金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金婺民初字第2240号
原告：颜文玲。
委托代理人：陈ＸＸ。
被告：楼苏平。
被告：金华市汉方洲养生会所。
法定代表人：楼苏平。
两被告共同委托代理人：罗思荣。
原告颜文玲为与被告楼苏平、金华市汉方洲养生会所房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于同年9月26日、12月23日两次公开开庭进行了审理。原告颜文玲的委托代理人陈ＸＸ，被告楼苏平和金华市汉方洲养生会所的共同委托代理人罗思荣和薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜文玲起诉称：两被告分别于××007年7月××7日、××007年9月5日和浙江保集房地产开发有限公司（以下简称保集房产公司）签订了合同号为SBTZ-
ZLHT-JH（××007）006和SBTZ-ZLHT-
JH（××007）007的两份商铺租赁合同，并在合同中对租金的支付，解除合同的条件、合同解除提前终止后的违约责任等条款进行了约定。后保集房产公司将租赁给被告的商铺转让给了原告，保集房产公司于××01××年5月8日以书面形式通知到被告，在通知中明确将所租赁商铺出售给原告的事实告知被告，并明确要求被告将之后需缴纳的租金直接给付原告。在涉案的商铺租金缴纳时间到期后，被告一直未向原告缴纳租金。在该情况下，原告于××01××年5月××1日再次向被告发出了书面的租金催讨书，再次告知被告涉案的商铺保集公司已经转让给了原告，并要求被告立即履行给付租金的合同义务，但被告收到该通知后，拒不履行合同义务。后原告无奈之下依据商铺租赁合同的解除条款于，××01××年6月5日向被告发送了终止商铺租赁合同的通知，依法解除提前终止了与被告的商铺租赁合同，并告知要求被告付清拖欠的租金并承担违约责任。现原告诉至本院，请求：1.请求法院解除被告与保集房产公司签订的合同号为SBTZ-
ZLHT-JH（××007）006和SBTZ-ZLHT-
JH（××007）007的两份商铺租赁合同，并判令被告立即腾空房屋交还租赁物；××.请求法院判令被告立即支付拖欠原告的商铺租金计11768××6元（包括一层、二层租金）及延迟支付租金银行同期贷款利率损失101456元（该损失从××01××年1月1日算至××013年8月××3日起诉之日止，日后的损失另行计算）；3.被告承担所有诉讼费用。
被告楼苏平辩称：1.原告的陈述与客观事实不符。保集房产公司并未将租赁给被告的商铺全部转让给原告，截止今日被告从未看到原告与保集房产的买卖协议及其与保集房产公司相关租赁合同的交接协议，无论是这次庭审还是上次庭审，原告只向法庭提供了××000多平米的产权证，而被告向保集房产租赁的商铺面积为1980平方米＋××453平方米=3833平方米，由此可见原告是否获得被告租赁商铺的全部租赁权是不明确的，故被告与保集房产签订的合同权利义务并没有发生转移。法律规定合同变更或转让的内容必须明确，否则推定合同未变更或未转让，故本案的商铺租赁合同的双方当事人还是保集和被告，原告并没有取得该合同的权利义务的主体，原告要求被告承担租赁合同的义务没有事实和法律依据；××.至于××01××年5月8日的书面通知，被告认为无法确认该通知的真实性，首先该通知所陈述的转让信息本身侵犯了被告的优先购买权，被告根本不知道租赁物的买卖事实，其次该通知并没有具体的联系人签字，且加盖的公章与商铺租赁合同加盖的公章是不一致的，购买者颜文玲的身份信息不明确，还有该通知并未涉及被告交纳的押金和定金如何交接，故在无法确定该通知真实性的情况下，被告不可能向原告履行合同义务的；3.