杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第812号
原告：李磊。
原告：唐慧娟。
被告：夏胜春。
原告李磊、唐慧娟为与被告夏胜春房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员倪泓独任审判，于2010年6月13日公开开庭进行了审理。原告李磊、唐慧娟到庭参加诉讼，被告夏胜春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李磊、唐慧娟共同起诉称：2010年2月2日，两原告为购买被告所有的杭州市文亭公寓2幢3单元102室房屋，通过杭州千惠房地产代理有限公司（以下简称千惠公司）与被告订立《房屋居间转让意向协议》一份，约定：房屋转让价格为99万元；双方于2010年2月9日之前至千惠公司签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖文书并共同委托千惠公司办理该房的过户转让手续。为此，两原告当天即通过千惠公司向被告支付房屋转让意向金20000元。2010年2月9日，在签署《杭州市房屋转让合同》过程中，被告提出种种不合理要求，导致合同未能按时签订，双方协商于2010年2月24日前重新签订。后因时间未能达成一致，遂双方再次定于2010年2月28日之前签署《杭州市房屋转让合同》。原、被告也为此先后订立了三份《房屋居间转让意向协议》。2010年2月27日，原、被告再次共同签署《杭州市房屋转让合同》，但被告对该合同文本的部分条款提出异议，特别是其中的第六、七条，认为是加重了被告的违约责任，要求更改。经多次协商，双方终于在2010年3月3日对合同条款达成一致。但在商议签订时间的过程中，被告却一拖再拖，无出售诚意，最后明确提出有人高价购买该房，要单方面中止协议。两原告认为被告的行为已构成违约，故要求判令：1、被告退还房屋转让意向金20000元，并支付自2010年2月2日至判决之日期间的利息损失；2、被告赔偿违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告夏胜春书面答辩称：一、被告与两原告及千惠公司三方共同签字的《情况说明》已清楚记录了事件经过。在签订《杭州市房屋转让合同》时，两原告坚持按照合同中的第七条“如因甲方（即本案被告）过失造成乙方（即本案两原告）不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金100000元”约定产权登记的违约责任，而被告认为该违约责任的表述只反映了两原告的单方愿望，已超出《房屋居间转让意向协议》规定的内容，无任何法律依据，因此被告拒绝接受无需承担法律责任。而两原告拒绝接受被告的意见，在协议时间即2010年2月28日前拒绝签订合同，已违约。《房屋居间转让意向协议》是公平的，两原告作出这种决定就应该承担相应后果。故要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告李磊、唐慧娟为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、《房屋居间转让意向协议》三份。证明原、被双方约定房屋转让意向金为20000元，违约金为20000元。
2、收据一份。证明两原告已向中介公司支付房屋转让意向金20000元。
3、定金收条（复印件）一份。证明被告已收到该20000元意向金。
4、《情况说明》一份。证明被告对《杭州市房屋转让合同》（示范文本）中的第七条不予认可。
5、千惠公司出具的证词（复印件）一份，证明被告没有出售房屋的诚意。
6、录音磁带（附录音书面整理记录）一份。证明被告违约的事实。
7、《杭州市房屋转让合同》及补充协议（其中一份为复印件）各二份。证明在对合同条款基本达成一致后，因被告涨价，双方未实际签订合同的事实。
8、结婚证一份。证明两原告为夫妻关系。
被告夏胜春未提供证据。
审理中，两原告申请证人杜某出庭作证，以证明其提供的录音磁带内容的真实性。证人杜某在本院当庭播放录音后，对录音内容的真实性予以认定，并陈述：证人为千惠公司的员工，是原、被告双方买卖涉案房屋的经纪人；当时双方在商定房屋转让价990000元后，签订了《房屋居间转让意向协议》，两原告也经其公司向被告支付了20000元意向金；但之后被告在签订正式合同时，不同意合同示范文本中的部分条款，主要是对办证时间有异议，认为被告的违约责任过重；经向被告解释也无果，让被告自己去房管局咨询，被告的回复又很含糊；因为无法达成一致，原、被告双方为重新约定正式签约时间，先后共签订了三份《房屋居间转让意向协议》。
对上述证人证言，两原告表示无异议。
被告夏胜春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证与质证之权利。结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对原告李磊、唐慧娟提交的证据及证人证言作如下认定：
1、两原告提供的证据1、2、4、8，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
2、两原告提供的证据3为复印件，经千惠公司的员工杜某确认，本院对其真实性予以认定。
3、两原告提供的证据5虽系复印件，但因其员工杜某已出庭作证，故其形式真实性、合法性、关联性应予认定。该证词与原告提供的证据4、7内容吻合，形成证据链，可以证明原、被告就合同条款多次磋商的事实。本院对上述证据予以认定。
