广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1065号
原告：广西XX房地产开发有限公司，住所地：南宁市××路××号××商铺。
法定代表人：赵XX，董事长。
委托代理人：曲平，广西程和程律师事务所律师。
被告：广西XX股份有限公司，住所地：南宁市××秀区××和大厦××层。
法定代表人：邬XX，董事长。
委托代理人：付卫江，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：王雯，广西创想律师事务所实习律师。
第三人：广西XX房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市××区××路××综合楼××层××号。
法定代表人：孙XX，董事长。
委托代理人：曲平，广西程和程律师事务所律师。
委托代理人：罗志强，广西程和程律师事务所实习律师。
原告广西XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）诉被告广西XX股份有限公司（以下简称“XX公司”）及第三人广西XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定代理审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人曲平、被告XX公司的委托代理人付卫江、王雯、第三人XX公司的委托代理人曲平、罗志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月10日，原、被告签订一份《土地使用权转让合同》，约定被告将其通过出让方式取得的88.95亩用地中的30亩转让给原告，转让金为每亩70万元，总价为2100万元，转让金分三期支付给被告。合同还约定了土地开发建设等条款。同日，双方又签订一份《承诺书》，约定如容积率未能达到2.5，被告同意另行出让6亩土地给原告，每亩45万元。上述合同及承诺书签订后，原告依约向被告支付了转让金1539万元。2012年10月2日，南宁市国土资源局向被告颁发了上述土地的国有土地使用权证书。2012年10月26日，原、被告绘制了所转让土地的《土地分割四至图》，明确被告转让给原告的土地的具体方位。因土地实际出让面积减少，原、被告又于2012年11月16日签订《土地使用权转让补充合同》，约定被告实际转让给原告的土地面积由30亩变更为28.5902亩。之后，原告又向被告支付了转让金177.7万元，至此，原告共向被告支付转让金1716.7万元。正当原告期盼被告依约履行合同义务时，被告却背着原告将上述土地抵押给中信银行，进行大额资金借贷，严重损害了原告的利益，所幸被告的违约行为被原告及时制止，后中信银行将抵押土地解押。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求：一、确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》、《承诺书》、《土地使用权转让补充合同》和《土地分割四至图》有效；二、判令被告履行合同约定的项目报建、政府置换土地补偿的容积率、办理土地使用权变更登记、交付约定土地28.5902亩（价值2001.314万元）等及其他义务；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告签订的《土地使用权转让合同》违反了法律的禁止性规定，应为无效合同。合同约定，原告取得的30亩土地，只有当原告完成投资开发总额的25%时才能办理土地使用权证变更登记手续，但直至起诉时，原告投入该土地的投资额仍未达到25%，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条之规定，以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额未达到25%以上的房地产，不得转让。原、被告订立的上述合同，违反该条法律的禁止性规定，应视为无效合同。二、即使《土地使用权转让合同》有效，原告的第二项诉讼请求也不应得到支持。诉争土地的项目报建、政府置换土地补偿的容积率等相关工作、手续并非被告的义务，而是相关行政机关的职责。至于土地使用权变更登记手续，因原告未完成总投资额的25%，被告无法配合原告办理土地变更登记手续及交付土地。三、《土地使用权转让合同》不能作为物权变动的依据，被告仍是诉争土地的使用权人。三方确认的《土地分割四至图》，没有土地主管部门的签字盖章，不能作为确定权属的证据，被告将自己的土地进行抵押贷款，并未侵害原告的权利。四、泰昌公司与本案的处理结果没有利害关系，不应作为本案第三人参加诉讼。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人陈述：原、被告签订的《土地使用权转让合同》、《承诺书》、《土地使用权转让补充合同》是合法有效的。
