陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民二终字第00055号
上诉人（原审被告）：西安市李家庄村城中村建设发展有限公司，住所地：西安市唐延路北段28号。
法定代表人：周山广，该公司董事长。
委托代理人：王新，陕西康铭律师事务所律师。
委托代理人：张佩英，陕西康铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西同锐置业有限公司，住所地：西安市高新区高新一路7号高新枫尚小区B号楼1单元11403室。
法定代表人：赵同禄，该公司董事长。
委托代理人：高易屏，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人：高昂，北京大成（西安）律师事务所律师。
上诉人西安市李家庄村城中村建设发展有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人陕西同锐置业有限公司（以下简称同锐公司）委托代理合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人城建公司的委托代理人王新、张佩英，被上诉人同锐公司的委托代理人高易屏、高昂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2006年10月15日，西安市莲湖区李家庄村村民委员会（以下简称村委会）及该村党支部根据西安市莲湖区政府《莲湖区城中村改造工作实施方案》、莲湖区农村工作局《莲湖区农村集体资产清产核资工作实施办法》等文件，一致同意设立城建公司。2006年10月30日村委会向西安市工商行政管理局申请设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”，同年11月16日该公司成立，经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业管理；房屋拆除。法定代表人周山广（亦系村委会主任）。
2007年l1月10日，村委会（甲方）与同锐公司（乙方）签订《房屋销售策划代理合同》，约定：乙方为甲方项目（西安市莲湖区李家庄村城中村改造安置项目）提供全程策划、营销推广、商品房销售代理服务。乙方负责与客户的接待和洽谈，填写《商品房买卖合同》，由甲方核查后签字，并且客户（购房者）到甲方处办理相关的财务手续后，《商品房买卖合同》方可生效。销售价格的确定经双方协商，根据市场调研结果及政府现行的价格政策确定销售价格。在实际销售过程中，因市场供求关系的变化，双方应及时协商对销售价格作相应的调整，重新确定销售价格，最终价格确定权归甲方所有。合同期限直到完成甲方项目应销售面积的95%。佣金数额以项目销售额计算，乙方提取销售额的2.8%，即服务佣金=项目合同销售总额×2.8%。甲方在正式房屋销售合同签订并收到50%房款后，乙方对销售合同中指定房屋的代理销售即告完成。即可获得约定的该房屋销售的代理佣金。如果客户付款额低于50%，则按实际交款额比例计提佣金。代理佣金每月（30天）为一结算周期。对于实际销售价格高出双方约定的销售价格差额部分，双方按7：3的比例分成，甲方取7、乙方取3。乙方协助甲方办理完业主交房手续后一周内，双方结算项目服务佣金总额，结算完成后一周内甲方向乙方付清服务佣金的全部余额。
2008年4月16日，村委会与同锐公司签订《房屋销售策划代理合同补充协议》，将1#2#楼对外销售均价暂定为4450元／平方米，且看房车与存取款车由同锐公司购买提供，并承担一切费用。
2009年3月25日，村委会与同锐公司又签订《房屋销售策划代理合同补充协议》，约定：一、原2008年4月16日签订的《补充协议》1#2#楼对外销售均价由原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米，其他条款仍按合同和原协议执行不变。二、1、住宅之外的商业销售均价暂定为7300元／平方米；2、办公销售均价暂定为4500元／平方米；3、车库销售均价为90000元／个。三、房地产市场价格变化时，售价重新商定。
