福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14577号
原告（反诉被告）施嘉庆（英文名SYKAKIENG），男，1939年2月15日出生，菲律宾国籍。
原告（反诉被告）蔡玉秀，女，1963年6月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
共同委托代理人苏秋斌、李颛泽（实习），福建世礼律师事务所律师。
被告陈雅卿，女，1963年3月1日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人邱清莲，福建贝盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门中磐进出口贸易有限公司，住所地厦门市思明区莲花新村凌香里4号之一单元。组织机构代码77604974-1。
法定代表人吴景聪，总经理。
委托代理人曾思忠、赵伟伟（实习），福建思中律师事务所律师。
原告施嘉庆、蔡玉秀与被告陈雅卿、厦门中磐进出口贸易有限公司（以下简称“中磐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，被告中磐公司提出反诉，本院予以合并审理，依法由审判员林月蓉担任审判长，与代理审判员吕逗秋、人民陪审员林翠荔组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施嘉庆、蔡玉秀的委托代理人苏秋斌、李颛泽，被告陈雅卿的委托代理人邱清莲，被告（反诉原告）中磐公司的委托代理人曾思忠、赵伟伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告施嘉庆、蔡玉秀诉称，原告施嘉庆系讼争房产即厦门市思明区嘉禾路329号三层ST-1室房产的权属人，该房产建筑面积92.22平方米，《厦门市土地房屋权证》编号为厦地房证第00394754号。2006年10月23日，原告施嘉庆通过公证委托的方式委托原告蔡玉秀，委托权限及事项包括代为出售讼争房产等相关物业，原告蔡玉秀享有转委托权。2013年12月18日，原告蔡玉秀又通过公证委托的方式委托被告陈雅卿，将原告施嘉庆委托给原告蔡玉秀的全部权限及事项转委托给被告陈雅卿，同时将讼争房产的产权证原件交付给被告陈雅卿。后原告蔡玉秀认为被告陈雅卿不再适合作为转受托人，便于2014年4月18日依法向被告陈雅卿送达一份《终止转委托声明书》，声明终止对被告陈雅卿的全部转委托事项。被告陈雅卿于次日收到该声明书，至今未提出任何异议。原告还于2014年4月23日在《厦门日报》对该终止转委托事项进行登报声明。原告在近期突然得知，被告陈雅卿在明知代理权已经终止的情况下，还于2014年9月26日以原告施嘉庆的名义将讼争房产以73万元的价格转让给被告中磐公司。据查，被告陈雅卿系被告中磐公司的投资人及董事会成员之一。原告认为，被告陈雅卿以要施嘉庆的名义将讼争房产转让给被告中磐公司的行为（含所签署的合同编号为00244505的《存量房买卖合同》）是无效的，对原告不具有法律约束力，讼争房产的权属人仍应为原告施嘉庆。理由如下：1、原告蔡玉秀已依法通知被告陈雅卿终止转委托，但被告陈雅卿却利用所持有的讼争房产产权证和已不具有法律效力的授权书将讼争房产进行转让，属于代理权终止后的行为，因原告对该转让行为不予追认，故为无效行为。2、即使假使被告陈雅卿仍享有代理权，其将讼争房产出售给自己作为股东及董事的被告中磐公司，二者之间存在明显的自我交易情形，且交易价格显著低于正常的市场价格，构成恶意串通损害原告权益，也应当认定为无效。故诉请判令：1、确认被告陈雅卿以原告施嘉庆名义将址于厦门市思明区嘉禾路329号三层ST-1室房产转让给被告中磐公司的行为（含所签署的合同编号为00244505的《存量房买卖合同》）无效；2、被告陈雅卿将编号为厦地房证第00394672号《厦门市土地房屋权证》原件返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈雅卿辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、无法确认本案诉讼是否为原告施嘉庆的真实意思表示，被告陈雅卿是一直与原告蔡玉秀进行联系，从未见过原告施嘉庆。