河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16560号
上诉人（原审被告）：张秀兰，女,1948年1月26日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：宜成功（系张秀兰女婿），住荥阳市。
委托诉讼代理人：张冬梅，郑州市嵩山路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：崔莉，女，1984年8月25日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：时勇，河南天基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕游，河南天基律师事务所律师。
原审被告：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。
法定代表人：马玉芳，系该公司总经理。
上诉人张秀兰因与被上诉人崔莉、原审被告郑州房朝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张秀兰上诉请求：1.依法撤销原判第二项，改判张秀兰不承担违约金、律师费及居间服务费或发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实不清、认定事实错误。现实中，房屋买卖程序中的按揭贷款及网签都需要卖方拿到房产证之后才能办理。另外，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第四条、第五条、第十条、第十一条的约定，上诉人与被上诉人办理按揭贷款、网签、房产过户需要在上诉人张秀兰取得不动产手续后方能办理，而第五条约定的40个工作日是需要从张秀兰取得不动产证后才能起算，且合同第十一条确认了合同第十条优于其他条款的地位，故一审法院不顾现实房屋买卖交易中的客观情况，草率认定上诉人未在合同签订后40个工作日内与被上诉人共同办理网签违约在先明显错误。二、被上诉人崔莉通过诉讼解除《房屋买卖合同》早有预谋，故意躲避、不履行合同义务，一审判定上诉人承担违约等责任错误。一审中被上诉人崔莉承认上诉人于2017年4月13日才取得房屋不动产证，按照合同约定此时双方应开始办理网签、按揭贷款、房屋过户等手续，但被上诉人崔莉却避而不见。无奈之下，上诉人于4月21日通过房朝房地产经纪有限公司通知被上诉人按照合同继续履行合同，可被上诉人仍一直未予回复。一审中崔莉本人承认其2017年4月16日就决定起诉解除合同，并于4月18日诉至金水区人民法院。从4月13日上诉人取得房屋不动产证到被上诉人4月18日诉至法院仅仅5天，被上诉人起诉要求解除合同速度之快令人惊讶，说没有预谋难以令人信服，且5天中间被上诉人没有跟上诉人和房朝房地产经纪有限公司协商过一次。随后，2017年4月30日、5月31日，上诉人还向被上诉人邮寄了《催告函》《律师函》，要求其继续履行合同，但被上诉人在签收上述材料后也一直未告知其已向法院提起了诉讼，直至7月26日上诉人及房朝房地产经纪有限公司收到一审法院传票才知道被上诉人已起诉。以上事实说明，上诉人一直在积极与被上诉人沟通履行合同事宜，履行合同中无任何严重过错导致合同目的无法实现，而被上诉人崔莉预谋恶意解除合同已久，应承担违约责任、赔偿上诉人损失。综上所述，一审法院认定事实错误，崔莉的行为明显属于恶意解除合同，应承担不利的法律后果，请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。二审中，上诉人补充意见称：一审法院未查明事实，且部分事实认定错误，判决显失公正。1.关于双方签订的《房屋买卖合同》条款适用的问题。第十条的约定系对前九条约定的变更，第十条是优先适用的条款。2.关于合同履行时间的确定。《房屋买卖合同》第十条第四款中写明“由于甲方需要办理不动产受理手续后才能交易”。因为双方都明知只有上诉人不动产证下发之后才可以办理网签手续，合同履行时间只能是在上诉人不动产证下发之后，而不是签订合同后40个工作日之内。合同第十条系双方协商优先适用条款，双方合同的履行时间已经变更为上诉人办理完不动产手续之后。3.关于哪一方违约的问题。上诉人一直在积极主动履行合同，并没有违约，应该是被上诉人违约。4.关于违约条款的适用问题。违约条款应该适用第十条的规定，而不应该适用第九条的规定。
