文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1307号上诉人（原审被告）：梅州长城实业有限公司。住所地：梅县区程江镇经济开发区。法定代表人：卢招兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄红生，男，汉族，1978年8月15日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：郑学敏，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林爱珍，女，汉族，1956年10月16日出生，住所地：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州长城实业有限公司（以下简称：“长城公司”）因与被上诉人林爱珍合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人黄红生、郑学敏，被上诉人林爱珍及其委托诉讼代理人黄长云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：依法撤销梅州市梅县区人民法院于2017年10月16日作出的（2016）粤1403民初1594号民事判决，对本案重新进行审查，驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误，应当依法撤销原判。本案的相关事实是：被上诉人林爱珍系温XX的妻子。上诉人长城公司与温XX之间有装饰合同关系，温XX承揽上诉人承建的国商中心工程。在承揽过程中，由于上诉人的资金短缺，双方商议由温XX垫付工程款，然后上诉人以房产抵押，后将抵押房产抵对工程款及借款、利息。期间，上诉人先以房抵债的方式将涉案房产抵对给温XX。但是，在抵对后，上诉人长城公司在资金较为宽松的情况下，又陆续将工程款、借款等以现金方式偿还给了温XX，对该事实，双方于2004年11月29日出具的《结算清单》上予以明确，该《结算清单》不仅记载了双方之间签订的装饰合同单价，并确认了上诉人长城公司已还款52万元人民币给被上诉人夫妇，2002年3月25日付40万元、2001年10月31日付10万元、2001年12月6日付2万元，此约定与上诉人提交的3张收据一致；同时，该结算清单还显示了双方之间的承揽合同结算情况、双方之间的借款及利息情况，最后，双方对该结算日前的所有工程款、借款、利息、房屋折款进行结算，经结算，上诉人长城公司不仅偿还清楚了所有的款项，温XX反而欠上诉人长城公司439179元人民币。后温XX去世，其妻林爱珍，即被上诉人作为其继承人依法承接了上述相关权利义务，从而提起本案诉讼。综上事实，一、一审法院没有对涉案承揽合同关系中的全部事实进行审查，属于认定事实不清。一审法院既已认定本案的基础法律关系为承揽合同关系，就应当对该承揽合同进行全面审查。该承揽合同是上诉人长城公司与温XX双方当事人之间所签订的，在履行该合同，进行结算时，双方对双方之间的经济往来，包括承揽合同的工程款、借款等，进行了最后的结算，并由双方签名确认，形成书面凭证，即上诉人在一审中提交的《结算清单》，该《结算清单》不仅记载了双方之前签订的装饰合同单价，并确认了上诉人长城公司已还款52万元人民币给被上诉人夫妇，2002年3月25日付40万元、2001年10月31日付10万元、2001年12月6日付2万元，此约定与上诉人提交的3张收据一致，因此，该《结算清单》是涉案承揽合同重要的一部分，也是清明案件事实的关键所在。只有查清了合同双方最终结算的相关事实，才能证明被上诉人林爱珍在本案中所主张的涉案房产过户是否合法合理。被上诉人林爱珍作为温XX的妻子，竟然表示对仅有“温XX”签名的收据及结算清单无法确认该签名的真实性，这分明是规避事实，不按事实说话。既然认定本案的基础法律关系是承揽合同关系，就应当对该合同进行全面审查，对合同双方进行的结算予以认定，不能只处理温XX在该合同中的收益，而无视其所负的债务。同时，要确认“温XX”的签名是否属实，在司法科技手段不断提高的今天，并不是难事，且从上诉人所提交的一系列合同、结算清单、收据等均可以一一印证其签名是否属实。被上诉人林爱珍对上述证据的否认，纯粹是借着温XX的去世而规避客观事实。二、被上诉人林爱珍，其作为温XX的继承人而提出对本案涉案房产的权利，根据《中华人民共和国继承法》及相关司法解释，以及权利义务相一致的一则，被上诉人林爱珍既然要主张该房产的权利，也就应当承担相关债务。这样只享有权利，不承担义务，大大损害了作为债权人的长城公司的权益，也有违权利义务相一致的法律精神。三、除了上述温XX仍欠长城公司的债务外，被上诉人还欠上诉人长城公司物业管理费，该费用是因涉案房产所衍生出来的费用，应当在本案中一并处理。本案涉及的基础法律关系是承揽合同关系，而非简单的房屋买卖合同关系，且其中涉及到以物抵债的问题，从上诉人与温XX的结算清单来看，双方确认了以房抵债的事实，但是，同时也对双方之间的一系列经济往来进行了如实结算，经结算，长城公司通过以房抵债、现金还款的方式，不仅清偿了其欠温XX的所有债务，还超付了款项，温XX应当依法将上诉人长城公司多付的款项返还给长城公司。