广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7490号
上诉人（原审被告、反诉原告):杨辉，男，汉族，户籍地江西省丰城市。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：李长江。
委托诉讼代理人：岑佩，该公司职员。
委托诉讼代理人：许燕芳，该公司职员。
上诉人杨辉因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判碧桂园物业公司主张自2015年6月起修改物业管理规约、提升物业管理费之行为非法无效；2.碧桂园物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。碧桂园物业公司主张依据是在无业委会的背景下其自行组织修改物业管理规约、提升碧桂园正苑物业管理费征得了过半数的业主同意，杨辉认为碧桂园物业公司以碧桂园西苑和碧江新村等非同一物业主体的第三方意见作为修改规约依据不成立（碧桂园物业公司提交的征询统计表中总票数14503份，同意部分7384票，其中属于碧桂园正苑同意的票数为1210户），征询过程中存在程序和结果的不当行为，其主张无效。（一）一审判决对关键事实“碧桂园正苑是否为一个独立的物业主体”并未查清和说明。1.碧桂园物业公司提交的其和开发商签订的碧桂园正苑前期物业管理合同有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体，物业名称为碧桂园正苑，建筑面积938993.95平方米，总户数7500户，各注标识的区域范围：碧桂园正苑项目包括中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区，价格条款明确标识物业管理费为洋房1元／月／平方米，别墅2元／月／平方米。因此，可以认定本案涉及修改物业管理规约的碧桂园正苑为一个独立的物业主体。2.杨辉提交的碧桂园西苑物业备案原始材料中，碧桂园西苑前期物业管理合同中有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体，物业名称为碧桂园西苑，建筑面积277700平方米，价格条款明确标识物业管理费为多层2元／月／平方米，高层2.5元／月／平方米，别墅2元／月／平方米。因此，可以认定本案涉及修改物业管理规约的碧桂园西苑为一个独立的物业主体。3.杨辉提交的顺德国土城建和水利局物业区域备案管理系统截图可看到顺德碧桂园正苑和顺德碧桂园西苑拥有分别为尾号661、662的两个一级物业备案编号，属于两个独立物业。工作人员说在2006年、2007年物业公司办理物业区域备案时碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体，物业维修基金分属两个一级管理账号。根据物业管理相关条例，不同物业拥有独立的物业维修基金账号。4.佛山市顺德国土城建和水利局查询相关档案后，明确碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体。5.碧江新村并非碧桂园开发，仅是聘请碧桂园物业公司进行物业管理，无权对修改碧桂园正苑物业管理规约进行投票。（二）一审判决对“意见征询过程是否合法有效”并未查清和说明。碧桂园物业公司自行组织征询，无有效证据证明其进行过面对面业主公开监督要约，征询行动的实施完全由员工完成，仅在统计结果出来后邀请居委会工作人员见证和公示，征询意见表的业主签名绝大部分为其员工签署。（三）一审判决对顺德发展规划和统计局的备案过程和效力没有查清。顺德发展规划和统计局对备案材料进行过形式审查和电话抽查，对于区域划分（即主体）不加以认定，要求房地产行政主管部门进行认定，其出示的调价回执不具备法律效力。（四）一审判决适用法律不当。一审判决引用了袁秋蝉等诉碧桂园物业公司的判决结果，佛山市中级人民法院在（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决对是否应将碧桂园西苑纳入征询意见范围的依据是无明确证据证明碧桂园正苑和西苑为独立物业，因此采用推断原则，碧桂园正苑与西苑同属一个物业公司管理，提供同样的服务，应纳入表决统计，现上述案件已在广东省高级人民法院听证，根据法律规定，上述案件不能作为本案的判决依据。
