广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第277号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：郑良六。
委托代理人：李晓宁、李永岳，均系广东盛世律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梅州市广华汽车贸易有限公司，住所地：梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面。组织机构代码：74083102-9。
法定代表人：丘抗华，该公司总经理。
委托代理人：曾运金，广东汉诚律师事务所律师。
上诉人郑良六、梅州市广华汽车贸易有限公司（以下简称广华公司）因租赁合同纠纷一案，均不服梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：2002年11月10日，梅州市扬益物资回收再利用有限公司（出租方，以下简称扬益公司）与广华公司（承租方）签订《租赁合同》，约定的主要内容有：出租方同意将座落在梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面空地一块1950.96平方米租给承租方作经营汽车销售业务用地。如承租方需要搭建办公场地、仓库及厂房工程等费用由承租方负责，租赁期共8年，从2002年11月10日至2010年11月9日止。如遇出租方特殊情况（国家集体征地、政府部门用地）需要收回场地时，双方必须服从，出租方应退回押金4000元给承租方，还要退回余下月份租金，征地部门对经营场地的赔偿应归承租方所有。租赁期满后，由承租方建造建筑物：1、围墙建筑物及界限围墙建筑物一律不准拆除，并无偿交出租方（大门铁门除外）；2、办公场地由承租方自行处理（如出租方需要双方协商处理），如需要拆除墙体，承租方必须把建筑物、泥沙砖块等运输完，恢复原样地面。
2010年10月12日，郑良六（出租方）与广华公司（承租方）签订《租赁合同》，约定的主要内容有：出租方同意将座落在梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面205国道边现有经营场地1950.96平方米租给承租方作经营汽车销售业务用地（其中：梅江区西郊寨中八村有空地195平方米由承租方直接同村民小组承租，租金由承租方负责结算与出租方无关。场地有纠纷由承租方负责处理，出租方协助解决，造成一切经济损失由承租方负责）。出租方实际与承租方结算1755.96平方米。租赁期5年，从2010年11月10日至2015年11月9日止。2012年11月10日至2015年11月9日的每月租金10536元。租金按季度缴交，即第一季度末30日前交清第二季度租金。签订合同之日先交15000元作为保证金。如遇出租方特殊情况（国家集体征地、政府部门用地）需要收回场地时，双方必须服从，出租方应退回保证金15000元给承租方，还要退回余下已交月份的租金。征地部门对经营场地的赔偿应归承租方就归承租方，应归出租方的归出租方所有。租赁期满后，由承租方建造的建筑物及一切厂房搭建角铁、金字架、铁皮瓦和水电表及电线、水管等一切不动产一律不准拆除，并无偿交还给出租方。出租方验收后将保证金15000元退回承租方。
上述租赁合同签订后，双方均能按约履行各自的义务，广华公司将租金交至2014年3月31日。2013年底，因政府征地拆迁涉及租赁合同范围，双方对地上附着物的权属、租金等问题产生纠纷，郑良六遂于2015年1月诉至原审法院，请求判令：1、解除双方在2010年10月12日签订的《租赁合同》；2、广华公司在10天内将《租赁合同》项下标的即位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1950.96平方米土地及地上建筑物、设施等全部交还郑良六；3、广华公司支付尚欠郑良六的2014年4月1日至2014年9月30日止的租金人民币63216元、逾期交付租金产生的违约金5689.44元，合计68905.44元；4、广华公司向郑良六支付上述债务从起诉之日起至债务清偿之日止的债务利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；5、案件诉讼费用由广华公司承担。
庭审中，郑良六明确第三项诉讼请求为：“广华公司支付尚欠郑良六的2014年4月1日至2014年9月30日止的租金人民币63216元、逾期交付租金产生的违约金5689.44元，合计68905.44元。之后的租金仍应按合同约定的租金标准计付至广华公司搬离之日止。并增加诉讼请求：广华公司支付2014年10月1日至2015年9月30日止的租金人民币126432元、逾期交付租金产生的违约金11378.88元，合计137810.88元。”
广华公司提起反诉，请求判令：1、确认双方在2010年10月12日签订的《租赁合同》无效，并由郑良六返还合同保证金15000元；2、郑良六返还广华公司向其支付的2014年第一季度的土地租金31608元；3、案件诉讼费用由郑良六承担。
诉讼过程中，广华公司对第二项反诉请求增加2013年12月的租金10536元，但未在规定的期限内缴交相应的反诉费。
