广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2725号
原告刘洪平，男，汉族，1974年6月29日出生，身份证住址深圳市宝安区。
原告罗香梅，女，汉族，1978年7月1日出生，身份证住址湖南省耒阳市。
委托代理人邓纯平，广东鹏合律师事务所律师。
委托代理人朱兴银，深圳市鼎天广告有限公司法务专员。
被告林文凤，女，汉族，1984年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人倪小平，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人邹睿，广东宝城律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201,组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人李德兰，该公司法务专员。
委托代理人罗思凯，该公司法务专员。
第三人浙商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道7028号时代科技大厦一楼E1单元、第16层、第17层，组织机构代码699093318。
法定代表人温晓惠，行长。
委托代理人黄姝甜，该公司员工。
委托代理人伍永贵，该公司员工。
原告罗香梅、刘洪平与被告林文凤、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）、浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称浙商银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗香梅、刘洪平及委托代理人邓纯平、朱兴银，被告林文凤及委托代理人倪小平、邹睿，第三人链家地产公司委托代理人李德兰、罗思凯、第三人浙商银行深圳分行委托代理人黄姝甜、伍永贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年5月22日签订的房产买卖合同发生了争议，因被告违约，没有按期支付原告房款，结果被告无理将原告房屋买卖纠纷告上了法庭，因被告也不懂法律，请错了律师，实行了强买强卖的手段，所以原告为了保护自己的合法权益，依法将被告诉至法院。根据法律的相关规定，原告与被告签订的房屋买卖合同无效，因原告的房屋向银行贷款，做了抵押登记，不具备出售资格，所以原被告签订的房屋买卖合同是无效的，是不受法律的保护。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，《中华人民共和国物权法》也规定房屋在抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押的财产。被告通过中介公司买卖原告的房产，应该请专业的律师，办理合法的买卖手续，以免给自己造成损失，中介公司为了挣钱，叫原告与被告签订了非法买卖合同，造成房屋买卖无法交易，应该由房屋中介公司承担赔偿责任，与原告无关。原告与被告签订房屋买卖合同，程序违法，被告在购买房产之前，应该了解房屋的合法性，是否可以买卖交易，了解清楚才进行签订房屋买卖合同。原告与被告签订的房屋买卖合同无效，原告不承担任何违约赔偿责任，请求法院依法判决：1、原告与被告签订的《房产买卖合同》无效；2、被告支付原告房产买卖违约金10万元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第2项诉讼请求。
被告答辩称：一、2015年10月21日被告已作为原告起诉本案原告，请求法院依法判令本案原告履行双方签订的房产买卖合同等，案号为（2015）深宝法民三初字第2286号，法院已于2015年12月11日组织开庭审理，该案的判决结果与本案存在直接利害关系，本案的审理须以该案的审理结果为依据，所以我们提出中止审理本案的申请。二、双方签订的合同合法有效。1、2015年5月22日，原、被告在第三人链家地产公司居间下签订房产买卖合同，约定原告以177万元的价格将涉案房产转让给被告，这是双方真实意思表示，双方签订的房产买卖合同属于合法有效，原告主张合同无效无事实和法律依据；2、双方签订的合同涵盖了房产交易等所有流程，按合同第二条约定，房产有抵押，原告已委托担保公司方式赎楼，房产存在抵押只是反映房产的现状，不影响双方达成交易；3、在2286号案件中，原告已将抵押权人浙商银行深圳分行列为第三人参加庭审，银行已经对双方的行为予以了确认，所以本案原告主张转让行为未经抵押权人确认是无依据的。三、原告主张被告支付10万元违约金无事实和法律依据，合同签订后，被告通过银行转帐的方式向原告支付了定金5万元，原告向被告出具了收款收据，但是原告在收取定金后即告知不愿意出售房屋，不愿意配合被告办理相关的过户手续，后被告委托第三人链家地产公司向原告出具履约催告函，通知原告配合被告进行资金监管等手续，但原告都不予配合，被告积极履行合同，而原告拒绝履行合同，已构成了违约，本案原告主张被告支付违约金10万元无事实和法律依据。综上所述，原告主张合同无效和要求被告支付违约金无事实和法律依据，请求法庭驳回原告全部的诉讼请求。
