江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00372号
原告张同白。
委托代理人赵健民，上海张继萍律师事务所律师。
被告上海工具厂有限公司。
法定代表人萧伟锋，该公司总经理。
委托代理人沈德睦。
原告张同白诉被告上海工具厂有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理，同年12月2日作出裁定驳回了原告张同白的起诉。原告张同白不服向苏州市中级人民法院提起上诉，2015年2月9日苏州市中级人民法院作出终审裁定，撤销原裁定，指定本院继续审理。本院重新组成合议庭，于2015年4月23日、5月20日公开开庭进行了审理。原告张同白的委托代理人赵健民，被告上海工具厂有限公司的委托代理人沈德睦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张同白诉称，2005年3月，原被告签订一份房地产买卖合同，被告将位于太仓市城厢镇柳园路9-1号（原毛太路口12号，面积17.41平方米）房屋出售给原告，房屋总价为人民币4万元，合同还约定了其他条款。2005年3月28日，原告按约支付了全部款项。由于该房屋的国有土地使用权证尚未办出，故双方约定待该证办出后再办理交易手续。2010年12月31日，该房屋取得了国有土地使用权证，原告得知后，便要求被告配合办理该房屋的过户手续，但由于种种原因至今未能办理。现请求法院判令被告立即办理位于太仓市城厢镇柳园路9-1号（原毛太路口12号）房屋过户交易手续，将产权人变更为原告；且本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确放弃如果无法办理上述房屋的过户手续，则要求被告按照该房屋现在的市场价26万元向原告进行赔偿的诉讼请求。
被告上海工具厂有限公司辩称：1、2004年12月2日被告与上海佳昂工贸有限公司（以下简称佳昂公司）签订了房产整体转让协议，诉争房屋也在其中。房屋买卖合同是和佳昂公司之间订立的，原告不具备本案的诉讼主体资格，其仅是经办人，故原被告间原订立房屋买卖协议是有瑕疵和不生效的。2、被告原为国有企业，根据国务院91号令、企业国有资产监督管理条例、企业国有产权转让管理暂行办法等文件，均明确国有资产的处置和转让需经过列项、评估、批准三个程序，否则国有企业无法处置国有资产，国有企业出资人是国家。本案中所谓的买卖契约无法过户不是被告的错误，相关房屋的过户按照规定需要经过上海市国资委的批准，但目前被告已无法办理。3、请求法院追加佳昂公司作为本案第三人参加诉讼，以查清房屋买卖主体到底是佳昂公司还是原告。
经审理查明，被告与佳昂公司于2004年12月2日签订协议书一份，该协议主要内容，第一条，被告为解决以房抵债历史债务问题，经与佳昂公司协商同意，被告以其所有的抵债房产，一次性整体出让给佳昂公司，计有：1、上海河南路蓬莱花苑305室，计189.6㎡，计价130万元；2、太仓市城厢镇3-8号二层门面房，计448.48㎡，计价90万元；3、太仓市城厢镇太平新村19幢505室，计71.5㎡，计价11万元；4、太仓市城厢镇柳园路口122号，计17.41㎡（不含土地证），计价4万元”；第二条，付款方式，本协议签字后一周内支付房价的50%，在交易中心受理交易手续的同时付30%，领取产权证时付清全部房款；第四条，房屋受让人由佳昂公司指定为陈金定、张同白二人（共有人）。
被告与佳昂公司于2005年3月28日又签订补充协议一份，该补充协议的主要内容为，被告与佳昂公司为全面履行2004年12月2日签订的房产转让协议，现就其中太仓市城厢镇柳园路（原毛太路口）12号（17.41㎡）房屋，因土地证目前尚不能办理，致使无法过户一事，双方补充协议主要内容如下：1、佳昂公司按2004年12月2日签订的协议全额支付该房屋房款（人民币肆万元整），佳昂公司指定张同白为该房屋受让人。……4、在太仓房产土地交易中心可以办理该房产过户手续时，双方有责任共同配合尽快办理转让交易手续，转让交易过程中发生的契税、手续费等全部费用由佳昂公司承担。
2005年3月28日，被告收到上述房屋的购房款4万元，被告出具的发票所载明的购货单位为“张同白（上海佳昂工贸有限公司）”。
2005年3月28日，原告出具委托书一份，其主要内容为“上海工具厂有限公司（甲方）与上海佳昂工贸有限公司（乙方）协议中所转让的房产，乙方指定受让人为本人张同白。本人同意甲乙双方的权证、钥匙等交接由乙方经理祝伟强办理。委托人张同白2005.3.28”。
