湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第01601号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：陈明。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告陈明签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定：新港物业对被告陈明所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期38-1604号商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告陈明于2010年1月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告陈明立即向原告心港物业支付从2010年1月1日到2014年12月31日的物业管理费人民币16，249.80元以及逾期付款违约金人民币8，043.65元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告陈明承担。
被告陈明辩称：被告陈明2009年3月购房，在进行房屋装修时发现房屋墙体从外向内炸裂，在发现该情况后，被告陈明向原告心港物业和开发商反映。2010年被告陈明入住房屋后，房屋出现外墙开裂、渗水、落地窗缝隙向内渗水、房屋墙体出现沉降性裂缝等问题，导致房屋墙壁开裂、长霉发黑、木地板损坏。被告陈明为防止落地窗漏水自行采取了防水改造，原告心港物业和开发商经过三次维修，直到2013年房屋出现的问题才得到部分根治，但落地窗渗水的问题至今未能解决。此外，原告心港物业拒绝为被告陈明提供物业便利服务，如拒绝代收邮件包裹、拒绝提供室内维修服务等。原告心港物业提交的催款通知单，其中四张被告陈明予以认可，其他均未收到，应属虚假。原告心港物业在2010年到2013年期间并未对被告陈明催收物业费欠款。原告心港物业请求的物业费计算到2014年12月31日，其中部分物业费尚未发生，相关请求不合理。原告心港物业对被告陈明就房屋自行防水措施处理及木地板维修等支出费用应承担赔偿责任。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2009年2月19日，被告陈明签署《金色港湾业主临时公约》。被告陈明已向原告心港物业交纳截止至2009年12月31日的物业服务费用。装修期间，被告陈明因发现房屋出现质量问题，与原告心港物业、开发商新港房地产公司就维修及索赔事宜未达成协商意见，被告陈明未再交纳物业费用。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，原告心港物业系受开发商新港房地产公司委托为金色港湾小区提供物业服务的物业企业。被告陈明系武汉经济技术开发区金色港湾小区四期38-1604号房屋业主，该房屋面积为161.21平方米。原告心港物业就同栋同类房屋与业主签订的《武汉市前期物业管理服务协议》约定：物业公司作为房地产开发单位委托的物业管理企业对业主房屋提供前期物业管理服务；业主交纳物业管理费用时间按半年交纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.68元；每次交纳费用时间为物业管理费到期前15天；如业主未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。被告陈明购房装修时，就靠近卫生间客房的房屋主体外墙炸裂造成从外向内渗水、房屋从楼上17层向16层出现裂缝、房屋墙体发霉发黑、木地板和脚踢线发霉发黑、落地窗出现缝隙漏水、次卧与客房的墙体出现沉降式裂缝等情况向原告心港物业和开发商新港房地产公司反映。开发商曾对被告陈明的外墙开裂、木地板发黑发霉等进行三次处理，直到2013年问题才得到根治。其间，被告陈明自行对落地窗防水问题改造处理，但落地窗漏水和房屋墙体沉降式裂缝等问题至今未得到解决。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《金色港湾业主临时公约》、物业费发票、催费通知单、原告心港物业与其他业主签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，被告陈明提供的照片等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、被告陈明签署的《金色港湾业主临时公约》，系当事人真实意思表示，未违反国家法律规定，均属有效。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，原告心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。被告陈明作为业主，享受了原告心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。鉴于原、被告双方对于物业费交费方式、交费标准及违约责任未进行书面约定，故本院参照原告心港物业与小区同类业主交易惯例予以认定。原告心港物业与同类业主签订的《武汉市前期物业管理服务协议》第四条第六款“每次交纳费用时间：物业管理费到期前15天”的约定不明，本院作出有利于业主的认定，即每次交纳物业服务费的时间应为当期物业服务费到期前15天内。被告陈明抗辩的房屋问题，因原告心港物业未提供反证，本院予以采信。综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到被告陈明的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为原告心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，原告心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定被告陈明按80%的比例向原告心港物业支付2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币12，999.80元。原告心港物业主张的上述期间内的其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。被告陈明关于物业催费通知的抗辩，因原告心港物业已提供履行催收义务的相关证据，被告陈明的抗辩理由无证据证实，本院不予支持。被告陈明抗辩的房屋质量赔偿问题，因涉及开发商且与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈明于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币12，999.80元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币408元，减半收取人民币204元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币141.50元，由被告陈明负担人民币62.50元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告陈明将其应付款项人民币62.50元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年一月十二日
书记员 徐 盼
附：被告陈明物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2010.1.1-2010.6.30
1624.98
1299.98
2010.7.1-2010.12.31
1624.98
1299.98
2011.1.1-2011.6.30
1624.98
1299.98
2011.7.1-2011.12.31
1624.98
1299.98
2012.1.1-2012.6.30
1624.98
1299.98
2012.7.1-2012.12.31
1624.98
1299.98
2013.1.1-2013.6.30
1624.98
1299.98
2013.7.1-2013.12.31
1624.98
1299.98
2014.1.1-2014.6.30
1624.98
1299.98
2014.7.1-2014.12.31
1624.98
1299.98
合计