河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0311民初2676号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地:洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：914103007850917736。
法定代表人：许××系该公司董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
被告：张冰冰，女，1979年4月6日出生，住河南省洛阳市涧西区。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告张冰冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司的委托代理人许文到庭参加诉讼，被告张冰冰经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年2月9日解除，被告办理的物权预告登记于2013年12月13日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-2804号商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令被告立即将宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-2804号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用（暂计至2017年3月3日拖欠的物业费1900.8元、垃圾清运费58元、采暖费1169.2元，共计3128元）。若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除。3、判令共同被告从2017年3月12日起至2017年3月26日共15天，每日按照总房款620000元的万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金2790元。4、判令共同被告从2017年3月27日每日按照总房款620000元的万分之六向原告支付违约金至共同被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2017年4月8日13天的违约金为4836元）。5、判令被告从2013年7月25日收房之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付8套房屋使用费（每套每月按1200元暂计算至2017年4月25日共45个月为54000元）。6、判令被告按照总房款620000元的20%支付违约金124000元。7、要求被告归还银行扣划原告贷款本息（暂计至2017年4月已被扣划款23187.7元）和从2016年9月2日起按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日的扣划款的利息。8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实和理由：一、2013年5月13日，原告与被告《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-2804号商品房。总房价款为620000元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款186000元，按揭款434000元。中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行与原、被告三方订立《个人购房担保借款合同》，银行向被告提供贷款434000元，用于购买上述商品房，贷款期限360个月，被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。银行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。银行于2016年9月1日、9月30日共扣划原告帐户存款6873.66元。2016年10月11日，原告通过特快专递向被告送达了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2017年2月6日，原告通过特快专递向被告送达了《解除合同告知函》。2016年10月31日、11月30日、12月30日、2017年2月28日、3月30日、4月28日银行又分别扣划原告帐户存款2329.29元、2328.81元、2328.82元、4670.44元、2328.81元、2327.87元，以上共扣划23187.7元。二、依据《商品房预售合同》附件四第十四条“对商品房预售合同解除的补充约定：第4项合同解除后，甲方向乙方退还房价款前，乙方应完成以下工作：（1）办妥购房屋合同注销登记手续。（3）如乙方已实际接收了该房屋的，则其应按同时期同区域的通常租金标准确向甲方支付使用费。如乙方已实际入住，则乙方还应将房屋恢复至甲方交付时的状态，此前发生的所有费用，均由乙方承担；若乙方未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，出卖人有权处理。上述费用及甲方将房屋恢复到交付状态所需的费用，甲方有权从应向乙方退还的房款中现行扣除。5、乙方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合甲方办妥本条上述所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方向买受方主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，甲方需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十一条按揭担保第一款“1、在甲方为乙方的按揭贷款提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任的，甲方有权解除商品房买卖合同，合同自甲方发出通知之日起解除。乙方应于收到甲方通知之日起10日内偿付甲方被划扣的款项及其他损失，同时应向甲方支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金”，第二款“如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金；（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）甲方被起诉或代乙偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭本金的10%”。
三、同时，根据附件四第十五条对“物业管理”的补充规定3、“乙方确认：同意接受甲房选聘的前期物业管理公司，并遵守物业项目相关公共管理制度，认可《前期物业管理服务协议》的物业收费标准及服务标准，自觉缴纳物业管理费用及能耗费用。”四、2013年9月13日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了，包含本案房屋在内的开元大道219号1-3幢3-3303等352套房洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记于2013年12月13日失效。综上所述，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。