至于××01××年5月××1日的通知，被告也是无法确认该通知的真实性的，首先该通知陈述的“××007年7月××7日和××007年9月11日分别与保集房产公司签订了《商铺租赁合同》”的时间与实际签订的时间不一致，该份通知系打印体没有原告的签字，且原告颜文玲的身份信息不明确，还有该通知并未涉及被告交纳的押金和定金如何交接，也没有注明原告的具体账号，故在无法确定该通知真实性的情况下，被告不可能向原告履行合同义务；基于以上几点原因，被告是无法区分两份证明的合法性，但被告还是积极联系保集房产和原告，原告始终未向被告提供租金支付账号，后来经了解保集确实没有将被告所租赁的全部商铺转让给原告，并且被告交纳的押金和定金保集也未向原、被告交接的情况下，被告将租金支付给了保集房产，且保集房产于××01××年8月11日、××01××年1××月5日、××013年6月××7日三次收取被告支付到××014年6月30日的租金。综上被告已积极履行了合同义务，不存在拖欠租金的事实。原告的诉请于法无据，应当予以驳回。
被告金华市汉方洲养生会所辩称：本公司不是本案适格主体，并非租赁合同相对人，因此原告诉本公司系主体错误，应当予以驳回。其他同意楼苏萍的答辩意见。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对对方提交的证据进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告颜文玲提交的证据：1.原告身份证，楼苏平户籍信息、工商登记各1份，证明原、被告主体资格；××.编号为SBTZ-ZLHT-
JH（××007）007和SBTZ-ZLHT-
JH（××007）006商铺租赁合同各1份，证明两被告与保集公司签订合同的具体内容，对租赁时间及转让事宜等进行约定；3.通知1份，证明××01××年1月1××日保集公司将本案租赁物过户给原告，××01××年5月8日另行发了一份通知给楼苏萍，告知保集房产已将被告租赁的上下两层房产出售给颜文玲，要求被告向原告交纳租金，并加盖了保集房产公司的印章，留下了原告联系电话；4.房产证××份，证明本案房产已转让给原告的事实；5.租金催讨书及快递单各1份，证明××01××年5月××1日，原告再次向被告表明，被告所承租的所有房屋已转让给原告，要求被告按照原租赁合同交纳房租的事实，且快递单上留下了原告联系方式；6.终止商铺租赁合同通知及快递单各1份，证明××01××年6月5日原告和保集房产多次催讨，被告仍未履行合同义务，原告根据租赁合同相关约定解除了与被告的合同；7.回函各1份，证明被告经催讨仍不履行合同义务；8.催收房租通知书、关于交纳房租的承诺各1份，证明本案商铺未转让给原告之前，被告也曾多次延误交纳租金，保集房产也多次发放催收书，被告也承诺若再次延误交纳租金同意保集无条件收回商铺；9.交纳租金发票4份，证明被告曾延迟交纳租金。
被告楼苏平和金华市汉方洲养生会所共同提出质证意见：对证据1：金华市汉方洲养生会所的工商登记关联性有异议，与本案无关，对其他无异议。本院认为，编号为SBTZ-
ZLHT-
JH（××007）006商铺租赁合同楼苏萍以金华市汉方洲养生会所法定代表人的名义所签。虽然合同中乙方为“汉方洲足道健康中心”，但两者经营地址相同，且被告方并未提供“汉方洲足道健康中心”的工商登记以证明其主体存在，且金华市汉方洲养生会所系楼苏萍开办的个人独资企业。故两者应为同一主体。本院确认其证明力。对证据××：真实性无异议，对证明内容有异议。实际上被告与保集房产公司签订过两份租赁合同及两份补充协议，原告尚有一份补充协议未提供，我方将作为证据提交。补充协议明确约定了交纳房租时间、方式及租赁期限，与原告起诉的诉请不一致。因此实际上原告对租赁合同的权利义务没有全部受让。经查，被告楼苏萍和保集房产公司确实于××007年9月11日、1××月6日对两份合同的部分内容作了变更和补充。本院确认其部分证明力。对证据3：通知的真实性合法性有异议，该通知无保集房产公司具体联系人的签字，加盖的保集房产公司公章与租赁合同不一致，且无原告的个人信息，无附随保集房产公司与原告的买卖协议，对被告向保集房产公司交纳的押金定金如何转让未提及，对交纳房租的履行方式及原告账号无明确约定，因此对原告证明目的有异议。根据合同法规定，合同约定不明确的合同权利义务不转让。本院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，出租人将出租房屋转让给第三人，其权利义务应由第三人承担。