江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5489号
上诉人（原审被告）：江苏高淳农村商业银行股份有限公司，住所地在南京市高淳区淳溪镇宝塔路123号。
法定代表人：王仁华，该行董事长。
委托诉讼代理人：曹华,江苏奋发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨建胜，男，1977年2月19日生，汉族，住南京市高淳区。
委托诉讼代理人：宋辉,江苏天茂律师事务所律师。
上诉人江苏高淳农村商业银行股份有限公司（以下简称高淳农商行）因与被上诉人杨建胜执行分配方案异议之诉纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人高淳农商行的委托诉讼代理人曹华，被上诉人杨建胜的委托诉讼代理人宋辉到庭参加诉讼本案现已审理终结。
高淳农商行上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回杨建胜全部诉讼请求，本案诉讼费用由杨建胜负担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。南京市高淳区人民法院（以下简称高淳法院）（2013）高商初字第107号民事调解书（以下简称107号调解书）是生效的法律文书，该调解书确定的抵押权优先受偿的范围包括本金利息等。该调解书生效后，因对方拒绝履行，故上诉人向高淳法院申请执行，2016年8月30日高淳法院就抵押物拍卖价款作出《执行分配方案》，上诉人优先受偿本金利息等共计426.4465万元。该《执行分配方案》的执行根据就是生效的107号调解书。一审对上述事实均予以确认，就应当也认定《执行分配方案》的实施是符合法律规定，然而一审判决却跳出了审理执行异议之诉的范围，作出了实际是对生效法律文书变更的判决，与法相悖。二、一审在对抵押权优先受偿范围的认定上适用法律错误。1、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十三条、《中华人民共和担保法》（以下简称《担保法》）第四十六条的规定可知，抵押权人优先受偿的范围应根据约定的抵押担保范围或法定的担保范围来确定。若没有约定担保范围，则应适用法定担保范围。然而，上诉人与被执行人南京瑞泰废资源综合利用有限公司（以下简称瑞泰公司）签订的《高淳县房地产抵押合同》明确约定了担保范围为：“主债权本金及其利息；主债权合同约定的违约金；主债务人应当支付的赔偿金；乙方（即高淳农商行）实现抵押权的费用。”该份合同经过了登记备案。《担保法》第四十四条及《城市房地产管理办法》第三十二条规定，抵押合同是用于登记的交验文件，也是公示的文件，具有公示效力，备案的抵押合同记载的担保范围，具备了合法性和优先性。2、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”。《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理”。登记机构应当对登记事项有解释权。根据《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）第九条规定，房屋登记簿的权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况，房屋他项权利应记载内容包括被担保主债权的数额、担保范围等。该办法所附《房屋登记簿记载内容说明》规定登记簿记载的内容“被担保主债权的数额”应记载被担保的主债权金额，“担保范围”记载抵押合同中约定的担保范围，可以使主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。上诉人向房地产管理部门了解了案涉房产登记簿上“担保范围”一栏为何是空白而没有记载，原因是登记机构采取计算机应用软件进行电子化登记，与早期不动产登记簿仅限于书面文件不同，现在抵押合同等不动产登记资料全部扫描至登记系统内，页面上的登记簿系统格式中担保范围空格太小无法填写，系统也不要求必须填写即可生成，登记机构认为担保范围应以提交的抵押合同记载为准。所以，上诉人认为登记簿上的“被担保主债权的数额”一栏指的是借款本金数额，“担保范围”指的是优先受偿的范围，登记机构根据系统要求对“担保范围”没有填写，并不就代表双方约定的担保范围仅就是“被担保主债权的数额”即借款本金，确认担保范围仍应遵守法律规定，不是法定范围就是约定范围，而不应仅凭“担保范围”一栏空白，就认定担保范围仅为“被担保主债权的数额”。三、登记机构在登记簿上“担保范围”一栏空白具有普遍性，其他顺位抵押权人的登记也是如此，其他顺位抵押权人对登记方式应当明知，其在办理抵押过程中应当知道“被担保主债权的数额”与实现抵押权的数额可能存在不一致，所以，本案所涉《执行分配方案》不存在侵犯了后权利人的合法权益的问题。
杨建胜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、根据《物权法》公示、公信原则，及《物权法》第187条规定：“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。我国对于房屋抵押权实行登记生效、公示原则，以保护在后权利人的合法权益。高淳农商行对于南京市高淳区古柏镇韩集镇镇兴路149号房地产（以下简称149号房地产）及土地抵押登记簿及他项权证上显示债权数额为280万元，即上诉人行使优先受偿权应当以280万元为限。二、107号调解书并未认定高淳农商行对于案涉房产的抵押权包含除本金外的利息、实现债权费用等。107号调解书第二项内容原文为“原告高淳农商行对被告瑞泰公司的抵押房产及土地使用权享有优先受偿权”，按照上述调解书中对于优先受偿权的表述，不包含本金以外的利息、实现债权费用等。三、杨建胜作为案涉房产的第二抵押权人，对于拍卖款项应当在140万元的范围内优先受偿。
