湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3608号
上诉人（原审原告）：武汉万象商业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路451号狮城名居附一楼。
法定代表人：李成喜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘青，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈德保，男，1967年3月9日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：赵振，湖北谦顺律师事务所律师。
上诉人武汉万象商业管理有限公司（以下简称万象公司）因与被上诉人陈德保房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理，上诉人万象公司的委托诉讼代理人刘青，被上诉人陈德保及其委托诉讼代理人赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万象公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判被上诉人陈德保承担违约金145,361元；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2013年11月16日签订的《万象生活广场物业租赁合同》中明确约定了保证金条款，即被上诉人中途退租，保证金77,000元不予退还。该合同同时还约定了违约金条款，即违约金为租赁期间内总租金的10%。在合同中双方当事人明确约定了保证金条款和违约金条款，根据合同意思自治原则，合同中约定的该条款为双方真实意思表示并且不违反法律禁止性规定，应当同时予以支持。一审法院认定被上诉人承担过高，酌情认定的违约金为上诉人五个月的租金，即128,304元（25,660.8元×5个月），但一审法院将履约保证金77,000元抵扣了部分违约金补偿上诉人的损失，不属于冲抵情形。上诉人认为履约保证金和违约金性质不同，并且在双方签订的合同中已经明确约定了保证金和违约金条款，应当根据合同的约定没收被上诉人保证金77,000元。同时被上诉人应支付违约金145,361元。
被上诉人陈德保辩称，一审判决认定事实清楚，判决违约金额合法合理。请求二审驳回上诉，维持原判。
万象公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除万象公司与陈德保于2013年11月16日签订的《万象生活广场物业租赁合同》及2014年4月16日签订的《补充协议》；2、判令陈德保支付2016年12月1日至2016年12月25日的租金21,384元、物业费7,933元，合计29,317元；3、判令陈德保支付违约金人民币145,361元；4、陈德保承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月16日，万象公司、陈德保签订《万象生活广场物业租赁合同》一份，万象公司将位于武汉市洪山区珞狮南路451号万象生活广场第贰层2048B商铺出租给陈德保从事网吧经营，商铺名称为“中青网络家园”；商铺租赁期间为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止；另约定租赁费用为每月租金22,000元，每月物业管理费3,520元，每月租赁费用合计为25,520元……租赁期内的租赁费用自第3个租赁年度起递增8%，自后每1个租赁年度递增8%，租赁年度为自租赁之日起，向后推算，满12个月为一租赁年度。为了保证全面履行合同，万象公司、陈德保双方在签订合同时约定由陈德保向万象公司支付77,000元的保证金，若陈德保未按约定进场经营或者中途退租以及私自转让，则保证金不予退还；若陈德保全面履行其按合同所承担的义务则万象公司应将合同保证金全数无息退还给陈德保……在租赁期间，若陈德保有违反合同约定情形时，万象公司有权解除合同并且陈德保需按照合同租赁期限内总租金的10%向万象公司支付违约金。2013年11月26日万象公司与陈德保签订商铺交付确认单，商铺正式由陈德保投入使用。2014年4月16日陈德保与万象公司签订《补充协议》一份，约定自2014年4月1日起每月物业管理费由3,520元上涨为9,520元。陈德保缴纳商铺租金及物业管理费至2016年11月31日。2016年12月7日陈德保向万象公司提出退租通知和退场申请，申明所有物品将于2016年12月25日全部搬离，并声明保证金单据遗失，由于提前退租，自愿放弃保证金。
一审法院另查明，2016年5月21日陈德保与案外人王军签订《网吧转让合同》一份，将名为“智龙鑫时代”网吧以50万的价格转让给案外人王军，陈德保与案外人王军于2016年12月7日签订《说明书同意书》一份，约定网吧转租后，一切事宜与陈德保无关。陈德保经营的网吧，租赁期间名称从“中青网络家园”变更为“依时代网络会所”，陈德保转租给王军的“智龙鑫时代”网吧营业地与“中青网络家园”网吧营业地址均为武汉市洪山区珞狮南路451号万象生活广场第贰层2048B商铺。
