黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1213号
上诉人（原审第三人）：徐凌云，女，1968年12月20日生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：徐学斌，男，1944年3月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）：黄丽英，女，1974年11月2日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。
原审被告：徐学斌，男，1944年3月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
上诉人徐凌云因与被上诉人黄丽英，原审被告徐学斌租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷及询问当事人的方式审理此案。本案现已审理终结。
原审被告徐凌云不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原判第二项，驳回黄丽英的诉讼请求。事实与理由：徐凌云委托徐学斌与黄丽英签订的租赁合同是有效合同，应当按合同约定执行。徐凌云委托徐学斌与黄丽英签订的租赁合同系徐凌云与黄丽英的真实意思表示，虽然租赁合同期限为三年，超出了徐凌云委托徐学斌与案外人海城装饰材料市场签订的摊位租赁合同期限一年，但黄丽英对这一情况是明知的，合同上约定三年的期限是黄丽英要求并自己写上的，且合同明确约定：如遇不可抗力，如自然灾害，政府行为等租赁合同不能履行，合同自然解除，故徐凌云并未违约，不存在过错，也不应当支付黄丽英的装修费用，一审认定的装修费用无依据，是错误的。应当按租赁时间计租退回多付部分租金给黄丽英，徐凌云同意返还32天费用8855元。
黄丽英针对徐凌云的上诉答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
徐学斌同意上诉人徐凌云的上诉请求。
一审原告黄丽英在一审诉称：请求法院判令徐学斌返还租金及赔偿装修损失共计217364元。事实和理由：2013年7月26日黄丽英与徐学斌签订租赁协议，徐学斌将位于哈市南岗区文明街49号哈尔滨鑫海城装饰材料市场服务有限公司（以下简称海城装饰材料市场）负一层地板区C1号摊位租给黄丽英使用,租期三年。黄丽英为此投入大量人力及装修费用，材料费66364元，人工费50000元，已交租金101000元，共计人民币217364元。2014年4月23日，市场管理人员要求业主撤场，此时距黄丽英进入商场仅8个月，黄丽英找到徐学斌要求退还剩余房租并包赔装修损失，但徐学斌主张摊位登记业主为徐凌云，黄丽英未曾向徐学斌索要授权委托书，因此黄丽英与徐学斌签订的租赁合同无效。综上，黄丽英诉至法院。
一审被告徐学斌在一审辩称：2013年5月25日，黄丽英与徐学斌签订租赁协议。租赁协议约定：1.徐学斌同意将哈尔滨市南岗区文明街49号海城装饰材料市场负一层地板区C1号摊位租给黄丽英使用。2.约定年租金为101000元。3.租赁期限自2013年5月25日起至2016年5月25日止，租赁期限为三年。租赁协议是原被告亲自签写，日期也经过黄丽英确认，系黄丽英真实意思表示。协议还约定，2013年7月26日以前的水电杂费由徐学斌负责承担，7月26日之后水电杂费由徐学斌承担。
一审第三人徐凌云在一审述称：徐凌云与徐学斌系父女关系，其委托徐学斌与黄丽英签订租赁合同，故同意徐学斌的答辩意见。
原审判决认定：徐凌云与徐学斌系父女关系。2013年2月1日，海城装饰材料市场与徐凌云签订经营设施（柜台）租赁合同，将位于哈尔滨市南岗区文明街49号负一层C1号摊位出租给徐凌云，经营项目为地板，租赁期限自2013年4月24日至2014年4月23日。徐学斌在徐凌云的授权下于2013年5月25日与黄丽英签订租赁协议，将上述摊位出租给黄丽英，约定租赁期限为三年，计租时间自2013年5月25日起至2016年5月25日止。租金按年付，年租金101000元。黄丽英为经营地板生意，对上述经营摊位进行了重新装修，为此支付装修费用66364元。2014年4月19日，海城装饰材料市场通知徐学斌于2014年4月23日前撤场，黄丽英按通知要求撤出上述经营摊位，装修现已经全部拆除。
