河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第244号
上诉人（原审原告）黄骅市广宇物业服务有限公司。住所地河北省黄骅市渤海路供销大厦对面。
法定代表人李伟，董事长。
委托代理人张利民，河北冀石律师事务所律师。
委托代理人李九华。系黄骅市广宇物业服务有限公司经理。
被上诉人（原审被告）黄骅市青青家园业主委员会。住所地河北省黄骅市青青家园小区。
法定代表人张洪建，主任。
委托代理人王磊，河北海岳律师事务所律师。
上诉人黄骅市广宇物业服务有限公司（以下简称广宇物业公司）因与被上诉人黄骅市青青家园业主委员会（以下简称青青家园业委会）经营收益权合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院(2014)黄民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告广宇物业公司诉称：由于青青家园小区锅炉供热存在问题，被告青青家园业委会拟改为地热井方式供暖，并取得了小区业主的同意。2010年7月12日，原告广宇物业公司、被告青青家园业委会与沧州美好家园房地产开发有限公司（以下简称美好家园房地产公司）及沧州泰合嘉业物业服务有限公司（以下简称泰合嘉业物业公司）共同签订《关于青青家园小区打地热井的四方协议》（以下简称《四方协议》），协议约定由四方共同投资200万元打地热井，美好家园房地产公司和泰合嘉业物业公司投入70万元补偿款，泰合嘉业物业公司另出资30万元，占投资股份20%，剩余资金由原告投入，原告占投资股份的80%。为了保障原告对地热井的经营收益，2010年8月23日，原、被告双方签订了《黄骅市广宇物业服务有限公司与青青家园业主委员会关于地热井投资补充协议》（以下简称《补充协议》），再次明确了双方的权利义务。基于上述两个合同，原告取得了地热井的长期经营权及收益权。之后原告依约进行投入并于2010年建好地热井，至今已投入使用达四个取暖季度，运行良好。在原告占有使用地热井一年后，2011年7月被告见利忘义，违反合同，剥夺原告依合同享有的对地热井的经营权和投资收益权。原告认为双方所签订合同合法有效，各方均应依约适当履行，违反合同约定的应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼：1、判令被告青青家园业委会排除妨碍，将青青家园小区地热井交由原告广宇物业公司继续经营，返还原告该地热井的使用及收益权；2、依法判令被告赔偿原告2011、2012、2013年采暖年度经营收益150万元及相应利息损失；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告青青家园业委会辩称：原告所请求之事务是青青家园小区为小区业主共同决定的事务，非小区业委会所能决定，有权为之。本案所涉及地热井属于青青家园小区公共配套设施，不是盈利性设施，更非经营项目。该地热井为小区全体业主共有，用途为小区冬季取暖，并未办理审批手续，不存在经营收益问题。原告提供的《四方协议》及《补充协议》小区业主均不知情，该协议违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《物业管理条例》，属于无效协议，对业主无法律约束力。地热井涉及小区全体业主的利益，被告青青家园业委会没有权利代表小区业主应诉，原告起诉被告主体错误，被告作为诉讼主体不适格。原告所谓投资并不存在，美好家园房地产公司作为青青家园的开发商必须保证小区供暖设备齐全，在锅炉损坏，供暖不足情况下，开发商以打地热井作为供暖设施，该设施是住宅所必备的，应由开发商投资，小区业主也认可是开发商投资兴建，原告所诉没有事实依据和法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。
