上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5826号
原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会。
法定代表人李蔚萍。
委托代理人陶明，上海市尚伟律师事务所律师。
被告上海畅优太阳能设备有限公司。
法定代表人黄卫星。
第三人上海福饰玻璃有限公司。
法定代表人郝明。
原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会（以下简称果园村民委员会）诉被告上海畅优太阳能设备有限公司（以下简称畅优公司）、第三人上海福饰玻璃有限公司（以下简称福饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告果园村民委员会的委托代理人陶明、被告畅优公司的法定代表人黄卫星及第三人福饰公司的法定代表人郝明到庭参加了诉讼。后因案件审理需要转为普通程序，并于2014年6月23日、2015年4月7日两次公开开庭进行了审理，原告果园村民委员会的委托代理人陶明、被告畅优公司的法定代表人黄卫星到庭参加了诉讼，第三人福饰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告果园村民委员会诉称，原、被告于2007年4月10日签订租房协议，约定将位于浦东新区新场镇环城西路XXX号、面积约547平方米的房屋出租给被告，租期自2007年1月至2008年12月，年租金为40，000元（人民币，以下币种相同），被告租用房屋只能作为本企业的生产场所，不能作为他用，更不能转租他人等。被告在租用房屋过程中，经常拖欠租金及房屋使用费，经多次催讨，至今仍有170，000元未付，另外，被告还擅自将房屋转租给第三人使用。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、被告返还新场镇果园村新西245号房屋，2、被告及第三人从新场镇果园村新西245号房屋内迁出，3、被告支付从2009年9月1日至判决生效日的房屋使用费。审理中，原告变更上述第3项诉讼请求为要求被告支付从2009年9月1日至实际返还房屋之日止、按年租金40，000元的标准计算的房屋使用费。
被告畅优公司辩称，其已经租赁经营租赁房屋15年，期间搭建了很多房屋，故不同意迁出并返还房屋，至于原告主张的租金，去年其曾支付过50，000元，至2014年6月28日大概还欠原告租金11、12万元，具体金额需要查账，租金愿意支付。
第三人福饰公司述称，因被告法定代表人黄卫星称租赁房屋可以转租，其才向被告租赁了系争房屋。租赁以后，其对房屋进行大量投资，装修改造、购买设备等，共计花费了4，000，000元左右，如迁出，将造成第三人公司直接倒闭，故不同意迁出。
经审理查明，原、被告之间于2000年6月起即建立了租赁关系。2007年4月10日，原告果园村委会作为甲方，被告畅优公司作为乙方，双方签订《租房协议书》一份，言明乙方因企业继续发展生产业务所需生产场所，为此向甲方申请续订租房协议。协议第一条约定，甲方出租场所及面积，出租房屋位于（上海市浦东新区）新场镇环城西路XXX号门牌内的场所，房屋面积约547平方米（无产权证）。第二条约定，租赁期为二年，即2007年1月至2008年12月底，年租金为40，000元。注：上期租用期欠甲方租金110，000元，共计190，000元。第三条约定，租金分三期付清，即第一期2007年11月底前70，000元，第二期2008年5月底前60，000元，第三期2008年11月底前60，000元。第四条约定，乙方租用的房屋只能作为本企业的生产场所，不能作为它用，更不能转租他人。第六条约定，乙方租用期内的厂房维修、内部改装等费用由乙方承担，甲方不干涉乙方的生产经营。2008年2月18日，原、被告又签订《补充协议》一份，载明因被告扩大业务需要，要求在原来租用的厂房（平房）改建楼房作为生产场所。协议约定，厂房位于新场镇环城西路XXX号（门口南侧四间平房）；为了扩大生产场所，乙方要求将四间平房翻建为二层楼房作为企业生产场所，翻建费用由乙方全额负担，同时不增加前协议租房金，不影响租金的上交额，翻建时建房许可证及相关的费用均由乙方自理协调处理。资产的性质，乙方租用期间享受使用权，但不能转借他人，如协议到期或者协议终止，该“翻建的楼房资产”属甲方所有。
上述协议签订后，被告向原告支付租金情况为：2008年2月3日支付10，000元，2008年6月17日支付50，000元，2009年11月24日支付50，000元，2010年3月5日支付60，000元，2013年4月12日支付20，000元，2013年6月9日支付30，000元，共计支付租金220，000元，未支付押金。租赁期间，被告分别于2000年、2008年在租赁场所进行了两次搭建。
另查明，2008年9月1日，原告向被告发送《告知书》，告知被告，根据双方签订的租房协议书，被告已经逾期付款，要求被告将所欠的70，000元（2007年1月-2008年5月，共计130，000元，已交60，000元）房租金于2008年9月20日前给付原告。2008年12月10日，原告再次发送《催款通知书》给被告，要求被告于2008年12月20日前给付原告2007年1月-2008年5月期间尚欠的7万元租金。2013年3月27日，原告向被告发送《告知单》，称被告与原告签订的租房协议书既已到期又没续签，被告也不如期上交租金，已拖欠了好几年租金，欠款数额较大，经多次电话催收和书面告知仍没交款，被告已严重违约。经村委集体讨论决定，从5月1日起收回该出租的房屋，并采取停电断水的措施，望被告接到本告知单后，10天内主动与原告联系，并做好相关的撤离事项，否则作为放弃，造成的后果由被告自负。
