广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5488号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈耀荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁光楷，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告）：李征宏，男，汉族，1960年5月21日，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）、李征宏因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人华艺公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，重新委托鉴定机构进行装修物残值鉴定并按五年期为装修物费用摊销期来计算已使用摊销装修物折旧（按月折旧从合同开始之日起至2016年12月份止）未折旧摊销部分装修物残值由华艺公司与李征宏各承担50%损失；2.撤销一审判决第八项，改判支持华艺公司在一审中关于水电费的起诉请求，判令李征宏向华艺公司支付至2016年2月的水电费341.2元；3.本案一、二审的诉讼费用由李征宏负担。事实与理由：本案纠纷是由于李征宏拒交租金、管理费及水电费引起的，李征宏在庭上也承认其拖欠租金、管理费和使用水电的事实，但否认华艺公司主张的水电费数额。华艺公司向一审法院提供了抄表数据以及向供水电部门代缴费用的证据。但李征宏仅口头否认后，一审法院没有进行审查就驳回华艺公司的该请求是错误的。一审法院对本案双方过错的责任比例划分有失公允，缺乏统一的尺度。一审法院在（2016）粤0604民初1224号案中，对过错责任划分为出租方承担60%，承租方承担40%，此案起因于执法部门通知拆除违章建筑，出租方的过错明显大于本案。华艺公司所提供的出租物仅违反建筑行政法规，没有影响出租物的使用功能和目的，承租方完全可以正常经营，更不必然导致其不能实现经营目的。一审判决明显加重华艺公司的责任。鉴定结论既没有提供双方签名确认的量度尺寸数据，也没有列明作出评估价格的参考依据，该结论不公允。鉴定机构对华艺公司的质疑拒绝解答和解释，一审法院也拒不采纳华艺公司要求鉴定机构出庭接受质询的意见，轻率采纳鉴定结论，导致判决华艺公司承担损失的数据错误。
上诉人李征宏上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第九项；二、确认《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同租赁期限：2015年1月1日至2019年12月31日）无效，并改判华艺公司向李征宏返还已交纳的市场推广费70000元，返还已交纳的房屋押金34980元，赔偿李征宏已投入的商铺装修残值损失123505元以及样本残值损失71126元，赔偿华艺公司非法停电所造成的经营损失费用80279.1元（自2016年6月14日起计，以约定租金标准暂计至2017年1月5日，直至华艺公司恢复涉案商铺供电之日止）；三、本案一、二审诉讼费用由华艺公司负担。事实与理由：本案产生的原因及争议焦点是案涉物业属于违法违章建筑，双方签订的租赁合同无效，华艺公司应返还已收取的费用，赔偿李征宏的装修损失及经营损失。佛山市国土资源和城乡规划局已于2016年12月15日作出《关于撤销华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）临时建设工程规划许可证延期意见的决定书》，决定撤销案涉物业的建筑工程规划许可证的延期申请。一审法院依据被撤销的建设工程规划许可证认定案涉租赁合同有效错误。一审法院依据有效合同判决李征宏承担租金和管理费不当，应予撤销。李征宏不存在违约情形，华艺公司应返还依据无效合同收取的租金押金、水电费押金及前期推广费用等，华艺公司未返还上述费用，李征宏具有同时履行抗辩权，有权拒绝华艺公司返还案涉物业的要求。华艺公司于2016年6月14日已对案涉商铺进行断电，导致案涉商铺无法开门，李征宏无从占有使用案涉商铺，一审法院要求李征宏支付占有使用费缺乏事实和法律依据。华艺公司在诉讼中未主张房屋占有使用费，一审法院对此作出判决超出了本案的审理范围。双方签订的合同没有约定前期推广的内容和收费依据，双方对前期推广内容未达成一致认识，交纳前期推广费不属双方协商一致的行为，华艺公司没有为案涉商铺履行任何推广事宜，没有任何针对租户推广服务与方案，其收取的推广费实为进场费。一审判决对返还前期推广费不予支持错误。案涉租赁合同无效，李征宏没有按合同约定支付租金和费用的义务，不存在因欠费而构成违约的情形，不能适用合同约定的停电条款，华艺公司擅自停电给李征宏造成的经营损失应予赔偿。华艺公司未告知李征宏案涉物业有效期为两年，逾期应自行拆除的重大事实，在合同签订后未及时申请延期，无视案涉物业被拆除的风险，其对合同无效应负全部责任，李征宏对此没有任何过错，一审判决李征宏承担20%的责任属适用法律错误。在案涉商铺的装修中，样本与商铺装修是一体的，已不可重复利用也不可移动，已形成附合的装饰装修物，应由华艺公司承担样本的装修损失。
华艺公司向一审法院起诉请求判令：1.解除华艺公司、李征宏签订两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》，终止双方的租赁关系，李征宏向华艺公司返还涉案商铺，李征宏已支付予华艺公司的履约保证金34980元归华艺公司所有；2.李征宏向华艺公司支付从2015年7月15日暂计至2016年4月14日所欠租金、管理费共计74038.80元及暂计至2016年2月29日的水电费341.20元;上述各项费用要求计至李征宏返还商铺之日止；3.李征宏向华艺公司支付违约金11774.27元（从2015年7月15日暂计至2016年3月31日，要求计至李征宏缴清全部欠款时止）;4.本案案件受理费由李征宏承担。
上诉人李征宏向一审法院反诉请求判令：1、确认华艺公司、李征宏签订的两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同》无效；2、华艺公司向李征宏返还已交纳的市场推广费70000元；3、华艺公司返还李征宏已交纳的房屋押金34980元及水电费押金5000元；4、华艺公司赔偿李征宏非法停电所造成的经营损失费用3964元（自2016年6月14日起计，以约定租金标准11893.20元/月暂计至2016年6月24日，直至华艺公司恢复涉案商铺供电之日止）；5、华艺公司赔偿李征宏已投入的商铺装修费用损失合计107517元；6、华艺公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月18日，华艺公司分别出具收据，确认收取李征宏支付的租金押金34980元、水电费押金5000元及2015年1月1日至2015年3月31日的租金、管理费合计35679.60元。
