广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异125号
案外人：王璐，女，1960年10月30日出生，汉族，澳门特别行政区非永久性居民，联系地址广东省珠海市香洲区。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
法定代表人：钟仁隽。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路
法定代表人：王雪华。
上述三被执行人的共同委托代理人：冯可欣，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）借款合同纠纷一案中，案外人王璐对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王璐称，其于1997年3月与南矿实业公司签订《商品房买卖合同》，1998年6月签订《补充协议》，将原购买的银江阁509号变更为位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园银江阁610房（以下简称涉案房屋）。因南矿实业公司逾期交楼，经佛山市南海区人民法院和佛山市中级人民法院两审判决，判定南矿实业公司向其支付违约金。涉案房屋是其合法购买所得，实际收楼入住多年，未办理房产证是南矿实业公司违约造成的，故请求解除对涉案房屋的查封、拍卖。
王璐为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件；2、南矿实业公司出具的证明；3、《补充协议》；4、南矿实业公司出具的售房收据14张、收据3张、收款收据1张；5、（2011）南法民三初字第117号民事判决书；6、（2011）佛中法民一终字第1526号民事判决书；7、（2011）佛南法执字第11417号提供被执行人财产通知书。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。依据该判决，南矿实业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括涉案房屋。现王璐提出本案异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，王璐与南矿实业公司商品房预售合同纠纷一案，广东省佛山市南海区人民法院作出（2011）南法民三初字第117号民事判决，判决：佛山市南海南矿集团实业公司应于判决生效之日起三十日内支付逾期交楼利息33175.51元及租金补贴141000元予王璐；驳回王璐的其他诉讼请求；驳回南矿实业公司的反诉请求。判后，南矿实业公司不服，提起上诉。
2011年9月19日，广东省佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1526号民事判决。该判决查明：1997年3月11日，王璐与南矿实业公司等签订《银海花园商品房买卖合同》，约定王璐以220000元购买银海花园银江阁第5层09号房，计划在1997年12月底前向王璐交付房屋使用。1998年3月18日，王璐与南矿实业公司签订一份《补充协议》约定：由于迟延交楼，南矿实业公司同意从迟延交楼起每月补偿1000元给王璐直至入伙为止；楼价款按九折结算，供房款入伙时继续供。1997年1月至1998年6月间，王璐共支付房款104500元。1998年6月8日，双方约定王璐原购买的银江阁509号房变更为购买涉案房屋，成交价变更为250000元。1999年10月25日，南矿实业公司与王璐双方同意余下款项在入伙结算后，按两个月供一期款每期3300元。2009年10月15日，王璐与南矿实业公司签订《银海花园物业交接书》，确认涉案房屋交付予王璐使用。2011年3月7日，南矿实业公司向王璐发出了《催促办理银海花园收楼、办证手续的通知》。上述判决中认定：“……双方约定的房屋价款为225000元，扣减王璐已支付购房款104500元，王璐尚应支付购房余款120500元。双方于1999年3月18日签订了补充协议，明确约定王璐的供房款在入伙时继续供。双方还约定在入伙时将迟延交楼利息损失和租金补贴在所欠购房款中扣减，结算后如有余额按两个月供一期。双方应根据约定结算确定王璐应支付的购房余款。由于南矿实业公司未及时与王璐结算确认应付余款，且经本院计算南矿实业公司应向王璐支付的已付款利息和租金损失金额已超出王璐拖欠的购房款余款，故王璐拒不支付购房余款具有正当抗辩事由。南矿实业公司主张王璐未及时支付购房余款构成违约，理据不足，本院不予支持。……”该判决驳回上诉，维持原判。2011年，根据王璐的申请，广东省佛山市南海区人民法院以（2011）佛南法执字第11417号案对上述判决立案执行至今。
本案异议听证中，王璐及南矿实业公司均确认，在（2011）佛中法民一终字第1526号民事判决生效后，王璐未再向南矿实业公司支付购房余款。王璐则表示（2011）佛南法执字第11417号案至今未执行到款项。同时，南矿实业公司提交书面的《情况说明》称，因其司没有资金，对于未缴齐房款的业主，无法协助其开具全额房款金额的购房发票，故未能协助王璐办理房产证。本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，在2015年4月本院查封涉案房屋之前，生效的（2011）佛中法民一终字第1526号民事判决已查明，王璐与南矿实业公司于1997、1998年间签订了《银海花园商品房买卖合同》及补充协议，约定王璐向南矿实业公司购买涉案房屋。2009年10月15日后王璐已经接收使用涉案房屋。该判决同时认定，经法院计算南矿实业公司应向王璐支付的已付款利息和租金损失金额已超出王璐拖欠的购房款余款，故王璐拒不支付购房余款具有正当抗辩事由。案经王璐申请，已经以（2011）佛南法执字第11417号立案执行，被执行人为南矿实业公司。据此，可视为王璐通过抵扣已付款利息及租金损失，已付清了全部购房款。而且，目前无证据证明涉案房产未办理过户登记手续是王璐的自身原因导致。因此，王璐对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，其异议理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银江阁610房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈 雯
审判员 黄晓清
审判员 刘 皓
二〇一七年五月三十一日
书记员 叶 迪