陕西省宁强县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0726民初979号原告阳洪，男，汉族，住陕西省宁强县汉源街道办事处，村民。委托代理人侯清燕，女，汉族，住址、职业同上，系原告阳洪之妻。委托代理人王柏斌，四川新伦律师事务所律师。被告汉中市黑胡子房地产开发有限公司，住所地：陕西省宁强县汉源街道办事处河滨路住建局旁。法定代表人娄建平，该公司执行董事。委托代理人闫泽涛，该公司员工。原告阳洪诉被告汉中市黑胡子房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年11月2日立案受理，依法由审判员周光平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳洪的委托代理人侯清燕、王柏斌，被告汉中市黑胡子房地产开发有限公司委托代理人闫泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳洪向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房款159217元，并承担该款利息及其他经济损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购得万宇广场第三幢2-6号房建筑面积35.86平方米。同年2月6日，原告通过银行转账方式向被告支付购房款159217元。《商品房买卖合同》是在自愿的情况下签订的，没有违背当事人真实意思的表示，双方应当遵守。根据合同约定，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。根据合同附件四补充协议，原告应于本合同签订之日起15日内协助被告到指定银行办理完毕按揭手续，买受人已按银行要求提供全部贷款所需资料后，确因银行审核该买受人不具备贷款条件，买受人又无能力以现金形式支付贷款金额，可申请退房。原告积极配合被告提交各项手续，但银行告知所购房屋不能办理按揭贷款。原告多次找到被告请求解决问题，均未获得明确答复。原告与其他买受人于2017年10月10日向被告发出解除合同的书面通知，要求解除合同退还房款，但被告明确表示拒绝。根据《合同法》第六十条、第九十三条的规定，双方约定解除合同的条件已经成就，应依法解除合同。原、被告签订《商品房买卖合同》时，房屋是在售现房，合同没有约定办理产权证书的截止时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，自合同签订之日起90日未取得产权证书，出卖人应承担违约责任，且办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，原告可以解除合同并要求赔偿损失。原、被告签订合同，至今两年有余，所购房屋未取得房屋产权证书，办理产权证书已经超过法定期间，原告可以解除合同并要求赔偿损失。被告汉中市黑胡子房地产开发有限公司辩称，一、《民法总则》第119条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思，自签订之日起，对双方都具有法律约束力，双方均不得随意提出解除合同。二、原告提出未能办理银行按揭贷款的事实存在，但责任不在原、被告。银行明确告知原告，是由于银行内部相关政策规定，停止办理该项业务。三、按照合同约定，原告向被告支付了购房款159217元，被告把万宇广场第三幢2-6号面积35.86平方米商铺实际交付给了原告。原告与汉中市银泰百货有限公司签订《出租协议》，将该商铺租赁给汉中市银泰百货有限公司经营，出租期为2015年6月1日起至2020年5月31日止，原告丧失了提出解除合同的先决条件。原告与被告及汉中市银泰百货有限公司签订《三方协议》，其目的就是减轻原告付款压力，原告可用租金抵付被告部分购房款。四、原告所购房总价款383115元，优惠15000元，将2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金抵扣房款58898元，优惠后购房款共计309217元，原告已付159217元，尚有150000元未付清。由于原告未能全部缴清购房款，无法给其办理房屋产权证书。但房款交清的其他购房者已经取得房屋产权证书，并收到返还的第三年租金。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已实际合法取得商铺，公司不同意解除合同。原告以未能办理按揭贷款为由，提出与被告解除《商品房买卖合同》无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。为了化解纠纷，公司愿意调解处理本案，意见是：合同继续履行，原告用汉中市银泰百货有限公司未付的租金88347元（2017年6月1日—2020年5月31日）抵付尚欠的购房款，抵付后下欠61653元，可分期支付给被告。经审理查明，原告购买被告开发的位于陕西省宁强县汉源街道办事处羌州路商品房（现房），总价款383115元，优惠15000元，将2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金抵扣房款58898元，优惠后购房款为309217元。2015年2月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：阳洪作为买受人，购买黑胡子万宇广场第3幢2-6号房，该房建筑面积共35.86平方米，其中套内建筑面积20.