内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0824民初字168号
原告丁海峰，女，汉族，1965年9月13日出生，农民，现住内蒙古乌拉特中旗川井苏木。
委托代理人张春海，内蒙古塞外律师事务所律师。
被告周振祥，男，汉族，1954年4月16日出生，个体工商户，现住内蒙古乌拉特中旗海流图镇。
被告李平贵，又名李贵平，男，汉族，1964年4月10日出生，包工头，现住内蒙古乌兰察布市凉城县岱海镇。
被告杭锦后旗永兴房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗陕坝镇。
法定代表人贾孟鸿，公司总经理。
委托代理人李玉忠，杭锦后旗永兴房地产开发有限公司职员。
委托代理人李宏伟，内蒙古宏隆律师事务所律师。
被告刘文，男，汉族，1964年5月28日出生，干部，现住内蒙古乌拉特中旗海流图镇。
原告丁海峰诉被告周振祥、李平贵、杭锦后旗永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴房地产公司）、刘文确认合同效力纠纷一案，2016年1月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员田凤娥适用简易程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告丁海峰及委托代理人张春海，被告周振祥、李平贵、永兴房地产公司的委托代理人李玉忠、李宏伟、被告刘文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告丁海峰诉称，被告李平贵赊欠被告周振祥砖在甘其毛都口岸给李玉忠的公司建楼房，经周振祥撮合，在李平贵每平米便宜200元、周振祥砖款再优惠10﹪的情况下，2011年8月11日，被告刘文（代表丁海峰）与被告李平贵签订《购房协议》，约定李平贵将位于乌拉特中旗甘其毛都口岸汽车站对面的C栋东数第4间一、二层连体底店一间，面积81,18平米楼房以每平米5300元的价格卖给刘文，总价款446490元，并约定先付241441.20元（这个数字是李平贵欠周振祥砖款金额），抵顶李平贵欠周振祥的砖款。刘文先付周振祥5万元，剩余部分刘文给周振祥出具了欠条。后经周振祥催要，我分四次给周振祥付款15万元。几天后，周振祥说李平贵跑了。经查证李平贵并非房地产开发企业，其个人不具备出售商品房资格，且合同中约定的房屋至今未施工。李平贵的行为违反了《合同法》第五十二条的规定，应认定所签订的《购房协议》无效。
2012年3月26日，李玉忠以永兴房地产公司代表的名义与李平贵、刘文签订《协议》，协议约定：经三方协商，同意将乌拉特中旗口岸酒吧街C栋8号楼第4号商铺，面积81.42平米，以每平米5500元的价格出售给刘文，约定刘文将购房款250000元付给周振祥，抵顶李平贵欠周振祥砖款。因李玉忠代表永兴房地产公司与李平贵、刘文签订的《协议》中所出售的房屋至今尚未取得商品房预销售许可证，所建设的工程至今尚未动工。李玉忠也代表不了公司，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十六条之规定，同时根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条：出卖人未取得商品房销售许可证的，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。
