甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘29民终371号上诉人（原审第三人）：马某林，男，回族，1983年4月5日出生，住临夏市。被上诉人（原审原告）：马某明，男，东乡族，1983年3月6日出生，住本市。委托诉讼代理人：秦怀敬，临夏县司法局红台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张某某，女，回族，1974年3月25日出生，住临夏市。上诉人马某林因与被上诉人马某明、被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，不服临夏市人民法院（2016）甘2901民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭于2017年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人马某林、被上诉人马某明及其委托诉讼代理人秦怀敬到庭参加诉讼，被上诉人张某某经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。马某林上诉请求：1、撤销临夏市人民法院（2016）甘2901民初436号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，判决有失公平。一审法院已认定马某明默认了其与张某某之间的转租协议，其与张某某签订的转租协议合法有效，其为次承租人。上诉人认为在张某某确认转租二年后可以续租在前提下，才与张某某签订的转租协议，转租事情应该征得了马某明的同意。且上诉人又斥巨资装修了餐厅，一审判决上诉人一月内返还餐厅不正确，如果解除租赁合同，应对装修增设物的归属或补偿一并作出判决，马某明或张某某应当赔偿上诉人为装修带来的巨大损失；二、一审对租金、暖气费的判决不当。两年期满后，马某明拒绝续租，上诉人被迫搬离餐厅，不存在擅自占有的事实。且因马某明拒不接收餐厅，上诉人不存在过错，不应承担该期间的租费及暖气费用。马某明辩称：一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，应予维持。但部分事实须待更正，张某某将其租赁房屋擅自转租给马某林是侵权行为，一审不应予以确认，应予以更正；马某林明知张某某不是房屋所有人，私自、草率的与张某某签订转租协议，且盲目装修，造成的增设物等损失与其无关。张某某未作答辩。马某明向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告返还所租赁原告的临夏市永康路1号的餐厅场地，其中包括被告在一楼通道中改建的商铺一间；2.判令被告支付租赁期内的所欠的房租10000元，另支付租赁期满后2016年3月18日到餐厅场地交付之日止的房租；3.要求被告承担承租期内的暖气费共计18705元；4.判令被告承担该案的鉴定费12000元。事实和理由：2011年2月8日，经原告的父亲马某清联系，原被告协商一致，原告将其父亲名下的临夏市永康路1号雅韵火锅美食城租赁给被告经营，双方约定租赁期为5年，即自2011年3月18日起至2016年3月18日止，保证金80000元，年租金为105000元。合同到期前于2016年1月原告多次打电话通知被告，要求交付租赁房屋，于同年2月21日、3月15日以书面形式通知，要求被告做好返还租赁物和补交租金的准备，同时还强调擅自拆除二楼房屋防震墙，存在极大的安全隐患，急需维修的警告，但被告置之不理，故起诉法院，要求依法处理。一审法院认定事实：2011年2月8日，原告马某明将其父马某清所有的位于本市永康路1号雅韵火锅城出租给被告张某某经营，双方约定租赁期为五年，即自2011年3月18日起至2016年3月18日，保证金80000元，年租金为105000元并约定了付款方式。合同签订后，被告张某某向原告交付保证金80000元，由被告张某某经营怡欣餐厅。被告张某某经营三年后转租给了第三人马某林，并于2014年3月24日双方签订了餐厅转让租赁协议一份，双方约定租赁期为二年，即自2014年3月24日起至2016年3月24日，年租金为105000元。合同签订后，第三人马某林按转租合同向被告交付转让费100000元、保证金80000元后，对餐厅重新进行了装修，将一楼通道改建为商铺一间，用于经营服装，并将餐厅名称由原来怡欣餐厅更名为名人天下，由第三人增添空调等配套设施。期间原告拉走了餐厅部分原有配套设施（包括旧空调等物品）。在第三人马某林经营期间，第一年房租第三人足额支付给了被告张某某，由被告转交给了原告马某明，未付10000元由被告张某某使用。第二年房租被告张某某通知第三人直接交付原告马某明，在餐厅内分两次向原告支付了全年的房租。在转租协议二年期满前，原告二次书面通知被告张某某交付餐厅，被告张某某、第三人马某林与原告协商续租过程中，遭到了原告的拒绝。第三人马某林在合同到期时，关闭了餐厅，停止了营业。另查明，被告张某某转租给第三人马某林后，在马某林重新装修期间，拆除吧台旁边的部分墙体，改装为现在使用的门洞。原告认为拆除防震墙体影响房屋结构，造成严重安全隐患。申请在被告张某某擅自拆除位于本市永康路1号房屋内墙面的损害程度进行鉴定。经原、被告选择，本院委托甘肃宏威司法鉴定所进行鉴定。鉴定结果为位于本市永康路1号商住楼房损害程度单元综合评定为Asu级，其地基基础，砌体工程、主体结构尚未遭到破坏性改变，不影响正常使用。一审法院认为，原告马某明与被告张某某签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，且不违背相关法规的强制性规定，故该协议合法有效。被告在自己承租期限内将租赁物转租给了第三人马某林。