北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05346号
上诉人（原审被告）聂×1，女，1938年11月26日出生。
委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱×1，女，1961年8月20日出生。
上诉人（原审被告）朱×2，女，1971年7月29日出生。
上诉人（原审被告）朱×3，女，1966年8月20日出生。
上诉人（原审被告）朱×4，女，1963年12月9日出生。
以上五上诉人之共同委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董×1，女，1960年12月6日出生。
被上诉人（原审原告）董×2，男，1963年8月26日出生。
被上诉人（原审原告）董×3，男，1958年9月18日出生。
以上三被上诉人之共同委托代理人潘从助，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人聂×1、朱×1、朱×2、朱×3、朱×4因确认合同效力纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，董×1、董×2、董×3诉至原审法院称：我们三人与聂×1系继母子、继母女关系，我们三人的父亲董×4同聂×1于1980年登记结婚，董×4与聂×1在婚后共同购买位于北京市×××207号房产。董×4于2014年7月28日因精神病自杀身亡，我们三人得知聂×1已经将董×4的遗产（房屋和存款）据为己有，此举严重侵犯了我们三人的继承权，后查，上述房屋于2012年11月2日被聂×1单方恶意低价（2万元）转移至朱×1、朱×2、朱×3、朱×4名下，其瞒着我们三人父亲董×4恶意低价转让房屋的行为严重侵害了我们三人的合法权益，为了保护我们三人的合法权益，特诉至法院，一、请求法院依法确认聂×1与朱×1、朱×2、朱×3、朱×4于2012年11月2日签署的存量房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费用由对方承担。
聂×1辩称：1984年，我单位进行福利分房时，交出了之前×××15号的房屋后才分得的涉案房屋，董×4和我再婚时，双方对各自的财产有明确口头约定，董家的财产董家子女继承，聂家的归聂家子女继承。购买涉案房屋时，由于董×4和我没有积蓄，所以我跟我的子女商量后，我的子女出资购买了涉案房屋，当时和董×4约好这个房子日后归聂家的子女，房屋产权转移的手续是在2012年办理的，因为当初买房的时候花了2万余元，所以房屋买卖合同就按此数额签订的。我们与房管局咨询的结果是，持证人带着证件就可以办理过户手续，房管局没有要求董×4出面，但董×4当时跟着去办手续了，因为房本是我一个人的名字，所以没让董×4签字。对于购房及房产过户的事情，我及其子女早有约定，2012年的过户行为实际上是对以前约定的履行，没有违反任何一方的意愿。退一步讲，基于购房的出资为我的女儿们，而实际房产登记在我的名下，可以参照婚姻法解释三的规定，己方子女出资为己方父母购买的房屋，登记在己方父母的名下，应视为是对己方父母单独的赠与行为。我有权单独处分涉案房屋，董×4及其子女无权干涉，董×4实际上也未干涉房产的过户行为。综上所述，请求法院驳回董×1、董×2、董×3的诉讼请求。
朱×1、朱×4、朱×3、朱×2辩称：我们四人是购房实际出资人，在购房的时候聂×1、董×4与我们四人口头协商，房屋买完归我们四人所有，房屋价款是21783.43元。董×4和聂×1是再婚家庭，双方约定双方财产自己处理。1989年董×4房屋拆迁，所得利益全都归了董×4的子女，聂×1也没有主张去分。这个房子的实际出资人是我们四人，这个房款不是聂×1和董×4出的，而是我们四人出的，这个房子是聂×1单位分的，这个房子是婚前分的，婚后购买的。所以董×1、董×2、董×3跟本案无利害关系，无权确认买卖合同无效。
原审法院经审理认为：北京市×××207房屋原为聂×1与董×4夫妻关系存续期间取得的产权房屋，聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2虽主张该房屋由聂×1的女儿出资购买，但该房屋购买后产权登记在聂×1的名下，故该房屋应为聂×1与董×4二人的夫妻共同财产，聂×1以2万元的价格将该房屋出售并过户至给朱×1、朱×4、朱×3、朱×2名下，该买卖行为是否得到董×4的认可，应由聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2承担举证责任，聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2对此仅提供了三位证人的证言证明该事实，但三位证人的证言属于间接证据，证明力明显不足，聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2对此应承担举证不能的责任；同时，聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之间就涉案房屋买卖的成交价格属于明显的不合理低价，应认定聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之间存在恶意串通的故意，该行为损害了董×1、董×2、董×3的合法权益，故法院确认聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之间就买卖涉案房屋所签订的存量房屋买卖合同无效，对董×1、董×2、董×3要求确认该合同无效的请求，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年3月判决：本院确认聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2于二〇一二年十一月二日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号CW×××）无效。
