吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0581民初1508号
原告：徐本岩，男，1979年7月13日出生，汉族，个体，现住梅河口市。
委托代理人：刘海波，吉林金梅律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
被告：张鹏，男，2001年8月7日出生，朝鲜族，学生，现住梅河口市。
法定代理人：张顺吉（系张鹏父亲），男，1975年5月8日出生，朝鲜族，工人，现住梅河口市。
委托代理人：王嘉珂，辽宁英林律师事务所律师
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。
被告：迟殿惠，女，1988年3月13日出生，汉族，现住梅河口市。
原告徐本岩与被告张鹏、迟殿惠确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日、12月18日公开开庭进行了审理。原告徐本岩及其委托代理人刘海波、被告张鹏的法定代理人张顺吉及其委托代理人王嘉珂到庭参加诉讼。被告迟殿惠经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告徐本岩向本院提出的诉讼请求：确认二被告于2016年11月24日签订的房屋买卖协议无效；位于梅河口市威尼斯花园小区X号楼X单元X室，面积103.85平方米房屋归原告所有。事实与理由，我与被告迟殿惠于2005年初开始以夫妻名义同居生活，分别于2005年11月29日、2009年9月21日生育一子一女，于2008年8月29日补办了结婚登记。期间被告迟殿惠的父母出资为我和迟殿惠购买了位于梅河口市威尼斯花园小区X号楼X单元X室，面积103.85平方米房屋，登记在被告迟殿惠名下。之后我们一直居住在该房屋内，2013年10月24日，我与被告迟殿惠因感情不和离婚。双方约定，两个孩子均由被告迟殿惠抚养，外债由我负担，该房屋归我所有。我与被告迟殿惠离婚后，被告迟殿惠将该房屋以49万元卖给我，支付迟殿惠现金及相互抵账共37万元，我偿还借款12万元。但由于当时房屋用于抵押贷款，没有办理过户手续。2017年4月10日我接到法院传唤得知，被告迟殿惠将该房屋卖给被告张鹏，且已经将该房屋变更登记在被告张鹏名下。二被告之间房屋买卖协议不是真实的，被告迟殿惠为向被告张鹏之父张顺吉借款25万元，用争议房屋办理过户的形式做抵押，而非买卖。被告张鹏父母对该房屋的内部情况一概不知，且该房屋市值50多万元，二被告仅以30万元成交。被告张鹏虽然变更房屋登记，并非善意取得。二被告的房屋买卖协议是双方恶意串通损害原告的利益的结果。
被告张鹏辩称，争议房屋与原告徐本岩无任何关系，该房屋为迟殿惠一人所有，在迟殿惠与徐本岩婚前，由迟殿惠父母出资为迟殿惠购买。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（二）第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。故迟殿惠作为房屋的所有权人，完全有权利自由处分该房屋；我购买该房屋，支付了对价，我们与迟殿惠双方意思表示真实，内容合法，不违反法律强制性规定，而且已经产权部门办理不动产产权变更手续，取得不动产登记证，我具有合法产权，法院依法应予支持；原告徐本岩滥用诉权，增加诉累，先说争议房屋，是迟殿惠父母赠与他们共有，又说其与迟殿惠离婚时协议该房屋归其所有，然后又说迟殿惠将争议房屋卖给他，纯属无中生有。法院应驳回徐本岩的起诉。
被告迟殿惠未答辩。
原告徐本岩提供的证据有：1、张鹏与迟殿惠房屋买卖协议一份（2016年11月24日）；2、梅河口市法院询问张顺吉（张鹏父亲）笔录一份，用以证明张鹏与迟殿惠之间的房屋买卖协议实际是迟殿惠向张顺吉借款，用争议的房屋进行抵押，张鹏与迟殿惠之间的法律关系是借贷关系而非房屋买卖合同关系，买卖房屋协议不具有真实性；3、张鹏起诉原告腾迁房屋纠纷一案的法院庭审笔录及法院询问张顺吉（张鹏父亲）笔录各一份，用以证明张鹏与迟殿惠签订买卖协议之前，张鹏及其父亲张顺吉根本没有去看过房屋，更不知道该房屋的居住情况以及张顺吉承认是超低价购买等事实，也佐证张鹏与迟殿惠房屋买卖协议不具有真实性的事实；4、徐本岩与迟殿惠房屋买卖协议、收据各一份，用以证明早在2014年2月25日，徐本岩就以49万元全价购买了争议房屋，因房屋正在贷款抵押，徐本岩于2016年5月还清贷款后，找不到迟殿惠，因而无法办理过户的事实，并且说明迟殿惠无权再出售该房屋；5、徐本岩户口本复印件一份，用以证明徐本岩与迟殿惠共生育有两名子女；6、徐本岩与迟殿惠的结婚证、离婚证各一份，用以证明徐本岩与迟殿惠于2008年8月29日登记结婚，于2013年10月14日登记离婚，而实际上双方于2005年就开始以夫妻名义同居生活，购买争议房屋时长子徐圣懿已经出生，佐证迟殿惠父母出资购买了争议的房屋是给徐本岩与迟殿惠两人的；7、照片2张，用以证明房屋在一层，楼前有小花园；8、该房屋对门的邻居房主的所有权证复印件一份，用以证明与争议房屋面积、地段、相同，出售价格46万元，佐证被告张鹏购买房屋不是善意的。
