四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第893号
原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司。住所地：成都双流。
法定代表人王宏，董事长。
委托代理人陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。
委托代理人贺碧蕾，四川策耀律师事务所律师。
被告陈魏龙，男，汉族，1976年10月16日出生，住四川省双流县。
原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告陈魏龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡蓉独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司委托代理人陈婷婷到庭参加，被告陈魏龙经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司诉称，2013年7月23日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告将戛纳湾C栋一楼5151-5159号商铺出租给被告用于经营酒吧；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，其中免租期6个月，从2013年8月1日起至2014年1月31日（免租期间被告仍需支付除租金外的其他费用）；租赁商铺面积为873.41平方米，租金及物业管理费按租赁面积计算，第一年及第二年月租金52404.6元，第三年月租金56596.97元，第四年月租金61124.73元，第五年月租金66014.70元，物业管理费每月4367.05元；租金、物业管理费以及其他费用，每三个月为一支付时段，首次支付日为合同签订5日内，以后每个时段的租金、物业管理费以及其他费用由被告于上时段届满前十日内付清；若被告不按时足额缴纳租金、物业管理费、水电气等费用逾期一个月，原告有权解除合同，收回租赁商铺，并要求被告承担相当于剩余租金总额30%的违约金。同时，合同还约定若因被告原因导致实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期间的，则该未实际履行租赁期限对应的的免租期不再生效，届时被告仍需向原告补足该期间的租金，该期间的租金标准按合同约定的计收租金的第一年标准执行。合同签订后，原告即按照合同的约定将租赁商铺交付给被告使用，但被告在使用中却拖欠应交纳的租金和物业管理费，被告应自行支付的电费、水费等均由原告垫付，其中租金及物业管理费自2014年5月31日开始拖欠，电费自2014年6月30日开始拖欠，水费自2014年5月31日开始拖欠。由于被告严重拖欠原告租金和相关费用，原告于2014年11月25日向被告快递送达律师函通知被告解除合同并缴纳拖欠的各项费用及支付违约金。律师函发出后于2014年11月27日送达被告，合同自此解除。但直至原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠的租金和相关费用；并且自合同解除至原告起诉之日止，被告一直未返还租赁商铺，被告应参照合同约定的租金向原告支付此期间的商铺占用费并按照物业管理费标准向原告支付此期间的物业管理费及实际产生的水电费等费用。同时，由于被告严重拖欠租金、物业管理费、水电气等费用的行为，按照合同约定及合同法相关规定，原告有权解除合同并要求返还租赁商铺，且被告同时应补足免租租金230580.24元，并承担相当于剩余租赁期租金总额的30%违约金789318.26元，故原告诉请判令判令确认原告与被告于2013年7月23日签订的《租赁合同》已解除，并判决被告立即返还租赁商铺；判令被告立即向原告支付拖欠的租金共539767.38元（其中含截止2014年11月27日欠缴租金309187.14元，应补足不享受免租期的租金230580.24元），支付自2014年11月28日起至2014年12月27日的商铺占用费52404.6元（参照合同租金标准）以及被告实际返还商铺之日止的占用费；判令被告立即向原告支付截止2014年12月27日拖欠的物业管理费30132.65元（其中含截止2014年11月27日拖欠的物管费25765.6元及2014年11月28日起至2014年12月27日的商铺占用期间的物管费4367.05元）以及被告实际返还商铺之日止的物管费；判令被告立即向原告支付2014年6月30日至2014年8月31日的电费19659.6元；判令被告立即向原告支付2014年5月31日至7月31日的水费387.4元；判令被告向原告支付违约金789318.26元；本案诉讼费由被告承担。
被告陈魏龙未答辩。
经审理查明，2013年7月23日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于成都市华阳龙桥北侧戛纳湾C栋一楼5151-5159号商铺出租给被告用于商业经营；被告租赁专用于经营特色酒吧；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，其中免租期6个月，从2013年8月1日起至2014年1月31日，该免租期内原告免受租金，但被告仍须支付除租金外其它应由被告承担的费用；租赁商铺面积为873.41平方米，租金及物业管理费按租赁面积计算，第一年及第二年月租金52404.6元，第三年月租金56596.97元，第四年月租金61124.73元，第五年月租金66014.70元，物业管理费每月4367.05元；租金、物业管理费以及其他费用，每三个月为一支付时段，首次支付日为合同签订5日内，以后每个时段的租金、物业管理费以及其他费用由被告于上时段届满前十日内付清；被告同意在签署本合同时，向原告交纳租赁保证金104809.20元；若被告未按期足额向原告支付租金、物业费、合同约定的其他费用以及逾期付款的违约金的，则原告有权扣除等额的保证金，用于冲抵被告上述应付款项；合同期内若因被告原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律直接归原告所有，被告对此不持异议；若被告不按时足额缴纳租金、物业管理费、水电气等费用逾期一个月，原告有权解除合同，收回租赁商铺，并要求被告承担相当于剩余租金总额30%的违约金；原告免租期系针对合同约定的整个租赁期限而设置，若因被告原因导致实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期间的，则该未实际履行租赁期限对应的免租期不再生效，届时被告仍需向原告补足该期间的租金，该期间的租金标准按合同约定的计收租金的第一年标准执行等。合同签订后，原告按约将租赁商铺交付给了被告使用，被告也按约向原告缴纳了保证金104809.20元，并享受了免租期6个月，即从2013年8月1日起至2014年1月31日止，被告未向原告支付租金。
