上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9517号
原告(反诉被告)张陆敏，男，1992年1月29日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)张慕华，男，1963年3月18日生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托代理人冯波，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)杨靖钧，男，1962年1月6日生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)杨溢，男，1989年7月28日生，满族，住上海市静安区。被告(反诉原告)沙培君，女，1959年12月8日生，满族，住上海市静安区。原告张陆敏、张慕华与被告杨靖钧、杨溢、沙培君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告杨靖钧、杨溢、沙培君于2016年6月12日就本案提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年7月1日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人冯波及三被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张陆敏、张慕华诉称：2016年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市松江区九杜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)房屋出售给原告，总价2,000,000元。双方对于违约责任、付款进度等进行了约定。合同签订后，至2016年1月10日，原告已经按约支付了房款1,480,000元，原告的公积金贷款额度已经批准，审批单已经交到松江房地产交易中心。后原告公积金贷款银行通知原、被告办理过户手续，但被告拒不配合。据此原告诉至本院，请求判令：三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，三被告协助原告将上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。被告杨靖钧、杨溢、沙培君辩称：两原告未能根据合同约定于2016年3月31日前完成系争房屋的过户手续，构成违约，三被告已经通知原告解除合同，因此三被告不同意原告要求继续履行合同的诉讼请求。同时，被告杨靖钧、杨溢、沙培君提起反诉称：2016年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，三被告将系争房屋出售给两原告，合同总价2,000,000元，实际金额以补充协议约定的2,500,000元为准，合同对于违约责任、付款进度等进行了约定。根据合同约定原、被告应当于2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时约定贷款额度不足的应当现金补足。然而，截至2016年3月31日，三被告只收到两原告已经支付的房款1,480,000元，未收到关于两原告贷款进度的有效信息。由于两原告违约，三被告已经于2016年5月17日以律师函的形式告知两原告违约，同时在2016年5月19日再次短信告知两原告违约责任并催促两原告尽快提供银行账户接受退款。两原告均不予理睬。三被告认为，两原告违约，其有权依据合同第九条第三项约定行使单方解除权，并追究对方违约责任。据此，三被告反诉要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，尽快提供银行账户接受扣除赔偿金后的退款；2、原告赔偿逾期付款违约金，从2016年4月1日起计算至2016年4月15日止，以1,020,000元为本金计算，按日万分之五标准计算，共计7,650元；3、原告支付赔偿金500,000元。原告张陆敏、张慕华针对反诉辩称：2016年1月6日约定的过户时间为3月31日。由于中介办理贷款时更换了银行，导致原告贷款无法发放，三被告也并未要求原告在3月31日前到交易中心办理过户，因此过户时间依次顺延。2016年4月7日，被告沙培君还配合原告一起到公积金中心办理申请公积金贷款手续，也说明三被告同意过户日期顺延。据此两原告认为其并未违反付款期限的约定，不存在违约情形，不同意被告全部诉讼请求。经审理查明：2016年1月3日，原告张慕华向被告沙培君支付定金50,000元。2016年1月6日，原告张陆敏、张慕华作为乙方、被告杨靖钧、杨溢、沙培君作为甲方、双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告购买三被告自有的系争房屋。合同第四条约定，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：双方确认在2016年3月31日前，甲方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，如乙方未按本合同约定期限付款，双方按第三款处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同补充条款的第7条约定，若乙方申请购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。若乙方贷款银行要求甲方至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同附件三付款协议约定，1、2016年1月3日，乙方支付甲方购房定金500,000元；2、2016年1月10日，乙方支付甲方购房款930,000元；3、乙方向贷款银行申请贷款1,000,000元，由贷款银行直接支付给甲方指定账户；4、双方在办理房屋交接当日，乙方支付给甲方尾款20,000元。该合同还对房屋交接、税费承担等问题进行了约定。同日，两原告作为乙方、三被告作为甲方签订《补充协议》，约定双方在《上海市房地产买卖合同》基础上就未尽事宜达成协议书：一、双方确认双方于该合同中约定的名义价格为贰佰万元整，实际价格为2,500,000元整，交易过程中所产生的正常且合理的税费均由乙方承担支付。差额部分计500,000元整以装修补偿款的方式在甲乙双方签订买卖合同之前乙方支付甲方。二、实际支付方式：1、2016年1月3日，乙方支付给甲方购房款50,000元整。2、2016年1月6日，乙方向甲方支付购房款930,000元整。3、2016年1月6日，乙方向甲方支付差额房款500,000元整。4、乙方向银行申请贷款1,000,000元整，由贷款银行代乙方直接支付甲方指定账户。5、剩余尾款20,000元于交房当日乙方支付甲方。当日，原告张慕华向被告沙培君转账付款1,430,000元。之后,两原告同系争房屋交易的中介沟通贷款办理事宜。2016年4月7日，被告沙培君配合原告办理上海市住房公积金个人住房抵押贷款申请，两被告借款金额为1,000,000元(后张陆敏修改为999,000元)。