广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初9138号
原告：和光有限公司，住所地：香港湾仔港湾道30号新鸿基中心45楼。
法定代表人：陈锦辉。
委托代理人：朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。
被告：广州百佳超级市场有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区锦绣路38号，组织机构代码：61843155-8。
法定代表人：倪文玲。
委托代理人：徐燕，系广东正平天成律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱天养、被告委托代理人徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场G-1A商铺出租给被告用于经营百佳超级市场，租期从2011年7月18日至2021年7月17日，免租期92天，其中合同第10.8.33条约定，被告未经原告同意擅自整体撤场的，属于被告单方面解除合同，被告应承担违约责任，除保证金不予退还外，被告还需按剩余租期总租金的50%向原告支付违约金，第10.8.25条约定，因被告违约行为而产生的一切费用包括诉讼费、律师费等，均应由被告负担。合同签订后，原告签约当天将租赁铺位交付给了被告。2015年12月16日，被告向原告发出解除通知书，以租金过高及对减租未能达成一致为由，单方面决定于2016年3月15日提前解除租赁合同。原告收到被告通知后，明确表示不同意被告单方面解约及撤场要求。被告并未予以理会，2016年3月17日，被告整体撤场。原告认为，被告作为南海广场经营的超级市场，具有聚集人气作用，且原告为引进被告进驻，对租赁场地投入巨额资金改造，现被告仅经营了租赁期限的一半不到，就擅自撤场，对原告整体经营造成重大影响，原告重新招租需产生巨额成本。综上，被告应按合同约定承担违约责任，按剩余租期保底租金计算，2016年3月18日至2021年7月17日期间租金为12026390.08元，被告应支付的违约金为6013195.04元。被告已支付违约金527807.27元，还应支付违约金5485387.77元，且原告支付出律师费由应被告负担。故起诉请求法院判令：1.被告支付违约金5485387.77元；2.被告支付律师费120000元；3.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原、被告在2011年7月18日签署房屋租赁合同后，被告自2011年开始经营超级市场，一直处于亏损状态，尤其2015年亏损严重，在此情况下被告与原告协商，请求降低租金，但原告不同意，提出在其对南海广场改造升级时，被告再撤场，双方就此事协商未果。被告为了减少经营损失，在2015年12月26日向原告提出解除租赁合同，并在2016年3月17日将租赁店铺交还给了原告。依照租赁合同第10.8.14条的约定，被告向原告书面发函，称被告所支付的租赁保证金332760元原告可不予退还，并在2016年3月21日按照租赁合同约定又向原告支付3个月租金527807.27元作为违约金。被告认为，原告要求被告按合同10.8.33条约定承担违约责任理据不足，该条是针对被告在未通知原告的情况下，擅自撤场所应承担的违约责任。而被告撤场前三个月就书面通知了原告，书面提出解除租赁合同，故应适用合同的第10.8.14条约定，被告已按该承担支付了违约金给原告，原告提起本案诉讼没有法律依据。
诉讼中，原告举证如下：
1.营业执照、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格。
2.房地产租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系并约定租期、租金标准、撤场违约责任等内容。
3.房产查询证明，证明原告是涉诉商铺权属人。
4.G-1A商铺场地交接表、租赁开始日确认书、场地移交记录表、场地移交确认书、G-2A商铺场地交接表,证明原告已按合同约定交付标准将租赁商铺交付被告。
5.中标通知书5份，证明原告为被告进行租赁场地的专项改造，花费几十万元。
6.收铺交接表、标准设施检查表，证明被告于2016年3月17日退租撤场及交还租赁场地。
7.解约通知、告知函、关店事宜的回函、关店通知、拆除办理工作安排，证明被告以租金过高为由在2015年12月16日单方决定于2016年3月17日解除租赁合同及进行整体撤场。
8.G-1A提前解约撤场事宜回复，证明原告不同意被告解约撤场，认为被告以租金过高为由解约理由不成立。
9.百佳超市异常营业的函、图片6张、EMS快递单4张、复函、促请函、图片、投诉书、申请书、调查通知书彩色打印件、信件备忘录，证明被告从2016年2月17日开始逐步撤场，并对外称系因原告调高租金所致，且在施工过程中未做好相关的防护措施致产生巨大噪音、粉尘，严重影响商场及其他商铺正常经营并导致大量商铺因此停业及要求赔偿损失。
10.委托合同和发票，证明原告委托律师进行本案诉讼支出律师费120000元，根据租赁合同第10.8.25条约定应由被告承担。
11.照片彩色打印件4张，证明商铺目前处于空置状态。
庭审中，被告举证如下：
1.房地产租赁合同、管理服务提供协议，证明被告承租原告所有的物业用于经营，同时被告委托启胜物业公司南海分公司向其提供物业服务。
2.收据，证明被告已向原告支付租赁保证金332760元。
3.往来函件11份，证明被告依约提前三个月即2015年12月16日向被告提出解除租赁合同，双方及启胜物业公司之间就解除、撤场等事宜进行的往来函件,被告在撤场前三个月已通知原告，并与原告进行磋商。被告是按照合同约定履行，通知原告撤场交还场地时间、撤场时间工作安排。
