重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终3735号
上诉人（原审被告）:蒋国帅。
委托代理人:田刚，重庆和茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔静。
委托代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人蒋国帅与被上诉人孔静房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年12月16日作出（2015）渝北法民初字第17083号民事判决，蒋国帅对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理本案后，依法由审判员廖鸣晓担任审判长，代理审判员万怡主审，与代理审判员张薇组成合议庭，于2016年6月8日进行了询问。上诉人蒋国帅的委托代理人田刚，被上诉人孔静的委托代理人吉蔚滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔静一审诉称，2014年6月，孔静将其所有的位于重庆市渝北区龙溪街道新南路7号门市出售给蒋国帅蒋国帅，并签订了房屋买卖合同。孔静按约履行了义务，但蒋国帅却未按约付清房价款，因此于2014年7月7日向孔静出具欠条，载明欠孔静房价款50万元，并承诺在2014年9月30日前还清，否则承担违约金8万元。但此后蒋国帅仍未支付欠款251595元，故孔静诉至法院，请求判令：蒋国帅支付孔静购房款251595元。
蒋国帅一审辩称，双方签订的房屋买卖合同属实，但购房尾款50万元双方已协商由孔静向该物业的承租人收取冲抵，孔静现已收取房屋租金497000元，孔静起诉的欠款金额不属实，房屋尾款只有3000元未付。
一审法院经审理查明，2014年6月25日，以孔静为卖方，蒋国帅为买方、重庆思廷房地产营销策划有限公司为居间方签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、买卖双方通过居间方购入重庆市渝北区龙溪街道新南路7号，建筑面积1055.89平方米，套内面积988.92平方米，房地产权证号201-01018**。2、该物业成交价为11900000元。买方须按照如下方式付款：在签署本合同时买方交订金200000元给卖方。第二部分房款11700000元买方须在相关部门办理产权变更手续时全部付清。另合同补充条款手写载明：1、买方承诺在本合同签订三个工作日内将定金二十万元转至业主银行账户，孔静工商银行6222023100079049073渝北两路支行。2、双方约定2014年7月23日之前完成产权转移登记。买方一次性支付剩余房款；5、买方有权以任何第三方个人或公司名义作为产权登记受让人；7、双方约定自2014年7月1日起，此物业租金由买方收取。…。合同还约定了双方的其他权利义务。
2014年7月7日，以孔静为甲方、蒋国帅为乙方签订《补充协议》约定：甲乙双方签订的房屋买卖合同，现由乙方指定该房屋交而过户给重庆海垚丰泽科技有限公司，并指定由重庆海垚丰泽科技有限公司付款给甲方孔静，也视为由乙方蒋国帅所指定的付款单位，该房屋自交而过户给乙方指定的重庆海垚丰泽科技有限公司后，所产生的一切经济、法律责任，由乙方蒋国帅负责承担，与甲方孔静无任何关系。
同日，蒋国帅出具欠条一份：今欠到孔静身份证号××）卖房款五十万元整，此款我在2014年9月30日前还清，如到期不还，本人愿承担捌万元违约金，并承诺该房屋所出租的租金由孔静收取，作为抵扣该欠款。收取期限，直到抵扣完欠款为止。（该出租地址渝北区新南路龙溪街道7号1幢1号）。
一审庭审中，双方认可案涉房屋已过户至蒋国帅指定的科技公司。孔静自认在2014年7月7日之后，共从案涉房屋承租人处收取了335150元房租，之后因承租人不愿向孔静支付房租，导致未能继续收取。
一审法院认为，孔静与蒋国帅签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定履行义务，享有权利。
2014年7月7日，蒋国帅已出具欠条明确了尚欠的房款为50万元，若未于2014年9月30日前还清，同意承担8万元违约金，并由孔静收取该房屋出租的租金用于抵扣剩余房款。现孔静认可已从承租人处收取了335150元租金，并同意抵扣。因此蒋国帅还应支付孔静房款164850元及违约金80000元。
对蒋国帅辩称孔静口头告知租金标准为一年497000元且已经收取的意见，未举示承租人实际支付租金的证据予以证明，一审法院不予采纳。对蒋国帅辩称双方已约定变更了款项的支付方式为收取租金的意见，双方仅约定出租的租金由孔静收取，并未因此而免除蒋国帅支付房款的义务。现因涉及案外承租人的权利义务，孔静陈述实际未能足额收取，因此孔静仍有权向蒋国帅要求支付剩余款项。故对该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决：一、被告蒋国帅于本判决生效后十日内支付原告孔静购房款164850元；二、被告蒋国帅于本判决生效后十日内支付原告孔静违约金80000元；三、驳回原告孔静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5070元，由原告孔静负担140元，被告蒋国帅负担4930元。
