江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5713号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京恒道公司广告有限公司，住所地南京市玄武区丹凤街39号B座02幢4单元509室。
法定代表人：张跃庭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马旻，江苏薛济民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛印洋，江苏薛济民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京园丁宾馆，住所地南京市鼓楼区虎踞北路**号。
法定代表人：贺明昌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王国培，江苏金大律师事务所律师。
上诉人南京恒道公司广告有限公司（以下简称恒道公司）因与被上诉人南京园丁宾馆（以下简称园丁宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒道公司的委托诉讼代理人马旻、被上诉人园丁宾馆的委托诉讼代理人王国培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒道公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，依法改判被上诉人立即支付上诉人房屋装修及设备残值137.46万元；2、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人按照《承包合同书》及《补充协议》约定的标准即70万元/年支付自2014年10月25日至实际搬出之日的房屋使用费；3、依法判令被上诉人向上诉人支付长包房违约金损失33万元；4、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《承包合同书》不适用鼓楼区区政府出台的相关文件。被上诉人终止合同的依据为《鼓楼区公有房屋公开招租实施细则》，该《细则》是为规范本区公有房屋租赁行为，而《承包合同书》中明确约定上诉人是对园丁宾馆的经营权进行承包，而非对园丁宾馆的房屋进行承租。上诉人在承包期间一直合法经营，并无不可抗力情形出现，一期《承包合同书》到期后，双方应当按照《补充协议2》签订第二期《承包合同书》。一审法院将不良经营及不可抗力等因素中的等因素作出片面的解释。认定被上诉人完全无责任，明显的偏向被上诉人。二、一审法院判令恒道公司承担房屋占用费的数额认定方式无事实和法律依据。双方签订的合同明确约定了承包费为每年70万元。现因被上诉人的违约造成合同不能继续履行，因当按照原合同标准来支付房屋占有使用费。一审法院在被上诉人两次鉴定拒不交费的情况下，以被上诉人提供的报纸刊登内容为依据，认定上诉人自2014年10月25日至2016年1月9日的房屋占有费按照100万元/年标准支付，自2016年1月10日后的房屋占有费按140万元/年标准支付，显失公正。四、关于被上诉人赔偿上诉人的装修损失的问题。上诉人为装修花费480多万元，现被上诉人终止合同，造成上诉人的巨大损失，被上诉人应当赔偿上诉人装修损失。
园丁宾馆辩称，上诉人的上诉理由均是其单方片面观点，没有事实和法律依据，园丁宾馆不予认可，园丁宾馆请求二审法院驳回上诉人上诉请求，尽快作出公证判决。
园丁宾馆向一审法院起诉请求：判令恒道公司立即让出承包期满仍然占用的涉案房屋及设施，并按每年148万元的标准支付自2014年10月25日至实际让出之日止的涉案房屋及设施使用费；诉讼费用由恒道公司承担。
恒道公司向一审法院反诉请求：判令园丁宾馆赔偿恒道公司装修损失1374600元、人员安置损失75400元、会员卡损失101.6万元、长包房违约金33万元，反诉费用由恒道公司承担。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区虎踞路37号房屋即涉案房屋（建筑面积为3069.60平方米）登记的所有权人为鼓楼区教育局（原名称为南京市鼓楼区教育委员会），经其安排由古平岗小学使用涉案房屋。1995年11月古平岗小学在涉案房屋处开设了园丁宾馆，经营住宿等业务，性质为全民所有制企业，其主管部门为古平岗小学。
