广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第355号
原告李家伟，男，汉族，1975年4月23日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人林世彬，广东南天明律师事务所。
委托代理人王少猛，广东南天明律师事务所。
被告李海训，男，汉族，1964年12月28日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告梁永，男，汉族，1970年1月11日出生，住广东省佛山市禅城区。
两被告共同委托代理人黄国荣，广东天舜律师事务所。
两被告共同委托代理人何俊灵，广东天舜律师事务所。
原告李家伟诉被告李海训、梁永土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，由审判员李军耀适用简易程序独任审理，分别于于2015年6月24日、2015年9月22日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告及其委托代理人林世彬、王少猛，两被告及其委托代理人黄国荣到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告及其委托代理人王少猛，被告梁永及其委托代理人黄国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月6日，原、被告签订《土地租赁协议》。协议约定被告将佛山市禅城区南庄镇上元村经济联合社承包的土地8000平方米出租给原告作为网球场及小型机动车培训项目之用，每年租金为384000元、一次性支付配套设施费30000元，租赁期从2014年7月1曰至2024年10月30日止。租赁期未满如被告违约，被告要赔偿原告的基建设施费和造成原告的经济损失，退回原告缴纳的履约保证金。除此之外，协议还约定了其他条款内容。签订《土地租赁协议》当日，原告按约定支付了2014年7月1日至2015年6月30日租金384000元、配套设施费30000元，合计人民币414000元给被告。随后，原告对租赁场地进行了基础设施建设，总计费用为377015元。2014年12月31日，被告出具《退租协议书》给原告，以唯美洲生态园不同意出租土地给原告作训练场使用为由解除《土地租赁协议》，承诺在2015年1月5日全部退回原告已支付的租金384000元、配套设施费30000元；已建设的按评估或协商的价钱赔补值，在15个工作日内退回给原告。2015年1月5日，被告仅退回原告318000元，至今尚有96000元未退回给原告，而且对已建设的基础设施不予赔偿。综上，为维护自身的合法权益，原告特起诉，请求判令：1、两被告立即退还租金96000元及利息1647．47元(本金96000元，按中国人民银行同期贷款利率5．6％计算，从2015年1月6日计至2015年2月28日共53天，利息为791．47元；本金96000元，按中国人民银行同期贷款利率5．35％计算，从2015年3月1日计至2015年4月30日共60日，利息为856元)予原告，并从2015年5月1日起至民事判决书确定退还租金之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，逾期不归还的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息予原告；2、两被告赔偿原告基础设施建设费377015元(具体以评估金额为准)；以上起诉总金额为：474662．47元。3、本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：一、案涉的的《土地租赁协议》无效。
原告与答辩人于2014年6月6日签订的《土地租赁协议》约定：“本协涉及的土地为甲方(即答辩人)向土地所在方—佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社承包的土地，乙方(即原告)租用土地用途为室外网球场及小型机动车培训项目”。由此可见，《土地租赁协议》约定的租赁土地为农民集体所有的土地，约定的用途为非农业建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，双方签订的《土地租赁协议书》是无效合同。
二、《退租协议书》显失公平，答辩人请求变更《退租协议书》的内容。
《退租协议书》显失公平的理由是：l、《土地租赁协议》是无效的合同，签订这份无效合同，双方都存在过错。2、《土地租赁协议》明确规定：“本协议涉及的土地为甲方向土地所有方佛山市禅城区南庄镇上元村经济联合社承包的土地，该地现状为甲方整理的滩涂用地，只能按上级有关部门规定开发”、“乙方租用土地的使用要服从园区总体规划建设安排，用途为室外网球场及小型机动车培训项目”、“为了保持园区总体建设的效果和河岸整体形象，乙方搭建临时设施管理用房及装修方案需报甲方同意后备案”。因此，①原告明知涉讼土地的来源和性质；②原告违反合同的约定，在建设前没有办理报建手续，也没有报告答辩人并取得答辩人同意就擅自建设。原告的行为存在明显过错。3、《土地租赁协议》约定的土地用途为室外网球场及小型机动车培训项目，原告承租涉讼土地的时候，涉讼土地的现状为答辩人整理的滩涂用地，已经具备作为网球场及小型机动车培训场地的条件。