重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00216号
上诉人（原审被告）重庆金岛物业管理有限公司，住所地重庆市南坪四小区4-2C区。
法定代表人孙同波，总经理。
委托代理人唐旭。
委托代理人李成文。
上诉人（原审被告）重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市南岸区经济开发区四小区标准厂房4-2号。
法定代表人孙飚，董事长。
委托代理人唐旭。
委托代理人李成文。
被上诉人（原审原告）张力。
委托代理人王伟，重庆智豪律师事务所律师。
上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司与被上诉人张力房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年11月10日作出（2012）渝北法民初字第03788号民事判决。上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2013年3月5日进行了询问。上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司的委托代理人唐旭、被上诉人张力及其委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年7月10日，被告金岛物管公司为甲方（出租方）、原告张力为乙方（承租方）、被告金岛置业公司为丙方（出租方），签订《仓储（租赁）合同》一份，约定的主要内容是：由于丙方欠甲方的物业管理费及其他费用，丙方同意将金岛置业公司所有的重庆市渝北区龙溪街道松石北路58号金岛花园Y-51／52门面（面积453.8平方米）交给甲方，并同意甲方以自己的名义出租给乙方经营仓储或网吧，所收取的仓储管理费及其他费用，用于冲抵丙方对甲方的欠款；租赁期为2009年7月12日至2015年7月11日，共计6年；乙方按第一年仓储管理费为85278元／人民币／月，从第二年起每年仓储管理费在前一年的基础上递增8%；仓储管理费以季度为一期按期缴纳，每期仓储管理费需于每期满前10日缴纳；为保证合同的履行，乙方须在合同签订的当日向甲方支付人民币50000元的履约保证金。合同第八条“其他费用”中8.2条载明：在承租期内，乙方与电信、电视、网络等经营者与管理者之间的经济往来，与甲方无关。合同第十四条“损害赔偿”中14.1条载明：一方由于故意或者过失行为给另一方造成损害的，应依法赔偿另一方因此而遭受的损失。合同第二十条“合同提前解除与终止”中20.3条载明：政府政策或开发商要求，导致甲方不能继续将物业出租，乙方应在接到甲方通知后一个月内无条件将承租单元交回给甲方，甲方应在乙方归还承租单元后60个工作日内办理结算手续，退还乙方履约保证金及未到期部分的仓储管理费，合同终止。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2009年7月12日，原告张力与案外人何晶华签订《合同》一份，约定原告以50万元接手何晶华经营的网吧，后原告分三次支付何晶华转让费共计45万元。前述合同签订后，原告张力于2009年7月20日向被告金岛物管公司交纳了5万元履约保证金，接手该门面并对涉案门面进行了装修，后用于经营先锋网吧。2011年4月20日，原告向中国电信重庆五里店新业务运营中心支付“先锋网吧新装网吧快线预付费24000元”。2011年1月25日，原告收到重庆市高级人民法院（2008）渝高法民执字第9-6号《限期搬迁通知书》，载明的主要内容是：该院在执行中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司申请执行重庆康信置业有限公司、重庆金岛置业有限公司、重庆中侨置业有限公司信用证垫款纠纷一案中，于2010年8月25日依法对被执行人金岛置业公司的抵押财产重庆市渝北区龙溪街道松石北路58号1-1幢金岛花园怡庆苑50、51、52号合计722.32平方米的房产进行司法拍卖，为郑犁竞得；其中51、52号商业用房目前系原告承租使用，但租赁关系成立于抵押权设立之后，且未经抵押权人同意，因此不能对抗抵押权的实现，经买受人郑犁申请，现通知原告，限原告于2011年2月25日之前迁出涉案房屋。原告遂向本院提起本案诉讼，诉讼中，经原告申请，本院依法委托重庆禧源资产评估房地产土地估价有限公司对涉案门面装修残余价值和房内物品（电脑、家具、空调）的搬迁费用金额进行司法鉴定。重庆禧源资产资产评估房地产估价有限公司接受本院的评估委托要求后，根据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘和调查的基础上，采用规范科学的估价方法，确定：涉案房屋装修价值为23.26万元，室内物品搬运费、运输费、空调拆除费0.38万元，仓储费4.50万元，仓库工作人员工资5.10万元，合计33.24万元。原告为此支付评估费3300元。诉讼过程中，原告于2011年6月29日搬迁。
