福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0427民初1684号
原告：中国建设银行股份有限公司沙县支行。
主要负责人饶建南，行长。
委托诉讼代理人：赖培华，男。
委托诉讼代理人：张榕忠，男。
被告：陈莉莉，女，汉族，出生于1982年12月24日。
被告：李世鑫，男，汉族，出生于1985年12月3日。
被告：三明仙舟投资有限公司。
法定代表人：林国勋，董事长。
委托诉讼代理人曹发熙，福建律慧律师事务所执业律师。
原告中国建设银行股份有限公司沙县支行（以下简称沙县建行）与被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司（以下简称仙舟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出的（2015）沙民初字第1243号民事判决。被告三明仙舟投资有限公司不服判决，提出上诉。2016年6月27日，经三明市中级人民法院裁定：一、撤销（2015）沙民初字第1243号民事判决；二、本案发回沙县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年8月25日依法公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人赖培华，被告三明仙舟投资有限公司的委托诉讼代理人曹发熙到庭参加诉讼，被告陈莉莉、李世鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
沙县建行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司签订的编号为350647706-2032-20130303163号《个人住房借款合同》；2.被告陈莉莉、李世鑫偿还原告借款本金1572618.44元、利息10988.72元（计至2015年5月12日），并支付按合同约定利率计算从2015年5月13日至还清借款之日止的利息；3.原告对被告陈莉莉、李世鑫提供的抵押物位于沙县仙舟半岛仙舟华庭B1-B8幢B3、杂B3号房产依法处置后所得价款享有优先受偿权；4.被告三明仙舟投资有限公司对上述款项承担连带清偿责任；5.三被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的费用。原告当庭减少第2项诉讼请求为：被告陈莉莉、李世鑫偿还原告借款本金1476727.35元，并从2015年12月19日起至清偿借款之日止按合同约定的逾期借款利率支付利息（即按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%后再上浮50%）。重审时原告当庭减少第2项诉讼请求为：被告陈莉莉、李世鑫偿还原告借款本息1395458.72元，其中本金1384940.53元、利息10518.19元（计算至2016年8月25日）及至清偿之日止的利息。
陈莉莉、李世鑫未到庭亦未答辩。
仙舟公司辩称，1.对原告主张解除《个人住房借款合同》、要求被告陈莉莉、李世鑫偿还借款本息、原告对被告陈莉莉、李世鑫提供抵押的沙县仙舟半岛仙舟华庭B1-B8幢B3、杂B3号房产拥有抵押权，对处分该财产的款项有优先受偿权没有异议；2.原告应先拍卖抵押房产，被告三明仙舟投资有限公司同意在拍卖款不足以偿还借款本息、诉讼费和实现债权的其他费用的部分承担连带清偿责任，但未拍卖抵押物前，不同意承担连带清偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，查明如下事实：
1、2013年3月12日，被告陈莉莉、李世鑫向被告三明仙舟投资有限公司购买位于沙县仙舟半岛仙舟华庭B1-B8幢B3、杂B3号的房产，双方签订合同编号为201300335号《商品房买卖合同》。2013年3月20日，被告三明仙舟投资有限公司将该份买卖合同到沙县房地产管理所进行商品房买卖合同备案登记。
2、2013年7月29日，被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司与原告签订编号为350647706-2032-20130303163号《个人住房借款合同》1份。该合同主要约定：被告陈莉莉、李世鑫作为借款人向原告申请借款179万元用于购买沙县仙舟半岛仙舟华庭B1-B8幢B3、杂B3号的房产，借款期限为2013年7月29日起至2023年7月29日止，合同所载借款期限起止日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款起始日期以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；按月支付等额本息还款法，借款执行利率为合同签订日中国人民银行公布的贷款基准利率基础上上浮10%，如遇人民银行调整基准利率，则按新基准利率相应调整；借款逾期的，罚息利率为合同执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清除之日止，按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告陈莉莉、李世鑫自愿以所购买的沙县仙舟半岛仙舟华庭B1-B8幢B3、杂B3号房产提供抵押担保，抵押担保范围包括合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用，借款人未足额履行合同项下到期债务，贷款人有权行使抵押权利优先受偿；被告三明仙舟投资有限公司作为阶段性保证人对该笔借款承担连带保证责任。原告在《个人住房借款合同》贷款人处盖章，被告陈莉莉、李世鑫均在借款人和抵押人处签字，被告三明仙舟投资有限公司在保证人处盖章确认。
2、2013年7月30日，原告将350647706-2032-20130003163号《个人住房借款合同》到沙县房地交易所办理预购商品房抵押权预告登记。
3、2013年8月5日，原告依约发放借款179万元。从2013年10月10日起，被告陈莉莉、李世鑫未按约定按期支付借款本息，构成违约，原告多次催收未果。至2016年8月25日，被告陈莉莉、李世鑫尚欠原告借款本金1384940.53元、利息10518.19元。
另查明：
