上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初10747号
原告（反诉被告）辛健。
原告（反诉被告）孙敏博。
两原告（反诉被告）共同委托代理人朱伟，上海合勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴丽荣。
被告（反诉原告）委托代理人李建刚，上海信兰律师事务所律师。
被告（反诉原告）委托代理人何婵娟，上海信兰律师事务所律师。
原告（反诉被告）辛健、孙敏博与被告（反诉原告）吴丽荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。辛健、孙敏博及其委托代理人朱伟，吴丽荣的委托代理人李建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛健、孙敏博诉称，2015年12月28日，双方经上海A房地产经纪有限公司居间介绍，签订上海市房地产买卖合同，约定吴丽荣（卖方）将上海市闵行区×路×弄×号×室以380万元转让给辛健、孙敏博（买方），双方另签订协议书，约定支付卖方装修补偿款110万元。买方依约履行了支付房款的义务，在约定的交易过户日期2016年4月10日前以多种方式通知卖方要求办理过户手续、2016年的4月9、10日，买方均去了房地产交易中心欲办理过户手续，但卖方未到场。卖方以房屋系夫妻共同财产，丈夫不同意出售、房价涨幅巨大卖亏了为由，迟迟不履行交房和过户义务。辛健、孙敏博现起诉要求：1、判令吴丽荣继续履行房地产买卖合同，协助辛健、孙敏博办理上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权过户登记手续，并将该房交付辛健、孙敏博；2、判令吴丽荣支付辛健、孙敏博逾期交房违约金，以380万元为本金，自2016年3月12日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算；3、判令吴丽荣支付辛健、孙敏博逾期办理过户手续违约金，以380万元为本金，自2016年4月11日起至实际办理房屋过户手续之日止，按每日万分之五计算。
吴丽荣辩称，根据双方约定，辛健、孙敏博应于2016年3月11日前以银行贷款形式支付房款260万元，但辛健、孙敏博既未在网签合同签订后7日内办理贷款手续，也未在3月11日前支付该款。辛健、孙敏博存在违约情况。2016年3月21日其发函催告，要求辛健、孙敏博以现金支付260万元后再办理过户手续，然辛健、孙敏博置之不理，要求先交房。涉案房屋是辛健、孙敏博的第三套房，辛健、孙敏博当时贷不到款项。2016年2月底辛健、孙敏博才通知其去配合办理贷款，在其未配合的情况下辛健、孙敏博却贷出款项。鉴于辛健、孙敏博未按合同约定于2016年3月11日前支付260万元房款，也未办理审税手续，构成根本性违约，要求驳回辛健、孙敏博的全部诉讼请求。并提起反诉，要求：1、确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2016年4月26日解除；2、判令辛健、孙敏博支付解除合同的违约金98万元。
针对反诉，辛健、孙敏博辩称，合同不应解除，应继续履行。其并无违约行为，房地产买卖合同具备继续履行的条件。吴丽荣不同意继续履行合同是因为房价上涨。
辛健、孙敏博向本院提供的证据如下：
1、上海市房地产买卖合同；
2、装修补偿款协议书；
3、房地产买卖居间协议，约定税费由辛健、孙敏博承担，吴丽荣的丈夫也在居间协议上签字；
4、银行转账凭证，证明辛健、孙敏博已按合同约定付款；
5、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，证明已具备银行放款条件，只要吴丽荣配合办理过户手续；
6、辛健、孙敏博发给吴丽荣的短信及EMS邮寄凭证，证明当时要求吴丽荣配合办理过户手续，吴丽荣表示其丈夫不同意出售；2016年3月22日辛健、孙敏博通知吴丽荣贷款已获审批，吴丽荣以做低房价不合法为由拒绝配合；辛健、孙敏博发邮件要求吴丽荣在2016年4月10日办理过户手续；
7、上海市房地产登记簿，证明辛健、孙敏博的前一套房屋于2016年2月26日交易过户，中介推算4月10日前涉案房屋可以交易过户；
8、税务事项告知书，证明辛健、孙敏博已审税，因吴丽荣不配合签字，故辛健、孙敏博无法缴税；
9、证人唐佳炜的证言，证明吴丽荣签约时明知辛健、孙敏博已有两套房，其中一套已出售，需过户完毕才可办理涉案房屋的贷款，故将涉案房屋的过户日期定于2016年4月10日。
经庭审质证，吴丽荣对证据1、2、3、4真实性无异议，共收到辛健、孙敏博支付的房款230万元，但认为不能证明辛健、孙敏博依约履行付款义务。对证据5真实性、合法性、关联性有异议，按贷款流程，辛健、孙敏博申请贷款必须得到吴丽荣的配合，在吴丽荣到场的情况下才能办理贷款。在吴丽荣未参与的情况下签订的贷款合同不具有合法性。且贷款合同落款时间为3月17日，已远超合同约定的贷款时间。对证据6内容的真实性无异议，但认为吴丽荣在微信往来中已明确指出辛健、孙敏博没有依约申请贷款。对证据7、8、9的真实性无异议，但认为辛健、孙敏博在签订涉案合同时手头已有两套房，并不具备购房资格，故涉案合同为无效合同。辛健、孙敏博也没有依约通知吴丽荣去审税。中介方明知辛健、孙敏博已有两套房，却不告知吴丽荣对方限购。因辛健、孙敏博的原因导致未及时办理过户手续。
