广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初11459号
原告（反诉被告）：太古汇（广州）发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：刘美璇，董事长。
委托代理人：张贤伟、钟广池，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：深圳极草贸易有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：康瑞鑫，总经理。
委托代理人：吴瑞雪、方威，分别系广东百科律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市润佰企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王新宝，经理。
委托代理人：周日才，系该司员工。
原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司（以下简称“太古汇公司”）诉被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司（以下简称“极草公司”）、被告广州市润佰企业管理咨询有限公司（以下简称“润佰公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太古汇公司的委托代理人张贤伟、钟广池，被告（反诉原告）极草公司的委托代理人吴瑞雪、方威，被告润佰公司的委托代理人周日才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）太古汇公司诉称：2013年10月30日，原告与被告润佰公司就广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺（下称“承租单元”）的租赁事宜签订《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：原告将其所有的承租单元出租给被告润佰公司使用，租赁期为36个月，自起租日2014年7月25日起至2017年7月24日止；被告润佰公司应按照约定的付款时间支付基本租金、管理费及其他费用等，并支付了保证金和装修保证金共计678149元；2014年9月2日，原告与两被告就承租单元的权利义务转让事宜签订了《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同权利义务转让协议》（以下简称“《转让协议》”），约定：自2014年9月1日起，被告润佰公司在《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给被告极草公司，被告极草公司须履行及承担被告润佰公司在《租赁合同》项下的所有义务和责任；不论《租赁合同》或《转让协议》有任何其他条款或规定，被告润佰公司不可撤销及无条件地同意为被告极草公司全面妥当履行《租赁合同》及《转让协议》项下的所有义务及责任承担连带保证责任。2016年3月30日，被告极草公司在未取得原告同意的情况下提前终止《租赁合同》，单方面向原告发出《极草&太古汇退租声明》，决定于2016年4月1日起不再承租承租单元。2016年4月1日，原告与被告极草公司办理了承租单元的交接工作。2016年4月7日，原告通过电邮及EMS快递的方式向被告极草公司送达了《关于：广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺终止租赁之相关事宜》，载明：被告极草公司未经原告事先书面同意擅自在租赁期届满前终止租赁关系的行为，已经明显违反了《租赁合同》第9.01条及9.06条的规定，构成违约，原告决定于2016年3月31日终止与被告极草公司签署的租赁文件并收回承租单元；由于被告极草公司于2016年4月1日交还承租单元时，并未按照《租赁合同》第4.34条的规定将承租单元进行恢复，因此，被告极草公司应向原告支付因承租单元的恢复而产生的还原费用；被告极草公司应向原告支付2016年1月、2月、3月的电费；被告极草公司应向原告支付承租单元的贴膜费用；原告将没收被告极草公司于签订租赁文件时所支付的保证金及装修保证金，同时被告极草公司须在2016年4月11日之前退还该装修保证金收据原件给原告；被告极草公司应赔偿原告因被迫与被告极草公司在租赁期限届满前终止租赁关系而遭受的一切损失，包括但不限于自租赁文件终止之日起至原告将承租单元重新出租予新租户前的所有基本租金及管理费、原告给予新承租人装修期而导致的租金损失、因被告极草公司的违约行为导致原告支付的律师费和诉讼费等其他损失。因两被告未予履行，故诉至法院，请求判令：一、原告有权没收被告极草方公司交纳的保证金658149元、装修保证金20000元；二、被告极草公司向原告支付2016年1月至3月的电费及销项税费共计1805.65元及逾期付款利息（以1805.65元为本金，按0.3%/日的标准计算，自2016年4月15日起计至付清之日止）；三、被告极草公司向原告赔偿恢复承租单元原状的费用83958.75元；四、被告极草公司向原告赔偿3个月空置期的基本租金和管理费损失606957元及重新出租给予新承租人1个月装修免租期的租金损失189600元；五、被告极草公司向原告支付逾期缴纳第三、四项费用的利息（以880515.75元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自起诉之日即2016年6月29日起计至清偿之日止）；六、被告润佰公司对上述二、三、四、五项诉讼请求承担连带清偿责任；七、本案诉讼费由被告极草公司、润佰公司承担。
