湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初439号
原告肖国民，男。
委托代理人谢劼，湖南融城律师事务所律师。
被告李春香，女。
被告刘少云，男。（两被告系夫妻）
原告肖国民与被告李春香、刘少云房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月21日受理后,依法组成合议庭，于2016年6月3日、2016年9月1日两次公开开庭对本案进行了审理，原告肖国民及其委托诉讼代理人谢劼、被告刘少云到庭参加了诉讼，被告李春香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖国民诉称，2010年7月2日他与两被告签订《房屋出售协议》约定，被告方将与他人合建位于文星镇牛角湾银楼小区一、二层约600㎡的商业房屋以988000元的价格出售给原告，被告方在30日内办理好房屋所有权证书。原告按约定支付购房款后，由于被告方与其合伙人的矛盾，未能如约办理好房屋所有权证书，原告与两被告又于2010年11月18日签订第二份《房屋出售协议书》，协议确认，原告向被告支付了80万元，因出售房屋合建人张红春的反悔导致之前协议无法履行，被告方将银楼小区中约400㎡商业用房以76万元出售给原告，约定由被告方退还原告多支付的4万元，双方抓紧办理产权过户手续。但时至今日，被告方仍未办理好过户手续，致使合同目的不能实现，原告为维护合法权益诉至法院请求判令：1、解除原告与被告方签订的《房屋出售协议书》；2、被告方立即偿还原告购房款80万元，并支付违约金50万元；3、被告方立即赔偿原告经济损失5000元；4、由被告方承担本案涉诉费用。
被告李春香未予答辩。
被告刘少云辩称，1、他以远低于市场的价格将约定房屋出售并交付给了原告，且第二份合同中没有约定办理过户的期限,也没有明确约定由谁办理房产证，故他没有违约，不应承担原告损失及诉讼费，只要原告承担办证费用，他愿意协助原告办理好相应产权。2、原、被告签订合同的时间为2010年，而原告于2016年才主张权利已经超过了诉讼时效。
经审理查明，原告肖国民与被告李春香于2010年7月2日签订了一份《房屋出售协议》，约定被告李春香将位于湘阴县文星镇牛角湾油库银楼小区一、二层约600㎡的商业用房（包括房内装修及电器餐椅设施及办理各项证件过户）作价988000元出售给原告肖国民，由被告李春香在30天办理一切过户手续，原告肖国民先支付600000元，余款待过户后一次性付清,被告刘少云在被告李春香签名的下方签名。次日，原告肖国民向被告李春香工商银行湘阴县支行账户存入了购房款600000元。付款后被告方将协议中约定的600㎡房屋交付给了原告肖国民占有、使用。
2011年1月23日，原告肖国民向被告李春香支付了20万元的门面款。之后，原告肖国民与被告李春香、被告刘少云重新签订了一份《房屋出售协议书》，落款时间为“2010年11月18日”,协议主要约定：被告李春香将银楼小区她所有的一、二层约400㎡商业用房(包括房屋装修设施及各项过户证件)作价760000元出售给原告肖国民；被告方抓紧办理产权过户手续，将多支付的40000元退还给原告肖国民；若一方违约将按违约时房屋市场总价的50%支付违约金给另一方；除本合同外一切出现与此房屋有关的出售协议均无效。原告肖国民将诉争房屋中约200㎡商业用房交出，并依约继续占有使用另外400㎡的房屋，使用期间曾以每年4万、5万不等的价格将占有的涉争房屋租赁给他人使用。原告肖国民每年都催促被告方履行诉争房屋产权转移登记义务，而被告刘少云则以原告肖国民不承担办理转移登记费用为由至今未履行。
另查，诉争房屋即湘阴县文星镇牛角湾油库银楼小区登记的房屋所有权人为张仁香、伍先锋、张红春、胡水波及被告李春香。张红春于2010年7月20日向房屋产权登记机关递交报告声明前述房屋未经其夫妇同意，任何人无权处理该房屋。
以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料、庭审笔录及本院依法调取材料等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告肖国民与被告李春香、刘少云具有相应的民事行为能力且签订了针对涉诉房屋的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，虽然被告方在与原告签订合同之时对合同标的房屋没有取得全部所有权，但是该处分行为不会当然导致房屋所有权转移，亦不影响其他人的权益，故应认定合同有效。原告肖国民在合同签订后全部履行了合同义务，被告方也向原告交付了约定房屋，但自2010年合同签订至今该房屋仍未能办理好产权过户手续，根据约定过户手续应由被告方办理，原、被告的合同中虽未明确约定被告方应当办理完产权转移登记的期间，但被告方不能据此无期限的拖延，根据诚实信用原则并结合当地房屋产权转移登记办理的实际情况，本院认为办理产权转移登记手续的期间以三个月为宜，被告方未能在该段时间内办理完毕即构成了违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，因被告方未取得出售房屋完整的所有权而致使标的物所有权不能转移，现原告要求解除合同并主张损害赔偿的，本院予以支持。原、被告虽约定“一方违约将按违约时房屋市场总价的50%补偿违约金给另一方”，但原、被告均未举证证明被告方违约时房屋的市场价格，因被告违约未能办理产权转移登记手续时间较长，参考原、被告的房屋买卖价格，本院酌情确定违约金为40万元。此外，原告自2010年7月实际占有本案争议房屋以来，已经享有了相应的占有权和使用权，且将该房屋出租，已取得该房屋一定数额的收益权，故已经缩小了因被告不履行合同义务的损失。综合考虑本案争议房屋的所处地段、原告出租房屋获取的租金情况等因素以及原告因在签订合同时已知该房屋的共有人之间尚有争议，而基于期待被告方能取得该房所有权而签订合同，其对合同未能适当履行亦存在过错的情形，根据损益相抵原则和过失相抵原则，本院酌情确定原告肖国民因被告方违约所造成的损失为10万元。被告刘少云辩称原告起诉已超出诉讼时效，本院认为原告肖国民每年督促被告刘少云履行产权转移登记义务的行为导致了诉讼时效多次中断并重新起算，故原告的起诉并未违反有关诉讼时效的规定。
综上所述，解除原告肖国民与被告李春香、刘少云签订的落款时间为“2010年11月18日”的《房屋出售协议书》，被告李春香、刘少云向原告肖国民返还购房款800000元并承担100000元的违约赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第九十七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告肖国民与被告李春香、被告刘少云签订的落款时间为“2010年11月18日”的《房屋出售协议书》，原告肖国民于本判决生效之日起二十日内腾退位于湘阴县文星镇牛角湾油库银楼小区房屋交还被告李春香、刘少云，被告李春香、刘少云于本判决生效之日起二十日内返还原告肖国民80万元购房款；
二、被告李春香、刘少云在本判决生效后二十日内支付原告肖国民违约损害赔偿金10万元；
三、驳回原告肖国民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16550元，由原告肖国民承担3750元，被告李春香、刘少云承担12800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 肖友良
审 判 员 吴 鹏
人民陪审员 胡 兵
二〇一六年九月八日
书 记 员 谈 想
附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行
户名：湘阴县人民法院执行款专户
账号：43001690066059123456
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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