江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3720号
上诉人（原审原告、反诉被告）时向锦，女，汉族，1972年10月8日生。
委托代理人石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李玉林，男，汉族，1978年5月25日生。
委托代理人廖维坚，江苏江北律师事务所律师。
委托代理人杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。
上诉人时向锦、李玉林因土地租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人时向锦及其委托代理人石志忠，上诉人李玉林及其委托代理人廖维坚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时向锦原审诉称，其于2011年将承租的土地转租给李玉林，2014年6月8日，李玉林通知其终止履行，时向锦亦同意并退还了相应的租赁费用，但合同终止后，李玉林却未能将承租的土地交还时向锦并占用至今，请求判令李玉林撤出占用的土地并支付占用期间的费用。
李玉林原审辩称，其与时向锦签订了租赁合同后，因拆迁致使合同无法继续履行，由于其投资损失巨大，租赁合同终止后，双方协商由李玉林自行索赔，由于其损失未能得到赔偿，不同意时向锦的诉讼请求，并提出反诉要求时向锦赔偿经营损失和平整场地的损失合计25万元。
原审法院经审理查明，2012年9月8日，时向锦与李玉林签订了《地皮租赁合同》一份，约定时向锦将其承租五亩建设地皮及2间活动板房使用权出租给李玉林使用；租赁期限为九年，自2012年9月8日起至2021年9月8日止；年租金为贰万捌仟捌佰元；付款方式为一年一付，现金支付；如遇政府征用拆迁，甲乙双方协商基建赔偿事宜。合同签订后，李玉林在此土地上经营煤炭。2013年5月27日，双方协商自2013年起租金按每年23000元计付。2014年6月8日，李玉林书面通知时向锦“因不可抗力因素，从6月8日起，土地使用权已被政府征用，《地皮租赁合同》终止”，时向锦同意终止合同并于同年7月18日退还了李玉林伍仟柒佰伍拾元的租金；当日，李玉林向时向锦出具了收条并表示“其余损失时向锦让我找一手租地人和政府要，我的个人损失共计壹拾伍万元左右，谁让我搬出场地谁付这笔损失费”。
原审法院另查明，2003年4月8日，南京市六合区葛塘街道办事处北汊桥居委会将所属曹洼至毕洼山间共壹拾亩土地租给王俊梅从事花卉苗木产业，双方签订了《租地合同》一份，约定租赁期限为叁拾年，乙方（王俊梅）在所租用的土地上只能从事花卉苗木产业。2011年11月28日，王俊梅又与时向锦签订了《土地租约》一份，约定：王俊梅将承租的曹洼组部分土地转租给时向锦从事花卉苗木，租赁期限为十年，自2011年12月1日算起，土地出租费前五年每年捌仟元，后五年为每年壹万元。
原审庭审中，李玉林提供了南京隆宝利冶金炉料有限公司的财务报表一组和收款收据11份，主张其经营损失及合同履行期间投资建活动板房、砌护栏等支出的费用。时向锦质证后认为，南京隆宝利冶金炉料有限公司的财务报表与本案没有关联性，收款收据真实性不予认可，并认为李玉林的损失不应由时向锦承担。
原审法院认为，时向锦与李玉林签订的《地皮租赁合同》，因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定从事非农业建设而无效。双方终止了该合同的履行后，李玉林应当及时向时向锦返还占用的土地，逾期不还，应参照双方约定的标准，向时向锦支付占用期间的使用费用。由于双方签订的合同无效，因此李玉林要求时向锦赔偿其经营损失，没有法律依据，不予支持。但李玉林为履行合同支出的建活动板房及砌护栏等支出的费用，应当根据双方签订无效合同的责任，由时向锦、李玉林各半承担。李玉林提供的收款收据虽非正式发票，但结合收据的内容及一般人购货习惯，对购货人明确为李玉林的26760元收据予以采信，其余收条及购货人不明的收据，原审法院不予采信。对李玉林主张的平整土地费用因没有证据，且即使存在该费用，也系其为配合有关行政部门整治环境，因此，李玉林要求时向锦承担该费用，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，原审判决：一、李玉林于判决生效后十日内将占用的六合区曹洼组五亩土地返还给时向锦，并自2014年6月9日起至实际返还之日止，按每日63元的标准向时向锦支付占用期间的费用。二、时向锦于判决生效后十日内赔付李玉林人民币13380元。原审本诉案件受理费227元、反诉案件受理费2525元，合计2752元，由时向锦、李玉林各负担1376元。
上诉人时向锦不服原审判决，向本院提起上诉称，对原审判决赔偿李玉林损失不服，双方合同第六条约定乙方即李玉林必须合法经营，李玉林原审中多次陈述清理场地是配合政府的行为，既然如此，应当和政府协商解决，与时向锦无关。李玉林没有提供证据证明其实际损失，也没有证据证明李玉林主张的损失与时向锦有因果关系，原审法院仅“结合收据内容及一般人购货习惯”就对收货人为李玉林的收据予以采信，并判决时向锦承担一半损失，没有事实和法律依据。请求二审法院：1.撤销原审判决第二项，改判不予赔偿李玉林损失；2.诉讼费由李玉林承担。
针对时向锦的上诉请求，李玉林辩称，其原审反诉诉请是25万元，原审判决13380元过低，原审判决第二项应予撤销。
