上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第2199号
原告孙念智。
委托代理人孙建国（系原告孙念智之父），住址同原告。
被告朱招娣。
委托代理人王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
被告吴伟荣。
被告吴昊。
委托代理人吴伟荣（系被告吴昊之父），即本案被告吴伟荣。
原告孙念智与被告朱招娣、吴伟荣、吴昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙念智的委托代理人孙建国，被告朱招娣及其委托代理人王兆茜、万晓缨，被告暨被告吴昊的委托代理人吴伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙念智诉称，被告在中介方挂牌出售本市吴中路XX弄XX号XX室房屋。原告于2015年7月26日实地看房并与被告朱招娣反复协商后，其同意将该房以2，025，000元（人民币，下同）出售。其后，双方签署了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间定金协议》。被告朱招娣明确表示其本人有代理权并代替被告吴伟荣、吴昊签名。合同订立当天，原告向被告朱招娣支付定金10，000元，次日支付定金40，000元。当原告准备履行合同时，突然接到中介方电话称被告反悔。原告遂于同年7月28日至中介方协调，被告提出房价低，不卖房屋。原告多次看房，其余两名被告不可能不知道，在商量价格时被告朱招娣还与被告吴伟荣打电话商量。原告认为，被告朱招娣的行为构成“表见代理”，故诉至法院，请求判令：1.依法解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2.被告双倍返还原告支付的定金100，000元。
被告朱招娣辩称，系原告提出解约，该行为属根本违约。2015年7月31日，原告寄出挂号信，向被告提出继续履行合同，其按约应当于2015年8月2日支付房款，但原告并未做到。现同意原告与其签订的合同予以解除，但不同意返还定金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴伟荣、吴昊辩称，卖房及定金收取系被告朱招娣一人行为，其事先并不知情。被告吴昊平时与父母不住在一起，只是在房产证上有其名字。2015年7月28日，三名被告至中介方与原告会面时，被告方希望再行协商房价，并非不愿卖房，但双方协商未果。现同意原告与被告朱招娣签订的合同予以解除，不同意返还定金。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1.《上海市房地产登记簿》，以证明系争房屋为三名被告共有；
2.《上海市房地产买卖合同》，以证明被告朱招娣代表其他人签字；
3．《房地产买卖居间定金协议》及定金收据，以证明原告分两次支付定金50，000元，并由被告朱招娣签收；
4．加盖有上海市台庆房地产经纪有限公司古北新城店见证章的《情况说明》，以证明2015年7月28日双方交涉情况，中介方称被告不出售房屋；
5．由被告朱招娣签收的落款日期为2015年7月30日的信函，以证明原告致信被告，希望履行合同，并告知对方，原告可适用定金罚则要求双倍返还定金，且根据双方签订的合同，原告有权要求被告承担违约责任。
针对原告提供的证据，三名被告发表如下质证意见：
对原告提供的证据1、3、5的真实性无异议，并说明定金40，000的付款日期是2015年7月27日；对原告提供的证据2的真实性提出异议，被告认为合同存在多页无页码、无签名的情形，补充条款亦无签名，该合同系起诉后制作；对原告提供的证据4的真实性不予确认。
三名被告未提供证据。
上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：
1.原告提供的证据1、3、5具有真实性、合法性，且与案件具有关联性，本院予以确认。
2.对原告提供的证据2，被告称其所有的买卖合同系诉讼之后方拿到，原、被告现持有的合同内容一样，但被告朱招娣在签字时，合同中的补充条款及附件并不存在。合同系装订本，可以拆开，被告认为其所持有的合同也经过拆封。经审查，该份证据上载明的出卖人（甲方）为被告朱招娣、吴伟荣、吴昊，买受人（乙方）为原告孙念智，被告朱招娣在合同上签名。合同附件中的补充条款明确了附赠设备、产权状况、产权移转、税费负担、房地移交、违约责任等内容。其中，违约责任中载明：“本协议项下房屋系朱招娣、吴伟荣、吴昊共有，甲方权利人朱招娣保证自己有签订买卖合同之代理权并承诺于签署合同后三个工作日内提供公证过的授权委托书或吴伟荣、吴昊本人亲自在合同上签字，超过上述规定期限......赔偿责任为总房款的20%。同时，无权代理人向居间方承担上下家的居间服务费。”合同附件三载明：“签订本合同当下乙方应支付甲方定金计人民币壹万元整，剩余定金人民币肆万元整于2015年7月28日前支付甲方，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分……签订本合同后，乙方应于2015年8月2日前支付甲方房价款人民币伍拾陆万伍千元整，……”鉴于原、被告手持的买卖合同附件中“骑缝章加盖处”未加盖印章或由当事人签名，三名出卖人中只有被告朱招娣一人参与立约，三名被告否认前述约定的存在，加之原告并未按合同补充条款及附件载明的内容主张违约金赔偿，故从关联性的角度，在本案中无需对双方存在争议部分的证明力予以确认。原告与被告朱招娣对《上海市房地产买卖合同》的正文及签名部分的内容未持异议，且均要求解除，故本院对此予以确认。
