上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21142号
原告岳文连。
委托代理人薛秦贵。
被告薛金保。
原告岳文连与被告薛金保买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月15日、2014年8月14日两次公开开庭进行了审理。原告岳文连及委托代理人薛秦贵、被告薛金保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳文连诉称，原告与案外人房东包中帅于2014年3月2日签订位于上海市浦东新区祝桥镇祝潘路XXX号商铺（以下简称XXXX商铺）的租赁合同，而被告与包中帅就XXXX商铺的租赁合同已经结束，但原告起诉之后直到2014年6月13日才拿到XXXX商铺，现原告已经支付了从2014年3月5日至同年6月13日的房租，但XXXX商铺是被告实际使用。根据法院前案中的判决认定原、被告签订的转让协议有效，双方应当按照转让协议的约定全面履行自己的义务。双方在转让协议中约定2014年3月5日前甲方清场完毕，水电费结清，但实际情况是被告没有按时清场，2014年3月5日水电费没有按时结清，2014年4月电费114.74元（人民币，下同）、水费10.20元欠费可以证明被告仍在继续营业。为此原告要求追究被告的违约责任，请求判令1、被告赔偿原告XXXX商铺从2014年3月5日至2014年6月13日的房租6，950元及利息和违约金4，000元，共计10，950元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告薛金保辩称，不同意赔偿原告的房租损失等诉求。其在2014年3月5日通过书面形式通知原告履行转让协议，但原告拒绝了，原告称其转让不合法，钥匙其已经提前给了房东，因原告起诉房东了，所以房东加了把锁。其从房东处了解到房东也不想把房子租给原告，原告是在房东没有同意的情况下，将租金打给房东的。2014年3月5日之后的水电费清单是4月份才出帐单，因为水电的缴费单被原告拿去了，所以其无法缴纳水电费，在前案中原告作为证据提交了，也没有给其，其去水电部门查了之后才缴纳的。原告从没向其提出过要求其把钥匙给他，房东也没有要求其交出钥匙，其是2014年3月15日左右搬出房屋的，其把需要的东西全部搬走，无法移动的物品经过商量，其不要了，当时原告不在，故其没有把钥匙给原告，其是在2014年5月底把钥匙交给房东。
经审理查明，被告作为承租方曾与案外人包中帅作为出租方签订房屋租赁协议，约定由出租方将XXXX商铺出租给承租方经营使用。双方约定的租赁期限为2011年6月1日至2015年6月1日止，第一年租金为20，000元，后三年租金每年24，000元；为确保合同履行，承租方支付出租方押金300元，承租期满账目结算完毕后由出租方退还押金。合同对双方的其他权利义务作了相关约定。后被告出资对XXXX商铺进行了装修并将该商铺作理发经营之用。
2014年3月2日，原、被告签订转让协议1份，约定由被告将上述XXXX商铺内顶部装潢和地板及卫生间与住室的隔板转让给原告，转让价为24，000元。该协议约定，被告在2014年3月5日前清场完毕，水电费结清；原告于2014年3月2日交付原告12，000元，剩余12，000元待原告清场，于3月5日前将房门钥匙和水电清单交给被告后交付。协议签订后，原告按约向被告支付了转让费12，000元，被告向原告出具收条，并在收条中写明“今收到岳文连转让费12，000元。总24，000元，剩余费用于2014年3月5日结清”。之前原告已于2014年2月27日向被告支付押金300元。
2014年3月2日，在被告与包中帅原签订的房屋租赁协议的基础上，原告（承租方）与包中帅（出租方）修改签订该房屋租赁协议，双方约定由出租方将XXXX商铺出租给原告，租赁期限延长至2016年5月30日，承租方与出租方的其他权利义务内容未作修改。后原告又与包中帅重新签订了一份日期为2014年3月2日的房屋租赁协议，约定租赁期限为从2014年3月5日起至2016年5月30日止，租金及交付方式为贰万伍千元，房租核定按季交租，先付后用，如果逾期付款视为乙方违约，甲方立即采取停电停水措施，一切经济损失由违约方承担。其余约定内容未作更改。
2014年3月5日上午，被告到原告处面谈交接XXXX商铺钥匙、水电费及转让费事宜，但因原告认为房东包中帅称XXXX商铺内的装潢属于房东而产生争议，故交接未能完成。之后被告又于当日向原告发出书面通知1份，被告在该通知中称其已清场并将于今天将房门钥匙和水电清单交给原告，要求原告于今日24点以前办理交接手续，同时付清剩余的12，000元转让费。然而当天双方实际仍未能按协议约定完成交接及支付转让费。
又查明，2014年3月10日，原告诉来本院要求解除原、被告之间签订的转让协议，由被告退回原告装潢转让费12，000元及交付被告的押金300元。在该案的审理中，被告提起反诉，要求原告支付剩欠的转让费12，000元。在该案的审理中，原告提供了上海市电力公司浦东供电公司电费核查通知书1份、上海南汇自来水公司水费清单1份、拖欠物业费的凭据1份以及结算周期为2014年3月1日至3月31日、金额为114.74元、未加盖收讫章的国网上海市电力公司的发票1份、日期为2014年4月、金额为10.20元的上海南汇自来水公司发票1份，以此证明在3月份的时候被告没有交清XXXX商铺水电费和物业费，到4月份的时候费用还在产生。对此被告提供了水电费发票及支付宝缴费回单，以此证明被告在2014年3月29日支付了XXXX商铺2014年2月份的电费1，243.72元及水费136.60元，2014年4月2日支付了XXXX商铺3月份的水费172元及3月份的电费812.79元，而原告提出的物业费应由房东支付，与被告无关。