湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民三终字第00063号
上诉人（一审被告暨反诉原告）何金階。
上诉人（一审被告暨反诉原告）何彩琴。
上诉人（一审被告暨反诉原告）何健。
上诉人（一审被告暨反诉原告）何娅琴。
上述四上诉人之共同委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。
被上诉人（一审原告暨反诉被告）严海燕。
委托代理人ＸＸ春，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。
一审被告何晓琴。
上诉人何金階、何彩琴、何健、何娅琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院于2015年1月23日作出的（2014）鄂西塞民初字第00507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员汪飞林担任审判长，与审判员聂潇、代理审判员段佳组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决认定：2004年，何金階向邻居夏容枝表示有意将登记在其名下的工农村70034号房屋出售，并请夏容枝帮其留意、介绍买主。夏容枝将该信息告知其丈夫潘斌，潘斌表示严海燕有买房的意向，并将何金階意欲卖房的信息告知了严海燕母亲王淑莲。同年8月，经夏容枝、潘斌从中介绍，双方就工农村70034号房屋的买卖事宜达成合意，约定售房价格为24000元。同月，买卖双方在夏容枝、潘斌家中进行了房屋买卖交易，由严海燕母亲王淑莲代替严海燕将24000元购房款交由何晓琴、何娅琴，何晓琴随即将工农村70034号房屋的产权证、土地证、公证书等相关文件交由王淑莲。在支付完购房款后，严海燕于当月底对工农村70034号房屋进行装修并入住至今。此后，严海燕多次找何金階等人协商办理过户事宜，但因何健、何娅琴等长期在广东上班，双方就往返办理过户手续产生的费用等损失未能协商一致，故而诉诸法院。
一审判决另认定：何金階与其配偶陈碧涛均系大冶钢厂职工，双方婚后共育有子女四人，分别为何彩琴、何晓琴、何健、何娅琴。1999年，何金階通过房改取得了原石灰窑区（现西塞山区）工农村70034号房屋产权，并于同年办理了产权登记手续，房产证登记所有权人为“何金阶”。产权证登记的“何金阶”与本案当事人何金階系同一人。
一审判决还认定：何金階配偶陈碧涛已于2002年1月去世，何金階从2004年起一直居住在何健所有的黄思湾工农村44栋1单元。
一审判决认为：依法成立的合同受法律保护，合同各方应严格遵守合同约定，履行合同义务。（一）关于房屋买卖关系是否成立的问题。当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，房屋买卖双方虽未订立书面的房屋买卖合同，但在出售工农村70034号房屋的过程中，该房屋登记权人何金階已与严海燕形成了口头上的合意，且作为合同一方当事人的严海燕已根据口头协议的约定履行了付款义务，双方事实买卖关系成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“房地产买卖，应当签订书面的转让合同”的规定，属于合同的“管理性”强制规定，并不影响合同的效力。因此，对于何金階等提出双方未签订书面买卖合同，买卖关系不成立的抗辩理由，法院不予采纳。（二）关于房屋买卖合同的效力问题。何金階、何彩琴、何健、何娅琴提出房屋买卖系何晓琴一人的行为，没有经过房屋产权人及其他共有和继承人的同意，房屋买卖合同无效。但从本案的事实及庭审中何金階等人的陈述来看：首先，将房屋出售给严海燕的是该房屋的登记所有权人何金階本人，何晓琴、何娅琴亦参与了卖房的整个过程，24000元购房款亦由何娅琴代为保管。因此，何金階、何娅琴主张其不知晓房屋买卖情况的抗辩理由不能成立。其次，对于一个工薪家庭来说房屋买卖并非小事，24000元在当时亦不是小数目，本案争诉房屋买卖发生在十余年前，房屋买受人严海燕在诉争房屋居住亦有十年，何晓琴庭审时亦表示在将房屋出售给严海燕后就将卖房事宜告知了何健等人，而何健等人在此期间从未向严海燕主张过权利。上述事实足以表明何金階、何彩琴、何健、何娅琴对将工农村70034号房屋出售给严海燕的行为是知道并认可的，或者说是事后知悉并默许的。现何金階等人在房屋出让十年后主张买卖合同无效，明显与我国法律提倡的公民在从事民事活动中应遵循公平、诚实信用的原则相违悖。再次，严海燕作为房屋买受人在向房屋登记所有权人何金階购买其名下房屋时，完全有理由相信何金階对登记在其名下的房屋具有处分权利的，其支付合理对价的购房行为应理解为善意。根据《中华人民共和国关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见（试行）》第八十九条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人承担。综上，何金階等人与严海燕口头达成的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。对于何金階等人主张该房屋买卖系无权处分，房屋买卖行为应认定为无效的抗辩理由，法院不予采纳。结合上述事实，对于何金階、何彩琴、何娅琴、何健的反诉请求，法院亦不予支持。（三）关于房屋过户费用承担问题。双方当事人在房屋买卖过程中对于过户费用没有明确约定。在本案审理过程中，严海燕出具书面承诺，表示房屋过户费用由其承担，该承诺系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、何金階、何彩琴、何晓琴、何健、何娅琴于判决生效之日起十五日内，将位于黄石市石灰窑区（现西塞山区）工农村70034号房屋的所有权及土地使用权过户至严海燕名下，过户费用由严海燕承担；二、驳回告何金階、何彩琴、何健、何娅琴的全部反诉请求。
