重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0235民初5685号
原告：刘六全，男，汉族，1955年2月6日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：龚厚全，男，汉族，1962年12月6日出生，住重庆市云阳县，社�推荐，特别授权。
委托诉讼代理人：阳永兵，男，汉族，1956年2月2日出生，住重庆市云阳县，社区推荐，特别授权。
被告：云阳新世界置业有限责任公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道1178号，统一社会信用代码：915002357094337867。
法定代表人：张家明，系公司董事长。
委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师，一般授权。
原告刘六全与被告云阳新世界置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚厚全、阳永兵，被告云阳新世界置业有限责任公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘六全向本院提出诉讼请求：1.判决被告云阳新世界置业有限责任公司立即向原告支付违约金10000.00元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年2月11日签订商品房买卖合同，约定被告在2012年8月20日前向原告交付房屋，被告于2012年9月20日才向原告交付房屋，于2015年9月1日向云阳县房屋权属登记中心提交房屋产权登记申请。根据合同约定，被告应当在交付房屋后60日内向房地产权登记中心提交房屋产权办理申请，并取得受理单。因被告于2015年9月24日才取得受理单，应当按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，依法诉至本院，望判如所请。
被告云阳新世界置业有限责任公司辩称：1、被告没有违约，原、被告签订商品房买卖合同是房管局统一印制的，被告也没有违反合同中第13条关于办理房屋产权的约定；2、办理房屋产权，并不是被告单方办理，而是原、被告共同到房管所办理。合同约定是双方的责任，契税由原告方缴纳，如不缴纳无法办理房屋产权证；3、原告认为被告违约应提供相应证据；4、原告在2017年10月1日后才起诉，已经超过2年的诉讼时效。综上，应当驳回原告的起诉。即便法院认可原告的诉请，但违约金标准过高，应该酌情调整。
本院经审理认定事实如下：2011年2月11日，原告（乙方）同被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买坐落于重庆市云阳县青龙街道滨江大道588号B幢1单元1604房屋一套，总房价款415729.00元，甲方应在2012年8月20日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同第十三条约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同第二十三条约定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。”原、被告在“补充协议”中约定：“乙方须委托甲方代办房产证，由乙方出具书面委托书，及交付办理产权证所需的相关材料给甲方。届时乙方在办理收房手续时，需把应交纳的办理产权证的所有费用交付给甲方，否则不予以办理。若因乙方原因未能在收房后（60）天内办妥产权证的，由乙方按总房价款的10%支付违约金。同时，乙方继续按购房合同和本补充协议履行。”后原告付清了购房款419870.59元。2012年9月，被告向原告交付房屋，2015年1月28日，本案争议楼盘项目阳光现代城取得竣工验收备案登记证，2015年9月24日，被告取得涉案房屋的不动产权登记受理通知书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同约定全面履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。原、被告在合同中约定被告应于“商品房实际交付使用之日起60日内”取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单。案涉房屋于2012年9月交付原告使用，并于2015年1月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且原告已向被告提交购房资料，而被告于2015年9月24日才取得不动产登记受理单，明显违反合同约定，应当向原告承担违约责任。依照房地产权登记的相关规定，建设工程竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。即使双方在竣工验收备案登记之前已将房屋实际进行交付，但因交付的房屋没取得建设工程竣工验收备案登记，不能视为被告已依法交付房屋。故在竣工验收备案登记之前原告要求被告承担办证义务不符合法律规定，本院对于原告主张的该期间内的逾期办证违约金不予支持。同时，在取得竣工验收备案登记后，应当按合同约定给予被告办理房屋产权登记的合理时间。原、被告约定“于交付使用之日起60日内”取得不动产登记受理单，该期限属于合理办证期间，不应计算违约金，故原告主张的违约金应当从取得建设工程竣工验收备案登记之日满六十日之次日（2015年3月30日）开始计算。被告辩称原告的请求已超过诉讼时效。在房屋买卖合同中，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。就逾期办�房屋产权登记违约金的给付期限，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项中共同约定于“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，即于2015年10月24日前支付违约金。因此，原告主张逾期办理房屋产权登记的诉讼时效应从2015年10月25日起开始计算。本案原告于2017年10月25日前已向本院主张权利，并未超过两年诉讼时效，故被告的该辩称意见不能成立。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能向本院举示其实际损失的依据，现被告�为过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告早已将房屋交给原告，原告接房后已对房屋享有占有、使用、收益等权利。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权登记的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致逾期办证的客观因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担全部违约金并不合理。现被告已当庭请求对违约金予以调整，本院认为在无法查明原告实际损失的情况下，适当的使开发商减责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有�发展，同时防止原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，本院予以支持，并将违约金计算方式酌情调整为“按已付房价款的万分之0.5计算违约金”。综上，计算违约金的期间应为竣工验收(2015年1月28日)后满60日之次日起至被告取得业务受理通知书之日止，即2015年3月30日至2015年9月24日，共计178天，由此计算被告应当支付的违约金为3736.85元（419870.59元×0.5‱×178天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告云阳新世界置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘六全支付逾期办证违约金3736.85元；
二、驳回原告刘六全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由被告云阳新世界置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 龚箭
二〇一七年十二月十二日
书记员 解坤