广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第1156号
原告李增荣。
委托代理人杨选珠，广西桂悦律师事务所律师。
委托代理人刘伯玲，广西桂悦律师事务所实习律师。
被告梁卫球。
委托代理人黄彩斌，广西桂三力律师事务所律师。
原告李增荣与被告梁卫球房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告李增荣及其委托代理人韦永记，被告梁卫球的委托代理人黄彩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李增荣诉称，原、被告于2009年2月17日签订了《市场运作住宅（集资期房）转让协议》，双方约定：被告自愿将其所在单位广西未成年犯管教所坐落于南宁市东葛路延长线的南面，贤宾路东面的市场运作房职工住宅小区“景晖花园”6栋024号指标房建筑面积96平方米一套及车位，以30000元转让给原告。交付建房的一切费用，包括从报名开始到办理房产证、房产转户、未管所要求统一安装实施所产生的全部费用均由原告负责，由原告通过未管所交付。被告有义务配合办理过户等有关手续。协议签订后，原告向被告支付了共计30000元的指标房转让款。同时，原告以被告名义向未管所支付了350706元，以上费用均有票据为证。2013年3月26日，经未管所财务科核对，原告就讼争房屋已实交278406元、车位款68000元，燃气管道煤气入网费2300元，装修保证金2000元，未管所财务科于2013年3月26日出具了《景晖花园完款证明》。指标房交付原告后，原告着手装修时，遭到被告阻挠并主张协议无效。原告认为，原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，原告已依约履行义务。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告2009年2月17日签订的《市场运作（集资期房）转让协议》有效；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告梁卫球辩称，一、单位集资房是基于职工和单位之间的特殊身份而建立的，以特定身份为基础，是一种政策性住房。被告与单位签订的《广西区未管所警察职工全额集资建房协议书》中约定，被告不能将参与集资建设的住房和停车位转让给他人，因此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，该集资房依法不能转让。二、集资房体现了单位福利，若协议转让后，不是该单位职工的原告就享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使答辩人所在单利利益受到损害，且违反了国家相关税收规定，依法应被确认无效。三、根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，原、被告签订转让协议时，未征得单位同意，该协议也是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月19日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具收款收据（桂ONo4419866），载明：今收到梁卫球交来景晖花园报名费款项5000元。
2009年2月17日，李增荣（乙方）（受让方）与梁卫球（甲方）（出让方）签订《市场运作住宅（集资期房）转让协议》（以下简称《协议》），约定：一、甲方是广西未成年犯管教所正式职工，已实际取得本单位上述地块上以全额集资名义，按市场运作建房方式筹建警察职工住宅小区——“景晖花园”住宅名额一个，甲方自愿将集资建房名额转让给乙方。……三、根据相关规定需要交纳集资建房的一切费用，包括从报名开始到办理房产证、房产转户、甲方单位要求统一安装实施所产生的全部费用均由乙方负责，甲方有义务配合办理相关手续。四、在住宅筹备、建设过程中，根据甲方所在单位的规定交款，甲方应在接到单位通知交款的一天内及时通知乙方，由乙方通过甲方向甲方所在单位缴纳建房集资款，单位开具的建房集资款收据由乙方收执。……五、住宅名额转让费为30000元。乙方交纳第一笔建房集资款的同时，先一次性付给甲方15000元，其中10000元是预付转让费，5000元是甲方先前交给单位的报名费。甲方收到15000元后，5000元报名费单据交由乙方收执，剩下的20000元转让费在2010年3月30日前付15000元，余下的5000元在甲方交房屋钥匙时付清。每次现金交易甲方必须写收据。六、根据建房方案，集资住宅的配套设施（如车库、车位、杂物房等）以及商铺，一并随住宅名额归乙方所有，相关费用均由乙方支付。八、住宅建成交付住户后，甲方及时将住宅所有钥匙交给乙方。……合同签订当日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo0581205），载明：今收到梁卫球交来景晖花园房款款项15000元。
2009年4月16日，李增荣支付梁卫球指标转让费10000元，梁卫球向李增荣出具《收据》，载明：今收到李增荣交来景晖花园集资房指标转让费10000元。
2009年10月15日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo0983830），载明：今收到梁卫球交来景晖房款款项40000元。《收款收据》（桂ONo0983831），载明：今收到梁卫球交来景晖车位款项10000元。
2010年3月11日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo01469300），载明：今收到梁卫球交来景晖花园房款款项3522元。
