湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民一初字第660号
原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司，住所湖南省长沙市雨花区人民中路.
法定代表人倪文玲。
委托代理人毛雄，北京大成律师事务所律师。
委托代理人李蔓，北京大成律师事务所律师。
被告湖南天泓房地产开发有限公司，住所怀化市鹤城区迎丰西路。
法定代表人黄天泓。
原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司诉被告湖南天泓房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理，原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司委托代理人毛雄、李蔓到庭参加诉讼，被告湖南天泓房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称“屈臣氏公司”）诉称：2009年9月22日，原被告之间签订了《场地租赁合同》，约定由原告承租被告所开发的“怀化大厦国际名品城”一层的商铺，租期8年。合同签订后，原告投入了大量资金用于商铺装修、添置固定资产、招聘人员。由于原告是知名连锁商店，产品口碑较好，商铺投入经营后，营业额一直较为稳定，经审计的2012年度月平均利润为291179.57元。自2012年10月起，陆续有业主通知原告：被告长期拖欠业主租金，业主将收回商铺。2012年11月6日，怀化市中院查封了被告了若干套商铺，其中包括原告承租的商铺。2012年11月26日，鹤城区法院公告查封了被告位于“怀化大厦国际名品城”的全部房屋，此时该商场内90%的经营户已退场。2013年3月20日，原告大门被商铺买受人锁闭，并于4月2日强行对原告店铺进行了隔断；2013年3月25日，被告对外发出了清产核资公告。2013年4月10日，原告在商场内的侧门被强行关闭。至此，原告被迫搬离，各项损失合计2117314.91元。另外，按《场地租赁合同》约定，出现产权纠纷或租赁纠纷导致原告无法正常营业时，被告应当将原告预付的履约保证金8万元予以返还。
为此，原告多次向被告发函，要求赔偿因租赁合同对原告产生的损失并返还履约保证金，但被告置之不理。为保护原告合法权益，原告只得依据相关法律法规规定，诉诸贵院。请求：1、判令被告赔偿原告各项损失合计人民币2117314.91元（损失具体计算方式1、装修损失262219.58元，装修投入为466168.15元，按租期8年摊销后剩余年限的损失计，剩余年限按4.5年计算；2、固定资产损失144866.8元,固定资产投入为257540.99元,按租期8年摊销后剩余年限的损失计，剩余年限按4.5年计算；3、搬迁费3000元；4、因搬迁按排的员工差旅费、住宿费和加班餐费6500元；5、利润损失1700726.53元。由于被告出现产权纠纷,引发买受人闹事锁门等导致原告利润下跌损失244828.68元及因被告原因导致被迫关店无法继续经营的预期利润损失1455897.85元,即2012年度月平均利润291179.57元乘以5个月。）；2、判令被告返还原告履约保证金人民币80000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告湖南天泓房地产开发有限公司（以下简称“天泓公司”）未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面的答辩意见。
经审理查明：2009年9月22日，原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司作为“乙方”与“甲方”被告湖南天泓房地产开发有限公司签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将座落在怀化市人民南路72号怀化大厦国际名品城首层的一部分场地，实用面积358平方米出租给乙方作为零售商店卖场使用；租赁期间为8年，租金按照乙方商店的营业额6%每月支付；如果乙方商店开业后二十四个月内，当月营业额低于432000元（含）时，则乙方按该月营业额的5%支付租金，当月营业额低于378000元（含）时，乙方有权在书面通知甲方30天后提前终止合同，双方不相互追究责任；乙方于本合同签字生效之日起二十个工作日内，向被告交纳履约保证金8万元，履约保证金在合同期满或者提前终止合同时，乙方结清所有应付费用后，由甲方在7日内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方……。原告向被告所租赁的场地对应的商铺编号为怀化大厦国际名品城一层27A、27B、50-63、94-96号共19个商铺，原、被告签订合同前，被告向原告书面说明以上19个商铺中27A、27B、50、52-55、58-61号共11个商铺已经由被告出售给王雪芳等10位业主，但业主已与被告公司签订《委托租赁合同》，同时该11个已售商铺的买受人出具《转租同意证明》承诺已同意将所购买的商铺由被告转租给原告使用。合同签订后，原告自2009年9月30日开始进行店铺装修，共计投入装修费用466168.15元，同时原告为该店铺经营需要陆续购入了防盗系统等特定设备、设施，共计投入257540.99元。
