江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2881号
上诉人（原审原告）南京市江宁区碧水湾西园业主委员会，住所地南京市江宁区胜利西路18号碧水湾西园。
负责人管怀伦，该业委会主任。
委托代理人刘顺芳,男,1954年12月11日生。
委托代理人毛恒，江苏上元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏华宇房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区东山街道金盛路南侧。
法定代表人钟小玲，该公司董事长。
委托代理人吴建华，江苏中虑律师事务所律师。
委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人南京市江宁区碧水湾西园业主委员会（以下简称碧水湾业委会）因与被上诉人江苏华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）房屋所有权纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
碧水湾业委会原审诉称：2002年，华宇公司经许可开发建设了位于南京市江宁区胜利西路18号碧水湾西园小区。华宇公司在碧水湾西园小区南侧建造了一幢四层面积为4300多平方米的豪华会所，华宇公司以能满足小区业主生活服务、强身健体、文化休闲需求为由对外宣传，以达到高档小区定位目标，对业主商品房买卖契约的订立以及房屋价格的确立有重要影响。此后所有小区业主与华宇公司均签订了《商品房买卖契约》，根据合同第一条及附件1、2约定，该会所作为社区服务的公共配套设施包含在合同标的范围之内。2007年9月17日，南京市江宁区物价局向当时的南京市江宁区房产管理局发函明确说明该会所按照物业公共用房纳入商品房成本中，会所已经由全体业主出资购买。目前该会所已经登记在华宇公司名下，华宇公司长期不将会所交付给业主使用，且于2015年5月6日开始肆意破坏会所，致使会所完全丧失功能，该会所市价仅达1000万元左右。其认为会所应当归碧水湾西园小区全体业主共同所有，华宇公司的行为已经严重侵害全体业主的权利。故其诉至法院，要求判令：1、确认初始登记为江宁房权证东山字第010852**号的房屋归碧水湾西园小区全体业主所有；2、华宇公司将上述房屋交付给碧水湾西园小区全体业主并协助办理房屋过户手续。
华宇公司原审辩称：1、本案讼争房屋并非碧水湾西园小区公共配套用房，而系其办公用房。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，建设单位应当按照规划条件进行建设。由此可见，建设工程规划许可证和房屋所有权证是最终确定房屋性质和使用功能的政府法定文件。而项目立项批复和可行性研究报告批复等文件均是在办理项目立项过程中的文件，不是确定房屋性质最终有效文件。本案讼争房屋在建设工程规划许可证上载明的房屋性质和使用功能为“办公楼”，房屋所有权证上明确为“办公”，故该房屋的性质为办公用房，而非小区公共配套用房；2、无论讼争房屋的性质是否为小区公共配套用房，均属于其专有部分，不属于碧水湾西园小区业主共同共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物权法规定的专有部分需要符合三个条件，一是具有构造上的独立性，能够明确区分，二是具有利用上的独立性，可以排他使用，三是能够登记成为特定业主所有权的客体。本案讼争房屋系一幢独立四层办公楼，具有构造上的独立性和利用上的排他性，并且已经领取了房屋所有权证和国有土地使用权证，登记在其名下，该房屋属于物权法规定的专有部分，并非共有部分，不属于全体业主所有。故其认为讼争房屋不属于碧水湾西园小区公共配套用房，而是其办公用房，即便认定该房屋为小区公共配套用房，也仅仅牵涉到使用功能的问题，与房屋产权无关，房屋的产权归其所有，要求驳回碧水湾业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，碧水湾西园系华宇公司建设开发，位于碧水湾西园南侧的讼争房屋系华宇公司于2001年建造。