福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0205民初2173号
原告：程明军，男，汉族，1982年9月30日出生，住福建省惠安县。委托福建省惠安县，
委托诉讼代理人：袁波，福建开元大同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘露，福建开元大同律师事务所律师。
族，1967年11月29日出生，住福建省厦门市思明区。福建省厦门市思明区，
族，1982年11月15日出生，住福建省平和县。上列福建省平和县，
上列两被告共同委托诉讼代理人：胡晓勇，福建倍铭律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：许玲玲，福建倍铭律师事务所律师。
被告：厦门市孟氏房产营销顾问有限公司，住所地福建省厦门市湖里区南山路275号之一一楼01室，统一社会信用代码91350206737891522L。
法定代表人：孟先华。
委托诉讼代理人：邓基彪，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑三妹，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。
原告程明军与被告林月梅、林火龙、厦门市孟氏房产营销顾问有限公司（以下简称孟氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程明军的委托诉讼代理人刘露、被告林月梅、林火龙的共同委托诉讼代理人胡晓勇、许玲玲、孟氏公司的委托诉讼代理人邓基彪、郑三妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程明军向本院提出诉讼请求：1、判令林月梅、林火龙共同返还定金500000元（人民币，币种下同）；2、判令孟氏公司返回中介费20000元及代办费800元；3、本案必要的诉讼费用和诉讼费由林月梅、林火龙、孟氏公司共同承担。事实与理由：2017年3月17日，程明军通过孟氏公司介绍看中位于厦门市海沧区产（本案讼争房产），当天晚上程明军与林火龙对房产买卖事宜谈妥后，林火龙表示该房产系其所有，但产权证是办在林月梅名下，会让林月梅亲自与程明军签房产买卖合同。2017年3月18日，程明军、孟氏公司员工前往湖里医院，林火龙在场，程明军、林月梅、孟氏公司共同签订《房地产转让协议》，约定：“林月梅同意将讼争房产转让给程明军，土地房屋权证号以实际产权证为准，建筑面积为124.84平方米；房产成交总价款为4630000元元整，本协议签订之日，程明军应支付购房定金500000元；程明军将上述购房款分二次支付给林月梅，首期购房款应于房管局开出收件单当日向林月梅支付3630000元（含定金）；卖方保证上述房产权属清楚，无债权债务纠纷”。当日，程明军应林月梅、林火龙要求，转款500000元定金至林火龙银行账户，林月梅出具两份《收据》确认收款。程明军、林月梅、孟氏公司于同日还签订《房地产转让居间合同》，程明军于当天通过银行转账20800元至孟氏公司员工张斌华名下，孟氏公司也当场出具《收款收据》确认收款。签订买卖合同时，程明军未看见讼争房产的产权证，后程明军发现林月梅在与程明军签订买卖合同时并未取得讼争房产的产权权属证明，也无讼争房产的所有产权人的合法授权，该合同系无权代理合同，合同也无法继续履行。且讼争房产因林月梅、林火龙与上一手房东尚未结清房款，存在纠纷。林月梅已婚，该买卖合同也一直未得到林月梅的配偶追认。林月梅、林火龙隐瞒事实，上述买卖合同自始就处于事实上履行不能的状态，林月梅、林火龙应退还程明军所支付的定金500000元。孟氏公司作为房产中介方恶意隐瞒讼争房产情况，未起到应尽的义务，未能促成交易，应退还程明军所支付的20000元中介费及800元代办费。
林月梅辩称，一、程明军的陈述与事实严重不符，林月梅签订买卖合同时已经取得讼争房产的权属证明，系讼争房产的所有权人并有权出售讼争房产，不存在无权代理，合同无法履行的情况。签订合同前，林月梅向程明军提供了购买讼争房产的完税证明、不动产中心受理凭证并告知程明军关于讼争房产已于2017年3月16日过户至林月梅名下，并于2017年3月23日就可以取得不动产权属证书，程明军是在知悉上述情况并在看房后才与林月梅签订买卖合同；林月梅在签订买卖合同前已是讼争房产的所有权人，已经合法占有讼争房产，不存在尚未结清房款情形；讼争房产的出售已取得林月梅配偶的同意，且产权证体现的是林月梅拥有100%产权，买卖合同并不需要林月梅配偶签字追认，只需要过户当日林月梅的配偶到房管局签字即可完成过户。