吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民三终字第188号
上诉人（原审被告）：杨淑清，住吉林市。
委托代理人：吴春国，吉林兰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙忠洋，住吉林市。
委托代理人：李印宏，吉林市船营区法律服务所法律工作者。
原审被告：吴长海，住吉林市。
原审第三人：吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人，住所：吉林市丰满区石井街联化路。
负责人：王春霞。
委托代理人：逯敬，吉林明达伟业律师事务所律师。
上诉人杨淑清因与被上诉人孙忠洋，原审被告吴长海，原审第三人吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人（以下简称联化管理人）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2012）吉丰民二初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨淑清及其委托代理人吴春国，被上诉人孙忠洋及其委托代理人李印宏，原审第三人联化管理人的委托代理人逯敬到庭参加诉讼。原审被告吴长海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院经审理查明：孙忠洋原系吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂（以下简称联化）职工，单位分给孙忠洋坐落于吉林市丰满区石井街联化小区3-3-6号，面积为29.48平方米的福利房一处。1995年孙忠洋因下海经商，将该房屋交给朋友“老韩”（具体姓名不详）居住。2004年初，吴长海与“老韩”达成口头协议，以12，000.00元的价格从“老韩”处购得该处房屋。购房时吴长海并不知道该房屋的原承租人是谁，也不清楚“老韩”是否有权处分该房屋。2004年8月15日，吴长海从吉林化学工业公司取得承租人为孙忠洋的民用住房使用证。2005年7月8日，吴长海与杨淑清签订住房转让协议，将诉争房屋以12，000.00元的价格又转让给了杨淑清，除承租人为孙忠洋的住房使用证外，吴长海没有向杨淑清出示能够证明其对争议房屋有处分权的证据。杨淑清自2005年7月起占有、使用该处房屋。因联化对公产房进行房改，孙忠洋与联化于2008年11月21日签订了房产转让协议，并于2008年11月27日交纳了全部购房款。2008年，杨淑清与孙忠洋电话联系，要求孙忠洋配合其到联化办理房屋更名手续，遭到孙忠洋拒绝。2012年10月2日，杨淑清以孙忠洋委托代理人身份与吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司签订了产权调换协议。2012年10月，孙忠洋找到杨淑清交涉房屋事宜未果。2012年末，该处房屋被吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司拆除。现孙忠洋诉讼至法院，要求确认杨淑清与吴长海之间签订的房屋买卖合同无效，确认坐落于吉林市丰满区石井街联化小区3-3-6号的房屋归孙忠洋所有。
原审法院经审理认为，第一，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权对合同的效力进行确认，即合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，因此，当事人请求确认合同无效不应受诉讼时效期间的限制，即孙忠洋请求确认吴长海与杨淑清签订的房屋买卖合同无效并不受诉讼时效期间的限制。第二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综合孙忠洋提供的证据及联化管理人的陈述，能够充分证明诉争房屋系孙忠洋的福利分房，且孙忠洋于2008年11月21日与联化签订了房产转让协议并交纳了全部购房款，取得了诉争房屋的所有权，而杨淑清提供的证据仅能证明其于2005年7月8日与吴长海签订了住房转让协议，从此居住在诉争房屋中直至2012年末该房屋被拆迁，却无法证明吴长海系该房屋的合法权利人，其有权处分该房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据对吴长海的询问笔录显示，吴长海在不清楚卖房人“老韩”的真实姓名以及是否系诉争房屋的实际承租人的情况下，便与“老韩”达成了口头协议，自“老韩”处购买了该房屋。另外，在庭审中杨淑清也自认，其在明知诉争房屋的原承租人是孙忠洋的情况下，既未对吴长海是否对该处房屋具有处分权进行充分核实，也未就吴长海卖房一事向原承租人进行核实，即与吴长海签订了住房转让协议，购买了诉争房屋。原审法院认为，杨淑清在购买诉争房屋时未能尽到审慎审查义务，应自行承担风险后果。另外，吴长海与杨淑清在购房后均未办理房屋更名过户手续，因此，二人均不属于善意取得该房屋。综上，吴长海在无权处分诉争房屋的情况下，将承租人为孙忠洋的房屋转让给了杨淑清，事后也未取得权利人的追认，因此，其与杨淑清签订的住房转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院认为，由于签订的住房转让协议无效，基于该协议取得的财产应当予以返还，但因诉争房屋已因拆迁而灭失，权利客体已不存在，经原审法院释明，孙忠洋自愿放弃要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院予以准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：被告杨淑清与被告吴长海于2005年7月8日签订的住房转让协议无效。案件受理费800.00元，减半收取400.00元，由被告杨淑清、吴长海负担。
上诉人杨淑清不服吉林市丰满区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，确认上诉人杨淑清与原审被告吴长海签订的房屋买卖协议有效，改判驳回被上诉人孙忠洋的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清、证据不足。孙忠洋与吴长海不知道“老韩”姓名以及孙忠洋不追究其诈骗罪的刑事责任，也不将其列为本案被告违背日常经验法则，原审法院在没有证据证明“老韩”没有处分权的情况下认定买卖合同无效缺乏事实依据。二、原审判决漏列“老韩”为本案当事人。三、原审判决适用法律错误。本案转让的是争议房屋的使用权，而非所有权，不存在登记过户的程序要件，杨淑清购买争议房屋使用权时支付了合理价款，且占有、使用争议房屋8年之久，已经善意取得。另外，吴长海是本案当事人，原审判决以其询问笔录认定案件事实于法无据。
被上诉人孙忠洋辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人联化管理人述称，本案纠纷与联化无关。
原审被告吴长海未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述意见。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，因各方当事人均无法提供“老韩”的详细信息及联系方式，本案追加“老韩”作为当事人参加诉讼对查明案件事实没有实际意义。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”。本案中，杨淑清主张其与吴长海签订的房屋买卖协议有效，应当举证证明吴长海有权处分争议房屋，否则应承担不利后果，原审判决将举证责任分配给杨淑清并无不当，杨淑清关于原审判决漏列诉讼主体并且举证责任分配不当的上诉理由，本院不予支持。杨淑清提供的证据未能证明吴长海合法取得的争议房屋的承租权，有权处分争议房屋，吴长海将争议房屋承租权转让杨淑清属无权处分，权利人孙忠洋对此不予追认，该转让无效。关于杨淑清抗辩其对争议房屋善意取得的主张，因杨淑清在与吴长海签订房屋买卖协议时，明知争议房屋的登记承租人为孙忠洋，应当预见到吴长海对争议房屋的处分存在权利瑕疵，与其交易存在的较大风险，但未对房屋权属状况进行充分核实，未尽审慎审查义务，风险后果应自行承担，且争议房屋于2008年按政策房改时，杨淑清曾要求孙忠洋配合其到联化办理权属变更登记，遭到孙忠洋明确拒绝，孙忠洋与联化签订了房产转让协议，并交纳了全部购房款，杨淑清此时已经知道孙忠洋作为登记承租人并未放弃争议房屋承租权，应当及时主张权利而未主张，故杨淑清对受让吴长海无权处分的争议房屋难以认定为善意。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人杨淑清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
审 判 员 毕雪松
代理审判员 王宏伟
二〇一三年七月十八日
书 记 员 孙 畅