陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0825民初4232号
原告何某甲
原告何某乙
二原告委托代理人张某某
二原告委托代理人何某丙
被告某某县某某商贸有限公司。
法定代表人王某丙，系公司经理。
地址，某某县某某镇西环路与明珠路十字东北角处。
委托代理人康某，北京德恒（西安）律师事务所律师，特别代理。
委托代理人文某，陕西尧普律师事务所律师，特别代理。
本院于2016年6月6日受理了原告何某甲、何某乙诉被告某某县某某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭于2016年9月1日、2017年10月9日两次公开开庭进行了审理。原告何某甲、何某乙的共同委托代理人张某某、何某丙，被告某某县某某商贸有限公司的委托代理人康某、文某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，何某丙、何某丁兄弟以何某丁名义共同享有位于某某县西环路与明珠路十字东北角楼房一处，房屋面积2063平方米。何某丁在2010年10月去世，故该楼房何某丁的份额赠予儿子何某甲和何某丙的份额赠予儿子何某乙。在2009年7月17日，何某丁与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定何某丁将其所有位于某某县西环路与明珠路十字东北角楼房一处，房屋面积2063平米出租给被告，租赁期限10年，前6年（即从2009年10月1日至2015年9月30日）的年租赁费253700元，剩余4年租赁费以当年市场价为基础经双方认可后续租给被告使用。如因乙方违约承担对方的全部损失及后果，并承担违约金。租赁费分两年在租赁期满前一个月一次性付两年租费，在合同签订之日起被告一次性付给原告两年租费507400元，其中原告付被告380500元作为被告对所租赁原告的房屋室内装修工程及设施（上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿）等费用。合同还约定，房屋租赁到期后，房屋室内不动产无偿归原告所有，房屋内外的财产必须保证完整，能够正常使用。按照合同约定，原告给被告交付房屋，被告也支付了前四年的租赁费。对于第五、六年的租费被告逾期不交，一年半后被告提出要减少租赁费，原告说你交清租赁费后，可以协商减少，双方未达成协议，因此，原告和被告在2015年3月30日终止了租赁合同的履行，被告尚欠原告一年半租赁费380550元未付。对于房屋的返还交付口头约定，允许被告暂时存放他的财产。目前被告对房屋未腾出交付原告，但原告检查房屋发现一层至五层门窗开关器和纱窗部分需要维修，房屋门前道路、门台、地下排水（室外化粪池）、暖气设施、电设施、锅炉设施、卫生洁具等部分损害，屋面防水剂卫生间墙体渗漏也有部分损害。另外，被告收取原告后续室内装修工程及设施（上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿等）费用并没安装消防工程。一层及地下室地板、一层卷帘门窗、钢化玻璃雨蓬、地下室通风井及一层地下室顶棚装饰，被告也应该按照评估价值赔偿原告。被告在租赁原告房屋同时租赁相邻东院他人的房屋，被告在使用中将二至四层的隔墙拆除打通，交回房屋也需要恢复原状。综上所述，原、被告签订的租赁合同合法有效，当事人应该按照合同履行义务，现在被告履行房屋租赁合同存在不交付租赁费以及房屋损害的赔偿承担，故依法诉讼人民法院，请求法院依法判决：1、终止原、被告在2009年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2、被告给原告支付租赁费380550元，承担30%的违约金赔偿；3、判令被告给原告赔偿租赁房屋的财产损失252487.12元；4、本案诉讼费及鉴定费20000元由被告承担。
原告向法庭提供以下证据：
第一组证据房屋租赁合同，证明2009年7月17日，何某丁与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限10年，面积2063平米，前6年的年租金为每年253700元，如一方违约，违约金为50万元，合同里约定租房的消防工程，一层及地下室的地板铺设，部分工程费用及装修费用在被告减少交付的租金中扣除。同时，证明被告尚欠原告租赁费385050元
第二组证据某某县房权证西区字第1-XXXX**号（复印件）及某某县房权证西区字第1-XXXX**号房屋所有权证，某某县不动产登记中心权属转移登记申请审核表一支，证明原告对何某丁出租给被告的房屋享有诉权，出租的房屋依法可以出租。
第三组证据司法鉴定报告书一份，证明被告租赁原告房屋后，按照合同约定在扣除租金的范围内被告应完成的地下室铺设和消防工程及一楼门窗的工程，价值为252487.12元，其中消防工程为105591.10元。
