浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初4959号
原告（反诉被告）：卢金明，男，1963年7月19日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：徐龙秀，浙江婺商律师事务所律师。
委托代理人：吴琼珠，浙江婺商律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：周云龙，男，1945年6月29日出生，汉族，户籍所在地东阳市，现住东阳市。
委托代理人：许俊君，浙江良济律师事务所律师。
原告卢金明与被告周云龙房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告周云龙与反诉被告卢金明房屋买卖合同纠纷一案，本院先后于2017年4月5日、5月15日立案受理，依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判。在本案审理过程中，本院准许卢金明提出的财产保全申请裁定查封了�案房屋，后周云龙将卢金明申请财产保全金额10万元足额交付至本院后，本院裁定解除对涉案房屋的查封。本院分别于2017年6月8日、7月13日两次公开开庭进行了审理。卢金明及其委托代理人徐龙秀，周云龙的委托代理人许俊君到庭参加全部两次庭审。在本案审理过程中，本院准予双方当事人的申请，给予庭外和解期限三个月，但双方当事人未在期限内达成一致。同时，由于本案处理结果应以本院（2017）浙0783民初6570号一案审理结果作为判决依据，故本院于2017年7月14日裁定中止审理，后上述案件的原告郭尚贵于2017年10月9日撤回起诉。本案现已审理终结。
原告卢金明起诉称：2017年1月13日，原、被告签订了一份《房地产买卖交易合同》，周云龙将位于东阳市白云街道歌山路5-3号四层半房屋（以下简称涉案房屋）以336万元的价格出售给卢金明。合同约定：卢金�于2017年1月13日支付购房定金5万元，剩余房屋分两次付清，周云龙在卢金明支付第二次购房款时将涉案房产的权属证书过户至卢金明名下。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，卢金明依约支付了5万元定金。之后，卢金明在办理涉案房屋过户手续时发现涉案房屋并非周云龙个人所有，而是属于其与配偶郭武英的夫妻共同财产，且其妻已因病去世，生前也未立遗嘱，故属于郭武英的法定继承人周云龙、周锦波、周小波共同继承所有。且其中周云龙的一个儿子负有较多的债务，法院有多个案件，涉案房屋已抵押给银行及查封，借款也未还清。上述事实周云龙均未在签订买卖合同时如实告知，属于违约，导致涉案房屋不能实际交易。请求判决：1、解除原、被告签订的《房地产买卖交易合同》；2、周云龙双倍返还定金10万元。在本案审理过程中，经本院释明，卢金�将原主张涉案房地产买卖交易合同有效变更为无效，故将诉请变更为请求：1、判决确认原、被告签订的《房地产买卖交易合同》无效；2、判令周云龙返还购房定金5万元，并承担自交付之次日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的损失至返还日的利息损失。
原告卢金明举证如下：
一、双方签订的《房地产买卖交易合同》、由周云龙出具的收条各1份，以证明下列事实：1、2017年1月13日原、被告在东阳市天地缘信息中介有限公司（以下简称中介公司）签订了涉案房屋买卖合同；2、合同约定了涉案房屋标的、付款时间、期限，特别是签订合同当日支付定金5万元；3、原、被告双方对违约责任的约定；4、卢金明已按照合同约定支付了5万元定金；5、涉案房屋设置抵押权，出让房屋时在银行抵押有效期内。
二、公证书（复印件�1份，该复印件来源于周云龙，以证明下列事实：1、涉案房屋系周云龙和其妻子的共有财产；2、周云龙的妻子已经死亡，产生法律继承；3、法定继承人周云龙的两个儿子放弃遗产继承；4、周云龙的儿子周锦波负有较多案子。
三、中介公司出具的房屋买卖情况说明1份，以证明：1、涉案房屋买卖的经过；2、纠纷产生的时间和过程，在拿到公证书之后，周云龙当时跟卢金明讲的是银行已经起诉，如果银行钱交掉的，他的诉讼费就不去交，按自动撤诉处理，结果发现诉讼费交掉了，法院已进入开庭程序了；3、事后发现周云龙的儿子，放弃继承权的周锦波在法院有较多的诉讼案件和执行案件，放弃继承权势必侵害周锦波债权人的利益，卢金明在咨询律师后，律师讲明风险可能涉及周锦波的债权人撤销权之诉。所以卢金明要求周云龙提供这方面信息，其不提供，卢金明就不敢交付后面的320万元；4、卢金明向中介公司反映上述情况，中介公司反映给周云龙，卢金明要求解除合同，双倍返还定金，但是周云龙不愿意解除。
