浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初3862号
原告：项逢欢，男，1979年1月9日出生汉族，住浙江省天台县。
原告：陈晓敏，女，1979年2月25日出生汉族，住浙江省天台县。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司（统一社会信用代码91331023092324300Y），住所地浙江省天台县始丰街道汇泉西街27号。
法定代表人：朱朝阳，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：白玉拴，男，1965年4月28日出生汉族，住河南省南阳市宛城区，系被告公司员工。
委托诉讼代理人：何元炉，浙江同元律师事务所律师。
原告项逢欢、陈晓敏诉被告浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成了合议庭。因本案的处理与（2017）浙1023民初1005号案件存在密切关系，而（2017）浙1023民初1005号案件尚未生效，故本院于2017年7月20日裁定中止本案诉讼，后于2017年11月16日恢复审理。2017年12月1日，本案进行了公开开庭审理。原告项逢欢、陈晓敏，被告永超房产公司的委托诉讼代理人白玉拴、何元炉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项逢欢、陈晓敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金88000元（2016年5月31日至实际交付房屋之日2017年1月7日）；2、判令被告在2017年内办理房产证；3、判令被告继续履行合同约定的交房义务；4、要求被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告方将第1项诉讼请求予以了明确并当庭放弃第3项诉请在本案中的主张，第1项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付逾期交房的违约金88000元（从2016年5月31日计算至2017年1月7日，前90天按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金，后131天按照日万分之五的标准计算逾期交房违约金）。事实和理由：两原告与被告于2015年11月12日签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告所开发的位于天台县始丰街道汇泉西街路27号财富国际大厦楼盘A1-26一层商铺房屋一间，面积为37.86平方，购房金额为960000元。原告已经按照合同约定向被告全额履行了付款义务，按照合同第九条的约定，被告应于2016年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第十条约定逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于2017年1月7日收到被告的收房通知书，但截至起诉日被告也未向原告说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。故为维护原告自身的合法权益，根据相关规定，向法院提起诉讼。
被告永超房产公司答辩称：1、原告提出的违约金数额过高。答辩人延迟交房是因无法改变的不可抗力原因所造成，请求法庭予以调整；2、对于原告提出的第二、三项请求，因原告尚有一些费用未付，而合同附件八明确约定必须原告先付清费用，答辩人才能办理相关产证手续，故答辩人具有抗辩权；3、原告存在违约行为，原告在房子内违法搭建隔层，违反合同的约定，被告将另行起诉原告，要求原告拆除隔层赔偿损失。综上，请求法庭对原告主张的违约损失予以减免。
原告项逢欢、陈晓敏为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
第一组证据：商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告签订商品房买卖合同以及合同相关约定的事实；
第二组证据：定金协议复印件、购房发票复印件各一份、转账凭证复印件七张，证明原告方已经付清房款的事实；
第三组证据：交房通知书、办证通知书各一份，证明被告逾期交房的事实。
被告永超房产公司对原告项逢欢、陈晓敏提供的上述证据，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性没有异议；对第二组证据没有异议，被告认可原告已经全款付清购房款；对第三组证据的真实性没有异议，从第三组证据也可看出被告没有过错，被告在12月份去的竣工验收备案后很快就向原告发送了交房通知。
被告永超房产公司为支持其抗辩主张，向本院提供了照片复印件三张，证明原告方违规装修的事实。
原告项逢欢、陈晓敏对被告永超房产公司提供的该组证据，发表质证意见如下：原告对照片的真实性没有异议，但原告对内部结构没有进行任何改变，况且原告在装修期间向被告交纳了2000元押金，装修完成后被告也将押金退还给了原告，装修期间被告未提出任何异议。
根据原告与被告举证、质证意见，本院认证如下：对原告项逢欢、陈晓敏提供的第一组证据，被告对该证据的真实性没有异议，且该证据能够证明原、被告双方在签订合同时对交房、办证等内容的相关约定，故对该证据的证明效力予以确认；对原告提供的第二组证据，被告没有异议，故对该证据的证明效力予以确认；对原告提供的第三组证据，能够证明被告在2017年1月7日向原告发送交房通知书的事实，对该证据的证明效力予以确认。对被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认，但原告的装修是否违规以及其装修行为是否确实影响了涉案房屋取得初始登记证书，因被告未提供其他证据予以佐证，故对该证据的关联性不予确认。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，可认定事实如下：