2010年11月15日城建公司向同锐公司发《通知》，要求同锐公司1、接此通知后即刻暂停对剩余房屋的销售。2、已经销售的房屋（以签订的《商品房买卖合同》为准），请携带有关销售的全部资料到我公司进行核对，结算销售款项。3、对剩余房屋的恢复销售我公司另行通知。
2010年11月16日同锐公司出具《关于“通知”的回复》，告知城建公司：房地产项目的宣传、接待、讲解、成交、转账、合同签订需要一段时间和过程，因此，在双方对账结算之前，还需一段时间解决以前遗留的问题。具体结束和对账时间可定在本周五（19日）以后，之前除停止销售外，其他业务照常进行。
2010年12月9日，城建公司（甲方）与同锐公司（乙方）签订的《补充协议》显示：双方于2007年11月10日和2009年3月25日分别签订了《房屋销售策划代理合同》、《房屋销售策划代理合同补充协议》，因乙方在销售过程中发生了一些不利于甲方的问题，现根据工作需要，经双方商定，另作如下补充：由双方对销售情况进行盘点，盘点后剩余房屋每套由城建公司确认定价后才能销售，否则视为无效。自本合同签订之日起，由乙方负责处理因甲方变更供暖方式、逾期交房存在的一切问题，所产生的索赔及所有费用均由乙方承担。甲方交房条件以网签合同及《购房补充协议》为准。2011年4月30日之后如交房日期违约与乙方无关。自本协议签订之日起，甲方不再追究乙方在此之前销售中存在的问题。
2013年12月12日就佣金结算问题，城建公司与同锐公司协商形成《会议纪要》，显示城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议，双方未达成一致意见的，同意再研究后另行择日会议讨论。嗣后，双方对争议问题协商不成，同锐公司提起本案诉讼。
另查明，2010年10月12日西安市房管局向城建公司建设的项目牡丹庄园1#2#楼下发《商品房预售许可证》，该项目楼盘于2011年4月30日正式交房入住。城建公司从2009年至2010年5月分五次向同锐公司转账支付佣金2724614元，同锐公司认可属实。
经对诉辩双方的主张核对，双方争议如下：
一、住宅1#2#楼4-28层的销售，同锐公司主张：签约394户；面积40664.57平方米；销售均价4300元／平方米、销售额180908148元。城建公司抗辩认为：签约386户（减抵账房10户、加优惠房2户）；2009年3月25日降价前销售均价4450元／平方米、降价后销售均价4300元／平方米。双方产生签约差额8户、销售价格异议。
审理中，城建公司认可同锐公司出具的基础公司两套抵账房的证明。
二、住宅3#4#楼18层签约户、面积和实销数额；已销车位数量、实销数额，双方无异议，但城建公司认为房屋应销与实销数额差异1307385元；车位应销与实销数额差异41000元。
经核查，住宅3#4#楼的销售双方无协议约定，但2013年12月12日《会议纪要》，显示城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议。
三、商业1#2#楼，同锐公司主张销售商铺均价7300元／平方米、办公房均价4500元／平方米，面积共8510.46平方米。城建公司认可销售面积，但认为无办公用房均是商铺，销售均价应为7300元／平方米，其应收金额差异3253208元。
据2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》的约定：1、住宅之外的商业销售均价暂定为7300元／平方米；2、办公销售均价暂定为4500元／平方米，房地产市场价格变化时，售价重新商定。庭审中，城建公司举证2010年规划局批准文件，将物业用房由原面积2210.82平方米变更为312平方米。同锐公司针对城建公司所举证据，认为牡丹庄园1#2#楼的设计及2007年报批时的商业面积6854.34平方米、物业办公用房2210.82平方米。变更事宜均由城建公司办理，其并不知情，而且，此时办公用房已经销售。
经审查，牡丹庄园报批项目，规划局批准为商业用房，无商铺和办公之分，城建公司未将此情况告知同锐公司。
上述事实有以下证据在卷佐证：
