北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2309号
上诉人（原审被告）北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外小街47号。
法定代表人陈鸿图，董事长。
委托代理人刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京卓为兴业投资管理有限公司，住所地北京市东城区和平里中街17、19、21号1号楼101室。
法定代表人王振文，董事长。
委托代理人杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。
委托代理人辛×，女，1990年7月1日出生。
被上诉人（原审原告）北京紫萝园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路石佛营东里133号。
法定代表人罗小林，总经理。
委托代理人王东林，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人徐×，男，1975年6月24日出生。
上诉人北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司（以下简称奥士凯公司）、上诉人北京卓为兴业投资管理有限公司（以下简称卓为公司）因与被上诉人北京紫萝园物业管理有限公司（以下简称紫萝园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第42627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官赵纳、法官申峻屹参加的合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人奥士凯公司之委托代理人刘晓静、上诉人卓为公司之委托代理人杨晓刚及被上诉人之紫萝园物业公司委托代理人徐×，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
紫萝园物业公司在一审法院中诉称：紫萝园物业公司是紫萝园小区的物业公司，该小区东至万科金阳公寓，南至北京市东城区商业职工住宅楼，西至北京市东城区商业职工住宅楼和教师楼，北至姚家园路。紫萝园小区4号楼（以下简称4号楼）归奥士凯公司所有，由卓为公司承租，也在紫萝园物业公司提供物业服务的范围内。2011年1月1日紫萝园物业公司和北京市朝阳区紫萝园小区业主委员会签订《北京市紫萝园小区物业服务合同》，约定服务期限2011年1月1日到2013年12月31日，商业楼收费以约定为准，按年缴纳，逾期缴纳自逾期之日起按应交服务费的千分之五缴纳违约金。2011年5月9日紫萝园物业公司和奥士凯公司、卓为公司签订《紫萝园小区4号楼奥士凯物业收费合同》，约定4号楼奥士凯公司商业楼在紫萝园小区红线内，同属于一个物业管理区域，享受相关的物业服务，建筑面积8700平方米，服务期限2011年4月1日到2013年12月31日，收费标准每平方米1.35元，奥士凯公司应向紫萝园物业公司交纳的物业服务费，由卓为公司全额按整年向紫萝园物业公司一次性交纳，缴纳时间为上一个年度的最后一个月的前10日内，卓为公司出现延期缴纳等现象，奥士凯公司负完全的连带责任。签订合同后，奥士凯公司和卓为公司欠付物业费，经多次催缴仍拒绝缴纳。故诉至法院要求奥士凯公司和卓为公司支付物业费529940元（2011-2013年欠付21800元，2014年1月1日到2014年12月31日欠付140940元，2015年1月1日到2015年12月31日欠付367200元），违约金253239.6元。
奥士凯公司在一审法院中辩称：4号楼8700平方米房屋不在紫萝园物业公司服务范围内。紫萝园物业公司和业主委员会签订的物业服务合同程序违法，不应发生效力。电梯费和消防费都是奥士凯公司自己缴纳的。2014年1月至今，因治安问题报警5次，紫萝园物业公司未尽到服务义务。紫萝园物业公司要求的2011年至2013年的物业费已超过诉讼时效。
卓为公司在一审法院中辩称：卓为公司是4号楼8700平方米房屋的承租人。该房屋的物业服务都是卓为公司自己提供并承担费用，4号楼没有房产证，也不是紫萝园小区的开发商开发的，不可能缴纳公共维修基金，故是独立于紫萝园小区住宅楼的，且紫萝园物业公司也未给4号楼提供物业服务，导致该楼治安案件多。紫萝园物业公司要求的2011年至2013年的物业费，已超过诉讼时效，紫萝园物业公司和业主委员会签订的物业服务合同，对卓为公司不发生效力。紫萝园小区成立业主大会、业主委员会时也没有通知卓为公司，程序不合法，选定紫萝园物业公司作为小区物业公司程序也不合法，另住宅楼和商业楼物业服务的标准和收费金额不同，成立一个业主大会，不合理。
经审理查明：