2008年6月6日，园丁宾馆、恒道公司双方为涉案房屋租赁事宜签订了一份《承包合同书》和《补充协议》，约定恒道公司承包园丁宾馆经营权，第一阶段为六年，自2008年6月9日至2014年10月24日止（含装修、筹备期4个半月），承包期满，如双方均能认真履约，彼此诚信，愿意进行第二阶段五年承包期的合作，再具体协议有关事宜，重新商订本合同条款；承包金额第一年为50万元，以后五年每年80万元；无论恒道公司经营园丁宾馆盈亏与否，上述约定的承包金，恒道公司必须按照全额付给园丁宾馆；恒道公司承包经营期间自主经营、财务独立核算；恒道公司承包期间不得随意更改园丁宾馆的房屋结构，如因经营需要，需装潢改造，应事先与园丁宾馆协商，签订书面合同；恒道公司承包期满，应将园丁宾馆移交其管理使用的房屋、设备等按承包时的清单如数交还园丁宾馆；恒道公司所投入的设施、用具、家具所有权归恒道公司所有；承包期满后园丁宾馆所投入的设施、用具、家具所有权归恒道公司所有；承包期满后，上述设施等由恒道公司自行处理（或与园丁宾馆协商按折旧后再折价处理），但装潢应按现场无偿移交园丁宾馆；园丁宾馆同意将维护维修工作委托给恒道公司负责，所需费用由园丁宾馆支付，每年10万元整等等。
上述合同签订之后，恒道公司即对涉案房屋进行了改造装修，并以园丁宾馆名义对外经营，园丁宾馆并不参与经营，也不承担经营风险。该合同涉及承包范围包括本市虎踞路37号综合楼一楼大厅、二楼餐厅、三至七楼客房和辅助用房等等。
2012年6月，园丁宾馆、恒道公司双方签订了一份《补充协议2》,约定恒道公司自承包园丁宾馆经营以来，遵守合同协议，规范经营，按时交纳承包租金，现因部分设施老化、装修陈旧，影响了正常的经营和运转，急需升级装修改造，但第一阶段承包期仅剩两年（至2014年10月24日结束），周期太短无法收回装修投入，鉴于以上实际情况，恒道公司向园丁宾馆申请“补充协议”；根据合同约定，经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，恒道公司如无不良经营及不可抗力等因素（按主合同办），园丁宾馆原则同意恒道公司继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。
《补充协议2》签订后，恒道公司投资对涉案房屋进行了装潢改造，并更新了部分宾馆经营用品，2012年10月装修完毕。恒道公司陈述其装修改造、更新物品等投入452万余元。恒道公司装修改造的主要内容为门头安装，地板更换，客房内床垫及窗帘等常用物品的更换，卫生间墙砖、地砖、吊顶、淋浴房的重新装修更换等；部分设备更新的主要内容为空调、电视机、空气源热泵热水系统、客房门电磁门锁及系统更换等。
2012年7月30日，南京市鼓楼区住房和建设局等部门联合下发了《关于印发<鼓楼区公有房屋公开招租实施细则>的通知》（鼓住建发[2012]93号），称经南京市鼓楼区公有房屋公开招租管理领导小组审议通过，现将《鼓楼区公有房屋公开招租实施细则》（以下简称《区公房招租细则》）印发执行。《区公房招租细则》规定，根据《南京市房屋租赁管理办法》、《鼓楼区公有房屋出租管理暂行办法》等规定，制定本细则；鼓楼区行政、事业单位将拥有所有权或实际占有、使用的公有房屋以及……公有房屋的出租，均适用本细则；公有房屋公开招租实行申请、审核、委托评估、公开发布制度；申请公开招租的公有房屋应具备以下条件……房屋建筑面积50平方米以上的由领导小组统一公开招租，房屋建筑面积50平方米以下的由各产权单位参照本细则自行实施；本细则自发布之日起执行等等。
2013年11月1日，南京市鼓楼区人民政府办公室下发《区政府办公室关于印发<鼓楼区公有房屋租赁管理办法>的通知》（鼓政办[2013]39号），称《鼓楼区公有房屋租赁管理办法》（以下简称《区公房租赁办法》）已经区政府同意，现印发区政府各部门等执行。《区公房租赁办法》规定，以承包等名义，提供房屋给他人使用，取得收益而不承担经营风险的，视同房屋出租；出租人拟将公有房屋对外出租，须在出租前将拟出租房屋的详细信息及相关资料报区国资办审核，并经公房租赁管理领导小组批准后，方可对外出租；公有房屋租赁合同原则上1至3年一签，租赁期限不超过3年，超过3年须征求住建、规划等部门意见并报公房租赁管理领导小组审批，经办公室备案且租金应逐年适当递增等等。
