福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终500号
上诉人（原审被告）顺昌县鑫缘家居生活馆，住所地顺昌县双溪街道城南中路4号水岸帝景G01-G02店面，统一社会信用代码350721600064898。
经营者林年进，男，1979年5月12日出生，个体工商户，住顺昌县。
被上诉人（原审原告）南平市胜洁物业管理有限公司，住所地南平市延平区八一路53号楼三层。
法定代表人陈燕梅，总经理。
委托代理人郭智明，福建维理律师事务所律师。
上诉人顺昌县鑫缘家居生活馆因物业服务合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2016）闽0721民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，顺昌县鑫缘家居生活馆（以下简称胜洁物业）是依法设立的具有物业管理三级资质的企业法人。顺昌县鑫缘家居生活馆自2013年12月24日至今向业主林建华租赁顺昌县双溪街道城南中路4号1层F07号店面（属顺昌双溪水岸帝景商住小区物业，建筑面积25.27平方米，规划用途为商业用房）作为经营场所使用。2014年6月1日，胜洁物业与顺昌双溪水岸帝景商住小区业委会（以下简称业委会）签订《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）和《补充协议》。合同约定：水岸帝景小区业委会选聘胜洁物业为该小区提供物业服务，服务期限自2014年6月1日至2015年12月31日；物业类型：商品房，坐落位置顺昌县水岸帝景，总建筑面积：约2万平方米；商场地面每天清扫1次；服务内容包括：①房屋建筑共用部位的维修、养护；②共用设施、设备的运行、维修、养护；③市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护；④附属配套建筑和设施的维修、养护；⑤公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；⑥维持公共秩序、巡视、门岗执勤；⑦服务与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；物业服务费不包含公共路灯电费、公共用水（消防用水）等，公共水电产生的费用由各业主分摊；如业主长期欠交物业服务费，经催交无效的，有权向人民法院提起诉讼（并按每日千分之三收取滞纳金）。2014年6月5日，业委会出具《说明》一份，确认其与胜洁物业签订服务期限自2014年6月1日至2015年12月31日的物业合同，对商场物业收费标准进行了约定，商场物业收费标准为每月0.6元／㎡，且自其与胜洁物业签订物业合同以来，都有商场物业收费的约定，《物业服务合同》漏打了商场物业费标准为每月0.6元／㎡这一条款。《物业服务合同》签订后，胜洁物业依约为小区提供物业服务。顺昌县鑫缘家居生活馆作为物业使用人，在租用顺昌县双溪街道城南中路4号1层F07号店面经营期间，向胜洁物业缴纳了部分物业服务费及相关费用，但欠交自2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费106.13元、自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费181.94元及2014年6月1日至2015年12月31日期间的电动门电费38元。胜洁物业于2015年4月10日提起诉讼，要求顺昌县鑫缘家居生活馆支付2014年6月1日至2014年12月31日的物业服务费，于2015年7月10日申请撤回起诉。胜洁物业撤诉后，顺昌县鑫缘家居生活馆仍未支付2014年6月1日至2014年12月31日的物业服务费及2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。另查明，2015年4月10日、2016年1月7日，中国人民银行发布的金融机构人民币贷款一年期基准年利率分别为5.35%、5.1%。
