贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第356号
上诉人（原审原告）贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。
法定代表人王志军
委托代理人钱勇涛
委托代理人熊民袖
被上诉人（原审被告）袁宪秋
上诉人贵州立华安物业服务有限公司（以下简称立华安物业公司）因与被上诉人袁宪秋物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告立华安物业公司系乌当区新阳光花园（涧桥泊林）小区开发商为该小区聘请的前期物业服务企业。2012年3月4日乌当区新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会（以下简称业委会）经召开业委会会议后向小区业主发出公告称：“……二、全体通过贵州中恒物业服务有限公司为新阳光花园（涧桥泊林）小区业主服务”。2012年4月12日业委会向乌当区政府呈交“关于要求立华安物业无条件撤出新阳光花园小区的申请报告”，2012年4月13日乌当区住建局向原告发出限期撤出小区的通知，限原告于2012年4月23日前撤出小区。其间因种种原因导致原告未撤出小区，贵州中恒物业服务有限公司进驻小区后，出现一个小区两个物业管理企业，导致小区管理出现混乱局面。2012年4月20日，小区业主向乌当区住建局申请请求批准原告继续为小区服务，部分业主此后组织近400多户业主签名，支持原告继续为小区服务，并以签名的方式授权高亚俊等17人为业主代表，分别于2012年6月19日，2013年5月21日与原告签订《物业管理合同》，由原告继续为小区服务。2012年9月27日贵州中恒物业服务有限公司向乌当区创新社区服务中心作出“正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）”的声明后撤出该小区。2012年10月29日，乌当区新联居委会向涧桥泊林小区业主发出通告“一、至2012年9月28日起，贵州立华安物业服务公司继续为涧桥泊林（新阳光花园）小区提供服务；……”，此后，原告一直为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供服务至今。因新阳光花园（涧桥泊林）小区内部分业主联名要求对物业管理企业进行改聘，2014年初小区业委会向贵阳市乌当区人民法院提起诉讼，要求原告退出新阳光花园（涧桥泊林）小区物业服务区域并移交相关的管理用房、场地、设施设备及相关资料，该院于2014年3月27日作出（2014）乌民初字第167号民事判决书判决驳回业委会的诉讼请求，该判决现已生效。另查明，原告为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供物业服务的范围为涧桥泊林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设备、设施及地下停车场，收费标准为A、B栋（28-29层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米·月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米·月收取。被告袁宪秋居住的A-8-1-1号房系步梯房，不在原告提供物业服务的范围之内。双方因物业服务费的缴纳问题发生争议，立华安物业公司遂诉至法院，请求：1、被告支付原告物业管理费1693.45元、滞纳金4267.49元，支付金额共计5960.94元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原判认为，原告立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司同时管理新阳光花园（涧桥泊林）小区期间以及贵州中恒物业服务有限公司撤出小区以后，根据原告庭审中自述可知原告在此期间并未向被告袁宪秋居住的步梯房区域提供物业服务，原告主张要求被告袁宪秋支付物业服务费没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵州立华安物业服务有限公司负担。
宣判后，上诉人立华安物业公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。理由如下：原判以被上诉人袁宪秋居住的A-8-1-1号房屋系步梯房，不属于上诉人立华安物业公司物业服务的范围为由驳回上诉人立华安物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，事实上上诉人立华安物业公司于2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》后，自2010年1月1日起即进驻小区即为业主提供物业服务。