南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第31号
原告顾潮冰，男，汉族，1965年5月11日出生。
委托代理人戎晓霞、赵辉娟，江苏泓远律师事务所律师。
被告南京恒峻达实业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区牌楼巷47号。
诉讼代表人戎浩军，南京恒峻达实业有限公司管理人（江苏三法律师事务所）负责人。
委托代理人王健，江苏三法律师事务所律师。
被告谭影图，女，汉族，1972年5月28日出生。
被告张健，男，汉族，1972年12月22日出生。
以上两被告共同委托代理人程昱，江苏苏恒律师事务所律师。
原告顾潮冰与被告南京恒峻达实业有限公司（以下简称恒峻达公司）、谭影图、张健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由代理审判员王玉刚适用简易程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告顾潮冰的委托代理人戎晓霞、被告恒峻达公司诉讼代表人的委托代理人王健、被告谭影图、张健的共同委托代理人程昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾潮冰诉称，原告与被告恒峻达公司、谭影图于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将南京市长江路XXX号某大厦XXX层XX座出租被告使用，租赁期限为2012年4月16日至2014月4月15日止，租赁为两年；净租金为47840元∕月，以及车位费1500元∕月；租金为每半年支付一次，每次于房租到期30天内付清，并约定如延时付款，以保证金为违约金，无正当理由经催告仍拖欠款项达一个月的，有权中止合同，没收全部保证金，并继续追索所拖欠的租金、滞纳金以及相关损失。合同签订后，原告严格按照约定及时交付房屋，被告却一直拖欠租金。在此期间，原告曾多次与被告恒峻达公司、谭影图协商支付租金事宜，被告也屡次表示愿意支付租金，并且2013年4月7日被告张健向原告出具《欠条》承诺将于2012年4月29日支付拖欠租金，但截止起诉之日，被告分文未付。2013年6月24日，原告委托律师向被告发出律师函，要求解除双方租赁关系、支付拖欠费用，并立即搬离租赁场所。被告于2013年7月10日正式搬离租赁场所。原告多次向被告催要欠款，但被告均置之不理。故诉至法院，请求法院判令：1、被告恒峻达公司向原告支付拖欠的租金及车位费483532元（自2012年9月16日起计算至2013年7月10日止）、违约金50000元，被告谭影图、张健同时对此债务出具欠条，系对此债务的自愿加入，故两被告应对债务承担连带责任。2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告恒峻达公司辩称，恒峻达公司不应该成为被告，本案中《房屋租赁合同》是由原告与被告谭影图个人所签，欠条是被告谭影图、张健个人所签，租赁期间水电费的付款单位是南京市栖霞区靖安张某建材经营部，该案件与被告恒峻达公司无关。
被告谭影图、张健辩称，《房屋租赁合同》系被告谭影图作为被告恒峻达公司的法定代表人所签，欠条上张健系作为恒峻达公司实际负责人所签，此案与被告谭影图、张健无关。原告与被告恒峻达公司签订《房屋租赁合同》时，已经向原告支付了50000元保证金，该款项应在原告诉讼请求中予以扣除。原告所提保证金过高，请求法院判决时予以驳回。
经审理查明，原告顾潮冰与被告谭影图于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》1份，该合同载明：出租方（甲方）为原告顾潮冰，承租方（乙方）为被告恒峻达公司；甲方出租给乙方的房屋为南京市长江路XXX号某大厦XXX层XX座，房屋建筑面积为479.6㎡，用途为办公，租赁期为2年，自2012年4月16日至2014年4月15日止；租金为人民币3.5元∕平方·日，净租金合计47840元∕月（甲方不需提供发票给乙方）。另车位费1500∕月不包含在房租费内，租金为半年支付一次，每次于房租到期前30天内付清，首期租金应于起租日开始前30天内付清；乙方向甲方交纳保证金50000元，以保证双方合同的顺利进行，保证金在本合同生效之日一次性付清；保证金退还：合同到期后，乙方不再续租，应付清所有应付费用，双方在房屋及设备清点清楚后，甲方应当在15个工作日内将保证金无偿退回乙方，如在租赁结束后乙方仍有拖欠租金、物业管理费、能源费等款项，甲方有权在保证金中扣除。延时付款：乙方逾期支付款项，以保证金为违约金，无正当理由经甲方催告仍拖欠应付款项达1个月的，甲方有权中止（终止）合同，没收全部保证金，并继续追索乙方拖欠之租金、滞纳金及相关损失。被告张健于2013年4月7日向原告顾潮冰出具欠条一张，载明“今欠到顾潮冰房租款人民币贰拾玖万陆仟零肆拾元整（2012年9月16至2013年3月16日房租款）此款本月29日归还。余到2014.4月15日租金5月底付清。”