黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑02民终1854号
上诉人（原审被告）：拜泉县金域时代购物广场，住所地黑龙江省拜泉县拜泉镇。
法定代表人于庆祥，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韩文煜，男，1968年11月9日出生，汉族，法律工作者，住黑龙江省拜泉县。
被上诉人（原审原告）：拜泉县佰亿超市有限公司，住所地黑龙江省拜泉县拜泉镇。
法定代表人袁宜委，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋玉立，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
原审被告：于庆祥，男，1961年5月12日出生，汉族，执行董事，住黑龙江省鹤岗市。
委托诉讼代理人：于洋(于庆祥之子)，男，1981年2月28日出生，汉族，金域时代购物广场总经理，住黑龙江省鹤岗市。
委托诉讼代理人：宰德强，男，1970年11月13日出生，汉族，金域时代购物广场副总经理，住黑龙江省拜泉县。
上诉人拜泉县金域时代购物广场（以下简称金域广场）因与被上诉人拜泉县佰亿超市有限公司（以下简称佰亿超市）、原审被告于庆祥租赁合同纠纷一案,不服拜泉县人民法院（2016）黑0231民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人金域广场委托诉讼代理人韩文煜、被上诉人佰亿超市委托诉讼代理人宋玉立、原审被告于庆祥委托诉讼代理人宰德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金域广场上诉请求：依法撤销一审判决一、二、三项，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人商场在签订合同和合同履行过程中没有过错，不应承担相应过错责任。商场与超市确实签订了租赁合同，并已实际履行了2年多的时间，这在一审双方并无争议。在租赁合同开始履行时直到2017年1月19日才开始有验收手续，这也是双方无争议的事实。但双方签订租赁合同时超市就知道商场没有办完消防验收手续，因为超市办理工商营业执照时必须有商场的房照，而商场至今也没有办理完房照，没有房照也就没有办理房照前的一系列手续，其中包括消防手续。这是被上诉人超市签合同时明知的，超市更明知道没有消防验收手续，再者被上诉入超市在一审中举出的证据律师函中要求如不能办理消防验收，下一年租金为1，000,000.00元，重新签订合同。从这一点上看被上诉人超市对上诉人商场的租赁物的现状是认可的，是完全明知没有消防验收还要租赁的，只是觉得租金过高而已。所以上诉人商场是没有过错的，不应承担过错责任。2、在一审中被上诉人超市辩称由于消防验收影响了超市营业，但被上诉入超市没有举出证据证实自己的主张，应承担举证不能的法律后果。事实上消防部门从来没有因为租赁物的消防验收手续对被上诉入超市作出过处罚、停业等行政行为，由于该租赁物消防部门从来也没有找过被上诉人超市，根本没有影响被上诉人超市的正常经营秩序，否则律师函中能还想花1，000,000.00元租该房吗？3、导致该合同不能履行的真正原因是被上诉人超市自行撤出租赁房屋，根本不存在上诉人商场强制关门不让其营业的事实存在。诚然确实上诉人商场因为供热费的问题关过超市，但被上诉人超市交完供热费就正常营业了，后来因被上诉人超市仅缴纳122，500.00元租金，没有交够全年租金1，350,000.00元租金，上诉人商场才催交租金，被上诉人超市无钱交租金自行减价处理商品，自行撤出了超市。4、被上诉人缴纳的122，500.00元租金一审判决返还被上诉人是错误的，因为被上诉人在第三年租期已经使用了房屋一个多月，2016年10月26日至11月4日，一个月的租金是112，500.00元，法律明确规定已经实际租赁使用的租金不予返还，故一审判决返还122，500，00元租金是错误的。