本院于2016年8月16日发函沙县房地管理所，沙县房地管理所复函：“陈莉莉购买的沙县仙舟华庭B1－B8幢B3、杂B3房产已被三明市中级人民法院、三明市梅列区人民法院、三明市公安局三元分局及沙县人民法院依法予以查封；陈晓云购买的仙舟华庭B1－B8幢B4、杂B4号房产已被三明市中级人民法院（两次）、三明市公安局三元分局、三明市梅列区人民法院及沙县人民法院依法予以查封。在查封状态下，无法进行办证登记，且该房项目的开发企业三明市仙舟投资有限公司未向我所提交这两处房产的办证登记申请，因此目前该两处房产尚未办理房产证”。因被告陈莉莉、李世鑫未依《入伙通知书》办理入伙手续及交纳交房费用，被告三明市仙舟投资有限公司未提交办证登记申请。
原审判决后至2016年8月25止，被告三明市仙舟投资有限公司已代偿还原告借款本金394833.89元，利息308610.59元，合计703444.48元。
本案争议焦点：
（一）案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。
本院认为，本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，中国建设银行股份有限公司沙县支行与陈莉莉、李世鑫已就仙舟华庭B1－B8幢B3、杂B3号房产办理了预购商品房抵押权预告登记，中国建设银行股份有限公司沙县支行也已根据《个人住房借款合同》（合同编号：35.647706-2032-20130303163号）的约定发放了贷款，现该房屋已可以交付使用。《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因中国建设银行股份有限公司沙县支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。中国建设银行股份有限公司沙县支行享有优先受偿权。
（二）关于本案的保证期间及在确定享有优先受偿权的前提下，保证人即三明仙舟投资有限公司是否享有物保先索抗辩权。
本院认为，合同约定的保证期间自该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押房产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，对该笔借款承担连带保证责任。在抵押权未能依登记而设立情况下，被告三明仙舟投资有限公司的保证期间延续。另依《借款合同》中的“无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本合同项下的债务如有物的担保，保证人同意不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿贷款尚未获偿的债权”约定系对保证人的物保先索抗辩权放弃约定。被告三明仙舟投资有限公司的“未拍卖抵押物前，不同意承担连带清偿责任”的抗辩不成立。
综上所述，本院认为，原告与被告陈莉莉、李世鑫、被告三明仙舟投资有限公司于2013年7月29日签订的编号为350647706-2032-20130303163号《个人住房借款合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。原告依约履行了出借款项义务，被告陈莉莉、李世鑫应当依约偿还借款本息，但被告陈莉莉、李世鑫未依约按月偿还借款本息，构成违约，原告有权解除合同并依据合同约定提前收回借款本息。原告要求解除借款合同的主张，符合法律规定，予以支持。原告要求被告陈莉莉、李世鑫还借款本息的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告三明仙舟投资有限公司为被告陈莉莉、李世鑫的借款提供连带保证担保，且在保证期间内。原告要求被告三明仙舟投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，符合法律规定和合同约定，予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告三明仙舟投资有限公司认为应在抵押物不足以清偿债务的部分承担连带清偿责任的辩称，由于合同对保证人在保证期间物保先索抗辩权作了放弃约定，故被告三明仙舟投资有限公司的辩解不予采纳。本案中，没有证据证明系因中国建设银行股份有限公司沙县支行存在过错或者怠于行使权利，造成已具备办理物权登记条件的预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记。中国建设银行股份有限公司沙县支行关于赋予其对该房屋享有优先受偿权的请求，予以支持。被告陈莉莉、李世鑫经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沙县支行与被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司于2013年7月29日签订的编号为350647706-2032-20130303163号《个人住房借款合同》；
二、被告陈莉莉、李世鑫应于本判决生效之日偿还原告中国建设银行股份有限公司沙县支行借款本金1384940.53元、利息10518.19元（计至2016年8月25日止），合计1395458.72元；
三、被告陈莉莉、李世鑫应按合同约定的逾期贷款利率计算标准支付原告中国建设银行股份有限公司沙县支行从2016年8月26日起至还清借款之日的利息；
四、被告三明仙舟投资有限公司对上述第二项、第三项判决确定的债务承担连带清偿责任。被告三明仙舟投资有限公司就其承担保证责任代为垫付的款项，有权向被告陈莉莉、李世鑫追偿；
五、原告中国建设银行股份有限公司沙县支行有权就折价或者拍卖、变卖被告陈莉莉、李世鑫提供抵押的位于沙县仙舟半岛华庭B1－B8幢B3、杂B3房产所得价款享有优先受偿权。
案件受理费19052元因减少诉讼请求实际收取17359元，财产保全费5000元，合计22359元，被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司共同负担。
被告陈莉莉、李世鑫、三明仙舟投资有限公司负担的诉讼费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如转账交纳诉讼费务必在转账单上注明案号。户名：沙县人民法院，账号：18×××31，开户银行：兴业银行沙县支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 林坤淀
审 判 员 肖秀华
人民陪审员 罗清珠
二〇一六年十月十三日
书 记 员 黎 悦
一、本判决所依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。