山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1048号
上诉人（原审原告）刘建华，女，1955年3月30日出生，汉族，退休职工，住济南市。
委托代理人张兵，山东沃德律师事务所律师。
委托代理人许则力，山东沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李俊春，男，1969年6月19日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审第三人）中国共产党山东省委员会党校，住所地济南市。
法定代表人赵强，常务副校长。
委托代理人朱坤峰，男，1967年1月22日出生，汉族。
委托代理人唐向东，山东众成仁和律师事务所律师。
上诉人刘建华因与被上诉人李俊春、中国共产党山东省委员会党校（以下简称省委党校）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2011）槐民初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，李俊春为第三人省委党校工作人员。2000年6月28日，双方签订《山东省省直机关房改售房房产买卖契约》，第三人省委党校为卖方，李俊春为买方。契约写明：根据山东省人民政府鲁政发（1995）81号，省财政厅、省直机关住房委员会鲁财综字（1998）9号及济南市房改字（1996）2号文件的政策规定，经双方商妥，自愿就下列房产买卖事项订立契约，共同遵守。一、卖方按照省直房改政策的规定，将坐落某号房产（房屋套内面积52.03平方米，共用部位分摊面积9.26平方米）及其附属物卖于买方名下为业，按成本价计价，总价款为人民币21724.37元。二、卖方保证所售房屋房产权属清楚。若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务等，概由卖方承担民事责任。三、买卖双方结清全部价款后，卖方应给买方开具国有住房出售收入专用票据，并及时办理山东省职工购买公有住房许可证。四、卖方凭山东省职工购买公有住房许可证及相关证件办理所购房屋的产权过户手续，与其相关的土地使用权同时转移给买方。五、办理房产过户的房产登记费、权证表册工本费由买方按规定交付。六、买方购买房屋后，应遵守省直房改售房及上市交易有关文件的各项政策规定，不得任意拆改房屋的结构。七、房屋的共用部位和共用设施、设备的维修由卖方或卖方委托的管理单位组织实施，其费用按照有关规定执行。八、本契约经双方签字并经省直机关住房委员会办公室批准后生效。九、本契约不起房屋所有权证效力。一式四份，买卖双方各持一份，交省直房委办二份。第三人省委党校及被告李俊春分别在该契约的卖方、买方处盖章、签名。该契约后部注有说明：一、本契约为住房制度改革房产买卖立契，双方应严格信守。二、本契约内容的解释权归省直机关住房委员会办公室。李俊春购买该处房屋后，于2010年9月16日办理了房屋权属登记，取得济房权证省直字第**号《房屋所有权证》，该证中记载房屋为被告李俊春单独所有，建筑面积为65.01㎡，套内建筑面积为55.75㎡，在该证附记处记载房屋编号为XX，省直房改购房。房改出售成本价21724.37元。以上事实有第三人省委党校提供2000年6月28日其与李俊春签订的《山东省省直机关房改售房房产买卖契约》、刘建华提供济房权证省直字第**号《房屋所有权证》及双方当事人的陈述为凭。2010年9月18日，刘建华与李俊春签订《房屋买卖协议》，李俊春为协议甲方、卖方，刘建华为协议乙方、买方。协议约定，经买卖双方协商，甲方自愿将坐落于某号房产，建筑面积65.01平方米，套内建筑面积55.75平方米（产权证号：省直字第XX号，原产权证号：省直字第XX号）出售于乙方，双方签订如下协议：一、经双方协商该房屋成交价格为人民币43万元整。二、甲方应保证此房产产权明确，无任何债务纠纷，并协助乙方于6个月内办理房产交易过户手续。注：如果甲方有其他欠款、债务，甲方不得以任何理由以此房屋做抵押、出售、拍卖、偿还乙方以外的任何债权人。如过期不能办理过户手续，甲方须承担3‰天违约金（每天）。三、甲、乙双方如有违约，按国家有关法律法规办理。五、因所购房屋属于单位宿舍，如今后其单位有需职工出面办理的相关事宜甲方必须出面帮助乙方办理。注：在房屋过户同时，甲方须把此房屋内水、电、燃气等相关配套设施，由甲方名下过户到乙方名下。六、本协议经双方签字后生效。在该协议签订前，刘建华于2010年8月18日通过银行转账方式向李俊春支付购房款。