湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00849号
上诉人（原审原告）杨孝玲，农民。
委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）管民桦，公务员。
委托代理人（一般代理）罗涛，湖北夷水律师事务所律师。
原审第三人恩施天赐房地产有限公司，住所地：恩施市工农路27号。
法定代表人聂兆璟，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）肖波，湖北夷水律师事务所律师。
上诉人杨孝玲因与被上诉人管民桦、原审第三人恩施天赐房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第01317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨孝玲在一审中诉称：2014年1月16日，经恩施市益家益房产交易有限公司介绍，杨孝玲与管民桦在该公司办公室签订了《房地产买卖合同》，合同约定由杨孝玲购买管民桦位于恩施市民族路瑞都香榭B栋1605室的房屋一套，房屋面积162.96㎡，总房款60万元；付款方式为2014年1月16日支付25万元，余款于2014年6月30日之前交付；管民桦收到25万元的房款后需将房屋钥匙交给杨孝玲。同时约定，在合同生效之日起30日内，管民桦需配合杨孝玲办理该房地产的房屋所有权转移登记手续和建设用地使用权人变更手续。合同签订后，杨孝玲按时向管民桦支付了25万元购房款，但管民桦未按约定将房屋钥匙交给杨孝玲。之后，杨孝玲多次找管民桦要求配合办理房屋过户手续时，才知道管民桦并未取得房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。并且，据杨孝玲了解，因房地产开发公司与土管部门之间就土地权属还有纠纷未了，短时间内杨孝玲根本无法取得该房地产的产权，管民桦的买卖行为实属无权处分。综上所述，杨孝玲认为，合同的签订需遵守法律的规定，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条明确规定，出卖标的物，应当属出卖人所有或者出卖人有处分权。据此，请求人民法院确认双方于2014年1月6日签订的《房地产买卖合同》无效；判令管民桦返还杨孝玲购房款25万元，并按同期银行贷款利率的三倍支付自2014年1月6日起至还款之日止的利息；由管民桦承担案件受理费。
管民桦在一审中辩称：双方购房合同签订后，杨孝玲即向管民桦支付了先期款项，因考虑到房屋需要装修，双方同意将房屋钥匙暂时由益家益公司保管，以便于益家益公司人员带领装饰公司工作人员现场勘测房屋，设计装修方案。其后，杨孝玲多次与益家益公司及装饰公司工作人员一起到标的房屋进行勘测，提出装修意见。因此，杨孝玲诉称管民桦未按约交付房屋钥匙的情况实际并不存在。另杨孝玲自支付给管民桦首付款250000元后，一直不与管民桦联系支付余款事宜，导致至今未能办理相关权属证明。双方所诉争房屋虽未办理相关权属证明，但杨孝玲与房屋开发商之间已无任何纠葛，现有证据表明标的房屋确系管民桦所有，因此杨孝玲主张解除合同缺乏法律依据，请求人民法院驳回杨孝玲的诉讼请求。
恩施天赐房地产有限公司在一审中述称：管明桦所述情况属实。管民桦是2009年与其签订的商品房买卖合同，合同签订之后，房款已全部付清。2013年，管明桦因为要卖该房，该公司就协助管明桦将买卖合同注销了。管明桦将房子再卖给他人时，买主可以同公司直接签合同，这样可以避免交易税，至今该公司已经为十几户购房户办理了类似的交易手续。产权证没有办下来，主要是该公司对土管局计算的补缴土地出让金有异议，该公司也一直在给州、市政府写报告减免补缴，因为没有批复，产权证一直拖延未办理。现在已能办证，希望杨孝玲尽快与该公司接洽，以便及时办理产权证。管明桦与天赐公司的房屋买卖合同虽已注销，但房子依然属管明桦所有，公司并没有办理退房手续，购房款也没有退还。
原审查明：2009年，管民桦与其妻子唐春燕共同购买了第三人恩施天赐房地产有限公司在恩施市开发建设的楼盘名为瑞都香榭的B栋1605室房屋一套，面积162.96㎡，房屋总价款为345149.28元。2012年3月22日，恩施天赐房地产有限公司将上述房屋交付管民桦，并收取唐春燕购房款、契税、房屋维修基金及交接费共计370638.40元。该房屋至今未办理房屋所有权及建设用地使用权登记。管民桦和唐春燕与恩施天赐房地产有限公司之间签订的购房合同在房管部门备案后于2013年8月16日撤销。2014年1月16日，经恩施市益家益房地产交易公司的居间介绍，管民桦及唐春燕将上述房屋卖与杨孝玲，管民桦（卖方、甲方）与杨孝玲（买方、乙方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将座落于恩施市瑞都香榭B栋1605室的房地产全部（房屋建筑面积162.96㎡）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解并愿意购买该房地产。