吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终896号上诉人（原审原告）：闵祥凤，女，1973年1月19日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县泉阳镇新华街二委。委托诉讼代理人：麦仁秋，吉林乾羽律师事务所律师。上诉人（原审原告）：慕继锋，男，1971年3月21日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县泉阳镇新华街二委，系闵祥风丈夫。委托诉讼代理人：麦仁秋，吉林乾羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑继全，男，1976年8月8日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县抚松镇。委托诉讼代理人：梁艳，吉林良智律师事务所律师。上诉人闵祥凤、慕继锋与被上诉人郑继全因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。闵祥凤、慕继锋上诉请求：撤销原审判决，改判撤销闵祥凤、慕继锋与郑继全签订的《房屋买卖协议》。事实与理由：原审法院认定事实错误。一、认定闵祥凤、慕继锋“对争议的房屋具有处分权”错误。诉争的三处房虽然是闵祥凤、慕继锋于2004年从他人处购买，但至今未办理房屋产权过户手续，只是具有房屋的占有权和使用权，并不是房屋的所有权人。房屋属于不动产，按照我国相关法律法规的规定，闵祥凤、慕继锋对此房屋在没有办理过户登记之前，无权处分该房屋。所以，闵祥凤、慕继锋与郑继全签订的《房屋买卖协议》应依法撤销。二、原审法院认定“诉争房屋并未低于市场价格、本地拆迁补偿价格不能作为诉争房屋的市场价格依据”错误。因为�地的房屋市场价格，只能依据本地政府征收拆迁的评估补偿价格计算，闵祥凤、慕继锋主张以此价格为依据并无不妥，且符合市场交易价格。三、原审法院认定“无证据显示郑继全在利用优势地位或其他不平等条件限制闵祥凤、慕继锋缔结合同的自由，双方签订合同系完全的自由行为”错误。第一、房屋买卖协议中没有约定包括闵祥凤、慕继锋的附房和附属物等其他地上物，如果包括这些，闵祥凤、慕继锋不能以13.5万元价款卖掉157.33平方米房屋；第二、房屋买卖协议中“如（闵祥凤、慕继锋）有反悔，将于此房款的五倍赔付”，此条款是郑继全强加于闵祥凤、慕继锋的霸王条款，原审判决认为该合同有效，是明显有悖于合同法等相关法律的规定；第三、郑继全在房屋征收拆迁范围内廉价收购了30-40户房屋，其目的是为了非法获得政府的征收拆迁补偿的暴利而不是为了居住。综上，双方签订的房屋买卖协议存在重大误解和显失公平，请求二审法院依法改判。郑继全答辩称，首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院认定郑继全对争议房屋具有处分权是正确的。其次，双方签订的房屋买卖合同并没有合同法第54条规定的可撤销的法定情形，买卖房屋是自愿、善意、无过失的。最后，未办理物权登记不影响合同的效力，郑继全所称的附属物等其它地上物，根据一审郑继全提供的录音资料可显示闵祥凤、慕继锋已将房屋及附属物都卖给了郑继全，不存在重大误解等情形。并且，房屋已经实际交付于郑继全，双方签订了租房合同。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回闵祥�、慕继锋的诉讼请求。闵祥凤、慕继锋向一审法院起诉请求：1、撤销闵祥凤、慕继锋与郑继全签订的《房屋买卖协议》；2、诉讼费由郑继全承担。事实和理由：2016年12月30日，闵祥凤、慕继锋与郑继全签订的《房屋买卖协议》存在重大误解和显失公平。1、闵祥凤、慕继锋将位于泉阳镇新华街三处房屋（房照为杨永芳40.33平方米、房照为李志生37.5平方米、房照为王德辉79.5平方米）共计157.33平方米以13.5万元价款协议卖给郑继全。不动产应当以产权登记的所有权人为所有人，闵祥凤、慕继锋受所有权人委托才能对房屋产权进行交易。闵祥凤、慕继锋既不是房屋所有权人也未受委托，虽然购买了原房主的房屋，但在产权部门没有办理过户登记的情况下，只能视为房屋的实际使用人。闵祥凤、慕继锋与郑继全对此情况均存在重大误解，�以订立的协议应当撤销。协议书中不包括除有照房屋以外的其他附房和附属物。协议签订后郑继全多次找闵祥凤、慕继锋主张附房和附属物，闵祥凤、慕继锋认为协议不包括主房以外其他财产，对此双方也存在重大误解问题。2、协议约定的房屋买卖价款存在显失公平。郑继全购买闵祥凤、慕继锋的三户房屋中79.5平方米房屋系砖木门市房，闵祥凤、慕继锋与郑继全约定三处房屋买卖价格为13.5万元，平均800多元一平方，低于当地的市场价格的一半，也与政府征收房屋的补偿价款（据说每平方米在1800元以上）差距甚大，特别是郑继全还主张附房和附属物都计算在购买房屋的价款内严重显失公平，郑继全以此价款收买房屋将能牟取暴利，闵祥凤、慕继锋因此将受到严重经济损失，合法权益受到严重侵害。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，闵祥凤、慕继锋�郑继全签订的房屋买卖协议存在重大误解和显失公平，应当依法撤销。闵祥凤、慕继锋将出卖房屋所得的价款如数返还给郑继全。一审法院认定事实：闵祥凤、慕继锋系夫妻关系。坐落于泉阳镇新华街相邻三处房屋，其中建筑面积40.33平方米房屋产权登记杨永芳名下、建筑面积37.5平方米房屋产权登记在李志生名下，79.5平方米房屋产权登记在李志生名下。