被告（反诉原告）极草公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、第二项诉讼请求即2016年1月至3月的电费、销项税费及逾期付款利息，被告极草公司已向原告支付完毕。二、《租赁合同》附表二第3部分“租赁用途、品牌/商标、营业名称”明确约定承租单元用于销售“极草”产品，因“极草”产品后被国家食品药品监督局指令停止生产经营的情况是双方签订租赁合同时无法预见的，由此导致合同目的无法实现，合同无法继续履行，故被告极草公司才提出了解除租赁合同，并在2016年4月1日将承租单元交还原告，原告也收回了承租单元及钥匙，至此，双方的租赁关系已经解除。三、被告极草公司在合同履行期间没有出现《租赁合同》第9.01条约定的违约事件及未按原告要求纠正违约事件的行为，原告无权没收保证金。四、原告收回承租单元时已签署交接清单，不存在被告极草公司必须进行恢复性装修的要求。五、承租单元已于2016年4月1日由原告收回及管理，原告要求被告极草公司支付三个月空置期的租金、管理费损失及一个月装修免租期的租金损失没有依据，亦不合情理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告佰润公司同意被告极草公司的上述答辩意见。
被告（反诉原告）极草公司反诉称：2014年9月2日，原告与两被告签订《转让协议》，由被告极草公司承接被告润佰公司与原告于2013年10月30日签订的《租赁合同》，由被告极草公司租赁承租单元用于销售“极草”冬虫夏草产品。2016年3月29日，“极草”冬虫夏草的生产厂家青海春天药用资源科技股份有限公司（下称“青海春天”）发布公告，称国家食品药品监督总局向青海春天发出“鉴于你公司冬虫夏草产品作为综合开发利用优势资源的试点产品以及冬虫夏草用于保健食品试点工作均已停止，你公司应立即停止相关产品的生产经营”的通知，被告极草公司作为“极草”冬虫夏草产品广东地区的销售代理、终端销售商，也收到本地食品药品监督部门要求产品下架不能销售的电话、口头通知，其他地方的食品药品监督部门则有直接下达要求包括“极草”在内的冬虫夏草产品停止销售及下架处理的书面通知，在此客观情况发生了重大变化的情况下，被告极草公司继续履行合同不仅不能实现合同目的，也对被告极草公司明显不公平。被告极草公司在知悉“极草”冬虫夏草生产厂家被禁止生产经营后，立即于2016年3月30日向原告提出了解除租赁合同的要求并说明了理由，经双方协商一致，被告极草公司撤出了承租单元，原告也于2016年4月1日收回了承租单元，双方的租赁合同已解除。故此，被告极草公司在合同成立后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化时提出解除合同，且原告亦同意解除合同并即时收回承租单元，被告极草公司不存在违约，也没有造成原告的损失，原告应当自合同解除时将保证金退还给被告极草公司。故提起反诉，请求法院判令：一、确认原告与两被告于2014年9月2日签订的《转让协议》及原告与被告润佰公司于2013年10月30日签订的《租赁合同》已于2016年4月1日解除；二、原告返还保证金678149元并支付逾期返还保证金的利息（以678149元为本金，按年利率24%的标准计算，自2016年4月1日起计至清偿之日止）；三、本案受理费由原告承担。
原告（反诉被告）太古汇公司就反诉答辩称：一、2014年9月2日，原告与两被告签订《转让协议》，约定由被告极草公司承接原告与被告润佰公司于2013年10月30日签订的《租赁合同》，由被告极草公司租赁承租单元，履行及承担被告润佰公司在租赁合同项下的所有义务和责任。2016年3月30日，被告极草公司在未取得原告同意的情况下提前终止租赁合同，单方面向原告发出《极草&太古汇退租声明》，决定于2016年4月1日起不再承租承租单元。2016年4月1日，原告与被告极草公司办理了承租单元的交接工作。被告极草公司在租赁期限届满前终止租赁关系的行为，已经明显违反《租赁合同》第9.01条及第9.06条的约定，构成违约事件，原告有权于2016年3月31日终止与被告极草公司签署的租赁文件并收回承租单元，并依据《租赁合同》没收保证金、装修保证金678149元及主张其他损失。二、2016年3月29日，“极草”冬虫夏草的生产厂家青海春天发布《关于国家食品药品监督管理总局<政府信息公开告知书>及风险提示的公告》，表明《食品安全国家标准保健食品》（GB16740-2014）规定保健食品中总砷限量值为1.0mg/kg，国家食品药品监督总局据此发出“2013年5月2日，我局同意青海春天作为冬虫夏草用于保健食品试点企业，但由于青海春天申报的产品不符合保健食品国家标准，未予批准，2016年2月26日，由于保健食品监管工作的需要，我局决定停止试点工作”，“因试点中青海春天未能按照相关要求开展相关工作，我局于2015年7月11日告知青海省人民政府停止极草产品试点，鉴于青海春天冬虫夏草产品作为综合开发利用优势资源的试点产品以及冬虫夏草用于保健食品试点工作均已停止，青海春天应立即停止相关产品的生产经营”；从被告极草公司提供的证据显示，“极草”冬虫夏草产品下架是因为砷超标不符合保健食品国家标准，是产品质量问题，属于商业风险，而非当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；情势变更原则的适用应排除商业风险，所谓“情势”是作为合同法律基础或环境的一切客观事实，主要针对的是：社会经济形势、经济政策的重大变化，如经济危机、金融危机、严重的通货膨胀等情况，而商业风险是从事商业活动固有的风险，市场对从事经济活动的当事人来说，既有机遇，也有风险，应当由某一当事人承担的商业风险损失，不应转嫁给其他人；被告极草公司因极草产品质量问题导致的产品下架则属于商业风险，不属于情势变更，被告极草公司擅自终止租赁关系已构成违约，应依法赔偿原告的损失，被告极草公司要求原告自2016年4月1日起退还原告保证金678149元并同时按年利率24%支付占用保证金期间的利息，没有事实和法律依据。三、本案纠纷皆因被告极草公司擅自提前终止租赁关系而起，是因被告极草公司违约造成的，因此本案诉讼费由原告承担没有事实和法律依据，应由被告极草公司承担。