室外网球场不一定要地面铺混凝土地面，完全可以在原有已经平整的土地上设立经营，著名的法国网球公开赛就是在红土网球场上进行的。小型机动车培训项目也不是一定要地面铺混凝土地面的，在原有已经平整的土地上也可以开展小型机动车培训。原告的上述违建行为是造成原告项目下马的根本原因。4、《土地租赁协议》是2014年6月6日签订的，签订合同后，答辩人就把土地交付给原告使用，直到2014年12月31日原告才把土地退还给答辩人，原告实际使用土地达半年之久(从合同约定的起算时间2014年7月1日起算)。以公平合理的原则评判，原告应当向答辩人计付土地实际试用期的租金或使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第五条关于：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告也应当计付土地实际试用期的使用费。根据《土地租赁协议》的约定，涉案土地每月的使用费为32000元，半年的土地使用费是192000元。答辩人已经向原告退还了318000元，这包括了30000元配套设施费和未履行期(2015年1月1日-2015年6月30日)的租金192000元以及退还已经履行期的3个月的租金96000元。答辩人认为原告应当承担已经履行期的50％的租金(即3个月的租金)合理合法。因此，《退租协议书》关于答辩人全部退还租金的约定显失公平，原告主张的96000元租金以及利息不应得到支持。基于以上的情由，答辩人认为：签订无效的《土地租赁协议》，双方都存在过错，但造成《土地租赁协议》不能履行的根本原因在于原告擅自违建；原告应当对其擅自违建的损失承担责任。答辩人已经以自行承担履行期的50％(3个月)的租金分担了签订无效的《土地租赁协议》的过错责任。
答辩人部分履行了《退租协议书》后，已经意识到《退租协议书》有违公平合理，于是就停止了《退租协议书》的履行。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销合同。
答辩人请求变更《退租协议书》的内容如下：
1、请求人民法院依法把《退租协议书》中的“现经同意退回全部租金和水电设施费用8000×4×12=384000+30000”以及“租金按收据，合同于2015年1月5日退回”变更为：原告承担土地使用期6个月50％的租金，被告向原告退还租金288000元和配套设施费30000元。并确认该部分的内容答辩人已经履行完毕。
2、请求人民法院依法把《退租协议书》中的“已建设的按评估或大家协商的价钱赔补值，在15个工作内退回给李家伟”变更为：原告擅自违规建设的损失由原告自行承担。
原告主张其基础设施建设费377015元没有充分的证据证明，答辩人不予认可。况且，《土地租赁协议》第四条明确约定：“乙方在租用范围内搭建临时设施管理用房(限制为竹木结构、钢结构及新型环保材料)不得破坏现有的堤围结构和水体岸线，规模限制在用地面积5％以内，如需办理相关手续甲方给予协助”，原告主张其基础设施建设费是混凝土路面和混凝土设施、构筑物，明显违反了《土地租赁协议》的约定，原告擅自违建应当由原告自行承担责任。
综上，答辩人请求法院支持我方变更《退租协议书》的请求，依法驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中举证如下：
1、原告的身份证复印件，被告李海训的人口信息查询表复印件，被告梁永的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、土地租赁协议复印件一份。证明2014年6月6日，原告与被告签订土地租赁协议，约定被告将佛山市禅城区南庄镇上元村经济联合社承包的土地8000平方米出租给原告作为网球场及小型机动车培训项目之用，每年租金为384000元、一次性支付配套设施费30000元，租赁期从2014年7月1日至2024年10月30日止。租赁期未满如被告违约，被告要赔偿原告的基建设施费和造成原告的经济损失，退回原告缴纳的履约保证金的事实。
被告质证，对该证据真实性无异议，但关联性有异议，双方签订的租赁协议，处理约定原告所陈述的主要内容外，还包含如下的主要内容，第一，该协议说明了涉案土地的来源，是我方向南庄镇上元村承包的土地，是属于滩涂用地，只能按照上级不能的规定使用。第二，乙方，即原告租用土地要服从园区规划安排，用途为网球场和机动车培训地。第三，该约定了乙方使用涉案土地时只能搭建临时设施使用，已经装修方案需要报甲方备案，乙方在租赁期间内搭建临时设施（限制为竹木结构和钢结构等）。
3、收据复印件一份，证明原告按土地租赁协议的约定支付了2014年7月1日至2015年6月30日租金384000元、配套设施费30000元，合计人民币414000元给被告的事实。
被告质证，对该证据无异议。
4、退租协议书一份，证明2014年12月31日，被告出具退租协议书给原告，以唯美洲生态园不同意出租土地给原告作训练场使用为由解除土地租赁协议，承诺在2015年1月5日全部退回原告已支付的租金384000元、配套设施费30000元；已建设的按评估或协商的价钱赔补值，在15个工作日内退回给原告的事实。
被告质证，真实性无异议，但我方认为该退租协议书是显失公平的，具体内容详见答辩状。
5、上元训练场施工合同结算单复印件一份、现场照片复印件五页，证明原告对租赁场地进行了基础设施建设，总计费用为377015元的事实。
