上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1445号
原告颜大伦。
被告冯大伟。
被告张英。
上列两被告的共同委托代理人牛方兴，北京市中银律师事务所上海分所律师。
第三人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司。
法定代表人丁言刚。
原告颜大伦诉被告冯大伟、张英公有非居住房屋承租权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海市卢湾公房资产经营管理有限公司作为第三人参加本案诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜大伦、被告冯大伟（兼被告张英的委托代理人）及其与被告张英的共同委托代理人牛方兴到庭参加诉讼。第三人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告颜大伦诉称：2010年1月18日，原、被告签订《公有住房使用权交易合同补充条款》。2011年6月27日，原、被告签订《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》。双方并约定，如通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，原告应在一周内偿还被告所有房款。由于政策原因，双方签订的合同无法实际履行，合同目的无法实现。2012年6月25日，原告发函给被告，要求其提供银行账号以便退房款，然被告置之不理。2013年6月15日，原告再次发函要求被告提供账号、清空房屋，并将房屋交还原告。但直至目前被告仍未清空房屋。为此，原告提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》和2011年6月27日签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》；2、判令原告退还两被告房款人民币（下同）135万元（需扣除相应的房屋使用费）；3、判决被告清空房屋，并将房屋归还原告。
被告冯大伟、张英辩称：1、原告解除合同无法定和约定的事由，被告也多次明确表示不同意协商解除合同，所以原告要求解除合同的诉请应予驳回。2、原、被告之间的房屋使用权买卖合同已经成立，被告已经实际入住系争房屋，并交付了对价2，364，000元且原告也予收取。原、被告之间的合同并不存在无效的法定事由，也没有违反法律的禁止性规定，原告在签订合同后的政策并未发生任何变化。3、因为不存在合同无效的情形，故原告关于解除合同的发函基础不存在。4、原告没有退还房款和支付违约金的能力。5、被告按照约定长期占有使用系争房屋，原告已同意手续延期办理，且根据上海市住房保障和房屋管理局沪房管保（2013）316号的通知，对于1999年12月31日以前竣工的系统公有住房取消可售公房确认手续，可以直接出售，故目前系争房屋可以依法出售、买卖。
第三人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司未到庭，但述称：1、按照公有住房差价交换的流程，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，应向房屋交易中心提出申请，并持房屋交易中心征询单，经第三人的相关部门审核后，在房屋交易中心办理过户手续。但本案的原、被告从未按此流程来第三人的相关部门办理过征询手续。2、现实施的《上海市公有住房差价交换试行办法》，适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换，目前尚无法律法规或相关政策规定公有非居住房屋可以买卖的方式转让承租权利。3、根据相关政策，公有房屋的承租人需具有本市常住户籍。
经审理查明：上海市长乐路XXX号底层房屋（下简称“系争房屋”）系公有非居住房屋性质，出租人是第三人，承租人是原告，房屋用途为“营业”，建筑面积35.06平方米。被告冯大伟与被告张英系夫妻关系。
2005年4月，原告与被告冯大伟签订《委托经营协议》，约定原告将其在系争房屋处开设的“上海市黄浦区普兴服饰店”及其附属设施委托被告冯大伟经营。
2006年4月12日，原告与被告冯大伟签订《委托经营补充协议》，延长合同期。
2008年4月，原告与被告冯大伟签订系争房屋的《商铺委托经营合同》，约定委托期限至2014年12月31日止，合同有效年度上交利润为每年216，000元，被告冯大伟于2005年3月7日向原告交纳的押金5万元转为本次合同押金；2010年度税后利润216，000元的支付日期是2008年4月10日；2011年度税后利润216，000元的支付日期是2009年4月10日。
2009年3月20日，原告与被告冯大伟签订《商铺委托经营合同-补充协议》，将合同期延长至2016年12月31日止。
2010年1月18日，原告与被告冯大伟签订《公有住房使用权交易合同补充条款》，约定：原告以235万元的价格，将系争房屋（25.5平方米）的承租权转让给被告冯大伟，其中签订本协议时，被告冯大伟支付120万元，在签订《上海市公有住房承租权转让合同》的同时，被告冯大伟支付30万元房款，尾款85万元由被告冯大伟存入房产交易中心指定的银行，作为《上海市公有住房承租权转让合同》中的合同价款，待交易成功后，被告冯大伟在支付该笔房款时，扣除原告原已收取的商铺委托经营上缴利润后，尚需支付原告386，000元；房屋过户（更名）手续及所产生的一切费用（包括房产交易中心的税金）由被告冯大伟承担；原告负责配合被告冯大伟前往相关部门递交相关资料，办理房屋过户（更名）手续；被告冯大伟需在签订本协议之日起六个月内完成户名变更；承租权转让合同完成之前，如其中一方中途因个人原因违约，须支付给对方120万元作为赔偿；如中途因国家或地方房地产政策原因导致承租权转让合同不能正常进行，原、被告互不承担责任。