甲乙双方通过恩施市益家益房地产交易有限公司居间介绍成交（未通过房地产经纪机构自行成交）上述房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产的成交价为人民币60万元。三、双方商定付款及交房方法：1、乙方于2014年1月16日向甲方支付房款人民币25万元，余款人民币35万元于2014年6月30日之前支付给甲方；2、甲方于2014年1月16日收到乙方房款25万元之后将该房钥匙交给乙方；3、甲方在收到全部房款之后需及时配合乙方与开发商签订购房合同；4、购房所需税费由乙方承担。四、甲方保证上述房地产权属清楚，合同签订时没有法律所禁止的情况存在，若发生与甲方有关的权属、债权债务、他项权利设定、承租人购买优先权、原房地产租赁合同变更等纠纷时，概由甲方负责，并承担因此而产生的全部民事诉讼责任，给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。五、违约责任（没有约定具体的违约金）（内容略）。六至十一（略）。十二、双方约定的其他事项：经甲乙双方协商一致，若乙方2014年6月30日还未交齐房屋尾款人民币35万元，乙方需向甲方支付35万元的三倍利息；若2014年12月31日之前仍未付清房屋尾款，甲方退还乙方房屋首期款25万元，收回房屋，自行处理。乙方的装修甲方不做补偿。
2014年1月17日，杨孝玲按合同约定向管民桦支付了购房款25万元。房屋钥匙放置于房屋中介益家益公司。2014年5月20日，杨孝玲诉至法院，请求：1、依法确认双方于2014年1月16日签订的《房地产买卖合同》无效；2、判令管民桦返还杨孝玲购房款25万元，并按同期银行贷款利率三倍支付自2014年1月16日起至还款之日止的利息；3、由管民桦承担案件受理费。庭审时，杨孝玲将诉讼请求第1项变更为“判令解除杨孝玲、管民桦双方于2014年1月16日签订的房地产买卖合同。”第2项变更为“判令管民桦返还杨孝玲购房款25万元，并支付自2014年1月17日起至还清之日止的利息（利率按同期人民银行贷款利率的三倍计算）”。
原判决认定：杨孝玲、管民桦之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。现杨孝玲要求解除该合同，其诉请是否符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，是本案争议的焦点。第一、合同签订后，管民桦已将涉案房屋之钥匙放置房屋中介公司，管民桦证人证实杨孝玲亦在房屋中介公司领取过钥匙查看房屋，据此，管民桦并不存在未向杨孝玲交付房屋钥匙等违约情形。第二、合同目的是否能实现即能否办理房屋产权登记手续。管民桦与恩施天赐房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》后，管民桦已按约定支付了全部房款，恩施天赐房地产有限公司亦已向管民桦交付了房屋，这一事实清楚且无异议。管民桦申请注销《商品房买卖合同》，是为了再出卖该房时避免重复缴纳契税，恩施天赐房地产有限公司已经证实管民桦并没有与其解除商品房买卖合同。《房地产买卖合同》第三条第3项“甲方在收到全部房款之后需及时配合乙方与开发商签订购房合同”，从该约定来看，杨孝玲在买房时不仅已知悉管民桦注销原购房合同之目的，还知道涉案房屋是没有办理产权登记手续的。恩施天赐房地产有限公司亦当庭表示已经能够办理涉案房屋的产权手续。因此，杨孝玲诉称合同目的不能实现，没有事实依据。另外，关于双方约定“甲方在收到全部房款之后需及时配合乙方与开发商签订购房合同”，该约定之目的是逃避国家税收即二手房交易税的损害国家利益的行为，故该约定条款不具有法律约束力，但并不影响合同其他部分条款的效力。综上所述，杨孝玲的起诉不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同之情形，其要求解除合同及要求管民桦返还购房款及利息的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨孝玲的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告杨孝玲负担。
