广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第788号
上诉人（原审被告）：东莞市欧之涵服饰有限公司。住所地：东莞市大朗镇巷头社区富康南七巷**号。
法定代表人：王长波，该公司总经理。
委托代理人：曾孙怡，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市三圆房地产经纪有限公司。住所地：东莞市大朗镇圣堂社区新村**号。
法定代表人：李涛，该公司总经理。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人东莞市欧之涵服饰有限公司（以下简称欧之涵公司）因与被上诉人东莞市三圆房地产经纪有限公司（以下简称三圆公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民二初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
三圆公司向原审法院起诉称：2012年10月13日，欧之涵公司的法定代表人王长波与三圆公司签订一份《居间服务确认书（求租／求购）》，约定由三圆公司免费为欧之涵公司提供地产居间服务，佣金由业主或出租方支付，但欧之涵公司在实地察看物业后，如与该物业业主或者出租房方谈判、签订租赁该物业协议时，欧之涵公司必须邀请三圆公司参加，否则，欧之涵公司必须向三圆公司支付两个月租金作为违约金。三圆公司依约定带领欧之涵公司在大朗镇范围内实地察看了一处厂房，三圆公司也安排了欧之涵公司与厂房房东见面协谈，并且互相留下联系电话。不久后，三圆公司发现欧之涵公司已经承租且已搬进该厂房，三圆公司立即电话质问欧之涵公司时，欧之涵公司却不予承认并说是其朋友租的，此后，三圆公司经多方了解，发现是欧之涵公司租的，在事实面前欧之涵公司才不得不承认自己与房东私下签下了每月租金为33，000元的厂房租赁合同，但没有告知三圆公司，也没有邀请三圆公司参加签约，造成三圆公司经济损失。当三圆公司按约定要求欧之涵公司支付违约金时，遭到欧之涵公司的拒绝。因此，三圆公司认为欧之涵公司的行为已严重违反了双方的约定，违背了商业活动中的诚信原则，严重损害了三圆公司的合法权益。王长波是欧之涵公司的投资人且是法定代表人，应由欧之涵公司支付三圆公司违约金。故三圆公司诉至原审法院，请求判令：1.欧之涵公司立即支付三圆公司违约金66000元。2.本案诉讼费用由欧之涵公司承担
欧之涵公司向原审法院答辩称：第一，欧之涵公司没有委托三圆公司提供居间服务，不存在法律上的权利义务关系。三圆公司起诉欧之涵公司属于诉讼主体错误，请求原审法院驳回三圆公司对欧之涵公司的起诉。第二，三圆公司没有为王长波提供居间服务，王长波在租赁案涉厂房之前每天都经过厂房，王长波通过查看厂房门前的广告，自行与房东协商租赁事宜，王长波为了在厂房的地理位置、面积、租金多项选择，还是找了三圆公司，问还有无厂房出租，三圆公司的员工李涛就带王长波去看厂房，结果去的厂房是王长波早已发现并与房东有联系的，因此王长波告诉李涛，这个厂房他已经知道了不用再看。但是当时李涛为了对公司有交代，说能够证明他出来做了事，请求王长波签字证明，就是确认书中的签名，确认书中除了佣金项打“×”外其他都是空白。事实过程说明王长波与案涉房东联系在先，李涛带去看厂房在后，实际三圆公司没有为王长波提供居间服务，因此无权要求王长波支付违约金。第三，关于居间服务确认书第三项内容，须与出租房谈判并签署三方协议，与整个案件的事实，出租人明明不同意三圆公司提供居间服务，也根本不会邀请三圆公司参加谈判并签订三方协议，该项约定自始至终没有事实基础。还约定不能私下和业主或出租方谈判签约，事实却是王长波事先接触，三圆公司的约定排除了王长波的权利，相关约定除须向三圆公司支付佣金，还需支付违约金，根据法律规定，违约金不应该超过合同价款即佣金的30%，那按照行规，中介公司的佣金是一个月的租金，也就是说违约金只能是一个月租金的30%，这里却约定两个月租金，超过王长波对等权利义务的负担。并且违约金是以王长波有支付居间合同佣金的义务为前提，确认书中也很清楚表明佣金不需要由王长波承担，违约金是违反支付佣金义务的加重责任，既然没有支付佣金的前提，也就是不用支付违约金。
