吉林省通化中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初114号
原告:中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司，住所地：长春市南关区。
法定代表人：李洪江，总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升园律师事务所律师。
被告：通化市俊峰建筑有限公司。
法定代表人：关惠斌，总经理。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律顾问。
被告：通化市北方房地产开发有限公司。
法定代表人：徐利茂，董事长。
被告：徐利茂，男，汉族，1969年1月23日生，住通化市。
被告：杨云，女，汉族，1967年7月8日生，住通化市。
以上三被告委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林分公司（以下简称信达资产）与被告通化市俊峰建筑有限公司（以下简称俊峰公司）、通化市北方房地产开发有限公司(以下简称北方公司)、徐利茂、杨云申请执行人执行异议一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达资产诉称：1、恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对俊峰公司抵债房屋（锦ＸＸ府房产1-15-2、1-18-1、1-20-2、1-21-2、1-22-2、1-25-1、1-26-1、2-10-1、2-14-2、2-15-1、2-16-1、2-17-1、2-18-2、2-19-1、2-20-1、2-22-1、2-24-2、4-13-1、4-15-1、4-16-1、4-18-1、4-18-2、4-19-1、4-20-1、4-21-1、门市1-2），丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖购买的通化市锦ＸＸ府2-13-2、2-13-1、4-10-2、4-17-2、1-12-1、4-23-2、1-14-1、4-11-2、1-15-1、1-13-1号房屋的执行；2、确认信达公司享有的抵押权优先于二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖受偿；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：信达公司与北方公司、徐茂利、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2015年6月17日裁定查封了北方公司所有的包括本案争议的上述房屋共计112套，2015年9月2日作出（2015）通中民二初字17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达公司向通化市中级人民法院申请恢复强制执行，通化市中级人民法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖被执行抵押房屋，并张贴公告。二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖向通化市中级人民法院提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。通化市中级人民法院认为案外人享有的建设工程价款优先权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉执异16号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。二十二冶集团公司作为工程项目的承包人，没有在建筑工程竣工之日起六个月内行使建设工程优先权，已丧失先受偿权。丁国凤、邢涛不是建筑工程承包人，不享有建筑工程优先受偿权。丁培成、张莹、张秀英、张立英、王坤、张真、任诗哲、田秋颖虽然签订了《商品房买卖合同》，但未能提供交付购房款和房地产公司收取房款的银行凭证等证据，证明不了其已交付房款，被告购买房屋并非以居住为目的，有恶意串通逃避法院执行之嫌。二十二冶集团公司、丁培成、丁国凤、张莹、张秀英、张立英、邢涛、王坤、张真、任诗哲、田秋颖的申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权情形，被告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项之规定，应判决准许对对本案争议的房屋继续执行。
俊峰公司辩称：2012年3月该公司与北方公司签订《建设工程施工合同》，约定其为北方公司开发的位于通化市沿江路23号的锦ＸＸ府项目提供外墙保温及外墙涂料承包服务，该项目于2014年5月竣工，2014年7月经双方决算，北方公司尚欠该公司工程款19506520元，双方签订了以房抵债协议，约定以锦ＸＸ府房产1-15-2、1-18-1、1-20-2、1-21-2、1-22-2、1-25-1、1-26-1、2-10-1、2-14-2、2-15-1、2-16-1、2-17-1、2-18-2、2-19-1、2-20-1、2-22-1、2-24-2、4-13-1、4-15-1、4-16-1、4-18-1、4-18-2、4-19-1、4-20-1、4-21-1、门市1-2抵偿所欠全部工程款19506520元。从协议签订时间看，在竣工后六个月之内签署；从协议内容看，属于将工程折价抵债；从后续过程看，北方公司已将房屋交付俊峰公司实际占有。因此，俊峰公司已经在法定期限内以合法形式主张了建设工程价款优先受偿权。俊峰公司对抵债房产的权利优于北方公司的抵押权。建设工程价款优先受偿权与抵押权相比较，具有特殊性。依法具有法定性、优先性、非公示性。俊峰公司的优先权并不损害信达公司的抵押权利。综上，请求驳回信达公司对俊峰公司的诉讼请求。
北方公司、徐利茂、杨云辩称：1、北方公司当时在中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称通化建行）借款总额为6000多万元，但通化建行非法扣留和限制使用资金900万元，使该款项未能达到使用的目的。2、借款时确定的抵押物为在建工程，通化建行要求全部进行抵押登记，为了完成该建设项目，北方公司才被迫将抵押房屋出售。3、北方公司在通化建行的贷款，抵押物和贷款金额比例达到了4比1，这压缩了北方公司的其他融资渠道，这是本案执行受阻的根本原因。4、北方公司出售的抵押房屋一部分由于交纳建设项目的配套费用，一部分用于支付民间借贷利息，这才使锦ＸＸ府项目避免成为烂尾工程。综上，北方公司与俊峰公司的以房抵债协议合法有效，应获得人民法院的支持，请求依法维护施工单位的优先权，驳回信达资产的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