上述房屋由闵祥凤、慕继锋于2004年通过购买取得并占有使用，但未办理房屋产权变更登记。2016年12月30日，闵祥凤、慕继锋与郑继全签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，闵祥凤、慕继锋将上述三处房屋，以13.5万元对价转让给郑继全。协议还约定，闵祥凤、慕继锋把浴池内一切设备(锅炉、暖汽片)都给郑继全。郑继全于2016年12月30日先付定金3万元，2016年12月31日付清房屋余款。协议签订次日，郑继全向闵祥凤、慕继锋付清了全部房款，同时郑继全与闵祥凤、慕继锋又签订《租房合同》一份，合同约定，郑继全将上述房屋出租给闵祥凤、慕继锋使用，租金每月50元，水电费由闵祥凤、慕继锋负责，在郑继全需要时或遇政府折迁，闵祥凤、慕继锋将无条件搬出。闵祥凤、慕继锋将诉争房屋转让给郑继全后，至今亦未办理产权变更登记。一审法院认为，闵祥凤、慕继锋与郑继全签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规定强制性规定，属合法有效，对合同双方均具有约束力。闵祥凤、慕继锋主张该协议的签订存在重大误解、显失公平，要求予以撤销。其主要理由，一是诉争房屋交易时闵祥凤、慕继锋非诉争房屋产权登记所有人，只是实际使用人。诉争房屋交易不包括附房及附属物，�存在重大误解；二是房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平。首先，本案诉争三处房屋系闵祥凤、慕继锋于2004年从原登记所有人处有偿转让取得，虽未办理房屋产权过户手续，但依合同取得了对诉争房屋合法占有权，并长期稳定占有、使用至今，原房屋所有权人并未主张权利，故闵祥凤、慕继锋对上述房屋具有处分权，合同双方不存在重大误解情形。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。本案闵祥凤、慕继锋主张诉争房屋交易不应包括仓库、豆腐房、大棚、围墙等，上述建筑在交易中均系从物，双方未明确约定，应随主物一并转让，亦符合正常交易习惯，故闵祥凤、慕继锋该项主张，于法无据，不予支持。其次，本案系二手房买卖，市场价格存在不确定性，因本地区房屋拆迁补偿政策实施，�发本地区房屋价格波动，从诉争房屋交易时本地区市场客观情况来看，并未低于市场价格，闵祥凤、慕继锋亦未提供证据证明诉争房屋交易价格过低，本地折迁补偿价格不能作为诉争房屋市场价格依据。房屋买卖作为一种市场行为，是当事人的自主行为。双方当事人在市场地位上是对等的，本案无证据显示郑继全在利用优势地位或其他不平等条件限制闵祥凤、慕继锋缔结合同的自由，双方签订本案所涉合同系完全的自主行为。综上所述，闵祥凤、慕继锋以重大误解、显失公平为由主张撤销合同，缺乏事实和法律依据，实难采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告闵祥凤、慕继锋的诉�请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告闵祥凤、慕继锋承担。”经本院审理查明的事实与原审法院查明事实相同。本院认为，处分权人是指经过所有权人授权或者基于法律的规定，可以对他人所有的财产为出卖行为的人。处分权在多数情况下由所有人享有，但在某些情况下，所有权与处分权可以分离，非所有权人可以依法享有处分权。闵祥凤、慕继锋通过向本案所涉三处房屋所有权人杨永芳、李志生购买房屋依法取得了本案所涉三处房屋的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，闵祥凤、慕继锋上诉主张其无权处分房屋，撤销房屋买卖协议的主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于闵祥凤、慕继锋上诉主张房屋价格过低，显示公平，应予撤销房屋买卖协议问题，因闵祥凤、慕继锋未提供证据证明诉争房屋交易价格过低，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，其此项上诉主张无事实依据，本院不予支持。闵祥凤、慕继锋上诉主张诉争房屋交易不应包括附房和附属物等地上物，但根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”的规定，附房和附属物等地上物在交易中均系从�，双方《房屋买卖协议》中对此未明确约定，故应随主物一并转让，闵祥凤、慕继锋上诉主张双方对此存在重大误解，撤销《房屋买卖协议》的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。《房屋买卖协议》系闵祥凤、慕继锋与郑继全双方协商一致的情况下签订的，有关违约责任的约定“如（闵祥凤、慕继锋）有反悔，将于此房款的五倍赔付”，亦系双方自愿协商情况下进行的约定，闵祥凤、慕继锋并未举证证明郑继全强迫其签字，该协议合法有效。市场经济条件下，购房人出于投资亦或居住的目的购买房屋是其权利，他人不得干涉，原审法院认定无证据显示郑继全在利用优势地位或其他不平等条件限制闵祥凤、慕继锋缔结合同的自由，双方签订合同系自由行为并无不当。综上所述，闵祥凤、慕继锋的上�主张房屋买卖协议存在重大误解和显失公平，撤销房屋买卖协议的请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由闵祥凤、慕继锋承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  迟吉岩代理审判员  兆艳红二〇一七年十二月十四日书 记 员  胡 雪—3—