4.南海广场收铺交接表，证明原、被告按照被告提出的撤场时间于2016年3月17日办理了撤场及交接手续。
5.扣款通知书，证明被告按照租赁合同的约定向原告支付了三个月的租金527807.27元作为违约金。
6.南海店铺财务报表，证明自2011年被告开始承租物业经营超市物业就处于亏损状态，亏损在2015年尤为严重。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1-4无异议，本院确认此四组证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据5真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据6-8无异议，本院确认此三组证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据9真实性无异议，但认为促请函、图片、投诉书、申请书、调查通知书、信件备忘录的材料与本案无关。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据10真实性无异议，但认为该付款不是完整的证据，欠缺付款凭证，不清楚原告是否发生该损失。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份证据的真实性及证明力。原告对被告出示的证据3真实性无异议，但对被告解除合同理由不认可。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据4、5无异议，本院确认此二组证据的真实性及证明力。原告对被告认出示的证据6不认可，认为被告所称亏损并无相关的审计报告。经审查，该证据仅为被告出具的打印件，原告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下与本案有关的事实：
原、被告均为有限责任公司。位于佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场G层于2006年8月2日经行政部门核发房地产权登记，登记房地产权利人为原告。2011年2月至8月期间，原告为南海广场G层扶梯地板加装不锈钢盖板支出17720元、安装升降平台及附属设施支出45000元、超市加装排烟管道支出89749元、天面排烟管道改造支出159850元、供配电扩容改造支出105476.89元。
2011年7月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场G-1A商铺出租给被告作超级市场使用；建筑面积5546平方米，实用面积2773平方米；租赁期限为10年，自2011年7月18日至2021年7月17日，场地交接日为2011年7月18日；免租期为92天，自2011年7月18日起至2011年10月17日；租金按基本租金加浮动租金，第一年自2011年10月18日起至2012年7月17日止每月基本租金为166380元，第二年每月基本租金为166380元，第三、四年每月基本租金为173035.2元，第五、六年每月基本租金为179884.51元，第七、八年每月基本租金为186955.66元，第九、十年每月基本租金为194220.92元；每月基本租金在每月10日前以转账方式支付；承租人应向出租人交纳332760元作为租赁保证金；承租人应向出租人交纳30000元作为装修保证金；其中第7.9款约定：租赁期内，承租人如确因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月书面通知出租人，并征得出租人同意，同时需要向出租人多支付三个月租金，如承租人单方解除合同，除承租人交纳的保证金不予返还，承租人还应按剩余租期内租金总额的50%向出租人支付违约金，出租人保留向承租人追索任何因其提前终止合约的所有损失和赔偿的权利；第8.8款约定：承租人未经出租人同意擅自撤场的，属于承租人单方解除合同，出租人有权强行接管商铺，后果由承租人承担，同时承租人应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额50%向出租人支付违约金，承租人连续三天未开门营业或经出租人通知后仍不开门营业，视为承租人擅自撤场；第10.8.14项约定：合同第7.9款变更为，租赁期内，承租人如确因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月书面通知出租人，并征得出租人同意，在此情况下承租人应赔偿出租人相当于三个月租金款项（以合同的平均年基本租金计，下同），出租人应在合同提前解除后60天内将租赁保证金无息退还承租人，如承租人单方解除合同，除承租人交纳的保证金不予返还外，承租人应赔偿出租人相当于三个月租金的款项；第10.8.33项约定：合同第8.8款变更为，承租人未经出租人同意擅自整体撤场的，属于承租人单方解除合同，后果由承租人承担，同时承租人应承担违约责任，除所交保证金不予退还外，还需按剩余租期租金总额50%向出租人支付违约金，承租人连续七天未开门营业或经出租人通知后仍不开门营业，视为承租人擅自撤场；合同还对其他权利义务进行了约定。当日，原、被告办理了租赁场地交接手续，被告同时出具租赁开始日确认书。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金332760元。