崔莉辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。合同第十条系双方对合同的补充，并非对前九条约定的变更。关于合同履行时间，合同约定在40个工作日内办理网签、过户等手续，上诉人并未履行，构成根本违约。关于违约条款的适用，第十条约定的违约条款是对逾期交房的违约责任约定，与第九条约定的违约责任系补充关系，并不是变更。
郑州房朝房地产经纪有限公司未到庭，未陈述意见。
崔莉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除崔莉与张秀兰之间签订的《房屋买卖合同》，同时判令张秀兰退还崔莉定金10000元，并支付违约金91500元、律师代理费8000元；2.依法判令郑州房朝房地产经纪有限公司退还崔莉居间服务费6100元、过户服务费2000元；3.本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。诉讼中，崔莉变更其诉讼请求为：1.解除崔莉与张秀兰签订的《房屋买卖合同》，要求张秀兰支付违约金91500元、律师费8000元、居间服务费6100元；2.要求郑州房朝房地产经纪有限公司返还崔莉过户2000元；3.要求二被告共同退还崔莉定金10000元。
一审法院认定事实：2017年1月19日，被告张秀兰委托宜成功与原告签订《房屋买卖合同》一份，主要约定被告张秀兰将其拥有的位于金水区未来路73号锦江国际花园15号楼东2单元23层2306号商品房以610000元价格出售给原告，原告应于本合同签订之日支付购房定金10000元，被告张秀兰同意该定金在办理房屋过户手续前由被告房朝公司保管；付款方式为按揭贷款，原告与被告张秀兰于签订合同后15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，首付款系除定金与贷款外的剩余金额，交付首付款时双方选择资金监管；原告与被告张秀兰应在本合同签订之日起40个工作日内共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；若原告与被告张秀兰违反上述对首付款、15个工作日及40个工作日的约定致使合同不能履行或解除的，违约方应向守约方支付本合同约定房屋成交总价款15%的违约金；原告与被告张秀兰任何一方违反合同约定给对方造成损失的，守约方为维护自己的合法权益而产生的一切费用均由违约方承担，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费等；原告与被告张秀兰约定网签当日交房，由于需办理不动产受理手续后才能交易，原告或被告张秀兰任何一方由于市场原因或者其他人为原因违约，赔付对方双倍定金等。
同日，宜成功代表被告张秀兰与原告签署《房地产经纪服务事项告知书》一份，告知书第四条显示二手房买卖交易采用监管程序的一般程序为：签订买卖合同→评估、批贷→银行出监管资料→房管局网签、担保、存首付→归还监管资料、放贷→过户→钱款到账→归档、抵押。
同日，宜成功代表被告张秀兰与原告及被告房朝公司签定《居间服务合同》一份，主要约定被告崔莉向被告房朝公司支付居间服务费6100元，过户服务费2000元；若原告或被告张秀兰任一方违反买卖合同约定导致被告房朝公司不能继续履行义务的，被告房朝公司不承担责任，且被告房朝公司有权收取本合同约定的居间费服务费和交易中已发生的费用，已收取的费用无需退还；如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用等。
2017年3月30日，郑州市国土资源局不动产登记中心出具豫（2017）郑州市不动产权第0020870号不动产登记证，主要载明金水区未来路73号锦江国际花园15号楼东2单元23层2306号房产的权利人为被告张秀兰单独所有。
同日，被告房朝公司给原告出具收据二张，载明收到原告交纳的购房订金10000元、佣金6100元及过户代办费2000元。
宜成功于2017年4月13日给被告房朝公司工作人员发短信，载明其已拿到不动产登记证，可通知原告签合同，但签合同时必须要付50%的房款。被告房朝公司工作人员于2017年4月14日将宜成功的短信内容告知原告。2017年4月17日，宜成功又给被告房朝公司工作人员发短信，短信内容主要为原告与被告房朝公司在签订本案涉案《房屋买卖合同》时因被告张秀兰尚未拿到不动产登记证而拒绝支付定金，现被告张秀兰于4月13日办理好所有手续、拿到证书并通知原告及被告房朝公司，原告与被告房朝公司一直未予答复并以种种借口推迟付定金，若在4月21日前再不答复并支付购房定金，被告张秀兰即视为原告违约，原合同作废不再执行等。
