济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民园初字第448号
原告田方洪，男，1958年2月4日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张永亮，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。
被告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，董事长。
委托代理人闫世效，男，1953年9月2日出生，汉族，该公司法务部主任，住济南市。
委托代理人贾明凯，男，1987年10月24日出生，汉族，该公司法务部职员，住济南市。
原告田方洪与被告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法向被告天建公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等相关法律文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告田方洪的委托代理人张永亮，被告天建公司的委托代理人闫世效、贾明凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田方洪诉称，2008年4月26日，田方洪与天建公司签订《房屋买卖合同》，约定由田方洪购买天建公司开发的位于济南市天桥区小清河北路天和园小区秋园x号楼x单元xxx室，房屋总价款为405536元；天建公司应当在房屋交付使用及房款全部付清后的900个工作日内办理权属登记手续，否则应承担田方洪已付购房款5‰的违约金。合同签订后，田方洪于2008年6月10日将购房款全部付清，天建公司亦于2010年5月3日将房屋交付给田方洪。但是，天建公司至今未能为田方洪办理涉案房屋的产权证书。为此，田方洪诉至法院，请求判令：一、天建公司限期为田方洪办理完毕位于天桥区天和园小区秋园x号楼x单元xxx号房屋所有权证书；二、天建公司支付田方洪违约金10000元；三、本案诉讼费、送达费由天建公司负担。
被告天建公司辩称，一、天建公司未能依约办理产权证书的原因在于政府变更了商品房办证办法。二、田方洪要求天建公司支付违约金无事实依据和计算依据。三、天建公司已向建委提交了相关手续，涉案房屋的产权证正在办理之中。
经审理本院认定，2008年4月26日，天建公司（甲方）与田方洪（乙方）签订《房屋买卖合同》，其第二条约定，甲方将其开发的天和园小区秋园x号楼x单元xxx室[本院注：依据天建公司提交的商品房预售许可证所载，天和园小区秋园x号楼的预售许可证号为：济建开预许字第（2009）166号]出售给乙方，建筑面积为84.9平方米；该房屋配售地下室一间，建筑面积为9.18平方米；第三条、第五条约定，房屋总价款为405536元，合同签订时乙方支付定金20000元，乙方保证于2008年5月5日前将购房首期购房款255536元（定金转为房款）全部支付给甲方，余款150000元办理5年住房按揭贷款并接受银行审查，待乙方申请的贷款全部划到甲方账户后，方可办理入住手续；第七条约定，甲方应于2010年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备济南市建筑管理局监印的工程竣工质量验收报告单并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；第十三条约定，甲方应当在乙方房屋交付使用及房款（包括按实际测绘面积应补交的房屋差价款）全部付清后的900个工作日内，协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续（如按揭付款，须同时办理银行抵押手续）。如因甲方的责任，不能在约定期限内协助乙方在房地产产权登记机关办理权属登记手续的，双方同意按下列方式处理：……2、如乙方不退房，甲方承担乙方已付房款5‰的违约金，直至房产证过户办理完毕。
上述合同签订后，田方洪于2008年6月10日将购房款全部付清，天建公司亦于2010年5月3日将涉案房屋交付给田方洪。但是，天建公司至今未能协助田方洪办理涉案房屋的产权登记手续。
依据以上事实，田方洪诉至本院，并于诉讼中将其诉讼请求第一项明确为：天建公司于本案判决生效之日起三十日内协助田方洪办理完毕位于天和园小区秋园x号楼x单元xxx室的房屋所有权证书；将其诉讼请求第二项违约金的数额要求予以调高计算，即天建公司支付田方洪违约金（以购房款405536元为基数，自2013年12月11日起至实际办理房屋所有权证之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。对于田方洪的上述请求，天建公司虽主张其未能协助田方洪办理涉案房屋产权证书的原因系政府变更产权登记办法所致，其在政府变更产权登记办法后曾积极提交相关手续申请办理涉案房屋的产权登记，可政府未予准许，但是，其并未能就其该主张予以举证证实。
上述事实，有田方洪提交的《房屋买卖合同》一份、发票一张、商品房入住联系单一份，天建公司提交的建设工程规划许可证两份、建设工程施工许可证两份、建设用地规划许可证一份、土地使用证一份、商品房预售许可证一份、关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知（网络打印件）一份及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，田方洪与天建公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋权属登记手续的办理问题，除合同第十三条的约定外，双方并无其他特别约定。依据合同第十三条的约定，对于900个工作日的起算日，应当以该条所约定的自涉案房屋交付使用（2010年5月3日）及房款全部付清（2008年6月10日）后的第一个工作日作为起算日。又因天建公司交付涉案房屋时间在后，故应以2010年5月4日作为900个工作日的起算日。据此，天建公司应自2010年5月4日起900个工作日内协助田方洪“向房地产产权登记机关办理权属登记手续”，逾期则构成违约。但是，自该日起至田方洪提起本案诉讼之日（2015年7月23）止，时间跨度已达五年有余，而每年的法定工作日约为250日，也即自该日起早已过约1250个工作日，天建公司仍未能协助田方洪“向房地产产权登记机关办理权属登记手续”，故其行为已构成违约。对于当事人之行为构成违约情形的，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，田方洪按照合同约定要求天建公司继续履行合同，履行协助其“向房地产产权登记机关办理权属登记手续”的合同义务，于法有据，本院予以支持。
关于田方洪要求天建公司赔付违约金的请求，亦符合合同第十三条之约定，但是，按该条约定，天建公司应承担的违约责任系应向田方洪支付田方洪已付房款5‰的违约金，除此之外，别无其他约定。因此，田方洪仅能按此约定要求天建公司承担违约责任。按此约定，天建公司应当支付田方洪违约金2027.68元（405536元×5‰）。诉讼中，田方洪虽要求将违约金调高，但在其未能举证其损失大于合同所约定的违约金的情况下，其提出的该请求并无依据，故对其该请求本院不予支持。
天建公司虽抗辩称其未能按约协助田方洪“向房地产产权登记机关办理权属登记手续”的原因系政府变更产权登记办法所致，其在政府变更产权登记办法后曾积极提交相关手续申请办理涉案房屋的产权登记，可政府未予准许，但是，因其并未能就其该主张予以举证证实，故对其该主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告田方洪办理完毕位于天和园小区秋园x号楼x单元xxx室房屋的产权登记手续。
二、被告济南天建房地产开发有限公司赔付原告田方洪逾期办证违约金2027.68元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告田方洪的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告济南天建房地产开发有限公司负担。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一六年三月二十七日
书 记 员 苏 婷