杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初14541号
原告：浙江天之林控股有限公司，统一社会信用代码91330109609301778X，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路817号。
法定代表人：王荣其，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：何锡锋，男，系公司员工。
被告：余勇恒，男，1983年8月26日出生。
被告：卢国强，男，1972年4月6日出生。
被告：于维俊，男，1984年11月7日出生。
被告：吴清英，女，1988年11月8日出生。
被告：周险剑，男，1983年6月8日出生。
五被告共同委托诉讼代理人：潘琼华，浙江泰杭律师事务所律师。
五被告共同委托诉讼代理人：陈燕青，浙江泰杭律师事务所律师。
原告浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）与被告余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天之林公司委托诉讼代理人何锡锋，被告余勇恒及其委托诉讼代理人潘琼华到庭参加诉讼，被告卢国强、于维俊、吴清英、周险剑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案进行补充调查时，原告天之林公司委托诉讼代理人何锡锋，被告余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑共同委托诉讼代理人潘琼华到庭参加诉讼。双方当事人同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
天之林公司向本院提出诉讼请求：1.判令天之林公司与余勇恒签订的《房屋租赁合同》及天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑签订的《天林广场房屋租赁补充合同》于2016年10月28日解除，由余勇恒恢复门面、腾退归还租赁房屋，并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销；2.余勇恒支付天之林公司免租期租金40511元（年租金486136元/年÷12个月）；3.余勇恒支付天之林公司自2016年10月28日起至合同解除日止按照3.57元/天/平方米计算的房屋租金，以及合同解除后至余勇恒恢复门面、腾退归还租赁房屋并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销日止按照6元/天/平方米计算的房屋租金；4.余勇恒支付天之林公司上述第3项诉讼请求中应付款项自2016年9月28日起至实际付清之日止按每日1‰计算的逾期利息；5.卢国强、于维俊、吴清英、周险剑与余勇恒就履行本案判决相互之间承担连带责任；6.余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑承担本案全部诉讼费用。事实和理由：天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑签订落款时间为2015年9月28日的《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，约定由余勇恒承租天之林公司位于杭州市萧山区××街道××路××号××层计租面积为391.73平方米的房屋；租赁期限自2015年9月28日起至2023年10月27日止，免租期为一个月，若余勇恒违反合同或者合同期限未满即解除的，天之林公司可以向其全额收取免租期租金；第一年房屋租金486136元/年，从第二年（即2016年10月28日）开始每年在上一年租金基础上递增5%；租金每半年支付一次，先付后用；合同期满逾期未搬的按照6元/天/平方米计付租费；若余勇恒违反《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项第一、二款约定，物业公司可以采取停水、停电等措施，天之林公司可以解除房屋租赁合同及补充合同；卢国强、于维俊、吴清英、周险剑作为余勇恒履行合同义务的担保人，对余勇恒的合同责任、义务承担连带责任保证，直至余勇恒履行全部义务之日为止。合同履行过程中，虽经物业公司多次沟通和劝阻，余勇恒仍然拒绝履行上述《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项约定的合同义务，不但将其未经天之林公司同意单方设置的后门用作员工及货物日常进出通道，还将厨房垃圾、泔水桶及物品等堆放在承租房屋范围外的公共区域。2016年9月23日，物业公司依据合同约定对余勇恒承租房屋采取停电措施，责令其予以整改并按合同约定履行。余勇恒不但不予整改，反而带领其员工围堵物业公司办公室，摔毁热水瓶，意图殴打物业公司工作人员，并扬言要拿刀砍人，严重影响社会公共秩序和物业公司员工人身安全。案涉房屋租赁合同履行期间，余勇恒共支付自2015年10月28日起至2016年10月27日止的租金486136元。天之林公司认为，双方签订的房屋租赁合同对合同解除条件、免租期租金、房屋腾退、占用房屋的租金标准等均有明确约定，五被告拒绝履行合同约定义务，依据《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项的约定，合同解除条件已经成就。