贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6104号
上诉人(原审原告):黄海。
上诉人(原审原告):石玲丽。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：孙蕾，贵州圣伦达律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：徐元宁，贵州圣伦达律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告):贵阳万科劲嘉房地产有限公司。
法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司贵阳分行。
负责人：王恭敬，该行行长。
委托诉讼代理人：唐正春,该分行员工。
委托诉讼代理人：王冰,该分行员工。
原审第三人：贵州腾源商贸有限公司。
法定代表人：张建根，该公司经理。
上诉人黄海、石玲丽因与被上诉人贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科劲嘉房开公司）及原审第三人国民生银行股份有限公司贵阳分行（以下简称民生银行贵阳分行）、贵州腾源商贸有限公司（以下简称腾源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2017)黔0111民初464号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄海、石玲丽上诉请求:1、撤销原判;2、依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、原判基于“买卖不破租赁”原则，不予支持上诉人主张解除合同、返还门面的请求属适用法律错误。上诉人与被上诉人及第三人民生银行贵阳分行之间构成的是转租关系，而非“买卖不破租赁”。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同，上诉人购买的商品房为“预售”，而“买卖不破租赁”原则,在实践中往往适用于现房或二手房交易中，故在本案中基于一个不具有履行可能性租赁合同来适用“买卖不破租赁”原则对上诉人是显失公平；其次，上诉人与被上诉人之间成立事实租赁关系，被上诉人与腾源公司、腾源公司与民生银行贵阳分行之间都签订了房屋租赁合同，且有相应的转租声明;再次，上诉人是基于房屋自带租约才购买的情况与事实不符，根据《商品房销售管理办法》第十一条之规定，预售商品房售后包租本身就是违法行政法规的违法行为，且据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条明确载明房屋租赁情况为“无”。2、上诉人与被上诉人之间成立事实租赁关系，但由于双方没有签订租赁合同，因此上诉人与被上诉人之间构成不定期租赁合同，根据法律规定，可以随时解除合同;3、原判的租金计算方式与事实不符，适用法律错误。
万科劲嘉房开公司辩称,上诉人石玲丽购买争议房屋时是被上诉人万科公司的劳务派遣员工,上诉人与其他三位公司管理人员一起购买了涉案租赁房屋,当时上诉人购买房屋即是看中涉案房屋的稳定租金收益且享受员工折扣优惠,完全知晓房屋已经租赁给第三人的事实,且也与其他三户购房户一样知晓房屋存在一年的免租期并领取了第一期房租,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
民生银行贵阳分行述称,本案中，银行共计租赁7间房屋，上诉人只是其中一间，2014年8月起就开始进场装修并投入装修资金巨大，2014年12月19日装修完毕并投入使用，上诉人完全知晓整个事情经过，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
腾源公司述称,其公司已经完全退出，故本案与其公司没有任何关系了，请求人民法院依法裁判。
黄海、石玲丽向一审法院诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告支付原告2015年11月至2016年10月的租金218763.30元（208346元/年×1.05）；3、被告支付房屋占用费，以每月19141.79元计算，从2016年11月1日起至房屋返还原告为止（暂计算至2016年12月为38283.58元）；4、被告在房屋租赁关系解除后30日内将房屋腾空并交还原告；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月1日，被告万科劲嘉房开公司作为出租人（甲方）与第三人腾源公司作为承租人（乙方）签订《长江路商业街房屋租赁合同》及相关附件，载明“第一条房屋基本情况：1.1房屋坐落于贵阳市经济技术开发区珠江路商业街S4＃一楼（在本合同中也称“房屋”、“租赁房屋”、“本房屋”或“该房屋”），该房屋的总面积约为784.56㎡……”。第二条房屋租赁情况及登记备案：2.1租赁用途：民生银行营业与办公使用……。第三条租赁期限和房屋交付：3.1房屋租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日，共计120个月。开业时间：2014年12月1日前开业；3.2免租期：3.2.1免租期2014年11月1日至2015年10月31日，免租期间免收租金。