河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3074号
原告北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人毛大庆，该公司董事长。
委托代理人何年月，该公司员工。
委托代理人袁伟光，该公司员工。
被告洪某某，学生。
法定代理人陈某某，无业。
法定代理人洪某甲，丰南市公安局公务员。
原告北京万科物业服务有限公司诉被告洪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由审判员马征独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京万科物业服务有限公司委托代理人何年月、袁伟光及被告洪某某法定代理人陈某某、洪某甲到庭参加诉讼。被告洪某某未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告拖欠2013年12月1日至2014年4月30日及2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费，根据《物业管理条例》第二章第七条第六款规定，按时缴纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案的诉讼费用。
为支持自己的主张，原告向法庭提交如下证据：证据一、交付使用通知书，证明在特别提示中表明买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接受的，商品房损毁、灭失的风险及物业服务费，相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日2012年12月1日起由买受人承担。证据二、EMS快递（EU376108875CS）、签收联、查询联，证明我们在2012年11月24日向被告快递了交付使用通知书并在2012年11月25日签收。证据三、EMS快递（1031746882000）、关于办理收房手续催告函，证明我们在2013年3月5日向被告发放了催告函，并在2013年3月7日妥投并签收。证据四、律师函、EMS快递及回执，证明我们对被告的欠费已经在2013年12月1日至2014年12月31日向被告书面催缴19658.08元，被告已经签收。证据五、临时管理规约，证据六、前期物业服务合同，证明缴纳物业费是业主的义务，应当按照前期物业服务合同第六页第十二条规定缴纳物业费的规定以及第七页第四段明确违约金。证据七、收费收据，证明被告交付了2012年12月1日至2013年11月30日的物业费，被告的家的建筑面积是252.87平方米。证据八、从2013年10月1日至2015年6月30日物业服务管理报告7份，证明我方已经按照合同约定提供物业服务。证据九、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，在商品房买卖合同的前期物业服务合同节选中说明我方是每年首季度15日预收当年的物业费，违约金的计算方式是日千分之三。商品房的补充协议（二）第三款约定：“如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人”。在视为交付日当日有关水电费、燃气费的缴纳均应由被告承担。
被告辩称，第一，2012年12月1日至2013年4月30日的物业费问题，事实是当万科地产要求收房时，业主发现了墙面多处不平、门框不齐、入户门破损等问题，而延迟了收房，直到2013年4月26日万科地产关于入户门更换问题给予业主书面保证的情况下，业主也是无奈的收了房（到现在此事还在解决之中）。根据《物业管理条例》第42条之规定：物业在未实际交付给买房占有之前的物业管理费应由房产开发商缴纳，实际交付之后应有业主买受人缴纳，物业费以购房者实际收房之次月开始交纳的规定，被告洪某某不应支付2012年12月1日至2013年4月30日的物业费。第二，2015年1月1日至2015年12月31日的物业费问题，万科物业是按年收取物业费的，2015年还未过完，谈不上洪某某拖欠不交物业费的问题。而且2014年的物业费也是万科物业的工作人员在2014年12月份收取的，只是在2014年12月份收取物业费时，提及提前缴纳2015年物业费的，享受优惠还赠送大米等物。因此我方认为在2015年12月31日前缴纳2015年物业费都是合理合法的，不存在拖欠问题。综上所述，洪某某不存在拖欠物业费的问题，违约金无从谈起，原告起诉的理由不存在。原告以莫须有的理由起诉被告，给未成年的被告造成精神、心灵上不可言喻的伤害。因此请求法庭对原告的行为予以追究，并赔偿被告精神抚慰金壹元人民币。
被告向法庭提交如下证据：证据一、交付使用通知书，证明我是2013年4月26日收到的房，我方也应该从2013年4月26日以后开始交纳物业费。证据二、备忘录，证明我方是因为有正当理由推迟收房的，而且也明确了收房日期。证据三、客户委托钥匙登记表，证明我方在2013年4月26日收到的钥匙。证据四、农业银行的银行存款日记账，证明上面显示2013年4月26日我方预交了一年的万科物业费18145.95元，预交电费5000元，工本费960元，共计24105.95元。证据五、工商银行存款日记账，证明显示我方于2014年12月25日付万科物业费12097.28元。2014年的物业费我方是在2014年12月25日缴纳的，所以2015年的物业费也应该在2015年底缴纳。
