广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3492号
原告：张颖欣，女，1987年10月12日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：刘惠宏，系广东永泽律师事务所律师。
被告：江门市龙骏置业有限公司，住所地：江门市篁庄大道西10号7幢2-609之七。
法定代表人：苏启超，该公司执行董事。
委托代理人：伍伟扬，系广东巨信律师事务所律师。
原告张颖欣诉被告江门市龙骏置业有限公司（以下简称“龙骏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告张颖欣的委托代理人刘惠宏，被告龙骏公司的委托代理人伍伟扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张颖欣诉称：原告与被告于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的蓬江区上城摩卡园2幢1604室转让给原告，原告以人民币856814元购买该房屋。被告于2015年8月31日向原告交付项目工程竣工验收并办理备案的商品房，否则被告要自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告支付原告已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款。而被告未能于2015年8月31日前按照约定办妥商品房项目工程竣工验收备案手续并向原告交付房屋，被告已违反上述合同约定。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金人民币22876.9元（856814元×0.0003×（2015年9月1日至2015年11月28日=89天）；二、被告承担本案的诉讼费。
张颖欣在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明原告的主体资格；
2、工商机读档案资料，证明被告的主体资格；
3、广东省商品房买卖合同，证明原告向被告购买房屋，被告逾期交楼应向原告支付违约金；
4、广东省地方税收通用发票，证明原告支付了全额购房款；
5、房屋验收交接书，证明交楼的时间为2015年11月28日。
被告龙骏公司辩称：一、被告出售的房屋于2015年9月24日已办妥竣工验收备案手续，已符合合同约定的交付条件，被告也已通知原告收楼，因此，原告主张的违约金应当计算至2015年9月24日。2、按照合同约定，若原告购买的房屋确实存在装修瑕疵需要维修的，被告可以按照合同约定进行维修，只要房屋没有主体结构的质量问题，可以达到居住使用的条件，原告应当先收楼，是否存在装修瑕疵不是拒绝收楼的合法理由。
龙骏公司在举证期限内提供的证据有：
1、竣工验收备案表，证明被告出售的房屋已依法办妥竣工验收备案手续；
2、收楼通知书及邮政快递凭证，证明被告于2015年8月31日及10月20日向原告邮寄收楼通知，通知原告收楼；
3、房屋验收交接书，证明原告已收楼，并确认房屋的建筑质量和配备情况符合合同约定。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告张颖欣与被告龙骏公司于2013年10月9日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“原告向被告购买坐落于江门市蓬江区上城.摩卡园2幢1604室房屋，建筑面积共72.61㎡。该商品房属预售，按套出售，总金额为人民币856814元。原告应于2013年10月10日前付房款人民币306814元，剩余房款人民币550000元，原告应于2013年11月20日前，通过申请办理银行按揭方式支付给被告。被告应当在2015年8月31日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止…商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告发出交楼通知之日起三十日内，如因原告原因未能验收交接，视同原告同意房屋验收合格，并接收。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告于30日内负责更换维修。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案…。”附后的《附件四：装饰、设备标准》载明：“1、外墙，2、内墙…详见补充协议…。”《附件五：合同补充协议》载明：“1、外墙：资质外墙砖，2、内墙：墙身扇灰饰乳胶漆…9、电梯：巨人通力，10、其它：不锈钢信箱、室内安装松下空调及樱花电热水器…。”
被告龙骏公司分别于2013年10月9日、2014年3月24日开具《发票》（两份）：“付款方：张颖欣，收款方：龙骏公司，不动产名称：上城.摩卡园2幢1604室，金额：306814元、550000元（售房款）…。”
被告于2015年8月31日出具《上城摩卡园收楼通知书》，载明：“2幢1604室业主（张颖欣），龙骏公司正式通知上城摩卡园2幢住宅已经完工，于2015年8月31日正式交楼，龙骏公司将分批安排办理交楼手续，请与上城摩卡园物业管理处联系预约具体办理交楼时间…。”被告于2015年10月10日再出具《上城摩卡园收楼通知书》，载明：“2幢1604室业主（张颖欣），龙骏公司再次通知上城摩卡园2幢住宅已符合合同约定交付条件，请业主于2015年10月31日前到上城摩卡园物业管理处办理交楼手续…。”在庭审中，被告陈述其分别于2015年8月31日、10月20日向原告邮寄上述通知书。原告陈述其有收到上述两份通知书，其中第二份通知书于2015年10月21日收到，因其前往收楼时发现所购房屋存在装修瑕疵，需与被告协商处理，故没有在上述通知书通知的日期内接收房屋。被告提供的《国内标准快递详情单》显示被告分别向原告邮寄两次收楼通知、收楼须知。被告提供的《房屋验收交接书》载明：“甲方：张颖欣，乙方：龙骏公司，双方确认：自2015年11月28日起，2幢1604单元由开发商交付给业主…甲方签名：张颖欣，乙方盖章：龙骏公司，2015年11月28日。”
另查明，被告龙骏公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：龙骏公司，备案日期：2015年9月24日，工程名称：上城.摩卡2号住宅，竣工验收日期：2015年9月17日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见：同意验收（合格），住建局加盖‘同意备案’章，2015年9月24日…。”
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告张颖欣与被告龙骏公司均确认其双方签订的《商品房买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于被告在本案是否构成违约的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款以及第十一条约定“被告应于2015年8月31日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付原告使用”“双方进行验收交楼时，被告应当出示上述第八条规定的证明文件”的内容，被告开发建设的本案楼盘于2015年9月17日经验收合格，于2015年9月24日进行验收备案登记，已超出上述约定的期限，被告对此逾期验收及办理备案又未举证非因其自身原因造成，由此，被告未能按合同约定的条件交楼，已构成违约，依法应承担违约责任。
据此，再结合上述合同约定“被告发出交楼通知之日起三十日内，如因原告原因未能验收交接，视同原告同意房屋验收合格，并接收”的内容，被告向原告发出第一次收楼通知时，本案楼盘未符合合同约定的交付条件，于2015年10月20日发出第二次收楼通知时，该楼盘已符合交付的条件，按上述约定的内容，原、被告双方同意给予原告在房屋具备交付条件后最迟接收房屋的时间为被告发出交楼通知之日起三十日内，故被告承担逾期交楼违约金计算的止算点应为2015年11月19日，被告在本案应承担的逾期交楼违约金为人民币20563.5元（856814元×0.0003×（2015年9月1日至2015年11月19日=80天））。原告请求的上述违约金超出部分依据不足，本院不予支持。对被告认为违约金计算的止算点应为2015年9月24日等的意见，因理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江门市龙骏置业有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告张颖欣支付违约金人民币20563.5元；
二、驳回原告张颖欣的其他诉讼请求。
江门市龙骏置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费372元，由被告江门市龙骏置业有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 刘驾涛
人民陪审员 李樊荇
二〇一六年十二月二日
书 记 员 李贞琴
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