江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01362号
上诉人（原审原告）倪建华。
委托代理人李小飞，江苏泰临律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通盛唐置业有限公司，住所地南通市江海大道636号。
诉讼代表人朱玉强，该公司重整管理人负责人。
委托代理人顾展新，黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司南通崇川支行，住所地南通市跃龙路100号。
负责人顾鹏飞，行长。
原审第三人中国农业银行股份有限公司南通经济技术开发区支行，住所地南通经济技术开发区青岛路1号。
负责人程宏巍，该行行长。
上诉人倪建华因与被上诉人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）、原审第三人中国银行股份有限公司南通崇川支行（以下简称中行崇川支行）、中国农业银行股份有限公司南通经济技术开发区支行（以下简称农行开发区支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港唐民初字第00788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月13日，倪建华、张建军、许锦西分别与盛唐公司签订了三份、三份、两份商品房买卖合同，2012年11月30日，庄明新与盛唐公司签订一份商品房买卖合同。倪建华与盛唐公司在签订的三份商品房买卖合同中约定，倪建华购买盛唐公司开发建设的“通宁天地”11幢1单元118、119、120室房屋及-118、-119、-120附房，建筑面积分别为111.82㎡、111.24㎡和110.86㎡，单价分别为15587.55元、16199.21元和15334.66元，房屋价款分别为174.3万元、180.2万元和170万元；张建军与盛唐公司在签订的三份商品房买卖合同中约定，张建军购买盛唐公司开发建设的“通宁天地”11幢1单元121、122、123室房屋及-121、-122、-123附房，建筑面积分别为111㎡、110.86㎡和110.93㎡，单价分别为15693.69元、15695.47元和15667.54元，房屋价款分别为174.2万元、174万元和173.8万元；许锦西与盛唐公司在签订的两份商品房买卖合同中约定，许锦西购买盛唐公司开发建设的“通宁天地”11幢1单元125、3单元313室房屋及11幢-125附房，建筑面积分别为118.37㎡和143.99㎡，单价分别为14885.53元和15994.17元，房屋价款分别为176.2万元和230.3万元；庄明新与盛唐公司在签订的一份商品房买卖合同中约定，庄明新购买盛唐公司开发建设的“通宁天地”1幢613室房屋，建筑面积为136.15㎡，单价为8527.36元，房屋价款为116.1万元。倪建华、张建军、许锦西和盛唐公司约定的交房日期均为2013年6月30日前，庄明新和盛唐公司约定的交房日期为2013年8月31日前。
2012年11月23日，倪建华、张建军和许锦西（甲方）分别与盛唐公司（乙方）签订了三份、三份和两份共计八份回购协议，约定：甲方以自有资金购买乙方开发的11幢118、119、120、121、122、123、125和313室房屋，甲方按揭贷款部分由乙方代理；乙方有权在2013年9月30日前对前述房屋进行一次性回购；回购总价以甲方按揭贷款总额87万元、90万元、85万元、87万元、87万元、86.9万元、88万元和115万元为准(具体见贷款合同)，同时甲方为之所支付的还贷款项，乙方在回购时一并支付甲方。在乙方将甲方所购之房产的剩余按揭款项一次性打入房产的按揭账户后，甲方应无条件配合乙方办理按揭提前归还工作及房产的合同登记撤销工作，即将房产退还乙方；如乙方在约定或延长确定的回购期内无力回购的，则丧失回购权，并须无条件出具甲方所购该房产的全额销售发票，为甲方办理房屋产权手续，确保甲方产权合法取得。甲方按揭期内所需支付的还贷月供由乙方办理并代为支付，连续三月以上不能还贷，造成甲方信贷信誉受损或甲方自行支付月供的，视为乙方放弃回购权。