虽然原告声称未允许被告的转租行为，但是在第三人经营长达二年期间原告未提出异议，转租协议已实际履行二年，且从第三人处收取一年租金，应视为原告对转租行为的默认，故被告张某某与第三人马某林之间签订的转让租赁协议合法有效，因此第三人马某林为次承租人。第三人明知被告不是租赁物所有人，在与被告签订二年的转租协议后进行投资，应当认知有一定的投资风险，且在追加马某林为第三人参加诉讼后，在法定举证期间未提供相应证据证明，开庭中原告也予以否认，根据《最高人民法院》第二条规定，第三人承担举证不能的后果，因此第三人的辩解理由不能成立。本案中原被告签订的五年房屋租赁已经届满，应予解除，现第三人占有租赁物应将租赁物腾退给原告。原被告及第三人在各自签订租赁协议、转租协议约定了保证金80000元，本院予以确认，原告应直接退还给第三人。原告要求被告支付合同期外房屋租金诉请，因合同到期后，第三人仍占有租赁物，应承担租赁期外至返还之日的租金，因此原告要求被告承担租赁期外租金的请求成立，但应扣除原告起诉法院时申请司法鉴定的时间，具体扣除天数231天，数额为66452元（105000元/365天*231天）。第三人在承租期内原告垫付2015-2016、2016年-2017年暖气费共计18705元，其中2015-2016暖气费8802元第三人表示愿意承担，本院予以确认；2015年-2016年第三人表示期间餐厅关门，未使用的暖气不愿承担，本院认为2016年-2017年供暖期在虽然租赁期外，但是第三人仍占有租赁物，其暖气费应由次承租人承担，因此第三人的辩解意见不能成立。综上所述，被告转租给第三人马某林，马某林为次承租人，应承担相应权利义务。故原告要求返还所租赁原告的临夏市永康路1号的餐厅场地，其中包括第三人在一楼通道中改建的商铺一间的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告偿还承租期内的租金10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求支付租赁期外房屋租金的诉请，本院予以支持。原告垫付的2015-2016、2016年-2017年暖气费共计18705元，因原告垫付，可以向第三人追偿。在第三人返还房屋的同时，原告将保证金80000元退还给第三人。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院》第十六条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、第三人马某林自判决生效后一月内从临夏市永康路1号的餐厅腾房搬出，将餐厅包括第三人在一楼通道中改建的商铺一间返还给原告马某明；二、被告张某某自判决生效后十日内向原告马某明支付拖欠房租10000元；三、第三人马某林自判决生效后一月内向原告支付承租期外的租金损失，从2016年3月24日起按原合同约定租金计算至交付支付止，第三人向原告给付租赁期外租金损失的同时应扣除司法鉴定期内的租金66452元；四、第三人马某林自判决生效后一月内向原告支付2015年-2016年、2016年-2017年暖气费共计18705元；五、原告马某明自判决生效后一月内向第三人马某林返还保证金80000元；六、驳回原告马某明、第三人马某林的其他诉讼请求。案件受理费590元，由被告张某某承担，鉴定费12000元（原告预交）由原告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、张某某将所租房屋转租给马某林的行为是否有效；2、租期届满后马某林是否有续租权。本院认为，一审庭审中马某明父亲马某清自认知道房屋由张某某转租他人，只是否认不知道转租给了马某林，据此依据《最高人民法院》（以下简称《最高院解释》）第十六条第一款：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案马某明在知道房屋由张某某转租他人的情况下两年未提出异议，应当认定马某明已认可转租行为。且马某林与张某某签订《餐厅转让租赁协议》后已切实履行，应为双方真实的意思表示，合法有效。故一审对马某明提出的转租行为无效的主张不予支持正确；合同届满双方的权利及义务关系即终止，无需解除，马某林若续租应与房屋所有权人协商，张某某权确认续租事宜，而马某明明确表示不同意与马某林签订租赁合同，故一审判决马某林向马某明腾退房屋正确；另依据《最高院解释》第十二条：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，马某林请求马某明补偿装饰费用的理由亦不能成立，本院不予支持。马某林要求张某某赔偿转让费、装修损失费等损失应另案起诉；依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条并参照《最高院解释》第五条的规定，合同到期后，无约定或法定的理由占用该房屋产生的租金损失及暖气费用应给予赔偿，故马某林提出不应承担租期届满之后的租费及暖气费用的理由，本院不予支持。综上所述，马某林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽基本事实清楚，但判决驳回第三人马某林的其他诉讼请求错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持临夏市人民法院（2016）甘2901民初436号民事判决第一、二、三、四、五项。二、撤销临夏市人民法院（2016）甘2901民初436号民事判决第六项；三、变更临夏市人民法院（2016）甘2901民初436号民事判决第六项为驳回原告马某明的其他诉讼请求。一审案件受理费590元，由张某某承担，鉴定费12000元由马某明负担。二审案件受理费590元，由马某林负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾晓军审 判 员  姚 霞代理审判员  周 通二〇一七年九月十二日书 记 员  孟 滇