广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16282号
上诉人(原审原告、反诉被告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：甘法文，总经理。
委托诉讼代理人：胡海强、赵东亚，均为广东百思威律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：广东新供销商贸连锁股份有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：黄庆福，董事长。
委托诉讼代理人：杨秀平，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市丰兴商贸有限公司（下简称丰兴公司）因与广东新供销商贸连锁股份有限公司（下简称广东供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丰某公司上诉请求为：1、撤销一审判决第四项，改判丰某公司无需返还部分收购款45万元；2、变更一审判决第五项，改判广东供销公司向某公司赔偿《房屋租赁合同》备案费损失34000元；3、变更一审判决第六项，改判广东供销公司向某公司赔偿清空场地费用损失128247元；4、撤销一审判决第七项，改判丰某公司无需赔偿装饰装修损失272834.81元；5、广东供销公司承担案件一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、广东供销公司反诉要求丰某公司立即返还顶手费l000000元，而原审法院判决丰某公司向广东供销公司返还部分“收购款”45万元。丰某公司认为，广东供销公司根本无权于本租赁合同纠纷中提起返还顶手费的反诉，也无权要求返还收购款，原审法院认定事实及适用法律错误，且判非所请，广东供销公司的该项请求应予驳回，理由在于：(一)丰某公司提起的本诉是租赁合同纠纷，广东供销公司基于《收购协议》所主张顶手费的返还是买卖合同关系，两者系不同的法律关系、法律事实，广东供销公司无权于本诉中提起该项反诉请求。且该协议的双方当事人是丰某公司与广州新供销商贸有限责任公司(下称“广州新供销公司”)，广东供销公司根本不是《收购协议》的当事人，因此，广东供销公司提出项手费的返还完全与本诉属不同的法律关系、不同的事实，原审法院将广东供销公司基于《收购协议》所主张顶手费的返还，与本案的租赁合同纠纷合并审理，完全违反了司法解释的规定。(二)《收购协议》明确约定争议的解决方式为广州仲裁委员会仲裁，即使广东供销公司有权提起顶手费的返还，原审法院没有管辖权。丰某公司于原审庭审过程中明确指出顶手费的返还应另案起诉，并没有认可原审法院对该项主张具有管辖权，因此，当事人基于《收购协议》所发生的任何争议，均应在广州仲裁委员会仲裁，原审法院对于广东供销公司提出的顶手费返还的主张没有管辖权。(三)广东供销公司不是《收购协议》的当事人，其无权基于《收购协议》向某公司主张任何权利；即使丰某公司需要返还收购款，也仅应返还给广州新供销公司，而不是广东供销公司。需要指出的是，虽然丰某公司、广东供销公司、广州新供销公司曾于2011年12月2日签订《三方协议》，但该《三方协议》仅是针对房屋租赁事宜，即变更案涉《房屋租赁合同》的承租主体，而与《收购协议》的买卖关系无关，故广州新供销公司在《收购协议》的权利义务内容并没有转让给广东供销公司。(四)原审法院判非所请，即判项并非是广东供销公司所主张的反诉请求。退一步而言，即使广东供销公司有权主张《收购协议》约定的相关权利，根据《收购协议》的约定，广州新供销公司应支付的收购款为180万元，广东供销公司认为所收购标的物的价值不值180万元，其中包含了顶手费，故其仅主张其中的100万元顶手费，但原审法院并没有审理该收购款是否包含了顶手费，以及顶手费的金额是多少，反而按照全部收购款的一定比例要求丰某公司承担返还责任，显然，原审法院并没有针对广东供销公司的顶手费主张进行审理、查明，所判的内容并非广东供销公司所主张的请求，故原审法院超越诉讼请求，明显违反法律规定。