且厦门市中级人民法院相关诉讼也无法向原告施嘉庆送达。2、原告蔡玉秀与被告陈雅卿将讼争房产出售给被告中磐公司是合法处分的行为，之前原告施嘉庆同意将讼争房产抵给被告陈雅卿，用于抵偿蔡玉秀欠被告陈雅卿的款项，且经过合法的公证授权，被告陈雅卿从未收到过撤销公证，也没有看到过撤销公证授权的公告，且在撤销公证之前，就已经将讼争房产出售给被告中磐公司。在二被告至房管局办理过户手续过程中，蔡玉秀勾结福建福商投资有限公司制造虚假诉讼，查封了该房产，导致无法完成过户手续。直至讼争房产解封之后，双方才于2014年9月25日签订了补充协议，并于当天支付了定金。但在二被告过户过程中，原告提起诉讼并查封讼争房产。3、《存量房买卖合同》是办理过户手续时签订的，价格应以《房屋买卖合同》中约定的价格为准，《房屋买卖合同》中的价格符合市场行情，不存在二被告恶意串通的问题。
被告中磐公司辩称，被告中磐公司向原告代理人购买讼争房产的行为合法有效，不存在合同无效的情形。
反诉原告中磐公司诉称，2014年3月10日，反诉原告与反诉被告施嘉庆签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告施嘉庆将址于厦门市思明区嘉禾路329号三层ST-1室房产出售给反诉原告，双方在办理该房产过户登记过程中，反诉被告蔡玉秀勾结福建福商投资有限公司制造虚假诉讼，查封了该房产，后经公安机关介入，福建福商投资有限公司撤回起诉。2014年9月25日，反诉原告和反诉被告就讼争房产签订《补充协议》，约定继续履行之前签订的《房屋买卖合同》，反诉人按照《补充协议》的约定，将购房定金交付给反诉被告。2014年9月26日，双方到房管部门办理讼争房产的过户手续，签订合同编号为00244505的《存量房买卖合同》。在办理过户登记过程中，反诉被告又提起诉讼，查封了讼争房产。反诉原告认为其与反诉被告施嘉庆签订的合同合法有效，为维护反诉原告合法权益，故诉请判令：1、反诉被告协助反诉原告办理讼争房产过户手续；2、本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。
反诉被告施嘉庆、蔡玉秀辩称，1、被告陈雅卿之所以将讼争房产转让给中磐公司，表面上看是基于蔡玉秀的转委托，实际上是因为其认为已通过2013年12月10日签订的协议书以抵债方式获得对讼争房产的所有权，继而基于该所有权进行交易。但是，该交易的基础本身就是错误的，陈雅卿依法无权主张以抵债方式获得对讼争房产的所有权。以物抵债是实践性合同而非诺成性合同，在尚未办理物权转移手续前，人民法院不应支持债权人的以物抵债，结合到本案，也就意味着陈雅卿自认为的交易基础依法不成立。2、如果陈雅卿是基于转委托进行交易，蔡玉秀也已在本次交易之前通知陈雅卿终止转委托关系，蔡玉秀的该行为可视同类似于一种解除委托合同的行为，但陈雅卿在收到终止转委托关系的通知后并未提出任何异议，应认为陈雅卿已认可转委托关系的终止。此时陈雅卿以已终止的转委托授权书办理房产过户手续，已经涉嫌诈骗等刑事犯罪，法院可视情况将其移送公安机关立案侦查。3、陈雅卿及其兄陈建华都是中磐公司的投资人和董事会成员，中磐公司的董事会有三人，包括陈氏兄妹和吴景聪，由于董事会采取一人一票制，则陈氏兄妹因持有两票，而且，中磐公司的唯一监事也是和陈氏兄妹一样是香港籍，故陈氏兄妹就是中磐公司的实际控制人。在此背景下，陈雅卿作为卖方，中磐公司作为买方，在身份上就已可合理怀疑构成恶意串通损害第三人利益的自我交易行为的可能性；再者，中磐公司对陈雅卿之所以能进行所谓的买卖该房产的原因是知道或者至少是应当知道的，按照中磐公司在民事反诉状的陈述，其在2014年3月份就曾交易受阻一次，更是应当去了解其中的原因；此外，陈雅卿与中磐公司设定的交易条款无论是产权过户后交付全款，或者是交易异常之后反而变更为预付定金，也都不符合常理。为此，对于本次无法进行交易，陈雅卿和中磐公司均明知将侵害原告的合法权益，是一种恶意串通行为。
被告陈雅卿称，其对反诉原告中磐公司的诉讼请求没有意见。陈雅卿确实是被告中磐公司的股东，但并不是实际控制人，双方是相互独立的主体资格，不存在恶意串通。
