北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初16782号
原告（反诉被告）：徐光宇，男，1967年12月3日出生。
委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李罡，北京京润律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中83号西屋。
法定代表人：李斌。
委托诉讼代理人：康万福，北京市昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙大山，北京市昌平区沙河镇法律服务所工作者。
徐光宇与被告北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，被告日森公司提出反诉，本院依法受理，并公开开庭进行了审理。徐光宇委托诉讼代理人张志同、李罡，日森公司的委托诉讼代理人康万福、孙大山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐光宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《阳光生态种植园承包合同》；2.判令被告退还原告支付的租金175000元；3.赔偿损失27200元；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更请求为：1.判令解除原被告签订的《阳光生态种植园承包合同》；2.被告退还租金168518.52元；3.赔偿损失（维护管理费、预交水电费、装修费、垃圾清运费）76220元。事实与理由：2014年5月21日，原告与被告签订《阳光生态种植园承包合同》，合同约定被告将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元J12号壹座日光温室大棚及棚间土地出租给原告，租期27年，租金为175000元，原告每年支付管理维修费自被告交付使用之日起按年支付管理维护费暂定1500元/年。2017年8月16日，合同约定的出租地块房屋及大棚被强制拆除，导致原告无法继续承租种植。原告认为承租地块的房屋及大棚为被告交付，且在经被告同意基础上进行装修使用，现因强制拆除行为导致该合同无法继续履行。原告为履行该合同向被告已经交付了全部租金，并向第三方北京春耕秋实有机生态农庄有限公司按年支付了管理维护费，按月预交了水电费用并支付了垃圾清运费。因被告交付的房屋和日光温室大棚不符合当地政府建设要求，导致原告无法继续履行合同的责任应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，现依据《合同法》第231条和第107条之规定，向贵院提起诉讼。望判如所请。
日森公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，基于原告违约，我们行使法定解除权解除合同。被告已经按照合同约定履行了合同义务，交付了大棚及土地，不违反法律规定，合同合法有效。所涉及的大棚被拆除，系原告方存在违章改造，改变使用的用途造成的。
日森公司提出反诉，诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《阳光生态种植园承包合同》；2.判令被反诉人赔偿反诉人日光温室大棚损失人民币50000元（以鉴定结果为准）；3.判令被反诉人支付反诉人2016年10月26日至2017年10月25日的日光温室大棚租金人民币6481.48元，并支付2017年10月26日至合同被依法解除之日的日光温室大棚租金，按每日租金17.76元计算；4.判令被反诉人承担违约金人民币52500元；5.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年10月26日，反诉人与被反诉人签订《阳光生态种植园承包合同》，合同约定：1、反诉人将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元J12号一座温室大棚及棚间土地出租给被反诉人，租期27年，租金为175000元；2、未经反诉人书面同意，被反诉人不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由被反诉人全部自行承担；3、被反诉人应合法经营，不得在承包场所内进行任何违反中华人民共和国法律、法规的活动。若有违反，造成的损失由被反诉人自行承担，被反诉人不得因此向反诉人以任何名义提出赔偿。同时，被反诉人签署了《阳光生态种植园临时公约》、《种植房大棚整修承诺书》，承诺不得擅自变更温室大棚及大棚配套用房、景观围墙等固定的结构、外观和用途；被反诉人需要进行温室大棚内外的任何改动时，需到园区办公室提出书面申请，并在通过书面审核批准后方可实行，否则，一切后果均由被反诉人承担，被反诉人并承担相应的连带责任等等。但被反诉人未能履行《阳光生态种植园承包合同》、《阳光生态种植园临时公约》及种植户大棚整修承诺书》的约定，擅自变更温室大棚及大棚配套用房、景观围墙等固定的结构、外观和用途，构成违约，而且，也未能在崔村镇政府要求的时间内进行整改，导致其承租的日光温室大棚被崔村镇政府拆除。现又单方面解除合同。
