湖南省道县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）道法民初字第22号
原告吴某某，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。
委托代理人熊剑，湖南苍松律师事务所律师。
被告永州家和物业管理有限公司，住所地：湖南省道县商业步行街。
法定代理人陈茂波，该公司经理。
特别授权委托代理人喻成剑，男，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。
原告吴某某诉被告永州家和物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由审判员何明江担任审判长，与人民陪审员何章保、程定顺组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理，书记员邓小强担任庭审记录。原告吴某某及其委托代理人熊剑，被告永州家和物业管理有限公司的特别授权委托代理人喻成剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，原、被告双方于2011年10月17日签订《道州商业步行街物业租赁合同》，合同约定将该街2栋第1层第121号商铺租赁给原告。被告在履行商铺租赁期间存在严重的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，主要有如下损失：1、被告没有在约定的2012年1月1日开街，存在明显违约。因为原告按照预期的开街日将货物进回来了，这给原告造成了货物积压的经济损失和缔约过失的损失合计5万元。2、被告出租管理的商铺因为房屋下水管和排水管道设计的擅自改变，在2012年4月12日和2013年3月24日因为下大雨，雨水无法排泄，出现大水两次进店，导致原告店内的装修被损坏，店内的全部货物被损害。因此，两次进水给原告造成经济损失合计为30万元。3、被告与其他商行（即沃尔玛超市）签订下货合同，让沃尔玛超市下货的货车经常停在进入原告商铺的必经之路上，使得顾客无法通行而导致顾客购物不便，从而严重影响原告商铺的经营，被告的行为违背了《租赁合同》第八条第二款的规定，这给原告造成了经济损失10万元。4、被告两次强行将原告的店铺进行关门，造成了原告无法正常经营且无法完成公司规定的销售量，目前被告还锁着原告近30万元的货物在店铺里，从而使得原告取得的“公牛巨人皮鞋”品牌的经销权被公司取消。经销权被取消意味着原告交给公司的加盟费10万元和与公司的进货定金5万元被公司无条件作为违约金处理。这损失必须要求被告承担。综上所述，因为被告在履行商铺租赁合同期间存在严重的违约行为，给原告造成了极大的经济损失。依据相关法律规定，请求判令1、被告立即将锁着的店铺门打开，继续履行商铺租赁合同；2、被告赔偿原告各项经济损失共计60万元。
原告在举证期限内举证如下：1、个体经营户营业执照和租赁合同，证明原告是取得“公牛巨人皮鞋”品牌的经销权的经营户和原、被告签订的《道州商业步行街租赁合同》；2、道县商业步行街明沟排水的鉴定报告，证明2012年4月12日店铺的进水量因为排水管道擅自变更，被告没有尽到管理义务；3、关于2栋121号商铺在“4.12”漫水事件中造成损失要求赔偿的情况说明报告，证明原告受到的物品损失被告当时进行了确认；4、原告货物受损失的清单，证明原告受损失的物品数量和类别；5、被告的管理人员仇亮的说明，证明内容同证据4；6、现场照片以及电视台的新闻报道，证明漫水进入店铺的事实和沃尔玛超市下货的货车停在原告商铺的必经之路上，影响原告经营的事实；7、原告10次要求因减免部分租金和赔偿部分损失的书面报告，证明被告方违约；8、2013年9月26日解除合同的通知，证明被告方违约，对原告造成了极大的经济损失；9、2013年12月17日被告强行锁店门的照片，证明内容同证据8；10、“公牛巨人皮鞋”公司取消品牌经销权的通知，证明原告的加盟费和进货定金的经济损失。
