海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第1190号
上诉人（原审原告）俞琳，女，瑶族。
委托代理人周猛，海南为先律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）儋州海航投资开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道168号新天地酒店6号别墅。
法定代表人尤彬，该公司总经理。
委托代理人费凡，该公司职员。
委托代理人潘国贤，该公司职员。
原审第三人中国银行股份有限公司儋州支行，住所地海南省儋州市那大镇人民大道212号。
法定代表人谢耀中，该支行行长。
委托代理人林松，该支行职员。
委托代理人邓艳芬，该支行职员。
上诉人俞琳因与被上诉人儋州海航投资开发有限公司（以下简称儋州海航公司）及原审第三人中国银行股份有限公司儋州支行（以下简称中行儋州支行）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第1206号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭审理了本案。俞琳的委托代理人周猛与儋州海航公司的委托代理人费凡、潘国贤以及中行儋州支行的委托代理人林松、邓艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，俞琳与儋州海航公司于2013年5月25日签订了《儋州市商品房买卖合同》，约定：买受人（即俞琳）购买出卖人（即儋州海航公司）开发的位于儋州那大北部新区控规第02-03地块儋州望海国际花园第1幢1102房，该房为预售商品房，商品房预售许可证号为儋建房售字第（3）号；建筑面积为85.16平方米，按建筑面积计价为每平方米4212.36元，房价款共计358725元；签订合同当日，买受人应支付首付款108725元，余款250000元由买受人向贷款银行申请按揭支付，并于2013年8月31日前提供齐全符合银行要求的个人资料并办理银行面签手续；如买受人逾期付款，则自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际付清之日止，每日按应付款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；出卖人应当在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人未能按合同约定的期限交房的，按如下方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：逾期交房在90天内，则自合同约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付款的万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期交房超过90天的，超出部分由出卖人每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的2%。2014年8月20日，俞琳、儋州海航公司及中行儋州支行签订了《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》，约定：借款人（即俞琳）向贷款人（即中行儋州支行）贷款用于支付借款人向保证人（即儋州海航公司）购买的位于儋州那大北部新区控规第02-03地块儋州望海国际花园第1幢1102房的房价款；贷款金额为25万元；贷款期限为15年，自贷款人实际放款之日起算；贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际房款日起每12个月重新确定利率。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率；借款人采用按月等额本息还款方式偿还借款；借款人可以申请提前还款，经贷款人同意提前还款的部分，除计收正常利息外，贷款人有权对提前还款部分按还款当日合同约定利率加收2个月利息作为补偿；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人按照合同的约定承担连带保证责任等。上述合同签订后，俞琳如期支付了首付款108725元，儋州海航公司于2013年6月4日向俞琳开具了首付款的销售不动产统一发票（发票号码：00191436）。中行儋州支行于2014年10月15日将俞琳的按揭贷款25万元发放到了儋州海航公司开设的账号为266258829402的账户上。收到剩余房价款后，儋州海航公司于2014年11月6日向俞琳开具了销售不动产统一发票（发票号码：00143150）。另查明，俞琳、儋州海航公司于2013年5月29日就所签订的《儋州市商品房买卖合同》向儋州市住房和城乡建设局办理了备案登记手续；俞琳委托海南为先律师事务所律师周猛于2015年5月21日年向儋州海航公司发送了《律师告知函》，要求解除《儋州市商品房买卖合同》等；截止本案一审辩论终结前，儋州海航公司所开发的商品房尚未建完，无法向俞琳交付商品房。为此俞琳向一审法院提起诉讼请求：一、解除俞琳与儋州海航公司于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》；二、判决儋州海航公司返还俞琳购房款358725元；三、判决儋州海航公司赔偿俞琳利息损失暂计26047.50元（首付款108725元的利息损失按银行同期贷款利率自2013年6月4日起计至付款之日止，按揭款25万元的利息损失按月利率5.4583‰自2014年10月15日起计至付款之日止）；四、判决儋州海航公司向中行儋州支行支付提前偿还贷款产生的补偿金等，具体以中行儋州支行核算为准。
