宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1827号
上诉人(原审原告)：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号。
法定代表人：王连喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付前亮�宁夏综义律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：宁夏第一建筑公司第四分公司，住所地宁夏回族自治区银川市民族北街109-1号。
法定代表人：刘东升，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王哲，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张银宁，男，1963年7月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：高东庆，宁夏宁人律师事务所律师。
上诉人宁夏银祥房地产开发集团有限公司因与上诉人宁夏第一建筑公司第四分公司、被上诉人张银宁房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8777号民事�决，宁夏银祥房地产开发集团有限公司、宁夏第一建筑公司第四分公司向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）上诉请求：一、依法撤销（2016）0104民初8777号民事判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费由被上诉人承担。一、原审法院认定”原告将胜利小区8-8-201室房屋调换为胜利小区8－1－201室房屋（面积为126平方米）交付给被上诉人张银宁”是错误的。《租房迁入证》明确载明”经研究决定胜利北街2-16号8号1单元201号出租给张银宁居住”，同时，《国有土地上房屋征收补�现房安置协议》在被征收人处载明为”张银宁（租用）”，由此可见，8-1-201房屋系张银宁从上诉人处租用，双方之间对于该房屋来说是租赁法律关系，这一点在原审中张银宁也是认可的。而8-8-201房屋是《商品房买卖合同》项下的买卖标的，对于该房屋来说，双方是买卖合同关系，原审法院认定双方将两处房屋调换是错误的，两处房屋的法律关系不同，且双方并没有将原8-8-201房屋的买卖关系变更为8-1-201房屋的租赁关系，原审法院不能违背当事人的意志去认定双方的法律关系。如果真如原审法院所言将买卖标的调换成8-1-201房屋，张银宁应补足另一半面积的房款，同时，上诉人应重新为张银宁出具《购房迁入证》而不是《租房迁入证》，张银宁也可正常办理房产证，在拆迁安置协议上，也不会载明是租用关系。二、原审法院认定《商品房买卖�同》已实际履行是错误的。在原审中，二被上诉人均认可双方并没有收到《商品房买卖合同》约定交易的8-8-201房屋，张银宁占用8-1-201房屋是因双方另一法律关系即租赁关系所占有，并非是由《商品房买卖合同》约定买卖的房屋变更所得，由此可见，双方约定买卖的房屋没有交付，而张银宁占用的房屋是基于租赁关系，与买卖合同没有关联性，因此，该《商品房买卖合同》并未实际履行，另外，被上诉人宁夏第一建筑公司第四分公司（合同当事人）在原审中明确表示同意解除合同，而原审法院再次违背当事人的意志不同意解除合同是错误的。综上，原审法院认定事实错误，应依法改判。
宁夏第一建筑公司第四分公司（以下简称宁一建四分公司）答辩称：对银祥公司的上诉没有异议。
张银宁答辩�：1、本案要求解除的是8-8-201室《房屋买卖合同》，而不是8-1-201室。从人民法院审理范围的角度和上诉人的诉讼请求分析，上诉人只要求解除与宁一建四分公司之间签订的8-8-201室《房屋买卖合同》，而不是8-1-201室。为此，一审法院为了查明《商品房购买合同》履行情况，依上诉人申请调取《宁夏银川市房地产交易发票》，证明上诉人已经全额收到8-8-201房屋购房款。关于上诉人所称的8-1-201室，不管是否有证据支持双方将胜利小区8-8-201室变更为胜利小区8-1-201室，还是法院认为双方对合同变更行为，均不是本案的审理范围，应当另案诉讼。所以，关于8-1-201室不是本案审理的范围，根本不存在对错的问题，也不是一揽子解决的问题。2，一审法院判决合同权利义务已经终止，不予解除正确。根据宁夏银川市房地产交易发票，即1998年6月19日银祥公司（财务专用章）给张银宁出具的胜利小区8-8-201室房款发票，仅此一点，足以说明上诉人已经收到胜利小区8-8-201室购房款，债务人已经按照约定履行，上诉人无权要求解除合同。综上，一审法院判决不予解除《商品房购买合同》认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。