原审认为，胜洁物业与业委会签订的《物业服务合同》和《补充协议》，主体适格，内容合法，且是双方当事人真实意思表示，应确认有效。业委会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。虽然《物业服务合同》遗漏对商业店面物业服务费的约定，但业委会出具的《说明》证明了胜洁物业提供的物业服务范围包含商业店面，该《说明》是《物业服务合同》相对方对合同条款的补充；根据该《说明》，该小区店面的物业服务费应按每月0.6元／㎡计算。顺昌县鑫缘家居生活馆作为小区商业店面的使用人，应按照合同约定向胜洁物业交纳物业服务费及分摊的公共水电费用。顺昌县鑫缘家居生活馆辩称业委会合同原件中未约定商业店面的物业费，因该条款业委会已出具《说明》补充，故该抗辩理由原审法院不予采纳。关于胜洁物业主张的逾期付款违约金，《物业服务合同》虽未明确约定物业费交费时间，但依照《物业服务合同》的约定，若业主长期欠交物业服务费，经催交无效的，有权起诉并按日千分之三的标准收取滞纳金，故胜洁物业依约有权要求顺昌县鑫缘家居生活馆支付催交后的滞纳金。胜洁物业于2015年4月10日提起诉讼，主张2014年6月至2014年12月的物业服务费，该期间的逾期滞纳金，应从2015年4月10日起算；2015年的物业服务费的滞纳金，应从提起本次诉讼之日起算。原审法院认为合同约定的滞纳金明显过高，应予调整，故将滞纳金调整为按银行同期贷款利率上浮30%计付，对胜洁物业超出前述期间及标准的违约金诉求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、顺昌县鑫缘家居生活馆应于判决生效之日起十日内支付胜洁物业2014年6月1日至2015年12月31日期间的电动门电费38元、物业服务费288.07元及滞纳金（其中106.13元自2015年4月10日起算，按年利率5.35%上浮30%的标准计付；另181.94元自2016年1月7日起算，按年利率5.1%上浮30%的标准计付；均算至付清物业服务费之日止）；二、驳回胜洁物业的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由顺昌县鑫缘家居生活馆负担。
一审宣判后，上诉人顺昌县鑫缘家居生活馆不服，向本院提起上诉。
上诉人顺昌县鑫缘家居生活馆上诉称，一、被上诉人对水岸帝景纽约街无任何物业服务。过道公共卫生从未清扫过，过道垃圾都是各自门店自行清理，通道晚上从未开启过道灯。无摄像等监控装置，经常发生卷帘门被踢坏，门锁被拉坏等问题。无消防设备，消防设备位置空空如也。物业人员私自破损地下管道，造成管道爆裂漏水，店铺无法正常经营，自来水公司，民声110，公安110，房东等打电话给被上诉人反映，被上诉人电话不是不接就是推脱不理，甚至还恶言相向，且未采取任何有效措施。直到水势退下才来帮助清理垃圾和管道污水，导致上诉人家具被水浸泡，损失惨重。二、被上诉人收取物业费从未开具正式发票。上诉人从没说过不交物业费，但被上诉人没提供物业服务，且未提供发票，因此上诉人无理由缴纳该物业费。三、被上诉人私自更改合同，添加一楼街面物业费，原合同无此项内容。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人胜洁物业答辩称，一、上诉人称被上诉人没有对水岸帝景纽约街提供过任何物业服务完全与事实不符。关于公共过道卫生的清扫问题。一审庭审已经查明，除市政部分的道路由环卫部门负责清理外，小区内的街道，包括上诉人店面所在的纽约街内的通道或过道的卫生均由被上诉人负责清扫。被上诉人与上诉人关于物业合同纠纷曾在2015年3月提起过一次诉讼（后因上诉人拒不承认其实际租用店面的情况，为补强证据而撤诉），在该次起诉的庭审过程时，上诉人还一再强调由于被上诉人在清扫过道垃圾时将其放在门口的纸箱扫掉，造成其堆放在纸箱内价值2000多元的家具配件丢失。所谓丢失配件显然毫无根据，但上诉人实际上自认了被上诉人有清扫公共卫生的事实。关于公共路灯的照明问题。公共路灯的照明时间由小区业委会根据纽约街的商业经营情况确定，业委会要求被上诉人在每晚九点钟关闭纽约街的部分公共路灯，被上诉人照此办理并无不当，上诉人的陈述毫无事实根据。关于监控设备、消防设施的安装管理问题。小区内的消防设施由建设单位在施工建设过程中建设安装，被上诉人负责日常维护管理。相关的监控设备由社区安排业委会委托专业公司负责安装及维护，被上诉人负责日常使用。目前上述设备设施均处于正常使用状态，上诉人的这一上诉主张没有任何事实根据。关于上诉人店内下水管道破裂的原因及责任。2015年雨季开始后，纽约街店面的多处下水管道堵塞，造成店面楼上的“天沟”积水，为排除积水，小区业主委员会成员及被上诉人的工作人员曾多次找到上诉人的经营者林年进协商，打算通过其店内的下水管道排水，但林年进拒不配合，并擅自将店内的下水管道用水泥封堵。事发的2015年5月8日当天，顺昌下大暴雨，当晚8点多，大量积水产生的巨大水压造成店内的水管破裂。当时在场的店内员工发现水管破裂后，马上报告了值班的保安，保安及时通知了被上诉人的小区负责人姚秀清，姚秀清得知情况后又通知了公司的员工，并且和员工一起先于林年进赶到店上，姚秀清到达时小区业委会的张主任也到了店上，大家共同采取了相关措施，避免了损失的发生。因此水管破裂虽有天灾的因素，但责任则完全在于林年进本人，即使造成损失也应由其自行承担。虽然被上诉人此前因上诉人拖欠物业费而提起诉讼，但在上诉人店内水管破裂时仍不计前嫌，积极主动地采取补救措施并帮助清理店面积水，打扫卫生，尽到了物业管理服务的职责。