原产权人通知承租方后，承租方应按原合同向第三人履行交纳租金的义务，且并不会损害承租方的权益。但作为出租人应将缴纳租金的地址与方式积极地告知承租方。故被告方的异议部分成立。本院确认其部分证明力。对证据4：证明目的有异议，被告向保集租赁面积为3833平米，而原告提供的房产证只有3478.96平米，因此原告并未完全受让被告承租商铺的所有面积。对真实性有异议，房产证具体地址与被告租赁合同上租赁的地址不一致。经查，被告方承租经营的场所与该两本房产证上所记载的地址相同，面积差异应该是签合同时预估面积和实测面积之差。故被告方的异议不能成立，本院确认其证明力。对证据5：催讨的时间不真实，催讨书系打印的，无原告本人签字，没有附随原告与保集的买卖协议，未明确租赁合同权利义务的转让，对被告而言，原告并未成为合同受让方。催讨书无原告账号和交纳租金的具体方式，其要其租金每年10月和4月分两期支付，与被告与保集签订的补充协议相矛盾，说明原告对租赁合同权利义务的转让不明确的。经查，根据邮政快递单和被告方的回函，可以证明该证据的真实性。本案出租房屋由保集房产公司转让给颜文玲，颜文玲作为变更后房屋出租方，催讨租金时应将缴纳租金的地址或帐号积极地告诉对方。故被告方的异议部分成立，本院确认其部分证明力。对证据6：催讨书系打印的，无原告本人签字，无法核实其真实性，没有附随原告与保集的买卖协议，或交接权利义务的协议。对被告而言，原告并未成为合同受让方，因此原告丧失了发该通知的合法性。通知无原告账号和交纳租金的具体方式。本院认为，由于原告方未积极告诉承租方缴纳租金的地址与帐号，使对方缴纳租金出现了一定的困难。从此后承租方转而向原房东保集房产公司履行缴纳租金义务看，被告方的违约行为并非根本违约，不构成解除合同的条件。本院对其证明力不予确认。对证据7：真实性、合法性有异议，回函不是被告发给原告的回函，我方确实发过一封回函给原告，但并非该份。此回函无被告方签字，与我方实际发放的回函完全不一致。经查，由于原告方提供不出寄送该份回函的快递函件信封，不能确定该份证据的真实性。故本院对其证明力不予确认。对证据8：与本案无关，当时是因为房屋存在漏雨漏水、消防及前期物业维修问题，保集公司同意给被告两个月的免租期。本院认为，该证据可以作为被告方以前履行合同有无违约的证据，可作为本案定案的参考。对证据9：证明目的有异议，××011年底我方要求向保集房产公司交纳租金，但被告要求迟点再交纳，直到保集公司给了我方账号，我方才交了租金。我方不存在违约情形。经查，该份证据系被告方与保集房产公司间的租金缴纳情况，与本案无关。被告方的异议成立。本院不予确认其证明力。
对被告楼苏萍提交的证据：1.商铺租赁合同及补充协议各××份、押金单××份，证明：①租赁期限为9年，从××007年1××月1日至××017年6月30日（7个月为装修免租期）；②缴纳租金的方式为交纳财务，且出租方出具发票；③在租赁期限内转让不能影响被告正常营业及双方原合同的履行；④租金交纳的时间为前三年为6月1××日前半年一付，自第四年为一年一付；⑤出租方办理房产租赁证；⑥租赁面积为1980＋××453=3833平米；⑦合同解除的条件。××.照片1份6张，证明因为有9年的租赁期，被告才对租赁的毛坯房豪华装修，花费800万装修费的事实。3.××01××年5月，××013年6月被告与原告通话清单，证明被告曾在××01××年5月按通知上的电话联系原告，但原告说在外地。××013年6月被告联系原告想了解租赁合同。4.××01××年8月11日现金交款单、××01××年1××月5日对账单、××013年6月××7日对账单各1份，证明被告按约定履行交纳租金的义务，现租金支付到××014年6月30日的事实。5.回函及信件寄件单各1份，证明租赁合同权利义务没有转让及转让不清的事实，即使转让原告存在故意不提供账号，未积极履行出租人应尽义务。
