濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0902民初887号原告：濮阳市嘉理物业有限公司，住所地濮阳市金堤路北段路西。统一社会信用代码：9141090074407984X4(1-1)。法定代表人：张园涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：高超，河南心力律师事务所律师。被告：凌艳芬，女，汉族，1969年10月9日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘建，男，汉族，1961年9月30日出生，住址濮阳市。原告濮阳市嘉理物业有限公司诉被告凌艳芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告濮阳市嘉理物业有限公司委托诉讼代理人高超，被告委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告从工商部门合法取得营业执照，其营业范围包括提供物业服务，原告作为本案的适格主体有权向被告主张物业费，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，物业服务合同无效仅包括两种情形，本案实际情况不符合任一情形。其次，依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》最高人民法院将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的，人民法院才应当认定合同无效。无论是司法实践还是法学理论上均认为管理性强制规范宗旨在于管理及处罚违反行政规定的行为，但是其并不能否认该行为在民商法上的效力，相反只有效力性强制性规范同时具备两种规范作用。而本案原告的资质问题、许可证问题或者与开发商是否存在委托书的问题均是原告准入物业服务行业、准入涉案小区进行物业服务的管理方面的问题，明显属于管理性强制规定。因此，即使原告在成立之初在某些程序上违反物业管理条例也不能据此认为原、被告之间的服务管理协议无效。因此原、被告签订的《颐和银座前期物业管理协议》是有效的,该协议中双方约定，被告房屋建筑面积为141.55平方米，被告每月按每平方米0.7元的标准向原告缴纳物业费，但是在合同存续期间，被告并未按照合同约定向原告支付物业费，至2015年3月31日原告解除与业主的物业服务合同之日止，被告共计拖欠了原告63个月的物业费，经原告多次催要，被告迟迟不能履行合同项下的支付物业费的义务。为维护合法权益，原告诉至法院请求法院依法判决被告向原告支付物业费6723元。被告向原告赔偿因拖欠物业费而造成的实际损失633元及违约金190元，并承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、被告不同意支付原告所诉的各项费用。2、请原告提供广宇建设集团委托颐和物业公司对颐和银座小区实施物业管理的合同。3、请原告提供物业公司进驻颐和银座小区，对广宇建设集团所委托事项公共设施验收和资料。这两条是被告认为颐和物业是否具备实施物业服务的前提条件，因为颐和银座前期管理协议是随着广宇建设集团颐和银座小区住户交房附加的手续之一，如果被告不签订物业合同则不给房屋钥匙，且开发商广宇建设集团法定代表人承诺办理完房产证后才收物业费，所以涉案的前期物业协议本身就是强加到被告身上的协议，不符合《中华人民共和国合同法》平等自愿的原则。经调查，在2007年7月-2015年3月31日期间原告将颐和银座物业管理事项全部肢解转包给不再编的其他个人。同时原告因无证明无法出示在颐和银座从业人员资质、劳动关系及社保，按照《物业管理条例》第三十二条之规定是无效合同。4、物业公司的产生也不符合物业管理规定的条例中的自愿竞聘、市场竞争原则。5、请原告提供物业公司每平方米0.7元的物业费产生依据。按照物业管理条例的费用产生，只有两个途径，一个是物价部门核准的收费标准，要有收费许可证。第二，双方协商产生的，通过市场的。我们不是双方协商产生的，是强加于我们的。收费每平方米0.7元我不予认可，希望原告拿出政府收费许可证。放开价格是指非保障性住房物业服务，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。根据这个文件，我们要求原告依法提交该阶段的收费许可证。原告依据追索物业费是前期物业合同，这个是政府调控的范围之内。其次，从国土部门查档得知我们的房屋是经济适用房属于保障房的范围内，从这两个角度说明该物业企业是否有物业管理资质和对我们小区收费资质必须由政府的指导来行使。同时原告应当提供2007年7月20日到2015年3月31日期间的资质证书。6、物业管理法和最高法相关司法解释确定业主是指房屋所有权人，本案被告在2015年2月28日之前未取得房屋所有权证，按照物业管理条例和相关的解释，这属于未得到出让权的购房人，2015年2月28日之前房屋的真正业主是广宇建设集团。原告与被告签署的协议不是被告的真实意愿，合同是无效的，不存在服务与被服务的关系。被告在庭审结束后提交的代理词中提出华壹姿公司、熔点俱乐部破坏院内道路，被告等业主经和华壹姿公司商讨，由华壹姿公司支付押金二万，因不能成立业主委员会，押金委托存放在原告处被其带走，要求退还。门岗一间被隔出一间，出租给广源熟食店一个月1800元、地下室会所出租给照相馆一年8万元，要求原告退还。