合同履行期间，因被告与他人发生经济纠纷，导致“怀化大厦国际名品城”商铺经营管理受到影响。2012年10月23日原告发函给被告，告知收到自称租赁场地产权人通知，称由于未收到被告应支付的转租租金，要求原告退场。原告提出要求被告核实，并在收函3日内提供已向产权人支付租金的证据。2012年11月怀化市中级人民法院及本院分别查封了被告位于“怀化大厦国际名品城”的若干商铺。2012年11月9日，原告在收到自称为94、95、96号商铺产权人要求收回原告租赁的94、95、96号商铺的通知后，向被告发函要求其提供已经向产权人履行付款义务的相关资料。2012年11月16日，原告向被告发函告知，因近90%的首层商户已撤场，及被告拖欠产权人租金及资金困难可能丧失履约能力，原告将行使不安抗辩权，暂停支付自2012年10月1日起的租金。2013年1月24日，被告致函原告称怀化大厦整栋楼的运营稳定通过协调会议已得到保证，原告后期经营不会受到影响，被告具有合约履行能力，并要求原告在扣除8万元的履约保证金后将结算款项按合同约定支付到位。原告以商场开业率未达到约定比例，依约有权免租为由，要求被告提供具备履约能力的资料以及原告商店2012年12月16日至12月22日停业期间赔偿方案，被告未予回复，原告未再向被告支付租金。2013年3月22日，原告发函告知被告，原告开设的商店临街店门于2013年3月20日被自称94、95、96号商铺产权人的代理人强行关闭，要求解决该事项，并赔偿损失。被告未予回复。2013年3月25日，被告对外发出了清产核资公告；原告靠商场内的侧门继续维持经营，2013年4月2日原告经营商铺内被强行隔断，2013年4月10日原告经营商铺的侧门被锁，原告商店的经营被迫停止，原告开始陆续搬离经营场所，直到4月19日完全撤离。期间，原告向被告发函沟通未得到回复，2013年5月22日，原告再次向被告寄发《关于怀化国际名品城屈臣氏店被强行关闭，请求贵司赔偿我司损失的函》，要求被告赔偿原告装修、人员遣散、货品临时仓储、搬迁、预期利润等全部损失。被告仍未予协商，原告遂起诉至本院，形成诉讼。
以上事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有以下证据予以证实：
１、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，被告怀化市工商行政管理局企业注册登记资料、组织机构代码登记基本信息复印件各一份，证明原、被告法人登记信息情况；
2、《场地租赁合同》、《计租日确认函》各一份，证明2009年9月22日，原告向被告租赁了19个商铺用于经营，租期8年，租金按照原告的营业额确定等事实；
3、《关于怀化大厦国际名品城一层部分商铺销售情况说明》、《转租同意证明》各一份，证明被告在签合同前曾说明，其出租给原告的怀化大厦国际名品城一层19个商铺中27A、27B、50、52、53、54、55、58、59、60、61号商铺已销售给王雪芳等10位业主，其余51、56、57、62、63、94、95、96号商铺尚未销售，属被告天泓公司，且王雪芳等商铺买受人书面认可被告与原告签订《场地租赁合同》的事实；
4、怀化市中级人民法院《协助执行通知书》、怀化市鹤城区人民法院《公告》、《清产核资公告》照片复印件各一份，证明怀化市中级人民法院及怀化市鹤城区人民法院查封被告名下的房产，被告已出现《场地租赁合同》约定的违约情况的事实；
5、照片10张，证明原告所经营的商铺被强行封锁，已无法经营的事实；
6、2012年10月23日原告致被告《关于请贵司提供已向产权人履行付款义务等相关资料的沟通函》一份，证明原告告知被告接到他人反映被告未向产权人支付租金，而要关闭原告店铺，原告要求被告予以核实，并保障原告正常经营的事实；
7、2012年11月16日原告致被告《关于我司正式向贵司暂停支付天泓百货屈臣氏商店租金的通知函》及快递单各一份，证明原告书面通知被告，因被告可能丧失履约能力导致合同无法履行，造成原告相关损失，原告将行使不安抗辩权，向被告暂停支付2012年10月1日起应付租金的事实；
8、2013年1月24日被告致原告《关于能够履行合约的公函》一份，证明被告自认有能力履约，要求原告按合同约定结算款项的事实；
9、2013年3月22日原告致被告《关于怀化国际名品城屈臣氏店临街店门被关闭，导致我公司无法正常经营的沟通函》及附件照片等，证明原告店铺临街店门被他人强行关闭，影响原告店铺正常经营，若导致合同目的无法实现，将要求被告赔偿原告装修损失、人员遣散费、货品的临进仓储费、搬迁费、预期利润等全部损失的事实；
10、2013年5月22日原告致被告《关于怀化国际名品城屈臣氏店被强行关闭，请求贵司赔偿我司损失的函》及快递单复印件各一份，证明原告数次向被告发函未得到回复，最终导致原告店铺无法经营，要求被告承担损失的事实；
11、装修工程合同、采购合同、发票、订货单、送货单、结算单、签收单、情况说明等书证一组，证明原告为经营所租赁的商铺，投入装修款466168.15元，购入特定设备、设施等物资花费257540.99元的事实；
