杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第779号
原告（反诉被告）：孙勇明，
汉族，住杭州市上城区横河新村*幢*号***室。
委托代理人：丁茜。
被告（反诉原告）：杭州梧桐影通信服务有限公司。
地杭州市南山路林蔼漫步景区内。
法定代表人：陈琰。
委托代理人：方志华。
委托代理人：缪俊，
杭州市江干区杭海路商教苑37幢3单元402室。
原告孙勇明为与被告杭州梧桐影通信服务有限公司（以下
称梧桐影公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年5月14日向
本院起诉。被告梧桐影公司提出反诉。本院合并受理后，依法
由代理审判员姜学英独任审判，于2008年7月14日、2008年8
月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙勇明及其委
托代理人丁茜，被告（反诉原告）梧桐影公司的委托代理人
方志华、缪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙勇明诉称：2007年11月期间，孙勇明向梧桐影公司租赁坐落在杭州市西湖南线景区林蔼漫步景点中的4、5号房屋开设餐饮业，孙勇明要求梧桐影公司在其提供房屋装修设计方案之日起两星期内将该装修方案交相关部门审批完毕，超过期限双方同意取消承包租赁，梧桐影公司当即表示同意，双方还对租金、租赁期限及给原告4个月的装修免租期等作了约定。之后，孙勇明交给梧桐影公司押金10万元，但梧桐影公司未在约定的2008年1月4日前办妥装修方案的审批手续。孙勇明为此提出取消承包租赁并要求退还押金，但梧桐影公司至今未退还押金。诉请判令：1、梧桐影公司返还孙勇明押金100000元并支付逾期返还押金的损失1035元，并继续计算至梧桐影公司实际给付之日；2、梧桐影公司赔偿给孙勇明损失30000元；3、梧桐影公司承担本案诉讼费。
孙勇明为证明其主张，向本院提供的证据有：
1、收条，拟证明孙勇明交给梧桐影公司押金10万元，梧
桐影公司收到该押金的事实；
2、催告函，拟证明孙勇明向梧桐影公司催讨归还押金的
事实；
3、回函，拟证明梧桐影公司已同意取消双方之间的租赁
关系；
4、2007年11月6日、11月8日、11月15日、12月6日、12
月17日的钱江晚报（复印件），拟证明梧桐影公司收到孙勇明
10万元押金后仍登报招租，不存在租金损失的事实；
5、委托书；
6、调查笔录；
7、收条；
证据5、6、7拟证明：（1）孙勇明于2007年12月9日将房
屋装修所需资料全部交给了梧桐影公司的代理人缪俊；（2）
梧桐影公司代理人缪俊向孙勇明承诺租赁房屋装修方案审批
期间为一周至15天，孙勇明表示超过该审批期限就不租了，缪
俊表示同意；
8、2008年1月18日、1月20日、1月26日的钱江晚报（复印
件），拟证明孙勇明交给梧桐影公司10万元押金后，梧桐影公
司连续不断地登报招寻合作人的事实；
9、补充协议，拟证明梧桐影公司承诺不能在规定时间内
完成装修方案审批愿意赔偿孙勇明损失的事实；
10、录音资料，拟证明梧桐影公司将涉案房屋转租未经该
房屋产权人同意的事实。
本院依据孙勇明的申请，准许证人蒋某出庭作证，证人
蒋某在庭审中陈述：孙勇明当时是诚心租赁涉案房屋的，梧
桐影公司的代理人缪俊在蒋某现场察看时承诺在孙勇明交
付设计图纸后15天内能够办妥装修审批手续。
被告（反诉原告）梧桐影公司答辩并反诉称：孙勇明与梧桐影公司对林蔼漫步景点中的4、5号房屋约定了承包租赁事项，双方口头对租赁期限、租金等作了约定，但没有明确约定梧桐影公司在孙勇明提交装修图纸后15天内办妥审批手续。孙勇明向法庭提交的补充协议上有许多涂改的内容，该协议的真实性无法确认，不能证明梧桐影公司在该协议中已承诺在2008年1月4日前办妥审批手续，否则愿意承担赔偿责任。孙勇明要求解除租赁关系的原因是孙勇明想单方解约，故其应承担缔约过失责任，其所交纳的押金10万元应予以没收。由于孙勇明的单方解约，给梧桐影公司造成了很大的损失，故提起反诉，要求判令孙勇明赔偿梧桐影公司经济损失150000元并承担反诉费用。
