湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06246号
上诉人（原审被告）张拥军。
被上诉人（原审原告）黄晓宇。
委托代理人熊燕红，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）危小黑。
上诉人张拥军与被上诉人黄晓宇、原审被告危小黑房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2015）开民一初字第01891号民事判决。张拥军不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张拥军与危小黑系相识多年的熟人，黄晓宇和危小黑也相识很久。2010年至2013年间，危小黑陆续欠黄晓宇共计60万元，2011年，危小黑欠张拥军40万元。危小黑名下有位于长沙市开福区展览路001号007栋1604房屋一套，因偿还不了上述两人的欠款，故危小黑同意将该房以150万元的价格出售给黄晓宇，但因该房被张拥军作为抵押物，向银行借款办理了抵押手续，故暂不能办理过户手续。于是黄晓宇（乙方）与危小黑（甲方）、张拥军（丙方）签订了一份合同书，内容为：甲方决定将其名下位于湖南省长沙市开福区展览路001号（新0**号）007栋1604室，长房权证（开福）字第××，土地证号：国用（2006）第0366**号，房屋以及土地使用权卖给乙方。现因甲方欠丙方人民币四十万元，且该房产已为丙方在银行的贷款提供抵押，暂时不能办理过户手续。为保障各方利益，经甲、乙、丙三方友好协商，特达成以下协议：一、甲方名下该房屋的总面积为158平方米，房屋总价款为人民币150万元。本合同签订时，乙方对黄晓宇的借款60万元视为已经支付的房屋定金。因该房已经为丙方在银行贷款提供抵押担保，担保期限至2014年12月3日，导致甲、乙双方的房屋买卖合同成立后，暂时无法办理过户手续。二、甲方欠丙方共计40万元。在2014年12月3日，抵押到期后，丙方应在2014年12月15日前在甲、乙双方都在场时将房产证交付给乙方，甲方应积极配合乙方前往房屋管理部门办理过户手续。与此同时，乙方在拿到房产证后，应代表甲方还清甲方所欠丙方的债务40万元，乙方付出的该笔资金将转为购房款。如果在2014年12月15日前，丙方未能将房产证交付给乙方，导致甲、乙双方无法办理过户手续，丙方应为甲、乙双方之间的房屋买卖合同无法履行承担连带责任。三、房屋办理过户手续后，乙方应将未结清房款支付给甲方。
合同签订后，张拥军未消除该房的抵押状态，导致该房无法办理房屋过户手续。2014年12月26日，黄晓宇（甲方）与危小黑（乙方）、张拥军（丙方）再次签订了一份《合同书》，内容为：甲、乙、丙三方于2014年2月20日签订合同，乙方决定将位于湖南省长沙市开福区展览路001号（新0**号）007栋1604室，长房权证（开福）字第××，土地证号：国用（2006）第0366**号，房屋以及土地使用权卖给甲方，甲方支付房屋买卖定金共计人民币60万元整，约定，2014年12月15日前办理产权变更手续，因该房屋被丙方抵押至银行，因此丙方为该房屋买卖合同的履行承担连带责任。现已2014年12月23日，乙、丙双方不仅不能按时办理房屋变更手续，还将房屋抵押续期，严重损害了甲方利益，为解决矛盾，维护各方权利，挽回甲方损失，甲、乙、丙三方经友好协商，达成以下协议：1、乙、丙双方可直接返还房屋买卖定金60万元给甲方，乙、丙双方对该笔定金的返还承担连带责任。2、乙、丙双方如不能直接返还房屋买卖定金，则本合同签订后，乙、丙双方于2015年1月12日前返还5万元作为本合同签订的诚意金。同时乙、丙双方从2015年3月15日起，分3个月返还未返还给甲方的所有房屋定金共计55万元，其中2015年3月15日之前返还20万元，2015年4月15日返还20万元，2015年5月15日返还15万元。乙、丙双方对该笔定金的返还承担连带责任。3、乙、丙双方如不能按时返还定金，则乙、丙双方须即刻将房子办理过户手续，过户给甲方。且之前返还的房屋定金将作为乙、丙双方不能依约履行合同的违约金不予退还。4、本协议为之前三方协议的补充协议，三方于2014年2月20日签订的协议仍然有效，即如乙、丙双方既不能依约返还房屋定金，亦不能在不能依约返还定金后即刻办理过户手续，则乙、丙双方将双倍返还房屋买卖定金给甲方。
合同签订后，张拥军返还了黄晓宇5万元，剩余的款项未返还，黄晓宇遂诉至法院。
