南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5935号
原告祁某，男，汉族，1955年9月25日生，无固定职业。
委托代理人唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告姜某甲，女，汉族，1970年5月14日生，无固定职业。
委托代理人李家军，江苏维世德律师事务所律师。
原告祁某诉被告姜某甲合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，于2015年1月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告祁某及其委托代理人唐俊华，被告姜某甲的委托代理人李家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁某诉称，2005年10月26日，原、被告协议共同出资135000元租赁位于本市鼓楼区（原下关区）兴安路20号公房（以下简称兴安路房屋），该房屋面积为35平方米。2006年4月，经相关部门核准翻建房屋，翻建后的建筑面积为86平方米，使用面积为74.3平方米。2010年12月31日，原、被告再次申明，兴安路20号拆迁所得的房款，由双方平均分配。2011年4月22日，在原告不知情的情况下，被告签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，该房屋取得房屋拆迁款及各项补偿共计749424元，其中包括产权调换65平方米的货币补偿款408573元。此外，被告擅自将涉案房屋分给案外人徐恺文17.4平方米，分给案外人吴涛17.4平方米，吴涛已签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，并取得房屋拆迁款及各项补偿共计315497元。被告的行为侵害了原告的合法利益，故诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告支付拆迁款690209元；2、确认原告享有被告因兴安路20号房屋拆迁所获得的安置房屋的50%份额；3、被告承担本案诉讼费用。
被告姜某甲辩称，1、原告祁某并未实际出资兴安路房屋，被告系兴安路房屋的唯一承租人；2、被告承租房屋后基于家庭关系出借给原告使用，因原告拒绝搬迁致被告房屋无法拆迁，在此情况下，被告才表示愿意将房屋拆迁款的一半赠予原告，被告在赠予财产交付前有权撤销；3、考虑到原、被告之间的家庭关系，被告愿意在35平方米房屋拆迁款项范围内与原告分配。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，原告祁某与被告姜某甲的丈夫祁胜为兄弟关系。2005年10月20日，姜某甲（乙方）与孙跃琪、吴容容（甲方）签订《公有房屋使用权转让协议书》，约定甲方将承租的兴安路房屋公有房屋使用权转让给乙方，转让价格为135000元。2005年10月26日，被告姜某甲手书协议一份，内容为：兹有姜某甲和祁某共同出资（各50%）买了兴安路20号房，以后此房权议（益）双方协商处理，受（收）益各50%。2005年11月，被告姜某甲取得兴安路房屋公有住房租赁契约，使用面积为35平方米。此后，兴安路房屋一直由原告祁某居住使用，被告姜某甲未实际使用该房。2009年4月，原告祁某在该房屋内领取了字号为南京幸运电讯产品经营部的个体工商户营业执照。2010年，兴安路房屋面临拆迁。2010年12月31日，姜某甲出具申明一份，内容为：因兴安路20号拆迁，所得房款与大哥祁某平分，签协议时大哥祁某到场。此后，原告祁某自兴安路房屋内搬迁，该房屋即被拆迁。2014年4月16日，被告姜某甲（丙方）与南京市土地储备中心、南京市下关区国有资产经营中心（甲方）、南京下关房产经营有限公司（乙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，根据该补偿协议及被拆迁居民补偿补助费用结算表，被告姜某甲因兴安路房屋拆迁获得货币补偿408573元，拆迁补助费、过渡补助费、空调拆装补助费、太阳能热水器拆装补助费、电增容补助费、装修、提前搬家奖励、构筑物补助费用合计169522元，以及重大疾病困难补助费10000元、过渡补贴25648元、营业补贴135681元，以上合计749424元。此外，被告姜某甲申购了丁家庄汇杰新城65平方米产权调换房一套，并自愿将房屋补偿款408573元进行封闭。
