嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第1149号
原告：嘉兴市恒创物业管理有限公司。住所地嘉兴市秀洲区洪波西路****号。
法定代表人：范阳春，该公司总经理。
委托代理人：任艳梅，该公司职员。
委托代理人：王惠明，浙江嘉深律师事务所律师。
被告：冯如阳。
委托代理人：何弘。
原告嘉兴市恒创�业管理有限公司（以下简称恒创物业公司）为与被告冯如阳物业服务合同纠纷一案，于2014年11月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告恒创物业公司的委托代理人任艳梅、王惠明，被告冯如阳的委托代理人何弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告自春晓源小区交房之日起即为包括被告在内的该小区全体业主和物业使用人提供物业服务，但被告拒绝交纳物业费。截至2013年12月31日，被告已无故拖欠原告物业费6738.73元。被告的行为已构成违约，除应交纳上述物业费外，还应承担约定的违约金2021.62元（自逾期之日起按应交纳物业费的万分之三交纳，从每年9月21日起计算）。为维护自己的合法权益，原告诉请法院依法判令被告支付2008年1月1日起至2013年12月31日止期间的物业费6738.73元及违约金2021.62元，合计8760.35元。
被告答辩称：被告不存在拖欠物业费，而是在原告停止损坏被告利益之前停止支付物业费。2004年至2007年，被告一直如期交纳物业费，自2008年起才被迫开始停止交纳。具体原因是：2004年5月办理交房手续时，被告向原告提出所购房屋旁边存在私挖变压箱、大树移位、墙体开裂及地面倾斜落差超标补偿的诉求，被告负责人承诺解决后双方签字确认。但2004年下半年被告提出变压箱移位涉及多个部门，让被告给予一定时间来解决这个问题。从2005年起至2007年，被告不断和原告交涉，原告不是推托就是推辞。2008年，被告就变压箱移位问题再次联系原告，原告说当时承诺协商处理变压箱事宜的负责人已调离该单位，并给被告电话让被告继续找他解决。在被告不断要求下，该负责人明确说到周边业主都是电力局的内部人员，变压箱不往被告房屋移往哪儿移。事后，被告通过查看配电线路基础布置图发现，不但有人为改动而且还没有按图施工。该负责人原来兼任施工方项目负责人，这证明了原告在2004年交房时明明知道上述情况仍然隐瞒事实真相，刻意欺骗被告。2009年被告联系原告时发现该负责人已经失联，后来得知其因为经济问题入狱。被告方继任负责人则以不知情为由推脱责任。2010年被告向原告发函要求解决问题，原告收到信函后不予理睬。另外，春晓源一期有业主违章搭建占绿多年却至今未有处理，浙江在线、南湖晚报等媒体曾予以曝光，说明原告服务质量差。原告还存在内部管理混乱，乱收费以及收支不透明等现象。综上，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误前，被告有权拒绝支付物业费。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.签订于2008年11月14日、2013年11月19日的物业服务委托合同、物业服务合同各1份，用以证明原、被告之间存在物业服务合同关系，合同约定了物业费的收费标准及双方权利义务的事实。
经质证，被告对2008年的物业合同的真实性有异议，认为合同约定期限为3年，原告私自改为5年，是否经过了业主大会的批准。根据物业管理条例，24万平方米的话，要进行招标，是否经过了招标程序，如果业委会直接委托的话是违反物业管理条例的。对2013年的物业服务合同也有异议，认为该合同的签订没有召开过业主大会，系业委会与原告私自续签。
2.房屋权证1份（复印件），用以证明恒创春晓源清风居2幢103室（房屋面积为170.17平方米，车库面积29.39平方米）属于被告所有的事实。
经质证，被告对该证据无异议。
3.缴费通知单5份、欠费清单1份、2014年3月11日催款的律师函及顺丰速运存根各一份，用以证明原告向被告催讨物业费�事实。
经质证，被告认为其曾经在门上看到过一到两份缴费通知单，其余几份没有看到过，律师函也没有收到。
4.春晓源停车泊位使用协议书3份，用以证明双方约定原告为被告提供固定车位，收取车辆泊位费90元／月的事实。
经质证，被告对该证据无异议。
5.业主入伙验房表1份，用以证明当时交房时，被告的确提到了客厅阳台门正对的变压机房的问题，但其意见为希望变压机房移位，并非一定要移位的事实。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为其书写的意见“客厅阳台门正对变压机房”后面是顿号，再后是“卧室窗口大树希望能移位”，因此，被告希望的是卧室窗口的大树移位。
6.被告发送给原告的落款日期为2010年1月28日的函1份，用以证明被告在函中提出了四项要求，原告已经履行了沟通联系协助义务的事实。
经质证，被告对该证据的真实性�异议，但认为其发了函之后，原告一直都没有任何回馈和答复。
7.2003年竣工图纸1份，用以证明变压箱的具体位置，与被告的房屋相距有4—5米。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为上面标注的变压箱的位置不是按照图纸来施工的，离被告房屋的距离比图纸实际上更近，且原告对该问题是知情的。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.嘉兴频道的网页截图1份（来源于2013年1月11日的南湖晚报的报道），用以证明原告对圈占公共绿地的行为没有有效制止，其服务质量没有达到合同约定的房屋及设施、设备的维修、养护完好率95%的事实。
经质证，原告对该证据的真实性无异议。
2.2014年11月25日拍摄的照片5张（打印件），用以证明原告一直不作为，小区内违章搭建和圈占绿地的行为持续至今的事实。
经质证，原告对该证据的真实性无异议。
3.�车费发票2份（复印件），用以证明按照合同约定应按60元／月收取停车费，但2014年1—6月、7—12月原告按90元／月向被告收取停车费的事实。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为被告使用的是固定车位，按90元／月收费是正确的。