(五)《收购协议》系丰某公司与广州新供销公司的真实意思表示，不存在被欺诈、胁迫等情形；在《收购协议》未被撤销或解除前，双方当事人理应受该协议的约束，原审法院无视《收购协议》的效力，在广州新供销公司没有提出任何权利主张的情况下，判决丰某公司向广东供销公司返还收购款，显然是没有任何事实和法律依据。二、丰某公司为办理《房屋租赁合同》备案登记而支出费用34000元，理应由广东供销公司承担，而原审法院仅判决广东供销公司承担40％的费用，即13600元，明显不合理。案涉租赁物业系广东供销公司为落实、完成平价超市建设任务，基于丰某公司是白云区供销社的实体经营企业，在白云区己经耕耘了很多年，房屋物业资源丰富，具有很高的认可度，经广东省供销社与白云区供销社主要领导协商一致，丰某公司按照广东供销公司的意愿，协助其找寻场地，故广东供销公司在白云区为开设超市而找寻场地的任务均由丰某公司来完成，丰某公司也先后协助广东供销公司开设了黄边店(白云区黄边北路)、xx一店(白云区沙太路)、xx二店(白云区xx横路)等，另外还协助广东供销公司获得了白云区三元里沙涌南仓库作为广东供销公司开设超市的仓储配送场地，因此《房屋租赁合同》第一条第3款明确约定案涉房屋仅是以现状出租，案涉物业实际由广东供销公司选定，丰某公司出面协调白云区xx经济社(即租赁物业的业主)，因xx经济社不熟悉、不认同广东供销公司，故不同意直接出租给广东供销公司，改由丰某公司承租并转租给广东供销公司，因此，基于案涉租赁物业实际由广东供销公司选定，丰某公司在合同签订时不存在任何过错；原审法院判定丰某公司承担60%的过错责任，明显违背了租赁物业由广东供销公司选定的客观事实。在《房屋租赁合同》签订后，丰某公司按照出租屋管理规定，将案涉合同登记备案于白云区xx街出租房屋管理服务中心，已支出34000元，在合同无效的情况下，广东供销公司应当承担缔约过失责任，故其应当承担该项损失。三、在广州新供销公司(广东供销公司)未经丰某公司同意擅自装修装饰的情况下，丰某公司对租赁物业恢复原状所产生的费用128247元，理应由广东供销公司承担；原审法院仅支持清运费用39577.76元，明显不符合司法解释的规定。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人回复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，广州新供销公司以及广东供销公司对于案涉物业的装修并没有告知丰某公司，也没有经丰某公司同意，在广东供销公司自行放弃房屋内物品情况下，丰某公司采取措施恢复原状，一方面拆除并清运租赁房屋内装饰物，另一方面清理地面上堆放的杂物，其产生的费用合计128247元，有权向广东供销公司主张；其次，根据《房屋租赁合同》第九条第3款约定，广东供销公司放弃留存在房屋内的物品，直接交由丰某公司处理，处理所需费用由广东供销公司承担，因此丰某公司提出对租赁物业恢复原状所产生费用128247元的主张也具有合同依据。四、鉴于广州新供销公司(广东供销公司)未经丰某公司同意擅自装修装饰，且广东供销公司自始至终没有支付任何装修费用，以及后续转租给广东优为网络科技有限公司(下称“优为公司”)并改变了原有装修状态，丰某公司无需向广东供销公司赔偿装修损失，理由在于：(一)无论是广州新供销公司，还是广东供销公司，对于案涉租赁物业的装修装饰并没有告知丰某公司，也没有经过丰某公司同意，广东供销公司无权主张装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，对于未经出租人同意而擅自装饰装修所产生的费用，即使在合同无效的情况下，也应由承租人(广东供销公司)承担。原审法院以《房屋租赁合同》签订前案涉房屋早已进行了装饰装修，丰某公司无证据证实其对此不知情或提出过异议，认定丰某公司需要承担装修损失，丰某公司认为，原审法院的认定完全错误，理由在于：(1)按照原审法院的逻辑，如果在上述人与广东供销公司签订《房屋租赁合同》前租赁房屋早已进行了装修装修，那么广东供销公司在合同签订后不可能再投入装修，也就不存在装修损失；(2)无论是广州新供销公司，还是广东供销公司，均未经丰某公司同意擅自装修装饰，司法解释的上述规定并没有因出租人事后知情或未提出异议而免除承租人的相应责任，只要承租人未经出租人同意擅自装修装饰，其产生的费用均由承租人承担，因此，案涉装修装饰费用应由广州新供销公司或广东供销公司承担。