碧桂园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）碧桂园正苑和西苑均属于碧桂园小区。1.碧桂园小区自1992年陆续开发建设，包括正苑、西苑等范围，正苑和西苑通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通。2.正苑和西苑共享会所、泳池、楼巴、医院、学校等公共配套设施。在2014年6月接通市政供水管网之前还共用供水管网系统，即使当前接通了市政供水管网，但顺德碧桂园小区内的供水管网还是原有的共用供水管网。3.正苑和西苑业主卡一直以来通用，正苑的业主可以凭卡进出西苑，西苑业主凭卡进出正苑。4.顺德碧桂园小区自1992年开发建设采取的是整体管理，物业管理条例从2003年9月颁布实施，据此才有了物业管理区域。《广东省物业管理条例》第七条规定“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定”，物业管理区域的划定不能以签订的前期物业合同、物业管理系统等为依据。从实践来说，同一物业管理区域可能会因为分期开发等原因存在多份前期物业管理合同，不能说明不是同一物业管理区域。（二）碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为合法有效。1.碧桂园物业公司于2015年4月开始启动并征询业主对物业服务费调整的意见，2015年5月在业主代表和居委会代表见证下统计了表决结果，当天即对表决结果进行公示。调整物业服务费收费标准的程序符合法律规定。征询结果表明同意人数票占比50.91%，同意面积票占比58.87%,符合法律规定的“双过半”标准。2.碧桂园物业公司在（2015）佛中法民三终字第1385-1391号案提交了载有业主涨价意见的意见征询表7718份，附有电话录音389个、短信和微信截图112个，上述判决均对以上证据予以认可并认定同意涨价的业主人数占业主总人数的一半以上，均判决驳回业主要求确认碧桂园物业公司擅自调整物业收费标准的行为无效的上诉请求。3.碧桂园物业公司自2015年6月调整物业服务费收费标准以来，西苑住宅类型的年物业服务实收率均不低于95%，说明西苑绝大多数业主认可碧桂园物业公司调整物业服务费。另外，碧桂园小区正苑和西苑住宅类型的年物业服务实收率均不低于90%，亦说明正苑和西苑绝大多数业主认可调整物业服务费。
碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1.杨辉向碧桂园物业公司支付物业服务费1086.40元;2.诉讼费由杨辉承担。
杨辉向一审法院反诉请求：确认碧桂园物业公司与杨辉于2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》无效。
一审法院认定事实：顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设至今，区内建有多栋高低层洋房和别墅，由正苑、东苑、西苑和芷兰湾（沙湾）四部分组成，共有业主二万多户，未成立业主委员会，小区物业服务由开发商委托碧桂园物业公司提供前期物业服务管理，与业主签订前期物业服务协议。早期开发的正苑小区业主签订的前期物业服务协议约定按房屋建筑面积1元/平方米/月、花园面积0.25元/平方米/月的价格支付物业服务费，而近年通过二手买卖的部分正苑新业主与碧桂园物业公司签订的前期物业服务协议，重新约定按房屋建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月的价格支付物业服务费。物业服务费的收取方式是以当月收取上月费用的方式进行，一般委托银行扣费，也有业主自行到物业管理处交纳现金。
2015年3月1日，碧桂园物业公司经过前两年审计以亏损为由将物业服务费进行调整，并张贴公告通知从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，由于部分正苑小区业主对碧桂园物业公司擅自涨价及调整收费标准有异议，部分业主没有按调整后的标准交付物业服务费，并向当地政府多个部门投诉和信访，双方为此多次协商。2015年5月19日后，部分正苑业主陆续向法院提起诉讼，要求确认碧桂园物业公司擅自调整物业收费标准无效并退还多收取的物业费和无故扣收的其他款项300元。碧桂园物业公司在此系列案件诉讼中自行将2015年3月至5月份期间按调整后物业服务费标准多收取的费用陆续退回各业主，故法院在该系列案件中对碧桂园物业公司在2015年3月份调整物业服务费的行为没有作出认定，此系列案件在顺德区人民法院审理后作出判决，后该部分业主不服判决上诉至佛山市中级人民法院，该院经审理后驳回上诉，维持原判。
