山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0782民初6296号
原告：董鲁贞，男，1968年2月2日生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：韩琳，山东同和恒信律师事务所律师。
被告：董相忠，男，1957年8月6日生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：邬倩倩，山东理达寰球律师事务所律师。
原告董鲁贞与被告董相忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董鲁贞的委托诉讼代理人韩琳，被告董相忠及其委托诉讼代理人邬倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理诸城市××街道××村××号房屋的过户手续；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年11月18日原告从被告处购买位于诸城市××街道××村××号房屋，支付购房款17000元，支付房款后，被告将房屋交付给原告居住使用。但至今未办理过户手续。
董相忠辩称，该原告主体不适格，被告未向原告卖过房屋，原告所述与事实不符。原、被告约定以宅基地换宅基地作为房屋买卖的条件，如果兑换宅基地不成，收到的17000元现金为房屋租金。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证：
1.购房款收到条，主要内容为“证明今收到董某1现金17000元（房屋款）收款人董相忠2002年11月18日”。经质证，被告对收到条真实性无异议，但收条中“房屋款”三个字不是当时被告书写，而是在2013年左右，董鲁贞及案外人董某1、董潍江及原告儿子到被告处，让被告按照其要求添加，被告不知是何意。被告收到17000元，但该款不是购房款，而是房屋租赁费。
2.视频资料，原告陈述于2016年7月23日下午4时由原告之子董炳涛去被告家协商办理孩子落户事宜以及落实该涉案房屋的相关情况时，用手机录制。经质证，被告认为该证据开始部分看不出是被告本人，看到头像的是被告本人，但该视频中被告自始至终没承认卖过房屋给原告，都是原告自己说的卖给了被告。第二段视频与第一段视频不连续，两段中间有对被告有利的，被原告剪切。第二段视频整段内容连续、真实。两段视频是经过剪辑的，中间剪辑掉了以宅基地兑换宅基地的事实。申请对视频是否经过剪辑进行鉴定。
3.录音资料，原告陈述于2016年7月25日，由原告之子董炳涛在被告家中协商时用微型摄像机录制，主要内容是落实了孩子落户口需要的相关材料，要求被告协助将房屋过户。被告明确承认该房屋于2002年11月18日作价1.7万元转让给原告，并交付给原告使用。被告至今未办理过户手续的原因是被告担心办理过户手续之后，在××街道××村没有户头。经质证，被告对录音资料真实性没有异议，但认为录音中被告没有承认卖房子给原告，只是承认收到了1.7万元的款项。
4.村委会证明，证实董鲁贞系××村村民，其兄弟二人，其中董某1有房屋一处，董鲁贞符合批宅基地条件，但自2006年起至今上级有关部分暂时不批，目前董鲁贞在两河村无宅基地。经质证，被告认为该证据能够证明原告曾向村委申请过宅基地，原告符合申请宅基地的条件，可以佐证被告卖房的条件是原告申请一块宅基地给被告。
5.原告申请证人董某1出庭作证，董某1证言内容：2002年，由原告出资，其与董某2出面从董相忠处购买董相忠位于××村××号房屋，购房款1.7万元，董相忠承诺过户，但一直未过户。没有约定1.7万元为房屋使用费的事，刚开始提过置换宅基地的事，但后来不了了之。经质证，原告认为证人证言能够证明原告委托证人与被告协商购房事宜并交纳购房款，涉案房屋一直由原告居住至今的事实。被告认为证人称与董某2谈的，也证实了其与被告一起到村委要宅基地的事实，可以证实当时是以宅基地换宅基地这一事实。
被告为反驳原告的主张，提交了以下证据，举证、质证过程如下：
1.村委会证明一份，主要内容为董鲁贞因需要建房，向村委会申请宅基地，但未获批准。被告认为该证据可以证明原告并没有从被告处购买房屋，如果购买了的话，原告就不会再从村里申请宅基地。原告认为该证明村委印章不清晰，证明内容与本案无关联。
2.被告申请证人董某2出庭作证，证人董某2证言内容：案外人董某1从被告处购买××村××号房屋给董某1之父母居住，购房款为1.7万元。买房之后再兑换宅基地。付款后，房屋由原告居住，具体事项是由董某1跟董相忠谈，其对兑换宅基地的事不清楚。经质证，原告认为，证人董某2的证言能够证实被告将房屋对外出售，并且也证实涉案的17000元为购房款。对于证人所提到的宅基地兑换的事，不予认可。2002年，原告向被告购房时委托董某1协商办理的购房事宜，而且该房屋一直由原告居住。被告质证认为董某2陈述董相忠当时并不同意卖房子，卖也要换宅基地，17000元为购房款还是租金，证人并不知情，证人将购房和换宅基地分开说了，证人认为如果可以换宅基地的话，可以作为购房款。
综合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告认可系其本人书写，对证据真实性未持异议，本院认为该证据真实、合法，且与本案相关联，能够证明被告董相忠从董某1处收到房屋款17000元的事实，对该证据，本院予以采信。对证据2，视频资料为原告之子董炳涛去被告家协商办理孩子落户事宜以及落实该涉案房屋的相关情况时，用手机录制。来源合法，且每段视频播放连续，视频资料中被告承认将房屋通过董某1卖给原告，能够与原告的陈述及收到条、录音资料相印证，对该视频资料，本院予以采信。被告认为视频资料不连续，视频存在剪辑，但未在指定时间内提供有相关鉴定资质的鉴定机构，应视为自愿放弃鉴定申请。被告未提供有效证据反驳原告主张的房屋买卖事实，对其质证意见，本院不予采信。对证据3，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告在对话中承认将房屋卖给原告，能够证明被告将房屋以17000元价格卖给原告的事实。