杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第42号
原告：潘海燕。
委托代理人：戴昌旵、方正。
被告：郑奇。
委托代理人：褚娇娇。
第三人：浙江世纪畅通房地产经营服务有限公司。
法定代表人：赵杭生。
委托代理人：夏瑜。
原告潘海燕（以下简称原告）为与被告郑奇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年12月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依原告潘海燕的申请，本院依法通知浙江世纪畅通房地产经营服务有限公司（以下简称第三人）为本案第三人参加诉讼。并由审判员萧京独任审判，于2010年5月18日公开开庭进行了审理。原告潘海燕的委托代理人戴昌旵，被告郑奇的委托代理人褚娇娇，第三人浙江世纪畅通房地产经营服务有限公司的委托代理人夏瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于杭州市申花路374号房屋，被告所经营的项目和范围为棋牌、茶座，双方同时约定，在被告将房屋全部或部分转包、转租他人使用，任意改变房屋用途及违反合同所规定的经营项目范围等情形下，原告有权解除合同并收回房屋，已交租金及保证金不予退还。合同签订后，被告将承租房屋转租给第三人用于开办房屋中介。被告的行为严重违法合同约定，故请求判令：1、解除双方租赁合同；2、被告、第三人立即腾退房屋。
原告为其主张的诉讼请求以及事实举证如下：
1、户籍证明，证明被告的主体资格。
2、房屋所有权证，证明诉争房屋系原告所有。
3、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系。
4、照片，证明被告存在违约行为。
被告辩称：1.原告于2009年8月21日书面同意被告转租，被告与第三人系同年8月24日签订房屋租赁合同，被告是得到原告同意转租后方才将房屋转租给第三人。故被告的行为并未违反与原告的房屋租赁合同。2.双方的房屋租赁合同约定，被告承租经营项目为棋牌室、茶室。但被告到有关部门审批时，得知该房屋不能经营棋牌室。被告与原告协商改变经营项目，但原告拒绝，导致房屋一直空置，给被告造成一定的损失。被告承租后对房屋进行装修，装修费达200000元。为了减少损失，被告与原告进行协商，原告要求被告再支付40000元补偿金才同意将房屋转租。但被告已支付了房租和装修费，无力再支付40000元，故同意解除与原告的房屋租赁合同。
被告提供证据如下：
1、同意转租说明，证明原告同意被告在承租期间转租给他人。
2、房屋租赁合同，证明被告在征得原告同意转租后将租赁房屋转租给第三人。
第三人辩称：我方与被告签订房屋租赁合同时，被告表示其有转租权，且原、被告的房屋租赁合同中有相应明确约定。希望被告与第三人的房屋租赁合同继续履行。
第三人提供房屋租赁合同，证明被告与第三人之间的房屋租赁合同关系。
上述证据经当庭出示并经质证，双方发表质证意见如下：
1、原告提供的证据。被告质证认为，证据1、2、4无异议。证据3的真实性无异议，证明力有异议，合同虽约定不能转租，但事后原告曾出具同意转租的说明，不能证明被告将房屋转租给第三人是违反合同约定的。
第三人质证认为无异议。
2、被告的证据。原告认为，证据1的真实性无异议，不能证明原告同意被告在承租期间有权转租他人，该证明确记载转租是有偿的，必须在2009年9月20日前支付40000元，恰恰可以证明在2009年9月20日前被告没有转租权。证据2真实性无法确定，需要说明被告未在2009年9月20日前支付40000元的情况下不具有转租权，故该证不具有法律效力，且原告未进行追认；该合同系被告与第三人签订的合同，亦与本案无关联性。
第三人质证认为，证据1，签订合同时没有看到过，公司档案里也没有此材料，因为当时的经办人已不在了，无法查实，当时被告表示其是有转租权的。证据2无异议。
3、第三人提供的证据。原告认为无异议，第三人明确在签订合同时，没有看到该份同意转租的说明。
被告质证后无异议。
综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
本院认为，原告证据1、2、4，被告质证后无异议，予以认定。证据3的真实性，被告无异议，予以认定。
被告证据1，原告质证后对真实性无异议，予以认定。证据2与第三人提供的证据一致，真实性予以认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2009年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告坐落于杭州市申花路374号房屋，建筑面积153.56平方米；出租房屋为营业用房；租赁期限自2009年3月28日至2012年3月27日。该合同第四条约定：第一年租金110000元，第二年租金为118800元，第三年租金为128300元，租金在当年2月28日前支付，本合同签订后被告将第一年租金一次性支付给原告；若被告拖欠支付租金的，每周按2500元加收滞纳金；若被告拖欠租金8000元以上或拖欠时间累计达一个月的，被告构成根本违约，原告有权收回房屋。该合同第七条约定：被告承诺将承租房作为营业用房使用，并自行办理营业执照等相关证照，相关证照的复印件需交原告备案；被告承诺该承租房中所经营的项目及范围为棋牌、茶座，除约定内容外的新增项目，需事先获原告许可。该合同第十三条约定：被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，已交租金和保证金不予退还，造成原告损失的，由被告负责赔偿；1、被告任意将该房屋全部或部分转包、转租他人使用的；2、任意改变房屋用途及严重违反合同所规定的经营项目范围的。合同订立后，双方依约履行。
2009年8月21日，原告出具书面意见一份，表示“本人同意申花路374号在2009年8月至2012年3月27日期间由原承租方有偿转租，转租补偿金四万元由原承租方在2009年9月20日前一次性支付给潘海燕，否则有权取消原承租方的转租权益。”同年8月24日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告于2009年3月28日与原告签订房屋租赁合同，租赁期限自2009年3月28日至2012年3月27日；现被告承租房屋后将房屋分割为上下二层，其承诺自行分割房屋的行为已获得原告同意并取得房屋的转租权，并将申花路374号房屋的下层转租给第三人使用，租赁期限自2009年8月28日至2012年3月27日，该合同中并约定了房屋租金的支付等内容。此后，被告与第三人履行房屋租赁合同。2009年12月25日，原告诉至本院。
本案在审理过程中，第三人于2010年6月4日将申花路374号房屋下层自行腾空并返还给原告。被告于2010年6月9日将申花路374号房屋上层自行腾空并返还给原告。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且符合法律规定，应予认定有效。该合同对双方具有法律约束力。原告起诉要求解除房屋租赁合同，被告亦表示同意解除，故双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，本院予以准予。合同解除后，原告要求被告、第三人返还租赁房屋，因被告、第三人已经将申花路374号房屋腾空并交付给原告，故该节请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
一、潘海燕与郑奇于2009年3月28日签订的《房屋租赁合同于2010年5月18日解除。
二、驳回潘海燕的其余诉讼请求。
案件受理费80元减半收取40元，由郑奇负担。郑奇所负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内径直交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 萧 京
二〇一〇年六月九日
书记员 张莲莲