广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19773号
上诉人（原审原告）：沈杨杨，女，1986年4月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄百谠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈卫民，男，1955年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
委托诉讼代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人沈杨杨因与被上诉人陈卫民房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人沈杨杨上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，予以改判。事实理由如下：一、逾期交房违约金，应按每日千分之一计算。双方签订两份房屋买卖合同，其一，2016年5月23日签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方实际履行的买卖合同；其二是2016年10月31日签订的《存量房买卖合同》，该合同用于备案的网签合同。依照双方前述《房屋买卖合同》第14条约定“本合同与网签合同不一致的，以本合同为准”。而逾期交房违约金计算方面，一审法院按照《存量房买卖合同》(即网签合同)约定，按每日0.05%计算不当，应按照《房屋买卖合同》第11条约定“卖方逾期交付该物业，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”计算。据此，一审少判决陈卫民支付3000000元x3天x(0.1%-0.05%)=4500元。二、根据合同约定，陈卫民应于2017年1月4日交房，沈杨杨打算拎包入住。但陈卫民不仅延迟交房，而且房屋被破坏，不能正常使用。沈杨杨不得不予以修复，不得不租房居住，故产生了“房租损失”。一审法院虽支持了沈杨杨的“租房损失”，但只计算2个月租金。沈杨杨认为，2个月远远不够弥补沈杨杨的损失。其一，沈杨杨收房后，正值春节前后，根本联系不到维修工人；其二，沈杨杨收房后，正在怀孕、分娩、哺育，重新维修房屋甲醛等挥发性物质较多，不能居住，应当按照半年计算。实际上，沈杨杨也是按照半年期间重新租赁房屋的。因此，沈杨杨认为房租赔偿期间应为2017年1月4日至2017年6月30日。一审法院少算4个月，即3200元×4月=12800元。三、陈卫民应赔偿全部装修损失。陈卫民依约应当向沈杨杨交付可以合理正常使用的房屋，但陈卫民交付的房屋已遭破坏，不能正常使用，沈杨杨不得不进行维修。截止一审第一次开庭，沈杨杨为此已经支付141373.7元。根据沈杨杨提交的维修清单，对“无须修复的地方”，沈杨杨没有修复，也没有产生额外的修复费用。一审法院已认可141373.7元是修复费用，也认为陈卫民具有不可推卸的责任，但仅支持20%的修复费用，且未作任何解释，难以让当事人信服。综上，沈杨杨上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人陈卫民二审答辩称：不同意沈杨杨的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。一、房屋违约金标准的问题。买卖双方在交易过程中曾经两次签订合同，其中第一次在2016年5月23日，第二次在2016年10月31日签订了正式在房管部门备案的存量房买卖合同，在该合同中双方有明确约定按总楼款0.05%支付逾期交房违约金。该网签合同约定为双方最后的约定，是属于对之前合同的变更，应当以后一份合同为准，而不应该变更。二、不同意沈杨杨提出的租金赔偿期限。首先，本案由于沈杨杨自行破门进入涉案房屋而拿到房屋使用权，对当时房屋状况没有直接证据，也没有经过鉴定，无法证实是陈卫民实施的破坏。其次，涉案房屋本身可以居住，但是沈杨杨为了装修房屋，而一再要求陈卫民承担其装修房屋的责任，没有事实和法律依据。涉案房屋没有重大损坏，不可能需要六个月进行装修。对于家私家电，存量房买卖合同第1条第8款中明确约定不带家私家电，而且证人也可以证明，现在沈杨杨仍然主张家具家电与事实不符。三、对于装修费用，因涉案房屋并没有损坏，只是一般住户居住过程有痕迹留下，沈杨杨也没有对房屋进行鉴定，其自行进入房屋，陈卫民有要求一同进入房屋查看，但被拒绝。所以，无论双方有无达成协议，但都没有对房屋损坏状况进行确定。从现有证据来看，涉案房屋符合居住条件，所以陈卫民无需承担巨额的装修费。况且，沈杨杨主张装修费14万余元，根据房屋面积折算，每平方米达到1300元，按照市场价格每平方1300元已经可以达到从毛坯房装修到精装房标准。
