安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一初字第02028号
原告：詹玲丽，女，1971年9月27日出生，汉族，初中文化，个体户，住临泉县。
委托代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。
被告：安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司，住所地阜阳市。
法定代表人：王周，该公司董事长。
委托代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。
原告詹玲丽诉被告安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司（以下简称：筑巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告詹玲丽及其委托代理人李子宽、被告筑巢公司委托代理人张峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告詹玲丽诉称：2009年7月21日经人介绍其以妹妹詹玉玲的名义购买被告开发的位于阜阳市颍州南路与三环路交叉口筑巢苑11楼102室现房一套，单价为每平方米5437元，总价款为1739405元，以按揭贷款的方式付款，当日交付了定金50000元。后原告多次要求被告签订房屋买卖合同等手续，被告以种种理由推拖。2009年12月29日原告按被告的要求又支付首付款560405元，但被告又以种种理由不给办理手续，也不签订房屋买卖合同。在其多次催促的情况下，被告方告诉要买该房屋需要全额付款，否则就不卖给原告。原告考虑到已经付款60余万元，于是在2011年1月21日付款389590元、2012年9月19日付款485000元。直至2012年10月24日被告才与原告签订《商品房买卖合同》，并收回认购书及收条原件，让原告补交房款251000元，共计1736000元。同日合同签订后，被告以房屋面积增加为由让原告付款12560元，又以需支付利息为由多收取原告64000元。后原告在办理房产登记过程中，才得知被告在2008年已将原告购买的该房屋办理了贷款抵押登记，被告隐瞒了该事实。被告销售筑巢苑11楼102室时故意隐瞒该房屋已办理贷款抵押登记的事实，并收取原告款项使用多年，且多收取64000元，被告的行为明显违背诚实信用原则，给原告造成了重大经济损失。故诉至法院，请求：一、判决被告赔偿缔约过失给原告造成损失245167元；二、判决被告返还多收取购房款64000元；三、本案的诉讼费用由被告负担。后增加诉讼请求为：判决被告赔偿给原告造成的契税损失69440元，合计378607元。
詹玲丽为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一、原告的身份证。
证明目的：证明原告身份自然情况，其诉讼主体资格合法。
证据二、（1）筑巢逸景物业认购书（0000162）；（2）被告公司名下房地产权证（房地权阜字第0080142**）；（3）出庭詹玉玲、魏娇娇、李莉三位证人证言。
证明目的：（1）证明2009年7月21日原告以妹妹詹玉玲的名义与被告签订现房商品房买卖认购书，并交付了定金，被告将筑巢苑11楼102室房屋卖给原告；（2）证明在认购书签订后，原告多次催促被告签订商品房买卖合同，被告均以种种理由推拖；（3）证明被告在与原告签订认购书时，故意隐瞒筑巢苑11楼102室房屋已在信用社办理抵押登记的事实，被告存在缔约过失行为。
证据三、（1）商品房买卖合同（合同编号：TZYJXU001169）；（2）定金、房款收据与银行回单，共8张。
证明目的：（1）证明直至2012年10月24日被告才与原告签订商品房买卖合同；（2）证明被告明知筑巢苑11楼102室房屋已办理抵押，却隐瞒该事实，并于2009年7月21日收取原告定金50000元、2009年12月29日收取原告首付款560405元、2011年1月21日收取原告房款389590元、2012年9月19日收取原告房款485000元长期使用，被告的该行为给原告造成了重大经济损失。
证据四、房产抵押注销登记材料共5页。
证明目的：证明在2009年7月21日双方签订《筑巢逸景物业认购书》时，本案的房屋已在抵押，被告隐瞒了该事实，存在缔约过失。
被告筑巢公司辩称：一、要求缔约损失，没有法律依据；二、共收取原告房款1800000元是事实，是双方协商的结果，64000元不是多收，是原告自愿交纳的费用；三、关于原告请求的契税损失，纳税是公民的义务，原告买房应当缴纳契税，无权要求别人承担。原告的请求无事实根据，无法律依据，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告筑巢公司为支持其答辩理由，向本院提供如下证据：
证据一、筑巢公司的营业执照、组织机构代码证。
证明目的：证明诉讼主体资格合法。
证据二、房产评估报告。
证明目的：证明本案房屋2012年10月24日评估价格为2835600元，双方协商1800000元，并未多收取原告任何费用。
证据三、申请证人翟红伟、马凤海、刘桂云出庭所作的证人证言。
证明目的：证明在签订合同时，已告知原告房屋存在抵押，暂时不能签订合同，并没有隐瞒原告抵押的事实，双方协商房屋价格为1800000元。
被告筑巢公司对詹玲丽所举上述证据的质证意见：
对证据一无异议；对证据二中的（1）、（2）无异议，对证人证言有异议，本案是全款现房，证人证明是按揭贷款不实；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，在签订商品房买卖合同时，并未隐瞒房屋已抵押的事实，未给原告造成损失；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，在签订商品房买卖合同时，抵押已经解除。
被告詹玲丽对筑巢公司所举上述证据的质证意见：
对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，评估价格不是商品房买卖价格，应以买卖合同载明的价格为准认定被告是否多收取房款；对三位证人证言均有异议，三证人均是被告公司的员工，存在对原告不利的利害关系，证人刘桂云是财务负责人，对合同签订情况的证明不实，证人马凤海在签订合同时不在现场，对合同签订时的情况证明不实，证人翟红伟虽是当时的接待人员，其证言无其他证据证明，属于孤证，不能单独作为定案证据使用。