二、买卖合同条款约定，程明军应在过户当天支付林月梅首期购房款3630000元（含定金），程明军与林月梅最迟应在2017年4月17日前到房管局办理过户登记，若因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。合同签订后，林月梅一直在催促程明军按约定时间前往房管局办理过户手续，但程明军多次告知林月梅其资金筹集困难，也未能在2017年4月17日与林月梅办理过户，最终明确表示无法购买讼争房产，短信记录可以证明程明军已构成严重违约，且其承认是由于他无法支付首付款导致无法购买讼争房产，对此也自愿承担违约责任。林月梅在收到程明军明确不履行义务的意思表示后有权依约行使合同解除权，因此委托律师向程明军寄送解除买卖合同并要求其承担违约责任即没收购房定金的通知，现解除通知已送达程明军，本案买卖合同已经解除。三、程明军单方违约导致合同解除，其向法院提起诉讼导致林月梅为处理本案诉讼产生的律师费用，根据买卖合同违约责任条款约定，应由违约方即程明军承担。综上，请求驳回程明军的诉讼请求。
林火龙辩称，林火龙不是本案的适格主体，讼争房产的所有权人及买卖合同的签约方均系林月梅，林火龙并未在合同上签字，林火龙只是受林月梅的委托代为处理林月梅与程明军之间的房屋买卖细节。根据合同相对性原则，程明军将林火龙作为本案被告没有合同和法律依据。买卖合同未能继续履行的原因是程明军资金困难未能按照合同约定支付首期购房款。林火龙作为林月梅的受托人，负责联络程明军按合同约定及时支付购房款及办理过户手续，但程明军向林火龙表示其资金困难，无法凑足首期购房款最终无法购买讼争房产，林火龙也如实向林月梅报告。鉴于程明军已构成严重违约，林月梅有权行使合同解除权，并且要求程明军承担违约责任。请求驳回程明军的诉讼请求。
孟氏公司辩称，程明军与林月梅、林火龙之间存在房屋买卖合同法律关系，本案案由系房屋买卖合同纠纷，而孟氏公司与程明军之间是居间合同法律关系。两个法律关系诉讼标的不同、当事人不同，程明军不能在一个案件同时提出诉讼请求，应当驳回程明军对孟氏公司的起诉。《房地产转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在买卖合同履行期间，林月梅取得了讼争房产所有权，双方不存在履行障碍，程明军认为买卖合同自始履行不能没有依据。孟氏公司促成了买卖双方《房地产转让协议》的订立、生效，履行了居间义务。本案系程明军违反《房地产转让协议》的约定，不依约办理过户手续，不依约支付购房款，导致林月梅解除《房地产转让协议》并没收购房定金。请求驳回程明军的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2017年3月16日，林月梅向案外人柯顺德、黄月娥购买位于厦门市海沧区产即本案讼争房产，双方于当日向厦门市不动产登记中心办理房屋所有权转移登记。林月梅于2017年3月28日领取了讼争房产权属证书，权属证书记载的登记颁证日期为2017年3月22日，林月梅拥有讼争房产100%产权。
2017年3月18日，在孟氏公司的居间下，林月梅（卖方）与程明军（买方）签订一份《房地产转让协议》（编号1602252），该协议约定：卖方向买方出售厦门市海沧区产，土地房屋权证号以实际产权证为准，建筑面积为124.84平方米，房产成交总价（含装修款、设备转让款）4630000元，本协议签订之日，买方应支付购房定金500000元，定金于本协议签订之日直接交付给卖方；买卖双方应按规定缴纳办理过户手续所需的相关税费（以办理过户手续时国家执行的政策为准），相关税费由买方承担；买方将购房款分二次支付给卖方，已支付购房定金冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、买方于房管局开出收件单当日向卖方支付首期房款3630000元（含定金）；…；4、买方向银行申请商业贷款1000000元整，该贷款由银行直接转至卖方账户…；卖方应于收到全部房款三天内将房产交付给买方使用，卖方交付所售房产前所产生的水、电、气、有线（数字电视）、卫生费及物业费等有关费用由卖方负责缴清；卖方保证案涉房产权属清楚，无债权债务纠纷，若发生房屋权属纠纷及债权债务纠纷等，由卖方清理并承担相应的法律责任，若致本协议不能继续履行，卖方还应按照本协议承担相应的违约责任，卖方保证转让房产前已征得该房产其他共有人的同意，保证所有共有人到房管部门办理转让手续，否则若因前述问题致交易不成，卖方须承担向居间人支付的佣金（若居间人已从买方收取佣金，则卖方应将佣金款项直接支付给买方）及向买方双倍返还定金；买卖双方应于2017年4月17日前，以本协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，最迟于2017年4月17日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。