被告张鹏提供的证据有：1、办理争议的房屋过户的相关手续、完税证明、付房款的银行流水单、房屋登记申请表（房产部门对争议房屋所作的评估价格31万元），用以证明买卖房屋合同的真实性及合法性；2、房产情况证明、房产证（迟殿惠、张鹏名下）各一份，用以证明争议房屋原在迟殿惠名下以及张鹏购买房屋的真实情况；3、韩X的书面证实材料一份，用以证明购买争议房屋是通过中间人韩X介绍，并且办理的房屋过户手续时该人在场。
经审理查明本案事实如下：原告徐本岩与被告迟殿惠于2005年初开始以夫妻名义同居生活，分别于2005年11月29日、2009年9月21日生育一子一女，于2008年8月29日办理结婚登记。2006年11月9日，被告迟殿惠的父母出资购买了位于梅河口市威尼斯花园小区X号楼X单元X室、面积103.85平方米房屋，登记在被告迟殿惠名下。此后原告与被告迟殿惠及子女一直居住在该房屋内。2013年10月14日，原告与被告迟殿惠因感情不和离婚。原告与被告迟殿惠离婚后，原告与父母与子女一直居住在争议房屋内；2016年11月24日被告迟殿惠向被告张鹏（未成年）的父亲张顺吉借款25万元，被告迟殿惠与被告张鹏的父亲张顺吉签订的房屋买卖协议，将位于梅河口市威尼斯花园小区X号楼X单元X室、面积103.85平方米房屋以30万元的价格卖给被告张鹏，被告张鹏（未成年）的父亲张顺吉付给被告迟殿惠25万元，约定一个月内再付5万元。双方到产权部门办理了过户手续。2016年12月15日该房屋过户到被告张鹏名下；被告张鹏于2017年2月28日起诉来院，要求原告徐本岩腾迁房屋（另案处理）。现原告起诉来院，要求确认二被告买卖房屋协议无效。
认定上述事实的证据有：张鹏与迟殿惠房屋买卖协议一份（2016年11月24日）；徐本岩与迟殿惠的结婚证、离婚证各一份；张顺吉起诉徐本岩房屋腾迁纠纷一案卷宗中，本院询问张顺吉（张鹏父亲）笔录及庭审笔录（2017年6月13日）各一份；房屋过户的相关手续、完税证明、房屋登记申请表；房产证（迟殿惠、张鹏名下）各一份等。
本院认为，本案系原告徐本岩提起的确认合同效力纠纷一案，本案争议焦点在于，二被告签定的房屋买卖协议是否具有法律效力。原告主张二被告系房屋抵押的借款合同关系，而非房屋买卖合同关系；被告张鹏抗辩称与被告迟殿惠存在真实的房屋买卖合同关系，并且已经产权部门办理过户手续。现评析如下：被告张鹏与被告迟殿惠基于借款的基础上签订房屋买卖协议，被告迟殿惠以房款抵顶向被告张鹏父亲张顺吉的借款，二被告之间由债权债务关系转化为房屋买卖合同关系，该房屋原有产权证登记在被告迟殿惠的名下，并由被告迟殿惠的父母出资购买。被告迟殿惠取得该房屋产权证时是在与原告徐本岩办理结婚登记之前。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方当事人购置房屋出资的，该出资应认定为对自己子女的个人赠与。但父母明确表示赠与双方的除外。”原告徐本岩未提供证据证明迟殿惠父母将该房屋赠与他与迟殿惠双方共有，故原告主张与迟殿惠共有该房屋产权，不能认定；原告徐本岩未提供离婚协议书中关于财产分劈方面的协议等相关证据证明与被告迟殿惠离婚时，该房屋归其所有的主张，被告迟殿惠作为独立产权人有处分该房屋的权利；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”二被告签订房屋买卖协议经产权部门办理了过户手续，符合上述法律规定，不违背法律强制性规定，二被告的买卖协议具有法律效力；原告徐本岩主张，其与被告迟殿惠离婚后，被告迟殿惠将该房屋卖给他，房款49万元，支付迟殿惠现金及相互抵账37万元，独立偿还借款12万元；原告徐本岩与被告迟殿惠未经产权部门办理过户手续，他们的房屋买卖协议不能对抗被告迟殿惠与被告张鹏签定的房屋买卖协议以及被告张鹏依据该协议办理的产权证；
综上所述，原告的请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院判决如下：
驳回原告徐本岩的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告徐本岩负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 隋亚红
人民陪审员 曲秀坤
人民陪审员 金丹丹
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 张所颖