上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6699号
原告：孙颖才，女，1984年11月5日出生，汉族，住上海市宝山区共和三村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓津，上海祁长宇律师事务所律师。被告：任保发，男，1941年11月13日出生，汉族，住上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨奕林，上海明庭律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：黄静，该公司工作人员。原告孙颖才诉被告任保发房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，根据案情需要，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)为本案第三人，共同参与诉讼，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，因本案必须以另一案的审理结果为依据，于2016年8月1日裁定中止诉讼，2016年9月22日恢复诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙颖才及其委托诉讼代理人李晓津、被告任保发、第三人德佑公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙颖才向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告、第三人于2016年2月23日就上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告返还定金10万元；3、被告支付违约金53万元。事实和理由：原、被告经第三人居间于2016年2月23日就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告所有的系争房屋，转让价款为265万元。协议签订后，原告向被告支付了定金10万元。被告于2016年3月5日明确表示不再履行《房地产买卖居间协议》，且于2016年3月17日与他人就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，故要求解除原、被告、第三人签订的《房地产买卖居间协议》，并要求被告返还定金。被告的行为属于违约，现原告选择适用违约金，要求被告依据房地产买卖居间协议的约定，支付总房价265万元20%的违约金53万元。被告任保发辩称，不同意解除原、被告、第三人签订的《房地产买卖居间协议》。被告对该份协议内容存重大误解，应撤销该协议，而非解除，对此被告已经另案提起诉讼。同意返还定金10万元。不同意支付违约金，因为根据买卖居间协议，原、被告需另行签订房地产买卖合同，所以原告支付的是立约定金，而非买约定金。被告没有违约行为，是因为原告没有支付能力，合同无法实际履行，被告为了变现，才不得已将系争房屋另行出售。另外，协议约定的违约金为房价款20%的约定过高，要求法院调整。第三人德佑公司述称，同意解除原、被告、第三人签订的《房地产买卖居间协议》，理由同意原告所述。对于诉请2、3由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争房屋的产权原登记在被告名下。2016年2月23日，被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)、第三人德佑公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款共计265万元，待甲方签订本协议后5日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至10万元，甲方授权丙方代为收取并保管。自本协议签订后，丙方可提前向房地产交易中心办理买卖合同网上确认手续。签订买卖合同示范文本：甲、乙双方同意在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依据本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含已由丙方保管的定金)不予返还。首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计80万元，第二期房价款为183万元。违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金等。当日，被告收到5万元，出具《收款收据》，明确其收到原告支付的购买系争房屋定金5万元。2016年2月24日，被告收到5万元，再次出具《收款收据》，明确其收到原告支付的购买系争房屋定金5万元。至此，被告共计收到原告支付的购买系争房屋定金10万元。2016年3月5日，被告提出系争房屋不再出售给原告，拒绝与原告就系争房屋签订正式版房地产买卖合同。2016年3月17日，被告与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋另售案外人，房屋总价款为308万元。2016年4月，原告具状来院，作如上诉请，2016年5月7日，被告收到起诉状，2016年6月12日，第三人收到起诉状。审理中，1、任保发于2016年5月18日至本院起诉孙颖才及德佑公司，认为其对2016年2月23日就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》存在重大误解，诉请要求撤销该协议。本院经审理，于2016年7月12日作出(2016)沪0110民初8912号民事判决书，认为出售房屋是公民生活中的重大事项，任保发理应在签名前对房屋买卖的流程、房款支付时间、金额等详细了解、确认，任保发系完全民事行为能力人，理应承担签名的法律后果。其次，任保发亦自称双方在签约前协商了2、3小时，其所称重大误解事项与协议约定的诸项内容均不符，其亦未提供相关证据，故就任保发所称的重大误解，难以采信。任保发称孙颖才及德佑公司擅自在协议上加“0”，首付款支付时间由6日改为了60日，对此，孙颖才及德佑公司均予以否认，任保发就此未提供相关证据，不予采信，判决：驳回任保发要求撤销任保发与德佑公司、孙颖才于2016年2月23日就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求。判决后，任保发不服，提起上诉。2016年8月26日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终6839号民事判决书，认为，任保发已另行高价出售系争房屋，但其未将定金退还孙颖才。任保发另行出售系争房屋的价格相较其出售给孙颖才的价格要高出40余万元，在任保发有大量债务到期急需清偿的情况下，任保发显然作出了更有利的选择。任保发所为有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。任保发系完全民事行为能力人，应对自己行为后果有清楚认识。任保发与孙颖才签约的时间为2月23日，任保发另行出售系争房屋的时间为3月17日，两者时间间隔1个月不到，说明任保发对于房屋售卖的相关流程、时间节点是完全清楚的。各当事人所持合同内容并无差异，任保发所称首付款支付时间由德佑公司、孙颖才将6日改为60日，无证据可供证明。任保发、孙颖才作为完全民事行为能力人，应在阅看查核合同约定无误后予以签字确认，再分别持有相关合同。任保发关于此节的陈述，显属混淆推脱之词。判决：驳回上诉，维持原判。2、原告称其实际损失系争房屋单价为3.7万元每平方米，由于被告拒绝出售系争房屋，原告另行购房，单价为5.3万元每平方米，71平方米的房屋差价为113万元。本院认为，原告、被告及第三人于2016年2月23日就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行。协议签订后，原告已向被告支付了购买系争房屋定金10万元。该协议明确约定原、被告双方在本协议签订后60日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，而被告于2016年3月5日即向原告提出不再向其出售系争房屋，并于2016年3月17日就系争房屋与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋另售他人，被告的行为属于违约，理应承担相应的违约责任。原告现要求解除该买卖居间协议，于法有据，本院予以支持，并确认该协议于第三人收到起诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应将收到的定金10万元返还给原告。对于原告要求被告支付违约金53万元的请求，审理中，被告表示协议约定的违约金为房价款20%的约定过高，要求法院调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，考虑到原告为购买系争房屋仅支付了10万元定金，原、被告实际并未签订《上海市房地产买卖合同》，及当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付违约金20万元。对于被告抗辩其对房地产买卖居间协议存在重大误解，要求撤销该协议，并认为原告没有付款能力，被告没有违约，故不同意支付违约金的抗辩意见。首先，生效法律文书已作出判决，驳回被告要求撤销该协议的诉讼请求，其次，被告称原告没有付款能力，未提供相关证据，故本院对于被告的上述抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告孙颖才、被告任保发、第三人德佑房地产经纪有限公司于2016年2月23日就上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2016年6月12日解除；二、被告任保发应于本判决生效之日起十日内返还原告孙颖才定金100,000元；三、被告任保发应于本判决生效之日起十日内支付原告孙颖才违约金200,000元。本案受理费10,100元，保全费3,670元，均由被告任保发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 饶 馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。