浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第892号
上诉人（原审被告）浙ＸＸ丰房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道大诚商厦E座502室。
法定代表人李美华，董事长。
委托代理人张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕律基。
委托代理人徐洪文，男，1963年10月24日出生。
委托代理人林慧慧，浙江联英律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ丰房地产开发有限公司因一般买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民重字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月26日受理后，经过阅卷，询问了当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。
原判认定，1998年11月22日、1999年2月12日，被告与温州市鹿城区蒲鞋市街道洪殿村村民委员会（原为温州市鹿城区城郊乡洪殿村村民委员会、以下简称洪殿村委会）签订村民联建房指标转让协议，对坐落于温州市鹿城区洪殿南路“华馨园”进行了建设开发。1999年2月13日，温州市规划局向洪殿村委会颁发了《建设工程规划许可证（副本）》。2000年，洪殿村委会以被告串通该村部分人员侵犯村民权益为由，诉至温州市中级人民法院要求确认被告与该村签订的村民联建房指标转让协议无效；2000年10月26日，温州市中级人民法院以该案不属于法院主管为由驳回了洪殿村委会的起诉。2002年6月29日，原、被告签订《华馨园购房协议书》，约定：根据温州市土地局温土管鹿计字（1998）09号、温州市规划局（99）浙规证030000011号、温州市鹿城区建设局温鹿建（2000）91号等文件批准，下达洪殿村建造4幢7层公寓式住宅楼；洪殿村为壮大集体经济，经村两委研究决定，特将上述项目转让给被告开发建设，公寓住宅楼暂名为“华馨园”；被告按照温州市人民政府［温政（1999）103号］专题会议纪要精神，现将部分楼房对外销售；原告向被告购买华馨园2幢201室的房屋，建筑面积暂定为221.55平方米，价款为886200元，4幢12室的车库位，建筑面积暂定为23.33平方米，价款为116650元，合计总房款1002850元，被告应当于2002年5月30日前保证房屋按时交付使用，并在房屋交付使用后，按照温州市人民政府（99）103号专题会议纪要精神及有关竣工资料向温州市房屋产权监理所申报房产初始登记手续，原告应当及时提供有关证件予以配合（具体办理时间待被告通知）。此后，原告按约向被告支付了全部房款，被告也向原告交付了房屋，并于2002年12月13日向原告出具了购房发票。2004年，被告因与洪殿村委会的村民联建房指标转让协议的履行发生纠纷诉至温州市中级人民法院。2004年7月12日，被告与洪殿村委会达成《补充协议书》，约定：洪殿村委会同意继续无条件协助被告办理讼争联建房的相关手续。2004年8月25日，温州市规划局发函给温州市国土资源局要求其先行确定“华馨园”的土地使用权属及使用关系并缴纳有关地价款。2004年11月22日，温州市国土资源局对“华馨园”补办出让手续地价评估进行会审。2004年12月1日，被告向温州市中级人民法院申请撤回对洪殿村委会的起诉，温州市中级人民法院同日予以准许。2004年12月18日，被告向温州市国土资源局申请以每亩9万元补缴“华馨园”的土地出让金。2005年1月11日，温州市东欧土地价格评估事务所对“华馨园”楼面价和总地价作出估价报告。2005年12月1日，温州市国土资源局向温州市人民政府请示，建议“华馨园”的土地出让金按温州市人民政府（1999）103号会议纪要处理及直接报温州市人民政府批准征地。2006年8月18日，温州市国土资源局与被告签订《国有土地使用权出让合同》，约定：温州市国土资源局出让被告位于“华馨园”住宅小区10.3758亩土地，地价为6522700元。2006年8月21日，温州市国土资源局对被告“华馨园”违法处罚颁发工程证事项进行了会审。2006年8月23日，温州市规划局向被告颁发了《建设工程规划许可证》。2006年9月14日，被告代“华馨园”业主向房管部门垫付了246500元物业维修基金。2006年9月15日，“华馨园”办理了国有土地使用权登记手续。2006年9月20日，被告向温州市房产管理局申请办理“华馨园”产权初始登记。2006年9月22日，“华馨园”完成了产权初始登记手续。2006年9月26日，被告贴出公告，通知“华馨园”购房户可以办理房屋产权过户手续。2006年10月，原告的委托代理人徐洪文代原告办理产权过户手续时，被告要求以核实身份为由要求原告本人前来办理，并以放弃请求原告交纳物业管理维修资金为条件要求原告放弃对被告主张延期办证的索赔权利。原告的委托代理人拒绝了被告的要求，被告也拒绝协助原告办理买卖房产的产权过户手续。此后，原告与被告因交涉未果，诉至本院。另查明，被告垫付的物业维修基金分摊给讼争房产的具体数额为4166.41元（246500÷14488×（221.55＋23.33）≈4166.41］。
原判认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定交房日期为2002年5月30日，而合同签订于此日期之后，被告亦于2002年12月13日向原告出具了不动产销售发票，在被告不能提供具体交房日期的情况下，可以原告主张的2002年12月13日作为交房日期。交房后，被告作为商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。合同虽约定“房屋交付使用后，按照温州市人民政府（99）103号专题会议纪要精神及有关竣工资料向温州市房屋产权监理所申报房产初始登记手续，原告应当及时提供有关证件予以配合（具体办理时间待被告通知）”，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于被告在房屋交付之日起90日内尚未取得房屋产权初始登记等材料，导致原告不能直接办理房屋所有权登记手续，被告应当承担违约的民事责任。因自2004年8月25日起被告申请办理产权初始登记，而至2006年9月22日“华馨园”完成了产权初始登记手续，期间均系行政部门的办理产权初始登记程序，而非被告原因的办证时间的延误，应当扣除。