福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5244号
上诉人（原审被告）：蔡荣根，男，1978年10月30日出生，汉族，住福建省石狮市。
被上诉人（原审原告）：吴清海，男，1976年5月6日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：刘杏山，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴世玉，福建闽荣律师事务所律师。
上诉人蔡荣根因与被上诉人吴清海房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡荣根上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或驳回吴清海一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由吴清海承担。事实和理由：一、一审法院未依法向蔡荣根送达全部案件证据且在吴清海变更诉讼请求后没有重新确定举证期限，程序违法。二、一审法院部分事实认定不清，判决错误。1.一审法院未查清吴珊珊收到的97760.03元是用于支付租金还是水电费、物业费，事实认定不清。2.一审法院未查实吴清海在提起本案诉讼前已将蔡荣根承租的店面非法转租给案外人。3.一审法院未查清本案转租是否符合法律规定，是否符合产权人王汉涛与吴清海签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉房产是否存在违规建设，系认定事实不清。三、一审法院适用法律错误，判决支持吴清海一审的诉讼请求错误。1.滞纳金属行政法律体系中的概念，不适用平等主体，一审判令蔡荣根支付滞纳金错误。2.一审法院判令租房押金抵扣滞纳金、物业管理费没有法律依据。3.一审法院判令蔡荣根支付租金、物业管理费至实际搬离之日，显失公平。四、吴清海将蔡荣根承租的房屋转租给案外人损害蔡荣根的合法权益，应赔偿由此给蔡荣根造成的损失。
吴清海辩称，一、一审法院审理本案并不存在我国民事诉讼法及司法解释列明的严重违反法定程序的情形，本案无需追加产权人王汉涛参加诉讼。吴清海在一审诉讼过程中并没有变更诉讼请求，只是对第三项的诉讼请求进行了明确，法院无需重新指定举证期限。二、一审法院认定事实正确，证件充分确凿。1.蔡荣根支付的97760.03元，其中90000元系支付电费，7760.03元支付水电费。吴清海、蔡荣根签订的两份合同均约定蔡荣根逾期超过5天支付租金，吴清海有权断水断电。蔡荣根生意不好，放弃经营一个月之后，吴清海为了防止漏水漏电产生安全事故，才不得已断水断电的。吴清海并没有违反双方的合同约定，也没有对蔡荣根公司的经营造成任何不利的影响。三、本案吴清海有权转租案涉房屋，案涉房屋有房产证和土地使用权证，不存在违规建设的事实。四、一审法院认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确。
吴清海向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同一）及2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同二）；2.蔡荣根立即腾空并向吴清海移交租赁物；3.蔡荣根立即向吴清海支付合同一约定的自2016年4月2日起至实际搬离之日止按每月33400元的标准计算的租金以及按月利率2%计算的滞纳金、自2015年7月1日起至实际搬离之日止按每月每平方1元的标准计算的物业管理费用；合同二约定的自2016年5月2日起至实际搬离之日止按每月10000元的标准计算的租金以及按月利率2%计算的滞纳金、2015年5月1日起至实际搬离之日止按每月每平方1元的标准计算的物业管理费用以及水电费用。诉讼过程中，吴清海放弃关于水电费用的诉讼请求。
一审法院认定事实：址于石狮市石泉路南侧、西环岛路西侧塔前村西环10号楼【房屋所有权证号：狮房权证灵秀字第××号，集体土地使用证号：狮灵集用（2004）字第0029号，以下简称案涉租赁房屋】的所有权登记在案外人王汉涛名下。2014年10月13日，吴清海与王汉涛签订《房屋租赁合同》一份，约定王汉涛将案涉租赁房屋401、403、405、407、409、411、413、415号共八间店面的房屋第一至第十层出租给吴清海使用，租赁期限15年，即自2014年12月1日起至2029年11月30日止，在转租的用途符合合同约定的用途的情况下，吴清海有权自行决定是否转租等内容。2014年12月9日，吴清海作为甲方与乙方蔡荣根签订合同一，约定：甲方将案涉租赁房屋“底商店面”411、413、415共3间（面积200平方米）以及楼层第二层（面积700平方米）出租给乙方使用（禁止作为工厂以及汽车、汽车配件用品使用，不得非法经营），租期自2015年1月10日起至2023年1月9日止；月租金为33400元，其中底层店面单价每平方米每月69元，楼层单价每平方米每月28元，2018年1月10日起至2020年7月9日止，“底商店面”及楼层房屋单价每平方米每年按10%计算递增，自2020年7月10日起至2023年1月9日止，“底商店面”及楼层房屋单价每平方米每年在第一期递增完的基础上递增10%；物业管理费：底商每平方米每月按1元交付甲方，楼层每平方米每月按1元交付甲方；租金自签订之日起一次性交付甲方6个月租金，合计200400元，每年6个月交付甲方一次租金；乙方须向甲方支付房屋租赁押金及水电押金20000元，合同届满由甲方无息退还乙方；装修期间，经甲乙双方协商，甲方对乙方的装修给予适当的免租期，期限为30天，自2015年1月10日正式收取计算租金；乙方应按合同规定期限内交纳租金，每逾期一日按月租金3%向甲方支付滞纳金，逾期超五天，为避免甲方损失，甲方有权对乙方切断其水电供应，逾期超十五天，甲方可提前解除合同，收回店面，并有权追回乙方所欠租金以及滞纳金等内容。