北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初107号
原告（反诉被告）王雨林，男，1972年11月4日出生。
委托代理人田锡平，男，1947年4月23日出生。
被告（反诉原告）刘必成，男，1961年5月9日出生。
原告（反诉被告）王雨林与被告（反诉原告）刘必成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王雨林及委托代理人田锡平、被告刘必成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王雨林起诉称：2013年3月8日，原告与案外人（付兆军、张海林）签订房屋租赁合同。案外人将坐落于昌平区东小口镇天通苑西三区某号房屋租赁给原告，租期为2013年3月8日至2018年3月8日。2014年3月8日，原告与被告签订上述房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告，租赁时间自2014年6月25日至2018年3月8日（转租经案外人付兆军、张海林同意），月租金1万元。双方另约定押一个月付6个月。被告借故拒不履行第二轮租金至今。第二轮租金应从2015年3月26日开始（每月1万元，共应依约支付9个月）。被告丧失商业信誉，严重损害原告合法权益，致使原告的合同目的不能实现。故原被告之间没有履行合同的必要，请求人民法院判决解除原被告之间的上述租赁合同。被告拒不履行合同义务，从2015年3月26日开始至今未支付房屋租金，故请求人民法院判令被告从2015年3月26日开始每月向原告支付租金1万元至实际返还原告房屋日止。按照被告要求，原告为该房屋开支装修费19320元，该损失应由被告赔偿。请求人民法院判决：1、解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告返还房屋并支付从2015年3月26日开始每月的租金1万元至实际返还原告房屋日止；3、被告承担原告损失19320元；4、被告承担违约金5万元；6、被告承担本案的全部诉讼费。
被告刘必成辩称：不同意原告的诉讼请求。我同意原告提出的解除双方租赁合同，但不同意补交租金。原告与被告签订房屋租赁合同后，原告没有履行原双方合同以及合同之外商量好的意见。原告没有做到答应的事情，导致我无法开业。合同签订后原告说地下室要开通一个门。由原告开，门开好后外面要做挡雨棚由我做。为了双方关系，我没有反对同意做房子，但是相关手续应该由原告办理。但是原告过了几个月都没有办下来开通地下室的手续。原告深知开通地下室严重破坏房屋主体结构，开通时原告破坏了主梁0.8米。当时开通时我不在场。后来有人告诉我这个事情。我过去看时，原告已经基本完工。当我要安装挡雨棚时，物业公司去了好多人，说开通地下室有严重安全隐患，所以不批准。物业公司不同意我们开业，导致我至今无法开业。
反诉原告刘必成诉称：2014年6月25日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同作为商用。合同约定被反诉人将位于昌平区东小口镇天通苑西三区某室房屋在设备完好状态下出租给反诉人使用，租赁用途为超市，租赁期自2014年6月25日至2018年3月8日。租金按照每月1万元，每半年支付一次，押一付六。合同签订后，反诉人装潢房屋共花费60800元。反诉人先后共支付被反诉人租金9万元，押金1万元。在此过程中，反诉人发现被反诉人私自将该房屋的承重柱去掉，改装成入室通道。这样的做法使房屋存在巨大安全隐患，将可能时时刻刻危及人身安全而不能再作为商用。反诉人多次找被反诉人协商此事未果，导致反诉人一直不能也不敢正常营业。反诉人认为房屋不符合安全法规规定，严重影响了顾客的生命安全，符合合同法无效的条件。故根据相关法律规定请求判决：1、反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同无效；2、被反诉人返还租金9万元、退还押金1万元、赔付违约金2万元、赔偿反诉人装潢费用60800元、赔偿反诉人人工费66000元；3、被反诉人承担本案全部诉讼费。
反诉被告王雨林辩称：我方要求解除双方签订的合同。我们不同意返还租金和押金，因为我们没有违约。反诉原告有装修，铺了瓷砖，但是他的改造责任应该由他自己承担。这个在补充合同第5条中约定的很清楚。我按时把房屋交给反诉原告了。我已经在约定的时间履约了，不同意支付5万元违约金。
