文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0283民初8627号原告（反诉被告）：青岛佳龙腾置业有限公司，住所地，平度市李园办事处人民路217号。法定代表人：陈顽强，董事长。委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘玮，男，汉族，1983年10月2日生，住平度市。被告（反诉原告）：毛妮，女，1982年5月26日生，住平度市。二被告共同委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李维懿，山东鲁青律师事务所实习律师。原告青岛佳龙腾置业有限公司（以下简称佳龙腾公司）与被告刘玮、毛妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛佳龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人辛守玉，被告刘玮、被告毛妮及其共同委托诉讼代理人崔海峰、李维懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛佳龙腾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求二被告支付逾期办理产权证违约金65490.48元；2.请求二被告支付自起诉之日即2017年9月15日至办妥产权证之日按日248.07元支付逾期办理产权证违约金。事实和理由：2012年10月14日，原被告双方签订商品房预售合同补充合同，约定，原告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，被告应在180天内办妥房地权证。如逾期，被告须按日支付总房价款万分之五的违约金。原告于2016年6月29日向产权登记机关备案完毕，被告最迟应于2016年12月26日办妥产权证，但被告逾期未办理。刘玮、毛妮共同反诉辩称，原告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，应及时通知被告，并提供房屋交接书、登记申请书等材料后，被告才能办理产权证。实际情况是，被告上访维权经有关部门协调后，原告才于2017年8月23日通知被告并于2017年8月24日将办证材料提供给被告。被告接材料后于2017年9月22日即办妥了产权证，原告的诉请理由不成立，应予驳回。同时，根据双方签订的预售合同约定，原告应于2014年10月14将房屋交付给被告，且房屋的交付必须办理竣工综合验收合格证。而实际上，原告于2017年8月24才完成综合验收备案，原告存在欺诈行为并构成违约，应按日万分之一支付违约金共计48121元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张提交双方签订的商品房预售合同，其中补充条款第四条第1项约定原告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后180天内，被告办妥产权证，逾期被告须按日向原告支付总房价款万分之五的违约金。二被告质证认为，对真实性无异议，但原告备案后没有通知被告也没有提供办证必备的材料，原告无法办证。二被告提供反驳证据1、对原告方销售经理李群的录音资料一份，房屋交接书、登记申请书、房地产登记询问记录各一份，证明原告工作人员李群于2017年8月23日才电话通知被告到原告处办理办证资料，办证资料于2017年8月24日才办理；证据2、平度市城乡建设局2016年5月16日、2017年9月19日两份信访答复意见书，证明经城建部门协调后原告才给被告办理的办证手续。原告对该两份反驳证据的真实性无异议。二被告为证明其主张提交双方签订的商品房预售合同，其中合同第十条约定房屋的交付以取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》为条件。原告对该合同条款的真实性无异议，但认为房屋已于2014年7月5日实际交付，实际交付之前的违约金已支付给二被告，二被告已承诺不再追究延期交房的违约责任及任何形式的补偿。原告提交反驳证据2014年7月5日由被告刘玮签字的《违约补偿确认书一份》、2015年8月9日由被告刘玮签字的《承诺函》一份。二被告对《承诺函》真实性无异议，对《违约补偿确认书》中“刘玮”签字不认可，但在本院指定的期限内没有提交鉴定申请。上述原被告提交的证据均具有真实性，本院均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月14日，原告佳龙腾公司与被告刘玮、毛妮签订商品房预售合同，约定：二被告向原告购买龙腾.天下城B区9号楼2单元5层501户，总房款496144.50元;原告于2014年2月28日前将房屋交付给二被告，逾期原告按已支付房款日万分之一向二被告支付违约金，房屋的交付以原告取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》为条件；房屋符合交付条件后，原告应在交付之日前10日内书面通知二被告办理交付房屋的手续；合同补充条款第四条第1项约定，原告在将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案后，初始登记办理完结，二被告应在180天内办理房地产权证，并将该复印件送原告存档，超过180天后仍未办妥房地产权证，二被告须按日向原告支付相当于总房价款万分之五的违约金，直至办妥。2014年7月5日，原告将房屋钥匙交给二被告，同日，原告与被告刘玮签订《违约金补偿确认书》，由原告支付二被告延期交房违约金3275元，二被告承诺不再追究原告由于延期交房而产生的任何责任，2014年7月11日，被告刘玮以转账方式收取了原告违约金3275元，随后，二被告装修入住。2015年8月9日，刘玮向原告出具《承诺函》承诺“不再向开发公司要求任何形式的补偿”。2016年6月1日，原告取得平度市城乡建设局颁发的项目竣工综合验收备案证。2017年8月23日，原告方工作人员李群通知被告刘玮办理房屋交接书等手续。2017年8月24日，被告刘玮取得了原告提供的房屋交接书、登记申请书、房地产登记询问记录。2017年9月22日，登记机关给二被告颁发了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方产生法律效力，双方均应全面履行。本案的争议焦点为：一、二被告应否支付原告逾期办证违约金；二、原告应否支付二被告逾期交房违约金。第一，二被告应否支付原告逾期办证违约金的问题。购房者到登记机关办理房屋产权登记的首要前提要有房屋交接书等房屋交付手续，没有房屋交接书等手续购房者无法办理产权登记手续，这是常识。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方签订的商品房预售合同约定房屋符合交付条件后，原告应在交付之日前10日内书面通知二被告办理交付房屋的手续。本案查明的事实是原告于2017年8月23日才通知二被告办理房屋交接书等手续，是原告没有及时履行通知义务在先，导致二被告不能如期办证，二被告根据上述法律规定享有先履行抗辩权。二被告在取得房屋交接书等办证手续后180天内即办理了产权证书，二被告没有违约，原告要求二被告支付逾期办证违约金，属无理。第二，原告应否支付二被告逾期交房违约金。首先，商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律一致规定，竣工验收为房屋交付的条件。本案双方在合同中也明确约定房屋的交付以具备项目竣工综合验收合格证为条件。因此，本案原告在未取得项目竣工综合验收备案证的情况下，仅交付房屋钥匙不能视为原告已完全履行了房屋交付义务，取得项目竣工综合验收备案证才视为完全交付。综上，原告存在逾期交付房屋的违约行为，理应承担违约责任。但是，被告刘玮的两次承诺视为对主张逾期交房违约金权利的明确放弃。《违约金补偿确认书》明确约定二被告不再追究原告延期交房的任何责任；《承诺函》中，被告刘玮承诺不再要求任何形式的补偿。没有证据证明原告有欺诈行为，被告刘玮作出的承诺是其真实意思表示，二被告已放弃主张原告承担逾期交房违约责任的权利，原告不应再支付相应的逾期交房违约金。综上所述，原告和二被告的诉讼请求均应驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青岛佳龙腾置业有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）刘玮、毛妮的反诉请求。案件受理费1437元减半收取718元、保全费675元共计1393元由原告青岛佳龙腾置业有限公司负担。反诉案件受理费609元减半收取304元由被告刘玮、毛妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  葛潘杰二〇一八年一月二十六日本件与原件核对无异      书记员  付婷婷申请执行期限为履      行期届满二年内提出