福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初157号原告福建实达物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人刘胜昔，总经理。委托代理人郑映良，公司员工。被告高翔，男，1984年2月23日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人陈超群，女，1955年1月26日出生，汉族，住福州市仓山区。系被告高翔之母。被告高孔华，男，1952年6月13日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建实达物业有限公司与被告高翔、高孔华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告福建实达物业有限公司的委托代理人郑映良，被告高孔华和被告高翔的委托代理人陈超群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与滨江丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》，双方约定在滨江丽景临江园业主委员会成立之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。根据原告与滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园物业服务合同》及其补充协议相关条款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其它代收代缴费用，其中明确规定：带电梯住宅收费标准为每月1.00元／㎡，该合同及补充协议还约定原告可按实向住户收取电梯用电公摊费及每户每月应缴纳10元的水电公摊费，被告已在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认并同意缴纳相关物业管理费用。根据被告签收的《住户手册领取证明单》可证明被告已知道《住户手册》内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳违约金。被告是滨江丽景临江园的业主，其房屋系带电梯住宅房屋，每月应交物业管理费为151.2元（面积151.15平方米，物业管理费按1.00元／平方米计算）。原告一般是每月通知被申请人一次。自2012年1月至今，被告在无任何正当理由的前提下，一直没有向原告缴纳物业管理费、水电公摊费等，现已拖欠2012年1月至2015年4月（计40个月）的物业管理费6048元，2012年1月至2015年3月的电梯电费635.6元，2012年1月至2015年4月（计40个月）的水电公摊费400元，总计7083.6元。原告曾多次催收上述费用，但被告不予交纳。针对被告的违约行为，截至2014年4月30日，被告累计应支付违约金（以千分之一计）3718.29元，经综合考虑，原告只要求被告支付2000元。综上，原告诉请法院判令：一、被告支付2012年1月至2015年4月拖欠原告的物业管理费6048元、水电公摊费400元、电梯用电公摊635.6元；二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金2000元；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原、被告之间并未签订物业服务合同，不存在物业服务合同关系。原、被告之间签订的物业服务合同已于2011年4月30日终止，小区“业主委员会”未经业主选举产生。二、原告未实际履行物业管理和服务的义务。被告住宅屋顶漏水未维修妥当，小区内房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理不到位，小区安防形同虚设，公共绿化不到位，车辆停放管理混乱，给小区业主正常生活带来困扰。三、被告所居住的房屋顶楼至今在雨季仍会漏水，根据福州市中级人民法院《民事调解书》（案号：（2011）××民终字第××号），被告有权暂扣3个月物业费不交。四、原告未提供证据证明其代垫了水电费，未提供被告应交纳电梯用电公摊费的证据，原告主张被告交纳水电费及电梯用电公摊费，没有事实与法律依据。五、原告主张被告支付违约金过高，且没有事实根据和法律依据。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.企业法人营业执照（营业执照、税务登记证、组织机构代码证三证合一）、资质证书，证明原告具备对临江园小区进行物业管理的资格；A2.前期物业管理委托合同、物业服务合同及其补充协议，证明原告接受委托对临江园小区提供物业管理服务，原告依约按每月每平方米1元的标准收取物业费、按实收取电梯用电公摊费按每月10元的标准收取水电公摊费；A3.交房证明单、业主登记表、住户手册，证明原、被告之间形成了物业管理合同关系，被告是适格主体。被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳逾期付款违约金。原告按每月每平方米1元（带电梯住宅）的标准向被告收取物业费、按协议向被告收取公摊等费用符合相关规定；A4.台账（欠费明细表）、律师函，证明被告拖欠物业管理费6048元、水电公摊费400元、电梯用电公摊费635.6元的事实。原告曾向被告催交相关费用，但被告拒交。经质证，被告对证据A1的真实性及证明对象无异议；对证据A2、A3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为物业服务合同已于2011年4月30日届满、终止，双方不存在物业服务合同关系；对证据A4中台账（欠费明细表）的真实性无法确认，认为原告的收费计算标准不明，对律师函的真实性及证明对象无异议。被告提交如下证据：B1.福建新闻网报道、诉状，证明讼争小区的“业主委员会”成立程序不合法，“业主委员会”与被告签订的《物业服务合同》不合法，不具备法律效力；B2.业主委员会备案证明、B3.福州市物业服务合同备案证明，B2－B3共同证明小区原“业主委员会”成立于2007年7月1日，任期3年，任期至2010年6月30日届满。原告与原“业主委员会”签订的《物业服务合同》期限自2009年3月20日至2010年3月20日止，本案讼争的2012年1月至2015年4月期间，“业主委员会”任期及物业服务合同均已到期终止，原告与被告之间不存在物业服务合同关系；B4.福州市中级人民法院《民事调解书》、B5.房屋屋顶渗水照片，B4－B5共同证明被告的房屋屋顶多处渗水，原告作为物业服务公司未尽到维修、管理义务。2012年3月，经福州市中级人民法院调解，原告应对被告房屋漏水做好屋面防水处理，作为工程质量的担保，被告可暂扣3个月物业费不交，但被告房屋的漏水问题始终未得到妥善处理；B6.