山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第627号
上诉人（原审原告）杜某某，退休工人。
被上诉人（原审被告）任某某，居民。
委托代理人褚世绍，山东衡盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜某甲，系杜某某之次子。
上诉人杜某某因与被上诉人任某某、杜某甲返还原物纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2013）高民初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜某某，被上诉人任某某的委托代理人褚世绍到庭参加诉讼。被上诉人杜某甲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
经审理查明，杜某某与杜某甲系父子，杜某甲另有××哥哥杜纪刚。2004年5月13日，杜桂芬（杜某某之妻，于2013年1月12日去世）作为被拆迁人与拆迁人（案外人）高�市醴泉街道办事处签订《拆迁房屋实物补偿协议》，约定因铁路电气化改造工程需要，需拆除杜桂芬位于高密市醴泉街道北大王庄（以下称北大王庄）的房屋（房权证号××号），共计补偿111728.50元。住宅回迁安置为平房（楼房）宅基地壹套。房屋拆迁后，杜某某称其于2004年11月开始用补偿款在回迁安置的宅基地上建造四上四下楼房××处，中间用墙隔开，形成两个单独的两上两下的楼房，杜纪刚、杜某甲未参与出资盖房，房屋于2005年底盖好；关于房屋建设至何种程度，杜某某称房屋主体建成，未抹墙、仅用水泥拉毛，外墙用马赛克贴好，有院墙，院子未装大门。杜某某未提供证据证明上述事实，杜某某之次子即杜某甲也未出庭陈述事实经过，任某某对杜某某的陈述不予认可。
2004年9月20日，杜某甲与任某某在臧华（已故）、肖炳昌见证下签订房屋买卖合同，约定将在上述安置宅基地上建设的诉争房屋（位于北大王庄建筑公司南新建小区，两上、两下楼房，南数第××栋东头第二户，只盖起屋框，处理好外墙皮，室内墙皮、地面、门窗均无、属半成品）出售，房价86000元。同时约定协议达成后付款70000元，剩余16000元在杜某甲交付房权证后××次性付清。协议签订后，任某某依约于协议签订当日付给杜某甲房款70000元，于2005年4月21日付给杜某甲房款10000元，杜某甲将诉争房屋交付任某某，任某某于2005年装修后入住使用至今。
另查明，2010年1月，北大王庄村委统××为上述拆迁片区安置户办理房屋产权登记手续，高密市房管局登记诉争房屋为：高密市醴泉街道北大王庄社区B区1110号，房产证号：鲁潍房权证高密市字第××号，所有权人为杜桂芬。另外两上两下房屋登记为高密市醴泉街道北大王庄社区B区1111号，房产证号：鲁潍房权证高�市字第××号，该房屋由杜某某之子杜纪刚出售给尹明全，现由尹明全居住使用，杜某某在起诉该案的同时对杜纪刚及尹明全提起返还房屋之诉，现正在审理中。
诉讼中，杜某某称2004年拆迁前与妻子杜桂芬、杜某甲、杜纪刚共同居住在北大王庄的拆迁房屋内，该房屋是其夫妻于1993年至1998年共同所建；在涉案房屋盖起来后，仅去看过××、二次，且记不清时间了；任某某欺骗了杜某甲；2011年底，其妻子病重，想卖××套房屋时才知道被卖。任某某反驳称杜某某拆迁前的房屋应是家庭共同财产；房屋转让后，杜某某仅去过现场××、二次不符合情理；房子是经肖炳昌介绍购买，买房时没有房权证；其多次找杜某甲要求办房权证。
案件审理过程中，原审法院制作了对北大王庄村委的调查笔录××份，笔录载明涉案房屋由村委统××办理房产证，村委对涉案房屋的买卖事宜并不知晓；制作了对见证人肖炳昌的调查笔录××份，笔录载明“我与杜某某的两个儿子合作盖房…，盖房子花钱都是杜纪刚和杜某甲给…，尹明全和任某某买房后拾掇房子时，杜某某知道…，杜某某的两个舅子在尹明全西边隔两、三个户住着，杜某某和他媳妇经常去…尹明全通过她妹妹跟我媳妇打听，我就告诉杜纪刚要卖房子”。杜某某对上述笔录不予认可。
