湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民未终字第01777号
上诉人（原审被告）湖南××置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区××商业城××号。
法定代表人黄某某。
委托代理人，李某。
被上诉人（原审原告）池某某。
法定代理人池某。
委托代理人李某某。
上诉人湖南××置业有限公司（以下简称博××置业）因与被上诉人池某某房屋买卖合同纠纷，不服长沙县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2013）长县民初字第2063号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：池某某与博××置业于2010年11月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定博××置业将其开发的星沙开发区黄兴大道南、东六线东的明某一城小区第3幢414号房屋出售给池某某，合同约定：（1）房价款总额为379197元。（2）博××置业应于2010年10月28日前交房，（3）合同第十八条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人不能在约定期限内办理上述登记或者手续，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付日万分之一的违约金；合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。同日，双方签订《合同补充协议》附件四，其中第4条约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，应于入伙时按政府主管部门相关收费标准交清办理产权所需的税费等，由出卖人代收代缴，据实多退少补。出卖人承诺在买受人办理完入伙手续并交清以上税费及资料的情况下，360个工作日内办理好房屋产权证，否则出卖人按本购房合同第十八条有关约定承担违约责任。如因买受人原因推迟交房和提供有关资料及交纳有关税费等原因而导致不能及时办理产权证明，则一切后果由买受人自行承担…。合同签订后，池某某严格按照合同约定支付了全部房价款，积极履行了合同规定的义务，博××置业也交付了房屋。按合同约定，博××置业最迟应于2012年3月19日前办理好房屋权证，却直至2013年2月5日被告才为池某某办好房产证。双方因此酿成纠纷，池某某遂于2013年7月29日诉至原审法院，请求原审法院判令博××置业向池某某支付从2012年3月19日至2013年2月5日止，共计逾期323天的逾期办证违约金12248元，并承担本案诉讼费用。
池某某为证明其诉讼请求，向原审法院提交了如下证据：证据一、《长沙县商品房买卖合同》，拟证明：池某某与博××置业之间存在买卖合同关系；博××置业应于房屋交付后360个工作日内为该该房屋办理所有权证，如因博××置业原因逾期办理产权证，则由博××置业按照房屋总价款的日万分之一标准向池某某支付违约金。证据二、房屋产权证书，拟证明：博××置业办理房屋产权登记时间。证据三、销售不动产统一发票联，拟证明：池某某依约支付全部房款。
博××置业为反驳池某某的诉讼请求，向原审法院提交了如下证据：证据一、有关与业主达成延期办理房屋产权证的协议（包括明某一城业主座谈会，明某一城验收申请报告，明某一城业主代表协调会，明某一城未完成、需整改以及添置项目工程协议书等），拟证明：博××置业与业主委员会对办理产权证书的时间进行了协商，博××置业按协商约定的时间内为池某某办理了房屋产权证书，博××置业未违约。
博××置业对池某某提交的证据均无异议；池某某对博××置业提交的证据发表如下质证意见：对博××置业提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为博××置业所主张的临时业主委员会没有通过合法的手续取得相应的资质，池某某不认可其业主委员会；协议的内容只涉及对小区绿化方面的有关事项，并没有涉及对房屋产权证的办理时间变更的约定，不能证明博××置业的主张。
原审法院认为：池某某与博××置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合案件情况认定本案争议焦点为：一、池某某与博××置业是否对合同约定的办理房屋产权证的时间进行了变更；二、关于办理房屋产权证违约时间的认定；三、关于违约金的认定问题。
