温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1351号
原告：温州时代集团大地房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道时代广场8楼。
法定代表人：季爱萍，董事长。
委托代理人：叶连友、杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：黄路遥。
委托代理人：谢琰、杨国航，浙江中坚律师事务所律师。
原告温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代大地房开公司）与被告黄路遥商品房销售合同纠纷一案于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告时代大地房开公司的委托代理人叶连友、杨介寿，被告黄路遥的委托代理人谢琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代大地房开公司诉称：2013年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市鹿城区的悦江锦园第××幢××室（建筑面积：123.13平方米）商品房一套，该套商品房单价为每平方米37900元，总金额为4666627元。该《商品房买卖合同》第七条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：见附件八。”附件八《补充协议内容》第一条约定“买受人按下列第2种方法按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款……买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款的30%，计1406627元整；剩余房款计3260000元整。买受人支付达到银行放贷条件的首付款，具体金额在银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。”第二条约定“1.买受人支付房款，若采用按揭贷款的：由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。”第三条约定“2．根据合同约定因买受人违约而解除合同的，买受人除向出卖人支付相应违约金外，还应承担出卖人由此产生的一切损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）”。合同签订后，被告已支付购房款1406627元，剩余房款3260000元未按约定支付。原告曾多次以各种形式通知被告办理住房按揭贷款申请手续，但被告未前往办理且至今未向原告交齐剩余购房款。综上，请求法院判令：1.解除原、被告于2013年6月8日订立的《商品房买卖合同》（包括附件）；2.被告向原告支付违约金人民币933325元（总房款的20%），该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；3.被告承担本案全部诉讼费用（包括公告费）。
为证明其诉称，原告时代大地房开公司向本院提交如下证据：1.营业执照、组织机构代码、身份证，证明原告的身份情况；2.身份证，证明被告的身份情况；3.商品房预售许可证，证明原告的商品房预售资格；4.《商品房买卖合同》（包括附件），证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及合同（包括附件）的内容；5.现金存款凭证、POS单，证明被告支付购房款的具体情况（包括支付时间、金额、方式、付款户名等）；6.《关于办理悦江锦园按揭贷款手续的通知》及邮寄材料若干，证明原告通知被告办理按揭手续，被告拒不办理的违约事实；7.《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》及邮寄资料若干，证明原告按合同约定和法律规定发函通知被告解除合同的事实；8.《交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议》、结顶证明，证明涉案楼盘主体结构已经封顶，涉案商品房可以办理抵押贷款手续；9.（2014）温鹿民初字第1306号《民事判决书》、（2015）浙温民终字第373号《民事判决书》、（2015）浙民申字第2193号《民事裁定书》、生效证明书，证明生效法律文书确认涉案合同不存在合同撤销的情形，且相应的行政处罚不影响判决书认定的内容；10.行政起诉状（王守炎等19人诉温州市鹿城区人民防空办公室人防行政许可案）；11.《关于要求对“悦江锦园”楼盘地下人防设施具体情况予以说明的报告》；12.《关于要求对“悦江锦园”楼盘地下人防设施具体情况予以说明的报告答复意见》，证据10-12共同证明包括被告在内的19人在购房时即已知晓人防易地建设的事实，不存在原告对购房者隐瞒涉案楼盘没有地下人防设施的情形；13.照片，证明涉案楼盘开盘时的沙盘模型实况；14.公告、公告清单、发票，证明原告在本案中支出的公告费用。
