福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0781民初1318号原告胥金龙，男，汉族，1962年11月29日出生，邵武市水北街道办事处太保段社区居民委员会居民，住邵武市.委托诉讼代理人何旭光，福建则刚律师事务所律师。被告邵武市和福旅游开发有限公司，住所地邵武市晒口新丰村新埔组下坑1-3层，统一社会信用代码91350781689361892H。法定代表人李少强，董事长。委托诉讼代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。原告胥金龙诉被告邵武市和福旅游开发有限公司（以下简称和福公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胥金龙及其委托诉讼代理人何旭光，被告和福公司的委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥金龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告以《和福俱乐部入会申请表》名义签署的商品房销售合同无效；2、被告返还原告以会员费名义缴纳的购房款50,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月17日，原告应被告邀请，双方就原告购买被告开发的福源居别墅23号楼3层3单元事宜进行协商，并达成意向，双方签订“和福俱乐部入会申请”，当天原告即以会员费的名义向被告支付了购房预付款50,000元。“和福俱乐部入会申请”约定：1、原告以加入和福俱乐部并缴纳会员费的形式向被告购买福源居别墅23号楼3层3单元，总房价为368,000元。2、双方正式签订《商品房买卖合同》后，会员费折抵购房款。3、交房后由被告设立的管理公司统一回租，租期10年，年租金为房屋总价的8%。4、会员的其他优惠项目、会员守则、注意事项等。原、被告签订的“和福俱乐部入会申请”实际上就是《商品房预售合同》。合同签订后，被告却怠于履行合同义务，除几栋样板房之外，至今仍未建成任何可供交付的房屋。被告至今未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等房地产开发、预售所必须的证件，被告没有进行商品房预售的资格。综上，由于被告不具备签订商品房预售合同的资格，故“和福俱乐部入会申请”应为无效合同。被告和福公司辩称，被告对原告以入会名义缴纳的会员费50,000元没有异议，原告加入会员享受的权益在“和福俱乐部会员须知”中均予以了明确。在本案中，原告存在一定的过错，原告明知被告在不具备商品房预售的情况下，与被告签订协议。另外，目前被告和福公司的股权已经转让，希望原告考虑到被告公司的现状，对本案进行调解解决。在诉讼过程中，原告举有以下证据：证据1、《和福俱乐部会员入会申请表》、《和福俱乐部会员须知》。拟证明原告与被告于2014年1月17日以缴纳会员费名义签订购房预售合同。原告订购福源居别墅23号楼3层3单元，建筑面积46.48平方米，总价368,000元的事实。证据2、收款收据。拟证明2014年1月17日被告收取了原告50,000元购房款的事实。被告质证认为，对证据1、2的真实性不持异议，但原告缴纳的50,000元不是购房款，是加入和福俱乐部的会员费。本院认证认为，被告对原告所举证据1、2的真实性不持异议，本院予以采信。被告和福公司未提供证据。经审理查明，被告和福公司于2009年5月26日注册成立，其经营范围为旅游景区开发、管理服务，房地产开发、销售、租赁及物业管理等。2014年1月17日，原、被告双方就原告购买被告开发的福源居别墅23号楼3层3单元事宜进行协商，并达成购买意向，原告以缴纳会员费的名义交付50,000元。同日，原、被告签订《和福俱乐部入会申请表》及《和福俱乐部会员须知》，约定：“1、原告以加入和福俱乐部并缴纳会员费的形式向被告购买福源居别墅23号楼3层3单元；2、正式签订《商品房买卖合同》后，会员费折抵购房款；3、交房后，房屋由被告设立的管理公司统一回租，租期10年，年租金为房屋总价的8%。”。后因被告迟迟未履行合同义务，福源居别墅项目至今仍未建成，双方协商未果，原告遂向本院起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。本案原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》的主要条款符合上述《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且原告已支付了部分购房款，故原、被告签订的《和福俱乐部入会申请表》属于商品房预售合同。原建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的商品房预售合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告要求被告返还购房款50,000元的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告胥金龙与被告邵武市和福旅游开发有限公司以《和福俱乐部入会申请表》名义签订的商品房预售合同无效；二、被告邵武市和福旅游开发有限公司应返还原告胥金龙购房款50,000元，于本判决生效后十五日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  范 敏人民陪审员  王秀忠人民陪审员  章建姬二〇一七年七月二十八日书 记 员  刘 丹本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。