北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03228号
上诉人（原审原告）北京一商集团有限责任公司，住所地北京市东城区钱粮胡同38号。
法定代表人孟卫东，董事长。
上诉人（原审原告）北京一商集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市丰台区右外玉林里甲20号。
法定负责人方真，总经理。
上列二上诉人之委托代理人尹建林，北京市慧学律师事务所律师。
上列二上诉人之委托代理人王晓晨，男，1985年2月23日出生。
被上诉人（原审被告）北京金座投资管理有限公司，住所地北京市西城区南横西街27号。
法定代表人薛国强，董事长。
委托代理人刘孟卿，男，1959年10月26日出生。
委托代理人秦刚，男，1958年10月12日出生。
上诉人北京一商集团有限责任公司、上诉人北京一商集团有限责任公司物业管理分公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第08308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京一商集团有限责任公司、上诉人北京一商集团有限责任公司物业管理分公司之共同委托代理人尹建林、王晓晨，被上诉人北京金座投资管理有限公司之委托代理人刘孟卿、秦刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，北京一商集团有限责任公司（以下称集团公司）及北京一商集团有限责任公司物业管理分公司（以下称物业公司）起诉至原审法院称：1991年6月14日，北京一商局建设开发筹备处房管科（以下称房管科）与北京市宣武区百货公司（以下称宣百公司）签订《玉林小区费用分摊及管理协议》，约定：一商房管科对北京宣百公司玉林小区内的35套房提供供暖和公共设施服务，宣百公司应在每年6月1日至30日缴纳费用。合同签订后，宣百公司组建成为本案北京金座投资管理有限公司；2005年3月9日北京金座投资管理公司名称变更为现北京金座投资管理有限公司，一商房管科几经变动成为我方即集团公司和物业公司。因我方起诉北京金座投资管理有限公司（以下称金座公司）要求其支付拖欠的2010、2011年度物业费，2012年5月4日北京市西城区人民法院做出（2012）西民初字第8793号《民事判决书》，判决金座公司支付物业管理费60830.61元，解除35号楼806室48.9平米合同关系，金座公司不服该判决提起上诉，北京市一中院作出（2012）一中民终字第07849号《民事判决书》判决：双方合同有效；除已上市（2011年上市）的一套48.9平方米房屋的合同关系解除外，金座公司应当按照合同约定支付物业费60830.61元；驳回金座公司要求解除全部合同的反诉请求。维持上述一审原判。自2012年1月1日至2012年12月31日，我方依约定履行了物业管理合同规定的义务，但是金座公司拒绝支付2012年度物业管理费30112.59元。给我方造成较大经济损失。因合同约定的交费日期为每年6月1日，现2013年度的交费时间已过，请求法院判令金座公司给付我方2012年1月1日至2014年1月1日的物业管理费共计60225.18元（按2047.7平方米计算）；由金座公司以银行同期贷款利率为标准向我方支付实际给付之日前的利息损失（2012年度的利息损失从2012年6月30日计算至实际给付之日、2013年度的利息损失从2013年6月30日计算至实际给付之日）；诉讼费由金座公司承担。
金座公司辩称：集团公司及物业公司所诉物业费一事是依据双方于1993年1月签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》。二十余年过去了，签订协议的双方都发生了非常大的变化，特别是协议中涉及到的住户情况，由于国家政策的变化而发生了巨大的变化。1994年国家出台了房改售房的政策，任何单位必须无条件将房屋出售给住户，住户可自愿购买。经过几次交易，35号楼的35户有29户购房（由于各种原因大部分住户早已不是我单位的职工），到目前为止仍有6户未购买。产权证书上载明35号楼的建筑面积为2475.3平方米，已购29户建筑面积1850.2平方米，其中8户进行二次交易面积为427.6平方米，余下21户建筑面积为1422.6平方米，未售6户建筑面积376.2平方米（有测绘证明）。这样导致出现了248.9平方米的面积差额（2475.3平方米-427.6平方米=2047.7平方米；1422.6平方米＋376.2平方米=1798.8平方米；2047.7平方米-1798.8平方米=248.9平方米）。我方认为集团公司及物业公司所诉房屋（除6户未售）早已不是我方的房产，根据物权法第二条、第九条的规定，集团公司与物业公司所诉之房屋已经国家相关部门合法有效地转移到了他人身上。我方无义务负担发生在此物权上的一切费用（包括物业费）。6户未售房产系我方产权，我方可以承担物业费，其余诉讼请求我方均不同意。若法院不支持我方抗辩理由，请求法院在实际判决中将建筑面积差额248.9平方米扣除。