通过举证、质证，本院对双方所举证据认证如下：
（一）对原告詹玲丽所举证据认证意见：
对证据一、证据二中的（1）、（2）、证据三、证据四，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告对证据三、四的证明目的虽提出异议，但从该材料本身来看，本案的房屋在2008年12月16日确实办理他项权抵押登记，在2009年7月21日双方签订《筑巢逸景物业认购书》时仍在抵押状态。原告申请出庭的三位证人，均是现场目击证人，虽然与原告之间存在亲戚关系，但被告出庭的证人当庭也认可该证人一同与原告去过售楼部，所以该证人的证言具有客观真实性，本院予以确认。
（二）对被告筑巢公司所举证据认证意见：
对证据一，原告无异议，具有真实性，本院予以确认。对证据二，该证据虽具有真实性，但该材料仅是房产评估价格，不是商品房买卖价格依据，不能证明被告是否多收取原告房款，达不到被告举证的目的。对三位证人的证言，该三人均是被告单位在职员工，且处于不同的工作岗位。证人刘桂云、马凤海不是签订合同的经办人，其证明合同签订时的情况不具有客观真实性，本院不予认定。证人翟红伟虽是合同签订的经办人，但其证言无其他证据印证，对该证人的证言本院不予认定。
结合以上举证、质证及诉辩意见，本院查明如下事实：
2009年7月21日原告詹玲丽以妹妹詹玉玲的名义与被告筑巢公司签订《筑巢逸景物业认购书》一份。该认购书约定：被告（出售方）将筑巢筑巢苑11楼102室现房一套售给原告；建筑面积319.92平方米；单价为每平方米5437元，总价款为1739405元；定金50000元等。签订当日，原告交付了定金50000元。2009年12月29日原告支付首付款560405元，原告于2011年1月21日付款389590元、2012年9月19日付款485000元。2012年10月24日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定总价款为1736000元，被告共收取原告1800000元。2012年11月29日被告协助原告将涉案房产过户到原告名下。
另查明：筑巢筑巢苑11楼102室房屋，2008年12月16日已登记在被告筑巢公司名下，同日被告用该房产向阜阳市颍东区农村信用合作联社火车站信用社抵押贷款，设定日期2008年12月16日，约定期限36个月。2010年1月7日被告注销他项权。
再查明：阜阳市财政局、阜阳市地方税务局2009年1月16日公布经阜阳市人民政府批准的《阜阳市房屋交易财政补贴实施细则》中载明：2008年12月8日至2009年12月31日之间发生房屋买卖的个人，购买新建商品房以签订购房合同日期为准，市财政按所缴纳契税（含滞纳金）的100%给予一次性补贴。
本院认为：2012年10月24日双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法受到法律保护。被告应当按照该合同约定价款1736000元收取原告房款，被告收取原告1800000元，多收取64000元应当返还。原告请求返还多收取64000元的请求，本院予以支持。被告辩称1800000元是双方当事人协商确定的，但被告没有提供相应的证据予以支持，且该数额与双方当事人认可的《商品房买卖合同》中载明的价款不一致，被告的该辩称，本院不予采信。原、被告在签订合同时，应当遵循诚实信用原则，被告作为开发商对其销售的房屋处于抵押状态应当告知原告，在签订《筑巢逸景物业认购书》时被告没有告知行为有违诚实信用原则，存在缔约过失。同时根据交易习惯，被告在2009年12月29日收取首付款时就应当与原告签订《商品房买卖合同》，被告未签订合同的行为，导致原告失去应享有的房屋买卖契税69440元的财政补贴，该损失被告应当赔偿。被告不与原告签订《商品房买卖合同》的原因是该房屋当时尚在抵押状态，被告并以此获取贷款使用。被告不与原告签订《商品房买卖合同》，收取原告房款并占有使用无任何依据，其行为给原告造成了损失。在被告与原告签订《商品房买卖合同》前，被告收取原告房款的银行同期同类贷款利息应为原告的损失。2009至2012年期间信用社的贷款年利率超过10%，本院酌定参照同期银行贷款年利率6%计算损失，利息损失为：定金50000元与首付款560405元，共计610405元，自2009年12月29日至2012年10月24日，时间为2年10个月，利息为610405元×6%×34／12＝103768.85元；2011年1月21日付款389595元，至2012年10月24日，时间为1年9个月，利息为389595元×6%×21／12＝40907.48元；2012年9月19日付款485000元，至2012年10月24日，时间为1个月，利息为485000元×6%×1／12＝2425元；总计利息为147101.33元。原告请求被告赔偿损失的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司返还多收取原告詹玲丽购房款64000元；
二、被告安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司赔偿原告詹玲丽契税财政补贴损失69440元；
三、被告安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司赔偿占用原告詹玲丽款项期间的利息损失147101.33元。
上述第一、二、三项均于判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6978元，由原告詹玲丽负担1378元，被告安徽阜阳筑巢房地产开发有限公司负担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 马怀利
人民陪审员 常 鸿
人民陪审员 兰 艳
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 张婧琼
附：本案民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。