广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第452号
上诉人（原审原告）：江门市温莎堡物业服务有限公司。住所地：江门市新会区。
法定代表人：刘润婵。
委托代理人：徐丹、冯芳琼，均系广东金硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶国俊，男，汉族，住江门市新会区。身份证号码：×××0650。
被上诉人（原审被告）：叶超虹，女，汉族，住江门市新会区。身份证号码：×××0344。
原审第三人：江门市骏凯豪庭开发建设有限公司。住所地：江门市新会区。
法定代表人：莫冠良。
上诉人江门市温莎堡物业服务有限公司（以下简称“温莎堡物业公司”）因与被上诉人叶国俊、叶超虹，原审第三人江门市骏凯豪庭开发建设有限公司（以下简称“骏凯豪庭公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法三民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月25日，江门市温莎堡物业服务有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、叶国俊、叶超虹支付拖欠的物业服务费38476.18元；2、叶国俊、叶超虹支付因逾期付款产生的违约金38866.78元（暂算至2014年6月30日）。主要事实和理由是：温莎堡物业公司与叶国俊、叶超虹就江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街21座101号别墅（下称“涉案物业”）签订《前期物业管理服务协议》，合同中对上述房屋的物业管理费、缴纳标准和双方的权利义务进行了明确约定，服务协议约定：物业服务期限自叶国俊、叶超虹涉案物业交付之日（即自2009年9月30日）至业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业管理费采取包干制计算，服务费按物业类型及面积计算，房产证办理前按合同约定面积计算，房产证办理后按证上记载面积计算。物业费按月缴纳，上月月底前缴纳下月费用，如叶国俊、叶超虹违约拖欠物业管理费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向温莎堡物业公司方支付违约金。自2009年9月30日涉案物业交付给叶国俊、叶超虹使用后，温莎堡物业公司均按《前期物业管理服务协议》为叶国俊、叶超虹所有的涉案物业提供物业管理服务。从2009年10月1日起算应收物业管理费截止至2013年9月30日，叶国俊、叶超虹尚欠物业管理费38476.18元，该款经温莎堡物业公司多次催收未果。
叶国俊答辩称：1、购买涉案房屋后，屋和花园地下被架设电缆。2、房屋存在质量问题，在验收房子的时候房子墙身有裂缝，需要重新修葺，大约在2011年7月26日签订售楼书的时候开始修理，大约在2012年年底修理完毕。3、房屋花园的实际面积比物业服务合同签约面积要小，但国有土地使用权证中的面积却比签约面积要大，应要按照签约的面积缴纳花园的物业服务费。4、叶国俊对与温莎堡物业公司签定的商品房买卖合同和国土使用证无异议，但《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》只代表叶国俊签名，叶超虹没有签定。5、温莎堡物业公司提交的银行代扣物业管理费等费帐户变更说明叶国俊并不清楚。2009年10月1日至2012年8月10日催缴物业管理费通知书没有签收。邮政快递单回执上的签名是伪造的。6、向有关部门了解，得知温莎堡物业公司并不具备管理涉案楼盘的物业管理资质，请求法庭依法核实、查实有关情况。若温莎堡物业公司不具备管理涉案楼盘的资质，那么物业管理合同是无效的。根据温莎堡物业公司提供的本案部分证据显示，涉案楼盘存在混、乱、差的现象。而且有众多业主投诉，所以温莎堡物业公司依据无效的物业管理合同收取物业服务费是没有依据的。
叶超虹一审没作答辩。
骏凯豪庭公司答辩称：一、骏凯豪庭公司不是本案适格的主体。骏凯豪庭公司与叶国俊、叶超虹签订《商品房买卖合同》，双方属于商品房买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系，因此不应作为本案的当事人参加诉讼。二、骏凯豪庭公司已履行向叶国俊、叶超虹按期交付物业的义务，也已向叶国俊、叶超虹发出了在2009年9月30日前收楼的通知。1、骏凯豪庭公司已按照叶国俊、叶超虹身份证上的地址向其发出《收楼通知》，已尽到通知的附随义务。叶国俊、叶超虹所购买的涉案物业已于2009年3月31日竣工验收，在2009年6月5日已在江门市新会区建设局备案，于2009年6月30日可交付使用，涉案物业是以现状交付的。因此本物业不可能存在“未按期验收合格不可交付”的情形，且双方在签订买卖合同时，合同明确约定了的交房时间为2009年9月30日，即叶国俊、叶超虹已知于合同签订后至2009年9月30日前即可收楼。