一审判决送达后，何金階、何彩琴、何健、何娅琴不服，向本院提起上诉称：一、严海燕在一审期间提供的证据，与起诉状、反诉答辩状均相互矛盾，不能证明严海燕与其四上诉人之间达成了房屋买卖协议。一审判决认定严海燕与四上诉人之间口头达成房屋买卖协议是错误的；二、何晓琴在代管房屋期间，未经过房屋产权人和其他共有继承人书面同意，擅自处分代管及尚未继承的共同房屋；《中华人民共和国合同法》虽然未规定房屋买卖应签订书面合同，但《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房屋买卖应签订书面合同。根据特别法优于普通法的原则，房屋买卖必须签订书面合同。而严海燕与何晓琴达成房屋买卖协议后，没有签订书面的房屋买卖合同。因此，该房屋买卖协议无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院改判驳回严海燕的诉讼请求，并支持其四人的反诉请求。
严海燕答辩称：一、当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。本案中双方虽未订立书面房屋买卖合同，但双方达成口头合意后，买受人向出卖人交付了购房款，出卖人亦将房屋交付给买受人，因此一审判决认定双方达成房屋买卖协议并无不当。二、何金階等四人提出房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立：一是将房屋出售给严海燕的是房屋登记所有权人何金階，何晓琴、何娅琴参与卖房，并由何晓琴收取24000元的购房款；二是对工薪家庭来说，房屋买卖不是小事，其作为买受人在诉争的房屋内已居住十年，何晓琴在一审期间承认将卖房之事告诉过何健等人，何健等人在此期间从未向其主张权利，何金階等四人显然对何晓琴将房屋出售给其所有的事实是知道并认可的；三是24000元购房款在当时不是小数目，其作为房屋买受人以合理对价向房屋登记所有权人购买房屋，属于善意取得。三、何金階等人在诉争房屋面临拆迁、房价增值的情况下要求其返还房屋，违背了诚实信用原则，人民法院不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何晓琴提出：其在将房屋出售给严海燕时，没有告诉何金階等人。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：严海燕在一审期间提交的证据以及起诉状和反诉状，除在中介人夏容枝夫妇获得中介费数额和中介费给付人等细节因时间久远而存在一定出入外，并无矛盾之处。根据法院查明的事实，首先，向中介人提出售房意向的是何金階本人而非何晓琴；其次，房屋买卖对任何一个工薪家庭来说并非小事，何晓琴在一审期间自认将房屋出售给严海燕后已告知何健等人，何健等人除表示卖得急了些外，没有提出其他异议；最后，严海燕在诉争的房屋内已居住十年。在此期间，何金階一直居住在诉争房屋附近何健家中。何健等人虽在外地打工，但何晓琴亦承认春节期间何健等人会回家。无论是何金階还是何健等人，均未向严海燕主张权利。何金階、何彩琴、何健、何娅琴等人显然对何晓琴将诉争房屋出售给严海燕是知道并认可的。因此，何金階、何彩琴、何健、何娅琴等四人上诉提出没有与严海燕达成房屋买卖协议的上诉主张不能成立，本院不予支持。何晓琴在将诉争的房屋出售给严海燕时，虽未取得何金階等人书面授权，但何金階事前主动向中介人提出卖房意愿，何健等人事后认可。严海燕在卖房人何晓琴是诉争房屋登记所有权人家属，并交付房产权证原件的情况下，支付了当时并不低的24000元购房款，一审判决认定严海燕属于善意取得并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“房地产买卖应当签订书面的转让合同”的规定，属于合同的形式要件规定，不能据此否定当事人之间达成的房地产买卖合同效力。何金階、何彩琴、何健、何娅琴等四人提出何晓琴与严海燕达成的房屋买卖协议无效的上诉主张亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。何金階、何彩琴、何健、何娅琴等四人的上诉请求违背了诚实信用原则，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2661元，由何金階、何彩琴、何健、何娅琴共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪飞林
审 判 员 聂 潇
代理审判员 段 佳
二〇一五年五月十一日
书 记 员 李 俊