江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终1066号上诉人（原审被告）：殷卫明。委托诉讼代理人：张谦益，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市常熟地方税务局，原为常熟市地方税务局，住所地常熟市枫林路28号。法定代表人：周健，局长。委托诉讼代理人：周建军，江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照努，江苏福地律师事务所实习律师。原审被告：常熟市虞山镇不夜城娱乐总汇，住所地常熟市吉祥商城***号。经营者殷俊峰。原审被告：殷俊峰。上诉人殷卫明因与被上诉人苏州市常熟地方税务局（以下简称税务局）、原审被告常熟市虞山镇不夜城娱乐总汇（以下简称娱乐总汇）、殷俊峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人殷卫明上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、涉案房屋虽由娱乐总汇使用，但娱乐总汇是殷卫明以殷俊峰名义办理，实际经营者为殷卫明，租赁合同实际也是由殷卫明与税务局签订，根据合同相对性原则，相应责任应由殷卫明承担，与殷俊峰无关；2、殷卫明在承租涉案房屋前，该房屋一直为“动感巴黎”使用，殷卫明在接收房屋前，因“动感巴黎”结欠税务局大额租金，该部分租金由殷卫明实际支付，减少了税务局的租金损失；3、税务局在交付房屋前，该房屋未经维修，水电设施不能正常使用，殷卫明对该房屋进行修缮并支付了相应修理费。合同约定涉案房屋用于经营娱乐会所，而涉案房屋属于居住房而非商业用房，税务局也未将消防许可即将到期的情况告知殷卫明。娱乐总汇本应于2011年6月份开业，但由于未经消防验收而致使开业日期延长至2011年9月份，殷卫明投入大量资金进行消防设施建设，并花费大量时间办理相关证件。由于税务局未按合同约定交付适格房屋，致使殷卫明未能正常使用，税务局已构成违约，致使殷卫明在一定时期内无法实现合同目的，殷卫明有权要求减少租金并要求税务局承担相应损失；4、税务局在本案中存在违约行为。税务局口头向殷卫明承诺娱乐总汇经营权可以自由转让，但税务局事后告知经营权不能转让，扩大了殷卫明的损失。由于税务局办公场所发生变动，且税务局未将该情况及时告知殷卫明，致使殷卫明无法缴纳租金，也扩大了殷卫明的损失。综上，殷卫明不应当承担相应的逾期利息损失，即便要承担，按年利率11.7%标准也过高，应按同期同类贷款基准利率计算。被上诉人税务局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人殷卫明的上诉，维持原判。原审原告税务局向一审法院起诉请求：1、判令三被告腾空迁让所承租的房屋，并将房屋交还原告，同时对承租房屋恢复原状；2、判令三被告支付租金28万元，并赔偿自2013年12月1日起至清偿日止按年利率11.7%计算的逾期损失；3、判令三被告按每年16万元的标准支付自2014年6月1日起至迁出之日止的房屋占有使用费，并赔偿按年利率11.7%计算的逾期损失；4、诉讼费由三被告承担。审理中，原告表示被告已经搬迁，不再主张诉请第1项，诉请第2项扣除押金4万元后，变更诉请为要求三被告支付租金24万元，并支付自2014年5月31日起至实际履行之日止按照年利率11.7%计算的逾期损失；诉请第3项变更为要求三被告按每年16万元的标准支付自2014年6月1日起至2015年7月31日止的房屋占有使用费18.6万元。一审法院认定事实：2007年10月25日，常熟市地方税务局（甲方）与娱乐总汇（乙方）签订《租赁协议》一份，约定乙方向甲方租赁坐落于吉祥商城一层楼面房屋（建筑面积约350平方米），租赁期限自2007年11月15日起至2010年11月14日止；租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先继续租赁的待遇。殷俊峰在乙方代表处签字。租赁协议到期后，双方于2011年3月4日再次签订《租赁协议》一份，约定：“乙方上一期合同于2010年11月底到期，因经营困难，暂停营业，考虑是否续租。于2011年3月1日向甲方提出租用坐落于吉祥商城6-1、6-2一至二层楼面房屋（建筑面积约400平方米），继续开设娱乐总汇，并重新装修。经双方协商，甲方同意给予乙方三个月的装修期。本着平等、自愿、有偿的原则，甲方同意将上述房屋租赁给乙方使用，为此，甲乙双方就上述事项达成协议如下：一、甲方同意乙方凭此租赁协议取得坐落于吉祥商城6-1、6-2一至二层楼面房屋（建筑面积约400平方米），为期3年（自2011年6月1日至2014年5月30日止），开设娱乐总汇。二、租赁期限内，乙方每半年一次性支付甲方租金捌万元。2011年6月初支付第一次租金捌万元；2011年12月支付第二次租金捌万元，以后均按次序交纳。乙方必须按时如数缴纳租金，如乙方逾期支付，则须向甲方支付每日应缴数的0.5%的滞纳金；逾期超过两个月，视同乙方违约，甲方有权采取相应措施直至追究乙方违约责任。三、租赁期间，乙方使用水电等其他费用由乙方负担。……八、本协议租赁期满或提前终止后，乙方应将甲方所提供的不动产等如数、完好归还甲方，并在协议期限内撤离。”殷卫明在乙方代表处签字。上述租赁协议到期后，娱乐总汇继续占有使用租赁房屋，之后娱乐总汇于2015年8月份将租赁房屋交还税务局。另查明：2014年6月13日，殷卫明出具承诺书一份，内容为：“今有娱乐总汇殷卫明欠税务局吉祥商城在2011年6月1日至2014年5月30日的房屋租赁合同中，合同总金额48万元。房屋租金已缴纳15万元，欠缴房租金33万元整（截止2014年5月30日），本人承诺，在2014年6月底前还13万元，2014年8月还10万元，2014年10月还10万元，如果有一期未归还，税务局可要求我一并还清，并由本人承担违约金2万元。”2014年12月11日，税务局出具通知一份，内容为：“娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明：你方于2011年6月1日向本局租赁的位于常熟市虞山镇吉祥商城的房屋，租赁期限已于2014年5月31日届满。