湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第159号
原告（反诉被告）湘潭市广园物业管理有限公司，组织机构代码55950837-4，住所地湘潭市雨湖区北二环桃园路口旁桃源新城小区物业办公楼。
法定代表人郑建良，该公司总经理。
委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师。
委托代理人郑建军，男，1958年7月25日出生，汉族，湘潭市人，湘潭市广园物业管理有限公司办公室主任。
被告（反诉原告）刘晓丹，女，1962年10月16日出生，汉族，湖南省醴陵市人。
委托代理人袁国祥，男，1962年12月1日出生，汉族，湘潭市人。系被告（反诉原告）刘晓丹之夫。
原告湘潭市广园物业管理有限公司（以下简称广园物业公司）与被告刘晓丹物业服务合同纠纷一案，原告广园物业公司于2015年2月5日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）刘晓丹于同年3月23日向本院提出反诉，本院均予以受理。本院受理后，依法组成由审判员苏刚担任审判长，审判员田园、人民陪审员阳沁妤参加的合议庭，于2015年3月25日公开开庭对两案合并进行了审理。代理书记员谢艳廷担任记录。原告（反诉被告）广园物业公司的委托代理人刘江、郑建军、被告（反诉原告）刘晓丹及其委托代理人袁国祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广园物业公司诉称：2009年9月17日被告刘晓丹办理了所购位于湘潭市雨湖区广云路广园花苑X栋X单元XXX号房屋的入住交接验收手续。2011年广园花苑成立业主委员会。2011年1月1日至2014年12月31日原告广园物业公司与广园花苑业主委员会连续签订了3份物业服务合同，约定由原告广园物业公司为包括被告刘晓丹在内的业主提供物业管理房屋，物业服务收费方式为按季度缴纳，住宅收费标准为每平方米0.5元／月。合同签订后，原告广园物业公司一直作为该小区的物业服务公司提供物业管理服务至今。但被告刘晓丹自2012年1月起至2014年12月31日一直未按约缴纳物业管理服务费（被告房屋建筑面积为181.92平方米，欠缴物业费3636元）。经原告广园物业公司多次书面催缴，被告刘晓丹仍拒绝缴纳。被告刘晓丹的上述行为已构成严重违约，应立即支付欠缴的物业服务费及承担相应的违约责任。故原告广园物业公司诉至本院，请求判令：1、被告刘晓丹立即向原告支付欠缴物业服务费3636元及自2012年1月1日起至实际履行完毕之日止的逾期付款利息（按人民银行同期贷款利率标准计算，截止至2014年12月31日为654.48元），共计4290.48元；2、由被告刘晓丹承担本案诉讼费。
被告刘晓丹辩称：原告广园物业公司未履行好物业服务义务，故被告至今未交物业服务费：1、2012年7月原告广园物业公司打农药杀虫时将农药洒到被告家晾晒的衣服上，此事一直未处理好；2、2013年1月7日起连降大雪，顶楼的邻居将雪扫入下水管，被告于次日反映到原告处，但原告未找顶楼的邻居处理，雪堵在管道内形成的冷凝水导致被告室内相应部位的墙面起泡；3、2013年4月被告阳台下水管断裂，渗水严重，被告多次找原告处理，但原告广园物业公司未履行维修义务；4、2014年7月原告收取了小区业主的装修垃圾处理费，却将装修垃圾倒在离被告阳台不到1米的墙边，严重危害了小区环境；5、原告未对小区的绿化树木、路灯、体育器材等进行养护和管理，其中严重的是2013年7月导致小区大量树木枯死。综上所述，被告并非无故不交物业服务费，如原告广园物业公司将上述问题解决，被告愿意缴纳物业服务费。
反诉原告刘晓丹反诉称：1、2012年7月反诉被告广园物业公司打农药杀虫时将农药洒到反诉原告家晾晒的衣服上导致其中3件真丝衣服受损不能再穿，此3件衣服折旧后共计3500元；2、2013年1月7日起连降大雪，顶楼的邻居将雪扫入下水管，反诉原告于次日反映到反诉被告处，但反诉被告未找顶楼的邻居处理，雪堵在管道内形成的冷凝水导致反诉原告室内相应部位的墙面起泡，此事造成反诉原告以下损失：房屋维修费5940元、误工费7天×150元=1050元，共计6990元；3、2013年4月反诉原告阳台下水管断裂，渗水严重，反诉原告多次找反诉被告广园物业公司处理，但反诉被告广园物业公司未履行维修义务，直至2014年4月反诉原告花1600多元自行请人敲墙换水管、贴瓷片，才将下水管维修好，此事另造成反诉原告衣柜发霉变黑、墙面起水泡（衣柜、墙面的维修费已包含在第2项的房屋维修费5940元内）；4、从2012年起反诉被告将反诉原告车库前面的道路部分以1500元／年出租给他人停车，反诉被告应将2012年至2014年共3年的租金4500元交出用于小区维修。