辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2790号
上诉人（原审被告）：沈阳军区金山招待所，住所地沈阳市和平区昆明北街**号。
法定代表人：肖楠，该所所长。
委托诉讼代理人：宋子升，中国人民解放军沈阳军区法律顾问处律师。
被上诉人（原审原告）：谷晓红，女，1968年4月18日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：卫力军，辽宁同宇律师事务所律师。
上诉人沈阳军区金山招待所（以下简称“金山招待所”）因与被上诉人谷晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
金山招待所上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人提供的“附加协议”有效错误，违背事实和法律。2011年6月6日《房屋租赁协议书》期满后双方未续签合同，此后为不定期租赁合同，延续至合同解除之日。“附加协议”仅是合同意向，被2011年6月6日最后签订的《房屋租赁协议书》修正，并实际履行。“附加协议”未经上诉人法人单位盖章确认，约定无效。上诉人内设机构“金山宾馆”不具备独立的法人资格，其以自身名义订立的合同无效。二、原审判决认定双方合同约定的二楼租金显失公平，判决减免20%租金错误，无事实和法律依据。被上诉人自愿签订合同，履行合同近六年时间里未提出租金显失公平。显失公平的合同应在一年内行使撤销权，六年后，被上诉人主张合同租金价格明显偏高，显失公平，于法无据。被上诉人怠于办理行政审批经营执照，具有主观过错责任，上诉人无违约责任，原审判决减免租金不公平。上诉人提供主管部门同意出租案涉房屋证明，租赁房屋不违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形。被上诉人实际经营近六年时间，无证据证明未获得收益，即使存在商业风险亦正常。原审判决减免双方约定的租金，将风险强加给上诉人，无事实和法律依据。三、原审判决上诉人赔偿装修工程损失错误，违背最高人民法院司法解释规定。上诉人无违约行为，被上诉人因自身经营原因要求解除合同，其责任自负。即使上诉人有责任，应赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，而非赔偿装修折旧损失。根据双方《房屋租赁协议书》第六条三款约定，被上诉人错误改造装修项目，未征得上诉人书面同意，如：1.对二楼房屋原土建间隔结构进行改造，毁坏了原房屋结构；2.将二楼原有整体供暖设施拆除变卖，擅自安装地热，造成损失浪费；3.所购家用电器、家具、办公用品等不属于装修。即使鉴定残值，亦应合理鉴定装修物。原审判决鉴定全部装修造价，违背事实和法律。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，原审判决上诉人赔偿装修及消防工程损失错误。
谷晓红辩称，上诉人所述不是事实。我方在2010年12月与上诉人签订房屋租赁协议后，就按照约定进行了装修，并投入了200多万的资金。之后到工商局办理营业执照，工商局要求我方出示军队房地产租赁许可证，这个证件是总后勤部和工商局2010年5月11日的一个通知，未提交军队房地产租赁许可证的不予办理手续，是上诉人无法提交军队房地产租赁许可证，没有履行自己的义务，导致我方无法经营。这种情况下，上诉人要求我们改变用途，用宾馆进行经营，因为这样可以挂靠在上诉人名下，不用经营执照，但是上诉人的格局不符合宾馆的要求，卫生间是共用的，在太原街这种地段效益肯定不好。而且公安局和工商总局来查我们，让我们按照国家规定进行消防验收，金山宾馆整个楼消防都没有验收合格，没有验收合格证无法办理营业执照，更不能经营。2015年3月之后就停业了，上诉人应将租金返还给我方。情况导致合同目的无法实现，一审判决上诉人承担20%过错我方有意见。我们不清楚杜卫忠是怎么办理的营业执照，对本案没有参照性，要求二审驳回上诉人的诉讼请求。
谷晓红向一审法院起诉请求：1、判令谷晓红与金山招待所签订的《房屋租赁协议书》及《附加协议》自2015年4月1日起解除；2、请求对谷晓红的装修及消防设施进行评估，并判令金山招待所给予补偿；3、请求合理调整《房屋租赁协议书》中关于42万元租金的约定，并判令金山招待所返还谷晓红多交付的租金；4、判令金山招待所承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：诉争房屋位于沈阳市和平区昆明北街62号，即金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）及一楼东侧门市面积为207.36平方米房屋及原小二楼28平方米面积房屋。金山招待所于2011年1月1日取得中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，即金山招待所可对前述房屋进行房屋租赁收费。