俊峰公司提供建筑工程施工合同、竣工验收报告、工程决算手续、抵债协议，证明俊峰公司与北方公司于2012年3月签订《建设工程施工合同》，约定其为北方公司开发的位于通化市沿江路23号的锦ＸＸ府项目提供外墙保温及外墙涂料承包服务，该项目于2014年5月竣工，2014年7月经双方决算，北方公司尚欠该公司工程款19506520元，双方签订了以房抵债协议，约定以锦ＸＸ府部分房产抵偿所欠全部工程款19506520元。庭审中陈述，房屋已实际占有，并已实际入住;北方公司、徐利茂、杨云、信达公司未提供证据。
北方公司、徐利茂、杨云对俊峰公司提供的证据均无异议。
信达公司认为，俊峰公司承包合同约定的工程款6000多万元，实际结算7500万元。俊峰公司作为承包人的施工量具体是多少，工程款已经支付多少，还欠多少，承包人是否有违约行为，俊峰公司提供的证据均不能证实工程款给付的详细情况。该公司对所欠工程款的真实性有异议。俊峰公司和北方公司是通过协议抵债的方式，未经拍卖，侵犯了抵押权人的权利。故上述证据不足以排除法院的强制执行。
本院认为，俊峰公司提供的建筑工程施工合同、竣工验收报告、工程决算手续、抵债协议系其基于承建工程被欠付工程款而取得该房屋，以上证据与本案均具有关联性，北方公司、徐利茂、杨云无异议，信达公司虽对证据的真实性有异议，但未提供反驳证据。故对该证据，本院予以采信。
本院经审理查明：2012年6月5日，北方公司与通化建行签订《项目融资贷款合同》、《抵押合同》各一份，约定北方公司向通化建行借款6000万元并承担利息，用位于通化市东昌区沿江路的在建工程42427.16平方米及国有土地使用权9070.6平方米作为抵押物进行担保。同日，徐利茂、杨云与通化建行签订了一份《自然人保证合同》，对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，通化建行办理了抵押登记。由于北方公司未能按期还款，通化建行诉至本院。诉讼过程中，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日，对北方公司位于通化市锦ＸＸ府112套房屋即通化建行债权抵押物予以查封（包括本案诉争房屋）。2015年9月2日本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决：一、北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行借款本金5400万元及利息；二、如北方公司不履行上述偿还义务，建行通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。三、徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带保证责任。2015年9月17日，信达资产与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了《资产转让合同》，中国建设银行股份有限公司吉林省分行将包含其对北方公司的债权及其从权利在内的资产转让给信达资产。信达资产于2016年3月1日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告并张贴。俊峰公司看到本院公告后，向本院提出异议。本院于2016年10月24日作出（2016）吉05执异19号执行裁定书，裁定如下：中止本院（2016）吉05执17号执行裁定书对锦ＸＸ府房产1-15-2、1-18-1、1-20-2、1-21-2、1-22-2、1-25-1、1-26-1、2-10-1、2-14-2、2-15-1、2-16-1、2-17-1、2-18-2、2-19-1、2-20-1、2-22-1、2-24-2、4-13-1、4-15-1、4-16-1、4-18-1、4-18-2、4-19-1、4-20-1、4-21-1、门市1-2房屋的执行。
另查明，2012年3月俊峰公司与北方公司签订《建设工程施工合同》，为北方公司开发的位于通化市沿江路23号的锦ＸＸ府项目提供外墙保温及外墙涂料承包服务，该项目于2014年5月竣工，2014年7月经双方决算，北方公司尚欠该公司工程款19506520元，双方签订了以房抵债协议，约定以锦ＸＸ府房产1-15-2、1-18-1、1-20-2、1-21-2、1-22-2、1-25-1、1-26-1、2-10-1、2-14-2、2-15-1、2-16-1、2-17-1、2-18-2、2-19-1、2-20-1、2-22-1、2-24-2、4-13-1、4-15-1、4-16-1、4-18-1、4-18-2、4-19-1、4-20-1、4-21-1、门市1-2抵偿所欠全部工程款19506520元。现该房屋由俊峰公司占有使用。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议为俊峰公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。……”据此，工程价款优先受偿权的效力大于抵押权的效力。俊峰公司作为承包方承建了部分工程，该公司与北方公司达成了以房抵债协议，且实际占有使用，俊峰公司在法定期限内主张并行使了工程价款的优先受偿权。根据法律规定，该优先受偿权应当先于信达公司的抵押权受偿，但因信峰公司对争议房屋依法并不享有物权或物权期待权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，俊峰公司应就案涉房屋折价或者拍卖的价款优先受偿，但对案涉房屋并不享有排除法院执行的权益。其工程价款优先受偿权可以在案涉房屋折价或者拍卖所得价款中优先于信达公司的抵押权实现。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、准许对通化市俊峰建筑有限公司抵债房屋（锦ＸＸ府房产1-15-2、1-18-1、1-20-2、1-21-2、1-22-2、1-25-1、1-26-1、2-10-1、2-14-2、2-15-1、2-16-1、2-17-1、2-18-2、2-19-1、2-20-1、2-22-1、2-24-2、4-13-1、4-15-1、4-16-1、4-18-1、4-18-2、4-19-1、4-20-1、4-21-1、门市1-2）的执行；
二、驳回中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元,由被告通化市俊峰建筑有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一六年十二月二十七日
书记员 于 诗