综上所述，反诉原告刘晓丹请求判令：1、反诉被告广园物业公司赔偿因不尽物业服务义务给反诉原告造成的损失共计12090元（含衣服损失3500元、房屋维修费5940元、误工费1050元、下水管修理费1600元）；2、反诉被告将车位租赁费4500元及广告位租赁费交出用于小区维修；3、由反诉被告广园物业公司承担本案诉讼费。
反诉被告广园物业公司辩称：反诉被告根据合同约定已基本履行了物业服务义务。反诉被告广园物业公司在打农药前已张贴了杀虫的书面通知；雪堵塞下水管的事情是因顶楼的业主将雪扫入下水管的，反诉被告也与该业主协商过；小区公共部分的维修必须启动维修资金，反诉原告也对下水管断裂给其造成的损失有一定责任，应该采取一定的防范措施。至于车位租赁费及广告位租赁费，反诉原告的主体应该是业主委员会。
原告（反诉被告）广园物业公司为支持自己的诉讼请求和反诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：
证据1、委托书，拟证明2010年12月28日湘潭市鑫源物业管理有限公司因为退出广园花苑物业管理工作而委托原告（反诉被告）广园物业公司收取该小区业主所欠物业管理费和其他应收款项；
证据2、物业服务合同3份，拟证明2011年1月1日至2014年12月31日广园花苑业主委员会与原告（反诉被告）广园物业公司连续签订了3份物业服务合同，原告（反诉被告）广园物业公司为被告（反诉原告）提供物业服务；
证据3、入住通知单，拟证明2007年12月4日开发商通知被告（反诉原告）办理入住物管手续；
证据4、房屋交接验收表，拟证明2009年9月17日被告（反诉原告）办理验房交接手续；
证据5、住户登记表，拟证明被告（反诉原告）所住房屋为7栋1单元102号；
证据6、物业催费通知单、催缴律师函及照片，拟证明原告（反诉被告）已经通过书面方式向被告（反诉原告）催缴物业管理服务费；
证据7、维修工程预算审核报告，拟证明原告（反诉被告）广园物业公司因改善小区启用过维修基金。
被告（反诉原告）刘晓丹为支持自己的反诉请求及本诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：
证据1、照片1张，拟证明原告（反诉被告）打农药致使被告（反诉原告）衣服被损；
证据2、照片4张及装修公司报价表，拟证明下水管被雪堵产生冷凝水，导致被告（反诉原告）家墙体损坏；
证据3、照片2张，拟证明下水管断裂，渗水严重，导致被告（反诉原告）更换下水管，换瓷片，卧室内墙损坏，衣柜发霉；
证据4、照片9张，拟证明2013年盛夏酷暑原告（反诉被告）不给绿地浇水，死掉大片树木，收取外来车辆停车费，乱倒垃圾，不维护公共设施；
证据5、2009年7月油漆质量信誉保证单，拟证明2009年7月购买油漆价格。
证据6、证人蔡金华的证言，拟证明原告（反诉被告）打农药致使被告（反诉原告）衣服受损及被告（反诉原告）家因漏水受到损失的事实；
证据7、证人杨文昭的证言，拟证明被告（反诉原告）家因公共管道破裂及管道潮湿致使墙漆发霉受损的事实；
证据8、证人张大柏的证言，拟证明原告（反诉被告）打农药致使被告（反诉原告）衣服受损、被告（反诉原告）家因漏水受损、原告（反诉被告）收取外来车辆停车费及不维护公共设施的事实。
被告（反诉原告）刘晓丹对原告（反诉被告）广园物业公司提交的证据，发表如下质证意见：
对证据1，没有看到过，原告（反诉被告）也没有公示过；对证据2，2011年没有合同，应该要开业主大会同意聘请才能签订合同，这个合同是无效合同，没有召开业主大会，必须是50%以上的业主同意才能签订合同；对证据3、4、5无异议；对证据6有异议，没有看到催缴单，看到过律师函，但被告（反诉原告）没有签字，也没有看到过照片；对证据7的关联性有异议，与本案无关。
原告（反诉被告）广园物业公司对被告（反诉原告）刘晓丹提交的证据，发表如下质证意见：