经审理查明：2013年10月30日，太古汇公司（出租人）与润佰公司（承租人）签订《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：出租人同意向承租人出租（且承租人同意向出租人承租）位于广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺（以下简称“承租单元”）；（3.01租金）承租人须于整个租赁期内按照本合同约定的方式和日期于每个公历月向出租人支付基本租金或提成租金，上述两者取其金额较高者作为该公历月的租金；（3.03管理费）承租人须于整个租赁期内按照本合同约定的方式和日期向出租人支付管理费；（3.0４其他费用）除上述基本租金、提成租金（如有）及管理费外，承租人须向出租人支付其它费用，包括但不限于通讯费用（如有）、煤气费（如有）、水费（如有）、电费、超时空调的冷冻水费（如有）、冷却水费（如有）、电话费（如有）、其它增值、有偿服务的实际金额及承租人根据本合同的约定应支付的所有款项及有关国家、地方规定应由承租人缴纳的费用；（3.05付款时间）在整个租赁期内，每个公历月的基本租金及管理费须由承租人在该月展开前最少5日向出租人预先支付，承租人亦须在出租人发出的缴款通知书中所载明的期限前支付其他费用，承租人保证，所有基本租金、提成租金（如有）、管理费及其它费用将于本条所述的相关日期前实际支付至出租人不时指定的银行账户；（3.07不得抵扣）在租赁期内，承租人不得以任何理由抵扣其必须向出租人支付的基本租金、提成租金（如有）、管理费、保证金及其他费用;（4.34承租单元的返还）（1）承租人须在租赁期结束或提前结束前至少20日之前，与出租人或物业管理人联系交回承租单元予出租人的事宜，且承租人须在本合同终止或提前终止当日，将承租单元按照交付标准及本合同的约定，在与原状一致或出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人，出租人、承租人双方应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格，同时，承租人须将承租单元及通向该商场各部分的钥匙（如有）返还出租人，在不影响上述约定的前提下，在承租人将承租单元返还出租人之前，出租人有权决定并要求承租人自费将任何对承租单元进行的改动、安装、添设或其任何部分或部位恢复原状、移除，并对因该等恢复原状、移除行为而对承租单元或出租人在承租单元中的附着物、设备所造成的损失予以赔偿或修理；（2）若承租人未按上述第（1）款约定的状态将承租单元返还给出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人承担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨，若承租人未按上述第（1）款约定的时间将承租单元返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付承租单元而需承担的违约金、中介费等，此外，承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为日基本租金三倍的占用使用费，该等赔偿金等的支付并不构成租赁期的延续；（9.01违约）在无损本合同各项规定的前提下，若基本租金、提成租金（如有）、管理费、其他费用及/或其它按本合同须由承租人支付的款额在到期应付日起计14日内仍未支付（不论出租人是否已经向承租人作出追讨），或承租人拖欠基本租金、提成租金、管理费、其它费用及/或其它按本合同需由承租人支付的款项累计天数达到30日，或承租人对本合同的任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行，且承租人未能在出租人指定的期限内予以纠正的……则出租人可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及或其它设施的服务或供应，如有关违约事件未能在出租人向承租人发出书面通知（以要求承租人纠正有关违约事件）之日起的14日内纠正，则出租人可享有下列权利：（1）终止本合同，但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何本合同的规定及条件的诉讼权利，（2）没收保证金及承租人所缴付的其它押金，而无损出租人根据本合同的规定扣减该等保证金及其它押金及为额外赔偿提出索赔的权利，（3）收回承租单元，（4）进入承租单元，（5）作出一切出租人认为有需要或应当的合法事情及/或合法行动以纠正有关违约事件；（9.02权利的行使）出租人按本合同所规定的形式向承租人发出收回承租单元及终止本合同的书面通知即表明其全面充分地行使了该权利，出租人无需实际进入承租单元，在发出收回承租单元的书面通知时，承租单元即被视作已经被出租人收回而承租人即被视作已被逐出承租单元，出租人有权以任何方式处置承租单元及遗留在内的任何物品而无需因此而向承租人承担任何责任；（9.06