贵州省纳雍县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0525民初1432号
原告纳雍富民村镇银行股份有限公司，住所地纳雍县新城区经五路。组织机构代码05503102-3。
法定代表人孙忠富，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）赵涛，该公司职工。
委托代理人（特别授权）苏丹，该公司职工。
被告王某菊，女，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某镇某村某组。
被告汪某军，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某村某组。
被告蔡某，男，某年某月某日出生，汉族，住纳雍县某镇某村某组。
被告张某，女，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某镇某村某组。
原告纳雍富民村镇银行股份有限公司（以下至判决主文前简称“富民银行”）与被告王某菊、汪某军、蔡某、张某借款合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告富民银行的委托代理人苏丹，被告蔡某到庭参加了诉讼。被告王某菊、汪某军、张某无正当理由未到庭参加诉讼未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告富民银行诉称：2014年10月30日，被告蔡某、张某与我公司签订《最高额抵押合同》，合同约定被告蔡某、张某自愿以其所有的位于纳雍县雍熙镇街道办事处城南安置区（纳房权证雍熙办事处字第2014008**号、纳房权证雍熙办事处字第2014008**号）的房产抵押，为被告王某菊自2014年10月30日至2017年10月29日融资期间内向我公司最高融资限额为人民币73.55万元的所有融资债权提供最高额抵押担保，并办理抵押登记，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息(含罚息、复息等）、融资过程中发生的垫付款、违约金、损害赔偿金、应付费用、保管抵押财产的费用和实现债权费用等。实现债权的费用包括诉讼费、律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用。2015年7月28日，被告王某菊与我公司签订《个人借款合同》，约定借款人民币30万元，借款期限自2015年7月28日起至2016年7月27日止，借款利率为月利率9.50‰，按月付息，到期还本，逾期按约定利率加收50%计息，未按期偿还贷款利息，按罚息利率计收复利，并明确约定上述借款对应《最高额抵押合同》。同一日，我公司即向被告王某菊发放了人民币30万元的贷款，被告王某菊之丈夫汪某军为该笔借款签订了《保证函》，约定提供最高额连带责任保证。贷款发放后，被告王某菊、汪某军未按合同约定履行还息义务，为确保我公司的债权得以实现，请求判决：1、被告王某菊、汪某军夫妇清偿原告借款本金人民币30万元、利息及逾期利息1432.98元、复利1.39元，共计人民币301434.37元（以上利息、逾期利息、复利暂计算至2016年8月3日；之后从2016年8月4日开始所产生的逾期利息及复利均按合同约定逾期利率计算至实际履行日）；2、抵押有效，被告王某菊、汪某军夫妇未按判决清偿上述第一项诉讼请求所列债务的，原告有权申请以被告蔡某、张某夫妇名下共有的抵押物依法折价或者以拍卖、变卖抵押物后所得价款优先受偿上述债务；3、本案诉讼费、实现债权的费用由被告承担。
被告蔡某辩称：当时去贷款时是用被告王某菊所办厂的营业执照及五小旁的房屋抵押，但是因为没有房产证，因此才找到我，让我给他担保，字确实是我签的，我也认账，但是王某菊是有还款能力的。我和张某是夫妻关系，用于抵押的房屋是我们的共同财产，房产证有两本，抵押清单上的房产证号201400872和201400871与房产证上的201400872-1、201400871-1，因有正副本，所以在后面加了1和2，房子有七层，一层一个房产证，每层的房产证有正副本。
被告王某菊、汪某军、张某未提交答辩状，也未提交证据供质证。
经审理查明：2014年10月30日，被告蔡某、张某夫妇与富民银行签订《最高额抵押合同》，合同约定蔡某、张某夫妇以登记在蔡某名下的位于纳雍县雍熙街道办事处城南安置区（纳房权证雍熙办事处字第201400871-1号、纳房权证雍熙办事处字第201400872-1号）共同共有的房产作为抵押，为被告王某菊从2014年10月30日至2017年10月29日融资期间向富民银行最高融资人民币73.55万元的所有融资债权提供最高额抵押担保，并于第二日在纳雍县房产事业局办理了抵押登记，抵押权登记为纳房他证雍熙办事处字第20140003**号，登记时不存在其他抵押权人，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息(含罚息、复息等）、融资过程中发生的垫付款、违约金、损害赔偿金、应付费用、保管抵押财产的费用和实现债权费用等。实现债权的费用包括诉讼费、律师代理费、催讨差旅费和其他合理费用。
