文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初667号原告：中山市豪美嘉卫浴有限公司，住所地广东省中山市南区西环二路9号（3栋3卡），统一社会信用代码914420007629061674。法定代表人：黎相成，该司总经理。委托诉讼代理人�徐周生，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳璇，广东翔宇律师事务所律师助理。被告：中山彩虹城物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区中山一路144号之一（1幢第二卡）,统一社会信用代码91442000MA4UH7WG8P。法定代表人：余伟标，该司总经理。委托诉讼代理人：周军，该司员工。原告中山市豪美嘉卫浴有限公司（以下简称“豪美嘉公司”）与被告中山彩虹城物业管理有限公司（以下简称“彩虹物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪美嘉公司的委托诉讼代理人徐周生，被告彩虹物业公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。告豪美嘉公司本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还租金10896�［60元×（60.68㎡+62.98㎡+57.94㎡）］；2.被告立即向原告返还押金21792元（10896元×2个月）、保证金9080元［50元×（60.68㎡+62.98㎡+57.94㎡）］；3.被告立即向原告返还装修押金6000元；4.被告立即向原告返还垃圾清运费908元；5.被告立即向原告返还出入证工本费及押金350元；6.请求判令被告立即向原告赔偿装修损失75000元；以上合计124026元。事实与理由：原、被告签订了《租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于中山市西区翠虹路21号富元彩虹装饰城3幢1层124、125、126号商铺做生产经营之用。合同签订后，原告向被告预付1个月租金、押金及其他费用，后立即对上述商铺进行装修。2016年9月，装饰城主出入口被无故封闭，经多次与被告沟通，仍不能确定何时解除封闭，且因被告安装电梯工程而围闭承租物达数月之久。原告认为，无限期的封路导致承租物门面交通不便，被告围闭租赁物店面导致原告不能按期开业经营，被告提供的承租物不符合合同约定的经营条件，故被告应对原告承担全部赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告彩虹物业公司辩称，一、原告拖欠2个月的租金和物业费，在我司多次催告后仍拒交，构成严重违约，我司已发函解除双方租赁关系，原告预交的租金、保证金等相关费用已经用于抵消所欠租金、物业费等各项费用，原告无权要求返还，对原告违约给我司造成的损失，我司保留另行追偿的权利。原告向我司申请的装修时间原为2016年10月1日至2016年10月31日，后申请延期至2016年12月30日，截至我司解约时（即2016年12月14日）将近2个半月时间其仅做了一点隔层，完全不是一个正常的商户的做法。原告于2016年11月在该商铺门面粘贴了转租告示，我司工作人员发现后拍照并通过微�询问该公司老板黎相成，原告未予以任何回复。装饰城开业初期经营较为困难，经部分商户申请，我司于2016年12月曾向所有商户公布了免租政策，即积极交纳11月、12月租金和物业费的，我司将免除2017年1月和2月春节淡季的租金。目前99%的商户已按时交纳11月和12月的租金，并享受了租金减免，但原告并未向我司申请减免。二、“出入口封闭”不影响原告装修，且我司对此不存在任何过错。案涉项目的规划报建是合法合规的，“出入口封闭”系政府行为，是由西区交警大队进行设置的，属于不可抗力事由，我司不存在过错；封闭的时间约10天左右，除了被封锁的该出入口，还有北面其他出入口可供通行，完全不影响装修材料进出；同时期其他商户的装修经营活动均正常进行，未受到该出入口封闭的影响。“加装电梯”也不影响原告之装修，部分商户入住后要求加装电梯，我司为了更好的为商户服务，经政府批准才额外加装电梯，并非我司主动为之；原告所提交图片为特意选取的视角，没有反映实际情况，实际上该三间商铺内部是连通的，南面有三个门，东面有两个门，任意一个门都可以进出装修材料。项目有两处在加装电梯，商铺都在正常装修和经营。综上，原告因自身原因不想经营，在我司催缴租金和物业费后又意图转租未果，在我司愿意免租两个月的情况下未有任何申请，仍拒不装修开业，在我司2017年1月5日第二次发出解约通知5日后，原告即于2017年1月10日起诉，以电梯和出入口封闭作为借口向我司索赔，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，彩虹物业公司（甲方、出租方）与豪美嘉公司（乙方、承租方）签订租赁合同三份，约定：乙方租赁甲方位于中山市�区翠虹路21号的富元装饰城3幢1层124、125、126号商铺用于经营陶瓷、卫浴，计租面积分别为60.68平方米、62.98平方米、57.94平方米；租赁期限自2016年6月14日至2019年3月28日；每月租金计算标准为2016年6月14至2017年3月28日为60元/㎡，2017年3月29日至2018年3月28日为60元/㎡，2018年3月29日至2019