湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00294号
原告：武汉中防瑞达运营管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道139号2栋20层2006室。
法定代表人：马友，该公司总经理。
委托代理人：张宵莹，该公司员工，一般授权代理。
委托代理人：钟满君，湖北忠三（汉南）律师事务所律师，一般授权代理。
被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区阳新路1号第2栋第3层。
法定代表人：刘纪顺，该公司总经理。
委托代理人：雷元松，该公司员工，一般授权代理。
本院于2015年5月13日立案受理了原告武汉中防瑞达运营管理有限公司与被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于同年6月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长与人民陪审员李静、张文艺组成合议庭于同年9月23日再次公开开庭进行了审理，原告武汉中防瑞达运营管理有限公司代理人张宵莹、钟满君、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司代理人雷元松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉中防瑞达运营管理有限公司诉称：2013年6月26日，原、被告签订了《租赁合同》一份，合同约定：1、原告将武汉市中防商街负二层G区商铺（使用面积1522平方米）租赁给被告；2、租赁期限十五年，从2013年6月15日至2028年11月14日止；3、第一年（2013年11月-2014年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第二年（2014年11月-2015年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第三年（2015年11月-2016年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第四年（2016年11月-2017年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第五年（2017年11月-2018年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第六年（2018年11月-2019年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第七年（2019年11月-2020年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第八年（2020年11月-2021年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第九年（2021年11月-2022年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十年（2022年11月-2023年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十一年（2023年11月-2024年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十二年（2024年11月-2025年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十三年至第十五年（2025年11月-2028年11月）真快活公司应付租金数额，由甲方根据真快活公司实际经营情况，在第十二年租金（即2，374，320元）基础上确定，第十三年至第十五年租金增幅每年最高不超过10%；4、租金支付方式：第一年、第二年，为半年付。即真快活公司应于每年10月15日前支付前半年租金，于次年4月15日前支付后半年租金；首次半年租金及经营管理费应于2013年6月15日进场前一次性支付。第三年至第十五年，为季付。即真快活公司应于每年10月15日前支付第一季度租金，于每年1月15日前支付第二季度租金，于每年4月15日前支付第三季度租金，于每年7月15日前支付第四季度租金；5、经营管理费每年150，000元，每年经营管理费应于该年度支付第一笔租金的同时一次性支付；6、承租人未按期足额缴纳租金或其他费用的，每延迟一天，应按未交租金与其他费用总额的千分之三支付违约金等。合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告使用。但被告从2014年4月16日起，开始拖欠应缴纳费用。至2015年5月6日，累计拖欠1，217，347元（租金1，058，597元、经营管理费158，750元）。根据合同约定，原告于2015年4月25日向被告发出《解除合同的通知》，通知被告：1、从发函之日起，解除双方间的《租赁合同》；2、请被告于7日内，到原告处办理合同终止后的相关手续并支付欠款。被告于2015年5月25日收到此通知，签字确认收到。至此，双方间的《租赁合同》已经解除。但被告至今未办理相关手续，继续占用租赁场地，也没有缴纳支付相关费用，损害了原告的合法权益。故原告起诉来院，要求判令被告立即将租赁场地腾退交还给原告；被告支付拖欠款项1，217，347元（计算至2015年5月6日），并按应交额每天千分之三标准缴纳滞纳金至款项付清之日；被告从2015年5月1日至将场地腾退交还给原告之日止，按照租赁费用标准计算支付合同终止后继续占用场地的费用；被告支付原告经济赔偿损失1，976，000元；由被告负担案件受理费。