2012年11月29日，倪建华、高美英、盛唐公司与农行开发区支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由倪建华和高美英向农行开发区支行借款90万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST0011f119号《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户；2013年1月28日，倪建华、高美英与中行崇川支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由倪建华、高美英向中行崇川支行借款172万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST0011f118、ST0011f120号《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户。在以上借款（贷款）合同中，借款人分别以“通宁天地”11幢1单元119、118、120室房屋向农行开发区支行及中行崇川支行提供抵押担保，同时盛唐公司为倪建华和高美英偿还贷款提供阶段性连带保证担保。
2012年11月29日，张建军、马志平、盛唐公司与农行开发区支行《个人购房担保借款合同》，约定由张建军和马志平向农行开发区支行借款86.9万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST0011f123号《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户；2013年1月29日，张建军、马志平与中行崇川支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由张建军、马志平向中行崇川支行借款174万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST0011f121、ST0011f122号《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户。在以上借款（贷款）合同中，借款人分别以“通宁天地”11幢1单元123、121、122室房屋向农行开发区支行及中行崇川支行提供抵押担保，同时盛唐公司为张建军和马志平偿还贷款提供阶段性连带保证担保。
2013年1月30日，许锦西、王艳芳、盛唐公司与中行崇川支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由许锦西和王艳芳向中行崇川支行借款198万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST0011f125、ST0011f313的《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户，许锦西和王艳芳以“通宁天地”11幢1单元125室房屋、3单元313室房屋向中行崇川支行提供抵押担保，同时盛唐公司为许锦西和王艳芳偿还贷款提供阶段性连带保证担保。
2012年12月20日，庄明新、胡晓芳、盛唐公司与中行崇川支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由庄明新和胡晓芳向中行崇川支行借款58万元，借款期限60个月，此款用于支付合同编号为ST001f613的《商品房买卖合同》项下的购房款并全部划入盛唐公司账户，庄明新和胡晓芳以上述房屋向中行崇川支行提供抵押担保，同时盛唐公司为庄明新和胡晓芳偿还贷款提供阶段性连带保证担保。
以上各房屋买卖合同签订后，倪建华等四人向盛唐公司支付的购房首付款均系由盛唐公司通过其关联公司向倪建华等人先行支付后，再由倪建华等四人向盛唐公司支付。
盛唐公司于2012年11月30日收到农行开发区支行发放的张建军贷款86.9万元、倪建华贷款90万元，光华公司于2012年11月30日出具收据，收到盛唐公司工程款160万元，光华公司工程负责人倪建华在收据上签字确认，该160万元实际支付给光华公司的日期为2012年12月3日；2013年1月6日，盛唐公司收到中行崇川支行发放的庄明新贷款103万元（为两套房屋贷款，一套为本案所涉58万元，另一套为45万元），同日，盛唐公司支付光华公司工程款93万元，光华公司于同日出具收据，倪建华在收据上签字确认；2013年2月4日，盛唐公司收到中行崇川支行发放的倪建华贷款172万元、张建军贷款174万元、许锦西贷款198万元。同日，盛唐公司支付光华公司工程款793万元，光华公司于同日出具收据，倪建华在收据上签字确认。
