浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）绍越执异字第6号
异议人（申请执行人）绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司。
法定代表人谢中富。
委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙。
被执行人杨婧。
被执行人绍兴县腾飞汽车装饰�务部。
负责人李飞腾。
被执行人李飞腾。
被执行人绍兴北方实业有限公司。
法定代表人李慧龙。
利害关系人顾茶英。
委托代理人（特别授权代理）沈沛敏、丁敏晖。
本院在执行申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司与被执行人杨婧、绍兴县腾飞汽车装饰服务部、李飞腾、绍兴北方实业有限公司小额借款合同纠纷一案中，拟对被执行人绍兴县腾飞汽车装饰服务部名下已抵押给申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司的座落于绍兴市人民东路193号101室房屋进行评估拍卖，根据顾茶英的申请，调查认定座落于绍兴市人民东路193号101室房屋（包括201、301室房屋）在申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司抵押前已出租给顾茶英使用（租赁合同签订日期为2011年7月15日），租赁期间二十年，自2011年8月18日起至2031年8月17日止，房屋�赁费虽以其他方式支付，但能够认定二十年的房屋租赁费已付清。故本院在拍卖处置上述房屋时，将保留其对上述房屋至2031年8月17日止的使用权和优先购买权。并将上述认定情况书面通知给申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司。申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司对本院上述执行行为提出异议，认为顾茶英所提出的租赁合同是不真实的，顾茶英与被执行人绍兴县腾飞汽车装饰服务部之间不存在租赁关系，故提出执行异议，要求本院不予认定顾茶英对上述房屋至2031年8月17日前的使用权及优先购买权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司与被执行人杨婧、绍兴县腾飞汽车装饰服务部、李飞腾、绍兴北方实业有限公司小额借款合同纠纷一案中，拟对�执行人绍兴县腾飞汽车装饰服务部名下已抵押给申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司的座落于绍兴市人民东路193号101室房屋进行评估拍卖，利害关系人顾茶英提出申请，认为上述房屋（包括201、301室房屋）在抵押前已出租给顾茶英使用（租赁合同签订日期为2011年7月15日），租赁期间二十年，自2011年8月18日起至2031年8月17日止，房屋租赁费已付清。本院经调查认定了上述事实，拟在拍卖处置上述房屋时，保留顾茶英对上述房屋至2031年8月17日止的使用权和优先购买权。并将上述认定情况书面通知给申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司及其他当事人。申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司对本院上述执行行为提出执行异议。
另查明：座落于绍兴市人民东路193号101室房屋（含201室、301室）系被执行人李飞腾个人所有的绍兴县�飞汽车装饰服务部于2011年6月13日向原房主孟月新（101室原房主）、王海娟、郭兴祥（201、301室原房主）购买所得，其中201室、301室于2011年7月7日由绍兴县腾飞汽车装饰服务部办理房产登记手续并取得房产权证，101室于2011年8月3日办理房产登记手续并取得房产权证。2011年7月15日，被执行人李飞腾以其个人所有的绍兴县腾飞汽车装饰服务部与利害关系人顾茶英签订房屋租赁合同一份，合同约定由顾茶英向绍兴县腾飞汽车装饰服务部租赁位于绍兴市人民东路193号101室、201室、301室房屋，建筑面积合计877.47平方米，租赁期限为自2011年8月18日起至2031年8月17日止，共计20年，租金为每年50万元，支付方式为一次性现金付清，于2011年11月18日之前付清，房屋于2011年8月18日之前交付使用。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，顾茶英以其个人所有的绍兴市越城区顾家咖啡豆商行名义与浙江中和建筑设计有限公司于2011年7月进行了上述争议房屋的装修设计，并委托绍兴市天宇广告有限公司于2011年8月1日进行了上述争议房屋的户外广告登记。现该争议房屋由顾茶英开办爵士岛咖啡店。2011年8月8日，申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司与被执行人杨婧、绍兴县腾飞汽车装饰服务部签订房地产抵押合同一份，由杨婧向绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款，由绍兴县腾飞汽车装饰服务部以其名下的座落于绍兴市人民东路193号101室房屋作抵押担保，最高限额为人民币1080万元，并于2011年8月9日办理了抵押登记，领取了绍房他证绍市第K000060061号房屋他项权证。因顾茶英个人所有的绍兴市越城区顾家咖啡豆商行持有绍兴市越城五交化有限公司74.07%的股份，被执行人李飞腾为法定代表人的绍兴县天龙制衣有限公司持有绍兴市越城五交化有限公司25.93%的股份，被执行人李飞腾以绍兴市越城五交化有限公司名下所有的绍兴市区解放南路558号1-2层营业房（面积514.94平方米）作抵押，由其实际控制的绍兴北方实业有限公司向浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份人限公司借款人民币1800万元。因绍兴市越城五交化有限公司名下所有的绍兴市区解放南路558号1-2层营业房被抵押，经李飞腾与顾茶英协商，顾茶英所占股份折价1200余万，而绍兴市人民东路193号101室、201室、301室房屋已出租给顾茶英20年，故以20年租金（每年50万）折抵上述欠款中的1000万元，并于2011年10月28日由李飞腾及其个人所有的绍兴县腾飞汽车装饰服务部出具收条1份，载明李飞腾及其个人所有的绍兴县腾飞汽车装饰服务部收到顾茶英房屋租金1000万元，该款系位于人民东路193号房屋的20年租金。