重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第03510号
原告谢兵，男，1957年12月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人张宜（原告谢兵之妻），女，职业不详，住重庆市沙坪坝区。
被告胡鸿雁，女，1978年2月9日出生，汉族，职业不详，住重庆市九龙坡区。
原告谢兵与被告胡鸿雁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由代理审判员谢国忠适用简易程序独任审理，但由于被告胡鸿雁下落不明，本案遂依法裁定转换为普通程序审理，由代理审判员谢国忠担任审判长，与代理审判员赵祝溪、人民陪审员ＸＸ组成合议庭，适用普通程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告谢兵的委托代理人张宜到庭参加了诉讼，被告胡鸿雁经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢兵诉称，原、被告于2012年4月20日签订租房协议，原告将本案争议的房屋出租给被告使用，但被告拖欠原告租金，原告在催要租金时，发现被告擅自拆改原告房屋的结构，且被告拖欠原告水电气和物业管理费等费用。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决：1、被告立即恢复租赁房屋原状，并从2015年1月1日起至被告基本按原样退还原告租赁房屋时止，由被告按80元／天支付原告房屋占用费；2、结清租赁房屋产生的水、电、天燃气、物业管理费等根据租房合同和费用性质应当由被告承担的费用；3、被告支付原告违约金30000元；本案诉讼费由被告承担。
被告胡鸿雁未作答辩。
经审理查明，2012年4月20日，原、被告双方签订租房协议一份，约定由原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区＊＊花园＊＊栋＊单元＊＊＊的住房出租给被告使用，租期为2012年4月20日至2014年12月30日。租金标准为：2012年4月20日至2012年8月8日，每月租金1450元；2012年8月9日至2013年8月8日，每月租金1650元；2013年8月9日至2014年8月8日，每月租金1850元；2014年8月9日至2014年12月30日，每月租金2000元。被告向原告交纳2000元的保证金（不计利息），双方租赁关系结束后，被告保证所承租的该房屋设施完好无损（如有损坏，议价赔偿），并在房租水电费均结算清楚后，履约保证金如数退还。租赁期中，被告负担本案租赁房屋的物业管理费等费用，未经原告书面同意，被告不得拆改变动房屋结构，否则原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告赔偿原告违约金30000元。原告的妻子张宜代原告签订合同，并全权处理房屋租赁事宜。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，因被告拖欠租金，原告曾诉至法院。2014年9月2日，被告短信通知从2014年9月3日起不再租赁本案争议房屋。原告的妻子张宜回短信表示其不同意解除合同，要求继续履行合同。因涉及租金支付问题，原告再次诉至法院，本院经审理后于2014年11月23日作出（2014）沙法民初字第07409号民事判决，判决被告支付原告2014年7月1日至2014年12月30日的租金以及逾期支付租金的违约金等费用。双方租赁合同到期后，因被告未按期将租赁房屋交还给原告或续签租赁合同等，原告遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，原告交纳了本案租赁房屋2014年7月至2014年12月的物业管理费用2060.46元。本院于2015年9月22日对本案租赁房屋的现场外围进行查看中发现，本案争议房屋阳台搭建有彩钢棚，并安装有塑钢窗，原告称均系被告擅自搭建，同时还表示被告租赁房后将房屋分隔成几个小房间，每个房间均设置有卫生间，有照片为证，被告必须恢复原状，坚持要求法院依法判如所请。
审理中，原告自愿放弃要求被告恢复租赁房屋原状的诉讼请求，并以其已经于2015年10月9日在小区物管公司的见证下收回本案租赁房屋为由，将其关于房屋占用费的计算时间变更为到2015年10月9日止；对于原告的第二项诉讼请求，原告明确为要求被告支付2014年7月至2015年8月期间的物业管理费共计4807.74元；原告同时坚持要求判如所请，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法予以缺席审理。
上述事实，有原告举示的租房协议、本院（2014）沙法民初字第07409号民事判决书、房地产权证、发票、照片，本院现场勘查记录及照片以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护，承租人应当按约履行支付租金和其他约定费用等义务。本案双方签订租房协议，建立租赁关系，依法受法律保护，被告必须按约履行向原告支付租金并按合同约定负担相应的物业管理费等义务，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，依法应当承担相应的不利后果。现原告主张被告支付合同约定的2014年7月至2014年12月的物业管理费2060.46元（343.41元／月），本院予以支持。租赁合同期满后，双方本应办理房屋交还手续或续签租赁合同，但被告既未向原告交还房屋，也未与原告续签租赁合同，继续占用房屋，被告依法应当向原告支付相应的房屋占用费等费用。现原告主张被告支付原告合同到期之后的房屋占用费、物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。根据原告提供的物业管理费交费票据标明的月物业管理费标准，原告主张被告支付2015年1月至2015年8月的物业管理费2747.28元（343.41元／月×8个月=2747.28元），本院予以支持。因此，被告应当支付原告2014年7月至2015年8月的物业管理费共计4807.74元。
至于原告主张的房屋占用费问题。审理中，原告表示其已经在其所在小区物业管理公司的见证下于2015年10月9日收回了本案租赁房屋，其自愿将房屋占用费计算至2015年10月9日止，并不违反法律规定，本院予以支持。参照双方合同约定的月租金最高标准2000元／月，被告应当支付原告从2015年1月1日至2015年10月9日止的房屋占用费20600元（2000元／月×10个月＋2000元／月÷30天×9天=20600元）。原告关于应当按照80元／天计算房屋占用费的主张，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金问题。根据原告举示的证据和本院现场查看的情况，被告确实存在擅自改变房屋结构的事实，现有证据显示被告的行为已经构成违约，依法应当按约支付原告违约金，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，应当自行承担相应的不利后果。现原告依据合同主张被告支付违约金30000元，本院予以支持。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法予以缺席判决。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、限被告胡鸿雁于本判决发生法律效力后立即给付原告谢兵2015年1月1日至2015年10月9日止的房屋占用费20600元、2014年7月至2015年8月的物业管理费4807.74元，以上合计25407.74元。
二、限被告胡鸿雁于本判决发生法律效力后立即给付原告谢兵违约金30000元。
三、驳回原告谢兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，公告费400元，合计1530元（原告已预交），由被告胡鸿雁负担。此款限被告胡鸿雁于本判决发生法律效力后立即给付原告谢兵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 谢国忠
代理审判员 赵祝溪
人民陪审员 黄 华
二〇一五年十月十三日
书 记 员 刘佳林