江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9113号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金素英，女，1967年4月19日生，汉族，住苏州。
上诉人（原审原告）：金素远，男，1967年4月24日生，汉族，住苏州。
上诉人（原审原告）：金建忠，男，1969年3月22日生，汉族，住苏州。
上诉人（原审原告）：金九红，女，1969年5月14日生，汉族，住苏州。
上诉人（原审原告）：石学彬，男，1973年2月25日生，汉族，住苏州。
上诉人（原审原告）：戴晓红，女，1974年11月20日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述六上诉人。
委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述六上诉人。
上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与上诉人金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初3214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红承担诉讼费及鉴定费。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决变更合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，万隆公司并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场�购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。万隆公司从未承诺过购房人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决变更合同。万隆公司在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对万隆公司不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11�零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求万隆公司向购房人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、购房人行使变更权已经超过了诉讼时效，本案变更权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》之日开始计算。购房人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，变更权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。七、涉案房屋消防二次验收受阻系购房人委托案外人苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）统一对外出租、拆改房屋墙体结构导致经营面积超过300平方米，并非万隆公司宣传不当造成。八、苏州港龙置业有限公司（以下简称�龙公司）同日同批次招拍挂中拍得与万隆公司楼盘相邻地段的苏地2010-B-35号地段，土地性质为1-4层批发零售、4层以上商务金融用地。该地块楼面单价与涉案地块相差1606元/平方米。港龙公司在该地块开发的港龙喜临门苏州义乌国际商贸城同楼层销售价格几乎是万隆公司销售价格一倍，故涉案房屋单价符合等价有偿原则，购房人不应要求万隆公司以涉案房屋单价满足批发零售的土地性质。一审法院支持购房人的诉讼请求，适用法律明显错误。
金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红辩称，一审法院将万隆公司的行为认定为欺诈并无不当，由于万隆公司的欺诈行为，交付的涉案房屋并不符合其宣传内容，导致消防审批行政障碍，进而导致房屋价值大幅减损，购房人主张变更购房款、退还购房差价和利息税务损失，符合法律规定。虽然评估机构对因无法通过消防审批而导致房屋价值贬损进行了评估，但未考虑涉案房屋性质改变，而使购房人多支付了购房价款，评估的差价并不能完全补偿购房人的实际损失。
金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红上诉请求：撤销原审判决并依法改判；一、二审案件受理费由万隆公司承担。事实和理由：涉案房屋的价值评估应当采取比较评估法，参照同区域同类型房屋的实际价值进行评估，一审中评估至针对房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出减损评估，但涉案房屋消防审批只是由土地法定用途衍生的问题之一，仅是房屋减损的一个方面，单纯针对消防审批问题作出的减损评估不能真实反映房屋的全部减损价值。
万隆公司辩称，合同已明确房屋价格，万隆公司不存在欺诈行为，且交付的房屋符合合同约定，能够满足经营用房的使用目的，万隆公司不同意变更房屋价款，也不同意对房屋价格进行评估。
金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红向一审法院起诉请求：1、判令万隆公司退还房屋款差价2613075.04元、赔偿房屋款差价利息（按照商品房贷款利率7.02%，其中自有资金2838975元的利息损失是从2013年10月30日起主张，贷款90万元的利息损失从第一次还贷之日即2014年3月11日起算，均计算至实际履行之日止）、赔偿契税差价78392.25元及印花税差价1500元；2、本案诉讼费用由万隆公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月30日，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红（买受人，乙方）与万隆公司（出卖人，甲方）签订商品房买卖合同，约定由金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢106室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积75.06平方米，总价3738975元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红交付涉案房屋。
合同签订后，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红依约向万隆公司支付了购房款，并自2014年3月11日起偿还涉案房屋银行贷款90万元。后因万隆公司交付的涉案房屋实际建筑面积略大，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红补交部分购房款2491元，实际支付购房款总计3741466元。
后万隆公司交付了涉案房屋。2015年1月，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红向万隆公司支付涉案房屋代收代缴税费，其中契税按房价3%支付、印花税按房价0.05%支付，两项合计114114.71元。
2015年4月8日，涉案房屋所有权登记至金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年6月15日，涉案房屋国有土地使用权登记至金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红名下，地类（用途）为商务金融用地。
另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划�计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。
2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。
2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。
2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格�
再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。
审理中，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为集超市、餐饮、娱乐于一体的商业项目，并称涉案房屋将作为餐饮的经营用房。然2014年底万隆公司实际交付涉案房屋后，因迟迟未能成功招商，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红后被其他业主告知万隆公司宣传的大型项目无法通过消防审批，于2015年9月左右得知涉案房屋并非商铺，而系办公楼，其认为涉案房屋房款应按15000元/平方米的单价进行变更。
审理中，万隆公司陈述称涉案项目一至三层系委托“苏州易亚行公司”进行销售，现无法提供其与该公司的委托销售合同；此外，宣传册非万隆公司制作。
审理中，依金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红申请，一审法院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司（以下简称鉴定机构）接受一审法院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2017年5月8日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为685627元、估价对象在基准日的房地产价格为3053348元的评估结论。
