广东省深圳市宝安区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）粤0306民初19706号	原告深圳市隆新安居装修工程有限公司，地址广东省深圳市宝安区新安街道新安26区。	法定代表人林永昱。	委托代理人叶雪艳，广东远明律师事务所律师。	委托代理人袁梅，广东远明律师事务所律师。	被告深圳市金银威实业发展有限公司，地址广东省深圳市罗湖区。	法定代表人罗书伟。	第三人刘妙春，女，1982年12月5日出生，住址香港，	第三人洪思明，男，1974年5月8日出生，住址香港，	第三人吴石金，男，汉族，1976年7月6日出生，住址广东省云浮市云安县，	原告深圳市隆新安居装修工程有限公司与被告深圳市金银威实业发展有限公司、第三人刘妙春、第三人洪思明、第三人吴石金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶雪艳到庭参加诉讼。被告、第三人刘妙春、第三人洪思明、第三人吴石金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。	原告诉称，金丰豪庭（原创业广场）位于深圳市××××区，由被告与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（原深圳宝丰实业公司，以下简称宝丰公司）合作开发。该项目虽已基本建成，但因存在多项消防安全隐患，一直未通过竣工验收。且因该项目存在复杂的经济纠纷，自2001年起就已被深圳市中级人民法院等多家法院查封和轮候查封。根据业已生效的广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书确定的内容，因被告与宝丰公司均未取得房地产开发资质，双方就合作开发金丰豪庭项目所签订的合同被认定为无效合同，被告依法不能再以合法有效的合同为基础来主张金丰豪庭的产权。2014年12月9日，深圳市中级人民法院因执行广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第282号、深圳市中级人民法院（2005）深中法民五重字第8号生效民事判决，委托深圳市土地房地产交易中心对金丰豪庭及其土地使用权进行整体拍卖，原告依法竞得上述房产及土地使用权。2012年12月24日，被告向吴石金、刘妙春、洪思明隐瞒金丰豪庭当时已被法院查封的事实，作为甲方与吴石金（乙方）、刘妙春、洪思明（丙方）签订了一份《金丰豪庭工程涉及房屋转让协议》，约定甲方将金丰豪庭塔楼7楼I号房抵扣其欠乙方的工程款；丙方自愿认购涉案房产，面积为78平方米，交楼时以国土局测绘的面积为准，多退少补；乙方同意以上内部认购，由乙方收取该楼款抵扣工程款；房价固定按人民币8,000元／平方米为基准。被告作为甲方与刘妙春、洪思明（乙方）签订了一份《公司内部认购协议》，约定甲方以其拥有的金丰豪庭塔楼7楼I号房抵扣工程余款人民币624,000元，乙方以内部认购的方式，按人民币8,000元／平方米的价格取得面积为8,000平方米的涉案房产，总价款按交楼时国土部门丈量套房单位面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证等等。刘妙春、洪思明于2012年12月19日吴石金支付定金人民币2万元，又于2013年1月8日吴石金转账人民币529,120元，吴石金代被告收款后出具了收款收据，余款双方约定办好房产证后支付。之后，刘妙春、洪思明入住涉案房产，并按期缴纳物业管理及水电费用，直至金丰豪庭被法院整体拍卖，其才得知被告并不具有涉案房产的产权，其与被告签订的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，为无效合同。原告依法竞得该大厦及相应的土地使用权后，因吴石金、刘妙春、洪思明依据上述《公司内部认购协议》主张对涉案房产的所有权，经深圳市宝安区政法委、宝安区处置金丰豪庭问题协调工作组、新安街道办等政府部门的协调，原告（甲方，受让方）于2015年11月12日与刘妙春、洪思明（乙方，转让方）在深圳市××××街道人民调解委员会的主持下签订了《债权转让协议书》，约定乙方将其与被告签订的《公司内部认购协议》项下债权及相关权益全部转让给甲方，甲方向其支付转让价款人民币549,120元，乙方迁出涉案房产等。深圳市××××街道人民调解委员会据此作出《人民调解协议书》。上述协议签订后，原告于2015年11月19日向刘妙春、洪思明转账支付了合同约定的款项。与此同时，刘妙春、洪思明以EMS的方式向被告发出《债权转让通知书》，告知其上述债权转让事宜，但因被告不在其住所地而被退回。随后，刘妙春、洪思明于2015年11月20日在《南方都市报》上刊登了《债权转让通知》，以报纸公告的方式再次通知被告前述债权转让的事实。