广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终606号
上诉人（原审原告）：廖荣泉，男，汉族，1977年10月5日出生，住广东省云浮市云城区。
委托诉讼代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市新金角石材有限公司，住所地：广东省云浮市云城区。
法定代表人：罗显华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：雷鸣，广东富临国泰律师事务所律师。
上诉人廖荣泉因与被上诉人云浮市新金角石材有限公司（以下简称新金角石材公司）租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人廖荣泉的委托诉讼代理人成国英，被上诉人新金角石材公司的委托诉讼代理人雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖荣泉提起上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1540号民事判决，改判支持廖荣泉的全部诉讼请求。二、判令新金角石材公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、涉案《厂房租赁合同》系双方当事人协商一致解除的，一审法院以“因违约而解除合同”的相关规定认定新金角石材公司有权在合同解除后适用违约金条款，并认定违约金就是15万元保证金系明显的认定事实不清、适用法律错误，二审法院应予以纠正。本案中，廖荣泉确认在签订涉案《协议书》前曾拖欠新金角石材公司2014年11月、12月及2015年10月、11月共四个月的租金，但拖欠租金的行为系事先征得新金角石材公司同意的，故不存在违约行为。即使廖荣泉存在拖欠租金的违约行为，但新金角石材公司在廖荣泉2014年11月起拖欠租金至本案一审诉讼期间长达2年的时间内，从未依据《厂房租赁合同》的相关约定向廖荣泉主张违约责任，更未因廖荣泉的违约行为而行使单方解除合同的权利，相反，新金角石材公司与廖荣泉协商一致解除《厂房租赁合同》，并于2015年11月28日签订了关于解除《厂房租赁合同》的《协议书》。《协议书》没有约定违约方支付违约金、赔偿损失等内容，后廖荣泉于2015年11月30日向新金角石材公司支付了剩余欠款38114.24元，至此，廖荣泉与新金角石材公司已实际全面履行了《协议书》的内容，《厂房租赁合同》已于2015年11月30日经双方当事人合意解除，故新金角石材公司不得另行要求廖荣泉支付违约金及赔偿损失，具体理由如下：首先，双方当事人已达成了解除《厂房租赁合同》的协议，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，《厂房租赁合同》解除导致原租赁合同关系归于消灭，原租赁合同约定的当事人权利、义务均不再对双方具有约束力，新金角石材公司不得在合同解除后主张原租赁合同中的权利。其次，《协议书》中没有关于廖荣泉支付违约金、赔偿损失等内容的约定，视为新金角石材公司自行放弃要求廖荣泉支付违约金、赔偿损失的权利，一审法院不应对新金角石材公司放弃自身权利的行为予以干涉。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原租赁合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，即原租赁合同解除后，廖荣泉应向新金角石材公司缴清欠款、返还涉案厂房，而非直接适用原租赁合同中的违约金条款承担违约责任。综上，一审法院认定新金角石材公司有权在廖荣泉违约的前提下解除合同，并认定违约金就是部分保证金15万元，明显错误，二审法院应予以纠正。
