浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1121民初4275号
原告：吴泽静，男，1964年7月22日出生，户籍所在地青田县，现住青田县。
委托诉讼代理人：周科立，浙江瓯江律师事务所律师。
被告：朱秀锋，男，1983年9月25日出生，住青田县。
委托诉讼代理人：陶土才，浙江五洲律师事务所律师。
原告吴泽静与被告朱秀锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年11月8日、2016年12月22日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告吴泽静的委托诉讼代理人周科立、被告朱秀锋的委托诉讼代理人陶土才均到庭参加诉讼。因双方争议较大，为更好的化解本案，原、被告按照程序选取的人民观察调解团成员陈祝君、赖丽英、裘正光、叶文杰、叶一伟、叶春廷、王永琴旁听了案件的审理并对案涉争议问题作出了评判及评议。本案现已审理终结。
吴泽静向本院提出诉讼请求：1.判决解除2009年8月21日所签订的房屋《卖契》、《分房协议》中有关原、被告达成的关于青田县××街道××小区××、××号02室及401室的房屋买卖合同关系；2.判决被告返还原告上述两套房屋的购房款及赔偿经济损失合计139.53万元（两套房屋均按现市场价值计算，其中401室市场价值58.5万元，02室市场价值81.03万元）及利息损失（从起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.判决本案评估费4488元由被告承担；4.判决本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年8月21日（落款时间误写成2000年8月21日），原告吴泽静与被告朱秀锋、案外人朱良伯（已故）、高春娥订立房屋买卖《卖契》，约定出卖方将青田县××街道××小区××、××号第四层、第五层及×号房第一层（即××号401室、501室、02室三套房屋）共作价50万元出卖给原告，付款方式为签字后一次性付清。该契约由案外人张某现场代笔，立契当日，原告即付清50万元购房款交由卖方共同收讫，并现场签订《分房协议》，卖方收款后即将契约原件交由买方。同日，原告收取房屋钥匙并接收案涉房屋，后原告于2010年间对房屋进行装修并入住至今。2015年6月25日，朱秀锋、朱云锋以房屋出借原告使用为由诉至青田县人民法院要求原告腾空案涉401室房屋，法院经审理认定：原告与朱秀锋达成的买卖合同关系成立并有效，但由于共有人朱云锋不认可、不同意房屋买卖关系，房产所有权不能转移，故判定原告于判决生效后六个月内腾空案涉401室房屋，但判决同时认定案涉买卖关系给原告造成损失的，可另行主张权利。同年6月25日，高春娥也同样以房屋出借原告使用为由诉至法院要求原告腾空501室房屋，法院经审理认定：原告与高春娥之间成立房屋买卖合同关系，高春娥作为房屋买卖的出卖方，其已取得房屋的完全处分权，原告基于合同占有房屋属于有权占有，故驳回高春娥的诉讼请求。上述两案判决，经丽水市中级人民法院二审判决维持，且两案二审判决书均已生效。原告收到上述案件一审起诉状副本、证据材料期间，才得知卖方在2014年12月份未通知原告的情况下，对案涉房屋进行了房屋产权登记，其中401室、02室登记在朱秀锋、朱云锋名下共同共有，501室房屋登记在高春娥名下。此外，原告于起诉前委托评估机构对案涉房屋市场价值进行了评估，其中401室市场价值58.5万元，02室市场价值81.03万元。综上所述，原告吴泽静与被告朱秀锋、案外人朱良伯、高春娥订立的房屋买卖《卖契》共涉及三套房屋的买卖关系，其中涉及高春娥所有的501室房屋买卖合同经法院判决合法有效，应予认定。