福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第1539号
上诉人（原审原告）陈惠健，男，汉族，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告）黄银花，女，汉族，住漳平市。
上诉人（原审原告）林文盛，男，汉族，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告）林建伟，男，汉族，住龙岩市新罗区。
四上诉人共同委托代理人吴永焕，龙岩市西城法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）吕汉阳，男，汉族，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审被告）吕金莲，女，汉族，住龙岩市新罗区。
二上诉人共同委托代理人江超勇，福建至信律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人张笑芬，福建至信律师事务所实习律师。
原审第三人黄晓捷，男，汉族，住龙岩市新罗区。
上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟因与上诉人吕汉阳、吕金莲，原审第三人黄晓捷房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈惠健、林建伟及上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的共同委托代理人吴永焕，上诉人吕汉阳及上诉人吕汉阳、吕金莲的共同委托代理人江超勇到庭参加诉讼。原审第三人黄晓捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告吕汉阳、吕金莲系夫妻关系。位于龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋一幢，共六层，系被告吕汉阳、吕金莲所有，该幢房屋未办理土地使用权证及房屋所有权证。2011年1月15日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷与被告吕汉阳、吕金莲签订《房屋转让协议书》一份，约定：二被告同意将“龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号，东邻砖瓦平房、南至新村通道围墙、西至与吕汉明交界各自18墙，北邻空地”一幢房屋（含大门前一块空地）转让给原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷所有，转让款93万元；协议签约生效后，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷一次性付清给二被告93万元。当日，原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷向二被告支付房屋转让款93万元，二被告为此向原告陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷出具收条一张。2011年6月1日，被告吕汉阳与原告林文盛签订《租赁合同书》一份，约定被告向原告租赁龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋，租期从2011年6月1日至2011年12月30日止，月租金300元。如在租赁期内遇国家征用时，被告无条件搬出。2012年4月6日，第三人黄晓捷及其妻子刘荣秀（甲方）与原告林建伟及其妻子翁艳华（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将其购买的龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的六分之一产权份额转让给乙方，房屋转让款16.5万元。
2014年8月4日，龙岩市人民政府作出龙政征决（2014）6号《关于龙腾北路五期（青竹路——北三环）道路建设项目房屋征收决定书》，并发布征收公告，决定对位于新罗区中城、西陂街道、东至闽西监狱、山体、西至双路亭新村、龙州科技园，南至龙腾北路三期，北至北三环范围内国有土地上的房屋进行征收。龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋在征收范围内。2014年9月24日，四原告起诉要求确认龙岩市新罗区中城双路亭中街新村1-1号房屋的拆迁补偿（安置）权益归四原告所有，原审法院于2014年10月30日作出（2014）龙新民初字第5942号民事判决，支持四原告的诉讼请求。二被告不服提起上诉，2015年3月19日，龙岩市中级人民法院作出（2015）岩民终字第18号民事判决，判决撤销原判，驳回被上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的诉讼请求。2015年3月27日，四原告诉至原审法院，请求判令二被告返还四原告购房款93万元，赔偿四原告因《房屋转让协议书》无效造成的损失187万元。诉讼中，原审法院依四原告的财产保全申请作出民事裁定书，依法冻结被告吕汉阳在中国建设银行股份有限公司龙岩第一支行的存款280万元。为此，四原告预付诉讼保全申请费5000元。
