宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）原民初字第1631号
原告固原润农资产管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区固原市原州区。
法定代表人郭振国，该公司经理。
委托代理人苏全林，男，生于1966年11月3日，汉族，宁夏回族自治区固原市人，中专文化，该公司职工，住固原市原州区。代理权限为特别授权。
委托代理人李贵军，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告俞德秋，男，生于1956年7月27日，汉族，浙江省天台县人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区固原市原州区，公民身份号码3326251956********。
委托代理人张广学，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告固原润农资产管理有限公司（以下简称润农资产管理公司）诉被告俞德秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告润农资产管理公司的委托代理人苏全林、李贵军，被告俞德秋及其委托代理人张广学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润农资产管理公司诉称，2006年10月18日，固原市原州区供销合作社联合社与庞加鹏签订了租赁经营合同，将其所有的固原市原州区文化街42号的原州宾馆（后改名为华盛宾馆）出租给庞加鹏经营。后因庞加鹏发生人身意外无法履行合同，2008年10月18日，固原市原州区供销合作社联合社与被告签订了租赁经营补充协议，由被告承受原合同的权利义务。2014年5月21日，固原市原州区供销合作社联合社原供社字（2014）2l号《关于原州区供销社系统企业改制后剩余资产划拨“固原润农资产管理有限公司”统一管理的通知》将华盛宾馆划拨原告经营管理。被告自经营华盛宾馆至2015年4月30日，共拖欠原告租金1237262.00元。经双方协商，减除被告固定资产投资部分365000.00元，剩余872262.00元被告至今未支付。被告逾期未支付租金的行为已构成根本违约，现原告起诉要求解除原、被告之间的租赁经营合同，被告向原告返还华盛宾馆建筑设施；被告支付原告截止2015年4月30日的租金872262.00元，并按原合同约定的标准支付租金至执行终结；案件受理费由被告负担。
原告润农资产管理公司提交了下列证据：
1.《租赁经营合同》复印件1份、《华盛宾馆租赁经营补充协议》复印件1份，证明固原市原州区供销合作社联合社与被告之间存在租赁合同关系及租金的计算方式；
2.固原市原州区供销合作社联合社《关于原州区供销社系统企业改制后剩余资产划拨“固原润农资产管理有限公司”统一管理的通知》复印件1份，证明固原市原州区供销合作社联合社将华盛宾馆划归原告经营管理，原告概括承受该社的合同权利义务，具备租赁合同当事人的地位；
3.固原市原州区供销合作社联合社《关于减免华盛宾馆基础设施改造及维修费用的批复》及附件复印件1份，证明原告同意从租金中减除被告对华盛宾馆基础设施投资365000.00元；
4.被告所欠原告租金、借款对账说明1份，证明被告欠原告租金872262.00元。
被告俞德秋对原告润农资产管理公司提交的证据质证意见如下：
对第1组证据的合法性、真实性、关联性无异议。对第2组证据不知情，如果《关于减免华盛宾馆基础设施改造及维修费用的批复》及附件只是对债权债务的转移，原告没有尽到通知义务。对第3组证据的真实性无异议，但减免的365000.00元与被告损失相比相差太大，被告不同意减免365000.00元，被告所欠原告租金、借款对账说明只是说明材料，双方之间这些年并未进行过结算。
被告俞德秋辩称，固原市原州区供销合作社联合社与被告签订的租赁合同中约定的租期至2016年12月31日，目前尚在租期内。被告未拖欠原告租金。被告在经营宾馆期间，与固原市原州区供销合作社联合社之间债权债务较为庞杂，多年来一直未进行清算，具体为：（1）被告更换固原市原州区供销合作社联合社管理范围内的上下水管道、消防供暖设施费用垫付80多万元；（2）因供销社管理不善，导致小吃城产生的烟气熏到宾馆内，造成客人中毒、装潢受损等严重损失，被告三次装修花费150多万元；（3）固原市原州区供销合作社联合社要求被告在宾馆楼顶加盖洗衣房等400多平方米，该房产已办理登记在固原市原州区供销合作社联合社名下，但被告垫付的工程款20多万元一直未处理；（4）宾馆的锅炉房不能正常使用，被告在八楼另装小锅炉垫付23000.00元，且垫资60000.00元买回小吃城的保安室作为新锅炉房，清洗安装锅炉花费10000.00元，该费用至今未处理；（5）因固原市原州区供销合作社联合社管理不善，宾馆西面消防通道被其他宾馆抢占作登记室，造成被告经营的宾馆消防不合格，逐年罚款5万余元；（6）被告在小吃城三楼窗户上加装不锈钢防护栏花费2万余元，固原市原州区供销合作社联合社应当给予补偿；（7）宾馆电梯已多次发生事故，被告每年垫资6800.00元进行维护，固原市原州区供销合作社联合社对该费用未予补偿；（8）被告将宾馆二楼营业房转让给固原市原州区供销合作社联合社，该社尚拖欠房款280万元至今未付。以上被告陈述的损失及固定资产投资，固原市原州区供销合作社联合社多次承诺用租金抵销，不足部分用被告延续租赁产生的租金抵销，直至双方债权债务消灭。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告俞德秋提交了下列证据：
