福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）仓民初字第2403号
原告陈雪英，女，1947年1月10日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人叶杨、张良寅，福建至理律师事务所律师。
被告陈尧英，女，1937年8月19出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人陈美英，福建信得律师事务所律师。
第三人郑祥武，男，1947年9月22日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原告陈雪英与被告陈尧英、第三人郑祥武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪英诉称，原告与被告陈尧英为同胞姐妹，但原告为仓山区东升村村民，被告却非东升村村民。2004年12月22日，原告将福州市仓山区与被告福州市仓山区房屋交换，并办理了房屋权属证书。但由于被告非东升村村民。因此，截止起诉之日，仓山区的土地使用权证登记于原告陈雪英名下，根据物权法及土地管理法的规定，宅基地使用权的主体只能是农村村民。请求法院判令：1、确认原告将福州市仓山区房屋与被告福州市仓山区房屋交换行为无效；2、被告将福州市仓山区房屋返还陈雪英；原告将福州市仓山区房屋返还陈尧英；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈尧英辩称：一、交换房屋的事实：交换的房屋是仓山区96.60平方米，该房屋的土地所有权是东升村集体所有的，经政府批准，被告拥有该村集体土地（宅基地）使用权，并批准在该宅基地上建房。1995年之前建造了一层40多平方，1995年经政府同意扩建，建造了三层总面积为96.60平方米。该房屋建造后进行了产权登记，1997年政府发给该房屋的房屋所有权证。房屋交换的事实是发生在1986年，过户登记的行为是在2004年12月。1986年交换的房屋实物形态在是被告的走马山二处房屋，一处是77.59平方（二层），另一处是40多平方，二处合计为110多平方；原告交换的房屋，该房屋是原告于1985年由村委会审批的一块宅基地面积为60多平方米，原告建了一层约80平方米。东升巷39号宅基地审批时可以建三层房屋，因原告无力继续建二、三层，原告要求与被告房屋交换，被告当时考虑到交换后的房屋可以建三层，所以就同意与其交换。交换后，被告出资又建起了二层、三层、四层，添附的总共有200平方米，扩建后包括一层总共有280平方米。被告于1991年底全家入住东升巷39号，并于2000年全家户口入户。2004年12月双方一起到房管部门对所交换的房屋进行产权过户登记，其中96.60平方米这一处房屋做交换登记，另一处77.59平方米是作为买卖（买卖是名义上买卖，没有支付购房款）过户登记。二、原告起诉房屋交换无效是没有法律依据，原、被告的房屋交换合法有效。交换登记时，双方都拥有合法所有权，都持有房屋所有权证。双方交换的房屋都是双方各自合法的私有房产，双方都有权进行处分。房屋交换不影响所交换房屋项下的土地所有权性质，被告所交换的房屋土地也是农村集体土地，被告的户口虽然是城镇的，但经过政府的批准，也拥有该房屋的农村集体土地使用权。双方交换的房屋都是东升村同一个村里的宅基地上的房屋，对交换房屋的土地都拥有合法的宅基地使用权。房屋交换系双方的真实意思表示，是自愿的，房屋交换合法有效。三、原告的起诉是恶意诉讼：2012年4月27日走马山19号房屋列入地铁征地项目拆迁范围，原告积极配合拆迁，于2012年5月11日将房屋腾空交付给政府的征收部门，并于2012年5月13日与政府有关部门以及拆迁办签定了二套房屋的拆迁补偿安置协议，原告已对二套房屋作出了处分，处分后又向法院起诉交换房屋无效，原告行为明显是恶意诉讼，不应该受到法律的支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。
第三人郑祥武述称，第三人与原告是1982年结婚的，婚后房屋就开始建造，房屋的钢筋水泥是第三人购买的，交换时就盖了一层多，因没有经济能力就没有盖了。当时原、被告关系很好，就要求交换房屋，第三人也没有反对。第三人同意被告的答辩意见。
诉讼过程中，原告陈雪英提交证据∶
A1.陈雪英户口薄，证明原告为东升村村民，其有权依据相关规定申请宅基地的使用权；
A2.榕房权证房屋所有权证、A3.榕房权证房屋所有权证、A4.第2012106155号查询结果证明，证明2004年12月22日原告将福州仓山区房屋与被告房屋进行交换，并办理房屋权属证书；