2011年6月27日，原告与被告冯大伟、张英（下简称“两被告”）签订《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》，约定：双方同意系争房屋的使用权变更为被告张英；因政策原因，双方同意手续延期办理，时间从2011年6月20日起往后顺延；截止目前，交易总房款尚欠余款686，000元，连同滞纳金共计70万元，经双方协商，现两被告再次支付50万元给原告，剩余的20万元，待原告户口从系争房屋迁出、被告张英的户口迁入系争房屋，并变更被告张英为户主后一次性付清；如果原告中途买房自住，两被告可随时支付余款；考虑到2010年1月18日双方签订《公有住房使用权交易合同补充条款》后，双方的关系已由租赁关系转变为买卖关系，所以自2010年1月份开始的应向房管所缴纳的房屋租金由两被告承担，交易结束前由原告代交；目前店铺属于经营状态，原告代两被告每月缴纳税金（税金由两被告承担）；双方在正常情况下，通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，原告应在一周内偿还两被告所有房款，两被告不用支付前期房租，原告何时把房款还清，两被告就从何时开始支付房租，如果原告未将房款还给两被告，则原告须每月按银行同类贷款利率的4倍向两被告支付利息；本协议与前协议都为合同的组成部分，具有同等法律效力。
2012年7月4日，原告以挂号信形式向被告冯大伟邮寄了2012年6月28日信函，内容为“由于房地产政策原因，上海市公有住房使用权转让只限本市原籍转让，故请告知我你的银行开户账号，以便把房款归还你”。对该信函，被告冯大伟在庭审中表示未收到。
2012年，原告向本院提起企业承包经营合同纠纷诉讼。经本院审理后认为，原告与被告冯大伟之间签订的《商铺委托经营合同》、《商铺委托经营合同-
补充协议》实为企业承包经营合同，经双方协商一致于2010年1月18日解除。押金5万元已转为被告冯大伟的购房款。原告提出的要求被告冯大伟支付2012年1月1日起至被告冯大伟实际搬迁之日的利润之诉讼请求，因原告主张的请求权基础在双方承包关系于2010年1月18日解除后不复存在，故对该诉请不支持。至于原告主张双方签订的房屋使用权买卖协议，因政策不允许公有非居住房屋使用权交易而无效一节，由于原告该主张与企业承包经营合同纠纷非同一法律关系，故对此主张不作处理。2013年6月3日，本院对该案作出（2012）黄浦民二（商）初字第786号民事判决。在该判决书中，本院认定原告与被告冯大伟签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》，原告未于2012年7月6日通知被告冯大伟解除。
2013年6月15日，原告通过EMS向两被告发出《解除合同通知函》，表示：“关于长乐路XXX号房屋买卖一事，我已于2012年6月25日发函给你，由于政策原因，无法实际履行我们签订的合同，合同目的无法实现，特依法通知解除合同。现再次来函通知你，请你收函后十日内提供账号以便我退款，同时你应该在收函十日内将房屋清空并交还于我，否则由此造成的全部损失均由你们承担。”该函件于2013年6月17日根据被告冯大伟的要求由“门卫”签收。两被告在本案庭审中确认收到该函件。
又查明：系争房屋现仍由两被告在经营使用。
再查明：被告张英的户籍原在江西省。2013年12月26日，其户籍迁入上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室。
另查明：2013年9月，上海市住房保障和房屋管理局发布沪房管保（2013）316号《关于本市系统单位可售公房确认手续有关事项的通知》，通知：对于1999年12月31日以前竣工的系统公有住房取消可售公房确认的行政审批手续，产权单位可按照本市公有住房出售政策规定，直接向符合条件的承租家庭出售公有住房……
审理中，经双方确认：1、被告冯大伟原提前支付给原告的2010年、2011年的承包费共计414，000元和在原告处的押金5万元，均已抵作系争房屋的房款，对此，原告与两被告在《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》中已有约定。2、2010年2月，两被告支付原告120万元；2011年6月至2012年4月，两被告支付原告70万元。
审理中，两被告称：《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》中的“因政策原因”是指原、被告曾多次到第三人和“永嘉置业”，被口头答复原、被告之间不能过户；2011年6月27日后，被告亦去过第三人和“永嘉置业”，仍答复无法办理过户手续。
在2013年10月30日的庭审中，原告表示同意返还两被告2，364，000元，但要求按照每月18，000元的标准扣除两被告至返还房屋之日止的房屋使用费。但两被告认为不同意支付房屋使用费，亦不同意房屋使用费的标准为每月18，000元。