二、一审认定廖荣泉未交付15万元定金及涉案《协议书》中的定金实为保证金，认定事实明显错误。双方当事人一直有生意往来，由廖荣泉向新金角石材公司购买石材板材。2010年底，廖荣泉与新金角石材公司老板区国英洽谈生意之时偶然谈及涉案厂房的情况，区国英表示该厂房系其投资开办的，有意向转租该厂房，并建议廖荣泉承租，认为当时的石材行业背景及发展前景都相当好，如果廖荣泉决定租赁厂房的需按照云浮当地石材行业的交易习惯先行支付立约定金15万元。廖荣泉意识到当时繁荣的石材市场环境，并考虑到自身工作重心转移至云浮的需要，决定承租涉案厂房，然后从随身携带的货款中支付了15万元现金给区国英作为立约定金，对此，区国英以新金角石材公司的名义开具了一张《收据》交由廖荣泉收执，后廖荣泉在签订《协议书》后将收据原件退回给新金角石材公司。因此，廖荣泉已将15万元立约定金以现金支付形式实际交付给了新金角石材公司。本案中的“交易习惯”应理解为廖荣泉与新金角石材公司自开始交易时先行使用的习惯做法，本案的立约定金支付在前，押金、租金支付在后，后期款项的支付方式并不能作为交易习惯推定前期款项的支付方式，故一审法院以押金、租金的支付方式作为双方的交易习惯系明显错误的。
三、新金角石材公司在一审中主张廖荣泉已同意新金角石材公司将15万元保证金作为违约金予以没收，将另外15万元保证金用于冲抵租金，但未提供任何的证据予以证实，廖荣泉亦予以否认，故新金角石材公司应承担举证不能的法律后果。
综上，廖荣泉已实际交付了15万元定金给新金角石材公司，《厂房租赁合同》已由廖荣泉与新金角石材公司协商一致解除，原租赁合同中的权利、义务已终止，双方的全部权利、义务均体现在《协议书》中，在《协议书》没有约定廖荣泉支付违约金及赔偿损失的情况下，新金角石材公司不得主张适用违约金条款，现廖荣泉已向新金角石材公司支付全部欠款，新金角石材公司应将收取的30万元保证金退还给廖荣泉，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，二审法院应予以改判。
廖荣泉向一审法院提出诉讼请求：一、判令新金角石材公司立即返还保证金（押金)300000元及利息给廖荣泉（利息以300000元为本金，从起诉时起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清日止）。二、本案诉讼费用由新金角石材公司承担。
一审法院认定：2010年12月13日，双方当事人签订《厂房租赁合同》，由廖荣泉承租新金角石材公司占有使用的位于云浮市云城河口田心地段324国道旁边的场地【土地使用权证号：云府国用（2001）字第000633号及云府国用（2001）字第047号】作厂房使用。合同约定：一、租金按月支付，先交租后使用，廖荣泉在当月15日前向新金角石材公司支付次月租金；二、如廖荣泉交租时间超期15天以上则视为廖荣泉违约（新金角石材公司有权终止合同并追究廖荣泉造成的损失）；三、在签订协议5日内，廖荣泉应向新金角石材公司人交纳租赁期间保证金（押金）人民币30万元。新金角石材公司收到此押金，本合同立即生效；四、押金的返还：押金确定不计利息，到租赁期满时，廖荣泉在支付清所有税、费及厂房、机械能正常使用的，属廖荣泉方新增的机械及石材、办公用品可自行搬走，其余厂房及装修物等不能拆走，其全部归属新金角石材公司。全部归属搞清楚后，新金角石材公司应立即退回人民币押金300000元给廖荣泉。五、特别约定：1、双方在租赁期内，如任何一方先违约的，违约方必须一次性赔偿给守约方人民币：叁拾万元整（300000元)，作违约金处理并可以追究其法律责任；2、本协议未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议，若协商不成的，任何一方均可向当地有关部门提出诉讼处理。双方还就其他事项进行了约定。
合同签订后，新金角石材公司将厂房交给廖荣泉使用，廖荣泉向新金角石材公司交付租金。廖荣泉分别于2010年12月14日、29日和2011年1月30日各向新金角石材公司支付了履行合同的保证金10万元，共计30万元，新金角石材公司出具收款收据给廖荣泉收执。
2015年后，廖荣泉多次未按约定支付租金。2015年11月28日，双方经协商一致决定解除合同，以廖荣泉为乙方，新金角石材公司为甲方签订《协议书》一份，约定：“1、廖荣泉租金欠款为：213114.24元，减25000元后，欠款为：188114.24元。2、租金欠款为：165000元，2014年土地使用税为：11849.99元，2015年土地使用税（代云浮市三和大益石材有限公司支付）为:11264.25元，共：188114.24元，减定金150000元，剩余欠款为：38114.24元。3、签订本协议后，3天内总欠款需全部缴清，此协议才生效，生效后解除原租赁合同。（协议生效后，在2015年11月30日前搬出场地并交回场地。）4、本协议生效后，云浮市三和大益石材有限公司及廖荣泉的前后一切债务、税金、经济纠纷等问题与甲方无关。”。协议书签订后，廖荣泉已另行转账支付38114.24元给新金角石材公司。
