四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第2119号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）王正洪。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人王正洪商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第477号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人王正洪的委托代理人魏顺福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：王正洪与星宇公司于2006年2月2日签订了《商品房买卖合同》，该合同使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF－2000－0171《商品房买卖合同》示范文本。该合同约定，买受人王正洪以930元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路38号的“星宇·城南家园”第A幢B单元4层2号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“客户在签订购房合同时选择一次性付款方式，房款总额为人民币壹拾万零叁仟捌佰零贰元正”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2007年元月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3．房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。合同中双方未对迟延办证的违约责任问题作约定。2007年1月29日，南充市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，王正洪向星宇公司支付了购房款103，802元。
另查明：一、涉案房屋的交付及《房屋所有权证》办理的情况及经过：
1、2007年1月25日，星宇公司向王正洪交付房屋，王正洪在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上“买受人（签章）”栏后签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。
2、2007年11月13日，星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处提交了王正洪《办理房屋所有权证通知书》，王正洪在该通知书上签名。
3、2007年11月13日，王正洪作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》。
二、涉案《国有土地使用权证》的办理情况及经过：
1、2007年11月13日，星宇公司因涉案土地使用权证的迟延办理，向王正洪出示（送达）了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，其内容为“尊敬的王正洪业主：您购买我司开发的星宇·城南家园2幢3单元402号房现已办理房屋产权证，因我司开发的星宇•城南家园属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后叁年内）办理，超过期限我司按购房合同的约定承担违约责任。特此说明业主签字四川星宇房地产开发有限公司2007年11月13曰”。嗣后，王正洪的妻子汪凤君在“业主签字”栏后签名。
2、2011年7月、8月间，涉案“星宇•城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。
3、2011年9月13日，星宇公司向南充市国土资源局提交了王正洪前去办理土地证的通知书，王正洪在该通知书上签字。
4、2011年9月13日，王正洪在星宇公司处领取了延期办理星宇•城南家园土地使用证违约金3，545元。
5、2011年9月14日，王正洪取得了案涉房屋《国有土地使用权证》。
6、2011年10月17日，南充市住房和城乡建设局同意四川星宇地产有限公司所开发的星宇城南家园建设工程的综合验收并备案。
三、2012年9月28日，四川果城律师事务所向四川星宇房地产开发有限公司出具《律师函》载明：因逾期交房、逾期办证等商品房买卖合同纠纷，彭保林等百余购房者已委托四川果城律师事务所办理，因法院要求分批起诉，故第一批只起诉了12户。为维护社会和谐，请尽快与我所承办律师联系，协商处理，否则我所将应当事人之请求将所有案件诉至法院。在该《律师函》的快件回执上签署：“蒙翔代办公窜2012.9.29”。
四、王正洪于2013年9月3日向本院提起民事诉讼，要求判令星宇公司支付逾期办证违约金，又于2013年12月2日撤回起诉。
五、王正洪、汪凤君于1995年4月13日登记结婚。
2014年2月19日王正洪向一审法院提起诉讼称：2006年2月2日，我与星宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2007年1月31目前交付房屋，在交房后一年内办理房屋权属证书。我方依约支付了购房款103，802元。后经多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日才向我方交付房屋。2007年11月13日才办理房屋所有权证书，2011年9月14日才为我方办理国有土地使用权证书。为维护我方合法权益，故依据相关法律规定，诉请人民法院依法判令：1、由星宇公司支付逾期办证违约金39，393元（已付购房款103，802元按每年10.35％的利率﹤按中国人民银行逾期贷款利息6.9％×（1＋50％）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）；2、诉讼费用由被告承担。
星宇公司辩称：1、王正洪主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，逾期办证违约金理由不成立；2、星宇公司办房屋所有权证并不迟延，且王正洪没有举出迟延办证对其造成的损失，不应适用最高院的解释，按银行贷款利率计算违约金；3、违约金事宜经过了政府调解，形成了新的合意并实际履行，违约事宜已经了结。综上请求人民法院依法驳回王正洪的诉讼请求。
一审法院认为：王正洪与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应予有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，王正洪作为买受人已依约履行了付款义务，星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行协助办理房地产权属证书的义务。双方争执的焦点为：
一、关于星宇公司作为出卖人在办证的义务履行是否违约及王正洪诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。首先，从《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中王正洪与星宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的“房屋交接后年内办理房屋产权证”，而“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确只是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，依照约定，被告应于2008年1月25目前协助原告取得《房屋所有权证》，星宇公司于2007年9月29日完成房屋初始登记，于2007年11月13日向南充市房地产产权产籍监理处出具了《办理房屋所有权证通知书》，此时涉案房屋已具备进行房屋所有权证登记办理的条件，星宇公司已按“房屋交接后壹年内”的约定期限履行了办理《房屋所有权证》的协助义务。故星宇公司在协助原告办理《房屋所有权证》的合同义务方面无违约的事实。第四，关于双方对《国有土地使用权证》延迟办理时间是否已重新达成一致意见的认定问题。2007年11月13日，星宇公司向王正洪出示了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，该补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，王正洪应当知道星宇公司让其签字是希望得到对方谅解并同意给予三年的宽展期限。