原审法院经审理后认为：物业公司是集团公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由集团公司承担。房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。房管科收取物业费的权利由物业公司行使，宣百公司交纳物业管理费的义务由金座公司履行。物业公司与金座公司之间的权利义务关系、关于玉林里35号楼27套（未发生二次交易）房屋物业管理费纠纷解决原则，已为生效判决确定，双方均应遵照执行。对于金座公司提出的面积差额248.9平方米的抗辩，虽然（2012）西民初字第8793号判决以“尚有6套房屋未出售……建筑面积差距之具体数据尚无合法证据证明”为由未予采信，但本案审理中，金座公司提供了“房屋登记表”证明其主张，建筑面积之差额可以确定，故法院确认房屋所有权证书（京房权证丰国字第10**号）记载的35套房屋总建筑面积比已售房屋（29套）、未售房屋（6套）建筑面积之和多出248.9平方米。在双方未就多出建筑面积物业管理费等各项费用应如何负担达成一致协议之前，不宜由金座公司负担。法院确认2012年1月1日至2013年12月31日，金座公司应负担物业管理费的总建筑面积为2047.7平方米-248.9平方米=1798.8平方米。对于物业管理费的计算标准，金座公司认可集团公司与物业公司提供的物业管理费用明细中记载的标准，法院不持异议。经核算，2012年1月1日至2013年12月31日，金座公司应支付的各项物业管理费用合计为53101.66元。因2014年物业管理费的交费时间尚未到期，故集团公司与物业公司主张2014年1月1日的物业管理费，不予支持。对于集团公司与物业公司主张利息的诉讼请求，因双方存在248.9平方米建筑面积差之争议，故金座公司并非无正当理由不支付物业管理费，故对于利息的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京金座投资管理有限公司向北京一商集团有限责任公司、北京一商集团有限责任公司物业管理分公司支付二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业管理费共计五万三千一百零一元六角六分。二、驳回北京一商集团有限责任公司、北京一商集团有限责任公司物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，集团公司与物业公司不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。理由是：按照《关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》应当以原售房单位原有产权证记载的建筑面积为准，不应扣除面积差，而且已经有计算物业费的明确规定，金座公司系无理拒付物业费，应当向我公司支付利息。金座公司同意原判。
经审理查明，1993年1月7日，房管科与宣百公司签订《玉林小区管理、服务、收费协议》，协议约定：“房管科对宣百公司玉林小区内35楼、共35套房、总建筑面积2504.17平方米提供冬季供暖、公共设施维修、保养、高层楼设施维护等服务项目。宣百公司按2504.17平方米建筑面积向房管科缴纳供暖费、公共设施维护、高层楼服务等项目服务费，交费时间为每年6月1日至30日。宣百公司如因故将产权移交其他单位，必须提前以书面形式通知房管科，由新的产权单位同房管科另签协议。在未正式办理产权移交手续前，本协议的一切责任仍由原产权单位承担。”2000年8月14日，北京市丰台区房屋土地管理局（以下简称丰台房管局）填发的房屋所有权证（京房权证丰国字第10**号）内容为：“房屋所有权人北京市宣武区百货公司，房屋坐落丰台区右外玉林小区35号楼，建筑面积2475.3平方米。附记，该处房产2001年7月97价共售房19套，面积1231.8平方米；2001年9月99价共售房6套，面积375.7平方米；2001年12月99价共售房4套，面积242.7平方米。”北京市丰台区玉林小区已变更为北京市丰台区玉林里。截至2001年12月，宣百公司在玉林里35号楼的35套房屋售出29套，另有6套未售出。
