锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民二初字第173号
原告张娜，女，汉族。
委托代理人李沱，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司。
法定代表人武悦才，该公司董事长。
委托代理人杨德清，内蒙古蒙中律师事务所律师。
原告张娜诉被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司（简称盛通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娜及其委托代理人李沱、被告盛通公司的委托代理人杨德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张娜诉称，2012年6月30日，原、被告签订了香榭丽舍·时尚天街商品房预订合同。合同约定：原告购买被告开发的香榭丽舍·时尚天街商品房，面积为27.61平米，每平方米13818.91元，总金额318540元，原告在2012年8月21日前付清房款总额，被告在2012年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房的出卖人按日支付已交房价款万分之五的违约金。原告付清了全部房款，可被告在约定的交房期限内不能交付房屋，于2013年6月30日以短信方式通知原告收取房屋。另外，被告至今未给原告办理房屋产权证书，且现面积比约定面积少，应返还差价。被告的违约行为给原告造成重大的经济损失。原告与被告协商未果，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金11255元（381540元×0.0005×59天=11255元）；二、被告为原告办理房屋产权证书，并承担自2013年9月30日至2015年2月28日延期办理房屋产权证书的违约金48450元（违约金按已付购房款381540元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即381540×0.09×515天÷365天=48450元）；三、从2015年3月1日至实际办理房屋产权证书止继续给付违约金；四、被告返还原告房屋面积相差的房价款23279.8元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告盛通公司辩称，原告诉讼内容与事实不符，一、交房日期的确定。2012年6月30日公司与原告签订的商品房预购合同第一条约定交房日期暂定为2012年12月31日，第七条交付期限约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：如遇供热公司不能供热，交房日期推迟至2013年5月1日。2012年7月20日，公司向内蒙古能源发电投资集团有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出对该项目入网供热申请，并多次与供热机关协调，但供热机关的供热能力不足，锡林热电厂于2012年9月18日告知公司该项目2012年至2013年供热期不能供热。事后，为保证2013至2014年的供热，公司经多方协调，2012年11月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂下发了《关于香榭丽舍供热入网情况的说明》（（2012）锡供热燃字第90号），公司与锡林热电厂沟通办理了入网手续。据此情况依商品房预定合同第七条交付期限特殊情况约定，房屋交付日期应推迟至2013年5月1日；二、公司销售的商品房已经验收合格。2012年11月30日，该项目的施工方锡林勒盟建业建筑安装有限责任公司向建设单位提交了工程竣工报告，公司依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，立即组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，同时建设行政主管部门对公司的验收提出了整改意见，2012年11月30日，本工程经公司验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定，在该工程验收后，被告于2014年4月26日，向建设行政主管部门移交了建设档案。依《商品房销售管理办法》第十六条、第十七条规定，及双方商品房预定合同第七条约定的条件第一款，被告销售的商品房已经验收合格，并向建设行政主管部门移交了建设项目档案，该商品房经验收合格；三、公司多次督促原告收房。2013年5月1日该工程竣工后，被告多次以电话、短信方式通知客户收房，由于部分客户没有办理交房手续，公司于2013年9月25日再次以公告的方式在锡盟华讯公告收房，在公司所售商品房已具备交付使用条件的前提下，公司多次催促收房，但原告至今未领取钥匙，被告不存在任何过错；四、关于逾期办理房屋产权证书及违约金。根据《建设工程质量管理条例》第十七条的规定，该工程竣工验收后，公司向建设行政主管部门移交了建设项目档案，并将相关材料交付了房屋产权管理部门，目前等待产权主管部门办理产权证。合同中双方没有约定办证时间和违约金数额，因此公司没有违约，不应承担任何违约责任；五、原、被告在合同中约定违约金过高，高于给原告造成的损失，公司依据合同法第114条规定，请求予以适当减少。综上所述，原告所诉内容与事实不符，双方签订商品房预定合同交房日期应确定为2013年5月1日，2012年11月30日公司对该项目已经组织验收，并在建设行政主管部门进行备案，在该商品房具备交付条件后，公司多次催促原告办理交付手续，但原告至今不来办理手续，责任不在公司，公司在尊重事实的前提下在法定范围内，如有违约只承担相应的责任，望法院应以事实为根据以法律为准绳进行明断。
经审理查明，2012年6月30日，原告张娜（买受人）与被告盛通公司（出卖人）签订了《香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房为“香榭丽舍·时尚天街”项目（锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧）中的某楼某号房。商品房参考建筑面积为27.61平方米，最终面积以房产局测绘面积为准。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米13818.91元，总金额381540元。买受人一次性付款，在2012年8月21日前付清房款总额。合同第七条交付期限约定“买受人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2、如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日”。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第十一条相关手续提供约定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。该合同签字页出卖人处加盖被告盛通公司公章及公司法定代表人武悦才手章，买受人处原告张娜签字并捺印。
