湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0111民初111号
原告：武汉市绿之苑小区第四届业主委员会，住所地：武汉市洪山区雄楚大道937号。
负责人：陈力，该委员会主任。
委托诉讼代理人：江海波(公民代理)，代理权限：一般授权。
委托诉讼代理人：易先宝(公民代理)，代理权限：一般授权。
被告：张挺锋，男，1963年10月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师，代理权限：一般授权。
委托诉讼代理人：李娟，湖北瑞通天元律师事务所律师，代理权限：一般授权。
原告武汉市绿之苑小区第四届业主委员会与被告张挺锋物权确认纠纷一案，本院2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，双方争议较大，本案于2018年4月8日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市绿之苑小区第四届业主委员会的委托诉讼代理人江海波、易先宝，被告张挺锋的委托诉讼代理人谷胜桥、李娟到庭参加诉讼。审理过程中，原告向本院申请一个月调解期限。本案现已审理终结。
原告武汉市绿之苑小区第四届业主委员会向本院提出诉讼请求：1．请求确认“绿之苑小区10-5号”房屋所有权属于武汉市绿之苑小区全体业主共有；2．本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：武汉市绿之苑小区由武汉市洪山区城乡建设发展总公司（2003年2月15日变更为武汉市洪裕房地产开发有限公司，目前经营状态处于“吊销，未注销”，以下简称城乡建设公司）和武汉明鸿房地产开发有限公司（2005年3月24日注销，以下简称明鸿公司）合作开发。根据1999年11月5日武汉市国土资源和规划局发布的“武规建筑字（98）320号通告附图”的规划设计图及文字说明，绿之苑小区包括十栋住宅楼，其中10号楼建筑面积为3711㎡（底层建面：1093㎡，其中配电110㎡，商业46㎡，活动场所937㎡）。因此，根据规划图诉争房屋属于小区的活动场所，是小区公共设施和物业用房，依法应该属于小区全体业主共有，但被告却持有该房房屋所有权证（武房权证洪字第××号）。被告利用其担任明鸿公司董事兼总经理职务之便，在该公司注销后将原登记在该公司名下但实际依法属于小区业主共有的诉争房屋变更登记至被告名下，其并非善意第三人，而是通过违法行为取得了诉争房屋所有权证，故原告为维护全体业主的合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告张挺锋辩称：1．被告系合法取得诉争房屋的物权，原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，不能成立。被告通过买卖方式取得诉争房屋的物权，对此，原告曾于2009年就诉争房屋提起过行政复议，行政复议机关认定被告取得诉争房屋所有权证合法，原告系无理缠讼，被告因本次应诉的律师费20000元应由原告承担。2．依据我国《物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，本案诉讼属于须由武汉市绿之苑小区业主共同决定的重大事项，原告在提起本案诉讼时应当履行法定程序。被告在原告提交的诉讼材料中未见相关证据，故被告认为，原告提起本案诉讼实属主体资格不适格。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告向本院提交了如下证据：证据一．房屋产权查询单，证明被告通过违法行为办理了“洪200514281号”房屋所有权证，房产证时间是在2005年12月；证据二．绿之苑小区建设工程整体规划图，证明10号楼建筑面积3711㎡（底层建筑面积1093㎡，其中配电110㎡，商业46㎡，活动场所937㎡），1楼不存在186.02㎡商业服务用房，被告持有的“洪200514281号”房产证与规划图不符；证据三．绿之苑小区10号楼1层平面图竣工图，证明该楼于2000年12月25日竣工验收，该楼一层东头是物业用房，西头是文化室，中间是架空层，并不存在186.02㎡商业服务用房。被告持有的“洪200514281号”房产证与**号楼竣工图不符；证据四．《武汉市商品房买卖合同》，证明被告依据该合同向洪山区房管局申请诉争房屋的产权变更登记。该合同签署的时间2000年8月与合同标的房屋的权属状况的时间2005年12月、政府批准文号2001年房屋验收许可证134号的时间均不相符，是一份事后补签的假合同；证据五．