安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2288号
上诉人（原审被告）：张波，男，1966年11月24日出生，汉族，住安徽省凤阳县，
委托诉讼代理人：骆绪刚，安徽展翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚亚梅，女，1967年2月28日出生，汉族，住安徽省凤阳县，
委托诉讼代理人：范承弘，安徽范承弘律师事务所律师。
原审第三人：刘兆兰，女，1968年2月18日出生，汉族，住安徽省凤阳县，
上诉人张波因与被上诉人姚亚梅、原审第三人刘兆兰案外人执行异议之诉一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2016）皖1126民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张波上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回姚亚梅在一审时的诉讼请求；2、上诉费用由姚亚梅负担。事实和理由：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条、第312条的规定，执行异议成立必须具备两个条件：一是姚亚梅对执行标的享有民事权益；二是姚亚梅对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条对民诉法司法解释312条的细化，综观本案，无论从事实还是法律上都不具备异议成立的条件。一、姚亚梅对执行标的是否享有民事权益。（一）本案在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，从姚亚梅提供的证据看，鉴定意见无法确定书面买卖协议是2004年所签订。2、2015年5月14日刘兆兰与张波签订了《商铺出售合同》，刘兆兰以凤字第××号抵偿张波120万债务。这也说明2015年刘兆兰仍在行使房产所有人的权利，也可以得出刘兆兰并未将案涉门面房出售予姚亚梅的结论。一审法院以刘兆兰（被执行人）认可购房协议书即认定已签订合法有效的书面买卖合同过于草率。通过对本案证据分析，刘兆兰与姚亚梅串通意图逃避法院对上述案涉房产执行，有高度可能性，依法不应认定已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前是否已合法占有案涉门面房。从一审审理情况看，没有证据可以直接证明姚亚梅合法占有案涉门面房。姚亚梅未能提供涉案门面房的交接证据，证人李某第一次作证的证言证明房子是刘兆兰的，刘兆兰与韦某是邻居、朋友关系，不能排除韦某是替刘兆兰出租门面房的可能性。原审法院以韦某是姚亚梅姐夫，双方房屋代管符合常理，认定姚亚梅对案涉房产实际占有、使用。但如果考虑到刘兆兰和姚亚梅是朋友关系，刘兆兰与韦某是邻居、朋友关系，他们之间有可能串通，帮助刘兆兰逃避法院对上述案涉房产执行，就不能依据常理作出上述认定。综合本案证据，没有证据可以直接证明姚亚梅合法占有案涉门面房且不能排除证人李某第一次作证的证言（韦某说房子是刘兆兰的），因此不能认定姚亚梅已合法占有案涉门面房。（三）是否已支付全部价款。姚亚梅陈述50万元购房款是现金一次性支付，40万是积蓄，10万是贷款。为了买案涉门面房，2004年5月10日从工商银行四次提取现金12元。可以看出：1、姚亚梅有储蓄的习惯，除去夫妻贷款的10万元，40万元的现金放在家中显然不合常理；2、刘兆兰在2004年6月17日进行拍卖成交确认，2004年12月16日才与印刷公司清算组签订房地产买卖契约，姚亚梅如何知道刘兆兰能够竞拍成功，并提前近两个月从银行提取12万现金准备付款；3.姚亚梅、第三人刘兆兰、证人耿某证实姚亚梅购买了刘兆兰门面房后面二楼208室，即便姚亚梅贷款10万元买房，也不排除是为了支付208室的房款。另外，假如姚亚梅的确实际支付现金50万元，收据是支付的关键证据，姚亚梅以丢掉了进行辩解显然是没有说服力的。（四）是否非因姚亚梅自身原因未办理过户登记。即使前述情形都可满足，从证据上看，对于未办理过户登记，姚亚梅的过错明显。第三人刘兆兰陈述由于其和姚亚梅是朋友关系，所以姚亚梅一直未催其办理过户手续。姚亚梅陈述，因为当时听说是大产权证，办不下来，她拿着房租和手续，在农村没有房产证是正常的。刘兆兰和姚亚梅的陈述可以证明姚亚梅怠于办理过户登记手续，未办理过户登记是由于姚亚梅自身原因导致的。从情理上看，长达十几年未要求办理过户登记手续也有悖常理。一审法院以未通知为由认定未办理过户登记系刘兆兰过错、姚亚梅无过错是不准确的，姚亚梅明确陈述没有房产证也是正常的，充分说明姚亚梅是怠于办理过户登记。综观本案，一审法院认定事实的审判逻辑是遵循普通的民商事案件，由于异议人与被申请执行人之间存在利益对立，只要不损害第三方利益，异议人起诉的事实经被告认可后一般即可认定。但是本案是执行异议之诉，异议人、被申请执行人与执行申请人存在利益冲突，但异议人与被申请执行人之间往往利益具有一致性，他们可能会串通损害执行申请人的利益。因此，在执行异议案件中，异议人与被申请执行人是否串通应是审查的焦点之一。