经原审法院审理查明：三圆公司提交如下证据以证实其主张的居间合同关系：1.落款时间为2012年10月13日的《居间服务确认书》。该确认书甲方签名处为王长波，乙方为三圆公司，确认书显示一式两份，一份存根联，一份客户联。确认书第一条内容为：甲方确认：乙方已介绍附件中所述物业出售出租给甲方，向甲方报告了买卖或租赁合同的机会，甲方已首次从乙方处获得该物业的房源信息和有关情况。第二条内容为：甲方无需支付佣金。第三条内容为：甲方（包括甲方的亲属、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位）须邀请乙方参加与业主或出租房的谈判并签署三方协议，不得私下与业主或出租方谈判签约；甲方违反上述义务的，无论购入或租入的份额多少，无论是向谁购入或租入，无论是直接或间接还是另行通过其他任何单位、人员购入或者租入，除须向乙方依约支付佣金外，还须另行支付售价的3%或两个月租金作为违约金。确认书中附件第1点列明：巷尾现赵先生负责厂房（原帝亚厂）5000平方，放盘价10元／平方，层数2-4。三圆公司认为证明双方居间合同关系成立，确认书约定了有关权利义务已违约责任。2.王长波的名片。该名片列明王长波为三圆公司的总经理。3.录音资料。录音谈话一方为王长波，一方为三圆公司的员工李涛，主要内容为李涛等与王长波洽谈协助要求出租方支付中介费，王长波对由三圆公司带去看厂房没有提出反对意见。欧之涵公司对上述证据抗辩称：1.《居间服务确认书》中的签名确认，但认为签名时除佣金项打“×”外，其他都是空白，是三圆公司擅自添加。确认书中第三项的内容没有三圆公司提供居间服务的事实基础，且排除了三圆公司的权利。欧之涵公司提交如下证据：1.厂房租赁合同。合同由出租方与王长波签订租赁合同，合同约定前2年租金为26800元／月。三圆公司认为是王长波个人身份签订，且合同的厂房信息与确认书不一致。2.录音。录音交谈双方为王长波与李涛，内容主要由王长波讲述，对方仅表示“啊”的回应。三圆公司则认为上述证据均已超过举证期限，但确认该合同约定的月租金数额。原审庭审中，欧之涵公司确认以下几个事实：1.案涉物业确实用做欧之涵公司的厂房。2.其与出租方洽谈时没有邀请中介参与合同协商。
上述事实，有三圆公司提交的上述证据以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案属于居间服务合同争议。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间合同包括向委托人报告订立合同的机会的居间服务合同以及提供订立合同的媒介服务的居间服务合同。本案中，三圆公司主张已根据欧之涵公司的委托报告订立合同，其提交的《居间服务确认书》、名片以及录音，结合欧之涵公司一审庭审中所陈述的厂房用于开办欧之涵公司的事实，各项证据之间相互印证，可以认定三圆公司与欧之涵公司之间存在居间服务合同法律关系并且三圆公司已履行了报告订立合同机会的义务，且原审法院认定《居间服务确认书》约定的内容对双方具有约束力。因欧之涵公司利用了三圆公司报告的订立合同机会信息，却未在签订合同时通知三圆公司到场，导致三圆公司丧失获得中介费的机会，欧之涵公司应当按照《居间服务确认书》上所约定的违约责任条款承担违约责任，结合三圆公司确认的月租金数额26800元／月，三圆公司要求欧之涵公司向其支付相当于两个月租金的主张，即53600元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、欧之涵公司在本判决书生效之日起三日内，支付三圆公司违约金53600元。二、驳回三圆公司的其他诉讼请求。本案受理费725元，已由三圆公司预交，由欧之涵公司承担。
欧之涵公司不服原审判决，向本院上诉称：一、案涉厂房的业主没有委托授权三圆公司进行居间出租活动，三圆公司无权要求欧之涵公司支付违约金。事实上，在欧之涵公司承租案涉厂房前，业主通过门前大广告牌张贴了招租信息。三圆公司是做房产中介服务的，不排除其通过业主广告牌看到相关信息后就利用该机会带欧之涵公司去看房，然后使用一些技巧使得欧之涵公司的法定代表人王长波在《居间服务确认书》上签了字。王长波知道在《居间服务确认书》写明要支付佣金的话，王长波肯定不会签字，因此特意在佣金项目上打“×”。另外，如果是业主授权了三圆公司居间出租，则应有相应的委托手续及佣金数额约定，按照常理在《居间服务确认书》的违约约定中亦会列明佣金数额，但是在《居间服务确认书》中没有任何地方清楚写明了佣金数额。这些事实都表明业主没有委托三圆公司出租，三圆公司没有合法的租赁介绍居间权，无权要求欧之涵公司支付违约金。二、三圆公司没有提供居间服务，无权要求欧之涵公司支付违约金。