广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终118号
上诉人（一审被告）：叶荣华，男，汉族，装潢工人，住广西壮族自治区荔浦县。
被上诉人（一审原告）：广西荔浦安康物业有限公司，住所地广西壮族自治区荔浦县荔城镇荔浦县。
法定代表人：黄建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄存有，该公司员工。
上诉人叶荣华因与被上诉人广西荔浦安康物业有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦县人民法院（2016）桂0331民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶荣华，被上诉人安�物业公司的委托诉讼代理人黄存有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶荣华上诉请求：一、撤销一审判决。二、确认本案《前期物业服务合同》中物业费收费标准违反法律强制性规定无效。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、安康物业进驻运昌时间有假，应该是2012年8月1日至2014年8月1日，多算了7个月。二、开发商已出售本小区房屋80%以上，不与业主商量，私自打包和别的小区物业签订合同（开发商和安康签合同是运昌华府小区）。三、开发商签订的合同没有公开招标，违反物业法、合同法。四、安康物业招用的人员都是无证人员，小区内卫生搞不好，且多次发生被盗事件，以及电梯经常坏，也不及时抢修。对业主的人身财产安全存在安全隐患。五、安康物业乱收费，强收业主各种费用560元，有票据为证。六、运昌大厦小区与运昌华府有很大差异，不能按照统一标准收费，服务质量差，各业主都不满意，物业也只能收到部分费用。七、一审法院对被上诉人没有完全履行《前期物业管理服务合同》中相关维修、养护、管理等义务的违约事实，均视而不见。综上所述，请求二审法院依法查明事实，对一审判决不公的地方重新认定，更好地维护公民的合法权益和社会和谐。
安康物业公司辩称，一、答辩人与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订的《前期物业服务合同》是合法有效的合同。国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条规定：“投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”在小区业主委员会成立之前，开发商应选聘物业服务企业实施前期物业服务，运昌大厦小区的总建筑面积为8820平方米，少于三万平方米，因此，运昌房地产公司选聘具有资质的答辩人为运昌大厦小区提供前期物业服务的行为，是符合法律法规的，同时，双方签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。上诉人认为运昌房地产公司“私自打包和别的小区物业签订合同”、“签订的合同没有公开招标，违反物业法、合同法。”这些观点都是错误的：首先，答辩人是依法成立的、具备物业服务资质的公司；其次，运昌房地产公司作为开发商，根据国务院《物业管理条例》第二十一条及《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条的规定，可以自主选择具备资质的物业公司为运昌大厦小区提供前期物业服务，而不需经过业主同意，也不需公开招标；最后，《前期物业服务合同》第一条物业基本情况中的物业名称虽然是运昌华府，但是该合同的补充条款第一条约定“本合同生效后，乙方（即答辩人）接管甲方（即运昌房地产公司）运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作”，补充条款作为《前期物业服务合同》的组成部分，其效力与合同的其他部分的效力一致，即运昌房地产公司将其名下的两个小区通过同一份合同委托给答辩人进行管理，这是符�法律规定的，不存在上诉人所称的“私自打包”。二、答辩人已经按照《前期物业服务合同》的约定，履行了合同义务，为运昌大厦小区提供物业服务，上诉人应当支付物业服务费及公摊水电费。2012年1月6日，答辩人与运昌房地产公司签订《前期物业服务合同》，运昌房地产公司选聘答辩人为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。答辩人接管运昌大厦的时间是2012年1月6日至2014年8月1日，而不是上诉人所称的“2012年8月1日至2014年8月1日”，有答辩人收取其他业主2012年1月6日至2014年8月1日物业服务费的收据可以证实。上诉人于2009年7月20日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》，于2013年入住运昌大厦。《商品房买卖合同》第十一条中约定：“买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。”上诉人应当支付2012年1月6日至2014年8月1日的物业服务费及公摊水电费。答辩人是一家具有三级物业服务资质的公司，按照法律规定，答辩人的管理人员具备相应的资格证。答辩人已经完全履行了《前期物业服务合同》中的维修、养护、管理等义务，不存在乱收费的情况。至于小区发生被盗事件及电梯出现故障的情况，不是因为答辩人的管理问题所导致，不能归责于答辩人，更不能成为上诉人不支付物业服务费及公摊水电费的理由。根据国务院《物业管理条例》第四十一条并参照《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条的规定，物业服务企业收取物业费的主要标准是其提供的服务质量，并依据政府指导价或者市场调节价收费。运昌大厦小区与运昌华府小区虽然有些差异，但是两者均是高层带电梯住宅小区，合同约定的服务等级及标准均二�，两者可以按同一标准收费。上诉人称答辩人“服务质量差，各业主都不满意”，但其并未提供任何证据来证实，不能作为减少物业服务费的理由。上诉人作为运昌大厦小区的业主，其行为受《前期物业服务合同》的约束，上诉人应当向答辩人支付物业服务费及公摊水电费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