以上各借款（贷款）合同签订后，从开始还贷起至2013年7月，向农行开发区支行和中行崇川支行偿还的按揭贷款，系盛唐公司实际支付。2013年8月起，盛唐公司不再偿还按揭贷款，倪建华按月向农行开发区支行偿还贷款本息至2014年6月30日，向中行崇川支行偿还贷款本息至2014年7月1日；张建军按月向农行开发区支行偿还贷款本息至2014年6月30日，向中行崇川支行偿还贷款本息至2014年7月1日；许锦西按月向中行崇川支行偿还贷款本息至2014年8月1日；庄明新按月向中行崇川支行偿还贷款本息至2014年7月1日。盛唐公司未能在2013年6月30日前和2013年8月31日前向倪建华、张建军、许锦西、庄明新交付房屋。
2013年8月30日，南通市中级人民法院作出（2013）通中商破字第0006-1号民事裁定书，裁定受理南通光华建筑工程有限公司（以下简称光华公司）对盛唐公司提出的重整申请，后又将该破产重整案件移交原审法院审理。2013年9月6日，原审法院裁定盛唐公司重整，并指定南通盛唐置业有限公司清算组为其重整管理人。2013年10月18日，倪建华、张建军、许锦西、庄明新向南通盛唐置业有限公司清算组申报债权，要求不再履行房屋买卖合同，债权总额包括首付款、已按揭还款、未到期按揭款本息、解除合同违约金等合计分别为：5864272.77元、5838114.86元、4474641.32元、2257266.55元。
另查明，倪建华系光华公司在盛唐建设项目的项目负责人，张建军系光华公司在盛唐建设项目的预决算管理人，许锦西负责光华公司在盛唐建设项目所涉塔吊、人梯、货梯租赁等工作，庄明新负责光华公司在盛唐建设项目部分楼盘的安装工作。盛唐公司房地产工程建设项目主要由光华公司施工，在案涉房屋买卖合同成立前后，盛唐公司欠光华公司大量工程款（约6000余万元）未能清偿。
2014年1月16日、1月21日，倪建华、张建军、许锦西、庄明新共同委托代理人范新安参加了原审法院组织的盛唐公司破产重整听证会（此外还有数次听证会），就四人购房及贷款等相关事宜作了陈述。在听证笔录中倪建华等四人表述：“盛唐置业欠光华公司的建筑款，盛唐置业就将房屋卖给倪建华、张建军等四人，签订了房屋买卖合同”；“我们拿到房屋对我们的工程款是有保障的，通过按揭后盛唐公司也可以拿到银行的按揭款，盛唐公司从银行拿到款后有利于支付我们的工程款”。此外，听证笔录还表明，四人均认可案涉九份商品房买卖合同的首付款及2013年7月之前的按揭贷款均由盛唐公司实际支付。
在本案审理过程中，倪建华、张建军、许锦西、庄明新向法院提供光华公司2015年1月23日的情况说明一份，表明公司对于四人向盛唐公司购买房屋事宜是知悉的，对四人提出用盛唐公司欠本公司的工程款与购房款相互抵销是知晓并认可的。
再查明，案涉商品房买卖合同签订价格比同时期同类商品房交易价格显著偏高。2013年1月18日盛唐公司与张珂峰签订的“通宁天地”5幢1单元101室房屋买卖合同中房屋单价为11668.32元；2012年6月盛唐公司与周秩签订的“通宁天地”7幢101室房屋订购单中房屋单价为11680.69元（以上房屋均为多层楼盘）；2012年7月27日盛唐公司与王高升、赵小丽签订的“通宁天地”1幢6单元612室房屋买卖合同中房屋单价为7613元；2012年11月15日盛唐公司与许淋淋、盛巧花签订的“通宁天地”1幢6单元614室房屋买卖合同中房屋单价为6618.1元（以上房屋为高层楼盘）。案涉九份房屋买卖合同签订后，盛唐公司尚有大量房屋并未售出。
又查明，庄明新除案涉房屋外，于2012年11月30日与盛唐公司签订了购买“通宁天地”1幢7单元707室房屋的买卖合同，并于2013年10月18日向重整管理人申报债权。盛唐公司支付该房屋的首付款，并通过第三方按月偿还按揭贷款，2012年7月2日，盛唐公司将该房屋剩余按揭款项一次性打入庄明新的账户，庄明新在申报债权时陈述该房屋贷款于同日还清。2013年7月4日，盛唐公司就该房屋与曹永进、曹伟、张美芳签订了房屋买卖合同。
2014年8月21日，倪建华向原审法院提起诉讼，要求解除双方于2012年9月13日签订的合同编号为ST0011f118、ST0011f119、ST0011f120的《商品房买卖合同》三份。
原审法院认为，案件的争议焦点是案涉九份商品房买卖合同是否有效？
