上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0104执异103号
案外人：沈少冬，男，1963年10月24日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
案外人：金裕仁，男，1962年4月16日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
申请执行人：上海徐汇融资担保有限公司，住所地上海市漕溪北路18号21楼A座。
法定代表人：蒋晓军，董事长。
委托诉讼代理人：屠磊，上海九州丰泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何雄，上海九州丰泽律师事务所律师。
被执行人：上海中发中压电器有限公司，住所地上海市金汇镇浦星公路1288号。
被执行人：上海中发电气（集团）股份有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇沪南路3839号。
被执行人：铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石城路（电子小区）。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇朱枫公路281号。
被执行人：陈邓华，男，1963年1月15日出生，汉族，户籍地上海市。
被执行人：虞小珍，女，1964年4月4日出生，汉族，户籍地上海市。
被执行人：陈余江，男，1962年4月7日出生，汉族，户籍地上海市。
被执行人：施珠玲，女，1962年9月9日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
本院在执行（2014）徐民二（商）初字第1012号上海徐汇融资担保有限公司（以下简称“徐汇融资公司”）与上海中发中压电器有限公司（以下简称“中发电器”）、上海中发电气（集团）股份有限公司（以下简称“中发集团”）、铜陵市三佳电子（集团）有限责任公司（以下简称“三佳公司”）、上海服装城股份有限公司（以下简称“服装城公司”）、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲借款合同纠纷一案中，案外人沈少冬、金裕仁对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
沈少冬、金裕仁称，2003年3月，其与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》（以下简称“《联建协议》”），约定：沈少冬、金裕仁选定服装城公司XXX区第XXX幢第XXX间第XXX、XXX层的地块联建营业房，由服装城公司代办房屋产权证，服装城公司最迟应于2004年12月前交付使用，但其未按时交付。后沈少冬、金裕仁付清购房款、代办费、办理产权证费用等所有款项，并与服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：由服装城公司向上海市金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因服装城公司的原因，沈少冬、金裕仁无法于规定时间前取得房地产权证（小产证），2015年4月27日沈少冬、金裕仁向上海市金山区人民法院（以下简称“金山法院”）提起诉讼，案号为（2015）金民三（民）初字第1635号，判决服装城公司协助办理产权证，后发出（2015）金执字第1978号裁定书。2017年5月5日，沈少冬、金裕仁于上海市金山区房地产交易中心办理备案登记手续，由于系争房屋已被查封，致使其无法办理过户手续。故沈少冬、金裕仁提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
徐汇融资公司称，不同意沈少冬、金裕仁的申请事项。1、沈少冬、金裕仁系在系争房屋被查封后依据另案的生效判决提出执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2、沈少冬、金裕仁购买系争房屋并非用于居住目的，也并非名下无其他居住房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第2项规定的情形。3、根据案外人提供的联建协议，系争房屋在性质上属于联建房，受国家房产政策的影响较大，存在沈少冬、金裕仁可能无法取得系争房屋产权的政策性因素。
中发电器、中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲均未答辩。
经审查查明，2003年3月3日，服装城公司与沈少冬签订《联建协议》，约定沈少冬选定上海服装城XXX区第XXX幢第XXX间第XXX、XXX层的地块联建营业房，总建筑面积为136.80平方米，待国家有关部门核定为准。并约定服装城公司与沈少冬签订《联建协议》后，沈少冬即向服装城公司交付联建房基础建设费，总计17.8万元。2009年8月18日，服装城公司取得系争房屋的上海市房地产权证（大产证），房屋用途载明“店铺”。
2011年8月17日，服装城公司与沈少冬、金裕仁签订《上海市商品房出售合同》，沈少冬、金裕仁向服装城公司购买系争房屋。约定：沈少冬、金裕仁购买系争房屋的总房价款为269,788元（89,929元+179,859元）；系争房屋交付的标志为签订好本合同；同日，沈少冬、金裕仁向服装城公司支付预收购房款11,788元。连同2004年11月23日，沈少冬向服装城公司交付的258,000元房款，沈少冬、金裕仁已支付全部房款共计269,788元。2011年8月17日，沈少冬、金裕仁向服装城公司支付办理系争房屋小产证在内的费用（含代办费）13,195.84元。同日，沈少冬、金裕仁与服装城公司签订《合作经营协议》，载明沈少冬、金裕仁将系争房屋交由服装城公司使用并收取返租金等。
2015年4月27日，沈少冬、金裕仁后因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，案号为（2015）金民三（民）初字第1635号。该院依法受理后经审理于2015年5月12日作出一审判决，现已生效。该院经审理后判决支持了沈少冬、金裕仁的诉请，判令服装城公司协助沈少冬、金裕仁办理系争房屋的房地产权证(小产证)。在该案审理过程中，服装城公司对沈少冬、金裕仁主张已按约付清了购房款等，以及因服装城公司的原因致使沈少冬、金裕仁无法在2011年11月30日前取得房地产权证（小产证）等事实予以确认。
另查明，本院在审理（2014）徐民二（商）初字第1012号徐汇融资公司诉中发电器、中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲借款合同纠纷一案中，根据徐汇融资公司的申请作出财产保全裁定，于2014年6月17日查封了系争房屋。本院于2015年6月26日作出（2014）徐民二（商）初字第1012号一审判决，判令中发电器向徐汇融资公司支付代偿金、担保费、违约金、律师费等，中发电器、中发集团、三佳公司、服装城公司、陈邓华、虞小珍、陈余江、施珠玲对中发电器的付款义务承担连带责任。判决后，三佳公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年11月24日判决驳回上诉，维持原判。后徐汇融资公司于2016年2月29日向法院申请强制执行，执行案号为（2016）沪0104执980号。
本院认为，本案审查中，要明确《规定》第二十八条与第二十九条在具体运用上的区分。第二十八条规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，针对的是泛指的不动产。第二十九条规定的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，针对的是“商品房”，且是“用于居住”的商品房。所以，较第二十八条而言，第二十九条是对特殊不动产的规定，这个特殊就在于“住宅商品房”。本案系争房屋（不动产）系“店铺商品房”，不是“住宅商品房”。故本案审查不适用第二十九条。
从本案审查查明的案外人与被执行人服装城公司的签约、履行角度看，案外人主张排除对系争房屋的执行符合了第二十八条的规定条件。故案外人提出的异议成立，本院予以支持。
关于申请执行人抗辩援引的《规定》第二十六条，因（2015）金民三（民）初字第1635号民事判决的结论并不是本院审查本案的依据，故不再赘述。
因被执行人服装城公司已取得包括系争房屋在内的房地产权证（大产证），故申请执行人关于案外人因政策原因而无法取得系争房屋产权的抗辩亦不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层室、XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 锋
人民陪审员 周丽丽
人民陪审员 刘梅娟
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。