广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初5514号
原告（反诉被告）郑通美，女，汉族，1986年1月9日出生，身份证住址广西宁明县。
委托代理人杨军飞，广东国欣律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖艳平，女，汉族，1987年4月6日出生，身份证住址湖北省枣阳市。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码91440300715279885G。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，系该公司法务。
原告郑通美与被告肖艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）作为第三人参加了诉讼，被告依法提起了反诉，本院已受理，并将本诉与反诉依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑通美及委托代理人杨军飞，被告肖艳平及委托代理人周争锋到庭参加了诉讼，第三人世华地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月17日，原告委托其哥哥郑通权与被告签订了一份《二手房买卖合同》。该合同约定了房屋的转让成交价、税费、违约责任等内容。2015年7月23日，因被告向银行申请贷款审批拖延，原告与被告补充签订了一份关于该房屋的《补充协议书》。该协议书补充约定了房屋的转让成交价、违约责任等方面的内容。按照原、被告之间签订的合同的约定，原告除去该房屋的按揭款人民币814693.74元外，还应实收到该房屋的转让款人民币555306.26元；但是原告实际收到该房屋的转让款为人民币539163.25元。据此，原告少收到该房屋的转让款人民币16143.01元。对此，原告多次和被告、Q房网、深圳市万通融资担保有限公司等沟通，但是均未果。另外，被告也一直不认可此事，且拒付此款。被告的行为，违反了原、被告之间签订的合同的约定，损害了原告的合法权益。现在，原告为了维护自身的合法权益在迫于无奈的情况下才诉诸于法院，请法院依法判决：1、被告立即向原告支付购房款人民币16155.51元和逾期支付该款的违约金从2015年9月10日起暂计至起诉之日止合计人民币1221.36元(注：该违约金以购房款人民币16155.5l元为基数，以每日万分之四的标准计算，计算至被告支付该款完毕之曰止)；2、被告向原告支付律师费人民币5000元；3、本案的诉讼费有被告承担。
被告答辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，是错误的诉讼请求。二、购房款的范畴原告理解错误，购房款包含定金、首期款和贷款承诺函的尾款这三部分构成，原告提交的证据里面能够证明在收取被告的定金、首期款和贷款承诺函之后数额刚好等于合同价，因此，不存在被告延迟支付购房款的问题。三、本案在合同过户以后依据双方签订的网签合同原告需要在收到尾款后三个工作日内将涉案房产交付给被告，但是原告在2015年9月1日收到被告的尾款以后没有按照合同的约定按期如约交付涉案房产，构成延迟履行交付房产的违约，应该向被告承担延迟履行交房的违约责任。四、根据双方达成的补充协议，违约方应该承担守约方的律师费用，因此，在被告不存在逾期支付购房款的情况下，原告逾期交付涉案房产应当承担延迟履行的违约责任并支付被告为维权所支付的律师费。
被告反诉称，2015年5月17日原告与被告在第三人世华地产公司居间下签订《二手房买卖合同》，被告以135万元购买原告名下宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府15栋第17层17A房，房产证号50××73。约定维权的律师费由违约方承担。后又在2015年8月10日签订深（宝）房现买字（2015）第23378号《深圳市二手房买卖合同》办理了过户手续。该合同第11条约定，原告应在收到房款三个工作日内将房产交付被告，并履行“1、买卖双方共同对该房地产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收、记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。2、交付该房地产钥匙。”但是原告在2015年9月1日收到原告贷款银行支付的尾款以后，拒不办理交楼手续给付被告钥匙，也不配合办理水电气物业的交接手续，被告一直不断的到政府机关投诉，最终才在2016年2月份收到房子。被告认为原告和被告签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。原告没有按照合同约定履行交房义务超过约定的时间构成违约，应依约定支付违约金。为维护被告的合法权益，特提出反诉，请求法院判决：1、原告支付被告延期交房的违约金92880元（按合同价135万元的日万分之四每天计算，从2015年9月8日计算至2016年2月28日，共92880元）；2、被告承担原告因维权的律师费支出5000元；3、被告承担本案诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称，双方约定交房条件为收齐全部房款之日起三日内交房，因被告未付清全部购房款，所以该交房条件未成就。因此，我方在未收齐全部购房款的情况下没有交房，不存在逾期交房情形。双方办理了该房屋过户手续后，2015年12月份前被告去有关部门投诉，被告在未经过我方的同意下就已经强行撬开了涉案房产的锁，并占领了涉案房屋。被告存在逾期向银行申请贷款审批未付清购房款的情形。被告反诉我方逾期交房，应该承担相应的违约责任没有事实依据和法律依据。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
第三人世华地产公司述称，一、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人世华地产公司与原、被告双方系居间服务关系，第三人世华地产公司不是本案适格当事人，在本案中无需承担责任。二、目前第三人世华地产公司处监管3000元交房保证金，愿意按照法院的判决进行处理。三、本案原、被告发生纠纷是因为在办完产权转移登记手续后，双方就短期利息及罚息的支付问题产生了争议所导致。四、第三人世华地产公司就原告与被告之间的房屋买卖事宜提供了信息、服务并促成双方签订了《房地产买卖合同》，且目前已办理完毕过户手续，第三人已履行了居间方的全部义务，且本案的被告也按照居间服务协议支付了佣金。
经审理查明：2013年10月8日，深圳市房地产权登记中心向原告颁发了深房地字第××号《房地产证》，原告为位于深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府15栋17A号房产（以下简称涉案房产）的权利人，该房产建筑面积76.7平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年5月17日，原告委托代理人郑通权代理原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》（编号1520536），约定原告将涉案房产出售给被告，涉案房产成交价为135万元。合同约定交易定金为5万元，买方在签署合同时支付定金2万元，于签署合同之日起三日内再支付定金3万元。合同约定剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起十五日内付清首期房款以银行承诺为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同约定因本次交易产生的税费包括营业税、城市建设维护税、印花税、公证费、赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用、评估费等均由买方支付。合同约定买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年5月17日，原告支付定金2万元，其中3000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，2015年5月19日支付剩余定金3万元。
