北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再31号
二审上诉人（一审被告）：柳云涛，男，1944年9月22日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王阳，北京市华洋律师事务所律师。
二审被上诉人（一审原告）：陈雪华，女，1957年1月8日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈士钢（陈雪华之弟），1968年3月26日出生，汉族，住北京市东城区。
二审上诉人柳云涛与二审被上诉人陈雪华房屋租赁纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2014年11月20日作出(2014)二中民终字第09269号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2016年12月5日作出(2016)京民监10号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人柳云涛的委托诉讼代理人王阳与二审被上诉人陈雪华的委托诉讼代理人陈士钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳云涛称，请求撤销原一、二审民事判决，驳回原告的诉讼请求。理由是：1、有新证据推翻原判决的事实依据。肖质于2004年1月26日死亡，不可能死后出具委托书和进行房屋买卖交易。2、原告非善意的买受人，房屋交易价格明显低于市场合理价格。3、涉案房产系去台人员代管房产，属历史遗留问题，应参照当时的法律和政策解决。4、原审认定事实错误，导致适用法律错误。5、涉案房屋纠纷不属人民法院受理范围。
陈雪华辩称，涉案房产系原告合法私有财产，具有无可争辩的房产所有权，涉案房产系标准租私房，柳云涛长期不在此居住，陈雪华作为所有权人，有权要求柳云涛腾退房屋。
陈雪华向北京市东城区人民法院起诉称：北京市东城区后鼓楼苑9号院(以下简称后鼓楼苑9号院)共计有原告35间私房，其中被告占着10号房中的东数第2、3间北房和9号房中的东数第2、3间北房，因原、被告之间未签订房屋租赁合同，被告也未向原告支付过任何租金，且被告在本市另有住房，具备腾房条件，故原告诉至法院，请求判令被告将后鼓楼苑9号院10号房中的东数第2、3间北房和9号房中的东数第2、3间北房（以下简称涉案房屋）腾空交还原告。
北京市东城区人民法院一审查明：涉案房屋原房主为肖本清（又名肖质），后肖本清将涉案房屋出售给原告，原告于2004年6月办理了涉案房屋产权登记。现涉案房屋长期由被告实际控制，但原、被告双方未签订租赁合同，被告亦未向原告缴纳过租金。
法院诉讼中勘验了现场，涉案房屋门口及窗外均堆积大量杂物，无长期有人居住痕迹。另，被告名下原有北京市东城区胡家园17楼1902号住房一套，在本案诉讼期间，被告与其妻子赵舜贞协议离婚，双方约定将北京市东城区胡家园17楼1902号房转归赵舜贞所有。
一审庭审中，被告提供一份其与肖本清签订的《私房租赁契约》复印件，被告称此契约签署于2005年。原告对此契约的真实性不予认可。
北京市东城区人民法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
本案中，原告系于2004年6月取得涉案房屋产权，而被告称其与肖本清之间的《私房租赁契约》签署于2005年，故被告所持“买卖不破租赁”的答辩意见不能成立。至于被告另持其名下无房不具备腾退条件的答辩意见，法院考虑到被告与其妻子系协议离婚，关于财产分割问题未经司法程序，且结合双方协议离婚的时间点恰为本案诉讼中及涉案房屋长期无人居住等客观情况，法院依法对被告此项答辩意见亦不予采纳，被告自行承担相应后果。故判决：被告柳云涛于本判决生效之日起三十日将北京市东城区后鼓楼苑九号院十号房中的东数第二、三间北房和九号房中的东数第二、三间北房腾空交还原告陈雪华。
柳云涛不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回陈雪华的诉讼请求。理由为：我与房屋的原产权人已经签订了租赁合同，根据“买卖不破租赁”的规定，我不应搬出。而且该房子是单位分配给我的房子，应解决我的居住问题。陈雪华同意一审判决。