我认为，合同无效，自始无效。《购房协议》和《协议》被确认无效后，以此取得的财产应予以返还。周振祥与李平贵债权债务因《购房协议》及《协议》的无效而不能互相抵顶，周振祥属于没有合法依据而获得不当利益，换句话说，周振祥债权的实现，不能以损害丁海峰的合法权益为代价。故周振祥应退还收取丁海峰的款项及利息。根据《民法通则》第九十二条的规定：没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。刘文作为我的委托人，应当作为被告参加诉讼。请求人民法院依法判决：一、判决确认刘文、李平贵签订的《购房协议》无效；二、判决确认刘文、李平贵、李玉忠代表永兴房地产公司签订的《协议》无效；三、判决被告周振祥退还购房款20万元及利息，利息按同期银行贷款利率从收款之日计算；四、诉讼费由被告负担。
被告周振祥辩称，原告所述与事实不符，歪曲了事实真相。事实是原告丁海峰委托其外甥刘文要在口岸投资购买门市部，当时口岸房屋销售火爆，刘文和我说有没有认识人，我亲戚要在口岸投资买房。我说认识一个工头，就把李平贵介绍给刘文，让他们自己协商买房事宜。过了两天原告到口岸实地看了房的位置，原告看准了图纸上未开工的房屋。他们签订房屋买卖合同我没有参与，原告的委托人向我借钱与原告投资买房是两个法律关系。原告借我的砖款24万余元，给我20万元，占了我4万多元的便宜。请求人民法院查明事实，驳回对我的诉讼请求。
被告李平贵辩称，一、原告购买乌拉特中旗甘其毛都口岸汽车站对面C栋东第4号商铺，属永兴房地产公司开发顶账给我的。永兴房地产公司开发乌拉特中旗甘其毛都口岸汽车站对面楼房时，由我为其施工建设5、6号楼房。工程结束后，经结算永兴房地产公司欠我工程款，用C栋东第4号商铺顶账给我，我在施工期间欠周振祥砖款24万元。原告看准我的顶账房后，经周振祥介绍我于2011年8月11日与原告的代理人签订了《购房协议》，2012年3月26日我与原告及永兴房地产公司签订了《协议》，原告以447810元的价格购买了我的顶账房，按照协议约定，原告应将25万元购房款交给周振祥，永兴房地产公司应将房屋交付给原告。根据上面的事实，足以说明原告购买的是二手房，购买二手房不适应《商品房销售管理办法》和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定来主张协议无效，因前述法律规定不适用二手房买卖，原告的请求无法律依据。二、原告主张的两份协议均不存在无效情形，两份协议都是当事人的真实意思表示，不存在可撤销或无效的情形。原告已将购房款20万元给付周振祥，永兴房地产公司在与我结算工程款时已按我支付25万元扣除，我赊周振祥的砖所欠砖款债务已消灭。永兴房地产公司一直与原告沟通愿意按协议约定履行交付房屋的义务，而原告见房价下跌不履行协议，严重违背诚实信用的原则，为了维护交易合法有效，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告永兴房地产公司辩称，第一、对原告的第一项诉讼请求不作法律评价；第二、认可第二项诉讼请求；第三、其他不作表述，据了解原告付了15万元；第四、我公司不承担诉讼费用，因为如果确认双方协议无效，只要我们双方协议就成，不需要走诉讼程序。李玉忠是否能代表公司是由永兴房地产公司说了算。三方协议不符合管理办法第22条，我公司不认可，法律已经修改，这个观点不对。
被告刘文辩称，原告诉讼的事实基本属实，合同签订后付款5万元，等到年底的时候，周振祥给我打电话问我要钱，原告说给周振祥打款20万元，剩余的办理贷款。付款后没几天，周振祥给我打电话说李平贵没盖房跑了。在签订第二份合同时，李平贵说自己不盖房了，永兴房地产公司要盖，问我是否同意抵顶？我说同意。于是就见了永兴房地产的负责人李玉忠，在每平米涨价200元的基础上签订了第二份合同（房屋位置和平米没变），李平贵给优惠了1万元，周振祥给优惠了4万元。
根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，并征求双方当事人的同意，归纳本案的争议焦点为：一、本案两份协议是否无效。二、周振祥是否应当退还收到的20万元。
