南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第1270号
原告南京新城万嘉房地产有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧辰社区尧佳路58-2号。
企业法人王振华，该公司董事长。
委托代理人任惠国，男，汉族，系该公司员工。
委托代理人张磊，男，汉族，系该公司员工。
被告程杰，男，1986年1月2日出生。
被告俞丽君，女，1982年7月29日出生，现羁押于江苏省常州监狱。
委托代理人程杰（系俞丽君丈夫）。
原告南京新城万嘉房地产有限公司（以下简称新城公司）与被告程杰、俞丽君房屋买卖合同纠纷，本院于2015年4月3日立案受理后，依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年8月27日、9月14日公开开庭进行了审理。原告新城公司委托代理人张磊到庭参加诉讼，被告程杰、俞丽君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告新城公司诉称，被告程杰、俞丽君于2011年1月28日与原告签订了1份《商品房买卖合同》，2被告购买原告开发的南京市栖霞区尧化街道某花园XX幢XXXX室房屋。房屋总价款896615元，合同约定被告以贷款方式支付购房款，后被告与恒丰银行股份有限公司南京分行就该房屋签订了《个人购房借款及担保合同》，贷款金额627000元，现被告出现逾期还款，恒丰银行股份有限公司南京分行要求原告承担担保责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款第七项、第八项、第九项及第九条第四款、第五款的约定，为维护自己的合法权益，原告向法院起诉请求判令：1、解除原被告签订的编号宁房预售合字2011100285号的《南京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理编号宁房预售合字2011100285号的《南京市商品房预售合同》的备案注销手续；3、被告向原告支付违约金89661.5元；4、被告支付涉案房屋交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费67200元（2400元／月×28个月）；5、被告将涉案房屋恢复至原告交付时的状态并将涉案房屋交还原告，费用由被告承担；6、诉讼费用由被告承担。
被告程杰、俞丽君既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明，2011年1月28日，原告新城公司（甲方）与被告程杰、俞丽君（乙方）签订了《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）1份，编号为宁房预售合字2011100285号，预售合同约定甲方预售给乙方的商品房为南京市栖霞区尧化街道某花园XX幢XXXX室（以下简称涉案房屋），涉案房屋价款896615元，涉案房屋的装修装饰材料及设备标准见附件4（精装修的，由双方另行约定）。同日，原被告签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）1份，补充协议第三条第二款第（7）项约定，在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》；第三条第二款第（9）项约定，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），买受人并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中直接扣除前述款项，出卖人对前述款项享有优先权；第九条单方解除合同中第四款约定，该商品房在交付后合同解除的，买受人应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣除该费用；第九条第五款约定，买受人须及时将该商品房恢复至出卖人交付时的状态并将该商品房交还出卖人，若买受人未将该商品房恢复至出卖人交付时的状态，则视同买受人放弃对未拆除之装修和遗留物品的一切权利，出卖人有权自行处理而无须承担法律责任；将该商品房恢复到交付状态所需的费用由买受人承担。出卖人有权按将该商品房恢复到交付状态所需费用的预算，在应向买受人退还的房价款中先行扣除。2011年1月30日，预售合同进行了登记备案。2011年6月10日，原被告签订了装饰装修确认书1份，对涉案房屋的装饰装修进行了确认。2012年11月19日，原告将涉案房屋交付给两被告。
2011年3月24日，恒丰银行股份有限公司南京分行（贷款人）与被告俞丽君（借款人、抵押人）、被告程杰（抵押人）、原告新城公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》1份，编号为2011年恒银宁借字第13000324287号。后因两被告未按时偿还贷款本息，恒丰银行股份有限公司南京分行向江苏省南京市玄武区人民法院起诉，2015年7月28日，本市玄武区人民法院作出（2014）玄商初字第946号民事判决书，判决俞丽君、程杰向恒丰银行股份有限公司南京分行偿还借款本金606647.98元及相应利息、罚息、复利；新城公司对俞丽君的上述债务承担连带保证责任。2015年3月24日，原告向两被告邮寄解除函。
上述事实，有原告举证的南京市商品房预售合同、商品房买卖合同补充协议、装饰装修确认书、交付资料、《个人购房借款及担保合同》复印件、恒丰银行股份有限公司南京分行起诉书、南京市玄武区人民法院、（2014）玄商初字第946号民事判决书等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，原告陈述，被告已支付房款896615元，后补交了235元。2015年3月，原告打印了1张58同城网站上与涉案房屋同小区同面积的房屋租赁信息，其中最低的租赁价格为2400元／月。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告主张解除原被告签订的南京市商品房预售合同的请求。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。补充协议中约定在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，因两被告违反贷款合同逾期还款，导致恒丰银行股份有限公司南京分行要求原告承担担保责任，解除合同的条件已成就。因此，原告的这一请求，合法有据，本院予以支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告主张被告协助其办理预售合同的备案注销手续，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金89661.5元的请求。补充协议约定，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。因此，原告的这一请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付2012年11月19日起至2015年3月24日的房屋使用费67200元的请求。补充协议约定，涉案房屋在交付后合同解除的，买受人应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费。原告仅提交了网上出租人发布的租赁信息，该证据不能证明涉案房屋所在地段的租赁价格。故原告的这一请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告将涉案房屋恢复至原告交付时的状态并将涉案房屋交还原告，费用由被告承担的请求。补充协议约定，单方解除合同后，买受人须及时将涉案房屋恢复至出卖人交付时的状态并将该商品房交还出卖人，将涉案房屋恢复到交付状态所需的费用由买受人承担。而出卖人交付时的状态应以原被告签订的装饰装修确认书为标准。因此，原告的这一请求，合法有据，本院予以支持。被告俞丽君、程杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南京新城万嘉房地产有限公司与被告俞丽君、程杰于2011年1月28日签订的南京市商品房预售合同于本判决生效之日起解除；
二、被告俞丽君、程杰于本判决生效之日起三十日内协助原告办理上述南京市商品房预售合同的备案注销手续；
三、被告俞丽君、程杰于本判决生效之日起十日内向原告南京新城万嘉房地产有限公司支付违约金89661.5元；
四、被告俞丽君、程杰于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区尧化街道某花园XX幢XXXX室恢复至原告南京新城万嘉房地产有限公司交付时的状态，交付时状态以装饰装修确认书为标准，并将上述房屋交还原告南京新城万嘉房地产有限公司，恢复交付时的状态所需的费用由被告俞丽君、程杰承担；
五、驳回原告南京新城万嘉房地产有限公司主张的其它诉讼请求。
案件受理费3438元，由被告俞丽君、程杰负担（此款原告已垫付，由两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 璐
人民陪审员 梁 晴
人民陪审员 陆德强
二〇一五年九月十五日
见习书记员 朱文清