北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第13130号
原告北京鑫合联益投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人韩建华，总经理。
委托代理人张力，北京市观澜律师事务所律师。
被告北京新宫昕源益达投资管理公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人赵胜利，总经理。
被告北京昕启龙房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区。
二被告委托代理人王誉洁，北京市尚公律师事务所律师。
二被告委托代理人杨旭，北京市尚公律师事务所律师。
原告北京鑫合联益投资管理有限公司（以下简称鑫合联益公司）与被告北京新宫昕源益达投资管理公司（以下简称昕源益达公司）、被告北京昕启龙房地产开发有限公司（以下简称昕启龙公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告鑫合联益公司法定代表人韩建华、委托代理人张力，被告昕源益达公司、昕启龙公司的委托代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫合联益公司诉称：2009年6月15日，我公司法定代表人韩建华用其个体执照北京市台湖兴达家具店（以下简称台湖家具店）的名义与昕源益达公司签订《合作意向书》，双方合作启动新宫商贸物流中心项目，项目全部投资由我公司承担。昕源益达公司将位于丰台区新宫村西侧，南苑变电站南侧约100亩土地作为项目用地，昕源益达公司收取固定收益，年租金每亩5万元，合作期限20年。同时约定，该项目报批手续由昕源益达公司负责，项目被批准后十个工作日内双方签订正式合同。该意向书签订后次日，原告即按约定将100万元定金交付给昕源益达公司。同时原告开始设立公司着手运作该项目，并将方案交付给昕源益达公司，由其开始办理报批手续。2009年8月27日，昕源益达公司将第一批土地交付给原告，同日，原告支付了一年的租金150万元。在建设方案取得昕源益达公司同意后，原告开始施工建设建盖商贸物流中心。2009年11月16日，原告正式取得鑫合联益公司营业执照，此后该项目的运作均以鑫合联益公司名义进行。2011年1月，昕源益达公司村民代表大会及股东大会通过了该项目。此后昕源益达公司陆续将土地交付原告，原告陆续建设，直至2013年终于建成颇具规模的商贸、物流市场。该市场占地约88亩，总建筑面积近39000平方米，有商户800多家。2015年5月，昕源益达公司发出《通知书》，通知原告将收回该场地，原告听闻如晴天霹雳，原告正式经营该市场仅二年有余，期间投入近4000万元，截止至2015年6月30日，已合计向昕源益达公司支付租金2131万元，现终止协议履行，给原告造成了巨大损失。另原告将部分市场租赁给了北京盛泰朝龙建材有限公司经营，现该公司已起诉我方，该公司的承租户亦提起了诉讼，我公司对外承担的违约责任亦应由二被告负担。故起诉要求法院判令：1、二被告承担连带责任，赔偿因其单方解除合同造成的实际投资损失78480124.68元，预期利益11583880元（以2014年度收入为基准，按一年主张）以上合计90064004.68元；2、二被告承担相应的违约赔偿责任，赔偿申请人直接经济损失（申请人对其他经营者的违约损失）。
被告昕源益达公司、昕启龙公司共同辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、原告诉讼主体不适格。《合作意向书》系昕源益达公司与台湖家具店签订，台湖家具店为个体工商户，经营者姓名是韩建华，该家具店现仍处于开业状态。故原告鑫合联益公司并非合同当事人，无权主张相应权利。2、昕启龙公司并非《合作意向书》合同当事人，不应作为本案被告参加诉讼。3、《合作意向书》中约定，如项目因故未能通过审批，或因故不能启动，则本意向书自然失效，已投入的费用，双方各自承担，互不赔偿。该意向书签订后，因未办理区、乡政府相关报批手续，已自动失效。4、昕源益达公司与原告方建立了租赁期限为一年的租赁合同关系，现租赁期限届满，原告应当将土地腾退返还我方。5、本案涉诉土地系集体土地，原告修建相关房屋及附属物，既未经昕源益达公司同意，亦未履行相关审批规划验收手续，负有过错，故对其添附部分损失我们不同意予以赔偿补偿，法院不应保护违法利益。另本案中对租赁土地上所建房屋进行了造价评估，法院应当根据原告使用情况、经营情况对数额予以酌减，并扣除被丰台区国土部分处以罚款的部分金额。6、原告无证据证明其预期利益损失，且依据最高人民法院的相关司法解释，预期利益损失应当不超过年租金的50%，对方最高仅可以主张250万，我方不同意赔偿。7、原告第二项诉讼请求不具体明确，我方不同意承担其向次承租人承担的违约责任。
