贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1320号
上诉人（原审被告）：黔南州环宇房地产开发有限公司，住所地都匀市。
法定代表人：周幻宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张文勇，男，苗族，贵州省都匀市人，系黔南州环宇房地产开发有限公司员工，住都匀市。
被上诉人（原审原告）：吴家虎，男，苗族，系国营长洲无线工人，现住都匀市。
上诉人黔南州环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）因与被上诉人吴家虎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2016年4月6日作出(2015)都民初字第1850号民事判决后，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人环宇公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项，变更为“上诉人按被上诉人实际被拆迁房屋住宅面积158.97㎡向被上诉人进行补偿”，驳回被上诉人要求上诉人交付新2号、3号门面房的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项“上诉人支付被上诉人生活补助费151200元的内容，变更为“上诉人支付被上诉人生活补助费2400元”，驳回被上诉人要求上诉人支付门面过渡费12640元的请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，遗漏重大事实，在未查明被上诉人交付的被拆迁房屋不具备商用房性质以及被拆迁房屋系非法建筑事实的情况下判决，实属不当。且临江大厦建设尚未完工，不具备交付条件。《房屋拆迂协议书》第一条载明：“乙方（被上诉人）旧房在该地段羊肠街一栋，砖混结构，其中注册商用房面积79.179㎡，住宅面积151.226㎡，自建面积无，经甲乙双方实测，认定建筑面积为230.405㎡具体面积、分类明细附后”。第四条“乙方保证被拆除房屋的性质具有真实性和处置权，否则由乙方承担全部责任”。第十一条“自本协议签订之日起，乙方应在2009年10月5日以前，全部搬迁完毕，并将旧房的一切手续（原件）移交甲方。被上诉人的义务：①向上诉人交付具有商用房性质房屋的义务；②交付合法住宅建筑面积为230.405㎡房屋的义务；③交付旧房一切手续及相关原件的义务。一审中，被上诉人并没有任何证据证实其享有被拆迁房79.179㎡的商用性质房屋及其被拆迁房合法建筑住宅面积为230.405㎡的房屋，至今被上诉人仍未向上诉人交付以上产权证的原件。被上诉人在一审提供的国有土地使用证、都匀市房权证匀字第××号房屋所有权证恰好证明了被上诉人被拆迁的房屋系住宅性质，并非商业用房性质，该房13层建筑面积仅为158.97㎡，而协议中230.405㎡建筑面积的房屋多出71.435㎡的房屋系违法建筑。整个临江大厦项目还在建设当中，尚未完工，一审判决上诉人向被上诉人交付房屋，是不可能履行完成的。二、本案《房屋拆迁协议书》真实有效，对双方均具有约束力。被上诉人作为交付被拆迁房屋一方，其未按照约定履行义务，上诉人有权拒绝被上诉人的履行要求，一审未审查被上诉人的履行情况即判决上诉人向被上诉人交付商用房及其他房屋，无事实及法律依据。根据《合同法》第六十七条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《房屋拆迁协议》系双务合同，被上诉人未交付具有商用性质的房屋，其交付建筑面积为230.405㎡的房屋中有违法建筑，履行的义务不符合约定。对于被上诉人的违约行为，上诉人保留向法院提起解除合同之诉的权利。三、一审判决上诉人支付门面过渡费无事实依据。被上诉人并未按照约定交付具备商用性质的房屋以及交付相关产权证件，因此，被上诉人依法不享有门面过渡费的权利。四、一审认定上诉人支付被上诉人生活补助费151200元无事实及法律依据。双方签订的《房屋拆迁协议书》第二条第二款约定生活补助费为800元×3人=2400元，第五条约定甲方每月补助乙方过渡费、生活补助费0元人民币，实属约定不明。被上诉人依据第五条的规定结合第二条第二款的计算方法主张自2010年3月5日起至起诉时72个月的生活补助费，一审支持，明显不当。①没有任何法律、法规或者规章规定在房屋拆迁安置补偿中被拆迁人享有生活补助费的权利或拆迁人需支付被拆迁人生活补助费的义务，即上诉人没有向被上诉人支付生活补助费的法定义务。②从合同的约定上看，第五条并无明确约定，第二条明确约定2400元。上诉人仅有支付2400元生活补助费的约定义务，而生活补助费的约定系上诉人基于人道主义支付。③从交易习惯上看，在房屋拆迁补偿过程中，从未有拆迁人每月向被拆迁人支付生活补助费的先例，况且该款高达巨额151200元不符合交易习惯，亦有悖于等价有偿原则及权利义务对等原则。五、《房屋拆迁协议书》第一段约定：甲方对乙方被拆迁房进行拆迁安置和补偿，应严格按照《中华人民共和国城市拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。该规定对双方具有约束力，该协议应当遵照执行。