后因绍兴北方实业有限公司到期不能还款，绍兴市越�五交化有限公司名下所有的绍兴市区解放南路558号1-2层营业房由绍兴县人民法院公开拍卖。又因杨婧未能按期归还绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款700万元及利息，绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司于2012年7月31日向本院起诉，本院受理后，经审理于2012年12月5日作出（2012）绍越商初字第1569号民事判决书，判决要旨为：一、被告杨婧应归还给原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款本金700万元并支付利息及罚息（自2012年6月11日起至2012年7月23日为189630元，此后利息及罚息按合同约定计算至本判决确定履行之日止），于判决生效之日起三十日内履行；二、被告杨婧应支付给原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司为实现债权而支出的律师代理费18万元，于判决生效之日起三十日内履行；三、被告绍兴县腾飞汽车装饰服务部、李飞腾、绍兴北方实业有限公司对被告杨婧的上述债务承担连带清偿责任；四、若被告杨婧未按上述第一、二项履行，则原告对被告绍兴县腾飞汽车装饰服务部所有的位于绍兴市越城区人民东路193号1幢101室的抵押房地产享有优先受偿权；该判决书已于2013年1月29日生效。上述判决生效后，被告杨婧、绍兴县腾飞汽车装饰服务部、李飞腾、绍兴北方实业有限公司均未在判决书限定的期限内自动履行。原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司于2013年2月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案后，在评估、拍卖上述争议房屋过程中，作出上述执行行为。
另经本院向绍兴市工商行政管理局调查，绍兴县腾飞汽车装饰服务部与利害关系人（案外人）顾茶英签订房屋租赁合同一份在该局备案，该份合同签订时间为2011年7月15日，合同约定由顾茶英向绍兴县腾飞汽车装饰服务部租赁位于�兴市人民东路193号101室、201室、301室房屋，建筑面积合计877.47平方米，租赁期限为自2011年7月18日起至2031年7月17日止，共计20年，租金为每年10万元，支付方式为每10年付一次，前10年租金于2011年7月18日之前付清，后10年租金在2021年7月30日之前付清，房屋于2011年7月18日之前交付使用。双方对其他事项作了与上述租赁合同基本相似的约定。经本院向绍兴市越城区公安分局消防大队调查，绍兴县腾飞汽车装饰服务部与顾茶英个人所有的绍兴市越城区顾家咖啡豆商行签订房屋租赁合同一份在消防大队备案，该份合同签订时间为2011年7月15日，合同约定由绍兴市越城区顾家咖啡豆商行向绍兴县腾飞汽车装饰服务部租赁位于绍兴市人民东路193号101室、201室、301室房屋，建筑面积合计877.47平方米，租赁期限为自2011年7月18日起至2031年7月17日止，共计20年，租金为每年10万元，支付方�为每10年付一次，前10年租金于2011年7月18日之前付清，后10年租金在2021年7月30日之前付清，房屋于2011年7月18日之前交付使用。双方对其他事项作了与上述工商备案租赁合同基本相似的约定。另本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司新兴产业支行与被执行人绍兴县腾飞汽车装饰服务部等金融借款合同纠纷一案中，申请执行人绍兴银行股份有限公司新兴产业支行认可了利害关系人顾茶英对该行享有抵押权的绍兴市人民东路193号201室、301室房屋享有20年租赁权并已支付租赁期内全部租金的事实。
以上事实，由绍兴县腾飞汽车装饰服务部与利害关系人顾茶英签订的房屋租赁合同1份及工商、消防备案合同（复印件）各1份，李飞腾及绍兴县腾飞汽车装饰服务部出具的收条1份，户外广告登记证1份，绍兴市人民东路193号装修工程设计图1套，本院对李飞腾的询问笔录1份，�兴县腾飞汽车装饰服务部、绍兴市越城区顾家咖啡豆商行、绍兴市越城五交化有限公司、绍兴高新技术产业开发区顾家咖啡厅（绍兴经济开发区顾家咖啡厅）工商登记情况（复印件），“爵士岛咖啡”商标授权文件（复印件）1份，绍兴市人民东路193号101室、201室、301室房屋的买卖契约、现产权证、房地产抵押合同、抵押权证（复印件）各1份，本院（2012）绍越商初字第1569号民事判决书1份，（2013）绍越执民字第581号执行通知书1份，绍兴县人民法院（2012）绍商初字第1450号民事调解书1份，绍兴县人民法院（2012）绍执民字第2377、2378号执行裁定书（拍卖）1份及相应拍卖公告（2012年11月2日天天商报第6版）及双方当事人当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，被执行人绍兴县腾飞汽车装饰服务部与利害关系人顾茶英签订的房屋租赁合同双方主体适格，权利义务明确，可认定合法有效。该营业房租赁合同虽然在工商和消防部门的备案件与实际合同有不同之处，但基本事实相同，且租赁合同双方当事人均一致确认租赁价格为50万一年，比备案件所规定的10万元一年要高，较符合市场实际，应予认定真实有效。根据法律规定，租赁合同最长期限为20年，超出部分为不定期合同，故本案争议房屋的租赁期限定为20年并无不妥，可予认定。根据租赁双方陈述和收条等证据，可以认定利害关系人顾茶英作为承租方以其他债权抵冲了20年房屋租金1000万元的事实，且这一事实已被另案申请执行人所认可，本院已据此执行完毕该案件。从本案争议房屋租赁合同签订时间（2011年7月15日）和相关户外广告登记时间（2011年8月1日）及争议房屋的装修设计时间（2011年7月）来进行分析，应为租赁在先，抵押（抵押登记时间2011年8月9日）在后，故本案争议房屋的抵押行为不影响租赁权的成立和行使。本院在执行实施拍卖争议房屋过程中保留案外人顾茶英对上述房屋至2031年8月17日止的使用权和优先购买权这一执行行为并无不当。申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司据此提出的执行异议，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：
驳回异议人（申请执行人）绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一三年五月十四日
书 记 员 李 静