广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初8728号
原告（执行案外人）：梁万宁,男，汉族，1978年4月25日出生，住广东省怀集县,
被告（申请执行人）：袁明新，男，汉族，1973年3月1日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：李敏，广东国欣律师事务所律师。
第三人（被执行人）：四会市恒强房产开发有限公司，住所地广东省肇庆市四会市东城街道观海路凯旋豪庭S1座22号，统一社会信用代码441284000012768。
法定代表人：曾镇强。
原告梁万宁诉被告袁明新案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月11日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员王伟峰、朱建忠组成合议庭。诉讼中，本院依职权追加四会市恒强房产开发有限公司（下称恒强公司）为本案第三人。本案于2017年8月9日公开开庭审理，原告梁万宁、被告委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认广东省四会市凯旋豪庭T2-902商品房（下称902房）属原告所有，原告同意支付剩余房款26万元；2.判令停止对涉案902房的强制执行，并解除查封。
事实与理由：2016年12月14日，佛山市禅城区人民法院就袁明新诉曾耀强、恒强公司、黄翠和民间借贷纠纷一案作出（2015）佛城法民三初字第2448号民事判决书，判决曾耀强、恒强公司在指定期限内向袁明新归还借款本金880万元及利息，并负担律师费1.2万元；黄翠和对曾耀强前述债务承担连带清偿责任。2017年4月26日，梁万宁对执行标的中的902房提出执行异议，但为（2017）粤0604执异141号执行裁定所驳回。梁万宁不服该裁定，特提起本次诉讼。
梁万宁与恒强公司于2012年6月15日签订的《凯旋豪庭商品房认购书》约定梁万宁以444260元向恒强公司购买902房。梁万宁于2011年3月27日已支付定金30000元，合同签订当日支付了第一期房款109260元，2012年12月23日支付第二期房款4.5万元，两期房款总价184260元，占总房款的40%。由于恒强公司违建加建问题，四会市政府相关部门停办了四会市凯旋豪庭相关手续，造成购买的商品房无法签订网签合同和办理过户手续。于是梁万宁与恒强公司约定在政府部门解封后，在梁万宁支付总房款的20%后再行网签，并办理剩余40%房款的按揭贷款手续。恒强公司于2014年8月26日与梁万宁办理了902房交接验收手续，902房由梁万宁占有使用至今。梁万宁在收楼后，于2014年9-12月间花费了18万元进行了室内装修，从2015年1月1日入住使用至今。根据合同法及物权法相关规定，梁万宁与恒强公司之间的商品房买卖合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。梁万宁依照合同约定支付部分价款并占用902房至今，已经取得该房产的所有权，未登记只是未设立物权。由于客观不可抗拒因素，梁万宁不存在过错行为，应为902房实际所有权人。故提出前述诉求。
被告辩称：根据《物权法》第九条规定，902房所有权人属于第三人，不因交付而产生物权变动；涉案《商品房认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不是买卖合同；902房的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十九条规定任何一种情形。综上，请求驳回原告诉讼请求。
第三人恒强公司未到庭应诉，亦无提交答辩意见。
诉讼中，原告围绕其诉讼请求提交了证据，第三人经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院视为其放弃当庭举证、质证等诉讼权利。对原告提供的证据，被告除第3组证据中的《凯旋豪庭楼宇验收交接书》、《凯旋豪庭业主用电过户证明》、《凯旋豪庭业主用水过户证明》、入住现状图片外有异议外，对原告提交的其他书证真实性均无异议，经审查原件，本院对原告提交的其他书证予以采信。对前述被告有异议的证据，经审查，该类书证与本院所采信的相关物业管理机构出具的证明相互印证，且被告确认原告已实际占用902房，故本院对原告提交的书证均予采信。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，经原、被告质证，双方均无异议，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：
