宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第331号
原告：赵美丽。
委托代理人：刘明。
被告：宁波颐高物业服务有限公司。
法定代表人：周洋。
被告：颐高集团有限公司。
法定代表人：翁南道。
两被告的共同委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
原告赵美丽为与被告宁波颐高物业服务有限公司（以下简称颐高物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月3日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员葛艳君独任审判，并于2015年4月1日公开开庭进行了审理。后原告申请追加颐高集团有限公司（以下简称颐高集团公司）作为共同被告参加本案诉讼，本院予以准许。后因案情复杂，本案适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告赵美丽的委托代理人刘明，被告颐高物业公司、颐高集团公司的共同委托代理人叶映辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵美丽起诉称：2012年3月23日，在海曙法院调解下，就东渡路29号世贸中心商厦2-101店�租赁合同纠纷，原、被告双方达成和解。同年3月26日，双方签署上述店铺租赁合同，合同约定：租赁费采用每半年付一次，先付后用的原则；租期2010年11月30日起至2025年11月30日止，第一年租金24628.68元，第二年开始每年递增5%；每一付费前七个工作日内，被告将租金支付原告；任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反合同约定的，必须按本合同未实际履行租期租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。该租赁合同承租价格远低于所在商圈同等商厦店铺价格。本合同上个付费期已逾期，原告多次恳请被告支付租金，但被告拒不支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告停止侵权，终止双方的租赁合同，清理腾退店铺，恢复门面、隔断，恢复一户一电交还原告；二、被告支付占用店铺租金损失，从2014年12月1日起，至交还原告之日，按本期三倍租金85532.34元／年计算，每隔三个月付清一次，跨年度递增5%；三、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二、三诉讼请求为：二、被告立即向原告支付从2014年12月1日起计算至被告腾空恢复原状之日止拖欠的租金，租金每月按2494.69元标准计算，暂计算至2015年5月31日，共计6个月租金合计14968.16元，被告从2014年11月20日起，按日万分之二的标准支付14968.16元的逾期付款违约金至款项付清之日；三、被告支付因违约导致解除合同的违约金，按未履行本合同当年6个月租金计算，共计14968.16元。
被告颐高物业公司、颐高集团公司未提交书面答辩状，口头答辩称：原告与被告颐高物业公司于2012年3月26日签订了诉争房屋的租赁协议，被告使用原告的房屋时基于双方之间签订的租赁合同，并不是侵权。原告要求停止侵权无法律依据。原告提出要求终止租赁合同的履行，被告同意解除租赁合同。违约金应当根据合同约定的应付租金的日万分之二支付违约金。被告不存在无故终止合同的违约行为，原告要求被告无故终止合同违约金是没有依据的。被告颐高集团公司不是本租赁合同的承租人，因此，其无需承担该租赁合同的权利和义务。被告颐高物业公司同意腾退房屋，原告没有证据证明他的店铺原状是怎样的，颐高物业承租房屋的时候就已经是现在的状态，原告要求恢复原状的诉请请求应予以驳回。
原告赵美丽为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据，经被告颐高物业公司、颐高集团公司质证，本院作如下认证：
证1.房屋所有权证、土地使用权证、契证各一份，拟证明坐落于宁波市海曙区东渡路29号（2-101）房屋系原告所有的事实。两被告无异议，本院予以认定。
证2.租赁�同一份，拟证明原告与被告颐高物业公司之间存在租赁关系的事实。两被告无异议，本院予以认定。
证3.宁波世贸中心商厦营业场地租赁合同、致世贸中心商业业主的信、颐高集团致宁波世贸中心商厦业主的函、担保书、关于世贸商厦的情况说明、关于宁波颐高物业服务有限公司与世贸中心商厦业主续签工作的情况说明各一份，拟证明原告之前是和被告颐高集团公司签订租赁合同，后经法院诉讼调解后，才与被告颐高物业公司续签了租赁合同的事实。两被告认为该组证据系复印件，对真实性无法确定，认为关于宁波颐高物业服务有限公司与世贸中心商厦业主续签工作的情况说明中已经表明承租人是被告颐高物业公司，其他证据均不能证明被告颐高集团公司是本案承租人，担保函是向特定业主出具的，并未向原告出具，被告颐高集团公司无须承担对原告租�合同的担保义务。经审查，该组证据反映的是租赁合同签订前被告颐高集团公司与原告洽谈租赁合同具体事项的情况，但承租人应以租赁合同中的约定为准，该租赁合同上已明确承租人为颐高物业公司，且实际履行人也为颐高物业公司，故对原告的待证事实本院不予认定。
证4.图纸一份，拟证明原告房屋的具体位置。两被告认为该份图纸是规划用图，原告将房屋出租给被告颐高物业公司时，该房屋并未按图纸予以分割或设有隔离墙，不能证明房屋的原始情形。经审查，该份图纸不能证明原告将房屋出租给被告颐高物业公司时房屋的状况，故对证4本院不予认定。
证5.收款收据一份，拟证明当时购买房屋时原告向房产公司缴纳了店铺隔断的相关费用的事实。被告对真实性有异议。经审查，证5系复印件，故对证5本院不予认定。
被告颐高物�公司、颐高集团公司均未提供相应证据。
根据本院认定的证据并结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
