湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长县民初字第01488号
原告张文。
委托代理人胡青，湖南万和联合律师事务所律师。
被告李旺辉。
被告长�旺府地产经纪有限公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道579号湘华宾馆南1楼。
法定代表人万云波。
委托代理人段言，北京大成（长沙）律师事务所律师。
原告张文与被告李旺辉、长沙旺府地产经纪有限公司（以下简称旺府公司）房屋买卖合同纠纷及委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告张文请求判令：1、解除张文与李旺辉之间的房屋买卖合同关系及张文与旺府公司之间的居间合同关系；2、李旺辉、旺府公司返还张文购房款520000元及其利息62400元（利息暂计算至2015年5月9日）；3、李旺辉、旺府公司支付张文居间服务费3500元、调取资料费40元；4、李旺辉、旺府公司支付张文双倍定金104000元（520000元＊20%）；5、李旺辉、旺府公司承担本案诉讼费。
被告李旺辉答辩要点：1、订立合同时其已明确告知张文�旺府公司其在外身负债务，需要核实涉案房屋是否被查封冻结；2、合同已经履行完毕，无需解除；3、其现无能力返还购房款。
被告旺府公司要点：1、合同上经纪方加盖的旺府公司合同专用章系伪造，该份合同对旺府公司无法律效力；2、旺府公司非诉争房屋的所有人或使用人，且旺府公司未收到张文的购房款，不应承担返还购房款和支付利息的义务；3、加盖旺府公司合同专用章收据上的印章系伪造，旺府公司实际未收到张文支付的中介费用；4、张文主张调取资料费用由旺府公司承担无合同约定，也无法律依据；5、利息和定金主张，张文只能选择其一。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2013年4月25日，李旺辉（甲方）、张文（乙方）及经纪方署名为“旺府公司”签订一份《房地产�卖合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将其名下位于长沙县星沙国际物流园东六路A2栋5号401房出卖给乙方，房屋总价款520000元，乙方应于2013年4月25日支付购房定金290000元给甲方，甲方为上述房产还贷之日，由乙方支付余款230000元给甲方用于偿还该房产的银行贷款。合同第八条对经纪方权利和义务的约定中，载明甲方和乙方无需向经纪方支付佣金，若乙方委托经纪方代办产权过户，则需向经纪方支付2000元代办费。合同第九条对当事人违约后适用定金罚则作了约定。合同经纪方一栏加盖“长沙旺府地产经纪有限公司合同专用章”，并阳书桃作为门店经理签名。本案所涉买卖合同签订前，李旺辉累计欠张文220000元借款，买卖合同签订时双方达成合意，该220000元借款冲抵买卖合同约定的部分定金，张文于2013年5月6日向李旺辉支付了剩余款项300000元，并李旺辉向张文出具了收条。2013年5月8日，阳书桃作为经手人向张文出具一张收据，载明收到张文代办费2700元，并在收款单位一栏加盖长沙旺府地产经纪有限公司合同专用章。
2、2013年4月22日，案外人陈军以李旺辉欠款未还为由诉至长沙市雨花区人民法院，该院于次日作出保全裁定，并于2013年4月24日向李旺辉送达了上述保全裁定。2013年8月5日该院就陈军与李旺辉民间借贷一案作出民事判决，判决由李旺辉偿还借款，因李旺辉未履行判决内容，陈军向长沙市雨花区人民法院申请强制执行，2015年4月20日，该院作出（2014）雨执字第00565-3号执行裁定书，裁定将李旺辉名下的位于长沙县星沙国际物流园东六路A2栋5号401房交付陈军抵偿债务，并将上述房屋过户至陈军名下。
二、双方当事人有争议的事实
