江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0223号
原告李香庭。
委托代理人郑发英（第四原告）。
原告李苏州。
委托代理人郑发英（第四原告）。
原告李杰。
原告郑发英。
上述四原告共同委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司。
法定代表人刘毅，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
第三人刘元富。
第三人孙良银。
原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人刘元富、孙良银房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年11月1日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告郑发英（同时系原告李香庭、李苏州委托代理人）、李杰及原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英共同委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连到庭参加诉讼。第三人刘元富、孙良银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英诉称：2009年9月2日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于广电局院内的面积为213.65平方米的住房交由被告拆除，被告将华富世家在建的18幢二单元402室住宅房和18幢P10号25平方米汽车库及15号10平方米自行车库置换给原告，交付日期为2010年10月底。协议签订后，被告未按约定履行交房义务，还于2012年7月14日将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求：一、判令被告限期交付华富世家18幢二单元402室房屋，并办理产权登记；二、确认被告与第三人刘元富、孙良银签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012192695）无效；三、判令被告交付华富世家18幢P10号汽车库（庭审中变更为22幢自西向东数第四个汽车库）和15幢15号自行车库；四、判令被告给付违约金4877元；五、判令被告给付搬家安置费（庭审中放弃了该项诉求）；六、由被告承担本案诉讼费用。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称：原告所述房屋拆迁产权调换是事实。2013年11月15日，被告已将华富世家18幢二单元402室房屋交付原告实际占有。被告承认原告的第二项诉讼请求，待被告与第三人解除合同后协助原告办理产权登记。被告同意按约交付汽车库及自行车库，但现在无法交付。4877元是被告应退还原告的总金额，不仅仅是违约金。诉讼费用由法院依法判决。
第三人刘元富、孙良银未到庭未作陈述。
经审理查明：
一、2009年9月2日，原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英（被拆迁人）与被告连云港富强房地产开发有限公司签订华富世家地块房屋拆迁产权调换协议，约定：原告现有住房面积213.65平方米，置换华富世家（施工编号）18幢二（乙）单元402室面积119.86平方米，另置换18幢P10号汽车库面积25平方米，置换15幢15号自行车库面积10平方米。房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。“（附：指交水电开户费和物业管理费，其他的由甲方承担）”，甲方即被告。
后经原、被告协商一致，将原告置换的18幢P10号汽车库变更为22幢自西向东数第四个汽车库。
二、2013年11月15日，被告出具华富世家交房传递单，确认原告李香庭已付清华富世家18幢二单元402室房屋全部购房款，并由原告自行开锁，但该房屋至今未经验收合格。
同日，被告经综合结算确定还应退还原告4877元，原告对此予以认可。
三、被告与第三人刘元富、孙良银系借贷关系，被告以华富世家18幢二单元402室等五套房屋为借款提供“抵押”担保。为此，被告与第三人于2012年7月14日签订商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012192695），将华富世家18幢二单元402室商品房出售给第三人，单价每平方米1529.87元，总价200000元。该合同已于同日备案。
四、另查明，华富世家15、22幢楼至今未经验收合格。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，3、结算单复印件，4、华富世家交房传递单复印件，5、商品房买卖合同复印件，6、借款及担保清单复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家18幢二单元402室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人刘元富、孙良银（实为借款担保），违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012192695）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对原告要求被告交付华富世家18幢二单元402室房屋的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对原告要求被告交付华富世家22幢自西向东数第四个汽车库和15幢15号自行车库的诉讼请求，因所在楼号未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对原告要求被告给付4877元的诉讼请求，因被告予以承认，本院依法予以支持。
原告放弃要求被告给付搬家费的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以照准。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人刘元富、孙良银于2012年7月14日签订的商品房买卖合同（合同编号：LYGSPF2012192695）无效。
二、被告连云港富强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英人民币4877元。
三、驳回原告李香庭、李苏州、李杰、郑发英其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4870元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 汤锦军
审 判 员 战传福
代理审判员 龚成霞
二〇一四年五月五日
书 记 员 王 辉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。