浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1741号
上诉人（原审原告）孙国祥。
上诉人（原审原告）马凤娟。
上述两上诉人的共同委托代理人（特别授权代理）申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孙国良。
上诉人（原审被告）余素梅。
上述两上诉人的共同委托代理人（特别授权代理）潘永华，绍兴市福全法律服务所法律工作者。
上诉人孙国祥、马凤娟与上诉人孙国良、余素梅房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第909号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人孙国祥、马凤娟及其委托代理人申铁旗，上诉人孙国良、余素梅的委托代理人潘永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年12月14日申请人孙炳泉申请将其原有36平方米房屋翻建二间，翻建面积为76平方米，当时在册人口为孙炳泉、孙阿花、周云（荣）仙、孙国良、孙国祥、孙国娟，相关部门于1990年同意翻建。翻建后的房屋座落于绍兴市柯桥区钱清镇大堰村，地号460，图号05-1-11，建筑面积76平方米，其土地使用权于1992年5月25日发证绍集建（新甸）字第749号并登记于孙国祥、孙国良母亲周云仙（孙炳泉）名下。1992年1月3日，周云仙及孙国良、孙国祥等签订《分书》一份，约定孙国良分得东面双平台壹间、孙国祥分得西面双平台壹间。
2002年2月25日，原告孙国祥申请建房，村委会意见为同意拆旧1间，建新3间120平方米；镇（街道）土管所意见“该户原住房申报宗地460-1号，计38平方米，先拆后建，并注销460-1宗地的土地使用权证。经实地踏勘，并经建设局定点，镇政府初审同意。建设用地座落在本村汇头王地块，选址符合总体规划，用地性质建设用地，各项报批材料齐全、规范。同意新建三楼叁间，使用建设用地，计184.6平方米，其中宅基占地120平方米，请审查。”镇人民政府（街道办事处）意见“同意上报”。县国土资源局意见“同意新建3楼3间使用，建设用地计184.6平方米，其中宅基占地120平方米。”县人民政府意见“同意国土资源局意见。”2002年5月28日，被告孙国良、余素梅签订《绝卖屋契》一份，约定“绝卖人孙国祥现兄弟俩靠墙各居1间2层，1间3层楼房，因孙国祥已批宅基地要建新房，必须先拆旧房，再建新房，考虑到在拆旧房时要影响其兄孙国良户的房屋安全问题，为此经兄弟俩夫妻双方同意，孙国祥1间2层楼房作价人民币壹万柒仟元整出卖给孙国良，但兄弟俩必须拆除484号平台1间（由孙国祥负责拆除），又考虑到孙国良买房后要办理建房批准手续，在孙国良批办建房手续时，孙国祥要给予方便以及支持（涉及有关孙国祥需要在孙国良建房表上盖章的事），484号上有平台一间，所有权归孙国良所有，为此特立买契一份，经双方当事人盖章后生效。”被告孙国良、余素梅在该契约上盖章，原告孙国祥、马凤娟对于契约上的签字、盖章均不予认可。被告孙国良、余素梅将契约中约定的17000元交由村委交付，原告孙国祥、马凤娟收到村委转付的17000元。涉案房屋自2002年5月开始由被告孙国良居住使用至今。现原告认为案涉房屋属于应拆房屋，《绝卖屋契》无效，被告应当予以腾退返还，遂成讼。
原审法院审理认为，当事人的合法权益依法应当予以保护。柯桥区钱清镇遗风村民委员会所出具的证明能够证明原、被告当时就房屋买卖的事宜进行过协商，且两原告已收取村长转交的17000元，本案所涉房屋亦由被告居住使用至今，故对于孙国良购买本案所涉房屋的事实应当予以认定。针对合同的效力，原告主张合同无效，被告辩称合同有效，该院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”关于农村宅基地的申请与使用，应严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民建造住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请。