广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1536号
上诉人（原审被告）：湛江市京基房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区体育南路97号B幢二层。
法定代表人：陈辉，公司董事长。
委托诉讼代理人：姚瑞智，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄美玲，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：方一敏，男，汉族，1974年5月11日出生，住广东省廉江市。
被上诉人（原审原告）：陈小英，女，汉族，1975年8月13日出生，住广东省廉江市。
委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄光明，广东鸿来律师事务所律师。
上诉人湛江市京基房地产开发有限公司（下称房产公司）因与被上诉人方一敏、陈小英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房产公司的委托诉讼代理人姚瑞智、黄美玲,被上诉人方一敏、陈小英及其委托诉讼代理人黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回方一敏、陈小英的上诉请求，并判令方一敏、陈小英承担诉讼费。
事实与理由：—、一审法院认定事实错误。1.一审法院“另查明”部分认定事实有偏差。事实上，根据《房产测绘管理办法》第十六、十八条相关规定，测绘报告（成果）的建筑面积就是房地产权证登记的建筑面积，房地产权登记的建筑面积是由测绘报告的建筑面积来确定的，并非一定要办理了房地产权证之后才能确定房屋的建筑面积，一审法院认定事实错误。2.一审法院在“本院认为”当中认定“涉案商铺的实际建筑面积应当以房地产权证登记面积为准”，这属事实认定错误。根据《物权法》第十四条、十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。涉案商铺所在项目在办理房地产初始登记时，即将项目所有房产分户记载于登记簿（不动产登记机构系统）内，所有分户建筑面积均属于已登记的面积。是否办证，均不影响登记簿的效力。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。而根据《房屋登记办法》第三十条规定，办理房地产初始登记时即需提交《房屋测绘报告》，而该测绘报告即是登记簿记载的凭证，初始登记完成后，才能进行分户登记或转移登记，此后，不管二级转移登记，还是三级转移登记（二手房交易登记），其记载在登记簿中的建筑面积都是确定的，因此法院以“登记后才能确定商铺建筑面积”是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.《合同补充协议》第10条约定：“面积差异结算。竣工实测面积与本合同约定的计价面积有差异的，按本合同正文第五条约定进行面积差异结算。买受人不按规定的期限内结清面积差异款的，因此导致该商品房逾期办理房地产权证的，出卖人不承担逾期办证违约责任”，《合同补充协议》第15条约定：“本合同的补充条款及附件均为本合同不可分割的组成部分，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准”。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，方一敏、陈小英应当先履行结清面积差异款的义务，否则湛江市京基房地产开发有限公司有权按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定对方一敏、陈小英主张办理房地产权证的要求提出抗辩。2.关于双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》，一审法院已认定“原告与被告京基公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照执行。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,涉案房屋的实际建筑面积与合同约定不符，但《合同补充协议》第十条已有明确约定，双方理应按照合同约定处理，法院应当根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定处理，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”，在方一敏、陈小英按照合同约定支付面积差异款项前，湛江市京基房地产开发有限公司有权拒绝其要求办证之请求。
