湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第3574号
原告长沙嘉兴物业管理有限公司（反诉被告），住所地长沙市天心区劳动西路293号嘉盛·奥美城1304号。
法定代表人刘英英，总经理。
委托代理人左堃，男，汉族，系该公司职员。
委托代理人曾鹏辉，男，汉族，系该公司职员。
被告长沙市芙蓉区万盛大酒店（反诉原告），住所地长沙市芙蓉区万家丽北路逸林园综合楼***楼。
法定代表人涂晓林，总经理。
委托代理人庞圣祥，湖南天恒健律师事务所律师。
委托代理会尹少宁，湖南天恒健律师事务所律师。
第三人章雷，男，汉族。
委托代理人陈波，湖南环楚律师事务所律师。
第三人陈青云，女，汉族。
委托代理人陈波，湖南环楚律师事务所律师。
原告（反诉被告）长沙嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴公司）与被告（反诉原告）长沙市芙蓉区万盛大酒店（以下简称万盛酒店）物业服务合同纠纷一案，于2015年6月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宜独任审判。在审理中，嘉兴公司提起反诉，并申请追加章雷、陈青云为本案第三人。本院受理反诉，依法追加章雷、陈青云为本案第三人，于2015年8月25日公开开庭审理了本案。嘉兴公司的委托代理人左堃、曾鹏辉，万盛酒店的委托代理人尹少宁，章雷、陈青云的委托代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉兴公司诉称：2011年12月10日嘉兴公司与嘉盛逸林园小区业主委员会签订《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》。根据该合同嘉兴公司为该小区提供物业服务，但万盛酒店并未按期交纳物管费，自2014年1月1日开始，截止2015年6月30日，共计拖欠物管费89700元，严重违反合同约定的交费义务，且给嘉兴公司的正常经营造成较大的影响，侵害了嘉兴公司的合法权益。同时根据合同约定万盛酒店应自欠交之日起按千分之三每日支付滞纳金，为减轻万盛酒店负担，嘉兴公司对滞纳金部分只主张9000元。嘉兴公司曾多次以多种形式督促万盛酒店履行交费义务，但万盛酒店置之不理。请求法院判决：1、万盛酒店支付物管费89700元，其中2014年1月1日至2015年3月31日计67275元（按2990㎡面积、单价1.5元），2015年4月1日至2015年6月30日计22425元（按2990㎡面积、单价2.5元）；滞纳金9000元。2、万盛公司承担本案诉讼费。
万盛酒店辩称：1、《物业管理条例》规定，负有按时交纳物业费用义务的主体是物业业主。万盛酒店是房屋租赁户，而非业主，且与嘉兴公司之间无物业服务合同法律关系。根据合同相对性原则及相关法律规定，万盛酒店作为本案被告主体不适格。2、2005年8月，万盛酒店与房屋业主依法签订了《房屋租赁合同》，约定由万盛酒店承担的物管费不得超过0.8元／㎡。截止2015年6月30日，按照双方租赁合同的约定，万盛酒店应交纳的物管费为53856元，万盛酒店已足额交纳，已履行完毕租赁合同约定的义务。
万盛酒店反诉称：自2011年开始，房屋业主（房屋出租人）违反租赁合同，没有交纳出租合同约定的0.8元／㎡之外的物管费。万盛酒店为了保持正常经营，一直代业主承担并交纳了租赁合同约定的0.8元／㎡之外的物管费，截止2015年6月30日超出合同约定部分的物管费45778元。请求嘉兴公司返还万盛酒店超出房屋租赁合同约定部分的物管费45778元。
嘉兴公司反诉辩称：万盛酒店反诉基于的事实是万盛酒店与与业主的《房屋租赁合同》，该合同对嘉兴公司没有约束力，万盛酒店有义务按照物业合同的约定交纳物管费。
章雷、陈青云述称：1、租赁合同约定物管费由承租人负担。双方约定物管费0.8元／㎡，是因为当时业主购买的新楼，前期物业是开发商指定的物业公司，是有优惠条件的。租赁合同已经十年了，现在没有这个优惠了，请求法院根据合同法中的情势变更原则进行调整。自从小区成立业主委员会，聘请嘉兴公司为物管公司后，万盛公司从未按0.8元／㎡的标准支付物管费，其他业主也均是按物管公司与业主委员会的约定承担物管费。2、根据原被告双方陈述都可以证明2011年后双方已成立事实上的物业服务合同关系，作为业主的一方没有参与，也没有享受嘉兴公司提供的物业服务。根据法律规定，承租人与物业公司签订物业合同也是允许的，实际上也是万盛公司接受服务，交纳物管费，双方对交费标准也没有异议。
经审理查明：2005年8月22日，万盛酒店（乙方）与章雷、陈青云（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的长沙市万家丽路逸林园小区综合楼第三、四层楼和第二层楼的北边半层（东西向中轴线为界）及一楼最北端12.9米（墙中轴线距离）约206平方米区域；房屋租赁期共十年，自2005年9月1日起至2015年8月31日止；乙方自行承担并按时交纳物业服务费（公共不可分割部分）、水电等费用，其中物管费用不得超过0.8元／㎡，具体事宜经协商后另签补充协议。
