湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7306号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高钧平，该支行行长。
委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，该支行员工。
被上诉人（原审原告）：梁英，女，1957年1月30日出生，汉族，居民身份证地址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：辜波、王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。
原审被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，该公司总经理。
原审被告：刘晓东，男，1974年3月28日出生，汉族，居民身份证地址武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：周亚平，湖北易斯创律师事务所律师。
上诉人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）因与被上诉人梁英及原审被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、刘晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5593号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中行江汉支行的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回梁英的相关诉讼请求。二、二审诉讼费用由梁英承担。事实与理由：一、一审判决在事实认定上确有错误。1、先签订合同的一方认定为恶意串通损害后签订合同的一方合法权益违背常理。2、在没有相反证据的情况下否定公证书公证的事实。3、一审判决的事实认定极为混乱。4、一审判决认定的事实无任何逻辑可言。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决没有刘晓东与联友公司恶意串通的证据，其认定双方存在恶意串通主要是依据“推定”。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，该规定赋予了刘晓东请求确认梁英与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的权利，梁英没有此项权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，梁英有权请求联友公司承担违约责任、解除合同和赔偿损失。但其没有权利请求确认刘晓东与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，更没有权利请求确认刘晓东和中行江汉支行所签订的《零售贷款抵押合同》无效。三、一审判决中行江汉支行“应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200303988号期房抵押证明”，违反了《中华人民共和国物权法》的规定。四、一审判决颠覆了武汉地区此前所有的判例。
梁英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回中行江汉支行的上诉请求，维持一审判决。
刘晓东答辩称：第一，刘晓东从未和联友公司签署过任何买卖合同，也未就涉案房屋与中行江汉支行签署任何借款合同和借款抵押合同，也未办理房屋的抵押登记手续，中行江汉支行述称的刘晓东与其签署的借款和借款抵押合同，均是中行江汉支行与联友公司相互串通，假冒刘晓东名义，办理的商业贷款，且按揭贷款发放后也是由联友公司把每月的还款资金汇给江汉支行，再由江汉支行分配给每一个被假冒的个人账户中，因此，本案中没有一房二卖，而是刘晓东与联友公司和江汉支行未发生任何关系，只是刘晓东的名义被冒用了，刘无义务向任何人承担任何责任。因该个人按揭贷款已经形成逾期，刘为了避免个人信用受损，被迫与2016年7月起一直到现在被迫每月向该账户还款2500元。本案结束后，刘晓东将起诉中行江汉支行不当得利。
联友公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
梁英向一审法院提起诉讼，请求判令：1、梁英与联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-13-2的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司与刘晓东签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、刘晓东与第三人中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、协助办理诉争房屋的房地产权属证书；6、向支付逾期办证违约金3655元；7、本案诉讼费、查询费等费用由承担。
一审法院认定的事实，2002年7月12日，梁英与出卖人联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：梁英以总价365500元购买位于武昌区中华路都景园13层D型号房，建筑面积172.5平方米；梁英在2002年7月12日付款205500元、借款160000元；2002年10月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
梁英于2001年8月30日付购房款2万元，2001年11月19日付款5万元，2001年12月3日付款3万元，2002年7月12日付款105500元，联友公司共向梁英出具4张收据，均载明：梁英购房款、十三楼D型、付款金额，加盖联友公司财务专用章。2002年7月25日，梁英向武汉市农村信用社借款16万元用于购房，至此梁英支付全部购房款。
梁英陈述联友公司于2003年交付房屋后，一直由自己居住使用至今。
另查明，2003年5月4日，联友公司与刘晓东签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：刘晓东以总价517500元购买位于都景园第1栋1单元13层2号房，建筑面积172.5平方米；首付157500元，银行按揭36万元；2003年10月1日前交房。2003年6月6日，武汉市武昌区房产管理局办理了该房屋的商品房买卖合同备案登记。刘晓东陈述未在购房合同上签字，也未实际支付过购房款，未占有使用该房屋。
2003年5月，中行江汉支行与刘晓东签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：刘晓东向中行江汉支行借款36万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，刘晓东以中华路楚材巷161号1-1-13-2房屋为借款合同提供抵押。合同结尾处，借款人刘晓东签名按印，落款时间2003年5月4日，贷款人中行江汉支行签字盖章，落款时间2003年6月9日。2003年5月4日，联友公司为刘晓东上述贷款向中行江汉支行出具《不可撤销担保函》。2003年9月3日，中行江汉支行在武昌区房产管理局办理了编号为昌200303988预购商品房合同抵押权。刘晓东陈述未与中行江汉支行签订上述借款、抵押合同，亦未取得贷款。