2001年2月16日，南京市江宁经济技术开发区管理委员会向华宇公司发出宁经管委发（2001）27号《关于同意华宇公司建设碧水湾西园基建立项的批复》，该批复载明“三、建设规模：总建设面积约88000平方米，其中多层住宅约51000平方米，二至三层住宅约32000平方米，公共建筑约5000平方米”。2002年2月4日，原南京市江宁区建设局就碧水湾西园的建设向华宇公司颁发了宁建字（2002）第014号《建设工程规划许可证》，该许可证载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设；建设单位为华宇公司，建设项目为碧水湾西园（9幢），建设位置在开发区胜利西路以北经三路以西董村路以南，建设规模26151.67平方米；⑥办公楼，1幢，4层，4295平方米。2003年7月8日，南京市江宁区国土资源局就碧水湾西园占用的土地向华宇公司颁发了江宁国用（2003）字第269号《国有土地使用证》。2004年7月28日，南京市房屋安全鉴定处就讼争房屋向华宇公司出具了《房屋安全鉴定报告》，该报告载明：申请鉴定单位为华宇公司，房屋用途为综合办公楼，建筑年代为2001年，建筑面积为4200平方米，层数为三层（局部四层）；经鉴定，该房屋目前未发现安全隐患，尚满足正常使用要求，但须按照鉴定报告要求作必要处理。2004年8月11日，华宇公司的工作人员持立项批复、建设工程规划许可证、国有土地使用证、平面图、工程竣工验收报告等材料就讼争房屋以办公楼非住宅的名义向原江宁区房产管理局申请办理房屋所有权证。原江宁区房产管理局的初审意见为：经查，该单位经批准建造房屋共计建筑面积4367.18平方米，证件齐全，产权来源清楚，可以初步确权；终审意见为：同意确权发证。原南京市江宁区房产管理局于当月向华宇公司颁发了江宁房权证东山字第××号《房屋所有权证》，该证载明：房屋所有权人为华宇公司，房屋坐落在江宁开发区胜利西路18号，房屋状况为办公，结构为钢筋混凝，4层，建筑面积4367.18平方米，设计用途为非住宅。2004年12月27日，华宇公司就讼争房屋取得了宁江国用（2004）第08937号《国有土地使用权证》。2015年5月，华宇公司准备对讼争房屋进行重新改造，但被碧水湾西园小区业主阻止，双方发生纠纷。2015年5月28日，华宇公司准备给讼争房屋恢复供电，碧水湾西园小区业主进行阻拦后报警。
2014年4月8日，碧水湾业委会曾起诉至原审法院，要求南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁区住建局）撤销为华宇公司所持江宁区房产证号01××75《房屋所有权登记表》的登记行为。原审法院于2014年4月9日作出（2014）江宁行诉初字第21号行政裁定书，认为当事人对房屋权属有争议，提请撤销登记的，应先行解决民事争议，且华宇公司于2004年8月已将讼争房屋登记在其名下，碧水湾业委会于2008年知道此事，但至2013年11月才向原审法院提起诉讼，已超过法定起诉期限，故裁定对碧水湾业委会的起诉不予受理。碧水湾业委会上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2014年6月16日作出（2014）宁行诉终字第52号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。碧水湾业委会又向南京市中级人民法院、江苏省高级人民法院申请再审。南京市中级人民法院、江苏省高级人民法院均驳回碧水湾业委会的再审申请。
原审法院另查明，2011年11月10日，碧水湾业委会通过备案登记。2015年7月19日，碧水湾西园业主代表大会作出决议，决议中载明“全体代表一致举手同意，授权业委会依法代表起诉开发商华宇公司，拿回会所，恢复原样及赔偿”。2015年7月27日，碧水湾西园业主代表大会向碧水湾业委会出具诉讼授权书一份，载明“2015年7月19日召开业主代表大会，正式授权业主委员会代表全体业主就会所产权问题与华宇公司展开司法诉讼”。碧水湾西园小区有548户业主，在碧水湾业委会出具的《业委会告业主维权书》上有599个签名。