原审法院另查明：涉案土地属于梅州市梅江区西郊街道办事处寨中第八村民小组（以下简称第八小组）的集体土地，第八小组将土地集约后发包给梅州市梅江区西郊街道办事处寨中村民委员会（以下简称寨中村委），寨中村委又将土地转包给扬益公司等。郑良六在扬益公司处取得涉案土地出租权。期间，第八小组的村民与寨中村委、第八小组发生农村土地承包合同纠纷。案经生效判决认定第八小组与寨中村委于2002年1月27日签订的《延长土地承包合同》无效。之后，经过寨中村委的多方协调，相关村民仍继续收取土地承包款，合同各方仍按原合同条款继续履行。
2013年10月21日，梅州市梅江区人民政府发出征收土地预公告，拟征收土地范围包含涉案土地。2013年11月22日，梅州市梅江区西郊城市建设用地征收指挥部登报公示梅州市梅江区西郊城镇建设用地项目征收集体土地面积，其中第八小组为19.46亩（含涉案土地）。梅州市梅江区人民政府西郊街道办事处与第八小组签订征地补偿合同后，于2014年2月将补偿款全部支付到位。
以上事实有《租赁合同》、征地预公告、征地面积公示、证明、声明、调查笔录及双方庭审陈述等证据证实。
原审法院审理认为：双方签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。广华公司反诉主张该《租赁合同》因超出原土地承包合同约定的期限而应当确认为无效合同。虽然《延长土地承包合同》被法院确认为无效，但是此后合同双方仍按原合同继续履行，亦未对双方的租赁关系提出异议，视为郑良六经权利人追认取得涉案土地的出租权，该《租赁合同》有效。因此对广华公司的该主张，不予支持。关于本案租赁物问题。郑良六主张租赁物为位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1950.96平方米土地及地上建筑物、设施等。1、本案租赁物面积。根据《租赁合同》的约定，上述土地中195平方米由广华公司直接同村民小组承租，双方实际结算租金的土地面积为1755.96平方米，双方对此亦无异议，因此租赁物土地面积应为1755.96平方米。2、本案租赁物是否包含地上建筑物、设施等。本案《租赁合同》源于广华公司与扬益公司于2002年签订的《租赁合同》，该合同约定，扬益公司同意将上述土地1950.96平方米租给广华公司。租赁期满后，由广华公司建造的围墙建筑物及界限围墙建筑物除大门铁门外，无偿交扬益公司。办公场地由广华公司自行处理，如扬益公司需要，双方协商处理。如需要拆除墙体，广华公司必须把建筑物、泥沙砖块等运输完，恢复原样地面。因广华公司在该合同到期时，于2010年与郑良六签订《租赁合同》，继续在上述土地经营汽车销售业务。因此不存在场地交接问题，但围墙及界限围墙（大门铁门除外）在2002年签订的《租赁合同》期满后应属于扬益公司。因此，本案租赁物地上设施仅包含围墙及界限围墙（大门铁门除外）。关于《租赁合同》解除、租金及保证金的问题。根据查明的事实，政府在2013年底登报公示征收涉案土地，且于2014年2月将土地补偿款全部支付到位，涉案土地已经被政府征收。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现郑良六请求解除合同，符合法律规定，予以支持。涉案土地在2014年2月被政府征收，郑良六从2014年3月开始就无权再作为出租人出租涉案土地，现郑良六请求广华公司支付2014年4月之后的租金及逾期交付租金产生的违约金，于法无据，不予支持。广华公司反诉请求郑良六返还2014年第一季度的租金31608元，仅支持其请求返还2014年3月的租金10536元的主张。广华公司增加请求郑良六返还2013年12月的租金10536元，因其未在规定的期限内缴交相应的反诉费，不予处理。依据合同约定，遇政府用地需要收回场地时，双方必须服从，郑良六应退回保证金15000元给广华公司。现广华公司反诉请求郑良六返还保证金15000元，有合同的约定，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十八条、第一百一十七条的规定，作出如下判决：一、解除双方于2010年10月12日签订的《租赁合同》；二、广华公司应在判决生效之日起10日内，将位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1755.96平方米土地，及地上围墙、界限围墙（大门铁门除外）交回给郑良六；三、郑良六应在判决生效之日起10日内，返还租金10536元、保证金15000元，合计25536元给广华公司；四、驳回郑良六的其他诉讼请求；五、驳回广华公司的其他反诉请求。如果郑良六未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4578.64元、反诉费965.2元，合计5543.84元，按规定减半收取2771.92元，由郑良六负担2471.92元，由广华公司负担300元。
