广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18326号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东永旺天河城商业有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码：91440000617412873Y。
法定代表人：鲤渕豊太郎，总经理。
委托代理人：黎辉文，公司员工。
委托代理人：赵晓雁，广东华法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵小娟，住安徽省芜湖市南陵县。
委托代理人：李国勇，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：周志轶，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告)：广州鼎香轩餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：91440XXX070185661C。
法定代表人：吕雪娜，董事长。
委托代理人：曹继锋，公司员工。
上诉人广东永旺天河城商业有限公司（以下简称永旺公司）因与被上诉人闵小娟、广州鼎香轩餐饮管理有限公司（以下简称鼎香轩公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0XXX民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人永旺公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，驳回闵小娟要求永旺公司退还租赁保证金68625元的诉求；2、撤销原审判决第三项，驳回闵小娟要求永旺公司赔偿全部装修损失310000元的诉求；3、撤销原审判决第四项，驳回闵小娟要求永旺公司赔偿加盟损失293000元的诉求；4、撤销原审判决第五项，驳回闵小娟要求永旺公司赔偿消防工程费损失1600元的诉求；5、撤销原审判决第六项，改判闵小娟向永旺公司支付2015年5月25日至2016年1月20日期间租金151516.13元、管理费39354.84元及逾期付款利息71595.62元，鼎香轩公司负连带清偿责任；6、撤销原审判决第七项，改判闵小娟向永旺公司支付2016年1月24日至2016年3月2日期间的场地占有费50050元，鼎香轩公司负连带清偿责任；7、撤销原审判决第十项；8、本案诉讼费用由闵小娟、鼎香轩公司承担。事实与理由：一、原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，认定永旺公司未办理涉案租赁协议的租赁备案手续，导致该协议无法履行而解除，显然是错误的。1、房屋租赁合同备案的目的在于维护社会稳定，加强出租房屋管理，房屋租赁合同备案与否并不影响租赁物的用途，也不影响租赁合同效力。2、广州市越秀区食品药品监督管理局于2016年5月9日向原审法院的复函可以充分说明：(1)现行国家和地方性法律均未规定申领《餐饮服务许可证》必须提交登记备案的租赁合同，广州市越秀区食品药品监督管理局仅是根据《广州市食品药品监督管理局关于印发餐饮服务许可有关办事指南的通知》(穗食药监[2014]968号)要求餐饮服务经营者新办餐饮服务许可证需提交餐饮服务场所合法使用的有关证明；(2)“经登记备案的租赁合同”并非证实“餐饮服务场所合法使用”的唯一证明，房屋所有权证等也可作为餐饮服务场所合法使用的证明；(3)提交登记备案的租赁合同不是申领餐饮许可服务许可证的必备的或不可替代的前提条件。3、永旺公司自2011年5月起拥有涉案租赁场地的合法使用权和转租权，并已履行其义务，向闵小娟提供了租赁场地的所有权证明、转租证明，并多次催请闵小娟依法办理经营所需的证照。