广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1821民初245号原告：华成通，男，1952年8月2日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：李伟者，男，1980年6月19日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：黄利莹，广东金联律师事务所律师。原告华成通与被告李伟者物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告华成通、被告李伟者的委托诉讼代理人黄利莹到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告华成通、被告李伟者的委托诉讼代理人黄利莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华成通向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年10月至2017年2月的物管费1394元及自2016年1月至2017年2月的小车管理费700元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：小区是佛冈骏业房地产开发有限公司建设的小区。小区在2007年交付业主使用，小区的物业管理服务自2007年至2015年1月由骏业公司提供。2015年2月开始，骏业公司不再管理小区，由原告接手管理，每年交纳骏业公司7200元的管理费（车库租金）。自原告接手管理小区至今两年多，小区的管理规范，原告出资安装了视频监控，小区没有再出现过被偷盗的现象，得到业主的普遍认可。小区共有55户业主，两年来，除了被告之外的54户业主全部都交清了物业费和小车管理费，只有被告一户自2015年10月开始一直不交物业费和小车管理费。被告不交纳的原因是2015年10月，被告的小车在小区门外街，因有铺面占道经营划花了他的小车，被告要求原告整顿东街上占道经营的情况他才肯交物业费。原告是经过小区业主推荐承担起小区的管理责任的，被告应当付清拖欠的物业服务费和小车管理费。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。原告华成通围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：证据一、《征求意见确认表》、签名确认表、《小区管理方案》各一份，拟证明小区业主同意由原告管理小区及管理方案；证据二、《租赁合同》一份，拟证明小区每年需向开发商交纳7200元管理费；证据三、2015年和2016年《小区住宅每月管理费用明细表》各一份，拟证明除了被告以外的其他业主已全部交纳物管费；证据四、物业费收据（编号为：31262196）一张，拟证明被告交纳了2015年2月-9月的物管费；证据五、物业费收据一本，拟证明其他业主都有交纳物管费，费用由保安收取，收据第一联留底，第二联交业主。被告李伟者辩称：一、原告主体不适格，其要求被告支付管理费无法律依据。根据《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，从事物业服务的主体必须具有法人资格，而被告作为一个自然人，其未曾向行政管理部门登记注册具备相应服务资质的法人，其以个人的身份进驻被告所在的小区实施管理活动并向业主收取物业管理费的行为是违反法律规定的。原告不具备经营资格，未取得物价局的相关批准文件，更不具备收取管理费的资格。因此，原告主体不适格，应当驳回原告的起诉。二、被告与原告不存在物业服务合同关系，被告不需要向原告支付管理费。被告所在的小区为小区，由佛冈县骏业房地产开发有限公司建设。2015年2月物业管理公司退场不再管理小区，小区也未曾成立业主委员会也未选举业主代表，原告自行动员小区业主表决选聘新的物业管理公司管理小区，为了完善小区的生活环境，被告同意由原告代为选聘具备资质的公司接手管理本小区。但是，原告却以业主签名同意为由，直接以物业管理者的身份进驻小区，并向业主收取管理费。从原告接手管理之日起，被告一直不同意其管理，更不同意其违法收取费用，故至今未向其交纳过管理费。小区内也有相当一部分业主不同意由原告自行管理小区，拒绝交纳管理费的。但是原告一直我行我素，被告因原告无证经营导致矛盾日益加重，2016年1月18日原告阻挠被告驾车进入小区，被告一怒一下撞坏了栏车杆。双方因此事曾到派出所要求处理，被告赔偿了栏车杆的损失后，原告也不再阻挠被告进出小区，但是原告无证经营一事一直未得到解决。被告由始至终都不同意原告管理小区，未曾与原告签订物业服务合同，也一直未交纳任何费用，双方不存在物业服务合同关系，被告没有支付费用的义务，因此，原告要求被告支付管理费毫无事实依据。综上所述，被告不同意支付管理费，原告的起诉无事实和法律依据，应当予以驳回。为查明案件事实，本院依职权前往佛冈县公安局城东派出所调取了该所对被告损坏骏景小区车辆起降杆纠纷的受案登记表、询问笔录、收费发票及治安调解书。本院经审理认定事实如下：佛冈骏业房地产开发有限公司是佛冈县小区的开发商，小区共有业主55户，小区未成立业主委员会。被告李伟者是该小区梯房（建筑面积149.17平方米）的业主。小区前期物业服务由开发商提供，至2015年1月开发商退场。2015年2月初，原告华成通制定《征求意见确认表》和《小区管理方案》，就涉案小区的物业管理事宜征求各业主的意见，小区共有45户业主（包括被告李伟者）签名同意原告提出的管理方案，并由原告对小区进行管理。原告遂于2017年2月17日开始管理湖滨骏景小区，并按《湖滨骏景小区管理方案》约定的房屋管理费每月按房屋面积0.55元/平方米、小车管理费50元/月、业主摩托车管理费30元/月、非业主摩托车管理费40元/月来收取相关费用。另，接管当日，原告与案外人宋新喜一起作为承租人与佛冈骏业房地产开发有限公司签订了一份《租赁合同》，租用属开发商所有的小区的地下车库仓库1和仓库2用于小区业主停放摩托车和自行车，合同约定月租600元，租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日。