广东省佛山市三水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0607执异58号
异议人（案外人）郭汉财，男，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码×××4132。
委托代理人刘正宏、廖洁莹，广东浩淼律师事务所律师。
申请执行人佛山市三水区农村信用合作联社，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人钟瑞辉。
委托代理人刘颜健，该社职员。
被执行人三水市威振装饰建材贸易有限公司，住所地广东省佛山市三水市，注册号：440621LA-0062。
负责人何伟全。
被执行人何伟全，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
本院在执行（2001）三法执壹字第970号恢字1号佛山市三水区农村信用合作联社（以下简称“三水农信社”）申请执行三水市威振装饰建材贸易有限公司（以下简称“威振公司”）、何伟全金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）郭汉财向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年7月1日进行公开听证，异议人（案外人）郭汉财及其委托代理人廖洁莹、申请执行人三水农信社的委托代理人刘颜健到庭参加了听证，被执行人威振公司、何伟全没有到庭参加听证。现已审查终结。
异议人郭汉财称：1991年10月6日，梁祖汉与被执行人何伟全共同签订壹份合资建房合同，约定双方以自筹资金形式合资共建一座七层楼房，该楼房座落于西南月桂路24巷1号。其中梁祖汉负责筹集各层合资户的资金，办理报建所需的各种手续，联络各合资户意见，并负责出图纸以及全楼的建筑工程工作，负责安装水电及报取房产证等工作；何伟全负责自筹该楼第五层南边的套间住宅单元的全部款项，该单元的建筑面积60平方米，总造价为人民币38000元。异议人在1992年9月18日与何伟全就“月桂路24巷1号合资楼五楼东南面套间”签订了转让协议，约定何伟全将月桂路24巷1号合资楼五楼东南面套间转让给异议人，何伟全提供转让证明，手续费由异议人交付。为此，何伟全向异议人收取了套间费52000元，并将梁祖汉开具给他的收到首期工程款15000元、收到第二期工程款10000元的两张收据交给了异议人，并约定以后的工程款由异议人交纳。此后，异议人分三次向梁祖汉交纳了合共18600元楼款后，梁祖汉即将月桂路24巷1号501房屋及所有权证交付给异议人。基于该房屋是何伟全转让给异议人的，故房产的初次所有权人登记为何伟全，但由异议人一直实际占用、使用该房屋至今，异议人系该房的实际权利人。期间，异议人多次寻找何伟全要求协助办理房产过户登记手续，但无果。法院在执行（2001）三法执壹字第970号恢字1号案时于2014年10月30日将该房屋作为何伟全的财产查封。异议人认为，异议人与被执行人何伟全已就该房屋达成转让合意，且已实际履行，异议人已付清转让款及建房工程款，并一直占有、使用涉案房层至今，系涉案房屋的实际权利人。为此请求解除对涉案房屋的查封，并终止执行。在听证上，异议人对其异议请求修正为中止对该房屋的执行。
异议申请人郭汉财在异议审查过程中提供了以下证据：
1、佛山市建设工程规划管理验收合格证一份、建设工程规划许可证一份、建设用地规划许可证一份、佛山市建设工程规划许可证报批表一份、佛山市建设用地规划许可证一份、合资建房协议书一份、合资建房合同一份，拟证明座落于三水市西南镇月桂路24巷1号七层楼房由梁祖汉、何伟全等人合资兴建的，何伟全负责自筹该楼第五层南边的套间即本案涉案房地产的全部款项人民币38000元，建成后该房归何伟全所有。
2、转让（协议）一份、收据二张，拟证明1992年9月18日，异议人与何伟全就“月桂24巷1号合资楼五楼东南面套间”（即本案涉案房产）达成转让协议，双方已按转让协议实际履行完毕。
3、收据三份、国有土地使用权证一份、房屋使用权证一份，拟证明异议人向梁祖汉交付了月桂24巷1号合资楼五楼东南套间后三期工程款，梁祖汉交付月桂24巷1号501房屋给异议人使用，此后并将所有权证一并交予异议人。
4、结婚证书一份、广东省广播电视网络股份有限公司佛山三水分公司出具的证明一份、佛山水业三水供水有限公司客户业务受理单一份、发票联一份、污水处理费通用票据一份、电费清单一份、电费通知单一份、建设银行存折一本、租房合约一份、陆学联身份证复印件一份，拟证明异议人一直实际占有、使用涉案房地产，是涉案房产的实际权利人。
