重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00811号
上诉人（原审被告）蒋佳吟，居民。
委托代理人蔡磊，重庆展瑞律师事务所律师。
委托代理人周竹娟，重庆展瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐德禹，居民。
委托代理人徐泽勋，女，生于1963年3月28日，汉族，居民，系徐德禹之次女。
委托代理人何惠民，重庆美旗律师事务所律师。
上诉人蒋佳吟与被上诉人徐德禹租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年12月27日作出（2013）璧法民初字第02545号民事判决，蒋佳吟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月11日进行了询问。上诉人蒋佳吟及委托代理人蔡磊、周竹娟，被上诉人徐德禹及委托代理人徐泽勋、何惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年12月12日，以徐德禹为甲方，蒋佳吟为乙方，双方签订了《门面房出租合同》，合同约定由甲方将自有的位于璧山县璧城镇天怡步行街18号门面出租给乙方使用，由乙方向甲方支付房租。同时还约定，租赁期限12年，从2009年1月23日起至2021年1月22日止。租金约定：2009年50000元，2010年50000元，2011年51500元，2012年53000元，2013年54600元，2014年56200元，2015年57900元，2016年59600元，2017年61400元，2018年63300元，2019年65200元，2020年67100元。付款时间：每年1月1日一次性付清当年租金。合同续租约定：租期届满，如果乙方需要续租，在同等条件下，乙方享有优先权，提前一年签订合同，如果不再续租，则提前三个月通知甲方，以便甲方另行安排，租赁期满第二天，乙方必须将门面房的钥匙交给甲方等主要内容。合同签订后，蒋佳吟、徐德禹按合同约定履行了合同义务。2009年12月18日，甲方徐德禹与乙方蒋佳吟签订了《门面出租合同补充协议》，约定“乙方应于每年1月1日一次性付清当年租金”更改为“乙方必须在每年1月1日前，将当年应付的租金主动存入甲方在中国农业银行重庆文星支行开户的62×××10账号中”。2011年3月9日，徐德禹向蒋佳吟发出了《关于尽快补足门面租金的函》，其主要内容是，徐德禹根据市场行情，要求蒋佳吟从2011年1月1日起在原来每年50000元房租的基础上每年增加40000元，同时双方重新签订一份房屋租赁合同，所增加的租金40000元，要求蒋佳吟在2011年3月20日前支付给徐德禹。如果蒋佳吟不同意追加租金，那么徐德禹有权解除合同，原合同不再履行。2011年3月17日，蒋佳吟向徐德禹回函，其主要内容为：不同意解除合同，并按原合同履行。2011年5月15日，徐德禹又向蒋佳吟发出了《关于要求补交房屋租金的函》，其主要内容为：一、限蒋佳吟在2011年6月15日之前，按照双方于2011年3月9日书面致函的年租金90000元补足2011年租金差额40000元；二、限蒋佳吟在2011年6月15日之前主动与徐德禹委托的重庆奥嘉斯律师事务所张宁律师联系协商变更租赁合同的有关内容；三、如果蒋佳吟未在上述期限内补足2011年度的房屋租金差额或者未就2011年之后租赁合同的内容变更达成一致，徐德禹将依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依据情势变更和公平原则变更或解除合同。蒋佳吟于2011年12月7日向徐德禹发出《通知》，其主要内容是蒋佳吟于2011年12月6日按合同约定的徐德禹的账号到银行交纳2012年的房屋租金，发现徐德禹的该账号已经被注销，为此蒋佳吟要求徐德禹在2011年12月29日前到“璧山县璧城天怡步行街18号佳吟内衣店”收取2012年的租金53000元或者于2011年12月29日前回复并告知新的收款账号。如到时徐德禹仍不来收取租金或者告知徐德禹的收款账号，蒋佳吟将应支付给徐德禹的2012年的租金53000元提存到璧山县公证处，由此引起的一切法律后果将由徐德禹方自行承担。过后徐德禹收取了合同约定的2012年、2013年的租金。
璧山县璧城天怡步行街18号房屋建筑面积为44.77平方米。
2010年9月28日连接璧山县城和重庆大学城的璧山隧道全线通车，璧山经隧道到大学城只需5分钟，到微电园仅需8分钟，到西永火车站10分钟，到主城20分钟。
在诉讼中，依据徐德禹的申请，该院委托重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司对本案涉案房屋当前市场租金进行评估，该公司于2013年9月24日作出了（2013）第93号房地产估价结果报告，其结论为：估价对象的市场租金单价为人民币171元／平方米.月。
徐德禹向一审法院诉称：2008年12月12日，徐德禹与蒋佳吟签订了璧山县璧城天怡步行街18号《门面房出租合同》，约定租赁期限为12年，同时约定了相应的租金标准。2009年12月18日，双方又签订一份《门面房出租合同补充协议》，约定蒋佳吟在每年1月1日前主动将租金存入徐德禹指定的账户。合同履行中，徐德禹与周边房屋租金比较，认为偏低，于是于2011年3月9日向蒋佳吟发函，要求解除租赁合同或由蒋佳吟补交约定租金与市场行情租金的差额及赔偿损失。蒋佳吟于2011年3月17日回函，不同意解除合同，并按原同合执行。2011年5月15日，徐德禹委托重庆奥嘉斯律师事务所张宁律师向蒋佳吟发函，要求变更、解除合同和补交租金，蒋佳吟于2011年12月7日通知徐德禹要求按照原合同执行。2012年12月16日，徐德禹了解到同地段的其位置、面积均没有徐德禹门面房屋位置好、面积大的门面房屋的年租金均在15万-20万，蒋佳吟承租徐德禹的门面房屋的租金与市场行情相比较，实在过于悬殊，现在情势与双方签订合同时的情势相比较，发生了重大变化，因此依照相关法律规定，特起诉到人民法院，请求判决：一、解除徐德禹、蒋佳吟双方于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》；二、由蒋佳吟补偿徐德禹经济损失15万元。
