上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初18423号
原告：上海国际设计交流中心企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：刘喆平，职务总经理。
委托诉讼代理人：季思闻，上海小城律师事务所律师。
被告：上海非语商贸有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：陈雪菲，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘长付，上海善达律师事务所律师。
被告：丞品九禾(上海)品牌管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：董钧。
原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司与被告上海非语商贸有限公司(以下简称非语公司)、被告丞品九禾(上海)品牌管理有限公司(以下简称丞品公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司委托诉讼代理人季思闻、被告非语公司法定代表人陈雪菲到庭参加诉讼。被告丞品公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、提前终止原告与被告非语公司签订的《运营合作协议书》，两被告共同返还上海市杨浦区长阳路XXX号XXX号楼XXX楼整层合作场地(以下简称系争场地)；2、依法判令被告丞品公司支付自2017年4月1日起至实际返还场地之日止的使用费(2017年按照年使用费75万元的标准计算，2018年按照年使用费80万元的标准计算，2019年按照年使用费85万元的标准计算)；3、被告非语公司对被告丞品公司应该支付的费用承担连带责任。事实和理由：2015年，原告与被告非语公司签订了《运营合作协议书》，约定被告非语公司作为运营团队使用原告提供的系争场地完成合作经营目标，总计使用场地面积为1,228平方米。合作时间自2015年11月1日起至2019年12月31日，其中2015年11月1日至12月31日为试运营，2016年1月1日正式运营。场地使用费自2016年1月1日起至2016年12月31日为70万元，自2017年1月1日起至2017年12月31日为75万元，自2018年1月1日起至2018年12月31日为80万元，自2019年1月1日起至2019年12月31日为85万元。被告丞品公司系被告非语公司缔约后根据协议约定注册成立的新公司，并实际使用系争场地。2017年4月起，被告未再支付场地使用费，原告遂诉至法院。
被告上海非语商贸有限公司辩称，被告非语公司最早由上级领导引进，最初签署的是场地合作协议，但现在变为租赁协议。丞品公司成立后，由丞品公司继受合同权利义务。系争场地整个南面和东西两侧窗户存在安全隐患，曾经有窗户掉到楼下。厕所天花板在2016年年底、2017年年初突然掉下来，到现在无人维修。朝南的窗台存在渗漏情况，西南、东南各有一间20-30平方米的房间因为墙面全部渗水无法使用，被告刚进驻的时候原告曾修过一遍。后来原告每年都会帮被告刷墙维修，但是今年没有维修，所以产生争议。2017年2、3月，被告曾书面告知原告进行整修，但原告只修了空调和地毯，所以被告在三月份停止付租。如果原告把该维修的都修好，被告丞品公司会支付租金，被告非语公司也同意承担连带责任。目前场地实际使用人是被告丞品公司，被告丞品公司是否同意返还场地，被告非语公司不清楚。
被告丞品九禾(上海)品牌管理有限公司未应诉答辩。
本院经审理认定事实如下：案外人上海纺织时尚产业发展有限公司将其所有的上海市杨浦区长阳路XXX号房屋出租给原告，期限从2014年1月1日起至2019年12月31日。原告承租上址房屋后将该房屋13层整层提供给被告使用。
2015年，原告(甲方)与被告非语公司(乙方)签订《运营合作协议书》约定，甲、乙双方就系争场地的整体运营展开合作。
合作时间自2015年11月1日至2019年12月31日，其中2015年11月1日至2015年12月31日为试运营期，2016年1月1日起正式运营。合作项目所使用的场地自正式运营起须支付场地费用，由乙方负责支付。场地使用费标准：2016年1月1日起至2016年12月31日为70万元，自2017年1月1日起至2017年12月31日为75万元，自2018年1月1日起至2018年12月31日为80万元，自2019年1月1日起至2019年12月31日为85万元。场地使用费每月支付，先付后用，每月支付金额为当年金额的十二分之一。乙方可以在本协议签署后半年内在甲方经营地(杨浦区长阳路XXX号)内注册一家新企业，新企业的注册要求应完全符合本协议项下甲方对乙方所规定的全部要求。新企业注册成立之日，本协议项下乙方的全部权利义务无条件由新企业完全承继，乙方不再向甲方履行本协议项下的权利义务但对新企业履行本协议承担连带责任。在协议有效期内，双方均应遵守协议内容，任何一方严重违反本协议之规定，另一方应以书面通知方式要求纠正违约行为，如违约方在收到书面通知后五个工作日后仍不予纠正的，守约方有权以书面通知方式立即终止本协议。
