江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0891民初3244号
原告：淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司，住所地淮安经济技术开发区浦东路5号。
法定代表人：申复银，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。
被告：中国人民解放军江苏省淮安军分区，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人：张正军，该军分区司令。
委托诉讼代理人：潘勇，军分区干部。
委托诉讼代理人：谢东风，江苏昊震翰律师事务所律师。
第三人：张亚，男，1973年4月12日生，汉族，住宿迁市。
委托诉讼代理人：王苏，江苏引航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。
第三人:淮安市春苗餐饮服务有限公司,住所地淮安市淮阴区淮河南侧、经二路西侧。
法定代表人：朱凤安，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王苏，江苏引航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。
原告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司（以下简称神龙公司）与被告中国人民解放军江苏省淮安军分区（以下简称军分区）、第三人张亚、第三人淮安市春苗餐饮服务有限公司（以下简称春苗公司）租赁合同纠纷一案，本院2017年7月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告神龙公司的法定代表人申复银及委托诉讼代理人唐卫东，被告军分区的委托诉讼代理人潘勇、谢东风，第三人张亚、春苗公司的共同委托诉讼代理人王苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告神龙公司向本院提出诉讼请求：判令被告军分区赔偿损失6326131.04元（经鉴定，房屋建安造价4455080.3元，造价少算部分462069.99元，一个月的停产停业损失440000元，春苗公司装饰装修损失968980.75元）。事实与理由：2010年6月30日，原、被告签订《房地产租赁协议》，约定被告将位于淮安经济技术开发区浦东路西侧面积为6692平方米的闲置土地（南侧为深圳路派出所、西侧为公交公司、北侧为联通公司）出租给原告使用，租期为9年，从2010年7月1日起至2019年6月30日止。协议签订后，原告在地块上出资建设了现有产房，将部分厂房装修自营神龙阁饭店及汽车维修服务，另将部分房屋交由法定代表人申复银出租给第三人张亚，由第三人春苗公司经营学生营养餐。2016年8月4日，被告以中央军委文件精神通知本公司于2016年12月20日搬离涉案地块，并要求与本公司达成停租协议，本公司将精神及时通知了春苗公司及第三人张亚，因各方就相关事宜未协商一致，第三人春苗公司于2016年10月9日诉至贵院，要求本公司及本案被告共同赔偿其各项损失2564431.7元，被告于2017年3月14日向贵院提起诉讼，要求解除与本公司签订的《房地产租赁协议》并要求本公司及本案第三人春苗公司腾让地块，该两起案件由贵院合并审理。
本公司在承租被告地块后，按时缴纳租金，一切承租行为均征得被告同意后实施，并无违约行为，中央军委文件精神并不是合同解除的法定或约定事由，其单方解除行为已经构成违约，应依法承担赔偿责任，现诉至法院。
被告军分区辩称：原、被告双方签订的《房地产租赁协议》第六条第6项约定：“甲方非因军事需求和国家政策变化终止协议，应当提前六个月通知乙方，乙方保证无条件将使用的场地交还给甲方，甲方不负责赔偿损失”。军分区与神龙公司解除双方租赁协议，是以中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》为依据，属于国家政策变化，双方订立合同时的客观情况已经发生重大变化，是在订立合同时无法预见，也不能克服的事实。军分区已经在2016年3月31日通过谈话的方式通知神龙公司终止协议，并在2016年8月份再次对其发出停止租赁的通知，终止协议完全符合双方的约定，故军分区不存在故意或重大过失等违反协议的情况，神龙公司要求军分区赔偿没有法律依据。
《房地产租赁协议》第四条约定：“乙方不得在场地上建设永久性建筑物，如确实需要搭建其他简易或临时性附属建筑物，乙方也应事先向甲方报告建设房屋，经甲方书面同意后方可组织施工”。神龙公司未经允许擅自建设违反协议的建筑，应净地拆除，或者向军分区支付拆除费用。
