广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第957号
上诉人（原审原告）：罗煜明。
上诉人（原审原告）：蔡素红。
上诉人共同委托代理人：王黎明、乐园，均系广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗煜平。
委托代理人：陈熹煜，广东汇和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾君华。
被上诉人（原审第三人）：刘凤来。
被上诉人（原审第三人）：王之练。
上诉人罗煜明、蔡素红因占有物返还纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
罗煜明、蔡素红向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认罗煜平与曾君华、曾君华与第三人王之练、刘凤来签订的合同无效；2、被告和第三人停止侵权，返还二原告所有的、位于惠州市河南岸马庄四脚岭1号的一至六层房产。3、被告拆除、修补改建墙体、楼顶加装的太阳能及其他附属管道等所有加、改建设施对二原告的房产主体结构、安全性能及经济价值造成的损失共计40万元（以鉴定为准)；4、被告曾君华、第三人向原告支付产地占有费24000元。5、本案诉讼费由被告和第三人承担。
主要事实和理由：二原告是位于惠州市河南岸马庄四脚岭X号房产的所有杈人。2006年11月，在未有二原告参与的情况下，案外人罗煜平与被告签订了《协议书》，将二原告所有的一至五楼、六楼的一半房产租赁给被告，租赁期限为2006年11月24日至2016年11月24日，租期内不得转租。租赁期间，被告对二原告的上述房屋加、改建，在楼顶安装热水器、太阳能，在房屋周围架设管道，将三至五层的客厅用墙体隔起一个房，将原本的厨房改建为房间，并在二至五层所有改、加建后的房间里打穿墙体加装厕所，对二原告的房屋布局、墙体性能和安全性产生严重影响。2012年3月5日，被告在二原告不知情的情况下又将上述房屋一至五楼、六楼的一半转租给第三人经营，期限为2012年-2016年11月24日，月租6000元，转让费80000元（含押金15000元）。因二原告之前未有房产证原件，无法向上述被告和第三人主张权利，最近才向惠州市房产管理局申请补发了房产证。二原告认为，二原告作为房屋所有权人，被告和第三人在未取得二原告同意的情况下，擅自对上述房屋进行出租、转租、使用，对房屋结构、布局进行加、改建，安装设备，对房屋的性能及经济价值造成严重影响，严重侵犯了二原告的所有权人权益。经与被告和第三人沟通，未能协商解决。
曾君华辩称，一、答辩人与罗煜平签订的租赁合同是合法有效的，被答辩人即便于2013年5月取得涉案房屋的所有权，也无权解除房屋租赁合同关系，其提出的诉讼请求不能成立。共同被告罗煜平系本案被答辩人一罗煜明的亲哥哥，被答辩人一、被答辩人二起诉称，共同被告罗煜平于2006年11月24日与答辩人曾君华签订房屋租赁协议书，将位于惠城区金湖路142号楼房的一至五层、六楼的一半房屋(下称涉案房屋)，出租给答辩人，而且两被答辩人均已承认其之前未有涉案房屋房产证原件，最近才取得房产证这一事实，这足以证明，两被答辩人对于其哥哥罗煜平将涉案房屋出租给答辩人的事实早在2006年11月时就已经知情，且一直以来均未提出任何异议，因此，被答辩人对其哥罗煜平将涉案房屋出租给答辩人是认可的，亦即，罗煜平是有权出租涉案房屋的，答辩人与罗煜平的租赁合同关系合法有效。二、答辩人是合法的承租人，其基于合法的租赁关系占有本案涉案房屋是有权占有，并非无权占有，而且答辩人是善意占有人，不存在任何侵权行为，两被答辩人要求答辩人返还涉案房屋并要求支付场地占用费和赔偿损失是没有事实和法律依据的。