但免租期间，乙方仍应自行承担物业服务费、水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等与房屋有关的其他所有费用；……。第四条租金：4.1租金支付方式：4.1.1采取以下方式，按建筑面积计算租金：本房屋初始租金按房屋总面积单价计算，其中有产权部分220元/平方米/月，综合性体育部分140元/平方米/月，从第二个租赁年度开始，每1年递增5%。自租赁合同约定的租期起始日起算，每满一年即为一个租赁年度。其中有产权部分第一期付款时间为2014年9月，租期期间为2015.11.01-2016.10.31，付款金额1280162元，第二期付款时间为2016年10月，租期期间2016.11.01-2017.10.31，付款金额1344170元，增幅5%；综合性体育部分，第一期付款时间2014年9月，租期期间2015.11.01-2016.10.31，付款金额503412元，第二期2016年10月，租期期间2016.11.01-2017.10.31，付款金额528583元，增幅5%……；4.1.2.2支付时间：1、租金：以12个月为一个支付期，并提前1个月支付，乙方在合同签订生效后的30日内，向甲方支付第一期的租金合计1783576元”。合同中双方还对其他相关权利义务进行了约定。该合同的附件七《同意转租声明》，载明：“我公司于2014年8月1日与腾源公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），将我公司坐落于贵阳市经济技术开发区珠江路商业街S4＃一楼的房屋出租给腾源公司。现我公司同意腾源公司将该租赁合同项下的房屋转租给民生银行贵阳分行珠江路支行，租期10年，并由腾源公司与民生银行珠江路支行签订《房屋租赁合同（以下简称“转租合同”）》。我公司声明：该转租合同项下约定之出租方和承租方的权利不得超出租赁合同中我公司给予腾源公司的所有权利，并由腾源公司承担该转租合同项下出租方的一切义务和责任，同时不减免其在租赁合同项下的任何义务和责任。……。声明人（签章）：万科公司”。第三人民生银行贵阳分行表示腾源公司是2014年8月1日交付的房屋，中途有三个月的装修期，2014年12月19日由银监局批准成立。
2014年9月11日，原告石玲丽、黄海作为买受人与被告万科公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：“购买人购买的商品房为预售，位于小河区珠江路万科大都会第S4楼1层6号房，建筑面积68.5平方米，套内建筑面积67.28平方米。合同第六条约定：“租赁情况：该商品房为现房的，租赁情况为/。1、出卖人未将该商品房出租；2、出卖人已将商品房出租，买受人为该商品房承租人，承租人已放弃优先购买权。第十一条约定：“交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房……”。原告提出根据合同约定，房屋的租赁情况没有明确载明。
被告提出在签订《商品房买卖合同》的时候，原告是知晓该房屋已出租给第三人民生银行贵阳分行的事实，并提交2015年5月14日，贵阳万科劲嘉房地产有限公司作为甲方与贵阳奇点创客企业管理有限公司（以下简称奇点公司）作为乙方签订《信息管理及行政服务协议》及《住房公积金个人缴存证明表》，其中，协议载明“确定由乙方承担甲方公司及其下属项目子公司的信息管理及行政服务任务。一、服务模式：……，2.开展服务业务所需要的工作人员由乙方聘用并承担相应的人工费用，以后，由乙方根据甲方业务范围及业务量的需要及时增减。二、服务范围：承接甲方公司本部、本项目公司档案管理工作、行政事务服务工作、案场服务工作、客户服务工作。三、服务时间：从2015年5月1日起至2017年4月30日止，甲方将服务范围内业务承包给乙方运营管理……”。《住房公积金个人缴存证明表》，载明“单位名称：贵阳奇点创客企业管理有限公司，职工姓名：石玲丽，该职工2012年7月19日在住房公积金管理中心开设了账户，公积金已缴至201505……”。被告万科公司称原告石玲丽通过奇点公司委派到被告公司处工作，当时原告石玲丽是作为万科大都会项目部秘书，其工作地点即在该房屋所在项目。第三人民生银行贵阳分行一共租用了七间商铺，包括案涉的S4-106。原告购买该房屋正是看重该房屋自带租约，可享受固定的租金回报，且原告还享受了内部员工折扣优惠。当时该批商铺仅对内部员工进行优惠销售，与原告石玲丽一同购买该批房屋的员工共有四位，另三位分别为财务部熊涛、工程管理部曹国立、申波，四位员工所购房屋均由被告统一返租后，再通过腾源公司出租给民生银行作为营业网点使用。
