福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初612号原告厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路830-832号华林商务中心505室。法定代表人向云，董事长。委托代理人叶燕菲，女，系公司员工。委托代理人张清兰，女，系公司员工。被告吴忠强，男，1974年9月19日出生，汉族，经商，住所地福建省莆田市涵江区。委托代理人肖志生，福建省莆田市涵江区梧塘法律服务所法律工作者。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告吴忠强因物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员林嘉伟适用简易程序于2016年3月8日、5月13日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告万科物业公司的委托代理人张清兰，被告吴忠强及其委托代理人肖志生到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告万科物业公司的委托代理人叶燕菲及被告吴忠强的委托代理人肖志生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，2011年12月2日，原告与案外人莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告为莆田玉湖新城提供物业服务，原告有权收取物业服务费用及收取的标准；其中第十四条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告购买莆田市万科城溪园小区住宅，且原告已出具交付通知书证明被告已实际接收该房屋。被告应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用，但自2015年1月份以后被告以种种理由不予缴纳物业服务费及滞纳金。请求判令：1、被告吴忠强向原告支付拖欠的2015年1月至2015年12月的物业服务费人民币4603.44元；2、被告按日千分之三的标准向原告支付物业服务费滞纳金（暂计至2015年12月止为人民币2278.7元，最后计算至被告支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3、被告向原告支付拖欠的2015年1月至2015年11月的公摊水电费计人民币319.46元；4、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告万科物业公司撤回第三项诉讼请求。被告吴忠强未作书面答辩，在庭审中辩称，1、原告诉称被告拖欠物业服务费缺乏事实依据，原告虽有与案外人莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，但是原告并未依照该合同约定履行物业管理和服务的职责与义务，未为被告提供物业管理服务，造成被告505号房与相邻504号房的通风采光通道被504号房的业主私自改造，使得被告505号房内的采光受到极大影响，厨房黑暗，油烟废气无法正常排放，住宅存在安全隐患，生活居住受到极大影响。因此，原、被告之间不存在物业管理服务关系，原告无权向被告收取物业服务费。2、被告发现通风采光共用通道被504号房业主占用改建后，向原告管家反应和交涉，要求原告出面解决处理通风采光通道被改建的问题，但原告只是口头答应，至今未予解决，造成被告困居在无法正常排气采光的房屋里，生活受到困扰和影响。3、原告违反物业服务合同约定，未尽服务职责和义务，其要求被告缴纳物业服务费没有事实依据，理由不能成立，应驳回原告的诉讼请求，并责令原告赔偿被告的经济损失。原告万科物业公司为支持自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《前期物业服务合同》复印件一份，以证明：原、被告之间存在物业服务合同法律关系，被告需按合同约定缴纳物业服务费。证据二、《前期物业服务合同备案证明》复印件一份，以证明：物业服务合同内容符合各项相关规定。证据三、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明：被告为诉争房屋所有权人。证据四、《交付通知书》复印件一份，以证明：案外人莆田市万科置业有限公司已将诉争房屋交付被告。证据五、《欠费清单》复印件一份，以证明：原告于2015年1月起开始欠缴物业服务费及其他相关费用。证据六、莆田市12345政务服务平台诉求件打印件两份，以证明：原告已将3号楼、5号楼业主违规搭建的情况向莆田市12345政务服务平台投诉，城管部门也予以了相应的回复，足以证明原告已按《前期物业服务合同》的约定履行制止违章搭建的义务。