安康物业公司向一审法院起诉请求：一、判决被告叶荣华立即向原告支付物业服务费及公摊水电费共计4302.90元；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与运昌房地产公司签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元/月/平方米（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之�维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820平方米，附件二为桂林市物业服务二级质量标准。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。
被告叶荣华系运昌大厦1栋801室的业主，其房屋建筑面积为122.43平方米，其于2009年7月20日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”被告自述记不清开发商何时通知交房，但其在2013年入住了上述房屋。因被告拖欠2012年1月6日至2014年8月1日间的物业服务费及公摊电费，原告于2014年7月17日向被告叶荣华送达书面催缴通知，要求其在2014年7月21日前交纳欠交的物业服务费及公摊电费，被告签收后拒不缴纳，遂成诉。
另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820平方米，共有住户85户，为高层带电梯小区。在原告进驻运昌大厦小区前，由嘉美物业为该小区提供物业服务，收费标准为1.05元/月/平方米。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大�小区。
再查明，运昌大厦小区2012年1月至12月间公摊电费为14065.97元，2013年1月至12月间公摊电费为15345.29元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。
一审法院审理认为，参照《物业管理条例》第二十一条以及《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条的规定，在小区业主委员会成立之前，开发商应选聘物业服务企业实施前期物业服务，因此，运昌房地产公司选聘原告为运昌大厦小区提供前期物业服务的行为，是符合法律法规的规定的，同时，双方签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，是合法有效的合同。被告辩称根据合同约定运昌房地产公司委托原告管理的是运昌华府小区，而不是运昌大厦，原告以此合同为依据要求被告支付物业费及公摊�费没有依据。该院认为，前期物业服务合同第一条物业基本情况中的物业名称虽然是运昌华府，但是该合同的补充条款第一条约定“本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作”，补充条款作为前期物业服务合同的组成部分，其效力与合同的其他部分的效力一致，即运昌房地产公司将其名下的两个小区通过同一份合同委托给原告进行管理，而且，前期物业服务合同第一条物业基本情况中的建筑面积标注包括运昌大厦在内，因此，被告的这一辩称该院不予支持。关于收费标准是否合理的问题，被告认为运昌大厦与运昌华府在绿化上存在差异，不能按同一标准收费。该院认为，虽然运昌大厦小区和运昌华府小区在公共设施等方面有差距，但是根据《物业管理条例》第四十一条并参照《广西壮族自治�物业管理条例》第五十条的规定，物业服务企业收取物业费的主要标准是其提供的服务质量，并依据政府指导价或市场调节价收费。运昌大厦和运昌华府均为高层带电梯住宅小区，合同约定的服务等级及标准均为二级，两者可以按同一标准收费，因此，该院对被告的这一辩解不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告叶荣华作为运昌大厦小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束。关于原告在运昌大厦服务的期间，根据《前期物业服务合同》补充条款第�条的约定，为2012年1月6日至2014年8月1日，同时结合该系列其他案件原告收取其他业主2012年1月6日至2014年8月1日物业服务费的收据，该院确定原告在运昌大厦服务的期间为2012年1月6日至2014年8月1日，根据《前期物业服务合同》第八条、第九条及补充条款第二条的约定，物业服务费由业主按其所有的建筑面积交纳，2013年5月18日以前按1.05元/月/平方米计算，2013年5月18日以后按0.95元/月/平方米计算,因此，根据被告的房屋面积并结合原告的诉请，被告叶荣华应向原告交纳物业服务费3787.62元（122.43平方米×1.05元/月/平方米×16.39个月+122.43平方米×0.95元/月/平方米×14.45个月），关于公摊电费，应根据实际发生费用由每户均摊，即被告需承担公摊电费419.34元[（14065.97元+15345.29元+6232.54元）÷85户]。
综上所述，根据《中华�民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告叶荣华于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费3787.62元、公摊电费419.34元，合计4206.96元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶荣华承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、上诉人叶荣华提出“确认本案《前期物业服务合同》中物业费收费标准违反法律强制性规定无效”的诉请，一审已对被上诉人安康物业公司收费标准的合理性、收费的合法性进行阐明并作出判定，本院予以认同不再作重复论述。二、上诉人叶荣华提出“被上诉人安康物业公司招用的人员都是无证人员”的问题，一审已查明该公司有行政许可的企业法人营业执照和物业服务资质证明，故其主张与查明的本案事实不符，本院不予采纳。三、上诉人叶荣华提出“安康物业进驻运昌的时间有假，应该是2012年8月1日至2014年8月1日，多算了7个月”以及“小区内卫生搞不好、多次发生被盗事件、电梯经常坏也不及时抢修”的问题，因其未提供证据证实，本院亦不予采纳。
综上所述，叶荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶荣华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一七年三月二日
书 记 员 秦 婧