但涉及被告朱秀锋及其胞弟朱云锋共有的401室、02室两套房屋的买卖合同，现由于共有人朱云锋不认可朱秀锋的转让处分行为，该部分买卖合同虽仍然依法有效，但所买卖的房产所有权不能发生转移，且法院已作出限期原告腾空401室房屋的判决，故该两套房屋的买卖合同已客观上无法履行，故诉请予以解除。合同解除后，被告理应返还收取的购房款。且被告作为出卖方，由于其无权处分的根本违约行为导致合同无法实际履行，应承担赔偿损失的违约责任。因从2009年买卖合同订立时被告收取购房款长达7年之久，本地区房地产市场价格发生了较大的上涨变动，案涉房屋原告进行装修投入，被告的违约行为显然给原告造成了直接的经济损失。故原告诉请按照房屋现市场价值的标准确定被告应返还购房款及赔偿损失的总金额。
在第二次庭审中，原告补充：明确第一项诉讼请求的理由是基于合同的相对性。虽然三套房屋在一个合同中签订，但案涉两套房屋是跟被告签订的，因此要求解除跟被告之间的案涉房屋部分的协议内容。理由是被告方的违约和过错。买卖时被告说一个人可以代表处分该案涉两套房屋，但房屋办在了被告与其弟弟名下。因被告事后没有完全取得处分权，导致合同目的无法实现。第二项诉讼请求要求被告返还的房屋价值是按评估价算的。当时买卖时是50万元，包括高春娥名下的一套房子，共计三套房屋。当时在一个合同中，未具体约定每套房子的价款。故我方要求按评估价值来计算应退还购房款及应赔偿可得利益损失的金额。由于三套是捆绑在一起的，因此直接把案涉两套房子的现在市场价值进行评估，评估价远远低于现在市价。因此我们认为现在评估的价值是包括房屋原本的成本和现在的可得利益的损失。至于利息损失，由于评估价值是起诉前做的，故要求从起诉之日起赔偿按评估价值计算的利息损失。另外补充三点：1.本案是买卖还是借用。房屋《卖契》及《分房协议》中清晰可见朱秀锋签名，且经过鉴定及两级法院的生效判决确定，系朱秀锋本人签名。说明买卖的事实毋庸置疑。被告借用的说法毫无依据。2.关于款项支付。我们认为我方是有直接证据的。在前案审理中要求调取证人张某的证言，且契约中也写明买卖双方钱款当场付清。且原告已经占有使用七年之久，若被告未收到钱款也不符合逻辑。3.过错责任。当时买卖房屋时没有产权证，双方系亲戚关系。被告朱秀锋的弟弟朱云锋尚在读书，且移民登记卡登记的户主为被告，因此原告相信被告是有权的。所以原告是没有过错的。过错比例的问题，评估价中本身包含了当时交易的购房款中一部分的基准价。基准价应予以全额返还，只是损失应按过错承担。我们认为原告方是没有过错的，被告应全额赔偿。因此我方提出130多万中包含了一部分基准价，但我方没有办法证明基准价具体是多少，所以请求法庭作为一个因素考量。
朱秀锋辩称:1.同意解除原告与答辩人之间关于“青田县××街道××小区××幢401室、××号02号店面”的房屋买卖合同关系。关于案涉买卖合同的真实性，答辩人至今仍然无法说服自己予以认定。根据回忆，答辩人始终不能确认与原告签订房屋买卖合同的事实。关于案涉买卖合同的效力，由于已经有法院的生效判决予以认定，答辩人服从法院判决；2.原告没有向答辩人支付购房款，其返还购房款的主张没有事实依据。关于原告是否已经向答辩人支付购房款的事实，（2015）丽青民初字第598号民事判决书和（2016）浙11民终568号民事判决书均未作出认定。本案起诉时原告也没有提供相关证据证明原告向答辩人支付购房款的事实；3.原告明知房屋系答辩人与朱云锋共同共有而没有征得朱云锋的同意，是导致房屋买卖合同不能履行的主要原因。原告与答辩人是亲戚关系，对答辩人的家庭情况十分熟悉。房屋买卖合同形成前，原告对房屋的权利人分布情况明知无疑。答辩人与朱云锋系同胞兄弟关系，即便答辩人登记为户主，也不能排除房屋系兄弟共有的性质。