集团公司、物业公司与金座公司因合同纠纷诉讼，2009年11月20日，受诉人民法院作出一审判决，认为房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》是有效合同，合同主体在合同履行过程中均发生了改制、设立、分立及合并情形，房管科及宣百公司的合同权利义务分别由物业公司、金座公司承继，并判令金座公司给付物业公司2007年1月1日至2009年12月31日35套房（2504.17平方米）的物业管理费110654.01元。金座公司不服一审判决提出上诉，2010年5月26日，二审法院作出终审判决，认为一审判决对合同效力认定正确，房管科收取物业费的权利由物业公司行使、宣百公司交纳物业管理费的义务由金座公司履行并无不当，并判令解除房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》中涉及玉林里35号楼203号、206号、803号、805号、903号、904号、1607号房屋供暖及公共设施维护服务费用由宣百公司承担的相关内容；金座公司给付物业公司2007年至2009年35号楼28套房屋的物业费98541.37元。金座公司已将上述判决确认的款项给付集团公司、物业公司。2011年7月29日，玉林里35号楼806号房屋发生二次交易，所有权人由王兵变更为黄永福。
2012年，集团公司、物业公司与金座公司因合同纠纷再次发生诉讼，庭审中三方就以下事宜协商一致并确认如下：一、房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》中表述的玉林小区35楼35套房总建筑面积2504.17平方米比房屋所有权证登记的建筑面积多出28.87平方米，就此，集团公司、物业公司同意在计算物业管理费时，以房屋所有权证登记的建筑面积为准，即2475.3平方米；二、三方同意于2011年7月29日协议解除北京一商局建设开发筹备处房管科与北京市宣武区百货公司就玉林小区管理、服务、收费等事宜签订的协议中涉及玉林里35号楼806号房屋供暖及公共设施维护服务费用由北京市宣武区百货公司承担的相关内容，集团公司、物业公司在本案只向金座公司主张涉及玉林里35号806号房屋自2010年1月1日至2010年12月31日期间发生的物业管理费。2012年5月4日，（2012）西民初字第8793号判决书确认，2011年1月1日至2011年12月31日期间计算物业管理费的建筑面积应为：房屋所有权登记的玉林里35号楼建筑面积2475.3平方米减去7套房屋的建筑面积378.7平方米及806号房屋的建筑面积48.9平方米，即2047.7平方米（2475.3平方米-378.7平方米-48.9平方米=2047.7平方米）。（2012）西民初字第8793号案件中，金座公司提出房屋所有权证书登记的面积与已售房屋面积、未售房屋面积之和存在面积差255.3平方米的建筑面积差的抗辩，（2012）西民初字第8793号判决以“玉林里35号楼尚有6套房屋未出售，房屋所有权人仍为宣百公司，金座公司所称存在的建筑面积差距之具体数据尚无合法证据证明”故未采纳金座公司的抗辩。金座公司对（2012）西民初字第8793号判决提起上诉，（2012）一中民终字第07849号民事判决书驳回上诉，维持原判。
原审法院庭审中，金座公司提交未出售6套房屋的“房屋登记表”，其中载明，未出售6套房屋的建筑总面积为376.2平方米。根据房屋所有权证（京房权证丰国字第10**号）附记记载，已售29套房屋的总建筑面积为1850.2平方米（1231.8平方米＋375.7平方米＋242.7平方米=1850.2平方米），已售29套房屋与未售6套房屋总建筑面积为2226.4平方米（1850.2平方米＋376.2平方米=2226.4平方米），房屋所有权证书登记35套房屋的总建筑面积为2475.3平方米，因此，房屋所有权证书登记总建筑面积与已售房屋与未售房屋总建筑面积之和存在248.9平方米的差距（2475.3平方米-2226.4平方米=248.9平方米）。
另外，原审法院审理中，集团公司、物业公司与金座公司均确认（2012）西民初字第8793号判决生效后，玉林里35号楼涉案房屋未发生新的二次交易情形，截至原审法院开庭时止，35套房屋中集团公司、物业公司与金座公司解除服务合同关系，不再由金座公司负担物业费等各项费用的房屋仍为8套，即203号、206号、803号、805号、903号、904号、1607号、806号。金座公司当庭认可集团公司、物业公司提供的物业管理费用明细中的计算标准，物业管理费用明细记载标准为：电梯费7.41元／平方米／年、高压水泵费2.41元／平方米／年、绿化费0.58元／平方米／年、垃圾清运费30元户／年、化粪池清掏费0.32元／平方米／年、2.53元／平方米／年、小区设施费1.06元／平方米／年。