2013年11月4日，南京市鼓楼区人民政府印发《区政府第7次常务会议纪要》，其中关于教育房产出租，明确所有学校对外出租房产，合法建筑可用作教学的，优先用于教学设施、教辅用房，不再对外出租；不宜用作教学的，移交区国资办管理，移交前，租金收入上缴区财政；拆除违章建筑改善校园环境等等。
自上述文件下发后，园丁宾馆、恒道公司双方就合同续签问题进行了协商，未果。2014年9月30日，园丁宾馆和南京市鼓楼区教育后勤管理中心联合向恒道公司发出一份《告知函》，称涉案房屋为鼓楼区教育公有房产，租赁合约将于2014年10月到期，因该处房屋需收回另有他用，故不再与恒道公司续租，合同到期后一周内腾空该房等等。恒道公司于当日签收了该函。
2014年10月8日，恒道公司向园丁宾馆发出一份《回函》，称根据双方2012年6月《补充协议2》的约定，双方履行完第一阶段后，如恒道公司在第一阶段承包期内无不良经营及不可抗力等因素，园丁宾馆将与恒道公司签订第二阶段承包期，鉴于该约定，迫于经营压力，恒道公司投入巨额资金对园丁宾馆进行了升级装修改造，现第一阶段承包期履行期限将届满，按照约定园丁宾馆理应与恒道公司续签承包合同，而9月30日之《告知函》让恒道公司大失所望且手足无措，对于园丁宾馆单方面作出的有违友好协议的行为，恒道公司定会据理力争补充协议的约定全面落实，并将保留通过法律途径维护自身合法权益等等。
2014年10月14日，园丁宾馆和南京市鼓楼区教育后勤管理中心再次联合向恒道公司发出一份《再次告知函》，称再次告知涉案房屋承包合同于2014年10月24日到期，根据合同履行情况及政府对相关资产的管理要求，合同到期后，园丁宾馆不再对外发包，请按照2014年9月30日《告知函》的时间要求，提前做好合同终止后的相关工作，及时办理移交手续等等。恒道公司于当日签收了该函。
由于上述争议，2014年10月24日，园丁宾馆、恒道公司签订的《承包合同书》和《补充协议》到期后，园丁宾馆、恒道公司双方并没有按照《补充协议2》的约定再次签订合同。恒道公司也未腾空交付房屋。双方为此产生纠纷。2015年2月园丁宾馆诉至一审法院，要求判如所请。
一审审理中，恒道公司不同意立即迁出涉案房屋，同意在园丁宾馆赔偿其损失的基础上迁出涉案房屋，愿意按每年80万元的原合同标准计算房屋占用费，同时认为园丁宾馆违约，遂提出反诉，要求园丁宾馆赔偿恒道公司装修损失等等。
恒道公司对其反诉主张的损失问题，提供了如下证据：1、2012年7月29日，恒道公司与南京道生建设工程有限公司签订的园丁宾馆改造装修工程合同，证明2012年8月1日至10月28日进行装修，合同价款为4524988元；2、支付装修款项的收据一组，证明实际支付了装修改造款100余万元，尾款未付清故未开发票；3、宾馆常包房协议和常包房违约金收据，证明支付了33万元常包房违约金，未开发票；4、劳务合同及工资统计表，证明解除劳动合同产生的损失。在恒道公司单方统计的损失中：1、可移动物品（包括空调、电视、台灯、热水壶、烟灰缸、电话机、穿衣镜、床头柜、床架、床垫席梦思、装饰画、电磁门锁及系统、电话机）共计839273元。2、会员卡统计表，说明储值余额共计1617955元，入住次数合计31749次，入住间夜32033等等。
对于恒道公司上述反诉证据，园丁宾馆对真实性和关联性均不认可，表示合同到期后应无偿移交园丁宾馆，园丁宾馆不承担责任，恒道公司经营风险应当自担，截止目前园丁宾馆的行为并未对恒道公司造成损失，恒道公司主张的员工遣散费与园丁宾馆无关，恒道公司并没有大规模装修，大多数是可移动的设施等等。
恒道公司申请对其2012年在涉案房屋内的装修剩余价值进行评估鉴定，一审法院依法委托上海立信资产评估有限公司江苏分公司对此进行鉴定。鉴定过程中，恒道公司明确鉴定范围包括装潢不可拆移部分和可移动设施设备部分。一审法院对其鉴定的诉讼风险亦进行了告知。2016年1月6日，该鉴定机构出具《评估报告》，认定在鉴定基准日2015年11月6日，涉案房屋装修及设备残值共计137.46万元，其中门头安装、吊顶等有关室内装修工程造价约1750936元；空气源热泵热水系统、空调等有关室内安装工程造价约1396370元；宾馆室内装修的经济耐用年限一般为5年，至评估基准日已经使用3.02年，故成新率为40%；室内安装工程中电视机、空调、空气源热泵等经济耐用年限取6-8年，其余经济耐用年限取5年，成新率为40-64%等等。2016年1月7日，园丁宾馆、恒道公司双方签收了该《评估报告》。