“武开管内销（2000）210号”《商品房预售许可证》，证明绿之苑小区10号楼是依据“武开管内销（2000）210号”《商品房预售许可证》销售的，而不是依据“武开管内销（2001）134号”《商品房预售许可证》销售的；证据六．明鸿公司房屋所有权证“洪字第××号”，证明该所有权证房地产平面图显示诉争房屋性质属于“物业管理”，依法应属于绿之苑小区全体业主共有；证据七．企业信息咨询报告，证明绿之苑小区开发商之一城乡建设公司于2003年2月15日变更为武汉市洪裕房地产开发有限公司（以下简称洪裕公司）；证据八．企业信息咨询报告，证明绿之苑小区开发商之一明鸿公司于2005年3月24日注销，被告2005年11月30日申请房屋产权变更登记，是在注销8个月之后，出卖人明鸿公司不可能协助办理过户登记，而另一开发商城乡建设公司2003年2月15日已变更为洪裕公司，也无法以原企业名称协助办理过户登记；证据九．工商营业执照，证明被告2005年担任明鸿公司总经理职务，其利用职务之便通过假合同取得诉争房屋所有权证（“洪200514281号”）是严重的恶意违法行为；证据十．委托函、会议纪要、签名，证明小区业主委员会在提起诉讼前已召开业主大会对起诉事宜进行讨论，到会业主一致同意原告提起诉讼，且已对业委会授权。被告对原告所举证据一、证据四至九的真实性均无异议，但对证明目的均有异议；对证据二、证据三、证据十的真实性均有异议。
被告张挺锋向本院提交了如下证据：证据一．《武汉市商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》，证明2000年8月，被告与诉争房屋的开发商签订买卖合同，2005年、2006年被告分别取得诉争房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，该房屋系被告的合法财产；证据二．洪政复决[2009]1号《行政复议决定书》、武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111行初64号《行政裁定书》、武汉市中级人民法院（2017）鄂01行终502号《行政裁定书》，证明原告曾向武汉市洪山区人民政府提起行政复议，要求撤销被告持有的洪200514281号《房屋所有权证》，洪山区人民政府确认被告取得该《房屋所有权证》的行为合法，原告又于2017年3月提起行政诉讼，要求撤销该《房屋所有权证》，该案经过二审终审，均裁定驳回了原告的起诉；证据三．《武汉市房屋租赁合同》，证明2002年，城乡建设公司将诉争房屋出售给明鸿公司，嗣后，明鸿公司对该房屋已经占有及使用，将该房屋出租给了武汉锦绣物业管理服务公司（以下简称锦绣物业公司）；证据四．《民事起诉状》、《律师函》、顺丰快递邮寄单及顺丰快递查询信息，证明原告占有被告的房屋后，被告多次要求原告腾退该房屋，却均遭原告拒绝，被告为了维护其合法物权才于2016年8月提起排除妨害之诉；证据五．绿之苑小区移交协议、授权委托书、绿之苑小区移交目录、锦绣物业公司员工会议签到表，证明2006年5月24日武汉绿之苑小区的开发商已将该小区会所（含办公用房、经营用房、社区办公用房）移交乙方，移交后由业委会使用至今。原告对被告提交的证据一至四的真实性均无异议，对其证明目的均有异议；对证据五真实性及证明目的均有异议。
依据原告申请，本院调取了诉争房屋所在楼层施工图，初始登记信息查询单、产权信息查询单及相应平面图，对此，原告认为施工图中无法确认诉争房屋性质，但其余证据结合原告提交的证据，恰好证明诉争房屋初始登记的用途是物业管理用房，转让给明鸿公司后，该房性质仍是物业管理用房。被告认为施工图未显示诉争房屋用途为物业管理，因此产权信息查询单附图标明其为物业管理是错误的。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的证据一至证据三、证据七、证据十予以采信；对证据四至六、证据八、证据九的真实性予以确认，以及对被告所举的证据的真实性予以确认，对其证明的本院将结合查明的事实综合予以认定。
本院经审理认定事实如下：诉争房屋座落于武汉市洪山区雄楚大街937、939号绿之苑小区10-5室，建筑面积186.02㎡，其所在的绿之苑小区系城乡建设公司与明鸿公司合作开发建设。2002年2月1日，明鸿公司（买受人）与城乡建设公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2002年3月4日，武汉市洪山区房产管理局对诉争房屋进行初始登记，并作出武房商证洪字第200202084号《武汉市商品房权属证明书》，所附平面图载明诉争房屋为物业管理。2002年3月6日，城乡建设公司作为诉争房屋的出让方与明鸿公司申请办理房地产交易和权属登记手续，2002年5月29日，武汉市洪山区房产管理局对此以产权来源为市场买受形式核准登记，并于2002年6月26日向产权人明鸿公司发放武房权证洪字第××号《房屋所有权证》，所附平面图载明诉争房屋为物业管理。