被上诉人未按照协议约定全面履行义务（被上诉人提供的住宅面积房屋中含有违章建筑、其未能提供商业性质的用房），如确要进行安置和补偿的，应按照上述规定对被上诉人部分履行的拆迁房屋进行安置和补偿并补差。按照《房屋拆迁协议书》第一段的约定，上诉人与被上诉人应根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第二十二条“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；第二十五条“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条“以产权调换方式偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构和成新差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照同等地段商品房市场价格结合结构和成新结算。上诉人偿还的建筑面积已大大超过被上诉人原建筑面积，被上诉人对上诉人应进行补差，且被上诉人的违章建筑不应补偿。
被上诉人吴家虎二审答辩：一、一审审理公平公正，被答辩人上诉无理，应予驳回。答辩人与被答辩人签订《房屋拆迁协议书》，由于被答辩人拒不履行自己的义务而产生纠纷向法院起诉。二、以诉求为幌子，行毁约之实。双方于2009年9月28日签订的《房屋拆迁协议书》是双方的真实意思表示。被答辩人于2016年4月14日向一审法院起诉答辩人，一审法院作出(2016)黔2701民初1034号民事判决书驳回被答辩人的诉讼请求。被答辩人未提出上诉，该判决已发生法律效力。答辩人请求将《房屋拆迁协议书》第二条和第三条约定变更为158.97㎡，未被法院支持。被答辩人再对该判决提出上诉实属无理，没有证据支撑。三、拖延交房是被答辩人的故意。双方在《房屋拆迁协议书》中约定，新房交付日期自本项目正式签订协议之日起四年。一审判决被答辩人按约定交付房屋给答辩人。被答辩人在上诉状中称“现整个临江大厦项目还在建设中，尚未完工，一审判决上诉人向被上诉人交付房屋，是不可能履行完成的”。既然存在客观原因，那么被答辩人对该项目己租赁给黔南妇产医院开诊，不少回迁户和新购房户已装修入住该楼盘又作何解释。四、诉讼费由谁承担自有定论。被答辩人上诉提出“一、二审诉讼费用由被上诉人承担”。答辩人认为由谁承担，将在本案审理终结时自有定论。综上，根据已经发生法律效力的一审法院(2016)黔2701民初1034号民事判决书的判决，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审原告吴家虎向一审法院起诉请求：1、判令被告履行拆迁安置协议并交付位于都匀市临江大厦项目大楼B栋23层B1户型1套、B栋18层B2户型1套、B栋18层B9户型1套、B栋17层B8户型1套共4套住宅房屋以及新2号、3号门面房给原告；2、判令被告支付门面过渡费从2015年3月起至起诉时8个月计12640元、住宅过渡费8个月12096元、生活补助费（2010年3月5日起计72个月已付4个月未付68个月）163200元，三项合计187936元；3、逾期交门面至今不能经营造成直接损失150000元。主要事实及理由：2009年9月28日，原、被告签订《房屋拆迁协议书》，原告按协议约定将位于都匀市河滨路37号附40号230.405平方米面积的砖混结构老房交给被告拆迁开发，其中门面商用房面积为79.179㎡，住宅用房面积为151.226㎡。原、被告签订的《房屋拆迁协议书》第二条规定，甲方自愿按以下补偿办法与乙方达成协议：（一）用2#、3#79.179㎡新门面安置补偿原告；（二）补偿原告门面过渡费每月按79.179㎡×每平方米20元=1580元、住宅过渡费按每月151.2㎡×每平方米10元=1512元、生活补助费每月每人800元×3人=2400元，三项每月为5492元；（三）安置补偿住房362.91㎡给原告，为该项目大楼B栋23层B1户型1套、B栋18层B2户型1套、B栋18层B9户型1套、B栋17层B8户型1套；该协议书第十二条约定：被告拆建的临江大厦项目新房交付期限为自本项目正式签订协议之日起4年，即为2013年9月28日。但到期后，被告未通知交房，其行为严重违约。原告多次找到被告，被告拒绝交房。
一审法院认定事实：2009年9月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁协议书》，被告将原告位于都匀市河滨路37号附40号砖混结构老房拆迁改造，拟建“临江大厦”项目，该协议其中载明：“一、乙方旧房在该地段羊肠街一栋，砖混结构，其中注册商用面积79.179㎡，住宅面积151.226㎡…经甲、乙双方实测，认定建筑面积为230.405㎡。二、…甲方自愿按以下补偿办法和乙方达成协议；1、门面拆除约79.179㎡，新门面2#、3#门面…2、门面过渡费79.179×20=1580元；住宅过渡费151.2×10=1512元；生活补助费800×3=2400，合计5492元。三、补偿住房362.91㎡给乙方，乙方自愿选择该项目大楼的B栋23层B1户型，B栋18层B2户型，B栋18层B9户型，B栋17层B8户型，面积暂约定为373.246㎡，按最后甲方实际安置经测绘部门测定的面积为准，实行多退少补方式进行安置。…五、甲方补助乙方两次搬家费（一进一出）共计1000元人民币，在搬出三日内一次付清。每月补助乙方过渡费、生活补助费，各月各付清。过渡期从乙方搬出之日计算，按肆年计算，如超期按国家有关条例处罚。六、经双方商定，甲方所安置乙方的新住宅房面积以测量部门为准，如少给乙方约定应安置面积的部分，甲方则按每平方米2700元补偿给乙方；如乙方所安置房屋超出安置的面积，乙方则按2700元补给甲方。…十一、自本协议签订之日起，乙方应在2009年10月5日以前，全部搬迁完毕…十二、新房交付期限：自本项目正式签订协议之日起肆年。”协议签订后，原告按约搬出房屋，交给被告，临江大厦建成完工后，被告未按协议补偿安置。