三圆公司员工李涛带着欧之涵公司去看厂房，去的是欧之涵公司早已知晓的，与业主早有联系的案涉厂房。欧之涵公司告诉李涛这厂房的信息早已知悉不用再看了。李涛知道此事后以对公司有交代能说清其出来是做了事为理由，请求欧之涵公司签字证明。欧之涵公司在李涛的请求下在空白的《居间服务确认书》上签了字。三圆公司后来私自在该空白的确认书上填写了其他的信息。欧之涵公司与业主签订租赁合同并不是由三圆公司报告提供的信息而促成。在三圆公司没有提供居间服务的前提下，也就不能根据其自行填写了关键信息的确认书要求欧之涵公司支付违约金。三、关于《居间服务确认书》第三项的内容，没有事实基础，排除了欧之涵公司的权利，却大大加重了欧之涵公司的负担，是无效条款。案涉厂房的业主清楚了解能签订租赁合同其实是由于欧之涵公司看到招租广告自行联系的结果，拒绝了三圆公司后续的所谓“居间服务”，因此没可能同意向三圆公司支付佣金。对于《居间服务确认书》第三项条款，自始至终没有业主同意三圆公司提供居间行为的事实基础，且该条款排除了欧之涵公司的权利，在厂房业主没有委托授权给三圆公司且欧之涵公司不需要承担佣金支付义务的前提下却要求欧之涵公司承担不通知而产生的违约金，远远超出了实际权利义务的对等性，该条款是无效条款。综上，欧之涵公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判欧之涵公司不需向三圆公司支付违约金53600元；二、本案诉讼费用由三圆公司承担。
三圆公司向本院答辩称：一、欧之涵公司在签订租赁合同时之所以未通知三圆公司到场是为了取得更低的单价，有违诚信原则；二、欧之涵公司认为居间服务确认书排除了其权利，加重了其负担，是没有依据的。双方约定的违约条款合法有效。欧之涵公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院另查明，欧之涵公司的法定代表人王长波签订租赁合同落款时间为2012年11月10日，欧之涵公司确认三圆公司有带王长波看过案涉的厂房。
以上事实有一审欧之涵公司提交的《厂房租赁经营合同》及二审笔录为证。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院依法对本案就上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、欧之涵公司与三圆公司之间是否存在居间合同关系；二、欧之涵公司承租案涉厂房是否由三圆公司提供的订立合同的机会，欧之涵公司私自与案涉厂房业主签订租赁合同有否违反合同约定。
关于焦点一。欧之涵公司的法定代表人王长波与三圆公司签订了《居间服务确认书》，故应当认定欧之涵公司与三圆公司存在居间合同关系。双方签订的合同，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
关于焦点二。首先，欧之涵公司确认：三圆公司的员工已经带欧之涵公司的法定代表人王长波看过案涉厂房，而案涉厂房确已被欧之涵公司作为厂房承租，故应认定三圆公司已向欧之涵公司报告了订立案涉厂房租赁合同的机会，已完成居间合同所规定的义务。至于三圆公司是否取得房东授权与三圆公司能否履行与欧之涵公司的居间合同无必然联系。其次，欧之涵公司虽然提出在三圆公司带王长波看案涉厂房之前，王长波已经知道案涉厂房的相关信息，但没有提供充分证据予以证实，应承担举证不能的后果，本案应认定三圆公司提供居间服务并促成了欧之涵公司与出租方厂房租赁合同的成立。再次，《居间服务确认书》系格式合同，该合同并未约定欧之涵公司需直接向三圆公司支付佣金，而是约定欧之涵公司及其相关人员及单位须邀请三圆公司参加与业主或出租方的谈判并签署三方协议，不得私下与业主或出租方谈判签约，否则将承担相应的违约责任，该合同并不存在加重欧之涵公司责任、排除欧之涵公司权利的内容，属于合法有效。欧之涵公司私自与案涉厂房业主签订租赁合同，违反合同的约定，应承担违约责任。原审判决支持三圆公司的违约金请求正确，本院予以维持。
综上所述，欧之涵公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1140元，由上诉人东莞市欧之涵服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚渠旺
审 判 员 胡 鹏
代理审判员 殷莉利
二〇一四年八月十九日
书 记 员 黎中越
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。