1、张文与旺府公司之间的居间合同关系是否成立。张文认为旺府公司以经纪人的身份在�旺府公司提供的买卖合同上签字并盖章，买卖合同生效后双方之间的居间合同关系即告成立。旺府公司认为买卖合同上落款处加盖的旺府公司合同专用章系伪造，且在买卖合同上签字的门店经理阳书桃非该公司员工，故不能认定旺府公司与张文之间成立了居间合同关系，即使成立合同关系，也是委托代理关系。本院认为，本案所涉房地产买卖合同是张文与李旺辉之间就房屋买卖的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方的买卖合同合法有效。关于张文与旺府公司之间法律关系问题。本案所涉合同系旺府公司在星沙开设的门店签订，各方均无异议。旺府公司抗辩该公司对外使用的印章只有行政章、合同专用章（1）、合同专用章（2）及财务章，且无阳书桃员工，但旺府公司认可其进行工商备案登记的只有行政章，其他印章均未进行备案登记，故不能排除旺府公司有合同专用章的使用情形，另涉案合同系在旺府公司星沙门店经营期间签订，本院有理由相信阳书桃系代表旺府公司与张文和李旺辉签订的上述合同及收取的相关费用。对于旺府公司抗辩所持事实主张不予采信。旺府公司虽然在涉案合同上的身份为经纪人，但根据合同第八条，合同各方对经纪人佣金支付的金额、方式均以斜划线表示未予约定，而仅约定张文应向经纪人支付产权代办费2000元，并实际履行中阳书桃也是以代办费的名义收取张文2700元，故此认定旺府公司与张文之间的居间合同的事实依据不足，双方应为产权过户代办的委托合同关系，且旺府公司实际也为受委托人身份。
2、关于本案张文分别与李旺辉和旺府公司之间合同关系的处理。张文主张案涉房屋已经法院强制过户至案外人名下，张文不能实现合同目的，应予解除与李旺辉和旺府公司之间的合同。�旺辉主张合同已履行完毕，不存在解除。本院认为，李旺辉在2013（送达回证笔误为2012）年4月23日收到长沙市雨花区人民法院保全裁定时，应知晓本案诉争房屋已被法院依法冻结交易过户手续，而其仍在2013年4月25日与张文签订房屋买卖合同，并之后全额收取了张文的购房款，其行为不符合诚实信用原则。并现长沙市雨花区人民法院依法强制执行将诉争房屋过户给本案案外人，以此抵偿生效判决确定的李旺辉应付的债务，张文与李旺辉间的房屋买卖合同目的已经不能实现，张文主张解除与李旺辉的房屋买卖合同符合法律规定，予以支持，李旺辉应向张文返还所收购房款520000元。基于上述房屋买卖合同不能实现并解除的后果，张文与旺府公司的委托合同亦应解除，旺府公司应向张文返还代办费2700元。张文主张旺府公司实际收取了3500元代办费，事实和法律依据不足，不�认定。
3、关于张文损失的认定及承担。张文关于损失的主张包括利息和定金返还，由李旺辉返还定金104000元（合同标的520000元×20%）的主张符合合同约定，且定金标准也未超出法律规定的范围，予以支持。张文作为守约方所提利息损失因104000元定金足以弥补，不予另行认定和支持。
判决的理由和结果
本院认为，张文与李旺辉之间的房屋买卖合同关系及张文与旺府公司之间的委托合同关系均已成立。李旺辉未如实告知张文其房屋被查封冻结的事实，致使张文的合同目的不能实现，应予解除该合同，李旺辉应承担返还购房款责任和支付定金的违约责任。因涉案房屋买卖合同被解除，旺府公司代办产权过户的义务实际已不存在履行情形，故张文与旺府公司之间的委托合同关系也应予解除，旺府公司应退还张文代办费2700元。张文主张其余损失事实和法律依据不足，不�支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、限被告李旺辉于本判决生效后十日内向原告张文返还购房款520000元；
二、限被告李旺辉于本判决生效后十日内向原告张文返还定金104000元；
三、限被告长沙旺府地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告张文返还代办费2700元；
四、驳回原告张文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12039元，减半收取6019.5元，由原告张文负担700元，被告李旺辉负担5300元，被告�沙旺府地产经纪有限公司负担19.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 罗海涛
二〇一五年八月三日
书记员 覃东平
所附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延�行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务�履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。