成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0107执异89号
案外人：成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人：杨宁。
委托诉讼代理人：郭佳，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊，四川英特信律师事务所律师。
申请执行人：陈红，女，汉族，住成都市武侯区。
申请执行人：牛毅，男，汉族，住成都市武侯区。
被执行人：刘晓兰，女，汉族，住四川省自贡市自流井区。
被执行人：刘超英，女，汉族，住四川省自贡市自流井区。
在本院执行（2015）武侯执字第3284号陈红、牛毅与刘晓兰、刘超英民间借贷纠纷一案中，案外人成都锦尚置业有限公司（以下简称锦尚公司）对执行位于成都市锦江区一环路东五段87号2栋44层4409号、4410号房屋（以下分别简称4409号、4410号房屋）不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人锦尚公司称，案外人系成都市锦江区一环路东五段87号“锦尚中心”项目（以下简称锦尚项目）的建设单位。2014年4月17日，刘晓兰、刘超英分别与案外人签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）两份，刘晓兰、刘超英均以银行按揭贷款方式各自购买了锦尚项目4409号、4410号房屋。2014年8月1日，刘晓兰、刘超英各自与案外人、招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）签订《个人购房借款及担保合同》两份，约定由案外人分别对刘晓兰、刘超英的各自债务提供阶段性连带保证。目前，案外人已完成4409号、4410号房屋初始登记，但刘晓兰、刘超英各自尚未获得4409号、4410号房屋所有权证书，且由于刘晓兰、刘超英各自未按照《个人购房借款及担保合同》的约定履行还款义务，案外人已按银行要求，向银行清偿其拖欠的款项，且经追偿，刘晓兰、刘超英仍未偿还。法院对4409号、4410号房屋的评估、拍卖等执行措施缺乏合法依据。案外人仍是4409号、4410号房屋所有权人，刘晓兰、刘超英分别还不是4409号、4410号房屋所有权人。案外人并非法院执行案件的被执行人。法院进行的查封为预查封。在刘晓兰、刘超英分别获得4409号、4410号房屋所有权时才转为正式查封。目前直接执行4409号、4410号房屋的基础条件不具备。案外人分别对刘晓兰、刘超英各自购房借款向招行成都分行提供连带责任保证。刘晓兰、刘超英分别与案外人的《补充协议》约定案外人承担保证责任后刘晓兰、刘超英各自未在5日内清偿等情形下，案外人可以解除合同、收回房屋。案外人已就解除合同向成都市锦江区法院提出诉讼。故请求中止对4409号、4410号房屋的执行。
申请执行人陈红、牛毅称，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人与刘晓兰、刘超英之间的房屋买卖合同依法经过备案，取得房屋所有权可期待利益。即使房屋没有分别过户至刘晓兰、刘超英名下，但案外人不能对4409号、4410号房屋进行任意处分。已经备案的房屋买卖合同可以对抗其他房屋买受人。房屋买卖合同成立并生效，且刘晓兰、刘超英实际居住4409号、4410号房屋。
本院查明，本院于2015年5月6日受理了陈红、牛毅与刘晓兰、刘超英民间借贷纠纷一案后，陈红、牛毅提出财产保全申请。2015年5月13日，本院作出（2015）武侯民保字第422号民事裁定，裁定将登记在刘晓兰名下位于成都市锦江区一环路东五段87号2幢44层4409号（合同签约备案号2065394）房屋及刘超英名下位于成都市锦江区一环路东五段87号2幢44层4410号（即4409号、4410号房屋）予以查封；2015年7月23日，本院作出（2015）武侯民初字第3698号民事判决，判决：刘晓兰向陈红、牛毅返还借款480520元并支付利息；刘超英对刘晓兰支付义务承担连带清偿责任。该判决于2015年9月21日生效后，陈红、牛毅于2015年10月14日向本院申请执行。后本院委托评估机构对4409号、4410号房屋予以评估，评估价分别为68.22万元、67.92万元。2016年6月4日，本院向刘晓兰、刘超英公告送达了评估报告。
