广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终1670号
上诉人（一审被告）：陈少伟，男，1967年1月16日出生，汉族，住兴业县。
上诉人（一审第三人）：梁丽（系陈少伟妻子），女，1978年10月3日出生，汉族，住址兴业县石南镇医院路**号，现住玉林市。
两上诉人的共同委托代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄宏威，男，1992年3月28日出生，职工，住兴业县。
委托代理人：黄梓彪，广西典圣律师事务所律师。
委托代理人：邓文海，广西典圣律师事务所律师。
一审第三人：符传仪，女，1955年3月12日出生，汉族，住兴业县。
上诉人陈少伟、梁丽因确认合同效力纠纷一案，不服兴业县人民法院(2015)兴民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，与审判员邹丽娟、代理审判员杨庆俭参加的合议庭进行了公开审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院查明：2014年6月3日，第三人符传仪以“黄雄威”的名义与被告陈少伟签订一份《房屋转让协议》，协议约定：被告把位于兴业县黑米堆住宅区【土地证号：兴国用（1998）字第0101113**号，房权证号：兴房字第××号】以415000元的价格转让给“黄雄威”，第一期先付310000元（签字后付），余下款项第二期付清，到办证大厅签字后全部付清余款。协议签订当日，第三人符传仪通过银行转账方式支付了第一期购房款310000元给陈少伟。同年6月6日，符传仪又把余款105000元通过银行转账方式支付给陈少伟。陈少伟收到此款后在《收条》上注明同年6月9日交房给原告。同时被告把转让房屋的土地证及房产证交付给第三人符传仪。原告已于上述日期搬入居住至今。后因过户问题协商未果遂发生纠纷。另查明，兴业县大平山镇平山村委会出具《证明》载明黄宏威（黄雄威曾用名）是该村村民，属同一人。再查明，兴业县黑米堆住宅区【土地证号：兴国用（1998）字第010111305号】房屋1幢（4层2**平方米）系被告陈少伟婚前的个人财产。被告陈少伟与第三人梁丽于2008年12月9日登记结婚，在登记结婚的前一日，双方签订一份《协议》，其中约定双方领取结婚证后，原属于陈少伟位于兴业县黑米堆住宅区【土地证号：兴国用（1998）字第010111305号】房屋1幢（4层278平方米）自动转为双方共有财产（各占**%），涉及房屋买卖及产权处置的问题必须取得双方签字同意后才生效。2014年6月3日陈少伟在未告知梁丽的情形下与符传仪签订《房屋转让协议》，事后亦未得到共有人梁丽的追认。
2015年2月9日，黄宏威向一审法院提起诉讼，请求判令：确认黄宏威与陈少伟于2014年6月3日签订的《房屋转让协议》有效；陈少伟于判决生效后10日内协助黄宏威将转让的位于兴业县黑米堆住宅区的土地使用权及房屋过户到黄宏威名下。
一审法院认为：原告黄宏威与（黄雄威曾用名）属同一人，第三人符传仪以”黄雄威”的名义与被告陈少伟签订的《房屋转让协议》中买方就是原告”黄宏威”的名字，第三人符传仪已按协议约定于2014年6月3日支付了第一期房屋转让费310000元，2014年6月6日支付余款105000元，被告收到全部房屋转让费415000元后又出具《收条》给原告收执，并约定同年6月9日交房，被告也按双方约定的期限把转让房屋的锁匙、土地证及房产证交付给第三人符传仪，原、被告及第三人符传仪的行为是各方真实意思表示。根据有关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原告要求确认其与被告于2014年6月3日签订的《房屋转让协议》有效的请求，依法予以支持。被告出卖房屋后有义务协助原告到相关部门办理产权变更登记手续。对被告陈少伟辩称及第三人梁丽述称涉诉房屋为其两人的夫妻共同财产，房屋转让协议没有梁丽的签名是无效的，应该退还购房款的问题，被告陈少伟与第三人梁丽于2008年12月8日签订的《协议》，实质上为被告陈少伟把其婚前个人财产涉诉房屋的一半赠与给第三人梁丽的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条的规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续，被告陈少伟赠与涉诉房屋产权一半给第三人梁丽，未到产权登记机关办理变更登记手续的，对外不得对抗第三人。本案中第三人符传仪与被告陈少伟签订《房屋转让协议》时，该房屋尚未办理产权变更登记手续，房屋所有权人仍为被告陈少伟一人，故第三人符传仪从物权公示力上有理由相信该房屋为陈少伟的个人财产。并且双方签订转让协议后，第三人符传仪已按协议履行完毕付款的义务，被告陈少伟亦按协议履行交付房屋锁匙及有关产权证的义务，故对被告陈少伟辩称及第三人梁丽述称依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、原告黄宏威与被告陈少伟于2014年6月3日签订的《房屋转让协议》有效；二、被告陈少伟于本判决生效后十日内协助原告黄宏威到有关部门办理兴业县黑米堆住宅区【土地证号：兴国用（1998）字第0101113**号，房权证号：兴房字第××号】转户到原告名下的手续。案件受理费100元，由被告陈少伟负担。
上诉人陈少伟、梁丽不服一审判决，上诉称：一、涉讼房地产为两上诉人夫妻共同财产，本案《房屋转让协议》因未经共有人梁丽的同意应归于无效；二、上诉人并未将讼争的房地产交付给被上诉人管理使用，是被上诉人未经上诉人的许可强行搬入讼争房屋居住；三、上诉人陈少伟虽然与被上诉人签订协议，但是因未办理产权过户登记手续，所有权尚未转移，一审判决适用合同法第一百三十条和物权法第十五条属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人黄宏威答辩称：上诉人的陈述不是事实，其主张涉案房屋为两上诉人的夫妻共同财产没有法律依据，涉案《房屋转让协议》合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人符传仪陈述称：上诉人的上诉请求不合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一审第三人符传仪为帮被上诉人黄宏威购房，以黄宏威的名义与上诉人陈少伟签订《房屋转让协议》，并支付了全部的购房款，上诉人陈少伟在收到购房款后将涉讼房地产及相关证件交付给符传仪，黄宏威对符传仪以其名义购买房屋的行为予以认可，其是协议的一方当事人。上诉人陈少伟与被上诉人之间签订的《房屋转让协议》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。被上诉人黄宏威交付转让款后，已接收转让的房屋并对房屋进行占有和使用，虽然双方未办理物权登记，但并不影响合同的效力，作为出卖方的陈少伟应继续履行合同的附随义务，协助买受人黄宏威把转让的房地产办理过户至黄宏威名下的手续。上诉人陈少伟在婚前与梁丽协议约定将讼争房地产一半的产权赠与上诉人梁丽，但对该赠与的财产因未依我国合同法的规定办理产权变更登记手续，财产的权利未依法转移，对外不具有物权公示效力，不得对抗第三人，不能对抗被上诉人通过购买善意取得该房地产的物权。故上诉人提起涉讼的房地产为两上诉人的夫妻共同财产，涉案合同因未经梁丽同意签订而应归于无效的主张，不符合法律的相关规定，本院不予支持。上诉人主张其并未将讼争房屋交付给被上诉人，是被上诉人强行搬入居住，上诉人的主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元（上诉人陈少伟、梁丽已预交），由上诉人陈少伟、梁丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邹丽娟
代理审判员 杨庆俭
二〇一七年三月六日
书 记 员 马思宇