根据（2015）丽青民初字第598号民事判决书和（2016）浙11民终568号民事判决书认定，原告在房屋买卖合同形成前后始终没有征求朱云锋的意见，更没有要求朱云锋在买卖合同上签字。正是由于朱云锋对合同的约束力提出异议，法院支持了朱云锋的主张，判决原告将房屋交还给答辩人和朱云锋，进而导致房屋买卖合同不能履行。答辩人签订房屋买卖合同的行为并非无权处分，不然（2015）丽青民初字第598号民事判决书和（2016）浙11民终568号民事判决书即不可能认定买卖合同合法有效。两审法院的判决理由十分清楚，共同所有的房产处分应当由共同共有人共同行使。没有证据能够证明，答辩人签订合同时，向原告表示过其行为代表朱云锋，也没有证据证明答辩人行使了代理权。故导致房屋买卖合同不能履行的过错责任完全在于原告，答辩人没有任何过错；4.原告要求赔偿经济损失，没有事实依据。没有投入就不应该享受收益。根据原告委托评估的结论，案涉房屋现有价值确实已大幅上升。但是其一房屋的产权一直属于答辩人和朱云锋共同共有，始终没有变更，房屋价值上升的效益应当归答辩人和朱云锋所有。其二原告没有支付购房款，对案涉房屋不应当享有任何权利。原告即使对房屋进行了简单的装修，有少量的投入，但其一简单的装修并不能提升房屋的价值，其二原告简单的装修是为了居住，原告已经将该房出租他人使用多年，其投入已经得到相应的回报。故房屋买卖合同的解除，并没有给原告带来经济损失。综上，答辩人认为原告主张返还购房款和赔偿经济损失没有事实依据，答辩人同意解除房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
被告在第二次庭审中补充：1.原告反复强调被告是代表其弟弟签字的，原来的两个案件的一审、二审判决，法院查明事实部分明确表述朱秀锋不存在向原告承诺可以代表其弟弟的事实。原告说系基于对被告的信任的，非常荒谬。被告两兄弟年龄相差不大，原告作为亲戚非常清楚房子是两兄弟的，而非被告一个人的。证人张某非常清楚移民整个过程，《卖契》也是他起草的，他对房屋的产权情况非常清楚。故原告在这一点上与被告是相等的，原告有审查的义务。2.款项交付证据方面。本案中到现在并没有证人在本案中作证，原告所提证言是已经结束的案件的证言。我方认为契约内容只是双方的约定，不能直接证明款项的交付。至于原告讲到的七年之久，但双方的纠纷在2012年就已发生。因双方是亲戚，所以由长辈出面调解，中间时间很长。故未及时起诉至法院。3.原告的主张实际上剥夺了被告弟弟朱云锋的权利。原告将店面和房屋的所有价值都计算起来作为赔偿数额，这样朱云锋的权利没有保证。故原告的计算方法存在错误。关于合同解除后的过错分担，原、被告签订的合同，二审认定合同是有效的，因另一个共有人朱云锋而实际履行不能，所以我们认为原、被告双方的过错应该是均等的。
原、被告按照程序选取的人民观察调解团成员陈祝君、赖丽英、裘正光、叶文杰、叶一伟、叶春廷、王永琴在旁听庭审后，对“案涉房款原告是否已经实际支付给被告”作出了评判，观调团一致认为案涉购房款原告已经实际支付给被告。对“被告应如何返还购房款及赔偿原告损失”作出了评议，观调团统一意见认为：参照房屋现在的评估价值按照买卖双方2:8到1:9之间的过错比例来计算被告需返还原告购房款及赔偿损失的数额比较合理。
原告为证明其诉讼主张，依法提交了如下证据：
一、吴泽静身份证复印件一份。用以证明原告吴泽静的身份。
二、朱秀锋身份证复印件一份。用以证明被告的身份。
三、《卖契》、《分房协议》复印件各一份。用以证明××××年××月××日（落款时间误写成××××年××月××日），原告吴泽静与被告朱秀锋、案外人朱良伯（已故）、高春娥订立房屋买卖《卖契》，约定出卖方将青田县××街道××小区××幢××、××号401室、501室、02室三套房屋出卖给原告，卖价为人民币50万元，付款方式为签字后一次性付清。