另查明，4409号、4410号房屋登记权利人均为锦尚公司，登记日期均为2015年11月25日，登记原因均为同一所有权人房屋分割，建筑面积分别为47.52平方米、47.31平方米，规划用途均为办公，房屋唯一号分别为6205514、6205513，产源均为国有土地商品房新建，登记日期均为2015年8月12日。房屋买卖合同的签约备案时间分别为2014年7月30日、2014年8月1日，备案号分别为2065394、2065853，他权证号分别为预抵1215163、预抵1215162，抵押权人均为招行成都分行，抵押权利价值均为330000元，抵押期限均为2014年8月1日至2024年8月1日。
案外人锦尚公司向本院举示的证明载明：2014年4月17日，锦尚公司（出卖人）分别与刘兰英、刘超英（买受人）于签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》两份，均约定：锦尚公司分别向刘晓兰出售4409号房屋，向刘超英出售4410号房屋，房屋总价款分别为662669元、661169元；均为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其价款可以向招行成都分行借款支付。抵押权人均为招行成都分行，期限均为10年；4409号、4410号房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人均为兴业银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期均为2012年10月24日；出卖人应当在2014年7月31日前向买受人刘晓兰交付4409号，向刘超英交付4410号房屋；出卖人应当在2015年7月31日前取得4409号、4410号房屋所在楼栋的权属证明；4409号、4410号房屋交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15内由出卖人交付。2014年8月1日，招行成都分行分别与刘晓兰、刘超英及锦尚公司签订了《个人购房借款及担保合同》两份，均约定：刘晓兰、刘超英从锦尚公司分别购买4409号、4410号房屋并各自向招行成都分行申请个人购房贷款用于支付购房款，招行成都分行同意提供贷款，锦尚公司分别为刘晓兰、刘超英在该合同项下债务承担连带责任保证。刘晓兰、刘超英分别自2016年1月15日、2015年11月5日开始未按照合同约定履行还款义务。2016年4月28日至2016年7月1日，招行成都分行先后四次向锦尚公司发出《履行担保责任通知书》，通知锦尚公司履行相应担保义务。截止2016年7月27日，锦尚公司代刘晓兰向招行成都分行支付共计27499.85元。截止2016年7月15日，锦尚公司代刘超英向招行成都分行支付共计38560.15元。2016年5月17日，成都市锦江区法院分别受理了锦尚公司诉刘晓兰、刘超英商品房销售合同纠纷两案。锦尚公司在该两案中的诉讼请求均为：解除其分别与刘晓兰、刘超英《商品房买卖合同》及《补充协议》；锦尚公司单方到成都市城乡房产管理局办理登记备案的注销手续；刘晓兰、刘超英向锦尚公司返还房屋并支付占有使用费；……。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，刘晓兰、刘超英各自与锦尚公司签订房屋买卖合同分别购买了4409号、4410号房屋并均进行了备案，且均已通过按揭贷款方式向锦尚公司支付了全部房屋价款并实际占有4409号、4410号房屋。故本院对被执行人刘晓兰、刘超英分别购买的已经办理登记备案手续的4409号、4410号房屋予以预查封并无不当。现锦尚公司主张其为4409、4410号房屋所有权人，因预查封并未转为正式查封，法院直接执行4409号、4410号房屋的基础条件不具备。对此，本院认为预查封是法院对被执行人尚未进行权属登记但将来可能会进行登记的房屋、土地使用权进行的预先的限制性登记。根据《通知》第16、18、22条规定，房屋权属登记在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。但预查封毕竟并不是正式查封。本案中，预查封的对象是被执行人刘晓兰、刘超英分别购买4409号、4410号房屋后享有的物权期待权。但4409号、4410号房屋登记的所有权人仍为锦尚公司，且锦尚公司已提出执行异议，故在预查封登记转为查封登记前，本院不应对4409号、4410号房屋继续执行。综上，锦尚公司的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款规定，裁定如下：
中止对位于成都市锦江区一环路东五段87号2栋44层4409号、4410号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李小卫
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 蒋海宜
二〇一六年十月十一日
书记 员代 锐