海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1094号
上诉人（原审原告）：黄守伟，男，1985年3月28日出生，汉族。
委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南恒金房地产开发有限公司。
法定代表人：林敏，该司总经理。
上诉人黄守伟因与被上诉人海南恒金房地产开发有限公司（下称恒金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成由审判员傅海燕担任审判长、审判员李必雄、代理审判员王戡参加的合议庭对案件公开开庭进行了审理，上诉人黄守伟的委托代理人曾雷到庭参加诉讼，被上诉人恒金公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月12日，黄守伟为买受人与恒金公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》一份，约定黄守伟购买恒金公司开发位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧的“碧水名城”小区房屋一套，房号为C3-601号，建筑面积169.21平方米，购房总价款855120元。黄守伟应于签订合同当日支付首付款245120元，余款610000元申请银行按揭贷款；恒金公司应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门办理工程竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付黄守伟使用；恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，黄守伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“（内容空白）。”合同签订当日，黄守伟、恒金公司还签订了《合同补充协议》一份，其中第九条约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金。买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋；第十三条约定：买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人自负，等。合同签订后，黄守伟依约支付了全部购房款855120元，恒金公司出具了销售不动产专用发票。2011年6月10日，海口市建设工程质量安全监督站给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，载明：恒金公司开发的“碧水名城”工程经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对建设工程质量进行验收，验收组结论为该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，经该站监督，同意验收组质量验收结论。2011年7月16日，恒金公司通过邮政挂号信的方式向黄守伟发出“交房通知书”，要求黄守伟在2011年8月1日前办理交房手续。后黄守伟以恒金公司未按时交付房屋为由，向原审法院起诉，诉讼请求为：恒金公司向黄守伟支付自逾期交房违约的次日起计至房屋经验收合格并实际交付黄守伟之日止的逾期交房违约金。经审理，作出（2011）美民二初字第257号判决，判决认定：2011年8月1日视为恒金公司履行交房义务的时间；从2009年12月29日起至2011年8月1日止，恒金公司逾期交房581天，应按合同的约定，按黄守伟已交付房价款855120元的每日万分之一计付违约金49676元给黄守伟；驳回黄守伟的其他诉讼请求。判决后，黄守伟、恒金公司均不服，上诉至本院。2012年7月12日，本院作出（2012）海中法民一终字第582号判决，维持了上述原判。2013年12月12日，海口市规划局出具了《海口市建设工程规划核实意见书》，对恒金公司建设的碧水名城（恒金花园）三期C1、C2、D1栋及地下室经核实，认定符合规划审批要求。庭审后，法庭要求黄守伟提交缴交物业专项维修基金的凭证，黄守伟未提交；要求恒金公司提交涉案房屋所在楼房的整幢房产总证，恒金公司也未能提交。
黄守伟在原审提出的诉讼请求为：一、判令调整恒金公司向黄守伟支付逾期办理权属登记的违约金数额，调整方式为自2012年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止。按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款855120元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为103794元。二、本案诉讼费由恒金公司承担。
原审法院判决认为：黄守伟与恒金公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，均属有效合同，应受法律保护。关于恒金公司因逾期办理产权证是否应承担违约金的问题。依生效的本院（2012）海中法民一终字第582号民事判决书确认的内容，2011年8月1日视为恒金公司履行交房义务的时间，按照黄守伟、恒金公司双方关于产权登记的约定：恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，黄守伟不能在规定的360日内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，但该项约定内容空白，应确认为双方之间没有对违约责任进行约定。恒金公司在交房之日起没有在360日内将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，在登记备案期限届满后，也没有在合理期限内为黄守伟办理房产证，该合理期限可酌定为360日，即自2012年8月2日至2013年8月1日止。现恒金公司在诉讼中没有提供证据证明是因买受人即黄守伟或产权部门的原因造成办理房产证的延误，应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故恒金公司应从2013年8月2日起对黄守伟承担因逾期办证的违约责任计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：恒金公司于判决生效之日起三日内，以购房款855120元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付从2013年8月2日起至为黄守伟办理房屋过户手续之日止的违约金给黄守伟。案件受理费2376元、保全费1235元，合计3611元，由恒金公司负担。
黄守伟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“被告在交房之日起没有在360日内将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案，在登记备案期限届满后，也没有在合理期限内原告办理房权证，该合理期限可酌定为360日，即自2012年8月2日至2013年8月1日止。”上述认定属于一审法院认定事实不清，适用法律错误。按照我与恒金公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，我不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，在合同中第3项双方约定为空白。而恒金公司却存在违约，在根据海南省海口市中级人民法院作出的（2012）海中法民一终字第582号民事判决书已经认定2011年8月1日恒金公司已经履行了交房义务。但恒金公司却未能在360日内将办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案，由于没有备案，也就不存在着我在规定期限内取得房地产权属证书，由于双方在《商品房买卖合同》中并未约定在取得房地产权属证书的规定期限为多长时间，应视为办理权属登记由恒金公司提供的资料产权登记机关备案的时间与我在规定期限内取得房地产权属证书的合理期限为同一天，也就不存在一审法院人为的将合理期限酌定为360天，该酌定非常的不合理，人为的延长了恒金公司为我办理房地产权属证书的时间，人为的减轻了恒金公司的违约责任，明显是偏袒了恒金公司。如果按照根据产权登记机关的办理房地产权属证书程序有关规定，恒金公司在办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案至我取得房地产权属证书的时间仅仅需要约60天的时间，而根据海南省高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》“一、关于逾期办证违约纠纷，1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。”就算是按照上述规定，恒金公司在办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案至我取得房地产权属证书的时间也仅仅需要90天的时间，也不存在一审法院认定的合理期限酌定为360天的时间，360天的“合理”期限其实并不合理。一审法院人为的减轻了恒金公司的违约责任达数百天之久，非常的不合法也不合理。为此，请求：一、依法判令撤销（2014）美民一初字第180号民事判决书；二、依法改判调整恒金公司向黄守伟支付逾期办理权属登记的违约金数额，调整方式为自2012年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款855120元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为103794元；三、本案一审、二审的诉讼费由恒金公司承担。
恒金公司未作答辩。
二审期间，黄守伟、恒金公司未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，已生效的本院（2012）海中法民一终字第582号民事判决已确认2011年8月1日为恒金公司履行交房义务的时间。依《商品房买卖合同》的约定，恒金公司应于2012年8月1日前为黄守伟办妥所购房产的权属证书。黄守伟所购房产至今尚未办理权属证书，而恒金公司无法提供证据证实其具有的情形，恒金公司的行为已构成违约。因双方对逾期办证的违约金未作约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，恒金公司应自2012年8月2日起，以黄受伟已付的购房款855120元作为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担向黄守伟支付逾期办证违约金的责任。原审判决认定恒金公司自2013年8月2日起向黄守伟支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。黄守伟就此提起的上诉理由成立，应予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第180号民事判决为“海南恒金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，以购房款855120元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付从2012年8月2日起至为黄守伟办理房屋过户手续之日止的违约金给黄守伟”。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2376元及保全费1235元、二审案件受理费2376元，由海南恒金房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅海燕
审 判 员 李必雄
代理审判员 王 戡
二〇一四年九月十九日
书 记 员 韦佳艺