上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1263号
原告上海迎享餐饮企业管理有限公司。
法定代表人王政。
委托代理人余大懿，上海城大律师事务所律师。
被告上海杯塔餐饮管理有限公司。
法定代表人吴宝康。
委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。
原告上海迎享餐饮企业管理有限公司（以下简称“迎享餐饮”）诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迎享餐饮的委托代理人余大懿、被告杯塔公司的委托代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德润餐饮诉称，2012年9月1日，原告与被告就本市淮海中路XXX号上海广场地下一层b18＋b19（东京街）美食天地签订承包合同。同月26日，原告支付租金、押金、物业费计（以下币种均为人民币）25.9万元，根据合同约定被告应于2012年12月10日前交付原告商铺，但到期被告仍无法交付。后原告向被告寄送律师函，要求双方合同于2013年1月11日解除，同月18日前将已收费用退还原告，但被告不予理会，至2013年4月2日双方才签订《终止协议》，约定被告于4月11日和22日分二次共退还原告已付25.9万元，但被告至今未履约。原告认为被告在未了结双方租赁合同情况下，已将商铺再行出租，构成一铺二租。被告在诉讼前已退原告3.9万元。故原告诉讼要求1、被告返还原告租金、保证金、物业管理费、保洁费等费用22万元；2、被告支付原告违约金5万元（以22万元为基数，每日千分之一，计算到12月，共8个月，取整数记）。
被告杯塔公司辩称，被告延期交付商铺系上家迟延交房和装修延误所致，原告要求返还租金、保证金、物业管理费、保洁费等费用22万元无异议；对原告要求违约金不认可，具体可由法院裁量。
经审理查明，2012年9月5日，被告杯塔公司与案外人上海永菱房产发展有限公司（以下简称“永菱房产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由被告向永菱房产承租无限度广场（本市准海中路XXX号）B18-B20室，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。
2012年9月，原告（乙方）与被告杯塔公司（甲方）签订《承包合同》，该合同第一条缔约资格及能力约定“此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”；第二条出租商铺基本情况“甲方同意将位于上海市准海中路XXX号上海广场地下一楼b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给乙方（铺位号B02），建筑面积20平方米”；第三条租赁用途“经营范围为西班牙小吃”；第四条交付约定“甲方于2012年12月10日前向乙方交付该商铺，……双方签署《商铺交接确认单》，……若甲方在交付日未能向乙方交付该商铺的，乙方在此同意给予甲方10个工作日的宽限期，……免租期及相关费用计算日期均相应顺延至商铺实际交付之日起算。若甲方在交付日之后的第11个工作日仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻解除本合同或经双方协商再次选定一个日期为交付日。乙方选择解除本合同的，甲方应在接到乙方书面的解除通知之日起七日内将乙方已支付的租赁保证金全额无息退还给乙方，乙方有权要求甲方赔偿一切损失”；第五条租赁期限和免租期约定租赁期限为两年，自2012年12月10日至2014年12月9日止，其中2012年12月10日至2012年12月15日为免租设备调试期（拟开业日期为2012年12月15日），乙方应于2012年12月15日之前开业；第六条租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式约定第一年月租金（包含物业管理费）为2.8万元等，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于三个月租金计8.4万元的租赁保证金及押金（押三付三）计16.8万元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该商铺上的一切相关证照（如营业执照、税务登记证、卫生许可证等）或变更证照的注册地址；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格，且相关证照变更登记完成后15个工作日内，将保证金一次性无息退还乙方；第七条其它费用，乙方需支付保洁费每月每铺位1，000元、广告推广费每年3，000元、煤气开户费8，000元、装修金6万元；第十五条终止、解除本合同的条件约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现合同租赁目的的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的”等；第十六条合同终止与延续合同“一方需提前终止合同，需提前二个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同，在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用”；第十七条违约责任“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的6倍向乙方支付为投资补偿；……乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金”等。合同另对其他事项予以约定。
合同成立后，原告于2012年9月26日按被告付费一览表通过银行向被告汇款25.9万元（租金8.4万元、押金8.4万元、进场费2万元、广告推广费3，000元、煤气开户费8，000元、装修补偿金6万元）。
被告在约定交房日，未能向原告交付商铺。2013年1月11日，原告向被告寄送律师函，要求自2013年1月11日解除承包合同，被告七日内将租赁保证金全额无息退还。同年4月2日，双方签订《终止协议》，确认商铺承包经营合同解除；原告所缴纳费用为25.9万元，被告于4月11日、4月22日各退50%即12.95万元；被告在期限内未履行的，原告将向被告自退订日起每天收期千分之一的违约金。由于被告未约履行义务，原告遂向法院诉讼。诉讼中，原告称开庭前被告支付原告3.9万元。
上述事实，有原告提供、出示的《承包合同》、付费凭证、原告向被告发送律师函、《终止协议》；被告未提供证据；上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2012年9月签订的《承包合同》，该合同中无承包合同相关内容，不符合承包合同法律特质。故本院确认双方合同名为承包合同实为租赁合同。原、被告间合同系双方真实意思的表示，应认定有效。据此，双方均应按约履行合同义务。由于被告原因导致未能按期向原告交付租赁标的物，被告构成违约。2013年4月2日，双方经协商所签订的《终止协议》，真实有效，本院予以确认。诉讼中，被告对原告要求返还已付租金等22万元的诉请，不持异议，本院予以照准；原告要求被告按终止协议约定，支付自2013年4月23日至2013年12月22日止的逾期付款违约金5万元（取整数），查无不当，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第一百二十五条、第二百一十六条、第二百三十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收原告上海迎享餐饮企业管理有限公司租金等人民币22万元；
二、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海德润餐饮管理有限公司逾期付款违约金人民币5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，438.50元（原告已预交），由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 张 宁
人民陪审员 石志仁
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。