经审理查明：2009年6月15日，昕源益达公司（甲方）与台湖家具店（乙方）签订《合作意向书》，约定：鉴于甲方正在进行新宫商贸物流中心项目的启动工作，经双方友好协商，拟按以下条件合作进行建设经营。一、该项目位于丰台区新宫村西侧，南苑变电站南侧，占地约100亩；二、该项目甲方负责完成区、乡政府相关的报批手续，报批方案由乙方负责；三、有关报批手续完成并取得批准后，十个工作日内双方签订正式合同，合同签字后，在甲方完成土地腾退的情况下45日内，乙方应实质性开工，否则甲方有权终止协议；四、项目全部投资由乙方负责；五、项目建成后，产权归甲方所有（包括所建全部地上物等），经营管理权归乙方所有，甲方原则上不参与经营管理；六、自合作意向书签定后五个工作日内，乙方付给甲方100万元人民币作为定金，合作期限20年，正式合同签订后，第一个五年每年付给甲方五万元人民币，第二个五年每亩每年付甲方人民币五点五万元，后十年的标准双方另议；七、在上述相同条件下，甲方保证不与第三方签订正式合同，如有条件更优的第三方介入，甲方保证先与乙方通气协商，在相同条件下乙方有优先签约权，未经甲方书面同意，乙方不得将该项目转让和转租与第三方；八、上述意向书，双方均予认可，如项目因故未能通过审批，或因故不能启动，则本意向书自然失效，已投入的费用，双方各自承担，互不赔偿，甲方在双方确认的项目终止时间十个工作日内一次性退还乙方订金。
《合作意向书》签订次日，台湖家具店向昕源益达公司支付了定金100万元，后昕源益达公司陆续交付了租赁土地，原告在租赁土地上建设房屋。台湖家具店按约定支付了2009年租金，鑫合联益公司按约定支付了2010年以后的租金，租金已付至2015年6月30日，租金无拖欠情况。
2011年1月9日至10日新宫村召开第八届第四次村民大会，与会代表应到43人，实到42人，经村民代表会讨论决定，作出如下决议：用建筑公司仓库以西80多亩地与北京鑫合联益投资管理公司合作，每亩年固定收益金5万元，合同期20年。各与会代表在决议上签字。同日，昕源益达公司召开第二届第九次股东代表大会，与会代表应到33人，实到33人，经股东代表会讨论决定，作出如下决议：用建筑公司仓库以西80多亩地与北京鑫合联益投资管理公司合作，每亩年固定收益金5万元，合同期20年。各与会代表在决议上签字。
2012年9月6日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》，责令昕源益达公司退还非法占用的北京市丰台区槐房西路西侧、翠海明苑小区西北角的本村集体土地12.61亩（8407平方米），没收在非法占用土地上新建的建筑物4200平方米，并处非法占用土地每平方米10元的罚款，金额总计为84070元。2013年9月13日，鑫合联益公司支付了84070元罚款。
2015年5月，昕源益达公司向鑫合联益公司发出通知书，要求鑫合联益公司于2015年6月30日腾空所使用的场地，清理相关人员，并将场地返还。现原告已将涉案土地、地上房屋及附属物腾退返还与昕源益达公司。
庭审中，鑫合联益公司提交台湖家具店出具的《情况说明》，称台湖家具店系韩建华个体执照，韩建华以家具店名义与昕源益达公司签订合作意向书，因家具店不具备运营商贸物流中心项目资质，2009年11月16日，成立注册以韩建华为法定代表人的鑫合联益公司，继续履行合作意向书，村民大会和股东大会决议中载明的合作单位亦为鑫合联益公司，故鑫合联益系合作意向书的合同当事方。
庭审中，原告主张双方虽未签订正式合同，但均按《合作意向书》的约定实际履行，该意向书应视为一份正式合同，村民大会及股东大会亦对双方租赁涉案土地事宜予以确认，在合同履行过程中，原告投入了巨额资金，从未拖欠过租金，20年的合同仅履行2年即予腾退，给其造成了巨大损失。昕源益达公司对此不予认可，称其就《合作意向书》与韩建华进行了协商，其要求签约方不能是个人，故与台湖家具店签订了《合作意向书》；签订《合作意向书》后，因相关建设报批手续无法完成，合作意向书已自动失效；韩建华一直使用涉案土地，建造房屋，按时交纳租金；昕源益达公司是集体经济组织，形成了村民及股东决议，想与韩建华方签订正式租赁合同，但2011年涉诉土地涉及新宫村城乡一体化旧村改造中土地征收，故未能签订正式土地租赁合同，双方形成了没有书面协议的、不定期租赁合同关系。