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
北京市第二中级人民法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故根据该条款可知，所谓的“买卖不破租赁”，其构成前提应为租赁关系发生在买卖关系发生之前。而根据本案现有的证据查实，2004年陈雪华即已购买了涉案房屋，并于2004年6月办理了涉案房屋的产权证书。而柳云涛所签订的《私房租赁契约》签订的日期为2005年11月。故法院对于柳云涛所持的“买卖不破租赁”的上诉意见不予采纳。至于柳云涛所提及该房屋系单位分配，应解决其居住问题的上诉意见与本案无关联性，法院亦不予采信。陈雪华作为涉案房屋的产权人与柳云涛之间并无房屋租赁关系，故陈雪华要求柳云涛返还涉案房屋于法有据，法院予以支持。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。故判决：驳回上诉，维持原判。
再审庭审中，柳云涛提交了下列证据作为新证据：
1、江西省萍乡市公安局注销户口证明，证明肖本清于2004年1月26日死亡，不可能与陈雪华进行房屋买卖交易。
2、北京市中级人民法院（1984）中刑申字第1353号刑事再审判决书，证明东城区后鼓楼苑甲五号房产确系杜善继以肖质名义所购置，现根据国家有关政策规定，应予解除代管，发还肖质。
3、北京市落实私房政策办公室《关于发还肖质被代管房产的通知》、房屋管理交接书、协议书、房屋产权登记书、房地平面图、北京市房屋登记表等，证明东城区后鼓楼苑甲五号房产原房尚在，代户发还不负责腾退，不纳入标准租私房工作范围，仍按现行政策规定管理；于2003年12月1日起由肖质接管，接管方必须与承租人建立租赁关系，重新签订租赁合同。
4、房屋买卖协议书、北京市房屋所有权登记申请书、契税完税凭证等，证明2004年6月3日，肖质之弟肖本放签订房屋买卖协议，将房屋出售给陈雪华，并在协议中明确约定新业主购买此房产后愿与原承租者维持租赁关系，另立新约，不强撵承租者搬家。
5、换房协议书、北京市事业单位统一银钱收据，证明1997年单位将涉案房产分配给柳云涛居住。
陈雪华提交了房屋所有权证书、江西省萍乡市公证处公证书、委托书、证人证言等材料作为新证据，证明肖本清于2002年4月15日出具授权委托书委托肖本放全权代理交涉后鼓楼苑9号院房产接管、买卖等有关事项，房屋买卖交易真实有效，涉案房屋长期闲置。
关于双方当事人再审庭审中所提交的新证据，柳云涛的证据来源为北京市国土资源局东城分局不动产登记档案查询，陈雪华的证据来源为原房屋买卖交易时留存的资料，双方的证据内容具有一致性，并不冲突，只是各自证明目的不同，本院对上述证据的真实性予以采信。
本院再审查明的事实：后鼓楼苑9号院（原门牌号甲5号，31间）系原国民党少将副师长杜善继以其妻肖质名义所购。1954年2月北京市人民法院出具刑事裁定书，将该房产予以代管。后肖质提出申诉，要求解除代管。北京市中级人民法院作出刑事再审判决，对涉案房屋解除代管，发还肖质。2003年9月，北京市落实私房政策办公室出具《关于发还肖质被代管房产的通知》，将后鼓楼苑甲5号房产发还肖质，并在通知中明确：“……二、原房尚在，代户发不负责腾退。三、不纳入标准租私房工作范围，仍按现行政策规定管理……”。同年11月28日，东城区房地经营管理中心作为撤管方与接管方肖质签订《房屋管理交接书》，约定：“……一、撤管方向接管方提供房屋使用状况基本资料，包括：承租人姓名、计租面积，并附房屋平面草图。二、接管方必须与承租人建立租赁关系，重新签订租赁合同并按京国土房字（2000）107号文件第一条规定的私房租金标准核定租金（撤管方将原合同收回）。三、接管方应保证承租人的住用安全。按照北京市政府修缮管理的有关规定负责房屋的安全检查和维修……”。后肖质委托其弟肖本放将涉案房屋出售给陈雪华，在所签房屋买卖协议中明确要与租户签订新的租赁协议。陈雪华于2004年6月8日取得涉案房屋产权证。但直至陈雪华起诉腾房，也未与原租户签订房屋租赁协议，未对涉案房屋进行过维护修缮。
1997年柳云涛因住房面积没有达标，其单位将涉案房屋分配给其居住，并与东城区房管局签订了公房承租合同。柳云涛在原审庭审中提交了2005年11月8日与原房主签订的《私房租赁契约》，协议起租日期是2003年12月1日，立约日期是2005年11月8日。在一审诉讼期间，柳云涛与其妻子协议离婚。