关于物业费计费面积的问题，集团公司及物业公司称：《北京市国土资源和房屋管理局关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》（京国土房管物字（2001）208号）中规定，房改售房后的物业管理计费面积以原售房单位原有产权证记载的建筑面积为准。金座公司称相关政府部门不了解实际情况才出的文件，该文件不符合物权法，因此不应按照该文件执行。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市国土资源和房屋管理局关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》、民事判决书、房屋所有权证书、房屋登记表等证据在案佐证。
本院认为，房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。由于合同主体在合同履行过程中均发生了改制、设立、分立合并等情形，现房管科收取物业费的权利由物业公司行使，宣百公司交纳物业费的义务由金座公司履行。物业公司与金座公司之间的权利义务关系及关于玉林里35号楼27套未发生二次交易的房屋的物业管理费纠纷解决原则已经生效判决确认，故双方均应遵照执行。物业公司系集团公司设立的分公司，不具有法人资格，故其民事责任由集团公司承担。
查明的事实表明，本案中，金座公司提供的证据表明，京房权证丰国字第10**号记载的35套房屋总建筑面积比已售的29套房屋及未售的6套房屋建筑面积之和多248.9平方米。关于该248.9平方米物业费的负担问题，本院认为，按照《北京市国土资源和房屋管理局关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》的规定，房改售房后的物业管理计费面积以原售房单位原有产权证记载的建筑面积为准。另外，在房管科与宣百公司签订的《玉林小区管理、服务、收费协议》中约定宣百公司按2504.17平方米建筑面积向房管科缴纳供暖费、公共设施维护、高层楼服务等项目服务费。后在另案诉讼中，集团公司、物业公司与金座公司协商一致确认在计算物业管理费时，以房屋所有权证登记的建筑面积即2475.3平方米为准。因此，2012年1月1日至2013年12月31日物业费的计费面积应以京房权证丰国字第10**号产权证记载的35套房屋总建筑面积扣除经二次交易房屋的建筑面积后的面积为准，即金座公司在前述期间应负担物业费的面积应为2047.7平方米。因相关管理部门对房改售房的物业费收取已有规定，原审法院以双方当事人未就多出建筑面积物业费等费用的负担达成一致协议为由，未支持物业公司及集团公司要求金座公司负担此248.9平方米物业费的请求，应属不当。物业公司及集团公司要求金座公司按照《北京市国土资源和房屋管理局关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》的规定交纳物业费，合法有据，本院予以支持。金座公司以相关部门不了解情况才作出了《北京市国土资源和房屋管理局关于明确房改售房的物业管理收费口径的通知》为由，不同意按照该通知的规定交纳物业费，没有依据，本院不予采信。由于对上述248.9平方米面积差的物业费负担问题双方当事人存在分歧，故金座公司并非无故拖欠物业费，因此，物业公司及集团公司要求金座公司给付利息损失的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第08308号民事判决第二项。
二、变更北京市西城区人民法院（2013）西民初字第08308号民事判决第一项为：自本判决生效之日起七日内，北京金座投资管理有限公司向北京一商集团有限责任公司、北京一商集团有限责任公司物业管理分公司支付二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业管理费共计六万零二百二十五元一角八分。
三、驳回北京一商集团有限责任公司、北京一商集团有限责任公司物业管理分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费653元，由北京金座投资管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1306元，由北京金座投资管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 刘梦辰