吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民一终字第299号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑其君，住长春市朝阳区。
委托代理人：迟法利，吉林奇星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市朝阳区湖西街道办事处，住所地：长春市朝阳区集安路**号。
法定代表人：于洋，办事处主任。
委托代理人：刘惠英，长春市朝阳区法律援助中心律师。
委托代理人：张小东，长春市朝阳区司法局湖西司法所所长。
上诉人郑其君因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2004）朝民初字第3315号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑其君及其委托代理人迟法利，被上诉人长春市朝阳区湖西街道办事处的委托代理人刘惠英、张小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告长春市朝阳区西湖街道办事处（以下简称街道办事处）在原审时诉称，原告与被告分别于2001年2月28日和2003年3月23日签订了房屋租赁合同两份。合同约定原告分别将位于长春市朝阳区抚松路670平方米左右和81平方米两处房屋租赁给被告使用，年租金分别是156000元和40000元，租赁期限均到2010年12月31日止，租金分别于每年一月十日前一次性交齐和半年一交。合同同时约定，被告为经营活动需要对房屋内外装修改造，不能影响房屋整体寿命，装修改造费用被告自负，具体改建装修事项须经房产部门同意，被告对楼前后临时建筑的改造，由被告自行协调有关部门解决，合同期满后，上述装修及改造均不得拆除，无偿交予原告，承租期限内，双方不得擅自停租，原告停租，赔偿被告所有装修费用，被告停租，无偿交出房屋，并赔偿原告半年租金款。被告自2004年开始拒付我办事处租金，现租赁期限届满，我方仅要求原告倒出房屋，至于对方拖欠我方租金问题，可另案解决。
原审被告郑其君在原审时反诉称，我与原告于2001年2月28日签订房屋租赁合同做洗浴中心使用，合同签订后我按该房屋的用途进行了装修，装修完毕使用过程中，发现承租房屋墙壁脱落，墙壁周围发霉、长毛等诸多严重质量问题，导致无法正常营业，我方多次督促原告维修房屋未果，我因装修改造已投入300余万元，为及时收回投入资金，减少损失，只好被迫自行维修，虽经多次自行维修，前述情形仍继续发生。综上，我支出维修费60万元，2003年原告指令我自行取暖，购买两台锅炉支出10万元，前期投入装修改造费用300余万元，如原告赔偿上述损失后，我方可以搬出该房屋。
原审原告街道办事处针对原审被告郑其君的反诉请求辩称：1、我方租赁给被告房屋的情况，被告是明知和认可的，被告在营业前已对房屋进行了装修和改造，所发生费用按合同约定应由其自行承担；2、2002年由于省交通厅服务中心采暖改造，我方不再为被告供暖，经双方协议，由被告自行供暖，供暖费用从被告应付我方租金中扣除；3、被告所称前期投入300余万元用于房屋装修和改造，合同明确约定，此笔费用由被告自行负担，并且在租赁期限届满后不得拆除，无偿交予我方，故我方不应该承担赔偿责任。
原审法院经审理查明，2001年2月28日和2003年3月21日，原、被告签订房屋租赁合同两份，合同规定原告将长春市朝阳区抚松路两处房屋租赁给被告做洗浴中心使用，两处房屋面积分别为670平方米和81平方米，年租金分别是156000元和40000元，租赁期限均截止到2010年12月31日，交付租金时间分别为每年一月十日前交齐全年租金和半年一交。合同同时规定，被告为经营活动需要对房屋内外装修改造，不能影响房屋整体寿命，装修改造费用被告自负，具体改建装修事项须经房产部门同意，被告对楼前后临时建筑的改造，由被告自行协调有关部门解决，合同期满后，上述装修及改造均不得拆除，无偿交予原告。承租期限内，双方不得擅自停租，原告停租，赔偿被告所有装修费用，被告停租，无偿交出房屋，并赔偿原告半年租金款。合同签订后，被告对租赁房屋进行了装修和改造，按合同规定时间向原告支付了租金。2003年3月21日双方又签订补充协议一份，补充协议约定，因省交通厅服务中心采暖改造，从2002年11月1日开始，原告不再为被告供暖，被告自行解决供暖问题，经测量，室外建筑面积为1229.78平方米，每年从被告应交原告房屋租金中扣除采暖费（另行计算），其余租金被告每年按时如数交给原告。