倪建华、张建军、许锦西和庄明新均认为，他们分别是光华公司承建盛唐公司“盛唐君廷”项目工程的项目负责人及施工负责人。盛唐公司欠光华公司大量工程款未能支付，盛唐公司遂以房抵债，光华公司也予以默认，从而与盛唐公司签订了案涉九份商品房买卖合同。这九份合同均依法成立，合法有效。盛唐公司管理人在盛唐公司重整期间，通过调查了解后认为，盛唐公司和倪建华等四人为了骗取银行贷款，相互恶意串通，签订了案涉九份商品房买卖合同，且按揭贷款均支付给了盛唐公司用以支付欠光华公司的工程款。因这九份合同并不是盛唐公司与倪建华等四人的真实房屋买卖意思表示，以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效合同。法院认为，上述九份合同的双方当事人并无真实的房屋买卖意思表示，而是以签订购房合同的形式掩盖了套取银行贷款的非法目的，因而无效。理由如下：
一、倪建华等四人主张以房抵款，具有真实的购房目的，根据以下三个方面分析与常理不符：
1.在案涉房屋买卖合同签订时，盛唐公司欠光华公司工程款高达6000余万元，而倪建华等四人与盛唐公司签订的九至十份房屋买卖合同并以这些房屋来抵偿债务的金额，即便按合同约定的价款计算，也不过2000万元左右。而同时期，盛唐公司欠付其他债权人的债务为3000万元左右时，与这些债权人签订了几十套、一百多套房屋买卖合同。事实上当时盛唐公司仍有很多房屋没有出售，倪建华等四人可以用更多的房屋抵偿债务，但实际只以九至十套房屋抵偿债务的现象，明显与当时的实际情况不符；
2.倪建华、张建军、许锦西三人与盛唐公司签订回购协议，回购协议约定的房屋回购价格是按揭贷款的金额及倪建华等三人实际支出部分。如果双方当事人之间存在真实的以房抵款的购房目的，回购价格应该在上述款项之外再加上房屋价款，这种回购价格才是一个合理的价格。事实上，双方当事人只是约定以按揭贷款的金额作为回购价格，明显与以房抵债的基本特征相悖；
3.如倪建华等人所说为以房抵款，光华公司和盛唐公司之间应当有抵偿协议，也应明确抵偿金额，但管理人在重整期间未发现有相关协议。虽然光华公司与倪建华等四人有关联，但光华公司和倪建华等人是不同的法律主体，盛唐公司欠光华公司工程款，不等于欠倪建华等人工程款。在案涉房屋买卖合同成立和履行过程中，一直未发现有相关抵偿协议或抵偿手续，倪建华等四人也不能提供证据予以证明，直至诉讼期间才提供了光华公司的补充说明，这一现象也有违常理。
二、以下事实符合虚假按揭贷款的特征:
1.倪建华等四人与盛唐公司签订的房屋买卖合同约定的价格明显高出正常的市场价格。倪建华等四人是盛唐公司建设项目的项目负责人或施工负责人，对当时盛唐公司的商品房市场价格应当是熟知的，出现以高于市场价签订买卖合同的情况，合理的解释只能是为了抬高价格，以便于从银行获得更多的贷款。倪建华等四人认为虚高价格中包含利息差。事实上，盛唐公司欠付光华公司工程款，未能及时支付，盛唐公司应当贴付光华公司工程款的利息，由此可以推定，如果双方真实存在以房抵债，房屋价款应当低于市场价才符合常理。显然，倪建华等四人的上述抗辩不仅不能成立，反而印证了其签订房屋买卖合同时不具有真实的房屋买卖意思表示的事实；
2.案涉九份合同所支付的首付款及2013年7月之前的按揭贷款都是由盛唐公司通过关联公司向倪建华等四人支付，再由倪建华等四人向盛唐公司支付或向银行还贷，实际均由盛唐公司支出。倪建华等四人是在后期盛唐公司无力支付按揭贷款的情况下才向银行偿还贷款。虽然上述现象与以房抵债的特征不相冲突，但这一现象也符合虚假按揭贷款的行为特征；
3.以个人名义向银行进行按揭贷款，必然会受到按揭贷款额度的限制，这一贷款额度的限制主要取决于当事人的收入来源和偿还能力。倪建华、张建军分别向两家银行申请贷款，是由于其名下有三套房屋，许锦西、庄明新只向一家银行贷款，是由于其名下房屋仅有两套和一套。从这一现象看，也符合虚假按揭贷款的特征。同时这一现象也揭示了为什么在盛唐公司欠付光华公司巨额工程款的情况下，倪建华等四人只与盛唐公司签订了九至十套而不是几十套、上百套房屋买卖合同的真实原因；
4.在上文表述的回购价格为银行按揭贷款金额和倪建华支出部分的现象，也符合虚假按揭贷款的特征；
5.盛唐公司取得的案涉九套房屋的按揭贷款绝大部分用于偿还欠付光华公司的工程款，且从银行发放贷款和盛唐公司偿付光华公司工程款的时间点看，几乎均在同一天完成，时间非常紧密，而倪建华等四人在法院举行的听证过程中也对此进行了陈述，确认了贷款用于偿还工程款的事实，这些现象也符合虚假按揭贷款的特征；
6.目前虽未有庄明新与盛唐公司签订回购协议的相关证据，但从盛唐公司提供的“通宁天地”1幢7单元707室房屋的买卖情况看，可见端倪。该房屋先是由盛唐公司与庄明新签订买卖合同，并由庄明新向中行崇川支行借款，该贷款直接发放给盛唐公司。2013年7月2日，盛唐公司一次性还清银行贷款后，该房屋随即于2013年7月4日被盛唐公司出售给他人。可见庄明新在该套房屋的买卖行为中，就并非真实意图的购房者，该事实从侧面可以映证本案中庄明新签订房屋买卖合同缺乏真实交易基础。