被告永州家和物业管理有限公司辩称：一、答辩人与原告于2011年10月17日签订《道州商业步行街租赁合同》，约定由原告承租2栋121号商铺，因原告拖欠租赁等费用，答辩人于2013年9月向原告发出解除合同通知书，并于2013年年底向人民法院提起诉讼，要求原告支付拖欠的租赁费用。后因原告就欠付的租金等费用与答辩人协商好，答辩人撤回起诉后，现双方继续履行商铺租赁合同。二、答辩人无违约行为，也未给原告造成经济损失。1、答辩人与原告在2011年10月17日签订《租赁合同》后，约定“暂定2012年1月1日为开街日”，因客观情况的变化，双方就此另达成约定“乙方（原告）计租日从2012年5月16日起计算”。2、2012年4月12日，道县县城连降大雨，原告所承租的商铺因本栋伸缩缝渗水及本栋相邻的市政排水设施影响，给原告店内的部分货物及装饰装修造成了损失，经答辩人协调，工程施工方、建设方与原告共同达成协议，共赔偿原告的货物及装修损失共计55000元，该赔付款项包含因此次漏水所造成的一切直接损失赔偿及三次装修内容，再无其他增加款项，并获得原告的认可。2012年6月26日，答辩人在《关于2号栋121商家在“4.12”漫水事件中造成损失要求赔偿的情况说明报告》中表明答辩人对漫水现象可酌情考虑给予适当人道主义补偿。2013年6月18日，答辩人对原告在“4.12”漫水事件中作出处理方案，即在收取租金时给予原告8折优惠，即少收取17000余元以此弥补进水的损失。2013年年底，答辩人在收取原告租金时，原告对按处理方案即减少租金未提出异议，双方均按此履行完毕。3、从《永州市道州商业步行街修建性详细规划》图上可以看到，原告承租的商铺与沃尔玛承租的下货平台均与机动车道相邻，该机动车道与城市道路相连接，该区域系共用部位，任何社会车辆均可自由出入。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》的相关规定，沃尔玛超市下货的货车系对共用部位的合理运用。
综上，因原告就拖欠租金一事与答辩人协商好，现双方继续履行商铺租赁合同，原告仍经营“公牛巨人皮鞋”。答辩人违约行为，原告的货物及装修等经济损失非答辩人所造成，且答辩人已给予原告补偿，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内举证如下：“1、《道州商业步行街租赁合同》，证明原、被告签订了租赁合同，并对双方的权利和义务进行了约定；2、《解除合同通知书》，证明因原告未依约交纳租金等费用，被告通知原告解除租赁合同；3、法院《民事裁定书》，证明原、被告就原告欠租金等费用一案，原、被告双方协商解决，被告撤回起诉；4、永州市道州商业步行街修建性详细规划，说明按规划设计原告租赁的2栋121号商铺前为通行道路；5、建设工程质量监督报告，证明2＃楼已通过工程竣工验收；6、道州商业步行街1、2栋排水沟清理明细表，证明被告按规范对排水沟进行清理；7、道州商业步行街2栋121房屋漏水事件报告，证明原告就承租铺面在下雨中所受损失向被告提出报告；8、电视台的新闻报道及现场照片，证明原告承租铺面在2012年4月12日下雨中的情形；9、关于“4.12”2号栋121商铺在漫水事件中造成损失要求赔偿的情况报告，证明被告客服对原告承租铺面在下雨中所受损失向公司的报告；10、赔偿协议书，证明原告对承租铺面在下雨中所受损失与工程建设方达成协议；11、吴某某的身份信息、进账单，证明工程建设方支付赔偿款给原告；12、证明，证明原告已将下雨中所受损失的皮鞋销售完毕；13、2号栋漏水事件处理方案，证明2#楼在下雨中进水商铺受损的申请，被告同意给予租金补偿；14、原告欠交电费明细表，证明原告在经营过程中欠交电费的情况。
被告永州家和物业管理有限公司对原告吴某某举证证据的质证意见：对证据1无异议；证据2道县建设工程质量安全监督站无相关鉴定资质；证据3不具备真实性；证据4原告货物受损的清单只说明了货物的相关数量；证据5仇亮的说明只能说明仇亮收到了钥匙，而不能证明原告受到损失物品的数量和类别；证据6现场照片及电视台的新闻报道，不能说明原告受损的情况；证据7原告十次要求减免租金及赔偿部分损失的通知，无相关证据证实这些报告都送达给了被告；证据8解除合同的通知书属实；证据9锁门的照片不能说明事发时间、地点；证据10公牛巨人皮鞋公司取消品牌经销权的通知内容仅为“拟取消”，而未真正取消，不能证实原告的损失。
