河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2975号
上诉人（原审被告）：温县银苑大河商务酒店有限公司。住所地：温县黄河路西段***号。
法定代表人：刘莉芳，总经理。
委托代理人：贾广芳，北京市铭达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河南品正食品有限公司，住所地：温县纬三路12号。
法定代表人：张德林，董事长。
委托代理人：成琴，河南豫星律师事务所律师。
委托代理人：陈怡静，该公司员工。
上诉人温县银苑大河商务酒店有限公司（以下简称银苑公司）因与被上诉人河南品正食品有限公司（以下简称品正公司）租赁合同纠纷一案，不服温县人民法院（2016）豫0825民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人品正公司的委托代理人贾广芳，被上诉人品正公司的委托代理人成琴、陈怡静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银苑公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回品正公司的诉讼请求，由品正公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据合同约定，品正公司应该承担30%的装修款，但品正公司未及时支付装修款，亦未接通天然气管道，品正公司违约在先，银苑公司享有“不安抗辩权”。即使合同对履行期限约定不明，根据《合同法》第六十六条的规定，银苑公司也享有同时履行抗辩权。原审判决认定品正公司关于滞纳金的诉讼请求未超过诉讼时效错误。品正公司2011年1月26日、28日向银苑公司邮寄的通知书，2011年9月29日邮寄的催款通知书，均是催交租赁费，并未主张滞纳金。原审判决认定高明安代表品正公司主张滞纳金也是错误的。高明安在以前的诉讼中是以个人名义参加诉讼，并不代表品正公司。根据一审判决认定的逾期交纳租金期限，品正公司关于滞纳金的诉讼请求早已超过诉讼时效。二、一审判决判决混淆“屋顶”和“租赁物”的概念，认定银苑公司存在转租行为是错误的。银苑公司是响应政府号召，允许移动公司建设发射塔，收取的是补偿费，不是租金。双方在合同中未对屋顶进行约定，银苑公司的行为不属于转租，不存在违约行为。
品正公司辩称，银苑公司未按照合同约定交纳租金，严重违约，应该支付滞纳金。银苑公司不存在抗辩权，合同约定明确，逾期交房租金，就应支付滞纳金。品正公司诉讼请求不超过诉讼时效，品正公司及工作人员高明安多次向银苑公司法人刘莉芳索要滞纳金。银苑公司未经品正公司同意，擅自将屋顶转租给第三方，属于违约行为，根据合同约定，应支付违约金。一审认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉，维持原判。
品正公司向一审法院起诉请求：1、判令银苑公司支付逾期支付租金的滞纳金225000元；2、判令银苑公司承担因非法转租行为造成的损失16650元；3、判令银苑公司承担违约金100000元。
一审法院认定事实：2009年4月1日，双方签订了一份名为经营承包合同，实为租赁经营合同。合同载明的主要内容为：甲方（品正公司）将银苑大酒店租赁给乙方（银苑公司）从事餐饮、住宿服务，租赁期限15年，租金每年500000元，乙方在合同签订时先交定金100000元，余款在合同签订后10日内交清，乙方在交清租金后双方办理财产交接手续，逾期不交，所交定金不予返还。第一年租金半年一交，即2009年4月10日前交清25万元，2010年4月1日交下半年租金25万元，第二年租金一年一交，即2010年9月1日至10月1日期间交清下年度租金50万元，逾期交付每日加收总租金的0.3％的滞纳金，甲方有权停止乙方营业。合同期内，乙方的装修期限6个月，乙方对一号楼的装修费用的30％由甲方承担。乙方未经甲方同意，不得变卖转租、转包、抵押或有损甲方权益的行为，否则甲方有权依法追究其相关责任。甲方负责将天然气主管道接到酒店内，支管道由乙方安装。合同期内甲乙双方不得单方违约，终止合同，否则违约方支付对方违约金10万元。