根据查明的事实，在原告孙国祥的新建房屋批报表上，村委会及当地政府均要求拆除1间，建新3间。现原告审批的新建用房已经予以建造。因新建住宅，对于“一户多宅”情形的，村委应确保建房户按期拆除旧房，交出旧宅基地，用以盘活存量建设用地。但遗风村委一方面未收回原告的旧宅基地，另一方面同意原告可以转让涉案房屋，此举有违前述“一户多宅”的处理原则。现从加大盘活存量建设用地力度、加强农村宅基地管理的角度出发，原告在获得村委的同意建成新宅后，应将其拥有的旧宅即涉案房屋予以拆除，由此腾退出的多余宅基地再根据规划由村委进行统筹安排。据此，原、被告间通过签订《绝卖屋契》的方式进行旧宅基地的转让，显然违反“一户多宅”的处理原则，损害社会公共利益，故而应当认定无效。原告要求确认《绝卖屋契》无效，该院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因本案所涉房屋属于应拆房屋，且两原告在庭审中亦陈述应予拆除，故对于两原告要求两被告腾退返还房屋的诉讼请求，该院部分予以支持。因两被告在案件中对于房屋腾退的补偿未提起反诉，两被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、2002年5月28日签订的《绝卖屋契》无效；二、被告孙国良、余素梅应于判决生效之日起三十日内腾退座落于柯桥区钱清镇遗风村大堰宗地460-1号，面积为38平方米的房屋；三、驳回孙国祥、马凤娟的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告孙国良、余素梅负担，款限于判决生效后七日内缴纳。
上诉人孙国祥、马凤娟不服原审判决，向本院提出上诉称：上诉人于1998年因住房狭小申请审批宅基地，村委领导要求先拆除原有的老房子（系母亲的房子，分家所得），逼于无奈上诉人于2002年5月18日请人帮忙拆除房子，但孙国良以影响他家房屋安全为由阻止拆房工作，最终中止拆房。后来村委领导擅自做主将上诉人应拆除的房子卖给了孙国良，在上诉人不知情的情况下写了房屋绝卖契约，并将上诉人为方便办理土地审批手续放在村委的私章偷盖在绝卖契约上，由村干部将一万七千元房款交给了上诉人。上诉人当时因急于审批地基，听从村委要求拆除了上诉人母亲的另一处房子。后来经过各级土管部门人员的解释，上诉人的房子不应该买卖而上诉人母亲的房子不应该拆除。因此，上诉人请求二审法院：1、判令孙国良、余素梅返还柯桥区钱清镇遗风村大堰宗地460-1号面积38平方米的房屋。2、判令孙国良、余素梅赔偿原审原告资料复印费12200元；信访期间的差旅费8895元；房屋的租金损失63600元；赔偿精神损失费40万元；赔偿拆迁人工费21000元，拆迁人工款待费2400元。
上诉人孙国良、余素梅针对孙国祥、马凤娟的上诉答辩称：一、对于上诉人孙国祥、马凤娟要求返还房屋的问题，答辩人认为本案中双方签订的绝卖契约合法有效，不需要腾退和返还房屋。二、对于其他损失，是上诉人孙国祥、马凤娟在二审中新增加的请求，在原审中未提及，不属于本案的审理范围，且其主张的其他损失没有法律依据。
上诉人孙国良、余素梅不服原审判决，向本院提出上诉称：一、2002年5月28日签订的《绝卖房契》合法有效。在签订协议时，双方为同一集体经济组织成员，农村宅基地使用权可以依法转让。且孙国良、余素梅属于住房困难户，村委会同意双方之间进行转让，本身就是加大盘活存量建设用地的方式。即使加上本案讼争宅基地使用权面积，孙国良户所使用的宅基地面积也未超标。另外，双方仅涉及房屋的买卖，未违反法律强制性规定，房屋买卖协议应属有效。无论是宅基地的转让还是农村房屋的转让，均符合我国现阶段的法律规定，原审以房屋买卖涉及宅基地的“一户多宅”，僵化适用土地管理法第六十二条，适用法律不当。该条规定属于非效力性的规定，不能作为判断合同本身是否有效的法律依据。二、原审判令孙国良、余素梅腾退房屋不当。当地村委会与政府在其审批的文件中载明需要拆除讼争房屋，孙国祥也已审批宅基地并新建房屋，因此讼争土地使用权与房屋也应归当地村民委员会所有。现孙国祥、马凤娟与讼争房屋无任何事实与法律上的利害关系，不具有诉权，不应判决腾退。