广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19779号上诉人（原审原告）：庄小琼，女，1969年12月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：彭志，广东卓信（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。委托代理人：李嘉强，男，职员。委托代理人：卢国瑞，男，职员。上诉人庄小琼因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人庄小琼上诉请求：1.撤销庄小琼与德才公司于2017年4月9日签订的《房地产中介服务合同》；2.德才公司向庄小琼退回支付的中介代理费人民币25000元和赔偿律师费损失35000元，共计60000元；3.德才公司承担案件的诉讼费用。事实和理由如下：1.一审判决适用法律错误。德才公司的做法违反了广东省高级人民法院粤高法（2012）240号《全省民事审判工作会议纪要》的精神和广州市住房和城乡建设委员会、广州市金融工作局《关于进一步规范中介机构办理存量房交易业务的通知》中“中介机构在房屋交易前，应当书面告知当事人房地产调控政策并签字确认；中介机构在房屋交易过程中应主动并书面告知当事人有关房地产调控政策情况，不得误导当事人，损害当事人利益；不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格；对不符合购买条件或提供虚假信息骗购住房的，不得为其提供中介服务”等规定，但一审却未审查适用上述规定。2.一审事实认定错误。德才公司没有书面告知当事人房地产调控政策并签字确认，且庄小琼不了解最新限购政策，否则不会签订一份无法履行的合同并支付巨款。按照《合同法》第四十条规定，《房屋买卖合同》为格式条款合同，因合同未写明房地产调控政策，故合同的无法履行不能归责于庄小琼。被上诉人德才公司二审辩称：德才公司在签订合同时有跟庄小琼陈述过房地产限购政策，当时庄小琼向德才公司明确表示其符合限购政策规定，而后基于此，也在买卖合同备注上签名确认。2017年6月5日，庄小琼向一审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销庄小琼、德才公司于2017年4月9日签订的《房地产中介服务合同》；2、德才公司向庄小琼退回支付的中介服务代理费人民币25000元和赔偿35000元律师费的损失；3、德才公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年4月9日，德才公司（受托人）与庄小琼（委托人）签订了《房地产中介服务合同（买方）》，约定：经受托人介绍及协助，委托人已现场察看过坐落在广州市海珠区××房物业，并有购买该物业的意向，现特委托受托人向该物业的所有权人即卖方发出要约，委托人确认以下列要约条件为准发出要约：总楼价为1600000元；委托人自愿购买上述物业，委托人同意在签订本合同时支付50000元作为委托人的购房诚意金交受托人保管，受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖；一旦卖方同意上述价款或低于这个金额及上述第一条规定之各项要约条件并签署承诺委托人即确认买卖成交，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人，委托人与卖方的买卖合同即告成立；受托人无需另行通知委托人即可将上述购房诚意金转交卖方，一旦卖方收取诚意金，则视为已收取购房定金，买卖双方均须承担定金责任；鉴于受托人提供的居间服务，委托人同意向受托人支付房地产咨询及买卖代理费共计人民币32000元；等。2017年4月10日，庄小琼（乙方、买方）与王昊（甲方、卖方）、德才公司(中介方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经德才公司提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区××房的物业达成一致协议，签订本合同；房屋成交价为161万元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金，楼价款（含定金）1610000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；备注：甲方在2017年4月10号一共收取定金人民币贰拾贰万元整；右边方框中加深字体内容为：中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任（庄小琼和王昊并在该内容上签名确认）；等。