福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民终字第2952号
上诉人（原审被告）福建中升房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区江滨南路1号，组织机构代码：76406918-X。
法定代表人许宗成，该公司总经理。
委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄蔚芳，女，1972年10月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人苏志松、黄思海，福建顺济律师事务所律师。
上诉人福建中升房地产开发有限公司（以下简称中升房地产公司）因与被上诉人黄蔚芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告中升房地产公司于2007年9月30日取得预售泉州市鲤城区辉映江山一期1、2＃楼的商品房预售许可证。原、被告于2007年10月26日签订第200600012738号《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（指原告黄蔚芳）向出卖人（指被告中升房地产公司）购买鲤城区江滨南路辉映江山一期第1＃楼第11层1101号房，购房款总金额2446247元，付款方式为按揭方式；该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2009年12月31日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年9月31日前；中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金，出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，逾期办理银行按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。2009年6月8日，被告中升房地产公司（甲方）与原告黄蔚芳（乙方）签订1份《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：原《商品房买卖合同》约定的房款总价为2446247元，因房地产宏观经济环境发生重大变化，为体现公平，甲方决定在总金额中优惠733874元，但双方同意甲方不给予现金返还，以现金抵用券返还，返还后总金额1712373元；乙方自愿选择第2种优惠方式：甲方于2008年6月21日赠送乙方车位一个，价款人民币170000元，该车位价款包括在甲方的优惠价款中，余下的优惠金额即563874元转化为现金抵用券，按现金抵用券的使用规则予以返还。在补充协议中，原、被告协商变更交房时间为：该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2010年6月30日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年12月31日前。
合同签订后，原告于2007年10月26日支付购房首期款736247元。2007年12月26日，被告收到余下的购房款1710000元。被告于2009年10月30日通过对辉映江山一期1、2＃楼的竣工综合验收，并于2011年6月22日通过竣工验收备案。2011年6月30日，被告用普通挂号方式向原告邮寄了1份邮件，原告于2011年7月1日收到该邮件。2011年9月9日，原告与被告办理房屋交接手续并向物业公司缴纳2011年7月11日至2012年7月31日的物业管理费。被告于2011年12月31日完成辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证相关资料，原告于2012年2月25日收到该邮件。原告于2013年3月18日诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定依法为原告办理泉州市鲤城区江滨南路辉映江山一期第1＃楼1101号房屋的房屋所有权证及车位所有权证；2、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年9月9日止的逾期交房违约金（按已付房款的日万分之贰计算），共计人民币489.2元／天×644天＝315044.8元；3、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止（按已付房款的日0.01%计算）的逾期办理房屋所有权证违约金；4、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年9月9日止的逾期交付车位违约金（按已付车位款的日万分之贰计算），共计为人民币34元／天×644天＝21896元；5、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办证之日止的逾期违约金（按已付车位款的日0.01%计算）。原审诉讼中，原告放弃上述第1项诉讼请求中要求被告按照合同约定为原告办理车位所有权证的诉讼请求及第4、5项诉讼请求。
原审判决另查明，为落实上述补充协议中“甲方于2008年6月21日赠送乙方车位一个”的约定，原、被告于诉讼中即2013年7月13日签订编号为201307210042的《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买辉映江山一期地下室121号车位。
原审判决确定本案争议的焦点是：1、合同约定的交房时间为何时；2、被告通知原告于何时办理房屋交接手续；3、被告可顺延交房的期限；4、被告是否存在逾期协助办证行为。
关于焦点1的问题，原告主张，合同约定的交房时间为2009年12月31日前，被告主张，合同约定的交房时间为2010年12月31日前。
原审判决认为：2009年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第三条约定交房时间为：该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2010年6月30日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年12月31日前。补充协议第四条约定，如果补充协议的内容与《商品房买卖合同》不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。故应以补充协议第三条约定的交房时间为准。该条款约定了两个不同的交付时间，现原、被告对该条款的理解产生争议，只能按照合同解释原则确定该条款的真实意思。按照该条款所使用的词句来看，原、被告约定的交房时间应为2010年12月31日前。