本院认证意见：原告提供的证据1系原件，与本案相关联，予以认定；其中2008年11月14日签订的物业服务委托合同，虽然将委托管理期限由3年更改为5年，但在更改处加盖了物业公司、业委会的公章，系合同双方真实意思的表示，不违反法律规定，应认定为有效。证据2与本案相关联，虽系复印件，但被告对其真实性并无异议，故予以认定。证据3、4系原件，与本案相关联，予以认定。证据5系原件，与本案相关联，予以认定；按照房屋验收规程，业主验房后认为房屋及相关配套设施、设备有质量等问题的，将其意见填写在业主验收�见处，该意见系业主对所购物业相关事项的负面性评价，其目的是反馈给物业公司或者开发商予以整改，因此，不管意见中使用的是“希望”还是“必须”、“一定”等词汇，都是反映了业主的一种要求或者愿望，本质上并无区别，开发商或者物业公司都应认真对待及时处理。证据6系原件，与本案相关联，予以认定；该证据系被告发送给原告的关于变压机箱等4个问题的函，根据函的内容，原告已经协助解决了除变压机箱外的其他3个问题，故该证据本身只能证明原告部分履行了沟通联系协助义务。证据7系原件，与本案相关联，予以认定。被告提供的证据1来源于南湖晚报，证据2系近期拍摄的照片，均与本案相关联，原告对其真实性亦无异议，故予以认定；能够证明涉案小区长期以来存在部分业主违章搭建、圈占公共绿地的现象。证据3与本案相关联，虽系复印件，�原告对其真实性并无异议，故予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告恒创物业公司系嘉兴市恒创春晓源小区前期物业服务公司。2008年11月14日，恒创春晓源业委会与原告签订物业服务委托合同1份，约定业委会将东至吴越路，西至秀波路，南至洪殷路，北至洪波路的恒创春晓源住宅小区（春晓源一期）委托给原告实行物业管理，合同期限为5年，自2008年11月14日起至2013年11月13日止；原告按约定实现目标管理，其中房屋外观整洁完好、无私搭乱；房屋及设施、设备的维修、养护完好率95%；多层住宅房屋由原告按建筑面积暂时每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，每年的3月10日、9月20日为交纳物业费的日期，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；露天车位包月60元／辆，临时2元／次（半小时以内不收费）。双方还约定了�他相关事项。2013年11月19日，恒创春晓源业委会与原告续签物业服务合同1份，合同期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止；多层住宅的物业费仍为每月每平方米0.55元；双方还约定了其他相关事项。上述合同签订后，原告为包括被告在内的该小区业主提供了物业服务，但小区部分业主长期违章搭建、圈占公共绿地的问题至今尚未有效解决。
被告冯如阳系恒创春晓源（一期）清风居2幢103室（系多层住宅，房屋建筑面积170.17平方米，车库面积29.39平方米）业主。2004年5月21日验收房屋后，被告在业主入伙验房表业主验收意见处填写“客厅阳台门正对变压机房、卧室窗口大树希望能移位、客厅有建筑材料要求三天清理。”之后被告多次采取书面或者口头方式向原告反映变压机房的搬迁移位问题，但至今尚未妥善处理。被告自2008年1月1日起停止交纳其住宅的物业费，原告向被告催交未果，遂成诉。
另查明，2006年3月6日、2007年1月12日、2014年4月2日，原、被告先后签订3份春晓源小区车辆泊位使用协议，约定被告使用春晓源小区地面固定停车泊位，原告收取车辆停放服务费90元／月。2014年1月2日、7月6日，被告按每月90元的标准先后向原告交纳了2014年1-6月、7-12月期间的停车服务费。
本院认为：恒创春晓源业委会与原告恒创物业公司签订的物业服务委托合同及续签的物业服务合同，合法有效，对双方当事人及该小区全体业主具有法律约束力。根据合同约定，业委会委托原告管理的事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备及市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，视情节轻重采取批评、规劝、警告、制止的措施；等等。原告按约定�现目标管理，其中房屋外观整洁完好、无私搭乱；房屋及设施、设备的维修、养护完好率95%；等等。原告在为春晓源小区提供物业服务过程中，该小区部分业主长期违章搭建、圈占公共绿地，侵害了其他业主的合法权益。虽然其系业主自己实施的侵权行为，但原告作为物业服务企业，有义务从一开始就予以制止，但原告并未提供证据证明其采取了有效措施以维护小区的正常秩序和公共利益。另外，对业主在使用物业过程中产生的问题，如果属于物业服务企业职责范围的，应及时妥善解决；如不属于自己职责范围的，也应认真对待，积极协助业主联系相关责任单位予以解决。本案中，被告在验收房屋时即向原告提出了变压机房的移位问题，之后几年也一直在提这个问题，即便原告认为该问题最终不应由原告负责解决，但也应履行协助联系的义务，并将结果及时如实告知被告，但原告并未提供充分证据证明其完全履行了协助联系的义务，导致该问题历经多年仍未妥善解决，演变成为双方矛盾的一个焦点。综上，本院认为，原告虽然为被告提供了物业服务，但是未达到合同约定的标准；被告拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。根据本案具体案情，本院酌情确定被告减按60%支付原告2008年1月1日起至2013年12月31日止期间的物业费，即6738.73元×60%=4043.24元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
另，根据原、被告之间签订的车辆泊位使用协议，原告向被告提供小区地面固定停车泊位，并收取90元／月的车辆停放服务费，符合双方的约定和法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》第一条、第三条、第四条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告冯如阳于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市恒创物业管理有限公司物业费4043.24元；
二、驳回原告嘉兴市恒创物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告冯如阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
审判员 杨维均
二〇一五年一月七日
书记员 郑 莉