上述事实，有房屋产权查询清单、房屋登记材料、房权证、火化证明复印件、房屋买卖协议、收到条、调查笔录以及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，本案的争议焦点是杜某甲与任某某的房屋买卖合同是否有效、该房屋是否应当返还给杜某某。杜某某提出房屋买卖合同无效、要求杜某甲、任某某返还房屋的理由及证据即房屋为其本人及其妻杜桂芬所有，其以房屋补偿款建设诉争房屋，其妻死亡后，�屋应为其××人所有，杜某甲无权处分该房屋，并提供载有其妻杜桂芬名字的房权证××份予以证明；任某某辩称买卖合同有效，其为善意取得，并提供房屋买卖协议××份。另外，法院对北大王庄村委及肖炳昌的调查笔录，反映了房权证办理经过及房屋买卖经过。双方当事人对涉案房屋买卖关系是否有效成立提出了相反的主张并均就其主张提供了相应的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，对双方当事人提供证据的证明力比较分析如下：（××）关于杜某甲与任某某所签订的房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合�纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第××款规定：“当事人××方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”，从以上规定可以看出，合同的效力与当事人××方是否有处分权无关，合同的效力应适用其它相关法律，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之××的，合同无效：（××）××方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，杜某某未能举证证明杜某甲与任某某所签订的房屋买卖合同存在上述无效规定的情形，该合同是杜某甲与任某某的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。杜某某以杜某甲没有房屋所有权、无权处分房屋为由，主张杜某甲与任某某签订的房屋买卖合同无效无法律依据，不予支持。任某某辩称本案漏列主体、应列杜纪刚为被告，但本案所诉为买卖合同、返还原物纠纷，杜某甲与任某某为买卖合同相对方，任某某为房屋的占有人，与本案相关联，杜某某起诉该两人符合法律规定，杜纪刚与本案无关，无需追加其为被告，因此任某某的该项辩称理由无事实及法律依据，不予支持。（二）关于诉争房屋是否应当返还给杜某某的问题。首先，杜某某所持载有其妻杜桂芬名字的房权证对于本案的效力问题。杜某某提起该案诉讼的主要依据即房权证，关于房权证的出具经过，法院通过对北大王庄村委进行调查，北大王庄村委称诉争房屋的房权证由村委统××办理，村委对于诉争房屋的买卖事宜并不知晓。由此可以看出，房权证当时办理的依据是杜桂芬与高密市醴泉街办签订的房屋拆迁安置补偿协议，而非杜某甲与任某某的房屋买卖协议，因此该房权证仅能反映房屋拆迁后未处置前的所有权情况，并不能反映房屋后来的交易情况，因此不能仅依据该房权证即确定应将诉争房屋返还给杜某某。其次，任某某是否构成善意取得。根据杜某某陈述，房屋在拆迁之前应为其与其妻杜桂芬共同所建，在夫妻婚姻存续期间所建房屋应为夫妻共同财产，房屋在拆迁之后所建房屋仍应为杜某某与其妻杜桂芬所有，杜某甲处分杜某某及杜桂芬的房屋的行为应为无权处分；任某某辩称杜某甲建房的行为可以认定其为共有人，根据法院对肖炳昌的调查笔录，肖炳昌称杜某甲与杜某某另××子杜纪刚共同建房并且出资，但无法认定该出资是否是用拆迁款出资，因此无法认定杜纪刚及杜某甲为共有人。即使杜某甲在系争房屋拆迁之前即为房屋共有人，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，××般认定无效”之规定，杜某甲的处分行为仍为无权处分。任某某在购买房屋时杜某甲称房屋为其本人所有、兄弟俩××人××套，任某某有理由认为房屋确为杜某甲所有，但善意取得是以所有权变更为前提，本案中诉争房屋为不动产，不动产所有权取得必经登记，但房权登记仍在杜桂芬名下，任某某未取得房屋所有权，因此不构成善意取得，任某某该项辩称理由无事实依据，不予支持。第三，杜某某称其对杜某甲处分行为不知情与事实不符。杜某某称原始老房被拆迁后，其于2004年11月开始铺地基，至2005年底盖成，但该房在2004年9月即已出售给任某某所有，任某某在签订买卖协议后即接手房屋并对房屋进行装修，杜某某怎能在2005年还在建房，而肖炳昌在调查笔录中也称任某某在2004年买房之后即开始装修，杜某某对建房时间陈述与事实不符；另外，杜某某陈述房屋为其本人所盖，其两个儿子杜纪刚及杜某甲并未参与到建房过程中，但通过对肖炳昌的调查，肖炳昌称房屋为其两个儿子所建，支付建房材料款时，也是其两个儿子所付，同时买房人任某某也称在交涉买房过程中并未见过杜某某本人，而杜某甲称房屋是其本人所有，兄弟俩××人××套；杜某某称在盖好房之后仅去过××、二次，而在庭审中杜某某称房屋盖好主体后并未按装大门，房屋在盖好后从�按装大门而其本人也不去看管房屋，这与常理不符；肖炳昌在调查笔录中称杜某某的妻子杜桂芬在生前经常与杜某某去看杜桂芬之母，而杜桂芬之母正是居住在系争房屋西侧隔三个户，杜某某与其妻杜桂芬经过系争房屋时不可能没看见房屋已被修缮并已有人入住。