广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第1332号
原告周红，身份证住址广东省东莞市。
原告郭顺琼，身份证住址重庆市永川市。
原告罗亚军，身份证住址湖南省衡阳市石鼓区。
原告委托代理人彭旦平，广东国晖律师事务所律师。
被告澳隆酒业（深圳）有限公司。
法定代表人叶枭，总经理。
委托代理人高瑞琼，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
原告周红、郭顺琼、罗亚军诉被告澳隆酒业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告周红及原告委托代理人，被告法定代表人及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2011年3月15日与案外人深圳南海益田置业有限公司签订《半岛城邦二期商铺租赁合同》，承租涉案商铺。2014年1月9日，原告向案外人购买商铺的一部分，于2014年2月11日取得产权。2014年6月12日，原告与被告签订房租协议，约定被告继续承租，并约定2014年9月10日应一次性付清剩余房租138078.18元（人民币，下同）。但被告擅自改为分月支付，支付几次后便下落不明。2015年7月14日，在南山区法院主持下，原告聘请人员将被告放置在商铺内的物品搬至他处存放，至今被告拒绝支付租金和搬走物品。原告起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付2014年9月10日至2015年7月13日期间拖欠的租金22187.54元；2、被告向原告支付违约金，以2015年全年应付租金总额86589.34元为基数，自2014年9月10日起算，每逾期一天计收千分之三，计至判决计付之日止，暂计至起诉前2015年11月10日为110401.41元；3、被告向原告支付物品搬运费7860元；4、被告向原告支付物品存放的租赁保证金4000元及租金，租金以每月2000元为基数，自2015年7月13日起算，计至被告实际搬走之日，暂计至起诉前原告已付租金6000元；5、被告立即搬走物品；6、被告承担诉讼费。
被告辩称：1、原告要求被告支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。2011年3月15日，原告与案外人深圳南海益田置业有限公司签订《半岛城邦二期商铺租赁合同》，约定由被告承租深圳南海益田置业有限公司所有的半岛城邦某物业。2014年9月，三位原告购买了该涉案物业并取得产权。2014年6月12日，被告与原告签订《房租协议》，约定由被告继续承租前述物业，并同时就租金支付方式进行了约定，其中双方约定被告应于2014年9月lO日前一次性付清2014年9月1日到2016年4月7日的租金共计138078.18元。《租房协议》在实际履行过程中，经被告原法定代表人Marcus与三位原告协商一致，合同变更为每月10日给付租金。被告在合同实际履行过程中一直按月给付租金到原告指定的账户至2015年2月。2015年3月，因案涉物业被南山区人民法院查封，被告无法继续经营使用案涉物业，遂停止支付租金，并同原告协商解除租赁合同的相关事宜。2015年5月16日，原告向被告发出《违约通知书》，提出解除租赁协议。被告认为，被告在签订《房租协议》时，已支付了两个月的租金共计13924.3元作为租赁保证金，按《租赁合同》的约定及租赁保证金的法律性质，该租赁保证金在合同解除时可以抵作租金，鉴此被告并不拖欠原告租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。2、原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告在租赁合同履行过程中，已按双方约定按月将租金支付至原告指定的账户直至2015年2月。2015年3月后，被告因物业被查封无法继续实际使用案涉物业，但被告提前缴纳的租赁保证金已可折抵房租，所以被告并不存在违约情形。同时，双方当事人约定的违约金过高，依法应不予保护。双方原协议中约定违约金为每日千分之三，按原告所称的2015年全年租金22187.54元计算，违约金高达110401.41元，是2015年租金的5倍，明显高于所造成的实际损失，该违约金的约定违反我国法律的规定，属于无效条款，依法应当不予支持。3、原告要求被告支付物品搬运费及存放物品的保证金和租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告在起诉状中声称，涉案物业的法院查封解除后，原告搬运被告的物品共花费7860元，物品存放的保证金共4000元及租金每月2000元，但原告却没有提交任何证据证明上述事实的实际发生，也没有提交任何发票证明上述损失的实际发生，其相关诉请因缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年3月18日，深圳南海益田置业有限公司（以下简称“南海益田公司”）与被告签订《半岛城邦二期商铺租赁合同》，约定：南海益田公司将深圳市南山区蛇口东角头金世纪南路半岛城邦二期商业会所复式一层物业341.96平方米、半岛城邦二期商业某-