经质证，园丁宾馆对于《评估报告》不予认可，认为涉案房屋最初为园丁宾馆经营的宾馆，装潢等级较高，现评估结果不具有真实性，且无论评估结论如何，均与园丁宾馆无关。恒道公司对《评估报告》的真实性予以认可，但认为基准日应为2014年10月23日，装修耐用性应为7年而非5年，对于评估结论持有异议。
园丁宾馆亦申请对涉案房屋目前的租金标准进行鉴定，但经评估机构通知，园丁宾馆未及时缴纳鉴定费用，致两次鉴定均被退回。2016年4月园丁宾馆表示对此不再鉴定，但认为与园丁宾馆涉案房屋类似房屋的租金标准在每年148万元左右，可以参照适用该标准，要求按照该标准确定房屋使用费损失，并对此提交了一份《南京日报》2013年6月3日刊登的文章“公开竞租，鼓楼公房租赁统管模式开全省先河”予以说明。恒道公司对此持有异议，认为该租金标准与本案涉案房屋并不相同，不能作为本案认定的租金标准。
经一审法院释明后，恒道公司一直使用涉案房屋至今，未与园丁宾馆进行交接，不同意立即进行交接。
因当事人双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案园丁宾馆、恒道公司双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《承包合同书》、《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。根据该合同约定的权利义务内容，园丁宾馆收取固定承包金而并不实际参与经营、不承担经营风险，故双方订立的合同性质名为承包、实为租赁。园丁宾馆作为出租人，恒道公司作为承租人，均应按照合同约定享有权利、履行义务。
《承包合同书》和《补充协议》约定的合同期限届满之后，双方没有续签合同，且之前园丁宾馆明确表示不再续签合同，故双方的租赁合同应当自2014年10月24日起终止履行。现园丁宾馆、恒道公司双方均同意终止履行合同，恒道公司亦同意腾空交付房屋，一审法院对此予以确认。恒道公司应当及时交付房屋，并应支付房屋交付之前相应的房屋占用费。
本案的争议焦点是，恒道公司要求续签合同而园丁宾馆未予同意的行为，是否构成违约。关于续签合同事宜，园丁宾馆、恒道公司在2012年6月《补充协议2》中有如下约定：“经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，恒道公司如无不良经营及不可抗力等因素（按主合同办），园丁宾馆原则同意恒道公司继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。”该条款实际上确立了“正常情况下合同应当续签，如发生特殊情形则合同不再续订”的原则，而何谓特殊情形，即“不可抗力等因素”的理解问题，园丁宾馆、恒道公司双方产生争议。园丁宾馆认为政府有关文件规定不能再继续出租的情形，超出了园丁宾馆自身所能控制的范围，属于“不可抗力等因素”的约定内容，故园丁宾馆不续签合同的行为不构成违约，恒道公司主张的装潢等损失应由其自行承担；恒道公司则认为政府文件的规定不属于不可抗力因素，园丁宾馆也未及时将该障碍告知恒道公司，导致恒道公司支付巨资进行装修，园丁宾馆不续签合同的行为构成违约，应当对恒道公司的装修等损失承担赔偿责任。
根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，园丁宾馆、恒道公司对于“不可抗力等因素”如何理解意见分歧较大，由于双方对“不可抗力”的理解并无异议，故争议的主要内容是“等因素”具体包括那些情形，园丁宾馆所称的由于政府规范文件导致无法继续签订合同，是否属于此类例外情形。