2010年12月30日，谷晓红（承租方/乙方）与金山招待所内设机构金山宾馆（出租方/甲方）签订《房屋租赁协议书》，甲方同意将坐落在沈阳市和平区昆明北街62号，即金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）出租给乙方使用，用于经营茶道和足疗项目使用。租赁期限三年，自2011年3月14日至2014年3月13日。协议第三条约定，年租金42万元，上打租，每半年交纳一次，先缴纳2011年3月14日至2011年9月13日半年的房租21万元（乙方所承租的房屋，装修期为2个月，春节期间再去半个月，即从2010年12月30日至2011年3月13日止，装修期免由房租），以此类推。如乙方延误交纳租金超过1个月，甲方按当年租金额加收20%的滞纳金，超过一个季度不交租金，甲方按乙方单方毁约处理。甲方有权停水、停电、封门、收回乙方所租房屋；第四条约定，租赁期内的水、电、垃圾处理费等费用均按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其费用按月结算，乙方于每月宾馆查表后十日内向甲方交纳（甲方将在每月的5日进行能源费查表，并将下达能源费收费单，甲方会在能源费收费单上标注清楚各种收费费用明细，乙方需在当月15日前将能源费交纳齐全）……
同日，双方又签订《附加协议》一份，约定：1、甲方同意将现一楼牛肉面所承租的房屋207.36平方米，在牛肉面2011年4月30日合同到期后，承租给乙方使用，双方自签订本协议之日，乙方向甲方交定金9万元，待交房前，签订一楼房屋租赁合同；2、甲方同意乙方在二楼及一楼主合同到期后，继续承租给乙方，租赁期限共五年，即二楼合同为2014年3月14日至2019年3月13日，一楼合同为签订主合同到期后，续租五年；3、房屋租金为二楼每年42万元，一楼每年18万元……
2011年6月6日，双方就金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）签订《房屋租赁协议书》，租赁期限为三年，自2011年7月1日至2014年6月30日，年租金42万元，其它内容与双方于2010年12月30日签订的《房屋租赁协议书》一致。2011年6月20日，双方就诉争房屋的一楼门脸（面积207.36平方米）签订《房屋租赁协议书》，租赁期限为三年，自2011年7月1日至2014年6月30日，年租金18万元，其它内容同前。
前述合同签订后，金山招待所向谷晓红交付了租赁房屋，谷晓红亦按照茶道和足疗的经营要求对二楼东侧进行了装修。金山招待所提供的房屋虽可对外出租进行有偿服务，但许可行业类别为招接待，致使谷晓红无法办理茶道和足疗的经营许可，后挂靠金山招待所经营旅店。另，谷晓红承租诉争房屋后一直未办理营业执照。
2016年2月4日、2月15日、2月25日，谷晓红三次致函给金山招待所，称其系按照茶道和足疗的经营要求对租赁房屋二楼东侧进行装修，但二楼东侧的格局不适合做宾馆客房，并称如经营宾馆客房，年租金42万元过高，提出解除合同并要求金山招待所赔偿。金山招待所亦三次复函给谷晓红，要求谷晓红补齐拖欠的房屋租金。
谷晓红承租期间，已按租赁协议约定的年租金42万元（35,000元/月）交付金山招待所自2011年7月1日至2015年9月30日的二楼房屋租金。
现谷晓红、金山招待所因房屋租赁事宜发生纠纷，并诉至法院。
诉讼中，谷晓红于2016年8月30日向一审法院提出鉴定申请，鉴定项目：1、二楼的室内装修及外罩面装修投入；2、申请人的消防设施、设计投入；3、二楼的地面及地热改造投入；4、二楼外墙施工，外墙罩面及牌匾；5、与二楼一体的一楼接待大厅及门脸装修、改造投入；6、申请人为履行协议所购买的空调、电视等物品以及装修、消防施工所产生的各项相关费用。经一审法院委托并经沈阳市中级人民法院随机指定，由沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定。该事务所于2016年12月12日出具《工程造价鉴定报告》（鉴定费25,000元已由谷晓红垫付），鉴定结论为工程造价1,436，863元。该鉴定报告于2016年12月27日向谷晓红、金山招待所送达，双方当事人在合理期限内均未对该鉴定结论申请复议。
