浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8081号上诉人（原审原告）：李红央，女，1990年1月15日出生，汉族，住浙江省缙云县。委托代理人：李文杰、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐寅娟，女，1958年12月24日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托代理人：陈丽，系徐寅娟之女。上诉人李红央因与被上诉人徐寅娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初3524民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：李红央与徐寅娟于2016年9月27日签订《店面租赁合同》一份，约定李红央租赁杭州市滨江区浦沿街道杨家墩社区塘外张家145号一楼店面105—106房屋，房屋每年租金为33000元，租金每半年一付，房屋租赁保证金1500元，租赁期限为一年，自2016年9月27日至2017年9月26日。合同还约定，租赁期内如遇到政府拆迁、道路征收以及土地征用等不可抗力因素，承租方要积极配合，不得向出租方提出任何要求，出租方按租赁期剩余天数（搬迁之日起计算）无息退还承租方租金，同时合同自动解除。合同签订后，李红央交纳了半年房租16500元及保证金1500元。在庭审过程中，双方均认可，出租房屋被政府相关部门列入违章建筑内经营（包括其他违法经营）商铺清腾关停范围，涉案商铺于2016年11月28日关停，因双方对关停后相关补偿款项分配不能达成一致等原因，出租方未在《腾房关停验收单》上签字，商铺关停未经政府相关部门验收。另查明，涉案出租房屋无房屋所有权证及合法审批手续。李红央至今未将承租房屋的钥匙交徐寅娟。对钥匙未交出租方原因，李红央称徐寅娟不肯收，徐寅娟称此外，并未给过。因李红央未交纳剩余的半年租金，徐寅娟于2017年4月14日将涉案房屋另行出租。此外，李红央尚欠徐寅娟水电费248元。李红央于2017年6月28日向法院提起诉讼，1、请求依法判令徐寅娟返还租金11000元及房屋租赁保证金1500元，两项合计人民币12500元并支付利息（利息按中国人民银行同期同贷款基准利率4.75%从2016年11月28日起计算至2017年8月3日，利息405元）；2、请求依法判令徐寅娟排除妨害，配合李红央获得拆迁费、安置补助费、停业损失补助费、住改费（装修费）等共计人民币27216元；3、请求依法判令徐寅娟因合同拆迁问题商户配合拆迁办关停工作，搬空所有商品及库存，房东在商户搬离后在合同期内转租及扣押房租，并未配合拆迁办办理商户拆迁关停工作，并像商户索取好处费，否则不给商户签字并不让商户得到应属于商户的拆迁补偿款，赔偿李红央误工损失费（违约损失）共计27954元。原审法院认为，涉案出租房屋无房屋所有权证及合法审批手续，李红央与徐寅娟双方签订的�面租赁合同属于无效合同。但李红央实际占有使用了涉案房屋，仍应支付占有使用费，相关费用参照双方合同约定计算。李红央诉请返还房屋租金11000元，其主要理由为其已于2016年11月28日关停了商铺。但依据双方签订的房屋租赁合同，租期为一年。李红央要求返还剩余租金，应举证证明其在关停了商铺后，还将涉案商铺的占有使用权返还给徐寅娟，或者其明确表示将商铺占有使用权返还给徐寅娟，而徐寅娟拒绝接收。但李红央未提供证据证明以上事实，现涉案商铺房屋钥匙仍在李红央处，徐寅娟也只是在李红央支付的半年租金到期后，又未支付剩余租金的情况下，才将房屋另行出租。因此，对李红央要求返还租金11000元的诉请不予支持。涉案合同为无效合同，徐寅娟应在扣除李红央应承担的水电费248元后，返还李红央剩余保证�1252元；李红央要求排除徐寅娟对李红央领取拆迁补偿款的妨害，配合李红央取得相关补偿款，并要求徐寅娟赔偿李红央误工损失（违约金）27954元，均无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐寅娟于判决生效之日起十日内返还李红央剩余保证金1252元；二、驳回李红央其余诉讼请求。案件受理费1492元，减半收取746元，由李红央承担721元，徐寅娟负担25元。宣判后，李红央不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定李红央需支付徐寅娟半年的房屋占用使用费系事实认定错误。李红央于2016年9月27日与徐寅娟签订了《店面租赁合�》，于2016年10月8日起陆续收到滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组办公室下发的《通告》、《告知书》、《通知》，明确要求李红央在2016年11月28日前完成案涉商铺的清腾关停工作，否则，拆迁部门将于2016年11月29日起依法对案涉商铺启动强制拆违程序。