被告黄路遥辩称：1.原告享有的合同解除权已经超过一年除斥期间，结合原告的首次发函催款日期，其未在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，故该合同解除权已经消灭，原告的第一项诉讼请求不能成立；2.原告存在丧失商业信誉的情形，被告享有不安抗辩权，可以中止履行义务，并不承担违约责任，故原告的第二、三项诉讼请求不能成立，自2013年11月被告发现原告存在虚假广告宣传情形后，原告曾要求被告办理按揭贷款手续，被告明确发函表示中止履行义务，2014年1月，被告向工商行政机关举报原告的虚假广告行为，后温州市市场监督管理局于2015年6月5日作出《行政处罚决定书》，认定原告发布虚假广告并予以行政处罚，其发布虚假广告欺诈购房者的行为足以证明其已丧失商业信誉；3.原告发布虚假广告及其他丧失商业信誉的具体表现如下：虚假宣传“全赠送面积”和“半赠送面积”；楼盘西南方向虚假标示为楼盘绿地；隐瞒楼盘的绿地、广场、公共设施与其他小区居民共用；虚构楼盘绿化率，隐瞒楼盘非封闭小区；隐瞒楼盘没有地下人防设施；虚构楼盘为“一梯一户”；拆毁初步设计方案、预售许可审批平面图中原有飘窗等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其辩称，被告黄路遥向本院提交如下证据：1.温州市市场监督管理局《行政处罚决定书》（温市监处字（2015）9号）；2.（2015）浙温民终字第373号《民事判决书》（选页）；3.（2015）浙温民终字第368-385号庭审笔录（选页）；4.原告在合同撤销之诉二审中出具的上述答辩状（选页），证据1-4共同证明原告销售商品房时利用虚假广告宣传欺诈被告的事实，虽然该处罚决定书于2015年6月5日出具，但该决定书内容显示，原告至少在2014年11月24日就已经明知行政机关认为原告在销售涉案商品房时对购房者进行虚假广告宣传的违法事实。此后，原告在被告发起的撤销合同之诉二审中仍然予以狡辩、否认、欺骗法院，对客观存在的虚假广告事实百般抵赖，原告的行为证明其已经严重丧失商业信誉；5.①（2015）温鹿行初字第58号《行政裁定书》，②关于申请缴纳人防易地建设费的报告，③时代滨江项目岩土工程勘察报告（选页），④温鹿人防办（2012）32号批复文件，⑤2013020号鹿城区人防工程易地建设许可表，⑥07017号鹿城区人防工程设计许可表，⑦《商品房买卖合同》（选页），证明被告在撤销合同之诉二审期间另行起诉温州市鹿城区人民防空办公室行政许可一案中，发现原告通过弄虚作假的手段获取涉案楼盘人防工程易地建设许可，使得涉案楼盘失去了人防地下室这一重要公共设施，与原告之前宣传时的承诺及合同约定相违背，属于恶意欺诈，严重损害被告的合法权益，原告已丧失商业信誉；6.①温州市工商行政管理局立案审批表，②温州市消费者权益保护委员会投诉调解协议书，③2014年8月21日关于“我市重拳打击经济违法违章行为”的报道，证明经涉案楼盘业主的举报，原告因虚假宣传涉嫌违反《广告法》的规定，于2014年1月28日被市工商局立案查处，后涉案楼盘部分业主在市工商局消保委的主持下，就原告虚假宣传、欺诈消费者一案与原告达成调解协议，约定由原告按商品房总金额的10%对同意调解撤回举报的业主进行补偿，为其中购买了停车位的业主免费装修阳台，2014年8月21日温州日报对此次维权处理进行了报道，这些情况证明原告的虚假广告欺诈行为严重丧失商业信誉，为此原告以付出巨额赔偿给业主为代价，换取业主撤回举报；7.《国有建设用地使用权出让合同》（选页）、规划条件通知书（选页）、《商品房买卖合同》（选页）；8.楼书、宣传资料、楼盘产品品鉴会、沙盘模型等的照片（20张），证据7-8共同证明原告虚假广告宣传的具体表现，原告通过这些虚假广告隐瞒了对商品房价格及被告购买意愿有重要影响的各种不利因素，为了快速获得最大利益对购房者进行欺诈，严重丧失商业信誉。
针对原、被告提供的上述证据，经充分举证、质证，双方当事人的质证意见与本院的认证意见如下：
一、针对原告提供的证据，被告对证据1-3，三性无异议；证据4，形式真实性无异议，但认为该合同违背了被告的真实意愿，因原告存在虚假广告行为；证据5，三性无异议；证据6、8，真实性无异议，能够证明原告于2013年11月已经通知被告办理按揭贷款手续，此时原告的合同解除权已形成；证据7，真实性、合法性均有异议，被告未收到上述通知；证据9，真实性无异议，省高院裁定书中对原告虚假广告的事实作出认定，但认为虚假的程度并未达到撤销合同的程度，即便如此，不足以证明原告没有丧失商业信誉；证据10-12，真实性无异议，但不能证明被告在购买房屋的时候已经知晓人防易地建设的事实，2014年11月28日被告已向温州市人防办提出过报告，当时合同撤销之诉一审已完结；证据13，真实性有异议，应以被告提供的照片为准；证据14，真实性由法院核实。本院认为，证据1-2系身份类证据，能够证明原、被告的身份情况，本院依法予以确认；证据3-5，结合证据8-9，能够证明原、被告之间的商品房买卖合同关系、涉案房屋结顶时间、被告已付购房款金额等事实，至于合同是否存在可撤销的情形，业经生效法律文书予以确认，能够证明涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不存在合同撤销的情形，故本院对上述证据依法予以确认；证据6-7，原告依据被告提供的合同联系地址向其寄送有关通知，能够证明双方函件往来情况，本院依法予以确认；证据10-12，被告对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认；证据13，应以双方提供的完整宣传资料为准；证据14，公告费有相应文书、发票、清单等予以证实，本院依法予以确认。
