民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2014）沈铁西民二初字第2157号
原告（反诉被告）张龙文，男，1937年4月9日出生，汉族，住址南京市下关区。
委托代理人佟德才，系辽宁园丁律师事务所律师。
被告（反诉原告）李照勇，男，1946年7月6日出生，汉族，住址上海市黄浦区。
被告（反诉原告）戚莉城，女，1951年11月1日出生，汉族，住址上海市黄浦区。
委托代理人戚大城，男，1944年3月14日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
原告（反诉被告）张龙文与被告（反诉原告）李照勇、戚莉城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张龙文及其委托代理人佟德才，被告（反诉原告）李照勇及被告（反诉原告）戚莉城的委托代理人戚大城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张龙文诉称，原、被告之间系亲属关系，2010年5月，原、被告在亲属的见证下，达成口头房屋买卖合同，被告将自己所有的位于沈阳市铁西区齐贤南街xxx号xxx，建筑面积48.8平方米的房屋，作价18万元转让给原告，原告也表示同意。原告于2010年5月28日通过银行转账的方式将15万元转入被告李照勇的个人账户。另外，原告向亲属戚钢城借款2万元，向戚银城借款1万元，于同日分别由二人将上述款项直接打入被告李照勇的个人账户。原告将该购房款xx万元全部支付后，被告李照勇于2010年7月10日委托亲属戚大城将房屋交付给原告夫妻。原告一直居住在该房屋至今。原告曾多次催告被告尽快办理房屋更名过户手续，被告一直以种种理由拖延为原告办理。原告认为，双方达成的口头合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告已向被告支付了全部的购房款18万元，被告也已向原告交付了房屋。现原告请求法院依法判令被告继续履行房屋买卖口头合同，协助原告办理该房屋产权登记变更手续，将该房屋所有权变更为原告；本案的诉讼费由被告承担。
被告李照勇、戚莉城辩称，2010年购房合同于2013年经双方同意已经解除。2011年国家实施房地产调控政策，因原告夫妇都是南京户口不能在沈阳购房，于是原告打电话告诉被告同意退还房款，解除原购房合同，双方商定李照勇归还原告18万元购房款，原告归还被告家钥匙。同年10月原告通知被告在10月底以前进行交房退款，并要求被告把房款退给在沈阳的亲戚戚钢城，由他当中间人。被告依照协定把18万元汇入戚钢城爱人李云飞处，但是原告违约，于11月4日回南京，至今没有履行该协议；2、2003年被告购置了这套房子，被告一共租赁不到三个月，之后一直由原告夫妇使用至今，不可能出现起诉状中‘被告已向原告交付房屋’的过程，因为原告一直在该房屋居住。因此被告完全不接受原告的诉讼请求。
反诉原告李照勇、戚莉城诉称，2010年购房口头协议已经于2013年经双方同意解除，并达成“还房退款”新协议。2011年初国家实行房地产调控政策，沈阳实施限购令。因为原告是南京户口，不能在沈阳购房。于是原告于2013年5月打电话告诉李照勇，同意退还房款，解除原购房口头协议。双方商定：李照勇退还给张龙文18万购房款，张龙文归还李照勇家钥匙。同年10月21日张龙文通知李照勇在10月底之前进行“还房退款”工作，并要求李把房款汇给在沈阳的亲属戚钢城处，由她当中间人，一手收钥匙，一手交房款。李照勇于10月15日把18万交于戚钢城，李云飞夫妇。但是张龙文在得知钱已到戚钢城处后，却于11月4日回南京老家。2014年4月回沈阳，在反诉人家居住，至今没有交还钥匙。反诉人打算在双方履行“还房退款”协议后把自己的住房向外出租，每月按xxx元收取租金，一年为xxxx元，但由于被反诉人继续占用反诉人的住房，使房屋人经济上受到损失。现反诉人要求法院判令反诉被告张龙文将位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空归还反诉原告，反诉原告李照勇、戚莉城返还反诉被告张龙文18万元购房款；要求判令反诉被告支付房租xxxx元（从2013年11月至2014年10月）。
