广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9494号
原告：黄艺明，男，汉族，1976年12月19日出生，身份证地址：广东省惠州市惠城区。
第一被告：邵素耘，女，汉族，1960年3月2日出生，地址：惠州市惠城区。
委托代理人：魏宏强、马怀德，广东瀛仁律师事务所律师。
第三人：惠州市永富源投资有限公司，地址：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号。
法定代表人：何秒。
第三人：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，地址：惠州市。
原告黄艺明与被告邵素耘、第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄艺明、第一被告邵素耘委托代理人马怀德到庭参加诉讼，第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒经本院送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告黄艺明起诉称，第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒与被告之间强制执行纠纷一案，案号：（2015)惠城法执字第1620号，案件经贵院强制执行，贵院查封了第三人名下10套房产（其中包括出售给原告惠州市××富源××品××单元××层××房房-
以下简称“01号房”)，该查封行为是明显错误的。一、在（2015)惠城法执字第1620号案查封01号房之前已经出售给原告，并在查封前已经付清全款并占有使用该房。通过原告提交的证据材料可以看出，原告和第三人签订了正式的《商品房买卖合同》，原告通过第三人以房抵广告款的形式已全部支付了购房款，并己经实际占有房屋，且已经实际装修房屋。由此可见，原告与第三人之间在贵院查封之前已经存在合法有效的商品房买卖合同关系，应当受到法律的保护。二、原告购买01号房合法有效，且已实际支付完全部购房款，并实际占有使用该房产，原告对该房屋享有排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的司法解释》“第十六条第三人将其财产出卖给第三人，第三人己经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定第三人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”和“第十七条第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，支付全款并占有房屋的购房者不存在过错的，法院不得查封、扣押、冻结，支付部分价款并占有房屋的，购房者只需在合理期限内向人民法院交付全部余款后，即可裁定解除查封、扣押、冻结。又依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本执行案件查封的房产符合上述法律规定，原告具有排除执行的权利。综上所述，原告购买01号房的行为合法有效，且已经实际付清购房款并装修入住，依法享有排除执行的权利，请求法院：1、确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令停止惠州市××富源××品××单元××层××房房的执行；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告解释诉讼请求2中停止执行包含撤销执行异议裁定书的内容。
第一被告邵素耘辩称，一、涉案房产登记在本案第三人惠州市永富源投资有限公司名下，答辩人依法有权申请法院对被执行人名下的财产予以查封、处置。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产所有权人应以不动产登记簿登记为准。本案涉案房产登记在第三人惠州市永富源投资有限公司名下，第三人才是涉案房产的法定权属人。被答辩人虽然与第三人在2014年4月19日签订了《商品房买卖合同》，但直到执行法院查封前涉案房屋仍未办理备案登记手续，故不能对抗法院执行。二、答辩人对被答辩人购买涉案房产一事不知情，且被答辩人没有充分证据证实其已支付购房款。1、答辩人对于被答辩人与第三人签订买卖合同购买涉案房产一事此前不知情，第三人也未告知答辩人。2、被答辩人仅提供了第三人出具的收据，但没有提供正式的购房发票，也未提供银行转账凭证证实付其支付购房款的真实性。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定及被答辩人与第三人在《商品房买卖合同》第六条的约定，被答辩人应当将购房款直接存入该商品房项目预收款专用帐户。3、被答辩人未将购房款存入前述专用帐户的前提下，第三人即向被答辩人出具了收据，结合第三人外欠巨额债务的境况，不排除第三人通过此种方式恶意转移资产。三、本案的法律适用问题。结合案件事实，本案应适用《物权法》第六条、第九条、第十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定。执行异议和复议规定第二十九条所规定的三类条件必须同时具备才能适用，被答辩人尚未具备上述条件，故不能适用该条文。综上，被答辩人的请求无事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。
第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒未到庭，亦未提交书面答辩状。
本院查明的案件事实
