广东省湛江市霞山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0803执异72号
异议人李亚燕，女，汉族，日出生，身份证住址：广西省南宁市青秀区。住湛江市开发区。
委托代理人徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。
申请执行人王华春，男，日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。
委托代理人张妤，广东承诺律师事务所实习律师。
被执行人：万康才，男，日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被执行人李丹，女，汉族，日出生，住湛江市辖区。
本院在执行申请执行人王华春与被执行人万康才、李丹民间借贷合同纠纷一案中，异议人李亚燕提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人称，2011年2月26日，异议人租赁万康才的房屋，异议人与万康才签订《房屋租赁合同书》，依据合同约定,租期为十八年，即从2011年2月26日起至2029年3月1日止，房屋租赁时，出租房屋为毛坯房，租金为60万元，租金己抵兑借款60万元，租期内十八年租金异议人己支付清给房屋出租人，房屋装修由异议人出资50多万元垫付施工队，由上述事实、证据和法律规定可以证实：第一、异议人与被执行人万康才签订《房屋租赁合同书》合法有效应由异议人（××）继续履行完毕房屋租赁合同书。第二、申请执行人可以拍卖该房屋，但对异议人的租赁权申请执行人和买受人不能占有，使用收益。依法保护异议人的上述房屋租赁权。因此，对湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803执61号执行裁定书提出异议。请求法院依法执行拍卖被执行人万康才位于湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦B13A07，B13A08号房（房产证号60××00）时保护异议人对该房屋的租赁权。补充请求在异议人租赁涉案房屋期间不向申请执行人和拍卖买受人移交涉案房屋。
异议人向法院提供如下证据：
1、（2016）粤0803执61号执行裁定书，证明异议人后来知道法院拍卖房屋，提出执行异议。
2、（2015）湛霞法立保字第178号民事裁定书。证明法院查封异议人租赁的房屋，异议人根据裁定书提出执行异议。
3、租赁合同书，证明异议人与案件的被执行人之间的租赁关系。
4、借据，证明借款的事实。
5、房屋装修合同，证明李亚燕承租后就装修，证明装修的事实。
6、付款凭证，30万与49万，银行只能转款49万。还有补充一份装修结算书。证明装修的事实与结算的金额。
申请执行人王华春答辩称，异议人与被执行人之间的房屋租赁违法无效。异议人与被执行人之间的借贷关系不属实。被执行人万康才、李丹至今下落不明,且已经被法院列为失信人（依据［2016］粤08**执6号决定书），上述借贷关系及房屋租赁合同的真实性更加无法印证。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“××请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。××与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。并参照《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二款：“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。”异议人以巨额借款抵冲长时间的租金，实际是房屋使用权抵债关系，更何况异议人与被执行人之间的借款关系和房屋租赁关系的真实性均不符合客观事实。“买卖不破租赁”的规则是建立在真实有效的租赁关系上。但是本案中，异议人与被执行人之间是否存在真实有效的租赁关系存疑。异议人主张的其享有涉案房屋的承租权极度缺乏真实性，其异议不能成立，依法驳回其申请。
本院查明，2015年6月18日，申请人王华春以被申请人万康才、李丹向其借款220万元本金及利息未偿还为由，向本院提出诉前财保全的申请。2015年6月19日，本院作出（2015）湛霞法立保字第178号民事裁定书，一、查封被申请人万康才名下的位于湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦B13A07，B13A08号房的房产（房产证号60××00）；二、查封被申请人万康才名下的位于湛江开发区绿华路16号城市假日花园13幢A108房的房产（房产证号××号）；三、查封登记在李忠明陈释月名下为申请人王华春担保的位于湛江市霞山区人民东二路16号海湾新城商住楼首层12号商铺的房产（房产权证：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）；四、查封登记在李梅清名下为申请人王华春担保的粤Ｇ×××××号小型轿车。本院审理原告王华春诉被告万康才、李丹民间借贷合同纠纷，2015年7月27日，在双方当事人和解的情形下，本院作出（2015）湛霞法民三初字第523号民事调解书，和解协议为：原告王华春同意被告万康才、李丹偿还本金2200000元及利息88000元，共计2288000元，定于2015年8月1日前偿还本金500000元，于2015年8月15日偿还本金1000000元，于2015年8月30日偿还本金和利息788000元。由于被告万康才、李丹不自觉履行法律文书所确定的义务，原告王华春申请强制执行，立案（2016）粤0803执6号。2016年5月5日，本院作出（2016）粤0803执61号执行裁定书，拍卖被执行人万康才名下的位于湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦B13A07，B13A08号房的房产（房产证号60××00）。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；本院作出（2016）粤0803执61号执行裁定书，拍卖被执行人万康才名下的位于湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦B13A07，B13A08号房的房产（房产证号60××00）。是符合法律规定的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：××请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在被执行人万康才、李丹几经法院传唤拒不到庭的情形下，异议人仅以其与被执行人万康才订立的《房屋租赁合同书》，但未能提供其他证据来证明其对被执行人万康才名下的位于湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦B13A07，B13A08号房的房产有承租权，证据无法得到证实，其证据不成立，本院不予支持。异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，应予驳回其异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人李亚燕的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈 军
审判员 吴青毅
陪审员 刘广勇
二〇一六年十月二十六日
书记员 莫 晓
附：相关法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第三十一条××请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。