浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2576号
上诉人（原审原告）：俞利英，女，1969年10月22日出生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托诉讼代理人：张广义，该公司员工。
上诉人俞利英与被上诉人嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
俞利英上诉请求：撤销一审判决，改判都汇公司支付自2015年9月1日起至2017年1月31日的逾期交房违约金和自2016年1月1日起至2017年3月24日逾期交证违约金。事实和理由：第一、双方合同正本约定了逾期交房和逾期交证违约金，是对都汇公司按时交房和交证的合法约定。都汇公司以补充协议主张逾期交证时间应当相应顺延，该补充协议属于格式条款，由都汇公司提供，在签订补充协议时都汇公司对免除自身责任的条款并未采取合理方式提醒俞利英，也未对该条款尽到说明义务，置俞利英的权益于不顾，免除了都汇公司按时交付房屋和权属证书的义务，应认定为无效。第二、双方作出上述约定的目的是为了约束都汇公司按时交房和交证，是对违约行为的一种制裁，如果认定补充协议有效，就是对都汇公司逾期交证行为的责任免除，与双方签订合同的目的相悖。第三、最高人民法院在（2014）浙甬民二终字第470号公报案例中对于类似情况有明确的裁判规则，如果合同中分别约定逾期交房和逾期办证的违约责任，但又同时约定开发商承担逾期交房的责任后，逾期办证的违约责任不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的免责条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房和办证的违约责任。
都汇公司答辩称，双方在补充协议明确约定对于交房时间有三个月的宽展期，对于办证时间也有相应顺延的约定。请法院就逾期问题酌情处理。
俞利英一审诉讼请求：一、都汇公司向俞利英交付房屋，协助办理房屋权属证书；二、都汇公司支付俞利英逾期交房及交证违约金暂计46999元。
一审法院认定事实：2014年8月5日，俞利英（买受人）与都汇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定俞利英购买都汇公司位于嘉善县，建筑面积89.76平方米的房屋，总价523379元；出卖人应于2015年8月31日前将符合条件的房屋交付买受人；如逾期交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人负责申请该商品房的土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记，并承诺于2015年12月31日前，取得前款土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。另该合同附件八第五条第5款，如出卖人不能在本合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2015年8月31日止）宽限期，买受人同意出卖人在宽限期内交付，并顺延相关证件办理时间，且不将此行为视为逾期交房，出卖人不需承担违约责任；第八条“关于房屋预告登记及权属登记的约定”，若出卖人逾期交房并承担了逾期交付违约责任的，则本合同第十六条中承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。合同签订后，俞利英支付了323379元首付款，并办理了200000元银行按揭贷款。案涉房屋初始登记日期为2017年3月23日。俞利英自认都汇公司曾于2017年1月通知交房，至一审开庭当天仍未交付房屋及房屋权属证书。但俞利英于判决前申请撤回要求都汇公司交付案涉房屋及协助办理案涉房屋权属证书的诉讼请求。
一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。俞利英和都汇公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定都汇公司应于2015年8月31日交付案涉房屋，于2015年12月31日办理房屋产权初始登记。但都汇公司未按期向俞利英交付房屋，应承担相应违约责任。俞利英自认都汇公司曾于2017年1月通知其交房。依照相应证据规则，就何时交付房屋，因何故未能交付房屋均应由都汇公司举证证明。但都汇公司未到庭，亦未提交相应证据证实。俞利英要求都汇公司交付案涉房屋并承担逾期交房违约金，合理有据，予以支持。关于逾期交房的期限问题，都汇公司称交房有“3个月宽展期”，合同约定2015年8月31日交房，如宽展3个月，则应至2015年11月30日交房，而附件八约定“3个月（即至2015年8月31日止）的宽限期”，前后矛盾，结合合同前后的相关表述及字意理解，认为都汇公司称交房有“3个月宽展期”的抗辩意见，合情合理，予以采信。就案涉房屋的交房时间宽展至2015年11月30日止。加之，俞利英庭审自认都汇公司曾于2017年1月通知交房。故就俞利英主张的逾期交房违约金，结合庭审查明事实，以523379元为基数，酌情计算自2015年12月1日起至2017年1月31日止计427天，核算为22348元（合同价款523379元×427天×万分之一）予以支持。另外，一方违约，对方应采取措施防止损失扩大；未采取措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。俞利英自认都汇公司已通知其交房，应采取措施及早接收房屋，防止损失扩大。故就2017年1月31日之后的逾期交房违约金，不予支持为宜。
关于案涉房屋权属证书的办理及逾期交证违约金问题，合同约定：都汇公司负责办理土地及房屋的初始登记，权属证书由俞利英自行办理。合同附件八约定：若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延。结合该院审理的都汇公司与其他买房人的系列案件查明情况，都汇公司与每个买房人签订的商品房买卖合同附件八中关于宽展期、办证期间顺延的约定，不尽相同。以上约定属俞利英对自身权利的处分行为，应属有效。依此，俞利英称附件八上述关于办证期间相应顺延的条款属格式条款的意见，依据不足，不予采信。一审法院认定都汇公司承担自2015年12月1日至2017年1月31日计427天的延期交房违约金，则取得初始登记的时间也应自2015年12月31日顺延427天。案涉房屋于2017年3月23日初始登记，超出合同约定的初始登记日期448天，超出逾期交房可顺延的期间21天。故就俞利英主张的逾期交房违约金，以523379元为基数，按日万分之一计算21天，为1099元予以支持。俞利英自愿撤回要求都汇公司交付房屋及协助办理房屋权属证书的诉讼请求，系其对自身权利的处分行为，不违反法律行政法规的强制性规定，予以准许。都汇公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、都汇公司向俞利英支付逾期交房违约金22348元，逾期交证违约金1099元，合计23447元，于该判决生效之日起十日内付清；二、驳回俞利英的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取488元，由都汇公司负担288元，俞利英负担200元。
二审中，双方当事均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为附件八补充协议中关于交付房屋和取得权属证书的约定是否有效。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局统一监制，该合同文本多处有留白，这说明合同诸多内容非由都汇公司预先拟定，而系可由双方协商确定，当然也包括房屋的交付和权属证书的取得。经查，双方在合同中对于上述相关内容约定“以附件八补充协议内容为准”，还约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，并在附件八中签字、盖章。由此可见，合同附件八系经双方协商后才予确定，代表双方的真实意思表示。因此，合同附件八不属于都汇公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与俞利英协商的条款，俞利英主张附件八系格式条款没有依据，一审对此作出的认定并无不当。关于俞利英上诉提及的指导性案例问题，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）的规定，指导性案例是指由最高人民法院审判委员会讨论决定，并由最高人民法院统一发布，各级人民法院审判类似案例时应当参照的案例。而俞利英上诉所援引的案例并非《规定》涉及的指导性案例，其要求本院参照该案进行判决没有依据。因此，一审按照附件八的约定认定都汇公司应当承担的逾期交房和逾期取得权属证书的违约金并无不当。
综上，俞利英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由俞利英负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年三月十五日
书记员 陈丽琼