原告颜文玲提出质证意见：对证据1：对商铺租赁合同两份真实性无异议，对补充条款中第六条约定，因装修的原因，租赁期限××008年7月1日到××017年6月30日。第七条约定，保集房产公司同意被告前三年的租金付款方式为半年一付，每年6月、1××月前支付半年租金，到第四年开始为一年一付。结合以上两条约定，××008年7月1日-××011年7月1日为半年一付，按补充约定，从××011年7月1日开始，都应该是一年一付，且按主合同第七条第四项约定，应为先付后用。结合原告提供的证据，被告××011年7月8日才支付了半年的租金，构成了严重违约，之后半年的租金到××01××年8月被告才打到保集公司帐户。对押金单真实性无异议，这只是合同附加条款，该押金随着租赁合同权利义务的转移。经查，原告方的异议部分成立，本院确认其部分证明力。对证据××：真实性无异议，证明内容有异议，不能证明被告投资800万的事实，且不论被告花了多少钱装修，只要被告构成解除合同的违约条件，原告仍可以解除租金合同。本院认为，该证据不能证明被告方花费800万装修的事实。但本案并非根本违约，并不构成合同解除的条件。本院对其证明力部分予以确认。对证据3：真实性无异议，对证明目的有异议，××01××年5月，原告并未在外地，被告所述不真实。实际是被告向原告提出最近较忙，要求另行到原告办公室处理。××013年6月的通话证明内容不真实，通话记录有1××秒，不可能是接起来就挂掉，说明原告还是想处理这件事。经查，该组证据并不能证明通话内容，只能证明被告方与原告方曾有过电话联系。本院对其证明力不予确认。对证据4：该组证据是被告与保集房产公司之间的事，与原告无关联，且被告已是迟延交纳租金，已构成违约。经查，本案致使被告方缴纳租金困难，与原告方未积极提供缴纳租金的方式及帐号相关。故原告方的异议部分成立。本院确认其部分证明力。对证据5：对证明内容有异议，被告对原告与保集房产公司之间的转让事宜是清楚的，被告仅因为原告未提供帐号和地址而不向原告交纳租金，但被告向原告寄送回函，说明被告是知道原告地址的，且被告一直向保集房产公司以刷卡方式支付租金，即使不知道账号也可以到原告办公室刷卡支付。经查，原告方的异议部分成立。本院确认其部分证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
金华市汉方洲养生会所系楼苏平开办的个人独资企业。××007年9月5日、××007年7月××7日，楼苏平分别以个人名义和金华市汉方洲养生会所法定代表人名义与保集房产公司签订了合同号为SBTZ-
ZLHT-JH（××007）007和SBTZ-ZLHT-
JH（××007）006号的两份商铺租赁合同。××007年9月11日和1××月6日，双方又签订了两份补充协议。合同约定：保集房产公司将位于浙江省金华市保集半岛商业步行街指定区域面积为××435和1380平方米的物业租赁给楼苏平经营。其中SBTZ-
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JH（××007）006号合同约定：前两年租金为799898元（前两年按0.45元／天／平方计收），每两年按8%递增（第三、四年按0.486元／天／平方计收；第五、六年按0.5××4元／天／平方计收；第七、八年按0.566元／天／平方计收），合同期内总租金为36044××8元。SBTZ-
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JH（××007）007号合同约定：前两年租金为360000元（前两年按0.36元／天／平方计收）；第三、四年按0.44元／天／平方计收（计440000元）；第五、六年按0.50元／天／平方计收（计500000元）；第七、八年按0.56元／天／平方计收（计560000元），合同期内总租金为1860000元。两份合同均约定了租金为先付后用。合同补充条款约定租赁合同起始时间为：××007年1××月1日至××017年6月30日止，其中××007年1××月1日至××008年6月30日（7个月）止为装修免租期，××008年7月1日至××017年6月30日（9年）止为租赁年；由于乙方（被告方）租赁为整栋物业，甲方（保集房产公司）同意乙方前三年租金付款方式为半年一支付，每年6月、1××月前支付半年租金；自第四年开始为一年一支付等等。主合同并约定了出租方有权解除本合同的条件：承租方拖欠应付费用，且在收到出租方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正等等。
