浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1123民初994号原告（反诉被告）：毛士忠，男，1953年5月6日出生，汉族，住遂昌县。原告（反诉被告）：徐连松，男，1968年7月23日出生，汉族，现住遂昌县。原告（反诉被告）：毛妙丽，女，1977年5月10日出生，汉族，住遂昌县。三原告共同委托代理人：余菊红，遂昌县为民法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴水法，男，1958年6月20日出生，汉族，住遂昌县石练镇群星街**号，现住遂昌县。被告（反诉原告）：毛小媛，女，1967年10月26日出生，汉族，现住遂昌县。二被告共同委托代理人：范治平，浙江开弘律师事务所律师。第三人毛志忠，男，1957年6月12日出生，汉族，住遂昌县。原告毛士忠、徐连松、毛妙丽与被告吴水法、毛小媛、第三人毛志忠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，被告吴水法、毛小媛在举证期限内提起反诉，本院经审查后，予以合并审理，先依法由审判员钟芳筱适用简易程序进行了审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告徐连松、毛妙丽及其委托代理人余菊红、被告吴水法、毛小媛及其委托代理人范治平、第三人毛志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛士忠、徐连松、毛妙丽诉称：被告将坐落于遂昌县的房屋及地基转让给原告，房屋面积为115㎡，连空坛面积共计180㎡。2010年3月26日原告毛士忠向被告支付了购买房屋押金壹仟伍佰元正。2014年11月20日原告毛士忠又将地基押金交给被告的委托人（即第三人）壹拾万元正。2014年11月21日原、被告签订了农村房屋出售协议。后因落实户头支付壹万元。现被告转让的房屋及地基与毛金根有纠纷，为此，被告迟迟不能履行合同，经原告多次与被告进行协商，原告要求被告返还购买房屋及地基款98500元，被告以种种理由推托，至今分文未付。为此，请求判令：一、原、被告解除合同，并要求被告返还原告购买房屋及地基押金计人民币98500元及利息（占用资金利息按年利率6%计算至款付清之日止）；二、由被告承担本案诉讼费用。被告吴水法、毛小媛辩称：1、原告起诉与客观事实不符，被告在与原告签订合同以后，于2015年春节后即将原居住的坐落于王村口镇石笋头村55号的房屋拆除交付给原告管理和使用，在此之前被告于2010年4-5月已经将该房屋前的空地交由原告建造住房，因此被告已按双方签订的协议履行了义务；2、原告认为被告与案外人毛金根之间存在房屋纠纷问题与客观事实不符，截止目前为止，毛金根都未就此问题提出任何主张，因此不存在被告履行合同不能的法律事实；3、原告认为本案的第三人系被告的委托人，与客观事实不符，本案的第三人系受原告的委托作为双方中间人，在此参与了双方签订合同，并非单纯是被告的委托人，因此原告认为其房款已经交付给被告的事实不存在。综上，请求驳回原告的诉请。反诉原告吴水法、毛小媛诉称：2010年3月，被反诉人欲购买反诉人座落于遂昌县房屋，并向反诉人支付了购买押金1500元。之后，被反诉人即在反诉人屋前属于反诉人使用的空地上建房。2014年11月21日，反诉人正式与被反诉人签订农村房屋出售协议，将上述房屋以10万元的价款售给被上诉人。合同约定：反诉人将房屋拆除，拆除后的木料及砖块归反诉人所有。合同签订后，反诉人履行了合同义务，但被反诉人以种种理由未将购房款支付给反诉人。经反诉人多次与被反诉人协商未果，现被反诉人向人民法院提起诉讼。综上，反诉人认为：双方签订农村房屋买卖合同，被反诉人自愿购买反诉人座落于遂昌县的房屋，该合同房屋买卖部分合法有效。反诉人已按合同履行了义务。