原告吴某某对被告永州家和物业管理有限公司举证证据的质证意见：证据1无异议；证据2无异议，但其真正原因是原告二次漫水事件未作处理；证据3无异议，但证明被告强行锁门的事实；证据4规划说明121号商铺为通行道路，但沃尔玛超市经常下货造成原告经营不便；证据5、6恰好证明被告提供的排水沟存在质量问题；证据7、8已证明了原告因此而受损的事实；证据9、10、11证明是对原告2012年1月24日房屋伸缩缝受损作出的赔偿，而不是对原告在2012年4月12日、2013年3月24日漫水事件造成原告损失的赔偿；证据12的证明系被告公司的员工，该证据不具备真实性；证据13并无被告对原告的货物损失及其他损失作出赔偿，该方案只是被告的内部处理方案；证据14与本案无关联性。
被告永州家和物业管理有限公司申请证人雷开华出庭，证人雷开华出庭证实两个内容：1、原告吴某某的商铺确因下雨漫水其皮鞋遭受了部分损失；2、原告吴某某在被告公司的办公室陈述其漫水的皮鞋已全部销售完毕。
原告对证人的证言质证如下：1、无异议；2、原告只是讲部分受损的皮鞋已低价处理，并没有讲全部卖完。
被告对证人的证言质证如下：对该证人证言无异议。
本院认证如下：对原告举证的证据1、3、4、5、6、7、8、9和被告举证的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、13予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下事实：原（乙方）、被告（甲方）双方于2011年10月17日签订《道州商业步行街物业租赁合同》，合同约定被告将该街2栋1层第121号商铺租赁给原告，租期为三年；每月租金为3851元；并约定“暂定2012年1月1日为开街日”。此后，因推迟开街，原、被告双方另达成协议：约定“原告租赁的铺面的计租日自2012年5月16日起计算”。原、被告双方还在租赁合同中对双方的权利和义务进行了约定。2012年4月12日和2013年3月24日因为下大雨，雨水排泄受阻，原告租赁经营的“公牛巨人皮鞋”铺面两次进水，导致其店内的装修和货物受损。对2012年4月12日漫水的损失情况，经原、被告双方确认为：1、完全无法出售的鞋类共计127双，合计人民币4534元；2、完全被雨水泡发的实木地板共计32平方米，共计人民币5069元。对2013年3月24日漫水的损失情况，只有原告方提供的受损情况：1、货品受潮损失为14530元；2、再次被水浸泡店面受潮无法营业，店内霉气达3个月之久，经营损失每天达300元，计币27000元。被告方对此未予确认。2012年7月23日，原告吴某某、永州九鼎房地产开发有限公司、湖南省天宇建设工程有限公司三方就本年度3月份许，因2栋伸缩缝渗水原因，造成该栋121商户室内装饰装修及部分货物损失，经三方协商后达成协议：一、由湖南省天宇建设工程有限公司赔付道州商业步行街2栋121商户人民币55000元整，该费用由永州九鼎房地产开发有限公司从该栋施工方的质量保证金中代为扣除并支付；二、因该伸缩缝所造成的损失此次为一次性终结赔付，双方不得以任何理由或形式再纠缠；三、该赔付款项包含因此次漏水所造成的一切直接损失及三次装修内容，再无其他增加款项。上述赔付款于2012年8月13日已赔付给原告。另查明，从《永州市道州商业步行街修建性详细规划》图上可看到，原告承租的商铺与沃尔玛承租的超市的下货平台均与机动车道相邻，该机动车道与城市道路相连，该区域系共用部分，任何车辆可自由通行，沃尔玛超市下货的货车系对共用部分的合理运用。另查明，因原告未按《租赁合同》的约定支付租金，被告公司强行将原告租赁的2栋第1层121号商铺进行关门，该起纠纷被告公司于2013年12月26日向本院起诉，被告公司经与原告协商后，双方已自行和解。被告公司少收取原告2013年度的租金约17000元，原、被告双方继续履行《租赁合同》，原告继续经营“公牛巨人”皮鞋。被告公司于2014年1月14日已向本院申请撤回起诉，本院已裁定准许撤回起诉。原告于2014年1月6日诉至本院，请求支持其诉讼请求。