第三人链家地产公司陈述称：2015年5月22日第三人链家地产公司促成原、被告签订房产买卖合同，合同约定原、被告双方于2015年9月30日做资金监管，但原告未配合做资金监管，后合同未继续履行。房产买卖合同是原、被告双方真实意思表示，符合法律规定。
第三人浙商银行深圳分行陈述称：原告在我行有一笔经营贷款，并以涉案房产作为抵押物，依据我行与原告签订的抵押合同第6条第2款，在合同有效期内，未经我行书面同意，抵押人即原告不得对抵押物作出转让的处分，原告的买卖行为并未向我行提出申请，也未经得我行的书面同意，原、被告双方的买卖合同纠纷与我行无关，我行作为抵押权人，请求法院保护我行的合法权益。
经审理查明：2009年11月9日，位于深圳市宝安区新安街道公园路西侧73区10号楼406房（以下简称涉案房产）经核准登记在原告罗香梅、刘洪平名下，两原告各占50%份额，房地产证号为：深房地字第××号。房产建筑面积93.36平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年5月22日，被告林文凤作为买方，原告罗香梅、刘洪平作为卖方，签订了编号为2015007360的《房产买卖合同》，约定原告罗香梅、刘洪平将其所有的涉案房产转让给被告林文凤，涉案房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后二十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；转让成交价为人民币177万元；购房定金5万元，买方在签订合同当日支付，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金5万元委托第三方监管，买方按约定将定金转帐或支付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；双方同意买方通过申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年9月30日之前预付首期购房款以银行实际贷款为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；备注条款约定双方达成协议，买方由于73区商住楼刚在我公司成交，卖方同意买方收到73区商住楼房款方可办理此房手续；合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，被告交付了购房定金5万元。后被告及第三人链家地产公司催促原告配合做资金监管，原告拒绝配合。
另查明：1、2014年5月5日，两原告与第三人浙商银行深圳分行签订抵押合同，将涉案房产抵押给浙商银行深圳分行用于担保70万元的个人经营贷款；
2、庭审中，第三人浙商银行深圳分行表示在还清两原告在该行借款的情况下，同意注销涉案房产的抵押登记；
3、2015年10月21日，林文凤作为原告起诉罗香梅、刘洪平，要求继续履行双方签订的《房产买卖合同》，案号为（2015）深宝法民三初字第2286号，该案尚在审理过程中。
以上事实，有房地产证、房产买卖合同、收款收据、履约催促函、民事起诉状、传票、保证合同、抵押合同等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案争议焦点为原告与被告签订的《房产买卖合同》是否有效。两原告以涉案房产存在抵押权人，而与被告签订《房产买卖合同》时未通知抵押权人为由，要求确认合同无效。对此，本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。但该规定在性质上并不宜理解为效力性的强制性规范，违反该强制性规范不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够继续履行产生影响。同时，原告与被告签订的《房产买卖合同》中明确注明了涉案房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼，在卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。由此亦可以看出，原、被告双方签订《房产买卖合同》时对于涉案房产设定有抵押权是清楚的，双方办理房产转移过户登记手续的前提是原告已通过担保公司偿还在抵押权人即本案第三人浙商银行深圳分行的借款，并注销抵押登记，原告与被告之间《房产买卖合同》的履行并不侵犯抵押权人第三人浙商银行深圳分行的利益，庭审过程中，第三人浙商银行深圳分行亦表示在偿还清在该行借款本息的情况下，同意注销涉案房产的抵押登记。综上，本院认为，依据合同自由和诚实信用的原则，涉案房产抵押权存续期间，原告未经抵押权人即本案第三人浙商银行深圳分行同意转让涉案房产，不影响原告与被告双方签订的《房产买卖合同》的效力，原告要求确认《房产买卖合同》无效，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告罗香梅、刘洪平全部诉讼请求。
本案受理费人民币50元，由原告负担，此款原告已预交。原告多预交的1,100元，由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 任 瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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