一审法院一方面认定本案基础法律关系为承揽合同关系，另一方面却又仅处理涉案房产的产权过户问题，对于其他方面，则以另行起诉来草草了结，这样，对承揽合同关系的另一方长城公司是极其不公平、不公正的，同时，也带来了讼累，浪费了司法资源，完全以现行的“司法为人、利民、便民”而相冲突。因此，上诉人特提起上诉，请求二审法院进一步查清本案事实，将涉案合同双方当事人之间的权利义务作一个最终的了断，真正达到案结事了，不偏不倚，切实保障公民的合法权益。被上诉人林爱珍辩称，一、案涉商品房是答辩人向上诉人购买，购房款支付方式为温XX以相应工程款相抵对。这一事实有双方签订的商品房购销合同以及温XX与上诉人于2001年4月25日签订的《抵押协议书》予以证实，事实清楚，证据确实充分。二、答辩人基于双方签署的商品房购销合同取得案涉房屋的房地产权利，有房地产权证书为据。在没有证据证明物权转移原因具有不法性的情形下，物权转移无论基于何种原因，都不影响上述房地产权利的合法性。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。答辩人本应在取得上述房地产权利时，该房屋占用范围内的土地使用权应一并分割和转移，因产权登记部门的历史原因导致土地使用权实际上并未随房屋所有权发生转移，答辩人发现后及时在本案中提出请求对相应的土地使用权进行分割和转移，上诉人只是履行之前本该履行的协助义务，现上诉人以答辩人取得房地产权利后发生的事实为由提出抗辩，根本不能成立。三、上诉人主张温XX欠款及答辩人欠物业管理费不成立。一审中上诉人提供了一份《结算清单》，该结算清单中“温XX”签名并不属实，这是其一；其二，上诉人在本案中并未提出反诉主张所谓的债权，且该债权债务关系属另一法律关系，上诉人如需主张债权应另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请贵院驳回上诉，维持原判。林爱珍向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告将位于梅县程江镇西桥开发区国商中心XX区XX房（房地产权证：粤房地证字第××号）的不动产权属登记至原告名下；二、由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：1999年12月15日，原告林爱珍（乙方）与被告梅州长城实业有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告出售的梅州国际商业发展中心XX幢XX房，作价520000元。其中合同第十九条关于产权登记的约定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起30天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿%赔偿乙方损失”。1999年12月16日，案涉房产依法办理产权登记手续，产权证（粤房地证字第××号）登记权属人为林爱珍，房屋权属来源为于1999年12月向梅州长城实业有限公司购买，地址为梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XX区XX房。因涉案房产的土地使用权一直未转移办理至原告名下，原告协商未果，遂诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。被告经一审法院公告送达起诉状副本及开庭传票后，第一次开庭未到庭，第二次开庭时作出上述答辩意见。一审庭审中，一审法院经调查，另查明事实如下：（一）关于付款事实。1、原告向一审法院提交被告梅州长城实业有限公司与温XX于2001年4月25日签订的《抵押协议书》及相关结算清单，其中《抵押协议书》内容为：梅州长城实业有限公司（甲方）与温XX（乙方）协商一致，由温XX投资国商商业发展中心XX区一幢装修工程，包括打路、装电梯，被告用XX区二幢XX层共12套房作乙方投资风险抵押，该抵押为过户抵押，即将上述房产的房地产权证（不包括装修）过户给乙方，总工程结算仍欠1042901元。借款现金、利息合计988800元，共计2031701元。年息0.8%计算。抵押期限经双方议定，时间从2001年4月25日至2004年4月25日，如被告超过三年，房产归温XX，温XX有权处理该房产。2、被告提交《装饰合同》2份，该2份合同证实了温XX与被告之间存在装饰工程关系。在2份《装饰合同》中的“结算方法”条款中载明如下字样：“乙方（温XX）先垫付各工程款项，甲方（被告）将以现金或相应房产作价付款……”；被告提交《结算清单》，该结算清单显示涉案房产由被告作价抵对工程款及借款、利息。在合同中有如下字样：“……长城公司已归还款52万元人民币给温XX先生、林爱珍女士（2002年3月25日付40万元、2001年10月31日付10万元、2001年12月6日付2万元）”，此约定与被告提交的3张收据一致（原告对3张收条中的2002年3月25日温XX签名，标的40万元收条真实性未予以确认）。在结算清单另注明以下字样：“以往的工程款、借款、利息、房屋折款，于2004年11月29日经双方已经结算清楚，结算后温XX先生仍欠梅州长城实业有限公司439179元人民币”。被告据上述证据认为经各项折款、房款抵对后，被告对原告不负债务，反而是原告尚需向被告支付439179元款项，并要求折抵房产。