北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11583号
上诉人（原审被告）：北京市叶肃平福建茶叶超市，地址北京市顺义区仁和地区府前西街*号。
经营者：叶肃平，男，1962年7月30日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：孙凌飞，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市顺义粮油总公司，住所地北京市顺义区府前西街。
法定代表人：陈富成，总经理。
委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单伟鸣，北京道盛律师事务所律师。
上诉人北京市叶肃平福建茶叶超市（以下简称叶肃平超市）因与被上诉人北京市顺义粮油总公司（以下简称粮油总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶肃平超市之经营者叶肃平及其委托诉讼代理人孙凌飞，被上诉人粮油总公司之委托诉讼代理人单伟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶肃平超市上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：在签订租赁合同之前，我方就和粮油总公司的工作人员联系过，告知租用其房屋用于开设宾馆，且我方已经和如家酒店连锁（中国）有限公司达成合作意向，粮油总公司也表示会全力配合办理相关证件，后由于相关部门告知因房屋性质不符合标准，不予批准办理消防许可证，粮油总公司工作人员表示会从中协调，并承诺我方可以在消防许可证和营业执照办理之后再补交2016年及之后的租金，因此我方未交纳租金并非违反合同约定，不应承担违约责任，粮油总公司才是违约方。我方不是违约方，且不主张解除合同，原审法院不应当确认合同解除。即使解除合同，由我方承担全部违约责任，但原审法院判决的违约金及房屋占有使用费数额也明显过高。
粮油总公司辩称：同意一审判决，不同意叶肃平超市的上诉请求。
粮油总公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方租赁关系自2016年10月2日之日起解除；2.依法判令叶肃平超市限期腾退租赁物；3.依法判令给付我方2016年1月1日起至2016年10月2日止房屋租金593198元，并支付逾期付款违约金235534.5元；4.依法判令叶肃平超市自2016年10月8日起至实际腾退之日至，按每天4361.75元的标准支付我方房屋占有使用费；5.依法判令叶肃平超市支付我方2015年至2016年及2016年至2017年供暖费共计112800元；6.诉讼费由叶肃平超市承担。
一审法院认定事实：2015年7月30日，粮油总公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）叶肃平超市签订《租赁合同》。合同主要内容为：第一条租赁物基本情况（一）租赁物坐落于北京市顺义区府前西街路南×号办公楼第五、六层。（二）租赁物包括房屋建筑面积1434平方米、水电暖设施及电梯一台。第二租赁物用途（一）租赁物用途为商业经营，乙方应按该用途使用租赁物。（二）如乙方需要改变租赁物用途，则1.必须经甲方书面同意，甲方书面同意前，甲方有权要求乙方取得可能遭受不利影响的相邻物业业主的书面同意文件；2.因改变租赁物用途所需办理的全部手续由乙方按照有关法律规定申报；3.因改变租赁物用途所应交纳的全部费用由乙方自行承担。第三条租赁期限（一）租赁期限5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）免租装修期为6个月，自2015年6月1日至2015年11月30日止。乙方在免租装修期内不缴纳租金。乙方若在合同租赁期内有违约行为导致提前解除本合同，乙方除应缴付装修期的租金外，还应承担违约责任。第四条租赁费用及支付方式（一）租金标准：785115元/年。每三年递增5%，直至合同期满。即：2015年12月1日至2016年5月31日的租金392558元；2016年6月1日至2017年5月31日的年租金785115元；2017年6月1日至2018年5月31日的年租金785115元；2018年6月1日至2019年5月31日的年租金824371元；2019年6月1日至2020年5月31日的年租金824371元。（二）租金支付时间：合同签订之日起3日内支付2015年12月1日至2016年5月31日租金392558元；自2016年6月1日起，租金半年支付一次，即每年的6月10日前支付当年6月至11月租金；每年的12月10日前支付当年12月至次年5月租金。租金支付方式：甲、乙双方可采用转账支票、现金、银行托收承付形式收取与支付。（三）租赁保证金标准及支付方式本合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金（定义金钱质押），具体金额为85000元整。租赁有效期内，房屋租赁保证金可用于抵扣乙方应支付的费用、租金、违约赔偿、侵权赔偿等应由乙方承担的费用，甲方依照约定直接扣除后，乙方应于甲方要求的期限内补足，否则按照逾期支付租金承担违约责任。