文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0283民初5072号原告：郑淑慧，女，1952年12月29日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张林江（系郑淑慧亲属），男，1952年7月21日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：杜永胜，山东诺远律师事务所律师。被告：王韩清，男，1971年3月9日生，汉族，住青岛市市北区。被告：李玉珊，女，1967年3月3日生，汉族，住青岛市市北区。两被告共同委托诉讼代理人：窦永俊，平度新胜利法律服务所法律工作者。原告郑淑慧与被告王韩清、李玉珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑淑慧的委托诉讼代理人张林江、杜永胜，被告王韩清及两被告的共同委托诉讼代理人窦永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑淑慧向本院提出诉讼请求：依法判令被告交付原告购房款30万元。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告再支付违约金50.4万元。事实与理由：2009年原告借取被告16万元，被告加罚息、违约金共计20万元，以此占有原告房屋，在2010年8月1日把这10间房屋定价30万元，签订了房屋买卖合同，但因其他原因被告未办理好过户手续，便追回了借款，但至今未付购房款，严重侵犯了原告的经济利益，特诉至法院，望判如所请。被告王韩清、李玉珊辩称，第一，原、被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，该房屋买卖合同纠纷，此前已经由法院受理并处理完毕，原告再次起诉，违反“一事不再理”原则；第二，原告声称将借款已经还给被告，没有事实和证据支持，应当驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.房屋买卖协议一份，证明双方存有房屋买卖的事实；2.被告李玉珊于2010年8月24日书写的声明，证明原告欠被告的抵押贷款已经还清；3.土地他项权利证复印件，证明案涉房屋属于原告；4.（2013）青民一终字第638号案件卷宗材料一份，证明该案房屋买卖合同已经履行完毕的确认与事实不符；5.借款合同、借款借据各一份，证明双方之间的借款事实。6.证人陶某、尹某、于某的证言，内容为：张林江于2010年10月份分别向三人借款3万、5万和5万，用以偿还高利贷；7.个人业务取款回单复印件一份，证明原告有资金偿还三位证人的借款。两被告对上述证据发表了以下质证意见：对证据1真实性无异议，称该协议内容证实购房款已经抵除；对证据2真实性无异议，称当时因为办理过户手续需要才书写的声明，此时借款和购房款已经在房屋买卖协议中抵除，并非是原告偿还了借款；对证据3真实性无异议，称证件中所涉房屋包括原告卖给被告的房屋；对证据4不能证明原告欲证明事项；对证据5无异议；对证据6证人证言有异议，内容与事实不符；对证据7真实性不予认可。两被告提交了以下证据：1.（2013）青民一终字第638号民事判决书、（2013）青民一终字第257号民事判决书、（2017）鲁0283民初2736号判决书，证明案涉房屋归两被告所有，房屋买卖合同已经履行完毕，原告再起诉过了2年的诉讼时效。2.2010年8月24日银行取款4万元小票一份，证明房款4万元是现金交付原告。3.证人郭某的证言，内容为：郭某是原、被告之间借款与房屋买卖的中间人，本身也是房产中介，原告在2010年前后通过朋友与其联系，称要借16万元，目的是偿还银行贷款，郭某通过渠道联系到本案被告，在其见证之下双方达成了借款协议，后双方到房产局将原告的房子做了抵押，原告到期无力还款，郭某作为中间人曾多次找原告索款，偶然机会，其看到原告在墙上打广告想卖房子，因为不好卖，原告就想把房子卖给被告，被告没有办法只好同意，双方在郭某办公室达成房屋买卖协议，约定房屋成交价是30万元，被告用原告借款16万元及利息4万元，抵顶购房款20万元，还差10万元，原告因为做旅馆生意想继续用房子，就向被告租赁，双方又签订了租赁协议，约定是一年1万元租金，三年3万元，加上押金3万元，抵顶购房款6万元，还差4万元，被告过户那天在平度红旗路行政服务大厅西农商银行取的现金，当场交付。