庭审中，被告还提交了被告万科公司作为原出租方（甲方）与第三人腾源公司作为承租方（乙方）分别与案外人申波、周筑芳以及熊涛、朱海燕作为买受人（丙方）签订的两份《三方协议书》，约定“万科公司作为原出租方（甲方）与第三人腾源公司作为承租方（乙方）、案外人申波等作为买受人（丙方）签订《三方协议书》，约定：1.甲方为位于贵州省××经济技术开发区长江路万科大都会项目S4号楼1层102、105号的房屋的开发商，甲乙双方于2014年11月1日签署《房屋租赁合同》，甲方已将租赁房屋预出租给乙方。2、丙方拟从甲方处购买租赁房屋，为便于租赁房屋所在区域商业环境的培育和商铺的统一经营管理，丙方同意在购得租赁房屋的同时，将租赁房屋出租给甲方，以便甲乙方双方继续履行已签订的租赁合同。第一条乙方同意甲方将租赁房屋出售给丙方，乙方自愿放弃作为房屋承租人对租赁房屋优先受偿的权利。甲丙双方的房屋买卖行为将不影响甲乙方双方已签订租赁合同的履行。第二条、甲方将租赁房屋出售给丙方，丙方同意在购得租赁房屋的同时，将租赁房屋出租给甲方，双方相关约定如下：租赁期期限：2015年11月1日起至2024年10月31日止/房屋实际交付之日起至2024年10月31日止；其中，熊涛、朱海燕所购买的S4号楼1层102号房屋，每平方出租单价为220元，第一期付款时间为2014年12月，租期期间2015年11月1日至2016年10月31日。从第二期起增幅5%每平方出租单价为231元。申波、周筑芳所购买的S4号楼1层105号房屋，每平方出租单价为180元，第一期付款时间为2014年12月，租期期间2015年11月1日至2016年4月30日。第二期付款时间为2015年11月，租期期间2016年5月1日至2016年10月31日。从第三期起增幅5%每平方出租单价为189元。被告万科公司表示其他员工也是以同样的条件进行返租，被告向其所支付的租金中已包含一年的免租期。因当时原告就在该项目工作对该协议已知晓，所以没有与原告签订书面的三方协议。原告对此表示不认可，提出原告石玲丽并不是被告公司员工，只是第三方公司派遣过去的劳务人员，其社保等均由所在劳务公司代为缴纳，根本不清楚已购房屋被出租的事实。
原告提出因其所购房屋已被第三人民生银行贵阳分行实际占有使用已成既定事实，于是，原、被告双方达成口头租赁协议，并约定被告第一年向原告支付房屋租金208346元，之后每年租金上调5%。2015年10月23日，被告万科公司向原告黄海的账户汇入人民币208346元。被告提出208346元是支付的第一期租金，租期期间是2014年9月11日至2016年10月31日的租金，每平方米的出租单价为220元。该笔租金包含了一年的免租优惠。从第二期起增幅5%每平方出租单价为231元。第二期付款时间为2017年10月，租赁期限为2016年11月1日至2017年10月31日，金额为189882元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案争议焦点为：1、原告在购买案涉房屋时是否知晓该房屋已出租给第三人的事实？原、被告之间是否形成事实的租赁关系？2、原、被告之间的租赁关系是否达到解除条件？3、被告应向原告支付多少租金？
关于焦点一。第三人民生银行贵阳分行从腾源公司处承租了被告修建的七间连通的房屋作为营业网点使用，从2014年8月1日承租之日起开始装修至2014年12月19日装修完毕开业经营。也就是说2014年9月11日原、被告签订《商品房买卖合同》时，该房屋还处于装修状态，原告作为买受人签订合同时应尽到审慎义务对该房屋的现状进行了解，且根据被告提交的贵阳万科房地产有限公司与奇点公司签订的《信息管理及行政服务协议》及《住房公积金个人缴存证明表》，可知原告石玲丽通过奇点公司委派到被告公司万科大都会项目部工作。因此，对于原告石玲丽提出不知其所购买的S4-106号房屋属于第三人民生银行贵阳分行承租七间连通房屋的其中一间的主张，不予采信。现被告向原告支付租金208346元，原告予以接受，因此，原、被告虽未签订书面的租赁合同，但双方已形成事实上租赁关系。
关于焦点二。本案中，第三人民生银行贵阳分行系房屋的实际使用人，根据庭审查明的事实，第三人民生银行贵阳分行承租七间房屋系整体承租，原告诉请要求返还的门面属于七间房屋的其中之一，且位于正中间，若合同解除将导致整个银行无法继续经营。从维护稳定的市场经营秩序，使社会资源发挥其最大经济效益角度出发，原、被告之间的租赁关系不宜解除。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告已在S4-106号房屋出卖给原告之前，通过腾源公司将房屋出租给第三人民生银行贵阳分行，故S4-106号房屋所有权的变动，不影响租赁合同。故对原告主张与被告解除合同、返还门面的请求,不予支持。
关于焦点三。原告提出被告所支付的208346元是2014年10月23日至2015年10月23日期间一年的租金。被告表示不予认可，并提交《长江路商业街房屋租赁合同》及申波、熊涛的两份《三方协议书》。以上三份证据均对第三人民生银行贵阳分行承租的房屋约定了一年的免租期。《三方协议书》中约定被告向申波、熊涛所支付的首期租金的租赁期间均为2015年11月1日至2016年10月31日。其中，熊涛所购买的S4号楼1层102号房屋，每平方米出租单价为220元；申波所购的S4号楼1层105号房屋与原告所购的S4号楼1层106号房屋相邻，每平方米出租单价为180元；本案中，被告提出给原告计算的价格是按价位较高的220元每平方米的标准计算的出租单价。因此，向原告黄海的账户汇入人民币208346元是支付的首期租金，即2014年9月11日至2016年10月31日的租金。综上，根据被告向原告支付租金的时间及数额，与案外人（申波、熊涛）所购房屋支付的租金标准及租期的截止时间具有一定的规律性。