上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第711号
原告林永。
委托代理人顾跃进，上海顾跃进律师事务所律师。
委托代理人罗东升，上海顾跃进律师事务所律师。
被告上海仲缘管理咨询有限公司。
法定代表人叶克全。
委托代理人王国明，上海市申中律师事务所律师。
原告林永与被告上海仲缘管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，上海市徐汇区平江路XXX号（以下简称系争房屋）产权人为案外人电信科学技术第一研究所，被告自称拥有系争房屋的经营权，包括出租权，并向原告出示了有关授权凭证。原、被告双方于2011年9月15日就原告承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，并于2012年1月6日签订《补充合同》，该《补充合同》对承租部位、租赁用途、租赁期限、免租金期、租金标准及支付方式等作了调整，共计承租建筑面积2，523平方米，用于开设商务宾馆、餐饮企业。原告于2011年9月16日按照《房屋租赁合同》的约定向被告支付相当于2个月租金的保证金以及首期租金（2个月租金）共计人民币（以下币种同）58万元。按照《补充合同》第五条约定，原告应当支付被告的保证金相当于调整后的两个月房租，即457，253元，房租支付时间则改为进场装修起的100天交付两个月首期房租，原告先期支付的58万元抵作《补充合同》约定的保证金，尚有10余万余额。原告同时设立筹建工作组，筹建了“瑞途酒店管理公司”和“浙香餐饮公司”，并向工商申请查名；进行了考察、调研、试吃等多项工作；签订了工程施工合同，支付工程筹备款288，000元；为了履行合同进行融资，担负融资利息。原告支付保证金后，一直未收到进场通知书，后经多方联系，2012年9月11日，上海市徐汇区城市应急科技园区（筹）以“进场通知书”的方式告知被告及原告，原告所承租部位内装修工程施工进场时间为2012年9月25日。原告收到该进场通知书后即做好进场装修等必要准备，但2012年10月8日，被告告知原告进场时间需延期，然后被告仍未向原告交付系争房屋。2013年10月，原告诉请法院要求被告交付系争房屋，期间因被告被系争房屋业主电信科学技术第一研究所起诉确认《合作经营协议书》和《合作经营补充协议》无效，原告被法院告知：“因被告与本案标的物业主电信科学技术第一研究所诉讼案败诉，其已被判定无交付本案标的物的物质基础和能力”，2015年3月13日被告退还原告履约保证金本金58万元。据此，原告只能撤回对被告交付房屋的诉请。特重新对本案提出诉请。原告认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充合同》是原、被告双方的真实意思表示，原告签订租赁合同后积极履行了付款义务，被告虽然承诺交付房屋，但事实逾期两年有余仍未交房，而今又被法院宣判对系争房屋无出租权利，致使原告不能使用系争房屋，为此而筹备的一切工作丧失意义，同时遭受经济损失，故诉至本院，要求法院判令：一、解除原、被告2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》和2012年1月6日签订的《补充合同》；二、被告赔偿原告各项损失共计934，500元，其中工程筹备款损失288，000元、借款利息损失144，000元（以60万元为本金，年息12%，自2011年9月5日暂计至2013年9月4日）、借款利息损失126，000元（以70万元为本金，年息12%，自2013年9月5日暂计至2015年3月4日）、借款利息损失102，000元（以30万元为本金，年息12%，自2012年5月10日至2015年3月9日）、项目筹备人员工资损失262，500元（人均工资3，500元，原告、采购员、主厨三人，自2011年9月15日签约至2013年10月15日）、租赁项目中介费损失12，000元；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告全部诉请。上次案件撤诉时，原告已经同意解除合同，记入笔录。不认可原告主张的全部损失。被告和房东的代理合同无效，原、被告之间的合同也无效，过错在于房东，如果有损失，也应该找房东，被告只是房东代理人。
经审理查明，案外人电信科学技术第一研究所（以下简称电信研究所）系系争房屋产权人。