一审法院认为，原、被告三方签订的《仓储（租赁）合同》以被告重庆金岛物业管理有限公司为甲方、以原告张力为乙方、以被告重庆金岛置业有限公司为丙方。同时载明：由于丙方欠甲方的物业管理费及其他费用，丙方同意将本合同项下的物业交给甲方，并同意甲方以自己的名义出租给乙方，所收取的仓储管理费及其他费用，用于冲抵丙方对甲方的欠款。从以上合同内容来看，该《仓储（租赁）合同》实质为被告重庆金岛置业有限公司委托被告重庆金岛物业管理有限公司与原告张力签订，其中，丙方（即被告重庆金岛置业有限公司）为委托人，甲方（即被告重庆金岛物业管理有限公司）为受委托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。据此，该《仓储（租赁）合同》的出租人应为被告重庆金岛置业有限公司，其中出租人的权利义务应当由被告重庆金岛置业有限公司享有和承受。因此，本院对原告要求被告重庆金岛物业管理有限公司承担返还和赔偿责任的诉讼请求不予支持。原告张力与被告重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司签订的《仓储（租赁）合同》属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以认可。作为出租人，被告重庆金岛置业有限公司应保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。根据庭审查明，被告在与原告签订租赁合同时租赁物已设定抵押，租赁关系成立于抵押权之后，且未取得抵押权人的同意。后由于被告未按时偿还债务，租赁物被重庆市高级人民法院依法进行司法拍卖，为案外人郑犁竞得，郑犁申请重庆市高级人民法院依法限令原告张力于2011年2月25日前迁出涉案门面，原告已无法继续使用该租赁物，从而导致原、被告之间的租赁关系无法继续履行，该合同应当予以解除，故对原告请求解除原告与二被告于2009年7月10日签订的《仓储（租赁）合同》的诉讼请求予以支持。对于原告张力主张返还履约保证金的诉讼请求，由于履约保证金的性质是为了保证原告张力按约履行合同，现由于被告违约导致合同无法继续履行，且原告张力不存在违约行为。在原告要求解除双方合同的情况下，原告支付给被告重庆金岛物业管理有限公司的保证金，实质应为被告重庆金岛置业有限公司收取，故被告重庆金岛置业有限公司应当返还原告张力保证金。对原告提出的要求被告重庆金岛置业有限公司返还原告张力履约保证金50000元的诉讼请求予以支持。对原告张力主张的装修费损失、搬迁费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠结案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。以及我国《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。同时双方合同中对“损害赔偿”也约定，一方由于故意或者过失行为给另一方造成损害的，应依法赔偿另一方因此而遭受的损失。本案中，由于合同签订时，涉案门面已设立抵押权，后因被告未按期偿还债务导致租赁物被执行以实现抵押权，从而导致合同解除，因此，合同不能继续履行的原因在被告而非原告，被告应当赔偿原告为使用租赁物所产生且无法拆除的装饰装修费用及因无法继续履行该合同而产生的合理的搬迁费用，本院对原告主张的要求被告赔偿原告装修费、搬迁费损失的诉讼请求予以支持。由于双方对该部分费用存在争议，本院采纳第三方重庆禧源资产资产评估房地产估价有限公司的评估结果，涉案房屋装修价值为23.26万元，室内物品搬运费、运输费、空调拆除费0.38万元，仓储费4.50万元，仓库工作人员工资5.10万元，合计33.24万元。对于原告张力主张的经营损失的诉讼请求，本院认为，原告主张的经营损失应当属于经营利润损失，但其举示的利润表是原告单方制作，无其他证据进行印证，且该利润表显示的是纠纷发生之前的经营收益，不能作为确定原告因不能继续履行合同后的收益损失依据，故不能达到证明原告张力主张预期利益损失的目的，本院对原告张力主张的经营损失不予支持。