福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2016号原告：丰泽区祯永房产中介所，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路宝洲花苑*#***号。经营者：黄祯勇，男，1979年11月11日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。被告：郭卓煜，女，1986年3月18日出生，回族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：陈小冠，福建顺济律师事务所律师。第三人：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路丰盛假日城堡E幢501。法定代表人：梁晓辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊泽文，男，该公司工作人员。原告丰泽区祯永房产中介所（以下简称祯永中介所）与被告郭卓煜居间合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序由审判员姚亮进行了审理。审理中，本院依职权追加泉州易嘉房地产经纪有限公司（以下简称易嘉经纪公司）作为第三人参加诉讼，并于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祯永中介所向本院提出诉讼请求：1.郭卓煜支付祯永中介所佣金22.8万元及逾期付款利息（利息自2016年4月11日起按成交价1140万元的日万分之五计至实际付款之日）；2.郭卓煜赔偿祯永中介所为实现债权支付的律师费1.2万元。事实和理由：经祯永中介所介绍，厦门宝通电子科技有限公司（以下简称宝通科技公司）与郭卓煜就坐落于厦门市湖里区产买卖事宜达成一致，三方于2016年4月11日签订了《房产买卖、经纪合同》，成交价为1140万元。根据合同第4条约定，自本合同签订后，祯永中介所有权向买卖双方收取居间服务佣金，向买方郭卓煜收取的居间服务佣金为22.8万元，该款项应于合同签订当日支付，逾期按成交价的日万分之五支付逾期付款利息。合同第17条约定，若一方违约，守约方有权要求违约方支付因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。签订合同后，郭卓煜未依约支付佣金。经多次催讨，郭卓煜以各种理由推诿，拒绝支付。郭卓煜的行为严重违背诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。郭卓煜辩称，双方签订的《房产买卖、经纪合同》约定的服务机构易嘉经纪公司是祯永中介所为逃避合同义务在格式合同中预设的主体。合同约定易嘉经纪公司的合同义务应由祯永中介所履行。合同约定的佣金22.8万元的对价包括依据合同第一条约定应由祯永中介所提供的服务以及依据合同第二条约定应由易嘉经纪公司提供的服务。鉴于祯永中介所仅提供订立合同的服务，未提供之后其他配套服务，在此情形下，祯永中介所要求全额支付佣金是不合理的，应当根据实际提供服务内容合理确定佣金数额。而且，因祯永中介所未提供按揭贷款服务，导致郭卓煜迟延付款，为此向卖方赔偿10万元，该损失也应由祯永中介所承担。合同中违约金条款仅适用于按揭服务费条款，不适用居间服务佣金及过户服务费条款。从文字表述来看，律师费负担条款仅适用于合同中房屋买卖合同部分，不适用于居间合同。祯永中介所主张的律师费是根据诉讼请求金额计算的。因此，即使法院认为律师费应由郭卓煜负担，也应根据判决支持的诉讼请求数额与祯永中介所主张的诉讼请求数额的比例合理确定郭卓煜应承担的数额。按照约定，祯永中介所提供约定服务后所获得的佣金为22.8万元。因此，合同约定迟延支付佣金的违约金以房产成交价为计算基数，按日万分之五计算，明显高于祯永中介所的实际损失，请求法院按照不高于银行同期贷款利率130%的标准予以调整。在合同签订、房产权属转移登记后，原被告双方曾就佣金的支付争议进行两轮磋商，因存在较大分歧未能达成一致，郭卓煜并非故意推诿拒付。