黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡民终字第147号
上诉人（原审被告）孙锐。
被上诉人（原审原告）牡丹江市畅通自控给水设备厂。
被上诉人（原审第三人）马金贞。
被上诉人（原审第三人）牡丹江市阳明住宅建设开发公司。
被上诉人（原审第三人）代靖国。
上诉人孙锐因与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂、马金贞、代靖国、牡丹江市阳明住宅建设开发公司（以下简称开发公司）财产权属纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2011）阳民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人孙锐、被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂、被上诉人马金贞、被上诉人牡丹江市阳明住宅建设开发公司、被上诉人代靖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）牡丹江市畅通自控给水设备厂原审诉称：2000年至2004年间，原告为开发公司做上水配套工程，工程完工后，该公司一直没有支付工程款。2004年5月26日，开发公司与原告达成协议，约定：该公司将其开发的牡丹江市阳明小区8号楼0133号门市房以228375元价格折抵部分工程款给付原告。2007年3月，开发公司将上述房屋交付原告。原告收到房屋钥匙后，将房屋进行了改造，在室内建筑水泥二层隔断，变成上下两层房屋，花费了大约50000元，并另行更换了卷帘门、给窗户加防护栏，改造了供热管道。2009年9月，原告发现房屋被他人撬锁进入并占用，原告先后多次与占房人交涉未果。原告查出现占房人为被告孙锐，为此，原告诉讼请求：一、被告停止侵害、从诉争房屋内搬出；二、要求按照被告出租房屋租赁费计算，自2009年6月至2012年9月，由被告赔偿原告经济损失70000元。三、由被告承担诉讼费用。
上诉人（原审被告）孙锐原审辩称：被告善意购买房屋，并占有三年之久，不存在侵权；原告称2009年1月其房屋已经被占，原告起诉主张侵权时间在2010年年末或者2011年年初，此时已经超过诉讼时效。原告请求自2009年6月起由被告赔偿其损失，但此时被告尚未占有房屋，原告请求经济赔偿时间自其起诉时起算已经超过诉讼时效，而且被告实际于2009年10月末才开始将房屋出租，现在履行的合同应当到2013年8月25日租赁期满，被告自占有房屋之日起至合同期满，所收全部租金为21000元。被告认为，原告所诉无理，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
被上诉人（原审第三人）马金贞原审述称：2009年8月，马金贞从代靖国处购买了开发公司建设的阳明2期10号楼0133号房屋，价款是270000元。双方共同到开发公司更换了合同买受人、交款收据付款人名字，并办理了预告登记备案。第三人认为，此房屋已经归第三人所有，且原告索要的房屋与第三人购买的房屋不是同一户房。2009年9月，第三人以300000元价款将此房转卖给被告，双方订立合同并已实际履行，因此，第三人请求人民法院驳回原告诉讼请求。
被上诉人（原审第三人）牡丹江市阳明住宅建设开发公司原审未发表意见。
被上诉人（原审第三人）代靖国原审述称：2008年，第三人与开发公司订立了购买争议房屋的合同，价款220000元，由于房屋内搭建了二层隔断，第三人实际支付228375元。该房屋所在楼房号码原为8号楼，现更名为10号楼，第三人购买此房屋时，原告曾经找到第三人，自称该房屋为其所有，但没有出示相关手续。2009年6月，第三人接手房屋进户，由于没有打开房门的钥匙，经过开发公司同意，遂撬门进入。第三人向开发公司交纳了此前该房屋所欠的两年供热费，然后经开发公司经理张国华同意，第三人转卖房屋给马金贞，第三人认为该房屋应当为被告所有，故请求人民法院驳回原告诉讼请求。
