江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终156号
上诉人（原审被告）周万才，无业。
委托代理人王正清、夏茂成（实习），江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王陈钢，公司经理。
委托代理人房登峰、张欧，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。
上诉人周万才与被上诉人王陈钢房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年12月11日作出（2015）浦民初字第03324号民事判决。上诉人周万才不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人周万才及其委托代理人王正清、夏茂成，被上诉人王陈钢的委托代理人房登峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王陈钢一审诉称：原、被告于2012年11月20日签订房屋买卖合同，被告将自己名下位于淮安市清浦区南城小区D12栋202室房屋以22.3万元的价格卖给原告，原告当时支付了10万元定金给被告。事后，原告欲将房款付清，但被告反悔不同意出售房屋，双方经再次协商后约定被告须在2013年5月20日前将房屋交付给原告使用或退还原告定金10万元，如被告违约，承担4万元违约金。现双方约定的期限已过，但被告仍未履行合同约定，构成违约。请求法院判令被告支付定金10万元及违约金4万元，本案诉讼费用由被告承担。
被告周万才一审辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同是虚拟合同，被告从未收取过原告10万元的购房定金，双方并未实际履行此合同，本案的纠纷其实是原告与案外人周某之间的借款纠纷。2、合同上约定的涉案房屋属于未办产权证的安置房，无法办理过户，也无法产生公示公信的效力。即使这份合同事实存在，双方在合同中第六条明确约定“原告先付款，被告后交房，款清交房”，如果违约也是原告违约在先，更何况合同本身就是无效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明，2012年11月20日，被告周万才作为出卖人与原告王陈钢作为买受人签订房屋买卖合同1份，约定被告将座落于淮安市清浦区南城小区D12栋楼202室房屋出售给原告，房屋成交价为22.3万元，原告预付购房定金10万元，交房时间为款清交房，被告必须在2013年5月20日之前将此房交付原告使用，或退还给原告定金10万元，如被告违约，应赔偿原告4万元，共计应付原告14万元。上述合同签订当日，被告在载明“今收到王陈钢买房订金人民币壹拾万元整”的收条上签字捺印，被告的女儿周某亦在该收条上签字捺印。后被告未按期向原告交付房屋，也未退还定金。2013年6月30日，被告及其女儿向原告出具承诺书1份，承诺书上写明：我承诺2013年8月30日之前还王陈钢壹拾万元整，如不还，卖房给王陈钢钱。此后，被告到期仍未还款，原告遂诉至法院。上述涉案房屋系被告的拆迁安置房，目前该房屋能够办理产权证。
原审另查明：2014年1月17日，原告将被告及其女儿周某诉至原审法院，主张周某偿还借款6万元，被告作为担保人承担连带还款责任。该案在审理过程中，因被告及周某下落不明，原审通过公告送达方式向二人送达了开庭传票、民事诉状等诉讼材料，并根据原告提供的周某出具、被告作为担保人签字的6万元借条判决周某承担还款义务，被告承担连带保证责任，该案目前已进入执行程序。本案审理中，被告主张上述6万元借款并不存在，并陈述实际是周某向原告借款10万元，被告系担保人，原、被告签订的房屋买卖合同上所涉原告给付的购房订金10万元就是该笔借款，当时因双方约定的借款利息为每月1万元，借款期限为6个月，故而由周某另行出具了6万元的借条给原告，被告作为担保人在借条上签字，原、被告之间实质只存在10万元的借款，该款项被告已偿还3万元。为证明还款事实，被告提供了原告分别在2012年12月20日、2013年1月22日和同年2月20日出具的收条3张，总数额为3万元。原告质证称被告陈述的不是事实，并陈述其与周某在一次聚会上偶然相识，周某因生意需要向其借款，并提出其父亲因房屋拆迁安置了4套房屋，想要卖房，后原告与被告见面协商了卖房事宜，并签订了房屋买卖合同，10万元购房订金其已交付给被告。至于被告提出的6万元借款，与本案所涉房屋买卖和购买订金10万元没有关联性，3万元的还款是事实，但系周某偿还的与原告之间的其他款项，为印证其陈述，原告提供了2012年10月28日周某出具的借条一张，数额为2.8万元。本案在审理过程中，被告提出对双方陈述事实进行测谎，原告主张测谎没有必要，也不同意。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的房屋买卖合同、收条1张、承诺书1份、（2014）浦商民初字第0133号民事判决书、借条1张，被告提供的收条3张，经庭审质证后，原审予以认定。