2015年11月12日,两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定两原告向被告购买坐落于天台县始丰街道财富国际小区A区A1-26号商铺，房屋的建筑面积为37.86㎡，房屋总价为960000元。合同第九条“交付期限及条件”约定，被告应当在2016年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施。施工中遇到重大技术问题而致开发建设期可以延期，出卖人延期不超过60个月。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第八条第1项约定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准。买受人应在出卖人发出交付使用的书面通知之日起15日内，到出卖人处办理该商品房的结算交接手续……买受人逾期办理该商品房结算交接手续的，则视为该商品房已完成交接，由此造成该商品房的一切风险责任由买受人承担，逾期期间所发生的物业管理费由买受人承担。第2项约定：买受人在交接该商品房之日起，在房产管理局产权登记机关规定的期限内凭购房发票自行向房产管理局产权登记机关办理权属登记手续；若买受人属按揭贷款购房户，办理商品房产权及抵押银行手续必须由出卖人统一代为办理，同时应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。买受人交房时预付办证所需费用（待办完毕后按实结算）结清后才可办理手续。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款960000元。
另查明，被告所开发的财富国际楼盘原为天台县建安房地产开发有限公司开发，因天台县建安房地产开发有限公司资金链断裂被宣告破产，其所有的始丰新城“金色广场”在建房地产项目被整体拍卖，案外人徐学根、周显达、苏正富于2014年1月22日以最高价竞得“金色广场”在建房地产项目。2014年6月13日，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，本院依法裁定天台县始丰新城金色广场在建房地产（项目共计十八层框架建筑4幢、六层框架建筑1幢、裙楼及地下室）的所有权归被告永超房产公司所有。被告接手“金色广场”在建房地产项目后将其更名为“财富国际”项目。2016年6月18日，被告组织设计、施工、建设单位对财富国际项目进行了竣工验收。2016年10月18日，天台县人民政府相关领导组织召开了关于财富国际项目工程竣工验收相关问题的专题会议，会议主要明确了三大方面的内容：一、会议认为财富国际项目（原为金色广场项目）于2006年因资金问题被迫停工，2012年底启动破产程序，于2014年由浙江永超房地产开发有限公司经法院拍卖取得。由于该项目在拍卖时房屋的主体工程已经完成，建筑的违法点和部位已存在，同时缺失项目前期大量的基础资料，导致在竣工规划核实、质量综合验收时无法验收。鉴于该项目已逾期交房8个多月，易成为社会不稳定因素，为避免该项目出现“二次烂尾”情况，确保社会平稳安全，并结合[2013]95号专题会议纪要精神，原则同意对该项目予以竣工验收。二、会议指出要本着实事求是的原则妥善处置财富国际项目工程竣工验收问题，现将该项目相关事项具体明确如下：1、关于超用地的问题……5、关于规划竣工核实缺少直接依据的问题。会议明确按照该项目建筑用途、建筑面积、各类经济技术指标、基础设施和公共配套设施等实测资料和实际建成情况予以规划核实。……9、关于住宅底层入口通道净宽未达到1999年《住宅设计规范》要求的净宽不应低于1.2米要求的问题。鉴于该问题在拍卖时就存在，也无法进行整改，会议明确按拍卖时的现状进行确定，并免于相应处罚。10、竣工验收备案工程资料缺失问题。因项目为破产拍卖所得，缺失了项目前期大量基础资料，造成财富国际项目竣工验收备案工程资料严重缺失。会议明确城建档案室在工程档案验收时，按拍卖后所形成的工程档案进行验收。11、关于部分业主私自封闭阳台、设备平台的问题。财富国际项目第一批房交付时间2016年1月底，因各种原因无法在规定时间内达到交房条件，部分业主私自入住并在房屋装修时封闭了阳台和设备平台，导致在房屋测绘和规划验收时无法进行，甚至无法整改，同时可能会造成社会不稳定的因素。会议明确按现场实际情况，在确保社会稳定的基础上，按照标准层标准要求进行测绘、验收、登记。……专题会议明确后，财富国际项目于2016年12月19日完成了竣工验收备案。
此外查明，2017年1月7日，被告向原告方发送了交房通知书，后于2017年3月3日向原告方发送了办理房产证通知书。目前，原告已经对涉案商铺进行了装修并实际占有使用该商铺，但截至法庭辩论终结前，涉案商铺的不动产初始登记仍未办理。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同（包含附件内容）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告应在2016年5月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金，现被告直至2017年1月7日才通知原告交房，被告逾期交房事实清楚，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算期限，结合原告的主张以及本院查明的事实，可认定逾期交房违约金的计算期限为2016年6月1日起至2017年1月7日止。对于逾期交房违约金的计算标准，原告主张前90天按照日万分之三计算，后面131天按照日万分之五计算，被告抗辩认为原告主张的标准过高，要求予以调整。本院认为，衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准在于违约造成的损失。本案中，原告并未提供有效证据证明其因被告逾期交房而造成的实际损失，综合考量合同履行情况、当事人双方过错程度及与涉案楼盘相同地段相应时期的租金标准等因素，根据公平及诚实信用原则，本院确定将逾期交房的违约金计算标准调整为日万分之三。综上，被告方应支付的逾期交房违约金为63360元【按双方认可的已付房款960000元×0.0003×220天进行计算】。至于原告主张要求被告办理房产证的请求，因被告至今尚在办理不动产初始登记的过程中，原告要求变更登记办理其房产证的条件尚未成就，故对原告该项请求本院暂不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告项逢欢、陈晓敏逾期交房违约金63360元；
二、驳回原告项逢欢、陈晓敏的其余诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法减半收取1010元（原告方预付2020元），由原告项逢欢、陈晓敏负担290元，由被告浙江天台永超房地产开发有限公司负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费2020元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审判员 胡国卫
二〇一八年一月三日
书记员 洪 娟