福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1748号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周爱清，女，1969年10月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琳，福建海山律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路1号联信中心12层。
法定代表人：ＸＸ辉，总经理。
委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晨，福建合立律师事务所实习律师。
上诉人周爱清与上诉人福建世欧投资发展有限公司（下称“世欧公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周爱清委托诉讼代理人林明星、张琳，上诉人世欧公司委托诉讼代理人张敏、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周爱清上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并驳回世欧公司的一审反诉请求；2.本案一审、二审案件受理费由世欧公司承担。
事实和理由：一、一审法院适用法律错误，错误认定“权属登记”的定义、范围。一审法院适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，将涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，明显适用法律错误。现行《房屋登记办法》及“两证合一”之后的《不动产登记暂行条例》等均明确“权属登记”包括房屋所有权和土地使用权登记。故世欧公司作为开发商并未完成《商品房买卖合同》第十四条约定的“权属登记”义务。若按照一审法院判决，将“权属登记”解释为“不包括土地使用权登记”，势必放任开发商拒不履行或者拖延履行办理土地使用权登记的违约行为，房地产买卖交易中，亦将出现不动产权证书“使用期限”、“土地信息无法记载”永久性空白之怪现象，讼争房屋土地使用权将一直处于尚不明确状态，必会影响到今后拆迁安置补偿、抵押贷款等业主完全实现所有权的权利。二、涉案不动产权证书从可以办理记载“土地信息”、“使用期限”至今，世欧公司始终未通知周爱清，可见，世欧公司至今未完成协助办证的义务，其违约行为尚未终结，也就谈不上周爱清存在未按时办证的违约行为，故本案不存在世欧公司反诉的前提。
世欧公司辩称，一、一审法院适用法律正确。1.讼争合同第十四条关于“房屋权属证书”的概念应当依据《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01）示范文本制定之时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定进行理解与界定，即不包括土地使用权登记。2.《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例》等规定亦未对房屋权属证书的概念进行重新界定。3.世欧公司在讼争项目于2016年9月22日取得《初始登记通知书》且通知周爱清于2016年10月10日前来领取办证资料之后，周爱清即可办理讼争商品房的不动产权证书，且办证之后的转让、抵押等权利均不受限制。二、讼争商品房土地信息暂无法记载，完全系福州市不动产登记和交易中心（下称“登记中心”）在2016年9月25日至2017年2月中旬暂停受理开发商办理土地总登申请所致，责任不应当由世欧公司承担。1.世欧公司因客观原因无法举证，故向一审法院申请调查举证。一审法院未依据世欧公司的申请进行调查，导致前述重要事实未予以查清。2.即便讼争商品房土地使用期限信息在2017年3月22日土地总登之前暂无法记载，并不影响房屋的二次转让及抵押贷款，对周爱清房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。《不动产权证书》关于土地登记信息暂无法记载的问题，完全可在土地总登之后通过变更登记的方式予以补登解决。3.世欧公司通知周爱清于2016年10月10日领取办证资料之后即将全部办证所需资料（即《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》）交付给周爱清，不存在土地总登之后还需通知、提供办证资料以及协助周爱清办证的问题。周爱清主张世欧公司至今未完成讼争合同第十四条约定的协助办证义务，缺乏事实和法律依据。
世欧公司不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回周爱清的诉讼请求；2.请求撤销一审判决第三项，改判支持世欧公司的诉讼请求，即判令周爱清立即办理案涉房屋权属登记手续，并向世欧公司支付逾期办理案涉房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年12月13日起按案涉房屋购房款总额3255848元的0.03%/日计算至2017年1月10日，共计27349.12元；3.本案一、二审诉讼费以及反诉费均由周爱清承担。
事实和理由：一、逾期办证的真正原因在于部分小区业主阻挠建设项目通过规划条件核实，一审法院对部分小区业主阻挠世欧公司按原规划恢复施工导致规划条件核实被不当延误5个多月的重要事实未予以查清。二、一审法院认定逾期办证的根本原因在于世欧公司变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，从而一审法院不予支持世欧公司关于非世欧公司原因导致逾期办证不应承担违约责任的抗辩，是错误的。虽然世欧公司客观上存在违约情形，但应查明以上事实分清责任大小或比例承担部分，而不是全部违约责任。三、一审法院以周爱清应当在世欧公司通知办证后的90日内办证，且将违约金标准由日万分之三调整为日万分之一，违反当事人意思自治原则，缺乏合同和法律依据。
周爱清辩称，一、世欧公司于2017年3月22日才完成案涉房产土地总登手续，却至今未通知周爱清，故世欧公司逾期办证违约行为尚未终结，根本不存在反诉周爱清的前提条件。二、案涉房屋不动产权证书逾期办理的原因在于世欧公司擅自变更原规划未及时办理土地总登，世欧公司并无任何证据证明周爱清阻扰建设项目通过规划条件核实。三、案涉房屋在未完成产权初始登记之前，其产权面积尚未确定，周爱清根本无法在合同限定的时间前履行缴纳专项维修资金的义务，况且合同中并未约定缴纳账户及相关具体信息，缴纳维修资金的条件尚未成就，何况周爱清是否缴纳专项维修资金亦与世欧公司利益无关，合同相关格式条款显然是世欧公司单方加重周爱清一方之义务，设置不利负担的无效约定。四、鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》未对周爱清何时办理权属登记的期限作出约定，根本不存在开发商阶段性担保责任，世欧公司也没有证据证明其因所谓的阶段性担保责任造成损失，周爱清何时办理房屋权属证书不影响世欧公司的利益。
