湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民一初字第1038号
原告唐紫欣，女，1987年11月6日出生，住湘潭县谭家山镇紫竹居委会。
委托代理人唐爱华（系原告之母），女，1964年10月12日出生，住湘潭县谭家山镇紫竹居委会**号。
被告湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭市吉安路毕加索公寓。
法定代表人朱丽叶，该公司董事长。
委托代理人周绥之，湖南绥之律师事务所律师。
委托代理人马智，湖南绥之律师事务所律师。
原告唐紫欣诉被告湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月17日向本院提起诉讼。本院依法组成由审判员张飞兵担任审判长，人民陪审员谭军、赵德钰参加的合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告唐紫欣的特别授权委托代理人唐爱华、被告宏通公司的特别授权委托代理人周绥之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐紫欣诉称：原、被告于2012年11月16日签订了《商品房买卖合同书》，原告购买被告开发的宏通·御景湘3号干货区一层28号，建筑面积6.30平方米。原告按约支付了购房款76341元及税费5054元给被告。但被告未按合同约定交付原告商品房相应区位并办理房产权证。原告多次催促被告，被告一直推诿。原告为维护自身的合法权利，请求法院判决依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告已付购房款及税费共计81395元，并支付原告违约金1261.11元。
被告宏通公司辩称：一、原告的起诉已经超过了诉讼时效。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方权利、义务的最迟履行期限至今已经过去两年零六个月，法院应当依法驳回原告的诉讼请求；二、原告依据双方合同约定的合同解除权不成立。首先，在原、被告签订合同之时，商品房已竣工，完全具备交付条件，并且在合同约定交付之日的前一个星期，被告已短信告知原告办理房屋交接手续，因市场原因，原告拒不配合交付，因此，应当视为房屋已经交付。其次原告请求解除合同，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，超过一年，原告的解除权也早已消失；三、被告已经依法履行了自己的义务，房屋没有交付和办理产权证是原告未按合同履行协助义务；四、原告等七位业主于2015年1月9日达成的协议，约定被告于2015年2月15日前为被告办理两证。但原告仍然拒不配合被告履约、不提交办证所需的相关资料，致使其分户证无法办成。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告唐紫欣为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证明及被告的常口信息，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同复印件，拟证明原、被告于2012年11月16日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的宏通·御景湘3号干货区一层28号，建筑面积6.3平方米；3、收款收据，拟证明原告已交纳办房证的相关手续费用及购房款；4、协议书复印件，拟证明原告曾在诉讼时效内与被告进行过协商；5、报警案件登记表，证明原告多次找过被告；6、2014年12月31日、2015年1月4日的录音资料以及2015年3月12日、2015年4月13日的影像资料，证明原告多次找过被告，未超过诉讼时效；7、合同解除通知书，证明原告向被告送达过合同解除通知书，只是被告公司不肯签字。
被告宏通公司对原告的举证发表如下质证意见：1、对证据1、2的三性没有异议，对其证明目的也予以认可；2、对证据3的三性没有异议，但是对其证明目的有异议，金额是否已交满还有待确认，请法庭核实；3、第4条证据，对该协议的三性没有异议，但对其证明目的不予认可；4、对证据5的三性没有异议，对其证明目的也没有异议；5、对证据6的三性不予认可；6、对证据7合同解除通知书的三性不予认可，因为该份通知书并未送达，并且通知书的内容与法律规定不相符合，不能达到原告的证明目的。
被告宏通公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：证明两份及短信记录、证人汤琴出庭作证证明向原告发了信息、被告与唐紫欣的协议以及分户图，证明被告已按合同的约定履行了自己的义务。
原告唐紫欣对被告提交的证据发表如下质证意见：1、原告并不认识刘济群，因此对其证明材料的三性不予认可；2、对于短信发送情况证明，被告于2013年元月发短信其实是要原告交办证的钱，而不是办交付手续。并且在原告交付办证费用后，被告说过三个月就会开业，三个月后又说要五个月，五个月后又说要半年，就这样一直推脱没有结果；3、对短信记录，该份证据是虚假的，原告于2013年6月份就找过被告，但是被告一直忽悠；4、原告之前并没有见过分户图，该证据不能达到被告的证明目的。
