陕西省榆林市横山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0823民初2768号
原告：李某某。
委托诉讼代理人：刘某某。
被告：某房地产开发有限公司。
法定代表人：杨某某。
委托诉讼代理人：吴某某。
委托诉讼代理人：蒋某某。
原告李某某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭由本院审判员雷祥涛担任审判长与审判员李淑英、人民陪审员马世平组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人刘某某、被告某房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴某某、蒋某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2013年11月3日，原告购买了被告开发的位于榆横五路D段以北，怀远八街以西的信天游商住小区5－2－1402号商品房一套，房屋建筑面积为137平方米，总购房款为558960元，双方签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，被告应于2015年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定将该商品房经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付于原告。合同签订后，原告依合同约定向被告交付首付款168960元，并于2014年3月10日办理购房按揭手续，截止2017年7月10日，累计缴纳购房按揭贷款41期计112434元。然被告于2015年6月30日并未向原告交付符合交付条件的房屋。被告逾期交房两年之久，构成根本违约。根据本合同第九条约定，被告应从合同约定应交房之日即2015年6月30日开始按日向原告承担万分之三的违约金直至被告实际交房之日止。原告遂提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即向原告交付符合合同约定条件的房屋；2、被告向原告承担违约金122412.24元；3、诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交下列证据：
1、《商品房买卖合同》1份。证明原、被告于2013年11月3日签订的商品房买卖合同的事实，该合同应认定为有效。依照该合同，被告未按合同约定的时间交房，应从合同约定的交付之日起至实际交付之日止按日向原告承担万分之三的违约金；
2、收款收据1支。证明原告按合同约定于2013年11月3日向被告缴纳了购房首付款168960元；
3、还款流水明细单一份。证明原告于2014年3月10日在银行办理了购房银行按揭，截止2017年7月10日，累计打款41期，履行按揭还款义务计112434元；
4、榆林市纪委百姓问政记录单两份。证明被告开发的信天游小区五证齐全。但该工程未组织实施专项验收，故不符合交房条件；
5、陕西省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案实施细则陕建发【2017】377号一份。证明被告开发的信天游小区并没有按照该细则组织工程竣工验收。
被告某房地产开发有限公司辩称：原告所述情况与事实不符，被告并没有违约。被告开发的信天游小区按合同约定按期竣工，设施完善，在合同约定的交房期限内已经具备居住条件，原告的合同目的完全可以实现。被告依照合同的约定如期履行了交房义务的告知。商品房权属证书之所以未能及时办理，因政府整体规划、市政配套建设不完善所造成。被告在2013年初已经向横山区人民政府缴纳了相应的政府配套设施建设费用，而在2015年5月之前，政府的公共配套设施建设并未完成，道路不通畅，生活配套设施未完成，因此导致被告开发的信天游小区不能完成部分工作，在此期间，被告积极协调对接政府市政配套设施建设，至今该项工程仍在不断完善当中。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十四条的约定：“如因公共设施部门及政府原因导致市政配套设施建设不能在合同约定的交房时限内交付使用，出卖人不承担违约责任”。故被告不承担违约责任。为维护房地产市场的稳定、健康发展，最大限度维护广大业主及被告的合法权益，降低由于房地产市场危机给各方带来的风险和损失，维护社会的和谐稳定，故应驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：
1、2015年6月12日的《榆林日报》一份、横山县宜兴物业管理有限责任公司信天游小区物业管理处证明一份。证明2015年6月12日，被告已通过登报公告等多种方式通知业主于2015年6月24日至2015年6月30日接房。物业公司于2015年6月已入住该小区进行交接房工作。从而证明被告并没有违约的事实；
2、榆林市疾病预防控制中心检验报告一份。证明被告开发的信天游小区的井水符合饮用水条件，信天游小区已经符合入住条件，被告并未违约；
3、关于怀远八街工程进度安排说明一份、关于请求修通横山县西南新区“怀远八街”道路通行及完善配套设施的报告一份。证明被告向横山县政府交纳了信天游小区市政设施配套资金后，横山县政府相关部门没有及时完善该小区的市政道路及管网建设，导致信天游小区不能组织消防等相关验收。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，被告不承担违约责任；
4、分部工程通过验收各方会签表一份。证明被告开发的信天游小区于2015年6月19日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工企业竣工初验，信天游居住小区为合格工程；
5、横山县新建建筑物防雷装置验收报告书1份。证明原告所讼争的楼盘经专业机构检测，所检测项目基本符合国家防雷电规范要求；
6、榆林市民用建筑节能验收备案登记表一份、横山县环境保护局横政环发（2015）92号文件关于信天游住宅小区项目竣工环境保护验收的批复一份。证明被告开发的信天游小区已经通过了节能、环保验收；
7、榆林市公安消防支队榆公消验字（2017）第0054号建设工程消防验收意见书一份。证明信天游小区已通过消防验收，评定为合格。