A5.榕郊集建（1991）字集体建设用地使用证，证明被告非东升村村民，其无权交换原告的原房屋，因此截止起诉日仓山区仍然登记在原告名下。
被告陈尧英、第三人郑祥武质证意见：证据A1、A2、A3、A4真实性及证明对象无异议；A5真实性无异议，证明对象有异议，仓山区东升巷39号土地使用权房屋交换后，土地使用权人是否登记变更不影响房屋交换的合同效力。
被告陈尧英提交证据∶
B1.《福建省村镇个人住宅建设许可证》（郊建村许（1995）1624号、B2.榕仓房屋所有权证，证明：1986年原、被告交换时的其中一套房屋只有一层约三十多平方米，1995年经政府批准同意加层扩建，由被告的儿子郑勇出资建造建成三层楼房，建筑面积为96.60平方米；96年产权登记，政府发给陈尧英该房屋的产权证，确认陈尧英合法拥有96.60平方米房屋的产权。被告拥有的上述房产的土地是东升村集体所有，被告合法拥有该房屋的农村土地使用权。被告将合法拥有农村土地使用权的房屋与同村原告交换房屋，且交换时双方意思表示真实，该交换行为不违反法律禁止性规定，房屋交换是有效的；
B3.榕仓房屋所有权证、B4.榕郊房屋所有权证、B5.福州市房地产档案馆查询结果证明、（编号：2012214257）、B6.榕房权证号房屋所有权证、B7.2004年12月22日《买卖协议》、B8.1989年5月份产权证的登记费用票据，证明：原告用于交换的房屋1988已建成三层楼房，产权面积为240平方米，并于1989年进行产权登记。被告用于交换的房屋面积为77.59平方米，另加95年加层扩建前的原房屋一层30多平方米，合计110平方米左右。1986年交换房屋时，原告拿出来交换的房屋只有一层（当时只盖一层）约80平方米，交换后由被告的丈夫筹资建二层、三层、四层，二层、三层每层约80平方米，第四层约40平方米。该房屋的二层、三层、四层，合计约200平方米是被告添附的。2004年12月22日在办理过户登记时，将77.59平方米房屋作买卖，1986年就已实际交换，买卖只是名义。房屋交换是原、被告双方真实意思表示，房屋交换后已经过户登记各自名下，被告合法拥有房屋所有权。房屋产权证是被告于1989年5月份出资一手负责办理的；
B9.1991年11月2日仓山区东升巷39号房屋第四层违章处罚单收据、B10.第四层违章的实物照片、B11.郑芳结婚照、B12.郑芳结婚证书、B13.被告户口簿、B14.仓山区民政局地名办证明、B15信件邮寄件证明，证明：被告全家人于1991年11月2日之前就已入住交换后的房屋，对该房屋实际居住管理使用长达已有22年多之久。郑芳是被告的女儿，郑勇是被告的儿子。房屋门牌号前身是东升路52号。被告全家人户口已于2000年落户东升巷39号；
B16.榕政征（2012）3号福州市人民政府征收房屋决定、B17.2012年4月17日福州市人民政府房屋征收公告、B18.榕政地（2008）25号福州市人民政府关于转发市土地发展中心城市建设储备用地农用地转用及土地征收的批复、B19.2012年4月17日国有土地上房屋征收偿方案、B20.收储东升新苑地铁安置地块项目搬家选房顺序号、B21.走马山路19号现场照片，证明：原告诉请返还仓山区走马山19号房屋于2012年4月17日已被征收，该房屋所有权因征收而消灭。原告对房屋征收决定无异议，已就诉争的走马山19号房屋与政府征收部门签订拆迁补偿安置协议书，并交付拆除，原告对诉争的房屋已做出处分，又向法院起诉房屋交换无效，是恶意诉讼。诉争的房屋因人民政府的依法征收，原告对诉争房屋已作出处分，原告对本案的诉请不能成立。
原告陈雪英质证意见：证据B1、B2真实性无异议，证明对象有异议，证明对象交换的时间是2004年不是1986年，证明对象无异议，证明对象交换时是否是真实并不必然导致交换行为有效，因交换违反国家法律规定无效；B3、B4、B5、B6、B7、B8真实性无异议，证明对象有异议，证明对象无异议，证明对象有异议，证明对象房屋是2004年交换，交换前的房屋是由原告建设完成，证明对象房屋是买卖并非是交换，证明对象交换的房屋产权已变更，但被告是居民户口，土地证是无法完成交换的，证明对象办理产权证的费用是由原告支付的，手续是委托被告家里人办理的；B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15真实性无异议，证明对象有异议，证明对象交换发生时间是2004年，证明对象与本案无关，证明对象无异议，证明对象不能证明交换行为的有效性；B16、B17、B18、B19、B20、B21真实性无异议，证明对象无异议，证明对象、有异议，房屋的拆除并不影响房屋交换的效力性。
第三人郑祥武对被告的证据没有异议。
第三人郑祥武未提交证据。
对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下∶
