江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟支民初字第00245号
原告（反诉被告）常熟市支塘动物防疫站，住所地江苏省常熟市支塘镇毛桥路*号。
法定代表人许文群，站长。
委托代理人钱萍，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告（反诉原告）周君枫。
被告（反诉原告）孙加国。
原告常熟市支塘动物防疫站诉被告周君枫、孙加国土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。审理过程中，周君枫、孙加国于2015年6月11日提出反诉。本案依法由审判员焦林生适用简易程序于2015年6月24日、9月17日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）常熟市支塘动物防疫站的委托代理人钱萍、被告（反诉原告）周君枫、孙加国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市支塘动物防疫站诉称：被告周君枫、孙加国租赁原告所有的位于支塘镇何市塘西弄2号房屋及土地，双方未签订书面的土地租赁合同，口头约定年租金为5000元。因政策需要，原告于2015年2月4日向被告发出《停止租赁通知书》，通知被告不再租赁土地，要求其在2015年2月底前搬离并拆除地上建筑物，被告对此置之不理。现诉讼来院要求：1、确认解除双方的房屋、土地租赁合同；2、被告周君枫、孙加国拆除土地上的建筑物并将土地交还原告；3、按每年5000元的标准支付自2015年1月1日起至实际腾空之日止的房屋土地租金；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）周君枫、孙加国答辩并反诉称：1、双方存在房屋、土地租赁关系是事实，既然原告不同意出租了要求解除租赁关系也是同意的；2、对于租金是被告要求缴纳，原告不收了，现在也同意按该标准支付；3、原告要求拆除土地上的房屋也同意，但要求赔偿损失人民币30万元（含房屋、装修及设备）。审理过程中，被告将反诉请求变更为15万元。
反诉被告常熟市支塘动物防疫站辩称：防疫站只是租赁土地给周君枫、孙加国，土地上的房屋系被告向他人购买，当时也没有约定土地不租了原告应补偿被告房屋及设施，因此被告要求赔偿损失没有法律依据，要求驳回其反诉请求。
经审理查明：何市镇塘西弄2号房屋的所有权人及土地使用权人均登记为常熟市何市镇畜牧兽医站。何市镇畜牧兽医站将其空地及部分房屋（总计四间，一楼两间、二楼两间）出租给案外人使用，案外人在未经相关部门规划审批的情况下在该土地上搭建房屋并开设浴室（挂牌金太阳浴室）。后该浴室经过多次转让，2008年，该浴室由两被告接手转让下来。2011年9年份，周君枫将浴室营业执照的经营人变更其本人。两被告从受让接手浴室之初就与动物防疫站达成口头协议，每年支付房屋土地租金5000元（房屋租金及土地租金各为多少未作区分），双方未签订书面的租赁合同，也未约定租赁的期限及解除租赁后土地上的房屋如何处置。被告将二楼的两间房屋作为其生活用房，楼下的两间房屋作为经营用房（浴客休息之用）。之后，两被告按口头约定每年支付房屋土地租金5000元至2014年底，因动物防疫站发出通知停止租赁，故2015年度的租金未支付。
另查明：2003年，何市镇并入到支塘镇，成立支塘动物防疫站，原何市镇畜牧兽医站所属的土地、房屋等资产全部划归支塘动物防疫站所有。2014年底，原告口头通知被告所租赁的房屋是危房要拆除，被告将二楼的两间生活用房腾空，搬到一楼。2015年2月4日，常熟市支塘动物防疫站向孙加国发出书面的停止租赁通知书，要求其在2月底之前停止经营，全部搬离并拆除地上建筑物。孙加国、周君枫在接到通知后未予理会，浴室继续经营。
再查明：孙加国、周君枫系夫妻关系。金太阳浴室由夫妻俩经营。
审理中，周君枫、孙加国申请对其所经营浴室的房屋、装修、设备等进行评估。本院委托常熟市价格认证中心进行评估，该中心于2015年8月31日出具常价证民鉴（2015）第24号鉴证结论书，搭建的房屋、装修及设备总鉴证金额为人民币101125元，其中锅炉为6000元。周君枫为此支付了鉴定费人民币1500元。
