湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初865号
原告汉口银行股份有限公司宜昌分行,住湖北省宜昌市云集路25号。（以下简称“汉口银行”）
负责人尹作银，该分行行长。
委托代理人席阳、徐建，分行员工。
委托代理人温建波、周宗江，湖北楚贤律师事务所律师。
被告杜ＸＸ,男,1974年9月26日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现下落不明。（未到庭）
被告郑明芳,女,1978年6月2日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现下落不明，系杜ＸＸ之妻。（未到庭）
被告宜昌市冠峰置业有限公司,住所地宜昌市沿江大道129号金江银座1202号。（以下简称“冠峰置业”）
法定代表人龙伟，该公司总经理。
委托代理人赵青枝，湖北诚昌律师事务所律师。
委托代理人黄娟娟，该公司员工。
原告汉口银行诉被告杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，因被告杜ＸＸ、郑明芳下落不明，依法公告送达开庭传票，适用普通程序由审判长朱友学、审判员周云、人民陪审员周蓉丹组成合议庭进行审理，于2017年9月26日进行了公开开庭。原告及被告冠峰置业的委托代理人到庭参与了诉讼，被告杜ＸＸ、郑明芳经公告未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告汉口银行诉称，2014年12月原告和三被告共同签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告杜ＸＸ贷款150万元用于购房，郑明芳为共同还款人、冠峰置业为阶段性保证人。2016年9月，原告接房管部门通知，抵押房屋被其他法院查封、拍卖，经原告多次催促，三被告均未提供其他有效担保。现原告宣布贷款提前到期，要求三被告立即偿还贷款本息。因双方协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告杜ＸＸ、郑明芳共同偿还原告贷款本金1246034元，并自2017年3月22日按罚息利率支付罚息直至本息全部清偿时止。2、被告冠峰置业对杜ＸＸ、郑明芳的上述债务承担连带清偿责任。3、由三被告承担本案诉讼费用。
被告杜ＸＸ、郑明芳电话失联，经邮寄传票、公告送达未到庭应诉。
被告冠峰置业辩称，公司在2016年8月25日将杜ＸＸ贷款所涉13套房屋的产权证交与原告，而原告未迅速办理抵押登记，致使2016年9月28日被夷陵区法院查封。冠峰置业已履行合同约定的阶段性担保义务，而原告怠于办理抵押登记导致房屋被拍卖灭失，因此冠峰置业担保责任应免除，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
被告杜ＸＸ与被告郑明芳系夫妻关系，两人于1999年2月12日登记结婚。
2014年3月24日，原告与被告冠峰置业公司签订《项目按揭贷款合作协议》，主要约定：“1、原告给冠峰置业公司开发的位于宜昌市××伍临路“丽景国际”楼盘的购房人提供个人按揭贷款。2、原告给个人商用房购房者提供不超过购房总价的50%贷款，贷款期限不超过10年，贷款最高额300万元。3、冠峰置业为本楼盘贷款购房者提供无条件、不可撤销的连带保证责任。4、冠峰置业公司的保证期间，自借款合同生效之日起，至办妥所购房屋正式抵押登记手续、并将房屋他项权证原件交与原告执管之日止。5、冠峰置业公司的保证范围，包括贷款本金、利息、逾期利息、罚息、及实现债权的费用。6、对期房按揭，冠峰置业公司与购房者应按《商品房买卖合同》和国土资源、房屋管理部门现行办证要求，如期办理房地产证，同时办理期房抵押转现房抵押变更登记手续，并将他项权证交与原告保管。7、若《商品房买卖合同》的预抵押登记无效，原告已将购房款划入冠峰置业在原告开具的售房专项账户，则冠峰置业公司同意将购房者所欠贷款本息代偿给原告。”
2014年12月9日，原告与被告杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同包括通用条款和特别约定条款，主要内容包括：“1、通用条款与特别约定条款不一致时，视为对通用条款的修改。2、杜ＸＸ、郑明芳为其在冠峰置业开发的“丽景国际”楼盘所购13套商业用房，向原告按揭贷款150万元，贷款年利率6.765%，贷款期限自2014年12月9日至2024年12月9日，还款方式按月还款、分期偿还本息。3、借款人逾期还款（包括被宣布提前到期），原告有权按罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息标准计收复利，罚息利率在贷款利率基础上浮50%。4、若房屋灭失、损毁、被查封等，借款人不恢复或不提供其他担保的，原告有权立即宣布贷款提前到期，并行使抵押权或要求保证人承担保证责任。5、特别条款第31条约定冠峰置业作为阶段性保证人，在满足通用条款第18.2条第（贰）项中条件时，冠峰置业对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。6、通用条款第18.2条第（贰）项规定，冠峰置业在满足下列条件之一的，保证人对条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任：①合同第15.8条第1点约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到抵押权证书。②合同第15.8条第2点约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且原告收到记载抵押权预告登记信息的证明文件。7、前述合同第15.8条第1点规定：合同签订后，借款人应及时办理抵押登记手续，原告应给予必要协助和配合。前述合同第15.8条第2点规定：抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订30日内或原告要求的合理期限内办理预售登记备案或抵押预告登记，借款人获得房屋所有权证书后应在30日内或原告要求合理期限内办妥正式抵押登记手续。8、冠峰置业的保证期间为借款到期日之日起2年。9、冠峰置业不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担本合同项下保证责任，原告放弃任何担保的（包括但不限于任何借款人或其他任何提供的抵押、质押等物的担保），保证人的保证责任不以任何方式减少或免除。”
