北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12278号
上诉人（原审原告）：北京婚博鑫久缘商城有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场B1B2层。
法定代表人：乔国宁，执行董事。
委托诉讼代理人：钟延红，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常沙，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。
法定代表人：陈小同，董事长。
委托诉讼代理人:亓玉芳，女，北京雏菊置业有限公司职员。
委托诉讼代理人:崔小青，女，北京雏菊置业有限公司职员。
上诉人北京婚博鑫久缘商城有限责任公司因与被上诉人北京雏菊置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初11954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京婚博鑫久缘商城有限责任公司（下称婚博公司）上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判北京雏菊置业有限公司（下称雏菊公司）继续履行编号为（2010）恒商租字第20101020号的《租赁合同》及其补充协议。事实和理由：我公司在履行过程中，每月支付租金及宣传推广费的时间为20号左右，支付时间已经形成交易惯例，雏菊公司从未对此提出过异议；雏菊公司发出解除通知的效力应以第一次发出即2017年3月的《关于租赁合同终止的通知》为准，雏菊公司发出通知的同时也在承租场地内张贴商铺清理通知；雏菊公司于2017年6月22日再次发解除通知系掩盖其违约解除租赁合同的事实；我公司与雏菊公司并未在租赁合同中约定共管账户事宜，雏菊公司以我公司未履行共管账户约定主张解除租赁合同，没有理由。
雏菊公司辩称，我公司2017年3月发出的通知，只是拟于2017年6月30日解除合同，婚博公司一直违反合同约定的付款时间支付租金，构成持续逾期违约；婚博公司未履行共管账户的约定也构成违约；原审法院认定事实清楚，要求驳回婚博公司的上诉请求。
婚博公司向一审法院起诉请求,请求判令雏菊公司继续履行编号为（2010）恒商租字第20101020号的《租赁合同》及其补充协议。
一审法院认定事实：2010年11月9日，婚博公司（承租方、乙方）与北京恒兆置业有限公司（出租方、甲方）签订（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，约定北京恒兆置业有限公司将位于北京市东城区建国门内大街十八号北京恒基中心（下称恒基中心）商场B2层018-025、029-065铺位出租与婚博公司，承租房屋的使用面积为8959.84平方米。该单元仅限于用作经营（商业）用途，该单元内的陈列及店标必须以装修效果图为准。租赁期限自2010年11月10日至2022年11月9日。租金包括固定租金和提成租金两部分，提成租金是指自2012年11月10日起承租人按照上述固定租金标准交付租金后，如承租人每月销售额减去承租人按本合同约定应支付的推广宣传费和物业管理及空调费后的10%高于当月固定租金，承租人应当自出租人确认其销售额之日起5日内向出租人补交高出的差额部分。承租人应于每月5日前向出租人提供上个公历月的营业或销售报表，同时提供承租人完税发票复印件（增值税或营业税）。承租人每月还需支付推广宣传费116477.92元。每月应付的上述固定租金、推广宣传费，承租人应于当月的第1日前支付。押金为1150604.79元。该《租赁合同》第十二条第三款约定,如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准。对于合同终止,合同约定，发生下列情况之一…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的…7、承租人未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计3次以上的…出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按照合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于3个月租金的赔偿金。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿。
