福建省南平市延平区人民法�
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初805号
原告肖远良，男，汉族，1962年10月3日出生，私营企业主，住福建省泰宁县。
委托代理人朱光伟，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人苏小妹，福建武夷律师事务所实习律师。
被告刘后铿，男，汉族，1953年5月27日出生，无业，住福建省南平市延平区。
原告肖远良与被告刘后铿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法由审判员徐华强适用简易程序公开开庭进行审理。原告肖远良的委托代理人朱光伟、被告刘后铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖远良诉称，2007年9月29日，原、被告签订一份《售房协议》。协议约定：甲方（被告）将其名下位于南平市滨江北路31号住宅楼二楼房屋（包括无权证部分）一套（南房权证字第××�）出售给乙方（原告）；价格计13万元，于2007年12月31日前付清；协议生效后到房屋过户前，如遇拆迁等情况，所发生的费用及利益由乙方支付和所得。2008年7月24日，由于《售房协议》约定的房屋遇到拆迁，双方遂签订一份《售房补充协议》。被告在补充协议中确认原告已依约支付13万元购房款；双方约定被告将享受的拆迁户待遇转让给原告享有；原告挑选浦南高速公路南平城区连接线安置1号楼1803室，该房挂名被告，实际由原告所购买；若一方违约，应承担守约方20万元整。
2013年9月27日，由于被告违约拒绝履行《售房补充协议》约定的义务，双方最终约定，被告补偿原告33万元，先付18万元，余款15万元到东教1号楼的产权证到户后一个月内付清，最迟在2014年底前付清。如一年之内未付清余款，利息按月10%计算支付给原告，并注明以此协议为准，以往协议作废。2015年初起，原告多次向被告主张补偿款及逾期支付的利息。被告以产权证尚未到户拖延不予支付，并要求原告暂退2万元用于办理相关手续。2015年6月8日，为收回该补偿款，原告答应了被告的要求，但被告仍拒绝履行义务。原告认为，被告违反了双方签订的《售房协议》、《售房补充协议》以及2013年9月27日签订的有关补偿原告购房款的《协议》的约定，侵犯原告的合法权益。原告请求判令：被告立即向原告支付购房补偿款17万元，并支付利息（以15万元为基数，自2014年9月28日起至债务清偿之日止，按月利率2%计算）。
被告刘后铿辩称，2007年9月29的《售房协议》，原告违约没有在有效期内付清购房款，并办理交易过户手续。2008年4月2日原告付清购房款为时已晚，政府不允许交易，原告应承担全部的违约后果。2008年7月18日，答辩人收回房产证、土地证提交给拆迁公司即取消了房屋交易，原告应搬离其住所，答辩人退还原告购房款13万元，但原告不依，严重影响拆迁工作进程。后经过协商，双方于2008年7月24日签订《售房协议》，答辩人同意将安置楼1号楼1803室房屋出售给原告，并同意按拆迁公司签订的拆迁补偿安置协议书中的优惠价格与付款时间执行，原告支付的13万元作为第一期购房款。这样原告心理得到平衡并弥补相应的经济损失。但是，原告再次违约。2012年6月25日，拆迁部门发出第二期购房通知。在2013年6月18日的最后通告后，原告仍置之不理，交房时间到后，答辩人视原告放弃购房，答辩人自行处理。2013年9月，答辩人通知原告来拿回第一期购房款13万元，但原告反说答辩人是违约方，要求答辩人赔偿20万元，并纠集一群人对答辩人采取过激行动，原告的儿子还想对答辩人人身攻击。2013年9月27日，原告逼迫答辩人支付18万元现金，并写下欠据。实际是原告构成违约，原告应赔偿答辩人20万元，答辩人退还其第一期购房款13万元。答辩人在2013年9月27日协议上关键字的涂改就是向让法庭给一个公正的裁决，让原告返还答辩人被逼多付的5万元。2015年6月8日，原告打算购买答辩人的安置楼19号705室的房屋，双方谈好价格，原告支付了答辩人定金2万元。但后来，原告又不买该房屋了，答辩人应当不予退还原告支付的定金2万元。综上，恳请法院依法给予公平公正的裁决。
经审理查明，2007年9月29日，原告肖远良与被告刘后铿签订一份《售房协议》。双方约定：被告将其名下南平市滨江北路31号住宅楼其中的二楼房屋一套（南房权证字第××号），包括无权证部分出售给原告；出售价格13万元；原告支付首付款5万元，被告交付房屋；2007年9月30日，原告支付6万元，被告�付房产证给原告保管；余款2万元在2007年12月31日前付清；本协议生效后到房屋过户前，如遇拆迁等情况，所发生的费用及利益由被告支付和所得。原、被告双方均在该协议上签字捺印予以确认。协议签订前，原告于2007年9月19日支付被告购房款5万元，并在协议当日入住该房屋。原告于2007年9月29日支付被告购房款6万元，于2007年12月31日支付被告购房款12000元，于2008年4月2日支付被告购房款8000元。