租赁期满或合同解除后，乙方不存在欠缴租金、费用和其他违约赔偿、侵权赔偿的，保证金无息返还给乙方。（四）其他费用1.乙方需自行单独安装符合国家标准的水、电表，费用由乙方负责。2.租赁期内，与该租赁物有关的各项费用的承担方式为：乙方承担使用的水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、供暖费（按国家供暖部门规定价格于当年11月15日前一次性缴纳）等国家规定的费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。若乙方不及时足额支付相关费用，由此给甲乙双方及第三方造成的直接、间接损失由乙方负责……第五条租赁物的交付甲方于本合同签订之日起5日内将租赁物及其附属设施按现状交付乙方。届时双方共同对租赁物及附属设施进行清点，如乙方届时未协助甲方办理交付手续，视同甲方已将符合约定用途的租赁物及附属设施交付乙方。第六条甲方权利义务……（五）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装饰装修。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。（六）甲方在乙方办理租赁房屋内的合法经营手续时，应予支持，并提供相关手续……第八条租赁物的返还本合同终止之日后5日内，乙方将租赁物腾空并返还甲方，届时双方共同对租赁物及其附属设施进行清点、查验和确认其是否符合按照约定用途和租赁物性质使用后的状态。如乙方届时未协助甲方办理接收手续，视同乙方未返还租赁物，按本合同约定，由乙方承担违约责任。乙方添置的动产可由其自行收回，装饰、装修部分甲方不予任何补偿。返还租赁物交接手续办理完毕后，对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置。第九条违约责任（一）乙方逾期支付租金或其他约定费用的，每逾期一日，按年度租金标准或费用的2‰支付违约金。逾期15日未支付租金或费用的，甲方有权单方解除本合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，乙方除应给付尚欠租金外，同时还应按照当年度租金总额的30%支付违约金。（二）乙方提前解约，甲方不退还租赁保证金，如租赁保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿……（九）乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担……。合同签订后，叶肃平超市向粮油总公司支付了85000元租赁保证金。
庭审中,双方一致认可叶肃平超市已交纳2016年1月1日之前的租金；叶肃平超市认可未缴纳2016年1月1日之后的租金，辩称其租用涉案房屋用来经营宾馆，因叶肃平超市提供的涉案房屋性质为仓储，无法办理宾馆营业执照，影响其使用，故其未缴纳租金。粮油总公司不认可叶肃平超市的上述辩称意见，认为双方签订的合同并未约定叶肃平超市租用涉案房屋仅用来经营宾馆。
庭审中，粮油总公司陈述，2016年9月30日，粮油总公司到叶肃平超市位于顺义区府前街×号地址张贴律师函，要求解除租赁合同；并于当日向地址顺义区府前西街×号叶肃平超市邮寄上述律师函，该邮件于2016年10月2日签收；叶肃平超市不认可收到上述律师函，但认可顺义区府前西街×号叶肃平超市是其地址。
一审法院认为:第一，关于租赁合同是否解除的问题。双方签订的租赁合同中约定，逾期15日未支付租金或费用的，粮油总公司有权单方解除合同，现叶肃平超市认可自2016年1月1日起未支付租金，其辩称未缴纳租金的理由为涉案房屋性质为仓储无法办理经营宾馆营业执照，但其未提供相应证据证明，且双方租赁合同约定涉案房屋用途为商业经营，故对于叶肃平超市的辩称理由，法院难以采信，故粮油总公司享有单方解除租赁合同的权利。因租赁合同中约定自甲方向乙方发出解除通知时合同即告解除，从粮油总公司提供的证据来看，叶肃平超市于2016年10月2日收到解除合同通知，故租赁合同的解除日期为2016年10月2日。
第二，关于涉案房屋租金及逾期付款的违约金问题。因叶肃平超市认可其未支付粮油总公司2016年1月1日之后的租金，故粮油总公司要求叶肃平超市支付2016年1月1日至2016年10月2日期间的租金并无不当，因叶肃平超市认可粮油总公司关于租金的计算方式，法院亦不持异议，对于粮油总公司要求叶肃平超市支付租金的诉讼请求，法院予以支持，因叶肃平超市已交纳85000元租赁保证金，且粮油总公司同意按照合同约定将此租金保证金从叶肃平超市欠付的租金中扣除，法院亦不持异议。关于逾期付款的违约金，粮油总公司主张按照合同约定的年租金的30%，因粮油总公司未提供证据证明其实际损失，关于叶肃平超市应支付的违约金数额，法院根据公平原则予以酌定。