2007年3月27日，电信研究所和上海市徐汇区科学技术委员会（以下简称科委）签订《上海市徐汇区科学技术委员会与电信科学技术第一研究所共同推进城市应急科技园区建设协议书》，协议书约定：以电信研究所为主体建设城市应急科技园区，科委对园区的建设进行立项，并纳入徐汇区科技园区管理体系；电信研究所负责落实园区建设的用地和资产，科委根据区有关政策对园区建设的费用进行资金补贴；电信研究所负责园区管理机构的设立和营运；园区及入驻企业从事与城市应急技术相关的信息技术研发和服务行业等条款。
2007年2月，电信研究所成立城市应急科技园管理办公室。
2011年8月1日，上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）（甲方）与被告前身上海正名技术经纪有限公司（以下简称正名公司）（乙方）签订《合作经营协议》，约定：园区系电信研究所的下属单位，园区负责人李某某，电信研究所将其所有的上海市平江路XXX号5号内的2，823平方米的物业划归园区经营管理，以目标责任书的方式授权甲方经营，责任人为园区负责人，甲方为完成经营目标，邀约乙方为园区经营管理方，合作经营园区业务和该物业资产，经友好协商，特签订本协议：合作经营所涉资产范围：五号楼一楼西623平方米，二楼、三楼全部2，200平方米，委托经营资产2，823平方米；合作经营年限：自本协议生效之日起十年为合作年限，届时根据合作经营具体内容的时限审定为准；如若物业出租时，底楼不低于4元／平方米／天，二、三楼不低于2元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不超过200万元；双方各以李某某和胡某某为代表，成立合作经营办公室；协议项下经营事项需要与第三方签订合同时，以乙方名义与第三方签署合同；关于本协议项下合作经营目标的利益分配方案，按底楼4元／平方米／天，其余按2元／平方米／天，其经营收入的20%为合作经营的成本和费用（按实结算、滚动使用、年度结清），余额为利润，利润甲方得80%、乙方得20%；经营收入扣除经营成本费用后的余额即为合作经营利润或亏损等条款；李某某和叶克全代表甲乙双方签名。
2011年8月22日，上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）（甲方）与被告的前身正名公司（乙方）再签订《合作经营补充协议》，约定：甲乙双方于2011年8月1日签订了《合作经营协议》，甲方根据电信科学技术第一研究所的要求，向乙方提出提高《协议》项下第五款第一条约定的物业出租价格和第一、二年经营目标金额，为此签订《补充协议》，《协议》第五款第一条修改前的描述：如若物业出租时，底楼不低于4元／平方米／天，二、三楼不低于2元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不超过200万元；修改后描述：如若物业出租时，底楼不低于5元／平方米／天，二楼不低于2.5元／平方米／天，三楼不低于2.3元／平方米／天，整年按365天计算，合作经营第一、二年两年该项经营目标的年经营收入不低于200万元等条款；合同落款处甲方李某某、乙方叶克全签名。
2011年9月15日，电信研究所开具了一份《证明》，该证明的主要内容是电信研究所将上海市平江路XXX号院内5号楼底楼面积623平方米和二、三楼全部面积共计2，823平方米的物业授权下属的上海城市应急科技园区经营，该物业资产可采用自营、合营或出租等多种方式经营，经营负责人为李某某，由其负责对外签约，并同意由上海城市应急科技园区与上海正名技术经纪有限公司合作经营该物业房产。
2011年9月15日，被告的前身正名公司（甲方）与原告林永（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将上海市徐汇区平江路XXX号内五号楼一楼西（现豪享来经营范围）、二楼西，共计建筑面积约1，223平方米出租给乙方。其中一楼约623平方米、二楼600平方米；甲方拥有上述房屋经营权；房屋租赁用途餐饮，租赁期限自2011年9月15日起至2020年1月14日止，其中本合同签署之日起的1个月为清场和准备期，之后的3个月为装修期，该4个月为免租金期；租金一楼为5.5元／平方米／天，二楼为2.3元／平方米／天，合计每月租金为146，198元，第四年租金递增3%；本合同签署后的3日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金，保证金的金额为2个月的租金，甲方收到保证金之日起本合同生效。本合同生效之日起5日内，乙方向甲方支付两个月租金，作为首期租金；有下列情形之一的，承租人有权解除本合同：1、出租人延期交付房屋15日以上；……，由于以上原因导致合同解除的，过错方应承担违约责任和赔偿责任；甲方因自身原因延期向乙方交付出租房屋超过5日的，即构成违约，则应按日租金的千分之三（乘以天数）向乙方支付违约金；本合同经双方签署并在乙方交付保证金后即具有法律效力等条款。
