上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11919号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张海星，男，1950年2月5日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：徐仁，上海市经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李新根，男，1954年2月7日生，汉族，住浙江省嘉善县。
委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪晓东，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原审第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区文翔路6000号。
法定代表人：曹金华，镇长。
上诉人张海星因与被上诉人李新根及原审第三人上海市松江区小昆山镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初12777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张海星及其委托诉讼代理人徐仁，被上诉人李新根的委托诉讼代理人洪晓东到庭参加了诉讼。原审第三人上海市松江区小昆山镇人民政府经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张海星上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付停产停业损失补偿以及设备物资迁移补偿的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人承租涉案厂房后没有实际使用，而是全部转租给案外人使用；2、动迁部门计算停产停业损失补偿及搬迁费是按照厂房面积，而不是按照实际发生的损失计算；3、动迁部门在实际操作过程中只与产权人协商补偿事宜，故一审法院认定涉案争议补偿系对承租人的补偿缺乏依据；4、上诉人为了配合动迁实际安置了三位次承租人，并支付了88,000元（人民币，下同）的补偿款，一审法院以上诉人证据不足对上述事实不予认定显属错误，否则次承租人如何会愿意搬走。
李新根辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上海市松江区小昆山镇人民政府（以下简称“小昆山镇政府”）未发表意见。
李新根向一审法院起诉请求：张海星支付李新根补偿款600,035元（含确权房屋补偿123,332元、无证房屋补偿43,332元、无证棚舍补偿3,000元、停产停业补偿137,535元、设备物资迁移补偿226,013元、房屋装修补偿21,823元、电力补偿45,000元）。
张海星则向一审法院反诉请求：1、确认李新根、张海星间的租赁合同关系无效；2、李新根支付张海星2014年12月1日至2016年5月31日关于系争厂房的使用费57,500元。
一审法院认定事实：2006年10月26日，李新根、张海星签订《厂房租用协议书》，约定张海星将松江区XX镇XX路XX号厂房租予李新根，厂房面积计300平方米，租金为每年3万元，每年4月底付一半、9月底付一半，租期自2006年12月1日至2016年12月1日，水电由张海星办理转让手续给李新根使用，张海星同意李新根搭建小屋三间和场地铁棚。该协议另对其他事宜进行了约定。
2012年11月12日，李新根、张海星签订《补充协议》，约定《厂房租用协议书》中，张海星同意李新根搭建小屋三间和场地铁棚，厂房后面李新根的搭建未经张海星同意。李新根就搭建向张海星交土地费每年3,000元，张海星认可搭建房屋产权归李新根。厂房租金为每年32,000元。该协议另对其他事宜进行了约定。
2015年1月17日，李新根、张海星签订《厂房租赁补充协议书（二）》，约定厂房年租金39,000元、场地年使用费3,000元，合计42,000元，每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日支付前三个月租金及场地使用费10,500元。租金标准及支付方式从2014年12月1日起履行。该协议另对其他事宜进行了约定。
2015年7月28日，上海A有限公司作出《松江区小昆山镇张海星XX厂协议征收房屋补偿估价报告》，对系争厂房建筑物、无证棚舍、装修、附属设施的重置价格及设备补偿价以2014年5月9日为价值时点进行估价，评估总价737,098元，其中确权房屋（458.45平方米）评估价格391,292元；无证房屋（108.33平方米）评估价格43,332元；无证棚舍（15平方米）评估价格3,000元；装修评估价格21,823元；附属设施评估价格51,638元；设备评估价格226,013元。关于设备评估价格，具体分为：可恢复使用设备补偿费用106,564元【计算方式：运杂费＋安装调试费＋拆卸费＋基础费＝重新购置价×（运杂费率＋安装调试费率＋拆卸费率＋基础费率）】，及无法恢复使用设备价值119,449元（计算方式：重置价×成新率）。
2015年12月24日，张海星与小昆山镇政府签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定小昆山镇政府拆除系争厂房，补偿张海星货币1,015,891元。根据《企业补偿明细表》所载：除上述评估总价737,098元（包含上述各分项）外，另有停产停业补偿137,535元（按确权面积458.45平方米×每平方米300元计算）、自来水开户费补偿40,000元、电力补偿45,000元、违约补偿6,258元、按时签协奖50,000元。
另查明：2006年11月，系争厂房的电力户名由上海B有限公司第一分公司名下变更至上海C有限公司名下。上海C有限公司的法定代表人为李新根。
审理中，松江区规划和土地管理局小昆山所向一审法院复函，确认系争土地性质为集体建设用地，系争厂房产权及建设规划许可证均未办理。据此，一审法院向李新根、张海星释明双方租赁合同关系无效，在此情况下，李新根、张海星表示对本、反诉诉讼请求均不作变更。
审理中，张海星确认收到全部补偿款1,015,891元。
审理中，张海星提供一组证据，用以证明以下事实：2016年3月25日，张海星与系争厂房实际使用人郑某签订《搬迁协议》，约定张海星补偿郑某25,000元。2016年3月25日，张海星与系争厂房实际使用人杨某（由郑某代理）签订《搬迁协议》，约定张海星补偿杨某10,000元。2016年3月26日，张海星与系争厂房实际使用人黄某签订《搬迁协议》，约定张海星补偿黄某53,000元。李新根对上述证据的真实性及关联性均不予认可，称亦已向实际使用人进行赔付，但无法提供支付凭证。
