中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1362号原告：沈剑峰，男，1981年8月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷子坚，上海普世律师事务所律师。被告：徐培，女，1967年7月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：竹民，上海市华诚律师事务所律师。原告沈剑峰与被告徐培房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈剑峰及委托诉讼代理人殷子坚、被告徐培的委托诉讼代理人竹民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈剑峰向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2.要求被告协助办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的网签及过户手续；3.要求被告支付逾期过户违约金(自2016年12月29日起至实际履行之日止，按125万元的每日千分之五计算)。诉讼中，原告将诉请2变更为：要求被告协助办理系争房屋的产权过户手续，并放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2015年3月14日，经上海宏顺房地产经纪事务所(以下简称宏顺公司)居间，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款为170万元，分3次支付，最后一期房款应于系争房屋的过户当日支付。由于系争房屋为拆迁安置房，根据相关政策规定，系争房屋需满三年后方可转让、抵押。为了避免被告违约，原告代管了系争房屋的房产证。2015年3月，被告将系争房屋交付原告。原告在对系争房屋进行装修后于2015年7月20日入住。2016年12月上旬，根据《上海市房地产买卖合同》第六条的约定，被告应当协助原告办理系争房屋的网签手续并过户，但被告一直谎称其在国外，不方便回国，拖延办理。2017年1月6日，原告查询到被告于2016年9月29日补办了房产证，并于2017年1月4日办理了房地产抵押登记手续，抵押权人为案外人王1，债权金额为245万元。原告认为，被告作为系争房屋的出卖人，在政策允许办理系争房屋的过户手续后，应当积极协助原告办理系争房屋的过户手续，但被告非但不配合，还擅自补办房产证并予以抵押，其行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。徐培辩称，不同意原告的诉请。原、被告先签订了系争房屋的买卖合同，后签订了借款合同。原告分五次向被告交付了125万元，每一次被告出具的都是借条，且对其中的50万元办理了借款公证。被告认为双方应该履行的是借贷合同，而不是买卖合同，不存在房屋要过户的情况。至于原告要求的逾期过户违约金则没有事实和法律依据，且约定的违约金比例明显过高，要求法院调整。针对被告的辩称，原告称，原告支付的125万元均是房款，不是借款。由于系争房屋当时尚不能过户，所以中介公司建议做借款公证，让原告获得保障。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的产权人，该房屋建筑面积为85.26平方米。在《上海市不动产登记簿》中记载：系争房屋为动迁安置房，3年内不得转让、抵押；原房地产权证号为徐XXXXXXXX**号；原登记日为2015年1月6日；2016年9月29日补发房地产权证。2016年12月29日，系争房屋被申请设立抵押，抵押权人为案外人王1，抵押金额为245万元，抵押核准日期为2017年1月4日，抵押期限为2016年12月27日至2018年1月26日。2015年3月14日，原告(买受人、乙方)、被告(卖售人、甲方)通过案外人宏顺公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同第二条约定：系争房屋的转让价款为170万元。第四条约定：甲方于2015年3月30日前腾出房屋并通知乙方验收交接，乙方查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定：甲、乙双方于2018年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；系争房屋的房地产权利转移日期以上海市徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为本合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)中约定：交易过程中产生的税费全部由乙方承担；甲方于乙方支付第二笔房款当天交房给乙方；该系争房屋的房产证及相关权属证明由乙方保存；如果双方任何一方违约，则违约方需按合同金额的100%赔偿给守约方违约金。