山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0781民初2797号
原告李军，男，1979年11月26日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：法云莉、李春苇，青州伟业法律服务所法律工作者。
被告王丽霞，女，1982年8月25日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：赵君山，青州衡信法律服务所法律工作者。
第三人：山东隆嘉房地产置业有限公司。
法定代表人：任玉刚，董事长。
委托诉讼代理人：任志铭，该公司职工。
第三人任玉刚，男，1956年4月15日出生，汉族，居民。
原告李军与被告王丽霞、第三人山东隆嘉房地产置业有限公司（以下简称隆嘉公司）、任玉刚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人法云莉、李春苇、被告王丽霞的委托诉讼代理人赵君山、第三人隆嘉公司的委托诉讼代理人任志铭到庭参加诉讼，第三人任玉刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李军向本院提出诉讼请求：１．不许可对隆盛花园小区48号楼2单元501室的执行；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：依法确认隆盛花园小区48号楼2单元501室归原告所有。事实和理由：被告王丽霞根据青州市人民法院（2015）青民初字第418号民事判决书，申请对原告所有的隆盛花园小区48号楼2单元501室房屋进行执行，原告提出执行异议，青州市人民法院作出（2017）鲁0781执异47号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。涉案房产系原告在法院查封之前已经顶账取得，且已被实际占有使用，不应予以执行。原告再次声明：被告不要钻法律空子、抠法律字眼、扭曲事实来强行霸取他人财产。此房屋是开发商抵顶给原告用于支付农民工工资，目的是保证工程正常交付使用。在法院查封之前，早已归属原告所有，已是不可争辩的事实。原告会用生命去捍卫自己的权利和财产，请求法院慎重裁判。
被告王丽霞辩称，1.被告对于青州市人民法院作出的（2017）鲁0781执异47号执行裁定无异议。2.涉案楼房查封前，原告与第三人尚未签订合法有效的书面买卖合同。原告执行异议书载明，其与第三人房抵顶工程款协议书订立于2013年3月28日，但经查涉案楼房的商品房预售许可证核准日期为2014年4月2日，也就是说，原告主张的以房抵顶工程款协议书发生在被告隆嘉公司取得商品房预售许可证之前。法律规定“未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。首先，原告与被告隆嘉公司订立的协议只是以房抵顶工程款意向书，该协议订立发生在工程施工之前，且协议中明确约定承包工程完成，经质检部门验收并出具验收证明后，双方办理结账及房屋产权手续，差价多退少补。在协议签订后原告是否按照约定完成施工任务、施工工程质量验收后是否合格、实际工程款额未经甲方审计的前提下，这些都是不能确定的。而在执行异议审理中，原告没有提交以房抵顶工程款协议书所约定的验收证明、结账和房产权手续以及债务低效的相关证据。另外，在被告隆嘉公司未取得预售许可证之前，并未取得涉案楼房处分权，故该协议书不具有书面买卖合同（购房合同）的特征与法律效力，原告不予许可对涉案楼房的执行请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一项的规定。3.对于原告诉称涉案楼房在法院查封之前已实际占有使用的合法性，被告持有异议。据了解，涉案楼房在2015年4月14日查封之前并未通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案楼房在2015年4月14日查封之前，尚不具备法定的交付条件，即使入住，也欠缺合法占有该不动产的法定要件，不应视为交付。4.原告诉称涉案楼房系以房抵顶工程款方式购得，协议也载明属于互负债务的抵销，但被告认为工程款抵顶房屋的发生并非以居住为目的；同时被告也认为在原告与被告以房抵顶工程款之前，原告及其亲属名下未必没有用于居住的房屋。故此情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。5.根据建设部城市商品房预售管理办法、山东省商品房销售管理条例以及潍坊市城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业应当自合同成立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同登记备案手续。涉案楼房在2014年4月2日取得预售许可至2015年4月14日查封期间，没有进行网上备案登记或实施预告登记，不合常规。6.原告诉称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并不符合本案的情形，该条针对的是被执行人已经取得不动产物权前提下的再次转让后买受人提出执行异议的情形，与原告主张的登记在房地产开发企业名下的商品房的情形并不相同。综合上述事实和理由，请求依法处理。
