杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第543号
原告：南京朗诗物业管理有限公司余杭分公司。
法定代表人：芦宝翔。
委托代理人：李德桃。
被告：余岳。
委托代理人：余利平。
原告南京朗诗物业管理有限公司余杭分公司（以下简称朗诗余杭分公司）与被告余岳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由代理审判员孟斌适用简易程序于2015年10月29日开庭审理了本案。原告朗诗余杭分公司委托代理人李德桃，被告余岳委托代理人余利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朗诗余杭分公司起诉称：被告系原告所管理的美丽绿郡花苑1幢2号的业主，被告拒不缴纳物业费已严重违反双方签署的《前期物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告在催缴物业费时，被告以收房验收时房间有房屋质量问题、停车位较小要求更换等理由拒不交纳物业费。原告已告知业主，被告与开发商之间的纠纷均不能构成您拒交物业费的合法理由，被告不能以拒交物业费的方法来解决与开发商之间的纠纷。故，原告诉至本院，请求判令：一、被告缴纳拖欠的物业管理费用，共计24442.3元（包括：物业费单价3.8元每月每平方，实测面积252.44平方米，费用发生期间2013年1月1日至2014年6月30日，应付金额：17266.9元；公共能耗费，单价0.6元每月每平方，费用发生期间2013年1月1日至2015年7月31日，应付金额：4695.4元；车位费，单价40元每月每平方，2个车位，费用发生期间2013年1月1日至2015年7月31日，应付金额2480元）。
原告朗诗余杭分公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、前期物业管理服务合同一份，证明原告主张的物业费收费标准的事实。
2、浙江省商品房买卖合同一份，证明被告购买房屋的事实。
3、催款通知书一份，证明原告向业主催缴物业费的事实。
4、申通快递详情单一份，证明原告将催缴物业费的通知书邮寄给被告的事实。
5、预购商品房预告登记信息查询记录一份，证明房屋为被告所有的事实。
6、地产发给业主的入住通知函一份，证明房产开发商通知被告于2012年12月16日收房的事实。
7、房屋交接单一份（复印件），证明2012年12月23日业主来收过房的事实。
8、杭州郎华有限公司结算单一份（复印件），证明业主已经接收房屋的事实。
被告余岳答辩称：1、诉争物业于2014年7月份才交付被告，原告主张2013年1月1日至2014年6月30日物业费没有事实依据，由于开发商的原因，导致争议房屋质量不符合合同约定，开发商一直在维修，直至2014年7月2日，被告才有条件的接受了房屋。被告认为，房屋交付前，物业费、公共能耗费、车位管理费应由开发商承担。原告主张从2013年1月1日起计算物业费，应承担举证责任。2、房屋交付当天，即2014年7月2日，被告已经支付了2014年7月至2015年6月30日的物业费。当时原告的工作人员陈杰说，之前的物业费不再收取，若被告应支付前期物业费，原告理应一并要求一并缴纳，但原告并未主张。3、即使存在未缴纳物业费的情形，起诉前，原告并未收到缴费通知，已过诉讼时效。4、车位管理费计算没有依据，开放商并未向被告交付两个车位。
被告余岳为证明其答辩意见向本院提交以下证据材料：
1、物业费发票一份，证明被告向原告缴纳2014年7月1日至2015年6月30日的物业费，但原告并未向被告主张之前的物业费的事实。
2、被告收房时原告公司工作人员的记录（复印件），证明至2014年7月2日，房屋还有质量问题，原告收房是附条件的的事实。
审理中，被告余岳为证明被告收房时原告方承诺2014年7月2日之前的物业费不向被告收取的事实申请证人龚某、张某出庭作证。证人龚某（男，汉族，1988.8.27日出生，住杭州市拱墅区大浒东苑26幢-1单元-503室，系杭州中博装饰工程有限公司装修设计师）陈述如下事实：其系被告余岳房屋装修的设计师。被告余岳收房时其作为装饰公司的工作人员在场帮被告验房。验房过程中发现房屋质量仍然存在很多问题，我们提出来后，物业方做了记录，然后被告就决定收房了。收房时物业说要交物业费，并说之前的物业费不算了。当时一共交了一万多元物业费，具体金额不记得了，且是刷我的卡交的。证人张某（男，汉族，1981年8月4日出生，住安徽省黄山市歙县森村乡黄备村里仵组230号，系杭州中博装饰工程有限公司工程部项目经理）陈述如下：其接到被告的单子，遂在被告收房的时候陪同被告找物业验房，具体日期记不清了。收房当天，发现房屋有质量问题，但决定先收房，装修和房屋修理是同时进行。交房的时候物业有说到物业费问题，物业说要求从开放商通知收房起开始收物业费。但是我们提出房子存在质量问题，物业费不该从开放商发收房通知的时候开始计算，所以跟物业协商好从拿到钥匙开始计算物业费的。验房的时候关于房屋存在的质量问题物业都有记录。
