广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第474-1号
上诉人（原审被告）：曾玉兰，女，汉族，1963年12月24日出生。
上诉人（原审被告）：陈娇，女，汉族，1926年10月18日出生。
两上诉人共同委托代理人：黄向林，广东金美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾瑞莲，女，汉族，1960年5月21日出生，香港永久性居民。
被上诉人（原审原告）：彭锦昌，男，汉族，1950年12月20日出生，香港永久性居民。
两被上诉人共同委托代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。
上诉人曾玉兰、陈娇因物权纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1723号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，彭锦昌（男）与曾瑞莲（女）系夫妻关系，曾瑞莲与曾玉兰系姐妹关系，曾瑞莲、曾玉兰均系陈娇女儿。彭锦昌、曾瑞莲、曾玉兰、陈娇争议的两处房产，一处位于深圳市宝安区沙井街道新桥洋仔东二路2号（平安楼），另一处位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区；上述房产现由曾玉兰、陈娇管理、出租、收益，曾玉兰庭审中承认从涉案房产开建始，就向彭锦昌、曾瑞莲支付欠款，但否认是给付租金，而是向彭锦昌、曾瑞莲进行的生活资助。（一）彭锦昌、曾瑞莲就洋仔东二路房产（平安楼）的权属，提供了以下几份证据材料：1、《证明（1998年12月25日）》，主要内容为：兹有曾志平、曾承红在新桥洋下地段有住宅用地1间，180平方米，东至曾水平，南至曾锦旺，西至小区路，北至曾建其，于1998年12月25日转让给其妹妹曾瑞莲、曾承红。该《证明》有曾瑞莲、曾承红、曾志平、曾某超签名，深圳市宝安区沙井镇新桥村民委员会亦于1998年12月25日加盖公章进行见证。2、《证明（2003年5月25日）》，主要内容为：兹证明我村村民曾志平，在新桥村洋仔地段有五层房屋1间，建筑面积500平方米，东至曾水平，南至曾锦旺，西至小区路，北至曾建其，现将该房屋所有产权转给其妹曾瑞莲，日后产权与他人无关。该《证明》签署时间为2003年5月25日，曾志平与曾瑞莲分别以转让人和承接人的名义签字、摁手印；曾银凤、曾庆军作为证明人签字；深圳市宝安区沙井镇新桥村民委员会于2003年5月29日加盖公章进行证明。3、《证明书（2001年12月11日）》，主要内容为：本人曾瑞莲系香港人，原籍新桥村人，系陈娇的女儿，在新桥村委买了一幅地皮，现已建成房屋了。本人曾瑞莲委托母亲陈娇1997年在新桥村委购买一幅屋地90平方米，价值54，000元，系本人曾瑞莲出钱买的，地点洋仔路地段，东小区路，南曾锦旺，西曾承红，北曾建其。房屋现已建成一座五层半的平安楼，建筑面积600多平方米，总建屋造价从基础土建装修水电等等，直至入伙为止，已用560，000元。购地除外，本平安楼从2000年8月动工兴建至2001年8月完工，本房屋是曾瑞莲本人出钱建造的，房屋产权属曾瑞莲本人的，与任何人无关。本人委托母亲陈娇和小妹五女负责管理平安楼的建造，和在本楼居住与租楼的管理。本人委托建筑工程人员叶其力先生建造，水电安装委托李沛林造，以上自白属实，纯无虚言。此《证明书》有曾瑞莲、彭锦昌、陈娇、曾玉兰、曾建稳、曾月娇、陈壮根等人以见证人身份签字、摁手印。曾某超在见证签字时，同时签注“同意见证人所作见证，见证该房的权属为曾瑞莲、彭锦昌自己拥有。”洋仔东二路房产（平安楼）尚未核发房地产证，原告称已经办理了历史遗留违法建筑的申报。彭锦昌、曾瑞莲、曾玉兰、陈娇在庭审中均陈述该房产建筑面积约为550平方米。经查，沙井街道新桥社区洋仔东二路地段同类房屋2012年指导租金标准为5.5元／月·平方米。（二）两原告就深巷新区房产的权属，提供了以下几份证据材料：1、《证明（2005年1月25日）》，深圳市宝安区沙井街道新桥社区居民委员会于2005年1月25日出具《证明》，主要内容为：兹证明我社区居民曾伟国在新桥深巷新区15号有三层房屋一间，建筑面积360平方米，东至曾植发，南至曾宪就，西至曾阿仔，北至曾庆培，现将房屋所有产权转给彭锦昌，日后产权，债务与他人无关。同年1月31日，曾伟国在《证明》后签署意见称，“本人收到深巷新区15号房屋款项260，000元，之前所有的收条作废”。曾庆培等人在《证明》上以证人身份签字、摁手印。2、房地产证（深房地字第××号），深圳市国土资源和房产管理局于2009年9月1日就深巷新区房产核发房地产证，登记权利人为彭锦昌，建筑面积为500.34平方米。经查，沙井街道新桥社区深巷新区地段同类房屋2012年指导租金标准为5.5元／月·平方米。