为查明诉争房屋的变更情况，本院向南京下关房产经营公司（以下简称房产经营公司）进行了调查，该公司出具情况说明及相关档案材料，证明以下事实：1、兴安路房屋原由姜某甲承租，使用面积35平方米，2006年危旧公房改造时进行原地改建，姜某甲承租面积增至39.5平方米，姜某甲于2011年4月21日支付了管理费12000元，自房产经营公司购买获得多出的面积；2、案外人徐梓杨在兴安路20号房屋中原承租17.4平方米（使用面积），该承租权系于2006年自房产经营公司购买获得，徐梓杨于2011年4月21日支付购房款26000元。后房屋拆迁期间，经承租人申请及拆迁部门协调，徐梓杨的承租权过户至徐恺文名下，承租面积仍为17.4平方米；3、案外人吴涛在兴安路20号房屋中原承租13.2平方米（使用面积），该承租权系于2006年12月自房产经营公司购买获得，吴涛于2010年11月23日支付购房款19000元。后经吴涛与姜某甲自愿调换，吴涛承租使用面积增至17.4平方米，姜某甲承租使用面积确定为39.5平方米。2010年11月22日，姜某甲（甲方）与吴涛（乙方）签订协议，约定：乙方原使用面积为13.2平方米，现调整为17.4平方米，因该调整使乙方增加的4.2平方米使用面积，在拆迁时按拆迁评估建筑面积系数计算，按该房拆迁评估综合价（搬家奖励费除外）补偿款返还给甲方，因使用面积4.2平方米产生的拆迁过渡费、装潢费亦由乙方补偿给甲方，以及乙方自愿补偿甲方5000元。原告祁某对房产经营公司出具的上述材料的真实性均不予认可，认为案外人徐恺文、吴涛所获得的承租面积实际均来自于被告姜某甲在兴安路房屋的承租权，被告姜某甲利用其丈夫祁胜系房产经营公司工作人员的身份，与案外人通过伪造购使用权协议书的形式对兴安路房屋的承租面积进行了分割，也客观上损害了原告的利益。
2011年6月1日，吴涛（丙方）与南京市土地储备中心、南京市下关区国有资产经营中心（甲方）、南京下关房产经营有限公司（乙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，根据该补偿协议及被拆迁居民补偿补助费用结算表，吴涛因兴安路房屋拆迁获得货币补偿178240元，拆迁补助费、过渡补助费（14400元）、空调拆装补助费、太阳能热水器拆装补助费、装修（25526元）、提前搬家奖励、构筑物补助费用合计96809元，以及过渡补贴12000元、自购房奖励28448元（扣减过渡补贴7200元），以上合计315497元。原告祁某主张应分得吴涛所获得的拆迁款项的一半。原告祁某还主张徐恺文的房屋拆迁补偿协议虽尚未签订，但应按照吴涛所获得的拆迁款项数额由其分得一半。
因原、被告双方差距较大，致本案调解不成。
上述事实，有公有房屋使用权转让协议书、协议、公有住房租赁契约、个体工商户营业执照、申明、南京市城市房屋拆迁补偿协议、情况说明、购使用权协议书、发票、公房房屋卡、分户使用卡、申请报告及当事人的陈述为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告祁某主张与被告姜某甲共同出资购房，且双方协议均分拆迁款项，该事实有被告姜某甲于购房时手书的共同出资协议以及房屋拆迁时出具的申明为证，本院依法予以认定。被告姜某甲辩称原告未实际出资以及申明系赠与，既无证据证明也与法庭查明的事实不符，本院依法不予采信。基于原、被告对兴安路房屋共同出资并约定共同收益，该房屋的登记承租人虽然仅为被告姜某甲，但原告祁某基于与被告姜某甲的约定，与被告姜某甲共同承租了该房屋。原、被告基于内部协议形成的对兴安路房屋的共同承租关系，虽对外不产生法律效力，但在当事人之间具有法律约束力。