4、闵小娟以租赁场地作为经营餐饮服务场所，申请登记成立“广州市越秀区驰记面店”，并于2015年6月16日获取广州市工商行政管理局越秀分局颁发的营业执照，经营范围为“餐饮业”，这足以证实租赁场地可合法使用，符合租赁协议约定的用途。二、原审法院遗漏查明如下事实，闵小娟未申领从事餐饮/食品经营所需的证照不可归责于永旺公司。1、没有证据证实闵小娟曾向广州市越秀区食品药品监督管理局申请办理《餐饮服务许可证》，提交办证所需的18项申请材料；2、2015年8月31日国家食品药品监督管理总局颁布《食品经营许可管理办法》，《餐饮服务许可证》被《食品经营许可证》取代，且办理《食品经营许可证》无需提供房屋所有权证或经登记备案的租赁合同，但闵小娟仍怠于办理《食品经营许可证》，继续占用租赁场地而拒付租金和管理费。三、原审法院认为鼎香轩公司是否享有“驰记”注册商标所有权、闵小娟、鼎香轩公司签订的加盟合同是否有效，均非本案审查范围，判决永旺公司向闵小娟赔偿加盟损失293000元于法无据。1、永旺公司在一审时已指出，闵小娟、鼎香轩公司于2015年3月10日签署的加盟合同的不真实性和不合法性。2、永旺公司对闵小娟、鼎香轩公司签署的加盟合同毫不知情，且无法预料。3、闵小娟的加盟损失不应为293000元。(1)加盟合同第1.1条约定：截止2017年越秀区预定加盟数15家；第2.4条约定：授权加盟期限自2015年4月1日至2020年3月31日止，共计5年。可见第2.2条约定的加盟整体金额中加盟费5万元、专职开业辅导培训及筹备费用3万元均为5年的费用，不应全部当作闵小娟损失。(2)闵小娟在租赁期间实际开展了营业活动，并在场地租赁协议书解除后收回了设备，因此单店首配费用中后厨区设备订金6万元、营业区配置订金6万元和首批原料订金3万元均不应计为闵小娟的损失。(3)“驰记”非鼎香轩公司拥有的商号或商标，鼎香轩公司收取品牌使用费1万元没有合法依据。(4)租赁场地设计工程由深圳市山鸟空间设计有限公司提供，鼎香轩公司收取设计费3万元没有合法依据。(5)鼎香轩公司不具有装修工程监理资质，其收取工程监理费1万元没有合法依据。四、原审法院参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，判决闵小娟按每月租金标准的50%向永旺公司支付租金以及房屋使用费，按每月管理费标准的50%向永旺公司支付管理费，无事实和法律依据，显属适用法律错误。1、闵小娟在租赁场地无法正常经营不可归责于永旺公司；2、闵小娟不依法申领《餐饮服务许可证》，在《餐饮服务许可证》被《食品经营许可证》取代后，又怠于申领《食品经营许可证》，在租赁场地非法经营，租赁协议依法解除后仍继续占用，且拒绝支付租金和管理费，严重损害了永旺公司的利益，理应承担违约责任。3、租赁协议第10条明确约定：2015年5月25日(租金起算日)至2016年4月30日闵小娟每月应付租金为19250元；第11条约定：管理费按每平方米40元/月的标准支付；第62条和第63条约定：不按时交还租赁场地的，应按租金标准的双倍支付租赁场地占用费。
被上诉人闵小娟答辩称：一、原判决认定主要事实清楚。1、原审判决认定因为永旺公司未办理租赁备案，导致双方涉案租赁协议无法履行而解除显然是正确的。根据广州市越秀区食品药品监督管理局的关于办理餐饮服务许可证的审批依据中包含有《广州市房屋租赁管理规定》，而该规定第十二条第—款明确规定“房屋租赁实行登记备案制度”，即租赁房屋未经备案登记不得办理餐饮服务许可证。现因永旺公司未进行租赁备案登记，导致闵小娟不能办理餐饮服务许可证，永旺公司无法提供符合合同约定的租赁物给闵小娟，因而租赁合同无法继续履行的过错责任在永旺公司。2、永旺公司称闵小娟疏于办理餐饮服务许可证的说法与事实不符。闵小娟在向广州市越秀区食品药品监督管理局申请办理餐饮服务许可证失败后，马上与鼎香轩公司一起书面告知了永旺公司。3、永旺公司声称对闵小娟与鼎香轩公司的加盟合同毫不知情与事实不符。根据鼎香轩公司在一审时提交的证据及《场地租赁协议书》，闵小娟所租赁场地是鼎香轩公司与永旺公司先协商好，鼎香轩公司已经将租赁场地的目的完全告知永旺公司，其租赁场地的目的就是要交给加盟商闵小娟使用，其将会在场地落实后与加盟商签订加盟协议。