2010年8月20日李俊春就收取的购房款向刘建华出具《购房收款条》，写明“今收到刘建华交购买济南市某房屋款人民币叁拾贰万零伍佰元整（320500元），出售全价为人民币肆拾叁万元整（430000元），剩余壹拾万玖仟伍佰元（109500元），公证后交柒万零玖仟伍佰元，再剩余叁万元待房屋过户后付清”。同年8月30日，刘建华又向李俊春支付购房款5000元，李俊春就此出具收到条。2010年9月19日，刘建华作为乙方与作为甲方的李俊春签订《委托合同》，合同约定：位于济南市某号（见济房权证省直字第**号房屋所有权证）是甲方李俊春个人的房产。现甲方决定出售该房产，特委托乙方刘建华代为办理上述房产的交易过户、交税、完税的相关手续并代收房款：一、乙方在办理上述房产交易过户、交税、完税、代收房款过程中所签署的一切相关文件，甲方均予以承认。二、非不可抗力原因，双方不得随意撤销此委托合同。三、委托期限：至办完上述委托事务止。四、乙方无转委托权。同年9月21日，山东省济南市槐荫公证处对刘建华与李俊春签订的该《委托合同》出具（2010）济槐荫证民字第8547号《公证书》。该公证处还于同日出具（2010）济槐荫证民字第8548号《公证书》，为办理房屋过户、交税使用对李俊春的身份证影印件进行了公证。2010年9月20日和同年10月27日，刘建华分别向李俊春支付购房款74500元和15000元，李俊春分别出具收条。刘建华接收房屋后入住。李俊春在本案审理中于2012年4月17日到原审法院说明对刘建华提供的证据均无异议，对刘建华提出的诉讼请求亦表示同意。以上事实有刘建华提供其与李俊春于2010年9月18日签订的《房屋买卖协议》、（2010）济槐荫证民字第8457、8458号《公证书》、银行业务凭证、2010年8月20日、8月30日、9月20日、10月27日收条及双方当事人的陈述为凭。刘建华从李俊春购买房屋后，在房产管理部门办理房屋所有权转移登记时，因该房屋为省直机关房改售房，李俊春的工作单位即第三人省委学校未向房产管理部门表示同意，房产管理部门未为刘建华办理房屋所有权的转移登记手续。刘建华为此诉至原审法院。第三人省委党校在本案审理中提供山东省人民政府鲁政发（1998）17号文件，即《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》，该办法第七条“下列公有住房不允许上市交易”，其中第（一）项为机关办公区内、学校教学区内的公有住房。该办法第十条还规定，“职工出售所购公有住房，应按以下程序进行：（一）向原产权单位声明。在同等条件下，原产权单位有优先购买权。……”。其还提供2003年11月17日山东省省级机关事务管理局制订的事管发（2003）81号文件，即《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》，该办法第七条规定，“经单位申请，省级机关事务管理局批准后，属下列情况之一的住房原售房单位有优先购买权：（一）机关办公区及学校教学区的；（二）涉及安全、保密的党政机关及单位集中宿舍区内的；（三）原产权单位与购房职工有约定的”。该局于2006年9月6日再次印发事管发（2006）40号文件，即《关于省直机关已购公有住房上市交易有关问题的通知》，该通知“一、关于优先购买权问题”规定，除法律、法规另有规定和原出售合同另有约定的外，原售房单位要求保留优先购买权的，必须报省级机关事务管理局确认。经确认保留优先购买权的院落（住宅区），原售房单位应予以公示，同时将范围内已购公有住房的住户名单录入指定程序报省直机关住房委员会办公室。享有优先购买权的单位和个人的顺序为：原售房单位，原售房单位职工，省级机关事务管理局。出售单位保留优先购买权范围内的已购公有住房，应向原售房单位提出书面申请，注明住房位置、面积、使用年限、装饰装修和设施情况，以及拟出售价格。原售房单位应在接到申请之日起20个工作日内作出答复，放弃优先购买权的，单位应将拟出售住房的资料予以公示并同时报送省直机关住房委员会办公室。……没有优先购买权或者优先购买权人放弃优先购买权的，房屋所有权人可以持《房屋所有权证》直接进行交易，任何单位不得擅自对已购公有住房设置限制条件。第三人省委党校依据以上相关文件在本案审理中说明其与被告李俊春在2000年6月28日签订的《山东省省直机关房改售房房产买卖契约》明确载明应遵守省直房改售房及上市交易的有关文件的各项政策规定，其并说明李俊春在向刘建华出售该处房屋时未进行声明，其对李俊春出售房屋有优先购买权，其还说明至目前在其经七路588号校区还保留有办公楼及教学楼。刘建华对第三人省委党校提供的以上文件无异议，但认为其接触不到以上文件，造成目前的局面责任在于李俊春，其还认为第三人省委党校在加强管理方面存在责任。以上事实有第三人省委党校提供《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》、《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》、《关于省直机关已购公有住房上市交易有关问题的通知》及双方当事人的陈述为凭。
