中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第307号原告：徐灴光，美国籍人，现住美国。委托代理人：朱海明，广东恒生律师事务所律师。委托代理人：俞一之，广东恒生律师事务所实习律师。被告：平安银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市。负责人：李振标。委托代理人：江海巨、郑光争，广东强邦律师事务所律师。被告：张新，住广东省深圳市。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：高卫平。原告徐灴光诉被告平安银行股份有限公司广州天河支行（以下简称平安银行天河支行）、张新、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱海明，被告平安银行天河支行委托代理人江海巨均到庭参加诉讼。被告张新、一德中兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：法院作出的（2008）越法委执外异字第453、454-3号执行裁定书对多处事实认定不清及存在适用法律错误，未依法查明原告自2000年10月31日起就依照《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》的约定回迁至一德路390号一德市场大厦首层A1012号铺，并一直占有使用至今的事实。在出租涉讼商铺期间，原告一直以自己的名义向大新街出租屋管理中心及越秀区地方税务局缴纳房屋出租税费，被告一德中兴公司及张新一直没有提出异议。执行裁定书简单地认为涉讼商铺已预售登记在被告张新名下，因而驳回执行异议，却未依法查明张新曾为一德中兴公司、中兴公司、广某公司的法定代表人，一德中兴公司违约在先，将原本应当安置给原告的南向商铺另安置给他人回迁，在明知涉讼商铺已预售登记在张新名下且已向被告平安银行天河支行按揭贷款的情况下，仍将该商铺给原告作回迁安置使用，存在民事欺诈的事实，故该预售登记应为无效，且应优先保护原告的合法回迁权益。另外，执行裁定未依法查明其查封的A12铺与涉讼A1012商铺是否为同一商铺的事实，由于涉讼商铺被查封，原告未能正常递件办理房产证，故向法院提出执行异议要求解封，但根据广州市预售房地产交易登记情况表显示，一德市场大厦首层A12号铺的建筑面积高达56.87平方米，与原告要求解封的涉讼A1012号商铺的建筑面积10.0790平方米存在较大差异，是否为同一商铺仍待依法查明。为此起诉要求判令：1、停止（2008）越法委执外异字第453、454-3号执行裁定书的执行；2、确认一德路390号一德市场大厦首层A1012铺是拆除广州市一德西路414号首层、二楼房屋后补偿给原告的房产，并解除对其的查封。被告平安银行天河支行辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案查封的A12商铺与原告诉称的A1012商铺并非同一商铺。在案件执行过程中，法院依法查封了被告张新名下的广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A12商铺，而非原告诉称的A1012号商铺，原告在本案中未能提供证据证明上述两间商铺为同一商铺，应当承担举证不能的不利后果。2、假如原告提供证据或法院依法查明上述两商铺为同一商铺，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。现上述A12商铺是预售登记在被告张新名下，且上述登记并未被撤销，故法院依法查封、拍卖上述房产所得款项以偿还债务是符合法律规定的。3、被告张新已于1999年将上述A12商铺按揭抵押给被告平安银行天河支行，在合同签订后，平安银行天河支行依约全数发放贷款，因此双方的借贷关系受法律保护，平安银行天河支行依法对其提供抵押的商铺享有优先受偿的权利。涉讼商铺是按揭在先、安置回迁在后，应优先保护平安银行天河支行的合法权利，原告只能另循合法途径追究被告张新及一德中兴公司的违约责任。被告张新、一德中兴公司无作答辩。经审理查明：原广州市越秀区一德路414号首层、二楼、四楼、五楼及六楼梯间房屋原产权人是徐某甲、徐某乙，后两人分别办理了公证手续，将上述房屋赠与给原告。广州广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）、广东中兴经济发展公司（以下简称中兴公司）是该房屋地段的拆迁人。1999年12月6日，原告（被拆迁人，乙方，签约代理人为徐某丙）与广某公司、中兴公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除一德路414号首层、二楼房屋（建筑面积120.49平方米），甲方将自有的座落在越秀区原征用地段回迁楼第首、贰、十二层楼、位置南向的自有房屋（建筑面积120.49平方米），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），其中有建积40平方米安置首层南向，建积11.7429平方米二层南向，建积68.7471平方米十二层南向；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续等。该补偿协议书已办理登记备案。后涉讼地块转由项目公司被告一德中兴公司开发使用。2000年10月31日，徐某甲、徐某乙（代理人徐某丙）签收了《回迁商铺确认书》，确认回迁一德市场大厦首层第A1014、A1013、A1012、A1012B号铺，共4间，建筑面积40平方米。同年11月5日，原告接收了上述商铺并使用至今。后原告因所回迁的商铺位于一德市场大厦首层西北向，而非合同约定的南向，向本院提起诉讼，本院于2003年1月3日作出（2002）越法房初字第1463号民事判决，认为原告原被拆迁的房屋是座北向南，面临一德路，虽然拆迁安置和补偿协议均仅约定安置南向的回迁房，但被告安置原告回迁的一德市场大厦A1012B、A1012、A1013、A1014商铺均在市场首层西北位置，与合同约定的座向不符，故判决被告一德中兴公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告徐灴光支付未能安置原告回迁广州市一德路一德市场大厦首层南向临街商铺的赔偿款870800元。