(二)广东供销公司没有对租赁房屋投入任何装修装饰费用，也没有证据显示广东供销公司已支付装修费用，既然客观上不存在装修损失，广东供销公司也就无权主张该项损失。广东供销公司要主张装修损失，必须证明其存在客观损失以及损失具体金额，但是从广东供销公司提交的证据材料来看，本案所谓的xx购物广场(即租赁房屋)维修工程，发生在丰某公司与广东供销公司签订《房屋租赁合同》之前，系广东省农业生产资料总公司(下称“农资公司”)发包并实际支付工程费用，与广东供销公司没有任何关系；而且，截至一审判决前，广东供销公司也没有提供任何证据显示，广东供销公司对于农资公司支付的工程维修费用进行了偿付，换句话说，广东供销公司并没有就案涉工程的装饰装修产生任何损失。既然广东供销公司客观上没有支付任何装修费用，那么广东供销公司就无权向某公司主张相应的装修损失。况且，广东供销公司提交的装修证据显示，租赁房屋的装修时间在2011年5月份，此时丰某公司与广东供销公司之间不存在租赁关系，虽然丰某公司、广东供销公司与广州新供销公司签订《三方协议》，变更了承租主体，但广州新供销公司并没有将其在原《房屋租赁合同》的权利义务内容转移给广东供销公司，因此，广东供销公司没有权利主张在租赁关系形成前的装修损失。(三)广东供销公司将案涉物业转租给优为公司经营后，优为公司已重新装修，破坏了原装修状态，即使广州新供销公司或广东供销公司主张装修损失，其也应向优为公司提出索赔，与丰某公司无关。广东供销公司于2014年3月30日将案涉租赁房屋转租给优为公司(见广东供销公司第一次提交的证据6《合作经营协议书》)经营后，优为公司已经重新装修，改变了原农资公司的装修内容，从广东供销公司于一审庭审时提交的照片显示，就是优为公司重新装修后的效果，也就是说，优为公司重新拆除了租赁房屋于2011年5月份的装修效果，既然原装修状态在租赁期间己不复存在，且不是丰某公司拆除，那么广东供销公司无权向某公司主张装修损失；此外，优为公司更于2014年11月“跑路”，造成供货商、员工聚集、围攻、哄抢货品等恶劣事件，也严重破坏了原有装修，出现该维稳事件后，亦是丰兴公司积极、主动地与当地街道办、公安、综治、司法等部门协调处置，因此，在租赁房屋于2011年5月份的装修内容被优为公司破坏后，广东供销公司无权再就原装修装饰费用向某公司主张。综上，原审法院混淆本诉与反诉的关系，枉顾司法解释对于擅自装修的责任承担规定，课予丰某公司更多的法律责任，故丰某公司特请求二审法院依法裁判，以维护丰某公司的合法权益。
广东供销公司答辩称，广东供销公司反诉要求丰某公司返还顶手费100万与一审法院判决丰某公司返还部分收购款实属同一法律概念；因丰某公司故意出租的是没有办理合法报建手续的违章建筑，为办理《房屋租赁合同》备案登记而支出费用34000元，丰某公司应当承担全部责任或超过60%的责任；一审法院判决丰某公司承担装饰装修现值的60%赔偿责任合情合理；广东供销公司出于社会效应的考虑，念在丰某公司曾经是广东供销公司股东之一，且双方均为供销社系统的企业等，故没有上诉。
丰某公司于2015年6月15日向一审法院起诉请求：1、判令广东供销公司承担因办理《房屋租赁合同》备案登记而给丰某公司造成的损失34000元；2、判令广东供销公司向某公司支付自2015年5月1日至2015年9月21日期间的房屋占有使用费663110.78元；3、判令广东供销公司向某公司赔偿因其过错给丰某公司造成的剩余租期租金（或占用费）损失398936.74元；4、判令广东供销公司向某公司赔偿因处置广东供销公司放弃租赁房屋内物品及拆除广东供销公司擅自装修给造成丰某公司的损失128247元；5、判令广东供销公司立即清空首层物业并交还给丰某公司；6、判令广东供销公司承担本案的所有诉讼费用。
广东供销公司向一审法院反诉请求：l、确认丰某公司、广东供销公司之间的租赁合同及其各协议无效；2、判令丰某公司立即返还广东供销公司租赁保证金25万元；3、判令丰某公司立即返还广东供销公司“顶手费”100万元；4、判令丰某公司向广东供销公司赔偿损失846524.40元（包括装饰装修费损失、经营亏损及信赖利益损失等）；5、判令丰某公司承担本案所有诉讼费用。
