广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5485号
上诉人（原审原告）：广州中电物业投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：王祥文，职务：总经理。
委托代理人：彭科，该公司职员，联系地址。
委托代理人：许壮，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：陈马权，职务：经理。
委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：倾城汇婚庆广场业主委员会，住所地广东省广州市海珠区。
负责人：李晓明。
上诉人广州中电物业投资有限公司（以下简称中电物业）因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安物业）、倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称倾城汇业委会）确认合同效力纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据中电物业提供的三份《广东省房地产权证》记载，中电物业是海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）栋首层1110房、二层2193房、地下室02房的产权人，其中1110房的建筑面积为708.72平方米，2193房的建筑面积为345.4平方米，地下室02房的建筑面积为200.1平方米。
据《广州市倾城汇婚庆广场业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）记载：（第三条）广州市倾城汇婚庆广场业主大会（以下简称业主大会）由1-4楼全体商铺业主（停车场和银行位置业主除外）组成；业主委员会受全体业主委托，根据业主大会作出的决定，办理统一经营的相关具体事项；（第四条）倾城汇婚庆广场业权人成立业主大会，业主大会自首次业主大会召开之日起成立，业主大会是全体商铺业主就公共事务管理和统一经营事务的最高决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构；（第六条）发布公告。业主大会召开会议前15天，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业商铺内业主公告，物业商铺的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县、级市国土房管局；（第七条）征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业商铺内业主意见，业主自己或者委托代理人填写征询意见或选样，并签名有效；（第八条）回收统计意见。业主委员会或召集人可以通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收商铺内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证；（第九条）通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档，业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业商铺内业主的查询和监督，业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业商铺内公告，并将有关资料报送所在区、县级市国土房管局备案；（第十条）业主大会的议事内容：4、决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；（第十一条）业主既不亲自参加业主大会会议，也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权；（第十四条）业主委员会依法履行以下职责：3、为主业大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定，代表业主与物业管理服务企业签订、解除物业服务合同；（第二十一条）业主的投票权采用产权制：业主自取得物业产权时自然取得投票权，业主大会作出决定，须经专有部分占建筑总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意……；（第二十六条）业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业商铺专有部分占建筑面积总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。