湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终1609号
上诉人（原审被告）：湖北鄂东市场发展经营有限公司，住所地黄石市黄石港区公园路33号。
法定代表人：郭庆，董事长。
委托诉讼代理人：谷开亮，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：彭文和，湖北群力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李艳霞，女，1968年9月13日出生，汉族，住黄石市黄石港区，
委托诉讼代理人：杨介先，黄石市三尊法律服务所法律工作者。
上诉人湖北鄂东市场发展经营有限公司因与被上诉人李艳霞租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖北鄂东市场发展经营有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人即一审原告请求返还承租资格费35000元的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人强行收取承租资格费，属于认定事实错误。2011年9月，被上诉人在租赁合同到期后，基于上诉人管理的黄石市中心市场租价低廉，且地段繁华，为了与上诉人订立新的租赁合同，自愿接受了上诉人的要约邀请，交付了承租资格费后与上诉人订立了新的合同，并在�后双方又签订了《租赁合同补充协议》。二、原审判决认定上诉人收取承租资格费，违背了合同中关于优先承租的约定，违反了公平、平等自愿原则错误。虽然上诉人与被上诉人在2003年至2011年的租赁合同约定“租赁期满，同等条件乙方有续租优先权”，但合同中约定的同等条件并非指原合同上的老条款，而是指订立新的合同条款。在原租赁合同到期后，上诉人因商铺供不应求，向被上诉人发出按商铺地段、面积、装修之差异收取承租资格费的要约邀请，即新的合同条件。被上诉人比较利益之后，自愿接受此条件，并交纳承租资格费后，与上诉人订立了租赁合同。三、原审判决适用法律不当。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；原审判决并没有依法认定合同无效，也未撤销合同，但判决上诉人返还承租资格费属于适用法律不当。四、被上诉人请求返还承租资格费超过了诉讼时效。被上诉人于2011年9月为了订立租赁合同向上诉人交付了承租资格费，同月签订租赁合同，并之后又订立了《租赁合同补充协议》，表明双方对承租资格费的收付没有争议。时至2017年5月，被上诉向原审法院起诉请求返还承租资格费已超过了法定的诉讼期间，丧失了胜诉权。
被上诉人李艳霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、上诉人利用其的优势地位，要求承租人签约之前需缴纳一定的资格费，作为与其签订新合同的前置条件，该前置条件背离合同双方当事人法律地位平等的基本原则。2、出租人交付租赁物，承租人支付租金是租赁合同本质，上诉人在租金之外，要求承租人缴纳资格费，违背合同当事人应当遵循公平原则的规定。
李艳霞向原审法院起诉请求：判令上诉人返还承租资格费35000元并承担本案的诉讼费用。
原审法院认定事实：2003年，李艳霞与黄石市市场开发服务中心签订了商铺租赁合同，由李艳霞承租黄石市中心购物广场一楼北区76B、76C号商铺，双方对于租赁期限、租金、承租人在同等条件下的优先承租权等事项均进行了约定，但对承租资格费未进行约定。合同到期后，李艳霞于2011年9月20日、2012年5月29日在交纳了承租资格费35000元后与黄石市市场开发服务中心续签了租赁合同。2011年10月25日，李艳霞与黄石市市场开发服务中心签订了一份《租赁合同补充协议》，该协议约定：经过双方共同协商，本次签订的租赁合同到期后，在下一次重新签订合同时，如李艳霞愿意继续承租，在按时交纳市场摊位租金、水电卫生费、空调费等正常经营费用外，服务中心不再向其收取其他费用；本补充协议与�赁合同有同等法律效力，本协议自下次重新签订租赁合同时废止。在此期间，李艳霞一直承租该商铺。2014年7月，李艳霞与黄石市市场发展管理中心续签了租赁合同，双方约定：租赁期限为一年，即从2014年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期满，同等条件李艳霞享有续租优先权；商铺的摊位租赁费按95元/平方米的收费标准收取，在合同期限内，发展中心可视市场经营状况、市场行情变化酌情调整摊位租金，李艳霞按先交后用的方法在每月25日前按时足额交付；水、电、空调等费用参照物价部门标准结合实际发生数额收取；发展中心承担房屋修缮及公共供水、供电、空调、管线等设施的维修义务，除因供水、供电部门停水、停电外，发展中心应在接到李艳霞情况反映后，及时修缮或维修，保障李艳霞的正常使用；根据有关行政机关及法律、法规的规定和要求，协调、配�做好市场内消防、治安管理工作；李艳霞在租赁摊位之前，应向发展中心交纳5000元、5000元摊位押金，该押金在本合同终止或解除时退还被上诉人；李艳霞不服从购物广场统一规划、行业布局调整，以及有意违反物业管理、消防管理规定并造成严重影响的，发展中心有权解除合同；租赁期限内，双方不得擅自终止合同，否则除按合同条款追究违约责任外，另向他方支付违约金2000元。双方还对其它租赁事项进行了约定。合同签订后，双方均按约履行了各自义务。2015年1月13日、2015年1月22日，黄石市黄石港区公安消防大队对黄石市中心购物广场进行消防监督检查并作出消防整改通知书，将其列入重大火灾隐患单位，要求该广场于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黄石市人民政府办公室作出黄政办[2015]40号《关于对全市重大火灾隐患挂牌督办的通知》，要求黄石市中心购物广场等20家重大火灾隐患单位全力整改，消除火灾隐患。黄石市市场发展管理中心于2015年5月份在黄石市中心购物广场内张贴书面通知，告知李艳霞及广场其他租户因广场进行消防整改，要求与李艳霞及其他租户终止租赁合同。2015年6月份，黄石市中心购物广场关门停业进行消防整改（黄石市中心购物广场曾于2003年进行整体装修，并通过消防验收）。另在双方租赁期间，双方均按约履行各自义务，没有其他违约行为。