2015年7月28日，被告王某菊因购煤需要，与原告富民银行签订《个人借款合同》，约定借款人民币30万元，借款期限从2015年7月28日起至2016年7月27日止，借款利率为月利率9.50‰，实行按月付息（每月20日为结息日，次日为付息日）、到期还本，逾期未归还借款本金，按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息，即逾期利息为14.25‰，未按期偿还贷款利息，按罚息利率计收复利，并明确约定该借款对应抵押担保为2014年10月30日与被告蔡某、张某夫妇所签《最高额抵押合同》。同一日，富民银行向被告王某菊发放了贷款人民币30万元。2016年7月27日借款到期后，被告王某菊未向原告偿还借款本金，尚欠原告本金30万元。同时，除从借款之日起到2016年7月23日的利息被告王某菊已经结清外，被告王某菊尚欠原告从2016年7月24日起以30万元为基数计算至本金清偿完毕之日止的利息、逾期利息及复利，暂计算至2016年8月3日止的利息、逾期利息及复利合计1434.37元。
另查明，被告王某菊与被告汪某军系夫妻关系，被告汪某军于2015年7月28日对被告王某菊所借款30万元向富民银行出具保证函，为被告王某菊的贷款提供最高额连带责任保证。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的《最高额抵押合同》、《个人借款合同》、借款借据、保证函、房产证（纳房权证雍熙办事处字第201400871-1号、纳房权证雍熙办事处字第201400872-1号）、纳房他证雍熙办事处字第20140003**号他项权证、抵押财产清单、贷款利息查询清单、结婚证复印件在卷为凭，这些证据经庭审质证及本院审查，予以采信。
本案争议的焦点主要是：1、被告王某菊、汪某军是否应当归还借款本金及逾期利息、复利；2、原告对被告蔡某、张某提供抵押的房屋依法折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款是否享有优先受偿权。
本院认为：原告富民银行与被告蔡某、张某签订的《最高额抵押合同》、与被告王某菊签订的《个人借款合同》均系合同各方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告王某菊发放借款，被告王某菊也应按照合同约定向原告还本付息，现借款期限届满，被告王某菊未履行还款义务，尚欠原告借款本金30万元，原告要求被告王某菊偿还借款本金30万元的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期利息，法律规定借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，本院予以支持。对于复利，按照双方合同关于“未按期归还贷款本金，从逾期之日起按借款合同所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息，未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复利”的约定，对于原告要求被告王某菊支付复利的诉讼请求本院予以支持。因被告王某菊与汪某军系夫妻关系，且汪某军对上述借款签有保证函，故原告请求被告汪某军与王某菊共同偿还于法有据，本院予以支持。被告蔡某、张某用位于纳雍县雍熙镇街道办事处城南安置区（纳房权证雍熙办事处字第201400871-1号、纳房权证雍熙办事处字第201400872-1号）的房产对被告王某菊的借款进行抵押，并已办理了抵押登记。其实，就是为了王某菊的借款得以清偿，被告蔡某、张某向原告作出的担保。原告享有抵押的房屋依法折价或者拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第（一）项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款的规定，判决如下：
一、被告王某菊、汪某军在本判决生效之日起十日内清偿原告纳雍富民村镇银行股份有限公司借款本金人民币30万元及2016年8月3日之前的利息、逾期利息、复息共计人民币1434.37元，并清偿以借款本金人民币30万元为基数，从2016年8月4日起至本金清偿完毕之日止按合同约定的利率计算的逾期利息、复利；被告蔡某、张某承担连带清偿责任；
二、原告纳雍富民村镇银行股份有限公司与被告蔡某、张某签订的房屋抵押合同有效，若被告王某菊、汪某军未按本判决第一项清偿债务，则原告纳雍富民村镇银行股份有限公司享有被告蔡某、张某用于抵押借款的位于纳雍县雍熙街道办事处城南安置区（纳房权证雍熙办事处字第201400871-1号、纳房权证雍熙办事处字第201400872-1号）的房屋依法折价或者拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5822元，适用简易程序审理减半收取人民币2911元，由被告王某菊、汪某军共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 陈 弦
二〇一六年九月十三日
书记员 丁智超