2011年5月18日紫萝园物业公司和奥士凯公司、卓为公司签订《紫萝园小区4号楼奥士凯公司物业服务收费合同》，约定紫萝园小区4号楼奥士凯公司商业楼在紫萝园小区红线内，同属于一个物业管理区域，享受了相关的物业公共服务，类型商业，建筑面积8700平方米，物业服务期限与紫萝园小区业主委员会与紫萝园物业公司签订的服务合同服务期同步，为三年，自2011年4月1日到2013年12月31日，紫萝园物业公司负责物业管理区域内共用部位、设施的日常维修、养护和管理，负责共有绿地、景观的养护和管理，负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，生活垃圾清运等，负责协助小区维护公共秩序和协助做好小区安全防范工作，有偿特约服务，标准为每平方米1.35元，奥士凯公司应向紫萝园物业公司缴纳的物业服务费，由卓为公司全额按整年向紫萝园物业公司一次性缴纳，缴纳年度物业服务费的时间为上一年度的最后一个月的前10日内（12月10日前）一次性缴纳，合同终止事宜以紫萝园小区物业服务合同中约定的合同终止内容为准，奥士凯公司或承租方违反合同约定，经紫萝园物业公司书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，紫萝园物业公司或承租方应当按所欠服务费逾期之日起每日追加所欠金额的千分之五的标准向紫萝园物业公司支付违约金，如卓为公司出现延期缴纳现象，奥士凯公司负完全的连带责任。经询，2011年至2012年的物业费，卓为公司已支付。
紫萝园物业公司提交其和北京市朝阳区紫萝园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订的《北京市物业服务合同》，证明其对紫萝园小区的物业服务期限从2011年1月1日到2017年12月31日，其中服务期限2011年1月1日到2013年12月31日的合同，约定小区高层住宅每月每平方米1.35元，商业物业依据产权人另行约定的商业市场调节价为准；2014年1月1日到2014年12月31日的合同，约定高层住宅每月每平方米1.35元，商业物业每月每平方米1.35元；2015年1月1日到2017年12月31日的合同，约定高层住宅每月每平方米1.5元，商业物业每月每平方米3元。奥士凯公司、卓为公司对紫萝园物业公司和业主委员会签订的物业服务合同不认可，认为业主委员会成立及选定物业公司程序不合法。奥士凯公司、卓为公司在一审审理期间，提交土地使用权证、房屋所有权证，证明北京市朝阳区石佛营东里133号内4号土地使用权和房屋所有权登记在北京亚信房地产开发有限责任公司（以下简称亚信公司）名下，但登记面积为土地使用面积651.12平方米，建筑面积1560.56平方米，故诉争的8700平方米房屋并非紫萝园小区的开发商亚信公司开发的，该房屋没有房产证，不在紫萝园物业公司提供物业服务的范围内。奥士凯公司、卓为公司在二审审理期间主张，奥士凯公司的上级开办单位北京奥士凯资产经营公司是诉争房屋的实际产权人，并提供北京奥士凯资产经营公司致北京市东城区国有资产监督管理委员会的函予以证明。紫萝园物业公司对函的真实性、合法性、关联性均有异议。紫萝园物业公司认为奥士凯公司、卓为公司在一审审理期间并未提及此主体问题，对其陈述不予认可。奥士凯公司、卓为公司提交收据若干张，证明其自己负担维修、保洁等费用，紫萝园物业公司并未为其提供服务。奥士凯公司、卓为公司提交北京市公安局朝阳分局东风派出所2015年10月出具的证明，证明自2014年1月至今接到4号楼刑事及治安类报警五起，亦证明紫萝园物业公司并未为其提供物业服务。
一审法院判决认定：
本案的争议焦点之一是4号楼8700平方米商业楼是否包括在紫萝园小区物业服务范围内。一审法院认为2011年紫萝园物业公司和奥士凯公司、卓为公司签订的三方协议已明确约定4号楼即奥士凯公司商业楼8700平方米在紫萝园小区红线内，同属于一个物业管理区域，享受了相关的物业公共服务，该8700平方米有无房屋所有权证不影响上述合同中关于该8700平方米属于紫萝园小区物业服务区的约定，现紫萝园物业公司仍为紫萝园小区提供物业服务，奥士凯公司、卓为公司应向紫萝园物业公司交纳物业费，奥士凯公司、卓为公司不能以其自行提供服务而拒交物业费，奥士凯公司、卓为公司提供的报案证明，不足以证明是紫萝园物业公司怠于履行安保义务造成的，亦不能据此拒交物业费。本案的争议焦点之二是业主委员会和紫萝园物业公司签订的物业服务合同对奥士凯公司、卓为公司是否有约束力。一审法院认为司法解释规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故2014年1月1日之后紫萝园物业公司虽未和奥士凯公司、卓为公司签订物业服务合同，奥士凯公司、卓为公司也应按照紫萝园物业公司和业主委员会签订的紫萝园小区物业服务合同约定交纳物业费。至于奥士凯公司、卓为公司提出的业主委员会成立程序不合法、2015年提高商业楼物业费标准侵害其利益的问题，奥士凯公司、卓为公司应按法律规定行使业主撤销权，在业主委员会做出的决定未被依法撤销的情况下，对奥士凯公司、卓为公司有约束力，即2015年1月1日起物业费一审法院支持按照每平方米3元计算。本案的争议焦点之三是诉讼时效，奥士凯公司、卓为公司从2013年起欠付服务费，之后紫萝园物业公司一直在为紫萝园小区提供物业服务，紫萝园物业公司和奥士凯公司、卓为公司的物业服务合同一直在履行，紫萝园物业公司于2015年8月起诉要求物业费，未过诉讼时效。奥士凯公司、卓为公司欠付的物业费为2013年每平方米每月1.35元，全年140940元，紫萝园物业公司要求21800元，一审法院不持异议，2014年每平方米每月1.35元，全年140940元，2015年每平方米每月3元，全年313200元，共计475940元。根据三方合同约定，该费用应由卓为公司支付，奥士凯公司对此承担连带给付义务。至于违约金，紫萝园物业公司和奥士凯公司、卓为公司签订的三方协议，紫萝园物业公司和业主委员会签订的物业合同均约定需经紫萝园物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的才支付违约金，紫萝园物业公司对其催缴情况未举证，一审法院不予支持。综上，判决：一、卓为公司、奥士凯公司于判决生效后七日内连带给付紫萝园物业公司物业费四十七万五千九百四十元；二、驳回紫萝园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