年3月28日为72元/㎡，乙方应于每月20日前到甲方处缴纳下月租金及物业服务费；乙方承租该商铺期间所用的水、电、通讯等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担；合同签订时，乙方分别预付租金3641元、3779元、3476元（1个月租金）及支付履约押金7282元、7558元、6952元（2个月租金）、经营保证金3034元、3149元、2890元（按50元/㎡计），乙方出现拖欠租金、物业服务费及其他费用等情形造成甲方损失的，或出现违约情况而须支付违约金的，甲方有权直接在履约押金、经营保证金中扣除，不足以扣除的，由乙方予以补足，履约押金、经营保证金在合同期满后，在乙方无违约行为、完好返还商铺及办理电信、网络、营业执照等相关迁出、变更手续、结清所有费用后给予无息退还；未经甲方书面同意，乙方商铺不得由其他商铺人员代为管理；乙方若搬离物品须服从甲方管理和指挥，若存在擅自撤场行为或在甲方阻止下强行搬离物品的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同；乙方如需进行装修活动，应向甲方提交装修方案，经甲方书面同意后方可实施，否则甲方有权解除合同；如甲方寄发文件/传真，乙方应在甲方寄发日起5日内答复，逾期答复视为乙方无异议；乙方应自行办理与该商铺经营相关的审批手续，且承担因经营活动所产生的相关审批费用、税费、知识产权费、安装费等一切费用；乙方应及时支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的，按欠款�的千分之五/日支付违约金，逾期超过5天的，甲方可解除本合同；乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，履约押金、经营保证金没收，乙方支付的其他一切费用均不予退还；合同解除或终止后，该商铺内不可移动的装饰、固定的设施设备及物品均无偿归甲方所有。合同还约定了其他事项。合同签订后，彩虹物业公司依约将涉案商铺交豪美嘉公司使用，豪美嘉公司于2016年6月23日依约向彩虹物业公司缴纳涉案商铺的一个月租金10896元、押金21792元、保证金9080元，于2016年8月10日依约向彩虹物业公司缴纳了涉案商铺装修押金共6000元、垃圾清运费908元、装修出入证办理工本费50元、装修出入证押金300元。2016年10月27日，豪美嘉公司向彩虹物业公司提交“延期装修申请表”，延期理由为“由于部分设计方案变更，导致装修工程延期”，延期装修时�自2016年11月1日至2016年12月30日。2016年12月5日，彩虹物业公司认为豪美嘉公司未依约缴纳租金，向豪美嘉公司发出《关于敦促履行合同义务的函》，要求缴纳2016年11月、12月租金及物业服务费，后彩虹物业公司又分别向豪美嘉公司发出“关于解除《租赁合同》的函”、“关于解除《租赁合同》及收回商铺的告知函”，要求自函件发出之日解除双方的租赁合同，并要求豪美嘉公司将可移动的物品搬离涉案商铺，逾期其司将代为处置，其司将于2017年1月5日起对豪美嘉公司承租的商铺进行停水停电、封锁商铺、没收履约押金、经营保证金等。2017年1月10日，彩虹物业公司收回豪美嘉公司承租的涉案商铺，并将涉案商铺另租他人，收回商铺时双方未办理交接手续。豪美嘉公司认为由于富元装饰城的主路口被封闭了，影响装修人员的进出，涉案商铺装修难以进行，也对涉案商铺的人流量产生影响，认为彩虹物业公司提供的涉案商铺不符合合同约定的经营条件存在违约责任，现提出解除双方合同应返还租金、押金等，并赔偿其损失。豪美嘉公司与彩虹物业公司就款项退还及赔偿问题协商无果，豪美嘉公司遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，豪美嘉公司为证明其装修损失，提供《装修工程合同》、收据、《设计合同》。其中《设计合同》反映豪美嘉公司于2016年8月6日与中山市对角线装饰设计工程有限公司（以下简称“对角线公司”）签订合同约定将涉案三卡商铺交予对角线公司设计，设计费20000元，设计周期为方案阶段2016年8月10日至2016年8月30日。《装修工程合同》反映豪美嘉公司于2016年9月16日与中山市深信装饰工程有限公司（以下简称“深信公司”）签订合同约定将涉案三卡商铺发包给深信公司进行装修施工，工程预计价格为200000元，最终以工程竣工实际完成量及优惠价结算；工期60天，村料供应按工程报价预算清单。收据显示三角线公司收取豪美嘉公司20000元设计费、深信公司收取豪美嘉公司55000元装修费。彩虹物业公司确认豪美嘉公司对涉案商铺进行部分装修，但不确认对上述合同、收据所显示的装修费用数额。又查，豪美嘉公司称在2016年9月，富元装饰城的主出入口被无故封闭，经多次与彩虹物业公司沟通，仍不能确定何时解除封闭，到2016年12月10日中山市西区交警部门才予以解封，从而对涉案商铺的装修产生影响，遂提供照片、视频。视频显示2016年11月18日涉案商铺附近的一处出入口处设置了围栏，另于2016年12月10日、22日、2017年1月1日，涉案商铺附近有安装工程，在工程一侧设置了一排围栏，而视频拍摄到的装饰城平面图可见，涉案三卡商铺在建筑物右下角�邻位置，商铺有两侧均可出入。彩虹物业公司对照片、视频予以确认，但认为富元装饰城有三个出入口可以进出，不影响人们的进出与商铺的经营，交警部门系于2016年11月11日至同年12月10日因该出入口存在安全隐患而实施封闭，已于2016年12月10日上午予以解封，并据此提供中山市长城市政工程有限公司的《关于富元彩虹装饰城东门封闭情况的说明》。