上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1704号
上诉人（原审原告）吴建若。
委托代理人李家柱。
被上诉人（原审被告）上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。
委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。
上诉人吴建若因与被上诉人上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2003年6月15日，吴建若与市场公司前身上海金山国际贸易城有限公司签订了营业房联建协议书，约定双方联建金山国际贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米人民币（下同）600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程计算书为准），吴建若选定上海金山国际贸易城台州路第1、2间地块共2间的地块联建营业房；双方签订《联建协议书》后，吴建若即向市场公司交付联建房基础配套建设费，每间价格为158，000元，其他边间加20，000元，合计336，000元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。市场公司于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非市场公司所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，市场公司必须通知吴建若，吴建若即向市场公司交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。吴建若如不按时交付建房工程费，市场公司有权向吴建若收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订后，吴建若于同年6月15日，6月25日支付市场公司基础建设配套费合计336，000元。
2010年3月3日，双方签订《补充协议》，约定按目前的规划要求工程费用按1，200元／平方米计算，每间联建房工程款为164，160元，吴建若分二期支付，第一期在2010年3月3日前交付160，000元，以上款项在约定时间内付清，逾期付款视为自动放弃并房号不予保留。剩余4，160元在该联建房验收合格后当即交付。原联建房房号，双方重新确定房号为原预定的两套商铺合并为一套，另一套的所交房款抵入工程款。
另查明，2006年11月22日，金山区金山卫镇人民政府办公室在“关于国际贸易城部分投资户信访问题协处的会议纪要”中指出，市场公司前期与投资者签订的联建协议的每平方米600元工程造价只是初步估算价格，并且双方在协议中明确按实际造价计算。2004年12月经上海荣基造价公司测算，国际贸易城工程造价每平方米在1，450元，为此市场公司召开了由150多名投资者参加的建筑造价沟通会，与会投资户同意市场公司将工程造价调整为1，200元／平方米，会后，市场公司对所有投资户包括未参加会议的投资户给予了有关造价调整的书面通知。
还查明，2003年3月的《上海金山国际贸易城详细规划》未经有关部门批准，2005年，原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《金山国际贸易城修建性详细规划调整》，2008年9月，原金山区规划管理局批准《金山国际贸易城1号地块规划调整》。
另还查明，在原审法院审理的（2007）金民三（民）初字第663号吴一仙诉市场公司等案件中，查明以下事实：在2002年12月23日，自然人俞冯飞、夏灵勇（即后来的上海浙商小商品市场经营管理有限公司法定代表人）与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞冯飞在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由夏灵勇接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发{2003}10号文作出《关于同意成立上海金山国际贸易城有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《上海金山国际贸易城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。
2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此市场公司的土地使用权的取得方式发生根本变化，市场公司为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖，2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告，同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向市场公司发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知市场公司签订土地使用权出让合同，至此，使市场公司的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元，2005年3月15日市场公司支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4，380万元，同年3月30日市场公司取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书、同年5月25日市场公司缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证，2006年5月市场公司支付征地费1.022亿元及其他费用2万元，2006年12月23日市场公司取得金山区金山卫镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，市场公司取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24275、110672、总面积也为24275、110672，在房屋状况栏内为空白。至此，市场公司在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。
吴建若遂于2013年7月26日诉诸原审法院，诉请判令市场公司履行合同义务，按约定给吴建若办理坐落于上海金山国际贸易城五金区的产权房所有权登记手续；诉讼费由市场公司承担。
原审审理中，经法院再三协调，双方仍未就费用负担、产证办理等达成一致意见，致调解未果。
原审认为，关于法律性质问题。根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《联建协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，吴建若仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由市场公司负责，故实质上为房屋预售关系。市场公司方在无预售许可的情况下与吴建若依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整后，双方尽管又达成了补充协议，但事实上按照联建协议是无法办理产证的，双方仍需就产证过户的办理等方面进行进一步的磋商，但双方对于产证的办理、面积补差费用、税收及相关费用的负担等方面仍未达成一致意见，且吴建若认为系市场公司强迫吴建若签订了补充协议，在本案审理过程中，虽经原审法院多次协调，双方仍未就此达成一致意见，其效力事实上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。
吴建若现依据无效协议要求市场公司办理涉诉房产的所有权登记手续，缺乏相应的依据，法院难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一四年五月二十三日判决如下：一、确认吴建若与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司签订的协议书无效；二、驳回吴建若的诉讼请求。原审案件受理费人民币9，800元由吴建若自行负担。
判决后，吴建若不服，上诉称，原审审理超出诉讼请求；原审法院认定事实不清，《补充协议》系规划调整后双方约定，未违反强制性法律规定，应为有效；事实上已有上诉人同类之商户办妥新商铺产证，本案完全是由被上诉人产权办理中提出增加25万元“服务费”形成，没有法律依据；原审认定联建协议、补充协议无效没有法律依据，故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或发回重审。
市场公司辩称，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，本案双方原约定标的房屋所在之商业楼房业已建设竣工，并已登记取得大产证。
本院认为，上诉人吴建若与被上诉人市场公司签订的营业房联建协议书、补充协议系双方真实意思表示，但根据上述合同约定内容，双方交易系上诉人按固定单价向被上诉人购买建成后之商铺，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系”，上述两份合同属形为联建实为房屋预售合同。
根据查明事实，市场公司在无预售许可的情况下与吴建若依据原规划图签订上述合同，双方由此建立的房屋买卖合同关系依法应属无效。本院注意到，合同履行中，标的房屋所在商业楼房业经补办全套规划、建设手续后已竣工验收并办理了大产证登记，但双方约定的房屋在经批准的新规划、建设、登记程序及批准文件中（并无建筑行业标准）并无对应体现。应该认为，如双方未就之达成新的约定，即明确标的物、对价及物权、占有交付程序者，上述两合同的效力并不能因为“补办手续”而补正。原判确定合同即双方房屋买卖合同关系无效判断准确，本院应予维持。
本案争议焦点在于是否可办理标的房屋登记手续。本院认为，该义务依据的合同约定已为无效，在约定合同关系层面，上诉人已失去办理物权登记的法律依据。更重要的是，正如原审及前文指出，双方约定标的房屋与已建成房屋无论在交易基础、环境、标的物自身已发生实质性变更，标的房屋缺乏基本对应关系，在交易标的意思表示不能一致情况下，双方约定的合同基础已不存在，物权登记即使在登记技术层面亦为不可行。上诉人的上诉主张本院难以支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人吴建若的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人吴建若负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年八月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……