合同签订后，吴清海将上述房屋交付蔡荣根使用。2016年1月1日，吴清海作为甲方与乙方蔡荣根签订合同二，约定：甲方将案涉租赁房屋“底商店面”401、403、405共3间（面积200平方米）出租给乙方使用（禁止作为工厂以及汽车、汽车配件用品使用，不得非法经营），租期自2016年2月1日起至2023年1月30日止；月租金为10000元，店面单价每平方每月50元，自2020年2月1日起至2023年1月30日止，店面单价每平方米每年在原租金基础上按60计算递增；物业管理费：每平方米每月按1元交付甲方；租金自签订之日起一次性交付甲方6个月租金，合计60000元，每年6个月交付甲方一次租金；乙方须向甲方支付房屋租赁押金及水电押金10000元，合同届满由甲方无息退还乙方；装修期间，经甲乙双方协商，甲方对乙方的装修给予适当的免租期，期限为30天，自2016年2月1日正式收取计算租金；乙方应按合同规定期限内交纳租金，每逾期一日按月租金3%向甲方支付滞纳金，逾期超五天，为避免甲方损失，甲方有权对乙方切断其水电供应，逾期超十五天，甲方可提前解除合同，收回店面，并有权追回乙方所欠租金以及滞纳金等内容。合同签订后，吴清海将上述房屋交付蔡荣根使用。蔡荣根分别于2016年2月6日转账50000元、于2016年3月16日转账10000元、于2016年3月27日转账30000元、于2016年4月8日转账3710.03元、2016年4月13日转账4050元到吴清海的妹妹吴珊珊的银行账户。为查明案件事实，一审法院依法向吴珊珊作了调查笔录，吴珊珊称其与吴清海系兄妹关系，其不认识蔡荣根，与蔡荣根没有经济往来，吴清海让其提供银行账户给租户以收取租金，蔡荣根转账到其银行账户的款项是吴清海所收取的租金。庭审中，吴清海称蔡荣根按合同一的约定支付租金至2016年4月1日，支付物业管理费至2015年6月30日，按合同二的约定支付租金至2016年5月1日，支付物业管理费至2016年4月30日，并已支付两份租赁合同约定的租赁押金及水电押金共计30000元，该30000元其同意抵扣蔡荣根应支付的滞纳金、物业管理费。
一审法院认为，案涉租赁房屋已取得产权证书，房屋所有权人王汉涛与吴清海签订的《房屋租赁合同》中约定吴清海有权自行转租案涉租赁房屋，且吴清海、蔡荣根签订的合同一、合同二，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应依照约定履行合同义务。吴清海已依照合同约定将租赁房屋交付蔡荣根使用。吴清海自认蔡荣根按合同一的约定支付租金至2016年4月1日，支付物业管理费至2015年6月30日，按合同二的约定支付租金至2016年5月1日，支付物业管理费至2016年4月30日，是对自己不利事实的承认，予以确认。蔡荣根自2016年4月2日起未支付合同一约定的租金，自2015年7月1日起未支付合同一约定的物业管理费，自2016年5月2日起未支付合同二约定的租金，自2016年5月1日起未支付合同二约定的物业管理费用，至今已远远超过十五天，根据双方租赁合同的约定，吴清海有权解除与蔡荣根签订的两份租赁合同，收回店面，并有权追回蔡荣根所欠的租金及滞纳金，故吴清海请求解除与蔡荣根签订的合同一、合同二，并要求蔡荣根腾空、移交租赁房屋及支付相应的租金和滞纳金，于法有据，予以支持。双方约定每逾期一日交纳租金，应按月租金的3%支付滞纳金，现吴清海请求按月利率2%计算滞纳金，是对自己权利的处分，且未违反法律规定，予以准许，故蔡荣根应支付吴清海自2016年4月2日起至实际搬离之日止按每月33400元的标准计算的租金以及该租金自2016年4月2日起至实际搬离之日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年7月1日起至实际搬离之日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用、自2016年5月2日起至实际搬离之日止按每月10000元的标准计算的租金以及该租金自2016年5月2日起至实际搬离之日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年5月1日起至实际搬离之日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用。吴清海自认蔡荣根已支付租赁押金及水电押金共计30000元，并同意该押金抵扣蔡荣根应支付的滞纳金、物业管理费，予以准许。蔡荣根经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、解除吴清海与蔡荣根分别于2014年12月9日、2016年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》；二、蔡荣根应于本判决生效后十日内将址于石狮市石泉路南侧、西环岛路西侧塔前村西环10号楼【房屋所有权证号：狮房权证灵秀字第××号，集体土地使用证号：狮灵集用（2004）字第0029号】底商店面401、403、405、411、413、415以及楼层第二层腾空并移交给吴清海；三、蔡荣根应于本判决生效后十日内支付吴清海自2016年4月2日起至实际搬离之日止按每月33400元的标准计算的租金以及该租金自2016年4月2日起至实际搬离之日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年7月1日起至实际搬离之日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用、自2016年5月2日起至实际搬离之日止按每月10000元的标准计算的租金以及该租金自2016年5月2日起至实际搬离之日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年5月1日起至实际搬离之日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用，但滞纳金、物业管理费应扣除蔡荣根已支付的押金30000元。