北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3903号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张鹤，女，1965年11月28日出生。
委托诉讼代理人：李亚楠，河南诸格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅道建，男，1963年4月5日出生。
委托诉讼代理人：李绍芃，男，1957年3月30日出生。
委托诉讼代理人：张术林，男，1963年4月16日出生。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义区顺通路西侧（石园西路）。
负责人：姚毅，行长。
上诉人张鹤因与被上诉人梅道建及原审第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称工行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张鹤及其委托诉讼代理人李亚楠，被上诉人梅道建之委托诉讼代理人李绍芃、张术林到庭参加了诉讼。原审第三人工行顺义支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张鹤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由梅道建承担。事实和理由：双方签订《房屋出让协议》后，梅道建因资金问题一直未支付房屋首付款75000元，因为双方是朋友，所以张鹤就让梅道建住着涉案房屋，期间也多次向梅道建要过首付款。但因梅道建资金紧张不能支付首付款，要求解除双方签订的买卖协议，张鹤也予以同意。后梅道建提出租赁涉案房屋并要求缓交租赁费，张鹤碍于朋友关系只好同意。涉案房屋抵押贷款后，双方约定由梅道建将部分租金直接转入还贷款的银行账户，剩余租金停租后双方清算，双方的房屋买卖合同已经解除转为租赁合同。一审对于支付首付款的事实并未查清。
梅道建辩称：同意一审判决。2002年因张鹤资金周转困难，故将涉案房屋卖给梅道建，梅道建以现金形式支付了首付款，购房贷款也一直由梅道建偿还，还对涉案房屋进行高档装修，从2002年底至今一直居住在涉案房屋。就支付首付款的事实，梅道建已举证证明，张鹤并未提供任何证据证明自己的主张。
工行顺义支行未到庭应诉，亦未提交书面意见。
梅道建向一审法院起诉请求：1.判令顺义区马坡花园某某101室（房产证编号：京房权证顺私字第XX**号）的剩余贷款本金及利息（即被告与第三人于2003年1月13日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息）由梅道建代张鹤向工行顺义支行一次性还清；2.判令梅道建实际代为清偿前项请求所涉剩余贷款本金及利息完毕之日起七日内，工行顺义支行应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押登记，在梅道建偿还前述贷款本息过程中以及工行顺义支行办理解除抵押登记过程中，张鹤应当予以配合，直至工行顺义支行在涉诉房屋上设定的抵押登记注销事宜办理完毕为止；3.判令张鹤在涉诉房屋解除抵押登记之日起五个工作日内协助梅道建办理涉诉房屋缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成涉诉房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由梅道建承担；4.判令张鹤承担本案诉讼费。
张鹤向一审法院提出反诉请求：1.判令确认张鹤与梅道建于2002年9月29日签订的《房屋出让协议》无效；2.判令解除张鹤与梅道建就涉诉房屋的口头租赁协议并判令梅道建立即搬出顺义区马坡花园某某101室（现顺义区马坡花园一区某某101室），并将该房屋交付张鹤，拖欠张鹤租金待结算后由张鹤另行主张；3.判令反诉费由梅道建承担。
一审法院认定事实：顺义区马坡花园某某101房屋于2002年11月1日登记在张鹤名下，该房屋于2003年1月17日抵押给工行顺义支行，并办理了抵押登记。
梅道建提交《房屋出让协议》，证明张鹤以原价将涉诉房屋出卖给梅道建，贷款由梅道建偿还。该协议甲方为张鹤，乙方为梅道建，见证人为郑某，签订时间为2002年9月29日，主要内容如下：1.甲方同意将马坡花园某某101房屋房以叁拾柒万伍仟元整出让给乙方。甲方同意按首付柒万伍仟元整出让，下余叁拾万元整20年银行按揭贷款由乙方负担。2.甲方同意协助乙方办理房产过户手续。手续费由乙方承担，产权归乙方所有。3.未尽事宜由双方协商解决。张鹤认可该协议的真实性、关联性，但主张双方未履行。
为证明其诉请，梅道建还提交如下证据：
1.《北京市内销商品房买卖契约》原件、《个人购房借款合同》原件，证明张鹤购得涉诉房屋后转卖给梅道建，并将购房材料原件给付梅道建。《北京市内销商品房买卖契约》中买方为张鹤，卖方为北京天马房地产开发中心（以下简称天马中心），签订时间为2000年11月9日，该契约约定张鹤自天马中心以375000元购买涉诉房屋，张鹤在契约签订当日给付天马中心75000元，剩余300000元贷款付清。《个人购房借款合同》于2003年1月13日由借款人张鹤与贷款人工行顺义支行签订，约定张鹤向工行顺义支行贷款300000元，贷款期限为20年（2003年1月17日至2023年1月17日），张鹤将涉诉房屋抵押给工行顺义支行作为偿还贷款的担保。