这不仅仅是送达，王正洪一旦在该说明上签字认可，即双方达成了新的合意，则《说明》中的“三年期限”对签字的双方均具有约束力。该《补充说明》上的签字虽不是王正洪本人签名，但其妻子汪凤君的代签字行为属于民法上的表见代理，应予认定。据此，星宇公司对王正洪所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25目前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向王正洪提供能够办理土地使用证通知的时间为2011年9月13日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。根据合同法关于违约金性质的规定，违约金兼具损失补偿性及惩罚性两种功能。因此，星宇公司提出迟延办证对王正洪没有造成损失不应承担违约责任的理由不成立。依据诉讼时效的法律规定，王正洪向星宇公司主张承担逾期办理土地使用证的违约责任应当在2013年9月13日前，王正洪委托律师于2012年9月28日发出《律师函》，星宇公司工作人员签收，且王正洪又于2013年9月3日向本院提起民事诉讼，于2013年12月2日撤回起诉，属诉讼时效中断，故星宇公司辩称超过诉讼时效问题，本院不予支持。
二、关于星宇公司迟延办理涉案《国有土地使用证》的违约责任是否已了结的问题。2011年8月30日，出卖人星宇公司的法定代表人杜其星在涉案信访事件中对其迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》；同年9月13日，王正洪在星宇公司处领取了迟延办理土地使用证违约金3545元。对于该《承诺》，因系星宇公司单方意思表示，其中既无王正洪的签字（章）认可，同时本案中亦无其他证据证实王正洪已对前述《承诺》中的内容予以接受，据此，该《承诺》对双方无合同约束力，其记载的违约金给付标准不能作为本案计付依据采纳。故本院对星宇公司辩称“双方已就土地证的延迟办理形成了新的合意并已经履行，土地证违约事宜已经了结”的抗辩主张，不予认可。
三、关于王正洪应获得违约金数额的认定问题。涉案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照王正洪已付购房款，并参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准向原告王正洪支付迟延办理涉案房地产权属证书的违约金（期间从2010年1月26日始至2O11年9月13日止，扣除已领取的3，545元且不能超出原告的诉讼请求金额39，393元）。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王正洪支付从2010年1月26日始至2011年9月13日止的逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按照王正洪已付购房款103，802元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，该计付金额应扣除已领取的3，545元且不超过原告诉讼请求的数额39，393元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费393元，由被告四川星宇房地产开发有限公司承担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回王正洪主张逾期办证违约金的诉讼请求，并由王正洪承担一、二审诉讼费。主要理由：1、《解释》第十八条第二款适用的另一前提是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，即两证都没有取得才能适用。而本案星宇公司对王正洪取得《房屋所有权证》并不违约，故对其迟延取得《国有土地使用证》也不应适用该条第二款的规定计算违约金。2、违约金事宜经过了政府调解，形成了新的合意并实际履行，违约事宜已经了结。3、王正洪低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在办理《房屋所有权证》上没有违约和业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。4、2012年12月29日向星宇公司送达的《律师函》，不能引起诉讼时效中断，王正洪关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
王正洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《解释》第十八条的规定处理。星宇公司迟延办证系继续性违约，且数次承诺愿意支付部分违约金，属同意履行义务引起诉讼时效期间中断的法定事由，再者，基于王正洪的委托，四川果城律师事务所向星宇公司送达了《律师函》，主张了逾期办证违约金，诉讼时效也因此中断，故王正洪主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：2014年10月1日，王正洪向本院出具情况说明，内容为：我于2012年9月28日前委托四川果城律师事务所办理与四川星宇公司逾期交房、逾期办证商品房买卖合同纠纷案件，该所于2012年9月28日发出的果律函字（2012）第216号律师函是我的真实意思反映，代表我向星宇公司主张权利。
王正洪在2012年9月29日送达给星宇公司律师函主张权利人员的名单之列。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：王正洪与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照《商品房买卖合同》与《关于办理土地使用证的补充说明》的约定，星宇公司应在房屋交接后叁年内协助王正洪办理《国有土地使用证》，星宇公司2007年1月25日向王正洪交房，即至迟应于2010年1月25日前将具备办理《国有土地使用证》的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向王正洪提供能够办理《国有土地使用证》通知的时间却为2011年9月13日，星宇公司的行为构成违约，应承担违约责任。《解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需同时造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使王正洪迟延取得《国有土地使用证》，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。
关于诉讼时效问题。因2011年9月13日王正洪在星宇公司领取了延期办理土地使用证的违约金，应当认定诉讼时效中断；同时王正洪认可四川果城律师事务所代表其本人发《律师函》主张权利，对《律师函》内容也予认可，即四川果城律师事务所与王正洪之间系受托人与委托人的关系，受托人四川果城律师事务所送达《律师函》的行为后果及于委托人王正洪，故《律师函》系王正洪向星宇公司主张权利，应当认定诉讼时效中断。最后，2013年9月3日，王正洪即向一审法院提起过诉讼主张权利，此时，诉讼时效再次中断。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故星宇公司应承担的逾期办证违约金是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，2010年1月26日起至2011年9月13日止的逾期办证违约金应按日分别计算二年诉讼时效期间，在此期间因2011年9月13日星宇公司向王正洪支付部分违约金、2012年9月29日果城律师事务所向星宇公司送达《律师函》及2013年9月3日王正洪向法院提起诉讼而引起诉讼时效中断，应重新起算诉讼时效期间。因此，王正洪2014年2月19日向法院提起诉讼，未超过二年诉讼时效期间，星宇公司的此上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费393元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担200元，王正洪负担193元；二审案件受理费785元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年十一月五日
书记员 朱 丹