广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20658号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦12楼，统一社会信用代码91442000771893564T。法定代表人：姜南，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被告：刘建立，男，1983年11月6日出生，汉族，住湖南省许昌县，被告：郑艳芬，女，1981年7月6日出生，汉族，住河南省济源市，原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称为科技新城公司）与被告刘建立、郑艳芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人黄俊科，被告刘建立、郑艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于中山市火炬开发区××路××步行街××区（逸骏华庭）8栋801房物业管理费11065.6元；2.判令被告自2013年2月起，以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，直至被告清偿拖欠管理费之日止。诉讼中，原告科技新城公司明确2013年2月至2017年5月物业管理费每月212.83元；违约金以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年2月11日起计至清偿之日止。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下称“建发公司”）签订《前期物业服务协议》，约定由原告负责对建发公司开发位于中山市火炬开发区会展东路步行街D区住宅及商铺物业实行前期物业管理。被告购买建发公司位于会展东路7号步行街D区8栋801房物业，并于2011年2月13日与原告签订《中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议》，约定被告每月支付管理费标准等内容。物业服务合同履行过程中，自2013年2月起被告长期拖欠物业管理费，经原告多次催促被告仍拒不履行合同义务，截至原告起诉时，被告拖欠原告截至2017年5月10日期间的物业管理费11065.6元。原告科技新城公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件、收楼通知书、商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.业主联络登记表；4.催款函快递单；5.中山市物价局复函、备案表、备案回执；6.前期物业服务合同。被告刘建立、郑艳芬辩称，一、原告不是适格的诉讼主体，为业主提供物业管理服务的并收取物业管理费的主体为开发商建发公司而非原告。二、涉案房屋的内墙墙面、墙体材料、窗体材料以及外墙材料存在不符合房屋买卖合同约定：1.收楼时间为2012年1月7日，2012年底装修，2013年初入住三个月后室内墙面和阳台大面积墙面开裂、脱落。原因系墙面批灰层材料不合格；2.窗体材料没有采用合同约定的绿色铝合金窗体，而采用劣质白色铝合金；3.墙体内钢筋粉碎性腐烂外露，怀疑墙体材料使用了海沙；4.房屋外强5楼以下为涂漆，而非《购房合同》所约定的“5外墙5层以下普通墙面砖，局部粘贴文化石，5层以上外墙漆。”三、所在小区的物业管理服务不符合销售合同附加《中山市火炬开发区步行街D期前夕物业服务协议》：1.入室可视门铃报警系统长期损坏无人维修；2.小区8栋一楼电梯口大厅长年墙砖空鼓、脱落；3.小区8栋一楼商铺门口几乎所有水泥柱上的大理石都松脱或消失。拒绝向开发商建发公司支付物业管理费是因为建发公司在房屋质量、物业管理服务不符合《购房合同》和《前期物业服务协议》的约定。四、与被告签订合同的是建发公司，在签订合同时并不清楚建发公司有两个公司，被告于3月份收楼，延期收楼后才发现房屋存在问题质量，与收楼部联系的时候应告知建发公司有两个公司。被告刘建立、郑艳芬就其辩称向本院提交的证据有：1.诉求处理意见；2.关于“逸骏华庭业主对建筑质量问题申诉”的回复；3.逸骏华庭业主诉求、关于逸骏华庭业主投诉的回复；4.中开建函【2013】215号关于逸骏华庭房屋质量问题的投诉回复；5.砂检验报告、住宅质量保证书；6.附件、装修设备标准；7.照片12张；8.照片9张。本院经审理认定事实如下：2009年12月8日，中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司、甲方）与科技新城公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由科技新城公司为建发公司开发的位于中山市火炬开发区会展大道东步行街D区提供前期物业管理，服务期限自2010年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2011年1月16日，建发公司（出卖人）与刘建立、郑艳芬（买受人）签订商品房买卖合同，主要约定：刘建立、郑艳芬购买火炬开发区步行街D区D8幢801房的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积118.24㎡；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限2年，保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修补；外墙5层以下普通墙面砖，局部粘贴文化石，5层以上外墙漆；门窗为优质铝合金窗。