判决后，聂×1、朱×1、朱×2、朱×3、朱×4不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判驳回董×1、董×2、董×3的诉讼请求，其主要上诉理由为：1、涉案房屋系由聂×1四个子女出资购买，根据婚姻法解释三第七条第一款之规定，涉案房屋应为聂×1的个人财产，并非聂×1与董×4的夫妻共同财产；2、董×4知晓并认可涉案房屋的买卖行为；3、聂×1与朱×1、朱×2、朱×3、朱×4并不存在恶意串通。董×1、董×2、董×3同意原判决。
经审理查明：聂×1与董×4于1980年结婚，二人均系再婚。董×4为董×1、董×2、董×3之父，聂×1为朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之母。董×4于2014年7月28日自杀身亡。
聂×1于1988年参加北京北空空调器有限公司的福利分房，分得涉案房屋，1998年，聂×1与北京空调器厂签订《北京空调器厂房改出售直管公有住宅楼房协议书》，约定聂×1以成本价购买涉案房屋，房价款共计21502.61元。2012年11月2日，聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2签订《存量房屋买卖合同》，约定聂×1将涉案房屋以2万元的价格出售给朱×1、朱×4、朱×3、朱×2。同日，朱×1、朱×4、朱×3、朱×2取得了该房屋的产权证书。
原审庭×，朱×1、朱×4、朱×3、朱×2主张1998年聂×1以成本价购买涉案房屋的购房款21502.61元系朱×1支付，并提交了朱×1的银行对账单作为证据，董×1、董×2、董×3对此证明目的不予认可。针对董×4患有精神疾病的主张，董×1、董×2、董×3提交了董×4在北京安定医院、北京回龙观医院的住院及就诊病历，上述证据载明董×4生前患有抑郁症多年，曾在北京安定医院、北京回龙观医院住院治疗。聂×1与朱×1、朱×2、朱×3、朱×4认可董×4患有抑郁症的事实，但主张董×4能够进行自主判断，同时，董×4知晓并同意聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之间买卖涉案房屋的事实，对此，聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2申请证人聂×2（聂×1的妹妹）、国×（聂×1的同事、邻居）出庭作证，并提交了证人赵×（聂×1的同事、邻居）的书面证言，用以证明董×4生前精神状态正常，董×4知晓并同意聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2之间买卖涉案房屋的事实。董×1、董×2、董×3认为三位证人与聂×1为亲戚或同事关系，赵×的书面证言不能体现证人的身份信息，三位证人的书面证言均非本人书写，不能作为证据使用，出庭作证的证人庭×的陈述与书面证言内容不一致；国×、聂×2的书面证言均为同一人书写，二人对此问题未如实陈述。
二审庭×，聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2主张其五人签订《存量房屋买卖合同》的真实意思是赠与，《存量房屋买卖合同》中约定的购房款2万元实际上是给聂×1的赡养费用。
上述事实，有双方当事人陈述、户口本复印件、证明信、证明、调查报告、《北京空调器厂房改出售直管公有住宅楼房协议书》、申请书、职工工龄及住房公积金情况调查表、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权转移登记申请书、死亡证明、火化证明、董×4病历、准住证、房屋租赁契约、证明书、申请书、购房发票、银行对账单、退休证、证人证言、房产证及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为：关于涉案房屋是否为董×4与聂×1的夫妻共同财产，朱×1、朱×4、朱×3、朱×2主张涉案房屋购房款系由其四人支付，根据《中华人民共和国婚姻法解释三》第七条第一款之规定，涉案房屋应为聂×1个人财产，但根据现有证据并不能证明购房款系朱×1等人支付，且本案情形显然不适用上述法律规定，朱×1等四人主张缺乏事实与法律依据。涉案房屋系聂×1于1998年通过房改以成本价购得，购买后登记于聂×1名下，此时聂×1与董×4已经结婚，在婚姻存续期间取得的房产应为夫妻共同财产。
关于涉案房屋买卖合同是否有效，聂×1与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2就处分涉案房屋于2012年11月2日签订《存量房屋买卖合同》，该合同名为房屋买卖合同，但根据聂×1等五人自述，其五人签订房屋买卖合同的真实意思为将涉案房屋赠与朱×1、朱×4、朱×3、朱×2，朱×1、朱×4、朱×3、朱×2支付的款项为赡养费用，故可以认定《存量房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为房屋赠与。从本案证据来看，虽然聂×2、国×出庭作证证明董×4知晓并同意涉案房屋过户至朱×1等四人名下，但聂×2系聂×1妹妹，国×系聂×1邻居，其二人均与聂×1存在一定利害关系，在没有其他证据证明董×4知晓房屋赠与之事实的情况下，本院难以认定董×4同意将涉案房屋过户至朱×1等四人名下的事实。故聂×1在未经共有人董×4同意的情况下将涉案房屋赠与给朱×1等四人，其行为系无权处分，侵害了共有人的合法权益，该行为应为无效。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由聂×1、朱×1、朱×4、朱×3、朱×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 丽