上述事实，有房产证、离婚证、《私房租赁契约》、双方当事人陈述等证据在案为证。
本院再审认为：涉案后鼓楼苑9号院属于“原去台人员代管房产”的性质，后案外人肖质申请解除代管，国家依据政策代户发还肖质所有。陈雪华通过合法买卖取得后鼓楼苑9号院房屋所有权，依据国家政策享有相应的权利和义务。
本案的争议焦点是依据国家政策陈雪华有无权利要求柳云涛腾退房屋。
涉案房产系原国民党去台人员杜善继于1948年以其妻肖质名义购买，1949年杜善继去台湾，1954年2月北京市人民法院作出刑事裁定书，将上述房产予以代管。后肖质申诉，北京市中级人民法院作出刑事再审判决书，解除代管，房产发还肖质。因此涉案房产属于原去台人员的代管房产，而不属于标准租私房管理范围。根据国务院、建设部等有关通知和文件，落实私房有两种情况，分为解放初期与文革初期。解放初期、文革前被接管、没收和代管的房产：一是接管、没收的敌逆产属于人民革命的胜利成果，一律不予退还。二是对原去台人员的代管房产，属于自住房的，确定产权人之后，可承认其产权，但不发还原房。另一种是文革中被挤占的私人房产，属于标准租私房管理范畴。标准租私房是指文革初期由本市房屋行政管理部门接管，文革结束后落实私房政策带户发还产权，并执行本市规定租金标准的城镇私有房屋。涉案房屋为原去台人员代管房产，其与标准租私房虽均系历史遗留问题，但适用不同的落实私房政策。标准租私房承租人及其配偶在他处另有已购住房或承租公有住房的，应当无条件搬出；而原去台人员的代管房产必须由政府、产权人、承租人三方就房屋安置、补偿协商一致时，才能腾退。
陈雪华通过合法买卖成为后鼓楼苑9号院的所有权人，本应享有占有、使用、收益和处分四项权利，但依据国家政策，因其所购买的房产系解除代管后代户发还的房产，所有权的部分权利受到限制，不得强撵原承租人，陈雪华对此义务是明知的。
后鼓楼苑9号院现有住户均系国家依据政策解除代管，代户发还肖质之前单位福利分房所得，且长期与房管局签订公房租赁协议。依据国家政策，在政府、产权人和承租人就安置、补偿未协商一致前，承租人有合法居住的权利；即使未签订书面租赁协议，承租人与房屋所有权人也是事实上的房屋租赁关系。房屋所有权人可以要求承租人支付租金，也可以适当提高租金，但不得适用落实标准租私房政策要求住户腾房。本案为特殊承租关系，不同于《中华人民共和国合同法》中一般的租赁关系，受国家政策约束。
在本案肖质申请解除代管和房产发还后，房屋主管部门撤管，肖质接管。肖质作为房屋所有权人与原公房承租人形成房屋租赁关系，按照国家政策及规定，涉案房产不纳入标准租私房管理，肖质是代户接收，必须要与承租人签订租赁合同，且不得强撵住户。陈雪华与肖质的房屋买卖协议中也明确规定不得强撵租户，与租户签订新的租赁协议。本案中，陈雪华作为肖质的权利承继者，受上述国家政策约束，应继续与柳云涛签订房屋租赁协议，不得强撵承租人。因此，陈雪华主张涉案房产系标准租私房，因柳云涛另有住房，请求柳云涛腾房的诉讼请求，不符合国家政策，本院不予支持。
关于柳云涛所提肖质在房屋买卖协议签订前已死亡，房屋买卖交易系虚假的意见，陈雪华庭审中出示了授权委托书的公证书，在柳云涛调取的房屋档案中，也有此份公证书，故其该项主张，本院不予支持。柳云涛所提陈雪华非善意买受人，且交易价格明显低于市场价格的意见，因其未提供证据予以佐证，本院不予支持。柳云涛所提本案不属于人民法院受理案件范围的意见，因涉案房产按照国家政策已发还原产权人，原产权人再次出售给他人，属于平等主体之间的民事行为，由此再产生的纠纷属于人民法院主管范围，故其该项意见，本院不予支持。柳云涛所提其他意见，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实错误，导致适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第09269号民事判决及北京市东城区人民法院（2014）东民初字第04479号民事判决；
二、驳回原告陈雪华的诉讼请求。
一审案件受理费35元，由陈雪华负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由柳云涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 培
审判员 张学梅
审判员 金 曦
二〇一七年六月十九日
书记员 乔晓柳