内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终1533号
上诉人（一审被告）：�贵林，男，1961年2月8日出生,汉族，教师，现住通辽市开鲁县，公民身份号码：×××。
被上诉人（一审原告）：开鲁县忠达物业有限责任公司，住所地：通辽市开鲁县开鲁镇爱心小区。
法定代表人：宋树民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：车平原，男，1963年6月29日出生，汉族，该公司经理，现住通辽市开鲁县开鲁镇体育场街1组6号，公民身份号码：×××。
上诉人柏贵林因与被上诉人开鲁县忠达物业有限责任公司（以下简称忠达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服开鲁县人民法院（2017）内0523民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。
上诉人柏贵林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用；被上诉人赔偿上诉人自行车损�1800元；被上诉人赔偿上诉人精神、荣誉损失100000元。事实与理由：1.被上诉人出示的证据《物业管理委托合同》和《物业服务委托合同》是两份无效合同。”清华园小区业主委员会”是被上诉人私自指定的，不是全体业主共同选举产生的。开鲁街道解放社区只是一个服务机构，无权代表全体业主与被上诉人签订合同，因此，这两份合同对上诉人没有约束力。2.居委会通知、催缴通知单、业主会议主持词、选举结果报告单在一审开庭时没有出示，也未质证，审判程序违法。3.一审法院对被上诉人违约行为的认定不够充分，判令被上诉人承担20%的违约责任没有法律依据，被上诉人应承担100%的违约责任。4.案件受理费25元全由上诉人负担错误，被上诉人有违约行为应承担诉讼费。5.上诉人家2016年丢两辆自行车价值1800元、502室于某1家丢失一辆自行�价值300元，至今未找回。6.401室于某2家外面楼道大热管道跑水造成损失和维修费用物业至今未帮助解决。7.502室于某1家车库门被撞变形，物业至今未解决。8.602室李某1家窗户下雨天漏水，物业至今未帮助解决。9.上诉人家2015年6月至2016年6月闲置一年。10.刘某2016年10月20日至2017年2月20日在清华园小区任物业经理。11.上诉人所在楼道共有八户人家，实际入住七户。楼道卫生不合格，楼道灯时常不亮，突发事件处理率为零，小区十个出口没有监控覆盖且白天不清楚晚上漆黑一片，小区没有门卫保安，门卫房中住着老两口只负责小区院内卫生和开关大门。12.物业聘的管理服务人员没有职业资格证书。综上，物业服务没有一项达到合同要求的标准，全部违约。合同中约定空置房屋按50%收费，上诉人一年未居住，被上诉人全额要求物业费没有依据。自从被起诉的半年来，上�人的精神承受了极大压力，严重影响了工作和生活，造成了重大疾病和工作失误，个人荣誉也受到了很大损伤，被上诉人应给予赔偿。
被上诉人忠达物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。1.关于《物业管理委托合同》是否有效问题。开鲁县清华园小区的业主委员会是依法成立的合法组织，其与被上诉人签订的《物业管理委托合同》合法有效。根据内发改费字[2014]1029号通知，开鲁县街道解放社区与被上诉人签订的合同合法有效。2.关于解放社区居委会通知问题。在一审法庭调查时，被上诉人已经向法庭出示了复印件，后按法庭要求将原件刻录成光碟递交法庭。3.上诉人所说的物业服务质量不合格不是事实，一审法庭庭长已经实地查看。4.被上诉人已经为服务瑕疵承担了20%的责任，上诉人应承担违约金2593.29元。5.合同写明自行�要自己保管好，物业没有赔偿的责任。上诉人是否丢失自行车被上诉人不知情。6.上诉人所说空置房，需要向供热公司提交停热申请，上诉人并没有提交停热手续，而且上诉人说在此期间丢了自行车，如果没有居住怎么会丢失自行车？上诉人说楼道灯不亮没有证据证明，小区物业卫生合格。
被上诉人忠达物业公司向一审法院起诉请求：判令柏贵林支付2015年1月至2016年12月31日期间所欠的物业费、楼道共用电费及违约金2246.96元。
