浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第702号
上诉人（原审被告）：温州国发房地产开发有限公司，住所地：温州市车站大道龙腾大厦404室。
法定代表人：薛文娇，该公司董事长。
委托代理人：赖鹤山，浙江品盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章显伟。
被上诉人（原审原告）：黄贤群。
上列二被上诉人共同委托代理人：张安友，浙江浙信律师事务所律师。
上诉人温州国发房地产开发有限公司（以下简称国发公司）为与被上诉人章显伟、黄贤群商品房销售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2009）温苍民初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告国发公司系涉案国发花园房地产项目的开发企业，2003年11月15日，该公司取得苍南县房产管理局颁发的关于批准预售国发花园商品房的苍房售许字（2003）第10号商品房预售证，商品房用途性质为商住。2006年11月27日（原判此处笔误，应为2006年7月21日），两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同有关约定如下：两原告购买的商品房为国发花园第16幢1单元101室，属现房，商品房用途为商业用房（第二条、第三条）；总房款225782元（原判此处笔误，应为2213812元），于正式签订商品房买卖合同时一次性付清（第六条）；出卖人应当在商品房交付使用后（建设工程规划许可证正本办妥之日起）90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金（第十五条）。合同签订后，两原告已经向被告付清全部购房款，并在接收商品房后于2006年12月18日取得苍房权证苍字第××号房产证，房产证载明房屋设计用途为非居住。
另认定：被告国发公司于2003年以协议出让方式取得国发花园房地产开发项目，并与国土资源管理部门签订土地出让合同，规划用途为住宅用地，同年4月办理土地使用权登记，另于2003年取得规划建设部门的施工、规划后开始建设国发花园，在开发建设过程中，被告国发公司未经批准擅自将其中部分住宅用途改为商业用途，导致其中商品房现状为商业用途的业主无法办理土地使用权分割登记。苍南县国土资源局《关于对苍南县人民法院调查国发花园土地登记情况函的复函》认为，在被告国发公司补办相关手续、补签出让合同和补交土地出让金后可予以办理土地分割登记。
2009年7月20日，原告章显伟、黄贤群向苍南县人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即向苍南县国土资源局提交办理龙港镇国发花园第16幢1单元101室商品房土地产权登记备案材料；二、被告支付逾期办证违约金44276元；三、被告从起诉之日开始，每日按照464元向原告支付逾期办证违约金，直至被告提交办理龙港镇国发花园第16幢1单元101室商品房土地产权登记备案材料之日止。在审理过程中，二原告增加了诉讼请求，请求判令：被告立即将国发花园第16幢1单元101室商品房用地性质变更为商住。
原审法院审理认为：原告章显伟、黄贤群与被告国发公司签订关于国发花园第16幢1单元101室商品房的买卖合同合法有效，双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案存在如下两个争议焦点：
一、关于被告国发公司是否承担逾期办证违约责任的问题。该院认为，两原告已经向被告国发公司履行支付房价款等合同义务，其有权要求国发公司按约办理符合合同约定的相关权证。双方签订的商品房买卖合同明确约定，两原告购买的商品房用途为商业用房，符合房管部门批准销售的范围，同时，由于国发公司已将房屋交付两原告，两原告亦已接收房屋并向房管部门申领了非居住性质的房屋所有权证，因此，国发公司应当根据有关法律规定，补办相关手续并报请国土资源部门同意及报请原批准用地的人民政府批准，改变其开发建设并出售给两原告的商品房所占的原建设用地范围内的土地建设用途后，向两原告转让所购商品房占地范围内商业性质的国有土地使用权。另国土资源部门的相关答复表明，由于国发公司至今未向国土资源管理部门补办相关手续、补签出让合同和补交土地出让金，导致涉案商品房至今未能办理商业用房土地分割登记，故本案存在履行可能，而被告国发公司已经构成迟延办证，应当承担继续履行的违约责任。
二、关于本案违约金计算的问题。本案是商品房现房买卖纠纷，根据合同性质并结合双方使用预售、现售通用合同范本的情况，涉案商品房的交付时间应当理解为合同签订当日即2006年7月21日，被告国发公司完成协助办理包括土地使用权证在内的义务期限应当在商品房交付使用后90日内，据此，由于双方已经约定办证义务的具体履行期限和违约金的计算方法，故国发公司应当按照合同约定向两原告计付违约金，违约金为44276元；两原告认为本案未约定提交办证的具体时间，并请求根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，与事实不符，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告国发公司于判决生效之日起三十日内完成协助原告章显伟、黄贤群办理坐落于苍南县龙港镇国发花园第16幢1单元101室商品房土地使用权过户及申领该商品房商业性质土地使用权证的备案登记手续；二、被告国发公司于判决生效后十日内支付原告章显伟、黄贤群逾期办证违约金44276元；三、驳回原告章显伟、黄贤群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定支付迟延履行金。案件受理费907元，由被告国发公司负担。