4、两原告提供的证据6为录音磁带，经其中通话人之一杜某确认，该录音为其与被告在2010年3月18日的电话通话内容。本院对该证据的真实性予以认定。至于杜某的其他证言部分，本院结合上述已认定的证据予以认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
原告李磊、唐慧娟为夫妻关系。经千惠公司居间介绍，两原告意欲购买被告所有的杭州市文亭公寓2幢3单元102室的房屋。2010年2月2日，原告唐慧娟出面与被告签订《房屋居间转让意向协议》一份，约定：总房款990000元；买方为表示购买诚意，支付购买该房的意向金20000元交由中介公司先行代为保管；中介公司在收取该意向金后，在3个工作日内联系卖方书面确认，如卖方同意买方的购买条件，在本协议上签字认可并将上述房产的权利凭证交由中介公司保管后，买方同意将意向金转付给卖方，如卖方不同意，经买方要求卖方必须立即将意向金全额无息退还给买方；双方基于以上条件已达成一致，同意于2010年2月9日之前到中介公司所在地签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖文书并共同委托中介公司办理该房的过户转让手续；各方违反上述约定的向对方支付违约金20000元；等等。当日，原告唐慧娟即向中介公司支付意向金20000元，被告也收到中介公司代为转付的该款并出具定金收条一份。
2010年2月9日，因被告对《杭州市房屋转让合同》（示范文本）的部分条款提出异议并要求修改，双方两次更改正式签约时间，并为此又重新先后签订了两份《房屋居间转让意向协议》，最后约定的签约时间为2010年2月28日。但直至2010年2月27日，因对《杭州市房屋转让合同》的第七条“如因甲方（即本案被告）过失造成乙方（即本案两原告）不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金100000元”这一关于产权登记的约定，被告不能接受，但认为合同主要条款能达成一致，定金协议有效，应当继续履行，并提出应该签订正式购房合同并执行，该条款属于附属条款，可以在以后继续协商或在发生争议时由法院裁决，并认为该条款应修改为：“买卖双方责成并监督中介公司本着诚信为本、高效及时和确保资金安全的原则，按照通常的工作流程和期限办理合同履行的后续事宜和产权登记手续，双方予以积极协助，如因一方的过错造成另一方损失的，应该赔偿损失并支付损失额10%的违约金”。两原告则认为该第七条为合同的主体条款之一，若对该条款不能达成一致，则《杭州市房屋转让合同》无法继续签订；若被告认同该条款，则可继续履行《房屋居间转让意向协议》并签订合同。为此，在中介公司的见证下，原、被告对因双方在合同条款上无法达成一致而造成合同不能签订作出书面情况说明。
2010年3月18日，被告向中介公司要求拿回三证，并认为《房屋居间转让意向协议》在2010年2月28日就已无效，对原、被告双方已无约束力，如果说有效就是在违约责任上有效；现在有人出价更高，其不可能按原价卖给两原告，如果在同等条件下，两原告仍可有一定优先。
本院认为：两原告与被告及千惠公司签订的三份《房屋居间转让意向协议》，均系各方当事人之真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按约履行。被告以双方未在2010年2月28日签订正式的《杭州市房屋转让合同》为由，主张该协议无效，与事实和法律不符，本院不予采信。根据该协议，被告在收到千惠公司转交的由两原告支付的20000元房屋转让意向金、并出具书面确认（定金收条）后，视为被告已同意两原告以990000元的价格购买其所有的房屋，在此基础上，双方应当于约定的时间签订正式的《杭州市房屋转让合同》。从双方协商的合同来看，该合同条款是参考《杭州市房屋转让合同》示范文本所订立，其中双方争议的“关于产权登记的约定”条款，为示范文本中载明，且系双方在房屋转让过程中必须明确的条款，两原告提出按照示范文本约定产权登记的时间和违约责任，并无不妥。被告认为该合同条款系两原告的单方意思表示、存在加重其违约责任的情形而要求两原告修改，在两原告不同意修改的情况下，即以两原告不按时签订正式的《杭州市房屋转让合同》为由主张两原告违约，理由不足，本院不予采信。据此，被告在收取了两原告的房屋转让意向金后，在未有约定或法定的协议终止事项出现的情形下，无正当理由不履行与两原告正式签约的义务，其行为已违反了《房屋居间转让意向协议》的约定，应向两原告退还房屋转让意向金并承担相应的违约责任。故两原告要求被告退还房屋转让意向金20000元并支付违约金20000元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因违约金具有填补损失的性质，而两原告主张房屋转让意向金的利息损失未超过约定的违约金，故本院对该项请求不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、夏胜春退还李磊、唐慧娟房屋转让意向金20000元，于本判决生效之日起十日付清；
二、夏胜春支付李磊、唐慧娟违约金20000元，于本判决生效之日起十日付清；
三、驳回李磊、唐慧娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元减半收取400元，由夏胜春负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一〇年六月十七日
书记员 李韵