舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定民初字第842号
原告（反诉被告）鲍伟军。
委托代理人周欣璐（特别授权）。
被告（反诉原告）蒋燕飞。
委托代理人林婉君（特别授权）。
原告鲍伟军诉被告蒋燕飞房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序由审判员傅映平独任审理。本案答辩期间，被告提起反诉，本诉与反诉合并审理。本案于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告鲍伟军的委托代理人周欣璐、被告蒋燕飞及其委托代理人林婉君到庭参加了诉讼。期间，由本院组织双方当事进行多次调解未成。2014年12月19日，双方再次共同申请本院进行庭外和解，期限为一个月，但和解未成。本案现已审理终结。
原告鲍伟军诉称，2014年6月，经房屋中介居间介绍，原、被告就舟山市定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室房屋（习惯称“602室”）达成买卖意向。6月20日，双方就该房屋签订《房屋买卖合同》，约定了该房屋的交易价格、支付方式、交易流程、部分费用的承担及违约责任等事项。其中合同3-5条约定，房屋总价款90万元，被告先于2014年6月20日支付2万元作为购房定金，同年6月23日之前付款40万元、同年8月23日前支付48万元；合同第11条约定，被告不按期付款，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于总房款的千分之一作为滞纳金。合同签订后，被告分别于2014年6月20日、6月23日、8月14日向原告支付房款2万元、40万元、33万元，原告亦配合被告于2014年6月23日办理该房产过户手续，但被告却未在约定的期限内付清剩余的15万元房款，原告就此事多次与被告沟通，被告以各种理由拒不付款。综上，原告认为，原、被告2014年6月20日签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经履行交房、过户的义务，被告理应按照合同约定履行支付房款义务。现被告迟延履行付款义务，已严重侵害原告合法权益，应当依照合同承担违约责任。请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；判决被告支付原告剩余房屋买卖款15万元，并支付自2014年8月24日起至上述款项付清之日止的逾期付款违约金，按每天900元计算。
被告蒋燕飞辩称，原、被告签订的合同按照法律规定应当予以撤销，理由是原告存在欺诈情形及被告存在重大误解的事实。房屋买卖合同被判决撤销后，原告要求支付剩余房款的诉讼请求应当予以驳回。
反诉原告蒋燕飞反诉称，经凭心中介介绍，反诉原告与反诉被告于2014年6月20日签订《房屋买卖合同》一份，约定由反诉原告向反诉被告购买坐落于舟山市定海区蟠龙公寓7幢18号602室、建筑面积86.99平方米的房屋，买卖价款为90万元，房屋所有权证及土地证由中介保存。合同约定由反诉原告承担房屋买卖交易过户手续所缴纳的一切税费及中介费5000元，如一方违约，由违约方承担所产生的税费及中介费。反诉原告分别于2014年6月20日、6月23日、8月14日向反诉被告支付定金和房款2万元、40万元、33万元，双方于6月23日办理房屋所有权证，因反诉原告未全额支付房款，产权变更后的房产证及土地证继续由凭心中介保管。反诉被告向反诉原告交房后，反诉原告投入资金对房屋进行简单装修，因安装煤气管道需要，反诉原告向中介复印房屋产权证及土地证时，才得知反诉被告出售的房屋并非602室，而是“坡顶层02室”，即传统概念中的“阁楼”，坡顶层内无有线电视线路、无煤气管道。另据反诉原告调查，反诉被告在2005年购入502室、坡顶层02室时的单价分别为每平方米2795元、1816元，反诉被告应明知502室、坡顶层02室的价格明显区别于普通楼房502室与602室的合理价差，反诉原告得知上述情况后即向反诉被告提出异议，但反诉被告无协商诚意。综上，反诉被告出售房屋时，未对出售房屋有别于正常商品房的真实情况向反诉原告进行告知，该欺诈行为使反诉原告产生重大误解，并在违背真实意思情况下按正常房屋市场价与其签订《房屋买卖合同》，使得反诉原告利益严重受损。依照《合同法》第五十四条、《民事诉讼法》第五十一条之规定，请求撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；判决反诉被告返还反诉原告已支付的购房款75万元，并支付违约金13.5万元、中介费5000元、税费17449元，另赔偿反诉原告3万元（含管道煤气改造费3000元及装修材料费、人工等）。