综上，原告认为，2012年11月3日广东省高级人民法院作出(2012)粤高法民一终字第27号民事判决书已确认被告与案外人宝丰公司签订的《合作开发“创业广场”项目合同书》为无效合同，被告依法不能以合法有效的合同基础主张金丰豪庭的产权，同时金丰豪庭项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始，且被法院查封，因此，被告与刘妙春、洪思明签订的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效，被告应向刘妙春、洪思明返还购房款人民币549,120元，并应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自刘妙春、洪思明支付购房款之日起至实际返还之日期间利息。由于原告已与刘妙春、洪思明达成债权转让协议，原告在支付相应对价后取得了刘妙春、洪思明基于《公司内部认购协议》对被告的债权及相关权益，且该债权转让协议已于2015年11月20日通知被告，故被告应向原告返还购房款人民币549,120元，以及按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付自刘妙春、洪思明支付购房款之日起至实际返还之日期间的利息。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认被告与第三人刘妙春、洪思明签订的《公司内部认购协议》无效；2、被告向原告返还购房款人民币549,120元及利息（以人民币549,120元为基数，按中国银行同期同类贷款利率，从2013年1月8日计算至实际返还之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。	被告、第三人均既未到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见。	经审理查明：2012年12月24日，被告作为甲方，第三人吴石金作为乙方，第三人刘妙春、洪思明作为丙方，三方签订了《金丰豪庭工程款涉及房屋转让协议》，该协议载明“乙方承接了甲方所开发的位于深圳市××创业路与××路交叉处的金丰豪庭（原创业广场，地块编号A009-009）相关工程，甲方将该建筑7楼物业因拖欠乙方工程款而抵扣给乙方。并由乙方自行处理该物业，包括现出售给丙方。该行为受法律保护。现三方经过协商，达成以下协议：l、丙方自愿认购金丰豪庭塔楼第7I号房，面积约为78平方米。交楼时以国土局测绘的面积为准，多退少补。2、乙方同意以上内部认购，由乙方收取该楼款抵扣工程款，甲方负责给丙方按8,000元／平方米出具收款收据。3、甲方负责给丙方办理房产证，丙方应当配合，费用按政府规定各自承担。若因甲方的原因无法办理房产证，承担违约责任。4、房产证未办妥之前，甲方出具资料协助丙方办理公司注册手续，否则，丙方有权解除该协议，甲方、乙方退还所有房款，甲方并承担房款总价的20%的违约金。5、房价固定按8,000元/平方米为基准，若房价升值，甲方或乙方反悔，视为违约，乙方退还所收房款，补偿该房屋的装修款和房屋升值后的差价，并承担房款总价20%的违约金。6、丙方承诺入住金丰豪庭后服从大厦物业管理，在未办妥房产证前不得与第三方私自达成转让协议，但甲方同意的除外。甲方同时拥有按市场价值优先回收购买权。7、若因甲方或乙方违约，导致该协议无效或无法履行，甲、乙双方除退还所收房款外，连带承担违约责任，按第5条执行。若甲方无法履行违约责任，由乙方承担全部赔偿责任。8、协议签订后，丙方积极履行付款义务，签订协议三日内付清全款”。	2012年12月24日，被告作为甲方，第三人刘妙春、洪思明作为乙方，双方签订了《公司内部认购协议》，约定乙方自愿以金丰豪庭完善收尾部分工程余款人民币624,000元同意抵扣并内部认购甲方拥有之“金丰豪庭”塔楼7楼I号住宅房，面积约78平方米，双方按约定8,000元/平方米计算楼款，总价款按交楼时国土部门丈量套房单位实际面积计算楼款后多退少补，甲方协助乙方办理该住宅单位产权证。	2012年12月19日，第三人吴石金向第三人刘妙春、洪思明出具《收款收据》，表明收到第三人刘妙春、洪思明现金方式交付的涉案房产的定金人民币20,000元。	2013年1月8日，第三人洪思明以转账方式向第三人吴石金支付款项人民币529,120元。当日，第三人吴石金向第三人刘妙春、洪思明出具《收款收据》，表明收到第三人刘妙春、洪思明现金方式交付的涉案房产的楼款人民币529,120元。另，原告主张因双方约定余款国土丈量面积后支付，故剩下的购房余款至今未付。	2015年11月12日，原告作为甲方（受让方），第三人刘妙春、洪思明作为乙方（转让方），双方签订了编号为（2015）年度深宝新调字第039号《人民调解协议书》，约定：乙方于2012年12月19日与被告签订了《公司内部认购协议》，约定乙方向被告购买金丰豪庭7楼I号房，总价款为人民币549,120元，乙方将其与被告于2012年12月19日签订的《公司内部认购协议》项下的债权及相关权益全部转让给甲方，甲方同意受让该债权和权益，并同意支付乙方转让价款人民币549,120元；本协议签订之日起7日内，乙方应自行清空涉案房产内的全部私人物品，将该房产交付给甲方。另，深圳市××××街道人民调解委员会于2017年3月22日出具《关于的说明》，表明上述《人民调解协议书》存在笔误，合同签订日期应为2012年12月24日，总价款为人民币549,120元应为总付款人民币549,120元。	2015年11月12日，第三人刘妙春、洪思明向原告出具收条，表明收到涉案房产清场赔偿款人民币549,120元，并注明银行转账到账为实。