签房屋买卖协议时，被告没有当场给原告借款合同及借据，而是在过户当天连同4万元一起给的原告，房子过户时其帮着到财政局交的地税、土地转让费等，但第二天被告才知道房子被查封了……。原告对上述证据发表了以下质证意见：对证据1真实性无异议，但对（2013）青民一终字第638号民事判决书内容提出异议，该判决书中所述房屋买卖合同已经履行完毕没有证据支持，与事实不符，本案中对房款剩余6万元何时支付没有约定，原告可以随时主张，不存在超过诉讼时效问题；对证据2真实性无异议，但该小票只能证明被告王韩清于2010年8月24日在银行取款4万元的事实，该款并没有交付原告，且房屋买卖协议约定4万元在签订合同时即日交付原告，两者相差23天，时间不一致；对证据3证人证言有异议，与事实严重不符，郭某在回答原告的提问时，许多问题含糊不清，也不能证明合同履行的具体情况，且其与被告常年合伙做买卖，证言不应采纳。本院依据被告的质证意见，并对原告提交的证据进行审查，对原告提交的证据1.2.3.4.5真实性予以确认，且符合证据的合法性、相关性要求，本院依法予以釆信。对证据6证人陶某、尹某、于某的证言，本院认为三位证人均仅知道张林江借款原因是偿还高利贷，但并不能准确说出是偿还何人的借款，故原告的待证事项难以认定。对证据7因是复印件，本院对真实性不予确认。本院依据原告的质证意见，并对两被告提交的证据进行审查，对两被告提交的证据1.2真实性予以确认。对证据3郭某的证言，郭某是双方的中介，参与了大部分事件，证言有一定的可信度。虽然原告提出异议，称郭某与被告一起做生意，但未提交证据予以证明，至于郭某对借款合同、借条何时退给原告及租房合同的期限的描述是否错误，本院会综合加以分析。通过对原、被告提交的证据的审查认定，结合原告、被告的陈述，本院查明以下与本案有关的事实：郑淑慧与李玉珊于2009年3月31日签订民间抵押借款合同，约定郑淑慧向李玉珊借款16万元，期限12个月，年利率为16%。郑淑慧以其所拥有的产权证字号为青房地权平私字第55409号的房产抵押给李玉珊。当日，郑淑慧为李玉珊出具借款借据。2010年8月1日，郑淑慧（甲方）与李玉珊、王韩清（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定：一、甲方因借乙方人民币160000元，加罚息、违约金共计200000元，无能力偿还，甲方卖给乙方北屋10间平房，面积256平方米，东西院子宽度为3.3米，共计人民币300000元；二、乙方购买后，扣除甲方的款项200000元，再即日付给甲方40000元人民币，过户的一切税、费由乙方承担（2009年3月31日双方的借款合同作废，乙方交付甲方的借款借条）；三、过户经郭某查后，如房产证、土地证方可办理过户，即生效；四、违约责任，如单方违约，违约方应承担房产总款的日千分之一的违约金；五、本协议自签订之日起生效，双方各执一份；备注：如房产证、土地证因有关部门不予办理，本协议作废无效。2010年8月24日，双方向平度市房产管理中心申请办理过户手续。李玉珊在平度市国土资源局书写声明，载明：郑淑慧以平国用2009第00056号土地抵押贷款已还清，本人同意办理注销抵押证。当日，王韩清（出租方、甲方）与郑淑慧（承租方、乙方）就案涉房屋租赁事宜经协商一致，在中介方郭某的见证下签订房屋租赁协议。合同约定：一、乙方租赁甲方10房屋用做旅馆行业，该房屋座落于平度市南村镇后斜子村51号；二、租赁期限自2010年8月24日起至2016年8月24日止，共计6年；三、每年房屋租金10000元，6年共计租金60000元；四、甲方与乙方签订租赁协议时，乙方一次性付清甲方前3年租金，乙方付给甲方定金30000元，自第四年开始租金一年一交纳，租房终止，甲方验收无误后，定金退还乙方，不计利息，如遇行政拆迁，租赁协议自动终止，在双方无异议情况下，定金退还乙方，自第四年开始，乙方单方面不交纳租金，甲方不退还定金，自动终止协议……王韩清为郑淑慧出具收到条两份，分别为收到租房定金3万元和租金3万元。2010年8月25日，案涉房屋被青岛市市北区人民法院予以查封。原告称此后两被告便因房屋无法过户向其索要借款，原告便将借款16万元偿还给被告（原告称记不清楚具体还款时间），同时称因当时租赁了房屋，已经付给两被告6万元，故其未再向两被告支付利息。2012年3月5日，青岛市市北区人民法院对查封房产予以解除查封。2012年6月19日，王韩清、李玉珊起诉郑淑慧，请求依法确认双方于2010年8月签订的房屋买卖协议合法有效，该协议中的10间房屋及东西宽度为3.3米的院子归王韩清、李玉珊所有，并判令郑淑慧协助办理过户手续。2012年11月16日，平度市人民法院以合同的解除条件已成就为由驳回王韩清、李玉珊对郑淑慧的诉讼请求。