广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第207号
原告：中山市华伟实业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：李均伦，总经理。
委托代理人：李立国，广东裕中律师事务所律师。
被告：陈小平，男，1968年11月19日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。
被告：陈爱平，男，1970年12月26日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。
原告中山市华伟实业有限公司（以下简称华伟公司）诉被告陈小平、陈爱平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告华伟公司委托代理人李立国到庭参加诉讼，被告陈小平、陈爱平经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告华伟公司诉称：原告与被告陈小平、陈爱平于2013年12月20日签订宿舍租赁管理合同，约定：原告将位于中山市港口镇港口大道11号工业园内宿舍A、B两栋二至五层共135间房出租给被告陈小平，被告陈爱平同意作为被告陈小平的保证人，为被告陈小平的行为承担连带责任担保。原告已按合同约定向被告陈小平交付了租赁物，但被告陈小平未按合同约定向原告支付租金及水电费。鉴于被告陈小平严重违反合同的约定，原告于2014年11月6日终止了双方签订的宿舍租赁管理合同，并书面通知两被告。因两被告的违约行为已损害原告合法权益，故特提起诉讼，请求判令：1.确认原告与两被告于2013年12月20日签订的宿舍租赁管理合同于2014年11月6日已解除；2.两被告连带向原告支付拖欠的2014年10月至11月的租金48000元及逾期违约金（自起诉之日起至判决履行之日止以拖欠租金金额按每日千分之一计算）；3.两被告连带向原告支付拖欠的2014年9月至11月的电费70175.71元；4.两被告连带向原告支付拖欠的2014年9月至11月的水费21700.28元；5.确认被告陈小平向原告交纳的按金及保证金128000元归原告所有；6.两被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告撤回诉求5；变更诉求1为：确认原告与两被告于2013年12月20日签订的宿舍租赁管理合同于2014年11月26日解除；变更诉求2违约金的计算方法为：以拖欠的租金48000元为基数，从起诉之日即2015年1月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算至清偿之日止）；明确诉求6的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.宿舍租赁管理合同；2.第二工业园宿舍楼2-5层、士多饭堂（陈小平）2014年9月份费用表；3.应收陈小平租金、水电费清单；4.律师函、邮递快递单及签收回执；5.房产证复印件、租赁厂房合同书及补充协议、租赁厂房协议书、同意书、转租证明、同址证明；6.广东增值税专用发票12张；7.收据10张。
被告陈小平、陈爱平在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：位于中山市港口镇港口大道11号建筑面积为16963.18平方米的工业厂房及空地为中山市港口镇集体资产经营有限公司（以下简称港口集体资产公司）所有。自2009年8月12日起，港口集体资产公司把上述建筑出租给日先陈列展示用品（中山）有限公司（以下简称日先公司）。后经港口集体资产公司同意，自2013年12月1日起，日先公司把上述承租建筑转租给原告华伟公司。及后，经港口集体资产公司同意，原告华伟公司有权把承租建筑对外出租，并收取相应租金。涉案位于中山市港口镇大道11号工业园内宿舍楼A、B两栋二至五层宿舍属于上述原告华伟公司承租建筑的一部分。
2013年12月20日，原告华伟公司作为出租方（甲方）与被告陈小平作为承租方（乙方）及被告陈爱平作为担保方（丙方）签订宿舍租赁管理合同（以下简称租赁合同），约定：甲方管理的位于中山市港口镇大道11号工业园内宿舍楼A、B两栋二至五层共135间房出租给乙方；丙方愿意为乙方的行为担保，并承担连带责任；租金计费单价为300元／间／月；租赁期限为2013年12月19日至2017年3月31日，其中2014年4月1日至2017年3月31日为计费缴费期；乙方须于每月5日前向甲方缴交当月费用（包括但不限于当月租金和上月水电费等），从当月6日起每逾期一日向乙方计收费用总额1%的滞纳金，如逾期1个月（含1个月）未缴纳相关费用视乙方违约；甲方每月30日后发出“费用明细表”给乙方，乙方必须按单所列如数缴交租金、水电费等费用；如乙方出现违约行为，甲方有权单方提出终止合同，乙、丙方表示认可；乙方明确甲方是业权人的受托人，一旦乙方违约，甲方有权按违约责任追究乙方，乙方表示认可；乙方拖欠相关费用1个月（含1个月）以上时，甲方可追收所欠费用及其它应收费用，合同亦随即终止，甲方收回宿舍，乙方对此表示认可；合同履行期间一方接到另一方要求终止合约的函件时，以收件人签名之日为基准日15天内作出书面复函，逾期复函将被视为默认同意提出方要求。