上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第3711号
原告林斐，女，1989年4月12日出生，汉族。
委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人郭彤，总经理。
委托代理人杨金霞，女，在上海正泽房地产有限公司工作。
原告林斐诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后依法由代理审判员金艳独任审理。本案于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵易凡、被告委托代理人杨金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林斐诉称：2012年5月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以人民币1，105，140元的价格购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇某房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋，但因被告原因导致至2014年8月9日才交房。合同并约定，被告应于2014年7月31日办理产证，但因被告的原因导致2014年11月17日才办理出大产证，导致原告无法办理小产证。原告购买的房屋实测面积与合同预测面积相差0.6平方米。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告房屋逾期交房违约金43，432元（以1，105，140元为本金，按照日万分之三的标准，自2014年4月1日计算至2014年8月9日，共计131天）；2、被告支付原告延期办理产证违约金17，295元（以1，105，140元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月10日计算至2014年11月17日，共计102天）；3、被告归还原告房屋面积差价款6，969元（0.6×11，614.71）；4、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求的违约金金额为16，955.50元。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：1、同意第一项诉讼请求，对于其交房的事实无异议，对原告陈述的计算标准和金额无异议；2、不同意第二项诉讼请求。虽然合同约定2014年7月31日前办理出大产证，但是被告实际交房的时间为2014年8月9日，显然7月31日是不可能办出大产证，故合同该约定已经作废，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款约定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办出大产证，被告实际在2014年11月17日办出大产证，只逾期了8天，同意这8天按照原告的计算标准进行赔偿；3、不同意第三项诉讼请求。预售合同第29条约定主合同条款与补充条款不一致，以补充条款为准。依据特别告知一第五条第（一）款、补充条款一第二条第5、6款，被告不应当赔偿因公摊面积增减造成的实测面积增减的部分，只同意赔偿套内面积减少的部分。原告套内面积减少了0.02平方米，在办理收房手续时被告已经将该部分对应的房款退还原告。
经开庭审理查明，2012年5月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇某房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.15平方米，其中套内建筑面积为74.82平方米、公用分摊建筑面积为20.33平方米；单价每平方米11，614.71元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，105，140元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第二条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按下列约定处理：1、按本合同第五条之约定，根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、合同第五条中所述每平方米建筑面积单价为房屋合同总房价款除以房屋预测套内建筑面积、公用分摊面积和地下附属面积的总和所得之单价；3、被告按本合同第五条退还原告房价款时，退还的房价款均为原告已实际支付的款项，被告无需承担该等款项的利息或因原告支付该等款项而引起的其他任何费用；4、若本合同项下之该房屋按套计价，则双方同意，上述每平方米建筑面积单价仅作为双方最终结算房价款时，核定实测面积与暂测面积误差之依据；5、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的房屋转让总价格不变；6、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，双方同意当误差为3%以内（不包括3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；7、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，被告同意当误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过3%以上部分的房价款；被告同意当误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除合同；若原告选择不解除本合同的，被告同意无息退还原告因该误差而多收的房价款。原告行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。补充条款一第四条约定，被告承诺在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告自爱前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。合同特别告知一中第五条约定了暂侧面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理：（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋公用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
合同签订后，原告向被告支付合同约定的全部购房款1，105，140元。2014年8月9日，被告退还原告面积差价款232元。
2014年8月9日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为94.55平方米。
另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年11月4日，被告办理房屋初始登记。
原告所购房屋的实测独用面积为74.80平方米、共用面积为19.75平方米、建筑面积为94.55平方米。
又查明，2015年3月23日，案外人李海年起诉本案被告，本院以（2015）青民三（民）初字第1203号案件予以受理，并于2015年5月25日进行判决，该判决于2015年6月15日生效。
以上查明的事实，有原、被告的陈述、原告提供的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书、被告提供的房屋土地权属调查报告书、本院出示的（2015）青民三（民）初字第1203号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。被告对于逾期交房的事实及违约金的金额均无异议，故对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。
关于逾期办证违约金，根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张至2014年8月9日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月10日起计算。合同对办理大产证的时间进行了明确约定，理应按照约定履行，被告认为该约定因客观无法履行而失效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。被告对原告逾期办证违约金的计算方式和金额均无异议，原告的主张也符合法律规定，本院予以支持。
关于面积差价款，根据预售合同第五条的约定，法律、法规、规章有规定的，适用该规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的相关条款规定面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房价款。预售合同第五条第一款也约定了多退少补的原则，第二款约定了误差比绝对值超过3%（包含3%）的房价款计算方法。合同补充条款一第二条作为合同第五条的补充，首先约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，在此条款约束下，之后的条款进一步明确了公用分摊面积、套内面积的增减对房价款的影响，但仍未否定根据房屋建筑面积计算房款多退少补的效力。现原告所购房屋的实测建筑面积少于预售合同中的暂估面积，故对被告提出应当按照套内面积结算，非套内面积减少的部分不同意退还房款的抗辩意见，本院不予采纳，被告应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林斐逾期交房违约金43，432元；
被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林斐逾期办证违约金16，955.50元；
被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告林斐面积差价款6，969元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，483.90元，减半收取计人民币741.95元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。