方一敏、陈小英答辩称：一、（1）方一敏、陈小英与房产公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同履约。合同第三条载明“该商品房建筑面积138.74平方米，其中套内建筑面积101.7平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积37.04平方米。”合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后的360日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”方一敏、陈小英已于2015年2月17日向房产公司交齐了1346375元购房款，房产公司于2015年7月25日将商品房交付给方一敏、陈小英，依照双方合同的约定，房产公司应当在2016年7月25日前为方一敏、陈小英办理房地产权属证书。但是，在2016年5月20日，房产公司突然要求方一敏、陈小英另行支付高达187459.85元的差价，此时，方一敏、陈小英已经将商铺装修好并投入使用了，不存在退房的可能，房产公司的要求无疑属于强买强卖，房产公司迟延履行合同的行为已经构成违约。（2）根据合同第四条的约定，涉案商品房属于按套出售，总金额为1346375元。合同第五条约定“面积确认及面积差异处理……当事人选择按套计价的，不适合本条约定。”双方在合同中明确约定若选择按套计价的，不适用合同第五条的约定。方一敏、陈小英认为，双方当时选择了按套计价，不适用合同第五条的约定，双方在没有明确约定的情况之下，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。对于面积差异超过3%的部分，方一敏、陈小英不应当承担。房产公司要求方一敏、陈小英支付187459.85元的面积差异款不符合法律规定，方一敏、陈小英有权拒绝房产公司的无理要求。房产公司将方一敏、陈小英行使合法权利的行为作为其迟延履行合同义务的理由，明显不当，其行为已经构成违约。一审法院判令房产公司为方一敏、陈小英办理涉案商品房的房地产权证依法有据。二、退一步讲，在房产公司依法履行为方一敏、陈小英办理房地产权证的合同义务后，如果发生合同约定套内面积与产权登记面积差异过大的情形，这是房屋设计方的过错，方一敏、陈小英作为消费者不应为设计方自身的过错担责。针对可能发生的合同约定套内面积与产权登记面积差异过大的情形，由于双方对于购房合同相关的处理条款有异议，且本次双方签订的合同属于房产公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在房产公司为方一敏、陈小英办理完房地产权证登记之后，假如根据房地产权证登记的面积认定房屋套内建筑面积差异值超过3%，且双方对于涉案合同中“多退少补”的解释有异议，法院应当作出不利于格式条款提供方的解释。综上所述，房产公司请求方一敏、陈小英先向其补交差价，再为方一敏、陈小英办理涉案商铺房地产权证，这明显属于强制买卖的行为、严重损害了公众的利益，对于方一敏、陈小英而言也是极其不公平的。一审判决认定事实清楚，应予维持。
方一敏、陈小英向一审法院起诉请求：1.房产公司立即为方一敏、陈小英办理湛江市××区体育××路××、××、××号商铺房地产权证，房屋所有权归方一敏、陈小英；2.本案的诉讼费由房产公司负担。
一审法院认定事实：方一敏、陈小英于2014年11月3日与房产公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201411497号），约定购买位于湛江市××区体育××路××、××、××号商铺，建筑面积138.74平方米，套内建筑面积101.7平方米，每平方米13238.69元，房款共1346375元。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：3.差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。面积误差比=[(产权登记面积-
合同约定面积）+合同约定面积x100%]。合同第八条约定：交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同时，在合同补充协议的第10条约定:面积差异结算。竣工实测面积与本合同约定的计价面积有差异的，按本合同正文第五条约定进行面积差异结算。买受人接到出卖人寄出的房屋套内面积差异结算通知书后，必须在通知书规定的限期内与出卖人结清房屋面积差异款；买受人不按规定的期限内结清面积差异款的，须在面积差异结算通知书最后日期的次日起，按日向出卖人支付该差异款项的万分之三的违约金，直至结清该房屋面积差异款之日止；因此导致该商品房逾期办理房地产权证的，出卖人不承担逾期办证违约责任。合同签订后，方一敏、陈小英依约支付了房款1346375元，京基公司于2015年7月31日将商铺交付给方一敏、陈小英。由于房产公司未能按约办理房地产权属证书，以致引发双方纠纷，方一敏、陈小英遂诉诸法院。
另查明，湛江市赤坎区体育南路85号、87号、89号西粤京基城秋盛苑1幢于2015年7月24日竣工验收备案登记。2015年10月15日，房产公司委托湛江市房产测绘所对该幢楼房屋建筑面积进行测量，湛江市房产测绘所经测量出具报告，显示秋盛苑1幢二层03号商铺套内面积115.86平方米，分摊面积42.3平方米，建筑面积158.16平方米，测绘报告说明：测绘成果供办理房产权登记使用，产权建筑面积以产权登记部门核发的产权证为准。房产公司以方一敏、陈小英没有补交房屋面积差异款为由，拒绝为方一敏、陈小英办理房地产权证。
