内蒙古自治区翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书（2014）翁民初字第1729号原告高进勇，男，1990年7月31日出生，汉族，农民，现住翁牛特旗。被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石房地产公司）。住所地：赤峰市松山区。法定代表人王海民，系总经理。委托代理人李智君，系赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。委托代理人王绩浩，内蒙古奥星律师事务所律师。委托代理人李伟，内蒙古方赫律师事务所律师。原告高进勇与被告宝石房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理，依法由代理审判员杨国新适用简易程序于2014年4月18日、2014年6月12日、2014年6月26日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告高进勇、被告宝石房地产公司的委托代理人李智君到庭参加诉讼；第二次开庭，原告高进勇、被告宝石房地产公司的委托代理人王绩浩到庭参加诉讼；第三次开庭，原告高进勇、被告宝石房地产公司的委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月31日原告以每平米3267.64元的价格购买被告在翁牛特旗金色港湾商业广场F区FS—1号楼4—842号，原告一次性交付被告楼房款320000.00元。并于同日签订了购房合同，合同约定于2012年12月31日将楼房交付给原告使用，合同约定逾期甲方应支付乙方已付款利息，按银行贷款利率计算，此外甲方应每日按商品房价款的万分之一付违约金，被告于2012年12月31日未交付楼房，已经违约，自2013年1月1日至今被告应支付违约金51200.00元。综上所述，原告与被告已经形成了买卖关系，然而被告违背诚实信用原则，没有如期将楼房交付给原告使用，已经侵害了原告对楼房的使用权，故依据《合同法》第一百零九条的规定特向法院诉讼要求判决被告立即支付违约金51200.00元，依法维护原告的合法权益不受侵害。被告辩称，一、原告所述的事实和理由与实际不符。根据合同的约定时间，被告已向原告交付了其所购买房屋的钥匙，原告拿到钥匙时，被告即已完成房屋的交付行为。二、被告不应承担违约金和利息。在涉案工程竣工后，被告已向建设主管部门提出申请验收，目前，有关部门尚在审验备案过程中，并正在办理领证手续，未能与原告正式办理入住手续，并非被告主观原因所造成的。因原告已对涉案房屋进行了实际占有和使用，故被告不承担违约责任。三、楼房已经建成，达到了交工条件，在不出现安全事故的情况下，被告完全可以在规定时间内交房，因被告在交付之前曾遇到不可抗力，根据合同约定遇到不可抗力，不属于被告的主观过错，造成被告向原告晚于签订日期交房，也是有理有据，原告没有理由向被告索要赔偿，根据被告方的建设施工许可证，原告购买的该楼房的整体竣工日期在2014年10月10日，被告并没有违约。另外根据法律规定谁主张谁举证的原则，原告没有证据证明拿到钥匙的具体时间，属于举证不能，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明双方签订合同，合同约定2012年12月31日前被告应交付房屋，并约定了违约条款。现在被告没有交付房屋，也没有办理房产证。2、收款收据一份，证明原告已经将房款全部付清的事实。3、经原告申请，本院在被告的金色港湾项目部调取的案外人吴万明与被告签订的认购合同一份，证明案外人吴万明与被告于2012年9月15签的合同，当时房子是2012年12月31日交工的，后吴万明将房子卖给我，我与被告于2013年3月30日补签的商品房买卖合同，被告2012年12月31日未交工构成违约。被告质证认为，合同属实，对收款收据亦无异议，对认购合同本身无异议，但证明不了原告的房屋是2012年12月31日交付，应该将房屋买卖合同约定的交付时间推定为2013年12月31日。被告为支持其抗辩理由向本院提交如下证据材料：1、王振武（建筑商）出具的证明一份。证明2013年3月份被告已通过王振武的工地管理人员张志强将楼房钥匙付给原告，原告已经入住了楼房。2、关于翁牛特旗金色港湾停工情况的说明一份、内蒙古自治区建设行政执法文书一份、中标通知书一份、中华人民共和国建设施工许可证一份。以上证据证明原告所购买的楼房实际竣工日期应该在2014年10月10日，并且根据合同被告在合同签订交房日期前曾因政府的停工核查及安全事故被迫停工，政府行为属于不可抗力，被告主观上没有过错，也不具有恶意拖延交房的行为，根据原被告签订的商品房买卖合同，被告造成逾期交房，完全是因为不可抗力，因此原告通过合同的规定要求被告赔偿利息及违约金是与事实不符，另外原告起诉被告所述的事实与现有事实不符，原告已经实际入住了该房屋，并在合理期限内拿到了楼房钥匙，被告已经现实交付了房屋，因此请求法院驳回原告的诉求。原告质证认为，对证据1证明的真实性有异议，那个时间没给我钥匙，我也没有入住，我是去年冬天才入住的。对于证据2，被告提供的证据对抗不了原被告签订的商品房买卖合同，恰恰证明被告存在严重的违约行为。原告提供的翁牛特旗监督站的说明是在签订合同之前就已经发生了，被告方没有把事情通知给原告方，是被告隐瞒事实。若停工存在，属于不可抗力，是被告方存在违章或过错造成的，因此，这几份证明不能对抗合同中约定的内容和违约条款。许可证中约定的过错竣工的时间，是整体性建设，不能代表合同约定的竣工时间。