新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2956号
上诉人（原审原告）：马英，女，1972年3月8日出生,汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：戴莉华，新疆德洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆思家蔚康药业有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区广厦市场河滩北路601号。
法定代表人：奚政林，该公司经理。
委托诉讼代理人：张丽萍，新疆正中法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：奚政林，男，1969年10月13日出生，汉族，新疆思家蔚康药业有限公司经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
上诉人马英因与上诉人新疆思家蔚康药业有限公司（以下简称思家蔚康公司）、被上诉人奚政林房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初1198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马英及委托诉讼代理人戴莉华，上诉人思家蔚康公司的委托诉讼代理人张丽萍，被上诉人奚政林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马英上诉请求：1.请求改判乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初1198号民事判决第一、二项，思家蔚康公司、奚政林再向我增加支付使用费76,255.5元及利息损失4,089.23元；2.请求撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初1198号民事判决第四、五项，判决思家蔚康公司、奚政林向我支付解约赔偿金27,500元及库房中暖气管道与库房中暖气管道与锅炉冻坏造成的修复损失20,000元；3、请求判决由思家蔚康公司、奚政林负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决对思家蔚康公司、奚政林应向我支付使用费的期间及应支付数额的事实认定错误，思家蔚康公司、奚政林应当支付使用费至2017年1月30日，使用费部分增加45,205.5+31,050=76,255.5元，利息部分增加4,089.23元。双方合同权利义务实际终止的时间应当为2017年1月30日，双方合同约定如需解约应当提前一个月通知对方，2016年12月30日，我收到了思家蔚康公司的解除合同通知及钥匙，但未实际收回库房，直至2017年2月15日我方才实际对涉案库房进行交接，思家蔚康公司应当支付该期间的占有使用费及相应利息。思家蔚康公司仅向我支付了第二年的使用费18,950元，并未交纳剩余使用费，思家蔚康公司辩称向我给付了31,050元的使用费没有相应证据证实；2.《房屋租赁合同》中第七条第二款的“甲、乙双明确需提前解约，须提前一个月书面通知对方，提出方应支付年租金5%的款项作为赔偿”应当被支持。双方签订的合同是否有效，并不影响该违约赔偿条款的实际履行，思家蔚康公司应当按照年使用费的5%向我赔偿损失；3.双方在合同中约定思家蔚康公司应当对涉案库房内的设施设备负有保管义务，思家蔚康公司应当承担库房中暖气管道与锅炉冻坏造成的修复损失20,000元。
思家蔚康公司辩称，马英将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给我公司，双方签订《租赁合同》自始无效，所以不存在支付违约金及利息损失。马英要求增加的占有使用费用部分45,205.5元在一审中并未主张，二审不应当进行审理。一审法院认定事实清楚，马英主张的暖气管道受损是我公司搬离后造成的，该损坏结果与我公司并无关联，我公司不应当承担该损失。请求二审法院驳回马英的上诉请求。
奚政林辩称，我与马英签订《房屋租赁合同》中，约定的该房屋面积为4900平方，因政府部门检查后发现该库房的实际面积仅为4200平方，实际面积与合同约定的面积不符，马英将该事实对我方进行隐瞒，马英对我方的诉讼主张我方不予认可，2015年3月份我开始租赁该房屋一直到我从该房屋搬离，思家蔚康公司并未使用过该锅炉及暖气管道。请求二审法院驳回马英的上诉请求。