后李红央按要求于2016年11月28日将案涉商铺关停，至此可以说明，李红央实际占用案涉房屋的期间应为2016年9月27日至2016年11月28日，之后的时间段内，李红央是没有实际占用案涉房屋的，不应继续计算相关费用。一审法院片面的以李红央无法证明其已归还案涉房屋占有使用权为由要求李红央支付长达半年之久的房屋占用费用是重大的事实认定错误。事实上，李红央仅仅实际占用了案涉房屋两个月时间，之后已按政府要求将案涉商铺关停，试问，李红央都己将案涉商铺关停无法营业，又怎么会去占用案涉商铺，徒增�方的损失呢。退一步讲，即使李红央未将案涉商铺归还徐寅娟，但政府部门己经正式发函要求案涉商铺自2016年11月28日起全部关停，徐寅娟之后的所有租赁行为均属违法行为，获得的收益均属违法所得，需全额归还。因此，即使李红央占用了案涉商铺，徐寅娟也无权要求李红央支付自2016年11月29日起至2017年3月27日止期问的房屋占用使用费。另外，既然徐寅娟于2017年4月中旬将案涉商铺转租他人，即证明李红央是否移交钥匙并不影响徐寅娟对案涉房屋的实际占有和掌控权利，因此，一审法院片面的以李红央未归还钥匙为由认定李红央未完成移交案涉房屋的占有系事实认定错误。综上，一审法院认定李红央需支付徐寅娟半年的房屋占用使用费系事实认定错误，李红央实际仅需支付徐寅娟两个月的房屋占用使用费5500元即可。二、一审法院认定李红央要求徐寅娟排除妨碍，配合李红央领取应得的补偿款27216元的诉讼请求无事实与法律依据，系事实认定错误，法律适用错误。一审庭审阶段，李红央已向一审法庭提交了由滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组拆迁办工作人员出具给李红央的《浦沿街道商户拆迁补偿款明细》，明确了该笔补偿款27216元系补偿给商户个人，与房东无关。在庭审过程中，李红央多次表示，该笔补偿款的金额和发放规则系李红央多次询问拆迁办工作人员所得，且拆迁办领导亦多次向李红央表示，如果法院派人来询问此事，拆迁办将会对此进行确认和证明，但直到一审判决，一审法庭一直未向滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组拆迁办对此进行核实，却在判决书中片面的认定该补偿款无事实和法律依据，系事实认定错误，法律适用错误，请求对此进行发函询问或进行调查，以确保事实明确，李红央的合法权益能够得到保障。综上，请求撤销原判，依法改判支持李红央的所有一审诉讼请求并由徐寅娟承担本案产生的一审、二审诉讼费用。被上诉人徐寅娟辩称：一、一审法院支持李红央支付徐寅娟半年的房屋占用使用费系合理。首先，本案徐寅娟并不是适格的被告，徐寅娟公民私有房屋在未被提前通知拆迁和清腾关停的情况下，滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组办公室是无权剥夺公民私有房屋的租赁权益的，李红央不该以拆迁为由，拒绝向徐寅娟支付房屋租金。李红央在没有结清水电等费用，在未完成清腾工作，且未归还徐寅娟钥匙的前提下擅自搬离，徐寅娟未在《腾房关停验收单》上签字实属合理。徐寅娟与李红央签订的租赁合同期限为一年，从2016年9月27日至2017年9月26日止。即使因为涉案出租房屋无所有权证及合法审批手续，既�当初在双方认可的前提下签订了租赁合同，就应该履行合约精神，而李红央却在没有明确事实的前提下，凭想象武断的以徐寅娟隐瞒告知出租的店面列入拆迁范围为由，要求徐寅娟返还半年租金16500元及房屋租赁保证金1500元，共计18000元整。徐寅娟本着合约精神，遵从要约，而李红央只在合同签订当日支付过半年租金，至2017年3月27日止，合同期已到半年，徐寅娟在未收到剩余半年租金且李红央明确表示不再租赁的前提下，将店面重新出租，李红央不遵守合约在先，徐寅娟不存在扣押房租及押金一说。店面转租至今，滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组办公室并未明确表示且阻止店面再出租，李红央主张的租赁行为属违法行为，获得的收益属违法所得，需全额归还无任何事实依据支撑，属片面认定。反之，李红央至今未将承租房屋的钥匙交还徐寅娟却是不争的事实，2017年6月1日滨江法院胡法官一审第二次诉调时李红央当着三方的面明确表示“钥匙我给不给你都无所谓”，充分说明李红央对归还徐寅娟钥匙一事根本不放心上，且有意为之，却在2017年8月3日一审开庭时授意委托代理人李文杰、陈洛编造多次归还钥匙徐寅娟不接收一说。二审诉状中又明确表示“李红央是否移交钥匙并不影响徐寅娟对涉案房屋的实际占有和掌控权利”系李红央法律意识淡薄，对占有和被占有，掌控和被掌控意识不能理解。2017年8月3日第一次开庭审理时，李红央曾当庭递交过除一审诉状中涉及的5张照片的以外的其余两张照片，并解释为正在拿未归还的钥匙开启涉案店面的卷帘门锁，意为证明徐寅娟在合同期内转租并换门锁一事，由此可见未归还钥匙一事并不是如李红央所说的一样不影响徐寅娟对涉�房屋的实际占有和掌控权利。