因此这几份证据不能证明被告方的违约有合法的事实。根据原告的陈述、被告的答辩及双方向本院提交的证据，并经当庭质证，本院综合认证如下：原告提交的证据1、2，能够证明原被告签订商品房买卖合同，原告向被告交付房款的事实，为有效证据，本院予以采信。原告提交的证据3，能够证明涉案楼房系原告从案外人吴成明处购得，但因认购合同未约定楼房的交付时间，故不能证明双方约定的楼房交付时间为2012年12月31日，故对此证明事项本院不予采信。被告提交的证据1，因原告不认可，且证人王振武未出庭接受质询，其来源及形式不符合法律规定，故本院不予采信。被告提交的证据2，其内容真实、来源和形式符合法律规定，但因该组证据只能证明在原被告签订合同之前被告曾因事故或过错停工过，而不能证明原被告签订合同之后因不可抗力导致工期延误，与待证事实没有关联性，故该组证据属无效证据，本院不予采信。经审理查明，2012年9月15日，被告以涉案楼房抵顶案外人吴万明的工程款，与吴万明签订商品房认购合同，后吴万明将此楼房卖给原告，原告于2013年3月17日向被告交付购房款32万元，被告为原告出具了收据。2013年3月30日，原被告补签了《内蒙古商品房买卖合同》，合同编号为2012-0002838，合同的甲方为赤峰宝石房地产开发有限公司，乙方为本案的原告。依据合同约定，被告将位于翁牛特旗乌丹镇金色港湾韩国城F区FS-1-4-842（即原认购合同及收款收据上所注的FS-1号楼1081号）住宅楼一处出售给原告，楼房建筑面积为97.93平方米，每平米3267.64元，总价款为32万元。合同第三条约定楼房交付时间为2012年12月31日；合同第四条约定付款时间为2013年3月30日前；合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权要求继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。直到2013年11月30日，原告才从建筑商处获取楼房门钥匙进行室内装修后，于2013年12月20日入住。另查明，被告方因发生安全事故曾于2011年10月至2012年期间停工三次，每次30天，于2012年4月14日因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的情况下搞工程建设而停工。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为，而确定被告违约与否的关键是涉案楼房的交付时间。由于认购合同并未明确约定涉案楼房的交付时间，原告与被告在2013年3月30日补签《商品房买卖合同》时均未尽到注意义务，而将楼房的交付时间约定为2012年12月31日这个不可实现的时间，导致双方对楼房交付时间的约定条款无法实际履行，因此应视为对楼房的交付时间约定不明。事后双方又未对该时间进行重新约定予以补充，根据《合同法》第一百三十九条之规定，当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《合同法》第六十一条规定：不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因被告自认在2012年12月31日前楼房就已经建成，达到交工条件。按照交易习惯，达到交工条件就可以交付，基于此，双方在签订《商品房买卖合同》后，原告即可以随时要求被告履行交付楼房的义务，只是应当给被告必要的准备时间，本院认为以一个月的准备时间为宜，即被告至迟应于2013年4月30日将楼房交付给原告。现原告已依约交付了购房款，被告也应当按时履行交付楼房的义务，拒不交付的行为，属违约行为。故原告要求被告给付利息并支付违约金的诉讼请求，其合理部分本院应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，那么原告于2013年11月30日自被告处领取了楼房钥匙，该时间应视为被告交付楼房的时间，故原告要求被告给付利息及支付违约金的时间应自2013年5月1日起计算至2013年11月30日止，计7个月。2013年一年期贷款月利率为5‰，即利息为320000.00元5‰7个月=11200.00元；违约金为320000.00元1?30天7个月=6720.00元。被告以工程因发生安全事故而停工导致工期延误逾期交房，又以建设施工许可证上工程的竣工时间为2014年10月10日而主张被告未违约，本身就自相矛盾，况且被告停工日期在2011年10月至2012年期间，而双方签订的合同时间是在此之后，被告的该抗辩理由本院不予支持，双方均应按合同约定去履行自己的义务。另外被告以2013年3月份就将楼房钥匙交付给原告，原告不认可，而该交付时间应由被告举证证明，因其未向本院提交有效的证据来证明，则应以原告自认的时间即2013年11月30日为交付时间，故其不支付违约利息及违约金的抗辩理由因没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告利息11200.00元，并支付违约金6720.00元，合计17920.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080.00元，减半收取540.00元，原告负担415.00元，被告负担125.00元，邮寄送达费40.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。代理审判员  杨国新二〇一四年六月三十日书 记 员  李凌浩