四川省成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0105民初1841号
原告：杨静，女，汉族，1987年8月19日出生，住新疆博乐市红星路**号*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师，特别授权。
被告：李易岩，男，汉族，1993年11月16日出生，住四川省郫县犀浦镇和心路***号*栋*单元*楼***号。
委托诉讼代理人：余玮，四川金契律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：罗祥莉，被告之母，特别授权。
第三人：申云刚，男，汉族，1973年10月26日，四川省南充市高坪区螺溪镇三步桥村1组22号附1号。
第三人：陈英红，女，汉族，1972年11月10日，四川省南充市高坪区螺溪镇三步桥村1组22号附1号。
原告杨静与被告李易岩、第三人申云刚、陈英红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨静及其委托诉讼代理人苏银花、被告李易岩的委托诉讼代理人余玮、罗祥莉到庭参加诉讼，第三人申云刚、陈英红经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨静向本院提出诉讼请求：1.判令位于成都市青羊区正府街172号21层2116号房屋归原告所有；2.停止对上述房屋的执行；3.因本案产生的诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告将诉讼请求1变更为：判令原告与第三人买卖合同有效，并要求其依约协助办理相关的过户登记手续。事实与理由：2017年9月25日，原告杨静与第三人申云刚、陈英红的代理人胡珊签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋总价款为1300000元。签订合同当日原告支付定金200000元，2017年10月18日支付1000000元。2017年10月20日支付尾款100000元。后第三人到公证处办理了委托公证，将办理过户登记等相关事宜委托给原告以便原告随时过户，同日第三人将房屋交付给原告居住使用至今。当原告准备办理过户登记手续时，原告发现该房屋已经被青羊法院依法查封，导致其无法办理过户登记手续。原告认为，被告申请将案涉房屋查封的行为损害了原告的合法权益，故将被告诉至法院。
被告李易岩辩称，第一，第三人申云刚、陈英红与原告杨静不具有合法有效的房屋买卖合同关系；第二，第三人未收取原告的购房款；第三，原告并未于查封之前已经实际居住、使用了案涉房屋；第四，第三人于2017年10月20日授权原告办理房屋过户事宜，但是原告时隔两个月后才了解到案涉房屋已经被查封，因此没有办理过户登记系原告自身的过错；第五，被告与第三人的房屋买卖合同真实有效且签订在前，且履行了合同义务向第三人支付了定金100000元。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
第三人申云刚、陈英红未到庭答辩，也未向本庭提交证据。
经审理查明：第三人申云刚、陈英红于2008年2月19日登记结婚，位于成都市青羊区正府街172号21层2116号的案涉房屋系二人共同共有。2017年2月16日，第三人申云刚、陈英红与案外人胡珊签订《委托书》，约定由胡珊代为办理出售案涉房屋的相关事宜，包括查询房屋档案、签订房屋买卖合同、代收银行按揭贷款、办理过户手续、领取《不动产权证书》等。同日，上述《委托书》经四川省南充市顺庆公证处公证。2017年9月25日，经成都飞鸟房地产营销策划有限公司介绍，胡珊代第三人陈英红（甲方）与原告杨静（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将案涉房屋以1300000元的价格出卖给乙方，合同首部注明卖方为陈英红，代理人为胡珊，买方为杨静，合同尾部由胡珊在“甲方”处签“胡珊代陈英红”并捺印，由杨静在“乙方”处签名捺印。2017年9月25日，杨静尾号为4057的建行账户向胡珊尾号为3877的银行账户转账200000元作为定金，同日胡珊对此出具收条。2017年10月18日，胡珊出具收条，收条载明：“今收到杨静购证大正府1栋21F16#购房款￥1000000大写壹佰万元整”。