2010年3月30日，李增荣支付梁卫球指标转让费15000元，梁卫球出具《收条》，载明：现收到李增荣交来景晖花园集资指标转让费15000元，以此为据。
2010年8月17日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo1567871），载明：今收到梁卫球交来景晖花园房款款项55681元。
2010年12月20日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》（No04309743），该票据上载明付款单位：梁卫球；首款项目：景晖花园房款；金额：55681元。同日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》（No04309744），该票据上载明付款单位：梁卫球；首款项目：景晖花园房款；金额：34000元。
2011年3月11日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收款收据》（桂ONo1469520），载明：今收到梁卫球交来景晖花园车位款项24000元。
2011年3月15日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收据》，载明：梁卫球交来景晖花园燃气入网款项2300元。
2011年4月30日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》（No06510855），该票据上载明付款单位：梁卫球；首款项目：景晖花园房款；金额：55681元。
2011年12月17日，梁卫球出具《收据》，载明：因本人急需用钱，现收到李增荣提前支付的原定交房屋钥匙时交付的景晖花园集资房指标转让费5000元，至此，双方约定的所有转让费30000元整李增荣已支付完毕。
2013年1月14日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》（No03764603），该票据上载明付款单位：梁卫球；首款项目：景晖花园房款；金额：27841元
2013年3月25日，广西壮族自治区未成年犯管教所出具《收据》（No0006121），载明：今收到梁卫球交来景晖花园装修押金款项2000元。
2013年3月26日，广西壮族自治区未成年犯管教所财务科出具《景晖花园完款证明》，载明：梁卫球同志为我所景晖花园6栋024号房户主，经财务科邓立同志核对，其本人已按规定交清房款270234元，车位款68000元，燃气管道煤气入网费2300元，装修押金2000元。应交270234元，已交278406元，应退8172元。
另查明，广西壮族自治区未成年犯管教所（甲方）与梁卫球（乙方）于2007年10月19日签订《广西区未成年犯管教所“景晖花园”购房意向书》，约定：一、建房方式：由甲方与广西方成房地产有限公司合作以全额集资的名义，按市场运作方式整体建设。……五、报名定金及违约处理：报名时需交定金5000元，中途退出购房的，所里不退还已交定金（项目无法建设或报名后因选房时没有合适的户型供选择而放弃购房权利的除外）。另外，梁卫球（乙方）与广西壮族自治区未成年犯管教所（甲方）签订的《广西区未管所警察职工全额集资建房协议书》第二条约定，乙方承诺：不违反规定将参与集资建设的住房和停车位转让给他人。否则，因此所造成的一切后果由自己承担，且不因造成的后果向任何组织（包含本所）提出诉求。
再查明，讼争房屋系梁卫球的工作单位广西壮族自治区未成年犯管教所根据《中华人民共和国合同法》、《广西壮族自治区集资建房管理暂行办法》和广西区直属单位房改办《关于重新批复自治区未成年犯管教所职工全额集资建房的函》（区直房改函（2007）103号）的有关规定在南宁市东葛路延长线北面该所编号为0404327的地块中，以全额集资的方式建设的单位职工住宅，坐落于景晖花园小区6栋2层024号房。
还查明，截至本案开庭之日，讼争房屋仍未取得房屋所有权证。
本院认为，李增荣与梁卫球间最大的争议焦点在于《市场运作住宅（集资期房）转让协议》（以下简称“转让协议”）的效力问题。本案中，梁卫球作为广西壮族自治区未成年犯管教所的职工，在获得集资建房资格后，于2009年2月17日与李增荣在平等、自愿协商的基础上订立转让协议，梁卫球将其向单位购买市场运作房及车位的资格转让给李增荣，李增荣亦依约向梁卫球支付转让费、向单位交纳建房款、车位款，并支付了装修押金。依据上述事实，梁卫球与李增荣之间转让涉案房屋的意思表示真实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但究其立法本意是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。而在本案中，转让协议签订时，涉案房屋并未竣工验收，亦未办理房屋权属证书，故梁卫球与李增荣之间的转让协议虽然名为房屋转让协议，实际上为集资建房请求权的转让。因此，双方之间的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，并不在法律规定的合同无效情形的范围内，上述转让协议应属合法有效。梁卫球提出上述转让协议因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》而应属无效的抗辩，依据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：：
原告李增荣与被告梁卫球于2009年2月17日签订的《市场运作（集资期房）转让协议》合法有效；
本案受理费50元，由被告梁卫球负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 范 俪
二〇一五年六月十八日
书记员 郭顺萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。