广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第148号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区哥顿房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：曾伟和，该公司董事长。
委托代理人：卢伟明，该公司员工。
委托代理人：莫丽敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈泳琴，女，1966年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿房产公司）因与被上诉人陈泳琴商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1688号民事判决，向本院提出了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈泳琴于2014年9月3日向原审法院提起诉讼，请求：（一）判令解除双方于2010年12月31日签订的《商品房认购书》（合同编号：20090081XXXX）；（二）判令哥顿房产公司立即向陈泳琴退还已支付的购房款人民币1641000元及利息（利息按中国人民银行同类贷款利率计算，从2011年1月8日起暂计至2014年8月24日为381251.49元，此后的利息顺延计至哥顿房产公司还清全部款项之日止）；（三）本案诉讼费由哥顿房产公司承担。
原审法院经审理查明：2010年12月31日，陈泳琴与哥顿房产公司签订《商品房认购书》一份，约定陈泳琴向哥顿房产公司认购该公司开发的位于佛山市顺德区房产，购房价款总计5470000元，以向银行贷款方式支付购房款。另约定陈泳琴应在签约时向哥顿房产公司支付定金100000元，并于2011年1月5日前补齐剩余定金200000元，双方应自签订认购书之日起七日内签订正式的商品房买卖合同，定金抵作购房价款。如哥顿房产公司在约定签订商品房买卖合同期间内已将上述房产另售他人的，应双倍返还陈泳琴已付定金；如陈泳琴在约定时间内不前来协商签订商品房买卖合同的，定金不予退还，哥顿房产公司可将该房产另售他人；如双方在约定时间内对商品房买卖合同条文未能协商一致的，哥顿房产公司应将定金退还陈泳琴，并可将该房产另售他人。
上述认购书签订当日，陈泳琴向哥顿房产公司支付了首笔定金100000元。2011年1月4日，陈泳琴向哥顿房产公司支付了其余定金200000元。上述认购书约定的签订商品房买卖合同期限届满后，双方继续就以银行贷款方式支付购房款的比例问题多次进行了协商。陈泳琴分别于2011年1月26日、同年2月18日向哥顿房产公司支付房款800000元、541000元，哥顿房产公司收取房款后向陈泳琴出具了相应收据。但此后双方仍未以贷款方式付款比例问题协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同。2011年3月19日0时，佛山地区住房限购政策出台并开始实施。陈泳琴不符合该政策规定的购房资质。此后双方继续就上述认购书的履行问题进行协商，但未能达成一致。2013年7月15日，哥顿房产公司与吴卓莹签订《商品房买卖合同》，将上述涉案房屋另行出售给吴卓莹。2014年7月18日，陈泳琴委托广东科顺律师事务所向哥顿房产公司出具律师函，要求哥顿房产公司向其全额退还已支付的购房款。双方未能就退款数额问题协商一致，遂引起本案诉讼。
原审法院认为：陈泳琴在本案中诉请要求解除双方签订的上述《商品房认购书》，哥顿房产公司亦在庭审中表示其此前已通知陈泳琴主张解除该认购书，视为双方已就解除该认购书达成一致，原审法院确认该认购书于哥顿房产公司将涉案房产另售他人之日（即2013年7月15日）解除。
关于双方争议的哥顿房产公司是否应向陈泳琴全额退还已支付的购房款1641000元（含定金）问题。哥顿房产公司以陈泳琴迟延签订正式的商品房买卖合同，导致政府限购政策出台后，上述认购书无法继续履行，存在违约为由，主张依据该认购书约定的定金罚则不向陈泳琴返还其中的定金300000元。对此，原审法院审查认为，上述认购书约定的签订商品房买卖合同期限届满后至佛山地区住房限购政策出台前，双方仍就以贷款方式付款比例等商品房买卖合同的条文问题进行协商。陈泳琴两次向哥顿房产公司支付部分房款，哥顿房产公司亦予接受，未提出解除该认购书或将涉案房产另售他人，视为双方已就延长合同协商时间达成一致，陈泳琴不存在哥顿房产公司所称的迟延情况。此后双方未能继续履行商品房预售合同（即上述认购书），系国家规定的住房限购政策实施所致，双方对该事由的出现均无法预见，不能归责于陈泳琴、哥顿房产公司。因此，哥顿房产公司的上述抗辩意见，理据不足，不予采纳。陈泳琴要求哥顿房产公司退还其已支付的全部购房款1641000元的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持。
