中华人民共和国
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第583号
上诉人（原审原告）叶美良。
委托代理人陈珍文。
被上诉人（原审被告）叶宣巧。
委托代理人董天行。
被上诉人（原审被告）王文龙。
被上诉人（原审被告）邱小华。
上述两被上诉人委托代理人胡瑞鑫。
上诉人叶美良因承租人优先购买权纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2156号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。
原判认定，2004年7月3日，案外人叶某受被告王文龙委托与原告叶美良签订《房屋租赁协议书》，约定：被告王文龙将坐落于温州市鹿城区经济开发区鸿基花园10幢1301室房屋，计建筑面积173平方米出租给原告，租期自2004年7月30日至2006年7月29日，月租金1000元人民币，半年付一次6000元人民币，如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方，同意室内装修。2006年11月10日，被告邱小华代被告王文龙收取了原告鸿基花园10幢1301室房屋2007年一年的租金12000元人民币，并同意该房屋三年固定租金。2007年6月27日，被告王文龙与被告叶宣巧签订《房屋买卖协议书》，约定：被告王文龙将坐落于温州市鹿城区经济开发区鸿基花园10幢1301室房产，计建筑面积174平方米出卖给被告叶宣巧，被告叶宣巧于立协议之日即付购房定金7万元人民币，被告叶宣巧要接受前租房协议并照办。协议签订后，被告王文龙、叶宣巧均履行了合同义务，被告叶宣巧也于2007年7月28日取得坐落于温州市鹿城区经济开发区鸿基花园10幢1301室房产的所有权证。2009年7月1日，被告叶宣巧以原告拖欠租金为由，向龙湾区人民法院起诉要求解除租赁关系及要求原告支付租金。此后，原告向鹿城区人民法院提起诉讼。在审理期间，原告申请法院对讼争房产的价格进行评估。2009年10月26日，温州市华正评估有限公司作出评估报告，评估讼争房产每平方米单价16200元人民币。双方当事人对上述事实并无争议。双方当事人存在争议的事实为被告王文化、邱小华是否已在出售讼争房产前已经通知原告，原告有无表示放弃优先购买权。
就此争议事实，原告向法院提交了电费缴款通知书用以证明其一直不知情，直至被被告叶宣巧诉至龙湾区人民法院才得知，被告王文龙、邱小华则向法院提交了陈秀荣的调查笔录和证人叶某的证言用以反驳。法院认为，证人叶某系被告王文龙出租讼争房产给原告的代理人，其对租房过程的陈述具有一定的客观性；被告叶宣巧的代理人董天行律师作为一名法律工作者，也陈述其于被告叶宣巧起诉前的2009年6月与原告协商房屋租赁的事宜，此一事实与原告陈述的在收到龙湾区人民法院于2009年7月送达的诉状后才得知出售的事实存在矛盾，在此情况下，因律师作伪证需承担的风险远胜于原告，为此，确认董天行律师的陈述；另外，原告从2008年1月开始一直未付租金，原告未付的理由为联系不到出租人被告王文龙，但被告王文龙的出租代理人叶某就居住于讼争房产的楼上，再加上原告陈述的被告叶宣巧取得讼争房屋的所有权后却一直未向原告讨要租金，都不符合情理；因此，三被告证明的被告王文龙、邱小华曾事前通知原告叶美良行使优先购买权，原告不愿购买而要求承租的事实明显高于原告所述的未通知的事实。由此，原告提交的电费缴款通知书因本案不具有关联性，不予确认；被告王文龙、邱小华提交的陈秀荣的调查笔录因不符合证据形式要求，不予确认；被告王文龙、邱小华提交的证人叶某的证言因可证明本案事实，且与本案具有关联性，予以确认。
原判认为，房屋承租人的优先购买权是法律赋予承租人的权利，该项权利基于房屋租赁关系产生。原告叶美良通过协议承租了出租人即被告王文龙、邱小华的讼争房屋，并依约履行了交付租金的义务，其于租赁关系成立时就享有对讼争房屋的优先购买权。被告王文龙、邱小华出售上述房产时，应履行通知承租人以两被告出卖给被告叶宣巧的同等条件行使优先购买权的义务。现被告王文龙、邱小华在出售讼争房产时已通知原告叶美良行使优先购买权，但原告不愿购买，使原告对讼争房产的优先购买权归于消灭，因此，原告以三被告侵犯其优先购买权为由，要求三被告赔偿损的，无事实和法律依据，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：驳回原告叶美良的诉讼请求。案件受理费21180元人民币、鉴定评估诉讼费8000元人民币，合计29180元人民币，由原告叶美良负担。