《房地产租赁协议》第二条约定：“如甲方发现乙方有地块转租、转让或抵押，甲方有权终止此协议，法律责任和经济损失由乙方承担”，因神龙公司在租赁期间违反协议规定，未经军分区同意擅自转租获得租金，并在军分区发出停租通知后仍不搬离，军分区保留向神龙公司追偿其不当利益的权利。
第三人张亚述称：原告产生的损失与本人无关。
第三人春苗公司述称：原告产生的损失与本公司无关，损失中有关本公司的部分，本公司保留诉权。
本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，军分区（甲方）与神龙公司（乙方）签订《房地产租赁协议》，甲方将淮安经济技术开发区浦东路西侧小宗地块（南侧为深圳路派出所、西侧为公交公司、北侧为联通公司），面积为6692平方米的土地提供给乙方管理使用。协议第二条约定租赁期限为三个周期，每三年为一个周期，共计九年，即2010年7月1日起至2019年6月30日止。第一周期自2010年7月1日起至2013年6月30日止。第一周期满时，乙方在严格遵守本协议的前提下，续签下一周期，以此类推至期满。如甲方发现乙方有地块转租、转让或抵押，甲方有权终止此协议，法律责任和经济损失由乙方承担。协议第四条约定，乙方在租赁场地范围内建设的钢架结构厂房（可拆式）项目，必须按照城市和部队营区建设规划相结合的要求进行规划定点，工程设计施工方案须经甲方同意后方可建设。乙方不得在场地上建设永久性建筑物，如确实需搭建其他简易或临时性附属建筑物，乙方也应事先向甲方书面报告建设方案，经甲方书面同意后方可组织施工，并负责保证安全，建设所需手续和相关费用均由乙方自理。协议第六条第6款约定，甲方非因军事需要和国家政策变化终止协议，应当提前六个月通知乙方，乙方保证无条件将使用的场地交还给甲方，甲方不负责赔偿损失。使用期内，乙方如严格履约，使用期满后，可优先签约使用。
《房地产租赁协议》签订后，神龙公司于2012年6月份向军分区战勤办递交申请，在涉案地块上建设两栋砖混结构标准产房、一栋三层营业性门面房，战勤办向军分区首长递交了《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》，建议如下：1、考虑到租赁场所安全问题以及承租人业务需求，同意其建设两栋砖混结构标准厂房、一栋三层营业性门面房。2、为确保租赁期满后，租赁双方在固定资产处理上不出现纠纷，拟在其他条款不变的基础上，对原协议第二条、第四条和第六条第6项作部分修改，双方重新签订租赁协议。修改内容为：①原协议第二条“租赁期限。期限为三个周期，每三年为一个周期，共计九年，即二〇一〇年七月一日至二〇一九年六月三十日。”改为“租赁期限。期限为六个周期，每三年为一个周期，共计十八年，即二〇一〇年七月一日至二〇二八年六月三十日。”②原协议第四条“乙方在租赁场地范围内建设的钢架结构厂房（可拆式），必须按照城市和部队营区建设规划相结合的要求进行规划定点，工程设计施工方案须经甲方同意后方可建设。乙方不得在场地上建设永久性建筑物，如确实需搭建其他简易或临时附属建筑物，乙方也应事先向甲方书面报告建设方案，经甲方书面同意后方可组织施工，并负责保证安全，建设所需手续和相关费用均由乙方自理。”改为“乙方在租赁场地范围内的建设项目，必须经甲方同意且办理好地方相关审批手续后方可组织施工并保证安全，建设所需手续和相关费用均由乙方自理。乙方原则上不得在场地上建设永久性建筑物，如确需建设，应事先向甲方书面报告建设方案，经甲方书面同意后方可组织施工。”③原协议第六条第6项“甲方因非军事需要和国家政策变化终止协议，应当提前六个月通知乙方，乙方保证无条件将使用的场地交还甲方，甲方不负责赔偿损失。使用期内，乙方如严格履约，使用期满后，可优先签约使用。”改为“甲方因军事需要和国家军队政策变化或非因军事需要终止协议，需提前三个月书面通知乙方，乙方在通知搬迁规定时间内将场地交还给甲方，乙方建设的永久性建筑物及其附属建筑物归甲方所有，由甲方按照资质机构评估价（政府规划拆迁时按拆迁费）的80%补偿给乙方。协议期满（即2028年6月30日）后，全部资产归甲方所有，乙方不得提出任何补偿要求。”该份文件以及神龙公司建房鸟瞰图上加盖了“中国人民解放军江苏省淮安军分区后勤部”印章交给了神龙公司。神龙公司还提供一份由军分区人员签字的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》复印件，证明其建房行为得到了军分区的同意。神龙公司称，该复印件系由军分区战勤办人员交给神龙公司法定代表人申复银。军分区否认这一事实，并陈述军分区并未查找到该份文件，但从签字来看应该是真的，无法确认其真实性。战勤办确实打了报告给军分区，找到一份有签批件的文件，上面有战勤办、后勤部的意见及副司令员的签名，副司令员没有签具体意见，只是签了名字。军分区所有文件均需副司令员签字后交由司令员、政委签字。
