江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8156号
上诉人（原审被告）：陈余祥，男，1943年11月17日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人（原审被告）：陈金芳，女，1954年9月13日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：牟烁，男，1976年1月29日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。
上诉人陈余祥、陈金芳因与被上诉人牟烁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5326号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现本案已审理终结。
陈余祥、陈金芳上诉请求：1、撤销南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5326号民事判决，并依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人牟烁承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议应属无效协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。双方签订安置房屋的协议时，上诉人尚未取得房屋的所有权，则上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同显然违反上述法律规定，应当确认无效。二、即使双方签订的房屋买卖协议有效，上诉人也是在被上诉人向其承诺帮忙解决其二人之子工作问题前提下签订的协议，但被上诉人一直未能兑现其承诺。虽然该承诺系口头承诺，且当时上诉人也是因此才低价向被上诉人出售讼争房屋，故上诉人认为被上诉人己经构成违约，双方签订的房屋买卖协议条件未成就。三、一审法院认定被上诉人于2006年4月21日向陈余祥交付了5000元，从而判令被上诉人在过户手续办理完毕之后日起三日内向上诉人支付剩余价款25000元，而实际被上诉人未交付该5000元，而是向高校物业交付了该款项，上诉人未收到该5000元的款项，故一审查明的事实有误。四、双方签订的“售房证明”载明上诉人出售的讼争房屋面积为90平方米，而双方讼争的房屋实际面积为94.69平方米，即使一审法院认定双方签订的房屋买卖协议有效，也应将多余的房屋面积按市场价格折抵价款后，由被上诉人支付给上诉人。根据市场价格计算，4.69平方米款项应为117250元，而一审法院未予处理，上诉人认为一审法院的判决显失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
牟烁辩称，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。理由：1、案涉房屋买卖合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性规定，而根据《中华人民共和国物权法》第四十五条规定，不办理物权登记的，不影响物权效力。涉案房屋土地性质转变为国有出让土地，上诉人主张合同无效没有法律依据。2、案涉房屋买卖合同并不存在附条件的情况。首先，双方当事人是房屋买卖关系，被上诉人系买受人，并非介绍工作的中介机构，不可能承诺帮助上诉人解决子女工作，上诉人的陈述无任何根据。其次，被上诉人购买案涉房屋时的价格已经达到该区域商品房价格，不存在低价购买的问题。最后，根据2006年双方达成的协议，上诉人应当无条件的协助被上诉人办理过户手续，上诉人认为被上诉人违约及过户条件并未成就，并不成立。3、被上诉人已交付5000元。一审中，上诉人认可收到5000元用于办理房屋产权登记并且出具收据一份。2006年双方签订协议中约定的3万元包含了办证相关费用。剩余的25000元在产权过户之后支付。一审法院认定被上诉人支付了5000元，是正确的。4、关于面积误差问题，房屋买卖实践中均是按照套出售而非按面积出售，案涉房屋面积误差几平方米属于合理范围内。双方签订买卖协议时，买方是认房购房，即所谓的按套购买，故上诉人主张面积误差费用不成立。即使存在面积误差费，也应当根据房屋买卖合同签订时的价格来确定，而非根据市场价格确定。综上，请求二审法院维持一审判决。
牟烁向一审法院起诉请求：要求陈余祥、陈金芳将位于南京市江宁区天印大道1255号成山公寓27幢106室房屋（以下简称案涉房屋）的产权过户至其名下。
一审法院认定事实：陈余祥、陈金芳系夫妻关系。2001年10月28日，陈余祥（乙方）与南京民营科技园发展有限公司（甲方）签订了《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定：“因城市建设需要，现对乙方成山山西村的房屋进行拆迁，根据有关拆迁政策规定，双方就拆迁补偿安置签订如下协议：……二、拆迁安置1、拆迁安置房由拆迁人在科技园山西村（天印路东侧）安置时间不超过2003年4月20日……2、拆迁安置房面积300平方米……”。