后新阳光花园（涧桥泊林）小区业主委员会改聘贵州中恒物业服务有限公司为小区服务3个月，但是该公司在撤离小区时出具的《关于贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）的申明》明确表示正式单方面解除与新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会签订的物业服务合同，并将该公司进驻小区服务3个月期间服务费转由上诉人立华安物业公司收取，上述申明的内容得到了贵阳市乌当区创新社区服务中心、贵阳市乌当区住房和城乡建设局的确认。此后，被上诉人袁宪秋的小区一直由上诉人立华安物业公司提供物业服务，至今上诉人立华安物业公司已为被上诉人袁宪秋提供了29个月的物业服务，被上诉人袁宪秋理应支付相应的物业服务费。此外，被上诉人在长达数年的时间内享受了上诉人立华安物业公司提供的服务，上诉人立华安物业公司多次向被上诉人索要物业服务费，其理应按照每天3‰的标准交纳滞纳金。请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人立华安物业公司的诉请。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。被上诉人袁宪秋答辩称：首先，双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系，讼争服务费是其拒绝撤离服务区域业主被迫接受物业服务所产生，被上诉人袁宪秋有权拒绝交纳。其次，即便双方形成了事实上物业服务关系，上诉人立华安物业公司在未履行告知义务的情况下已经单方面的终止了物业服务，故不应再收取物业服务费。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中查明，上诉人立华安物业公司与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》约定立华安物业公司提供物业服务的范围为涧桥泊林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设备、设施及地下停车场，故被上诉人袁宪秋居住的A-8-1-1属于上诉人立华安物业公司服务范围。经二审查明的其余事实与原判认定的事实部分一致。上述事实，有当事人的陈述、《物业服务合同》、贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第167号民事判决书（已生效）、授权高亚俊等17人为业主代表的委托书，新阳光花园（涧桥泊林）小区业委会与贵州中恒物业服务有限公司签订的《物业服务合同》、新阳光花园（涧桥泊林）业主意见征询确认书，新阳光花园（涧桥泊林）业主改聘意见书，证人王恒、聂继、柴秀兰的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物管公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。物业服务合同签订后，物业服务企业应按照约定与法律规定履行义务，为业主提供符合约定标准及行为标准的服务；业主在接受服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理费，以便物业服务企业对小区进行管理。
本案争议的焦点为被上诉人袁宪秋是否应当交纳物业服务费及滞纳金的问题。首先，上诉人立华安物业公司2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》系新阳光花园（涧桥泊林）小区的建设单位与上诉人立华安物业公司就新阳光花园（涧桥泊林）小区物业的使用、维护、管理的权利、义务进行约定的过渡性合同，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被上诉人袁宪秋系新阳光花园（涧桥泊林）小区业主，故上诉人立华安物业公司2009年12月31日与新阳光花园（涧桥泊林）小区的开发商贵州兴汉房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》对被上诉人袁宪秋产生约束力。其次，被上诉人袁宪秋入住后双方矛盾的演变过程为：新阳光花园（涧桥泊林）小区业主入住后不满上诉人立华安物业公司提供的物业服务成立业主委员会，并于2012年3月4日改聘贵州中恒物业服务有限公司为新阳光花园（涧桥泊林）小区业主服务。贵州中恒物业服务有限公司入驻小区后，上诉人立华安物业公司拒绝撤离小区及移交相关的资料，被上诉人袁宪秋居住的新阳光花园（涧桥泊林）小区出现了上诉人立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局，后以阳光花园（涧桥泊林）小区业主委员会改聘的物业服务企业贵州中恒物业服务有限公司单方终止物业服务合同退出该小区，并将收费权利转交上诉人立华安物业公司。此后，新阳光花园（涧桥泊林）小区一直由立华安物业公司提供物业服务。因被上诉人袁宪秋所在的A栋步梯房缴费率过低，上诉人立华安物业公司自认已于2014年4月单方面终止物业服务。上诉人立华安物业公司诉请收取自该公司入驻新阳光花园（涧桥泊林）小区时（2010年1月1日）起至2014年5月30日止共计28个月的物业服务费，立华安物业公司诉请收取自该公司入驻新阳光花园（涧桥泊林）小区时（2010年1月1日）起至2014年5月30日止共计28个月的物业服务费。