碧桂园物业公司基于部分正苑业主对调整物业服务费有争议，于2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案。2015年4月13日，碧桂园物业公司在顺德碧桂园正苑及西苑公告栏张贴了《关于顺德碧桂园调整物业服务费征询意见征询的通知》。2015年4月28日，碧桂园物业公司向业主发出《顺德碧桂园小区调整物业服务费意见征询表》，调费意见为“正苑原住宅1元/平方米/月、花园0.25元/平方米/月的收费标准调整为按住宅2元/平方米/月、花园0.5元/平方米/月的收费标准，其他业主的收费标准不变，小区公共服务品质获得相应提升”。2015年5月3日，碧桂园物业公司收集了全部征询表。2015年5月4日，碧桂园物业公司对征询表进行点算，并邀请了业主代表及碧桂园居委会代表进行见证及对表决结果进行确认，表决结果为“顺德碧桂园总户数15105户，总面积3463387.815平方米，同意户数7693户，同意面积2085241.655平方米，同意户数通过率50.93%，同意面积通过率60.21%”。当天，碧桂园物业公司将上述表决结果张贴在正苑及西苑公告栏。2015年6月4日，碧桂园物业公司将调整物业服务费的有关材料送交佛山市顺德发展规划和统计局进行备案，备案事项为“物业服务收费标准，调整后标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月”，该局通过电话随机抽查核查表决结果是否有公示及表决资料是否与业主意见一致等，并对发现问题后出具了备案回执。当天，碧桂园物业公司将《关于调整物业服务费收费标准的通知》张贴正苑和西苑公告栏，通知业主从2015年6月起按调整后标准进行交纳物业服务费。部分业主认为此次调整物业服务费标准不合理，只同意按原标准交纳费用，后委托律师提起诉讼，要求法院确认碧桂园物业公司擅自调整物业收费标准的行为无效，并判令碧桂园物业公司退还其自2015年6月份以来多收的物业费。在袁某婵诉碧桂园物业公司物业服务合同纠纷一案中，袁某婵委托其律师到佛山市顺德发展规划和统计局领取了碧桂园物业公司提交备案的调整物业服务费有关材料中的《各户表决明细汇总表（同意部分）》、《各户表决明细汇总表（不同意部分）》及《表决结果确认表》。2015年9月21日，碧桂园物业公司向佛山市顺德发展规划和统计局递交了《关于纠正顺德碧桂园物业调费意见征询明细表数据统计错误的申请》，申请书表示因对“一人多房”等情形未做甄别，导致统计结果有误，故调整统计方法后，相应纠正相关统计结果为“同意票7384，不同意票7119，总票14503，同意票总比50.91%；同意面积1261874.441平方米，不同意面积881668.886平方米，同意面积比58.87%”。该系列案经顺德区人民法院审理后，认定该系列的业主没有证据证明碧桂园物业公司的调整物价标准行为无效而驳回该部分业主的全部诉讼请求。一审宣判后，部分业主上诉至佛山市中级人民法院，该院经审理后驳回上诉，维持原判。袁某婵不服二审结果，向广东省高级人民法院申请再审，现仍在立案审查中。
另查，杨辉通过二手买卖方式购得佛山市顺德碧桂园北**路*座***号房屋，于2015年7月2日办理入住。同日，杨辉与广东碧桂园物业服务有限公司（广东碧桂园物业服务有限公司于2015年10月27日办理变更登记，企业名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司）签订了一份《顺德碧桂园前期物业服务协议》，该协议第四条第一款约定，上述房屋按2元/平方米/月计付物业服务费，房屋建筑面积77.6平方米，杨辉每月需向碧桂园物业公司支付物业服务费合计155.2元。杨辉按2元/平方米/月标准向碧桂园物业公司支付了2015年7月、8月、10月、11月物业服务费，2015年9月、12月，2016年1月至5月物业服务费至今未缴纳。碧桂园物业公司遂向法院提起诉讼，请求判令杨辉按2元/平方米/月标准向其支付2015年9月、12月，2016年1月至5月合计7个月的物业服务费1086.4元（155.2元×7个月）。诉讼中，杨辉提起反诉，认为碧桂园物业公司将物业服务费调价为2元/平方米/月不合法，认为《顺德碧桂园前期物业服务协议》中有关收费的内容并非其所填写，其签名时收费标准处是空白的，是碧桂园物业公司要求其在《顺德碧桂园前期物业服务协议》上签名后才同意办理房屋物业服务费过户手续，对《顺德碧桂园前期物业服务协议》内容不予确认，请求确认碧桂园物业公司与其2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》为非法无效。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，杨辉与碧桂园物业公司于2015年7月2日签署了《顺德碧桂园前期物业服务协议》，庭审中杨辉未能提交证据证明碧桂园物业公司存在上述第五十二条规定之情形，杨辉请求确认其与碧桂园物业公司于2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》非法无效，一审法院不予采纳。
