山东省郓城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郓商初字第100号
原告：武邦山，男，1950年1月10日出生，汉族，居民，住郓城县。
委托代理人：李勇，男，1971年12月23日出生，汉族，郓城县松柏法律服务所法律工作者。
被告：王国华，男，1961年11月25日出生，汉族，居民，住郓城县。
第三人：郓城县农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：崔荣国，董事长。
委托代理人：闫金铸，山东两仪律师事务所律师。
原告武邦山与被告王国华、第三人郓城县农村商业银行股份有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。原告武邦山委托代理人李勇及第三人郓城县农村商业银行股份有限公司委托代理人闫金铸均到庭参加诉讼，被告王国华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武邦山起诉称，2005年12月，我购买郓城县华达房地产中介有限公司开发的门头房一套，价款为297600元，该房款当时全部付清，郓城县华达房地产中介有限公司为我出具了收据，并将该房屋交付于我。该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第2间。郓城县华达房地产中介有限公司是被告王国华组建。后来才知道，该房屋登记在被告王国华名下，为了避免发生纠纷，2008年7月25日，我与被告王国华签订了协议，再一次明确了房产的权属，并约定“在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”。现被告王国华因经济纠纷，用我的房产办理了抵押贷款，侵犯了我的合法权益。现依法起诉，请求依法判令1、请求确认涉案房屋归原告所有，并变更房屋登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王国华未出庭进行答辩。
第三人郓城县农村商业银行股份有限公司陈述称，1、原告起诉主体错误，原告在诉状中明确陈述，其购买的是郓城县华达房地产中介公司的门头房，却起诉要求非出卖人协助办理过户手续。对其诉请不应支持。2、原告所诉房产属于王国华人个所有，并且对其房屋和土地已经登记在王国华名下，在2014年王国华已将涉案房地产抵押给了第三人，所以依照法律规定无论原告所诉买卖合同是否有效，都无法实际履行更不能办理过户登记手续，综上请求驳回原告关于要求拥有所有权和协助办理过户手续的诉请。
经审理查明，2002年12月20日被告王国华以出让的方式取得郓城县盘沟路中段路南790.3平方米的土地使用权，并办理了土地权证，土地权证号为郓国用（2002）字第4075号。2005年王国华以郓城县华达房地产中介有限公司名义进行开发，门市房建成后，该房屋登记在被告王国华名下，房产登记证号为0510150，登记时间为2005年9月14日。2005年12月，原告武邦山购买王国华以郓城县华达房地产中介有限公司名义开发的门头房一套，该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第2间，郓城县华达房地产中介有限公司为原告出具了收据，价款为297600元，随之王国华将房屋交付武邦山。2008年7月25日，原告武邦山与被告王国华签订协议，协议约定：王国华将座落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第2间）售于武邦山，款已全部交清（包括土地使用费），房产的权属归武邦山所有，并约定“武邦山在办理过户手续时，王国华应协助，在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”，该协议由王国华和武邦山签字。该门头房由原告自2005年12月对外出租给薛伟祥，和其它共计四间经营利朗西服，该门头房一直由原告收取租金。2014年3月被告王国华私自与第三人签订抵押合同，将案争门头房抵押给第三人办理银行贷款。并在郓城县房产局办理了房产登记。第三人与王国华办理抵押手续时，第三人未就案争门头房的权属向承租方调查、询问。王国华的妻子宋华未在抵押合同上签字。抵押合同签订后未在保险公司进行投保。
以上事实，有当事人陈述、证人证言、被告为原告出具的收据、合同、抵押登记手续等证据记录在卷，并经当事人质证，足以认定。
本院认为，本案有以下几个争议的焦点问题：一是原告武邦山与被告王国华之间的房屋买卖合同是否有效；二是原告武邦山与被告王国华之间谁对涉案房屋拥有所有权；三是第三人山东郓城农村商业银行股份有限公司取得涉案房屋抵押权是否为善意取得。关于焦点一，王国华与武邦山之间签订的房屋买卖合同是否有效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订买卖合同是双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，且原告武邦山支付了购房款，被告交付了房屋，故原、被告之间的房屋买卖合同成立并生效。关于焦点二，原告武邦山与被告王国华之间谁对涉案房屋拥有所有权。对当事人之间物权权属有争议的问题，应在查清相关事实的基础上，保护事实物权人的合法权益，即物权登记人不能对抗事实物权人。本案根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外；又最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的规定第十一条：对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用；再者根据审理一房数卖的法律规定精神，即按照办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位的规定。原告对本案涉案房屋已通过买卖合同，房款支付，交付房屋这些事实取得所有权。关于焦点三，第三人取得房屋抵押权是否构成善意取得。从以上事实可以认定被告王国华对涉案房屋进行处分属无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……。从以下几个方面看，第三人均构不成善意。1、第三人与王国华签订的抵押合同第九条9.4项明确规定：抵押财产不属于共有财产或虽属于共有财产但已就抵押事项征得共有人书面同意，第三人既没有要求王国华作出承诺抵押财产不是共有财产，也未向法院提供其他共有人如王国华妻子的书面同意材料，因此过错明显存在。2、抵押合同第四条约定，抵押权人应随时检查抵押财产的使用情况。涉案财产为谁使用，权属是否存在争议，第三人未能提供证据证明进行了检查。因此抵押合同签订时第三人未尽到合理注意义务，故不能构成善意。又根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法解释》第五十四条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押的，未经其他共有人同意，抵押无效。同时《中国人民银行贷款通则》第二十五条第4项规定，借款人申请贷款，应当提供有处分权人的同意抵押证明；第三人对此亦未要求提供，存在严重疏忽，再者《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及以实现抵押权、质权的可行性进行严格实查。第三人明知抵押物为门头房，但却未审查是否出租，租赁期限，承租人意见，以及抵押物的权属等，这关系抵押权的实现，第三人做为金融机构没有履行法定注意义务，因此第三人取得抵押权不属于善意。综上，第三人未依法取得涉案房屋的抵押权，对其陈述请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、案争房屋（座落于郓城县盘沟路南侧，郓城县城市信用社西自东向西第2间门头房）房产登记证号为0510150属原告武邦山所有。
二、被告王国华应于本判决生效后十日内协助原告武邦山办理房产过户手续。
三、驳回第三人山东郓城农村商业银行股份有限公司就案争门头房享有抵押权的请求。
案件受理费5764元，由被告王国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 郑瑞涛
审 判 员 夏广太
人民陪审员 明 静
二〇一五年四月十日
书 记 员 李 聘
注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。