四、周云龙的儿子周锦波及周云龙本人在本院涉诉的案件及执行的案件清单1份（申请本院调取），以证明下列事实：1、放弃继承权的周锦波负有巨额的债务；2、周锦波放弃可得房产的继承，侵害了周锦波债权人的利益，可能会引起周锦波的债权人对周锦波放弃继承权行为的撤销权之诉，甚至会直接将涉案房屋进行查封，会直接导致原、被告之间房屋买卖的效力及过户的实现；3、清单12件案件中的一件即（2017）浙0783民初6570号的债权人已提起撤销权之诉，原、被告签订的房屋买卖合同损害第三人的合法权益，涉案房屋无法办理过户手续。
五、卢金明分别与单刚阳、周云龙的录音整理资料�录音光盘、中国移动通信客户清单各1份，以证明下列事实：1、周云龙儿子周锦波被起诉；2、卢金明获悉周锦波在法院有被告的案件和被执行人的案件，会直接与涉案房屋的买卖过户登记产生关联，从而卢金明行使不安抗辩权不再去缴纳第二笔购房款。
被告周云龙答辩称，1、卢金明已明确拒绝履行合同，故周云龙对解除合同没有异议，但是在整个原、被告双方的合同签订过程中，周云龙从未有任何的隐瞒，包括涉案房屋向银行贷款本息有320余万元的事实。正因为要偿还周云龙夫妻320余万元的银行贷款，才在银行同意的情况下签订涉案房屋买卖合同，且合同明确约定将320余万元直接支付用于偿还银行的借款本息。周云龙并未任何隐瞒，也不存在损害其他债权人利益的情况，本案实质是由于卢金明无法筹集合同约定的第二笔购房款导致的其故意的提出违约解除合同。故卢金明诉请要求周云龙双倍返还定金与事实不符，也无法律依据，依法应予驳回。
被告周云龙举证如下：
一、《房地产买卖交易合同》1份，以证明在原、被告签订合同过程中，周云龙实事求是告知了卢金明整个房产登记状况及存在银行抵押、债务情况，及原、被告双方明确约定购房款直接用于偿还银行贷款本息等事实。
二、公证书1份，以证明周云龙已经按照合同约定办妥了产权过户的所有手续的事实。
反诉原告周云龙诉称，2017年1月13日，反诉原、被告签订了一份《房地产买卖交易合同》，周云龙将涉案房屋以336万元的价格出售给卢金明。合同约定：卢金明于2017年1月13日支付购房定金5万元；2017年1月25日支付约320万元（用于银行还款及利息）；2017年1月27日支付银行还款和利息结算后的余额。如周云龙中途悔约，�得索还定金；不按时支付购房款或者不按时接受产权过户，每逾期一日，支付房地产成交总价1%的违约金，逾期11日后，周云龙有权解除合同。合同签订后，周云龙依约在2017年1月18日办理了《公证书》，涉案房屋已具备办理产权过户的条件，并通知卢金明支付第二笔购房款，但时至今日，卢金明仅支付5万元定金，余款再未支付。请求：1、判决解除反诉原、被告签订的《房地产买卖交易合同》；2、卢金明支付逾期支付购房款的违约金238000元（已自2017年1月25日按月利率3%计算至4月24日，并已扣除定金5万元，此后违约金仍按上述标准计算至判决生效之日止）。
反诉原告周云龙反诉证据与本诉证据一致。
反诉被告卢金明辩称，1、对第一项反诉诉请，解除房地产买卖交易合同，与卢金明的诉请一致，无异议；2、对第二项反诉诉讼请求，要求卢�明支付违约金，没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：第一、即使认定原、被告双方签订的房屋买卖合同有效的前提下，也是反诉原告周云龙隐瞒了其儿子周锦波有巨额债务，放弃继承权是不合法的，势必影响涉案房屋产权过户的实现，所以根本违约的是周云龙。第二、基于反诉原告周云龙儿子所存在的客观事实，假设房地产买卖交易合同有效，卢金明也享有不安抗辩权，对卢金明的合法权益的实现可能有很多障碍，其有权行使主张不安抗辩，也有权拒绝支付应该在2017年1月25日支付的320万元，同时有权要求解除合同。
反诉被告卢金明反诉证据与本诉一致。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
关于卢金明提供的证据：