2011年9月16日，原告支付被告前身正名公司保证金29万元，2011年9月23日，原告支付被告前身正名公司租金29万元。
2012年1月6日，被告前身正名公司（甲方）与原告林永（乙方）又签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2011年9月15日签订租赁合同，双方在租赁合同基础上签订补充合同，补充合同是租赁合同的从合同，租赁合同与补充合同相关内容如有相悖，以补充合同为准。租赁部位扩大为一楼西、二楼西和三楼全部，共计建筑面积2，523平方米，其中一楼约543平方米、二楼约800平方米、三楼约1，100平方米；乙方承租房屋用于开设餐饮企业、商务宾馆；租赁期限从甲方通知乙方内装修进场之日起至2020年12月15日，其中乙方内装修时间为四个月，乙方内装修期间免交租金。租金一楼为5.5元／每平方米／天，二楼为2.5元／每平方米／天，三楼为2.3元／每平方米／天，第一年至第三年每年合计租金为人民币2，743，522元；本合同签署后的3日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金，保证金金额为2个月的租金，金额为457，253元，甲方收到乙方交来保证金之日起本合同生效。乙方进场装修起的100天内向甲方交付两个月租金，作为首期租金；本《补充合同》经双方签署并在乙方交付保证金后即具有法律效力等条款。
2012年7月20日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准原告等四名投资人出资，注册资本为5万元的企业名称为上海瑞途酒店管理有限公司。同日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准原告等四名投资人出资，注册资本为5万元的企业名称为上海浙香餐饮管理有限公司。
2012年8月29日，原告发送《联系函》给被告前身正名公司，主要内容为原告已经做好室内装修工程开工准备，希望于2012年9月10日前原告内装修工程施工队进场。请正名公司确认原告内装修工程队进场日，并以“进场通知书”方式提前三个工作日通知原告。2012年10月8日，被告前身正名公司复函给原告，内容为：“来函收到。鉴于电信科学技术第一研究所（上海平江路XXX号）五号楼工程现状，贵方进场装修的条件尚不具备，园区签发的进场通知书所定贵方进场时间需延期，望见谅。我方正与园区协商贵方进场的确切时间，一经确定即通知贵方。装修期间根据实际进场时间顺延。”
2013年5月，正名公司更名为上海仲缘管理咨询有限公司。
2013年10月28日，电信研究所向本院起诉，要求确认其与正名公司签订的《合作经营协议》、《补充协议》无效；赔偿损失257万元。本院于2014年11月19日作出判决：电信科学技术第一研究所下属的上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）与正名公司（现更名为上海仲缘管理咨询有限公司）之间于2011年8月1日所签订的《合作经营协议书》、2011年8月22日所签订的《合作经营补充协议》无效。驳回电信科学技术第一研究所其余诉讼请求。上海仲缘管理咨询有限公司不服一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2014年12月30日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2015年3月13日，被告返还原告58万元。自原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告一直未将系争房屋实际交付给原告。
以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有房屋租赁合同、补充合同、上海市房地产权证、合作经营协议、证明、付款凭证、联系函、复函、企业名称预先核准通知书、付款凭证、准予变更登记通知书、民事判决书、收据、银行回单等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。
审理中，原告提交《酒店装饰装修工程施工承包合同》、《收条》以证明原告为系争房屋装修工程支付工程筹备款288，000元。被告对上述证据有异议，认为个人没有施工资质，签订合同是无效的，且没有实际施工，双方应该返还。本院认为由于上述证据涉及到案外人，且系争房屋并未交付，故装修人员不可能实际入场装修，原告仅凭个人出具收条不足以证明其实际损失，故对该证据本院不予采纳。