当事人为围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《房屋租赁合同》、《物业交接确认书》、备案登记费票据、群众来信（函）、来访处理登记表、《关于追究xx店违约责任的函》、《关于派出人员维持秩序的申请》、《物品、设备清点表》（附光盘）、《关于收回场地的通知》、《缴费通知单》、租金水电费收据、工程合同、工程发票、《收购协议》、《关于请求代为支付广州丰某商贸有限公司180万元收购款的事宜》、《合作商业地产项目转让结算的函》、收据、《房屋租赁合同》（2011年4月6日）、《三方协议》、来往函件、《合作经营协议书》、《关于变更xx店实际经营者的复函》、保证金收据、《装饰装修工程施工合同》、《xx店维修工程》、《xx店新供销购物广场维修工程承包合同》、维修工程量清单、合同付款申请单、《关于放弃xx店场内被扣押设备、设施及物资的函》、《xx店新供销购物广场维修工程结算审核书》、现场照片、维修工程评估报告，一审法院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
2011年4月6日，丰某公司（甲方）与广东供销公司的子公司广州新供销公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区xx街xx村xx横路36号首、二层；出租房屋建筑面积约2931.5平方米（其中首层建筑面积约885.8平方米，二层建筑面积约2045.7平方米）；本合同签订前，甲方已向乙方说明该房屋的产权状况和使用性质；该房屋仅以现状出租，不再对室内及外立面进行任何整饰；乙方对该房屋及附属设施的现状、范围做了充分的了解后，愿意承租；租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；第一期自2011年5月1日起至2016年4月30日止；乙方承诺租赁该房屋仅作为“新供销”超市使用；租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方须如期完好交还，逾期后如乙方留存物品，视作乙方自动放弃，由甲方自行处理；2011年5月1日至2016年4月30日期间的月租金为133605.5元；乙方必须于每月5日前支付当月租金，如遇国家法定节假日则顺延；乙方须于本合同签订当天向甲方交付房屋租赁保证金25万元；……。
当日，广州新供销商贸有限责任公司（甲方）与丰某公司（乙方）签订《收购协议》，约定：甲方收购乙方位于广州市白云区xx街xx村xx横路36号首、二层天和购物广场的全部经营设备及办公设备（包括设备资料及所有目标企业档案资料、备品备件及办公用品）、装修工程，包括电梯、空调、水电、消防、照明、监控、天花、地板、货架、收银机、购物车/篮、计算机、打印机、电话、办公桌椅等经营、办公设备设施及现状的装修；交接时，双方进行清点，并将原消防报建资料及验收合格证明、附带的设备保养、保修、质量保证卡以及电梯的购买及许可使用资料等一并移交；甲方以180万元收购乙方（原天和购物广场）的经营资产；乙方须于2011年5月1日前将场地及经营设备设施交给甲方使用，且保证场地及经营设备能正常使用；……。
同年4月29日，丰某公司将涉案房屋交付给了广州新供销商贸有限责任公司使用。当日，双方签订了《物业交接确认书》。
同年5月至6月期间，广州新供销商贸有限责任公司对涉案房屋进行了外墙面及内墙面维修工程。上述工程造价经评估为757874.48元。同期，广州新供销商贸有限责任公司还为在涉案房屋经营超市而投资安装空调、建造鱼池、购置设备、安装广告牌、安装防盗系统等。
同年6月29日，丰某公司向广州新供销商贸有限责任公司开具了180万元的“收购款”收据。
同年9月20日，丰某公司向广州新供销商贸有限责任公司开具了25万元的租赁保证金收据。
