河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民终字第1298号
上诉人（原审被告）秦皇岛市晟基房地产开发有限公司，住所地为河北省秦皇岛经济技术开发区。
法定代表人陈震，该公司董事长。
委托代理人李博，男，1981年3月8日出生，汉族，上诉人秦皇岛市晟基房地产开发有限公司职工，现住河北省秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审原告）钱卫东，男，1984年5月21日出生，汉族，现住江苏省姜堰市。
委托代理人梁俊，河北德圣律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市晟基房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2011）海民初字第1764号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年6月16日，原告钱卫东与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：028，内容：“出卖人：秦皇岛市晟基房地产开发有限公司、买受人：钱卫东。第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得迎宾路与港城大街交叉口西北角、编号为1-6-181的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为秦籍国用（2004）第019号该地块土地面积为22701.22平方米，规划用途为商业、办公、高层公寓、土地使用年限自2002年11月1日至2072年11月10日综合用地使用年限为50年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】香格里新中心。建设规划许可证号为2004（040-1），施工许可证号为130301S04102-01-04-01。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为秦皇岛市房产管理局，商品房预售许可证号为（秦房）预售字（2005）第005号。第三条买受人所购买商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：该商品房的用途为办公，属框剪结构，……该商品房合同约定建筑面积共167.94平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1、4两种方式计算该商品房价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4200元，总价为（人民币）柒拾万伍仟叁百肆拾捌元整……4、于交付前代收代缴按规定应由买受人交纳的有线电视费、电表费、共用部位共用设施设备专项维修基金等相关费用。……第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异。双方同意按第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实（按合同约定售价）计算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期、活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期限付款：1、一次性付款买受人于2006年6月16日一次性付清房款计人民币柒拾万伍仟叁佰肆拾捌元整（￥705348.00）属工程款抵款。……第八条交付期限出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（出卖人将房屋钥匙交给买受人视为交付）。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”。2006年6月30日，被告向原告出具加盖被告财务专用章收据一张，写明：“今收到钱卫东交来江苏正太工程款抵购房款人民币（大写）柒拾万伍仟叁佰肆拾捌元整￥705348.00。”原、被告双方均认可，原告居住使用的房屋为香格里。另查，2008年7月25日，被告取得香格里4栋房屋产权证书。2010年1月8日，被告为原告出具加盖由被告财务专用章的河北省秦皇岛市销售不动产发票一张，写明：“香格里金额705348元。”2010年10月28日，被告单方向原告出具加盖被告合同专用章的《补充协议》一份，内容：“一、变更《商品房买卖合同》第三部分内容：根据合同第十七条3、4款合同附件二的约定，该商品房命名由市地名办确认，最终产权面积由市房产测绘大队测量为准。1、合同第三条中关于房号的内容由原：2、关于商品房约定建筑面积的内容由原：该商品房合同约定建筑面积167.94平方米。变更为该商品房产权登记建筑面积经市房产测绘大队测绘确认为162.29平方米。合同第三条其他内容不变。二、变更《商品房买卖合同》第四条部分内容。合同第四条1款由原：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4200元，总价为（人民币）柒拾万伍仟叁佰肆拾捌元整。变更为：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥4346.22元，总价为（人民币）柒拾万伍仟叁佰肆拾捌元整……”。原告因不同意被告单方提高房屋单价没有在该补充协议上签字，诉争房屋由原告居住使用，现原告来院起诉，要求判令：1、被告赔偿原告不能按期取得香格里房屋房地产权属证书的违约金7053.48元；2、被告返还及赔偿香格里房屋面积差补26298.72元；3、被告开具房屋销售正式发票；4、被告承担诉讼费用。
原审法院认为，被告与正太集团有限公司签订以房抵顶工程款的协议后，与原告签订了《商品房买卖合同》，并在被告为原告开具的销售不动产发票之日，正太集团有限公司为被告出具了付款方式为转账的收款收据，三方的行为完成了抵债的过程。被告认为协议约定抵房是按套抵债的观点，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中对房屋的单价已做约定，故对被告该项抗辩不予采信。因此，应认定原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方应当依据合同约定履行义务。根据合同约定，被告应于交房后180日内，将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，被告虽于2008年7月25日取得房屋所有权证书，被告仍超出合同约定的期限，已构成违约。因房屋面积出现差异，办理产权证书需签订补充协议，更换发票，被告单方提高房屋单价，原告对此提出异议，导致双方在2010年10月28日没有达成补充协议，且原告未能更换发票，亦无法办理产权证书，故原告的起诉并没有超过法定的诉讼时效。被告违约导致原告未能按合同约定的期限取得房屋产权证书，应当承担违约责任，应按照合同约定向原告支付逾期办理产权证书违约金7053.48元。由于被告交付的房屋实际面积小于合同约定面积，双方没有达成补充协议，故被告应当按照合同约定向原告支付房屋面积补差款26295.37元。虽然被告于2010年1月8日已给原告出具了购房发票，由于房屋面积的变化，双方对房屋单价有约定，被告开具的发票不符合合同约定，故被告应当开具符合2006年6月16日双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价的河北省秦皇岛市销售不动产发票。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告秦皇岛市晟基房地产开发有限公司向原告钱卫东支付逾期办理产权证书违约金7053.48元；二、被告秦皇岛市晟基房地产开发有限公司向原告钱卫东返还及赔偿香格里房屋面积补差款26295.37元；三、被告秦皇岛市晟基房地产开发有限公司为原告钱卫东开具符合2006年6月16日双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价的河北省秦皇岛市销售不动产发票。（上述三项于本判决生效之日起十日内同时履行）如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，由被告秦皇岛市晟基房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内缴纳。
