文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初8060号原告（反诉被告）：佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区**负责人：冯铭新。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东中信致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓明，广东中信致诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市陆泰商贸有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**负责人：黄启燎。委托诉讼代理人：汤楠，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李三新，广东正大联合律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社与被告佛山市陆泰商贸有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，被告提出反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李蔚汉、被告的委托诉讼代理人汤楠、李三新到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《土地租赁合同》，被告立即向原告返还土地；2.被告向原告支付拖欠租金16410822元（自2013年7月1日起暂计至2016年4月15日）；3.被告按合同约定租金标准支付自2016年4月16日起计至被告实际返还涉讼土地之日止的场地使用费（暂计至2016年5月13日止为450672元）；4.原告没收被告已支付的定金108万元；5.被告支付以2013年7月1日至2016年4月15日的拖欠租金总额16410822元的30%计算所得的租金迟延支付违约金4923246元；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年3月1日签订《土地租赁合同》，原告作为出租方，被告作为承租方，约定将位于南海区××镇××高村，土名“下沙”一带，即武广客运专线东面一带共计146846.42平方米土地租赁给被告经营建设工商业项目。租金按每月每平方米3.1元计算，自2011年3月1日起计，以后每三年为一期复式递增10%计算。合同签订后，原告依照合同约定，将涉讼土地交由被告使用，被告一直适用涉讼土地至今。但被告自2013年7月1日开始拖欠租金。2014年8月22日原告本着友好合作，互惠互利的原则向被告发出《通知》追讨其欠付的租金，但遭到被告无理拒绝。被告自2013年7月1日开始，在使用涉讼土地的情况下拒绝向原告支付租金，经原告多次催促后，仍置之不理，严重损害了原告的合法权益。被告辩称，1.不同意原告全部诉讼请求。第一项诉讼请求解除合同应依照法律规定或合同规定解除，合同不存在法律规定的可行使解除权的情形。2.原告称因为被告违约故解除合同，合同中没有条款约定被告违约即可解除合同，合同第7条规定，如被告超3月不支付租金作为违约处理，其违约处理是终止合同并非解除合同。3.被告事实上没�违约，签订合同后，被告支付租金至2013年6月30日，被告支付保证金、定金和土地办证保证金，无违约行为，2013年6月30日后被告不支付租金的原因是原告有书面的通知，让被告暂时不支付租金；被告租赁原告土地已足额交付两年租金，但原告没有把土地实际交付给被告，被告无法进入土地施工。按照合同约定，原告应当提供土地权属证明，被告支付200万元让原告办理土地确认手续，但原告没有配合办理报建手续，被告至今除支付租金外没有获得其它权利，被告暂缓支付租金也在行使不安抗辩权，被告要求原告继续履行合同，被告愿意将全部租金支付予原告，但原告需提交土地权属证明，配合被告办理报建手续。被告反诉称，被告与原告于2010年3月1日签订了《土地租赁合同》，双方约定原告将其位于南海区××镇××高村，土名“下沙”一带，即武广客运专�东面一带约180亩土地租赁给被告经营建设工程商业项目。合同还约定:“甲方负责办理土地的权属并配合乙方办理用地手续和报建手续，涉及的费用由乙方承担。”合同签订后，被告依约向原告支付了土地的办证保证金200万元，合同定金108万元，租金6453780.6元。2013年5月31日，原告书面通知被告“暂不收取租金”。据被告了解，原告已经取得涉讼土地的权属证明，但不告知、也不提供给被告，而且不配合被告办理涉讼土地的用地申报和报建手续，导致涉讼土地至今无法启动建设，被告空交租金6453780.6元。根据《土地租赁合同》第七条第三款的约定，原告的行为已构成违约，其违约行为已给被告造成巨大损失。为此，诉请：1、原告交付涉讼土地的权属证明予被告；2、本案诉讼费用由原告承担。原告对反诉辩称，一、《土地租赁合同》签订后，原告一直积极配合被告办理涉讼土地的用地申请和建设手续。1.2010年10月18日，原告向佛山市国土资源局南海分局及大沥镇国土城建和水务局致函请求批准把涉讼土地作为临时物流及商业用地。2.原告应被告的请求以原告的名义设立了**有限公司对涉讼土地进行投资开发。