福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2737号
原告黄焮民，男，汉族，住龙岩市永定区。
委托代理人陈越秀（原告黄焮民姐姐），女，住龙岩市永定区。
被告苏振荣，男，汉族，住龙岩市永定区。
委托代理人苏小文（被告苏振荣儿子），男，住厦门市湖里区。
原告黄焮民与被告苏振荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告黄焮民及其委托代理人陈越秀、被告苏振荣的委托代理人苏小文到庭参加诉讼。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决。本案现已审理终结。
原告黄焮民诉称，原、被告于2007年2月27日签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定：被告将坐落于永定县凤城镇沙岗路50号龙岩卷烟厂永定分厂集资房A幢307房（房屋所有权证号：永房证字第1833号）卖给原告。原告付清购房款项后，被告于2007年3月20日将房屋产权证过户至原告名下。由于当时被告未取得该房屋的国有土地使用权证，故未办理国有土地使用权证的过户手续。2010年后，被告原工作单位龙岩卷烟厂永定分厂指定专人统一办理全厂职工套房土地使用权证。根据原县国土局的有关规定，对之前已转让的房屋，该土地使用权证只能先办在原始房屋所有权人的名下，然后再办理过户手续。2013年12月6日，被告在原告先行支付土地出让金5914元、办证费200元的帮助下，取得了上述房屋编号为永定国用（2013）第45534号的国有土地使用权证。被告在原告多次催办土地使用权过户手续时，均以各种理由推诿不办。原告诉请判令：一、被告苏振荣在十天内将坐落于龙岩市永定区凤城街道沙岗路50号龙岩卷烟厂永定分厂集资房A幢307室编号为永定国用（2013）第45534号的国有土地使用权证过户给原告黄焮民；二、本案诉讼费由被告承担。
被告苏振荣辩称，一、原、被告买卖的房屋是龙岩卷烟厂永定分厂的房改房，在2007年签订《房屋买卖合同书》时，并未取得国有土地使用权证，所以《房屋买卖合同书》并未约定答辩人有将国有土地使用权证书过户到原告名下的义务。二、《房屋买卖合同书》仅约定房屋买卖的费用，对于土地转让的价值未进行约定。由于2007年不具备办理土地使用权证的条件，无法办理土地使用权证，且双方对何时能取得土地使用权证以及本次交易如何计算土地价值，还不能明确。事实上，双方口头约定该问题留待可以办理土地使用权证时再进行协商。存在类似纠纷的，远不止原告和答辩人双方，龙岩卷烟厂永定分厂的房改房原业主将房屋转卖的有十几户，目前大家还都就土地过户补偿问题进行协商。房改房兴建时，只有像答辩人这样作为烟厂内部员工，才享有资格获得该房。政府在办理房屋的土地使用权证时，已经给予了特殊的政策优惠，该优惠是对答辩人的工作经历、年限和职务等的一种补偿。正是由于该房在2007年没有取得国有土地使用权证，所以当时约定的房屋买卖价格很低，没有将土地的价值包含在购房款中。根据原告提交的证据可知，补交用地款是烟厂在2011年以后通知的，而2007年至今的土地价格也发生了很大变化。因此，答辩人要求原告就本套房屋用地占用和用地优惠这两方面所产生的价格和价格优惠进行合理补偿，应该是合情合理的。三、原告应依据交易习惯，另行支付答辩人土地的价款后，答辩人才有义务协助原告办理土地过户手续。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照目前物价管理部门在报纸公开公布的测定，土地费用占房价的40%左右。经计算，本次买卖的房屋面积50平方米，每平方米按4800元计算，该房屋目前市价为249600元，土地费用占40%即99840元。因此原告应支付答辩人土地价值补偿款94000元（已经扣除原告代为补交的土地款5000多元）。四、原告的起诉超过了诉讼时效。根据原告提交的证明，其于2013年12月6日就已经知道诉争房屋办理了国有土地使用权证，但原告于2015年12月15日才起诉，超过了两年的诉讼时效，应驳回原告的起诉。综上所述，在《房屋买卖合同书》中，双方未就土地使用权证变更登记的价款作出约定，在原告作出合理的补偿之前，答辩人没有协助办理土地过户的义务。原告已经超过了诉讼时效，请法庭依法审理并驳回原告的起诉或其诉讼请求。
在本案审理过程中，原告黄焮民在举证期限内向本院提供以下证据：