上诉人秦皇岛市晟基房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：2004年12月上诉人与案外人江苏正太集团有限公司签订建设工程施工合同，约定由江苏正太集团有限公司为上诉人承建位于秦皇岛市香格里项目。2006年6月，上诉人与江苏正太集团有限公司达成协议，由上诉人用房屋抵顶工程款。上诉人欠江苏正太集团有限公司工程款705348元，上诉人用香格里抵顶工程款705348元。达成协议后，上诉人将该处房屋交给了江苏正太集团有限公司。应江苏正太集团有限公司的要求，上诉人将房屋直接给付被上诉人钱卫东，钱卫东要求与上诉人签订买卖房屋购房合同，上诉人就按照钱卫东的要求，以抵款总额除以预测面积（167.94平方米）与钱卫东草签了购房合同。2007年上诉人组织了对秦皇岛市香格里进行房屋登记，办理房屋产权手续，经秦皇岛市房产局实际测量，该房屋的实际面积为162.29平方米。为此，上诉人曾多次找被上诉人要求重新签购房合同，被被上诉人拒绝。2011年3月被上诉人向原审法院提起了诉讼，原审法院机械的判决上诉人支付被上诉人房屋面积补差款26298.72元，违约金7053.48元，是错误的。上诉人与被上诉人之间是以商品房抵顶工程款的关系，而不同于一般的商品房买卖关系。本案中上诉人并未实际收到被上诉人的购房款，上诉人与被上诉人之间没有直接的权利义务关系，而是与江苏正太集团有限公司有债务关系。被上诉人如何得到房屋上诉人不清楚，被上诉人与江苏正泰集团有限公司是什么关系，一审并没有查清楚。如果本案的房屋给了被上诉人，江苏正太集团有限公司是否还要求上诉人给付房屋也没有表述，因此应追加江苏正太集团有限公司作为本案第三人参加诉讼。一审判决未能将事实查清，并且程序违法，故请二审法院依法查明本案的实际情况，依法作出公正的裁决。
被上诉人钱卫东辩称：上诉人同意被上诉人以工程款抵购房款方式来付购房款，双方签订了商品房买卖合同，该合同是正式的买卖合同，并不是像上诉人所说的草签合同。该合同对商品房房买卖双方的权利义务规定的非常详细，双方均应受商品房买卖关系调整。上诉人交房时经过产权登记，面积小于合同约定面积，误差比绝对值超过3%，上诉人要求与被上诉人签订补充协议方式接受上述情况，并想摆脱上诉人责任，被被上诉人拒绝，双方未能达成协议。在此情况下，上诉人就应当按照买卖合同的条款和最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释的规定履行相应的义务。上诉人将房屋以工程款的形式抵顶给江苏正太集团有限公司后，江苏正太集团有限公司有权处理抵账房。江苏正太集团有限公司将房屋处理给被上诉人，不管是赠与或交易属于江苏正太集团有限公司的权利，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同并办理相关手续的事实认可了江苏正太集团有限公司的行为。上诉人提交的2010年6月11日上诉人与江苏正太集团有限公司签订的协议书第3条规定：“上诉人将自有坐落在香格里两套房屋冲抵江苏正太集团有限公司工程款1729936元。该两套房屋办理完相关手续，双方权利义务结清，无其他争议”。明确表现出对上述两套房屋，上诉人非常清楚已办理完房产手续的事实，认可被上诉人用工程款抵房款的方式购买涉案房屋。上诉人所述的要求查清江苏正太集团有限公司与被上诉人之间的关系没有必要性，与本案商品房买卖合同法律关系没有关联性。故请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，2006年6月30日江苏正太集团有限公司为上诉人出具了包括工程款抵购房款某-6-601（现更名为秦皇岛市香格里）的705348.00元的转账收据一张。2010年6月11日上诉人与江苏正太集团有限公司签订了包括用本案争议房屋—秦皇岛市香格里在内的抵顶工程款的协议一份。
本院经审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，江苏正太集团有限公司为上诉人出具的付款方式为转账的收款收据、与上诉人签订的以房抵顶工程款的协议以及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、上诉人为被上诉人出具的收款收据等证据，充分说明了三方存在以房抵顶工程款的事实。因是抵债行为，上诉人主张未收到被上诉人的房款。没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行义务。因上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》中对房屋的单价已做约定，故对上诉人认为协议约定抵房是按套抵债的观点，本院不予采信。根据该合同约定，上诉人应于交房后180日内，将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，上诉人虽于2008年7月25日取得房屋所有权证书，但仍超出合同约定的期限，已构成违约，应按照合同约定向被上诉人支付逾期办理产权证书违约金7053.48元。由于上诉人交付的房屋实际面积小于合同约定面积，双方没有达成补充协议，故上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付房屋面积补差款26295.37元，本院予以认定。虽然上诉人于2010年1月8日已给被上诉人出具了购房发票，由于房屋面积的变化，双方对房屋单价有约定，上诉人开具的发票不符合合同约定，故原审判决上诉人应当为被上诉人开具符合2006年6月16日双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价的河北省秦皇岛市销售不动产发票，并无不妥。上诉人认为被上诉人与江苏正太集团有限公司之间的关系并未查清，并主张追加江苏正太集团有限公司为第三人与本案中上诉人与被上诉人存在的房屋买卖合同关系没有必然联系，其主张本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人秦皇岛市晟基房地产开发有限公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费633元，由上诉人秦皇岛市晟基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋丽
审 判 员 刘双全
代审判员 刘信奇
二〇一三年九月二十五日
代书记员 刘东海