l、西安市莲湖区政府《莲湖区城中村改造工作实施方案》；2、莲湖区农村工作局《莲湖区农村集体资产清产核资工作实施办法》；3、2006年10月15日李家庄村党支部和村委会《关于设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”的决议》；4、城建公司的工商登记档案；5、2007年11月10日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同》；6、2008年4月16日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同补充协议》；7、2009年3月25日村委会与同锐公司签订的《房屋销售策划代理合同补充协议》；8、2010年11月15日城建公司向同锐公司发出的《通知》；9、2010年11月16日同锐公司出具《关于“通知”的回复》；10、2010年12月9日，城建公司与同锐公司签订的《补充协议》；11、2013年12月12日城建公司与同锐公司协商形成的《会议纪要》；12、2010年10月12日西安市房管局向城建公司建设的项目牡丹庄园l#2#楼下发的《商品房预售许可证》；13、庭审笔录和当事人陈述等。
原审法院认为，2006年10月15日李家庄村党支部和村委会关于设立“西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司”的决议表明：该村委会和党支部共同同意设立城建公司，并主要针对城中村改造中涉及到的房地产建设、安置等问题。城建公司的工商登记资料显示：城建公司是李家庄村城中村改造项目的实施主体。根据城建公司出具的2010年规划局批准的牡丹庄园项目文件，说明城建公司是“牡丹庄园”的建设主体。另依据2010年11月15日城建公司向同锐公司发出的《通知》及城建公司庭审中陈述，并同锐公司认可自2009年至2010年5月分五次向同锐公司转账支付2724614元佣金的事实及2010年12月9日城建公司作为相对一方与
同锐公司签订的《补充协议》，足以证明本案合同在履行期间，涉及的权利、义务均由城建公司承继，而且，城建公司实际履行了价格协商、确认和支付佣金等行为，村委会并未参与。因此，城建公司是本案的适格被告，城建公司抗辩其不是本案被告的理由，依法不能成立。涉案的《房屋销售策划代理合同》及《补充协议》，均系当事人真实意思的表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同和协议，对双方均有约束力。涉案10套抵账房屋，用于抵销工程欠款。根据《房屋销售策划代理合同》第四十一条：甲方内部分配部分不计入代理销售范围，不计提代理佣金的约定和城建公司曾向同锐公司所作抵账房按同锐公司与客户协商的价格计算佣金的承诺，该10套抵账房不属于甲方内部分配，应当计入同锐公司的销售范围。两套优惠房屋，是城建公司于2011年7月30日销售的，而在2010年11月城建公司就已通知同锐公司停止销售剩余房屋，所以，该两套房屋属于城建公司自行销售，不应计入同锐公司的销售范围。2008年4月16日《房屋销售策划代理合同补充协议》，将1#2#楼的售价暂定为4450元／平方米，但2009年3月25日，双方又签订《房屋销售策划代理合同补充协议》约定：原2008年4月16日签订的《补充协议》1#2#楼对外销售均价由原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米。该协议是在履行过程中对2008年4月16日补充协议的变更，所以，同锐公司主张394户按均价4300元／平方米的销售计提佣金，符合合同约定和法律规定，其理由正当，应予采信。住宅3#4#楼18层房屋的销售和价格，双方没有协议约定，同锐公司以每3700元／平方米予以销售，城建公司并无异议。2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》还约定：车库销售均价为90000元／个。庭审中，城建公司认可已销车位数量和实销数额，但认为同锐公司少卖41000元。经审查，按合同约定的价格，同锐公司实际销售差额41000元属实。但在2013年12月12日就佣金结算时，城建公司对同锐公司提出的车库、3#4#楼18层的佣金及提成无异议，因此，城建公司对车库、3#4#楼18层销售差额的抗辩，有悖诚信原则，依法不予采信。关于商业1#2#楼的销售一节，经审查，2009年3月25日《房屋销售策划代理合同补充协议》，双方对住宅之外的商业、办公销售均价进行了约定。