原判认定：原告为第三人开发公司承建了牡丹江市阳明小区一期、二期给水外网施工工程，2004年5月26日，双方订立协议，开发公司将其所有的坐落于牡丹江市阳明小区的原8号楼、现为10号楼的0133号商服房折抵工程款给予原告，该房屋建筑面积65.25平方米、每平方米价格3500元，总价款228375元。开发公司法定代表人张国华称2004年、原告称在2007年3月，开发公司将房屋交付给原告，随后，原告对该房屋进行了改建，即在半空中用水泥、钢筋加一层隔断，将房屋分隔成上下两层，建筑了通行楼梯联通两层楼房并更换了卷帘门等。另查，2009年1月，第三人代靖国与开发公司口头约定出借250000元给开发公司，开发公司支付利息，以10号楼的0133号商服房作为抵押。关于借款期限，代靖国称为半年，开发公司法定代表人张国华、工作人员丛德刚称为三个月。双方没有签订借款合同，开发公司收款后也没有给代靖国出具收据。代靖国称开发公司将原8号楼、现为10号楼的0133号商服房买卖合同以及购房交款收据交付给其本人，并允诺如到期不能还款，代靖国有权出售房屋。在开发公司到期没有还款情况下，代靖国撬开0133号商服房房门占用此房。代靖国自认曾经有人找其联系自称房屋为其所有。2009年8月15日，代靖国与马金贞签订房屋买卖合同，将房产图号为1—10—000133／395—500—1、建筑面积65.25平方米的房屋即原告与开发公司协议所指明的房屋以270000元价格出售给马金贞，同年8月18日马金贞委托测绘单位对该房屋进行了测绘。代靖国结清其占用房屋前该房屋所欠的两年供热费后将房屋交付给马金贞，开发公司给马金贞出具了此房的购房合同以及交款人为马金贞、价款228375元购房交款收据，合同购买人处签名为空白，合同注明买受人为马金贞，此两份证据原件在被告处。代靖国、马金贞解释为：开发公司收回了其借款之初与代靖国签订的房屋买卖合同、交付给代靖国的房屋交款收据原件，并重新给马金贞出具了署名马金贞的合同和收据。2009年9月18日，马金贞与被告签订房屋买卖合同，以300000元价款将此房出售给被告。开发公司在原来出具给马金贞的购房交款收据上直接更改马金贞姓名为被告，并加盖公章确认有效。被告占有房屋后，2009年10月末即将房屋出租给案外人蒋兆利，现履行的一年期租赁合同到2013年8月25日租赁期满。关于被告出租期间实际收取的全部租金，被告称为21000元，承租人称本次租期为一年的合同年租金即为18000元。本院同时查明，包括原告、被告争议房屋在内的整幢楼房尚未验收，均未办理产权证照。本案在审理过程中，本院于2012年9月5日做出（2011）阳民初字第119—1号民事裁定书，查封牡丹江市阳明区阳明小区10号楼0133号商服房。
原审认为：首先，开发公司因欠原告建设工程施工款，遂与原告订立合同，将争议房屋作价228375元给付原告清结欠款，该合同系原告、开发公司真实意思表示，合同合法、有效。开发公司至少在2007年3月即将房屋交付给原告，依约定履行了合同主要义务。原告占有房屋后，对房屋进行了重大改建，此为原告依法行使物权。其次，2009年1月，开发公司将已经转让的房屋作为抵押物向代靖国借款，借款合同有效、抵押无效。在开发公司逾期未还款情况下，代靖国撬开房屋门，强行占用房屋，此为违法占有。代靖国称经开发公司同意而占房，但开发公司对该房屋已丧失处分权，即使其同意，也不产生交付房屋的法律后果。代靖国在明知有人向其主张房屋所有权情况下，代为结清取暖费，将房屋出卖给马金贞，马金贞又再次出卖给被告，此均为无权处分行为。房屋转卖过程中，开发公司在其与买受人之间没有真实的房屋买卖关系、也没有交付款情况下，与买受人订立虚假的合同、出具虚假的收款收据，此系违法行为，所订合同无效。马金贞自行委托测绘单位对房屋进行的测绘，不具有在行政机关办理房屋预告登记的法律后果。那么，被告是否构成善意取得所有权了呢？《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案被告购买房屋后，没有办理物权转移登记，因此，被告善意购房行为，不具有取得所有权的后果。综合上述意见，本院认为，本案原告合同订立在先，已经依法履行，房屋应当归原告所有。第三人代靖国、马金贞以及被告占有房屋期间，给原告造成了财产损失，应当赔偿。鉴于被告为善意购买房屋，故只需返还其已经收取的房屋出租价款，被告、承租人所述价款金额不一致，以被告自认为准，被告返还原告21000元。被告辩称原告主张权利已经超过一年期限，本院认为，《中华人民共和国物权法》关于占有人请求返还占有物时效的规定不是指所有权人主张所有权时效，此规定不适用于本案情形。被告辩称原告请求赔偿损失超过时效，本院认为，被告占房时起至原告起诉时止，不超过两年，原告请求，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院判决：一、被告孙锐将位于牡丹江市阳明小区10号楼、建筑面积65.25平方米的0133号商服房返还原告牡丹江市畅通自控给水设备厂；二、被告孙锐返还原告牡丹江市畅通自控给水设备厂房屋租金21000元。案件受理费5775.63元、财产保全费2520元，合计8295.63元，由原告牡丹江市畅通自控给水设备厂承担其中的1025元，由被告孙锐承担余款7270.63元。（此款原告已经预交）