被告所提用宅基地换宅基地，只是被告一方陈述，并未得到原告方的认可，且在对话对方提到以17000元购买了房屋的情况下，被告并未否认该款项的性质，亦未提及17000元为房屋使用费或租金，故依常理推断，原、被告之间并没有将17000元作为房屋使用费或租金的约定，被告所持房屋款实为房屋使用费或租金及以宅基地兑换为房屋买卖之条件的意见不成立，本院不予采信。对证据4，该证据系村委会出具的证明，有负责人及村委会工作人员签名，且盖有单位公章，符合单位证明的形式要件，对该证据，本院予以采信。该证据能够证明原告系××村村民，但在该村还没有宅基地的事实。该证据并不能证明原告所主张的原、被告之间的房屋买卖以宅基地兑换为生效要件，被告所持抗辩意见不成立，本院不予采信。对证据5，该证据能够证明董某1受原告之托出面与被告董相忠谈妥了房屋买卖事宜，董某1将17000元购买款交付被告，被告交付房屋，该房屋自2002年11月一直由原告居住的事实。董某1虽为原告之弟，但董某1的证言有收到条、视听资料以及董某2证言等证据相佐印，其证言对案件事实具有证明力。对该证言，本院予以采信。综上，原告提交的证据能够证明原告主张的房屋买卖的事实，对原告提交的证据，本院予以采信。
对于被告提交的证据1，该证据为单位证明，有负责人及经办人的签名，并加盖单位公章，符合证据形式要件，对该证据予以采信。但该证据只能证明原告向村委会申请过宅基地的事实。原告购买被告房屋之后，被告并未协助办理房屋过户手续，以致原告所应享有的宅基地使用权不能通过物权登记等程序予以确认和公示，原告在此种情形下申请宅基地亦符合常理。该证据并不能证明原、被告之间并不存在房屋买卖关系，被告以该证据欲证明的上述内容不成立，本院不予采信。对证据2，董某2证言所提及的董某1与董相忠协商买房事宜，董相忠收到的17000元为购房款的事实，与董某1证言及收到条的内容基本吻合，对该部分证言，本院予以采信。其当庭陈述，并未参与具体的协商过程，对宅基地换宅基地一事其不能陈述具体的内容，其作为被告之弟出庭所作的对被告有利的证言，无其他证据予以佐证，故对董某2证言中所提及的置换宅基地一事，本院不予采信。
根据原、被告陈述及经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：原告董鲁贞与被告董相忠同为诸城市××街道××村村民。2002年11月18日，原告委托其弟董某1从被告处购买被告位于诸城市××街道××村××号的房屋一处，房屋价款17000元，董某1将购房款交于被告，被告出具收款证明，主要内容为“今收到董某1现金17000元收款人：董相忠”。2012年左右，原告找到被告，就17000元款项的性质进行确认，被告在以上“证明”中添加“（房屋款）”。交付购房款后，原告搬进该房屋居住至今。但该房屋产权一直登记于被告名下，未办理产权过户登记。原告要求被告协助办理过户登记，被告未予协助，双方因此致成纠纷，原告诉至本院，要求被告协助办理该房屋过户登记手续。
本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，依原告陈述、证人董某1证言及视听资料，足以认定原告系委托董某1从被告处购买房屋，购房款虽由董某1交由被告，但该购房款实为原告出资，房屋亦是由原告居住使用，原告实为该房屋之买受人，董某1只是原告之委托代理人。该房屋买卖合同的权利义务应由原告承受。被告所持原告主体不适格、与原告之间不存在房屋买卖合同关系的辩解意见不成立，本院不予采纳。原、被告均为诸城市××街道××村村民，原告具备该村集体成员资格，符合申批宅基地的条件，其与被告之间的有关房屋买卖的口头协议，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原、被告之间虽未办理房屋过户登记手续，并不影响该房屋买卖协议的法律效力。房屋买卖合同系转移房屋所有权的合同，房屋买卖合同成立并生效后，卖方有义务协助买方办理过户登记手续，将房屋的所有权变更登记于买方名下。本案中，原告要求被告协助办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称并未将房屋卖与原告，收到的17000元系原告交纳的房屋使用费或租金的意见，本院认为，房屋租赁系出租人交付房屋由承租人使用，承租人支付租金的行为。租赁双方一般会对租金数额、支付方式、支付期限及租赁期限等有明确约定，一次性交付租金而不约定租赁期限亦与现实生活不相符合。本案中，与房屋买卖事实在时间上最接近的证据为被告向董某1出具的收款证明，该收款证明只写了收现金17000元，并未对17000元的性质予以标注，如若为被告所说的租金，双方必定会对房屋租赁期限进行约定，而被告未能举证证明双方有将17000元定为房屋使用费或租金的约定。且依原告提交的视听资料，原告之子董炳涛提出以17000元价格购买了房屋之后，被告董相忠未持异议，也未提及房屋租金或使用费。被告申请出庭的证人董某2亦证明17000元为购房款。综上，足以认定17000元为购房款，被告所持17000元为房屋使用费或租金的辩解不成立，本院不予采信。原、被告达成房屋买卖的口头协议之后，原告即交付房款，被告即交付房屋于原告居住，双方均已履行了房屋买卖合同之主要义务，被告主张以宅基地兑换宅基地作为房屋买卖之生效条件，未提供充分有效证据予以证明，本院不予采信。
综上，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告有义务协助原告将所购房屋过户登记于原告名下。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，第七十二条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告董相忠于本判决生效之日起十日内协助原告董鲁贞办理诸城市××街道××村××号房屋所有权转移登记至原告董鲁贞名下的手续。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告董相忠负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 李海苹
二〇一七年四月二十日
书记员 刘少卿