甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1002民初4129号原告冯淑彦（反诉被告）委托代理人冯述文被告付元伟（反诉原告）原告冯淑彦与被告付元伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯淑彦及委托代理人冯述文，被告付元伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯淑彦诉称：2016年3月20日，原告冯淑彦从别人处转让得到被告的房屋经营洗车店；转让费包括洗车用具，洗车台和房租，共计31000元。2017年3月1日，房租到期后，原告按照约定继续向被告交纳了一年房租12000元，被告付元伟接受了原告的房租。但从2016年11月份，被告就一直骚扰原告与其女儿，双方也因被告无理要求原告用混凝土整体硬化洗车台门前路面而发生过矛盾。因双方矛盾一直没有解决，2017年7月17日，被告与原告女婿因门前停车问题发生口角，双方相互撕扯，致原告女儿、女婿不同程度受伤。双方的矛盾进一步激化。原告无法再继续经营下去。原告曾找被告商议解除合同退还房租，但被告态度强硬，现协商解除合同已不可能。要求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告付元伟退还剩余房租费7500元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率4.35%支付自2017年7月17日至实际退还原告剩余房租费之日止的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。被告付元伟答辩并反诉称：2016年3月1日，反诉人将房屋以每年13000元的租金租赁给陶新贤，并出具收款收据，载明出租期限为2016年3月1日至2017年3月1日。2016年3月20日，被反诉人从陶新贤处通过转让得以承租反诉人的房屋，用于开洗车店。2017年3月1日期满后，被反诉人未续交房租，并依旧使用租赁房屋至今，在此期间共拖欠电费280元，水费1000元。反诉人多次与被反诉人沟通，双方协商无果。后因双方发生纠纷，被反诉人不仅锁住房屋，且在门口张贴转让房屋的通知。现反诉请求：1、判决被反诉人继续履行合同，并按照合同约定向反诉人支付房屋租金12000元、电费280元、水费1000元，共计13280元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。经审理查明：2016年3月中旬，陶新贤将自己承租付元伟的房屋转让给冯淑彦用于经营洗车店及烟酒百货门市。房屋转租时，陶新贤已向付元伟交清了2016年3月1日至2017年3月1日期间的租赁费；冯淑彦向陶新贤交纳了2017年3月1日之前的租赁费及转让费合计31000元。2017年3月1日房屋租赁期满后，冯淑彦继续承租房屋，因办理营业执照需要，冯淑彦于2017年4月28日与付元伟签订了《租房合同》，在书写合同时将时间书写为2017年3月1日；根据合同约定：租赁期限为一年，即2017年3月1日至2018年3月1日，租金每年为人民币壹万贰仟元整（小写12000.00元）。冯淑彦在经营洗车台过程中，付元伟要求冯淑彦将洗车台门前道路硬化，因冯淑彦与付元伟意见不一致，双方产生了矛盾。2017年7月17日，冯淑彦女婿张帅帅将客户的一辆车清洗后开到付元伟家的承包地里，碾压了付元伟垒砌的用于阻挡雨水土梁。付元伟发现后与张帅帅发生争吵并相互撕扯，在撕扯过程中张帅帅抓伤了付元伟面部，后被在场的人拉开。付元伟的儿子付飞飞闻讯后赶到现场打了张帅帅，被人劝解后付飞飞离去。发生纠纷后，冯淑彦便锁门停止营业至今。现冯淑彦向本院提起诉讼，要求解除合同并退还剩余租赁费。庭审中，付元伟提出冯淑彦没有缴纳2017年3月1日至2017年3月1日期间的房屋租赁费，并出具了收取陶新贤2016年3月1日至2017年3月1日的房租费收据；同时要求由冯淑彦交纳水、电费。经庭审质证，冯淑彦提出2017年3月1日合同到期后，因为要缴纳房租费用，便通过微信方式与朋友联系借款1万元，朋友将款转到银行后，2017年3月5日由女婿张帅帅在庆阳市北街邮政银行取出该笔款项后交给了付元伟；2017年4月23日，其在门市部向付元伟交纳了剩余2000元房屋租赁费用。