宣判后，原审被告孙锐不服，向本院提起上诉。
上诉人孙锐上诉称：一审认定开发公司将诉争房屋折抵工程款给原告，开发公司将房屋交付原告的事实是错误的。双方虽然签订了抵账协议，但未实际履行，而是由开发公司以其所有另两户价值118000元的住宅冲抵了工程款，被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂已同意并接收了两处房产。上诉人应为诉争房屋所有权人，购买房屋为善意取得。上诉人取得诉争房屋是基于被上诉人马金贞与代靖国之间的合法买卖行为，双方签订房屋买卖协议后，经开发公司认可，在房屋管理部门办理了测绘和权属登记，并支付了合理的价款，被上诉人马金贞即为善意取得房屋，合法有效。上诉人基于此再次购买并支付合理价款的行为，更应构成善意取得，虽没有办理房屋产权证照，但不是上诉人原因，上诉人已实际占有房屋（已出租）。一审法院以上诉人没有办理物权转移登记，虽为善意取得，不具有取得所有权的后果是错误的。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂答辩称：1.上诉人主张的抵账协议没有履行，不是事实，上诉人主张开发公司以另外两户住宅冲抵双方工程款更不是事实，客观事实是阳明开发公司在2004年与本案被上诉人针对双方之间的工程量进行结算，并以本案诉争房屋做为结算部分工程款抵顶给被上诉人，在2007年阳明开发公司将诉争房屋交付被上诉人，被上诉人接受房屋后对房屋进行改造，上诉人的主张没有事实证实。2.上诉人主张其诉争房屋是善意取得是错误的，物权法第106条规定善意取得需具有三个条件，上诉人明知马金贞无权出售诉争房屋，还与之签订合同，违反了房地产法第37条规定，不能说其善意，上诉人及本案其他被上诉人之间基于借款抵押事实而签订的房屋买卖合同，不仅没有事实依据，不是当事人之间的真实意思表示，更侵害了以实际取得房屋被上诉人的财产权益，所以上诉人的行为不能称之为善意。另外上诉人主张其以对房屋办理了权属登记，进行了测绘这一事实是错误的，没有证据证实房产机关为上诉人出具测绘报告，更没有房屋预登记或房屋所有权登记的备案证明，所谓的测绘是宏宇公司为马金贞所做的测绘，而该测绘行为完全是商事委托行为，并不是产权机关的确权行为。被上诉人认为原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人马金贞、牡丹江市阳明住宅建设开发公司、代靖国均答辩称，同意上诉人的上诉理由。
归纳本案争议焦点为：本案的诉争房屋所有权应归谁所有。
二审期间，上诉人孙锐向本院提供证据如下：
证据一，由牡丹江市阳明住宅建筑开发公司提供的关于被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂工程款的结算书1份、通用记账凭证2份、会计账3份、蒋德臣出具的收条1张、2004年6月1日单位往来资金结算票据2份，证明一审据以判决的顶账协议实际并未履行，二公司之间另行订立了工程款的结算协议，且已履行了一部分。
被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂质证如下：1.对工程结算书的真实性没有异议，但此结算书只是被上诉人与阳明开发公司2003年3月23日针对阳明小区一期工程上水配套工程结算额所做的最终确认，而被上诉人与阳明开发公司之间的顶账协议当中的内容是作为乙方为甲方施工建设的阳明小区一、二期给水外网施工部分工程款，该25万元只是一期的工程款总额；2.记账凭证，是阳明公司单方记载的，必须有相关的财务传票作为记账依据，该记账凭证才能够与工程结算书相一致；3.会计账3页，仅是阳明公司的单方记载，没有相关证据予以佐证，不能作为定案依据；4.关于2001年12月20日蒋德晨出具的收条，仅能证实在2001年孟庆海与蒋德晨经过阳明开发公司顶账了一台桑塔娜轿车，作价118000元。不能证实被上诉人与阳明开发公司之间顶账协议没有履行。蒋德晨出具收条的时间是2001年12月，而被上诉人与阳明公司签订顶账时间2004年5月26日，根据后合同优先原则，应当以双方最终意思表示作为认定事实的依据，此收条发生在前，不能作为履行顶账协议，或者顶账协议没有履行的证据；5.被上诉人在2004年6月1日为阳明开发公司出具的往来结算票据，此票据能够证实2004年5月26日被上诉人与阳明开发公司签订顶账协议后，由被上诉人通过财务票据形式与阳明开房公司进行结算，从上诉人提交的复印件可以看出，双方最终单价由3500元变更3200元，并以3200元乘以65.25平方米等于208800元。由此可证实被上诉人与阳明开发公司之间在以房抵债协议不仅确实履行，而且手续完毕，证实被上诉人取得诉争房屋所有权。
