福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终4085号上诉人（原审被告）:黄培芳，男，1964年10月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：福州荟生活物业服务有限公司，住所地福州市鼓楼区福新路200号。统一社会信用代码913501027549512165。法定代表人：季辉，董事长。委托诉讼代理人：孙惠玲，系该公司职工。上诉人黄培芳因与被上诉人福州荟生活物业服务有限公司（以下简称“荟生活公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄培芳上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.请求二审法院查清事实，依法改判；3.判决荟生活公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定《临时物业服务合同》有效的法律依据错误。1.《中华人民共和国合同法》第四十九条规定不适用于本案。本条适用条件是法律没有明文规定被代理人主体资格不可被代理。但是，本案中的《临时物业服务合同》的甲方（即福州市美景良城小区一方）的主体资格已经被《物业管理条例》（2007年修订版，注：为了和合同签订时间适应，引用该修订版，其规定内容和最新的《物业管理条例》相应规定内容一致）第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会”及第十五条第（二）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定所明文确定，即只能由业主大会选举出来的“业主委员会”行使签约权。2.福建省建设厅《的通知》（闽建房【2006】95号）第二大点“规范程序，积极指导物业管理区域依法成立业主大会”中第（十）项的规定和中华人民共和国住房和城乡建设部《关于印发的通知》（建房【2009】274号）第五十八条的规定（以下合并称为“两个通知的规定”）内容超越法定权限，属违法行为，且规定自相矛盾。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”和国务院《物业管理条例》（2007年修订版）第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会”及第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的规定，业主委员会只能由业主大会依法选举产生。业主委员会的职权来源于业主大会的授予，属法定职权，非政府部门可以授予的。《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》全篇都没有作出“原业主委员会届满，新的业主委员会尚未产生前授权其他组织可以履行或代行业主委员会职责”的规定。“两个通知的规定”越权“以官授权”，明显违法。而且产生了到底由谁来继续履行或代行业主委员会职责的矛盾问题。本案应该执行住建部的通知，因为发文机构层级高且颁布时间在后。按照法律法规规定，签订合同时，应该由“福屿社区居民委员”作为甲方出面与“福州嘉宁物业管理有限公司”（乙方）签订合同，而非处于“见证人”位置，代理人处签名的应该是居委会的工作人员，而不是“福州市美景良城小区前业主委员会成员吴家淦”。二、一审判决认定法律事实显失公正。荟生活公司一审未提交任何履行《临时服务合同》规定义务的证据材料，但一审判决却称“本案原告提供的物业服务亦存在一定的瑕疵”。综上，一审判决采纳控辩双方意见、选择法律依据显失公正，定性法律事实错误，判决错误。请求二审法院查明本案全部法律事实和一审判决法律依据的合法性、适用性，从本案的事实真相、社会影响、法治国策出发，撤销一审判决，依法进行改判。荟生活公司辩称，一审判决认定《临时物业服务合同》合法、有效。当时，福屿社区在美景良城小区已混乱不堪的情况下邀请荟生活公司进入小区提供物业服务（证据1：福州晚报2014.12.26报摘），随后又主持暂聘物业管理的投票、公告及签订合同（证据2：关于美景良城小区召开业主大会暂聘物业管理公告、业主大会表决票统计结果）。因此，黄培芳的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回黄培芳不合理的请求。荟生活公司向一审法院起诉请求：1.判令黄培芳向荟生活公司支付物业服务费2342.47元（暂计至2016年5月）以及逾期费用利息190.61元，共计2533.08元；2.本案诉讼费由黄培芳承担。一审法院认定事实：2015年2月2日，在福屿社区居民委员会的见证下，福州市美景良城业主委员会（甲方）与福州嘉宁物业管理有限公司（乙方）签订《临时物业服务合同》。合同约定：甲方选聘乙方为美景良城小区提供物业服务，合同期限自2015年2月1日至2016年3月31日止；每月物业服务费的标准为：多层住宅0.7元/平方米、小高层住宅1元/平方米、高层住宅1.2元/平方米、商业物业1.5元/平方米；物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。甲方、乙方及合同见证方另签订《补充协议》，其中约定：乙方于2014年12月12日至2014年12月31日止的美景良城进行物业服务，所产生的各项费用由乙方承担。经查，上述物业服务合同于2015年4月10日在福州市鼓楼区住房保障和房产管理局登记备案，编号为：鼓物合备[2015]016号。福州市美景良城业主委员会成立后即申请备案,福州市鼓楼区房地产管理局物业管理科于2005年8月10日出具鼓楼业会备[2005]第012号备案回执。福州市美景良城小区业委会任期于2008年7月15日届满，至今仍未完成换届选举未成立新一届业委会。《临时物业服务合同》中福州市美景良城业主委员会委托代理人为吴家淦，为业委会委员。2016年1月5日，福州嘉宁物业管理有限公司名称变更为福州荟生活物业服务有限公司。荟生活公司于2016年4月9日、4月22日在美景良城小区贴出公告，声明于2016年5月10日退出美景良城小区的物业服务。