杨建胜向一审法院起诉请求：变更高淳法院2016年8月30日作出的《执行分配方案》，由高淳农商行优先受偿200万元，杨建胜优先受偿140万元，并对（2013）高漆民初字第250号调解书（以下简称250号调解书）确认的迟延履行利息及诉讼费用依法受偿。
一审法院认定事实：2011年8月9日，高淳农商行与瑞泰公司签订《房地产抵押合同》，约定瑞泰公司以其149号房地产、为瑞泰公司向高淳农商行借款280万元提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权、利息、赔偿金及实现债权的费用。2011年8月10日，上述房地产办理抵押登记，房屋登记薄记载抵押权人为高淳农商行，抵押人为瑞泰公司，被担保主债权数额280万元。2013年1月17日，上述房地产再次办理抵押登记，房屋登记薄记载抵押权人为杨建胜，抵押人为瑞泰公司，被担保主债权数额140万元。2013年6月3日，高淳法院作出107号调解书，调解书确认瑞泰公司欠高淳农商行280万元本金及利息，高淳农商行对抵押房地产享有优先受偿权。2013年6月6日，高淳法院作出250号调解书，调解书确认瑞泰公司欠杨建胜145万元，杨建胜对抵押房地产享有抵押权。
2016年8月30日，高淳法院就高淳农商行申请执行瑞泰公司借款合同纠纷一案作出《执行分配方案》，确认瑞泰公司名下149号房地产拍卖价款为454.68万元,扣除瑞泰公司职工工资及执行费后，剩余款项为426.4465万元，高淳农商行作为第一抵押权人，优先受偿426.4465万元，杨建胜作为第二抵押权人，受偿0元。分配方案作出后，杨建胜提出执行异议，认为高淳农商行的优先受偿额应为拍卖公告中表述的抵押金额200万元。杨建胜应在140万元内优先受偿。高淳农商行反对杨建胜提出的执行异议。杨建胜提出的执行异议被驳回。现《执行分配方案》已实际执行。
一审法院认为：一审争议焦点为如何确定房屋抵押担保的优先受偿范围。《物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。法律对房屋抵押权实行登记生效、公示原则，以保护在后权利人的合法权益。虽然107号调解书确定的优先受偿范围包括借款本金及利息等，《房地产抵押合同》也约定抵押担保的范围包括利息等，但房屋登记薄记载被担保主债权数额为280万元，高淳农商行在行使优先受偿权时，应以280万元为限，不得超出该登记数额范围。本案《执行分配方案》不当，应予调整。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款、第五百一十条、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,一审判决:调整高淳法院2016年8月30日作出的《执行分配方案》为：瑞泰公司名下149号房地产拍卖价款454.68万元,扣除瑞泰公司职工工资及执行费后，剩余款项426.4465万元，高淳农商行优先受偿280万元，杨建胜优先受偿140万元，余款6.4465万元再行分配。一审案件受理费17400元，由高淳农商行负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实无异议。
二审中，双方当事人确认不存在一审认定的“杨建胜提出的执行异议被驳回”的事实，且《执行分配方案》并未实际执行。
本院除对一审认定的“杨建胜提出的执行异议被驳回。现《执行分配方案》已实际执行”事实外的其他案件事实予以确认。
本院另查明，高淳农商行就瑞泰公司抵押的案涉149号房地产于2011年8月9日取得他项权证，他项权证上载明的债权数额为280万元。
上述事实，有高他证古字第000076号他项权证及当事人陈述等证据证实。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：杨建胜要求变更高淳法院2016年8月30日作出的《执行分配方案》应否予以支持。
本院认为，《物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，107号调解书虽确定高淳农商行对149号房地产享有优先受偿权，但并未明确优先受偿权的范围。根据《物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故我国对房屋抵押权实行登记生效、公示原则，以保护在后权利人的合法权益。案涉房屋登记簿记载的他项权利人高淳农商行被担保主债权数额为280万元，在该登记簿的“担保范围”一栏未填写内容。虽然高淳农商行与瑞泰公司之间的《高淳县房地产抵押合同》约定抵押担保范围包括利息、违约金等，但高淳农商行的他项权证明确记载“债权数额”为280万元，并未记载该债权数额仅为被担保的债权本金或不包括利息等其他费用，故高淳农商行就案涉149号房地产的优先受偿应以280万元为限。
综上所述，高淳农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由上诉人高淳农商行负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘阿珍
审判员 周毓敏
审判员 张广永
二〇一七年八月二十三日
书记员 唐姮鑫