海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
儋民初字第333号
原告廖惠云，女，汉族，1968年1月5日出生，现住儋州市那大镇水岸名都*期*幢*单元***号。
委托代理人杜永康，现住儋州市那大镇。
委托代理人黎景寿，现住海南省儋州市那大镇东风居委会卧龙小区5街*号。
被告海口领岸物业服务有限公司（简称海口领岸物业公司），住所地：海口市龙华区观海路102－1号。
法人代表人孟月华，该公司总经理。
委托代理人梁金华，该公司副总经理。
第三人儋州和泰物业服务有限公司（简称儋州和泰物业公司），住所地：儋州市那大镇水岸名都二期7幢2单元102号。
法定代表人王浩，该公司总经理。
委托代理人周波煌，该公司职员。
原告廖惠云诉被告海口领岸物业公司、第三人儋州和泰物业公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈秀芬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖惠云委托代理人杜永康、黎景寿，第三人儋州和泰物业公司委托代理人周波煌到庭参加诉讼，被告海口领岸物业公司缺席，本案现已审理终结。
原告廖惠云诉称，原告与被告签订水岸名都前期物业管理服务协议一年多后，就把物业管理服务的全部责任转让给第三人，违反了《协议》的有关规定。被告在服务期间多收电费522.24元，计算方法是原告共交电费1850元，被告规定的电价是0.85元／度。而南方电网生活用电售价是0.6083元／度，约等于0.61元／度。因此1850元÷0.85元／度＝2176.47（度），而每度多收了0.24元。所以0.24×2176.47＝522.24（元）；2012年5月31日收电梯公摊费120元和收公摊费180元，两项应返还150元。被告与第三人不按物价部门的规定分摊能耗分摊费，统统按一年收180元，年终时也没有公示能耗总量、小区有多少户。由此证明被告违规收费，被告应返还公摊费180元×50％＝90元；根据儋物函字（2012）13号，被告与第三人收取第一年的电梯公摊费120元，也应返还120×50％＝60元。第二年乱收电梯公摊费409元。因此要409元-60元＝349元，应返还给原告。被告与第三人多收物业管理费（电费395.28元、装修管理服务费200元、公摊费90元、第一年电梯公摊费60元和第二年的电梯公摊费349元），合计1519.11元，被告应当返还，并承担违约金10000元。特向法院起诉，请求：一、被告与第三人共同返还1519.11元人民币；二、被告赔偿违约金10000元人民币给原告；三、解除原告与被告签订的物业管理服务协议；四、受理费由被告与第三人承担。
被告海口领岸物业公司辩称：一、被告按0.85元收取电费，其中包括每度电0.61元和公摊电费，依据是《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》琼价费管（2011）156号。二、被告收取的装修使用电梯费，依据是《住宅室内装饰装修管理办法》。原告诉称的电梯使用费，是含有电梯因装修用电量加大收取的部分电梯维护费。三、被告收取的电梯公摊费，依据是《海南省普通住宅物业管理区或共用水电费分摊办法》琼价费管（2011）156号。四、被告收取的装修管理费，依据是《住宅室内装饰装修管理办法》。五、公共能耗分摊费。属于小区公共设施设备如高低压配电柜、电缆、变压器等产生常规损耗，柴油发电机组所耗柴油费用，应由业主分摊。六、原告提出的《关于水岸名都住宅小区物业服务收费备案的通知》儋价函字（2012）13号，适用于物业服务收费。七、被告收取装修管理费、装修电梯使用费、公共能耗费、电梯公摊费之前已经向原告书面告知，原告无异议并自愿交纳。八、水岸名都物业管理属于前期物业管理阶段，前期物业服务合同签订主体是建设单位和被告而不是单个业主。九、被告终止《水岸名都前期物业服务合同》合法。被告于2013年5月27日与建设单位签订了《水岸名都前期物业服务合同》终止协议。十、被告与单个业主签订的前期物业服务合同具有临时公约的性质，这种与单个业主签订的前期物业服务合同在法律法规上是不存在的。被告与建设单位签订了《水岸名都前期物业服务合同》终止协议。自然，被告与单个业主签订的具有临时公约性质的前期物业服务合同自然无效。
第三人儋州和泰物业公司述称，关于对违规收费的答辩意见与被告的答辩意见一样。关于原告的第二项请求，原告与被告的管理服务关系已经不存在。被告与开发商已经解除了前期物业管理服务合同，因此，原告与被告签订的合同自然解除，也不存在被告将合同义务转移给第三人。开发商直接与第三人签订前期物业管理协议，由第三人管理水岸名都小区，请驳回原告的请求。
经审理查明，2012年4月1日，水岸名都开发商儋州易鸿房地产投资有限公司与海口领岸物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，委托海口领岸物业公司对水岸名都小区进行物业管理服务。2012年6月1日，海口领岸物业公司与廖惠云签订《水岸名都前期物业管理服务协议》，约定：1、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。2、受有关部门或单位的委托，甲方（物业服务公司）可提供水费、电费房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。3、甲、乙双方违反本协议，应承担法律责任。
2013年5月27日，儋州易鸿房地产投资有限公司与海口领岸物业公司签订终止《前期物业委托管理服务合同》协议。2013年10月22日，儋州易鸿房地产投资有限公司与儋州和泰物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，委托儋州和泰物业公司对水岸名都小区进行物业管理服务。
海口领岸物业公司、儋州和泰物业公司在物业管理服务期间，廖惠云共交付电费1850元，其中海口领岸物业公司收取电费850元，儋州和泰物业公司收取电费1000元；廖惠云共交付电梯公摊费、公摊费、装修管理服务费等各项费用1132元，其中海口领岸物业公司收取723元，儋州和泰物业公司收取409元。
另查明，儋州供电局对水岸名都小区居民客户实行居民照明合表电价为0.6095元／千瓦时，即每度电价约0.61元，海口领岸物业公司、儋州和泰物业公司以每度电价0.85元向廖惠云收取电费，每度电价多收0.24元。