被告某某县某某商贸有限公司辨称，1、对原告的第一项请求于法无据，因为原告在诉状中承认合同在2015年3月30日已口头终止。所以原告应当请依法确认2015年3月30日终止合同的行为有效；2、该案诉请支付租金已经超过诉讼时效，诉请租金的时效为一年，本案诉状书写的日期是2016年5月24日，诉请租金期限为2013年7月17日至2015年度的租金，已过租金诉讼时效为一年的法律规定，应驳回；3、第三项请求，该评估报告虽为原告申请委托法院作出，但该报告所附的评估材料并未经原、被告双方质证，因此不能作为本案的评估材料；4、涉案租赁合同于2013年7月17日左右已经解除，被告并不欠原告所诉请的租金。
被告某某县某某商贸有限公司向法庭提供证据：
第一组证据照片两张，证明涉案租赁的房屋已在2013年下半年8月之后至2014年度已重新对外招租。
第二组证据证人邹某乙证词：证明2014年10月份左右及2015年两次和何先生商量过租费就现在原告的房屋，位于某某县红十字医院对面，年租费当时原告要28万元，最后未协商成功。同时证明其在2014年和2015年帮王某丙维修过锅炉。证人邹某证词：证明在2013年冬季邹某看见明珠宾馆楼下拐弯处有招租的广告，想租赁，但听工人说往出搬东西，后未租赁。证人王某证词：证明王某在明珠宾馆干过活，在王某丙开的店帮人搬床之类的东西。证人陈某证词：证明2013年9月多，其给被告王某丙开车，被告在明珠路开的宾馆正在搬房。
经庭审质证，被告对原告所举第一组证据合同中第十条有异议，认为“水、暖、电、消防”字样中消防是后期加上的不是一次形成，其他条款无异议，对第二组证据三性均无异议，对证明目的有异议，认为不动产登记中心权属转移登记申请审核表显示，某某县房权证西区字第1-XXXX**号是有共有人的，某某县房权证西区字第1-XXXX**号的房屋所有权职能证明自2010年9月2日至今该房屋的权属，不能证明2009年7月17日至2010年9月2日期间的权属。对第三组证据有异议。认为该鉴定不符合证明三性，不能证明鉴定内容合法性，鉴定内容中的项目未进行质证，不符合法律规定程序。对证人邹某某、邹某、王某、陈某证词均无异议。
原告对被告所举第一组证据有异议，认为是2015年9月之后张贴的招租广告。对第二组证据邹某某证词有异议，认为原告是2015年9月份左右和邹某某协商过租房。对邹某证词有异议，认为不能证明原告贴的广告，因被告也曾贴过招租广告，对王某证词有异议，认为被告只是找王某帮忙搬家，不能证明双方解除合同，对陈某证词有异议，认为不能证明2013年9月被告与原告解除房租租赁合同，因被告对租赁房屋正在使用阶段，对房屋财物搬出是被告的权利，不能证明原告要求被告腾房。
本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告所举第一组证据，能证明被告租赁原告所有的位于某某镇西环路明珠路交叉口的房屋，且被告对合同中的第十条有异议，其他条款均无异议，本院予以确认；对第二组证据，系国家职能部门出具，本院予以确认；对第三组证据系国家认可有资质的鉴定机构及其有资质的鉴定人员作出，且被告在本院告知的期限内未提出重新鉴定申请，故本院予以确认。对被告所举第一组证据，能证明该房屋张贴过招租广告，但不能证明招租广告的时间，故本院不作认定。对第二组证据证人邹某某的证词，能证明其曾与原告代理人何志海协商过租房事宜，但不能证明原被告双方已将租赁物交付，本院不予确认。对证人邹某证词能证明其贴过招租广告，但不能证明原、被告双方将租赁物交付的事实，本院不作认定。对证人王某证词，能证明其给王某丙搬过东西，不能证明原、被告双方将租赁物交付的事实，本院不做认定。对证人陈某的证词，不能证明原、被告双方交接租赁物的事实，本院不做认定。
本院根据原、被告陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2009年7月17日，何某丁（已故）与被告某某县某某商贸有限公司签订了房屋租赁合同。合同约定何某丁将位于某某县西环路与明珠路交叉处楼房一栋，面积为2063平方米，以每年253700元的价格出租给被告，承包期为十年，从2009年10月1日至2015年10月1日止，付款方式为租赁费每年一付，在合同鉴字之日起被告一次性给甲方（何某丁，下同。）两年租赁费，何某丁给被告380500元作为后续室内装修工程及设施（包括上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道路等）费用，之后被告在每两年租赁租赁期满一个月内一次性向甲方交纳后两年房费，以此类推。并约定双方违约责任等。合同第十条只约定水暖电消防按图纸进行施工，所用材料符合国家规定标准，合同签订后，何某丁将出租给被告的房屋交于被告管理使用，被告也按合同约定对所租房屋进行了装修，安装了上下水、暖、电、门窗、地板（未铺一层地板和地下室地板），卫生洁具及道路，未安装消防设施。双方合同履行至2015年3月30日双发口头终止了租赁合同，被告将租赁的房屋交于原告管理，后原告向被告索要2013年10月至2015年3月的房租赁，并要求被告铺一楼地下室地板砖及安装消防设施未果，原告诉至法院，请求判令被告支付一年半的租赁费380550元，承担30%违约金，赔偿财产损失252487.12元，本案在审理过程中，经原告申请，对被告未按合同约定安装消防设施及铺地板砖和损坏的门窗进行评估，本院通过榆林市中级人民法院委托，陕西中科司法鉴定所作出陕中司鉴字（2017）第103号司法鉴定报告书，鉴定意见；某某县明珠商厦B-