2015年11月19日，原告向第三人刘妙春、洪思明转账款项人民币549,120元。	2015年11月12日，第三人刘妙春、洪思明以特快专递的方式向被告寄送了《债权转让通知书》，但该邮件因“上门无此公司”被退回。	2015年11月20日，第三人在南方都市报上刊登了《债权转让通知书》，称其已将《公司内部认购协议》项下的债权本息和相关权益全部转让给了原告，通知被告自收到通知之日起向原告履行相关债务。	另查明，涉案项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；涉案项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记。	以上事实，有金丰豪庭工程款涉及房屋转让协议、公司内部认购协议、转账明细、收款收据、人民调解协议书、关于《人民调解协议书》的说明、收条、债权转让通知书、快递回执、报纸公告等证据和庭审笔录予以证实。	本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记。因此，被告和第三人刘妙春、洪思明签订的关于涉案金丰豪庭塔楼7楼I号房的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。	《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案中，虽然第三人刘妙春、洪思明将购房款人民币549,120元支付给了第三人吴石金，但根据涉案《金丰豪庭工程款涉及房屋转让协议》和《公司内部认购协议》的内容可知，卖方主体为被告，且被告同意由第三人吴石金收取该购房款抵扣工程款，由此可见第三人刘妙春、洪思明已经依约履行了支付购房款的义务，根据合同相对性原则，第三人刘妙春、洪思明基于无效合同享有向卖方主体即被告主张返还购房款及利息的债权请求权。现第三人已将上述返还请求权等相关债权全部转让给原告，并已经通过邮寄和报纸公告的方式履行了其告知义务，即使被告未能通过邮寄和报纸公告的方式知悉债权转让事宜，被告在收到本案起诉状等诉讼材料时亦已经对债权转让事宜予以知悉，本院认为原告和第三人刘妙春、洪思明已经履行了通知义务，原告作为债权受让方依法取得了请求被告返还购房款及利息的债权请求权。综上，结合原告的主张，被告应当向原告返还涉案房产购房款人民币549,120元以及利息（以人民币549,120元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2013年1月8日计算至实际返还之日）。	综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：	一、确认被告深圳市金银威实业发展有限公司与第三人刘妙春、洪思明签订的《公司内部认购协议》无效；	二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效之日起三日向原告深圳市隆新安居装修工程有限公司返还购房款人民币549,120元及利息（以人民币549,120元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2013年1月8日计算至实际返还之日）。	如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费人民币10,389元、公告费人民币780元，由被告深圳市金银威实业发展有限公司负担，受理费和公告费原告已预交。	如不服本判决，第三人刘妙春、洪思明可在判决书送达之日起三十日内、其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审 判 长  杨 莹	人民陪审员  郭映舜	人民陪审员  朱纯禄	二〇一七年八月三日	书 记 员  李婷霞	书 记 员  董 宏	附本案相关法律条文如下：	《中华人民共和国合同法》	第五十二条有下列情形之一的，合同无效：	（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；	（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；	（三）以合法形式掩盖非法目的；	（四）损害社会公共利益；	（五）违反法律、行政法规的强制性规定。	第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。	第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：	（一）根据合同性质不得转让；	（二）按照当事人约定不得转让；	（三）依照法律规定不得转让。	第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。	债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。	人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。	第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。