河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0305民初3866号
原告：李嘉伟，男，1993年8月22日出生，汉族，本科文化程度，山东省聊城市人，河南省顺康医药有限责任公司员工，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人：王向峰、闫佐明（实习），河南广文律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告：闫小伟，男，1987年1月10日出生，汉族，本科文化程度，河南省许昌市人，军人，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人：张翠（系闫小伟妻子），女，1988年8月28日出生，汉族。代理权限：特别授权。
原告李嘉伟诉被告闫小伟为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月29日，公开开庭进行了审理。原告李嘉伟及委托代理人王向峰、闫佐明，被告闫小伟的委托代理人张翠到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告李嘉伟诉称，为购买被告位于洛阳市××西区××街××军××号房屋，2017年4月23日，原告与被告及案外人洛阳搜居房地产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定的房屋成交价为55万元，任何一方违约须支付实际成交价总额的10%作为违约金。鉴于原告需要以二手房按揭贷款的方式向被告支付部分房款以及银行对二手房按揭贷款实行面签制度，各方确定：原告应于2017年5月10日前向被告支付首付款40万元，首付款通过银行资金监管方式支付，剩余房款15万元由乙方向银行贷款后支付给被告，首付款支付和面签手续一同在银行办理。三方还确定通过中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行作为按揭贷款和首付款资金监管银行。另外，签约当日，原告按照合同约定向被告支付定金1万元。《房屋买卖居间合同》签订后至2017年5月10日前的期间，原告积极筹措了首付款并不断催促被告配合办理二手房按揭贷款面签手续，被告始终拒不露面，以种种理由拖延。之后，原告仍不断催促，可被告依然故我。无奈，原告只得于2017年6月3日发函催促，但仍无济于事。原告认为，被告拒不履行其负有的房屋买卖面签配合义务，且经原告催告仍不履行，导致原告以二手房按揭贷款方式购买涉案房屋的目的不能实现，已经构成根本违约。为维护合法权益，原告现提起诉讼，请求人民法院查明事实判如所请。诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方之间的编号为0001135的房屋买卖居间合同；2、依法判令被告返还原告已支付的定金10000元；3、依法判令被告向原告支付违约金55000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告口头辩称：1、双方在存在分歧的情况下，在被告执行特殊任务并处于临战状态的情况下，原告李嘉伟置事实于不顾，一直催促我履行协议，实属不当；2、原告李嘉伟承诺先支付我40万元首付，至今并未支付我分文，而且有伙同中介机构对我实施欺诈，同时提出对此款项进行银行资金监管的方式支付，我根本就不同意此付款方式，更没有达成一致，所以与中介机构、原告签署的房屋买卖协议，三方均未进行履约，实属无效；3、原告在阐述事实与理由时，谈到原告支付我1万元定金，纯属虚构，请法庭调查；4、在我进入战备状态失去人身自由，同事更不具备对房屋进行买卖交易的情况下，我已向对方发出邀请，请原告到我单位协商解决，对方却不予理睬；5、在我多次电话联系对方，希望在部队调整移防之后继续履行协议，对方仍旧不予理睬，且没有任何回应。
原告李嘉伟为证明其主张向法庭提交以下证据：证据1：2017年4月23日房屋买卖居间合同一份，证明对象：2017年4月23日，李嘉伟与闫小伟及洛阳搜居房地产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定的房屋成交价为55万元，任何一方违约须支付实际成交价总额的10%作为违约金。鉴于李嘉伟需要以二手房按揭贷款的方式向闫小伟支付部分房款以及银行对二手房按揭贷款实行面签制度，各方确定：李嘉伟应于2017年5月10日前向被告支付首付款40万元，首付款通过银行资金监管方式支付，剩余房款15万元由李嘉伟向银行贷款后支付给闫小伟，首付款支付和面签手续一同在银行办理。证据2：2017年4月23日收据一份，证明对象：涉案合同签订当日，李嘉伟向闫小伟支付定金一万元，该定金根据合同约定由洛阳搜居房地产经纪有限公司代为保管。证据3：李嘉伟收入证明一份。证据4：李嘉伟申办房屋贷款前六个月银行流水一份。