天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1746号
上诉人（原审被告）孙玮，天津市人民医院护师。
委托代理人王浩（系孙玮丈夫），男，天津市公安局特警（巡警）总队干警，住天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦1-1-303号。
上诉人（原审被告）王浩。
上诉人（原审被告）王旭彤，学生。
法定代理人王浩（系王旭彤父亲），男，天津市公安局特警（巡警）总队干警，住天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦1-1-303号。
被上诉人（原审原告）天津市普惠物业管理有限公司，住所地天津市河东区新兆路美福园小区9号楼旁小楼2楼。
法定代表人赵宝霞，经理。
委托代理人李贵芝，该公司职员。
委托代理人李伟伟，该公司职员。
上诉人孙玮、王浩、王旭彤因与被上诉人天津市普惠物业管理有限公司（以下简称普惠公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第8920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙玮、王旭彤的委托代理人王浩，上诉人王浩，被上诉人普惠公司的委托代理人李贵芝、李伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，普惠公司为具有物业管理服务资质的企业。2007年6月11日，普惠公司与案外人（开发建设单位）天津中新滨城房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定平祥大厦（物业项目名称）由普惠公司进行前期物业管理服务；物业管理服务合同期限自2007年6月11日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同约定了物业管理服务的事项，双方在物业管理中的权利、义务，以及普惠公司在房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修、养护；物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护；环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理；公共秩序管理及维修时间和业主满意率等方面的服务标准和物业管理服务费用的交纳等事项，其中第七条约定：“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳；业主每月25日前交纳；开发建设单位或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”2007年6月20日，该合同在天津市国土资源和房屋管理局进行了备案。孙玮、王浩、王旭彤系坐落于天津市××马路与城厢××交口东北侧××大厦××室业主，该房屋建筑面积为97.08平方米，孙玮、王浩、王旭彤自2011年11月15日至2015年8月31日未向普惠公司支付物业服务费。
一审法院另查，普惠公司向该小区提供的物业服务确实存有瑕疵。
一审庭审中，普惠公司陈述2012年1月对孙玮、王浩、王旭彤居住的小区实施电梯卡管理，电梯确实曾存在掉梯现象，但是普惠公司及时进行了维修；2011年，孙玮、王浩、王旭彤及其邻居家的外墙确实曾发生过着火事件，因此事件产生的后续问题并未解决；涉诉小区内的供热站系2006年开始由开发商设计立项，冬季供热及夏季维修时会产生一定的噪音；开发商系1号楼底商产权人，该底商由开发商进行出租，与普惠公司无关。
普惠公司一审诉称，普惠公司于2007年6月11日，接受建设单位委托，签订了《天津市前期物业管理服务合同》，备案号为津物备【2007】第131号。孙玮、王浩、王旭彤自2011年11月15日至2015年8月31日未交纳物业服务费。孙玮、王浩、王旭彤拥有所有权的物业建筑面积为97.08㎡，交费标准为1.8元/月/㎡，每月应交纳费用为174.70元，欠费合计为7950.90元。普惠公司多次通知孙玮、王浩、王旭彤按期交纳物业服务费未果，为维护普惠公司和其他业主的合法权益，诉请判令孙玮、王浩、王旭彤给付普惠公司自2011年11月15日至2015年8月31日的物业费7950.90元；孙玮、王浩、王旭彤给付普惠公司自欠费之日起至交付之日止按欠费额的日万分之三计算的滞纳金；本案诉讼费以及因诉讼产生的其他费用由孙玮、王浩、王旭彤承担。
孙玮、王浩、王旭彤一审辩称，位于本市××马路与城厢××交口东北侧××大厦××号房屋系孙玮、王浩、王旭彤共有，普惠公司所述的孙玮、王浩、王旭彤房屋面积及欠交物业费的时间属实。孙玮、王浩、王旭彤之所以不交纳物业服务费是因为普惠公司在物业服务方面存在诸多瑕疵。孙玮、王浩、王旭彤不同意普惠公司的诉讼请求。