另查，黄培芳系乌山西路126号好都市家园5#楼106单元业主，该房屋建筑面积为143.71平方米，5#楼总层高为9层，每月应缴物业费为1元/平方米×143.71平方米=143.7元。现荟生活公司主张黄培芳自2015年1月起就未向荟生活公司缴纳物业服务费。一审法院认为，根据福建省建设厅颁发的《关于加强业主大会制度建设的若干意见》第十条的规定，“新一届业主委员会产生之前，原业主委员会委员继续履行职责”；以及建设部《业主大会和业委会指导规则》第五十八条的规定，“新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民的指导下，代行业主委员会的职责”。根据上述规定，虽然福州市美景良城业主委员会已经到期，但其与福州嘉宁物业管理有限公司（即荟生活公司）在福屿社区居民委员会的见证下签订《临时物业服务合同》仍系履行法律法规赋予的职责。合同中的业委会委托代理人虽然仅为业委会委员，并非业委会主任或副主任，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，即使其无授权，但其持有业委会公章，而且合同亦经房管部门备案，足以使荟生活公司相信其有代理权限，该代理行为有效。因此，《临时物业服务合同》并没有无效之事由，该合同依法对业主具有约束力。黄培芳作为美景良城小区的业主，应受该合同约束，依约享有接受荟生活公司物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。关于合同履行之期限，虽然《临时物业服务合同》约定从2015年2月1日起算，但合同双方另签订《补充协议》证明荟生活公司于2014年12月12日就已入驻美景良城小区。而合同终止履行的期限，根据荟生活公司提供的两张公告，荟生活公司系于2015年5月10日撤出该小区。因此，虽然2015年1月1日至31日这一期间，并未在合同约定的履行期内，但荟生活公司已实际入驻并提供了相应的物业服务，业主亦应当缴纳相应的物业服务费用。故黄培芳应向荟生活公司缴纳的物业费共计人民币2347.1元。关于逾期利息，《临时物业服务合同》并未约定迟延缴费的滞纳金、违约金，本案荟生活公司提供的物业服务亦存在一定瑕疵，故法院对荟生活公司主张的物业费的违约金不予支持。关于黄培芳的答辩意见，黄培芳辩称本案物业服务合同系未经业主同意、未经招投标程序签订的，签订人亦无业委会的授权等。法院认为，本案物业服务合同构成表见代理，无无效之事由；业主若对业委会之行为有异议，可另行依法主张，亦可通过召开业主大会，重新选举业委会成员，代表业主管理小区事务。黄培芳辩称的财产损失如属实，可另行主张，但该意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由。判决如下：一、黄培芳于本判决生效之日起十日内向福州荟生活物业服务有限公司支付从2015年1月1日至2016年5月10日止的物业管理费共计人民币2347.1元；二、驳回福州荟生活物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取25元（荟生活公司预交50元），由黄培芳负担。二审中，荟生活公司提交了五份新证据：1.《福州晚报》报摘，以证明荟生活公司受福屿社区邀请介入美景良城小区的时间以及该小区当时的情况；2.《关于美景良城小区召开业主大会暂聘物业管理的公告》，以证明福屿社区牵头介入的程序合法合理；3.《美景良城小区业主大会表决票统计结果》，以证明荟生活公司系业主大会表决通过、依法进入该小区的；4.《福州市物业服务合同备案证明》，以证明荟生活公司系经过行业主管部门准认并合法进入美景良城小区服务的，物业服务合同合法有效；5.《福州市物业服务合同》，以证明物业服务合同明确了荟生活公司与黄培芳之间的权责关系。黄培芳称其对上述证据的真实性不能确认。在无相反证据出现之前，本院对荟生活公司提交的新证据予以确认。对于一审认定的事实，荟生活公司没有异议；黄培芳认为荟生活公司未于2016年4月9日、22日在美景良城小区贴出公告。本院认为，荟生活公司在一审时曾提交张贴公告的照片，而黄培芳又未能提供相反的证据，故对其异议不予认可。综上所述，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：福州嘉宁物业管理有限公司（即本案中的荟生活公司）系在美景良城小区原物业公司撤离后，在小区所在的鼓楼区洪山镇福屿社区居委会的组织和见证下，入驻美景良城小区提供物业服务。本院认为，美景良城小区虽未产生新的业主委员会，但福州嘉宁物业管理有限公司（即本案中的荟生活公司）系在原物业公司撤离后，在小区所在的社区居委会的组织和见证下进驻小区提供服务的。从现有的证据材料看，美景良城小区的业主在居委会的组织下还曾举行过投票表决，对于暂骋嘉宁公司一事经过占专有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该投票表决事项中还包括物业管理的相应收费标准。因此嘉宁公司（荟生活公司）入驻美景良城小城提供物业服务，符合相关的法律规定。福建省建设厅颁发的《关于加强业主大会制度建设的若干意见》第十条的规定，“新一届业主委员会产生之前，原业主委员会委员继续履行职责”；建设部《业主大会和业委会指导规则》第五十八条的规定，“新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民的指导下，代行业主委员会的职责”。根据上述规定，虽然福州市美景良城业主委员会已经到期，但其与嘉宁公司（即荟生活公司）在福屿社区居民委员会的见证下签订物业服务合同仍系履行法律法规赋予的职责。结合前文所提到的业主投票的情节，荟生活公司作为美景良城小区的物业服务提供者，合理合法。黄培芳作为美景良城小区的业主，在享受荟生活公司所提供的物业服务的同时，应承担交纳物业管理费的义务。黄培芳一审时也提交了相关证据证明荟生活公司提供的服务有一定瑕疵，一审判决黄培芳无需交纳滞纳金、违约金并无不当。综上所述，黄培芳的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄培芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 甘       力审 判 员 欧   晓   红审 判 员 陈       洪二〇一八年五月二十三日法官助理 许露明书记员陈丽萍