广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1074号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：谭健华，男，汉族，1982年2月12日出生，住广东江门市新会区.
委托诉讼代理人：李敬子，广东泉胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广东江门市新会区会城街道群胜村民委员会，住所地：江门市新会区会城群胜村民委员会。
法定代表人：谭庭健，该村委会主任。
委托诉讼代理人：莫少钧，广东圭峰律师事务所律师。
原审被告：崔前芝，女，汉族，1977年9月7日出生，住广东江门市新会区，
上诉人谭健华因与被上诉人江门市新会区会城街道群胜村民委员会(以下简称群胜村委会)、原审被告崔前芝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初2977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。谭健华及其委托诉讼代理人李敬子、群胜村委会委托诉讼代理人莫少钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
谭健华上诉请求：1、改判谭健华与群胜村委会继续履行《租赁厂房合同书》；2、改判群胜村委会支付用电报装工程款30000元给谭健华。3、改判崔前芝在本案中不需要承担连带责任。4、群胜村委会承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一、谭健华未缴租金事出有因，原审判决解除《租赁厂房合同》是不正确的。谭健华不缴纳租金的原因是双方尚未能准确确定租赁物的实际面积，从而无法计算应当缴纳租金的数额。在诉讼期间，通过谭健华的申请，法院委托江门市国土资源局新会分局测绘大队进行测量，才最终确定涉案房屋的实际面积是1423平方米。谭健华是愿意按照实际测量面积缴纳租金的，在一审诉讼期间，谭健华提出调解方案是合同继续履行，并愿意缴纳租金以及违约金，承担本案诉讼费，但遭群胜村委会拒绝，由此可见，谭健华并不是故意不缴纳租金的。谭健华在租赁期间，通过微信的方式向群胜村委会要求缴纳租金，但群胜村委会对谭健华此要求毫不理会。二、谭健华在本案中为群胜村委会垫付了30000元用电安装工程款，依法应由群胜村委会在本案中返还给谭健华。三、崔前芝与谭健华虽然是夫妻，但并未实际参加与本案的租赁行为，本案的租赁行为是个人行为，与崔前芝无关。综上，请求二审法院依法改判。
群胜村委会答辩称：1、谭健华自2012年开始拒付租金，经群胜村委会多次催促仍拒不履行，其行为已经构成违约。2、群胜村委会提出解除合同，进过民主表决程序，合法有效。3、庭审中，谭健华完全同意群胜村委会的观点。综上，群胜村委会认为原审判决审理事实清楚，法律适用正确，依法应该予以维持。
群胜村委会向一审法院提出诉讼请求：谭健华、崔前芝按厂房丈量的实际使用面积支付拖欠的租金及违约金（按年利率6%计算）合计905028元；2、解除双方签订的租赁合同关系；3、本案诉讼费由谭健华、崔前芝承担。
一审法院查明：2011年7月28日，群胜村委会（甲方）与谭健华（乙方）签订《租赁厂房合同书》一份，约定：甲方将坐落于江门市新会区会城南环公路南边的大围西厂房租赁给乙方，总面积1285平方米；租赁期从2011年8月1日至2026年7月31日止；租金每月每平方米为10元，每年每平方米120元，每年为154200元（含税），采用先交租金后使用方式，租期内乙方必须在每年季度前向甲方交纳季度租金；乙方必须向甲方交付租赁期内水、电费押金15000元；乙方租赁的厂房用水、用电报装一切费用由甲方负责，甲方可以协助乙方办理有关申报手续；乙方在经营中，一切税费由乙方负责，合同期内所租赁厂房不得转让他人，如有转让必须征得甲方同意，否则属违约行为；乙方必需依时交付租金，如不依时缴交租金的，属违约行为，超一个月不交租金，按每年租金总额按日罚缴百分之十滞纳金，超过三个月不交的，甲方有权终止本合同，收回该厂房使用权及所建一切建筑物，不给乙方任何补偿，并追缴乙方所欠甲方的租金等等。该合同签订后，谭健华只向群胜村委会交纳了2011年8月至12月共5个月的租金合共64250元。谭健华因用电需要，安装了新装表箱工程，并支付了工程款30000元。
另查明，谭健华与崔前芝于2007年7月13日登记结婚。
另外，谭健华认为涉案的房屋合同约定的面积与交付使用的面积不符，申请对房屋进行重新测量的使用面积。一审法院依法委托江门市国土资源局新会分局测绘大队对涉案房屋进行测量，江门市国土资源局新会分局测绘大队接受一审法院的委托并对涉案厂房进行实地测量，测量得涉案房屋的实际使用面积为1423平方米。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。群胜村委会与谭健华签订的《租赁厂房合同书》是在平等协商、互利互惠的基础上签订的，是双方的真实意思表示，应受法律的约束，双方均应履行。群胜村委会将厂房交给谭健华使用，谭健华应依约履行支付租金的义务，谭健华从2012年始拖欠租金至今，已构成违约，应承担相应的违约责任，群胜村委会诉请谭健华按实际使用面积支付租金，理据充分，一审法院予以支持。按照《租赁厂房合同书》的约定，租金每月每平方米10元及先付租金后使用的原则，应向群胜村委会支付2012年1月至2016年12月期间的租金合计853800元（10元/月/平方米×1423平方米×60个月）。对于谭健华主张其已支付了2012年1月至3月的租金，因谭健华未能提供相关的证据予以证明，群胜村委会对此又不予确认，故此一审法院对谭健华该主张不予采纳。对于谭健华答辩认为群胜村委会诉请的租金有部分已超过诉讼时效的问题，因谭健华拖欠租金是一个持续的过程，且在这个持续的过程中，谭健华也承认一直有与群胜村委会对使用面积的问题进行协商，双方的协商过程应认定为诉讼时效的中断，故此谭健华该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