第三人隆嘉公司述称，我公司2013年3月28日与李军签订隆盛花园小区48号楼4号楼消防安装工程施工合同，并签订以房抵顶工程款协议书一份，双方约定将隆盛花园小区48号楼2单元501室及2单元601室，维修基金14758元，总价1060300元的价款的房屋抵顶李军的施工款。在施工过程中规划变更，2单元601室未实际建设，车位取消，我公司实际抵顶房款609372元。2013年7月28日工程完工，对工程量进行了核算，工程总价款为629251.32元，为其抵顶房款609372元，余款19879.32元作为质保金，至此工程款全部结清。2015年3月份我公司与李军办理了房屋钥匙交接手续，房屋归原告所有。同意原告的诉讼请求。
第三人任玉刚未陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的执行异议申请书、执行裁定书、送达回证、房屋登记记录证明、结婚证各一份，被告及第三人隆嘉公司经质证均无异议；对被告提交的民事判决书二份、青州房地产管理局房屋登记执行回执、预购商品房销售合同备案记录证明各一份，原告及第三人隆嘉公司经质证均无异议；对第三人隆嘉公司提交的商品房预售许可证、青州市房地产管理局青房复字［2015］40号文各一份，原、被告经质证均无异议；以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交建筑工程承包意向书、隆盛花园小区4号楼消防补充协议、安装工程计划、以房抵顶工程款协议书、身份证复印件、商品房买卖合同及收款收据、入学通知书、超市及室外安装工程合同各一份、工程结算表二份、电费收据三份，证明原告与第三人之间存在债权债务关系，原告已经按照合同完全履行了施工义务，在法院查封之前已经签订合法有效的书面合同，且原告与第三人已经结算完毕，原告及其配偶名下无其它房产，原告一直居住在涉案房屋中；被告经质证认为，承包意向书涉及的承包内容是4号楼的消防工程，根据法律规定消防安装应具有相应的资质，合同第二条明确约定签订承包意向书后将签订施工合同所需的资料3日内备齐，该协议中所需要的资料是安装消防设施所需要的资质，原告以自然人的名义与第三人签订合同，且不具有消防安装资质，该合同属于无效合同；4号楼补充协议第4条约定，工程款拨付时必须有预算部门对已报工程量进行的核算为依据，否则不支付工程款；工期计划中明确约定乙方必须在规定的时间内按时、按量完成承包项目达到验收条件，规定时间是2013年3月28日至4月18日，签订协议的时间是2013年3月28日，4号楼安装的工程没有完成施工任务，2013年3月28日签订以房抵顶工程款协议书，工期没有完成，如何出来结算结果，没出来结算结果怎么出来工程款数额，没有确定数额的工程款怎么又会签订以房抵顶工程款协议书？房屋登记记录证明载明李军名下有无法排除的房屋信息，原告起诉状中载明其住址为青州市云门山街道东圣大街33号，东圣大街位于东圣水村，是农村，可见房管局的登记不是全面的，不足以排除原告除了涉案房屋外没有其他的居住地方；商品房买卖合同签订的时间进行了更改，请求法庭确认；第三人经质证对证据无异议；本院经审查认为，原告提交的建筑工程承包意向书、隆盛花园小区4号楼消防补充协议、安装工程计划、超市及室外安装工程合同、以房抵顶工程款协议书、房款收据，可以证实原告与第三人隆嘉公司存在建设工程施工合同关系及双方协商以房抵顶工程款事宜的案件事实；原告提交的身份证复印件、入学通知书、电费收据，可以证实其在涉案楼房中居住的案件事实，对上述证据的效力，本院予以确认；原告提交的工程结算表，实际上是预决算编制表及隆盛花园零活造价表，该二份证据中无双方当事人签字盖章，对其证据效力本院不予认定；原告提交的商品房买卖合同中落款日期有改动，庭审中原告亦自认该合同实际签订时间为2017年2月2日，落款时间系其为子女上学自行该动，故对该证据的形成时间应据实认定。2.被告提交民事裁定书及协助执行通知书各一份，用以证实本院对涉案房屋的查封程序合法；原告经质证认为，该查封房产系原告所有，法院的查封措施错误，隆盛花园所有的楼房都没有进行备案；第三人隆嘉公司经质证对证据无异议；本院经审查认为，被告提交的上述证据可以证实本院依法对涉案房产采取诉讼保全措施的案件事实，可以作为认定案件事实的证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，本院受理了王丽霞与隆嘉公司、任玉刚建设工程施工合同纠纷一案，并于同日作出（2015）青民初字第418-1号民事裁定，对该案被告的财产采取诉讼保全。4月15日，本院依法查封了隆嘉公司名下位于青州市隆盛花园48号楼2单元501室等房产八处。