江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初3876号原告:汤伟,男,48岁，汉族，无业，住淮安市盱眙县。被告:王永虎,男,34岁，汉族，无业，住淮安市淮阴区被告:包磊,男,30岁，汉族，住淮安市淮阴区。原告汤伟与被告王永虎、包磊租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后公开开庭进行了审理。原告汤伟、被告王永虎到庭参加诉讼，被告包磊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤伟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王永虎于2015年3月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告王永虎向原告支付拖欠的租金811117、违约金240000元，水电费49286元，合计1100403元；3、判决被告包磊承担担保责任；4、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告王永虎于2015年3月21日签订《房屋租赁合同》，由被告王永虎承租盱眙金源北路9-1号金诺墨香苑综合楼二层、三层部分房屋及综8门面房，合计1820平方米，租赁五年，自2015年3月19日至2020年3月18日止，租金80万元/年。第一年免租期3个月，2015年6月19日付第一年租金的一半40万元，租金每半年支付一次，均需提前一个月支付下半年的租金，第二年开始无免租期，每年租金在前一年租金的基础上按3%递增。另外，合同第十五条约定：如因被告王永虎原因，在承租期内不能正常经营达一个月以上，原告有权无偿收回所承租的物业而不补偿其损失；第十八条约定：双方任何一方违约均需赔偿守约方的损失，并承担物业租赁总金额30%的违约金给守约方；第十二条约定：被告王永虎如果不能按约履行合同，由被告包磊承担担保责任。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告王永虎一直怠于履行合同义务，截至目前租赁物业已经二年，其仅向原告陆续支付了租金790000元，且其利用租赁物经营的足浴生意已经停业达二个月之久。综上，被告王永虎的严重违约行为致使合同目的无法实现，请求法院判决如上所请。被告王永虎辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，但因被告于今年2月就已经停业，经双方结算的租金及水电费共计570000多元，现原告主张的租金及违约金过高，被告无力承担。被告包磊未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年3月21日，原告汤伟（租赁方、甲方）与被告王永虎（承租方、乙方）及作为担保方的包磊（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于盱眙县金源北路9-1号金诺墨香苑综合楼二层海吃海喝东侧767平方米、三楼自留餐厅西侧951平方米、综8门面102平方米，合计1820平方米房屋出租给乙方使用，租赁时间为五年，自2015年3月19日起至2020年3月18日。租金每年80万元，第一年免租期3个月，在合同签订之日付15万押金，签合同之日起3个月后（2015年6月19日）付第一年租金的一半40万元，租金每半年支付一次，均需提前一个月支付下半年租金，第二年开始无免租期，每年租金在前一年租金的基础上按3%递增（即前一年×1.03=本年租金），付款时间与方法同上。合同第十五条“中途歇业约定”中明确：“如因乙方原因，在承租期内不能正常经营（停业）达一个月以上，甲方有权无偿收回乙方所承租的物业而不补偿乙方的所有损失（包括房租费、品牌加盟费、装修费、设备设施费、员工遣散费等）”；第十七条约定：“为了确保乙方所承租的物业的完好性，乙方在合同签订之日需向甲方缴纳履约保证金200000元，履约保证金在乙方承包期内始终有效……”；第十八条违约责任中约定：“甲乙双反任何一方违约均需赔偿守约方的损失，并承担物业租赁总金额30%的违约金给守约方。乙方如未按时足额缴纳租金，拖欠租金达一个月，甲方有权解除本合同，收回该物业，并追究乙方的违约责任，履约保证金不予退还”；第二十二条约定若乙方不能按约履行合同，由担保方提供履约担保责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告王永虎使用，王永虎也向原告支付了部分租金并支付了保证金150000元。2015年5月12日，原、被告又签订《关于王永虎转租盱眙金源北路墨香苑综合楼商8的约定》一份，约定，王永虎将其承租的原告房屋中一部分（102平方米）转租给案外人谢梅用于开设甜品店，该转租部分物业的租金由王永虎收取，王永虎仍按原协议向原告支付租金。在合同实际履行过程中，原告自认收取被告王永虎交付的租金为610000元及次承租人租金110000元，共计720000元。2017年2月，被告王永虎因经营不善停业至今，经协商未果，原告遂诉讼来院，要求被告支付截至2017年5月的租金及违约金。租赁期间，被告尚欠原告垫付的水电费49286元。另查明，2014年1月7日，原告汤伟与江苏金诺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，其由原告购买位于盱眙县金源北路新世纪广场东侧金诺·墨香苑综1号商业用房，建筑面积8196.35平方米，总价款为24175080元。同年10月13日，该合同在盱眙县住房和城乡建设局进行备案。截至案件诉讼时止，案涉房屋未办理产权变更登记手续。诉讼中，经经本院释明，被告王永虎抗辩如法院判决其支付违约金，因双方约定的违约金标准过高，请求法院进行调整。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现原告主张解除与被告的租赁合同，被告同意解除，本院予以确定。对于合同解除前被告王永虎拖欠的租金依约应予支持。对于租金数额，被告王永虎未提供证据证明其实际交付的金额，本院仅能以原告自认收取的数额为准，截至2017年5月底共产生租金1593744元（第一年自2015年3月19日至2016年3月18日租金800000元，免租期三个月，实际被告应向原告支付租金600000元；第二年2016年3月19日至2017年3月18日租金824000元；第三年2017年3月19日至2018年3月18日租金848720元，第三年原告主张计算至2017年5月31日租金为169744元），扣除原告自认收取被告的租金720000元，再扣除保证金150000元，尚余723744元，加上被告确认的欠付租金49286元，被告王永虎还需支付原告773030元。关于原告主张违约金，因双方已协议解除合同，除其租金损失外，原告未举证证实尚有其他损失，原告再主张240000元违约金过高，本院酌情以第三年租金标准计算一个月半确定违约金数额即106000元。被告包磊作为担保人，对被告王永虎在本案中所负债务应承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告包磊与被告王永虎于2015年3月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王永虎于本判决生效后三十日内给付原告汤伟租金723744元及违约金106000元，水电费49286元，合计879030元；三、被告包磊上述第二项承担连带给付责任。四、驳回原告汤伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14704元，减半收取7352元，由原告王永虎负担1479元，被告王永虎、包磊负担5873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审判员  王云云二〇一七年九月二十九日书记员  王 莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。