宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0122民初2738号原告：李壮华，男，汉族，1971年8月23日出生，，宁夏回族自治区中卫市人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。原告:公永红，女，汉族，1969年10月21日出生，宁夏回族自治区中卫市人，大学文化，小学教师，住宁夏回族自治区中卫市。二原告共同委托代理人:刘唯苇，宁夏宝中律师事务所律师。被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室，统一社会信用代码9164000071500518XQ。法定代表人：纳树德，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所律师。原告李壮华、公永红与被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李壮华、公永红向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《家园·小时代》购房确认单；2.依法判令被告返还原告已付购房款2万元并赔偿损失2万元，共计赔偿4万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月5日，原告和被告签订《家园·小时代购房认购单》，认购约定了原告从被告处所购商品房的坐落、面积、商品房价款、付款方式等内容，且被告承诺该小区于2015年12月份能交工验收，所购商品房于2015年12月底能够交房。商品房认购单签订当天，原告向被告支付了2万元房款，其中1万元为定金直接转入被告账户，另外1万元以电商诚意金形式，转入被告指定的第三方银川市兴庆区恒达峰圆工作室账户参加电商优惠活动。2015年9月底，原告到被告处缴纳首付款时，听到其他购房客户说被告的房子产权有问题，被告一直宣传的是70年产权，但房子的产权只有40年。因此，考虑到被告存在欺诈行为，原告当时没有交纳商品房首付款。2016年2月份，被告的欺诈行为彻底曝光以后，所有的购房业主开始找被告维权，找政府维权。2016年10月份，原告去找被告协商商品房问题，被告声称开发楼盘因消防、绿化等问题目前无法交工验收，交不交首付客户自己看。2017年4月22日，原告又到被告售房部协商商品房问题，被告知商品房已经卖给其他人。自此以后，原告多次到银川找被告协商退款问题，但被告一直拒不退款，拒不承担责任。综上，被告采取一系列的欺诈行为、拒不承担责任的行为，导致原告至今无法购得商品房，也无法要回购房款，为维护原告的合法权益，现原告特依据相关法律规定，具状诉至法院，依法支持原告诉讼请求。被告家园公司辩称，1.涉案商品房所属土地的年限为70年；2.根据涉案合同订购单第三条约定：如原告未按期交纳购房款并签署购房合同的，原告所交的1万元定金不予退还。本案中，原告未按照约定办理上述付款及签约手续，其无权要求被告返还购房定金；3.本案当中原告所主张的电商款并非由被告收取，其要求被告返还没有依据；4.本案中原告要求赔偿损失2万元，没有法律依据，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对原、被告双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：《家园·小时代》购房认购单原件一份、《家园·小时代》优惠申请确认函原件一份、家园公司收据一张、银川兴庆区恒达峰圆工作室收据一张、银行转账凭证原件两份，该组证据能够相互印证，形式及来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的银行个人账户明细查询打印件一份，没有其他证据予以佐证，只能证明原告账户余额情况，不能达到证明原告该账户欲准备交纳首付款事实的证明目的，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的照片一张、2016年3月31日新消息报网页打印件一份，其中的照片未显示拍摄时间，新消息报网页打印件中的内容显示的是家园小时代业主的爆料，记者走访多个楼盘以及此事有待研究解决的回应，没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据土地使用证（贺国用2016第60128号）一份，该证据虽系复印件，但其能够证明涉案商品房所在小区的土地使用权年限在2016年7月27日变更为70年的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对事实部分，本院认定如下：2015年9月5日，原告李壮华、公永红与被告家园公司签订《家园·小时代》购房认购单，认购单中载明的买受人为二原告，房号为家园·小时代项目4幢1座2604号，建筑面积129.12㎡，定金1万元，付款方式为公积金贷款，优惠后的单价为3763元/㎡，优惠后总价为485879元；购房须知中约定：付款方式为贷款的，原告须在认购的七个工作日内付清首付款，已付定金自动转为房款，同时签定《商品房买卖合同》，同时还约定：原告在约定日期未办理付款、签约手续的，视为自动放弃，本认购单即时自动失效，被告有权处理上述房产，原告所交定金不予退还，不再另行通知。