吴丽荣向本院提供了律师函、快递凭证、快递查询单等证据，经质证，辛健、孙敏博对证据真实性均无异议。
对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。关于辛健、孙敏博提供的证据5，因吴丽荣非合同当事人，其所持异议不成立。经审查，该抵押贷款合同形式和内容均不违反法律规定，本院确认其对本案事实具有证明力，该证据证明了辛健、孙敏博获得银行贷款的事实。
经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记在吴丽荣名下。
2015年12月28日，经上海A房地产经纪有限公司居间介绍，吴丽荣（卖售人，甲方）与辛健、孙敏博（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以380万元受让上述房屋，双方于2016年4月10日之前共赴房地产交易中心办理过户手续。双方在补充条款（二）中约定，签订本合同时，甲乙双方均已知晓限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。双方在附件（三）付款协议中约定，首期房款115万元，由定金5万元在签署买卖合同后转为部分首期房款，签订本合同当日直接支付110万元。第二期房价款260万元，乙方应于签订本合同7日内向银行申请贷款，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足，应在申请产权过户之日前将相应部分房价款直接支付甲方。甲乙双方不得晚于2016年4月10日赴房地产交易中心申请产权过户。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照规定办理完毕购房资格、房产税认定手续。双方于2016年3月11日之前对房地产验看无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方直接支付全额尾款5万元。关于违约责任，双方约定甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。甲方违约逾期超过十个工作日的，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除本合同，应当通知乙方，乙方除支付十个工作日赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还乙方，已付款不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起三个工作日内予以赔偿。双方另对其余事项作了约定。
2015年12月28日，吴丽荣（甲方）与辛健、孙敏博（乙方）还签订《协议书》，约定乙方应在支付上述房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款110万元。该款于签订买卖合同当日支付5万元，于2016年3月10日之前支付105万元，交房时间以该笔款项支付时间为准。本次交易中产生的税款、手续费等均由乙方承担，490万元为甲方出售该房地产净到手价。双方还约定，如《上海市房地产买卖合同》约定的合同价380万元未能通过审税，双方同意按税务机关核定价征税，多出税费由乙方承担。若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的3日内将装修补偿款110万元无息一次性返还乙方。
辛健、孙敏博于2015年12月26日支付定金5万元，于2015年12月30日通过银行转账支付房价款110万元及第一笔装修补偿款5万元。2016年2月底，辛健要求吴丽荣配合审税、贷款，吴丽荣于2月26日明确表示因市场变化太多、亏大了，不同意卖房了。
2016年2月28日，辛健、孙敏博到房地产交易中心去办理审税手续，但未获吴丽荣协助。
2016年3月9日，辛健、孙敏博通过银行转账支付尾款5万元及第二笔装修补偿款105万元。辛健、孙敏博要求吴丽荣履行交房义务，吴丽荣回答“你可以起诉”、“咱们走着瞧”。
2016年3月17日，辛健与中国农业银行股份有限公司上海金山支行签订个人购房担保借款合同，农行同意向辛健放款260万元，借款期限自2016年3月17日至2046年3月16日。
2016年3月21日，吴丽荣委托律师向辛健、孙敏博发出“要求立即支付房款的通知”，认为辛健、孙敏博未于合同签订的7日内（即2016年1月4日前）向银行申请贷款，吴丽荣至今未收到银行贷款审批的通知，故有理由相信辛健、孙敏博将以现金支付260万元，故在辛健、孙敏博未于2016年3月11日前付清260万元前，吴丽荣有权拒绝交房。故通知辛健、孙敏博在收函三日内向吴丽荣支付260万元，在付款后的三日内共同至房地产交易中心办理过户手续和房屋交接手续。逾期支付260万元将追究其违约责任。
2016年3月22日，辛健、孙敏博接函后告知吴丽荣贷款早已获银行批准，要求4月10日之前过户。
2016年4月8日，吴丽荣认为辛健、孙敏博未在合同签订7日内向银行申请贷款、未在3月10日前付清尾款已严重违约，故要求以490万元合同备案价进交易中心过户、按规定缴纳个人所得税、260万元资金到位三个条件具备才同意过户。
辛健两次催告要求吴丽荣于2016年4月9日、10日办理过户手续，均遭吴丽荣以上述三个条件未具备为由拒绝。