第三，关于涉案房屋腾退及房屋占有使用费问题。因双方签订的租赁合同已解除，故叶肃平超市应按照合同的约定履行腾退涉案房屋的义务，故对于粮油总公司主张叶肃平超市腾退涉案房屋的诉讼请求法院予以支持。因双方签订的合同中约定，合同终止之日后5日内，叶肃平超市需将租赁物腾空并返还粮油总公司，现粮油总公司要求叶肃平超市自2016年10月8日起支付房屋占有使用费的诉讼请求并无不当，因双方签订的合同中对房屋占有使用费有明确约定，粮油总公司主张按照合同约定的标准支付房屋占有使用费亦无不当，因叶肃平超市不认可粮油总公司关于房屋占有使用费的计算方式，故法院对于房屋占有使用费的计算标准予以酌情确定。
第四，关于供暖费，因双方签订的合同中约定供暖费由叶肃平超市负担，叶肃平超市认可粮油总公司关于供暖费的计算方式、计算标准，亦认可其未实际交纳供暖费，2015年至2016年及2016年至2017年供暖期间，叶肃平超市实际占有、使用涉案房屋，故粮油总公司要求叶肃平超市支付该期间供暖费的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院于2017年7月判决：一、北京市叶肃平福建茶叶超市给付北京市顺义粮油总公司二○一六年一月一日至二○一六年十月二日期间的租金五十万八千一百九十八元（已扣除八万五千元租赁保证金）于判决生效之日起七日内执行；二、北京市叶肃平福建茶叶超市给付北京市顺义粮油总公司逾期支付租金的违约金十万三千二百一十六元，于判决生效之日起七日内执行；三、北京市叶肃平福建茶叶超市将位于北京市顺义区府前西街路南×号办公楼第五、六层腾空后交付北京市顺义粮油总公司，于判决生效之日起七日内执行；四、北京市叶肃平福建茶叶超市按照每日四千三百零二元的标准支付北京市顺义粮油总公司自二○一六年十月八日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于判决生效之日起七日内执行；五、北京市叶肃平福建茶叶超市给付北京市顺义粮油总公司二○一五年至二○一六年度以及二○一六年至二○一七年度供暖费共计十一万二千八百元，于判决生效之日起七日内执行；六、驳回北京市顺义粮油总公司其他诉讼请求。一审案件受理费13216元，由北京市顺义粮油总公司负担2174元（已交纳），由北京市叶肃平福建茶叶超市负担11042元（于判决生效后七日内交纳）。
二审审理中，叶肃平超市提交《顺义县规划管理局建筑施工许可证》一份，证明案涉建筑物为综合服务楼，应可开展商业经营，但叶肃平超市却无法办理营业执照和消防许可，使得租赁房屋的目的不能实现，粮油总公司是实际违约方；关于一站式办公楼装修改造外墙面请示一份，证明粮油总公司知晓叶肃平超市准备经营宾馆；与吴俊清的谈话录音一份，证明叶肃平超市拖欠房租一事是与粮油总公司协商一致，不应承担违约责任及支付违约金、房屋占有使用费；与许福胜电话录音两份，证明粮油总公司知晓叶肃平超市租房目的为经营如家宾馆，然而相关证照无法办理，使得合同目的不能实现，粮油总公司是违约方。粮油总公司对《顺义县规划管理局建筑施工许可证》的真实性认可，对证明目的不认可；粮油总公司没有收到过叶肃平超市的请示；录音不是新证据，对其证明目的不认可，真实性也不能确认。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点即叶肃平超市是否存在违约并构成合同约定解除的条件。根据已经查明的事实，双方在合同中明确约定了支付租金的时间和金额，第一笔租金即2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金392558元，应予合同签订之日起三日内支付，此后的租金，每半年支付一次，即每年6月10日前支付当年6月至11月的租金，每年12月10日前支付当年12月至次年5月租金，但自2016年1月1日起的租金叶肃平超市均未交纳。关于未交租金的原因，叶肃平超市提出两个抗辩意见，一是叶肃平本人在福建老家开发了一块地，资金周转不过来，已经在2016年10月份向粮油总公司的领导打过招呼，对方口头同意其缓交，但并未就此主张提交有力证据予以证明，其二审中提交的通话录音中亦不能体现出粮油总公司曾经许诺其缓交租金的内容；二是叶肃平超市在涉案楼栋的五、六层欲经营宾馆，因粮油总公司不予配合无法办理相关证照及消防验收，但根据已经查明的事实，双方所签合同中写明房屋用途是商业，并无经营宾馆的相关约定，叶肃平超市在合同履行期间亦未就办理证照问题向粮油总公司提出过异议，未主张过无法履行合同，而是在粮油总公司多次要求其交齐租金并最终提起诉讼的情况下才在答辩中提出上述主张。此外，叶肃平超市并未提交证据证实其曾向相关行政部门办理过消防验收以及工商注册登记申请并因粮油总公司不配合导致手续不完备而被退回的情况，原审法院综合考虑上述证据及双方合同履行情况认定叶肃平超市系违约方并无不当。根据合同约定，逾期15日未支付租金，出租方即有权单方解除合同，现叶肃平超市已经逾期一年以上未支付租金，粮油总公司作为守约方在多次催要后有权解除租赁合同，并追究叶肃平超市的违约责任，原审法院判令由叶肃平超市腾退涉案房屋、支付租金及房屋占有使用费并承担合同解除的相关赔偿责任等，并无不当，应予维持。
综上，北京市叶肃平福建茶叶超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11042元，由北京市叶肃平福建茶叶超市负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年十月二十日
书记员 李延昭
书记员 卢园园