法院注意到，倪建华等四人均是光华公司承建盛唐公司“盛唐君廷”项目工程的项目负责人及施工负责人，与一般购房者相比，身份特殊。如果上述现象只是个别体现，法院还有可能相信倪建华等四人与盛唐公司签订案涉九套房屋买卖合同是真实的以房抵债，但上述现象全部显现出虚假按揭贷款的特征，且可以相互印证，形成了完整的证据锁链，则法院有充足的理由认为，倪建华等四人与盛唐公司签订案涉九份房屋买卖合同的真实目的，就是通过虚假按揭贷款的方式取得贷款，来支付光华公司的工程款。倪建华等四人与盛唐公司的上述行为已经违反了法律强制性规定，以签订商品房买卖合同之形式，掩盖违规套取银行贷款的目的，此种行为意图回避国家对房地产开发企业信贷资金的调控管理，破坏房地产交易市场的稳定和社会金融秩序的安全，具有违法性，依法应当认定案涉九份房屋买卖合同为无效合同。倪建华等四人主张案涉九份房屋买卖合同是有效合同，进而要求解除合同的诉讼请求，在合同无效的情况下失去基础，故对倪建华等四人请求法院解除其与盛唐公司之间房屋买卖合同的主张，法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”因本案中房屋买卖合同无效的后果涉及中行崇川支行、农行开发区等第三人的利益，而第三人明确表示不在本案中主张任何权利，故本案中对合同无效的后果不予涉及，可另案主张。法院需要说明的是，法院依职权追加中行崇川支行、农行开发区支行为第三人参加诉讼的目的，是要求第三人对当事人所主张的案件事实及案涉九份房屋买卖合同的效力进行抗辩。第三人经法院多次传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、倪建华与南通盛唐置业有限公司签订的编号为ST0011f118、ST0011f119、ST0011f120的《商品房买卖合同》无效；二、驳回倪建华的诉讼请求。案件受理费48515元，由倪建华负担。
宣判后，倪建华不服，向本院提起上诉称：一、原审查明事实错误。1、原审法院根据盛唐公司提供的《零售贷款借款借据》确定贷款的发放时间不当，不符合交易习惯。2、范新安未参加2014年1月16日的听证会。二、原审法院认为倪建华等主张的“房款与工程款相抵”与常理不符的理由均不能成立。1、“购房款与工程款相抵”和“以房抵款”具有不同含义，原审法院将其混淆不当。2、原审法院认为只有将全部的工程款均用房款相抵，以房抵款方能成立，缺乏依据。3、签订回购协议的目的在于督促盛唐公司按约还款，待工程款结算抵销。原审法院从回购协议得出虚假买卖房屋的结论，没有依据。4、光华公司认可倪建华用工程款抵偿房款的决定。原审法院以主体不同否定抵偿协议的存在不当。三、原审法院认为本案系虚假按揭贷款，其理由不能成立。1、盛唐公司的陈述缺乏对事实的调查了解，不能作为认定事实的证据。2、购房价格略高于市场价格符合商业习惯，也与房屋的位置、购房的时间等相关。3、倪建华在2013年8月份后继续还款表明其购房的真实意思。4、原审法院以从两家银行贷款作为判断虚假按揭贷款的特征无法成立。5、原审法院认为收取的贷款用于支付工程款，缺乏事实依据。6、庄明新将房屋退还盛唐公司，盛唐公司另行处理，符合市场习惯。四、原审法院适用法律错误。原审法院适用民法通则第五十五条、合同法第五条、第六条、第七条，均不能作为认定合同无效的依据。原审法院适用合同法第五十二条第（三）项，却未说明违反法律规定的具体条款。五、原审法院认定合同无效，却未向当事人释明，程序违法。即使不予释明，也应当对合同无效的后果一并处理。六、原审法院收取的诉讼费数额错误，应当按照确认之诉按件收取。诉讼费也不应当由倪建华全额负担。请求二审法院撤销原判，改判支持倪建华的诉讼请求。
被上诉人盛唐公司答辩称，一、倪建华上诉所称的相关事实不准确并不影响案件的审理结果，与案件的实体判决无关。关于贷款发放的具体时间等倪建华完全清楚，可以作出清晰的陈述。二、倪建华称签订合同后用工程款与房款相抵，与常理不符。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行崇川支行未答辩。
原审第三人农行开发区支行未答辩。
经审理查明，原审判决所引用的范新安的陈述系范新安在2014年1月21日于原审法院听证时所作。原审查明其余事实正确，本院予以认定。
审理中，倪建华申请证人支某、解某到庭作证，证明房款与工程款相抵的事实。盛唐公司质证时予以否认。
本院认为，本案的争议焦点系合同的效力问题。