2004年1月15日，陈余祥、陈金芳与牟烁就案涉房屋签订了“售房证明”，载明：“兹有东山镇天印大道成山公寓二十七幢壹零陆室九十平米住房壹套于2001年经双方协商同意按当时市场价九点八万元转卖给牟烁。配套储藏室十七点二平米以二百伍拾元价外加扩建费总共肆仟零伍拾元。总共房价壹拾万贰仟零伍拾元。在2004年拿房时房款全部付清。特立此据为凭”。上述证明签订后，牟烁向陈余祥、陈金芳支付了102050元价款。
2006年4月20日，双方又就案涉房屋买卖事宜签订了“协议”1份，载明：“甲方：陈余祥、陈金芳；乙方：牟烁经双方友好协商就成山公寓27幢106室过户及办理房产证问题达成如下协议：1.乙方壹次性补贴甲方过户及办理房产证费用叁万元，但甲方必须在壹周内（可以办理之日起）完成此房的过户，过户及办理房产证过程中产生的契税等一切费用均由甲方承担（产生费用超过5000元部分由乙方承担）。2.补贴款按分期付款方式进行，在甲方完成对乙方的过户后先付伍仟整，余款在拿到房产证后壹日内再付伍仟整，剩余部分在两年内付清……3.以后办理土地证等一切和房产有关的事宜，甲方须无条件配合，不得拖延……”。该协议签订后，牟烁又于2006年4月21日向陈余祥交付了5000元。
一审另查明，陈余祥、陈金芳于2004年1月取得了案涉房屋并于同月将之交付给了牟烁，牟烁占有、使用案涉房屋至今。案涉房屋现登记在陈余祥名下。
2017年4月，牟烁向一审法院提起诉讼，要求陈金芳、陈余祥将案涉房屋产权登记过户至其名下。审理中，牟烁认可加付30000元价款的约定，并愿意在房屋产权过户后将剩余25000元价款一次性支付，且自愿承担办理过户手续产生的全部费用。但陈余祥、陈金芳坚持要求牟烁另行加付400000元价款，否则不同意协助办理过户手续，因双方意见不一，致调解未成。
一审法院认为，双方就案涉房屋订立的“协议”以及“售房证明”系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按约定履行。案涉房屋现已办理了产权登记，具备过户条件，牟烁已按照约定阶段性支付了107050元价款，有权要求陈余祥、陈金芳办理产权过户手续。故对于牟烁的的诉讼请求，一审法院予以支持。对于尚未支付的25000元价款，牟烁自愿于产权过户后及时支付给陈余祥、陈金芳，对此一审法院照准。牟烁在庭审中作出自愿承担办理过户手续所需的全部费用的意思表示，故其于办理过户手续之时亦应遵此承诺履行。对于陈余祥、陈金芳辩称不同意协助办理过户手续系因牟烁未能帮助其子解决工作问题的意见，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、陈余祥、陈金芳于判决发生法律效力之日起10日内将案涉房屋产权过户至牟烁名下（办理过户手续所需必要费用均由牟烁承担）。二、牟烁于案涉房屋产权过户手续办理完毕之日起3日内将剩余25000元价款支付给陈余祥、陈金芳。一审案件受理费减半收取40元，保全费1030元，合计1070元，由陈金芳、陈余祥负担。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈余祥、陈金芳提交了案涉房屋不动产权证书，以证明案涉房屋建筑面积为94.69平方米。被上诉人牟烁对该证据的真实性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、关联性、证明力依法予以确认。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋建筑面积为94.69平方米。二审中双方均确认，根据《售房证明》约定的价款，4.69平方米的面积补差款应为5107元。上诉人陈余祥、陈金芳陈述对上述面积补差款金额无异议，但不同意以此标准进行计算。被上诉人牟烁陈述，如以上述标准计算，则其同意于本案中一并解决面积补差款问题。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方当事人就案涉房屋订立的《售房证明》及《协议》均系双方真实意思的表示，案涉房屋现已办理了产权登记，具备过户条件，双方均应依约履行。两上诉人称被上诉人允诺帮其子找工作，因此约定的房屋价款低于当时市场价格，但对上述事项均未能提供证据证实，本院对这一上诉理由，不予采信。两上诉人还主张并未收到被上诉人2006年4月21日支付的5000元，但其已就该笔款项出具收条，被上诉人亦作出合理解释，故本院对此这一上诉理由，亦不予采信。对于两上诉人主张的面积补差款，本院认为，该补差款应以双方2004年1月15日《售房证明》约定的价款作为计算标准，双方亦确认上述补差款金额为5107元。因被上诉人同意于本案中一并处理，故其除支付《协议》约定的25000元价款之外，还应将面积补差款5107元支付给两上诉人。
综上，因二审中发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5326号民事判决第一项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初5326号民事判决第二项为：牟烁于案涉房屋产权过户手续办理完毕之日起3日内将剩余价款30107元支付给陈余祥、陈金芳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取40元，保全费1030元，合计1070元，由陈金芳、陈余祥负担。二审案件受理费80元，由陈金芳、陈余祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十二月八日
书记员 戴 苗