江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第02441号
上诉人（原审被告）孙超。
委托代理人蔡小建、李树林，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沭阳凤祥银楼有限公司，住所地沭阳县沭城镇上海中路东侧百家利时尚广场。
法定代表人潘智辉，该公司执行董事。
委托代理人杨月明，江苏通达声远律师事务所律师。
上诉人孙超因与被上诉人沭阳凤祥银楼有限公司（以下简称凤祥银楼）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第0870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月，凤祥银楼与沭阳欧中资产经营管理公司（以下简称“欧中公司”）签订租赁合同，约定凤祥银楼租用位于欧中广场一楼经营场地约263平方米，合同租赁期限自2010年8月1日至2015年7月30日。合同签订后，凤祥银楼即使用上述场地经营珠宝。2010年7月17日，凤祥银楼法定代表人与孙超签订租赁合同一份，该合同约定凤祥银楼将其原经营的位于欧中广场一楼营业面积约15平方（原珠宝柜台的原地面积）租赁给孙超使用，租期为二年，自2010年8月2日至2012年8月1日。第一年租金120000元于合同签订时付清，第二年租金140000元于2011年7月2日前付清，如逾期缴付租金，每天以租金的5%支付滞纳金，超过十五天的算违约，凤祥银楼有权获得赔偿并收回场地。合同签订后，双方均按合同履行完毕。2011年10月10日，凤祥银楼与该广场的经营管理单位沭阳欧祥资产经营管理有限公司（以下简称“欧祥公司”）签订补充协议，约定双方因原欧中广场装修改造和正门扩建原因，经协议一致，欧祥公司将凤祥银楼原租赁的位于北斗手机东侧约16平方米免费提供给凤祥银楼使用24个月，自2011年11月10日起计算，免费期限结束后，如凤祥银楼仍需租赁上述场地，则按凤祥银楼原有的租赁合同向欧祥公司支付租金。2012年8月1日，凤祥银楼与孙超在租赁期限界满后又续签一年租赁协议，约定租金为150000元/年。孙超也按约给付租金，但双方对续签协议是否包含与原合同一致的违约责任存在争议。到期后，双方未继续签订租赁合同，但争议的场地仍一直在孙超处使用。凤祥银楼诉至原审法院，以孙超违约未继续给付租金为由，要求解除租赁合同关系，并要求孙超按续签租赁合同协议标准给付租金及违约金。
2012年7月25日，孙超与案外人何淑忠签订欧中广场一楼18、19号商铺的租赁合同，租期二年，上述两商铺系何淑忠从该广场开发公司沭阳好景置业有限公司处购买。2014年元月14日，孙超又继续续签两年租赁合同，其租赁的19号商铺毗邻本案双方争议的租赁场地。
双方诉争的经营场地所在广场系沭阳好景置业有限公司开发兴建，该资产原由欧中公司经营管理，后转由欧祥公司经营管理。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人达成的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该租赁合同有效。凤祥银楼及孙超应当按合同约定履行义务。租赁合同载明的租赁期限从2010年8月2日至2012年8月1日，租赁期满后，双方又续签一年租赁协议，约定租金为150000元/年，续签合同期满后，双方未继续签订租赁合同，但孙超仍继续使用该场地，凤祥银楼也不持有异议，故双方期满后形成不定期的租赁合同关系，因双方未约定给付租金的期限，凤祥银楼向孙超主张要求给付租金被拒后，以孙超期满后至今未给付租金为由，要求解除租赁合同的诉讼请求，应予以支持。由于双方未提供续签的租赁协议，但均认可续签协议的租金为150000元/年，且孙超在续签租赁协议到期后仍使用该场地，故原续签的租赁合同继续有效，对凤祥银楼要求孙超按此标准给付续签协议后使用该场地的租金的诉讼请求，予以支持。因双方在续签协议到期后，未明确约定逾期给付租金的违约责任，且凤祥银楼未提供证据证实其与孙超在续签协议中约定了与原租赁合同同样的违约责任，孙超也持有异议，故凤祥银楼要求孙超按原租赁合同约定的违约责任标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。