原审法院认为，李俊春作为第三人省委党校的工作人员，通过房改购买取得了坐落于济南市某房屋，其后于2010年9月18日与刘建华协商并签订房屋买卖协议，将该房屋出售给刘建华。就该协议本身而言，系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。刘建华在本案中的诉讼请求第一项即为要求确认该协议有效，对其此项诉讼请求予以支持。刘建华在本案中的第二项诉讼请求是要求李俊春及第三人省委党校协助其办理该处房屋的过户手续。李俊春作为房屋的出卖人，本身负有协助刘建华办理房屋过户登记手续的义务。但需要注意的是，李俊春向刘建华出卖的该处房屋具有一定的特殊性。其特殊性在于李俊春虽通过房改购买取得了该处房屋，并在房屋登记机关进行了权属登记。但该房屋在出售时第三人省委党校是享有优先购买权的。这种优先购买权不仅仅是在一些文件如《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》、《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》、《关于省直机关已购公有住房上市交易有关问题的通知》有具体、明确的规定，还在李俊春与第三人省委党校2000年6月28日签订的《山东省省直机关房改售房房产买卖契约》中有所体现，该契约的“六、买方（李俊春）购买房屋后，应遵守省直房改售房及上市交易有关文件的各项政策规定，不得任意拆改房屋的结构”即明确李俊春应遵守省直房改售房及上市交易有关文件的各项政策规定。同时，在李俊春与刘建华于2010年9月18日签订的《房屋买卖协议》中也特别约定了“五、因所购房屋属于单位宿舍，如今后其单位有需职工出面办理的相关事宜甲方（李俊春）必须出面帮助乙方（刘建华）办理”。由此说明，不仅仅李俊春知晓该处房屋出售时要经过第三人省委党校，实际上刘建华在购买该处房屋时对此也有所预知。但实际情况是刘建华及李俊春在协商购买该处房屋、签订《房屋买卖协议》、支付收取购房款、办理房屋交接手续等一系列过程中，均未向第三人省委党校进行说明，更未取得第三人省委党校的同意。此责任主要在于李俊春，但在第三人省委党校不同意协助办理该处房屋过户手续的情形下，刘建华诉至原审法院，径行要求第三人省委党校协助其和李俊春办理该处房屋的过户登记手续不妥，其该项诉讼请求在本案中不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、原告刘建华与被告李俊春于2010年9月18日就坐落于济南市某号房屋签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告刘建华要求判令被告李俊春、第三人中国共产党山东省委员会党校协助其办理坐落于济南市某号房屋过户手续的诉讼请求。案件受理费8226元、诉讼保全费2670元，由被告李俊春负担。
上诉人刘建华不服原审判决上诉称，一、刘建华与李俊春于2010年9月18日签订房屋买卖协议一份，李俊春自愿将某号房产，建筑面积65.01平方米(产权证号省直字第XX号)卖给刘建华，价格为43万元整，随后根据协议，双方在济南市槐荫区公证处进行公证。同年9月21日，济南市槐荫区公证处对刘建华、李俊春出具(2010)济槐荫证民字第8547号、(2010)济槐荫证民字第8548号公证书。刘建华分四次分别支付李俊春购房款5000元、32.05万元、7.45万元、1.5万元，合计41.5万元。以上事实及房屋买卖协议，一审中予以核实并认定合法有效，应依法支持。二、刘建华系一介百姓，不知道也不可能知道李俊春拥有合法房产证的单位宿舍是什么性质，更不知道李俊春、省委党校之间签订的各种协议，李俊春隐瞒了这些事实，责任在李俊春，此系一审认定的事实。刘建华依据购房协议支付购房款后入住涉案房屋，符合《物权法》中善意取得构成要件，应依法支持。三、李俊春系省委党校职工，应遵守本校的规章制度，省委党校对本校职工的违规行为，也有管理不当的责任，造成此种局面不能以内部规定对抗现行法律，更不能以此推卸责任，其内部规定不能凌驾现行的《合同法》、《物权法》之上。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第二项；判令李俊春及省委党校协助刘建华办理房产过户手续。
