湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第968号
原告贺灵芝，女，1983年6月21日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。
委托代理人林湘，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。
被告永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄衍政。
委托代理人阳青、顾曦，湖南锐和律师事务所律师（特别授权）。
原告贺灵芝与被告永州港隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法适用简易程序由审判员唐梅玲独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行审理，书记员刘玉玲担任记录。2014年9月26日转为普通程序审理，由审判员唐梅玲担任审判长，与审判员陈芳、人民陪审员唐源钟组成合议庭，于2014年10月24日公开开进行了审理，书记员刘玉玲担任记录。原告贺灵芝的委托代理人林湘，被告永州港隆房地产开发有限公司委托代理人阳青，顾曦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺灵芝诉称，2012年8月30日，原告即买受人贺灵芝与被告永州港隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：被告永州港隆房地产开发有限公司（出卖人）将坐落于永州市零陵区芝山路1号的商品房第7层24号房（建筑面积为58.38M2）以单价3，695.22元／M2的价格出售给原告（买受人），双方商定按银行按揭贷款方式付款，首付购房款为总价款的30%，即人民币65，727元，余款150，000元通过银行按揭由银行直接付给被告永州港隆房地产开发有限公司。合同签订后，按合同第十二条之规定，合同中所标价为综合价，其中2，300元每平方米为被告永州港隆房地产开发有限公司出售毛坯房团购价，其余1，395元每平方米为购房户和合作经营宾馆的费用，同日原告及与永州市新领域策划发展有限公司签订了《峰尚都市公寓租赁经营合同》，该合同约定原告向被告永州港隆房地产开发有限公司缴纳购房款后，由永州市新领域策划发展有限公司向原告支付租金，租赁期限届满或新领域策划发展有限公司提前终止租赁合同，房屋内装修及家电设施等均归原告所有。后原告依约向被告永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款65，727元。2013年7月，被告所谓的峰尚合作经营公寓突然倒闭，永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏均文失去联系，被告经营合作的峰尚公寓装修极其低劣，里面的家电设施已经全部转移，被告永州港隆房地产开发有限公司的法定代表人黄衍政也出逃，导致原、被告双方签订的合同面临巨大的情势变更，被告的经营状况已严重恶化，并开始转移财产，以逃避债务。因被告向原告以超过市场价格的标准多支付每平方米1，395元所谓的被告与峰尚合作经营公寓的合作费用，现原告的租赁合同的目的已无法实现，被告的行为已经证明其无法履行合同义务，被告的行为已经构成违约，被告约定返还原告多支付的总计81，440元的“合作经营宾馆”的费用。为此原告诉至法院处理，要求判令：被告永州港隆房地产开发有限公司返还原告购房款中作为与峰尚合作经营宾馆的费用共计81，440元。
原告贺灵芝为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1号证据、原告的身份证复印件，用以证实：贺灵芝是本案的合格原告；
2号证据、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，用以证实：原告根据合同主张被告违约，签订合同的目的没有实现；
3号证据、《峰尚都市公寓租赁经营合同》，用以证实：（1）对《商品房买卖合同》中第十二条中“合作经营宾馆的费用”，证明合同目的无法实现；（2）依据合同相对性，证明被告是诉请的履行主体；（3）证明由第三人履行《商品房买卖合同》中条款，第三人不履行，被告应该向原告承担违约责任；
4号证据、被告出具给原告购房首付款的收据及原告办理按揭，偿还银行贷款凭证，用以证实：（1）原告依据合同履行付首付款义务；（2）依据合同相对性，证明被告是诉请的履行主体；
5号证据、峰尚报道（第三方当时宣传海报），用以证实：用以解释《商品房买卖合同》中第十二条中“合作经营宾馆的费用”，证明合同目的无法实现。
6号证据、照片，用以证实：房屋装修质量差。
对原告提交的上述证据，被告永州港隆房地产开发有限公司的质证意见是：1号证据、无异议。
2号证据、真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该合同的第十二条恰恰证明港隆公司只是代收款，而不是与原告经营的主体；
3号证据、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该份合同不能证明港隆公司是本案的主体，且这份合同与港隆公司无关；
4号证据、真实性、合法性无异议，该收据恰好证明港隆公司与原告的买卖合同已经全部履行完毕；对原告办理按揭，偿还银行贷款凭证无异议；
5号证据、真实性有异议，因没有原件核对，且该份证据与港隆公司无关；
6号证据、真实性、合法性、关联性均有异议，首先不能证明照片上面所拍摄的地点是争执的房屋，即使是标的房屋与港隆公司也没有关系。