四、房屋产权产籍管理系统房产档案一份。用以证明诉争青田县××街道××小区××、××号401室、02室于××××年××月登记为朱秀锋、朱云锋名下共同共有。
五、（2015）丽青民初字第599号民事判决书、（2016）浙11民终718号民事判决书各一份。用以证明原告与案外人高春娥所有的501室房屋买卖合同经法院判决合法有效。
六、（2015）丽青民初字第598号民事判决书、（2016）浙11民终568号民事判决书各一份。用以证明原告与被告朱秀锋及其胞弟朱云锋共有的401室、02室两套房屋的买卖合同，由于共有人朱云锋不认可朱秀锋的转让处分行为，该部分买卖合同虽仍然依法有效，但所买卖的房产所有权不能发生转移，且法院已作出限期腾空401室房屋的判决，故该两套房屋的买卖合同已客观上无法履行，符合合同解除条件，其违约责任在于被告一方的事实。
七、《房地产估价报告》两份。用以证明案涉房屋市场价值经评估，其中401室市场价值为58.5万元，02室市场价值为81.03万元。
八、评估费发票原件一份。用以证明评估费支出的事实。
九、《催交电费款通知单》原件3张。用以证明房屋交易发生后，房屋实际由原告占有使用，电费单开户也是以原告及其妻子的账户。进一步证明买卖合同的真实性。
对原告提交的证据，被告质证认为：对证据一、二无异议。对证据三的真实性原告本人存疑，但经法院判决，只能承认其真实性、合法性。对证据四、五、七、八无异议。对证据六真实性无异议，对待证事实中“违约责任在被告一方”，判决书本身并不能体现，不能证明该待证事实。对证据九的真实性无异议，但不能证明原告待证事实。理由是上面的催缴时间是2016年12月19日，是三天前才做出的，不能证明是本案交易发生后的电费的缴纳情况。本案合同签订以后，电表、电费的交纳情况上面的登记名字都是被告的。原告提交的是从2012年纠纷发生以后名字才变更为原告的名字的。
原告在第二次庭审中申请了证人张某出庭作证，用以证明案涉房屋买卖的真实性及50万元随契约一次性付清的事实。
证人张某陈述：原告是我老婆的弟弟。被告是我老婆的表兄弟。《卖契》和《分房协议》是我写的。写《卖契》的时候是朱秀锋、朱良伯及其妻子、吴泽静和我五个人在场。立契人和协议人的签名都是朱秀锋、朱良伯本人签的，高春娥的签字是朱良伯代写的，指印都是每个人自己的。款项是50万元，在签字的时候一次性付的。《卖契》中“付款方式为卖主双方签字后一次性付清”，这句话是当场付清的意思，款项是当场交付清楚的，所以才这样写。写了《分房协议》把原告买来的房子与朱良伯和被告两家的房子分割的情况以协议的方式进行进一步的确认明确，写契约是因为买房子肯定要写的。因为写一张卖契已经写得很清楚了，所以就写了一张卖契。写契约是农村民间的习俗，是单方持有的一种凭据，只有一张的，只有钱交付清楚及其他义务已经全部履行完毕的才会把契约给买方。如果没有履行，契约是放在卖方那，原件是不可能给买方的。因为本案是当场付清的，所以契约原告当时就拿到了。契约写的2000年是笔误，移民开始的时间是2003年末才开始，所以不可能是2000年。写契约的时候房子已经盖好了，具体时间是2009年×月××日。因为我原来在×××，但2009年这年把我抽调到了××××××××，所以我记得年份。在写契约那一天我就在×××那边处理事情。契约写好后，高春娥、朱良伯、朱秀锋等均没有找过我说原告未支付款项的情况。写契约时我提醒过双方，这个应该弟弟朱云锋也要签字的，被告说他是户主他可以做主的，我就没有强求。50万元是写协议的时候当场付的，当时我看到有两个黑色的塑料袋，吴泽静拿出来交给朱良伯的，朱良伯点钞后放在那里的，点钞的时候朱秀锋在现场的。