广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17178号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏国锦，身份证住址广东省广州市白云区。委托代理人：文炜，广东粤鑫律师事务所律师。委托代理人：王惠琴，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄荣生，身份证住址广东省雷州市。委托代理人：刘雄滔，广东和志满律师事务所律师。上诉人苏国锦因与被上诉人黄荣生租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏国锦上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回黄荣生诉讼请求，黄荣生立即向苏国锦支付陆续拖欠的租金(即房屋占有使用费，自2014年7月1日起至2016年4月30日止)人民币72500元；2、黄荣生承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一、黄荣生承租后擅自将涉案场地转租给他人牟取租金差价。一方面，黄荣生收齐了次承租人的高额租金，赚取了租金差价，另一方面，黄荣生又陆续拖欠苏国锦租金并提起本案之本诉，其不应获得法院支持。二、黄荣生拖欠租金事实清楚，证据确实充分，其辩称“双方已经口头协商一致同意减少租金，其未拖欠分文租金”没有证据予以证实。采取书面形式订立的合同，若有变更，也应该以书面形式变更。本案合同从未书面变更。黄荣生在原审期间提交的由其单方面制作的电子信息(属视听资料，短信内容不完整、不连贯，形式上属于断章取义的“节录”片段，不能排除使用改号软件进行改号或删改内容)和图片等视听资料，一审法院仅凭黄荣生单方面制作的视听资料就认定“双方已经协商变更合同租金”是错误的。黄荣生拖欠租金属于积欠款项，苏国锦收到的金额少于约定金额，少支付的部分应视为拖欠金额，苏国锦完全不必每次都提醒对方此次少付了租，因为租赁处于持续状态，本次少付了，下次可以补齐，黄荣生每次付款金额都不同。此种情况不能认定为“少付租金的事实就可以证实双方协商变更了书面合同约定的租价”。从黄荣生提交的付款记录银行流水单来看，他一直存在不按时支付租金的事实，不能据此认定“未按时交租的事实可以印证双方已经协商变更了付租日期”。黄荣生在原审中明确表示“皮带运输机是2014年8月安装的”(该皮带运输机苏国锦已经同意5000元买下)，说明其当时已经处于对本案房屋的有效控制之中，但是，原审第二次庭审中，黄荣生仍然否认苏国锦有交付出租房屋给他这一基本事实，多次认为“没有证据证实被告已经将出租房屋交付原告”。毫无疑问，主张这些“积极事实”的一方当事人负有举证责任。三、黄荣生并不是承租房屋的实际使用人，而是“二房东”。因此，其在法庭上声称“由于生意困难，双方已经口头协商降低租金”之理由根本不能成立。四、依据双方租赁合同第一条，白云区石井镇凤岗凤凰路XX巷尾二楼租金：1、2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金18000元，18000元×12个月=应付租金216000元；2、2015年7月1日至2016年4月30日，每月租金18000×10%+18000=19800元，19800元×10个月=应付租金198000元；五、依第二份租赁合同第一条，白云区石井镇凤岗凤凰路XX巷尾一楼租金：1、2014年10月1日至2015年9月30日，每月租金9000元，黄荣生于2015年3月将一楼退还苏国锦，共计租赁5个月，9000元×5个月=应付租金45000元。六、依据双方租赁合同第三条，黄荣生应付给苏国锦每月卫生及保安费：二楼：2014年7月1日至2016年4月30日，计21个月，每月卫生费500元，共计10500元；一楼：2014年10月1日至2015年3月1日，每月卫生费300元计5个月，共计1500元，以上黄荣生应付给苏国锦471000元。黄荣生实际付给苏国锦以下款项：1、2014年8月31日18500元；2、2014年9月29日18500元；3、2014年10月29日18500元；4、2014年12月1日18500元；5、2015年1月4日27500元；6、2015年2月3日16500元；7、2015年2月14日16500元；8、2015年4月1日16500元；9、2015年5月2日29094元；10、2015年5月31日16500元；11、2015年7月4日16500元；12、2015年8月4日16500元；13、2015年9月4日16500元；14、2015年10月7日16500元；15、2015年11月10日14000元；16、2015年11月26日15000元；17、2016年1月22日14000元；18、2016年2月25日9000元；19、2016年2月25日5500元；20、2016年3月20日14500元；21、2016年4月22日7918元；以上黄荣生实际付给苏国锦342512元。