嗣后，保集房产公司将租赁给被告的上述商铺转让给了原告颜文玲，并于××01××年1月1××日办理了房产过户登记手续。保集房产公司于××01××年5月8日以书面形式通知到楼苏平，明确告知其所租用的商铺已整体出售给颜文玲，并告知其按合同约定直接向颜文玲缴纳租金和颜文玲的联系方式。××01××年5月××1日，颜文玲以特快专递的方式向楼苏平发出了书面的租金催讨书，再次告知被告其承租的商铺保集房产公司已经转让给了原告，并要求被告立即履行给付租金的义务，但并未告知履行帐号及履行方式等。被告收到该通知后，并未履行合同义务。××01××年6月5日，颜文玲以特快专递的方式向楼苏平发出了终止商铺租赁合同的通知，要求依法解除租赁合同，付清拖欠的租金并承担违约责任。同年6月1××日，被告楼苏平向原告回函表示：因原告方未告知付款的具体地址和帐号，导致无法缴纳房租，并表示不愿解除合同。××01××年8月11日，楼苏平将××01××年1至1××月的租金684××××××.50元通过银行汇款的方式支付给了保集房产公司。××01××年1××月5日，楼苏平将××013年1月至6月的租金358××50元通过银行汇款的方式支付给了保集房产公司。××013年6月30日，楼苏萍将××013年7月至××014年6月的租金716500元通过银行汇款的方式支付给了保集房产公司。另查明，保集房产公司已于××014年3月3日将上述三笔款项175897××.50元退回给了楼苏平。同年3月6日，楼苏平将该笔款项汇入婺城区法院帐号提存。
本院认为：原保集房产公司与楼苏平签订的合同号为SBTZ-ZLHT-JH（××007）007和SBTZ-ZLHT-
JH（××007）006的两份商铺租赁合同及其补充协议合法有效，本院予以确认，双方均应按该协议履行各自的义务。虽在该合同履行过程中，保集房产公司于××01××年1月份将租赁房屋的产权转让给颜文玲，但根据“买卖不破租赁”原则，××01××年5月8日，在接到产权过户的通知后，楼苏平应转由向颜文玲履行房屋租赁合同约定的相应义务，即交付租金。但颜文玲在履行催收租金的权利时，并未向义务人即被告方告知具体的收款帐号和收款地址。故楼苏平在接到保集房产公司和颜文玲的催缴租金通知书后，也无法向颜文玲履行付款义务，其于××01××年8月11日向保集房产公司交付租金的行为，应视为对原合同义务的履行。故被告方的迟延履行构不成恶意违约，也构不成根本违约，并不符合合同约定的解约条件。原告方要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。至于房屋租金，楼苏平最终已将该笔款项汇入婺城区法院帐号提存，颜文玲随时可向法院领取。但被告方客观上迟延支付租金的相应利息，还应支付给原告。至于××01××年8月11日后相应的利息损失，可另行向受益人主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十、第九十三条第二款、第一百零一条、第一百零七条、第二百二十七条等规定，经院审委会讨论决定，判决如下：
一、被告楼苏平、金华市汉方洲养生会所于本判决生效之日起3日内支付原告颜文玲迟延支付租金的利息20741.63元（按日万分之二点一从2012年1月1日起分段累计至同年8月11日止）。
二、驳回原告颜文玲的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16304元（原告已预交），由原告颜文玲负担16039元；由被告楼苏平、金华市汉方洲养生会所共同负担265元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用，款汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王正平
人民陪审员 金 丹
人民陪审员 祝连荣
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 许广平