若按原告所述208346元是不含免租期的一年的租金，则S4号楼1层106号的房租是同地段同类型房屋租金的2倍多，该租金明显高于正常的市场价值，与商业惯例不相符，故对于被告提出向原告支付的208346元（含一年免租期）是按照交易惯例按220元每平方米的标准支付2014年9月11日至2016年10月31日租金的辩称，予以采信。因此，对于原告主张被告支付2015年11月至2016年10月租金218763.3元的请求，不予支持。参照案外人的《三方协议书》标准，同地段同类型的房屋，按较高的价位每平方米220元的标准，每年租金在上一年度租金的基础上调5%，被告应在2017年10月31日前向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，金额为189882元。故对于原告主张被告从2016年11月1日起按每月19141.79元支付房屋占用费至房屋返还之日止的请求,不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于2017年10月31日前向原告黄海、石玲丽支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金人民币189882元；二、驳回原告黄海、石玲丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元，由原告黄海、石玲丽负担1058元，被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担4098元。
本院二审期间,当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本案事实有当事人身份证、营业执照、商品房买卖合同、信息管理及行政服务协议、住房公积金个人缴存证明表、长江路商业街房屋租赁合同及其附件、房屋分层分户平面图、三方协议书（申波、周筑芳）、三方协议书（熊涛、朱海燕）、照片、业务付款回单及当事人陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。本案的争议焦点:一是上诉人与被上诉人之间的租赁关系是否应当解除;二是原判确定涉案房屋的租金计算方式是否正确。
关于争议焦点一，本院认为，第一，原审第三人民生银行贵阳分行通过原审第三人腾源公司承租了被上诉人万科劲嘉房开公司修建的七间连通的房屋作为营业网点使用，从2014年8月1日承租之日起即开始装修至2014年12月19日装修完毕投入使用，而2014年9月11日，上诉人与万科劲嘉房开公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经出租且正处于装修状态，上诉人作为买受人签订合同时应审慎地了解房屋的现状；第二，根据贵阳万科房地产有限公司与奇点公司签订的《信息管理及行政服务协议》及《住房公积金个人缴存证明表》，可以认定上诉人石玲丽通过奇点公司派遣到涉案公司万科大都会项目部工作,原判据此认定上诉人石玲丽知晓其所购买的涉案房屋属于原审第三人民生银行贵阳分行承租七间连通房屋的其中一间，并无不当；第三，根据上诉人于2015年10月23日接受被上诉人万科劲嘉房开公司支付第一期租金208346元，上诉人并未提出异议的客观事实,可以认定上诉人对被上诉人万科劲嘉房开公司将涉案房屋转租行为的认可；第四,原审第三人民生银行贵阳分行为房屋的实际使用人,承租包括涉案房屋在内的七间房屋系整体承租，上诉人要求返还的涉案门面位于七间房屋的正中间，若合同解除将导致原审第三人民生银行贵阳分行的该网点整体无法继续经营。原判从维护市场经营秩序的稳定，发挥物的最大经济效用角度考量，判决驳回上诉人要求解除租赁关系、返还房屋的诉请,符合客观实际,于法有据,本院予以维持。
关于争议焦点二，关于免租期的问题，本院认为，上诉人与万科劲嘉房开公司于2014年9月11日签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年12月31日，上诉人实际收到第一期租金的时间为2015年10月23日，也就是说房屋交付以后上诉人并未立即主张要求万科劲嘉房开公司支付租金；又根据同一地段、同一楼盘、同一时期、同为公司员工的案外其他人与万科劲嘉房开公司签订的商品房买卖合同、《长江路商业街房屋租赁合同》以及相关履行协议，原判认定双方认可的免租期为1年，符合实际情况，本院予以维持。至于免租期的起止问题，被上诉人万科劲嘉房开公司抗辩主张已经支付的租金208346元应为2014年9月11日至2016年12月31日期间的租金，原判认定为2014年9月11日至2016年10月31日的租金，但被上诉人万科劲嘉房开公司并未就此提出上诉，应视为其服从原审判决，本院不宜变更。关于租金标准问题，原判根据同地段房屋的市场价值与商业惯例，参照案外人相同地段、相同类型门面房屋的租金标准，取较高价位的220元/平方米标准，并确定每年租金在上一年度租金的基础上调5%，计算被上诉人万科劲嘉房开公司应支付上诉人2016年11月1日至2017年10月31日的租金金额为189882元，符合客观实际，本院予以维持。
综上，上诉人黄海、石玲丽的上诉理由不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5156元，由上诉人黄海、石玲丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年十月二十五日
书记员 袁华丽