浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初14879号原告：何均祥，男，1965年2月12日出生，汉族，住诸暨市。原告：戚友梅，女，1950年8月30日出生，汉族，住诸暨市。被告：金顺樑，男，1967年6月18日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。原告何均祥、戚友梅与被告金顺樑房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月1日立案后,依法适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告何均祥、戚友梅，被告金顺樑的委托诉讼代理人黄峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何均祥、戚友梅向本院提出诉讼请求：判令被告金顺樑支付厂房租赁费151438元。审理中，两原告将诉讼请求调整为要求被告金顺樑支付原告何均祥租金128800元，被告金顺樑支付原告戚友梅租金22638元。事实和理由：2013年7月23日，诸暨市制衣总厂与原告何均祥签订了《厂房租赁协议》一份，约定将坐落于诸暨市暨阳街道同乐下村（诸暨市制衣总厂内）一号厂房5间其中一间计建筑面积为1400平方米厂房出租给原告何均祥，租赁期限为六年，租赁期间可转租，以租抵债。2014年10月26日，原告何均祥（转租方）与被告金顺樑（承租方）签订了《厂房转租协议书》一份，约定将诸暨市制衣总厂内一号厂房5间其中一间计建筑面积为1400平方米厂房转租给被告金顺樑，租期为5年，自2014年10月26日至2019年10月25日止，年租金为160000元。为发展需要又租集体宿舍楼5间二楼和一楼办公室房300平方米，租金为28000元，该房屋系原告戚友梅转租。上述房屋年租金共188000元，租金于每年的10月26日付清。《房租转租协议书》签订后，原告按合同将上述房屋交付给被告使用。被告支付了当年的房租费188000元。后由于诸暨市制衣总厂与中国建设银行诸暨市支行借款合同纠纷一案，经诸暨市人民法院判决，在执行中，该厂房被抵债，无法继续转租。2015年9月25日被告金顺樑以房屋租赁纠纷向诸暨市人民法院诉讼，2017年10月17日经诸暨法院审理后判决，并发有（2015）绍诸民初字第3119号民事判决书，判决认定上述《厂租协议书》为有效合同。由于被告使用该承租房屋至2016年8月15日，故判决自2016年8月15日起解除上述租赁合同。该判决已生效。按照法院认定的事实，被告尚有9个月又20天的厂房租用费151438元（何均祥128800元；戚友梅22638元）未付。经两原告多次交涉未果。被告金顺樑辩称，1、诸暨市制衣总厂在建设厂房时因资金缺乏向原告何均祥借款。2013年8月8日，诸暨市制衣总厂租赁的房屋被诸暨市人民法院查封。2014年2月5日，诸暨市制衣总厂与原告何均祥签订了《厂房租赁协议》一份，以租房还款方式清偿债务，该协议约定允许原告何均祥转租。2014年9月29日，诸暨市制衣总厂的上述厂房被诸暨市人民法院裁定抵偿给了建设银行[（2014）绍诸执民字第1597-3号裁定书]。2014年10月26日，原告何均祥与被告签订《厂房转租协议》一份。2015年9月9日，被告收到房屋腾退通知书。据此可见，诸暨市制衣总厂将已经有抵押且已由法院查封的房屋租赁给原告是无效的，原告将涉案房屋出租给被告时，房屋的所有权人已为建设银行，《厂房转租协议》事实上已无法履行，原告未经所有权人同意的情况下租赁，属于合同效力待定，同时，被告收到腾房通知也说明建设银行不同意租赁；2、如果法院认定协议有效的话，即使被告应支付有关费用，该费用的性质属于房屋占用费，且被告应支付的对象不是原告何均祥而是建设银行，原告何均祥在签订转租协议时知道或应当知道其无权签订转租协议，其主张上应属恶意；3、即使被告应支付两原告租金，那么因原告提供的房屋租赁期尚未到期，致使涉案房屋的使用效能受到影响，被告有权要求两原告减少租金。综上，请求法院依法判决。两原告为证实其主张向本院提交了厂房转租协议、（2015）绍诸民初字第3119号民事判决书，被告对其真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。两原告向本院提交了厂房租赁协议，被告对其真实性有异议，认为（2015）绍诸民初字第3119号民事判决书中的事实认定部分已确定诸暨市制衣总厂和原告何均祥之间签订厂房租赁协议的时间为2014年2月5日。本院认为，厂房租赁协议签订的时间已被生效民事判决作出事实认定，且两原告亦未能提供有效反驳证据，故对该份证据不予采纳。两原告向本院提交了授权委托书，被告质证认为与本案缺乏关联性。本院认为，该份证据与本案争议事实缺乏关联性，故不予采纳。被告向本院提交了厂房租赁合同、社会单位消防安全责任书，两原告质证认为与本案无关。本院认为，上述证据不足以证实被告的抗辩主张，故不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年2月5日，诸暨市制衣总厂与原告何均祥签订《厂房租赁协议》一份，约定将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村（诸暨市制衣总厂内）1幢1层5间其中壹间1400平方米出租给原告何均祥，租赁期限6年，年租金182000元，租赁期间可以转租。