贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第411号
原告白伟，男，湖北省洪湖市人。
委托代理人禹子贵，女，贵州争荣律师事务所律师。
被告贵州苑平房地产开发有限公司。
住所地：丹寨县龙泉镇建设北路（兴云公司商用房二楼）。
法定代表人肖功平，系公司董事长（未到庭）。
委托代理人杨光，男，系公司副总经理。
委托代理人王军，男，系公司法律顾问。
原告白伟诉被告贵州苑平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，2014年12月14日，依法由本院助理审判员潘国先适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白伟及其委托代理人禹子贵以及被告贵州苑平房地产开发有限公司委托代理人王军、杨光均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2013年2月1日原告白伟与被告苑平房地产开发有限公司签订了购买被告开发的龙泉东湖生态移民苑第9-1-3-1号房的购房协议，并交付购房首付款72914元。根据双方签订的购房协议第四条规定：被告应当在2013年12月31日向原告交付房屋，现已经是2014年11月份了，被告不能按时交房，被告违反了房屋买卖协议第四条第二项逾期交房责任：即“逾期90日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”
2014年11月21日，原告以被告违反协议约定为由，诉至人民法院，请求判令：1、被告承担房屋买卖协议违约责任，并退还原告购房款72914元；2、被告支付原告违约金729元。
被告辩称：原告与被告于2013年2月10日签订《房屋买卖协议》，约定原告应于2013年4月30日前与被告签订政府相关部门规定的《房屋买卖合同》，但至今原告拒不与被告签订该合同，显然是单方违约，依据协议约定，除应承担违约责任外，协议仍继续履行。对协议约定被告应当2013年12月31日前向原告交付房屋，而被告至今尚未交付的诉求。事实上协议约定的预售房已经建成，而原告并没有按协议约定于2013年4月30日前与被告签订《房屋买卖合同》，至今也未与答辩人签订该合同，事实是原告违约在先。
原告在举证期限内提交下列证据材料：
1、身份证，用以证明原告的主体资格。
2、购房协议，用以证明房屋买卖的事实。
3、收款收据，用以证明原告已交房款的事实。
原告当庭提交如下证据：
4、商品房屋预售许可证，用以证明被告取得商品房屋预售许可的时间。
被告质证意见：对1、4号证据真实性、合法性、关联性无异议。对2、3号证据真实性无异议，但《房屋买卖协议》约定：2013年4月30日前原告必须与被告签订《房屋买卖合同》。原告至今未来与被告签订正式合同，所以原告存在违约的事实，原告应当承担违约责任并继续履行协议。
被告当庭提交了如下证据材料：
1、龙泉东湖生态移民苑认购协议书，用以证明原、被告签订认购协议书的事实，因原告原故，不能在约定期限内签订《商品房屋买卖合同》，认购人已支付的定金不予退还。
2、《安全隐患整改通知书》、《关于丹排一回高压线路通过东湖生态移民苑7号、8号、9号楼施工的回复》，用以证明因不可抗力原因存在，导致被告迟延交房。
3、丹寨县龙泉镇人民政府《委托书》，用以证明龙泉生态移民苑工程是龙泉镇人民政府委托被告为项目代理人事实，价格及交房时间含有政府指导因素。
4、《关于要求拆移东湖生态移民苑施工场地内高压线路的报告》、《要求拆移东湖生态移民苑施工场高压线的报告》、《关于供电线路制约工程施工并存在重大安全隐患的紧急报告》，用以证明被告曾向龙泉镇人民政府申请解决东湖生态移民苑施工场内高压线的事实。
原告质证意见：对1号证据真实性无异议，但原告已于2013年2月1日与被告签订《房屋买卖协议》，并已交付商品房预售款，所以该认购协议已无效。对2号证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因高压线穿过施工场地并非不可抗力的情况，所以对证明目的不予认可。对3号证据的真实性无异议，但龙泉镇人民政府委托被告为项目代理人的工程不是合同违约的条件，原告不予认可。对4号证据三性均不予认可，因被告单方面向龙泉镇人民政府作出的报告，与本案延期交房无关联性。
本院认证意见：
1、关于原告提交的第1、2、3、4号证据的客观性、真实性、关联性均无异议，且第1、2、3、4号证据均能够证实原告向被告购房并交纳首付款以及被告取得商品房预售许可的事实，本院依法予以认定。
2、关于被告提交的1、2、3号证据客观性、真实性、关联性均无异议。但对1号证据的证明目的不予认定，因被告对《房屋买卖合同》的内容有重大变更，导致双方未签订该合同，非原告的原故；对2号证据证明目的不予认定，因施工场内高压线的存在不是不可抗力的情形；对3号证据证明目的不予认定，因龙泉镇人民政府的《委托书》不是被告违约事由。原告对4号证据的异议成立，本院予以采信。
经审理查明：2012年7月7日，原告白伟与被告签订《龙泉东湖生态移民苑认购协议书》，认购被告所开发的龙泉东湖生态移民苑9-1-3-1号房，认购定金20000元。认购协议约定：因认购人原因，不与出卖人签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议书。出卖人解除本协议书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。2013年2月1日，原告白伟与被告贵州苑平房地产开发有限公司又签订《房屋买卖协议》，被告将丹寨龙泉东湖生态移民苑第9【幢】1【座】1【单元】3【层】1号房（房号为9-1-3-1）出售给原告，该房单价每平方米1770.00元，总价款232914.30元，原告支付首付款72914.30元（含认购定金20000元），余款160000元以银行【按揭】【公积金】手续方式支付。协议约定：出卖人应当于2013年4月30日前与买受人签订《商品房买卖合同》后，原告协助被告办理银行【按揭】【公积金】手续，被告于2013年12月31日前向买受人交付该房屋。同时约定：被告不能按时交房的，逾期90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。被告辩称，原告未与被告办理银行【按揭】【公积金】手续，所以被告不履行交房义务。根据协议约定，办理银行【按揭】【公积金】手续是在原、被告签订《商品房买卖合同》后履行的义务，因合同尚未签订，所以双方没有办理银行【按揭】【公积金】手续，原告并未违约。2013年12月21日，被告取得在建商品房预售认可证，次日，被告通知原告签订正式文本《房屋买卖合同》，该合同中将交房时间变更为2016年6月30日，因此，原告拒绝签订该合同。原告于2014年9月28日向被告提出返还已经支付购房款的申请，但被告认为，原告不与被告签订《房屋买卖合同》，存在违约事实，不同意返还已付款，应当继续履行双方签订的《房屋买卖协议》。
另查明，原告当庭表示请求解除《房屋买卖协议》。
上述事实有原告、被告的陈述及原告所提交的证据、本院的调解笔录、庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告白伟与被告贵州苑平房地产开发有限公司经协商一致签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予以保护，双方当事人按照合同约定全面履行各自的合同义务。但双方在履行合同约定及办理相关按揭付款手续时，由于被告擅自延长交房时间，构成对《房屋买卖协议》的根本违约，并最终导致该《房屋买卖协议》不能履行。所以，被告应当承担相应合同责任，即被告应当退还全部原告已付房款72914元及承担首付款1%的违约金729元，原、被告签订的《房屋买卖协议》亦因此应当予以解除。据此，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告贵州苑平房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告白伟购房款72914元。
二、被告贵州苑平房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告白伟违约金729元。
案件受理费1641元，减半收取820.5元，由被告贵州苑平房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内通过向本院递交上诉状，在上诉期限届满后七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，被告贵州苑平房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告贵州苑平房地产开发有限公司拒不履行义务的，原告白伟可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
助理审判员 潘 国 先
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 吴腾英（代）