云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初301号原告：昆明林海云霄房地产开发有限公司。住所地：安宁市太平街道办事处。委托代理人：ＸＸ，云南睿震律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某，男，汉族，研究生文化，现住安宁市县街街道办事处。被告：肖某，女，汉族，大学本科文化，现住安宁市县街街道办事处。原告昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称云霄地产公司）诉被告杨某、肖某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭于2016年5月11日、2016年8月11日两次公开开庭进行了审理。原告云霄地产公司的委托代理人，被告杨某、肖某到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人2016年8月11日共同协商同意庭外和解，要求延期30天，经本院审查予以准许。在调解过程中，因双方意见分歧较大，未能达成协议。本案现已审理终结。原告云霄地产公司诉称：原、被告就原告开发的房屋达成合意后，于2012年3月9日签订商品房购销合同，合同约定：被告购买原告安宁太平镇林海云霄•生态小区某房，购房款总金额为1958400元，被告应于2012年2月29日前支付首期房价款588400元，余款1370000元，由被告按照拟贷款银行的要求办理按揭贷款。被告交纳首付款后，原告于2012年2月12日进行了登记备案，后被告于2012年3月15日就按揭贷款1370000元的发放及还款事宜与中国农业银行股份有限公司昆明双龙支行（以下简称农行昆明双龙支行）签订《个人购房担保借款合同》。原告作为该合同的担保人，合同签订当日，农行昆明双龙支行如约向被告发放了上述贷款，至此，原、被告双方已完成商品房买卖的所有交易行为，原告为此次交易支出税款149817.6元。贷款发放后，被告开始还款，但自2012年3月15日至2015年9月20日期间，被告未按约定，按期足额偿还借款，截止至2015年9月20日，被告因个人原因己连续18期累积26期未足额还款，己构成违约，农行昆明双龙支行根据《个人购房担保借款合同》约定，要求保证人(原告)承担保证责任，即归还该笔贷款的本金、利息、罚息、复利共计1348818.16元。原告按照农行昆明双龙支行的要求，于2015年9月30日办理了相关的结清手续，农行昆明双龙支行向原告出具了款项结清证明。由于被告的违约行为己严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2012年3月9日签订的《商品房购销合同》，并由被告杨某、肖某配合原告解除备案登记手续，承担解除合同的手续费914.58元、公证费600元；2、由被告杨某、肖某承担因此次交易支出的税款149817.6元；3、由被告杨某、肖某偿还原告因其违约行为代其向农行昆明双龙支行支付的按揭贷款利息、复息及罚息29974.46元及原告实际归还款项1348818.16元的资金占用费（按银行同期贷款年利率4.6%的四倍的标准自2015年9月30日计算实际还清款项之日止）；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告承担因此次交易支出的税款639417.6元。被告杨某、肖某共同辩称：对原告主张的双方签订《商品房预售合同》，并通过按揭方式向农行昆明双龙支行按揭贷款购买商品房，以及逾期未支付农行昆明双龙支行的按揭贷款是事实。为此，我方认可原告的诉讼请求第一项。对原告方的第二、三项诉讼请求不认可。我方认为，合同解除后，如因原告确实因代被告办理了房屋产权登记，所产生的个人所得税、印花税、契税，我方同意承担，但本案中，由于原告未为被告办理房产证并交付房屋给被告，所以，上述费用不应当由被告承担。同时，我方购房本来是要自己住的，但到现在为止，原告逾期交房，且没有为被告办理房产证，造成我方折半都卖不出此套房屋。所以，原告要我方承担再次交易所产生的税款等费用，我方认为不合法，也不同意承担。经过庭审与质证，本院确认以下事实：2012年3月9日，原告杨某、肖某共同作为商品房买受人即乙方，被告云霄地产公司作为商品房出售人即甲方，双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同明确，乙方购买的商品房为预售商品房。合同约定：乙方向甲方购买位于安宁市太平镇始甸村委会林海云霄·生态小区某房屋，建筑面积为304.86平方米。房屋价款以每平方米6718.584元，按套内面积291.49平方米计价为人民币1958400元。