贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1272号上诉人（原审被告）：贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路126号富中国际广场。法定代表人：李小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴箭，贵州合协律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖蕾，女，1980年7月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：翟培云，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨刚，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称“新里程公司”）因与被上诉人廖蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新里程公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5562号民事判决，依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、庭审中，被上诉人并未举证证明因上诉人逾期交房的行为给其造成的损失大于合同约定，且本案诉争房屋系经济适用房而非商品房，故本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也不能参照适用，原判仍适用该解释来裁判错误；二、本案案涉房屋属于六级地段，原判按照四级地段的标准进行裁判错误；三、经济适用房和商品房具有完全不同的市场地位和价值定义，被上诉人所付出的代价只能是经济适用房所能带来的相应权益，而不能享受商品房所带来的权益，故原判按照商品房相应法律保护体系来裁判造成上诉人与被上诉人权利义务的不对等，有违公平原则。廖蕾答辩称：原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并参照贵阳市房屋租金指导价格对违约金进行调整正确。本案诉争房屋属于四级地段。原判认定事实清楚，适用法律正确。故请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。廖蕾向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金10096元（15元/㎡×70.85㎡×9.5个月）；二、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2012年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“优山美诗”第12栋2单元17层5号房屋，面积为70.85平方米。合同第八条约定：被告应当在2013年11月6日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用。合同第九条约定：另定30天作为交房宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，本合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了购房款，履行了付款义务。被告于2014年7月2日在《贵阳晚报》刊登交房公告，通知业主自2014年8月30日办理房屋交接手续,但诉争房屋于2014年9月25日才取得《建筑工程竣工验收报告》。另查明，贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的公告，其中云岩区、南明区四级地段住宅类房屋租金标准为2013年：1117元/平方米/月，2014年：1117.5元/平方米/月年；五级地段住宅类房屋租金标准在2013年、2014年均为1115元/平方米/月。四级地段范围北至贵州省财校燕子岩欣园小区黄山冲路等。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，被告应当在2013年11月6日前将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格后交付原告使用，而被告于2014年9月25日才取得《建筑工程竣工验收报告》，故应视为房屋于2014年9月25日才具备交房条件，扣除一个月的宽限期，被告实际违约9.5个月。合同还约定被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，合同继续履行。现原告认为双方约定违约金过低，要求法院予以调整，一审法院认为，原告购买房屋的主要目的即为居住使用，被告未能按照合同约定交付房屋，造成原告不能按期获得房屋使用，被告因违约给原告造成的损失应相当于原告在同地段租用同面积房屋的租金损失，该损失数额远高于双方在合同中约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，对于原告要求调整违约金的请求，予以支持。租金损失参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价予以计算，但对于本案房屋所属地段问题，被告主张涉案房屋属于五级地段，一审法院认为，根据贵阳市住宅类四级地段划分范围，本案应属四级地段，根据公平原则，结合实际，原告主张的15元/平方米/月的计算标准较为合理，予以支持，故原告要求被告按租金指导价每平方米15元×建筑面积×实际逾期时间（即15元/㎡×70.85㎡×9.5个月=10096元）的标准支付原告逾期交房违约金10096元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，判决：被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖蕾支付逾期交房违约金人民币10096元。案件受理费52元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《建设工程竣工验收报告》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，上诉人未能按照《商品房买卖合同》约定的时间向被上诉人交付房屋，故应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，虽然被上诉人并未提交证据证实其实际损失，但结合日常生活习惯，上诉人因逾期交付房屋而给被上诉人造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，即便本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，被上诉人因逾期交房产生的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，原判参照同类地段同类房屋的租金指导价格来衡量《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的计算标准是否过低并予以调整并无不当。对于违约金的调整范围，本院认为，根据2013年及2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，案涉房屋所处地段属于住宅类四级地段，在综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素的基础上，原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价对违约金予以调整并无不当，本院予以维持。另外，原判在案号部分将“（2016）黔0103民初5562号”号误写为“（2016）黔0301民初5562号”，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由贵州新里程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 蓉审 判 员 刘 劼代理审判员 王 晨二〇一七年三月十四日书 记 员 万炫兵