广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2832号
上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司,住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋(二楼)。
法定代表人：杨成业。
委托诉讼代理人：林立红、邹培盛，该公司员工。
被上诉人一（原审原告）：郑正刚，男，汉族，1984年9月9日出生，住址：广东省博罗县。
被上诉人二（原审原告）：张伟红，女，汉族，1985年8月28日出生，住址：广东省博罗县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖宇威，广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司因与被上诉人郑正刚、张伟红商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院(2016)粤1322民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人邹培盛、被上诉人的委托代理人廖宇威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠州市银泰达实业有限公司（以下简称“银泰达公司”）上诉请求：1.依法将广东省博罗县人民法院(2016)粤1322民初3549号民事判决书第一项判决改判为“惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起l0日内支付原告郑正刚、张伟红违约金35647元(违约金以400532元为基数，从2014年12月14日起至2016年3月l9日止按万分之二的日利率计付，即400532元*0.0002/天*445天)。2、本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为违约金应当计算至工程竣工验收之日(即2016年6月14日)，这种逻辑是站不住脚的，不应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。虽然工程未经竣工验收合格不得交付，房屋买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋；但被反诉人于2016年3月19日自愿接受了案涉房屋，实际占用并使用该房屋，该房屋已发生转移，根据上述法律规定，应视为案涉房屋已经交付。因此，被答辩人要求逾期交房违约金计算应当计算至被答辩人实际收楼时间2016年3月19日的前一天，即2016年3月18日。我国法律关于商品房交付条件的规定属于管理性的规定而非效力性的规定，因此被上诉人交付涉案房屋的行为应属有效，上诉人在明知涉案房屋未取得竣工验收报告而接房，视为对房屋交付条件的变更，应当认定为房屋的交付使用。综上，一审法院适用法律错误，滥用自由裁量权，严重偏袒被上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
郑正刚、张伟红辩称：答辩人认为，被答辩人自己没有把房子及时造好，没有建好而要赔钱，那是被答辩人自己的过错，不可能找了各种理由就不想承担责任了，房子竣工验收之前，水没有通电没有通，一楼没有任何路都是沙地，当时是怎么可能能够让我们去住?被答辩人起码应当将房子做好竣工验收，我们才可能入住。答辩人一直等待被答辩人将房屋建好，而继续租房，支付了非常多的租金也在原先的小房子里继续蜗居，这是被答辩人对答辩人造成的严重损失，现在对于答辩人应得的违约金补偿，银泰达公司却意图逃避自身义务，作为业主深感气愤，强烈请求二审法庭倾听答辩人的苦楚。一、答辩人声明，答辩人签署收楼资料后，并未实际使用房屋。被答辩人在一审阶段主张答辩人向被答辩人支付房屋占用费，被答辩人未在答辩人签署收楼资料前，事先告知与磋商，也未在后来任何时间通知答辩人要收取房屋占用费。二、被答辩人在全体业主上百人向博罗县政府、房管局、信访局集体维权时，明明当着政府的面给了全体业主一个重要的承诺，那就是通知业主2016年3月的所有收楼通知无效，被答辩人不能出尔反尔。三、《建筑法》第61条规定：“未经验收或验收不合格，不得交付使用。”被答辩人在未经验收而要求答辩人收楼，属于无效行为，被答辩人自身的违法行为，不能让答辩人来承担责任。四、国家既然规定未经验收而不能交楼，属于法律强制性规定，被答辩人的主张不能违背国家法律的强制性规定。另外没有法律明确规定，什么法条属于所谓的管理性规定，什么法条属于所谓的非效力性的规定，被答辩人不能偷换概念。对此答辩人强调的是，只要是法律强制性规定，不管任何人都应当遵守。五、依据双方约定的《商品房买卖合同》也规定了这个重要的条款，就是第八条约定：“该商品房经验收合格，才符合本合同约定的商品房交付买受人使用”!这就是针对被答辩人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”抛开答辩人未实际使用房屋不说，而这个《商品房买卖合同》的第八条，正是符合司法解释中所说的“另有约定”，所以无论是法律还是双方合同约定，开发商不能在验收合格之前要求答辩人签署收楼文件从而规避自身的违约义务。六、最后来说，答辩人对房屋的签收，并没有造成被答辩人的经济损失。但是，因为被答辩人迟迟不能将房屋建设好，导致答辩人继续租房使用，继续蜗居，这倒是被答辩人的行为明显导致业主们严重损失。七、之前同类型同事实同小区同代理人的案件(案件数量数十件，终审判决结果都是一样，例如李振武诉被答辩人惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷上诉一案(2017)粤13民终572号)。综上所述，为了《建筑法》与双方合同约定的正确实施，为了维护人民法院的裁判公正性，请求贵院保护江山美苑全体业主的合法利益!
