广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初892号
原告（反诉被告）：李莉，女,汉族
委托诉讼代理人：蒋泽龙，广东俭德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳中嘉华夏股权投资基金管理有限公司法定代表人：刘继勇。
委托诉讼代理人：孔富，广东深天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱云燕，广东深天成律师事务所律师。
原告李莉与被告深圳中嘉华夏股权投资基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，后于2017年4月20日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人蒋泽龙，被告委托诉讼代理人孔富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告在本诉中向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付合同期限内未结清的租金共计11555（39480＋44415×5-250000被告于2016年4月份起分5笔共补交250000元租金）：2、被告向原告支付合同到期后逾期搬离双倍租金888300元（44415×10×2）；3、被告向原告�付垫付物业费用40002.27元；4、被告向原告支付拖欠租金939857.27元的利息（从产生欠款之日起计算至还清之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求的期间为2014年8月份的未交足的租金39480元＋2015的2月、3月、8月、9月、10月的租金－2016年4月被告已支付的20万元及2016年8月支付的5万＝11555元；第二项诉讼请求根据第二份合同的约定，双方如果期满未续签，且被告拒不办理的应当支付双倍的租金，期间为2015年11月至2016年8月；申请撤回第四项利息的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2013年9月27日签订了第一份房屋租赁合同，每月租金39480元，合同期限从2013年11月1日起至2014年10月31日止，期间2014年8月份房租被告未支付。2014年10月31日合同到期后原、被告续签了第二份房屋租赁合同，合同期限从2014年11月1日至2015年10月31日，每月租金44415元，合同押金为两个月租金88830元。在第二份合同的租赁期内，被告拖欠2015年2月-3月、2015年8月-10月的房租。第二份合同到期后被告不配合续签合同，也拒不搬离，一直处于拖欠租金的状态，一直到2016年8月21日原告在物业、中介的见证以及被告员工到场的情况下将被告的办公用品全部进行搬离。根据原、被告双方签订的第二份租赁合同第二十条的约定：乙方（被告）逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方（原告）有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。被告租赁期间物业费一直缴纳到2016年3月，拖欠物业公司从2016年4月至2016年8月的物业费也是由原告帮其垫付，共40002.27元。被告于2016年4月份起分5笔共补交了25万元的租金，截至目前被告拖欠的租金经原告催要之后，被告以各种理由拒不支付，直至无法联系到本人。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告上述诉请！
被告辩称：1、双方只签订了两份租赁合同，合同期限到2015年10月31日，之后因为双方没有就合同的条款达成一致，双方口头协商被告继续按照第二份合同的租金标准向原告支付房屋使用费。2、2016年4月经双方协商，被告向原告支付25万元，被告基本已经将拖欠的租金和其他费用支付完毕。3、2016年5月原告未经被告许可，安排物业管理公司将租赁房屋的门锁换了，导致被告无法进入涉案房屋，也导致被告的营业执照、公章、账簿以及相关的设备无法取出，被告不应向原告支付2016年5月之后的任何租金和其他费用。
被告在反诉中向本院提出诉讼请求：1、原告向被告返还租赁保证金157920元及利息10168元（自2015年11月1日暂计至2017年3月3日，之后利息按照人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；2、原告赔偿被告损失50000元；3、原告承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。庭审中被告表示反诉请求第一项的租赁保证金的金额系笔误，应为78960元；利息10168元系笔误应为5084元；申请撤回第二项赔偿损失5万元的诉讼请求。事实与理由：被告与原告双方于2013年9月27日签订了《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租赁给被告做办公使用，合同期限为一年，自2013年11月1日至2014年10月31日，租赁保证金为78960元，租赁期满原告应当将租赁保证金返还给被告。合同到期后，双方签订了第二份房屋租赁合同，合同期限为2014年11月1日至2015年10月31日。第二份租赁合同到期后，原告不再与被告签订租赁合同，双方转为不固定期限租赁合同。2016年5月，未经被告许可，原告私自连同天利中央大厦的物业公司将租赁房屋的门锁更换，不仅导致被告无法使用租赁房屋，而且被告的公章、营业执照、经济合同、账簿等文件均无法取出使用，造成被告无法经营，给被告造成了严重的经营及经济损失。被告多次要求原告返还租赁房屋内的公章、营业执照、账簿、合同家具、设备及藏酒等物件，但原告均以要求被告支付2016年5月后的房屋使用费为由拒不予以配合。2017年2月，原告起诉被告称已经于2016年8月将租赁房屋进行了强制清理，被告才知道公章、营业执照、账簿、合同、家具、设备、藏酒等已被原告自行私自处理，被告现已无法继续经营。被告认为，因原告换锁导致被告无法使用租赁房屋，被告不应当支付2016年5月以后的房屋使用费。原租赁合同已经到期，按照合同约定原告应当返还被告租赁保证金。原告在未通知被告的情况下，私自将被告的公章、营业执照、账簿、合同、办公家具、设备�藏酒进行了清理，严重侵犯了被告的合法权利，应当予以赔偿。被告为维护自身合法权益，特向法院提出反诉，请法院支持被告的全部反诉请求为盼！