2012年11月26日，王韩清、李玉珊不服该判决向青岛市中级人民法院提起上诉，2013年6月14日，青岛市中级人民法院以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由，撤销平度市人民法院的判决，改判为王韩清、李玉珊与郑淑慧的房屋买卖协议已经履行完毕，坐落山东省平度市南村镇后斜子村的房产10间归王韩清、李玉珊所有。郑淑慧不服青岛市中级人民法院的判决，向青岛市中级人民法院申请再审。2014年9月18日，青岛市中级人民法院驳回了郑淑慧的再审申请。2012年3月16日，郑淑慧与青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行之间签订个人借款合同和抵押贷款合同，将案涉房屋抵押贷款。2012年9月17日，王韩清、李玉珊起诉郑淑慧、青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行，请求依法确认郑淑慧与青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行之间签订的抵押协议中关于已经出售给两人的部分房产及院落的抵押无效，并撤销该部分房产及院落的抵押权。2012年11月1日，平度市人民法院以证据不足为由驳回王韩清、李玉珊对郑淑慧及青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行的诉讼请求。2012年12月20日，王韩清、李玉珊不服该判决向青岛市中级人民法院提起上诉，2013年12月4日，青岛市中级人民法院以原审认定事实及适用法律错误为由，撤销平度市人民法院的判决，改判为郑淑慧与青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行于2012年3月13日签订的涉案抵押贷款合同无效。2014年6月18日，王韩清、李玉珊起诉平度市城乡建设局，郑淑慧、青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行为第三人，请求依法判令平度市城乡建设局给予办理房屋所有权转移登记，发放房产证，即将位于平度市南村镇后斜子村原登记在郑淑慧名下的10间房屋及院子登记在王韩清、李玉珊名下。2015年8月4日，平度市人民法院判决责令平度市城乡建设局自判决生效后六十日内，为王韩清、李玉珊办理房屋所有权转移登记手续，颁发房产证。郑淑慧不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。2015年11月24日，青岛市中级人民法院以“尽管抵押合同已被确认无效，但该抵押登记行为并未被有权机关撤销，在设定抵押登记期间，所有权不能发生变动”为由，撤销平度市人民法院的判决，驳回王韩清、李玉珊原审的诉讼请求。2016年7月22日，王韩清、李玉珊起诉平度市国土资源局，郑淑慧、青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行为第三人，请求依法判令平度市国土资源局撤销2012年3月给郑淑慧与青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行在两人房屋上办理的抵押登记。2017年7月20日，平度市人民法院判决撤销平度市国土资源局于2012年3年15日为郑淑慧、青岛农村商业银行股份有限公司平度南村支行办理的坐落于山东省平度市南村镇后斜子村的属于王韩清、李玉珊所有的房产10间的房屋抵押及土地抵押登记行政行为。郑淑慧不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。2017年12月11日，青岛市中级人民法院以原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果正确为由，判决驳回上诉，维持原判。2017年3月17日，王韩清、李玉珊起诉郑淑慧，请求依法判令郑淑慧支付自2013年8月25日至2016年8月24日的房屋租赁费30000元；自2016年8月25日至2017年2月24日（按照房屋租赁费标准计算）的房屋占有使用费5000元；今后的房屋占有使用费（按照房屋租赁费标准计算）。郑淑慧提出反诉，请求依法判令王韩清、李玉珊返还反诉定金18000元。