证据一，周云龙对收条无异议，对交易买卖合同真实性、合法性无异议，对卢金明�张的证明目的有异议，其不能证明卢金明的诉讼请求及其所主张的争议事实，主要表现在：1、在该合同第4条付款方式中其中第二次2017年5月25日乙方付给甲方约320万元整用于银行还款及利息按时结算，可以证明卢金明在签订合同时就已经知道涉案房屋在银行有办理抵押的事实，且所还款项全部是用于归还周云龙夫妻的银行贷款。第4条第3点内容也是一致，正是因为用于归还银行的按揭贷款和利息，涉及到按时结算，所以第二次付款约320万元。2、在签订合同时周云龙已将涉案房屋是夫妻共有房产及妻子已经去世的事实告知卢金明，在该合同第14条第1款要求周云龙提供公证手续及第5条第3款如甲方违约，由周云龙一人承担，足以证明卢金明对涉案房屋的财产的状况是明知的，且周云龙也已经明确告知了卢金明。3、合同是在中介公司签订，中介公司本身就已经对涉案房屋的情况进行了调查了解的情况下，向卢金明对涉案房屋的情况进行了告知，在签订合同时卢金明也已经审查了涉案房屋当初签订合同当时的登记状态，就是登记在周云龙妻子名下，因此根本就不存在卢金明诉称的起诉后发现属于周云龙与配偶夫妻共同财产的事实。本院认为，因周云龙对收条无异议，予以采纳，同时周云龙对交易买卖合同的质证意见成立，予以采纳，其具有证明原、被告签订涉案房屋买卖合同及合同约定具体内容等事实的证明力，但不具有证明卢金明主张的在签订合同时周云龙向其隐瞒涉案房屋原登记在周云龙妻子名下及尚有银行抵押贷款需偿还等事实的证明力。证据二，周云龙的质证意见为：对内容的真实性无异议，对卢金明主张的证明目的有异议，周云龙向卢金明提供的公证书系原件，且也是履行合同第14条约定的义务，该组证据不仅不能证明�金明主张的证明目的，反而可以证明周云龙已经履行了合同约定的义务，提供了完整的房产过户的手续。本院认为，因周云龙对真实性无异议，予以采纳，至于证明目的应依法认定。证据三，周云龙认为形式不合法，该份证据属证人证言范围，证人依法应出庭作证，且证明中的部分内容不属实，请求不予采信。本院认为，周云龙的质证意见成立，不予采纳。证据四，周云龙无异议，予以采纳，确认其具有证明卢金明主张的相应事实的证明力。证据五，周云龙对卢金明与单刚阳的录音的真实性无异议，但是卢金明与案外人的通话内容对周云龙不具有法律效力，如果案外人作为证人应出庭作证。卢金明自己的陈述也可以证明其对涉案房屋抵押在工行是明知的，且是在其和工行协商以后，工行作为抵押权人同意由周云龙自行变卖。对卢金明与周云龙的录音、移动通信记录的质证意见为：1、录音内容不完整，在移动公司的通话记录显示时间长达10分22秒，但是卢金明提供的录音时间只有6分钟，显然录音内容已经被卢金明更改，该录音证据不具备客观性和合法性。2、录音内容显示周云龙在录音中再三强调是卢金明要拖时间，自己没办法，足以证明周云龙是被动接受卢金明提出的暂缓付款的要求。3、录音内容中第1页第15、16行，是卢金明陈述，涉案房产在继承前就已经向工行抵押，即便是周云龙的儿子继承，继承的财产也应当优先偿还银行的抵押债务，否则并不会产生继承法上的效力，且原告受让房产，从法律上也不会受让周云龙的儿子的债务。原告主张的不安抗辩的事由不成立，与事实和法律不相符。原告的上述证据不能证明原告主张的证明目的，应不予采纳。本院认为，因周云龙对录音资料的真实性无异议，予以采纳，结合庭审查明的其他事实，对卢金明主张的证明目的予以认定。
关于周云龙提供的证据：
证据一与卢金明提供的证据一中的《房地产买卖交易合同》，予以采纳，证明目的应依法认定，证据二与卢金明提供的证据二一致，予以采纳。
本院根据上述确认的有效证据及双方当事人的当庭陈述，查明本案事实如下：
涉案房屋原系周云龙、郭武英夫妻的共同财产，原登记在郭武英名下，郭武英因病于2015年9月30日去世。卢金明（乙方）与周云龙（甲方）经东阳市天地缘信息中介有限公司（以下简称天地缘中介公司）中介签订了一份《房地产买卖交易合同》，约定甲方以336万元的价格自愿将涉案房屋转让给乙方。合同约定的付款方式为：第1次2017年1月13日乙方付给甲方购房定金5万元；第2次2017年1月25日乙方付甲方320万元（银行还款及利息按实结算�；第3次付款2017年1月27日乙方付甲方银行还款及利息结算后的余额。第十四条补充条款内容为：1、以本合同为准，其他合同一律无效，房产证过户手续公证由甲方周云龙办理，在2017年1月20日前办结。乙方交款后，甲方必须协助乙方办理过户中全部手续（款项指银行还款），否则甲方以诈骗论处。合同签订当日，卢金明向周云龙支付了购房定金5万元。2017年1月18日，周云龙及其儿子周锦波、周小波向东阳市公证处申请办理继承权公证，该处于同月22日作出（2017）浙东证民内字第340号公证书，其中查明事实部分的内容为：周云龙、周锦波、周小波向公证处申请继承被继承人郭武英遗留的财产为涉案房屋；郭武英生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，周云龙、周锦波、周小波称郭武英生前未就上述财产与周云龙做过夫妻财产约定；周云龙表示要求继承被继承人郭武英的上述遗产，周锦波、周小波均表示放弃对被继承人郭武英上述遗产的继承权。据此，东阳市公证处根据相关法律规定，认定涉案房屋由周云龙一人继承。周锦波、周小波在公证期间向东阳市公证处提交一份放弃继承权声明书，声明放弃对涉案房屋的继承权。
