山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3142号
上诉人（原审被告）:王美，女，1974年10月10日出生，汉族，淄博缔美装饰有限公司员工，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：郭勇，山东圣德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东永安物业管理有限公司。住所地：淄博高新技术产业开发区中润大道与西五路交汇处。统一社会信用代码：913703037249712918。
法定代表人:杨庆娟，执行董事。
委托诉讼代理人：孙浩，山东正大至诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏田林，男，1968年2月15日出生，汉族，山东永安物业管理有限公司员工，现住淄博市张店区。
上诉人王美因与被上诉人山东永安物业管理有限公司（以下简称永安公司）物业服务合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王美的委托诉讼代理人郭勇，被上诉人永安公司的委托诉讼代理人孙浩、夏田林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王美上诉请求：撤销（2017）鲁0391民初1145号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审判决上诉人支付各项费用无事实及法律依据。一、上诉人依法不负担交费义务。《物业纠纷司法解释》第一条规定，前期物业服务合同、物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力。本案原审查明，上诉人未取得涉案房屋产权证。故，上诉人目前不是涉案房屋业主，涉案物业服务合同对上诉人不具有约束力。二、被上诉人主张的各项费用无事实依据。物业费的计算需以房屋面积为基数，本案房屋面积不确定，故物业费数额无法随之确定；物业费的收取无事实依据，所以滞纳金也无事实依据；电梯费无合同依据；垃圾费无事实依据，被上诉人提交的证据《物业管理服务协议》第六条约定，受有关部门或单位委托，甲方（被上诉人）可提供垃圾处理费代收代缴服务。有关部门或单位未委托甲方的，由乙方自行交纳。本案中，被上诉人未能提供证据证明其接受有关部门委托代收垃圾费，亦未提供证据证明该费用确实已实际发生。综上，被上诉人的各项诉讼请求无事实及法律依据，请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。
永安公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
永安公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠物业费1952.24元、电梯费1041.19元、垃圾费72元；2、判令被告支付逾期违约金4733.53元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、高分子创新园专家公寓楼2号楼1单元201室系被告通过集资建房取得，未取得房屋产权证，该房屋建筑面积144.61平方米由被告居住使用。2、2014年8月11日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告所购的住宅提供物业服务，物业服务费1.15元/月/平方米、垃圾处理费4元/月/户；物业服务费及相关费用按季度交纳，被告在每季度初10日前交纳下期物业服务费及相关费用，被告逾期交纳有关费用的，每延期一天按应收款的5‰加收滞纳金；双方还约定了其他事项。3、协议签订后，原告提供了物业服务，原告依据在有关部门备案的公寓住宅收费标准按物业服务费0.75元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米收取费用，被告物业费用交纳至2015年12月，后被告拒交物业费用，自2016年1月至2017年6月，欠原告物业费1952.24元、电梯费1041.19元、垃圾费72元，共计3065.43元。原告多次催要未果。4、被告居住的高分子创新园专家公寓楼未成立业主大会。庭审中，被告认为原告是按照淄博市物业费收取标准收取物业费，而未提供相对应的三星级物业服务，故拒交物业费用。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于原告起诉的事实和诉讼请求，一审法院评述如下：（一）关于双方签订的物业管理服务协议的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案的专家公寓楼不同于普通住宅小区，在被告所居住的高分子创新园专家公寓楼未成立业主大会的情况下，被告作为物业的使用人与原告签订的物业管理服务协议，系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人的各方应依合同的约定履行义务和承担责任。故被告关于协议无效的辩解于法无据，不能成立，不予采纳。（二）关于原告收取物业服务费用是否达到三星级标准服务的问题。原告收费标准已经备案，且实际收费未违反备案标准，被告自协议签订后至2015年12月，按物业服务费0.75元/月/平方米、电梯运行费0.4元/月/平方米、垃圾处理费4元/月/户的标准向原告交纳了物业费及相关费用，应视为被告认可该物业费收费标准。被告认为原告服务未达到三星级标准，但没有提供证据予以佐证，故被告该辩解无事实依据，不予采纳。（三）关于违约金问题。原告依约为被告等小区业主提供物业服务，已履行了合同的义务，对作为享受了物业服务的被告具有约束力，被告等小区业主在享受了物业服务后，理应按照约定向原告支付相应的物业服务费用等。故原告向被告追收物业服务费用有合同上的依据，亦符合法律的规定，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费用。