袁明新诉曾耀强、恒强公司、黄翠和民间借贷纠纷一案，案号：（2015）佛城法民三初字第2448号，该案审理过程中，本院依袁明新财产保全申请作出（2015）佛城法民三初字第2448-1号民事裁定书，并于2015年8月18日对包含涉案902房在内由恒强公司开发建设的凯旋豪庭及凯旋华庭数十套房产与商铺进行查封。案经审理，本院于2016年3月25日作出（2015）佛城法民三初字第2448号民事判决书，查明曾耀强、恒强公司于2011年8月至2013年8月间与袁明新签订多份借款合同且未依约清偿本息，曾耀强与黄翠和为夫妻关系，二人于1989年登记结婚等事实，遂判令曾耀强、恒强公司在指定期限内向袁明新归还借款本金880万元及利息、赔偿袁明新律师费损失1.2万元；黄翠和对曾耀强前述债务承担连带清偿责任。袁明新不服该判决提起上诉，但因未足额预交上诉费，亦未提出司法救助申请，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终6754号民事裁定书，裁定按袁明新自动撤回上诉处理。因各债务人未按生效判决履行金钱给付义务，袁明新向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号：（2016）粤0604执10806号。该案执行过程中，梁万宁作为案外人提出异议，对902房主张实体权利。后经审查，本院于2017年6月27日作出（2017）粤0604执异141号执行裁定，驳回梁万宁异议请求。因不服该裁定，梁万宁于2017年7月11日向本院提起本次诉讼。
另查明一：涉案902房为恒强公司在四会市东城街道陶冲村委会小海口地段【土地证号：四国用（2009）第0024**号】开发建设的“凯旋豪庭”项目的商品房。2011年3月27日，梁万宁为在凯旋豪庭购买商品房，向恒强公司支付了购房定金3万元。2012年6月15日，梁万宁与恒强公司签订《【凯旋豪庭】商品房认购书》，约定梁万宁认购凯旋豪庭第T2栋9层02单位（即涉案902房）；902房建筑面积116.4平方米、套内建筑面积97.89平方米，认购价444260元；定金3万元须在签订认购书时付清，楼价款30%即109260元须于2012年6月15日前付清。该认购书未对902房余下房款支付方式、支付时间、交楼时间、违约责任以及双方签订商品房买卖合同的时间作出约定。2012年6月15日，恒强公司收取梁万宁支付的902房房款109260元并出具收据。2012年12月23日，梁万宁再向恒强公司支付902房购房款45000元，恒强公司对此亦出具收据。2014年8月26日，恒强公司与梁万宁签署《凯旋豪庭楼宇验收交接书》、《凯旋豪庭/居业主用电过户证明》、《凯旋豪庭业主用水过户证明》，将902房交付梁万宁占有使用。梁万宁在接收涉案902房后，对该房进行了装修，并陆续缴纳了2014年9月至2017年2月的物业管理费。
另查明二：恒强公司于2017年7月5日出具《关于出售四会市凯旋豪庭T2-902商品房的证明》，上载：902房购买人为梁万宁；恒强公司与梁万宁于2012年6月15日签订《凯旋豪庭商品房认购书》，总房价444260元，梁万宁两期共支付房款40%，即184260元；因恒强公司违建加建问题，四会市政府介入和停办手续等原因，造成2013年开始至今无法签订网签合同和办理过户手续；恒强公司经与梁万宁协商，同意将902房交付，并于2014年8月26日办理了楼宇交接验收手续；双方约定在政府部门解封后，梁万宁再支付总房款20%后进行网签，并办理剩余40%房款的按揭贷款手续；恒强公司违建加建被处罚，四会市政府停办手续和交付楼宇梁万宁及与梁万宁的约定均是在禅城区人民法院查封902房土地使用权之前发生，梁万宁不存在过错。
另查明三：四会市国土资源局2016年3月28日向本院作出《关于协商解决四会市恒强房产开发有限公司所属四会市东城街道小海口地块查封问题的函》，该函载有“因开发商（即恒强公司）违反规划，超楼层、超面积建房，导致该楼盘不能通过规划验收和建设工程竣工备案，登记部门一直无法进行不动产登记。”请求本院考虑合法、善意购房业主和银行方面的合法权益，采取相应解封措施。2017年4月24日，本院向四会市国土资源局出具（2016）粤0604执10806号协助执行通知书，解除在本院于2015年8月19日查封四国用（2009）第002402号土地使用权之前凯旋豪庭房产项目已合法销售并办理合同备案的住宅及商铺所对应的土地使用权的查封及佛山中院的轮候查封，继续查封包括902房等21套房产所对应的土地使用权。
在庭审中，原告陈述：涉案902房是梁万宁购买的第二套房，在四会市梁万宁名下无其他房产；梁万宁首套商品房位于肇庆市××州区，登记在梁万宁妻子名下；因家中小孩入学所需，故购买涉案902房，平时梁万宁周一至周五在怀集居住，周六、日在涉案902房居住；支付的第二期房款45000元系基于与恒强公司的口头约定，现因恒强公司过错及法院的执行行为才无法签订购房合同；有能力一次性支付剩余房款26万元。
本院认为：梁万宁作为（2016）粤0604执10806号案案外人，以其对涉案902房享有所有权为由请求停止执行，并因不服相关执行异议裁定提起本次诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，梁万宁应就其902房享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
梁万宁案中提出确权诉求，请求确认涉案902房归其所有。本院认为，依据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。虽然梁万宁与恒强公司签署了认购书并实际占用涉案902房，但涉案902房尚未登记至梁万宁名下，不动产亦不因交付产生物权变动法律效果，故应认定梁万宁对恒强公司仅享有债权请求权，而非物权。因此，梁万宁于案中的确权诉求，本院依法不予支持。
