江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初11343号
原告：常熟市鸽球布匹市场有限公司，住所地江苏省常熟市陈家市53号。
法定代表人：王瀚洲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
被告：朱丽珍，女,1959年4月9日出生,汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司与被告朱丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卞为军、被告朱丽珍及委托诉讼代理人ＸＸ敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场三区14号门市部，并将该房屋交还给原告。2、判令被告支付自2016年9月12日起，按照年租金29710元计算至实际搬离之日的房屋占有使用费。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，被告与原告签订1份《租赁协议（2015-2016年度）》，约定：被告承租原告的位于鸽球布匹市场三区14号的房屋，建筑面积约52.8平方米，用途限于经营布匹，租赁期限1年，即自2015年9月8日起至2016年9月7日止，年租金为29710元，在协议签订时租金一次性付清，第六条第3款特别约定：本协议租赁期限届满前1个月内，乙方应主动联系甲方，并签订下一年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）；否则，视为乙方放弃租赁权，甲方将门市部另行招租；协议还约定其他事项。被告在上述租赁房屋里经营1家布行。依往年惯例，2016年8月25日原告在市场公告栏张贴《通知》，要求：“2016-2017年度的续约、交费时间为2016年9月1日至7日，租金标准同于上一年度，请各租赁户在前述时间内至市场管理办公室办理续约、交费手续，逾期者，按合同相关约定处理。”至2016年9月7日下班时间，仍有相当一部分市场租赁户未能至市场管理办公室办理续约、交费手续，反而出现了串联、抱团进行抗拒现象，甚至到政府有关部门进行信访。经慎重考虑，原告于2016年9月9日上午发出《公告》，决定“再给予三天宽限期，即2016年9月9日至11日下午5：00，请尚未办理续约、交费手续的租赁户抓紧办理相关手续。若仍逾期未办的，则视为主动放弃租赁门市部的，公司有权采取必要的措施以维护自身权益，所造成的相关责任与后果，由违约的各租赁户自行承担。”时至今日，被告仍置之不理，既不签约交费，又不退还门市部。现为维护原告的合法财产权益，特诉至法院，请法院审理并判准原告之诉请。
被告朱丽珍辩称，1、本案并非简单意义上的租赁纠纷，而是包括被告在内200多户承租户于1997年向原告出资通过抓阄、拍卖、转让等方式取得了以市场公允的价格永久优先承租商铺的权利，该权利是期权的性质，具有财产属性；因为关于该权利的时间、权利的内容以及价格等多方面都未确定，所以原告从1997年开始至今都陆续存在纠纷和矛盾，这是本案的背景。关于1997年出资取得的权利，租户将通过其他诉讼来维权。2、被告的优先租赁权和永久承租权合法有效。在2000年合同中原告确认了被告的永久承租权，在每年的合同中原、被告约定了优先租赁权。3、从9月8日至今双方是不定期租赁关系，因为9月7日被告到原告处准备续签合同和缴费，由于原告阻止其他承租户过户导致被告在9月7日未缴费，要求原告进行协商并要求原告明确过户的权利；在这期间，被告被原告起诉而且被告从未表示不支付租金，且在开庭前将18000元打款原告，表示愿意继续承租。4、关于租赁价格，根据合同权利义务相对等，原告问被告收取29000元多的租金应确保被告更名等多项权利，但原告在2015-2016合同期间内拒不履行该合同义务，产生了被告对于2016-2017合同期间内被告权利的担忧且原告明确表示在以后将不保障被告的更名权，故被告认为租金价格不应该确定为29000元多，另外根据优先租赁权现原告出租商铺以18000元出租，而且根据上次庭审原告已确认市场收取租金是按照面积进行计算不是根据地理，因此原告以18000元也可以继续承租涉案商铺。5、被告在起诉前暂时不支付租金的理由主要有以下几点：第一、招商城2016年到2017年的租金在普遍下降；第二、原告出具的2016年到2017年的合同中将无期限的优先承租权以及更名权内容取消；第三、在2016年度很多承租户向第三人转让门市部租赁权的时候遭到原告拒绝导致无法过户；另外鸽球布匹市场管理混乱，汽车好多地方都无法停放等各方面原因，导致续签合同的时候众多承租户和原告协商续签合同的租金，原告拒绝协商导致案件的产生，截止开庭前被告已将认为合理的租金数额打入原告账户。