同日，被告与佳昂公司签署交接清单一份，该清单载明，被告将2004年12月2日签订的协议书中所涉房屋的相应产权证书及相关资料移交给佳昂公司，所载房屋权利人均为原告张同白；同时载明，本案诉争房屋暂未过户，只移交了房屋所有权证，该房屋的权利人仍为被告；该清单落款处接收人方的具体接收人为祝伟强。
2005年3月间，被告上海工具厂有限公司（甲方、卖方）与原告张同白（乙方、买方）签订房地产买卖合同一份，该合同载明，甲方自愿将坐落在太仓市城厢镇毛太路口（现名柳园路）12号的房地产（房屋建筑面积17.41平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币四万元，乙方于2005年3月31日前全部付清给甲方；本合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；该合同还约定了其他事项。
太仓市人民政府分别于2004年6月14日、2010年12月31日向被告颁发上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。因原告认为被告未能按约将本案系争房屋过户至其名下，遂诉至本院。
另查明，被告原系国有企业（现已转制），2004年10月9日，被告向其上级主管公司请示，要求用以房抵债的方式处理历史遗留债务，获得批准。同年12月6日被告公司召开董事会，通过了以以房抵债的形式处理债务的决议。上述文件所涉标的包含本案所争议的房屋。
本案在审理中，原告表示对房屋转让交易过程中所发生的契税、手续费等全部费用由其个人承担。
以上事实，由原被告提供的房地产买卖合同、发票、国有土地使用权证、房屋产权证、证明、请示报告、董事会决议、协议书、补充协议、收款凭据、交接清单、委托书，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，2005年被告上海工具厂有限公司与原告张同白签订的房地产买卖合同，系双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定。2010年12月该房屋取得国有土地使用权证后，本案所争议的房屋已经具备交易条件，原双方所订立的房地产买卖合同应当予以全面履行。针对被告所提出的抗辩意见，本院认为，1、2004年被告曾与佳昂公司签订协议书，明确被告以其所有的抵债房产，一次性整体出让给佳昂公司，但在该协议中佳昂公司又指定原告张同白等人为房屋的实际受让人，同时被告之后又与原告张同白就所涉房屋分别订立多份买卖合同且已大部分得到履行。被告的行为实际已认可房屋的买受人为本案原告，因此，其提出的要求追加佳昂公司为本案当事人的意见不予采纳。2、被告原为国有企业，在处置国有资产前确应履行相应的批准手续。但应当指出，一、国有资产的处置和转让所应通过的列项、评估、批准程序属国有企业内部事务，对外不产生对抗效力；二、当被告与佳昂公司和原告订立相关协议时，作为买受人有理由相信，出卖人已经履行了相关审批手续，可以安全交易；三、被告在处置房产时确已履行了相关手续，至于该手续是否完备或符合程序要求，则不属于本案理涉范围。故对被告提出的相关房屋过户需要经过上级国资委批准的意见，本院不予采信。本案在审理中，原告已表示对房屋转让交易过程中所发生的契税、手续费等全部费用由其承担的意见，属对自身权利的自由处分，并不违反法律法规的规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决书生效之日起15日内，被告上海工具厂有限公司协助原告张同白办理房屋、土地过户手续。{具体情况：现座落于太仓市城厢镇柳园路9-1号房屋（房产证号为，太房权证城厢字第××号；房屋所有权人，上海工具厂有限公司；房屋座落，城厢镇毛太路12号；建筑面积17.41平方米；性质，商用房。土地证号，太国用2010第4220170**号；土地使用权人，上海工具厂有限公司；座落，城厢镇柳园路9-1号；地号，422-005-0006001；使用权面积20.2平方米）}。
二、办理上述房屋、土地过户手续的税费等全部费用由原告张同白承担。
案件受理费800元，由原告张同白、被告上海工具厂有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州园区支行，帐号：55×××99。
审 判 长 张红烈
人民陪审员 汪德符
人民陪审员 李培忠
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 唐 明