因原、被告协议均分兴安路房屋拆迁款，而被告姜某甲已签订房屋拆迁补偿协议，所获得的兴安路房屋拆迁款应与原告祁某平均分配。对于原告祁某主张进行分割的拆迁款范围，被告姜某甲辩称应仅在房屋购买时的35平方米范围内进行分割。对此，本院认为，根据房屋所有权人房产经营公司提供的调查内容，被告姜某甲承租的35平方米后经危旧房改造增加至39.5平方米，多出的面积由被告姜某甲通过购买获得。原告祁某虽不认可房产经营公司的调查材料和内容，并主张其对房屋改扩建进行了部分出资，但兴安路房屋系承租自房产经营公司的公房，即使承租人有改扩建行为，如不获得房产经营公司的认可并变更租赁面积登记，承租人的承租面积亦不发生变更，房屋拆迁时承租人主张按照自行改扩建后增加面积享受拆迁利益的亦将缺乏依据。故原告祁某主张其出资将兴安路房屋改扩建至86平方米，并主张与被告姜某甲分割86平方米房屋拆迁款项，缺乏事实基础，本院依法不予采纳。被告姜某甲在原承租面积基础上增加部分承租面积，系对共同财产的增益，该增益应与其共同承租人即原告祁某分割，被告姜某甲为获取该增益所发生的费用，原告祁某亦应共同负担。因此，原告祁某主张分割被告姜某甲按照39.5平方米承租面积所得的拆迁款项，存在事实和法律基础，应予支持。而被告姜某甲为获得增加面积支付的12000元购房款，为防止当事人诉累并征得原告祁某的同意，本案一并予以处理，由原告祁某负担一半即6000元。
对于原告祁某主张的案外人徐恺文承租面积的拆迁款问题。根据房产经营公司出具的调查材料，徐恺文对兴安路房屋的承租面积来自于徐梓杨，而徐梓杨的承租权系自房产经营公司购买获得，原告祁某虽对房产经营公司的材料不予认可，但亦未能证明其或被告姜某甲的承租面积中包括徐恺文的承租面积，故原告祁某的该主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
对于原告祁某主张的案外人吴涛承租面积的拆迁款问题。根据房产经营公司出具的调查材料，吴涛对兴安路房屋的承租面积亦最初来源于房产经营公司，但吴涛原承租面积为13.2平方米，其拆迁时的承租面积17.4平方米中有4.2平方米系自被告姜某甲处购得，双方为此订立协议，房产经营公司据此向吴涛发放17.4平方米的承租契约。如前所述，原告祁某与被告姜某甲协议共同承租兴安路房屋，被告姜某甲对兴安路房屋行使权利应征得原告祁某的同意，其自兴安路房屋所获得的收益应与原告祁某均分，故原告祁某有权主张被告姜某甲向案外人吴涛出售4.2平方米所获得的收益。根据被告姜某甲与吴涛签订的协议，被告姜某甲可获得5000元以及4.2平方米的房屋补偿款、过渡费、装修费，结合吴涛签订的房屋拆迁补偿协议，被告姜某甲自向吴涛出售4.2平方米中可获益58819.38元。
原告祁某主张确认其对被告姜某甲申购的产权调换房享有50%的份额，根据原、被告于2010年12月31日申明协议内容来看，双方约定平均分配的系房屋拆迁款，并不包含被告姜某甲因房屋拆迁可以申购的房屋，故原告此项诉请缺乏事实基础，本院不予支持。
综上，被告姜某甲共获得39.5平方米房屋拆迁款749424元和出售4.2平方米的58819.38元，合计808243.38元，应由原告祁某获得一半即404121.69元，抵扣原告祁某应负担的6000元购房款，被告应向原告支付398121.69元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姜某甲于本判决生效之日起十日内给付原告祁某398121.69元；
二、驳回原告祁某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理9800元，保全费2563元，合计12363元，由原告负担2500元，由被告姜某甲负担9863元。（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将其负担部分一次性给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘春晓
人民陪审员 袁德良
人民陪审员 嵇 超
二〇一五年四月三十日
书 记 员 丛志阳