贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初747号
原告胡燕飞。
被告贵州大地联创房地产开发有限公司。
法定代表人刘昌鑫，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）廖强，贵州天合律师事务所律师。
原告胡燕飞诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“联创公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年3月14日受理后，于2016年4月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡燕飞、被告的委托代理人廖强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡燕飞诉称：2012年原告以贷款购房的形式向被告订购商品房一套，双方约定由被告代原告办理各类贷款手续。2012年6月2日原告向被告支付了购房首付款111353元后，双方于2011年5月11日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“1、原告购买被告建设的大地春城第X栋X层X号房，该房屋建筑面积86.18平方米，套内面积为72.24平方米，房屋总价款为361353元。2、被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。如被告逾期交房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。3、被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的千分之一向原告支付违约金；如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，原告有权退房。”合同签订后，被告逾期至2013年5月11日才通知原告接房，至此被告已延期交房5个月；且没有提供原告房屋验收合格证、房屋测绘证等有效证明文件，原告为了避免在外租房居住不得不接受了该房屋。交接房屋时，被告要求原告支付了办证费97元、房屋契税5464元、房屋维修基金7285元，费用共计12846元，时至今日被告也没有将房屋权属证书交予原告。综上，被告的行为已违反了双方签订的合同，构成违约，应赔偿原告的损失并退还原告相应的款项。其中延期交房逾期191天的违约金
6957.08元，延期办理房产证逾期3年的违约金1092.74元；退还原告交给被告的房屋契税5464元、房屋维修基金7285元、办证费97元。原告与被告多次协商上述事宜未果，为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。请求判令：1、被告支付原告违约金8049.82元；2、被告退还原告房屋契税5464元、房屋维修基金7285元、办证费97元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证复印件，拟证明原告的身份情况。2、关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函复印件，拟证明被告未按期交房的事实。3、办证和维修基金及契税收据复印件、电视开户费收据复印件、办证服务费发票复印件、个人贷款凭证复印件，拟证明原告要求退还费用的依据。4、钥匙发放记录表复印件，拟证明原告于2013年5月11日收到房屋钥匙的事实。5、商品房买卖合同复印件，拟证明原告在被告处购房的事实。
被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、2、5号无异议。对证据3号的质证意见为，真实性无异议，除1807645、1807688号两张收据外，其他票据与本案无关。对证据4号的质证意见为，对真实性不认可，被告交付房屋给原告的时间是2013年4月13日。
被告联创公司辩称：被告没有逾期交付房屋，故不需支付违约金给原告。由于凯里市人民政府在2012年全国高考和中考备考及考试期间整治噪音污染，造成2012年6月6日至2012年6月8日,2012年6月15日至2012年6月17日，共6天停工建设；以及2012年11月至2013年2月出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气16，天工期因此而延误，为此，被告在2012年11月30日通过黔东南州阿乔圆通速递有限公司将9栋楼的交房时间变更为2013年3月30日前的书面通知邮寄给了原告，原告接到变更交房时间通知后，并未提出异议，因此被告是同意变更交房时间的，且被告已在重新约定的交房期限之内通知原告接房，虽原告户的交房时间为2013年4月13日，但该逾期交房13天的不是被告所造成的，故被告无需承担违约责任。被告联创公司在2015年3月23日就已经办理好了9栋楼的集体房产证，其中胡燕飞购买的X栋X楼X号房屋当前的房产证号为：凯房权证初字第2015**号。由于联创公司确实已经着手为原告办理房产证，只差从联创公司的名下过户到原告胡燕飞名下即可，因此，房屋办证费、房屋契税、房屋维修基金不应该退还给原告。另外根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。也就是说在交房时，业主要以支付首期专项维修资金（即房屋维修基金）为前提，开发建设单位才能够交房。既然现在已经交房，那么该房屋维修基金就不应该再以开发商没有办理房地产证为由要求退还。
被告为证明其诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明书复印件，拟证明联创公司的基本信息。2、凯里市人民政府关于2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治的通知凯府告（2012）10号复印件，拟证明因凯里市政府在2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治，造成2012年6月6日至2012年6月8日，2012年6月15日至2012年6月17日，共6天停工建设，工期延误了6天。3、黔东南州气象局出具的证明复印件，拟证明因2012年11月至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气，因而工期延误16天。为此，被告于2012年11月30日邮寄《交房标准调整通知》。4、圆通公司出具的证明、发票、邮寄回执单复印件，拟证明被告于2012年11月30日就将9栋楼的交房时间变更信息通过邮寄的方式通知了各位业主。5、钥匙发放记录表、业主入住登记表复印件，拟证明原告于2013年4月13日交接钥匙并办理入住登记，交房时间应为2013年4月13日，而不是2013年5月11日。6、X栋X入住登记表、X栋X钥匙发放记录表复印件，拟证明X号楼在2013年3月10日就有业主入住并发放钥匙，被告在2013年4月13日交房比新约定的交房时间晚了13天是原告自己的原因造成的，因此被告无需承担逾期交房违约金。7、凯房权证初字第2015**号房产证复印件，拟证明被告于2015年3月23日办理好了9栋的集体房产证，其中胡燕飞购买的X栋X楼X号目前的房产证号为凯房权证初字第2015**号。被告正积极为原告办理房产证，目前房产证已处于办理的后期阶段。