3.对原告提供的证据4，被告认为，2015年7月28日双方未提及解除合同。经审查，该证据载明双方争议的事项系“因甲方于2015年7月28日提出异议单方面解约，致使购房事宜无法正常进行。”根据规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。原告提供的该份证据在形式上有所欠缺，故对于该证据中与本案其他证据可相互印证部分的证明力，本院予以确认，对于2015年7月28日单方解约的表述，本院不予采信。
经审理查明，被告朱招娣、吴伟荣系夫妻关系，被告吴昊系两人之子。2015年7月26日，原告孙念智与被告朱招娣分别签订《房地产买卖居间定金协议》（以下简称定金协议）、《上海市房地产买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定将坐落于上海市吴中路XX弄XX号XX室、产权登记人为三名被告的房屋转让给原告，房屋转让价为2，025，000元。定金协议约定，原告应于2015年8月2日前支付565，000元房屋价款，余款由贷款银行代为支付。房屋买卖合同确定的房屋总价同前，合同正文未对合同履行的细节事项予以明确。定金协议及房屋买卖合同除由被告朱招娣签名外，其还以“代”签方式签了被告吴伟荣、吴昊的名字。
原告于签订定金协议当日，即2015年7月26日，向被告支付10，000元，于次日支付40，000元，被告朱招娣出具2份收据，载明收到房屋定金。同月28日，三名被告至中介方交涉，认为房屋转让价过低，原、被告就转让价格未达成新的一致，被告吴伟荣及吴昊亦未在房屋买卖合同上补签名。
2015年7月31日，原告向被告朱招娣寄达挂号信函，提出因被告方的行为造成合同无法继续履行，根据定金罚则或房屋买卖合同补充条款有关违约金的约定，被告方应承担责任。在信函最后，原告提出：“希望贵方郑重考虑违约的后果，我希望贵方能遵守诚实信用的原则，能继续履行合同……以上请及时回复。”因原告未收到回复，遂提起诉讼。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。原告与被告朱招娣签订《上海市房屋买卖合同》，拟对被告朱招娣、吴伟荣、吴昊共有的房屋进行处分，但无证据表明被告朱招娣在合同上的代签名行为获得授权，且被告吴伟荣、吴昊在合同签订的第三日即对出售房屋的价款提出异议，属双方对合同重大事项协商不一致，原合同的目的不能实现，原告有权请求解除合同。2015年10月12日庭审中，双方当事人一致同意，原告与被告朱招娣签订的房屋买卖合同于2015年9月17日即被告收到本案起诉状之日解除，本院予以准许。2015年12月9日，原告表示因庭审中被告吴伟荣、吴昊均否认委托朱招娣代为签署房屋买卖合同，故向法院申请撤回第一项诉讼请求，其余同意庭审中的意见。
合证据及双方当事人陈述，对于本案的责任承担分析确认如下：
1.关于原告要求双倍返还定金的主张。本院认为，原告与被告朱招娣签订的定金协议和房屋买卖合同系两人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，双方均应本着诚实信用的原则履行约定义务。该定金协议从其性质上看，属立约定金合同，为担保主合同的订立而设立，旨在以金钱担保最终设立符合形式要件的合同，完成房屋交易。被告朱招娣通过中介方对外出售房屋，并与原告签约明确了房屋位置、面积、价格，对钱款的支付方式和日期也确定了意向。根据日常生活经验，房屋共有权人之一先行与买受人协商合同事宜，其后，全体共有权人再行签约出售房屋的交易事件较为常见。故即使仅有被告朱招娣出面与原告磋商合同订立事宜，原告也有理由对房屋买卖交易成功怀有合理期待，在有定金协议担保的情形下，分两次按约支付了定金，履行了合同义务。反观被告朱招娣，在签订定金协议及房屋买卖合同时，应当预见违反约定可能产生的后果。如果被告吴伟荣、吴昊关于卖房及支付定金系被告朱招娣一人行为的陈述属实，则被告朱招娣对于处分家庭财产这一重大事件，事先既不与其他共有权人妥善沟通，在收取了10，000元定金后又未及时言明合同订立事宜，且于次日再行收取了40，000元定金，其行为显有不当。此后，被告朱招娣未能说服其他共有权人接受其所确定的合同价款，导致原告与三名被告之间无法签订用于办理产权过户的房屋买卖合同，故原告有权追究立约定金合同履行不能的责任。至于被告所述，原告按约应当于2015年8月2日支付房款，但其并未做到，属根本违约的辩解，本院认为，在三名被告明确表示不接受原定房价、不回复原告信函的情况下，合同履行受阻，被告无权要求原告支付较大金额的房款。对前述辩解，本院难以采纳。综上，本院认为，原告要求双倍返还定金的主张可予支持。
2.关于双倍返还定金的责任主体。依据合同相对性，合同责任的承担主体应当是合同相对人，故被告朱招娣应当承担责任。现无证据表明被告朱招娣经授权与原告订立定金协议，故原告不能向被告吴伟荣、吴昊主张合同责任。鉴于被告吴伟荣与被告朱招娣系夫妻，两人均有出售房屋的意愿，故在婚姻关系存续期间，被告朱招娣处分房屋不当引发的债务可认定为夫妻共同生活期间所负的债务，理应由被告朱招娣、吴伟荣共同担责。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告朱招娣、吴伟荣于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙念智购房定金100，000元；
二、驳回原告孙念智其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，150元，由被告朱招娣、吴伟荣负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张倩
二〇一五年十二月十一日
书记员 梁悦
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条……
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。