反诉被告鲍伟军辩称，一、反诉原告主张与反诉被告签订《房屋买卖合同》时反诉被告实施欺诈手段，造成反诉原告在重大误解的前提下签订合同，该主张无事实与法律依据。1、双方签订合同前，反诉原告已数次在房屋中介的陪同下，就涉讼房屋现场察看，在几次看房过程中，针对涉讼房屋的现状及相关情况，中介及反诉被告为反诉原告作了详细的介绍，包括该房屋原为5楼、6楼连通，均有独立房产证，可分别出卖。反诉原告亦充分知晓该房屋的位置、坐落、户型、面积、结构、内部设施等细节。合同签订前，双方就该房屋相关信息及交易过程进行过详细的沟通，反诉被告始终未予隐瞒；2、2014年6月20日《房屋买卖合同》由中介填写合同条款，由交易双方签名确认。因该房屋一直惯称“602室”，且该房屋的自来水证、用电证也表述为“蟠龙公寓7幢18号602室”，故中介在填写合同过程中亦引用了上述证件的写法。同时，合同第二条表述为“坐落在舟山市定海区蟠龙公寓7幢18号602室”表示房产坐落位置，第二条又载明交易房产的产权证号，因此可以明确该合同标的物为“坡顶层02室”房产，双方在交易时均无异议，订立合同时原房产证也经过了反诉原告的反复查验，其本人在当时已明确知晓原房产证登记为“坡顶层02室”；3、合同约定交易价格为90万元，包括了房屋本身及装修、电器、家具，以及14平方米左右的车棚，折算后每平方米均价不到1万元，就定海城东学区房而言已属于低价，故合同价格约定合理。二、合同履行过程中，反诉原告始终明知房产登记的内容，其诉称交易过程中不知房产登记情况，直至装修申请煤气管道时才知晓，不符客观实际。1、合同签订前，反诉被告已明确告知该套房产需另行安装管道煤气，双方在合同中约定安装管道煤气费用由反诉被告承担；2、6月23日，双方办理房屋过户手续时，登记信息明确显示该房产登记为“坡顶层02室”，反诉原告始终未提出异议，且在办理过户的同时按合同约定向反诉被告支付了第一期40万元房款；3、7月中旬，反诉原告为办理贷款需要向中介索取了已过户的房产证，房产证由反诉原告自行保管数日直至贷款办理完成后才交还中介保管，反诉原告显然明知房产证登记内容；4、7月21日，反诉原告亲自办理用电变更登记手续，在申请表上明确填写用电地址为“蟠龙公寓7幢18号坡顶02室”，并签名确认；5、7月25日，反诉原告申请安装管道煤气，在申请表上仍填写“坡顶层02室”。上述5项客观事实可以说明在合同签订时双方明确管道煤气需重新安装以及安装费用由反诉被告承担的事实；过户、办理贷款、申请水电变更等事项反诉原告均亲自参与，均明确该房屋为“坡顶层02室”。但反诉原告始终未提出异议，更未提出撤销合同；反诉原告在7月25日申请煤气管道安装时已知晓房产登记内容，却在反诉状中表示在安装管道煤气时才得知，显然为虚假陈述。三、反诉被告已履行交房义务，交付的房屋符合合同与法律、法规的规定，具备住宅房屋的使用价值。合同约定款清交房，若反诉被告存在欺诈故意，完全不可能在房款未付清的情况下履行房屋交付义务。故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。
经审理查明，2014年6月20日，以原告鲍伟军为甲方，被告蒋燕飞为乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方愿意将坐落于舟山市定海区蟠龙公寓7幢18号602室、房屋所有权证（舟房权定字第1089913号）、土地证号（舟国用2006第7536号）、建筑面积86.**平方米、车棚一只出售给乙方，随同房屋转移设施及附属物空调一只、床一张、床头柜2只、西餐桌一张；乙方于2014年6月20日付款2万元，作为购房定金；房屋成交价为90万元，于2014年6月23日之前支付40万元，同年8月23日支付48万元，并于2014年6月23日之前办理产权过户手续，办理过户手续的一切税费由乙方承担；另，双方约定款清交房，由甲方承担乙方煤气管道费用，并于2014年8月23日交房，由乙方支付房屋中介费5000元。