原审庭审中，碧水湾业委会提交了碧水湾西园2002年的宣传彩页3份，宣传彩页上有“会所利好，总建筑面积7万多平方米的小区，拥有4600多平方米的超大豪华会所，生活服务，强身健体，文化休闲一应俱全”、“社区服务中心，进入大门跃入眼帘的首先是4600多平方米的超大社区服务中心”、“豪华会所，4600多平方米的超大会所，生活服务、强身健体、文化休闲等周全设施关照人生”等字样，证明华宇公司明确承诺讼争房屋为会所并作为碧水湾西园小区全体业主配套公共服务设施。华宇公司对该组证据的关联性不予认可，认为讼争房屋性质并非由其决定，而是由规划部门确定，现规划部门和房产部门确定的房屋性质为办公用房，且即使其对外宣传碧水湾西园小区有会所，也不能证明讼争房屋就是该会所，与房屋确权也无直接关系。碧水湾业委会提交了碧水湾西园小区业主与华宇公司签订的《江宁区商品房买卖契约》10份，合同附件1总平面图上讼争房屋标示为社区服务中心，证明双方已经明确约定讼争房屋为碧水湾西园小区全体业主公共配套服务设施。华宇公司对该组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为合同附件1总平面图上右下角注明“该平面图仅供参考，最终以政府相关部门批复为准”，附件2第5条约定公共配套设施以规划部门及主管部门批准定位为准，而规划部门和房产部门认定的讼争房屋性质为办公用房而非社区服务中心或会所，并非公共配套设施。碧水湾业委会提交了南京市江宁区物价局于2007年9月17日向原南京市江宁区房产管理局发出的函，该函载明“你局《关于核实碧水湾西园办公楼是否纳入成本的函》已收悉，经查证相关资料，华宇公司开发建设的碧水湾西园已将1幢4层会所按物业公共用房纳入商品房成本”，证明讼争房屋系会所，应归碧水湾西园全体业主所有。华宇公司对该份证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为物价部门无权认定讼争房屋是否系会所，只有规划部门才能认定，讼争房屋本身也是商品房，可以对外出售，纳入商品房成本很正常，且纳入成本与房产的确权并无必然联系，只是物价部门对成本的管理需要，房屋的产权归属由房产部门确认。碧水湾业委会还提交了2015年6月11日江宁区政府各部门参与的协调会录音资料一份。其中江宁区住建局在协调会上答复讼争房屋建设方为华宇公司，华宇公司申请产权登记时提交的立项、规划、设计等手续均显示讼争房屋为办公楼，其于2004年8月为华宇公司办理了该房屋的产权登记手续，其从物价部门了解到该房屋已纳入商品房成本，应视为买卖，建议买卖双方到房产部门进行转移登记，如协商不成，可诉至法院进行司法确权；江宁区规划局答复，讼争房屋原计划是做国税局办公楼使用，后卖给华宇公司，从规划角度，房屋用途无法改变；江宁区国土资源管理局答复，碧水湾西园小区在2002年办的国有土地使用权证，批复用途为住宅用地，2004年讼争房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，因为该房屋系办公楼，所以国有土地使用权证上登记为综合用途，如果产权有变更，其会配合变更；江宁区物价局答复，华宇公司开发建设的讼争房屋已按物业公共用房纳入商品房成本。华宇公司认为对该份证据的真实性无法确认，因为其当时根本没有参与协调会，并认为根据江宁区住建局和江宁区规划局的答复，涉案房屋的建设方就是华宇公司，规划设计均表明讼争房屋为办公楼而非会所。
本案在审理过程中，原审法院前往江宁区住建局了解讼争房屋的登记情况，江宁区住建局答复原审法院，讼争房屋在原江宁区建设局颁发的《建设工程规划许可证》上登记为办公楼，取得的工程竣工材料上也登记为办公楼，2004年8月，华宇公司以办公楼而非会所的名义申请办理讼争房屋产权登记手续，当时的江宁区房产管理局是按照办公楼非住宅性质为华宇公司办理了讼争房屋的产权登记手续，2007年物价部门虽然认为讼争房屋按照物业公共用房纳入商品房成本，但不能据此认定讼争房屋就应当登记在全体业主名下，而要综合分析实际情况确认房屋产权归属，目前讼争房屋在银行有抵押，抵押金额为4000万元。碧水湾业委会认为原江宁区房产局将讼争房屋登记在华宇公司名下本身就是错误的。华宇公司认为江宁区住建局的答复符合相关法律规定。