《顺德碧桂园前期物业服务协议》是杨辉与碧桂园物业公司在自愿、平等的基础上签订的，对双方均具有法律约束力。碧桂园物业公司要求杨辉按《顺德碧桂园前期物业服务协议》约定的2元/平方米/月标准向其支付拖欠的2015年9月、12月，2016年1月至5月合计7个月的物业服务费1086.4元（155.2元×7个月），理据充分，一审法院予以支持。碧桂园物业公司调整物业收费标准的行为发生于杨辉购买房屋之前，对碧桂园物业公司的调价行为，同区域的部分业主已提起诉讼请求确认碧桂园物业公司调整物业收费标准的行为无效，现一审、二审均已驳回该部分业主的该项请求。虽然（2015）佛中法民三终字第1385号案（袁某婵与碧桂园物业公司物业服务合同纠纷）现申请再审，但广东省高级人民法院仍处于立案审查中，如广东省高级人民法院立案再审，并改变了原生效判决，杨辉可再另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨辉应于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业公司支付2015年9月、12月，2016年1月至5月合计7个月的物业服务费1086.4元；二、驳回杨辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉受理费50元，由杨辉负担。
本院二审期间，杨辉向本院提交以下证据：1.（2015）佛中法民三终字第1385-1391号案件判后答疑，拟证明二审法院驳回业主的上诉请求是因为业主无法提交证据证明西苑是独立的物业管理区域。2.传票一份，拟证明（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决生效后，业主申请再审，广东省高级人民法院举行听证，是否进入再审程序目前尚未能确定。3.佛山市顺德发展规划和统计局回复短信，拟证明佛山市顺德发展规划和统计局对于调整价格仅仅进行形式审查备案，对备案的内容是否真实合法没有认定。4.（2016）粤0606民初20257号民事判决，拟证明西苑业主刘某某被碧桂园物业公司在小区调整物业服务费意见征询表中假冒了签名，所以碧桂园物业公司在调整价格程序上存在重大瑕疵。5.欠费催缴通知单及表决意见明细表，拟证明业主罗某某长期失联多年没有缴纳物业费，但在小区调整物业服务费意见征询表中居然有其签名，所以碧桂园物业公司在调整价格程序上存在重大瑕疵。碧桂园物业公司向本院提交以下证据：2015年6月-12月碧桂园正苑物业服务收费情况一览表，拟证明正苑大多数业主认同调整价格后的物业费。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：杨辉提交的证据与本案缺乏关联性，不属于本案处理范围，本院对此不予审查；碧桂园物业公司提交的证据系其单方制作，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是杨辉与碧桂园物业公司于2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》效力问题；杨辉应否向碧桂园物业公司支付拖欠的物业服务费。
杨辉上诉主张其与碧桂园物业公司于2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》无效，但是其并未举证证实该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，故杨辉该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨辉与碧桂园物业公司签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认定杨辉与碧桂园物业公司于2015年7月2日签署的《顺德碧桂园前期物业服务协议》有效，处理正确，本院予以维持。杨辉上诉主张其不需支付拖欠的物业管理费，因碧桂园物业公司为涉案小区提供物业服务，杨辉作为业主接受了物业服务，故杨辉应按照《顺德碧桂园前期物业服务协议》约定的2元/平方米/月标准向碧桂园物业公司支付拖欠的2015年9月、12月，2016年1月至5月合计7个月的物业服务费1086.4元（155.2元×7个月），杨辉该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。
杨辉上诉主张碧桂园物业公司调整物业收费标准的行为非法无效，因其在一审诉讼中并未提出该项诉讼请求，其在上诉中主张属于新的诉讼请求，不属于本案处理范围，本院对此不予审查。
综上所述，杨辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨辉负担。
本判决为终审判决。
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审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十月三十日
书记员 梁启星