合同法第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。《商业银行法》规定，商业银行贷款，应当与借款人订立书面合同。合同应当约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。以上规定明确要求商业贷款的使用应当符合贷款的约定用途。个人住房商业贷款的目的在于弥补购房人购买自有住房时资金的不足，由购房人向银行申请贷款，并由其负责偿还，其用途在于支付购房款。但倪建华等与盛唐公司签订《商品房买卖合同》，以商业贷款支付购房款，形式上符合法律规定的贷款条件，但实质上其并无购房的真实意思，而是以购房的形式套取银行贷款，供盛唐公司使用，致使贷款的约定用途与实际用途不一致，违反法律的强制性规定。由于双方签订《商品房买卖合同》的目的违法，故属于无效合同。主要理由如下：
一、倪建华等无真实的购房意图。倪建华的购房首付款由盛唐公司支出，银行贷款由盛唐公司负责偿还。双方签订的回购协议约定，在盛唐公司于2013年9月30日前归还完了银行贷款及倪建华的还贷款项后，倪建华应当将房屋退还给盛唐公司。可见，倪建华在房屋上并无任何款项的支出，盛唐公司于约定日期前归还完以倪建华名义所贷款项后，倪建华对房屋无任何权利。只有在盛唐公司无力回购的情况下，倪建华自行还贷并取得房屋所有权。以上交易方式与正常的商品房销售完全不符。如盛唐公司能够按期完成回购，则倪建华无法取得房屋；如盛唐公司不能回购，则倪建华可以在免付大部分购买款后取得房屋。倪建华能否取得房屋具有不确定性，并不取决于其自身意愿，而是取决于盛唐公司的还贷能力，如其取得房屋所有权也仅是盛唐公司不能履行回购协议的后果，可见倪建华主观上并无取得房屋所有权的意图。而对于正常的商品房交易而言，购房人的全部目的和合同的主要权利即为取得房屋的所有权。因此，倪建华与盛唐公司签订《商品房买卖合同》的目的并非为取得房屋的所有权。
二、倪建华与盛唐公司签订《商品房买卖合同》的目的仅为盛唐公司取得商业贷款。双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，与正常商品房交易无异。但如倪建华正常履行合同，即应由其支付首付款，由其贷款后自行偿还，也无需签订与《商品房买卖合同》相悖的回购协议。由此可见《商品房买卖合同》所约定的条款非当事人的真实意思。双方事后签订的回购协议反映了当事人的真实目的。如回购协议正常履行，盛唐公司归还银行贷款，并在2013年9月30日前将剩余贷款一次性归还，倪建华配合房产买卖合同的撤销，将房产退还盛唐公司。倪建华所履行的义务仅是签订合同协助办理了贷款，其余并无义务也无权利。盛唐公司签订合同获得了贷款，并实际偿还了贷款。因此，在盛唐公司能够按照回购协议正常履行义务的情况下，双方签订《商品房买卖合同》的唯一意义即是盛唐公司获取了银行贷款。因协议的真实目的自协议正常履行的结果中体现，所以双方的目的是为盛唐公司获取贷款。另从倪建华等在工程建设中的身份，及盛唐公司取得贷款后履行部分工程款的给付义务等，可以解释倪建华等配合盛唐公司取得银行贷款的原因，进一步证明了双方的真实目的。
原审法院认为倪建华不具有真实的购房目的，并以合法形式掩盖非法目的取得银行贷款为由，认定其与盛唐公司签订的合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。
倪建华的上诉理由不能成立。《零售贷款借款借据》是金融部门发放贷款时出具，原审法院依此认定贷款发放的时间并无不当。倪建华主张“房款与工程款相抵”，与本案的实际情况相悖。双方在合同签订后，即由盛唐公司向自己支付了首付款，并办理贷款由盛唐公司偿还。按照回购协议，在盛唐公司支付完贷款后房屋即归盛唐公司。如盛唐公司不能归还贷款则由倪建华支付贷款，房屋归倪建华所有，并无任何要求倪建华向盛唐公司支付房款的约定。所谓的工程款与房款相抵无任何事实依据。倪建华在本院审理时申请证人出庭作证，因其证明内容与本案其他事实明显相悖，本院不予采纳。原审法院在说理部分存在不周延处，但不影响其整体理由的正确性。虽然原审法院未对倪建华释明合同的效力问题，但不影响其实体权利。如倪建华认为其尚可对盛唐公司主张权利，可另行处理。倪建华起诉要求解除合同，属于商品房买卖合同纠纷，原审法院作为财产案件收取案件受理费，合法有据。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由倪建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；