对被告主张，原告认为《结算清单》不能确定是否温XX亲笔，且与本案无关，故未予以认可。对于被告欠款主张，一审法院询问原告是否同意抵对，原告当庭表示不同意抵对房产。为此，一审法院当庭告知被告，本案原告的诉请是办理涉案房产的不动产权转移登记手续，并不是房产折价抵对工程款或工程款欠付纠纷，被告如认为结算清单事实存在，可另行起诉，主张权利。（二）原告自认，抵押协议书中的房产均是先过户再抵押，抵押范围为工程欠款，该欠款包括2031701元及至2004年4月25日的利息，全部抵对完毕。原告同时承诺，在约定期限内未向被告主张欠款，此后也不向被告主张欠款。（三）原告向一审法院出具2013年12月12日《公证书》，公证书内容为：①温XX已于2005年12月25日在广东省死亡。②温XX的法定第一顺序继承人为林爱珍、温斌秀、温玲菱。③梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XX区XX房，房地产权证编号为：粤房地证字第××号为温XX与林爱珍的共同财产。④温斌秀、温玲菱自愿放弃上述遗产的继承权，温XX的遗产由林爱珍一人继承。（四）原告自认，涉案房产至今无第三人向其主张权利；被告经本院询问，表示不清楚涉案房产是否还存在其他买卖或抵押行为，一审法院限令被告如存在上述行为，在指定期限内向一审法院提交证据，期限届满后，被告未提交证据证明。本案在审理过程中，一审法院在涉案房产所在地张贴公告，要求如有第三人对涉案房产拥有权利，可在指定期限内向本院提出异议，期限届满后，未有第三人向一审法院申请权利。（五）原告表示，如法院判决后，国土部门可以办理过户，过户费用原告可以先行垫付，此后是否需被告承担，原告会另行主张。（六）关于被告主张的物业费，一审法院当庭告知被告，拖欠物业费与本案无关，被告可另行主张。再，为查明涉案房产情况，一审法院依法向梅州市梅县区国土资源局发函征询如下问题：“一、涉案房产是否存在抵押、查封等情况？二、涉案房产能否办理不动产登记证至相应权属人名下？三、涉案房产是否存在第三人申请办理国土证过户的情况？”对此，该局复函称：“一、涉案房产不存在抵押及查封等情况。二、涉案房产对应的国有土地使用证已登记至梅州长城实业有限公司名下，如需办理转移登记，必须有分摊至梅州长城实业公司名下的土地使用证原件和原告的房产证材料，才能办理相关业务，否则无法办理。三、经我局业务部门核实，在登记系统里没有发现第三人申请办理国土证过户的情况”。一审法院认为，根据双方提交的证据及庭审中当事人的陈述，本案的事实为温XX承揽被告承建的国商中心工程后，由温XX垫付工程款，被告以房产抵押，后将抵押房产抵对工程款及借款、利息而来，因此其基础法律关系为承揽合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，故本案案由应为承揽合同纠纷。本案《抵押协议书》为双方自愿签订，涉案房产的房地产权已经登记至原告名下，且被告所提交的《结算清单》（虽然原告未予认可）亦证明相关抵对事实，根据梅州市梅县区国土资源局复函及双方自认事实，涉案房产亦不存在权属争议，且一审法院在涉案房产处张贴公告后，未有案外人向一审法院主张，因此，对于原、被告之间的以物抵债行为一审法院予以确认，被告在约定期间内未向原告履行付款义务，按照约定，涉案房产归原告所有，原告依法获得涉案房产的产权，对于涉案房产的产权过户手续，被告应履行相应的产权过户协助义务，原告请求依法有据，一审法院予以支持。被告主张按《结算清单》，原告经抵对后尚欠被告439179元，要求原告抵对房产，由于本案是原告请求办理房屋产权过户手续，非工程款结算纠纷，被告可另行向原告主张，一审法院对被告请求不予审理。关于被告提出原告支付物业费的请求，该请求亦非本案审理范围，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：被告梅州长城实业有限公司应在判决生效之日起十五日内协助原告将位于梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XX区XX房（房地产权证：粤房地证字第××号）的不动产登记证办理至原告林爱珍名下（办证费用由原告林爱珍先行垫付）。案件受理费9000元，由被告梅州长城实业有限公司负担。二审查明，对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案所涉上诉人与温XX于2001年4月25日签订的《抵押协议书》约定的与本案所涉房屋抵对工程款超过三年即2004年4月25日则房产归乙方。双方于2004年11月29日签订的《结算清单》再次约定了与本案所涉抵对工程款的房屋按相应的价格和面积，并由此计算出总和款，与上诉人欠温XX的工程款相抵对。且本案所涉房屋已登记至被上诉人名下，因房屋占用的土地使用权未办理转移登记，据此，在本案所涉房屋没有其他人主张权属争议或主张抵押权的情况下，一审判决支持被上诉人办理转移登记的诉讼请求，可以维持。上诉人认为经结算后被上诉人方仍欠40多万元及被上诉人仍欠物业管理费等可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9000元（已由上诉人梅州长城实业有限公司预交），由上诉人梅州长城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  叶嘉淇