河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第1233号
上诉人（原审被告）保定市金石房地产开发有限公司（以下简称金石房地产公司），住所地保定市祥园路55号。
法定代表人王金，该公司董事长。
委托代理人王新，河北颂和安达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）保定市白鹭饭店有限公司（以下简称白鹭饭店），住所地保定市祥园路55号。
法定代表人肖国利，该公司经理。
委托代理人李峰，河北盛誉律师事务所律师。
上诉人金石房地产公司因租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2014）新民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金石房地产公司的委托代理人王新，被上诉人白鹭饭店的委托代理人李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年7月10日原告（甲方）与被告法定代表人王金（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于保定市祥园路55号的白鹭饭店二层、面积共为500平米房屋出租给乙方，租赁年限共9年5个月，甲方从2013年8月1日起将出租房屋及附着物交给乙方使用，至2022年11月30日收回。年租金为17万元（含暖气费及水费）。租金按半年交付，在每年的7月1日及1月1日为租金的交付日期。甲方同意给乙方20日装修期，装修期内免收租金。年租金第三年起每年提高3000元。无论是哪一方在租赁期内单方面终止合同的，付违约赔偿金30万元，乙方逾期交付租金，除如数补交外，付违约赔偿金1万元。合同签订后原告即将房屋交予被告，被告对所租房屋进行了装修和使用，现在该房屋仍由被告占有使用。2014年1月17日、2014年3月17日被告交房租2万元、3万元，2014年4月10日交房租3.1万元，收据上还注明2014年1月1日至2014年6月30日房租已清，2014年8月15日交房租2万元，收据上注明2014年下半年房租（先交2万尚欠6.5万元）。2014年3月10日被告交电费595.4元，2014年6月18日交电费1950元，2014年10月28日交电费3076元，2014年12月1日交电费529元，2015年1月5日交电费459元。
白鹭饭店的股东为刘福亮和肖国利，法定代表人是肖国利。2012年12月1日刘福亮（乙方）和保定国家高新技术产业开发区发展有限公司（甲方、以下简称高新区发展公司）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方将坐落于高新区海关街物资大楼C段，为三层楼房，建筑面积1670.59平米，出租给乙方，租赁期10年，自2012年2月1日至2022年11月30日，租金每年28万元。应被告申请，本院到高新区发展公司调取了2014年第10号资产转让合同，该合同约定，高新区发展公司（甲方）将高新区翔园街（原海关街6号）房产和国有土地使用权转让给河北瑞雅房地产开发有限公司，转让价格为32340800元，同时约定，本合同签订之日起，乙方负责处理与标的物有关的租赁、补偿、争议等一切事宜，甲方不再负担任何责任。产权过户以后甲方应通知租赁方，该标的物产权归乙方所有，乙方享有与租赁协议有关的一切权利，租赁方应积极配合乙方处理。本院还在高新区发展公司调取了刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同，此份合同与被告到工商部门调取的合同主要内容一致，唯一不同的是在高新区发展公司调取的合同中约定甲方不同意刘福亮擅自转租房屋，工商部门调取的合同中没有此约定。
诉讼中被告申请追加高新区发展公司作为本案的第三人参加诉讼，同时还向本院提出了反诉，要求判令被告继续履行双方所签订的房屋租赁合同。另被告提出了司法鉴定申请，要求对刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同的真实性、合同公章的真实性做出司法鉴定，并追究原告的伪证责任。
上述事实，有房屋租赁合同、交纳房租及电费的收据、王金与肖国利的通话录音、其他租赁户的租赁合同及证明、高新区发展公司调取的2014年第10号资产转让合同、庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，2013年7月10日原告（甲方）与被告法定代表人王金（乙方）签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方都应遵守并全面履行。被告法定代表人王金的行为应由保定市金石房地产开发有限公司承担。未经出租人同意的转租，对原租赁合同效力不产生影响，虽然刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同不同意刘福亮转租，但是白鹭饭店满足了被告占有、使用所租房屋的要求，因此原告与被告法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》还是有效合同。