证据七、原告发给504号房业主的《违规行为整改通知书》照片及504号房的房门照片打印件各一份，以证明：原告有向504号房业主发出整改通知书，足以证明原告已按《前期物业服务合同》的约定履行制止违章搭建的义务。证据八、2015年1-3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月的《莆田万科城一期3#楼公共水、电费计算表（分表）》各一份及前述公摊水电费公示照片各一份，以证明：被告尚拖欠公摊水电费人民币319.46元未支付及原告有将公摊水电费进行公示并拍照。被告吴忠强对上述证据质证认为：证据一的《前期物业服务合同》是2011年至2012年的一年期合同，已经过期；该合同反而证明，公共部分的养护管理属于原告的管理范围，被告505号房与相邻504号房的通风采光通道属于共用部位，系原告养护管理的范围，504号房修建通风采光通道时，泥工等建筑材料是经原告同意进入的，原告违反物业管理规定，造成被告经济损失，应当赔偿。证据二证明《前期物业服务合同》的有效期是2011年至2012年，该《前期物业服务合同》只有一年期限，已经过期。证据三的三性没有异议，该《商品房买卖合同》第十七条约定，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共设施，并承担相应的义务；被504号房业主占用的通风采光通道系与505号房关联的部位，被告有权共同享用。证据四的三性没有异议，2014年1月已交房。证据五的三性有异议，原告没有为被告提供物业服务，造成共用部位被相邻504号房业主侵占，原告无理由向被告收取物业服务费，且该欠费清单是原告单方制作，真实性无法确认。证据六已超过举证期限，不予质证；附条件质证，三性有异议，是从平台下载的，没有政府部门盖章确认，真实性无法确认，不具有效力。证据七原告当庭没有原件提供，真实性无法确认，且业主使用人签收一栏是空白的，说明被告没有送达到违规人处，且房门照片上面没有门牌号，该证据与本案无关。证据八三性有异议，是原告单方制作的，并未得到被告确认，且每一幢楼都有物业公司的办公用房，但该表格中没有物业公司自己分担的公摊水电费用。本院经审查认为，原告提供的证据一、二、三、四均有提供原件核对，真实性予以确认，可以证实原告与案外人莆田市万科置业有限公司于2011年12月2日签订《前期物业服务合同》，并报莆田市荔城区建设局备案，原告系莆田万科城C地块的物业服务企业，被告系莆田市万科城C地块业主的事实。证据五系原告单方制作，不属证据，不予分析认定。证据六系莆田市12345政务服务平台打印格式，经本院查询莆田市12345政务服务平台，确存在该两份诉求件，真实性予以确认，但因该两份诉求件中的诉求人处分别显示为“老百姓”和“纳税人”，未载明原告名称，且该两份诉求件系公开诉求件，任何人无需验证码均可查询打印，无法证实系原告向12345投诉反映。证据七违规行为整改通知书显示业主并未签收，原告自认未将该违规行为整改通知书粘贴至3幢504号房门上，而陈述其系粘贴在信箱处，但其照片中无法体现信箱外观以及是何幢楼的504，且原告没有提供照片的拍摄载体以确认拍摄的时间，不排除系事后制作，故该组证据无法证实原告已将该违规行为整改通知书对3幢504号房业主进行有效送达，证明力不予采信。证据八《公共水、电费计算表（分表）》系原告单方制作，原告未提供相关缴费票据佐证，而《公共水、电费计算表（分表）》的公示照片又没有提供原件核对，真实性和证明力不予确认。被告吴忠强为证明自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：照片四张，以证明505号房与504号房的通风采光通道被504号房业主改建占用，严重影响被告房屋的通风采光。原告万科物业公司对上述证据质证认为，三性没有异议。本院经审查认为，原告对被告提供的照片三性没有异议，真实性和证明力予以确认。根据原、被告的陈述及本院上述认定的有效证据，本案查明事实如下：2011年12月2日，原告万科物业公司与案外人莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，并于2011年12月8日向莆田市荔城区建设局备案，该合同主要约定：案外人莆田市万科置业有限公司委托原告对莆田万科城C地块提供前期物业服务事宜，合同期限自2011年12月2日至成立业主大会及业主委员会代表业主签订物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为人民币2.68元／月·平方米；业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金；原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通等内容。之后，原告万科物业公司依约为莆田万科城C地块提供前期物业服务。2012年2月13日，被告吴忠强向案外人莆田市万科置业有限公司购买莆田万科城项目C地块住宅，该商品房建筑面积共143.48平方米。同日，双方签订了《商品房买卖合同》一份。