国发公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、本案商品房预售许可证载明国发花园为商住性质，本案合同为商品房现房销售合同，上诉人依据行政许可的“商住”性质与二被上诉人签订本案合同，并未超出行政许可范围。原审判决认定“被告国发公司未经批准擅自将其中部分住宅用途改为商业用途”有误。二、根据城市房地产管理法第六十条第三款之规定，持变更后的房屋所有权证书就可办理土地所有权证，无需提交其他资料。而一审中，二被上诉人已提交涉案房屋的所有权证。因此，上诉人不存在逾期提交办证资料或迟延办证的违约事实。原审判决认定“被告国发公司已构成迟延办证，应当承担继续履行的违约责任”有误。三、二被上诉人的诉讼请求为“被告立即向苍南县国土资源局提交办理龙港镇国发花园第16幢1单元101室商品房土地产权登记备案材料”和“被告国发公司立即将第16幢1单元101室商品房用地性质变更为商住”，而原审法院却判决上诉人协助办理涉案商品房土地使用权过户及申领该商品房商业性质土地使用权证的备案登记手续。原审判决内容已超出二被上诉人的诉讼请求，违反民事诉讼不告不理原则。请求二审撤销原审判决，改判驳回二被上诉人的诉讼请求。
被上诉人章显伟、黄贤群答辩称：一、原审认定国发公司擅自将部分住宅用途改为商业用途正确。尽管在商品房预售许可证中注明的商品房用途性质为商住，但上诉人取得的土地规划用途是住宅使用，出卖给被上诉人的商品房土地用途也是住宅使用，从上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同开始至今，该土地用途性质依然是住宅，尚未变更为商住。二、被上诉人在办理房屋产权登记之后，由于上诉人在国土局登记备案的土地用途性质为住宅，而房产证登记及商品房销售合同约定的商品房性质均为商住，上诉人未能及时将土地用途性质从住宅变更为商住，从而导致无法办证，上诉人的行为已经构成事实违约。三、被上诉人的诉讼请求是要求上诉人依法办理土地登记备案，并变更土地用途性质为商住。但由于上诉人之前所备案的土地登记性质尚未从住宅变更为商住，不符合商品房买卖合同中约定的备案条件，上诉人应当按照国土局的复函要求补办手续，改变土地用途性质为商住。该些行为的本质就是上诉人应当履行的协助义务，这也是被上诉人的诉讼请求的实质意思，被上诉人只是在语言表述上不简练。原审第一项判决并没有超出被上诉人的诉讼请求范围。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点在于：上诉人国发公司应否承担逾期办证的违约责任及原审判决内容是否超出被上诉人诉讼请求范围。
关于上诉人国发公司应否承担逾期办证的违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的约定，诉争商品房为商业用房，上诉人国发公司应当在商品房交付使用后（建设工程规划许可证正本办妥之日起）90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被上诉人已领取了诉争商品房的房屋所有权证，但未能办理土地使用权分割登记。根据苍南县国土资源局苍土资函（2009）91号文件，国发公司于2003年以协议出让方式取得国发花园房地产开发项目，签订土地使用权出让合同，规划用途为住宅用地，并于同年4月办理土地使用权登记；现国发公司未经批准擅自将其中部分住宅用途改成商业用途，导致其中现状为商业用途的部分业主无法办理土地使用权分割登记；应待国发公司补办相关手续，补签出让合同、补交土地出让金后予以办理土地分割登记。可见，二被上诉人未能办理诉争商品房的土地使用权分割登记系上诉人国发公司未经批准擅自将其中部分住宅用途改成商业用途所致，并非可归责于被上诉人的原因。因此，上诉人国发公司未按照合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任。上诉人关于原审认定其未经批准擅自将其中部分住宅用途改成商业用途有误，及被上诉人持变更后的房屋所有权证即可办理土地权属证书，上诉人不存在违约行为的上诉主张，均不符合客观事实，本院不予采纳。
关于原审判决内容是否超出被上诉人诉讼请求范围。原审中，被上诉人请求判令：上诉人立即向苍南县国土资源局提交办理诉争商品房土地产权登记备案材料，并将诉争商品房用地性质变更为商住。该诉讼请求明确表达了被上诉人要求上诉人按照合同关于产权登记的约定履行义务，使得被上诉人能够办理诉争商品房的土地使用权分割登记的意思。但是，将诉争商品房用地性质变更为商住须经行政主管部门批准；根据苍南县国土资源局苍土资函（2009）91号文件，须待国发公司补办相关手续，补签出让合同、补交土地出让金后，才可以办理诉争商品房土地分割登记。原审法院据此判决上诉人国发公司协助被上诉人办理诉争商品房土地使用权过户及申领该商品房商业性质土地使用权证的备案登记手续，并未超出被上诉人的诉讼请求范围，并无不当。
综上，上诉人国发公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚、审判程序合法、实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费907元，由上诉人国发公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 戴 真
审判员 郑明岳
审判员 胡爱玲
二〇一〇年七月十九日
书记员 曾 慧