彭锦昌、曾瑞莲诉至原审法院，请求判令：1、解除彭锦昌、曾瑞莲与曾玉兰、陈娇之间的委托合同关系；2、曾玉兰、陈娇返还彭锦昌、曾瑞莲位于深圳市宝安区新桥洋仔东二路2号的房产（历史遗留违法私房申报编号为XXXXX，申报权利人曾瑞莲）及位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区的房产（房产证号为深房地字第××号，登记权利人为彭锦昌）；3、曾玉兰、陈娇支付彭锦昌、曾瑞莲2011年8月份至今的代收租金195，000（暂由2011年8月1日计至2012年8月31日）；4、本案诉讼费由曾玉兰、陈娇承担。
原审法院认为，位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区的房产，其已经房地产主管部门核准产权登记在曾瑞莲、彭锦昌名下，作为所有权人，合法权益应受法律保护。而另一处位于深圳市宝安区沙井街道新桥洋仔东二路2号（平安楼）的房产，曾瑞莲、彭锦昌虽然没有取得合法产权，但其作为购地、建房的出资人身份，已经曾玉兰、陈娇以及深圳市宝安区沙井镇新桥村民委员会等人事先证实；按照物权法理论以及我国物权法所确立的占有保护制度，涉案房产虽非合法建造，但为维护正常的物权秩序，建造者对违法建筑的占有依然值得尊重和保护，并禁止任何人以私力强制改变这种占有状态，据此，曾瑞莲、彭锦昌基于出资关系而对洋仔东二路（平安楼）房产的占有和管领，应当受到法律保护。曾玉兰、陈娇虽然主张争议房产系其所有，但并未提供更有力的证据推翻曾瑞莲、彭锦昌的前述证据，原审法院对曾玉兰、陈娇的主张均不予采纳。曾瑞莲、彭锦昌主张与曾玉兰、陈娇之间就争议的两处房产形成了委托关系，虽然曾玉兰、陈娇以自己即为所有权人为由予以否认，但从曾瑞莲、彭锦昌、曾玉兰、陈娇在《证明书（2001年12月11日）》中所确认的委托管理洋仔东二路房产这一事实，再结合曾玉兰、陈娇实际管理、占有该两处房产的事实，应可以印证曾瑞莲、彭锦昌委托被告管理房产的观点。曾玉兰、陈娇基于曾瑞莲、彭锦昌授权对两处房产进行管理、占有，其理应忠实履行此管理义务，将涉案房产的租赁收益支付曾瑞莲、彭锦昌。曾玉兰、陈娇现以房产所有权人名义，拒绝将租赁收益支付曾瑞莲、彭锦昌，已属不当，在曾瑞莲、彭锦昌要求其返还房产时，又予以拒绝，已经侵犯曾瑞莲、彭锦昌合法权益，曾瑞莲、彭锦昌要求解除双方的委托关系理由正当，原审法院予以支持，并确认此委托关系已于本案起诉状送达曾玉兰、陈娇之日即2012年10月20日解除。双方委托关系解除，曾玉兰、陈娇继续占有涉案房产已无合法依据，无论是基于所有权保护还是基于占有保护，曾瑞莲、彭锦昌请求被告返还涉案房产的理由均成立，原审法院予以支持。曾玉兰、陈娇占有争议房产期间，尚未支付给曾瑞莲、彭锦昌的租金收益，理应返还给曾瑞莲、彭锦昌，此期间应从拒付租金时即2011年8月1日计算至委托关系解除之日即2012年10月20日止，计14.65个月。被告自认每月租金在6，000元至7，000元，经核查，此数额未低于同地段同类房屋指导租金标准，曾瑞莲、彭锦昌主张每月租金为20，000元缺乏依据，且与指导租金标准高出太多，原审法院不予采纳；因被告未举证证明其实际租金标准的准确数据，应承担举证不能的法律后果，原审法院采信其自认数按7，000元／月计算其实际收取的租金。据此计算，曾玉兰、陈娇应返还给曾瑞莲、彭锦昌的租金收益为102，550元（14.65个月×7，000元／月）。