合同解除后，余勇恒应当依据《天林广场房屋租赁补充合同》第二十一条的约定，恢复门面、腾退归还租赁房屋，并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销；同时依据《天林广场房屋租赁补充合同》第四条、第五条、第七条的约定，支付免租期租金40511元及自2016年10月28日起至合同解除日止的房屋租金。合同解除后，在余勇恒未按合同约定履行腾退归还租赁房屋并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销义务前，均应视作余勇恒仍占有使用租赁房屋，应当依据《天林广场房屋租赁补充合同》第二十条的约定，支付房屋占用期间的租金。根据合同约定，房屋租金先付后用，故余勇恒还应承担合同解除前后所产生的自《天林广场房屋租赁补充合同》第七条约定的付款日期起至实际付清之日止按每日1‰计算的滞纳金。综上，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持天之林公司的诉讼请求。
余勇恒辩称，1.案涉《房屋租赁合同》于2015年9月28日签订，而《天林广场房屋租赁补充合同》则签订于2016年9月13日，且该《天林广场房屋租赁补充合同》系五被告出于无奈签订的。合同签订背景是因为当初有人退出合伙，所以将萧山有钳任性餐厅的营业执照予以注销，在重新办理营业执照时，天之林公司提出必须签订《天林广场房屋租赁补充合同》才肯配合办理营业执照，并以此为由附加了包括《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项等义务在内的苛刻条件，还以违约金名义收取五被告24000元。2.在后门堆放杂物的确是余勇恒行为不当，但其也只是偶尔、临时堆放，并不是长期堆放。天之林公司仅提供照片作为余勇恒违约的证据，但该照片属于间接证据，在无其他相关证据印证的情况下难以证明相关事实，故天之林公司所主张的相关事实不能成立。3.案涉房屋租赁合同约定的合同解除条件并未成就，且在收到本案起诉状副本之前，五被告也未接到过天之林公司要求解除合同的相关通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同约定解除必须事先通知对方，本案中天之林公司并未履行通知义务。因此，无论在事实上还是法律上均不存在合同约定的解除情形，案涉房屋租赁合同应当继续履行。另外，余勇恒投入经营案涉餐厅的资金130余万元系向他人借款，从经济利益平衡的角度考虑也不应解除合同，综上，无论是从维护和鼓励市场交易的角度，还是从遵循诚实信用原则的角度，亦或从利益平衡的角度考虑，本案房屋租赁合同均不应解除，天之林公司相应的第2项至第6项诉讼请求也无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。
卢国强、于维俊、吴清英、周险剑未作答辩。
本案的主要争议焦点是：案涉《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》解除条件是否成就。
本院经审理认定事实如下：2016年9月，天之林公司作为甲方与乙方余勇恒签订落款时间为2015年9月28日的《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》（含附件《天林广场物业管理（服务）协议》及租赁房屋套内使用面积平面图）各一份，约定由余勇恒承租天之林公司位于杭州市萧山区××街道××路××号××层房屋，计租面积为391.73平方米（具体位置、套内使用面积详见平面图附表为准）；租赁期限为八年，自2015年9月28日起至2023年10月27日止；免租期为一个月，自2015年9月28日起至同年10月27日止，若余勇恒违反合同或者合同期限未满即解除的，天之林公司可向其全额收取免租期租金，余勇恒对此无异议；第一年房屋租金为486136元，从第二年即2016年10月28日起每年在上一年租金基础上递增5%；租金支付方式为每半年支付一次，先付后用；合同期届满，不续租或双方未达成续租协议的，余勇恒必须在合同期满前搬离并将所租赁房屋交还给天之林公司，逾期未搬的按照6元/天/平方米计付租费，直至搬出之日为止；合同期未满双方解除合同的，装修的不动产部分（房屋附着物）应保持原样，余勇恒不得拆除（但空调设备除外），外墙门面保持装修后的原样；若余勇恒未能按补充合同约定按时足额缴纳各项费用，则每推迟一天，应向天之林公司支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止；卢国强、于维俊、吴清英、周险剑作为余勇恒履行合同义务的担保人，对其责任、义务承担连带责任保证，直至余勇恒履行全部义务之日为止；余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑对履行合同义务相互之间承担连带责任。合同签订后至天之林公司提起本案诉讼时止，余勇恒已支付自2015年10月28日起至2016年10月27日止的租金486136元。另查明，在向本院提起本案诉讼前，天之林公司未曾以书面形式向余勇恒主张过解除案涉《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》。对于上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。