经审理查明：2013年3月8日，王雨林与案外人付兆军、张海林签订《房屋租赁合同》。该合同约定付兆军、张海林将其所有的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某门的房屋出租给王雨林，租期为5年。2014年6月25日，王雨林与刘必成签订《房屋租赁合同》。该合同约定王雨林将昌平区东小口镇天通西苑三区某室转租给刘必成，租赁面积为230平方米，租期自2014年6月25日至2018年3月8日。该合同第四条约定，租金为每月1万元，半年一付。押金为1万元，用于承租方迟交房屋租金时应缴纳的逾期履行金与损坏房屋、设备的赔偿。押金不能用于抵合同期内发生的任何费用。该合同第九条约定，承租方如果不按约定支付租金达三日的，出租方有权解除合同。该合同第十条约定，承租方有违约行为的，应按月租金的200%向出租方支付违约金，并可要求将房屋恢复原状或赔偿相应损失。该合同第十二条补充说明中约定承租方在合同期内以任何理由单方面违约，将赔偿出租方5万元。
原被告签订《房屋租赁合同》后，王雨林将地下室出口改造，建成楼梯并将房屋交付刘必成。刘必成支付了王雨林6万元租金和1万元押金。刘必成接收房屋后，进行了简单装修，但并未实际营业。关于未营业的原因，刘必成称是物业公司以开通地下室门有安全隐患为由阻挠营业。王雨林对刘必成的该陈述不认可，并提交了装修申报审批表，用以证明其开通地下室门口获得了物业公司的许可。2015年4月3日，刘必成向王雨林转账支付了3万元租金。其后刘必成再未支付租金。2015年11月13日，王雨林在租赁房屋门口张贴《催款通知书》，内容为要求刘必成在2015年11月18日缴清所拖欠房租，逾期将通过诉讼解决。另查，经法庭现场勘验，属于刘必成的商品货架、冰柜、方管等物品仍在租赁房屋内。
上述事实，有《房屋租赁合同》、照片、《催款通知书》、室外装修申报表及原被告庭审陈述在案佐证。
本院认为：王雨林与刘必成签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。刘必成要求确认《房屋租赁合同》无效的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原被告均应按照合同的约定履行自己的合同义务。现刘必成无故长期未交付租金，构成根本违约。故王雨林要求解除《房屋租赁合同》的请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，刘必成应当返还租赁房屋。王雨林要求返还房屋的请求合法有据，本院予以支持。刘必成已付9个月租金，实际支付日期至2015年3月25日。王雨林要求刘必成支付自2015年3月26日至实际腾退房屋之日止的租金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。刘必成辩称因物业公司人员阻挠导致其不能营业的说法，没有提供证据证明，本院对该说法不予采信。刘必成辩称王雨林开凿门口过程中破坏大梁，影响房屋安全使用，也没有提供证据证明，本院对该说法亦不予采信。王雨林要求刘必成承担5万元违约金的请求数额过高，本院依据双方所签《房屋租赁合同》第十条关于违约金的相关约定确定违约金数额。王雨林所主张的损失为为合同履行所施工和装修的费用。该费用与刘必成违约行为之间不存在因果关系。故王雨林的该项请求本院不予支持。刘必成未能举证证明王雨林在履行合同过程中有违约行为，故其要求返还租金、赔偿违约金和其他损失的请求无事实依据，本院不予支持。原被告约定押金不能折抵合同期内发生的任何费用，故在刘必成交付房屋后，王雨林应当返还刘必成押金。刘必成要求退还押金的请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除王雨林与刘必成于二〇一四年六月二十五日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告刘必成于本判决生效之日起七日内向原告王雨林返还位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某室房屋；
三、被告刘必成于腾退上述房屋后十日内按每月一万元的标准向原告王雨林支付自二〇一五年三月二十六日起至实际腾退之日止的租金；
四、被告刘必成于本判决生效之日起七日内支付原告王雨林违约金二万元；
五、反诉被告王雨林于反诉原告刘必成腾退上述所租赁房屋之日起十日内退还反诉原告刘必成房屋押金一万元；
六、驳回原告王雨林的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告刘必成的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千四百元，由原告王雨林负担二千三百五十元（已交纳），由被告刘必成负担七千零五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千五百零一元，由反诉原告刘必成负担二千四百五十一元（已交纳），由反诉被告王雨林负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 寇艳荣
人民陪审员 权立工
二〇一六年七月五日
书 记 员 赵齐跃