中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终887号
上诉人（原审被告）朱巨姝（ZHUJUSHU），XX年XX月XX日生。委托代理人刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宇世芳，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人肖建平，上海市华天平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林晨，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。上诉人朱巨姝因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后依法组成合议庭，于同年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人朱巨姝的委托代理人刘刚，被上诉人宇世芳及其委托代理人肖建平，被上诉人林晨到庭参加诉�。本案现已审理终结。原审查明，朱巨姝系林晨的阿姨。2010年12月24日，林晨代理朱巨姝以453万元的价格向案外人虞某某购买了本市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋），其中315万元以银行贷款方式支付，朱巨姝向南洋商业银行（中国）有限公司上海分行借款475,902.70美元。2011年3月1日，朱巨姝委托林晨办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。上海市东方公证处于2011年3月3日出具委托公证书。2012年3月14日，林晨代理朱巨姝（甲方）与宇世芳（乙方）签订涉讼房屋的房地产买卖合同，约定：涉讼房屋建筑面积159.52平方米；房地产转让价款为300万元；2012年4月25日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续。宇世芳另须支付朱巨姝81万元房屋搬迁补偿费及装修、家具、家电补贴费。2012年3月14日，林晨收到�世芳购房款90万元、装修和家具补偿款81万元。2012年5月18日，林晨（甲方）与宇世芳（乙方）因甲方抵押银行原因未能及时办理产权过户手续签订补充协议，约定：甲方承诺于2012年6月15日或之前办理涉讼房屋交接手续、于2012年6月30日或之前办理涉讼房屋产权过户手续；甲方逾期未交付房地产及办理产权过户，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起7日内，甲方仍未交付房地产及办理产权过户，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方。甲方应在自收到通知之日起3日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。2012年6月28日，林晨（甲方）与宇世芳（乙方）签订补充协议，约定：甲方承诺于2012年8月31日或之前办理涉讼房屋产权过户手续；甲方承诺若2012年8月31日或之前未办理涉讼房屋产权过户手续，则甲方于2012年9月1日或之前向乙方支付违约金25万元。2012年7月21日，林晨将涉讼房屋交付宇世芳，因涉讼房屋买卖带租约，宇世芳实际未使用涉讼房屋，由租客继续使用，宇世芳自认收取了2012年8月、9月、10月三个月租金24,000元。2012年11月27日，林晨（甲方）与宇世芳（乙方）签订承诺书，内容为：因甲方原因，甲方承诺于2012年12月2日支付违约款计25万元，另，于2012年12月7日退还房款171万元。若逾期未支付，则每日按壹仟元支付乙方滞纳金，直至甲方全额支付上述款项。2012年12月1日，林晨代理朱巨姝与李某某签订了涉讼房屋的买卖合同，转让价款360万元，另有40万元装修、设施、设备补偿款。2013年4月12日，李某某起诉要求朱巨姝、林晨履行买卖合同，诉讼期间，林晨与李某某办理了涉讼房屋的过户手续，李某某撤回对朱巨姝的起诉，由林晨向李某某支付了违约金73万元，该案于2013年10月18日调解结案。2015年7月，宇世芳起诉至原审法院，要求判令朱巨姝、林晨支付房屋尾款29万元及利息（以29万元为本金，从2012年12月7日至实际偿还之日止，按中国人民银行同期同档固定资产贷款利率计算）。宇世芳自认，林晨于2012年12月2日支付宇世芳20万元，2012年12月7日支付宇世芳50万元，2012年12月13日支付宇世芳30万元，2012年12月20日支付宇世芳20万元，2012年12月28日支付宇世芳10万元，2013年1月7日支付宇世芳10万元，2013年4月1日支付宇世芳3万元，2013年9月14日支付宇世芳8万元，2014年1月10日支付宇世芳10万元，2014年1月30日支付宇世芳3万元，2014年3月24日支付宇世芳2万元，2015年2月16日支付宇世芳1万元，合计167万元。朱巨姝确认，委托林晨办理出售涉讼房屋的相关事宜的委托书上朱巨姝的签名是真实的，但未至公证处办理过公证，公证书上记载的日期朱巨姝不在中国境内。原审认为，朱巨姝确认了委托书上签名的真实性，该委托书上记载的委托事项为出售涉讼房屋，受托人为林晨，朱巨姝作为委托人，应当对受托人授权范围内的事项承担后果，如认为受托人未为委托人利益而履行委托合同或有过错、故意或重大过失造成委托人损失的，可就双方的委托合同纠纷提起诉讼，但不能因此拒绝承担受托人以委托人名义对外签订的合同。林晨代理朱巨姝签订的涉讼房屋买卖合同、补充协议、承诺书等，其合同义务及违约责任均应由朱巨姝负担。宇世芳因此要求朱巨姝承担合同义务及违约责任，应予支持。