重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忠法民初字第00982号
原告重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，组织机构代码66357331-X。
法定代表人魏斌，该公司经理。
委托代理人王恒，该公司职工。
被告秦艳琼，女，1975年11月6日出生，汉族，居民。
委托代理人陈小云，男，1968年10月21日出生，汉族，居民，系被告秦艳琼丈夫。
原告重庆迎主物业管理有限公司与被告秦艳琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖耀东独任审判，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王恒和被告的委托代理人陈小云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆迎主物业管理有限公司诉称，被告购买了忠县宏盛花园小区X幢X房屋，面积109.43㎡。按照原告与百能房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己的义务。根据重庆市忠县发展与改革委员会给原告的批复，忠发改发（2010）78号文件规定，被告自2011年10月1日至2013年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费、二次供水能耗公摊费、电梯费及公共能耗公摊费等共计2995.80元。原告经多次催收未果，被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。请求判令：1、被告立即支付物业管理服务费1536.70元；2、被告立即支付公共能耗公摊费191.40元；3、被告立即支付二次供水能耗公摊费233.60元；4、被告立即支付电梯费1034.10元，以上共计2995.80元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告秦艳琼辩称，没有缴纳物管费等费用是因为：1、接房装修时原告不准做封闭阳台的防盗网，被告当时交纳了1000元保证金，但如果不做防盗网被告家有安全隐患，后来被告做了防盗网后原告不予退还保证金，最后原告在物管费当中对保证金进行了抵扣；2、小区车辆乱停乱靠，给小区带来安全隐患；3、被告家里的天花板墙体脱落，原告却不采取措施予以整修。因此，被告拒绝缴纳相关费用。
经审理查明，重庆百能房地产开发有限公司开发了忠县忠州镇红星路19号宏盛花园小区楼盘，被告秦艳琼购买了系该小区X幢X房屋，面积109.43㎡。2009年3月5日，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆百能房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州大道红星路19号宏盛花园小区实施前期物业管理服务，合同期限自2009年12月31日起至业主委员会成立为止。同时，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年11月16日，根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，原告收取物业服务费的标准为0.57元／月·㎡，包含日常养护费用0.20元／月·㎡，按建筑面积收费；电梯运行费在不超过重庆市物价局（2004）778文件规定标准内双方约定收取；公共水电费，由使用人据实分摊等等。之后，原告依照《前期物业管理服务合同》的约定对忠县宏盛花园小区实施了前期物业管理服务，该小区业主委员会至今尚未成立。但从2011年10月1日起至2013年12月31日期间，被告一直拖欠原告物业管理服务费，其中从2011年10月1日起至2012年12月31日期间，按0.48元／月·㎡计算共787.90元，从2013年1月1日至2013年12月31日，按0.57元／月·㎡计算748.80元，共计1536.70元。从2011年10月1日至2013年12月31日期间，按0.35元／月·㎡计算共拖欠电梯运行分摊费1034.10元。从2010年2月8日至2013年11月30日期间共拖欠公共能耗分摊费191.40元，从2010年2月8日至2013年11月30日期间，共拖欠二次供水分摊费233.60元，以上总计2995.80元。
上述事实，有原告在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、秦艳琼欠费明细表、温馨提示、忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》、原告提供物业服务的相关材料，被告提供的天花板墙体脱落照片、小区车辆停靠照片（以上均为复印件）等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与宏盛花园小区的建设方即重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，对宏盛花园小区进行前期物业管理服务，被告系宏盛花园小区业主并居住在该小区X幢X房屋。虽然被告未直接与原告签订《前期物业管理服务合同》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，故原、被告双方均应依约履行自己的合同义务。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对“宏盛花园”小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业管理服务费，故原告起诉请求被告支付物业管理服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，对小区电梯运行费、公共水电费等费用应由使用人据实分摊，被告作为该小区的业主，应当对公共设施设备产生的费用据实分摊。原告已经就被告应当分摊的电梯费、公共能耗公摊费、二次供水分摊费提供了详细的明细表，被告在庭审中对各项分摊费用的计算无异议，故原告起诉请求被告支付公共能耗公摊费、二次供水分摊费以及电梯分摊费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩未交费的原因是接房入住时交纳的装修保证金原告没有退还，而是在之前的物管费中进行了抵扣，且小区车辆乱停乱靠，被告房屋天花板墙体脱落原告也没有采取措施进行整修等。本院认为，原告没有退还被告的装修保证金，但已经在被告之前应当交纳的物管费等费用中进行了抵扣，属于债权债务的相互冲抵，双方已经履行完毕，与本案没有关联性，故本院不予评判。对于车辆乱停乱靠问题，原告主张对乱停靠的车辆都张贴了警示纸条，但由于大多数车辆都是小区业主的，原告没有强制执法权，因车辆乱停靠问题原告聘请的保安还经常被殴打辱骂，故对于存在的车辆停靠问题原告已经尽到相关义务。本院认为，小区车辆停靠问题属于原告管理服务的欠缺，原告负有一定责任。但车辆停靠问题是目前忠县都普遍存在的问题，车辆停靠问题大多系小区业主造成，安全有序的停车环境需要小区业主共同自觉遵守，部分业主的车辆乱停乱靠原告也张贴了警示，说明原告也在积极履行相应义务，不能将责任全归于原告。车辆停靠问题只是原告履行物业管理服务义务的一个方面，被告不能以此全部否认原告的服务，且被告也没有证据证明因车辆停靠问题给被告造成了损失，也无证据证明被告因此可以免交或者少交物业管理服务费，故被告应当支付原告物业管理服务费。至于被告抗辩的房屋天花板墙体脱落问题，本院认为，原告履行物业管理服务义务，主要对小区的公共卫生、绿化、公共设施设备等进行管理和维护，并不针对每户业主房屋内的家用设施设备提供服务，在《前期物业服务合同》中也没有相应的约定。在庭审中双方均表示，因天花板墙体脱落，被告曾经告知原告后，原告也通知开发商派人整修过，说明原告也尽到了相应的义务。且本院认为，被告房屋天花板墙体脱落，属于房屋质量问题，被告不能抗辩原告作为本案拒交物业管理服务费的理由，应当另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款，《HYPERLINK”javascript：SLC（117252，0）”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第HYPERLINK”javascript：SLC（117252，1）”一条之规定，判决如下：
一、被告秦艳琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2011年10月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业管理服务费1536.70元；
二、被告秦艳琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年2月8日至2013年11月30日期间拖欠的公共能耗公摊费191.40元；
三、被告秦艳琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年2月8日至2013年11月30日期间拖欠的二次供水公摊费233.60元；
四、被告秦艳琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2011年10月1日至2013年12月31日期间拖欠的电梯运行分摊费1034.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦艳琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 廖耀东
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 万林朋