在一系列条件谈妥后，三方一起签订了场地租赁协议书，因而永旺公司声称对闵小娟与鼎香轩公司的加盟合同毫不知情，显然是与事实不符的，闵小娟因与永旺公司的租赁合同无法履行，因而也导致无法履行与鼎香轩公司的加盟协议，因该两份合同无法履行所造成的损失，依法当然应由永旺公司承担赔偿责任。4、关于闵小娟加盟费损失，证据确凿，数额毋庸置疑。5、关于法院判决闵小娟按合同约定标准的50%向永旺公司支付租赁费及管理费，同时据实支付水电费，闵小娟认为依法不应该向永旺公司支付相关费用，但闵小娟本着服判息诉的宗旨未提起上诉。二、原审判决适用法律基本正确。由于原审判决对主要事实做了正确的认定，故适用法律基本正确。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，永旺公司的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法予以驳回。
被上诉人鼎香轩公司答辩称：同意一审判决，不同意永旺公司的上诉。
闵小娟向原审法院起诉请求：1、解除闵小娟、永旺公司之间的《场地租赁协议书》；2、永旺公司退还闵小娟租赁保证金68625元，退还闵小娟装修保证金5000元，并支付自2015年5月25日至履行完毕之日止的利息（以应退还款项73625元为本金按人民银行同期贷款利息上浮50%计算）；3、永旺公司赔偿闵小娟装修损失310000元，赔偿闵小娟加盟损失293000元，并支付自2015年5月25日至履行完毕之日止的利息（以应退还款项603000元为本金按人民银行同期贷款利息上浮50%计算）；4、永旺公司赔偿闵小娟消防工程损失1600元，并支付从2015年5月25日起至履行完毕之日止的利息，按人民银行同期贷款利息上浮50%计算。永旺公司向原审法院提起反诉请求：1、确认永旺公司与闵小娟及鼎香轩公司签署的《场地租赁协议》于2016年1月20日解除；2、闵小娟支付永旺公司自2015年5月25日至2016年1月20日期间租金151516.13元，管理费39354.84元和水电费10912.32元，逾期付款利息71596.62元；3、闵小娟支付永旺公司自2016年1月24日至2016年3月2日期间的场地占用费50050元；4、鼎香轩公司承担连带责任。
原审法院认定事实：2015年3月3日，闵小娟（乙方，承租方）、永旺公司（甲方，出租方）与鼎香轩公司（丙方，担保方）签订《场地租赁协议书》，约定乙方向甲方承租广州市越秀区农林下路37号建和商业广场店铺负一层TBXXX，面积约125平方米，甲方同意乙方在租赁场地内经营面食类驰记品牌的商品，租期自2015年4月1日至2019年4月30日；乙方于每月4日前向甲方缴纳当月租赁费用（不包括管理费用及水电费等其他费用），其中2015年5月25日至2016年4月30日期间每月租金19250元；乙方每月4日前按40元/㎡/月向甲方支付当月经营管理费，合计5000元/月；乙方于协议签订后10天内，向甲方一次性缴付68625元的保证金，协议终止时，如乙方没有违反本协议条款，且无未处理之违约行为，则甲方须在乙方归还指定场地之日起90天内，将乙方剩余的保证金不计利息地退还乙方；乙方的装修期为2015年4月1日至2015年5月24日，乙方进场装修前缴纳装修保证金5000元，乙方在装修期间无任何违反甲方《广州建和广场店租户及CONSIGNMENT装修手册》要求的，则在装修完成后甲方验收合格之日起计算一个月内无息退还乙方装修保证金；乙方须在开业前自行办理经营该指定场地所需要的一切证照；如乙方未能取得相关证照或所取得之相关证照出现被政府部门检控、吊销、注销的情况，甲方有权解除本协议，并没收乙方保证金，对乙方的一切损失不负任何责任；如造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方逾期支付租金或其他款项的