一审法院另查，2016年6月3日，金山招待所作为原告，并以谷晓红为被告，向一审法院提起诉讼。金山招待所在该案中的诉讼请求：1、判令终止原、被告间的二楼房屋租赁合同；2、判令被告给付二楼租金人民币35万元（至2016年7月30日）；3、判令被告给付当年租金20%违约金84,000元；4、判令被告腾房。该案在审理中，金山招待所提交的收款收据6份，拟证明诉争房屋租金已交至2015年4月，一审法院认为，依据沈阳军区金山招待提供的6份收款收据，每份收款收据收款金额均为50,000元，付款单位标注为“城市1+1”，付款内容分别标注为4、5、6、7、8、9月房费，根据双方分别签订的一、二楼《房屋租赁协议书》约定的租金，谷晓红交纳的租金应为每月一、二楼共同的租金。一审法院做出[2016]辽01**民初6522号民事判决，判决主文如下：一、解除原告沈阳军区金山招待所与被告谷晓红于2011年6月6日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告谷晓红于本判决生效之日起30日内从位于沈阳市和平区昆明北街62号金山宾馆东侧一楼门脸、二楼餐厅、后厨、仓库（面积779.35平方米）房屋腾出，完好无损的交付原告沈阳军区金山招待所；三、被告谷晓红于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所从2015年10月1日至2016年7月30日止的租金260,000元；……
同日，金山招待所作为原告，并以谷晓红为被告，向一审法院提起诉讼。金山招待所在该案中的诉讼请求：1、判令终止原、被告间的一楼房屋租赁合同；2、判令被告给付一楼租金人民币（至2016年9月30日）；3、判令被告给付当年租金20%违约金36,000元；4、判令被告腾房。一审法院做出[2016]辽01**民初6521号民事判决，判决主文如下：一、解除原告沈阳军区金山招待所与被告谷晓红于2011年6月20日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告谷晓红于本判决生效之日起30日内从位于沈阳市和平区昆明北街62号金山宾馆一楼东侧门市面积为207.36平方米房屋及原小二楼28平方米面积房屋腾出，完好无损的交付原告沈阳军区金山招待所；三、被告谷晓红于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所从2015年10月1日至2016年9月30日止的租金180,000元；四、被告谷晓红于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳军区金山招待所违约金36,000元；……
一审法院认为，谷晓红与金山宾馆签订的《房屋租赁协议书》及《附加协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，一审法院予以确认。因金山宾馆系金山招待所的内设机构，故金山招待所系二份协议的权利、义务主体。上述协议对谷晓红、金山招待所均产生约束力。
关于《房屋租赁协议书》。谷晓红提供的《房屋租赁协议书》签订于2010年12月30日，租赁期限自2011年3月14日至2014年3月13日，金山招待所提供的二份《房屋租赁协议书》分别签订2011年6月6日、6月20日，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，其它内容均一致。谷晓红于诉讼中自称其自2011年7月份开始缴纳一、二楼租金，故一审法院对金山招待所提供的两份《房屋租赁协议书》予以确认。关于租期问题，依据约定，租期至2014年6月30日，而依据《附加协议》约定，在《房屋租赁协议书》到期后，续租五年，且双方也是按《附加协议》约定的租期履行，故诉争房屋的租期履行至2019年6月30日届满。关于谷晓红主张解除双方之间的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，因在一审法院审理的另外两起金山招待所（另案原告）诉谷晓红（另案被告）房屋租赁合同纠纷案件中，金山招待所与谷晓红均同意解除《房屋租赁协议书》，且一审法院做出的[2016]辽01**民初6521号民事判决及[2016]辽01**民初6522号民事判决，均判决解除双方之间的《房屋租赁协议书》，本案就谷晓红的该项诉请不宜再行判决。
关于诉争房屋二楼租金。双方在租赁合同中明确约定，谷晓红承租诉争房屋用于经营茶道和足疗项目使用，但因金山招待所未向其提供军队房产租赁许可证，致使谷晓红在承租诉争房屋后无法办理营业执照，其合同目的无法实现。虽谷晓红后期转向经营宾馆，但亦与其签订租赁合同之时的合同目的相去甚远，且一直无法正常经营获取收益。金山招待所仍按年租金42万元（即35,000元/月）收取谷晓红租金显失公平，由一审法院酌定减免20%。鉴于谷晓红已按35,000元/月实际向金山招待所缴纳自2011年7月1日至2015年9月30日的租金即1,785,000元，故金山招待所应返还谷晓红诉争房屋二楼租金357,000元。
