北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09884号
上诉人（原审原告、反诉被告）李祖友，男，1958年7月15日出生。
委托代理人游云飞，北京市国首律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分中寺枣林街甲87号。
法定代表人乔志军，总经理。
委托代理人许波，男，1976年5月20日出生。
上诉人李祖友、北京瑞和盛物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第02599号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，李祖友起诉至原审法院称：2011年7月1日，我与北京瑞和盛物业管理有限公司（以下简称瑞和盛公司）订立房屋租赁合同，约定瑞和盛公司将其承租的位于北京市东城区××号的地下室房屋（以下简称涉案房屋）出租给我作为员工宿舍使用，合同期限五年，每季度租金为60000元。涉案房屋向我交付之前，瑞和盛公司对其进行了规划、设计、装修、装饰，2011年7月7日，我向瑞和盛公司支付了地下室装修转让款600000元。合同订立后，我如约履行了自己的合同义务。2014年8月，瑞和盛公司要求我清退搬离涉案房屋，并断断续续停水停电。2014年12月，瑞和盛公司对涉案房屋彻底断水断电，清退了所有承租的住户。我认为，瑞和盛公司的行为构成违约，导致双方的合同无法履行，并且给我造成严重的经济损失，因此我诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同，瑞和盛公司赔偿装修转让款未履行部分220000元和利润损失170000元。
瑞和盛公司辩称：涉案房屋是地下室。我方与李祖友之间并无房屋租赁合同关系。2010年，我方承租了涉案房屋。2011年，我方将涉案房屋转租给案外人李×，同年7月，李×称其要和自己的合伙人李祖友共同经营使用涉案房屋。2013年10月，李×去世。在李×去世之前，有时由李×向我方交纳房租，有时由李祖友向我方交纳房租。在李×去世之后，由李祖友向我方交纳房租。2014年8月，北京市东城区永外街道办事处通知我方停止出租涉案房屋。2015年1月，我方对涉案房屋断水断电。1月10日，李祖友出租的租户搬出，但李祖友至今仍派人在此值守，双方未做交接。李祖友的房租交纳至2014年11月9日。我方否认双方存在合同关系，不同意李祖友的全部诉讼请求。此外，瑞和盛公司提起反诉，要求李祖友将涉案房屋腾空后交还，并要求李祖友支付2014年11月10日至2015年5月9日的房屋占有使用费126000元，且要求李祖友支付2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费2000元。
针对瑞和盛公司的反诉，李祖友辩称：瑞和盛公司要求腾房的前提是其对涉案房屋有占有使用的权利，但2011年12月7日之后我已经取得了涉案房屋的占有使用的权利，迄今为止合同尚未到期，因此我仍然享有上述权利，所以瑞和盛公司无权要求我腾退房屋。因瑞和盛公司对涉案房屋停水停电，所以不同意支付租金。又因为瑞和盛公司停水停电造成我未能使用涉案房屋，因此不同意支付供暖费。
原审法院经审理后认为：对于李祖友出示的房屋租赁合同，瑞和盛公司虽不认可但亦不申请鉴定，结合李祖友在较长时间内向瑞和盛公司交纳租金的情况，法院依法认定李祖友、瑞和盛公司之间存在房屋租赁合同，该合同为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因瑞和盛公司按照行政机关的要求对涉案房屋进行清退，故李祖友要求解除双方的合同，理由正当，法院予以支持，同时，李祖友应当将涉案房屋腾退给瑞和盛公司。应当指出，导致合同解除系因为行政机关的行政行为，不可归责于双方当事人，故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由李祖友、瑞和盛公司按照公平原则分担。关于装修残值损失的金额问题，结合双方出示的收条、证人证言等证据，李×、孙×作为瑞和盛公司单位的员工，收到李祖友的转账，且李×向李祖友出具了收条，故法院对瑞和盛公司收取李祖友600000元装修转让款的事实予以确认。但李祖友所要求瑞和盛公司退还的装修转让款数额过高，法院将结合具体案情酌情确定。鉴于合同的解除非因瑞和盛公司过错所致，故李祖友要求瑞和盛公司赔偿其利润损失，依据不足，法院不予支持。