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付逾期付款违约金；逾期十天仍不支付的，甲方有权停止向指定场地供应水电、煤气、中央空调及相关服务，由此给乙方或任何第三人造成的损失由乙方承担；逾期二十天仍不支付的，甲方有权解除合同，收回指定场地，没收保证金，并按前述标准向乙方收取逾期付款违约金至付清款日止，同时乙方仍应向甲方付清应付款项；租赁协议租赁期满或提前终止的，乙方不按协议规定的时间交还指定场地的，自租赁协议租赁期满或提前终止之日起，乙方应按租赁期末月租金标准的双倍向甲方支付其占用指定场地期间的占用费；丙方作为本协议的乙方担保人，保证乙方依本协议规定履行义务、承担责任，丙方愿意承担连带保证责任等。该合同没有办理租赁备案手续，永旺公司确认是因产权人变更的原因导致无法办理。
2015年3月10日，闵小娟（乙方）与鼎香轩公司（甲方）签订《驰记面家•加盟合同》，约定：乙方自愿参加甲方所企划经营开发之驰记面家相关产品专卖连锁事业，甲方同意乙方开设加盟店，该加盟店拟用名称为【驰记面家越秀广百店】，营业地址：广州市越秀区农林下路37号广州建和广场店内自编TBXXX铺；加盟期限自2015年4月1日至2020年3月31日；加盟整体金额30.3万元（包括加盟费5万元，保证金1万元、设计费3万元、软件费1万元、后厨区设备订金6万元、营业区配置订金6万元、首批原料订金3万元、专职开业辅导培训及筹备费用3万元、品牌使用费1万元、选址费0.3万元、工程监理费1万元）；乙方须在本合约签订生效后三日内一次性支付首笔款项11万元，以电汇方式汇至甲方账号；乙方确认门店设计图后，甲方提供门店首配清单；乙方确认首配清单后三日内，须一次性支付后续款项（单店首配30.3万元），以电汇方式汇至甲方账号等。
2015年3月16日，鼎香轩公司向闵小娟开具6张收据，内容分别为：选址费3000元、加盟费50000元、设计费30000元、品牌使用费10000元、保证金10000元、培训费30000元。同年4月20日，鼎香轩公司再向闵小娟开具5张收据，内容分别为：营业区配置订金60000元、工程监理费10000元、后厨区设备订金60000元、首配原料订金30000元、软件费10000元。闵小娟及鼎香轩公司均确认上述费用全部以现金支付。
2015年4月3日，闵小娟(甲方)与案外人广州羿某装饰工程有限公司（乙方，以下简称羿某公司）签订《装饰装修施工合同》，约定由乙方承包上址TBXXX铺的装修工程，造价为29万元；工程施工中产生的垃圾，由乙方负责运出施工现场，并负责将垃圾运到指定的地点，甲方负责支付垃圾清运费用20000元，此费用不在工程价款内等。
羿某公司分别于2015年4月16日、4月30日、5月16日、5月20日向闵小娟开具5张收据，其中工程款290000元，垃圾清运费20000元，合计310000元。
2015年4月20日，闵小娟向永旺公司支付了装修保证金5000元。
2015年6月14日，闵小娟向永旺公司发出《关于农林下路37号建和广场负一层自编TBXXX铺无法办理餐饮许可证事宜的函》，内容为：因永旺公司一直无法提供有效的租赁备案合同办理餐饮许可证，致使无法开业经营，损失巨大；希望永旺公司尽快提供有效资料办理餐饮许可证，对因永旺公司造成的损失按合同条款予以赔偿等。
2015年6月16日，广州市工商行政管理局越秀分局向闵小娟核发了名称为“广州市越秀区驰记面店”的《营业执照》。
2015年6月18日，永旺公司向闵小娟发出《关于停止擅自开业行为的函》，内容为：闵小娟在未具备开业条件的情况下，于2015年6月18日擅自在租赁场地进行经营活动，严重违反法律和双方合同约定，应立即停止经营活动，并承担因此导致的一切法律责任和后果等。
2015年7月8日，广州市越秀区食品药品监督管理局向闵小娟发出《监督意见书》，监督意见为：1、立即停止餐饮服务经营行为；2、从事餐饮服务，应当依法取得餐饮服务许可，按照许可范围依法经营；未取得《餐饮服务许可证》，不得擅自从事餐饮服务经营活动等。