至于委托关系解除后，直至曾玉兰、陈娇实际将涉案房产返还给曾瑞莲、彭锦昌之日，此系曾玉兰、陈娇无权占有期间，同样应向曾瑞莲、彭锦昌支付房屋占用费以弥补曾瑞莲、彭锦昌的损失，标准可参照7，000元／月的收益标准，从2012年10月21日起算至实际返还房产之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十四条、第十六条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除曾瑞莲、彭锦昌与曾玉兰、陈娇之间就位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区、新桥洋仔东二路2号两处房产的委托合同关系。二、曾玉兰、陈娇应将位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区房产（房地产证号：深房地字第××号）和位于沙井街道新桥洋仔东二路2号房产（平安楼）返还给曾瑞莲、彭锦昌。三、曾玉兰、陈娇应向曾瑞莲、彭锦昌曾瑞莲、彭锦昌返还收益102550元，并另按7000元／月标准向曾瑞莲、彭锦昌支付从2012年10月21日起至上述房产返还之日止的房屋占用费。四、驳回曾瑞莲、彭锦昌的其他诉讼请求。本案受理费人民币4200元，由曾瑞莲、彭锦昌承担1991.23元，曾玉兰、陈娇承担2208.77元，该费用曾瑞莲、彭锦昌已预交。
上诉人曾玉兰、陈娇不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定深圳市宝安区沙井街道新桥社区新桥洋仔东二路2号房产（即平安楼，下简称为“平安楼”）属于两被上诉人出资兴建是不符合事实的。1、平安楼是由两上诉人出资修建的：平安楼的完工是在2002年年初才正式完工的，开始只准备兴建五层、后应被上诉人要求加建了半层，但被上诉人对此楼的兴建始终未投入一分钱，建楼的总款为354000元（含水电及装修在内）、而非被上诉人所称的560000元一一上诉人手中的帐本详细记载了上诉人当时付款的整个过程，承建该楼房的包工头叶其力也可证实此事。2、被上诉人提供的证据中相互矛盾：日期为2003年5月25日的证明与2001年12月11日的证明就有明显的矛盾之处
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按被上诉人2001年12月11日的证明所写、平安楼从买地到建房全部由其出钱，且早在2001年己由上诉人与被上诉人等人“确认”了此事，那怎么在2003年又跑出来要曾志平将被上诉人自己建好的平安楼再转让给自己呢另2001年的证明中本身也有多处与事实不符之处：完工的时间、总的建房费用等
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为何会出现此等情形，唯一合理的解释是因平安楼确实不是被上诉人出钱修建，也不是由被上诉人参与建房的全过程，但被上诉人又想掩盖此事实于是弄巧成拙。3、2001年12月11日证明的出台背景；当时被上诉人与上诉人关系极好，上诉人也极度信任被上诉人
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被上诉人说什么就是什么、一切都按被上诉人要求去做，且两被上诉人原先承诺会将两上诉人（上诉人曾玉兰也一直未婚）养老送终并承担平时所有生活开销，怕上诉人陈娇（一共育有六女一子）过世后对平安楼的产权产生争议，故由两被上诉提议将平安楼写成是两被上诉人所建，拿起草好的证明叫上诉人签名及按指模时，上诉人陈娇因不识字根本就没看、曾玉兰当时在做事也未看就签了名。事实上，该证明写好后一直由两上诉人保管、直到2011年才由被诉人编造理由从上诉人手中拿走。二、因上诉人与被上诉人就“平安楼”的权属存在争议，一审法院对“平安楼”不应予以处理。一审法院对平安楼属非合法建造，没有取得合法产权的事实也予以了认定，但同时又不顾该房产存在权属争议的事实，将该房产认定为归两被上诉人占有及管领，这是完全错误的，也是违反有关法律规定和法院在实践处理中的有关规定的；《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，另《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条明确规定；“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”。