浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬慈逍民初字第186号
原告：岑建通，男，1966年11月21日出生，汉族，农民，住慈溪市。
委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。
被告：王冲峰（又名王冲锋），男，1968年12月25日出生，汉族，农民，住慈溪市。
委托代理人：高骊莲，浙江高邦律师事务所律师。
委托代理人：张镇钢，浙江高邦律师事务所律师。
原告岑建通为与被告王冲峰农村房屋买卖合同纠纷一案，于2011年7月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郑蕾适用简易程序，于2011年8月23日第一次公开开庭进行了审理，原告岑建通及其委托代理人张利权、被告王冲峰及其委托代理人张镇钢到庭参加诉讼。庭审中，被告否认在卖房协议上签字，原告岑建通于2011年8月24日向本院提出申请，要求对原告提供的协议上“王冲锋”的签名是否系被告王冲峰所书写进行笔迹鉴定。2011年8月31日，本院将本案移送鉴定。因案情复杂，本院于2011年9月5日将本案依法转为普通程序审理并依法组成合议庭。2011年10月25日，本院收到鉴定机构浙江汉博司法鉴定所出具的浙汉博（2011）文鉴字第386号司法鉴定意见书。2011年11月3日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告岑建通及其委托代理人张利权、被告王冲峰及其委托代理人张镇钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岑建通起诉称：1999年3月，原告与被告、案外人王冲飞（被告哥哥）签订协议一份，约定被告及王冲飞将其所有的位于慈溪市新浦镇西街村的两间三层楼房及两间平屋一并转让给原告。协议签订后，原告向被告及王冲飞交付购房款67000元，王冲飞向原告交付房屋及集体土地建设用地使用证，被告只交付了房屋，但以集体土地建设用地使用证丢失为由至今尚未交付。后原告居住、管理诉争房屋至今。2010年2月，原告欲重建该房屋，要求被告及王冲飞协助办理房屋过户手续，但被告要求原告找补房屋、土地，原告将其位于慈溪市新浦镇腰塘村的0.26亩承包地划归给被告，被告耕种了原告的该块土地一年多，但仍未交出集体土地建设用地使用证。原告认为，原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方虽未办理房屋过户手续，但原告已付清房款，实际管理、居住、使用房屋已达十二年，原、被告所在村集体经济组织同意该房屋买卖，故原、被告签订的房屋买卖协议有效。现原告诉请判令：1.确认原、被告于1999年3月签订的房屋买卖协议有效，并确认座落在慈溪市新浦镇西街村三层楼房二间中西首一间及该楼后西首平屋一间归原告所有；2、被告交付上述房屋的集体土地建设用地使用证，并履行房屋过户时卖方的法定义务；3.本案鉴定费3000元及诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告交付诉争房屋的集体土地建设用地使用证并负担鉴定费的诉讼请求。
被告王冲峰未作书面答辩，在庭审中答辩称：房屋买卖协议系无效协议，理由如下：第一、诉争房屋系被告父母和三兄弟的家庭共有财产，案外人王冲飞无权处分；第二、被告并未与原告签订该协议，亦未在该协议上签字，其不同意将诉争房屋出卖给原告，亦未收到原告交付的购房款，协议中载明的粮谷农业税一直是由被告父亲缴纳，直到国家取消该农业税为止；第三、诉争房屋买卖违反了法律规定的“一户一宅”原则，应属无效；第四、房屋买卖协议载明转让的是面积为51.10平方米的楼房和34.80平方米的平房，转让的房屋为王冲飞个人的房屋，与被告无关。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。
结合原告诉称及被告辩称，本案的争议焦点如下：
1.房屋买卖协议的签订是否系被告的真实意思表示；2.被告及案外人王冲飞是否有权处分诉争房屋，诉争房屋的转让是否违反了“一户一宅”原则；3.诉争房屋的面积问题。
针对第一个争议焦点，原告认为房屋买卖协议的签订系被告真实意思表示，为此原告提供了证据A1.房屋买卖协议一份，证明原告于1999年3月向被告和王冲飞购买诉争房屋的事实；A2.慈溪市新浦镇西街村民委员会出具的证明一份，证明“王冲峰”与“王冲锋”系同一人的事实；A3.浙江汉博司法鉴定所司法鉴定意见书及鉴定费发票各一份，证明证据A1中“王冲锋”三个字系被告本人所书写的事实。
被告认为房屋买卖协议的签订不是当事人的真实意思表示，为此提供了证据B1.被告未签名的协议一份，证明被告未在原告提供的证据A1上签名、且不同意将诉争房屋转让给原告的事实。
被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据A1的真实性、合法性有异议，认为该协议不是原件，被告未在该份协议上签名，且被告签名和王冲飞、原告签名不是同一时间；对证据A2形式上的真实性无异议，对内容上的真实性有异议，被告平时签名并未签“王冲锋”；对证据A3中司法鉴定意见书的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，该证据只能证明证据A1中“王冲锋”三个字是被告书写，但不能证明系被告与原告签订了房屋买卖协议，同时被告提交了证据B1予以反驳；对证据A3中鉴定费发票的真实性无异议，但认为该鉴定费应由原告自己负担，因被告在第一次庭审中并未否认协议上的“王冲锋”系被告书写，被告只是否认签过房屋买卖协议。
