云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终827号
上诉人（原审被告）：安宁骏丰汽车配件有限公司。住所地：安宁市安海公路岔路口。
法定代表人:马慧芳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李开甫，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：安宁发展投资集团有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市金沙小区*幢综合楼*楼。
法定代表人：刘黎安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王志华，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：徐建芳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司（以下简称“安宁骏丰公司”）因与被上诉人安宁发展投资集团有限公司（以下简称“安宁发展公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安宁市人民法院（2015）安民初字第684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。后因上诉人安宁骏丰公司于2015年8月2日向安宁市人民法院提起诉讼，起诉安宁发展公司就安宁云林物资有限公司确认合同效力纠纷，该案由安宁市人民法院立案审理，经本院审查，认为本案需以该案的审理结果作为依据，故于2016年5月27日裁定中止本案的审理。2016年10月23日，本院做出（2016）云01民终4316号民事裁定书，驳回安宁骏丰公司的上诉，维持安宁市人民法院驳回起诉的裁定，故本案于2016年11月17日恢复审理。本案现已审理终结。
上诉人安宁骏丰公司的上诉请求：一、撤销一审法院判决，依法改判;二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。其主要的事实及理由为：一审法院认为上诉人在租赁到期后没有合法的原因继续占用租赁物。上诉人认为在租赁到期前，上诉人就询问过出租人是否出卖出租地块，被上诉人却欺骗上诉人讲政府对该地块安排做其他用途（在被上诉人给上诉人的通知中也能体现），在租赁到期后，上诉人在搬迁过程中了解到上诉人将该地块以3302000元的价格出卖给安宁云林物资有限公司，但被上诉人一直没有告诉过上诉人意欲出卖上述地块的信息，上诉人认为被上诉人之所以向上诉人刻意隐瞒，根本原因是出卖过程存在巨大问题，严重损害了国家利益和第三人利益。基于此，上诉人才停止了搬迁工作。另外，上诉人为维护自己作为利害关系人的合法权利，已在安宁市人民法院起诉要求判决被上诉人和安宁云林物资有限公司之间的土地交易合同无效，目前该案正在审理中。故请求二审法院在该案件判决后，再做评判。
被上诉人安宁发展公司辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
安宁发展公司向一审法院起诉时请求：1、判令被告立即向原告返还租赁物，即返还原告出租给被告的位于安宁市安海路口的原告享有使用权的土地（面积为786.76㎡）及地上附着物（两幢二层楼房，房屋建筑面积为831.9㎡）；2、判令被告参照《房屋租赁协议》约定的租金标准向原告支付自2014年3月1日起至被告实际返还租赁物之日止期间的房屋及场地占有使用费暂计：110000元（暂计至2015年3月1日）；3、判令被告向原告赔偿因其拒不搬迁及违法转租给原告造成的经济损失70000元及违约金50000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。
一审法院确认的事实：2013年3月13日,原告安宁发展投资集团有限公司与被告安宁骏丰汽车配件有限公司签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》）。《协议》第一条约定：甲方（原告）将位于安宁市安海路口的两幢二层楼房（建筑面积约为831.9㎡）及场地租赁给乙方（被告）经营使用。第二条约定：租赁期限为一年，自2013年3月1日至2014年2月28日止。第三条约定：该房屋每年租金为110000元……。第四条约定：租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如乙方续租的，需提前一个月书面通知甲方，经甲方同意，续租房屋租赁协议。第五条第一款第1项约定：因房屋用途改变、改造、旧城改造拆迁或产权变更及组织对外公开拍卖，甲方有权单方面提前解除协议，并且乙方必须按甲方告知的时间无条件搬出，甲方不承担违约责任，亦不赔偿乙方的任何投资损失，仅剩余未使用期间的租金退还乙方，对此乙方无异议。