但是，在本院责令其说明物业服务费的计算方式时，该公司主张诉请金额为立华安物业公司入驻新阳光花园（涧桥泊林）小区时起计算至起诉之日应收取的物业服务费总额的基础上扣减袁宪秋向贵州兴汉房地产开发有限公司下属物业服务公司交纳的物业服务费所得。立华安物业公司上诉主张物业费与其对物业费的计算方式的陈述，明显相互矛盾。结合业主收房时均需预交部分物业服务费的交易习惯及立华安物业公司自认应予抵扣部分金额陈述，并考虑上诉人立华安物业公司在新阳光花园（涧桥泊林）小区改聘物业服务企业时，该公司面临撤离新阳光花园（涧桥泊林）小区的情况下，均未向被上诉人袁宪秋主张过物业费的事实，本院认定被上诉人袁宪秋已经交纳了改聘贵州中恒物业服务有限公司前的物业服务费。至于上诉人立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局期间的服务费，一方面立华安物业公司并未提交证据证明该公司在僵局期间提供了物业服务，另一方面贵州中恒物业服务有限公司是否有权转移债权尚待确认，即便贵州中恒物业服务有限公司有权转移债权，也必须通知债务人即业主被上诉人袁宪秋，该债权转让行为才能生效。本案中，被上诉人袁宪秋不认可收到贵州中恒物业服务有限公司发出的转让服务费的通知，上诉人立华安物业公司也没有举证佐证这一主张。被上诉人袁宪秋应支付物业服务费的时间起点为自2012年9月27日即贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）之时。至于被上诉人袁宪秋主张，双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系，讼争服务费是其拒绝撤离服务区域业主被迫接受物业服务所产生，被上诉人袁宪秋有权拒绝交纳。贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第167号民事判决认定新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会2012年3月4日的改聘贵州中恒物业服务有限公司为小区服务的行为因为程序瑕疵而无效，本院对被上诉人袁宪秋主张双方的物业服务合同已经终止，双方不存在物业服务权利、义务关系的答辩理由不予采信，双方的权利、义务仍应以上诉人立华安物业公司与贵州兴汉房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》为依据，该《物业服务委托合同》约定上诉人立华安物业公司物业服务的范围为涧桥泊林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设备、设施及地下停车场，收费标准为A、B栋（28-29层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米·月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米·月收取。被告袁宪秋居住的A-8-1-1属于上诉人立华安物业公司服务范围，原判认定事实错误，本院予以纠正。上诉人立华安物业公司向被上诉人提供物业服务的时间为2012年9月27日即贵州中恒物业服务有限公司正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）后至上诉人立华安物业公司单方终止物业服务合同时，因上诉人立华安物业公司未提交证据证明具体的终止日期，本院酌情判令上诉人立华安物业公司收取2012年10月至2014年3月共计18个月的物业服务费，被上诉人袁宪秋所有的A-8-1-1号房系步梯房，面积为：116.79平方米，故被上诉人袁宪秋应交纳的物业管理费的具体金额，116.79平方米×1.2元/平方米·月×18个月=2522.65元。但是，鉴于上诉人立华安物业公司诉请的物业服务费为1693.45元，本院从其自愿。
本案中，尽管被上诉人袁宪秋存在逾期未缴纳物业服务费的行为，但是新阳光花园（涧桥泊林）小区曾出现上诉人立华安物业公司与贵州中恒物业服务有限公司共同服务的僵局，双方的权利、义务并不明晰，同时上诉人立华安物业公司提供的服务还存在瑕疵，考虑被上诉人袁宪秋并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，被上诉人袁宪秋不应交纳滞纳金。
综上，上诉人立华安物业公司上诉理由部分成立，本院对其合理部分的上诉请求予以支持。原判决认定事实错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第717号民事判决；
二、袁宪秋于本判决生效之日起十日内一次性支付贵州立华安物业服务有限公司物业管理费1693.45元；
二、驳回贵州立华安物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由贵州立华安物业服务有限公司负担30元，由袁宪秋负担20元；二审案件受理费50元，由贵州立华安物业服务有限公司负担30元，由袁宪秋负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王可
代理审判员 庞敏
代理审判员 彭攀
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李萌