1、书面征求意见形式，业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意见，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定；2、集体讨论形式，可分为两种形式，业主任选一种：1）全体业主会议制；2）业主达标大会制；（第二十七条）业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：1、设投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。2、设专人派发回收意见；等。
2013年3月29日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向倾城汇业委会发出《关于倾城汇婚庆广场业主委员会备案的通知》。
2013年8月15日，凯安物业（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》（以下简称《物业管理合同》），约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元／平方米／月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；等。
中电物业于2015年7月2日向原审法院提起本案诉讼称：中电物业于2010年成为海珠区江南大道中宝树街13号1栋倾城汇婚庆广场内三个商铺（首层1110铺、二层2193铺、地下室02房）的产权人。2013年1月，倾城汇婚庆广场召开业主大会，制定了《议事规则》并组建了倾城汇业委会。2013年7月，倾城汇业委会未按照《议事规则》的程序，自行选聘了凯安物业作为倾城汇婚庆广场的新物业管理公司，且凯安物业、倾城汇业委会于2013年8月15日签订了《物业管理合同》。中电物业认为，上述合同违背业主的真实意思表示，未经业主大会讨论审议，依法应属无效。理由如下：一、倾城汇业委会未按照《议事规则》的规定通知中电物业和其他业主，也没有向中电物业派发选票，选聘过程违反了法律法规的强制性规定，且凯安物业当时没有资质；二、凯安物业是由倾城汇业委会单方选聘，投票结果仅有凯安物业、倾城汇业委会的确认，投票及唱票过程未公开进行，投票结果也未公示；三、涉案《物业管理合同》严重损害了中电物业的利益，合同约定每平方服务业管理费为48元，该收费标准远远高于市场价格，且凯安物业也明知48元管理费过高，根本无法实际执行，故凯安物业自行将管理费调整为25元每平方，但该标准仍然高于物价部门的标准。故中电物业请求：1.确认凯安物业、倾城汇业委会签订的《物业管理合同》无效；2.本案诉讼费由凯安物业、倾城汇业委会承担。
凯安物业原审答辩称：不同意中电物业的诉讼请求。理由如下：一、倾城汇业委会代表倾城汇婚庆广场业主选聘其为倾城汇婚庆广场的物业服务企业已通过业主大会有效表决，涉案合同并未违反法律法规强制性规定，涉案合同合法有效，对包括中电物业在内的倾城汇婚庆广场各业主具有约束力。二、退一步说，即使业委会没有依照《议事规则》就选聘物管企业事宜通知中电物业，甚至即使其在没有通过业主大会“过双半数”有效表决的情况下签订物业服务合同，不必然导致合同无效。业委会与其签订物业服务合同的行为对外构成表见代理，在整个过程中，其属于善意第三人。本次物管服务企业选聘的具体工作是业委会负责的，业委会如何通知业主，是否就选聘物管服务企业通过业主大会进行决定，是业主大会和业委会之间内部事宜。是否在召开业主大会情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另一个法律关系。业委会作为业主大会的执行机构，其依法有权对外代表全体业主，且业委会向其出示了投票结果统计表，其有理由相信业委会已经得到业主大会的授权与其签订物业服务合同，且合同签订后至今两年多时间里，倾城汇广场绝大部分业主依时足额向其缴纳物管费。根据合同法第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故涉案合同依法有效。如业委会未依照《议事规则》通知中电物业或没有通过业主大会“过双半数”有效表决的情况下与其签订物业服务合同，中电物业及各个业主有权追究业委会或相关负责人的责任，但不能以此否定业委会与其作为善意第三人所签订的物业服务合同。三、倾城汇广场过半数有多的业主均认可其为倾城汇广场的物业服务企业，事实上也接受了其所提供的物业管理服务，涉案合同因实际得到过半数有多的业主认可而应被认定为有效合同。如一概认定业委会擅自签订的物业服务合同无效，必然导致倾城汇婚庆广场的物业服务企业频繁发生更替，从而使广场物业服务处于混乱和停顿，损害各个业主的权益，更可能给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于广场物业的有序管理。