理由如下：出租人罗煜平(本案共同被告，下同)与答辩人签订房屋租赁协议书时，向答辩人保证涉案房屋为其所有，且涉案房屋的水、电和电话户名均为出租人罗煜平，而且如前所述，被答辩人一罗煜明作为出租人罗煜平的亲弟弟，一直以来均认可罗煜平的出租行为，从未向答辩人提出任何异议，答辩人完全有理由相信涉案房屋归罗煜平所有且罗煜平有合法处分权，相信罗煜平有权将涉案房屋出租，答辩人也因此每月向出租人罗煜平按时足额支付租金及相关费用。因此，答辩人是合法的承租人，不存在任何过错，更不存在任何侵权行为，两被答辩人请求答辩人返还涉案房屋没有事实和法律根据。但是，2012年11月下旬，两被答辩人却不顾答辩人与涉案房屋实际使用人刘风来(本案第三人)的劝阻而采用暴力强行霸占了涉案房屋的第三层，导致答辩人与刘凤来完全无法使用涉案房屋第三层，以及导致实际使用人刘凤来借故不向答辩人交付房租，同时也给答辩人造成了其他经济损失。可见，两被答辩人无故侵占答辩人合法承租的涉案房屋，严重损害了答辩人的合法权益。三、两被答辩人要求答辩人返还涉案房屋一至六层楼房的诉讼请求缺乏事实依据。本案发生后，据共同被告罗煜平陈述，对于本案涉案房屋，其是有权出租的，其弟罗煜明是在2013年5月6日才取得涉案房屋的一至三层房屋的所有权，其中，涉案房屋的四至六层房屋至今还归出租人罗煜平所有，因此，两被答辩人无权要求答辩人返还涉案房屋。四、涉案房屋转租已取得出租人罗煜平的同意，转租合法有效。1、答辩人将涉案房屋转租给第三人一刘凤来是合法有效的。答辩人于2012年3月5日将涉案房屋转租给刘风来时已得到出租人罗煜平的同意，其从未提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，答辩人将涉案房屋转租给第三人一刘风来是合法有效的。2、答辩人将涉案房屋转租给第三人二王之练也是合法有效的。答辩人于2013年4月25日将一楼一间铺面转租给第三人王之练也得到出租人罗煜平的同意，为此，出租人罗煜平还于2013年5月向答辩人收取了转租费5000元(俗称喝茶费)，根据《合同法》第224条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。因此，答辩人将涉案房屋转租给第三人二王之练是合法有效的。可见，两被答辩人认为答辩人的转租行为不合法是没有任何法律和事实根据的。综上所述，答辩人是本案的合法承租人，且不存在任何侵权行为和任何过错，答辩人基于合法租赁关系有权占有涉案房屋及有权利和义务将房屋租赁合同履行完毕，对此，请求贵院予以确认和支持。被答辩人不能基于其与其哥罗煜平的家庭内部关系或签订租赁合同若干年后涉案房屋的物权变动，影响合法租赁合同的履行及善意承租人的合法权益。两被答辩人要求答辩人返还涉案房屋并支付场地占用费24000元和赔偿损失40万元是没有事实和法律依据的，因此，为维护答辩人的合法权益以及稳定租赁关系，恳请贵院依法驳回答辩人一、答辩人二的全部诉讼请求。
罗煜平辩称，一、惠州市河南岸马庄四角岭1号房产系答辩人全额出资建设并装修而成，该房产原始房产证至今由答辩人持有。1989年，被答辩人罗煜明购买惠州市河南岸马庄四角岭l号房产(下称“案涉房产”)的地皮并于次年在该地皮上建造1-3层的框架。1992年，因被答辩人原以14万元将该楼卖给案外人蔡伟轩后反悔又无能力退其购房款，答辩人便支付了l4万元给蔡伟轩赎回该楼。1993年5月，答辩人为案涉房产1-3层办理房产证等手续。答辩人当时一是想省去房产过户等繁杂手续，因为案涉土地初始的国土证等证件都在被答辩人名下，如果办理过户手续则将涉及过户和税收等问题，二是念及亲兄弟情义值得信任，故仍将案涉房产办在被答辩人名下，且案涉房产的房产证一直由答辩人保存至今。同年6月，答辩人对案涉房产加建至六层，并对整栋楼房进行装修和水电报装，建设和装修费共约为1100000元人民币。