2014年10月26日，以原告何均祥为甲方（转租方）与乙方（承租方）被告金顺樑签订《厂房转租协议书》一份，其中约定：甲方将坐落在暨阳街道同乐下村（诸暨市制衣总厂内）1幢1层5间（总计建筑面积约7000平方米）其中壹间，计建筑面积约1400平方米转租给乙方；厂房租赁期5年，自2014年10月26日至2019年10月25日止；年租金160000元，于每年10月26日付清；乙方为发展需要在征得甲方同意下，向甲方另租宿舍5间二楼和一楼办公房300平方米，租金为28000元，租金在每年的10月26日付清；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本协议无法履行，双方互不承担责任。但动迁所引起的相关搬运费和安置费归乙方所有；水电费押金5000元。审理中，原、被告均一致确认：原告何均祥、戚友梅分别收到被告给付的租金160000元、28000元。另查明，2013年8月6日，本院受理中国建设银行股份有限公司诸暨支行诉诸暨市斯佳曼纺织有限公司、诸暨市制衣总厂、吴海锋、钟春晓、吴海燕、应培龙借款合同纠纷一案（案号：（2013）绍诸商初字第2529号），并于2013年8月8日对登记在诸暨市制衣总厂名下的座落在诸暨市暨阳街道城东路283号的房产予以查封。2014年5月7日，本院作出（2014）绍诸执民字第1597－2号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及对应国有土地使用权；二、被执行人诸暨市制衣总厂及上述厂房占有、使用人员应在2014年6月25日前腾退。逾期不腾退的，本院强制执行。在执行过程中，经三次公开拍卖涉案房屋，均因无人竞买而流拍，申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行愿以第三次拍卖保留价17000000元接受上述财产以抵偿债务。本院遂于2014年9月29日作出（2014）绍诸执民字第1597－3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及国有土地使用权[房屋所有权证号：房权证诸字第××、Ｆ0××78、Ｆ0××81、Ｆ0××82号；国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第90101340、90101341号]作价17000000元，交付申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行抵偿债务。上述财产的所有权自本裁定送达申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行时起转移；二、申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行可持本裁定到房产登记部门办理相关产权变更登记手续，并负担相关费用。本裁定送达后即发生法律效力。被告于2015年9月9日接到法院送达的腾退通知。原告何均祥于2015年4月18日向本院提出执行异议，本院于2015年5月12日作出不予受理执行异议的通知。还查明，被告金顺樑占用承租房至2016年8月15日腾退。本院认为,（2015）绍诸民初字第3119号生效民事判决已认定：原告何均祥、戚友梅与被告金顺樑签订的《厂房转租协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；原告戚友梅为一楼办公房、宿舍的转租人。在当事人无其他证据推翻的情况下，上述内容可以作为认定《厂房转租协议》有效的依据。被告金顺樑的实际承租时间为2014年10月26日起至2016年8月15日，其已支付部分租金，尚有9个月20天的租金未支付，事实清楚、证据充分。虽然被告提出抗辩意见，认为即使其应当支付费用，也应支付给建设银行，而非两原告。本院认为，根据合同相对性原则，被告支付租金的对象应为两原告，而建设银行仅与两原告之间产生租赁合同关系，故被告的该抗辩意见不成立。现原告何均祥、戚友梅分别要求被告支付租金128800元和22638元的诉请，本院对原告何均祥要求被告支付租金128800元予以支持，对原告戚友梅要求被告支付租金的金额调整为22563元，对其余部分予以驳回。被告金顺樑辩称按照厂房转租协议书，其原本在五年内无需涉及企业搬迁问题，但现在却无法将精力全部放在生产经营上，这使得房屋使用效能受到影响，故租金应当减少。本院认为，（2015）绍诸民初字第3119号生效民事判决中已判决两原告分别向被告赔偿因《厂房转租协议书》解除产生的经济损失，且被告亦未提供有效证据证明在赔偿经济损失外还需要减少租金的情形，故本院对该辩称不予采信。被告金顺樑辩称水电押金应当在租金中抵扣。本院认为，两原告不同意在租金中抵扣水电押金，且双方对水电押金的处理持不同意见，故不在本案中一并处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、被告金顺樑应支付原告何均祥租金计人民币128800元，限本判决生效之日起十五日内付清；二、被告金顺樑应支付原告戚友梅租金计人民币22563元，限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告戚友梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3329元，依法减半收取1664.50元，由被告金顺樑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇一七年十二月三日书记员 傅凯悦???