反诉被告徐光宇答辩称：同意被答辩人的第一项反诉请求，第二、三、四、五项反诉请求无事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。答辩人不同意其第二项、第三项、四、五项反诉请求，按照双方签订的合同约定，答辩人支付了全部租金，全面履行了合同义务。但被告交付的涉案大棚房在规模、结构、用途上明显区别于北京农村地区一般的农业种植大棚，改变了原有土地用途（该项目的广告上说明，该种植园不仅可以种植采摘、农业观光、休闲度假，而且可以居住养生、垂钓采摘），违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第十五条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”和《农村土地承包法》第四十八条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”以及国土资源部、农业部联系下发的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》规定：“严禁以农业为依托建设休闲观光度假场所、各类庄园、农家乐，上述用地按建设用地管理。经营者必须按照协议约定使用土地，确保农地农用；不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设”。之规定，该项目明显属于以设施农业、观光农业为名，擅自改变土地用途的违法项目。并已于2017年8月，该涉案房屋及日光温室大棚因违法被政府强制拆除，致使合同根本目的不能实现，给答辩人造成了极大的经济损失。答辩人认为，被答辩人将违法用地、违法建设的房屋及大棚出租给答辩人，致使房屋及大棚被强拆，被答辩方具有过错，已经构成根本违约，现租赁物已经全部灭失，答辩人无法继续履行，因此，该合同应当依法予以解除，被答辩人却反咬一口，反诉要求答辩人赔偿损失，其无事实与法律依据，答辩人已经全面履行合同义务没有任何过错，故不同意其第二项、第三项反诉请求。至于第四项反诉请求，更是无稽之谈，答辩人并未违反涉案合同关于违约责任的约定，答辩人并未单方面自行解除合同，是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，因被答辩人交付合同标的物为违法建筑，已经构成严重违约，致使不能实现合同目的，答辩人行使法定解除权，没有任何违约行为，所以，答辩人不应当承担违约金。综上所述，被答辩人的第二、三、四、五项反诉请求，其无事实与法律依据，请求驳回上述反诉请求，并支持答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月12日，日森公司为乙方，北京崔昌科技发展有限公司为甲方共同签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于崔村镇麦辛路以北两个地块合计515.5亩（分别为282亩及238.5亩）租赁给乙方，租赁期限为45年，自2010年3月10日起至2055年3月9日止。该宗地块有甲方已建日光温室大棚34栋，乙方须根据昌平区发展要求共建100栋温室大棚，保证在2013年前适应季节种植草莓，2014年后方可自行安排种植其他物种，合同还约定了其他条款；乙方因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经甲方同意。
2016年10月26日，日森公司为甲方，徐光宇为乙方共同签订《阳光生态种植园承包合同》。合同载明：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化综合设施生态种植园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方签订本合同；乙方自愿承包甲方位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元J12号，共1座日光温室大棚及棚间土地，面积为380平方米，其中温室面积175平米，大棚配套房15平米，棚前空地190平米；承包期限为27年，自2016年10月26日起至2043年5月31日；租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计17.5万元，签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据；甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方按年支付管理维护费，暂定每年1500元，管理费含保洁、安全、水电路维修费用，逐年交付；交付日期为2016年10月26日；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。
合同签订后，日森公司交付了大棚及场地，并在日森公司监管下进行了装修，进行大棚配套房地面贴砖、安装大棚阳光板等，具体装修设施原告自述为按照签订合同前日森公司销售人员带领参观的“样板间”的标准进行：有卫生间、地板瓷砖、床及临时灶台等。
诉讼过程中，原告提交落款日期为2017年8月4日昌平区崔村镇政府发出的《关于清理整治违规农业设施的通知》一份及2017年8月4日崔村镇政府《通告》一份，该通知载明：昌平区国土分局前期对崔村镇开展土地检查，发现我镇农业大棚存在涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间改扩建及长期闲置等问题，涉及违法建设的大棚，一是属地村民对操作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。按照区国土分局和区农委的要求，崔村镇政府于8月5日至6日开展集中清理整治“违规农业设施”行为，针对上述问题对农业大棚逐栋检查。存在上述问题，且棚内硬化超标、大棚用于居住生活、非农业生产、存储非农物资、棚内加工等情况，均列为拆除对象。请各农业设施用户于8月7日之前自行整改完成，恢复大棚用于农业生产，过期未整改到位的，崔村镇政府将按照相关部门要求，统一进行强制拆除。《通告》载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除。设施农业仅限用于农作物种植、不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途。设施农业工作间严禁人员居住。