上述事实有房屋所有权证、土地使用证、停止租赁通知书、常熟市农业委员会出具的证明、常价证民鉴（2015）第24号鉴证结论书、当事人陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：2008年，周君枫、孙加国从他人手中受让浴室后，虽未与动物防疫站签订书面的房屋土地租赁合同，周君枫、孙加国也一直在向动物防疫站缴纳租金，双方存在事实的租赁关系。因双方未签订书面的租赁协议，口头上也未对租赁期限作出约定，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理的期限之前通知出租人。本案中，动物防疫站于2015年2月4日向周君枫、孙加国发出通知明确不再出租土地，该通知当事人已经收到，租赁合同自通知到达对方时解除。故动物防疫站现要求确认解除双方的土地租赁关系，本院予以支持。周君枫、孙加国从收到通知至今半年有余而尚未搬离，现动物防疫站要求其支付房屋土地使用费，合法有据，本院予以支持。对于租金支付的标准，双方口头约定房屋及土地租金每年为5000元，而二楼的两间房屋被告已经在2014年底就按原告的要求不在使用，该部分的租金应予扣除，因双方未单独约定房屋租金、土地租金各为多少，后双方一致同意扣减400元，本院予以准许。对于周君枫、孙加国要求赔偿损失的反诉意见，本院认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。何市镇畜牧兽医站在最初出租土地给案外人，案外人在土地上搭建房屋时，双方对搭建房屋的归属是如何约定现都不能确定，但至少可以推断何市镇畜牧兽医站是同意其在土地上进行增设的。而该增设物几经转手多年至今，动物防疫站也未提出异议，一直收取土地租金。对于增设物残值的处理，因始终未办理合法建设手续，但也是承租人经出租人同意而扩建并使用至今，该造价费用应根据过错进行分担并结合物尽其用原则处理。周君枫、孙加国在受让浴室时，未谨慎核实该房屋是否有合法的建设审批手续及产权证，其自身存在一定的过错。而何市畜牧兽医站在明知没有合法手续的情况下同意案外人在其土地上增设建筑物，并收取土地使用费，也存在过错。现按照房地一致的原则，同时考虑到房屋及附合装修的效用，原告长期以来一直认可被告开设浴室经营至今。该增设的建筑物可归并给原告动物防疫站所有并由其对周君枫、孙加国进行相应比例的经济补偿为宜。根据案件的实际情况，本院酌定动物防疫站按现残值的70%进行补偿，因为评估价中包含锅炉价格，锅炉系被告的经营设备，应不包含在补偿之列。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认常熟市支塘动物防疫站与周君枫、孙加国的土地租赁关系解除。
二、周君枫、孙加国按每年4600元的标准向常熟市支塘动物防疫站支付从2015年1月1日起至实际搬离之日止的房屋土地使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、该块土地上的增设物、装修及设备（以价格鉴证明细装修搭建部分所载内容为准，不包含浴室设备锅炉）归常熟市支塘动物防疫站所有；常熟市支塘动物防疫站支付周君枫、孙加国上述增设物残值折价款人民币66588元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。
四、周君枫、孙加国搬移出浴室设备锅炉，将土地交还常熟市支塘动物防疫站，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回常熟市支塘动物防疫站的其他诉讼请求。
六、驳回周君枫、孙加国的其他反诉请求。
本诉案件受理费减半收取人民币105元，由常熟市支塘动物防疫站负担40元，周君枫、孙加国负担65元；反诉案件受理费减半收取人民币1650元、鉴定费1500元，合计人民币3150元，由常熟市支塘动物防疫站承担1482元，周君枫、孙加国承担1668元（上述费用相抵后，常熟市支塘动物防疫站应支付周君枫、孙加国诉讼费1417元，由常熟市支塘动物防疫站向周君枫、孙加国直接支付，本院不再退还，在本判决生效之日起十日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。
审判员 焦林生
二〇一五年十月二十六日
书记员 顾逸飞