重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07627号
上诉人（原审被告）冉群。
被上诉人（原审原告）重庆天景物业服务有限公司。住所地重庆市南岸区七公里。
法定代表人黄涛，董事长。
委托代理人林国英。该公司员工。
上诉人冉群因与被上诉人重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2015年8月18日作出的（2015）南法民初字第05209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：冉群系重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋X房屋的业主，该房屋的建筑面积为88.05平方米。2005年11月11日，重庆交院江南大学城置业有限公司作为甲方与乙方重庆天景物业管理有限公司（后更名为重庆天景物业服务有限公司）就学府大道69号二期住宅小区小高层、多层住宅及坡式洋房物业服务签订了《前期物业服务合同》。2012年12月22日，南岸区学府大道69号小区业主大会作为甲方与乙方天景物业公司签订了《学府大道69号物业服务合同》，该合同约定：山宅七栋物业服务费1.3元／月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1月至11月按照10元／户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日履行当月缴费义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。该合同并对委托服务事项、物业服务质量、甲乙双方的权利义务等进行了约定。庭审中，冉群对物业服务费的收费标准1.3元／月·平方米及每月物管费为114.47元均无异议，对收取水电公摊费10元／月称不清楚。2015年2月1日，南岸区学府大道69号业主委员会出具证明一份，证明内容为应纳入业主公摊范围的费用为10.05元／户／月。冉群从2011年6月至2011年8月、2012年4月至2015年4月共计40个月未向天景物业公司交纳物管费4578.8元、水电公摊费400元，共计4978.8元。故天景物业公司以前述请求诉至一审法院。
一审法院认为，天景物业公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及天景物业公司与南岸区学府大道69号业主大会签订的《学府大道69号物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故一审法院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”冉群作为学府大道69号小区的业主也认可该小区是由天景物业公司提供的物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天景物业公司已向冉群提供了物业管理服务，冉群作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。冉群辩称其不缴纳物业服务费系因为雨山前光污染、道路减速带噪音影响休息等原因，天景物业公司未履行合同的约定，给冉群造成损失和生活不便，一审法院认为系另一法律关系，冉群可另行向法院起诉维护其合法权益，在本案中不是其不履行缴纳物业服务费义务的合法理由，故对冉群的该项辩称意见一审法院不予采信。冉群称2011年6月至2011年8月三个月的物业管理费系当时的物管经理李泉同意免收，但未提交证据证明，一审法院不予采信。冉群称2008年12月22日天景物业公司多收取了冉群28.7元，要求天景物业公司退回，因该笔费用不属于天景物业公司请求的时间范围，冉群可另行起诉。故对天景物业公司要求冉群支付拖欠的物管费4578.8元、水电公摊费400元，共计4978.8元，一审法院予以支持。关于违约金，天景物业公司要求冉群按所欠物管费、水电公摊费每日千分之三的标准计算的违约金。一审法院认为，每日千分之三的标准约定过高，酌情认定为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、冉群于本判决生效之日起十日内支付重庆天景物业服务有限公司从2011年6月至2011年8月、2012年4月至2015年4月共计40个月物管费4578.8元、水电公摊费400元，共计4978.8元。二、冉群于本判决生效之日起十日内支付重庆天景物业服务有限公司违约金（违约金从各项物业服务费、水电公摊费欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）。三、驳回重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
冉群不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回对方的诉讼请求；案件受理费由对方负担。主要事实和理由：物业服务合同是民事合同的一种，作为物业服务企业应当按照合同约定提供建筑物及配套设备的保养、维护等服务，业主按照合同支付物管费，双方的权利义务是对等的；但被上诉人的服务不达标、管理不到位、安全有隐患等问题，上诉人多次反映无果，故上诉人在合法权益得不到保障的拒绝缴纳物管费或要求减少物管费；在2008年12月预交2009年1月至6月的物管费时，被上诉人多收了28.7元，应退还；小区光污染严重，被上诉人不为业主主张权利就是失职；小区公共区域乱搭乱建，虽然不是被上诉人所为，但属于被上诉人法人代表名下的其他公司所为；小区公共设施没有进行维修养护；公共部分收益被侵占；被上诉人私自将门卫室租给中介公司做办公室，造成公共秩序混乱；2012年4月前，上诉人不拖欠物管费；上诉人没有向被上诉人贷款，不应支付贷款利息。
天景物业公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。物管费如存在多收的问题，可以查实后多退少补；光污染的问题，被上诉人一致在积极处理协调，还上门拜访过上诉人；公共设施维护工作一直在做，监控设备质保期后大修需要大修基金，已经给街道发过函件，车库监控是进行了紧急维修的；物业管理用房是经过三方交接的，不存在将物管用房他用的情况。
本院二审审理中，上诉人举示照片20张（上诉人陈述系一审庭审结束后拍摄），拟证明被上诉人服务不到位；重庆红岩律师事务所2013年12月24日发的催收函件一份，拟证明2012年4月前不欠物管费；重庆樾舍实业有限公司与被上诉人的注册登记情况2份，拟证明该两公司的法人代表为同一人。被上诉人质证后认为，照片不清晰，部分是涉案小区的照片，这些照片反而证明了被上诉人积极履行了物业职责；重庆红岩律师事务所的催收函件真实，但不能证明上诉人2012年4月前不欠物管费；两家公司的登记信息真实，但与本案无关。
本院二审审理查明的事实与一审查明一致。
本院认为，被上诉人与南岸区学府大道69号业主大会签订的《学府大道69号物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人作为小区业主，应当按照约定履行缴纳物业服务费的义务。上诉人认为被上诉人的服务不到位，应当减少物业服务费，但上诉人就此并未举示充分的证据予以佐证；上诉人举示其在一审庭审后拍摄的20张照片并不能反映2011年6月-2011年8月，2012年4月至2015年4月期间的物业服务情况，本院对该证据不予采信。对于上诉人提到的小区光污染、噪音污染等情况属另一法律关系，不能成为上诉人不缴纳或减少物业服务费的理由；至于上诉人提到的被上诉人法人代表名下的其他公司在小区公共区域乱搭乱建以及小区公共部分物业收益被侵占的问题，并不属于本案的审理范围，上诉人可另案主张权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费138元，由上诉人冉群负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年十二月十日
书 记 员 杨 静