被上诉人牡丹江市阳明住宅开发公司质证如下：阳明公司与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂在2003年3月23日就一期工程签订工程结算书，约定的金额为25万元，我公司2003年5月30日进行了账务处理，增加了开发成本，增加了其他应付款蒋德晨25万元。对方出具的顶账协议财务并没有见到，财务账上没有任何处理。顶账协议2004年5月26日签订的，从公司财务账上可以看出2001年12月20日收到孟庆海桑塔纳车一台，车号33266黑C，双方商定经阳明开发公司顶账售价118000元，收货人是蒋德晨，从收条来看，我公司和被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂没有账务往来，我公司对之没有欠款，我公司不知道被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂和阳明开发顶的什么账。2004年6月1日被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂给我公司出具了208800元的资金往来结算票据，票据上没有收款事项，盖的财务公章，收款人是金奎玄，2004年10月15日对方拿着2004年6月1日开具的收据向我公司开具了两张房款，分别是8号楼的532，金额是69308元，交款人是孟庆海，还有一个6号楼的532，金额是48692元，两个房款118000元整，与收到孟庆海车的价格是一致的。我公司的工程结算和财务往来票据没有任何体现以诉争房屋进行抵账。被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂开的收据没有写明收的什么钱，就是现实收的工程款，其出的票据是2004年5月26日后，拿到我公司是2004年10月份，并没有顶账协议的东西在里面。
被上诉人马金贞同意阳明开发公司的质证意见。
被上诉人代靖国对证据无异议。
本院认为，以上证据，关于结算书，被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂，予以认可，本院予以确认，可认定为于2003年3月23日双方结算阳明小区第一期工程结算额为25万元；因被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂与开发公司之间约定为一、二期工程施工，关于通用记账凭证、会计账、姜德臣的收条、对形式要件确认，因未有其他证据佐证，证实不了是关于第一期工程付工程款的情况，故对上诉人的证据主张不予确认。关于2004年6月1日往来资金票据，对证据形式要件予以确认，因二公司之间没有对账结算，不能证明证实不了工程款给付情况。对上诉人的证据主张不予确认。
证据二，被上诉人阳明开发公司法人代表张国华出具的关于本案诉争房屋的说明一份，证明这份说明与一审中出具的说明是两个矛盾的说明，一审判定本案诉争房屋是被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂的是错误的。
被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂质证如下：1.对证据形式要件有异议，这份证据是复印件，同时张国华实际是阳明开发的法定代表人，他的陈述没有其他证据佐证，不能作为定案依据，说明中证实阳明公司与代靖国之间的关系实为抵押价款，名为房屋买卖，而且双方口头约定了，担保法40条所明确禁止的绝押条款，即如到期不能按时还款，抵押房屋将以买卖方式归借款所有；2.这份协议说的不是事实，并没有给代靖国出具正规的财务房款收据，说明中同意代靖国自行将房屋打开处置的说法与张国华于2012年3月16日的说明、2010年8月26日公安机关的笔录相矛盾，与丛德刚2010年9月13日在公安机关的笔录，代靖国2010年8月5在公安机关笔录证实的问题矛盾。即代靖国进入诉争房屋是自行撬锁进入，并不是开发公司交付。3.张国华认为开发公司与代靖国之间房屋买卖有效是没有权利的认定。4.不能确认这份证据中的签名是张国华本人的签名。请法院依据原审证据予以裁判。