一审法院认为，方一敏、陈小英与房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，以及合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，房产公司为方一敏、陈小英办理房产权属证既是房产公司法定附随的义务，亦是合同约定的义务，房产公司应当履行。因此，方一敏、陈小英请求房产公司办理涉案商铺房地产权证合法有据，予以支持。关于房产公司抗辩在方一敏、陈小英未补齐房屋面积差异款的前提下，有权拒绝办理房地产权证。根据合同第五条约定“面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，并结合湛江市房产测绘所的测绘报告关于“测绘成果供办理房产权登记使用，产权建筑面积以产权登记部门核发的产权证为准”的说明，涉案商铺的实际建筑面积应当以房地产权证登记面积为准，房产公司认为方一敏、陈小英需要补交房屋面积差异款应以房地产权证正式登记面积为依据另行主张权利。因此，房产公司该抗辩理由依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作如下判决：限湛江市京基房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内为方一敏、陈小英办理湛江市××区体育××路××、××、××号商铺的房产权属证。案件受理费8458.69元，由湛江市京基房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，房产公司提交商品房权属证明书，证明涉案房屋房产证登记面积为：套内115．86平方米，建筑面积为158．17平方米。方一敏、陈小英对该证据的真实性没有异议，但认为该证据已过举证期限，应不予采纳。
本院经审查认为，该证据是对一审提交证据的补充且对本案事实的认定产生影响，故予以采纳。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院另查明：房产公司于2015年5月20日向方一敏、陈小英发出《房屋套内面积差异结算通知书》，方一敏、陈小英承认收到该通知。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据房产公司的上诉理由及方一敏、陈小英的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是方一敏、陈小英主张房产公司办理涉案房产证的请求能否支持。
方一敏、陈小英与房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201411497号）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，房产公司及方一敏、陈小英已履行了前期义务。根据上述合同第五条“面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……3.差异值超3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息”的规定，涉案房屋存在面积差异，方一敏、陈小英可以选择退房，但方一敏、陈小英并没有提出退房的要求。在方一敏、陈小英已实际使用涉案房屋的情况下，方一敏、陈小英应向房产公司支付面积差异款。根据方一敏、陈小英与房产公司所签订的补充协议第10条“面积差异结算。竣工实测面积与本合同约定的计价面积有差异的，按本合同正文第五条约定进行面积差异结算。买受人接到出卖人寄出的房屋套内面积差异结算通知书后，必须在通知书规定的期限内与出卖人结清房屋面积差异款；买受人不按规定的期限内结清面积差异款的，须在面积差异结算通知书最后日期的次日起，按日向出卖人支付该差异款项的万分之三的违约金，直至结清该房屋面积差异款之日止；因此导致该商品房逾期办理房地产权证的，出卖人不承担逾期办证违约责任”的内容显示，双方实际上已就涉案房屋的面积差异款作出了约定，方一敏、陈小英需向房产公司支付商品房面积差异款，否则，房产公司有权拒绝为其办理房产证，因此导致逾期办证的责任房产公司亦无需承担。现涉案房屋的套内面积及建筑面积已经相关部门测量确认，同时，房产公司亦于2015年5月20日向方一敏、陈小英发出《房屋套内面积差异结算通知书》，已以书面的形式要求方一敏、陈小英按双方合同的约定交纳差异面积的房款。根据庭审询问的内容显示，方一敏、陈小英承认收到该通知书，但未按该通知书交纳房屋面积差异款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，方一敏、陈小英在出现面积差异的情况之下，应当先履行其支付面积差异款的义务，在方一敏、陈小英未履行付款义务的情况之下，其无权要求房产公司为其办理涉案房屋的房地产权证，房产公司有权提出抗辩。一审判决房产公司办理涉案房屋的房产证不当，本院予以纠正。
综上所述，房产公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初310号民事判决；
二、驳回方一敏、陈小英的诉讼请求。
一审案件受理费8458．69元、二审案件受理费8459．69元均由方一敏、陈小英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 励
审 判 员 陈 红
审 判 员 邓 浓
二〇一七年十二月五日
法官助理 陈菁菁
书 记 员 李 欣
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。