被告在享受了物业服务情况下，被告仍不交纳物业管理费等，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；在合同中约定的滞纳金实为违约金，原告要求被告以日5‰计算违约金的诉讼请求，虽符合合同约定，但比率过高，应予调整，可按中国人民银行一年期贷款利率4.35%的130%计付（以每季度物业费用510.90元为本金，分别从2016年1月11日、2016年4月11日、2016年7月11日、2016年10月11日、2017年1月11日、2017年4月11日计算至2017年6月30日）计146.65元。综上,被告辩称原、被告双方之间不存在物业合同关系，原告所诉没有法律依据及事实依据，依法应予驳回的辩解无理，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王美于判决生效之日起十日内支付原告山东永安物业管理有限公司物业服务费、垃圾处理费、电梯运行费合计3065.43元；二、被告王美于判决生效之日起十日内支付原告山东永安物业管理有限公司违约金146.65元；三、驳回原告山东永安物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王美负担。
二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永安公司提交其与淄博高新技术产业开发区市政环卫处签订的有偿服务协议书三份，签订时间分别是2014年4月1日至2015年4月1日、2015年4月1日至2016年4月1日、2016年4月1日至2017年4月1日，拟证明被上诉人委托淄博高新区市政环卫处代运生活垃圾，每年缴费8000元；结合被上诉人与上诉人签订的《物业管理服务协议》第四条约定垃圾处理费为4元/月/户，因此，被上诉人有权对上诉人收取垃圾处理费。王美对此质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不能证实被上诉人的主张，第一，上述协议书第二条居民户数及每户缴费单价、应交费总额相关内容均予删除；第二，上述协议书约定全年运输垃圾数量为400立方米属于环卫处与被上诉人双方约定，实际可能多于或少于约定数。根据法律规定，环卫处对居民产生的垃圾不论数量多少均有清运义务；第三，该协议涉及垃圾产生主体不明确，应为就被上诉人企业产生垃圾清运费进行约定；第四，该协议表面看属于政府环卫部门制定的格式合同，依据1997年、2003年、2005年政府文件制定，但上述文件早已失效；第五，若上述协议实际履行，必然由被上诉人向政府行政部门转入相应数额款项，被上诉人亦应收到相应发票。无上述两项证据不能证明协议书已履行完毕。综上，对证明内容不予认可。对当事人争议的事实，本院认定如下：永安公司提供的上述证据真实且与本案诉争事实存在关联，对该证据在本案中的证明效力，本院予以采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题为：一、案涉物业管理服务协议的效力问题即王美是否为案涉物业服务合同的适格主体；二、永安公司一审诉请各项费用有无事实依据。
关于第一个焦点问题。上诉人王美主张其非本案物业服务合同的适格主体，案涉物业管理服务协议对其无约束力的具体理由是：其未取得案涉房屋产权证，并非相关法律规定的业主。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，王美认可其通过交纳购房款取得案涉房屋，其实际享有居住权并入住该房屋、接受案涉物业管理区域内的物业服务，其未能办理房屋产权证的理由与其成为案涉物业管理服务协议的主体并无关联。王美以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条主张其作为自然人并非订立物业服务合同的适格主体，但该条文是对物业服务合同效力范围的规定，而非对物业服务合同主体条件作出的效力性强制性规范，且在案涉物业管理区域无法成立业主大会和业主委员会的情形下，由居民个人与物业公司签订物业服务合同并接受物业服务是符合实际的，因此，王美主张其非案涉物业管理服务协议适格主体的上诉理由不能成立。综上，案涉物业管理服务协议是王美与永安公司真实意思表示，内容明确，亦不属于相关法律规定的合同无效的情形，且自该物业管理服务协议签订后，王美实际上依照备案及协议约定的缴费标准交纳物业费等相关费用至2015年12月，因此，王美关于该协议对其不具有约束力的上诉理由不能成立。
关于第二个焦点问题。双方签订的物业管理服务协议明确约定了案涉房屋的基本情况包括建筑面积及物业服务费、垃圾处理费的收费标准；永安公司就其对案涉物业管理区域提供物业服务的物业费等费用的收费标准在价格主管部门进行了备案，2014年3月25日和2015年5月20日的备案表中备案收费标准均为物业费1.15元/平方米/月（含电梯运行费0.40元/平方米/月），该标准与协议约定一致。在双方实际履行协议过程中，永安公司按照该标准和协议载明的房屋面积计算、收取物业服务费和电梯运行费，并提供了相应的物业服务，王美亦认可其在2016年1月以前按照上述标准交纳了该两项费用，因此，王美上诉主张房屋面积不确定、物业费收取无事实依据、电梯费无合同依据的上诉理由不能成立。关于垃圾处理费，该项费用实际是由相关部门收取，永安公司按照实行物业化管理小区的收费标准代收该费用符合
相关规定，且永安公司亦委托环卫部门清运案涉物业管理区域内的生活垃圾，王美亦曾按照协议约定的标准交纳该项费用，因此，王美主张垃圾处理费无事实依据的上诉理由不成立。王美自2016年1月起未交纳物业费等相关费用，一审法院判决其按照中国人民银行一年期贷款利率的130%向永安公司支付违约金并无不当。综上，王美主张其交纳各项费用无事实依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，王美的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王美负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 杨继生
审判员 侯 康
二〇一七年十二月十一日
书记员 刘 瑜