他们都凑过去的。两个塑料袋里的钱我没有去看，也不知道面值，他们点了之后说付清了，我问过朱良伯钱对了没有，他说对了。吴泽静的50万元是哪里来的我不清楚，不过我知道吴泽静当时是包工头，在承包工程的。在青田××街道的菜市场整个装修的工程是吴泽静承包的。听吴泽静说在金华也有承包工程，具体什么工程我也不清楚。2009年×月××日朱云锋是否在青田我也不能确定，我只知道他当时是在读书的。具体双方发生纠纷的时间我不清楚，但大约在2014年底或2015年初，前面都相处的非常好，在朱良伯过世后很长一段时间双方才产生纠纷。契约写好后先按了指印，再点的钱。钱都对了以后契约才交给吴泽静的。我在双方两边的家庭里当时确实是有威信的，很多事情也都是我处理的。（关于案涉房产的买卖）双方之前是有口头约定的，只是吴泽静钱还没有付，等吴泽静把50万元凑齐了后，叫我去写的《卖契》。
对张某的证人证言，原告认为：1.我们认为证人客观、细致说明了契约写作、款项交付等过程，证人是相当于双方的中间人，其陈述是来源于交易现场的第一手证据，且其陈述与前案中基本一致，基本真实可信。2.证人当时是×××局长，是领导干部，在本地区及家庭中具有一定的知名度和威望，因此其证人证言可信度是极高的。3.证人证言的内容跟书面证据及相关证据间能相互印证。被告是××也是知识分子，其对契约的内容都是清楚的，因此现在被告不承认契约，是不诚信的。被告认为：因证人与原告的亲属关系相对与被告这边更为亲近，因此证人今天讲到的内容明显存在不真实、不合理的地方。1.证人说签字时间是2009年×月××日。他提醒双方要朱云锋签字，又说朱云锋在学校没有签字，根据相应时间和朱云锋的回忆，×月××日是暑假期间朱云锋在家里的。而且既然是事先沟通，签字的时候应该要等到朱云锋有时间再签字的。2.根据农村的习惯，50万元购房款全部用现金用塑料袋提着不合常理，当时银行转账已经很方便了，证人的身份也应当清楚怎样交易更安全。证人说吴泽静是在××承包工程，原告作为生意人应该更加清楚转账方便。因此证人的陈述明显是不真实的。3.针对契约，被告的签字、指印虽鉴定是被告本人的，但被告内心是一直没有认可的。
被告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：《房屋租赁协议》复印件一份，原件在承租人处。出租方是朱秀锋，承租方是王某，标的是青田县××街道××小区××幢××号，房屋所有权人是朱秀锋，租赁时间是2012年3月15日至2013年3月15日止。用以证明租赁合同中2012年开始房屋是朱秀锋在出租，而不是原告在占有使用。
对被告提交的证据，原告质证认为：因该证据是复印件，对其真实性不予认可。与事实也是不符的，房屋一直是原告在占有使用，租金也是原告收取的。因此我方对该复印件不认可。如果经法院审查核实后该房屋租赁协议系真实存在，我方的质证意见为：对该证据的三性都有异议。协议所涉相关人员没有到场，朱秀锋的签字明显不是其本人签的。跟案件的基本事实也不相符。2009年开始房子一直由买方占有使用。如果从2012年开始由被告占有使用房屋，也不存在前案的腾房之说。代理人与原告核对时说这几年房屋一直都有租给别人，跟王某是很久之前签过，这几年都是租给一个姓徐的人。
对原告提交的证据，本院认为：对证据一、二、四及七、八，被告对其均无异议，且系相关职能部门出具的公文书证，能够证明待证事实，本院予以采信。对证据三，法院生效判决已对其真实性予以确认，能够证明待证事实，本院予以采信。对证据五、六、系法院生效法律文书，本院依法予以确认。对证据九，本院认为，单凭该三张《催交电费款通知单》不足以证明原告的待证事实，但有关“至迟在2010年，被告对案涉房屋401室进行了装修并入住占有至今（包括02号店面）以及原、被告之间的买卖合同关系”的相关事实已经法院生效判决予以确认，故该证据可以佐证相关事实。
