北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初22672号
原告：耿文莉，女，1963年6月21日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘凯伯，北京瀛和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周沙白，北京瀛和律师事务所律师。
被告：国家粮食局科学研究院，住所地北京市西城区。
法定代表人：杜政，院长。
委托诉讼代理人：满宏，男，国家粮食局科学研究院工作人员。
委托诉讼代理人：王学文，北京市西城区展览路法律服务所法律工作者。
原告耿文莉与被告国家粮食局科学研究院（以下简称：粮科院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿文莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告就北京市西城区北礼士路x号院x号楼x门302号房屋欠缺居住面积3.06平方米补偿原告428265.36元；2、判令被告补偿原告采光、通风损失250000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年11月13日，原告与被告（原国内贸易部科学研究院）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（简称：安置协议书）。约定被告对包括原告居住房屋在内的北礼士路x号院进行拆迁，过渡期限为1994年11月13日至1996年10月31日，过渡期满后安置原告到x号楼x门302号，房屋二间，居住面积分别为13.5平方米和9.74平方米，厅11平方米，其中门厅或起居室计入居住面积5.5平方米，居住面积共计28.74平方米（13.5+9.74+5.5）。1996年10月，原告入住安置房屋，但实际测绘结果显示，大卧室使用面积为11.42平方米，小卧室使用面积为8.76平方米，起居室使用面积为9.85平方米，过道使用面积为4.34平方米（无厅），实际居住面积为25.68平方米（11.42+8.76+5.5）。因此，实际居住面积比安置协议书约定的居住面积少3.06平方米。另，小卧室开窗不符合《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）第2.2.2条：“卧室应有直接采光、自然通风。当通过走廊等间接采光时，应满足通风、安全和私密性的要求”的规定。原告认为，被告作为拆迁人应当按照合同约定及法律规定设计并建设安置房屋，使安置房屋达到约定条件及法定标准，以满足正常居住要求。但涉案房屋不仅欠缺居住面积且不符合卧室采光、通风国家建筑设计标准，已构成严重违约。为此，原告多次自行或通过调解组织与被告协商补偿事宜，但被告均不予解决并称只能通过诉讼解决。原告自入住安置房屋以来，不仅未能享受应有的居住面积权益，更为严重的是小卧室的开窗问题直接剥夺了原告本应享有的采光、通风、安全及私密性等权益，给原告身心造成了极大伤害。无奈之下，原告只能诉至贵院，恳请贵院能够查明事实后依法裁判，维护原告合法权益。
被告粮科院辩称，1994年11月13日，粮科院作为甲方与乙方刘x（耿文莉）签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称：安置协议），约定：乙方住址北礼士路x号，在拆迁范围内有正式住房1.5间，居住面积29平方米，有正式户口5人；过渡期满后安置到礼士路x号楼x门x层x号房屋贰间，居住面积28.7（13.5+9.7+5.5）平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积5.5平方米。协议落款乙方处签字人有：刘x、耿文莉、耿芝有。1996年10月，刘x办理了北礼士路x号x号楼x门302号两居室（以下简称：302房）拆迁安置房的入住手续。2000年2月12日，经北京市房地产管理局测绘，302房大卧室使用面积11.42平方米，小卧室使用面积8.76平方米，起居室使用面积9.85平方米，门厅使用面积4.34平方米。2000年11月10日，粮科院、北京科联工贸公司（以下简称：科工贸）向包括耿文莉在内的北礼士路x号院x号楼回迁住户发出《通告》：2000年12月30日前，对居室欠缺面积在2平方米（含2平方米）以上的，每平方米一次性补偿800元；二居采光不足房间每平方米（使用面积）补偿297元。2001年8月28日，北京市西城区人民法院以（2001）西民初字第3828号一审民事判决书，就刘x起诉粮科院、科工贸拆迁纠纷一案，驳回了刘x要求重新安置一套二居室的诉讼请求。该判决书中经审理查明部分：现二居室大卧室使用面积11.42平方米，小卧室面积8.76平方米，起居室使用面积9.85平方米，门厅使用面积4.34平方米。该判决书中本院认为部分：原、被告经协商所签订的房屋拆迁安置协议书是合法有效的。依拆迁政策的规定，安置用房的居住面积，以楼房安置的，楼房门厅和起居室面积超过8平方米的，其面积的二分之一计入安置的居住面积。原告现使用的二居室楼房的居住面积计算，应以北京市房地产管理局所做的批复为准，依据《批复》及《北京市〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》中有关居住面积的要求，原告现房屋居住面积为27.28平方米，此亦符合北京市房地产管理局关于执行《北京市〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》中有关问题的通知的规定。刘x不服一审判决上诉后，2001年12月20日，北京市第一中级人民法院以（2001）一中民终字第5268号民事判决驳回上诉，维持原判。综上，粮科院认为，根据《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十七条第二款：安置用房的居住面积，按正式住房的居室面积计算，以楼房安置的，楼房门厅和起居室面积超过8平方米的，其面积的二人之一计入安置的居住面积；以及北京市房地产管理局《关于实施房屋拆迁〈细则〉中门厅面积计算意见的批复》：楼房门厅面积的计算，应以该套楼房门内各分间门之间，包括门厅、起居室、走道在内的面积的总和，作为门厅面积的规定。302房计入安置的居住面积应为7.095平方米。