浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台仙民初字第436号
原告：施某某。
委托代理人：梁某。
被告：张甲。
委托代理人：张乙。
原告施某某为与被告张甲房屋租赁合同纠纷一案，本院
于2010年3月2日立案受理后，依法由审判员应再华适用简易程
序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，故依法组成合议庭
，于2010年7月12日公开开庭进行了审理。原告施某某及其委
托代理人梁某和被告张甲的委托代理人张乙到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告施某某起诉称：原告长期经营宾馆业务，在仙居已
开设二家宾馆，2009年下半年决定在仙居再开设一家宾馆。因
被告在租赁的房屋上悬挂横幅出租，于是原告与被告联系，双
方谈妥租赁事宜，并于2009年9月2日签订了房屋租赁合同，被
告将其所有的座落于仙居县安洲街道环城西路178号3间、180
号2间和后5间占地面积约650平方米房屋及前后空地出租给原
告，租赁期限自2009年9月16日至2029年9月15日，共计二十年
，并约定年租金及支付方式等条款。原告于合同签订当日即付
给被告张甲第一年的租金185000元，有收条为据，但被告至今
未将租赁的房屋交付给原告。事后，原告向某居县工商局申请核准时代帝景商务酒店，并订购电梯、电器、家具、装修材料
等。2010年2月23日，原告路过租赁的房屋时，看到租赁房屋
门前停着法院的警车，执行人员及被告在场，执行人员告知原
告该房屋由于被告负债将被依法拍卖，原告当即提出异议，执
行人员要求原告第二天将材料送到法院。次日，原告将租赁合
同、收条、身份证复印件送到法院，并提出执行异议申请。原
告认为，原、被告所签订的租赁合同是合法有效的，被告至今
未交给原告房屋是违约。原告请求判令：一、确认原、被告签
订的房屋租赁合同合法有效；二、要求被告将座落于仙居城区
环城西路178号3间180号2间及后5间占地面积约650平方米立地
到顶房屋及前后空地交付给原告；三、要求被告赔偿原告经济
损失555000元。2010年3月12日，原告变更诉讼请求为：一、
解除原、被告于2009年9月2日签订的房屋租赁合同；二、被告
赔偿给原告经济损失550000元（其中租金185000元，其他经济
损失370000元）。
被告张甲答辩称：1、原、被告签订的房屋租赁合同合法
有效。2、被告已把出租的房屋于2009年9月16日以前腾空、交
付给原告使用，大约于2009年9月5日把钥匙交给原告，原告一
直将所租的房屋空着，原告空着的房屋不能作为损失要求被告
赔偿。3、原告所称损失问题，被告收到原告第一年的租金185
000元，但被告已将房屋交付给原告，不存在损失。原告所订
的电梯、执照等东西都是不存在损失的，原告提不出任何依据
。4、所租赁的房屋法院已经对该房屋准备拍卖，原告于2010
年2月25日提出执行异议，至2010年6月1日提出撤诉，如果法院将该房屋出卖后，则不足一年时间的租金被告愿意退还给原
告；如果到2010年9月2日房屋还没有拍卖，应不存在租金损失
，现在被告最多愿退还原告三个月的租金。解除合同是原告方
提出来的，如果要解除合同，根据合同的约定，原告应当赔偿
被告损失。
经审理查明：2009年9月2日，原、被告签订《房屋租赁
合同》一份，载明：被告将座落在仙居城区环城西路178号3间
180号2间及后5间占地面积约650平方米立地到顶房屋及前后空
地出租给原告使用…租赁期限自2009年9月16日至2029年9月15
日…第一年租金在本合同签订后一次性付185000元…被告房屋
交给原告，并附交房产证、土地使用证、身份证复印件…被告
同意原告安装电梯等内容。同日，原告给付被告第一年租金18
5000元。合同签订后，出租的房屋及相关场地闲置至今。2010
年2月23日，原告得知法院将依法拍卖上述租赁的房屋及场地
，故曾于同月25日向本院执行局提出执行异议（后于6月1日撤
回异议）。2010年3月2日，原告诉诸本院，提出上述之诉讼请
求。
另查，被告于2007年2月6日、3月19日分别向中国工商银
行股份有限公司某居支行贷款2500000元、1100000元，以上述
出租的房地产作抵押，并依法办理抵押登记手续。2010年2月2
日，经本院主持调解，被告与中国工商银行股份有限公司某居
支行达成协议如下：一、被告张甲、张丙于2010年2月28日前
归还原告中国工商银行股份有限公司某居支行借款本金324685
4.02元及利息108245.55元（2010年1月21日后的利息按合同约定计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司某居支行对被
告张甲、张丙名下座落于仙居县城关环城西路178、180号及17
8号后房地产折价或以拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿
权。2010年2月9日，本院依法作出对上述抵押的房地产进行拍
卖的执行裁定书，并于2010年3月29日告知原告通过诉讼程序
解决与被告间的租赁合同纠纷。
上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《收条》、
《房权证》复印件、《执行异议书》、《企业名称预先核准通
知书》、2010年3月26日执行局对施某某所做的谈话笔录、（2
010）台仙民执字第49-
1号民事裁定书一份及原、被告的陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事
人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定
，故该租赁合同合法有效。由于被告房屋在出租给原告前已设
立了抵押权，且已依法登记。依照法律规定，抵押权设定后抵
押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告是
在自己所有的房屋设定抵押权后与原告签订房屋租赁合同的，
因此，原、被告所签订的房屋租赁合同不得对抗抵押权人对抵
押权的实现。原、被告所签订的租赁合同的租赁物现抵押权人
已依法向本院申请实现抵押权，本院已依法作出拍卖裁定，并
告知原告与被告的租赁合同纠纷可通过诉讼程序解决，原、被
告所签订的租赁合同已实际上无法履行，因此，原告要求解除
合同的理由成立，本院予以支持。由于原、被告签订合同时，
被告没有证据证明已将出租的房屋已设定抵押权的信息告知原告，且从合同约定的内容可以看出被告应当知道原告承租房屋
的目的是长期经营性用房，因此，造成合同解除的责任在被告
，故合同解除后，被告应当赔偿原告已付租金，被告的损失自
负。原告要求被告赔偿其他经济损失370000元无据，不予支持
。被告辩称已将房屋交付原告，如果在2010年9月2日前房屋没
有被拍卖，则原告不存在租金损失；如果9月2日房屋被拍卖，
则返还不足一年部分的租金。本院认为被告即使在合同签订后
已经将出租的房屋交给原告，也因该房屋实际上将被拍卖，租
赁合同将无法履行。因此，被告的辩称不予采信。依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国
合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如
下：
一、原告施某某与被告张甲于2009年9月2日所签订的《
房屋租赁合同》予以解除；
二、被告张甲自判决发生法律效力之日起十日内赔偿给
原告施某某租金损失185000元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9530元，由原告施某某负担5530元，被告张
甲负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9530元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇
：台州市财政局，帐号：90×××35，开户银行：中国
农业银行台州市经济开发区支行。）
审 判 长 应再华
审 判 员 朱福森
人民陪审员 蒋朝旺
二〇一〇年八月十三日
代理书记员 徐微微
附法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判
决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判
决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内
仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能
实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的
，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取
其他补救措施，并有权要求赔偿损失。