浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第371号
上诉人（原审被告）杨惠静。
委托代理人余利昌。
被上诉人（原审原告）杭州众核物业管理有限公司。
法定代表人周虹明。
委托代理人沈肖容、王亚超，浙江卓特律师事务所律师。
上诉人杨惠静因与被上诉人杭州众核物业管理有限公司（以下简称众核物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西泗民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定事实如下：2011年3月31日，众核物业与杭州万安·景月湾业主委员会签订《景月湾管理服务合同》一份，选聘众核物业对景月湾小区进行物业管理服务，期限自2011年4月1日0时起至2012年3月31日24时止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为独立别墅、商业物业2.2元／平方米·月，双立别墅1.8元／平方米·月，排屋、小高层住宅1.4元／平方米·月；对建设单位已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按政府有关规定收取70%；业主使用物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住，物业服务费按收费标准的100%交纳；物业服务费每半年向业主收取一次，收取时间为该半年的第一个月至第三个月。合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、使用与维护以及违约责任等事项作出约定。聂关锄作为杭州万安·景月湾业主委员会代表在合同上签名。2013年4月，众核物业通过EMS向杨慧静邮寄催缴2011年4月1日至2012年3月31日物业服务费的律师函。因杨慧静未交纳所欠物业服务费，众核物业遂诉至原审法院，要求判令杨慧静支付物业服务费8394元（房屋面积317.97平方米×2.2元／平方米.月×12个月）以及违约金846元（自2012年4月1日暂计至2013年7月31日，按每日万分之二点一计算至实际付清日止）。另查明，涉案房屋建筑面积317.97平方米，杨慧静系其所有权人，共有权人为余利昌，涉案房屋现已实际居住使用。
原审法院认为，业主委员会的决定对业主具有约束力。《景月湾管理服务合同》加盖有杭州万安·景月湾业主委员会公章，聂关锄系代表业主委员会履行其职务行为，其是否具备业主身份，对外不影响合同效力。杨慧静辩称《景月湾管理服务合同》无效之意见，无事实和法律依据，原审法院不予采信。故众核物业与杭州万安·景月湾业主委员会签订的《景月湾管理服务合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，原审法院对其效力予以确认。《景月湾管理服务合同》对作为物业服务提供者的众核物业及作为业主的杨慧静均具有法律约束力。杨慧静在接受物业服务后理应按照《景月湾管理服务合同》约定向众核物业支付物业服务费。经众核物业书面催讨，杨慧静仍未支付，故众核物业起诉主张物业服务费，合理正当，应予支持。杨慧静未提供有效证据证明众核物业提供的物业服务存在瑕疵，其拒付或打折支付所欠物业服务费的抗辩理由，缺乏依据，原审法院不予支持。根据《景月湾管理服务合同》约定，杨慧静应按建筑面积以2.2元／平方米标准支付众核物业每月的物业服务费，自2011年4月1日至2012年3月31日的物业服务费为8394元。因《景月湾管理服务合同》中未明确约定物业服务费逾期支付的违约金或损失赔偿额的计算方法，故众核物业要求杨慧静支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。杨慧静要求众核物业赔偿各项费用，未举证证明损失实际发生且与本案属不同法律关系，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨惠静于判决生效之日起十日内支付杭州众核物业管理有限公司物业服务费8394元。二、驳回杭州众核物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果杨惠静未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杭州众核物业管理有限公司负担2元，杨惠静负担23元，其中杨惠静负担部分于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，上诉人杨慧静向原审法院提出上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人所签订《景月湾物业服务合同》不合法。被上诉人不是依法选聘的物业服务企业。被上诉人签订的《景月湾物业服务合同》，不符合相关法律程序。根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第二十条：本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人所提供的《景月湾物业服务合同》，对业主不具有约束力。2、被上诉人提供的《景月湾物业服务合同》不完整，是无效合同。被上诉人不能凭此合同作为起诉的依据。