陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终292号
上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安市曲江新区五典坡鲁路1696号金地碣石公馆12号楼。
法定代表人郝一斌，董事长。
委托代理人杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李志彪，男，1973年6月12日出生，汉族，住陕西省。
委托代理人赵杰娜，陕西永嘉信律师事务所律师。
原审第三人北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市碑林区和平路116号。
负责人赵政党，行长。
委托代理人徐逢祺，男，1978年7月26日出生，汉族，员工，住。
上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）与被上诉人李志彪、原审第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，查明李志彪与金地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11050537），合同约定李志彪购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路北侧“金地湖城大境1号地”第14幢2单元20层22003号房屋，房屋建筑面积为168.49平方米，总价2376274元，其中首付款716274元，余款1660000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。附件六第三条对《合同》第九条的补充中约定，如买受人依照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、交付后第二个采暖期开始正常供暖。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
另查明，李志彪于2011年4月9日向金地公司缴纳购房首付款716274元，剩余1660000元在北京银行西安分行办理了按揭贷款。2014年1月4日，李志彪收房。涉案房屋于2015年11月15日开始供暖，之前的两个采暖期即2013年11月15日至2014年3月15日、2014年11月15日至2015年3月15日均未供暖。再查明，李志彪在签订涉案合同时所用身份证号码为，姓名为“李治标”，通过汉中市公安局河东店派出所出具的重复户口注销证明，可以认定李志彪（身份证号）的户口与“李治标”（身份证号）的户口为同一人的重复户口，现“李治标”（身份证号）的户口已依法注销。审理中，李志彪以金地公司逾期供暖、逾期办证且逾期交房并未能提供房屋验收合格的证明文件（竣工验收备案表）为由要求解除合同，不再提出对涉案房屋质量问题的异议，其主张其于2016年1月向金地公司发出解除合同的通知书。金地公司承认截止庭审之日（2016年4月26日），涉案房屋仍未取得竣工验收备案证，涉案房屋办理权属登记所需的资料其亦未向房地局提交。
李志彪于2016年1月诉至西安市雁塔区人民法院称，其于2011年与金地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11050537），合同约定其购买金地公司开发的位于西安市××新区××北路北侧的金地湖城大境第14幢2单元20层22003号房，建筑面积168.49平方米，总金额2376274元，金地公司应于2013年12月28日前将经验收合格的该商品房交付其使用，同时应当在商品房交付后365个工作日内办理产权证书。合同签订后，其即首付716274元，剩余1660000元以银行按揭贷款形式付清。其认为，金地公司出现房屋质量问题、逾期交房、无验收合格的证明文件、暖气未正常供暖等违约情形。现诉至法院，请求判令：1、解除李志彪与金地公司签订的合同登记号为Y11050537的《商品房买卖合同》；2、诉讼费由金地公司承担。
金地公司辩称：1、涉案合同登记号为Y11050537的《商品房买卖合同》系其公司与李治标签订，李志彪并未与其公司签订《商品房买卖合同》，李志彪无权请求解除涉案合同；2、《商品房买卖合同》的解除应符合《合同》附件六第三条的约定及法律规定的行使期间，否则解除权消灭，而该房屋已经实际交付并使用；3、涉案房屋采用按揭方式支付房款并已经办理抵押登记，因按揭贷款逾期，第三人北京银行西安分行已就逾期还款行为向西安市碑林区人民法院提起诉讼，在抵押权未行使的情形下解除《商品房买卖合同》会损害抵押权人的利益，故请求驳回李志彪的诉讼请求。
北京银行西安分行辩称，第三人北京银行西安分行与李治标（又名李志彪）于2011年7月8日就涉案房屋签订《个人购房按揭贷款借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，随后双方就涉案房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记手续。因逾期还款，第三人北京银行西安分行现已将本案李志彪与金地公司诉至西安市碑林区人民法院，要求李志彪偿还所有贷款本息，金地公司应按照约定履行担保责任，目前该案正在审理中。因李志彪的诉求并未涉及剩余贷款清偿事宜，北京银行西安分行认为：1、根据合同相对性原则，《借款合同》与《商品房买卖合同》为两个相互独立的合同，借款人与开发商之间的房屋买卖纠纷并不能影响《借款合同》的效力。在《商品房买卖合同》被法院终审确认无效或者被撤销、解除且借款人与开发商另行妥善解决借款债务承担问题前，借款人仍然应该履行《借款合同》约定的还款义务；2、李志彪与金地公司之间的物权纠纷不应影响李志彪在北京银行西安分行处目前债权债务的履行；3、如涉案合同被解除，而合同当事人请求解除《借款合同》的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条规定，金地公司应向第三人北京银行西安分行清偿剩余贷款本息。
