南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第26号
上诉人（原审原告）贺敏娜。
委托代理人王海荣，上海市高源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）易群玲。
上诉人贺敏娜因与被上诉人易群玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长，代理审判员黄雪、李灵参加的合议庭，对本案依法进行书面审理。书记员符贵芳担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：贺敏娜与易群玲于2014年1月4日签订了一份租赁合同，约定由贺敏娜将位于南宁市凤凰岭路房屋出租给易群玲，租赁期限1年，从2014年1月6日至2015年1月15日止，每月租金1500元，租金从2014年1月16日开始起算。租金、管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有限电视费等费用由易群玲支付。合同还约定易群玲应向贺敏娜交纳保证金3000元。合同解除或终止的，易群玲在结清租金及其他费用按期迁出后，贺敏娜即将保证金退回。如易群玲违约，贺敏娜有权没收或从保证金中扣除易群玲应付的违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由易群玲另行支付。易群玲逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的5%支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为违约，贺敏娜有权解除合同，收回该物业。有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。如易群玲提前退租的，贺敏娜有权没收全部保证金。合同签订后，贺敏娜如约向易群玲交付了该房屋，易群玲支付了3000元保证金及2014年1月16日至2014年10月15日的租金13500元。2014年10月底易群玲提前退租搬离该房屋，还拖欠2014年10月16日至10月30日的租金750元，以及2014年1月至10月的物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.80元。易群玲搬离时未对房屋进行清扫，屋内堆放有垃圾、废弃物。2014年10月31日贺敏娜雇人对垃圾进行清理、对房屋进行清洁，产生费用250元。贺敏娜代易群玲垫付了2014年1月至10月的物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.8元。贺敏娜要求易群玲支付拖欠的租金及物业服务费等费用未果，遂向法院提起诉讼，请求判令：1、易群玲向贺敏娜支付房租费750元，搬迁垃圾费250元，物业服务费、水电公摊费、水费等2444.5元；2、易群玲支付延付房租违约金1125元；3、易群玲赔偿贺敏娜交通费、住宿费等经济损失3000元；4、易群玲支付贺敏娜的律师代理费3000元。
一审法院审理认为：贺敏娜、易群玲签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。在合同履行过程中，贺敏娜依约将房屋出租给易群玲使用，易群玲应按合同约定支付相应的租金、物业服务费等费用。因易群玲在租赁合同期限届满前退租，应对退租时间承担举证责任，易群玲辩称其2014年8月退租但未能提交证据证实，应承担对其不利的后果，一审法院采信贺敏娜的意见，认定易群玲于2014年10月底退租，其还应缴纳2014年1月16日至2014年10月30日的租金14250元。从易群玲提交的招商银行易群玲账户交易明细表，兴业银行易群玲账户对账单看，易群玲仅支付了押金3000元及租金13500元，尚欠2014年10月16日至10月30日租金750元以及物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.8元未支付。根据合同约定，易群玲提前退租，贺敏娜有权没收全部保证金，易群玲提出以交纳的保证金抵扣其所欠的物业服务费、水费等费用未得到贺敏娜的同意，一审法院不予支持。易群玲违反合同约定，未能全部履行支付租金及物业服务费等费用的义务，故贺敏娜要求易群玲支付租金750元及物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.8元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。贺敏娜关于物业服务费、水电公摊费、水费等费用计算有误，一审法院予以纠正。易群玲退租时有义务对房屋内的垃圾、废弃物进行清理，易群玲未尽该义务，应对贺敏娜雇人进行清理产生的费用250元承担赔偿责任。关于支付违约金的问题，如前所述，易群玲拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。贺敏娜根据合同约定主张按当月租金1500元的5%计算违约金，一审法院认为，根据法律规定违约金应以贺敏娜实际损失为基础，双方在合同中约定的违约金过分高于贺敏娜的实际损失，故应做适度调整。