2003年10月中旬，被告发现房屋大厅墙壁长毛和脱落，曾找到原告单位韩伟，韩伟答复明年解决，后因韩伟工作变动而未解决，被告以此理由拒付原告租金。原告于2004年10月27日诉讼来院，经原审法院做工作，被告给付了2004年尾欠租金68370元，因此时被告又应支付2005年租金而未支付，原告随即要求被告支付2005年房屋租金96000元，及追缴被告合同以外多使用原告房屋面积559.78平方米租金62996元和要求解除合同，收回房屋，被告以合同期限未届满，原告不履行维修义务等理由，不同意提前解除合同，相反，要求被告延长租期16年。原审法院第三次庭审中，原告主张双方租赁合同期限届满，被告无权继续使用房屋，要求被告立即倒房，至于被告所欠租金，可另案解决，被告反诉称，可以倒出房屋，但原告必须赔偿经济损失。
原审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，系合法有效合同。原告主张房屋租赁合同期间届满，又不同意续租，被告应当返还租赁房屋，原审法院予以支持。关于原告主张被告拖欠其租金问题可另案解决，原审法院准许。关于被告反诉要求原告赔偿损失问题，原审法院认为：1、原告是否应承担出租房屋维修义务问题，被告在租赁该房屋前，明知该房屋状况，且对该房屋进行了维修和改造，按合同约定所发生费用由被告自行承担，故原告不负房屋维修义务。2、改变供暖方式问题，2003年3月21日原、被告为此问题签订了补充协议，已明确约定原告不再负责供暖，由被告自行解决供暖问题，供暖费用应从原告租金中扣除，且双方已实际履行，故改变供暖方式不属原告违约。3、被告前期投入装修费、改建费应否由原告承担问题，按双方合同约定此项费用由被告负担，并且规定合同期满后，被告所装修改造项目不得拆除，无偿交予原告，故原告不应承担被告前期投入损失责任。基此，被告反诉请求于法无据，本院不予保护，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）郑其君待本判决生效后立即将租赁原告（反诉被告）长春市朝阳区湖西街道办事处位于长春市朝阳区抚松路两处房屋倒出，返还给原告；二、驳回被告（反诉原告）郑其君的反诉请求。案件受理费2561元（原告预交）由被告郑其君负担；反诉费5100元（被告预交）由被告郑其君自行负担。
宣判后，郑其君不服，向本院提出上诉称：1、原审法院认定事实错误。上诉人在租赁涉案房屋前，不明知该房屋状况。上诉人与被上诉人于2001年2月28日签订房屋租赁合同做洗浴中心使用，合同签订后，上诉人按该房屋的用途进行了装修，装修完毕后，在使用过程中，发现承租房屋墙壁周围发霉、长毛等诸多严重质量问题，导致无法正常营业，上诉人多次督促被上诉人维修房屋未果（被上诉人同意维修），上诉人因装修改造等投入300余万元资金，为了及时收回投入资金，减少损失，上诉人自行维修，并支付维修费用60多万元。所以上诉人并不知道该租赁房屋周围会出现发霉、长毛等诸多质量问题，否则根本不会租赁该房屋，故原审法院认为上诉人“明知该房屋状况”是错误的；2、原审法院适用法律错误。合同法第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，合同法第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”、“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，首先，上诉人并不明知房屋状况。其次，上诉人与被上诉人之间的租房协议第四条第一款明确约定“乙方（上诉人）为经营活动需要房屋内外装修，不能影响房屋整体寿命，费用自负”，上诉人是对房屋进行了“装修”，而非“维修。原审法院认为双方对维修义务已有约定，发生的费用由上诉人自行承担。事实上双方约定的是“装修费用”由上诉人承担，而非“维修费用”，上诉人与被上诉人之间对维修费用没有约定。故原审法院认为被上诉人不负房屋维修义务违背法律规定。再次，上诉人多次督促被上诉人维修房屋未果的情况下，只好自行维修，支付维修费用60多万元，被上诉人应负有维修义务，并减少租金或延长租期，而原审法院却认定被上诉人不负房屋维修义务属适用法律错误；3、原审法院程序违法。原审法院认定被上诉人主张上诉人拖欠租金问题可另案解决不当。