综上，从杜某某所述建房时间、建房经过、建房程度及对房屋的管理情况来看，存在诸多与常理不符的情况，而任某某与肖炳昌所述相吻合，且在两套系争房屋被其两个儿子出售后的近十年内杜某某均对此不闻不问，也不符合常理，因此对于杜某某所述对于其子即杜某甲将房屋出售给任某某的行为不知情的陈述不成立。《中华人民共和国合同法》第五十××条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”杜某甲在出售房屋近十年内，杜某某明知�某甲售房行为而未提出反对意见，视为对杜某甲的售房行为予以追认，应认定处分有效，杜某某再行要求返还房屋无事实和法律依据，不予支持。对于其要求任某某支付租赁费的请求亦无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十××条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条之规定，判决如下：驳回杜某某的诉讼请求。案件受理费100元，由杜某某负担。
宣判后，杜某某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审依据《中华人民共和国合同法》第五十××条认定上诉人对被上诉人杜某甲的售房行为予以追认并驳回上诉人的诉讼请求无事实和法律依据。涉案房屋由上诉人出资建成，杜纪刚、杜某甲未参与出资盖�。房屋建成后，因上诉人居住地离涉案房屋距离较远，再加上妻子常年生病，上诉人便没再管理涉案房屋。直至2012年上诉人才得知涉案房屋经由杜某甲出售给了任某某。之后，上诉人××直要求任某某返还房屋，其拒不返还。涉案房屋的房权证载明所有权人为杜桂芬，上诉人作为涉案房屋的共同所有人，有权要求被上诉人返还房屋。被上诉人任某某在购买涉案房屋过程中不构成善意取得，也不存在上诉人对被上诉人买卖房屋行为进行追认的事实，涉案房屋仍属于上诉人所有。被上诉人任某某的购房行为存在欺骗嫌疑。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人返还涉案房屋。
被上诉人任某某答辩称：被上诉人支付了合理的购房价款，对房屋进行了修缮，并实际入住，符合善意取得的条件。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杜某甲未到庭�加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
二审过程中，上诉人杜某某称其于2007年搬离北大王庄，在北大王庄居住时，与涉案房屋相隔500米左右。
以上事实，有当事人陈述在案为证。
二审查明的其他事实与原审××致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人杜某某对被上诉人任某某与杜某甲之间的房屋买卖合同是否知情并认可，杜某甲处分涉案房屋的行为是否有效。从涉案房屋的买卖过程及使用情况看，任某某与杜某甲于2004年9月20日签订房屋买卖合同，任某某支付给杜某甲相应购房款后于2005年即入住涉案房屋，至杜某某于2013年起诉相隔八年；杜某某在二审中自认于2007年从北大王庄搬离前的居住地点与涉案房屋相距500米左右，综合以上查明的事实，结合杜某某与杜某甲系父子关系的客观事实，上诉人杜某某称对涉案房屋的建设、使用、买卖情况不知情，显然不合常理。故�上诉人杜某某关于其对涉案房屋的买卖不知情的理由不成立，本院不予采信。任某某购买涉案房屋并实际居住使用近十年，上诉人杜某某在起诉前××直未提出异议，应视为对涉案房屋买卖行为的认可，杜某甲处分涉案房屋的行为合法有效；上诉人杜某某以其子杜某甲被骗为由，要求任某某返还房屋，并未提供证据予以证明，亦不符合诚实信用原则，本院不予采信。故，上诉人杜某某要求被上诉人返还房屋的主张不成立，本院不予支持。被上诉人杜某甲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条、第××百六十九条、第××百七十条第××款第（××）项、第××百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杜某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾元胜
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张瑞丰