云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终781号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张世平，男，1980年10月10日生，汉族，城镇居民，住通海县。
委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。
法定代表人：纳学远，总经理。
上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人张世平因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张世平的委托诉讼代理人廖庆生，上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张世平上诉请求：撤销一审判决第一、二项，在维持其他判项的同时支持其一审的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高。三、一审未判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税错误。四、海纳公司、富润建材厂应赔偿逾期办证违约金。
针对张世平的上诉，海纳公司、富润建材厂答辩称，除逾期交房违约金以外，其他费用同意一审判决。对逾期交房违约金的负担，以其上诉主张为准。合同约定的逾期交房违约金过高，海纳公司、富润建材厂已经证明了同地段的租金价格。
海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决第一项不合理的部分及第三项的判决内容，驳回张世平针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实和理由：涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，符合双方约定的交房条件。房屋验收合格后，海纳公司、富润建材厂于2015年11月15日已向张世平发出了接房通知书，已经履行了合同约定的交房义务，张世平未接房系自己的违约行为所致。海纳公司、富润建材厂不应当承担张世平逾期接房行为导致的逾期接房责任，反之张世平应当承担逾期接房的违约责任。
针对海纳公司、富润建材厂的上诉，张世平答辩称，2015年11月15日海纳公司、富润建材厂通知其接房时，涉讼房屋未经竣工验收合格。海纳公司、富润建材厂于2016年5月12日取得《工程竣工验收证明书》后未通知其接房，未尽到相应的通知义务，其得知他人已经接房后于2016年7月25日主动到海纳公司、富润建材厂处接房，才视为其收到接房通知。因此，一审认定违约天数计算至2016年7月25日正确。
张世平向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年7月25日的逾期交房违约金7441.5元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税6736.99元。一审诉讼中，张世平将诉讼请求变更为：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年7月25日的逾期交房违约金16931.73元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税6736.99元；4、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿张世平2017年1月21日至2017年5月8日的逾期办证违约金5924.01元，以后利随本清。
海纳公司向一审法院反诉请求：1、判令张世平支付逾期接房违约金6510元；2、判令张世平按产权登记面积中的套内面积支付差额房价款597元。
一审法院认定事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年11月20日，张世平与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定：张世平购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座A幢第1单元1层04号房，套内建筑面积85.73平方米，单价为每平方3928.62元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额336801元，分摊面积17.11平方米；张世平依约支付购房款后，海纳公司、富润建材厂应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付张世平，如未按合同约定时间交房的，海纳公司、富润建材厂应自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元支付违约金，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。海纳公司、富润建材厂应以电话、公告或书面通知张世平办理交接手续，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务的，张世平应于通知交房之日起30日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接房手续的，视为已按期交房，张世平应承担逾期接房违约金。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及建设方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。张世平未足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，张世平应在交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若张世平延迟交纳上述费用，除张世平按主合同约定承担违约责任外，交房期限和办证期限相应顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。2014年1月23日，张世平支付购房款106801元，2014年3月16日，张世平支付了购房余款230000元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂书面通知购房户办理接房手续；同年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。同年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收；同年7月25日，张世平向海纳公司交纳了101050元契税，并办理了接房手续。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行权利义务。根据双方合同及补充协议的约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付张世平。现海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而张世平提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了涉讼房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故应认定2016年5月12日涉讼房屋符合合同约定的交房条件。因双方约定涉讼房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。而关于海纳公司、富润建材厂海纳公司要求张世平支付逾期接房违约金的反诉请求，因海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉讼房屋达到约定交付条件后已按约定履行过通知张世平接房义务的事实，且张世平已于2016年7月25日办理了房屋交接手续，对海纳公司、富润建材厂该项主张不予支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2016年7月25日，共计267天。关于逾期违约金的认定，海纳公司、富润建材厂提出合同约定违约金过高，要求予以调整。张世平主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故张世平主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，海纳公司、富润建材厂应向张世平支付的违约金为（85.73平方米＋17.11平方米）×0.27元/天×267天=7413.74元。关于张世平要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税的主张，对此双方已在补充协议中明确约定契税以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故张世平要求返还多收取契税的主张应待海纳公司、富润建材厂依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。关于张世平要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需张世平配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记。经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对张世平提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。相应的逾期办证违约金，亦不予支持。现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出涉讼房屋面积多少或退补的问题，暂不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）张世平逾期交房违约金7413.74元。二、驳回原告（反诉被告）张世平的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。”
本院二审期间，张世平未提交新证据，海纳公司、富润建材厂提交了天湖银座业主群的微信聊天记录手机截屏一份，证明：海纳公司在2016年5月12日综合验收后再次以电话的方式发出接房通知，业主间已相互告知，之所以无法交接房是因税务问题及与海纳公司商谈违约金没有谈好，业主在群里相互鼓动所致。经质证，张世平对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据不是新证据，且是手机截屏并存在前后两个不同版本，真实性无法确认，因微信用的都是昵称，看不出是否涉及本案业主。本院认为，现海纳公司、富润建材厂不能证实张世平为微信群的成员，海纳公司、富润建材厂仅依据该份证据不能得出在2016年5月12日后已经通知过张世平接房的结论，故对海纳公司、富润建材厂提交的证据，本院不予采纳。
经审理，张世平向海纳公司交纳的契税为10105元，一审认定为101050元错误，本院予以纠正。除上述本院纠正的案件事实外，一审认定其余案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金应如何确定，张世平是否应承担逾期接房的违约责任；2、海纳公司、富润建材厂是否应退还张世平多收取的契税款；3、海纳公司、富润建材厂是否应承担逾期办证的违约责任；4、张世平是否应向海纳公司支付套内面积差价。
关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付张世平，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司、富润建材厂主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知张世平接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日涉讼房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日后何时通知过张世平接房，张世平已于2016年7月25日办理了房屋交接手续，故一审认定逾期交房的起止期限为2015年11月1日至2016年7月25日共计267天并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米，确认逾期交房违约金为7413.74元符合本案实际，本院予以维持。因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日涉讼房屋符合交付条件后，按约定履行了通知张世平接房的义务，而张世平已于2016年7月25日接房，故海纳公司、富润建材厂要求张世平承担逾期接房违约责任的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。
关于焦点2，因双方在补充协议中已明确约定契税以实际交纳时的相关规定为准，双方均同意多退少补，现契税尚未实际交纳，张世平应承担的契税数额尚不确定，张世平要求海纳公司、富润建材厂退还多收契税的条件尚未成就，故一审对张世平的该项主张未作处理并无不当，本院应予以维持。
关于焦点3，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对张世平要求海纳公司、富润建材厂办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，应予维持。
关于焦点4，现涉讼房屋的产权证还未办理，产权登记面积尚不能确定，故对海纳公司提出的由张世平支付其涉讼房屋多出面积房款的主张，一审法院暂不予处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，海纳公司、富润建材厂及张世平的上诉请求均不能成立，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由张世平负担260元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担130元。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判长 严光辉
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹 欣