承租人擅自提前终止本合同）若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付以下款项作为违约金：承租人在本合同终止之日应付而未付的一切款项，在本合同终止之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费，赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前终止本合同而遭受的一切其它损失；（10.02保证金的抵扣）出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同时（不影响出租人对该等违反或不履行而可行使的其它权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的保证金，以赔偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于基本租金及/或提成租金的损失），在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后14日内，承租人必须把被出租人扣除部分的保证金重新补足并存放于出租人不时指定的账户，本合同方能继续有效，若承租人未能遵守前述的约定，则出租人有权立即提前收回承租单元及单方面终止本合同，并有权没收所有保证金；（10.04保证金的退还）在不影响本合同项下出租人其它权利的前提下，出租人须于本合同终止或提前终止且承租人按本合同约定将承租单元返还予出租人、完成注销用于在承租单元内经营使用的营业执照（或完成营业执照注册地址的变更登记）、并结清本合同项下的所有款项之日起（以上三者以最迟发生之日为准）的60日内，将保证金无息退还给承租人，如保证金不足以抵扣有关欠款时，出租人有权向承租人追讨，为避免歧义，本合同第2.03（2）条所指的装修有关的其它收费中的装修保证金的处理应按装修守则的约定进行；（11.01）除非本合同另有规定或经双方一致书面同意，否则在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自提前终止或解除本合同；（12.05通知）通知按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送，如以邮件（包括但不限于挂号邮件方式）的方式寄往一方送达该等文件或通告，则于寄出5个工作日后将被视为已送达收件人，如以快递的方式送达该等文件或通告，且双方在同一城市的，则于投送快递次日将被视为已送达收件人，但双方在不同国家或中国的不同城市，则于投送快递后第5个工作日将被视为已送达收件人，如以传真的方式送达该等文件或通知，则发送传真的当日将被视为已送达收件人，如以留置在承租单元内的方式送达，则在留置当日被视为送达，出租人或承租人均可书面通知对方变更其地址，但于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准；（12.09附表及附件）本合同内所有附表与附件为本合同不可分割的一部分，与本合同其它条款构成本合同的整体，本合同附表四所列的内容为特殊条款，为本合同双方就本合同有关条款内容所作的补充、修正，如本合同其它条款与附表四有关内容不一致，以附表四的约定为准等。《租赁合同》附表一（出租人和承租人的详细资料）载明出租人及承租人名称及通讯地址。《租赁合同》附表二（承租单元详情及租赁期）载明承租单元仅限于由承租人用于展示和销售极草品牌/商标之相关产品之经营用途，其用途须为有关法律所允许，承租人须自行负责租赁用途的合法性及可行性，出租人不会就租赁用途作出任何保证，承租单元起租日为2014年7月25日，租赁期共计36个月，装修免租期共计30日，均自起租日起计算。《租赁合同》附表三（基本租金、提成租金、管理费、保证金及其它费用）载明承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个公历月向出租人缴交基本租金或提成租金，两者取其金额较高者作为该公历月的租金，其中基本租金：1、自起租日起至租赁期的第12个月止，每个公历月的基本租金为173800元，2、自租赁期的第13个月起至租赁期的第24个月止，每个公历月的基本租金为189600元，3、自租赁期的第25个月起至租赁期的第36个月止，每个公历月的基本租金为205400元，基本租金的金额不包括管理费及本租赁合同内所述的任何其它须由承租人承担或负责的费用；其中提成租金：承租人须向出租人支付提成租金，提成租金为每月营业收入乘以下述双方约定的百分比即自起租日起至租赁期的第36个月止，每个公历月的提成租金百分比为15%；其中管理费：2014年度（即由该年的1月1日起至该年的12月31日止）每个公历月的管理费为10507元，2015年度（即由该年的1月1日起至该年的12月31日止）每个公历月的管理费为11534元，2016年度（即由该年的1月1日起至该年的12月31日止）每个公历月的管理费为12719元，2017年度（即由该年的1月1日起至该年的12月31日止）每个公历月的管理费为13983元，上述管理费按承租单元的租赁面积计算，在租赁期内，出租人有权依照本合同的约定对承租单元及有关配套设施的管理费作出相应的调整；其中保证金为3个月基本租金（以租赁期内最高基本租金的公历月的金额计算）及3个月管理费（以租赁期内最高管理费的公历月的金额计算）的总和，共计658149元；装修有关的其它收费包括装修协调费5155元，装修保证金20000元，共计25155元。
2013年12月11日，广州市天河区天河路以北、天河东路以西路段的太古汇商业、酒店、办公楼工程办理了竣工验收备案。