第六条第四款约定：若旧城改造涉及到本房屋拆迁，乙方必须按照甲方规定的时间内搬出，若乙方不按甲方规定搬离房屋，则乙方构成违约，必须支付违约金伍万元整及赔偿相应的经济损失给甲方；第五款约定：本协议到期后即终止双方租赁关系，若乙方要续租的，租期满前一个月与甲方协商，同等条件下乙方有优先承租权；第八款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自转租、转借或调换或退租的，乙方除向甲方缴纳其转租所得外，还需按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金……；第十款约定：本协议签订于甲方办公室，若双方发生争议，应友好协商，若无法协商，由甲方住所地的人民法院管辖。另查明，原告于2013年11月29日向被告送达《关于<房屋租赁协议>到期不再续签的通知》，并由被告公司员工马某签收，通知载明：现安宁市政府将对该地块安排作其他用途，《房屋租赁协议》到期后将不再续租。2013年12月31日，安宁市规划局向安宁市国土资源局出具《关于安宁县土地开发综合服务公司汽配修理门市部土地规划意见》，载明：位于百花东路与园山东路交叉口处的安宁县土地开发综合服务公司汽配修理门市部土地，原有用地面积2891.32㎡，退让两条规划路后还剩余土地2104.56㎡。2014年4月6日，被告将案涉合同中的四间房屋及部分空地转租给案外第三人用于经营洗车场，年租金为7万元。2014年5月8日，原告向被告送达《关于尽快搬迁的通知》，并由被告公司员工党某签收，通知载明：双方签订的《房屋租赁协议》租期至2014年2月28日，我公司于2013年11月28日已经到你单位送达了《关于<房屋租赁协议>到期不再续签的通知》，现安宁市政府将对该地块安排作其他用途，现请你公司在2014年5月24日以前尽快搬迁并腾空房屋。2014年8月27日，安宁市规划局向原告出具《关于对安海路口两幢房屋所占用土地出具规划意见的函的复函》，载明：贵公司关于《关于对安海路口两幢房屋所占用土地出具规划意见的函》收悉。此次征询的安海路口的两幢房屋位于百花东路与园山东路交叉口处，根据安宁城市规划，该两幢房屋位于规划控制规划道路红线内。再查明，案外人云南天禄拍卖有限公司受原告委托，于2014年6月4日发布了拍卖公告（拍卖标的：位于安宁市安海公路的面积为2104.56㎡的土地的国有土地使用权），竞买人安宁云林物资有限公司于2014年6月25日以人民币3302000元取得拍卖标的，并于2014年8月6日取得该地块的土地使用权证。此外，自租期届满后，被告并未返还租赁物，现被告亦没有在案涉房屋及场地内经营汽修业务。
一审法院认为，原、被告之间在平等自愿基础上签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，协议应为合法有效，则双方当事人均应按照约定全面履行各自的合同义务。《协议》约定的租期于2014年2月28日届满，则原、被告之间的租赁合同自租期届满之日起自动终止，在被告未能举证证明其继续占有租赁物具有法律原因的情况下，被告作为承租人应当将租赁物（两幢二层楼房及拍卖了2104.56㎡后余下的土地）返还给原告。关于被告主张其享有优先购买权的问题，承租人的优先购买权是指出租人在租赁合同期限内出卖租赁物的，承租人在同等条件下享有优先购买租赁物的权利。本案当事人在合同履行期限届满后没有续签书面租赁合同，且亦没有证据证实双方之间存在事实上的租赁合同关系，则被告在租期届满后未取得承租人身份，故其不享有对租赁物的优先购买权。此外，被告应于租期届满后返还租赁物，而被告至今仍占有租赁物的行为已构成违约，则由此给原告造成的租金损失应由被告承担，现原告主张参照《协议》约定的年租金11万元计算租赁物使用费的诉请于法有据，予以支持，故被告应当按照年租金11万元向原告支付自2014年3月1日至租赁物返还之日期间的使用费（其中：自2014年3月1日至2015年2月28日期间的使用费为110000元；自2015年3月1日至租赁物返还之日期间的使用费按照按年租金110000元计算）。另，根据《协议》第六条第八款的约定，租期内若被告未经原告同意擅自转租，则由被告向原告缴纳转租所得。从现场查勘的情况来看，次承租人经营的洗车场已经闲置较长时间，若根据被告与次承租人签订的合同内容来认定被告的转租所得，实属不当，而根据现有证据难以确定被告是否因转租受益，亦无法确定受益的具体数额，则对原告主张的经济损失70000元不予支持。关于原告主张违约金50000元的问题，因违约金制度的功能系为了弥补违约行为给守约方因履行合同所遭受的损失，而除租赁物的使用费之外，原告并未举证证实其尚存其他损失，故对原告的违约金主张不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告安宁骏丰汽车配件有限公司于本判决生效后三十日内向原告安宁发展投资集团有限公司返还位于安宁市安海路口的两幢两层房屋及土地（原《房屋租赁协议》中，除已经拍卖的2104.56㎡外，余下土地全部予以返还）；二、由被告安宁骏丰汽车配件有限公司于本判决生效后三十日内向原告安宁发展投资集团有限公司支付自2014年3月1日至2015年2月28日期间的房屋及场地使用费人民币110000元，并按照年租金人民币110000元向原告安宁发展投资集团有限公司支付自2015年3月1日至租赁物返还之日期间的房屋及土地使用费；三、驳回原告安宁发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。
