广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1069号
原告（反诉被告）深圳市XX进出口有限公司。
法定代表人吴某源，总经理。
委托代理人吴新兰，广东德荣律师事务所律师。
委托代理人许珊娜，广东德荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市XX联商投资管理有限公司。
法定代表人曾伟强，总经理。
委托代理人贺欣，该公司员工。
委托代理人邵彩玲，该公司员工。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年下半年，被告打着XX集团的旗号，投标了深圳北站的XX空间商铺承租事宜，其在XX空间商场招商时对外宣传XX联商是XX集团的全资控股子公司，专注于交通枢纽商业的开发。XX联商将秉承XX假日广场成功开发、营运的经验，致力于打造交通枢纽商业的新标杆。原告根据以往对XX集团的了解和信任，以为被告确实是XX集团的全资子公司，便决定在XX空间投资经营服装生意，与被告于2014年11月26日签订《XX空间商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告经营管理的位于龙华新区深圳北站XX空间商场XX-
XX号商铺，用于经营XXX生活馆品牌女装、配饰，合同约定该商铺建筑面积为96平方米，实用面积为48平方米。租赁期限为3年，自2014年11月15日起至2017年11月14日止，如交付时间有变化，租赁期限相应调整。免租期为30天，自商铺交付之日起计算。商铺每月基本租金为100元／平方米，共计9600元，每月综合服务费为50元／平方米，共计4800元。原告应于每月5目前支付当月基本租金、综合服务费、水电费、电话费及其他费用至被告指定的账户。合同还对租赁保证金、综合服务费保证金、公共事业保证金、违约责任等其他问题进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金40000元、综合服务费保证金9600元、公共事业保证金2000元，并支付了装修押金5760元，被告交付该商铺后原告对租赁商铺进行了装修，并于2015年1月3日开始完成装修，在原告商铺完成装修后，被告拒绝提供消防申报用的图纸等资料，让原告商铺无法正常开业；同时，被告采取恶意停电的手段收取所谓合同约定的各项费用。更匪夷所思的是在装修完成后原告和其他租户才发现，被告其实并非XX集团的全资子公司，XX集团下属企业深圳市XX商业管理有限公司只占被告lO％股份，整个商场实际的运营管理均是被告的大股东陕西XX企业管理有限公司在负责，他们的经营能力与运营模式与XX集团相去甚远，因此租户在投入大量资金成本后根本无法达到被告招商时承诺的投资收益。更让人无法接受的是，被告通过欺骗手段，向原告及其他租户虚报承租商铺的建筑面积，重复收取公摊面积的基本租金、综合服务费及其他费用。而且商户之间的基本租金和综合服务费又是不一样的标准，营业初期原告的基本租金即要按基本租金100元／平方米或销售额16％计提比例之高者收取，而其他租户则经营初期基本租金只按销售额14％提取，且原告的综合服务费为50元／平方米，其他租户为40元／平方米。被告甚至未经租户同意及有关部门的批准，擅自在商场公摊面积上扩建(及计划扩建)规划外商铺准备对外招商，此行为严重改变了被告招商手册的规划及商场整体布局的划定，降低了招商手册及租赁合同关于商场及商铺交付的整体条件，这也势必影响原告及其他租户对承租商铺的正常使用和收益，不仅使原告和其他租户无法达到签订合同的目的，甚至有可能造成消防等方面的安全隐患。期间因商铺漏水造成原告无法正常营业且需要维修，同时商铺还被被告恶意停电无法正常营业，均给原告造成了损失。原告认为，被告使用欺诈的手段，获得了深圳北站XX空间商场的经营权，并且与原告签订《XX空间商铺租赁合同》，被告作为过错方，应将收取的各项费用退还给原告。原告与被告多次沟通协商，要求被告解决上述问题，但均遭被告拒绝。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2014年11月26日签订的《XX空间商铺租赁合同》无效；2、被告向原告退还租赁保证金40000元、综合服务费保证金9600元、公共事业保证金2000元、装修押金5760元、围挡费1000元；3、被告向原告退还收取的基本租金37780元、综合服务费18890元(自2015年1月3日起暂计至2015年5月3日)；4、被告赔偿原告装修损失96000元；5、被告赔偿原告店铺内漏水及店外漏水共计30天的损失：租金及综合服务费一天500元，工人工资一天500元，共计1000元／天，按利润30％计算，店铺不赚钱的保本经营的损失为3333元／天，共损失为99990元；以及店铺遭到恶意停电共计28天(截止到2015年6月30日)，计算方法同上，损失为93324元；6、被告赔偿原告因漏水引起的设备及装修损失约2160元；7、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，原告所说的面积问题，其没有提供证据可以证明。关于电梯配套设施不全的问题，与本案无关。涉案商场在运营过程中，配套设施不全根本没有运营。涉案商场已经通过了消防验收，如果没有通过是根本不可能运营的。原告基于这些理由提出合同无效，没有事实和法律依据。项目是被告通过合理的招投标取得，被告也是签了合同的，原告提出被告没有转租权，没有依据。原告称被告以XX公司名义招摇撞骗，也是不真实不合法的，被告是在2014年10月16日被告进行了股权变更，而商场是2013年开始运营的，被告的股权变更信息也是公开的。原告所说的店铺漏水和恶意停电问题，原告没有提供任何证据证明是事实，其损失计算也没有任何依据。