原审判决另查明，2015年4月13日，被告吕汉阳与龙岩市住房和城乡建设局签订《龙岩市城市房屋征收货币补偿协议书》（2014279号），主要内容：被征收房屋所在地中城街道中街新村1-1组，总楼层数6层，整幢，房屋的朝向南，区位等级为肆级，房屋产权性质私有，房屋主要结构砖混。房屋占地面积124.73㎡，其中建筑占地124.73㎡，总建筑面积783.66㎡，违章建筑面积285.71㎡，合法建筑面积其中住宅497.95㎡。补偿金额：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，共计2802432.37元；奖励费、临时安置补助费和房屋搬迁补偿费合计427739.05元，前述补偿金额总计3230171.42元。2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回。
原审判决认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。现原、被告签订的《房屋转让协议书》经生效的判决确认为无效合同，故四原告主张二被告返还购房款93万元，符合法律的规定，予以支持。本案中，二被告对农村集体土地使用权转让的违法性是明知的，而四原告作为城镇居民亦应当知道购买农村房屋的违法性，且四原告购买房屋后又以不合理的低价返租给二被告，因此原、被告对合同无效均有过错。本案讼争房屋的拆迁补偿款包含：房屋补偿费2511905.32元，装潢、附属物及构筑物补偿金额290527.05元，合计2802432.37元，扣除93万元购房款，余款1872432.37元。综合考虑二被告房屋拆迁、补偿所获利益以及四原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，酌情认定二被告赔偿四原告的损失为93万元。二被告主张《房屋转让协议书》只转让五层房屋，第六层房屋系转让房屋后被告加盖的，因被告对加盖房屋时间的陈述存在矛盾，且在出卖房屋后再自行加盖有违常理；结合法院对林育峰的调查笔录，可明确房屋拆迁测量时是五层半，不存在临时搭盖，故对被告的抗辩不予采信。二被告主张装潢、附属物不属于房屋转让的范围，因原、被告转让的为房屋一幢，即包含该幢房屋内的所有的装潢、附属物，故被告的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告吕汉阳、吕金莲应于判决生效之日起十日内返还原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟购房款930000元。二、被告吕汉阳、吕金莲应于判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟损失930000元。一审案件受理费29200元，由原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟负担7660元，由被告吕汉阳、吕金莲负担21540元；财产保全费5000元，由被告吕汉阳、吕金莲负担。
宣判后，原审原告陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟与原审被告吕汉阳、吕金莲均不服，向本院提起上诉。
上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟上诉称，一、上诉人为合法投资而购买讼争房屋，合同无效后上诉人的损失应推定为房屋的增值部分，即拆迁补偿款2802432.37元扣减93万元购房款，为1872432.37元，原审法院认定上诉人的损失仅为93万元错误，与事实不符。二、原审法院认定上诉人对合同无效存在过错错误。1、被上诉人隐瞒房屋土地权属性质，称讼争房屋是龙岩市政府实施的“造福工程”，同时出具相关“造福工程”文件诱骗上诉人，上诉人才与其达成买卖协议，合同无效的全部过错在于被上诉人。2、讼争房屋位于龙岩中心城市核心区，签订合同时吕汉阳出具的身份证信息显示其为新罗区岩山乡丹畲村村民，若土地并非国有性质，吕汉阳不可能合法拥有讼争房屋。上诉人当时完全有理由相信房屋所处位置的土地是国有性质，房屋可以买卖。3、买卖合同成立于2011年1月15日，讼争房屋处于街道居委会辖区，四周看不出土地属于农村集体性质的迹象。被上诉人才清楚房屋权属的来龙去脉，上诉人相信出卖方进而决定购买并无过错。三、即使双方对合同无效均有过错，被上诉人的过错是主要过错，应占80%以上，原审法院判定被上诉人赔偿上诉人93万元，仅占增值部分的49.7%，也即认定上诉人占一半的过错，与客观事实不符，违背公平原则，应予纠正。四、本案是上诉人看到房屋被征用拆迁，补偿较高，反悔而产生的纠纷。虽然买卖合同在现有法律框架下无效，但被上诉人不讲诚信的行为有损善良风俗。按照原审查明的事实以及原审判决，被上诉人利用现有土地法律制度，通过“悔约”，主张合同无效从而可以分配到135万元以上的利益。人民法院应当在过错认定中让出卖方承担全部过错或大部分过错，避免导致钻法律空子或利用法律漏洞以达到不当目的的社会不正之风。综上，原审法院第二项判决错误，请求二审法院维持第一项判决，撤销第二项判决，改判被上诉人赔偿上诉人187万元。
上诉人吕汉阳、吕金莲答辩称，一、上诉人于2015年9月25日提交上诉状，超过上诉期限，应驳回其上诉。二、上诉人的损失仅为利息损失，没有其他损失。三、上诉人关于过错的陈述矛盾，双方都没有恶意，都不明知房屋不能买卖。四、本案中是上诉人不诚信，而非答辩人不诚信。
