济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2163号
原告山东力高房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人�若虹，经理。
委托代理人王连军，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告韩庆，男，汉族，职业不详，住济南市。
被告徐亭清，女，汉族，济南市历城区花洪小学教师，住济南市。
第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。
法定代表人高树成，行长。
委托代理人李寿锋，男，汉族，本单位职工，住济南市。
第三人济南住房公积金管理中心，住所地山东省济南市。
代表人姓名、职务不详。
原告山东力高房地产开发有限公司与被告韩庆、徐亭清、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行、第三人济南住房公积金管理中心商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东力高房地产开发有限公司的委托代理人王连军、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行的委托代理人李寿锋到庭参加诉讼。被告韩庆、徐亭清、第三人济南住房公积金管理中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告山东力高房地产开发有限公司诉称，2009年5月，被告韩庆购买原告开发假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套，并签订商品房买卖合同各1份，房屋价款总计715321元，双方于合同附件四中约定：若买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人在向有关贷款银行承担相应担保责任后7日内，买受人应立即归还出卖人所垫付的全部款项并赔偿出卖人因此造成的一切经济损失，否则出卖人有权解除本合同，出卖人有权将垫付的全部款项从买受人所支付的购房款中扣除，并按照本合同总金额的10%要求买受人承担违约金，并赔偿出卖人的损失（包括出卖人因本次房屋买卖所实际支付�全部税费，及出卖人所需支付相关诉讼费、公告费、律师费用等）。合同约定的付款方式除首付款外由被告向银行办理按揭贷款。2010年7月5日，被告韩庆作为借款人与第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行签订个人购房借款／担保合同1份，被告韩庆从第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行购房借款400000元，约定原告提供阶段性连带责任担保，被告徐亭清作为共同借款人、共同抵押人在合同上签字。2011年下半年开始，被告多次出现逾期还款情形。2013年9月11日，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行要求原告承担保证责任。2013年9月11日，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行从原告保证金账户扣划53500元用以偿还被告韩庆逾期个人住房按揭贷款本息。另查，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行向被告韩庆所发放的贷款�受第三人济南住房公积金管理中心委托发放的委托贷款，因此，申请济南住房公积金管理中心为第三人参加诉讼。被告韩庆因违约导致原告代其垫付款项，实际履行了担保责任后，被告韩庆、徐亭清未偿还原告的损失。根据合同的约定，原告有权解除买卖合同及担保合同。请求判令：1、要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同：商品房买卖合同各1份。2、要求被告韩庆返还假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套。3、要求被告韩庆支付合同约定的违约金71532元、截止到2013年9月11日原告山东力高房地产开发有限公司代为偿还银行的本息53500元。4、解除原告山东力高房地产开发有限公司与被告韩庆、徐亭清与第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行签订的个人购房借款／担保合同，一并将相应的购房款返还第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行�济南住房公积金管理中心。5、本案的诉讼费、保全费、律师代理费用由被告韩庆、徐亭清承担。
原告山东力高房地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同各1份。旨在证明：被告韩庆购买原告开发的假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套，价款总计715321元，双方存在商品房买卖合同关系；双方于合同附件四中约定：若买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人在向有关贷款银行承担相应担保责任后7日内，买受人应立即归还出卖人所垫付的全部款项并赔偿出卖人因此造成的一切经济损失，否则出卖人有权解除本合同，出卖人有权将垫付的全部款项从买受人所支付的购房款中扣除，并按照本合同总金额的10%要求买受人承担违约金，并赔偿出卖人的损失（包括出�人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费，及出卖人所需支付相关诉讼费、公告费、律师费用等）。
2、个人购房借款／担保合同1份，旨在证明被告韩庆从第三人处购房借款400000元，由原告提供阶段性连带责任担保；被告徐亭清作为共同借款人和共同保证人签字。
