内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内03民终254号
上诉人（一审被告）王国力，女，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人（一审被告）王世耿，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
被上诉人（一审原告）李二剑，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人王国力、王世耿因与被上诉人李二剑房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第02381号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人王国力、王世耿、被上诉人李二剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年5月28日李二剑将所有的位于元泰楼二单元501室房屋被拆迁后以产权调换形式置换位于海勃湾区维多利商业广场3号楼东单元15楼和8楼的面积均为119.4平方米的二套房屋，经计算李二剑还应交纳二套房屋差价款63051元。2015年4月23日李二剑就其中一套回迁房屋与王国力签订房屋买卖协议一份，协议约定“李二剑将乌海市维多利商业广场建设住宅3号楼东单元面积116.27平方米（回迁楼）一处（房权证AS字第0121**号），计45万元的价格卖给王国力，王国力于2015年4月23日向李二剑交纳首付款35万元，李二剑交付楼房时间确定为开发商交付该楼房时间。王国力于2015年6月中旬之前向李二剑交纳剩余10万元，如王国力未能向李二剑交纳10万元，由担保人作证，承担法律后果。李二剑现将房屋拆迁补偿安置协议的名字直接改成王国力的名字，李二剑现将房屋拆迁补偿安置协议原件一份交与王国力，双方严格遵守协议规定，如一方违约将承担违约金50000元。”同时，王世耿作为担保人在买卖协议上签字。协议签订后，王国力于当日通过银行转账交付李二剑房屋首付款350000元，2015年7月20日王国力交付李二剑房款37000元。2015年7月24日王国力将李二剑的房屋拆迁安置协议办理更名手续，交付维多利置业公司更名费5000元；2015年7月30日王国力收取房屋开发商维多利置业公司对3号楼1104号房屋的拆迁安置费9520元。2015年7月30日，王国力给乌海市维多利置业公司交纳房款40014元，维修基金2325元，物业费3843元，有线电视初装费300元，契税1200元，办证费、天然气入户费3487元，预存电费500元。2015年8月李二剑售与王国力的房屋实际交付王国力；2015年8月11日王国力交付李二剑18760元房款。因双方对是否尚欠李二剑房款未付发生争议，故李二剑诉至法院，请求王国力、王世耿连带给付剩余购房款35783元。又查明，李二剑被拆迁房屋应置换房屋面积为每套119.4平方米，实际置换房屋面积每套116.27平方米。二套房屋的面积共相差6平方米，房屋差价由开发商维多利置业公司补偿被拆迁人李二剑，该6平方米房屋差价补偿款23037元，由王国力抵顶李二剑应补交的房款63051元。
一审法院认为，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的2015年4月23日房屋买卖协议合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。对于王国力提供的2013年6月26日房屋赠与协议，因双方均认可是一份为了避税而签订的不真实协议，因此在本案中不具有证明效力。对李二剑主张的王国力应支付剩余购房款35783元，因双方约定房屋总价款为450000元，首付350000元王国力已履行完毕，因此争议应发生在剩余100000元房款的给付上。在2015年7月20日王国力给付李二剑37000元后，剩余房款为63000元，根据2012年5月28日李二剑被拆迁房屋签订的补偿安置协议，李二剑在选择产权调换二套119.4平方米的房屋后，应补交房屋差价63051元，因王国力持有该补偿安置协议，并将其中一套更名在自己名下，因此63051元的房屋差价由王国力在向开发商维多利置业公司交纳后实际就抵顶了应付李二剑的剩余房款。本案中双方提供证据均显示王国力在2015年7月30日交付维多利置业公司房款为40014元，而其余交纳的维修基金2325元，物业费3843元，有线电视初装费300元，契税1200元，办证费、天然气入户费3487元，预存电费500元等费用均为王国力为入住享有房屋权利应交纳的费用，与本案诉争房款无关，因此不予计算在已给付李二剑房款中。王国力应支付李二剑房款63000元核减代李二剑补交开发商房款40014元，王国力还应付李二剑22986元房款；对于双方争议的开发商维多利置业公司补偿的6平方米房屋面积差价23037元由谁享有权利问题，因该房屋面积差价补偿是开发商维多利置业公司与李二剑之间基于李二剑房屋被拆迁后的拆迁安置而补偿给被拆迁人的，且双方基于房屋买卖关系签订的买卖协议中约定的交易房屋面积为116.27平方米，并非李二剑安置补偿中置换的119.4平方米，因此该6平方米房屋补偿款23037元应由李二剑取得，该款项现已由王国力用于抵顶应交纳开发商维多利置业公司剩余房款23037元（63051元-40014元），故应由王国力返还李二剑；对于2015年7月30日王国力收取的拆迁安置费9520元，因拆迁安置费是用于被拆迁人的安置补偿，只有实际被拆迁人才有权利取得，因此该费用应由李二剑收取，现9520元拆迁安置费由王国力领取，故王国力应返还李二剑。