在2014年4月10日的庭审中，原告确认收到两被告2，364，000元，但要求扣除2010年1月18日至2014年4月30日的房屋使用费871，200元（每月18，000元），并愿意两被告在收到原告退款后再搬离系争房屋。但两被告坚持原告无还款能力。
以上事实，由《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》、信函、《解除合同通知函》、《公有非居住房屋租赁合同》、本院民事判决书、居民户口簿、《关于本市系统单位可售公房确认手续有关事项的通知》及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据我国的有关规定，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意。原、被告虽然签订了《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》，但系争房屋的使用权转让并没有征得第三人的同意，故上述协议并未生效。根据本院查明的事实和双方的陈述，原、被告双方在签订上述协议时，均知道存在政策上的障碍，也约定如通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，原告应偿还两被告所有房款，故原告以此要求解除双方的上述协议，符合双方的约定。被告提供的证据既不能证明双方使用权转让的条件在2013年6月17日时已经具备，又不能证明该条件在目前亦已经具备。且第三人表示目前尚无法律法规或相关政策规定公有非居住房屋可以买卖的方式转让承租权利，根据相关政策，公有房屋的承租人需具有本市常住户籍，而被告张英的户籍是在2013年12月26日才迁入本市。因此，原告在2013年6月17日以合同目的无法实现向两被告提出解除协议，并送达《解除合同通知函》，于法无悖，亦符合双方协议约定，因此，本院认为双方签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》已解除。至于合同的解除日，鉴于原告的《解除合同通知函》是在2013年6月17日由“门卫”签收并转交，两被告承认收到，故本院确认《解除合同通知函》已经送达两被告，但因给予两被告一定的宽限时间，本院酌情确认合同解除日为2013年6月30日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于双方的协议已经解除，故原告要求退还房款及要求两被告归还系争房屋的诉请于法有据，本院应予支持。关于房款的金额，根据本院查明的事实以及双方的确认，本院认定两被告支付给原告的房款共计2，364，000元，原告应予返还。至于原告要求扣除2010年1月18日至2014年4月30日的房屋使用费871，200元，鉴于双方在《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》中约定，在正常情况下，通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，原告应在一周内偿还两被告所有房款，两被告不用支付前期房租，故原告要求两被告承担合同解除前的房屋使用费有违双方约定，亦有悖诚信原则，故本院对原告该部分的要求不予支持。但2013年7月1日至2014年4月30日的房屋使用费，鉴于两被告在收到原告的《解除合同通知函》后既未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，也未将账号及时提供给原告以便退款，并继续使用系争房屋至今，因此，不适用协议约定的“何时把房款还清，何时开始支付房租”的约定，该期间的房屋使用费两被告应当支付。至于房屋使用费的标准，鉴于双方在此之前是企业承包经营合同关系，非房屋租赁合同关系，被告冯大伟每月支付给原告的承包费为每月18，000元（税后），因此，本院酌情判决两被告支付2013年7月1日至2014年4月30日的房屋使用费共计130，000元。鉴于原告愿意两被告在收到原告退款后再搬离系争房屋，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告颜大伦与被告冯大伟2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》，以及原告颜大伦与被告冯大伟、被告张英2011年6月27日签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款（续）》于2013年6月30日解除；
二、原告颜大伦于本判决生效之日起十日内返还被告冯大伟、被告张英房款人民币2，364，000元；
三、被告冯大伟、被告张英于本判决生效之日起十日内给付原告颜大伦自2013年7月1日起至2014年4月30日止的房屋使用费共计人民币130，000元；
四、被告冯大伟、被告张英在收到原告颜大伦退还的房款人民币2，234，000元（已扣除房屋使用费人民币130，000元）之日起五日内，携其物品和人员搬离上海市长乐路XXX号底层房屋，并将该房屋归还原告颜大伦。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，由被告冯大伟、被告张英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 梅德金
二〇一四年九月十六日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。