2015年1月8日，原告向杜ＸＸ发放贷款150万元。
2016年8月25日，冠峰置业将杜ＸＸ名下13套房屋产权证原件交与原告。该房屋已于2014年6月17日办理预购商品房预告登记，但一直未办理抵押预告登记或抵押登记。
2016年9月27日，杜ＸＸ、郑明芳因欠他人借款被宜昌市夷陵区人民法院采取诉讼财产保全。2016年9月28日，杜ＸＸ名下13套房屋被夷陵区法院查封。2017年1月至2月，前述13套房屋被司法拍卖，案外人张岁以315万元购得。2017年4月11日，前述13套房屋被司法过户至张岁名下。
自2016年9月开始，原告得知杜ＸＸ前述13套房屋被法院查封，多次向三被告催促，要求三被告提供其他有效担保，但均未果。故原告宣布贷款提前到期，并诉至法院。现被告杜ＸＸ、郑明芳电话失联、下落不明。截止2017年3月22日，杜ＸＸ尚欠原告贷款本金1246034元。
上述事实，有结婚证、个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、《项目按揭贷款合作协议》、律师函、邮寄单、对账单、办理他项权证交接单、预购商品房预告登记证书、收条、微信截图、（2016）鄂0506财保22号《民事裁定书》、（2017）鄂0506执异15号《执行裁定书》，及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚、足以认定。
本院认为，被告杜ＸＸ在原告处贷款，其妻子郑明芳为共同还款人，因此原告与杜ＸＸ、郑明芳存在金融借款合同关系，原告依约出借款项，两被告应按时足额还款。现贷款所购房屋已被其他法院查封拍卖，而杜ＸＸ、郑明芳下落不明，依合同约定原告可以宣布贷款提前到期，并要求两被告立即还款。因杜ＸＸ、郑明芳未到庭抗辩，故对原告诉称的欠款金额予以采信。原告主张按年利率8.085%计算逾期罚息，该利率标准符合合同约定，本院予以支持。本案争议的焦点在于被告冠峰置业是否可免除保证责任？
一、《项目按揭贷款合作协议》约定冠峰置业为购房者提供无条件、不可撤销的连带保证责任，该责任范围与《个人购房借款/担保合同》阶段性保证约定明显不同，考虑到《项目按揭贷款合作协议》系冠峰置业与原告就“丽景国际”整个楼盘所达成的贷款协议，而《个人购房借款/担保合同》系针对杜ＸＸ、郑明芳单独所签、且签订时间在后，故本案冠峰置业的保证责任应以《个人购房借款/担保合同》约定为准。
二、《个人购房借款/担保合同》首页明确载明“本合同由通用条款和特别约定条款构成，通用条款与特别约定条款不一致时，视为对通用条款的修改”，故冠峰置业的保证责任应首先援引特别条款。针对冠峰置业的阶段性保证责任免除情形，合同特别条款第31条明确指向引用通用条款18.2条第（贰）项，而18.2条第（贰）项第1条、第2条分别规定了正式抵押登记、抵押预告登记两种情形。而正式抵押登记指向引用通用条款15.8条第（1）项，抵押预告登记指向引用通用条款15.8条第（2）项。虽然15.8条第（2）项约定了“办妥预售登记备案或抵押权预告登记”两种情形，但18.2条第（贰）项第2条中仅出现“抵押权预告登记”，未出现“预售登记备案”，可见18.2条第（贰）项第2条不包括预售登记备案这一情形。因此，只有在涉案房屋办理正式抵押或抵押预告登记时，冠峰置业的阶段性保证责任才能免除。
三、《个人购房借款/担保合同》第18.6条约定“冠峰置业不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担本合同项下保证责任，原告放弃任何担保的（包括但不限于任何借款人或其他任何提供的抵押、质押等物的担保），保证人的保证责任不以任何方式减少或免除”，因此，冠峰置业抗辩保证责任免除，与合同约定不符。
四、被告冠峰置业辩称依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在放弃权利范围内免除保证”。1、冠峰置业于2016年8月25日向原告交付涉案房屋不动产权证，2016年9月28日房屋即被法院查封，间隔1个月未能办理抵押登记，不能据此认定原告放弃物的担保。2、冠峰置业所述《中华人民共和国担保法》条款与《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定不一致，按新法优于旧法原则，应适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保…债权人应按约定实现债权…”。3、涉案13套房屋被司法拍卖前均未办理抵押登记，故抵押权未设立，被告辩称的物的担保亦不存在。
综上所述，被告冠峰置业的阶段性保证责任并未免除，应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杜ＸＸ、郑明芳应在本判决生效后十五天内，向原告汉口银行股份有限公司宜昌分行偿还截止到2017年3月22日时的贷款本金1246034元。杜ＸＸ、郑明芳并以本金1246034元为基数，按年利率8.085%向原告支付逾期罚息，逾期罚息自2017年3月23日计算至债务全部清偿时止；
二、被告宜昌市冠峰置业有限公司对杜ＸＸ、郑明芳上述债务承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16014元、公告费600元，上述诉讼费用合计16614元由三被告负担。三被告应在支付上述判决款项时，一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 朱友学
审 判 员 周 云
人民陪审员 周蓉丹
二〇一七年十一月八日
书 记 员 肖 伟