山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第1425号
上诉人（原审原告）王磊，男，个体户，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人张爱江，山西令德律师事务所律师。
委托代理人郝洁，山西令德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原市龙华时尚商城有限公司，住所地太原市体育路215号。
法定代表人张丽萍，总经理。
委托代理人杨成才，山西杏梅律师事务所律师。
上诉人王磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第500号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王磊及其委托代理人张爱江、郝洁，被上诉人太原市龙华时尚商城有限公司委托代理人杨成才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告有权出租位于太原市亲贤北街58号怡和国际广场的一至四层房屋。2012年9月10日原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》各一份。《房屋租赁合同》主要内容为：甲方将其位于太原市亲贤北街58号怡和国际广场四层的4F-CY06号商铺出租给乙方，面积为430平方米。四、租赁期限、用途。该房屋租赁期共3年，自2012年11月15日起至2015年11月14日止（装修期2个月）。乙方租赁该房屋仅作为经营餐饮使用。五、租金及支付方式。1、该房屋首年租金100448元。租金从第2年开始递增，即2013年11月15日至2014年11月14日，年租金为103587.3元；2014年11月15日至2015年11月14日，年租金为109865.3元。2、租金支付方式：首年分两次支付（半年一次）。乙方在每年合同日满一年的前一个月支付完下年度租金。3、乙方需支付甲方租赁保证金100000元。租赁到期后，如乙方没有违约行为，在乙方将房屋完好无损交还甲方后，甲方在交房后一个月内将保证金无息退还乙方。七、房屋修缮与使用。2、对乙方租赁范围的自购设施和装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。3、乙方在经营期限内，应严格执行《中华人民共和国消防法》、《山西省消防安全责任制实施办法》及市区的消防规定，严格执行本单位消防责任制及有关要求，凡因乙方自身原因造成损失由乙方负责。十、房屋交付及收回的验收。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，按下列方法处理：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，乙方新增不依附于房屋的设施由乙方所有。十一、甲方的权利与义务。5、房屋租赁期间，甲方指导并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。乙方保证对消防通道的提供与使用符合消防部门的规范要求。十三、甲方违约责任处理规定。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额10%的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同还约定了其他条款。《补充协议（一）》约定了原告在租期内分四次向被告交纳被告已经投入的装修费和设施设备费，2012年11月15日至2013年5月15日的装修费和设施设备费分别为100448元、2013年5月16日至2013年11月14日的装修费和设施设备费分别为100448元、2013年11月15日至2014年11月14日的装修费和设施设备费分别为207174元、2014年11月15日至2015年11月14日的装修费和设施设备费分别为219730元。上述合同签订后，原告租用被告的房屋，装修之后经营黄记煌饭店。2013年3月16日原告与被告签订《补充协议（一）》及《补充协议（二）》各一份。《补充协议（一）》主要内容为：经乙方测量后，甲方所承租的实际面积为400平方米，现将商铺面积更正为400平方米。租金（大包含物业费）2012年11月15日至2013年5月15日为46720元、2013年5月16日至2013年11月14日为46720元、2013年11月15日至2014年11月14日为96360元、2014年11月15日至2015年11月14日为102200元。原告已经付被告的首年上半年费用中多交的面积差额（30平方米）17520元，在下半年交费时给予核减。合同期内被告收取原告租金及面积标准以此为准。因承租面积的变更，《补充协议（二）》对2012年9月10日《补充协议（一）》中的装修费数额和设施设备费数额进行了变更，变更后的情况为：2012年11月15日至2013年5月15日的装修费和设施设备费分别为93440元、2013年5月16日至2013年11月14日的装修费和设施设备费分别为93440元、2013年11月15日至2014年11月14日的装修费和设施设备费分别为192720元、2014年11月15日至2015年11月14日的装修费和设施设备费分别为204400元。原告自2012年9月4日至2013年4月22日向被告交纳了保证金100000元、押金2000元、2012年11月15日至2013年11月14日的租赁费467200元（包括租金、装修费和设施设备费）。后原告于2013年10月至11月向被告提出搬离物品的申请，并分批次将其物品全部搬离饭店。2013年12月3日，被告向原告发出《通知》，通知的主要内容为：至2013年11月14日原告房租已到期，现需缴纳2013年11月15日至2014年11月14日的房屋租金等费用481800元。
