辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终1771号
上诉人（原审被告）：大连双鸿房地产经纪有限公司，住所地大连市甘井子区玉胜路22号2单元1层3号。
法定代表人：田孝根，总经理。
上诉人（原审被告）：大连双鸿房地产经纪有限公司欣乐分公司，住所地大连市甘井子区金新路38号1单元1层1号。
负责人：姚丽华，经理。
二上诉人共同委托代理人：曹颖，职员。
二上诉人共同委托代理人：车奎，辽宁文柳山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：田宝柱。
被上诉人（原审原告）：刘春凤。
委托代理人：苏田奎，大连市沙河口区李家街法律服务所法律工作者。
原审原告刘春凤与原审被告大连双鸿房地产经纪有限公司（以下简称双鸿公司）、大连双鸿房地产经纪有限公司欣乐分公司（以下简称双鸿分公司）、田宝柱房屋买卖纠纷一案，甘井子区人民法院于2015年12月16日作出(2015)甘民初字第4026号民事判决，双鸿公司、双鸿分公司、田宝柱不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人双鸿公司、双鸿分公司的共同委托代理人曹颖、车奎，上诉人田宝柱，被上诉人刘春凤委托代理人苏田奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春凤一审诉称：2014年7月4日，原告与三被告签订购买被告田宝柱大连市甘井子区的房屋买卖合同无效。理由是被告田宝柱将案外人享有所有权的房屋进行了处分，应属无效行为，作为被告田宝柱的代理人被告双鸿公司、被告双鸿分公司对于基础信息不进行任何审查，同时其实施的代理行为，因基础法律关系无效，进而其代理行为当然归属无效。基于无效的理由，应当返还原告交付给被告双鸿分公司的购房款23,800元。被告双鸿分公司不能独立承担相应的责任，应当由被告双鸿公司、被告双鸿分公司共同承担相应的责任。故诉至法院，请求判令：1、确认房屋买卖合同无效；2、三被告返还原告购房款23,800元。
被告被告双鸿公司、被告双鸿分公司、田宝柱经合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。
一审法院经审理查明：原告提供2014年7月4日的房屋买卖合同一份，载明卖方田宝柱，居间方双鸿公司，买方刘春凤；合同三方就房地产买卖达成协议如下：1、买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区泡崖三区房屋，建筑面积约为59平方米，价格为460,000元，定金10,000元，购房首付（除定金以外）13,000元，同时将办理贷款所需相关预算费用约5,600元交由居间方代为保管；基于居间方已提供居间服务，卖方须向居间方支付代理费13,800元。合同尾部有原告在买方处签字按手印，被告双鸿公司经纪人徐淼在居间方处签字，被告双鸿分公司在卖方处签章并写明任瑞代田宝柱。2014年7月4日，原告向被告双鸿分公司支付23,800元。
在原告刘春凤诉被告双鸿公司、被告双鸿分公司居间合同纠纷一案中，法庭审理笔录（第一次）记载，原告将23,800元打给被告双鸿分公司，该款项是中介费13,800元，定金10,000元，被告双鸿公司、被告双鸿分公司对此无异议；原告与被告双鸿公司、被告双鸿分公司均认可大连市甘井子区泡崖三区即为大连市甘井子区玉境路。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案系房地产买卖合同纠纷，三被告作为房地产买卖合同载明的案涉房屋所有人和中介对被告田宝柱是否为大连市甘井子区泡崖三区房屋的所有人负有举证责任，三被告未到庭亦未提交答辩意见，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利，三被告应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，承担不利后果。原告与被告双鸿公司、被告双鸿分公司均认可大连市甘井子区泡崖三区即为大连市甘井子区玉境路，经核实该地址不存在。而原告主张的大连市甘井子区泡崖三区房屋为大连市甘井子区玉金路为同一房屋，并提供大连市房地产登记发证中心的查询结果，显示大连市甘井子区玉金路的登记所有权人不是被告田宝柱，记载登记时间为2010年11月19日。被告双鸿公司、被告双鸿分公司在另案未提供证据证明被告田宝柱对房屋买卖合同所涉房屋具有所有权，被告田宝柱亦未就其对房屋买卖合同所涉房屋的权属进行举证，三被告应承担举证不能的不利后果，对于原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。被告双鸿分公司收取的原告23,800元费用应予返还。因被告双鸿分公司不具有法人资格，应由其总公司即被告双鸿公司承担还款责任。关于被告田宝柱是否应当承担返还责任一节，房屋买卖合同并未有被告田宝柱签字，原告支付的费用亦非被告田宝柱收取，原告提供的证据亦不足以证明被告田宝柱有其他应承担给付责任的情形，故不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认案涉《房屋买卖合同》无效。二、被告双鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘春凤人民币23,800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币450元（原告已预交），由被告双鸿公司负担。
双鸿公司的上诉请求是，撤销一审法院判决，依法改判驳回刘春凤的诉讼请求。其上诉理由是，本案所涉房屋买卖合同应确认合法有效。双鸿公司已经履行居间义务，刘春凤支付中介费符合法律规定及合同约定，其无权主张返还该费用，刘春凤不履行合同义务，无权主张返还定金。
双鸿分公司的上诉请求是，撤销一审法院判决，依法改判驳回刘春凤的诉讼请求。其上诉理由是，本案所涉房屋买卖合同应确认合法有效。双鸿公司已经履行居间义务，刘春凤支付中介费符合法律规定及合同约定，其无权主张返还该费用，刘春凤不履行合同义务，同时定金为田宝柱所收取，刘春凤无权向双鸿公司主张返还定金。
田宝柱的上诉的请求是，撤销一审法院判决，依法改判驳回刘春凤的诉讼请求。其上诉理由是，一审法院认定房屋买卖合同无效是错误的。案涉房屋买卖合同约定买卖标的房屋为大连市甘井子区泡崖三区，对应的行政街号是甘井子区玉金路13号，非甘井子区玉金路7号，案涉房屋所有人为田宝柱，田宝柱有权出售案涉房屋，本案所涉房屋买卖合同应确认合法有效。刘春凤不履行合同，无权主张返还定金。
刘春凤二审答辩称，不同意双鸿公司、双鸿分公司、田宝柱的上诉请求，请求维持一审法院判决。
本院认为，本案基本事实不清。案涉合同对房屋座落地的叙述与当事人对争议房屋位置的陈述不一致，本案是否是出卖田宝柱名下的房屋事实不清，二审已查明，案涉争议的田宝柱的房屋原系田宝柱承租公房，其已经将该房屋出售，并已经收到房款。将案涉争议房屋出售给刘春凤非田宝柱的意思表示。双鸿公司、双鸿分公司并没有向刘春凤如实告知该事实。虽然刘春凤主张合同无效，但一审法院对此应进行审查，明确合同有效、合同无效还是可变更可撤销合同，并同时向当事人进行释明。还需要说明的是，刘春凤曾起诉双鸿公司、双鸿分公司居间合同纠纷，一审法院（2014）甘民初字第4587号民事判决确定居间合同有效并驳回刘春凤的诉讼请求。根据现已查明的事实，一审法院需明确并统一确定房屋买卖合同与居间合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第4026号民事判决。
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费1200元，退回大连双鸿房地产经纪有限公司400元，退回大连双鸿房地产经纪有限公司欣乐分公司400元，退回田宝柱400元。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年六月六日
书 记 员 董 芳