对于为何没有就《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》中的内容签订书面的协议，神龙公司主张，在该公司拿到盖有军分区后勤部印章的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》以及有军分区人员签字的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》复印件后就进行了建房，之后军分区没有找过神龙公司。军分区后勤部在《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》上盖章，军分区人员在《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》上签字，就应当视为双方对合同条款进行了变更。
神龙公司在未取得建设规划许可的情况下建设了房屋，并在2013年10月26日与春苗公司签订《租房协议》将北边厂房租给春苗公司用于经营学生餐饮，春苗公司对厂房进行了装修，并挂牌春苗公司开发区分公司对外经营。关于为何没有办理合法建设手续。神龙公司陈述，该公司去政府部门办理建设手续，但被告知涉案土地为划拨土地，没有当地政府同意划拨土地对外出租的批文，故不能办理，在得知这一情况后，向军分区汇报这一情况，军分区仍口头同意建设房屋，并在鸟瞰图上加盖印章，同意施工。同时，本公司在施工时，军分区从未表示反对。同时，涉案土地的使用权人为军分区，如果办理建设手续，也只能以军分区的名义办理，同时应提供同意对外出租的审批文件。对此，军分区应承担全部的过错责任。《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》中约定按照评估价的80%进行补偿，军分区应承担的责任比例不应低于80%，神龙公司对此没有过错。军分区陈述，涉案地块确为划拨土地，军队建设房屋同样也需要在地方办理审批手续，神龙公司在得知无法办理审批手续后，并未向军分区反映，也没有及时终止合同。对于效果图（鸟瞰图），军分区盖章只是代表其可以按照效果图进行建设，但并不代表没有取得合法建设手续也可以建设。神龙公司提供的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》不可以作为定案依据，双方之间的合同从未允许神龙公司可以建设永久性房屋，故神龙公司应负全责。
2014年1月1日，原、被告双方签订《房地产租赁补充协议》，第二条约定租赁期限，第二周期自2014年1月1日至2016年7月1日，内容同主协议。合同第三条约定租金支付，乙方在第二周期年租金为人民币壹拾肆万元，协议签字后生效，乙方于每年七月一日前主动交到甲方财政部门支付租金，逾期不付，每天按年租金千分之一缴纳滞纳金；逾期三十日不付，即视为不履行本协议，甲方有权解除并终止与乙方的合同、协议，所造成的一切损失均由乙方承担。其余内容依主合同为准。合同第五条约定租赁项目，乙方租赁期内，必须按照报批的汽车维修、饭店经营项目进行经营，不得擅自改变土地用途。如需改变，需经甲方书面批准同意。乙方在经营期间应守法经营，依法登记注册自助经营，所需经营手续及费用由乙方自理，并自觉接受甲方管理监督。上述临时性建筑物装饰、修补和室内装修、设备的更新（包括配置各类设备等）必须符合国家规范及地方规划环保要求。按照行业规定完善安全措施，加强安全监管，管理使用期间，所发生的事故均由乙方负全责。
对于《房地产租赁补充协议》中关于“汽车维修、饭店经营项目”以及“上述临时性建筑物”，军分区解释称，饭店可以路边摊、大排档的形式经营，汽车维修也并不一定要在永久性建筑物中经营，原告没有提供经军分区书面同意的证据，《房地产租赁补充协议》中也没有关于军分区同意建设永久性建筑的内容，可以看出军分区未同意建设永久性建筑。该条中记载的“临时性建筑物”，军分区陈述，地块上除了申请建设的永久性房屋之外的建筑物，就是指补充协议书中的临时性建筑物。
2016年2月16日，中央军委下发《通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，2016年3月31日，军分区找神龙公司法定代表人申复银谈话，向其传达中央军委文件精神，并了解神龙公司的诉求。2016年8月4日，军分区向神龙公司发出通知，要求神龙公司响应号召，配合停止有偿服务，尽快达成停租协议，于2016年12月20日搬离。2016年10月1日，神龙公司向春苗公司发函，告知这一情况，2016年10月10日，春苗公司向神龙公司并申复银发出回复书，表示不同意终止合同，要求直接与军分区商定停租事宜，如坚持终止合同，将通过法律途径维权。2016年10月10日，神龙公司向春苗公司发出回复书，表示只是搬迁，不是解除合同，军队没有补偿，并强调春苗公司必须付清房租。
