浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第245号
原告：方权，居民。
原告：陈敏，居民。
委托代理人：张粮钢。
委托代理人：徐梦琳。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告方权、陈敏为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年1月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告方权及两原告的共同委托代理人张粮钢、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本次庭审后，原告于2013年3月27日向本院提起诉讼保全，要求查封被告开发的坐落在象山县丹东街道丰泽园72#C18号302室未售房产一套。本院于同年3月28日依法查封拟保房产。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在二审审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告方权、陈敏起诉称：2008年11月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源E15幢1号别墅）售予原告，总价款为3780000元；六、付款方式及期限：本合同签订时付首付房价款1140000元，余款2640000元应于2008年11月30日前办理完银行按揭手续；八、交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的约定商品房交付买受人使用；九、逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付（房价）款，并按买受人累计已付（房价）款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
上份合同签订后，原告于2008年11月26日、12月3日分别支付房款1140000元、2640000元，共计足额支付房价款3780000元。但被告开发建设的拟售商品房，直至2012年12月25日才事实交付。
原告认为，《商品房买卖合同》依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，直至2012年12月25日才将约定商品房交付给原告，显已构成逾期交房的违约。故请求如下：1.判令被告承担逾期交房约定违约金616896元（按已付房价款3780000元的日万分之三自2011年7月1日起暂算至2012年12月25日；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款收据二份，拟证明原告已依期足额付清房价款的事实。
3.华丰桃花源小区房屋买卖补充协议一份，拟证明案涉商品房直至2012年12月25日才事实交付的事实。
上述各证，被告质证后认可真实，但主张实际交房日期为2012年12月23日，而非12月25日。被告并认为计算逾期交房违约金的截止日不应是实际交房日，应为2012年9月30日。因为原告所在小区的业主代表已与被告签订过会议纪要，确认逾期交房违约金统一算至2012年9月30日。
就上举证、质证，本院基于被告认可上述各证真实，对其证明力予以确认，并采信为本案的定案证据。至于被告对上述各证的关联性所提出的质证异议，宜结合被告提出的反证作出综合认证，本节不作阐述。
被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合同内容及付款日期、付款金额等均系真实；2.原告诉请的约定违约金明显过高，应依法予以调整；3.计付违约金的截止日应为2012年9月30日，而非实际交房日2012年12月23日，更非原告所谓的2012年12月25日。因为原告所在小区的业主代表已与被告签订过会议纪要，确认逾期交房违约金统一算至2012年9月30日。
为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供如下证据予以佐证：
1.交房材料一套，拟证明案涉房屋实际交房日期为2012年12月23日，而非原告所谓的2012年12月25日的事实；
2.会议纪要复印件一份，拟证明原告所在小区的业主代表已与被告签订过会议纪要，确认逾期交房违约金统一算至2012年9月30日的事实。
3.关于“桃花源”开发商与业主协调过程及几个问题的说明一份，拟证明被告与原告所在小区的业主代表签订过会议纪要的过程事实。
上述各证，原告质证后认可证1真实，确认实际交房日确系2012年12月23日，本院予以认定。至于证2、证3，原告认为与本案无涉，因为会议纪要复印件中的所谓业主代表傅世林的签字对原告无约束力，原告并未授权其作为业主代表。关于“桃花源”开发商与业主协调过程及几个问题的说明，不足以证明傅世林系确系业主代表的身份真实，业主代表身份的界定应以小区全体业主签字确认的授权委托书为依据。
就上举证、质证，本院认为，小区业主代表身份的界定应以小区全体业主一定比例（实务中为超过2／3）的业主签字确认的授权委托书为依据，会议主持人或相对方的说明不足以证明业主代表身份真实。本案中，被告至今未能提供能证明该业主代表身份真实的有效证据予以佐证，因此本院确认会议纪要所谓的业主代表的签字对原告无约束力，但其自愿履行的不受影响。
基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉、辩及庭审陈述，本院对原告诉请的事实，除实际交房日改为2012年12月23日外，对其余事实均予确认，并认定为本案的基本事实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，被告在原告依期足额付清约定房价款后，直至2012年12月23日才将拟售房屋交付给原告，显已构成违约，应按合同约定承担违约金。故原告诉请被告按已付房价款3780000元的日万分之三，自2011年7月1日起至实际交房的逾期交房违约金，于约相符，于法有据，予以支持。基于案涉集团诉讼的实际，对违约金的截止日确认为2012年12月22日。
鉴于合同约定的日万分之三违约金，相当于月利率9厘，不存在明显偏高的事实，故被告以此为据要求相应调低违约金，不予采纳。至于被告所谓的违约金计付截止日，已由原告所在小区的业主代表签字确认统一算至2012年9月30日，因无有效证据佐证，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告方权、陈敏迟延交房约定违约金（按已付房价款3780000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年12月22日止）；
二、驳回原告方权、陈敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9969元，按规定减半收取4984.50元，由原告方权、陈敏负担84.50元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担4900元。保全费3670元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月十六日
代书记员 方宇强