一、池某某与博××置业是否对合同约定的办理房屋产权证的时间进行了变更。博××置业辩称与业主代表达成《明某一城小区未完成、需整改以及添置项目工程协议书》是临时业主委员会签署的，该协议约定办理房屋产权证的时间延期至2012年10月份，并约定房屋权证延期至2012年农历年底办妥，因博××置业未能提交临时业主委员会依法成立的证据，且池某某亦不认可该临时业主委员会，故在博××置业未能提供其他证据予以佐证的情况下，对博××置业主张双方已对办理房屋产权证的时间进行了变更，不予采信；同时博××置业提交的《明某一城验收申请报告》只涉及绿化等配套设施的变更，并未涉及延期办理房屋产权证的事项，不能证明其抗辩主张，对其抗辩理由不予采信。故博××置业所提交的证据不能证明双方已对变更办理房屋产权证的时间达成一致，不能证明博××置业的主张。
二、关于办理房屋产权证违约时间的认定。博××置业主张房屋产权证的办证期限应为房屋交付之日起至博××置业向有关房屋产权登记部门提交房屋产权登记时止的360个工作日内。因博××置业未能向原审法院提交证据证明其向有关房屋产权登记部门申请登记的具体时间，故池某某主张以长沙县房屋产权管理局颁发的房屋权属证书上载明登记时间（2013年2月5日）为办妥房屋产权证的时间，原审法院予以支持；池某某主张以工作日计算办理房屋产权证的期限，认为博××置业于2010年10月28日交付房屋后的360个工作日的截止期限为2012年3月19日，博××置业应于2012年3月19日办妥房屋产权证，博××置业逾期办证323天（从2012年3月19日至2013年2月5日）。
三、关于违约金的认定问题。池某某主张违约金的计算方式为：房屋总金额379197元×日万分之一×323日，其计算违约金为12248元虽符合合同约定，但博××置业主张违约金过高。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。池某某未向原审法院举证证明其实际损失，且博××置业在履行中也无重大过错，原审法院结合涉及“明某一城小区”项目的类似案件的调解情况，依法酌情认定博××置业向池某某支付逾期办证违约金为11636元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：博××置业于本判决生效之日起五日内向池某某支付违约金11636元。本案一审受理费106元，减半收取53元，由博××置业负担。
博××置业上诉称：一、上诉人开发的小区在2010年年底就达到了验收条件，并已开始组织联合验收。因为已经入住的小区业主提出种种与验收无关的要求阻止验收，直接影响了房屋产权的办理；二、2012年9月，上诉人与被上诉人在内的全体小区业主达成一致并签订了《协议书》，双方均同意将房屋产权证办理时间推迟至2012年10月开始办理。事后上诉人如约改善了小区环境，完成了综合验收，如约为被上诉人办妥了产权登记。因此上诉人并未违约，不应承担违约责任，请求本院予以改判。
池某某及其代理人答辩称：一、小区未能通过验收是因为上诉人开发的小区基础设施未达到约定要求，不是业主阻止的结果；二、上诉人没有和被上诉人池某某达成协议，上诉人提供的《协议书》与被上诉人没有关系，没有被上诉人或者授权人的签名确认；三、上诉人所称的临时业委会没有合法成立的依据，被上诉人对其本身和签署的相关文件均不予认可。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。上诉人博××置业和被上诉人池某某均未向本院提交新的证据，对本案的基本事实部分均未表示异议。
本院认为：本案原审基本事实认定清楚，对当事人的争议焦点把握准确。被上诉人池某某与上诉人博××置业签订的《商品房买卖合同》对上诉人为被上诉人办妥房屋产权证书约定了明确的期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第七十条、第一百零七条的规定，上诉人应当按照合同约定全面履行自己的义务，如果需要变更合同条款，应当与对方当事人协商一致。上诉人既未能与被上诉人就变更合同条款达成一致，也未按照合同约定履行合同义务，应当依法承担违约责任。上诉人主张其与被上诉人池某某已经就房屋产权证书的办理期限推迟达成一致意见，但未能举证证明被上诉人已经就推迟办理房屋产权证书的期限表示同意。上诉人辩称其已经与包括被上诉人池某某在内的全体业主就推迟房屋产权证书的办理期限达成一致，并签订了《协议书》，但该协议书上并没有被上诉人池某某或者法定代理人的签名确认，其辩称的临时业主委员会也没有依法成立的相关证明。原审法院根据上诉人与被上诉人签订的合同条款、上诉人实际为被上诉人办妥房屋产权证书的时间，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定博××置业向池某某支付逾期办证违约金为11636元，符合法律规定。因此上诉人博××置业的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费106元，由上诉人湖南××置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 霞
代理审判员 胡益民
代理审判员 陈 瑶
二〇一四年六月九日
书 记 员 李 圆
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。