原审查明，2010年7月12日，原告广宇物业公司、被告青青家园业委会与美好家园房地产公司及泰合嘉业物业公司共同签订《四方协议》一份，协议内容：甲方：青青家园业委会，乙方：美好家园公司，丙方：广宇物业公司，丁方：泰合嘉业物业公司，为了彻底解决青青家园小区的供暖问题，消除各业主的后顾之忧，经甲乙丙丁四方协议特制定本协议：1.甲方地热井投资总额预计为200万元。2.乙方给甲方的拨款形式为配套系统供热补偿款。3.乙方给甲方补偿款将参照15吨新锅炉的价格进行先拨款，计50万元打井。除乙方给甲方补偿50万元外，丁方负责引进50万元资金（其中有锅炉补偿款20万元，由乙方转让给丁方，再由丁方拨付给甲方）占地热井投资股份的百分之二十。4.甲方地热井的审批手续由乙方协助甲方负责办理。5.甲方地热井总投资的剩余缺口部分由丙方广宇物业公司拨款。6.丙方广宇物业公司占青青家园小区地热井投资股份的百分之八十。7.甲方青青家园小区现有的两台锅炉待地热井正常运行后，由乙方美好家园公司随时收回。8.此协议未尽事宜由甲乙丙丁四方协商解决。9.此协议共四份，甲乙丙丁四方各一份。10.此协议自四方签订之日起生效。甲方签字（盖青青家园业委会公章）：万正强；乙方盖美好家园房地产公司公章；丙方签字：李伟（盖广宇物业公司公章）；丁方盖泰合嘉业物业公司公章。其中美好家园房地产公司为青青家园小区的开发商，泰合嘉业物业公司系美好家园房地产公司关联企业。
2010年8月23日，原告广宇物业公司与被告青青家园业委会又签订了《补充协议》，协议内容：根据相关法律、法规、双方在自愿、平等、协商一致的原则，订立本协议。甲方：青青家园业委会；乙方：（地热井投资方）广宇物业公司。第一条：甲方的权利和义务。1、负责监督乙方对地热井的投资情况执行情况。2、因乙方资金不能及时到位而给甲方带来的损失由乙方负责。3、甲方保证乙方对该地热井享有长期的使用及收益权。4、协助乙方对供暖费收取。5、监督乙方对地热井维护保养及运行情况。第二条：乙方的权利和义务。1、保证地热井的专项投资及时到位。2、因第三方投资单位资金不按时到位而给甲方带来的损失，乙方概不负责。3、乙方投资的地热井项目属于广宇物业公司的独立性投资项目甲方要保障乙方对该地热井享有长期的使用及收益权。4、地热井投入使用后，乙方收取供暖价格，要保证合理、公平、公正。5、负责对该地热井的维护与保养及运行良好。第三条：甲乙双方任何一方无正当理由提前终止该协议的，由违约方赔偿一切经济损失。第四条：本协议是对青青家园业委会和广宇物业公司服务委托合同的补充，与合同具有同等效力。第五条：本协议共2页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第六条：本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商或调解无效的可依法向当地人民法院提出诉讼。第七条：本协议自签订之日起生效。甲方盖章（青青家园业委会）万正强；乙方盖章（广宇物业公司）李伟。
协议签订完毕，2010年9月原告对青青家园地热井进行施工，并于2010年11月1日进行供暖。在打地热井前，原告对青青家园小区采用地热井供暖，小区需打地热井征询了小区业主的同意。2010年度由原告广宇物业公司收取了本年的取暖费。原告提供了打地热井配套设备的相关费用票据和原审法院委托相关鉴定部门对地热井的造价鉴定结论，鉴定结论为：黄骅市青青家园地热井工程总体造价为1971298.16元，其中物探定位、物探测井、水质分析等技术费约54000元，成井率约136080元。被告对上述证据均不认可，认为开发商美好家园房地产公司应对小区的供暖负责，当小区锅炉供暖不能保证取暖标准时，应由开发商通过打地热井方式改变供暖方式，打地热井的资金应由开发商投入。原告作为当时小区物业管理公司，其当年收取的取暖费也已投入到打井中，在打地热井中原告未实际投入资金。原告否认将2010年收取的取暖费投入打地热井中。
原告认为其与被告签订的《四方协议》及《补充协议》是合法有效的，双方应按照协议履行。按照协议约定原告投入资金为青青家园小区打了地热井，就应享有对青青家园小区地热井的经营收益权，且该协议已于2010年履行。被告认为原告与被告签订的协议内容未按照《物权法》第七十六条规定，就两份协议所涉及的小区全体业主的利益征询意见，是无效的，同时被告认为该地热井属于小区全体业主所有，被告青青家园业委会无权处分，所以其作为被告主体不适格。
上述事实由当事人陈述、证人证言及原、被告双方提供证据在案佐证。
