河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终1609号
上诉人（原审原告）：洛阳阳光房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区纱厂南路19号综合楼。
法定代表人：陈志平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李改军，河南首正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟静丽，女，汉族，1977年5月6日出生，住河南省伊川县。
委托诉讼代理人：钟万强，男，1968年8月20日出生，住河南省伊川县，系钟静丽之兄。
被上诉人（原审第三人）：董关玉，男，汉族，1963年11月11日出生，住河南省伊川县。
上诉人洛阳阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人钟静丽、董关玉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2017）豫0329民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人阳光公司的委托诉讼代理人李改军，被上诉人钟静丽的委托诉讼代理人钟万强、被上诉人董关玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光公司上诉请求：1.依法撤销伊川县人民法院（2017）豫0329民初3732号民事判决书，终止对阳光公司所有的三套房产的执行程序；2.由钟静丽承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对部分案件事实认定不清。在一审诉讼过程中，关于以阳光公司房产抵押借款有三种说法，1.董关玉称，是阳光公司在2012年左右以公司房产抵押向他借款200万元；2.2013年11月7日，在阳光公司、陈志平、董关玉三方签字确认的证明上，各方认可是陈志平个人向董关玉借款200万元，阳光公司以公司房产为该笔借款抵押；3.但是，一审判决书却“经审理查明：陈志平自2009年至2011年元月共计向董关玉借款240万元。”一审法院对于引起纠纷的基本案件事实即谁是债务人、借款金额多少就没有查清，导致做出错误的判决。二、一审法院认定的部分案件事实错误。一审法院认为，阳光公司同意将自己的房产出售给董关玉，以此销售的购房款折抵陈志平的债务是错误的。阳光公司仅仅是为陈志平曾以个人名义向董关玉借款200万元提供了房产抵押。2013年11月7日，阳光公司出具证明，内容为“伊川阳光锦泰花园32幢1号楼、2号楼、3号楼共计建筑面积1600平方米，作价560.00万元，作为陈志平向董关玉借款200万元的抵押物，若陈志平不能按时归还200万元，董关玉有权处理该处房产。”该证明上加盖了阳光公司公章，有陈志平、董关玉分别签字确认。该份证明证实：1.该处房产所有人为阳光公司；阳光公司仅以自己的该处房产为陈志平的个人借款向董关玉提供了担保,董关玉享有的仅是担保物权。根据《担保法》第四十条的规定:订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时抵押物的所有权转移为抵押权人所有。即使陈志平未能按时归还借款，董关玉作为抵押权人也不能自动取得抵押物的所有权。一审法院判决，将第三人仅享有担保物权的房产作为董关玉与钟静丽之间借贷案件的执行标的物是错误的。三、一审法院认定阳光公司与董关玉签订的《商品房买卖合同》合法有效、应受法律保护是错误的。因为该合同涉及的房产没有土地使用证，在房产管理部门没有备案登记，根本不具备法律规定的销售条件，这样的《商品房买卖合同》不可能合法有效。一审法院无视2013年11月7日三方签订证明的效力，将这份违法无效的《商品房买卖合同》作为认定阳光公司自愿代替陈志平偿还借款的依据不能成立。四、一审法院适用法律错误。一审法院适用了《物权法》若干问题解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但是，本案涉及的房产没有达到在不动产登记薄上进行记载的条件，不动产登记薄上也没有记载董关玉对涉案房产有任何权利，因此不存在登记薄记载是否与真实状态相符的情况。综上，一审法院判决认定部分事实不清，认定部分案件事实错误，适用法律错误。望二审法院撤销一审判决，支持洛阳阳光房地产开发有限公司诉求。
钟静丽辩称，依据法律文书申请执行，伊川法院执行局将其查封是正确的。
董关玉辩称，房产该为我本人所有，不是针对陈志平个人借款，是阳光公司将房产卖给我。我同意钟静丽的执行。