被告反诉称，双方于2014年11月签订《XX空间商铺租赁合同》，期限为3年，第一年月保底租金100元/平米，综合服务费50元/平米，原告于2015年5月开始拒付租金、管理费、水电费等费用，已严重违反合同约定。被告于2015年6月30日，向原告邮寄了解除合同通知书，与原告解除租赁合同，并要求原告缴纳前期欠款，返还铺位，但原告至今未返还。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付自2015年5月1日起至2015年9月22日止的租金45440元、管理费22720元、水电费1867.01元、滞纳金16728.33元、违约金40320元，合计127075.33元；2、原告向被告支付清除滞留于店铺内的建筑物附加物的费用50000元、保管货物费用6000元；3、原告赔偿被告损害被告财物与扰乱秩序的经济损失1000元；4、判令原告承担全部诉讼费用。
原告答辩称，双方签订的租赁合同是无效合同，原告无需向被告支付租金、管理费以及相应的滞纳金、违约金、综合服务费等，且被告收取原告的所有保证金、押金等费用均应当退还给原告。被告在本案诉讼期间，擅自非法将原告的货物以及商铺内的装修、资产、现金等财物私自抢走，对该事实原告已经向派出所报案并做了询问笔录，该事实被告是予以认可的，因此原告保留另行起诉被告的权利。
经审理查明，2014年11月26日，原告与被告签订《XX空间商铺租赁合同》，约定：被告将位于龙华新区深圳北站XX空间商场1-XX号商铺出租给原告，租赁期限为3年，自2014年11月15日至2017年11月14日，第一年基本租金为9600元/月，综合服务费为4800元/月，租赁保证金为40000元，综合服务费保证金为9600元，公共事业保证金2000元，装修押金5760元，装修垃圾清运费1536元。2014年11月17日，原告向被告支付了上述款项，并支付围挡费1000元。2014年12月4日，被告向原告交付涉案商铺，并进行了验收。随后，原告对租赁商铺进行装修，并于2015年1月3日完成装修。双方确认，原告租金、管理费已缴纳至2015年5月1日。2015年6月30日，被告向原告发出解除合同通知。2015年9月，被告将涉案商铺重新出租。
上述事实有经庭审质证的租赁合同、收款收据、交付验收确认书、解除合同通知书及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《XX空间商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将收取的租赁保证金为40000元、综合服务费保证金为9600元、公共事业保证金2000元、装修押金5760元、围挡费1000元返还原告。关于装修损失，庭审中，被告称新租户已重新装修，已无法评估原告的装修价值，原告称天花板和地板可以评估，但不申请评估，本院认为，原告对涉案商铺进行装修，现因已重新装修致使无法评估，原告确实存在一定损失，本院酌情支持装修损失2000元。至于原告其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付租金及综合服务费，2015年6月30日，被告向原告发出解除合同通知，且被告于2015年9月已将涉案商铺重新出租。原告应向被告支付2015年5月1日至2015年6月30日期间的租金19200元，综合服务费9600元。至于水电费，被告未提供证据予以证据，本院不予支持。对于被告其他反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市XX进出口有限公司与被告深圳市XX联商投资管理有限公司2014年11月26日签订的《XX空间商铺租赁合同》为无效合同；
二、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司返还租赁保证金为40000元；
三、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司返还综合服务费保证金为9600元；
四、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司返还公共事业保证金2000元；
五、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司返还装修押金5760元；
六、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司返还围挡费1000元；
七、被告深圳市XX联商投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX进出口有限公司赔偿装修损失2000元；
八、原告深圳市XX进出口有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市XX联商投资管理有限公司支付2015年5月1日至2015年6月30日期间的租金19200元；
九、原告深圳市XX进出口有限公司于本判决生效之日起三日内向被告深圳市XX联商投资管理有限公司支付2015年5月1日至2015年6月30日期间的综合服务费9600元；
十、驳回原告深圳市XX进出口有限公司其他诉讼请求；
十一、驳回被告深圳市XX联商投资管理有限公司其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7398元，由原告负担5941.16元，被告负担1456.84元，受理费原告已预交；反诉受理费1991元，由原告负担311.51元，被告负担1679.49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
代理审判员 刘洪印
人民陪审员 黄宝林
二〇一六年一月十二日
书 记 员 叶丽敏
书 记 员 陈 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
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