2017年8月7日，平度市人民法院判决：一、郑淑慧付给王韩清、李玉珊2013年8月25日至2016年8月24日期间房屋租金30000元，2016年8月25日至2017年2月24日期间房屋占有使用费5000元，共计35000元，于判决生效后十日内付清；二、郑淑慧付给王韩清、李玉珊房屋占有使用费（自2017年2月25日起至租赁房屋实际交付之日止，按每年房屋租金10000元价格计算）；三、王韩清、李玉珊返还郑淑慧人民币18000元，于判决生效后十日内付清。本案审理过程中，原告郑淑慧提交陈述词，称其主张成立的理由有以下几点：一、根据交易习惯和常理，被告应当举证证明原告出具的30万元购房款的收款凭证；二、被告李玉珊出具的声明称原告的抵押借款已经还清，并解除抵押，借款合同和借据已经退回原告，这象征被告的债权已经消灭；三、根据房屋买卖协议约定，被告在合同签订当日应当交付原告购房款4万元，被告仅有时隔23天后的取款小票，不能证明该4万元是购房款，更无证据证明其已经交付原告；四、被告称房屋租赁费6万元抵顶了剩余购房款，是在拼凑30万元的总数，被告应出具原告书写的抵顶购房款的证据，反而是原告有被告收到房屋租赁费3万元及租房押金3万元的收条；五、证人郭某的证词与事实不符，多处证词完全错误。本院认为，本案争议的焦点一为：原告郑淑慧要求被告王韩清、李玉珊支付购房款30万元及违约金是否超出诉讼时效。根据查明的事实，双方之间就房屋买卖问题一直存在纠纷，原告起诉并未超出诉讼时效。本案争议的焦点二为：被告王韩清、李玉珊是否应当向原告郑淑慧支付购房款30万元。据情，需要对被告主张的20万元借款本息、4万元现金、3万元租房定金及3万元房租是否抵顶购房款分别进行认定。第一，对于20万元借款本息是否抵顶了购房款的认定问题。原、被告之间签订的房屋买卖协议明确约定，原告欠被告的借款本息20万元在购房总款30万元中扣除。原告否认并要求被告支付该20万元的理由主要是其在房屋无法过户后已将借款16万元偿还给被告，被告李玉珊已于2010年8月24日在平度市国土资源局出具其抵押贷款已还清的声明。原告主张的理由存在三点问题：首先，原告并无直接证据（诸如收款收条、银行转账记录等）证明其已将借款16万元偿还给被告；其次，16万元仅为借款本金，尚差利息及违约金共4万元，在此情况下被告以此前出具的贷款全部还清的声明替代收款凭证，不符合逻辑；再次，2010年8月24日是双方办理过户的日期，此前双方已就购房款事宜达成协议，且被告李玉珊当时出具该声明的对象是行政部门而非原告，目的也是为了解押过户。综上，原告主张的理由明显不符合常理，本院对原告欠被告的借款本息20万元在购房总款30万元中扣除，予以认定。第二，对于4万元现金是否抵顶了购房款的认定问题。2010年8月1日，双方在签订房屋买卖协议时约定“即日付给甲方40000元人民币”，对此，双方均认可当日并未交付该4万元。根据中介郭某的证言，被告是在办理过户当日即2010年8月24日到银行取现4万元交付原告，与之一起交付的还有借款合同及借据，其陈述符合交易习惯，且被告有2010年8月24日的4万元银行取款小票，与证言相互印证，能够形成完整的证据链，故本院对被告主张的4万元现金在购房总款30万元中扣除，予以认定。第三，对于3万元租房定金及3万元房租是否抵顶购房款的认定问题。双方签订房屋买卖协议时仅对购房款中的24万元如何处理进行了约定，并未约定剩余的6万元如何给付。虽然从证据上来讲，被告所述其将房屋租赁协议中前三年的租金3万元及定金3万元，抵顶了购房款6万元，与其为原告出具收条的行为相矛盾，但考虑到该房屋租赁协议签订的时间是2010年8月24日，也是双方到行政部门办理案涉房屋的过户手续，若该6万元购房款未作处理，双方就一起办理过户手续不符合常理，被告王韩清的抗辩与证人郭某的证言也能够相互印证。再者，在庭审时原告称将借款16万元偿还给被告时未再支付利息等，是因租赁房屋时付给被告6万元，该6万元到底是定金、租金还是利息，原告未能自圆其说。综上，本院对被告主张的3万元租房定金及3万元房租在购房总款30万元中扣除，予以认定。综上所述，原告主张的购房款30万元已经全部抵除，被告无需另行支付原告购房款。原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑淑慧对被告王韩清、李玉珊的诉讼请求。案件受理费11840元，由原告郑淑慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  卢修军审判员  于端尧审判员  徐建军本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二〇一八年五月十六日法官助理彭海滨书记员王镇