原告与被告张秀兰均同意解除合同，但双方对违约责任的承担未达成一致意见，酿成本案诉讼。
另查明：原告为本案诉讼而支出律师费8000元。
一审法院认为，宜成功代被告张秀兰与原告及被告房朝公司签订了《房屋买卖合同》《房地产经纪服务事项告知书》《居间服务合同》，被告张秀兰对上述合同均予以确认，故该院认为上述三份合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同义务。
原告与被告张秀兰均认可不再履行合同，要求解除合同，故对原告主张解除合同的诉讼请求部分该院予以支持。
原告在签订合同当日便支付了定金10000元、佣金6100元及过户代办费2000元事实清楚，由被告房朝公司出具的收据为证，该院对该事实予以确认；被告张秀兰在《房屋买卖合同》同意定金由被告房朝公司保管，故被告张秀兰以原告未支付定金为由主张原告违约的理由不成立。《房屋买卖合同》约定被告张秀兰尚未取得不动产登记证书，需等到被告张秀兰办理不动产登记手续后才能交易，双方应在合同签订之日起40个工作日内办理网签、过户等手续，被告张秀兰在上述期限内尚未取得不动产证书；被告张秀兰主张取得不动产证书的时间不应计算在40日内，但双方合同中并未显示被告该主张，故被告张秀兰的该意见因无合同依据该院不予支持。《房屋买卖合同》中约定付款方式为按揭贷款，首付款为定金与贷款外的金额，《房地产经纪服务事项告知书》显示的交易程序为在网签当日支付首付款，故被告张秀兰应先配合原告办理银行贷款手续，确定贷款数额后原告在网签当日将首付款存入资金监管账户，在后期履行过程中被告张秀兰要求原告一次性支付50%的房屋首付款与合同约定并不相符。综上，在本案《房屋买卖合同》的履行过程中，被告张秀兰并未按照合同约定履行己方的合同义务，故该院认为致使本案合同无法继续履行的原因系被告张秀兰违约所致，被告张秀兰应承担相应违约责任。
被告张秀兰未在合同约定期限内与原告办理相关网签及贷款手续，依据合同应向原告支付房屋成交价15%的违约金，故原告要求被告张秀兰支付违约金91500元的诉讼请求该院予以支持。原告向被告房朝公司支付6100元居间服务费事实清楚，原告有权依据《居间服务合同》要求被告张秀兰追偿该笔费用，故原告要求被告张秀兰支付居间费6100元的诉讼请求该院予以支持。原告因本案诉讼支出律师费8000元事实清楚，有《委托代理合同》及律师费发票予以证明，被告张秀兰应将该部分费用支付原告，故原告要求被告张秀兰支付律师费8000元的诉讼请求该院予以支持。
原告交纳购房定金10000元事实清楚，有被告房朝公司出具的收据予以证明，本案涉案《房屋买卖合同》不再履行，被告房朝公司应将该10000元返还原告，故原告要求被告房朝公司退还10000元定金的诉讼请求该院予以支持。被告房朝公司收取原告2000元过户代办费事实清楚，有被告房朝公司出具的收据予以证明，该部分费用并未发生，故被告房朝公司应将该2000元费用退还原告。故原告的该部分诉讼请求该院予以支持。被告张秀兰并未持有原告的定金10000元，故原告要求被告张秀兰退还定金10000元于法无据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告崔莉与被告张秀兰签订的《房屋买卖合同》；二、被告张秀兰于判决生效后十日内向原告支付违约金91500元、律师费8000元、居间服务费6100元；三、被告郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告定金10000元及代办费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2652元、减半收取1326元，由被告张秀兰负担1191元、被告房朝公司负担135元。
二审中，崔莉及郑州房朝房地产经纪有限公司未向本院提交新证据。张秀兰向本院提交以下证据：1.涉案房屋的不动产登记证及不动产登记收费票据各一份，拟证明该案所争议的房屋在2017年4月13日不动产登记证才办理下来，该房屋根本无法在合同签订后40个工作日内完成网签办理。2.2017年2月24日郑州房朝房地产经纪有限公司业务员王永丽出具的收到条一份，拟证明郑州房朝房地产经纪有限公司于2017年2月24日向上诉人承诺出租6个月，并向上诉人承诺手续交付完后，不动产证最快也要30个工作日才能下来，合同约定的时间根本无法办到。