被告张冰冰未到庭参加诉讼也未向法庭提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2013年5月13日，原告洛阳宝龙置业发展有限公司（甲方）与被告张冰冰（乙方）签订编号为YS0199308的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场AB地块的第I-３幢2单元2-2804号房屋（房屋代码为463594）以总价款620000元出卖给被告。被告首付购房款186000元，其余房款434000元由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。之后被告与中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行贷款434000元，原告为该合同的连带责任保证人。该借款合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行扣划原告账户存款共计23187.70元，其中2016年9月1日扣划4544.83元，2016年9月30日扣划2328.83元，2016年10月31日扣划2329.29元，2016年11月30日扣划2328.81元，2016年12月30日扣划2328.82元，2017年2月28日扣划4670.44元，2017年3月30日扣划2328.81元，2017年4月28日扣划2327.87。２０１６年１０月１１日原告以特快专递向被告在《商品房预售合同》中确认的地址发出《要求返还代付按揭本息及其违约金的催款函》。2017年2月6日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》。按照双方在合同附件四《补充合同》第十六条的约定，2017年2月8日邮件退回视为送达被告。《商品房预售合同》附件四第十四条“对商品房预售合同解除的补充约定：第4项合同解除后，甲方向乙方退还房价款前，乙方应完成以下工作：（1）办妥购房屋合同注销登记手续。（3）如乙方已实际接收了该房屋的，则其应按同时期同区域的通常租金标准确向甲方支付使用费。如乙方已实际入住，则乙方还应将房屋恢复至甲方交付时的状态，此前发生的所有费用，均由乙方承担；若乙方未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，出卖人有权处理。上述费用及甲方将房屋恢复到交付状态所需的费用，甲方有权从应向乙方退还的房款中现行扣除。5、乙方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合甲方办妥本条上述所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方向买受方主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，甲方需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十一条按揭担保1、在甲方为乙方的按揭贷款提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任的，乙方应于收到甲方通知之日起10日内偿付甲方被划扣的款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），同时应向甲方支付等值于被划扣金额与其他损失30%的违约金”，第二款“如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金；（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）甲方被起诉或代乙偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭本金的10%”。3、乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导到致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求乙方按照补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先清偿乙方的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用。现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。
本院认为：原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告张冰冰经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了对原告起诉的抗辩权和质证权。由于被告未按时足额履行支付房款之义务，导致原告向其发出解除合同通知，本院对《商品房预售合同》已经于2017年2月8日解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，被告应协助原告办理房屋登记注销手续。依据原告、被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第十四条第4项、第5项规定，合同解除后，被告应配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢2单元2-2804号商品房的预售合同登记备案注销手续，将房屋恢复至原告交付时的状态返还原告。对于原告要求被告从2017年3月12日起至2017年3月26日每日按总房款的万分之三向原告支付逾期办理退房违约金2790元，2017年3月27日起每日按总房款的万分之六向原告支付逾期办理退房违约金的诉讼请求应予支持；原告要求被告按总房款的20%支付违约金有《商品房预售合同》附件四第二十一条第1为依据，对该项诉求本院予以支持。原告要求被告归还银行扣划原告的存款本息有事实及合同依据应予支持。被告入住后产生的物业费、水电费等费用应由被告承担，但关于该项诉求原告证据不足本院不予支持。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。对于原告要求在返还被告房款时，可以先行扣除上述银行代偿款本息、违约金、律师费等费用的诉求，原告、被告在《商品房预售合同》附件四中有明确约定，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告张冰冰签订的《商品房预售合同》于2017年2月8日解除。
二、被告张冰冰在原告代偿被告所欠中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行贷款后，应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理编号为YS0199308的《商品房预售合同》登记备案注销手续；
三、被告张冰冰应于本判决生效之日起十五日内将宝龙城市广场AB地块的第I-３幢2单元2-2804号房屋（房屋代码为463594）返还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
四、被告张冰冰应于本判决生效之日起十五日内向原告支付逾期办理退房违约金2790元（每日按总房款的万分之三从2017年3月12日起算至2017年3月26日）；
五、被告张冰冰应于本判决生效之日起十五日内向原告支付违约金（每日按总房款的万分之六从2017年3月27日起算至被告配合原告办理完注销手续并办理完全部退房手续之日止）；
六、被告张冰冰于本判决生效之日起十五日内支付原告解除合同违约金124000元。
七、被告张冰冰于本判决生效之日起十五日内偿还原告代其归还的银行贷款23187.70元（暂计算至2017年4月）并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部贷款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中具体代偿明细所列出的日期为准）。
八、被告张冰冰于本判决生效之日起十五日内支付原告律师费15480元。
九、被告张冰冰应向原告支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告房款时先行扣除；
十、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4644元，保全费3620元，由被告张冰冰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵拥军
审 判 员 赵伟娜
人民陪审员 贾艳鹤
二〇一七年十月十六日
书 记 员 张 月