广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澄法凤东民初字第88号
原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行，住所地汕头市澄海区益民路永华园10幢西侧1-4层。
代表人许广明，行长。
委托代理人黄伟东，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行职员。
委托代理人谢绍凯，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行职员。
被告林友恒
被告林玉群
被告汕头市骅裕房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区文冠路中段南侧。
法定代表人陈桂波，总经理。
委托代理人柳铎，汕头市骅裕房地产开发有限公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行（下称“澄海农行”）诉被告林友恒、被告林玉群、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司（下称“骅裕公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄伟东、谢绍凯及被告骅裕公司的委托代理人柳铎到庭参加诉讼，被告林友恒、林玉群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告澄海农行诉称：被告林友恒、林玉群因购房之需，于2011年12月8日与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告借给被告林友恒、林玉群340000元，借款期限自2012年1月9日起至2021年11月8日止，借款按年利率7.4025%计息，还款方式采用等额还款法，按月还款；被告林友恒、林玉群以认购的汕头市澄海区文冠路与南田路交界西南华逸雅景园3幢1006号房产为借款提供抵押担保，并已办理抵押预告登记；被告骅裕公司作为阶段性保证人，应自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人作为抵押权人的抵押登记手续究其原因完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同另约定，担保期间，抵押物被查封、扣押、监管或者被采取其他强制措施时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
合同签订后，原告依约履行放款义务。鉴于被告林友恒、林玉群提供的抵押物被法院查封，被告林友恒、林玉群仍拖欠原告借款本金254706.29元及相应利息，故请求判令：1、被告林友恒、林玉群偿还原告借款254706.29元及计至2015年4月9日的利息1370.64元，此后至被告还款之日止的利息、罚息及复利按中国人民银行的有关规定和合同约定计算；2、原告对被告林友恒、林玉群提供的抵押物（汕头市澄海区文冠路与南田路交界西南华逸雅景园3幢1006号房产）享有优先受偿权；3、被告骅裕公司应承担连带清偿责任。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照副本、金融营业许可证、组织机构代码证各1份，证明原告的主体资格。
2、身份证复印件2份、结婚证复印件1份，证明被告林友恒、林玉群的主体资格和夫妻关系的事实。
3、营业执照副本、组织机构代码证各1份，证明被告骅裕公司的主体资格。
4、公证书（含《个人购房担保借款合同》）1份，证明被告林友恒、林玉群向原告借款340000元用于购房，并由被告骅裕公司提供阶段性连带责任保证担保的事实。
5、中国农业银行个人借款凭证1份，证明原告向被告林友恒、林玉群发放贷款的事实。
6、《汕头市商品房买卖合同》及房地产预告登记证明各1份，证明被告林友恒、林玉群因向骅裕公司购买华逸雅景园3幢1006号房向原告借款，以所购商品房作为向原告借款的抵押物，已办理抵押权预告登记的事实。
7、《一手房贷款业务银企合作协议》1份，证明原告同意对购买被告骅裕公司开发的华逸雅景园的自然人提供贷款的相关事项和被告骅裕公司为贷款提供阶段性连带责任保证的事实。
8、已还贷款本息明细表和结欠本息清单各1份，证明被告林友恒、林玉群尚欠原告借款254706.29元及相应利息的事实。
9、查封公告摄制打印件1份，证明被告林友恒、林玉群提供抵押物被法院查封的事实。
被告林友恒、被告林玉群均没有作出答辩，也没有向本院提供证据。
被告骅裕公司对原告的诉讼请求没有异议。
本院查明，被告骅裕公司对原告提供的证据没有异议，被告林友恒、林玉群拒不到庭参加诉讼，也没有提交与本案有关的证据和对原告提交的证据提出质证意见，本院视为其自动放弃举证和质证的权利，经查也没有其它影响证据效力的因素存在，故本院对原告提交的证据予以采信。
综合本院采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：
原告与被告骅裕公司于2011年5月15日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告对购买被告骅裕公司开发的华逸雅景园的自然人提供购房贷款等相关合作事项。
被告林友恒、林玉群系夫妻关系，于2011年9月1日向被告骅裕公司购买位于汕头市澄海区文冠路与南田路交界西南华逸雅景园3幢1006号房，双方订立《商品房买卖合同》，约定被告林友恒、林玉群付还首期购房款152955元，余款340000元向银行办理按揭。
