广东省梅州市中级人民法院
---
执行裁定书
（2017）粤14执异7号
案外人：冯丰度，男，汉族，1965年6月13日出生。
委托诉讼代理人：李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
申请执行人：深圳市东百东投资管理有限公司。地址：深圳市福田区红荔路1001号银荔大厦713。
法定代表人：陈洪高，该公司经理。
被执行人：深圳市福田区华富实业有限公司。地址：深圳市福田区皇岗路莲花一村华富街道办综合楼一楼。
法定代表人：张文绍
被执行人：深圳市福田区投资管理公司。地址：深圳市福田区上步路锦峰大厦27楼。
法定代表人：夏炀，该公司总裁。
在本院执行（2003）梅中法执字第62号恢2号案中，案外人冯丰度于2017年11月27日对本院作出的（2003）梅中法执字第62号恢2-1执行裁定查封被执行人深圳市福田区华富实业有限公司位于深圳市新洲路新洲花园4栋402房(产权证号3000097046号)、位于深圳市莲花北路莲花北69栋208房(产权证号为3000030234号)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人冯丰度称:请求立即中止对深圳市新洲路新洲花园4栋402号(产权证号为:3000097046)的房产以及位于深圳市莲花北路莲花北69栋208号(产权证号为:3000030234)房产的强制执行。事实与理由：1991年3月27日，案外人冯丰度作为承包人与深圳市福田区华富实业公司(以下简称“华富实业公司”)的开办单位即深圳市福田区华富街道办事处(以下简称“华富街道办事处”)签订《华富实业公司承包合同书》，双方约定由冯丰度承包经营华富实业公司，承包期限自1991年4月1日起至1994年4月1日止，共计三年;承包期间案外人冯丰度需在交纳国家规定的税利后按期向华富街道办事处交纳固定的承包费(承包利润);此外，双方还约定，案外人冯丰度完成每年上缴利润后购置的资产及增值部分，归案外人所有。1994年4月11日，作为华富实业公司承包人的案外人冯丰度与发包方华富街道办事处签订《关于华富实业公司移交协议书》，双方就冯丰度承包华富实业公司三年期满后的交接事宜进行了详细约定，双方再次确认冯丰度承包期间新增固定资产及增值部分按原合同协议办理，即冯丰度承包期间新增固定资产及增值部分归冯丰度所有。案外人承包华富实业公司期间，华富实业公司的经营业绩取得了较大的发展，案外人不仅按国家规定足额交纳了税利，而且按期足额向发包方华富街道办事处交纳了承包费。按照冯丰度与华富街道办事处签订的《华富实业公司承包合同书》的相关约定，作为承包人的冯丰度在承包华富实业公司期间，除交纳国家税利、发包方的承包费之后的其它利润均属于冯丰度个人所有。上世纪八十年代未九十年代初，我国还实行住房分配制度，作为改革开放先行者的深圳率先推出了微利商品房，以解决国有企业、集体企业、机关单位等职工的住房问题，而且，微利商品房需以单位的名义购买，个人不能购买。在这种时代背景下，冯丰度在承包经营华富实业公司期间用属于其个人所有的经营利润于1993年4月17日以华富实业公司的名义向深圳市住宅局购买了深圳市新洲路新洲花园4栋401号、402号两套房产，于1994年1月26日以华富实业公司的名义向深圳市住宅局购买了深圳市福田区莲花北路莲花北69栋208号、607号两套房产。1993年5月5日，华富实业公司与冯丰度签订《购房合同》，双方约定华富公司将以其名义购买的新洲花园4栋402号房产卖给冯丰度;1994年2月2日，华富实业公司与冯丰度签订《购房合同》，双方约定华富公司将以其名义购买的莲花北住宅区69栋208号房产卖给冯丰度。上述合同签订后，案外人冯丰度分别与新洲花园管理处、莲花北村管理处签订了管理公约、办理了水、电、煤气、电话等的入住、报装手续，案涉新洲花园4栋402号、莲花北69栋208号房产亦一直由冯丰度使用、管理。华富实业公司后来被吊销了营业执照，导致案外人冯丰度一直无法办理过户手续。案外人冯丰度认为:首先，案涉房产是在当时不允许以个人名义购买房屋的时代背景之下，案外人冯丰度以华富实业公司的名义向深圳市住宅局所购买的房产，并且此后，案外人冯丰度与华富公司签订了《购房合同》，双方均确认华富实业公司购买的案涉房产转卖给冯丰度。其次，按照案外人冯丰度与华富街道办事处签订的《华富实业公司承包合同书》、《关于华富实业公司移交协议书》的相关约定，案涉新洲花园4栋402号、莲花北69栋208号房产均属于冯丰度承包经营华富实业公司期间新增的固定资产，该固定资产依约属于冯丰度个人所有。再次，被异议人深圳市东百东投资管理有限公司与被异议人深圳市福田区华富实业有限公司、深圳市福田区投资管理公司之间的借款合同纠纷所涉的债务系产生于案外人冯丰度承包经营华富实业公司期满之后，并非在案外人冯丰度承包经营华富实业公司期间，案外人冯丰度无需对该债务承担任何责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第二人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第二人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案涉房产，系案外人冯丰度使用属于其承包经营华富实业公司期间所得的利润以华富实业公司的名义所购买的房产，此后，由于华富实业公司被吊销了营业执照，导致案外人冯丰度一直无法办理过户手续，案外人对此并无过错。因此，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案涉新洲花园4栋402号、莲花北69栋208号房产系属于案外人冯丰度所有的个人财产，贵院将案外人冯丰度的个人财产予以查封明显错误。请求梅州市中级人民法院立即中止对深圳市新洲路新洲花园4栋402号(产权证号为:3000097046)的房产以及位于深圳市莲花北路莲花北69栋208号(产权证号为:3000030234)房产的强制执行。