同年12月2日，丰某公司（甲方）、广州新供销商贸有限责任公司、广东供销公司（丙方）签订《三方协议》，约定：甲乙双方于2011年4月6日就乙方承租甲方位于广州市白云区xx街xx村xx横路36号首、二层房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2011年5月1日起至2021年4月30日止。因乙方经营需要，现将合同主体变更为母公司广东新供销商贸连锁股份有限公司（丙方），由甲方与丙方签订新的租赁合同，甲乙双方原签订的合同自甲方与丙方签订新合同之日起自动终止。
同年12月7日，丰某公司（甲方）与广东供销公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区xx街xx村xx横路36号首、二层；出租房屋建筑面积约2931.5平方米（其中首层建筑面积约885.8平方米，二层建筑面积约2045.7平方米）；本合同签订前，甲方已向乙方说明该房屋的产权状况和使用性质；该房屋仅以现状出租，不再对室内及外立面进行任何整饰；乙方对该房屋及附属设施的现状、范围做了充分的了解后，愿意承租；租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；第一期自2011年5月1日起至2016年4月30日止；乙方承诺租赁该房屋仅作为“新供销”超市使用；租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方须如期完好交还，逾期后如乙方留存物品，视作乙方自动放弃，由甲方自行处理；2011年5月1日至2016年4月30日期间的月租金为141087.4元（含税）；乙方必须于每月5日前支付当月租金，如遇国家法定节假日则顺延；乙方须于本合同签订当天向甲方交付房屋租赁保证金25万元；……。
2012年2月26日，广东省农业生产资料总公司向广东供销公司要求返还其代付的“收购款”180万元。
2014年8月，广东供销公司通知丰某公司其将使用新供销百合超市连锁品牌与广东优为网络科技有限公司（下简称优为公司）合作经营。后丰某公司发现优为公司以出租人的身份对涉案房屋内部分商铺进行出租。
2015年4月13日，涉案房屋内小租户向当地政府信访反映：优为公司老板跑路，未退还租户的押金；广东供销公司继续收取租户的租金，却要将涉案房屋租给东莞鑫怡百货；广东供销公司和东莞鑫怡百货不承认小租户的合同，要收回商铺；租户请求政府出面解决，想继续经营下去。
同年4月30日，丰某公司向广东供销公司发出《关于追究xx店违约责任的函》，内容为：广东供销公司一直不准时缴纳租金，在2015年1至4月期间连续4个月不按约定准时缴纳租金，产生滞纳金，行为构成违约；广东供销公司称其与优为公司系合作经营关系，但丰某公司发现广东供销公司擅自以优为公司为主体将涉案房屋一层商铺出租给康辉旅行社，属于擅自转租；因广东供销公司拖欠费用、擅自转租，故丰某公司通知广东供销公司终止双方签订的《租赁合同》，于2015年5月15日前收回涉案房屋，没收已收取的房屋租赁保证金。当日，广东供销公司收到上述函件。
同年5月14日，丰兴公司向广州市白云区xx街道办事处提出《关于派出人员维持秩序的申请》，内容为：丰某公司与广东供销公司于2011年12月7日签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，约定由广东供销公司作百合超市经营使用。2014年，新供销在经营中曾发生供应商、超市员工集体追讨欠款、工资的群体事件，经街道协调后现已基本解决。广东供销公司自承租后从不按时交租，至今还拖欠租金、滞纳金，最近又发现广东供销公司擅自转租，致租赁关系错综复杂、管理混乱，不利于涉案稳定经营。广东供销公司拖欠费用、擅自转租的行为已经构成根本违约，为避免再次发生维稳群体事件，丰某公司决定解除与广东供销公司的租赁合同并收回涉案房屋，请求街道提供如下协助：我司定于2015年5月15日9时收回该房屋（包括首层街铺及二层超市）。因该房屋首层街铺处于经营状态。二层留存新供销超市经营货架等物品，为顺利收回物业，平稳过渡，做好维稳工作，特向街道申请于5月15日当天派出工作人员维持现场秩序，协助丰某公司做好经营租户的解释工作，避免在收回该房屋时发生不必要的冲突。
同年5月15日，丰兴公司在街道工作人员、律师的见证下自行收回涉案房屋。但是，首层仍有商户经营，二层超市仍被遗留的超市设备、设施、物资等占据。