1.原政办通字（2014）20号文件复印件1份、原供发（2012）7号文件复印件1份、固原市原州区人民政府通告复印件1份、供销社安全生产简报1份、固政办发（2007）58号复印件1份、固原市电视台采访报道视频1份（提交光盘），证明因固原市原州区供销合作社联合社管理不善导致被告无法经营宾馆及造成的相关损失情况；
2.小吃城与被告签订的协议书1份、领款单复印件1份，证明被告替固原市原州区供销合作社联合社维修下水花费20000.00元；
3.《施工合同》1份、收款收据3张，证明被告替固原市原州区供销合作社联合社支付采暖管道及上下水改造费用共计242660.00元；
4.收据1份，证明2011年1月因小吃城排污导致宾馆内顾客煤烟中毒，被告向受害人支付了5000.00元；
5.《房屋买卖合同》复印件1份，证明按照合同第三条约定，原告应当用房款2650000.00元抵销相同数额被告所欠原告租金，合同签订日期为2014年12月2日。
原告润农资产管理公司对被告俞德秋提交的证据质证意见如下：
第1组、第3组、第4组证据与本案无关联性。第2组证据属实，但该证据证明的费用已由原、被告抵销。对第5组证据的真实性无异议，但与本案无关联性。
经庭举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的第1组、第2组、第3组证据来源合法，内容真实，能够达到证明目的，本院予以采信。原告提交的第4组证据来源合法，内容真实，本院予以采信，但该证据不能证明被告欠原告租金数额是872262.00元。
被告提交的第1组证据不能达到证明目的，本院不予采信。被告提交的第2组、第3组、第4组证据与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的第5组证据来源合法，内容真实，本院予以采信，但该证据不能证明与房款2650000.00元抵销的租金数额是2650000.00元。
经审理查明，固原市文化街42号建筑与固原市文化街171号建筑系同一建筑，后产权登记为171号。2006年10月18日，固原市原州区供销合作社联合社与庞加鹏签订了《租赁经营合同》，约定甲方（固原市原州区供销合作社联合社）将固原市原州区文化街171号的原州宾馆（后改名为固原市原州区华盛宾馆）的一楼门厅、三至七楼全部房屋、八楼机房及相关配套设施（配套设施由合同附表载明）出租给乙方（庞加鹏）经营；2006年10月18日至2006年12月18日期间为乙方装潢期间，租期自2006年12月18日至2016年12月18日；年租金350000.00元，后五年租金按原租金的3％增收，全部租金3552500.00元；乙方在签订合同时一次性支付甲方375000.00元，其中200000.00元为资产风险抵押金，175000.00元为半年租金。其余租金按季度支付，半年和季度的租金都在每月5日前提前支付，2008年至2009年每年用租金抵还乙方押金50000.00元，其余押金100000.00元在租期最后半年内返还；乙方不能按期支付租金，甲方有权停止乙方经营或按日收取租金千分之五的滞纳金。合同签订后庞加鹏承租了约定的建筑及配套设施。后庞加鹏因受伤无法履行合同，于2008年10月9日以固原市原州区华盛宾馆的名义向固原市原州区供销合作社联合社提交申请，要求将该宾馆转让给俞德秋、王文斌接管经营，申请报告上有庞加鹏的妻子庞美芬和被告的签字。2008年10月18日，固原市原州区供销合作社联合社与被告签订了《华盛宾馆租赁经营补充协议》约定，固原市原州区供销合作社联合社同意将华盛宾馆转让给被告经营，被告按照该社与庞加鹏签订的《租赁经营合同》约定履行义务；2006年12月18日至2008年10月17日期间的债权债务由庞加鹏负责，2008年10月18日至2016年12月18日发生的债权债务由被告负责。被告在合同上签了字并加盖了华盛宾馆的公章。合同签订后，被告接手承租了《租赁经营合同》约定的建筑及配套设施。2014年5月21日，固原市原州区供销合作社联合社《关于减免华盛宾馆基础设施改造及维修费用的批复》决定该社系统企业改革后剩余资产（含华盛宾馆及锅炉房等）于2014年6月15日前全部划归原告统一管理，同时将被告所欠该社借款及利息和租金转给原告。2014年11月10日，原、被告对被告所欠原告借款及利息和租金进行了对账，原告法定代表人郭振国、工作人员苏全林和被告在书面对账说明上签了字。