天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第991号
原告秦瑞海，农民。
委托代理人管建、王晟楠，天津世杰律师事务所律师。
被告杜连珍，农民。
委托代理人秦宝兵（杜连珍之子），农民。
被告范建翠，居民。
委托代理人范春悦（范建翠之父），工人。
委托代理人杨井伯，天津寰实律师事务所律师。
原告秦瑞海与被告杜连珍、范建翠返还原物纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，因需以另一案件的审理结果作为依据，故本案于同年2月25日中止诉讼。待中止事由消除后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。除原告委托代理人王晟楠、被告杜连珍、范建翠外，其他诉讼参加人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦瑞海诉称，位于天津市宝坻区火车站路西侧的房地产（地号坻字83-048-1，建筑面积297.15平米，以下简称“诉争房产”）原系原告与被告杜连珍的夫妻共同财产。原告与被告杜连珍于2007年12月18日解除婚姻关系时，明确约定诉争房产归原告所有，该夫妻共同财产已依法分割，因被告杜连珍原因未能办理产权过户手续。2012年5月，原告欲对该诉争房屋进行装修，发现该房屋已为被告范建翠所控制，后经了解得知该房屋已为范建翠所有。被告范建翠系以极低的价格与被告杜连珍达成房屋买卖协议，且未支付该款项，由此可见诉争房产系被告范建翠与被告杜连珍恶意串通所获得的。原告认为其与杜连珍的离婚协议已约定涉案房屋为原告所有，该协议为物权产生凭证，已产生物权效力，理应由原告实际占有、处分、收益。现二被告行为已侵犯原告物权，几经交涉无果，故原告诉至法院要求：一、二被告共同将位于天津市宝坻区火车站路西侧的房地产（地号坻字83-048-1，房屋建筑面积297.15平方米）返还给原告；二、诉讼费用由二被告承担。
原告提交如下证据：
1、2006年8月22日原告与被告杜连珍签订的协议复印件1份，证明2006年秦瑞海与杜连珍协商涉诉房产归原告所有，且未限定原告在履行完债务的条件下涉诉房产才归原告所有；
2、离婚登记审查处理表、离婚协议书复印件各1份，证明原告与被告杜连珍在离婚协议中约定涉诉房产归原告所有，且未限定在原告清偿债务之后房屋所有权才能转移；
3、房产买卖协议复印件1份，证明被告杜连珍与范建翠签订的房产买卖协议成交价格极低，不符合善意取得的构成要件，杜连珍与范建翠恶意串通损害原告权益，另外该协议无法证实被告范建翠已将协议约定的款项支付给被告杜连珍；
4、2012年9月21日被告范建翠与案外人天津农村商业银行股份有限公司北辰支行签订的抵押合同复印件1份，证明诉争房产抵押价值超过范建翠买受价值一倍以上，被告范建翠未支付合理对价；
5、房地证津字第××号房地产权证复印件1份，证明范建翠获得诉争房产所有权40余日后将诉争房产抵押，他项权登记权利价值189万元，证明当时房屋评估价值已达270万元，范建翠未支付合理对价；
6、津华审评字第20110096号房地产抵押估价报告复印件1份，该报告载明2011年8月16日诉争房产的评估单价为9120元／平方米，证明范建翠未支付合理对价；
诉讼中，原告申请证人邱××、郭××出庭作证，证明原告明确表示夫妻关系存续期间所产生的债务由原告承担，与杜连珍无关，且相关贷款的利息一直由秦瑞海偿还，同时证明二被告恶意串通。庭审中邱××陈述的主要内容为：2011年5月份，我看到杜连珍和几个人下车进了大清花饭店，还听说有人送给杜连珍的孙子一只小狗，我想应该是买房的人送的；郭××陈述的主要内容为：2001年3月至2006年，杜连珍名下的借款由秦瑞海偿还贷款利息。
被告杜连珍辩称，原告与被告杜连珍于2007年12月18日离婚，双方约定债权债务先由原告承担后诉争房产才归原告所有，但原告未履行约定偿还债务，故诉争房产的所有权不发生变动。双方离婚后，银行起诉杜连珍偿还借款本金及利息，法院判决杜连珍还款，杜连珍多次找原告还贷，但原告一直未偿还，杜连珍没有经济来源，无奈只能将诉争房产变卖偿还贷款。因诉争房产已出售，故不同意原告的诉讼请求。
被告杜连珍提交如下证据：
1、宝坻字第××号房权证、坻民国用（2000）更Ⅰ字第0064号国有土地使用证复印件各1份，证明诉争房产在出售前权利人为被告杜连珍，并设定抵押；
2、房屋买卖合同1份，证明2011年7月16日二被告签订房屋买卖合同及其内容；
3、借条1份，证明原告向被告杜连珍借款37万元未偿还；