哥顿房产公司于2013年7月15日将涉案房产出售给案外人，系以其行为表明不再履行本案商品房预售合同义务，依法应于同日向陈泳琴退还上述购房款。哥顿房产公司称其系因陈泳琴没有提供退还账户而未能履行退款义务的抗辩意见，并无相应证据支持，原审法院不予采纳。哥顿房产公司未按期向陈泳琴退还购房款，已构成对陈泳琴应收款项的占用，并给陈泳琴造成了相应的利息损失，陈泳琴要求哥顿房产公司向其支付退款利息的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持。但相应利息应按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2013年7月15日起计至本判决确定的付款之日止。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：（一）陈泳琴和哥顿房产公司签订的《商品房认购书》（合同编号：20090081XXXX）于2013年7月15日解除；（二）哥顿房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈泳琴返还购房款人民币1641000元，并支付利息（利息按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2013年7月15日起计至本判决确定的付款之日止）；（三）驳回陈泳琴其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取11489.01元，财产保全费5000元，合共16489.01元，由陈泳琴负担2089.01元，由哥顿房产公司负担14400元。
上诉人哥顿房产公司不服上述判决，向本院上诉称：（一）原审法院存在认定事实错误。1.认购书约定的签订商品房买卖合同期限届满后，哥顿房产公司与陈泳琴双方继续就以银行贷款方式支付购房款的比例问题多次进行了协商，纯属陈泳琴单方所说，未能提供相关证据证明，毫无事实依据。故原审法院认定此后双方仍未以贷款方式付款比例问题协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同，缺乏事实依据。2.陈泳琴分别于2011年1月26日、同年2月18日向哥顿房产公司支付首期房款800000元、541000元，如果双方仍未以贷款方式付款比例问题协商一致，则陈泳琴何以按三成首期款的比例向哥顿房产公司支付首期房款呢？可见，陈泳琴所称仍未对贷款方式付款比例问题协商一致与其支付首期款的行为互相矛盾。况且，贷款方式的付款比例是贷款银行审批确定的，并不能与开发商协商确定，若双方真的未能就贷款方式的付款比例问题协商一致，陈泳琴有充分的理据和时间提出退房或解除认购书，但陈泳琴一直没有提出解除认购书，直至起诉时才提出，由此可见陈泳琴所称因双方仍未对贷款方式付款比例问题协商一致，致使未能签订正式的商品房买卖合同，不具有可信性。3.根据认购书第四条的约定：“若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，买卖双方协商同意将本认购书时效延期的，须再次签订认购书以作延期。否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售”，事实上，陈泳琴未在认购书约定的时间内与哥顿房产公司签订商品房买卖合同，双方并没有再次签订认购书以作延期，则认购书的效力即行终止。从而，原审法院认定“原告两次向被告支付部分房款，被告亦予接受，未提出解除该认购书或将涉案房产另售他人，视为双方已就延长合同协商时间达成一致，原告不存在被告所称的迟延情况”，明显存在逻辑性错误。在认购书效力已终止的前提下，陈泳琴以银行转账方式向哥顿房产公司支付房款，并不说明哥顿房产公司接受该款项，也没有必要提出解除该认购书，而原审法院以此推定“双方已就延长合同协商时间达成一致，原告不存在被告所称的迟延情况”，明显缺乏理据。4.陈泳琴未在认购书约定的时间内与哥顿房产公司签订商品房买卖合同，也未在支付首期房款后至佛山地区住房限购政策出台前与哥顿房产公司签订商品房买卖合同，足以证明陈泳琴因其单方原因迟延履行签订商品房买卖合同的义务，导致政策变更合同无法继续履行，应归责于陈泳琴。