关于焦点2的问题，原告主张被告没有向原告邮寄入伙通知书，被告于2011年9月9日才将诉争商品房交付给原告。被告主张其于2011年6月30日向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2011年7月11日办理房屋交接手续，原告于2011年7月1日收到该通知，但迟于2011年9月9日才到被告处办理房屋交接手续。
原审判决认为：被告提供的邮件号码为XB23875726835的邮件查询单可以证明，原告于2011年7月1日收到被告邮寄的1份邮件。虽然原告否认邮件的内容为入伙通知书，但其未能说明邮件的内容。原、被告之间系买受人与出卖人关系，从常理推断该邮件应与双方的买卖关系有关联，结合该批系列案件中部分原告确认该时间段确有收到被告入伙通知书邮件的事实及原告提供的起止时间为2011年7月11日至2012年7月31日的物业管理费发票，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，被告所提供证据的证明力明显大于原告方提供证据的证明力，可以综合认定邮件的内容系被告通知原告于2011年7月11日到被告处办理房屋交接手续的入伙通知书。故被告主张已通知原告于2011年7月11日办理诉争商品房的房屋交接手续，应予采纳。
关于焦点3的问题，被告主张，被告在商品房建设期间共遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天、2006-2010年高考、中考、初考计45天，总计275天，被告可以据实予以延期275天交房。另由于原告逾期付款61天，被告可据实延期交房，以上被告可据实延期交付房屋的时间共计为336天。原告认为被告不能据此予以延期交房。
原审判决认为：原、被告签订的第200600012738号《商品房买卖合同》第八条第二款第3、4项约定，如遇中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，或市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，被告可据实予以延期。根据被告提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，被告自合同签订日2007年10月26日起至合同约定的房屋交付期限2010年12月31日止共遇见中、大暴雨96天、6级以上台风15天、停水7天、停电14天共计132天（已扣除重复天数），该时间段符合合同的约定，应在延期交房时间中扣除，被告据此可以顺延交房时间至2011年5月12日；而在顺延期间，被告共遇见停水1天、停电2天共计3天，被告可据此延长交房时间至2011年5月15日；至于原、被告签订合同之前发生的中、大暴雨等情形，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。虽然被告在商品房建设期间共遇见2006-2010年高考、中考、初考共计45天，但该时间段并不符合合同的约定，因此，不能在延期交房时间中扣除。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，原告所负担的义务是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致，故被告辩解原告逾期办结银行按揭贷款手续，导致被告迟延61天收到银行划拨的按揭款，并据此要求顺延交房时间的请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，被告可延长交房时间135天，即交房时间可顺延至2011年5月15日。
关于焦点4的问题，原告主张被告存在逾期协助办证行为，应承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止，按已付房款的日0.01%计算的逾期办证违约金。被告主张其不存在逾期协助办证行为，不应支付逾期办证违约金给原告。
原审判决认为，《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。原、被告实际交付房屋的时间为2011年9月9日，根据上述约定，被告应于2012年9月9日前办理初始登记并通知买受人。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证通知，原告于2012年2月25日收到该通知，被告已履行了《商品房买卖合同》约定的协助办证义务。故被告不存在逾期协助办证行为。
综上，原审判决认为：被告中升房地产公司依法开发辉映江山一期1、2＃楼，其与原告黄蔚芳签订的合同编号为200600012738的《商品房买卖合同》及2009年6月8日签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同及补充协议约定的义务。在补充协议中，原、被告对诉争商品房的价款作出调整，双方同意房价款变更为1712373元，这是当事人对自身权利的合法处分，应以变更后的价款作为计算逾期交房及逾期办证违约金的依据。根据合同及补充协议的约定，被告应在2010年12月31日前将诉争商品房交付给原告，被告在施工期间可延期135天，因此，交房时间可顺延至2011年5月15日。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条第二款中约定“买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙”，被告通知原告于2011年7月11日到被告处办理诉争商品房的交接手续，但原告于2011年9月9日才去办理交房手续，根据合同约定，在2011年7月11日应视为被告已交房，对于2011年7月11日之后所产生的逾期交房违约金，被告不需承担违约责任。至2011年7月11日，被告共迟延交房57天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被告应支付逾期交房违约金为1712373元×0.0001／天×57天=9760.53元。现原告要求被告支付逾期交房违约金315044.8元，部分缺乏事实依据，该部分，不予支持。