2、叶国俊、叶超虹因对所交付使用的涉案物业存在问题而于2010年7月16日向温莎堡物业公司提出整改意见，即表明叶国俊、叶超虹于2010年7月16日前已收楼，而叶国俊、叶超虹认为的种种问题不构成延迟收楼的合法理由。因此，叶国俊、叶超虹在签订合同时，涉案物业为现楼交付，也知道收楼时间，骏凯豪庭公司也已尽到通知收楼的义务。三、叶国俊、叶超虹购买的物业不存在质量问题。四、叶国俊、叶超虹在《业主收楼验收记录表》提出的问题不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的房屋主体结构质量不合格可拒绝收楼的情形，骏凯豪庭公司与叶国俊、叶超虹签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条明确约定，房屋交付的标志为商品房经验收合格，因此交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，叶国俊、叶超虹应按期收楼。综上所述，叶国俊、叶超虹应向温莎堡物业公司支付物业服务费38476.18元及滞纳金，请法院依法不予采纳叶国俊、叶超虹的答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年8月4日，叶国俊、叶超虹与骏凯豪庭公司就其购买江门市新会区同庆路18号骏凯豪庭威尼斯大道十一街21座101房屋及102车库签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同中双方约定了房屋的建筑面积为408.93平方米，花园面积约为310.92平方米，没有约定102车库的面积。此后，骏凯豪庭公司依照《商品房买卖合同》附件五第八条第1点的约定，为叶国俊、叶超虹申领涉案房屋的国有土地使用权证。涉案国有土地使用权证载明登记时间为2011年11月1日，土地使用权面积631平方米，建筑占地面积235平方米（花园面积396平方米）。另外，叶国俊、叶超虹和骏凯豪庭公司在《商品房买卖合同》附件五第二条第4点约定“物业管理费”将自合同约定交楼日期开始计费；如买受人（叶国俊、叶超虹）提前收楼，则从收楼之日起计费。”
2014年9月23日的庭审中，叶国俊确认涉案房屋建筑面积为408.93平方米、车库面积为32.15平方米及花园面积为396平方米。
2010年7月16日，叶国俊在收楼验收记录表中向温莎堡物业公司提出涉案房屋存在大厅存在大量垃圾需要处理，大厅顶部下水管洞等问题。该收楼验收记录表的“业主复验意见”为空白。
2011年7月26日，骏凯豪庭公司向叶国俊交付涉案房屋，双方在《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书》中确认的房屋交接时间为2011年7月26日。同日，温莎堡物业公司、叶国俊、叶超虹双方签订《前期物业管理服务协议》及附件，双方在第七条约定了物业服务费的标准为：别墅（房屋，含附属的车库）1.50元/月/平方米，别墅花园0.4元/月/平方米。在第八条约定了“物业管理费按月交纳，上月月底前交纳下月费用……”另外，《前期物业管理服务协议》在第六条约定“甲方（叶国俊、叶超虹）业主应自购房合同约定收楼之日起按物业类型及建筑面积（房产证办理前按合同约定面积计算，房产证办理后按证上记载面积计算）、花园面积（当有私家花园时）向乙方（温莎堡物业公司）交纳物业管理费。如由于甲方原因，导致物业未能按期交付的，则甲方（叶国俊、叶超虹）应自购房合同或《入伙通知书》约定的房屋交付期限届满之日起交纳物业管理费。”在第十六条约定“甲方（叶国俊、叶超虹）业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向乙方（温莎堡物业公司）支付违约金。”
温莎堡物业公司认为骏凯豪庭公司已于2009年9月30日向叶国俊、叶超虹交付涉案房屋及车库，但叶国俊、叶超虹并没有向温莎堡物业公司交纳物业服务费。温莎堡物业公司于2012年7月26日，依照叶国俊在《商品房买卖合同》中注明的地址，以EMS快递的形式向其发出《催缴物业管理费通知书》；温莎堡物业公司另于2014年5月30日委托广东华卓律师事务所以相同的形式向叶国俊、叶超虹发出《律师函》催缴物业服务费。
另查明，温莎堡物业公司是骏凯豪庭公司委托对名冠骏凯豪庭商住综合小区提供前期物业服务的物业服务企业，物业服务资质等级为三级。
还查明，涉案房屋于2009年3月31日通过竣工验收。
