广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民二初字第206号
原告：庾炜恩，女，汉族，1990年1月19日出生。
委托代理人：李国雄、周沫，分别系广东名成律师事务所律师、实习律师。
被告：广东金信联行置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区中信东泰花园步行街**号。
法定代表人：罗凤，该公司董事长。
委托代理人：严智奎、陈耀祖，均系被告员工。
原告庾炜恩诉被告广东金信联行置业有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年5月13日公开开庭审理。原告的委托代理人李国雄、周沫，被告的委托代理人严智奎、陈耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是一家提供房地产中介服务的公司。2014年2月16日原告前往被告的营业网点看二手房，被告的工作人员向原告介绍了一套位于东莞市东莞大道中信森林湖兰溪谷13栋的商品房。看完房后，被告工作人员告知原告，若是对该房满意，可先预交诚意金10000元由被告保管，并由被告负责与该房业主商谈具体交易细节，如谈妥，诚意金将作为购房定金支付给该房业主，如无法谈妥或届时原告不想交易，诚意金可全额退还。故当日原告向被告交纳了10000元诚意金，并根据被告的要求签署了一份已格式化的《物业求购委托经纪服务合同》（以下简称《求购合同》），合同编号：JXZJNO.0121679，合同约定若被告未能与该房业主签署符合原告要求的买卖合同，应在规定的期限内退还上述诚意金。后原告依约与被告及业主商谈购房事宜，但在交易双方未能就交易事宜达成一致的情况下，被告却发函声称以原告单方原因未能签订居间合同为由没收上述诚意金。原告就此多次与被告协商，且已书面发函解除上述合同，要求被告退还履约诚意金，但被告却一直不予回应。作为居间人被告未能促成交易反而没收原告交由其保管的诚意金的行为违背了诚实信用原则，违反了合同法的相关规定。为维护原告合法权益，故请求法院依法判令：1、认定原被告所签订《求购合同》为无效合同。2、被告向原告返还诚意金10000元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、收款收据、银联刷卡凭证存根、物业求购委托经纪服务合同，证明原被告签署了格式合同，原告已经向被告支付履约诚意金10000元。2、业务联系函，证明被告书面通知原告没收其交纳的履约诚意金，同时证明被告未能促成案涉房屋交易的达成。3、律师函、顺丰速运快递单、回执单，证明原告书面通知被告解除物业求购委托经纪服务合同，要求被告退还履约诚意金。
被告辩称：一、在签订《求购合同》的过程中，被告提出要求，原告予以承诺，双方已经达成合意且在该合同上签名，该合同已经成立并生效。二、原告无证据证明被告工作人员做出全额退还履约保证金的承诺。三、基于该合同的约定及原告的违约金，该履约保证金不予退还。
被告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、《物业出售委托经纪服务合同》（以下简称《出售合同》）、房产证，证明2014年2月9日，被告与该物业的产权人签署合同，拥有对该物业的独家出售权。2、《终止协议》，证明由于原告的个人原因，导致被告无法成功出售该物业，造成经济损失。
经审理查明：被告是一家有限责任公司，经营范围为：房地产经纪、房地产销售策划、房地产代理咨询、房地产按揭代办服务。2014年2月9日，被告与案外人金生签署《出售合同》，双方约定金生委托被告出售其所有的座落于东莞市南城区东莞大道139号中信森林湖兰溪谷13栋3单元2702号房屋，该合同第一条约定出售方独家委托被告出售案涉物业，第三条约定在出售方一概不承担税费的情形下，被告与买方商洽的最低价格为1400000元。2014年2月16日，原被告签订《求购合同》，该合同第二条约定原告方对案涉物业的要求：1、原告已实地勘察过该物业……2、可接受房价（不含税费）：可接受最高价格为1400000元，此价格包括出售方自买入该物业后至签署买卖合同前已产生之一切费用（包括煤气管道、电话、有线电视初装费，装修费用、家电家私费用等等）。3、付款方式：首套按揭商业贷款。4、交易税费：买方全部承担。第三条约定：原告在签署本合同时支付履约保证金人民币1万元整（小写￥10000元）予被告保管。被告促使出售方按照本合同第二条约定的条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，自出售方签署上述合同或文件之日起，被告即有权代原告将履约保证金给付出售方作为购房定金，原告应在接到被告电话或书面通知之日起3日内到被告指定地点与被告、出售方签署《房地产买卖及居间合同》，否则该履约保证金不予退还。第四条约定：被告须严格按照本合同第二条约定尽力促成买卖，若被告于2014年3月15日前未能与出售方签署符合本协议第二条约定的条件签署买卖合同的，则在上述期限届满后的五日内无息退还履约保证金。同日，原告向被告交付10000元，被告向原告出具收款收据，载明：今收到庾炜恩交来购买中信森林湖兰溪谷13-3-2702房的履约诚意金金额大写壹万元。