倾城汇业委会原审答辩称：不同意中电物业的诉讼请求。理由如下：一、由于业主居住分散，同一天集合受场地限制，其没有足够的资金租赁一个大的场地召开业主大会，根据《议事规则》相关规定，选聘物业公司的业主大会，以问卷调查的形式在倾城汇婚庆广场5楼进行。业委会于6月初开始，陆续以短信、邮件的方式通知业主，并在商场中庭显著位置张贴公示，期间因故推迟到2013年7月8日至2013年7月21日每天的10：30-17：30在婚庆广场5楼填写及投放《物管选聘调查表》，履行了告知业主的义务。二、调查表结果统计出来之后，业委会于倾城汇中庭显著位置张贴公告并以邮件及短信的形式告知业主，同时上传选聘结果到业主Q群的共享保留至今，履行了结果公告。三、中电物业于第一次业主大会后联系不上，业委会在网上查到相关地址，业委会两位主任和凯安物业负责人还于2013年7月17日去中电物业位于滨江东路中电物业的母公司东送集团，与中电物业同一办公地址，要求前台找负责人出来洽谈，但无人接洽，只好离开。四、根据《物管选聘调查表》统计结果，赞成聘请凯安物业管理公司的业主，票数和面积都超过了70%，符合相关规定，请求依法驳回中电物业的诉讼请求。
在本案原审审理过程中，中电物业为证明其主张，提供了如下证据：1.广州凯安物业管理有限公司倾城汇婚庆广场管理处于2014年3月3日向中电物业发出的《关于要求广场一栋首层、二层部分物业支付管理费的函》、于2014年4月1日向中电物业发出的《关于要求广场1栋1110、2193铺支付管理费的函》、向中电物业发出的《倾城汇管理处付款通知书》，证明因未经业主大会选聘，故《物业管理委托合同》约定的物业管理费畸高，因此，凯安物业自行将物业管理费下调至25元每平方；2.物价局参考价，证明即便按照每平方25元计收物业管理费，该价格也远远高于物价局公示的价格；3.中电物业于2014年4月11日向倾城汇业委会发出的《关于倾城汇婚庆广场业主委员会违法选聘物业管理公司的函》、中电物业于2015年1月15日向凯安物业发出的《关于贵司向我司征收物业管理费的回复意见》；4.业主委员会发给中电物业的邮件及附件；5.QQ群的聊天记录截选，证据4、5均证明业委会选聘凯安物业时并未召开业主大会，因为第一次业主大会是选聘选定业主委员会，凯安公司提交的证据显示第二次业主大会是选定广州联众房地产代理有限公司成为倾城汇经营公司，证据4记载第三次业主大会尚在筹备中未召开，可见，凯安物业的选聘并未经过业主大会；6.中电物业名下三个商铺的买卖合同，合同带租约；7.与广州宏晖企业发展有限公司签订的《协议书》；8.《物业管理服务委托合同》，证据6-8证明凯安物业是倾城汇业委会操纵选出来的，本案中开发商宏晖公司持有2502.74平方米，占整个商场的总面积20%，证据8中物业费标准是有空调的25元／平方米，没有空调是10元／平方米，且该合同中约定缴纳物业费的义务人可以是业主也可以是实际使用人。
凯安物业的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但不同意中电物业拟证明的事项；对证据2不予认可，指导价的内容没有包括物业管理费；对证据3没有原件，不予确认；对证据4、5真实性、关联性不确认，认为选聘物管公司的确是没有召开业主大会，但是是通过问卷调查形式也是符合物管条例和议事规则的选聘程序；证据6真实性、合法性没有异议，但与本案无关；证据7、8的三性均不确认。
倾城汇业委会的质证意见：对证据1没有异议；对证据2认为没有关于物业管理费的收费标准，且在凯安进驻商场之前的那家物业公司收取的管理费也是25元／平方米，对证据3有收到中电物业发给业委会的函件；对证据4、5的真实性予以确认，但是在第二次业主大会选聘经营管理公司的时候已经向业主说明会通过投票的形式选聘物业公司；证据6-8真实性予以确认，但是与本案无关，开发商持有2000多平方米的物业，开发商也是同意选择凯安物业作为物业管理公司。
