安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枞民一初字第000104号
原告：朱信春，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
委托代理人：王腊平，男，汉族，居民，住安徽省枞阳县老洲镇老洲街道***号。系枞阳县老洲镇老湾村委会推荐。
被告：枞阳县才晋置业有限公司，住所地安徽省枞阳县汤沟镇，组织机构代码09868581-X。
法定代表人：倪晋彪，该公司经理。
原告朱信春与被告枞阳县才晋置业有限公司民间借贷纠纷一案，原告朱信春于2014年12月12日向本院具状起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告朱信春及委托代理人王腊平到庭参加了诉讼，被告枞阳县才晋置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱信春诉称：枞阳县才晋置业有限公司因需要资金周转向朱信春借款。朱信春依约分别将20万元、10万元共计30万元通过网上转账汇款给枞阳县才晋置业有限公司，枞阳县才晋置业有限公司法定代表人倪晋彪收款后分别出具了条据。因朱信春（乙方）担心枞阳县才晋置业有限公司（甲方）将来不能按时归还借款，于是双方就约定了以房屋抵欠款。即2014年7月6日，双方签订了“房屋买卖协议书”，约定甲方以其在枞阳县汤沟镇龙堤村境内在建房屋第一层内建筑图纸上（5）至（20）六间门面房以及第二层三套住宅房以50万元的价格出让给乙方，并约定本协议生效条件为甲方到期不能归还乙方借款，房款结付以甲方借款抵押房款，多退少补等。2014年7月7日，双方又签订了补充“协议书”，约定甲方向乙方借款30万元，借款期限为2个月，自2014年7月7日起至2014年9月6日止；并提供甲方在建设中的部分房屋（即上述“房屋买卖协议书”中所涉的房屋）作为抵偿担保，甲方到期不能偿还，以所提供担保的房屋作抵偿等。但枞阳县才晋置业有限公司借款到期后，至今仍未归还借款，故双方之间签订的房屋买卖协议生效。为此，现请求判令：1、枞阳县才晋置业有限公司履行双方之间签订的“房屋买卖合同书”，并交付房屋；2、本案诉讼费用由枞阳县才晋置业有限公司负担。
朱信春为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、朱信春身份证复印件一份，证明其主体身份情况。
二、2014年7月6日“房屋买卖协议书”原件一份，证明双方签订房屋买卖合同的事实及相关内容。
三、2014年7月7日“协议书”原件一份，证明双方签订借款协议的事实。
四、2014年7月7日“借条”原件一份附网上转账汇款电子回单复印件一份及2014年8月7日“借条”原件一份附网上转账汇款电子回单复印件一份，证明朱信春将借款30万元给枞阳县才晋置业有限公司的事实。
枞阳县才晋置业有限公司未予答辩，亦未向本院提交相关证据。
本院对朱信春提供的证据作以下认定：朱信春提供的证据一至证据四，具备证据形式要件，来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，具有证明力，本院予以采信。
综合以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
枞阳县才晋置业有限公司因需要资金周转向朱信春借款。朱信春依约分别将20万元、10万元共计30万元通过网上转账汇款给枞阳县才晋置业有限公司，枞阳县才晋置业有限公司法定代表人倪晋彪收款后分别出具了条据。因朱信春（乙方）担心枞阳县才晋置业有限公司（甲方）将来不能按时归还借款，于是双方就约定了以房屋抵欠款。即2014年7月6日，双方签订“房屋买卖协议书”，约定甲方以其在枞阳县汤沟镇龙堤村境内在建楼房建筑图纸上的第一层（5）至（20）轴六间门面房（面积约为260平方米）以及第二层三套住宅房（面积约为380平方米）以50万元的价格出让给乙方，并约定本协议生效条件为甲方到期不能归还乙方借款；房款结付以甲方借款抵押房款，多退少补等。2014年7月7日，双方又签订了“协议书”，就甲方向乙方借款并提供实物担保抵偿相关事宜，双方达成了协议，主要内容为：枞阳县才晋置业有限公司向朱信春借款30万元，借款期限为2个月，自2014年7月7日起至2014年9月6日止（附借款条据为准）；并提供甲方在建设中的部分房屋（即上述“房屋买卖协议书”中所涉的房屋）作为抵偿担保，甲方到期不能偿还，以所提供担保的房屋作抵偿；甲方承诺到期不能及时归还乙方借款（不超过七天），保证将上述担保房屋抵偿给乙方及其他内容。但枞阳县才晋置业有限公司在借款到期后，未归还借款，由此成讼。
另查明：朱信春与枞阳县才晋置业有限公司之间签订的“房屋买卖协议书”、“协议书”中提到的涉案房屋双方未到登记机构办理抵押登记。2014年中国人民银行贷款基准年利率（六个月以内）为5.6%。另朱信春在本院审理中要求变更诉讼请求为枞阳县才晋置业有限公司归还借款30万元，并从2014年9月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，款清息止。
本院认为：从朱信春与枞阳县才晋置业有限公司之间签订的“房屋买卖协议书”，约定本协议生效条件为枞阳县才晋置业有限公司到期不能归还朱信春借款，房款结付以枞阳县才晋置业有限公司借款抵付房款，多退少补等内容知，双方之间签订的合同，实质是为借款而签订的抵押担保合同。另双方之间签订的“协议书”，也是对“房屋买卖协议书”作进一步的补充。由本院审理查明事实知，涉案房屋没有到登记机构办理相关的抵押登记，抵押未生效。另朱信春在债务履行期届满前，就与枞阳县才晋置业有限公司约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及相关法律规定知，双方之间签订的“房屋买卖协议书”及“协议书”因违反法律的强制性规定而无效。审理中，朱信春变更诉讼请求为要求枞阳县才晋置业有限公司归还借款30万元，因枞阳县才晋置业有限公司向朱信春借款30万元属实，且有其出具的条据为证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，故对此诉求，本院依法予以支持。对朱信春要求从2014年9月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，因其要求利率过高，可酌情考虑按月利率15‰计算利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告枞阳县才晋置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告朱信春30万元，并自2014年9月7日起按月利率15‰计算利息，款清息止；
二、驳回原告朱信春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由朱信春负担3520元，由枞阳县才晋置业有限公司负担5280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李 腾
代理审判员 章 丽
人民陪审员 方 军
二〇一五年二月九日
书 记 员 储玉姣
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。