法庭组织质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对原告提交的证据一至证据七的真实性均没有异议。对证据一是针对大部分业主的，我们是有正当理由拒绝接收的。第三大项第三小条物业费预售是2012年12月1日至2013年11月30日，我是在2013年4月26日签收的证据一。对证据二不是我本人签收是我姐代签收的。对证据三不是我本人签收的，是张某某签收的。对证据四没有异议。对证据五是原告自己制定的，不能代表业主的意见。此条款并没有经过业主大会通过，所以不存在业主委员会修订的情况，而且并不合理。对证据六签订合同双方与我们没有关系。对证据七付款人有我签字我也交钱了，日期显示我是2012年11月30日交款，但我是2013年4月26日收房且交款。对证据八的真实性有异议，显示是2013年10月份开始提供服务的，那我应该从2013年10月1日交纳物业费。对证据九商品房买卖合同签订日期为2011年5月28日时购买房产的日期，对其中的条款我们都没有看到，当时签合同没有涉及到物业费的问题。对商品房买卖合同补充协议不认可，只是显示我在当天交款购房，涉及不到物业费的问题。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。对证据二、三真实性我方有待核实，证明目的我方不予认可。对证据四、五没有异议，认可被告交过费，但并非年底交款，实行的是预收物业费。
经审理查明，2010年10月15日，唐山万科房地产开发有限公司与原告北京万科物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告北京万科物业服务有限公司对南湖别墅项目提供前期物业服务事宜。2011年5月28日，被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了万科南湖项目二期第EXX-
XX楼X号房产，并签订了临时管理规约。2012年11月21日唐山万科房地产开发有限公司出具交付使用通知书，通知被告办理商品房交付使用手续。2012年11月24日向被告送达了交付使用通知书，2012年11月25日被告法定代理人陈某某签收。2013年3月5日原告向被告送达了关于办理收房手续催告函，并在2013年3月7日妥投并签收。2013年4月26日，被告洪某某办理了交付使用手续，通过POS机缴纳了一年的物业费18145.95元，预交电费5000元，工本费960元，共计24105.95元。同日，唐山万科房地产开发有限公司客户关系中心工作人员与被告签署了备忘录，写明2013年1月12日被告验房时发现户门被磕碰，唐山万科房地产开发有限公司客户关系中心对户门进行更换。2014年11月19日，北京万科物业服务有限公司唐山分公司委托律师向原告催要2013年12月1日至2014年12月31日物业费。2014年12月25日，被告又向原告支付了物业费12097.28元。2013年10月1日至2015年6月30日原告已经按照合同约定提供了物业服务。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中被告在交房时发现了墙面多处不平、门框不齐、入户门破损等问题，故延迟至2013年4月26日，被告与唐山万科房地产开发有限公司客户关系中心就入户门更换问题达成了备忘录协议才办理了交付使用手续。商品房买卖合同签订之日并非被告实际收房日期，原告发出的交付使用通知书通知的日期并不等于被告实际收房日，《前期物业服务合同》第十四条亦约定“业主应自实际交付之日起缴纳物业服务费”，被告实际收房日期应为2013年4月26日。已经出售但尚未交付买受人的房屋，由于买受人还没有接受物业服务，应当由开发商缴纳物业服务费。原告在唐山万科房地产开发有限公司尚未将商品房交付被告的情况下，提前收取2012年12月1日至2013年4月26日物业费并不合理。被告2013年4月26日缴纳的一年物业费，其起止时间应自2013年4月26日至2014年4月26日止。2014年4月27日至2014年12月27日物业费12097.28元（252.87平米×5.98元／平米／月×8个月）被告已经缴纳。对原告要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费18145.95元的诉讼请求本院予以支持。唐山万科房地产开发有限公司基于第一业主身份与原告北京万科物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告购买了唐山万科房地产开发有限公司开发的万科南湖项目二期房产，且本案涉及的房产物业并未成立业主大会或委托新的物业服务公司，被告应受《前期物业服务合同》约束，其权利义务与唐山万科房地产开发有限公司一致。《前期物业服务合同》第十四条约定物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向原告缴纳物业服务费，被告至今未向原告缴纳2015年物业费违反了《前期物业服务合同》，应承担违约责任。因调解未果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
被告洪某某于判决生效后十日内给付原告北京万科物业服务有限公司2014年12月28日至2014年12月31日物业服务费200元，2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费18145.95元，违约金2000元，以上共计20345.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费493元，减半收取246.5元，由被告洪某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 马征
二〇一五年十一月二十日
书记员 李晶