以上事实，有金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红提供的商品房买卖合同、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、录像资料、购房发票、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、税收缴款书、代收款收据、万隆公司提供的拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论、一审法院调取的销售宣传册及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，万隆公司在销售涉案房屋过程中是否存在欺诈行为。
一审法院认为，万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红对该项目性质产生错误认识。一审法院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐�上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司前述行为已构成欺诈。万隆公司辩称涉案项目一至三层系委托第三方销售，宣传材料非其制作，然因万隆公司在本案中并未提供其与第三方的委托销售合同，且即便其委托第三方销售属实，因销售行为不当产生的法律责任亦应由委托方即万隆公司向购房人承担。至于万隆公司抗辩在涉案商品房买卖合同中已约定涉案房屋土地用途为商务金融，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红自签订合同时即已明知涉案项目土地用途，至2016年起诉已超过一年，变更权消灭的意见；因“商务金融用地”系国土部门《土地利用现状分类》中的�业术语，在万隆公司将涉案房屋所在的万宝世纪商务广场一至三层宣传为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业中心的情形下，结合该项目外观上确呈开放式商业体形态，不可苛求购房人应通过合同中载明的土地用途来充分了解所购房屋的真实性质，且金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红所述在涉案房屋交付后因招商受挫方于2015年9月辗转得知土地用途与万隆公司宣传的项目不符，后于2016年5月诉来一审法院未超过除斥期限，变更权尚未消灭，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红有权据此主张变更合同价款。
关于合同价款变更的依据。鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行调整，该诉请于法有据，一审法院予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故一审法院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（685627�）可以作为变更涉案房屋合同价款的依据。鉴于金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红在审理中同意对面积补差房款不再调整，据此一审法院参照该评估结论，根据金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红向万隆公司实际支付购房款3741466元的实际情况，变更涉案房屋价款为3055839元（3741466元-685627元），万隆公司应向金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红退还购房款685627元。
关于金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红主张的赔偿房价款利息损失及契税、印花税损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法�为而获利的基本法理，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红主张要求万隆公司赔偿多收取房价款利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持；然其计算方式有误，一审法院酌情调整利息损失以685627元为基数，自2014年3月11日起至万隆公司实际返还购房款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。同理，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红因不合理的房价款按3.05%比例支付的契税及印花税部分，亦属因万隆公司欺诈行为造成的实际损失，故一审法院对金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红主张万隆公司赔偿契税及印花税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以一审法院认定的房价差额款进行相应调整，计20912元（685627元*3.05%）综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第二款、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项之规定，判决：一、万隆公司于判决生效之日起十日内退还金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红购房款685627元，并赔偿利息损失（以685627元为基数，自2014年3月11日起至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算）。二、万隆公司于判决生效之日起十日内赔偿金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红契税及印花税损失合计20912元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32367元，减半收取16184元，诉讼财产保全费5000元，鉴定费21116元，合计42300元，由金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红负担11872元，万隆公司负担30428元。
本院二审期间，万隆公司提交营业执照复印件一份，欲证明涉案房屋均可用于开办经营餐饮、零售用途，属于合法经营的范畴，房屋使用功能并未受限，万隆公司不存在欺诈。金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红经质证认为，该证据系复印件，真实性无法确认，即使是工商部门办理了营业执照，也不能作为涉案房屋符合万隆公司所宣传的房屋性质的证据。两者之间没有法律上的因果关系，也不能推翻万隆公司在销售过程中存在欺诈行为的认定。事实上，正是由于涉案房屋无法通过大型商业项目的消防审批，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红等业主才知道了房屋性质与万隆公司所作宣传严重不符，从而提起诉讼。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十�条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房�卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红据此变更合同价款的诉请能够成立，一审法院参照鉴定机构出具的关于涉案房屋价格减损金额的意见作出判决符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红于2015年9月得知欺诈事实，于2016年5月提起诉讼主张变更合同价款，并未超过权利行使期限，万隆公司认为变更权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于涉案房屋价款的变更依据，一审法院委托司法鉴定机构以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象进行评估，能够客观反映涉案房屋实际利用价值与万隆公司宣传的商铺价值之间的差额，一审法院参照鉴定机构评估�论变更涉案房屋合同价款，合理有据，本院予以确认。鉴定机构具备法定资质，鉴定程序并无不当，万隆公司认为鉴定机构作出的评估结论不应采用的上诉意见不能成立，本院不予采信。金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红上诉认为一审鉴定报告仅针对房屋未通过消防审批作出房屋价值减损的鉴定意见，不能反映房屋的全部减损价值，本院就此认为，涉案房屋价值的减损实质就是房屋使用价值的降低，而涉案土地性质导致房屋未能通过消防审批的客观事实正是房屋使用价值降低的主要原因，一审以此作为鉴定分析对象确定房屋的价值减损，并无不当，本院予以确认，金素英等人的该项上诉理由本院不予支持。
综上所述，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红、苏州市万隆地产有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64734元，由苏州市万隆地产有限公司负担32367元，金素英、金素远、金建忠、金九红、石学彬、戴晓红负担32367元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 黄文杰
审 判 员 郑 雄
二〇一七年十二月四日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静