一审宣判后，叶美良不服向本院提出上诉。其上诉称，原审判决认定被告王文龙、邱小华已经履行通知义务，而原告放弃优先购买权没有依据。上诉人对租赁的房屋享有“同等条件”的优先购买权，被告王文龙、邱小华并未履行通知义务。一审判决采信证据错误，认定事实不清。请求依法撤销温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第2156号民事判决，改判支持上诉人原审请求事项。
被上诉人叶宣巧答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于事实方面，根据相关的事实可以证明诉争的房屋买卖过程中上诉人是知晓的，在上诉人承租房屋时出租人已经表示房屋是要出卖的，但上诉人没有表示要购买房子。承租人经常外出，所有买房人都要等上诉人回国后在温州期间才能现场看房，整个买卖过程上诉讼都是知晓的，这个过程中上诉人没有购买房屋的意愿。叶宣巧购买房屋是善意的，叶宣巧是瑞安人，是通过中介购买房屋。二、关于法律适用，根据《关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的意见》第二十四条第三款、第四款的规定，本案被上诉人叶宣巧购买房屋后已经办理了过户手续，上诉人已经丧失了优先购买权。三、上诉人能够主张优先购买权的人是出租人，对购买人是不存在优先购买权的，本案一开始列叶宣巧为被告就是错的。虽然结局对叶宣巧是一样的，但实际应该驳回对叶宣巧的起诉。上诉人和叶宣巧之间不存在优先购买权的关系。
被上诉人王文龙、邱小华答辩诉称：答辩人在出卖涉案房屋之前已通知上诉人，未侵犯上诉人的优先购买权；其次，即使发生了侵权行为，上诉人的请求已过诉讼时效；再者，司法解释已规定了不予支持的例外情形，本案就属于例外情形第四项；最后，上诉人所谓的侵权损失既无事实依据，也无法律规定。请求依法驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人在二审中提供如下证据：一、2004年7月3日的收款收据；二、2004年10月6日收条；三、2005年7月4日收款收据；四、2005年12月14日收款收据。以上证据欲证明：一、收取第二次租金后叶某和上诉人就再也没有见过面，可证明叶某在一审称和上诉人见面的陈述不是事实。二、住在楼上的不是叶某。可证明一审判决书第七页第五行讲叶某就住在诉争房屋的楼上不是事实。被上诉人王文龙、邱小华认为这些证据都不是新证据。其中第三份证据的证明对象在逻辑上是有问题的，无法证明2005年7月4日之后上诉人和叶某就没有见过面。被上诉人叶宣巧认为上述证据均不是新证据。叶宣巧提出一、有没有收到租金和有无见面是两件事；二、叶某实际上一直住在楼上，发生争执后叶宣巧和上诉人的商谈都是通过叶某进行的。三、上诉人提供的证据表明租金是收到2006年，实际上2007年的租金已经收了，2007年的租金因为全收了，而房子是2007年6月出卖，2007年的租金由王文龙、邱小华和叶宣巧对半分。本院认为，由于被上诉人对上诉人的提供的证据存在异议，而且上述证据还不能证明本案的相关事实，本院对上述证据不予认定。
经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致，本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，本案双方当事人在二审期间争议的焦点是上诉人对讼争房屋的优先购买权，王文龙、邱小华出售房产时有否履行通知其行使优先购买权的问题。根据本案的事实和一审已经认定的证据，同时结合温州地区的房屋租赁和房屋买卖的交易习惯等情况分析，上诉人叶美良作为承租人在争议发生前并未向被上诉人王文龙、邱小华提出要求购买该房屋的意示表示，而被上诉人王文龙、邱小华将房屋卖给被上诉人叶宣巧，该房屋买卖已经过房管部门的过户登记，叶宣巧于2007年7月28日取得坐落于温州市鹿城区经济开发区鸿基花园10幢1301室房产的所有权证。因此，原审判决认定王文龙、邱小华在出售讼争房产时已通知叶美良行使优先购买权，但叶美良不愿购买，使叶美良对讼争房产的优先购买权归于消灭，该判决认定合情合理，并无不当。本院认为房东出卖其房屋是不会造成承租人的巨额经济损失。综上本案上诉人叶美良的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费21180元，由上诉人叶美良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一〇年十一月三日
书 记 员 姜 益