辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第136号
上诉人（原审原告）韩起，男，系退休工人。
委托代理人张广武，系辽宁银信律师事务所律师。
委托代理人张玉琼，系辽宁银信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王斌，男。
被上诉人（原审被告）杨栋丽，女，无职业，系被上诉人王斌妻子。
委托代理人王斌，自然身份情况同上。
被上诉人（原审第三人）安宁，女，无职业。
委托代理人沈希成，系安宁丈夫。
委托代理人唐威，系辽宁社和律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司大连友好广场支行，住所地大连市中山区玉光街61号。
负责人王龑，系该支行行长。
委托代理人董重，男，系该行职员。
委托代理人石琦，男，系中国工商银行股份有限公司大连市分行职员。
被上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司大连西岗支行，住所地大连市西岗区新开路30号。
负责人阎民章，系该支行行长。
委托代理人孙圣雄，男，系该行职员。
委托代理人石琦，男，系中国工商银行股份有限公司大连市分行职员。
上诉人韩起因所有权确认纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘民初字第04311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩起及委托代理人张广武、张玉琼，被上诉人王斌（系被上诉人杨栋丽的委托代理人），被上诉人安宁的委托代理人唐威，第三人中国工商银行股份有限公司大连友好广场支行（以下简称“工行友好支行”）及被上诉人中国工商银行股份有限公司大连西岗支行（以下简称“工行西岗支行”）的委托代理人石琦，原审第三人工行友好支行的委托代理人董重，被上诉人工行西岗支行的委托代理人孙圣雄均到庭参加诉讼。
原审原告韩起诉称，2000年11月30日，被告王斌以大连钢厂分配的职工住宅房抵顶其欠原告的10万元欠款，并且双方签订了协议书。2002年该房屋竣工，被告王斌将该房屋交付给原告，此后原告一直在此居住至今。原告数次请求被告办理房屋过户手续，但被告一直未予履行。2013年6月，有人到原告家要求腾退房屋，称案涉房屋已经由第三人安宁购买并办理了房屋所有权证。后经原告调取相关档案，得知二被告已将案涉房屋转让给第三人安宁，并已经办理了所有权转移登记。被告王斌将房屋抵债给原告并由原告实际占有使用至今，其所有权为原告所有，被告王斌隐瞒该房屋抵债的事实将房屋抵押贷款是无权处分，未经韩起追认，行为无效。第三人安宁购买该房屋前未到现场了解核实房屋占有使用情况，却在房地产登记机关做虚假陈述，违反了法律规定和交易习惯，不构成善意取得。工行友好支行及工行西岗支行在用案涉房屋办理抵押贷款前亦未到现场了解相关情况，不能构成善意取得抵押权，其行为无效。故原告诉至法院，请求判令：大连市甘井子区金荣路64号2单元503号房屋归原告所有，被告王斌、杨栋丽将该房屋所有权转移登记到原告名下；被告承担办理上述房屋所有权转移登记时转让方的法定税费（印花税、营业税、所得税及二分之一的交易费，以税务机关和房屋管理机关依法核定为准）；被告王斌将房屋所有权转让给第三人安宁的行为无效，安宁和王斌共同将房屋所有权人恢复至王斌名下；第三人安宁与第三人工行西岗支行共同办理抵押注销登记手续的行为无效。
原审被告王斌、杨栋丽辩称，不同意原告诉讼请求。原告和被告之间不存在购房协议。也不存在借款关系，韩起用10万元购买房屋，但没有足额支付，被告王斌只收到4.8万元。
原审第三人安宁辩称，不同意原告诉讼请求。该房屋现在由安宁合法购买，并办理了房屋所有权证，原告诉求该房屋更名至王斌名下根本不成立，物权已经和王斌无关。安宁购房履行的手续合法有效，所以原告称安宁与王斌间的转让行为无效理由不成立。