同年6月15日，丰某公司向一审法院提起本案诉讼，后广东供销公司应诉后提起反诉。
同年6月至7月期间，广东供销公司仍在收取涉案房屋首层部分商户的租金、水电费。
同年9月18日，广东供销公司致函丰某公司，表示放弃涉案房屋内设备、设施及物资。丰某公司遂自行清理了上述物品。
同年9月21日，丰某公司收到上述函件，遂自行聘请工程公司拆除、清运了涉案房屋首、二层原天花吊顶、原墙柱装饰物，清运了遗留的超市设备、设施、物资，花费了128247.81元。其中清运超市设备、设施、物资等费用为39577.76元。
原审诉讼中，丰某公司作为出租人，无法提供位于广州市白云区xx街xx村xx横路36号首、二层房屋的规划报建手续。
一审法院认为：出租人与承租人就未经规划报建手续而建设的房屋签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，双方应当就因该合同取得的财产相互返还。房屋租赁合同无效，出租人按照原合同租金标准向承租人主张房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。房屋租赁合同无效，出租人应当向承租人按照过错比例赔偿装修损失。其中出租人的过错比例为60%，承租人的过错比例为40%。
一、关于本诉部分：
本诉的争议焦点在于广东供销公司是否应当向某公司支付2015年5月1日至9月21日期间的房屋占有使用费？经查，丰某公司虽于2015年5月15日自行收回涉案房屋，但涉案房屋首层有商户经营（广东供销公司在6、7月间继续收取部分商户的租金），二层被遗留的超市设备、设施、物资占据，故不能视为完全收回涉案房屋，广东供销公司仍应当向某公司支付房屋占有使用费。
对于丰某公司的第一项本诉请求，一审法院按照承租人40%的过错比例予以支持，即34000元×40%=13600元，超出部分予以驳回。对于丰某公司的第二项本诉请求，一审法院予以支持，即141087.4元×4.7个月=663110.78元。对于丰某公司的第三项本诉请求，因《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，该合同剩余租期租金（未履行期间的房屋占有使用费）不受法律保护，故该请求一审法院不予支持。对于丰某公司的第四项本诉请求，一审法院认为，在本案中，广东供销公司因无效合同而向某公司返还房屋的义务不包括拆除已有的装饰装修，故一审法院仅支持清运遗留的超市设备、设施、物资费用39577.76元，其他予以驳回。对于丰某公司的第五项本诉请求，因其现已实际对涉案房屋首层进行管业，故再要求广东供销公司清空首层房屋无事实、法律依据，对该请求一审法院不予支持。
二、关于反诉部分：
反诉的争议焦点一为180万元“收购款”的性质。经查，涉案房屋二楼原作为超市经营，而广东供销公司原本也准备在二楼经营超市。广东供销公司支付180万元给丰某公司后，受让了原超市的设施设备（可移动和固定）、装修工程外。因此，上述180万元应当认定为涉案房屋二楼可移动设施设备的转让费与固定设施设备（电梯）、装修工程的使用费之和。
反诉的争议焦点二为装修装饰损失是否应当赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”但是，在2011年12月7日丰某公司、广东供销公司签订新的房屋租赁合同前，涉案房屋早已进行了装饰装修，且丰某公司无证据证实其对此不知情或者提出过异议。因此，广东供销公司的装饰装修损失，丰某公司应当按照其过错比例予以赔偿。