查明，梁英到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。
庭审中，梁英陈述，与联友公司签订的购房合同中房屋地址都景园13层D型号房，同联友公司与刘晓东签订的购房合同中房屋地址都景园第1栋1单元13层2号房，以及房管部门登记备案的房屋地址都景园第1栋1单元13层2号房为同一房屋。
一审法院认为，梁英与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助梁英办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给梁英，该合同已经实际履行，且房款已经结清，联友公司应当继续履行协助梁英办理房屋权属证书的合同义务。故对请求确认与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，协助办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。
联友公司将本案诉争房屋出售给梁英后，又与刘晓东签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给刘晓东，并以刘晓东的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。刘晓东亦到庭陈述未与联友公司签订过购房合同，未交纳过购房款，亦未与中行江汉支行签订过任何合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，梁英要求确认联友公司与刘晓东签订的房屋买卖合同无效的主张，一审法院予以支持。
关于刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，刘晓东到庭予以否认，因联友公司与刘晓东签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，刘晓东也无权将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了梁英的合法权益，故刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故一审法院对梁英请求确认刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以支持。
联友公司将诉争房屋销售给梁英后，又与刘晓东签订武汉市商品房买卖合同，并将该房屋抵押给中行江汉支行用于贷款，导致梁英无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与梁英签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定：联友公司应当在交房之日起180天将材料报产权登记机关备案，否则梁英有权退房，但梁英一直占有使用诉争房屋，未提出退房要求，不符合要求支付逾期办证违约金的约定，故对请求判令联友公司承担逾期办证违约金2972元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于梁英请求联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方的约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故一审法院对梁英的该诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、梁英与武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、武汉市联友房地产开发有限公司与刘晓东签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、刘晓东与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、刘晓东、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200303988号期房抵押证明的手续。五、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助梁英办理房地产权属证书。六、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向梁英支付房产档案查询费110元。七、驳回梁英的其他诉讼请求。本案案件受理费6837元，公告费560元，合计7397元，由武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款梁英已垫付，由武汉市联友房地产开发有限公司随同上款一并付给梁英）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，中行江汉支行自述刘晓东已有数年未按时偿还贷款，中行江汉支行已就贷款合同纠纷于2017年12月对刘晓东、联友公司向武汉市江汉区人民法院提起诉讼。
本院认为，梁英与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕。联友公司将涉案房屋出售给刘晓东，并以刘晓东的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因刘晓东本人未到庭，其委托诉讼代理人也未提交交纳购房款的证据，且其从未对涉案房屋主张过任何权利，故刘晓东在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向中行江汉支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了梁英的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，梁英要求确认联友公司与刘晓东签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。无效合同，自始无效。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。中行江汉支行提供的公证书载明，刘晓东于2003年6月9日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同刘晓东落款时间为2003年5月4日，公证书载明的事实与实际不符，一审法院不予采信正确。
由于联友公司与刘晓东签订的房屋买卖合同已被认定为无效，刘晓东与中行江汉支行就涉案房屋签订的《零售贷款抵押合同》，将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了梁英的合法权益，中行江汉支行也未尽到审慎的审核义务，故刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》也应无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销。中行江汉支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，中行江汉支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6837元，由中国银行股份有限公司武汉江汉支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈喜兰