5、被上诉人超市缴纳的200，000.00元在合同中是定金，也是履行合同保证金，按照法律规定是不予返还的。6、超市物品腐烂损失40，998.88元根本不存在，因为超市都是一天一进货，尤其是鲜活食品、蔬菜类，根本不存在腐烂的事实存在。即使有部分易腐烂商品，被上诉人超市在拜泉县东六道街还有一个佰亿超市，完全可以拿到另一个超市销售。在一审庭审中举出的视频根本看不出是在什么时间、地点录的，更看不出价值多少钱。一审根据被上诉人超市的没有证据的主张就支持显然证据不足，是错误的。7、关于装修损失，被上诉人超市并没有举出在2016年11月4日撤场时装修的现状，也没有与上诉人商场交接，到底有多少装修材料剩下，上诉人商场根本没有看到，上诉人商场看到的仅是一堆垃圾，根本没有证据证实被上诉入超市留下了价值1，352，468.00元的装修，被上诉人超市一审所举的账本仅是自己记录的账目，根本不是正规账目，充其量也就是被上诉人超市的一个陈述，不能作为证据使用。所以一审认定价值1，352，468.00元的装修证据不足，恳请二审纠正。8、上诉人于庆祥不应承担连带责任，因为上诉人商场是公司，是有限责任，应由商场在其公司财产范围内承担法律责任，不应由于庆祥个人承担连带责任。
佰亿超市辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用准确，请求驳回上诉人诉请。1、签订租赁合同时，被上诉人并不知情该商场验收情况，上诉人隐瞒真相没有将消防未验收的情形告知被上诉人，上诉人违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、十三条的法律强制性规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。所以导致租赁合同无效，上诉人在明知自己消防未验收的情况下依然向被上诉人出租该房屋，是明显存在欺诈的情形。2、商场消防未验收严重影响了被上诉人使用该租赁物，首先，一审被上诉人提供的录音证据中消防队王队长录音，王队长承认曾经查过几次商场，要求商场进行整改。其次，该超市未经消防验收，其消防等设施存在严重安全隐患，超市存货上百万，而且每天来购物的百姓特别多，人员特别密集，如果一旦发生灾情，那么后果不堪设想，这严重影响超市的正常经营。3、2016年10月6日上诉人纠集10多人直接将被上诉人超市进行强制关门，一审被上诉人已经提交上诉人撵人并强制关门的视频，上诉人二审却不承认该事实，完全在扭曲事实。在合同无效的情况下，商场安全存在隐患，上诉人又将超市强制关门，才导致被上诉人无力进行经营，这种缔约过失责任在于上诉人。4、一审上诉人自认的122，500.00元租金是被上诉人多缴纳的，被上诉人每年租金缴纳至11月1日前，2016年11月1日前被上诉人已经实际撤场，并没有占有和使用商场，不应支付相应的租金。5、超市货品的腐烂变质损失是上诉人强制关门所导致的，上诉人早上6点多就将超市进行强制关门，不许任何人进入超市，被上诉人及一些商铺并没有进入商城，很多货品并没有机会进行处理。另外，被上诉人一审提交了详细的清单和视频证据，每一份清单中都有商户的签字和确认，如果没有损失超市不会将一车的货品损失倒掉。按照常理，没有经营者会赔钱去扔掉好的东西。6、一审被上诉人提交了证据证明装修损失为1，352，468.00元。诉讼期间被上诉人也提交了超市的财产保全申请，同时要求一审法院到现场实地进行评估和鉴定损失。然而上诉人并未理睬法院的任何要求，依然强行的将超市另外出租给第三人使用，第三人在使用时仍然利用原有的装修，同时也破坏了一些原有的装修，导致案件的损失不好估算。同时上诉人也没有提交任何证据证明上诉人进行的装修有问题。如果现在上诉人认为有异议，庭后我们仍然可以去现场进行查看，因为原有的装修现在仍然存在一部分。所以一审法院认定装修损失无误。综上，请求依法驳回上诉人诉讼请求，维护答辩人合法权益。