一、被告、第三人对证据A1、A2、A3、A4、A5真实性均无异议，证据内容与本案具有关联性，本院予以确认。
二、原告、第三人对证据B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18、B19、B20、B21真实性均无异议，证据的内容与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实∶
一、福州市仓山区砖木构三层楼房一座96.60平方米（原登记所有权人陈尧英，产权证填发日期1996年7月4日，和砖木构二层楼房一座77.59平方米（原登记所有权人陈尧英，产权证填发日期1997年7月30日），二座房屋宅基地均为仓山镇东升村集体所有制土地；房屋产权于2005年间变更登记所有权人为陈雪英。福州市仓山区混合结构三层楼房一座（原登记所有权人陈雪英，产权证填发日期1989年4月10日），房屋宅基地为仓山镇东升村集体所有制土地，房屋产权于2005年间变更登记所有权人为陈尧英。
二、证据A1户口薄内容反映原告陈雪英于2000年11月18日常住人口登记在福州市仓山区，在该证据何时由何地迁来本市一栏记载为“久居”；证据B8收款收据内容为1989年5月22日缴交福州市仓山区房屋产权证登记费用，该票据由被告持有；证据B9收款收据内容为1991年11月2日缴交福州市仓山区第四层违章费，该票据由被告持有；证据B11郑芳结婚照、B12郑芳结婚证书内容反映1992年12月被告女儿郑芳结婚时在福州市仓山区举行婚礼；证据B13户口薄内容反映被告陈尧英于2000年11月18日常住人口登记在福州市仓山区，在该证据何时由何地迁来本市一栏记载为“2000.11.17由仓山区移入”；证据B14仓山区民政局地名办证明内容反映1993年福州市仓山区东升路52号与福州市仓山区东升巷39号是同一地址；证据B15信件邮寄件内容反映1992年12月26日收件人陈尧英的信件邮寄地址为中国福建省福州市（下渡）埔下东升路52号；上述由原、被告提供的七组证据可以相互印证被告陈尧英于1989年5月22日之前已对福州市仓山区东升巷39号房屋进行实际管理及居住使用。故本院认定原、被告已于1989年5月22日之前将各自所有的福州市仓山区房屋与福州市仓山区房屋进行对换。
三、诉争的福州市仓山区二座房屋坐落于东升新苑地铁安置地项目拆迁范围，本案诉讼前原告已与拆迁实施单位签订拆迁安置协议，将诉争房屋交付拆迁单位实施拆除。
本院认为，原、被告已于1989年5月22日之前将各自所有的福州市仓山区房屋与福州市仓山区房屋进行对换，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案原、被告已于1989年5月22日之前互相对换诉争房，相互接受对方的房屋，已经履行房屋互易合同的主要义务，应当认定双方实际对换诉争房时互易合同成立。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原、被告已于1989年5月22日之前已就各自所有的房屋进行互易，互易行为是双方真实的意思表示，虽然1998年修订后的土地管理法规定只有农村户口居民经批准可以使用本集体所有的土地建设住宅，但1998年修订前土地管理法规定农村户口居民和非农村户口居民经批准均可以使用集体所有的土地建设住宅，并没有禁止非农村户口居民使用集体所有土地；按法律不溯及既往原则，双方房屋互易行为应当适用行为发生时的法律规定，互易合同于成立时生效。原、被告2005年间进行的产权变更登记手续是履约行为，并非缔约行为，且本案诉讼前原告已将诉争房屋交付拆迁单位实施拆除，对诉争房作出了处分；故原告诉请确认原、被告房屋交换行为无效及各自返还交换的房屋，与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，判决如下∶
驳回原告陈雪英的诉讼请求。
案件受理费6810元，由原告陈雪英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 珲
代理审判员 陈家挺
人民陪审员 杨宗钦
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 高 超
附注∶本判决适用主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条、民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第三十六条、法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国立法法》
第八十四条、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。