二、案涉房产于1994年建成后即交付答辩人使用至今。1994年年初，案涉房产六层楼全部竣工并交付答辩人使用今。在答辩人近20年的使用期间，被答辩人从未对案涉房产主张过权利。答辩人在使用案涉房产期间，曾使用该楼店面开过发廊和餐厅。2000年年底，答辩人将“案涉房产第六层的一半和天面出租给中国联通有限公司，至今租金全由答辩人收取。2006年11月24日，答辩人将案涉房产1-5层和第6层的另一半出租给第一被告曾君华，至今租金也全由答辩人收取。以上事实证明，即使案涉房产尚未过户到答辩人名下，但案涉房屋的建设和装修费用全由答辩人一人出资，且该房屋一直由被答辩人实际占有和使用，故案涉房产的真正所有权人系答辩人，而非本案被答辩人。综上所述，请贵院依法驳回两被答辩人对答辩人的诉讼请求，请求贵院依法确认案涉房产为答辩人所有。
刘凤来辩称，在2012年3月6日，我缴纳了8万元转让费就使用到现在。
王之练辩称，第一、l、答辩人与曾君华之间的租赁合同合法有效应当继续履行；2、答辩人是善意取得租赁物；3、原告对于出租的事宜是知情的，但是却没有提出任何异议，原告在明知租赁房屋由答辩人王之练使用时，并没有主张过任何权利；第二、从发展角度，维护和平稳定，维持经济秩序；第三、答辩人的房屋改建、加建等行为与被答辩人王之练无关；本案只是一个家族之间的利益之争不能嫁接在案外人王之练的身上。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告罗煜明与原告蔡素红系夫妻关系，原告罗煜明与第二被告罗煜平系亲兄弟关系。位于惠州市惠城区河南岸马庄四角岭XD号建筑结构及层数为钢筋混凝土结构三层的所有权人为原告罗煜明、蔡素红，该房屋于1993年5月24日办理了粤房字第×××号房屋所有权证，该房屋所有权证由第二被告罗煜平保管。2013年5月6日，原告罗煜明、蔡素红就该处房产重新补办了粤房地权证惠州字第×××号房地产权证。该房屋后又加建到六层，第四、五、六层未办理房产证。第二被告罗煜平以自己的名义对上述房产进行了用水、用电、电话报装。第二被告罗煜平于2000年2月21日起将上述房产的第六层的一半出租给中国联通有限公司惠州分公司，用于设立无线电通信基站。2006年11月24日，第二被告罗煜平将上述房产的第一层至第五层及第六层的另一半出租给第一被告曾君华，该合同约定：“租期为十年，前五年租金每月5500元，后五年租金为每月6050元，租赁期内，不得擅自转租或转让，如需转租他人，须经第二被告同意方可，否则第二被告有权终止合约……。”2012年3月5日，第一被告曾君华将上述房产第一层的一半、第二层至第五层及第六层的另一半转租给第三人刘凤来。2013年4月25日，第一被告曾君华将上述房产第一层的另一半转租给第三人王之练。
庭审期间，第二被告罗煜平称：“原告罗煜明1989年建造的三层框架，后来将房屋抵押给了他大舅，价值14万元，然后到1992年，他大舅要求10天将钱还给他，将房屋给回他，如果10天还不了钱，房子归他，后来是原告罗煜明的父母（即我的父母）找我商量，要求我拿到14万元将房屋赎回来，我拿了14万元的支票赎回来了，我就把房屋捡起来，我拿回来证件在我这，1994年就开始做发廊，我是1993年加建，一直做发廊到1998年就改造做餐厅，到2000.2001年就开始租出去，我自己就搬走了，一直到现在都是我使用。”原告罗煜明称：“房屋从1994年是他哥哥在使用，原告也有看，刚开始一段时间没有要钱，后来要了六年半，2012年开始没给，就搬进去使用了。”另外，本院询问：“你诉请的拆除、修补改建墙体、楼顶加装的太阳能及其他附属管道等所有加、改建设施从什么时候开始？”第二被告罗煜平：“1994年。”原代：“不清楚。”曾君华：“我们没有加改建，只是装修。”刘凤来：“没有加改建，只是装修。”