“违约责任”条款约定：“1、签订本协议后，双方均不得中途毁约，若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款（不计息），同时向买方支付与定金数额相当的违约金，若买方中途毁约，卖方应三日内将扣留定金款后的买方已付款（不计息）返还给买方，向居间人支付的佣金及代办费由违约方承担（因居间人已收取的佣金及代办费不再返还，故由违约方直接支付给守约方），若因佣金纠纷涉诉，由此产生的诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费等概由违约方承担；2、因买方不能按期付清房款或因卖方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房总借款的0.05%的违约金，任何一方逾期七日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除协议，同时毁约方还应按本条第1款的约定承担违约责任。“双方约定的其他事项”条款约定：卖方同意在房管局过户时的实际买受人由买方指定，买卖双方协商同意因政策导致买方无法办理过户手续和银行按揭贷款手续由买方自己承担，卖方经共有人同意出售该房产，否则愿意承担相应法律责任。林月梅在该协议下方的卖方处签名、捺印，程明军在该协议买方处签名、捺印，孟氏公司在该协议居间方处签名、盖章。
签订上述买卖合同当日，程明军通过银行转账支付林月梅购房定金500000元，林月梅委托林火龙收款，该款项转入林火龙的银行账户，林月梅出具两张购房定金《收据》由程明军收执。
双方在其后的合同履行过程中，林月梅委托林火龙与程明军进行短信沟通。2017年4月11日上午11：38，林火龙发短信：“程总，合同期快到了，我们什么时候去过户？”、2017年4月14日下午12:24分林火龙：“程总首付款筹的怎么样了？”，程明军回复：“难啊”，林火龙：“17年4月17号就要付首付款啦”，程明军：“头都快炸了”、“时间要给我宽限一个月，特殊情况啊，拜托”，林火龙：“真的没办法，我的处境和你一样啊”，程明军：“那怎么办，现在我跟我老婆闹得很僵，换个房子能换成这样，那天扔个离婚协议给我，我都无语了”，林火龙：“买房是你老婆同意的啊”，程明军：“没有，我强制做主。本来出来打电话她就不卖，后来小黄一直说我才自己做主，现在怪我不听他建议”、“吵了好几次了，哎，被害死了”，林火龙：“既然这样，那你自己想办法吧，你没办法给我付首付我也是被你害惨了”，程明军：“我都客厅睡了一个礼拜了哥，实在能力有限了，好好房子换个鸟都不知道”，林火龙：“程总，现在说那么多没用，我们每个人都要为自己所做的事情负责，我也不例外，我这边的房东也是很强硬，都没有商量的余地，连面都不见，你没给我首付，我哪有钱给他啊”，程明军：“林总你好，实在抱歉，我确定805这套房子确实买不了了，定金是不是可以退回我一些，真的不想把事弄得那么糟糕，退一些给我，其他也算我承担一些责任吧”、“…我的意思是在问题实在无路的情况下我被迫走法律程序，当然这是我最不愿意做的，而且这两天到处弄首付实在困难价值时间过于紧迫，希望您可以体谅下…”。
2017年4月20日，林月梅委托律师向程明军寄发《律师函》一份，该律师函寄往海沧区嵩屿北五里5号105室，并于当日由海沧区蓝月湾北区速递易“自提柜”代收。函件抬头为程明辉，内容主要为告知程明辉解除编号为1602252的《房地产转让协议》，并没收50万元购房定金。庭审时，林月梅称“程明辉”系笔误，投往海沧区嵩屿北五里5号105室是程明军实际地址，是程明军提供给林月梅的。程明军庭审中否认收到这些材料。
另查明：
一、2017年3月18日，林月梅（卖方）、程明军（买方）、孟氏公司（居间方）三方签订一份《房地产转让居间合同》。同日，程明军向孟氏公司支付了中介费20000元和代办费800元，孟氏公司出具《收款收据》由程明军收执。
二、林月梅以讼争房产作为抵押物向厦门农村商业银行股份有限公司嘉禾支行贷款，双方于2017年5月22日办理抵押登记手续，担保金额为2750000元，抵押期为2017年5月22日至2022年5月16日。
三、林月梅、林火龙为本次诉讼支付律师代理费20000元。