但2010年经规划局批准，牡丹庄园项目为商业用房，无商铺和办公之分、审批、变更事宜均由城建公司办理，同锐公司并不知情，变更事宜城建公司亦未告知，而且，2009年办公用房已经销售，故同锐公司主张商铺销售均价7300元／平方米、办公房销售均价4500元／平方米的理由成立，城建公司抗辩其应收金额差异3253208元的理由，依法不予支持。牡丹庄园项目楼盘于2011年4月30日正式交房入住，2010年5月之后，城建公司再未支付佣金。2013年12月12日双方虽协商达成部分一致意见，但嗣后，双方对争议问题仍协商不成。根据《房屋销售策划代理合同》第四十五条的约定，在交房后两周内城建公司应向同锐公司付清佣金的全部余额。城建公司未履行给付义务，违反合同约定，据此，同锐公司主张城建公司按同期银行贷款利率承担自2011年5月15日至2014年1月22日拖欠佣金的逾期付款利息，2014年1月23日至城建公司实际给付之日的付款利息，有事实根据和法律依据。庭审中双方认可城建公司已付佣金2724614元，依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司向陕西同锐置业有限公司支付代理佣金6237959元；二、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司按同期银行贷款利率向陕西同锐置业有限公司支付自2011年5月15日至2014年1月22日拖欠佣金的逾期利息；三、本判决生效之日起十五日内由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司按同期银行贷款利率向陕西同锐置业有限公司支付自2014年1月23日至实际给付之日拖欠佣金的逾期利息。案件受理费68608元，由西安市李家庄村城中村建设发展有限责任公司负担60000元、陕西同锐置业有限公司负担8608元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
城建公司上诉称：一、城建公司不是本案适格被告。1、《房屋销售策划代理合同》是村委会与同锐公司签订，没有任何证据证明村委会丧失或变更了合同一方的主体资格，城建公司只是代为履行。2、一审法院认为涉案合同的权利、义务由城建公司承继，缺乏事实依据。庭审证据证明，涉案合同及其两份补充协议，是村委会签订的，而这两份补充协议的内容正涉及到本案的争议焦点，即代理佣金的计算依据。二、原判认定基本事实不清，判决错误。1、车库、3#4#楼的18层住宅楼销售价格认定、佣金提取的比例，依据应当是双方协商一致的结果，而不应当是双方未达成一致的《会议纪要》。未按约定完成销售义务，不应提取佣金。（1）车库：同锐公司销售了103个，应完成的销售额为103×9=927万元，但其实际完成销售额922.9万元，少完成4.1万元，因此，该部分不应提取佣金，少完成的损失应按约定在应提取的佣金中扣除。（2）3#4#楼18层住宅楼：双方对该部分房屋的销售价格、佣金提取比例没有约定；若参照涉案合同、补充协议约定的同类房屋销售均价，应为4300元／平方米；本案属于包销性质，双方按销售均价结算，超额部分同锐公司提成，至于同锐公司实际销售中价格先低后高，城建公司无权干预。同锐公司按3700元／平方米销售部分房屋，城建公司未提出异议，不能必然推出其同意按此均价结算。一审法院如果认定该部分销售均价变更，佣金比例却未变，显然偏袒被上诉人。2、l#2#楼1-3层用途：修改前后的政府批文显示该部分房屋用途只有商业、物业用房，没有办公及写字间，一审法院支持同锐公司主张办公房销售均价4500元／平方米的理由无事实和法律依据。依照双方协议确定售楼均价，1#2#楼1-3层商业售楼损失差额3253208元应由同锐公司承担赔偿责任，更不应提取佣金。3、10套抵账房不应计提佣金。抵账房是城建公司直接抵了建筑公司工程款，与同锐公司的销售无关。且涉案合同也约定内部分配房不提佣金。一审法院所谓城建公司曾承诺计提佣金也无证据支持。4、1#2#楼4-28层住宅楼2009年3月25日降价前后销售均价分别是4450元／平方米和4300元／平方米，结算计价时应当分段计算。销售均价按照变价前后分别计算计提佣金，符合实际情况，符合法律原则和合同规定。2009年3月25日降价无溯及力，新的定价效力仅针对未销售部分。合同第36条规定，“最终价格确定权归甲方所有”，而不是同锐公司。