南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1362号
原告南京荣彬食品有限公司，住所地南京市秦淮区春光里21号101室。
法定代表人张方德，经理。
委托代理人李光新。
被告南京骏骏工贸有限公司，住所地南京市江宁区东山街道泉水社区。
法定代表人何宗林，总经理。
委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。
原告南京荣彬食品有限公司（以下简称荣彬公司）与被告南京骏骏工贸有限公司（以下简称骏骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告荣彬公司于2013年4月23日向本院起诉，并于同年5月23日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理。依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序于2013年7月3日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭于2013年10月11日公开开庭进行审理。原告荣彬公司的委托代理人李光新，被告骏骏公司的委托代理人王和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣彬公司诉称，原、被告于2011年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于光华路观门口326号仓库（面积约为356平方米，以下简称诉争房屋）出租给原告用于仓储、办公，租期为60个月，自2011年10月1日至2016年9月30日止；合同终止时被告退还时20000元租赁保证金。原告使用诉争房屋至2012年7月10日，南京市白下区城市管理行政执法局下达通知，原告才知道诉争房屋系违建。原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告向原告提供南京市白下区月牙湖办事处石门坎社区居民委员会出具《产权证明》，原告才放心承租诉争房屋，并进行装饰、铺贴地砖，花费29400元。现原告使用诉争房屋才一年，诉争房屋已经被认定为违建且已经拆除。原告重新找房、装潢、搬家、停工半个月，损失惨重。为维护原告的合法权益，故起诉至本院，请求判令：1、被告退还租房保证金20000元；2、被告赔偿原告装潢费用29400元、搬迁费用4700元、停业误工损失59100元、违约金20000元，共计99100元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告骏骏公司辩称，原、被告合同目的不能实现的原因在于政府将诉争房屋认定为违建，由于诉争房屋系街道的房屋，被告从街道承租该房屋，2012年12月25日通知拆迁以后，原告也在诉争房屋里面无偿使用了两个月，也拖欠被告租金及水、电费；关于原告提出的损失，被告认为并非原告导致，被告愿意退还租金保证金20000元，故请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2011年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告作为诉争房屋的合法出租人将诉争房屋出租给原告使用；租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止，共计60个月；2011年10月1日至2013年9月30日，每年租金为130000元，2013年10月1日至2016年9月30日，每年租金为140000元；原告需对该房屋进行装修时，不得破坏和擅自改动该房屋结构或公共建筑部位，装修方案应事先书面征得被告同意，装修费用由原告自理；如本协议期满自动终止或双方同意提前终止协议，则原告应按照房屋终止时现状将该房屋无偿移交还给被告，被告无息退还保证金20000元；在租赁期内，出现房屋占用范围内的土地依法被政府征收或提前收回的、因社会公共利益城市建设需要被依法征收、征用的、房屋被批准拆除的，合同终止，无息退还剩余租金及保证金。该协议签订后，被告收取原告20000元保证金。2011年10月19日，南京市白下区月牙湖办事处石门坎社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有白下区光华路办事处原属地企业南京仁鸿建筑安装有限公司投资新建厂房壹幢，用于招商引资、拓宽税源。地址：南京市观门口326号。现出租给南京骏骏工贸有限公司使用，产权归南京仁鸿建筑安装有限公司所有。2012年10月16日，南京市白下区城市管理行政执法局作出宁城执白限字（2012）第7205号《限期拆除决定书》，认定诉争房屋所属的建筑物2007年搭建，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设。2012年11月15日，南京市白下区人民政府月牙湖办事处城管部向原告发出《致观门口铁道北侧西面违建内承租户的第二封信》，载明：“各位承租户，我们已经于2012年11月7日向你们致信，明确告知此处建筑属于违法建筑，近期将依法拆除。今天，我们再次致信告知你们，此处违法建筑将依法组织强制拆除，望各位承租户尽快处理与出租方之间的租赁协议、租金等有关问题，尽快搬出，以免在违建拆除时造成不必要的财物损失。”2012年12月5日，南京市白下区人民政府月牙湖办事处城管科向原告发出《限期搬离公告》，载明：“观门口铁道北侧西面违建承租户，经我街道城管科和白下区行政执法大队月牙湖中队调查，此片建筑物无建筑规划许可证，属违法建筑。根据《中华人民共和国城市规划法》第六十四条的规定，应予限期拆除。限你在12月10日前搬离。”
另查明，原告交纳租金至2012年9月30日。2012年12月13日，原告搬离诉争房屋。
以上事实有《房屋租赁合同》、《证明》、《限期拆除决定书》、《致观门口铁道北侧西面违建内承租户的第二封信》、《限期搬离公告》及当事人陈述等予以证实。
关于原告主张被告赔偿其损失的问题，原告主张损失由三个方面组成，一是装潢费用29400元，二是搬迁费用4700元，三是停工损失25000元，原告提供下列证据证明其主张：1、2011年9月20南京银行结算业务申请书，该申请书载明原告向南京市江宁区东顺钢架彩板活动房厂支付12500元活动板费用；2、证人证言以及报销单，证明瓷砖铺贴花费16400元；3、发票，证明诉争房屋搬迁花费4700元；4、2012年12月份发放工人工资表，证明原告2012年12月发放工人工资56641元，由于搬家期间工人不能上班，但原告仍然发放工资，原告主张被告赔偿25000元的工资损失。经质证，被告对南京银行结算业主申请书的真实性不持异议，但认为跟本案没有关联性，原告无法证明该12500元活动板系用于诉争房屋装修；运输费的发票应由搬家公司出具正式发票，原告提供的发票不能证明具体搬家的费用；报销单系复印件，真实性无法确认；对于原告是否在诉争房屋内铺贴地砖被告并不清楚；对于工资损失，被告不予认可。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告关于诉争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。被告同意返还原告保证金20000元，本院依法予以确认。被告作为出租人应保证诉争房屋能够交付原告使用，原告承租诉争房屋原本预期的合同履行期限为5年，现因诉争房屋系违建而被拆除，导致原告无法正常使用，被告应向原告赔偿装潢损失。鉴于诉争房屋已经被拆除，装潢现场已无法还原，本院结合原告所举证据、合同履行情况及双方过错程度等因素，酌定被告赔偿原告装潢损失以15000元为宜。关于原告主张的搬迁费用及停工损失费用，原告未提供证据证明上述两项费用与被告行为之间有因果关系，故原告要求被告赔偿搬迁费用及停业损失无事实及法律依据，本院不予采信。原、被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同，无效合同的法律后果不包括违约金，原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京骏骏工贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京荣彬食品有限公司保证金20000元。
二、被告南京骏骏工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京荣彬食品有限公司装潢损失15000元。
三、驳回原告南京荣彬食品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2278元，由原告南京荣彬食品有限公司负担1473元，被告南京骏骏工贸有限公司负担805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 鲁莉萍
人民陪审员 张学珍
二〇一三年十一月十二日
见习书记员 章文君