上诉人吕汉阳、吕金莲上诉称，一、原审认定讼争房屋拆迁测量时是五层半，不存在临时搭盖证据不足，理由不充分，且与原审判决第五页查明讼争房屋为六层自相矛盾，还与上诉人与市土建局签订的《龙岩市城市房屋征收货币补偿协议书》认定房屋为六层不一致。实际上，双方在房屋买卖协议中约定转让的是五层房屋。因上诉人在转让房屋时知道房屋将要征收，且其仍在房屋内居住，应由其办理征收手续，上诉人赶在征收之前加建，即使该加建部分被认定为违章建筑，也可获得补偿，且该部分补偿应归上诉人所有，所以加盖并非违背常理，而且测绘公司测量房屋也为六层，因此可以证明房屋买卖协议签订后上诉人加建了一层，该层补偿款应当归上诉人所有。房屋转让协议约定转让的是五层房屋一幢（含空地），除五层房屋和空地外的其他部分不归被上诉人所有，第六层和除空地外的其他附属物补偿款应归上诉人所有，不包含在所谓的可得利益中。二、原审适用法律错误。1、本案双方均有过错，应当各自承担相应的责任，如何承担，法律没有明确规定，也无司法解释，原审适用合同法第五十八条的规定判决本案按可得利益赔偿没有法律依据。2、本案是合同法第五十二条规定的五种合同无效情形中最轻微的一种，双方在签订房屋转让协议时并非故意违法，仅是缔约过失，违法情形显著轻微，不适用较重的可得利益赔偿原则。3、在法律、司法解释均无规定的情况下，本案可以参照适用学理解释或司法判例。4、2015年8月3日最高院发布的《2015年度全国民事审判会议纪要》第35条明确“合同（专指农民出售其宅基地的房屋买卖合同）无效后，买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建的成本”。原审法院没有按该会议纪要精神处理本案，属适用法律错误。三、原审漏审遗判，程序违法。1、被上诉人一审诉请上诉人赔偿损失187万元，原审只判决上诉人赔偿被上诉人93万元，剩余94万元若不赔偿应当驳回，但原审并未判决驳回，漏审漏判，程序违法。2、被上诉人在原审中主张返还93万元，赔偿187万元，财产保全了280万元，其中94万元赔偿法院没有支持，该94万元属于错误保全，原审漏审漏判被上诉人的错误保全造成上诉人损失如何赔偿，违反法律规定且显失公平。3、第三人黄晓捷放弃权利，并没有将主张赔偿的债权转让给林建伟，林建伟的原告诉讼主体不适格。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，漏审漏判，程序违法，请求二审法院维持原审判决第一项；撤销原审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人以93万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；驳回被上诉人的其他诉讼请求；案件受理费和财产保全费按二审改判结果作相应改判。
上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟答辩称，一、最高院会议纪要在支持利息要求的同时并没有否定当事人依照合同法的规定主张过错损失赔偿，上诉人认为答辩人只能主张利息损失是错误的。二、本次拆迁可能因政策性照顾或计算方式的缘故将房屋定为六层，绝不存在出卖人在转让房屋后对房屋进行新建、装修的事实。三、出卖方在看到巨大的拆迁利益后，利用现有土地管理法律制度进行“合法反悔”，主张合同无效，导致答辩人信赖利益损失，即房屋的增值部分1872432.37元。四、实践中已有类似判例认定出卖方承担主要责任，本案处理上应在过错认定、损失赔偿认定上倾向照顾答辩人，才能体现公平正义，发挥法律在制约失信行为方面的作用。五、合同无效之后原审第三人黄晓捷的权利义务已经转移给林建伟，林建伟是本案适格主体。
原审第三人黄晓捷未作陈述。
经审理查明，上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟除对原审判决查明认定“2013年5月份左右，被告吕汉阳曾出具委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，同意由四原告领取180万元的房屋拆迁补偿款，后委托书被取回”的表述有异议，认为出具委托书的行为是吕汉阳的单方行为，四上诉人并不认可之外，对原审判决查明认定的其他事实无异议。上诉人吕汉阳、吕金莲除对原审判决查明认定陈惠健、黄银花、林文盛及第三人黄晓捷向其支付房屋转让款93万元有异议，认为对方实际并无支付该款之外，对原审判决查明认定的其他事实无异议。针对上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟的异议，本院经审查认为，吕汉阳曾出具同意由陈惠健等四人领取180万元房屋拆迁补偿款的委托书给龙岩市祥业房屋征收服务有限公司，后委托书被取回的事实，有原审法院向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司项目经理所作的调查笔录以及双方当事人在一审庭审中的陈述予以证实，关于委托书由谁取回，原审法院并未予以认定。针对上诉人吕汉阳、吕金莲的异议，本院经审查认为，上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟支付给上诉人吕汉阳、吕金莲93万元房屋转让款有上诉人吕汉阳、吕金莲一审出具的《收条》为凭，对上诉人吕汉阳、吕金莲的异议主张不予采信。综上，本院对原审认定的事实予以确认。
本院另查明，原审法院于2015年9月10日向上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟、吕汉阳、吕金莲送达原审判决书。上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟于2015年9月25日向原审法院提交上诉状。