一审另查明，被告支付原告门面过渡费、住宅过渡费至2015年2月止，分别于2009年10月、11月、12月和2010年2月支付原告生活补助费，其余未付；都匀市临江大厦项目大楼B栋于2015年7月13日组织验收。
一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行义务的过程中应当遵循诚实信用原则。本案中，吴家虎、环宇公司签订的《房屋拆迁协议书》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律效力性强制性规定，合法有效。该协议书中已明确约定补偿方式、安置费用、安置房屋数量及面积、安置房屋价格、房款支付、违约责任等事项。基于信赖利益的保护，再结合吴家虎、环宇公司举证、质证、庭审查明事实，对于吴家虎要求环宇公司交付位于都匀市临江大厦项目大楼B栋23层B1户型1套、B栋18层B2户型1套、B栋18层B9户型1套、B栋17层B8户型1套共4套住宅房屋以及新2号、3号门面房的诉求，予以支持；因被告环宇公司未能按照约定交付安置房屋，按照双方签订的《房屋拆迁协议书》约定，应当继续支付原告吴家虎门面过渡费、住宅过渡费，原告要求被告支付门面过渡费、住宅过渡费从2015年3月起至起诉时8个月计12640元和12096元，予以支持；原告要求被告支付生活补助费从2010年3月5日起至起诉时计72个月已付4个月未付68个月共163200元，计算错误，调整为生活补助费从2010年3月5日起至起诉时计67个月已付4个月未付63个月共151200元；原告要求被告赔偿因逾期交门面至今不能经营造成直接损失150000元，因支持原告第二诉请即被告支付门面过渡费、住宅过渡费、生活补助费至起诉时止，且原告未提供证据证明造成其直接损失，故对该项诉请，不予支持；对被告辩称被迫与原告签订协议书，该协议是无效协议，依法应予以撤销的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭，故对被告辩称意见，不予支持；对被告辩称协议违背《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定，且都匀市房地产管理局匀房字【2009】117号文件、匀房字【2010】28号通知、都匀市人民政府办公室【2010】7号会议备忘录、匀府专议【2010】105号专题会议纪要均要求被告纠正在拆迁安置中违法违规的行为，请人民法院依法确认协议无效，因被告未明确协议违反《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》哪一条规定，且《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日被废止，另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有当合同违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定时，才可认定为无效合同，因《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、匀房字【2009】117号文件、匀房字【2010】28号通知、都匀市人民政府办公室【2010】7号会议备忘录、匀府专议【2010】105号专题会议纪要均不属于此范围，故对被告辩称意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第五十二条、第五十五条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黔南州环宇房地产开发有限公司于本判决生效后15日内交付位于都匀市临江大厦项目大楼B栋23层B1户型1套、B栋18层B2户型1套、B栋18层B9户型1套、B栋17层B8户型1套共4套住宅房屋以及新2号、3号门面房给原告吴家虎；二、被告黔南州环宇房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告吴家虎门面过渡费12640元、住宅过渡费12096元、生活补助费151200元；三、驳回原告吴家虎的其它诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29910元，由原告吴家虎负担4910元，被告黔南州环宇房地产开发有限公司负担25000元。