在该案的第二次庭审后，被告向本院递交了发票2份，以此证明被告于2014年5月6日付清了XXXX商铺2014年3月份的电费117.03元（其中电费114.74元、过期电费违约金2.29元）及2014年4月的水费10.20元。对此原告无异议，但坚持其诉求。本院于2014年5月22日作出判决：一、驳回原告要求解除原、被告于2014年3月2日签订的转让协议的诉讼请求；二、驳回原告要求被告退回转让费12，000元及押金300元的诉讼请求；三、反诉被告岳文连于本判决生效后十日内支付反诉原告薛金保转让费12，000元。该案一审判决后，原告提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年7月23日作出裁定：准予岳文连撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。2014年8月8日，被告就该案生效判决向本院申请执行。
还查明，原告分别于2014年4月8日、2014年5月17日、2014年6月13日，向包中帅的帐户汇入6，000元、500元及6，000元。2014年6月3日，本院收到原告起诉包中帅房屋租赁合同纠纷一案的起诉材料，并向原告发出（2014）浦诉前调字第17679号通知，原告起诉要求1、包中帅在十五日内向原告交付XXXX商铺并清除房内家具杂物；2、请求包中帅推迟房屋租赁协议的终止时间，合同时间延长四个月；3、请求包中帅责令前承租人薛金保注销XXXX商铺的工商营业执照和税务等一切手续。后原告在诉前调解期间撤诉。2014年6月13日，原告从包中帅处取得XXXX商铺钥匙。
审理中，对于双方未能按协议约定履行2014年3月5日交接及支付转让费的原因，原告认为因对XXXX商铺内装修的归属到底属于被告还是房东没有明确，房东跟其说装潢是房东的，故其当时不想再履行转让协议，也不想再租赁房屋了，而且被告未清付水电费及物业管理费，故双方未能完成交接，其也为此提起了诉讼。被告则认为是原告以XXXX商铺内装修其无权转让给他为由，且原告已经不想租该商铺了，故其不存在违约，是原告拒绝交接，为此原告提起了诉讼。
审理中，原告自认XXXX商铺门上有两把锁，一把是被告锁的，另一把是其在起诉包中帅案子之前，包中帅锁上的。
审理中，被告自认其是2014年3月15日左右搬出XXXX商铺，其把需要的东西全部搬走，无法移动的物品经过商量，其不要了，当时原告不在，故其没有把钥匙给原告，其是在2014年5月底收到前案判决书后把XXXX商铺钥匙交给包中帅。
上述事实，由当事人的当庭陈述，原告提供的（2014）浦民一（民）初字第9035号民事判决书、交接钥匙情况、电费单、水费单、中国农业银行上海市分行卡卡转帐单及汇款单、房屋租赁协议、（2014）浦诉前调字第17679号通知、民事诉状副本、收条、转让协议、（2014）沪一中民一（民）终字第1635号民事裁定书，被告提供的录音资料、督促履行案件受理通知书等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本院在前案生效判决中已认定原、被告于2014年3月2日签订的转让协议有效，双方应当按照转让协议的约定全面履行自己的义务。首先，根据原、被告在转让协议中关于“2014年3月5日前甲方清场完毕，水电费结清。……乙方于2014年3月2日交付甲方转让费12，000元，剩余12，000元待甲方清场，于3月5日前将房门钥匙和水电清单交给乙方后交付”的约定，当天被告曾到原告处面谈交接事宜，后又以书面通知原告进行交接，可见被告当天在积极履行转让协议约定的义务，此后，在交接及支付转让费协商未果的情况下，原告即于2014年3月10日向本院起诉要求解除原、被告之间签订的转让协议，并要求被告退回原告装潢转让费12，000元及交付被告的押金300元。从在案证据及被告的自述来看，被告在2014年3月15日左右搬出XXXX商铺，在2014年3月29日支付了XXXX商铺2014年2月份的电费1，243.72元及水费136.60元，2014年4月2日支付了XXXX商铺3月份的水费172元及3月份的电费812.79元，后被告又于2014年5月6日付清了XXXX商铺2014年3月份的电费117.03元及2014年4月的水费10.20元。由此可见，被告在2014年3月5日确实存在水电费未结清，未清场完毕的情况，存在违约行为，故应当承担相应的违约责任。其次，从常理看当月水电费是下月结算，而当时3月的水电费单据还处于未出帐单结算状态，双方的约定存在瑕疵，导致被告实际不可能在2014年3月5日即付清该月的水电费帐单，对此双方都负有约定不明确的责任。然而因原告先对XXXX商铺装潢归属产生争议而向法院起诉被告，经法院判决确认该装潢确实属于被告，原告应当履行支付转让费12，000元的义务。由此可见，被告实际在2014年5月6日付清了所有的水电费且已清场完毕时，已具备协议约定的交接条件，但原告因对XXXX商铺装潢归属产生争议等因素而未能配合完成钥匙交接及支付转让费而产生的扩大损失应由原告自负。综上，根据原告已支付的租金情况，本院酌情确定被告因违约而赔偿原告的租金损失为4，400元，对于原告主张因被告违约而应赔偿的利息及违约金损失，缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告薛金保于本判决生效之日起十日内赔偿原告岳文连4，400元；
二、驳回原告岳文连的其余诉讼请求。
案件受理费73元，减半收取计36.50元（原告岳文连已预交），由原告岳文连负担11.50元，被告薛金保负担25元，被告薛金保负担款于本判决生效之日起七日内本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡雪梅
二〇一四年九月五日
书记员 邱 灵
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。