计算方法为，起居室使用面积9.85平方米与门厅使用面积4.34平方米相加除以2。依此方法计算，302房实际居住面积应为27.275平方米，仅比安置协议约定的面积减少了1.425平方米。根据北京市房地产管理局关于执行《北京市〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》中有关问题的通知第三条：过渡期满正式安置时，安置用房的实际居住面积少于协议面积两平方米以上的（含两平方米）部分，由拆迁人按安置房屋的成本价格对被拆迁人给予经济补偿或另行择房安置的规定。粮科院安置耿文莉的302房实际居住面积未少于协议面积两平方米，粮科院无需就此给予耿文莉经济补偿。2000年11月10日，粮科院、科工贸曾向包括耿文莉在内的北礼士路x号院1号楼回迁住户发出《通告》，在2000年12月30日前，对二居采光不足房间每平方米（使用面积）补偿297元。然而，耿文莉没有在通告有效期内与粮科院签署补偿协议。事隔17年后耿文莉以房屋欠缺居住面积、采光通风损失起诉粮科院索要补偿，已超过法律规定的诉讼时效。粮科院请求一审法院驳回耿文莉全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1994年，粮科院（原国内贸易部科学研究院）经北京市城市规划管理局（94）市规建字0389号文和北京市西城区房地产管理局西拆许字（94）第36号文的批准，在北礼士路x号院进行拆迁建设。耿文莉原承租北礼士路x号院房屋1.5间，居住面积29平方米，属于拆迁范围。1994年11月13日，耿文莉与粮科院签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，协议约定粮科院安置耿文莉一家5个户籍人口回迁期房一套，过渡期自1994年11月13日至1996年10月31日，过渡期满后安置到北京市西城区北礼士路x号x号楼x门302号二居室楼房1套（以下简称：涉案房屋），居住面积28.7平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积5.5平方米。1995年8月21日，因粮科院私自扩大建设面积，北京市城市规划管理局对粮食科学院所建的违法建设进行了处罚。1996年10月，耿文莉一家回迁入住涉案房屋，涉案房屋中大卧室使用面积11.42平方米，小卧室使用面积8.76平方米，起居室使用面积9.85平方米，门厅使用面积4.34平方米。2001年1月15日，粮科院取得北礼士路x号1号楼的产权证。2001年11月16日，北京市规划委员会就耿文莉同栋楼邻居茅来源反映的西城区北礼士路x号院工程存在设计质量问题一事，经请示主管上级单位，答复如下：按照国家标准《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）第2.2.2条“卧室应有直接采光、自然通风。当通过走廊等间接采光时，应满足通风，安全和私密性的要求”。北礼士路x号院x号楼1994年的住宅设计图纸中一卧室的采光，通过走廊经楼梯间不能满足间接采光的要求。耿文莉之母刘x曾以其进住的房屋中居住面积比协议约定面积少，且其中一间卧室不通风、不采光，该房系违法建筑为由将粮科院、北京科联工贸公司诉至本院，要求对其重新安置住房，本院驳回了刘x的诉讼请求。判决后，刘x不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。
在案件审理期间，耿文莉同栋楼邻居茅来源申请对其居住的北京市西城区北礼士路x号1号楼x门402号房屋每平方米的市场价值进行评估。经北京市国盛房地产评估有限责任公司进行评估，上述房屋套内使用面积综合单价为139956元/平方米。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书、北京市规划委员会答复书、照片、视频、民事判决书、住宅房地产市场价值咨询报告等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，耿文莉与粮科院签订的拆迁安置协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。安置房屋的实际居住面积比协议中约定的居住面积小，其中一间卧室的通风采光不符合《住宅建筑设计规范》中的要求，粮科院应当给予耿文莉相应的经济补偿。关于居住面积补偿部分，根据北京市房地产管理局《关于实施房屋拆迁〈细则〉中门厅面积计算意见的批复》，楼房门厅面积的计算，应以该套楼房门内各分间门之间（包括门厅、起居室、走道在内）面积的总和，作为门厅面积。根据《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第二十七条第二款，安置用房的居住面积，按正式住房的居室面积计算，以楼房安置的，楼房门厅和起居室面积超过8平方米的，其面积的二分之一计入安置的居住面积。据此，可以计算出涉案房屋的实际居住面积为27.275平方米（11.42+8.76+9.85÷2+4.34÷2），比协议约定少1.425平方米，可以参照同栋楼其他房屋套内使用面积综合单价计算赔偿标准，粮科院应补偿耿文莉199437.3元（139956×1.425）。关于通风、采光补偿部分，耿文莉主张数额过高，结合涉案房屋中通风、采光的影响程度，涉案房屋的市场价值及本案实际情况，本院酌情确定为150000元。因本案涉及对物权的损害赔偿问题，故不适用诉讼时效的相关规定，粮科院以超过诉讼时效作为抗辩的理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告国家粮食局科学研究院向原告耿文莉支付房屋居住面积差价补偿款十九万九千四百三十七元三角。
二、自本判决生效之日起七日内，被告国家粮食局科学研究院向原告耿文莉支付通风、采光补偿款十五万元。
三、驳回原告耿文莉的其他诉讼请求。
如果被告国家粮食局科学研究院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千二百九十一元，由原告耿文莉负担二千五百六十五元（已交纳）；由被告国家粮食局科学研究院负担二千七百二十六元（自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘昌龙
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 包玉婷