3、工商银行扣划保证金凭证1份，旨在证明第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行于2013年9月11日从原告保证金账户扣划53500元用以偿还被告韩庆逾期个人住房按揭贷款本息。
4、委托协议书、律师费发票及付款凭证1宗，旨在证明原告因此发生律师费用32474元。
5、山东省物价局、司法厅《关于山东省律师收费标准的通知》（鲁价费发（2011）95号），证明：律师费的计算依据。
6、婚姻登记记录证明一份，旨在证明两被告在2011年6月27日办理离婚登记，此前，在签订涉案借款合同房屋买卖合同时系�妻关系。
被告韩庆、徐亭清未予答辩，也未提供证据。
第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行述称，原告山东力高房地产开发有限公司所诉基本属实，截止到2013年9月11日我方因被告韩庆违约逾期还款，我方按合同约定直接从原告山东力高房地产开发有限公司保证金账户内扣划了应当由被告韩庆偿还的贷款本金及相应利息总计53500元。因被告韩庆已违约，未按借款合同约定按时偿还借款，我方要求：1、要求解除第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行与被告韩庆、徐亭清签订的《个人购房借款／担保合同》；2、由原告山东力高房地产开发有限公司代为偿还被告韩庆所欠自2013年9月11日的银行贷款本金379602.54元，并以欠款本金379602.54元为基数，按个人购房借款／担保合同约定的有关利息的计算条款计算利息，自2013年9月12日起计算至判决书生效之日止�
第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行为证明自己的主张，提供的证据有：
1、2009年12月1日被告徐亭清出具的共同还款责任承诺书、同意抵押承诺书。旨在证明两被告之间系夫妻关系，被告徐亭清系涉案借款合同的共同借款人、共同抵押人。
2、2009年12月1日济南住房公积金管理中心个人住房贷款申请审批表一份。旨在证明两被告作为申请人向济南住房公积金管理中心申请住房贷款。
3、2010年6月29日济南住房公积金管理中心委托放款通知书。旨在证明该中心同意由第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行向被告韩庆放款40万元，并指定收款人为原告山东力高房地产开发有限公司，贷款期限30年。
4、2010年7月1日住房公积金贷款凭证一份，旨在证明第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行向被告韩庆和收款人山东力高房地产开发有限公司发放�款40万元。
5、个人账户还款流水账一份，旨在证明中国工商银行股份有限公司济南高新支行截至到2013年9月11日向借款人韩庆及山东力高房地产开发有限公司收取本息的情况，总额为76706.84元，其中山东力高房地产开发有限公司代偿53500元。
经庭审质证，本院查明确认的事实如下：
2009年5月，被告韩庆购买原告开发假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套，并签订商品房买卖合同各1份，房屋价款总计715321元，双方于合同附件四中约定：若买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人在向有关贷款银行承担相应担保责任后7日内，买受人应立即归还出卖人所垫付的全部款项并赔偿出卖人因此造成的一切经济损失，否则出卖人有权解除本合同，出卖人有权将垫付的全部款项从买受人所支付的购房款中扣除，并按照本合同总金额的10%要求买受人承担违约金，并赔偿出卖人的损失（包括出卖人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费，及出卖人所需支付相关诉讼费、公告费、律师费用等）。合同约定的付款方式除首付款外由被告向银行办理按揭贷款。
2010年7月5日，被告韩庆作为借款人与第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行签订个人购房借款／担保合同1份，约定由第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行向被告韩庆提供贷款40万元，用于偿还涉案的商品房买卖合同项下的房屋购房款，由原告山东力高房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产�的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告徐亭清作为共同借款人、共同抵押人在该合同上签字。
上述商品房买卖合同签订后，被告韩庆按合同约定支付原告山东力高房地产开发有限公司购房款首付315321元；2010年7月5日，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行将贷款40万元直接汇入了原告山东力高房地产开发有限公司账户内。至此，原告山东力高房地产开发有限公司收到涉案的全部购房款715321元。原告山东力高房地产开发有限公司按合同约定交房时间向被告韩庆交付了房屋及相应的地下室；其后截止2013年9月11日起因被告韩庆未按合同约定按时偿还贷款，原告山东力高房地产开发有限公司代其偿还银行贷款本息53500元；截止到该日，被告韩庆尚欠第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行贷款本金379602.54元；另外，为诉讼原告山东力高房地产开发�限公司支付律师代理费32474元、支付诉讼费12200元，按合同约定被告韩庆应支付原告山东力高房地产开发有限公司违约金为购房总款的10%为71532元。
另查，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行向被告韩庆所发放的贷款系受第三人济南住房公积金管理中心委托发放的委托贷款。