被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司辩称：原告不是诉争《租赁合同》中出租商铺的合法产权拥有者，对诉争《租赁合同》中的商铺无出租权，原告不是本案适格诉讼主体。武环审（2010）64号《武汉市环保局关于汉阳钟家村地下人防工程建设项目环境影响报告表的审批意见》证明诉争《租赁合同》标的商铺是国家人防工程，属国家所有，并非普通出租商铺，根据《湖北省人民防空工程管理规定》第三十九条规定，非战时的使用人防工程，应先取得“使用证书”，转让、抵押、租赁，需报县级以上人民政府人民防空主管部门备案。原告应当举证证明对诉争租赁场地有合法使用、管理、出租并获取收益的权利，否则应当承担举证不能的法律后果。且未经环保验收并合格的工程，不得使用，原、被告于2013年6月26日签订租赁合同，但诉争的租赁场地是2014年3月27日才通过验收，因此，原告将未经验收的场地租赁给被告，系违反法律、法规的禁止性规范的行为，应当是无效租赁行为。原告在其招商宣传、合同洽谈、签订过程中，均承诺地铁等交通是无缝对接标的商铺，但直至双方终止合同履行的2015年4月26日地铁仍未开通，导致被告花巨资装修的商铺空租率达90%以上，严重亏损达300万余元，原告有虚假宣传的行为，造成被告巨大损失，正因如此，双方为此签订了补充协议，协商减除被告自2014年4月16日至2014年12月15日期间的商铺租金及管理费。租赁合同双方协商解除后，本案涉诉租赁场地已经腾退，正在交接中，原告主张的场地占地费的诉讼请求并不明确，实际情况是大部分的场地都已经腾退出来的，只有个别场地装修物件腾退迟延了。原告要求支付拖欠的租金需要以合同有效为前提，且原告主张的租金数额需要进行核算。双方签订租赁合同中关于滞纳金的约定是不公平的条款，数额约定很高，要求法院公正处理。原告主张的经济损失均是在被告和原告建立租赁合同之前，原告为出租场地而做的准备工作，这些损失和被告没有关系，和本案没有因果关系。综上，双方的租赁行为因原告的严重违法行为而无效，被告不应支付原告所谓租金，原告的违法所得应当收归国有，并退还被告租铺押金20万元，赔偿被告积极履行合同所花费装修、营业损失共计3，246，785.07元。
经审理查明：武汉中防瑞达房地产开发有限公司（以下简称“中防公司”）于2012年11月8日取得位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路-
归元寺路）的钟家村人防工程的人防工事平时使用证，使用期限为40年，自2012年11月8日至2052年11月7日止。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称“真快活公司”）于2013年3月18日向中防公司汇款200，000元，同月20日，中防公司向真快活公司开具了金额为贰拾万元，交款事由为定金的收据一份。中防公司与真快活公司于2013年6月26日签订《中防百诚美食广场租赁合同》一份，该合同约定：中防公司将位于中防百诚负二层G区，使用面积1522平方米（以交付时双方测量面积为准）的商铺租给真快活公司用于经营；租赁期限为15年，拟定自2013年6月15日至2028年11月14日止，如未按期交付租赁房屋则以中防公司发出的《进户通知书》列明的日期为准，并约定中防公司交付之日起5个月为开业前调整、装修免租期；租金：第一年（2013年11月-2014年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第二年（2014年11月-2015年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第三年（2015年11月-2016年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第四年（2016年11月-2017年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第五年（2017年11月-2018年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第六年（2018年11月-2019年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第七年（2019年11月-2020年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第八年（2020年11月-2021年