因前述房屋被纳入拆迁范围，原告肖远良（协议乙方）与被告刘后铿（协议甲方）于2008年7月24日签订一份《售房补充协议》。该协议约定：“……一、原甲、乙双方在2007年9月29日签订的售房协议合法有效。二、乙方肖远良在原售房协议签订后，已于2007年9月19日至2008年4月2日，分4次付款人民币壹拾叁万元给甲方刘后铿，现乙方已履行完付房款义务。三、在办理产权过户时，遇到该栋楼房的拆迁，现由于开发商只认甲方刘后铿，甲方享受的拆迁户待遇，甲、乙双方同意由甲方转让给乙方享有，甲方挑选的浦南高速公路南平城区连接线安置1号楼（教场岭1号楼）1803室，该房挂名甲方，但实质是由乙方所购买，购房款每期都由乙方交纳。四、该房在能办房产证时，甲方必须协助乙方办理房产证、土地证等所需的一切手续，办理该房产权证的费用由乙方自行承担。五、本协议签订后双方不得违约，如有一方违约，违约方应赔偿另一方人民币贰拾万元整。……”。原告在该补充协议落款的乙方处签字捺印，被告及其弟弟刘加勇、弟媳在该补充协议落款的甲方处签字捺印予以确认。
上述补充协议签订后，被告刘后铿于2013年9月27日向原告肖远良出具一份《协议》。该协议载明：“2007年9月肖远良以人民币壹拾叁万元，购买刘后铿�下南平市滨江北路31号住宅楼的二楼房屋一套面积80平方米，当时错过交易时间，2008年拆迁无法交易，现经双方同意，刘后铿补偿肖远良人民币叁拾叁万元，现付壹拾捌万元，余款壹拾伍万元到东教1号楼安置楼的产权证到户后一个月内付清，最迟在2014年底前付清。如一年之内未付清余款，利息按月百分之十的违约金付给肖远良，以此为据，双方共同遵守。注：以此协议为准，以往协议作废。一式二份，双方各一份，签字为准。”被告在该协议落款处上签名予以确认。原告在该协议上注明“同意此据肖远良”字样。同日，被告转账给原告18万元。2015年6月8日，被告又收取了原告2万元现金，并出具《收条》一张。此后，原告以被告未付清补偿余款为由诉至本院。
上述事实有原、被告之间签订的《售房协议》、《售房补充协议》、《协议》，被告刘后铿的《房屋所有权证》，被告出具的五张《收条》，被告的中国工商银行《个人业务凭单》为凭，以及庭审笔录在案作证，本院予以确认。
本院认为，原告肖远良与被告刘后铿签订的《售房协议》、《售房补充协议》、《协议》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方已成立房屋买卖合同关系，双方应当按照上述协议约定全面履行自己的义务。
关于原告肖远良要求被告刘后铿支付购房补偿款15万元及利息的诉讼请求。根据2013年9月27日的《协议》的约定，因房屋拆迁无法完成房屋交易，被告应补偿原告33万元，扣除被告已支付的18万元，余款15万元“到东教1号楼安置楼的产权证到户后一个月内付清，最迟在2014年底前付清”。现被告逾期未支付该笔余款15万元，已构成违约，应当继续履行支付义务。同时，根据《协议�约定，“如一年之内未付清余款，利息按月百分之十的违约金付给肖远良”。因被告逾期支付原告补偿余款，给原告造成的主要是利息损失，且被告亦对该利息（违约金）计算标准提出异议，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期利息的标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算。故被告应从2014年9月28日起，以15万元为基数，按照前述标准向原告支付逾期利息。关于被告提出“本案是原告违约，并且2013年9月27日的《协议》是原告逼迫被告所写”的抗辩意见。本院认为，被告未提交证据证明原告在履行房屋买卖合同过程中存在违约，亦未证明该《协议》系在被胁迫下违背其真实意思所作出的，本院对其抗辩意见不予采纳。
关于原告肖远良要求被告刘后铿支付2万元的诉讼请求。因在2013年9月27日的《协议》签订之后，原告为收回补偿款15万元，又支付给被告2万元。该款被告应当及时返还给原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告提出该2万元系原告向其购买其他房屋的定金，应当不予退还的抗辩意见。本院认为，被告的该项抗辩意见并无证据支持，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘后铿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告肖远良购房补偿款人民币15万元及利息（以人民币15万元为基数，从2014年9月28日起至购房补偿款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算）。
二、被告刘后铿于本判决生效之日起十日内一次性返还原告肖远良人民币2万元。
三、驳回原告肖远良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2283元，由原告肖远良负担人民币230元，由被告刘后铿负担人民币2053元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 徐华强
二〇一六年七月六日
书记员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。