经审理查明，2006年10月23日，原告施嘉庆向原告蔡玉秀出具一份《委托书》，将其名下位于厦门市思明区嘉禾路329号三层ST-1室的房屋的相关权利委托蔡玉秀，代理权限包括：1、代为清偿在银行的贷款，办理贷款清结手续，办理抵押登记注销及退保手续，代为领取并保管产权证；2、代为另行以上述房产作为抵押物向银行申请贷款；3、代为出售该房屋。并享有转委托权。
2013年12月10日，被告陈雅卿及案外人陈建华（甲方）与蔡玉秀、案外人刘妩珊（乙方）签订一份《协议书》（以下简称《协议》1），原告施嘉庆（丙方）系该协议中的担保方，由蔡玉秀代为在协议1中签字。协议1约定，甲方主债权为：1、甲方于2013年9月17日向乙方提供借款本金1500万元及利息（利息标准按乙方出具的《借款确认书》为准）；2、乙方尚欠东亚银行的借款（约150万元，最终金额以东亚银行出具的相关数据为准），利息按每月2.5%计算；还款期限为签订该协议之日起三个月内；含施嘉庆在内的担保人提供共计9套房屋作为抵押，于签订协议当日，向登记机关办理抵押登记手续。协议1附有抵押物清单，载明了含讼争房屋在内九套抵押房屋的所有权人、具体坐落、面积、用途及租赁情况等。
同日，上述各方还签订另一份《协议书》（以下简称《协议》2），约定为便于履行协议1，各方同意指定陈雅卿作为丙方的代理人，全权负责办理协议1项下房产的相关手续（包括但不限于抵押、解除抵押、出租、出售等全部手续），乙方及丙方应于该协议签订当日至公证机关办理相应的公证手续；若乙方无法依照协议1约定履行相应的还款义务，则乙方及丙方同意将协议1项下房产折价给甲方，用于抵偿协议1项下甲方对乙方享有的债权，甲方对抵债财产作出的任何形式的处分（包括但不限于出售、出租、对外进行抵押以及相应对价等），乙方及丙方均不得对甲方提出任何异议，也不得主张任何形式的权利。
上述两份协议签订后，蔡玉秀于2013年12月18日将讼争房屋的相关代理权限以公证方式转委托给陈雅卿。
2013年12月30日，陈雅卿依协议1约定代蔡玉秀偿还东亚银行贷款余额1496731.42元，将含讼争房屋在内的9套抵押房屋解押，后讼争房屋的土地房屋权证原件由陈雅卿收执。
2014年3月10日，陈雅卿作为施嘉庆的代理人，与中磐公司签订一份《房屋买卖合同》，将施嘉庆名下的四套房产（含讼争房屋）以总价873万元出售给中磐公司，其中讼争房屋的成交价格为85万元，双方约定中磐公司在全部房产办理完过户登记至其名下后三日内，将购房款一次性将全额支付给施嘉庆。后，合同履行过程中讼争房屋被法院查封，未能办理过户。
2014年4月21日，原告蔡玉秀向被告陈雅卿邮寄《终止转委托声明书》（邮寄地址为思明区莲花凌香里6号莲花别墅）。声明从2014年4月18日起终止对陈雅卿（2013）厦证经字第22738号《公证书》项下的全部转委托事项。2014年4月23日，蔡玉秀在《厦门日报》上对终止转委托事项进行登报声明。
2014年9月25日，陈雅卿作为施嘉庆的代理人，以施嘉庆（甲方）的名义与被告中磐公司（乙方）签订一份《补充协议》，该协议约定，鉴于讼争房屋已被法院解封，双方补充约定：1、之前就甲方名下四套房产所签订的《房屋买卖合同》继续履行；2、乙方自本协议签订之日支付购房定金1746000元到甲方指定的陈雅卿名下的账户；3、甲方在本协议签订之日起三日内配合乙方办理过户登记手续；4、上述房产产权过户至乙方名下之日起三日内，乙方向甲方支付剩余购房款6984000元。该协议签订后当日，中磐公司将购房定金支付至指定账户。
次日，陈雅卿再次以施嘉庆代理人的名义与中磐公司签订一份编号为00244505的《存量房买卖合同》，约定将讼争房屋出售给中磐公司，成交价为73万元，款项于2014年9月26日前付清。
另查明，陈雅卿系中磐公司股东，在中磐公司中担任董事一职。2014年3月10日，陈雅卿及陈建华（案外人）以蔡玉秀、刘妩珊（案外人）欠款为由，向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2014年10月31日作出厦仲裁字（2014）第451号终局裁决，认定蔡玉秀、刘妩珊尚欠陈雅卿、陈建华借款3600万元及相关利息，在该案审理中，蔡玉秀曾要求以讼争房屋的市场价值抵扣欠款。
还查明，讼争房屋现仍登记于原告施嘉庆名下。
