吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终875号
上诉人（原审第三人）：吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（原通化县农村信用合作联社），住所地：通化县快大茂镇团结路978号。
法定代表人：孙世良，董事长。
委托诉讼代理人：马继成，吉林王晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高广山，个体工商户，住通化县。
委托诉讼代理人：郑桂琴（高广山妻子），1965年5月18日生。
被上诉人（原审被告）：通化楼宇房屋开发有限责任公司，住所地：通化县快大茂镇。
法定代表人：于波，总经理。
上诉人吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（原通化县农村信用合作联社，以下简称海科银行）因与被上诉人高广山、通化楼宇房屋开发有限责任公司（以下简称楼宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2015）通民初字第710号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告高广山一审起诉请求，一、请求判令楼宇公司立即为其办理房照；二、楼宇公司承担诉讼费用。事实及理由，2007年12月13日，其与楼宇公司签订商业用房预购合同，购买楼宇公司开发的坐落于通化县快大茂镇东市场附近商业用房一处，面积88.12平方米，价款308420元，在购房时已全部付清。约定购房后楼宇公司及时为其办理房照等事宜。然而在其实际使用该房屋多年后，楼宇公司仍未给其办理房照。
原审被告楼宇公司辩称：一、购房者办理产权登记是正当权利，应该得到支持，但高广山要求楼宇公司办理产权证是不合理要求，因为产权登记是买受人的个人权利，无法由出卖方行使，出卖方的义务只是提供双方认可的合同、收款凭证。另外只能履行一项在房产产权登记机关备案的义务，其余的产权登记只能由买受人自己行使；二、办理产权登记，买受人要向房产产权登记机关提供本人身份证件，取得房屋产权的合同、交款凭证、纳税凭证，并在房产的交易部门经过审查后即可办理，高广山仅向楼宇公司缴纳了购房款，而未缴纳房产部门应收的房屋维修基金等费用，无法办理产权，因此并不全是楼宇公司的过错；三、楼宇公司在该楼盘开发后不久，因股权发生变化，以及涉及诉讼案件等，导致法定代表人于波被刑事拘留，于波解除羁押后，楼宇公司的人员已经自动离职，而控股的股东也不出面，致使楼宇公司一直处于停业状态，除营业执照和公章外，其他公司资料已随同有关人员的自动离职，也全部散失，导致楼宇公司所有的经营资质被吊销，这是楼宇公司无法正常运作的重要原因；四、楼宇公司当初出售给高广山的房屋价格，税务机关不予认可，因此楼宇公司无力协助其办理产权登记；五、基于以上情况，楼宇公司决定向法院申请破产，目前正在策划有关破产事宜，所以高广山的诉讼请求不完全合理，请求法院予以驳回。
原审第三人信用社辩称：不同意高广山的诉讼请求。理由是诉争的房屋已于2008年6月27日在案外人朱刚向信用社借款时已由楼宇公司提供抵押担保，抵押给了信用社，并且办理了抵押登记手续。经通化县人民法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确认，楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。因此信用社对诉争的房屋享有抵押权，故高广山的合同目的无法实现，其可另行向楼宇公司主张权利，请求驳回高广山的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年12月13日，高广山与楼宇公司签订商业用房预购合同，购买楼宇公司开发的坐落于通化县快大茂镇县经贸局南侧（甲段），产权证号11293，丘幢号3-1-117-1.2，面积88.12平方米商业用房一处，每平方米3500元，价款308420元，购房当日付1万元定金，2007年8月26日付25万元，2007年10月22日付4万元，2007年10月23日付8420元，房款已全部付清。双方约定“甲、乙双方办理房屋产权转让手续，甲方负责交纳房屋销售不动产税，其它税费由乙方负担（如：契税、房屋修缮基金、交易税、登记费、本年取暖费、工本费等）以上税费在甲方交钥匙时必须付清”。楼宇公司与高广山至今未办理该处商业用房产权过户登记手续。2008年6月27日，案外人朱刚向第三人下属通化县快大茂信用社贷款170万元，楼宇公司以包括高广山所购该处商业用房在内的652.03平方米、评估价值258万元的房屋提供了抵押担保，于2008年6月26日在通化县房屋产权中心办理抵押登记。通化县快大茂信用社于2010年7月向该院提起诉讼，该院于2010年10月19日作出（2010）通密民初字第96号民事调解书，确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任，承担抵押责任后有权利向朱刚追偿。该案目前正在执行中，该院于2011年12月6日查封该房屋，于2016年10月24日再次查封。
原审法院认为，高广山与楼宇公司签订的《商业用房预购合同》系双方当事人真实意思表示，没有无效事由，该合同有效。高广山已支付全部价款，楼宇公司交付房屋，高广山自支付全部价款后实际占有、使用该房屋，且对未办理产权变更登记没有过错。协助高广山办理产权变更登记系楼宇公司应履行的合同义务，楼宇公司怠于履行该义务属违约行为，对此高广山有权要求楼宇公司承担违约责任，继续履行合同义务，故对原告的诉讼请求应予支持。高广山与楼宇公司作为买卖合同的相对人，系因履行双方之间的买卖合同产生纠纷引发本案，与信用社没有直接关系，故对信用社的主张该院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，经该院2016年第一次、第十四次审判委员会讨论通过，遂判决：被告通化楼宇房屋开发有限责任公司于本判决生效之日立即协助原告高广山将坐落于通化县快大茂镇，产权证号11293，丘幢号3-1-117-1.2，面积88.12平方米商业用房产权变更登记在原告高广山名下。案件受理费100元由被告通化楼宇房屋开发有限责任公司负担。
一审判决作出后，上诉人海科银行不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由，法院生效的判决已经确定上诉人对诉争的房屋享有抵押权，且已经进入执行程序。因此，楼宇公司无法履行过户的协助义务，原审判决错误。
被上诉人高广山辩称，对一审判决没有意见。我交的全款，开发商同意办房照。开发商去银行办贷款，我们不知道。银行应该先调查这些房子卖没卖，再放贷。是银行自己的错误造成的这个结果。我实际使用十几年了。
二审期间双方当事人均没有向法院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是，楼宇公司应否立即协助刘发科将争议的房屋产权变更登记在高广山名下？楼宇公司能否履行协助义务，取决于争议的房屋是否具备办理变更登记的条件。本案办理变更登记的障碍是争议的房屋因楼宇公司为案外人贷款提供了抵押担保，且已经被原审法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。现该案已经进入执行程序，争议房屋处于查封状态。在房屋买受者高广山的权利与海科银行的抵押权存在冲突没有解决的前提下，原审法院的判决是无法得到执行的。解决本案纠纷，首先应当在执行程序中，通过执行异议等程序解决谁的权利优先问题后，或者根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定解决了高广山是否与楼宇公司继续履行房屋买卖合同的问题后，再来解决高广山的诉讼请求。
综上，原审法院认定事实清楚，但判决结果无法得到执行，应当予以纠正。被上诉人高广山的诉讼请求应予驳回。上诉人海科银行的上诉理由充分，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化县人民法院（2015）通民初字第710号民事判决；
二、驳回被上诉人高广山的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人高广山负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年七月二十七日
书记员 撒 炜