廖荣泉声称上述协议书中的“定金15万元”是立约定金。新金角石材公司则认为“定金15万元”是30万元保证金的一半，当时双方的真实意思是：保证金中的15万元作为违约金没收，另15万元保证金冲抵租金。庭审时询问廖荣泉交付15万元立约定金的具体时间、地点、是否有第三人在场等，廖荣泉代理人均不清楚。第一次开庭后廖荣泉向法院说明该15万元是交给新金角石材公司的股东区国英，新金角石材公司对此予以否认。
一审法院认为：双方争议焦点在于：1、廖荣泉是否曾支付15万元立约定金给廖荣泉；2、廖荣泉的返还押金请求是否应当支持。对于第一个问题，评析如下：一、上述15万元定金属于较大数额的交易，廖荣泉既未提供转账记录、亦没有定金收据复印件，更没有照片件，且合同签订后长达五年的时间里廖荣泉既未向新金角石材公司主张返还，亦未主张冲抵租金，在合同中亦未有任何条款提及立约定金一事，均有悖常理。二、廖荣泉声称15万元立约定金是现金交付，在庭审时，就交付15万元立约定金的具体时间、地点、是否有第三人在场等，廖荣泉代理人均不清楚，第一次开庭后廖荣泉代理人说明该15万元是交给新金角石材公司的股东区国英，但新金角石材公司予以否认，廖荣泉亦没有提供任何证据证实其说法，难以采信。即使区国英曾收过廖荣泉15万元，在新金角石材公司否认区国英系代其收款的情况下，廖荣泉仅可向区国英主张权利。三、从双方交易习惯来看，押金及租金交付均通过转账交易，廖荣泉却声称15万元立约定金是现金交付，明显不符合双方交易习惯。四、从协议书内容看，协议书条款笼统、简单，内容多涉及结算租金及欠费，缺乏严谨及专业的文字表述，将原来专业性的合同中“保证金”写成“定金”不足为奇。综上所述，认定廖荣泉未曾交付15万元立约定金给新金角石材公司。对于第二个问题，廖荣泉欠付多个月租金，违约在前，有双方签订的《协议书》及廖荣泉签名确认的《催收欠款通知》证实，予以确认。双方在协议书中并未涉及余款15万元保证金如何处理，但从文意上看，协议书以廖荣泉另行支付38114.24元给新金角石材公司作为最终结算结果了结双方纠纷，足见保证金中的15万元冲抵租金，15万元作为廖荣泉违约金予以没收，是双方真实的意思表示。此外，租赁合同约定，双方在租赁期内，如任何一方先违约的，违约方必须一次性赔偿给守约方人民币30万元，作违约金处理并可以追究其法律责任。现新金角石材公司主张根据违约条款约定没收保证金，符合合同法第五十七条及第九十八条的规定，上述争议解决条款及结算清理条款具有相对独立性，根据以上法律条款并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持……”的规定，对新金角石材公司主张在租赁合同解除后适用违约金条款没收保证金予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作如下判决：驳回廖荣泉的诉讼请求。本案诉讼费2900元，由廖荣泉负担。
二审法院查明：2010年12月13日，新金角石材公司将向案外人潘三娣租赁而来的位于云浮市云城河口田心地段324国道旁边的场地【土地使用权证号：云府国用（2001）字第000633号及云府国用（2006）字第047号】给廖荣泉作厂房使用，双方当事人签订了《厂房租赁合同》。合同约定：租赁期限从2011年2月15日至2018年10月15日，2011年2月15日至2013年2月15日的月租金为50000元，2013年2月15日至2015年2月15日的月租金为55000元，2015年2月15日至2017年2月15日的月租金为60500元，2017年2月15日至2018年10月15日的月租金为66550元；租金按月支付，按先交租后使用的原则，廖荣泉在当月15日前向新金角石材公司支付次月租金，如廖荣泉交租时间超期15天以上则视为廖荣泉违约（新金角石材公司有权终止合同并追究廖荣泉造成的损失）；在签订协议5日内，廖荣泉应向新金角石材公司交纳租赁期间保证金（押金）人民币30万元。