2011年12月8日，三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告借给被告林友恒、林玉群340000元用于购买上述房产，借款期限为120个月（自实际借款之日起算），借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%确定，逾期还款应按合同约定的借款利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息按中国人民银行规定计收复利，还款方式采用等额本息还款法，按月还款；被告林友恒、林玉群以华逸雅景园3幢1006号房为借款提供抵押担保，应自合同签订之日起60日内办理抵押预告登记，并自房地产证办妥之日起1个月内办理抵押登记；被告骅裕公司作为阶段性保证人，应自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人作为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述抵押、保证担保的范围包括借款本金、罚息、复利、违约金及贷款人实现债权的费用等。合同另约定，借款人未按期足额偿还借款或担保期间抵押物被查封、扣押、监管或者被采取其他强制措施时，贷款人有权宣布借款立即到期，提前收回借款和行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
上述合同签订后，当事人于2012年1月5日办理了华逸雅景园3幢1006号房的抵押权预告登记手续，原告为预告登记权利人。2012年1月9日，原告依约向被告林友恒、林玉群发放贷款340000元，借贷双方另立下个人借款凭证，约定借款期限自2012年1月9日起至2021年11月8日止，按年利率7.4025%计息，逾期利率为年11.10375%。被告林友恒、林玉群依约向原告偿还部分借款本息至2015年3月9日，此后没有按合同约定还款，至2015年7月9日仍有借款254706.29元及利息、罚息、复利共5534.96元未还。被告林友恒、林玉群提供的借款抵押物华逸雅景园3幢1006号于2014年10月24日被汕头市澄海区人民法院查封，上述抵押物的房地产权证和抵押登记至今尚未办理。
本院认为，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，当事人应当全面履行约定义务。
合同生效后，原告已依照合同约定履行向被告林友恒、林玉群发放贷款340000元的合同义务，被告林友恒、林玉群没有依照合同约定期限付还借款本息，已属违约，应承担违约责任，现被告林友恒、林玉群提供的借款抵押物被查封，原告依照合同约定起诉要求被告林友恒、林玉群提前付还借款254706.29元并按合同约定支付相应的利息请求合法有据，本院予以支持。
对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权的诉讼请求，本院认为，依照抵押担保的相关法律规定，以本案抵押物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案所涉抵押物虽然办理了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，抵押权预告登记所登记的是对将来发生抵押权变动的请求权，具有临时性，是否能成为法定抵押权尚存在不确定性，只有在条件成就时依法办理抵押物登记后抵押权才能设立。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押物登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的优先请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有法律规定的抵押权，现本案所涉抵押物至今尚未取得房地产权属证书和按法律规定办理抵押登记，抵押权尚未设立，原告请求对华逸雅景园3幢1006号房享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
根据合同约定，被告骅裕公司应自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人作为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为本案借款承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求被告骅裕公司对本案债务承担连带清偿责任的请求，合法有据，本院予以支持。依照担保法的规定，被告骅裕公司在承担保证责任后，有权向被告林友恒、林玉群追偿。
被告林友恒、林玉群经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林友恒、林玉群应于判决生效之日起10内偿还原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行借款254706.29元及该款计至2015年7月9日止的利息、罚息、复利共5534.96元，并自2015年7月10日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定和《个人购房担保借款合同》约定计算相应的利息、罚息及复利。
二、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司应对被告林友恒、林玉群的上述债务承担连带清偿责任。被告汕头市骅裕房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林友恒、林玉群追偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5140元，公告费560元，合共5700元，由被告林友恒、林玉群承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式七份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 林 瀚
审 判 员 沈彦锋
人民陪审员 吴泽武
二〇一五年十一月二日
书 记 员 唐 翊
附：相关法律规定条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条????借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条????借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。