广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第719号
原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈立影。
委托代理人：潘迈章、王雯，分别系该司物业部经理、物业主任。
被告：林燕卿，女，1969年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市。
委托代理人：杨少洲，男，系原告丈夫。
被告：杨少洲，男，1961年12月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。
原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）诉被告林燕卿、杨少洲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，先依法由审判员龚竹梅独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托代理人潘迈章、王雯到庭参加诉讼，被告杨少洲，同时作为被告林燕卿委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万泰物业公司诉称：原告于2012年10月30日受中山永安花园房地产有限公司（以下简称永安花园公司）的委托，对中山市永安新城小区提供物业服务。根据《永安新城住宅项目前期物业服务合同》约定，原告按2.3元／月／平方米交纳物业服务费，逾期按每日0.5‰交纳滞纳金。两被告系中山市南区永安新城1期＊＊幢＊＊＊房（以下简称永安新城1期＊＊幢＊＊＊房）业主，该物业建筑面积151.2平方米，每月应交纳物业服务费347.76元。两被告自2010年11月起拖欠物业服务费未予交纳，其中2010年11月～2012年10月期间为拖欠永安新城小区原物业服务企业戴德梁行房地产顾问（深�）有限公司（以下简称戴德梁行公司）物业服务费及滞纳金。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.两被告向原告支付物业服务费16762.03元及滞纳金6208.85元（物业服务费自2010年11月起按347.76元／月暂计至2014年10月，滞纳金自2010年11月按每日0.5‰暂计至2014年10月；以实际执行时所欠物业服务费及滞纳金为准）；2.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中主张的物业服务费期间为2010年10月～2015年3月，并明确滞纳金的计算方法：从2010年11月起，以当月拖欠的物业服务费347.76元为基数，从当月8日起按每日0.5‰计算至清偿之日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房屋买卖合同；2.中山市永安新城前期物业服务协议；3.中山市永安新城住宅项目前期物业服务合同2份；4.关于更换物业管理公司的联合公告；5.律师函、催款通知书及邮寄凭证；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表及房地产基本信息；6.邮寄凭证2份及通知函、催促补办收楼手续及办理房地产权证通知函、二次催促补办收楼手续及办理房地产权证通知函；7.中山市永安新城业主（临时）公约；8.商品房交付通知书；9.中山市建设工程竣工验收备案登记证。
被告林燕卿、杨少洲辩称：不同意交纳物业费，原告没有通知两被告办理涉案物业的收楼手续，且涉案物业尚未办理房地产权属证书。
经审理查明：永安花园公司与被告林燕卿、杨少洲于2010年7月3日签订中山市商品房买卖合同，约定由被告林燕卿、杨少洲向永安花园公司购买永安新城1期＊＊幢＊＊＊房，建筑面积151.2平方米。该合同约定的涉案物业交付条件为“该商品房经综合验收合格”，涉案物业达到交付使用�件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方未就交付期限进行约定。合同还就其他事项进行了约定。同年7月16日，该合同办理中山市商品房销售合同登记备案。2011年8月6日，永安花园公司以书面形式通知被告林燕卿、杨少洲于同年8月20日前前往办理收楼手续，两被告未依时前往。原告万泰物业公司确认涉案物业至今尚未办理收楼手续。
