广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终229号
上诉人（原审原告）：温彩群，女，汉族，1983年3月9日出生，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。
上诉人温彩群因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温彩群上诉请求：一、撤销（2016）粤5381民初1188号民事判决，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求。判令被上诉人继续履行与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向上诉人支付从2013年3月31日起至2014年4月28日期间（共393天）金额16938.3元逾期交楼违约金赔偿责任；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、被上诉人交付的房屋不符合交付条件。
（一）法律规定的交付标准：1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2《住宅建筑规范》（中华人民共和国建筑部公告第385号文）11.0.1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建筑单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确定合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，且《住宅建筑规范》已明确规定住宅必须在当建筑行政主管部门进行备案后方能进行交付。
（二）合同约定的交付条件，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”根据该补充协议的约定，被上诉人交付房屋时须向上诉人出示竣工验收备案证明，即《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
（三）被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间视为交付时间。根据被上诉人提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，被上诉人取得竣工备案的时间是2014年4月28日，无论被上诉人在2013年4月26日发出的《收楼通知书》，还是上诉人于2013年4月28日办理的收楼手续，都是无效的，被上诉人不能因为上诉人办理了收楼手续就视为其交付符合标准，其就不需要履行法律的强制性交付义务。因为商品房的买卖不是一般的货物买卖，不是当面签收后即证明交付符合质量标准，或者交付若干时间不提出异议即视为交付产品符合交付标准。所以，即使上诉人与被上诉人于2013年4月28日办理了房屋交接手续，但该手续也因为违反了法律的强制性规定而无效，被上诉人的交付时间应自其取得“当地建设行政主管部门”的验收备案证明开始生效，即2014年4月28日。
（四）被上诉人作为履行交付义务的责任人，是否履行合同约定交付义务的举证责任在于被上诉人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。履行房屋交付义务的是被上诉人，被上诉人有义务提供取得验收备案证明的房屋给上诉人使用，上诉人不认可被上诉人已履行房屋交付义务，且上诉人有充分证据证明被上诉人交付的房屋不符合法律规定和合同约定。在此情况下，被上诉人有义务就其已履行合同义务承担举证责任，否则即视为举证不能。综上所述，《中华人民共和国建筑法》和《住宅建筑规范》是我国法律关于建筑行业标准的规定，在法律法规对交付条件“必须在当地建筑行政主管部门进行备案”，属强制性的规定，双方不能进行降低标准的其他约定，即使约定，也是无效的，而在双方的补充协议中，也明确约定是“工程竣工验收相关备案证明”，即我国《建筑法》规定的“当地建筑行政主管部门进行备案”，在本案中，被上诉人没有任何证据证明其在2013年4月28日交付的房屋符合法律规定的强制性交付标准，其已取得竣工备案证明并向上诉人进行出示（而实际上，被上诉人的竣工验收备案证明是在2014年4月28日才取得的，其不可能在2013年4月28日向上诉人交付房屋的时候取得该份备案证明并向上诉人出示），根据证据规则的规定，应视为举证不能。其合法的交房时间应是2014年4月28日。
二、上诉人起诉被上诉人要求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。
（一）被上诉人从2013年4月26日发出通知上诉人收楼至2015年11月10日上诉人到罗定市人民法院起诉其违约逾期办理房地产权证期间，（即从2013年4月26日至2015年11月10日期间）被上诉人没有向上诉人出示过《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》导致上诉人不知道其《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间，直到上诉人在2015年11月10日到罗定市人民法院起诉被上诉人违约逾期办理房地产权证于2015年12月10日开庭审理时才向罗定市人民法院提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的复印件给上诉人看，即从2015年12月10日上诉人才知道被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间，根据我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定。被上诉人从2015年12月10日才向罗定市人民法院出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的复印件给上诉人，所以本案诉讼时效应从2015年12月10日起算，而不是被上诉人辩称的2013年4月28日或2014年4月28日。
（二）双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，从而导致判决错误，请二审法院在查清事实的基础上，以事实为依据，正确适用法律，依法纠正一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。
温彩群向一审法院起诉请求：一、判令创宇公司继续履行与温彩群签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并支付从2013年3月31日至2014年4月28日期间（共393天）金额16938.3元逾期交房违约责任；二、本案的诉讼费用由创宇公司承担。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2012年12月28日，温彩群作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为431063元。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。
合同签订后，温彩群已于2012年12月28日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共13730元，并于2013年2月7日前支付完全部购房款431063元。2013年4月28日，温彩群办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：案涉商品房的《建筑工程竣工验收报告》载明：“XX住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“XX住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。温彩群与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：温彩群主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？一审法院认为，温彩群的起诉已超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间即实际交房之日确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人此时才知道或者应当知道其依约取得房屋的权利受到侵害及其损失情况，故诉讼时效应从实际交房之日起算，至温彩群起诉之日，已超过法律规定的诉讼时效期间。其次，创宇公司应于约定的交房期限向温彩群交付符合双方约定交付条件的房屋，而创宇公司直到2014年4月28日取得竣工验收备案表，以此时为创宇公司的交房时间，则自该时起温彩群亦已知道或应当知道其收房权利受到侵害及其损失情况，故从该日起，诉讼时效起算，温彩群于2016年6月12日才诉至一审法院，亦已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。综上，创宇公司的时效抗辩意见，理由成立，予以采纳。故温彩群主张的逾期交楼违约金的诉求，已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决如下：驳回温彩群的诉讼请求。案件受理费112元，由温彩群负担。
本院二审期间，上诉人温彩群围绕上诉请求提交了（2015）云罗法民初字第1466号民事判决书、资料清单、快递回执及《房屋建筑工程和市政建筑设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。被上诉人创宇公司没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，温彩群以创宇公司逾期办理房地产权证为由，向一审法院提起诉讼，请求创宇公司支付逾期办理房地产权证违约金，一审法院作出的（2015）云罗法民初字第1466号民事判决认定涉案商品房于2014年4月28日才符合交付条件，为房屋交付日期，该判决现已发生法律效力。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间。
关于上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。双方签订的合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。根据上述约定，被上诉人必须在2013年3月30日前交付商品房给上诉人使用，否则需承担违约责任。上诉人在2013年3月30日未能接收房屋，从此时起其权利受到侵害，上诉人上诉认为其不知道自己权利受侵害的理由不成立，本院不予采纳。一审法院作出的生效判决认定本案涉案商品房的交付时间为2014年4月28日，本院予以确认，即本案商品房逾期交付的时间为2013年3月31日至2014年4月28日（合共393天），因双方约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”上诉人在2013年3月30日未能接收房屋，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，截至2014年4月28日房屋交付使用之日止。上诉人于2016年6月12日向一审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付从2013年3月31日起至2014年4月28日止的违约金，已超过两年的诉讼时效期间，应不受法律保护。一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人温彩群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十月十二日
书 记 员 冯家玲