被告希望继续承租同时降低租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照副本复印件、法定代表人证明、被告的户籍信息复印件各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对真实性无异议。2、租赁协议（2015-2016年度）一份，内容是被告承租原告位于鸽球布匹市场一区50号的商铺，租赁期限自2015年9月8日至2016年9月7日，并约定了面积、年租金标准；以证明被告与原告的租赁合同关系已经因为租赁期限届满而自动终止，现被告占有原告的门市部已经没有法律或合同约定的依据。被告质证后认为，被告对协议是确认的；该合同只能证明原、被告于2015年9月份签订了关于商铺的租赁内容，但对于原告的权利基础也就是说涉案商铺是否归属原告，如该商铺的产权并非归原告所有，该租赁协议涉及无效，原告也无权要求被告搬离；涉案门市部产权不在原告的产权范围内，请求原告举证，原告应当提供土地使用权证，否则原告无权要求被告搬离，被告对于租赁协议的合法性存在异议。3、通知、公告的照片打印复印件各一份，第一份内容是2016年8月25日通知市场各租户续约，时间2016年9月1日至2016年9月7日，租金标准同上一年度，并注明逾期者按合同相关约定处理；2016年9月9日的公告是包括被告在内的相关租赁户至政府部门上访，按政府部门的要求，原告将缴纳租金的期限予以宽限，内容主要为要求包括被告在内的尚未续约缴费的各门市部租户在2016年9月9日至2016年9月11日下午5点前办理签约缴费手续，并特别提示宽限期期满后所造成的一切后果由承租方自行承担，目前上述通知和公告仍张贴于鸽球布匹市场公告栏内。被告对证据真实性无异议，但对因果关系存在质疑；结合租赁协议的第六条第三款只是在合同租赁期届满期间，原告单方向被告作出催款、单方规定了缴纳租金的期限和标准，但是被告认为从合同法角度理解，租赁协议的第六条第三款和两份通知，在法律上的作用只能起到要约的作为，若被告至原告处缴纳租金，则下一年度的租赁关系成立，若被告对缴纳租金的标准存在异议，则租赁关系不成立，但是也不能像原告说的，双方的租赁期限届满，因为被告取得是按照市场价格永久优先承租权，按照1997年至今的惯例，租金都是双方协商确定而不是原告单方确立；原告所述的被告至常熟信访局上访等内容，是因为被告要求原告就租金进行协商，而原告不与被告协商。4、全国企业信用信息打印件一份，以证明被告利用本案租赁的商铺成立了从事布匹销售的门市部，办理了工商登记。被告对此无异议。5、房产证复印件及不动产登记查询结果复印件一份，以证明涉案房屋所有权归原告所有。被告质证后认为，由于包括本案在内的众多商铺产权的归属关系到原告是否适格的主体，且填发的时间是2000年7月20日；对于证明目的，原告无法证明本案所涉商铺产权目前属于原告，原告应该提供截止至目前的产权情况，所以即使产权证是真实的也与本案无关。被告对证据的真实性无异议，被告不认可与案件的因果关系，原因：①产权证上登记的土地使用面积为14146.9平方米，合计建筑面积4673.19平方米，也就是说鸽球除了五块有产权的区域外还有大约三分之二的是没有产权的，鸽球的门市部的分布是在琴湖管理区有登记的，被告手上的是关于门市部分布的打印件。②土地证号2000-××1经查实该土地证号对应的土地使用权并非原告，而是属于国营常熟印染总厂（现名为常熟市鸽球印染有限公司），1996年设立原告的母公司，原告取得该房产证严格意义上是存在重大瑕疵的，请求法院具体核实该信息，涉案商铺是否有产权以及原告对于鸽球布匹市场是否有产权，对案件审理有着非常重要的作用。6、关于常熟市鸽球布匹市场有限公司与陈建东商业铺面租赁纠纷一案的（2000）熟民初字第1252号民事判决书一份和（2000）苏中民终字第938号民事判决书一份，关于马志鸿与常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案的（2014）熟虞民初字第01242号民事判决书一份和（2015）苏中民终字第06391号的民事判决书一份，以证明对于被告的问题，生效法律文书的法院查明部分均有对事实的查明情况。被告对真实性没有异议，但是关联性存在异议，代理人也去查询过常熟法院案卷中的内档材料，关于原告起诉陈建东的案件虽有原告提交的产权证，但是产权证是在2000年7月20日补办的，当时法院也没有具体查实陈建东案件所涉商铺是否在五块有产权的范围内，关于土地使用权在陈建东案件中，常熟市国土局向法院出具了一个函件，在函件中明确常熟鸽球布匹市场所在区域的土地使用权归常熟印染总厂，具体的土地证号为2000-××1，也就是原告刚才提供土地证上的土地证号，被告认为20**年的陈建东案件与现在的案件无关联性和可比性，被告所拥有的门市部租赁权具有特殊性、永久性，并非租赁合同期届满后，原告就有权要求被告搬离。原告补充的证据有：市场分区总平面图一份和市场建筑审批手续八页，以证明涉案房屋属于市场房屋，被告对房屋产权提出异议没有法律依据。被告认为，土地属于常熟鸽球印染有限公司，该证据与本案无关联性；对市场建筑审批手续与本案的关联性不认可。