上述事实，有建设工程规划许可证、房屋所有权证、国有土地使用权证、关于同意华宇公司建设碧水湾西园基建立项的批复、房屋安全鉴定报告、宣传彩页、商品房买卖契约、函、小区平面图、接处警情况说明、行政裁定书、碧水湾业委会备案表、诉讼授权书、碧水湾西园业主代表大会决议、业委会告业主维权书、调查笔录及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。碧水湾业委会作为碧水湾西园小区业主选举产生，并在政府主管部门办理了备案依法成立的组织，经业主大会授权后，有权对讼争房屋提起物权所有权确认之诉。本案争议的焦点为讼争房屋系碧水湾西园小区的共有部分，还系华宇公司的专有部分。碧水湾业委会认为讼争房屋系会所，属于碧水湾西园共有部分，应属小区业主共同所有，碧水湾业委会针对争议焦点提交了宣传画册、商品房买卖契约、物价局的回函等证据用以证明讼争房屋属于小区共有部分，华宇公司则提交了建设工程规划许可证、房屋所有权证、国有土地使用权证等证据用以证明讼争房屋属于其专有的办公用房。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。原江宁区建设局于2002年2月4日向华宇公司颁发的《建设工程规划许可证》上明确载明讼争房屋的性质为办公楼而非会所。原江宁区房产管理局于2004年8月根据该规划许可为华宇公司办理了讼争房屋的《房屋所有权证》，该证也明确载明讼争房屋系办公楼而非住宅。由此可见，讼争房屋系华宇公司建造的办公楼而非会所。讼争房屋作为独立的四层办公楼，与碧水湾西园小区其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，华宇公司将讼争房屋以其专有部分而非小区共有部分向房产部门申请办理房屋所有权登记，原江宁区房屋管理局经审查后也认为讼争房屋系华宇公司专有部分而非小区共有部分并为华宇公司办理了《房屋所有权证》，可见讼争房屋系华宇公司的专有部分而非小区共有部分。碧水湾业委会提供的证据均无法证明华宇公司已通过合同的形式将讼争房屋作为碧水湾西园小区的共有部分，在华宇公司与小区业主签订的《商品房买卖契约》中也明确约定公共配套设施以规划部门及主管部门批准定位为准，而规划部门和房产部门也未将讼争房屋定位为小区的共有部分。碧水湾业委会要求将讼争房屋确认为碧水湾西园小区共有部分，缺乏事实及法律依据。故对碧水湾业委会要求将讼争房屋确认归碧水湾西园小区全体业主所有，华宇公司向业主交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回南京市江宁区碧水湾西园业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取40900元，由碧水湾业委会负担。
上诉人碧水湾业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人提供的证据无法证明双方已通过合同形式将诉争房屋作为小区共有部分，存在错误。上诉人认为，1、双方买卖契约中附件一总平图中标示，诉争房屋为社区服务中心，为全体业主和小区的公共配套服务设施，此与我方一审中提交的规划方案总平图标示名称、座落位置均一致；2、被上诉人在售房3份宣传彩页中明确提到提供豪华超大4600平方米会所，这对业主购房决意及商品房价格的确立产生巨大影响，依法应为要约，对被上诉人有约束力；3、被上诉人通过申请已将诉争房屋按物业公共用房纳入商品房成本，此申报行为已客观上明示其将诉争房屋作为配套公共设施卖与小区全体业主的意思表示，但其2004年8月擅自办理房屋权属证书的行为，有违诚信，违背了前述作为开发商所作出的在先约定。二、原审认定诉争房屋系被上诉人的专有部分而非小区共有部分，错误。诉争房屋作为独栋房屋，构造上具有独立性，能独立、排他使用，但这并不代表该建筑物不可以为全体业主共有。物权法第73条及最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条皆有表述。三、原审强调了在案的载明诉争房屋性质为办公楼的《建筑规划许可证》的法律效力，强调了原房管局根据该《建筑规划许可证》所办理载明诉争房屋系办公楼而非住宅的《房屋所有权证》的法律效力，认定错误。综上，我方认为诉争房屋为小区配套公共建筑、设施，其建设成本已经纳入开发成本，造价已计入商品房价格构成，由全体业主实际承担，故全体业主依法享有占有、使用、管理、处分、收益的权利。但被上诉人对诉争房屋未单独立项、未单独报建、未单独申请规划许可，在出售小区房屋时亦未申明保留该房屋所有权。该诉争房屋与全体业主日常生活、重要活动密切相关，加之被上诉人至今未依法按小区总建筑比例拨付物业管理房，故请求二审法院依法改判支持上诉人一审全部诉请，或依法发回重审。