2014年9月2日，太古汇公司（出租人）与润佰公司（原承租人）、极草公司（新承租人）签订《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同权利义务转让协议》（以下简称“《转让协议》”），约定：出租人同意原承租人将在《租赁合同》项下的全部权利义务转让予新承租人，而新承租人亦同意接受该转让；自2014年9月1日起，原承租人在《租赁合同》项下的全部权利和义务一并转让予新承租人；新承租人向出租人承诺，自转让日起，新承租人须履行及承担原承租人在《租赁合同》项下的所有义务和责任，并且在所有方面受《租赁合同》条款的约束；新承租人向出租人承诺，新承租人须在租赁期内维持享有对于主合同附表二所述的品牌/商标/营业名称的经营权、使用权或所有权；新承租人须在签订本协议时向出租人支付新保证金，新保证金的金额与《租赁合同》所规定的保证金金额相同，（经本协议修改后的）《租赁合同》所订的关于保证金处理方式的条款同样适用于新保证金，出租人将根据（经本协议修改后的）《租赁合同》的规定在《租赁合同》终止后向新承租人退还新保证金；不论《租赁合同》或本协议有任何其他条款或规定，原承租人不可撤销及无条件地同意为新承租人对《租赁合同》及本协议项下的所有义务及责任的全面和妥当履行（包括但不限于根据《租赁合同》项下的条款及条件妥当和准时支付租金、管理费等所有费用及款项）向出租人承担连带保证责任：保证期间直至（经本协议修改后的）《租赁合同》项下所有有关新承租人义务和责任履行完成（包括但不限于租赁合同项下租金、管理费等所有新承租人应付费用已全部付清）之日止，若新承租人未能在支付（经本协议修改后的）《租赁合同》项下其应支付的任何款项及/或未能妥当及准时履行其任何义务和责任，则原承租人一经出租人的要求，须立刻向出租人支付新承租人未能支付的款项及/或履行及承担其它相应的义务和责任等。太古汇公司与极草公司共同确认，极草公司后已依约向太古汇公司支付了租赁保证金658149元，装修保证金20000元。
2016年3月31日，极草公司向太古汇公司发出《极草&太古汇退租声明》，称极草公司位于承租单元的极草旗舰店开业近一年半来，月销售额经常几乎接近每月的租金，面对这一年来200多万的亏损，经营确实艰难；由于今年3月28日，国家食品药品监督管理局叫停了极草公司冬虫夏草用于保健食品试点工作，要求极草公司立即停止极草品牌相关产品的生产、销售，导致极草系列产品不能按照双方约定来销售极草品牌的系列产品，致使极草公司无法继续正常履行双方签订的《租赁合同》；极草公司决定于2016年4月1日起不再承租承租单元，请太古汇公司按时接收承租单元，并在一个月的时间内返还极草公司缴纳的68万多元的各项保证金等。同时附件国家食品药品监督管理局于2016年3月25日向青海春天药用资源科技股份有限公司（以下简称“青海春天公司”）作出的《政府信息公开告知书》[食药监政信函(2016)245号]，主要内容为：（一）2013年5月2日，该局同意青海春天公司作为冬虫夏草用于保健食品试点企业，但由于青海春天公司申报的产品不符合保健食品国家标准，未予批准。2016年2月26日，由于保健食品监管工作的需要，该局决定停止试点工作；（二）2014年6月25日，该局答复青海省人民政府，同意将极草产品作为综合开发利用优势资源的试点产品，明确由青海食品药品监督管理局监督，并要求严格参照药品生产质量管理规范（GMP）的要求组织生产，因试点中青海春天公司未能按照要求开展相关工作，该局于2015年7月11日告知青海省人民政府停止极草产品试点；鉴于青海春天公司冬虫夏草产品作为综合开发利用优势资源的试点产品以及冬虫夏草用于保健食品试点工作均已停止，青海春天公司应立即停止相关产品生产经营等。
2016年3月31日，太古汇公司向极草公司发送电子邮件《太古汇M20极草提出提前结束租赁合同的事宜》，告知当天已收到极草公司提交的提前退租申请函，根据双方签署的租赁合同，不允许承租人单方提前结束租约，因此在双方就退租条件达成一致并正式结束租约之前，极草公司应继续履行租赁合同的责任和义务，包括但不限于店铺正常经营、按时向出租人支付租金和管理费等相关费用；随附支付到期日为2016年3月31日应付费用的付款通知书，供极草公司安排支付；同时要求极草公司就其提出的从2016年4月1日起结束承租单元的经营事宜提供政府出具的相关通知以作证明等。
2016年4月1日，太古汇公司向极草公司发送电子邮件《太古汇M20极草店铺返还事宜》，称双方已于当天进行了承租单元的返还工作，双方确认极草公司已向太古汇公司返还了承租单元的门钥匙两套、后门钥匙共4条，剩余1条后门钥匙将于2016年4月5日再返还太古汇公司；极草公司确认承租单元内已无货物、文件资料等贵重物品，剩余的家具将于2016年4月5日商场营业时间结束后搬离；极草公司同意太古汇公司于2016年4月1日商场营业时间结束后对承租单元玻璃进行贴膜，附随为当天双方签署的店铺返还文件，极草公司将于2016年4月5日把加盖公章的文件一式两份交回太古汇公司等。另就双方于该日签署的《商铺返还清单》显示，承租单元包括建筑结构、空调通风、强、弱电及照明、消防存在多处项目未复原，且备注中注明承租人确认，出租人于2016年4月1日接收承租单元时，承租人并未按照双方签署的租赁合同约定对承租单元进行复原。