沈杨杨于2017年1月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈卫民支付逾期交房违约金（违约金按房款300万元为本金，按每日千分之一从2017年1月4日起计至实际交房之日止）；2.陈卫民支付因逾期交房所产生的租金（租金按3200元/月计，自2017年1月4日暂计至2017年6月30日）；3.陈卫民支付违约赔偿金即房屋修复费（截止至2017年5月10日，共计141373.7元）；4.陈卫民支付由沈杨杨垫付的水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费共2987.27元；5.陈卫民协助我结转涉案房屋的能源结转金和物业维修基金；6.本案诉讼费用5973元、保全费用2078元、公证费用709元由陈卫民承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院经审理认定事实如下：
广州市白云区同和路828号xx街13号xx房（以下简称涉案房屋）原登记于陈卫民名下。
2016年5月23日，沈杨杨（买方）、陈卫民（卖方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于同和路828号xx街13号xx房的物业，建筑面积为138.74平方米，总成交价为3000000元。第七条，卖方交付该物业予买方使用之日起为卖方收齐楼款当天，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费。第九条，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业。第十一条，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。合同附件约定：付款方式为按揭付款：签订本合同时支付100000元作为定金，首期楼款（含定金）900000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5天工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。2100000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。等等。
上述合同签订后，沈杨杨向陈卫民支付定金100000元。
2016年10月31日，沈杨杨（买方、乙方）、陈卫民（卖方、甲方）、广州连家地产代理有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，该房地产以现状售予乙方，该房地产不带家私电器，不带租赁合同。总价款为3000000元。第三条，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭方式付款。乙方应在房地产登记机构申请办理产权转移登记当天向甲方支付房款900000元，剩余房款2100000元，由乙方于2016年11月30日前，甲方双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。第四条，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。该房地产已存物业专项维修资金，甲方同意将专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给乙方。第十一条，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等等。
2016年11月16日，沈杨杨（借款人暨抵押人）与汇丰银行（中国）有限公司广州分行（贷款人暨抵押权人）签订《房地产抵押贷款合同》，约定：沈杨杨以涉案房屋为抵押房地产，贷款金额为1910000元。
2016年12月2日，沈杨杨向陈卫民支付首期楼款990000元。2017年1月4日，沈杨杨向陈卫民支付楼款余款1910000元。
2017年1月7日，沈杨杨联系陈卫民协商交房未果，便与中介人员共同到涉案房屋自行开锁进入。经查，涉案房屋的地板边角被敲碎，墙壁有明显污迹，门窗、厨卫设施、插座、电线、灯光均有不同程度的损坏，涉案房屋不具备正常使用的条件。沈杨杨对涉案房屋现况进行了拍照。2017年1月11日，广州市公证处对涉案房屋现况进行了录像证据保全。沈杨杨为此支出了公证费660元及交通费49元。沈杨杨主张陈卫民乃恶意损坏涉案房屋，陈卫民对此予以否认，并表示由于沈杨杨存在迟延缴款的行为，故双方已口头协商变更交房时间为收齐房款后七天内交房，陈卫民对此仅提交中介人员书写的情况说明予以佐证。
2017年2月25日，沈杨杨委托广州锦艺装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，约定工程采取半包方式，工程造价为87259元。另，沈杨杨及其丈夫为装修涉案房屋购买橱柜厨电、瓷砖地板、木门、马桶、电器等，共支出54114.7元。
另查，2016年12月27日，沈杨杨向案外人陈水清承租房屋，约定租期为2016年12月15日至2017年1月31日，租金为3200元/月。2017年1月25日，沈杨杨续租该房屋，约定租期为2017年2月1日至2017年6月30日，租金为3200元/月。沈杨杨表示因涉案房屋无法入住，故其需支出额外的租房费用。