因此，按照前述相关法律规定及指导意见的精神，一审法院对平安楼不应予以处理，而是应驳回被上诉人对平安楼的全部诉求。三、两被上诉人自2011年8月份起在一年时间内未行使返还平安楼的请求权，该请求权己消灭。退一步来说，就算一审法院认定两被上诉人是平安楼的占有人，但被上诉人在诉状中明确提到，其在2011年的8月份起就未再收到租金，即是说平安楼被两上诉人侵占的事实是从2011年的8月份开始的，那就算把2011年的8月最后一天即8月31日当作侵占之日的话，到两被上诉人于2012年9月17日向法院提起诉讼，也已超过一年的法定时间，按《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”，两被上诉人请求返还平安楼的权利已消灭，故法院依法不能支持其要求返还之诉请。四、上诉人应返还的房产收益月标准为2800元／月。深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区房产（房地产证号：深房地字第××号）的建筑面积为360平方米、平安楼的建筑面积为550平方米，而两栋楼的月总租金为7000元，按面积比例计算，360平方米房产的月租金为2800元即新桥社区深巷新区房产（房地产证号：深房地字第××号）的月租金为2800元。
请求：1、撤销一审判决中涉及深圳市宝安区沙井街道新桥洋仔东二路2号房产的判决事项，改判上诉人只需将位于深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区房产（房地产证号：深房地字第××号）返还给被上诉人即可，需返还被上诉人房产收益的月标准为2800元。2、判令被上诉人承担本案的上诉费用。
被上诉人彭锦昌、曾瑞莲口头答辩称，一、一审法院认定平安楼属于两被上诉人出资兴建符合事实。1、两上诉人称平安楼是由其出资兴建的，没有任何事实依据，所谓的上诉人手中的帐本一审并没有提交、质证，叶其力也未出庭证实帐本的记载。2、两被上诉人递交的落款日期为1998年12月25日、2003年5月25日、2001年12月11日的三份证明，前两份有深圳市宝安区沙井镇新桥村民委员会加盖公章予以印证，另一份有两上诉人签名、摁手印予以确认，三份证明都是为了反复确认平安楼及其住宅用地是由两被上诉人出资兴建和购买，以免日后滋生纠纷，内容有部分重叠，书写不规范，这些都符合常理，不存在矛盾的问题。毕竟，这些材料都是村民自己制作的，不可能非常严谨和规范。而且该房产曾瑞莲作为历史遗留违法私房申报，申报编号为XXXXXX，申报权利人为曾瑞莲。3.两上诉人主张落款日期为2001年12月11日的证明是两上诉人受骗而签字的，不符合事实也不符合常识。被上诉人是香港人，上诉人是本地人，外地人能从本地人手上骗取房产？这张证明不仅只有两上诉人签字、摁手印，还有七个家族人和村民签字、摁手印予以确认，另外两份证明也有村委加盖公章予以印证，一个外地人不可能有这么大能力影响这么多人，3、本案中两上诉人才是强势群体，在一审法院，第一次开庭，两上诉人就当庭打过被上诉人曾瑞莲，第二次开庭，两上诉人就恐吓被上诉人，这些事实一审法官和沙井派出所都是很清楚的，合议庭可以去调查。二、一审法院认定平安楼归两被上诉人占有及管理合法有据，上诉人对法律理解有误。1、一审法院认定平安楼归两被上诉人占有及管理与《中华人民共和国物权法》第9条并不冲突。该条是有关通过登记取得不动产物权的规定，一审法院是基于两被上诉人购地、建房的出资人身份而确认其占有，从而为维护物权秩序而保护这种占有事实。一审法院并没有确认两被上诉人依法取得了物权。2、本案不适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定。该指导意见是专门针对审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件而制定的，不适用于其他案件的审理。本案并非土地的出让方与受让方、转让方与受让方、出租方与承租方之间的纠纷，也不涉及土地权属的确定，而是受让方与第三人之间的委托合同纠纷，明显不适用该指导意见。3、一审法院为维护正常的物权秩序，依法处理受让人与第三人之间的委托合同纠纷，体现了一种非常精妙的司法指挥。