海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼02执异41号
案外人：王庆刚，男，回族。
委托诉讼代理人：李彦庆，海南建亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹兆雪，女，甘肃省天水市人。
申请执行人：陈金玲，女，汉族。
委托诉讼代理人：吕维刚，黑龙江天辅律师事务所律师。
被执行人：三亚市凤凰岛发展有限公司，住所地：三亚市凤凰岛国际客运港区联检楼322室。
法定代表人：曾宪云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡新钊，系公司职员。
委托诉讼代理人：李丽，系公司职员。
申请执行人陈金玲与被执行人三亚凤凰岛发展有限公司（简称凤凰岛公司）商品房预售合同纠纷一案，2016年1月19日，本院作出（2016）琼02执5号执行裁定，“划拨被执行人凤凰岛公司的银行存款39995072.9元或查封相应价值的财产。”2016年1月21日，本院向三亚市国土资源局、三亚市住房和城乡建设局发出（2016）琼02执5号协助执行通知书，“查封被执行人凤凰岛公司所有的位于三亚市凤凰岛国际养生度假中心D座〔海洋之辰〕【土地房屋使用权证号为：三土房〔2013〕字第11021号】房号分别为：D82109、D82110、D82111共3套房屋及国际养生度假中心C座〔海洋之梦〕【土地房屋使用权证号为：三土房〔2013〕字第11023号】房号分别为：C82501、C82502、C82503、C82505、C82506、C82507、C82508、C82509、C82511、C82512、C82515、C82516、C82517、C82518、C82519、C82520、C81912、C81915、C81107、C81108、C80912、C80915、C80712、C80715等共24套房屋。查封期限为3年。”7月8日，案外人王庆刚向本院提交执行异议书，对上述查封的C座C81107、C81108、C80912、C80915等4套房产提起执行异议，请求：中止对C座C81107、C81108、C80912、C80915等4套房产的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭对上述执行异议进行审查，并于2016年7月27日传当事人到庭进行了听证。现已审理终结。
案外人在听证及书面异议申请书中诉称，2014年2月25日，王庆刚与凤凰岛公司签订4份《商品房买卖合同》，购买了凤凰岛公司开发建设的三亚市凤凰岛国际养生度假中心C座C81107、C81108、C80912、C80915等4套房，委托吴天正支付了全部房款，并已合法占有使用。凤凰岛公司未办理《商品房买卖合同》备案，案外人对此没有过错。根据有关最高院的司法解释，法院不得查封执行案外人签订合同已交款项占有使用的房产。请求：中止C座C81107、C81108、C80912、C80915等四套房的执行。
申请执行人在听证中辩称，在本执行案件中，三亚承运投资有限公司、王庆刚、吴雨蒙、吴天正、高鑫等案外人对法院查封的24套房产提出执行异议，四位自然人是近亲属关系，高鑫系承运公司法定代表人，在同一时间购买上述24套房产，共同委托吴天正支付房款，违背交易常理，不能排除被执行人与案外人恶意串通逃避法院执行。本案执行过程中，法院向房地产管理部门调取被执行人房地产登记以及备案登记档案，在查明上述房产没有预售备案登记，系被执行人所属的财产，法院才予以查封，法院查封程序合法有效。法院与申请执行人实地勘查上述房产，房屋均为空置，不存在案外人占有使用情况。2014年买房，到2016年尚没有备案登记，案外人对房产未备案登记有过错责任。凤凰岛公司对执行依据不服，向最高院申请再审，2016年4月28日，最高院作出（2016）最高法民申644号民事裁定，“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”在案件中止执行期间，案外人于7月向三亚中院提出执行异议，三亚中院违规受理执行异议案件，并进行审查。我们认为，该执行异议不符合受理审查条件，应当等待执行案件恢复执行后才能提起执行异议。案外人在中止执行期间提出执行异议的行为，也进一步说明，案外人与被执行人恶意串通，欲利用执行异议审查规则，将查封财产转移走，造成再审后，无财产执行情形。综上，不能排除案外人与被执行人串通倒退签订合同情形；不能以未备案登记的商品房买卖合同来对抗法院查封，全面否定不动产登记公示制度；最高院裁定中止执行，三亚中院不应当立案审查案外人执行异议。请求：执行异议案件中止审查，驳回案外人执行异议。
被执行人在听证中陈述，案外人买房是事实，我公司与案外人签订合同在法院查封之前，案外人支付了房款，已占有使用房屋。请求：法院支持案外人执行异议，中止对查封房产的执行。
经听证以及阅卷查明，申请执行人陈金玲与被执行人三亚凤凰岛发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，2015年9月6日，本院作出(2015)三亚民一初字第22号民事判决，“一、解除原告陈金玲与被告凤凰岛公司签订的3份《商品房买卖合同》；二、被告凤凰岛公司向原告陈金玲返还购房款33355684元；三、被告凤凰岛公司向原告陈金玲支付违约金，违约金的数额按购房款的利息标准计算；四、驳回原告陈金玲的其他诉讼请求。”凤凰岛公司不服，上诉至海南省高级人民法院，2015年11月25日，省高院作出（2015）琼民一终字第83号民事判决，“驳回上诉，维持原判。”凤凰岛公司未履行生效判决确定的义务，陈金玲向本院申请强制执行，本院于2016年1月18日立案执行。