本院对当事人双方提交的证据作如下认证:对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认定，对证据7的真实性不予认定。对被告提交的证据的真实性予以认定，但对其证明目的不予采信。
通过当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认本案以下事实：2012年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘C区3号幢干货区一层28号房，建筑面积为6.30平方米，总价款76341元。合同第十条约定：被告应当在2013年1月30日前，在商品房符合具备水通、电通并达到各业态区域使用条件的情况下，由被告将商品房交付原告使用。合同第十一条约定，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金。合同第十三条交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当符合本合同第十条规定的条件，并签署交接单。合同第十五条约定，房屋产权证由被告委托专人办理，原告对被告委托的办证人员在办证过程中的一切行为均予以认可，按规定应向国家交纳的税费，由原告承担，被告应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料；被告应当在商品房交付之日起60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告即依约向被告支付购房款76341元和办理房屋权证的税费5054元，共计81395元。此后，原、被告一直未办理房屋交接手续，被告也未为原告办理房屋权属登记。原告多次与被告交涉，2015年1月9日，原告等七位业主与被告签订了《关于易俗河农贸市场商铺买卖遗留问题的协议》，协议内容如下：“一、甲方（被告）保证乙方（原告）在2015年2月15日前领取房屋产权证和土地使用证；二、如果甲方在2015年2月15日前未办好两证，则同意乙方退房要求，每位业主各退款贰万元，余款在2015年6月30日前付清；三、七位业主尽可能帮助甲方销售房屋，若销售不成，则仍按方案一、二办理”。但约定期限届满后，被告仍未为原告办理好相应房屋产权证和土地使用证。原告遂诉至法院。
另查明，被告未按合同约定以书面形式通知原告办理房屋交接手续，被告主张通过公司刘济群和湘潭红枫叶广告传媒有限公司以电话和短信的形式通知原告办理房屋交接手续，但被告提交的证据不足以证明原告已收到了被告办理房屋交接手续的电话和短信，也没有证据证明在2013年1月30日，原告所购商品房已符合合同约定的交付条件。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依照合同严格履行各自的义务，现原告已按约向被告交付了购房款及办理房屋权证的税费，但被告至今未向原告交付房屋及办理房屋权属登记，原告请求解除合同并退还购房款，符合双方合同约定的解除条件，被告提出原告的起诉和行使合同的解除权已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，因原告多次向被告主张权利，原、被告又在2015年1月9日就房屋权证的办理重新签订了协议并约定了退房退款（实即解除合同）的条件，因此，该案的诉讼时效已中断，时效期间应从2015年1月9日起开始重新计算，原告行使合同解除权也应从2015年2月15日起开始计算并在一年内行使，现原告于2015年6月向本院起诉，均未超过诉讼时效和行使合同解除权的期限，对被告的抗辩意见本院不予采纳，被告提出是原告未提交办理房屋权证的相关资料才致使房屋权证无法办理，因原、被告签订的《商品房买卖合同》和后来达成的协议均未明确约定应由原告提交哪些办理房屋权证的相关资料，被告虽然提交了个人的手机短信记录复印件，但不能看出该信息何时发送给原告，并证明原、被告双方约定了如果原告不按时提交相关资料则作为原、被告双方不能解除合同或解除合同被告不退款的条件，因此，被告的该抗辩也不能成立。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并退还已付的购房款及税费，本院予以支持。原告请求被告支付违约金1261.11元，2015年1月9日，原、被告的协议是对原、被告就购房合同，双方所负的义务重新约定，因该协议没有约定被告如不履行义务即要支付违约金，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、依法解除原告唐紫欣与被告湘潭宏通置业有限公司2012年11月16日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内返还原告唐紫欣购房款及办理房屋权属登记的税费共计81395元；
三、驳回原告唐紫欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1866元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 张飞兵
人民陪审员 谭 军
人民陪审员 赵德钰
二〇一五年十二月十五日
代理书记员 汤白银
【判决书所附法律条文】
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。