该对账说明载明：截止2014年10月30日，华盛宾馆欠租金1057012.00元、借款1900000.00元、利息424000.00元，合计3381012.00元；2013年12月25日原供社发（2013）61号《关于减免华盛宾馆基础设施及维修费用的批复》第四条给予减免照顾365000.00元，扣除减免的费用，被告欠租金692012.00元、借款1900000.00元、利息424000.00元，合计3016012.00元。2014年12月2日，姜信华与原告签订了《房屋买卖合同》，约定甲方（姜信华）将固原市文化街171号综合楼二层框架结构营业房转让给乙方（原告），价款4300000.00元；乙方一次性支付甲方购房款1800000.00元，扣除房产税150000.00元，姜信华净得1500000.00元，余款扣回华盛宾馆承包人俞德秋即本案被告借固原市原州区供销合作社联合社经营借款及利息和租金2650000.00元，由俞德秋支付给甲方。2014年12月8日，房屋办理了产权变更登记，产权登记在原告名下。被告在起诉后未向原告支付过租金。
本院认为，本案中，固原市原州区供销合作社联合社与庞加鹏签订的《租赁经营合同》真实有效，但该合同实际处分的是涉案房屋及配套设施租赁事宜，故双方订立的是房屋租赁合同。在合同履行中，庞加鹏经固原市原州区供销合作社联合社同意，将《租赁经营合同》约定的权利义务一并转让给被告，该转让行为合法有效，故《租赁经营合同》、《华盛宾馆租赁经营补充协议》对被告均具有法律约束力。固原市原州区供销合作社联合社将涉案房屋划归原告管理符合法律规定，原告因而取得涉案房屋原出租人的地位，与被告形成合法有效的房屋租赁合同关系。固原市原州区供销合作社联合社于2014年6月将涉案房屋划归原告管理，原、被告于2014年11月10日对被告所欠租金及利息和借款进行了对账，因此，被告最早应当于2014年11月10日知道涉案房屋管理权归于原告的情况。因《租赁经营合同》明确约定必须经双方协商同意才能解除合同，现被告不同意解除合同，且被告承租涉案房屋后经营宾馆住宿业周期较长，故原告应当继续履行合同，本院对其要求解除合同的诉讼请求不予支持。原、被告于2014年11月10日对账确定的内容真实有效，本院予以确认。经双方对账，截止2014年10月30日，被告欠原告借款1900000.00元、利息424000.00元和租金692012.00元。姜信华与原告于2014年12月2日签订的《房屋买卖合同》第三条约定：“一次性支付姜信华180万元售房款，扣除房产税15万元，姜信华净得150万元，余款扣回华盛宾馆承包人余德秋借供销社经营借款和利息及租赁费265万元，由俞德秋支付给甲方”。根据上述合同约定，原告应当向姜信华支付的房款4300000.00元中，除直接支付给姜信华的1500000.00元和扣除房产税的150000.00元外，其余2650000.00元应当依次与合同约定的借款、利息和租金抵销。原、被告于2014年11月10日经对账确定被告欠原告借款1900000.00元、利息424000.00元和租金692012.00元，故与上述房款2650000.00元抵销的借款为1900000.00元，利息为424000.00元，租金为326000.00元。经与房款抵销，被告仍欠原告截止2014年10月30日的租金366012.00元。根据合同约定，被告应当支付的2014年11月1日至2015年4月30日的租金为180250.00元。截止2015年4月30日，被告欠原告租金共计546262.00元，其应当向原告支付。原告要求被告支付截止2015年4月30日的租金872262.00元，因被告只欠其租金546262.00元，本院只支持546262.00元，对超出部分不予支持。原告要求被告支付租金至本案执行终结，因本院确定原告继续履行合同，故对该诉讼请求不予支持。被告称其与原告有八项费用未结算，其辩称的第（1）、（3）、（6）、（8）项费用与本案无关，且原告不同意抵销，本院不予处理。被告辩称的第（2）项费用中受损的装修已经处理，合同对有关顾客中毒造成的损失由谁承担无相关约定，本院不予处理。被告辩称的第（4）、（5）、（7）项费用因证据不足，本案无法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第八十四条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告俞德秋于本判决生效之日起十日内向原告固原润农资产管理有限公司支付租金546262.00元；
二、驳回原告固原润农资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费12523.00元（原告固原润农资产管理有限公司已预交），由原告固原润农资产管理有限公司负担4680.00元，被告俞德秋负担7843.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审 判 长 张清伟
审 判 员 刘汉龙
人民陪审员 高小军
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李 刚