浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸民初字第652号
原告：黄槐安。
委托代理人（特别授权）：张根生。
被告：赵中汀。
委托代理人（特别授权）：王炜。
原告黄槐安为与被告赵中汀物权保护纠纷一案，于2013年3月9日诉讼来院。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员郭昕独任审判，于5月22日公开开庭进行了审理，上列诉讼参与人均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院随后决定将案件转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于6月26日公开开庭进行了审理，原告黄槐安的委托代理人张根生、被告赵中汀及其委托代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄槐安起诉称：2003年7月28日，被告赵中汀通过拍卖方式取得了坐落在诸暨市浣东街道丁严王村的三间平屋。2010年对该房屋进行修建时，原、被告经协商签订了一份“房屋加层转让协议”，其中明确第一、二层归被告所有，第三层的全部权属（包括房屋征用时获得的一切款项）归原告所有。2012年，该房屋被相关单位征收，被告领走了全部补偿款。当原告向被告索要原告应得部分的补偿款时，被告一再逃避，拒绝将该部分款项分给原告。现起诉要求被告立即支付拆迁补偿款509124元。
被告赵中汀答辩称：原告黄槐安并非诸暨市浣东街道丁严王村的村民，故其与被告签订的“房屋加层转让协议”违反了我国相关法律规定，事后的加层也未经相关部门审批，故该行为应属无效。原告的加层行为在性质上属于添附，且依附于被告取得的不动产，因原有的不动产价值明显高于添附部分，故加层房屋的所有权应归被告所有。根据“房屋加层转让协议”约定，加层后双方应订立有效的产权转让协议，并办理过户手续，这一条件也未成就。现原告起诉要求被告支付其应得的拆迁补偿款509124元既不合理，也缺乏法律依据，要求法院予以驳回。
经审理查明：2003年7月18日，被告赵中汀通过拍卖方式取得了被执行人张斌所有的坐落在本市浣东街道丁严王村、集体土地使用权面积为82.16平方米的三间砖木结构平屋。被告赵中汀取得该房屋的产权后，将该房屋翻建为两层（有屋顶），但未到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
2010年8月20日，原告黄槐安的女儿黄小明与被告赵中汀签订了一份“房屋加层转让协议”，其中约定：一、赵中汀同意黄小明将房屋加层至四层，加层费用由黄小明自负；二、加层完成后，第三、四层房屋的一切权属归黄小明所有，双方应订立有效的产权转让协议，办理产权过户手续；三、如房屋遇政策性拆迁或征用，本协议仍然有效，第三、四层获得的拆迁补偿款归黄小明所有；四、黄小明先行支付赵中汀房屋加层转让费10000元，拆迁后再支付20000元。协议签订当日，黄小明付给赵中汀人民币10000元。黄小明随后出资将房屋翻建为三层。2012年9月，原告黄槐安与被告赵中汀又补签了一份“房屋加层转让协议”，除签约主体变更外，协议的其余内容与上一份协议完全相同，时间上也早签为2010年8月20日。
因诸暨市城东新城建设需要，涉案房屋被列入拆迁范围。2012年11月14日，被告赵中汀出面与诸暨市人民政府浣东街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心签订了房屋征收补偿安置协议，该补偿安置协议采取货币化安置，补偿项目及数额如下：（1）被征收房屋货币补偿678313元；（2）签约奖金49296元；（3）提前签约奖金36972元；（4）搬家补助费7330元；（5）临时安置过渡费49298元；（6）装潢补贴73944元；（7）附属物补偿2310元；（8）搬迁奖金49296元；（9）集体土地使用权补贴82160元；（10）二、三层房屋补偿132442元（其中第三层补偿费用为55540.16元）；（11）二、三层货币奖励277536元；合计补偿费用为1438897元。涉案房屋被征收后，被告赵中汀领取了补偿安置协议确定的全部补偿款。因事后被告赵中汀拒绝按照双方签订的“房屋加层转让协议”履行，原告黄槐安遂诉讼来院，要求本院判如所请。审理中，本院行使释明权，认为原告黄槐安与被告赵中汀签订的“房屋加层转让协议”应属无效，原告黄槐安为此变更诉讼请求，要求被告返还已付转让费10000元、房屋建造费用和装潢费用，并赔偿相应的经济损失（即第三层房屋拆迁获得的征收补偿款与前述款项之间的差价）。
上述事实，由原、被告的陈述和原告黄槐安提供的（2003）诸执字第312-3号民事裁定书、“房屋加层转让协议”、收条等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋系被告赵中汀依据生效法律文书合法取得，此后原告黄槐安与被告赵中汀签订的“房屋加层转让协议”，名义上为房屋加层，事实上同时变相处分了宅基地使用权。由于农村宅基地具有保障性、福利性的性质特征，宅基地使用权的取得、转让等均有严格的法律和政策限制。就目前法律规定来看，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。因原告黄槐安并非诸暨市浣东街道丁严王村村民，故其与被告赵中汀之间的“房屋加层转让协议”应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方所签订的“房屋加层转让协议”被确认无效后，因房屋已被拆迁，原告黄槐安无需再返还房屋，被告赵中汀应返还其所取得的转让款10000元、房屋建造费用（因原告未能举证证明，可按补偿安置协议确定为55540.16）和装潢费用（按补偿安置协议确定为73944÷3=24648元）。此外，被告赵中汀尚应赔偿原告黄槐安因协议无效给其所造成的信赖利益损失，即房屋现值（因房屋已被征收，体现为由此获得的拆迁补偿费用）和转让款、建造和装潢费用之间的差价，以平衡双方之间的利益。该部分差价相当于增值，应由原告黄槐安享受较多份额的利益，考虑到原告黄槐安自身存在一定的过错，本院确定由其享有80%的份额。根据拆迁安置协议，第三层的拆迁补偿费用可计算为536511.16元［第1～6项÷3＋第8～9项÷3＋55540.16元＋第11项÷2］，据此计算原告黄槐安可获得的信赖利益损失为（536511.16元-10000元-55540.16元-24648元）×80%=357058.40元。上述款项相加后，原告黄槐安实际可获得10000元＋55540.16＋24648元＋357058.40元=447246.56元。原告黄槐安认为补偿安置协议确定的第7项附属物补偿其应分得1／3，因其未能举证证明其对该部分享有权利，本院不予支持。被告赵中汀辩称应驳回原告黄槐安的全部诉讼请求，系对法律的错误解读，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告赵中汀应返还原告黄槐安转让费、房屋建造费用和装潢费用90188.16元，并赔偿原告黄槐安经济损失357058.40元，合计447246.56元，款限判决生效之日起三日内付清；
二、驳回原告黄槐安的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收受理费8891元，由原告黄槐安负担882元，被告赵中汀负担8009元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费8891元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 周苗来
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 王汝燕