庭审中，原、被告一致确认，原告接管小区后，为小区安装了视频监控，聘请了两名安保人员共同管理小区，并按照《小区管理方案》对小区进行管理，小区车辆出入实行一车一杆制。被告购置了小区内的车位后自2016年1月起将小车停在小区内。根据原告提供的、编号为31262196的收据显示：2015年12月5日，被告向原告交纳了2015年1月-9月的物管费共675元，其中2015年1月60元，2月41元，3月-9月每月82元。对此，原告认为因为2015年1月的物管费由原告先行垫付给了开发商，因此，被告将1月份的物管费径直交付给原告，2月份开始按《小区管理方案》的收费标准交纳，因原告是从2015年2月17日开始接管，所以2月份只收取了半个月的费用。被告则认为其一直不同意由原告管理小区，也从未交付过费用给原告，收据上也没有被告签名确认。为此，原告提供了一本物业费收据，该收据本显示：2015年12月至2016年1月期间，小区的业主陆续向原告交纳了物业管理费、摩托车保管费、小车车位管理费等费用。记录被告向原告交纳费用的收据是该收据本中的一张，各收据均是在收据顶部写明业主名字，收据内容载明房号和所交费用的项目、期间和金额。另查明，2016年1月8日，被告从小区开车外出经过小区门卫室时，小区的其中一名保安华庙委上前要求被告交纳2015年10月至12月的物业管理费，双方因此发生争吵，被告用手摔断了起降杆。原告向佛冈县公安局城东派出所报案，要求派出所处理。城东派出所于2016年1月18日向华庙委作了一份询问笔录，华庙委在笔录中称：“2015年1月8日下午14时30分许，我在佛冈县门卫室值班，这时候有个业主李伟者开着其一辆小车要出去，我就上去叫其交清2015年第四季度的物业管理费，并说‘不交钱就不为你服务的了’，然后他就下车两手举起栏杆又用力摔向地下，他摔了两三下就把那条栏杆摔断了，其摔断栏杆后就上车开车离开了，然后我就通知做管理的（华成通）下来处理，之后我们就打110报警了，事情的经过就是这样。……”。本次纠纷经城东派出所调解，原、被告双方达成一致意见，由被告支付320元赔偿款给原告，双方不得再就此事追究对方任何责任。以上事实，有原、被告提供的证据，本院调取的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案的焦点是涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”和《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”、第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”的规定，小区可以实行业主自行管理的模式或委托物业服务企业进行管理，委托物业服务企业或者其他管理人管理的应当具备相应的管理服务资质。本案中，涉案小区未依法成立业主委员会，原告华成通在取得包括被告李伟者在内的45户业主签名同意后，对涉案小区进行管理，其与小区业主（包括被告在内）之间形成了物业服务合同关系。但是，根据上述《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的主体应当是有资质的法人，而原告是自然人，并不具有相关的服务资质，因此，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告双方之间的物业服务合同关系因违反了行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告明知其没有资质仍然接管涉案小区，被告也明知或应知原告不是物业服务企业仍然同意原告接管涉案小区，双方均有过错，均应承担相应的法律责任。结合本案实际情况，原告为管理涉案小区付出了劳务，且需要支付工人工资及其他费用，被告事实上也享受了原告提供的物业服务，故在被告未明确提出不接受原告提供的服务前，被告应参照其他业主及《小区管理方案》约定的交费标准支付相关费用给原告，补偿原告的损失。根据查明的事实可知，原、被告双方曾于2016年1月8日，因原告向被告要求交纳物管费，被告拒绝而发生纠纷。从该事件可以看出，被告已经以自己的行为明确表示拒绝原告的管理服务，且此后一直未再向原告交纳过管理费，故可认定被告于2016年1月8日撤回对原告的委托，不再同意接受原告提供的物业管理服务。因此，被告应当参照《小区管理方案》的约定支付自2015年10月1日起至2016年1月8日期间的费用给原告，经核算为：（0.55元/平方米×149.17平方米×3个月）＋（0.55元/平方米×149.17平方米÷30日×8日）=268元。原告要求被告支付2016年1月8日之后至2017年2月的物管费和车位管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩认为其从未同意由原告对小区进行管理，只是签名同意由原告聘请有资质的物业公司进行管理。对此，本院认为，根据原告提供的证据显示，被告曾向原告交纳了2015年2月至9月的管理费用，虽然收据上没有被告签名，但是根据日常生活经验分析，交费收据上没有交款人签名，只是将收据中交款人一联交给交款人保管也符合常理，且收据本中其他业主交款时，原告向交款人出具的收据与被告的也一致，故对原告主张被告是签名同意委托其管理物业并向原告交纳了2015年2月至9月的管理费用的主张，本院予以采信。原告认为小区已成立业主委员会，但并未提交相关的业主大会会议记录、选举记录、政府相关部门的备案登记等证据予以证实，故对原告上述意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李伟者应于本判决生效之日起十日内支付268元给原告华成通；二、驳回原告华成通的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告华成通负担25元，被告李伟者负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李兰兰审 判 员  向晓韵人民陪审员  宋金容二〇一七年八月十一日书 记 员  李 峥附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。-1-