471000元-342512元=应付租金128488元。由于苏国锦在原审已经向法院提交《撤回部分反诉请求申请书》，仅要求黄荣生支付其陆续拖欠的租金(即二楼的房屋占有使用费，自2014年7月1日起至2016年4月30日止)人民币72500元，其余诉求已经放弃。七、要判断双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农村集体所有的场地有偿租赁是否违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定。毫无疑问，本案租赁合同并未违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，不能简单地套用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定来认定合同效力，因为《中华人民共和国土地管理法》属于上位法，其与司法解释发生冲突时，依据上位法优先于下位法原则，不能适用下位法。即使本案租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄荣生也应付款。被上诉人黄荣生答辩称：一、涉案物业为农村土地物业，未经规划报建，根据目前的法律规定及司法实践，涉案租赁合同无效，并无争议，故黄荣生请求苏国锦返还押金，依法应予以支持。二、主张租金及主张房屋占有使用费是两个不同的法律关系，苏国锦应明确诉请，不应混淆。如主张租金，因涉案租赁合同无效，于法无据。如主张房屋占有使用费，原审法院已充分查明、认定，黄荣生并无拖欠，其上诉请求，没有事实依据。苏国锦称变更合同应以书面形式变更显然没有法律依据。黄荣生提交的短信，接收手机号为138××××5757，与《租赁合同》里苏国锦的手机号相应；黄荣生支付租金16500元、14000元后，苏国锦回复“收到”、“0K”等内容，并没有提出异议；2015年5月2日回复“电12210元、水384元，租16500元，合计29094元”与黄荣生当时支付的29094元相印证，可证实双方已约定将租金下调；短信内容有明确的协商降租的内容，比如苏国锦明确回复“老板，25号前不过数，过左25号你就划16500过来”，黄荣生随后付款15000元，可证实其同意按14000元/月交租；2016年1月，苏国锦收到黄荣生支付的14000元后，回复称“还欠500元”，亦可证实租金为14000元/月；2016年2月24日，苏国锦催促黄荣生交租称“老板，你今日转入租金过来，15000元”。黄荣生转账付款的记录，与上述短信记录完全一致，相互印证。尤其要指出的是2015年5月2日黄荣生付款29094元，该款项的明细可直接证实双方就租金进行了变更。以上证据可直接证实，双方已以实际行为对租金数额进行了变更。2014年8月-2015年1月期间，黄荣生支付租金为18000元/月，2015年2月-2015年10月期间(连续8个月)黄荣生支付租金为16000元/月，2015年11月-2016年4月期间(连续6个月)黄荣生支付租金为14000元/月。且黄荣生每个月付款除了租金外一般都多付500元管理费，黄荣生付款数据有规律可循，在一定期限内稳定、反复的，反映了双方的真实交易状况，与双方手机短信记录相印证，可证实双方实际上已变更了租金数额，及黄荣生己按月支付了房屋占有使用费。苏国锦收取租金后，有明确的回复确认，亦直接回复要求支付调整后的租金数额，可见双方已一致变更了租金数额。黄荣生主张没有变更，与上述证据矛盾，且无任何证据证实其对租金提出过异议，主张黄荣生欠租，也没有要求黄荣生限期补交租金的行为，其主张明显违反一般生活常识及日常生活经验，不符合正常交易主体的一般的认知常识、反应，也不符合交易习惯。三、黄荣生投入了装修费用不完全统计为84119元(包括装电人工费14800元），大部分装修可拆卸，苏国锦拒绝返还，应折价补偿给黄荣生的损失；因苏国锦无故要求黄荣生搬离，产生搬迁损失12000元；黄荣生已支付2016年4月份租金，苏国锦未保证黄荣生正常使用，中途要求黄荣生搬走，应返还相应租金及赔偿黄荣生经营损失，黄荣生对上述损失保留追究赔偿的权利。苏国锦的上诉没有任何证据证实，也没有新的证据证实其主张，其上诉请求依法应予驳回，原审己就相关事实充分查明，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。黄荣生向原审法院起诉请求：1、确认黄荣生与苏国锦于2014年6月17日及2014年10月1日签订的《物业管理租赁合同》无效；2、苏国锦向黄荣生返还仓库押金54000元；3、苏国锦折价补偿黄荣生购置的皮带运输机损失28800元；4、本案诉讼费由苏国锦承担。苏国锦向原审法院提出反诉请求：1、黄荣生向苏国锦支付其承租的白云区石井凰岗凤凰路XX巷尾的二楼厂房从2014年6月至2016年4月拖欠的租金共计72500元；2、本案诉讼费由黄荣生承担。