二、针对被告提供的证据，原告对证据1的形式真实性无异议，但内容真实性、合法性、关联性有异议，即使市场监督管理局作出虚假广告的行政处罚，与本案合同解除无关；证据2，真实性、合法性无异议，但应以判决书全文为准，法院已认定原告不构成虚假宣传并驳回业主诉讼请求；证据3，真实性无异议，但内容应以庭审笔录全文为准，被告节选的部分与本案无关，关联性有异议；证据4，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关；证据5，形式真实性、合法性无异议，但认为该组证据中除了《商品房买卖合同》与本案有关外，其余材料与本案合同解除无关；证据6，形式真实性无异议，但对市场监督管理局作出的行政处罚的合法性有异议，行政行为尚在诉讼中；调解协议书的三性无异议，但对新闻媒体报道的真实性、合法性有异议；证据7，真实性、合法性无异议，但应以上述文件的全文内容为准，且不能证明被告的待证主张；证据8，沙盘模型照片的真实性有异议，被告提供的照片并不是开盘时的照片，原告已经提供开盘时的照片，其余证据虽对真实性无异议，但不能证明被告的待证事实。本院认为，证据1，该份《行政处罚决定书》系有权机关作出，在未被撤销之前，仍应确认合法有效，本院依法予以确认；证据2-4，被告提供的上述证据均系选页，应以全文内容为准；证据5，关于人防工程易地建设问题，应以（2015）温鹿行初字第58号《行政裁定书》为准，其余证据与本案无关；证据6，该组证据中经消保委达成的调解协议，能够证明涉案楼盘部分业主与原告达成调解协议的事实，本院依法予以确认；证据7，被告提供的证据仅系选页，应以完整文件资料为准，本院不予确认；证据8，应结合双方提供的完整宣传资料为准。
根据上述认定的证据及庭审查明内容，本院认定如下事实：坐落于温州市鹿城区的悦江锦园（推广名：时代滨江）系原告时代大地房开公司开发建设。2013年6月8日，黄路遥（作为买受人）与时代大地房开公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买悦江锦园第××幢××室商品房一套（建筑面积：123.13平方米），每平方米单价为37900元，总金额为4666627元。该合同附件八补充协议第一条约定，买受人采用第2种方式即银行按揭贷款方式付款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款计1406627元，剩余房款计3260000元，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。第三条约定，根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。第十条约定，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。出卖人以挂号信或快递形式按照上述联系方式寄发给买受人的，信函寄出后7日内视为到达买受人。合同签订后，被告依约支付购房款1406627元。2013年10月3日，原告完成了悦江锦园第5幢的主体结顶，达到了银行的放贷条件。原告依照合同联系地址多次向被告发出《关于办理悦江锦园银行按揭贷款的通知》，通知被告在一定期限内办理住房按揭贷款申请手续，但被告至今未办理按揭贷款手续。2015年6月29日，原告向被告发出《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》，要求解除合同并承担总房款20%违约金。现双方就合同解除产生纠纷，并诉至本院。
另查明：黄路遥诉时代大地房开公司商品房预售合同纠纷，黄路遥以时代大地房开公司在涉案商品房“赠送面积”、楼盘绿化率及楼盘为封闭式小区等问题的宣传上存在欺诈为由请求撤销双方的《商品房买卖合同》，经（2014）温鹿民初字第1306号民事判决，驳回黄路遥的全部诉讼请求。黄路遥不服该判决并向温州市中级人民法院提起上诉，经（2015）浙温民终字第373号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2015年4月16日生效。后黄路遥向浙江省高级人民法院申请再审，经（2015）浙民申字第2193号民事裁定，驳回黄路遥的再审申请。2015年2月28日，包括黄路遥在内的19位原告起诉温州市鹿城区人民防空办公室（以下简称区人防办），请求撤销区人防办对时代大地房开公司涉案地块的人防工程易地建设许可，并责令时代房开公司按规定修建人防工程，经（2015）温鹿行初字第58号民事裁定，因被诉行政行为作出时，上述原告尚未购买涉案楼盘的商品房，既非行政相对人，亦非利害关系人，双方签订《商品房买卖合同》后关于人防工程的争议应通过民事诉讼解决，故原告的主体不适格，并驳回起诉。该案尚在二审阶段。
