北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01628号
原告（反诉被告）鲁利，男，1962年9月29日出生。
委托代理人陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）林治娟，女，1950年3月12日出生。
委托代理人廉琳（林治娟之女），1980年8月9日出生。
原告（反诉被告）鲁利与被告（反诉原告）林治娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁利及其委托代理人陈罡，被告林治娟及其委托代理人廉琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁利诉称：原被告双方于2013年8月24日签订存量房屋买卖合同，约定被告作为买受人购买原告位于房山区××203号房屋，房屋总价款1300000元整，付款日期为2013年10月1日前。由于被告逾期支付购房款，导致原告作为买受人购买的案外人郭本功所有的位于房山区××401号房屋未能按期付款，后案外人郭本功要求解除与原告签订的存量房屋买卖合同，原告赔偿案外人郭本功违约金40000元整，且需承担中介费20460元。根据原被告签订的房屋买卖合同，合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按照总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行。后原告多次向被告主张上述违约金及损失均未果，无奈诉至法院，请求判令被告支付原告违约金及各项经济损失共计100000元，案件受理费由被告负担。
被告林治娟辩称：我不应对原告与案外人郭本功签署的存量房屋买卖合同中产生的违约行为承担任何法律责任。原告与案外人郭本功签订的存量房屋买卖合同在签订履行过程中并未与我产生任何关系，也未书面告知我该合同的签订及相关信息，答辩人就该合同完全不知情。该合同因原告未按期支付购房款导致合同解除，原告此购房款的未按期支付行为，应由其自身承担。我与原告签订的合同中并未约定我的付款行为必须在限定时间内进行。两份存量房屋买卖合同在法律上没有任何因果关系，我不应对原告的违约行为承担任何法律责任。原告提出的赔偿案外人郭本功违约金40000元和中介费20460元也无相关证据证实其真实存在，我对此不予认可。我们双方合同约定买受人于过户当日、2013年10月1日前支付全部房款。这两项条件是并行关系，即两条件均达到后买受人则支付房款给出卖人。原告在2013年10月1日前卖房资格相关手续没有办理完毕，不能办理产权过户手续，导致合同中约定条件不成立，致使我不能按合同约定支付房款。且此未支付行为并没有导致交易中断，超标款实际缴付时间为2013年10月26日，缴纳过程中鲁利并未就缴纳时间持有异议，即原告认可双方用实际行为将合同中约定的付款时间或条件进行了修改。我的未支付行为不应认定为合同约定的违约行为，不应承担违约责任。而且我已于2013年11月19日将合同约定的义务全部履行完毕，就无需再承担任何责任。综上，我不同意原告的诉讼请求，请求法庭依法驳回。
被告林治娟反诉称：当事人双方于2013年8月24日签订存量房屋买卖合同，约定林治娟作为买受人购买鲁利名下××203号房屋，房屋总价款为1300000元整，并约定在房屋产权过户后鲁利将其在该房屋内户口于2013年12月28日前迁出。房屋产权相关手续已于2013年11月19日办理完毕。鲁利在房屋产权过户后并按合同约定时间将户口迁出，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。故此提出反诉，请求判令鲁利将其户口从涉案房屋中迁出，并支付违约金35800元。案件反诉费由鲁利承担。
鲁利针对林治娟的反诉辩称：合同虽然约定了原告应于2013年12月28日前将户口迁出，但这是建立在双方均履行合同的前提下，而被告多次违反合同，迟延付款，原告顺延履行义务期限也是合理合法的。在原告与被告协商无果的情况下我方于2013年12月30日提起诉讼，这与户口迁出的时间基本一致，充分说明了原告没有逃避义务的主观意向。原告是否将户口迁出并不影响被告在所购房屋内落户，被告已经顺利完成了过户，原告无法将户口迁出的原因是被告迟延付款的违约行为导致。综上我方不同意林治娟的反诉请求。