2016年1月11日，永旺公司向闵小娟发出《关于解除<场地租赁协议书>的通知》，内容为：闵小娟于2015年6月16日获取营业执照，并于同年6月18日开始营业，后因无法办理餐饮许可证而暂停营业至今，期间从未按约定缴交租金、管理费和水电费；为此，其司将在2016年1月20日解除租赁协议，收回租赁场地，请闵小娟按约定搬走店铺内的物品，拆除装修将商铺恢复原貌归还其司等。
2016年1月20日，闵小娟向永旺公司发出《关于<关于解除场地租赁协议书的通知>的回函》，内容为：由于永旺公司违约，导致其无法达至合同目的，其当然有权不交纳包括租赁费用在内的各种费用；现永旺公司要求解除合同，其同意，但永旺公司必须赔偿其因为永旺公司未办理登记而导致其无法按租赁场地目的经营而造成的损失，包括装修费用、加盟费用及人工费用，共计60多万元；请永旺公司收到回函后，与其商定具体撤场日期等。
2016年2月23日，闵小娟向原审法院提起本案诉讼。
2016年3月2日，闵小娟将涉讼场地交还永旺公司。闵小娟、永旺公司双方均不申请对涉讼场地内的装修物的价值进行评估。
闵小娟为证明其主张，另提供一张内容为“消防工程款1600元”的收据，日期为2015年7月2日，盖章印文为“广州新利堡消防工程企业有限公司财务专用章”。永旺公司另提供了中国商标网的网页打印件，内容为鼎香轩公司申请的“驰记”、“池记”商标均被驳回，以证明鼎香轩公司非“驰记”注册商标的持有人或授权许可使用人，不具有许可闵小娟使用“驰记”注册商标的合法权利，其进行的特许加盟活动不符合《中华人民共和国合同法》及《商业特许经营许可条例》等相关法律规定，是非法行为，已构成对“驰记”注册商标所有权人权益的侵犯。
在本案审理过程中，原审法院致函广州市越秀区食品药品监督管理局，询问以下问题：1、食品经营者申领《餐饮服务许可证》是否须提供房屋所有权证或经登记备案的租赁合同？2、2015年8月31日颁布《食品经营许可管理办法》后，食品经营者是否不再需要申领《餐饮服务许可证》，而只需申领《食品经营许可证》？3、食品经营者申领《食品经营许可证》是否不须提供房屋所有权证或经登记备案的租赁合同？该局于2016年5月9日向原审法院复函，内容如下：一、根据《广州市食品药品监督管理局关于印发餐饮服务许可有关办事指南的通知》（穗食药监批函【2014】968号）的要求，餐饮服务经营者新办《餐饮服务许可证》需要提交的材料有餐饮服务场所合法使用的有关证明（如房屋所有权证、经登记备案的租赁合同等）；二、2015年10月1日实施《食品经营许可管理办法》后，广东省食品药品监督管理局出台了《关于做好食品经营许可过渡期有关工作的通知》（食药监办食餐【2015】402号），规定自2015年10月1日起至12月31日止为食品经营许可实施的过渡期，过渡期间继续按照原来的有关规定发放《餐饮服务许可证》，自2016年1月1日起，食品经营者不再需要申领《餐饮服务许可证》，只需申领《食品经营许可证》；三、食品经营者申请《食品经营许可证》应当提供的书面材料，不包括房屋所有权证或经登记备案的租赁合同。
原审法院认为：闵小娟、永旺公司及鼎香轩公司自愿签订的《场地租赁协议书》出自三方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，三方均应依约履行。
根据广州市越秀区食品药品监督管理局的复函，闵小娟作为餐饮服务经营者新办《餐饮服务许可证》，需要提交的材料有餐饮服务场所合法使用的有关证明（如房屋所有权证、经登记备案的租赁合同等），而永旺公司已确认上述《场地租赁协议书》未能办理租赁备案手续是因产权人变动而非闵小娟的原因造成；即使《场地租赁协议书》约定了“乙方须在开业前自行办理经营该指定场地所需要的一切证照；如乙方未能取得相关证照或所取得之相关证照出现被政府部门检控、吊销、注销的情况，甲方有权解除本协议，并没收乙方保证金，对乙方的一切损失不负任何责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，永旺公司作为出租人仍需负有协助闵小娟按照前述的合同目的使用涉案租赁物时需办理相关证照的义务，上述合同的约定不能免除该项法定义务。因此，永旺公司未能办理《场地租赁协议书》的租赁备案手续，导致该协议无法履行而解除，应向闵小娟承担违约责任。闵小娟要求永旺公司返还保证金并赔偿相关损失的诉讼请求，予以支持。至于鼎香轩公司是否享有“驰记”注册商标所有权、闵小娟与鼎香轩公司签订的《驰记面家•加盟合同》是否有效，均非本案审查范围。