2014年10月17日，华艺公司（物业管理方、甲方）与李征宏（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区××路33号的‘华艺装饰材料×××’内，编号为北区4座首层9号商铺（总面积为116.60㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止，从2015年1月1日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币6996元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币4897.20元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，华艺公司、李征宏就涉案物业再签订《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，其中：2017年1月1日至2017年12月31日每月租金7695.60元，每月管理费5386.92元；2018年1月1日至2018年12月31日每月租金8465.16元，每月管理费5925.61元；2019年1月1日至2019年12月31日每月租金9311.68元，每月管理费6517.94元。其他合同内容基本同上。
2015年9月26日，华艺公司出具收据，确认收取李征宏支付的预收租金3000元。
2015年10月12日、2015年11月2日、2015年12月1日，华艺公司分别出具收据，确认收取李征宏支付的租金预收款20000元、5000元、5000元，上述款项合计30000元。
2016年11月30日，佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司受一审法院委托作出《关于华艺装饰材料×××北区4座首层9号商铺装修残值及样板残值评估结论书》，价格评估基准日为2016年10月17日，价格评估结论为4座首层9号商铺装修残值为124870元，样板残值为71126元。后经华艺公司、李征宏质证，佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区4座9号商铺装修残值评估明细表》，修正评估结论为：商铺装修残值为123505元，样板残值为71126元。
诉讼中，华艺公司陈述：涉案商铺停电时间为2016年6月14日，停电后李征宏自行通电，现已恢复通电。华艺公司未曾收到李征宏关于租金标准过高的异议。李征宏陈述：涉案商铺于2016年6月14日停电，至今尚未恢复通电，没有停水。李征宏曾就租金标准过高问题向华艺公司口头及书面提出异议。
另查明一，2013年9月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市禅城区××路南侧、××路东侧华艺装饰材料×××4#-7#楼、9#楼建设项目颁发《建设工程规划许可证》（建字第44××号）。2014年6月23日，佛山市禅城区××街道国土城建和水务局、佛山市禅城区××街道办事处就广东省佛山市禅城区××街道×村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区××街道×村股份合作经济联合社、佛山市××陶瓷有限公司、佛山市××资产经营有限公司联合开发建设的佛山市禅城区××路东侧、××路南侧华艺装饰材料×××4#-7#建设项目于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年9月28日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》〔禅公消验字（2014）第01××号〕，综合评定4-7#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。
另查明二，2016年5月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》，主要内容为：“一、经查核存档资料：1.华艺装饰材料×××（1-3#、8#楼）：项目建设单位于2013年1月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440604××号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。2.华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）：项目建设单位于2013年9月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第44××号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。二、相关申请延期情况：1.建设单位于2016年4月向我局申请华艺装饰材料×××（1-3#、8#楼）许可证延延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，该许可证已超过有效期，应按照相关法律法规进行违法处理。2.建设单位于2016年4月向我局申请（4-7#、9#楼）项目许可证延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，依据《佛山市禅城区关于加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》第十二条相关要求，应先完成行政处罚处理程序并进行测绘后，再备齐资料申请办理延期手续。”
另查明三，2016年9月18日，佛山市国土资源和城乡规划局分别作出两份《华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意位于佛山市禅城区××路南侧、××路东侧的华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）项目的《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第44××号）有效期延至2017年9月10日。