郑良六不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定涉案土地已经被政府征收，根据《合同法》第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，属于适用法律错误，并据此认为郑良六请求解除合同，符合法律规定，属于认定事实错误。本合同中，征地非为不可抗力，双方对此已有充分的预见性，并在合同第四条中关于征地情形作出了特别约定，广华公司如需援引此条款，需向郑良六主张权利，双方友好协商解除合同。而广华公司并未就征地需解除合同事宜向郑良六主张权利，未向郑良六返还土地，在合同履行期间、广华公司仍正常营业的情况下单方面就以此为由不支付租金超过30天，构成对合同的根本性违约。广华公司不返还土地的行为不仅影响郑良六行使合同权利，而且影响郑良六后合同义务的履行。二、原审判决认为涉案土地在2014年2月被政府征收，郑良六就无权再作为出租人出租涉案土地，现郑良六请求2014年4月之后的租金及违约金，于法无据，属于认定事实错误。根据《物权法》第四十二条“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”的规定，虽然在2013年底，政府发出预公告及征地公示，拟征收合同标的地及周边地块，但是，预公告、公示仅仅是整个征地程序中的两个环节，另如地上附着物、建筑物、构筑物等丈量清点、登记造册、公示权属程序均未进行，及对土地及地上附着物等尚未全部补偿完毕，不能视为征地程序最终完成。根据梅州市梅江区土地房屋安置中心出具的证明，合同标的地上附着物、构筑物未进行前期的清点丈量工作，未进行征收补偿。因此该宗土地的征收并未完成，征收实质上未影响广华公司作为承租人的权利，双方的租赁合同仍然有效。广华公司一方面认为征收已完成，无义务继续向郑良六支付任何费用，一方面又不返还土地，继续在涉案土地上开展经营活动，很明显是自相矛盾，严重违反了合同约定。广华公司既然已实质享有《租赁合同》的权利，就应该履行按期向郑良六支付租金的义务。广华公司长期拒不支付租金的行为，构成对《租赁合同》的根本违约，符合合同第一条第二款约定的解除条件，郑良六有权解除合同并收回租赁物。三、广华公司反诉时未请求确认租赁土地上建筑物、设施的权属，原审判决对此作了审理，超出诉讼请求范围。据此，请求判令：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第三、四项；2、改判支持郑良六一审全部诉讼请求；3、诉讼费用由广华公司承担。
广华公司亦不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案《租赁合同》所涉土地，在2013年底、2014年前就已被政府依法征收，土地所有权已归国家所有，权利人是政府，原审判令广华公司要将土地交还给郑良六，违背了案件的基本事实，且缺乏必要的法律依据，是错误的。二、根据原审向寨中村委负责人所做笔录显示，郑良六的租金是缴纳至2013年底，从2014年开始至今，因土地被征收，村民也没有理由收取租金，村委亦没有要求郑良六缴纳租金，同样的道理，郑良六也不应有任何理由可以要求广华公司支付从2014年起的租金。原审仅以政府与第八小组签订征地补偿协议后，2014年2月补偿款才全部到位为由，判令郑良六只返还2014年3月份一个月的租金10536元给广华公司，显然也是没有事实根据和法律依据的。据此，请求判令：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第二项，改判驳回郑良六要求归还土地的诉讼请求；2、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第三项关于“郑良六应在判决生效之日起10日内，返还租金10536元给广华公司”判项，改判郑良六返还广华公司向其多支付的2014年第一季度的土地租金31608元；3、案件诉讼费由郑良六承担。
本院对原审查明的部分事实予以确认。
本院另查：郑良六系扬益公司法定代表人。对于郑良六与广华公司之间所签合同的主体问题，双方均一致认可彼此系该《租赁合同》的主体，对此无异议。另扬益公司在2015年10月13日出具声明，该声明显示：郑良六先生在2010年10月12日与广华公司签订的《租赁合同》所产生的一切合同权利义务均由郑良六先生享有和承担。
2010年10月12日，郑良六与广华公司签订的租赁合同第一条第二款约定：承租人有下列情况之一的，出租方可终止合同，收回场地并没收保证金及本场地一切建筑物无偿交出租方：（1）承租方利用承租门店进行非法活动，损害公共利益的；（2）承租方拖欠租金30天时；（3）承租方擅自将场地转租、转让或转借。
2013年10月27日，寨中村委与梅州市梅江区人民政府西郊街道办事处确认征收土地的面积，并于2013年11月16日确认补偿金额。2013年12月2日，梅州市梅江区土地房屋征收安置中心将征地款打入寨中村委账户。2013年12月31日，梅州市梅江区人民政府发布《关于房屋征收决定的公告》。
本院认为：双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点主要是：1、保证金是否应当返还给广华公司，租金应计算到何时以及广华公司是否应当支付违约金和利息；2、土地以及地上建筑物、设施是否应当返还给郑良六；3、原审判决是否超出诉讼请求范围。