这种处理方式既保护了占有秩序，同时当土地的出让方与受让方、转让方与受让方、出租方与承租方之间的发生纠纷时，由行政部门先行确认权属关系，可以避免司法与行政处理结果之间的矛盾，这样分工更为明确。否则，放任任意第三人都可以肆意侵害受让人的占有，这样明显违背社会公序良俗原则。三、两上诉人称两被上诉人请求返还平安楼的权利已经消灭，没有事实和法律依据。两被上诉人请求返还平安楼没有违反物权法关于请求权消灭时效的规定，正如一审法院认定的，两被上诉人与两上诉人之间的委托关系于本案起诉状送达被告之日即2012年10月20日解除，可见尽管两上诉人于2011年8月就开始违约，但是从2012年10月20日开始委托关系才解除，两上诉人才开始无权占有即侵占两被上诉人的房产，两被上诉人于2012年9月17日提起诉讼时，返还原物的请求权当然不会消灭。综上所述，两上诉人的上诉理由均不成立，恳请驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物权纠纷，当事人在原审提交的证明书均系对产权和使用情况的约定，原审认定为委托合同不妥。根据各方当事人的诉辩意见，二审争议的主要焦点为曾瑞莲、彭锦昌是否享有涉案房产的所有权及是否有权主张曾玉兰、陈娇返还涉案房产。关于争议焦点评析如下：一、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案的深巷新区房产已经由行政主管部门核准登记在曾瑞莲、彭锦昌名下，两被上诉人系合法的所有权人。二、关于返还房产的问题，上诉人陈娇、曾玉兰以自身享有所有权为由拒绝交还房产，本院认为，两上诉人没有证据证实登记的权利人与事实不符，也未能举证证实自己以何种方式何时取得深巷新区房产的所有权，而对该房产的占有是基于两被上诉人的委托，现未能按照合同约定履行相应的管理义务，所有权人请求解除委托并返还房产应予支持。原审判令陈娇、曾玉兰应当返还深巷新区（深房地字第××号）房产，本院予以维持。三、关于涉案的另一处房产平安楼，两被上诉人称系委托上诉人陈娇在新桥村委购买地皮并建造，已经办理历史遗留违法建筑的申报，但目前尚未登记，在行政主管部门对房产的产权进行确认之前，当事人关于平安楼产权的争议依法不应当属于人民法院受理民事案件的范围，应当驳回起诉。对涉案房产平安楼的争议，本院另行裁定驳回起诉。四、关于房屋占用费的问题，原审以上诉人陈娇、曾玉兰自认的租金确定占用费标准，本院认为，双方之间并不存在租赁关系，参照原审查明的深巷新区2012年房产指导租金标准计算每月占用费应为500.34×5.5元／月·平方米=2751.87元，上诉人上诉时自认应当支付每月2800元，本院确定按照每月2800元从2011年8月起计至本判决确定之日止。
综上，原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理部分不当，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1723号民事判决第一项、第四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1723号民事判决第二项为：上诉人曾玉兰、陈娇于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区沙井街道新桥社区深巷新区房产（房地产证号：深房地字第50003945**号）返还被上诉人曾瑞莲、彭锦昌；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1723号民事判决第三项为：上诉人曾玉兰、陈娇于本判决生效之日起十日内按照每月2800元支付被上诉人曾瑞莲、彭锦昌房屋占用费，自2011年8月1日起至本判决确定之日止；
四、驳回被上诉人曾瑞莲、彭锦昌其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费人民币5854元，由曾玉兰、陈娇负担2854元，曾瑞莲、彭锦昌负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年一月十日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。