对张某的证人证言，关于被告认为证人证言中不合理情形，本院认为，针对情形1，被告弟弟朱云锋在暑假期间并不必然意味着一定在家，即使在家也可能存在未签字的可能；对情形2，虽然银行转账方便，但并不能必然排除现金支付的可能性；对情形3，尽管被告内心不予认可，案涉《卖契》中的真实性已经法院生效判决予以认定，被告也表示尊重服从判决，故证人证言中有关该《卖契》的真实性的陈述不具不合理性。鉴于证人张某现身为领导干部，与原、被告均系亲属，被告虽认为原告的亲属关系相对与被告这边更为接近，但在本院多次组织双方调解过程中，被告方对该证人在整个家族中的地位、贡献亦表示认可，且其证人证言内容与原告提交的《卖契》、《分房协议》等相关证据能够互相印证，其证人证言的可信度较高。
对被告提交的证据，本院认为其未能提交证据原件供本院审查核实，原告对其真实性亦不予认可，故本院对该证据不予采信。
本院经审理认定事实如下：2005年，被告朱秀锋与其同胞兄弟朱云锋及其二伯朱良伯、高春娥夫妇在青田县××街道××小区××、××号联建移民安置房一幢，并于2014年12月将其中02室及301室、401室房屋登记为被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋共同共有。房屋建成后，被告朱秀锋作为出卖方之一立下《卖契》和《分房协议》，《卖契》载明了青田县××街道××小区××、××号房屋第四层、第五层及6号房的第一层（即案涉02室）作价50万元卖给被告吴泽静所有，付款方式为卖主签字后一次性付清。《分房协议》载明了三方房屋分割方案和界线。但被告朱秀锋的同胞兄弟朱云锋未在《卖契》、《分房协议》上签名按印，对原、被告之间的房屋买卖合同关系至今未予追认。至迟在2010年，被告对案涉房屋401室房屋进行了装修并入住占有至今（包括02室）。2015年，被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋以房屋出借原告使用为由诉至法院要求原告腾空案涉401室房屋，法院审理认定：原告与被告朱秀锋达成的买卖合同关系成立并有效，但由于共有人朱云锋不认可、不同意房屋买卖关系，房产所有权不能转移，故判定原告于判决生效后六个月内腾空案涉401室房屋，判决同时认定案涉房屋买卖关系造成的损失，原告可另行主张权利。原告于起诉前花费4488元委托浙江省青田县中茂房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行了评估，其中青田县××街道××小区××、××号02室市场价值评估为81.03万元，401室市场价值评估为58.5万元。现原告认为《卖契》、《分房协议》中涉及被告朱秀锋及其同胞兄弟朱云锋共有的401室、02室两套房屋的买卖合同，由于共有人朱云锋不认可朱秀锋的转让处分行为，故该两套房屋的买卖合同已客观上无法履行，故诉请予以解除并要求被告返还购房款及承担赔偿损失的违约责任。
本案当事双方对原告是否已经实际支付被告案涉相关房款的事实存有争议，原告认为：“款项是当场交付清楚的，被告当时和朱良伯都在场，所以被告收到了款项。”被告认为：“1.被告一直认为没有签过；2.原告主张的50万元现金当场交付事实，不符合常理；3.被告未收到任何款项”。本院评析：一、案涉《卖契》载明：“付款方式为卖主双方签字后一次性付清”，房屋交付原告使用至今历时较长，被告未收到任何款项的可能性较小。二、证人张某作为案涉《卖契》起草人，明确表示：“《卖契》中付款方式为卖主双方签字后一次性付清，这句话是当场付清的意思，款项当场交付清楚的，所以才这样写。”“因为写一张卖契已经写得很清楚了，所以就写了一张卖契。