济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第705号
原告济南三斗米环境艺术设计有限公司，住所地济南市。
法定代表人李安军，总经理。
委托代理人尹圆，山东众成仁和律师事务所律师。
被告济南三翔置业有限公司，所住地济南市华龙路25号6层。
法定代表人彭军，董事长。
委托代理人王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。
原告济南三斗米环境艺术设计有限公司（以下简称三斗米设计公司）与被告济南三翔置业有限公司（以下简称三翔置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三斗米设计公司的委托代理人尹圆，被告三翔置业公司的委托代理人王庆刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三斗米设计公司诉称，2008年11月15日，三斗米设计公司与三翔置业公司签订了房屋买卖合同，购买了三翔置业公司位于华龙路25号三翔大厦四层407室（以下简称407室）商品房一套。按建筑面积计算，407室单价为6361.26元／平方米，面积137.41平方米（套内建筑面积100.74平方米，分摊建筑面积36.67平方米），房款总金额为874101元。按照合同约定，三斗米设计公司在签订合同后三日内支付首付款444101元，余款43万元申请银行贷款。三翔置业公司于2009年2月28日前将407室交付给三斗米设计公司后，未履行合同第十三条关于产权登记的约定：即“出卖人应当在购房交接之日起360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。办证之前，出卖人将该房相关证件手续办理完毕，出卖人与买受人再据此协议补签正式文本的商品房买卖合同，以便报房产管理局相关部门备案办理房产证。同时买受人应当根据测绘中心的最终购房建筑面积付清全部房款项及相关费用。”……“如因出卖人的原因不能在规定期�内完成上述产权备案手续，……买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退换买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。”现三斗米设计公司得知，按照法律规定该房根本无法办理分户转移，合同目的无法实现，要求法院解除三斗米设计公司与三翔置业公司于2008年11月15日签订的房屋买卖合同；判令三翔置业公司返还三斗米设计公司房款444101元；判令三翔置业公司按照房屋现值赔偿三斗米设计公司差价损失61399元；判令三翔置业公司按照已付房款的1%赔偿三斗米设计公司经济损失4441.01元，并支付以此为基数，从三斗米设计公司变更诉讼请求之日2013年6月24日起至判决生效之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
被告三翔置业公司辩称，三翔置业公司同意解除房屋买卖合同和退还房款，但不同意赔偿三斗米设计公司房屋差�损失61399元和经济损失4441.01元，因为三斗米设计公司一直使用房屋并获得收益，如果三翔置业公司赔偿三斗米设计公司损失，那么三斗米设计公司就应向三翔置业公司支付期间的房屋使用费。三斗米设计公司要求支付利息没有依据。
原告三斗米设计公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据1、房屋买卖合同一份，证明三斗米设计公司与三翔置业公司签订了房屋买卖合同，三翔置业公司应当按照合同约定履行办理房屋权属登记的备案义务；
证据2、房屋估价报告，证明评估公司的评估报告显示407室的市场价格为93.55万元，而房屋买卖合同约定的房屋价格为874101元，三翔置业公司应按市场差价赔偿三斗米设计公司61399元。
被告三翔置业公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据1、土地证一份，证明407室所在的三翔大厦所占土地系工业用地；
证据2、山东省住房和城乡建设厅关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复，证明根据文件规定工业用地不能办理房屋所有权转移手续；
证据3、涉案房屋的大房产证，证明涉案房屋所附属的整栋楼具有房产证；
证据4、济南市住房保障和房产管理局的复函，证明407室无法办理过户的原因是只有办理了土地用途变更手续，才可办理分户登记，同时证明因为2010年政策发生变化导致无法分户，这并非三翔置业公司的过错。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
位于济南市历城区华龙路25号的“三翔大厦”是三翔置业公司单独所有的房产，建筑面积5993.88平方米，房产证号为济房权证历城字第1393**号。