一审法院认为，普惠公司依据与案外人（开发建设单位）天津中新滨城房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》对孙玮、王浩、王旭彤所居住的小区实施物业服务，该合同对双方当事人权利、义务等均有明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该合同对孙玮、王浩、王旭彤在内该小区的全体业主具有约束力。普惠公司已为孙玮、王浩、王旭彤居住的小区提供了相应的物业服务，孙玮、王浩、王旭彤作为小区业主应履行向普惠公司交纳物业管理服务费用的义务。现孙玮、王浩、王旭彤以着火事件给其造成损失为由，不交纳物业费，不符合法律规定，一审法院不予采纳，可由孙玮、王浩、王旭彤另案解决。孙玮、王浩、王旭彤自2011年11月15日至2015年8月31日期间实际拖欠普惠公司物业管理服务费7950.85元，考虑普惠公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对孙玮、王浩、王旭彤实际拖欠普惠公司物业管理服务费的数额，可予酌减2%，即孙玮、王浩、王旭彤实际拖欠普惠公司物业服务费7791.83元。普惠公司要求孙玮、王浩、王旭彤给付拖欠普惠公司的2011年11月15日至2015年8月31日的物业服务费7950.90元，其中超出7791.83元的部分，一审法院不予支持。同时，对普惠公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、一审判决生效后十五日内，孙玮、王浩、王旭彤给付天津市普惠物业管理有限公司2011年11月15日至2015年8月31日期间的物业管理服务费7791.83元；二、驳回天津市普惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由孙玮、王浩、王旭彤担负。
上诉人孙玮、王浩、王旭彤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。理由：1、本案前期物业服务合同已经超过法律时效，一审法院不应予以支持。2、本案部分物业费没有合同依据，一审法院不应予以支持。自业委会于2015年1月15日成立起，本案物业服务合同已到期，此后普惠公司主张的物业费，不是基于物业服务合同主张的，一审法院对此事实没有查明。3、普惠公司未开具物业费发票，孙玮、王浩、王旭彤依法行使权利，不再缴纳应当予以支付的部分物业费。4、普惠公司物业等级已经降低，应降低收费标准。5、普惠公司物业费收取方法，一审法院应当计算清楚。
被上诉人普惠公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。孙玮、王浩、王旭彤拒绝缴纳物业费的理由没有事实和法律依据，普惠公司已经按照物业服务合同的约定履行了物业管理服务义务。
孙玮、王浩、王旭彤在本院二审期间提交证据为：证人朱××的证言，朱××提交一份《物业服务企业信用等级评定情况通报》，证明普惠公司在2015年评级标准是B级。《关于平祥大厦物业服务管理整改情况的报告》，证明普惠公司的整改计划都没有实现，六年没有公开账务。以上证据证明普惠公司提供的物业服务不到位。
普惠公司对孙玮、王浩、王旭彤在本院二审期间提交证据的质证意见为：对《关于平祥大厦物业服务管理整改情况的报告》真实性没有异议，对证明目的不认可，普惠公司每年都聘请维保单位对电梯进行保养。关于《物业服务企业信用等级评定情况通报》，对朱××的取得方式质疑，2015年的评级标准并不能代表现在的标准。
普惠公司在本院二审期间提交证据为：《天津市商品房买卖合同》，证明证人朱××的证言与本案不具有关联性。因为朱××不是平祥大厦的业主，上述《天津市商品房买卖合同》显示业主是张静，朱××并不是事件的亲历者或者目睹者。
孙玮、王浩、王旭彤对普惠公司在本院二审期间提交证据的质证意见为：对以上证据无异议，张静和朱××是夫妻关系。
2016年3月18日，王浩向本院提交调查取证申请书，申请法院对普惠公司的物业费收入、出租小区场地、广告位、停车位等收入账本及整个普惠公司支出账本进行调查取证，并要求对账本进行对账。
本院二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，孙玮、王浩、王旭彤对欠交普惠公司物业费的事实认可，只是认为普惠公司的物业服务存在诸多瑕疵，才导致欠交物业费。一审法院对普惠公司提供的物业服务存在瑕疵的事实也予以确认，故对孙玮、王浩、王旭彤实际拖欠普惠公司的物业费酌减2%，符合事实及法律规定，并无不当。关于王浩在本院二审期间申请调取普惠公司的物业费收入及支出账本并进行对账的请求，因与本案讼争事实非同一法律关系，本院不予准许，王浩可以另行主张权利。综上，孙玮、王浩、王旭彤的上诉请求，缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙玮、王浩、王旭彤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
审 判 员 李 权
代理审判员 刘 芳
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 蒋卫蔚
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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