重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初6313号原告：张基和，男，1956年5月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。被告：袁泽华，男，1974年2月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：周静，重庆永登律师事务所律师。原告张基和诉被告袁泽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员邹平独任审判，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告张基和及其诉讼代理人杜长坤、被告袁泽华及其诉讼代理人周静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：判决被告向原告赔偿欠付购房款的利息损失62507.26元（从2006年10月31日起以43756元为基数按月息2%计算至2006年12月13日止为1283.51元，从2006年10月31日起以23756元为基数按月息2%计算至2017年6月13日止为61223.75元）。事实和理由：2005年12月20日，被告与原告签订合同，原告将位于原綦江县古南镇大田湾路2号附3号房屋以142740元的价格卖给被告，次日双方签订增补协议约定，增加房款72260元，房价共为215000元，并约定2005年12月30日前付100000元，2016年12月30日前付115000元，办证费用由被告负担。同月28日，双方再签订增补协议增补条款约定，如房地产机构评估总价超过140000元，发生的办证费用双方各承担50%，交房日期为2005年12月31日。2005年12月28日，被告支付房款100000元，2006年4月8日、10月13日、10月31日、12月13日分别支付房款10000元、31244元、30000元、20000元，尚欠房款23756元。2005年12月31日，原告将房屋交付给被告。后来因无法联系被告，所欠房款一直没有支付，房屋产权也没有过户。后被告向法院起诉请求判决原告协助过户，在2017年6月13日该案庭审中，被告承诺将交付到法院有暂扣款30000元中部分作为支付欠原告的买房款23756元，此时才付清原告房款。为维护原告的权益，特诉请法院依法判决。被告袁泽华辩称：不同意原告的诉讼请求。原告2005年12月31日交房后，没有协助被告办理产权过户，本案双方买卖在双方交易之前至2011年一直由原告办理抵押登记，无法办理产权证，原告违背诚信原则，被告不支付尾款是行使不安抗辩权，不应支付原告所欠房款的损失。本院经审理认定事实如下：2005年12月20日，原告张基和（甲方）与被告袁泽华（乙方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定甲方将位于原綦江县古南镇大田湾路2号附3号房屋（门面,房屋所有权证号207字第023711号，土地证号2000字第006**号，建筑面积71.37M2）出售给乙方，价格2000元/M2，房价合计142740元。次日，双方签订《房地产买卖合同增补协议》约定，房价增加水电、装饰、装修费72260元，增加后总成交价为215000元，第一次于2005年12月30日前支付100000元，第二次于2006年10月30日前支付115000元，办理房产证、土地使用权证的费用由乙方负担。同月28日双方再次签订《房地产买卖合同增补协议增补条款》，约定如房地产管理机构评估总成交价超出140000元部分所发生的交易税费由双方各承担50%。交房日期为2005年12月31日。合同签订后，被告于2005年12月28日支付购房款100000元，2006年4月8日支付购房款10000元、10月13日以货款抵付房款31244元，10月31日支付购房款30000元、12月13日支付购房款20000元，共计支付房款191244元，尚欠房款23756元。2005年12月31日，原告按约定将前述房屋交付被告占有使用至今，该房屋的所有权证、土地使用权证仍登记在原告张基和名下。另查明，在本院另案审理的陶华禄与张基和民间借贷纠纷一案中，于2015年8月21日保全查封了张基和名下的前述房屋，后该案调解结案，因张基和未履行民事调解书确定的义务，陶华禄申请强制执行。执行过程中，袁泽华以案外人身份对前述房屋作为执行标的提出书面执行异议，本院听证审查后作出驳回袁泽华执行异议的裁定。袁泽华不服该裁定，提起执行异议之诉。本院于2016年9月23日作出（2016）渝0110民初4568号民事判决书，判决内容有：1、不得执行登记于张基和名下的位于原綦江县古南镇大田湾居2—3房屋，2、确认袁泽华与张基和签订的《重庆市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同增补协议》合法有效，3、驳回袁泽华的其余诉讼请求，该判决现已生效。在该案审理中主持双方当事人调解时，张基和将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证原件交给袁泽华。袁泽华于2016年8月17日向本院案款账户交付案件暂扣款30000元，并备注代缴购房尾款。2017年1月19日，袁泽华向本院提起诉讼，请求判决张基和办理本案房屋的过户手续，本院于2017年6月16日作出（2017）渝0110民初1091号判决支持了袁泽华的诉讼请求，在该案2017年6月13日的庭审中，袁泽华当庭承诺暂扣款30000元中的部分款项作为支付尚欠张基和的购房尾款23756元。再查明,前述房屋由原告于2002年8月进行抵押，2004年8月解押，同年9月贷款设定抵押，2007年9月解押后转贷又设定抵押，最后于2011年1月6日解押。