，阮敏强作为出租人依法对其代理人张峰签约行为承担民事责任。查该合同内容不违反强制性法律规定，侯化崇、王丽君、侯某与阮敏强就之建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效……有效合同依法约束当事人全面履约。根据查明事实，签约后，出租人阮敏强按约将涉案房屋交付于侯化崇等使用至今，但上诉人在支付了部分租金、押金之后便未再付租，显属违约，该违约程度早已超逾双方合同约定的欠租十五日解约条件，出租人阮敏强依之解约符合合同及法律规定。上诉人上诉主张其暂停付租系在双方存在仲裁、诉讼条件下不能确定合同效力等，必须指出，该主张理由不能构成停止支付租金的法定抗辩理由，原审解约裁判合法、有据，本院应予维持。上诉人主张阮敏强履约中存在合同诈骗云云并无任何依据，本院不能采信。查本案项下基于上诉人违约行为原审判处之租金、使用费、违约金符合法律规定，原审于之已阐述详尽、合理，本院不再赘述。关于本案解约涉及的标的房屋装修补偿，上诉人表示保留诉权另行主张，本院予以确认”等理由，判决“驳回上诉，维持原判”。
2016年6月23日被告阮敏强在该小区物业公司见证下开锁并进入399号房屋(现场同步录像)。之后原告以本案诉称理由诉至本院。诉讼中原告申请对399号房屋的现有装修价值进行评估，法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行工程审价，结论为：该别墅装修总费用为175,399.47元，包括装修部分137,357.36元、安装部分38,042.11元；关于折旧，我司的建议如下，由于原、被告签订的合同总期限是5年，按平均年限法折旧，可得年折旧为35,079.89元/年，若按2014年7月至2016年6月止为实际居住期计算，则装修剩余价值为105,239.69元。此次审价费为5,600元，由原告侯化崇支付。
本院认为，被告在生效判决确定租赁合同已经解除且原告未按期搬离的情况下，自行收回399号房屋，属于合理行使出租人权利的行为，并无不妥之处。被告通过同步录像、邀请物业公司陪同的方式固定证据，可以证明其在拍摄时点进入该房屋时没有实施拆除装修的行为，而原告也未能举证证明在此之前被告已经自行进入399号房屋，故本院对原告主张被告擅自拆除装修等行为之事实不予采信。由于被告在回收房屋之前对室内财物并无保管之责，故原告按其装修支出金额主张赔偿损失之诉请依据不足，本院不予支持。由于本案原、被告均为前案房屋租赁合同之诉的当事人，且二案所涉租赁合同之法律关系同一，故前案生效判决所认定的事实及判决理由对本案具有预决效力，前案判决结果对本案具有既判力，故应认定解除合同的原因系原告违约行为所致。根据相关规定，原告亦无权请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。现被告同意利用装饰装修，其应在利用价值范围内对原告予以适当补偿，参照审价结论中对剩余租赁期内装饰装修剩余价值的意见，本院确定补偿金额为105,239.69元。原告诉请主张的提前解除合同的退租违约金，在违约责任条款中明确是依未居住剩余租期的租金金额为计算依据。虽然前案生效判决中认定解除合同的时点晚于被告发送律师函中要求原告搬离的时点，但被告在收到律师函之后仍长期居住使用399号房屋，不符合该条款中约定违约金的起算方式，而之后法院判决解除合同的原因系原告拒付租金所致，亦不适用该违约金条款，故原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。原告基于与装修公司所签合同中的违约条款诉请主张装修误工费损失，但该项损失尚未实际发生，日后是否必然发生以及涉及到的具体违约金额均处于不确定的状态，故原告主张该项损失缺乏事实依据，本院不予支持。承租人是否通过租赁合同的备案而最终获得本市就读资格，不属于出租人在签订合同时可以预见或应当预见的范围，加之房屋租赁合同中未对原告侯某的教育问题作出特别约定，故该项争议内容不属被告应负合同义务，不产生相应的违约责任。且原告明确该项损失的性质属于精神损失，亦不属于违约责任的适用范围，原告诉请被告赔偿原告侯某因房屋租赁合同未备案而无法在上海接受九年义务教育之要求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：
一、被告阮敏强于本判决生效之日起十日内补偿原告侯化崇、王丽君、侯某105,239.69元；
二、驳回原告侯化崇、王丽君、侯某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,201.25元、司法鉴定费5,600元，合计18,801.25元，由原告侯化崇、王丽君、侯君睿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 陈永乾
二〇一七年八月十七日
书 记 员 赵易思
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。