还查明：2014年1月28日，涉案楼盘部分业主向温州市工商行政管理局举报认为时代大地房开公司在涉案楼盘对外宣传中存在虚假宣传的情形，同年4月25日，涉案楼盘部分业主与时代大地房开公司签订《调解协议书》，时代大地房开公司同意按商品房总金额10%给予补偿。温州市市场监督管理局于2015年6月5日作出温市监处字（2015）9号《行政处罚决定书》，经查，时代大地房开公司于2013年1月印制、分发的“悦江锦园”（时代滨江）楼书中将楼盘的西南角向应为安置房用地（部分已建成）却用绿色植物标示，与事实不符；2013年4月20日在香格里拉大酒店（温州）有限公司举行悦江锦园（时代滨江）楼盘产品品鉴会对外宣传的户型，以“望江”户型为例，称“建筑面积约137㎡≈171.6㎡，全赠送＝25.19㎡”，其展示的“望江”户型（137㎡）户型结构图上标示为书房图样（全赠送：12.44㎡）的位置对照温州市信达测绘有限公司出具的悦江锦园（时代滨江）楼盘对应的3、4幢《分层分户平面图》实际上该位置是一个U字型镂空，与事实不符。综上，时代大地房开公司的上述行为已经违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定，构成发布虚假广告违法事实，故罚款866490元。2015年9月1日，原告就该行政处罚决定向本院提起行政诉讼，该案尚未判决。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现涉案房屋已结顶并具备贷款条件，经原告多次书面通知，被告拒不办理申请按揭贷款手续，亦未缴纳剩余房款，已构成违约，故原告享有合同解除权。被告认为因原告存在虚假广告宣传导致商业信誉丧失，故其可行使不安抗辩权且无需承担违约责任，本院认为，尽管市监督管理局对原告发布虚假广告的行为予以认定并作出行政处罚，但仅系行政管理手段，且生效法律文书业已确认涉案合同不存在合同可撤销的情形，被告没有提供充分证据证明原告因发布虚假广告存在丧失或者可能丧失履行合同义务能力的情形，故被告的该项抗辩理由，不能成立，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同解除权属于形成权，合同解除权的行使期限在性质上属于除斥期间。关于解除权行使期限的起算时间，应确定为解除权发生之日，而解除权发生之日应以解除权发生的事由为依据。结合本案，由于被告迟延履行办理按揭贷款的义务，原告多次向被告发出催款通知，后双方因合同是否存在可撤销条款产生纠纷并诉至法院，经一二审裁判，涉案合同不存在条款撤销的情形，该案于2015年4月16日生效，此后原告再次于2015年6月10日发出催款函，表明其仍愿意继续履行合同，要求被告自收到本函后10日内办理按揭贷款手续，但被告自期限届满后直至庭审期间仍拒绝办理，致使原告无法实现合同目的。需要特别说明的是，本案系被告迟延履行付款义务导致合同解除，经原告多次发函要求被告履行付款义务，现被告拒绝履行付款义务，又不同意解除合同，业已损害原告的合法权益，有违公平原则，被告的上述行为导致合同履行不能，故被告以原告行使合同解除权已经超过法定除斥期间的抗辩理由，不能成立，本院不予采信。现原告请求法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，系其诉讼权利的选择，于法无悖，本院依法予以支持。至于违约金金额，合同约定按总房款的20%计算违约金，考虑到现行房地产市场价格整体下行的趋势，该违约金条款的约定仍属公允，故原告要求被告支付违约金933325元（4666627元×20%），本院依法予以支持。由于被告已实际支付1406627元购房款，故上述违约金金额可在已付购房款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州时代集团大地房地产开发有限公司与被告黄路遥于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同》（包括附件）；
二、被告黄路遥支付原告温州时代集团大地房地产开发有限公司违约金933325元，该款在被告黄路遥已付的1406627元购房款中予以扣除；
三、原告温州时代集团大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告黄路遥473302元；
四、驳回原告温州时代集团大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13133元，公告费420元，由被告黄路遥负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李 元
审 判 员 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
二〇一五年十一月二十日
代书 记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。