合同附件三《付款协议》中约定：第一次付款时间为2015年3月14日，乙方支付定金2万元(抵作房款)；第二次付款时间为2015年3月30日前，乙方支付房款48万元；第三次付款时间为2015年4月底前，乙方支付房款70万元；第四次付款时间为房屋产权过户当日，乙方支付房款50万元。签约当日，原告即向被告支付定金2万元，被告开具购房定金的《收据》。2015年3月16日，原告通过银行向被告银行转账18万元。2015年3月24日，原告通过银行向被告银行转账10万元。同日，原告又以贷记凭证方式向被告转款20万元。2015年4月24日，原告通过银行向被告银行转账70万元。2016年5月15日，原告向被告银行转账5万元。上述凭证除贷记凭证记载用途为“买房”外，其余转账凭证上均未记载用途。2015年3月30日，被告将系争房屋交付原告。后原告实际居住系争房屋并支付了系争房屋的物业服务费用。又查明：2015年3月19日，原、被告签订《借款合同》一份，约定：原告为出借人，被告为借款人；借款金额为50万元；借款期限为2015年3月19日至2017年3月18日，借款期限应自借款实际发放之日开始计算，放款以原告将借款金额转账至被告指定的账户之日为准；实际到期日按借款期限顺延，期满时被告应将借款本息全部偿还于原告；分次放款时，借款到期日从每笔放款日起计算相应的借款期限；月利率为1.2%，借款利息自被告在其指定的账户中收到原告借款之日起按月计息；双方约定被告于借款到期日一次性还本付息。2015年3月23日，上海市东方公证处出具(2015)沪东证字第10081号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。该公证书记载：原、被告双方向该公证处申请对2015年3月19日《借款合同》进行公证，并赋予该合同强制执行效力；自该《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。审理中，双方确认，案外人王1在系争房屋上设定的抵押已被撤销。审理中，被告提供了被告写的2016年5月15日借条照片打印件，内容为：“本人徐培因生意周转向沈剑峰先生借款人民币伍万元整”。被告称该借条的原件在原告处。原告则称该借条并没有原告的确认，且原告没有收到过。审理中，被告提供了其于2015年4月24日发给原告的微信，内容为：“钱70万已经到账，谢谢！回来就和你们办理借款公证”。原告收到微信后回复：“好的”。审理中，原告申请宏顺公司的工作人员刘某某作为证人出庭作证。证人刘某某陈述：原、被告关于系争房屋的买卖是由宏顺公司居间介绍，当时双方均知道系争房屋是动迁安置房，三年内不能过户。为了保障原告的权益，避免被告违约，当时宏顺公司根据中介公司的惯例，建议原、被告双方办理“借款公证”，后双方到东方路的公证处办理了公证。2015年3月14日签约当天，原告支付了2万元定金，4月底前付了48万元和70万元，约定过户时原告再支付50万元尾款。系争房屋的钥匙是在原告交第三笔房款时交接的。在2015年3月14日签约当天，该买卖合同做了网签，但网签合同未打印。因为系争房屋在2016年12月就能过户，所以证人在12月1日打电话给被告，被告称其在日本。12月12日，证人打电话给被告，被告称其在日本，护照有问题。2017年1月6日，被告打电话给证人，称其从日本回来了，约证人见面。后被告告诉证人，按照现在的市场行情，被告不可能将系争房屋过户给原告，要求证人撤销网签，并告知证人系争房屋已被其抵押。被告要给证人2万元，但证人未接受。原告支付给被告的款项都是房款，有收条。审理中，原告向本院出具《情况说明》，表示：原告夫妇不存在限购情况，如违反上海地区限购政策而无法办理系争房屋过户手续，则相应责任由原告本人承担，不再要求本院强制执行。另，案外人钱某某向本院提起诉讼，要求被告继续履行上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称501室房屋)的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理该房屋的过户手续等。钱某某诉称，双方在2014年11月17日经宏顺公司居间，签订501室房屋的《上海市房地产买卖合同》。因501室房屋是动迁安置房，故双方约定2017年12月30日办理过户手续。2014年11月18日，被告将501室房屋交付钱某某。2016年12月，钱某某要求被告协助办理501室房屋的过户手续，但被告迟迟不予办理。