上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异126号
案外人：上海铭羽物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：黄静，董事。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
申请执行人：杭州银行股份有限公司上海分行，地址上海市黄浦区。
负责人：李永家，行长。
委托诉讼代理人：李影影，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金淳，北京大成(上海)律师事务所律师。
被执行人：上海地之福商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：叶德生。
被执行人：上海羽煌实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：叶俊宝。
被执行人：上海祝源企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：叶俊筹。
被执行人：叶德生，男，1979年6月8日出生，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇东市。
被执行人：叶罗彬，男，1980年10月27日出生，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇东市。
本院在执行申请�行人杭州银行股份有限公司上海分行(以下简称杭州银行上海分行)与被执行人上海地之福商业投资管理有限公司(以下简称地之福公司)、上海羽煌实业有限公司(以下简称羽煌公司)、上海祝源企业发展有限公司(以下简称祝源公司)、叶德生、叶罗彬金融借款合同纠纷一案中，案外人上海铭羽物业管理有限公司(以下简称铭羽公司)对本院拍卖羽煌公司名下位于上海市宝山区共计91套房屋(以下简称涉案房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人铭羽公司称，2014年8月20日，铭羽公司与羽煌公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，约定季度租金为人民币50万元(以下币种相同)，租赁期共20年(自2014年11月1日起至2034年10月31日止)。合同签订后，羽煌公司于2014年8月25日按约向铭羽公司交付涉案房屋，铭羽公司亦如约向羽煌公司支付租金。杭州银行上海分行与羽煌公司于2014年10月23日签订《抵押合同》，抵押权登记的时间为2014年11月6日。综上，铭羽公司与羽煌公司签订的《房屋租赁合同》真实有效，《房屋租赁合同》的签订时间及铭羽公司占有涉案房屋的时间均发生在涉案房屋抵押权设立、被法院查封之前，故请求法院对涉案房屋负担租赁拍卖。
申请执行人杭州银行上海分行称，铭羽公司于2014年8月1日注册成立，于2014年8月20日就与羽煌公司签订《房屋租赁合同》，系专门为签订《房屋租赁合同》而成立的公司，且铭羽公司在工商登记备案的联系人是本案被执行人叶罗彬的姐姐叶罗霞。《房屋租赁合同》约定的涉案房屋年租金为200万元，显著低于市场价格。杭州银行上海分行与羽煌公司于2014年10月23日签署《抵押合同》，羽煌公司亦未告知涉案房屋有租赁的事实�铭羽公司明知涉案房屋有抵押，仍与羽煌公司签署《房屋租赁合同》，并约定20年租赁期限，且其提供的租金支付凭证、发票开具的金额和时间与合同约定不对应，上述均不符常理。综上，铭羽公司与羽煌公司间的《房屋租赁合同》是双方恶意串通签订的虚假合同，铭羽公司以不合理的低价承租涉案房屋，损害杭州银行上海分行的利益，请求驳回铭羽公司的异议请求。
被执行人地之福公司、羽煌公司、祝源公司、叶德生、叶罗彬未到庭发表意见。
本院查明，本院于2017年4月21日作出(2016)沪02民初550号民事判决，判令：一、地之福公司应于判决生效之日起十日内归还杭州银行上海分行借款本金205,000,000元，截至2016年7月15日的利息、罚息、复息人民币26,650,506.37元，并支付自2016年7月16日起至全部借款本息实际清偿之日的逾期利息(以人民币205,000,000元为�数，按《借款合同》约定借款利率上浮50%计算)；二、地之福公司应于判决生效之日起十日内向杭州银行上海分行支付律师费2,270,000元；三、如地之福公司届期未履行上述第一、二项判决义务，杭州银行上海分行可以与羽煌公司协议，以其所有的涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归羽煌公司所有，不足部分由地之福有限公司继续清偿，羽煌公司履行担保责任后，有权向地之福公司追偿；四、祝源公司、叶德生、叶罗彬对地之福公司的上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任，祝源公司、叶德生、叶罗彬履行保证责任后，有权向地之福公司追偿。该判决生效后，因地之福公司、羽煌公司、祝源公司、叶德生、叶罗彬未履行还款义务，权利人杭州银行上海分行向本院申请强制执行。本院于2017年9月22日立案受理，执行案号为(2017)沪02执896号。执行中，本院于2017年9月30日作出拍卖、变卖涉案房屋的执行裁定，并于2017年10月17日至涉案房屋现场张贴公告，拟启动评估、拍卖涉案房屋程序，告知租用涉案房屋或对上述房屋主张权利的案外人自公告之日起十五日内向本院提出异议。案外人铭羽公司遂向本院提出执行异议。