又查明，2013年12月17日，案外人李启顺取得涉案房屋的所有权，温莎堡物业公司、叶国俊、叶超虹双方均确定自2013年10月1日起，涉案房屋的物业服务费由案外人李启顺交纳。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于涉案房屋何时交付的问题。温莎堡物业公司和骏凯豪庭公司均主张涉案房屋及车库已于2009年9月30日交付给叶国俊、叶超虹，但该主张与温莎堡物业公司举证的《商品住宅质量保证书、住宅使用说明书》中的房屋交接时间及《前期物业管理服务协议》的签约日期不符，且温莎堡物业公司举证的业主收楼验收记录表仅能证明叶国俊在房屋移交前对涉案房屋存在的有关问题提出异议，不能证明叶国俊、叶超虹与骏凯豪庭公司就房屋交接达成一致的意思表示。现温莎堡物业公司及骏凯豪庭公司未能提交《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付通知书或房屋交接单等其他证据证明涉案房屋的交接时间，故依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，温莎堡物业公司及骏凯豪庭公司应承担举证不能的法律后果，原审法院依法确认骏凯豪庭公司于2011年7月26日向叶国俊、叶超虹交付涉案房屋及车库。对于温莎堡物业公司及骏凯豪庭公司主张的房屋交接时间依法不予采信。
关于叶国俊、叶超虹尚欠物业服务费的数额。叶国俊在庭审中确认涉案房屋建筑面积为408.93平方米、车库面积为32.15平方米及花园面积为396平方米，故按照《前期物业管理服务协议》第七条的约定，叶国俊、叶超虹每月应向温莎堡物业公司交纳的物业服务费为820.02元[（408.93平方米+32.15平方米）×1.5元/平方米+396平方米×0.4元/平方米]。按照《前期物业管理服务协议》第八条的约定，叶国俊、叶超虹应当自2011年8月起按每月820.02元的标准向温莎堡物业公司交纳物业服务费，但叶国俊、叶超虹没有向温莎堡物业公司交纳物业服务费。截止至温莎堡物业公司主张的2013年9月，叶国俊、叶超虹尚欠物业服务费为11480.28元（820.02元/月×14个月）。
关于逾期交纳物业服务费违约金标准的问题。《前期物业管理服务协议》第十六条约定逾期交纳物业服务费的违约金按欠费额日千分之一计付，但叶国俊对于该违约金标准不予认可。因温莎堡物业公司未举证证明叶国俊、叶超虹逾期交纳物业服务费对其造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，原审法院酌情调整叶国俊、叶超虹逾期交纳物业服务费的违约金按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付。叶国俊、叶超虹应当自欠费之月（2011年9月）起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付违约金给温莎堡物业公司。
温莎堡物业公司、叶国俊、叶超虹在平等、自愿的基础上建立的物业服务合同关系合法有效，应受法律保护。叶国俊、叶超虹接受温莎堡物业公司的物业服务后，应当足额支付物业服务费。现叶国俊、叶超虹尚欠温莎堡物业公司物业服务费11480.28元未付，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，叶国俊、叶超虹应当向温莎堡物业公司支付物业服务费11480.28元及相应逾期付款违约金（自2011年9月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算至判决确定清偿之日止），对于温莎堡物业公司主张过高部分，原审法院不予支持。
关于温莎堡物业公司物业服务资质的问题。叶国俊认为温莎堡物业公司超越资质等级承接名冠骏凯豪庭商住综合小区的物业管理业务，主张双方签订的《前期物业管理服务协议》无效。经审查，温莎堡物业公司系三级资质的物业服务企业，依照《物业管理企业资质管理办法》第八条第三款“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”和第十九条“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”的规定，如叶国俊、叶超虹认为温莎堡物业公司超越资质等级承接物业管理业务的，可向相关行政管理部门另行主张，与本案不是同一法律关系，故在本案中不予处理。
因叶超虹，骏凯豪庭公司经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百六十二条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉”的规定，本案依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决如下：一、叶国俊、叶超虹应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付物业服务费11480.28元及相应逾期付款违约金（自2011年9月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算至清偿之日止）给温莎堡物业公司；二、驳回温莎堡物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1534元，由温莎堡物业公司负担1000元，由叶国俊、叶超虹共同负担534元。