对当事人无异议的证据，即天之林公司提供的《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、天之林公司提交的证据。1.2016年9月26日、同年10月7日、同年11月4日拍摄的照片八张，欲证明余勇恒违反《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项约定，合同解除条件已经成就。2.2016年9月26日拍摄的照片一张，欲证明合同解除后余勇恒应恢复的房屋门面情况。3.《房屋所有权证》一本，欲证明案涉房屋为天之林公司所有。经质证，余勇恒认为，1.对证据1真实性有异议，该组证据仅为照片，且无法反映照片拍摄的准确地点、时间及货物所有人，不能证明该堆货物的所有人为余勇恒，也不能证明该货物系余勇恒堆放，故无法实现天之林公司的证明目的。2.对证据2真实性有异议，同样无法实现天之林公司的证明目的。3.对证据3真实性无法确认。经审查，本院认为，1.结合天之林公司提供的照片原件显示时间、余勇恒庭审中自认的事实及本院现场勘验情况，可以确认证据1、证据2的照片分别拍摄于2016年9月26日、同年10月7日及同年11月4日，拍摄地点为案涉房屋后门及门面，故对其真实性予以确认。2.证据3客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，故本院予以确认。二、天之林公司补充提交的证据，即监控录像光盘三张（分别拍摄于2016年12月4日7：09至次日3：56，2016年12月11日6：33至次日2：46，2016年12月18日6：54至次日2：30），欲证明余勇恒将其单方设置的后门作为人员及货物等进出通道使用，并将厨房垃圾、泔水桶储存在单方设置的门口，占用了承租房屋范围外的房屋及公共区域，案涉房屋租赁合同解除条件已经成就。经质证，余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑认为，对该组证据真实性无法确认，天之林公司不能证明录像中所显示的相关物品系余勇恒所有或由其堆放；退一步讲，即使存在人员进出的事实，因为该后门的设置系基于消防安全的需要必须开设的，存在人员进出的情况亦属正常现象。经审查，本院认为，该组证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，能够与本院现场勘验情况相互印证，故对其真实性予以确认。三、本院于2017年1月18日到位于杭州市萧山区××街道××路××号××层××饭店勘验后制作的勘验笔录一份及照片九张。经质证，天之林公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，认为该证据证明余勇恒违反《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项的约定，合同解除条件已经成就。余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑对照片的形式真实性无异议，但认为照片所反映的内容不能证明天之林公司主张的相关事实，也不能作为认定余勇恒违约的证据，因为无法证明照片中显示的相关物品系余勇恒所有或堆放。经审查，本院认为，该证据系本院依职权调查所取得，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且与天之林公司提供的照片和监控录像以及余勇恒庭审中自认的事实能够相互印证，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因萧山有钳任性餐厅合伙人变更，2016年9月，天之林公司作为甲方与乙方余勇恒及担保人卢国强、于维俊、吴清英、周险剑重新签订落款时间为2015年9月28日的《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》（含附件《天林广场物业管理（服务）协议》及租赁房屋套内使用面积平面图）各一份，其中《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项约定：“乙方经营中单方设置的后门只能作为应急通道使用，不得作为人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在乙方承租房屋的正大门。厨房垃圾、泔水桶及物品等应储存在乙方承租房屋范围内，由乙方自行处理；乙方不得占用承租房屋范围外的房屋及公共区域（包括不得在楼梯上下、通道内及公共小区堆放任何物品）。乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门，由乙方自行完善设施功能，满足使用要求，全部责任由乙方承担。乙方拒不履行前述约定的，物业公司可以采取停水、停电等措施，甲方也可以解除房屋租赁合同及补充合同，所造成的责任和损失均由乙方自行承担。”上述二份合同签订时，案涉房屋的后门已经开设，且天之林公司与余勇恒对该后门基于消防安全需要作为应急通道使用的功能及用途达成了合意。合同履行过程中，余勇恒经营的有钳任性饭店曾在前述后门及楼梯下、通道内等公共区域堆放啤酒、油等货物及厨房垃圾、泔水桶、扫帚等物品，并存在人员进出的情况。天之林公司向本院提起本案诉讼后，余勇恒已就上述行为进行整改。案经调解无效。
