黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黑中民终字第494号
上诉人（原审被告）张子林，男，汉族。
委托代理人王军，内蒙古兴杨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨秀芝，女，汉族。
委托代理人吴海峰，男，汉族。
委托代理人高奇，黑河市法律援助中心律师。
原审被告张秋慧，女，汉族。
上诉人张子林因与被上诉人杨秀芝、原审被告张秋慧房屋租赁合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2012）嫩民初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张子林及其委托代理人王军，被上诉人杨秀芝的委托代理人吴海峰、高奇到庭参加诉讼。原审被告张秋慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨秀芝在原审法院诉称，杨秀芝系经营饭店的个体业主。2011年8月28日杨秀芝将其经营的昆仑饭店整体出兑给张子林、张秋慧。并签订了房屋租赁协议，约定：1、杨秀芝将饭店整体出兑给张子林、张秋慧经营，包括饭店内所有设施及餐具借给其使用；2、租期为3年，从2011年8月28日起至2014年10月1日止，租金合计为900，000.00元；3、此款在签订合同之日起交纳300，000.00元，在2012年4月1日前交纳100，000.00元，在2012年9月1日前交纳第二年租金300，000.00元，在2013年9月1日前交纳第三年租金200，000.00元，如到期张子林、张秋慧不能交纳租金，杨秀芝有权收回饭店，张子林、张秋慧无条件退出；4、饭店所有设施及餐具在租赁期间由张子林、张秋慧无偿使用，租赁期满后如数返还，如有损坏及丢失按价赔偿（附明细表）。2012年5月，张子林、张秋慧无故不再继续经营饭店，并造成饭店设备及餐具损坏和丢失，合计30，000.00元。杨秀芝多次向张子林、张秋慧索要房租，并要求赔偿损失未果，故诉至法院，要求张子林、张秋慧给付拖欠的房租100，000.00元及餐具和设备的损失款30，000.00元，并要求张子林、张秋慧承担诉讼费用。
原审被告张子林、张秋慧在原审法院辩称，张子林、张秋慧不同意给付杨秀芝租金100，000.00元，理由是已于2012年4月末与杨秀芝终止了租赁合同关系，杨秀芝交付给张子林、张秋慧的房屋存在多处瑕疵。具体表现为：房屋不保温、透风，未加入公共排水网线，饭店的排烟管道不规范，对附近的居民造成了污染，被相关部门给予曝光和罚款。未交纳暖气入网费，造成张子林、张秋慧在经营饭店期间，自行烧锅炉，温度上不去，并在饭店每个包房安装了电暖气。房屋质量不合格，内部墙体脱落瓷砖将服务员砸伤，张子林、张秋慧为此向受伤的服务员支付了医药费、误工费4，000.00元。关于杨秀芝要求赔偿丢失及损坏设备及餐具款30，000.00元的请求，因张子林、张秋慧在经营期间并未损坏、丢失餐具和设备，所以不同意赔偿。故请求依法驳回杨秀芝的诉讼请求。
原审法院判决认定，张子林、张秋慧系夫妻关系，杨秀芝系经营饭店的个体业主。2011年8月28日，杨秀芝将其经营的昆仑饭店整体出兑给张子林、张秋慧经营。双方之间签订了房屋租赁协议，张子林在协议上签字，张秋慧交纳首批租金300，000.00元。协议约定：1、杨秀芝将饭店整体出兑给张子林、张秋慧经营，包括饭店内的所有设施及餐具借给其使用；2、租期为3年，从2011年8月28日起至2014年10月1日，租金合计为900，000.00元；3、此款在签订合同之日起交纳300，000.00元，在2012年4月1日前交纳100，000.00元，在2012年9月1日前交纳第二年租金300，000.00元，在2013年9月1日前交纳第三年租金200，000.00元，如到期张子林、张秋慧不能交纳租金，杨秀芝有权收回饭店，张子林、张秋慧无条件退出；4、饭店所有设施及餐具在租赁期间由张子林、张秋慧无偿使用，租赁期满后如数返还，如有损坏及丢失按价赔偿。租赁合同履行过程中，张子林经营至2012年4月末。在2012年5月末时，张子林、张秋慧将饭店的钥匙交给了杨秀芝的弟弟，双方并未结算，也未进行接交。饭店的服务员在双方未到场的情况下，清点了饭店的餐具及设备，并制作了1份饭店丢失和损坏的明细表，并分别交给了杨秀芝和张子林，张子林予以否认。诉讼过程中，杨秀芝自愿撤回要求张子林、张秋慧赔偿经营饭店期间对餐具及设备所造成损失30，000.00元的诉讼请求。