思家蔚康公司上诉请求：1.请求撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初1198号民事判决，支持我公司对马英的反诉请求;2.一、二审受理费由马英负担。事实与理由：1.一审法院对本案的案由定性是房屋租赁合同纠纷。实质上本案判决结果却是我公司向马英支付使用费，有悖于合同法规定，且双方签订的《库房租赁合同》中约定的是在我公司正常使用药品库房情形下才向马英支付产生的租金，该库房的使用要具备必要条件，马英提供的库房严重不符合我公司的使用要求，导致有关部门多次要求我公司对库房进行整改，仍不能达标，给我公司造成一定的损失；2.一审法院认定事实有误，我公司不应向马英支付使用费，应当由马英承担违约责任并向我公司赔偿损失。马英向我公司交付的库房面积与合同约定的面积严重不符，导致我公司无法正常经营使用，马英在履行合同过程中存在严重违约，致使合同无法正常履行；3.我公司提出的解除库房租赁合同符合法律规定，马英向我公司交付的库房严重不符合合同约定，我公司有权按照合同法的规定解除合同；4.马英不存在向我公司垫付电费的情形，我公司使用过程中产生的电费均已正常缴纳，不存在拖欠行为。请求二审法院支持我公司的上诉请求。
马英辩称，1.解除合同的前提必须是存在有效的合同，双方签订的合同为无效合同，不存在解除合同的法定情形；2.我提供的库房符合思家蔚康公司开办药品仓库的规定，并且通过药监局的认证；3.一审判决思家蔚康公司向我支付使用费用符合法律规定；4.思家蔚康公司应当支付我垫付的2015年2月至2016年12月的电费。综上，请求二审法院驳回思家蔚康的上诉请求。
奚政林述称，同意思家蔚康公司的上诉请求。
马英向一审法院起诉请求：1、请求判令思家蔚康公司、奚政林支付使用费485,216.6元、利息36,244.16元、解约违约金27,500元、垫付的电费24,865.74元、水费833.9元；2、请求判令思家蔚康公司、奚政林赔偿库房中暖气管道与锅炉冻坏的修复损失20,000元；3、请求判令思家蔚康公司、奚政林赔偿拆除暖气包的损失6,000元；4、请求判令思家蔚康公司、奚政林在2017年1月30日前停止在《GSP认证证书》、《药品经营许可证》中使用的库房地址；5、请求判令思家蔚康公司、奚政林承担本案诉讼、保全、送达相关费用。
思家蔚康公司向一审法院反诉请求：1、要求马英折价返还房屋装修款150,800元；2、要求马英赔偿库房拆迁费5,000元；3、要求马英赔偿合同违约金27,500元；4、要求马英赔偿工资损失80,000元；5、诉讼费由马英承担。
一审法院认定事实：2015年1月18日，马英作为甲方与思家蔚康公司作为乙方签订了《库房租赁合同》，约定马英将位于乌鲁木齐市地厂房或库房租赁给思家蔚康公司使用，面积为4600平方米，功能为药品仓储、办公包租给乙方使用；租赁期限为5年，即从2015年3月10日起至2020年3月10日止。租赁期满后如乙方需要继续承租，须提前一个月书面向甲方提出。经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新协商，并另行签订租赁合同；在本出租合同签字生效之日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，甲方负责安装暖气片、锅炉等取暖设施，保证乙方正常使用；仓库和办公室租金第一年伍拾万元整，第二年至第五年每年按前年递增10%，租金为年付一次性付清，第一年合同签订之日起一次性付伍拾万元整，第二年至第五年于每年2月10日前一次住付清；使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用水、电、暖气等费均由乙方交纳，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用，水电费交给甲方由甲方代缴或由乙方自行交纳，暖气由乙方自烧取暖；甲、乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知对方，提出方应支付年租金5%的款项作为赔偿，并清算完全部的费用后，方可终止合同。合同签订后，马英将该库房交付思家蔚康公司使用。2015年9月10日，思家蔚康公司取得新疆维吾尔自治区食品药品监督管理局GSP证书。经新疆维吾尔自治区食品药品监督管理局现场检查，思家蔚康公司符合《药品经营质量管理规范认证管理办法》和《GSP认证现场检查评定标准》的要求，并于2015年11月10日在新疆维吾尔自治区食品药品监督管理局网站进行了核发药品经营企业GSP公示公告。2016年12月30日，马英收到思家蔚康公司通过快递邮寄的解除合同通知及库房钥匙。奚政林系思家蔚康公司的法定代表人。