调整后违约金的计算方式为：以当月租金1500元为基数，从2014年10月16日起计算至10月30日按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，应为4.55元（1500元×5.6％÷360天×15天×1.3=4.55元）。贺敏娜要求易群玲赔偿交通费、住宿费等经济损失3000元及律师代理费3000元没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、易群玲向贺敏娜支付租金750元；二、易群玲向贺敏娜支付物业服务费、水电公摊费、水费等费用2435.8元；三、易群玲向贺敏娜支付违约金4.55元；四、驳回贺敏娜其余诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元（贺敏娜已预交），由贺敏娜负担26元，易群玲负担11元。
上诉人贺敏娜不服一审判决，上诉称：原审法院认为上诉人要求赔偿交通费、住宿费及律师代理费合计6000元没有法律依据，实属错误。被上诉人应向上诉人支付垃圾清理费。原审法官随心所欲调低双方在合同中约定的违约金，不仅不合法，也极为不公。理由如下：1、被上诉人承租上诉人房屋后，一直拖欠拒付物业服务费、水电等费用，违约事实证据确凿。根据本案双方当事人所签订的房地产租赁合同第八条第1项约定及合同法第107条等相关法律规定，上诉人要求被上诉人酌情赔偿交通费、住宿费（为处理纠纷上海到南宁往返四千多公里）和律师代理费，合情、合理、合法。2、原审法院在判决书中认为被上诉人退租时有义务对房屋内的垃圾、废弃物进行清理，应对上诉人雇人进行清理产生的费用250元承担赔偿责任，但在一审判决书中又未支持上诉人的此项诉讼请求。3、根据法律规定，被上诉人未向法院提出调低违约金数额的申请，上诉人也未对违约金过高进行过答辩，原审法院对本案的违约金作出调低判决，没有法律依据。调整违约金不仅以实际损失为基础，还要兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案被上诉人承担1125元违约金，显然不高。上诉人请求二审法院：1、维持（2015）南铁民初字第一、二项；2、撤销（2015）南铁民初字第146号民事判决书第三、四项；3、改判被上诉人赔偿上诉人交通费、住宿费计3000元、律师代理费3000元；4、改判被上诉人支付给上诉人垃圾清理费250元；5、改判被上诉人支付延付房租违约金1125元。
被上诉人易群玲二审期间未参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。
上诉人贺敏娜二审期间对一审查明的事实未提出异议，二审期间亦未向本院提交新的证据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，当事人通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院予以适当调整的，人民法院应予支持。本案中，贺敏娜的实际损失为易群玲在租赁涉案房屋期间所拖欠的各项费用，即租金、物业服务费、水电公摊费、水费以及垃圾清理费等费用共计3435.8元，易群玲在租赁涉案房屋时已经向贺敏娜支付了3000元房屋押金，根据合同的约定该押金归贺敏娜所有，对于贺敏娜的损失亦是一种弥补。因此，贺敏娜主张按照合同约定的违约金标准计算出1125元的违约金确属过高，且易群玲在一审庭审时明确提出合同约定的违约金计算标准过高，一审法院对该标准予以调整并无不当，本院予以确认。故上诉人贺敏娜的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于交通费、住宿费、律师代理费的问题。依据双方签订的《房地产租赁合同》的第八条第1项的约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反相关法律、法规的，应当向另一方支付违约金或赔偿金。”该条款未就一方当事人参加本案诉讼产生的交通费、住宿费、律师代理费的负担作出约定，且作为房屋租赁合同法律关系，一方当事人因参加诉讼而产生的交通费、住宿费、律师代理费要对方当事人承担，没有法律依据。故上诉人贺敏娜的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于垃圾清理费的问题。一审判决在说理部分表述对贺敏娜要求易群玲支付250元垃圾清理费的主张予以支持，但在判项中遗漏了该笔款项，属于漏项，本院予以补正。
综上所述，上诉人贺敏娜的上诉主张中于法有据的部分，本院予以支持。一审判决存在遗漏的部分，本院依法予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第146号民事判决第一、二、三项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第146号民事判决第四项；
三、被上诉人易群玲向上诉人贺敏娜支付垃圾清理费250元；
四、驳回上诉人贺敏娜的其他诉讼请求。
一审案件受理费37元、二审案件受理费74元，合计111元（上诉人贺敏娜已预交），由上诉人贺敏娜负担75元，由被上诉人易群玲负担36元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 李 灵
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 符贵芳