广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2938号
原告：卢容照，男，1958年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。
委托代理人：卢凤萍，系原告卢容照的女儿。
委托代理人：黄志伟，系原告卢容照的女婿。
被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍住址浙江省乐清市，现羁押于广东省中山市看守所。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：邓向阳。
原告卢容照诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢容照委托代理人卢凤萍，被告黄灿到庭参加诉讼；被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢容照诉称：2012年4月16日，被告黄灿签署授权委托书，委托被告中山时尚京都公司销售、使用、出租中山市富华道383号柏景台二层1卡商铺。2012年6月26日，原告与中山时尚京都公司签定商铺买卖合同，原告购买被告销售的中山市富华道383号柏景台二层040号商铺，房价款384949元，被告应于2012年8月1日前将符合合同约定的商铺交付给原告使用，商铺在交付后150个工作日内办理过户手续。原告依约履行了合同义务，向被告支付了购房款合计384949元、代收款13247元。但被告违反合同约定和法律规定，又将商铺抵押给第三人，导致无法过户至原告名下，合同目的无法实现。被告黄灿已构成违约，原告要求解除合同。被告中山时尚京都公司有责任监督整个销售流程，保障交易安全，保障买受人的合法权益，中山时尚京都公司没有恪尽职守，两被告应当共同退还购房款。鉴于买卖合同是被告单方提供的格式合同，合同约定被告逾期交付、逾期办证导致解除合同的违约责任仅为房价款的5%违约金，明显不能弥补对原告造成的损失，故原告要求违约金为按每年5%计算，直至两被告将房款全额退还之日止。据此，原告特提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同；2.被告黄灿、中山时尚京都公司共同退还购房款384949元及违约金（违约金从2012年9月1日起按每年5%计算至退还房款之日止）；3.被告黄灿、中山时尚京都公司共同退还办证费13247元及利息（利息从2012年1月1日起按银行同期同类贷款利率计算至退还之日止）；4.两被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告变更第三项诉讼请求中退还代办证费用的利息的起算时间为从2012年6月27日起计算。
原告卢容照对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同；2.收据、中国工商银行个人业务凭证（填单）；3.买方税费项目及收费标准一览表；4.时尚京都服饰城置业计划表；5.商铺认购协议；6.商铺租赁合同。
被告黄灿辩称：案涉房产是郑立锋出资购买的，只是挂名在黄灿名下，黄灿并没有参与房产的购买出售过程，购房款都是转至郑立锋的银行帐号，黄灿不应该承担责任。对于原告提出的违约金请求，应按照合同约定履行。
被告黄灿对其辩解没有提交证据。
被告中山时尚京都公司未提交书面答辩状，亦未到庭应诉、质证、举证。
经审理查明：2012年6月26日，以黄灿作为出卖人，由中山时尚京都公司代理黄灿与卢容照作为买受人签订商铺买卖合同（地址：二层040号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台2层040号商铺，该商铺建筑面积共29.07平方米，商铺总价为384949元，买受人于2012年6月26日前支付100000元，于2012年7月29日前支付284949元。买受人逾期付款超过30日的，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人的迟延办证的违约责任。出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。该合同由卢容照与中山时尚京都公司盖章签名。同日，以卢容照为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订商铺租赁合同，约定卢容照将商铺出租给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年8月1日至2015年7月31日。合同签订后，卢容照于2012年6月27日向中山时尚京都公司支付购房款100000元、代收款13247元，于2012年7月28日支付购房款284949元。后黄灿未按照约定为卢容照办理案涉房产交易过户手续。原告遂于2015年8月25日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：原告购买的案涉房产产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1、二层1卡、五层、地下负2层。2012年8月23日，黄灿将该商铺抵押登记在黄冠强名下，至今尚未注销抵押登记。
又查：根据（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台1至3层商铺时，隐瞒商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。卢容照与黄灿签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。按照合同约定，黄灿于2012年8月1日交付房屋，并于此之后的150个工作日为卢容照办理过户手续，但黄灿没有在交付日起150个工作日内为卢容照办理商铺的交易过户手续，且逾期时间早已超过30日，已达到原告单方行使合同解除权的条件。原告请求解除与被告黄灿签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告黄灿应当向原告返还已付购房款384949元、代收款13247元，并承担违约金。关于违约金问题，双方约定按已付购房款5%计算，被告黄灿辩称应当按照该约定计算，原告认为约定的违约金不足以弥补损失，而要求从2012年9月1日起按每年5%计算，原告的该主张实际是认为约定的违约金不足以弥补其损失，从而请求本院予以调高。经本院审查认为，双方约定的违约金不论被告返还购房款的时间长短均是5%，该约定的违约金确实不足以弥补原告受到的损失，尤其在被告拖欠返还的时间越长的情况下，给原告造成的损失越大，但原告没有证据证明其于起诉前曾向被告主张过解除合同，原告主张从2012年9月1日起算违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持，本院认为违约金应当调整为截至原告起诉前一日的违约金为已付购房款的5%即19247.45元（384949元×5%），另从原告起诉之日起按每年5%计算为宜。关于代收款13247元的利息损失，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”中山时尚京都公司系代理黄灿与原告签订合同，相关民事责任应由黄灿独立承担，原告主张中山时尚京都公司共同承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告卢容照与被告黄灿于2012年6月26日签订的商铺买卖合同（地址：中山市西区富华道383号柏景台二层040号）；
二、被告黄灿于判决生效之日起七日内，向原告卢容照返还购房款384949元并支付违约金（违约金计至2015年8月24日为19247.45元，从2015年8月25日起以384949元为基数按照每年5%计算至清偿之日止）；
三、被告黄灿于判决生效之日起七日内，向原告卢容照退返还代收款13247元并支付利息（利息从2012年6月27日起以13247元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；
四、驳回原告卢容照的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8169元（原告申请缓交），由原告卢容照负担687元，被告黄灿负担7482元（卢容照、黄灿负担部分分别于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 张文辉
审判员 刘 宇
审判员 杨海芳
二〇一五年十月十三日
书记员 李绮湘
刘佳林