上诉人杨孝玲不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。一是一审判决以办理房屋产权登记手续为认定和评判合同目的能否实现的标准错误。管民桦与恩施天赐房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2013年8月16日撤销，管民桦不再享有该房屋的合法所有权，该房屋所有权转归恩施天赐房地产有限公司所有。因此管民桦根本无法向杨孝玲交付房屋，也无法配合办理产权登记手续。二是一审判决认定涉案房屋已经能够办理产权登记手续缺乏证据。涉案房屋能否办理产权登记手续，不能以恩施天赐房地产有限公司在庭上的陈述进行认定，而应以国土资源局和房地产管理局出具的证明为准。且恩施天赐房地产有限公司与管民桦存在利害关系，在庭上作出了对杨孝玲不利的陈述。三是一审判决支持管民桦将不属于自己的房屋向杨孝玲出卖，属荒唐判决。涉案房屋在恩施市房地产管理局撤销买卖合同后，管民桦不再享有房屋的所有权，该房从二手房变成了一手房。因管民桦已经没有处分权，故一审判决认定买卖合同有效是错误的。四是一审判决认定管民桦将房屋钥匙交付给中介公司即向杨孝玲交付了房屋和钥匙系认定事实错误。五是管明桦没有按照合同约定履行协助办理房屋过户的义务，实际也没有办法履行该义务。六是双方合同约定，到2014年12月31日后，杨孝玲如果不付余款35万元，管民桦有权要求杨孝玲返还已交房款25万元。故杨孝玲有权随时行使解除权。综上，一审判决错误，应予纠正，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人管民桦、原审第三人恩施天赐房地产有限公司没有提交书面答辩意见。
二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：杨孝玲与管明桦通过恩施市益家益房产交易有限公司居间介绍签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。针对杨孝玲要求解除合同并返还首付购房款等诉讼请求，本院的争议焦点为两点：一是合同目的能否实现，二是合同是否存在约定解除和法定解除的条件。对此，分析评如下：
一、合同目的能否实现
根据双方签订的《房地产买卖合同》，合同目的是争议房屋能够顺利交付与办理合法的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。杨孝玲上诉称，因管明桦与恩施天赐房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》已注销，管民桦根本无法向杨孝玲交付房屋，也无法配合办理产权登记手续，合同目的无法实现。本院认为，管明桦和杨孝玲签订的《房地产买卖合同》系恩施市益家益房产交易有限公司打印的格式合同，对于双方约定的重要事项，均为手写内容。对于手写的“双方商定付款及交房方法”中明确约定“甲方在收到全部尾款之后需及时配合乙方与开发商签订购房协议”，可见在签订合同时杨孝玲是知道管明桦与恩施天赐房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》已注销的事实，现杨孝玲又以该事实提出抗辩认为管明桦没有处分权明显违背了诚实信用原则。同时，根据一、二审查明的事实，虽然管明桦申请注销了《商品房买卖合同》，但恩施天赐房地产有限公司证实其与管明桦并未解除商品房买卖合同，管明桦按照合同约定支付了全部房款，恩施天赐房地产有限公司亦将争议房屋交付管明桦实际管理使用，故管明桦能够将争议房屋交付给杨孝玲。对于争议房屋能否办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》的问题，除了有恩施天赐房地产有限公司的说明外，恩施市人民政府（2014）1号常务会议纪要中亦载明，同意由恩施市国土资源局牵头，负责为东方华庭、瑞都香榭、金凤苑3个小区业主先期办理土地使用证和房屋所有权证。故本案合同目的能够实现。
二、合同是否存在约定解除和法定解除的条件
管明桦和杨孝玲签订的《房地产买卖合同》中约定，若2014年12月31日之前仍未付清房屋尾款，甲方（管明桦）退还乙方（杨孝玲）房屋首期款人民币25万元，收回房屋，自行处理，乙方的装修甲方不做补偿。杨孝玲依据此约定主张因其不能付清尾款，故能够随时行使解除权。本院认为，根据该合同条款约定，对于杨孝玲逾期不能交付尾款的解除权人系管明桦而非杨孝玲，且管明桦行使解除权的期限亦应到2014年12月31日方能行使，故杨孝玲该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。杨孝玲上诉称，管明桦没有按照合同约定在合同生效之日起30日内履行协助办理房屋过户的义务，因该合同条款与双方合同中手写内容“甲方在收到全部尾款之后需及时配合乙方与开发商签订购房协议”的约定不一致，且该条款并非合同约定解除的条件，故杨孝玲不能据此主张管明桦存在违约行为并要求解除合同。同时，因本案合同目的能够实现，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，故杨孝玲要求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人杨孝玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 刘 君
审判员 李 龙
二〇一四年十二月十六日
书记员 何奕娥