原审法院判决认为，根据杨秀芝与张子林签订的《房屋租赁协议》第三条约定：“……2012年4月1日前再交纳100000元租金。……”张子林、张秋慧在没有其他法定事由的情况下，无故不继续承租房屋经营饭店，违反了合同约定的义务，构成违约，应当承担给付杨秀芝租金100，000.00元的义务。杨秀芝要求张子林、张秋慧共同承担给付义务，因该饭店系张子林、张秋慧在婚姻存续期间共同经营，其收益主要用于家庭生活，故张子林、张秋慧应共同承担给付义务。张子林、张秋慧不同意给付拖欠租金100，000.00元的辩解理由，因其提交的证据并不足以证实其主张，故法院不予支持。据此判决，张子林、张秋慧于本判决生效后5日内共同给付杨秀芝房屋租赁费100，000.00元；案件受理费2，900.00元（缓交），由张子林负担2，300.00元，杨秀芝负担600.00元。
判决宣判后，张子林不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法进行改判，并由杨秀芝承担诉讼费用。主要理由：1、根据我国法律规定，出租人应对租赁物负有交付义务，对租赁物的瑕疵负有担保义务，因杨秀芝交付的房屋不保温、透风，张子林对此进行了维修，未加入嫩江镇排水网，导致张子林在经营期间无法排水，将污水排到路面，结成冰堆，嫩江县广播电视局对此进行了曝光，交付的房屋也没有专业排风管道，造成环境污染，嫩江县环保大队作出限期整改和行政处罚的决定，双方签订合同时，双方承诺杨秀芝接通大热网供热，张子林负担供热费，后张子林私自接通大热管线，被人举报，被断开，造成饭店无法营业，故上述事实均可证明杨秀芝违约在先，原审法院判决认定张子林在没有法定事由的情况下，无故不继续承租房屋经营饭店，违反合同的约定义务错误；2、张子林在原审法院答辩期内及时提出反诉，要求杨秀芝退还剩余5个月房租125，000.00元，给付维修费1，900.00元，原审法院未予受理，其行为违法，且本案超审限审理程序违法。
在本院庭审中，张子林提交反诉状一份，证明原审法院对张子林提出的反诉请求不予受理，程序违法。
杨秀芝的委托代理人高奇认为张子林在原审时从未提交过反诉状，原审法院判决后，张子林作为上诉理由提出，对此不予认可。
杨秀芝的委托代理人高奇在本院庭审中提交如下证据：
1、交款凭证报表一份，证明张子林在租赁期间内正常营业，不存在排水、供热、通风、排烟系统不好的问题，影响经营饭店的理由不存在。
张子林的委托代理人王军认为该份证据的来源不清，证明不了饭店的营业额，对该份证据不予认可。
2、个体工商户营业执照，证明杨秀芝办理营业执照的时间是2013年5月14日，张子林违约后遗留很多问题，使杨秀芝无法接手饭店，造成的损失由张子林负担。
张子林的委托代理人王军对该份证据的真实性没有异议，但营业执照与本案无关，不能证明杨秀芝所要证明的问题。
经本院庭审质证，张子林的委托代理人王军提交的证据，因系张子林单方制作，且未提交有效证据证实其在答辩期内提出反诉请求，故不予采纳。杨秀芝的委托代理人高奇提交的第1号证据，因无法证实其真实性，故不予采纳；提交的第2号证据，因个体工商户营业执照不能证明营业期间内营业状况，故不予采纳。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，杨秀芝与张子林对《房屋租赁协议》的真实性无异议，该协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。根据《房屋租赁协议》第三条的约定，张子林、张秋慧于2012年4月1日前应向杨秀芝交纳房屋租金100，000.00元。虽张子林称杨秀芝所交付的房屋保温、排水、排烟、供热系统存在问题，已构成先行违约的主张，但其未提交有效证据证实存在上述问题，导致饭店无法正常经营的事实，且根据《房屋租赁协议》第四条的约定，张子林在租赁房屋期间，具有负责房屋维修与保养的义务，故张子林的该项上诉理由，本院不予支持。关于反诉问题，张子林提交的反诉状系其单方制作，并未提交有效证据证实其在答辩期内向原审法院提出反诉请求，亦未交纳反诉费，故原审法院对此未予审理不违反法律规定。关于审限问题，杨秀芝在原审法院审理期间曾主张要求张子林、张秋慧赔偿饭店经营期间餐具及设备损失30，000.00元，对此项请求标准曾向法院申请司法鉴定，后杨秀芝放弃该项诉讼请求，依据相关法律规定，本案的审理期限扣除鉴定期限并未超过审限，故张子林的该项上诉请求，本院不予支持。
原审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300.00元、邮寄费120.00元，由张子林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
代理审判员 曹 伟
代理审判员 张可秋
二〇一四年一月八日
书 记 员 仇长城