另，双方补充约定：“本合同以此协议为准，以签字负全部责任，与中介无关，甲方因妻子不在，若有变故由丈夫鲍伟军负责，乙方因丈夫不在，若有变故由妻子蒋燕飞负责。甲方需配合乙方另签一份过户合同”。该合同除原、被告签名确认外，由凭心中介业主方飞霞按指印共同确认。根据合同补充协定，为规避过户税费，双方另行签订了一份用于办理过户手续备案的《房屋买卖合同》，将房屋成交价约定为75万元，房屋坐落载明为“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”。上述合同签订当日，原告将涉诉房屋的房屋所有权证、土地使用权证交与凭心中介保管。2014年6月23日，被告在按约支付给原告第一期购房款40万元后（2万元定金已折抵其中），出具给原告欠条一张，载明欠鲍伟军购买定海区蟠龙公寓7幢18号602室房屋款48万元。当日，双方申请向房管部门办理产权过户手续，申请人及在申请表上签名的分别为原告与其妻子和被告与其丈夫，申请表上载明的地址为“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”，房管部门于2014年7月8日核准将上述房屋过户给被告及其丈夫，核准房屋坐落地址名称亦为“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”。同年7月9日，由税务部门开具的销售不动产统一发票、契证和同年7月21日被告向用电管理部门办理上述房屋变更用电申请表，以及同年7月28日被告向舟山市蓝焰燃气有限公司申请安装涉诉房屋管道煤气，销售发票、契让及上述申请表上载明的房屋坐落地点均为“蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”。同年8月14日，被告将通过银行贷款取得的33万元转帐支付给原告，尚欠原告购房款15万元未支付。
另查明，原告于2005年1月向舟山市嘉都房地产开发有限公司购入涉讼房屋，当时的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明为“第7幢18号602室“五＋1层、建筑面积86.99平方米、每平方米1816元”。房屋买卖合同签订前，被告曾在中介陪同下看过房，过户后的2014年7月25日，被告支付给舟山蓝焰燃气有限公司管道煤气配套设施改造费3000元，支付房产过户税费8781元，并对该房屋进行了简单装修。2014年8月间，被告以“坡顶层02室”是“阁楼”，不能按协议取得“602室”房产证为由拒绝支付余款15万元，并与原告在中介所发生争执，被告提出如果是“阁楼”，要求减掉5万元或退房。原告表示“602室”是习惯叫法，应该是叫“顶楼”，且被告事先看过房，看过房产证，如果房管部门认定为“阁楼”，则同意减掉5万元。被告对争执过程进行了录音。
上述事实，原告提供了下列证据：1、在凭心中介所签订的《房屋买卖合同》；2、报房管部门备案的《房屋买卖合同》；3、凭心中介出具给原告收到涉讼房屋房产证、土地使用权证的收条；4、被告出具给原告的欠原告购房款48万元的欠条；5、原告收到第二期购房款33万元的短信复印件；6、房屋产权登记资料信息及契证、不动产交易销售发票、《舟山市存量房产交易登记申请表》；7、原告代理人对凭心中介所业主方飞霞的调查笔录；8、由被告填写的《舟山市蓝焰燃气有限公司安装管道燃气申请表》、电费明细、变更用电申请表、水表抄表信息。被告质证后除对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议外，对其他证据的真实性无异议，但认为买卖合同写明出售的房屋是“蟠龙公寓7幢18号602室”，而不是“坡顶层02室”。本院对上述证据1、2、3、4、5、6、8的真实性均予以认定，对于证据7即方飞霞的调查笔录结合其它证据予以认定。被告提供了下列证据：1、原告与舟山市嘉都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、已过户给丁辉、蒋燕飞的“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”房屋所有权证；3、支付蓝焰燃气公司管道煤气改造费3000元的发票；4、有线电视入网勘测单；5、支付房产过户的发票三份计8781元；6、房屋装修后所拍的照片二张（证明装修费用3万元，包括煤气管道改造费3000元）；7、录音资料二份及光盘一张。原告质证后对证据1、2、3、4、5真实性均无异议，仅对关联性提出意见，故本院对上述证据的真实性予以确认；对于证据6的真实性原告认为无法确认，鉴于被告已对涉诉房屋进行过装修，故对装修事实予以确认；对于证据7原告对“三性”均有异议。鉴于原告提交的书面质证意见承认双方就涉诉房屋是“602室”还是“阁楼”在中介所进行过争执，且由被告对争执过程进行了录音，故对于录音资料的真实性予以确认，认定双方对此争议在中介所发生过争执。
