西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2013�长安民初字第06333号原告姚立杰，男，汉族。委托代理人叶茂全，陕西朱西江律师事务所律师。被告高科新西部实业发展有限公司。法定代表人王智刚，该公司总经理。委托代理人丁鑫。委托代理人周雷。被告西安普明房地产开发有限责任公司。法定代表人裴慧，该公司董事长。委托代理人高琨。原告姚立杰与被告高科新西部实业发展有限公司（以下简称新西部公司）、西安普明房地产开发有限责任公司（以下简称普明公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚立杰及委托代理人叶茂全、被告新西部公司之委托代理人丁鑫、周雷，被告普明公司之委托代理人高琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚立杰诉称，他与被告新西部公司签订有商品房买卖合同，并履行了付款义务，但新西部公司没有履�交房义务，原告曾多次催促未果。现起诉要求：1、被告履行交房义务，并交付房产证；2、被告向原告支付违约金人民币388011元；3、被告向原告支付合同违约造成的各项经济损失316800元；4、被告承担本案诉讼费用。被告新西部辩称，该公司于2004年8月18日，已将原告所购房屋所属“紫薇LIHO”项目整体转让给普明公司，该公司概括承受“紫薇LIHO”项目项下的全部债权债务，普明公司实际成为《商品房买卖合同》主体，故应由普明公司履行交付房产义务，并承担相应法律责任。另认为原告诉请的损失不应支持。被告普明公司承认其与新西部公司就“紫薇LIHO”项目整体转让属实，但辩称，后“紫薇LIHO”变更为田园公寓B座该项目于2009年12月19日竣工并验收合格，并于2009年12月18日已达交房条件，普明公司于2010年1月23日已向原告通知交房。施工期间因汶川地震导致停工�除113天，交房逾期天数为1305天。且合同约定的违约金标准过高，应予调整。经审理查明，2003年前被告新西部公司以出让方式取得了位于西安高新区长安科技产业园内编号为CA6-（2）-1的土地使用权。后经规划用途为住宅，其办理了相关的开发手续并进行了部分开发。2004年4月19日，原告与被告新西部公司签订《商品房买卖合同》，新西部公司将其中B座10层1001房预售给原告，合同约定房屋价款为449087元。约定首付款为房款的22%，计价99087元，余款可按揭。按揭费用由买受方承担。交房时间为2005年12月31日前，若遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，出卖人可以据实予以延期。若交房时间逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后的交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之三的违约金。此外双方对其他内容亦进行了约定。原告除向被告新西部公司支付首付款99087外，并在2004年6月21日支付剩余房款350000元，履行完全部付款义务。2004年8月，新西部公司与普明公司签订《紫薇LIHO项目转让合同》，商定将原告所购房屋所属的开发项目整体进行了转让，并办理了土地使用权变更手续，相应的开发项目名称由“紫薇LIHO”变更为田园公寓B座。但就转让事宜两被告均未向原告通知、告知。2006年6月份前，被告普明公司将开发建设及房产预售的相关手续均办理完毕。后由于诸多原因，该房屋至2005年12月31日前未建成。时至2008年5月12日我国汶川地区发生地震，西安地区受到影响。2008年5月14日，西安市城乡建设委员会下发紧急通知，要求对建筑工地所有起重机械、在建工程进行停工检查。2008年9月5日，被告工地塔式起重机被检验合�，当日被告普明公司正式复工。该田园公寓B座项目于2009年12月19日竣工并验收合格。2010年1月23日，被告普明公司在华商报上刊登田园公寓B座交房公告。现原告所购房屋已经具备交付条件。由于双方就交付及违约金等产生分歧，原告遂于2013年11月27诉至本院，要求被告交付房产证，支付违约金并赔偿损失。诉讼中，因涉案开发项目转让，原告要求被告新西部公司履行交房义务客观已经履行不能，故依法追加普明公司为本案共同被告参加诉讼。