针对被告的反诉，原告辩称，1、在第二份合同到期后，双方没有形成事实上的租赁关系，被告的行为属于无权占有，根据双方第二份合同的约定，如被告要续签涉案房屋需提前两个月提出续租请求，但被告并没有向我方提出续租，而是截止到第二份合同期满，仍然拖欠我方合同期内的租金，我方认为，只有在被告按期足额支付了合同期内的租金及期满后占用期间的租金的情况下，双方之间才符合事实租赁的要件，并不能因为被告方单方的占有状态就推定双方形成了事实上的租赁关系。2、被告主张我方于2016年5月擅自更换门锁，没有事实依据，我方从未在2016年5月有上述行为。我方是在被告长期拖欠租金的情况下，于2016年8月由物业公司在原告的见证下，强行地进行了收房，被告的所有物品仍然在妥善保管，被告可以去查。根据合同约定，被告拖欠租金，我方有权强行收房，并不属于侵权行为，属于合法的自助行为。被告直到2016年5月拖欠我个人的租金，我方都没有换锁，但被告拖欠了管理处的管理费，导致管理处在2016年8月通知了我方后，对涉案房屋上锁。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月30日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人、乙方）签订《深圳市房屋租赁合�书》一份，约定：被告承租原告的涉案房屋，每月租金39480元，租赁期限从2013年11月1日至2014年10月31日等。合同到期后，双方又续签了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告继续承租原告的涉案房屋，租赁期限从2014年11月1日至2015年10月31日；每月租金44415元，被告支付88830元的租赁保证金，出现未结清使用期间相关费用、被告拖欠租金达7天等情况时，原告可不予返还保证金；合同终止后，被告应于7日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金等。后，原告汇同涉案房屋的管理处在2016年8月21日对被告的物品进行强制搬离，对此，原告提交了相关视频截图和管理处出具的《迁出证明》。同时原告与物业、新承租人帮你管（深圳）创新服务有限公司三方约定被告拖欠的2016年4月至8月期间未缴纳的物业费用是从新承租人的首月租金中折抵。
根据原告提交的银行流水，结合原告的主张，经核算被告共计拖欠原告租金441378元［2014年8月的租金39480元＋2015年2月、3月的租金（每月44415元×2）＋2015的8月到2016年8月21日期间的租金（44415元×12＋44415÷31×21）－2016年4月被告支付的租金20万元（5万×4次）－2016年8月支付的租金5万］。根据原告提交的管理处收费单，结合原告的主张，经核算被告应付2016年2月至8月21日期间的物业费用为38043.63元［40002.27-（5419.04＋591.17＋61.58）÷31×10］。
本院认为，原告与被告两次签�的《深圳市房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，被告于2015年6月之后未按照合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故被告反诉退还租赁保证金78960元及支付利息的请求，不符合合同约定，本院均不予支持。原、被告第二次签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2015年10月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原告和被告形成不定期租赁合同关系。关于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。被告辩称其于2016年5月搬离，但未提交任何证据证明，且未与原告办理交接手续，本院不予采信。根据原告提交的视频截图和管理处出具的《迁出证明》，本院认定被告于2016年8月21日搬离涉案房屋，原、被告双方的租赁关系于该日解除。综上，经核算被告应向原告支付截止2016年8月21日的租金共计441378元。原告诉请的租金金额超出部分，无合同依据，本院不予支持。关于原告诉请的物业费用，被告未举证证明其已交纳，根据原告提交的其与物业、新承租人帮你管（深圳）创新服务有限公司三方的约定及物业开具的票据，被告应向原告支付截止2016年8月21日前的物业费用共计38043.63元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳中嘉华夏股权投资基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李莉支付截止2016年8月21日的租金共计441378元；
二、�告深圳中嘉华夏股权投资基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李莉支付截止2016年8月21日的物业费用共计38043.63元；
三、驳回原告李莉的其他诉讼请求；
四、驳回被告深圳中嘉华夏股权投资基金管理有限公司的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13198.58元，保全费5000元，共计18198.58元，由原告负担8915.58元，被告负担9283；反诉案件受理费2286元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 湘
人民陪审员 张 和
人民陪审员 赖石荫
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 伍小丽
附相关法条：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十三条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效�但租赁期限为不定期。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。