至2014年5月31日，你方尚结欠租金33万元，你方向本局书面承诺于2014年6月起至2014年10月分三次归还，但你方只于2014年7月缴纳了5万元。尚欠28万元，未能全部履行承诺，现我局根据上级要求，决定收回该房屋，不再续租，并结清租金。为此，特通知你方：要求你方在2014年12月31日前结清所有费用（包括但不限于水、电、租金等），迁出房屋，并将钥匙交至本局A406办公室。我局将于2014年12月30日14时开始，对该房屋停止水、电等供应。特此通知。”该通知由殷卫明于2014年12月12日签收。2015年3月31日，税务局委托江苏福地律师事务所于2015年3月31日、4月7日向娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明邮寄律师函，要求娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明于2015年4月15日终止上述房屋的租赁；在2015年4月15日前结清所欠费用并腾退租赁房屋，迁出租赁场所，但3月31日邮寄的信件均被退回，后该律师函由殷卫明于2015年4月9日签收。又查明：第一份租赁协议的租金已结清。关于第二份租赁协议，娱乐总汇在租赁时缴纳押金4万元，至起诉前，娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明缴纳租金计20万元。又查明：2011年4月27日，常熟市地方税务局更名为税务局。涉案租赁房屋吉祥商城6-1#，6-2#所有权人为税务局。娱乐总汇为个体工商户，于2009年3月5日经工商部门核准登记，经营者为殷俊峰，系个人经营。一审审理中，税务局与殷卫明一致确认殷卫明是实际经营者，殷俊峰实际不进行经营，殷卫明签订租赁协议是代表娱乐总汇。税务局认为娱乐总汇是承租人，殷俊峰是业主，殷卫明是实际经营者，根据相关规定，有字号的，以字号为当事人，实际经营者与名义经营者不一致的，应承担连带责任，故要求娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明承担连带责任。娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明逾期付款，按照租赁协议约定应承担每日千分之五的滞纳金，比较高，所以税务局进行调整，按照年利率11.7%计算逾期损失。以上事实，有租赁协议、承诺书、通知、律师函、房屋所有权证、国有土地使用权证及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，税务局与娱乐总汇签订的租赁协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据租赁协议约定，2011年6月1日至2014年5月30日的租金为16万元每年，共计48万元，娱乐总汇应自2011年6月初开始每半年支付租金8万元，如逾期支付，则须支付每日应缴数的0.5%的滞纳金，现娱乐总汇实际未按照约定时间支付相应租金，应承担相应的违约责任。娱乐总汇共计支付租金20万元，再扣除押金4万元后，税务局要求娱乐总汇支付剩余租金24万元，并支付24万元自2014年5月31日起至实际履行之日止按照年利率11.7%计算的逾期损失，不违反合同约定和法律规定，一审法院予以支持。租赁协议到期后，租赁房屋继续由娱乐总汇占有使用，税务局有权要求娱乐总汇支付实际占用期间的租赁房屋使用费，现税务局要求按照16万元/年的标准计算2014年6月1日起至2015年7月31日止的使用费18.60万元，一审法院予以支持。殷俊峰为娱乐总汇的经营者，殷卫明为娱乐总汇的实际经营者，应对娱乐总汇的上述付款共同承担责任。殷卫明抗辩应扣除消防许可证办理期间三个月的租金，对此，双方未有明确约定，且没有法律依据，一审法院不予采信；殷卫明抗辩娱乐总汇一直在亏钱，殷俊峰没有参与过经营，不需要承担责任，没有依据，一审法院亦不予采信。娱乐总汇、殷俊峰经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利，由此可能产生的对其不利的诉讼后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：被告常熟市××山镇不夜城娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明支付原告苏州市常熟地方税务局租金人民币24万元、占用期间使用费18.6万元，合计42.6万元，并支付24万元自2014年5月31日起至实际履行之日止按照年利率11.7%计算的逾期损失，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8320元，由被告常熟市××山镇不夜城娱乐总汇、殷俊峰、殷卫明负担。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，本案租赁合同系由娱乐总汇与税务局签订，娱乐总汇作为合同相对方，未按约定支付租金，理应承担相应违约责任。娱乐总汇系个体工商户，殷俊峰作为登记经营者，殷卫明作为实际经营者，理应与娱乐总汇共同承担违约责任。至于殷卫明主张的其实际为涉案房屋之前的承租人“动感巴黎”所支付的拖欠租金，即使该事实存在，亦应与相关案外人另行结算，与本案无涉。殷卫明上诉认为税务局未按约定交付符合其要求的房屋，致使其合同目的未得到充分实现，故而应减少租金，殷卫明对此并未提供充足证据证明，本院不予采纳。至于殷卫明上诉主张不应支付逾期利息损失，因殷卫明该上诉请求所对应的理由未有证据证实，且并非免除逾期付款利息的法定理由，故本院亦不予采纳。一审判决按年利率11.7%标准确定逾期滞纳金，在合理范围之内，并无不妥，本院对殷卫明上诉主张一审判决逾期付款滞纳金过高的主张，亦不予采信。综上所述，上诉人殷卫明上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8320元，有上诉人殷卫明负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年八月十二日书记员  黄 婷