5、一审判决认为，城建公司在交房两周后未向同锐公司付清佣金余额，构成违约，并判决城建公司自2011年5月15日起支付拖欠佣金的逾期利息，缺乏事实和法律依据。依据合同约定，同锐公司每月应向城建公司报销售报表，代理佣金每月结算一次。由于其未按月报销售报表，佣金无法按月结算。2010年11月15日城建公司的通知和同锐公司2010年11月16日的书面回复，足以证明不能按月结算的过错方是同锐公司。结算是支付佣金的前提，未结算如何支付。而同锐公司报送销售报表，是结算的前提，本案中没有证据证明同锐公司在2011年5月15日履行了这一义务。更何况2013年12月12日会议纪要证实双方直至那时就结算仍未达成一致意见。三、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第66条规定的是同时履行抗辩权，本案是同锐公司受托按约定完成售楼及其相关事项，然后支付佣金，并无同时履行的情形；第405条规定，支付报酬即佣金的前提是受托人完成委托事务的。一审法院对同锐公司是否完成委托事务并未具体明确作出界定。
另外，二审审理中，上诉人变更主张依据合同三十三条约定，被上诉人应承担未按约定销售价格完成的销售额差额部分佣金1倍的责任，该部分应从佣金中扣减，并非赔偿差额部分。
综上所述，上诉人认为其不是本案被告，原审认定基本事实和法律适用错误。故请求：1、撤销一审判决，发回重审，或查清事实后依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
同锐公司答辩称：一、城建公司是本案的适格被告。城建公司的实际履行行为和双方在2010年12月9日签订的《补充协议》及其后的所有书面往来，都共同指向城建公司才是本案合同法律关系的相对方。首先，城建公司是由村委会全额出资的企业，只有村委会一个股东，法定代表人与村主任是同一人。而双方在2007年签订《房屋销售策划代理合同》时项目楼盘尚未正式开始报建、报批，因没有最终的审批文件，故项目楼盘的开发建设主体尚未确定，故才与村委会签订了合同。其次，从合同权利义务的具体承担和实际履行上来看，城建公司也是《房屋销售策划代理合同》主体。再次，2010年12月9日城建公司与被上诉人签订的《补充协议》前言部分已明确说明是双方于2007年11月10日和2009年3月25日分别签订了《房屋销售策划代理合同》和《房屋销售策划代理合同补充协议》。二、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、双方对《会议纪要》的真实性、合法性、关联性均没有异议，一审法院依此作为认定案件事实的依据是完全正确的。2、车库销售总额中4.1万元差额不应由同锐公司负责补足或在佣金中扣除。（1）双方《房屋销售策划代理合同》中并未约定对于销售的差额部分要由代销人全额补足或在销售佣金中扣除。（2）双方2010年l2月9日签订《补充协议》中已明确约定，同锐公司为城建公司处理因变更供暖方式、逾期交房而产生一切索赔及费用后，城建公司不再追究同锐公司在此之前销售中存在的问题。说明城建公司已经放弃了向同锐公司主张违约责任或要求赔偿损失的权利。（3）城建公司在2013年12月12日《会议纪要》中已对车库的佣金及提成没有异议。3、3#4#楼18层住宅房应按照双方合同约定比例计提销售佣金。（1）该部分房屋是未在双方约定的销售范围之内，之所以将该部分进行销售是因为当时建设工程资金极度紧张，若不销售回款，工程建设就面临停工的危险。（2）均价3700元／平方米是双方口头协商一致的，低于之前4300元／平方米均价的原因：一是4300元／平方米价格是对外销售的商品房，是有合法的报建手续和规划图纸的，而3#4#楼是村民安置楼，并不在销售范围之内。二是3#4#楼18层是违规加盖的楼层，属于违章建筑，以后能否补办合法的手续还是未知数。所以，价格自然不能与正式的商品房价格相提并论。（3）双方的合作模式并不是包销形式。（4）2013年12月12日《会议纪要》中上诉人对3#4#楼的销售佣金提成并无异议，说明该价格是双方之前约定并认可的。4、1#2#楼西侧的1-3层属于双方约定销售的“办公用房”，原审认定正确。首先，2009年3月25日的《补充协议》中约定了办公用房售价为4500元／平方米，说明该房产在销售时是存在办公用途和商业用途之分的。