且既然原审认定上诉人购买房屋的行为违反了一户一宅的规定，那么原审判决确认房屋买卖协议无效和腾退房屋，反而将导致孙国祥通过司法诉讼的方式确认了其“一户多宅”的使用权。原审在此基础上判令上诉人孙国良腾退房屋，无论今后房屋是否需要拆除，原审判决均是错误的。三、本案讼争房屋面积是否为38平方米，未经过任何职能部门的丈量及核算，该宗地项下有多少面积的房屋无法确认。因此原审判决的内容不符合客观事实。综上所述，本案双方当事人签订的绝卖协议主体适格，内容未违反法律的强制性规定，应认定有效，原审认定合同无效及腾退房屋明显错误。综上，请求二审法院撤销原判或在查清事实基础上依法判决驳回上诉人孙国祥、马凤娟的诉讼请求；一、二审的诉讼费用由孙国祥、马凤娟承担。
上诉人孙国祥、马凤娟针对孙国良、余素梅的上诉答辩称：原审判决已基本查清了案件事实，但是房屋应返还给孙国祥，房屋登记在孙国祥母亲周云仙名下，现周云仙还在世，原审法院未追加周云仙作为本案的利害关系人参加诉讼在程序上有所不当。孙国祥、马凤娟认为其未在绝卖契约上签字盖章，绝卖契约是伪造的。另外，村委与孙国良之间的协议对上诉人孙国祥、马凤娟不发生效力。
二审期间，上诉人孙国祥、马凤娟提供以下新的证据：
证据1、通讯费、交通费发票一组，证明上诉人孙国祥、马凤娟因本案花费的通讯费和差旅费。上诉人孙国良、余素梅质证认为，对证据真实性无异议，但对证据关联性以及证据所要证明的目的有异议，无通讯记录的情况下不能证明电话费为本案所花费，交通费多是去北京，与本案无关，不能实现证明目的。
证据2、土地登记资料摘录表一份，证明讼争房屋仍然登记在孙国祥的母亲周云仙名下。上诉人孙国良、余素梅质证认为，对真实性无异议，但该证据要配合其他证据一起使用，仅该份证据不能实现上诉人孙国祥、马凤娟的证明目的。
证据3、集体土地使用权证一份及照片一张，证明地号为484号的宅基地登记在孙国祥父亲孙炳泉名下，该房屋为二间平房，其中一间在孙国祥审批新的宅基地时被拆除。上诉人孙国良、余素梅质证认为，该份证据与本案没有关联性，其所要证明的目的也与本案没有任何关联性。
本院对以上证据审核、认证认为：证据1、3与本案无关联性，不予认定；证据2，可以证明讼争土地使用权系登记在周云仙名下，对这一事实原审已予认定。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人孙国祥于2002年2月25日申请审批宅基地新建房屋时，当地镇土管所的意见为“拆除原住房460-1号，先拆后建，并注销460-1号房屋”，该意见逐级通过镇人民政府、县国土资源局、县人民政府的审批，且上诉人孙国祥、马凤娟现已在新审批的宅基地上新建房屋，据此，460-1号房屋即地号为460号的房屋中由《分书》确认孙国祥分得的西面双平台一间，在性质上属于应拆除的房屋。此后，上诉人孙国祥、马凤娟与上诉人孙国良、余素梅就这一应拆除房屋达成房屋买卖协议，应属无效，原审认定并无不当。上诉人孙国良、余素梅系根据对《绝卖屋契》的履行而占有使用讼争房屋，但因《绝卖屋契》被认定无效，孙国良、余素梅丧失了继续占有使用讼争房屋的权利基础，应予腾退。本院对上诉人孙国良、余素梅的上诉请求不予支持。至于上诉人孙国祥、马凤娟提出的返还讼争房屋的上诉请求，本院认为，孙国祥、马凤娟已在经审批取得的新宅基地上新建房屋，若将本案讼争房屋返还给孙国祥、马凤娟，那么孙国祥、马凤娟将同时拥有新、旧两处宅基地，明显有违审批时“先拆后建”的规定以及违反“一户一宅”的法律规定。现讼争房屋虽暂未拆除，但孙国祥、马凤娟也应当将讼争房屋及相应宅基地使用权交还当地村民委员会，并由当地村民委员会对存量建设用地进行统筹安排。因此，本院对上诉人孙国祥、马凤娟要求返还房屋的上诉请求不予支持。至于上诉人孙国祥、马凤娟主张的赔偿资料复印费、信访期间的差旅费、房屋租金损失、拆迁人工费、精神损失费等上诉请求，超出了原审的诉讼请求，不属于二审的审理范围，本院对这一上诉请求亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙国祥、马凤娟负担40元，由上诉人孙国良、余素梅负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 丁敏佳
代理审判员 李丹丹
二〇一五年十一月四日
书 记 员 刘莎莎