对证据1真实性、合法性有异议，不能证明是原告（反诉被告）打了农药造成衣服的损害；对证据2的合法性、真实性、关联性均有异议。根据物业合同第八条规定，这是专用部分的维修。对报价表有异议，责任主体有的不是原告（反诉被告）广园物业公司，不能仅以装修公司的报价就可以确定损失；对证据3的合法性、真实性、关联性均有异议；对证据4的合法性、真实性、关联性均有异议，责任主体有的不是原告（反诉被告）广园物业公司，不能说明是被告（反诉原告）家中出的这个事情。垃圾与本案无关且并未在小区范围之内。植物死亡有它的自然属性。公共的器材是要启用维修基金；对证据5真实性无异议，但不能证明是用于被告（反诉原告）的房屋；对证据6、7、8无异议。
对原告（反诉被告）广园物业公司提交的7份证据，本院认证如下：
对证据1，因被告（反诉原告）刘晓丹并未拖欠湘潭市鑫源物业管理有限公司的物业服务费，故在本案中无关联性，本院不予认定；证据2具有合法性、真实性、关联性，本院予以认定；对证据3、4、5，该3份证据具有合法性、真实性、关联性，且被告（反诉原告）刘晓丹无异议，本院予以认定；对证据6，被告（反诉原告）在庭审过程中承认看到过律师函，其虽未签收，但仍能证明原告（反诉被告）广园物业公司向被告（反诉原告）催收物业服务费的事实，故本院予以认定；对证据7，该维修基金并未用于本案中涉及的被告（反诉原告）房屋周边的下水管，与本案无关联性，本院不予认定。
对被告（反诉原告）刘晓丹提交的8份证据，本院认证如下：
对证据1，原告（反诉被告）广园物业公司在庭审过程中承认将农药打到被告（反诉原告）家晾晒的衣服上，且与证据6、8证人蔡金华、张大柏的证言能相互印证，本院予以采信；对证据2、3及证据6、7、8证人蔡金华、杨文昭、张大柏的证言，该5份证据能相互印证，能够证明被告（反诉原告）家墙面受损、衣柜发霉变黑的事实，但不能证明受损原因及价值；对证据4，能够证明小区部分树木死亡、车辆停放、公共设施受损的事实，但不能证明车辆系外来车辆，亦不能证明垃圾系原告（反诉被告）倾倒；对证据5，被告（反诉原告）2009年购买油漆的价格不能直接证明本案受损的价值，且无其他证据佐证，本院不予采信。
根据本院认证的情况及原、被告的当庭陈述，本院认定以下事实：
被告（反诉原告）刘晓丹从湘潭市雨湖区旧城改造开发有限公司处购买了广园花苑小区X栋X单元XXX号房屋一套（建筑面积为181.92平方米）及车库1个。湘潭市雨湖区旧城改造开发有限公司于2007年12月4日发出了入住通知单，通知当时的物业服务公司湖南金园物业发展有限公司与被告（反诉原告）刘晓丹办理入住物管手续。被告（反诉原告）刘晓丹于2009年9月17日办理了验房交接手续。湘潭市广园花苑小区业主委员会先后于2011年1月1日、2013年3月2日、2014年1月2日与原告（反诉被告）广园物业公司签订了3份《物业服务合同》，累加的合同期限自2011年1月1日起至2014年12月31日止，合同中约定物业服务收费方式为按季缴纳，住宅按每平方米0.5元／月、车库按120元／年收取物业服务费。2012年7月，原告（反诉被告）广园物业公司打农药杀虫时将农药洒到被告（反诉原告）刘晓丹家阳台晾晒的衣服上。2013年4月被告（反诉原告）刘晓丹住房阳台下水管断裂，因原告（反诉被告）广园物业公司未对此予以维修，被告（反诉原告）刘晓丹自行请人进行维修。被告（反诉原告）刘晓丹以上述二事及2013年1月下水管积雪导致其室内相应部位的墙面起泡为由未再缴纳自2012年1月1日起至今的物业服务费。此后原告（反诉被告）广园物业公司曾向被告（反诉原告）催收物业服务费，但被告（反诉原告）刘晓丹至今未缴纳。
本院认为：原告（反诉被告）广园物业公司与湘潭市广园花苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，对包括被告（反诉原告）刘晓丹在内的所有业主均具有约束力；被告（反诉原告）刘晓丹接受了原告（反诉被告）广园物业公司提供的相关物业服务，应当按《物业服务合同》的约定给付物业服务费，故本院对原告（反诉被告）广园物业公司要求被告（反诉原告）刘晓丹给付2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费3636元（181.92平方米×0.5元／㎡×36个月＋120元×3年）的诉讼请求予以支持；原告（反诉被告）广园物业公司在履行物业服务合同的过程中打农药杀虫时将农药洒到被告（反诉原告）