湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初字3716号
原告：湖南中航物业管理服务有限公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人：邹民，董事长。
委托诉讼代理人：袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
被告：涂曼子，女，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人：易立民，长沙市开福区维实法律服务所法律工作者。
原告湖南中航物业管理服务有限公司（以下简称湖南中航公司）诉被告涂曼子物业服务合同纠纷一案，本院2016年6月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员董娟娟于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告湖南中航公司委托诉讼代理人袁晓红、被告涂曼子及其委托诉讼代理人易立民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南中航公司诉称：2012年11月24日，原告与博林金谷小区开发商长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）签订《博林金谷前期物业管理服务合同》，委托原告对博林金谷小区提供前期物业管理服务。原告自为小区提供前期物业管理服务以来，严格依约履行了义务，但被告自2013年5月至今拒不缴纳物业管理服务费用。现原告根据与中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航长沙分公司）及汇丰公司三方协议中的债权转让条款提起诉讼，请求判令：1、被告缴纳拖欠的物业管理服务费6941.94元，并按照银行同期贷款利率承担违约责任；2、被告承担本案所有诉讼费用。
被告涂曼子辩称：1、原告要求被告支付物业管理服务费没有法律依据。根据《物业管理条例》第40条规定，物业服务企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，故原告与汇丰公司、深圳市中航物业管理服务有限公司长沙分公司于2012年11月24日签订的前期物业管理服务合同因违法而无效；2、原告未对被告提供合格的服务，无权向被告收取物业管理服务费。根据《物业管理条例》第6条及第46条相关规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和适用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，但被告因采光权受到侵害问题，多次要求深圳市中航物业管理公司长沙分公司对1704的违章建筑予以制止但未获解决，故原告未履行法定义务，无权要求被告支付费用。
原告湖南中航公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
证据一、博林金谷前期物业管理服务合同，拟证明博林金谷开发商于2012年11月24日依法委托原告对博林金谷小区提供物业管理服务；
证据二、商品房买卖合同，拟证明被告是博林金谷A11栋1604房业主及该房屋基本情况；
证据三、入伙通知书及业主入伙会签单，拟证明被告是博林金谷A11栋1604房业主，其已2010年1月24日收房入住。
证据四、博林金谷临时管理规约，证明被告承诺并接受该临时管理规约的有关约定；
证据五、最后一次交费发票，拟证明被告从2013年5月开始未再交过物业服务费。
证据六、欠费清单，证明被告房屋的基本情况，及所欠物业服务费的有关情况。
证据七、催缴记录，证明原告多次向被告催缴物业服务费。
证据八、湖南省物业服务价格登记表，证明原告在博林金谷小区收取物业服务费经过了相关部门审批。
被告涂曼子发表如下质证意见：对证据一的合法性、关联性有异议，前期物业合同系与深圳市中航物业管理服务有限公司长沙分公司签订，原告提交的该份合同真实性无法确定；对证据二的三性无异议；对证据三的三性无异议，但该证据与原告无关联；对证据四的三性无异议，但恰恰证明不是与原告签订而是与深圳市中航物业管理服务有限公司长沙分公司签订；对证据五的三性无异议，系被告向深圳市中航物业管理服务有限公司长沙分公司交的物业管理费（至2013年5月），但后来因深圳市中航物业管理服务有限公司长沙分公司未尽到物业管理义务故未再交费，与原告无关；对证据六、七、八的三性均有异议，被告与原告没有物业服务关系。
被告涂曼子向本院提交如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明被告主体资格；
证据二、博林金谷临时管理规约，拟证明原、被告之间没有物业服务合同关系；
证据三、照片，拟证明被告权益受损；
证据四、法律意见书，拟证明原告未尽管理义务。
原告湖南中航公司发表质证意见如下：对证据一的三性无异议；对证据二的关联性有异议，该证据是开发商在售房时制定的业主行为规范，只约束开发商及业主，不约束物业公司，所以与原告无关；对证据三的三性均有异议，原告从未收到过该律师函；对证据四的关联性有异议，该照片反映的情况是实，但该事实系被告与楼上业主的相邻关系纠纷。
经审查，本院对原、被告分别提交的证据认定如下：原告湖南中航公司提交的证据一至八及被告涂曼子提交的证据一至四均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。另本院于2016年3月23日作出（2015）天民初字第05392号判决书，在该判决书中对博林金谷小区物业管理服务的相关事实进行了认定。
根据以上举证、认证意见，结合当事人当庭陈述及本院（2015）天民初字第05392号判决书中确认的事实，本院认定本案事实如下：