林晨在朱巨姝与宇世芳签订的买卖合同中，身份为朱巨姝的代理人，宇世芳己要求委托人承担合同义务，同时还要求代理人承担合同义务，缺乏法律依据，不予支持。买卖合同解除后，林晨陆续支付了�世芳167万元，除款项支付时已说明用途外，支付时未注明的，该支付款项的用途应当由支付人明确，林晨在庭审中陈述167万元均为购房款，违约金25万元未支付，法院以支付人的陈述来确定已付款用途，宇世芳29万元诉讼请求中，其中4万元为购房款，25万元为违约金。宇世芳自认曾收取涉讼房屋租金24,000元，该笔款项的收取时间在2012年11月27日签订的承诺书前，但在该承诺书中，林晨仍承诺于2012年12月2日支付违约款计25万元，故在25万元违约金中不应扣除租金。在该承诺书中，林晨还承诺于2012年12月7日退还房款171万元，若逾期未支付，则每日按壹仟元支付滞纳金，直至全额支付上述款项，故宇世芳可要求从履行之日的次日起，起算的利息，但利息的本金部分仅限于未返还的购房款，违约金部分不予计算。原审法院审理后于2015年10月14日作出判决：一、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内返还原告宇世芳购房款人民币40,000元；二、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内支付原告宇世芳违约金人民币250,000元；三、被告朱巨姝（ZHUJUSHU）应于本判决生效之日起十日内支付原告宇世芳利息（以人民币40,000元为本金，从2012年12月8日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告宇世芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,245.20元，由被告朱巨姝（ZHUJUSHU）负担。判决后，朱巨姝不服，上诉至本院称，上诉人并没有委托被上诉人林晨出售涉讼房屋的意愿，且委托书上的签名，上诉人实在无法回忆是否属实。委托公证书已经被撤销。虽然原审�院认定上诉人与被上诉人林晨之间委托关系成立，但林晨在代理过程中的诸多行为已完全超越了代理权限，其行为是以恶意损害上诉人的合法权益为目的。被上诉人宇世芳也清楚林晨的代理权限中没有在买卖合同发生争议时代为进行和解的权利。故请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人宇世芳对上诉人的原审诉请。被上诉人宇世芳辩称，其不同意上诉人朱巨姝的上诉请求。委托公证书被撤销的理由是日期不一致，但确认上诉人是当着公证人员的面签字。上诉人与被上诉人林晨之间的授权委托书是真实的，且原审时上诉人本人到场确认委托书由其本人签字。上诉人认为两被上诉人间恶意串通，但该项主张没有依据。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人林晨辩称，其不同意上诉人朱巨姝的上诉请求。其为了帮助委托人朱巨姝，将违约金谈到最低价，根本�存在两被上诉人间恶意串通的情形。涉讼房屋做低房价是中介提出的。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人朱巨姝提供了2015年9月30日上海市东方公证处出具的《撤销公证书决定书》，上载“经复查，（2011）沪东证字第4281号公证书是我处为委托人朱巨姝出具的委托书公证书。现发现上述经公证的委托书虽然委托人朱巨姝是在公证员张某某的面前所签，但公证书对委托人朱巨姝签署委托书的日期的证明与事实不符……本处决定撤销（2011）沪东证字第4281号公证书”。本院另查明，朱巨姝于2011年3月1日出具的委托书载明委托事项“拾、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证�。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人朱巨姝称其无法回忆起是否在授权被上诉人林晨出售涉讼房屋的委托书上签名，但其在原审中曾确认委托林晨办理出售涉讼房屋的相关事宜的委托书上朱巨姝的签名是真实的，而房屋的买卖无论对个人而言还是对家庭而言都是一件大事，朱巨姝作为成年人在出具委托书时肯定经过慎重考虑，因此在没有相反证据证明朱巨姝的签名为虚假的前提下，本院对委托书的真实性予以认可，朱巨姝在二审的陈述系违反诚实信用原则，本院难以采信。根据委托书的记载，林晨的代理权限包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房价款，代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜，故林晨与被上诉人宇世芳签订涉讼房屋的房地产买卖合同、收取购房款、签订补充协议并�定未能按时办理房屋产权过户手续的违约金，其行为均在朱巨姝的授权范围内。朱巨姝主张林晨超越代理权限，恶意损害朱巨姝的合法权益，但朱巨姝在本案中未能提供证据予以证明，且林晨在办理受托事项过程中是否存在过错，此系朱巨姝与林晨之间的委托合同纠纷，朱巨姝可以另行提起诉讼救济其权利，但不影响朱巨姝作为委托人对林晨在授权范围内的事项对外承担法律后果。宇世芳与朱巨姝签订的房地产买卖合同解除后，原审判定朱巨姝返还购房款，支付违约金及相应的利息，并无不当，本院予以维持。上诉人朱巨姝的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,490.40元，由上诉人朱巨姝负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年三月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……