又查明，被告承租系争房屋后，于2013年5月27日与第三人签订《厂房租赁合同》，将系争房屋中的“单层厂房一栋、底层办公室、食堂及搭棚等”租赁物转租给第三人使用，租赁期限自2013年6月16日起至该房屋市政动迁或村镇集体征用为止，年租金为80，000元，直至租赁结束。
再查明，涉案协议书中约定的“新场镇环城西路XXX号”即被告租用厂房地址的门牌号码实为“新场镇果园村新西245号”
审理中，原告申请对被告在涉案场所搭建的相关建筑物及装饰工程进行评估，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对相关搭建房屋及装饰工程的造价进行了司法鉴定，万隆建设工程咨询集团有限公司于2015年2月27日作出鉴定意见书，结论为：上海市浦东新区新场镇环城西路XXX号内搭建房屋及装饰工程造价为307，654元。原告对鉴定结论无异议，被告则认为评估金额过低，其两次搭建总计花费了50多万元，评估中少算了平方、电线等，人工费、材料费也没有按现在的行情计算，另外，其于2010年拆除了原告的铁门重新安装了不锈钢大门并花费了约5，500元，鉴定部门对此没有进行评估，故对鉴定结论不予认可。原告对于评估中漏评被告主张的不锈钢大门无异议，并认可被告主张的造价5，500元，但要求根据使用年限进行折算，对于被告的其他异议均不予认可。经本院释明，被告明确表示其不申请也不需要鉴定，但要求原告赔偿其3，500，000元至4，000，000元，否则不同意搬离。原告则坚持根据合同约定，合同终止后，所有搭建归原告所有，故不同意赔偿被告搭建、装修损失。
又，原、被告一致确认：原告出租给被告的房屋以及被告之后自行搭建的房屋均无合法建造手续。同时，被告对于签订涉案租赁协议之前尚欠原告租金110，000元并无异议，但表示其曾在2013年向原告交过50，000元租金，截止2013年年底，其还欠原告租金120，000元，相关付费凭证找不到了。
上述事实，由原、被告和第三人的陈述及《租房协议书》、《补充协议》、《告知书》、《催款通知书》、《告知单》、《托收凭证》、《进账单》、《现金解款单》、《证明》、《厂房租赁合同》等证据予以佐证。
本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的房屋租赁关系依法应确认为无效。合同无效后，被告再行使用原告房屋失去了合同依据，故原告要求被告迁出并返还房屋于法有据，本院予以支持。因原、被告之间的租赁协议无效，第三人作为系争房屋的次承租人，负有将房屋返还给原告的义务。根据本案现有证据显示，被告向原告支付了至2009年9月底租赁费用，被告称2013年12月底之前其仅欠原告租赁费用120，000元，但原告不予认可，被告又未能提供证据予以证实，本院对其意见不予采纳，根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告要求被告按照每年40，000元的标准支付至实际返还房屋之日止的房屋使用费于法有据，本院予以支持，但应从2009年10月1日开始计付。本案中，原告将不合法建筑出租给被告，其具有过错，被告签订合同时疏于对租赁物的审查，对合同无效自身应承担一定的过错责任，且涉案租赁协议约定的租赁期限亦已履行届满，故对于被告主张的搭建、装修损失，本院结合鉴定结论、现有证据及双方意见，在考虑双方过错以及折旧因素的基础上酌定由双方分担。至于被告提出的评估异议，本院认为，评估中，经评估部门通知，被告不愿意到现场配合评估，经本院释明后又明确表示不愿意也不申请补充鉴定，故对被告的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会与被告上海畅优太阳能设备有限公司之间的《租房协议书》及《补充协议》无效；
二、被告上海畅优太阳能设备有限公司、第三人上海福饰玻璃有限公司于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区新场镇果园村新西245号（协议约定的地址为：新场镇环城西路XXX号）迁出，并将前述房屋场所返还给原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会；
三、被告上海畅优太阳能设备有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会从2009年10月1日起至实际返还租赁房屋场所之日止、按每年人民币40，000元的标准计算的使用费；
四、原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会于本判决生效之日起三十日内支付被告上海畅优太阳能设备有限公司装修、搭建损失人民币100，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，700元，鉴定费人民币12，000元，共计人民币15，700元，由原告上海市浦东新区新场镇果园村民委员会负担人民币3，600元，被告上海畅优太阳能设备有限公司负担人民币12，100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 倪军燕
代理审判员 孟筱晖
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。