长沙市天心区系汇丰公司开发的项目。2007年8月，汇丰公司与深圳市中航物业管理有限公司（以下简称深圳中航公司）签订《博林金谷前期物业管理服务合同》1份，其中约定汇丰公司将该小区委托深圳中航公司实行前期物业管理，委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车位管理服务费；3、受委托代收代缴水、电、气和电视收视费等费用；委托管理期限自物业交付前三个月起至第一届业主委员会成立之日止，时间不超过三年，如超过三年合同另签；物业管理服务费用住宅由深圳中航公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。2010年7月30日，汇丰公司与中航长沙分公司签订《博林金谷前期物业管理服务合同》，其中约定汇丰公司为该小区选聘中航长沙分公司实行前期物业管理，期限自合同签订之日起至第一届业主委员会成立之日并签订新的物业服务合同时止。其他合同内容与前述合同内容基本一致。2012年8月8日，汇丰公司、中航长沙分公司及湖南中航公司签订《协议》1份，其中约定汇丰公司及中航长沙分公司同意将该小区由湖南中航公司实行前期物业管理服务工作；中航长沙分公司将履行《博林金谷前期物业管理服务合同》期间的债权转让给湖南中航公司，湖南湖南中航公司同意受让。同年9月18日，汇丰公司、中航长沙分公司及湖南中航公司联合向该小区业主发出《公告》，载明该小区前期物业管理服务正式由湖南中航公司于2012年12月1日开始实施物业管理服务工作。中航长沙分公司履行《博林金谷前期物业管理服务合同》期间的相应权利、义务转让给湖南中航公司，原合同的权责利由湖南中航公司继受。同年11月24日，汇丰公司（委托方、甲方）与湖南中航公司（受托方、乙方）签订《博林金谷前期物业管理服务合同》，合同内容与前述合同内容一致。2015年7月29日，该小区第一届业主委员会。
另查明，涂曼子与汇丰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了该小区第A11幢16层1604房（合同约定建筑面积125.08㎡）。2010年1月24日，涂曼子作为业主、承诺人签订《博林金谷临时管理规约》并收房成为该房业主，根据《博林金谷临时管理规约》规定，住家物业管理费暂定1.5元月/㎡，起算时间以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费；该规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。此后涂曼子缴纳物业管理服务费至2013年4月20日。此后，涂曼子以该小区第A11幢17层1704房业主擅自改变房屋结构侵犯其采光权为由，多次要求物业管理公司对1704房业主行为予以制止。湖南中航公司曾就该事由组织涂曼子与1704房业主协商处理，但未能制止1704房业主行为。
本院认为，本案的争议焦点为原告湖南中航公司与汇丰公司于2012年11月24日签订的《博林金谷前期物业管理服务合同》是否合法有效。本案被告涂曼子以物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人为由，主张上述合同因违法而无效。根据该合同第一条，汇丰公司（委托方、甲方）将“博林金谷（A区和B区）”选聘原告湖南中航（受托方、乙方）实行前期物业管理，故该合同系由建设单位汇丰公司在小区尚未成立业主委员会的情况下重新选聘物业服务单位签订的合同，该合同合法有效，对业主具有约束力。深圳中航物业管理有限公司长沙分公司、原告湖南中航公司作为建设单位汇丰公司选聘的物业服务单位，依照约定提供了物业管理服务，在履行了合同义务后有权向业主收取物业管理服务费。被告涂曼子作为该小区业主，签署了《博林金谷临时管理规约》并接受了物业管理服务，但未按承诺每月1.5元/㎡的标准缴纳自2013年5月1日起至2016年5月31日止的物业管理服务费6941.94元是实。被告涂曼子认为物业服务公司未尽到制止其他业主侵权责任，也是其不交纳物业管理费的理由。根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业应当对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告湖南中航公司虽曾就被告涂曼子所住房屋楼上业主遮业主擅自改变房屋结构的事由组织被告涂曼子与相关业主协商但未能有效制止，亦未提供证据证明其就相关业主违反装修规定的行为已及时向行政管理部门报告，无法证明其已充分履行所有的物业管理义务，其收取的物业服务费收费总额应予以相应减收，综合本案实际情况，本院酌情认定减收30%，即被告涂曼子应向原告湖南中航公司交纳物业服务费4859.36元（6941.94×70%=4859.36）。由于原告湖南中航公司提供服务不符合法定标准，被告涂曼子因此拒交物业服务费系正当行使抗辩权，对原告湖南中航公司要求被告涂曼子承担逾期缴款违约责任的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第三十六条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告涂曼子于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告湖南中航物业管理服务有限公司2013年5月1日起至2016年5月31日止的物业管理服务费4859.36元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湖南中航物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告涂曼子承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 董娟娟
二〇一六年十二月十二日
代理书记员 湛骁炜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《物业管理条例》
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。