2002年8月9日，明鸿公司与锦绣物业公司签订租赁合同，约定锦绣物业公司自明鸿公司处租赁诉争房屋用于服务管理办公用房，租赁期自合同签订之日至2004年8月8日。2003年3月6日，明鸿公司将绿之苑小区的物业管理工作委托给锦绣物业公司，以配合小区业主完善相关手续，授权时限至授权内容工作结束。2006年5月24日，锦绣物业公司作为委托移交方代甲方明鸿公司与乙方绿之苑业主委员会签订《绿之苑小区移交协议》，向绿之苑业主委员会移交绿之苑小区10栋及相关配套设施、资料等，其中载明：“3、考虑到会所的整体使用功能，甲方将会所379平方米整体移交给乙方（含办公用房、经营用房和社区办公用房），由甲方负责办理产权证件”。当日，锦绣物业公司作为甲方与乙方绿之苑小区业主委员会签订《补充协议》，载明：“为将搁置三年多的小区物业移交工作重新移交，明鸿公司授权锦绣物业公司委托代理移交绿之苑小区……”。
另查明，城乡建设公司、明鸿公司作为出卖人与作为买受人的被告就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，其中第一条有载明“施工许可证号为武建施证字（2001）第6015号”，第二条有载明“商品房预售许可证号为武开管内销（2001）134号”，落款载明该合同于2000年8月18日签订。2005年12月29日，被告获得诉争房屋的房屋所有权证（武房权证洪字第××号），其所附平面图未显示诉争房屋用途。2006年2月28日，被告获得诉争房屋的国有土地使用权证，证号为洪国用（2006私）第162号。2009年9月7日，绿之苑业委会（第三届）不服武汉市洪山区房产管理局作出的《关于绿之苑小区业主委员会申请撤销张挺锋房屋所有权证（洪200514281）的回复》，向武汉市洪山区人民政府申请行政复议，请求撤销被告编号为200514281号房屋所有权证。2009年10月14日，武汉市洪山区人民政府作出洪政复决［2009］1号《行政复议决定书》，认定武汉市洪山区房产管理局颁发编号为洪200514281房屋所有权证证据充分，行为合法，决定维持原行政行为。绿之苑业委会（第三届）收到该《行政复议决定书》后，未提起行政诉讼。2017年3月13日，原告以武汉市住房保障和房屋管理局为被告、以武汉市洪山区住房保障和房屋管理局及张挺锋作为第三人，向本院提起行政诉讼，要求撤销武汉市住房保障和房屋管理局向张挺锋作出武房权证洪字第××号《房屋所有权证》的行政行为，本院以原告诉讼请求超过了法定起诉期限及其主体资格不适格为由作出（2017）鄂0111行初64号行政裁定书，驳回了原告的起诉。原告不服该裁定，向武汉市中级人民法院提起上诉，该院以（2017）鄂01行终502号行政裁定书驳回了原告的上诉。
再查明，城乡建设公司于2003年12月15日更名为武汉市洪裕房地产开发有限公司，并于2010年12月20日被吊销，现处于“吊销，未注销”状态；明鸿公司系台港澳与境内合资的有限责任公司，于2005年3月24日注销，2000年至2005年期间该公司总经理为被告。
本院认为，本案系绿之苑小区业主与张挺锋就诉争房屋权属发生的所有权确认纠纷。本案的争议焦点主要有：1．原告是否具有本案诉讼主体资格；2．本案诉争房屋的产权归属。
1．关于原告是否具有本案诉讼主体资格。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告对绿之苑小区进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。原告依据2017年8月26日的业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告的诉讼主体资格。