之后，双方又于2012年4月12日签订了补充协议（六），就双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，并于2010年4月23日、2010年7月15日、2010年10月25日、2010年8月31日及2010年11月9日签订的5份“补充协议”（前述之两份《租赁合同》及五份“补充协议”下称“原合同”），补充约定：（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项关于共管账户的约定中“乙方”是指“承租人”，如果承租人未按照（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项的约定履行租赁合同或者作出违反上述约定的任何行为，出租人有权单方终止双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第2010020号《租赁合同》，因此造成的任何损失均由承租人承担，出租人无需承担任何违约责任。2014年8月21日婚博公司开立共管账户，并于当日存入该共管账户5万多元。2017年3月1日北京恒兆置业有限公司更名为雏菊公司。
2017年3月23日，雏菊公司向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称随着北京市城市改造的深入，恒基商城当前商业定位和业态模式已经无法满足城市中心发展规划和“疏解北京非首都功能”要求，相关监管部门也多次以书面或约谈的形式要求雏菊公司对恒基商城的业态进行重新规划并对恒基商城现有管理状态提出了整改要求。雏菊公司决定自2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造。雏菊公司拟于2017年6月30日起解除与贵方的租赁合同，并请婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。租赁合同解除前，婚博公司仍应继续缴纳相关租金、推广费、物业费等费用，雏菊公司将在婚博公司结清全部应付款项并办理完商铺交接手续后三十个工作日内，向婚博公司退还租赁合同项下的押金。雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，婚博公司于当日签收。该《通知》针对双方签订的关于恒基商城B2层001-017、026-028、068-076号铺位，B2层018-025、029-065号铺位以及B2层SP2号铺位的租赁合同及场地使用协议。《通知》称根据双方租赁合同第五条第一款约定“除本合同另有约定外，承租人应当自合同租赁期的第一日起向出租人支付固定租金、推广宣传费，详见本合同附件三。”第十三条第三款约定“发生下列情况之一，出租人有权提前解除合同…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的；”而根据雏菊公司财务部门记录，截至本通知签发之日，婚博公司未能按照租赁合同约定向雏菊公司缴纳2017年6月份租金及推广费，逾期已达十日。综上，雏菊公司自2017年6月22日起解除与婚博公司的全部租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月28日前按照租赁合同相关约定将商铺恢复毛坯状态交还雏菊公司或与雏菊公司就撤铺事宜达成一致，否则雏菊公司将采取包括但不限于停水、停电以及封锁商铺等方式收回租赁商铺。雏菊公司解释称，雏菊公司本希望与婚博公司协商解决纠纷，后婚博公司未按照约定支付租金，故雏菊公司认为其根据合同有权解除合同，并有权采取相应的断水、断电措施。
双方的庭审情况：1、婚博公司提交的缴费凭证，证明婚博公司一般在每月的20日左右，最早10日，最晚31日缴纳租金、推广费等，已经形成交易习惯。经质证，雏菊公司不认可该证据，认为婚博公司提交的仅是雏菊公司为婚博公司开具的票据，婚博公司没有提交银行的账单，不足以证明婚博公司的诉讼主张。2、雏菊公司提交的记载2017年1月至6月婚博公司租金、推广宣传费支付时间的会计凭证，证明婚博公司支付租金未按约逾期超过10日且逾期超过三次。经质证，婚博公司认可其真实性，但证明目的不认可，婚博公司认为自租赁合同成立起，婚博公司每月均于该月下旬缴纳租金和推广宣传费，雏菊公司在本次纠纷前并未就此提出异议，已经形成交易惯例。3、雏菊公司提交的联系函、银行进账单、婚博公司与永辉超市的租赁合同,证明婚博公司未按照合同的约定将收取的定金、押金、保证金和其他预收款项存入共管账户。经质证，婚博公司认可其真实性，但不认可其证明目的，婚博公司认为双方在合同订立后就未对共管账户的操作细节进一步商定，在此次纠纷前雏菊公司也从未就此提出异议，这是对合同的一致变更。4、雏菊公司提交的消防支队约谈记录、消防设施检查报告，证明涉案房屋消防需全面整改，不能继续履行合同。经质证，婚博公司对其真实性、关联性、证明目的皆不认可，雏菊公司提交的证据中没有消防支队出具的约谈通知，也未体现出具消防设施检查报告的太通建设公司是否具备消防检测的资质。5、雏菊公司提交的2011年至2014年的付款通知单，证明雏菊公司一直都是每月1号向婚博公司催收租金及推广费等。婚博公司不认可该份证据，认为超过诉讼时效。
