北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初6268号
原告谢×1,男，1950年2月2日出生。
委托代理人李×（谢×1之妻），1949年8月30日出生。委托代理人刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。
被告谢×2，男，1944年2月4日出生。
委托代理人谢×3（谢×2之女），1968年9月9日出生。
被告蔺×，女，1980年1月17日出生。
委托代理人王×（蔺×之夫），1977年10月12日出生。
被告朱×，男，1966年6月13日出生。
委托代理人孙×（朱×之妻），1968年6月27日出生。
委托代理人聂利锋，男，1963年12月19日出生。
原告谢×1诉被告谢×2、蔺×、朱×确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢×1及其委托代理人李×、刘明哲，被告谢×2及其委托代理人谢×3，被告蔺×之委托代理人王×，被告朱×及其委托代理人孙×、聂利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢×1诉称：谢×4（已故）与谢×5（已故）系夫妻关系，二人共生育子女六人，分别为长子谢×2、次子谢×1、长女谢×6、次女谢×7、三女谢×8、四女谢×9。谢×4去世于2012年2月，谢×5去世于2009年2月。1983年原告与被告谢×2共同为父母兴建北正房三间让父母居住使用。后该房屋所占宅基在政府核发土地使用证时登记在父亲谢×4名下，为独立宅院。2003年11月30日，被告谢×2在谢×4不知情的情况下将该三间房屋与谢×2自己的宅院一同转让给通州区宋庄镇×××村村民蔺×。2006年10月20日，蔺×又将该两处宅院一并转让与河北省滦平县人朱×。原告认为谢×2无权处分谢×4名下的宅院，且蔺×及朱×均非×村民，非本村集体经济组织成员，无权享有本村宅基地使用权，故两份房屋买卖协议中涉及谢×4宅院的部分均应无效，故诉至法院，请求判令：1.确认被告谢×2与被告蔺×于2003年11月30日就位于北京市顺义区大孙各庄镇×××宅基地使用权人登记为谢×4的宅院签订的房屋转让协议无效；2.确认被告蔺×与被告朱×于2006年10月20日就位于北京市顺义区大孙各庄镇×××宅基地使用权人登记为谢×4的宅院签订的房屋转让协议无效；3.案件受理费由三被告共同负担。
被告谢×2辩称：不同意原告诉求，我方认为合同真实有效，卖房的时候有证人，而且谢×4也是知道的。另外登记在谢×4名下的房屋三间是我方出资建造与原告无关，原告无权就该房屋买卖合同提起诉讼。
被告蔺×辩称：我方2003年11月30日签订合同的时候，原、被告及谢×4都知道这个事，当时谢×2、谢×1、谢×4及在合同上签字的证明人都在场，当时我方花了1.5万元购买涉诉宅院，签合同时就付清了。当时涉诉宅院内有北正房八间，我方买房是跟谢×2和谢×4买的，但是房子是谁建的我方就不清楚了，签完合同后涉诉房屋及《集体土地建设用地使用证》就一并交付给我方。我方在涉诉宅院居住了两年后于2006年10月20日将涉诉宅院又以2.48万元价格卖给了朱×。涉诉宅院和原告的宅院是前后院，原告还来过涉诉宅院，我方跟他说这个院子我买了，他也没有提出异议。因此我方不同意原告诉讼请求。
被告朱×辩称：我方认为原告主体资格不适格，涉诉房产与原告无关，涉诉房屋出资人为谢×2，谢×2为谢×4建的房屋，谢×4有权利去处置该房产。我方认为就涉诉房屋签订的两份房屋买卖合同是真实有效的，现涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》由我方实际控制，涉诉宅院有两个《集体土地建设用地使用证》，东数北正房三间所占宅基地登记的土地使用人为谢×4，西数北正房五间所占宅基地登记的土地使用人为谢×2。
经审理查明：
原告谢×1与被告谢×2系兄弟关系。二人父母谢×4、谢×5为北京市顺义区大孙各庄镇×××村民，共生育子女六人，分别为长子谢×2、次子谢×1、长女谢×6、次女谢×7、三女谢×8、四女谢×10（英）。谢×4于2012年去世，谢×5于2009年2月去世。2003年11月30日，谢×2、谢×4与蔺×就北京市顺义区大孙各庄镇×××宅院（以下简称涉诉宅院）签订《立买卖房宅契约》，内容如下：“谢×2、谢×4北头西边正房五间、东边正房三间两处共计捌间，西边五间无人居住，东边三间由谢×4、谢×5二老居住，经谢×4、谢×2与蔺×协商，来人刘×说和将此房宅两处卖给蔺×永远为业达成协议。此房宅东边三间使用证谢×4、谢×5二老居住，时间不定，许可二老居住，不许不让住。此房宅两处捌间作价壹万伍仟元整，此房款经签字后笔下交清。房宅土地使用证两本归蔺×所有及保管，与谢×4、谢×2无关，口说无凭、立字为据。买方蔺××，卖方谢×4、谢×2，中证人刘×、于×、李×，执笔人李正合，二〇〇三年公历十一月三十日晚六时十分”。
2006年10月20日，谢×2、蔺×与朱×就涉诉宅院签订房屋买卖协议，内容如下：“原谢×2、谢×4北头西院正房五间、东边正房三间两处共计捌间，西边五间无人居住于2003年公历十一月三十日晚六时卖给蔺×，因蔺×不在此居住，经来人朱×1、李晓玉、朱×2、刘×、李正合说和将房宅转卖给河北省滦平县×××朱×永远为业，达成协议。此房宅东边三间使用证谢×4、谢×5二老居住，时间不定，二老有生之年长期居住，立字不许不让居住，百年之后二老不在世归朱××所有永远为业。此房宅共计捌间经说和作价贰万肆仟捌佰元整，此房款立字后笔下交清。房宅土地使用证两本、谢×4、谢×2归朱××所有及保管，与谢×4、谢×2无关，在任何时候无干涉权。口说无凭、立字为据。买方朱×，卖方蔺×、谢×2，中证人刘×、朱×2、朱×1，执笔人李正合，二〇〇六年公历十月二十日中午十二点三十五分”。