另查明，辛健、孙敏博与吴丽荣签订《上海市房地产买卖合同》时，辛健、孙敏博名下尚有本市闵行区×路×弄×号×室、×路×弄×号×室两套房屋。其中×路×弄×号×室亦由上海A房地产经纪有限公司居间售出，当时正在办理买卖相关手续过程中，居间方将该情况告知了吴丽荣。2016年2月26日，上述沧源路房屋的房地产权利登记到案外人邵保名下。
审理中，中国农业银行股份有限公司上海金山支行向本院表示，涉案房屋买卖双方完成交易过户，将抵押权登记证明原件及产证复印件交予银行，银行即予放款。
本院认为，辛健、孙敏博与吴丽荣签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。
基于上述合同约定，双方当事人明确知晓系争房屋转让价格为380万元房价款和110万元装修补偿款之总和490万元，房款中的260万元由辛健、孙敏博以银行贷款方式支付。关于贷款问题，无证据证明辛健、孙敏博在《上海市房地产买卖合同》签订后7日内向银行申请了贷款，故违反了合同约定。但根据双方约定若辛健、孙敏博向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足，应在申请产权过户之日前将相应部分房价款直接支付吴丽荣，故吴丽荣有义务等待至过户日期2016年4月10日前，以确定辛健、孙敏博是否获得260万元的银行贷款。而辛健、孙敏博在约定的过户日期2016年4月10日前，贷款申请已经获得银行批准，具备履约能力，故辛健、孙敏博的迟延申请贷款的行为不属根本性违约，吴丽荣无权据此要求解除合同。辛健、孙敏博现向本院表明银行继续同意放贷，上述合同具备继续履行条件，应当继续履行。辛健、孙敏博要求继续履行合同之诉讼请求，本院予以支持。
由于吴丽荣在2016年3月11日前未获通知银行同意对辛健、孙敏博放贷，故其没有在约定的日期前向辛健、孙敏博交付房屋，有合法依据。辛健、孙敏博向吴丽荣主张逾期交房违约金，本院不予支持。但2016年4月10日前，银行已经同意向辛健、孙敏博放贷，也即辛健、孙敏博是否在合同签订后7日内申请银行贷款最终没有影响到过户条件的成就，合同双方已经具备申请办理过户手续的条件，故吴丽荣应当协助辛健、孙敏博办理过户手续。经辛健、孙敏博多次催告，吴丽荣仍拒绝协助办理过户手续，应当承担违约责任。辛健、孙敏博要求吴丽荣支付以380万元为本金，自2016年4月11日起至实际办理房屋过户手续之日止，按每日万分之五计算的违约金，具有合同依据。因吴丽荣要求驳回该诉请，本院综合考虑辛健、孙敏博因不能及时过户所遭受的经济损失等因素，酌情支持按380万元的每日万分之二计算的违约金。
根据查明的事实，因房价大幅上涨，吴丽荣于交房日期到来之前即向对方表示房子不卖了，系表明其不履行房屋买卖合同的主要义务，属根本性违约。但之后吴丽荣仍收取房款，以实际行动在享有合同权利，一边却要求辛健、孙敏博于交房日2016年3月11日前必须支付260万元，才愿意继续履行合同，又要求辛健、孙敏博按照其设定的条件履行才同意办理过户手续，显属无理，故其反诉要求解除合同并主张解除合同违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）辛健、孙敏博与被告（反诉原告）吴丽荣签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》继续履行；
二、被告（反诉原告）吴丽荣于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）辛健、孙敏博交付上述房屋；
三、被告（反诉原告）吴丽荣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）辛健、孙敏博以380万元计，自2016年4月11日起至实际办理房屋产权过户手续之日止，按照每日万分之二计算的逾期办理过户手续违约金；
四、被告（反诉原告）吴丽荣于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）辛健、孙敏博办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记到原告（反诉被告）辛健、孙敏博名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由原告（反诉被告）辛健、孙敏博负担；
五、原告（反诉被告）辛健、孙敏博于取得上述房屋的房地产权证后三十日内，支付被告（反诉原告）吴丽荣房款260万元；
六、驳回原告（反诉被告）辛健、孙敏博其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）吴丽荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费37,200元，减半收取计18,600元，财产保全费5,000元，由被告（反诉原告）吴丽荣负担。被告（反诉原告）吴丽荣负担之款于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）辛健、孙敏博直接支付。
反诉案件受理费减半收取计6,800元，由被告（反诉原告）吴丽荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈 群
二〇一六年八月十日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。