思家蔚康公司称马英收到租金共计550,000元，马英认可收到550,000元，但认为其中库房交接时将库房原有设备以31,050元折价给了思家蔚康公司，提供了一张便笺，但从该便笺内容无法反映马英的主张，一审法院对思家蔚康公司总共交付550,000元租金的事实予以确认。
马英主张为思家蔚康公司垫付电费24,865.74元，马英提交了电费发票，思家蔚康公司对发票真实性认可，但对关联性不认可，认为思家蔚康公司有自己独立的电表且已缴费，但根据思家蔚康公司开庭时提供其自行缴纳的电费发票及收据可看出，思家蔚康公司缴费发票上的用户编号、用户地址、用户编号与马英缴费发票上的信息完全一致，且思家蔚康公司仅提供了个别月份缴费票据，故对马英该主张一审法院予以采信，马英所提交了自2015年2月至2016年12月电费发票总数额为21,343.32元，故一审法院对马英为思家蔚康公司垫付的电费21,343.32元事实予以确认。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，马英位于乌鲁木齐市地库房在法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故马英与思家蔚康公司签订的《库房租赁合同》无效。关于使用费数额，思家蔚康公司称因为马英提供的场地面积不够、配套设施也不完善，不符合存放药品的规范标准，导致有关部门的检查要求其进行整改，但根据马英所举证据可知，思家蔚康公司经现场检查验收通过取得新疆维吾尔自治区食品药品监督管理局GSP证书认证，且故思家蔚康公司上述辩称一审法院不予采信。2016年12月30日，马英收到了思家蔚康公司通过快递邮寄的解除合同及库房钥匙，故使用期限应从2015年3月10日计算至2016年12月30日。思家蔚康公司称马英2016年10月22日通过邮件向其发送库房租赁合同补充协议，将2016年3月10日至2017年3月9日库房租金由原来的550,000元调整为400,000元，马英发送该补充协议属单方要求对合同部分内容变更，但需思家蔚康公司同意才能发生法律效力，然而思家蔚康公司未表示同意，故第二年租金未发生变更,仍为550,000元。故使用费应为946,027.40元[500000元/年×1年（2015年3月10日至2016年3月9日）+550000元/年÷365天×296天（2016年3月10日-2016年12月30日）]，思家蔚康公司已给付550,000元，故思家蔚康公司还应支付396,027.40元（946,027.40元-550,000元）。思家蔚康公司未履行到期债务，应给付马英利息，利息应为21,236.97元[396,027.40元×4.875‰×11个月（2016年3月10日-2017年2月9日）]。关于马英主张的违约金，因合同无效，故一审法院不予支持。关于马英主张垫付的电费、水费，马英所提交了代为缴纳电费发票金额为21,343.32元，故思家蔚康公司应支付马英电费21,343.32元，但水费垫付未提供相关证据，一审法院不予支持。关于马英主张思家蔚康公司导致马英库房中暖气管道与锅炉冻坏，马英未能提供证据加以证明，且思家蔚康公司已于2016年12月30日将库房钥匙邮寄给马英，自此之后库房由马英自行管理，故对马英要求思家蔚康公司支付暖气管道与锅炉冻坏修复损失的主张一审法院不予支持。关于马英请求赔偿拆除暖气包损失6,000元的主张，思家蔚康公司称该暖气包系其自行安装，马英也表示认可，因合同无效，合同中有关装修、改建增加附属物的条款不再发生法律效力，故思家蔚康公司有权拆除其安装暖气包，对于马英该主张一审法院不予支持。关于奚政林是否承担付款责任，因奚政林系思家蔚康公司的法定代表人，在《库房租赁合同》上签字系履行职务行为，故在本案中不承担付款责任。关于马英所主张的要求思家蔚康公司停止在《GSP认证证书》《药品经营许可证》中使用马英的库房地址，因该地址在《GSP认证证书》《药品经营许可证》的变更并非思家蔚康公司所能决定，属行政机关行政行为，不属于法院受理范围，故一审法院不予支持。关于思家蔚康公司提出的要求马英折价返还房屋装修款的反诉请求，从马英提供的照片上也未能反映其存在装修部分，思家蔚康公司未能举出充分证据证明存在装修费用，故一审法院不予支持。