易嘉经纪公司述称，对祯永中介所的诉讼请求及主张的事实无异议。易嘉经纪公司也按照合同约定向郭卓煜提供了房产交易服务。郭卓煜应支付约定的佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.祯永中介所提供的黄祯勇名下卡号尾数1398的信用卡对账单。郭卓煜对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明祯永中介所或易嘉经纪公司协助办理房产交接手续的事实。经审查，该对账单显示2016年6月30日该卡消费3512元，收款人为“福建世邦泰和物业管理有限公司”，2016年7月1日该卡消费58.8元，交易描述为“高速公路”。庭审中，祯永中介所陈述，3512元系黄祯勇代房产出售方支付的物业管理费、水电费等，58.8元系黄祯勇处理房产交接事宜后返回泉州发生的高速公路通行费。本院认为，对账单记载的收款人及付款用途无法体现与办理涉讼房产交接的关联性，亦无其他证据可予佐证，故本院对祯永中介所主张的证明对象不予确认；2.祯永中介所申请出庭的证人李某的证言。郭卓煜质证认为，证人陈述的办理房产转移登记的时间与实际情况有出入，部分陈述内容与祯永中介所的陈述不一致，但证人的证言可以证明祯永中介所未经郭卓煜同意，将应由其负责的协助买卖双方办理房产权属转移登记的义务委托他人履行，违反合同义务。本院认为，郭卓煜在庭审中承认祯永中介所当时安排了一名姓李的人员协助办理房产权属转移登记，这点与证人的陈述及证人的姓氏是吻合的。虽然证人陈述的办理时间与实际情况有出入，但由于证人并非祯永中介所的工作人员，系接受指派临时提供协助，而从办理权属转移登记至今已时隔近一年，在时间记忆上出现偏差，在正常的记忆差异范围内。证人李某对协助买卖双方办理权属转移登记的过程可以作出较为清楚、明确的说明，本院认为，除办理手续具体时间的记忆有误外，其他部分证言是可以采信的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年4月11日，卖方宝通科技公司、买方郭卓煜、居间人祯永中介所、服务机构易嘉经纪公司四方共同签订《房产买卖、经纪合同》，约定祯永中介所受买卖双方委托，为促成双方签订房产买卖合同提供居间服务，祯永中介所的服务范围包括接受买方购房委托并为买方提供房地产信息、陪同买方看房，接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方，根据卖方提供的资料向买方反馈本合同项下房产的相关事项，向卖方准确传达或报告买方的真实意图，如房价、付款方式等，促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，提供房产过户登记、银行抵押贷款咨询服务，祯永中介所提供的服务从接受买卖双方委托起至双方达成本合同时结束；易嘉经纪公司的服务内容包括为买卖双方提供房产政策咨询服务，协助买卖双方签订房产买卖合同，协助卖方办理房产评估，协助办理房屋过户手续，协助办理商业银行按揭贷款或公积金贷款手续，协助买卖双方过户资料的收集，协助买卖双方完成房产移交及房产配套设施交接手续，易嘉经纪公司的服务内容自本合同签订之日起至服务事项办结之日结束；祯永中介所向郭卓煜收取居间服务佣金22.8万元，易嘉经纪公司提供协助买卖双方办理房产过户交易登记手续，收取过户服务费0元，易嘉经纪公司协助郭卓煜办理按揭贷款手续，收取按揭服务费0元，上述款项于本合同签订当日支付，逾期按成交价的日万分之五支付逾期付款利息；宝通科技公司房产坐落于厦门市湖里区，建筑面积381.92平方米，成交价为1140万元；郭卓煜在签订合同时支付定金80万元，可在交易完成时抵充购房款，其中30万元支付给宝通科技公司，另50万元存入银行监管账户，待郭卓煜领取产权证当日支付给宝通科技公司；买卖双方同意以二手房商业按揭贷款方式付款，郭卓煜应于2016年4月20日前将办理二手房银行按揭贷款的资料准备齐全，并到申请贷款银行办理相关手续，在银行贷款审核批准之日起20日内将成交价扣除银行贷款后的