2008年11月15日，三翔置业公司将“三翔大厦”四层的407室出卖给三斗米设计公司，双方签订了房屋买卖合同。合同约定407室单价为6361.26元／平方米，建筑面积137.41平方米，其中套内建筑面积100.74平方米，分摊建筑面积36.67平方米，房款总金额为874101元；合同签订后三日内支付首付款444101元，余款43万元申请银行按揭，买受人在签订合同后三日内将办理银行按揭贷款所需的资料按规定备齐，并交于出卖人代为办理按揭手续，并按照出卖人通知的时间和地点办理需买受人本人办理的按揭手续；出卖人应于2009年2月28日前将407室交付给买受人；出卖人应当在购房交接之日起360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办证之前，出卖人将该房相关证件手续办理完毕，出卖人与买受人再据此协议补签正式文本的商品房买卖合同，以便报房产管理局相关部门备案办理房产证；如因出卖人的原因不能在规定期限内完成上述产权备案手续，双方同意按下列方式处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退换买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人自本合同规定的由出卖人提供的产权登记材料最后上报期限至出卖人实际将上述登记材料上报产权机关之日止，按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。
合同签订后，三斗米设计公司按合同约定向三翔置业公司支付了首付款444101元，并按约定将办理银行按揭贷款所需的资料交给三翔置业公司，三翔置业公司未通知三斗米设计公司办理按揭手续。2009年2月28日前，三翔置业公司将407室交付给三斗米设计公司。
2013年3月13日，三斗米设计公司以三翔置业公司未按合同约定在交房之日起360个工作日内完成房屋权属登记备案义务为由，向本院提起诉讼，要求三翔置业公司履行办理房屋权属登记的备案义务，给三斗米设计公�办理房屋所有权证；要求三翔置业公司自本合同规定的由出卖人提供的产权登记材料最后上报期限至出卖人实际将上述登记材料上报产权机关之日止，按已付房款444101元每日万分之一支付违约金。三翔置业公司在初次答辩时称，不能办理房屋所有权证的原因是土地用途未变更，是政府部门造成的，并申请法院向政府有关部门调查取证。
2013年5月20日，本院向济南市住房保障与房地产管理局发出询证函，询问能否办理涉诉房屋的分户产权转移登记。济南市住房保障与房地产管理局复函称，根据山东省住房和城乡建设厅给威海市住房保障和房地产管理局的《关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复》（鲁建房函（2010）38号）规定，办公楼、宿舍、食堂、门卫房等凡处置后涉及规划和土地用途变更的，均应首先取得建设项目规划变更手续和土地用途变更手续后，方可办理转移或抵押登记。三翔大厦的土地用途为工业用地，应首先办理土地用途变更手续后，方可申请办理转移登记。复函出具后，三斗米设计公司主动变更诉讼请求，要求与三翔置业公司解除房屋买卖合同，退还房款，赔偿损失，并申请对407室的市场价值进行评估。经本院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司评估，认定407室估价时点2013年7月10日的市场价值为93.55万元。这一估价结果是基于407室的现状，如土地用途是工业用地等而得出的，三斗米设计公司对估价结果无异议。
本院认为，三斗米设计公司与三翔置业公司签订的房屋买卖合同不违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。房屋买卖合同约定，三翔置业公司应当在购房交接之日起360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。这一约定，说明三翔置业公�负有保证所出售的房屋能够办理房屋所有权分户登记的义务。407室所在的三翔大厦土地用途为工业用地，根据法律及政策规定，三翔置业公司应办理土地用途变更手续后，方可申请办理转移登记。三翔置业公司没有办理土地用途变更手续，没有在交房之日起360个工作日内备齐需要由三翔置业公司提供的资料，构成违约，应当承担违约责任。三斗米设计公司要求解除房屋买卖合同，退还房款444101元，赔偿房屋差价损失61399元，按已付房款的1%赔偿损失（实为违约金）4441.01元，理由正当，本院予以支持。三斗米设计公司要求三翔置业公司支付实为违约金4441.01元的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南三斗米环境艺术设计有限公司与被告济南三翔置业有限公司签订�房屋买卖合同；
二、被告济南三翔置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告济南三斗米环境艺术设计有限公司房款444101元；
三、被告济南三翔置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南三斗米环境艺术设计有限公司房屋差价款61399元；
四、被告济南三翔置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿损失（实为违约金）4441.01元；
五、驳回原告济南三斗米环境艺术设计有限公司要求被告济南三翔置业有限公司支付损失4441.01元的利息损失的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13030元，由被告济南三翔置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 勇
审 判 员 王永革
人民陪审员 马俊华
二〇一四年一月六日
书 记 员 吴志远