新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0103民初6805号
原告：乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：安启虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭丽君，女，1967年7月26日出生，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市天山区。
被告：田芳，女，1970年6月20日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
被告：田明，男，1971年11月20日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
二被告共同委托诉讼代理人：陈卓，新疆元正律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：石磊，新疆元正律师事务所律师。
原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司（下称瑞泰公司）与被告田芳、田明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司的委托诉讼代理人郭丽君、被告田芳、田明的委托诉讼代理人石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付使用费1281077元（2015年6月至2017年9月共计28个月）；2、由被告承担违约金256215.40元；3、由被告承担本案的诉讼费及送达费。事实与理由：2014年9月18日，原、被告签订了《场地租赁协议书》，约定由被告租赁位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路168号瑞泰商厦第五层局部，用于经营餐饮；租期从2014年11月1日至2019年10月31日止，共计5年；租赁标准为：前三年为4.0元/平方米/天，租金按季支付。同时约定被告逾期向原告支付租金及其他相关费用累计超过30日的，原告有权书面通知违约方解除协议，并支付违约金。合同签订后，原告如约履行了合同，而被告违约不按时支付租金，故原告起诉至法院请求支持其诉讼请求。
被告田芳、田明辩称，我方不同意原告诉讼请求。我方认为协议书无效，原告出租场地不符合协议约定的租赁条件，原告至今没有取得消防合格手续，房屋没有产权证。消防证的合格手续是1-4层，我方租赁的是第5层。我方租赁场地是经营餐饮，第5层至今没有通天然气。原告计算的使用费起止时间错误，原告对其他租赁方都是从2015年8月开始计算，我方在2016年10月发出通知，告知原告不再租赁场地，通知之后我方就再没有使用租赁场地，应从2015年8月计算至2016年9月共计14个月，租金应当按照每平方3.5元计算，即使这样都过高，因为用电比用天然气成本高很多。因原告之前案件撤诉，撤诉之后我方要去租赁场地搬东西，但遭到原告人员阻拦无法搬走。我方前期缴纳了物业管理费4万余元，可以充抵使用场地费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据场地租赁协议书、公证书本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告向本院提交承诺书用以证明被告系在知情的情况下，承诺与友好集团同时开业，造成的所有损失由被告自己承担。被告对该承诺的真实性无异议，但其辩称仅承诺同时开业，并向原告提出了要求，本院对该证据真实性予以确认，对有效性、关联性综合全案予以考虑；2、原告提交了房屋租赁合同、乌鲁木齐市瑞泰房地产开发有限公司（下称瑞泰房产公司）一系列的审批、许可文件、检测报告、五方验收意见表、国有使用证、房屋所有权证证明其租赁房屋来源合法，转租合法、出租给被告也是合法的，房产证是1-2层的，批准书是1-6层的。被告对该组证据的真实性无异议，但认为这些证据无法证明原告未取得产权证书的合法性，消防手续是1-4层，5层没有验收合格，本院对该组证据真实性、有效性、关联性综合全案予以考虑；3、被告向本院提交了2017年1月针对租赁现场的证据保全公证书，证实未通天然气，消防合格手续针对的是商厦的1-4层，而5层并没有消防合格手续。原告对真实性无异议，但认为场地设卷帘门需要时间，个别的商家在装修，装修围栏和保护都不是原告造成的，停水也不是整个楼层的状态，楼层状态背后的原因在公证书中并没有反映出来，本院对该证据的真实性确认，关联性、有效性综合全案予以考虑；4、被告向本院提交收据证明其缴纳了6个月共计47903.58元公摊费，应从原告主张中扣除，原告不认可其真实性，认为上面写明的是公摊费用，不是物业费用。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以考虑。
本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原告瑞泰公司与被告田芳签订《场地租赁协议书》，约定原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路168号瑞泰商厦第五层局部租赁给被告田芳，使用面积约375平方米；租期从2014年11月1日至2019年10月31日止，共计5年；租赁标准为：前三年为3.5元/平方米/天，第四年至第五年租金在上年度租金基础上租金增幅不超过20%…