原审法院认为，一、2014年2月20日，本案三方当事人签订的《合同书》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该份合同的表述，对关键性事实进行法律上的认定如下：1、黄晓宇、危小黑系房屋买卖合同的主体，分别为购房者和出售者。2、60万元的定金系黄晓宇对危小黑的债权转化而来，但该款项已经实际支付，危小黑亦予以承认。将60万元债权转化为购房定金系三方当事人的约定，不违反法律规定，予以认可，但因《中华人民共和国担保法》第九十一条规定了定金的数额不得超过主合同标的额的20%，故该60万元中的30万（150万元×20%）元为定金，剩余的30万元应为购房款。3、张拥军在第一份合同中的义务为于2014年12月15日前消除该房的抵押状态，以协助黄晓宇、危小黑完成房屋过户手续。
二、因张拥军未履行其在第一份《合同书》的义务，导致了黄晓宇、危小黑的房屋买卖合同无法完全履行。故三方于2014年12月26日签订了第二份《合同书》。该份《合同书》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该份合同的表述，对关键性事实进行法律上的认定如下：1、本合同的目的是因危小黑和张拥军将诉争房屋抵押续期导致黄晓宇购房目的无法实现，对由此产生的损失进行补救，也意味着黄晓宇与危小黑于2014年2月20日签订的房屋买卖合同已经解除，本合同规定了危小黑和张拥军的四种义务（合同第1、2、3、4条可体现），上述四种义务是依次产生的，当其不履行前一种义务时，则产生了后一种义务。2、因导致合同目的无法实现的原因在于危小黑和张拥军继续将房屋抵押给银行的违约行为，故对黄晓宇要求双倍返还定金的请求，应予支持，但因符合法律规定的定金为30万元，故危小黑和张拥军实际应双倍返还定金60万元，剩余的30万元应视为购房款，由危小黑和张拥军返还；3、从《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”可知，违约金条款和定金条款只能择一适用。该合同中第3条系对危小黑和张拥军因不能履行办理过户手续所约定的违约金条款，现黄晓宇选择适用双倍返还定金的条款，则不能同时要求危小黑、张拥军承担违约金，张拥军已支付给黄晓宇的5万元应予扣除。故危小黑和张拥军只需再返还定金55万元。双倍返还定金系危小黑和张拥军对其违约行为所造成损失的责任承担方式，故黄晓宇要求支付定金及购房款的利息无法律依据，不予支持。
原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定判决：（一）危小黑、张拥军在本判决生效之日起10日内向黄晓宇双倍返还房屋买卖合同的定金55万元；（二）危小黑、张拥军在本判决生效之日起10日内连带向黄晓宇支付购房款30万元；（三）驳回黄晓宇的其他诉讼请求。本案受理费12800元，因适用简易程序减半收取6400元，由张拥军、危小黑共同承担。
张拥军不服，上诉称：1、定金的支付是以黄晓宇与危小黑之间的债权转换实现的，而上诉人并不知情，且原审也未查明债权是否真实存在以及真正的债权人，属认定事实错误。2、原判认定事实错误导致适用法律错误，即使合同履行，也应是危小黑承担责任，而由上诉人承担连带责任。
黄晓宇辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，根据各方当事人于2014年2月20日签订的《合同书》约定，张拥军如未在2014年12月15日前将房产证交付给黄晓宇，导致无法办理过户手续，则应对房屋买卖合同不能履行承担连带责任。而该份合同书亦约定危小黑将涉案房以150万元出售给黄晓宇，黄晓宇在签订合同时已支付定金60万元。各方当事人在该合同书上签名表明其均对此予以认可。上诉人张拥军提出该定金系债权转换而来，原判未查清债权从而导致认定事实不清。本院认为，各方当事人均认可黄晓宇已交定金60万元，至于定金60万元的支付方式并不影响该房屋买卖合同的成立。各方均应按合同约定履行。基于张拥军和危小黑未依合同约定解除抵押并办理过户手续，各方当事人又于2014年12月26日签订了《合同书》约定：如张拥军和危小黑既不能依约返还房屋定金，亦不能办理过户手续时应双倍返还定金。现危小黑和张拥军违反了合同约定，原判判令其依约双倍返还定金并无不当。综上，上诉人张拥军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费12800元，由上诉人张拥军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。