上诉人环宇公司二审提供其他拆迁户的《房屋拆迁协议书》与本案无关，本院不作认定。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：1、上诉人环宇公司是否应按房屋住宅面积151.226㎡补偿安置及交付新2号、3号门面给被上诉人吴家虎；2、本案生活补助费如何认定支付；3、上诉人环宇公司是否应支付被上诉人吴家虎门面过渡费。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行义务。上诉人环宇公司与被上诉人吴家虎签订的《房屋拆迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。
关于上诉人环宇公司应否只按房屋住宅面积151.226㎡补偿安置及交付被上诉人新2号、3号门面给被上诉人吴家虎的问题。上诉人环宇公司上诉主张双方签订的《房屋拆迁协议书》应按照《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》执行，《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十五条、第二十四条关于拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予以补偿，产权调换结算及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十条关于产权调换面积计算补差价的规定。双方签订的《房屋拆迁协议书》载明，被上诉人吴家虎的房屋13层建筑面积仅为151.226㎡，而协议中230.405㎡建筑面积的房屋多出的79.179㎡，被上诉人吴家虎未提供多出部分的产权依据，该部分属于违法建筑，不应补偿。对此，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”。因上诉人环宇公司为达到在此地段开发商品房，故其与被上诉人吴家虎签订《房屋拆迁协议书》是自愿让利给被上诉人吴家虎。即使上诉人环宇公司与被上诉人吴家虎签订合同不符合上述两部条例规范性文件，但《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日被废止。上诉人环宇公司签订合同违反房屋拆迁管理，被政府相关部门责令停止整改，也并非导致合同无效。如其认为签订的合同时存在受胁迫导致显失公平，也应依照《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。双方签订《房屋拆迁协议书》第一条载明：“一、乙方（被上诉人）旧房在该地段羊肠街一栋，砖混结构，其中注册商用面积79.179㎡，住宅面积151.226㎡…经甲、乙双方实测，认定建筑面积为230.405㎡。二、…甲方自愿按以下补偿办法和乙方达成协议；1、门面拆除约79.179㎡，新门面2#、3#门安置给被上诉人。因双方签订的《房屋拆迁协议书》合法有效，既然双方当事人在合同中已明确约定门面为79.179㎡，且被上诉人吴家虎的房屋已由上诉人环宇公司拆除并进行开发建成商品房，上诉人环宇公司就应当按合同约定履行义务。对此一审认定正确，本院予以确认，故上诉人环宇公司提出的该项主张，本院不予以采纳。
关于本案生活补助费如何认定支付的问题。上诉人环宇公司主张，生活补助费应按合同约定仅支付2400元。根据双方签订的《房屋拆迁协议书》载明“二、…甲方自愿按以下补偿办法和乙方达成协议；1、门面拆除约79.179㎡，新门面2#、3#门面…2、门面过渡费79.179×20=1580元；住宅过渡费151.2×10=1512元；生活补助费800×3=2400。”生活补助费按每人每月800元计算给付。被上诉人吴家虎的房屋已由上诉人环宇公司拆迁开发，且上诉人环宇公司尚未履行向被上诉人吴家虎交付房屋，构成根本性违约，应当继续按约定支付生活补助费。对此一审认定上诉人环宇公司支付被上诉人吴家虎生活补助费从2010年3月5日起至起诉时计67个月已付4个月未付63个月共151200元并无不当，本院予以确认，故上诉人环宇公司提出的上诉主张，本院不予以采纳。
关于上诉人环宇公司应否支付被上诉人吴家虎门面过渡费的问题。上诉人环宇公司上诉主张，按合同约定，被上诉人吴家虎未提供商用性质门面的相关手续，不应当支付门面过渡费。因双方当事人签订的《房屋拆迁协议书》已明确约定“二、…甲方自愿按以下补偿办法和乙方达成协议；1、门面拆除约79.179㎡，新门面2#、3#门面…2、门面过渡费79.179×20=1580元。该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议对双方当事人具有法律约束力。被上诉人吴家虎的房屋已被上诉人环宇公司拆迁开发，上诉人环宇公司应当按协议履行义务，对此一审认定正确，本院予以确认。故上诉人环宇公司提出的该项主张，本院不予以采纳。
另外，上诉人环宇公司提出开发的房屋未符合交房条件。上诉人环宇公司开发的都匀市临江大厦项目大楼B栋于2015年7月组织验收，且双方予以认可。上诉人环宇公司安置被上诉人吴家虎的房屋在B栋楼，黔南妇产医院已在该栋楼租房办公及其他业主已入住该栋楼，对此一审认定由上诉人环宇公司按合同约定安置交付被上诉人吴家虎房屋并无不当，本院予以确认，故上诉人环宇公司提出的该项理由，不予以采纳。
综上，上诉人环宇公司的上诉理由不成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29910元，由上诉人环宇公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 李家荣
审判员 刘国红
二〇一六年十二月十一日
书记员 卢 艺