凯安物业为证明其抗辩主张，提供了如下证据：1.《广州市海珠区物业服务合同备案申报表》及《物业服务合同备案回执》；2.凯安物业于2013年8月28日向用户发出的《函》、倾城汇业委会于2013年8月29日向用户发出的《关于新物业管理公司进驻管理的事宜》；3.凯安物业于2013年12月24日向商户发出的《通告》及关于公摊水电费调整的通告签收表；4.发票签收表，证据3、4均证明倾城汇婚庆广场绝大部分用户均认可倾城汇业委会聘请的凯安物业作为倾城汇婚庆广场的物业管理服务企业，并接受凯安物业所提供的物业管理服务；5.《三方协议》、《承诺书》，及《第二次业主大会投票结果》，证明凯安物业、倾城汇业委会与广州联众房地产代理有限公司签订三方协议，对物业管理费进行相应的减免；6.《有关倾城汇#3扶梯更换大链轮事宜》，证明凯安物业一直为倾城汇广场各用户提供物业管理服务；7.时间为2014年7月15日资质证书及2015年7月2日的资质证书，显示资质等级为三级；8.倾城汇广场用户QQ群截图资料，其中涉案选聘物业结果公示图片于2013年7月23日上传至QQ群的文件夹，证明倾城汇业委会已就选聘物业管理事宜在倾城汇商场用户群内进行公告，并将选聘结果告知给用户，各个用户均认可凯安物业作为倾城汇商场的物业服务企业。
中电物业的质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性没有异议，但认为涉案合同的签订时间是2013年8月，而合同申请备案及取得备案回执的时间是2015年6月29日相隔了近两年，不能证实选聘凯安物业的程序合法；对证据2真实性没有异议，但说明是倾城汇业委会单方选聘的凯安物业；对证据3真实性没有异议，但与本案无关，证据3是关于公摊水电费的，不能证实全体业主已经追认凯安物业的合法物业公司资质，在签收表中没有出现中电物业的商铺2193、1110，也没有出现中电物业的签收确认，证明了凯安物业没有给中电物业提供过物业管理或者服务也证明了中电物业与凯安物业未发生过物业管理关系，中电物业没有事后追认凯安物业的合法地位；证据4的真实性没有异议，但与本案无关，收取的是电费和水费不能证实凯安物业的选聘是合法的，并且作为物业管理公司收取除物业管理费之外的费用因经物价局批准，但发票并未记载是公摊的水电费，只是记载是水电费；对证据5的真实性没有异议，但与本案无关，无法证实凯安物业经过合法选聘；对于《第二次业主大会投票结果》，可以看出自倾城汇成立业主大会以来实际仅召开了两次业主大会，第一次是选任业主委员会，第二次是选任广州联众房地产代理有限公司，针对第二次中电物业也没有收到过召开通知而且也已经证实凯安物业没有召开业主大会，因此实际上选聘凯安公司未经合法程序，根据凯安物业的证据显示倾城汇的面积为1.2703万平方米，而投票结果中记载的面积为6124.36平方米，不到倾城汇的总面积的一半，说明第二次业主大会召开及投票的构成均不合法；对证据6真实性无异议，但无法证实凯安物业的选聘合法；对证据7认为根据法律规定物业公司应在成立之日起30日内就应当取得资质，凯安物业在签订合同的时候没有取得相应资质；对证据8的真实性没有异议，但反映业主委员会从来没有向业主发出过召开业主大会的通知，也没有告知业主应当如何参与投票或问卷调查，而仅仅公示了选聘物业公司的结果。
倾城汇业委会的质证意见：对凯安物业提供的证据真实性没有异议，同意其拟证明的内容。
倾城汇业委会为证明其抗辩主张，提供了如下证据：1.2013年7月21日的《选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表》及422份《问卷调查表》，证明其经过“双过半数”的有效投票选聘凯安物业为倾城婚庆广场的物业管理服务企业；2.2013年7月18日业委会告知东送集团（中电物业母公司）商场更换物业公司等事宜的签收；3.《关于物业管理公司选聘公告》的现场公示照片，证明其在选聘物业管理公司投票前在倾城汇婚庆广场现场公示进行了公告；4.《关于倾城汇选聘新物管及其他工作的通知》的电子邮件截图；5.《物业管理委托合同》现场公示照片；6.《选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表》现场公示照片；7.《倾城汇选聘物物管投票结果公告》的电子邮件截图；8.2013年1月11日中电物业发出的《关于缺席业主大会的函》；9.《房屋情况总表》复印件，显示涉案商场的总建筑面积12843.3036平方米。