梧桐影公司为证明其主张，向本院提供的证据有：
1、申请，拟证明梧桐影公司按照原告的要求向西湖风景
名胜区管委会提出了装修申请。
2、设计图9张，拟证明孙勇明提出的装修要求和设计图纸，
梧桐影公司已经如实向西湖风景名胜区管委会申请批准；
3、关于林蔼漫步茶餐厅要求局部装修事宜的复函及附件，
拟证明：（1）西湖风景名胜区管委会已经同意梧桐影公司提
出的申请，梧桐影公司向孙勇明承诺的装修事项已得到相关部
门同意；（2）梧桐影公司完全按照当初的约定履行申请义务，
在孙勇明要求的装修事宜的审批过程中不存在任何过错。
针对梧桐影公司的反诉，孙勇明辩称：梧桐影公司诉称的内容与事实不符。梧桐影公司至今没有将涉案房屋的钥匙交付给孙勇明，并且梧桐影公司在收取了孙勇明的押金后一直在登报招租，梧桐影公司不存在任何经济损失，故请求法院驳回梧桐影公司的反诉请求。
孙勇明针对反诉未向本院提交证据。
法庭质证时，梧桐影公司对孙勇明提供的证据发表如下质证意见：证据1、2、3、4、5的真实性均没有异议；证据6有异议，认为证人提到的梧桐影公司承诺在两星期内办妥审批手续是不可能的；证据7、8的真实性均没有异议；证据9有异议，该协议的主体不符，甲方是缪俊，不是梧桐影公司，签约时间没有注明，协议中的一些重要内容进行了涂改，故该协议的真实性无法确认；证据10有异议，双方之间不存在转租关系，系内部承包，不存在违法的事实；证人证言有异议，证人与孙勇明存在利害关系，其证言不应采信。
法庭质证时，孙勇明对梧桐影公司提供的证据发表如下质证意见：证据1与本案缺乏关联性；证据2中的图纸真实性无法认定，与本案也不具有关联性；证据3没有异议。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院对孙勇明提供的证据认证如下：证据1、2、3、4、5、7、8的真实性梧桐影公司均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据6与证人证言能相互印证蒋某当时在现场听到了缪俊答应孙勇明在收到设计图纸后15天办妥审批手续的事实，本院对这两份证据的真实性予以认定；证据9，梧桐影公司的代理人缪俊承认该协议是他与孙勇明所签订的，虽然该协议的内容有更改，但没有证据表明协议中更改的内容是孙勇明在协议签订后所改动，故对该证据的真实性予以认定；证据10与本案没有关联性，本院不予认定。本院对梧桐影公司提供的证据认定如下：证据1、2、3的真实性本院予以认定。
根据上述所采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定下列事实：
2007年11月期间，孙勇明向梧桐影公司租赁坐落在杭州市西湖南线景区林蔼漫步景点的4、5号楼，并口头达成如下协议：孙勇明同意租赁林蔼漫步景点的4、5号楼，租赁期限为6年，前2年的租金为40万元／年，第三年开始逐年递增5%。2007年11月4日，孙勇明支付给梧桐影公司押金10万元。之后，孙勇明带浙江城雕装饰工程有限公司的设计师蒋某到涉案房屋现场察看，蒋某提出要利用户外场地进行装修，梧桐影公司当场表示同意，并承诺在收到孙勇明的装修图纸后15天内办妥审批手续。2007年12月9日，孙勇明将申请报批的装修效果图6张、平面图1张交给梧桐影公司。