重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初19139号原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，统一社会信用代码915000009031397757。负责人：谭永胜，该支行行长。委托诉讼代理人：殷蔼雨，重庆瀛寰律师事务所律师。被告：肖世荣，女，1968年4月7日出生，苗族，住重庆市彭水县。被告：李方华，男，1954年2月10日出生，苗族，住重庆市彭水县。被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人：廖嘉宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭晓东，男，1986年12月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告肖世荣、李方华、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人殷蔼雨，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭晓东到庭参加了诉讼。被告肖世荣、李方华经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉称，2014年5月13日，原告与被告肖世荣、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同主要约定：被告肖世荣向原告贷款38.8万元用于购买住房，贷款期限自放款日起算240个月，按月还款，每月还款日为放款日的对应日，实行等额本息还款法，利率按中国人民银行贷款基准利率上浮10%确定，逾期贷款的罚息利率为该合同约定利率上浮50%，若被告未按时足额偿还贷款本息，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，同时主张其为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，并有权宣布合同项下的贷款本金全部提前到期。被告肖世荣提供其预购的位于重庆市九龙坡区锦虹三路X号X幢X-X号住房作为抵押担保，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司为该合同项下贷款提供连带责任保证。被告肖世荣、李方华为夫妻，被告李方华应就被告肖世荣的债务承担共同还款责任。上述合同签订后，原告如约向被告肖世荣提供了该笔贷款，但被告肖世荣未按时还款，经多次催收未果，故原告起诉至法院，请求判令：1.被告肖世荣立即向原告偿还贷款本金368663.09元及截止2016年8月5日的利息4962.78元、罚息30.8元及复利55.64元，共计373712.31元，并支付自2016年8月6日起至贷款本息付清之日止的利息（以本金368663.09元为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的利息，及以应付未付利息（包括罚息）为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的复利）；2.被告李方华对被告肖世荣的上述债务承担共同还款责任；3.被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告肖世荣的上述债务承担连带清偿责任；4.确认原告对被告肖世荣、李方华用于抵押的位于重庆市九龙坡区锦虹三路X号X幢X-X号的房屋享有抵押权，原告有权以该房屋折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用、保全费用及实现债权的其他费用全部由三被告承担。被告肖世荣、李方华未作答辩。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩称：原告主张就抵押物优先受偿，故被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司不应承担连带清偿责任；庭审之前，原告从未向被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司主张保证责任，故原告主张的实现债权的其他费用系原告自行扩大的损失；本案债权物保及人保并存，原告应当优先选择物保。故请求法院驳回原告对被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。经审理查明：2014年5月13日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告肖世荣（甲方、借款人、抵押人）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2014年九龙坡个贷字0598号），合同主要约定：1.甲方向乙方申请贷款用于购买位于重庆市九龙坡区锦虹三路3号5幢7-1房屋，贷款金额为38.8万元，贷款期限240个月；2.贷款利率7.205%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；3.原告选择以等额本息还款法偿还借款本息，还款日为放款日的对应日，还款以月为一期，首期自放款日起计算；4.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；5.甲方违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；6.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；7.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；8.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；9.丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，甲方取得所购房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；10.甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至丙方账户；11.甲方以其所购房屋向乙方提供抵押担保，担保的范围与前述保证担保的范围一致;12.被告李方华作为被告肖世荣的配偶，同意被告肖世荣将贷款购买的房屋向原告提供抵押担保。嗣后，原告与被告肖世荣、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司签订了《重庆市预购商品房抵押合同》，合同约定被告肖世荣将其购买的位于重庆市九龙坡区锦虹三路X号X幢X-X号的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保。2014年5月27日，重庆市国土房屋管理局办理了上述抵押权的预告登记。但前述房屋至今尚未办理房地产权证，也未办理正式抵押权登记。2014年6月5日，原告按约发放了贷款38.8万元。被告肖世荣未按约还款，从2016年6月21日起多次逾期。截至2017年3月28日，被告肖世荣欠付到期贷款本金9258元，利息16085.25元、罚息297.16元、复利584.01元，剩余未到期本金359038.86元原告按约主张提前到期，要求被告肖世荣立即偿还。另查明，被告肖世荣、李方华于1988年3月28日结婚。上述事实，有个人房产抵押贷款合同、重庆市预购商品房抵押合同、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、进账单、个人贷款余额明细、婚姻状况证明等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告肖世荣、李方华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据审理查明的事实，依法缺席作出判决。原告与被告肖世荣、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方理应遵守。原告按照合同约定向被告肖世荣发放贷款后，被告肖世荣应按约归还借款本息。现被告肖世荣已累计超过多期未按约还款，构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回全部贷款本金。截至2017年3月28日，被告肖世荣欠付到期及未到期贷款本金共计368296.86元，并欠付已经实际产生的利息16085.25元、罚息297.16元、复利584.01元，故本院对原告主张的贷款本金、截至2017年3月28日已经实际产生的利息、罚息及复利予以支持；至于之后的利息，本院支持以贷款本金368296.86元为基数，从2017年3月29日起，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算至付清之日止；至于之后的复利，因合同未明确约定复利的计算基数包含罚息，故本院支持以实际产生的利息16085.25元为基数，从2017年3月29日起，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算至付清之日止。对原告主张的实现债权的其他费用，因其未举示证据加以证明，故本院不予支持。因本案借款发生于被告肖世荣、李方华的婚姻关系存续期间，故应为夫妻共同债务，原告要求被告肖世荣、李方华共同偿还的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。关于原告对被告肖世荣提供抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告肖世荣仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力（即排他性），但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求确认其对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司是否承担连带保证责任的问题。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告肖世荣的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告肖世荣取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的保证责任解除。但案涉房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，因此，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的连带担保责任尚未解除。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司抗辩认为原告已主张担保物权，应先就担保物实现担保权，但本案中，抵押权尚未设立，且合同约定的保证责任解除条件尚未成就，故被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司仍应就本案债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖世荣、李方华于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行贷款本金368296.86元及利息（利息计算方式为：截止2017年3月28日为16085.25元，之后的利息，以贷款本金368296.86元为基数，从2017年3月29日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算至付清之日止）、罚息297.16元、复利（复利计算方式为：截止2017年3月28日为584.01元，之后的复利以16085.25元为基数，从2017年3月29日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算至付清之日止）；二、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对上述第一项债务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为6905元，保全费2570元，共计9475元，由被告肖世荣、李方华、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担（因原告已预缴此款，由三被告随上述应付款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  侯珊美人民陪审员  曹荣书人民陪审员  邓 培二〇一七年五月三日书 记 员  谢 莹