5、（2001）三法执壹字第970号恢字1-1号执行裁定书复印件及协助执行通知书复印件各一份，拟证明涉案房产已作为执行的标在2014年10月已被法院查封。
听证会后，梁祖汉到庭接受了本院询问，梁祖汉陈述了他与何伟全的确签订案涉的501房屋合资建房协议，收了何伟全的部分工程款，后面的工程款项是郭汉财交来的，所以在房屋建好、产权证办好后，将房及房产证、土地使用证直接交予了郭汉财。
申请执行人三水农信社答辩称：异议人的请求事项缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回异议人的异议请求。理由如下：1、本案涉及的位于月桂路24巷1号501房产以及其土地使用权均登记在被执行人何伟全名下，法院应依法认定该房产的所有人及相应的土地使用权人为被执行人何伟全；2、异议人所提供的收据以及相应的转让合同所涉及的包括被执行人何伟全、第三人梁祖汉均没有到庭参与听证，申请执行人无法确认其所提供的转让合同及收据的真实性；3、从房产证及土地使用权证的填发日期可见该房产在1994年已经登记在何伟全名下，土地于1996年登记在何伟全名下，登记时间至今已经超过20年，被执行人从未主张过房屋权利。从（2001）三法执壹字第970号恢字1－1号执行裁定书的内容可以看出，当时申请执行人与被执行人就借款合同纠纷进行了调解，即2000年时何伟全并没有下落不明，从1996年至2000年有四年的时间，足够案外人向何伟全主张其权利，而异议人并没有及时履行其权利，存在主观的重大过错。申请执行人认为其不适用于物权法及相关执行规定，故请求法院依法驳回异议人的异议请求。
在异议审查过程中三水农信社没有提交证据。
被执行人威振公司、何伟全在异议审查过程中没有向本院提交意见和证据。
本院经审查认为，异议人郭汉财提供的证据一、二、三、四、五形式、来源合法，除证据五外，均能与原件核对一致，而证据五是本院相关执行案件中作出的生效法律文书。梁祖汉的证言与异议人提供的证据能相互印证，形成一个完整的证据链，故对异议人提供的证据、梁祖汉的证言的真实性均予以确认。
经本院查明，本院在执行（2001）三法执壹字第970号恢字1号三水农信社申请执行威振公司、何伟全金融借款合同纠纷一案的过程中，于2014年10月30日查封了被执行人何伟全名下的位于三水市西南镇月桂路24巷1号501房屋[土地使用权证号：三府国用字（96）第06210714887号、房屋所有权证号：粤房字第××号]。
另查明，1992年初，案外人梁祖汉等人自筹资金、地块在西南镇月桂路24巷1号位置建设住宅楼，被执行人何伟全是其中的501套间的合资人，该套间造价38000元由何伟全负责出资。在1992年9月18日，被执行人何伟全出具转让书，确认将西南镇月桂路24巷1号合资楼五楼东南面套间转让给郭汉财，并确认收到了郭汉财52000元。同时在转让书说明已将其交首、二期工程款的两份收据交与异议人，以后工程款由郭汉财交纳。在1992年12月至1995年4月间，郭汉财先后三次向梁祖汉支付了月桂路24巷1号五楼的建设工程余款合共18600元，梁祖汉在1995年4月收到最后一笔工程款时将所有人登记为何伟全的房屋所有权证交付给异议人郭汉财，将房屋也在彼时交付给郭汉财。1996年3月，土地管理部门核发了该房的国有土地使用证，土地使用者为何伟全，该证原件由异议人郭汉财持有。郭汉财收楼后一直占有、使用三水市西南镇月桂路24巷1号501房屋，但没有办理房屋产权转移登记。
本院认为，异议人（案外人）郭汉财向被执行人何伟全购买了三水市西南镇月桂路24巷1号501房屋，因没有办理过户登记手续而对该房产不享有物权法意义上的房屋所有权，但其购房行为、占有房屋行为在本院查封该房产之前，且支付了全部购房价款并已实际居住使用到现在，由于出卖人不协助等非可归咎于买受人自身的原因没有办理房屋过户登记手续，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，涉案房产自被交付给异议人时起，异议人即对房产享有了使用、收益等实体权益。而申请执行人三水农信社对被执行人何伟全享有的仅是普通债权，异议人对房产享有的实体权益足以排除房产因出卖人负有普通债务的原因而受到强制执行，故本院对该房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对三水市西南镇月桂路24巷1号501房屋的执行。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆绮萍
审 判 员 赖 勤
代理审判员 林育婷
二〇一六年七月五日
书 记 员 李伟志