上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2493号
原告（反诉被告）夏文瑞。
委托代理人蔡雪华，上海市汇锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱国光。
委托代理人陈之华。
原告（反诉被告）夏文瑞诉被告（反诉原告）朱国光房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年9月22日、2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年12月28日在中介公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其房屋以175万元的价格转让给原告，并对过户、交房、户口迁出等进行了约定。当日，双方还签订补充协议，约定房屋实际成交价为227万元。原告按约分别支付87万元、35万元房款，双方在2014年3月23日至交易中心办理产权过户手续，办理完毕后，被告提出无法将其女儿的户口迁出，原告经查实，发现被告及其女儿的户口确实未曾迁出。故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告逾期迁出户口的违约金自2014年3月23日至实际迁出之日止，每日100元计算；2.被告支付逾期交房违约金自2014年4月10日至实际交付之日，以227万元为本金，按每日万分之四计算。
被告辩称，被告的户口确实没有迁出，但是原告还有80万元的房款没有支付，故不同意交房，合同也没有约定要在2014年4月10日交付房屋。被告逾期迁出户口，愿意承担违约责任，但是原告不按约定支付房款要求原告承担违约责任，故被告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付房款798，000元；2、反诉被告支付逾期支付房款违约金自2014年3月24日起计算至实际支付之日止，以798，000为本金，按日万分之四计算。审理过程中，被告变更第二项反诉请求为：反诉被告支付逾期支付房款违约金自2014年3月24日起计算至实际支付之日止，每日按129.20元计算。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉原告未按照合同约定在过户之前将户口迁出，且反诉原告在签合同的时候未将户口迁出有困难的实际情况告知反诉被告，对此进行了隐瞒，反诉原告不能确定其女儿的户口何时能迁出，是反诉原告违约在先，故反诉被告没有支付该798，000元房款。
经审理查明，上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）原产权人系被告。2013年12月28日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售方、甲方）在上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为175万元；第六条，双方确认在2014年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实付款之日止。逾期超过15日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应当在接到书面通知之日起10日内向甲方支付；第十条，如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三“付款协议”明确：1.乙方于2013年12月28日支付甲方定金3万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款一部分；2.乙方于2014年1月12日内，将房款87万元直接支付甲方；3、待甲乙双方办理产权转移手续之前由乙方将部分房款53万元直接支付甲方；4、乙方于甲乙双方赴交易中心办理房屋产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的房屋产权证后以银行发放贷款的形式将房款30万元支付甲方；5、代本交易经交易中心审批完成出具以乙方为权利人的房屋产权且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将房款2万元直接支付甲方。补充条款约定：甲方于收到除尾款以外的所有房款后7日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单；甲方承诺于交易过户前向房屋所在地公安机关办妥原有户口的全部迁出手续，否则每逾期一日，甲方应按照日人民币100元支付乙方违约金至原户口全部迁出时止。同日，双方还签订协议一份，主要内容为：乙方（原告）同意另行补偿甲方（被告）47.5万元，乙方于交易过户当日将该笔款项直接支付甲方，甲方向乙方出具收款收据。合同签订当日，原告向被告支付房款3万元。2014年1月11日，原告向被告支付房款87万元。2月24日，原告向被告支付房款35万元。3月23日，双方至房地产交易中心办理过户手续。4月3日，系争房屋产权核准登记在原告名下。4月21日，上海我爱我家房屋租赁置换有限公司向被告发送关于贵方拒绝迁出户口问题的函件，表示其接受原告方委托催促被告在接到本函件7日内将户口迁出。4月28日，上海我爱我家房屋租赁置换有限公司向原告发送函件，表示其接受被告委托通知原告将已搬入房屋的物品搬出，催促原告在收到本函件的7日内将97.50万元房款支付给被告，并支付相应违约金。5月4日，被告收到原告以公积金贷款形式支付的房款15.70万元。目前，系争房屋中尚有被告及其女儿朱某的户籍。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、收据、函件等佐证，本院予以确认。
庭审中，原告提供上海我爱我家房屋租赁置换有限公司员工赵某的证人证言，证人出庭作证称：系争房屋内有两个户口我方已经告知购房人，后来因为其中一个户口迁不出，双方产生纠纷，房屋过户后我方将钥匙交给原告，被告发现房屋内有不明生活用品后就报警了。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定被告应在交易过户前向房屋所在地公安机关派出所办理原有户口迁出手续，即2014年3月23日申请办理过户手续前将其户口迁出，现系争房屋中仍留有被告及其女儿户籍，被告的行为违反合同约定，被告对此也愿意承担违约责任，故原告要求被告支付逾期迁户口的违约金的诉请，本院予以支持。原告计算违约金起算时间有误，本院予以调整。合同约定，被告在收到除房屋尾款外的全部房款后7日内将房屋交付原告，根据审理查明的事实，原告现仅支付房款140.70万元，尚未按约定支付除尾款2万元外的全部房款，故被告交房条件尚未成就，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告称因被告未迁出户口，故其有权不支付房款，但双方的买卖合同对户口迁出时间和房款支付时间均进行了明确约定，并未以户口迁出作为支付房款的前提条件，故原告该意见，缺乏依据，本院不予采信。现原告尚有买卖合同中约定的房款32.30万元及补充协议中47.50万元房屋补偿款未支付，故被告反诉要求支付相应房款及违约金的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。但双方约定房款32.30万元中的14.30万元系以银行贷款的形式支付，因原告贷款不足导致少付14.30万元，故该部分房款逾期支付的违约金起算时间应以银行放贷时间的第二天为起算点。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱国光于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）夏文瑞逾期迁出户口的违约金，自2014年3月24日起计算至被告（反诉原告）朱国光将上海市某路某弄某号某室房屋上朱国光和朱某的户籍迁出之日止，按每天100元计算；
二、原告（反诉被告）夏文瑞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱国光房款798，000元（已包括补偿款475，000元）；
三、原告（反诉被告）夏文瑞于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱国光逾期支付房款违约金：分别以180，000元为本金，按日万分之四自2014年3月24日起计算至实际支付房款180，000元之日止；以143，000元为本金，按日万分之四自2014年5月5日起计算至实际支付房款143，000元之日止；
四、驳回原告（反诉被告）夏文瑞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计134元，由原告负担97.50元，被告负担36.50元。反诉案件受理费减半收取计6，050元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。