一审法院认为，本案争论的焦点是：1、租金和物业管理费应当计算至2016年12月7日还是2016年12月25日；2、陈德保是否违约、违约金标准是否过高、是否需要调整。
针对焦点一：一审法院认为，万象公司、陈德保签订的《万象生活广场物业租赁合同》是当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。陈德保于2016年12月7日向万象公司发出退租通知与退场申请，明确表示所有物品于2016年12月25日全部搬离，即陈德保实际租赁商铺至2016年12月25日，故陈德保应向万象公司缴纳自2016年12月1日至2016年12月25日拖欠的租金及物业管理费。依照租赁合同核算，2016年12月份月租金为25,660.8元，故拖欠的租金为21384元（25,660.8元/30天×25天），物业管理费7,933元（9520元/30天×25天），合计29,317元。对于陈德保主张拖欠的物业管理费及租金应当计算至2016年12月7日及应当由案外人王军缴纳的辩称意见，根据合同的相对性，不予采纳。
针对焦点二：一审法院认为，陈德保未经万象公司的书面同意私自转租、中途退租违反了合同的约定，已构成违约，应当向万象公司承担违约责任。万象公司、陈德保在合同中约定违约金为合同租赁期间内总租金的10%，即145,361元，万象公司主张的违约金加上没收的履约保证金合计222,361元，约为9个月商铺租金；鉴于万象公司已经没收陈德保的履约保证金77,000元，一定程度弥补其损失，故可以适当减少或免除违约金；陈德保认为合同约定违约金过高，请求法院予以调整，一审法院认为，万象公司的损失主要是重新寻找租户期间租金损失及半个月免租期的租金等，万象生活广场地处闹市区，交通便利，重新寻找新租户和免租期的租金，结合本案实际情况酌定为五个月租金，即128,304元（25,660.8元×5个月），结合陈德保缴纳的履约保证金77,000元，剩余损失为51,304元。故对万象公司主张的违约金支持51,304元，对于万象公司主张的过高部分，不予支持。
万象公司主张解除《万象生活广场物业租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，因陈德保于2016年12月7日向万象公司发出退租通知，要求与万象公司解除合同，庭审中双方对于解除合同无异议，故租赁合同及补充协议自通知到达对方时已经解除。对于万象公司要求法院判令解除合同的诉讼请求，因合同已经解除，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈德保于本判决生效后十日内向万象公司支付2016年12月1日至2016年12月25日的商铺租金21,384元，物业管理费7,933元，合计29,317元；二、陈德保于本判决生效后十日内向万象公司支付违约金51,304元；三、驳回万象公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取2,247元，由陈德保负担1,124元，万象公司自行负担1,123元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，万象公司、陈德保签订《万象生活广场物业租赁合同》及《补充协议》合法有效，陈德保未经万象公司同意私自转租、中途退租，违反合同约定，应当按合同租赁期内总租金的10%支付违约金，一审中陈德保认为合同约定违约金的标准过高，请求一审法院予以调减，一审酌定万象公司的经济损失为5个月的空租损失，即128,304元，并无不当。陈德保已支付的履约保证金77,000元，不是违约保证金，一审将该保证金从违约金中扣减错误。
综上所述，万象公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初290号民事判决第一项：陈德保于本判决生效后十日内向武汉万象商业管理有限公司支付2016年12月1日至2016年12月25日的商铺租金21,384元，物业管理费7,933元，合计29,317元；
二、撤销武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初290号民事判决第三项：驳回武汉万象商业管理有限公司其他诉讼请求；
三、变更武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初290号民事判决第二项为：陈德保于本判决生效后十日内向武汉万象商业管理有限公司支付违约金128,304元；
四、驳回武汉万象商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半后收取2,247元，由陈德保负担2,000元，武汉万象商业管理有限公司负担247元。
二审案件受理费4,494元，由陈德保负担3,966元，武汉万象商业管理有限公司负担528元。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年八月三十一日
书记员 陈亮希