福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第2805号原告黄新亮，男，1969年5月26日出生，汉族。委托代理人梁火金，福建杰列律师事务所律师。被告福建南平武夷房地产开发有限公司。法定代表人郑官塘，董事长。委托代理人李玉雁，福建武夷律师事务所律师。原告黄新亮与被告福建南平武夷房地产开发有限公司（以下简称武夷房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由代理审判员曾凤适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄新亮的委托代理人梁火金、被告武夷房地产公司的委托代理人李玉雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄新亮诉称，2001年9月开始，被告通过南平邮政局《中邮专送广告》投递发送了2.9万份“武夷花园”商品房预售广告，对武夷花园“中心配有十亩绿地花园”作为第一大卖点进行重点宣传。2002年6月1日，被告陆续在《闽北广播电视报》、《闽北日报》刊登以“雅典阳光”小区为主题的商品房预售广告，并向社会发送广告宣传画册。广告内容中有小区建设规划图以及一、二期楼房“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”详尽的文字说明和醒目的标注性提示，并配有大幅彩色效果图。为此，2002年10月10日原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了武夷花园5号楼606室住宅一套，建筑面积110.76平方米，单价1841.40元每平方米，总金额为203953元。一期工程4、5、6号楼房于2002年8月交付使用，“中庭花园”中的“罗马廊柱”、“中央喷泉”已初步建成。但被告于2003年3月更改原设计方案，致使实际花园绿地面积变更为4642.86平方米，一、二期楼房之间的楼距由原设计的47米变更为21米至43.2米不等，均未达到“6000平方米中庭花园”、“47米超大楼距”的广告承诺，已构成违约。同时，被告未依照《商品房买卖合同》第十条的约定，在有关部门批准同意变更规划设计方案之日起10日内书面通知原告，致使原告无法在当时选择退房而购买其他房屋。被告擅自变更规划设计方案，违反了原、被告双方签订的商品房买卖合同第十八条第二款和第十条第一款的约定，以及售楼广告所做的明确具体的承诺，损害了原告的正当权益。根据我国《合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告应承担违约责任。现花园绿地未达6000平方米面积和一、二期楼房之间的楼距未达广告中的47米楼距的现状，对原告居住环境和生活环境造成一定的影响，系被告违约造成。且原告购房时，同地段相邻的永福楼房的平均房价每平方米价格更低200多元。原告就是冲着被告承诺有“6000平方米中庭花园”和“47米超大楼距”而购买了武夷花园的楼房。由于被告的违约，导致原告购房差价的损失。故，请求法院判令被告赔偿因其违约造成的损失人民币11076元，并由被告承担诉讼费用。被告武夷房地产公司辩称，第一，原告主张在被告的广告宣传中有“一、二期楼房”、“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”、“详尽的文字说明”等，与事实不符。被告的广告内容是针对200亩社区范围内的设施所做的广告，其中有幼儿园、小学、6千平方米社区中庭花园、47米超大楼距等，而不是针对原告购买的一期房产作的上述广告。因此，无论何时所做的广告，都没有在一期和二期楼房中标注“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”，更没有“详尽的文字说明”。相反，每一份广告都注明了广告宣传的对象是“玉屏小区武夷花园”、“社区占地200亩”、“200亩南平绝版的平坦地势”，是在200亩的社区中有“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”，以及优质的玉屏小学。第二，原告主张被告的“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”广告宣传是要约，被告对二期房屋坐落位置的改动构成违约，不能成立。根据被告与原告提交的证据证明，被告从始至终的广告内容都强调了是对200亩商品房开发范围内的设施所做的广告，其中有幼儿园、小学、6千平方米社区中庭花园、47米超大楼距等，而不是仅针对武夷花园一期房产。无论何时所做的广告，都没有在一期和二期楼房中标注“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”的数据，更没有文字说明6千平方米社区中庭花园、47米超大楼距是在一期楼房之中。而且，被告在2002年6月的海报（证据二）上声明“本海报所有细则，以政府最后公布的法律文件为准”，即明确告知宣传内容是未经政府批准的设想，而且广告内容没有对房屋价格的确定产生重大影响，是不具备要约性质的。因此，被告根据政府审批的规划建造二期楼房没有违反广告内容，不应当有违约之说。