12、广州屈臣氏个人用品商店有限公司提供的《说明》一份，证明原告装修、采购的部分材料和物品虽由广州屈臣氏公司代为签署合同和采购，但款项均由原告承担的事实；
13、履约保证金收据一份，证明原告根据租赁合同约定于2009年9月22日支付了被告履约保证金8万元；
14、法庭审理笔录一份，证明本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法律规定，该合同合法、有效，原、被告均应按合同约定全面地履行合同。本案中，由于被告未能保障原告所租赁场地的经营权利和秩序，以致原告租赁的场地受到干扰而无法使用，最终被迫于2013年4月10日搬离，导致合同无法继续履行。根据原、被告双方《场地租赁合同》的第5章第15条“被告保证本场地并无任何抵押、质押、债权以及其他第三方权利，如因抵押、质押、债权及其它第三方权利而导致原告无法合法使用该场地，则原告有权终止本合同，同时被告须赔偿原告因此而造成的所有损失”的约定，被告应当赔偿原告所遭受的损失，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的装修损失，提供了装修工程合同及发票等书证，证明原告为经营所租赁的商铺，投入装修费用466168.15元，按照8年的租赁期限，计算折旧，原告主张遭受的装修损失为262219.58元=466168.15元÷8年×4.5年（注：使用时间从2009年10月至2013年4月），本院予以支持。原告主张的固定资产损失，提供了购置特定设施、设备等物资的销售合同以及发票等书证，共计257540.99元，按照8年的租赁期限，计算折旧，原告主张遭受的固定资产损失为144866.8元=257540.99元÷8年×4.5年，本院予以支持。
对于原告主张的搬迁费3000元以及因搬迁安排的员工差旅费、住宿费和加班费6500元，因未提交相关的证明材料，本院不予认可。对于原告主张的因被告出现产权纠纷导致原告利润下跌损失244828.68元，虽然原告对2012年12月16日至21日、2013年3月20日至4月10日主营业务收入和毛利润与上年同期进行了审计对比，但是对于审计报告书中所列上述期间的主营业务收入数额，审计报告未引用任何证据，同时原告亦未提供此阶段应按营业额的6%上交给被告相应房租的证据以及能证明该时间段营业额的税金缴纳票据等客观证据，该审计报告依据的审计资料的内容及来源是否真实、合法均无证明，故原告提交的专项审计报告书中得出的利润损失数额不能认定。不能确定因被告原因所受经营干扰是利润下跌的唯一原因，亦不能排除市场因素对利润的影响，故对原告提出的该部分利润损失，由于证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一方当事人违约，给另一方当事人造成损失的应当赔偿，损失的范围包括直接损失和预期收益，但是预期收益损失不得超过违约当事人在签约时遇见的损失范围。本案中，被告是由于经营状况恶化，导致履约不能，且原告为规避此风险向被告主张免租，停止了自2012年9月30日后租金的支付，而原告在租赁场地的经营一直持续到2013年4月10日才开始撤离，原告在预见到被告可能丧失履约能力后，应当及时采取而未采取其他补救措施，防止损害的扩大。原告参照2012年度的月平均利润来计算预期收益，没有法律依据，同时按照5个月的标准来计算，亦未提交任何证据来支持其观点，故对于原告主张的因被迫关店而无法继续经营的预期利润损失1455897.85元（2012年度月平均利润281179.57元乘以5个月）的诉讼请求，本院不予支持。因此，被告应当赔偿原告的损失为407086.38元=262219.58元+144866.8元。
被告出租给原告的19个商铺，由于被告的原因被人民法院依法查封，原告亦被迫搬离租赁的场地，且被告对外发出公告进行清产核资，原、被告之间签订的《场地租赁合同》实际已经无法履行，根据双方签订的《场地租赁合同》第3章第5条约定“原告向被告交纳总额为捌万元的履约保证金，用于原告对履行本合同各条款之保证”，第7条“合同期满或提前终止合同时，被告在七天内将该履保金无息一次性全部退还给原告”的规定，被告应当按照约定返还原告的履约保证金8万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南天泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司的损失407086.38元；
二、被告湖南天泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司的履约保证金80000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24379元，由原告长沙屈臣氏个人用品商店有限公司负担15772元，被告湖南天泓房地产开发有限公司负担8607元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张 帆
审 判 员 王 黎
人民陪审员 倪 勇
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 黄婕婕
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。