一审法院认为，本案系房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人后，买受人向房地产开发企业要求解除合同的案件，因此本案案由应宜认定为商品房预售合同纠纷。本案俞琳与儋州海航公司所签订的《儋州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，俞琳已按合同的约定支付了全部购房款，已全部履行其支付购房款的义务。儋州海航公司理应按合同的约定在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付给俞琳使用，但儋州海航公司至今未能交房，已逾期超过一年时间，其行为已严重违反了合同的约定，构成违约，导致俞琳不能实现商品房买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，故俞琳请求解除其与儋州海航公司签订的《儋州市商品房买卖合同》有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，儋州海航公司依法应当返还俞琳已支付的购房款358725元。对俞琳要求儋州海航公司赔偿已付购房款的利息损失的主张，即首付款108725元的利息损失按银行同期贷款利率自2013年6月4日起计至付款之日止，按揭款25万元的利息损失按月利率5.4583‰自2014年10月15日起计至付款之日止的利息损失。虽然俞琳、儋州海航公司在《儋州市商品房买卖合同》中已约定了逾期交房的违约金计算方式是“每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不超过合同总房款的2%”，但俞琳所支付的25万元购房款是通过银行按揭贷款的方式支付的，合同约定的违约金低于俞琳的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故俞琳要求的利息损失应以儋州海航公司违约造成的损失为准。即俞琳的利息损失应为：首付款108725元的利息损失按中国人民银行同期定期二年期金融机构人民币存款基准利率自2013年6月4日起计付，按揭贷款25万元的利息损失按月利率5.4583‰自2014年10月15日起计付。对俞琳要求儋州海航公司向中行儋州支行支付提前偿还贷款产生的补偿金的主张，因俞琳与中行儋州支行签订的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》尚未解除，提前偿还贷款的损失尚未实际发生，故俞琳的请求没有事实根据，一审法院不予支持。依照《》第第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除俞琳与儋州海航投资开发有限公司于2013年5月25日签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、儋州海航投资开发有限公司于判决生效之日起十日内返还俞琳购房款358725元；三、儋州海航投资开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿俞琳利息损失（其中首付款108725元的利息损失按中国人民银行同期定期二年期金融机构人民币存款基准利率计算，自2013年6月4日起计至本判决确定的宽限期内的实际给付之日止；按揭贷款250000元的利息损失按月利率5.4583‰计算，自2014年10月15日起计至本判决确定的宽限期内的实际给付之日止）；四、驳回俞琳的其他诉讼请求。如果儋州海航公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3536元，由儋州海航公司负担。
上诉人俞琳不服一审判决上诉称，一审法院以存款利率计算俞琳支付涉案房屋首付款的损失没有法律依据，依据有关法律规定，应当按银行同期贷款利率计算房屋首付款的损失。儋州海航公司逾期交房，其也没有及时返还购房款，一审法院应当比照占用银行资金的贷款利率计算俞琳的经济损失比较公平。俞琳请求二审法院：1.撤销一审判决第三项，改判儋州海航公司按银行同期贷款利率赔偿首付款利息损失（自2013年6月4日起计至实际给付之日），按月利率5.4583‰计算标准赔偿按揭贷款利息损失（自2014年10月15日起计至实际给付之日）；2.一、二审案件受理费由儋州海航公司负担。
被上诉人儋州海航公司答辩称，俞琳的上诉请求不符合法律规定，诉争双方对逾期交房的违约金已在房屋买卖合同中作出了约定，俞琳认为违约金过低请求调整不符合法律规定，一审判决符合法律规定。儋州海航公司请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行儋州支行陈述意见称，如果涉案的购房合同解除，那么涉案的贷款合同亦应当解除，俞琳及儋州海航公司应将俞琳所借的贷款直接返还给中行儋州支行。涉案贷款以俞琳购买的房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，中行儋州支行对处置抵押房屋所得款项享有优先受偿权。俞琳及儋州海航公司应承担涉案贷款合同项下的违约责任。涉案贷款合同被解除后，儋州海航公司应对俞琳给中行儋州支行造成的损失承担连带清偿责任。
二审审理期间，各方当事人均未提供新证据。
经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，俞琳对一审判决解除其与儋州海航公司签订的房屋买卖合同以及儋州海航公司返还俞琳购房款358725元的处理结果没有异议，儋州海航公司与中行儋州支行对该处理结果未提起上诉，故本院对此予以维持。
本案二审的争议焦点是：俞琳主张的购房款利息计算标准如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案根据查明的事实，儋州海航公司违反合同约定逾期交房应当承担违约责任，俞琳与儋州海航公司在合同中约定的违约金总额不超过合同总房款的2%。一审法院认定俞琳的购房款利息计算标准为：首付款按中国人民银行同期二年期金融机构人民币存款基准利率计算，按揭贷款25万元按月利率5.4583‰计算，一审法院的此种计算标准已经将合同中有关违约金总额不超过合同总房款2%的约定予以调高，即一审判决儋州海航公司赔偿俞琳购房款的利息损失并无不当，本院予以维持。俞琳上诉称儋州海航公司逾期交房应按银行同期贷款利率赔偿首付款利息损失于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果得当，本院予以维持。俞琳的上诉请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由俞琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔凡勇
审判员 吴慧明
审判员 龙蜀娟
二〇一五年十一月十六日
书记员 邓业荣
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。