福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初3110号原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路32号，统一社会信用代码913501006113378414。法定代表人：林文镜，董事长。委托诉讼代理人：阮陈铵，系公司员工。被告：林城，男，1968年1月14日出生,汉族，住福建省闽侯县。原告福州融侨物业管理有限公司与被告林城物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员林妍适用简易程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司委托代理人阮陈铵、被告林城及其委托代理人陈昌定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州融侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决被告立即向原告支付闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨•旗山）21号楼101单元的物业服务费22224.1元（从2016年1月1日算至实际还清之日，暂计至2017年5月）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金34469.6元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2016年1月1日算至实际还清之日，暂计至2017年5月）；3、判令被告向原告支付水电公摊费5953.4元（从2016年1月1日算至实际还清之日，暂计至2017年5月）。事实与理由:被告是闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨•旗山）21号楼101单元的业主（联排住宅），建筑面积为466.89平方米。原、被告曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。然而，被告从2016年1月1日起即开始拖欠物业管理费，虽原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2017年5月共计17个月。根据《前期物业管理服务协议》第四条关于物业服务费用的约定，联排住宅的物业服务费为每月2.8元/M2，因此被告拖欠的物业管理费共计22224.1元。另依据《前期物业管理服务协议》第五条第二款“业主逾期1个月，乙方可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金。业主逾期6个月未交纳物业费的，乙方可以自行起诉法院。业主承担因乙方起诉产生的起诉费用和律师代理费用。”之约定，被告应按日千分之三向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担原告因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，暂计至2017年5月被告应向原告支付水电公摊费5953.4元。综上所述，被告故意拖欠物业管理费及水电公摊费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。为维护原告及社区业主的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。林城辩称，一、因融侨物业未尽物业合同义务造成林城经济损失。本案中，双方虽具有物业服务合同关系，但林城的别墅露台漏水，经过数次维修仍然漏水，造成重大损失。二、融侨物业威胁业主的人身、财产安全。三、林城不支付物业费有事实和法律依据。融侨物业未按照合同约定以及相关规定提供服务，甚至与物业服务的基础服务精神相悖，威胁业主人身、财产安全，作为业主可以不支付物业费。福州融侨物业管理有限公司、林城围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：对原告《律师函》及邮寄面单复印件、《业主使用人基本情况登记表》、《接楼通知书》、《前期物业管理服务协议》、《入伙流程确认单》等证据的真实性予以确认。被告提交的证据与本案无关，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林城为闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨·旗山）21号楼101单元的业主，其与原告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨·旗山）小区及被告提供物业服务，原告房屋属双拼住宅，物业服务费按建筑面积（不含附属间）2.8元/月·平方米收取，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费；如被告逾期缴纳物业费1个月，原告可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金；被告逾期6个月未缴纳物业费的，原告可以自行起诉至法院，被告承担因原告起诉产生的起诉费用和律师代理费用。合同还约定公共水电费用单独按实由业主分摊。被告自2016年1月起，被告再无缴纳物业费、水电公摊费。原告通过EMS特快专递向被告发出催缴《律师函》。因被告未按约缴费，原告于2017年7月4日诉至本院。本院认为，讼争《前期物业管理服务协议》系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告均应按照讼争《前期物业管理服务协议》履行各自义务。原告诉请被告支付2016年1月1日起至实际还清之日止的物业费，本院认为本案系2017年9月29日开庭审理，故物业费可以从2016年1月起计至2017年8月止，其中2017年9月10日缴纳的物业费为2017年8月的，2017年9月的物业费应是2017年10月10日前缴纳，故2017年9月（含9月）之后的物业费原告应另行起诉。被告欠缴自2016年1月至2017年8月的物业费并拖欠至今，应承担缴纳物业费及支付违约金的责任。被告每月应缴物业费为1307.3元，截止至2017年9月10日，被告拖欠的物业费为26146元（2016年1月-2017年8月）。原告主张被告应支付按3‰/日计收的违约金，本院认为原告未能举证证明其实际损失，且该违约金计算标准偏高，本院依据公平原则调整违约金为按年利率24%计算。截止至2017年9月10日违约金为5490.7元，从2017年9月11日开始，以26146元为基数，按年利率24%计收至还清之日止。原告主张被告应支付拖欠的水电公摊费，但未能提供充足的证据证明水电公摊费金额，故本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林城应在本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司支付物业费26146元及违约金（违约金截止至2017年9月10日为人民币5490.7元，从2017年9月11日开始，以人民币26146元为基数，按年利率24%计收至还清之日止）；二、驳回福州融侨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1367元，因以简易程序结案，依法减半收取计683.5元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担341.5元，由被告林城负担342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林 妍二〇一七年十一月六日书记员 黄镔彬附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。