被告质证，对该证据的图片所反映的涉案土地的现状，我方无异议，但认为原告在涉案土地上进行建设，没有办理任何报建手续，也没有按照合同约定取得我方同意，属于非法建设，原告方存在明显的过错，其后果应当有原告自行承担。对上元训练场施工合同结算单我方不予确认，该清单是原告单方制作的，并不能证明原告的损失。
6、现金缴款单一份，证明鉴定费是由我方预交。
被告质证，无异议，确实是原告方预交。
两被告在诉讼中举证如下：
1、《责令停止国土资源违法行为通知书》、《责令改正国土资源违法行为通知书》复印件各一份（与原件核对无异），证明涉案土地是违反土地管理法第59条的规定，因而被国土部部门作出相应处罚，也证明原告在涉案土地上进行违法建设，没有办理相关报建手续。
原告质证，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为该通知书协助约16亩，而我方承租只是8000平方，该通知书不能证明承租的土地有违法行为，因而与本案无关。
2、梁永与唯美洲公司签订的租赁合同（复印件）一份，证明涉案土地的来源。
原告质证，真实性有异议，对关联性有异议，与本案无关。
本院依职权调取的证据：广州建成工程咨询股份有限公司出具的司法鉴定意见书。
原告质证，对三性无异议，对鉴定书内鉴定的某些内容有异议，对土地平整部分，被告不予确认，是对事实的不尊重，原告承租的土地的落差有3米多，原告是有进行平整的，被告不予承认是不尊重事实的，要求法院认定事实，请予确认。
两被告质证，我方对评估意见的真实性无异议，对鉴定的结果：1、鉴定现场双方同意的造价师193347.69元这个金额应减去评估书附表列出的危险作业意外伤害保险费的金额，除非原告能证明他为涉案的工程进行了投保；2、原告单方面主张的填土的费用24020.43元，我方不予确认，涉案的土地在租给原告以前，我方已经对涉案土地进行平整。
本院对原告和被告提交的证据认证如下：两被告对原告提供的证据1、3、6均无异议，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认；两被告对原告提供的证据2、4及证据5中的照片的真实性无异议，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，原告及两被告对本院依职权调取的证据的真实性均无异议，经本院审查，上述证据能真实客观地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以确认；原告对两被告提供的证据2有异议，而此组证据可与本院确认的其他证据相互印证，且原告未能提供反驳证据，对此组证据，本院予以确认；对原告提交的证据5中的上元训练场施工合同结算单，两被告经质证有异议，且此份证据与本院确认的上述证据相矛盾，本院对该证据不予确认。
结合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2014年1月11日，被告梁永与佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司签订了土地租赁协议一份，协议约定由被告梁永租用佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司承包的位于佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂的土地，面积约8000平方米，被告梁永租用土地的使用要服从生态观光农业园的总体规划建设安排，用途为生态园配套的室外网球场及小型机动车培训项目。租赁时间从2014年4月15日至2024年10月30日止，租金计算时间亦从2014年4月15日起，租金按每月每平方米2.5元为基数，每三年递增10%。租用期内佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司向被告梁永一次性收取配套设施费30000元。佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司按目前场地堤顶标高填平，被告梁永进场施工前用压路机压好被告梁永所租用的场地。合同还就其他相关事宜进行了约定。上述涉案土地实由两被告共同租赁，只是由被告梁永代表两被告与佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司签订土地租赁协议。2014年6月6日，原告与两被告签订了一份土地租赁协议，协议约定由原告租用两被告承包的位于佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂的土地，面积约8000平方米，原告租用土地的使用要服从生态观光农业园的总体规划建设安排，用途为生态园配套的室外网球场及小型机动车培训项目。租赁时间从2014年7月1日至2024年10月30日止，租金计算时间亦从2014年7月1日起，租金按每月每平方米4元为基数，每三年递增10%。第一年租金的交纳为两被告填好场地并可通行施工车辆当天，原告交纳当年50%的租金。租用期内两被告向原告一次性收取配套设施费30000元。两被告按目前场地堤顶标高填平，原告进场施工前用压路机压好原告所租用的场地。合同还就其他相关事宜进行了约定。原告于签约当天即向两被告交纳2014年7月1日至2015年6月30日的一年租金384000元及配套设施费30000元。