西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第04712号
原告：董惠林
委托代理人：范鹏飞，陕西弘业律师事务所律师。
被告：李小军
被告：谢君
共同委托代理人：李莉，陕西博纳新律师事务所律师。
共同委托代理人：赵伟舟，陕西博纳新律师事务所律师。
原告董惠林与被告李小军、谢君房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告董惠林委托代理人范鹏飞，被告李小军、谢君委托代理人李莉、赵伟舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董惠林诉称，2012年6月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其坐落于灞桥区北牛寺村振业别墅10幢1单元1层10102号房屋出售原告。合同约定，房价款96万元，被告应于2012年9月18日办理完毕过户手续。同时，被告向原告出具承诺书，承诺如果其违约致使不能办理房屋过户手续，自愿承担违约金96000元，退还已收取的全部购房款，并按照银行同期贷款利率支付占用购房款期间的利息。合同签订当日，原告向被告支付购房款96万元，履行了合同约定的付款义务，被告违反合同约定，至今拒绝为原告办理房屋过户手续，侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告返还原告购房款96万元，支付违约金96000元，并按照银行同期贷款利率向原告支付利息；3、诉讼费由被告承担。
被告李小军、谢君辩称，2012年6月，被告因资金周转通过陕西兆联投资管理有限公司借款，原告将资金存放在陕西兆联投资管理有限公司对外放贷。2012年6月19日，原、被告及陕西兆联投资管理有限公司签订《借款合同》，合同约定，被告向陕西兆联投资管理有限公司借款96万元，该笔借款实际为原告放在陕西兆联投资管理有限公司的资金，原告在签订《借款合同》的同时要求被告签订《房屋买卖合同》为该笔借款提供担保。合同签订后，陕西兆联投资管理有限公司法定代表人汪冠民将96万元借款通过个人银行卡转账交付被告，上述借款被告已通过银行转账偿还汪冠民40余万元，由于被告将《借款合同》及还款凭证保管不善已丢失，无法向法庭提供。原、被告签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖，实为借款担保，该借款合同系被告李小军向原告借款96万元的担保。《房屋买卖合同》标的物价值500余万元，被告在招商银行抵押贷款358万，该房屋在签订合同时已经抵押给招商银行，不能办理过户手续。原告以96万元购置该房屋不符合交易习惯，原、被告之间存在借贷关系，并不存在房屋买卖合同关系，根据最高院《关于审理民间借贷案件的司法解释》第二十四条规定，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月25日，被告谢君购置西安市灞桥区北牛寺村振业别墅10幢1单元1层10102号住宅楼房一套，建筑面积253.58平方米，房价款5140381元，2012年6月1日，被告谢君及保证人西安振业房地产开发公司与招商银行西安分行签订《个人购房借款及担保合同》，被告谢君在招商银行西安分行抵押贷款358万，并办理了预购商品房贷款抵押登记备案。被告李小军、谢君系夫妻关系，2012年6月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其坐落于西安市灞桥区北牛寺村振业别墅10幢1单元1层10102号住宅楼房一套出售原告。合同约定与本案相关条款为：房价款96万元，原、被告共同委托案外人汪冠民代为办理房产过户手续，2012年9月18日办理完毕，房屋过户前按揭由被告归还，过户后由原告归还，房屋归原告所有。违约责任为：若被告不能按期办理房产过户手续，被告负责向原告退回购房款，若被告不能按期退还全部房款，由案外人汪冠民在三日内代为偿还原告全部房款；若案外人汪冠民代被告向原告支付全部房款，案外人汪冠民有权向被告追偿全部房款，被告若不能按期退回案外人汪冠民代付全部房款，承担违约金96000元。合同签订后，原告通过案外人汪冠民向被告李小军、谢君支付房价款96万元，被告李小军、谢君向原告出具收到房价款96万元收据，向案外人汪冠民出具委托书，该授权委托书经西安市公证处公证，被告李小军、谢君向原告同时出具声明书及承诺书，声明书载明：谢君、李小军自愿将名下的房产卖给原告，房价96万元，请见证人汪冠民于2012年9月18日办理过户手续；承诺书载明：本人谢君、李小军于2012年6月19日将坐落于西安市灞桥区北牛寺村振业别墅10幢1单元1层10102号出售给原告，房款已付清，现正在办理房屋过户手续，在办理过户手续期间，本人自愿承诺不再以名义产权人的身份向房屋开发商、房屋登记主管部门等相关单位或个人进行挂失、领取新的证件等其他阻碍委托人汪冠民顺利办理房屋过户手续，如果本人违约，致使委托人汪冠民不能办理房屋过户手续，自愿承担违约金96000元，退还已收全部购房款，按银行同期贷款利率支付占用购房款期间的利息。2015年10月20日，案外人汪冠民以证人身份向法庭出具情况说明，证明原告支付被告购房款96万元，被告收到购房款后拖延办理过户手续，未积极协调开发商、银行关系及签订相关资料，导致房屋过户手续无法办理。庭审期间，法庭向当事人释明：《房屋买卖合同》约定案外人汪冠民代为办理房产过户手续及被告不能按期退还全部房款，由案外人汪冠民在三日内代为偿还原告全部房款的义务，原告明确表示：不要求追加案外人汪冠民为本案当事人，不主张案外人汪冠民在本案代偿房价款义务。被告辩称，原、被告及陕西兆联投资管理有限公司签订《借款合同》，原告交付96万元为借款并非购房款，原、被告之间存在借贷关系及其已偿还借款40余万元，未提供证据证明。
另查，2015年6月26日，经西安市中级人民法院（2015）西中民三初字第00066号民事判决书判决：被告谢君及保证人西安振业房地产开发公司与招商银行西安分行签订《个人购房借款及担保合同》予以解除；被告谢君偿还招商银行西安分行借款本金及利息；招商银行西安分行对西安市灞桥区北牛寺村振业别墅10幢1单元1层10102号住宅楼房一套享有优先受偿权。
以上事实，有庭审笔录，《房屋买卖合同》，房价款96万元收据，声明书及承诺书等证据存卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》为有效合同，因房屋产权过户手续不能按期办理及招商银行西安分行对该房屋享有优先受偿权，致使房屋买卖合同目的不能实现，原、被告均要求解除合同，依法应予准许。合同解除后，按照合同约定，被告应退还原告已支付购房款96万元，被告占用资金期间产生的利息应视为原告实际损失，按照公平原则，被告应支付占用资金期间按银行同期贷款利率的利息。原、被告签订的《房屋买卖合同》涉及案外人汪冠民，按照合同约定及被告承诺，案外人汪冠民代为办理房产过户手续，在办理过户手续期间，被告存在以名义产权人的身份向房屋开发商、房屋登记主管部门等相关单位或个人进行挂失、领取新的证件等其他阻碍委托人汪冠民顺利办理房屋过户手续的，承担违约金96000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在本案中未提供证据证明被告存在以上违约行为的事实，其要求被告支付违约金96000元的诉讼请求不予支持。被告以双方存在借贷关系及其已偿还借款40余万元，未提供证据证明，抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告董惠林与被告李小军、谢君签订的《房屋买卖合同》。
二、本判决生效后十五日内，被告李小军、谢君退还原告董惠林购房款96万元及支付2012年9月18日至判决生效之日期间按银行同期贷款利率的利息。
三、驳回原告董惠林要求被告李小军、谢君支付违约金96000元的诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14304元由原告负担1304元，被告李小军、谢君负担13000元（此款原告已预付，被告于判决生效后15日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘炜曦
审 判 员 杨晓齐
人民陪审员 王学丽
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张羽佳