当事人二审的意见
温莎堡物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、叶国俊、叶超虹应向温莎堡物业公司支付物业服务费21320.52元及相应逾期付款违约金（自2011年8月起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行规定的同期一至三年（含三年）贷款基准利率计算至清偿之日止），暂算至2014年6月30日的违约金为2426.71元；3、本案的诉讼费由叶国俊、叶超虹承担。主要事实和理由是：一、原审法院认定叶国俊、叶超虹拖欠的物业管理费金额错误。原审法院认定叶国俊、叶超虹的物业管理费应从2011年8月份起算，应交纳物业管理费的月份共计26个月（从2011年8月份起至2013年9月止），按每月物业管理费820.02元计算，物业管理费应为21320.52元（820.02元×26个月），叶国俊、叶超虹从未向温莎堡物业公司交纳过物业管理费。因此，温莎堡物业公司拖欠的物业管理费为21320.52元。二、原审法院认定逾期付款违约金起算时间错误，叶国俊、叶超虹应从2011年8月起向温莎堡物业公司支付逾期违约金。叶国俊、叶超虹2011年8月的物业管理费应从2011年8月1日起算逾期违约金，以此类推。因此，叶国俊、叶超虹应从2011年8月起向温莎堡物业公司支付逾期违约金。三、原审法院认定按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算错误。叶国俊、叶超虹至今未支付过物业管理费，截止至叶国俊、叶超虹拖欠的最后一个月的物业管理费（2013年9月）至今已超过一年。因此，即使按照中国银行同期贷款基准利率计算亦应按照一至三年（含三年）的利率计算。
叶国俊、叶超虹和骏凯豪庭公司二审均没作答辩。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、叶国俊、叶超虹所拖欠的物业管理费金额；二、逾期付款违约金的起算时间以及计算标准的问题。
关于第一个争议焦点。温莎堡物业公司对原审法院在查明本案事实后认定叶国俊、叶超虹应当自2011年8月起按每月820.02元的标准向温莎堡物业公司交纳物业服务费至2013年9月没有异议，但上诉认为原审法院计算拖欠时间（2011年8月至2013年9月）为14个月明显计算错误，应予以纠正。经审查，叶国俊、叶超虹拖欠物业管理费时间从2011年8月至2013年9月应为26个月，原审法院计算为14个月，明显有误，从而导致计算物业管理费的金额也有误，对此本院予以纠正。叶国俊、叶超虹尚欠物业服务费应为21320.52元（820.02元/月×26个月）。温莎堡物业公司上诉主张，理由充分，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。温莎堡物业公司上诉主张违约金应从2011年8月1日开始计算。经审查，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第三章第八条：“物业管理费按月缴纳，上月月底前交纳下月费用…。”的规定，2011年8月的物业管理费应在2011年7月底前交纳，因此，叶国俊、叶超虹拖欠2011年8月的物业管理费的违约金应从2011年8月1日开始计算。原审法院将违约金从2011年9月开始计算有误，本院予以纠正。至于计算标准问题。原审法院经审查后，认定温莎堡物业公司主张的违约金过高，酌情调整叶国俊、叶超虹逾期交纳物业管理费的违约金按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付并无明显不当，本院予以维持。温莎堡物业公司上诉主张中国人民银行规定的同期一至三年期贷款基准利率计付，依据不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法三民初字第356号民事判决；
二、叶国俊、叶超虹应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付物业服务费21320.52元及相应逾期付款违约金（自2011年8月1日起，以各月实欠物业服务费的数额及时间按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算至清偿之日止）给温莎堡物业公司；
三、驳回温莎堡物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1534元,由江门市温莎堡物业服务有限公司负担1063元，由叶国俊、叶超虹负担471元；二审案件受理费1534元，由江门市温莎堡物业服务有限公司负担1063元，由叶国俊、叶超虹负担471元。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年九月十五日
书记员 梁淑珍