江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7413号
上诉人（原审被告）：瞿晓兰，女，1977年10月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：冯茂蔚，江苏安珀志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张翎，女，1977年11月17日出生，汉族�户籍地湖北省红安县。
委托诉讼代理人：周钦明，北京盈科（苏州）律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地江苏省苏州工业园区星海街198号星海大厦。
负责人：周刚，行长。
上诉人瞿晓兰因与被上诉人张翎房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
瞿晓兰上诉请求：撤销原审判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为房屋买卖合同未明确办理贷款时间、过户网签时间等内容，双方可以继续协商或根据法律规定在合理时间内履行，上述条款未约定并非导致合同无法继续履行，与事实不符。上诉人为补足合同缺陷，通过微信、电话、书面形式跟被上诉人沟通，但被上诉人均不予理会。上诉人亦通过发函形式要求被上诉人明确付款方式及期限，按被上诉人仍然回避。被上诉人未切实提供实际资金情况，也未提供任何证据证明其曾或在准备办理银行贷款。2、一审法院认定“被告辩称原告拒绝支付剩余房款402万元即构成违约”，与事实不符。上诉人限期被上诉人支付剩余房款402万元是敦促被上诉人积极履约的无奈之举。合同无法继续履行的原因是不可规则于原被告双方，因合同条款约定不明。3、一审法院认定上诉人将涉案房屋进行银行抵押未能涤除抵押权，且未能依约腾空房屋并配合被上诉人办理网签等手续，上诉人构成违约，与事实不符。上诉人将涉案房屋进行抵押，是因为被上诉人背弃承诺未能按照合同前承诺的一次性付款，致使合同目的不能及时实现�且将涉案房屋抵押是经过被上诉人及中介同意的。被上诉人在2015年6月29日向上诉人发出交房通知书、交房交接清单，要求上诉人将正在装修的房子全部装修完毕交付，增加了上诉人的交房义务。4、一审法院违约金酌定为90000元属于事实不清。一审过程中被上诉人并未提供任何损失证明，且房屋价格上涨，被上诉人没有任何损失。
张翎辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人未做答辩。
张翎向一审法院起诉请求：1、瞿晓兰继续履行《房屋买卖合同》，并配合张翎在张翎付清房款后将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室过户至张翎名下；2、瞿晓兰承担违约金100万元；3、本案诉讼费由瞿晓兰承担。
一审法院认定事实：苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室的所有权人为瞿晓兰。2015年6月12日，瞿晓兰（合同甲方）与张翎（合同乙方）在合同丙方苏州远熙不动产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室房产出售给乙方，建筑面积250.94平方米，房屋为精装修，室内有家具家电（以照片为准），房屋成交价为502万元，房屋过户时产生的个税、营业税及其他税费由乙方承担。关于房款支付：乙方于2015年6月12日交付定金40万元，于2015年6月30日前追加房款60万元，若网签价格低于成交价，乙方应在过户当日支付甲方，乙方付款是按银行政策办理贷款。关于交房和过户：甲方承诺于2015年6月30日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。甲乙双方须在2015年12月31日之前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。就违约责任，合同约定甲、乙、丙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格502万元的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。就合同其他事宜，双方约定：甲方应在过户当日将已收的房款直接打入房管局的托管账户；乙方于2015年6月12日支付的定金40万元，在2015年6月16日之前付清所有定金，以转账凭证为准。
一审另查明，合同签订后，张翎依约支付瞿晓兰定金及房款合计100万元。
2015年6月29日，张翎向瞿晓兰发出《交房通知书》，说明双方约定在6月30日办理交房手续，特此提醒瞿晓兰尽快办理。
苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室于2015年7月7日抵押给中国农业银行苏州工业园区支行，债权数额为200万元，抵押期自2015年6月18日至2035年6月17日。
2015年10月15日，瞿晓兰向张翎发出《通知书》，内容载明：《房屋买卖合同》中对尾款支付时间、网签合同时间、过户时间等关键要素均未明确约定，张翎在支付100万元房款后，便不再提及尾款支付事宜。要求张翎于收到该函后五日内一次性支付剩余房款402万元，如到期未付，其将解除上述房屋买卖合同。2015年10月22日、10月27日，瞿晓兰向张翎分别发出《催款通知书》、《律师函》，要求张翎在收函后三日内一次性支付剩余房款402万元，逾期将解除双方签订的《房屋买卖合同》。
2015年10月30日，张翎向瞿晓兰发出《通知函》，认为：其积极准备首付款并通知瞿晓兰办理网签和过户手续，瞿晓兰要求收件后一次性支付尾款402万元不合理，希望瞿晓兰配合办理网签和过户手续。2015年12月10日，张翎再次向瞿晓兰发出《通知函》，催促瞿晓兰于2015年12月20日前配合张翎办理网签和过户手续。