对原告主张的电信费损失，本院认为，原告在2011年1月25日收到重庆市高级人民法院送达的《限期搬迁通知书》后，已明确知道涉案租赁物不能继续使用，应当积极及时依法搬迁，但其仍于2011年4月20日缴纳电信费用，故该部分损失系原告自身行为所致，不应由被告赔偿，本院对其要求被告赔偿电信费用损失的诉讼请求不予支持。对原告主张的门面转让费，由于该转让属于原告网吧经营的成本投入，与租赁合同无必然的联系，不属于因合同无法履行而遭受的损失，对原告要求赔偿门面转让费损失的请求，本院不予支持。被告提出的本案属于合同第二十条第三款中关于解除合同的约定，两被告已经履行完毕双方签订的合同，不应承担责任的抗辩理由，庭审查明，本案系因被告未按期清偿债务导致租赁物被拍卖、原告不能继续使用租赁物，而非合同第二十条第三款中所约定的因政府政策或开发商要求导致不能继续履行合同的情形，故其理由与查明的事实不符，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠结案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张力与被告重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司三方于2009年7月10日签订的《仓储（租赁）合同》；二、被告重庆金岛置业有限公司返还原告张力履约保证金50000元，限于判决生效后立即履行；三、被告重庆金岛置业有限公司赔偿原告张力装修费及搬迁费共计人民币332400元，限于判决生效后立即履行；四、驳回原告张力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费16950元，评估费3300元，合计20250元，由被告重庆金岛置业有限公司承担。
重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一、原审法院判令重庆金岛置业有限公司赔偿被上诉人装修费及搬迁费共计人民币332400元无事实和法律依据。原审法院认定合同不能继续履行的原因在上诉人，要求上诉人赔偿被上诉人装修费及搬迁费无事实依据。首先，根据上诉人与被上诉人签订的合同的约定，乙方归还承租单元时，不得以任何理由要求上诉人收买（承顶）就承租单位进行的内装修或装饰及其附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租单元内属于乙方添置的各种设施和设备，更不得要求支付因搬运、撤离或拆除等发生的费用。上诉人依据双方签订的该《仓储（租赁）合同》第二十条第3款“政府政策或者开发商要求，导致甲方不能继续将物业出租，乙方应在接到甲方通知后一个月内无条件将承租单元交回给甲方”的约定解除合同，且上诉人已经于2011年5月5日向被上诉人发出《提前解除合同函》，双方严格按照合同约定履行相应的权利义务，被上诉人无权要求上诉人赔偿装修损失以及要求承担装修损失及搬迁。其次，虽然涉案门面抵押权设立在先，但根据买卖不破租赁的原则，即使该门面被拍卖，承租人完全可以与新的买受人达成租赁协议，继续租赁使用该房屋。而被上诉人不能与新的买受人达成租赁协议，并非上诉人的主观意志所决定的，因此，合同不能继续履行的原因并非上诉人。上诉人不应当承担赔偿被上诉人装修损失以及搬迁费的责任。二、原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》判令上诉人承担赔偿损失的责任属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条规定明确了出租人承担赔偿剩余租赁期内残存损失的前提，第一，双方对己形成附和的装饰装修物的处理没有约定的；第二，因出租人违约导致合同解除；第三，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的。本案中，首先，上诉人与被上诉人在《仓储（租赁）合同》第二十二条内装修要求收买权（承顶）的限制中已经明确约定。其次，本案中，上诉人是严格按照合同的约定解除合同，并不存在违约行为。综上，本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条规定，原审法院根据该条判定上诉人承担赔偿责任是适用法律错误。三、一审采信的资产评估报告背离其实际价值，与客观情况不符，多项费用存在重复计算多项费用并非为一次性费用，有的并未实际发生，搬迁费用也不尽合理。四、中国香港籍人士郑犁申请重庆市高院执行抵押权财产是不合法的，他不具备相应的主体资格。