另查，本案审理过程中，第一被告申请追加第二被告作为本案被告。其后，第二被告向本院反诉原告要求确认对涉案房产属第二被告所有。原告认为两者不是同一法律关系，不应在本案一并审理。
又查，原告向本院提出对位于惠州市河南岸马庄四角岭1号房产的损失价值及修复价格进行鉴定的申请，后于2014年7月3日向本院提出撤回鉴定申请。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案的争议焦点在于第一被告与第二被告签订的租赁合同是否合法有效？根据原告自认的事实及本案证据显示，原告名下的位于惠州市河南岸马庄四脚岭1号房产从1994年开始便由第二被告罗煜平占有使用，且从2000年起开始由第二被告罗煜平对外出租，且涉案房屋的用电、用水、及电话报装户名均为第二被告罗煜平，第二被告从2006年将涉案房产租赁给第一被告，且原告对上述第二被告使用及租赁等情形系知悉的，而原告对此一直未提出异议，因此，可以推定第二被告有权使用并租赁涉案房产，由此可以认定第一被告使用涉案房产系通过合法租赁合同关系所取得的，不存在非法占有的行为。至于上述第二被告的使用租赁权是否系由原告授权或者基于所有权，系另一法律关系，另第二被告亦向本院反诉要求确认对涉案房产属第二被告所有，因与本案非同一法律关系，且原告亦不同意在本案予以一并审理，故本院暂不予处理，第二被告可以另行提起诉讼予以主张。
关于第一被告与第三人刘凤来、第三人王之练之间的租赁关系是否合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因涉案房产经第一被告出租给第三人后，原出租人即第二被告未对此提出异议，亦未提出解除合同，应当视为其对上述转租行为的追认。故第一被告与第三人刘凤来、第三人王之练之间的租赁关系亦应当认定为合法有效，第三人亦不存在非法占有的行为。因此，不存在被告及第三人侵权，原告诉请返还房产的请求本院不予支持。
另外，原告诉请被告对拆除、修补改建墙体、楼顶加装的太阳能及其他附属管道等所有加、改建设施对二原告的房产主体结构、安全性能及经济价值造成的损失，因未有证据证明第一被告及第三人对上述涉案房产进行改建，且原告撤回了鉴定申请，亦未有证据确认损失的具体金额，故本院对该项诉请亦不予支持。
综上，依照《民法通则》第五十四条，《合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
驳回原告罗煜明的全部诉讼请求。
案件受理费7400元，由原告罗煜明、蔡素红负担。
当事人二审意见
上诉人罗煜明、蔡素红不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,裁判错误,请二审法院依法予以纠正。
1、涉案土地和一至三层是上诉人购买和建设的,被上诉人罗煜平无权声索。
涉案土地是上诉人1988年从当地村委购买80平方土地,上诉人申报并取得了国土所发出的“国土使用通知书”和“建房许可证”,并于1989年秋后动工兴建房屋,1990年春节前建至二楼后,又与村委购买了30平方的土地,于1990年春节后土地合并在一起建设至第三层,三层楼是钢筋混凝土结构,全部完成砌砖,内部完成石灰砖墙,地面完成混凝土铺设,基本符合居住条件。
2、被上诉人罗煜平所称的其用14万元赎回涉案楼房,其取得涉案房屋的所有权不是事实。