蒋国帅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：一、一审法院认定本案系约定第三人履行义务的合同系法律关系认定粗无，本案系债权转让。二、一审法院遗漏了必要的当事人即承租人余建民。三、根据余建民与重庆海垚丰泽科技有限公司签订的《房屋租赁协议》显示涉案房屋2014年7月1日至2015年6月30日期间的房租494208元已经由孔静收取，一审法院认定欠款金额有误。四、蒋国帅仅欠孔静房款5792元，且双方口头协商此部分款项孔静放弃。一审法院判令的违约金8万元明显高于孔静的实际损失，请求法院调低。
孔静答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。蒋国帅提出的上诉事实及理由均不能成立。1、本案不属于债权转让，孔静从未将债权转让给任何人。本案中蒋国帅出具欠条，明确表示2014年9月30日前还清欠款50万，否则承担8万违约金，这才是双方根本法律关系。2、蒋国帅陈述一审遗漏了必要当事人不成立，本案是基于房屋买卖的欠款，一审法院也查实了上诉人出具欠条之后孔静所收到的房款金额，因此不存在遗漏了必要当事人的说法。3、余建民与案外人签订的协议均与孔静无关。4、关于违约金，是蒋国帅明确承诺按期未还款而要承担的违约责任。并且在一审中蒋国帅也未提出违约金过高的抗辩。一审判定的违约金8万元既有合同约定，也符合2014年9月30日时所欠房款金额50万相适应。
二审中，蒋国帅举示了余建民与重庆海垚丰泽科技有限公司签订的《房屋租赁协议》,拟证明涉案房屋2014年7月1日至2015年6月30日期间的房租494208元已经由孔静收取。孔静认为，该协议系案外人之间签订的，对其真实性无法确认；蒋国帅在二审中举示该证据，不属于二审中的新证据；即使协议真实，其约定的内容与孔静无关。
本院二审查明：一审庭审中，双方当事人均陈述涉案房屋于2014年7月7日办理了过户手续，过户到蒋国帅指定的重庆海垚丰泽科技有限公司名下。关于2014年7月7日蒋国帅出具的欠条中的约定，孔静陈述不知道蒋国帅是否告知了涉案房屋承租人余建民；蒋国帅陈述其和孔静一起告知了承租人余建民，但没有证据证明。
另查明：蒋国帅在二审询问中陈述，其主张的债权转移是指重庆海垚丰泽科技有限公司将其对余建民的就涉案房屋租金享有的债权转让给孔静，以冲抵蒋国帅对孔静的债务；重庆海垚丰泽科技有限公司与蒋国帅的关系不清楚；蒋国帅于2014年7月7日出具的欠条就是债权转让性质，没有另行签订债权转让合同。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，首先，债权转让的基本前提是存在有效的债权。蒋国帅在二审中陈述其主张的转让的债权系重庆海垚丰泽科技有限公司将其对余建民的就涉案房屋租金享有的债权，但重庆海垚丰泽科技有限公司与蒋国帅的关系并不清楚，故不能认定蒋国帅对案外人余建民享有有效存在的债权，故蒋国帅主张的债权转让不成立。其次，债权转让应当有债权人与受让人就债权转让达成明确的协议。蒋国帅于2014年7月7日出具的欠条记载的是“此款我在2014年9月30日前还清”，表明本案的债务人是蒋国帅；房屋租金的作用是“抵扣该欠款”，且“如到期不还，本人愿承担捌万元违约金”，即逾期偿还欠款的违约责任是明确由蒋国帅承担。故就欠条的文字表述来看，并没有明确的债权转让的意思，蒋国帅上诉主张本案法律关系为债权转让，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案系双方当事人基于房屋买卖合同关系形成合同之债，根据合同的相对性原则，孔静依据合同约定诉请蒋国帅履行合同约定的货币给付之债，权利义务主体明确，并不涉及买卖合同关系之外的其他主体。蒋国帅上诉主张追加承租人作为本案当事人，缺乏法律依据，理由不成立。
关于孔静已经收取的租金金额，蒋国帅二审中举示的余建民与重庆海垚丰泽科技有限公司签订的《房屋租赁协议》并无孔静的确认，根据合同相对性原则，该合同中的约定仅对该合同双方有约束力，并不能约束孔静。蒋国帅仅依据该证据主张孔静已经收取租金494208元，证据不足，本院不予支持。
蒋国帅上诉认为仅欠房款5792元，一审法院判决支付违约金8万元过高。但是，根据已经查明的事实，蒋国帅尚欠孔静房款164850元。孔静于2014年7月7日办理了过户手续，将涉案房屋过户到蒋国帅指定的案外人名下，已经履行完毕本案合同约定的行为给付之债，作为对价，蒋国帅应当积极履行其所附的货币给付之债，但实际上，距离蒋国帅承诺的付款期限2014年9月30日已经逾期近两年。蒋国帅也没有举证证明约定的违约金过分高于其违约行为给孔静造成的实际损失。故本院认定一审判决违约金8万元，并无不妥。
综上，蒋国帅的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5070元，由蒋国帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
代理审判员 张 薇
代理审判员 万 怡
二〇一六年六月十四日
书 记 员 左 琴