本院认为，本案争议的焦点为，原、被告签订的《房屋买卖合同》中的房屋坐落名称“定海区蟠龙公寓7幢18号602室”和房屋产权证中的房屋坐落名称“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”不一致，是否构成合同法规定的欺诈或重大误解，被告是否通过反诉享有合同撤销权，进而有权主张返还购房款、支付违约金、中介费、税费以及赔偿房屋装修损失。所谓“欺诈”，是指合同一方当事人故意隐瞒真相或者制造假象，致使对方当事人产生错误的认识而同意与其签订合同。所谓“重大误解”，是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。从本案查明的事实进行分析，首先，双方通过凭心中介居间订立房屋买卖合同，合同签订前，被告承认在中介陪同下查验过房屋现状和原产权证，并在房屋过户后进行过装修，应当了解该房屋的结构为“坡顶层”；其次，双方于2014年6月20日签订的《房屋买卖合同》房屋坐落名称为“定海区蟠龙公寓7幢18号602室”，但同年6月23日签订的用于房管部门备案的《房屋买卖合同》房屋坐落名称却为“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”，亦即被告应当在6月23日发现两者名称不一致，而其直至8月份才对名称不一致问题向原告提出异议并交涉。而此前，被告不仅按约定期限支付了75万元购房款，并在原告配合下办理了该房屋的产权过户手续，且在办理产权过户申请、纳税和水、电过户、申请安装管道煤气及办理按揭贷款等手续中，所有申请资料上的房屋坐落名称均为“定海区蟠龙公寓7幢18号坡顶层02室”，如其认为所购房屋坐落名称与合同载明的名称不一致，即可在上述任何环节向原告提出异议并予以拒绝。因此，被告在本诉和反诉中的举证未能证明原告在整个房屋买卖过程中向被告故意隐瞒房屋真相或者制造假象的事实，其合同中的房屋坐落名称与产权证上登记名称不一致，虽然原告也有一定过错，但被告作为买受人，亦应尽到合理的注意义务，仔细审查房屋登记信息；再次，二手交易随行就市，被告以原告向开发商购房时五楼与坡顶层的价差比较，认为原告出售的是“阁楼”，显然理由不足。“阁楼”与“坡顶层”性质不同，“阁楼”一般只能作储物用途，而“坡顶层”则是可以作居住用途，“阁楼”不能单独出售，而“坡顶层”是允许单独出售的。被告通过现场验房后与原告协商签订买卖合同，确定的成交价应当是双方真实意思表示。综上，被告以合同中的“602室”与产权证上的“坡顶层02室”不一致为由而提出的抗辩及反诉理由不能成立，其反诉请求本院不予支持。对原告要求被告支付剩余购房款15万元的诉讼请求予以支持，但按合同约定应扣除煤气管道安装费3000元。对于原告要求按约定每天900元支付自2014年8月24日起至上述款项付清之日止的逾期付款违约金一节。鉴于原告及中介的失误，将争讼房屋坐落名称写错而导致双方对支付余款15万元发生争议，原告对争议的发生有一定过错，故对其主张逾期付款违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告鲍伟军与被告蒋燕飞签订的房屋买卖合同有效；
二、限被告蒋燕飞于本判决生效后十日内支付原告鲍伟军房屋买卖余款150000元，扣除煤气管道改造安装费3000元，尚需支付147000元；
三、驳回原告鲍伟军要求被告蒋燕飞支付逾期付款违约金的诉讼请求；
四、驳回反诉原告蒋燕飞的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3300元，减半收取1650元，由原告鲍伟军负担650元，被告蒋燕飞负担1000元；反诉案件受理费6544元，由反诉原告蒋燕飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 傅映平
二〇一五年一月六日
书记员 王莹莹