被上诉人省委党校答辩称，一、党校对涉案房产有优先购买权，本案党校的优先购买权更多的来源于党校与李俊春的合同约定。在党校与李俊春订立的房屋买卖合同中，李俊春己承诺遵守省直机关房改房的政策，即同意党校对该房产拥有优先购买权。其在出售房产时应遵守这一约定。这一约定与物权法及合同法的规定并不相悖，物权法并不否认合同约定的优先购买权。合同约定优先购买权，并不是凌驾于现行合同法、物权法之上的行为，相反它是受法律保护的一种行为。二、刘建华并不属于善意第三人购买房产的情况。李俊春对党校有优先购买权系明知，不经党校同意而私自交易应属于恶意行为，法律对这种恶意行为不应支持，因此产生的不能办证的后果应由刘建华与李俊春自负。刘建华及李俊春的私自出售行为侵犯了党校的利益。房改房本来就是党校出售给本单位职工的具有一定福利性的房产。除了房产本身出售价格低之外，另外的停车、物业管理等方面均包含党校对职工的福利。这种福利不应由本校职工之外的人享有。刘建华购买涉案房产，实际上同时享受了职工的福利待遇。另外，党校也有大批年轻的教师没有房子住而在外租房居住。三、在没有告知党校行使优先购买权的情形下，直接要求党校承担协助义务，违犯了民法意思自治原则，其诉讼请求是荒谬的。在党校拥有优先购买权的情况下，党校的协助义务是在不行使优先权时，同意刘建华进行交易。但在党校想行使优先购买权的情形下，让党校同意刘建华与李俊春私自达成的交易，明显违犯党校的真实意思表示。法院不能强违背党校的意思，作出让党校履行协助义务的判决。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院予以维持。
被上诉人李俊春未作答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，省委党校作为卖方与李俊春于2000年6月28日签订《山东省省直机关房改售房房产买卖契约》一份，将涉案房屋卖于李俊春。上述买卖契约第六条约定：“买方（李俊春）购买房屋后，应遵守省直房改售房及上市交易有关文件的各项政策规定，不得任意拆改房屋的结构。”从该约定内容看，李俊春作为省委党校工作人员对涉案房屋的性质属省直房改购房系明知，同时对应遵守省直房改售房及上市交易有关文件的各项政策规定亦系明知。根据山东省人民政府鲁政发（1998）17号《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》第十条的规定及山东省省级机关事务管理局制订的事管发（2003）81号《山东省省直机关已购公有住房上市交易管理办法》及事管发（2006）40号《关于省直机关已购公有住房上市交易有关问题的通知》的相关规定，省委党校作为原产权单位对涉案房屋享有优先购买权。
刘建华与李俊春于2010年9月18日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议约定内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。上述协议虽为有效，但由于涉案房屋属省直房改售房且原产权单位省委党校享有优先购买权，李俊春出售涉案房屋时未向省委党校进行声明亦未经其同意，违反了山东省省直房改售房及上市交易有关政策规定，致涉案房屋无法办理产权过户，应属履行不能。另，现涉案房屋登记于李俊春名下，刘建华与省委党校并无直接合同关系，根据合同的相对性原则，刘建华诉请省委党校协助办理房屋产权过户手续于法无据。故原审法院判令驳回刘建华要求李俊春及省委党校协助其办理房屋过户手续的诉讼请求并无不当。
再，关于刘建华购买涉案房屋是否构成善意取得的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋系省直房改售房，从刘建华与李俊春签订涉案协议第五条（因所购房屋属于单位宿舍，如今后其单位有需职工出面办理的相关事宜甲方必须出面帮助乙方办理）约定的内容看，刘建华对涉案房屋系“单位宿舍”应是明知，且山东省有关省直房改售房的政策性文件如山东省人民政府鲁政发（1998）17号《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》早在1998年已对外公布施行，现仍然有效，故刘建华主张其不知道也不可能知道李俊春拥有合法房产证的单位宿舍何性质的上诉理由不能成立。另，涉案房屋现未办理过户登记，故根据上述《物权法》第一百零六条的规定，本案不符合善意取得的法定构成要件。
综上，刘建华之上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8226元，由上诉人刘建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 吴松成
代理审判员 王立强
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 杨 云