四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0403民初1704号
原告：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段809号5栋，统一社会信用代码91510402733412926B。
法定代表人：何波涌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周颖，女，该公司工作人员。
被告：王国强，男，1972年12月12日出生，住四川省攀枝花市盐边县。
委托诉讼代理人：王国芬（被告王国强的妹妹），女，1973年12月5日出生，住四川省攀枝花市盐边县。
委托诉讼代理人：蒋林宏（被告王国强的妹夫），男，1958年3月10日出生，住四川省蓬安县。
原告四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房公司）与被告王国强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告鑫房公司的委托诉讼代理人周颖、被告王国强的委托诉讼代理人王国芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫房公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告王国强支付物业管理费17,312.6元、违约金23,319.4元，合计40,632元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：鑫房公司是对清香坪步行街进行物业管理的物业管理企业。王国强是清香坪步行街5-2-2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12商铺的业主。王国强从2012年6月开始拖欠物业管理费，至2016年12月，累计拖欠17,312.6元。依照物业管理合同的约定，逾期缴费的违约金为233,194.2元，鑫房公司酌情主张违约金23,319.4元。经鑫房公司多次催收，王国强至今未支付该费用。
被告王国强辩称，原告进驻时承诺的恢复监控等服务没有兑现。打扫卫生不到位。之前一直是原告直接向租户收取物业费，被告只是负责督促。有一年网吧要走时，也通知原告去收物业费，但是原告讲收不到，被告没有义务为原告收取物业费。不交物业费是有原因的。原告在楼梯间搭建商铺，影响通道通行，被告商铺的生意受影响，应拆除乱搭乱建。被告所有的商铺楼顶存在漏水，租户一直给原告反映，原告没有处理。按物业服务合同的约定，屋顶漏水属于原告的处理范围。原告应该在二年内起诉，现在起诉，被告无义务支付。被告不同意原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的清香坪商业步行街物业管理服务合同、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王国强是清香坪商业步行街5-2-2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12商铺的业主，其房屋建筑面积为454.5㎡。2011年1月1日，清香坪商业步行街业主委员会（以下简称步行街业委会）与鑫房公司签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同。之后，鑫房公司进入清香坪步行街开展物业服务。2014年1月1日，步行街业委会作为委托方（甲方），鑫房公司作为受委托方（乙方），双方签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同。该合同约定：“第二条，委托管理服务事项：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维护、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的维护、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路滑、路灯、停车场）的维护、养护和管理。4.本物业规划内的附属配属服务设施的维护、养护和管理。5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集。6.交通、车辆行驶及停泊。7.配合和协助当地公安机关对清香坪商业步行街规划范围内进行全天候监控巡视，做好小区保安工作，对商业街实行24小时监控管理。8.社区文化娱乐活动，商业街运营、打造，物业区域内规划，经业主委员会同意开发利用。9.物业及物业管理档案、资料。10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条，合同限期：本合同期限原则上定为三年。自2014年1月1日起至2016年12月31日止。特别约定说明：物业公司要接受业委会的考核，年度内考核扣20分合同自动终止，考核扣分不足20分合同继续执行。第七条，管理服务费用：1.本物业的管理服务费按双方协商的标准向商家和住户收取，但必须符合规定（如物管费有变，按物价部门核定标准执行），与商家和住户签定合同，按月收取。2.乙方向业主收取物业管理服务费用。其中：（1）普通公寓按每户的建筑面积0.4元/月/㎡，（2）商铺按每户的建筑面积1元/月/㎡（包括秩序维护、保洁、绿化、公共下水道及化粪池疏通清理费，绿化卫生费，路灯维护费，监控维护费和消防维护费）。”合同期满后，步行街业委会未与鑫房公司续签物业管理服务合同。经鑫房公司催收，王国强至今未支付鑫房公司2012年6月至2016年12月的物业管理费。
本院认为，鑫房公司与步行街业委会签订了清香坪商业步行街物业管理服务合同，之后，鑫房公司按约定对清香坪步行街开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业管理服务合同在合同有效期内对清香坪步行街的业主具有约束力。该物业管理服务合同对于鑫房公司提供服务的事项、接受业委会考核、收费标准等内容进行了约定，鑫房公司应按约提供相应的物业服务。王国强作为清香坪步行街的业主，应遵守该物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。王国强所有的商铺建筑面积为454.5㎡，按照约定的1元/月/㎡计算，每月物业管理费为454.5元。王国强作为履行支付义务的当事人，对已支付的物业管理费应承担举证责任，其未提供相应的证据，应承担举证不利的法律后果。鑫房公司提供的欠费清单记载，5-2-2至6号商铺建筑面积206.6㎡，欠费期间2012年6月至2016年12月，共计55月；5-2-7至12号商铺247.9㎡，欠费期间2013年9月至2015年8月，共计24月，属于自认，本院予以采纳，王国强欠鑫房公司该期间的物业管理费17,312.6元。王国强辩称鑫房公司在物业服务中存在诸多服务不到位的问题，不该支付费用，结合双方在审理中的陈述，鑫房公司进行了相应的物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”王国强拒交全部物业管理费的理由不能成立。王国强辩称应由商铺的相关租户支付物业管理费，但并未提供证据证明已与鑫房公司明确约定由相关租户承担物业管理费，也未将相关租赁合同交付鑫房公司备案，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”鑫房公司要求王国强支付物业管理费，本院予以支持。结合鑫房公司提供的催收物业费的照片以及王国强委托诉讼代理人的陈述，鑫房公司对于欠交的物业管理费进行过催收，存在诉讼时效中断的情形，鑫房公司起诉未超过诉讼时效。结合审理查明的情况，王国强所有的部分商铺楼顶存在漏水，鑫房公司知道该情况，但鑫房公司并未提供证据证明已按物业管理服务合同的约定提出改造方案，并向步行街业委会提交。本案中，结合鑫房公司的陈述，在其服务期间，未按约定安装监控。结合清香坪步行街的现状等情况，酌情认定王国强按90%的比例支付鑫房公司物业管理费，扣除王国强在该物业管理服务合同有效期内已支付的部分，王国强应支付鑫房公司物业管理费14,040.2元，对于鑫房公司要求支付违约金等其他请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告王国强在本判决生效之日起十日内支付原告四川鑫房物业管理有限责任公司物业管理费14,040.2元；
二、驳回原告四川鑫房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费816元，减半收取计408元，由原告四川鑫房物业管理有限责任公司负担40.8元，被告王国强负担367.2元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨发彬
二〇一七年十一月二十三日
书记员 蒋春霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法总则》
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。