河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终3092号上诉人（原审原告）：张文龙，男，1972年9月6日出生，满族，户籍所在地河北省承德市滦平县，现住承德市双滦区。委托诉讼代理人：成立伟，河北滦江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德隆和房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双滦区双塔山镇第三幼儿园西行200米。法定代表人：魏少军，董事长。委托诉讼代理人：王小鹏，男，1980年10月29日出生，汉族，系承德隆和房地产开发有限公司员工，住河北省承德市双桥区。上诉人张文龙因与被上诉人承德隆和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2017）冀0803民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文龙及其委托诉讼代理人成立伟，被上诉人承德隆和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文龙上诉请求：请求撤销河北省承德市双滦区人民法院(2017)冀0803民初575号民事判决书，改判或发还重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》后，上诉人如期履行了合同义务，被上诉人于2012年9月30日向其交付房屋。时至今日，被上诉人却没有按照合同的约定，向上诉人履行办理房地产权属登记、交付合法有效的房地产产权证书等义务，被上诉人的行为严重影响上诉人正常使用房屋的权利。上诉人于2015年6月、2016年7月在市场出售楼房，与他人签订了交易房产，但因无房产证书，交易价格低于市场价格。二、涉案《商品房买卖合同》为格式性条款合同，该合同中第十五条为排除上诉人的主要权利、减轻被上诉人的责任，应为无效条款。一审法院回避此问题，严重影响本案裁判的结果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，“（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。被上诉人减轻其办理房屋权属证书的责任，违反法律规定，且对该条款在签订合同时没有向上诉人履行明确说明告知义务，故应属无效条款。三、一审法院适用法律错误，违约金数额计算错误。因被上诉人的原因，自2012年l2月29日至今没有办理房屋所有权登记证，严重影响上诉人的正常使用。依据法律的规定，法院应当增加上诉人的违约金数额。办理房屋产权证书为被上诉人的义务，此项诉讼请求，只能由法院依法判决才能促使被上诉人履行上述义务，否则将使被上诉人怠于行使义务，严重损害上诉人的合法权益。承德隆和房地产开发有限公司辩称，一、答辩人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有为上诉人办理产权证的义务。二、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》不是答辩人提供的格式合同，答辩人没有特殊告知的义务。该合同是网签合同，即只能在住建局规定的合同模板上进行填写。上诉人作为一个完全的民事行为能力人，应对自己签署的合同负责，并按照合同履行。三、上诉人引用的最高院司法解释第十八条，已经明确说明了当事人有特殊约定的除外条款，所以答辩人未违反法律规定，且合同有效。四、一审法院对违约金数额计算正确。本案所涉及房屋不属于损失数额难以计算的情况，因为该房屋价值近年稳步上升，不存在任何损失。且上诉人没有证据证明因房产证问题导致该房屋价值降低。五、产权证至今不能办理的实际原因是部分业主未缴纳住宅专项维修资金，为促进办理证件，答辩人还垫付部分维修基金。且因住建局产权登记系统更新，导致办证效率低，答辩人实际上早己将办理大产权证所需资料交至住建局。虽原因不在答辩人，但为缓解社会矛盾，答辩人已按合同约定开始赔付涉案小区此项违约金，业主正陆续办理。张文龙向一审法院起诉请求：一、请求贵院依法判令被告十日内为原告完成产权登记，并向原告交付合法有效的房地产产权证书；二、请求贵院依法判令被告给付原告，因未按合同约定办理房地产权登记违约金84143.58元（暂计算至2017年3月9日）。一审法院认定事实：2011年5月11日，原告与被告签订合同编号为000010《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于隆基泰和国际广场（暂定名）B区1-13幢3单元301室商品房（期房）1套，建筑面积120.47㎡，单价2878元/㎡，总价款346713.00元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，依据产权登记面积据实结算，并根据合同计价方式多退少补。《合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后550个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2012年9月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，内容为：甲乙双方于2011年5月11日签订了《商品房买卖合同书》，合同编号为000010。合同约定，甲方（被告）于交付房屋后550日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，用于办理房产证，现就契税缴纳及房产证办理问题，自愿达成补充协议如下：一、契税办理方式：乙方（原告张文龙）自愿将应缴契税交给甲方（被告）并委托甲方（被告）办理契税缴纳及后期产权证办理手续。二、责任承担：1、如乙方（原告）委托甲方（被告）办理契税及房产证相关事宜，房产证办理按原合同执行。2012年9月27日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，内容为：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的国际广场项目第1区第13幢第3单元301号商品房，并签订了《商品房买卖合同》，现就房屋合同面积与实测面积差异事宜达成补充协议如下：1、根据房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告，该商品房实测建筑面积为120.84。2、买卖合同约定的该商品房建筑面积为120.47㎡。3、现根据买卖合同第五条约定，买卖双方按照下列第1种方式进行面积差异处理：买受人向出卖人补交房价款人民币1065.00元。另查明，2012年9月27日原告向被告支付购房款人民币347778.00元。2011年4月15日原告缴纳房屋所有权登记费160.00元；2012年9月27日原告缴纳住宅专项维修资金10271.00元；2012年10月25日原告缴纳契税5216.67元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。原告按照合同的约定履行了付款义务，被告虽然按照合同约定交付了房屋，但未在合同约定的期限之内为原告办理产权登记，被告已属违约，应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后550个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，故本院确认以原告所交购房款总额347778.00元的0.5%计算被告应承担的违约金为人民币1738.89元。原告主张其实际损失已经超过了违约金的数额要求予以调整，未向法院提供证据加以证明，故对原告的该项主张本院不予支持。原告要求被告十日内为原告完成产权登记并向原告交付合法有效的房地产产权证书，因被告尚未将办理权属登记需要由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，故被告从事实上不能履行为原告办理房屋产权证书的义务，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》条一百零七条、第一百一十条第一款（一）项、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告承德隆和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张文龙逾期办理房屋权属证书的违约金1738.89元。二、驳回原告张文龙的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为：上诉人张文龙与被上诉人承德隆和房地产开发有限公司于2011年5月11日签订《商品房买卖合同》及2012年9月13日签订的《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”和《商品房买卖合同补充协议》第二条责任承担约定：“1、如乙方委托甲方办理契税及房产证相关事宜，房产证办理按原合同执行。”，现由于被上诉人承德隆和房地产开发有限公司的原因导致上诉人张文龙不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被上诉人承德隆和房地产开发有限公司已构成违约，理应按合同约定承担违约责任，一审法院按已付房价款的0.5%判决被上诉人承德隆和房地产开发有限公司支付违约金符合合同约定和法律规定，并无不当，应予支持。上诉人张文龙主张应按银行贷款利息的标准来计算违约金于法无据，不予支持。综上所述，上诉人张文龙的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1903.59元，由上诉人张文龙承担。本判决为终审判决。审判长  李红梅审判员  孙琳丽审判员  高伶丽二〇一七年九月三十日书记员  郭浩楠