2007年12月18、19日间，孙勇明与梧桐影公司的代理人缪俊签订了一份补充协议，双方约定：①、孙勇明经营涉案房屋的时间从梧桐影公司办妥所有经营所需的手续后，包括室外装修，梧桐影公司给孙勇明三个月时间作为准备时间，第四个月起为合同开始时间；②、如果杭州市园林发展总公司在合同期内因梧桐影公司原因收回经营场所，则梧桐影公司应承担违约责任；③、如果梧桐影公司在1月4日前不能办妥所有经营所需的正常手续，包括室外装修项目，梧桐影公司同意在1月8日支付孙勇明损失费30000元。押金10万元，两年承包费100万元，逾期按总金额百分之一，一天计算滞纳金交纳；④、如果孙勇明在梧桐影公司办妥所有经营所需的正常手续的情况下违约，则梧桐影公司有权没收孙勇明10万元押金。2008年1月7日，梧桐影公司向杭州西湖风景名胜区管理委员会提出重新局部装修的申请。2008年1月21日，杭州西湖风景名胜区管理委员会同意了梧桐影公司的局部装修申请。2008年2月18日，孙勇明向梧桐影公司发催告函，要求取消租赁涉案房屋之事并要求梧桐影公司在收到函件后7天内将10万元返还给孙勇明。2008年2月22日，梧桐影公司回函给孙勇明，同意孙勇明提出的取消租赁要求，对返还押金的要求不予考虑。孙勇明遂于2008年5月诉至本院。
本院认为，孙勇明与梧桐影公司在本案诉争中的主张及抗辩主要焦点围绕在：①、《补充协议》的效力；②、孙勇明与梧桐影公司在履约过程中何方存在违约行为。对此本院概括庭审认定的证据和相关法律的规定，作出如下认定：（1）、《补充协议》的效力。孙勇明与梧桐影公司的委托代理人缪俊签订了《补充协议》，并在该协议上签字确认了双方的权利、义务，应视为系双方真实意思的表示，并且协议内容未违反法律的禁止性规定，故该协议应认定为有效。虽然梧桐影公司对协议上更改内容的真实性提出了质疑，但没有证据表明更改的内容是孙勇明在协议签订后单方更改的。并且，梧桐影公司提出的质疑是由于缪俊没有要求孙勇明将双方所签订的协议备份并交给其保管，未尽到委托代理人应尽的义务所产生，因此所可能带来的法律后果应由梧桐影公司自行承担，故梧桐影公司以此来抗辩《补充协议》的真实性的理由不能成立，本院不予采信。（2）、孙勇明与梧桐影公司在履行过程中的行为如何认定。基于对上述协议的认定，孙勇明与梧桐影公司在履行过程中的主要义务可概括为：孙勇明应按约支付押金10万元；梧桐影公司必须在2008年1月4日前办妥所有孙勇明经营所需的正常手续。实际履行中，孙勇明已按约支付了10万元押金，梧桐影公司在2008年1月21日才办妥装修审批手续，故梧桐影公司未按协议的规定履行自己的主要义务，其行为已构成违约。因此，孙勇明有权解除协议并要求梧桐影公司返还押金10万元以及按协议的约定赔偿给孙勇明损失3万元。孙勇明要求梧桐影公司支付逾期返还押金的损失的诉请缺乏合同依据，本院予以驳回。梧桐影公司反诉要求孙勇明赔偿损失的诉请，因没有证据表明孙勇明在履行过程中存在违约行为，故梧桐影公司的该项诉请缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州梧桐影通信服务有限公司返还孙勇明押金100000元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
二、杭州梧桐影通信服务有限公司赔偿孙勇明损失30000元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
三、驳回孙勇明的其他诉讼请求。
四、驳回杭州梧桐影通信服务有限公司的反诉请求。
如果杭州梧桐影通信服务有限公司未按本判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2921元减半收取1460.5元，反诉案件受理费3300元减半收取1650元，合计3110.5元，由孙勇明承担11.5元，杭州梧桐影通信服务有限公司承担3099元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68。
代理审判员 姜学英
二〇〇八年八月十三日
书 记 员 顾 燕