广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第895号
原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街光明北路209号，组织机构代码89142565-0。
法定代表人：潘秉衡，职务行长。
委托代理人：李伟强，广东金本色律师事务所律师。
委托代理人：梁万花，广东金本色律师事务所律师。
被告：刘冬仙，女，1971年12月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被告：广州市敏捷投资有限公司，住所地广州市番禺区钟村街市广路钟三路段9号A-8房，组织机构代码76611273-5。
法定代表人：谭月华。
委托代理人：梁梦醒，系该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称为工行番禺支行）诉被告刘冬仙、广州市敏捷投资有限公司（以下简称为敏捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行番禺支行的委托代理人李伟强、梁万花，被告敏捷公司的委托代理人梁梦醒到庭参加诉讼，被告刘冬仙经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工行番禺支行诉称：刘冬仙因购房的需要，向工行番禺支行申请个人购置住房贷款，并以××房作为抵押，于2012年11月20日签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，贷款金额为人民币1290000元，贷款期限为15年，年利率为5.5675%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如刘冬仙连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，并有权申请处分抵押物。工行番禺支行依约于2012年11月21日发放了贷款1290000元，但刘冬仙仅归还了部分贷款，截至2015年7月15日，刘冬仙已有7期无按期履行供款义务，尚欠贷款本金1173464.23元，暂计至2015年7月15日的积欠利息为37172.77元。工行番禺支行认为，刘冬仙拖欠借款的行为已违反合同的约定，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除工行番禺支行与刘冬仙、敏捷公司于2012年11月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、刘冬仙立即清偿尚欠的贷款本金余额1173464.23元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，暂计至2015年7月15日的积欠利息为37172.77元，本息合计为1210637元；三、刘冬仙支付因该纠纷所产生的律师代理费24160元；四、工行番禺支行对刘冬仙用作抵押的位于××房处置所得价款享有优先受偿权；五、刘冬仙支付全部诉讼费用；六、敏捷公司对刘冬仙的上述债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，工行番禺支行变更其第二项诉讼请求为要求刘冬仙立即清偿尚欠的贷款本金余额1173464.23元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，暂计至2016年2月21日的积欠利息为80176.89元，本息合计为1253641.12元。
被告敏捷公司辩称：依据敏捷公司与工行番禺支行就整个涉讼楼盘签订的《按揭贷款业务合作协议》第十条的约定，敏捷公司对该案借款最多只承担六期借款本息的相关责任，超出之外敏捷公司不再承担任何责任。《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房贷款差别化服务合作协议》是工行番禺支行与敏捷公司就整个涉案房屋所在楼盘签订的协议文件，是双方的真实意思表示，对涉案楼盘每一房屋按揭贷款均产生约束力，双方应受合作协议的约束。另外，根据《个人住房贷款差别化服务合作协议》第十一条约定，购房人所购房产办妥抵押权预告登记手续后、办妥《房地产权证》和《他项权利证》之前，敏捷公司的担保责任仍按《按揭贷款业务合作协议》的约定承担责任，即敏捷公司对本案借款最多只承担六期借款本息的相关责任，超出部分敏捷公司不再承担任何责任。另，本案抵押房屋已经办理了抵押预告登记，工行番禺支行实现抵押权的条件已经具备，应当就处置抵押物所得款项优先受偿。且依据《物权法》第一百七十六条、《担保法》第二十八条规定，物保与人保并存时，应先处理抵押物，处置不足部分敏捷公司再承担责任，且敏捷公司责任最多也是抵押物处置不足后六期借款本息及相关费用。综上，敏捷公司承担的担保责任仅为6期。
经审理查明：工行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立的、具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。
2012年9月24日，工行番禺支行（甲方）与敏捷公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定乙方取得了位于广州市番禺区大石镇浦岛西三村“白旗围”，面积为87586平方米的土地使用权，并获准开发兴建金月湾项目；甲方对乙方上述整个项目中的住宅、商业用房、车位购买者提供抵押贷款业务；乙方同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证担保偿还贷款本息：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足时，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》；按揭房产未满足办理不动产登记手续条件时，乙方应负责协助甲方和借款人办理房产买卖和抵押登记的预告登记手续，如按揭房产能够进行不动产登记时，乙方应当在七个工作日内书面通知甲方，并在能够进行不动产抵押登记之日起三十个工作日内协助甲方办妥《房屋他项权证》并交予甲方保管；在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之前，乙方对购房者的该笔贷款本息承担连带保证担保责任，在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之后，无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制执行措施，乙方承担保证责任的范围只限于该笔贷款六期的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任；乙方保证在甲方与购房人签订借款合同之日起两个月内，必须办妥抵押房产的抵押权预告登记手续。
