四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金堂民初字第2803号
原告：吴定清，女，1972年10月11日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。
委托诉讼代理人：王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师，特别授权。
被告：舒凤英，女，1972年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。
被告：四川万和大宇房地产开发有限公司。住所地：成都市金堂县。
法定代表人：梁兴秀，执行董事。
诉讼代表人：四川万和大宇房地产开发有限公司管理人，地址：成都市锦江区。
负责人：曹爱武。
委托诉讼代理人：戴如春，四川律大律师事务所律师。
原告吴定清诉被告舒凤英、四川万和大宇房地产开发有限公司（以下万和公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月30日第一次公开开庭进行了审理，原告吴定清委托诉讼代理人王洪、被告舒凤英、被告万和公司的原法定代表人梁兴秀到庭参加诉讼。审理中，因被告万和公司进入破产程序，本院于2016年10月19日第二次对本案公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王洪、被告舒凤英、被告万和大宇公司诉讼代表人的委托代理人戴如春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴定清向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告吴定清与被告舒凤英之夫张家恩于2009年12月16日签订的房屋买卖的《协议》合法有效；2、被告四川万和大宇房地产开发有限公司协助被告苏凤英在原告吴定清提供必要证明文件后，将位于金堂县赵镇金园街469号3栋1单元12楼49号房屋的商品房买卖合同备案（合同备案号：12873）变更登记在原告吴定清名下；3、本案诉讼费用二被告承担。事实与理由：2007年7月4日，被告舒凤英之夫张家恩（已故）购买被告万和公司原万和阳光村x栋x单元x楼x号房屋（现金堂县赵镇金园街469号x栋x单元x楼x号房屋），2009年12月16日，被告舒凤英之夫张家恩与原告协商，将该商品房以298641.00元卖给原告并签订了买卖《协议》，《协议》生效后，原告履行了全部的义务，但至今被告二被告未为原告办理房屋买卖相关备案登记手续。现诉诸法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告舒凤英对原告的起诉和陈述的事实予以认可。
被告万和公司的法定代表人梁兴秀在第一次庭审中对原告的起诉的事实无异议。在第二次庭审中，被告万和公司的管理人辩称，因被告万和公司进入破产程序后，很多资料不全，管理人无法核实原告证据的真实性。张家恩的继承人是否放弃案涉房屋的相关权利。《协议》上签字的向方苹是否放弃案涉房屋的相关权利。
本院经审理认定事实如下：2007年7月4日，万和公司与张家恩签订了一份《商品房屋买卖合同》。约定张家恩购买万和公司开发的金堂县赵镇十里大道北六横道“万和阳光城”x幢x层x号住宅一套（现编号为赵镇金园街x号x栋x单元x楼x号），房屋单价为2208元每平方米，总价330582元。首付100582元，余款23万元在以按揭方式支付。同日，张家恩与万和公司签订了《补充协议》，约定由万和公司为张家恩代办契税等事项。2007年7月21日，万和公司对张家恩购买的上述房屋进行了备案登记，合同备案号为12873。2007年7月24日，张家恩与金堂县农村信用社联合社（后更名为成都农村商业银行股份有限公司金堂支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定张家恩在成都农村商业银行股份有限公司金堂支行办理了涉案的房屋的按揭贷款手续。上述合同签订后，张家恩支付了购房首付费及部分按揭款。2009年12月16日，吴定清与张家恩签订“说明”一份，主要内容为：张家恩将购买的案涉房屋以330582元转让给吴定清，吴定清支付张家恩已付的购房款100582元，由万和公司重新给吴定清出具购房款收据，张家恩领走已交的首付款后，张家恩不再享有该套房屋的所有权，银行按揭款由吴定清支付。2009年12月18日，作为甲方的万和公司与作为乙方的吴定清、向方苹签订“协议”一份，主要内容为：甲方同意将客户张家恩所做按揭的案涉房屋正式转让给乙方，协议签订后，按揭款由乙方支付。现乙方将此套房款已全部付清，甲方承诺任何时候都协助乙方办理相关手续。同日，被告万和公司与原告吴定清签订了一份《商品房买卖合同》，约定万和公司将涉案房屋出售给吴定清。万和公司确认吴定清已支付购房款292641元、契税、费5602元、维修基金1955元，共计306198元。此后，被告万和公司未按合同约定为吴定清办理预售房屋备案登记，导致吴定清至今尚未取得房屋所有权证和国有土地使用权证。但吴定清已经实际占有并使用涉案房屋。
2013年7月15日，成都农村商业银行股份有限公司金堂支行出具了一份证明，内容为：张家恩于2009年12月16日将涉案房屋转让给吴定清，此后该套房屋的按揭贷款均是吴定清定期归还。2016年10月17日，涉案房屋的按揭贷款已经支付完毕。
因被告万和公司涉及到其他民事纠纷，本院于2014年12月23日作出（2011）金堂执字第184号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。原告吴定清以涉案房屋系其所有为由，向本院提起书面异议，本院于2015年4月22日作出（2015）金堂执异字第32号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2016年6月13日，本院根据申请人阳荣成、唐世珍的申请，受理了对被告万和公司的破产清算申请，并指定了四川豪诚企业清算事务所有限公司担任被告被告万和公司破产管理人。
另查明，张家恩与舒凤英系夫妻，张家恩已经死亡。经查询，2016年9月12日，涉案房屋登记备案在张家恩名下。案外人向方苹当庭向本院陈述，2009年12月18日，吴定清、向方苹与万和公司签订“协议”，当时系一起购买案涉房屋，后因吴定清要使用，向方苹就退出了购买该房，并放弃了该房屋的相关权利。
本院认为，本案系万和公司将涉案房屋出售给张家恩，张家恩在未取得房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，将涉案房屋转让给吴定清，吴定清已经支付全部购房款且实际占有使用涉案房屋。吴定清、张家恩的买卖行为系真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，虽然张家恩未取得房屋产权证，但其已经通过买受的方式取得了涉案房屋的处分权，且双方的交易行为得到了万和公司的认可。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故张家恩与吴定清之间的购房协议合法有效，本院予以确认。根据吴定清、张家恩、万和公司的三方协议，张家恩、万和公司有协助办理物权登记义务。如今，吴定清已经占有使用涉案房屋多年，但从签订购房协议起至今7年，万和公司、张家恩未为吴定清办理备案登记，已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。吴定清主张要求万和公司、张家恩办理备案登记，系要求万和公司、张家恩继续履行合同义务，本院支持。现张家恩死亡，吴定清主张其继承人舒凤英继续履行上述义务，于法有据，本院予以支持。被告万和公司管理人关于张家恩的继承人是否放弃案涉房屋的相关权利的问题，因张家恩在死亡前已对案涉房屋的合同权利进行了处分，故不涉及继承问题。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法适用法律若干问题的解释>》第十八条规定，判决如下：
一、确认原告吴定清与被告舒凤英之夫张家恩于2009年12月16日签订的“说明”、被告四川万和大宇房地产开发有限公司于2009年12月18日与原告吴定清签订的“协议”合法有效；
二、被告四川万和大宇房地产开发有限公司、舒凤英于本判决生效之日起10日内为原告吴定清办理位于金堂县赵镇金园街x号x栋x单元x楼x号房屋备案登记。
案件受理费50元，由被告四川万和大宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐诗进
二〇一六年十一月十一日
书记员 何昕奕