1、2007年2月签订的《房屋买卖合同书》1份，以此证明当时原、被告约定的房屋买卖价款为20000元的事实。被告质证对该证据的真实性有异议，第一页是原告自己打印的，约定的房屋价款应为45000元，而不是20000元。
2、2007年2月28日的完税证明2张，以此证明原告根据合同的约定完成了交易的手续、办理了房产的过户手续的事实。被告质证对该证据不知情，对真实性不予确认。
3、龙岩卷烟厂永定分厂行政科出具的证明1份，以此证明烟厂根据相关规定告知被告土地证须先办理在房产的第一手所有权人即被告的名下，才能过户到原告名下的事实。被告质证对该证据的真实性无异议，但是在办理国有土地使用权证时没有通知被告，也没有得到被告的授权。
4、销售不动产统一发票3张，以此证明该房产的土地使用权证是由原告代为办理的事实。被告质证对该发票不知情。
5、永房权证凤字第134**号房产证1份，以此证明本案所涉房产是原告的，土地也是原告的，虽然还没过户。被告质证对该证据的真实性无异议，被告也根据合同的约定履行了房产过户的义务。
6、永定县房管局于1996年1月30日填发的房产证1份，以此证明本案所涉房产之前是在被告名下，而后卖给原告的事实。被告质证对该证据的真实性无异议。
在本案审理过程中，被告苏振荣向本院提供以下证据：
《房屋买卖合同》1份，以此证明原告与被告在签订房屋买卖合同时约定的房屋价款是45000元的事实。原告质证无异议。
对证据的分析与认定。原告提供的证据1即《房屋买卖合同书》，与被告提供的《房屋买卖合同书》不一致，经原、被告共同确认，体现双方真实交易的是被告提供的《房屋买卖合同书》，因此对原告提供的证据1不予确认；原告提供的证据2、3、4、5、6，形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。被告提供的证据，经原告质证无异议，该证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认。以上确认的证据，将作为本案认定事实的依据。
根据已确认的证据及法庭调查，对本案事实作如下认定：
2007年2月27日，被告苏振荣将其所有的龙岩卷烟厂永定分厂的房改房一套出售于原告黄焮民，双方签订了《房屋买卖合同书》。合同主要约定，被告房屋坐落于永定县凤城镇沙岗路50号第1幢三层307室，房屋买卖价格为45000元，原告应于2007年2月27日前一次性付清45000元，被告于2007年2月27日交付房屋，由原告按国家法律规定交纳相关税费。双方未在合同中载明土地使用权取得的方式，未对土地使用权的转移相关事项作出约定。2007年3月30日，上述房屋过户登记至原告和阙东连名下，房屋所有权证号为永房权证凤字第134**号。2013年12月6日，在原告缴纳了相关税费后，永定县人民政府为上述房屋颁发了登记于被告苏振荣名下、证号为永定国用（2013）第A5534号的国有土地使用权证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，当事人转让房屋时应当对土地使用权一并处理。原、被告在《房屋买卖合同书》中约定将被告所有的房屋转让给原告，但未明确约定土地使用权的转移事项，且被告也未提供证据证明其与原告就土地使用权的转移事项有另作约定，应视为被告在签订《房屋买卖合同书》时对房屋所有权和土地使用权一并进行了处分。原告于2007年3月30日取得该房屋的所有权，但土地使用权因政策原因现登记于被告名下，被告应当遵守诚实信用的原则全面履行合同义务，将土地使用权过户至原告名下。因此，原告诉请被告协助办理国有土地使用权证的过户登记手续，符合法律规定，应予支持。被告关于双方仅约定了房屋买卖价格，未约定土地转让价格，原告应补偿被告相应土地价款的抗辩主张，理由不充分，不予支持。被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本院认为原告的诉请具有物权请求权的属性，故依法不适用诉讼时效的相关规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告苏振荣于本判决生效之日起10日内协助原告黄焮民办理证号为永定国用（2013）第A5534号国有土地使用权证的过户登记手续。
本案受理费100元，由被告苏振荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 范志敏
代理审判员 许龙生
人民陪审员 陈玉敏
二〇一六年五月四日
书 记 员 黄文兴
附注主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。