原审第三人工行友好支行、工行西岗支行辩称，认同二被告的意见，我行根据合法的手续办理了房屋登记，目前已经取得他项权证，应当受法律保护。
原审法院经审理查明事实后，作出如下判决：驳回原告韩起的诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费共5530元（原告已预付），由原告负担。
宣判后，韩起不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决发回重审或依法改判支持其在一审的全部诉讼请求。主要上诉理由如下：一、原审法院遗漏了应当认定的以下基本事实：1、上诉人韩起与被上诉人王斌以房屋抵偿债务的协议已经履行，案涉房屋已经归韩起所有；2、被上诉人安宁明知案涉房屋由他人占有使用，房屋所有权及使用权可能存在争议，没有到现场了解案涉房屋实际状况，但安宁和王斌、杨栋丽在房屋交易管理部门询问时共同进行了虚假陈述，骗取了案涉房屋所有权转移登记；3、工行友好支行在与王斌签订抵押贷款合同时没有依据法律规定和一般商业交易习惯对抵押物进行了核实，办理抵押登记后，上诉人办理案涉房屋所有权转移受阻，方知被上诉人将案涉房屋抵押给工行友好支行，遂向工行友好支行交涉，因此，工行友好支行应当知道案涉房屋所有权、使用权存在争议，王斌无权处分案涉房屋所有权，其在贷款没有到期的情况下向王斌施压提前收回贷款，并将风险转移给工行西岗支行；4、工行西岗支行与安宁签订抵押贷款合同前明知或应当知道案涉房屋所有权、使用权存在争议，王斌无权处分案涉房屋所有权，安宁不能合法取得案涉房屋所有权。二、原审法院适用法律错误。
被上诉人王斌、杨栋丽表示服从原审判决，但原审法院认定上诉人对案涉房屋有居住权的事实不予认可。
被上诉人安宁表示服从原审判决。认为上诉人韩起是外地户籍，与被上诉人王斌签订转让协议时，案涉房屋是使用权房屋，按照公有房屋买卖的规定，韩起的身份不允许购买使用权房屋，因此，他们之间签订的协议是无效。
原审第三人工行友好支行及被上诉人工行西岗支行表示服从原审判决，认为上诉人韩起与被上诉人王斌间签订转让协议是否履行均不产生物权变动的结果，上诉人提出抵押贷款过程银行存在过错没有充分的证据证明，抵押贷款合同合法有效，应当受到法律的保护。
本院认为，被上诉人王斌、杨栋丽已经将案涉房屋交付给上诉人韩起居住多年，本应按照转让协议约定及事后向上诉人韩起出具的办理权属转移手续的承诺为上诉人办理过户手续，但被上诉人王斌、杨栋丽在没有法定理由与上诉人韩起解除上述买卖合同的情况下，将案涉房屋以高出先买人韩起5倍多的价格出卖给被上诉人安宁，有违诚信，构成恶意违约；被上诉人安宁作为普通的购房人，在购买案涉房屋时亦有许多不合常理之处。被上诉人王斌与安宁之间是否存在恶意串通损害韩起合法权益的行为，及被上诉人王斌是否存在假借安宁的名义套取银行按揭贷款的行为等等，原审法院对上述事实没能查清的情况下，驳回上诉人韩起要求确认王斌与安宁之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，事实不清，证据不足，且原审法院将案涉房屋的使用权与所有权分离处理亦存在不当之处，为充分保护各方当事人的权利，本案发回重审为宜。发回重审后，原审法院应当注重做好调解工作，调解不成，着重对安宁物权取得的合法性进行审查，若法院最终认定王斌与安宁间的买卖合同有效，上诉人韩起依据有效合同享有债的请求权，可以向被上诉人王斌、杨栋丽主张违约赔偿责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因此，原审法院经审理后如果确认王斌与安宁签订买卖合同有效，应当向上诉人韩起释明变更诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第04311号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费5530元，退回上诉人韩起。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年四月十六日
书记员 王 亮