合同不完整，缺少最重要、业主最关心的两个附件，上诉人要求提供合同的完整文本，一审法院没有采纳。上诉人认为只有提供完整的合同，才可以证明被上诉人是否按合同约定履行合同。3、退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业服务关系，但是相关费用应与其所提供的服务相适应。一审中被上诉人没有提供任何有关自己完整履行合同服务事项之证据，只是提供了不合法、不完整的合同，作为主张权利要求收费的证据，这些证据根本无法证明被上诉人提供了完整的物业管理服务。相反，被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范的规定，严重违约。被上诉人提供人员配备、公用部位及共用设施设备日常运行、维修及保养、绿化管理养护、清洁卫生服务、安全防范服务均未按合同规定执行。被上诉人未按照合同和国家有关规定配备物业管理人员，从业人员无证上岗，严重影响了合同的履行和物业管理的服务质量，项目涉嫌整体转包。被上诉人不按合同约定的服务内容和质量提供服务，服务质量低下，严重不作为。被上诉人管理期间，不但没有做好分割、回收公共绿地的工作，反而小区多处公共设施、花园被毁，被侵占。被上诉人对小区监控系统进行改造，擅自减少了上诉人家门口加设的两个监控探头。整个小区不交物业费的业主超过21%，说明被上诉人的物业服务确实存在瑕疵。被上诉人来催收物业费的时候，也只要求按60%交纳，现上诉人同意按照杭州市普通住宅乙级收费标准（每月每平方米0.7元），按50%支付。一审法院判决上诉人支付全额物业服务费8394元，认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人众核物业辩称：一、杭州万安·景月湾小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同合法有效。2011年3月31日，杭州万安·景月湾小区业主委员会与被上诉人众核物业签订了《景月湾管理服务合同》一份，合同约定了服务期限为2011年4月1日起至2012年3月31日止，并约定了相应的物业收费标准。该合同盖有杭州万安·景月湾小区业主委员会的公章，系该业主委员会真实意思的表现。根据我国物业管理条例及杭州市物业管理条例等的规定，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同代表了全体业主的意思，该合同主体符合法律规定，系双方真实意思表示，内容亦符合法律规定，合法有效。即使附件二缺失，也并不能导致合同无效。二、上诉人称被上诉人工作人员资质及合同履行有瑕疵，但未提供相应证据证明。上诉人提供的上岗证，没有原件相印证，其提供的维权报告，落款时间是2013年5月，此时被上诉人已经撤出了该小区，上述证据与本案缺乏关联性。三、上诉人认为应按0.7元／平方米缴纳物业管理费没有事实和法律依据。综上，被上诉人与杭州万安·景月湾小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对杭州万安·景月湾小区全体业主都有法律效力。被上诉人已经按合同约定提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主之一，享受了相应的物业服务，理应支付合同约定的物业费。以上陈述，恳请二审法庭予以综合考虑，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，杨慧静向本院提交如下证据：1、胡力划、郑爱珍、徐天鸣、陈仁姣、陈丽出具的证明一份，欲证明被上诉人管理期间小区公共设施被毁、公共花园被占；2、胡力划、郑爱珍、徐天鸣、陈仁姣出具的证明一份，欲证明被上诉人管理期间小区存在违章建筑大肆兴建、鸡鸭成群、家犬随地大小便、小区绿化无人管理，路灯坏了无人修理等问题。经质证，被上诉人认为证人没有出庭接受质询，故不符合证据的形式要件，且不能证明上诉人的待证事实，对于侵占公共绿地，也是相关业主的侵权行为，并不是被上诉人侵权所致，被上诉人仅负劝阻的义务。经审查，本院认为，上诉人提供的证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
被上诉人众核物业在二审期间未提交新证据。
经审理，本院查明事实与一审法院认定一致。
本院认为，众核物业作为杭州万安·景月湾小区的物业服务公司，在2011年4月1日0时至2012年3月31日24时期间为杭州万安·景月湾小区提供物业服务，杨慧静作为业主，享受了该项服务，应当支付相应的对价。杨慧静认为众核物业不是依法选聘的物业服务企业及被上诉人提供的合同文本缺少附件，《景月湾物业服务合同》系无效合同。本院认为，该合同由杭州万安·景月湾小区业主委员会盖章确认，主体适格，虽然缺少附件，但并不影响合同效力的认定，一审法院对《景月湾管理服务合同》的效力予以确认，并判决杨慧静支付2011年4月至2012年3月的物业服务费8394元，并无不当。杨慧静对众核物业提供的物业服务提出异议，本院认为该异议尚不足以认定众核物业的服务存在瑕疵，亦不足以成为杨慧静拒付物业服务费的理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杨慧静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 王 超
二〇一四年三月二十日
书 记 员 潘晓玲