佰亿超市向一审法院起诉请求：要求金域广场返还保证金200,000.00元、预缴租金122,500.00元、承担违约金500,000.00元、赔偿损失900,000.00元（包含停业货物损失及装修损失），并承担本案诉讼费、鉴定费、邮寄费。一审法院认定，2014年5月8日，佰亿超市与金域广场签订了超市租赁合同，金域广场将其地下一层商业房产租赁给佰亿超市做超市经营，租期为十五年，起始三年为每年租金1，350，000.00元，至第四年起每年递增。同时约定超市的基础装修由乙方负责。双方对各自的权利义务及违约责任做出了相应的约定，该超市在签订租赁合同时没有取得消防验收合格证，只是在2017年1月19日收到齐齐哈尔市消防支队齐公消预验字[2017]第0001号建设工程消防验收检查情况通知书，认为地下一层超市部分疏散设施、火灾自动报警、室内消防给水、排烟等系统功能测试合格。超市在经营近两年后即2016年下半年双方因取暖费用的收取等原因产生分歧。后在2016年10月6日至10月17日金域广场将佰亿超市强制关闭12天，在佰亿超市缴纳了取暖费用后重新开业，后双方因2016至2017年度租金缴纳问题又产生矛盾，致使佰亿超市于2016年11月4日撤场，双方解除合同，但对双方解除合同给佰亿超市造成损失问题未达成一致。一审法院认为：此案是超市租赁合同纠纷案件，佰亿超市以所租赁的商业用房没有消防验收手续认为金域广场违约，要求金域广场承担责任，对此本案应先确认该超市租赁合同效力问题。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。以上是法律的强制性规定，而佰亿超市与金域广场订立合同时，双方均明知该出租的房屋没有经过消防验收合格，违背了合同法关于合同生效不应违背法律强制性规定的立法本意，应当认定租赁合同无效。合同无效原因是出租人没有经过消防验收，不应出租租赁物，而佰亿超市依照商业习惯知晓其没有经过消防验收等情节，意思表示推定为明知金域广场未经消防验收，故双方对该缔约过失均有同等责任。合同无效，不应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据以上法律规定该超市租赁合同无效，因此佰亿超市要求金域广场返还200，000.00元履约保证金的请求应予支持。在被确认无效之前已经履行两年多，在此期间佰亿超市交付租金及相关费用并在经营获得的收益，故其缴纳的租金热费等相关费用不予返还。对其所预缴纳的租金122，500.00元，因其缴纳后没有使用出租物，故金域广场应返还。佰亿超市要求违约金500，000.00元的诉讼请求，因该合同是无效合同，只能考察双方缔约过失责任，且对此双方均有过错，故对其要求金域广场给付500，000.00元的损失不予支持。佰亿超市要求的其他损失计两笔费用，金域广场强行关停超市12天导致货物腐烂等损失40，997.88元和超市装修配套损失900，000.00元，因佰亿超市要求金域广场给付关停超市期间损失的请求是金域广场过失行为直接导致的，金域广场应予以赔偿。关于超市装修配套损失，佰亿超市提出证据证实为了开超市而进行装修1，352，468.00元，现因金域广场对佰亿超市提供的装修材料及人工费用票据不予承认，但客观上有佰亿超市装修的事实，现金域广场将佰亿超市装修过的超市重新租给他人经营，本院对该超市的装修具体情况无从认定，可以根据佰亿超市装修的事实，佰亿超市使用时间及相关证据酌情综合认定。此外，虽然本案租赁合同的主体是拜泉县金域时代购物广场，但该企业是于庆祥个人投资，故其应承担连带责任。判决：一、拜泉县金域时代购物广场于本判决生效后十日内返还拜泉县佰亿超市有限公司保证金200，000.00元及预交租金122，500.00元；二、拜泉县金域时代购物广场于本判决生效后十日内赔偿拜泉县佰亿超市有限公司强行关停超市物品腐烂损失40，997.88元及赔偿装修损失586，049.50元（[1352468.00-（1352468.00×2÷15）]÷2），合计627，047.38元；三、于庆祥对上述款项承担连带给付责任；四、对于拜泉县佰亿超市有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24，825.00元，由拜泉县佰亿超市有限公司负担11，171.00元，由拜泉县金域时代购物广场负担13，654.00元。
