广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第200号
上诉人（原审被告）：吕哲。
委托代理人：马维远，广东德城律师事务所律师。
委托代理人：吕胜柱。
被上诉人（原审原告）：深圳市日华宾馆有限公司。
法定代表人：宋强。
委托代理人：孙军栋，男，汉族，1971年9月23日出生。
委托代理人：陈炯，男，汉族，1956年3月26日出生。
上诉人吕哲因与被上诉人深圳市日华宾馆有限公司（以下简称日华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1031号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
日华公司在原审中的诉讼请求为：1、确认双方租赁合同已经解除；2、吕哲立即腾退房屋，并按原租金标准的二倍赔偿日华公司自2013年8月1日起至还房之日止的房屋占有使用费；3、由吕哲承担本案全部诉讼费。
原审法院审理查明：一、2011年7月13日，日华公司、吕哲双方签订《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》。合同约定，吕哲向日华公司承租位于某宾馆一层103、104、105、106室作为商铺；租赁期限自2011年8月1日至2012年7月31日；每月租金17500元。双方还约定了其他权利义务。
二、合同履行期限届满后，吕哲继续使用承租房屋，并按原合同约定的金额缴纳租金，日华公司没有提出异议。
三、2013年6月3日，日华公司向吕哲发出《通知》，称决定不再续租，要求吕哲15个工作日内搬离。6月27日，日华公司再向吕哲发出《通知》，要求吕哲最迟7月11日前搬离。
四、至本案开庭时止，吕哲仍占用承租的房屋。吕哲按照原合同的约定支付房屋租金至2013年9月。
原审法院认为，日华公司与吕哲双方签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》合法有效。上述租赁合同期满后，吕哲继续使用承租房屋，日华公司没有提出异议，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期的房屋租赁合同，当事人可以随时解除。日华公司2013年6月3日通知吕哲解除租赁合同，要求吕哲于7月11日前腾退房屋。日华公司、吕哲之间的房屋租赁合同于7月11日解除。日华公司诉请确认双方的租赁合同已经解除，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。
《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，承租人在租赁期限届满逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金。日华公司、吕哲双方的不定期房屋租赁合同解除后，吕哲至今未迁出，日华公司诉请吕哲自2013年8月1日起按原合同租金标准二倍支付占用期间使用费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。吕哲已经支付的租金，可从中抵扣。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条的规定，判决：一、日华公司与吕哲签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》已于2013年7月11日解除；二、吕哲应在判决生效之日起十五日内腾退房屋给日华公司；三、吕哲应自2013年8月1日起，按每月3.5万元的标准向日华公司支付租金至腾退房屋时止（吕哲已经支付的租金，可从中抵扣）；四、驳回日华公司其他诉讼请求。案件一审受理费1200元，由吕哲负担。
上诉人吕哲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判决日华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：吕哲、日华公司之间所签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》实属无效合同，原审法院未查明事实直接认定房屋租赁合同有效并确认该合同已于2013年7月11日解除，属认定事实不清、适用法律及判决结果错误。一、日华公司主张可以依照政府会议纪要取得房屋出租权，该主张没有法律依据，不能成立。日华公司对涉诉房屋的是否具有所有权或使用权，是由物权法等法律规定的，而不能由政府的会议纪要直接划定。日华公司所称的会议纪要中并未明确指定将哪块具体土地划拨给日华公司。二、日华公司同吕哲签订房屋租赁合同，属于法律上的无权处分行为，应属无效合同。日华公司既没有取得该房屋的房产证即所有权，也没有其他有效权利凭证，因此，日华公司所签署的房屋租赁合同应归于无效。三、吕哲、日华公司签订的房屋租赁合同按规定如进行出租的必须实行事前批准程序，而实际上日华公司并未履行这一程序，属于违反法律的强制性规定，故该合同无效。日华公司所出租房屋所在的土地，日华公司自认属于政府行政划拨土地，因此，当日华公司出租其上所建的房屋时，应报政府相关部门批准。