浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初9928号
原告:温州银苑房地产开发有限公司，组织机构代码证：70437209-9，住所地�苍南县龙港镇西一街518号。
法定代表人：张仁和，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。
被告：叶冬兰，女，1961年11月14日出生，汉族，住苍南县。
被告：方志丹，男，1985年7月6日出生，汉族，住址同上。
被告：方梭，男，1938年1月31日出生，汉族，住址同上。
被告：徐小粉，女，1941年3月27日出生，汉族，住址同上。
原告温州银苑房地产开发有限公司（以下简称银苑公司）与被告叶冬兰、方志丹、方梭、徐小粉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告银苑公司委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼，被告叶冬兰、方志丹、方梭、徐小粉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银苑公司起诉称：2014年1月14日，原告与叶冬兰签订《商品房买卖合同》，约定：“原告以总价款1168800元将苍南县金乡镇金墅湾嘉园小区第8幢604室商品房出售给被告叶冬兰。被告于合同签订后支付了首付款368800元，剩余购房款800000元通过银行贷款或公积金贷款予以支付；若买受人违反关于按揭贷款的约定，出卖人自买受人违约之日起即有权单方解除合同；出卖人解除合同后，买受人应按合同总购房款的3%向出卖人支付违约金。”合同签订后，于2014年3月20日办理合同备案，2014年12月10日办理预告登记，并取得预告登记证书；2015年5月22日签署了公积金、银行组合贷款相关申请资料，根据银行按揭规定，需将涉案商品房办理预抵押登记。在办理按揭相关手续过程中，由于叶冬兰、方烈（系叶冬兰丈夫，已故）与他人存在经济纠纷，2015年9月11日，�南县人民法院依照第三人上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行申请查封了涉案商品房，查封内容为：“停止办理房屋所有权抵押、转让等有关权属变更、转移登记手续”，致使涉案商品房无法办理按揭贷款抵押手续。2016年5月24日，原告委托律师致函叶冬兰、方烈，要求支付剩余购房款，二人均未能支付。后经调查，方烈于2016年3月5日因故去世，因方志丹系方烈儿子，方梭系方烈父亲，徐小粉系方烈母亲，均为第一顺序继承人，依法应参加诉讼。综上，因叶冬兰、方烈自身原因无法办理按揭贷款，也未能用现金支付，使原告无法取得购房款，致使原告签订买卖合同的目的无法实现，损害了原告的合法权益。故起诉要求判令：1.解除原、被告双方签订的关于苍南县金乡镇金墅湾嘉园小区第8幢604室《商品房买卖合同》；2.四被告协助原告办理苍南县金乡镇金墅湾嘉园小区第8幢604室《商品房买卖合同》备案登记、房屋权属预告登记撤销手续；3.四被告支付原告违约金35064元（按总购房款1168800元的3%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。
原告银苑公司在庭审中陈述：涉案房屋目前被苍南法院采取强制措施。原告依据商品房买卖合同第八条第一款第2项及附件八第一条第4点的约定，要求被告支付总购房款3%的违约金。
被告叶冬兰、方志丹、方梭、徐小粉未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：
1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，用以证明原告的诉讼主体资格；
2.身份证、婚姻登记信息、注销户口证明书、派出所证明，用以证明被告的诉讼主体资格；
3.商品房买卖合同、首付款发票、预�登记证，用以证明原、被告签订商品房买卖合同、涉案商品房已办理合同备案和预告登记手续及购房款逾期未支付、出卖人有权解除合同的事实；
4.公积金组合贷款相关申请资料、协助执行通知书，用以证明涉案商品房因查封无法办理按揭贷款的事实；
5.律师函，用以证明被告未支付购房款。
被告叶冬兰、方志丹、方梭、徐小粉即不到庭质证，又无提供相反证据予以反驳，应视为放弃质证的权利。原告提供的证据1-4，来源合法、内容客观真实，且与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。原告提供的证据5，系原告方单方制作的材料，并无其他证据佐证其已合法告知被告方，对该份证据的证明力本院不予确认。
综合上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
2014年1月14日，原告与叶冬兰签订《商品房�卖合同》，约定原告以总价款1168800元将苍南县金乡镇金墅湾嘉园小区第8幢604室商品房出售给被告叶冬兰。合同第七条约定：总购房款为1168800元，买受人于2014年1月14日前支付不少于总购房款30%的首付款为358800元……剩余购房款810000元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。买受人应在接到出卖人通知期限内向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续需由买受人签署的合同及其他全部文件。第八条约定：买受人逾期付款的违约责任。……买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。……�九条约定了交付期限及条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第一条关于按揭贷款的特别约定：“1.买受人选择银行按揭贷款（公积金贷款）的，应接受银行（公积金贷款）提供的贷款利率，买受人在接到出卖人通知期限内，须按照银行（公积金管理机构）要求提供完整的资信证明及相关资料，办理借款手续，并配合银行（公积金管理机构）及时办理按揭贷款的有关手续及缴纳相关费用，直至出卖人收到银行发放的贷款金额。