关于《场地租赁协议书》的解除时间。永旺公司向闵小娟提出2016年1月20日解除租赁协议，而闵小娟亦明确表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，该《场地租赁协议书》于2016年1月20日解除。
虽然闵小娟实际占有涉案租赁物至2016年3月2日，但因永旺公司未能履行出租人的法定义务而没有正常经营，对此，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，2015年5月25日至2015年7月8日试业期间及2016年1月21日至2016年3月2日，即《场地租赁协议书》解除后仍占用涉讼场地期间，按每月19250元的50%向永旺公司计付租金及房屋使用费、及按每月5000元的50%计付管理费。鼎香轩公司作为担保人，应对2015年5月25日至2015年7月8日期间，闵小娟应付的租金、管理费、水电费承担连带清偿责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条之规定，于2016年8月29日作出判决：一、确认闵小娟、广东永旺天河城商业有限公司及广州鼎香轩餐饮管理有限公司于2015年3月3日签订的《场地租赁协议书》于2016年1月20日解除。二、广东永旺天河城商业有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向闵小娟退还租赁保证金68625元、装修保证金5000元。三、广东永旺天河城商业有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向闵小娟赔偿装修损失310000元。四、广东永旺天河城商业有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向闵小娟赔偿加盟损失293000元。五、广东永旺天河城商业有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向闵小娟赔偿消防工程损失1600元。六、闵小娟应在判决发生法律效力之日起7日内向广东永旺天河城商业有限公司支付2015年5月25日至2015年7月8日期间的租金（按每月19250元×50%计）及管理费（按每月5000元×50%计）；广州鼎香轩餐饮管理有限公司负连带清偿责任。七、闵小娟应在判决发生法律效力之日起7日内向广东永旺天河城商业有限公司支付2016年1月21日至2016年3月2日期间的房屋使用费（按每月19250元×50%计）及管理费（按每月5000元×50%计）。八、闵小娟应在判决发生法律效力之日起7日内向广东永旺天河城商业有限公司支付水电费10912.32元；广州鼎香轩餐饮管理有限公司负连带清偿责任。九、驳回闵小娟的其他诉讼请求。十、驳回广东永旺天河城商业有限公司的其他反诉请求。案件受理费10582元，反诉费用6251.45元，由闵小娟负担1082.25元，广东永旺天河城商业有限公司负担15751.2元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:永旺公司与闵小娟、鼎香轩公司签订的《场地租赁协议书》是当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。《场地租赁协议书》已经明确约定涉案场地用于经营餐饮，永旺公司作为出租人理应履行其义务，协助承租人闵小娟办理相关证照。根据我国有关食品经营的规定，办理《餐饮服务许可证》才能从事餐饮服务经营活动，而办理《餐饮服务许可证》需提供经登记备案的租赁合同等材料。