山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7899号
上诉人（原审被告）：曲文强，男，1981年9月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘天骄，山东诚信人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：董俭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李琦，山东天齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹琪，山东天齐律师事务所律师。
上诉人曲文强因与被上诉人金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初1642号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曲文强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判曲文强不承担违约责任，诉讼费用由金碧物业承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定，书面催交物业费应作为物业服务企业起诉业主的前置程序。一审中金碧物业在举证期内并未提交书面催交的证据，应驳回金碧物业的起诉。二、原审法院适用法律错误，判决不当。退一步讲，即使原审法院应该受理此案，那么原审判决认定曲文强承担的违约责任畸重。曲文强虽与金碧物业在《前期物业管理服务协议》中第十条违约责任中约定逾期交纳物业费产生滞纳金，该滞纳金的性质已被一审法院判决认定为违约金，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。而且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定，一审法院判决曲文强向金碧物业支付物业服务费3959.52元，违约金2120.50元，认定的违约金超过了造成损失的30%，明显违反上述规定。
被上诉人金碧物业辩称，曲文强认为的书面催交是物业服务企业请求法院判令业主支付物业费的前置程序，只是其个人理解；金碧物业的服务范围不包括对业主私有区域的房屋质量问题承担维修及更换义务，一审法院认定的违约金符合双方在物业协议中的有关规定，且金碧物业在起诉中已经下调相应的违约金，不存在过高的情形。
金碧物业向一审法院起诉请求：判令曲文强支付物业管理服务费4039.2元，并自逾期之日起按每天欠费的千分之一交纳滞纳金2120.5元。诉讼费由曲文强承担。一审法院认定事实：曲文强购买位于济南市的面积为98.99平方米的房屋时，与金碧物业签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定自交房之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效期间，金碧物业为曲文强提供物业管理服务，物业服务费每月每平方米1.6元（即每月158.38元），曲文强在收楼时预交半年物业服务费，并约定自第七个月起每三个月预交一次物业服务费，具体交费日期为下一期物业服务费到期前3日内，若逾期交纳，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向金碧物业支付滞纳金。另，签订上述合同时，双方约定自曲文强收楼时始至少两年按优惠价格即每月每平方米1.2元交纳物业服务费（即每月118.79元）。2012年12月10日曲文强收房并按约支付物业服务费至2014年8月份，此后未再支付物业费。2014年8月10日至2016年10月9日曲文强共欠付物业服务费3959.52元（118.79×4+158.38×22）。另，根据《前期物业管理服务协议》约定，2014年6月10日至2014年9月9日的物业服务费交纳时间为2014年6月7日至2014年6月9日，2014年9月10日至2014年12月9日的物业服务费交纳时间为2014年9月7日至2014年9月9日，2014年12月10日至2015年3月9日的物业服务费的交纳时间为2014年12月7日至2014年12月9日，2015年3月10日至2015年6月9日的物业服务费的交纳时间应为2015年3月7日至2015年3月9日，2015年6月10日至2015年9月9日的物业服务费的交纳时间应为2015年6月7日至2015年6月9日，2015年9月10日至2015年12月9日的物业服务费交纳时间应为2015年9月7日至2015年9月9日，2015年12月10日至2016年3月9日的物业服务费交纳时间为2015年12月7日至2015年12月9日，2016年3月10日至2016年6月9日的物业服务费的交纳时间为2016年3月7日至2016年3月9日，2016年6月10日至2016年9月9日的物业服务费的交纳时间为2016年6月7日至2016年6月9日，2016年9月10日至2016年12月9日的物业服务费交纳时间为2016年9月7日至2016年9月9日。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。金碧物业与曲文强作为平等主体自愿签订《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同履行各自义务。物业服务企业与业主之间属于物业服务合同关系，双方依据物业服务合同规定的内容产生相应的权利和义务，而房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，故曲文强以房屋存在质量问题为抗辩理由，不予采信，金碧物业已按约提供物业服务，则曲文强应按约履行义务即支付物业服务费，现金碧物业要求曲文强支付2014年8月10日至2016年10月9日欠付的物业服务费，法院予以支持,但金额应为3959.52元。金碧物业要求曲文强自逾期之日起至起诉之日止每天按应交物业费的千分之一支付滞纳金，法院认为，双方在合同中违约责任部分对滞纳金的计算做出详细约定，该费用的产生实际是由于业主拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金，现曲文强违约，金碧物业要求其按约定支付违约金的请求，于法有据。但双方约定收楼后第七个月起每三个月预交一次物业服务费，因此违约金的起算日应分别为2014年6月10日（以118.79元为基数计算1065天）、2014年9月10日（以356.37元为基数计算973天）、2014年12月10日（以475.14元为基数计算882天）、2015年3月10日（以475.14元为基数计算792天）、2015年6月10日（以475.14元为基数计算700天）、2015年9月10日（以475.14元为基数计算608天）、2015年12月10日（以475.14元为基数计算517天）、2016年3月10日（以475.14元为基数计算426天）、2016年6月10日（以475.14元为基数计算334天）、2016年9月10日（以158.38元为基数计算242天）,总计2535.21元（118.79×1‰×1065+356.37×1‰×973+475.14×1‰×882+……+158.38×1‰×242），现金碧物业要求曲文强支付违约金2120.50元，低于上述数额，法院予以支持。一审法院判决：一、曲文强向金碧物业有限公司济南分公司支付2014年8月10日至2016年10月9日期间的物业服务费3959.52元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、曲文强向金碧物业有限公司济南分公司支付逾期付款违约金2120.50元，限于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费50元减半收取25元，由曲文强负担。
本院经审理，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益。金碧物业按照合同约定履行了物业管理的义务，曲文强作为小区的业主之一，实际接受了金碧物业提供的物业管理服务，应履行交纳物业管理费的义务。曲文强未履行交纳物业管理费的义务，不仅损害了金碧物业的权益，而且对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦造成损害。原审中曲文强以房屋存在质量问题拒绝交纳物业费，但房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，故一审判决曲文强应支付欠缴的物业费3959.25元，认定事实清楚，证据充分。金碧物业为前期物业服务提供者，在曲文强房屋质量存在问题的处理和物业服务上存在瑕疵，催缴物业费也并不及时，故金碧物业要求曲文强支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。曲文强以未经书面催交物业费，法院不应受理的上诉理由不能成立，但其抗辩的物业公司未及时催交和违约金约定过高及不应支持滞纳金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，曲文强的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初1642号民事判决第一项，即“曲文强向金碧物业有限公司济南分公司支付2014年8月10日至2016年10月9日期间的物业服务费3959.52元，限于本判决生效之日起十日内付清”，以及案件受理费负担部分，即“案件受理费50元减半收取25元，由曲文强负担”。
二、撤销济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初1642号民事判决第二项，即“曲文强向金碧物业有限公司济南分公司支付逾期付款违约金2120.50元，限于本判决生效之日起十日内付清。”
三、驳回金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由被上诉人金碧物业有限公司济南分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林洁华
审判员 彭 辉
审判员 赵玉兰
二〇一七年十二月十二日
书记员 顾笑笑