根据争议焦点，原告丁海峰提供以下证据：一、《购房协议》。证明：1、李平贵出售的房屋李平贵没有取得房屋所有权；2、刘文与原告丁海峰是亲属关系，是一种代理行为；3、协议中付现款241441.2元，实际是李平贵欠周振祥砖款的数额；4李平贵出售的房屋一方面抵顶欠周振祥的砖款，一方面李平贵是挂靠众兴公司的实际施工人。因为购房协议中的房屋不存在，李平贵不是商品房开发企业，他所签购房合同应依法确认为无效合同。被告周振祥质证意见，对合同认可，该合同证明原告的委托人把我的钱借去买房了。被告李平贵质证意见，协议中的房是二手房，我有权利处理。被告永兴房地产公司质证意见，真实性和关联性认可，合法性不作法律评价。对原告举证意见李平贵是永兴房地产公司实际施工人不认可，对李平贵说是永兴房地产公司抵顶给他的房屋不属实。被告刘文对原告提供的证据认可。二、《协议》。证明：1、该协议名为三方，实为四方，内容明确李平贵建酒吧一条街房屋时欠周振祥砖款，刘文代表原告付周振祥房款，实际内容与周振祥有关。原告丁海峰、刘文在签订协议后也实际支付了周振祥款项，协议上周振祥虽未签字，但周振祥具备主体资格。2、协议署名永兴房地产公司、李玉忠、刘文。李玉忠代表永兴房地产公司签字，刘文代表原告签字。所付购房款全部由丁海峰筹集，丁海峰是购房人。3、李玉忠代表永兴公司，刘文代表原告丁海峰，购房款直接给付周振祥抵顶李平贵欠周振祥的砖款，永兴房地产公司结算，抵扣与李平贵工程款。永兴房地产公司与实际施工人李平贵形成债权关系是正常的。5、永兴房地产公司是房地产开发企业，协议中的商铺归于商品房买卖。6、该房事实上不存在，出售方至今未取得商品房预售许可证，该协议无效。被告周振祥质证对协议没有意见，但对原告说三方协议反映的四方协议不认可。被告李平贵质证意见，原告愿意买房，我用工钱换来的房屋，不需要销售许可证。被告永兴房地产公司质证意见，原告请求第二份协议无效我公司是认可的。理由是未取得销售许可，起诉时未取得商品房预售许可，合同是无效的。本案不涉及实际施工人。第二份协议是对第一份协议的认可，第二份协议是次要的。被告刘文质证意见，周振祥和永兴房地产公司所说不妥，房屋至今未交付。三、付款凭证。证明通过信用社给付周振祥付款15万元，总计给周振祥付款20万元。被告周振祥质证认可。被告李平贵质证不清楚。被告永兴房地产公司质证意见，根据付款凭证付款是15万元。被告刘文质证认可。
被告周振祥提供以下证据：
一、欠条。证明原告委托刘文办理买房手续给我打的欠条。二、李平贵收到刘文购房款的收条。三、《购房协议》。刘文与李平贵签订。四、三方协议。证明李平贵第一次签订的房屋，在签订第二份协议时转到永兴房地产公司。五、李平贵出具的永兴房地产公司扣款明细。有公司公章，扣了李平贵25万元砖款。六、开发公司给李平贵出具结算单，都有永兴房地产公司的公章。原告丁海峰质证意见，第一份欠条，明确是欠条不是借条，没有发生过借款，借款应当是现金支付，周振祥没有把现金借给刘文。反映的真实意思还是抵顶砖款的凭据。第二份证据，实际上没有支付给李平贵现金，只是抵顶了李平贵欠砖款24万元余元。第三、四份证据和我们提供的内容一致，证明永兴房地产公司与李平贵确实存在债权债务关系。第五、六份证据加盖公章，确认李平贵与永兴房地产公司存在权利义务关系。对五、六份证据认可。被告李平贵质证意见，对于证据上写的此协议原件无效，是因为在签订三方协议的基础上，原告和我没有关系了，只和永兴房地产公司有关系。第五、六份证据是永兴房地产公司确实扣了我25万元的红砖款。第六份证据，2015年9月10日结算情况，是开发商怕抵顶不够的情况下增加到30万元。被告永兴房地产公司质证意见，对第一份证据有异议。证明欠砖厂砖款17万元主体上是不对的。到底是刘文和砖厂发生抵顶关系，还是周振祥个人，法庭应当进行审查。上面的内容和本案陈述不一致。第二份证据要求审查原件，该证据上写的此收条原件无效，要求举证人进行说明，对该证据不认可。第三份购房协议，是李平贵和刘文签订的，复印件上面写的原件无效，与本案庭审中的事实矛盾，我们认为这个行为是虚假诉讼。