因为是熟人关系，所以没有要求付元伟出具收据。在发生纠纷后，公安机关调解过程中，付元伟承认房屋租赁费用已经缴纳的事实，另外在双方发生纠纷期间，付元伟并没有说过房租费用没有缴纳的问题。冯淑彦对自己的主张提交了手机录音，并申请法院调取了公安机关卷宗材料。经质证，付元伟提出公安机关在调解过程中，因为冯淑彦胡说，所以自己也在胡说；对于冯淑彦提交的电话录音，付元伟提出因为自己没有向家人告诉过冯淑彦没有缴纳房租费的事实，所以家人并不知情，在吵架过程中没有提及房租费问题。对于拖欠274.8元的电费的事实，冯淑彦予以认可；对于拖欠水费1000元问题，付元伟没有提交证据证。庭审中，付元伟提起反诉，要求冯淑彦继续履行合同，支付房屋租金12000元、电费280元、水费1000元，共计13280元。上述事实，有原、被告陈述、原告冯淑彦提交的租房合同、微信消息截图、银行账单、录音光盘、水费收款收据，证人张帅帅证言；被告付元伟提交的陶新贤交款收据，本院调取的公安卷宗中付元伟在调解笔录中的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据法律规定，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，冯淑彦于2016年3月中旬转租了付元伟的房屋，合同期满后，冯淑彦与付元伟于2017年4月28日签订了《租房合同》。合同中对租金、租金给付时间及金额，租赁期限均作出了明确约定，所约定的内容并不违背法律规定，因而该合同有效成立，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，因为双方发生纠纷，冯淑彦关闭了门市，停止了洗车业务。现合同实际上已经无法继续履行，冯淑彦向法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同并退还剩余租金，理由正当，予以支持。关于冯淑彦是否缴纳了2017年3月1日至2018年3月1日期间的房屋租赁费问题，庭审中，虽然付元伟提出冯淑彦没有缴纳2017年3月1日至2018年3月1日期间的房屋租赁费，但根据双方签订的租赁合同内容，以及冯淑彦提交的向朋友借款时的微信内容、取款流水清单、电话录音，证人张帅帅证言及公安机关调解笔录内容，上述证据之间能够相互印证，本院予以采信，认定冯淑彦向付元伟缴纳了2017年3月1日至2018年3月1日期间的房屋租赁费1.2万元。故解除合同后，付元伟应向冯淑彦退还剩余的房租费。关于冯淑彦要求付元伟支付自2017年7月17日至实际退还剩余房租费之日止的利息的问题，因该项请求并无法律依据，故不予支持。关于付元伟反诉要求冯淑彦支付电费的问题，经质证，冯淑彦认可欠电费274.8元的事实，故应由冯淑彦向付元伟交纳274.8元的电费。关于水费问题，庭审中，付元伟放弃了该项反诉请求，该行为不违背法律规定，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）冯淑彦与被告（反诉原告）付元伟之间签订的《租房合同》；二、原告（反诉被告）冯淑彦向被告（反诉原告）付元伟腾退租赁的房屋；被告（反诉原告）付元伟向原告（反诉被告）冯淑彦退还自实际腾退房屋之日起至2018年3月1日期间的租金（按每天租金32.88元计算）；三、原告（反诉被告）冯淑彦给付被告（反诉原告）付元伟电费274.8元；四、驳回原告（反诉被告）冯淑彦的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）付元伟的其他反诉请求。上述判决第二、三内容，限判决书已经发生法律效力后5日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费66元，合计116元，由原告（反诉被告）冯淑彦负担58元，由被告（反诉原告）付元伟负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 曹晓平代理审判员 张海艳人民陪审员 芮   小   斌二〇一七年十一月二十一日书 记 员 罗   世   东本案引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。