河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5087号
上诉人（原审原告）：张志红，女，1978年6月11日出生，汉族，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张志刚，男，1972年2月22日出生，汉族，住北京市海淀区。系张志红哥哥。
被上诉人（原审被告）：王亚超，男，1989年8月25日出生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。
被上诉人（原审被告）：杨凯云，女，1987年3月30日出生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。
二被上诉人委托诉讼代理人：赵文华，河北益昌律师事务所律师。
上诉人张志红因与被上诉人王亚超、杨凯云房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张志红上诉请求：1.将廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1046号发回重审或改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：中介公司未告知是导致张志红办理房屋过户手续时所带资金不足的原因，进而未能办理过户手续，而非一审法院认为的因张志红所带费用不足，导致未能办理过户手续。张志红在庭审中提交了录音证据，同样能够证明中介公司存在过错，未将营业税费用承担及数额告知张志红。张志红并不构成违约，王亚超、杨凯云因房屋市场价格涨幅过高向张志红追加房价才是构成《房屋买卖合同》无法履行的根本原因。
王亚超、杨凯云答辩称，1.一审法院认定张志红与王亚超、杨凯云签订的房屋买卖合同及双方达成的补充协议合法有效是正确的，合同是双方真是意思表示，且不违反法律的规定；2.在整个合同履行过程中，张志红违约在先，王亚超、杨凯云并不存在任何违约行为和过错行为。王亚超、杨凯云在张志红给付首付款后，积极配合办理过户手续，还清了所出售房屋的贷款，在2017年3月16日与张志红、恒向房产有限公司的工作人员三方一起到房管局办理过户手续，但是，因为张志红没有带够过户的费用导致未能办理过户手续等相关事宜，证人宋某当庭证实这一事实。张志红也认可这一事实。因未能办理过户以致光大银行已经审批下来的贷款合同失效作废，合同履行受阻。根据《房屋买卖合同》第四条第二款的约定“该房屋产权过户所涉及到的一切费用由乙方（买方）张志红承担”。可见是因为张志红违约，以至合同不能履行。原审法院认定张志红违约在先，王亚超、杨凯云未存在任何违约行为及过错是非常正确的。3.张志红在一审庭审中陈述“因为廊坊市限购政策的出台，房屋成本太高，没有了购房资格，又不能全款付清房款，要求解除合同”。限购政策是一种政策，是不可预见的，但是否属于法律上的不可抗力尚有争议。目前来看张志红确实不具备购房资格，王亚超、杨凯云同意解除合同的前提是张志红赔偿损失。
张志红向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖合同》，王亚超、杨凯云返还张志红已经支付的房款205000元，王亚超、杨凯云向张志红支付违约金306000元，王亚超、杨凯云承担中介费19950元，其他损失费用42200元，共计573150元。2.诉讼费用由王亚超、杨凯云承担。
一审法院认定事实：张志红与王亚超、杨凯云于2017年1月12日在廊坊市恒向房产经纪有限公司介绍下签订房屋买卖合同，合同约定：甲方即本案被告王亚超，被告杨凯云作为被告王亚超的代理人，自愿将坐落于永兴路光明家属住宅3-2-501室房屋卖给乙方即本案原告张志红，房屋总面积为94.40㎡，售价1330000元整，合同中约定了付款方式为按揭贷款，定金40000元；合同中约定付款期限为乙方即本案原告张志红于2017年3月5日前交付甲方即本案被告王亚超、杨凯云购房首付款，余下贷款由乙方即本案原告张志红贷款直接放置甲方即本案二被告账户内；甲方即本案二被告收到全部房款2日内将该房屋交付给乙方即本案原告；合同中约定该房屋产权过户所涉及到的一切费用由乙方承担即本案原告张志红；另约定，房价内包含洗衣机1台，床2个，电视机1台及装修；因甲方即本案被告王亚超所售该房有贷款未还清，该贷款由甲方负责还清解押，提前还款所产生的违约金由乙方即本案原告张志红支付。合同签订后，原告于2017年1月12日通过银行转账的方式向二被告支付40000元定金，被告杨凯云于2017年1月12日给原告张志红出具收条一份，载明：“今收到张志红交来购买光明家属住宅3-2-501号房屋定金40000元整，落款：杨凯云，2017年1月12日”。