本院认为，针对本案主要争议焦点，即案涉《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》解除条件是否成就。首先，天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑签订的《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》依法成立并合法有效。余勇恒主张上述二份合同系天之林公司利用其有权配合办理营业执照等工商登记手续的优势地位，附加严苛的合同条件后要求余勇恒等人签订，但未能提供证据加以证明，故对其相应辩称，本院不予采信。但从《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项关于“乙方经营中单方设置的后门只能作为应急通道使用，不得作为人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在乙方承租房屋的正大门”以及“乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门，由乙方自行完善设施功能，满足使用要求，全部责任由乙方承担”的约定来看，天之林公司的确存在利用其出租人的优势地位，对承租人克以相对严格的合同责任的情况。特别是其中关于“乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门”的约定，虽系双方真实意思表示，但不合理地加重了承租人负担，既缺乏理性也可能导致案涉房屋存在重大消防安全隐患。根据《中华人民共和国消防法》、《浙江省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部第61号令）、《公共娱乐场所消防安全管理规定》（公安部第39号令）和《建筑设计防火规范（GB50016-2014）》、《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）、《人民防空工程设计防火规范（GB50098-2009）》等法律法规和消防技术标准，人员密集场所应具备相应的消防安全疏散条件，人数超过50人的旅馆、宾馆、饭店和营业性餐馆的安全出口数目不应少于2个，如果旅馆、宾馆、饭店和营业性餐馆为单层建筑，当其建筑面积不超过200㎡，且人数不超过50人时，可设1个直通室外的安全出口。具体到本案中，案涉房屋计租面积为391.73平方米，使用面积为计租面积的75%即293.80平方米，应当设置不少于2个安全出口。结合现场勘验情况，案涉房屋只有正大门和后门2个出口，如果因余勇恒违反《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项的约定，即按照合同约定封堵其作为消防应急通道的后门，则显然既不符合上述消除安全疏散要求，也可能导致重大消防安全隐患。其次，结合前述认定事实，天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑签订《天林广场房屋租赁补充合同》时，案涉房屋的后门已经开设，且天之林公司与余勇恒对该后门基于消防安全需要作为应急通道使用的功能及用途达成了合意。虽然合同履行过程中，余勇恒经营的有钳任性饭店曾在该后门及楼梯下、通道内等公共区域堆放啤酒、油等货物及厨房垃圾、泔水桶等物品，并存在人员进出的情况，但在天之林公司向本院提起本案诉讼后，余勇恒已就上述行为进行整改，至本院于2017年1月18日进行现场勘验时止，案涉房屋后门及楼梯下、通道内仅余垃圾桶、扫帚等极少量物品。故本院认为，虽然余勇恒曾实施违反《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项约定的行为，但该行为至本案诉讼时止已经整改，该行为产生的消极后果也得到一定程度的消除，从现场勘验情况来看，该行为的严重性尚未达到足以影响合同目的实现而须解除合同的程度，尤其是该行为最终并未影响案涉房屋后门作为应急通道使用的主要功能。再次，案涉房屋租赁合同租赁期限长达八年，可见双方具有将案涉房屋长期租赁给余勇恒使用的共识，且案涉房屋系用于经营饭店，余勇恒已为此投入资金进行装修、经营，至本案诉讼时合同剩余租期尚有七年，从尽可能维护市场交易秩序稳定、鼓励市场交易目的实现的角度来看，同时基于物尽其用的物权法基本原则和利益平衡的司法原则，若非出现影响合同目的根本实现的严重违约行为，不宜轻易解除房屋租赁合同。综上，余勇恒在其单方设置的后门及承租房屋范围外的楼梯下、通道内堆放货物、厨房垃圾、泔水桶及将后门作为人员进出通道的行为，系违反合同约定的行为，但该行为业已经过整改，且不影响后门及公共区域作为消防应急通道使用的功能实现，也未严重到影响合同主要目的实现的程度，故本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》解除条件尚未成就，对天之林公司的相关主张，本院不予支持，对余勇恒的相应辩称，本院予以采信。
综上所述，对天之林公司的全部诉讼请求，本院不予支持。卢国强、于维俊、吴清英、周险剑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自行放弃抗辩的权利，本院依据查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回浙江天之林控股有限公司的诉讼请求。
案件受理费812元，减半收取计406元，由浙江天之林控股有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 宋晓敏
二〇一七年三月二十八日
书记员 王中卉