原审认为，原告主张对青青家园小区地热井享有经营收益权的依据是其与被告青青家园业委会、美好家园房地产公司及泰合嘉业物业公司共同签订的《四方协议》及《补充协议》，按照协议约定，原告享有对地热井长期的使用和收益权，但原告享有权利的前提是该协议应是合法有效的，只有不违反法律法规规定的合同才能得到法律的支持和保护。如何确定合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的，该条规定的强制性规定是指效力性的强制性规定。原告提供两份协议涉及的地热井属于小区的供暖附属设施，开发商给青青家园业委会的锅炉补偿款和该地热井及相关配套设施工程的资金投入、权益分配等问题涉及小区全体业主的共同利益。依据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，对全体业主共同利益的处分及共同事务的管理等重大事项必须经全体业主的过半数和超该小区总面积过半数的业主的同意，并形成业主大会决议。《物权法》第七十六条的规定在法理上即属于效力性强制规定，如果涉及到小区全体业主利益的问题必须经过法律规定的程序获得全体业主的过半数且超该小区总面积过半数的业主的同意，并形成业主大会决议，否则就是无效的，这里所指的无效不仅及于全体小区业主，对合同相对方同时具有约束力。而原告针对以上二份协议未提供法律规定的两个过半数以上业主同意的相关证据，故二份协议是无效的。原告以无效的合同来主张合同权利不会得到法律的支持，因此对原告诉讼请求原审法院不予支持。
关于被告主体资格问题，根据《最高人民法院（2005）民立他字第8号复函即业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》及（2002）民立他字第46号复函，均可以确定依法成立的业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主的授权对外进行民事诉讼活动，所产生的法律后果由全体业主承担。被告青青家园业委会符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他组织的条件，可以代表青青家园全体业主参加诉讼。被告关于主体资格不适格主张，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告黄骅市广宇物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告广宇物业公司负担。
宣判后，原审原告广宇物业公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审判决以上诉人与被上诉人之间的签订的《四方协议》、《补充协议》违反法律规定为由认定合同无效，进而判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为原审判决没有事实及法律依据，双方签订的两份协议合法有效。一、签订协商时，被上诉人主体合法，在签订协议前，业委会以书面形式向业主征询了意见，两份协议均有被上诉人盖章、有时任业委会主任万正强的签字。在庭审中，被上诉人申请出庭作证的两名证人均证实当时业委会征求过意见，证人也签字同意打地热井，只是认为不清楚协议的具体内容。2010年小区业主按优惠后的地热井供暖收费标准向上诉人交纳当年的取暖费，收费收据明确显示为广宇物业公司，庭审中被上诉人同样提交取暖费收款凭证予以证实小区业主的事实履行行为。二、协议是否有效应以协议签订时为基准点进行判断，而非四年之后业主基于某些利害关系重新出具的不同意见。上诉人基于涉案协议诉求的经营权收益权的兑价并非原来房地产投入的基础设施，而是超出原投资部分的增加投资。小区业主的合法权益非但没有受到侵害，且因协议收益，比原来的锅炉采暖，收费标准降低，没有增加小区业主的任何负担。业主委员会是业主大会的法定执行机构及代表机构，业主委员会签订的协议对全体业主有约束力。三、两份协议合法有效，内部程序性要求不具有对外的效力，法律也同时规定了出现该情形时的救济途径。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定约束的限于业主大会或业主委员会，虽然业主有提起撤销的权利，但撤销的对象是内部决定，而非外部协议，法律保护“善意第三人”的合法权利。业主认为业委会决定侵害了其合法权益时有救济途径：《物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；《物业管理条例》第十二条做出了同样的规定。