反诉被告张龙文辩称，1、反诉原告提到2010年购房口头协议已于2013年经双方同意解除，反诉被告认为2010年购房口头协议是成立的，但是2013年经双方解除的协议不存在。被告于2013年10月16日出具的备忘书充分说明还房退款的协议是被告的单方意思表示，原告并没有签字同意；2、被告以实施国家房屋限购令为由不配合原告办理房屋更名过户手续，过错在被告，因为双方于2010年5月达成的购房协议，2010年5月28日支付了全部购房款，并于2010年7月双方交付了房屋，沈阳地区是从2011年5月开始实施购房的限购令政策，那么被告有充分时间且有义务配合原告办理更名过户，原告拖延办理至今，所以过错在被告；3、被告提出房屋租金问题不符合事实，因为双方有房屋买卖口头协议，支付了房价款xx万元，且已将交付房屋，原告在此房屋居住有法律依据和事实依据，不存在租赁关系问题，所以被告反诉中所提出的双退协议或请求支付房屋租金xxxx元没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原、被告于2010年5月达成房屋买卖的口头协议，约定原告购买被告所有的位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号251房屋，房屋总价款xx万元。原告支付了全部购房款，被告将房屋交付给原告。原告在庭审中提供被告李照勇于2013年10月16日书写的备忘书一份，载明“2010年张龙文欲购买李照勇在沈阳铁西区的房产，并交付给李照勇18万元购房款。后因国家颁布和实施房屋买卖调控政策和限购令，致使更名改户工作搁浅至今。2013年终，李、张双方商定取消原购房口头协议，张龙文从李照勇的住房搬出，李照勇退还给张龙文18万购房款，退房和退款将于2013年10月底前完成。”证人戚钢城出庭作证，证明原、被告在2013年10月中旬达成口头协议终止原房屋买卖，且要求其作为中间人，被告将购房款xx万元交给证人，原告交还涉案房屋钥匙的时候，证人将该购房款退还给原告，并且证人还证明已经收到被告退还的购房款xx万元。
上述事实，有当事人的陈述、备忘书、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2010年5月达成的房屋买卖口头合同系双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原告已经全部支付了购房款，被告也交付了房屋，但双方当事人对涉案房屋并未办理更名过户手续。关于原、被告是否于2013年10月达成解除房屋买卖合同合意的问题，原告提供了被告书写的备忘录已载明“2013年终，李、张双方商定取消原购房口头协议，张龙文从李照勇的住房搬出，李照勇退还给张龙文18万购房款，退房和退款将于2013年10月底前完成”，并且戚钢城出庭作证，证明原、被告之间于2013年10月确实达成了口头协议要求终止原房屋买卖，并由其作为中间人，完成退款和钥匙的交接。本院认为，原、被告之间已经达成合意解除双方2010年5月达成的房屋买卖的口头协议，所以原、被告之间于2010年5月达成的房屋买卖合同已经解除，本院予以确认。原告主张其没有同意解除原房屋买卖合同，亦没有同意证人戚钢城代收购房款及被告退房的要求，但其没有提供证据证明，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告将位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空归还反诉原告，反诉原告返还反诉被告xx万元购房款的诉讼请求，因双方之间的房屋买卖合同已经解除，对反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付房租xxxx元的诉讼请求，因双方之间没有约定，对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、反诉被告张龙文于本判决发生法律效力后十五日内将坐落于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空，交付给反诉原告李照勇、戚莉城；
二、反诉原告李照勇、戚莉城于本判决发生法律效力后十五日内返还反诉被告张龙文购房款xx万元；
三、驳回原告张龙文的诉讼请求；
四、驳回反诉原告李照勇、戚莉城的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费xxx元，减半收取xx元，由原告张龙文承担；反诉案件受理费xxxx元，减半收取xxxx元，由反诉原告李照勇、戚莉城承担xx元，由反诉被告张龙文承担xxxx元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
代理审判员 宫 婷
人民陪审员 齐秋阳
二〇一五年一月三十日
书 记 员 丛 琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。