广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执异471号
案外人：陆钜容，男，1942年11月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
案外人：陆炳榕，男，1940年9月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
申请执行人：东莞银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河路240号丰兴广场首层自编号商铺126号、27-28层01-06单元。
负责人：潘伟飙，该分行行长。
委托代理人：廖晓钢，广东四方三和律师事务所律师。
委托代理人：廖夏清，广东四方三和律师事务所律师。
被执行人：广州茂源电气工程有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路242号2803。
法定代表人：唐志威。
被执行人：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化街口街新村北路170号。
法定代表人：李国柱。
被执行人:海南万泉实业有限公司，住所地海南省海口市海府大道138号。
法定代表人：唐志威。
被执行人：唐志威，男，1973年10月30日出生，汉族，住广东省电白县。
被执行人：杨庆铃，女，1979年4月29日出生，汉族，住广东省电白县。
本院在执行申请执行人东莞银行股份有限公司广州分行（以下简称东莞银行广州分行）与被执行人广州茂源电气工程有限公司（以下简称茂源公司）、广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称盛唐公司）、海南万泉实业有限公司（以下简称海南万泉公司）、唐志威、杨庆铃金融借款合同纠纷一案过程中，案外人陆钜容、陆炳榕对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陆钜容、陆炳榕称，他们是从化市街口街××号翰林国际公馆自编6号楼第15层（6-1502）、16层（6-1602）房的合法所有权人，有他们与盛唐公司于2010年9月11日签订的《从化市房屋拆迁补充协议》、于2014年11月27日签订的《从化市房屋拆迁补偿安置确认书》、于2015年2月10日签订的《从化市房屋拆迁补偿安置合同》予以证实。因拆迁时即需安置，而抵押通常在建时才发生，故安置的发生通常在先。虽上述合同签订时房屋还没有建，但已明确了涉案房屋将来是属于他们的，已经具有了“准物权”的性质。此后，开发商未经他们同意又将涉案房屋抵押，该抵押权建立在侵犯他人财产权的基础上，应为无效。其以房换房，完全可以类比为购房户已交了全部购房款。为了保护他们的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，请求解除对从化市街口街××号翰林国际公馆自编6号楼第15层（6-1502）、16层（6-1602）房的查封。
陆钜容、陆炳榕提供了以下证据：1.《从化市房屋拆迁补偿安置合同》；2.《从化市房屋拆迁补偿安置确认书》及附件（复印件）；3.《从化市房屋拆迁补充协议》；4.经公证的《从化市房屋拆迁协议》；5.盛唐公司关于提交申请回迁房屋房号及商铺之事宜的函。
申请执行人东莞银行广州分行答辩称，其分行不同意陆钜容、陆炳榕的异议请求。两套涉案房屋属于商品房，而非回迁安置房，不具有准物权的性质。陆钜容、陆炳榕与盛唐公司签订的三份协议均不能看出有无提交国土部门备案，故请法院驳回陆钜容、陆炳榕的异议请求。
本院查明，关于东莞银行广州分行与茂源公司、盛唐公司、唐志威、杨庆铃、海南万泉公司金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、茂源公司与东莞银行广州分行签订的《流动资金贷款合同》【协议编号：东银（98）2014年对公流贷字第000020号】项下的借款本息于2015年3月4日到期，东莞银行广州分行、茂源公司、盛唐公司、唐志威、杨庆铃均确认：截止2016年1月8日，茂源公司在上述《流动资金贷款合同》项下对东莞银行广州分行的借款剩余本金为人民币4655万元，利息（包括罚息）为人民币772.17万元，本息合计人民币5427.17万元，2016年1月8日以后的借款利息、复利、罚息按前述合同内约定的条款计算；二、盛唐公司、唐志威、杨庆铃继续为茂源公司对东莞银行广州分行的上述债务本息向东莞银行广州分行承担连带清偿责任，直至茂源公司归还完毕本案全部债务本息；三、东莞银行广州分行对盛唐公司提供的位于从化市街口街××号翰林国际公馆在建工程（见附表）享有抵押权，有权就该在建工程在本案债权范围内优先受偿；四、东莞银行广州分行对茂源公司提供的应收账款，即茂源公司对海南万泉公司关于《海南翡翠花园酒店、商场、住宅综合机电系统供应与安装工程专业分包合同》项下工程应收款人民币149518048.92元享有质押权，有权就该应收账款在本案债权范围内优先受偿；五、茂源公司承诺按如下期限分期向东莞银行广州分行偿还清本案的全部借款本息：1、茂源公司承诺在2016年3月20日前偿还东莞银行广州分行本笔借款本金人民币655万元；2、茂源公司承诺在2016年12月31日前偿还剩余全部借款本金；3、茂源公司应在2017年1月31日前偿还完毕全部借款利息（包括归还本金期间的利息。