被上诉人张力答辩称：1、上诉人无任何证据证明双方签订合同时，曾经向被上诉人明示该标的物已经被抵押这一重要的事实，其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给被上诉人造成损失，上诉人应当承担损害赔偿责任，被上诉人并非要求上诉人收买内装修。2、导致被上诉人不能继续使用租赁房屋的原因，不是政策原因，也非开发商要求，而是基于重庆市高级人民法院发出的《限期搬迁通知书》，上诉人也无证据证明被上诉人接受过《提前解除合同函》，被上诉人在一审诉讼中才正式书面提出解除合同的诉讼请求，不存在上诉人提前解除合同的事实。租赁合同是上诉人提供的格式合同，第20条3款约定的“开发商要求”应当是一种合理要求情况下才能成立，不能因为开发商在被行使抵押权的情况下，物业所有人已经变化为第三人郑犁时，开发商仍然有行使该款的权力。3、被上诉人不认可上诉人所谓买卖不破租赁的理由，上诉人被行使抵押权，其过错与被上诉人的损失之间具有直接的因果关系。4、租赁合同22条所谓内装修要求收买权的限制条款，属于上诉人提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的行为，也属于因故意隐瞒重要事实造成被上诉人损失的行为，应为无效条款。6、上诉人的过错行为直接导致合同不能继续履行，应当赔偿被上诉人损失。7、一审采信的资产评估报告是法院委托，按照法定程序进行的，上诉人在一审也表示接受，二审中提出异议，是滥用诉权。8、郑犁通过重庆市高级人民法院拍卖取得房屋所有权，与本案没有关系。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被上诉人张力租用重庆市渝北区龙溪街道松石北路58号金岛花园Y-51／52门面（面积453.8平方米），用于经营仓储或网吧，租期为6年，是为了利用该租赁房屋进行经营活动以获取经营利润。该房屋在租赁合同签订时已设立抵押，但上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司无证据证明将房屋已设立抵押的事实告知被上诉人张力，因案外人行使抵押权致使租赁合同不能继续履行，上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司应当承担赔偿被上诉人张力相关损失的责任。虽然双方签订的租赁合同中第22条对内装修要求收买权（承顶）的限制进行了约定，但双方在什么情况下适用该条约定不明，按照一般租赁活动交易习惯的理解，应当在承租期满或因承租人违约导致租赁合同提前解除的情况下适用，因出租人违约等原因导致租赁合同提前解除致使承租人租赁目的不能实现的情况下不能免除出租人的赔偿责任。虽然双方租赁合同第20条3款约定，“政府政策或开发商要求，导致甲方不能继续将物业出租，乙方应在接到甲方通知后1个月内无条件将承租单元交回甲方，甲方应在乙方归还承租单元后60个工作日内办理结算手续，退还乙方履约保证金及未到期部份的仓储管理费，合同终止。”但本案提前解除租赁合同的原因是租赁物在签订租赁合同前已设置了抵押，他人行使抵押权导致租赁合同不能继续履行，被上诉人张力向一审法院提起诉讼要求解除租赁合同，赔偿相应损失。租赁合同的承租人通过支付租金并使用租赁物以期获得经营利益，通常情况下应当保持租赁关系的稳定性。《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款三项规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司要求不承担赔偿责任的上诉请求本院不予支持。一审法院采信的资产评估报告是由当事人申请，人民法院委托，评估机构具有评估资质，评估人员出庭接受质询，上诉人重庆金岛物业管理有限公司、重庆金岛置业有限公司要求不采信评估报告的上诉请求本院不予支持。第三人郑犁是否具备主体资格问题不是本案审查范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7036元，由上诉人重庆金岛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一三年四月十一日
书记员 梁多华