该笔贷款于2016年4月21日经过初审，2016年4月25日经过复审，2016年5月11日获得终审通过。2016年5月17日，原告配偶陆海莉向中介人员汪亮元发送短信，载明交易中心通知2016年5月19日上午办理过户手续，另请其书面通知三被告。汪亮元向被告沙培君发送通知后，被告沙培君表示在接到短信前已经委托律师，近日原告将收到律师函。2016年5月17日，三被告委托律师向两原告寄送律师函，载明由于两原告原因，银行贷款审批迟迟未能办好，致使双方无法在合同约定期限办理过户手续。三被告出售房屋的目的在于置换新房，现由于两原告的行为导致无力向他人支付房款，面临违约风险。据此，三被告通知两原告，双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月17日解除，并要求两原告支付逾期付款违约金和赔偿金。次日，两原告收到该函件。2016年5月17日，被告杨溢向两原告寄送违约告知函，载明由于两原告严重违约，致使双方无法在合同约定期限办理过户手续，现三被告根据合同约定解除合同，并追究相应赔偿。当日,原告配偶陆海莉收到该函件。2016年5月19日，原告再次要求汪亮元通知三被告办理过户手续，否则由被告承担一切后果。汪亮元回复称三被告说过户日期延误的时间没有协商好不会去过户。当日，被告沙培君向原告张慕华发送短信，载明已经向其寄送律师函和违约告知书，请原告尽快提供银行账户，接受退款办理终止手续。庭审中，三被告提供《上海市房地产买卖合同》两份。第一份买卖合同于2016年1月15日签订，为三被告、案外人丁懿作为买受人同案外人胡钟睿作为出售人签订，房屋为上海市松江区涞寅路XXX弄XXX号XXX室。该合同附件三约定了支付方式，其中800,000元通过银行贷款方式支付。第二份买卖合同于2016年6月3日签订，除买受人变更为被告杨溢外其余内容均相同。后该房屋相关款项均通过现金或转账方式支付，并未申请银行贷款。审理中，就贷款的1,000,000元房款，两原告自愿表示于三被告办理过户手续后支付，如公积金贷款仍然有效则贷款方式支付，如无法办理则愿意在过户完成之日起二十日内以现金支付给三被告。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收款收据、结算业务申请书、短信记录、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表、违约告知函、律师函以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋总价2,000,000元，后签订补充协议约定系争房屋实际总价为2,500,000元，本院认定系争房屋实际总价为2,500,000元。本案中，两原告要求继续履行买卖合同，而三被告以两原告未能按期办理过户手续为由要求解除合同，故本案的争议焦点为两原告是否逾期办理过户手续，如果逾期办理过户手续是否构成违约，三被告是否有权据此解除合同。根据庭审调查，双方合同约定为2016年3月31日前办理系争房屋过户手续，在该期限前两原告就贷款事宜同中介进行沟通，尽管至2016年3月31日两原告仍未能办理完成贷款手续，但是在2016年4月7日被告沙培君配合原告办理公积金贷款申请，故本院认为三被告以实际行动认可并同意双方过户时间相应进行调整。从2016年4月7日三被告配合办理贷款手续直至2016年5月贷款获得审批，上述过程和期间并不存在原告恶意拖延的不合理的状况，因此两原告通过中介告知被告于2016年5月19日办理过户手续后被告以此为由要求解除合同，本院不予认可，原被告之间的买卖合同应当继续履行，三被告应当配合两原告办理系争房屋的过户手续。就三被告要求的逾期付款违约金，本院认为合同约定系2016年3月31日办理过户手续，尽管三被告在到期后仍配合办理贷款手续，但并未免除和改变两原告因贷款原因未能及时支付房款的事实。现三被告主张根据合同第九条第三款约定按日万分之五标准主张从2016年4月1日至2016年4月15日止的违约金，于法不悖。但是根据合同约定余款20,000元应当于交房之日支付，因此该期二原告应付未付金额应当为1,000,000元，上述期间的违约金应当为7,500元。就三被告提出的赔偿金，鉴于该赔偿金的基础是合同解除，现双方合同继续履行，因此对三被告主张的上述赔偿金，本院不予支持。另，就合同约定通过贷款支付的1,000,000元房款，鉴于两原告之前贷款已经审批通过，贷款部分的房款也应当于双方办理过户手续后支付三被告，现其自愿表示于办理过户手续后支付三被告，故本院确认于系争房屋产权过户至两原告名下后20日内，由两原告通过贷款或自筹等形式向三被告支付999,000元房款，其余1,000元贷款差额根据约定由原告先行补足。由于本案中原告未提出交接系争房屋的主张，故本案就剩余20,000元尾款及房屋交接事宜不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张陆敏、张慕华与被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君继续履行上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》和补充协议，上述房屋交易总价为2,500,000元；二、被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张陆敏、张慕华办理上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，过户至原告(反诉被告)张陆敏、张慕华名下；三、原告(反诉被告)张陆敏、张慕华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君房款1,000元；四、原告(反诉被告)张陆敏、张慕华于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户完成之日起二十日内向被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君支付房款999,000元；五、原告(反诉被告)张陆敏、张慕华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君逾期付款违约金7,500元；六、驳回被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,800元，减半收取6,900元，反诉案件受理费4,478元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用16,378元，由原告(反诉被告)张陆敏、张慕华负担25元，被告(反诉原告)杨靖钧、杨溢、沙培君负担16,353元(已付4,478元，剩余11,875元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一六年八月十二日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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