关于谷晓红的装修工程损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，金山招待所具有致使双方合同解除不可推卸的过错，其应当承担相应的违约责任，即对谷晓红的装修损失予以赔偿。根据《工程造价鉴定报告》，谷晓红的装修及消防工程造价1,436,863元，谷晓红、金山招待所之间的租赁期限8年，鉴于双方已履行5年，扣除5年的折旧（1,436,863元÷8年×5年），金山招待所应赔偿谷晓红装修及消防工程损失538,824元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告沈阳军区金山招待所于本判决生效之日起十日内返还原告谷晓红租赁房屋二楼租金357,000元；二、被告沈阳军区金山招待所于本判决生效之日起十日内赔偿原告谷晓红租赁房屋二楼装修及消防工程损失538,824元；三、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告谷晓红负担1042元，被告沈阳军区金山招待所负担12,758元；鉴定费25,000元，由被告沈阳军区金山招待所负担。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，二审审理中，金山招待所主张鉴定报告中家用电器、家具、办公用品等物品共计258,591.9元为可移动物品，谷晓红对此没有异议。谷晓红认可对于鉴定报告中地热设施、避雷设施共计价格4318元予以扣除。
本院认为，关于金山招待所上诉提出一审判决减免20%租金错误的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中双方租赁合同中约定房屋用途为经营茶道和足疗项目使用，但金山招待所未能提供军队房产租赁许可证，致使谷晓红未能取得营业执照，故一审法院据此认定谷晓红仍按年租金42万支付租金有失公平，判决金山招待所返还谷晓红2011年7月1日至2015年9月30日的租金357,000元并无不当。
关于金山招待所上诉提出一审判决赔偿装修工程损失错误的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”依据（2017）辽01民终4020号民事判决，判决认定系金山招待所未提供军队房产租赁许可证，导致谷晓红无法实现合同目的，金山招待所对合同解除具有过错。本案中，金山招待所与谷晓红签订的关于涉案房产的租赁合同因金山招待所的违约行为而解除，金山招待所应对谷晓红剩余租期内装饰装修残值损失予以赔偿。一审诉讼中经法院委托鉴定机构出具的《工程造价鉴定报告》，谷晓红的装修及消防工程造价为1,436,863元。二审审理中，双方均确认鉴定报告中的家用电器、家具、办公用品等可移动物品价值为258,591.9元，且谷晓红认可鉴定报告中地热设施、避雷设施共计4318元应予扣除，故应认定谷晓红的装修及消防工程中不可移动物品造价为1,173,953.1元。鉴于双方租赁期限为8年，至合同解除时已履行5年时间，剩余租期内的装修及消防工程残值损失为440,232.41（1,173,953.1元-1,173,953.1元÷8×5年）。故应判决金山招待所赔偿谷晓红剩余租期内的装修残值损失440,232.41元。关于金山招待所提出原间隔墙体拆除与重建、地热设施及原有暖气设施、间隔墙体不应鉴定的问题。因双方在租赁合同中对于装修问题有约定，故本案针对涉案房产的现状予以评估鉴定并无不当。对金山招待所该主张，不予采信。
综上所述，金山招待所的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6474号民事判决第一项，即：被告沈阳军区金山招待所于本判决生效之日起十日内返还原告谷晓红租赁房屋二楼租金357,000元；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6474号民事判决第三项，即：驳回原告其他诉讼请求；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6474号民事判决第二项，即：“被告沈阳军区金山招待所于本判决生效之日起十日内赔偿原告谷晓红租赁房屋二楼装修及消防工程损失538,824元”为：沈阳军区金山招待所于本判决生效之日起十日内赔偿谷晓红租赁房屋二楼装修及消防工程损失440,232.41元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13,800元，由沈阳军区金山招待所负担11,772元，谷晓红负担2028元；二审案件受理费12,758元，由沈阳军区金山招待所负担11,772元，谷晓红负担986元。鉴定费25,000元，由沈阳军区金山招待所负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年九月十三日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。