涉案房屋的物业管理服务费为346.85元/月，垃圾处理费为5元/月。沈杨杨于2017年2月27日补缴涉案房屋2016年11月至2017年1月期间物业管理服务费1040.55元、垃圾管理费15元，2016年9月21日至2017年1月20日期间电梯、梯灯、水泵分摊电费共119.86元，2016年9月21日至2017年1月20日期间水费53.01元。沈杨杨于2017年4月1日补缴涉案房屋截止至2017年2月8日燃气费共366.45元。
再查，沈杨杨于2016年7月至2017年4月处于怀孕期间，其称因怀孕原因，收房后其原先并不打算对涉案房屋进行装修，但由于涉案房屋受损严重，其不得已才对房屋进行装修。
一审诉讼中，陈卫民明确表示同意协助沈杨杨办理涉案房屋能源结转金和物业维修基金的结转手续。
以上事实，有房屋买卖合同、抵押合同、不动产权证、贷款合同、公证书、租赁合同、证明、照片、视频、发票、报告、装修合同、收款收据及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：沈杨杨与陈卫民于2016年10月31日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。
关于逾期交楼违约金的问题。根据《存量房买卖合同》约定，涉案房屋交房时间应为陈卫民收齐楼款当天，即涉案房屋应于2017年1月4日交付沈杨杨使用。现沈杨杨、陈卫民确认沈杨杨于2017年1月7日自行开锁进入涉案房屋，即可视为沈杨杨在当天对涉案房屋得到有效控制，故涉案房屋交房时间应为2017年1月7日。沈杨杨认为至今仍未收房的意见于法无据，一审法院不予支持。故陈卫民应以300万元为本金，按每日0.05%的标准向沈杨杨支付2017年1月5日至2017年1月7日期间的逾期交房违约金。沈杨杨的诉讼请求中超出上述期间及标准部分于法无据，一审法院依法予以驳回。陈卫民抗辩认为双方曾对交房时间达成变更，但仅提供中介人员的情况说明作为证据，在沈杨杨不予认可的情况下，陈卫民的上述抗辩一审法院不予采纳。
关于涉案房屋装修费用及沈杨杨另行租房产生的租金的问题。经查，沈杨杨于2016年7月至2017年4月处于怀孕期间，结合其向案外人承租房屋原约定租期为2016年12月15日至2017年1月31日考虑，一审法院对沈杨杨称原不打算对涉案房屋进行全面装修的意见予以采信。根据沈杨杨提交的照片及公证书显示，收楼当天，涉案房屋的墙壁、地板、门窗、厨卫设施、插座、灯光等均有不同程度的损坏，涉案房屋不具备正常使用的条件，可推定陈卫民对涉案房屋的损坏负有不可推卸的责任。现沈杨杨要求陈卫民赔偿装修损失及租金损失的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，一审法院酌定由陈卫民承担涉案房屋装修费用141373.7元的20%，即28274.74元，向沈杨杨赔偿2017年2月1日至2017年3月31日的租金损失，租金标准按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，并以3200元/月为限。
关于沈杨杨代缴的费用及公证费的问题。根据合同约定，陈卫民负有清偿涉案房屋收楼前发生的所有欠款及费用的义务，故现沈杨杨要求陈卫民清偿涉案房屋于交房日期前产生的水电费、煤气费、物业管理费、垃圾费的诉讼请求合理合法，一审法院予以准许。但基于部分代缴费用难以区分截算日期，一审法院酌定陈卫民应向沈杨杨返还代垫的物业管理服务费759.6元（346.85元/月×2.19个月）、垃圾管理费10.95元（5元/月×2.19个月）、分摊电费110元、水费53元、燃气费350元。因陈卫民对涉案房屋的损坏负有责任，故沈杨杨要求陈卫民承担为保全证据所支出公证费及交通费共709元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。
鉴于陈卫民明确表示愿意协助沈杨杨办理涉案房屋能源结转金、物业维修基金的结转手续，故对于沈杨杨该项诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年8月17日作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民向原告沈杨杨支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以300万元为本金，按每日0.05%的标准从2017年1月5日计至2017年1月7日）；二、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民向原告沈杨杨赔偿装修费用28274.74元；三、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民向原告沈杨杨赔偿2017年2月1日至2017年3月31日期间的租金（租金标准按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，并以3200元/月为限）；四、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民向原告沈杨杨返还物业管理服务费759.6元、垃圾管理费10.95元、分摊电费110元、水费53元、燃气费350元；五、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民向原告沈杨杨返还公证费及交通费共709元；六、在本判决生效之日起五日内，被告陈卫民协助原告沈杨杨办理广州市白云区同和路828号荔庭街13号301房的能源结转金、物业维修基金的结转手续；七、驳回原告沈杨杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5973元、财保费2078元，由原告沈杨杨负担受理费5063元、财保费1614元，由被告陈卫民负担受理费910元、财保费464元并于本判决生效之日起五日内径付原告沈杨杨，一审法院不再予以退回。