对于广东供销公司的第一项反诉请求，一审法院予以支持，但仅限于丰某公司、广东供销公司之间签订的房屋租赁合同。对于广东供销公司的第二项反诉请求，一审法院予以支持。对于广东供销公司的第三项反诉请求，一审法院认为，本案房屋租赁合同为10年，现广东供销公司仅使用了4年，按照使用年限的比例，丰某公司本应当向广东供销公司返还剩余6年的相关费用。其中，广东供销公司未能举证证实受让的可移动设施设备在4年租赁期内的去向、损耗情况，故该部分费用丰某公司不负返还义务。对于固定设施设备、装修工程剩余6年的使用费，丰某公司在收回场地后应当负返还义务。鉴于房屋收回时的残破现状，使用价值减损严重，一审法院酌情确定丰某公司只需向广东供销公司返还25%的“收购款”即45万元。对于广东供销公司的第四项反诉请求中的装饰装修损失，首先，一审法院对评估机构作出的评估意见予以确认；其次，因广东供销公司仅申请对装饰装修工程造价进行评估，故计算装饰装修现值仍需根据使用年限计算折旧，即按照普通装饰装修最长使用年限10年，广东供销公司约使用了4年，故装饰装修现值为757874.48元×（10-4）年÷10年=454724.69元；最后，丰某公司按照其60%的过错比例，应当向广东供销公司赔偿的装饰装修现值损失为272834.81元。对于广东供销公司的第四项反诉请求中的经营亏损、信赖利益损失，因于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项）、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定,一审法院于2016年9月27日判决如下：一、被告广东新供销商贸连锁股份有限公司与原告广州市丰兴商贸有限公司于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告广东新供销商贸连锁股份有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市丰兴商贸有限公司支付2015年5月1日至2015年9月21日期间的房屋占有使用费663110.78元；三、原告广州市丰某商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向被告广东新供销商贸连锁股份有限公司返还租赁保证金25万元；四、原告广州市丰某商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向被告广东新供销商贸连锁股份有限公司返还部分“收购款”45万元；五、被告广东新供销商贸连锁股份有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市丰兴商贸有限公司赔偿房屋租赁合同备案费损失13600元；六、被告广东新供销商贸连锁股份有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州市丰某商贸有限公司赔偿清空场地费用损失39577.76元；七、原告广州市丰某商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向被告广东新供销商贸连锁股份有限公司赔偿装饰装修损失272834.81元；八、驳回原告广州市丰某商贸有限公司的其他诉讼请求及被告广东新供销商贸连锁股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15819元，由原告负担3242元，由被告负担12577元并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。反诉案件受理费11786元，由被告负担7782元，由原告负担4003元并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。评估费9094.5元（被告已预交），由原告负担5456.7元并于本判决生效之日起5日内向被告支付。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，1、一审诉讼过程中，广州市宏正工程造价咨询有限公司就涉案房屋xx店新供销购物广场维修改造工程项目的造价进行了评估，出具了《造价鉴定报告》，其中载明拆除、打凿及外运原有外立面板、间墙、地面高差、天花、墙面、卷闸及电气设备等工程合价为15000元；2、广东供销公司于2015年9月18日向某公司发出了《关于放弃xx店场内被扣押设备、设施及物资的函》，该函载明丰某公司在2015年4月30日未与广东供销公司协商沟通的前提下，突然解除与广东供销公司签订的《房屋租赁合同》，并要求广东供销公司期限内撤出租赁场地，广东供销公司接函后，及时组织撤场事宜，由于业主方（xx村京一社）无理阻挠，丰某公司又强行更换门锁，致使广东供销公司已折卸的电梯、空调等贵重设备、设施无法撤出租赁场地，现广东供销公司现确认，自2015年5月1日以来，广东供销公司放弃xx店被扣押的设备、设施及物资，丰某公司可以自行处置，广东供销公司概不承担所有费用及责任，但保留对丰某公司及相关方主张赔偿的权利。