审理中原告陈述，在房屋买卖时我告诉被告房屋是抵押的，他还坚持要买，并同意稍后再办理产权证，是想将房屋卖给第三方后再办证，少手续费，被告没有催促我办理产权过户。2007年起至2012年我没有看到过被告，也无法与被告联系，所以2007解押再次办理抵押时，无法告诉被告。完清房款的时间应以被告在2017年6月13日的庭审中，当庭承诺暂扣款30000元中的部分款项作为支付尚欠购房尾款时为准。审理中，被告陈述，从签订合同起就不知道所买房有抵押，原告也没有告诉过我办理了抵押，是2016年9月23日执行异议诉中才知道该房办理过抵押。因原告不协助办理产权过户，就没有交纳尾款。2007年至2012年我确实是外出经商，走之前多次找过原告办理过户未果，我电话没有更换过，但原告从没有联系过我。外出期间该房屋出租给他人使用，2012年回家后，由我自行经营，但因原告要求支付高额的未付房款利息，才同意办理过户手续，双方为此发生纠纷。在执行异议之诉中，基于被告确实欠原告购房款，为排除对该房屋的执行，在没得到原告同意办证的情况下，于2016年8月17日交了30000元到法院案款帐户，并注明了代交购房尾款，应以此作为完清房款的时间，交款时原告应当是知道的。前述事实，除原、被告当庭陈述外，有《重庆市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同增补协议》、《房地产买卖合同增补协议增补条款》、尾款利息计算清单、安装空调结算单、土地使用证、房屋产权证、（2016）渝0110民初4568号民事判决书、（2017）渝0110民初1091号判决书等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，本案双方争议的焦点，其一，被告未按约定支付购房款是否是行使不安抗辩权，其二、是否应当支付逾期购房款的利息及计算方式。第一个争议焦点，对不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）、经营状况恶化；（二）、转移财产、抽逃资金；（三）、丧失商业信誉；（四）、有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案审理中，被告辩称，因原告将所出售房屋设置了抵押权，不支付购房尾款是行使不安抗辩权。但被告在庭审中又称2005年购房后一直不知该房屋进行过抵押，是在2016年9月执行异议之诉时才知所购房屋办理过抵押的事实。双方合同约定最后一次购房款支付时为2006年10月30日，按被告当庭陈述，此时被告是不知到所购房屋已办理抵押这一事实的，其行使不安抗辩无事实依据。审理中，被告并没有举示其它证据证明其行使不按抗辩权，中止支付房款行为的适当性。综上所述，被告认为其不按约定支付购房款，是行使不安抗辩权的理由不成立，应当承担终止履行合同的责任。第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应按合同约定全面履行自己的义务。…”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案双方在合同中约定，被告应于2006年10月30日前支付115000元购房款，但被告在2006年10月31日前只支付了71244元，欠付购房款43756元，之后于2016年12月13日又支付了20000元，欠付购房款23756元，被告没有按合同履行支付购房款的义务，应当承担违约责任；原告诉求主张未付购房款的损失，但双方在合同中没有约定损失的计算方法，为此，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同当事人没有约定逾期付款违约金或者违约金计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院以中国人民银行同期同类人民币贷基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算未付房款的损失，对原告认为应按月息2%计算损失的意见，于法无据，本院不予以支持；对于起算时间，2006年10月31起，被告欠付购房款为43756元，2006年12月13日起欠付购房款为23756元，应分别以此作为利息的起算时间;对被告交清购房款的时间，本院认为，在执行异议之诉中，袁泽华于2016年8月17日向本院案款帐户交付案件暂扣款30000元，并注明了代交购房尾款，此款虽没有直接支付给张基和，但因此时双方争议的房屋为执行标的，袁泽华作为执行案件的案外人，为排除对所购房屋的执行，主动向法院案款帐户交纳购房尾款的行为，应视为向原告履行支付购房款义务，故应以此为被告履行支付购房尾款义务的时间，而袁泽华在2017年6月13日当庭的承诺只是对之前交款行为的再次明确。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最告人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告袁泽华于本判决生效后五日内支付给原告张基和逾期支付购房款的损失，损失从2006年10月31起至2006年12月13日止以43756元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2006年12月14起至2016年8月17日止23756元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；二、驳回原告张基和的其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取681元，由原告张基华承担500元，被告袁泽华承担181元（原告已预交纳，被告承担的部分，在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 邹 平二〇一七年九月六日书记员 梅仁杰