宁一建四分公司上诉请求：一、依法撤销（2016)0104民初8777号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人银祥公司于1997年10月29日签订的《商品房购买合同》；二、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审判决关于对”约定将房屋直接交付给张银宁”事实内容认定错误。1997年10月29日，上诉人与银祥公司签订的《商品房购买合同》中买卖关系的建立主体只有两个：上诉人和银祥公司，不存在除此以外第三人，并未有任何”将房屋直接交付给张银宁”内容的约定，一审判决没有明确作出该认定的确切证据是什么，纯属其主观臆定。2．一审判决关于对”合同变更”事实内容认定完全错误。一审判决认定双方将胜利小区8-8-201室调换为胜利小区8-1-201室，应视为对合同内容的变更。对此，上诉人认为，该判决的这一认定根本无任何证据予以证实。涉案《商品房购买合同》约定的商品房基本情况是”胜利小区8-8-201室房屋”，但银祥公司将8-8-201室房屋交付给上诉人之前，其已经将该房屋”一房二卖”出售给了案外第三人。对于银祥公司与被上诉人张银宁协商将8-8-201室置换为8－1－201室的事实，上诉人对实际情况根本不知情，亦没有与银祥公司对原合同约定的房号变更事宜达成过任何书面或口头约定，故不能将银祥公司、张银宁之间所形成的房屋买卖合同的约定视为是上诉人与银详公司协商后对原协议内容约定的变更，一审判决对此认定，无任何事实和法律依据，完全错误。3．一审判决关于对”合同实际履行”事实内容认定完全错误。一审庭审中，从银祥公司当庭承认”胜利小区8-8-201室房屋即没有交付上诉人，也没有交付给张银宁，而是又将该房屋出卖给他人”的事实来看，银祥公司截止目前未向上诉人履行合同约定的交房义务，上诉人亦未接受任何房屋。也就是说，本案上诉人与银祥公司仅达成了商品房购买合同的约定，但合同并未实际履行。现因银祥公司已将胜利小区8-8-201室房屋出卖给了案外第三人而导致立约目的已丧失，且该房屋因拆迁已经不存在，标的物灭失，合同无法继续履行，完全符合法律规定的解除条件，银祥公司和上诉人均同意解除合同，故银详公司要求解除商品房购买合同的诉请，应得到人民法院的支持，但导致涉案房产至今无法交付给上诉人的后果，完全银详公司”一房二卖”的行为所致，理应自行承担合同解除后的违约责任。一审判决认定合同实际履行，驳回银详公司解除合同的诉讼，显然严重脱离案件事实本身，完全错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第七十七条规定，是指当事人协商一致，可以变更合同的情形。本案中没有任何证据证明，也根本不存在上诉人与银祥公司协商一致将胜利小区8-8-201室调换为胜利小区8－1－201室的事实存在，即适用该法律规定前提和基础根本不存在，一审判决引用此规定显然错误。综上，一审判决对案件事实作出了错误的认定，侵害了上诉人的合法权益。请求�审法院查清事实后，依法予以改判。
银祥公司答辩称：对宁一建四分公司的上诉没有异议。
张银宁答辩称：1、关于本案合同的主体。本案的合同主体是宁一建四分公司与银祥公司，张银宁是作为双方纠纷处理结果上具有法律利害关系的第三人，因为张银宁是涉案房款的交付者。2、关于本案合同的变更。张银宁同意宁一建四分公司关于一审判决在没有任何证据证明或者约定的情况下认定双方将胜利小区8-8-201室变更为胜利小区8-1-201室；只有宁夏银祥房地产公司单方面承认变更的行为。3、关于合同履行。根据一审法院调取的证据，即银祥公司于1998年6月19日给张银宁出具的胜利小区8-8-201室房款发票，仅此一点，足以说明银祥公司已经收到胜利小区8-8-201室购房款。所以，在银祥公司与宁一建四分公�签订《商品房购买合同》及收到购房款后，合同已经履行完毕，是无权要求解除合同，没有解除的理由和依据。综上，张银宁认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决不予解除《商品房购买合同》符合客观事实及法律规定。