另查明之一，涉案房屋系羽煌公司所有，房屋建筑面积11406.96平方米，用途为店铺。杭州银行上海分行在涉案房屋上先后设立两个抵押债权：第一次核准日期为2013年9月12日，登记的债权数额为23,000万元，债务履行期限为2013年9月11日至2018年9月10日；第二次核准日期为2014年11月6日，登记的债权数额为20,500万元，债务履行期限为2014年10月29日至2018年9月10日。本院在审理(2016)沪02民初550号案期间，于2016年8月22日保全查封了�案房屋。
另查明之二，异议审查过程中，铭羽公司向本院提供了其与羽煌公司于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》、2014年10月10日起至2017年11月27日止的电子银行交易回单和发票。其中《房屋租赁合同》约定：铭羽公司租赁涉案房屋，涉案房屋已设定抵押，房屋交付日期为2014年8月25日，租赁期共20年(自2014年11月1日起至2034年10月31日止)，免租期共计68天(自自2014年8月25日起至2014年10月31日止)，月租金为166,666.67元，3个月为一期支付租金50万元(折合年租金为200万元、日租金为0.48元/平方米)，房屋租金前5年不变，自第6年起，每3年递增5%等条款。2014年10月10日至2017年11月27日的电子银行交易回单和发票显示，铭羽公司并没有按照《房屋租赁合同》约定的支付时间、金额向羽煌公司支付租金，且铭羽公司向羽煌公司支付租金的时间、金额与羽煌公司开具的发票�间、金额均不对应。其中从2014年10月10日起至2015年12月18日止，铭羽公司向羽煌公司共支付租金451.2万元，提前支付15个月租金。
另查明之三，铭羽公司自称涉案房屋已大部分转租他人，并向本院提供了其与上海邵醇实业公司于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》。该合同载明，上海邵醇实业公司租赁上海市宝山区第2层的房屋(即涉案房屋第2层)，租赁期限为12年(自2015年7月10日起至2027年7月9日止)，房屋建筑面积为3050平方米，前三年日租金为1.35元/平方米，年租金为1,502,888元。
上述事实，有本院(2016)沪02民初550号民事判决书、(2017)沪02执896号执行裁定书、公告、《房屋租赁合同》、电子银行交易回单、上海市地方税务局通用机打发票、上海增值税专用发票、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交�有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，铭羽公司虽然提供了《房屋租赁合同》、电子银行交易回单、发票等证据，但这些证据尚不能证明在涉案房屋抵押前其已经取得租赁权。首先，铭羽公司示按照《房屋租赁合同》约定的3个月为一期支付租金50万元，实际支付租金的时间、金额与羽煌公司开具的发票时间、金额均不相符。其中从2014年10月10日起至2015年12月18日止，铭羽公司向羽煌公司共支付租金451.2万元，提前支付15个月租金，与正常的商业规律不相符合。其次，铭羽公司承租涉案房屋的日租金平均为0.48元/平方米，而根据铭�公司自身提供的转租合同显示，涉案房屋的日租金达到1.35元/平方米，价格相差明显。再次，铭羽公司在承租涉案房屋前已被告知该房屋抵押给杭州银行上海分行，其应当预见系争房屋在此期间可能产生的风险，但仍然与羽煌公司签订长期的《房屋租赁合同》，应当承担由此产生的不利后果。综上，铭羽公司的异议理由不成立，要求负担租赁拍卖系争房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，裁定如下：
驳回上海铭羽物业管理有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 周乃夫
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和�民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
……
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。