南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初2186号
原告：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，统一社会信用代码：91360100858376631X。
负责人：刘忠，该支行行长。
委托诉讼代理人：蒋德春，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201710353762。
委托诉讼代理人：辛健，江西朗秋律师事务所实习律师，执业证号：36011604210170。
被告：刘子澳，男，1986年3月29日生，汉族，住江西省上饶市广丰县。
被告：江西中力地产有限公司，住所地：南昌市青山湖区高新大道466号怡兰苑，统一社会信用代码：91360000792831653J。
法定代表人：吴友辉，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：蔡文梅，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行与被告刘子澳、江西中力地产有限公司（以下简称中力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋德春、被告中力公司委托诉讼代理人蔡文梅到庭参加诉讼，被告刘子澳经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2010年11月3日，原告与被告刘子澳签订《个人住房借款合同》，约定，原告向其发放贷款54万元用于购置商品房，借款期限240个月(2010年11月3日起至2030年11月3日止)。同时，原告与两被告另签订特别条款，约定以刘子澳名下房产办理抵押登记；被告中力公司作为保证人，对刘子澳还款承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按合同约定发放款项，被告刘子澳却未按约还款。原告多次催告,被告刘子澳均明确表示不再还款，被告中力公司亦明确表示不承担担保责任。原告诉至法院，请求判令：1、被告刘子澳清偿原告贷款本金441534.86元及利息24238.3元（包括逾期利息、罚息、复利；暂算至2016年10月11日，具体利息按合同约定至本息全额清偿日止）；2、被告中力公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告刘子澳所有位于南昌市青山湖大道929号中大湖景1#X单元XXX室（第3层）的房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、保全费、律师费由两被告承担。
被告中力公司辩称，1、请求法院依法核实被告刘子澳是否拖欠原告到期贷款本息金额。2、中力公司保证责任已解除，无须承担保证责任。首先,中力公司按照合同约定已协助被告刘子澳办理了不动产抵押登记，原告已取得南昌市青山湖大道929号中大湖景1#X单元XXX室（第3层）房产抵押权。其次，在2010年11月3日至2012年5月24日期间，被告刘子澳（被保证人）已基本按时、足额偿还了债务。按照三方合同约定及法律规定，中力公司应承担的保证责任为被告刘子澳自保证条款生效之日至抵押登记办妥止的债务。故中力公司在2012年5月24日已解除保证责任，无需承担任何连带保证责任。
被告刘子澳未作答辩。
经审理查明，2010年11月3日，原告与被告刘子澳签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人（被告刘子澳）向贷款人（原告）借款54万元，用于其向被告中力公司购买中大湖景1#二单元301室的房产；借款期限为2010年11月3日至2030年11月3日；借款利率按基准利率下调20%计算；还款方式采用等额本息、委托扣款，即借款人从贷款发放次月起按月偿还借款本息、按月计息和结息；借款人未按时归还借款本息，贷款人有权自约定还款日开始计算逾期罚息和复利，罚息利率按执行贷款利率上浮50%确立；同时贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并承担违约金；借款人用所购房产设定抵押，抵押担保范围包括合同所列的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用；被告中力公司作为保证人提供阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；合同对其他事项一并作了约定。被告刘子澳作为借款人及抵押人在合同上签字。被告中力公司作为保证人在合同上盖章。合同签订当日，原告通过中国建设银行股份有限公司铁路支行向被告刘子澳发放贷款54万元，2010年12月3日起，被告刘子澳亦通过其在中国建设银行股份有限公司铁路支行向原告归还贷款。2012年5月23日,原告与被告刘子澳就抵押房产办理了抵押登记手续，抵押房产地址为南昌市青山湖区青山湖大道929号中大湖景1#X单元XXX室（第3层）。2016年5月30日后，被告刘子澳未按约还款，原告决定提前收回贷款，并诉至本院。截至2017年7月28日，被告刘子澳尚欠本金441534.86元，利息39594.19元（包括逾期利息、罚息、复利）。另，原告未举证证明其为实现债权所支付的律师费用。
上述事实，有原、被告中力公司的当庭陈述及原、被告提交的原告营业执照、负责人身份证明书、被告刘子澳身份证（复印件）、被告中力公司营业执照及工商信息、《个人住房（商业用房）借款合同》、《南昌市商品房买卖合同》、房屋他项权证、不动产产权情况表、建赣函[2013]1191号文件、建赣函[2013]23号文件、个人货款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款通知书、中国建设银行个人贷款对账单等证据在案佐证。
本院认为，原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方就抵押房产办理了抵押登记，原告抵押权设立。原告依约向被告刘子澳发放贷款，被告刘子澳却未按约偿还借款本金、支付利息，构成违约。原告依合同约定要求解除其与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由正当；同时，原告要求被告刘子澳归还所欠借款本息、对抵押房产行使优先受偿权的请求，符合双方合同约定及法律规定，应予准许。被告中力地产的保证期间已经过，不应再承担保证责任，因此，原告要求被告中力公司承担连带保证责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。由于原告未向本院举证其为实现债权所支付律师费用的证据，原告该项请求，本院不予支持。被告刘子澳经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行与被告刘子澳于2010年11月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，予以解除；
二、被告刘子澳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行借款本金441534.86元；
三、被告刘子澳于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行利息（含逾期利息、罚息、复利）（截止2017年7月28日止，利息40994.59元；从2017年7月29日起至借款清偿之日止，以所欠借款本金441534.86元为基数，利率按双方合同约定计算）；
四、若被告刘子澳届期未履行上述第二、三项判决，则原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行对登记于被告刘子澳名下坐落于南昌市青山湖区青山湖大道929号中大湖景1#X单元XXX室（第3层）房产享有优先受偿权。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8290元（原告已预交），由被告刘子澳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 许 群
人民陪审员 刘 红
人民陪审员 万祥如
二〇一七年十月九日
书 记 员 杨 烨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条、担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条、为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。