关于保证金是否应当返还给广华公司，租金应当计算到何时以及广华公司是否应当支付违约金和利息问题。郑良六认为广华公司拖欠2014年4月到2015年9月租金，根据2010年合同第一条“如承租人拖欠租金30天时，出租人可以终止合同、收回场地并没收保证金及本场地一切建筑物无偿交出租人”的约定，郑良六可以解除合同并要求广华公司交付拖欠的租金、收回场地和没收保证金等。根据一、二审查明的事实来看，涉案土地在2013年12月底确实已被政府征收，土地所有权已经归国家所有，征地补偿款亦于2013年12月打到寨中村委账户，自2014年度开始郑良六亦未再向寨中村委缴交租金，因此从2014年起，郑良六已经无权要求广华公司缴交租金。广华公司足额缴交了2013年度租金，并已经预交了2014年第一季度的租金，因此并不适用郑良六认为的2010年合同第一条关于承租人不按期缴交租金可以解除合同等的情形。根据2010年合同第四条第2点“如遇国家集体征地、政府部门用地需要收回场地时，出租方应退回保证金15000元给承租方，还要退回余下已交月份的租金。征地部门对经营场地的赔偿应归承租方就归承租方，应归出租方的归出租方所有”的约定，郑良六应当退回广华公司预交的保证金15000元和2014年第一季度租金。原审法院认为应当按照征地补偿款最后发放到村民手中的2014年2月份为计算租金的最后期限，并据此认为2014年度1、2月份的租金不予退还，属于认定事实错误，应当予以纠正。因郑良六无权要求广华公司支付2014年度的租金，因此其据此请求的2014年4月到2015年9月的租金、违约金和利息等亦不予支持。
关于土地以及地上建筑物、设施等是否应当返还给郑良六的问题。因土地已被政府所征收，土地的所有权属应系国家而非郑良六，故郑良六请求返还土地于法无据，不予支持。原审认为广华公司应当将土地返还给郑良六不当，应予纠正。对于地上建筑物、设施等，双方2010年签订的租赁合同第六条约定，租赁期满后，由承租方建造的建筑物及一切厂房等不动产一律不准拆除并无偿交给出租方。而本案系合同履行过程中出现政府征地情形导致合同无法继续履行，并非租赁期满，因此并不适用双方合同的这一约定。根据扬益公司与广华公司2002年签订的租赁合同来看，扬益公司出租的是空地，并无地上建筑物。从上述两份租赁合同以及庭审情况来看，地上建筑物等均系广华公司搭建，并非郑良六搭建。因此，根据公平合理原则，地上建筑物等应属广华公司所有，郑良六请求判令归还地上建筑物、设施等，证据不足，理由不充分，不予支持。原审认定地上围墙、界限围墙（大门铁门除外）应当交回给郑良六，鉴于广华公司并未对此提出上诉，因此本院不予处理。
关于原审判决是否超出诉讼请求范围问题。郑良六认为广华公司反诉时未请求确认租赁土地上建筑物、设施的权属，原审对此作了审理，超出诉讼请求范围。经查，郑良六的诉讼请求之一是要求广华公司返还土地、地上建筑物等，原审法院需对租赁土地上建筑物、设施的权属进行确定后才能认定是否应当返还，因此原审判决并未超出诉讼请求范围。郑良六认为原审超判，理由不充分，不予支持。
综上，上诉人郑良六的上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。上诉人广华公司上诉有理，应予支持。原审判决认定事实部分错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第一项；
二、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第四、五项及诉讼费负担部分；
三、变更梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第二项“广华公司应在判决生效之日起10日内，将位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1755.96平方米土地，及地上围墙、界限围墙（大门铁门除外）交回给郑良六”为“广华公司应在判决生效之日起10日内，将位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1755.96平方米土地上的围墙、界限围墙（大门铁门除外）交回给郑良六”；
四、变更梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第435号民事判决第三项“郑良六应在判决生效后10日内，返还租金10536元、保证金15000元，合计25536元给广华公司”为“郑良六应在判决生效后10日内，返还租金31608元、保证金15000元，合计46608元给广华公司”；
五、驳回郑良六其他诉讼请求；
六、驳回广华公司其他反诉请求。
如果郑良六未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4578.64元、一审反诉费用965.2元，合计5543.84元，减半收取2771.92元，由郑良六负担。二审案件受理费5543.84元，由郑良六负担。郑良六未足额缴交的二审案件受理费964.84元，应于收到本判决书之日起七日内向本院缴交。广华公司预交的二审案件受理费4579元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 琴