同日，工行番禺支行（甲方）与敏捷公司（乙方）签订了一份《个人住房贷款差别化服务合作协议》，约定甲方对乙方开发的金月湾项目商品房的购房人，提供相关的个人住房购置贷款业务；在乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后，在送房管部门办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记手续过程中，在乙方向甲方缴存借款人拟申请贷款本金作为本协议项下履行保证责任的履约保证金的前提下，应乙方申请，甲方在约定时限内向借款人发放个人住房购置贷款，同时乙方为该比个人住房购置贷款提供连带责任保证担保；本协议担保方式为连带责任担保，担保责任为阶段性保证；乙方向甲方承担保证责任的范围包括但不限于贷款本金、贷款本金所发生的利息、逾期利息、复利、违约金和损害赔偿金；甲方未实现债权而发生的相关费用，包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师代理费及其它有关费用；乙方担保的每笔借款合同的保证期间为自每笔借款合同确定的每期还款日之次日起两年；甲乙双方就金月湾签订的《按揭业务担保合作协议》如与本协议的约定不一致的，以本协议的约定为准，购房人所购房产办妥抵押权预告登记手续后、办妥《房地产权证》和《他项权利证》之前，乙方仍须按照甲乙双方签订的《按揭业务担保合作协议》承担责任。
2012年11月1日，刘冬仙作（买方）与敏捷公司（卖方）签订一份《商品房预售合同》，刘冬仙向敏捷公司购买位于××房（具体地址：番禺区洛浦街南浦环岛西路155号10座1702房）（以下简称涉讼房屋），该合同对于购房总价款、付款方式、交楼时间等问题均作出了明确的约定。
2012年11月20日，工行番禺支行（贷款人）、刘冬仙（借款人）与敏捷公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-3932），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为1290000元的个人住房贷款，该贷款用于购买涉讼房屋；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以贷款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；双方同意借款人按月采取等额本息还款的方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉讼房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天内或贷款人另行要求的合同时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与借款人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。
2012年11月21日，工行番禺支行依约向刘冬仙发放了贷款1290000元，借款当期执行利率为5.5675%。
2013年2月5日，广州市国土资源和房屋管理局核发了编号为粤房地预登穗字第02××83号《房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为刘冬仙，预告登记义务人为敏捷公司，房屋座落在××房。
2015年7月29日，工行番禺支行以刘冬仙逾期偿还涉讼房屋的借款本息为由诉至本院，要求解决。
另查明：涉讼房屋至今未办理正式抵押登记手续。
诉讼中，工行番禺支行陈述刘冬仙自2014年12月开始出现欠供的情况，截至2016年2月21日，共连续15期没有还款，拖欠剩余贷款本金1173464.23元，积欠利息、罚息及逾期利息为80176.89元，本息合计为1253641.12元。为此，工行番禺支行提交了客户名称为刘冬仙的《借据历史处理明细本地查询》予以证实。对于该份证据，敏捷公司质证认为其并不清楚刘冬仙拖欠借款的具体数额，该数额需要刘冬仙和工行番禺支行进行核实，亦需要法院依法进行核实。
此外，为证明其因本案而向广东金本色律师事务所支付了律师费24160元，工行番禺支行提交了如下证据：1.工行番禺支行与广东金本色律师事务所于2015年11月签订的《个人不良贷款委托清收协议书》，载明其委托该所律师代表其通过诉讼或非诉讼途径向债务人、担保人追收债务，根据附表显示，借款人刘冬仙对应的律师费为24160元、案外人陈耀仁对应的律师费为10922元、案外人梁细妹对应的律师费为13615元；2.工行番禺支行于2015年9月18日出具的《特种转账凭证》，转账数额为48695元，转账原因载明：陈耀仁、刘冬仙、梁细妹3件案律师费共48695元；3.广东金本色律师事务所于2016年2月25日向工行番禺支行出具的《广东增值税普通发票》（号码：38001624），备注：工行番禺支行诉刘冬仙、广州市敏捷投资有限公司金融借款合同纠纷。对于上述证据，敏捷公司亦质证认为该律师费因工行番禺支行和刘冬仙之间的纠纷而产生，需要刘冬仙和工行番禺支行进行核实确认。
关于敏捷公司应当承担的保证责任的范围问题。敏捷公司抗辩认为，根据其与工行番禺支行签订的《按揭贷款业务合作协议》及《个人住房贷款差别化服务合作协议》的约定，其对涉案贷款最多也只需承担六期借款本息的保证责任，超出部分不再承担任何责任。工行番禺支行则反驳认为《按揭贷款业务合作协议》和《个人住房贷款差别化服务合作协议》都是2012年9月24日签订的，而工行番禺支行与刘冬仙、敏捷公司签订的《个人购房借款/担保合同》是2012年11月20日签订的，双方的权利与义务应当以《个人购房借款/担保合同》为准。此外，根据《广州市商品房买卖合同》第二十一条约定，刘冬仙和敏捷公司应当在涉讼房屋交付之日起180个工作日办理房地产转移登记手续；该合同约定的交楼日期为2014年8月30日，也就是说，敏捷公司应当在一年之内为刘冬仙办妥涉讼房屋的房地产权证，但至今敏捷公司尚未为刘冬仙办妥房地产权证。敏捷公司提交的《按揭贷款业务合作协议》第七条已经明确约定，按揭房产的房地产权证由敏捷公司负责办妥，现在由于敏捷公司的原因没有在买卖合同以及《按揭贷款业务合作协议》的约定期限内办妥房地产权证以及他项权证，由此产生的担保责任应当由敏捷公司承担。