后春苗公司起诉神龙公司及军分区，请求判令继续履行与神龙公司签订的《租房协议》，如不能履行，则判令神龙公司及军分区连带赔偿损失。军分区提起反诉，请求判令解除与神龙公司签订的《房地产租赁协议》，神龙公司及春苗公司搬离涉案地块。在该案审理过程中，法院认定春苗公司装饰装修损失为968980.75元，因春苗公司与神龙公司对《租房协议》无效均有过错，判令神龙公司向春苗公司赔偿484490元，解除军分区与神龙公司签订的《房地产租赁协议》，神龙公司、军分区搬离涉案地块。
在本案审理过程中，经神龙公司申请，本院委托江苏省先河工程咨询有限公司对房屋造价进行鉴定，经鉴定，涉案地块上的房屋建安造价为4455080.3元，其中场地回填土为69894.79元，汽车烤漆房为30000元。重置价为5050325.67元，折旧现值为4127413.72元，其中场地回填土为35751.67元，现值30746.44元，汽车烤漆房30000元，现值18000元。神龙公司对鉴定意见提出两点异议：1、场地回填土实际造价为140667元，少算70772.21元；2、汽车烤漆房实际价格为252000元，少算222000元。针对上述两点异议，江苏省先河工程咨询有限公司向本院回复如下：1、场地回填土：工程量是以现场勘查的厂房院内地面标高与厂区外市政道路的标高差为依据的，是基于原始地面是基本平整且与市政道路标高相同的假定条件下考虑的，没有考虑其他特殊地形情况，价格是依据定额和市场价格确定的。2、汽车烤漆房：现场勘察时未发现汽车烤漆房厂家铭牌，价格是以国产中档品牌水平考虑的，没考虑进口和高端品牌。如申请人补充提供其他证据，贵方可依据申请人提供证据的效力判定。针对场地回填土，原告提供了淮安宇宙土石方工程有限公司盖章的土方实际量计算表，载明造价为140667元。针对汽车烤漆房，原告提供了2014年8月28日与盐城市润畅汽保设备有限公司（以下简称润畅公司）签订的《环保烤房购销合同》、质量保修卡、产品合格证、安装验收单，合同载明烤漆房价格为252000元。并申请润畅公司法定代表人陈向军到庭作证，陈向军陈述，对《环保烤房购销合同》、质量保修卡、产品合格证、安装验收单均无异议，神龙公司共计支付了252000元，润畅公司还开具了增值税发票，神龙公司购买的烤漆房原先是安装在车间里面，后来转移了位置，神龙公司自己拆下来之后无法安装，就联系润畅公司安装，润畅公司提出安装费26000元，神龙公司嫌贵，双方最终达成协议安装费用为12000元-15000元之间，具体数额记不清，由神龙公司安排工人配合润畅公司技术人员安装。神龙公司购买的烤漆房属于高档的烤漆房，有三台风机，两套加热系统，其中一套为意大利百得牌燃烧机，另外一套是电加热系统，所以价格比较贵。润畅公司还提供了开具给神龙公司的三张增值税发票，日期为2014年10月12日，数额均为84000元，总计252000元。
本院认为：2012年6月份，神龙公司向军分区申请建房，军分区战勤办于2012年6月14日向军分区首长汇报情况，并对合同条款的修改提出了建议。最终军分区后勤部在《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》以及神龙公司提供的房屋鸟瞰图上盖章，并将两份材料交给神龙公司。涉案地块的管理属于后勤事务，军分区后勤部在《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》以及神龙公司提供的房屋鸟瞰图上盖章，应认定军分区已经同意神龙公司建房，并同意战勤办的建议。神龙公司实际按照鸟瞰图进行了建房，因神龙公司与军分区仅隔一条马路，对神龙公司的建房行为，军分区是明知的，并未表示反对。神龙公司持有的有军分区人员签字的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》，该证据虽为复印件，因该证据属军分区内部资料，原告不可能持有原件，其形式符合机关内部的文件审批流程，再结合军分区后勤部在文件及鸟瞰图上盖章，军分区明知神龙公司建房未表示反对的事实，对有军分区人员签字的《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》的真实性应予认定，该文件得到了军分区的同意，神龙公司建设永久性建筑物得到了军分区的同意。涉案地块上的临时性建筑物，双方签订了《房地产租赁补充协议》，该协议认可了临时性建筑物的存在，应认定神龙公司建设临时性建筑物得到了军分区的同意。