卢金明曾于2017年1月22日18时41分许打电话给周云龙，卢金明在电话中讲到据其了解周锦波在本院被他人起诉的债务案件，周锦波放弃对涉案房屋的继承权没有用，可能影响涉案房屋的过户，但周云龙答复不会影响过户，并同意卢金明过一段时间再说，承诺对卢金明迟延支付购房款不会追究其相关违约责任。同日19时20分许卢金明又打电话给中介公司的负责人单刚阳，卢金明告知单刚阳其得知周锦波存在较多债务，其放弃对涉案房屋继承权可能被他人撤销，故要求单刚阳跟周云龙讲清楚不想购买涉案房�了，并请转告周云龙退还5万元购房定金。
另查明，卢金明在本案审理过程中自认其在与周云龙签订涉案房屋买卖交易合同过程中曾自行向工行东阳支行了解涉案房屋在该行抵押贷款事宜，相关人员口头同意答复只要不影响贷款本息全部收取对转让涉案房屋不持异议。因周锦波向他人借款或为他人担保而作为被告的案件在本院有9件，且至今基本未履行法院生效法律文书确定的义务，且其中的一个债权人郭尚贵已向本院提起要求撤销周锦波放弃对涉案房屋继承权的诉讼【案号为（2017）浙0783民初6570号】。在该案审理过程中，经郭尚贵申请本院对涉案房屋采取了查封的保全措施。后郭尚贵于2017年10月9日撤回该案起诉，本院于当日裁定予以准许。
在卢金明提起本案诉讼后，周云龙已于2017年4月18日以336万元的价格将涉案房屋转让给楼军，用楼军的购房�偿还了工行东阳支行的贷款（本息合计3281965.61元）。因涉案房屋被本院查封，楼军无法办理过户手续，其已提起诉讼【案号为（2017）浙0783民初7903号】，该案在本院审理过程中，双方庭外达成和解后，本院裁定准予楼军撤回起诉。
本院认为，虽原、被告签订的涉案房屋《房地产买卖交易合同》系双方当事人真实意思表示，但涉案房屋在原、被告签订上述买卖合同前即已设置有抵押权，用于抵押贷款，但由于在郭武英去世后，周云龙、周锦波、周小波对涉案房屋在清偿工行东阳支行的抵押贷款后的余额均享有继承权，而周锦波尚有多笔未清偿债务，故其放弃对涉案房屋继承权的行为损害了其他债权人的利益，应属无效。由于周锦波的上述放弃继承行为无效，导致本案原、被告签订的房地产买卖交易合同也为无效。因双方签订的房地产买卖交易合同无效，�云龙理应退还卢金明已支付的购房定金，故卢金明变更后要求判决确认双方签订的上述买卖合同无效的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，周云龙根据无效合同已收取的购房定金5万元应予返还，故对卢金明要求周云龙返还购房定金5万元并支付自交付之次日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的损失至返还日的利息损失的诉讼请求，也符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。
基于上述分析意见，周云龙要求判决解除原、被告签订的《房地产买卖交易合同》及要求卢金明支付逾期支付购房款的违约金的诉请，均不符合本案事实及相关法律规定，本院不予支持。
综上，卢金明变更的诉讼请求成立，本院予以支持。周云龙反诉诉请，均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告于2017年1月13日签订的《房地产买卖交易合同》无效。
二、被告周云龙应于本案判决生效之日起三日内返还原告卢金明购房定金5万元，并支付自2017年1月14日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至返还日的利息损失。
三、驳回反诉原告周云龙的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费525元（已减半收取），财产保全费1020元，合计1545元，由原告卢金明承担500元，被告周云龙承担1045元。反诉案件受理费2435元，由反诉原告周云龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 吴 玻
二〇一七年十一月三日
代书记员 方俊欢