涉案房屋一至三层建好后,1991年至1992年之间,被上诉人罗煜平出了某件事情,父亲罗国帮找到我商量,叫我帮哥哥即被上诉人罗煜平处理该事,我就找到案外人蔡伟轩商量借钱的事,此后蔡伟轩陆续给了14万元给上诉人,上诉人将钱放着备用。到后来,在被上诉人罗煜平的事情上实际花费了5、6万元,其他钱被上诉人使用。蔡伟轩于1992年6月份左右向上诉人要求还钱,上诉人无能力偿还,蔡伟轩建议将房屋卖掉偿还债务,上诉人考虑到是自己刚辛苦打拼建设的物业,不愿意卖,且当初和蔡伟轩说好了有钱的时候才慢慢清偿,所以上诉人拒绝了蔡伟轩的建议。经多方想办法没有筹集够钱,上诉人就向家里人提到此事,父亲罗国帮就和被上诉人罗煜平说借款14万元的原因是为了办他的事情,被上诉人罗煜平听说后，觉得事情因他而起,兄弟罗煜明是为了帮自己才去借钱(当时他们不知道实际花费多少钱,家里人相互之间也不去问),就开了张14万元的支票直接拿给上诉人去还蔡伟轩的借款。当时兄弟感情较好,只想着相互之间的事情办好了就行,借款是因被上诉人罗煜平的事情而起,所以双方根本没有关于被上诉人罗煜平还了蔡伟轩的14万元涉案房产就归他的约定。
3、被上诉人罗煜平在一审答辩中所称的“想省去房产过户等繁杂手续”，“念及亲兄弟情义值得信任”意欲表达房产本归他只不过登记在上诉人名下的说法不真实。
1993年年初,被上诉人罗煜平问上诉人涉案房产有无办房产证,上诉人说经济上有困难还没办,被上诉人罗煜平就提出他出钱帮上诉人办证,上诉人就将相关材料交给被上诉人罗煜平。1993年5月份,房产证发出,被上诉人罗煜平领取房产证后交给上诉人。当时上诉人提出欠被上诉人上述这些钱怎么办,被上诉人罗煜平说兄弟之间还有什么的,以后有就还,没就算。期间双方没有任何其他附加条件,纯粹的兄弟情义,不存在因欠款将房产证抵押的情况,更不存在被上诉人在答辩状中所表述的“想省去房产过户等繁杂手续”、“念及亲兄弟情义值得信任”本来房产要登记在被上诉人罗煜平名下的情况。
4、被上诉人罗煜平在一审答辩状中所称的“即使案涉房产尚未过户到答辩人名下,但案涉房屋的建设和装修费用全由答辩人一人出资,且该房屋-
直由答辩人实际占有和使用,故案涉房产的真正所有权人系答辩人,而非本案被答辩人。”与事实不符,上诉人当初对被上诉人罗煜平的帮助现在却成了其想吞占上诉人财产的“依据”，令人心寒！
1993年7、8月份左右,被上诉人罗煜平想扩大生意,说三层楼不够用,想在案涉房屋上加三层,上诉人就问被上诉人罗煜平想怎么用,被上诉人罗煜平提出:由其出资加三层楼,其使用1-6层整栋楼8年,1-6层的整栋楼产权仍属于上诉人,使用8年后整栋楼归还给上诉人,双方之间的债权债务已清;8年后如果继续使用的,要向上诉人支付租金。被上诉人罗煜平当时还说:房产证都写着你们两夫妻名字,你们还怕什么?故此,被上诉人罗煜平加建4-6层,以及对楼房进行装修(一至六楼的窗户是上诉人安装的)所产生的费用都是他的投资,这些成本支出他已自愿摊销到使用的8年时间里,不论盈亏,由其自行承担。当初被上诉人罗煜平为了做生意使用上诉人买的地、建的房这些资源,上诉人是看在兄弟情面上对其提供方便和帮助,不曾想被上诉人罗煜平现竟声称他才是真正的产权人,绝口不提当年8年之约,令人心寒!
5、上诉人和被上诉人罗煜平之间存在租赁合同关系,被上诉人罗煜平不支付且与强行霸占他人私有财产的行为,是严重的违法及破坏社会秩序的行为,上诉人依法可以解除约定,收回涉案房屋,被上诉人依法应予返还并支付占用费。
1994年初被上诉人罗煜平的发廊开张,正式开始使用涉案房产,至2001年底,被上诉人罗煜平使用房屋满8年时间,期间按约定上诉人未向被上诉人罗煜平要求且被上诉人罗煜平也未支付任何费用。到期后,被上诉人罗煜平继续使用涉案房产,开始租用,按约定他从2002年初起应向上诉人开始支付租金,但未支付。关于被上诉人罗煜平未付租金的事,上诉人有向母亲提出过,母亲和上诉人说被上诉人罗煜平目前经济状况比较差,所以上诉人念及兄弟情义就未要求被上诉人罗煜平支付租金,由其继续租用4年至2005年。2006年初,被上诉人罗煜平按约定开始支付租金,每月租金2000元,支付至2012年6月止(2012年7月份起未支付)。2006年至2012年6月份期间,上诉人以为房屋被被上诉人罗煜平做继续经营发廊、餐厅之用,对房屋被转租和被装修破坏的事情全然不知,如果当初知道房屋被转租,上诉人断不会同意继续租赁给被上诉人罗煜平,必会解除和被上诉人罗煜平的约定,收回房屋。