上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟向本院提交现场照片2张，同时申请本院视案件审理需要前往房屋原址四周进行现场勘察，以证明讼争房屋即坐落在照片中小车所在位置，现场看不出土地属于农村集体土地的迹象，合同无效的过错在出卖方。经质证，上诉人吕汉阳、吕金莲对证据的真实性没有异议，但认为证据无法证实四上诉人的主张，照片从另外一个角度看则完全不同。本院经审查认为，四上诉人提供的照片真实、合法、与本案相关，但仅凭照片无法证明上诉人的主张，本院对其证明主张不予采信，对其现场勘察申请不予准许。
上诉人吕汉阳、吕金莲未向本院提交新的证据。
本院认为，上诉人陈惠健等人认可双方在商量房屋买卖事宜时，上诉人吕汉阳已向其出具原龙岩市人民政府龙政（1994）综140号《龙岩市“造福”工程实施方案》以及有关该房屋乡镇审核、市政府批准的审批表。上诉人陈惠健等四人在明知讼争房屋系上诉人吕汉阳、吕金莲因“造福工程”搬迁后审批兴建，再以上诉人吕汉阳出具的身份证信息显示其为新罗区岩山乡丹畲村村民而主张其有理由相信讼争房屋土地属国有性质，房屋可以买卖的主张不能成立，本院不予采信。上诉人陈惠健等人作为城镇居民应当知晓我国当前法律、政策规定禁止城市居民购买农村住宅房屋。上诉人吕汉阳、吕金莲作为出卖人，在转让讼争房屋时明知受让人非本集体经济组织成员，讼争房屋及土地属于我国法律禁止流转的范围仍然签订房屋买卖合同，原审法院认定双方当事人对合同无效均有过错，本院予以认同。上诉人陈惠健等人有关其对合同无效没有过错或过错程度较小的主张，本院不予采信。本案以及双方当事人之前的诉讼实际都因双方无法就涉案房屋征收补偿款的分配达成一致意见而产生。上诉人陈惠健等人购买讼争房屋虽不为居住使用，不存在买卖合同无效后买受人无房居住的情形，但从双方当事人2011年签订房屋买卖合同后房屋价值提高，尤其是征收补偿数额超过原购房价格的3倍而中国人民银行同期同类贷款基准利率自2011年起基本呈下降趋势的情况下，若仅将购房款按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息作为上诉人陈惠健等人的损失，将导致双方当事人之间利益严重失衡，不符合公平原则，亦与我国合同法第五十二条规定相悖。上诉人吕汉阳、吕金莲主张仅应返还上诉人陈惠健等人购房款以及购房款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的主张，本院不予采信。在双方当事人都有过错的情况下，原审法院结合本案实际情况，综合考虑出卖人因拆迁补偿可获得的利益以及买受人因房屋现有价值与原买卖价格的差异造成的损失，酌情认定出卖人赔偿买受人93万元并无不当。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款“期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内”以及第一百六十四条第一款“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”的规定，上诉人陈惠健等人于2015年9月10日收到一审判决书，于上诉期限的最后一日，即2015年9月25日提交上诉状并未超过上诉期限，上诉人吕汉阳、吕金莲有关上诉人陈惠健等人的上诉超过上诉期限，应驳回上诉的主张本院不予采信。第三人黄晓捷已经将房屋转让给林建伟夫妇，房屋的所有权利一并转让，同时在原审中表示房屋的所有权利义务都归林建伟，不再主张权利，故林建伟有权提起诉讼主张有关权利，上诉人吕汉阳、吕金莲有关林建伟诉讼主体不适格的主张，本院不予采纳。上诉人吕汉阳、吕金莲主张房屋第六层由其兴建，但未提供充分证据予以证实，原审法院未予以采信并无不当。上诉人吕汉阳、吕金莲转让讼争房屋时应转让整幢房屋及其附属物，其主张附属物补偿款应归其所有无事实和法律依据，原审法院未予以支持正确。上诉人陈惠健等人向原审法院申请保全上诉人吕汉阳的存款金额虽超过原审法院支持上诉人陈惠健等人的诉请金额，但超过部分是否属于错误保全与本案属不同法律关系，亦与本案无关，原审法院无需也无权进行审理，上诉人吕汉阳、吕金莲有关原审法院漏审漏判上诉人陈惠健等人的错误保全给其造成的损失的主张，本院不予支持。上诉人吕汉阳、吕金莲还主张原审法院遗漏驳回上诉人陈惠健等人的其他诉讼请求，对此本院认为，原审法院仅部分支持上诉人陈惠健等人要求赔偿因《房屋转让协议书》无效造成的损失的诉讼请求，遗漏驳回其余诉讼请求，确存在瑕疵，但原审法院认定事实清楚，适用法律正确，该瑕疵不影响案件实体的正确性，本院对原审判决予以维持。综上，上诉人的上诉请求，本院均不予支持。原审第三人黄晓捷经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21630元，由上诉人陈惠健、黄银花、林文盛、林建伟负担10873元，上诉人吕汉阳、吕金莲负担10757元。一审案件受理费按原审法院判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 庄 小 鹏
代理审判员 刘 亚 莉
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张文婧（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。