孙超提出自2013年7月才发现凤祥银楼出租给孙超的场地中部分面积属孙超租赁案外人何淑忠商铺的范围，部分面积属商场公共通道，孙超实际租用凤祥银楼享有使用权的场地面积仅约5平方米，不同意按原合同约定的约15平方米标准给付租金，因广场经营场地的租赁面积应为出租场地建筑面积，而不仅仅是经营场地的实际使用面积，且孙超在与凤祥银楼签订租赁合同时，其承租的场地系凤祥银楼原珠宝柜台原地面积，该面积也远远大于双方签订的租赁合同中约定的15平方米，双方签订的租赁合同中约15平方米场地也包含在孙超现实际使用的场地范围内，且孙超也一直使用该场地至今，故孙超应按双方约定的租金标准按约给付凤祥银楼租金，如孙超认为欧祥公司与凤祥银楼签订的租赁合同损害其或案外人利益，因该主张属另一法律关系，孙超或案外人可另案主张权利，故对孙超的上述辩解，不予采纳。遂判决：一、解除沭阳凤祥银楼有限公司与孙超之间关于欧中广场一楼营业面积约15平方米（原珠宝柜台的原地面积）场地的租赁合同，孙超于判决生效后十日内将其租赁的场地恢复原状后交还沭阳凤祥银楼有限公司；二、孙超于判决生效后十日内按年租金150000元标准给付沭阳凤祥银楼有限公司自2013年8月2日起至其返还租赁场地之日止的租金；三、驳回沭阳凤祥银楼有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2153元，由孙超负担。
原审判决宣判后，上诉人孙超不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、被上诉人凤祥银楼不是适格原告。涉案租赁合同均是潘智辉与孙超签订，虽然潘智辉是凤祥银楼的法定代表人，但涉案合同并不是以凤祥银楼的名义签订的，并且给付租金、出具收据等均是由孙超与潘智辉实施的。根据合同相对性原则，凤祥银楼不是涉案合同的相对人，原审对本案原告主体资格认定错误。二、1.被上诉人凤祥银楼对诉争的商铺没有出租的权利，涉案租赁合同无效，且上诉人孙超已于2013年7月就与潘智辉解除了所谓的租赁合同。潘智辉利用孙超不知情，欺骗孙超与其签订诉争商铺的租赁合同。案外人何淑忠所有的18、19号商铺最初是由潘智辉租赁经营珠宝生意，后潘智辉又将18、19号商铺转租给孙超。转租时，潘智辉将19号商铺东边线向西缩进两米作为通道，在立柱东侧布置了一个约15平方米的柜台出租给孙超。2012年7月，孙超直接与何淑忠签订18、19号商铺的租赁合同。直到2013年7月，何淑忠告诉孙超争议商铺潘智辉无权出租，并向孙超提供了购房合同及附图，孙超才发现潘智辉出租的场地中立柱以西部分是属于何淑忠所有的19号商铺，立柱之外2米部分属于共同通道。孙超向潘智辉提出异议，并明确表示不再履行租赁合同。2.潘智辉出租的柜台坐落在2米宽的公共通道上，凤祥银楼、潘智辉与欧祥公司明知是公共通道仍签订租赁协议，潘智辉又将其转租给孙超，明显损害了第三人的利益，故本案所涉租赁合同都是无效的。3.原审认定诉争经营场地的租赁面积应为建筑面积是错误的。潘智辉与孙超于2010年7月17日签订的租赁合同约定，孙超从潘智辉处租赁的15平方米是原珠宝柜台的原地面积，不是建筑面积。凤祥银楼坚称其出租的是一块15平方米的三角形场地，其形状为一两个立柱东立面连线形成的直角三角形，在扣除了2米宽的共同通道后，潘智辉实际能够使用的商铺面积最多只有5平方米，所以不应按照15平方米计算租金。4.因为涉案商铺有一部分属于何淑忠的，还有部分属于公共通道，故孙超不存在所谓返还涉案商铺的问题。2014年8月，孙超撤除了立柱东外侧的柜台，将立柱之外2米还原成通道。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回凤祥银楼的诉讼请求。