被上诉人华宇公司辩称：一、是否纳入商品房开发成本与房屋的权属无关。根据物权法定原则，物权必须由物权法明确规定。物权法并没有规定纳入商品房开发成本的就属于小区业主共有。无论是社区服务中心还是会所，仅仅是房屋使用功能的问题，与房屋的权属无关。更何况，本案诉争房屋是商业用房，也是属于商品房，纳入商品房开发成本也是完全合情合理的。二、本案诉争房屋为开发商专有部分，而不是小区业主共有部分。本案诉争房屋具有构造上的独立性、利用上的排他性、已经登记为被上诉人所有，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于物权法所规定的专有部分。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但本案诉争房屋既不属于公共场所、公用设施，也不属于物业服务用房，因此，不属于小区业主共有。三、本案无权对《建设工程规划许可证》的效力进行审查。本案是一起民事诉讼的确权纠纷。《建设工程规划许可证》系行政部门作出的行政许可，其合法性问题属于行政诉讼的审查范围，不属于民事诉讼的审查范围。即便上诉人认为涉案《建设工程规划许可证》违法，也应通过提起行政诉讼解决。涉案《建设工程规划许可证》未被撤销，一审法院认可其法律效力，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提交证据：商品房预售价格的批复、预售价格请示、商品房价格申报备案表六份附表、价格认证书、商品房成本认证表。以证明2002年6月，华宇公司在申报商品房预售价格获得批准，也证实2002年6月华宇公司申报价格及成本将诉争房屋列为附件四附属的配套公共设施中，列明的物业管理用房。在附件一土地征用及拆迁补偿费一表中也明确小区土地出让金1100万元，也进入商品房的成本中，实际为业主们分担。被上诉人质证认为：1、证据取得时间是2015年9月7日，过了举证期限；2、对于证据的真实性不持异议；3、对其证明内容和证明目的有异议。上诉人提到的附表四物业管理等用房，并不能证明该项目就是指的本案的诉争房屋。物权法明确规定，专有部分归开发商所有，共有部分归小区全体业主所有，与是否纳入商品房开发成本无关。而且本案诉争房屋就是商品房，因此纳入商品房开发成本符合情理，如果不纳入反而不正常，因此我们认为这些证据与本案不具有关联性。
本院认为，上诉人碧水湾业委会起诉要求确认初始登记为江宁房权证东山字第××号的办公房屋归碧水湾西园小区全体业主所有，应当提供证据予以证实。诉争房屋经过行政机关立项并颁发《建设工程规划许可证》进行建设，此后由被上诉人华宇公司办理了房屋所有权证，进行了产权登记，目前房屋产权归属于华宇公司所有，房屋权利并无争议。上诉人碧水湾业委会上诉主张买卖契约中总平面图标示诉争房屋为社区服务中心以及被上诉人宣传彩页中明确提供4600平方米会所，但被上诉人并未明确承诺诉争房屋的所有权归属全体业主，因此房屋的权属仍应当以行政机关对诉争房屋的规划审批及产权登记作为依据。上诉人提起民事诉讼要求确认诉争房屋所有权归全体业主所有，未能提供其享有民事权益的法律关系的基础依据，本院不予支持。上诉人在二审中以已经提起行政诉讼撤销所有权登记为由要求中止本案审理，因行政诉讼是否撤销或改变房屋的规划审批以及产权登记，与本案并无关联，故本案不应中止审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由上诉人碧水湾业委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年五月十六日
书 记 员 王 慧