天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第5479号
原告天津路野春辉商贸有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道22号内一间。
法定代表人刘菊英，该公司经理。
委托代理人王诚，天津华盛理律师事务所律师。
被告刘志华，女，1957年6月13日出生，汉族。
委托代理人刘济民，天津市红桥区法律援助中心援助律师。
原告天津路野春辉商贸有限公司与被告刘志华返还原物纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理。依法由审判员周晓航适用简易程序，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告天津路野春辉商贸有限公司的委托代理人王诚，被告刘志华及其委托代理人刘济民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津路野春辉商贸有限公司诉称，2012年1月1日，天津市灯泡二厂（简称灯泡二厂）与被告签订租房协议书，约定灯泡二厂将毗邻中环线一侧门脸12平方米租赁给被告经营使用，期限1年，自2011年12月1日起至2012年11月30日止，年租金4000元，付款方式为每年6月10日和12月10日前交纳。该协议到期后，双方未再续签。2013年4月，灯泡二厂所有的位于XX区XX沽XX道2××号的房产（包括上述协议中所涉及的租赁物）、附属设施及设备，由天津同裕盛商贸有限公司（简称同裕盛公司）依法受让。因租赁合同早已到期，同裕盛公司起诉被告要求其腾空并返还涉诉房屋。2015年8月6日，XX道2××号的房地产由同裕晟公司转让给原告所有。2015年8月24日，产权变更至原告名下，同裕晟公司遂撤诉。原告认为，原告现已是诉争房地产的合法权利人，被告至今未能腾迁并返还涉诉房屋，给原告带来了经营困难和经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将坐落天津市XX区XX沽XX道2××号内的涉诉房屋及占用土地腾空并返还原告；2、被告按每月333元标准向原告支付自2013年5月1日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费；3、诉讼费由被告承担。
被告刘志华辩称，我与灯泡二厂签订的房屋租赁协议虽于2012年11月30日届满，但届满后被告继续使用涉诉房屋，灯泡二厂未提出异议，并在被告办理个体工商户营业执照时为被告出具证明，故原租赁合同继续有效，我与灯泡二厂之间为不定期租赁合同关系，被告至今未收到灯泡二厂解除或终止租赁协议的任何通知。灯泡二厂未将出售涉诉房屋的事实告知被告，且未在合理期限内征求被告是否购买的意见，故灯泡二厂的转让行为对被告不发生法律效力，更严重侵犯了被告的优先购买权。再者，根据灯泡二厂与同裕盛公司的产权交易合同的约定，双方只是进行产权及其所有权的转让，不涉及债权债务转让事宜，因此，灯泡二厂并未将涉诉房屋债权债务转让给同裕盛公司，故同裕盛公司将涉诉房屋债权债务转让给原告的行为无效。（2013）津仲裁字第407号仲裁裁决书裁决灯泡二厂于2013年12月12日前一次性赔偿同裕盛公司2964270元，并由同裕盛公司负责解决涉案土地及地上建筑物涉及到的违章建筑拆除、暂住职工及租赁户的腾迁事宜，同裕盛为逃避其责任，将涉诉房屋转让给原告属于以合法形式掩盖非法目的，其转让行为应属无效。涉诉房屋属于压占规划道路，违反城市规划的违章建筑，原告对涉诉房屋不具有合法所有权。我名下没有住房，配偶于2006年10月30日去世，女儿自幼脑瘫，生活不能自理，我现在不具备腾房条件。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，坐落天津市XX区XX沽XX道2××号内厂房原系灯泡二厂企业产。被告与灯泡二厂原系房屋租赁合同关系，被告承租该厂毗邻中环线一侧门脸经营使用，面积12平方米。2012年1月1日，双方签订最后一份《租房协议书》，期限一年，自2011年12月1日起至2012年11月30日止，年租金4000元。合同到期后，双方未再续订，被告实际交付租金至2013年4月。2013年4月23日，灯泡二厂与同裕盛公司签订《产权交易合同》，将天津市XX区XX沽XX道房产及其附属设施、设备资产售予同裕盛公司。