合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，经原、被告协商一致，双方对租金计收标准予以调整，由每月应收租金40500元（300元／间／月×135间）调低为40000元，同时原告亦依约将涉案宿舍交付被告陈小平使用，并于每月30日前向两被告发出关于租金、电费、水费费用表，载明欠费明细及欠费总金额，在每月的费用表上有被告陈爱平的签名确认。但被告陈小平从2014年10月起开始拒签费用表并拖欠租金和水电费，并于当月月底在未通知原告的情况下离开涉案宿舍放任不管。原告多次通过电话与被告协商未果，于同年11月6日接收涉案宿舍，并委托广东裕中律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告陈小平发出律师函，告知被告陈小平因其存在拖欠2014年10月租金及水电费严重违约的行为，故要求终止双方签订的租赁合同，并收回涉案宿舍。同月10日，被告陈小平签收了上述快递，但在合同约定的15天期限内既未对原告华伟公司的律师函作出书面复函，亦未对拖欠原告的租金及水电费予以清偿，原告遂于2015年1月4日诉至本院，主张前述实体权利。
另查，2014年9月至11月期间原告为被告陈小平承租的涉案宿舍垫付的电费为：9月电费25872.37元、10月电费36919.45元、11月电费7383.89元，合计70175.71元；垫付的水费为：9月水费10494.49元、10月水费9338.16元、11月水费1867.63元，合计21700.28元。上述水电费合计91875.99元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同系原、被告双方在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，涉案租赁合同对解除条件已作明确约定，即“若乙方（被告陈小平）逾期1个月（含1个月）未缴纳租金、水电费等费用，即视为违约，如乙方出现违约行为，甲方（原告）有权单方提出终止合同，乙、丙方（被告陈爱平）表示认可；合同履行期间一方接到另一方要求终止合约的函件时，以收件人签名之日为基准日15天内作出书面复函，逾期复函将被视为默认同意提出方要求。”，现原告华伟公司已依约向被告陈小平交付涉案宿舍并垫付水电费，被告陈小平则应按时向原告交纳租金和水电费，但被告陈小平于2014年10月起不按时交纳租金和水电费，并在同年11月10日收到原告关于收回宿舍及终止合同的函件时未在合同约定的15天期限内作出书面复函，故根据上述双方对合同解除条件的约定，涉案租赁合同自2014年11月26日解除，故本院对原告主张原、被告签订的租赁合同于2014年11月26日解除的诉求予以确认。
如前所述，租赁合同已于2014年11月26日解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院对原告要求被告陈小平支付2014年10月1日至11月6日期间的租金48000元（40000元／月×1个月＋40000元／月÷30天×6天）、2014年9月1日至11月6日期间的电费70715.71元及水费21700.28元的诉请予以支持。关于原告主张被告陈小平承担的逾期付款违约金，被告陈小平拖欠租金不予支付的行为已构成违约，鉴于双方对逾期违约金的计收已有明确约定，即“从当月6日起每逾期一日计收费用总额1%”，现原告自愿调低为从起诉之日即2015年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，于法无悖，本院予以支持。
关于被告陈爱平应否对本案债务承担连带清偿责任的问题。被告陈爱平作为租赁合同的担保方在合同上签名确认，并承诺为被告陈小平的行为承担连带责任，现原告请求被告陈爱平对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。被告陈爱平承担保证责任后，有权向被告陈小平追偿。
被告陈小平、陈爱平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告中山市华伟实业有限公司与被告陈小平、陈爱平于2013年12月20日签订的宿舍租赁管理合同书于2014年11月26日解除；
二、被告陈小平本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华伟实业有限公司支付2014年10月1日至11月6日期间的租金48000元及逾期付款违约金（以拖欠的租金48000元为基数，从2015年1月4日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）；
三、被告陈小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华伟实业有限公司支付水费70175.71元、电费21700.28元，两款共计91875.99元；
四、被告陈爱平对被告陈小平上述债务承担连带清偿责任，被告陈爱平承担担保责任后，有权向被告陈小平追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3097元（原告中山市华伟实业有限公司已预交），由被告陈小平、陈爱平共同负担（被告陈小平、陈爱平于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市华伟实业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 梁泳诗
审判员 刘 宇
二〇一五年六月一日
书记员 谢雅怡
刘佳林