⑥轴消防设施等工程的所评估鉴定约为人民币252487.12元，（其中消防设施费用89087.73元，设计变更费用16503.97元，地板铺贴及门窗修复146895.42元）。被告申请对合同汇总手写第十条消防字是先盖章后书写进鉴定本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托鉴定，但被告未向鉴定部门提供相关材料，致鉴定未能正常进行。
另查明，何某丁将租赁给被告的房屋受赠与原告何某乙，何某甲二人并于2010年6月11日办理了房屋产权证，还查明被告给何某丁支付房屋租赁费至2013年3月份
本院认为，何某丁与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容也并不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方约定应当按照约定全部履行各自的义务，该合同在履行过程中，经双方协商自愿解除了合同，也是双方真实意思表示。双方解除合同的行为应为有效，本院予以确认。本案的焦点是双方解除合同后，被告是否在双方解除合同之前按照合同约定履行了自己的义务。根据庭审查明，何某丁与被告签订的合同中，明确约定原告方给被告380500元作为土建后续室内装修工程及设施（包括上下水、暖、电、门窗、地板、锅炉、卫生洁具及道沿、消防等）费用。而被告在租赁合同解除前未按合同约定安装消防设施，及部分地板砖未铺，也未给原告支付解除合同拖欠的租金，显属不当，违背诚信原则，应当按合同约定继续履行其未履行部分的义务，且原告方已给被告支付了装修费用。因此，原告主张的安装消防设施，地板铺贴及门窗修复费用，依照陕西中科司法鉴定所作出的陕中司鉴字（2017）第103号司法鉴定报告安装消防设施费用为89087.73元，本院予以支持。关于评估设计变更费用为16503.97元，合同中未约定设计变更的约定，故本院不予支持，至于地板铺贴及门窗修复费用146895.42元，因合同中约定被告铺贴地板砖及双方部分合同房屋交付时门窗等设施完好无损的约定故本院予以支持，关于原告主张30%的违约金，因双方自愿解除合同，且原告也未提供造成损失的数额，故本院不予支持，原告主张拖欠的租赁费380550元，虽然被告提供了房屋的出租广告，但不能证明是2013年所张贴的，同时根据被告所提供的证人邹某某证词，其在2014年至2015年还给被告维修过锅炉，证明被告在此期间还占用原告方的房屋，故原告主张被告支付租赁费的请求，本院予以支持。关于原告请求鉴定费的主张，根据鉴定票据鉴定费为21200元，但原告只主张20000元，超出部分原告未主张，本院对其主张的20000元予以支持。关于被告辩称其将租赁原告的房屋于2013年交付原告使用，被告所提供的证据不足，本院不予支持。关于原告辩称双方合同中第十条手写部分“消防”二字系先捺印后书写，被告虽提出鉴定，但被告未向鉴定部门提供相关鉴定所需材料，视为对其鉴定的放弃，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十三条第二款、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、原告何某甲、何某乙与被告某某县某某商贸有限公司口头约定解除合同的行为有效。
二、被告某某县某某商贸有限公司于本判决生效后五日内支付拖欠原告何某甲、何某乙的房租费380550元。
三、被告某某县某某商贸有限公司于本判决生效后五日内给付原告何某甲、何某乙安装消防设施、地板铺贴及门窗损失费用共计235983.15元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30330元，由被告某某县某某商贸有限公司承担10165元，原告何某甲、何某乙承担165元。鉴定费21200元，由被告某某县某某商贸有限公司承担20000元，原告何某甲、何某乙承担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 闫学峰
审 判 员 徐明瑞
人民陪审员 崔维信
二〇一七年十二月一日
书 记 员 郭亚军