A物业51.6平方米出租给被告经营红酒西餐；租赁期限自2011年4月8日至2016年4月7日；两部分物业年租金分别为328281.6元、49536元，每年递增5%；租金按月支付，被告应于每月5日前支付当月租金；被告未如期交付租金，每逾期一日，南海益田公司有权按当年应付租金总额的3‰收取违约金，对于被告未如期交付的租金及相应违约金，南海益田公司可直接在被告的租赁保证金中扣除；被告拖欠租金超过30日的，南海益田公司可按合同约定提前终止合同，收回商铺，所收取保证金不予返还，并有权继续向被告追收所欠款项；及其他条款。
2011年3月21日，南海益田公司与被告另签订一份《半岛城邦二期商铺租赁合同》，约定：南海益田公司将深圳市南山区蛇口东角头金世纪南路半岛城邦二期商业某-
B物业56.8平方米出租给被告作仓库使用；租赁期限自2011年4月8日至2016年4月7日；年租金为25900.8元，每年递增5%；租金按月支付，被告应于每月5日前支付当月租金；被告未如期交付租金，每逾期一日，南海益田公司有权按当年应付租金总额的3‰收取违约金，对于被告未如期交付的租金及相应违约金，南海益田公司可直接在被告的租赁保证金中扣除；被告拖欠租金超过30日的，南海益田公司可按合同约定提前终止合同，收回商铺，所收取保证金不予返还，并有权继续向被告追收所欠款项；及其他条款。
2014年2月11日，半岛城邦花园二期5栋半地下1号房产由南海益田公司转移登记至原告名下，建筑面积为195.88平方米，房屋用途为商业，转移方式为买卖。原、被告确认，该转移登记的房产系被告向南海益田公司承租房产中的一部分。
2014年6月12日，原、被告签订《房租协议》，约定：被告与南海益田公司签订租赁合同，原、被告同意按原合同内容执行；补充如下：原告周红为与被告协商租赁事宜的单一窗口；被告支付房租时间为：2014年3月21日至3月31日租金与2014年4月租金及租赁保证金，被告已支付给南海益田公司，由南海益田公司支付给原告，共计24930.27元；2014年6月13日前支付2014年5月、6月租金共计13925.02元；2014年7月10日前支付2014年7月租金6962.15元；2014年8月10日前支付2014年8月租金6962.15元；2014年9月10日前一次性付清2014年9月1日至2016年4月7日的租金138078.18元；及其他内容。
双方确认，被告向南海益田公司支付的租赁保证金共计13924.3元已由南海益田公司转付原告，被告按照6962.15元/月的标准向原告支付租金至2015年2月，2015年3月及之后的租金未再支付，其中2015年1月、2月的付租时间分别为2015年1月15日、2015年2月6日。2015年5月16日，原告向被告邮寄《违约通知书》，载明被告从2015年3月起欠付租金90日至今未付，严重违约，原告通知日起双方租赁协议终止，原告有权收回租赁物业并不予退还租赁保证金13924.3元，并有权追缴所欠房租及违约金，被告应于三日内搬离。上述邮件被退回。2015年10月23日，原告向被告邮寄催告函，就上述《违约通知书》所载内容再次催告，并称原告在（2015）深南法执字第1464号案件中向申请人交纳执行款并受让债权，被告应清偿债务并支付物品保管费。邮件亦被退回。经查，原告投寄的地址为《半岛城邦二期商铺租赁合同》约定的被告送达地址。
另查，申请执行人古振换与被执行人深圳市澳隆半岛城邦餐饮有限公司（以下简称“澳隆餐饮公司”）劳动争议纠纷一案，因澳隆餐饮公司未履行仲裁裁决书确定的工资支付义务，古振换申请本院执行。本院于2015年3月11日作出（2015）深南法执字第1464号执行裁定书，查封澳隆餐饮公司在半岛城邦二期商业租赁物业内的设备。为收回商铺，原告周红于2015年7月12日与古振换签订协议，约定由原告周红代澳隆餐饮公司向古振换支付工资，古振换将其对澳隆餐饮公司享有的债权（仲裁裁决书确定的金额9453.25元及执行费50元）转让给原告周红。同日，本院作出裁定书，解除查封。古振换于次日出具收条，载明收到原告周红支付的9453.25元。原告当庭确认，澳隆餐饮公司已于2015年10月将原告代偿的执行款支付给原告。被告确认其与澳隆餐饮公司系关联公司，其向南海益田公司承租的房产中有300多平方米用于经营澳隆餐饮公司，剩余部分作为该公司的仓库。
原告提交了房屋租赁合同、存放物品清单、银行交易凭证、收款收据等证据，拟证明其在法院解除查封后，于2015年7月14日现金支付7860元搬运费将被告的设备等财物搬离租赁房屋，并承租案外人谢静萍名下287.13平方米的房屋用于存放被告的财物，与其签订了租赁合同，向其代收款人周瑾支付了租赁保证金4000元以及2015年7月13日至10月13日三个月的租金共计6000元（2000元/月）。原告提交的租赁保证金4000元、租金6000元的收款收据时间为2015年7月13日，但其提交的租金6000元的银行支付凭证时间为2015年11月9日，原告未提供上述收款收据的原件。原告确认，其将租赁房屋内的财物搬离后自行收回房屋。被告称，（2015）深南法执字第1464号案件查封的也即原告随后搬走的财物系属澳隆餐饮公司。
庭审中，原告同意以被告已付的租赁保证金抵扣被告所欠租金。原告当庭明确第1项诉讼请求的租金为2015年3月至2015年7月13日，其中，2015年3月租金为6962.15元，2015年4月租金分为两段，4月1日至4月8日按照6962.15元/月的标准计算，4月9日至4月30日按照递增后的7310.64元/月的标准计算，2015年5月至7月均按照7310.64元/月的标准计算，并以总额扣除被告已付的租赁保证金。被告确认原告所述的租金标准。原告另明确其第5项诉讼请求按照原告罗亚军与案外人周瑾于2015年7月13日签订的存放物品清单载明的28项。
