贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1714号
上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人：肖春明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）：罗耀智，男，1969年12月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟兴浩，贵州北斗星律师事务所实习律师。
上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司因与被上诉人罗耀智商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2016）黔0102民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4914号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判判令上诉人按每月每平方米7元向被上诉人支付违约金没有事实和法律基础。《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，该约定是双方真实意思表示，且在有约定的情况下，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故上诉人只需按合同向被上诉人支付违约金。同时，诉争房屋系毛坯房，未达到可租赁的条件，原判参照租金指导价调整违约金不符合客观事实；二、原判判令上诉人支付违约金的截止时间计算至被上诉人实际收房之日止没有事实和法律基础。双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间和条件有明确的约定，上诉人公告交房之日已符合合同约定的相关交房条件，交房时间应认定为上诉人公告交房之日。
罗耀智答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
罗耀智向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金51715元（暂按每日万分之一点五标准计算至2016年6月26日，最终以房屋租金评估价为准）及2016年6月26日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；二、诉讼费用全部由被告承担。
一审法院查明：2012年6月16日，原告罗耀智与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园的“花果园项目T1区”第9栋1单元4层5号商品房一套，建筑面积159.61平方米，总价款为634929元。合同第八条“付款方式及期限”约定,买受人采取第3种方式，即贷款方式付款：“买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计234929元，余款400000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”；合同第十条“逾期付款责任”分别就买受人逾期付款的两种情形作了约定：“逾期在90工作日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金。……”；合同第十一条“交付时间和条件”约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，以及满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条“逾期交房责任”就出卖人除不可抗力外的逾期交房的两种情形，分别作了约定：“逾期在90工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90工作日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”；合同第十四条“交接手续”约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收……”。该合同同时对“面积差异处理方式”、“规划设计变更”、“商品房质量及保修责任”等事项作了约定。原、被告双方在签订上述合同当日，同时签署了《补充协议》（本合同附件十二），对本合同进行了修订和补充。其中，《补充协议》第三条“关于按揭付款方式及期限”中3.3约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利；《补充协议》第四条“关于买受人逾期付款的违约责任”中4.1约定：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。”上述合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了首付款，余款公积金贷款于2013年4月12日发放。双方约定交房最后期限2014年12月31日届满后，被告未能将房屋交付给原告使用。2016年5月15日，被告在《贵州都市报》上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续。2016年7月21日，原告到被告处办理了收房手续。另查，原告所购买的房屋至今未取得建设工程消防验收合格证书。审理中，原告向法院提交了一份贵州皓天价格评估有限责任公司受案外人委托作出的评估报告（评估标的为案外人购买的位于花果园项目U1区一套商品房逾期交付使用的损失），请求作为调整被告支付逾期交付房屋违约金的参照标准，被告对此不予认可；被告向法院提交了：1.原告付款的财务凭证，以证明原告逾期付款的事实；2.原告签名的《房屋交付验收表》，以证明原告已接收房屋的事实。原告对被告提交的上述两份证据的真实性不持异议，但认为根据合同约定，无论是提交材料还是去办理贷款均应当由被告书面通知原告，而被告并未举证证明逾期付款的原因，应当承担举证不能的法律后果。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。现双方争议焦点在于：一、被告逾期交房违约金以何标准计算;二、该违约金计算的起止时间。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告诉请调高逾期交房违约金，虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋造成的实际损失客观存在，故法院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准：因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目T1区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类715元/平方米/月的范围，双方合同约定的被告按日向原告支付已交房价万分之零点五的逾期交房违约金实属过低，现原告请求调高，应予支持，对被告之按合同约定执行的辩称，法院不予采纳。对原告提出的将其提供的评估报告作为调整被告支付逾期交付房屋违约金的参照标准之请求，因该评估报告为案外人自行委托，被告未予认可，且个案房租不具有普遍指导性，而由贵阳市住房管理部门公布的同地段同类房屋租金的市场指导价格更具有客观性，故对原告此请求，法院不予支持。法院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算违约金；关于争议焦点二，法院认为：其一，由于本案原告采取银行按揭的方式购房，根据原、被告双方签订的《补充协议》，采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户，而本案原、被告签订本合同的时间是2012年6月16日，银行按揭发放时间为2013年4月12日，原告实际逾期付款232日，按照《补充协议》约定，逾期付款的，被告的交房时间相应顺延，故被告逾期交房的违约时间应当从2015年1月1日顺延232日起算。原告主张被告应履行书面通知手续与《补充协议》对贷款到账时间有明确约定相违背，法院不予采信；其二，被告虽有刊登交房公告通知交房之行为，实则该房并未经消防验收合格，尚未达到法律规定和合同约定的交房条件，但鉴于原、被告双方已于2016年7月21日签订《房屋交付验收表》，被告已将房屋交付给原告使用，应视为原告对房屋交付条件的认可，故被告逾期交房违约时间应当计算到实际交付房屋之日为止。综上，被告逾期交房的违约时间应当从2015年1月1日顺延232日起算至被告实际交房之日为止，共计336日，原告所购买的房屋建筑面积159.61平方米平方米，违约金按照本案7元/平方米/每月的标准计算，被告应支付的逾期交房违约金为12513.42元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付逾期交房违约金12513.42元给原告罗耀智。二、驳回原告罗耀智的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，被上诉人因贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，被上诉人一方以合同约定的违约金并不能弥补其损失为由主张按其单方委托评估的结果计算违约金，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。上诉人主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的截止时间应为何时的问题。上诉人至今未取得涉案房屋的建设工程消防验收合格证书，但被上诉人已于2016年7月21日接收了诉争房屋，可视为被上诉人于接房之日认可房屋达到交付的条件，且自其接收房屋之日起逾期交房的实际损失已不再产生，故原判计算违约金至2016年7月21日并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1093元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄新
审判员 田勇
审判员 刘劼
二〇一七年四月五日
书记员 黄倩