收款单位处有被告签名及盖章。2014年2月24日，被告向原告发出《业务联系函》，主张被告的业务员在2014年2月16日至2014年2月19日期间内与原告联系，约原告前来和该物业的业主签订相应的《房屋买卖及居间合同》。原告虽前来与该业主及被告面谈后续事宜，但因原告单方原因，未能按《求购合同》的约定与该物业业主及被告签订《房屋买卖及居间合同》，致使被告无法完成居间服务。根据《求购合同》第三条的约定，通知原告履约保证金不予退还。2014年3月14日，原告委托广东名成律师事务所向被告发出律师函，主张被告员工对原告声称案涉10000元为诚意金，如果原告与业主谈得成功该10000元就作为支付给业主的购房定金，若原告不想买或与业主无法谈妥具体条件，该10000元可以全额退还给原告，主张案涉《求购合同》关于履约保证金的格式条款应认定为无效，且《求购合同》未对成交方式、交楼时间、付款时间等作出约定，这些细节应由被告与交易双方之间进行沟通、协商后才能确认，因此，原告与业主的交易条件根本没有达成一致意见，因此不可能签署相关的交易合同。被告以原告未签订交易合同为由不予退还案涉10000元，于法无据。
另查，被告与案涉物业业主于2014年2月27日签订了《终止协议》，甲方为业主，乙方为被告。协议中载明：鉴于乙方经纪人在2014年2月19日至23日期间约甲方前来与原定的购买方签署相应的《房地产买卖及居间合同》，但在乙方电话短信通知原定购买方后，购买方并未如约前来与甲乙双方签署相应的《房地产买卖及居间合同》，现甲乙双方同意，终止双方在2014年2月9日签署的《合同》，《合同》终止后甲乙双方互不追究责任。
本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉《求购合同》是否依法成立并发生效力；2、案涉10000元的性质及被告是否应该退还该款给原告。
关于第一个争议焦点：原告主张案涉合同的格式条款，被告并未尽到提示说明的义务，因此案涉《求购合同》应属无效。对此，本院认为，原、被告于2014年2月16日自愿签订了案涉《求购合同》，该合同符合合同成立的要件。原被告双方对合同标的、价格、付款方式、交易税费等进行了明确约定，属于双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此案涉《求购合同》依法发生法律效力。且即使该合同的部分条款属于格式条款且被告未尽到提示说明义务，也只是相关的格式条款无效，并不能因合同部分条款无效而否定案涉《求购合同》的效力，故本院对原告确认案涉《求购合同》无效的主张不予支持。
关于第二个争议焦点：原告主张被告员工告知其该10000元为履约诚意金，若交易不成可全额退还给原告，且被告出具的《收款收据》中也记载为“履约诚意金”，因此案涉10000元应为履约诚意金。案涉《求购合同》关于履约保证金的条款属于格式条款且被告未向原告尽到提示说明义务，该条款应属无效。被告主张其已对案涉条款对原告进行了说明，但并未提供书面证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，被告未能举证证明其已对此条款向原告尽到了提示说明的义务，应承担举证不能的不利后果。且案涉履约保证金的条款加重了原告的责任，并与被告出具的《收款收据》记载的内容不符，因此，本院依法采信原告的主张，认定案涉10000元的性质为“履约诚意金”。《求购合同》第四条约定：被告须严格按照本合同第二条约定尽力促成买卖，若被告于2014年3月15日前未能与出售方签署符合本协议第二条约定的条件签署买卖合同的，则在上述期限届满后的五日内无息退还履约保证金。现被告与出售方于2014年2月9日签订的《出售合同》中的条款与案涉《求购合同》第二条的约定并非一致，被告也并未提供相关证据证明其已于2014年3月15日前与出售方签署符合《求购合同》第二条约定的条件的相关凭证，即被告并没有提供证据证明已促使买卖双方达成一致条件，且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，被告未能促成原告与出售方签署《房地产买卖及居间合同》，不得要求原告支付报酬。因此，被告应向原告退还案涉10000元。被告主张不予退还案涉10000元给原告，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及上述援引法律条文的规定，判决如下：
一、限被告广东金信联行置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告庾炜恩返还10000元。
二、驳回原告庾炜恩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费25元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 方敬萍
二〇一四年五月十九日
书记员 张 恒
附页（文书引用的法律条文）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
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