二、上诉人以被上诉人未出具发票为由拒不缴纳物业服务费没有事实和法律根据。被上诉人是否出具发票，既不是上诉人拒缴物业费的法定事由，也不是合同约定事由。三、上诉人称被上诉人无权收取沿街店面物业服务费的主张没有法律根据且与事实不符。首先，沿街店面位于被上诉人服务的顺昌县水岸帝景小区规划范围内，并且相应的供水、排水、排污、用电、通讯、道路、安防等相关设施与小区属同一系统。其次，被上诉人自2010年10月入驻顺昌县水岸帝景小区以来，包括上诉人在内的沿街店面均在被上诉人提供物业服务的范围内，并长期由被上诉人收取物业服务费，上诉人此前也正常缴纳物业服务费。再次，续签的一份物业服务合同因小区业主委员会在交待打印店打印的过程中出现失误，致使相关条款遗漏，对此业委会也作了明确说明，并在此后的物业服务合同中重新明确了相关条款。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律根据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法维持原判。
经审理查明，除上诉人林年进提出对一审认定《物业服务合同》签订后，被上诉人依约为小区提供物业服务有异议，认为被上诉人没有提供涉案物业的物业服务外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的一审认定的事实予以确认。
关于被上诉人是否有依照合同约定履行物业服务的职责问题，二审中，上诉人向本院提交证据如下：证据1、纽约街公共通道的监控视频，拟证明被上诉人没有提供物业服务。证据2、2015年7月17日的视频资料一份以及照片三张，拟证明被上诉人进行物业服务时修理公共排污通道时未规范施工导致水管爆裂，整个商场被水浸泡。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。本案讼争的物业服务合同是2014年6月至2015年12月。该视频的录制时间是2016年4月18日，与本案无关。对证据2的真实性、合法性没有异议，该证据正好证明了被上诉人有履行物业管理的职责，对破损的水管进行专业的维护。本院认证认为，证据1、视频资料的录制时间看，该视频不足以证实2014年6月至2015年12月期间，被上诉人未履行物业服务的职责。证据2、只能证明发生了管道漏水的事实，但不足以证实系被上诉人未规范施工而导致管道爆裂漏水，故该证据亦不足以证实被上诉人未履行物业服务的职责。综上，因上诉人提供的两组证据不能证明上诉人拟证明的事实，故本院对该两组证据均不予采信。
本院认为，被上诉人胜洁物业与涉案小区业委会签订的《物业服务合同》和《补充协议》意思表示真实，内容合法，依法成立并生效，并依法对作为涉案物业的承租人即实际使用人的上诉人林年进产生约束力。上诉人提出《物业服务合同》中未约定商业店面的物业费，被上诉人存在单方篡改合同内容的行为，依照合同约定，上诉人无需向被上诉人交纳物业管理费。因业委会的《说明》已明确，被上诉人提供的物业服务范围包含商业店面的公共区域，且该小区店面的物业服务费按每月0.6元／㎡计算，被上诉人对此亦予以认可，因此该《说明》应视为系合同双方对《物业服务合同》合同条款的补充约定，与《物业服务合同》具有同等效力，并对上诉人产生约束力，故上诉人的该上诉意见不能成立，本院不予支持。上诉人又提出，被上诉人未提供物业服务以及物业服务不规范等问题，但小区业委会对被上诉人的物业服务从未提出异议，且从小区大部分业主都交纳物业费的实际情况下，应认定被上诉人有对涉案小区进行物业服务。关于上诉人提出的被上诉人物业服务不到位、不规范的事实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对此，上诉人未能提供证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果，故对上诉人的该项上诉理由，本院亦不予支持。上诉人还提出被上诉人未向其提供发票，故不应交纳物业费的主张，因提供发票并非收取物业费的前提条件，被上诉人是否提供发票不足以成为其拒交物业费的理由，故本院对上诉人的该项上诉意见亦不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人顺昌县鑫缘家居生活馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 朱敏鹏
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 张 隽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。