2015年5月28日，被告监管了购房首期款30万元，2015年6月30日追加监管首期款5.5万元。
2015年7月23日，原告与被告签订《补充协议书》，约定因买家向银行申请贷款审批拖延，被告自愿支付原告2万元作为增加的购房价款。同时约定，本协议签订后，如原告仍构成违约的，被告要求原告赔偿损失10万元，双方继续履行原买卖合同，并按原买卖合同承担违约责任，被告也可要求解除原买卖合同，要求原告返还定金的同时，按房产总价款的百分之二十支付违约金，并支付房产增值差价四十万元。如任何一方违反原买卖合同或本协议构成违约的，守约方为追究违约方违约责任而支付的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费）均由违约方承担。
2015年8月10日，原告代理人练晓亮代表原告与被告签署《深圳市二手房买卖合同》，办理了递件过户，现涉案房产已登记在被告名下，不动产证号为5000679798。
2015年9月1日，被告贷款银行发放贷款94.5万元至原告银行账户。
另查明，1、原告转让给被告的涉案房产在办理赎楼时尚欠银行贷款本金810417.66元、利息4276.08元；
2、原告出售房产实际收到的购房款为定金4.7万元、增加购房款2万元、中国工商银行帐户担保公司扣除相关费用后的469163.25元（462127.5元+7035.75元）；
3、原告出售的涉案房产系委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼及注销抵押登记手续，本院于2016年6月13日向该公司发出《协助查询函》，该公司于2016年6月29日向本院复函，复函称涉案房产共欠银行按揭贷款共计827964.25元，其中本金810417.66元、利息4276.08元，办理赎楼及注销抵押登记过程中产生了提前还款补偿金即罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元、赎楼担保费20875元、手续费300元。上述费用中的赎楼担保费20875元、手续费300元为被告支付，银行收取的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元均从原告售房款中直接扣取；
4、被告称其于2016年2月在物业公司的帮助下进入涉案房产，开始实际占有使用涉案房产。
5、原告与被告为解决涉案争议各自支出了律师费5000元。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、补充协议书、公证委托书、银行交易记录、房产证复印件、深圳市二手房买卖合同、委托代理合同、发票等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于原告主张的购房款16155.51元及逾期付款违约金。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》明确约定赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用等均由买方即被告承担，根据原告赎楼方深圳市万通融资担保有限公司的复函可知，因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元均从原告帐户中收取到的被告按揭银行发放的按揭贷款中扣取，致使原告实际收取到的售房款金额不足，而被告未及时支付上述费用是导致原告未足额收取到售房款的原因，因此被告应向原告补足上述费用16150.51元，对于原告诉讼请求超过此金额部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，原告与被告签订的合同约定如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四标准支付违约金，而本案被告未支付的系提前还款罚息及赎楼借款逾期费用，双方在合同中仅约定了上述费用由被告承担，并未明确约定上述费用被告应支付的时间，但被告应在合理期限内予以支付，因此本院认为，原告按合同约定的万分之四的标准自2015年9月10日起计算违约金缺乏合理性，但被告未支付上述费用确给原告造成了利息损失，因此，本院将原告主张的违约金调整为利息损失，利息损失以16150.51元为基数，自原告起诉之日即2016年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于原告主张的律师费5000元。原告与被告于2015年7月23日签订的《补充协议书》明确约定任何一方违反原买卖合同或本协议构成违约的，守约方为追究违约方违约责任而支付的律师费由违约方承担，而在本案中，被告未按合同约定支付银行收款的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元，经催告后仍拒绝支付，构成违约，系违约方，应承担本案原告支出的律师费5000元，因此，本院对原告的此项诉讼请求，依法予以支持。
关于被告反诉主张的延期交房违约金92880元及律师费5000元。本院认为，被告未按合同约定支付银行收款的提前还款罚息13270.51元、赎楼借款逾期费用2880元，致使原告并未收取到全部房款，因此并不符合交房条件，原告未向被告交房的行为不构成违约，本院对被告主张的延期交房违约金依法不予支持。因在原、被告的交易中，原告并不存在违约行为，原告亦无需负担被告的律师费，对被告主张的律师费5000元，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告肖艳平于本判决生效之日起三日内向原告郑通美支付款项人民币16150.51元及利息（以人民币16150.51元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2016年3月16日起计至本判决确定的支付之日止）；
二、被告肖艳平于本判决生效之日起三日内向原告郑通美支付律师费人民币5000元；
三、驳回原告郑通美的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告肖艳平的全部反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费人民币180元，反诉部分案件受理费1124元，均由被告负担，本诉部分案件受理费原告已预交，反诉部分案件受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年八月三十日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第12页共129页