依据前述合同争议条款解释规则，首先依据文义解释规则，“等因素”应理解为不可抗力之外的其他特定因素，范围在不可抗力情形之外；其次依据目的解释规则，双方订立该条款的目的是明确合同续订的条件，即园丁宾馆原则上同意续签合同，但如果出现例外情形即“不可抗力等因素”，则园丁宾馆可以不续签合同。综合《补充协议2》内容等案件事实，“等因素”的约定是当事人达成的重要协议，应理解为当事人意思自治范围之外情形的概括性约定。如果属于当事人意思自治范围之内的情形，则不得阻止续订合同，否则可以不续签合同。本案中，导致园丁宾馆不能续签合同的因素，是房屋所有权人、行政主管部门、当地人民政府等制定的有关规范性文件，限制包括涉案房屋在内的公有房屋租赁合同当事人通过单独协商而签订合同，属于园丁宾馆方意志之外的因素，符合《补充协议2》约定的可以不续签合同的例外情形，因此，园丁宾馆主张不续签合同的事实和理由成立，园丁宾馆的行为不构成违约。恒道公司认为园丁宾馆已经构成违约的抗辩理由，与事实不符，一审法院不予采纳。
关于合同终止履行之后的房屋占用费问题。恒道公司在合同期限届满且应当终止履行之后，未及时将涉案房屋交还园丁宾馆，应当依法赔偿园丁宾馆相应的房屋占用费损失。由于园丁宾馆对其主张的房屋占用费计算标准，在申请鉴定后因未缴费而被退回，故应当承担相应的法律后果。考虑到本案涉案房屋的租金标准在合同期满后有相应提高，园丁宾馆对此也提供了报纸报道予以说明，而本案续租争议系当事人之外因素所造成等具体案情，该房屋占用费标准在恒道公司取得鉴定报告以确定装潢价值之前，可参照原合同约定的标准予以适当调整，按每年100万元计算；但在2016年1月7日获得《评估报告》且具备交接房屋条件之后，恒道公司仍不交接房屋，导致损失扩大，对此应当承担相应的责任，结合园丁宾馆提交的相应证据以及一审法院查明的案件事实，2016年1月10日之后的房屋占用费标准，可按照每年140万元予以计算。
关于恒道公司反诉主张的装潢等损失如何处理的问题。根据前述分析及本案查明的事实，对于合同在约定情形发生之后不再续订的风险，园丁宾馆、恒道公司双方均应预见，基于经营风险自行承担的原则，恒道公司对于不能续签合同产生的遣散员工费用、长包房租金预期收入、客户办卡退款等经营风险所带来的损失，应当自行承担，恒道公司反诉要求园丁宾馆赔偿上述损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。但对于房屋装修损失，由于存在添附及增加价值等具体情况，应当根据合同约定及法律规定，依法予以处理。本案中，在《承包合同书》约定的租赁期限届满前2年4个月之时，恒道公司准备对涉案房屋准备再次装修改造，以期更好经营并获得更多收益，在与园丁宾馆协商并签订《补充协议2》后进行了装修改造施工，园丁宾馆方在现场对恒道公司装修未提出异议，应视为恒道公司装修已经过园丁宾馆同意。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条等规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。本案中，当事人虽然在合同中约定，承包期满后恒道公司投入的设施、用具、家具等由恒道公司自行处理，装潢应按现状无偿移交园丁宾馆。但是，由于该约定是对合同正常履行情况下，如无其它特殊情况而在履行期限届满后，双方就装潢如何处理所达成的协议，而本案系当事人特别约定的特殊情形发生后，由于没有明确约定而导致对装潢如何处理产生的争议，故不应适用上述合同约定处理。本案中，恒道公司当时投入装潢的基础，是园丁宾馆方对于合同续签做了初步的承诺，故恒道公司方基于该初步承诺所产生的合理信赖利益，应予适当保护。由于装修设施中可移动设施设备可以合理使用以及尽量减少损失等考量，恒道公司在对涉案房屋装修改造时增添的可移动设施设备（详见恒道公司统计的可移动物品清单），应当自行搬走处理，搬走时不得损害涉案房屋安全，否则应当承担相应的民事责任；而对于不可拆移的房屋装修等，可归园丁宾馆所有，并由园丁宾馆给予合理补偿。考虑到合同不能续签系出于当事人意志以外的因素造成，涉案房屋装修施工项目对房屋价值有一定增加，结合鉴定机构出具的《评估报告》中的相应内容，一审法院酌定园丁宾馆给付恒道公司该补偿款的数额为40万元。