原审判决认为：徐凌云与徐学斌是委托与被委托关系，徐学斌在徐凌云的授权范围内与黄丽英订立租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，该租赁合同直接约束徐凌云与黄丽英。本案中，徐凌云委托徐学斌与黄丽英签订的租赁合同期限为三年，由于案外人海城装饰材料市场对摊位重新整改，导致黄丽英实际租赁期限不满一年，徐凌云对租赁合同不能继续履行存在过错，应承担违约责任。黄丽英实际撤场时间为2014年4月23日，截至2014年5月25日黄丽英多付32天的租金（101000元÷365天×32天=8855元），徐凌云应于返还。黄丽英支出装修费66364元，按照一年租期内摊销计算，摊销费用为每年22121元。对于尚未摊销的装修费用（66364－22121=44243元），徐凌云对黄丽英装修损失应当予以赔偿。黄丽英主张的装修人工费证据不足，不予支持。判决：一、徐凌云于本判决生效后十日内返还黄丽英租金8855元；二、徐凌云于本判决生效后十日内赔偿黄丽英装修损失44243元；三、驳回黄丽英的其他诉讼请求。案件受理费4560元，黄丽英负担3433元，徐学斌负担1127元。
二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。徐学斌在徐凌云的授权范围内与黄丽英订立的租赁合同系双方真实意思表示，该合同是徐学斌在徐凌云的授权下，于2013年5月25日与黄丽英签订的哈尔滨市南岗区文明街49号海城装饰材料市场负一层C1号摊位的租赁合同，租赁期限为三年，计租时间自2013年5月25日起至2016年5月25日止。但在2013年2月1日，徐凌云与案外人海城装饰材料市场签订的本案诉争摊位的租赁合同期限是一年，租赁期从2013年4月24日至2014年4月23日。因此，徐学斌代徐凌云与黄丽英签订的本案诉争摊位的租赁合同时，就明知合同履行期已经不满一年，按照徐凌云的主张，其与黄丽英签订一年合同的租赁期限，也超出了其与案外人海城装饰材料市场签订的本案诉争摊位的租赁合同的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，上述超出租赁期限部分的合同约定属效力待定。经审查，本案诉争摊位的权利人海城装饰材料市场并未就该合同超出约定租赁日期予以追认，无处分权人徐凌云在订立合同后亦未取得该超出部分的处分权，且黄丽英实际经营时间也是到2014年4月23日为止，故2014年5月25日及2016年5月25日的租期约定，均属于无效约定，因此，对此合同部分无效的责任应由徐凌云承担。
关于徐凌云以其与黄丽英签订的租赁合同系黄丽英的真实意思表示、黄丽英对超出一年租期是明知，租赁合同有效为由，提出其并不违约的主张。如前所述，徐凌云在尚未取得到期后租赁物继续承租权时，对涉诉摊位超期转租的行为无效，而黄丽英是否明知、是否主动要求签订超过一年租期的合同，亦不能就此改变该合同的效力。因在徐学斌代徐凌云与黄丽英签订的涉诉租赁协议上，明确写明租期为三年，并自2013年5月25日起至2016年5月25日止，而徐凌云提出黄丽英明知并同意后才签租赁合同的主张，因黄丽英对此予以否认，且徐凌云未提供相应的证据予以证实，故无法认定黄丽英在签订及履行涉诉租赁合同的过程中，也存在过错，亦不能作出黄丽英也承担涉诉合同不能继续履行责任的认定。
关于徐凌云以其与黄丽英签订的租赁合同约定如遇不可抗力，如自然灾害，政府行为等租赁合同不能履行，合同自然解除为由，提出徐凌云应按租赁时间计租退回多付部分租金给黄丽英的主张。根据《中华人民共和国合同法》第117条第二款的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，徐凌云与黄丽英签订的租赁合同不能继续履行是因为案外人海城装饰材料市场在合同到期后，对摊位的重新整改，此种情况的发生，不属法定不可抗力的情形。由于黄丽英根据租赁合同对涉诉摊位进行经营并装修的事实客观存在，且提起本案诉讼时该摊位业已拆除，故一审法院根据黄丽英所举示的装修材料单据，扣除一年摊销后，酌定判令由徐凌云赔偿其余装修款，是徐凌云所承担违约责任的实际认定，亦是人民法院行使审判权的范围，且二审徐凌云未就此举示相关新的证据，故本院对此不予调整。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4560元，由上诉人徐凌云负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松江
审判员 刘炳柏
审判员 付玉林
二〇一七年七月二日
书记员 赵春莹