《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》琼价费管（2011）156号规定：用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费＝分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。用户应交公摊电费的计算公式为：用户应交公摊电费＝分类目录电价×公共用电表计总电量÷该业物管理区域内户数。2014年1月20日，廖惠云向本院起诉，庭审中，廖惠云明确诉讼请求为：一、判令被告与第三人共同返还违规收费1519.11元给原告；二、判令被告赔偿违约金10000元给原告；三、解除原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》；四、受理费由被告与第三人承担。
以上事实，有原告廖惠云提供的《前期物业管理服务协议》、《关于水岸名都住宅小区物业服务收费备案的通知》、《收据》；被告海口领岸物业公司提供的《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》（2011）156号、终止《前期物业委托管理服务合同》协议，以及庭审笔录等证据证明。
本院认为，关于海口领岸物业公司与廖惠云签订《前期物业管理服务协议》是否解除的问题。水岸名都开发商儋州易鸿房地产投资有限公司与海口领岸物业公司签订终止《前期物业委托管理服务合同》协议后，海口领岸物业公司对水岸名都住宅小区物业管理服务已经终止。现儋州易鸿房地产投资有限公司已经委托儋州和泰物业公司对水岸名都小区进行物业管理服务，因此，廖惠云请求解除与海口领岸物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，有事实根据与法律依据，应予以支持。
关于海口领岸物业公司是否应赔偿违约金10000元给廖惠云的问题。儋州易鸿房地产投资有限公司与海口领岸物业公司签订终止《前期物业委托管理服务合同》协议后，委托儋州和泰物业公司对水岸名都小区进行物业管理服务，并非海口领岸物业公司将水岸名都小区物业服务管理责任转让给儋州和泰物业公司，原告要求海口领岸物业公司赔偿违约金10000元，没有事实根据，不予支持。
关于海口领岸物业公司与儋州和泰物业公司应当退还多收电费的问题。合同约定物业公司收费标准执行政府规定。儋州供电局根据政府的规定，对水岸名都小区居民客户实行居民照明合表电价为0.6095元／千瓦时，即每度电价约0.61元。海口领岸物业公司按每度电价0.85元向廖惠云收取电费，海口领岸物业公司共收取廖惠云电费850元。因此，廖惠云共用电量为：850元÷0.85元＝1000度。海口领岸物业公司多收电费为1000度×0.24元＝240元。儋州和泰物业公司按每度电价0.85元向廖惠云收取电费，儋州和泰物业公司共收取廖惠云电费1000元。因此，廖惠云共用电量为：1000元÷0.85元＝1176.47度。儋州和泰物业公司多收电费为1176.47度×0.24元＝282.35元。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的人民法院应予支持”。根椐司法解释的规定，廖惠云请求海口领岸物业公司与儋州和泰物业公司退还多收取的电费，应当予以支持。
关于海口领岸物业公司与儋州和泰物业公司是否应退电梯公摊费、公摊费、装修管理服务费的问题。《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》（2011）156号规定：用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费＝分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。用户应交公摊电费的计算公式为：用户应交公摊电费＝分类目录电价×公共用电表计总电量÷该业物管理区域内户数。从用户应交公摊电梯电费计算公式与用户应交公摊电费的计算公式来看，应当知道电梯表计总电量、公共用电表计总电量以及该物业管理区域内户数，但双方当事人都无法提供这些数字，因此没法计算电梯公摊费与公摊费的数额，因此，廖惠云请求海口领岸物业公司、儋州和泰物业公司退还公摊费90元、第一年电梯公摊费60元、第二年电梯公摊费349元，没有事实依据，不予以支持。至于海口领岸物业公司收取廖惠云装修管理服务费200元，廖惠云未能提供证据证明海口领岸物业公司擅自扩大收费范围或者提高收费标准，廖惠云请求退还装修管理服务费200元没有事实根据与法律依据，不予以支持。综述，廖惠云请求海口领岸物业公司与儋州和泰物业公司退还各项违规收费1519.11元，只支持退还多收电费共522.35元，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
解除原告廖惠云与被告海口领岸物业服务有限公司与于2012年6月1日签订的《水岸名都前期物业管理服务协议》。
被告海口领岸物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内退还多收取的电费240元给原告廖惠云。
第三人儋州和泰物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内退还多收取的电费282.35元给原告廖惠云。
驳回原告廖惠云其他诉讼请求。
被告海口领岸物业服务有限公司、第三人儋州和泰物业服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告海口领岸物业服务有限公司负担30元，第三人儋州和泰物业服务有限公司负担20元。原告廖惠云已预交案件受理费100元，被告海口领岸物业服务有限公司应将负担的30元、第三人儋州和泰物业服务有限公司应将负担的20元，交付给原告廖惠云，本院应退还50元给原告廖惠云。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 陈秀芬
二〇一四年四月九日
书记员 莫壮伦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：王斌撰稿：陈秀芬校对：莫壮伦
海南省儋州市人民法院2014年4月3日印制
（共印份）