一审又查明，瞿晓兰诉张翎房屋买卖合同纠纷一案，一审案号（2015）园民初�第04841号，一审法院于2015年12月4日受理，瞿晓兰起诉解除双方之间的《房屋买卖合同》，该案审理中张翎申请中介人员范成蒙、程燕虹到庭作证，证人陈述证明双方约定付款方式是首付加上银行贷款，在2015年12月31日前办理完过户事宜，中介催促卖方还贷款，卖方称没钱结清贷款。经审理，一审法院认为，《房屋买卖合同》约定了40万元定金和60万元房款的支付时间。张翎按约支付100万元款项，瞿晓兰发函要求张翎限期支付剩余全部房款，与合同约定不符，并无证据证明张翎违约，判决驳回瞿晓兰的诉讼请求。瞿晓兰不服提出上诉，二审案号为（2016）苏05民终5881号，二审经审理，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。张翎、瞿晓兰签订的关于苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并无证据显示该合同具有违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应被认定有效。瞿晓兰辩称上述《房屋买卖合同》未明确办理贷款时间、过户网签时间等内容，系因不可归责于张翎、瞿晓兰双方当事人的原因致使合同无法继续履行的意见。一审法院认为，《房屋买卖合同》对买卖标的、房屋价款、交房时间、首付款金额及剩余款项贷款支付等内容作出具体约定，双方可以继续协商或者根据法律规定在合理时间内履行，上述条款未约定并非足以导致合同无法履行。瞿晓兰辩称张翎拒绝支付剩余房款402万元即构成违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。瞿晓兰在与张翎签订上述《房屋买卖合同》后不久即将涉案房屋抵�给第三人，且至今未涤除抵押权。根据法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，瞿晓兰应当及时涤除该抵押权，该抵押权未能涤除，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，自签约后，张翎多次催促瞿晓兰履约，瞿晓兰未能依约腾空房屋并配合张翎办理网签等手续，瞿晓兰的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人农业银行园区支行表示：受让人提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。张翎亦同意代为还贷，故一审法院应予准许。同时，由于张翎尚结欠瞿晓兰房款402万元，张翎在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付被告，故此张翎主张瞿晓兰协助将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室过户至张翎名下，合法有据，应予支持。此外，虽然合同约定违约金为房款的20%，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案原告实际损失情况，一审法院对违约金酌情支持90000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张翎于判决生效之日起七日内代瞿晓兰向第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室项下贷款本息，第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给张翎并协助注销房产抵押登记手续；二、张翎于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以402万元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付瞿晓兰；三、瞿晓兰在收到张翎支付上述第二项款项后七日内协助原告张翎将苏州工业园区琼姬路69号逸庭7幢105室房屋权属登记过户至张翎名下；四、瞿晓兰于判决生效之日起七日内支付张翎违约金90000元；五、驳回张翎的其余诉讼请求。案件受理费46940元、保全费5000元，合计51940元，由瞿晓兰负担40000元，张翎负担11940元。
二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，张翎、瞿晓兰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方均应恪守。尽管双方在合同中对办理贷款时间、过户网签时间等内容未明确，但双方可以继续协商或在合理期限内履行，办理贷款时间、过户网签时间未约定并不是合同无法继续履行的理由。双方在合同中明确约定张翎付款按照银行政策办理贷款，瞿晓兰以《通知书》、《律师函》等形式要求张翎将剩余款项402万元一次性支付没有事实依据，且瞿晓兰在双方签订合同后不久将房屋抵押给银行，至今未能涤除，已经构成违约，张翎要求继续履行合同于法有据，本院予以支持。瞿晓兰上诉主张双方曾口头约定张翎一次性付款、张翎对于其办理抵押知情但均未提供证据证明，本院不予采信。关于违约金，�审法院结合双方合同约定及张翎的实际损失酌定违约金为90000元并无不当，本院不予调整。
综上所述，瞿晓兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46940元，由上诉人瞿晓兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一七年十一月六日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