昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第50号
原告（反诉被告）：刘云飞，男，汉族。
委托代理人：刘正昌（刘云飞父亲），男，汉族，一般诉讼代理。
被告（反诉原告）：昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司。
住所：云南省昆明市五华区教场中路附*号*幢*单元***号。
法定代表人：张志德，总经理。
委托代理人：叶梦宇、郭智翔，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘云飞诉被告昆明龙湖�恒房地产开发有限公司及被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司反诉刘云飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告刘云飞及其委托代理人刘正昌，被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司（以下称龙湖房地产公司）的委托代理人叶梦宇、郭智翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘云飞起诉称：原、被告于2013年12月26日签订《商品房购销合同》及其《补充协议》，原告刘云飞按约定支付了前两笔购房款621770.10元，第三笔购房款266472.90元难以筹措，到2015年交房时也难以付清。原告刘云飞还支付了转让费324.36元、团购优惠劵10000元、被告龙湖房地产公司代为收取的契税13323.65元。购房已使全家身负重债，失去偿还能力，故请求退房并解除与被告龙湖房地产公司所签订的购房合同。违约金具有补偿和惩罚双重性质，应以违约方损失为主要功能，非旨在严惩违约方。请求法院判令原、被告所签订的违约条款违法并无效。关于滞纳金是行政法规的范畴，在民事责任的承担时是不应该使用的，因此请求法院判令原、被告签订的《补充协议》违法和无效。为维护原告刘云飞的合法权益，特起诉至法院要求：1、判令解除YNSJLC5-3401号的《商品房购销合同》；2、判令降低被告设定的违约金比例；3、判令被告所设定的滞纳金无行使权；4、判令被告返还已交房款631770.10元及其它相关费用共计685872.155元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司答辩并反诉称：1、原告刘云飞不满足解除合同的条件，无权解除。原、被告之间的房屋购买协议并未发生《合同法》规定法定解除合同的事由，就解除合同的意见我方同意；2、按照合同约定原告刘云飞不具有解除合同的条件，因为现在情况是原告刘云飞违约在先，原告刘云飞无权要求调整违约金比例，根据合同的规定原、被告双方均无权申请调整违约金，该条款并不违反国家强制性规定。3、原告刘云飞应按照合同规定支付相应滞纳金，按照原告刘云飞诉状所说滞纳金是有特定称谓和用途的，随着国企改革特色，滞纳金现用于普通老百姓当中。4、原告刘云飞无权要求被告龙湖房地产公司返还购房款，返还购房款基于合同解除，根据第一点原告刘云飞无权要求解除，返还而引发其他的款项返还不能成立，原告刘云飞要求退还团购优惠券是本案第三方给原告刘云飞的，与被告龙湖房地产公司无关，手续费也无证据证明不应当退还，关于利息，这些款都不存在因此不应该支付。关于诉讼费不是被告龙湖房地产公司违约行为引起，因此该笔诉讼由原告�云飞自行承担。为维护反诉原告龙湖房地产公司的合法权益特提起反诉请求：1、判令解除编号YNSJLC5-3401号的《商品房购销合同》；2、判令反诉被告刘云飞向反诉原告龙湖房地产公司支付违约金177648.60元；3、判令反诉被告刘云飞向原告龙湖房地产公司支付滞纳金合计23343.03元（暂计至2015年1月20日）；4、判令反诉被告刘云飞向反诉原告龙湖房地产公司支付律师费人民币5000元；5、判令反诉被告刘云飞完全承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）刘云飞针对反诉答辩称：第一、“合同”及“补充协议”不平等、不公平。第二、有欺诈行为。售楼时承诺不降价，最近狂降到6530元／㎡；“一万抵三万”的团购优惠劵完全是一个骗局；购房面积成了套内面积；20亩私家花园变成市政绿化。第三、“合同”及“协议”多有霸王条款。1、“补充协议”承诺与保证不真实，与合同事实相悖。事实是没有给原告刘云飞充分时间去认真阅读合同及“补充协议”就翻着页码叫赶快签字。2、违约金条款霸气十足。合同约定违约方向守约方按房屋总款的20%支付违约金，滞纳金仍需支付。关于反诉原告龙湖房地产公司主张的177648.60元违约金不合法，该约定过高，请求人民法院判决由于违约所造成的直接具体的经济损失。3、罚滞纳金违法。4、剥夺业主的购房后悔权。综上所述，请求人民法院公正裁决。