案件受理费3733元，减半收取计1866.5元，由蔡荣根负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。本院补充认定事实如下：吴清海于2017年2月8日将双方签订的合同一项下的“底商店面”411、413、415及二层房屋另行出租案外人，于2016年10月8日将合同二项下的“底商店面”401、403、405出租案外人。
本院认为，根据本案认定事实，案涉租赁房屋已取得产权证书，房屋所有权人王汉涛与吴清海签订的《房屋租赁合同》中约定吴清海有权自行转租案涉租赁房屋，且吴清海、蔡荣根签订的合同一、合同二，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。蔡荣根主张一审法院未查清案涉房产是否存在违规建设及吴清海是否有权自行转租，没有事实依据，不能成立。本案蔡荣根未及时缴交租金、水电费及物业管理费，根据租赁合同的约定，吴清海有权解除与蔡荣根签订的两份租赁合同，收回物业，并有权追回蔡荣根所欠的租金及违约金（滞纳金），故一审法院判决解除吴清海与蔡荣根签订的合同一、合同二，于法有据。根据二审认定的事实，吴清海于2017年2月8日将双方签订的合同一项下的“底商店面”411、413、415及二层房屋另行出租案外人，于2016年10月8日将合同二项下的“底商店面”401、403、405出租案外人，因此，蔡荣根应支付吴清海自2016年4月2日起至2017年2月8日止按每月33400元的标准计算的租金以及该租金自2016年4月2日起至2017年2月8日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年7月1日起至2017年2月8日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用、自2016年5月2日起至2016年10月8日止按每月10000元的标准计算的租金以及该租金自2016年5月2日起至2016年10月8日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年5月1日起至2016年10月8日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用。本案吴清海自认蔡荣根支付的租金、水电费及物业管理费的情况，蔡荣根未能提供其支付租金、水电费及物业管理费的具体数额，因此蔡荣根支付给吴珊珊的97760.03元宜认定为支付吴清海自认部分的租金、水电费及物业管理费。一审判决蔡荣根支付的租赁押金及水电押金共计30000元抵扣其应支付的滞纳金、物业管理费正确。鉴于吴清海已实际接管案涉房屋，一审判决蔡荣根腾空房屋并移交给吴清海已无必要，应予撤销。本案并不存在程序违法的情形，蔡荣根有关于此的上诉主张，没有事实依据，不能成立。蔡荣根另主张，吴清海将蔡荣根承租的房屋另行租给案外人损害蔡荣根的合法权益，应赔偿由此给蔡荣根造成的损失，因一审期间蔡荣根未提出抗辩或反诉，本院不作处理，蔡荣根可另行主张权益。
综上所述，蔡荣根的上诉请求部分成立。因二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初3915号民事判决第一项；
二、撤销福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初3915号民事判决第二项；
三、变更福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初3915号民事判决第三项为：蔡荣根应于本判决生效后十日内支付吴清海自2016年4月2日起至2017年2月8日止按每月33400元的标准计算的租金以及该租金自2016年4月2日起至2017年2月8日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年7月1日起至2017年2月8日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用、自2016年5月2日起至2016年10月8日止按每月10000元的标准计算的租金以及该租金自2016年5月2日起至2016年10月8日止按月利率2%计算的滞纳金、自2015年5月1日起至2016年10月8日止按每月每平方米1元的标准计算的物业管理费用，但滞纳金、物业管理费应扣除蔡荣根已支付的押金30000元；
四、驳回吴清海一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费3733元，减半收取计1866.5元，由蔡荣根负担1500元，吴清海负担366.5元；二审案件受理费3733元，由蔡荣根负担3000元，吴清海负担733元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄祥彪
审 判 员 陈志杰
代理审判员 张 萍
二〇一七年五月九日
书 记 员 杨凌珊
速 录 员 许珊珊
附
本案适用的主要法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。