当初被上诉人罗煜平将房屋转租未告知上诉人,双方的约定中被上诉人罗煜平亦没有将房屋转租的权利,且其自2012年7月份起未按约定支付租金,已违反了双方的约定,且在上诉人提出不再同意其继续使用房屋的时候,被上诉人罗煜平竟违背、抛弃当初兄弟间的约定,强行霸占上诉人的物业。无奈之下,上诉人只好带着全家大小五口人全部住进涉案房产3楼至今。在与所有被上诉人协商退还房屋无果后,上诉人只得向法院提起诉讼。
一审判决书在审理查明中记述:“原告罗煜明称:‘房屋从1994年是他哥哥在使用,原告也有看,刚开始一段时间没有要钱,后来要了六年半,2012年开始没给,就搬进去使用了。’”该记述对上述过程的表述过于笼统,且未对其中的法律关系进行准确定性。上诉人准确的意思是:被上诉人罗煜平1994年开始使用涉案房屋,用于经营发廊和餐厅,约定使用8年至2001年末,本应在2002年开始计租,但鉴于其当时经济困难,故又酌情不收租金4年至2005年底,从2006年初开始支付租金至2012年6月份,同年7月份开始未付租金,但上诉人只在2006年前偶尔有去涉案房屋,2006年后就未去过,上诉人一直以为被上诉人罗煜平还在用于经营发廊和餐厅,根本不知道房屋被转租破坏,直到搬进去住时才知道。故此,支付租金是被上诉人罗煜平自2002年初起就应承担的约定义务,当其未支付租金时,上诉人既可选择免其租金给他继续使用,也可行使因其未履行合同主要义务解除租赁关系的权利。2012年7月起被上诉人未继续支付租金,双方未约定租赁期限,同时基于双方关于产权使用和归属的约定,上诉人可以解除与被上诉人罗煜平之间的租赁关系,被上诉人罗煜平应当返还霸占的涉案房产,同时应支付从2012年7月至今的房屋占用费。
6、被上诉人罗煜平与被上诉人曾君华之间、被上诉人曾君华和被上诉人刘凤来、王之练之间的转租赁合同无效,或即使有效,对上诉人也不具有法律约束力,应返还实际占用的涉案房产。
至于被上诉人罗煜平与被上诉人曾君华、被上诉人曾君华与被上诉人刘凤来、王之练之间的转租赁关系,因事先未取得上诉人的授权且事后未取得上诉人的追认,期间上诉人也确实不知道房屋被转租的事实,因此不存在一审法院所称的“原告对上述第二被告使用及租赁等情形系知悉的,而原告对此一直未提出异议”的情况,所以根据《合同法》的相关规定,上述转租赁关系是无效的,应当将占用的涉案房产归还上诉人。一审法院得出的“可以推定第二被告有权使用并租赁涉案房产,由此可以认定第一被告使用涉案房产系通过合法租赁合同关系所取得的,不存在非法占有的行为”以及“涉案房产经第一被告出租给第三人后,原出租人即第二被告未对此提出异议,亦未提出解除合同,应当视为其对上述转租行为的追认”的认定是掩耳盗铃,是错误的,请求二审法院予以纠正,依法认定上述转租赁合同无效。
退一万步讲,即使上述转租赁关系是有效的,但只是基于合同相对性在他们之间产生法律约束力,对第三人即上诉人因不知情亦从未认可过,上述转租赁合同对上诉人是不具有法律约束力的,被上诉人罗煜平违反了与上诉人的约定负有返还涉案房屋的义务,被上诉人刘凤来、王之练作为实际使用人不管转租赁合同是否有效均负有向上诉人归还涉案房产的义务。
事情的起因是被上诉人罗煜平转租房屋未取得上诉人同意和追认及未支付租金,故如果前述被上诉人认为自己的权益受损,可以根据上述租赁合同向被上诉人罗煜平追偿。上诉人是在行使自己的财产权利,且并未采取强烈的比如封门等措施收回物业,已相当顾及前述被上诉人的利益尽量不致受损,希望前述被上诉人尊重上诉人的财产权益,不要再助纣为虐,成为他人霸占上诉人物业的工具。同时,在上述转租赁关系无效或解除的情况下,上诉人可以在原合同期内另行租赁给现有承租人使用,到期后协商续租。