针对张秀兰提交的证据，崔莉质证认为:对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议。虽然上诉人提交了不动产登记收费票据，在一审中双方已认可上诉人在13日取得不动产证件，该时间也恰恰说明取得不动产证的时间超出了合同约定，属于上诉人的根本违约行为。对证据2的真实性、关联性不予认可，该证据与本案无关。上诉人并未向被上诉人交付相关房产。
结合双方举证及质证意见，本院对上诉人提交的证据1的真实性予以采信。
本院经审理查明：在2017年1月19日宜成功代张秀兰与崔莉签订《房屋买卖合同》时，张秀兰尚未取得不动产登记证，崔莉及郑州房朝房地产经纪有限公司均知悉此事实。双方签订的《房屋买卖合同》第十条第四款约定“甲乙双方约定网签当日交房，由于甲方需要办理不动产受理手续后才能交易，甲乙双方任何一方由于市场原因或者其他人为原因违约，赔付对方双倍定金。”；第十一条约定“如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条约定内容为准。”。《房屋买卖合同》签订的当日即2017年1月19日，崔莉支付给郑州房朝房地产经纪有限公司购房定金1万元、佣金6100元、过户代办费2000元，郑州房朝房地产经纪有限公司为崔莉出具了两份《收据》。2017年3月30日，郑州市国土资源局不动产登记中心出具豫（2017）郑州市不动产权第0020870号不动产登记证，主要载明金水区未来路73号锦江国际花园15号楼东2单元23层2306号房产的权利人为张秀兰，共有情况为单独所有。宜成功于2017年4月13日领取不动产登记证，当天其即以短信方式通知郑州房朝房地产经纪有限公司可以通知崔莉签合同，但称签合同时必须要付50%的房款。因无人给宜成功答复，宜成功于2017年4月17日再次给郑州房朝房地产经纪有限公司发了通知短信，称“4月13日我方已经办完所有手续，拿到了证书，并第一时间通知了你们，现在三天已过，你们一直没有答复，今天给你们去电话，你们又说了种种原因，推迟付定金，故今特发此通知，在本月21日前如果再不给答复，付购房定金，我方即视为受买方违约，原来签的合同作废不再执行。并有居间方和受买方一起承担卖受（售）方的损失”。崔莉于2017年4月18日提起本案诉讼。2017年4月30日，宜成功作出《催告函》三份，内容为“崔莉女士：本人与您经中介公司（郑州房朝房地产经纪有限公司）于2017年1月19日签订位于金水区未来路73号锦江国际花园15号楼东2单元23层2306号《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同编号为：ZZJJ2017000208。在签订合同时我方多次要求付定金，你们说等我拿到不动产登记证书后付定金，可是当我拿到不动产登记证书后你们又要走资金全额监管，本月21日我到中介公司了解情况才知道合同内全额资金监管已打钩，在我人老眼花情况下签订的合同，本应不算，但因我方是诚心卖房，决定继续执行合同。根据合同约定甲乙双方应在合同签订之日起肆拾个工作日内，共同到相关部门办理面签、网签、过户等相关手续。因我方已拿到房产证，但是由于您本人一直拖延时间不去办理各项手续。现我方郑重通知您，望您三日内做出决定给我方回复，否则鉴于您方违反合同相关约定，您将承担所有违约责任。注：本催告函一式三份，一份由发函人留存，一份由郑州房朝房地产经纪有限公司留存，一份由您方留存。”郑州房朝房地产经纪有限公司员工王永丽于2017年5月3日在该催告函上签署了姓名及日期。宜成功邮寄给崔莉的邮件亦被崔莉本人签收。2017年5月31日，河南世纪通律师事务所杨茗杰律师给崔莉邮寄了律师函，告知崔莉“请自你收到该律师函之日起五个工作日内办理申请购买上述房产的银行按揭贷款手续，并将申请办理按揭贷款材料的复印件或照片邮寄至我所，否则张秀兰女士将解除双方签订的《房屋买卖合同》，并保留进一步追究你方法律责任的权利。”2017年6月15日，杨茗杰律师再次给崔莉邮寄律师函，告知崔莉“合同签订后，你未按合同约定的‘合同签订后15个工作日内到银行办理按揭贷款申请’，致使张秀兰女士协助义务及后履行义务无法履行。2016年6月1日，你签收了我所催促你办理申请购买上述房产银行按揭手续的律师函，在宽限期内你仍未履行约定义务。现正式通知你：张秀兰女士在此解除与你2017年1月19日签的《房屋买卖合同》，并保留进一步追求你法律责任的权利。”2017年7月25日，一审法院将本案的起诉书、举证通知书等文书送达给宜成功。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，宜成功代张秀兰与崔莉签订的《签约提示》《居间交易资金监管提示函》《房地产经纪服务事项告知书》《房屋买卖合同》，及宜成功代张秀兰与崔莉及郑州房朝房地产经纪有限公司三方签订的《居间服务合同》，均采用郑州房朝房地产经纪有限公司提供的格式文本。