本院二审期间，本院委托一审法院对商场的监控设备谁占有使用进行调查，上诉人提交了照片5张、拜泉县公安局第三派出所接处警登记表一份、拜泉县华辰超市工作人员调查笔录一份，以此证明商场的监控设备是佰亿超市自行拿走的。在上诉人提交的照片中显示，有工作人员在拆卸商场的监控设备，拆卸的设备堆放在华辰超市的地上。第三派出所的接处警记录体现，接到报警到现场，了解情况系佰亿超市退场，华辰超市接收，佰亿超市的监控头未拿走，华辰超市员工把监控头卸下来，当时佰亿超市员工在场，华辰超市把监控头都放在地上了。一审法院调查华辰超市的店长证实，现在华辰超市使用的监控设备都是后安装的，原来的监控设备让佰亿超市的人拿走了。被上诉人对以上证据的质证意见是，对照片及派出所接处警记录均无异议，但主张佰亿超市未将监控设备拿走。对华辰超市工作人员的调查笔录有异议，认为该工作人员所述不属实，华辰超市二店现在所使用的电路设施及桥架依然是佰亿超市安装的。因以上证据具有真实客观性，本院予以采信。
本院认为，本案中双方签订的房屋租赁合同，因违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，原审法院认定双方签订的租赁合同无效并无不当。合同无效应当根据签订合同双方的过错承担相应的责任。本案中双方对合同无效，均存在缔约过失，原审判决未支持被上诉人要求给付违约金的请求，符合法律规定。
关于上诉人主张被上诉人预缴的2017年的租金不应返还，因被上诉人预缴的是2017年的租金，被上诉人在没有使用房屋的情况下已经撤场，故被上诉人预缴的租金应当予以返还。
关于上诉人主张被上诉人的装修损失证据不足不应赔偿，因被上诉人对所租赁的房屋进行装修的事实上诉人不予否认，且在被上诉人撤场后，上诉人没有与被上诉人进行交接，将房屋又租赁给他人，导致对被上诉人的装修价值无法进行鉴定，原审根据被上诉人提供的装修账目进行认定装修价值并无不当，但在被上诉人提供的装修价值表中，监控设备是可以拆卸的，不应计算在装修中。被上诉人要求的装修损失价值为1,352,468.00元，其中监控设备485,756.00元应当扣除，且有证据证明该监控设备是由被上诉人的员工拿走，被上诉人未提供证据证明该监控设备被上诉人占有使用，被上诉人有证据后，可另行主张此项权利。故被上诉人的装修损失价值应当为866,712.00元，应当由上诉人承担的数额为375,576.00元（[866,712.00-（866,712.00÷15×2）]÷2）。
佰亿超市主张的货物损失40,997.88元，有证据证实损失的存在，且该损失系因上诉人强行关闭佰亿超市大门所致，故上诉人应当对该损失予以赔偿。
金域广场系于庆祥个人独资，故原审判决于庆祥承担连带责任并无不当。
综上所述，金域广场的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第三项规定，判决如下：
一、维持拜泉县人民法院（2016）黑0231民初1598号民事判决第一、三、四项；
二、变更拜泉县人民法院（2016）黑0231民初1598号民事判决第二项为：拜泉县金域时代购物广场于本判决生效后十日内赔偿拜泉县佰亿超市有限公司强行关停超市物品腐烂损失40，997.88元及赔偿装修损失375,576.00元（[866,712.00-（866,712.00÷15×2）]÷2），合计416,573.88元。
一、二审案件受理费38,479.00元，由拜泉县佰亿超市有限公司负担14,785.00元，拜泉县金域时代购物广场负担23,694.00元。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 李立新
审判员 王红娜
二〇一七年十月二十四日
书记员 林 昕