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、南京恒道广告有限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区虎踞路37号房屋腾空并交还南京园丁宾馆，同时将该房屋装修中可移动的设施、设备等物品予以搬离（详见恒道公司统计的可移动物品清单，搬离时不得损害房屋），不可移动物品及装潢归园南京园丁宾馆。二、南京恒道广告有限公司于判决生效之日起十日内，按每年100万元的标准向园南京园丁宾馆支付自2014年10月25日至2016年1月9日期间的房屋占用费；2016年1月10日至实际将上述房屋腾空交付时止的房屋占用费，按照每年140万元的标准计算。三、南京园丁宾馆于判决生效之日起十日内一次性给付南京恒道广告有限公司40万元。四、驳回南京恒道广告有限公司的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费24560元、反诉受理费14584元、鉴定费75000元，合计114144元，由南京恒道广告有限公司负担84600元、南京园丁宾馆负担29544元（南京园丁宾馆已预付24560元，故应给付上述款项时将4984元给付南京恒道广告有限公司）。
二审中，除了被上诉人园丁宾馆对一审查明的“《补充协议2》签订后，恒道公司投资对涉案房屋进行了装潢改造，并更新了部分宾馆经营用品，2012年10月装修完毕”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，本院组织双方当事人到现场进行勘验，经勘验发现涉案房屋一楼已被恒道公司装修改造，但地面部门未改动；二至七楼均进行了简单装修，恒道公司对三楼大会议室没有从新装修。双方当事人均对本院的现场勘验情况予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、园丁宾馆未与恒道公司续签第二承包期合同是否构成违约；二、一审法院认定恒道公司承担房屋占有使用费的数额是否得当；三、恒道公司要求园丁宾馆赔偿装修损失1374600元、长包房违约金330000元的反诉主张应否支持。
一、关于园丁宾馆未与恒道公司续签第二承包期合同是否构成违约问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《承包合同书》、《补充协议》、《补充协议2》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该《补充协议2》约定，经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，恒道公司如无不良经营及不可抗力等因素（按主合同办），园丁宾馆原则同意恒道公司继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。双方于2012年月签订《补充协议2》后，由于2012年7月30日，南京市鼓楼区住房和建设局等部门联合下发了《关于印发<鼓楼区公有房屋公开招租实施细则>的通知》，嗣后，南京市鼓楼区人民政府办公室下发《区政府办公室关于印发<鼓楼区公有房屋租赁管理办法>的通知》均明确公有房屋的对外出租需经相关主管部门批准后，方可对外出租。2013年11月4日，南京市鼓楼区人民政府印发《区政府第7次常务会议纪要》，其中关于教育房产出租，明确所有学校对外出租房产，合法建筑可用作教学的，优先用于教学设施、教辅用房，不再对外出租；不宜用作教学的，移交区国资办管理。诉争房屋属教育房产，理当按照上述文件的要求执行。上述政府部门的相关文件，应认定为“不可归责于双方的事由”，出现履行障碍的出租人园丁宾馆都不存在着可以谴责的法律基础，且在双方签订的诉争房屋第一阶段承包期到期前，园丁宾馆和南京市鼓楼区教育后勤管理中心联合向恒道公司发出《告知函》，称涉案房屋系鼓楼区教育公有房产，合约到期后，不再续租，恒道公司一周内腾空房屋。该事实证实园丁宾馆在合同到期前亦履行了忠实告知义务，不存有过错。据此，本院依法认定园丁宾馆未续签第二承包期合同并不构成违约。