另外，上诉人在庭审中补充上诉理由如下：本案涉及的房产所有权问题,房产证所记载的产权人为本案的上诉人两人,按照我国物权法的规定,涉案房产的所有权应该为上诉人,涉案房产4-6层在建设施工时没有取得建设工程规划许可证等相关法律文件,按照最高法的相关司法解释,被上诉人罗煜明将4-6层对外出租的行为要为无效,罗煜明跟罗煜平之间存在不定期的租赁关系,罗煜平2000年向罗煜明支付过每月两千元的租金到2012年6月,罗煜明的转租行为没有得到罗煜明及房产共有权人的同意。该租赁合同的瑕疵风险要有罗煜平跟曾君华等人承担,后来解除了跟罗煜平的涉案房产的1-3层的租赁关系。
综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院查明事实依法判令：1、撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人罗煜平辩称，一、原审法院认定事实清楚。原审判决第七页经审理查明:“该房屋于1993年5月24日办理了粤房字第×××号房屋所有权证,该房屋所有权证有第二被告罗煜平保管……2013年4月25日,第一被告曾君华将上述房产第一层的另一半转租给第三人王之练。”“原告罗煜明称:房屋从1994年是他哥哥在使用，原告也有看……”答辩人认为,原审中,被答辩人仅提交时隔20年后补办的产权证来主张其权利,并在提交鉴定申请后又撤回，针对答辩人提交的证据及主张,其并未举证予以反驳,相反,关于原审查明的事实,被答辩人在原审庭审时予以自认,故,原审法院查明的基本事实清楚。
二、原审认定答辩人有权使用并租赁涉案房产正确。答辩人在原审时提交的证据,足以证明自该房屋字1994年以来均由答辩人在使用,而答辩人原审时关于各行为时间的陈述,被答辩人基本认可,故原审据此认定被答辩人对答辩人使用并租赁涉案房屋系知悉的,且从其对此一直未提出异议的行为,认定被答辩人有权使用并租赁涉案房屋,是正确的。
三、上诉人的上诉理由均不能成立。(一)被答辩人认为:“于1990年春节后土地合并在一起建设至第三层,三层楼是钢筋混泥土结构,全部完成砌砖,内部完成石灰砖墙,地面完成混泥土铺设,基本符合居住条件”。从被答辩人的陈述,可以认定被答辩人对涉案房屋并无出资装修,也无针对四至六层加盖的事实进行出资建设。前述装修及建设均由答辩人出资上百万元,答辩人当然有权进行声索。
(二)被答辩人陈述:“1991年至1992年之间……借款是因被上诉人罗煜平的事情而起”。从被答辩人的陈述,答辩人认为可以得出如下几点结论。⒈被答辩人承认在1991年至1992年间与案外人蔡伟轩借款14万元。2.答辩人开了张14万元的支票替被答辩人偿还上述借款。⒊从答辩人当时使用银行支票的事实,足以说明答辩人当时经济富裕,在此情况下不可能要答辩人的亲弟(被答辩人)借钱替答辩人办事,且被答辩人也无理由在其亲哥(答辩人)经济富裕的情况下向外人借钱替答辩人办事,故被答辩人的陈述并不合理,也绝非事实。4.从被答辩人向案外人借款的事实,反证出被答辩人当时经济出现因难,也印证被答辩人在建设涉案房屋一至三层后,并无能力进行装修。5.正因为答辩人在替被答辩人偿还债务之时约定,以债款作为房款购买涉案房屋的,答辩人才有理由出资巨额建设及装修涉案房屋。
(三)被答辩人陈述:“上诉人和被上诉人罗煜平之间存在租赁合同关系……上诉人只得向法院提起诉讼。”首先,被答辩人的该陈述在原审起诉时并未提出,并且也末提交任何证据予以证明。其次,从被答辩人在原审提交的答辩人与被上诉人曾君华的租赁协议可知,被答辩人2006年11月24日将涉案房屋全部租给被上诉人曾君华,每月的租金才为六千元,一年租金也就是七万贰仟元,该租金价格为当时合理租赁价格,而答辩人在涉案房屋投入的资金已上百万,断不可能像被答辩人所述,被答辩人以该涉案房屋八年的使用权以抵消相关债务。最后,正因为被答辩人好吃懒做,答辩人自2012年开始,不再从经济上资助被答辩人,引起被答辩人对答辩人的不满,才导致被答辩人不顾事实,采用野蛮的方式带着全家大小强行住进涉案房屋三楼,并提起本案诉讼。