写契约是农村民间的习俗，是单方持有的一种凭据，只有一张的，只有钱交付清楚及其他义务已全部履行完毕的才会把契约给买方。如果没有履行，契约是放在卖方那，原件是不可能给买方的。因为本案是当场付清的，所以契约原告就当时拿到了。”“50万元是写协议的时候是我看到两个黑色的塑料袋，吴泽静拿出来交给朱良伯的，朱良伯点钞后放在那里的，点钞的时候朱秀锋在现场的。他们都凑过去的。两个塑料袋里的钱我没有去看，也不知道面值，他们点了之后说付清了，我问过朱良伯钱对了没有，他说对了。”“契约写好后先按了指印，再点的钱。钱都对了以后契约才交给吴泽静。我在双方两边的家庭里当时确实是有威信的，很多事情也都是我处理的。”该证人证言的可信度较高。三、人民观察调解团成员在旁听庭审后，对“案涉房款原告是否已经实际支付给被告”作出了评判，评判结果：观调团一致认为案涉购房款原告已经实际支付给被告。且观调团成员在评议中表示：“《卖契》兼有收款收据性质即买方持有《卖契》即代表房款已经付清，在青田特别是农村地区确实且普遍存在。”综上，本院认为案涉房款原告已经实际支付给被告的可能性更高。
本院认为：原告吴泽静与被告朱秀锋关于青田县××街道××小区××、××号02室及401室的房屋买卖合同关系成立，双方应当按约履行。但案涉房屋系被告朱秀锋与其同胞兄弟朱云锋共同共有，被告朱秀锋无权代表已成年弟弟朱云锋处置共同共有的房产买卖事务，现朱云锋不认可、不同意买卖案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告间的房屋买卖合同关系有效，但所买卖的房产所有权不能转移。现原告要求解除《卖契》、《分房协议》中有关原、被告达成的关于案涉房屋的买卖合同关系，被告亦同意解除，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张要求被告按照案涉房屋现在评估的市场价值计算被告应返还原告的购房款及赔偿损失数额，本院认为，双方买卖合同关系成立至今历时较长，案涉相关区块房地产市场价格发生了较大的上涨变动，原告装修案涉房屋也应有一定投入，但双方系亲属关系且较为亲密，对缺乏共同共有人签字而最终导致房屋买卖合同客观上履行不能均应承担一定的责任。本院综合案情，结合观调团对“被告应如何返还购房款及赔偿原告损失”作出的评议结果：“参照房屋现在的评估价值按照买卖双方2:8到1:9之间的过错比例来计算被告需返还原告购房款及赔偿损失的数额比较合理。”综合判定被告应返还原告案涉房屋购房款及赔偿相关经济损失数额总计为110万元。有关原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于案涉房屋评估费用，系原告相关主张的举证支出，由原告自行承担较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除案涉《卖契》、《分房协议》中有关原告吴泽静与被告朱秀锋达成的关于青田县××街道××小区××幢××、××号02室及401室房屋的买卖合同关系；
二、被告朱秀锋于本判决生效之日起三十日内返还原告吴泽静案涉房屋购房款及赔偿相关经济损失总计110万元；
三、驳回原告吴泽静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17398元，减半收取计8699元，由原告吴泽静负担2699元，由被告朱秀锋负担6000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 周小敏
二〇一七年一月二十日
代书记员 刘梦洁
附法律条文：
1．《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。