二审中，广东供销公司提供了由广州新供销公司盖章确认的《关于向广州市丰某商贸有限公司主张180万元“收购款”的情况说明》，该说明载明关于广州新供销公司与丰某公司签订的《收购协议》及《房屋租赁合同》，广州新供销公司应当享有和承担的所有权利和义务，均已转让给广东供销公司，广东供销公司有权自行处置，并由其向某公司主张或承担。丰某公司表示广州新供销公司将《收购协议》所约定的所有权利和义务一并转让给广东供销公司，并未取得丰某公司的同意，该转让行为无效，其次，《收购协议》与《房屋租赁合同》是各自独立，属不同的法律关系，前者并不是后者签订的必要条件，即使不签订《收购协议》，也不影响广州新供销公司承租案涉物业，因为广州新供销公司完全可以另行购买用于开设超市所需的办公用品等设施设备，而不是必须购买《收购协议》所约定的设施设备等物品。
本院认为，本案争议的焦点之一为丰某公司是否应当返还45万元收购款给广东供销公司的问题。鉴于：1、虽与丰某公司签订《收购协议》的是广州新供销公司，且在广州新供销公司、广东供销公司与丰某公司签订的《三方协议》中仅约定了《房屋租赁合同》的主体由广州新供销公司变更为广东供销公司，并无明约定《收购协议》的主体亦由广州新供销公司变更为广东供销公司，但广州新供销公司在二审中提供了说明表示其在《收购协议》中应当享有和承担的所有权利及义务均已转让给广东供销公司，且广东供销公司继续履行租赁合同及在本案中主张的是债权，为了减少诉累，一审法院在本案中处理广东供销公司返还部分收购款的请求无不当；2、上述《收购协议》已在2011年4月6日签订，广州新供销公司及丰某公司均已履行该合同，上述协议中约定的一部分设备包括原有外立面板、间墙、地面高差、天花、墙面、卷闸及电气设备等在广州新供销公司于2011年5至6月装修期间已被拆除，另一部分电梯、空调等贵重设备、设施在广东供销公司撤场时已被广东供销公司拆卸，也失去了使用的价值，且在本案诉讼过程中，广东供销公司亦明确表示放弃上述设备设施，故广东供销公司要求返还部分收购款理由不成立，原审予以部分支持不当，本院予以纠正，据此撤销一审判决第四项。
至于丰某公司的其他上诉请求，鉴于一审法院在认定上述租赁合同无效的基础上酌情进行了处理，虽丰某公司对此持有异议，但本院审理期间，丰某公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对丰某公司的其他上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但部分判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第899号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；
二、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第899号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15819元，由广州市丰兴商贸有限公司负担3242元，由广东新供销商贸连锁股份有限公司负担12577元，一审反诉案件受理费11786元，由广东新供销商贸连锁股份有限公司负担9786元，由广州市丰兴商贸有限公司负担2000元，评估费9094.5元（广东新供销商贸连锁股份有限公司已预交），由广州市丰兴商贸有限公司负担5456.7元并于本判决送达之日起5日内向广东新供销商贸连锁股份有限公司支付。二审受理费12119元，由广州市丰兴商贸有限公司负担4069元，广东新供销商贸连锁股份有限公司负担8050元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一七年二月六日
书记员 邹凌青