2011年12月10日，长沙市芙蓉区嘉盛逸林园业主委员会（以下简称业主委员会）与嘉兴公司签订《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》，约定：嘉兴公司为逸林园小区提供物业服务；合同委托服务期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；本物业的物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，商业用房为2元／㎡／月。合同签订后，万盛酒店以2990㎡的面积按1.5元／㎡／月的标准交纳物业服务费至2014年12月31日。2015年3月30日，业主委员会与嘉兴公司签订《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》，约定：嘉兴公司为逸林园小区提供物业服务；合同委托服务期限自2015年4月1日起至2017年12月31日止；商业用房为2.5元／㎡／月。
章雷、陈青云系《房屋租赁合同》约定租赁房屋的业主。
上述事实，有当事人陈述、《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》、交费单据等证据证实，本院予以确认。
本院认为：嘉兴公司与业主委员会签订的《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》、万盛酒店与章雷、陈青云签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应诚实、全面履行。根据双方合同约定，嘉兴公司向小区提供相应的物业管理服务，章雷、陈青云作为业主应按照协议约定的标准交纳相应的物业管理费。关于嘉兴公司诉称以及章雷、陈青云述称应由万盛酒店交纳物业管理费的意见。经审查认为，根据法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，章雷、陈青云作为租赁物业的业主为交纳物业管理费的主体，应按合同约定交纳物业服务费，基于《房屋租赁合同》约定由万盛酒店按0.8元／㎡的标准负担租赁房屋的物业服务费，万盛酒店亦应按约定向嘉兴公司负担相应物业服务费。章雷、陈青云并未提交证据证明其与万盛酒店之间或嘉兴公司与万盛酒店之间达成书面或口头协议由万盛酒店交纳全部物业服务费，万盛酒店自愿按1.5元／㎡的标准交纳物业服务费的行为不能推断双方达成了由万盛酒店交纳全部物业服务费的协议，且现万盛酒店明确表示不愿意按1.5元／㎡的标准缴纳物业管理费。故章雷、陈青云要求由万盛酒店按《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》约定的标准交纳物业服务费没有事实和法律依据。本院不予支持。对于嘉兴公司的请求，本院在合理的范围内支持。现查明万盛酒店交纳物业服务费至2013年12月31日，租赁物业至2015年6月30日已拖欠物业服务费89700元［（2990㎡×1.5元×15月）＋（2990㎡×2.5元×3月）］，万盛酒店应负担43056元（2990㎡×0.8元×18月），超出部分应由章雷、陈青云负担。嘉兴公司在本案中未向章雷、陈青云主张，其可另行主张权利。《长沙市芙蓉区嘉盛逸林园物业服务合同》中没有就欠交物业服务费约定滞纳金，故其要求万盛酒店支付滞纳金的请求没有依据，本院不予支持。万盛酒店在与章雷、陈青云签订合同后，按1.5／㎡的标准交纳物业服务费，超出部分应视为其自愿代章雷、陈青云缴纳，其要求嘉兴公司返还没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、长沙市芙蓉区万盛大酒店在本判决生效之日起三日内向长沙嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费43056元（计算至2015年6月30日止）；
二、驳回长沙嘉兴物业管理有限公司对长沙市芙蓉区万盛大酒店的其他诉讼请求；
三、驳回长沙市芙蓉区万盛大酒店对长沙嘉兴物业管理有限公司的反诉请求；
四、章雷、陈青在本案不承担责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2268元，减半收取1134元，由长沙市芙蓉区万盛大酒店负担600元、长沙嘉兴物业管理有限公司负担534元，反诉受理费472元，由长沙市芙蓉区万盛大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨宜
二〇一五年九月十八日
书记员 李毅
附：判决书法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……