辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1302号
上诉人（原审被告）：于继先，男，1970年8月21日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：张丽（于继先妻子），女，1977年9月2日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，该公司经理。
委托代理人：王涛，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
上诉人于继先因与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司（以下简称“宏发经龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第01093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月4日公开开庭审理了本案，上诉人于继先的委托代理人张丽，被上诉人宏发经龙物业公司的委托代理人王涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宏发经龙物业公司一审诉称，2007年12月31日，宏发经龙物业公司与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由宏发经龙物业公司负责其开发的“宏发华城世界（F区）”物业管理服务事宜，物业费价格为1.2元每月每平方米，物业服务费按年交纳。如业主未能按时、足额交纳物业服务费用，应按日3‰的标准向宏发经龙物业公司支付违约金。宏发经龙物业公司实际按1元／月／平方米收取物业费。宏发经龙物业公司按约定提供了物业服务。于继先系该小区业主，房屋面积为124.18平方米。于继先自2012年9月20日至2014年12月18日，欠缴物业费3343元。为维护宏发经龙物业公司的合法权益，请求法院依法判令于继先交纳拖欠的物业费。
于继先一审辩称，欠费时间数额属实，我不交纳物业费是有原因的，因为排烟道堵塞，下雨淹到我家，造成我财产损失，多次找到物业，物业不管，我自己花钱维修，花费2500多元。园区内治安不好，物业保安不作为，车辆在园区随意出入，2014年中秋节，我家中被盗，想去物业调取监控，发现监控没打开，物业不予理采。我家供暖没有超过18度，物业和供暖都不管。我家车库一直漏水，物业不管。物业没有与业主委员会签订合同。
原审法院审理查明，2007年12月31日，宏发经龙物业公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对“宏发.国际华城（F区）”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2007年12月31日起至2017年12月30日止。
沈阳市于洪区城东湖街道宏城社区出具证明一份，证明宏发经龙物业公司于2014年12月19日对该小区弃管。
于继先系居住在由宏发经龙物业公司负责物业管理服务的宏发华城世界（F区）业主，其拖欠自2012年9月20日至2014年12月18日物业费3343元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏发经龙物业公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司宏发经龙物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主于继先享受了宏发经龙物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。因宏发经龙物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即3014元（3343元×90%）。
关于宏发经龙物业公司提出的要求于继先支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告于继先于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的2012年9月20日至2014年12月18日的物业费3014元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，上诉人于继先不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，不同意给物业费。上诉理由：1、因为排烟道堵塞造成我家被淹，维修房屋花费2500元。2014年中秋节我家被盗，物业没有提供监控。车库漏水长毛物业没有管。我家户外地板被楼上的墙体砸坏，窗户被砸坏。屋内的地热进水阀爆裂把楼下仓房淹了，给仓房主人赔偿200元，进水阀更换花费1200元。每年雨季北阳台被淹，下水管道破裂无法排水。以上事项物业公司没有办法解决，因此我家不缴纳物业费，并认为物业公司应该给予补偿和修理。2、法院判决按90%计算金额，这偏高，自2012年以来物业公司对园区没有管理，是不负责任的公司。3、法院认定业主跟物业公司签订的合同有效，对此我们不认可。4、宏发经龙物业公司遭业主投诉最多，没有资格管理。5、物业公司应该与业主委员会签订管理合同。6、物业公司只是针对小部分业主投诉，对部分业主不公平。
被上诉人宏发经龙物业公司辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、上诉人主张的事实没有证据证明，与物业管理没有直接关联，上诉人应向有关责任人进行主张。3、所有的物业服务做到尽善尽美都不容易，一审法院已经给予打折，所以请求二审法院维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有前期物业服务合同及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，宏发经龙物业公司依据与开发单位沈阳宏发房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》取得了“宏发.国际华城（F区）小区的物业管理服务权利。该合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同效力及于包括于继先在内的全体业主。对于继先上诉提出其不认可宏发经龙物业公司签订的物业合同的主张，本院不予采信。宏发经龙物业公司对小区提供了物业服务，于继先作为小区业主，应履行交纳相应物业费的义务，故原审法院判决于继先支付宏发经龙物业公司物业服务期间的相应物业服务费并无不当。
关于于继先以烟道堵塞、车库漏水、户外地板被砸、地热进水阀爆裂、下水管道无法排水等为由，拒绝支付物业费并提出物业公司不负责任的上诉主张。车库漏水问题属房屋质量问题，于继先可依据商品房买卖合同法律关系向开发商主张权利。对于于继先提出宏发经龙物业公司物业服务存在的问题，根据收费标准与服务水平相适应的原则，原审法院已经考虑到宏发经龙物业公司提供物业服务的实际情况及该园区存在的问题，酌定于继先按约定物业费标准的90%交纳物业费。故对于继先拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人于继先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。