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。本案中原、被告双方争执的焦点有四个方面：第一，关于原告诉请被告公司赔偿因缔约过失的损失共计50000元。原告认为被告公司未按合同约定的日期开街，造成了所进货物积压，因此要求被告公司赔偿其损失。被告答辩认为在《租赁合同》约定“暂定2012年1月1日为开街日”，此后，因客观情况变化，双方又约定“乙方（原告）计租日从2012年5月16日起计算”。从本案来看，双方签订的《租赁合同》是其真实意思的表示，该合同合法有效，且合同已在履行中，答辩人无缔约过失，被告公司的答辩理由成立，本院予以采纳，对原告的该项诉请不予支持，应予驳回。第二，关于原告诉请被告公司因出租的商铺房屋下水管和排水管道设计的擅自改变，使得在2012年4月12日和2013年3月24日两次下大雨，雨水排泄受阻，雨水漫进商铺，造成原告租赁经营的商铺内的装修和货物的损害，要求被告公司赔偿经济损失共计300000元。原告所租赁的商铺在“4.12”漫水事件中造成的装修和货物损失，经原、被告双方共同核定为50414元；在2013年3月24日漫水事件中，原告未提供直接损失的证据，且被告公司对原告提出的赔偿额不予认可。被告公司答辩认为，经答辩人协调，工程施工方、建设方与原告于2012年7月23日共同达成了协议，共赔偿原告的装修与货物损失共计55000元，并已赔到位。对原告的该项请求应不予支持，应予驳回。被告公司辩称的55000元赔偿款，是指2012年3月份原告经营的商铺因伸缩缝漏水，造成原告的租赁商铺内装修与货物的损失。2012年4月12日因下大雨，雨水漫进原告租赁的商铺所造成的装修与货物损失在55000元赔偿协议中未涉及。故本院对被告公司的答辩理由不予采纳。在该项诉请中，被告公司因在《租赁合同》中未尽约定的维修和管理义务，对原告租赁经营的商铺在2012年4月12日漫水中造成的装修与货物损失共计50414元应予赔偿，对原告超出该赔偿数额的诉请本案不予支持，应予驳回。第三，关于被告公司与其他商家签订《沃尔玛超市》的下货合同，原告请求因被告公司违反了《租赁合同》第八条第二款的约定，要求其赔偿经济损失100000元。被告公司辩称，原告承担的商铺与沃尔玛超市承租的下货平台均与机动车道相邻，该机动车道与城市道路相连接，该区域系共用部位，沃尔玛超市下货的货车系对共用部分的合理运用，且原告未提该项损失的直接证据，故对被告公司的答辩理由予以采纳，对原告的该诉请不予支持，应予驳回。第四，关于原告诉请因被告公司强行将其经营的店铺进行关门，使得原告取得的“公牛巨人皮鞋”品牌的经销权被公司取消，原告为此损失了加盟费100000元和进货定金50000元，该项损失应由被告公司承担。被告公司辩称，被告公司关于原告租赁经营的店铺是因其拖欠租金所致，被告公司就此向法院起诉后，现原、被告双方已协商好，原、被告双方继续履行《租赁合同》，原告仍经营“公牛巨人皮鞋”，被告公司已向法院申请撤回了起诉，故原告的该项诉请应予驳回，本院认为被告公司的答辩理由成立，本院予以采纳，对原告的该项诉请不予支持，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：
由被告永州家和物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告吴某某的经济损失共计人民币50414元；
驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
本案案件受理费9800元，由原告吴某某负担6800元，被告永州家和物业管理有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
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审 判 长 何明江
人民陪审员 何章保
人民陪审员 程定顺
二〇一四年三月十六日
书 记 员 邓小强
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。