若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，则视为买受人逾期付款，按本条第４项的相应约定承担违约责任。2.如因买受人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因需提高首付的，买受人在接到出卖人通知期限内，一次性付清相应房款，以获得贷款。若买受人未在规定�间内付清购房款的，则视为买受人违约，按本条第４项的相应约定承担违约责任。3.如因买受人原因或银行（公积金管理机构）政策原因或其他原因提高贷款利率买受人不予接受的，或其他原因不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人相关通知期限内一次性付清购房款，若买受人未在规定时间内一次性付清相应房款的，则视为买受人逾期付款，按本条第４项的相应约定承担违约责任。4.买受人违反本条第1、2、3项规定的，则视为违约，出卖人通知规定期限次日起即有权单方解除合同，出卖人解除合同后，买受人应按《商品房买卖合同》总购房款的3%向出卖人支付违约金。出卖人有权将上述商品房另行出售，并在书面通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后5日内，从买受人已付房款中扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。出卖人不解除合同的，买受人应自违约之日起按未付房款日万分之三支付违约金。5.关于按揭担保：①出卖人同意为买受人提供按揭贷款担保，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签定的担保合同条款为准。②在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担担保责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等）造成损失的，出卖人有权向买受人追偿（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）。”第十四条约定：“本补充条款及《商品房买卖合同》附件为《商品房买卖合同》不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力。但本补充条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致，以《商品房买卖合同》附件和补充条款的约定为准。”合同签订后，被告叶冬兰于2014年1月14日支付了首付款358800元，又于2015年5月7日支付了购房款10000元。2014年3月20日，涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。同年12月10日，涉案商品房办理了预告登记手续。方烈、叶冬兰于2015年5月22日向温州市住房公积金管理中心苍南分中心申请办理组合贷款，申请额度为800000元。后因涉案商品房于2015年9月11日被法院裁定查封致使贷款审批无法通过。涉案商品房在查封期间停止办理房屋所有权抵押、转让等有关权属变更、转移登记手续，查封期限自送达之日起三年。
另查明，方烈的法定第一顺位继承人为妻子叶冬兰、儿子方志丹、父亲方梭、母亲徐小粉。
本院认为，原告温州银苑房地产开发有限公司与被告叶冬兰签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，�有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行将商品房出售给被告的义务；被告亦应履行支付相应购房款的义务。现被告按约支付了首付款368800元，为支付剩余购房款，方烈、叶冬兰于2015年5月22日向温州市住房公积金管理中心苍南分中心申请办理组合贷款，申请额度为800000元。但因方烈、叶冬兰与案外人存在经济纠纷导致涉案商品房被查封，并致使贷款审批无法通过，另方烈已于2016年3月5日死亡，导致原告出售涉案房屋以获取购房款的合同目的无法实现，依法可以解除合同。故对于原告主张解除涉诉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应当予以返还或恢复原状，但因涉案商品房现尚处于查封状态，查封期间停止办理房屋所有权抵押、转让等有关权属变更、转�登记手续，故在本案中无法处理相关撤销手续，原告可待涉案商品房解除查封后另行处理相应事宜。另在本案中，原告未提供充分证据证明其已通知被告剩余购房款的支付期限，故原告要求被告按《商品房买卖合同》第八条第一款第2项及附件八第二条第4项的约定承担违约责任的诉请与约定不符，本院不予支持。合同解除后的购房款返还问题，首付款3668800元应属叶冬兰与方烈的夫妻共同财产，现因方烈已死亡，方烈的法定继承人即妻子叶冬兰、儿子方志丹、父亲方梭、母亲徐小粉在本案中未提出反诉请求，依据不告不理原则，在本案中不作处理，双方可另行协商或诉讼解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告温州银苑房地产开发有限公司与被告叶冬兰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201390007580151）；
二、驳回原告温州银苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费677元，由温州银苑房地产开发有限公司承担597元，由叶冬兰、方志丹、方梭、徐小粉承担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费677元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。]
审 判 长 王玲栗
人民陪审员 杨瑞鹤
人民陪审员 毛丽娜
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 郑丽娜
法律法规链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、�请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。