双方于2011年2月14日签署《联合声明》明确这一事实。原告以**公司的名义不断配合被告对涉讼土地申请环境影响审批并最终进展至出具《建设项目环境影响报告表》。3.2011年4月18日，原告又向佛山市南海区大沥政府致函请求批准把涉讼土地作为临时物流及商业用地。二、被告于反诉中举证的《通知》所说的原告暂不收取租金一事与客观事实不符。1、2013年5月2日大沥镇东区社会管理处作出《关于大沥镇东秀社区村民小组整合的批复》中明确说明撤销东秀社区内的所有村民小组，新设立东秀村民小组。被告提交的《通知�是于2013年5月31日作出，《通知》上加盖仍是高村村民小组的公章。2、原告于前述《通知》作出的当天（即2013年5月31日）向被告出具的《催缴土地租金通知书》上加盖的已是东秀村高村股份合作经济社的公章，而非此前的高村村民小组的公章。结合以上两点理由，原告在同一日出具的两份文件岂会加盖不同的公章。三、由于行政审批流程较长，涉讼土地的权属证书迟至2016年3月份才办理完成。由于一系列问题及原因，原告在与被告签订《土地租赁合同》时涉讼土地未能办理权属证明，且该土地用途为农业土地。原告也积极配合办理变更涉讼土地的用地性质工作，最终由于政策原因该土地至今未能成功变更土地用途。即使法院认为合同继续履行，原告不同意交付土地的权属确权证明复印件。理由是：1.被告存在违约行为，该行为已构成根本违约，涉案合同应予以解除。2.原告补充的证据中，涉案土地是农用地，相关行政主管机关在答复原告申请中答复，必须先办理农用地转用及供地手续后方可使用，即使原告拿到涉案土地权属证明，由于目前涉案土地不具备进行建设工程建设的条件，双方不可能继续履行涉案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《关于南国土资信访字[2011]158号信访件来访问问题的答复》、《申请报告》、《建设项目环境影响审批申请表》、《建设项目环境影响报告表》、《关于东秀高村支援武广专线借用的土地归还后使用的请示》均没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。2．被告不能证明原告收到了被告提供的《致函》，本院�被告的《致函》不予采信。3.被告提供的《通知》有原告当时的负责人的签名并上盖公章，原告确认为原告曾经使用的公章，原告没有举证推翻被告《通知》的真实性，且原告同日发出的《催缴土地租金通知书》是催缴2013年1月至6月的租金，与被告提供的《通知》通知暂缓支付2013年5月31日后的租金并无冲突，本院对被告提供的《通知》的真实性予以确认。根据当事人的陈述及以上采信的证据，本院认定以下事实：2010年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其合法所有的位于南海区××镇××高村土名“下沙”一带，即武广客运专线东面一带约180亩土地租赁给乙方经营建设工商业项目，租赁土地用途：工商业。租赁期自2011年3月1日至2031年2月28日共20年，办证期及建设期自2010年3月1日起至2011年2月28日止共12个月（此期间为免租期）。租金自2011年3月1日起每月每平方米3.1元，以后每三年为一期复式递增10%计算。租金按每月缴交，每月10号前缴交当年当月的租金。逾期缴交的，甲方按所欠租金日千分之一收取滞纳金。拖欠超过三个月作乙方违约处理，甲方有权没收乙方已付定金以及乙方须赔偿双倍合同定金给甲方。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《土地租赁合同补充协议》，约定双方同意上述《土地租赁合同》的租赁期延长10年，租赁期至2041年2月28日止。被告在诉讼中确认已收到原告支付的保证金1080000元。原告与被告签订《土地移交及租金确认书》，确认上述《土地租赁合同》的租赁土地分批交付，以土地移交实际时间开始计算一年免租期。双方确认第一批土地99.738亩的移交时间为2010年3月1日，租金从2011年3月1日起算，至2014年2月28日每月206125.2元，2014年3月1日至2017年2月28日每月226737.72元。2011年10月24日，双方再签订《土地移交及租金确认书》，约定原告将中铁大桥局搅拌站场的11.8亩，折合7858.8平方米土地于2011年7月1日移交给被告，租金从2012年1月1日起算，至2014年2月28日每月24387.7元，2014年3月1日至2017年2月28日每月26826.47元。2012年5月31日，原告和被告再签订《土地移交及租金确认书》一份，确认第三批土地108.742亩，折合72487.42平方米，移交时间为2012年6月1日，租金从2013年6月1日起算，至2014年2月28日每月224711元，2014年3月1日至2017年2月28日每月247182.1元。2013年5月31日，原告向被告送达《催缴土地租金通知书》，通知被告缴纳尚欠2013年1月至6月的租金1383077.4元。2013年5月31日，被告收到《通知》一份，载明因某种原因，高村经济社据约108亩耕地，�不收取租金。通知落款为南海区大沥镇东秀村高村村民小组公章和“**”签名。原告确认**为原告当时的负责人，上盖公章为原告曾经使用的公章。原告于2010年6月10日开具收据予被告，确认收到被告支付的土地办证保证金2000000元。