广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1295号
上诉人（原审原告）伦国勤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4218。
上诉人（原审被告）广东省佛山市顺德区龙江镇坦东股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人邓永潮。
委托代理人林海，广东顺龙律师事务所律师。
上诉人伦国勤与上诉人广东省佛山市顺德区龙江镇坦东股份合作经济社（以下简称坦东股份社）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、坦东股份社应于判决发生法律效力后十日内向伦国勤返还按金10万元并支付利息（从2011年11月1日至法院判决履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回伦国勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9341.16元，由伦国勤负担7472.93元，坦东股份社负担1868.23元。
上诉人伦国勤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，判决错误、失实。1.原审法院认为涉案厂房办理了建设用地许可证，但事实上，坦东股份社从来没有办理过任何建设用地许可证，也不存在不违反法律、行政法规的问题。2.原审法院认为“双方《租赁厂房合同》约定，期满后或租用未期满迁出的，伦国勤在坦东股份社厂房内加建的建筑物和固定装修设施（如水、电、消防设施等）无偿归坦东股份社所有，……伦国勤在本案中对上述建筑物和固定装修设施（如水、电、消防设施等）主张权利，要求赔偿相应物品折价损失，其理据不足”，这一事实认定是不实事求是的。涉案厂房是被坦东股份社强行收回的，并强行占为己有，另行出租给他人经营。3.原审法院认为“本案中，伦国勤违约未交纳租金，并于2008年底自行搬出，在伦国勤见证下，坦东股份社就伦国勤剩余的租赁期限与他人签订租赁合同”。伦国勤当时是被迫，很无助，被坦东股份社强行收回。伦国勤在2001年10月23日与坦东股份社签订《租赁厂房合同》前，于2001年6月12日先交付了10万元按金予坦东股份社，伦国勤在经营租赁厂房至2008年12月31日时，坦东股份社将伦国勤在经营租赁厂房时所投资的全部设施、设备等强行收回，坦东股份社并强行占去伦国勤在租赁厂房合同期间所投资的以下设施：（1）2001年投资安装的电线等价值23万元，配电柜5万元，总价值28万元，按30%计，坦东股份社应赔偿伦国勤84000元；（2）投资安装自来水设施25000元，按30%计，坦东股份社应赔偿伦国勤7500元；（3）投资安装消防设施价值63000元，按30%计，坦东股份社应赔伦国勤18900元；4.在2006年投资新建星铁棚，建筑面积710平方米，投资146000元，按60%计，坦东股份社应赔偿伦国勤87600元；5.星铁棚内电线，投资95000元，按60%计，坦东股份社应赔偿伦国勤57000元。上述损失，是坦东股份社强行单方终止租赁合同导致伦国勤的损失，至今未处理。伦国勤上述按金、全部投资设施、设备等至今还在坦东股份社手中，租赁厂房合同还继续生效、履行、有效，伦国勤从来没有放弃过权利，也从来没有放弃过终止《租赁厂房合同》的继续履行。伦国勤对上述按金、全部投资设施、设备等一直在追收。依据伦国勤与坦东股份社签订的《租赁厂房合同》第五条的规定，现增加诉讼请求，请求判令坦东股份社支付20万元违约金给伦国勤，以补偿伦国勤的损失。二、伦国勤在租赁期间投资的主要设施、设备共5项，合计投资609000元，按合同约定的租赁期限10年以及伦国勤与坦东股份社双方于2009年1月20日同意转租给第三人承租之日起还剩余租赁期33个月。因此，伦国勤所投资的各项设施、设备折旧费用还剩余30%可利用，合计折旧费为255000元，坦东股份社尚未将该折旧款给伦国勤。因上述33个月的租金都由坦东股份社收取，该租金的溢价部分共216800.10元应由伦国勤收取。因此，该增值租金是由于得到伦国勤所投资609000元增加的设施、设备所带来的，应当返还给伦国勤。综上所述，伦国勤上诉请求：1.撤销原审判决第二项，支持伦国勤的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由坦东股份社承担。
上诉人坦东股份社针对上诉人伦国勤的上诉答辩称：伦国勤的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