同日，德才公司分别出具两张《收款收据》给庄小琼，载明中介代理费分别为20000元及5000元。另查，庄小琼还向一审法院起诉王昊，以合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，王昊退回定金等【案号为（2017）粤0105民初4999号】。庄小琼于2017年6月5日提起本案诉讼。一审诉讼中，庄小琼自述：庄小琼本人签订房屋买卖合同前不清楚限购政策，当时庄小琼并不是想购房，当时是庄小琼的母亲想购房，但征询过德才公司的中介人员，中介人员在知悉庄小琼母亲是香港人后告诉其香港与外国人政策一致，必须交社保满5年，所以由庄小琼购买，庄小琼也告知中介其是广州户口，已离婚有一儿子，名下有一房产。庄小琼表示：其没有书面证据证明其与王昊签订《房屋买卖合同》之前已告知德才公司离婚的事实，但当时已口头告知；《房屋买卖合同》中的方框中的签名是对备注内容的确认。庄小琼就其主张还提交以下证据：1、庄小琼的户口簿，载明婚姻状况为离婚；（2003）越法民一初字第1190号《民事判决书》，判决准予曾小x与庄小琼离婚等，该判决并于2003年10月6日生效；2、广州市房地产档案馆于2017年4月13日打印的《个人名下房地产登记情况查询证明》，记载庄小琼的房地产地址为海珠区同福西路洲咀大街x号之二号x房；3、庄小琼与广东格林律师事务所签订的《民事委托代理合同》，载明案由为房屋买卖合同，该律师事务所出具的律师费为15000元的发票；庄小琼与广东法制盛邦律师事务所签订的《委托代理合同》及该所出具的律师费为20000元的发票。德才公司质证表示：对证据1的真实性合法性无异议，但关联性有异议，在居间过程中庄小琼从没向德才公司出示过庄小琼户口簿及民事判决书；对证据2的真实性、合法性无异议，但德才公司对庄小琼离婚的事实毫不知情，庄小琼名下有一处房产并不属于限购范围；对证据3的真实性、合法性无异议，但关联性意见参照答辩意见。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。庄小琼、德才公司签订的《房地产中介服务合同（买方）》中确认了庄小琼与德才公司之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庄小琼主张德才公司恶意欺骗其签订上述合同且恶意促成买卖双方订立合同，但庄小琼与卖方王昊签订的《房屋买卖合同》中已有对限购政策的标注及提醒，且庄小琼与卖方均在上面签名确认，结合庄小琼的自述，德才公司的中介人员在庄小琼母亲咨询时已详细询问并告知庄小琼母亲购房的政策，故德才公司辩称在双方签订中介服务合同前已向庄小琼告知广州限购政策的意见，一审法院予以合理采信。庄小琼认为房屋买卖合同中方框中的签名是对备注内容的确认，按照书写习惯，对备注内容确认的签名应在备注内容附近，而以方框中的签名方式来确认备注的书写内容与常理不符，也不符合书写习惯，故对庄小琼的该意见，一审法院不予采信。因广州市的限购政策从公布至变更均是向社会公众公开的，庄小琼应在购房前自行了解自身是否符合限购条件，对自身是否符合购房资格的政策更应审慎了解。庄小琼现没有证据证明在签订中介服务合同前已明确告知德才公司其已离婚的事实，故庄小琼认为德才公司恶意欺骗的意见，依据不足，一审法院不予采纳。庄小琼据此要求撤销中介服务合同关系，要求德才公司退回中介服务费及赔偿律师费损失的请求，均缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条第一款、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年8月29日作出如下判决：驳回庄小琼的全部诉讼请求。案件受理费1300元由庄小琼负担。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，庄小琼提交了以下新证据：1、从其他中介公司获取的《广州市房屋调控政策告知书》，拟证明中介公司应当书面告知当事人有关房屋限购和调控政策，但是本案中德才公司没有向庄小琼出示上述告知书类似内容的材料；2、新闻报导，拟证明中介没有向当事人书面告知有关房地产情况及资料属于违反相关规定的行为，德才公司也基于类似情况被相关部门处罚过。德才公司质证后认为：对证据1三性不予确认，该告知书不是德才公司固有的范本，是庄小琼从其他公司得到的，是否真实德才公司不能保证；2、证据2与本案没有任何关联。