审理中，李新根、张海星就确权房屋补偿123,332元达成一致意见，由李新根享有其中45,734.5元补偿款。
审理中，李新根、张海星均确认电力开户费由张海星支付；李新根称变更户名时李新根已向张海星支付电力开户费，但无证据证明，张海星对此事实予以否认；李新根认可未进行电力扩容；李新根称电力补偿除开户费外，还包括电力设备配套设施的补偿费用，但未提供安装电力设备配套设施的证明；小昆山镇政府称述电力补偿一般应归属房东。
审理中，李新根称系争厂房由其装修，但无法提供装修凭证。
审理中，李新根、张海星双方均确认2014年12月1日之前的使用费已结算完毕，张海星未收取李新根押金。
一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，张海星向李新根出租的系争厂房无房产证或其他合法建造手续，违反了法律法规的效力性的强制性规定，故本案双方当事人签订的系列租赁协议当属无效。但合同无效，并不影响承租人就拆迁利益请求分割。
就确权房屋、无证房屋、无证棚舍三项补偿，双方在审理中已达成一致意见，即由李新根享有确权房屋补偿款中45,734.5元部分、无证房屋补偿款43,332元及无证棚舍补偿款3,000元，一审法院均予以准许。需要指出的是，就“确权房屋”一词，一审法院在本判决书中从《补偿估价报告》及审理中当事人之用语，以避免不必要的混乱，并非认定该部分房屋为合法建筑。
就房屋装修补偿，因李新根未提供证据证明系争厂房由其装修，故一审法院对该项诉讼请求难以支持；就电力补偿，尽管目前电力户名登记于李新根的关联公司名下，但一则小昆山镇政府向一审法院明确电力补偿一般应归属房东（出租人），二则李新根自认未对电力申请扩容，三则李新根未提供证据证明已支付张海星电力开户费之对价，故一审法院对该项诉讼请求亦不予支持。
就停产停业补偿及设备物资迁移补偿而言，两项补偿均系动迁部门对承租人的补偿。关于停产停业补偿，本案中，尽管小昆山镇政府根据确权房屋面积与补偿单价的乘积计算停产停业补偿之金额，但该补偿的最终归属与房屋由何人建造并无必然关系，确权房屋面积仅为金额计算中的一项参数，故一审法院认定停产停业补偿137,535元应由李新根享有。关于设备物资迁移补偿，根据动迁材料显示，应由李新根享有226,013元。至于张海星以李新根将系争厂房转租、并未实际经营为由，认为李新根无权享有上述两项补偿款的意见，一审法院认为，租赁合同关系发生在李新根、张海星间，李新根基于其承租人地位主张上述两项补偿款并无不当，张海星的此项意见一审法院不予采纳。
关于张海星要求李新根支付系争厂房2014年12月1日至2016年5月31日使用费57,500元的反诉请求，一审法院认为，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，一般应予支持。审理中，李新根抗辩称双方约定2015年5月之后的租金不再支付。对此张海星未予认可，而李新根未提供相应证据予以证明，故一审法院对该抗辩难以采纳。尽管如此，结合上海A有限公司已于2015年7月28日对系争厂房完成估价、张海星与小昆山镇政府于2015年12月24日签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》的事实，及张海星对系争厂房于2016年5月始断水断电的陈述，一审法院酌情对张海星所主张的使用费在54,000元内予以支持。
一审法院判决：一、确认李新根与张海星关于松江区XX镇XX路XX号厂房的租赁合同关系无效；二、张海星应支付李新根补偿款455,614.5元（含确权房屋补偿45,734.5元、无证房屋补偿43,332元、无证棚舍补偿3,000元、停产停业补偿137,535元、设备物资迁移补偿226,013元）；三、李新根应支付张海星2014年12月1日至2016年5月31日的使用费54,000元；四、上述二、三项相抵扣后，张海星应于判决生效之日起十日内支付李新根401,614.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,800元，反诉案件受理费619元，合计诉讼费用10,419元，由李新根负担2,247元（已付），由张海星负担8,172元（已付810元，剩余7,362元于判决生效之日起七日内支付一审法院）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人表示，针对上诉人主张的其已补偿给次承租人郑某、杨某及黄某共计88,000元的事实，基于定纷止争的原则，被上诉人愿意以上述金额为标准对上诉人予以补偿。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人是否有权要求上诉人向其支付停产停业损失补偿以及设备物资迁移补偿。根据查明的事实，涉案停产停业损失补偿以及设备物资迁移补偿虽由上诉人与小昆山镇政府签约领取，但鉴于系争房屋上存在租赁关系，故上述事实并不代表该补偿归属于上诉人，其归属仍应根据补偿的性质予以判定。本院认为，停产停业损失补偿通常是对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿，而设备物资迁移补偿亦是对设备权利人因征收而迁移设备产生损失的补偿，故依其性质，被上诉人作为承租人理应有权要求上诉人向其支付该两项补偿。至于上诉人关于被上诉人转租了系争房屋而亦非实际使用人且上诉人已实际安置补偿实际使用人的主张，本院认为，被上诉人虽存在转租房屋的行为，但其已承诺次承租人的安置补偿由其负责，故基于合同相对性，一审法院判决上诉人向被上诉人支付该两项补偿，并无不当。况且，被上诉人二审中亦表示愿意承担上诉人主张的其已支付给次承租人的补偿费用，并就上述费用对上诉人予以等额补偿。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人关于补偿的请求，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初12777号民事判决；
二、李新根应于本判决生效之日起十日内向张海星支付补偿人民币88,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币6,753元，由上诉人张海星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
代理审判员 娄永
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……