原告朗诗余杭分公司提交的证据材料：证据1、2、5，被告对真实性无异议，惟提出证据1其签完字后，就被当时的销售人员拿走了，之后没有给过被告，证据2，系格式性文件，当时只是让被告签字，没有尽到合理的提示义务；证据3、4，被告对真实性有异议，认为被告并未收到原告的催缴通知。证据6，被告对真实性提出异议，认为其并未收到该收房通知，且如果被告收到了该通知，该收房通知也不会在原告处了；证据7、8，被告提出异议，认为其未见过这两份材料，也未在上面签过字。
对原告提供的证据本院认证如下：证据1、2、5，被告对真实性无异议，本院审核后认为，该证据符合证据的采信规则，本院予以确认；证据3、4，本院审核后认为，证据3、4应予综合认定，经查，证据4中的邮寄地址并非被告住址，且没有被告签收的证据予以佐证，故对证据3、4本院不予确认。证据6，无送达被告的证据佐证，无法得出被告拟证明的事实，故该证据本院不予确认；证据7、8系复印件，不符合证据采信规则，本院不予确认。
被告余岳提供的证据及申请证人出庭的证言：证据1，原告无异议，本院予以确认，但对于被告拟证明的原告并未向被告主张之前的物业费的事实不予确认。证据2、原告不予认可，经审核，该证据系复印件，且不符合证据采信规则，本院不予确认。证人龚某、张某的证言，原告不予认可。经查，龚某、张某系原告聘请的为案涉房屋进行装修的装修公司的工作人员，与原告方有一定的利益关系，故在无其他证据佐证证人证言的情况下，对原告拟证明的被告承诺2014年7月之前的物业费予以免除的事实不予确认。
根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2012年9月16日，被告余岳与杭州郎华置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买位于杭州市余杭区良渚镇美丽绿郡花苑1幢2号的房屋，并约定交房日期为2012年12月20日前。同日，被告余岳与朗诗余杭分公司签订《前期物业管理服务合同》一份，并就物业管理服务费的收费标准、缴纳时间及其他权利义务进行了约定。其中关于开始交物业费的时间约定为：从开发商发出的“入户通知书”约定的交房次日起计缴物业服务费。关于公共能耗费，仅约定：按照该房屋建筑面积进行计算。
另查明，被告余岳于2014年7月2日与原告办理房屋收房交接，并于当日缴纳了2014年7月1日-2015年6月30日的物业服务费11511.2元，垃圾清理费400元。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告虽然在《前期物业管理服务合同》中约定，从开发商发出的“入户通知书”约定的交房次日起计缴物业服务费，但显然该“入户通知书”需送达被告才能对被告发生效力。庭审中，原告并未提供有效证据证明被告已收到了开发商发出的“入户通知书”。且根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。被告与杭州郎华置业有限公司签订的商品房买卖合同虽约定房屋交付日期为2012年12月20日前，但本案所涉房屋实际交付为2014年7月2日，且原告也未举证证明该案涉房屋在实际交付前已按照合同约定视为交付了。综上，原告关于要求被告支付2013年1月1日-2014年6月30日的物业服务费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付公共能耗费的诉讼请求，原、被告在《前期物业管理服务合同》中并未就公共能耗费的具体收费标准进行约定，且原告也未提供其他证据以证明被告应按照0.6元每平方米的价格支付公共能耗费，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付车位费的诉讼请求，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中并未有关于这项费用的约定，且原告也未提供其他证据证明被告应支付车位费，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告的相关答辩意见，本院酌情予以采纳。据此，依据《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告南京朗诗物业管理有限公司余杭分公司的诉讼请求。
本案案件受理费205.5元，由原告南京朗诗物业管理有限公司余杭分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费411元（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 孟 斌
二〇一五年十月三十日
书 记 员 周鹏菲