第四份证据三方协议，永兴房地产公司同意将房屋卖给原告，不承担其他责任，第五份证据说明当时未售房情况，李平贵建安税没有交，而且我们不欠李平贵的，有充分证据。第五、六份证据是李平贵作B区工程未售房情况，不是C区结算情况，与本案无关。被告刘文质证意见，周振祥说是借款不是事实，是抵顶砖款。从李平贵的收条和买房款的数量上看出，是抵顶的债务，欠条的时间和签订合同时间是同一天。周振祥拿的欠条时间是我付款5万元现金的时间。李玉忠代表公司和我签订第二份合同，这时李平贵提出至此后和他无关，我当时没有带第一份合同原件，所以就在复印件上批注原件无效，和收条上写的原件作废是一起写的。25万元全部抵顶到永兴房地产公司名下。其他没有意见。
被告李平贵提供以下证据：一、购房协议一份；二、三方协议一份；三、永兴房地产公司出具未售出房情况。2015年9月10日结算情况，欠砖款预计30万元。证明三方协议签订后第一份协议就无效了。原告丁海峰质证意见，李平贵与永兴房地产公司确实存在债权债务关系，有过抵扣行为，房屋不符合出售条件，是无效行为，包括抵账行为也是无效行为。被告周振祥质证没有意见。被告永兴房地产公司质证意见，第一份证据和第二份证据，证明购房协议已经无效，没有约束力。三方协议废止第一份协议我们认可，但三方协议也是无效协议。永兴房地产公司出具的证据是李平贵为了明示房屋还剩多少出具的，也证明砖款就从未售房里抵顶。被告刘文质证没有意见。
根据原告丁海峰和被告周振祥、李平贵向法庭提供的证据和各自的举证意见及其他诉讼参加人的质证意见，本院综合分析作如下认定：原告丁海峰提供的一、二号证据两份协议，四被告对证据的真实性无异议，本院对两份证据予以采信。第三份证据除被告李平贵不清楚外，其他被告无异议，本院予以采信。被告周振祥认可收到刘文给付现金5万元、收到丁海峰汇款15万元，对原告丁海峰共支付被告周振祥20万元的举证意见予以采信。被告周振祥提供的六份证据其中四份证据与被告李平贵提供四份证据相同，根据原告丁海峰和其他被告的质证意见，对被告周振祥和被告李平贵提供证据的真实性予以确认；对被告周振祥称原告丁海峰委托刘文购房刘文向其借款的举证意见不予采信。
经审理查明，2011年，被告李平贵在乌拉特中旗甘其毛都口岸（以下简称口岸）承包被告永兴房地产公司位于口岸酒吧一条街B区的建设施工工程，施工过程中欠被告周振祥砖款241441.2元。原告丁海峰在口岸购买房屋，委托其外甥刘文代为办理购买房屋事宜。2011年8月11日，经周振祥介绍，刘文与李平贵达成购房协议，出卖方李平贵，购买方刘文，双方约定：李平贵将位于口岸汽车站对面C栋东数第四间上下两层面积81.18平米，每平米5300元卖给刘文，总价格446490元。约定首付款241441.2元，首付款由刘文直接代李平贵偿还欠周振祥砖款，剩余款办理银行贷款。合同签订后，刘文将李平贵欠周振祥砖款241441.2元的欠条交与李平贵，李平贵给刘文出具了今收到刘文买房款241441.2元的收条。2011年8月15日周振祥将李平贵所欠砖款241441.2元减免21441.2元后，刘文支付周振祥现金5万元，剩余17万元出具了欠条。后经周振祥催要，原告丁海峰分四次给周振祥汇款15万元，尚欠2万元未付。因李平贵系承包建设永兴房地产公司口岸酒吧一条街B区房屋的包工头，对永兴房地产公司C区的房屋无权处分。
2012年3月26日，李玉忠代表永兴房地产公司与李平贵、刘文签订了三方协议，协议约定：永兴房地产公司同意将刘文和李平贵签订《购房协议》中的房屋以每平米5500元的价格出售给刘文，总价款447810元。李平贵欠周振祥砖款合计25万元，刘文将购房款付周振祥25万元，剩余房款办理银行贷款。三方协议签订后，刘文与李平贵签订的《购房协议》和李平贵给刘文出具的收条同时无效。2014年12月25日永兴房地产公司出具了李平贵未售房情况，将李平贵欠周振祥的25万元砖款从永兴房地产公司欠李平贵的工程款中扣除。2015年9月10日永兴房地产公司又出具了一份李平贵施工队结算情况，欠砖款预计30万元从工程款中扣除。三方协议签订后，永兴房地产公司出售的房屋至今未施工建设，也无商品房预售许可证。故原告丁海峰向本院起诉，请求：一、判决确认刘文、李平贵签订的《购房协议》无效；二、判决确认刘文、李平贵、李玉忠代表永兴房地产公司签订的《协议》无效；三、判决被告周振祥退还购房款20万元及利息，利息按同期银行贷款利率从收款之日计算；四、诉讼费由被告负担。