新金角石材公司收到此押金，本合同立即生效；押金确定不计利息，到租赁期满时，廖荣泉在支付清所有税、费及厂房、机械能正常使用的，属廖荣泉方新增的机械及石材、办公用品可自行搬走，其余厂房及装修物等不能拆走，其全部归属新金角石材公司。全部归属搞清后，新金角石材公司应立即退回人民币押金300000元给廖荣泉。双方在租赁期内，如任何一方先违约的，违约方必须一次性赔偿给守约方人民币30万元，作违约金处理并可以追究其法律责任；本协议未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，新金角石材公司将厂房交给廖荣泉使用，廖荣泉向新金角石材公司交付租金。廖荣泉分别于2010年12月14日、29日和2011年1月30日各向新金角石材公司支付了履行合同的保证金10万元，共计30万元，新金角石材公司出具收款收据给廖荣泉收执。2013年2月1日，双方当事人签订了补充协议，确定月租金50000元，三年不变。在合同履行过程中，廖荣泉从2014年11月起存在拖欠租金的情况，至2015年11月拖欠租金165000元。
2015年11月28日，双方当事人经协商一致决定解除合同，并以新金角石材公司为甲方，以廖荣泉为乙方，签订了《协议书》一份，约定：“1、廖荣泉租金欠款为：213114.24元，减25000元后，欠款为：188114.24元。2、租金欠款为：165000元，2014年土地使用税为：11849.99元，2015年土地使用税（代云浮市三和大益石材有限公司支付）为:11264.25元，共：188114.24元，减定金150000元，剩余欠款为：38114.24元。3、签订本协议后，3天内总欠款需全部缴清，此协议才生效，生效后解除原租赁合同。（协议生效后，在2015年11月30日前搬出场地并交回场地）。4、本协议生效后，云浮市三和大益石材有限公司及廖荣泉的前后一切债务、税金、经济纠纷等问题与甲方无关。”《协议书》签订后，廖荣泉通过转账支付了38114.24元给新金角石材公司，但未按约定的时间搬出租赁厂房。
因新金角石材公司与廖荣泉签订《协议书》后，廖荣泉未按协议规定的时间搬出厂房，新金角石材公司于是2015年12月期间向云浮市云城区河口街道综治信访维稳中心（以下简称河口维稳中心）反映。经该中心调处未能解决，新金角石材公司遂于2016年1月3日与潘三娣签订了《解除租赁合同协议书》，双方约定签字生效后立即解除租赁合同，双方不再有任何形式的租赁关系。由潘三娣负责处理厂房转租给第三人占用问题，新金角石材公司签字后，不再发生任何经济法律关系。
一审诉讼中，新金角石材公司在开庭时提出，由于对方提前解除租约，故不予返还保证金，在诉讼中又认为是对方拖欠租金违约，根据合同的约定该30万元保证金作为违约金处理，不予返还。廖荣泉则认为，在签订租赁合同之前，自己向对方支付了定金15万元，合同签订后支付保证金30万元，保证金与定金是分属不同性质的款项，解除租赁合同时签订的《协议书》中的“定金15万元”是立约定金。新金角石材公司则认为“定金15万元”是30万元保证金的一半，该15万元作冲抵租金，保证金中的另外15万元作为违约金没收。对于签订合同前已交付成约定金15万元的主张，廖荣泉没有提供相关收款、转款凭据，双方签订的《厂房租赁合同》也无明确约定。廖荣泉解释，定金15万元是交给新金角石材公司的股东区国英，在2015年1月28日签订《协议书》时，已将15万元的定金纳入结算而将收据交对方当事人。
在二审诉讼中，廖荣泉认为在签订租赁合同之前，支付了定金15万元，合同签订后支付30万元，因发生纠纷在河口维稳中心调处时，双方当事人确认是产生了两笔款，即定金和保证金，据此，向本院提出调取证据的申请。根据廖荣泉的申请，本院向河口维稳中心发函调取本案双方当事人在该中心接受调解时的笔录。河口维稳中心函复本院，认为新金角石材公司因与廖荣泉发生租赁合同纠纷，于2015年12月向该中心要求解决，该中心组织双方进行调解，期间对双方进行劝导但没有作调解笔录，因双方未达成协议，中心引导其通过法律途径解决。
