河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终129号
上诉人（原审被告）：灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地灵宝市长安路**号。
法定代表人：岳小斌，该公司董事长。
委托代理人：张华、姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：宁珂，男，1987年2月28日生，汉族，住北京市顺义区。
委托代理人：宁建生，男，1963年11月12日生，汉族，住三门峡市湖滨区，系宁珂父亲。代理权限为特别授权。
委托代理人：张浩，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）因与被上诉人宁珂房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2016）豫1202民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人越海公司的委托代理人姚风、被上诉人宁珂的委托代理人宁建生、张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年10月13日，宁珂与越海公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、宁珂购买越海公司开发的位于湖滨××××街坊越海华府B区商业1层117号房，户型为1-2层复式，该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.5米，建筑面积共298.42平方米，其中套内建筑面积291.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.94平方米。2、每平方米单价为7747.26元，总金额共2311937元。付款方式：一次性付款，约定付款时间：2012年10月13日，交纳比例：100%。3、交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，将房屋交付给买受人。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。如因买受人原因或政府原因，造成买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证的，出卖人不承担责任。合同还约定了其他事项。
合同签订后，宁珂按照合同约定期限，向越海公司一次性付清房款2311937元，契税93448.49元、房屋维修基金17905元、其他费用7776元，共计2431066.49元，按合同约定履行了付款义务。
因越海公司未按照合同的约定为宁珂办理房产证，双方协商不成，宁珂诉至原审法院，要求越海公司10日内为宁珂位于湖滨××××街坊越海华府B区商业117号房屋办理房屋所有权证、土地使用证以及消防验收手续；赔偿因迟延办理房地产权属证书和消防手续给原告造成的损失656387.96元（按人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2013年3月26日暂计算至起诉之日，要求计算至领取房地产权属证书之日止）。
另查明：涉案的房屋位于越海华府一期工程B区商业部分，经消防验收，存在土建、电气等诸多问题。由于越海公司未整改到位�消防部门对该部分工程不予验收，未通过消防验收工程，不具备房产证办理条件。
原审认为：宁珂与越海公司签订的房屋买卖合同，系其双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效。合同签订后，宁珂按照合同约定履行了全部付款义务，越海公司作为出卖人，应依照合同约定，持相关资料到产权登记机关备案，协助宁珂取得房地产权属证书。由于越海公司出售的房屋消防验收不合格，致使宁珂不能在约定期限内取得房地产权属证书，越海公司构成违约，应承担违约责任。宁珂要求越海公司继续履行合同，协助办理房产权属证书、土地使用证，符合法律规定，原审予以支持。关于消防验收手续，是房地产开发企业进行产权登记备案应提供的资料之一，不属于越海公司继续履行合同内容，故宁珂的该项请求，原审不予支持。