现城建公司在规划局审批后以该楼盘没有办公用房为由要求全部按商业房计算销售额明显是颠倒黑白。2009年要求出售办公用房时该规划审批手续尚在进行中，当时双方只能以图纸和房产的实际用途来划分办公和商业用房。2010年3月29日规划局才将物业办公用房从原来的2210平方米减为312平方米，而此时，办公房已经销售完毕。其次，同锐公司销售的办公用房，实际上就是最早规划的“物业办公用房”。至于审批时将物业办公用房从原来的2210平方米减为312平方米，这不是同锐公司所能掌控的。况且其完全按照城建公司的图纸和指令以及双方的约定进行销售，并没有过错和违约。最后，销售的办公用房，之前设计规划是作为物业办公用房，其格局、框架、消防、朝向等均不适于做为商业使用，只能以办公用房价格出售。5、10套工程抵账房应计提佣金，不应从佣金结算中扣除。因为这十套抵账房的买卖价格是被上诉人与对方协调好的，商品房合同也是被上诉人一手操办的。由于是抵销工程欠款，城建公司给这十套商品房在同锐公司协商好的价格基础上下浮了7个点，且城建公司明确承诺结算佣金时仍然按照被上诉人与客户协商的价格计算。现在被上诉人并没有按照原协商售价计算佣金，而是按照城建公司已经下浮7个点的价格计算佣金，本就已经吃亏了。另外根据双方《房屋销售策划代理合同》中第四十一条的约定，除了上诉人的内部分配房屋不计入销售范围、不计提佣金外，其他的都应该计提佣金。所以，这十套抵账房理所当然应该计入销售范围。6、1#2#楼4-28层的销售均价应按4300元／平方米计算。首先，2008年4月16日补充协议约定4450元／平方米只是在销售尚未开始之前暂定的价格。其次，2009年3月25日补充协议明确约定将原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米，其他条款仍需按合同和原协议执行不变，由此可见，2009年的补充协议实际上是对2008年补充协议的变更，所以，2009年3月25日的4300元／平方米均价是有溯及以往的效力。7、双方佣金结算从2011年一直拖延至今，完全是因为城建公司恶意拖欠佣金的行为造成的，其理应承担违约造成的民事法律责任。首先，同锐公司所代销房屋的每一份买卖合同在预订、签合同、办理网签的过程中最终都是经城建公司审查、确认、盖章的。每一户房屋销售款都是直接交给城建公司的，出具销售明细表对于双方来说都是再简单不过的事情。怎么可能出现其无法向同锐公司结算佣金的情况。其次，同锐公司在催款期间多次向城建公司提交了相关的销售统计表，双方也为结算事宜多次共同开会协商，但城建公司总以各种不合理的理由对统计数据及计算的方式不予认可。而现在又说同锐公司没有提交报表，这种狡辩的理由太不符合情理，明显是拖延时间。其三，依据双方举证情况，对于同锐公司计算的所有销售数据，城建公司都是认可的。只是在个别数据和1#2#楼佣金的计算方法上有部分差异。但是城建公司却以小部分的差异拒绝支付全部剩余的销售佣金，显然是恶意拖延。其四，根据《房屋销售策划代理合同》四十二条约定：签订销售合同并付款50%以上，代理销售即告完成。第四十三条约定：每30天为一个结算周期，次月20日前应结算上月的佣金。同锐公司并未按照以上约定期限来主张逾期付款利息损失，而是直接依据代理合同第四十五条约定，按照全部剩余代理佣金支付的最后期限即业主办完交房手续后的2周来统一计算损失。该项目楼盘于2011年4月30日交房，而且根据双方2010年12月9日的补充协议约定，在2011年4月30日交房时，全部交房业主都已完成了网签备案，并且交清了全部购房款（含按揭贷款）。所以无论从约定的形式要件还是商品房代理销售的实质要件，截止2011年4月30日，被上诉人将合同约定的全部义务已经履行完毕。所以，原审判令城建公司自2011年5月15日起承担逾期付款利息损失是有事实和法律依据的。
综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明：《房屋销售策划代理合同》第三十三条约定：乙方（同锐公司）必须按时完成双方共同协商指定的销售进度计划，完成销售任务。因销售不力影响本项目建设资金供应的，乙方应按未完成销售额佣金的1倍承担赔偿责任；乙方连续3个月未完成销售计划并且没有有效解决措施，甲方（城建公司）有权单方解除合同。第四十一条：甲方内部分配部分不计入代理销售范围，不计提代理佣金；甲方的外协关系户购房不得多于10套。第四十二条二款：客户因甲方原因退房，则甲方应按合同约定支付该退房部分的佣金；客户因乙方原因退房，则乙方应返还甲方已支付的该退房部分的佣金并扣减乙方相应时段的销售业绩。