阳光公司向一审法院起诉请求：1.请求终止对阳光公司所有“锦泰花园”32幢合计价值1748480元的1号楼、2号楼、3号楼的执行程序；2.由钟静丽承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：陈志平系阳光公司的法定代表人，其于2009年12月12日向董关玉借款50万元，2010年1月4日借款50万元，2010年4月7日借款60万元，2010年7月2日借款40万元，2011年1月18日借款40万元，每次借款均约定月利率3%，自2009年至2011年元月共计向董关玉借款240万元。2012年3月，陈志平、董关玉及阳光公司共同核算上述借款及利息后，陈志平及洛阳阳光房地产开发有限公司将上述借款及利息折算为购房款，洛阳阳光房地产开发有限公司与董关玉于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》，陈志平作为阳光公司的法定代表人亦在该合同上签名，阳光公司将位于伊川县××与××交叉口路北阳光.锦泰花园第32幢1、2、3号房的房产（用途住宅，属框架结构，建筑层数地上三层，地下一层，建筑面积共1600平方米，单价每平方米3500元，总金额560万元，付款方式为一次性支付。2012年3月21日，阳光公司向董关玉出具收据：交款单位（××）董关玉，款项内容房款，金额伍佰陆十万元正，摘要32幢1、2、3号，收款方式现金（转账）。2013年11月7日，阳光公司出具证明，内容为：“伊川阳光·锦泰花园32幢1#、2#、3#楼共计建筑面积1600平方米，作价560万元，作为陈志平向董关玉借款200万元的抵押物，若陈志平不能按时归还200万元，董关玉有权处理该处房产。阳光公司盖章、陈志平签字、董关玉签字”。该房产在董关玉建设用地规划许可证和建设工程规划许可证范围内，未办理国有土地使用手续。董关玉对上述房屋已经进行了部分水电安装。2015年5月22日，一审法院就钟静丽与董关玉民间借贷纠纷一案作出（2015）伊三民初字第411号民事调解书，董关玉于2015年5月25日前偿还钟静丽借款本金194万元，并对该194万元从2014年10月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息至实际还款之日，案件受理费11400元，董关玉负担。2015年5月26日，钟静丽申请强制执行，2015年6月11日，一审法院向董关玉发出执行通知书，限其于7日内履行义务并支付执行费40800元。2015年6月16日，一审法院作出（2015）伊法执字第440-1号执行裁定书并发出查封公告，将董关玉所有的位于伊川县××与××交叉口路北阳光.××花园××房产××套予以查封，查封期限为2015年6月16日至2017年6月15日止。2015年9月11日，一审法院委托洛阳市蓝城价格评估事务所有限公司对该房产评估作价，评估价格为1748480元。其中，第32幢自西向东1、2、3号三套房产建筑面积均为533.33平方米，评估价均为582827元。评估结论有效期一年，即2015年9月11日至2016年9月10日。2015年9月24日，一审法院作出（2015）伊法执字第440-2号裁定书：拍卖董关玉所有的位于伊川县××与××交叉口路北阳光.××花园××房产××套。2015年11月26日，阳光公司提出执行异议请求中止拍卖，解除查封。2016年7月1日，一审法院以洛阳阳光房地产开发有限公司提供身份材料不全，无送达地址和联系方式为由，对阳光公司的异议不予受理，于2016年10月17进行了送达。阳光公司不服，向洛阳市中级人民法院提出复议，后经洛阳市中级人民法院协调，撤回复议申请。2017年4月7日，阳光公司向一审法院提出执行异议。2017年9月19日，一审法院作出（2017）豫0329执异16号执行裁定书，裁定驳回阳光公司的异议请求。另查明：2002年11月14日，伊川县土地开发储备中心与伊川县城关镇周村签订《征地协议书》，约定：一、征用土地位于五环路北侧，县社会保险公司西的一般耕地，面积为77334平方米（合116亩），四至：东社会保险公司家属院，南五环路，西西环路，北周村耕地；二、用途：按照县城总体规划，该宗地为安梦新村住宅用地，小区按总体设计，分期施工，以达到政府分批解决城镇居民住房紧张，建设经济适用房的目的。协议还约定了征地补偿费及双方责任等事项。2004年3月18日，伊川县国土资源局受伊川县政府委托发出《国有土地使用权挂牌出让公告》，地块编号为2004-02，东临公共设施用地，西临文化路，南临五环路，北依长青路；占地面积60669.7平方米（合91亩），用途为居住用地，出让年限70年，容积率1.3，绿化率大于40%。2004年4月30日，阳光公司与伊川县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，出让价格为每平方米200.99元，总额为1219.4万元，出让金分三期缴纳，第一期600万元，付款时间：2004年4月30日之前，第二期132万元，付款时间：2004年5月15日之前，第三期487.4万元，付款时间2004年6月30日前。2004年7月30日，伊川县建设局为阳光公司办理07-2004-02号国有土地使用证，使用权面积60669.7平方米。2004年7月30日，伊川县建设局为阳光公司办理2004-1号《建设用地规划许可证》，规划用地面积116亩。