被告为支持其抗辩意见提供以下证据：1、房屋平面图两张，以证明本案所涉门市部是没有产权的，也没有土地使用权，原告无权要求被告搬离。2、沈俊案件中陈某的证人证言一份。证人陈某陈述，2015年3月，自己在向他方转让商铺时，原告公司在新协议上没有了更名权和优先租赁权的内容。3、提供五组证据复印件。第一组招商启示和公告是证明1996年至1997年期间，原告对外发布公告进行招商的事实，然后才有了广大承租户进行投资鸽球，取得门市部的永久租赁权。第二组申领报告和批复、申请表、营业执照。第三组1997年2月25日的收据、8月16日的收据、抓阄号、9月3日的收据、1999年至2015年的收据（收据名称都是王建新、王建才）、王建才在1999年的租赁协议、王建新在1997年的租赁协议、王建才在2000年的租赁协议、王建才在2001年的租赁协议，王建才在2002年的租赁协议、王建才在2003年的租赁协议、王建才在2004年的租赁协议、王建才在2006年的租赁协议、王建才在2007年的租赁协议、王建才在2008年的租赁协议、王建才在2009年的租赁协议、王建才在2010年的租赁协议、王建才在2011年的租赁协议、王建才在2012年的租赁协议、王建才在2013年的租赁协议、王建才在2014年的租赁协议、王建才在2015年的租赁协议以及王建才自行记录的1997到2015年的缴费记录，王建才是从王建新处转让过来的，陶丹的和王建才的门市部都是原始承租户，取得的来源是一样的。第四组1998年的公证书一份、1998年的收据一份、2000年吴建东的租赁协议一份、2009年转让协议一份，2008顾美和的租赁协议一份，2015年丁冬明的租赁协议一份、2008收据一份、2009年收据一份，2015年收据一份，2009年的转让协议两份，2000年朱丽珍租赁协议一份，2000年钱祖兴租赁协议一份，1999年钱祥生的租赁协议一份，2013年钱祥生的租赁协议一份，2014年钱祥生的租赁协议一份，钱祥生的个体工商户营业执照一份，2013年1月租房协议一份，2014年租房协议一份，2016年租房协议一份以及余文生的身份证复印件名片复印件、送货单复印件各一份，鲁建东的租赁协议二份、鲁建东的营业执照身份证复印件各一份，鲁建东与周建中协议一份、周建中的身份证复印件及名片一份、陈某租赁协议二份，陈某身份证复印件、营业执照复印件、2016年出租的租金收条一份、叶海金的名片一份、王建才的身份证一份、王建才与他人的租赁协议四份及情况说明一份，陆建芬协议一份、上海诚闯贸易发展有限公司租赁协议一份、转让协议二份，与密保生的协议一份，密保生的身份证一份，颜建忠的收款收据四份，颜建忠的转让协议一份，缪水根的租赁协议一份、王小明的买卖合同一份、银行转账凭证四份，收据一份、顾培华案件中吴健的证人证言一份、承租户的陈述材料十五份、1997年预定店面合同书一份，物价局批复一份，市场证书一份，1997年8月公告一份，1998年公告一份，2012年通知书一份，2012年友情提示一份，2016年来访登记表一份，交给琴湖管理区信函一份，寒山闻钟的帖子一份，联名信一份，承租户代表要求，第五组陶爱芹的情况说明一份，李吉芬的情况说明一份，招商城面料市场合同一份，顾健江发票十四份，涉及柯桥市场的微信信息打印件六份，鸽球市场空关门市部清单及照片六份，业主和吴仁奎的录音资料一份，鸽球招商负责人老杨的录音资料一份以及三区11号的招租照片两份，收据两份以及2016租赁协议一份，被告1997年的收据三份、被告的1999年收据、协议书，被告2001年营业执照、被告2000年收据、被告2000年租赁协议，被告的情况说明一份，被告2016年11月16日以丈夫名义汇款金额18000元的转账记录一份。被告用以上证据证明自己的答辩意见。