茂源公司在还款期间，其利息以茂源公司实际欠款本金为基数、按照原合同约定的逾期贷款利率计算）；六、东莞银行广州分行为实现本笔债权而支付的律师费人民币465500元，茂源公司、盛唐公司、唐志威、杨庆铃应在2016年3月20日前一次性支付东莞银行广州分行；七、案件受理费292358元，减半收取为146179元，财产保全费5000元，共计151179元，由茂源公司、盛唐公司、唐志威、杨庆铃共同负担（上述费用已由东莞银行广州分行预交，由茂源公司、盛唐公司、唐志威、杨庆铃于2016年3月20日前一次性迳行支付给东莞银行广州分行）；八、本调解协议自2016年3月16日起生效。协议附表第22号、24号分别列明：在建工程坐落翰林国际公馆（自编5号楼、6号楼）自编6号楼15层1502房、16层1602房，登记字号：14预登13305472、14预登13305474，抵押登记号：粤房地建抵登穗字第1320024018号、粤房地建抵登穗字第1320024020号。本院于2016年3月16日作出(2015)穗中法金民初字第2014号民事调解书对上述协议予以确认。该调解书生效后，本院根据东莞银行广州分行的申请于2016年4月22日以（2016）粤01执1525号立案执行。
在本案审理阶段，本院于2015年6月查封了盛唐公司位于从化市街口街××号翰林国际公馆的多套房产，其中包括翰林国际公馆自编6号楼15层1502房、16层1602房。
另查，根据陆钜容、陆炳榕提供的证据证实：2003年1月23日，从化市大兴企业有限公司（甲方）与陆钜容（乙方）签订《从化市房屋拆迁协议》，其中第2条约定：甲方在新建的坐落在新扩建道路旁的楼房按乙方原楼房同方位进行回迁安置；补偿安置方法：①房屋产权调换补偿首层两间，建筑面积共50平方米，套间两间，安置在二至四楼，每套面积为60平方米；②如乙方不采用产权调换就采用货币补偿的形式。该协议经原从化市国土资源和房屋管理局备案并经公证。
2010年9月11日，盛唐公司（甲方）与陆钜容、陆炳榕（乙方）签订《从化市房屋拆迁补充协议》，其中第二条约定：甲方原则上同意按《从化市房屋拆迁协议》中的第2条对乙方进行补偿安置：1、房屋产权调换补偿首层两间，位于被拆迁房屋同方位上由北向南的头两间，建筑面积共50平方米；2、套间两套，安置在从化市国土规划局从规（2010）40号文批准的6、7号楼的二至九层（具体位置乙方确认），每套面积为62.2平方米。
2014年11月27日，盛唐公司（甲方）与陆钜容、陆炳榕（乙方）签订《从化市房屋拆迁补偿安置确认书》，其中第一条约定：甲乙双方确认回迁房共两套：6-1502（初定建筑面积152.93㎡）、6-1602（初定建筑面积152.93㎡），其中住房无偿回迁面积共124.4㎡（即每套66.2㎡），超出该部分面积10㎡内按1000元/㎡计算，两套共20㎡；此外再超出的两套共161.46㎡（即每套80.73㎡）按7000元/㎡的88%计算，即6160元/㎡。由此计算，乙方两套住房需支付甲方1014593.6元，计算得出面积按房管局核实为准，多退少补。
2015年2月10日，盛唐公司（甲方）与陆钜容、陆炳榕（乙方）签订《从化市房屋拆迁补偿安置合同》，其中第一条约定：甲乙双方确认回迁房共两套：即6-1502（初定建筑面积152.93㎡，即翰林国际公馆自编6号楼第自编6号楼幢15层1502号房，房屋地址：从化市街口街××号翰林国际公馆自编6号楼1502房）、6-1602（初定建筑面积152.93㎡，即翰林国际公馆自编6号楼第自编6号楼幢16层1602号房，房屋地址：从化市街口街××号翰林国际公馆自编6号楼1602房）；第四条约定：甲乙双方互不支付对方价款，由甲方负责在2015年4月1日前办理解押回迁房一套、回迁商铺一套的手续，即6-1602、6-108；甲方解押且与乙方签订两套物业《商品房买卖合同》并回迁之后，即相当于乙方住宅与商铺回迁之权利，甲方已经全部兑现，乙方拿到本条约定两套物业的《房地产权证》后，则甲乙双方之间的拆迁回迁事宜全部获得解决。
再查，据粤房地建抵登穗字第1320024018号、1320024020号他项权证记载，抵押权人为东莞银行广州分行，抵押人为盛唐公司，在建工程坐落翰林国际公馆（自编5号楼、6号楼）自编6号楼15层1502房、16层1602房，登记时间为2014年3月5日。
本院认为，已发生法律效力的(2015)穗中法金民初字第2014号民事调解书确认东莞银行广州分行对盛唐公司提供的位于从化市街口街××号翰林国际公馆在建工程享有抵押权，有权就该在建工程在本案债权范围内优先受偿，同时调解书附表列明的抵押物包括翰林国际公馆（自编5号楼、6号楼）自编6号楼15层1502房、16层1602房，即本案涉案房屋。因此，本院在执行中依法查封登记在被执行人盛唐公司名下的案涉房产并无不当。
由于本院在执行中查封的涉案房屋属于生效调解书确定的债权人享有抵押权优先受偿权的特定标的物，现案外人陆钜容、陆炳榕对涉案房屋主张实体权利，与生效调解书确认的东莞银行广州分行享有的抵押权优先受偿权相冲突，鉴于陆钜容、陆炳榕的主张在执行程序中不能直接对抗生效法律文书确定的东莞银行广州分行的优先受偿权，故本院对陆钜容、陆炳榕提出的异议予以驳回。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，陆钜容、陆炳榕认为生效调解书内容有错误的，应通过审判监督程序寻求救济。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人陆钜容、陆炳榕的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 黄晓清
审判员 刘卓江
二〇一七年一月十八日
书记员 罗翠君
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（已修改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。