4、（2010）宝民初字第1905号民事判决书1份，证明杜连珍以涉诉房产为抵押物向银行借款58万元，法院判决杜连珍偿还银行借款本、息；
5、（2013）宝民初字1528号民事判决书1份，证明原告曾向法院起诉要求确认二被告之间的房产买卖协议无效，法院予以驳回。
被告范建翠辩称，二被告房屋买卖的整个过程是正常合法的，通过接洽、评估后签订协议，房款交付、登记过程合法有效；原告诉称离婚协议已发生物权效力不成立，我国物权法规定物权的产生以不动产登记为前提；范建翠是涉诉房产的所有权人，有占有、使用权，故原告诉请于法无据，请法院驳回。
被告范建翠提交了房地证津字第××号房地产权证1份，证明诉争房产登记在其名下，其购买了诉争房产。
经庭审质证，被告杜连珍、范建翠对原告证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，但不认可证明目的；被告范建翠认为证人邱××、郭××的证言与本案不具有关联性。原告对被告杜连珍提供的证据1没有异议，认为证据3（2010）宝民初字第1905号民事判决书与本案不具有关联性，因秦瑞海撤诉，故证据4（2013）宝民初字第1528号民事判决书无法律效力，证据2房屋买卖合同是二被告签订的，其内容不具有真实性，且无法证实被告范建翠已付款。原告对被告范建翠提供的房产证的真实性无异议，但认为范建翠非法取得房产证。
经审理查明，原告秦瑞海与被告杜连珍原系夫妻关系。二人夫妻关系存续期间，于2000年7月7日将坐落于宝坻区城关镇火车站路西侧房产（房权证号：宝坻字第××号）登记在被告杜连珍名下，于2000年8月30日上述房产土地使用权登记在被告杜连珍名下【国有土地使用证号：坻民国用（2000）更Ⅰ字第0064号】，此房产为原告与被告杜连珍的夫妻共同财产。2005年4月29日被告杜连珍向原天津市宝坻区农村信用合作联社北潭分社（下称原北潭分社）借款58万元，以上述房产作为抵押物进行担保，并办理了抵押登记。
2006年8月22日，原告与被告杜连珍签订协议，该协议第五条约定：“秦瑞海的债权债物（务）与杜连珍无有任何关系”。2007年12月18日原告与被告杜连珍在婚姻登记机关办理离婚登记手续，并约定夫妻共同财产全部归原告所有，原告一次性给付被告杜连珍60万元（已给付）。诉讼中原告与被告杜连珍均承认夫妻共同债务均由原告承担。
2010年5月14日天津市宝坻区农村信用合作社新安镇信用社（原北潭分社被其合并，下称新安镇信用社）起诉被告杜连珍偿还借款本金58万元及利息，同年7月13日本院经审理后作出（2010）宝民初字第1905号民事判决书，判决被告杜连珍偿还该信用社借款本、息合计824801.06元并承担案件受理费6024元。上述判决生效后，经新安镇信用社同意，被告杜连珍欲变卖涉案房产，以变卖价款偿还银行贷款。经被告杜连珍委托，天津盛源资产评估事务所于2011年7月11日作出津盛源企评咨字（2011）第10号资产评估咨询报告书，评估结果为诉争房产资产价值为121.1864万元。2011年7月16日，被告杜连珍与被告范建翠签订房屋买卖合同，约定：杜连珍将宝坻区火车站路西侧房产（建筑面积297.15平方米、土地面积264.7平方米、所有权证号为124031112858）以125万元的价格出售给范建翠，同时约定该房产的后院土地使用权仍归被告杜连珍，买方如果在拆迁前变卖，视同拆迁，买方给付出卖方40万元人民币；合同对其他权利义务进行了约定。为办理房权证及土地使用证合一及房产过户手续，被告范建翠向新安镇信用社提供了押金。2011年7月1日，被告杜连珍将涉案房产的房权证及土地使用证合一，重新办理房地产权证书（房地产权证号为：房地证津字第××号）；同年7月18日，新安镇信用社注销了涉诉房产的抵押权。当日，二被告就该房产在宝坻区房管局签订天津市房产买卖协议，交易价格为121.1万元。同年7月26日，二被告将上述房产变更登记于被告范建翠名下，房地产权证号为：房地证津字第××号。诉讼中二被告均认可被告范建翠实际支付被告杜连珍房款125万元。
经被告范建翠委托，天津市华审有限责任房地产土地评估事务所于2011年9月2日作出津华审评字第20110096号房地产抵押估价报告，评估结果为涉诉房产抵押价值取整为271万元；当日，范建翠以该房产设定抵押，并办理了抵押登记，担保主债权数额为人民币189万元，该抵押权于2012年9月21日注销。2012年9月19日范建翠继续以该房产设定抵押，担保主债权数额为人民币207万元，同时办理了抵押登记，抵押物评估价值为297万元。