此后因原告未能向被告缴纳物业专项维修资金，致原告办理产权登记不能。根据《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第五条规定的物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入并向物业主管部门预交。因此，在商品房买卖关系中，通过开发商的代收代缴行为向物业主管部门缴纳物业专项维修资金是购房者应当承担的法定义务。缴纳物业专项维修资金也是取得商品房初始登记的必备条件，现被告在履行商品房买卖合同过程中，为尽快实现申办商品房初始登记的合同目的而向物业主管部门直接垫付了本应由原告支付的物业专项维修资金，则原告应当及时向被告返还垫付的物业专项维修资金，由于该义务与被告向原告承担的协助办理买卖房产产权过户手续的义务不存在先后履行的顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告拒绝履行协助原告办理买卖房屋产权过户手续的行为属于合法的抗辩事由并不构成违约，为此原告未向被告返还物业专项维修资金缴纳，致原告现办理产权过户手续不能，非被告原因造成，原告要求被告交纳期间逾期办证违约金的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。鉴于被告在审理中表示同意协助办理讼争房产的过户手续，因此，原告要求被告履行协助办理讼争房产过户手续的诉讼请求，基于被告的同意应当予以支持。由此，被告应赔偿原告自2003年3月13日至2004年8月24日止的逾期办证违约金。逾期办证违约金，合同虽未作约定，但可以按照已付购房款总额1002850元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，为115829.18元（1002850元×550天×0.00021）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决：一、被告浙ＸＸ丰房地产开发有限公司于本判决生效之日十五内协助原告吕律基办理将坐落于温州市鹿城区洪殿南路华馨园2幢201室房屋与坐落于温州市鹿城区洪殿南路华馨园4幢12号车库的所有权转移登记在原告吕律基名下所需的相关手续。二、被告浙ＸＸ丰房地产开发有限公司于本判决生效之日十五内支付原告吕律基逾期办证违约金115829.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吕律基的其他诉讼请求。案件受理费7638元，由原告吕律基、被告浙ＸＸ丰房地产开发有限公司各负担3819元。
宣判后，浙ＸＸ丰房地产开发有限公司不服，提起上诉称：上诉人与被上诉人吕律基买卖的是村民联建房屋，不是商品房，不适用我国法律法规有关商品房买卖的规定，其产权根据温州市人民政府（99）103号专题会议纪要等特殊政策办理。双方在2002年6月29日签订购房协议书时，房屋不具备《房地产管理法》第四十四条规定的法定条件，直至2006年8月上诉人取得建设工程规划许可证之后，房屋买卖合同关系才具备合法性，上诉人履行办理产权登记的义务应从2006年8月开始。被上诉人提出交房日期为2002年12月13日，却未提供证据予以证明。虽然在上诉人取得建设工程规划许可证之前，房屋已由被上诉人实际占有使用，但不符合法定的交付条件。交房的合法日期应当确定为上诉人取得建设工程规划许可证的2006年8月23日。上诉人与被上诉人签订的购房协议书第九条约定：房屋交付后，上诉人按照温州市人民政府（99）103号专题会议纪要精神及有关竣工资料向温州市房屋产权监理所申报房产初始登记手续，被上诉人应及时提供有关证件予以配合（具体办理时间待上诉人通知）。根据该条约定，双方不存在产权办理的期限，上诉人只要按照上述会议纪要已经向有关部门申办产权手续即可，且上诉人与洪殿村协商、诉讼直至达成补充协议的期间，也属该会议纪要规范的期间，上诉人不存在延迟办理的违约情形。2006年9月26日，上诉人通过温州市房屋产权登记管理中心发出通知，要求业主持有关证件在2006年9月26日至10月25日间申请房屋权属登记。但被上诉人至今未申请，也未缴纳房屋维修基金，未取得房屋所有权证的责任完全在于被上诉人。原判否定了双方购房协议中关于办证期限的特殊约定，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的除外规定。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吕律基辩称：上诉人浙ＸＸ丰房地产开发有限公司系从事商品房开发销售，从工商部门审核的经营范围就可以确定上诉人出售的就是商品房。上诉人2002年12月13日出具给被上诉人的发票，系销售不动产专用发票，销售项目是商品房。双方合同的标的为商品房销售，故应适用我国商品房销售的一系列相关法律规定。诉争的项目开发是房开公司向村委会转让而来，不影响当事人基于合同约定所取得的权利。关于本案的交房日期：被上诉人是在2002年12月13日直接向房开公司购买的，当时是现房，上诉人支付购房现金后房开公司直接交付了房屋，而合同是倒签日期的。房开公司是直接出具发票的，如果是期房，当时房开公司出具的只能是收款收据。本案商品房产权证延期办理，上诉人应承担相应的责任。上诉人作为房产开发商，对于国家关于商品房开发所应具备的条件应当知晓，现因上诉人未按相关规定未取得商品房开发前期应具备的手续，而造成产权证办理迟延，其应承担相应责任。特别需要指出的是，本案应适用最高人民法院关于审理商品房买卖的相关司法解释。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人浙ＸＸ丰房地产开发有限公司与被上诉人吕律基订立的商品房买卖合同，合法有效，上诉人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，由于上诉人的不履行合同约定的行为，导致被上诉人未能办理房屋产权登记手续，原判对此认定正确，本院予以确认，故上诉人应承担违约责任。原判对于交房日期的认定，并无不当，本院予以确认。原判对其他事实的认定，亦符合案件事实与法律规定，本院一并予以确认。原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3819元，由上诉人浙ＸＸ丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏杰
审判员 马永利
审判员 杨宗波
二〇一〇年八月三日
书记员 叶 川