综上，王国力因给付李二剑房款、房屋差价款、安置补偿费共计55543元，核减王国力于2015年8月11日交付李二剑的18760元，尚欠36783元王国力应支付李二剑，现李二剑请求金额为35783元，属于李二剑处分自己权利，符合法律规定，故对李二剑诉请本院予以支持。对王国力辩称的李二剑承担更名费5000元，虽然双方协议约定是由李二剑将房屋拆迁安置补偿安置协议直接改为王国力名字，但并未约定产生费用由谁负担，王国力无充分证据证实该费用应由李二剑负担，故对王国力该辩称主张不予支持。对王国力主张的李二剑应承担的违约责任，因未提出明确的反诉请求，故本案不予调整。王世耿对王国力未付款项承担担保责任，并在买卖协议中以担保人身份签字，故应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条之规定，判决：一、由被告王国力支付原告李二剑房款35783元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告王世耿对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由被告负担。（应收诉讼费347元原告已预交，被告应于上述履行期限支付原告）。
宣判后，王国力、王世耿不服，向本院提起上诉，以双方之间的买卖合同已履行完毕，就房屋平米差的补偿款23037元及安置费9520元，共计32557元，其因已退还李二剑18760元，王国力应退还剩余款项；李二剑应承担房屋过户费5000元及相应的违约责任50000元为由，请求法院依法改判。
李二剑答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，2015年4月23日被上诉人李二剑与上诉人王国力签订房屋买卖协议一份，上诉人王国力应给付被上诉人李二剑房款450000元，实际给付387000元，剩余63000元未给付。因被上诉人李二剑在房屋拆迁后还需向开发商乌海市维多利置业有限公司交纳房款63051元，故上诉人王国力与被上诉人李二剑约定由上诉人王国力将63051元交纳给乌海市维多利置业有限公司，该款交清后实际就抵顶了上诉人王国力应付被上诉人李二剑的剩余房款。开发商乌海市维多利置业有限公司将应补偿给被上诉人李二剑拆迁房屋的6平方米房屋面积差价23037元直接抵顶到被上诉人李二剑应向其交纳的房款63051元中，后上诉人王国力向开发商乌海市维多利置业有限公司交纳40014元房款，至此被上诉人李二剑与开发商乌海市维多利置业有限公司之间的账目结清。但因涉案房屋拆迁房屋面积差的补偿款项应属于被上诉人李二剑所有，故上诉人王国力应将该23037元归还被上诉人李二剑，另上诉人王国力领取开发商乌海市维多利置业有限公司给付被上诉人李二剑的拆迁安置费9520元。
本院认为，上诉人王国力与被上诉人李二剑签订的房屋买卖协议合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人王国力向开发商乌海市维多利置业有限公司交纳的款项应认定为已给付被上诉人李二剑的房屋款项，但因其中的23037元及拆迁安置补偿费9520元属于被上诉人李二剑，上诉人王国力应一并归还被上诉人李二剑，后上诉人王国力又给付被上诉人李二剑18760元，故上诉人王国力应归还被上诉人李二剑房款13797元（23037元+9520元-18760元=13797元）。同时因上诉人王国力自愿承担被上诉人李二剑应给开发商乌海市维多利置业有限公司63051元中的51元，故该51元应计算在上诉人王国力应给付被上诉人李二剑的款项中。另上诉人王国力买卖房屋时合同约定的面积为116.27平米，并非119.4平米，故上诉人王国力主张该房屋面积差价中的3平方米的补偿款应为其所有的主张不能成立，不予支持。双方协议未约定房屋过户产生费用由谁负担，上诉人王国力无充分证据证实该费用应由被上诉人李二剑负担，故对上诉人王国力该主张不予支持。对上诉人王国力主张的被上诉人李二剑应承担的违约责任，因未提出明确的反诉请求，故不予调整。综上，一审法院计算数额有误予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第02381号判决第二项，即“被告王世耿对上述款项承担连带清偿责任。”；
二、撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第02381号判决第一项即“由被告王国力支付原告李二剑房款35783元，于本判决生效后十日内履行完毕。”；
三、由上诉人王国力支付被上诉人李二剑房款13797元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费347元（被上诉人李二剑已预交），由上诉人王国力、王世耿负担133.8元，由被上诉人李二剑负担213.2元。二审案件受理费695元，上诉人王国力、王世耿已预交，上诉人王国力、王世耿负担268元，被上诉人李二剑负担427元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 原
代理审判员 李世超
代理审判员 魏 婕
二〇一六年四月十五日
书 记 员 李金金