黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0622民初1891号
原告:鞠占义，男，1969年1月30日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县肇源镇。
委托代理人：于恩学，系肇源县社区法律服务所法律工作者。
被告：大庆市天顺房地产开发有限公司。住所地,黑龙江省肇源县新站镇铁西街。
法定代表人：辛国清，职务董事长。
委托代理人：魏红亮，男，1973年4月30日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省肇源县肇源镇。
第三人张晓龙，男，1988年7月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县肇源镇。
委托代理人：王英福，系黑龙江峰衡律师事务所律师。
原告鞠占义与被告大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）、第三人张晓龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告委托代理人于恩学、被告天顺公司委托代理人魏红亮、第三人张晓龙委托代理人王英福到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2015年6月15日签订肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6号房买卖合同有效；2、请求依法确认被告与第三人于2015年7月17日签订肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6号房买卖合同无效；事实和理由：2015年6月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，以人民币1239.117万元价格购买被告大庆市天顺房地产开发有限公司开发的位于肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6门，（建筑面积5632.35平方米，每平方米2200元），并于当日交付定金10万元，余款约定办理房屋产权证时同时履行，后原告得知被告又将该房出售给第三人�晓龙，原告的合法权益受到损害，故原告诉至法院。
被告天顺公司辩称，1、原被告确实于2015年6月15日签订了肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6门的买卖合同，被告当时收取原告定金10万元，现在我公司同意继续履行该楼房的买卖合同；2、被告确实于2015年7月17日与第三人签订过该楼房的买卖合同，合同已在肇源县房产部门备案，备案后第三人承诺一次性付款。但是直到今天，过去将近10个月了，第三人不来付款，被告在该次庭审中提出与第三人解除买卖合同。
第三人述称，依据合同法第44条、第52条的规定，依法成立的合同自成立时生效，只有满足合同法第52条规定的第5项情形，合同才无效。而被告和第三人订立的合同，不存在无效情形，合同应有效；原告的第二项诉讼请求没有任何法律依据，应当依法驳回。原被告签订的房屋买卖合同由于尚未办理产权登记，因此，原被告之间依然是债权债务关系，债具有相对性，原告的损失只能向被告主张，无权将我方列为第三人并请求我方与被告签订的买卖合同无效；原告的第二项诉讼请求存在诉讼主体不适格，应该依法驳回。第三人购买的房屋实际开发商是张庆元，张庆元与被告属于借用资质的挂靠关系，第三人购买的房屋是通过开发商张庆元按照正规程序购买，而被告卖给原告房屋的行为是未经开发商同意的无权处分行为，该行为只有经过权利人同意或者取得处分权才生效，因此，原被告签订的买卖合同应属于无效合同。而第三人与被告签订的房屋买卖合同已经过行政机关备案，经过备案的合同能够起到对抗善意第三人的效力，而原告在明知被告已将房屋卖给第三人的情况下，仍然与被告签订房屋买卖合同�这种签订合同的行为属于恶意串通，损害第三人利益的行为，应属于无效合同，第三人与被告签订买卖合同后已经将购房款交予被告，并通过合法程序完成了房屋交接手续，而原告只交付了定金并未实际履行，假使原被告签订的合同有效，第三人签订的合同应优先原被告签订的合同。综上，应驳回原告的各项诉讼请求，被告应依法履行合同义务，协助第三人办理房屋过户手续。
本院经审理认定事实如下：2015年6月15日原告鞠占义与被告天顺公司签订了商品房买卖合同；原告以人民币12391170元价款购买被告位于肇源县凤桐佳苑小区4号1单元商服6门（建筑面积5632.35平方米，每平方米2200元），被告收取原告定金100000元；2015年7月17日，被告天顺公司与第三人张晓龙签订商品房买卖合同，被告以人民币22528000元价格将位于肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6门（建筑面积5632.35平方米，每平方米4000元）卖给第三人张晓龙，并在肇源县房产部门办理备案手续，但第三人张晓龙未向被告交付购楼款，而是持有肇源县凤桐佳苑项目部张丽娟为其出具的22528000元收条，及肇源县凤桐佳苑项目部交结单据。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买售人，买受人支付价款的合同。原告已于2015年6月15日与被告天顺公司签订了商品房买合同，并在商品房买卖合同中约定：原告先交付定金10万元，余款办理房屋产权证时交付。该合同形式符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同约定内容符合法律规定，依据合同载明的时间及合同履行情况能够确认该商品房买卖合同已经成立并生效。而被告天顺公司于2015年7月17日与第三人签订商品房买卖合同虽在房产部门办理备案，但第三人并未直接向天顺公司交付购房款，庭审中第三人仅能提供收款人张丽娟为其出具的收据一张，该证据不能直接证实被告已经收取第三人的购楼款。因债具有相对性，所以第三人应向合同向对方交付购楼款，且第三人向合同相对方之外的交付行为事后没有得到被告追认。故被告与第三人之间签订的商品房买卖合同虽已经成立但并未实际履行。因而依据合同实际履行情况及买卖合同成立的时间先后顺序，依法应优先顺位保护原被告签订的商品房买卖合同，原告第一项诉讼请求符合法律规定，本院应予以支持。而被告与第三人签订的商品房买卖合同虽已成立，但因第三人并没有向被告支付购楼款的实际履行情况而不予优先保护。故原告主张被告与第三人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。第三人争议房屋虽已经在房产部门备案，但备案不等同于商品房预告登记的法律行为，备案不产生物权对抗效力，第三人的抗辩理由本院不予支持。
综上所述，在一房多卖的法律关系中，依据合同成立的时间先后及合同履行的实际情况，依法优先保护原、被告签订的商品房买卖合同；被告与第三人签订的商品房买卖合同保护顺位次之。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条判决如下：
一、依法确认原告鞠占义与被告大庆市天顺房地�开发有限公司于2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区4号楼1单元商服6号房的商品房买卖合同有效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，财产保全费5000元，均由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 刘大伟
人民陪审员 张忠柱
人民陪审员 尹大微
二〇一七年一月五日
书 记 员 剧 鑫
附:
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条第五项;有下列情形之一的，合同无效：(五)违法法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内�，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。