但吕哲、日华公司双方签订的房屋租赁合同并未办理相关批准手续，因此，该房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。四、日华公司违反诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，并以合法形式掩盖非法目的，导致合同无效和吕哲遭受损失。日华公司在没有取得涉诉房屋所有权这一重要事实的情况下，在同吕哲签订房屋租赁合同时自称所出租的房屋为其自有物业（租赁合同中自称“甲方物业”），严重违反诚实信用原则。在日华公司向房屋登记主管机关进行合同登记时，制造阴阳合同、隐瞒并提供了有关虚假信息。吕哲一直按照双方合同的约定履行合同义务，交纳房租等费用，但日华公司从未按照上述法律规定，向吕哲开具正规的发票，应属无效合同。日华公司（房屋租赁合同中的“出租方”、“甲方”）的法人股东某福利会持有日华公司100％的出资比例，而某福利会则是具有独立社团法人资格的非盈利性的社会公益组织，不应参与房屋出租等盈利性商业活动，因此，吕哲、日华公司签订的房屋租赁合同主体也不符合法律规定，同时也属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。另外，吕哲在合同签订后，一直按照合同的约定，全面、合法的履行了相关合同义务多年，并在周围形成了稳定的摄影商圈，日华公司单方违反诚实信用原则、隐瞒无权处分事实及单方要求吕哲在短期内腾房的行为将给吕哲造成不可估量的损失（吕哲已在此经营十余年），根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，应当承担相应的损害赔偿责任。综上，吕哲、日华公司之间所签订的房屋租赁合同是无效的，无效行为所确立的法律关系不受法律保护，应按照合同无效的法律规定来处理本案。原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判，从而维护吕哲的合法权益。
被上诉人日华公司答辩称，上诉人所租用的房屋是由某福利会与香港新生公司合作兴建的，宾馆建设用地是政府划拨性质，按政府规定只发了土地使用权证，未获得完全产权证，被上诉人对房屋使用权是真实有效的、合法的，对房屋的处置是无可非议的。在房屋租赁期满后，被上诉人已多次口头、书面通知上诉人终止租赁合同，要求上诉人腾退房屋。而上诉人利用以各种借口拖延搬迁，以达到长期占用目的。双方权利义务关系明确，被上诉人也给予了上诉人足够的搬迁时间，而上诉人在一审时就以迟签法律文书，延期举证和借上诉时间来拖延腾退房屋时间，拒绝腾退房屋，并拖欠被上诉人水电费、房屋占用费，已严重影响了被上诉人经营计划的调整和正常经营，扩大了经济损失。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋没有办理房地产证，日华公司亦未能提供涉案房屋建设的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。日华公司二审庭审后向本院提交书面材料确认以下事实：吕哲自2014年2月起未再缴纳租金，至今未搬离并将涉案房屋交还。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同应为无效合同，原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。涉案租赁合同无效，吕哲因无效合同所取得的房屋应予返还，原审法院判令返还并无不当，本院予以确认。同时，吕哲因使用涉案房屋应向日华公司支付房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋占有使用费应按合同约定的租金标准支付的，原审法院判令按原合同租金标准二倍支付占用期间使用费依据不足，本院予以纠正。根据二审查明的事实，吕哲应自2014年2月1日起，按每月17500元的标准向日华公司支付房屋占有使用费至本判决确定返还房屋之日止。
综上，吕哲的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1031号民事判决第二项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1031号民事判决第一、四项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1031号民事判决第三项为：上诉人吕哲应于本判决生效之日起三日内向被上诉人深圳市日华宾馆有限公司支付房屋使用费（按每月17500元的标准，自2014年2月1日计至本判决确定返还房屋之日）；
四、驳回被上诉人深圳市日华宾馆有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1200元，由上诉人吕哲负担1000元，被上诉人深圳市日华宾馆有限公司负担200元；二审案件受理费3100元，由上诉人吕哲负担2000元，被上诉人深圳市日华宾馆有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十月十三日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。