合同签订后，银苑公司按约交付2009年上半年租金25万元，品正公司将温县银苑大酒店交付银苑公司管理、使用。2009年6月30日银苑公司向品正公司提出房屋改造申请，银苑公司对酒店进行装修完毕后，及时将装修工程决算提请品正公司验收审核，因品正公司未及时审核，银苑公司未按合同约定的期限（2010年4月1日）向品正公司交纳租金25万元。2010年5月19日，银苑公司再次向品正公司邮寄通知，要求对其装修费用验收审核。因品正公司未及时审核回复，银苑公司未按合同约定的期限在2010年10月1日前交纳第二年租金50万元。
2011年1月26日，品正公司向银苑公司送达工作通知书一份，载明：关于你方所报一号楼装修投入明细，共27项，金额587415.9元，我方审核认为有10个项目不在补助范围，该十个项目费用合计206029.2元应予扣除，同意支付你方装修费用381383.7元。关于你方拖欠租金共计75万元，已远远超过我方补助你方装修费用，本着友好共赢的态度，请你方于2011年1月28日前交清所欠差额款344113.3元。如逾期不交，我方有权依照《承包合同》对你方作出处理，由此造成的一切后果由你方承担。2011年1月28日，品正公司向银苑公司再次送达通知书，要求于2011年1月30日前支清租金75万元。于2011年3月24日向原告交付租金75万元。其中25万元租金逾期357天，50万元租金逾期174天。
2013年4月15日，银苑公司在未经品正公司同意的情况下，擅自与中国移动焦作分公司签订租赁合同，将租赁物房屋的屋顶100平方米转租给中国移动焦作分公司用于基站建设、搭建机房，租赁期限五年，每年租金5000元。
2014年6月26日，因双方对30％装修款的项目及数额产生纠纷，银苑公司将品正公司及高明安起诉，要求品正公司承担支付装修款587415.9元，要求高明安承担连带支付义务。高明安提出反诉要求银苑公司支付逾期交付租金的滞纳金52万元及违约金10万元。经温县法院审理作出（2014）温民二初字第00128号民事判决书，判决品正公司应支付银苑公司装修款550965.9元，并承担违约金10万元。判决驳回高明安的反诉请求。品正公司及高明安不服一审判决，分别与本院及河南省高级人民法院提起诉讼。本院及河南省高级人民法院分别于2015年7月10日、2016年2月26日作出判决，维持一审、二审判决。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还出租人的合同。
本案中，双方签订的名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签约的双方当事人均应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。根据《合同法》第六十七条的规定及合同约定的租金交付时间（2010年4月1日交下半年租金25万元，2010年9月1日至10月1日期间交清下年度租金50万元）。银苑公司作为承租人按约定的时间交付租金是其应履行的主要合同义务，双方对品正公司应承担的30％装修款的支付时间及天然气管道的接通时间并未明确约定。故应认定品正公司履行交付租金的义务在前，银苑公司的诉辩意见不符合法律规定，不予采纳。
品正公司提供的有效证据，能够证明其自2011年1月26日开始，通过向银苑公司邮寄通知及由高明安通过诉讼方式向银苑公司主张权利的事实。而在生效的判决书中，法院认定高明安不是租赁合同的相对人及适格的诉讼主体，高明安在合同上签字的行为系职务行为。故应认定高明安通过诉讼要求银苑公司支付违约金的行为，是代表品正公司主张权利，对银苑公司起诉超过诉讼时效的诉辫意见不予采纳。银苑公司作为承租人，依约向交付租金是其应履行的合同义务，也是保证合同履行的前提条件。逾期履行交付租金的行为，已构成合同根本违约，依法应承担违约的民事责任。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定及《承包经营合同》第二条第3款的约定，银苑公司应支付违约金528750元，品正公司自愿放弃过高的违约金，要求支付逾期滞纳金225000元的诉讼请求，依法有据，证据充分予以支持。