上诉人李玉林不服原审判决，向本院提起上诉称：1.李玉林反诉要求时向锦赔偿各项损失25万元，包括返还租金46050元（28800＋23000-已退还5750元），其他203950元，并由时向锦承担诉讼费用。2.李玉林对原审判决认定《地皮租赁合同》因违反法律强制性规定而无效没有异议，但是对于原审判决双方过错各承担一半缔约过失责任有异议，李玉林认为时向锦存在故意隐瞒行为，存在全部过错，应当负全部责任。原审已经查明时向锦与王俊梅签订的《土地租约》明确“只能从事花卉苗木产业”，但时向锦将此地皮转租给李玉林时并未明确告知此项限制和土地性质为集体所有的土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，《地皮租赁合同》也并未限制李玉林在此地皮上从事非农业建设，如拆迁前从事煤炭销售等生意。李玉林在不知案涉土地性质和限制的情况下，对于租赁土地进行土地平整、围墙围挡建设、活动板房建设等设施建设，在2011年租赁期间，时向锦对于李玉林的建设行为完全知情，但不加提醒或者阻止，导致李玉林投入近15万元，时向锦对此应负全部责任。3.根据合同法第五十八条，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还，但原审判决对时向锦依据《地皮租赁合同》收取的租金未作任何处理，李玉林认为时向锦应当返还租金46050元。4.原审判决李玉林按照每日63元向时向锦支付占用费用，该标准过高，因该场地目前并未在李玉林控制之下，5亩土地是开放和闲置的状态，是时向锦自己未及时收回土地。双方约定2013年租金为23000元，平均每天63元，但李玉林交付租金的目的是为了营业赚取收益，但自2014年6月8日所有设施被拆除后，李玉林不能进行任何经营，原审法院仍旧按照租金判令占用费是不符合常理的。从时向锦提供的现场照片可以看出，目前实际控制该场地的是市容，李玉林原审庭审中承认目前该场地上靠北只有一个供其父母居住的集装箱，约占用20平方米面积，另一个集装箱是市容的。而且该场地并无任何围挡或围栏，意味着完全脱离李玉林控制，不能认为是李玉林正在占用，原审判决李玉林支付5亩地的占用费用是不公平的。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判支持李玉林原审反诉诉请，并改判占用费标准；2.判令时向锦承担本案一、二审诉讼费用。
针对李玉林的上诉请求，时向锦辩称：1.李玉林没有证据证明损失以及损失与租赁合同有因果关系。李玉林主张的损失只是一个大概的数字，是其虚报的，没有任何事实和法律依据。2.案涉合同可以继续履行，是李玉林自己提出解除合同，应自行承担损失。3.李玉林签订该合同时，作为完全民事行为能力人，有义务知道案涉土地的性质、合法使用的范围，李玉林没有证据证明时向锦存在故意隐瞒事实的行为，时向锦在签订合同时，有要求李玉林要合法经营，合法经营首先是不准乱搭乱建，遵守政府对此区域的管理规定，并且约定违约造成的损失由违约方自行承担。李玉林租用案涉土地用于经营，应自行向管理机关办理相应手续，时向锦没有故意隐瞒事实，是李玉林故意违约。4.李玉林既然解除合同，就应该把土地还给时向锦，但现状是李玉林让其年事已高的父母住在里面，导致土地无法返还。且李玉林当时也没有闲置土地，而是用于经营石子和焦炭，其接到法院应诉通知时，连夜把石子和焦炭铲掉，第二天时向锦去拍照时还剩四分之一。
对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，时向锦提供刻有时向锦与案涉土地所在和平村包书记的谈话录音的光盘一张，证明时向锦在签合同时告诉李玉林土地不得转租，没有隐瞒李玉林任何事实。李玉林经质证对录音的真实性、合法法、关联性均不认可，认为录音中只是时向锦单方沟通，所谓包书记根本不知道此案具体情况和前期租赁情况，其答“对对对”只是一般的语气词，并未确定任何事实，不能达到时向锦的证明目的。鉴于时向锦不能证明所提供的录音光盘来源合法也不能证明未经编辑处理，亦未申请证人到庭作证，本院对该证据的证明力不予确认。
李玉林向本院申请调查令一份，用以向六合区大厂街道城市建设管理科调取2014年6月9日被强制平整土地、拆除房屋设施的录像和照片，本院依法出具调查令后，李玉林表示未调取到相关证据。
本院认为，案涉土地属于农民集体所有的土地，依法不得用于非农建设，原审法院认定案涉《地皮租赁合同》无效，双方当事人对于合同无效均有过错，于法有据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订合同后，李玉林实际占用案涉土地从事经营直至其于2014年6月8日向时向锦发出告知书，双方明确终止案涉合同，李玉林理应及时向时向锦返还案涉土地，因李玉林未返还土地引发本案纠纷，原审法院判决李玉林返还案涉土地并参照双方约定的租金标准向时向锦支付未及时返还土地期间的占用费，并无不当，应予维持。李玉林上诉称其只有一个集装箱在案涉土地上供其父母居住，案涉土地是开放和闲置状态，其不应支付占用费，但李玉林既未与时向锦办理交还土地的手续，也未清除案涉土地上自有物品，其该项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李玉林主张的损失，首先应当由李玉林举证证明损失的发生与金额，然后根据当事人的过错判定责任承担。李玉林主张的损失包括租金损失和其他损失，租金损失因其已经实际占用案涉土地应当支付相应的占用费，原审未予支持并无不当；其他损失李玉林称系其所建活动板房、护栏被政府部门拆除导致的损失，时向锦没有证据证明其在签订合同时告知李玉林该地块不得用于建设，对损失的发生负有过错，而李玉林未能举证证明所谓建设经过出租人同意，也未证明其依法办理了建设规划许可手续，故其对于损失的发生亦有过错。原审法院对李玉林提供的收据中指向较为明确的收据予以采信，并综合双方当事人对合同无效以及损失发生的过错程度，判决时向锦、李玉林各承担一半责任，酌定合理，应予维持。时向锦、李玉林的上诉主张，均无依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2725元，由上诉人时向锦负担200元，上诉人李玉林负担2525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月七日
书 记 员 付 迪