就签订前述房屋买卖协议的相关情况谢×2陈述如下：涉诉宅院中北正房西数五间为谢×21977年分家所得，东数三间为谢×21983年出资所建，后谢×2不在涉诉宅院居住，谢×4、谢×5夫妇在涉诉宅院处居住，2003年谢×2和谢×4将涉诉宅院出售于北京市通州区宋庄镇×××村村民蔺×，约定谢×4夫妇有权继续在涉诉宅院中居住。2006年谢×2和蔺×又将涉诉宅院出售于河北省滦平县×××村民朱×，同时约定谢×4夫妇有权在涉诉宅院中居住至去世。原告谢×1认可涉诉宅院中北正房西数五间为谢×21977年分家所得，称其仅对谢×2出售宅基地登记使用人为谢×4的东数三间房屋有异议。
被告蔺××为北京市通州区宋庄镇×××村民，被告朱×的户籍为河北省滦平县×××农业户口，其妻子孙×为河北省滦平县滦平镇×××非农业户口。原告当庭明确其主张前述两份房屋买卖合同就宅基地登记使用人为谢×4的东数三间房屋约定无效的理由如下：1.谢×2无权出售宅基地登记使用人为谢×4的东数三间房屋，该三间房屋有原告出资，且谢×2出售房屋一事谢×4并不知情，谢×2擅自出售房屋侵害了原告的权利；2.被告蔺×和朱×的户口均不在顺义区大孙各庄镇×××，根据相关法律和行政法规的规定，二人不允许购买×××宅基地上的房屋。
原告自述其现居住在顺义区大孙各庄镇×××1977年分家所得的宅院中。双方一致认可涉诉宅院中的北正房八间所占宅基地对应两个《集体土地建设用地使用证》，西数五间所占宅基地的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
大孙各庄镇-×××集建（证）字第92号，登记土地使用人为谢×2，东数三间所占宅基地的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
大孙各庄镇-×××集建（证）字第093号，登记土地使用人为谢×4。
上述事实，有2003年11月30日《立买卖房宅契约》、2006年10月20日房屋买卖协议、户口簿、暂住证及双方当事人陈述等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案争议焦点之一为谢×2是否有资格作为原告就三被告签订之房屋买卖协议效力问题提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告与被告谢×2对涉诉宅院内北正房东数三间房屋建造情况各执一词，双方均主张为己方出资所建但均未提交充分证据予以证明，根据双方庭审陈述，结合该三间房屋所占宅基地登记的土地使用权人为谢×4，应当视为谢×4、谢×5之夫妻共同财产，本案房屋买卖协议虽签订于二人去世之前，但若合同被依法确认无效，因合同取得的财产应当返还，谢×1作为谢×4、谢×5之子，其有权利依法继承谢×4、谢×5之遗产，谢×1作为与本案有直接利害关系的公民，有权提起诉讼，本院对其诉讼主体资格予以确认。
本案争议焦点之二为被告蔺×、朱×是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之两份房屋买卖协议的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告蔺×和朱×并非涉诉农村集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就宅基地登记使用人为谢×4的宅基地上的房屋三间所签订的房屋买卖协议应属无效。本案中，被告方主张房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，谢×4知情且同意，被告朱××在户籍所在地也没有宅基，因而可以享有涉诉宅院所占宅基地之使用权。对此，本院认为合同无效是自始无效、当然无效、确定无效，不因当事人的意思而改变，故被告方之辩解意见本院实难采信。蔺×、朱×不具备购置涉诉宅院的主体资格，蔺×与谢×2、谢×4，朱×与谢×2、蔺×就涉诉宅院签订的房屋买卖协议违反法律的强制性规定，应当依法认定该两份房屋买卖协议中就涉诉宅院内北正房东数三间（《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
大孙各庄镇-×××集建（证）字第093号，登记土地使用人为谢×4）的部分无效。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、确认谢×4、被告谢×2与被告蔺×于二○○三年十一月三十日签订的《立买卖房宅契约》中就北京市顺义区大孙各庄镇×××宅院内北正房东数三间（《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
大孙各庄镇-×××集建（证）字第093号，登记土地使用人为谢×4）的部分无效；
二、确认被告谢×2、蔺×与被告朱×于二○○六年十月二十日签订的房屋买卖协议中就北京市顺义区大孙各庄镇×××宅院内北正房东数三间（《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
大孙各庄镇-×××集建（证）字第093号，登记土地使用人为谢×4）的部分无效。
案件受理费七十元，由被告谢×2负担三十五元，由被告朱××负担三十五元，均于本判决生效之日起七日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝自蕙
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 杨立红
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 钱诗亮