贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1131号
上诉人（原审被告）贵州国电房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭南路与黔灵山路交汇处知识经济产业园A-1-33号。
法定代表人刘毅，该公司总经理。
委托代理人刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵洪恩。
委托代理人吴丹风，贵州穹达律师事务所律师。
上诉人贵州国电房地产开发有限责任公司（以下简称国电房开）与被上诉人赵洪恩商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年6月30日作出（2014）筑观法民初字第448号民事判决，上诉人国电房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人刘正虎及被上诉人的委托代理人吴丹风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2013年3月19日，原告赵洪恩与被告国电房开签订了《商品房买卖合同》，向被告国电房开按揭购买了位于贵阳市观山湖区（原金阳新区）长岭南路58号国电·金海域4号楼1单元20层2号房屋，总价款为787775元。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和交付条件（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、详见补充协议第2.2项……”；第十二条约定：上水、下水、供电交付时达到使用条件、燃气于2013年6月30日达到管道铺设完毕，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户、幼儿园于政府正式移交土地之日18个月内竣工以及相应的违约责任；补充协议第2.2条载明“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’，双方合议并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到双方约定的竣工合格条件。……”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第十条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订当日，原告赵洪恩支付了首付款237775元。余款550000元，原告在中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行办理了按揭贷款，该行于2013年6月5日将贷款发放至被告国电房开账户。另查明，上述房屋于2013年12月9日取得《建筑工程竣工验收报告》，经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格。2013年12月31日，被告国电房开在贵州都市报上刊登了交房公告，通知业主2014年1月7日起办理交房手续。2014年3月9日，原告赵洪恩办理了收房手续。该房屋至今未取得有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书。原告以被告交付的房屋不符合合同约定为由，向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告购房违约金29305.23元；二、诉讼费用由被告承担。
原判认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当本着诚实信用的原则履行合同义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。原告按照合同约定支付了全部购房款787775元，被告应当按照约定的期限即在2013年6月30日前将具备交付条件且符合合同约定的房屋交付给原告，逾期则应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。现被告认可逾期交房的事实，但双方对于逾期交房的截止时间和违约金的计算标准有争议。关于逾期交房的截止时间。原告认为，房屋至今未达到合同约定的交付条件，因此其诉请的违约金自2013年7月1日起算至2014年3月3日。被告辩称该房屋已经于2013年12月9日经验收合格，达到了合同约定的交付条件，因此逾期交房的时间应当自2013年7月1日起计算至其刊登的交房公告载明的交房时间2014年1月7日止。原审法院认为，刊登交房公告告知业主交房时间，并不意味着房屋就符合交付条件。关于房屋交付条件，原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十一条中已经明确约定，除了取得建筑工程竣工合格证明文件即《建筑工程竣工验收报告》外，还应当具备有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及上水、下水、供电交付时达到使用条件、燃气管道铺设完毕，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等。而据庭审查明的事实，房屋至今未取得面积实测技术报告书，不符合合同约定的交付条件，故被告的辩解，不予采纳。因原告已于2014年3月9日办理了收房手续，双方对房屋进行了转移占有，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，视为房屋已经交付使用，故逾期交房违约金应当自2013年7月1日起计算至2014年3月8日止。原告诉请计算至2014年3月3日，从其自愿。关于违约金的计算标准，因被告逾期交房已超过90日，应按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，每日按原告全部已付款的万分之一点五计算。被告现提出该约定标准过高，请求减少。原审法院认为，违约金的约定除了含有补偿性之外，还带有惩罚性（惩罚违约方的不诚信行为）。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，首先，被告未提交证据证实违约金的约定超过了造成原告实际损失的百分之三十，即便超过，也不是必然必须要予以调整，而应当由法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量后作出裁决；其次，该《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，其应当预见违反合同可能造成的损失，且合同中买受人逾期付款与出卖人逾期交房的违约责任是对等的，如果予以调整，对买受人来说有失公平；再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，该法条适用的前提条件是商品房买卖合同中没有约定违约金，而本案双方已经明确约定了违约金的计算方式，且约定的计算标准亦未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，被告主张违约金约定过高、请求减少的辩解，不予采纳。综上所述，原告诉请的逾期交房违约金，自2013年7月1日起算至2014年3月3日（共计246天），每日按已付款787775元的万分之一点五计算为29069元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州国电房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵洪恩逾期交房违约金29069元；二、驳回原告赵洪恩的其他诉讼请求。案件受理费532元，减半收取266元，由被告贵州国电房地产开发有限责任公司负担。
一审宣判后，国电房开不服该判决，向本院提起上诉称：一、上诉人所开发建设的房屋已具备合同约定和行政法规规定的交付条件，并已登报通知房屋买受人办理房屋交接。根据《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条之规定，本案中，上诉人已在商品房买卖合同补充协议中明确约定了房屋验收合格的交付标准，即上诉人开发之房产通过五方（建设、勘察、设计、施工、监理）验收合格系作为约定的交付标准，且该约定并未违反行政法规的规定，应属于有效约定。在具备交付条件后，上诉人即按照合同约定的交付方式登报通知房屋买受人办理交付手续，房屋买受人应在上诉人通知后5日内办理房屋接收手续，逾期则视为房屋已交付买受人。故上诉人不应当承担2014年1月7日通知交付后的逾期交房责任；二、上诉人根据法律规定明确抗辩合同约定的违约金过高，主张调减，而原判适用法律错误，未按照法律规定予以处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定。本案中，双方虽约定逾期交房的违约金标准，但根据被上诉人的损失来看，应以租金损失作为参照标准，该地段的租金标准应为每平方米9元，故双方约定的违约金明显高于被上诉人的损失，且在作为合同相对方的上诉人明确提出调减主张后，应该按照法律规定予以调减。综上，上诉人国电房开请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人赵洪恩提出答辩意见称：一、《商品房买卖合同》明确约定了违约金，且该合同上诉人提供的格式合同，上诉人应当予以遵守；二、上诉人登报通知交房时，房屋并未达到交付条件；三、上诉人主张违约金过高，但其并未举证该违约金高于被上诉人的实际损失。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求驳回上诉人的诉请，维持原判。
二审中，上诉人提供贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，证明上诉人对于诉争房屋已于2014年6月17日取得测绘报告。被上诉人质证认为，该证据证明了上诉人存在违约行为。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收报告》、交房公告、收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人国电房开与被上诉人订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，上诉人应当于2013年6月30日前向买受人交付商品房，且在房屋交付时应符合取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。本案中，上诉人国电房开于2013年12月31日才通知被上诉人办理交房手续，故其应对逾期交房的行为承担违约责任。对于逾期交房的时间，本案中，虽然上诉人国电房开通知被上诉人于2014年1月7日起办理交房手续，但诉争房屋直至2014年6月17日才取得由贵阳市房产测绘队出具的建筑面积测绘报告，故上诉人主张其通知交房之日房屋即符合交房条件于法无据，本院不予支持。对于违约金的问题，本案中，上诉人主张《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，上诉人逾期交付房屋给被上诉人造成的损失额可参照有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。本案中，根据贵阳市住房和城乡建设局公布的2013、2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，观山湖区住宅类房屋租金指导价格为6-16元／平方米，结合本案诉争房屋所处地段及被上诉人房屋的建筑面积145.8平方米，双方当事人合同约定的违约金并不高于根据上述标准计算出的损失额。同时，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则。原判对上诉人国电公司请求减少违约金不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费532元，由贵州国电房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
代理审判员 刘 劼
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 李燕云