福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2639号
上诉人（原审被告）：饶少华，男，1960年8月27日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被上诉人（原审原告）：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖东路826号之八
法定代表人：林建忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林建才，该公司工作人员。
上诉人饶少华因与被上诉人厦门银之座物业管理有限公司（以下简称银之座物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
饶少华上诉请求：撤销（2016）闽0205民初3934号民事判决，依法改判驳回银之座物业公司的一审诉讼请求。事实理由：一、一审法院判决认定事实有误，不能成立。一审法院并未查明饶少华停止缴纳物业费的原因。自银之座物业公司2006年5月接管旭日海湾小区以来，饶少华皆有及时交纳物业费。本案系银之座物业公司的不作为导致饶少华遭受财产损失，饶少华行使抗辩权，才停止交纳物业费。2013年8月15日，饶少华一家人回到案涉房屋度假，其到家后看见客厅污水洪流，厨房更是一片狼藉，臭气冲天。事发后饶少华找银之座物业公司协商赔偿一事，但一直未解决。为了此事，饶少华未缴交物业管理费。2014年10月22日，下水管道又堵塞，此次堵塞使饶少华另一处店面的办公桌及电脑受淹。银之座物业公司依然未能及时解决。直到2016年2月24日，饶少华的店面又一次因为管道堵塞而使店面淹水。多年来饶少华多次找银之座物业公司交涉，其一直在回避，迟迟不解决，作为小区管理者，未尽到义务。二、一审法院判决支持银之座物业公司支付物业费、公共维修金的主张，缺乏依据，不能成立。一审判决饶少华应承担的物业费过高，且要求承担公共维修金的要求没有依据，不能成立。厦门银之座物业管理有限公司未支付尽到管理义务，说明其要求交纳的公共维修金根本没有使用。三、一审法院判决饶少华支付违约金依据不足，因系厦门银之座物业管理有限公司违约在先。
银之座物业公司辩称，一审认定事实清楚，饶少华的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
银之座物业公司向一审法院起诉请求：判令饶少华缴清物业管理费2731.92元、公维金819.58元、水电公摊268.8元及违约金（违约金按每日3‰，自应付款之日起计至2016年6月30日止），共计14072元。
一审法院认定事实：2009年5月10日，银之座物业公司与旭日海湾业委会签订《旭日海湾物业管理合同》，约定由旭日海湾业委会委托银之座物业公司对旭日海湾小区实行物业管理服务。委托管理事项为房屋建筑主体共用部位、共用设备和公共设施的日常维修、养护和管理等。合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日。合同第四条约定物业管理费及公维金：一期、二期、三期I多层住宅的物业管理费为每月每平方米0.5元，相应的房屋维修金为每月每平方米0.15元，每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起按所欠费用的3‰收取滞纳金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，银之座物业公司对旭日海湾小区提供物业管理服务。
2012年9月25日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座物业公司出具《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，称：关于你司在旭日海湾小区物业服务合同到期、原小区业委会任期届满、新一届业主委员会成立之前继续承担物业服务的问题，……经会议研究，为维护小区正常管理和群众生活秩序，同意你司在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准等参照原物业服务合同执行。
饶少华系案涉房屋的业主，其于2016年3月1日将案涉房屋转让给案外人。饶少华自2012年7月1日起未缴交物业管理费、公维金、水电公摊等费用。饶少华申请证人林某、陈某出庭作证，拟证明案涉房屋因管道堵塞致其房内淹水，造成其洗衣机、厨房门损坏。
一审法院认为，银之座物业公司与旭日海湾业委会签订《旭日海湾小区物业管理服务合同》后，与包括饶少华在内的小区业主确立物业服务合同关系。饶少华作为旭日海湾小区业主，是银之座物业公司物业管理服务的直接受益者，应依约缴纳相关物业管理服务费等。饶少华称其拖欠物业管理费系因银之座物业公司管理不善导致的损失一直未能获得赔偿，并提供收条、证人证言拟证明其主张。饶少华自2012年7月1日起未缴交物业费，但其主张第一次淹水是在2013年8月15日，第二次淹水是在2014年10月22日，均晚于2012年7月1日，且第二次淹水系其所有的其他店面发生的，与本案并无关联，故对饶少华的主张不予采信。饶少华理应按《旭日海湾物业管理合同》的约定履行缴交物业管理费、公维金、水电公摊的义务。饶少华已于2016年3月1日将案涉房屋转让给案外人，转让之后，其无须再缴交案涉房屋的物业管理费等相关费用，且其对银之座物业公司提出的物业管理费、公维金、水电公摊的计费面积及计费单价均无异议，故其所欠的2012年7月1日至2016年2月29日期间的物业管理费为2504.26元（113.83平方米×0.5元/平方米×44月）、公维金为751.28元（113.83平方米×0.15元/平方米×44月）、水电公摊为246.4元（5.6元/月×44月）。根据《旭日海湾物业管理合同》的约定，每季度最后一天为该季度缴交物业管理费、公维金的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。现银之座物业公司要求饶少华支付因逾期支付水电公摊所产生的违约金，缺乏合同和法律依据，不予支持。但银之座物业公司要求饶少华支付因逾期支付物业管理费、公维金所产生的违约金，具有合同依据，予以支持。但鉴于饶少华逾期缴交相关物业管理费、公维金给银之座物业公司只造成资金占用的损失，而银之座物业公司主张按日千分之三计算损失，过分高于实际损失，故酌定按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金，违约金为406.63元（违约金具体计算方式详见附表）。另，饶少华提出银之座物业公司管理不善给其造成损失，因饶少华在本案未提出反诉，故其可另行向银之座物业公司主张。
当事人在二审期间并未提交新证据，双方当事人对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，饶少华与银之座物业公司之间存在物业管理服务合同关系，银之座物业公司已对旭日海湾小区实际实施了物业管理。据此，饶少华应依约交纳物业费。饶少华现以银之座物业公司未履行管理义务为由拒绝交纳物业费。但从双方提交的证据可以看出。饶少华自2012年7月1日起未交纳物业费，而其举证其家中与店面被淹的时间为2013年8月15日及其之后，中间间隔长达一年多之久，而且其家中与店面被淹是否系银之座公司未履行管理义务所致也仍在另案审查中，如饶少华确因小区物业管理不善导致损失，其也已另行主张。而公维金系银之座物业公司代业委会收取，依照物业服务合同约定，饶少华也应按照相应标准缴纳公维金。综上，饶少华实际享受物业服务，就应足额缴纳物业服务费等费用。即便饶少华认为小区物业服务存在瑕疵，也可向业主委员会或有关部门提出建议予以维权，而非拒绝交付物业服务费、公维金等费用。关于物业管理费、公维金、水电公摊的数额，本院认为一审法院的计算方法正确，违约金的数额适当，予以维持。
综上所述，饶少华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费151.8元，由上诉人饶少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （王小兰）
审 判 员 （许 莹）
代理审判员 （徐 英）
二〇一七年八月二十九日
代书记员（ 傅晓 琴）
附：本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。