中电物业的质证意见：对证据1确认倾城汇的公章，统计结果不确认真实性，问卷调查表不确认真实性，统计结果无法与问卷调查表一一对应，问卷调查的形式也不合法，选票当中没有记载凯安物业的价格、资质等信息，不具备问卷调查的形式，问卷调查表只有400多份，并不全部业主都有投票。其中“广州宏晖企业发展有限公司”的投票，根据议事规则第3条宏晖公司作为停车场的业主不属于业主大会的成员，不应该参与本次投票，说明倾城汇业委会在选聘凯安物业过程中存在多起违规操作的现象。根据物权法中电物业应当享有业主大会的权利，而倾城汇业委会在选聘凯安物业的过程中通知了宏晖公司却没有通知中电物业也是违规的。宏晖公司投票选举凯安物业的目的是为了规避承诺给本案中电物业的免收取物业管理费的承诺；对证据2的真实性不确认，没有收到；证据3真实性不予以确认；证据4不确认真实性，而且没有发给我方；证据5的真实性不予以确认，没有显示公示地点、期限；证据6的质证意见与证据五一致；证据7的真实性不予以确认；证据8确认真实性，可以证明中电物业并非找不到，而是倾城汇业委会刻意回避；证据9没有原件，真实性由法庭认定，与凯安物业、倾城汇业委会提交的其他证据的显示的总面积不符。
凯安物业的质证意见：对倾城汇业委会提供全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但是其不清楚业委会如何筹备、通知业主、投票等事宜，其有在倾城汇看到投票结果和合同的公示，虽然证据9中的数字有出入，但不影响对本案事实的认定。
本案一审诉讼中，经原审法院向中电物业释明，假如法院认为涉案物业管理合同是有效合同中电物业是否变更诉讼请求，中电物业表示坚持诉讼请求要求确认涉案物业管理合同无效。中电物业明确其诉讼请求的依据是凯安物业的选聘程序违反了法律法规的强制性规定（合同法第52条、物权法第76条、物业管理条例第11、12、14、16条及广东省物业管理条例第19条）及凯安物业在签订合同时没有相应资质，侵害了中电物业的权益。另，中电物业在原审庭审中请求原审法院向凯安物业调取广州宏晖企业发展有限公司缴纳物业管理费的证据，中电物业认为如果该公司从未向凯安物业支付任何物业管理费，则中电物业有理由怀疑广州宏晖企业发展有限公司作为开发商操作了倾城汇业委会选聘了凯安物业。
原审法院认为：本案的争议焦点是凯安物业、倾城汇业委会于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力问题。中电物业主张上述合同无效的依据基于两点：1、凯安物业的选聘程序违反了法律法规的强制性规定；2、凯安物业在签订合同时没有相应资质。对此，原审法院的意见是：第一、《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，凯安物业签订合同时有理由相信倾城汇业主委员会是执行业主与业主大会的意志。从本案查明事实及双方的证据和陈述来看，双方对于是否通知中电物业参与投票、选聘程序是否符合《议事规则》、业主大会的召开形式、投票结果的客观真实等均产生了争议。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中凯安物业的选聘是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘出来的，倾城汇业委会可以根据该投票结果与凯安物业签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘凯安物业的决定对业主具有约束力。中电物业若认为倾城汇业委会选聘凯安物业的程序违法，选聘凯安物业的决定侵害中电物业权益可根据上述《物业管理条例》的规定主张对选聘凯安物业的这一决定予以撤销，而不能以此来否定凯安物业、倾城汇业委会签订的物业服务合同的有效性。第二，关于凯安物业的物业服务资质是否影响涉案合同的有效性问题。涉案《物业管理合同》约定的有效期自2013年9月1日起至2018年8月31日止，根据凯安物业提供的资质证书显示，凯安物业在2014年7月15日、2015年7月2日取得了资质等级为三级的资质证书，说明凯安物业已经具备了相应的物业服务资质，中电物业以凯安物业签订合同时没有取得资质而认为涉案合同当然无效的主张不予采纳。综上所述，原审法院认定凯安物业、倾城汇业委会签订的《物业管理合同》有效，故对于中电物业要求确认上述合同无效的请求不予支持。至于中电物业请求原审法院向凯安物业调取广州宏晖企业发展有限公司缴纳物业管理费的证据与本案的处理结果没有关键性影响，原审法院对于中电物业的该申请不予采纳。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年9月15日作出如下判决：驳回中电物业的诉讼请求。一审案件受理费100元，由中电物业负担。