冯丰度向本院提交了下列证据材料：华富实业公司承包合同书；关于华富实业公司移交协议书；微利商品房分配通知单、微利商品房买卖合同、深圳市住宅局售房收款收据；购房合同；莲花北村管理公约、莲花北村管理费收缴协议、燃气、电、管理费单据；微利商品房买卖合同；购房合同；水、电、电话等费用的单据。
本院查明，中国建设银行梅州市分行营业部诉深圳市福田区华富实业有限公司、深圳市福田区投资管理公司借款合同一案，本院于2002年1月31日作出(2002)梅中法经一初字第13号民事判决，判决深圳市福田区华富实业有限公司应在本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行梅州市分行营业部借款本金1110万元及利息，深圳市福田区投资管理公司对上述债务承担连带清偿责任。深圳市福田区华富实业有限公司不服判决，上诉至广东省高级人民法院，广东省高级人民法院作出(2002)粤高法民二终字第278号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，中国建设银行梅州市分行向本院申请强制执行。本院于2003年1月13日立案执行。因被执行人未全部履行法律文书确定的义务，本院于2003年3月4日作出(2003)梅中法执字第62号之二民事裁定，查封了被执行人深圳市福田区华富实业有限公司的下列房产:1、位于深圳市新洲路新洲花园4栋402房(产权证号3000097046号);2、位于深圳市莲花北路莲花北69栋208房(产权证号为3000030234号)。后因该两处查封房产属微利房，处置该房屋应由深圳市住宅局进行回购，难以处置变现，经申请执行人同意，本院于2003年9月10日作出（2003）梅中法执案字第62号民事裁定，裁定中止执行。2004年1月申请执行人中国建设银行梅州市分行向本院申请恢复执行，在恢复执行过程中，中国建设银行梅州市分行将上述债权及从权利全部转让给中国信达资产管理公司广州办事处(下简称信达公司)，中国东方资产管理公司广州办事处(下称东方公司)于2005年8月24日以在2004年11月29日信达公司已将上述贷款债权及从权利全部转让给其为由向本院申请将其变更为申请执行人，本院于2005年12月9日作出（2003）梅中法执字第62号恢1-1执行裁定书，变更东方公司为本案的申请执行人。2011年1月7日，东方公司将上述债权及从权利全部转给深圳市东百东投资管理有限公司，深圳市东百东投资管理有限公司于2011年2月18日向本院申请变更其为申请执行人，并于2011年9月13日向本院申请继续查封被执行人深圳市福田区华富实业有限公司位于深圳市新洲路新洲花园4栋402房(产权证号3000097046号)、位于深圳市莲花北路莲花北69栋208房(产权证号为3000030234号)。本院于2011年3月28日作出（2003）梅中法执字第62号恢2执行裁定，裁定变更深圳市东百东投资管理有限公司为申请执行人，本院于2016年10月14日作出（2003）梅中法执字第62号恢2-1执行裁定，裁定：一、查封被执行人深圳市福田区华富实业有限公司位于深圳市新洲路新洲花园4栋402房（产权证号为3000097046号);二查封被执行人深圳市福田区华富实业有限公司位于深圳市莲花北路莲花北69栋208房(产权证号为3000030234号)。
另查明，1991年3月27日案外人冯丰度任经理的深圳市福田区华富实业有限公司（下简称华富公司）作为承包人与华富公司的开办单位深圳市福田区华富街道办事处签订《华富实业公司承包合同书》，双方约定承包期限自1991年4月1日起至1994年4月1日止，共计三年。1993年4月17日，华富公司向深圳市住宅局购买了分配给其公司的深圳市新洲路新洲花园4栋401号、402号两套微利商品房，1994年1月26日华富实业公司向深圳市住宅局购买了分配给其公司的深圳市福田区莲花北路莲花北69栋208号、607号两套微利商品房。1993年5月5日，华富实业公司与冯丰度签订《购房合同》，双方约定华富公司将以其名义购买的新洲花园4栋402号微利商品房卖给冯丰度;1994年2月2日，华富实业公司与冯丰度签订《购房合同》，双方约定华富公司将以其名义购买的莲花北住宅区69栋208号微利商品房卖给冯丰度。
本院认为，本案的审查焦点在于案外人冯丰度对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据已查明的事实及证据可以认定，涉案的新洲花园4栋402号、莲花北住宅区69栋208号房的性质为微利商品房，不动产权利人为深圳市福田区华富实业有限公司。由于微利商品房属于带有福利性质的政策性房屋，案外人冯丰度所提交的证据不能证明其购买两套微利商品房符合相关政策规定及已支付全部价款，因此本案不符合上述情形，对其异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人冯丰度的异议。
案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐 琼
审判员 李 林
审判员 刘宇辉
二〇一七年十二月十一日
书记员 吴丽珠