原告对被告提交证据的质证意见：对证据1号无异议。对证据2号的质证意见为，考试时间是6月份，但不影响到12月，被告说的是2012年12月可以交房给原告。对证据3号的质证意见为，原告从未收到交房标准调整通知。对证据4号的质证意见为，原告没有收到过这些材料。对证据5号的质证意见为，原告是2013年5月11日才得到的钥匙。对证据6号的质证意见为，如果被告已通知原告在那时交房的话，原告肯定会按时去接房的。对证据7号的质证意见为，原告目前还没有拿到房产证，具体什么时候能拿到房产证原告不得而知。
根据原、被告陈述，结合原、被告提交的证据，本案事实认定如下：原、被告于2012年6月2日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“1、原告购买了被告开发的大地春城X栋X层X号房屋，建筑面积86.18㎡，套内面积72.24㎡，该房屋的总价款361353元。2、被告应当于2012年11月30日前向原告交付该商品房，且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的；按国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格。3、被告逾期交房在30日内，（该时限应当不小于第十条1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交付手续。5、被告应在商品房交付使用之日起90日内，向权属登记机关申请办理该商品房初始登记。如被告未能在规定期限内办妥房地产权属证书的，被告每年按已付房款的千分之一向原告支付违约金。”合同签订后，原告已将合同约定的购房款支付给了被告，且支付了增加的建筑面积0.69平方米的房屋价款2893元，共计364245元。被告于2013年4月13日将原告购买的商品房交付给原告，在此之前，原告从未收到被告关于延期交付的通知。被告在办理交付房屋钥匙过程中，要求原告将房屋办证费97元、维修基金7285元、房屋契税5464元交纳给被告，被告方发放钥匙给原告，并由被告帮助原告办理房屋产权所有证。原告于2013年4月13日将上述款项交纳给被告，同日被告将钥匙发放给了原告，并办理了入住登记手续。至今为止，被告并未给原告办理房屋产权证，原告经多次催促未果。
另查明，原、被告未约定原告将房屋办证费、维修基金、房屋契税交纳给被告，由被告帮助原告办理房屋产权所有证。管理房屋契税费和维修基金的管理机关，未曾委托被告收取原告的上述费用。至今，被告未将原告的契税费、维修基金交到相应管理机关，亦未退还给原告。该案在审理过程中，原告向本院提出申请撤除对要求被告返还维修基金的诉讼请求。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律法规等强制性规定，该合同已成立并生效，对双方均具法律约束力，且受法律保护。原、被告签订的合同约定被告于2012年11月30日前向买受人交付该商品房，而被告实际交房给原告的时间为2013年4月13日，由此，被告已逾期交房149天。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告逾期交付房屋给原告亦应属被告履行合同义务不符合约定，同时原、被告双方约定了违约方需支付违约金，据此，被告需向原告支付逾期交房的违约金。故原告诉请被告支付逾期交房违约金，证据确凿充分，且于法有据，本院予以支持。但原告计算该违约金不当，本院予以纠正为5427.25元（364245元×0.01%×149天）。被告于2013年4月13日将房屋交付给原告后，依据原、被告双方的约定，被告应于2013年7月12日前向权属登记机关申请办理涉案房屋的初始登记，但被告未提供证据证明其于2016年1月11日前已申请办理初始登记，即从2013年7月12日至2016年1月11日止被告已逾期2年4个月29天（约为2.42年），据此，被告需向原告支付逾期办证的违约金。故原告诉请被告支付逾期办证违约金，证据确凿充分，且于法有据，本院予以支持，但原告计算时间不当，本院予以调整为881.47元（364245元×0.1%×2.42年）。办证费、房屋契税是房屋所有权人在办理房屋产权证时依法向政府职能管理部门交纳，有权收取上述款项的应为政府职能管理部门，政府职能管理部门并未委托被告收取上述费用，被告的行为亦未符合现行的房屋权属办证管理制度，由此，被告自主收取原告上述款项于法无据，那么，被告占有上述款项属不当得利，依法应予返还，综上，原告诉请被告返还办证费97元、房屋契税5464元于法有据，故本院予以支持。本案在审理过程中，原告提出对“要求被告返还维修基金
7285元的诉讼请求”撤除诉请，该行为属原告对自己权利的处分，并未违反法律强制性规定，本院予以准许。关于被告提出“被告已以邮寄的方式，通知了原告变更交付房屋的时间，原告未提出异议，所以应按新约定的交房时间执行，故原告不需要承担违约责任”的抗辩理由，因被告仅凭气象局的证明而无原始记录天气状况予以佐证，同时被告提供邮寄回执单和圆通快递公司出具的证明均未能证明原告已收了被告邮寄的通知，综上，被告对自己提出的主张未能提供证据予以证明，依法应承担不利法律后果，故本院对该抗辩理由不予采信。关于被告提出“其已办理了9栋的集体房屋产权证，故不需要退还其收取原告的房屋办证费、房屋契税”的抗辩理由，集体房产证的所有权人是被告而非原告，未能视为其已帮助原告办理所有权登记，亦未符合原、被告双方就该事项的约定，为此，该辩解理由不能成立，故本院不予采纳。为保护合同双方当事人的合法权益，维护法律权威，促进社会主义市场经济建设，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十三条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告胡燕飞逾期交房违约金5427.25元，逾期办证违约金881.47元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告胡燕飞交纳的房屋办证费97元、房屋契税5464元。
如未在本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费320元已减半收取的160元，由原告负担60元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 刘于麟
二〇一六年六月六日
书记员 马 瑞