文书内容安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终6183号上诉人（原审被告）：合肥市基督教堂，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路**号，宗场证字**********号。负责人：薛连喜。委托诉讼代理人：范理刚，安徽远致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥春和景明物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖路温馨家园13#楼一层106室，统一社会信用代码91340100080324880P。法定代表人：张春，总经理。委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌，安徽凯安律师事务所律师。上诉人合肥市基督教堂因与被上诉人合肥春和景明物业服务有限公司（以下简称春和景明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合肥市基督教堂上诉请求：1、撤销合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初4454号民事判决，并发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案《物业服务合同》无效，业主无须承担合同义务。怡康园业委会与春和景明物业公司签订的《物业服务合同》，是在违背广大业主意愿的情况下，违规签订的，违反了《物业管理条例》的规定。根据《安徽省物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业是由业主大会决定，因此，怡康园业委会是在没有得到业主及业主大会授权的情况下签订涉案合同。另，自始至终被上诉人都知晓此事，当该业委会与被上诉人签订合同之后，就遭到业主们极力反对。其后合肥市瑶海区三里街街道办事处发出《关于撤销怡康园第二届业主委员会违规行为的通知》。为此，怡康园业委会提起行政复议至行政诉讼，最终以怡康园业委会撤诉为结局。由于怡康园业委会与被上诉人签订的涉案合同一直没有得到业主共同决定或业主大会的认可，因此，上诉人无须承担合同义务。2、被上诉人入驻后，没有提供任何合规有效的服务。原审中，上诉人一直在强调被上诉人陈述不属实，小区卫生、绿化、交通管理环境特别差，小区经常被偷等，这些都显示被上诉人没有为业主提供相关服务，一直依靠业主们的自律及主动维护才维持至今。但原审法院却没有主动审查被上诉人是否向业主提供了服务，履行了义务。3、原审期间，上诉人提供了大量的证明材料，证明涉案合同无效的事实，但该些证据在原审中没有得到法庭的重视，导致判决错误，违反法定程序。春和景明物业公司二审辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，不存在上诉人所述的合同无效的情形。请求二审法院维持原判。春和景明物业公司向原审法院起诉请求：1、判令合肥市基督教堂支付自2015年4月22日至2017年3月31日的物业服务费4571元及滞纳金5780元，共计10352元；2、本案诉讼费用由合肥市基督教堂承担。原审法院认定事实：合肥市基督教堂系胜利路怡康园二期高层商住楼1幢1403室业主（建筑面积141.09平方米）。2015年4月21日，怡康园业委会（甲方）与春和景明物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对怡康园住宅小区提供物业服务。乙方提供如下服务：物业公共部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护等。按建筑面积收取物业费，多层0.68元/月/平方米、高层1.35元/月/平方米、商业2.5元/月/平方米。物业费按半年交纳，每半年的头一个月15日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按日千分之三收滞纳金。本合同期限自2015年4月22日至2018年4月21日止。合同签订后，春和景明物业公司进驻怡康园小区进行物业服务。春和景明物业公司主张，合肥市基督教堂的物业费自2015年4月22日至2017年3月31日的物业费4571元未付。春和景明物业公司通过口头、邮寄律师函方式向合肥市基督教堂业催缴，合肥市基督教堂认为怡康园业委会与春和景明物业公司签订的《物业服务合同》无效，且提供物业服务有瑕疵等原因，与物业公司协商未果，故一直未缴纳物业费，春和景明物业公司遂诉至法院，望判如所请。原审法院认为，怡康园业委会与春和景明物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，内容合法有效，对怡康园小区全体业主和春和景明物业公司均发生法律效力，包括合肥市基督教堂接受了春和景明物业公司提供的物业服务后，应履行交纳物业费的义务。合肥市基督教堂没有足够证据证明怡康园业委会已经法定程序撤销，怡康园业委会在其职责范围内所作决定对业主具有约束力，故合肥市基督教堂主张怡康园业委会与春和景明物业公司签订的《物业服务合同》无效，不予支持。根据春和景明物业公司主张，合肥市基督教堂从2015年4月22日至2017年3月31日的未交的物业费应为4514元（1.35元/平方米×141.09/平方米/月×23.7个月）。合肥市基督教堂主张，景明物业公司在服务中存在诸多问题，因此拒交物业费，因物业费是物业公司维持正常工作运转的必要条件，且物业服务具有连续性，其提供的照片，只能反映物业公司在某个时间点的做法存在瑕疵，不能证明物业公司持续的不履行合同义务。春和景明物业公司作为服务企业，在物业服务中对业主提出的问题应及时处理，即使不属于物业服务范畴也应向业主解释、说明。综上，可以认定春和景明物业公司在怡康园小区内虽履行了己方从事物业服务的主要义务，但服务中存在一定瑕疵。故酌定减免违约金和部分物业费，合肥市基督教堂应向景明物业公司支付物业费4062.6元（4514元×90%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、第九十条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、合肥市基督教堂于判决生效后十日内向合肥春和景明物业服务有限公司支付物业费4062.6元（自2015年4月22日至2017年3月31日）；二、驳回合肥春和景明物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对原判认定的事实予以确认。另查：2015年8月14日，合肥市瑶海区三里街街道办事处向合肥市瑶海区物业办出具《关于春和景明物业进驻怡康园程序的说明》，载明：我街辖区内怡康园小区，于2014年10月物业服务到期，经怡康园第二届业主委员会召开业主大会（征求意见），选聘合肥市春和景明物业进驻服务，根据双方合同约定合同期为三年（2015年4月22日至2018年4月21日）。再查：本院（2015）合民二终字第00564号民事判决认定：怡康园业委会经报备并领取了组织机构代码证，任期三年，自2013年5月26日至2016年5月25日。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人合肥市基督教堂所提供的证据尚不足以证实怡康园业委会及其决定已经法定程序撤销，故怡康园业委会与被上诉人春和景明物业公司签订的涉案《物业服务合同》合法有效。因此，怡康园业委会在其职责范围内所作决定对业主具有拘束力。合肥市基督教堂就涉案合同主张无效的理由不能成立。另，鉴于合肥市基督教堂不能提供充分证据佐证涉案物业公司存在持续不履行合同义务的情形，因而对合肥市基督教堂上诉所称的春和景明物业公司未能提供有效合规物业服务的理由，本院不予采纳。综上所述，合肥市基督教堂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由合肥市基督教堂负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  陆文波二〇一七年十月二十三日书记员  顾斯斯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。