被上诉人凤祥银楼答辩称：1.孙超上诉中已经明确认可凤祥银楼享有使用权并交付孙超使用的商铺面积为15平方米，且孙超在原审中也主张凤祥银楼与其签订的租赁合同及续租合同与凤祥银楼诉称的内容是一致的，说明孙超在本案中均承认凤祥银楼出租并交付给孙超使用的场地面积为15平方米，并说明孙超承认凤祥银楼已经按照合同约定履行了出租方的义务。2.孙超在原审中对凤祥银楼的合同主体的身份已经没有异议，所以孙超二审再提出凤祥银楼不是适格主体明显缺乏法律及事实依据。3.涉案租赁合同是有效合同，凤祥银楼的法定代表人潘智辉与孙超签订合同时不存在欺诈行为，凤祥银楼没有将不属于其承租的场地转租给孙超，也没有占用公共通道。原审审判人员现场勘查时测量孙超使用的场地面积甚至超过了30平方米，而凤祥银楼出租给孙超的15平方米也包含在该范围内，所以孙超主张凤祥银楼出租的面积只有5平方米与事实不符。综上，孙超上诉理由不能成立，请求维持原审判决。
二审中，上诉人孙超提供涉案商铺照片六张，旨在证明：2014年8月，孙超将柜台调整后，涉案商铺位置一直处于空置状态，无人租赁和使用。
被上诉人凤祥银楼质证后认为：该照片不能证明孙超已向凤祥银楼返还了诉争场地，孙超仍在使用该场地。
二审中，被上诉人凤祥银楼提供涉案商铺照片二张，旨在证明：孙超原来柜台摆放的位置，表明了孙超将柜台调整后仍占用了部分诉争场地，并且场地上的三个展示柜及场地上方的吊顶仍然没有撤走，孙超一直在使用诉争场地。
上诉人孙超质证后认为：孙超已经将柜台撤出了诉争商铺，展示柜所占的位置属于公共通道，与凤祥银楼无关。
本院认证意见为：双方当事人对对方提供的照片真实性均无异议，本院对二审孙超提供的六张照片、凤祥银楼提供的二张照片予以采信。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1.凤祥银楼是否具有适格的诉讼主体资格。2.孙超所租赁的场地面积、位置及租金标准如何确定。
关于第一争议焦点。本院认为，上诉人孙超主张被上诉人凤祥银楼不是本案适格当事人，因为涉案租赁合同均为凤祥银楼法定代表人潘智辉以其个人名义与孙超签订的。因企业法人对其法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任，故凤祥银楼法定代表人潘智辉虽然以其个人名义与孙超签订租赁合同，但根据该租赁合同的内容、履行主体可以判断出潘智辉是在履行其作为凤祥银楼法定代表人的职权，该租赁合同的真正主体应为凤祥银楼，涉案租赁合同的民事权利和责任仍应由凤祥银楼享有和承担。因此，对于上诉人孙超关于被上诉人凤祥银楼不是本案适格当事人的主张，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，根据凤祥银楼与欧祥公司签订的补充协议及附图，结合原审法院组织双方当事人现场勘察情况，可以看出孙超所经营手机柜台的实际占地面积远大于凤祥银楼与欧祥公司签订补充协议中约定的16平方米面积。孙超主张其从凤祥银楼租赁的15平方米是凤祥银楼原珠宝柜台的实际占地面积，凤祥银楼则辩称其出租给孙超的就是其与欧祥公司签订补充协议中约定的面积，凤祥银楼原珠宝柜台不是后来孙超手机柜台的摆放位置，孙超经营的手机柜台不仅使用了其从凤祥银楼租赁的15平方米场地，还占用了公共通道或其他人的场地。因孙超未能提供证据证明其手机柜台的位置即为凤祥银楼原珠宝柜台的位置，故对于孙超的主张，本院不予支持。孙超与凤祥银楼达成的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该租赁合同有效，并且合同中约定的场地也一直由孙超实际占有使用，故孙超应当向凤祥银楼支付租金。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。孙超辩称其已于2013年7月与凤祥银楼解除了租赁合同，但凤祥银楼对此予以否认，孙超也未能提供证据证明自己的主张，因双方对于2012年8月1日双方续签一年的租赁协议中约定的租金15万元一年均没有异议，故孙超应该按照年租金15万元向凤祥银楼支付租金。
综上，上诉人孙超的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2153元，由上诉人孙超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一五年八月十一日
书 记 员 袁海燕
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