原审法院认为通过查明的事实，可以确认李志彪和与金地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号为Y11050537）的“李治标”为同一人。双方签订的《商品房买卖合同》是李志彪与金地公司的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，且不具有其它的无效情形，系合法有效合同，故对双方当事人均产生法律约束力。合同签订后，李志彪按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，已经履行了合同义务。现李志彪以金地公司逾期交房并未能提供房屋验收合格的证明文件（竣工验收备案表）、逾期办证且逾期供暖为由要求解除合同。首先，关于逾期交房，合同约定的交房时间为2013年12月28日前，约定的交付条件为商品房经验收合格，现涉案房屋仍未取得竣工验收备案证，金地公司当时的交房显然不符合交房条件，但李志彪如认为金地公司未能提供房屋验收合格的证明文件或逾期交房，其当时可以拒绝接收该房屋，现李志彪已于2014年1月4日收房，时隔两年才以此理由主张解除合同，行使逾期交房的解除权已经超过双方合同约定的期限，故李志彪以逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》的理由不成立。其次，关于逾期办证，金地公司承认截止庭审之日（2016年4月26日），涉案房屋仍未取得竣工验收备案证，涉案房屋办理权属登记所需的资料其亦未向房地局提交，但合同中关于金地公司逾期办证的约定是买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故李志彪就此并不享有合同解除权；第三，关于逾期供暖，根据查明的事实，金地公司在交房后第二个采暖期未供暖属于客观事实，符合李志彪与金地公司签订的《商品房买卖合同》第十四条中关于交房后第二个采暖期未供暖可以解除合同的情形，所以李志彪有权解除《商品房买卖合同》。综上，本院对李志彪请求解除李志彪与金地公司之间签订的合同登记号为Y11050537的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：解除原告李志彪与被告陕西金地佳和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y11050537）；本诉案件受理费100元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担。由于原告李志彪已预交，故被告陕西金地佳和置业有限公司将承担的案件受理费100元在本判决生效后十日内直接支付原告李志彪。
宣判后，金地公司不服向本院提起上诉称，其公司与李志彪签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、小区供水供电交付日期投入使用；2、天然气设施在交付后三个月投入使用；3、交付后第二个采暖日开始正常供暖。”涉案房屋约定的交付日期为2013年12月28日，其公司应在2014年11月15日之前供暖，李志彪应于2014年11月15日之后一年内行使解除权，而李志彪未在此日期内提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，李志彪提出的解除期限已超过除斥期间。另，在约定期限内，只要确保供暖的基础设施达到使用条件，其公司就履行了合同义务。至于供暖是在基础设施竣工后，取决于业主的缴费义务是否完成。李志彪收房后一直拒绝按照西安市暖气收费标准提交停暖申请以及缴纳总采暖费30%的空置运行费。原审法院以房屋“未按照约定的日期达到供暖的使用条件”判决解除合同不能成立。请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1623号民事判决，驳回被上诉人原审的诉讼请求。2、请求判决被上诉人李志彪承担本案一、二审诉讼费用。
李志彪答辩称，1、其于2014年1月4日收房，涉案房屋应于2015年11月15日开始供暖，金地公司并未提供证据证明涉案房屋是于2015年11月15日开始供暖；2、供暖时间和其他事宜均由供热双方签订的供热合同决定的，金地公司认为暖气是由供暖公司决定的观点错误；3、采暖期是每年11月15日至次年3月15日。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
北京银行西安分行述称，如果法院支持合同解除，则由金地公司承担贷款清偿的法律责任；如果法院不支持合同解除，则由李志彪来承担贷款清偿的法律责任。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，李志彪与金地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后李志彪按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，金地公司已交付了房屋。李志彪提出房屋有质量问题但未提供证据证明，其以质量问题为由解除《商品房买卖合同》理由不能成立。李志彪以逾期交房为由提出解除《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》第八条明确约定交房时间为2013年12月28日，李志彪于2014年1月4日收房,根据《商品房买卖合同》附件六第三条对《合同》第九条的补充，约定买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人，逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利。2016年1月，李志彪行使逾期交房的解除权已经超过双方合同约定的期限，故李志彪以逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》的理由不成立。至于李志彪以《商品房买卖合同》第十四条中关于交房后第二个采暖期未供暖可以解除合同的约定，其可以解除合同一节，合同虽约定交付后第二个采暖期开始正常供暖，如果在规定的日期内未达到使用条件，买受人可以退房，但第二个采暖季未供暖系因入住率不够等客观原因造成，且李志彪收房后至今并未实际装修入住，未供暖未对其生活造成任何影响，金地公司在第三个采暖季已正常供暖，不属根本违约，合同目的能够实现，从稳定房地产市场交易考虑，李志彪主张解除合同之诉讼请求本院不予支持。据此，原审判决应予改判。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1623号民事判决；
二、驳回李志彪之诉讼请求。
一审案件受理费100元（李志彪已预交，由李志彪承担）；二审案件受理费100元（陕西金地佳和置业有限公司已预交，由陕西金地佳和置业有限公司承担）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 范致远