该认购单有销售经理赵艳茹、置业顾问王艳签字，有被告家园公司公章以及二原告的签字捺印。同日，二原告签署”家园·小时代”购房优惠申请确认函，该确认函载明已购房源为涉案房屋，优惠服务确认：携手电商，交1万元抵5万元参与家园·小时代项目电商优惠；备注部分载明经恒大峰上经办人确认可享受独家专属优惠。”购房优惠确认函”中对应费用不包含在合同总价款中。原告李壮华通过POS机向商户名称为被告家园公司支付1万元，被告家园公司向二原告1万元购房款的收据，并加盖公司财务专用章，通过POS机向商户名称为银川市兴庆区恒达峰圆工作室支付1万元，案外人向二原告出具了1万元电商诚意金的收据，并加盖其印章。此后，二原告与被告未签订《商品房买卖合同》。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告认购的商品房范围内的国有土地使用权年限原为40年，于2016年7月27日变更为70年。本院认为，原告李壮华、公永红与被告家园公司签订《家园·小时代》购房认购单，系双方真实意思的表示，二原告与被告就家园·小时代项目4幢1座2604号商品房的认购达成协议，该认购单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且认购单约定涉案商品房的买卖需要签订《商品房买卖合同》，涉案认购单的性质为预约合同，原、被告应当就所认购商品房的签约进行协商并履行签约义务。因涉案认购商品房已由被告家园公司出售给他人，涉案购房认购单已无法继续履行，二原告要求解除与被告家园公司签订的《家园·小时代购房认购单》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二原告与被告家园公司签订的涉案购房认购单解除后，可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定主张相应的法律后果。《合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时结合二原告的诉请，二原告主张的法律后果为合同已履行部分的恢复原状及赔偿损失。本案中，恢复原状之义应为”谁收取的款项由谁返还”。对于二原告向被告家园公司交纳的1万元性质，虽然双方签订的涉案购房认购单中约定定金为1万元，但定金合同系要物合同，被告家园公司为二原告交纳的1万元出具的收据载明该1万元系购房款，而非定金，且二原告也认为该1万元系购房款，因此，认购单中约定的定金1万元并未实际履行，双方不存在定金合同法律关系，二原告向被告家园公司交纳的1万元性质应为购房款，被告家园公司收取的该1万元购房款在涉案购房认购单解除后应当向二原告返还。此外，1万元电商诚意金系由二原告向案外人银川市兴庆区恒达峰圆工作室交纳并由案外人出具收据，该1万元电商诚意金应由案外人银川市兴庆区恒达峰圆工作室返还，被告家园公司不负返还责任。综上，对二原告要求被告家园公司返还已付购房款2万元的诉讼请求，本院予以支持1万元。二原告要求被告家园公司支付2万元损失，系基于二原告认为被告存在欺诈行为，构成缔约过失，使二原告交1万元抵5万元的优惠不能实现，且涉案商品房现在已经升值的理由，因二原告与被告家园公司签订的《家园·小时代》购房认购单在性质上属于预约合同，即使被告家园公司存在欺诈行为，应承担的是违约责任，而非缔约过失责任，且二原告并没有提交充分的证据证明其主张2万元损失的合理性，故对二原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告公永红、李壮华与被告宁夏家园房地产开发有限公司之间签订的房号为家园·小时代项目4幢1座2604号《家园·小时代》购房认购单；二、被告宁夏家园房地产开发有限公司返还原告公永红、李壮华购房款1万元；三、驳回原告李壮华、公永红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由原告李壮华、公永红负担300元，被告宁夏家园房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  夏恒普二〇一七年七月二十六日书记员  孙 洁