原告（反诉被告）刘云飞针对其本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：
证据1：商铺房购销合同及登记备案表。证明合同中滞纳金和违约金系霸王条款，违约金约定过高依据合同第16页第7条第2项、第23、24页第21条第4、6、7条，原告刘云飞要求解除合同。
证据2：当庭提交2013年1月26日1万元团购券。证明重庆合力星广告公司收取了10000元款项，载明为“龙湖水晶团购券”。
经质证，被告龙湖房地产公司对原告刘云飞提交的证据真实性予以认可，证明内容不予认可。同时称根据合同第16页第7条第1、2项我方有合同解除权，并非原告刘云飞，原告刘云飞依据合同是没有解除权；根据合同第2页商品房购销合同说明，对合同格式条款的示明，商品房合同第13条第8款，补充协议第1条，不存在原告刘云飞所诉称的霸王条款，我方已经尽到了提示义务，第24页第20条第6款该条款约束合同双方并非仅仅针对原告刘云飞，该合同对双方均有约束力，该条款系公平的，并不违反消费者权益保护法的相关规定。
被告（反诉原告）龙湖房地产公司针对其本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：
第一组证据：商品房购销合同；补充协议；商品房买卖合同登记备案表。证明原、被告于2013年12月26日签署了《商品房购销合同》及其�补充协议》，合同及协议约定了双方权利义务。而原告未按时向被告支付足额购房款，其行为已经构成违约，被告如期按约定履行了合同。
第二组证据：律师代理费发票。证明反诉原告龙湖房地产公司为诉讼支付律师代理费人民币5000元。
经质证，原告刘云飞对被告龙湖房地产公司提交的证据真实性予以认可，但认为律师代理费不应该由反诉被告刘云飞承担。
本院认为，被告龙湖房地产公司对原告刘云飞提交的证据的真实性予以认可，本院依法予以采信。原告刘云飞对被告龙湖房地产公司提交的证据真实性予以认可，本院依法采信。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年12月26日，原告刘云飞与被告龙湖房地产公司签订一份《商品房购销合同》。约定原告刘云飞向被告龙湖房地产公司购买位于昆明市教场中路的龙湖水晶郦城二期X号楼XX层XXX号房，房屋面�为87.68平方米，每平方米为10130.51元，房屋总价为888243元。付款方式及期限为刘云飞应当在2014年6月15日前分3期支付全部房款，首付355297.2元、其次为266472.9元、尾款于2014年6月15日支付266472.9元。交房期限为龙湖房地产公司应于2015年6月30日前将诉争房屋交付给刘云飞。还约定：刘云飞逾期付款的违约责任为逾期付款在90日（含90日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至刘云飞实际付款日止，刘云飞按日向龙湖房地产公司支付逾期应付款的万分之四的滞纳金，本合同继续履行；逾期付款超过90日的，龙湖房地产公司有权解除合同，刘云飞应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向龙湖房地产公司支付违约金，滞纳金仍须支付。对逾期交房的违约责任也进行了约定：逾期交房在在90日（含90日）之内的，则自约定的应交房期限届满之次日起至龙湖房地产公司�际交付日止，龙湖房地产公司按日向刘云飞支付总价款的万分之四的违约金，本合同继续履行；逾期交房超过90日的，刘云飞有权解除合同。刘云飞解除合同的，龙湖房地产公司应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向刘云飞支付违约金，并返还刘云飞已交付房款。合同签订后，原告刘云飞已支付前两笔购房款621770.10元，被告龙湖房地产公司代为收取的契税13323.65元。第三笔购房款266472.90元购房款由于原告刘云飞难以筹措未支付。原告刘云飞向重庆合力星广告文化船舶有限公司昆明分公司支付10000元团购优惠劵，载明“缴一万抵三万”。
还查明，原告刘云飞所购买的坐落于五华区教场中路的龙湖水晶郦城X号楼XXX号房屋已登记备案。
另查明，2014年反诉原告龙湖房地产公司以反诉被告刘云飞违约为由起诉要求解除《商品房购销合同》，后于2014年11月24日申请撤诉。