综上,原审法院查明事实清楚,适用法律准确。恳请二审法院驳回被答辩人上诉,维持一审判决。
被上诉人曾君华辩称，原审判决正确，上诉人上诉无理。我租房六年，但上诉人从未出现过，2012年11月20日，上诉人找到我，要我搬出涉案房屋。
被上诉人刘凤来辩称，一审处理是对的，我已没有租上诉人的房子了，判决后我就退出涉案房屋了，本案处理与我无关。
被上诉人王之练辩称，对方上诉没必要。我是受害者,我已没有租房了，判决后我就退出了，本案处理与我无关。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明,1、至2015年4月、5月、6月,被上诉人曾君华、王之练、刘风来先后搬离了涉案房屋。2、二审中,上诉人承认从1990年起,被上诉人罗煜平开始使用涉案房屋,但,认为之所以让罗煜平使用涉案房屋是因为罗煜平出资加建了4至6楼,故同意让罗煜平免租金使用八年,至2002年止。然而,罗煜平实际交租是从2006年开始交,到2012年7月后,罗煜平再未交租。上诉人对其上述说法未提交证据证实。3、二审中,上诉人表示如果被上诉人曾君华、王之练、刘凤来确实搬离了租用房屋,上诉人就撤销对被上诉人曾君华、王之练、刘风来的诉讼请求。
本院判决理由和结果
本院认为,根据上诉人与被上诉人的诉辩意见,本院归纳本案二审争议的焦点是:被上诉人罗煜平出租涉案房屋给被上诉人曾君华是否合法有效以及上诉人请求判令被上诉人罗煜平停止侵占涉案房屋及返还涉案房屋的理由是否成立。
首先，关于被上诉人罗煜平出租涉案房屋给被上诉人曾君华是否合法有效的问题。虽然涉案房屋的产权1至3层登记在上诉人名下,但从1994年起,罗煜平就开始使用涉案房屋,并于2000年起开始对外出租,且涉案房屋用电、用水及电话报装所使用户名均是罗煜平。而上诉人作为房屋产权证中登记的产权人,如其不同意罗煜平使用或出租涉案房屋,不可能不向罗煜平提出交涉。但本案中,上诉人并未提交证据证明在其于2013年6月18日向原审法院提起本案诉讼前,其曾对罗煜平出租和使用涉案房屋提出过交涉。由此可以推知,上诉人对罗煜平使用和出租涉案房屋并不持异议。据此,原审判决认定罗煜平使用和出租涉案房屋合法,不存在非法占用的行为正确,本院予以支持。上诉人认为罗煜平出租涉案房屋给被上诉人曾君华违法、租赁关系无效的理由不成立,本院不予采信。上诉人认为因罗煜平出资加建了4至6层楼,其曾与罗煜平商定由罗煜平免租金使用八年,故一直未向罗煜平要求缴交租金。但上诉人对其该主张并未提交任何证据证明,罗煜平对此亦不认可,本院对此不予认定。
其次，关于上诉人请求判令被上诉人罗煜平停止侵占涉案房屋及返还涉案房屋的理由是否成立的问题。如上所述,因罗煜平使用和出租涉案房屋合法,不存在非法占用的行为,故上诉人请求判令被上诉人罗煜平停止侵占涉案房屋及返还涉案房屋的理由亦不成立,本院不予支持。至于上诉人与罗煜平在涉案房屋中是否存在的租赁关系或产权纠纷,不属于本案的审理范围。
另外，因被上诉人曾君华、王之练、刘凤来已从租用的涉案房屋搬离,根据上诉人在二审中表述的，如被上诉人曾君华、王之练、刘凤来已搬离租用房屋,其将撤销对被上诉人曾君华、王之练、刘风来的诉讼请求,故有关上诉人要求判令被上诉人曾君华与王之练、刘风来签订的转租合同确认为无效、停止侵权、返还房屋以及赔偿侵占费用的请求,本案不予审理。
综上所述,上诉人上诉缺乏事实和法律依据,原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案受理费7400元,由上诉人罗煜明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；