付款方式为：乙方于2012年2月29日前首付房价款588400元，余款1370000元通过银行按揭方式支付。交房时间为：2012年10月30前。违约责任约定为：乙方逾期付款的，自本合同约定的应付款时间届满后至实际付款之日止20天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期20天后，解除合同，乙方按应付款的0.1%支付甲方违约金，甲方向乙方退还已付款，已经发生的交易相关税费由乙方承担。甲方逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。乙方愿意解除合同的，甲方按乙方已付款的0.1%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已经发生的交易相关税费由甲方承担，乙方不愿意解除合同的，按逾期90天处理办法执行。同时，合同第九条、第十二条等对房屋交接方式和违约责任；有关产权登记代办事项等作了明确约定。《合同补充协议》中，银行按揭付款方式第4条约定：在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有以下权利：（1）有权单方解除本《合同》，收回该商品房，乙方所交全部房款扣除甲方所承担的保证责任后退还乙方。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房屋管理部门办理有关解除合同手续。第5条、乙方承诺，当出现上述第4条情形时，以下委托及时生效：乙方授权委托甲方到房屋管理部门办理解除《商品房购销合同》及所附补充协议等一切相关事宜。同时，该补充协议第三条中约定：甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行通知义务；第3项约定：《合同》中约定的房屋价款不含以下几项费用，在做产权登记时，甲方向乙方预收代收缴款，结算时多退少补；其中住房公共维修基金按《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》收取；办理房产证、土地证应当由乙方承担的税费、工本费等，产权证办好后转银行抵押所发生的一切费用；太阳能、管道燃气系统配套费、有线电视开户入网安装费按照实际安装费收取，其余按有关部门规定的标准收取。做产权登记时，甲方向乙方收取房产证、土地证80元代办费。同时该《合同补充协议》对房屋的交接、验收、风险责任等作了约定。《商品房购销合同》及《合同补充协议》签订后，被告杨某、肖某按合同约定于2012年2月29日支付了购房首付款人民币588400元。原告云霄地产公司收款后，于2012年2月29日出具记账发票Ⅱ,并注明预售房款（A-40-A）给被告杨某、肖某。2012年3月12日，原告云霄地产公司代为被告杨某、肖某办理了该套商品房买卖合同的登记备案手续。同时，双方就按揭贷款1370000元的事宜，原告云霄地产公司根据2010年4月2日与农行昆明双龙支行签订的《最高额动产质押合同》中约定的愿意为《一手房贷款业务银行合作协议》中的购房人提供担保债权最高限额人民币4200000元贷款范围内的规定。原告云霄地产公司作为担保人，为被告杨某、肖某担保，由被告杨某、肖某向农行昆明双龙支行按揭贷款，并于2012年3月15日与农行昆明双龙支行签订《个人购房担保借款合同》。合同签订后，农行昆明双龙支行于2012年5月16日将贷款1370000元交付原告云霄地产公司。在合同履行过程中，由于被告杨某、肖某已经连续26期未足额偿还银行贷款及利息。2015年9月21日，农行昆明双龙支行向云霄地产公司发出《宣告函》，以借款人杨某未按《个人购房担保借款合同》约定，按期足额偿还借款，已经构成违约为由，决定提前向借款收回借款，并要求云霄地产公司作为担保人归还该笔借款本金1318844.16元及利息、罚息、复利。截止2015年9月30日至，原告云霄地产公司作为担保人，按照《宣告函》的要求，先后代为被告杨某、肖某向农行昆明双龙支行偿还了尚未到期的按揭贷款本金人民币共计1318844.16元；尚欠的逾期贷款利息29460.37元、罚息101.82元、复息（复利）412.27元，本息合计1348818.62元。另查明：原告云霄地产公司开发建设的“林海云霄•生态小区某期”工程项目竣工验收日期为2013年2月4日。庭审中，被告杨某、肖某提出原告云霄地产公司时至今日未交付所购商品房给其使用，也未办理房产证、土地使用权证。在本院2016年8月11日第二次开庭审理结束时，原告云霄地产公司未向法庭提供所销售给被告杨某、肖某的林海云霄•生态小区二期第A组团第40幢A号商品房一套是否已经交付或者是否通知被告杨某、肖某接收经过验收合格的该套商品房的证据材料；亦未提供国家规定应当由购房人即被告杨某、肖某缴纳税收、契税及相关费用的有效票证，证实其主张已经代为原告杨某、肖某缴纳了该套房屋的营业税、城建税、教育附加税、地方教育税、土地增值税、应花税、企业所得税共计639417.6元的事实。