经审理查明，2013年8月24日，出卖人鲁利（甲方）与买受人林治娟（乙方）签订存量房屋买卖合同，约定由乙方购买甲方位于北京市房山区××号楼203号房屋，建筑面积为85.32平方米；该房屋的所有权证号为京房权证房私字第××号，获得房产证日期为2002年4月22日；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1300000元整。买受人采取一次性付款方式付款。本合同签订之日买受人交纳购房定金40000元，暂交甲方保存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人于过户当日、2013年10月1日前支付全部房款，即人民币1300000元。买受人应向有关部门支付的费用：成本差额、房屋超标款、土地出让金、个税、契税等过户时所需全部费用。出卖人应当在过户后七日内将该房屋交付给买受人。出卖人应将所在该房内户口于2013年12月28日前迁出，保证买受人入住后能够顺利落户。出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订当日，林治娟给付鲁利40000元购房定金。于2013年9月7日，鲁利与林治娟及北京华熙房地产经纪有限公司工作人员李春丽签订补充条款，约定双方于2013年9月7日，林治娟向鲁利通过银行转账230000元整为购房首付款。
经查，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司于2013年9月29日办理完所涉203号房屋的上市审批手续，且通知了原告。2013年10月26日，林治娟通过建设银行支付了诉争203号房屋超标款65719元整。2013年11月19日，鲁利协助林治娟完成了本案所涉203号房屋的产权变更登记手续。当日，林治娟通过银行监管资金账户向鲁利支付购房款520000元。遂后林治娟通过银行转账形式向鲁利支付剩余购房款510000元。
庭审中，北京华熙房地产经纪有限公司店长王玉巧出庭证实：双方约定的购房款预计的是10月1日，由于燕山的房子比较复杂，所以约定了预计日期。因为房产办有要求，必须得把钱打到资金监管账户上，所以初步约定了10月1日，写过户当日是怕时间上有变动。没”过户当日”是留了一个活期，因为过户日期不确定，所以以产权过户为准。
上述事实，有双方当事人陈述，存量房屋买卖合同、证明、收条、超标房款发票、二手房过户有税收发票、房屋所有权证，北京华熙房地产经纪有限公司工作人员王玉巧、李春丽的证人证言及庭审笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：鲁利与林治娟签订的存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反有关法律法规规定，应为有效。依法成立的合同，双方当事人均应依诚实守信原则全面履行各自义务。林治娟依据合同约定于2013年11月19日即办理涉案203号房屋所有权变更登记当日履行了支付剩余房款的义务，不存在迟延付款行为。鲁利认为合同中约定的”买受人于过户当日、2013年10月1日支付全部房款”应理解为如果过户时间早于10月1日，就是过户当日付款，但最晚付款时间不能超过2013年10月1日。根据庭审质证，居间方北京华熙房地产经纪有限公司店长王玉巧出庭证实”10月1日”的时间是初步约定的，”过户当日”是留了一个活期，因为过户日期不确定，所以以产权过户为准。同时本案所涉203号房屋的上市审批手续到2013年9月29日才完成，领取该审批手续通知的时间为2013年10月11日，2013年10月26日交纳了房屋超标款项，结合以上时间点可以得出，房屋过户手续无法在2013年10月1日前完成，过户当日付款符合正常的交易行为，故本院对鲁利的上述意见不予采纳。鲁利未按约定及时将涉案房屋内户口迁出，依约定应承担相应违约责任。林治娟要求鲁利承担未迁出户口违约金，鲁利认为违约金过高。对此，综合考虑林治娟实际损失、鲁利违约责任的性质等因素，本院酌情确定违约金的具体数额。综上，鲁利要求林治娟支付迟延支付房款违约金和经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。林治娟要求鲁利支付未迁户口违约金的反诉请求于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告鲁利于本判决生效后十日内给付反诉原告林治娟违约金六千元（期限自二Ｏ一三年十二月二十九日起至二Ｏ一四年二月十八日止）。
二、驳回原告鲁利的诉讼请求。
三、驳回被告林治的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百五十元，由原告鲁利负担（已交纳）；反诉费三百四十八元，由原告鲁利负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；被告林治娟负担三百二十三元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 万会兵
二〇一四年三月十九日
书记员 关 洁