被告一德中兴公司不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2003年7月11日以（2003）穗中法民四终字第00950号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。据广州市房地产测绘院于2013年3月29日出具的《房地产分户图》显示，涉讼越秀区一德路390号A1012商铺建筑面积为10.079平方米，套内建筑面积为5.1156平方米。另查明：本院于2009年8月18日以（2008）越法委执字第453、454号民事裁定书轮候查封了被执行人张新名下的广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A12、A13、A14号商铺和一德市场大厦D幢20层AB房的房产，于2010年9月26日转为正式查封，后分别于2012年及2013年对上述房产进行续封，查封期限至2014年9月12日。原告已领取广州市越秀区一德路390号A1012B及A1013号铺的房地产权证。据原告提供的广州市房地产交易登记中心于2013年7月1日出具的穗房交登（业务）函（2013）04439号《补正资料通知书》载明：原告申请办理越秀区一德路390号A1012铺的登记，尚欠以下资料：该房已于1999年11月24日被购房人张新办理了预售合同监证，监证合同房号是首层A12，合同号98100702。另外，该房2012年9月12日被广州市越秀区人民法院以（2008）越法委执字第453、454号查封，查封期限从2012年9月13日至2013年9月12日止。申请办理产权登记，请补充提供以下资料：1.法院解封文件；2.法院裁决房屋归属的相关文件。据2013年8月30日广州市房地产交易登记中心出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，房产地址：一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A12号，建筑面积：56.87平方米，预售人：一德中兴公司，占有部分：全部（所有权人），预购人（单位）：张新，签约日期1999-10-15，登记日期1999-11-24，预售证号：980305，付款方式：按揭付款，交楼日期：1999-12-31。被告张新曾任被告一德中兴公司的法定代表人。2014年5月20日，本院作出（2008）越法委执外异字第457-3号执行裁定，裁定：中止对广州市越秀区一德路390号A7、A11铺中属A1014铺的部分面积的执行。2013年12月17日，本院作出（2008）越法委执外异字第453、454－3号执行裁定书，认为：房屋是不动产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A12号铺是预售登记在被执行人张新名下，本院查封、拍卖上述房屋合法。案外人徐灴光主张本院查封的A12铺与A1012铺为同一商铺，该A1012铺在2000年已由被执行人一德中兴公司作为回迁安置房补偿给其。但根据广州市房地产交易登记中心出具的广州市预售房地产交易登记情况表记载，被执行人一德中兴公司已于1999年10月15日将A12铺预售给被执行人张新，并办理了按揭付款手续，故案外人徐灴光主张A12铺（现A1012铺）属其所有，与房管部门登记资料相悖，本院不予支持。故裁定：驳回案外人徐灴光对广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A12号铺（现一德路390号一德市场大厦首层A1012号铺）提出的执行异议。原告对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为：根据已生效法律文书可确定，广州市越秀区一德路390号一德市场大厦首层A1012号商铺是被告一德中兴公司拆迁原属原告所有的广州市越秀区一德西路414号首层、二楼房屋后安置补偿给原告的。按照合同约定，一德中兴公司安置原告的回迁房应为回迁楼首层南向房屋，但一德中兴公司将原告的回迁房调整为涉讼A1012号等商铺，原告对此没有任何过错。根据广州市房地产交易登记中心出具的《补正资料通知书》，结合《房地产分户图》及《广州市预售房地产交易登记情况表》可知，该A1012号铺位于已被预售及查封的A12号铺的范围内，即A1012号铺与在建工程抵押范围的A12号铺部分位置重叠。被告一德中兴公司将已预售登记在被告张新名下的涉讼商铺作为产权调换的房屋安置补偿原告，导致原告回迁的房屋位于平安银行天河支行的抵押登记范围内，被告一德中兴公司对此存在过错，原告作为被拆迁人，其合法权利理应得到保护。由于被告一德中兴公司的过错，造成原告拆迁安置补偿权利与平安银行天河支行的抵押担保物权产生冲突，原告作为被拆迁人所享有的权益应优于平安银行天河支行的抵押权得到保护，至于被告平安银行天河支行与一德中兴公司及张新的纠纷可另循合法途径解决。因此，原告要求确认涉讼A1012号铺是拆迁其原有房屋后补偿给其的房产，及要求本院停止对该A1012号铺的执行的诉讼请求合法有理，本院予以支持。至于涉讼商铺的解封问题，应在执行程序中解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、确认广州市越秀区一德路390号一德市场大厦首层A1012号铺属原告徐灴光所有。二、撤销（2008）越法委执外异字第453、454-3号执行裁定书，停止对广州市越秀区一德路390号A12铺中属A1012号铺的部分面积的执行。三、驳回原告徐灴光的其他诉讼请求。本案受理费2300元、公告费1000元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起30日内，三被告可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖丽恂人民陪审员  潘路米人民陪审员  梁启明二〇一四年七月十一日书 记 员  梁启志