2011年2月13日，科技新城公司（甲方）与刘建立、郑艳芬（乙方）签订了《销售合同附件＿中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议》（物业管理服务及各项收费标准）（以下简称物业服务协议），主要约定：高层住宅按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米1.8元收取（含电梯运行、路灯电费及生活用水加压电费、不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）；楼宇本体公共电费按中山市政府有关规定由业主/物业使用人另行分摊；物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收楼之日起按上述标准收缴。前述物业服务协议还约定了双方的其他权利及义务。庭审中，科技新城公司称前述物业管理费于每月10日收缴。2012年12月30日，建发公司向刘建立、郑艳芬出具一份《收楼通知书》，通知刘建立、郑艳芬安排于2012年1月8日收楼，并载明：“物业管理费从2012年2月1日起计收。”2013年3月6日，中山市物价局向科技新城公司出具《中山市物价局关于火炬开发区步行街D区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，主要函复：高层住宅（带电梯）物业服务费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.8元，该标准在中山市物价局指导价范围内约定，中山市物价局予以备案。因刘建立、郑艳芬自2013年2月开始拖欠物业管理费，科技新城公司于2017年3月11日向刘建立、郑艳芬邮寄《催款函》。科技新城公司称因刘建立、郑艳芬未缴纳2013年2月至2017年5月的物业管理费11067.26元（1.8元/月/平方米×118.24平方米×52个月），遂诉至本院提出前述请求。另查，2006年9月28日，中山市建设工程质量检测中心出具一份《砂检验报告》，载明：工程名称为中山火炬开发区商业步行街D区，结论为含泥量指标合格。2013年8月29日，建发公司出具《关于“逸骏华庭业主对建筑质量问题申诉”的回复》。2013年9月13日,建发公司出具《关于“逸骏华庭业主投诉”的回复》。2013年9月15日，7、8幢现已入住且能联系上的全体业主向建发公司出具《逸骏华庭业主诉求》。2013年9月16日，建发公司出具《关于公司对骏逸华庭小区业主反映工程存在问题的处理意见》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。刘建立、郑艳芬与科技新城公司签订的物业服务协议，系其真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。1.关于诉讼主体资格的问题。本案中，科技新城公司作为物业服务协议的合同当事人，科技新城公司有权依照物业服务协议向刘建立、郑艳芬主张权利，故刘建立、郑艳芬以科技新城公司不具备诉讼主体资格为由的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于刘建立、郑艳芬提出房屋质量存在问题的抗辩，与本案无关，故本院不予处理。2.关于刘建立、郑艳芬应否支付物业管理费的问题。刘建立、郑艳芬与科技新城公司签订了物业服务协议，科技新城公司也实际为刘建立、郑艳芬提供了物业管理服务，履行了相应的合同义务，故刘建立、郑艳芬也应按照物业服务协议的约定向科技新城公司支付物业管理费用。从刘建立、郑艳芬就其提供的物业服务不到位的抗辩向本院提供的证据，并结合本院审理的关于科技新城公司起诉的物业服务合同系列案件来看，科技新城公司的服务质量确实不尽如人意。因此，考虑到合同的标的性质及科技新城公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，可适当减少刘建立、郑艳芬需缴纳的物业管理费。综上，本院酌情支持科技新城公司主张的2013年2月至2017年5月的物业管理费8853.81元[（1.8元/月/平方米×118.24平方米×52个月）×80%]，超过8853.81元的部分，本院不予支持。3.关于违约金的问题。刘建立、郑艳芬不按时支付物业管理费的行为系因为科技新城公司未能提供符合约定的物业服务，现科技新城公司诉请判令刘建立、郑艳芬支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告刘建立、郑艳芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2013年2月至2017年5月的物业管理费8853.81元;二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担8元，由被告刘建立、郑艳芬负担30元（该款被告刘建立、郑艳芬于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判员 陈  春  华二〇一八年一月二十五日书记员 叶丽敏孙永辉