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.66平方米，单价为人民币每平方米￥8623元，总金额（人民币）￥309217元。第六条付款方式及期限：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付（人民币）￥159217元，剩余房款（人民币）￥150000元以银行按揭贷款方式支付，详见合同附件四商品房买卖合同补充协议。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人应协助买受人办理取得房地产权属证书，并一次性支付买受人违约金1000元整；如因买受人拖欠有关购房合理费用，或因其他原因导致贷款银行不同意办证等原因造成买受人不能在约定时间内取得房地产权属证书的，出卖人有权相应顺延办证时间并无须承担任何违约责任。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。《商品房买卖合同补充协议》（一）贷款的办理：1、买受人承诺在签订合同及本补充协议时，已经充分了解贷款银行相关个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用。如因买受人的实际情况与相关要求及条件不符合或因买受人其他原因，导致银行拒绝为其提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。2、买受人应于本合同签订之日向出卖人支付（人民币）￥159217元（含已交付定金），剩余房款（人民币）￥150000元买受人选择银行按揭贷款方式支付。买受人应于本合同及补充协议签订之日起15日内，协助出卖人到指定银行办理完毕按揭手续（标准为贷款手续完备，贷款资格一并通过银行审核，配合办理各项手续等待放款）。买受人应按贷款银行的要求提供所需全部资料，并按要求付清所需要的各项费用；3、买受人已按银行要求提供全部贷款所需资料后，确因银行审核该买受人不具备贷款条件，买受人又无能力以现金形式支付贷款金额，可申请退房。出卖人应在买受人提出申请退房15日内将买受人已支付房款退还。买受人应在提出退房申请3日内协助出卖人办理完毕解除商品房买卖合同和注销登记备案，出卖人并有权将该房产出售给第三人。同日，阳洪（出租方）与汉中市银泰百货有限公司（承租方）签订《出租协议》，约定：一、根据阳洪和汉中市黑胡子房地产开发有限公司2015年2月3日签署的《商品房买卖合同》，阳洪将其购买的银泰百货2-6室，建筑面积35.86平方米出租给汉中市银泰百货有限公司经营管理。二、租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止。租期内汉中市银泰百货有限公司对阳洪、出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金标准每年￥29449元，前二年的租金直接抵付房款，第三年开始汉中市银泰百货有限公司在每年的6月7日前将租金打入阳洪指定银行账号……。同时，被告（出卖人）与阳洪（买受人）以及汉中市银泰百货有限公司（承租方）签订《三方协议》，约定：一、租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止。租期内汉中市银泰百货有限公司对被告出售给阳洪的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。二、汉中市银泰百货有限公司将该商铺用作于银泰百货大型商场之用途……。合同签订后，汉中市银泰百货有限公司对该商铺进行装修、经营。2015年2月6日，原告通过银行转账方式向被告支付房款159217元，尚欠150000元以银行按揭贷款方式支付。原告按要求向被告提交了办理按揭贷款所需的全部资料。2017年10月，银行通知原告由于政策性原因不能办理按揭贷款。2017年10月11日，原告向被告送达书面解除合同告知书，被告拒收并表示不同意解除合同。原告未收到出租协议约定的第三年租金，遂于2017年11月2日向本院提起诉讼。在诉讼中，经本院多次主持调解，双方未能达成一致意见。上述事实，有原、被告当庭陈述，阳洪和侯清燕的身份证及结婚证、商品房买卖合同、出租协议、三方协议、销售不动产统一发票、解除合同告知书复印件等在卷佐证，并经当庭质证、认证，本院审查，予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律规定，合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案讼争商品房为商铺，原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，应对经营风险存在合理预期。原告自愿将购买的商铺出租他人，并已经实际获得租金收益用来抵付部分购房款，原告以被告未能办妥按揭贷款为由主张解除合同的理由不能成立。故对原告要求解除合同由被告返还已付的购房款159217元并承担利息损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告阳洪的诉讼请求。案件受理费3400元，减半收取1700元，由原告阳洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  周光平二〇一七年十二月十八日书记员  徐元璞