河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0502民初3227号
原告：周光兵，男，1963年11月17日出生，汉族，现住安阳市文峰区。
原告：芦瑞芳，女，1963年9月29日出生，汉族，二原告系夫妻关系，住址同上。
二原告共同委托诉讼代理人：赵海庆，河南兴亚律师事务所律师。
被告：安阳市方州房地产开发有限责任公司，住所地安阳市人民大道东段。
法定代表人：杨顺清，总经理。
委托诉讼代理人：樊胜军，河南广学律师事务所律师。
被告：安阳鑫泰物业管理有限公司，住所地安阳市北关区豆腐营街道办事处盘庚街30号。
法定代表人：郭进生，董事长。
委托诉讼代理人：刘东庆，男，1973年7月21日出生，汉族，公司员工，住安阳市北关区。
原告周光兵、芦瑞芳诉被告安阳市方州房地产开发有限责任公司（以下简称方州公司）、安阳鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰物业公司）商品房预售合同纠纷一案。本院2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周光兵、芦瑞芳及其委托诉讼代理人赵海庆、被告方州公司委托诉讼代理人樊胜军、被告鑫泰物业公司委托诉讼代理人刘东庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周光兵、芦瑞芳向本院提出诉讼请求：1.判决第一被告支付原告延迟办理房地产权属证书违约金52547元（从2013年9月7日至2015年9月7日计算，按总房价437892元的年利率百分之六乘以2年）；2.判决二被告修复原告房屋自来水水压低及屋外落水内渗和内墙脱落问题；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月19日，原告与第一被告签订了合同编号为YS00021181《商品房预售合同》，第一被告向原告出售位于文峰区人民大道与××交叉口东南角××小区××楼××单元××室住宅××套，房屋销售价款共计437892元原告已经付清。合同第八条约定，应与2011年11月30日前将房屋交付给原告，2011年11月29日第一被告通过第二被告向原告交付房屋，第二被告系其选定的前期物业服务单位。第十五条约定第一被告应当在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书引起的违约责任，双方未作约定。按照规定由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。原告直至2015年9月7日才取得房屋权属证书，自2012年2月29日起至2015年9月7日第一被告违约长达3年多，依照相关规定，第一被告应向原告支付延期办理产权证违约金。另外，2011年11月29日第一被告通过第二被告向原告交付房屋时，房屋自来水水压低及屋外落水内渗问题一直存在，五年多来水压低造成热水器从不能使用。客厅屋外平台落水渗透引起室内墙壁大面积损坏，原告多次提出要求被告维修，但经多次维修均未能解决问题，严重影响了原告的正常生活。因此特向文峰区人民法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。
被告方州公司辩称，一、原告对违约金的起诉已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。答辩人已于2013年8月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得了涉案房屋的初始登记，登记证号为：安阳市房权证文峰区字第××号。依据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十五条，答辩人自2013年8月15日已不存在违约情形，自违约情形消逝后两年的诉讼时效期间内原告未主张权利，已过诉讼时效期间，故应当驳回原告的该项诉请。另外，根据我国民法通则及合同法关于诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，由于合同所涉及违约金是按日计付的继续性违约金，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，故违约金的保护范围为原告起诉之日的前2年，而自原告起诉之日的前2年，答辩人已不具备违约情形，根本不存在违约金，故仍应当驳回原告的诉请；二、答辩人交付的商品房不存在质量问题，原告起诉第2项诉请无事实及法律依据，且已过诉讼时效期间。综上，请贵院依法驳回原告诉请，为盼。
被告鑫泰物业公司辩称，原告的诉求第二项不能证明是鑫泰物业公司原因造成的，其他同方州公司答辩意见。
原、被告围绕诉讼请求提交了如下证据：二原告提供商品房预售合同、前期物业服务协议、质保书、入住流程、房产证、律师函、发函收据、查询单、照片、视频光盘、短信、证明、参考案例。被告方州公司提供房屋所有权证（安阳市房权证文峰区字第××号）、竣工验收备案证书复印件。被告鑫泰物业公司无证据提交。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：原告周光兵、芦瑞芳于2011年8月19日与被告方州公司签订商品房预售合同，购买上城公馆小区1号楼2单元401室房屋一套。合同第八条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将具备该商品房经五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用；合同第十五条：出卖人应当在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书引起的违约责任，双方未作约定；合同第十六条：××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。二原告按照合同约定交付了该房屋的购房款。2011年11月29日，原告周光兵与被告鑫泰物业公司签订前期物业服务协议。入住后，二原告发现房屋自来水水压低及屋外落水内渗和内墙脱落的问题。2013年8月15日，被告方州公司取得上城公馆1号楼1单元4层01号等234套房产权属证书，证号为：安阳市房权证文峰区字第××号。2015年9月7日，原告周光兵、芦瑞芳取得了房屋不动产权属证书。2017年6月24日，二原告向被告方州公司就逾期办理房产证一事发出律师函，要求方州公司于7日内就该事项作出答复。2017年6月26日，邮件查询显示已签收。本案在审理中，被告鑫泰物业公司对二原告自来水水压低的问题已维修完毕。
本院认为，原告周光兵、芦瑞芳（××）与被告方州公司（出卖人）签订商品房预售合同,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题，二原告在取得不动产权属证书两年内曾于2017年6月24日向被告方州公司主张过违约金，诉讼时效因此中断，故二原告在2010年10月1日民法总则施行前未超过两年诉讼时效。由于原告起诉的违约金是按日计算产生，根据民法总则三年诉讼时效的规定，二原告要求被告支付从2013年9月7日起至2015年9月7日的迟延办证违约金，已超过三年的诉讼时效，故原告主张的迟延办证违约金应从二原告起诉之日即2017年10月9日起向前推三年，即2014年10月9日起支付原告迟延办证违约金。原告要求违约金应以总房款437892元为基数按年利率6%计算，不违反法律、行政法规的规定，故二原告要求的违约金以总房款437892元为基数从2014年10月9日起按照年利率6%计算至办证之日即2015年9月7日为24042元（437892元×6%÷365天×334天=24042元）。被告方州公司辩称，2013年8月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得了涉案房屋的初始登记，以此证明被告方不存在违约，本院认为，被告方州公司的该证据不足以证明其已完成协助原告办理不动产权属登记的手续，被告方州公司也无证据证明其已通知原告办理不动产权属证书，故对被告方州公司的该项辩解，本院依法不予采纳。关于二原告要求被告鑫泰物业公司修复房屋屋外落水内渗和内墙脱落的问题，系被告鑫泰物业公司的物业服务范围内，故对原告的该诉请，本院依法予以支持。原告要求被告方州公司承担修复责任的诉请，不符合法律规定，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告安阳市方州房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周光兵、芦瑞芳迟延办证违约金24042元;
被告安阳鑫泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内对原告周光兵、芦瑞芳居住的上城公馆小区1号楼2单元401室房屋屋外落水内渗和内墙脱落的问题予以修复;
驳回原告周光兵、芦瑞芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1114元，减半收取557元，原告周光兵、芦瑞芳共同负担356.5元，被告安阳市方州房地产开发有限责任公司负担200.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 刘亚峰
二〇一七年十二月二十八日
书记员 晁 丹