被告永州港隆房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不是返还代收费用的主体，被答辩人无权要求答辩人返还；理由一、答辩人与被答辩人之间存在租赁经营合同关系，根据《商品房买卖合同》第十二条约定“其余1395元每平方米为购房户作为和尚峰合作经营宾馆的费用”，答辩人只是费用的代收人，与被答辩人存在合作经营法律关系的是与其签订《峰尚都市公寓租赁经营合同》的永州市新领域策划发展有限公司（以下简称新领域公司）。根据“合同相对性”原则和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，答辩人不是返还经营宾馆费用的适格被告；理由二、答辩人代收的费用已交由新领域公司用于标的房屋的装修及其他经营用途，被答辩人的合作经营费用已由新领域公司用在被答辩人购买的毛坯房装修及其他经营用途上。被答辩人也接受了新领域公司装修后的房屋。被答辩人在诉状中所说公寓装修极其低劣的问题，并没有提交有力证据，即使事实如此，责任在于装修人和与被答辩人合作的经营者新领域公司。二、《商品房买卖合同》已履行完毕即双方权利义务已终止，被答辩人所说的“情势变更”无事实与法律依据；理由一、被答辩人所诉称的内容与事实不符，答辩人的法定代表人黄衍政只是回香港老家休养，不存在被答辩人诉称的“出逃”，黄衍政与杨荣林、杨春莉夫妇之间的股权转让行为是正常的市场行为，不存在是转移财产、抽逃资金以逃避债务；理由二、《商品房买卖合同》的合同目的已实现，被答辩人签订《商品房买卖合同的》的目的是为了获得其购买的房屋。而答辩人已依约交付房屋，且已为被答辩人办理好房屋相关产权证并交付，因此被答辩人购房的目的已实现；理由三、被答辩人的诉请无法律依据，情势变更的前提是合同还在履行过程中，而在本案中，答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》已经履行完毕。故被答辩人诉称的情势变更无从说起。综上所述，答辩人不是适格被告，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，应依法予以驳回。
被告永州港隆房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交下列证据：新领域策划已提取款项明细及部分转帐凭证，用以证实：港隆公司已把代收费用支付给贺灵芝的合作者（新领域公司）用于房屋装修和其他经营用途。
对被告提交的上述证据，原告的质证意见是：真实性、合法性、关联性均有异议，只是单方提供的只能证明被告港隆公司与新领域公司之间的交易，达不到被告所证明的目的。
经庭审质证，本院对原告提交的上述证据确认如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3、4的真实性、合法性予以确认，对其关联性将结合本案的事实综合予以确认；对证据5，因其没提供原件予以核对，故对其真实性、合法性、关联性不予确认；对证据6，因无法确认该照片具体的拍摄地点，不能证明原告欲证明的事实，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。
经庭审质证，本院对被告提交的上述证据确认如下：因该证据反映了被告与永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏军文之间的业务往来的账目，无法证明被告将多收原告的购房款转付给了新领域公司的事实，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。
根据原、被告陈述和采信的证据，本院确认以下案件事实：2012年8月30日，原告即买受人贺灵芝与被告永州港隆房地产开发有限公司签订《峰尚都市公寓商品房买卖合同》一份。该合同约定：被告永州港隆房地产开发有限公司（出卖人）将坐落于永州市零陵区芝山路1号的商品房第7层24号房（建筑面积为58.38M2）以单价3，695.22元／M2的价格出售给原告（买受人），双方商定按银行按揭贷款方式付款，首付购房款为总价款的30%，即人民币65，727元，余款150，000元通过银行按揭由银行直接付给被告永州港隆房地产开发有限公司。合同签订后，按合同第十二条之规定，合同中所标价为综合价，其中2，300元每平方米为被告永州港隆房地产开发有限公司出售毛坯房团购价，其余1，395元每平方米为购房户和合作经营宾馆的费用，同日原告即与永州市新领域策划发展有限公司签订了《峰尚都市公寓租赁经营合同》，该合同约定原告向被告永州港隆房地产开发有限公司缴纳购房款后，由永州市新领域策划发展有限公司向原告支付租金，租赁期限届满或新领域策划发展有限公司提前终止租赁合同，房屋内装修及家电设施等均归原告所有。后原告依约向被告永州港隆房地产开发有限公司交付了首期房款65，727元，后原告还相继归还了银行的按揭贷款，永州市新领域策划发展有限公司也对包括原告的住房在内的峰尚都市公寓进行了装修，但后一直没有经营，原告也从未领到过租金。2013年7月，永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏军文失去联系，峰尚都市公寓里的家电设施也被全部转移。现原告与永州市新领域策划发展有限公司签订的《峰尚都市公寓租赁经营合同》目的无法实现，原告曾多次找永州市新领域策划发展有限公司的法定代表人苏军文无果，原告遂向被告永州港隆房地产开发有限公司提出退还多收原告的购房款，被告永州港隆房地产开发有限公司以该事与其无关为由拒付，故原告诉至本院处理。
本院认为：本案原告与被告永州港隆房地产开发有限公司自愿签订的合同系双方真实的意思表示，双方应当按约定履行自己的义务，该合同中虽然包含了购房人即原告与永州市新领域策划发展有限公司合作经营宾馆的费用，但被告提供的相关开支票据证明了被告付款给永州市新领域策划发展有限公司用于装修原告等购房户的房屋，原告也认可其购买的房屋进行了装修，该房屋装修花费了装修款是事实，而原告与永州市新领域策划发展有限公司签订了《峰尚都市公寓租赁经营合同》，该合同也是双方的真实意思表示，永州市新领域策划发展有限公司具备独立法人资格，因永州市新领域策划发展有限公司不履行合同，造成其与原告的租赁合同的目的无法实现，故永州市新领域策划发展有限公司应承担违约责任，而原告亦无证据证明被告与永州市新领域策划发展有限公司有合伙或者合作关系，故原告要求被告永州港隆房地产开发有限公司退还用于经营峰尚都市公寓费用81，440元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持，原告应通过其他途径与永州市新领域策划发展有限公司协议解决或者另行起诉永州市新领域策划发展有限公司予以解决。同理，被告永州港隆房地产开发有限公司的抗辩主张成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告贺灵芝的诉讼请求。
案件受理费1，836元，由原告贺灵芝承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐梅玲
审 判 员 陈 芳
人民陪审员 唐源钟
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。