广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1481民初1819号
原告：庄崇洪，男，1950年6月26日出生，汉族，住兴宁市
被告：温伟崇，男，汉族，1963年5月1日出生，住兴宁市
委托诉讼代理人：卢晓波，系兴宁市法律援助处法律工作者。
第三人梅州市崇福房地产开发有限公司（以下简称崇福公司），所在地址：梅州市梅县区程江镇扶贵村四组206国道边，统一社会信用代码91441403732180270G。
法定代表人蓝福清，该公司总经理。
原告庄崇洪与被告温伟崇确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾巧玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告庄崇洪、被告温伟崇及其委托诉讼代理人卢晓波到庭参加诉讼。第三人梅州市崇福房地产开发有限公司法定代表人蓝福清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄崇洪向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效；2、判令被告将温伟崇将因无效合同取得的位于兴宁市兴城镇新开发14米大街兴华内街中段（即兴宁酒家对面）建好的一至七层的门店返还给原告庄崇洪；2、本案的受理费由被告承担。
事实和理由：2009年9月28日，原告庄崇洪就其由因与崇福公司股东蓝福清分家协议而分取的坐落于兴城兴华内街即兴宁酒家对面新开发14米大街中段12卡门店房屋买卖事宜，与被告温伟崇签订了《房地产买卖合约书》，双方约定房价总款418000元整，被告除了于签约当天付定金10000元，应于2009年10月1日前给付房款370000元，另38000元房款，待办好房地产权证时付清。
原告按约将上述房产及其锁匙悉数交给被告占有、使用，但被告不仅没有按约定期限和确定的金额向原告履行支付房款的义务。还隐瞒原告将该房产以428000元价格转卖给兴宁市新圩镇居民彭贵泉，收取其包括定金在内房款计190000元，以及由二期房款转化为借款之部分利息15120元，合计205120元。由于彭贵泉因故停交利息，被告温伟崇则以此为由诉讼于法院，法院认定其《房地产买卖合约书》无效。
综上，原告认为被告上述系列严重的违约行为，已构成根本性的违约。原告为维护其合法权益，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼。
被告温伟崇辩称：一、原告无事实根据，被告无违约事实。双方是在2009年11月29日签订的《房地产买卖合约书》，买卖房价（即成交价）总款是338000元，买方签名是被告签署了自己妻子曾小芳的名字。合约中也规定了购房款的给付以及买卖房屋的交付的时间和方�，原告在收到被告30万元购房款时交付了该房屋给被告管理使用。现购房款、房地产权各自分别交付，享用了近十年，双方之间未发生相关的争执。被告后来在2010年3月5日转卖该房给彭贵泉时原告也是清楚的，不存在被告隐瞒转卖的事实。被告夫妻出卖该房产是属于行使物权的行为，与原告无关。
原告向法院提供的签订日期为2009年9月28日的《房地产买卖合约书》，是其在与原告购买该房产签订合约时（即2009年11月29日）同时另外签订的一份合约书，是当时其为便于以后被告转卖该房产给他人多签订的一份合约书。该合约书中把交易价款金额比实际的交易金额写高了8万元、交易日期写前了两个月、买方署名为被告本人姓名，且有双方买卖房产的中介人侯某可以证实该事实情况。该合约书是只签有一份原件的，由被告收执保管。因此涉案合约书原告是不能作�本案的证据使用的，是不真实的，是与原、被告实际买卖房产无关的合约书。
二、原告应履行法定义务，承担相应的法律后果。本案中表面上是原、被告两个自然人之间签订《房地产买卖合约书》，是买卖双方自然人之间的行为，但从该涉案房地产权的开发企业、土地来源、房屋建设、房地产权属登记等方面来看，出卖方庄崇洪应是履行房地产开发公司依法应该履行的义务，本案实质上是房地产开发公司与自然人之间的商品房销售、转让行为，本案案由为商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用于本案的实体审查，更不能以此司法解释的有关规定而认定本案中原、被告签订的合同无效。同时原告庄崇洪在2009年11月29日出卖该房产给被告夫妻是有权处分该房产的行为。原告和梅州市崇福�地产开发有限公司都认可该房产是公司当时分给原告的财产，因原告是该公司当时的合伙股东之一，是总经理，属表见代理。所以原告出卖该房产给被告夫妻是合法的，被告夫妻也是善意取得。现该房屋的土地使用权属人及使用权类型仍未变更是房地产开发有限公司及原告的责任，因为兴宁市人民政府已批准给其公司进行改造，土地使用权类型划拨变更为出让的审批只是手续问题，关键是要缴纳土地使用权出让金。本案中，涉案房地产权己依法登记，颁发了权属证书，没有违反《城市房地产管理法》有关房地产转让的相关规定。即使有类似土地性质方面的不大相符，也只是由于开发企业的原因而造成，是政府土地管理部门管理不善造成的，可以通过督促改正达到政府的管理目的。总之归根结底是管理性规定，并不是效力性的强制规定。因此本案不能适用《合同法�第五十二条第（五）项的规定，认定本案争议的合同无效。