2015年12月16日，被告向原告发出解约通知，以租金过高，双方未就减租事宜达成一致为由，通知原告将于2016年3月15日提前解除租赁合同，并通知原告在2016年3月15日前进行交接。2016年1月14日，被告向原告发出关店通知，称2016年1月11日物业管理公司来函提出撤场时间会提前三个月以书面通知，被告不同意物业公司来函请求，被告依照合同的第10.8.14项约定请求于2016年3月15日提前解约，关闭百佳超级市场佛山南海广场店。2016年1月22日，原告复函给被告，称南海广场G层升级方案已按计划进行，不同意在撤场前免租金、管理费，具体撤场时间会提前三个月以书面通知。2016年2月19日，被告就关店事宜回函给原告，称原告于2016年1月22日回复不同意提前解约，被告依照租赁合同第10.8.14条约定，将支付3个月租金合计527807.27元给原告作为补偿，被告交纳的保证金可不予返还，但再次致函重申，租赁合同将于解除通知到达原告后3个月即2016年3月17日提前终止，关闭百佳超级市场南海广场店。2016年2月24日，原告复函被告，认为被告以租金过高为由提前解除撤场并不适用租赁合同的10.8.14条约定，不同意被告提前解约撤场，如被告擅自提前解除并整体撤场，应按租赁合同第10.8.33条承担违约责任，即保证金不予退还外，还应另支付违约金6013195.04元。2016年3月3日，被告回函给原告，称因经营连续亏损，而原告不同意降租，继续经营将损失继续大大增加，故不得不决定止损离场，被告提前解除不应适用租赁合同第10.8.33条，而应适用租赁合同第10.8.14条。2016年3月4日，物业公司发函给被告，称被告员工对外宣称合同期满原告调升租金导致被告被迫撤场的不实言论，损坏公司声誉，破坏南海广场整体形象，促请被告约束员工言行。2016年3月15日，被告向原告和物业管理公司发出场地交还告知函，通知将于2016年3月17日按照合同约定交还租赁物业。
2016年3月17日，原、被告办理租赁场地交接手续。2016年3月21日，被告向原告转账支付527807.27元。
2016年5月18日，原告与广东泰扬律师事务所签订民事委托代理合同，约定原告委托律师事务所就其与被告租赁合同纠纷一案提供法律服务，一审律师服务费120000元，如继续代理二审诉讼，则二审律师费按一半标准收取。2016年6月7日，律师事务所出具发票，确认收到原告支付的律师费120000元。
2016年6月2日，原告提起本案诉讼。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼铺位已办理房地产权证，原、被告围绕涉讼物业于2011年7月18日签订的《房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告于2015年12月16日提出解除租赁合同并于2016年3月17停业撤场，属单方面解除租赁合同，已构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。至于被告违约应适用的条款，本院分析如下：第一、租赁合同第10.8.14项是第7.9款变更，而7.9款适用的前提为承租人确因特殊情况需要提前解除合同，且第7条为承租人责任的约定，并非违约条款，第8条才是违约责任约定条款，故第10.8.14项并非针对承租人单方面违约解除合同约定，而是基于承租人无过错的合同解除责任约定。本案中，被告提前单方面解除合同的理由为经营亏损，该理由显然不属于需要提前解除合同的特殊情况。第二、租赁合同第10.8.33项是第8.8款变更，属于违约责任条款约定，擅自整体撤场包括承租人在未通知出租人的情况下撤场，也应同时包括承租人在未经出租人同意的情况下强行撤场，被告以提前撤场已通知了原告为由主张不适用该条款显然不能成立。第三、从公平合理角度出发，超级市场对广场的整体经营有举足轻重的作用，一般广场都会以较低的租金价格招揽出名超级市场以聚集人气，如果超级市场撤场，必然会对广场的整体经营造成重大影响。本案中，原告为引进被告入驻南海广场，在签订租赁合同前投入较大资金对租赁场地进行了改造，与被告签订的租赁合同租金水平也明显低于其他铺位的租金，现被告已亏损为由，强行撤场止损，不顾原告多次反对，被告的强行违约行为必然会给原告造成较大损失。综上，本院认为被告违约行为应适用《房地产租赁合同》第10.8.33项的约定。租赁合同第10.8.33项约定被告应支付剩余租期保底租金50%给原告作为违约金，该约定违约责任较重，考虑到市场环境的变化，被告主张经营超级市场出现巨额亏损可信度较高，从公平合理角度出发，本院酌情确定被告按剩余租期保底租金的20%即2405278.02元[（179884.51元/月×16个月＋186955.66元/月×24个月＋194220.92元/月×24个月）×20%]计付违约金予原告，扣减被告已支付的527807.27元，本案中被告还应支付违约金1877470.75元，原告请求被告支付5485387.77元过高，超出部分本院不予支持。本案因被告单方面违约导致租赁合同解除，原告支出的律师费按合同约定应由被告负担，原告请求被告支付律师费120000元符合合同约定，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告广州百佳超级市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1877470.75元予原告和光有限公司；
二、被告广州百佳超级市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费120000元予原告和光有限公司；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取51037.71元（原告已预交），由原告负担39649.09元，被告负担11388.62元，被告负担部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 朱道春
代理审判员 胡方平
代理审判员 赵 燕
二０一六年八月二十九日
书 记 员 黄晓璇