原告于2011年12月19分别开具两张收据，确认分别收到被告支付的场地管理费825126.80元和1030000元。原告于2012年12月24日开具收据确认收到被告2012年7月至12月的场地管理费1383077.4元。原告于2013年6月15日向被告账户支付1607788.2元。原告于2013年6月17日出具收据确认收到被告支付2013年1月至6月场地管理费1607788.2元。被告合计支付场地管理费（租金）6453780.6元予原告。位于佛山市南海区大沥镇东秀社区居委会的面积20.266公顷的土地的登记土地所有权人为原告，地号440605007027JA05117，已办理土地所有权证，原告和被告在诉�中陈述涉讼土地为该土地所有权证登记范围内的部分土地。本院诉讼中依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，询问涉讼土地的规划情况，该局复函：根据东部片区分区规划，72494.63平方米地块的规划用地性质主要为林地，部分为村庄建设用地、道路用地。66492.11平方米地块的规划用地性质主要为村庄建设用地，部分为道路用地、公园绿地。两宗地用地功能以最终审批的控制性详细规划为准。原告和被告在诉讼中共同陈述，涉讼土地现状与原告交付予被告时的原状一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉�的土地是农用地，原告和被告约定由被告承租涉讼土地经营建设工商业项目即用于非农业建设，至庭审终结时，双方均未举证证明已办理涉讼土地用途变更手续或已获得土地功能转换的审批依据，且本院向行政主管部门调查亦未见涉讼土地整块作工商建设用途符合城市总体规划，双方于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》及相关补充协议违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，因合同收受的财产应予返还，故原告主张解除合同及没收定金108万元，本院不予支持。原告请求被告返还合同项下土地，本院予以支持。被告反诉请求原告履行交付土地证予被告协助办理土地功能转换手续的合同义务，本院亦不予支持。原告与被告明知涉讼土地不具备建设用地功能，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，仍签订涉讼合同，双方�合同无效均有过错，应当对由此产生的损失各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院参照农用地的土地使用费标准，综合考虑原告的土地面积及闲置损失、被告对土地的利用状况、双方的过错程度，本院酌定被告参照合同约定第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向原告支付土地使用费。现被告已支付了土地使用费6453780.6元，为减少当事人的诉累，本院认定被告已多缴纳的土地使用费直接冲抵已发生但被告未支付的土地使用费，经核算，从土地交付之日至庭审终结日2016年6月22日，被告应支付土地使用费为4569334.27元（见附表），被告已支付土地使用费6453780.6元，超过被告应支付的土地使用费，被告没有欠付原告土地使用费。原告主张按双方约定的标准全额计算土地使用费理据不足，本院对原告在本案庭审终结前的土地使用费支付请求不予支持。由于本案庭审终结后的土地返还的履行情况及土地占用情况尚未确定，且被告已支付的土地使用费已超过被告应支付的土地使用费，本院对原告自庭审终结日后至土地返还之日止的土地使用费请求在本案不予支持，原告可根据实际情况另行主张权利。无效合同关于违约责任的约定也对双方无约束力，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和�民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市陆泰商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》项下位于南海区大沥镇东秀高村土名“下沙”一带面积合计约146846.42平方米的土地予原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社；二、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市陆泰商贸有限公司的反诉请求。本案受理费减半收取计78061.85元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取计50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。附表：地块（平方米）时间月份（个）原约定第一期租金标准（元）核定租金标准（元）租金（元）664922011.3.1-2016.6.2263.73206125.241225.042627271.79978672011.7.1-2016.6.2259.7324387.74877.54291335.4642724872013.6.1-2016.6.2236.7322471144942.21650727.006合计91044.784569334.269审判员 方 菲二〇一六年十月十日书记员 林巧薇