余额存入监管账户，并于2日内办理房产过户受理手续，于郭卓煜二手产权证出证之日起2日内将上述余额支付给宝通科技公司；房产交易产生的所有税费均由郭卓煜承担；合同第十七条约定，自发生违约行为之日起五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约，从发函之日起超过十日违约方仍未回复或履约的，守约方即可解除合同并有权要求违约方支付违约金、迟延履行金及交易过程中所产生的其他费用，并有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等，收件地址以买卖双方所填写的《房产交易资料表》所留地址为准，相关函件发出之日起满十日视为送达，收件地址如有变更，应书面通知，在收到变更地址的书面通知前，双方仍按本合同确定的地址执行；双方还就其他权利义务进行约定。该合同文本系易嘉经纪公司提供的格式合同，除买卖双方和居间人的基本信息，房屋坐落、面积等基本情况，成交价、付款时间、税费承担方外，其他均为格式条款，其中“上述款项于本合同签订当日支付，逾期按成交价日万分之五支付逾期付款利息”条款采用了较大和加粗的字体；2.2016年6月3日，宝通科技公司与郭卓煜签订《补充协议》，约定购房款分两期支付，首期款460万元在2016年6月6日前支付完毕，第二期购房款680万元在2016年6月20日前支付完毕，郭卓煜向银行申请二手房按揭贷款的，贷款银行在2016年6月20日前仍未将款项发放至宝通科技公司账户的，郭卓煜应在该期限届满前全额支付第二期款项，逾期支付的，按逾期金额日千分之一支付违约金；3.2016年6月13日，祯永中介所委托李某陪同宝通科技公司和郭卓煜一同前往厦门市不动产登记中心办理房产权属转移登记手续，李某协助取号和打印合同。郭卓煜于2016年6月29日取得该房产的不动产登记证书；4.签订《补充协议》后，郭卓煜向银行申请按揭贷款。因银行核准发放的贷款数额与郭卓煜已付购房款的总和超过合同约定的成交价，郭卓煜要求宝通科技公司返还超出的部分。宝通科技公司不同意返还，郭卓煜遂于2016年7月21日向本院起诉。宝通科技公司应诉后，以郭卓煜申请的银行贷款至2016年7月1日才发放到位，逾期付款为由提出反诉，要求郭卓煜支付违约金85.8万元并赔偿律师费损失3万元。该案经本院主持调解，双方达成调解协议。根据生效调解书，宝通科技公司应退还郭卓煜多付的购房款70万元中的60万元，另10万元作为郭卓煜补偿宝通科技公司的逾期付款损失，但如宝通科技公司未按期退款，则应全额退还70万元，郭卓煜无需补偿10万元；5.2016年10月25日，祯永中介所委托福建贤泰律师事务所向郭卓煜发出《律师函》，催告郭卓煜支付中介佣金22.8万元，并告知将依法追究其违约责任。该函已寄达郭卓煜。因郭卓煜仍未支付佣金，祯永中介所委托律师代理本案诉讼，并支付律师代理费1.2万元；6.祯永中介所的经营范围为房地产中介服务。易嘉经纪公司的经营范围包括房产中介服务、房屋租赁、房地产价格评估等。庭审中，祯永中介所与易嘉经纪公司确认二者之间存在长期业务合作关系。本院认为，房屋买卖标的额大、交易风险较高。委托人之所以选择营业性居间人提供服务，就是因为信任其专业性，才愿意以支付高额佣金的代价换取交易的安全与效率。因此，房地产居间人的合同义务不仅仅是促成合同订立，协助委托人完成交易，如办理权属转移登记、房产移交等，也是居间人应尽的义务。本案中，虽然《房产买卖、经纪合同》中对祯永中介所、易嘉经纪公司各自提供的服务进行了区分，但二者的服务均是为了完成房产交易这一合同目的，没有超出房地产居间人合同义务的范围，而合同中仅约定祯永中介所的服务佣金，对易嘉经纪公司的服务报酬却约定为0，鉴于易嘉经纪公司与祯永中介所之间系业务合作关系，《房产买卖、经济合同》又是易嘉经纪公司提供的格式合同，按照生活经验法则，本院认为，易嘉经纪公司提供的服务实际上构成居间人祯永中介所合同义务的一部分，只是约定由易嘉经纪公司向委托人郭卓煜履行而已。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，如易嘉经纪公司未按约定提供服务，应由祯永中介所向郭卓煜承担违约责任。