根据鑫合联益公司的申请，本院通过北京市高级人民法院随机摇号确定委托北京建基业工程管理有限公司对涉案土地的地上建筑物及地下设施工程进行了造价鉴定。鉴定结果为：鉴定造价总合计78480124.68元，其中争议金额8607196.48元（包含企业管理费3525433.83元、规费2579025.75元，税金2502736.90元）。庭审中，昕源益达公司主张原告方的房屋在使用过程中有收益，大量次承租人亦对房屋进行了添附，本案不应按照工程造价进行鉴定，应当评估房屋现值；工程造价中含有罚没部分，应当予以扣除。原告则认为昕源益达公司有义务提供合法的土地，且其方也未在受处罚的土地上建设房屋，仅用于露天仓库仓储，若土地有瑕疵，责任也应由昕源益达公司承担。
另查，涉案土地在丰台区土地利用总体规划中用途为建设用地。
以上事实，有双方当事人陈述、《合作意向书》、收据、发票、村民代表大会决议、股东大会决议、行政处罚决定书、通知书、协助调查令复函等在案佐证。
本院认为：依据原、被告双方对签订《合作意向书》的过程陈述、台湖家具店的情况说明、村民大会的决议及双方合同实际履行的具体情况，本院认定鑫合联益公司系合作意向书的合同当事方，对昕源益达公司主张原告不适格之意见不予采纳。关于合作意向书的履行：经查，涉案租赁土地性质为建设用地；该意向书中载明了租赁土地位置、租赁期限、租金标准；合同签订后，原告即支付了100万元定金；此后亦按合同约定支付租金至2015年6月30日止；新宫村村民大会及昕源益达公司亦对鑫合联系公司租赁土地一事以决议形式予以确认；鑫合联益公司已在涉案租赁土地上建设房屋，出租经营。本院认为，虽然《合作意向书》系预约合同形式，但该《合作意向书》约定的权利义务关系明确、具体，具备租赁合同的基本要素，且双方已按合作意向书的约定实际履行多年，依据公平原则，综合考量合同目的和合同双方实际履行的情况，应认定该合作意向书为本约合同。故本院对昕源益达公司所做合作意向书已自动失效，双方系不定期租赁关系之抗辩不予采纳。
在合同履行过程中，原告依约支付了租金，但被告却于2015年5月向原告发出通知，要求原告腾退房屋。依据双方合作意向书及村民大会决议中关于租赁年限的约定，双方合同期限为20年，现租赁期限未满，被告亦未提交证据证明原告存在违约行为，即单方提出要求原告腾退房屋，显属违约，理应承担违约责任。原告自合同签订后即开始在租赁土地上建设房屋，被告从未提出异议，且合作意向书中明确约定合作项目是开设商贸物流中心，由被告方负责完成相关报批手续。现被告再以原告建设房屋未经其同意，不同意赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予采纳。因被告单方违约，解除合同，致使双方二十年的租赁合同仅履行几年即告解除，给原告造成损失，被告理应赔偿。
关于损失赔偿数额问题，原告起诉要求被告赔偿全部造价鉴定投资损失78480124.68元，被告认为本案评估应做现值评估而非造价鉴定，本院认为，参照我国相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按过错分担，故本案涉案租赁土地上建筑物及附属物应按造价费用计算予以评估。但本院认为原告要求被告赔偿全部造价损失不妥，具体数额本院在造价鉴定结果的基础上，根据合同履行情况及双方过错予以酌定。
关于原告主张的逾期利益损失11583880元，系以其一年的租金损失为依据计算，本院认为不妥，本院依据合同履行实际情况，结合原告租金支出及收入情况予以酌定。
原告要求被告承担的其对次承租人支出的违约金，数额不确定且现并未发生，故本院暂不予支持，可另诉解决。另经查，昕启龙公司并非本案当事人，故对原告要求昕启龙公司承担赔偿责任之诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、北京新宫昕源益达投资管理公司于本判决生效之日起十日内向北京鑫合联益投资管理有限公司赔偿建筑物及设施损失七千零六十三万二千一百一十一元。
二、北京新宫昕源益达投资管理公司于本判决生效之日起十日内向北京鑫合联益投资管理有限公司赔偿逾期利益损失七百万元。
三、驳回北京鑫合联益投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费492120元，由北京鑫合联益投资管理有限公司负担68897元（已交纳），由北京新宫昕源益达投资管理公司负担423223元（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费1040050元，由北京新宫昕源益达投资管理公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 王继承
人民陪审员 杨意琴
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 阚 爽