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第九年（2021年11月-2022年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十年（2022年11月-2023年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十一年（2023年11月-2024年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十二年（2024年11月-2025年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十三年至第十五年（2025年11月-2028年11月）真快活公司应付租金数额，由甲方根据真快活公司实际经营情况，在第十二年租金（即2，374，320元）基础上确定，第十三年至第十五年租金增幅每年最高不超过10%；租金支付方式：第一年、第二年，为半年付。即真快活公司应于每年10月15日前支付前半年租金，于次年4月15日前支付后半年租金；首次半年租金及经营管理费应于2013年6月15日进场前一次性支付。第三年至第十五年，为季付。即真快活公司应于每年10月15日前支付第一季度租金，于每年1月15日前支付第二季度租金，于每年4月15日前支付第三季度租金，于每年7月15日前支付第四季度租金；经营管理费每年150，000元，每年经营管理费应于该年度支付第一笔租金的同时一次性支付；真快活公司需于签订本合同之时向中防公司支付人民币200，000元作为经营保证金，以保障真快活公司履行本合同约定的义务；如真快活公司未按期足额缴纳租金或其他费用的，每延迟一天，应按未交租金与其他费用总额的千分之三支付违约金等条款。同日，中防公司与真快活公司签订《补充协议》一份，双方约定将中防商街G区美食街整体租赁给真快活公司，并将中防公司与涉案租赁场地中原9户承租方签订的租赁合同中中防公司的权利义务转让给真快活公司等条款。中防公司于2013年7月25日向真快活公司发出《中防百诚业主进场通知书》，要求真快活公司于2013年10月25日前完成装修。真快活公司于2014年6月21日向中防公司发出《申请免租函》，要求免除2014年4月16日至2014年12月15日期间的租金及物业管理费。中防公司与真快活公司于2014年6月30日签订关于《美食广场租赁合同》的补充协议一份，协议约定：应真快活公司的减免租金及经营管理费的要求，中防公司同意在下列条件成就的前提下，免收真快活公司2014年4月16日至2014年12月15日期间的商铺租金及经营管理费：1、真快活公司在上述免收商铺租金及经营管理费期间，坚持正常经营；2、真快活公司在2014年12月15日前实际支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费；其它事宜按原合同约定条款执行。中防公司于2015年3月30日向真快活公司发出《关于真快活美乐园续交租金及经营管理费的通知》，要求真快活公司于收到通知之日起五日内向中防公司缴纳双方于2014年6月30日签订补充协议中约定的相关费用，如逾期未缴纳，中防公司将按合同相关规定执行。中防公司于2015年4月15日向真快活公司发出《关于缴纳租金及经营管理费的函》，要求真快活公司于收到函件后7日内全面履行缴款义务，否则将解除合同。中防公司于2015年4月25日向真快活公司发出《解除合同通知》，要求解除合同。真快活公司于2015年4月26日向中防公司发出关于同意解除《美食广场租赁合同》的函，表明同意解除合同，将于2015年5月1日停止经营，并表明因中防公司承诺地铁出口将很快开通但实际未开通及空租率高的原因，要求中防公司予以赔偿。此后双方一直协商未果，中防公司于2015年8月10日将真快活公司留在租赁场地的可移动物品搬走，并对固定现场现状及清点情况进行了公证。
另查明，真快活公司向中防公司支付了2013年11月至2014年11月上半年的租金500，000元及经营管理费150，000元后，未再向中防公司支付租金。现原、被告未达成一致意见，原告起诉来院。
以上事实，有双方当事人陈述及人防工事平时使用证、《中防百诚美食广场租赁合同》、《补充协议》、《中防百诚业主进场通知书》、《申请免租函》、关于《美食广场租赁合同》的补充协议、《关于真快活美乐园续交租金及经营管理费的通知》、《关于缴纳租金及经营管理费的函》、《解除合同通知》、关于同意解除《美食广场租赁合同》的函、《公证书》等证据证实，可作如上认定。
本院认为：位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路-