但截止目前没有业主请求人民法院撤销。法律并不强求合同相对人知晓对方的所有信息，对于上诉人来讲已经了解到合同相对方进行了书面征询意见，并有业委会盖章及业委会负责人签字，已经尽到了签订合同必要的谨慎注意义务。业主委员会与业主之间是代表关系，并非两个主体，上诉人的信赖利益依法应得以保护。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人青青家园业委会辩称：上诉人广宇物业公司的起诉是依据地热井《四方协议》及《补充协议》。但该两份协议涉及的地热井属于青青家园小区公共配套设施，也是小区业主供暖的必要附属设施。两份协议涉及对小区业主公共配套设施权利的分割和利益分配，还涉及到开发商对于供暖设施锅炉的补偿问题，涉及小区业主的公共利益。依据《物权法》第七十六条的规定，协议所涉及的内容是由青青家园小区全部业主共同决定的事项，但该两份协议没有经过青青家园小区全部业主的同意，损害了业主的权利，应属于无效协议。上诉人依据无效协议要求相关的利益没有法律依据，应依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
经审理查明，上诉人广宇物业公司曾与刘俨作为原告起诉青青家园业委会，要求法院确认二原告在黄骅市青青家园小区地热井投资所占的股份比例。在该案中广宇物业公司诉称其在地热井的投资比例中占55.55%，刘俨占18.51%。黄骅市人民法院于2013年11月11日作出（2012）黄民初字第4375号民事判决书，驳回了广宇物业公司、刘俨的诉讼请求。广宇物业公司、刘俨不服该判决提起上诉，后经本院准许撤回了原审起诉和上诉请求。广宇物业公司在2014年1月2日的本案的诉状中称，其在地热井的投资比例中占80%，而在审理过程中要求诉请数额按75%投资比例计算。上诉人广宇物业公司在本案的审理过程中未提交证据证实其与案外人就地热井的投资比例问题达成新的协议。
另查明，涉案协议签订时，青青家园业委会的法定代表人是万正强，与广宇物业公司的法定代表人李伟系夫妻关系。上诉人广宇物业公司主张在签订协议前，青青家园业委会以书面形式就小区打地热井征询了业主意见，但该征询意见表中，只表明与开发公司进行协商打地热井，并没有披露涉案协议及上诉人与案外人对地热井的投资、权益分配等情况。上诉人也未提交证据证实该征询意见经过了法定数量业主的同意。
本院经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据《物权法》第七十条、第七十三条规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。对于本案的青青家园小区的供热设施地热井，小区业主对此享有共有和共同管理的权利。上诉人广宇物业公司起诉依据的二份协议涉及到开发公司给青青家园小区配套系统供热补偿款、地热井及相关配套设施的资金投入、经营、权益分配等问题，属于《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条所规定的应由业主共同决定的重大事项，需要法定数量业主的同意才能生效，此规定属于效力性的强制性规定。在本案作出判决前，上诉人未能提供足够的证据证实，涉案协议得到法定数量业主的同意，应承担举证不能的后果。即上诉人起诉所依据的协议对全体业主及合同的相对方不具有约束力。上诉人不能以已经收取了取暖费、业主未行使撤销权为由来对抗涉案协议未被青青家园业主知晓并通过法定数量业主同意的客观事实。
另外，上诉人广宇物业公司未能提交证据证实在（2012）黄民初字第4375号案件之后，其与案外人就地热井的股权问题达成新的协议。且上诉人在本案中对投资比例的表述与上述第4375号案件中的投资比例表述不一致。在投资比例不明确的情况下，上诉人要求返还地热井的经营、使用及收益权，赔偿损失的诉求也不应得到支持。对于上诉人的投资问题，可以另行解决。
综上，原审法院认定事实、适用法律并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15150元，由上诉人广宇物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 穆庆伟
审判员 郭亚宁
二〇一五年七月二十七日
书记员 毕文娟