由于越海公司逾�未办理房地产权属登记，应承担逾期办证的违约责任。合同约定的违约金计算方式，按宁珂已付房价款2311937元的1%向原告支付违约金，经核算为23119.37元。宁珂认为该约定违约金过低，不足以弥补越海公司给其造成的损失，主张按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍支付违约金656387.96元，从2013年3月26日起开始计算。宁珂变更违约金的理由，不符合法律规定。双方约定的损失为23119.37元，明显过低，结合该案的客观实际，违约金应按照已付购房款总额，按照中国人民银行同期贷款利息的标准，自2013年3月26日起计算至本判决确定的房屋所有权证办理之日止。越海公司辩称缺乏依据，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九之规定，判决如下：一、灵宝市越海房地产有限责任公司应在本判决生效之日起90日内协助产权登记机关为宁珂位于五原路××街坊越海华府B区商业1层117号房屋办理房地产权属证书及土地使用证。二、灵宝市越海房地产有限责任公司支付宁珂逾期办证的违约金（违约金数额以已付购房款2311937元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息的标准，从2013年3月26日计算至本判决确定的房屋所有权证办理之日止）。限本判决生效之日起90日内付清。三、驳回宁珂的其他诉讼请求。案件受理费10860元，由宁珂负担860元，越海公司负担10000元。
宣判后，越海公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决越海公司90日协助产权登记机关为宁珂办理产权证书，与宁珂的诉讼请求不符，超出了宁珂的诉讼请求，违反了民诉法“不告不理”的诉讼原则。本案争议房屋暂不具备办理房产证的条件，要求越海房地产公司履行该义务属于事实上的履行不能，故对该请求应不予支持，告知其在符合协助办证条件时另案处理。2、宁珂未提交证据证明其损失存在，一审判决变更违约金无事实依据。3、一审判决未全额支持原告的高额诉讼请求，一审判决越海公司承担绝大部分诉讼费明显不当。
被上诉人宁珂答辩称：1、办理房屋及土地权属证书是越海公司的法定和约定义务，越海公司应当协助宁珂办理房屋及土地权属登记手续。涉案房屋无法本证的根本原因在于越海公司私自更改建设规划、私搭乱建，造成消防验收不达标，在能依法拆除、能及时修复的情况下不拆除、不修复而引起的，宁珂没有任何过错。2、宁珂要求越海公司10日内协助办理产权登记手续，原审法院判决越海公司90日内办理该手续，没有超出宁珂的诉讼请求。3、因越海公司迟延办理�权证书，造成宁珂无法充分行使其合法权益，无法顺利出租、无法通过抵押获得贷款、在市场行情走高时无法转让获利，给宁珂造成了严重损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，宁珂的损失客观存在又难以准确计算，可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准确定宁珂的损失。4、一审法院对违约金的调整符合法律规定。合同约定的违约金与宁珂的损失相比明显偏低，根据合同法第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，原审法院对违约金的调整符合法律规定。5、原审诉讼费分担方式公正合理。
二审中，上诉人越海公司向本院提交照片3张，拟证明涉案房屋宁珂已出租使用，不存在任何损失的事实。经庭审质证，被上诉人宁珂对照片真实性均无异议，但主张该房屋2016年年底才租出去，之前一直空置，因没有办理消防手续，租金很低。
二审经审理查明的基本事实与原审一致。
本院认为，关于原审是否超出宁珂原审诉讼请求的问题。宁珂在原审中提交了《诉讼请求变更申请》，将诉状中第一项诉讼请求变更为“要求被告协助产权登记机关为原告办理房屋所有权证、土地使用证及消防验收手续。”原审判令越海公司在判决生效之日起90日内协助产权登记机关为宁珂办理房地产权属证书及土地使用证，未超出宁珂的原审诉讼请求。
关于越海公司应支付的逾期办证违约金问题。宁珂与越海公司签订的商品房买卖合同约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”按照上述合同约定越海公司应向宁珂支付违约金23119.37元，但截止目前，越海公司逾期办证的违约行为已超过4年，越海公司仅向宁珂支付违约金23119.37元对宁珂显失公平，应予以调整。综合涉案房屋的用途、逾期办证时间、同地段房屋出租市场行情以及涉案房屋现已出租使用等事实，原审认定违约金总额偏高，本院根据本案实际酌定越海公司应按宁珂已付购房款的13%向宁珂支付违约金300552元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持三门峡市湖滨区人民法院（2016）豫1202民初3803号民事判决第一、三项；
二、变更三门峡市湖滨区人民法院（2016）豫1202民初3803号民事判决第二项为“灵宝市越海房地产有限责任公司支付宁珂逾期办证的违约金300552元。限本判决生效之日起90日内付�。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费10860元，由宁珂负担4000元，灵宝市越海房地产有限责任公司负担6860元；二审案件受理费10860元，由宁珂负担4000元，灵宝市越海房地产有限责任公司负担6860元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 琼
审 判 员 郭丽莎
助理审判员 焦玉兰
二〇一七年五月五日
书 记 员 刘臻东