原告随即进场施工，在涉案土地上兴建了挡土墙，并用钢筋混凝土铺设了部分地面，但在原告施工过程中，因涉案土地所在的佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂的土地为农用地，佛山市禅城区国土城建和水务局多次向佛山市唯美洲生态观光农业园有限公司发出通知，认为包括原告在涉案土地上的建设行为在内的佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂建设行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，要求停止或改正国土资源违法行为。为此，原告经与两被告协商，两被告于2014年12月31日向原告出具了一份退租协议书，两被告同意在2015年1月5日退回原告已交纳的租金384000元及配套设施费30000元，已建设的按评估价或双方协商的价值，在签订退租协议书之日起15个工作日内退还原告。但两被告随后只向原告退还了318000元，余款一直未退，原告经与两被告协商无果遂向本院提起诉讼。
因原、被告双方对原告已建成的地上建筑物的价值存在争议，根据原告的申请，本院依法委托广州建成工程咨询股份有限公司对原告已建成的地上建筑物的价值进行价值评估。广州建成工程咨询股份有限公司经现场勘察后出具了司法鉴定意见书，确定原、被告双方确认的原告已建成的地上建筑物部分的价值为193347.69元，原、被告双方有争议的地上建筑物部分的价值为24020.43元。而原、被告双方有争议的地上建筑物部分的价值主要是场地平整的费用。原告为此支出鉴定费4524元。而两被告则支出因鉴定需要而租用的挖掘机费用1500元。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，原、被告之间的争议焦点为：1、原、被告所签订的土地租赁协议是否合法有效？2、退租协议书是否合法有效？3、原告的损失的具体数额？
关于原、被告所签订的土地租赁协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案的涉案土地为农用地，亦无符合但书的情形存在，原告租用土地的用途为室外网球场及小型机动车培训项目，即原告所承租的土地系用于非农业建设，故原、被告所签订的土地租赁协议违反了法律的强制性规定，该土地租赁协议无效。
关于被告所出具的退租协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条明确规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。所以原、被告所签订的土地租赁协议无效并不必然导致退租协议书无效。原、被告所签订的退租协议书是双方的真实意思表示，是双方在清晰了解涉案土地的现状、原告的投入情况及相应法律规定后经协商一致后由两被告所出具的，其形式和内容均未违反法律规定，被告出具退租协议书的实质恰恰在于平衡原、被告双方的权利义务。故两被告认为退租协议书显失公平的抗辩理由无理，本院不予采信。被告所出具的退租协议书合法有效。
关于原告损失的具体数额的问题。被告所出具的退租协议书既合法有效，两被告即应严格按照退租协议书的约定全面及时地履行其应负的义务，两被告已承诺于2015年1月5日前全额退还原告所缴纳的租金及配套设施费，但至今仍有96000元未予退还，其行为已构成违约，应承担向原告支付余款及逾期付款利息的责任，两被告虽提出要求原告支付部分履行期内的租金，但两被告并未提出反诉，且在退租协议书亦未要求原告承担此部分费用，两被告的抗辩无理，本院不予采信，原告此项诉讼请求合理合法，本院予以支持。至于原告的投入损失，经鉴定机构评估，原、被告双方确认的原告已建成的地上建筑物部分的价值为193347.69元，两被告应依约赔偿原告此部分损失；而原、被告双方有争议的地上建筑物部分的价值为24020.43元。因原、被告双方有争议的地上建筑物部分的价值主要是场地平整的费用，而此项工作依土地租赁协议的约定是由两被告负责，并在原告进场施工前用压路机压好原告所租用的场地，原告虽认为场地平整系由其实施完成，但却未能提供证据予以证明，原告应承担举证不能的不利法律后果，对此部分费用，两被告不应承担赔偿责任。原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告李家伟与被告李海训、梁永于2014年6月6日签订的土地租赁协议无效；
二、被告李海训、梁永于2014年12月31日出具的退租协议书合法有效；
三、被告李海训、梁永在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李家伟退还租金、配套设施费96000元及利息（从2015年1月6日起至判决确定付款日止，按中国人民银行同期商业贷款利率计算）；
四、被告李海训、梁永在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李家伟赔偿原告已建成的地上建筑物的价值193347.69元；
五、驳回原告李家伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的给付期间履行其付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4210元，财产保全费2893元，鉴定费用6024元，由原告李家伟负担3327元，被告李海训、梁永负担9800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李军耀
二〇一五年九月三十日
书记员 刘胜如