同时，亦未提供在收到原告杨某、肖某的首付款及银行按揭贷款后其已经向原告杨某、肖某开具了全部购房款的正式收款发票。庭审中，被告杨某、肖某明确表示同意解除与原告云霄地产公司签订的《商品房购销合同》，并同意支付解除合同的手续费914.58元，公证费600元。诉讼中，原告杨某、肖某未提供证据。确认上述事实，有经过庭审与质证后，本院采信的原告云霄地产公司提供的以下证据及双方当事人在庭审中的陈述及庭审笔录在卷予以证实。1、营业执照正副本（复印件）；2、法定代表人身份证明及公民身份证（复印件）；3、被告杨某、肖某公民身份证（复印件）；4、《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件；5、《商品房买卖合同登记备案表》（复印件）；6、及刷卡消费单及云南税控收款专用发票Ⅱ（收款内容预售房款即首付款）复印件；7、《最高额动产质押合同》（复印件）；8、《应还未还查询》9、《历史还款明细》（复印件）；10、《宣告函》；11、农行《业务凭证》（复印件）；《个人贷款结清凭证》（复印件）；12、工程竣工验收证明书及备案表（复印件）。关于原告云霄地产公司提供的：1、2012年5月税款缴纳清单1份（复印件）及税收通用缴款书5份（复印件）；2、12月缴纳税款清单如下（5-11月正常收入），复印件；3、云南省地方税务局电子缴款凭证（复印件）3份，税收通用缴款书19份（复印件）。欲证实其因此次交易而支出税款639417.6元的事实，经质证，被告杨某、肖某认为该组证据与本案无关联性，系原告云霄地产公司应当缴纳的税费，不是被告应当缴纳的税费。本院审查认为：上述证据中所载明的缴税内容仅反映了原告云霄地产公司作为房地产开发企业，应当缴纳所有税款的情况和数额，并未记载是被告杨某、肖某因购买价值1370000房屋一套而产生的应缴税费、税款情况。故上述证据因与本案无关联性，本院不予采信。同时，原告云霄地产公司出具的某号房屋缴纳税费明细，由于该房屋原告云霄地产公司并提供证据证实其已经办理房产证并将房屋交付给被告杨某、肖某，所有税款系原告云霄地产公司代被告杨某、肖某缴纳的税款的事实，故该份证据因缺乏与本案的关联性，本院亦不予采信。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述法律规定，本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。在合同履行过程中，由于被告杨某、肖某截止2015年9月20日止，已经连续26期没有按照其与农行昆明双龙支行签订的《个人购房担保借款合同》的约定，偿还或者足额偿还其向农行昆明双龙支行的相应贷款及本息，导致原告云霄地产公司作为担保人，被农行昆明双龙支行从其保证金账户内提前扣划了被告杨某、肖某未到期的贷款本金1318844.16元，以及尚欠的逾期贷款利息、罚息复息（复利）共计29974.46元。为此，原告云霄地产公司作为被告杨某、肖某向该银行按揭贷款的担保人，在原告云霄地产公司承担担保责任后。按照双方签订的《合同补充协议》，“在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，被告杨某、肖某未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同时，导致原告云霄地产公司承担了保证责任的，原告云霄地产公司享有权单方解除本《合同》，收回该商品房，被告杨某、肖某所交的全部房款项，扣除原告云霄地产公司所承担的保证责任后，退还被告杨某肖某。同时被告杨某、肖某必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房屋管理部门办理有关解除合同手续”的约定。原告云霄地产公司单方解除合同的约定的条件已经成就，据此，原告云霄地产公司要求解除与被告杨某、肖某签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。庭审中，被告杨某、肖某已经明确表示没有履行能力，同意解除合同，并同意支付解除合同手续费914.58元，公证费600元。足见，双方签订的《商品为购销合同》及《合同补充协议》的合同目的已经不能实现，合同及补充协议依法应予解除。同时，由于被告杨某、肖某逾期还贷的违约行为，已经导致原告云霄地产公司作为担保人，承担了被告杨某、肖某逾期还贷所产生的利息（含本息、罚息、复利）29974.46元的保证责任。