银祥公司向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原告与被告宁夏第一建筑公司第四分公司签订的《商品房购买合同》；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1997年10月29日，原告与被告宁夏第一建筑公司第四分公司签订《商品房购买合同》一份，合同载明：”甲方：宁夏第一建筑公司第四分公司，乙方：宁夏银祥房地产开发集团有限公司。甲方购买胜利北街2-16巷8号楼8单元201室住宅居室商品房，合计建筑面积为61.5平方米。本商品房价格每平�米1400元，共计86100元。注：宁夏第一建筑公司第四分公司交购房款46100元，下欠房款按王总指示结算”。因被告宁夏第一建筑公司第四分公司与被告张银宁之间存在其他债权债务关系,原告与被告宁夏第一建筑公司第四分公司约定将胜利小区8-8-201室直接交付被告张银宁。1998年6月19日，原告向被告张银宁出具胜利小区8-8-201室房款发票，金额为86000元。原告将胜利小区8-8-201室房屋调换为胜利小区8-1-201室房屋（面积为126平方米）交付被告张银宁，但未与被告张银宁另行签订买卖合同，胜利小区8-8-201室房屋由原告出卖给他人。2013年5月6日，胜利小区因旧城改造被拆迁，被告张银宁以胜利小区8-1-201室房屋租户身份与银川市土地储备局签订国有土地上房屋征收补偿协议书一份，由银川市土地储备局拆迁胜利小区8-1-201室房屋，补偿被告张银宁五里宜居6-3-201室及6-3-202室房屋两套。后原告以被告张银宁违约为由诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，原告与被告宁夏第一建筑公司第四分公司签订《商品房购买合同》，但约定将房屋直接交付被告张银宁，被告张银宁为房屋实际买受人。合同签订后，双方将胜利小区8-8-201室房屋调换为胜利小区8-1-201室房屋，应视为对合同内容的变更。且胜利小区8-1-201室房屋已实际交付被告张银宁，该合同已实际履行。故法院对原告要求解除与被告宁夏第一建筑公司第四分公司签订的《商品房购买合同》的诉讼请求不予支持。综上所述，法院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告宁夏银祥房地产开发集团的诉讼请求。案件受理费200元，由原告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担。
本院二审期间，银祥公司、宁一建四分公司、张银宁均未提交新证据。
银祥公司对一审法院认定”原告将胜利小区8－8－201室房屋调换为胜利小区8－1－201室房屋（面积为126平方米）交付被告张银宁”有异议，认为胜利小区8-1-201室房屋系张银宁与银祥公司之间的租赁关系，银祥公司从未出售给被上诉人张银宁。宁一建四分公司对一审法院认定”因被告宁夏第一建筑公司第四分公司与被告张银宁之间存在其他债权债务关系，原告与被告宁夏第一建筑公司第四分公司约定将胜利小区8－8－201室直接交付被告张银宁”有异议，认为宁一建四分公司与张银宁之间不存在其他债权债务关系；也无证据证明宁一建四分公司与银祥公司约定将胜�小区8-8-201室直接交付给张银宁的事实。
二审查明，1997年10月29日，上诉人银祥公司与上诉人宁一建四分公司签订《商品房购买合同》一份，合同载明：”区建一公司四分公司（甲方）购买银川市银祥房地产开发有限公司（乙方）商品房。甲方购买胜利北街2－16巷8号楼8单元201号住宅居室商品房，合计建筑面积为61.5平方米。本商品房价格每平方米1400元，共计86100元。注：预交购房款46100元，下欠房款随按王总指示结算。”1998年6月19日，上诉人银祥公司出具胜利小区8－8－201室房屋发票。发票载明：”客户名称张银宁，面积61.5平方米，单价1400元，计86100元，注：结转。”此后，胜利小区8－8－201室房屋由上诉人银祥公司出卖给他人。