《海峡都市报》，证明原告作为物业服务公司没有尽到对物业公用设施管理和维护及安全防范职责；B7.报警单、通知、函、函（业主白文凯）及身份证复印件、《实达物业还我家园安全》（17#楼业主黄先生），证明原告作为物业服务公司没有尽到公共秩序维护与安全防范职责，小区内发生多起入室偷盗及摩托车、电动车被盗案件；B8.函（《我眼中的实达物业》业主田方）、身份证复印件、行政复议决定书、B9.函，B8－B9共同证明物业服务公司服务质量低劣；B10.照片（广告投放），证明原告未经业主同意，私自提供小区公共场所用于广告投放、灯箱广告，并将收益占为自有；B11.照片（健身设施损坏），证明原告没有尽到物业管理职责，小区多处健身设施损坏；B12.照片，因缺乏浇灌，小区多处绿化花草枯死照片，证明原告作为物业服务公司未尽到公共绿化维护职责。经质证，原告对证据B1的真实性无法确认，对证明对象有异议。对证据B2、B3的真实性无异议，对证明对象有异议。认为讼争小区的业主委员会没选出，在没有变更新的物业公司之前，原告仍提供物业服务，原、被告双方存在事实上的物业服务关系。2010年5月，双方另有合同约定，在小区新的业主委员会选举产生并选聘新的物业公司之前，仍由原告提供服务。对证据B4的真实性无异议，对证明对象有异议。认为房屋屋顶漏水系房屋质量问题，应由开发商负责处理，物业公司只有协调义务。被告只能暂扣2012年1月至3月的物业费，不能用中院调解书对抗此后产生并需要缴纳的物业费。对证据B5的真实性无法确认，认为与本案无关。对证据B6－B12的真实性有异议，认为与本案无关。本院对原、被告提供的证据，分析质证如下：被告对原告提交的证据A1-A4的真实性无异议，上述证据来源合法，符合证据构成的形式要件，本院予以采信并作为定案依据。原告对被告提供的证据B2、B3、B4、B5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提供的证据B1、B6－B12均为复印件，其真实性无法确认，且与本案无关，故本案不予以采信，并不作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2003年8月10日，福州新榕房地产有限公司与原告福建实达物业管理服务有限公司签订的《“滨江丽景·临江园”物业管理委托合同》约定：电梯住宅房屋物业服务费按每平方1.00元向物业或物业使用人收取。逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三缴纳逾期付款违约金。2008年3月20日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，约定物业管理服务合同自2008年3月起至2009年3月止，被告购置的滨江丽景临江园，面积153.94平方米，每月应缴纳物业费为151.2元。2008年6月25日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同补充协议》，约定自2008年7月起，原告有权按每月每户10元的标准收取水电公摊费。2010年4月21日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司续签《滨江丽景临江园物业服务合同》，服务内容及收费标准与此前约定一致，延长物业服务合同期限自2010年5月1日至2011年4月30日止。此后，原、被告双方未再订立书面的物业服务合同。被告高翔在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认，同意相关物业服务收费。被告高翔、高孔华自2012年1月起至2015年4月未缴纳物业费、水电公摊费等。2015年9月21日，原告以律师函的形式向被告催缴拖欠的物业费及水电分摊等费用。另查明，被告居住的滨江丽景临江园存在屋顶漏水的房屋质量问题。据福州市中级人民法院（2011）××民终字第××号民事调解书，原告有义务协助福州新榕房地产开有有限公司为被告房屋漏水处做好屋面防水处理、房间内屋顶漏水处痕迹刷白。作为工程质量的担保，被告可暂扣2012年1月至3月的物业费不交。本院认为，原、被告间物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费和水电公摊费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告抗辩其与原告之间签订的物业服务合同已届满终止，讼争期间双方不存在物业服务合同关系。因物业服务合同终止后，原、被告虽未以书面形式续签物业服务合同，但被告亦未明确拒绝原告为其提供物业服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务关系，本院对被告的该抗辩不予采纳。原告主张被告应以物业管理费151.2元／月支付自2012年1月至2015年4月拖欠的费用，被告抗辩其房屋漏水问题未能维修妥当，根据（2011）××民终字第××号民事调解书的相关条款，被告有权暂扣2012年1月至3月的物业费不交，故本院对原告主张被告应支付2012年1月至3月的物业费，不予支持。原告主张被告应以水电公摊费10元／月支付自2012年1月至2015年4月拖欠的费用，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告应按实支付电梯用电公摊费用，但未能提供其已代付电梯用电的缴费凭证和公摊费用计算标准，且被告对此未予认可，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉请不予支持。原告主张被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任，被告抗辩原告履行物业服务管理职责不到位，鉴于原告在履约过程中确实存在未尽事宜，服务质量存在瑕疵，自身存在一定过错，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告高翔、高孔华于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业管理服务有限公司缴纳拖欠的物业服务费5594.4元及水电公摊费400元；二、驳回原告福建实达物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用50元，由原告福建实达物业管理服务有限公司负担17元，由被告高翔、高孔华负担33元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  聂文佳二〇一六年三月二十八日书记员  瞿彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。