另查明，2011年太原市公安消防支队针对原告申报的怡和国际广场一、二层局部和三、四层全部进行了消防验收，并于2011年5月26日出具了并公消验（2011）第0147号建设工程消防验收意见书，该意见书载明上述工程消防验收合格，并载明怡和国际广场主体已于2009年验收合格。2013年8月7日，太原市小店区公安消防大队向原告作出了小店公（消）强执决字（2013）021号行政强制执行决定书，决定书载明：因你单位经催告无正当理由逾期未履行公安机关于2013年7月30日作出的责令太原市龙华时尚商城有限公司四层餐饮区黄记煌、麻辣香锅、大丰收鱼庄三家饭店停止使用的行政决定（决定文书号小店公（消）行罚决字（2013）177号）。根据《中华人民共和国消防法》第七十条第四款之规定，决定于2013年8月7日强制执行。强制执行方式对太原龙华大悦商贸有限公司四层餐饮区黄记煌、麻辣香锅、大丰收鱼庄三家饭店的总电源断电后加贴封条。
庭审中，双方均认可第一年即2012年11月15日至2013年11月14日的房屋租赁费包括租金、装修费和设施设备费，共计467200元；签合同后有两个月的免租金装修期，租金计算时间为2012年11月15日。原告陈述，关于涉案商铺的消防安全检查手续办理，涉及到消防分区概念。怡和国际广场整个四层原来有服装类的消防检查合格证，原告要做餐饮，则整个四层作为一个平面必须到消防部门做相应变更，消防分区由服装类变更为餐饮类，此变更由被告完成，即被告先办理整个四层的餐饮消防合格证，之后原告才能到消防部门办理涉案商铺的餐饮消防合格证。原告装修之前将装修方案和材料报给被告，经被告审核同意，原告装修好后再办理消防手续，但已完成的装修不符合消防部门的要求。原告已履行义务，将装修图纸交给被告，由被告去报给消防部门。因被告未能办理消防分区的变更手续，所以原告无法办理涉案商铺的餐饮消防合格证。关于经营过程，原告于2012年11月23日开业，后来被告口头通知说消防队过两天来检查，让原告于2013年7月4日停业。停业后原告又断断续续的营业，但八月份仅开业一天就知道了8月7日的消防部门处罚通知。原告之后也没营业，知道消防合格证办不下来就另找的地方经营，并向被告申请搬走东西，直到10月将东西搬出去经营。关于原告主张的费用，因被告违约，原告从2013年7月4日之后就没有正常的连续经营，所以要求退还2013年7月4日至2013年11月14日共四个月租金155733元和保证金100000元；被告还需赔偿原告装修店铺费用、购置消防器材费用、饭店设施设备费用、设计费、租赁员工宿舍费用等费用共计655237元；被告违约致使合同无法履行，故被告应依约支付原告违约金，违约金为46720元即年租金总额467200元的10%。被告陈述，被告的1层至4层为商场，并非原告所说的服装类，4层一小部分用于餐饮，无需变更大的手续。原告开业时没办理消防手续，小店消防大队的检查针对被告商场，要求原告直接办理相关消防手续。在消防队下处罚通知前，原告没有去消防部门办理手续，原告在被处罚之后仍在断断续续营业。被告让原告报装修方案是为了不让破坏被告的整体结构和主题布局，与消防手续的办理无关。2013年8月7日之前原告的经营正常，之后也断断续续经营，后原告于2013年10至11月份向被告申请搬东西，并分批将其东西全部搬走了。
原判认定，原、被告于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议（一）》、2013年3月16日签订的《补充协议（一）》和《补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《补充协议（二）》是对2012年9月10日《补充协议（一）》的变更，表明双方解除了2012年9月10日的《补充协议（一）》。合同签订后，被告将涉案商铺租给原告，原告交纳了一年租金467200元及保证金100000元、押金2000元。根据原、被告的陈述及证据，可以认定黄记煌饭店开业前未经过消防安全检查，双方争议的焦点是黄记煌饭店开业前的消防安全检查应由原告还是被告向消防部门申请。《房屋租赁合同》第十一条第5款约定了原告在黄记煌饭店开业前自行办理消防安全检查；《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”；根据上述合同约定和法律规定，可以认定原告作为黄记煌饭店的建设者和使用者，应当在饭店开业前向消防部门申请消防安全检查。关于原告提出的消防分区概念及消防安全检查手续办理的意见，及据此意见而提出的被告违约意见，因无事实与法律依据，本院不予采信。原告于2013年10月至11月向被告申请搬东西，并分批将全部东西搬走，表明双方均认可租赁关系的解除，则双方于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》、2013年3月16日签订的《补充协议（一）》和《补充协议（二）》均应解除。因原告已交纳保证金、押金、自租房至搬离期间一年的租金，故合同解除后，被告应返还原告保证金100000元、押金2000元。原告主张由被告支付违约金和各项损失，因被告未违约，原告的主张无法律依据，本院不予支持。原审判决，一、解除原告王磊与被告太原市龙华时尚商城有限公司2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》、2013年3月16日签订的《补充协议（一）》和《补充协议（二）》。二、被告太原市龙华时尚商城有限公司在本判决生效后十日内返还原告王磊保证金100000元、押金2000元。三、驳回原告王磊的其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人王磊不服，向本院提起上诉，其诉称，一、一审判决认定事实错误，依法应予改判。