对于群胜村委会诉请解除《租赁厂房合同书》的问题，根据合同的约定，拖欠租金超过三个月的，群胜村委会有权终止合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，群胜村委会诉请解除合同的条件已成就，故此一审法院对群胜村委会该诉请予以支持。
对于群胜村委会诉请的违约金问题，根据《租赁厂房合同书》中关于违约责任“按每年租金总额按日罚缴百分之十滞纳金”的约定，违约金的计付应以满一年作为计算起点，即2012年拖欠租金的违约金应从2013年1月1日起计算，2013年拖欠租金的违约金应从2014年1月1日起计算，以此类推。群胜村委会主张违约金按年利率6%计算，该标准远远低于合同的约定且符合法律的规定，一审法院予以支持。截至群胜村委会起诉日止，群胜村委会诉请的违约金如下：2012年拖欠租金的违约金应为36631.53元【10元/月/平方米×1423平方米×12个月×（6%÷365天）×1305天】，2013年拖欠租金的违约金应为26385.93元【10元/月/平方米×1423平方米×12个月×（6%÷365天）×940天】，2014年拖欠租金的违约金应为16140.33元【10元/月/平方米×1423平方米×12个月×（6%÷365天）×575天】，2015年拖欠租金的违约金应为5894.73元【10元/月/平方米×1423平方米×12个月×（6%÷365天）×210天】，以上违约金合计85052.52元。
综上，谭健华应向群胜村委会支付租金及违约金合计938852.52元（853800元＋85052.52元），现群胜村委会仅向谭健华主张905028元，一审法院予以允许。因谭健华与崔前芝属夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，群胜村委会诉请的借款属谭健华、崔前芝的共同债务，群胜村委会诉请崔前芝承担共同偿还责任，理据充分，一审法院予以支持。
对于谭健华反诉诉请的工程款30000元，根据《租赁厂房合同书》的约定中可知，对于涉案厂房水、电的费用，群胜村委会承担的是报装费用以及协助申报的义务，而谭健华反诉诉请的是厂房表箱工程的工程款，该笔款不属群胜村委会应承担的义务，故此一审法院对谭健华的反诉请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，因崔前芝经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故一审法院对本案依法作出缺席判决如下：一、谭健华、崔前芝应自本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金及违约金合计905028元给群胜村委会。二、驳回谭健华的反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理，本诉受理费减半收取13268.80元、诉讼保全费3270元，合计16538.80元；反诉费275元，共计16813.80元，由谭健华、崔前芝共同负担。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对谭健华的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方争议焦点为：一、涉案合同是否应予解除；二、群胜村委会应否向谭庭胜支付用电报装工程款30000元；三、崔前芝应否对谭庭胜拖欠的租金及相应违约金承担连带清偿责任。
关于涉案合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，群胜村委会与谭庭胜在《租赁厂房合同书》第五条第二款约定：“乙方必需依时交付租金，如不依时缴交租金的，属违约行为，超一个月不交租金，按每年租金总额按日罚缴百分之十滞纳金，超过三个月不交的，甲方有权终止本合同，收回该厂房使用权及所建一切建筑物，不给乙方任何补偿，并追缴乙方所欠甲方的租金。”从涉案现有证据显示，谭健华从2012年始拖欠租金至今已超过三个月不交纳，按合同的约定，群胜村委会有权终止涉案合同。原审法院对群胜村委会诉请解除合同予以支持，依法有据，本院予以维持。谭健华对此上诉请求继续履行合同，理据不足，本院不予支持。
关于群胜村委会应否向谭庭胜支付用电报装工程款30000元的问题。根据《租赁厂房合同书》第四条第一款约定：“乙方租赁的厂房用水、用电报装一切费用由甲方负责，甲方可以协助乙方办理有关申报手续。”可见，对于涉案厂房用水、电的报装费用应由群胜村委会承担以及其协助申报的义务，而谭健华请求群胜村委会向其支付用电报装工程款30000元，并无提供证据证明该款项是属用水、电的报装费，故该笔款不属群胜村委会应承担的义务。原审法院对此作出的认定与处理正确，本院予以维持。谭健华对此的上诉，理据不足，本院不予支持。
关于崔前芝应否对谭庭胜拖欠的租金及相应违约金承担连带清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，本案中，谭健华与崔前芝属夫妻关系，其拖欠涉案的租金是发生在夫妻关系期间，对此，其无提供据证明群胜村委会与其明确约定为个人债务，或者属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故群胜村委会诉请的租金及相应违约金属谭健华与崔前芝的共同债务。原审法院支持群胜村委会对此提出的诉请，理据充分，本院予以支持。谭健华对此提出的上诉，理据不足，本院不予支持。
综上所述，谭健华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25544元，由谭健华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海疆
审判员 徐 闯
审判员 甄锦瑜
二〇一七年六月二十六日
书记员 郑平平