因此陈泳琴应承担违约责任，其所付的购房定金不予退还。（二）佛山地区住房限购政策出台后，哥顿房产公司已经多次与陈泳琴协商有关退款的事宜，但基于陈泳琴仍想等待政策变更后购房或者变更以其他符合购房条件的他人名义购房，因此一直没有与哥顿房产公司办理有关退款手续，导致哥顿房产公司在2013年7月15日将案涉房屋另行出售他人后仍未能退还房款给陈泳琴。事实上，陈泳琴直至2014年7月18日才正式要求哥顿房产公司返还已付的购房款，可见，致使哥顿房产公司未能按期向陈泳琴退还购房款，陈泳琴存在过错，由此造成的利息损失应由其自行承担。综上所述，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求判令撤销原审判决第二项，改判哥顿房产公司无需向陈泳琴返还定金300000元及支付利息，并判令陈泳琴承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈泳琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
上诉人哥顿房产公司在二审期间未提交新证据。
被上诉人陈泳琴在二审期间未提交新证据。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合哥顿房产公司的上诉请求、理由和陈泳琴的答辩意见，本案二审期间争议的焦点在于哥顿房产公司是否应向陈泳琴返还定金及支付利息。本案双方当事人均主张解除认购书，故原审法院认定应视为双方已就认购书解除达成一致，认购书已经解除正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于认购书解除的原因系基于政府限购政策出台导致双方无法签订商品房买卖合同，故该解除事由不可归责于任何一方当事人，陈泳琴要求哥顿房产公司返还已支付的包含定金在内的购房款，系对已经履行的部分进行恢复原状，依法应予以支持。哥顿房产公司上诉提出陈泳琴存在迟延签订商品房买卖合同的违约行为，故不应返还陈泳琴已支付的定金。对此，本院认为，本案双方当事人并未按照约定在签订认购书（2010年12月31日）的7日内签订正式的商品房买卖合同，但是陈泳琴不但在签订合同的当日支付了100000元，之后在2011年1月4日、1月26日、2月18日向哥顿房产公司分别支付了200000元、800000元和541000元的定金和购房款，而哥顿房产公司对于双方并未在认购书约定的期限内签订商品房买卖合同提出相应的异议，且收下了上述所有款项，之后也未予以归还，故双方当事人已经以双方行为变更了认购书中所约定的商品房买卖合同的签订期限；同时，在双方未正式签订商品房买卖合同的情况下，陈泳琴却向哥顿房产公司支付了上述大额的款项，从常理的角度也说明在政府限购政策出台前，双方一直处于善意磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜的阶段；因此，原审法院认定双方已就合同协商时间达成一致并无不当，哥顿房产公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于利息损失部分，认购书解除后，哥顿房产公司即应当向陈泳琴返还包含定金在内的购房款，但哥顿房产公司一直未予返还，故其应向陈泳琴支付占有款项期间所产生的相应的利息损失。哥顿房产公司称其已和陈泳琴多次协商退款事宜，但并未提交证据予以证实，故本院不予采信。哥顿房产公司还称陈泳琴直至2014年7月18日才要求哥顿房产公司返还已付购房款，利息损失应由陈泳琴承担，但哥顿房产公司在认购书解除之后即应该向陈泳琴返还包含定金在内的购房款，此系合同解除后哥顿房产公司所负有的相应义务，且陈泳琴提交的其委托的律师向哥顿房产公司发出的律师函中已经明确表明在哥顿房产公司将房产出售后，一直未将款项退还，所以才以律师函形式要求退还款项，故哥顿房产公司的该主张缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，哥顿房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7545.1元，由上诉人佛山市顺德区哥顿房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 谭志华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 许佩珊