综上所述，原告的诉讼请求依法不能支持，法院应当依法予以驳回。
第三人梅州市崇福房地产开发有限公司述称，庄崇洪无权处分公司财产，因买卖房屋属崇福公司所有财产，所以其买卖合同无效，法院不应支持。
本院经审理认定事实如下：2009年9月28日原告庄崇洪与被告温伟崇签订《房地产买卖合约书》，约定温伟崇购得兴宁市兴城镇由崇福房地产公司开发的（即兴宁酒家对面）新开发14米大街兴华内街中段门店一至七层，该栋楼房占地40多平方米，总建筑面积约350多平方米，四至为：东至14米大街，南至巷道，西至门店后门巷道，北至罗建华门店。出售给温伟崇永久使用。双方面议成交价为人民币418000元整，房产转让后，庄崇洪包办房产证给予温伟崇，办证费用及税费等由�崇洪负责。付款方式为首期2009年9月28日支付定金10000元；第二期于2009年10月1日支付购房款370000元，并移交房屋及锁匙给温崇洪；第三期38000元待庄崇洪在本合同双方签订三年内办好温伟崇房地产权证后付清。庄崇洪承诺保证上述房地产权属清楚。双方还约定了违约责任条款，如卖方庄崇洪违约按购房交易金额双倍返还给温伟崇。侯某作为见证人在购房合约上签名。合约书签订后，庄崇洪向温伟崇交付了房屋。温伟崇也依约向庄崇洪交付了房款合计300000元。庄崇洪出具收到温伟崇购买兴田路旁新开辟十四米街门店壹卡1-7层总款30万元的收条一张，收条署明的时间为2009年10月1日。
庭审中证人侯某出庭作证证实，涉案房产是在2009年11月15日至27、28日间成交的。房屋大概在2009年11月底交付。订立房屋买卖合约时，其与温伟崇、庄崇洪三人在场，共签了二份合约，�崇洪与温伟崇在合约上签名，其中一份合约温伟崇签到其妻曾小芳的名字。其亦作为见证人在合同中签名。签二份合同为了转手提高价格。
庭审中，原告庄崇洪陈述案涉房地产为其与蓝福清分家所得，并在分家前已抵押给银行，其将该房屋出售给温伟崇后，温伟崇又将该房屋出售给案外人彭贵泉，为了防上两方来找其，其主张合同无效。同时陈述出卖房屋给被告温伟崇是签订了二份合约，价格为33.8万元的合约是在前签的，具体日期记不清了；价格为41.8万元是后签的。涉案房屋的钥匙在2009年11月份前几个月其交给侯某后未在理过。30万元房款是在2009年10月1日交付的。其对被告提交的显示日期为2009年11月29日，价格为33.8万的涉案房屋的《房地产买卖合约书》表示无异议。对证人侯某证言不事实，两份合同不是同时签订，价格为41.8万元的合同是有证人所讲的意思，但其没有收到该款项。原告庄崇洪在法庭规定的时间未能提供证据原件。
被告温伟崇则坚持案涉合同并非原被告双方真实意思的体现，签订合约时双方签了二份合约，签约时其与原告及中介侯某三人在场。一份是案涉合约，约定价格为41.8万元；一份是其签其妻“曾小芳”名的合约，约定价格为33.8万元。价格为33.8万元的合约才是双方真实意思表示，也是实际履行的合约，其亦按约定支付了30万元的购房款。收条亦可证实其履行的是该合同约定义务。41.8万元的合约只是为了转手时提高价格所签，且只有一份合同原件，由其收执，原告手中并无合约原件。为证实其主张向法庭提交了合约原件，并申请证人侯某出庭作证。
另查明，被告温伟崇与曾小芳为夫妻关系。案涉房地产位于兴宁市兴城镇××商业中心××规划街第十二卡，土地使用权证的土�使用者为案外人陈辉，权属性质为国有，使用权类型为划拨，土地用途为住宅，土地使用权面积为34平方米。上述土地权属内容登记审核批准日期为2001年5月23日。2001年7月4日，案涉房地产办理了权属人为兴宁市崇福房地产开发有限公司的粤房地证字第××号《房地产权证》，并在经××市府函（2001）33号文批准更名为“兴宁市崇福房地产开发有限公司”后换证。于2002年2月5日换证为权属人为兴宁市崇福房地产开发有限公司的粤房地证字第××号《房地产权证》。该《房地产权证》上载明土地使用权类型为划拨。涉案房产档案信息显示已办抵押权设定登记。