本院认为，一、关于本案两份协议是否无效的问题
原告丁海峰认可被告刘文与被告李平贵签订《购房协议》及刘文与被告李平贵和李玉忠签订《协议》的行为是代表自己的行为，本院予以确认。李玉忠与被告刘文、李平贵签订的《协议》，2014年12月25日永兴房地产公司出具了李平贵未售房情况表，将李平贵欠周振祥的25万元砖款从永兴房地产公司欠李平贵的工程款中核减；2015年9月10日永兴房地产公司又出具了一份李平贵施工队结算情况表，欠砖款预计30万元从被告李平贵工程款中核减，两份表都加盖了被告永兴房地产公司财务专用章，证明被告永兴房地产公司对李玉忠签订上述《协议》的行为认可，并将原告丁海峰25元的购房款入财务账从李平贵工程款中核减，对李玉忠与被告刘文、李平贵签订《协议》的行为是代表被告永兴房地产公司的行为本院予以确认。
被告刘文、李平贵签订的《购房协议》一是被告李平贵对协议中的房屋无处分权；二是被告刘文、李平贵和李玉忠代表的被告永兴房地产公司三方签订了《协议》后，被告永兴房地产公司同意将刘文与李平贵签订协议中的房屋出售给刘文，同时刘文与李平贵签订的《购房协议》无效。被告刘文与被告李平贵签订的《购房协议》无效，本院予以确认。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告刘文、李平贵与李玉忠代表永兴房地产公司签订的《协议》，被告永兴房地产公司至今未取得商品房预售许可证，协议违反法律规定，故该协议无效。
二、关于被告周振祥是否应当退还收到的20万元的问题
根据合同法的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。被告刘文、李平贵与李玉忠代表永兴房地产公司三方签订的《协议》，实际买卖双方是原告丁海峰和被告永兴房地产公司。因永兴房地产公司欠被告李平贵工程款，而被告李平贵又欠被告周振祥241441.2元砖款，因此三方签订协议，永兴房地产公司同意原告丁海峰将首付25万元的购房款直接支付被告周振祥抵顶李平所欠砖款，被告永兴房地产公司从欠被告李平贵工程款中将25万元核减。原告丁海峰共支付被告周振祥20万元（周振祥、李平贵给原告丁海峰减免了5万元）。根据合同的相对性原则，合同的一方当事人只能向另一方当事人主张权利，故原告丁海峰要求被告周振祥退还20万元无法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、五十八条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第二条的规定，判决如下：
一、确认被告刘文、李平贵签订的《购房协议》无效；
二、确认被告刘文、李平贵、李玉忠代表被告杭锦后旗永兴房地产开发有限公司签订的《协议》无效；
三、驳回原告丁海峰要求被告周振祥退还20万元的诉讼请求。
案件受理费4300元减半收取2150元，由原告丁海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦
淖尔市中级人民法院。
审判员 田 凤 娥
二〇一六年四月七日
书记员 巴德玛日格
附：适用法律条款
《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违法法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有限。