黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黑27民终172号上诉人（原审被告）：黑龙江同沅威宏有限房地产开发公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区。法定代表人：刘永兴，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘永平，男，1958年9月3日生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。被上诉人（原审原告）：加格达奇区和谐家园小区业主委员会，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。负责人：吴艳秋，该委员会副主任。委托诉讼代理人：刘伯琴，女，该委员会委员。委托诉讼代理人：程秀英，女，该委员会委员。上诉人黑龙江同沅威宏房地产开发有限公司(以下简称同沅威宏公司)、上诉人刘永平与被上诉人加格达奇区和谐家园小区业主委员会(以下简称和谐业委会)所有权确认纠纷一案，加格达奇区人民法院作出（2017）黑2701民初366号民事判决，同沅威宏公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月17日作出（2017）黑27民终203号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。同沅威宏公司及刘永平不服加格达奇区人民法院（2018）黑2701民初18号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人同沅威宏公司委托诉讼代理人张伟、上诉人刘永平、被上诉人和谐业委会副主任吴艳秋及委托诉讼代理人刘伯琴、程秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同沅威宏公司上诉请求：要求依法撤销大兴安岭地区加格达奇区人民法院（2018）黑2701民初18号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：本案争议的房屋在规划上没明确为物业房，两处房屋的建筑面积没有分摊到公摊面积中，依据《商品房销售管理办法》第18条的规定，未纳入业主分摊面积的建筑面积业主并不享有所有权。原审判决明显不当。涉案房屋已经在2014年1月作为商服用房抵付给第三人刘永平。请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。刘永平上诉请求：要求依法撤销大兴安岭地区加格达奇区人民法院（2018）黑2701民初18号民事判决，改判上诉人刘永平对涉案房屋享有所有权，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋已经在2014年1月作为商服用房抵付给第三人刘永平，该房屋交接时候经过了社区和物业认可，刘永平占有使用多年。被上诉人以业主委员会的名义主张涉案房屋所有权，却未能提交业主大会的有关文件，未能证明参与诉讼人员可代表业主参加诉讼，系代表全体业主主张权益，上诉人认为被上诉人方的诉讼人员不具有相应诉权。和谐业委会辩称，同意一审判决，一审有事实根据和调查，我们起诉的是开发商，刘永平和我们没有关系，房子是全体业主的。开发商欠刘永平钱，刘永平应当起诉开发商。我们是维护业主合法利益，门卫房是属于业主所有的。我们有业主签名同意我们起诉。门卫房作为商品房来讲，上诉人应提供有关证件，如土地所有权一类的证件。和谐业委会向一审法院提出起诉请求：1.要求同沅威宏公司交付加格达奇区和谐家园小区门卫房2间；2.诉讼费用由同沅威宏公司负担。事实和理由：同沅威宏公司开发的和谐家园小区2012年10月开始入住，小区共有10个门卫房，经多次与同沅威宏公司交涉，现在还有2个门卫房没有交给和谐业委会。现诉至法院，要求确认上述财产属于全体业主所有并交付和谐业委会管理使用。刘永平述称，2011年至2012年期间，刘永平承包了由同沅威宏公司建设的加格达奇区和谐家园小区5至10号楼、东区厢房4号商服及东区5号、6号车库基础、主体工程的人工费。2013年1月3日经结算，同沅威宏公司应付给刘永平人工费2，219，095.00元，其中将和谐家园小区东区厢房4号和5号商服之间的一层房屋以及西区厢房4号和5号商服之间的一层房屋（即双方诉讼争议房屋）分别作价15万元，合计30万元，用来抵付刘永平工程款。刘永平同意抵付后，将此房出租并且已经收到租金。2015年原物业公司与现物业公司交接时，刘永平在场提到2个房产已抵作刘永平的工程款，光明社区、现物业公司均知道此事，和谐业委会也知道此事。2017年11月，刘永平才了解到和谐业委会起诉同沅威宏公司，要求确认上述房屋归业主所有，并且一审法院已经将上述房屋判归和谐家园小区业主共有，因该房屋已经按商服作价抵付给刘永平，冲抵工程款，刘永平对双方争议的房屋有独立的请求权，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请予准许。一审法院认定的事实：同沅威宏公司开发的加格达奇区和谐家园小区于2012年10月交付业主入住，在规划中东区和西区各有5个通行口，在通行口处各建有5个小房，其中东区北数第二个和西区北数第二个房屋未移交给和谐业委会，其余8个均已移交。