该合同签订后，双方都履行了自己的主要义务，导致被告后来没有足额按时交纳房租的原因是被告得知了租赁的房屋要转让，双方在协商补偿被告装修费用上产生分歧，形成诉讼。因此本案原、被告在履行合同的过程中均未违约，原告要求被告支付违约金1万元的请求本院依法不予支持；被告提供了交纳电费的收据，双方在合同中约定房租中包含水费，故原告要求被告给付水电费的请求本院也不予支持。高新区发展公司作为租赁房屋的产权所有人，有权利处分自己的财产，不必经他人同意，鉴于本案涉及的房屋和土地使用权已由高新区发展公司转让给别人另有用途，原告与被告法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》的主要目的不能实现，合同继续履行已经不现实，所以原告要求解除该合同的诉讼请求本院依法予以支持，对于造成合同解除的原因原、被告均没有过错。合同解除后，被告应及时腾退房屋，按照年租金17万元的标准补交房租。被告要求原告补偿装修费用等请求可以另行起诉，本案不予处理。被告申请追加高新区发展公司作为本案的第三人参加诉讼，被告提出的司法鉴定申请，要求对刘福亮与高新区发展公司签订的房屋租赁合同的真实性、合同公章的真实性做出司法鉴定，并追究原告的伪证责任。被告的上述请求与本案的关联性不大，本院依法不准予其申请，被告可以通过其他途径解决。判决：一、解除2013年7月10日原告保定市白鹭饭店有限公司与被告保定市金石房地产开发有限公司法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》，解除日期为本判决生效之日；二、被告保定市金石房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内腾退保定市祥园路55号的白鹭饭店二层、面积共为500平米房屋给原告并给付原告保定市白鹭饭店有限公司房租（房租按年租金17万元计算，自2014年8月15日计算至腾清之日止，被告已交纳的2万元房租应予扣除）；三、驳回原告保定市白鹭饭店有限公司其他诉讼请求；
金石房地产公司不服，上诉称，一、原判认定事实和适用法律错误。原判依据高新区发展公司（房屋所有人）将涉案房屋已经转让，从而认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的主要目的不能实现，合同继续履行已经不现实，该事实认定和适用法律错误。根据合同法“买卖不破租赁”的相关规定，房屋的转让并不影响租赁合同的履行。另外，根据最高人民法院的相关司法解释，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。二、原判认定被上诉人不存在违约行为属于认定事实错误。本案中，被上诉人故意隐瞒事实真相，恶意拖延收取租金，制造上诉人违约的假象。三、原判超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人诉讼请求“判令被告立即给付所欠房租及水电费6.5万元”，而原判第二项属于超出诉讼请求范围的越权裁判。四、原审法院对上诉人要求被上诉人补偿装修费用的请求不予处理，增加了上诉人的诉累。合同约定，单方终止合同的，应支付违约金30万元。最高人民法院的相关司法解释，亦规定承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期限内装修装饰残值的损失。请求撤销原判，驳回被上诉的诉讼请求。
白鹭饭店辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审一致。
本院认为，原审法院认为高新区发展公司作为租赁房屋的产权所有人，有权利处分自己的财产，不必经他人同意，鉴于本案涉及的房屋和土地使用权已由高新区发展公司转让他人另有用途，原告与被告法定代表人王金签订的《房屋租赁合同》的主要目的不能实现，合同继续履行已经不现实，故原告要求解除合同之诉请依法予以支持并无不当。关于违约问题，原审法院认为合同签订后，双方均履行了自己的主要义务，导致被告后来没有足额按时交纳房租的原因是被告得知了租赁的房屋要转让，双方在协商补偿被告装修费用上产生分歧，原、被告在履行合同的过程中均未违约亦无不妥。本案被上诉人白鹭饭店有给付房租之诉请，原判第二项并未超出请求范围。上诉人金石房地产公司关于要求被上诉人白鹭饭店补偿装修费用等请求未提出反诉，原审法院已示明其可另行起诉。原判认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1676元，由上诉人保定市金石房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国庆
审 判 员 王新生
代理审判员 安晨曦
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 董 丽