2012年6月30日，原告张娜向被告盛通公司支付房屋价款5000元，2012年7月23日支付20000元，2012年7月30日支付263270元，2012年8月21日支付93270元，合计支付381540元，房款已全额付清。
2012年11月30日，被告盛通公司香榭丽舍·时尚天街项目通过建设工程竣工验收。2013年5月15日，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站出具建设工程质量监督报告。
2013年5月4日，被告盛通公司以群发短信的方式通知原告张娜“香榭丽舍定于2013年5月1日起开始陆续交房，请您携带收据与合同于5月15日前来售楼部办理交房手续并领取钥匙”。2013年9月29日，被告盛通公司又通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知未办理入住手续业主及时办理入住。原告张娜至今未办理入住手续。
另查明，2012年7月20日，被告盛通公司向内蒙古国电能源投资有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出《关于2012年-2013年供热期申请新增入网的函》，申请为香榭丽舍•时尚天街项目办理2012年-2013年供热期供热入网手续并申请给予供热。2012年9月18日，锡林热电厂向被告盛通公司出具《告知书》，告知被告盛通公司因“机组供热能力已达到最大出力，为保证本采暖期对原已入网用户安全稳定的供热，原则上本采暖期不接待任何新增的供热面积”。2012年12月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂出具《关于香榭丽舍供热入网的说明》（（2012）锡供热燃字第90号），“香榭丽舍•时尚天街项目计划近日投入使用，请求你公司为该项目办理供热入网手续，根据热用户需求开通供热”。在2012年-2013年供热期间香榭丽舍•时尚天街项目未能办理供热入网。
又查明，原告张娜、被告盛通公司认可房屋测绘建筑面积为26.76平方米，与预定合同约定建筑面积27.61平方米相差0.85平方米。
以上事实，有当事人陈述及《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、收款收据、《关于2012年-2013年供热期申请新增入网的函》、《关于香榭丽舍供热入网的说明》、竣工验收文件、短信通知及华讯商讯公告在卷佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。
本院认为，原、被告签订的《香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，本院对合同效力予以确认。该合同虽然名为预定合同，但对于商品房买卖合同主要条款均进行了约定，且已实际履行，应认定为商品房买卖合同。合同成立并生效后，原告张娜已经依约定履行了付款义务，被告盛通公司应当按照合同约定的交付期限将符合交付条件的商品房交付原告张娜使用。关于交付期限的确定，被告盛通公司在供暖期开始前（2012年7月20日）向集中供热主管部门申请对香榭丽舍·时尚天街项目集中供热但未获批准，属于合同交付期限特殊约定情况，“如遇供热公司不能供暖，交房日期推迟至2013年5月1日”，被告盛通公司交付房屋的最后期限应确定为2013年5月1日。被告盛通公司于2013年5月4日通知原告张娜办理交房手续、接收房屋，构成逾期交付，应当按照合同约定“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，故原告张娜请求被告盛通公司支付迟延交付房屋违约金的请求本院予以支持，但就违约金计算期间自2013年5月2日至2013年5月3日。2013年5月3日后的违约金，香榭丽舍·时尚天街项目竣工验收后，2013年5月4日被告盛通公司以短信方式通知原告张娜办理入住手续，履行合同约定交付房屋义务，原告张娜拒绝接受房屋，就2013年5月3日之后迟延交付房屋继续支付违约金的诉讼请求，此期间被告盛通公司非违约方，原告张娜该期间诉讼请求本院不予支持。关于原告张娜逾期办理房屋产权证书违约责任的主张，双方预订合同未对逾期办理房屋产权证书违约责任做出约定，但被告盛通公司至今未办理房屋产权证书为既定事实，且被告盛通公司也未提交已将登记资料报产权登记机关备案的证据，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，2013年5月4日，被告盛通公司通知原告张娜办理交房手续、接收房屋，原告张娜亦应此日接收房屋，该房屋交付使用之日（2013年5月4日）起90日内，即2013年8月5日前被告盛通公司应为原告张娜办理房屋产权证书，被告盛通公司未办理，其应自2013年8月5日开始承担逾期办理房屋权证书的违约责任，就违约金计算标准本院适当以中国人民银行同期逾期贷款利率计算，原告张娜请求自2013年9月30日开始计算逾期办理房屋产权证书违约金的主张，请求合理，本院予以支持。关于原告张娜请求返还房屋面积差价款的主张，原告张娜、被告盛通公司确认房屋测绘建筑面积为26.76平方米，与预定合同约定建筑面积27.61平方米相差0.85平方米，就多支付房屋价款被告盛通公司应依合同约定单价予以返还，返还金额为11746元（0.85平方米×13818.91元／平方米）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款（二）项及第二款的规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告张娜支付迟延交付房屋的违约金（自2013年5月2日至2013年5月3日止，按照已付购房款381540元的日万分之五计算）；
二、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起30日内为原告张娜办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金（自2013年9月30日至实际办理完房屋产权证书之日止，按已付购房款381540元以中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；
三、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起10日向原告张娜返还房屋面积差价款11746元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1875元，减半收取937.5元，其中558.5元由被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担，379元由原告张娜负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 赵 清
二〇一五年六月二十四日
书记员 杜鹏勇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。