第三，原告主张被告违反双方签订的《商品房买卖合同》第18条第2款、第10条第1款的约定构成违约，致使原告无法在当时选择退房而购买其他房屋，不能成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第10条第1款的约定：“……下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”本案，政府有关部门于2002年11月6日批准了武夷花园小区的整体规划，但对原告所购的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向均未变更，故被告未违反合同的约定。其次，双方签订的《商品房买卖合同》通篇乃至第18条第2款、第10条第1款都没有约定“47米超大楼距”、“6000平方米社区中庭花园”，因此，答辩人按照政府规划建造二期房屋，没有违反双方合同约定。再者，第10条第2款、第3款已经赋予原告充分的退房权利，如果原告认为被告违约即可行使，可是从始至终原告未提出退房，亦足见被告没有违约。第四，同地段相邻的永福楼房价格与武夷花园的楼房价格不具有对价可比性。1、绿化：永福楼绿化率几乎为零，武夷花园绿化率达30%。2、环境：永福楼地处山凹，与之相邻的铁路离住宅15米，而武夷花园通风安静。3、视野：永福楼视野2号楼被1号楼所挡，1号楼也被16层高的颐和苑所挡，视野极差，而武夷花园一期几乎都能看到九峰山，视野极好。4、容积率（即建筑面积密度）：永福楼的占地面积约6亩，建筑面积达到1.2万平方米，其容积率接近3.5，而武夷花园占地面积200亩，建筑面积20万平方米，其容积率1.91。5、配套：永福楼几乎没有任何配套，而武夷花园配有幼儿园、超市、实验小学、社区活动中心、健身器材。6、设备：武夷花园一期配有可视对讲门铃，而永福楼没有。在政府无定价的情况下，原告认为武夷花园应与永福楼同价的主张无依据。第五，被告主张原告违约给其造成损失，但没有事实依据。而且被告提出的赔偿标准是比照永福楼的房价，但其既认为武夷花园小区的房价每平方米比永福楼高了270多元，却主张每平方米按100元计算损失，无事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告武夷房地产公司以出让方式取得位于南平市玉屏山编号为5－4－0的地块的土地使用权。经批准，被告在该地块上建设商品房，暂定名为武夷花园5号楼，商品房预售许可证号为南房预售证第133号。被告自2001年9月开始在《中邮专送广告》中刊登“武夷花园”小区的售楼广告，广告主要载明：“玉屏小区武夷花园起价1588元／㎡；环境：……中心配有十亩绿地花园……”。2002年10月10日，原告黄新亮与被告武夷房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买由被告开发建设的武夷花园5号楼606室住宅一套，建筑面积110.81平方米（套内面积100.17平方米、公摊面积10.64平方米），总金额为204046元。尔后，双方签订《补充协议》一份，变更了原建筑面积和总房价，即约定现商品房建筑面积为110.76平方米（套内面积100.01平方米、公摊面积10.75平方米），总价为203953元。《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”该条第二款约定：“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”2002年6月12日，被告在《闽北广播电视报》中刊登题目为“好户型什么样？【雅典阳光】告诉你”的广告，该广告中载有“200亩大型阳光社区、罕见的47m超大楼距、6000㎡社区中庭花园”的内容。同年6月19日，9月25日、11月20日，被告在《闽北广播电视报》刊登的广告中均载有以上宣传内容。且在被告散发的宣传册及海报等载体中亦载有：“6000㎡社区中庭花园、47m超大楼距”的内容。2003年4月1日，被告在《闽北日报》中刊登调整后的武夷花园规划方案，且武夷花园小区已依据变更后的方案建成使用。2010年4月20日，经南平市城乡勘测大队调查，回函载明：“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”。广告宣传中的“雅典阳光”即现在的武夷花园小区。目前，原告所居住的5号楼与小区的2、3号楼之间楼间距不足47米。另查明，原告提交的武夷房地产公司发放的宣传画报右下角处，有关于“本海报所有细则，以政府最后公布的法律文件为准”的声明，以及“47米超大楼距·尽显欧式建筑风格”的宣传内容。在该份画报的另一面同时标注有“2002年首创户型的经典代表之作”、“5月1日
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5月7日此期间，凡下定购买【雅典阳光】可享受惊喜超值赠送……”等内容。还查明，武夷花园小区四号楼业主刘有平、李冬琴以及蔡荣钦于2013年11月6日分别向本院提起诉讼，要求武夷房地产公司赔偿违约损失。本院于2013年12月19日分别做出（2013）延民初字第3694号、（2013）延民初字第3695号民事判决书。（2013）延民初字第3694号民事判决认定，武夷房地产公司已实现其做出的“6000平方米中庭花园面积”的承诺，不构成违约；刘有平、李冬琴与武夷房地产公司签订《商品房买卖合同》时，武夷房地产公司尚未做出“47超大楼距”的广告宣传，该广告宣传与刘有平、李冬琴的《商品房买卖合同》及房屋价格的确定无关。判决驳回刘有平、李冬琴的诉讼请求。（2013）延民初字第3695号民事判决认定，武夷房地产公司已实现其做出的“6000平方米中庭花园面积”的承诺，不构成违约；武夷房地产公司做出的“47米超大楼距”宣传对蔡荣钦是否签订《商品房买卖合同》有影响，武夷房地产公司应对此承担违约责任。判决武夷房地产公司按每平方米100元的标准支付蔡荣钦补偿款人民币10873元。