原审认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同中明确约定被告在2013年5月20日前将此房交付原告使用或退还给原告定金10万元，如被告违约，应赔付原告4万元。但在约定的期限内，被告既未交付房屋，也未退还原告购房定金，现原告主张被告返还定金10万元并承担违约金4万元，有事实和法律依据，应予以支持。至于被告辩称本案所涉10万元购房定金系借款，因被告未提供证据，原告对这一事实也不认可，故对被告的辩称不予采信。且即使该笔款项为借款，被告到期不还，也应承担还款责任并给付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告周万才于本判决生效后十日内给付原告王陈钢人民币14万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由被告周万才负担。
上诉人周万才不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，上诉人签字的房屋买卖合同仅是为其女儿周某向被上诉人王陈钢借款10万元所作的担保。被上诉人未支付购房款违约在先，上诉人并未违约，不应向被上诉人支付4万元违约金，且10万元定金已偿还。一审判决适用法律错误，本案所涉10万元实为借款，因双方未约定利息，故上诉人也不应向被上诉人支付相应的利息损失。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付4万元违约金的诉讼请求。
被上诉人王陈钢答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审中，上诉人周万才陈述：上诉人女儿周某经人介绍向被上诉人王陈钢借款10万元，约定借期6个月，每月利息1万元，上诉人为该笔借款提供担保。因利息约定共计6万元，被上诉人便要求周某出具6万元的借条一份，上诉人以担保人的名义签字。后被上诉人王陈钢为督促周某还款，用其自己带来的《房屋买卖合同》文本与上诉人签订了虚假房屋买卖合同，并将周某的10万元借款约定为该房屋买卖的定金，不再要求周某出具10万元的借条。合同签订后周某向被上诉人支付了三个月的利息共3万元。上诉人虽然在房屋买卖合同上签了字，但出售房屋并非上诉人的真实意思表示，且被上诉人也未按照合同的约定付清购房款，上诉人不应再承担违约责任。
二审庭审中，上诉人周万才申请证人张某、周某到庭作证，证人张某证明：被上诉人是放高利贷给上诉人女儿周某的，本案的10万元是借款，上诉人是用房产为其女儿担保的，另6万元借条是该10万元的利息，签合同时证人不在场。证人周某证明：发生本案10万元借款之前证人与被上诉人之间就有借贷关系，本案房屋买卖合同只是形式，不是真实的，是上诉人为其向被上诉人借款10万元所作的担保。证人周某向被上诉人出具的6万元借条是该10万元的利息，证人已偿还了被上诉人部分款项。对上述证人证言上诉人周万才质证称：证人证言是真实的，可以证明房屋买卖合同的真实目的是为了对10万元借款进行担保。被上诉人王陈钢质证称：两名证人证言均不真实。证人张某在借款时并不在场，且其陈述1万元借款利息为9000元明显不真实，证人所知的事情都是听周某说的。对6万元条据如何形成证人也不在场，证人证言不具有真实性。证人周某的陈述前后矛盾，10万元和6万元明显是两笔账。周某系上诉人的直系亲属，与本案有利害关系。
本案争议的焦点是，上诉人周万才是否应支付被上诉人王陈钢购房定金及违约金共计14万元。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经审查，本案双方当事人于2012年11月20日签订的《房屋买卖合同》就房屋的价款、交房时间及违约责任等均作了约定，符合买卖合同的构成要求，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》中约定，上诉人应于2013年5月20日前将涉案房屋交付被上诉人使用或退还给被上诉人定金10万元，如上诉人违约，应赔付被上诉人4万元，该约定符合上述法律规定，应予确认。后上诉人在约定的期限内，既未交付房屋，也未退还购房定金，在被上诉人向其主张时又书面承诺于2013年8月30日归还定金10万元，但时至二审期间上诉人仍未归还该10万元定金，至今已三年多，给被上诉人造成的损失是客观存在的，约定的4万元违约金与所造成的损失也是相当的，故上诉人理应承担给付4万元违约金的责任。上诉人上诉主张其实际是为其女儿周某向被上诉人借款10万元提供担保，是名为房屋买卖，实为担保，《房屋买卖合同》应为无效合同，不具有法律效力。上诉人该主张与《房屋买卖合同》约定的内容不一致，也与其向被上诉人出具的收到被上诉人买房订金10万元的条据内容相悖，且上诉人也未提供其他证据予以印证，本院实难采信。上诉人另主张其女儿周某出具给被上诉人的6万元借条，就是本案10万元购房定金的利息，加上上诉人已支付的3万元，共计9万元，上诉人不应再偿还被上诉人10万元。对此，由于上诉人所主张冲抵的6万元涉及案外人，且所涉周某与被上诉人之间6万元借款纠纷案已经原审审理，生效判决已确认与本案10万元购房定金无关联，故对此上诉观点，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人周万才的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3100元，由上诉人周万才负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 王百川
审判员 孙 艳
二〇一六年三月二十八日
书记员 崔 立