《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。原、被告实际交付房屋的时间为2011年9月9日，根据上述约定，被告应于2012年9月9日前办理初始登记并通知买受人。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年2月24日向原告邮寄办证通知，原告于2012年2月25日收到该通知，被告已履行了合同约定的协助办证义务且不存在逾期协助办证行为。故原告请求判令被告按照合同约定为原告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。庭审中，原告自愿放弃本案第1项诉讼请求中要求被告按照合同约定为原告办理车位所有权证的诉讼请求及第4、5项诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的权利，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决：一、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄蔚芳逾期交房违约金人民币9760.53元；二、驳回原告黄蔚芳的其他诉讼请求。
宣判后，被告中升房地产公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中升房地产公司上诉称，一、上诉人并未逾期交房。双方约定的交房时间为2010年12月31日前，但上诉人有据实可延期交房的理由，相应天数应在计算逾期交房违约金时应予扣除。在商品房建设期间，共计有中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水12天、停电22天，另2006-2010年高考、中考、初考计45天因政府重要活动造成工程无法施工，以上总计275天可以据实予以延期交房。另双方在《商品房买卖合同》附件四第四条第二款中约定应在《辉映江山商品房定购单》中约定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结按揭手续，但被上诉人于2007年10月26日签订商品房买卖合同，迟至2007年12月26日才将银行按揭款划至上诉人账户，逾期61天，上诉人可以据实延期交付房屋，以上可以据实延期交付房屋的时间总计为336天。而计算逾期交房的时间为2011年1月1日至2011年7月12日为220天，可见上诉人并未逾期交房，无需承担逾期交房违约金。二、原审认定“被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致……”，上述认定错误。被上诉人在一审开庭时承认，在合同签订当日就已办结银行按揭贷款的相关手续，但对此却未能提供证据予以证实。被上诉人应承担举证不能的不利后果。《商品房买卖合同》对办理银行按揭手续的时间已有明确约定，上诉人没有义务发通知催告办理按揭贷款手续。上诉人没有义务举证证明双方在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续系可归责被上诉人的原因所致。对于是否有按约定办理按揭贷款手续的举证责任在于被上诉人。综上，原审认定事实有误，请求发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人黄蔚芳答辩称，原审判决认定上诉人存在逾期交房符合事实与法律规定，应予维持。原审关于非被上诉人原因导致按揭贷款手续延期办结，被上诉人无需承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任的认定正确，应予维持。被上诉人已按《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，被上诉人承担的义务仅是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关的合同与文件。上诉人在《商品房买卖合同》签订后始终未向被上诉人发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明《商品房买卖合同》签订当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于被上诉人的原因所致。综上，上诉人的上诉理由不成立，缺乏事实与法律依据，应予驳回。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人的争议焦点为原审认定上诉人应支付逾期交房违约金是否正确。
本院认为，根据本案《商品房买卖合同》第八条第二款第3、4项约定，如遇中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，或市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，上诉人可据实延期交房。原审根据上诉人提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，认定自合同签订之日2007年10月26日起至约定的交房时间2010年12月31日止共遇见中、大暴雨96天、6级以上台风15天、停水7天、停电14天共计132天（已扣除重复天数）符合约定的可延期交房情形，据此认定交房顺延至2011年5月12日；并认定顺延期间共遇见停水1天、停电2天共计3天，进而认定交房时间可顺延至2011年5月15日，并无不当。上诉人主张商品房建设期间出现上述情形及2006-2010年高考、中考、初考共计45天的天数均可顺延交房时间，缺乏合同与事实依据，原审对此不予采信，并无不当。虽然合同约定被上诉人应于《商品房买卖合同》签订之日办结银行按揭贷款手续，但上诉人并无证据证明本案商品房在具备办理按揭贷款条件时，系因可归责于被上诉人的事由，导致按揭贷款手续未能按约定办结，原审认定上诉人关于因被上诉人逾期办结银行按揭贷款手续，导致上诉人迟延61天才收到按揭款，并据此要求交房时间顺延的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持，并判决上诉人仍支付逾期交房违约金，并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人福建中升房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人福建中升房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅家顶
审判员 倪德利
审判员 邱旭锋
二〇一三年十二月十九日
书记员 徐镇城