上诉人坦东股份社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、伦国勤的起诉明显超过诉讼时效，应不受法律保护。原审法院认定伦国勤通过各种途径不间断地主张权利，认为伦国勤的起诉未超过诉讼时效。但坦东股份社通过审查伦国勤提供的一审证据材料，除部分由法院出具的裁定书外，其余的资料均为伦国勤单方提供的证据，属于孤证，未有其他依据可以证明其真实性。这些证据材料不足以证明伦国勤的起诉未超诉讼时效。二、伦国勤当初交付的10万元厂房租赁按金，已在之前坦东股份社诉伦国勤的租赁合同纠纷或借款合同纠纷中减除［案号分别为（2009）顺法民一初字第05996号和（2010）顺法民二初字第00059号］，不存在本案中坦东股份社需要返还伦国勤按金的事实。三、就算坦东股份社的确未减除租赁按金10万元，由于伦国勤违约不支付租金，已构成根本违约，伦国勤无权收回租赁按金。因此，请求二审法院重新审查，撤销原审判决第一项，改判坦东股份社无需向伦国勤返还租赁按金10万元及利息。
上诉人伦国勤针对上诉人坦东股份社的上诉答辩称：伦国勤之前根本不懂得如何为自己申诉，更不知道超出诉讼时效期间不受法律保护，但伦国勤深信中国的法律是公正的。伦国勤不可能连几十万元的厂房设施和三年的租金余额以及生活的房子也不要。请求二审法院主持公道。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对双方当事人的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、坦东股份社应否向伦国勤返还租赁按金10万元；二、坦东股份社应否向伦国勤赔偿损失250500元及相应利息；三、坦东股份社应否向伦国勤支付违约金20万元。
关于第一个争议焦点。坦东股份社对于伦国勤向其交纳了涉案《租赁厂房合同》项下的租赁按金10万元的事实没有异议，但认为该租赁按金10万元已经在原审法院（2009）顺法民一初字第05996号和（2010）顺法民二初字第00059号案件中处理，本案中其不需要向伦国勤返还该租赁押金10万元。对此，经本院审查，未见上述两个案件中对涉案租赁押金10万元进行了处理。坦东股份社在本案中亦不能具体说明在上述两个案件的民事判决书中，哪一部分是对涉案租赁押金10万元的处理。因此，根据“谁主张、谁举证”的原则，坦东股份社应当承担举证不能的法律后果，本院对其已经向伦国勤返还了租赁押金10万元的主张不予采纳。至于坦东股份社提出伦国勤请求返还该租赁押金10万元已经超过诉讼时效的问题。因伦国勤自于2009年与坦东股份社发生纠纷后，通过再审申请等多种途径不间断地主张自己的权利，故伦国勤提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于第二个争议焦点。本案中，伦国勤请求坦东股份社向其赔偿伦国勤投资安装的电线、配电柜、自来水设施、消防设施、星铁棚等损失共计250500元及利息。由于伦国勤与坦东股份社签订《租赁厂房合同》第九条约定“期满后或租用未期满迁出的，原告在被告厂房内加建的建筑物和固定装修设施（如水、电、消防设施等）无偿归被告所有”，故原告就上述建筑物和固定装修设施主张权利，要求坦东股份社赔偿其相应损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。伦国勤与坦东股份社签订的《租赁厂房合同》第五条约定：“在租用期内，除国家及上级部门征用以外，任何一方在协议期限内提出终止协议，必须承担对方贰拾万元人民币的违约金。”因伦国勤与坦东股份社曾就上述《租赁厂房合同》项下的租金等问题发生过纠纷，坦东股份社向原审法院起诉伦国勤拖欠其租金，案号为（2009）顺法民一初字第05996号，原审法院审理后认定伦国勤尚欠坦东股份社从2008年6月截至2008年12月31日的租金169971元及综合管理费17256元，并认定伦国勤于2008年12月31日已搬离涉案租赁厂房。也就是说，在双方履行《租赁厂房合同》期间，伦国勤自己存在违约行为。且伦国勤在本案中并未举证证明坦东股份社存在违约行为。因此，伦国勤请求坦东股份社向其支付违约金20万元，亦没有事实和法律依据，原审法院不予支持亦无不当，本院予以维持。
综上所述，伦国勤与坦东股份社的上诉主张，均理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12078.80元，由上诉人伦国勤负担9778.8元，上诉人广东省佛山市顺德区龙江镇坦东股份合作经济社负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 周英洋