张秀兰对宜成功代其签署的《房屋买卖合同》《居间服务合同》等予以认可，一审法院认为上述合同合法有效并无不当，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据房产交易的流程及双方签订的《房屋买卖合同》的约定，本案房产只有在张秀兰办理了不动产登记证之后才能交易。本案中，《房屋买卖合同》第四条付款方式中关于“甲、乙双方于签订合同后15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续”及第五条产权过户时间关于“甲乙双方应在本合同签订之日起40个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。”的约定，与《房屋买卖合同》第十条的约定不一致，且在不动产登记证未办理的情况下，双方当事人均无法按照合同第四条、第五条约定的时间履行。根据《房屋买卖合同》第十一条“如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条约定内容为准。”的约定，双方当事人应按该合同第十条履行。宜成功在领取到张秀兰的不动产登记证的当天，即通知郑州房朝房地产经纪有限公司并要求该公司转告崔莉履行合同。宜成功虽在给中介公司的短信中提出过“签合同时必须要付50%的房款”的主张，在无人回复宜成功且张秀兰一方并不知道崔莉已提起诉讼的情况下，张秀兰并未将签合同时必须付50%房款的主张作为继续履行合同的条件。宜成功给崔莉和郑州房朝房地产经纪有限公司发的《催告函》及张秀兰委托的律师给崔莉发的《律师函》，均表明了张秀兰一方积极主张按合同约定内容继续履行并催促崔莉履行合同的意愿。现崔莉起诉要求解除《房屋买卖合同》，张秀兰同意解除，一审法院判令解除崔莉与张秀兰签订的《房屋买卖合同》并无不当。一审法院以张秀兰并未按照合同约定履行己方的合同义务为由，认为致使本案合同无法继续履行的原因系张秀兰违约所致，判令张秀兰按照该合同第九条承担相应违约责任，认定事实有误，本院予以纠正。
房屋买卖的双方采取通过房屋中介的方式进行房屋买卖，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。因此，房屋中介不仅要促成房屋买卖双方达成完善的房屋买卖合同，亦应在房屋买卖合同的实际履行过程中提供周全、适当的服务。本案中，郑州房朝房地产经纪有限公司为买卖双方提供的《房屋买卖合同》格式文本中，在合同第四条、第五条与第十条的约定不一致的情况下，没有明确约定买卖双方在不动产登记证办理后的具体交易时间；在张秀兰一方拿到不动产登记证并主张继续履行合同时，郑州房朝房地产经纪有限公司未能及时合理履行义务，造成房屋买卖双方信息沟通不畅，导致在合理期限内房屋买卖双方不能完成房屋买卖，合同目的未能实现。郑州房朝房地产经纪有限公司作为居间方，在收取佣金、代办费后，怠于履行居间义务，居中沟通不畅，应承担相应的责任。郑州房朝房地产经纪有限公司应将该公司收取崔莉的定金、代办费、居间服务费退还给崔莉。崔莉主张应根据《房屋买卖合同》第九条及《居间服务合同》第四条由张秀兰退还崔莉定金并支付违约金、律师代理费、居间服务费，崔莉的该项主张理由不足，本院不予支持。
综上所述，张秀兰的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16599号民事判决的第一项即“解除原告崔莉与被告张秀兰签订的《房屋买卖合同》”；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16599号民事判决的第二项、第三项；
三、郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔莉定金10000元、居间服务费6100元、代办费2000元；
四、驳回崔莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2652元，减半收取为1326元，由崔莉负担1073元、郑州房朝房地产经纪有限公司负担253元；二审案件受理费1191元，由崔莉负担938元，由郑州房朝房地产经纪有限公司负担253元。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年二月二十八日
书记员 李志琳