庭审中，郭卓煜提出，祯永中介所、易嘉经纪公司履行义务不符合约定的情形主要包括未提供房产增值税申报服务，推荐的银行因贷款额度不足导致郭卓煜的第一次贷款申请未获批准，对后续贷款申请未提供协助服务，没有协助买卖双方办理房产交接手续等。其中部分事项依约定属于易嘉经纪公司的服务范围。祯永中介所、易嘉经纪公司对此予以否认。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。祯永中介所、易嘉经纪公司未提供相应证据证明已按约定提供服务，应承担不利的后果。因此，本院对郭卓煜以上事实主张予以采信，但其中房产增值税申报服务依约定不在服务范围内。既然祯永中介所和易嘉经纪公司提供的服务共同构成居间人的合同义务，则系争佣金实际上是与全部服务内容相应的对价。祯永中介所未按约定提供全部服务，郭卓煜可以要求相应减少报酬。综合考虑本案实际情况，本院对祯永中介所主张的佣金酌情支持20万元。按照约定，郭卓煜应在签订合同时向祯永中介所支付佣金。虽然祯永中介所在合同签订时尚未完成所有的服务，但在双务合同中，当事人可以约定履行义务的先后顺序，合同中对佣金付款期限的约定虽为格式条款，但采用了较大和加粗的字体，可以认定祯永中介所已采取合理的方式进行提醒。当时，祯永中介所已促成合同订立，约定先支付佣金，而后继续提供与完成交易相关的其他服务，并不违反公平原则。郭卓煜应按约定履行。郭卓煜未在签订合同时支付佣金，构成迟延履行。按照约定，逾期支付佣金的，按成交价的日万分之五计算逾期付款利息。郭卓煜辩称，该违约金仅针对按揭服务费，理由不成立，本院不予采纳。郭卓煜又提出，按成交价计算逾期付款利息，明显高于实际损失，日万分之五的计算标准也不合理，应调整为按不超过银行同期贷款利率的130%计算。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。系争佣金为房产成交价的2%。合同约定逾期支付佣金按房产成交价计算利息，过分高于实际损失，本院调整为按应付佣金数额为基数计算。每日万分之五的利息标准没有超出合理范围，本院予以支持。因此，郭卓煜应从2016年4月12日起以20万元为基数按日万分之五支付逾期付款利息至实际付款之日。合同第十七条约定，自发生违约行为之日起五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约，从发函之日起超过十日违约方仍未回复或履约的，守约方即可解除合同并有权要求违约方支付违约金、迟延履行金及交易过程中所产生的其他费用，并有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。该条款对违约方、守约方并未特别指明仅针对买卖双方，可适用于居间合同当事人。郭卓煜未按约定支付佣金，祯永中介所要求其承担律师费，有合同依据，本院参照诉讼请求支持的比例确定郭卓煜应负担律师费1350元。郭卓煜认为祯永中介所未按约定提供协助贷款服务，应赔偿给郭卓煜造成的相应损失。因郭卓煜未提出反诉，本案中不作审理，郭卓煜可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郭卓煜应于本判决生效之日起十日内向丰泽区祯永房产中介所支付佣金20万元及逾期付款利息（从2016年4月12日起以20万元为基数按日万分之五计算至实际付款之日）；二、郭卓煜应于本判决生效之日起十日内支付丰泽区祯永房产中介所因本案支出的律师费1350元；三、驳回丰泽区祯永房产中介所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23449元，简易程序减半收取计11725元，由丰泽区祯永房产中介所负担10409元，郭卓煜负担1316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 姚亮二〇一七年六月六日代书记员 张锦附页：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。