原告质证后认为，关于其中第一组证据都是在2010年前，原告接收鸽球布匹市场是在2010年后，所以对于之前的事情原告不清楚；第二组证据在2010年之前的不清楚，对于第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；第三组证据认为和本案无关；第四组证据和本案无关；被告在诉讼后向原告打款并不能代表双方有续租的合意，原告会在扣除实际使用费后将余款退还给被告；被告提交的证据涉及到案外人的资料如王建才、王建新等人，如案外人认为其权利受到侵犯应当由案外人另行主张；对于被告证据中2000年的合同中出现了无期限的租赁权等内容，根据合同相对性原理，案外人与原告签订的合同是约束的原告和案外人，不必然的适用于原、被告，从被告提供的证据看租赁协议都是有期限的即一年一签，如被告认为主张其权利应当以最后一期主张权利，被告在证明目的中提到市场承租户所谓的出租或转让，如属于市场租赁户私下转租行为，在原告不知情的情况下，其属于租赁户的个人行为并不能当然得出被告应当享有的某种权利，对于市场租赁户将门市部中的某项权利转让新的承租人并且双方共同至原告处，就剩余租赁期限由新承租人与原告签订新的租赁合同，就是合同中所谓的更名权问题。原告对被告的证人证言的三性不予认可。对原、被告无异议的证据，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：1996年12月30日，常熟鸽球布匹市场通过申请批准后成立，为全民所有制，隶属于国营常熟印染总厂。后国营常熟印染总厂变更为常熟市鸽球印染有限公司，常熟鸽球布匹市场变更为常熟市鸽球布匹市场有限公司。原告于2006年4月21日办理了房屋登记，权证号×××，房地号×××-2，建筑面积为4673.19平方米。被告为原告的多年租赁户。2015年9月7日，原告与被告签订了租赁协议（2015-2016年度）1份，协议载明：“出租方常熟市鸽球布匹市场有限公司（甲方），承租方朱丽珍（乙方），乙方向甲方租赁位于常熟市陈家市53号鸽球布匹市场的商业用房，为明确甲、乙方双方的权利义务，经友好协商，特签订本协议：一、租赁房屋位置：常熟鸽球布匹市场的3区14号，面积52.8平方米，用途仅限于经营布匹。二、租赁期限：租赁期为壹年，即自2015年9月8日至2016年9月7日止。三、租金及支付方式：年租金为人民币29710元整，在签定本协议时，乙方向甲方一次性付清。……。六、其他约定：1、同等条件下，乙方享有优先租赁权。乙方拥有更名权。…。3、本协议租赁期间届满前一个月内，乙方应主动联系甲方，并签定下年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）。否则，视为乙方自动放弃租赁机；甲方将该门市部另行招租。…。6、本协议经双方完成签章后生效。甲方：常熟市鸽球布匹市场有限公司（盖章），乙方：朱丽珍（签名），签定日期：2015年9月7日。”协议签订后，被告使用常熟鸽球布匹市场的3区14号门市部经营布料生意。
至2016年9月7日合同到期后，原、被告就新一年度合同的签订问题发生纠纷，为此原告诉讼至法院。在审理期间，被告于2016年11月16日单方以钱国良向原告汇款18000元。
本院认为，原、被告签订的商业用房租赁合同为双方真实意思表示，原告将自己名下的商业用房屋出租给被告，不违反法律规定，该合同为有效合同。原、被告2015年-2016年租赁协议期限届满后，未能签订新年度的租赁合同，在双方未能达成协议的情况下，原告要求被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场3区14号门市部，并将该房屋交还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因原租赁协议届满后，原、被告未能签订新年度的租赁合同，被告仍占有、使用该租赁房屋，对租金也无新的约定，可以按照原合同约定的租金标准计算被告实际占有使用门市部的使用费，原告要求被告支付按照上一年的年租金29710元计算自2016年9月12日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告提出的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告朱丽珍于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还原告常熟市鸽球布匹市场有限公司位于江苏省常熟市常熟鸽球布匹市场的3区14号的门市部。
二、被告朱丽珍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋使用费（自2016年9月12日起至实际房屋交付之日止，按照年租金29710元计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市鸽球布匹市场有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元减半收取50元，由被告朱丽珍负担。（原告同意其预交的案件受理费50元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）
审判员 朱剑
二〇一七年四月二十六日
书记员 刘唯