2014年6月20日，瑞泰房产公司与原告签订房屋租赁合同，约定瑞泰房产公司将其位于乌鲁木齐市钱塘江路168号瑞泰商厦1-6层共计60000平方米的物业有偿租赁给原告使用。租赁期限从2014年6月25日至2029年6月24日（2014年6月25日至2015年3月15日暂定为免租期）。瑞泰房产公司同意原告根据经营情况部分或者全部转租或以其他招商方式运作该租赁场所。
2014年9月18日，被告田明作为被告田芳（乙方）的委托代理人与原告（甲方）再次签订《场地租赁协议书》，合同约定被告田芳租赁乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路168号瑞泰商厦第五层局部，面积暂定350平方米（具体租赁面积以测量报告为准，详见附件二，房屋面积测量报告）。租期从2014年11月1日至2019年10月31日止，共计5年。租赁标准为：前三年为4.0元/平方米/天，第四年至第五年租金在上年度租金基础上租金增幅不超过20%，按季支付。逾期支付租金及其他相关费用累计超过30日的，甲方有权书面通知违约方解除协议，并按协议履约保证金的标准支付违约金。如乙方要求提前解除协议，应提前6个月向甲方递交书面退租申请，并经甲方书面同意；租赁场地交付时，应具备：租赁场地为封闭的主体框架结构全部完工，并出具房屋质量合格手续，房屋交付现状以双方盖章确认的图纸为准，与租赁场地有关的整幢建筑物的消防手续合法；消防、空调、水电气设备接口预留到乙方租赁区域内，水电暖气空调满足乙方经营需要即可，与租赁场地有关的整栋建筑物配套电梯由甲方负责提供到位，甲方按照规范预留租赁区域内的公共通道、消防通道、公共区域，以便乙方正常经营；甲方应于2014年向乙方交付租赁场所；乙方须与新疆友好集团同步开业，如乙方未能与新疆友好集团同步开业，造成甲方经济损失由乙方承担。乙方租赁场地内部的装修、改造以及专用设施设备的安装均由乙方自行负责并承担相关费用。涉案的瑞泰商厦第五层至法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。
被告田芳的委托代理人田明于2015年3月14日向原告承诺：2015年4月20日前全面完成租赁房屋的装修装饰等各项工作，并保证与友好集团同步开业，如未能与友好集团同步开业，本人（本公司）自愿承担由此造成的一切损失。
2017年1月22日、23日，乌鲁木齐市公证处对租赁现场进行证据保全。公证人员查某场后证实有部分商户在经营，包括被告在内的部分商户被围挡板材封闭至顶部，被告经营的店面停业。
本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁协议书》因涉及的租赁场地未取得建设工程规划许可证，故合同无效。但鉴于被告已经实际使用场地，故原告参照合同约定的标准要求被告支付相应的使用费合理有据，对于使用面积，庭审中双方均认可使用面积为375平方米。关于使用期限，现原告要求被告支付2015年6月至2017年9月的使用费，被告称其2016年9月已经离场，但其未提供充分证据，鉴于被告已于2017年1月通过证据保全的形式确定了租赁现场的状态，从公证的照片看，被告确已离场。另结合案件的实际情况，原告在作为商厦的出租方，亦应针对商贸有实际管理责任，针对被告的擅自离场有减损义务。故本院以2017年1月作为原告使用费计算的截止时间，仅对合理部分即912500元[（375平米×4×365天÷12个月×20个月（2015年6月至2017年1月）]予以确认。对于被告主张其支付的47903.58元公摊费用扣除问题，应该费用系公摊费，而不是被告免于缴纳的物业费，故对被告该主张本院不予支持。针对原告依据合同要求被告承担违约金169639.32元的诉讼请求，因双方的合同无效，故该项诉讼请求本院亦不予支持。关于被告田明是否承担付款责任，因为田明签订合同是作为田芳的委托代理人，田芳表示认可，从合同内容可知，原告签订合同时对田明系田芳的代理人也是知情的，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故田明作为委托代理人不应承担付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告田芳向原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司支付2015年6月至2017年1月的使用费912500元；
二、驳回原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司对被告田芳的其他诉讼请求；
三、驳回原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司对被告田明的诉讼请求。
以上款项，被告田芳应于本判决生效之日起十五日内向原告付清，逾期不予履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1537292.4元，判决给付标的912500元，占争议标的59.36%，应收案件受理费18635.64元（原告已预交），由原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司负担7573.52元，被告田芳负担11062.12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 袁 蕾
人民陪审员 樊永登
人民陪审员 胡建华
二〇一八年三月十九日
书 记 员 杨 涛