贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终2392号上诉人（原审原告）陈建设，男，1975年7月12日出生，布依族。上诉人（原审原告）李玉云，女，1981年11月11日出生，穿青人。上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人肖春明，该公司总经理。委托代理人黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，系该公司员工。上诉人陈建设、李玉云与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年10月8日作出（2015）南民初字第3969号民事判决，上诉人陈建设、李玉云、贵阳宏益房开均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，原告陈建设、李玉云于2012年6月28日与被告贵阳宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵阳市花果园U2区商品房，建筑面积89.14平方米，总价款351925元（其中首付105925元，按揭246000元），出卖人于2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十三条逾期交房责任：逾期超过90工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。逾期超过90工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部购房款，并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。《商品房买卖合同》补充协议8.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登贵阳晚报或贵州都市报上的交房通知。由于被告逾期交房，原告为此诉至法院，请求：1、依法判令被告按月租金每平方米17.5元计算原告89.14平方米损失直至交房时为止（暂至起诉时计7个月，共计10919.65元）；2、判决被告支付原告交通费1000元；3、本案诉讼费由被告承担。另查，该房位于贵阳市南明区五里冲，根据宏益房开提供的贵阳市国有建设用地使用权挂牌资料土地级别为住宅五级。贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租金指导价：同类地段（南明区5级）住宅的租金指导价是每平方米7-15元。审理中，被告陈述逾期交房是事实，同意按合同约定支付违约金。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。合同约定出卖人在2014年12月31日前向买受人交付商品房。另约定逾期超过90工作日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告逾期未履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，法院予以支持。现原告要求按同类地段租金标准计算逾期交房违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告在合同中对逾期交付违约金虽然有约定，但该约定过低，不能弥补原告因被告逾期交房造成的实际损失。另依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故原告要求按同类地段租金标准计算逾期交房违约金，符合法律规定，同时法院考虑本案涉案房屋现有的居住环境、配套设施等因素，法院酌定按照每平方米7元/月的标准作为原告应得到的违约金计算参照标准。从2015年1月1日计算至被告实际公告通知交房时止。原告另请求被告承担交通费，未举证证实，无法律依据，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告陈建设、李玉云逾期交房违约金（按建筑面积89.14平方米的每平方米7元/月的标准，从2015年1月1日计算至实际公告通知交房之日）。二、驳回原告陈建设、李玉云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元，原告陈建设、李玉云负担20元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担29元。一审宣判后，上诉人陈建设、李玉云、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉称。陈建设、李玉云上诉称：1、合同约定的违约金明显过低，不能弥补上诉人的损失，且租房损失应以2015年为基准，原判参照2014年贵阳房屋租金指导价错误，应参照2015年度指导价；2、房屋不符合法律规定的交房条件，没有通过消防验收，贵阳宏益房开在没有达到交房条件的情况下公告通知交房，导致上诉人利益受损，原判以公告时间确定违约金止付时间错误，违约金应当从2015年1月1日起计算至符合交房条件时止。故上诉请求：1、撤销原判并改判被上诉人按月租金每平方米17.5元计算89.14平方米损失至贵阳宏益房开符合交房条件，上诉人实际收房之日止；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。贵阳宏益房开上诉称：因《商品房买卖合同》约定逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，本案并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，应按照该约定向被上诉人支付违约金，涉案房屋系毛坯房，未达到可租赁条件，原判简单参照租金指导价调高违约金为每月每平方米7元无事实依据。故上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，贵阳宏益房开提交贵阳市建设工程竣工验收备案表一份，拟证明陈建设、李玉云购买的涉案房屋已经于2015年11月30日取得建设工程竣工验收备案表并于2015年12月1日公告登报交房，房屋已经达到交付条件。陈建设、李玉云对该证据的真实性无异议，但认为只有竣工验收备案表是达不到交付条件的，对方提交的竣工验收备案表载明的公安消防部门部门出具的认可文件并不是指消防验收合格，房屋必须要达到消防验收条件才能交房。其余事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，上述证据经过质证核实，本院予以采信。本院认为，根据本案查明的事实及双方的答辩情况，本案的争议焦点为：一、贵阳宏益房开逾期交房违约金以何标准计算；二、该违约金的起止时间应为何时。关于贵阳宏益房开逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，陈建设、李玉云因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，陈建设、李玉云一方主张合同约定的违约金并不能弥补其损失，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。贵阳宏益房开主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，划分四级地段的西面以川黔铁路为界，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段。五级地段住宅类指导租金为7-15元/平方米/月，陈建设、李玉云上诉主张即使按照该租金范围对违约金予以调整，也不应采取7元/平方米/月的最低标准，因为该标准不足以弥补其损失，但本案系法院在陈建设、李玉云未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜。综合本案实际，原判酌定按照7元/每平方米/每月的标准调整违约金并未超出政府部门公布的租金指导价范围，本院予以维持。至于陈建设、李玉云主张租房损失应以2015年为基准计算的问题，因其并未提交有关部门发布的2015年房屋租赁市场租金指导价，本院对该主张不予采信。关于违约金的起止时间应为何时的问题。陈建设、李玉云上诉主张涉案房屋因未经消防验收合格而未达到法定的交付条件，违约金应当从2015年1月1日起计算至符合交房条件时止，原判认定以贵阳宏益房开登报公告交房之日作为截止时间错误。根据二审查明的事实，涉案房屋已于2015年11月30日取得竣工验收备案登记，故涉案房屋已于2015年11月30日达到交付条件，且该备案表中载明涉案房屋具有公安消防部门出具的认可文件，故可以认定涉案房屋已于2015年11月30日达到交付条件。2015年12月1日贵阳宏益房开按照合同约定的方式刊登了交房公告，违约金应计算至2015年12月1日止，原判认定其支付违约金的时间计算至实际公告通知交房之日止，基于二审查明的新事实，实际公告通知交房之日应当认定为2015年12月1日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由陈建设、李玉云负担49元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担49元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  田 勇代理审判员  邱翠雪代理审判员  石 敏二〇一六年七月二十六日书 记 员  张 莹