2014年1月3日，同沅威宏公司作为甲方与刘永平作为乙方签订协议书，协议主要内容“1.乙方施工甲方加格达奇区和谐嘉园（东岭）项目东区5#、6#、7#、8#、9#、10#、东区厢房4#商服及东区5#、6#车库基础、主体工程。2.乙方经与甲方协商，自愿同意工程项目结算时以其所施工基础、主体项目工程款抵顶甲方的东区厢房4#商服与东区厢房5#商服之间建的一层房屋和甲方的西区厢房4#商服与西区厢房5#商服之间建的一层房屋。3.经甲乙双方商议，乙方抵顶甲方的房屋价款：东区厢房4#商服与东区厢房5#商服之间的一层房屋整体价款为人民币15万元整；西区厢房4#商服与西区厢房5#商服之间的一层房屋整体价款为人民币15万元整；上述2个房屋价款合计人民币叁拾万元整（￥30万元）。.....”落款处有甲方同沅威宏公司所盖公章，乙方刘永平签名，落款时间2014年1月3日。以上事实有原、被告及第三人提供的证据、本院调取的证据及各方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。一审法院认为，从和谐家园小区规划分析，东区和西区的通行口处建设的房屋与其他门市商业用房明显不同，均应属于物业用房，应属于全体业主所有，和谐业委会主张同沅威宏公司应将两个门卫房交给和谐业委会作为物业用房使用，应予支持。关于同沅威宏公司提出的争议房产未纳入业主的购房成本中也未纳入公摊面积，从而不属于业主所有的抗辩意见，《物权法》明确规定了物业服务用房以及小区公共设施设备产权的归属，开发商应严格遵守，至于开发商是不是将成本分摊到全体业主身上，那是开发商的经营行为，与物业用房产权的法定归属无关。故对同沅威宏公司的抗辩意见不予采纳。刘永平述称，涉案房屋已被同沅威宏公司作价工程款抵付给刘永平，因此涉案房屋的产权属于刘永平。因同沅威宏公司不是涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋，刘永平不能取得涉案房屋的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：本案诉争的加格达奇区和谐家园小区东区北数第二个通行口处的物业用房及西区北数第二个通行口处的物业用房均属于加格达奇区和谐家园小区全体业主共同所有，同沅威宏公司应在本判决生效之日起三十日内将上述房屋交付给和谐业委会管理使用。案件受理费100.00元（原告申请缓交），由同沅威宏公司负担。本院审理查明，二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审期间被上诉人和谐业委会提交了由和谐家园小区130名业主签字的明细表，旨在证明和谐业委会提起诉讼，是经过小区业主授权同意的。同沅威宏公司质证称，1.对表格是否真实不能确定。2.该表格签字证明事项没有明确指向为本案争议的房屋。3.签字人员只有130人，而和谐家园小区有住宅2051户，商服162户，独立车库266户，即使按照入住率70%计算，业主也有1500余人，该表格的签字人数不符合法律规定决定共有和共同管理权利的重大事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。4.该表格签字不能确定签字人员专有面积占小区总面积的比例。综上，该证据能证明本案被上诉人代理人无权代表全体业主主张涉案房屋所有权，被上诉人不具备相应的权利资格和主体资格，而且从签字的形式上看，被上诉人有伪造证据的嫌疑。上诉人刘永平质证意见与同沅威宏公司质证意见相同。被上诉人和谐业委会提交的该份证据，因业主签字人数不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本院对该证据不予采信。本院认为，业主委员会是在地方政府有关部门指导和协助下，由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定的职责范围内开展活动。本案和谐业委会对诉争房屋提起诉讼，属于对全体业主共有的重大事项进行实体权利的处置，但没有依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定向一、二审法院提交符合法律规定的由全体业主授权提起诉讼的证据，因此，本案和谐业委会不具有诉讼主体资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销加格达奇区人民法院（2018）黑2701民初18号民事判决；二、驳回加格达奇区和谐家园小区业主委员会的起诉。一审案件受理费100.00元，退还（一审原告）加格达奇区和谐家园小区业主委员会；上诉人黑龙江同沅威宏有限房地产开发公司预交的二审案件受理费100.00元予以退还；上诉人刘永平预交的二审案件受理费100.00元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 李玉彬审 判 员 王云涯审 判 员 郭志川二〇一八年七月十八日法官助理 武冬梅书 记 员 田 雪附：本案适用的有关法律条款《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事民事诉讼法》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。