在二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人除对于一审法院所确认的事实中安宁市规划局向原告出具的函，上诉人认为是在土地已经卖掉之后做出的，所卖的土地属不属于规划范围，房屋到底有没有卖出，出卖土地的面积到底是多大、出卖是否包括房屋、涉案的房屋应当返还给谁等问题？作为上诉人均不知晓。被上诉人的两次通知均未告知其要出售相关土地。对于其他事实均无异议，本院依法予以确认。对于上诉人提出的事实异议，在本院认为中一并予以阐述。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否将涉案的房屋及土地返还给被上诉人，并向被上诉人交纳房屋及场地使用费？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人之间的《房屋租赁协议》于2014年2月28日到期，在2013年11月29日，被上诉人已经向上诉人送达了《关于＜房屋租赁协议＞到期不再续签的通知》。但上诉人在该协议到期后，仍然占用涉案房屋及土地，对此，被上诉人向上诉人发出两个通知，要求其尽快搬离涉案房屋，但上诉人仍未搬离。现上诉人并无相应证据证实其享有合法依据占用涉案房屋及土地，故一审法院判决由上诉人将位于安宁市安海路口的两幢两层房屋及土地（原《房屋租赁协议》中，除已经拍卖的2104.56㎡外，余下土地）全部返还给被上诉人并无不妥之处，应当予以维持。同时，在2014年2月28日至上诉人返还相应房屋及土地期间，上诉人应当向被上诉人支付占用期间的使用费。但一审法院在计算上诉人占用房屋及土地期间的使用费时未注意，在2014年8月6日被上诉人已经通过拍卖将涉案的大部分土地出售给了案外人，故一审法院在计算上诉人应当支付的占用期间使用费有误，本院依法予以调整。根据双方当事人签订的《房屋租赁协议》，本院确定涉案土地每平方米使用费每天为0.10423元，自2014年3月1日至2014年8月6日共计158天，涉及土地面积为2891.32平方米，上诉人应承担的使用费为47615.24元。自2014年8月7日至上诉人返还涉案房屋及土地之日止，上诉人所应当返还的土地面积为786.76平方米，土地每平方米使用费每天为0.10423元。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持安宁市人民法院（2015）安民初字第684号民事判决第一项，即“由被告安宁骏丰汽车配件有限公司于本判决生效后三十日内向原告安宁发展投资集团有限公司返还位于安宁市安海路口的两幢两层房屋及土地（原《房屋租赁协议》中，除已经拍卖的2104.56㎡外，余下土地全部予以返还）”；
二、撤销安宁市人民法院（2015）安民初字第684号民事判决第二、三项，即“由被告安宁骏丰汽车配件有限公司于本判决生效后三十日内向原告安宁发展投资集团有限公司支付自2014年3月1日至2015年2月28日期间的房屋及场地使用费人民币110000元，并按照年租金人民币110000元向原告安宁发展投资集团有限公司支付自2015年3月1日至租赁物返还之日期间的房屋及土地使用费；驳回原告安宁发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。”；
三、由上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司向被上诉人安宁发展投资集团有限公司支付自2014年3月1日至2014年8月6日共计158天的房屋及土地使用费共计47615.24元；
四、由上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司向被上诉人安宁发展投资集团有限公司承担自2014年8月7日至上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司返还前述涉案房屋及土地之日止的使用费（按照每平方米每天0.10423元，土地面积为786.76平方米计算）；
五、驳回上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人安宁发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费9500元由上诉人安宁骏丰汽车配件有限公司负担7600元，由被上诉人安宁发展投资集团有限公司负担1900元。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十一月二十二日
书记员 陈攀宇