2010年7月3日，永安花园公司与被告林燕卿、杨少洲签订前期物业服务协议，约定涉案物业由戴德梁行公司提供物业服务，住宅按建筑面积2.3元／月／平方米收取物业服务费，每月物业服务费在每月7日前交纳，逾期按每日0.5‰收取滞纳金。2012年10月31日，戴德梁行公司撤出永安新城小区。同年11月1日起，由原告万泰物业公司对永安新城小区提供物业服务。永安花园公司与万泰物业公司签订前期物业服务合同，约定住�按建筑面积2.3元／月／平方米收取物业服务费，每月物业服务费在每月7日前交纳，逾期按每日0.5‰收取滞纳金。原告万泰物业公司多次向被告林燕卿、杨少洲催讨物业服务费未果，遂于2015年2月4日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：涉案物业所在永安新城小区1期1幢已于2008年3月20日取得中山市建设局颁发的中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2008年第589号）。
又查：2012年9月26日，戴德梁行公司、永安花园公司及原告万泰物业公司发布《关于更换物业管理公司的联合公告》，戴得梁行公司将其在对永安新城小区提供物业管理服务期间应收取的物业服务费等债权转让给原告万泰物业公司。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。戴德梁行公司、原告万泰物业公司在不同时期已依约向永安新城小区提供物业服务，被告林燕卿、�少洲作为该小区1期＊＊幢＊＊＊房的业主，则应按时向上述两家物业公司交纳物业服务费。在2012年10月31日前，永安新城小区由戴德梁行公司提供物业服务。2012年9月26日，戴德梁行公司、永安花园公司及原告万泰物业公司发布《关于更换物业管理公司的联合公告》，戴德梁行公司同意将永安新城小区业主拖欠其物业服务费的债权转让给原告万泰物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……”之规定，原告万泰物业公司作为债权受让人，可以向被告林燕卿、杨少洲主张其拖欠的2012年10月31日前的物业服务费。永安花园公司与被告林燕卿、杨少洲签订的中山市商品房买卖合同约定，在涉案物业符合约定的交付条件后，由永安花园公司以书面方式通知被告林燕卿、杨少洲办理收楼手续。被告林燕卿、杨少洲虽至今仍未办理涉案物业的收楼手续，但涉案物业在永安花园公司向其两人发出书面通知，通知其前往办理收楼手续时已具备合同约定的交付条件。鉴于被告林燕卿、杨少洲并无举证证明其存在拒绝收楼的正当情形，因此，从永安花园公司指定的收楼期限（2011年8月20日）届满后，两被告则应支付相应期间的物业服务费。因此，本院认为涉案物业从2011年8月21日起应计收物业服务费。截至2012年10月31日戴德梁行业公司撤出永安新城小区时，被告林燕卿、杨少洲拖欠的物业服务费为4996.13元（347.76元／月÷30天×11天＋347.76元／月×14个月）。
从2012年11月1日起，永安新城小区由原告万泰物业公司提供物业服务，截至2015年3月31日，被告林燕卿、杨少洲拖欠该期间物业服务费10085.04元（347.76元／月×29个月）。上述被告林燕卿、杨少洲累计拖欠的物业服务费为15081.17元（4996.13元＋10085.04元），原告万泰物业公司诉请被告林燕卿、杨少洲支付物业服务费超出前述部分，本院不予支持。
滞纳金部分，其性质属于违约金，鉴于前期物业服务协议及前期物业服务合同中均对滞纳金作出约定，现原告万泰物业公司主张按每日0.5‰支付违约金，理据充分，本院予以支持。具体计算方法为：从2011年8月21日起～2015年3月31日止，以该期间每月拖欠的物业服务费347.76元为基数，从当月8日起（其中拖欠2011年8月21日～同年9月30日物业服务费的违约金，以475.25元为基数，从2011年9月8日起计），按每日0.5‰计算至清偿之日止。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林燕卿、杨少洲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2011年8月21日～2015年3月31日期间的物业服务费15081.17元及违约金［以上述期间每月拖欠的物业服务费347.76元为基数，从当月8日起（其中拖欠2011年8月21日～同年9月30日物业服务费的违约金，以475.25元为基数，从2011年9月8日起计），按每日0.5‰计算至清偿之日止］；
二、驳回原告中山市万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费374元（原告已预交），由原告中山市�泰物业管理有限公司负担74元，被告林燕卿、杨少洲负担300元（两被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 龚竹梅
代理审判员 林佩坚
代理审判员 杨 丽
二〇一五年六月十一日
书 记 员 黄钻冰