2．关于本案诉争房屋的产权归属。诉争房屋所属小区的建设工程整体规划图显示其规划用途为活动场所，其所属楼层的竣工图显示其所在位置用途为物业管理，可见诉争房屋竣工时用途为物业管理用房。此外，诉争房屋经初始登记，武汉市洪山区房产管理局作出的《武汉市商品房权属证明书》（武房商证洪字第200202084号）所附平面图亦载明诉争房屋为物业管理用房，即使在所谓因为城乡建设公司将诉争房屋转让给明鸿公司，武汉市洪山区房产管理局向明鸿公司发放的《房屋所有权证》（武房权证洪字第××号）所附平面图中仍然载明诉争房屋为物业管理用房，直至2005年12月2日被告获得诉争房屋的《房屋所有权证》（武房权证洪字第××号）时，其所附平面图才未标识诉争房屋用途为物业管理，可见，至少在2005年12月2日前，诉争房屋权属证书均将其用途记载为物业管理，结合原被告陈述，该期间诉争房屋亦实际作为物业管理用房使用。2003年9月1日《物业管理条例》施行前，参照1999年10月30日施行的《武汉市住宅区物业管理条例》（2011年1月1日失效）第九条、第三十七条明确规定物业管理办公用房产权属住宅区全体业主共同所有，开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。《物业管理条例》施行后，其第三十八条亦规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。”因此，诉争房屋产权应当归属于绿之苑小区全体业主共有。
对于被告辩称其系通过买卖方式合法取得诉争房屋产权的意见，首先，诉争房屋竣工后经初始登记，产权虽登记于开发建设单位城乡建设公司名下，但并非意味着诉争房屋产权归属于城乡建设公司。其次，明鸿公司以市场买受形式从开发建设单位城乡建设公司处受让诉争房屋产权，但其同为诉争房屋的开发建设单位，对该房的性质及用途应属明知，故其受让诉争房屋时并非善意，不构成善意取得，则其将诉争房屋租赁给锦绣物业公司，亦属无权处分，诉争房屋的产权人仍应为绿之苑小区的全体业主。最后，被告于2005年取得房屋的《房屋所有权证》，其依据系所谓的于2000年8月18日与城乡建设公司及明鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，但该合同中第一条、第二条中载有“施工许可证号为武建施证字（2001）第6015号”“商品房预售许可证号为武开管内销（2001）134号”，该记载晚于合同签订时间，不符合常理，且如果被告与上述二公司签订了诉争房屋的买卖合同，城乡建设公司取得诉争房屋的初始登记后，再以交易的方式转让给明鸿公司而非被告，于常理不符，且被告时任明鸿公司总经理一职，对于诉争房屋性质及用途应属明知，故其受让诉争房屋亦非善意。因此，被告与城乡建设公司及明鸿公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，因符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定而无效。至于对被告所提的洪政复决[2009]1号《行政复议决定书》，洪山区人民政府在作出该决定所依据的《武汉市商品房买卖合同》未认定为无效前提下，认定武汉市洪山区房产管理局颁发洪200514281号《房屋所有权证》的具体行政行为合法并无不妥；武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111行初64号《行政裁定书》及武汉市中级人民法院（2017）鄂01行终502号《行政裁定书》，也仅是认定原告提起行政诉讼超过了诉讼时效以及其主体资格不适格，并未对原告的诉讼请求进行实体上的处理，上述文书亦并未确认城乡建设公司及明鸿公司与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。此外，被告虽举证证明锦绣物业公司已向绿之苑小区业主委员会做了整体物业移交，其中包括作为物业用房的会所，但该行为并不能证明诉争房屋已经经过法定程序，改变了其是物业管理用房的性质。
综上，对原告请求确认“绿之苑小区10-5号”房屋所有权属于武汉市绿之苑小区全体业主共有的诉讼请求，本院予以支持；因原告未举证证明本案存在其他费用，故对其主张本案诉讼费及其他费用由被告承担的诉讼请求，本院部分予以支持；关于被告要求原告承担律师费20000元的辩称，应另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第三十八条，《武汉市住宅区物业管理条例》（1999年10月30日施行）第九条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、武汉市洪山区雄楚大街937、939号绿之苑小区10-5室的房屋归武汉市绿之苑小区全体业主共同共有；
二、驳回原告武汉市绿之苑小区第四届业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费200元（原告武汉市绿之苑小区第四届业主委员会已预缴100元），由被告张挺锋负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 唐培森
人民陪审员 葛胜新
人民陪审员 司 远
二〇一八年七月二十四日
书 记 员 黄雨婷