另查明四，涉案佛山市禅城区××路东侧地块土地使用权人为案外人佛山市××资产经营有限公司，该公司于2014年11月17日出具《委托授权书》，委托并授权案外人佛山市××房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区××路33号华艺装饰材料×××内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市××房地产策划有限公司授权华艺公司进行投资建设、招商招租及物业经营活动。
一审法院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由李征宏向华艺公司交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就华艺公司、李征宏之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，李征宏提交的押金收据亦载明李征宏依据合同约定向华艺公司交纳的履约保证金为“租金押金”，而华艺公司亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向李征宏收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据涉案地块土地使用权人佛山市××资产经营有限公司出具的《委托授权书》，其已委托并授权案外人佛山市××房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区××路33号华艺装饰材料×××内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市××房地产策划有限公司授权华艺公司进行投资建设、招商招租及物业经营活动，故华艺公司有权提起本案诉讼。
关于涉案两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》的效力。据一审法院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已于2016年9月18日作出《华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第44××号）有效期延至2017年9月10日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，华艺公司、李征宏于2014年10月17日签订的《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）为有效合同，原、李征宏于同日签订的《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）租赁期限超出2017年9月10日的部分无效。
依据上述有效合同的约定，李征宏负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，华艺公司主张李征宏拖欠涉案商铺2015年7月15日起的租金、管理费及相应水电费，而李征宏所提交的证据亦证明李征宏于上述期间仅向华艺公司交纳部分租金合计33000元（3000元+30000元），故李征宏拖欠相关费用属实，其行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，华艺公司有权主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因华艺公司以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达李征宏之日视为华艺公司解除涉案合同的通知到达李征宏，故一审法院确认涉案《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月5日解除。
关于华艺公司主张李征宏支付2015年7月15日起的租金、管理费、水电费及违约金的诉请。李征宏负有依约支付相关费用的合同义务，李征宏仅交纳上述欠费期间内部分租金合计33000元，其欠费行为已构成违约。如上分析所述，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李征宏应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向华艺公司支付相关费用。李征宏抗辩认为租金标准过高，但李征宏并无有效证据予以证明，且相关费用标准业经原、李征宏协商一致并书面约定，李征宏亦无有效证据证明双方已协商变更租金标准，故一审法院对李征宏的上述抗辩意见不予采纳。经计算，李征宏应向华艺公司支付2015年7月15日至合同解除之日2016年4月5日的租金、管理费合计70585.94元〔（6996元/月+4897.20元/月）×8个月+（6996元/月+4897.20元/月）×1个月÷31天×22天-33000元〕。合同解除后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因李征宏至今仍占有使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向华艺公司计付占有使用费如下：①自2016年4月6日起至2016年12月31日止的占有使用费应由李征宏按11893.20元/月（6996元/月+4897.20元/月）的标准向华艺公司计付；②自2017年1月1日起至李征宏实际返还涉案商铺之日止的占有使用费应由李征宏按13082.52元/月（7695.60元/月+5386.92元/月）的标准向华艺公司计付。至于水电费，华艺公司所举证证据并不足以佐证其主张的水电费具体金额的真实性及计收单价的合理性，故一审法院对华艺公司主张李征宏支付水电费的诉请不予支持。