经审理查明，2014年4月19日，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司签订《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10007656，约定原告购买第三人惠州市永富源投资有限公司开发的位于惠州市××富源××品××单元××层××房（以下简称“涉案房产”），约定建筑面积453.64平方米，套内建筑面积123.21平方米，商品房购房总价为768200元，2014年4月19日支付购房款768200元整。第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年4月19日出具的收款收据载明收到原告黄艺明交来涉案房产首期款1121365元，2014年9月30日，原告缴纳涉案房产契税，2014年4月28日，原告缴纳涉案房产专项维修基金。原告收楼后于2015年5月1日签订《前期物业管理服务协议》，并于2016年4月10日取得物业公司出具的装修许可证。现在涉案房屋已经装修完毕，原告已经入住。
惠州市洪野广告有限公司承接第三人惠州市永富源投资有限公司开发的南岸尚景/御品湾项目广告工程，经双方委托惠州市工程建设监理有限公司进行结算出具《工程结算审核报告》确定，惠州市洪野广告有限公司所做工程审定造价为2158756.37元。本案原告黄艺明购买第三人惠州市永富源投资有限公司开发的涉案房产，惠州市洪野广告有限公司同意将第三人惠州市永富源投资有限公司欠其的工程款1121365元用于抵扣涉案房产的购房款，经多方协商，第三人惠州市永富源投资有限公司与原告签订了上述《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10007656，第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年4月19日出具了收款收据确定收到原告黄艺明交来房款1121365元，惠州市洪野广告有限公司2014年4月19日出具收据载明收到第三人惠州市永富源投资有限公司广告制作费1121365元。
第一被告与第三人与何秒因商品房买卖合同纠纷一案，本院审理后做出（2014）惠城法民一初字第1655号民事判决书已发生法律效力，进入执行程序后，本院于2016年5月3日出具(2015)惠城法执字第1620号执行裁定书，裁定查封涉案房产。原告对涉案房产提出执行异议，本院于2016年7月25日做出（2016）粤1302执异字136号执行裁定书，裁定驳回原告黄艺明提出的执行异议。原告不服该裁定，提起本案诉讼。
上述事实，有身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭条、银行流水、《补充说明》、民事裁定书等及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。第一被告邵素耘与第三人惠州市永富源投资有限公司因商品房买卖合同纠纷一案的《民事判决书》生效并进入执行程序后，原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院做出（2016）粤1302执异字136号执行裁定书驳回原告执行异议，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年4月19日签订《商品房买卖合同》（惠州201410007656）是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，该合同已经具备买卖合同的基本条款，应视为原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三人已于2015年5月1日收楼并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，2016年4月10日取得装修许可证对涉案房屋进行装修，现原告已经装修入住缴纳物业管理费，即原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房产；惠州市洪野广告有限公司承接第三人惠州市永富源投资有限公司开发的南岸尚景/御品湾项目广告工程，经委托监理公司进行结算出具《工程结算审核报告》确定工程造价为2158756.37元。惠州市洪野广告有限公司同意将第三人惠州市永富源投资有限公司欠其的工程款1121365元用于抵扣涉案房产的购房款，此后，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年4月19日出具收款收据确认收到全部购房款，应视为原告在法院查封之前已经支付全部购房款。原告签订《商品房买卖合同》、付清购房款、实际占有涉案房产均发生在法院查封房产（2016年5月3日）之前，涉案房产未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告要求撤销（2016）粤1302执异字136号《执行裁定书》，停止对涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。由于第三人未及时为原告所购买的涉案房产办理登记，致使第一被告申请查封，故引发本案纠纷的过错在于第三人，第三人应承担本案的诉讼费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告黄艺明与第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年4月19日签订的《商品房买卖合同》合同编号：惠州（2014）10007656合法有效。
二、撤销（2016）粤1302执异字136号《执行裁定书》，停止执行惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元7层01号房。
三、驳回原告黄艺明其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交50元），由第三人惠州市永富源投资有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
审 判 员 肖石平
审 判 员 钟志明
二〇一七年九月二十六日
法官助理 罗国保
书 记 员 李 鸟