2013年12月12日会议纪要记载：参会人员同锐物业方是卢明弘、杨荣，城建公司方是周山广、张天长、王鸿，会议内容为讨论双方佣金结算问题。同锐物业方卢明弘提出方案：1、按总销售额的2.8%计算佣金，不计溢价分成，2103室及三层办公室按原合同给同锐物业。2、住宅均价按补充协议价格计算，计溢价分成，两套房按市值计算卖给同锐物业。城建公司方提出的方案：1、2103室及三层办公室属于未售房，不谈给同锐物业的问题；2、车库、3、4号楼的18层的佣金及提成无异议，商业部分补齐差价后计算佣金，1、2号楼4至28层住宅部分的佣金及溢价的计算按399套计算（包括9套抵账房）。均价按4375元／平方米计算。最终双方未达成一致意见，同意再研究后另行择日再召开会议讨论。双方参会人员均在纪要上签名。
其余事实与原审认定事实相同。
本院认为，（一）关于城建公司是否属本案适格被告问题
城建公司的工商登记资料显示其是李家庄村城中村改造项目的实施主体，2010年规划局批准本案所涉代售项目“牡丹庄园”的项目文件说明城建公司是“牡丹庄园”的建设主体，村委会是城建公司的唯一股东，时任村委会主任也是城建公司的法人代表，结合代售合同中委托人的义务均是由城建公司履行和2010年12月9日城建公司作为合同一方与同锐公司签订补充协议，且在该协议中明确“2007年11月10日签订的《房屋销售策划代理合同》和2009年3月25日签订的补充协议是双方签订”的事实，足以证实，村委会是代表城建公司与同锐公司分别签订了2007年的销售代理合同和2009年3月25日的补充协议，且城建公司已经实际履行，并以2010年12月9日补充协议的形式予以认可，所以，上述合同和补充协议中村委会的相应合同权利义务应该由城建公司实际享有和承担，基于该合同履行发生纠纷，同锐公司起诉城建公司并无不当，上诉人主张其并非本案适格被告的理由不成立，本院不予支持。
（二）关于车库、3#4#楼的18层住宅销售价格认定、佣金提取比例认定及应否提取佣金、扣减差额部分佣金的问题
首先是车库部分：双方对同锐公司主张的销售数量和实际销售金额无异议。双方在2009年3月25日的补充协议中明确约定了车库的销售均价为9万元／个，其余条款仍按合同执行，合同第四十二条明确约定同锐公司完成指定房屋代理销售的条件只是正式房屋销售合同签订并收到50%房款后，并无其他；进入清盘阶段后，基于同锐公司销售中存在对城建公司不利行为，双方在2010年12月9日的补充协议中协商了后续问题处理措施，其中明确约定自该协议签订之日，城建公司不再追究同锐公司在此之前销售中存在的问题，且上诉人并无有效证据证实，双方在合同、补充协议签订直至整个履行过程中协商制定过明确的销售进度计划，合同也未约定实际销售均价低于约定不计提佣金，故城建公司以同锐公司未完成销售计划为由主张车库部分不应计提佣金，应扣减未完成销售额佣金的1倍的理由不成立。
其次是3#4#楼18层住宅部分：由于双方签订的销售代理合同及补充协议约定的销售范围是1#2#楼住宅部分、商业、办公及车库，并不包括3#4#楼18层住宅部分，在双方没有明确约定该部分房屋销售均价情况下，同锐公司按照3700元／平方米销售均价对外出售，城建公司2010年11月15日书面通知同锐公司销售进入清盘阶段，暂停销售后，双方基于同锐公司在销售中出现一些不利于城建公司的问题，于2010年12月9日对后续问题进行了协商并达成补充协议，其中第八条明确约定自该协议签订之日，城建公司不再追究同锐公司在此之前销售中存在的问题，加之，每份合同都经城建公司核查签字，足以证实城建公司对该部分房屋的销售价格问题已经同意不予追究。在双方没有明确约定该部分房屋计提佣金比例的情况下，同锐公司参照双方之前约定的佣金提成比例请求计提佣金符合情理，即使该部分房屋手续不齐全也是上诉人自己过错导致，与同锐公司无关。且正因为2013年12月12日的会议纪要最终结果是双方未达成一致意见，所以，依据此前双方协商一致的约定，原判支持同锐公司该部分诉请并无不妥，城建公司关于该部分的上诉理由不成立。