第一，上诉人只收到一份起诉状副本，该起诉状副本中的请求事项包括上诉人支付房屋租金和解除房屋租赁合同两项，而原审法院只审理解除房屋租赁合同一项请求，另一项上诉人支付房屋租金的诉讼请求，原审法院认为被上诉人自行主张另案解决，就予以准许，严重违反法律程序。虽然权利是可以放弃的，但就本案来说，被上诉人放弃的权利直接影响到上诉人权利的无法行使，对上诉人不公平，原审法院不能只听从被上诉人一方主张另案解决就另案解决。根据合同法第二百二十一条第二款的规定，上诉人虽然与被上诉人的租期已届满，但仍可以向被上诉人主张延长租期。第二，根据本案的案件事实与法律规定，被上诉人的另一请求（上诉人拖欠租金问题）只能与本案一并解决，因为涉及到上诉人对该承租房屋的质量维修费用及损失折抵租金或延长租期。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人街道办事处二审答辩称，一审判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实除与原审法院一致外，另查：1、涉案房屋所有权人是长春房地（集团）有限责任公司，被上诉人街道办事处系从长春房地（集团）有限责任公司承租的此房屋。被上诉人街道办事处提供长春房地（集团）有限责任公司物业总公司铁西分公司（以下简称铁西分公司）于2012年12月4日出具的《说明》一份，内容为：“抚松路7号是我物业分公司直管国有房，承租人为湖西街道办事处。湖西街道办事处将房屋转租，而转租的行为是民事行为，双方并未到我公司办理，所以我公司对此事没有任何责任”。上诉人郑其君对该证据的真实性没有异议，但从证明内容上看，铁西分公司说明出租房屋的行为没有到铁西分公司办理，铁西分公司没有责任；2、上诉人郑其君二审期间向本院提交评估申请书一份，要求对其经营的富豪洗浴中心装修、装潢、再建工程300余平方米进行评估。理由为：由于上诉人反诉请求中涉及延长租期，需对被上诉人街道办事处违反合同法相关规定而造成的损失进行评估，以确定延长租期的时间；3、上诉人郑其君二审庭审中提出原审法院存在超审限和没有审理被上诉人街道办事处在一审提出的索要租金的诉讼请求的程序问题。
本院认为：1、关于双方《租房协议》的效力问题。被上诉人系从长春房地（集团）有限责任公司承租的涉案房屋，根据铁西分公司出具的说明，可以推定，涉案房屋的所有权人对于被上诉人将涉案房屋转租给上诉人的行为不持异议，因此，本院对上诉人与被上诉人签订的670平方米及81平方米《租房协议》的效力予以确认；2、关于上诉人是否应倒房的问题。根据《租房协议》的约定，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》于2010年12月31日租期均已届满，在双方没有续签协议的情况下，双方的房屋租赁关系应当终止，上诉人应向被上诉人返还租赁房屋；3、关于上诉人主张的维修费用的问题。根据被上诉人工作人员韩伟出具的《情况说明》，被上诉人对涉案房屋墙壁长霉毛、被上诉人负有维修责任是认可的，现被上诉人未对涉案房屋进行维修，根据合同法第二百二十一条关于“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，被上诉人应向上诉人支付其自行维修所发生的费用，但上诉人没有证据证明其维修费用数额，故本院对其主张的维修费用60万元不予支持。上诉人主张根据合同法第二百二十一条的规定，被上诉人应用租期折抵上诉人在维修期间的损失，因上诉人未能提供证据证明其因维修产生了损失及损失的具体数额，故本院对其该项主张不予支持；4、关于上诉人申请对装修、装潢、再建工程进行评估的问题。根据上诉人与被上诉人于2001年2月28日签订的《租房协议》第四条第1项约定，合同期满，上诉人进行装修及改造等均不得拆除，无偿交予被上诉人，故本院对上诉人的申请不予支持；5、关于原审法院程序问题。第一，被上诉人在原审法院第四次开庭时明确表示放弃关于在本案中主张租金的诉讼请求，该请求系上诉人处分自己的权利，原审法院予以准许并无不当，原判决中没有关于租金的判项亦不属于漏判。第二，原审法院虽超审限审理本案，但未影响本案判决结果，故本院对上诉人以此为由，要求将本案发回重审的主张不予支持。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5100元，由上诉人郑其君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 王晓艳
代理审判员 李 迪
二〇一二年十二月十三日
书 记 员 徐 锐