依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原、被告于2013年12月26日签定的《商品房购销合同》未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应该全面履行合同义务。庭审中，原告刘云飞主张解除合同，被告龙湖房地产公司同意予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告刘云飞的此请求于法有据本院予以支持。关于原告刘云飞请求被告龙湖房地产公司退还已交房款的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。既然原、被告签订的《商品房购销合同》已经解除，被告龙湖房地产公司应该将已经收取的房款退还原告刘云飞，庭审中原、被告一致认可原告刘云飞已缴纳的房款为621770.10元，该款应该由被告龙湖房地产公司予以退还。关于原告刘云飞主张的优惠劵款项、转让费、税款，原告刘云飞没有提交证据系本案被告龙湖房地产公司收取。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告刘云飞应该承担举证不能的法律后果。据此，原告刘云飞要求被告龙湖房地产公司退还优惠劵10000元、转让款324.36元、契税款13323.65元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告刘云飞主张的利息损失，本案的违约责任系由于原告刘云飞未按时支付房屋款项所致，因此原告刘云飞无权主张利息损失。关于原告刘云飞要求确认合同中关于违约金及罚金的条款无效的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，原告刘云飞没有提交证据证明与本案被告龙湖房地产公司签订的《商品房购销合同》有以上情形，应该承担举证不能的法律后果。本院对原告刘云飞的此项请求不予支持。
反诉原告龙湖房地产公司要求解除《商品房购销合同》的反诉请求，本诉中已经陈述，在此不再赘述。关于反诉原告龙湖房地产公司所主张的违约金177648.60元。因违约金的性质以补偿性为主，惩罚�为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中查明，原、被告双方的购销合同约定于2014年6月15日前交纳房屋尾款，反诉被告刘云飞认可由于自身经济困难至今未缴纳并且提起诉讼要求解除合同。本院认为反诉被告刘云飞的行为已经构成违约，反诉被告刘云飞应该承担违约责任。反诉原告龙湖房地产公司庭审中没有提交证据证明具体的损失金额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款�没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，反诉原告龙湖房地产公司应该承担举证不能的法律后果。反诉被告刘云飞认为反诉原告龙湖房地产公司主张的违约金过高并向本院提出调整请求于法有据，本院予以支持。综合考虑反诉原告龙湖房地产公司的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等，酌情由反诉被告刘云飞支付反诉原告龙湖房地产公司违约金为88824.30元。反诉原告龙湖房地产公司主张的滞纳金、律师费，本院认为违约金足以弥补其损失，因此对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、�除原告刘云飞与被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司于2013年12月26日签订的《商品房购销合同》。
二、被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司于本判决生效后5日内退还原告刘云飞房款人民币621770.10元。
三、驳回原告刘云飞的其他诉讼请求。
四、反诉被告刘云飞于本判决生效后5日内支付反诉原告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司违约金人民币88824.30元。
五、驳回反诉原告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10658元，由原告刘云飞承担人民币8000元，被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司承担人民币2658元；反诉案件受理费人民币2195元，由反诉原告昆明龙湖宜恒房地产开发有�公司承担人民币439元，反诉被告刘云飞承担人民币1756元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 赵云莉