2017年3月14日，甲方即二被告王亚超、杨凯云与乙方即原告张志红签订补充协议，约定：乙方即原告张志红同意补给甲方即二被告王亚超、杨凯云房款贰拾万元整（￥200000元），计总房款为壹佰伍拾叁万元整（￥1530000元），2017年3月14日先补付壹拾肆万元，剩余陆万元（￥60000元）分8个月补齐（2017年11月15日之前），如甲乙双方在此期间不能履行此合同，按总房款的20%赔付对方。甲、乙双方达成一致。落款：甲方王亚超，代甲方杨凯云，乙方张志红，2017年3月14日。补充协议签订后，原告张志红于2017年3月14日通过银行转账的方式向被告杨凯云支付140000元，被告杨凯云于2017年3月14日给原告张志红出具收条一张，载明：“今收到张志红交来补房款（140000元）壹拾肆万元，光明小区3-2-501室。落款：杨凯云，2017年3月14日”。原告张志红于2017年5月9日通过银行转账的方式向被告支付15000元购房款；后又以现金的形式给付二被告房款10000元。综上，原告给付二被告房款共计205000元。庭审中，原告、二被告均认可：2017年2月23日，原告张志红与中国光大银行股份有限公司廊坊分行签订涉案房屋的《个人贷款合同》一份，该合同已经审批下来，待涉案房屋过户后中国光大银行股份有限公司廊坊分行予以放款。因二被告的房屋尚有银行贷款，为了促成与原告的交易，二被告通过借款的方式，于2017年3月6日将房屋贷款全部还清。2017年3月16日，原告、二被告及廊坊市恒向房产经纪有限公司的工作人员三方均到房管局现场，办理本案涉案房屋的过户手续，过户费、契税24000元、个税16000元、营业税90000元。庭审中，原告张志红陈述：营业税90000元，中介方没有告知原告张志红，故原告张志红于办理房屋过户手续时所带资金不足，导致未能办理；二被告抗辩中介早已告知原告营业税由原告自行承担。后经与二被告协商，原告同意办理过户所需的费用（包括营业税90000元）全部由其承担。证人宋某在庭审中陈述：原告张志红与二被告在我公司签订的房屋买卖合同，合同签署时，证人宋某并不在场，证人宋某只负责合同签订之后的银行贷款手续和房屋过户手续。2017年3月16日之前，中介通知原告与二被告到房管局办理备案、交税、过户的手续，当时证人宋某并没有去。后廊坊市恒向房产经纪有限公司的工作人员张杰给证人宋某打电话说：原告张志红没有带够交税的钱（过户费、契税24000元，个税16000元，营业税90000元），致使未能办理房屋过户手续等相关事宜。证人宋某便让原告张志红到廊坊市恒向房产经纪有限公司具体说此事，原告张志红说不知道有营业税这个事；后证人宋某跟中介的丁洪娜丁总说营业税这个问题，丁总告诉证人宋某当时的房屋售价为1450000元，因为有营业税的存在二被告同意房屋总价为1330000元，营业税由原告张志红承担；证人宋某也跟原告张志红说营业税由她承担，所以不存在原告张志红不知道营业税这个事，因为这个原因导致涉案房屋没有办理过户。2017年3月21日河北省廊坊市出台限购政策即“外地人限购一套住房，首付比升至5成，本地人不限购，首套房首付比不低于3成，二套不低于5成，三套及以上停止发放商业贷款。针对引进人才，廊坊提出：取得居住证且满足一年以上个税或社保的外地人才家庭，可执行本地家庭购房信贷政策”。因限购政策的出台，原告在庭审中陈述：房屋成本太高，买不起了，贷款合同已经作废，在廊坊没有购房资格，全款不能付清，不同意继续履行与二被告签订的房屋买卖合同。对于原告要求解除合同的主张，二被告在庭审中陈述：不同意原告解除与二被告签订的房屋买卖合同的主张，现个人贷款合同已经审批下来，过户就能发放，是原告违约在先导致房屋买卖合同不能继续履行，签订合同时已经说明由原告承担营业税，房款由1450000元降到1330000元，如合同不能履行给二被告造成利息及房屋差价损失太大了。上述事实有原、被告签订的房屋买卖合同原件及补充协议各一份，中国建设银行个人活期账户交易明细表一份，中国光大银行个人明细表一份，招商银行账户历史交易明细表一份，被告杨凯云于2017年1月12日、2017年3月14日为原告张志红出具的收条各一份、证人宋某的证人证言以及双方当事人的当庭陈述为证。