2013年6月24日，原告委托江苏泓远律师事务所向被告谭影图和恒峻达公司邮寄了律师函，载明：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”出租方顾潮冰有权解除双方于2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》，并要求承租方谭影图及其恒峻达公司及时支付拖欠的租金，搬离租赁场所，恢复原状并赔偿出租方的一切损失。张某于2013年7月9日出具了加盖恒峻达公司财务专用章和深圳市莲花物业管理有限公司南京某大厦物业服务中心章的情况说明一份，载明“本人姓名张某，女，身份证号，住址。现接受谭影图、张健以及恒峻达公司的委托办理自南京市长江路XXX号某大厦XXX层XX座撤场手续。承租方谭影图、张健及其南京恒峻达实业有限公司与出租方顾潮冰于2013年7月9日正式解除租赁合同关系，并已将全部物品搬离，我方尚欠顾潮冰2012年9月16日-2013年7月10日的租金及其车位费用，我司承诺将尽快偿还。”
被告恒峻达公司登记的法定代表人为被告谭影图，同时恒峻达公司向人民法院申请破产清算，本院经审查于2014年1月9日作出（2014）栖商破字第1号民事裁定书，裁定受理恒峻达公司的破产清算申请。
上述事实，有原告举证的《南京恒峻达实业有限公司企业法人营业执照（副本）》、《房屋租赁合同》、《欠条》、《江苏泓远律师事务所律师函》、《情况说明》，本院依职权调取的本院（2014）栖商破字第1号民事裁定书及本案开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人在经济交往过程中，应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告恒峻达公司与原告顾潮冰签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应认定该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。被告恒峻达公司在合同约定的租赁期限内未按合同约定向原告支付租金、车位费，经原告催缴后，仍未向原告支付租金及车位费构成违约。依据我国《合同法》相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告向被告谭影图和恒峻达公司发出律师函，要求依法解除合同；被告恒峻达公司委托张某与原告办理解除合同中的物品撤离手续，出具了《情况说明》1份，并在其中承诺尽快偿还原告2012年9月16日至2013年7月10日的租金及其车位费用。因此原被告已实际解除《房屋租赁合同》；被告恒峻达公司所欠原告以上期间的租金和车位费尚未支付。恒被告恒峻达公司辩称《房屋租赁合同》中只有谭影图的签名，没有恒峻达公司盖章，只能认为是谭影图个人行为。本院认为根据《房屋租赁合同》载明的承租方名称、租赁房屋的用途为办公等合同内容并结合恒峻达公司出具的《情况说明》和谭影图系该公司法定代表人等事实，可以认定该合同应是谭影图以恒峻达公司法定代表人履行职务的行为。被告谭影图、张健辩称《房屋租赁合同》中约定的保证金50000元转化为违约金数额过高，本院认为合同双方在合同中明确约定了保证金转化违约金的情况，属于双方自愿合意的结果，且数额没有过分高于被告恒峻达公司因迟延履行给原告造成的损失，故原告主张违约金50000元在合理范围内。被告张健向原告出具欠条，明确欠房租款296040元并承诺支付时间，系张健自愿为被告恒峻达公司所欠的房租款296040元承担支付义务。因此，原告顾潮冰主张被告恒峻达公司支付拖欠的租金及车位费483532元（其中，自2012年9月16日起至2013年7月10日止的租金47840元×9月＋47840元÷30日×24日=468832元；车位费1500×9＋1500÷30日×24日=14700元）、违约金50000元，被告张健对其中296040元债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告顾潮冰以被告谭影图与被告张健共同出具欠条为由，主张谭影图对上述债务承担连带责任的诉讼请求，经查缺乏依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告南京恒峻达实业有限公司欠原告顾潮冰房屋租金及车位费483532元及合同违约金50000元，合计533532元整。
二、被告张健对被告南京恒峻达实业有限公司欠原告顾潮冰房屋租金296040元承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内给付原告顾潮冰。
三、驳回原告顾潮冰对被告谭影图的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9136元，减半收取4568元，由被告南京恒峻达实业有限公司负担，被告张健对其中2870元连带负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 王玉刚
二〇一四年三月二十一日
见习书记员 陈竹竹