被上诉人马金贞质证：张国华是真实意见。
被上诉人阳明住宅开发公司、被上诉人代靖国对证据没有意见。
本院认为，张国华作为被上诉人开发公司的法定代表人的说明，为当事人书面陈述，现未有证据证明公安机关于2010年8月26日、及一审法院于2012年3月16日向其调查时，有胁迫等情况，故该说明与在一审中公安机关调查笔录及张国华对一审法院作出的说明中一致事实部分，且有其他证据证明的，予以确认，不同部分不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院认证，并结合一审法院证据，本院认定案件事实与一审一致。
本院认为：诉争房屋以抵顶工程款的方式，已由被上诉人开发公司交付被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂，被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂对之占有改造。依据双方签订的2004年5月26日协议及被上诉人开发公司的实际交付，虽然开发公司交付被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂诉争房屋在内楼房未验收，未办理产权证照，但顶账协议合法有效并已实际履行，被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂依法取得诉争房屋所有权。以上事实有顶账协议书、一审调查时被上诉人张国华的陈述及证人姜义增的证言等证据证明。上诉人孙锐主张该顶账合同未实际履行不成立，其举示证据证明被上诉人开发公司与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂另行订立结算协议，以其他房屋履行给付工程款，但该诉讼主张证据不足以认定，即举示的以案外人孟庆海的车顶款，再以房屋抵车款，因顶车行为发生在2001年，被上诉人开发公司又以两户房屋顶给案外人孟庆海，以房屋顶车款发生开发公司与孟庆海之间，与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂无关，且开发公司与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂协议以房顶工程款协议为2004年5月26日，故该以两户房屋顶被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂款的主张不成立。关于上诉人所举示的被上诉人开发公司的公司账目，因是其公司单方作账，与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂没有结算对账，不能证明与被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂给付工程款的情况。关于上诉人二审举证被上诉人开发公司张国华的说明，与张国华在一审中对本案诉争事实作出的情况说明有出入，该说明为个人陈述，因其一审陈述与其他证人证言能相互印证，且无证据证明一审说明及在公安机关调查笔录中陈述有被胁迫情况，故认定其一审有其他证据佐证的陈述。综上，上诉人主张被上诉人开发公司以另两户房屋价值118000元的住宅冲抵被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂部分工程款，本案诉争房屋的抵账协议未履行不成立。在诉争房屋已由被上诉人开发公司交付被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂，被改造占有后，被上诉人代靖国撬开房屋占有房屋，是无权占有，其取得房屋无效，转卖被上诉人马金贞，又转卖上诉人孙锐，都属于无权占有房屋。原审判决支持被上诉人牡丹江市畅通自控给水设备厂的诉讼请求，判决上诉人孙锐返还房屋及房屋租金符合法律规定。
综上，上诉人孙锐的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5776元，由上诉人孙锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑春梅
审 判 员 郑建华
代理审判员 李慧宇
二〇一四年五月十三日
书 记 员 李莎莎