原告对被告提供的证据B1发表质证意见如下：对该证据内容上的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，该证据虽无被告签名，但该证据与原告提供的证据A1内容一致，被告在证据A1上签名，该证据正好证明了原、被告之间存在房屋买卖关系的事实。
本院认为，被告提供的证据B1系原件，原告提供的证据A1系复写件，证据A1与B1的手写部分除经办人栏签名不一致外，其余内容均一致，且原件与复写件影印部分能吻合，庭审中，被告认可房屋买卖协议上的“王冲锋”系其本人书写，证据A1与B1均载明“拟王冲飞、王冲峰两兄弟两间三楼、两间平房转让给本村、本队社员岑建通”，被告作为完全民事行为能力人，应知道在载明上述内容的协议上签名的法律后果，且被告未举证证明其是在受原告胁迫、欺诈、乘人之危以及重大误解和显失公平的情形下在证据A1上签名，故本院对证据A1予以确认，作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据A2与证据A3相印证，本院对该两份证据予以确认，作为认定本案相关事实的依据。对被告提供的证据B1的待证事实，本院不予认定。结合原告在协议签订后即居住、管理诉争房屋至今的现状，本院认定房屋买卖协议的签订是被告的真实意思表示。
针对第二个争议焦点，原告认为被告及王冲飞有权处分诉争房屋，诉争房屋的转让未违反“一户一宅”原则，为此原告向本院提交了证据A4.慈溪市新浦镇西街村民委员会出具的证明一份,证明原告与被告及王冲飞关于诉争房屋的买卖已经所在集体经济组织同意的事实；A5.土地使用者为王冲飞的集体土地建设用地使用证两本，证明王冲飞依约交付土地使用证的事实；A6.被告的土地登记查询资料一份，证明被告有权处分诉争房屋的事实。
被告认为被告及王冲飞无权处分诉争房屋，为此被告提供了证据B2.户主为王国强的慈溪县私人建房用地申请表一份，证明诉争房屋系被告父母及被告三兄弟的家庭共有财产，被告无权处分的事实。
被告对原告提供的证据A4形式上的真实性、合法性、关联性无异议，对该证明中有关岑建通将其房屋转给其兄岑建达的内容无异议，对其余内容均有异议；对证据A5的真实性无异议，被告不清楚王冲飞是如何取得土地证所载明的土地，且被告家庭并未对诉争房屋进行分家析产；对证据A6的真实性有异议，认为该证据系复印件，且被告家庭并未对诉争房屋进行分家析产。
原告对被告提供的证据B2发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，该证据并不能证明诉争房屋为被告父母及被告三兄弟的家庭共同所有。
为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据：C1.向慈溪市国土资源局调取的土地使用者为王国强的村庄地籍调查登记表一份;C2.向慈溪市国土资源局调取的土地使用者为王冲峰和王冲飞的村庄地籍调查登记表各两份；C3.慈溪市新浦镇西街村人民调解委员会的谈话笔录一份。
经庭审出示，原告对证据C1、C2、C3均无异议；被告对证据C1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该房屋系被告父亲王国强在慈溪市新浦镇西街村仁丁路2号的老房屋，与本案诉争房屋无关，对证据C2中王冲峰的两份登记表的真实性无异议，但是被告未办理该两份登记表，且显示“王冲锋”字样的印章不是被告本人所有；对证据C2中王冲飞的两份登记表的真实性无异议，但被告未听说过王冲飞办理过该两份登记表，且表中“王冲锋”签名非被告本人所书写，且显示“余映君”（被告之妻）字样的印章亦非余映君所使用，被告夫妻的日常习惯是签字而非捺印；被告对证据C3对形式上的真实性无异议，对内容上的真实性有异议，诉争房屋的买卖协议签订时村干部陈建国并不在现场，陈建国并不清楚协议签订的具体情况，故其对该部分内容的陈述是听原告讲的，被告亦不清楚原告将其在慈溪市新浦镇腰塘村的0.26亩承包地交付被告的事情，且诉争房屋并非王冲飞和被告所有，该房屋是家庭共有财产，并未分家析产过。
本院认证如下：原告提供的证据A5、A6，与本院依职权调取的证据C2、C3相印证，能证明1993年9月5日经慈溪市人民政府审批，被告取得诉争房屋中土地使用面积为34.80平方米平屋一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第127738号）、土地使用面积为51.10平方米的三层楼房一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第127737号）的宅基地使用权，王冲飞取得诉争房屋中土地使用面积为34.80平方米平屋一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第127758号）、土地使用面积为51.10平方米三层楼房一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第128601号）的宅基地使用权，故本院对证据A5、A6的三性予以确认，作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据A4，被告有异议，本院认为，原、被告所在村民委员会作为诉争房屋所占用宅基地的所有权人，作出的该份证明能与本院依职权调取的证据C3相印证，故本院对证据A4予以确认，作为认定本案相关事实的依据；被告提供的证据B2，原告对其三性均无异议，但对其证明目的有异议，本院认为，诉争房屋虽由被告父亲及家庭成员共同审批建造，但事后已分别由被告及王冲飞取得土地使用权证，符合农村中父母在儿子成家后分家立户的一般惯例，故本院对被告提供的证据B2的待证事实不予认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》中有关“一户一宅”的强制性规定是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖集体经济组织成员的私有房屋，被告未举证证明原告享有其他宅基地使用权的情形，且原告与被告及王冲飞之间的房屋买卖行为已取得本村集体经济组织的同意，故诉争房屋买卖行为不违反我国法律规定的“一户一宅”原则。