宁波市海曙区东渡路29号世贸中心商厦1-4层是多产权商铺。原告系世贸中心〈2-101〉房屋（建筑面积为15.91平方米）的所有权人。被告颐高物业公司是被告颐高集团公司下属具有独立法人资格的子公司。2012年3月26日，原告与被告颐高物业公司签订《租赁合同》，将其商铺出租给被告颐高物业公司，约定租赁期限为十五年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止；第一年租金24628.68元，自第二年开始每年以5%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，依此类推；租赁费支付采用每半年付一次，先付后用的原则，被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付�金的万分之二支付违约金；在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失等。合同签订后，被告颐高物业公司将宁波市海曙区东渡路29号世贸中心一至四层分别对外招租，被告颐高物业公司向原告支付租金至2014年11月30日止，未再支付此后的租金。2015年1月6日，被告颐高物业公司向原告在内的业主发函，告知公司经营严重亏损，已征求业主意见要求减租，但大部分业主不同意，故被告颐高物业公司只得终止租赁合同的履行等。被告颐高物业公司未向原告腾退房屋，涉案房屋仍处于占有使用状态。后原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。经本院释明，原告不要求追加实际使用人为第三人参加诉讼。
本院�为，原告与被告颐高物业公司之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，原、被告均应依约履行。被告颐高物业公司拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除《租赁合同》的诉请，依法有据，本院予以支持，本院确认原、被告签订的《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2015年3月4日起解除。合同解除后，被告颐高物业公司应向原告腾退房屋，被告亦无异议，故对原告要求被告颐高物业公司腾退房屋的诉请，本院予以支持。被告颐高物业公司应当履行按时支付租金的义务，原告要求被告颐高物业公司支付从2014年12月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，依法有据，本院予以支持。暂计算至2015年5月31日，被告颐高物业公司应向原告支付自2014年12月1日起拖欠的租金及占有使用费14968.14元（2494.69元／月×6个月）。被告颐高物业公司未按约履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
本案主要的争议焦点是：一、被告颐高集团公司是否应当承担责任；二、被告颐高物业公司是否应当恢复原状；三、原告主张的违约金标准是否过高。
关于第一项争议焦点。合同具有相对性，合同的权利义务由合同当事人享有和承担。虽然被告颐高集团公司曾参与过租赁事项的组织和沟通，但本案所涉的《租赁合同》是原告和被告颐高物业公司作为合同当事人签订的，该合同直接约束原告和被告颐高物业公司。被告颐高集团公司既非合同的当事人，也未与原告签订过担保协议，且被告颐高物业公司具有独立的法人资格，故《租赁合同》的权利义务应由被告颐高物业公司享有和承担。原告主张被告颐高集团公司是合同主体，应承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二项争议焦点。由于涉案商铺系多产权式商铺，涉及业主众多，部分业主未主张恢复原状，且仍有实际承租人在该商厦经营，原告现要求恢复商铺原状，势必影响其他业主及实际承租人的利益，故对原告要求恢复原状（恢复门面、隔断、一户一电）的诉请，本院暂不予处理。
关于第三项争议焦点。关于第三项争议焦点。双方在《租赁合同》中关于逾期付款的违约金有明确的约定，即被告颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内将租金付入原告指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。同时约定：在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。根据上述约定，被告颐高物业公司应在2014年11月20日�支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金，被告颐高物业公司未按约支付租金，应当按照合同约定的日万分之二的标准支付违约金。被告终止履行合同导致合同解除，综合考虑原告的商铺的使用现状及合理的空租期，本院认为原告主张六个月的租金作为违约金并未过高，依法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告赵美丽与被告宁波颐高物业服务有限公司签订的《租赁合同》于2015年3月4日解除；
二、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告赵美丽腾退位于宁波市海曙区东渡路29号〈2-101〉的商铺；
三、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告赵美丽支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金及占有使用费14968.14元，自2014年11月20日起按日万分之二的标准支付14968.14元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按2494.69元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；
四、被告宁波颐高物业服务有限公司在本判决书生效之日起十五日内向原告赵美丽支付因被告宁波颐高物业服务有限公司违约导致合同解除的违约金14968.14元；
五、驳回原告赵美丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债�利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费548元，由被告宁波颐高物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 何解放
人民陪审员 龚淑媛
二〇一五年十一月六日
�书记员闻婉冬
本判决书所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，�应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。