关于华艺公司主张没收租金押金、计收违约金、返还商铺及李征宏反诉主张返还租金押金、水电押金、前期推广费的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因李征宏存在逾期交费的违约行为致合同解除，故华艺公司有权主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向李征宏欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，李征宏亦持异议，故一审法院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，酌定华艺公司没收全部租金押金34980元，对华艺公司主张计付违约金的诉请不再支持。至于水电押金，因涉案有效合同并未明确约定收取水电押金及没收该押金的条件，故华艺公司主张没收水电押金无合同依据，一审法院对李征宏反诉主张华艺公司返还水电押金5000元的诉请予以支持。另因涉案有效合同部分已于2016年4月5日解除，故依据该合同第七条第7点的约定，华艺公司主张李征宏返还涉案商铺有事实和合同依据，一审法院予以支持。至于前期推广费，李征宏系自愿向华艺公司交纳前期推广费，华艺公司亦于关联案件中举证证明其为整个华艺装饰材料×××进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、李征宏双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响原、李征宏就前期推广费达成合意的有效性，故李征宏诉请华艺公司返还该费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于李征宏主张华艺公司赔偿装修费损失的诉请。本案中，华艺公司作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与李征宏签订长达五年租赁合同，而李征宏作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然李征宏在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，华艺公司对合同部分无效及李征宏因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由华艺公司、李征宏各自承担相应的责任。根据佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司作出的评估结论，涉案商铺固定装修残值为123505元。华艺公司、李征宏就上述固定装饰装修评估价值结论虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，故就上述固定装饰装修损失，一审法院依据华艺公司、李征宏各自过错、合同已履行期限及合同无效部分期限，酌定由华艺公司承担上述损失80%即98804元（123505元×80%）,李征宏自行承担20%即24701元（123505元×20%）。至于样板残值，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因华艺公司明确表示不同意利用样板，故该部分样板应由李征宏自行处理。李征宏主张华艺公司赔偿样板残值损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于李征宏反诉主张华艺公司赔偿停电期间经营损失的诉请。依据涉案有效合同第七条第2点关于“物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应”的约定，因李征宏欠费构成违约，故华艺公司依约有权对涉案商铺采取停电措施，李征宏主张华艺公司赔偿停电期间的经营损失无合同及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认华艺公司与李征宏于2014年10月17日签订的《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月5日解除，合同租赁期限超出2017年9月10日的部分无效；二、确认上述《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》合同项下租金押金（履约保证金）34980元归华艺公司归所有；三、李征宏于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司返还佛山市禅城区××路33号华艺装饰材料×××内北区4座首层9号商铺；四、李征宏于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2015年7月15日至2016年4月5日的租金、管理费合计70585.94元；五、李征宏于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付自2016年4月6日起至李征宏实际返还上述商铺之日止的占有使用费（自2016年4月6日起至2016年12月31日止的占有使用费由李征宏按11893.20元/月的标准向华艺公司计付，自2017年1月1日起至李征宏实际返还上述商铺之日止的占有使用费由李征宏按13082.52元/月的标准向华艺公司计付）；六、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李征宏返还水电押金5000元；七、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李征宏赔偿固定装修损失98804元；八、驳回华艺公司的其他诉讼请求；九、驳回李征宏的其他反诉请求。
华艺公司、李征宏如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还商铺义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本诉受理费减半收取1361元，由华艺公司负担136元，由李征宏负担1225元；反诉受理费2311元，由华艺公司负担1083元，由李征宏负担1228元。评估费2200元，由华艺公司负担1117元，由李征宏负担1083元；李征宏已全额预交评估费2200元，华艺公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向李征宏支付评估费1117元。
二审中，双方当事人提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对双方当事人提供的证据经审查认定：上诉人华艺公司提供的（2016）粤0605民初1224号和（2015）佛城法民一初字第684号民事判决书与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据；华艺公司对《关于撤销华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）临时建设工程规划许可证延期意见的决定书》的真实性没有异议，本院对其证明力予以认定，可作为本案的定案依据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：华艺公司在二审确认佛山市国土资源和城乡规划局于2016年9月18日作出的两份《华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》已被撤销。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李征宏与华艺公司签订的合同效力；二、华艺公司应否向李征宏返还房屋押金；三、华艺公司应否向李征宏返还前期推广费；四、华艺公司应否向李征宏赔偿装修损失，如果应该赔偿，赔偿数额的确定；五、华艺公司主张的水电费是否应予支持；六、李征宏主张的停电损失是否应予支持；七、李征宏是否应当支付租金、房屋占有使用费。