蒋佳吟辩称，关于情势变更原则，必须是当事人不能预见的情形，而且是排除商业风险行为。我方认为本案租赁合同签订到现在，没有发生任何情势变更，租金的高低只是一个市场行为，属于商业风险，商业风险当然由徐德禹自行承担。对于徐德禹要求我方补偿经济损失15万的诉讼请求，我方认为徐德禹没有任何法律依据，故应当驳回徐德禹的诉讼请求。
一审法院认为，徐德禹、蒋佳吟于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》及双方于2009年12月18日签订的《门面出租合同补充协议》是依法成立的合同，自合同成立时生效。合同约定了租赁期限内的房屋租金标准，即2009年50000元，2010年50000元，2011年51500元，2012年53000元，2013年54600元，2014年56200元，2015年57900元，2016年59600元，2017年61400元，2018年63300元，2019年65200元，2020年67100元。在订立合同时，全国商品房市场价格低迷，2009年下半年后，商品房价格陡涨，同时2010年9月28日连接璧山县城和重庆大学城的璧山隧道全线通车，拉近了璧山县城与重庆主城的距离，也提升了璧山商品房屋的价格。依据《门面房出租合同》约定，2014年的房租是56200元，依据重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的（2013）第93号房地产估价结果报告在2013年9月24日至2014年9月23日此时间段，徐德禹门面租金44.77平方米＊171元／月＊12月=91868.04元，与合同约定的租金标准相比较，有61.18%的差距，显然继续履行合同，对徐德禹明显不公平，为此依据公平原则，应当解除徐德禹、蒋佳吟于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》及双方2009年12月18日签订的《门面出租合同补充协议》。现徐德禹请求解除双方于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》该院予以支持。《门面房出租合同》已经实际履行到现在，徐德禹请求由蒋佳吟补偿徐德禹经济损失15万元无法律依据，该院不予支持。蒋佳吟辩称，房屋租金的涨跌，是属于商业风险。该院基于上述理由，对蒋佳吟的辩称理由不予采信。为此依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条第（五）项、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决书生效之次日解除徐德禹与蒋佳吟于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》，并限蒋佳吟在《门面房出租合同》解除后一个月内将位于璧山县璧城天怡步行街18号门面房屋交付给徐德禹。二、驳回徐德禹的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由蒋佳吟承担，此款已由徐德禹垫付，限蒋佳吟在本判决书生效后之次日直接给付徐德禹。
蒋佳吟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：判令撤销（2013）璧法民初字第02545号民事判决第一项内容，并依法改判。上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定“2010年9月28日连接璧山县城和重庆大学城的璧山隧道全线通车，……提升了璧山商品房屋的价格”，据此判定适用情势变更是错误的。2、一审法院根据公平原则解除双方订立的《门面房出租合同》没有法律依据。3、即使讼争房屋的租金明显提高，也属于当事人可预见的商业风险，不能适用公平原则解除合同。
被上诉人徐德禹答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：徐德禹、蒋佳吟于2008年12月12日签订的《门面房出租合同》及双方于2009年12月18日签订的《门面出租合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，徐德禹未提供证据证明其受胁迫、欺诈的情形下与蒋佳吟签订合同，故应认定双方订立的合同为有效合同。虽然2010年9月28日连接璧山县城和重庆大学城的璧山隧道全线通车，拉近了璧山县城与重庆主城的距离，提升了璧山商品房屋的价格，导致讼争房屋的租金明显提升，但该情形属正常的商业风险，当事人双方订立合同之后对此类风险都应予以接受并应当按照合同约定诚实履行。在蒋佳吟没有任何违约行为的情形下，一审法院适用公平原则解除双方订立的《门面房出租合同》、《门面出租合同补充协议》属适用法律不当，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市璧山县人民法院（2013）璧法民初字第02545号民事判决；
二、驳回徐德禹的诉讼请求。
一审案件受理费1650.00元，由徐德禹负担；二审案件受理费3300.00元，由徐德禹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年五月六日
书 记 员 伏虹瑾