湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3878号原告：张轶汇，女，汉族，1980年4月8日出生。委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告张轶汇诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张轶汇及其委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇、李惠鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张轶汇诉称：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。后原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区3幢22层2203号房屋出售给原告，被告承诺的免收2年物业管理费冲抵总房款后的房屋总价款为392914元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。后被告通知原告于2017年1月8日收房，但被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未建好，被告已构成违约。原告自行于2017年11月12日收房。请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金32416.08元。被告大汉置业公司辩称：一、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定和《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的约定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、被告与原告于2017年11月5日办理了房屋交接手续，被告已经履行了房屋交付义务，之后不应当再承担逾期交房责任。经审理查明，原告张轶汇系中国电信股份有限公司辰溪分公司员工。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”商品房；甲方保证已接受本单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，保证团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；交房约定为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。2015年7月28日，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商，同意作出以下处理决定：1、乙方免收甲方签约业主2年物业管理费。2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。2015年11月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第3幢22层2203号商品房，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层，建筑面积为126.82平方米，每平方米3098.2元，总金额392914元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。当天原、被告还签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳；应由乙方承担的税费，乙方至相关部门自行缴纳；本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，并已缴纳了专项维修资金和契税。原告所购商品房至今未取得经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告于2017年11月5日已收房。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有下列证据予以证实：1、原告身份证、被告营业执照复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、原告工作证明复印件一份，证明原告系中国电信股份有限公司辰溪分公司员工；3、《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》复印件各一份，证明协议约定的内容；4、《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各一份，证明合同和协议约定的内容；5、销售不动产统一发票2张，证明原告已向被告付清购房款的事实；6、契税税收完税证明复印件一份，湖南省物业专项维修资金专用收据复印件一份，证明原告已缴纳涉案房屋的契税和专项维修资金；7、大汉龙城商品房交接书复印件一份，证明原告于2017年11月5日已收房；8、原、被告的陈述及庭审笔录在卷，证明本案其他事实。本院认为，原告张轶汇系中国电信股份有限公司辰溪分公司员工，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行。故原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约付清了全部购房款，并已缴纳了专项维修资金和契税，但原告所购商品房至今未取得经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，不具备合同约定的交房条件，对此被告应按约定承担延期交房违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告延期交房应“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告于2017年11月5日已收房，故原告请求被告按照《商品房团购补充协议书》的约定补偿原告2万元并自2017年1月1日起至2017年11月5日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的诉讼请求，本院予以支持。即被告应支付原告逾期交房违约金为32101.75元〔20000元+（392914元×0.0001×308天）=32101.75元〕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张轶汇逾期交房违约金32101.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  禹 莉二〇一七年十二月二十二日代理书记员  杨东兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。