一、关于李征宏与华艺公司签订的合同效力的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，因本案《华艺装饰材料×××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》已被撤销，故李征宏与华艺公司签订的合同的租赁期限超出2015年9月10日的部分无效。李征宏该上诉理由部分成立，本院予以支持。
二、关于华艺公司应否向李征宏返还房屋押金的问题
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同为无效合同，故该合同项下房屋押金34980元应返还予李征宏。李征宏该上诉理由成立，本院予以支持。
三、关于华艺公司应否向李征宏返还前期推广费的问题
因李征宏与华艺公司并未就前期推广费的具体性质或者用途作出书面的约定，李征宏亦未举证证明其主张；相反，华艺公司所举证据可证明该费用为推广费用，且其已履行了对外推广华艺装饰材料×××商业项目的义务。因此，一审法院采信华艺公司的陈述并认定李征宏与华艺公司就交付前期推广费达成有效的合意，华艺公司无需向李征宏返还前期推广费，并无不当，本院予以维持。李征宏该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
四、关于华艺公司应否向李征宏赔偿装修损失，如果应该赔偿，赔偿数额的确定。华艺公司上诉请求按5年合同期摊销装修费用的基础上承担李征宏摊销后的装修价值中的50%装修价值损失，李征宏上诉华艺公司应增加赔偿装修损失及样本损失共194631元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，华艺公司作为专业的物业租赁公司，其将商铺超出临时建筑的使用期限对外出租，存在明显的过错；李征宏在承租涉案商铺时未尽审慎义务，亦存在一定的过错。据此，一审法院酌定华艺公司承担李征宏装修残值损失的80%并无不当，本院予以维持。华艺公司就评估报告所提出的上诉意见，因华艺公司提供的证据和陈述的理由不足以反驳该评估报告，故一审法院依法采信该评估报告。华艺公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。李征宏上诉主张华艺公司赔偿样板损失，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，华艺公司明确表示不同意利用样板，故该部分样板可由李征宏自行处理。李征宏该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
五、关于华艺公司主张的水电费是否应予支持的问题
根据华艺公司提供的缴交水电费的通知，记载了水、电表的读数，李征宏没有证据否定该证据的真实性，故李征宏应向华艺公司支付至2016年2月29日的水电费341.20元。华艺公司该上诉理由成立，本院予以支持。
六、关于李征宏主张的停电损失是否应予支持的问题
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”的规定，李征宏作为用电人用电即应交纳电费，李征宏经华艺公司多次催告及其本人承诺，仍未按时交纳电费，华艺公司据此中止供电符合该条法律规定，由此造成的损失应由李征宏自行承担。故李征宏该上诉理由不成立，本院不予采纳。
七、关于李征宏是否应当支付租金、房屋占有使用费的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉租赁合同虽部分无效，但李征宏仍应参照合同约定标准向华艺公司缴纳占有使用费，故李征宏上诉认为其不应支付租金及使用涉案商铺期间的占有使用费的理由不成立，本院不予支持。
另外，李征宏还上诉认为华艺公司未返还押金时，其有权不返还案涉商铺给华艺公司，李征宏该上诉理由不符合上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院不予支持。
综上，李征宏的部分上诉理由成立，本院予以采纳。华艺公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2783号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2783号民事判决第二项、第八项、第九项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2783号民事判决第一项为：确认上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司与上诉人李征宏签订的两份《华艺装饰材料×××商铺物业管理合同（正本）》的租赁期限超出2015年9月10日的部分无效；
四、上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金押金34980元给上诉人李征宏；
五、上诉人李征宏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费341.2元给上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司；
六、驳回上诉人李征宏的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费1361元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担530.79元，由上诉人李征宏负担830.21元；一审案件反诉费2311元，由李征宏负担855.07元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1455.93元；一审评估费2200元，由上诉人李征宏负担814元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1386元。二审案件受理费5485元，由上诉人李征宏负担2991.05元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担2493.95元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张晓航