浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第896号
原告：汪华锋。
委托代理人：陈国月。
被告：马珍晶。
原告汪华锋为与被告马珍晶房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员叶再颂独任审理，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。原告汪华锋特别授权委托代理人陈国月、被告马珍晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪华锋起诉称：2014年3月份，原告因办公司需要场地四处寻找办公场所。后于大柏叶水云塘处发现有店面房出租，原告联系张贴在店面房上的出租联系电话（系被告所留），被告称上述房屋由其使用可对外出租，故双方进行�商达成了租房协议，双方约定：租期自2014年4月10日至2016年4月10日6间房屋由原告承租使用，年租金136000元。合同签订后，原告按约支付了第一年租金136000元，并着手装修花费10万元后开始经营。2015年1月份，原告被台州市恒泰房地产有限公司告知，上述房屋因原承租人解除了租赁合同，公司要收回房屋另租他用。原告多次联系被告要求其解决相关问题，总被被告推诿。后原告于2015年1月27日不得已搬离了承租房屋。原告认为，被告在签订合同后已支付了一年的租金，本设想能常规经营生意，但因被告原因致使原告无法正常经营，原告付了一年租金却只使用了十个月，被告理应退回原告多付租金计27500元。原告在承租的店面上投入机器设备及装修等费用约10万元，因恒泰公司收回房屋不得已搬离设备拆除装修物等产生一系列经济损失，被告应当赔偿。为此原告提起诉讼�要求：1、依法判令被告返还原告房屋租金27500元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告马珍晶答辩称：原告帮郑辉代租并已将代收房租全部交给郑辉，没有扣下原告一分房租费。被告多次找郑辉协商，前几天找到郑辉时还给原告打过好几次电话但原告都没有接听。郑辉说原告私自将房屋墙打通，台州市恒泰房地产有限公司要求恢复原样，被告认为原告可以继续使用房屋，台州恒泰公司也没有找被告退房租。
原告汪华锋补充陈述称：出租房屋时候留的电话号码是被告的，签订合同也是被告本人，所有租金也付给被告，原告一直与被告联系从来不知道郑辉此人，直到台州恒泰公司与郑辉解除合同，原告找到被告，被告才告知郑辉这个人，原告才知道被告与郑辉存在委托关系。
被告马珍晶补充答辩称：郑辉一般都在三门，所以让被告代租房屋�原告办不下营业执照时，郑辉出具证明后才办下营业执照，该证明被告是在原告处拿到的。房屋租赁签订后，被告多次要求原告与郑辉补签协议，原告口头表示不需要与郑辉补签。被告认为原告起诉被告属主体错误，被告不应返还租金。
原告为证明自己主张的事实，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告身份情况。
2、租房协议书1份，拟证明原、被告签订租房协议书的事实。
3、解除合同协议书复印件1份，拟证明台州市恒泰房地产开发有限公司与郑卫（委托代理人：郑辉）解除了房屋租赁合同租期至2015年1月27日止的事实。
被告经质证，对证据1、2没有异议，对证据3有异议，被告没有收到解除合同协议书，也没有将房租费占为已有，原告是知道被告代郑辉签订合同的。
被告为证明自�主张的事实，向本院提供了郑辉出具的证明及收条各1份，拟证明被告代郑辉出租房屋及收来的租金已全部转交郑辉的事实。
原告经质证，对证明三性均有异议，证人应出庭作证，证明是在纠纷发生后的2015年2月26日出具，原、被告签订合同时没有委托手续也没有事先告知原告。被告辩称已把钱转到郑辉名下，该事实需要其它证据相印证，此外，郑辉也不是向台州恒泰公司承租房屋的承租人。对收条三性均有异议，收条是否郑辉亲笔所写不清楚，郑辉是否收到房租原告也无法知晓。原告分期将房租汇给被告的，原告没有付清前房租前郑辉就出具了已收到全部房租的证明，出具收条时间与原告付款时间不同步，说明该证明是被告伪造。
经质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：
一、对原告提供证据的认证意见
（一）对证据1�2、的认证意见。结合被告质证意见，本院认为，对证据1、2的证明效力应予认定。
（二）对证据3的认证意见。结合被告质证意见，本院认为，被告辩称自己代郑辉出租房屋，因此被告该证据后应向郑辉核实该证据，被告不予核实的不利后果应由被告自己承担。被告辩称房屋真正出租方是郑辉，郑辉与台州市恒泰房地产开发有限公司解除租赁协议系其有权行为，被告是否收到该解除合同协议书与本案没有关联。
二、对被告提供证据的认证意见
对郑辉出具的证明及收条的认证意见。结合原告质证意见，本院认为，该证明及收条系案外第三人郑辉出具，涉及被告和郑辉之间的内部委托关系，可另案处理，本院在本案中不作认定为宜。
经审理，本院认定事实如下：2014年1月28日，台州市恒泰房地产开发有限公司将涉案房屋出租给郑�。租赁期限自2014年1月28日起至2016年1月27日止。2014年4月10日原、被告签订了《租房协议书》，双方约定：被告将座落于水云塘面积约6间出租给原告。租期自2014年4月10日至2016年4月10日6间房屋由原告承租使用，年租金136000元。合同签订后，原告按约支付了第一年租金136000元。第一年租期内，原告接到台州市恒泰房地产开发有限公司通知，以公司与原承租人郑卫（委托代理人：郑辉）已签订《解除合同协议书》且租期于2015年1月27日届满为由，要求原告搬离，原告遂于2015年1月27日搬离承租房屋。
本院认为，原、被告2014年4月10日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，故合同成立。根据《合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张�权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据被告辩称被告和郑辉之间是委托关系，因此被告作为受托人因委托人原因无法继续履行原、被告之间签订的《租房协议书》事实清楚。事发后被告向原告披露了委托人郑辉，本次诉讼原告选定被告作为相对人主张其权利符合法律规定。《合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据原、被告签订的《租房协议书》，租期自2014年4月10日至2016年4月10日6间房屋由原告承租使用，年租金136000元。现因委托方和台州市恒泰房地产开发有限公司提前解除租赁合同原因，致原告无奈搬离未到期租赁房屋，致2015年1月27日后被告无法继续履行原、被告之间签订的租房协议。原、被告实际履行租期距原、被告实际支付一年租金的租期还差72天。被告应返还未届满期间的租金共计26827元（136000元／356天×72天）。被告“原告私自将房屋墙打通，台州市恒泰房地产有限公司要求恢复原样”、“被告认为原告可以继续使用房屋”、“台州恒泰公司也没有找被告退房租”等抗辩缺乏证据支持，也与本案缺乏关联，本院不予采信。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百二十八条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：
被告马珍晶在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告房屋租金26827元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费488元，减半收取244元，由被告马珍晶负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
代理审判员 叶再颂
二〇一五年六月二日
代理书记员 余燕苹