同时查明：被告支付了2013年8月1日至2014年1月31日的物业费26202.3元，支付了2014年2月1日至2014年4月30日的物业费和租金共计170314.95元。2014年5月的物业费应为4367.6元，被告仅支付2898.5元，截止2014年11月27日，被告尚欠物业费共计25765.6元。2014年5月的租金应为52404.6元，被告仅支付35004.78元，截止2014年12月8日，被告尚欠租金共计328402.16元。
另查明，2014年12月8日，被告在《解除租赁合同协议书》上签字，同意解除双方于2013年7月23日签订的《租赁合同》，原告虽未在《解除租赁合同协议书》上盖章，但庭审中，认可解除合同事实。同日，被告还向原告出具《承诺书》，承诺保证金104809.2元，全部冲抵被告拖欠原告的租金。
还查明，免租期6个月，即从2013年8月1日起至2014年1月31日止，按第一年的租金标准52404.6元计算，免租期的租金共计为230580.24元。
认定上述事实的证据有：原告企业法人营业执照，被告陈魏龙的身份信息材料；租赁合同，缴费收据，解除合同协议书、承诺书。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案证据。
原告提交的律师函、中国邮政EMS快递单、快递运单查询，证明向被告陈魏龙送达了解除通知及告知所欠租金、物业费、电费、水费等。由于快递运单查询显示投递结果为代收，原告仅凭查询结果，不能证明被告已收到律师函，故对原告提交的该证据证据证明内容，本院不予采信。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律的禁止性规定，应属有效。原告按约履行了交付租赁物的义务，而被告未按约支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告于2014年12月8日在《解除租赁合同协议书》上签字同意解除协议，原告虽未在协议上盖章，但对解除事实予以确认，故本院对双方于2013年7月23日签订的《租赁合同》在2014年12月8日已解除的事实予以采信，对原告诉请要求被告返还租赁商铺的主张，本院予以支持。根据合同约定“若因被告原因导致实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期间的，则该未实际履行租赁期限对应的的免租期不再生效，届时被告仍需向原告补足该期间的租金，该期间的租金标准按合同约定的计收租金的第一年标准执行”，双方签订的租赁期限为2013年8月1日起至2018年7月31日止，因被告未按约支付租金，导致合同解除，被告不应享有免租期，并应向原告支付免租期内的租金共计230580.24元。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案中，合同约定“合同期内若因被告原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律直接归原告所有，被告对此不持异议”的规定，因在合同中既约定了被告的违约责任及违约金的计算方式，又约定被告违约，保证金直接归原告所有，且原告也在诉请中对违约金进行了主张，故保证金直接归原告所有的约定，加重了被告的责任，该约定应为无效。由于被告向原告缴纳了保证金104809.2元，被告在《解除租赁合同协议书》中认可以保证金冲抵拖欠的租金，故对原告诉请的租金应扣除被告缴纳的保证金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可以看出，约定的违约金数额即为损失赔偿金，本案中，在双方签订的合同中约定被告承担违约金为剩余租金总额30%，原告以此计算方式主张违约金789318.26元，且原告又未提交因被告违约给原告造成的损失的证据，故原告诉请主张的违约金过高，应予以调整，本案以被告承担150000元违约金较为适宜。
对原告诉请要求被告支付2014年6月30日至2014年8月31日的电费19659.6元；支付2014年5月31日至7月31日的水费387.4元的主张，由于原告未提供足以证明被告欠原告主张的电费及水费的证据，故对原告主张的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告陈魏龙在2013年7月23日签订《租赁合同》于2014年12月8日解除，被告陈魏龙于判决生效后十日内返还原告租赁商铺。
二、被告陈魏龙于判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付租赁合同解除前的到期未付租金328402.16元；被告陈魏龙赔偿从2014年12月9日起至商铺实际返还之日止继续占用租赁商铺给原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司造成的租赁损失，赔偿额以租赁合同约定的租金标准每月支付52404.6元计付（不足月的按照每天1746.82元）。
三、被告陈魏龙于判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付物业费（截止2014年11月27日物业费为25765.6元，从2014年11月28日起至商铺实际返还之日止按每月物业费4367.05元计算）。
四、被告陈魏龙于判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付违约金150000元。
五、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费8843元，由被告陈魏龙负担。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡蓉
二〇一五年四月二日
书记员 梁宪