卓为公司、奥士凯公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求依法改判驳回紫萝园物业公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。奥士凯公司上诉理由为：一、一审判决认定事实错误。奥士凯公司并非4号楼的产权人，依据物业合同的相对性不应承担交纳物业费的义务。真正的业主是北京奥士凯资产经营公司，是奥士凯公司的上级开办单位，两个公司是完全不同的独立法人。对于2013年以后的物业费不应该由奥士凯公司负担，因为奥士凯公司不是产权人。根据物业管理条例合同相对性的规定，业主应该交纳物业费。二、紫萝园物业公司提供的物业服务严重不达标，请求法院减免2.1万元物业费。卓为公司上诉理由为：卓为公司是承租人，2013年前的物业费可以按照三方协议的标准缴纳，但是因紫萝园物业公司提供的物业服务严重不达标，请求酌减金额。之后的物业费因无合同约定，不同意承担。
紫萝园物业公司同意一审判决。不同意奥士凯公司、卓为公司的上诉请求，奥士凯公司在一审期间并没有向法庭提出主体问题，相反已经认可了应该承担和履行交纳物业费的义务。奥士凯公司、卓为公司所述的承租人与产权人谁交物业费是他们内部的问题，不管谁交他们都应承担连带责任。奥士凯公司、卓为公司现在使用的房屋面积为8700平方米，只是紫萝园物业公司物业服务范围的一小部分。在业主大会通过合法程序与紫萝园物业签订了新的物业服务合同之后，物业费缴纳标准对奥士凯公司、卓为公司都有效力，都应该履行。2013年度物业费14.094万元，紫萝园物业公司只主张了2.18万元，其同意减少物业费缴纳，不是因为服务质量有问题，而是尊重双方协商的结果。紫萝园物业公司不同意对于2013年12月31日之前的费用再行减免。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《紫萝园小区4号楼奥士凯公司物业服务收费合同》、《北京市物业服务合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
本案的焦点问题有如下几点：一、奥士凯公司、卓为公司是否是承担支付物业费的责任主体。二、物业服务费支付标准问题。三、诉讼时效问题。
一、奥士凯公司、卓为公司是否是承担支付物业费的责任主体。在本院审理过程中，奥士凯公司、卓为公司在二审审理时提出，诉争房屋的业主不是奥士凯公司，而是其上级单位北京奥士凯资产经营公司。经查，诉争房屋目前没有不动产权属证明。北京奥士凯资产经营公司与奥士凯公司均认可，奥士凯公司是诉争房屋的实际使用人。奥士凯公司将诉争房屋出租给卓为公司使用。为明确物业服务的权利与义务，特别是物业费收取，奥士凯公司、卓为公司与紫萝园物业公司签订了物业服务收费协议，约定由承租人卓为公司承担物业费用。一审法院以诉争各方物业费缴纳的情况以及合同履行的事实，判决由奥士凯公司、卓为公司连带承担欠缴物业费责任，并无不当。奥士凯公司、卓为公司以一审法院未将业主列为物业费缴纳的义务人为由，主张本案发回重审，本院不予支持。
二、关于物业服务费支付标准问题。首先，2013年度物业费的收取标准，已经通过三方物业服务收费合同明确约定。现卓为公司以紫萝园物业公司服务质量严重不达标为由，请求予以酌减物业费。因卓为公司未对其陈述事实提供充分证据，且紫萝园物业公司未请求卓为公司足额支付2013年度物业费，故本院对卓为公司主张不予采纳。其次，物业服务包括整个物业管理区域的公共性服务，如公共卫生清洁费、绿化、保安等。奥士凯公司、卓为公司称其使用的诉争房屋相对封闭，未接受紫萝园物业公司的任何服务，并以此为由拒绝交纳物业费，无事实和法律依据。2015年1月，紫萝园物业公司通过与业主委员会签订了新的物业服务合同，提高了诉争房屋的物业费收取标准。该物业服务合同不但对小区业主有约束力，对实际使用人奥士凯公司、卓为公司亦有约束力。紫萝园物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，奥士凯公司、卓为公司以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，本院不予支持。
三、关于诉讼时效问题。奥士凯公司、卓为公司从2013年起欠付服务费，之后紫萝园物业公司一直在为紫萝园小区提供物业服务，实际履行三方物业服务合同义务，而奥士凯公司、卓为公司也接受了紫萝园物业公司的服务，因此奥士凯公司、卓为公司主张紫萝园物业公司起诉追缴物业费已过诉讼时效，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，奥士凯公司、卓为公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5816元，由北京紫萝园物业管理有限公司负担1596元（已交纳），由北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司负担4220元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费11632元，由北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 高 明