2017年10月20日，杨静向胡珊的同一账户转账1000000元。2017年10月23日，杨静向胡珊的同一账户转账100000元。2017年10月24日，四川省成都市律政公证处对第三人申云刚、陈英红与原告杨静于2017年10月20日签订的《委托书》进行了公证，双方约定由杨静代为办理案涉房屋的过户登记等事宜，申云刚、陈英红均于该《委托书》上签字捺印。2017年11月30日，本院依被告李易岩申请作出（2017）川0105民初12299号之一《民事裁定书》，并于2017年12月4日依法对案涉房屋进行查封。2018年1月9日，原告杨静向本院提出申请，对本院查封诉争房屋提出执行异议，本院于2018年1月19日作出（2018）川0105执异14号《执行裁定书》，裁定驳回其申请。
另查明，2017年7月2日被告李易岩与第三人申云刚、陈英红的委托代理人胡珊通过四川链家房地产经纪有限公司就案涉房屋签订房屋买卖合同。同日，被告李易岩先通过支付宝向胡珊转款10000元，后由案外人罗勇通过尾号为1978的账户代其向胡珊尾号为3877的账户转款40000元（当日李易岩将该款通过转账归还罗勇），胡珊对上述两笔转款出具收据，收据载明其收到李易岩购买案涉房屋的购房定金50000元。2017年7月3日，李易岩与罗勇签订《委托书》并进行公证，双方约定由罗勇代为办理购买案涉房屋的相关事宜。2017年7月5日，李易岩再次向胡珊尾号为3877的账户转账50000元，胡珊亦对此出具了定金收据。
对有争议的事实，本院认定如下：
1.原告提交2017年2月16日的《委托书》及《公证书》（以下简称顺庆委托公证）、《房屋买卖合同书》、2017年10月24日的《委托书》及《公证书》（以下简称律政委托公证），拟证明其与第三人之间就案涉房屋签订的《房屋买卖合同书》合法有效。被告对两份委托公证的真实性没有异议，但对关联性不予认可；对于《房屋买卖合同书》，被告认为该合同的卖方签订人是胡珊而非第三人本人，且房屋系申云刚和陈英红共同共有，但落款处的签字却仅为胡珊代陈英红，因此其对合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。此外，被告亦提交顺庆委托公证、《房屋交易文件》，拟证明其早于原告与第三人签订真实有效的房屋买卖合同，故原告与第三人存在恶意串通的可能性。原告对房屋交易文件的真实性、合法性、关联性均不予认可，对委托公证的三性予以认可。本院认为，虽然胡珊与原告杨静签订的合同中并未出现第三人申云刚的名字，但是顺庆委托公证中第三人申云刚、陈英红与胡珊明确约定后者有权代为签订案涉房屋的买卖合同，而原告提交的《房屋买卖合同书》中有胡珊的签字捺印，因此应当视为签署该合同系第三人申云刚、陈英红与原告的真实意思表示，且事后律政委托公证中第三人申云刚、陈英红共同委托杨静办理案涉房屋的相关事宜亦能对此进行佐证，故本院对原告的该组证据予以采信。被告以合同成立在先为由抗辩原告与第三人存在恶意串通的可能性，因其未充分举证，故对其抗辩不予采纳。
2.原告提交收条、业务回执、银行交易流水，拟证明其已经完全履行了付款义务。被告对该组证据的真实性没有异议，但是其认为收条所载的收款人系胡珊，而根据顺庆委托公证，胡珊并没有代收购房款的权限，故对关联性不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，第三人与胡珊的《委托书》载明：“如买方以按揭方式购买该房……并代收银行的按揭贷款”，依据《委托书》，原告有理由相信全额付款的情况下胡珊亦享有收款权限，并且被告在其与第三人针对案涉房屋的交易中，亦是将定金100000元支付与胡珊，故对原告的该组证据予以采信，对被告的抗辩不予支持。
3.原告提交三张收据、支付宝转账凭证、银行交易明细、证大正府物业服务中心的《证明》，拟证明第三人已将房屋交付原告且原告一直占有、使用案涉房屋至今的事实。被告对三张收据、支付宝转账凭证和银行交易明细的真实性予以认可，但是对关联性提出异议，其认为该组证据不能证明原告一直在案涉房屋居住；因物业公司方没有证人出庭，故对《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。三张收据分别载明收费项目为住宅装修管理费、物业服务费、装修保证金，费用合计2721.1元，缴费时间为2017年11月27日，客户名称均为陈英红，经手人均为某岚；支付宝转账凭证显示的消费名称为“证大正府物业服务中心”，实付金额为2721.1元，交易相对人为“*岚”，付款时间为2017年11月27日；根据银行交易明细，杨静于2017年11月27日通过支付宝向某岚的尾号为0804的银行账户转账2721.1元；《证明》载明：“2017年11月27日由杨静缴纳成都市青羊区正府街172号物业费1113.70元，装修管理费107.40元，装修保证金1500.00元，共计2721.10元”。本院认为，三张收据和《证明》上均有证大正府物业服务中心的签章且上述证据的交易时间、交易名称、交易金额以及经手人（交易相对人）具备一致性，彼此能够相互印证，故对原告提交的上述证据予以采信。