判后，上诉人中电物业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、倾城汇业委会违反《物业管理条例》、《议事规则》选聘凯安物业，按照《议事规则》记载广州宏晖企业发展有限公司和银行业主（即中电物业）不应参与投票，而《物业管理条例》规定：房屋的所有权人为业主，但是倾城汇业委会只通知了广州宏晖企业发展有限公司并收集了其投票表格，却不通知中电物业，也未送达投票表格；二、原审法院未查明广州宏晖企业发展有限公司为免交物业管理费而恶意操纵倾城汇业委会选聘凯安物业，因此凯安物业与倾城汇业委会签订的《物业管理合同》属于无效合同。三、案涉合同无效的理由还包括凯安物业与倾城汇业委会之间存在恶意串通，且案涉合同没有按照规定及时备案。为此上诉请求：1.请求撤销原审判决；2.改判凯安物业、倾城汇业委会签订的《物业管理合同》无效；3.凯安物业、倾城汇业委会承担本案全部诉讼费。
被上诉人凯安物业答辩称：同意一审判决，对于一审判决的事实认定及法律适用没有意见。理由如下：一、关于联众公司与凯安物业之间的关系，只是中电物业的主观推测，不能推定双方存在恶意串通损害中电物业的利益。二、针对选聘之后的备案手续办理问题。并没有法律规定办理备案手续是涉案合同生效文件，凯安物业现在已经取得相关的物管资质，不应认定为未取得物管资质，从而认定合同的效力。
被上诉人倾城汇业委会经本院合法传唤未到庭陈述答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，中电物业表示：1.主张案涉合同无效的法律依据是：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项、《物业管理条例》第三十五条、第六十条的规定；2.主张合同无效的事实依据是：选聘程序违反法律法规的强制性规定、凯安物业在签订案涉合同时没有相应资质；对于恶意串通，中电物业称其没有相关证据证明，但通过一审过程中凯安物业、倾城汇业委会提供的证据，中电物业合理怀疑广州宏晖企业发展有限公司恶意操作选聘结果。
本院认为：本案二审争议的焦点是：案涉合同的效力认定。
第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明，其中第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第十四条把“强制性规定”的用语进一步明确其是指“效力性强制性规定”。基于这一限制性解释，可知法律把管理性规定从强制性规定中剔除，在判定合同效力时“强制性规定”专指“效力性强制性规定”。本案中，中电物业认为凯安物业在签订案涉合同时不具备相应资质，且没有经业主大会选聘程序签订书面合同，故因违反了《物业管理条例》第三十五、第六十条，合同应属无效合同。从《物业管理条例》的效力级别、以及上述两条规定的性质来看，均为行政管理部门所作出的行政管理性质的规定，而并非针对物业服务合同效力的强制性规定。因此，即便本案中的凯安物业、倾城汇业委会违反上述规定，也不必然引起案涉合同无效的法律后果。中电物业依据上述规定主张案涉合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。
第二，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条对于业主的“合法权益”具体解释为“决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序。”据此可知，在业主委员会违反法定程序侵害了业主参与建筑物管理的权利的情况下，法律所赋予业主救济的途径为依据上述法律规定行使业主撤销权。因此，即使倾城汇业委会存在违反法律规定程序的情形，也仅属于可撤销的事由，而并非确认合同无效的事由。中电物业上诉提出的该项理由缺乏审查的事实基础，本院不予采信，中电物业可另循其他途径予以解决。
第三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”中电物业上诉主张凯安物业、倾城汇业委会之间存在恶意串通，中电物业对其该项主张未提供证据予以证实，理应承担举证不能的不利后果，故中电物业提出的该上诉理由，缺乏事实依据，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人中电物业的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州中电物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张永亮