浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0784民初7246号原告:永康市悦豪物业管理服务有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区金山西路249号第一层。法定代表人：李明凤。委托诉讼代理人：毛福元，系公司员工。委托诉讼代理人：杨福学，浙江思大律师事务所律师。被告:吕红亮,男，1977年12月25日出生，汉族，住浙江省永康市。被告：王锦艳，女，1981年12月26日出生，汉族，住浙江省永康市。原告永康市悦豪物业管理服务有限公司与被告吕红亮、王锦艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法由审判员舒宁适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告永康市悦豪物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人毛福元、被告吕红亮到庭参加诉讼，被告王锦艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永康市悦豪物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付三年物业费17993元，三年违约金19432元（5997.62元的违约金从2015年2月1日起按日利率千分之二计算至2017年7月30日止；5997.62元的违约金从2016年2月1日起按日利率千分之二计算至2017年7月30日止；5997.62元的违约金从2017年2月1日起按日利率千分之二计算至2017年7月30日止），共计37425元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告入住永康壹号府邸5-301、304以来。已欠2015-2017三年物业费，经原告多次催讨，拒不缴纳。原告入住小区以来，依据其与壹号府邸开发商永康市中坚置业有限公司签署的《物业服务委托合同》，尽职尽责，切实履行各项合同义务。被告接受了业务服务，却拒不履行缴费义务，给物业公司运营造成困难，损害了小区业主的整体利益。为维护自身权益，保证小区正常的物业管理秩序，诉至贵院，望判如所请。被告吕红亮答辩称：尚欠物业费情况属实。原告说房产开发公司有9000元违约金及押金2000元可以抵缴物业费。导致我方一直未有缴纳物业费。被告王锦艳未作答辩。原告永康市悦豪物业管理服务有限公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据：一、被告吕红亮、王锦艳个人信息表各一份，用以证明本案被告的主体适格。二、律师函、EMS邮寄面单各一份、挂号信三份，用以证明原告通过邮寄方式向被告多次催收物业费的事实。三、物业服务合同一份，用以证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，合同期限为2015年1月1日至2017年12月30日，物业费标准为：高层住宅2.1元/月·平方米，能耗费0.5元/月·平方米，地下车位35元/月·个的事实。四、交付流转单、房屋交付验收清单、业主基本情况登记表各一份，用以证明被告已接收房屋并入住，房屋面积为178.77平方米，由原告为壹号府邸提供物业管理的事实。被告吕红亮的质证意见：对证据一的真实性、关联性没有异议。对证据二，我没有收到过挂号信，但是有口头催收过。对证据三、四的真实性没有异议，但因为合同是永康市中坚置业有限公司与永康市悦豪物业管理服务有限公司签订的，我方不知情。被告吕红亮为证明其主张成立，向本院提交如下证据：短信截图，用以证明永康市中坚置业有限公司说签订协议后可以抵扣物业费。原告永康市悦豪物业管理服务有限公司的质证意见：永康市中坚置业有限公司说延期交房的18天，若业主签订协议后，违约金可以用于抵扣物业费。被告王锦艳未向本院提交抗辩证据。对原、被告双方提供的证据本院认证如下：对原告提供的证据一经被告质证后对证据没有异议，本院予以认定。对原告提供的证据二，原告多次通过邮寄的方式通知被告，且已多次妥投，应认定两被告已收到邮寄材料。对原告提交的的证据三系与房地产公司签订的物业服务合同，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对被告具有约束力，对该证据予以认定。对原告提交的证据四有被告吕红亮的签名确认，本院予以认定。对被告吕红亮提供的证据，原告认可违约金的存在，但以两被告与永康市中坚置业有限公司签订协议为前提，而两被告未提交已签订协议的证据，且该笔款项与本案不属同一法律关系，故该部分款项在本案中不予抵扣，两被告可另案解决。经审理，本院认定事实如下：被告吕红亮、王锦艳系永康市壹号府邸5-301、304房屋的业主，房屋建筑面积为178.77平方米，并带地下车位一个。2015年壹号府邸小区的建设单位永康市中坚置业有限公司与原告签订前期物业服务合同一份，约定由原告对壹号府邸小区提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止，物业费标准为：高层住宅2.1元/月·平方米，能耗费0.5元/月·平方米，地下车位35元/月，如业主或物业使用人逾期支付物业服务费的，原告有权按日千分之二收取滞纳金。被告吕红亮、王锦艳未交纳2015年至2017年的物业管理费、能耗费、车位管理费共计17992.62元。物业服务费每12个月第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。业主逾期支付前期物业服务费的，悦豪物业公司有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付滞纳金。2017年7月18日原告向两被告发送律师函，在函中要求两被告在收到函后十日内到小区所在物业公司交清，若逾期仍未缴纳，将依法启动司法追缴程序，除依法主张物管费外，还要依约主张每日2‰的滞纳金以及诉讼产生的相关费用。本院认为，原告与永康市中坚置业有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对小区业主具有约束力。被告吕红亮、王锦艳作为永康市壹号府邸5-301、304房屋的业主，两套房屋已办理了交接手续并入住，故两被告应按约向原告支付2015年1月1日起至2017年12月30日止的物业管理费、能耗费、车位管理费共计17992.62元。对于违约金，本院认为，因前期物业服务合同不是原告与两被告之间签署，无证据证明原告向两被告明确告知了逾期付款的违约后果，故原告要求两被告按每日2‰支付违约金的诉请过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告王锦艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是对法律的不尊重，也是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告吕红亮、王锦艳于判决生效后十日支付原告永康市悦豪物业管理服务有限公司2015年1月1日至2017年12月30日的物业费17992.86元并支付违约金（5997.62元的违约金自2015年2月1日起；5997.62元的违约金从2016年2月1日起；5997.62元的违约金从2017年2月1日起；均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2017年7月30日止）。二、驳回原告永康市悦豪物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费368元（已减半收取），由原告永康市悦豪物业管理服务有限公司负担175元，由被告吕红亮、王锦艳负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  舒 宁二〇一七年十一月十五日代书记员  蒋华莹?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?