经审理查明：2009年8月10日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告将其取得的南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面的88.95亩用地的土地使用权分割30亩转让给原告，由原告独立开发建设；该地块的使用权转让价格为70元／亩，总金额为2100万元，土地转让金由原告分三期支付给被告，第一期转让金1400万元由原告在本合同生效之日起7日内支付至被告账户，并由此账户转账支付给南宁市国土资源局补缴土地出让金；第二期转让金392万元由原告在被告取得其名下的国有土地使用权证书后7个工作日内支付，被告同意以其名义协助原告在本项目的贷款工作；在原告项目投资达25%后，被告配合原告办理土地证变更登记手续，办理土地证至原告名下前7个工作日内，由原告向被告支付转让金余款308万元；土地部门颁发土地使用权证书后，被告需向原告提供一切该地块的有关资料，积极配合原告做好项目报建工作，在原告项目总投资完成25%以上，被告必须负责配合原告办理项目转让及土地变更登记手续，变更土地使用权证至原告名下，使原告合法拥有该地块的使用权。同日，原、被告还订立了一份《承诺书》，被告承诺如上述合同所涉用地在置换过程中政府补偿的容积率未能达到2.5，被告同意另外转让6亩土地给原告作为项目开发，转让费为每亩45万元。上述合同签订后，原告于2009年8月12日分二次向被告支付了土地转让金共计1400万元，2009年10月27日，原告又向被告支付了土地转让金130万元。2010年3月1日，被告与第三人签订《土地使用权转让合同》，约定被告将余下58.95亩用地的土地使用权再分割30亩转让给第三人，转让价款为1714.1万元。2012年10月2日，被告取得南宁市国土资源局颁发的南宁国用（2012）第597787号的国有土地使用权证书，土地坐落于南宁市青秀区仙葫大道北面，使用权类型为出让，土地用途为城镇住宅用地，使用权面积为51563.21㎡。2012年10月26日，原、被告及第三人就各方所受让土地的具体位置绘制了《土地分割四至图》。2012年11月16日，原、被告又签订一份《土地使用权转让补充合同》，约定将转让的土地30亩变更为28.5902亩，转让金为2001.314万元；除第一期原告已交或多交的土地转让金共计1530万元被告已收到外，对第二期、第三期转让金的支付重新明确为：第二期转让金为177.7万元，第三期转让金为293.614万元；除本条款约定的第二、三期原告支付给被告土地使用转让金额于原合同重新修正外，原合同其他的约定仍执行。上述补充合同签订后，原告又于2012年11月19日向被告支付了转让金177.7万元。后原告认为被告未按合同约定履行相关的义务，遂起诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告向本院申请撤回要求确认原、被告签订的《土地分割四至图》有效及要求被告履行合同约定的项目报建、政府置换土地补偿的容积率、办理土地使用权变更登记、交付土地28.5902亩（价值2001.314万元）等及其他义务的诉讼请求，即原告在本案中的诉讼请求仅为要求确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》、《承诺书》及《土地使用权转让补充合同》有效。
本院认为：虽然被告在未取得土地使用权证书时与原告订立《土地使用权转让合同》及《承诺书》，但是被告在起诉前已取得国土资源局颁发的国有土地使用权证，故本案所涉土地具备进入市场进行依法转让的条件。关于转让的土地未达到25%以上的投资是否影响土地使用权转让合同效力的问题。城市房地产管理法第三十八条、第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条、第三十九条的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。综上，原、被告于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》、《承诺书》及于2012年11月16日签订的《土地使用权转让补充合同》为双方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，故原告要求确认上述合同有效的诉请，本院予以支持。关于XX公司能否作为本案第三人参加诉讼的问题。XX公司为《土地分割四至图》的签订主体，原告在起诉时，要求确认该图有效，故对于该图是否合法有效的处理结果，与XX公司存在利害关系，故原告在起诉时将XX公司列为第三人，并无不妥，因此，被告提出XX公司作为第三人属主体不适格的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
确认原告广西XX房地产开发有限公司与被告广西XX股份有限公司于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》、《承诺书》及于2012年11月16日签订的《土地使用权转让补充合同》有效。
本案案件受理费50元，保全费5000元，合计5050元，由原告负担保全费5000元，由被告负担案件受理费50元。此款原告已预交，本院不再退回，被告应负担的部分，由被告于本案判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 谢 倩
二〇一三年七月二十三日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。