2016年5月9日，被告丞品公司成立，注册地址为上海市杨浦区长阳路XXX号XXX幢XXX室。
2017年3月，两被告向原告发函称，根据双方合作协议，被告在使用系争场地时发现房屋窗户晃动不牢靠，曾几次出现被大风刮开无法关闭现象，存在安装结构不合理或老化现象(多次建议提醒并未执行、建议加设链条或改换窗户)，要求安排工作人员对房屋的相应设施进行检验和维修，防止发生意外。2016年发生泛水事故后，地毯经过浸泡发生收缩及裂纹，已经非常破旧。还有房屋内电线电灯，也请安排维修检测，以免出现用电意外。另外，平台的清洁维护工作还需要原告给于更大的支持。
2017年6月2日，原告向被告非语公司寄送律师函称，截至2017年5月31日，被告拖欠原告2017年2-5月场地使用费250，000元、2016年12月-2017年4月水电费22,340.4元。原告多次向被告催讨上述欠费，被告始终拖延支付。原告要求被告自收到律师函之日起5个工作日内支付各项欠费，如被告未在函述期限内付清上述款项，原告将依法停止合作区域的水、电、能源等供应及物业管理服务，并采取法律途径追究被告违约责任及给原告造成的一切经济损失。
2017年6月19日，两被告向原告回函称，两被告于2017年3月1日向原告总经理亲手提交过一份函，对系争场地存在的急需维修的地方以及存在的安全隐患突出维护和维修要求。然而原告至今没有认真予以解决。系争场地众多地方出现漏水渗水导致墙壁发泡发霉，请原告及时予以维修维护。场地窗户不牢固、厕所天花板塌落、大厅地毯因窗户无法关严致使进雨浸泡发泡损坏等一并请原告及时予以维修维护。维修维护任务完成后，被告将向原告支付所拖欠的房屋租金，结算水电费。
审理中，原告表示被告一直逾期支付场地使用费，2016年1月至4月的费用于2016年6月30日支付，2016年5月至7月的费用于2016年12月29日支付，2016年8月至2016年12月的费用与2017年1月6日支付，2017年1月的费用于2017年2月13日支付，2017年2月至3月的费用于2017年7月25日支付。其中第一笔费用由被告丞品公司的法定代表人董钧向原告支付，之后几笔费用是被告丞品公司向原告支付。被告2017年3月向原告发函时尚未支付2017年2月的场地使用费，已经构成违约。协议履行期间，原告对于两被告提出的各类物业维修要求，即使并非原告的义务，原告也尽量予以维修。甚至在被告拖欠场地费的情况下，原告还为两被告免费更换了地毯、维修了空调。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告非语公司签订的《运营合作协议书》是当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。虽然双方签订的协议名为合作协议，但经双方确认系争合同实为租赁合同。根据协议约定，被告非语公司可以在协议签署后半年内在杨浦区长阳路XXX号内注册一家新企业，新企业注册成立之日，协议项下被告非语公司的全部权利义务无条件由新企业完全承继，被告非语公司不再履行协议项下的权利义务但对新企业履行协议承担连带责任。被告丞品公司注册在原告经营地内，不仅履行过付租义务，且经原告与被告非语公司确认继受了协议的权利义务，故本院认定应由被告丞品公司承担支付场地使用费的合同义务。原告已按照协议履行了交付场地的义务，被告丞品目前仍实际使用系争场地，被告非语公司以系争场地窗户存在安全隐患、墙面渗水、厕所顶棚掉落等作为拒付场地使用费的理由，缺乏相应的法律依据，本院不予采信。经原告催告，被告仍拒付租，原告出租场地获取收益的合同目的无法实现。据此，原告要求解除双方的租赁关系，本院可予支持。合同解除后，被告丞品公司应将系争场地返还给原告，并支付返还场地之前未付的使用费。原告要求被告非语公司承担连带责任，符合双方约定，本院可予支持。被告丞品公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司与被告上海非语商贸有限公司就上海市杨浦区长阳路XXX号XXX号楼XXX楼整层场地签订的《运营合作协议书》；
二、被告上海非语商贸有限公司、被告丞品九禾(上海)品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上址场地返还给原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司；
三、被告丞品九禾(上海)品牌管理有限公司公司应于本判决生效之日起十五日内支付自2017年4月1日起至实际返还场地之日止的使用费(2017年按照75万元/年计算，2018年按照80万元/年计算，2019年按照85万元/年计算)；
四、被告上海非语商贸有限公司对上述第三项主文的履行承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,987.5元，减半收取为2,993.75元，由被告上海非语商贸有限公司、被告丞品九禾(上海)品牌管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚 平
二〇一七年九月二十九日
书记员 袁甄乙、王晓云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。