庭审中，二被告对原告提供商品房买卖合同、收款收据、银行流水账单真实性均无异议；原告对被告新西部公司提供的紫薇LIHO项目转让协议书的真实性无异议，但认为该协议书侵害了原告的知情权、品牌效益权及预期利益，要求被告赔偿相应损失50000元，但逾期未交纳诉讼费用。被告普明公司提供1、紫薇LIHO项目转让协议书，证明转让事实及后续义务履行事宜；2、民事判决书，证明普明地产作为实际出卖人应向业主交付房屋，另合同约定违约金标准过高；3、商品房买卖合同，证明房产约定交付及支付违约金时间；4、西安市城乡建设委员会通知及竣工验收备案表，证明2009年12月19日涉案房屋已经验收合格；5、交房公告、EMS详单，证明其已履行告知义务。2010年1月31日后不应再行计算预期交房违约金，后又向原告邮寄了收房通知。被告新西部公司对上述证据真实性及证明目的均无异议。原告对上述证的真实性均无异议，证明目的和关联性不予认可；另认为其购买的是紫薇LIHO项目房产与田园公寓的公告没有关系，情势变更未通知原告，且未收到田园公寓收房通知书。另在诉讼中，被告普明公司承认购房合同属实，愿意承继被告新西部公司对于原告的权利义务，现房屋已具备交付条件，亦愿意履�交房义务，原告也愿意收房。但二被告对原告所诉违约金计算期间、标准存在异议，并认为原告无证据其证明损失超过违约金，故不同意赔偿原告所诉损失。因双方意见分歧，本案调解未果。上述事实，房屋买卖合同、紫薇LIHO项目转让合同书、付款凭证及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告新西部公司签订有商品房买卖合同，该合同出于双方当事人的自愿，内容不违反相关法律规定，该合同应为有效。合同履行过程中，两被告就原告所购房屋项目整体转让，并办理了相关转让手续，被告普明公司已成该项目的实际出卖人，并自愿成继了被告新西部公司对原告的权利义务。现房屋已经建成，具备交付条件，被告普明公司同意向原告交房，原告亦同意收房，故交付、办证义务应由被告普明公司承担，被告新西部公司客观履行不能，不应再向原告承担交付义务；另原、被告约定的自2006年1月1日后逾期交付，应承担逾期交房的违约金，故相应的违约责任由被告普明公司承担。但因两被告间转让房产项目，且对项目名称进行变更，并及时告知原告，对此被告新西部公司作为转让方存在一定过错，应对违约金义务承担连带责任。对约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案合同中虽对违约金有明确约定，但相应约定标准过高，应予以降低，故违约金标准参照原告的实际损失予以适当调整，以房款的日万分之二点零三为宜；另外因原告对普明公司交房公告、EMS详单，均予以否认，被告也承认未对�更后房产项目对原告进行告知，故对逾期天数，应自2006年1月1日至实际交房之日。另地震虽属客观因素，但地震并非发生在合同履行期间，地震影响的时间不能在违约时间中扣减。故对被告在庭审中提出应扣减地震影响天数之理由，本院不予采纳；此外，对原告诉请因合同违约造成其经济损失316800元，未能向法庭提交相应证据，且被告承担违约金已对其损失进行补救，故对其该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告西安普明房地产开发有限责任公司自本判决生效十日内向原告姚立杰交付位于西安市高新区长安科技产业园内紫薇·LIHO第B座10层1001号的�屋；并在房产交付后90日内办理房产手续。二、被告西安普明房地产开发有限责任公司自本判决生效十日内向原告姚立杰支付逾期交房的违约金（按房屋总价款449087元的日万分之二点零三为标准计算，时间为自2006年1月1日至实际交房之日）。被告西安高科（集团）新西部实业发展公司对被告西安普明房地产开发有限责任公司的支付义务承担连带责任。三、驳回原告姚立杰的其他诉讼请求被告若未在本判决书指定期限内履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10948元，由被告西安普明房地产开发有限责任公司承担8000元，被告西安高科（集团）新西部实业发展公司对被告西安普明房地产开发有限责任公司的支付义务承担连带清偿责任；剩余2948元由原告自行承担。如不服�判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王晓华审 判 员  杨宝健代理审判员  何俊英二〇一四年五月十二日书 记 员  彭永辉