安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2015）巢民二初字第00267号原告：巢湖中住物业管理有限公司。法定代表人：刘振谋，该公司董事长。委托代理人：吴太康，安徽蒋声朝律师事务所律师。被告：高鹏飞，男。原告巢湖中住物业管理有限公司（以下简称中住物业）诉被告高鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院曾作出（2014）巢民二初字第00373号民事裁定书，裁定驳回原告中住物业的起诉。合肥市中级人民法院以（2015）合民二终字第00138号民事裁定书裁定撤销了本院裁定，指令本院继续进行审理。本案现已审理终结。原告中住物业诉称：巢湖市人民路商业步行街物业属于原告中住物业管理，水、电费由原告代收代缴。被告承租信泰（巢湖）房地产开发有限公司巢湖市人民路商业步行街4号楼A栋3层305、307商铺（具体门牌为12-305、12-307）、建筑面积为579.22平方米房屋经营动漫电玩。2012年12月27日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定物业费收费标准为每月每平方米1.8元，公摊水电费收费标准为每月每平方米2元。交纳物业费的时间为：“乙方办理房屋交接手续时，预交6个月的物业费和公共能耗费用。从第7个月开始按每年度再次交纳。每年的物业服务费、公共能耗到期日向甲方交纳下一年度的物业服务费用和公共能耗费用”。截止起诉之日被告共计拖欠原告物业费12511.15元、公摊水电费13901.28元、电费4232元。对被告拖欠原告的物业费、公摊水电费、电费，经原告多次催要，被告均置之不理。原告为维护自身的合法权益，特诉请：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费、公摊水电费、电费截止起诉暂计为30646.43元，以后物业费、公摊水电费另外计算；2、判令被告向原告支付未按时支付物业费、公摊水电费、电费需承担的违约金（截止2014年4月9日违约金暂计为24917.97元，以后的违约金另行计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告高鹏飞未作答辩。原告中住物业为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件一份，证明被告高鹏飞的身份情况。3、《房屋租赁合同》一份，证明2012年12月24日，被告高鹏飞与信泰（巢湖）房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，承租了信泰公司位于巢湖市人民路商业步行街4号楼A栋3层305、307的商铺（具体门牌为12-305、12-307），面积579.22平方米，经营动漫电玩，租赁期限为2013年2月10日至2016年2月9日。4、《物业服务合同》、《消防责任书》、《承诺书》、《房屋交付确认表》各一份，证明2012年12月27日，原告与被告签订《物业服务合同》一份，约定物业费为每月1.8元/㎡，公共能耗费用为每月2元/㎡；并对交纳物业费的时间、方式及违约责任进行了明确的约定。原告于当日将房屋交付给被告使用，原告与被告交接时电表度数确认为0，电表号为0465717，倍率为40。5、物业费税务发票存根联、公摊水电费收款凭证存根联复印件各一份，证明2012年12月27日，被告向原告交纳了2012年12月27日至2013年6月26日的公摊水电费6951元及物业管理费6256元。6、合肥市中级人民法院（2012）合民二终字第00684号民事判决书一份，证明原告物业费的收费标准为每月为1.8元/平方米，公摊水电费为每月为2元/平方米，电费每度按0.98元收取。7、原告收款凭证存根复印件、人民路商业街各楼商铺电表登记表复印件及电表号为0465717的电表指数为399度的照片各一张，证明被告于2013年5月12日向原告交纳了自2013年4月9日至2013年5月9日的电费2352元，被告的电费已交至291度，现在的度数为399度。8、电费催缴通知单复印件、公摊水电费催缴通知单复印件、物业费催缴通知单复印件各一份及照片一组，证明原告2014年3月24日向被告下达了电费催缴通知单、公摊水电费催缴通知单，物业费催缴通知单要求被告支付拖欠的物业费、公摊水电费、电费，但被告一直拖欠未支付。被告高鹏飞未向本院提供证据。案经审理，可以确认以下案件事实：被告高鹏飞因经营需要，于2012年12月24日承租了与信泰（巢湖）房地产开发有限公司位于巢湖市人民路商业步行街4号楼A栋3层305、307面积579.22平方米的商铺。2012年12月27日，原告中住物业与被告签订《物业服务合同》一份，约定物业费为每月1.8元/㎡，公共能耗费用为每月2元/㎡；并对交纳物业费的时间、方式及违约责任进行了明确的约定。原告于当日将房屋交付给被告使用，原告与被告交接时电表度数确认为0，电表号为0465717，倍率为40。当日，被告向原告交纳了2012年12月27日至2013年6月26日的公摊水电费6951元及物业管理费6256元。2013年5月12日，被告向原告交纳了自2013年4月9日至2013年5月9日的电费2352元，当时电表的度数为291度，现在电表的度数为399度。此后的物业费、公摊水电费及电费被告一直拖欠未予支付。2014年4月，原告起诉来院，要求被告向原告支付拖欠的物业费、公摊水电费、电费30646.43元及违约金24917.97元，共计55564.4元，此后物业费、公摊水电费及违约金另行计算。该案经开庭审理后，本院认为中住物业的业主委员会并未督促被告限期交纳物业费，故原告直接向人民法院提起诉讼，不符合《物业管理条例》之规定，原告不具备起诉条件。本院遂于2014年11月9日作出（2014）巢民二初字第00373号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。合肥市中级人民法院于2015年1月13日作出（2015）合民二终字第00138号民事裁定书，撤销了本院以上裁定，指令本院继续进行审理。现本院审理认为：原告中住物业与被告高鹏飞签订《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告高鹏飞应履行交纳物业费的义务。原、被告合同约定物业费为每月1.8元/㎡，公共能耗费用为每月2元/㎡。现被告的物业费及公告能耗费用即公摊水电费已交至2013年6月26日，故被告应自2013年6月27日起向被告交纳物业费及公共能耗费用，计算至开庭之日即2014年8月25日，被告高鹏飞应交纳的物业费为14596.3元（579.22㎡×1.8元/㎡×14个月），公共能耗费用为16218.2元（579.22㎡×2元/㎡×14个月），被告高鹏飞的电费交至电量291度，现电表的电量为399度，根据合肥中院（2012）合民二终字第00684号民事判决书认定的电费0.98元/度的标准，被告高鹏飞应交纳的电费为4233.6元[（399度－291度）×40倍×0.98元/度]。原告要求被告按合同约定的日3‰支付其违约金过高，本院酌情调整为按同期人民银行贷款利率支付原告违约金，按照合同约定，被告高鹏飞应于2013年7月3日前向原告交纳下一年度的物业费和公共能耗费用，故违约金应自2013年7月3日起按本金30814.5元（物业费14596.3元+公共能耗费用16218.2元）、月利率6.3‰计算至款付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告高鹏飞于本判决生效之日起10日内支付原告巢湖中住物业管理有限公司物业费14596.3元、公共能耗费用16218.2元，共计30814.5元（截止2014年8月25日），并自2013年7月3日起按月利率6.3‰计算至款付清之日；二、被告高鹏飞于本判决生效之日起10日内支付原告巢湖中住物业管理有限公司电费4233.6元；三、驳回原告巢湖中住物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。案件受理费1190元，公告费800元，共计1990元，由被告高鹏飞承担。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  窦本发代理审判员  何彩琳人民陪审员  张治国二〇一五年四月二十四日书 记 员  刘 倩