本院认为，被告韩庆、徐亭清及第三人济南住房公积金管理中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃答辩、陈述和质证的权利。原告山东力高房地产开发有限公司与被告韩庆签订的商品房买卖合同及被告韩庆与第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行签订的个人购房借款／担保合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，相关合同当事人均应按合同约定认真履行。被告韩庆作为买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项�致贷款银行向出卖人追索，原告山东力高房地产开发有限公司作为出卖人在向有关贷款银行承担相应担保责任后7日内，买受人应立即归还出卖人所垫付的全部款项并赔偿出卖人因此造成的一切经济损失，被告韩庆未予归还出卖人所垫付的全部款项并赔偿出卖人因此造成的经济损失，因此，原告山东力高房地产开发有限公司作为出卖人有权解除购房合同，并有权将垫付的全部款项从被告韩庆作为买受人所支付的购房款中扣除，并按照本合同总金额的10%要求被告韩庆作为买受人承担违约金，并赔偿原告山东力高房地产开发有限公司作为出卖人的损失（包括出卖人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费，及出卖人所需支付相关诉讼费、公告费、律师费用等）。对原告山东力高房地产开发有限公司要求被告韩庆支付的合同约定的违约金71532元、截止2013年9月11日起因被告韩�未按合同约定按时偿还贷款，原告山东力高房地产开发有限公司代其偿还银行贷款本息53500元，由原告提供的相应证据证明，第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行无异议，本院予以采信。被告徐亭清作为被告韩庆的共同借款人和共同抵押人，依法应对被告韩庆承担的还款责任承担共同还款的连带责任。第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行请求解除其与被告韩庆的《个人购房借款／担保合同》，符合合同的约定，本院予以准许。上述合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求要求赔偿损失。因此，合同解除后，被告韩庆应当返还给原告济南市历下区花园路东首路北假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套；被告韩庆依合同约定支付原告合同约定的违约金71532元；支付截止到2013年9月11日原告山东力高房地产开发有限公司代�偿还银行的本息53500元；同时，因原告山东力高房地产开发有限公司为涉案借款合同提供了连带担保且按揭贷款已进入原告山东力高房地产开发有限公司的账户内，因此，应由原告山东力高房地产开发有限公司代为偿还第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行截止到2013年9月11日所欠贷款本金379602.54元及以欠款379602.54元为基数自2013年9月12日至本判决生效之日止按涉案的《个人购房借款／担保合同》的约定利率计算所应支付的利息，并通过第三人中国工商银行股份有限公司转付给第三人济南住房公积金管理中心。原告山东力高房地产开发有限公司应予返还给被告韩庆的首付购房款315321元，应在扣除被告韩庆应赔偿给原告山东力高房地产开发有限公司的违约金71532元、代为偿还银行的本息53500元后及时予以返还，如不返还，被告韩庆可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告山东力高房地产开发有限公司与被告韩庆于2009年5月签订的购买涉案房屋假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套的济南市商品房买卖合同各一份。
二、被告韩庆于判决书生效之日起10日内返还原告山东力高房地产开发有限公司济南市历下区花园路东首路北假日丽景603号商品房一套及130号地下室一套。
三、被告韩庆于判决书生效之日起10日内支付原告山东力高房地产开发有限公司合同约定的违约金71532元。
四、被告韩庆于判决书生效之日起10日内偿还原告山东力高房地产开发有限公司截止到2013年9月11日代为偿还银行的本息53500元。
五、被告韩庆于判决书生效之日起10日内赔偿原告山东力高房地产开发有限公司经济损失（律师代理费）32474元。
六、驳回原告山东力高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
七、解除被告韩庆、徐亭清与第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行于2010年7月5日签订的个人购房借款／担保合同
八、原告山东力高房地产开发有限公司于判决书生效之日起10日内代被告韩庆偿还第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行截止到2013年9月11日所欠银行贷款本金379602.54元。
九、原告山东力高房地产开发有限公司于判决书生效之日起10日内代被告韩庆偿还第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行自2013年9月12日至本判决生效之日止以欠款本金379602.54元为基数按涉案的《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算所得的利息。
十、被告徐亭清对被告韩庆承担的民事责任承担连带责任。
十一、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行收到上述第八、九条的款项后即时转付给第三人济南住房公积金管理中心。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12200元，由被告韩庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温进才
人民陪审员 李 靖
人民陪审员 陈文雷
二〇一四年六月九日
书 记 员 袁秀贞