证据5：李嘉伟银行存款信息一份，证明对象：涉案合同签订后，李嘉伟于2017年4月26日已准备好办理面签手续所需要的材料，并于2017年4月26日已筹款45万元存于个人账户中，用于保证其有能力履行涉案房屋首付款的支付义务。证据6：朱某与闫小伟短信记录一份。证据7：李嘉伟与朱某微信聊天记录一份。证据8：证人朱某证言一份，证明对象：李嘉伟于2017年4月27日将办理面签手续所需材料提供给洛阳搜居房地产经纪有限公司。此后，李嘉伟不断通过洛阳搜居房地产经纪有限公司工作人员朱某催促闫小伟配合办理二手房按揭贷款面签手续，但闫小伟始终拒不露面，以种种理由拖延，以致李嘉伟的合同目的迟迟不能实现。证据9：李嘉伟致闫小伟催告函一份。证据10：涉案催告函寄件凭证一份。证据11：涉案催告函装封视频一份。证据12：涉案催告函寄件查询结果一份，证明对象：2017年6月3日，李嘉伟通过催告函的方式催促闫小伟履行涉案合同，闫小伟本人于2017年6月5日收到该催告函。证据13：李嘉伟与闫小伟微信聊天记录一份。证据14：李嘉伟与洛阳搜居房地产经纪有限公司工作人员席帅国于2017年6月9日在中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行合影一张。证据15：李嘉伟于2017年6月9日在中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行拍摄所携带办理面签手续所需材料的视频一份，证明对象：李嘉伟通过微信再次明确通知闫小伟于2017年6月9日至中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行办理面签手续，但闫小伟仍拒不到场，拒不履行涉案合同。证据16：涉案房屋所有权证书一份。证据17：涉案房屋土地使用权证书一份。证据18：涉案房屋查档证明一份，证明对象：涉案房屋处于银行抵押状态，涉案合同签订后至2017年9月28日（本案一审开庭审理前一天），闫小伟仍未办理该房屋的解押手续，处于抵押状态的涉案房屋具有权利瑕疵，无法过户。
被告对原告提供的证据质证意见：对证据1：2017年4月23日房屋买卖居间合同，真实性无异议，对合同内容条款有异议，合同里面并没有明确说明首付款按照银行资金监管的方式支付，而且在协商时双方因此一直存在分歧，并未达成一致；对证据2：2017年4月23日收据，该收据并不是被告本人所签，原告并未向被告支付任何定金，被告没有收到过任何钱款；对证据3：李嘉伟收入证明，该收入证明代理人不清楚，之前也没有见过该证明；对证据4：李嘉伟申办房屋贷款前六个月银行流水，在开庭前李嘉伟并未向我们出示过任何银行流水；对证据5：李嘉伟银行存款信息，这个我们也不知道；对证据6：朱某与闫小伟短信记录，对短信记录的内容完整性有异议，而且内容也可以看出我们并不同意资金监管的方式，一直存在分歧，且可以看出原告并未向我方支付首付款；对证据7：李嘉伟与朱某微信聊天记录一份，该证据是原告与中介公司人员的聊天，我们无法查证，而且可以看出中介公司倾向于原告；对证据8：证人朱某证言，该证人说是签合同当天原告支付1万元定金，是中介公司保管的，我们至今未收到任何钱款，该证人证言中称我方一再推脱，我方不认同，在签订合同当天我们就将房产证和土地使用证交给中介公司了，这足以表明我们的诚意；对证据9：李嘉伟致闫小伟催告函，这个代理人和被告不清楚；对证据10：涉案催告函寄件凭证，代理人和被告没有见过；对证据11：涉案催告函装封视频，这个代理人和被告也没见过；对证据12：涉案催告函寄件查询结果一份，这个代理人和被告不清楚，没见过；对证据13：李嘉伟与闫小伟微信聊天记录一份，完整性我不清楚，从内容中可以看出闫小伟因为部队要换防，人员严禁外出，闫小伟邀请原告及中介工作人员到单位进行协商解决，原告和工作人员一直没有去，从中可以看出，闫小伟一直没有认同首付款的资金监管方式，原告的多次催促威胁严重影响到闫小伟的精神状态，导致其压力过大而心神不宁；对证据14：李嘉伟与洛阳搜居房地产经纪有限公司工作人员席帅国于2017年6月9日在中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行合影，代理人和被告本人不知道；对证据15：李嘉伟于2017年6月9日在中国建设银行股份有限公司洛阳分行古城路支行拍摄所携带办理面签手续所需材料的视频，代理人和被告本人都不知道；对证据16：涉案房屋所有权证书，无异议；对证据17：涉案房屋土地使用权证书，无异议；对证据18：涉案房屋查档证明，无异议。
被告为证明其主张向法庭提交证据：证据1、2017年9月1日中国人民解放军71282部队政治工作部保卫科出具的证明1份，证明被告闫小伟，因为部队调整移防，人员无故不能离开，未能及时处理其和李嘉伟房屋买卖事项。
原告对被告出示的证据质证意见：证据1、2017年9月1日中国人民解放军71282部队政治工作部保卫科出具的证明，真实性有异议，首先证明单位和闫小伟有利害关系，该证明不符合民诉法关于单位出具证明的形式上的要求，不具有合法性，即便证明所述内容属实，也不构成合同法上的不可抗力，在此情况下如果被告诚意卖房，完全可以与中介机构和原告进行沟通，由被告的亲属或另行委托的人来实际履行合同，根据闫小伟与中介人员朱某的短息通信记录显示，2017年5月14日闫小伟发信息告诉朱某其本人在家，但是媳妇儿不让卖，由此证实在涉案合同签订后，闫小伟实际能够外出，但其并未露面履行涉案合同。