闵小娟在签订租赁合同后，向永旺公司发出《关于农林下路37号建和广场负一层自编TBXXX铺无法办理餐饮许可证事宜的函》，明确提出永旺公司未提供有效的租赁备案合同而无法办理《餐饮服务许可证》，此后没有证据证实永旺公司对此履行了办理租赁合同备案的工作，因此，原审法院认定租赁合同未能履行是因永旺公司的违约行为所致具有依据，本院予以认可。永旺公司辩称是闵小娟自身原因未能办理《餐饮服务许可证》，本院不予采信。至于闵小娟在办理《餐饮服务许可证》过程中是否符合其他办理条件，不影响对永旺公司应履行合同义务而未履行的认定。原审法院认定《场地租赁协议》于2016年1月20日解除并判决永旺公司退回租赁保证金68625元、装修保证金5000元给闵小娟并无不当。
关于装修费的认定。闵小娟已经提交了装修合同、收款收据，永旺公司已经实际接收涉案场地，在原审诉讼中也未申请对装修物的价值进行评估，现永旺公司否认装修费用为310000元并拒绝赔偿该损失给闵小娟依据不足，本院不予采纳。至于消防工程损失费1600元，闵小娟亦已提供收据证实，且没有明显不合理之处，永旺公司拒付该费用，本院亦不予采纳。
关于闵小娟主张永旺公司赔偿其加盟损失293000元应否支持的问题。闵小娟与永旺公司是租赁合同关系，闵小娟与鼎香轩公司是合作关系，二者并非同一法律关系，闵小娟所主张已经支付的费用均是其与鼎香轩公司之间的关系，从加盟合同列明的费用明细看，包括不同的费用，现闵小娟主张上述费用均属于其损失，本院不予采信。考虑到闵小娟在涉案场地经营餐饮，上述费用中亦包括厨房设备等用品，在租赁合同无法履行的情况下，确实会产生一定的损失，故本院酌情判决永旺公司向闵小娟赔偿加盟损失100000元。原审法院全部支持闵小娟要求赔偿293000元的诉请依据不足，本院予以纠正。至于永旺公司主张加盟合同非真实的合同未能提交充足证据证实，本院不予采信。
关于租金和房屋使用费。支付租金是承租人最基本的合同义务，2015年5月25日至2015年7月8日期间为闵小娟实际使用涉案场地的期间，故其应按照合同约定支付全额的租金给永旺公司，原审法院将此期间的租金减免50%依据不足，本院予以纠正。2016年1月21日至2016年3月2日，合同已经解除，此期间属于交接涉案场地期间，故原审法院判决此期间的使用费参照合同约定的租金标准按照50%计算合理，本院予以认可。鼎香轩公司作为租赁合同的担保人，应承担连带责任。
上诉人永旺公司上诉有理部分，本院予以采纳。其余上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0XXX民初2151号民事判决第一、二、三、五、七、八、九、十项;
二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0XXX民初2151号民事判决第四项为：广东永旺天河城商业有限公司应在本判决书送达之日起7日内向闵小娟赔偿加盟损失100000元；
三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0XXX民初2151号民事判决第六项为：闵小娟应在本判决书送达之日起7日内向广东永旺天河城商业有限公司支付2015年5月25日至2015年7月8日期间的租金（按每月19250元计）及管理费（按每月5000元计）；广州鼎香轩餐饮管理有限公司负连带清偿责任。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10582元，由闵小娟负担3011元，广东永旺天河城商业有限公司负担7571元；反诉费6251.45元，由闵小娟负担XXX8元，广东永旺天河城商业有限公司负担5203.45元；二审案件受理费15751.2元，由闵小娟负担3798元，广东永旺天河城商业有限公司负担11953.2元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年三月七日
书记员 徐毅敏