原审法院认定事实：2014年6月17日，黄荣生（乙方，承租方）与苏国锦（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将白云区石井凰岗凤凰路XX巷尾厂房（以下代称涉案物业）出租给乙方作仓库及电子商务办公使用，租期3年，即2014年7月1日至2017年6月30日，每月租金18000元，第二年起租金每年递增10%；每户每月交纳管理费500元；甲方签订合同时，乙方先交2个月按金给甲方共36000元。双方确认，该租赁合同标的物仅为涉案物业二楼。2014年10月1日，双方就涉案物业一楼另行签订《租赁合同》，约定租期自2014年10月1日至2017年9月30日，每月租金9000元，第二年起租金每年递增10%；每户每月交纳管理费300元；甲方签订合同时，乙方先交2个月按金给甲方共18000元。上述合同签订后，苏国锦向黄荣生分别交付了涉案物业一楼、二楼。黄荣生向苏国锦支付两份租赁合同押金共计54000元。租赁期间，黄荣生在涉案物业一楼和二楼之间安装一皮带传输机。原审庭审中，苏国锦明确其反诉请求中主张的费用仅为租金不包括管理费。黄荣生提交现金收据、短信记录、转账记录等证据拟证明其已向苏国锦付清涉案物业二楼各项费用的情况。苏国锦对上述短信记录认为因其手机中无保存之前的电子信息，对其中的通信内容已无印象，故不予确认，并认为从黄荣生提交的收据显示，2014年7月黄荣生仅支付了1万元租金，存在欠缴的情况。2014年11月之后的租金每月均存在欠缴的情况。黄荣生表示，2014年7月之所以仅支付租金1万元，是因2014年7月刚承租该物业，当月部分时间为装修期，故双方协商该月仅按1万元租金计收。2014年11月的租金18000元，已于2014年10月29日转账给苏国锦；2014年12月的租金18000元，已于2014年12月1日转账给苏国锦；2015年1月的租金，已于2015年1月4日转账给苏国锦，该笔款项显示数额为27500元，是因2014年11月至12月期间，因经济下滑一楼全部未出租，故与苏国锦协商12月底将一楼仓库退还苏国锦，并协商将2014年11月、12月的一楼租金减半收取，故该27500元实为2015年1月二楼租金和管理费共计18500元、一楼2014年11月和12月的租金共计9000元；2015年2月起，因经济下滑，双方经多次口头协商将租金调整至16000元（管理费不变），故自2015年2月起其向苏国锦每月转账的金额均为16500元，因苏国锦同意降低租金，其为此还于2014年2月提前向苏国锦支付了2015年3月租金，对于降低租金标准事宜，虽无书面协议，但通过其与苏国锦的短信记录显示,苏国锦对此从未提出过意见，由此可反映双方曾有此协议；至2015年10月底，因其分租户纷纷提出减租要求，遂与苏国锦再次协商二楼租金下调问题，最终双方协商将租金下调为14000元，故自2015年11月起，其均按每月14000元的标准向苏国锦支付租金，因苏国锦同意将租金下调，其还在2015年11月26日提前向苏国锦支付2015年12月的租金，虽双方对此未有书面协议，但从其提交的与苏国锦之间的短信记录可看出，苏国锦对按该标准支付租金是同意的。另双方一致同意苏国锦以5000元价格折价补偿黄荣生在涉案物业添置的皮带运输机，苏国锦向黄荣生折价补偿后，该皮带运输机由苏国锦自行处置。经原审法院向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案物业的产权和规划报建情况，该局复函表示涉案物业查无相关产权登记及规划报建记录。原审法院根据该复函向黄荣生、苏国锦释明，因涉案厂房没有产权登记和未取得合法规划报建的相关手续，双方就涉案物业签订租赁合同违反了相关法律法规的规定，上述租赁合同为无效合同。双方均表示坚持原诉讼请求。原审法院认为：涉案物业无产权登记且未办理规划报建手续，故黄荣生、苏国锦双方就涉案物业一楼和二楼签订的两份《租赁合同》均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。故黄荣生要求确认该两《租赁合同》无效的诉讼请求于法有据，予以支持。黄荣生已向苏国锦交纳租赁押金共计54000元，该费用属保证合同或行为履行的费用，现双方签订合同无效，根据合同无效财产相互返还的原则，苏国锦应向黄荣生退还已收取的押金。故黄荣生要求苏国锦退还租赁押金54000元于法有据，予以支持。双方已就黄荣生在涉案物业添置皮带输送机补偿问题达成苏国锦向黄荣生补偿5000元的一致意见，故原审法院对黄荣生诉请要求苏国锦支付皮带运输机补偿款5000元予以支持，对黄荣生主张的多出上述数额的部分予以驳回。苏国锦向黄荣生支付5000元补偿款后，该皮带运输机由苏国锦自行处置。虽上述租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，黄荣生在使用涉案物业期间，苏国锦作为出租人有权向黄荣生收取使用涉案物业期间的房屋占有使用费。故苏国锦主张的租金实应为占有使用费。苏国锦认为黄荣生在2014年6月至2016年4月期间有拖欠涉案物业二楼使用费共计72500元。