本院在审理此案期间，原告李嘉伟向法庭提出申请，要求朱某出庭作证。
证人：朱某，男，1985年6月11日出生，汉族，本科文化程度，河南省许昌市襄城县人，洛阳搜居房地产经纪有限公司员工，住洛阳市涧西区××与××路石化家属院26号楼4单元501号，公民身份号码：。朱某作证主要内容是：1、闫小伟与李嘉伟是2017年4月23日在我公司签订一份房屋买卖合同，我是经手人，合同约定房东闫小伟将军安小区的房子卖给李嘉伟，成交价为55万元，双方如违约将付房屋成交价10%的违约金，在合同中都有写明，合同约定买方李嘉伟付1万元定金，由中介公司代为保管，双方后期约定时间面签过户手续，都是由我来联系双方的，2017年4月27日左右，买方李嘉伟配合提交了收入证明和银行流水，并告知首付款已到位，从2017年4月27日起开始与闫小伟联系，因闫小伟个人原因始终没有到场进行面签手续，闫小伟也没有再露面和李嘉伟及中介方进行协商沟通，李嘉伟因为时间拖太久感觉闫小伟涉及违约，联系我让我提供跟闫小伟之间的沟通内容，因为跟闫小伟始终没有电话沟通，都是短信联系的，所以我将聊天的内容截屏发给了李嘉伟，短信记录还在我手机上有保存，当时签合同时是一式三份，今天我也带过来了。
经审理查明，2017年4月23日，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》，合同编号：0001135。原告购买被告位于洛阳市××西区××街××军××2-401的商品房，总价款550000元。合同第四条第一项约定付款方式商业贷款：“原告于2017年4月23日交付定金人民币壹万元，由案外人洛阳搜居房地产经纪有限公司代为保管，剩余首付款肆拾万元整于2017年5月10日前交付给被告闫小伟，剩余房款壹拾伍万元整由原告向银行贷款后交于被告。”合同第五条第三项：“被告承诺于收到全款之日起3个工作日内将房屋交付给乙方。甲方逾期交付房屋的，应按照已收款额每日万分之五向原告支付违约金。被告承诺于过户前将登记在此房的户籍迁出，否则将按合同成交金额的3%作为违约金。”合同第六条第四项约定：“如原被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生和本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同实际成交价总额的10%作为违约金，实际损失超出违约金金额的，责任方应据实赔偿。”合同第八条约定：“经原被告双方友好协商，被告同意将房屋内全部家具留给原告，包含……，目前房屋处于抵押状态，被告同意自行负责解押手续及钱款。双方同意首付款通过银行资金监管转于被告。”之后，2017年5月10日前原告已准备400000元首付款，因双方约定首付款须通过银行资金监管转于被告闫小伟。而被告闫小伟拒不出面履行合同，故原告无法交付首付款并诉至本院。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同约定原、被告双方于2017年5月10日前通过银行监管将首付款400000元转给被告闫小伟。之后，被告闫小伟拒不配合履行合同义务。故被告应承担逾期交付房屋的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。被告辩称不应承担违约金，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，原、被告均未提供证据证明具体的损失，综合被告的过错程度、合同订立后二手房交易价格的上涨实际，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金按合同总价款550000元的5%即27500元。因被告闫小伟未按约定履行合同义务，致使双方签订的《房屋买卖居间合同》未能实际履行，现原告要求解除双方之间签订编号为0001135的《房屋买卖居间合同》，本院依法予以支持。原告诉求中要求被告返还已支付的定金10000元，鉴于合同约定定金由案外人洛阳搜居房地产经纪有限公司代为保管，故原告该项诉求可另案另诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：
一、解除原告李嘉伟与被告闫小伟于2017年4月23日订立的《房屋买卖居间合同》（合同编号：0001135）；
二、被告闫小伟于本判决生效之日起十日内给付原告李嘉伟逾期交付房屋违约金27500元；
三、驳回原告李嘉伟的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；
本案受理费1425元，由被告闫小伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 高凌梅
二〇一七年十月二十四日
书记员 王亚珂