关于思家蔚康公司提出的要求马英赔偿库房拆迁费、工资损失，因思家蔚康公司一直使用该库房，搬离库房也并非库房不能使用，故对上述主张一审法院不予支持。关于思家蔚康公司提出的要求马英赔偿合同违约金，因合同无效，故一审法院不予支持。判决：一、新疆思家蔚康药业有限公司支付马英使用费396,027.40元；二、新疆思家蔚康药业有限公司公司支付马英利息21,236.97元；三、新疆思家蔚康药业有限公司公司支付马英电费21,343.32元；四、驳回马英对被告新疆思家蔚康药业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回马英对奚政林的诉讼请求；六、驳回新疆思家蔚康药业有限公司对马英的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人思家蔚康公司提交下列证据:1.电表、厂房情况的照片一组共计三十张，该证据用以证明涉案库房的现状，马英交付的库房并不符合交付条件;2.新疆丽芝原医药有限公司注册信息打印件两张，该证据用以证明马英出租的房屋为两栋，马英交纳的电费是案外的其他公司。马英质证认为该证据为复印件，并且该照片并不完整，不能证明其诉讼请求，该证据并不能证明电费的问题。对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，上述证据不能客观、直接反映涉案租赁厂房的真实情况，与本案双方争议的问题并无关联性，本院对上述证据的证明效力不予采信。
本院认为，马英与思家蔚康公司、奚政林因租赁合同的效力、履行期限、使用费的计算期限及标准、损失赔偿费用等问题产生争议。本案争议的租赁涉案标的物属于未取得建设工程规划许可证的房屋，亦未取得相应不动产权证书。本案中，合同履行的相对方为马英与思家蔚康公司，奚政林作为思家蔚康公司的法定代表人在合同签订过程中履行的系职务行为，马英上诉认为奚政林在本案中应当承担共同给付责任并无事实依据和法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方签订的租赁合同为无效合同，该合同中约定的合同解除条件、违约责任承担、违约金计算方法均为无效条款，马英可以按照思家蔚康公司实际占有使用涉案库房的期间主张相应占有使用费用，根据庭审调查及当事人陈述，马英于2016年12月30日收到了思家蔚康公司通过快递邮寄的解除合同及库房钥匙，马英并无举证证实思家蔚康公司在此之后继续占有使用涉案租赁库房，马英上诉认为思家蔚康公司存在单方解约行为，其应当按照年租金5%的承担提前解除合同的违约金，同时应当增加给付一个月的占有使用费用45,205.5元及利息损失的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。关于马英上诉认为思家蔚康公司给付的31,050元应为设备折抵款项，不应当认定为已付库房使用费用，因马英并未举证证实双方曾就设备款项与房屋使用费用相互折抵协商一致，亦未举证思家蔚康公司给付的款项中明确约定为设备折抵款的相应证据，对于该主张本院不予采信。关于马英上诉认为思家蔚康公司应当赔偿暖气管道及锅炉损坏修复费用2万元的问题，因马英在庭审中并未举证证实上述设备系因思家蔚康公司的原因损坏，亦未举证证实上述费用的实际支出情况，本院对该项上诉请求不予支持。关于思家蔚康公司上诉认为马英交付的涉案租赁房屋不符合合同约定，不应当支付占有使用费及利息、电费，根据庭审调查及当事人陈述，奚政林与马英签订库房租赁合同后，思家蔚康公司将涉案租赁库房作为住所地申领了《GSP认证证书》、《药品经营许可证》并实际经营使用至2016年12月30日，应当按照实际占有使用期间向马英给付占有使用费用，其主张涉案租赁场地面积不符、无法使用等理由与客观事实不符，思家蔚康公司在占有涉案租赁库房期间产生的占有使用费用、利息损失、电费等费用，应当向马英给付，思家蔚康公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，马英、思家蔚康公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人马英预交2,856.89元，由其负担，上诉人思家蔚康公司预交7,879.12元，由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年十一月九日
书记员 石晓峰
杨文新