一审审理中，上诉人银祥公司称：”1997年银祥公司开发建设银川市兴庆区胜利住宅小区项目，被上诉人张银宁挂靠上诉人宁一建四分公司为该项目进行地基打桩，经结算银祥公司欠付张银宁工程款46100元。1997年10月29日，银祥公司与宁一建四分公司签订涉案《商品房购买合同》，实际的购买人为张银宁，在张银宁交清房款后，银祥公司出具了发票。此后，因张银宁以胜利小区8－8－201室房屋面积小，经张银宁与银祥公司协商调换房屋，并将胜利小区8－8－201室调换为8－1－201室，但张银宁未支付剩余差价房款，却一直占有使用该房屋。2014年，因旧城改造，胜利小区被划入拆迁改造范围。张银宁在银祥公司不知情的××区、6－3－202室房屋两套，面积共计183.3平方米。”为此，银祥公司以张银宁侵犯其权益向一审法院起诉，请求解除银祥公司与宁一建四分公司签订的《商品房购买合同》。对此，被上诉人张银宁在一审中不认可银祥公司所称的上述事实。上诉人宁一建四分公司称，宁一建四分公司与银祥公司于1997年10月29日签署过商品房购买合同，合同签订后银祥公司未向宁一建四分公司交付过该房屋，现该房已被拆迁，合同无法履行，同意解除合同。同时，宁一建四分公司称，宁一建四分公司未与银祥公司约定将胜利小区8－8－201室房屋直接交付给张银宁。
经一审法院依法向银川市住房保障局调取与本案相关的证据并经质证后查明，2001年12月20日宁夏银祥房地产开发有限公司开具的租房迁入证（编号2001018）载明：经研究决定胜利北街2－16号8#1单元201出租给张银宁居住（面积为126平方米）。2013年5月6日，胜利小区因旧城改造被拆迁，被上诉人张银宁以胜利小区8－1－201室房屋租户身份与银川市�地储备局签订国有土地上房屋征收补偿协议书一份，由银川市土地储备局拆迁胜利小区8－1－201室房屋，补偿被上诉人张银宁五里宜居6－3－201室、6－3－202室房屋两套。
本院认为，本案争议的焦点为涉案《商品房购买合同》是否履行、合同应否解除。本案中，银祥公司虽与宁一建四分公司签订《商品房购买合同》，但宁一建四分公司在合同签订后并未向银祥公司支付购房款，而实际向银祥公司缴纳涉案胜利小区8－8－201号房屋房款人为张银宁。由于涉案合同签订于1997年10月，距银祥公司起诉至一审法院时已19年，宁一建四分公司作为合同签订方本案审理中虽不认可其与银祥公司间约定将胜利小区8－8－201室房屋直接交付给张银宁，但宁一建四分公司既未向银祥公司缴纳房款，也未主张过权利。而张银宁虽否认其与银祥公司间存在�涉案8－8××区房屋的事实，但本案中收集的证据反映涉案8－8－201室房屋的交款方为张银宁，张银宁对其交款也未否认，足以证明张银宁与银祥公司已就涉案房屋履行了银祥公司与宁一建四分公司间签订的《商品房购买合同》；同时，虽然涉案房屋实际张银宁未占有，但证据反映张银宁已接收了银祥公司交付的胜利小区8－1－201室房屋，银祥公司开具的租房迁入证中反映的是出租给张银宁居住。张银宁在其向银祥公司缴纳涉案8－8－201室房款后，在其未实际占有涉案房屋的情况下，也从未主张过权利。故宁一建四分公司称其未与银祥公司约定将胜利小区8－8－201室房屋直接交付给张银宁的辩解不能成立，张银宁称其与涉案8－8－201室无关的辩解也不能成立。故一审法院结合本案所收集的证据认定银祥公司与宁一建四分公司签订《商品房购买合同》并约定将房屋直接交�给张银宁，张银宁为房屋实际购买人，一审法院的认定正确。虽被上诉人张银宁以8－1－201室房屋与本案审理的涉案合同解除无关不愿就其与银祥公司间如何进行调换予以说明，但根据一审中收集的证据反映，在涉案合同的履行中，银祥公司与张银宁间已通过将涉案8－8－201室房屋调换为胜利小区8－1－201室房屋的形式进行了履行。一审法院对此认定正确。但一审法院表述为双方将胜利小区8－8－201室房屋调换为胜利小区8－1－201室房屋，应视为对合同内容的变更，一审对此表述存在表述不清的问题。综上，涉案《商品房购买合同》已实际履行。上诉人银祥公司、宁一建四分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏银祥房地产开发集团有限公司、宁夏第一建筑公司第四分公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 杨巧玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年九月五日
书 记 员 袁 萍