经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1、2真实性无异议，质证认为被告严格按照合同约定履行合同，被告并不违约。对证据3、4的真实性及证明目的均有异议，质证认为原告的银行打款流水是原告与银行之间的转账交易，被告并不知情，况且该流水单并没有银行的签章。对榆林政府网的百姓问政，只是从网上复印下来的，该证据不符合证据的构成要件。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该细则于2017年9月15日起施行，被告开发的信天游小区是在2013年至2015年间，该细则对被告所开发的信天游商住小区没有约束力。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1的真实性无异议，原告也见过该报登录相关信天游小区接房公告的内容，因该小区不符合交房条件，故该公告没有任何证明力。宜兴物业因与被告有利害关系，该物业的证明不能证明任何问题。证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该检验报告只是证明该小区的水符合饮用标准，但并不能证明该小区符合交房条件。证据3真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关。证据4、5、6、7的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告开发的信天游小区存在违建直到现在还没有通过规划验收，故不符合交房条件。况且防雷、环保、消防验收都在合同约定的交房之后。
本院对原、被告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1、2，是原、被告双方真实意思表示，且客观真实，被告未提出异议，可以认定。证据3，是原告向银行偿还按揭贷款的流水明细，可以采信。证据4，是政府部门的答复，不具有法律效力，本院对其所要证明的目的不予认定。证据5，本院对其真实性予以认定，但该行政法规的生效时间为2017年9月15日。故对其证明力不予认定。被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。上述证据可以证明被告开发的信天游小区于2015年6月30日前主体已经竣工并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收为合格。而其他方面的验收因政府配套工程没有如期竣工导致延期，有的还正在办理当中。至于原告所称被告开发的信天游小区有违建工程，该事项应由相关职能部门去处理，非本案受理范围。
本院根据双方当事人的陈述，经庭审举证、质证及本院认证查明以下事实：
2013年11月3日，原告购买了被告开发的位于榆横五路D段以北，怀远八街以西的信天游商住小区5－2－1402号商品房一套，房屋建筑面积为137平方米，总购房款为558960元，双方签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，被告应于2015年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定将该商品房经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付于原告。合同签订后，原告依合同约定向被告交付首付款168960元，并于2014年3月10日办理购房按揭手续。被告应于2015年6月30日向原告交付符合交付条件的房屋。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或者电话通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期不办理交接手续的，视为已办理交接，交接所产生的费用由买受人承担。补充协议约定，双方当事人同意合同中规定的“书面通知”方式外，电话、信函、传真、挂号信等也是通知的方式，均视为有效。同时对违约方式亦进行了约定。2015年6月19日，被告开发的信天游商住小区经建设、监理、勘察、施工、设计五方单位竣工初验为合格工程。2015年6月6日，被告某房地产开发有限公司发出交房通知书，交房时间为2015年6月24日至2015年6月30日。原告在得知交房消息后，以所买被告开发的信天游商住小区的房屋未组织实施专项验收，从而不符合交付条件，况且信天游商住小区存在违建不能通过验收为由拒绝接受所购买的房屋。原告遂提起诉讼，请求法院依法判令原告前列之诉求。
本院认为，原告李某某与被告某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告李某某依约向被告缴纳了购房首付款并办理了购房贷款按揭手续，被告某房地产开发有限公司依约应将符合交付条件的商品房于2015年6月30日前交付给原告。本案争议的焦点为：原告所购买被告的商品房于2015年6月30日前是否符合合同约定的交房条件；被告是否违约。针对上述争议焦点，本院分别评述如下：关于涉案商品房是否按合同约定的时间符合约定的交付条件。该买卖合同约定：被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经分期综合验收合格，交付买受人使用。实践中，房地产开发企业和购房者对竣工验收和综合验收何者是国家强制性交房条件尚不明晰。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，未经竣工验收合格的不得交付使用。从立法目的来看，原因在于房屋建筑涉及公众安全，目的在于避免劣质工程的出现。该规定属于国家强制性规定。而法律法规并没有规定未经综合验收的不得交付使用。因此竣工验收合格才是交付的强制性条件。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。本案所涉及的被告某房地产开发有限公司开发的信天游小区于2015年6月19日经建设、设计、监理、施工、勘察等单位验收，质量为合格。该验收符合双方当事人合同项下约定的交付条件。关于被告是否违约。2015年6月6日，被告某房地产开发有限公司已向业主发出交房通知书，通知交房的时间为2015年6月24日至2015年6月30日。原告对该交付通知是知晓的，且该通知接房的时间符合双方当事人合同项下约定的时间。被告某房地产开发有限公司尽到合理适时的通知义务。故原告李某某起诉被告某房地产开发有限公司逾期交房造成的损失及承担违约金缺乏事实和法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
一、原告李某某与被告某房地产开发有限公司于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理费2745元。由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 雷祥涛
审 判 员 李淑英
人民陪审员 马世平
二〇一八年五月十日
书 记 员 王泳森