本院认为：本案是廖荣泉因租赁厂房要求新金角石材公司返还保证金引起的纠纷。对于廖荣泉在租赁厂房时支付30万元保证金给新金角石材公司的事实，有廖荣泉提交法院的收据证明，且新金角石材公司也予以确认，对此本院予以认定。新金角石材公司拒绝返还30万元的理由实际上有两方面，一是认为在解除租赁合同时签订的《协议书》已经将该款项纳入了结算，二是双方签订的租赁合同明确违约方必须一次性赔偿守约方30万元，而廖荣泉存在违约，故该30万元作为廖荣泉的违约金处理，不予返还。据此，解决本案的关键在于对以下两个焦点问题的认定：一是30万元是否已经在双方签订的《协议书》中结算，二是廖荣泉是否存在违约行为，是否应该赔偿30万元给新金角石材公司。
对于第一个问题，即所诉的30万元是否已经在双方签订的《协议书》纳入结算。双方签订的《厂房租赁合同》约定厂房的租赁期限至2018年10月15日，在合同履行期内，双方签订了《协议书》对解除合同事项作了约定。从该协议内容反映，对于合同履行产生的拖欠租金，在结算时纳入了结算，与之同时纳入结算的还有一笔15万元的款项，在协议中载明为“定金”，对于此款，廖荣泉认为是合同签订前交付对方的成约定金，而新金角石材公司则认为是保证金30万元中的部分款项。由于廖荣泉对于成约定金的问题，并没有提供相关的收据或转账凭据，即使如其所称结算时将收据交给对方，但在《厂房租赁合同》中亦未对成约定金作约定，有违常理。结合《协议书》的其他内容，原审法院认定《协议书》将“保证金”写成“定金”的认定，具有合理性，本院予以维持。既然，在廖荣泉没有交付对方定金的前提下，《协议书》中扣减的15万元欠款时，实质上已将保证金作了部分扣减，廖荣泉认为该30万元的保证金全部未纳入结算与协议中约定的内容不符。那么，廖荣泉支付新金角石材公司的30万元保证金，扣减了15万元后，尚余15万元。
对于第二个问题，即廖荣泉是否存在违约行为，是否应该赔偿30万元给新金角石材公司。从双方当事人为解除合同签订的《协议书》反映，廖荣泉在履行合同过程中，存在拖欠租金的违约情形。虽然，租赁合同约定违约方需支付守约方30万元违约金，但是，在双方确定解除合同时，签订《协议书》对包括承租方拖欠租金的事项作了处理，新金角石材公司认为扣减租金后的余款15万元作为违约金，但在协议中并无明确内容，故其主张没有事实依据。而在廖荣泉支付了结算的尚欠租金后，新金角石材公司又以对方违约为由要求对方支付15万元的违约金，与其在签订《协议书》时的处分行为相悖。况且，新金角石材公司在一审开庭时，提出不予返还的理由是对方提前解约，而解除合同是双方当事人的合意，而非廖荣泉的违约行为。据此，对新金角石材公司要求扣减部分租金后尚余的15万元不予返还的主张，不予支持。
虽然，根据2015年11月28日签订的《协议书》，双方当事人的租赁合同关系于2015年11月30日终止，但从本案现有证据反映，廖荣泉未按约定的期限即2015年11月30日前退出租赁的厂房，其行为造成了新金角石材公司的损失，应参照双方签订的《厂房租赁合同》和《补充协议》，以每月5万元的标准计算租金损失给新金角石材公司。由于涉案厂房是新金角石材公司向潘三娣租赁后转租给廖荣泉，而新金角石材公司与潘三娣在2016年1月3日已签订了《解除租赁合同协议书》，明确双方的租赁合同立即解除。据此，期间的租赁损失应该计至2016年1月3日。按原租金标准，2015年12月1日至2016年1月3日的租金损失为了54839元[50000+50000×3/31=54839]。那么，廖荣泉原交付新金角石材公司的30万元保证金，在结算时扣减了15万元租金后，结算后又产生了54839元的租金损失，再扣减该款后，尚余95161元（300000-150000-54839=95161），新金角石材公司应返还给廖荣泉。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1540号民事判决；
二、云浮市新金角石材有限公司应返还保证金95161元给廖荣泉，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2900元，由廖荣泉负担1980元，云浮市新金角石材有限公司负担920元；二审受理费5800元，由廖荣泉负担3960元，云浮市新金角石材有限公司负担1840元。
本判决为终审判决。
审判长 李伙钊
审判员 陈灿良
审判员 李艳徽
二〇一七年九月三十日
书记员 何慧盈