2013年3月13日，原告向本院起诉请求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，本院经审理后作出（2013）宝民初字第1528号民事判决，驳回原告秦瑞海的诉讼请求。原告不服，上诉于天津市第一中级人民法院，该案审理过程中，原告自愿申请撤回上诉及原审起诉，天津市第一中级人民法院审查后作出（2013）一中民四终字第1107号民事裁定，撤销天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第1528号民事判决；准许上诉人秦瑞海撤回上诉及原审起诉。被告范建翠不服该裁定，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院审查后作出（2014）津高民申字第855号民事裁定，驳回范建翠的再审申请。
以上事实有原、被告的陈述、庭审中提交的证据、（2010）宝民初字第1905号民事判决书、（2013）宝民初字第1528号民事判决书、（2013）一中民四终字第1107号民事裁定书、（2014）津高民申字第855号民事裁定书及本院调取的（2013）宝民初字第1528号民事诉讼卷宗等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告与被告杜连珍离婚时约定包括涉诉房产在内的全部共同财产归原告所有，共同债务由原告偿还，该约定系二人之间对财产及债务的处分，不能对抗债权人、抵押权人及善意第三人，且该约定仅是涉诉房产物权变动的债权凭证，不产生物权变动的效力。原告明知涉诉房产设定了他项权，其欲取得该房产的全部所有权应积极清偿债务、注销他项权，并办理登记手续，但其却怠于清偿债务，从而引发诉讼，致使杜连珍成为应当清偿债务的被执行人。被告杜连珍为履行生效法律文书所确定的义务，经抵押权人同意，对主债权的担保物即涉诉房产进行变卖，无异于变相行使抵押权，其主观上并不存在恶意。被告范建翠在购买涉诉房产时能够确认该房产登记在被告杜连珍名下，担保的主债权借款人亦为杜连珍，根据不动产登记的公示公信原则，其有理由相信涤除他项权后，权属证书的登记所有权人有权处分房产，并无核实该房产是否存在其他共有权人的义务。被告杜连珍在签订房产买卖协议前对涉诉房产进行价格评估，并以高于评估值的价格（房款125万元，保留所有权40万元，共计165万元）与被告范建翠达成买卖协议，在范建翠涤除抵押权并支付剩余价款后，二被告将涉诉房产的所有权人变更为范建翠。从二被告的交易过程分析，被告范建翠善意购买涉诉房屋、支付了合理对价并办理了登记手续，符合善意取得的构成要件，已合法取得涉诉房产的所有权。原告主张二被告恶意串通以极低价格交易涉诉房产且范建翠未支付合同价款，并提供了房地证津字第××号房地产权证、津华审评字第20110096号房地产抵押估价报告、2012年9月21日被告范建翠与案外人天津农村商业银行股份有限公司北辰支行签订的抵押合同及证人证言以证实其主张，经审查上述房地产抵押估价报告及抵押合同确定的价格均系为借款进行抵押担保而确定的抵押价值，与本案不具有关联性，不足以对抗二被告签订房产买卖协议前的评估结论，且无法排除涉诉房产因添附增值或自然增值的可能性及增值幅度，而邱德江、郭××的证人证言与本案不具有直接的关联性，加之新安镇信用社因债权债务消灭而实际注销了涉案房产的抵押权，故本院对原告上述主张不予采信。
根据我国“物权法”原理，返还原物请求权的客体应为无权占有人，本案中，涉诉房产目前并非杜连珍所占有，故原告要求杜连珍返还涉诉房产无事实依据，本院不予支持；被告范建翠基于所有权而占有、使用涉诉房产，并非无权占有人，故原告要求被告范建翠返还涉诉房产无法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告秦瑞海的诉讼请求。
案件受理费30800元、保全费5000元，合计35800元，由原告秦瑞海负担。（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（上诉应向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费或在上述期限内交纳后未将票据提交本院的，按不上诉处理。）
审 判 长 张凤霞
代理审判员 刘 辉
人民陪审员 李文来
二〇一四年十月十一日
书 记 员 吕环宇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得他物权的，参照前两款规定。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债权或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。