归元寺路）的钟家村人防工程平时使用权登记在原告名下，原告享有该房屋占有、使用、收益的权利。被告辩称根据《湖北省人民防空工程管理规定》第三十九条规定，人防工程的转让、抵押、租赁，需报县级以上人民政府人民防空主管部门备案，且未经环保验收并合格的工程不得使用的规定，均系管理性规定，不影响原、被告之间签订的租赁合同效力，故原、被告之间所签订的钟家村人防工程内中防百诚负二层G区的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告应依该合同约定全面履行各自义务，即原告应依约将房屋交付给被告使用，被告应依约向原告支付租金及经营管理费。因被告拖欠租金及经营管理费，原告于2015年4月25日向被告发出《解除合同通知》，要求解除合同，被告于2015年4月26日向原告发出关于同意解除《美食广场租赁合同》的函，表明同意解除合同，该租赁合同于2015年4月26日经双方协议解除。原、被告双方于2014年6月30日签订关于《美食广场租赁合同》的补充协议一份，约定被告在免收商铺租金及经营管理费期间正常经营及被告在2014年12月15日前向原告支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费的前提下，原告同意免收被告自2014年4月16日至2014年12月15日期间的商铺租金及经营管理费，该补充协议系双方真实意思表示，于双方签字之日起成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，因上述补充协议双方约定了生效条件，被告在满足于免租期正常经营及于2014年12月15日前向原告支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费两个条件后，该补充协议开始发生效力。因被告未于2014年12月15日前向原告支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费，即约定的生效条件尚未成就，该补充协议未生效，被告应向原告支付自拖欠租金之日至合同解除之日的租金及管理费，即被告应向原告支付第一年（2013年11月-2014年11月）下半年的租金500，000元及第二年中2014年11月至2015年4月26日的半年租金500，000元及第二年中欠交租金同时段的经营管理费75，000元。综上，被告应向原告支付拖欠的租金及经营管理费共计为1，075，000元。被告拖欠租金及经营管理费系违约行为，应当承担相应的违约责任，按照原、被告双方签订的《美食广场租赁合同》第十五条第1项的约定，如真快活公司未按期足额缴纳租金或其他费用的，每延迟一天，应按未交租金与其他费用总额的千分之三支付违约金，该约定的违约金计算标准明显过高，应酌定为100，000元为宜。故被告应向原告支付拖欠租金及经营管理费共计为1，075，000元的违约金100，000元。合同解除后，被告尚有部分物品未搬离租赁场地，在原、被告双方协商未果的情况下，原告于2015年8月7日申请湖北省武汉市琴台公证处对被告存留的物品进行取证、清点，并于同月10日将被告存留的物品搬往租赁场所之外的地方。原告的行为系合理止损的行为，虽租赁场地已经腾退，但被告仍应将其存留的物品从原告处搬离，并按照双方合同约定的同时段的房屋租金标准支付自合同解除之日的次日起（2015年4月27日）至原告公证搬离之日（2015年8月10日）的房屋占用费，因原告主张的房屋占用费自2015年5月1日起计算，本院予以照准，故被告应支付原告的房屋占用费为279，033.3元（55元＊1522平方米＊3.33个月）。因被告向原告支付了经营保证金200，000元，可用该经营保证金冲抵房屋占用费，冲抵后被告应向原告支付房屋占用费79，033.3元。原告主张的经济损失1，976，000元包括原告原来对租赁场地的装修、给原租户的违约赔偿、原告购置的餐桌椅、原告为原租户安装的收银系统及预计的三个月空置期租金损失，以上各项损失均系原告为与被告签订租赁合同所做的准备工作，意在确保租赁物在租赁期间符合约定的用途，该项义务系原告作为出租人应承担的义务，故对原告要求被告赔偿经济损失1，976，000元的诉称，本院不予支持。被告辩称原告有虚假宣传的行为，造成被告巨大损失，但被告未提交证据予以证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其所存留的物品从原告武汉中防瑞达运营管理有限公司处搬离；
二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中防瑞达运营管理有限公司支付租金及经营管理费共计人民币1，075，000元；
三、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中防瑞达运营管理有限公司支付违约金人民币100，000元；
四、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉中防瑞达运营管理有限公司支付房屋占用费人民币79，033.3元；
五、驳回原告武汉中防瑞达运营管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币32，347元（原告已预交），由被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内将所承担的案件受理费直接支付给原告武汉中防瑞达运营管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 李 静
人民陪审员 张文艺
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王朝阳