审理中，原告提交落款日期分别为2011年9月5日、2013年9月5日、2014年5月10日的《借条》三张，其中2011年9月5日和2013年9月5日的《借条》用以证明原告因履行合同向他人借款支付给被告，并承担了相应利息，现合同解除给原告造成利息损失，被告应向原告赔偿。2014年5月10日的《借条》以证明原告因履行合同筹备工程款向他人借款，现合同解除给原告造成利息损失，被告应向原告赔偿。被告对上述三份《借条》真实性均不认可，并认为借条即使存在也与本案无关。本院认为由于三份《借条》均涉及案外人，且由于金钱属于种类物，正如被告质证意见所称即使原告借款也不能证明与本案有关，故本院采纳被告的质证意见，对该证据不予采纳。
审理中，原告还提交《工资支付凭证》及《收据》，《工资支付凭证》用以证明原告项目筹办人员工资损失，《收据》用以证明原告支付租赁项目中介费12，000元。被告对该两份证据均不认可，认为公司没有成立，无工资开销，《收据》不能证明与本案有关联。本院认为由于原告并未正式成立公司，且仅凭其制作的《工资支付凭证》无法证明该项损失是原告的实际损失，故对《工资支付凭证》本院不予采纳。关于原告提交的《收据》，由于收据显示的收款事由是服务费，原告亦未充分举证证明该收据是其租赁系争房屋所产生的中介费，故对《收据》本院亦不予采纳。
本院认为，本案争议焦点有二，第一，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否有效；第二，原告要求解除合同并向被告主张损失是否有合同及法律依据。
关于第一项争议焦点，根据上海市徐汇区城市应急科技园区管理办公室（筹）与被告前身正名公司签订《合作经营协议》、《合作经营补充协议》内容看，双方系合作经营的关系，并非租赁关系，虽然《合作经营协议》、《合作经营补充协议》已被生效判决确认无效。但基于合同相对性的原则，原告与被告前身正名公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，且原告已根据合同约定支付了保证金，故原、被告双方之间的《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效。关于被告辩称的被告只是房东代理人的意见，由于被告并未提供充分证据证明其主张，本院对被告该辩称不予采信。
关于第二项争议焦点，根据《房屋租赁合同》约定，出租人延期交付房屋15日以上，承租人有权解除本合同。又根据查明事实，由于被告原因导致无法将系争房屋实际交付原告远超15日，故原告要求解除《房屋租赁合同》、《补充合同》的主张有合同依据，本院予以支持。至于原告主张被告违约应赔偿的损失，如前所述，原告并未充分举证证明工程筹备款损失、借款利息损失、项目筹备人员工资损失、租赁项目中介费损失系原告因被告违约实际发生的必然现实损失，故本院对原告主张的上述损失不予支持。但根据查明事实，原告在2011年9月份按约分两次支付被告前身正名公司共计58万元，而直至2015年3月13日，被告才将该笔58万元返还原告。故原告确实存在相应利息损失，本院酌定被告应按照中国人民银行同期贷款利率支付原告该笔58万元的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告林永与上海正名技术经纪有限公司（现更名为上海仲缘管理咨询有限公司）之间于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》以及于2012年1月6日签订的《补充合同》；
二、被告上海仲缘管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内，按中国人民银行同期贷款利率支付原告林永58万元的利息损失（其中以29万元为本金，从2011年9月16日起计算至2015年3月13日止；以29万元为本金，从2011年9月23日起计算至2015年3月13日止）；
三、驳回原告林永的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13，226元，减半收取计6，613元，由原告林永负担2，000元，被告上海仲缘管理咨询有限公司负担4613元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一五年六月十八日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。