2.漯河市公安局源汇分局刑事侦查大队出具的情况说明及漯河市公安局沙北分局出具的补充说明，证明张鹤将购房发票丢失，故未将购房发票给付梅道建。
3.《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件、涉诉房屋所有权证原件，证明梅道建与张鹤之间的买卖关系成立，张鹤将该部分材料原件交付梅道建。
4.户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件、中国工商银行业务凭证、自动提款机客户通知书，证明梅道建一直偿还涉诉房屋贷款，履行了《房屋出让协议》。
5.北京顺天马物业管理中心出具的证明、天然气发票及结算单、电费发票及收据、物业费收据、供暖费收据、有线电视费收据，证明涉诉房屋天然气费、电费、物业费、供暖费、有线电视费由梅道建交纳，梅道建在涉诉房屋居住至今。证明内容为：顺义区马坡花园一区某某101室的电费、物业费自2002年年底至今一直由梅道建实际交纳，梅道建一直在此处居住。期间的电费、物业费的票据有的开具（据）的是张鹤的名称，有的开具（据）的是梅道建的名称。
6.管某与李某某的出庭证言，证明梅道建于2002年12月给付张鹤首付款现金75000元，涉诉房屋由梅道建装修。管某出庭陈述：我认识梅道建与张鹤，我给梅道建装修，张鹤卖房子给梅道建；2002年12月21日梅道建在涉诉房屋给我30000元装修款以及给了张鹤75000元房款，该房屋是梅道建的房屋，我给梅道建装修；当时李某某、张鹤、梅道建、我在场，我是给梅道建大包的装修工程，其他的木工、水泥工均是我找的，李某某也是我找的，李某某是木工；梅道建给张鹤的75000元是七捆钱还有一个五千，放在一个袋子里拿出来给了张鹤，张鹤查钱了；我给梅道建装修是2002年12月20日至2003年4月。李某某出庭陈述：梅道建给张鹤75000元，在涉诉房屋客厅给的，是2002年12月21日晚上七点左右，有我的老板管某、我、梅道建、张鹤在场，至于有无其他人在场想不起来了；75000元给的是现金，从哪儿拿出来的我没在意，梅道建当天还给管某生活费了，我是从管某处包的涉诉房屋的木工活儿，管某从梅道建处大包装修工程。庭审时，管某与张鹤的委托诉讼代理人周某在本院随机选择的六张照片中均指认同一张照片为张鹤。梅道建称其基于对张鹤的信任故对于给付75000元首付款未要求张鹤出具书面收条。
7.2017年9月29日拍摄照片18张，证明涉诉房屋装修高档，不可能存在租赁关系，梅道建与张鹤实际履行了《房屋出让协议》。
对以上证据，张鹤质证意见为：认可证据1、3、4、7的真实性；认可证据2、5的真实性、证明目的；不认可证据6的证人证言，称证人陈述的内容都是事先背下来的，且证人对十年前的事情记得如此清楚不符合常理。张鹤认可《个人购房借款合同》所涉款项均是由梅道建偿还的本金及利息，但主张该部分款项系梅道建给付的租金。张鹤称其与梅道建系朋友关系，系其将前述证据1、3以及户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件交付梅道建。工行顺义支行认可上述证据1-7的真实性。经一审法院合法传唤，工行顺义支行未到庭参加2017年9月29日庭审。
一审诉讼中，张鹤就其答辩意见及反诉请求未提交证据证明。
一审诉讼中，梅道建申请财产保全，一审法院作出（2017）京0113民初11574号民事裁定书，裁定：查封张鹤名下涉诉房屋，期限三年。梅道建为此交纳财产保全申请费5000元。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。张鹤认可其与梅道建于2002年9月29日签订《房屋出让协议》，一审法院对此不持异议。梅道建与张鹤签订的《房屋出让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。张鹤以该协议未实际履行，且涉诉房屋设定抵押为由主张《房屋出让协议》无效，于法无据，一审法院对其第一项反诉请求不予支持。
张鹤、工行顺义支行认可梅道建提交的证据1-5、7的真实性，一审法院对该部分证据的真实性予以采信。根据该部分证据，结合张鹤在答辩状及反诉状中自认《房屋出让协议》签订后其将涉诉房屋交付给梅道建、梅道建实际在涉诉房屋居住，并在诉讼时自认《个人购房借款合同》所涉款项均是由梅道建偿还的本金及利息的事实，同时考虑到《房屋出让协议》约定的是梅道建以代替张鹤偿还银行贷款的方式支付购房款，故梅道建以张鹤向其交付由其持有涉诉房屋所有权证原件、《北京市内销商品房买卖契约》原件、《个人购房借款合同》原件、《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件、户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件，且其自2002年底实际占有使用涉诉房屋至今，偿还涉诉房屋贷款本息，主张其实际履行了《房屋出让协议》具有可信性，一审法院予以采信。张鹤辩称其与梅道建之间实际履行的是双方口头约定的房屋租赁合同关系，梅道建对此不予认可，张鹤并未就此提交证据予以证明，一审法院难以采信。故张鹤所提要求解除其与梅道建就涉诉房屋的口头租赁协议的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。