该合同第十九条约定，买受人（即被告）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。该合同附件六《合同补充协议》第九条第一款约定，买受人同意在业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同有效时之前由出卖人委托原告万科物业公司对本项目实施物业管理，以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用等。2014年1月前，案外人莆田市万科置业有限公司与被告吴忠强完成交房手续。被告吴忠强在交房后依约缴纳物业服务费，但自2015年1月起，被告吴忠强以其相邻的504号房业主违规占用共用通风采光通道致其生活受影响，其多次向原告反映但原告未予解决，原告未尽物业管理职责为由拒绝缴纳物业费。经原告催讨未果，致诉讼。庭审中，原告万科物业公司表示本案同意以实测面积143.14平方米主张物业服务费，即每月物业服务费为人民币143.14平方米2.68元／月·平方米=383.62元。另查明，莆田万科城C地块尚未成立业主委员会。案经本院主持调解，因双方各执一词，致调解无效。本院认为，原告万科物业公司接受案外人莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田万科城C地块提供物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据《前期物业服务合同》及被告吴忠强与案外人莆田市万科置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，该《前期物业服务合同》的有效期截止至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，因莆田万科城C地块尚未成立业主委员会，故《前期物业服务合同》对全体业主、物业使用人仍具有拘束力。现原告万科物业公司为莆田万科城C地块提供了物业管理服务，被告吴忠强系莆田万科城C地块业主，应当缴纳物业服务费。被告吴忠强抗辩称其共用的通风采光通道被相邻504号房业主占用，致其生活受到影响，其向原告多次反映而原告未予解决，原告未尽物业服务管理职责，要求其支付物业费没有依据；根据《前期物业服务合同》的约定，原告对共用部位负有管理义务，而《物业管理条例》第四十六条亦规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并及时向有关管理部门报告；原告主张其已对被告反映的问题进行现场制止、发违规行为整改通知书、向相关部门投诉，但未能提供充分证据证明，应承担举证不利的法律后果，故可以认定原告在针对被告的物业服务管理质量上存在一定的瑕疵；但因原告作为物业管理企业对小区内违章建筑仅有向行政主管部门报告的义务，并没有强制拆除权，被告作为相邻受侵害住户亦可直接向有关行政主管部门反映或通过诉讼程序维权，且本案中已有相关知情人就被告所在楼房违章搭建事项向莆田市12345政务服务平台反映，而行政主管部门的执法行为和执法效果并不取决于原告，故被告抗辩的共用通风采光部位被相邻504号房业主持续占用的主要责任不在原告，原告的该服务瑕疵不足以成为被告可以全额免交物业费的理由。综上，本院酌定被告吴忠强应按80%的比例向原告万科物业公司支付拖欠的2015年1月至12月的物业服务费，即人民币383.62元12个月80%=3682.75元，其余物业服务费部分及滞纳金部分的诉讼请求，本院予以驳回。被告吴忠强提出原告万科物业公司应赔偿其相应经济损失的请求，因其未提起反诉，本案不作处理。被告吴忠强认为相邻业主的违章搭建行为影响其合法权益，可依据相关法律规定对实际侵权人另行提起诉讼维护自身合法权益，被告不宜采用拒绝支付物业管理费的方式使原、被告矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主的利益；当然，原告万科物业公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量，共同建设一个和谐、文明的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴忠强应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田万科城C地块第3幢5层505号房屋自2015年1月至2015年12月的物业服务费人民币3682.75元；二、驳回原告厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告厦门市万科物业服务有限公司负担人民币5元，由被告吴忠强负担人民币20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员  林嘉伟二〇一六年五月二十五日书 记 员  詹晶晶一、附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。