被告与同裕盛公司未签订房屋租赁合同，亦未交纳租金。2014年11月13日，同裕盛公司向被告寄送律师函，要求被告于2014年11月30日前将租赁房屋及占用土地腾空并交予同裕盛公司，同时支付自2013年5月1日至实际腾房之日止的占有使用费，后被告签收。2015年8月3日，同裕晟公司取得天津市XX区XX沽XX道2××号的房地产权证。2015年8月6日，同裕晟公司与原告签订《天津市房产买卖协议》，将上述房产售予原告。2015年8月24日，原告取得上述房产的房地产权证。2015年9月21日，同裕盛公司出具情况说明一份，将其对被告的债权全部转让给原告，并于2015年9月22日向被告寄送律师函，告知债权转让情况，后被告签收。庭审中，被告陈述涉诉房屋为违章建筑，原告不予认可，包括涉诉房屋在内的天津市XX区XX沽XX道2××号取得了房地产权证。
案件审理过程中，本院至现场进行勘验，经确认，涉诉房屋系坐落天津市XX区XX道2××号的门脸房一间，门牌载为“春华信息”，内有物品及杂物若干，门脸房后有锁闭空置的房屋一间。涉诉房屋现由被告实际使用，屋内物品均为被告所有。被告陈述锁闭的房屋不由其控制，合同中也不包括该房屋，被告对此表示自己不清楚，涉诉房屋面积为12平方米。
另查，同裕盛公司曾向天津仲裁委员会提起仲裁，该委（2013）津仲裁字第407号裁决书第二款载明，同裕盛公司负责解决涉案土地及土地上建筑物涉及到的违章建筑拆除、暂住职工及租赁户的腾迁事宜。被告自2003年5月25日享受最低生活保障金待遇。坐落天津市XX区XXX小区XX里XX号院-
XX号登记产权人为被告刘志华，被告陈述该房屋系其姐姐出资购买，且属于拆迁范围。
上述事实，有租房协议书、国有土地使用证、产权交易合同、房地产权证、律师函、天津市房产买卖协议、情况说明、仲裁裁决书及双方当事人陈述等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为，被告与灯泡二厂于2011年11月30日租期届满后，被告继续使用涉诉房屋，灯泡二厂继续收取租金，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。同裕盛公司购买涉诉房屋后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告仍继续占有使用涉诉房屋，双方亦为不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2014年11月13日，同裕盛公司向被告寄送要求其于2014年11月30日前将租赁房屋及占用土地腾空并交予同裕盛公司，同时支付自2013年5月1日至实际腾房之日止的占有使用费的律师函，被告已签收。故双方的租赁合同于2014年11月13日解除。
不动产物权的变动自记载于不动产登记簿时发生效力。原告于2015年8月24日取得涉诉房屋的房地产权证，依法享有占有、使用、收益和处分涉诉房屋的权利。租赁期满后，被告继续占有使用涉诉房屋，属无权占有，故原告要求被告腾空并返还涉诉房屋，本院予以支持。债权人转让权利的，应当通知债务人，同裕盛公司对其向被告主张的自2013年5月1日至2015年8月23日期间收取租金及房屋占有使用费的权利全部转让予原告，并已通知原告，鉴于被告与灯泡二厂的租房协议约定每月租金为333元（4000元／12个月），故对原告主张被告按每月333元标准向其支付自2013年5月1日起至实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条的规定，判决如下：
一、被告刘志华于本判决生效之日起三十日内，将坐落天津市XX区XX沽XX道2××号的涉诉房屋腾空并返还原告，逾期则由原告天津路野春辉商贸有限公司在外环线内提供一处地点作为被告存放物品处，相关费用由原告垫付，被告负担；
二、被告刘志华于腾空涉诉房屋之日起三日内按每月333元标准向原告天津路野春辉商贸有限公司支付自2013年5月1日起至实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘志华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 周晓航
二〇一五年十二月三十一日
书记员 杨 雪
速录员 张 浩
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。