关于瑞和盛公司反诉要求房屋占有使用费一节，因李祖友与瑞和盛公司之间为房屋租赁合同关系，且瑞和盛公司主张房屋占有使用费的期间该合同并未解除或终止，因此，瑞和盛公司的该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。瑞和盛公司可以另行向李祖友主张房屋租金。关于供暖费的问题，瑞和盛公司并非供暖单位，亦非供暖费收取主体，因此，瑞和盛公司要求李祖友向其支付供暖费，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院于2015年7月判决：一、解除李祖友与北京瑞和盛物业管理有限公司的房屋租赁合同；二、李祖友于判决生效后七日内将位于北京市东城区××号的地下室腾空后交还北京瑞和盛物业管理有限公司；三、北京瑞和盛物业管理有限公司于判决生效后七日内给付李祖友装修损失五万元；四、驳回李祖友的其他诉讼请求；五、驳回北京瑞和盛物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李祖友、瑞和盛公司均不服，分别上诉至本院。李祖友上诉称：1、我与瑞和盛公司之间存在有效的租赁合同，故原审法院判令我于判决生效后7日内将诉争房屋腾空后交还瑞和盛公司系适用法律错误；2、原判认定瑞和盛公司是应行政机关的要求对涉案房屋进行清退属认定事实不清；3、2014年8月起瑞和盛公司对诉争房屋停水停电的行为构成违约；4、原审判决瑞和盛公司给付的装修损失数额过低；5、原判对诉讼费分担数额不合理。综上，请求二审法院撤销原判第二项、第三项，并判令瑞和盛公司赔偿我方损失共计34万元。瑞和盛公司上诉称：1、我方已向供暖单位支付了供暖费并向诉争房屋产权单位支付了租金，因此我方有权要求李祖友给付供暖费以及房屋占有使用费；2、我方与李祖友不存在租赁合同，亦未向李祖友收取过任何装修费用，因此不应给付李祖友装修损失。综上请求二审法院驳回李祖友的全部诉讼请求，支持我方反诉请求。
经审理查明，涉案房屋的产权人是北京电子光学设备厂。2010年6月28日，北京泰克仪器有限公司与瑞和盛公司订立房屋租赁协议，约定北京泰克仪器有限公司向瑞和盛公司出租位于北京市东城区××号院内房屋，包括地上及地下室，合同期限20年。关于李祖友与瑞和盛公司之间是否存在房屋租赁合同，在原审法院审理过程中，李祖友出示了与瑞和盛公司订立的房屋租赁合同，瑞和盛公司虽不认可合同的真实性，但表示不对合同上所加盖的公章申请司法鉴定。该合同载明期限自2011年5月10日至2016年5月9日，其中2011年5月10日至2013年5月9日每年租金240000元，2013年5月10日至2015年5月9日、2015年5月10日至2016年5月9日每年租金为上期租金上浮5%。房租为季付，此外，李祖友向瑞和盛公司支付三个月租金并提前一个月的房租为租赁保证金和房屋押金。在本院审理过程中，瑞和盛公司表示认可与李祖友之间存在房屋租赁协议，并对李祖友出示的房屋租赁合同内容无异议。
2014年8月，北京市东城区永外街道办事处对辖区内的群租房进行整治，要求瑞和盛公司停止对涉案房屋的出租。后瑞和盛公司对涉案房屋停水停电。关于停水停电的时间，李祖友称自2014年8月开始断断续续停水停电，自2014年12月开始彻底停水停电，并提供证人证言加以佐证。瑞和盛公司曾在原审庭审中自认自2014年12月1日停水停电，后又变更陈述为自2015年1月开始停水停电，但未出示相关证据加以佐证。另，双方当事人均认可，李祖友的房租交纳至2014年11月9日。