虽然梁万宁对涉案902房不享有物权，但依照相关法律规定，购房者的物权期待权在具备一定条件下能够排除执行，相关法律依据为《执行异议复议规定》，该司法解释是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。就此，梁万宁主张其在本院查封涉案902房前已签订有效书面合同并占有该房产，愿意支付剩余房款26万元且非自身原因未办理过户。显然，梁万宁系以《执行异议复议规定》第二十八条，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”为依据，主张其权益得以排除执行。但是，关于房屋消费者物权期待权的保护条件系规定在《执行异议复议规定》第二十九条，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于被执行人恒强公司系902房所在房产项目的房地产经营者，《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条产生竞合，故本案评判梁万宁对涉案902房的权利基础存在法律适用问题。对此，可参照最高人民法院于2017年6月22日作出的（2017）最高法民终278号民事判决书。前述判例对该法律适用问题作如下理解“第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。”涉案902房系房地产经营者恒强公司所开发的商品房，梁万宁系向恒强公司认购902房，902房为（2016）粤0604执10806号案执行标的，故本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条之规定对梁万宁主张的权利进行评判，而非适用第二十八条。
依照《执行异议复议规定》第二十九条之规定，梁万宁关于停止执行902房的诉讼请求所据事由是否符合该条文规定的三个条件，系本案审查重点。
一、梁万宁与恒强公司在本案查封前有无签订合法有效商品房买卖合同问题。
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约的关系，但在具备一定条件的情况下，认购合同可以认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，认购协议应当认定为商品房买卖合同。依照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确当事人、商品房基本状况、销售方式、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、违约责任等十二个方面的主要内容。本院认为，认购协议得以被认定为买卖合同，应具备合同实际履行条件。反观梁万宁与恒强公司签订的商品房认购书，虽双方约定了合同当事人、商品房基本状况、认购价、首期房款支付时间，梁万宁亦按认购书约定支付了房款，但认购书未明确余下房款支付时间、商品房交付使用条件及时间、办理产权登记事宜及违约责任等主要内容。因认购书缺失买卖合同必要的主要内容，不具备商品房买卖合同实际履行条件，故即使涉案的商品房认购书签订于本院查封之前，但亦不应认定为合法有效的商品房买卖合同。
二、涉案902房系否用于居住且梁万宁名下有无其他用于居住房屋的问题。从梁万宁提供的物管费单据及涉案902房商品房性质，虽可认定梁万宁购买902房系用于居住，但在庭审中梁万宁自认902房并非其在肇庆市××唯一用于居住的房屋，另有肇庆市××州区一处房产登记在其妻名下，且梁万宁亦未举证证实其名下无其他用于居住的房屋，故应当承担相应不利后果。
三、是否已支付大部分房款的问题。梁万宁案中举证得以证实其已向恒强公司支付房款合计184260元，已然支付的房款为902房总价款的41.5%，未及50%，即未及法律规定的房款支付比例下限。
综上，梁万宁案中诉求不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定可排除执行之情形，其于案中诉求本院均不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项的规定，缺席判决如下：
驳回原告梁万宁诉讼请求。
本案适用普通程序，案件受理费7964元，由原告梁万宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 超
人民陪审员 朱建忠
人民陪审员 王伟峰
二〇一七年八月十日
书 记 员 林 立
附本案证据清单
原告提交如下证据：
1.梁万宁身份证；
2.商品房认购书、收据3张、刷卡小票4张；
3.凯旋豪庭楼宇验收交接书、证明、物管费支付收据5张、凯旋豪庭业主用电过户证明、凯旋豪庭业主用水过户证明、入住现状图片；
4.关于出售四会市凯旋豪庭T2-902商品房的证明；
5.（2017）粤0604执异141号执行裁定书；
6.四城规处定[2012]092号四会市城乡规划局行政处罚决定书、四城规处定[2015]019号四会市住房和长线规划建设局行政处罚决定书；
7.证明。
本院依职权出示如下证据：
（2016）粤06民终6754号民事裁定书、（2015）佛城法民三初字第2448号民事判决书、协助执行通知书、送达回证、四会市恒强房产开发有限公司房产查封清单、关于凯旋豪庭建设项目的情况说明、关于协商解决四会市恒强房产开发有限公司所属四会市东城街道小海口地块查封问题的函、（2016）粤0604执10806号协助执行通知书、通知书、（编号1006543557192）EMS快递单及查询结果。