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另查明：一、2016年5月23日，沈杨杨（买方）、陈卫民（卖方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》第七条约定“卖方交付该物业予买方使用之日起为卖方收齐楼款当天……”；第九条约定“该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业”；第十一条约定“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……”、第十四条约定“如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准”。
二、沈杨杨二审陈述称当时涉案房屋并未上锁，不存在其自行开锁的事实；陈卫民对此不予认可。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对沈杨杨的上诉请求，认定如下：
一、关于逾期交楼违约金问题。一审法院依照双方合同约定，认定涉案房屋交付时间应为陈卫民收齐楼款当天，即陈卫民应于2017年1月4日将涉案房屋交付沈杨杨使用，涉案房屋实际交付时间为2017年1月7日，陈卫民逾期三天交房存在违约，应承担逾期交房的违约责任。对此，双方均无异议，不作赘述。至于逾期交楼违约金计付标准的问题。因双方《房屋买卖合同》第十一条、第十四条约定，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准。据此，虽双方《存量房买卖合同》第十一条约定“甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”，因与前述《房屋买卖合同》约定不一致，应以《房屋买卖合同》的约定为准，《存量房买卖合同》的约定不具有改变前述买卖合同约定的效力。陈卫民应依照《房屋买卖合同》的约定即按每日千分之一的标准承担逾期交房的违约责任。一审法院适用《存量房买卖合同》的约定按每日0.05%的标准计付陈卫民向沈杨杨支付的逾期交房违约金，于约不符，二审予以纠正。
二、关于涉案房屋装修费用。经查，沈杨杨于2016年7月至2017年4月处于怀孕期间，结合其向案外人承租房屋原约定租期为2016年12月15日至2017年1月31日等事实，一审法院对沈杨杨称原不打算对涉案房屋进行全面装修的意见予以采信，并无不当。依照沈杨杨提交的照片及公证书显示，收楼当天，涉案房屋的墙壁、地板、门窗、厨卫设施、插座、灯光等均有不同程度的损坏，涉案房屋不具备正常使用的条件，一审推定陈卫民对涉案房屋的损坏负有不可推卸的责任，符合常理。陈卫民主张系案外人对涉案房屋造成的损坏，依据不足。另因沈杨杨确实系单方收楼，对于收楼时房屋现状未能提供充分证据证明，并且其部分装修费用也已超出修复损坏范围，不属于应由陈卫民承担的赔偿范围。一审法院适用自由裁量权酌情认定由陈卫民承担涉案房屋装修费用28274.74元，并无不妥，本院予以维持。
三、沈杨杨上诉主张陈卫民应赔偿其六个月租金损失的问题，因沈杨杨在双方约定的交房之前已经怀有身孕，涉案房屋不包括全屋家私家电，沈杨杨仍需要添置家私家电等亦需空置房屋散发气味，该期间的租金损失，沈杨杨要求陈卫民赔偿不能成立。一审法院综合具体案情酌情认定陈卫民应沈杨杨赔偿2017年2月1日至2017年3月31日两个月的租金损失，公平合理。沈杨杨该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，但适用合同条款有误，处理结果不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1665号民事判决书第二、三、四、五、六、七项及一审案件受理费、财保费负担的认定；
二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1665号民事判决第一项为：在本判决送达之日起五日内，陈卫民向沈杨杨支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以300万元为本金，按每日0.1%的标准从2017年1月5日计至2017年1月7日）。
二审案件受理费1856元，由沈杨杨负担1756元、陈卫民负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月十五日
书记员 璩方慧