此行为发生在要约期内，李红央如作为租客继续遵从要约，徐寅娟无权干涉此行为，但是如果是在要约之外发生的行为，那么徐寅娟完全有理由将李红央定义为擅闯民宅，擅闯民宅已经构成了侵犯他人的住宅罪，应当承担《刑法》第二百四十五条“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”二、李红央诉状中所描述“直到一审判决，一审法庭一直未向滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办进行核实”系认定错误。一审庭审后，滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办及滨江区浦沿街道杨家墩社区工作人员都曾来电或来访询问过此案，所以李红央在未调查清楚事实的情况下单方面认定法庭未向滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办进行核实系认定错误。综上，政府在做拆迁行为也好，整治店面行为也好，在不清楚政府行为合不合法的前提下，作为房主，作为公民，是有权利去衡量和质疑这种行为的，先不论滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办此次整治行为合不合法，李红央所提供的《浦沿街道商户拆迁补偿明细》中住改费一项括号中特意注明装修费三字，单从字面理解上也是值得商榷的。涉案店面在丈量前一天，徐寅娟曾询问滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办工作小组负责涉事店面区域工作人员关于租户在未自行装修的情况下的装修赔偿的事宜，该工作人员当时并未提供任何书面文件给徐寅娟，而是口头告知徐寅娟“这个你跟租户自己去商量”，而后徐寅娟把同样的质疑告诉给李红央，并主张没有装修，装修的钱不能给李红央，在滨江区浦沿街道安全整治工作小组拆迁办没有提供给徐寅娟任何书面文件且没有告知过补偿明细的情况下，徐寅娟对补偿款存在不同意见属合理质疑，而李红央则主张在不付任何租金的情况下要求徐寅娟配合签字以便领取27216元补偿款。为达目的不惜威胁徐寅娟说：“我要找帮人来弄弄你”、“我要上法院去告你”，后又在一审诉状中污蔑徐寅娟所要好处费，虽是乘一时口舌之快，却也是本案的矛盾不可逆所在。徐寅娟位于本案浦沿街道杨家墩社区塘外张家145号一楼总计5个店面，除李红央除外，其余租户均为自行装修，徐寅娟均未有不配合行为。请求驳回上诉，维持原判。上诉人李红央和被上诉人徐寅娟在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所�定的事实正确，本院予以确认。本院认为，李红央与徐寅娟所签订的《店面租赁合同》，由于徐寅娟出租涉案房屋无房屋所有权证及合法审批手续，故双方签订的店面租赁合同无效。虽合同无效，但李红央实际占有使用了涉案房屋，仍应支付占有使用费，相关费用参照双方合同约定计算并无不妥，占有使用费应支付至李红央返还房屋时止。合同签订后，徐寅娟已将案涉房屋交与李红央使用，李红央虽在2016年11月28日关停了商铺，但其并未提交证据证明已将其案涉房屋返还给徐寅娟。现涉案商铺房屋钥匙仍在李红央处，在李红央支付的半年租金到期后，又未支付剩余租金的情况下，徐寅娟才将房屋另行出租。因此，原审法院对李红央要求返还租金11000元的诉讼请求未予支持并无不当。徐寅娟应返还李红央保证金，但应扣除李红央尚欠徐寅娟的水电费248元，原审法院判决徐寅娟返还李红央剩余保证金1252元正确。李红央以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，系合同之诉，现李红央要求徐寅娟排除妨害，配合李红央获得拆迁费、安置补助费、停业损失补助费、住改费（装修费）等共计人民币27216元；以及要求徐寅娟因合同拆迁问题商户配合拆迁办关停工作，搬空所有商品及库存，房东在商户搬离后在合同期内转租及扣押房租，并未配合拆迁办办理商户拆迁关停工作，并向商户索取好处费，否则不给商户签字并不让商户得到应属于商户的拆迁补偿款，赔偿李红央误工损失费（违约损失）共计27954元等请求，没有合同依据，原审法院未予支持并无不当。因而李红央要求向滨江区浦沿街道安全整治工作领导小组办公室及杨家墩拆迁办调取《浦沿街道商户拆迁补偿款明细》的申请本院不予准许。综上，李红�的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由李红央负担。上诉人李红央于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  徐 丹审判员  毕克来二〇一八年二月二日书记员  项 琳