针对第三个争议焦点，原告认为诉争房屋中两间三层楼房的面积为102.20平方米、两间平屋的面积为69.60平方米，为此，
原告提供了证据A7.王冲飞出具的书面证明一份，证明房屋买卖协议中诉争房屋的面积书写有误的事实。
被告认为诉争房屋中楼房的转让面积为51.10平方米、平屋的转让面积为34.80平方米，但未提供证据。
被告对原告的证据A7发表质证意见如下：对该证据形式上和内容上的真实性均有异议，首先，不能确认该份证明是否为王冲飞所出具；其次，该份证明性质上属证人证言，依据法律规定证人应出庭作证；再次，从内容上看，被告并未将房屋卖给岑建通，且诉争房屋的面积误写与事实不符，否则诉争房屋的总面积超出被告提供的证据B2中所载明的面积，故该证明不具有真实性。
本院认证如下：原告提供的证据A7系载明“王冲飞”签名的书面证言，被告不能确认该份证明是否为王冲飞所出具，本院认为，被告与王冲飞系亲兄弟关系，被告对证据A1即房屋买卖协议中经办人栏“王冲飞”签名无异议，被告在庭审中亦陈述其提供的证据B1即协议系从王冲飞处取得，被告未举证证明证据A7中证明人栏签名“王冲飞”三个字与证据A1中经办人栏签名“王冲飞”三个字不具有同一性，故本院对该证据形式上的真实性予以确认，该证据内容上与本院依职权调取的C2、C3相印证，能证明诉争房屋中两间三层楼房的面积为102.20平方米、两间平屋的面积为69.60平方米，故本院对证据A7予以确认，作为认定本案相关事实的依据。
综上，本院认定本案事实如下：
原、被告系同村村民，1999年3月，原告与被告、王冲飞签订协议一份，约定被告与王冲飞分别将其所有的位于慈溪市新浦镇西街村仁丁路土地使用面积为51.10平方米的三层楼房各一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第127737号、慈集建（1993）字第128601号）、土地使用面积为34.80平方米的平房各一间（集体土地建设用地使用证号为：慈集建（1993）字第127738号、慈集建（1993）字第127758号）一并转让给原告，转让价款为67000元，以上各方当事人均在该协议上签名。协议签订后，原告支付了购房款67000元，王冲飞将房屋连同集体土地建设用地使用证一并交付给原告，被告只交付了房屋，未交付集体土地建设用地使用证。同月始，原告在诉争房屋里居住至今。诉争房屋的集体土地建设用地使用证仍分别登记在被告及王冲飞名下，至今未办理过户手续。
2010年，慈溪市新浦镇西街村民委员会同意上述诉争房屋转让并加盖了公章。
本院认为：根据原、被告签订的农村房屋买卖协议的内容，被告出卖的房屋所占用的土地性质为农村集体所有土地，双方当事人也均为慈溪市新浦镇西街村村民，慈溪市新浦镇西街村村民委员会也对双方的转让行为予以认可。因此，原、被告签订的农村房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》的有关强制性规定，依法应确认合法有效，双方均应按约履行。原告已依约履行了支付全额购房款义务，被告应履行办理三层楼房及平房一间的过户义务。原告在审理过程中自愿放弃部分诉讼请求，系原告对自己权利的处分，不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害被告的合法权益，本院予以准许。故原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的辩称主张无证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告岑建通与被告王冲峰于1999年3月签订的农村房屋买卖协议合法有效。登记在被告王冲峰名下的坐落于慈溪市新浦镇西街村仁丁路的集体土地建设用地使用证号分别为慈集建（1993）字第127737号、慈集建（1993）字第127738号的三层楼房及平房一间归原告所有；
二、被告王冲峰在本判决生效之日起十五日内履行上述第一项所确定的房屋过户的法定义务。
本案受理费100元，由被告王冲峰负担，在本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号81×××011，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 方波波
代理审判员 郑 蕾
人民陪审员 陈华飞
二〇一一年十一月十一日
代书 记员 宋浏浏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时即具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。
另附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关条文
第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。