2008年1月11日，伊川县建设局为阳光公司颁发2008-1号《建设工程规划许可证》，建设规模为139140平方米，4-8#、18-27#为6+1F,28-32#为5+1F,9#、10#为11+1F（规划调整）。2008年12月9日，伊川县人民政府作出伊政土（2008）47号文件，以阳光公司未能履行土地出让合同第九条第（二）款“第二期、第三期”内容：逾期未全部支付土地使用权出让金，同时也不能履行该公司2004年5月11日递交的《承诺函》，欠缴579.4万元国土出让金，单方违约为由，决定：一、解除县国土资源局代表县政府与阳光公司签订的2004-02号国有土地使用权出让合同，收回该公司28881.1平方米合43.3亩国有土地使用权，注销阳光公司国有土地使用证书；二、阳光公司剩余部分已出让国有土地使用权应依法到县国土资源局重新签订国有土地使用权出让合同，并办理有关国有土使用权登记手续。一审法院认为，阳光公司与董关玉针对董关玉与陈志平之间的债权债务和陈志平达成合意，洛阳阳光房地产开发有限公司同意将自己位于伊川县××与××交叉口路北阳光·锦泰花园第32幢1、2、3号的房产出售给董关玉，以此所销售的购房款折抵陈志平债务，虽阳光公司现予以否认并称该行为有违法律规定，但董关玉对阳光公司的主张并不认可，对此，一审法院认为，陈志平作为阳光公司的法定代表人，其向董关玉借款，经核算本金及利息后，作为债务人的陈志平与本案阳光公司以及作为债权人的董关玉实际上已经达成债务转移的合意，即阳光公司自愿作为新的债务人向董关玉偿还陈志平所负第三人的债务，并已经得到债权人即董关玉的同意，只是并非以现金方式偿还，而是将自己开发的房屋出售给董关玉而把董关玉应缴纳的购房款作为偿还债务的办法，该行为已经得到陈志平、阳光公司及董关玉同意，故在此情形下阳光公司与董关玉签订的《商品房买卖合同》系阳光公司与董关玉的真实意思表示，该合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同且应受法律保护。根据一审法院查明的事实和基于以上所述，能够表明董关玉实际上已经按照合同内容向阳光公司缴纳了购房款，洛阳阳光房地产开发有限公司亦按照合同约定将房屋转移占有给了董关玉，后董关玉对该房屋善意实际占有并进行部分装修，虽房屋未办理过户登记，但依据钟静丽、董关玉提交的证据和相关法律规定，能够证实董关玉系该房屋的真实权利人。阳光公司诉称，阳光公司以自己房屋为陈志平抵押的行为违反法律规定，且董关玉并未取得抵押物的所有权，人民法院直接查封并拍卖的行为不当，对此，一审法院认为，阳光公司虽在《商品房买卖合同》签订后又给第三人出具证明，称自己开发的32幢1#、2#、3#楼作为陈志平向董关玉借款的抵押物，若陈志平不能按时归还第三人有权处理该处房产，但该证明能够与阳光公司和董关玉之间的《商品房买卖合同》相佐证，进一步表明《商品房买卖合同》的签订系阳光公司真实意思表示，说明董关玉已系阳光·锦泰花园第32幢1、2、3号的房产的真实权利人。故阳光公司要求终止对上述房产的执行，证据不足，一审法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第八十六条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：驳回阳光公司的诉讼请求。案件受理费20536元，由阳光公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案关键是判断阳光公司对涉案房屋是否具有阻碍执行的实体权利。阳光公司给董关玉出具证明，称自己开发的涉案房屋作为陈志平向董关玉借款200万元的抵押物，若陈志平不能按时归还董关玉有权处理该处房产。阳光公司对该证明的真实性无异议，可以证实阳光公司以自己的该处房产为陈志平的个人借款向董关玉提供了担保。阳光公司上诉认为该证明违反担保法的相关规定，董关玉不能自动取得抵押物的所有权。经审查，该涉案房屋并未办理抵押手续，在陈志平未偿还董关玉借款的情况下，董关玉也未直接取得涉案房屋的处置权，而是阳光公司与董关玉就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，董关玉自述补交了除借款本金及利息后的房屋差价895000元，该陈述与阳光公司出具的收到涉案房屋560万元的收据，及董关玉提交的895000元银行凭证能够相互印证，可以证实阳光公司又与董关玉形成商品房买卖关系，且董关玉对该房屋实际占有并进行部分装修，故一审认定涉案房屋虽未办理过户登记，但董关玉系该房屋的真实权利人并无不当。阳光公司要求改判对涉案房屋不准执行的请求证据不足，依法不能成立。
综上所述，阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20536元，由洛阳阳光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 园
审判员 耿源泓
审判员 王少林
二〇一八年四月十九日
书记员 赵 洁