上述事实有当事人的身份信息、结婚证、不动产权证书、《委托书》、《公证书》、《房屋买卖合同书》、收条、银行交易明细、收据、转账凭证、《证明》、《执行裁定书》、《房屋交易文件合订本》、《定金/房款收据》、银行电子回单等证据在案为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即只有在同时具备该项规定的四个条件，买受人主张的执行异议之诉才能成立。被告抗辩称，其与第三人签订合同在先，而原告与胡珊签订案涉合同时并未见到委托书，且案涉房屋系两个第三人共同共有，但《房屋买卖合同书》显示的出卖方为胡珊代陈英红，故不排除原告与胡珊、第三人恶意串通的可能性，因此合同应当无效。本院认为，第三人申云刚、陈英红于2017年2月16日委托胡珊处理卖房事宜，委托期限为“从即日起至上述事项办理完毕为止”，胡珊于2017年9月25日与原告签订购房合同尚在委托期限内，被告辩称原告在没有见到《委托书》的情况下与胡珊签订合同却并未提交充分的证据予以证明，故本院对其抗辩不予支持。根据《委托书》与《房屋买卖合同书》，原告与第三人申云刚、陈英红的房屋买卖行为系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，故双方签订的房屋买卖合同系合法有效的，对原告主张确认合同有效的诉讼请求予以支持。
被告辩称，原告是将购房款交付给胡珊，而《委托书》并未赋予胡珊收款权，故原告并未支付购房款。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条和《委托书》，原告有理由相信胡珊能够收取购房款，且其已于房屋被查封前向胡珊付清购房款，故对被告的抗辩不予支持。
被告辩称，原告并未充分证明其已于查封前占有、使用了案涉房屋，但原告提交的收据、支付宝转账凭证、银行交易明细、证大正府物业服务中心的《证明》等证据能够形成一个完整的证据链，证明原告已于2017年11月27日缴纳了案涉房屋的装修费和物业管理费等，而案涉房屋的查封时间为2017年12月4日，故本院对被告的抗辩不予支持。
被告辩称，第三人于2017年10月20日委托杨静办理案涉房屋的过户事宜，直到2017年12月28日原告才了解到案涉房屋已经被查封，说明在这期间杨静怠于行使权利，故未能办理案涉房屋的过户登记手续系原告自身过错。本院认为，第三人经公证委托原告代为办理案涉房屋的过户登记等事宜，至案涉房屋被本院查封，期间较为短暂，应视为合理的办理房屋过户登记期间，并且被告亦无证据证明在此期间原告怠于行使权利。
综上，原告杨静与第三人申云刚、陈英红在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有案涉房屋，原告按照约定支付全部价款且非因原告自身原因未办理过户登记，故原告要求停止对诉争房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。
据此，本院支持原告杨静的全部诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，缺席判决如下：
一、停止对位于成都市青羊区正府街172号21层2116号房屋的强制执行；
二、确认原告杨静与第三人申云刚、陈英红于2015年9月25日就成都市青羊区正府街172号21层2116号房屋所签订的买卖合同有效；第三人申云刚、陈英红在本判决生效之日起三十日内协助原告杨静办理该房的过户登记手续。
案件受理费16500元，由被告李易岩负担5500元，第三人申云刚、陈英红各负担5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 朱咏梅
人民陪审员 薛 怡
二〇一八年四月十七日
书 记 员 蔡 来