豪美嘉公司确认装饰城入口有两个，一主一次，但认为系从2016年6月14日开始封闭，亦不确认上述封闭理由。再查，中山市商品房销售登记备案表显示中山市西区翠虹路21号3幢124、125、126卡商铺的买受人是黄倩娜。2015年9月6日，黄倩娜（甲方）与彩虹物业公司（乙方）签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定：甲方将涉案三卡商铺出租给彩虹物业公司作商业用途，租赁期限为2016年3月28日至2019�3月28日，免租期6个月；租金计算标准：2016年9月28日至2017年3月28日为每月60元/㎡；2017年3月29日至2018年3月28日为每月60元/㎡；2018年3月29日至2019年3月28日每月72元/㎡；租赁期内，乙方有权转租，无需通知甲方。合同还约定了其他事项。庭审中，豪美嘉公司与彩虹物业公司确认富元装饰城共有469户商铺，涉案商铺在主路口正对面。彩虹物业公司称涉案商铺自2016年10月1日开始计租，此前的租金予以减免。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。彩虹物业公司与涉案商铺的权利人黄倩娜签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》承租涉案商铺，并经黄倩娜同意对涉案商铺对外转租，为此，彩虹物业公司对涉案商铺有合法出租权。豪美嘉公司与彩虹物业公司签订的三份《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法�效，双方应全面履行。关于涉案合同是否解除问题。彩虹物业公司已按合同约定向豪美嘉公司交付商铺，豪美嘉公司亦应按合同约定向彩虹物业公司缴纳租金、服务费等。本案现有证据反映，豪美嘉公司自2016年6月14日合同签订后即使用商铺至2017年1月10日，虽然租金从2016年10月1日起计收，但豪美嘉公司仅向彩虹物业公司支付一个月租金10896元、押金21792元、保证金9080元，其余月份租金及费用均无证据显示已经缴纳，豪美嘉公司的行为已构成违约，彩虹物业公司遂向豪美嘉公司发函要求解除合同并于2017年1月10日收回涉案商铺，符合双方的合同约定和相关法律规定，本院认定彩虹物业公司与豪美嘉公司于2016年6月14日签订的三份租赁合同于涉案商铺被实际收回时解除。至于豪美嘉公司主张商铺使用期间因富元装饰城主出入口被封闭而无法按期完成装修，彩虹物业公司不能向其提供符合经营条件商铺而应承担违约责任的主张，经查，虽然涉案商铺附近有一处出入口曾被封闭，商铺附近亦有安装工程，但豪美嘉公司与彩虹物业公司均确认富元装饰城有两个以上出入口，而安装工程仅在一侧设置了一排围栏，涉案三卡商铺在建筑物右下角相邻位置，商铺两侧均有出入口，而租赁期间豪美嘉公司曾以部分设计方案变更导致装修工程延期为由向彩虹物业公司申请延期装修至2016年12月30日。可见，豪美嘉公司在租赁涉案商铺后一直未开业实为其装修工程延误，一处出入口封闭以及商铺附近的安装工程并不必然导致其无法装修及经营，豪美嘉公司以此为由要求退还租金无据，本院不予支持。关于押金、经营保证金、装修押金、垃圾清运费、出入证工本费及押金问题。根据上述分析，豪美嘉公司未缴纳租金已构成违约，根据双方合同关于“乙方出现拖欠租金、物业服务费及其他费用等情形造成甲方损失的，或出现违约情况而须支付违约金的，甲方有权直接在履约押金、经营保证金中扣除，”以及“乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，履约押金、经营保证金没收，乙方支付的其他一切费用均不予退还。”的约定，豪美嘉公司主张退还押金21792元、保证金9080元、垃圾清运费908元、出入证工本费50元于法无据，本院不予支持。至于装修押金及出入证押金，因双方合同已解除，彩虹物业公司已收回涉案商铺并另外出租收益，没有证据显示因豪美嘉公司对涉案商铺的装修造成彩虹物业公司损失，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”规定，彩虹物业公司应向豪美嘉公司返还装修押金6000元及出入证押金300元。关�装修损失问题。豪美嘉公司与彩虹物业公司签订的《租赁合同》约定“合同解除或终止后，该商铺内不可移动的装饰、固定的设施设备及物品均无偿归甲方所有”，该约定没有违反相关法律规定。豪美嘉公司要求彩虹物业公司赔偿其装修损失，不符合上述合同约定，本院不予支持。综上，豪美嘉公司的诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山彩虹城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山�美嘉卫浴有限公司退回装修押金6000元、出入证押金300元；二、驳回原告中山豪美嘉卫浴有限公司的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取为1390元（原告已预交），由原告中山豪美嘉卫浴有限公司负担1000元，由被告中山彩虹城物业管理有限公司负担390元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员陈文旭二〇一七年四月三日书记员卢翠香许晓丹