刘晓丹家阳台晾晒的衣服上，未尽到必要的注意义务，故本院对被告（反诉原告）刘晓丹要求原告（反诉被告）广园物业公司赔偿损失的诉讼请求应予以支持，但被告（反诉原告）刘晓丹未能提供证据证明衣服受损的程度及价值，综合本案案情，本院酌情认定原告（反诉被告）广园物业公司应赔偿被告（反诉原告）刘晓丹衣服损失1000元；被告（反诉原告）刘晓丹未向原告（反诉被告）广园物业公司缴纳物业服务费，存在双方之间纠纷未得到处理的客观原因，应视为被告（反诉原告）主张同时履行抗辩权，不宜据此要求被告（反诉原告）刘晓丹支付逾期付款利息，故本院对原告（反诉被告）广园物业公司要求被告（反诉原告）刘晓丹支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持；2013年1月下水管积雪导致被告（反诉原告）刘晓丹室内相应部位的墙面起泡，应由向下水管扫雪从而造成该损失的相关业主向被告（反诉原告）刘晓丹承担责任，故本院对被告（反诉原告）刘晓丹要求原告（反诉被告）广园物业公司就此赔偿其6990元的诉讼请求不予支持；被告（反诉原告）刘晓丹未提供证据证明原告（反诉被告）广园物业公司在2013年4月被告（反诉原告）刘晓丹住房阳台下水管断裂的事情中存在过错，故原告（反诉被告）广园物业公司不应就下水管断裂造成的被告（反诉原告）刘晓丹衣柜发霉变黑、墙面起水泡向其承担赔偿责任，但原告（反诉被告）广园物业公司应及时对该断裂的下水管进行维修，被告（反诉原告）刘晓丹主张的其自行维修费用为1600元，据该主张的金额应认定该维修属于共用设施设备的日常维修，而不是大修、中修等，根据《物业服务收费管理办法》第十一条及《物业服务合同》约定，该维修开支应计入物业服务成本从业主缴纳的物业服务费中支出，而不应通过专项维修资金予以列支，被告（反诉原告）刘晓丹在原告（反诉被告）广园物业公司未及时维修的情况下自行维修，原告（反诉被告）广园物业公司应当给付被告（反诉原告）刘晓丹相应维修费用，因被告（反诉原告）刘晓丹未提供相应维修费用凭证，本院酌情认定维修费用为1000元；原告（反诉被告）广园物业公司已基本履行了物业服务合同义务，小区的共同设施及绿化因其自然属性，不可避免会发生损坏及死亡的情况，原告（反诉被告）广园物业公司应及时予以维护、养护，被告（反诉原告）刘晓丹及其他业主可采取投诉等形式监督原告（反诉被告）广园物业公司履行维护、养护等合同义务，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费；被告（反诉原告）刘晓丹要求将车位租赁费4500元及广告位租赁费交出用于小区维修，应由湘潭市广园花苑小区业主委员会主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘晓丹在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）湘潭市广园物业管理有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费3636元；
二、原告（反诉被告）湘潭市广园物业管理有限公司在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）刘晓丹衣服赔偿款1000元及下水管维修费用1000元，共计2000元；
三、驳回原告（反诉被告）湘潭市广园物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘晓丹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，反诉案件受理费50元，共计100元，由原告（反诉被告）湘潭市广园物业管理有限公司负担20元，被告（反诉原告）刘晓丹负担80元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 苏 刚
审 判 员 田 园
人民陪审员 阳沁妤
二〇一五年六月二十三日
代理书记员 谢艳廷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
……
（五）按时交纳物业服务费用；
《物业服务收费管理办法》
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。