经审理查明，濮阳市颐和物业有限公司（甲方）与被告凌艳芬（乙方）签订《颐和银座前期物业管理协议》一份，该协议主要约定：1、乙方所购房屋位于颐和银座A座206号房屋（建筑面积142.02平方米），甲方为颐和银座小区提供物业管理；2、本协议自签订起至小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订的《物业服务合同》时止；3、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；4、协议第五条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业管理服务费用，每次交纳费用时间为每年元月1日至15日；5、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按欠费额千分之三交纳违约金。后濮阳市颐和物业有限公司于2009年11月5日更名为濮阳市嘉理物业有限公司，并于2015年3月31日终止在颐和银座小区的物业服务。原告要求被告缴纳已拖欠63个月的物业服务费，被告不同意支付，双方形成纠纷，诉至法院。另查明，原告提交的由濮阳市发展与改革委员会颁发的收费许可证显示原告濮阳市嘉理物业有限公司的收费项目为：一、住宅物业费；二、停车费无车库；三、临时停车。有效日期为2010年11月至2014年10月。同时原告提供了物业服务企业资质证书显示企业名称为濮阳市嘉理物业有限公司，企业类型为私营有限责任公司，准予从事物业管理活动时间为1997年7月22日，企业法人营业执照注册号为410900101018653，该资质证书的有限期至2019年5月4日。根据被告提交的房屋所有权证书显示位于濮阳市市辖区任丘路××、××东076-15-001-2-5-06的房屋所有权人为凌艳芬，建筑面积为141.55平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告以被迫与原告签订涉案物业管理协议、原告将小区内的物业服务外包及《物业管理条例》第三十二条第一款规定等为由请求确认涉案物业管理协议是无效合同，原告对此不予认可，被告未提供相应证据证实其主张的被迫签订协议及原告将小区内的物业服务外包等情形，对被告的该辩称意见本院不予采信；而《物业管理条例》第三十二条第一款的内容为：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，原告为有限责任公司，具有独立的法人资格，故对于被告以该条款请求本院确认其与原告签订的合同为无效合同的辩称意见，本院亦不予采信。结合相关法律规定，本案中原告与被告签订的《颐和银座前期物业管理协议》不存在法定无效情形，该协议为有效协议，该协议约定被告所有的位于濮阳市颐和银座A座206号房屋由濮阳市颐和物业有限公司提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月每平方米0.7元，交费时间为每年元月1日至15日交纳物业服务费，后濮阳市颐和物业有限公司更名为濮阳市嘉理物业有限公司，以上事实有相应证据予以证实，本院对此予以确认，故被告应当按照该前期物业服务协议约定向原告支付相应的物业服务费用。被告应按每月每平方米0.7元价格向原告缴纳剩余63个月的物业服务费，被告提供的房屋产权证书上显示房屋建筑面积为141.55平方米，故被告共应支付原告物业服务费为141.55平方米×0.7元/平方米/月×63个月=6242.36元。对于原告要求被告支付因拖欠物业费造成的实际损失及违约金的请求，该请求实际系原告因被告未按照合同约定及时支付物业服务费而产生的利息损失，原、被告在《颐和银座前期物业管理协议》中对违约责任进行了明确约定，但该约定过高，故本院将原告要求的实际损失及违约金一并调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算2015年3月31日起至2017年1月11日期间的利息损失。被告辩称房屋开发商承诺等待房产证办好后才收取物业费与本案不属同一法律关系，如被告认为房屋开发商的行为给其造成了损失，可另行协商或者通过法律渠道解决。关于被告辩称的原告是否具有物业收费许可证、是否具有物业资质证书以及保障性住房的物业费的收费标准等问题，被告可依法向有关管理部门请求处理。关于被告在庭后提交的代理词中提出“华壹姿公司、熔点俱乐部破坏院内道路，被告等业主经和华壹姿公司商讨，由华壹姿公司支付押金二万，因不能成立业主委员会，押金委托存放在原告处被其带走，要求退还；及门岗一间被隔出一间，出租给广源熟食店一个月1800元、地下室会所出租给照相馆一年8万元，要求原告退还”的主张，被告当庭并未提出反诉，本案不予处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告凌艳芬支付原告濮阳市嘉理物业有限公司物业管理服务费6242.36元及利息（利息以6242.36元为计算基数，自2015年3月31日起至2017年1月11日之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市嘉理物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告凌艳芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 炜审 判 员  侯玉霞人民陪审员  孙 斌二〇一七年七月十七日书 记 员  杨明明