二审另查明，涉案房屋的产权人王昊（甲方）和德才公司签订《独家代理协议》（乙方），约定：甲方提供物业位于海珠区××房，售价为1460000元；独家代理委托期限从2017年4月9日至2017年4月16日止；甲方指定乙方为该物业出售的独家代理公司，委托期内，若乙方介绍的客户同意按上述条件交易的，甲方全权委托乙方代表甲方收取客户承购该物业的定金；乙方代为收取定金后，即视为甲方收取及售出该物业，乙方有权将该定金汇入甲方提供的账号即视为甲方收取交易定金……如该物业成功出售，甲方愿意向乙方支付146万以上售价作为房地产咨询及代理费；等。2、2017年4月10日，广州市德才房地产代理有限公司分别出具两张《收款收据》给王昊，载明中介代理费分别为100000元及50000元。3、王昊名下的银行账户历史明细清单，记载2017年6月19日，宋*民通过网转向王昊账户转入149689.5元。2017年4月19日，庄小琼和王昊对涉案买卖合同进行网签时，因庄小琼不具备购房资格没有网签成功。二审期间，德才公司表示庄小琼有告知中介公司其名下只有一套房产，并没有告知是离异状况，德才公司有口头告知庄小琼完整的购房政策，包括离异人士只能有一套房产。庄小琼表示其有口头告知德才公司其的婚姻状况是离异，德才公司没有告诉其现行的限购政策，告诉的是过时的限购政策，即限制购买两套房屋的限购政策，但没有告诉其离异人士只能有一套房产，如果德才公司真的有告知，其就不可能签订涉案买卖合同，因为在明知不符合购房政策下签订买卖合同，就是要承担赔偿责任。德才公司的陈述与事实不符，德才公司才是最希望合同成立的，合同成立，德才公司除了从庄小琼处取得中介费外，还可以从王昊处取得15万元的中介费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是庄小琼应否向德才公司支付中介费。庄小琼主张其已经离异，根据现有政策其名下有一套房产后不能再购买涉案房屋，因德才公司未告知其属于限购身份，导致其不能购买涉案房屋，故德才公司无权收取中介费。德才公司则主张其已经告知了庄小琼购房政策，庄小琼表示自身符合购房条件，故其有权收取中介费。对此本院认为，一方面，德才公司作为专业的中介服务机构，理应确保房产买卖各方完整知晓最新的购房政策，以便房屋买卖交易关系能够顺利进行，同时在是否完整履行告知限购政策的举证责任上应承担更重的义务。德才公司主张其已经将全部购房政策完整告知庄小琼，并且庄小琼在《房屋买卖合同》中就限购政策的告知及自愿承责的内容上签名确认，足以证明德才公司履行了告知义务。因《房屋买卖合同》中只是载明“中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”，并未明确德才公司告知庄小琼限购政策的具体内容，即已经告知庄小琼离异人士名下有一套房产，则属于限购范围该事实。在双方对此各执一词的情况下，德才公司仅凭庄小琼对《房屋买卖合同》载明的上述内容的确认，难以充分证明其告知庄小琼限购政策的具体内容，其在履行告知义务上确实存在瑕疵和不足。另一方面，从常理上分析，离异人士名下只能有一套房产，庄小琼不可能在知晓自己不符合购房政策的情况下，支付22万元定金给出卖人，并和出卖人去房管部门办理交易过户手续，最终因限购政策导致无法进行网签。综上分析，本院采信庄小琼的主张，认定德才公司在履行告知限购政策的过程中存在不当之处，故对涉案房屋交易不能应负有相应责任，德才公司已收取的中介方25000元应予返还，对庄小琼要求德才公司赔偿35000元律师费的主张则不予支持。需要说明的是，离异人士在广州市内限购一套住宅的规定在庄小琼签订涉案房屋买卖合同之前已经出台且广而告之，庄小琼作为购房人，在从事房屋买卖重大交易行为时，亦负有审慎了解当地购房政策的义务，故其对涉案房屋买卖合同不能履行也负有相应责任。综上所述，上诉人庄小琼的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4891号民事判决；二、广州市德才房地产代理有限公司于本判决送达之日起十日内将中介代理费25000元返还庄小琼；三、驳回庄小琼的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由广州市德才房地产代理有限公司负担525元，由庄小琼负担775元；二审案件受理费1300元，由广州市德才房地产代理有限公司负担525元，由庄小琼负担775元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十二月五日书记员 李依虹