对于异议人提出的证据不能仅凭被申请执行人认可即可确认其证据能力。从本案一审事实认定可以看出，关于是否享有民事权益判断的四种情形中，一审法院基于被申请执行人的认可、证人证言等，习惯性地形成了事实确认的心证，将待证事实（是否串通）和心证基础混淆，这样就无法正确认定案件事实、公正地作出裁判。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条对法官的心证进行了限制，对权利人认定作出原则规定，如对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。二、姚亚梅对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，即使姚亚梅满足上列四个方面的条件，异议也并不成立，同时还需要这种权利能够排除执行。两者是并列条件，必须同时具备。不能理解为满足四个方面的条件即推定这种权利能够排除执行。如果对这种权利不加限制，那么本条无需再规定“这种权利要能够排除执行”的内容。
姚亚梅辩称,本案姚亚梅通过买卖的方式，取得了房屋的所有权并实际占有，诉争房屋未办理过户手续，原因系出卖人刘兆兰未诚实履行购房协议的附属义务，根据法律规定，姚亚梅对涉案房产的权利能够排除执行，故此，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
刘兆兰未予答辩。
姚亚梅向一审法院起诉请求：1、确认其为位于凤阳县××府西街北侧原凤阳县印刷厂一间门面房（房地权证凤字第××号中46平米的房产）的实际所有权人；2、立即停止对该房产的执行，并解除查封；3.本案诉讼费用由张波承担。
一审法院认定事实：2004年6月17日，买受人刘兆兰与拍卖人安徽艺海拍卖有限责任公司凤阳分公司签订拍卖成交确认书，刘兆兰以320万元拍得原县印刷有限公司整体房地产（建筑面积2210㎡、土地面积3282㎡，其中厂门东首一间、西首一间门面房各46㎡）。随后，刘兆兰又与安徽省凤阳县印刷有限公司清算组签订正式房地产买卖契约，购得上述房产。此后，西首一间作为过道，东首一间由肖德玉承租两年多后，转租给舒鸿。舒鸿经营几年服装生意后，约于2014年底又转租给李某经营至今。前述房屋出租期间一直由韦某具体进行经办。2007年1月10日，韦某以其名义为前述东首一间房屋办理了用电开户手续。2012年许，韦某的妻子姚亚琴以其名义为前述东首一间房屋办理了用水开户手续。2014年5月22日，刘兆兰将前述两间房屋产权证，从2010年7月15日的原证中分立出来，证号为房地权证凤字第××号。
一审法院于2014年11月26日受理张波诉张登芹、刘兆兰债权人代位权纠纷一案。诉讼中，张波于2014年12月1日向一审法院提出财产保全申请，要求查封刘兆兰登记所有的房地权证凤字第××号所载房产。当日，一审法院裁定对上述房产予以查封。该案经（2014）凤民二初字第00696号民事判决书处理，判决张登芹、刘兆兰共同偿还张波借款120万元。该案执行中，一审法院再次对上述房产进行了查封，张波请求进行评估、拍卖。2016年4月，姚亚梅对前述执行标的提出书面异议，主张其享有诉争房屋所有权，并提交了一份其于2004年7月6日与刘兆兰签订的购房协议书（主要内容为：甲方刘兆兰将印刷厂东侧门面房一间46平方，以五十万元售于姚亚梅，甲方保证办理房屋产权证并承担相应费用），以及韦某与舒鸿、李某签订的门面房租赁合同等证据。一审法院于2016年6月7日作出（2016）皖1126执异6号执行裁定书，驳回了姚亚梅的执行异议。随后，姚亚梅对该裁定不服提起执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议的焦点是，姚亚梅对诉争房产是否享有真实、合法的权利，以及能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可以看出，物权登记并非判断不动产权利的唯一因素。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，姚亚梅提交了其于2004年7月6日与刘兆兰签订的购房协议书，刘兆兰对此也表示认可。第二，诉争房产2007年1月10日用电开户，使用的是姚亚梅姐夫韦某的名字，2012年用水开户，使用的是姚亚梅姐姐姚亚琴的名字，且至今户主仍登记为该二人。证人韦某出庭陈述诉争房屋系姚亚梅从刘兆兰处购买，由于姚亚梅住在红心镇比较忙，委托其对外签订出租协议，并收取租金，开始租给肖德玉，随后又租给一个浙江人，最后租给现在承租的李某。承租人肖德玉、李某出庭陈述也与韦某的陈述一致。刘兆兰对该节内容也未持异议。可见，诉争房屋十余年来一直由韦某对外出租是不争的事实，现无证据显示刘兆兰、韦某之间存在委托或其他特殊关系，而韦某系姚亚梅姐姐姚亚琴的丈夫，双方之间存在房屋代管也符合一般常理，故可以认定姚亚梅在法院查封前对诉争房产已取得实际占有、使用。第三，关于支付价款部分，姚亚梅陈述：“购房款是我开诊所积蓄的40万元，加上10万元贷款，合计50万元通过现金方式交给了刘兆兰。由于我和丈夫王俊和要离婚，因此把收据和协议拿回去后，就放在我二姐家，过了几年后才把收条和协议拿回家，后来又由于搬了几次家，就把收据丢失了”。