因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给刘冬仙，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，刘冬仙未与本院联系。
本院认为：工行番禺支行、刘冬仙与敏捷公司签订的《个人购房借款/担保合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。工行番禺支行已依约向刘冬仙发放1290000元贷款，刘冬仙理应依约履行还本付息的义务。现根据工行番禺支行提交的《借据历史处理明细本地查询》显示，刘冬仙自2014年12月开始出现欠供的情况，截至2016年2月21日，欠款已达15期，剩余贷款本金1173464.23元，积欠利息、罚息及逾期利息为80176.89元，本息合计为1253641.12元。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除合同。因此，刘冬仙没有按合同约定履行分期还本付息的义务，逾期已达15期，其行为已构成违约，工行番禺支行提出要求解除三方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求刘冬仙偿还所欠的全部借款本金1173464.23元及利息、罚息及逾期利息的诉请，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持。刘冬仙应当向工行番禺支行偿还贷款本金1173464.23元及利息、罚息及逾期利息（暂计至2016年2月21日利息和逾期罚息为80176.89元，从2016年2月22日起利息、罚息及逾期利息以1173464.23元为本金，按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止）。
至于工行番禺支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第一百八十条及第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。现涉讼房屋并未办理正式的抵押登记手续，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工行番禺支行提出对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。
根据《个人购房借款/担保合同》的约定，工行番禺支行为实现该合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等所有费用由刘冬仙承担，现工行番禺支行因向刘冬仙催收涉讼房屋的贷款本息而支出律师24160元，根据上述约定，该费用应当由刘冬仙承担。
至于敏捷公司是否应当对刘冬仙所欠全部债务承担保证责任的问题。首先，不论是《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房贷款差别化服务合作协议》还是《个人购房借款/担保合同》均约定，敏捷公司对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行番禺支行实现债权的费用和刘冬仙所有其他应付费用承担连带保证责任，只有当按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕且工行番禺支行收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》时，敏捷公司对该日后到期的刘冬仙的债务方能免除保证责任。即如果按揭房产正式抵押登记手续未办理完毕或虽然办理完毕但是工行番禺支行并未收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》的，敏捷公司仍需承担连带担保责任。现涉讼房屋并未办理正式的抵押登记手续，工行番禺支行亦未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证，故对于工行番禺支行提出要求敏捷公司对于刘冬仙尚欠的贷款本息、逾期罚息以及其因本案而支出的律师费承担连带清偿责任的诉讼主张，理据充分，本院亦予以支持。至于敏捷公司提出其承担阶段性保证责任仅限于该贷款的6期及相关费用的抗辩，一方面，《按揭贷款业务合作协议》和《个人住房贷款差别化服务合作协议》仅为工行番禺支行和敏捷公司双方签订的合作协议，刘冬仙并非是合同当事人；另一方面，《按揭贷款业务合作协议》和《个人住房贷款差别化服务合作协议》签订在前，三方签订的《个人购房借款/担保合同》签订在后，后签订的《个人购房借款/担保合同》对此并未作出明确约定。因此，对于敏捷公司提出的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
刘冬仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司广州番禺支行、刘冬仙与广州市敏捷投资有限公司于2012年11月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、刘冬仙于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金1173464.23元及利息、罚息及逾期利息（暂计至2016年2月21日利息、罚息及逾期利息为80176.89元，从2016年2月22日起利息、罚息及逾期利息以1173464.23元为本金，按中国人民银行的有关规定计至实际清偿之日止）；
三、刘冬仙于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行赔偿律师代理费24160元；
四、广州市敏捷投资有限公司应对刘冬仙的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16300元、财产保全费5000元，由刘冬仙和广州市敏捷投资有限公司负担；公告费560元，由刘冬仙负担。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 黄宛仪
人民陪审员 梁玉谊
二〇一六年三月三十日
书 记 员 霍淑玮