又查明，案涉房屋属梅州市崇福房地产开发有限公司开发建设，据此本院认为崇福公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，依法追加其为本案的第三人参加诉讼。梅州市崇福房地产开发有限公司成立于2001年1月3日，在2004年5月19日登记的营业执照上的经营范围显示为房地产开发。2003年10月22日，股东蓝福清与庄崇洪签订分家协议，协议二、物产方面2、3约定从兴宁第一期旧城改造的十四米街一卡1-7层门店；从现有公司旁边改造兴建的门店叁卡，如仅存二卡，可在14米再拿一卡1-7层门店。
本院认为，本案的争议焦点：原告庄崇洪与被告温伟崇于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》是否为实际履行的合同。
原告庄崇洪与被告温伟崇作为具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人订立的合同依法成立。从上述查明的事实来看，涉案房屋在交易过程中存在二份《房地产买卖合约书》，二份《房地产买卖合约书》标的物均为案涉的位于兴宁市兴城镇××商业中心××规划街第十二卡的房屋，一份合约的签约双方名字为庄崇洪与曾小芳，价格33.8万�，另一份合约的签约双方名字为庄崇洪与温伟崇，价格41.8万元，两份合约中势必有一份合约为并未真实履行的合约。综合庭审中原告庄崇洪明确表示对2009年11月29日的签约双方名字为庄崇洪与曾小芳《房地产合约书》及证人侯某对签订价格41.8万元合同是为了转手时提高价格而签无异议；对案涉案屋原告庄崇洪仅收取的总款为30万元，与2009年11月29日的《房地产合约书》中对价格约定相一致；证人侯某对合约的签订情况、房屋交付等的证言及原告未能提供向法庭提交证据原件的事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对于证明力较大的证据予以确认”的规定，认定原被告双方于2009年9月28日签订的案涉《房地产买卖合约书》是当事人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的意思表示，为双方并非真实履行的合同。被告温崇洪据此提出的案涉合同为双方非真实履行的合同的抗辩意见予以采纳。且案涉合同指向的标的物即涉案房屋的虽然已经办理了粤房地证字第××号房地产权证，但争议房产土地权类型仍为划拨，至目前为止仍未取得政府部门同意缴纳出让金的手续。且土地使用权利人仍为案外人陈辉，并不是涉案房屋的出卖人庄崇洪。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合�无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告庄崇洪与被告温伟崇于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效。对原告原告请求确认原、被告双方于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效，依法予以支持。
原告请求确认原、被告双方于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效外并请求被告温伟崇返还涉案房产。根据上述认定原、被告双方于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》并不是真实履行的合同，因此案涉合同行为只是一种表象，但仍应受到当事人的真实意图签订合同的拘束。虽然“曾小芳”三个字为被告温伟崇所签，但不能据此认定该合约的当事人即为本案的原被告双方。故原告依据其与被告温伟崇于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效而请求被告温伟崇返还房产，不予准许。至于2009年11月29日原告庄崇洪与曾小芳签订《房地产合约书》的法律关系，因原告明确请求确认原、被告双方于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效，本案不予审理，当事人可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
一、确认原告庄崇洪与被告温伟崇于2009年9月28日签订的《房地产买卖合约书》无效。
二、驳回原告庄崇洪的其他诉讼请求。
本案受理费3785元，由原告庄崇洪负担3735元，被告温伟崇负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 曾巧玲
二〇一七年十一月二十八日
书记员 李晓君