为此，原告云霄地产公司要求被告杨某、肖某承担解除合同的手续费914.58元，公证费600元，并偿还已代为支付的利息29974.46元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于原告云霄地产公司要求被告杨某、肖某承担因此次交易所支付的税款639417.60元的诉讼请求。按照双方签订的《合同补充协议》“房屋价款不含1、公共维修资金，2、办理房产证、土地证中的税费、工本费，3、产权办理后移交银行提押所发生的一切费用，4、太阳能、管道燃气系统配套费、有线电视开户入网安装费。在做产权登记时，原告云霄地产公司向被告预收代收代缴款，结算时多退少补”的约定以《商品房购销合同》中有关“已经发生的交易相关税费由被告承担”的合同约定。由于原告云霄地产公司未提供证据，证实其已经实际代为被告杨某、肖某缴纳了因购买此套房屋所应当承担的相关税款的具体事实和数额，而且原告云霄地产公司是否已经向被告杨某、肖某按约定履行了交付房屋的义务，是否办理了房屋产权登记和抵押等手续，并无证据证实。为此，原告云霄地产公司与被告杨某、肖某房屋买卖的交易行为尚未实际完成。故原告云霄地产公司要求被告杨某、肖某承担支付有关税费的诉讼请求，因无事实和法律根据，本院不予支持。至于原告云霄地产公司以被告杨某、肖某逾期付款，构成严重违约为由，要求判令被告承担自其代为还款1348818.16元之日起，即自2015年9月30日起至实际还款之日止的银行同期贷款年利率4.6%的四倍资金占用费的诉讼请求。本院认为，虽双方签订的《商品房购销合同》中，对逾期付款的违约责任及其计算方法明确约定为“被告杨某、肖某逾期90天后付款，承担的违约责任是解除合同，按应付未付款的0.1%向原告云霄地产公司承担支付违约金，原告云霄地产公司退还被告杨某、肖某已付款，已经发生的交易相关税费由被告承担”。但由于被告杨某、肖某截止2015年9月30日连续违约未及时偿还银行按揭贷款，致使原告云霄地产公司作为担保人，已经代为被告杨某、肖某偿还按揭贷款本金1318844.16元及利息29974.46元，为此，被告杨某、肖某逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，给原告云霄地产公司造成了资金支付的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，如按双方约定的未付款0.1%计算，显然过低，为此，予以适当增加。但原告云霄地产公司主张按银行同期贷款年率4.6%的四倍过高，本院予以调整为按银行同期年利率4.6的2倍确定，即124091.27元(1348818.16元×4.6%×2倍)。至于原告云霄地产公司要求从其还款之日计算至实际还款之日止的资金占用费的事由，因原告云霄地产公司无证据证实已交付所售房屋给被告杨某、肖某使用或者占有，也无证据证实是否办理房屋转移登记，为此，其主张的事由不能成立，本院不予支持。被告杨某、肖某提出在原告云霄地产公司未为其办理房产证及交付所出卖的房屋时，个人所得税、印花税，契税等尚未实际发生，其他税收与其无关联性，不同意支付的抗辩观点和意见，于法有据，本院采纳。关于原告云霄地产公司在本案中是否构成违约的问题，因被告杨某、肖某未主张权利，故本院不予审理和评判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起，解除原告昆明林海云霄房地产开发有限公司与被告杨某、肖某2012年3月9日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。并由被告杨某、肖某于本判决书生效后十日内支付原告昆明林海云霄房地产开发有限公司解除合同的手续费人民币914.58元、公证费人民币600元，两项合计人民币1514.58元，并协助原告昆明林海云霄房地产开发有限公司办理有关解除合同的相关手续。二、由被告杨某、肖某于判决书生效后十日内支付因其违约行为而给原告昆明林海云霄房地产开发有限公司造成的资金占用费损失人民币124091.27元，并支付因违约行为而造成原告云霄地产公司代为支付的利息、罚息、复利合计人民币29974.46元，两项共计人民币154065.73元。三、由原告昆明林海云霄房地产开发有限公司于本判决书生效的十日内，返还原告杨某、肖某已经支付的购房款人民币588400元。四、驳回原告昆明林海云霄房地产开发有限公司要求被告杨某、肖某支付税款639417.6元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，由被告杨某、肖某承担3568元；由原告昆明林海云霄房地产开发有限公司承担9882元。并入上述款项执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  魏如云人民陪审员  白朝兴人民陪审员  琚丽萍二〇一六年九月三十日书 记 员  李思红