关于《房屋出让协议》中约定的首付款75000元，张鹤主张梅道建未予支付，鉴于张鹤认可其与梅道建系朋友关系，证人管某与梅道建、张鹤并无利害关系，管某能够在一审法院随机选择的六张照片中辨认出张鹤，管某证实梅道建给付张鹤购房款75000元，且自《房屋出让协议》签订至今已达十五年，张鹤并未举证证明其向梅道建主张过该首付款，故梅道建主张其以现金形式给付首付款且基于对张鹤的信任未要求出具书面收条具有可信性，一审法院予以采信。
综上，梅道建与张鹤应继续履行《房屋出让协议》。梅道建表示愿意代张鹤清偿对工行顺义支行就张鹤与工行顺义支行签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息，工行顺义支行同意在梅道建代张鹤归还全部贷款本息的情况下协助办理解除抵押登记手续，一审法院对此不持异议，具体偿还的本息数额以抵押权人工行顺义支行的实时核定为准，张鹤应对梅道建代为清偿本息予以配合。在梅道建代张鹤清偿了对工行顺义支行的抵押债务后，工行顺义支行及张鹤应配合梅道建办理涉诉房屋的抵押权解除手续，将在涉诉房屋上设定的抵押登记注销。在涉诉房屋解除抵押手续办理完毕后，梅道建依据《房屋出让协议》的约定，要求张鹤协助其办理涉诉房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，相关税费及过户费用由梅道建自行承担的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。依据涉诉房屋产权现状，一审法院予以顺序判决解押及过户。张鹤所提要求梅道建搬出涉诉房屋，并将该房屋交还的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2017年11月作出判决：一、梅道建于判决生效之日起七日内代张鹤向工行顺义支行清偿张鹤与工行顺义支行于二○○三年一月十三日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息（本金及利息以工行顺义支行计算的还款当日数额为准），张鹤对此予以配合；二、张鹤，工行顺义支行于工行顺义支行收到梅道建代为清偿的贷款本金及利息后七日内配合梅道建办理顺义区马坡花园某某101房屋的解除抵押手续，将在该房屋上设定的抵押登记注销；三、张鹤于顺义区马坡花园某某101房屋的解除抵押手续办理完毕之日起五个工作日内协助梅道建办理该房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成该房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由梅道建承担；四、驳回张鹤的全部反诉请求。
本院审理中，张鹤申请证人郑某出庭作证，证明涉案房屋首付款支付情况；证人郑某陈述张鹤与梅道建签订协议时未支付首付款，关于签订协议后是否支付首付款，郑某表示不清楚，并称涉案房屋产权证是2003年3月左右办理的。张鹤对于证人证言予以认可。梅道建对于证人证言不完全认可，称涉案房屋产权证应是2002年10月21日办理的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合全案案情及双方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为涉案房屋首付款是否支付以及双方是否存在租赁关系。
本院认为梅道建已向张鹤支付涉案房屋首付款的事实成立，双方系房屋买卖法律关系，并未形成房屋租赁关系。理由如下：1.双方签订合同后，张鹤将原购房合同及相关手续、涉案房屋产权证交给梅道建，并将涉案房屋交付梅道建，由梅道建居住使用至今，涉案房屋的相关物业费、电费、供暖费等费用亦由梅道建交纳。2.涉案房屋自工行顺义支行抵押贷款，相应贷款一直由梅道建偿还。3.就涉案房屋首付款，虽然未出具收条，但梅道建申请相关证人出庭作证证明该项事实，该证人与梅道建、张鹤并无利害关系，且能够从一审法院随机选取的多张照片中辨认出张鹤。4.张鹤主张梅道建未支付涉案房屋首付款，但未有证据显示自双方签订协议至今长达十五年的期间内，特别是在涉案房屋已交付梅道建且剩余银行贷款一直由梅道建偿还的情况下，张鹤曾向梅道建主张过该首付款。基于上述事实，张鹤主张梅道建未支付涉案房屋首付款，缺乏事实及法律依据，且不合常理，本院对此不予采信。张鹤主张双方由房屋买卖关系转为租赁关系，但未就此举证予以证明，且梅道建对此予以否认，故本院对此不予采信。
综上，张鹤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6926元，由张鹤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年三月十九日
法官助理 姜 君
法官助理 陈立昱
书 记 员 左 爽