2016年4月11日，太古汇公司向极草公司发出《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺终止租赁之相关事宜》，主要内容为极草公司未经太古汇公司事先书面同意而擅自在租赁期限届满前终止租赁文件的行为，已经明显违反租赁合同第9.01及9.06条的规定，构成违约事件，现太古汇公司决定于2016年3月31日终止与极草公司签署的租赁文件并收回承租单元，极草公司须履行的配合义务如下：1、承租单元的交还与恢复：a.按照租赁文件规定，极草公司须在租赁文件终止日或提前终止日之前，将承租单元恢复至太古汇公司交付时的状况并于同日将承租单元交还太古汇公司；b.由于时间紧迫，极草公司于2016年4月1日交还承租单元时，并未按照租赁合同第4.34条的规定将承租单元进行恢复，因此，极草公司应向太古汇公司支付因承租单元的恢复而产生的还原费用共计80505.75元；c.极草公司已于2016年4月1日将承租单元按现状交还至太古汇公司，并确认承租单元内剩余物品作抛弃处理，因此太古汇公司有权进入承租单元，拆除相关的装修，按照租赁合同第9.02条的规定处理承租单元内的物品，同时亦有权要求极草公司赔偿太古汇公司因此而遭受的损失。2、截止2016年3月31日，极草公司应向太古汇公司支付2016年1月的电费654.22元、2月的电费528.05元、3月的电费623.38元。3、极草公司应向太古汇公司支付承租单元贴膜费用3453元。4、极草公司签订租赁文件所支付的保证金及装修保证金678149元将由太古汇公司没收并且在任何情况下都不予返还，同时极草公司须在2016年4月11日之前退还该装修保证金之收据原件给太古汇公司。5、极草公司赔偿太古汇公司因被迫与极草公司在租赁期限届满前终止租赁关系而遭受的一切损失，包括但不限于：a.自租赁文件终止之日起至太古汇公司将承租单元重新出租予新租户前的期间内的所有基本租金及管理费；b.太古汇公司因给予新承租人装修免租期而导致的太古汇公司在装修免租期内的租金损失；c.太古汇公司所遭受的其他损失，包括但不限于由此导致的律师费和诉讼费。极草公司须于2016年4月14日前向太古汇公司支付承租单元的还原费用、电费、贴膜费用及租金管理费损失等。
2016年5月25日，太古汇公司分别向极草公司、润佰公司发出《律师函》，主要内容为极草公司未能按照《租赁合同》的约定提前单方面终止租赁合同并撤离承租单元的行为，已构成严重违约，故通知极草公司租赁合同已于2016年3月31日终止，极草公司应承担因承租单元的恢复而产生的贴膜费用3453元、恢复原状费用80505.75元；支付拖欠的2016年1月、2月、3月的电费1805.65元及利息；极草公司签订租赁合同时所支付的保证金及装修保证金共计678149元将由太古汇公司没收并且在任何情况下都不予返还；赔偿太古汇公司因被迫与极草公司在租赁期限届满前终止租赁关系而遭受的一切损失和费用；润佰公司应对极草公司拖欠太古汇公司的债务承担连带责任等。
但太古汇公司称极草公司、润佰公司后未在其指定期限内交纳上述费用。就极草公司提前终止租赁关系使太古汇公司遭受的损失，太古汇公司提供了以下证据予以证明：1、太古汇公司与案外人利盈电机电工程（上海）有限公司广州分公司（以下简称“利盈公司”）于2015年9月28日签订的《一万元以下维修工程与采购的开口合同》（约定太古汇公司委托利盈公司承担太古汇商场/塔楼一/塔楼二/停车场金额及工程与采购量较少的维修工程与采购，工程施工安装内容及采购内容以太古汇公司发出独立采购订单及利盈公司的工程与采购报价清单为准，合同有效期为2016年1月1日至12月31日等）、利盈公司于2016年4月6日出具的承租单元的电气系统还原工程报价单（显示现场施工管理费、蕊光纤、PS线、应急灯还原、出口指示灯还原、税金共计6000元，工期约为5天）、利盈公司2016年7月7日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付工程服务费6000元）。2、太古汇公司与案外人广东海富建设有限公司消防技术服务分公司（以下简称“海富公司”）于2015年10月27日签订的《一万元以下维修工程与采购的开口合同》（太古汇公司委托海富公司承担太古汇商场/塔楼一/塔楼二/停车场金额及工程与采购量较少的维修工程与采购，工程施工安装内容及采购内容以太古汇公司发出独立采购订单及海富公司的工程与采购报价清单为准，合同有效期为2016年1月1日至12月31日）、海富公司于2016年4月1日出具的承租单元的消防设备复原报价单（显示2个消防广播复原总价为1900元）、海富公司2016年7月6日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付承租单元消防设备复原费1900元）。3、太古汇公司与案外人广州市翔荣喷画有限公司（以下简称“翔荣公司”）于2016年1月27日签订的《太古汇商场物料制作合同》（约定店面贴膜制作及安装单价为55元/平方米；本合同项下的制作费用采用月结制，由双方按每月实际提供服务的类型和数量在每月的最后一天进行结算，太古汇公司确认结算金额后，翔荣公司应开具发票，太古汇公司将于收到前述发票后的15个工作日内安排付款；合同履行期为2016年1月1日至12月31日等）、翔荣公司出具的清单壹份（载明承租单元的贴膜日期为4月1日，贴膜面积为54.6平方米，金额为3003元等）、翔荣公司2016年10月12日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付喷画制作费44835.23元）。4、太古汇公司与案外人广东卫保消防工程有限公司（以下简称“卫保公司”）于2016年7月6日签订的《太古汇M20复原工程合同》（约定太古汇公司委托卫保公司承担承租单元复原工程，包括自动喷淋系统租户工程、智能式火灾自动报警系统租户工程，造价为21505元；在本合同签署完成且改造工程完成竣工验收，卫保公司提供增值税建安专用发票给太古汇公司已经满15个工作日的情况下，太古汇公司一次性全额付款给卫保公司；本合同项下工程的工期为20天，自2016年6月15日起计算等）、卫保公司于2016年7月20日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付承租单元复原工程款21505元）。