双方之间形成的是租赁合同关系，品正公司对租赁物享有所有权，银苑公司则对租赁物享有使用权。银苑公司在履行租赁合同期间，应知道合同已明确约定不得擅自转租，否则应承担违约责任。而银苑公司仍擅自与焦作市移动公司签订租赁合同，将房屋屋顶100平方米转租给他人使用，既违反了租赁合同第五条第三款的约定，同时也侵害了品正公司的合法权益。而移动公司属于企业，并非行政机关，移动公司与品正公司签订的合同属于商业性质。即使是政府的行政行为，需要使用品正公司的房屋，也应与品正公司协商签订合同后，方可享有租赁使用权。因银苑公司的转租行为，既构成合同违约，亦构成侵权，形成请求权竞合。而本案系租赁合同纠纷，品正公司主张的是违约责任，故其要求银苑公司支付违约金10万元的诉讼请求，理由正当，予以支持。对其要求银苑公司返还租金15000元及利息的诉讼请求不予支持。判决：一、限银苑公司在本判决生效后五日内支付品正公司逾期滞纳金225000元。二、限银苑公司在本判决生效后五日内支付品正公司违约金100000元。三．驳回品正公司的其他诉讼请求。案件受理费6424元，减半收取3212元，保全费2270元，合计5482元，由银苑公司负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，一、关于银苑公司逾期支付租金行为的分析。首先，根据双方合同约定，银苑公司未按约支付租金构成违约；其次，银苑公司对逾期支付租金不享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。无论是先履行抗辩权或同时履行抗辩权，均存在于双务合同中，且所负债务或义务均是主合同义务，双方互负义务对等，不履行合同义务将导致合同目的无法实现，在此情况下才享有抗辩权。本案是房屋租赁合同关系，品正公司的主合同义务就是交付租赁标的物，银苑公司履行的对等义务是交付租金。品正公司应承担装修费及未按合同约定接通天然气管道，均不属于导致合同目的无法实现的主合同义务。且双方对装修款存在争议的情况下，合同没有约定如何支付，或是约定在品正公司不支付装修款的情况下，可以折抵租金，因此，银苑公司以品正公司未支付装修款而延迟支付租金缺乏依据，构成违约。根据合同约定，品正公司主张滞纳金于法有据，应予支持。
二、关于银苑公司将租赁标的物房顶租给移动公司建设基站的问题。租赁合同未对房屋附属部位，包括房顶、墙面的使用进行约定，银苑公司一直在使用租赁标的物，而将房顶允许他人有偿使用，并没有改变租赁物的占有人和使用人，银苑公司仍是房屋的承租人，不能够认定银苑公司存在转租行为。但根据《物权法》相关规定，品正公司享有房屋及其附属设施的所有权，在双方未对房顶的使用、收益分配明确约定的情况下，银苑公司应将房顶使用收益返还给品正公司。原审查明已取得收益15000元，应返还给品正公司。鉴于银苑公司不存在转租行为，原审认定银苑公司支付100000违约金不当，本院予以纠正。虽然银苑公司存在逾期支付租金的违约行为，但已依据合同承担了支付滞纳金的责任，滞纳金在性质上仍属于违约金的一种形式，结合品正公司的损失程度，在判决银苑公司支付滞纳金的情况下，不应再认定银苑公司承担100000元的违约金。
三、关于品正公司的请求是否超过诉讼时效问题。在银苑公司主张装修费的案件中，高明安以个人名义向银苑公司主张违约责任，法院最终认定高明安不具备诉讼主体资格。但纵观案件事实，鉴于高明安与品正公司的关系，虽然品正公司对法律及事实的理解错误，导致被驳回，但不能否认品正公司主张权利的意思表示，可以认定高明安向银苑公司主张权利代表品正公司，引起诉讼时效中断，因此，品正公司的请求并不超过诉讼时效。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持温县人民法院（2016）豫0825民初2394号民事判决第一项、第三项及诉讼费承担部分。
二、撤销温县人民法院（2016）豫0825民初2394号民事判决第二项；
三、温县银苑大河商务酒店有限公司于本判决书送达之日起十日内返还河南品正食品有限公司租金15000元；
四、驳回河南品正食品有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费6424元，由温县银苑大河商务酒店有限公司承担4504元，河南品正食品有限公司承担1920元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 凯
审判员 原小波
审判员 朱 海
二〇一六年十二月二十八日
书记员 王永乐