刘有平、李冬琴不服（2013）延民初字第3694号民事判决，向南平市中级人民法院提起上诉；武夷房地产公司不服（2013）延民初字第3695号民事判决，向南平市中级人民法院提起上诉。2014年10月28日，南平市中级人民法院分别做出（2014）南民终字第308号、（2014）南民终字第309号民事判决书。判决驳回刘有平、李冬琴以及武夷房地产公司的上诉，维持原判。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于双方订立合同前，通过邮政局发放、报纸登载等各种方式向社会公开发布关于武夷花园小区的销售广告，广告中包含了武夷花园小区将配有“6000平方米社区中庭花园、47米超大楼距”等内容，明确具体的说明和允诺了开发规划范围内房屋及相关设施，对合同的订立及房屋价格的确定必然产生重大影响，应属要约。虽然，该说明和允诺没有载入《商品房买卖合同》中，但应当视为合同内容，由被告承担履行义务。关于被告对武夷花园小区绿地花园面积的实际设置是否违反合同约定的问题。原、被告订立《商品房买卖合同》之前，被告于2001年9月和2002年6月12日、6月19日分别在《中邮专送广告》、《闽北广播电视报》中刊登“武夷花园”小区的售楼广告上载有：“中心配有十亩绿地花园”、“6000平方米社区中庭花园”。根据南平市城乡勘测大队关于“武夷花园4、5、6号楼与1、2、7号楼之间的总面积为6973.78平方米，其中绿地面积为4642.86平方米，小区内部道路面积为2330.92平方米”的回函内容上看，武夷花园的花园总面积已达到广告内容的面积，被告的实际设置并未违反合同的约定。原告提出花园面积不应当包含道路面积的主张，与日常生活经验相悖，也缺乏相应的合理依据，不能成立，本院不予采纳。关于被告对武夷花园小区楼距的实际设置是否违反合同约定的问题。本案原、被告于2002年10月订立《商品房买卖合同》，而现有证据表明被告关于“47米超大楼距”的广告内容在2002年5月1日时已经存在。原告认为，被告做出“47米超大楼距”的广告宣传应该在2002年5月1日之前，但原告未能提供证据证实该广告宣传的具体时间。被告认为，画报上的“2002年首创户型的经典代表之作”，以及“5月1日
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5月7日此期间，凡下定购买【雅典阳光】可享受惊喜超值赠送……”等内容不能推定该画报的制作时间是2002年的5月1日。根据该画报上刊登的规划设计图是武夷花园小区更改前的方案，以及被告于2003年4月1日在闽北日报上刊登更改原设计方案声明的事实，可以认定该画报的制作时间应在2003年4月1日之前，被告提出的画报是2003年5月份制作的辩解不成立，本院不予采纳。本案中原被告双方订立合同在被告做出“47米超大楼距”广告宣传之后，该广告宣传对双方订立合同产生重大影响，属于原、被告之间的合同内容。被告未履行47米楼间距的合同义务，显属违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因被告未履行关于47米楼间距的合同义务，原告作为房屋买受人的利益受损，本院酌定被告按每平方米100元的标准承担违约赔偿责任。关于被告更改原规划设计方案未通知原告是否构成违约的问题。《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更和设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向而影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应书面通知买受人，并赋予买受人退房的权利。本案，武夷小区的规划设计调整方案，不足以认定涉案商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向及与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质发生相应的变更，以致影响原告对所购商品房的正常使用，且原告亦没有提出退房的主张。故，被告更改原规划设计方案不构成违约。被告提出“绿地花园面积、楼间距大小的允诺不影响商品房价格的确定”的辩解，因被告未提交充分证据予以证实，本院对此不予采纳；被告提出“6000平方米社区中庭花园和47米超大楼距对对整个武夷小区所做出的说明和允诺，从未专门针对一、二期楼房做出47米楼间距的数字说明”的辩解，因被告刊登该广告宣传时，仅许可预售的商品房是一期楼房，尚未有其他楼房经过预售许可，被告的该辩解与事实不符，不能成立，本院不予采纳。被告提出“海报内容应以政府审批为准，广告内容并不确定”的辩解，因被告除曾在一份宣传画报的非显眼位置以细小字体标注“海报内容以政府审批为准”外，在其他销售广告和宣传资料中均未做出类似声明，被告的该辩解有违诚信原则，本院不予采纳。综上，被告未履行47米楼间距的合同义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告福建南平武夷房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄新亮支付赔偿款人民币11076元。案件受理费38元，由被告福建南平武夷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员曾凤二〇一五年八月二十日书记员许传妹本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。