以上事实有程明军提供的《房产买卖转让协议》、《收据》、《房地产转让居间合同》、《收款收据》、不动产登记申请书、存量房买卖合同、厦门市不动产登记中心受理凭证、人口信息查询、商事主体信息查询、抵押登记查询单，林月梅提交的不动产权证书、短信记录、《律师函》、邮寄底单、诉讼委托代理合同、律师费发票以及当事人陈述、法庭笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。程明军与林月梅于2017年3月18日签订的编号1602252号《房产买卖转让协议》，系双方方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定享有并履行各自的权利和义务。根据合同有关条款的约定，可以明确的双方合同履行的时间节点及履行情形主要为：1、合同签订当日即2017年3月18日，程明军向林月梅支付500000元购房定金。2、程明军与林月梅应于2017年4月17日前以房产买卖协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续。3、程明军于房管局开出收件单当日向林月梅支付首期房款3630000元（含定金）。4、程明军向银行申请商业贷款1000000元整，该贷款由银行直接转至卖方账户。5、林月梅应于收到全部房款三日内将房产交付给程明军使用。对照上述合同约定，根据查明的事实，在合同签订后，程明军依约支付了购房定金，在双方约定的第二个履约时间节点即2017年4月17日前，林月梅为讼争房产的所有权人，具备合同履行条件。程明军主张《房产买卖转让协议》自始就处于事实上履行不能的状态，本院不予采纳。合同约定双方最迟于2017年4月17日前往土房局签约办理送件过户手续，程明军最迟应于送件同日也就是2017年4月17日支付林月梅购房款3130000元（3630000-500000）。林月梅提交的林火龙与程明军的短信记录可以证明在第二个履约时间节点2017年4月17日前几日林火龙多次通过短信催促程明军履约的事实。在短信中，林火龙陈述：“程总首付款筹的怎么样了？”、“17年4月17号就要付首付款啦”、“真的没办法，我的处境和你一样啊”、“买房是你老婆同意的啊”、“既然这样，那你自己想办法吧，你没办法给我付首付我也是被你害惨了”、“程总，现在说那么多没用，我们每个人都要为自己所做的事情负责，我也不例外，我这边的房东也是很强硬，都没有商量的余地，连面都不见，你没给我首付，我哪有钱给他啊”，程明军回复陈述：“难啊”、“头都快炸了”、“时间要给我宽限一个月，特殊情况啊，拜托”、“那怎么办，现在我跟我老婆闹得很僵，换个房子能换成这样，那天扔个离婚协议给我，我都无语了”、“没有，我强制做主。本来出来打电话她就不卖，后来小黄一直说我才自己做主，现在怪我不听他建议”、“吵了好几次了，哎，被害死了”、“我都客厅睡了一个礼拜了哥，实在能力有限了，好好房子换个鸟都不知道”、“林总你好，实在抱歉，我确定805这套房子确实买不了了，定金是不是可以退回我一些，真的不想把事弄得那么糟糕，退一些给我，其他也算我承担一些责任吧”、“…我的意思是在问题实在无路的情况下我被迫走法律程序，当然这是我最不愿意做的，而且这两天到处弄首付实在困难价值时间过于紧迫，希望您可以体谅下…”。上述短信记录表明，程明军系以自己的言行表明不依约履行合同，且在双方约定的签约办理送件过户手续时间届满日期2017年4月17日，程明军未依约前往土房局办理过户登记手续，也未能准备好办理过户手续当日所需要支付的钱款，已构成违约。双方在合同中还约定：“最迟于2017年4月17日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任”，基于程明军的违约行为，林月梅有权依照约定解除双方之间的房屋买卖合同。林月梅于2017年4月20日向程明军发出通知解除《房产买卖转让协议》通知，程明军在庭审中对解除双方之间《房产买卖转让协议》也未有异议，本院予以确认。林月梅委托林火龙处理讼争房屋买卖事宜，林火龙不是《房产买卖转让协议》合同当事人。程明军的违约行为导致双方合同无法继续履行而解除，现程明军诉请林月梅、林火龙共同返还购房定金500000元，无合同和法律依据，本院不予支持。另，林月梅、程明军、孟氏公司三方签订的《房地产转让居间合同》，三方形成居间服务合同法律关系，该《房地产转让居间合同》项下纠纷与本案审理的房屋买卖合同纠纷属于不同法律关系，本院在本案中不予审理，当事人可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第九十四条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告程明军的全部诉讼请求。
本案案件受理费8800元减半收取计4400元，由原告程明军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 李庆东
二〇一七年十月十二日
法官助理 许 晔
代书记员 林 晶
附：本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。