5、太古汇公司与案外人深圳市顺洲装饰设计工程有限公司广州分公司（以下简称“顺洲公司”）于2016年5月19日签订的《太古汇M20铺土建装修还原工程合同》（约定太古汇公司委托顺洲公司承担承租单元土建装修还原工程，工程项目包括拆除地面，还原墙身、柱、天花、灯槽，更换单扇防火门，安装玻璃门地锁、安装后防火门门锁等，造价为29300元；在本合同签署完成且改造工程完成竣工验收，顺洲公司提供增值税建安专用发票给太古汇公司已经满15个工作日的情况下，太古汇公司一次性全额付款给顺洲公司；本合同项下工程的工期为20天，自2016年5月5日起计算等）、顺洲公司于2016年10月10日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付承租单元土建装修还原工程款29300元）。6、太古汇公司与利盈公司于2016年6月6日签订的《太古汇M20商铺空调系统还原工程合同》（约定太古汇公司委托利盈公司承担承租单元空调系统还原工程，项目包括风管系统、空调系统，造价为11300元；在本合同签署完成且改造工程完成竣工验收，利盈公司提供增值税建安专用发票给太古汇公司已经满15个工作日的情况下，太古汇公司一次性全额付款给利盈公司；本合同项下工程的工期为15天，自2016年5月12日起计算等）、利盈公司2016年8月3日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付工程服务费11300元）。7、太古汇公司称其在承租单元进行还原工程后拍摄的照片若干（显示商铺内空无一物，天花、墙面完好）。8、太古汇公司与歌帝梵（上海）食品商贸有限公司（以下简称“歌帝梵公司”）于2016年6月12日签订的《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同》（约定太古汇公司同意向歌帝梵公司出租承租单元，起租日为2016年6月30日，装修免租期共计1个月，自起租日起计算等）、歌帝梵公司出具的《情况说明》（确认歌帝梵公司于2016年6月30日接收承租单元，并自此支付管理费，2016年6月30日至8月29日系按39500元/月的标准支付租金，8月30日起系按79000元/月的标准支付租金）。9、照片打印件若干，显示极草产品在广百天河中怡店、广州友谊商场进行销售宣传。经质证，极草公司以其未参与还原工程为由，对上述证据1-7的真实性不予确认，且对上述还原工程合同的签署时间、付款时间存在异议，因根据太古汇公司提供的证据8显示，承租单元在2016年6月30日已交付给新的承租人，上述证据不能证明太古汇公司在本案中诉请的还原工程费用；另就证据8，极草公司称其并非合同相对方，无法确认该证据的真实性，且该证据显示承租单元系于2016年6月12日出租给新的承租人，且于2016年6月30日起租，故太古汇公司在本案中诉请3个月空置期的基本租金、管理费损失及重新出租给予新承租人1个月装修免租期的租金损失与上述合同约定不符；对证据9，极草公司确认在2016年4月后仍有2016年3月30日前生产的“极草”产品在售，但主要销售的是元草。润佰公司同意极草公司的上述质证意见。
庭审中，太古汇公司确认极草公司已向其交纳了承租单元2016年1月至3月的电费、销项税费及部分逾期付款利息，故申请撤回其要求极草公司支付2016年1月至3月的电费、销项税费及逾期付款利息的诉请。
本院认为：太古汇公司申请撤回其要求极草公司支付2016年1月至3月的电费、销项税费及逾期付款利息的诉请，属太古汇公司对自身权利的处分，并无不妥，本院予以照准。
太古汇公司、润佰公司于2013年10月30日签订的《租赁合同》及太古汇公司、极草公司、润佰公司于2014年9于2日签订的《转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。
就2016年3月31日极草公司向太古汇公司发出的《极草&太古汇退租声明》来看，极草公司决定于2016年4月1日起不再承租承租单元，理由为：1、极草公司在使用承租单元期间，经营困难；2、2016年3月28日国家食品药品监督管理局要求停止极草产品的生产、销售，承租单元无法继续用以销售极草产品。对此，太古汇公司回复极草公司：根据双方约定，不允许极草公司单方提前结束租约，因此在双方就退租条件达成一致并正式结束租约之前，极草公司应继续履行租赁合同的责任和义务。2016年4月1日，太古汇公司与极草公司签署《商铺返还清单》，太古汇公司确认于该日接收了承租单元。故此，双方的租赁关系实际已于太古汇公司收回承租单元之日解除，极草公司要求确认太古汇公司与润佰公司于2013年10月30日签订的《租赁合同》及太古汇公司、极草公司、润佰公司于2014年9于2日签订的《转让协议》于2016年4月1日解除，有其事实依据，本院予以支持。