一审法院认为，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效，双方均应按合同约定的内容完成自己的义务。合同签订后，原告张志红按照合同约定积极履行了支付购房款的义务，二被告在原告支付购房款后也积极去配合原告办理过户手续，合同中也约定了过户时所产生的一切费用由乙方即本案原告张志红承担。在原告张志红的个人银行贷款已经审批下来、二被告积极还清了涉案房屋的银行贷款后，二被告已具备了协助原告办理涉案房屋过户的条件，原告、二被告到廊坊市房管局办理涉案房屋过户手续时，因原告所带费用不足，导致未能及时办理过户手续，证人宋某当庭陈述也证明了是原告所带费用不足导致未能办理房屋过户手续等相关事宜，故综合认定是原告违约在先,二被告并未存在任何违约行为和过错行为。廊坊市出台限购政策，导致原告没有条件购买涉案房屋，一审法院认为，廊坊市出台限购政策是政策性的，原被告无法预见的，原告现在不具备购买涉案房屋的资格，导致原被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，故原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，应予以支持，二被告应当返还原告支付的购房款共计205000元；因原告违约在先，故对原告主张的要求二被告支付违约金306000元的诉讼请求，不予支持；原告主张的要求被告承担中介费19950元和其他损失费用42200元，因未能向本院提供证据，故对其该项诉请不予支持。二被告在庭审中所主张的各项损失，可另行主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张志红与被告王亚超、被告杨凯云签订的《房屋买卖合同》依法予以解除;二、被告王亚超、被告杨凯云返还原告张志红支付的购房款共计205000元，此款于本判决书生效后十日内履行;三、驳回原告张志红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9535元减半收取后4766元，保全费3386元，共计8152元，由原告张志红承担4076元，被告王亚超、被告杨凯云共同承担4076元。
本院二审期间，张志红提交张志刚与光大银行工作人员交流时的录音光盘及文字版。证明限购政策没有影响张志红与银行贷款的审批和执行，在4月20日，杨凯云要求6万元分期付款一次给清，另加4.8万元的利息损失，王亚超、杨凯云他们拖延到5月10日张志红与银行的合同失效。王亚超、杨凯云质证意见是：张志红提供的证据不能达到其证明目，录音及文字所说的对方是否为银行的工作人员，不能确定，整个的录音过程，张志刚存在一定误导性，都是自己的陈述。在廊坊3月份的房价是最高峰的，王亚超、杨凯云在3月16日积极配合过户。张志红因为所带钱数不够，导致没有办理过户手续。未能办理贷款手续是因为未能办理过户手续，不能办理过户手续是因为张志红违约。合同约定一切税费由乙方承担，所以不同意张志红所说的杨凯云不配合她办理过户手续的主张。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人签订的房屋买卖合同第四条第2项约定“该房屋产权过户所涉及到的一切费用由乙方（张志红）承担”。张志红称其是北京市户籍，曾通过中介在北京市购买过一套二手房屋，称其在廊坊市没有房屋。张志刚称其与张志红于2017年3月16日凌晨5点40分到达交易大厅外，排号第38号，“之后，张志红有事离开……，张志刚按照指定的金额拿5万元银行卡过户时，工作人员张杰通知费用不够，张志红从北京紧急赶来，到达时间为下午14:00，双方协商”。王亚超、杨凯云辩称“至于中介怎么告诉你的我不清楚，但是作为买方要看合同，不按照合同约定就是违约”。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述及在案证据佐证。
本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案涉及的房屋买卖合同订立在廊坊市房屋限购政策出台之前，张志红未能举证证明案涉房屋买卖合同的履行受到了限购政策的影响。该合同第四条第2项已经约定“该房屋产权过户所涉及到的一切费用由乙方（张志红）承担”，且张志红有过购买二手房屋的经历，故其应当知道合同约定“该房屋产权过户所涉及到的一切费用由乙方（张志红）承担”的含义。因没有充足有效证据，故张志红诉称“因房屋实际价格涨幅过高，二被告拒绝配合原告办理过户手续”的主张，本院无法采信。张志红诉称中介公司未告知是导致张志红办理房屋过户手续时所带资金不足的原因，因此张志红不存在违约的主张，本院无法采纳。
综上所述，张志红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9535元，由上诉人张志红负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊清维
审判员 杨心冰
审判员 张 欣
二〇一七年十一月二十八日
书记员 苏艳珍