郑正刚、张伟红向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金42617元【时间从2014年12月31日起至2016年6月14日止。计算方式为：(400532元*532天*0.0002元/天)】。2.由被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2013年9月7日，原告郑正刚、张伟红与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县××单元××号房屋，建筑面积103.47平方米，房屋总价人民币400532元，采取银行按揭方式支付。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在20l4年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了《合同补充协议书(一)》及《合同补充协议书(二)》。其中，《合同补充协议书(一)》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为及方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其它文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达。买受人如需变更约定的联系地址，应以书面形式通知并送达出卖人后，方对出卖人发生效力。”《合同补充协议书(一)》第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续。收楼以合同约定的交付标准为准，买受人不得以其他任何理由拒绝收楼。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用，……”。《合同补充协议书(二)》第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过l0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应接合同总购房价款20%向出卖人支付违约金；出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止；买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”合同签订后，原告已向被告支付了购房款400532元，其中于2013年11月22日之前支付了首付款l2O532元，被告于2013年11月22日开具了发票给原告；于2014年3月17日交付了余款280000元，被告于2016年4月20日开具了发票给原告。另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2O16年6月14日，原告于2016年3月19日签署了收楼协议。又查明，本案在审理过程中，被告向本院提起反诉，请求原告支付占用房屋期间(自2016年3月29日起至2016年6月14日止)的使用费3600元。本院立案受理了被告的反诉后，被告未在七日内预交反诉费。据此，本院依法作出了(2016)粤1322民初3549号民事裁定书，按被告撤回反诉处理。
一审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效；双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年l2月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，理由充分，本院予以支持。关于计算违约金的起止时间问题。根据合同第八条的约定，原告请求违约金从房屋最后交付期限的第二天起即从2014年12月31日起开始计算，理由充分，本院予以采纳。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原告虽然于2016年3月l9日签署了收楼协议，但是，涉案房屋的竣工验收时间为2011年6月14日，涉案房屋于2016年6月14日经验收合格后，方可交付使用，因此，视为被告于2016年6月14日才将涉案房屋交付给原告使用、现原告请求违约金计算至2016年6月14日止，理由充分，本院予以采纳。至于被告辩称违约金应计算至2016年3月18日止，理由不成立，本院不予采纳。关于被告逾期交房的违约金计算标准问题。原、被告双方签订的补充协议书(二)第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，解除合同条件下，买受人支付的违约金从总房款的2%提高至总房款的20%，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以明显加重，且未对买受人因逾期付款向出卖人交付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金；且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应接照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款5%的意见，本院不予采纳。综上，被告应接照合同约定，于房屋最后交付期限的次日起至2016年6月14日止(即从20l4年12月31日起计至2016年6月14日止，共计532天)，向原告支付逾期交房违约金42617元(400532元*0.0002/天*532天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告惠州市银泰达实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑正刚、张伟红支付逾期交房违约金42617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：违约金计算的截止日期问题。银泰达公司与张伟红、郑正刚签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”及第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”以上约定表明商品房的交付以竣工验收为必备条件。虽然被上诉人在2016年3月19日办理了收楼手续，但其在被上诉人逾期交房时间较长的情况下，出于对自己权利的保障，先行办理收楼手续符合常理，在2016年3月19日房屋尚不能达到居住条件，上诉人亦未入住。因此，银泰达公司不能以此免除其承担继续逾期交楼的违约责任，违约金应根据合同约定计算至涉案商品房实际竣工验收之日，即2016年6月14日。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费948元由上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 于海砚
审 判 员 胡 江
二〇一七年九月二十五日
法官助理 卢 烨
书 记 员 黄 慧