现太古汇公司与极草公司未能就合同解除后的相关事宜包括承租单元保证金的返还、承租单元恢复原状费用的支付等达成一致。根据《租赁合同》中有关“承租单元仅限于由承租人用于展示和销售极草品牌/商标之相关产品之经营用途，其用途须为有关法律所允许，承租人须自行负责租赁用途的合法性及可行性，出租人不会就租赁用途作出任何保证”的约定，极草公司负有保证承租单元经营用途的义务；结合2016年3月25日国家食品药品监督管理局作出的《政府信息公开告知书》可知，极草产品系因不符合保健食品国家标准而被停止试点工作及生产经营；故此，极草公司主张承租单元无法继续销售极草产品，系其在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，理据不足，本院不予采纳，极草公司以此为由提前解除租赁合同，已属违约。根据《租赁合同》中有关承租人提前解除租赁合同的违约责任的约定，承租人需向出租人支付的违约金包括：承租人在本合同终止之日应付而未付的一切款项，在本合同终止之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费，赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前终止本合同而遭受的一切其它损失。现太古汇公司主张因极草公司提前解约给其造成的损失包括：恢复承租单元原状的费用83958.75元、3个月空置期的基本租金和管理费损失606957元及重新出租给予新承租人1个月装修免租期的租金损失189600元。本院认为，就承租单元恢复原状的费用，《租赁合同》已明确约定承租人有将承租单元恢复原状后返还出租人的义务，而极草公司在2016年4月1日签署的《商铺返还清单》中亦确认其向太古汇公司返还承租单元时并未按照双方合同的约定对承租单元进行复原，故此，太古汇公司有权要求极草公司支付承租单元恢复原状的费用，根据太古汇公司提供的还原工程合同及相应发票计算，太古汇公司就承租单元恢复原状支付的费用共计73008元（6000元+1900元+3003元+21505元+29300元+11300元），极草公司理应支付太古汇公司，而太古汇公司诉请超出部分，依据不足，本院不予支持。另据太古汇公司提交的其与歌帝梵公司签订的《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同》显示，承租单元已于2016年6月30日起交付歌帝梵公司承租使用，故此，根据前述《租赁合同》的约定，极草公司应向太古汇公司支付承租单元空置期间即2016年4月至6月的基本租金及管理费损失606957元【（189600元+12719元）×3个月】作为提前解除租赁合同的违约金。至于太古汇公司要求极草公司支付承租单元重新出租给予新承租人1个月装修免租期的租金损失189600元，因无合同依据，亦不符合市场交易惯例，本院不予支持。
关于极草公司向太古汇公司交纳的保证金及装修保证金，因《租赁合同》中并未约定太古汇公司有权在极草公司提前解除租赁合同的情况下予以没收，故就太古汇公司要求没收上述保证金的诉请，本院不予支持，太古汇公司应将其收取的保证金658149元、装修保证金20000元返还极草公司。
另就太古汇公司要求极草公司支付逾期支付承租单元恢复原状费用、承租单元空置期间租金和管理费的利息，以及极草公司要求太古汇公司支付逾期返还保证金的利息，因极草公司及太古汇公司在本案起诉以前未能就上述各款项的支付达成一致，且双方对此均存在过错，故对太古汇公司及极草公司要求支付上述利息的诉请，本院均不予支持。
又，太古汇公司要求润佰公司就极草公司的付款义务承担连带清偿责任，因《转让协议》中明确约定“原承租人不可撤销及无条件地同意为新承租人对《租赁合同》及本协议项下的所有义务及责任的全面和妥当履行向出租人承担连带保证责任”，故此，太古汇公司的该项诉请有其合同依据，本院予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司、被告广州市润佰企业管理咨询有限公司签订的《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同》及原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司、被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司、被告广州市润佰企业管理咨询有限公司签订的《广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺之租赁合同权利义务转让协议》已于2016年4月1日解除；
二、被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司支付恢复广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M20号商铺原状的费用73008元；
三、被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司支付上述商铺空置期间的租金及管理费损失606957元；
四、原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司返还上述商铺的保证金658149元、装修保证金20000元；
五、被告广州市润佰企业管理咨询有限公司就上述第二、三项费用向原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司承担连带清偿责任；
六、驳回原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20550元，由原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司负担9950元，被告（反诉原告）深圳极草贸易有限公司负担10600元；反诉受理费5291元，由原告（反诉被告）太古汇（广州）发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 曾昭晖
人民陪审员 张莉萍
二〇一七年二月二十日
书 记 员 蒲肖明
本判决书已于2017年 月 日送达