山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初3977号
原告：李某霖，女，1987年12月24日生，汉族，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张弛，山东有泰律师事务所律师。
被告：山东某某置业有限公司，住所地：临沂市兰山区。
法定代表人：张雯胜，经理。
委托诉讼代理人：赵全超，山东沂州律师事务所律师。
原告李某霖诉被告山东某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某霖的委托诉讼代理人张弛，被告山东某某置业有限公司的委托诉讼代理人赵全超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某霖向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除商品房买卖合同，返还原告购房款及维修基金共计178082元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年7月23日签订一份商品房预售合同，合同编号为YSxxx16，房屋代码1xxx63。合同第十五条明确规定，被告应当在商品房交付使用由政府主管部门综合验收合格备案后90日内，将办理权属登记。但合同中所约定的房屋已交付使用四年之久被告却迟迟不能办理房屋权属登记。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，现依法提起诉讼，请求法院依法判决。
被告山东某某置业有限公司辩称，1、原告要求解除合同、返还房款及装修费用没有事实和法律依据。按照双方签订的商品房买卖合同补充协议第十二条的约定，商品房产权登记是由原告负责办理，同时依据商品房预售合同十五条的约定，办理产权登记是在综合验收合格备案90日内，被告提供资料报产权机关备案，根据该条的规定，现在房屋还没有进行综合验收备案，因双方并未约定综合验收的时间，故被告并不构成违约。2、退一步讲，即使是将来因被告方原因造成不能办理产权登记，根据双方签订的商品房预售合同第15条关于产权登记的约定，买受方同意不退房，因此原告的请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年7月20日，原告李某霖与被告山东某某置业有限公司签订了合同编号为Yxxx16的《商品房预售合同》一份。合同约定由原告购买被告开发的外滩香格里拉xx号楼xx单元xx号商品房一套，房屋代码为14xxx3，房屋建筑面积共31.71平方米。房屋总价款174576元，付款方式为银行按揭：在签定本合同时买受人已支付52576元，余款122000元通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应在2012年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房单体工程验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后，由政府主管部门验收合格备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日,原、被告双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议一份，补充协议第十二条对于合同十五条的补充约定：“该商品房产权登记由买受人负责办理。出卖人将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案后，买受人须在30天内，办理产权登记完毕。如买受人未按期办理产权登记，每日按总房款的万分之三向出卖人支付违约金并赔偿延期办理给出卖人造成的损失。本条款与《商品房预售合同》第十五条等约定不一致的，以本条款约定为准。……”合同签订后，原告向被告一次性交纳了购房款174576元。2012年9月20日，原告向临沂市房产和住房保障局交纳了维修基金费用3506元。
另查明，被告于2012年9月20日前已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋至今未能办理房产登记手续。2017年3月17日，原告诉至本院，主张被告延迟办理房产证违约，请求法院判令解除商品房买卖合同，返还原告购房款及维修基金共计178082元；诉讼费由被告承担。
庭审中，原告主张被告至开庭时也没有为原告办理房产证，属于违约。被告主张，合同约定办理产权登记是在综合验收合格备案90日内被告提供资料报产权机关备案，现在房屋还没有进行综合验收备案，所以被告不构成违约。对于涉案房屋至今未能进行综合验收的原因，被告未作解释，也未提交证据证实。
上述事实，主要依据《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收据、当事人陈述、庭审笔录等证实，有关证据均已收集并记录在卷。
本院认为，原告李某霖与被告山东某某置业有限公司签订的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》补充协议，系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应遵约履行。根据《商品房预售合同》第十五条和《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，涉案房屋办理产权登记的程序为，出卖人在商品房交付使用后，由政府主管部门综合验收合格备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，报备案后，买受人须在30天内，办理产权登记完毕。涉案房屋于2012年9月20日交付原告后，至本案庭审结束时已超过四年时间，仍未能经综合验收合格，被告未能提交证据证实其已配合政府主管部门进行了综合验收，故应认定原告至今不能办理房权登记系由于被告的原因所导致。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”涉案商品房自交付原告使用之日至今已超过四年，由于被告违约在先，未能使涉案房产通过综合验收备案，是导致原告无法办理房产证的根本原因，故原告要求判令解除商品房买卖合同，返还其购房款174576元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的维修基金3506元，属于被告给原告造成的损失，应由被告返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：
一、解除原告李某霖与被告山东某某置业有限公司于2012年7月20日签订的合同编号为YSxxx16《商品房预售合同》；
二、被告山东某某置业有限公司返还原告李某霖支付的购房款174576元；
三、被告山东某某置业有限公司返还原告李某霖支付的维修基金3506元。
上述第二至三项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
案件受理费3862元，由被告山东某某置业有限公司负担。
如果当事人未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。
审 判 长 李向欣
人民陪审员 杨庆芳
人民陪审员 桑 林
二〇一七年五月九日
代书 记员 王 严