（三）关于10套抵账房是否应该计提佣金的问题
上诉人提供的其与省二建公司和省基础公司的叁份《抵账协议》明确了抵账房屋的房号和单价，双方并无争议，足以证实该10套房屋是上诉人用房屋抵销对外拖欠建筑公司的工程款，依据合同四十一条规定，上诉人主张抵账房属于内部分配房，被上诉人认为属于上诉人的外协关系户，从文义解释角度结合案件实际情况和上诉人2008年11月份对抵顶给省基础公司的其中两套房明确计提佣金的书面说明分析，在双方未明确约定抵账房不计提佣金的情况下，同锐公司作为独家有偿代理销售商，其认为抵账房属于外协关系户的解释更具有合理性，故原判支持该10套抵账房应该计提佣金并无不妥。
（四）关于办公用房即原物业办公用房面积与变更规划后的物业办公用房面积差异的1161.86平方米部分房屋的单价及应否计提佣金问题
首先，双方当事人均认可同锐公司主张的办公用房就是原规划物业办公用房和规划变更后实际物业办公用房面积相差部分。规划部门审批的总平面图中显示：2010年3月29日批示中仅说明变更物业办公用房面积为312平方米，并未明确原规划为物业办公用房剩余部分的用途，城建公司也未提供争议部分房屋变更为商业用房的设计、规划变更依据，仅提供房屋面积测算变更图不足以证实该部分已经规划设计部门批准变更为商业用途；其次，争议的该部分房屋原设计的用途为物业办公用房，既非商业用房也非住宅，2009年3月25日的补充协议中也明确约定了办公房的均价为4500元／平方米，双方也承认1#2#楼除该部分房屋外，并无其他办公用房，以上足以证实无论该争议部分房屋实际用途如何，双方已经对其销售均价单独作了明确规定，即4500元／平方米，故上诉人主张该部分房屋应按照商业用房的销售均价计算，同锐公司未完成销售任务不应计提佣金且应扣减未完成销售额佣金的1倍的理由明显与双方合同约定不符，不应予以支持，原判支持同锐公司该部分诉请并无不当。
（五）关于1#2#楼销售的住宅部分是否应按照4450元／平方米和4300元／平方米的价格分段计算佣金问题
销售代理合同第六条明确约定经双方协商，根据市场调研结果及政府现行的价格政策确定销售价格。在实际销售过程中，因市场供求关系的变化，甲乙双方应及时协商对销售价格做相应的调整，双方协商后重新确定销售价格。最终价格确定权归甲方所有。实际履行中，2008年4月16日，双方以补充协议的形式明确约定1#2#楼对外销售均价暂定为4450元／平方米，2009年3月25日双方再次以补充协议形式明确约定“原2008年4月16日签订的《房屋销售策划代理合同》的补充协议1#2#楼对外销售均价由原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米，其他条款仍按合同和原协议执行不变”，综合分析前述合同及协议约定，明显可见就1#2#楼住宅部分的销售均价双方已经明确是将原暂定的4450元／平方米变更为4300元／平方米，上诉人并无充分有效证据证实变更后的价格是自补充协议签订之日起执行。故上诉人主张1#2#楼的住宅部分佣金应按照前后两种不同单价分段计提佣金的理由不成立，相应的其认为应扣减按4450元／平方米计算的部分未完成销售额佣金1倍的主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
另外，一审审理中，对于同锐公司所列的1#2#楼住宅的销售明细表记载情况，城建公司只是提出10套抵账房销售额应从中扣减，两套漏计房销售额应增加的问题，其所列一览表中所载明的抵账房面积、销售价值与同锐公司列表中相应房号的情况并无不同，同时说明表中数额源于网签合同（即正式的房屋买卖合同）数额，印证了同锐公司关于其表中数额源于网签合同的说法，合同约定计提佣金基础是项目合同销售总额，城建公司并未对同锐公司列表中除过上述争议部分以外房屋的销售面积、销售总额提出异议，二审中其也未提供新的有效证据证实同锐公司除争议部分以外房屋的单价、面积、销售额存在错误。
综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55466元，由上诉人西安市李家庄村城中村建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王西京
代理审判员 成 芳
代理审判员 路亚红
二〇一五年七月三日
书 记 员 宋瑞花