后钱某某知悉被告在2016年9月29日补办了房产证，并于2017年1月4日将501室房屋抵押给王1，债权金额为355万元。被告在该案中辩称，钱某某支付的款项是借款，并非房款。2017年6月2日，本院就该案作出(2017)沪0104民初1115号民事判决，认为钱某某与被告之间就501室房屋存在房屋买卖合同关系，并非借款关系，被告在501室房屋出售给案外人后，明知自己有协助过户的义务，仍将该房屋抵押给王1，且抵押期限超过约定的过户期限，违背了诚实信用的行为规则，侵犯了钱某某的合法权利，故判决被告继续履行与钱某某签订的501室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告应于判决生效后在涤除与王1关于501室房屋的抵押，并在抵押登记全部被注销之日起30日内协助钱某某办理501室房屋的过户手续，将该房屋房地产权利登记在钱某某名下等。后被告不服该判决，提起上诉。现该纠纷在二审审理过程中。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。虽然原、被告在签订《上海市房地产买卖合同》时，双方又签订了经公证且具有强制执行效力的《借款合同》，但根据本院查明的事实和当事人的举证、质证，应认定原、被告之间存在的是系争房屋的买卖合同关系，并非借款合同关系。首先，被告在签订《上海市房地产买卖合同》后，即向原告交付了房屋，并由原告装修后实际居住至今，被告从未提出异议。其次，原告转账支付给被告的钱款用途中从未记载过“借款”字样，且原告支付给被告的20万元贷记凭证上记载用途为“买房”，被告提供的2016年5月15日借条照片打印件中仅有被告自己所写的内容和签名，并无原告的签名。第三，《借款合同》约定的借款期限为2015年3月19日至2017年3月18日，在借款期限届满后，被告并未向原告有过任何的还款，原告也未曾申请法院强制执行，双方从未对借款期限届满后系争房屋的问题进行过协商。第四，系争房屋买卖合同居间方宏顺公司的工作人员作为证人出庭作证，证明原、被告双方是房屋买卖合同关系，原告向被告支付的是房款，并非借款。双方签订《借款合同》是鉴于系争房屋为动迁安置房，三年内不能过户，为了保障原告的权益，避免被告违约，由宏顺公司建议签订的。根据我国的法律规定，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。上海市关于配套商品房上市交易期限的规定，其性质并非属于法律、行政法规，不影响该《上海市房地产买卖合同》的法律效力。鉴于此，原、被告双方应当按照《上海市房地产买卖合同》的约定继续履行，原告要求被告继续履行该合同的诉请于法有据，本院应予支持。虽然双方在买卖合同中约定2018年2月28日前办理过户手续，原告起诉时该时限未届满，但鉴于被告在将系争房屋出售并交付原告，原告支付了大部分房款后，未经原告同意，私自于2016年补办了系争房屋的产权证，并在2016年12月29日在系争房屋上设立了抵押权，抵押金额高达245万元，足以让原告对被告的履约诚信表示怀疑，更何况被告在本案中亦以双方是借款合同关系为由，拒绝办理系争房屋的过户手续，因此，原告为了切实保护自己的合法权益，促使对方履行义务，起诉要求被告协助办理系争房屋的产权过户手续并非不妥，且于法有据，本院应予支持。至于原告应支付给被告的剩余房款45万元，根据合同约定，原告的付款时间应为系争房屋产权过户之日，鉴于双方的买卖合同继续履行，原告应当按照该合同的约定履行付款义务。审理中，原告放弃逾期过户违约金的诉请，系原告对其诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、沈剑峰与徐培之间签订的关于上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、徐培于本判决生效之日起三十日内协助沈剑峰办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，并将该房屋的房地产权利登记至沈剑峰名下；三、沈剑峰在徐培协助办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续之日支付徐培剩余房款450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8050元，财产保全费2770元，共计10820元，由徐培负担。如不服本判决，沈剑峰可在判决书送达之日起十五日内，徐培可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  王兆根人民陪审员  王婉娜二〇一八年一月九日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。