以上事实，有《半岛城邦二期商铺租赁合同》、《房租协议》、房屋产权信息查询单、执行法律文书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，被告与南海益田公司签订的《半岛城邦二期商铺租赁合同》、被告与原告签订的《房租协议》均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。租赁期间，被告向南海益田公司承租的部分租赁房屋由南海益田公司转移登记至原告名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告与南海益田公司签订的《半岛城邦二期商铺租赁合同》对原告具有法律效力。
被告向南海益田公司承租涉诉房产用于经营其关联公司澳隆餐饮公司并部分用作该公司的仓库，因该公司拒不执行仲裁裁决，涉诉房产内的财物被本院于2015年3月查封至2015年7月，查封期间被告无法正常使用租赁房产应归责于被告一方，被告拒付上述期间的租金，于法无据，原告请求被告支付2015年3月至2015年7月13日期间的租金，本院予以支持，被告应向原告支付2015年3月租金6962.15元，2015年4月1日至4月8日的租金1857元（6962.15÷30×8），2015年4月9日至4月30日的租金5361元（7310.64÷30×22），2015年5月、6月的租金14621.28元（7310.64元/月），2015年7月1日至7月13日的租金3066元（7310.64÷31×13），合计31867.43元，扣除租赁保证金13924.3元，为17943.13元。
虽然《半岛城邦二期商铺租赁合同》约定租金按月支付，但原、被告签订的《房租协议》约定被告应于2014年9月10日前一次性付清2014年9月1日至2016年4月7日的租金，应视为对《半岛城邦二期商铺租赁合同》的变更，被告迟延支付租金，原告请求被告按照《半岛城邦二期商铺租赁合同》的约定支付2015年租金的违约金，本院可予支持。被告对违约金标准提出抗辩，原告亦未能举证证明其所受损失与约定的每日3‰的标准相当，故本院酌情支持被告按照每日万分之五的标准，向原告支付2015年1月至2015年7月13日的租金45791.73元（6962.15×2＋31867.43）的违约金，自2014年9月11日起计，计至本判决确定的付款之日止。
《半岛城邦二期商铺租赁合同》约定，被告拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同。原告向被告确认的送达地址发出通知书，作出解除合同的意思表示，双方的租赁合同关系已解除，被告应向原告返还租赁房产。在法院解除查封后，被告未按照原告通知搬离租赁房产内的财物，原告主动清场收回房屋，系维护自身权利，亦系履行止损义务，理据充分，故原告请求被告支付搬运费7860元，本院予以支持。被告虽抗辩原告搬离的财物属于澳隆餐饮公司，但清理租赁房屋内的物品并返还房屋系被告义务，并不受物品归属何人影响，原告请求被告按照存放物品清单搬走物品，本院予以支持。原告主张其向外租赁房屋以存放物品，但其提交的租赁保证金、租金的收款收据无原件可供核实，且租金收据时间与实际付款时间不符，本院对此不予采信。考虑到原告为被告存放物品的实际需要，本院酌情判令被告向原告支付物品存放费5000元，至于原告诉请的以后的物品存放费，因尚未实际发生，原告可待具备事实依据后另循法律途径主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告澳隆酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周红、郭顺琼、罗亚军支付2015年3月至2015年7月13日期间的租金17943.13元（已扣除租赁保证金13924.3元）；
二、被告澳隆酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周红、郭顺琼、罗亚军支付2015年1月至2015年7月13日的租金45791.73元的违约金（违约金以每日万分之五为计算标准，自2014年9月11日起计，计至本判决确定的付款之日止）；
三、被告澳隆酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周红、郭顺琼、罗亚军支付搬运费7860元、物品存放费5000元；
四、被告澳隆酒业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内按照原告罗亚军与案外人周瑾于2015年7月13日签订的存放物品清单载明的项目搬走物品；
五、驳回原告周红、郭顺琼、罗亚军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1654.5元，由原告负担1202.5元，由被告负担452元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 蒋雅琴
二〇一六年四月二十六日
书记员 伍小丽