根据房屋买卖交易习惯，房屋买卖合同价款应在购房合同生效时支付，被反诉人迟迟不履行支付购房款的义务，已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。为此，请求判令：1、被反诉人立即支付购房款98500元；2、赔偿因被反诉人违约所造成的损失14282.5元。反诉被告毛士忠、徐连松、毛妙丽辩称：1、答辩人已将购房款交付在第三人处，由于反诉人与毛金根之间有纠纷，从而导致合同未履行。2、答辩人与反诉人签订合同时，房屋已经拆除，并不是签订之后拆的。答辩人目前建房并不是在反诉人的空地上建房，而是在自己的地块上，因此答辩人未造成反诉人的所有损失，反诉人标的物根本不能交付，存在根本性的违约。所以，请求驳回反诉人的诉请。第三人反诉毛志忠陈述：原、被告之间的纠纷与我无关，原、被告一个是我哥哥，一个是我妹妹，双方发生纠纷后，我认为一次性解决拿个10万块也是可以的，是原、被告让我保管10万元的。我已经支付了1万元给被告，双方纠纷解决好，可以随时问我要剩下的9万元。案经审理查明，被告吴水法、毛小媛系夫妻关系，1992年以吴水法为户主申请在遂昌县建造房屋一幢。2007年，被告毛小媛及其母亲申请下山移民，经公示无异，该户准予迁移，安置地点为遂昌县妙高街道公园路室。因原告在临近被告位于遂昌县的房屋建造房屋，原、被告因此产生矛盾，故原告欲购买被告该处房屋，并于2010年3月26日，向被告支付了1500元购房押金。2014年11月20日，经原、被告同意，原告将10万元款项交由第三人毛志忠，毛志忠出具收条一份，载明：“今收到毛士忠关于对吴水法解决地基押金。”2014年11月21日，被告（甲方）与原告毛士忠、徐连松、毛妙丽（乙方）就被告位于遂昌县的房屋签订一份《农村房屋出售协议》，约定：“甲方愿意将一所房屋115M2连空坛面积共180M2售给乙方，乙方自愿承购，价格定为壹拾万元整。自签订协议起甲方将房屋拆除，木料与砖头归甲方收回。经甲乙双方协定，吴水法的房屋由他本人拆除。……”。之后，被告在第三人处领取了1万元。现被告已将位于遂昌县的房屋基本拆除。上述事实有原告提供的农村房屋出售协议、收条、人民调解协议书、照片、房屋调剂协议、下山移民审批表、发票、（2016）浙1123民初335号案件证据材料、不动产登记查询证明、遂昌县农民异地转移工程实施意见，被告提供的农村私人建房用地呈批表、照片、责令停止违法行为通知书、责令限期改正违法行为通知书、乡村建设审批表、行政处罚决定书，本院对第三人毛志忠作的询问笔录及原、被告、第三人庭审称述在卷佐证，证据经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民对经批准使用的宅基地等集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法在该宅基地上建造住宅及其附属设施，但宅基地的所有权仍属农民集体所有。农民对宅基地享有的权利中不包含单独处分宅基地使用权的权利，农民在本村集体内部转让宅基地使用权时，必须与合法建造的住房一起转让，不得单独转让宅基地使用权。本案中，原、被告签订的《农村房屋出售协议》虽名为出售农村房屋，但根据该协议约定的自签订协议被告需拆除该房屋的内容可确认被告需交付的并不是房屋而系该宅基地，该协议实为转让宅基地，系以宅基地为合同标的。该协议违反了法律的禁止性规定，应属无效。故原告要求与被告解除该协议，反诉原告要求继续履行该协议的诉讼请求均不应得到支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告毛士忠、徐连松、毛妙丽的诉讼请求。二、驳回反诉原告吴水法、毛小媛的诉讼请求。本案本诉收取案件受理费2088元，由原告毛士忠、徐连松、毛妙丽负担。反诉收取案件受理费2556元，由反诉原告吴水法、毛小媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  钟芳筱审 判 员  雷俏晓人民陪审员  周仁娣二〇一七年十月二十日代书 记员  周丽娟