江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初7822号
原告（反诉被告）：沈鹏恩，男，1963年3月28日出生，汉族，居民，住涟水县。
委托诉讼代理人：刘登文，涟水县安东法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：缪海军，男，1979年2月20日出生，汉族，居民，住涟水县。
委托诉讼代理人：卢飞骥，江苏龙俊律师事务所律师。
原告沈鹏恩与被告缪海军租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法由代理审判员王力适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉。原告沈鹏恩及其委托诉讼代理人刘登文，被告缪海军及其委托诉讼代理人卢飞骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈鹏恩向本院提出诉讼请求：被告给付房屋租金45000元，解除原被告于2015年9月25日签定的租房协议。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告立即将其物品搬走。事实和理由：原被告于2015年9月25签订商铺租赁合同一份，约定原告将自己所有的龙源国际B2栋101室两层两件连体式门面房租给被告经营饭店，约定租期为5年，每年租金12万元，但被告租了一年后即告知原告不租了，第一年租金欠45000元也一直未支付原告，原告多次索要租金未果故起诉至法院。
被告缪海军辩称：1、被告租原告房屋是事实，但被告拒付45000元房租是因为5月底所承租的房屋开始漏雨，给被告的经营造成了一定的损失，被告行使的是抗辩权，不存在违约行为。2、原告提出解除合同的条件并未成立，相反，原告在未解除合同的情况下擅自通过锁门、转租等行为直接侵害了被告的利益。基于原告采用锁门等行为，已构成合同中的根本违约，被告依据原告的根本违约行为，要求解除合同并赔偿相关损失。3、针对原告的行为，被告将提起反诉。
反诉原告缪海军向本院提出诉讼请求：沈鹏恩赔偿缪海军各项损失合计35765元，由沈鹏恩协助缪海军拆除租赁房屋内的物品。事实和理由：2015年9月25日，缪海军与沈鹏恩订立租房协议，协议约定，缪海军承租沈鹏恩位于龙源国际小区B2栋101室两层两间连体式门面房用于经营，协议期限为2015年10月30日至2020年10月30日，第一年租金为12万元。协议订立后，缪海军对承租房屋进行精装修用于饭店经营。但2016年5月25日下午，发现承租房屋楼上水管漏水，导致空调、地板、电子屏等损坏，缪海军发现后立即通知沈鹏恩并要求进行修理，但沈鹏恩并未妥善处理，直至2016年10月10日才修复好。在此期间，漏水的大厅一直处于无法正常营业状态，给反诉人造成较大损失，反诉人一直要求被反诉人赔偿，被反诉人拒不赔偿且提起诉讼要求给付租金，反诉人只能提起反诉。
反诉被告沈鹏恩辩称，反诉请求的各项损失的依据以及数额均不认可。关于要求反诉被告协助拆除屋内物品，也是反诉被告增加的诉讼请求，反诉被告当庭表示庭后就要求反诉人将物品立即搬走。对反诉的事实和理由部分，一直到发现楼上房屋漏水部分都是事实，但是房屋水管漏水原因不明，双方在签订租赁合同后沈鹏恩将涉案房屋毛坯房交给缪海军使用，在使用八个月之后出现水管漏水，原因不明。反诉状中称水管漏水导致空调、地板等损坏不是事实、被反诉人并未妥善处理不是事实、漏水的大厅一直处于无法正常营业的状态不是事实、漏水给反诉人造成较大损失不是事实、反诉人一直要求被反诉人进行赔偿不是事实，反诉人一直没有找被反诉人，而是找龙源国际的开发商和物业要求赔偿。综上请求驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：2015年9月25日，沈鹏恩（甲方）、缪海军（乙方）签订租房协议，约定：乙方租用甲方龙源国际B2栋101室两层两间连体式门面房，时间为2015年10月30日至2020年10月30日，租期五年，租金第一年壹拾贰万元整（￥120000元）。乙方对门面房的装修、整改需得到甲方同意方可进行，同时不得破坏房屋原有结构。装潢期满后乙方不得拆除，即归甲方所有。协议还约定了其他事项。当天，缪海军向原告出具欠房租6万元的欠条，后于2016年7月30日归还1.5万元，尚欠4.5万元。2016年5月25日，涉案房屋出现漏雨，缪海军即通知沈鹏恩要求维修，2016年10月10日，涉案房屋漏雨问题维修结束。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告承租原告房屋，双方约定第一年租金为12万元，并有被告出具欠条载明欠原告租金4.5万元，对该租金，被告应当支付。本案房屋因漏雨需维修影响承租人使用，可以适当减少租金，但被告主张不支付租金本院不予采纳，本院酌定租金减少5000元。关于合同解除，原被告均要求解除合同，且事实上合同已无法继续履行，故双方签订的租房协议应予解除。反诉部分，反诉原告称由于房屋漏水导致其工人工资损失17394元、房租损失8654元，对此，本院认为，房屋漏水并不必然导致工人工资损失，反诉原告该项主张没有依据，关于房租损失，由于本院已酌定减少租金，房租损失不应重复扣减，故该两项损失本院不予采信。关于装修损失3317元，反诉原告的计算没有依据，本院不予采信。关于物品损失，包括空调维修300元、电子屏600元、地板损失5500元，虽然反诉原告称空调维修及电子屏费用实际发生且系因房屋漏水导致该项支出，但反诉原告未提供证据证明实际支出该两项费用，而地板损失由于反诉原告并未维修亦未实际产生支出，故该项物品损失的主张本院不予采信。关于残值损失，双方协议约定乙方的装修至装潢期满后不得拆除归甲方所有，但在合同期内双方均有违约行为导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院酌定反诉被告承担5000元，其余部分由反诉原告自行承担。关于物品搬离，双方均要求将物品搬离涉案房屋，故反诉原告应将未形成附合的装饰装修物搬离涉案房屋。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原被告双方于2015年9月25日签定的租房协议。
二、被告缪海军在本判决生效后十日内给付原告沈鹏恩房屋租金40000元，并将未形成附合的装饰装修物搬离涉案房屋。
三、反诉被告沈鹏恩在本判决生效后十日内支付反诉原告缪海军装饰装修残值损失5000元。
四、驳回反诉原告缪海军其他反诉请求。
案件受理费减半收取463元，由原告沈鹏恩负担63元，被告缪海军负担400元；反诉费695元，由反诉原告缪海军负担645元，反诉被告沈鹏恩负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
代理审判员 王 力
二〇一七年二月二十日
书 记 员 胡春燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务……
第二百二十一条……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
……