本案在执行过程中，2016年1月19日，本院作出（2016）琼02执5号执行裁定，“划拨被执行人凤凰岛公司的银行存款39995072.9元或查封相应价值的财产。”2016年1月21日，本院向三亚市国土资源局、三亚市住房和城乡建设局发出（2016）琼02执5号协助执行通知书，“查封被执行人三亚凤凰岛发展有限公司所有的位于三亚市凤凰岛国际养生度假中心D座〔海洋之辰〕【土地房屋使用权证号为：三土房〔2013〕字第11021号】房号分别为：D82109、D82110、D82111共3套房屋及国际养生度假中心C座〔海洋之梦〕【土地房屋使用权证号为：三土房〔2013〕字第11023号】房号分别为：C82501、C82502、C82503、C82505、C82506、C82507、C82508、C82509、C82511、C82512、C82515、C82516、C82517、C82518、C82519、C82520、C81912、C81915、C81107、C81108、C80912、C80915、C80712、C80715共24套房屋。查封期限为3年。”
凤凰岛公司不服已发生法律效力的(2015)三亚民一初字第22号民事判决（即本案执行依据）向最高人民法院申请再审，2016年4月28日，最高院作出（2016）最高法民申644号民事裁定，“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”
2016年6月6日，案外人三亚承运投资有限公司、王庆刚、吴雨蒙、吴天正、高鑫向本院提交《执行异议申请书》，对本案查封的三亚凤凰岛国际养生度假中心C82501、C82502、C82503、C82505、C82506、C82507、C82508、C82509、C82511、C82512、C82515、C82516、C82517、C82518、C82519、C82520、C81912、C81915、C81107、C81108、C80912、C80915、C80712、C80715等共24套房产提出执行异议，主张上述房产系案外人购买，请求中止执行解除查封。本院于2016年7月7日，立案审查，所立案号是（2016）琼02执异40号、（2016）琼02执异41号、（2016）琼02执异42号、（2016）琼02执异43号。
另查，上述24套房产在房地产管理部门没有办理预售备案登记，其产权仍然属开发商被执行人凤凰岛公司所有。承运公司的法定代表人是高鑫，王庆刚系高鑫的继父，王庆刚是吴天正的舅舅，吴天正与吴雨蒙是夫妻。上述24套房产的购房款是从吴天正的长城卡6217**3016转给被执行人凤凰岛公司，其中2014年1月30日转款2594万元，2月27日转款5000万元。
本院认为，本案的焦点：一、最高院裁定提审原判，案件中止执行期间，案外人对查封标的物提起执行异议是否应当审查问题。二、案外人基于没有预售备案登记的商品房买卖合同对标的物的主张能否对抗申请执行人基于生效判决债权对标的物的查封。
关于最高院裁定提审原判，案件中止执行期间，案外人对查封标的物提起执行异议是否应当审查问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，最高人民法院虽然裁定进行提审，并中止原判决的执行，但案外人异议指向的执行标的是法院查封的24套房屋，该房屋并不是生效判决指向的特定物，故不影响案外人异议审查中对案外人是否系权利人及是否可以阻却执行的认定。同时，上述房屋还在法院查封中，中止执行原判决并不能引起对上述房屋执行终结或执行案件执行程序终结的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条的规定，案外人可以对法院查封的24套房提出异议，法院应对案外人的异议进行审查。
关于案外人基于没有预售备案登记的商品房买卖合同对标的物的主张能否对抗申请执行人基于生效判决债权对标的物查封的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，确立了我国商品房预售备案登记制度，即房地产开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》后，须到房地产管理部门进行预售备案登记，已登记备案的《商品房买卖合同》具有准物权效力。商品房预售的买受人所享有的权利分为两个阶段，在预售登记之前，仅只能基于买卖合同享有债权，买受人即使已经交付了房款，其享有的权利仍然只是一种合同债权，不能产生对抗第三人的效力；而在预售登记后则可视为享有对商品房的准物权，通过登记的方法予以公告，从而将物权的公式手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预售的登记，买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。涉及本执行异议案，案外人与被执行人在2014年签订《商品房买卖合同》，一直没有预售备案登记，案外人基于未备案登记的《商品房买卖合同》，是一种合同债权，不能产生对抗议第三人的效力，不能对抗申请执行人依据生效判决申请查封没有预售备案登记的仍在被执行人名下的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是关于房屋消费者物权期待权的保护条款，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。涉及本案，案外人不是本地人，没有居住在本地，购买多套高档旅游商住房，显然，案外人不是为生活必须购买商品房的消费者，不适用上述条款的保护。
综上，案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下
驳回案外人王庆刚的执行异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 梁志鹏
审 判 员 肖传义
审 判 员 雷 俐
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 李 格
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附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。