2016年7月27日，本院作出（2015）青民初字第418号民事判决：隆嘉公司支付王丽霞工程款1762264.16元及利息，任玉刚承担连带清偿责任。隆嘉公司不服，提起上诉。2016年11月2日，潍坊市中级人民法院作出（2016）鲁07民终4174号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，原告李军作为案外人于2017年3月11日向本院提出执行异议，请求中止执行，解除对隆盛花园小区48号楼2单元501室的查封。本院经审理后于同年5月23日作出（2017）鲁0781执异47号执行裁定：驳回李军的异议。上述执行裁定书于同年5月25日向原告送达。原告不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。
同时查明，2012年4月10日，原告与第三人隆嘉公司签订建筑工程承包意向书一份，约定原告承揽隆嘉公司开发的隆盛花园4号商住楼消防安装工程。同年6月9日，双方又签订隆盛花园4#楼消防安装补充协议一份，约定该工程应于同年7月10日前完工。2013年3月28日，双方再次签订4#楼安装工期计划一份，涉及的施工内容包括水电暖、消防、弱电、电梯电缆、电梯井、排污等，约定安装工期自2013年3月28日至4月18日。同日，双方又签订房抵顶工程款协议书一份，约定以隆盛花园小区48号楼2单元501室、2单元601室抵顶工程款1060300元，同时约定：“乙方根据工程形象进度将已完工程量报甲方审计部门审计后，与本房款进行抵销，多退少补”，“待项目工程完成，验收合格并出具验收证明后，双方办理结账及签订购房合同，同时益都建筑有限公司开具发票”。2013年6月30日，双方签订超市及2号楼室外安装合同一份，约定总价款97200元。2013年12月1日，隆嘉公司向原告开具金额为607372元的涉案房屋房款收据一份。2017年2月2日，双方签订商品房买卖合同一份，但未进行网签备案。
另查明，第三人隆嘉公司已于2014年4月2日取得隆盛花园小区48号楼工程的商品房预售许可证。涉案房屋现由原告居住使用。本案在审理过程中，青州市不动产登记中心出具房屋登记信息记录证明二份，证实截止2017年7月26日及8月10日，原告及其配偶王海平名下无房屋登记信息记录，但同时注明：“李军名下有无法排除的房屋信息”。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。据此，原告李军在驳回执行异议的执行裁定书送达后十五日内向本院提起诉讼，符合法律规定，本院应予受理。
案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法，案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告王丽霞申请对作为房地产开发企业的隆嘉公司所欠金钱债务进行强制执行，且被查封的涉案房屋系登记在隆嘉公司名下的商品房，应当适用上述规定。
本案中，原告以与第三人隆嘉公司签订以房抵顶工程款协议书为由，主张对涉案的隆盛花园小区48号楼2单元501室房产享有所有权，并请求停止执行，应就涉案房屋所有权已经发生转移，其对执行标的物享有实体权利承担举证证明责任。首先，原告虽主张已经与作为房地产开发企业的第三人隆嘉公司签订以房抵顶工程款协议书，但该协议书仅载明了房屋的坐落位置、面积、单价、总价款，对付款期限、付款方式、违约责任等其余内容并未作出约定，从内容看，难以认定该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要条款，因此，该协议书并非正式的商品房买卖合同。其次，原告与第三人隆嘉公司签订的商品房买卖合同形成于2017年2月2日，即本案房产被依法查封之后，且未进行网签备案登记，不能作为认定原告已经取得涉案房产不动产物权的有效证据。第三，庭审中原告称现在涉案房屋中居住，且无其他住房，但根据青州市不动产登记中心出具的房屋登记信息记录证明，原告“名下有无法排除的房屋信息”，故本院不能认定原告名下无其他用于居住的房屋。
综上所述，本院在执行王丽霞与隆嘉公司、任玉刚建设工程施工合同一案金钱债权过程中，原告李军主张系已被查封的涉案房屋的买受人，对登记在被执行的房地产开发企业隆嘉公司名下的商品房提出异议，但不能证明其对涉案房屋享有合法权利且能够排除执行，对其在本案中的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人任玉刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告李军的诉讼请求。
案件受理费9894元，由原告李军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵立波
人民陪审员 李成富
人民陪审员 崔俊华
二〇一七年十月十八日
书 记 员 王海辉