以上事实，有厦门市土地房屋权证、协议书（两份）、委托书、转委托书、房屋买卖合同、声明、补充协议、收据、转账凭证、厦仲裁字（2014）第451号裁决书、提前还款报价通知、个人汇款业务委托书、贷款结清通知、企业基本信息以及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：1、陈雅卿以施嘉庆名义出售讼争房屋是否属滥用代理权。2、陈雅卿与中磐公司之间是否存在恶意串通。
关于第一个争议焦点，本院分析认为，原告蔡玉秀通过公证方式将施嘉庆授权的关于讼争房屋的相关处分权利转委托给陈雅卿，故陈雅卿在签订讼争合同时具有相关委托权限，其有权以原告名义出售讼争房屋。原告虽主张已于2014年4月18日向陈雅卿邮寄了《终止转委托声明书》，并于4月23日登报声明终止授权，但该邮件送达地点为思明区莲花凌香里6号莲花别墅，并非陈雅卿本人的住址，原告亦无法举证该地址与陈雅卿之间的关系，不能证明已将该解除通知有效送达陈雅卿。且在被告陈雅卿有明确住址不存在失联的情况下，以公告方式声明终止转委托事项的做法并不适当，无法形成对陈雅卿本人的有效送达，亦不能视为对公证书中转委托事项的终止。故陈雅卿仍享有《公证书》中的相关权利，不存在滥用代理权的行为。
关于第二个争议焦点，本院分析认为，根据2014年3月10日签订的《房屋买卖合同》的约定，包含讼争房屋在内的四套房产的成交价格为873万元，其中讼争房屋的成交价格为85万元。在此后签订的《补充协议》中，对该交易金额再次确认，并且中磐公司提交的银行交易回单表明其已按《补充协议》之约定向陈雅卿账户支付定金1746000元，陈雅卿亦向中磐公司出具收据，表示已收到中磐公司支付的含讼争房屋在内的四套房产的购房定金1746000元。银行交易回单、收据与《补充协议》内容相互印证，可以确认被告陈雅卿及被告中磐公司均系按《补充协议》实际履行，本院对《补充协议》之真实性予以确认。据此，可以认定讼争房产的实际成交价格为85万元，而非《存量房买卖合同》中约定的73万元。原告主张成交价格远低于市场价，但并未提交证据予以证明，不能证明属于明显的不合理低价；另陈雅卿虽系中磐公司股东，但中磐公司与陈雅卿系各自独立的法律主体，无法仅据此情节即推定双方恶意串通。
综上，本院认为，原告主张陈雅卿以施嘉庆名义将讼争房屋转让给中磐公司的行为（含签订的编号为00244505号《存量房买卖合同》）无效，证据不足，本院对其该项诉求不予支持。另，讼争合同所载明的成交价与实际成交价虽有不符，属规避相关税费征收政策的行为，应由相关税务机关进行处理，亦不能据此认定讼争合同无效。
根据《转委托书》所载明的内容，受托人在行使抵押、出售权利时应与房屋所有权证明同时使用方为有效。在受托人陈雅卿关于讼争房屋的相关权限并未终止的情况下，其持有房屋所有权证明为其行使权利之必要，故原告要求被告陈雅卿返还讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》的诉求本院不予支持。本案讼争的合同为有效合同，反诉被告施嘉庆作为讼争房屋的所有权人，负有协助买受人中磐公司办理讼争房产过户手续的义务，故反诉原告中磐公司主张反诉被告协助其办理讼争房屋的过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告施嘉庆、蔡玉秀的诉讼请求。
二、反诉被告施嘉庆应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告厦门中磐进出口贸易有限公司办理位于厦门市思明区嘉禾路329号三层ST-1室房产的过户手续。
本案本诉案件受理费11100元，由原告施嘉庆、蔡玉秀负担。反诉案件受理费5550元，由反诉被告施嘉庆、蔡玉秀负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告（反诉被告）施嘉庆可在判决书送达之日起三十日内、原告（反诉被告）蔡玉秀可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
代理审判员 吕逗秋
人民陪审员 林翠荔
二〇一五年十二月二日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。