对此，原审法院根据黄荣生的举证和双方在庭审中的陈述分析如下：（1）根据租赁合同约定，涉案物业二楼的起租期从2014年7月开始，故苏国锦主张黄荣生拖欠该月使用费的意见无据，不予采纳；（2）对于2014年7月的租金，根据合同约定2014年7月份的租金应为18000元，黄荣生向苏国锦支付了租金1万元。对于8000元的差额，黄荣生认为是由于该月有部分时间尚在装修期，故租金按1万元计，苏国锦予以否认，认为是黄荣生欠付的费用。对此，因2014年7月份是黄荣生与苏国锦租期的第一个月，此后直到2016年5月，黄荣生一直有按约定足额支付租金，没有证据显示在此期间苏国锦有向黄荣生主张过该8000元，苏国锦的主张不合常理，故对黄荣生的意见予以采信。苏国锦主张黄荣生欠付2014年7月的部分使用费的意见依据不足，不予采纳；（3）对于2015年2月起每月的使用费，黄荣生表示因经济下滑，双方经多次口头协商将租金调整至16000元（管理费不变），故此后均按每月16000元的标准向苏国锦支付租金，对此，苏国锦虽不予确认，但从黄荣生接下来每月转账金额均为16500元，结合黄荣生向苏国锦发出转账告知信息后，苏国锦接受的情况，以及现有证据无法表明苏国锦在此期间曾向黄荣生主张过欠租的事实表明，双方确实对租金下调问题进行过协商，苏国锦亦默许了自2015年2月起黄荣生按16000元每月支付使用费，故对黄荣生的意见予以采信；（4）对于2015年11月起每月的使用费，黄荣生表示因分租户纷纷要求减租，双方经多次口头协商将租金调整至14000元（管理费不变），故此后均按每月14000元的标准向苏国锦支付租金，对此，苏国锦虽不予确认，但从黄荣生接下来每月转账金额，结合黄荣生向苏国锦发出转账告知信息后，苏国锦接受的情况，以及现有证据无法表明苏国锦在此期间曾向黄荣生主张过欠租的事实表明，双方确实对租金下调问题进行过协商，苏国锦亦默许了自2015年11月起黄荣生按14000元每月支付使用费，故对黄荣生的意见予以采信。综合上述分析，结合黄荣生提交的收据和银行转账记录，黄荣生每月向苏国锦支付租金的情况均与其陈述相符，且经核对，从2014年7月至2016年4月期间，每月均已向苏国锦支付与上述认定数额相符的使用费，故苏国锦主张黄荣生存在拖欠上述期间的使用费依据不足，均不予支持。苏国锦以其手机记录未保存，对短信内容无印象为由对黄荣生提交的短信记录不予确认，该理由不能成立，对黄荣生提交的短信记录予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年10月18日作出判决:一、黄荣生与苏国锦于2014年6月17日及2014年10月1日签订的《租赁合同》无效；二、判决生效之日起五日内，苏国锦向黄荣生退还租赁押金54000元；三、判决生效之日起五日内，苏国锦向黄荣生支付皮带运输机补偿款5000元；四、驳回黄荣生的其他本诉请求；五、驳回苏国锦的全部反诉请求。本案本诉受理费1870元，由黄荣生负担595元，苏国锦负担1275元；反诉受理费806元，由苏国锦负担。本院二审认定事实：苏国锦、黄荣生对于原审法院查明事实无异议，本院予以确认。另查明：黄荣生对于苏国锦在其上诉状所列黄荣生支付21笔款项的时间和金额没有异议。苏国锦、黄荣生共同确认还有以下款项为黄荣生已支付的款项：2014年7月10000元；2014年10月18日5000元；2014年10月19日18000元；2015年12月21日14000元。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对苏国锦的上诉请求进行审理。关于合同效力，本案租赁合同的租赁物为厂房，因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效依据充分，苏国锦认为本案应适用《中华人民共和国土地管理法》的有关规定确认合同效力本院不予采信。本案争议的为双方在履行合同过程中是否协商一致而调整房屋使用费。根据双方确认黄荣生支付房屋使用费的时间及金额，可以看出自2015年2月起，黄荣生便未按照合同约定的每月18000元标准支付过房屋使用费，直至苏国锦收回涉案房屋。在长达一年多的时间内，没有证据显示苏国锦对于黄荣生的交租金额提出异议，直至黄荣生提起本案诉讼后才主张之前欠款的问题。再结合黄荣生一审期间举证的短信记录也可以佐证黄荣生的陈述，故原审法院采信黄荣生的陈述认定双方已协商一致调整了房屋使用费标准具有事实依据，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，该条款并未要求必须以书面方式变更合同，故苏国锦以双方未签订书面变更协议为由否定调低房屋使用费标准，本院不予采信。上诉人苏国锦的上诉请求依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由上诉人苏国锦负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年二月九日书记员  徐毅敏