关于装修一节，李祖友在原审法院审理过程中表示与瑞和盛公司订立合同时，瑞和盛公司表示自己曾对涉案房屋进行装修，因此要求李祖友支付了装修转让款600000元。李祖友出示了一张收条，载明“今收到地下室装修转让款人民币陆拾萬元整（￥600000元）”，落款为“收款人李×2011年7.7日”，并出示了银行明细，证明2011年7月1日李祖友向孙×的账户转账310000元，同日李祖友向李×的账户转账50000元，2011年7月2日、7月4日、7月8日，李祖友分别向李×的账户转账50000元、30000元、50000元。经原审质证，瑞和盛公司否认收条及银行明细，认可孙×是其单位员工，否认李×是其单位员工，但不申请对收条进行司法鉴定。对于孙×账户收到李祖友账户的转账问题，瑞和盛公司解释称，李×与孙×为同学关系，两人之间有借贷行为，310000元为李×向孙×清偿债务，但不清楚为何是李祖友的账户向孙×的账户转账。瑞和盛公司的证人孙×到庭作证，称李×与自己是同学关系，也在一起工作，李×曾经是瑞和盛公司负责东城区××号（即涉案房屋所在地址）的项目经理，孙×与李×之间既有公司业务上的资金往来，也有私人之间的经济往来，因时间久远，不能记清2011年7月1日310000元转账的具体情形。李祖友申请的证人刘×到庭作证，称李祖友是自己的老板，李×是瑞和盛公司的工作人员，李祖友与瑞和盛公司签合同时瑞和盛公司表示装修涉案房屋花费了600000元，这笔钱由李祖友承担。后来刘×和李祖友一起给孙×的账户转账310000元、给李×账户转账180000元，并且给了李×110000元现金，李×出具了600000元的收条。证人刘×同时证明，2014年8月至12月，涉案房屋断断续续停水停电，自2014年12月起彻底停水停电。在本院审理过程中，瑞和盛公司认可曾收到李祖友给付的装修转让款600000元。
诉讼中，原审法院依职权向北京市东城区永外街道办事处调查，该单位表示根据上级文件精神，永外街道于2014年底对东城区××号的地下室出租屋进行了清退。
在本院审理过程中，瑞和盛公司表示对于其主张的要求李祖友给付2014年11月10日至2015年5月9日期间房屋占有使用费以及2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费，另诉解决。
以上事实，有双方当事人的陈述、合同、收条、银行明细、证人证言、工作笔录等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，在本院审理过程中，瑞和盛公司认可李祖友提交的《房屋租赁合同》系该公司签章，且对该协议内容亦无异议，故李祖友与瑞和盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。
根据已查明的事实，在合同履行过程中，因北京市东城区永外街道办事处对辖区内的群租房进行整治，瑞和盛公司对诉争房屋进行清退，故李祖友诉请解除与瑞和盛公司签订的《房屋租赁合同》理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，李祖友在合同解除后应将所租赁的房屋腾空返还给瑞和盛公司，关于李祖友装修损失问题，原审法院考虑到《房屋租赁合同》解除系因北京市东城区永外街道办事处对辖区内的群租房进行整治，因此解除合同的原因不可归责于双方当事人，故异议公平原则，酌定瑞和盛公司给付李祖友装修损失数额并无不当。综上，李祖友所提上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。在本院审理过程中，瑞和盛公司表示对于其主张的要求李祖友给付2014年11月10日至2015年5月9日期间房屋占有使用费以及2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费另诉解决，对此本院不持异议。鉴于上述情况，对于瑞和盛公司所提上诉主张本院亦不予支持。
综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7150元，由李祖友负担6234元（已交纳），由北京瑞和盛物业管理有限公司负担916元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1430元，由李祖友负担430元（于本判决生效后7日内交纳），由北京瑞和盛物业管理有限公司负担1000元（已交纳）。二审案件受理费7865元，由李祖友负担3932.5元（已交纳），由北京瑞和盛物业管理有限公司负担3932.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨春雪