地块上永久性建筑物及临时性建筑物的建设均获得军分区的同意，经鉴定，房屋建安造价为4455080.3元，原告提供的土方实际量计算表不能反映出涉案地块建设时的地形情况，不能证明土方量少算的事实，故对土方量少算的主张本院不予采纳。原告提供的《环保烤房购销合同》、质量保修卡、产品合格证、安装验收单、证人证言、发票可以证明烤漆房的实际价格为252000元。本院认定涉案土地建筑物建安造价为4677080.3元。
神龙公司主张，《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》中约定，甲方因军事需要和国家军队政策变化或非因军事需要终止协议，需提前三个月书面通知乙方，乙方在通知搬迁规定时间内将场地交还给甲方，乙方建设的永久性建筑物及其附属建筑物归甲方所有，由甲方按照资质机构评估价（政府规划拆迁时按拆迁费）的80%补偿给乙方。军分区应承担不少于80%的责任。对此本院认为，《关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》中还约定，乙方在租赁场地范围内的建设项目，必须经甲方同意且办理好地方相关审批手续后方可组织施工并保证安全，建设所需手续和相关费用均由乙方自理。乙方原则上不得在场地上建设永久性建筑物，如确需建设，应事先向甲方书面报告建设方案，经甲方书面同意后方可组织施工。关于80%补偿的约定是在房屋取得合法手续情况下才能适用，因房屋未取得建设相关手续，故原告同意按照80%进行补偿的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据该条的规定，涉案房屋未办理合法建设手续，扩建造价费用应由神龙公司、军分区按照过错分担。因涉案土地使用权人为军分区，建设手续只能由军分区办理，虽然关于浦东路土地承租人申请建设房屋事》中约定由神龙公司办理，但神龙公司客观上无法办理。在审理中，神龙公司虽未提供证据，但其陈述与实际情况相符，应认定其去办理建设手续被拒。在无法办理的情况下，神龙公司提供了鸟瞰图，军分区后勤部在上面盖章同意建设，据此，本院酌定军分区承担65%的责任，即应向神龙公司给付3040102.2元。
原告主张的停业损失，因军分区已于2016年8月4日向神龙公司发出通知，要求神龙公司响应号召，配合停止有偿服务，尽快达成停租协议，于2016年12月20日搬离。至今已有约一年时间，已经给予原告充足的时间，原告理应在此期间有序搬离，原告仍长时间正常经营，没有产生经营损失，故对此项主张，本院不予支持。
原告主张的春苗公司装修损失968980.75元。《房地产租赁协议》第二条第二款约定，如甲方发现乙方有地块转租、转让或抵押，甲方有权终止此协议，法律责任和经济损失由乙方承担。神龙公司将部分厂房出租给春苗公司，合同内容虽只涉及房屋租赁，但实际上仍包含了对部分土地的出租，应认定神龙公司违反了《房地产租赁协议》第二条第二款的约定。同时，春苗公司对房屋进行装饰装修，神龙公司既未向军分区汇报，也未得到军分区的同意，且房屋装饰装修主要是在室内，仅凭军分区与神龙公司紧邻，尚不足以认定军分区同意春苗公司装饰装修。故对原告的此项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军江苏省淮安军分区于判决生效之日起10日内向原告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司给付3040102.2元。
二、驳回原告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38973元，由原告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司负担9512元，由被告中国人民解放军江苏省淮安军分区负担29461元。鉴定费110000元，由原告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司负担38500元，由被告中国人民解放军江苏省淮安军分区负担71500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 万晓萍
审 判 员 张大鹏
人民陪审员 王 辉
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王晓萌
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。