2017年8月期间，崔村镇政府组织人员并动用机器设备对原告承租大棚场院内被认定为违法建筑的大棚配套房等非农业设施进行了强制拆除。诉讼过程中，本院组织双方进行现场勘查，确认了上述事实。另据原告指认，其与日森公司签订合同前日森公司销售人员带领参观的“样板间”所在场院设施现已被一并拆除。
对于原告自述签订合同前日森公司销售人员曾带领其参观了位于日森公司经营的“阳光生态种植园”内的“样板间”，原告提供了据称为日森公司销售人员提供的宣传彩页、微信往来传送的样板间设施照片。
庭审中，原告自述其签订合同的主要用途为大棚种植以及场院内休闲居住生活。
以上事实，有徐光宇提供的《阳光生态种植园承包合同》、收据、昌平区崔村镇政府《关于清理整治违规农业设施的通知》及崔村镇政府《通告》、日森公司提供的《土地租赁合同》、《阳光生态种植园承包合同》，以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，本案为合同解除之诉，合同双方当事人均主张对方在合同履行过程中存在违约行为而主张解除合同，然合同效力审查属人民法院审理合同解除争议的前置程序，故本院依职权进行本案诉争合同效力之审查。
对于本案双方诉争合同的效力，可以从双方签订合同的目的、合同内容和实际履行情况以及相应规范等多角度进行考察。具体而言：
1.从双方签订合同的目的角度。日森公司所提供给原告的日光温室大棚及场院系其从第三人处租赁所得，土地用途明确为设施农业的温室大棚，用于开展草莓或其他物种种植。因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经第三人同意。在庭审中，原告主张日森公司许诺承租大棚后可以进行基于生活居住需要的装修改造，并由销售人员带领参观了建设在日森公司所经营“阳光生态种植园”内的日光温室大棚及生活设施“样板间”，原告为此提供了相应的照片、宣传资料等初步证据，本院进行现场勘查时进行了场地确认，对此日森公司虽否认不存在“样板间”但不能对上述证据的存在作出合理解释，且未提供证据推翻，故本院从证据盖然性角度对于原告主张的日森公司销售过程中提供样板间的事实予以确认，并据此认定日森公司在销售过程中具有劝说、诱导原告签订合同承租温室大棚场院后可以改建设施，进行生活居住的行为。而从承租方而言，其庭审自述其签订合同的主要用途为大棚种植以及场院内休闲居住生活。综合上述合同双方签订合同的目的可以认定双方在签订诉争合同时均具有允许或意图改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲的合意。
2.从合同的实际履行情况考察。合同签订后，原告接手后开展装修使用，而日森公司依约交付日光温室大棚场院并同意承租方按照日光温室大棚及生活设施“样板间”的标准装修使用，其实际用途已经超出了设施农业温室大棚本身的用途范围，而具有了生活居住休闲功能，对此双方均无异议，直至政府部门发布清理整治违规农业设施的通知和通告后相关违规设施被拆除，一方面可以认定承租人搭建的设施属未经合法程序改变土地用途的违法建设，也可以认定合同双方对于合同目的在于用于生活居住休闲用途的事实确认。
3.从法律规范的角度考察，本案诉争双方签订合同实际目的将设施农业进行改建用于非农业的生活休闲显然违反了法律强制性规范。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”、该法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。依照上述规定，结合本案事实，本案双方签订的《阳光生态种植园承包合同》虽系双方真实意思表示，但实际目的系在限于设施农业的农用地上进行非农的生活居住休闲，违反了我国现行法律的强制性规定，应受到法律的规制。
综合上述，本案当事人在诉争合同中约定了不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途，但综合其签订及履行合同的前后行为，可以认定双方均存在改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲的合意，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予宣告无效。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。本案中，双方对于本院依法释明的合同无效的认定意见均不予认同，并坚持合同解除之请求及相关本诉及反诉诉求。鉴于双方相关诉讼请求均系基于各自对于诉争合同有效的判断和请求解除诉争合同的请求权衍生，在合同被确认无效后均不存在相应请求的合理基础，故本院于本案对其相应诉讼请求均不予支持，双方应在本案诉争合同效力宣告确定后另行解决善后问题。此外，双方在诉讼过程中提出的笔迹鉴定、评估申请及调查取证申请因与本案实质争议的合同效力问题无关，故本院不予准许。据此，本院依据中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：
一、原告（反诉被告）徐光宇与被告（反诉原告）北京日森园林景观工程设计有限公司于2016年10月26日签订的阳光生态种植园承包合同》无效。
二、驳回原告徐光宇的诉讼请求。
三、驳回反诉原告北京日森园林景观工程设计有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2486元，由原告徐光宇负担，已交纳；反诉案件受理费1240元，由被告日森公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘幼亭
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王 燚