一审法院经审理查明，开鲁县开鲁镇清华园小区位于开鲁县开鲁镇解放社区辖区内，被告柏贵林系开鲁县开鲁镇清华园小区2号楼6单元402室业主，房屋建筑面积90.29平方米。2013年1月1日，原告与清华园小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，协议约定将清华园小区物业委托给原告进行物业管理，服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日。原告负责共用设施日常的零修、养护和管理，公用环境卫生、小区秩序的维护管理。物业管理服务费住宅户按0.50元／月、户、㎡计算。2016年1月1日，开鲁街道解放社区通过协议选聘方式将清华园小区物业委托给原告，管理期限为2016年1月1日至2017年1月1日，同时约定了相应的服务事项及收费标准，住宅户按0.40元-0.80元／月、户、㎡。原告从2013年1月1日开始对清华园小区进行物业服务。被告已经缴纳了2013年1月至2014年12月31日的物业费及公用部分电费。从2015年1月至2016年12月31日，被告欠物业费合计1083.48元，楼道公用电费40元。原告于2016年10月下发物业服务催缴通知单向被告催要物业费。
一审法院认为，被告作为清华园小区的业主，开鲁县清华园小区业主委员会及开鲁县开鲁镇解放社区与原告开鲁县忠达物业有限责任公司签订的物业合同，对其具有约束力。被告在接受物业服务的同时应履行相应的义务即按其楼房面积按时交纳物业管理费。鉴于物业企业在物业服务期间，尚未完全达到合同约定的标准，原告请求违约金的请求不予支持，同时应酌情减少被告的物业费，按80%交纳为宜。被告要求原告退出小区服务及赔偿损失的请求与本案不是同一法律关系，应另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决：一、被告柏贵林于本判决生效十日内给付原告开鲁县忠达物业有限责任公司2015年1月至2016年12月31日的物业费906.80元及楼道公共电费40元，合计946.80元。二、驳回原告开鲁县忠达物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告柏贵林负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人柏贵林出示五组证据。1.接警回执单4份，证明小区内有车库门被撞，自行车被盗现象，突发事件物业没有处理，物业服务不到位。2.业主证词6份及商店营业执照。证明上诉人没有在该小区居住及小区卫生不合格，小区有10个门没有在监控范围内，监控模糊，突发事件物业未处理。3.刘某证词一份。证明小区没有保安人员，各项物业服务不到位，物业人员没有职业资格证。4.判决书一份。证明合同部分免责条款经法院认定为无效条款。被上诉人质证认为，对证据1，三份回执单与本案无关，柏某1的回执是2016年的，上诉人称自行车丢失是2015年。对证据2，出具材料的业主与上诉人在一个单元，作为邻居迫于情面给上诉人出具证实材料。营业执照不能证明上诉人没有在小区居住。对证据3，刘某在我公司工作时间短，她欺骗公司说其有物业服务资质，且刘某在工作期间套取公司资金，把保洁员等辞退，只有她们夫妻二人管理小区物业，引起业主不满，所以我公司将其辞退。对证据4，对真实性认可，是生效判决，对证明问题认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据1、4的真实性予以确认，能够证明被上诉人忠达物业公司的服务未完全达到合同约定的标准。对证据2、3，均是证明材料，证人未出庭作证，不予采信。二审查明的事实及对证据的采信情况与一审一致，本院予以确认。
本院认为，物业服务合同是物业公司按合同约定提供物业服务，业主按合同约定缴纳物业费用的合同。上诉人柏贵林与被上诉人忠达物业公司之间是物业服务合同关系，忠达物业公司自2013年为柏贵林提供服务，柏贵林�缴纳2015年1月至2016年12月31日的物业费用，其理由为物业服务不到位。经查，被上诉人的物业服务确实未完全达到合同约定的标准，对此，一审判决已对上诉人应缴纳的物业费酌情予以扣减，本院予以维持。上诉人主张一年期间未在小区内居住，物业费应依合同约定减半收取，在一、二审期间，上诉人对此未提供有效证据证实，对上诉人的此项主张不予支持。至于上诉人柏贵林要求被上诉人支付其自行车丢失的损失费及精神、荣誉损失费，与本案不是同一法律关系，其可另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人柏�林负担31.60元，被上诉人开鲁县忠达物业有限责任公司负担43.40元。
本判决为终审判决。
审判长 李雁北
审判员 巴雅尔
审判员 石 莹
二〇一七年十月二十四日
书记员 张佳琪