二、关于一审法院认定恒道公司承担房屋占有使用费的数额是否得当问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，园丁宾馆与恒道公司签订的《承包合同书》租赁期间届满后，双方未能达成新的合意，致使未能成立新的民事法律关系，恒道公司应当将租赁房屋返还园丁宾馆，但恒道公司未将租赁的房屋予以返还，应承担给付房屋使用费的义务。因园丁宾馆与恒道公司对租赁房屋未能成立新的合同关系，以当时当地的房屋租赁市场价格确定恒道公司给付园丁宾馆房屋使用费标准，符合公平原则。一审中，园丁宾馆虽提供《南京日报》刊登的文章，称参照类似房屋标准涉案房屋的租金标准为每年148万元，但该证据不足以证明其诉讼主张，依法应经评估鉴定确定涉案房屋目前的占有使用费标准。一审中，园丁宾馆已申请对涉案房屋目前的租金标准进行鉴定，但经评估机构通知，园丁宾馆未及时缴纳鉴定费用，导致两次鉴定均被退回，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，园丁宾馆应承担举证不能的法律责任。在园丁宾馆不缴纳鉴定费导致鉴定租金标准无法进一步开展的情况下，一审法院以涉案房屋的租金标准在合同期满后有相应提高，并根据本案案情，对租金标准予以调整，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。据此，依法应参照双方签订的《承包合同书》所约定的房屋租赁价格，即80万元/年的标准确定恒道公司给付园丁宾馆的房屋占有使用费为宜。因双方签订的《承包合同书》约定，园丁宾馆同意支付每年10万元维修费用，并未约定合同期满后园丁宾馆同意每年继续支付10万元维修费用，且上诉人在租赁合同期满后继续占用诉争房屋无合同依据，属无权占有，因此，本院依法认定上诉人按80万元/年的标准向园丁宾馆支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。
三、关于恒道公司要求园丁宾馆赔偿装修损失1374600元、长包房违约金330000元的反诉主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，上诉人恒道公司主张的长包房违约金330000元不应支持。理由是：1、根据上述，园丁宾馆未续签第二承包期合同并不构成违约，不应承担违约责任。2、上诉人恒道公司作为承租人，其同园丁宾馆签订的《承包合同书》对租赁期限有明确约定，其向案外人出租长包房，应当考虑到租期问题，其向长包房租赁人赔偿违约金损失属于能够遇见的商业风险，不应由未违约的出租人园丁宾馆替其承担赔偿责任。上诉人恒道公司要求园丁宾馆赔偿装修损失1374600元的主张不应支持。理由是：根据前述，被上诉人园丁宾馆不构成违约，双方未续签合同系由不可归责于双方的事由所致，应根据公平原则确定恒道公司的装修损失负担问题。一审法院考虑到合同不能续签系出于当事人意志以外的因素造成，涉案装修对房屋的价值有增加，结合《评估报告》的相应内容，酌定园丁宾馆给付恒道公司补偿款40万元，具有合理性，依法应予以维持。上诉人恒道公司要求园丁宾馆赔偿装修损失1374600元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，恒道公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
二、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1212号民事判决第一、三、四项；
三、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1212号民事判决第二项为：南京恒道广告有限公司于判决生效之日起十日内，按每年80万元的标准向园南京园丁宾馆支付自2014年10月25日至实际将上述房屋腾空交付时止的房屋占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费24560元、反诉受理费14584元、鉴定费75000元，合计114144元，由南京恒道广告有限公司负担68486元，由南京园丁宾馆负担45658元；二审案件受理费39144元，由南京恒道广告有限公司负担23486元，由南京园丁宾馆负担15658元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一六年十月十七日
书记员 倪辉