（一）双方签订《房屋租赁合同》及三份补充协议后，上诉人按照合同如约履行，同时筹备饭店开业等相关事宜。开业后不久，从2013年7月起，因被上诉人提供的商铺不符合消防安全的相关规定，导致包括上诉人在内的四家饭店停业，上诉人因此造成巨额财产损失。（二）原审认定小店公（消）强执字（2013）21号《行政强制书》的行政相对人为上诉人明显错误，该认定直接影响了消防责任、违约责任等一系列问题的认定。小店公（消）强执字（2013）21号《行政强制书》中的被处理人为被上诉人，即该行政行为的相对人为被上诉人。从《行政强制书》中可以看出，被上诉人应当是办理消防或消防责任的行政主体，并非上诉人。（三）从证据角度分析，被上诉人在一审中向法院提供的证据，并不能证明其向上诉人提供的涉案经营场所符合相关的消防规定，但上诉人却提供了积极履行消防义务的相关证据，但是一审法院却偏听偏信，错误认为主体验收合格即为消防验收合格，对上诉人履行消防义务的证据却只字不提。被上诉人太原市龙华时尚商城有限公司向原审法院提供了并公消验（2011）第0l47号建设工程消防验收合格意见书，但并不能证明涉案经营场所就符合消防规定。根据《太原市消防条例》第二十三条：“宾馆、客运车站候车室及公共娱乐场所等公共聚集场所，建设单位或者使用单位在使用或者营业前应当向有管辖权公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经消防检查不合格的，不得使用或者营业。前款规定的依法投入使用、营业的公众聚集场所，变更名称的，应当申请办理消防安全检查许可变更；扩建、改建（含室内装修、用途变更）的，应当重新申请消防安全检查。”但是，被上诉人在向上诉人出租商场时本身就不符台相关的消防安全标准，平面图也未向小店消防大队进行提供，因此导致上诉人无法办理其余的消防手续，进而停业。另外，上诉期间经小店消防大队提醒，在山西消防网“消防设计审核”栏中查询得知上诉人消防备案已经合格，而申请单位是太原龙华大悦城商贸有限公司，可见，被上诉人及其关联单作为消防法上的责任主体是不能被人为约定排除。（四）一审法院认定消防安全检查的责任分配错误，认定事实不清，不符合合同约定及公平原则。上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十一条第5款的全文约定为：“房屋租赁期间，甲方指导并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。乙方保证对消防通道的提供与使用符合消防部门的规范要求。”而且在双方合同订立期间口头约定由被上诉人持上诉人的所有装修及消防材料去办理消防安全检查，上诉入提供的证据也证明了上诉人履行了相关消防义务，但被上诉人并没有根据合同约定去办理关键手续（比如未提供涉案场所整层的平面图），其指导和协助义务根本未完全履行。一审法院将所有的消防安全责任推给上诉人完全不合理，既不符合合同约定也不符合公平的原则，是对上诉人合法利益的极大损害，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误，首先，诉争双方签订的《房屋租赁合同》系被上诉人提供的格式合同，合同第十一条第五项约定上诉人在开业前自行办消防安全检查，依法应属于无效条款。其次，一审法院适用了《消防法》的相关规定，认为上诉人是建设者或使用者，明显错误。被上诉人系诉争房屋的出租人，同时也是使用者。所有消防部门的申请单位及处罚单位均是被上诉人及其关联单位。三、一审判决存在诸多错误（笔误），应及时修正，以维护法律文书的严肃性。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人太原龙华时尚商城有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，原审判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议（一）》、2013年3月16日签订的《补充协议（一）》和《补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《补充协议（二）》是对2012年9月10日《补充协议（一）》的变更，视为对2012年9月10日《补充协议（一）》的撤销。双方对涉案商铺已交付原告、原告交纳了一年租金467200元及保证金100000元、押金2000元的事实均认可，本院予以确认。本案的争议焦点主要为黄记煌饭店开业前申请消防安全检查的义务应由谁负责。按照《房屋租赁合同》第十一条第5项的约定：“房屋租赁期间，被上诉人指导并协助上诉人做好消防、安全、卫生工作、上诉人保证对消防通道的提供与使用符合消防部门的规范要求。”可以认定，被上诉人在有关消防方面的义务为指导、协调。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”作为争议房屋的原先使用单位被上诉人，已于2011年间向消防部门申报验收并取得验收合格证书。《房屋租赁合同》签订后，上诉人于2012年9月期间收到被上诉人交付房屋，从收到承租房之日起，上诉人即成为该房的使用单位，结合《房屋租赁合同》第十一条第5项的约定，可以认定，黄记煌饭店开业前申请消防安全检查的义务主体依法应为上诉人，且在原审庭审中，上诉人亦认可消防检验合格证应由其办理。故原审认定上诉人作为黄记煌饭店的建设者和使用者，应当在饭店开业前向消防部门申请消防安全检查，并无不妥。关于上诉人的其他诉讼请求，因理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费12357元，由上诉人王磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝利亚
代审理判员成志刚
代理审判员 袁 强
二〇一四年十二月九日
书 记 员 任丽杰