一审法院认为，根据已查明情况，婚博公司与雏菊公司订立的编号为（2010）恒商租字第20101020号的《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据双方签订的租赁合同，婚博公司并未按约在每月的第一日支付租金及合同约定的其他应付款项，逾期超过十日且逾期超过三次。补充协议（六）明确约定了“原合同”包括本案的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，并对婚博公司与雏菊公司皆具有约束力，而婚博公司在合同履行阶段并未按约将承租人向受转租人收取的定金、押金、保证金和其他预收款足额转入共管账户，故雏菊公司依据租赁合同第十三条第三款及补充协议（六）第二条约定认为其有权提前解除租赁合同而无需赔偿。对此，婚博公司认为租金及推广费的支付时间已形成交易惯例，且在本案的租赁合同中并未明确约定共管账户，双方也并未进一步商定共管账户的操作细节。但是结合双方签订的租赁合同第十二条第三款“如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准”的约定以及该合同第十八条第三款关于合同变更的约定，婚博公司也没有提供足够的证据证明雏菊公司有明确变更、放弃关于双方租金支付时间、共管账户约定的行为，所以，婚博公司以实际履行变更租赁合同的主张不能成立。
另外，根据已查明情况，雏菊公司顺应“疏解北京非首都功能”的战略安排，对恒基商城进行整体升级改造，要求包括婚博公司在内的商户腾退店铺，改造升级过程中，商城水、电、消防等系统均将受到重大影响，故婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。综上，法院认为双方的房屋租赁合同关系因婚博公司违约于婚博公司收到合同解除通知之日，即2017年6月22日已经解除。据此，原审法院于2017年9月判决：驳回北京婚博鑫久缘商城有限责任公司的诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，雏菊公司于2017年3月20日在商场张贴《恒基商城业态调整与升级改造通告》，内容为雏菊公司决定于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与整体升级改造工作，请恒基商城各租户按租约有关条款、协商办理相关退租手续。
本院审理中，婚博公司不再坚持其要求继续履行合同的诉讼请求，要求解除与雏菊公司的租赁关系，但认为因雏菊公司的行为造成合同的无法继续履行。雏菊公司同意解除双方的租赁关系,但认为双方的租赁关系在其行使单方解约权时即2017年6月22日已经实际解除。
另，雏菊公司将恒基商城中的商户现已基本腾退完毕，婚博公司也与次承租人解除了租赁合同，雏菊公司将涉案场地停水、停电准备进行升级改造，婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。
本院认为：婚博公司与雏菊公司签订的《租赁合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
雏菊公司于2017年3月23日向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称其于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造，拟于2017年6月30日起解除与婚博公司的租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。本院认为，双方的租赁合同并未约定雏菊公司基于业态调整可以单方解除租赁合同，雏菊公司亦无法定的理由解除合同，雏菊公司并不当然享有单方合同解除权，雏菊公司于2017年3月23日行使的合同解除权不成立。
雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，其以婚博公司欠缴2017年6月份租金及推广费逾期已达10日为由要求解除与婚博公司的租赁合同关系。本院认为，雏菊公司在2017年3月23日向婚博公司发出解除通知之前，在在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并未因此构成违约，雏菊公司的合同单方解除权不成立。
根据查明的事实，雏菊公司将恒基商城中的商户现已基本腾退完毕，婚博公司也与次承租人解除了租赁合同，雏菊公司将涉案场地停水、停电准备进行升级改造，婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。本院审理中，婚博公司与雏菊公司均要求解除租赁关系，本院对此不持异议，但双方对于解除合同的时间点存在争议，因雏菊公司提出的单方解除权均不成立，本院依法认定双方的租赁合同于2017年12月26日发生解除。因婚博公司不再坚持继续履行租赁合同的诉讼请求，故本院对其原审诉讼请求，予以驳回。因合同解除发生的损失，双方可另行通过诉讼解决。
综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张晓鸥