周爱清向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（产权证和土地使用权证）违约金，违约金自2016年3月31日起每日按原告已付购房款的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止；2.本案诉讼费由被告承担。
世欧公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付自2016年12月13日起至2017年1月10日止的逾期办理房屋权属登记手续违约金27349.12元（以3255848元为基数，按日万分之三计算）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2012年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落晋安区房屋，建筑面积156.85平方米，总价款为3255848元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款日万分之三的违约金。
签约后，原告通过银行按揭贷款付清全部购房款，被告于2015年4月13日向原告交付房屋。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2016年10月14日到被告处领取办理权属登记需提供的资料。2017年1月10日，原告办理了讼争房屋的《不动产权证书》，但该证书载明土地登记信息暂无法记载。
一审法院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。双方于《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。本案被告通知原告于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料，2016年10月10日为被告完成合同约定的交付办理权属登记所需资料义务的时间。被告未在约定的期限内完成合同义务，已构成违约，应承担违约责任，违约期从约定期限届满次日的2016年4月13日起计算至被告通知原告领取办理房屋权属证书所需资料的2016年10月10日（不含当日）止，共计180天。故原告请求被告支付自2016年4月13日起的违约金58605.26元（3255848元×180天×0.01%）部分的诉请可以支持。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，故被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采信。原告于2016年10月14日领取了办理房屋权属证书所需资料，并在约定的90日内于2017年1月10日办妥《不动产权证书》，因此原告履行办证义务符合合同约定，被告关于原告支付逾期办证违约金的反诉请求没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审判决：一、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周爱清违约金58605.26元；二、驳回原告周爱清的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为,根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权证和国有土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。世欧公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。世欧公司关于《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”不包括土地使用权登记的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于讼争房产已具备完备的权属登记条件，且买受人本案诉讼中未举证证明土地权属未登记对其权利行使有影响并遭受实际经济损失。因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，世欧公司已经履行了部分办证义务；世欧公司不存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合买受人实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定本案逾期办理土地使用证违约金比例为每日0.0025%，从2016年10月10日起计算至土地总登手续出件之日即2017年3月22日，共计164天，该部分违约金为13349元（3255848元×164天×0.0025%）。
世欧公司上诉主张其逾期办证的原因在于部分小区业主阻挠施工，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予支持。
综上所述,周爱清的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。世欧公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
1维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4269号民事判决第二项、第三项；
2撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初4269号民事判决第一项；
3福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向周爱清支付逾期办证违约金71954.26元（58605.26元+13349元）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1833元，由上诉人福建世欧投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 林智远
审 判 员 陈 雯
二〇一八年一月三十日
法官助理 黄 婷
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……