对此，刘兆兰陈述购房协议书是其打印提供的，并认可收到了购房款。姚亚梅提供的红心镇信用社借据（主要内容为：王俊和、姚亚梅各于2004年7月5日借款5万元，借款用途购房），日期、用途也与购房时间7月6日相对应，姚亚梅提供的2004年5月10日王俊和工商银行提取现金单据四张12万元，对付款资金来源也有一定的佐证作用。另诉争房屋十余年来一直由韦某对外出租，也可以印证购房款已付。故对该节事实，予以确认。第四，关于办理过户登记一节，姚亚梅与刘兆兰签订的购房协议中约定由刘兆兰保证办理房屋产权证并承担相应费用，此后，刘兆兰在符合办证条件的情况下未通知姚亚梅为其办证。姚亚梅陈述：“因为当时听说是大产权证，办不下来房产证，而且我后面又购买了二楼208室房屋，交了5000元办证钱给刘兆兰，也办不下来房产证，所以以为都办不下来房产证，而且房租我收着，手续也拿着，并且农村买房子没有房产证是正常的”。可见，诉争房屋未办理过户登记原因系出卖人刘兆兰未诚实履行购房协议附随义务。综上，根据前述法律规定，可以认定姚亚梅通过买卖方式取得了诉争房产的相关权利，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：一、确认原告姚亚梅为位于凤阳县××府西街北侧原安徽省凤阳县印刷有限公司厂门东首一间门面房（房地权证凤字第××号，建筑面积94.88㎡中的东首一间）的权利人；二、停止对上述第一项房产的执行；三、驳回原告姚亚梅的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告姚亚梅负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张波在二审中提供的询问笔录和证人证言不能证明其上诉主张,本院不予采纳。
本院经审理查明，刘兆兰于2005年5月17日登记成为凤阳县××府西街北侧1493.01平方米房产的所有人（证号为房地权凤字第20050570号），2010年5月1日，刘兆兰将上述房产中的456.42平方米出卖给许宏军，并于当年将456.42平方米房产过户到许宏军名下；2014年5月21日，刘兆兰将剩余房产中的971.59平方米出卖给丁海城，并于2014年5月22日将971.59平方米房产过户到丁海城名下，剩余94.88㎡平方米房产（涉案吧房产）登记在刘兆兰名下，证号为房地权证凤字第××号。
二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明其他的事实予以确认。
本院认为，根据双方诉辩、质证意见，本案二审争议焦点是：一审法院确定涉案房产为姚亚梅所有是否正确。
本院认为：案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。现涉案房产的登记所有人为刘兆兰，虽刘兆兰认可涉案房屋已于2004年7月6日出卖给姚亚梅，姚亚梅付清了全部价款，但涉案房产至今未登记在姚亚梅名下，根据姚亚梅与刘兆兰签订的购房协议第二条可知，由刘兆兰负责办理房屋产权证，费用由刘兆兰支付，根据二审法院查明的事实，涉案房产早于2005年即可依买卖房产合同双方的申请办理过户登记，刘兆兰作为出卖人应当及时通知买受人办理过户登记，但刘兆兰一直未告知刘兆兰可以办理过户登记的事实，刘兆兰存在故意隐瞒事实真相的嫌疑，但根据姚亚梅自己的陈述，姚亚梅作为涉案房屋买受人在签订房屋买卖合同并交付全部价款后的十几年时间里一直未积极主动要求刘兆兰配合办理过户登记手续，在刘兆兰陈述不能办理过户登记后也未能采取诉讼等积极的措施督促刘兆兰履行合同第二条内容为买受人办理房屋产权证，从而使自己对涉案房屋的物权处于效力待定的状态，故涉案房产未能办理过户登记刘兆兰存在主要过错，姚亚梅亦存在一定的过错，姚亚梅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，姚亚梅仅能依据房屋买卖合同对刘兆兰享有债权，不能享有涉案房屋的所有权，故姚亚梅不能享有足以排除强制执行的民事权益，其在一审时提出的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。一审法院确认姚亚梅为位于凤阳县××府西街北侧原安徽省凤阳县印刷有限公司厂门东首一间门面房（房地权证凤字第××号，建筑面积94.88㎡中的东首一间）的权利人错误，本院予以纠正。张波作为涉案房屋的申请执行人，享有继续申请强制执行的权利。
综上所述，张波的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省凤阳县人民法院（2016）皖1126民初2023号民事判决；
二、驳回姚亚梅在一审时的诉讼请求。
一、二审案件受理费各8800元，均由姚亚梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 根
审判员 贺 斌
审判员 张立涛
二〇一七年十二月十九日
书记员 宗 娟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；