另认定，黄石市市场开发服务中心和黄石市市场发展管理中心于2016年进行了改革，通过资产划转整合组建湖北鄂东市场发展经营有限公司，实行企业化运作；湖北鄂东市场发展经营有限公司已于2016年8月19日注册成立，该公司为黄石市国有资产经营有限公司的全资子公司，原黄石市市场发展管理中心、黄石市市场开发服务中心的人员、资产、�权债务由黄石市国有资产经营有限公司整体承接。
原审法院认为，对于承租资格费是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，李艳霞与黄石市市场开发服务中心签订的商铺租赁合同约定了租金、租期等内容，并未约定承租资格费的相关内容，且双方在合同中约定了李艳霞在合同到期后，李艳霞在同等条件下享有续租优先权。据此约定，合同到期后，只要出租人继续出租摊位，李艳霞即有权在同等条件下优先承租，而黄石市市场开发服务中心要求李艳霞在交纳承租资格费后才与其续签合同，不仅违背了合同中关于优先承租的约定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原则。故鄂东市场发展经营有限公�辩称的承租资格费的交纳纯属双方自愿，与客观事实不符，理由不能成立，不予支持。对于诉讼时效期间问题。2015年6月份，黄石市中心购物广场关门停业进行消防整改，至此黄石市市场发展管理中心终止了与李艳霞的租赁合同关系。因黄石市市场开发服务中心收取李艳霞的承租资格费是在双方的租赁期间内，该行为具有持续性，故李艳霞请求返还承租资格费未超出诉讼时效期间。因黄石市市场开发服务中心和黄石市市场发展管理中心已在2016年进行了改革，两中心的人财物及职能由鄂东市场发展经营有限公司承接，故鄂东市场发展经营有限公司应承担返还承租资格费的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条之规定，判决：湖北鄂东市场发展经营有限公司于本判决生效后三日内返还李艳霞承租资格费35000元。
二审期间�上诉人湖北鄂东市场发展经营有限公司提交了二组新证据：证据一，《黄石市商务局关于处置中心购物广场经营户上访事件的报告》复印件、《黄石市市场开发服务中心关于中心购物广场合同到期的招租方案公告》复印件、《关于参与货位招租的有关事项的通知》复印件，拟证明双方之间收付承租资格费是双方要约邀请、要约、承诺达成合意的合同行为，是合法有效的民事法律行为，未违反公平、自愿原则；证据二，《29名被上诉人租金情况表》、吴静等五人《黄石数码广场物业租赁合同》复印件、康玉芳《新世界商城摊位租赁合同书》复印件、《黄石市市场发展管理中心了解拟出资资产应收租金情况评估项目资产评估咨询意见书》复印件，拟证明被上诉人愿意缴纳承租资格费的原因系被上诉人与上诉人签订的租赁合同租金水平都大幅度低于市场租金水平。
经当事人质证，被上诉人李艳霞认为，湖北鄂东市场发展经营有限公司提交的二组证据不属于新证据，该证据在原审期间就已经存在，对该二组证据的合法性及证明目的均有异议。
本院认为，证据一中的三份文本、证据二中的吴静等五人《黄石数码广场物业租赁合同》、康玉芳《新世界商城摊位租赁合同书》、《黄石市市场发展管理中心了解拟出资资产应收租金情况评估项目资产评估咨询意见书》均为复印件，无其他证据相印证，真实性无法核实；且以上证据均不能证明被上诉人与上诉人签订的租赁合同租金水平都大幅度低于市场租金水平，故不予采信。《29名被上诉人租金情况表》为湖北鄂东市场发展经营有限公司单方的统计，亦不能证明被上诉人与上诉人签订的租赁合同租金水平都大幅度低于市场租金水平，故不予采信。
本院对原审查�的事实予以确认。
本院认为，关于湖北鄂东市场发展经营有限公司是否应当返还承租资格费的问题。本案中，黄石市市场开发服务中心与被上诉人订立《黄石市中心购物广场货位租赁合同》约定，租赁期满，同等条件下被上诉人有续租优先权。该合同对承租资格费的相关内容未作约定。但合同到期后，黄石市市场开发服务中心作为出租人，利用其在租赁合同关系中处于相对优势地位，要求被上诉人交纳承租资格费后才与其续签合同。黄石市市场开发服务中心的此行为违背了双方当事人关于合同中有关优先续租的约定。故原审判决根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条的规定，认定黄石市市场开发服务中心的此行为不仅违背了双方当事人关于合同中约定的优先续租的约定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原则，收取承租资格费没有事�和法律依据，应予以退还并无不当。湖北鄂东市场发展经营有限公司提出原审判决认定事实错误，适用法律不当的上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效期间问题。上诉人与被上诉人租赁合同关系至黄石市中心购物广场于2015年6月消防整改停业时终止。上诉人收取被上诉人承租资格费在双方租赁期间，该行为具有持续性。故湖北鄂东市场发展经营有限公司提出被上诉人请求返还承租资格费超过诉讼时效期间的上诉理由无事实依据，本院不予支持。
综上所述，湖北鄂东市场发展经营有限公司负担的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费674元，由湖北鄂东市场发展经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严云峰
审 判 员 曹晓燕
审 判 员 童 威
二〇一七年十二月八日
法官助理 张 莉
书 记 员 彭娇娥