天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第162号
原告郑力广，自由职业者，
委托代理人李树成，天津儒诚律师事务所律师。
被告王艳华，自由职业者。
委托代理人刘万海，天津中岳律师事务所律师。
原告郑力广与被告王艳华房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑力广及其委托代理人李树成，被告王艳华及其委托代理人刘万海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑力广诉称，塘沽学校大街xxx号临街底商归案外人满宝生所有，2011年4月5日，原告与案外人满宝生签有该房屋的天津市房屋租赁合同，租期自2011年5月5日起至2016年5月4日止。经案外人（房主）同意，原告经装修后，又转租给被告，并于2011年8月4日与被告签有天津市房屋租赁合同，约定租期自2011年9月5日起至2016年5月4日止。合同约定，租赁期间水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费房产税等相关费用由承租方承担，并约定，如承租人提前解除合同，应向出租方支付违约金3万元。2013年4月1日又签有协议书，约定未经出租方书面同意，承租方不得转租，否则支付违约金3万元。2014年8月6日，被告提出提前解除合同，双方并签有解除合同协议书约定2014年9月4日被告将房屋交还原告，如逾期一日按人民币1000元收取使用费等，未尽事宜按原合同执行。而被告实际迁出之日为2014年9月14日。2014年11月初，天津滨海新区永利供热有限公司向原告催要2011年至2014年度采暖费时才得知，被告租赁期间按约定应由其承担的取暖费并未缴纳，无奈，原告通过朋友疏通，才将该期间的取暖费本金26381.6元补交，免去了巨额滞纳金。被告提前解除合同后，至今大部分房屋未能再行出租，给原告造成巨大的租金损失，故起诉，要求1、被告支付提前解除租赁合同违约金30000元；2、被告支付违约转租违约金30000元；3、被告支付租赁期间应担负的取暖费26381.6元；4、被告支付迟延迁出租赁房屋使用费10000元，以上共计96381.6元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
证据一、房屋租赁合同（原告与案外人满宝生签订）、产权证（复印件）、补充协议，证实原告有权出租该房屋；
证据二、租赁合同，证实租赁期间暖气费由被告承担，双方约定一方提前解除合同违约金为30000元；
证据三、协议书，证实被告无权将涉诉房屋转租；
证据四、解除合同协议书，证实被告未按约定迁出涉诉房屋以及被告主动要求提前解除合同；
证据五、发票三张、说明，证实被告承租期间取暖费未缴纳以及原告已经就该部分款项在供热公司催要下替被告缴纳；
证据六、房屋租赁合同（被告与案外人朱蕊签订），证实被告违约将涉诉房屋转租；
证据七、店铺转租协议（原告与案外人王敬签订），证实由于被告提前解除合同，造成原告大部分房屋至今尚未出租。
被告王艳华辩称，不同意原告诉请。被告没有违约，在承租期内被告也没有将涉诉房屋转租。被告确实没有缴纳涉诉房屋的采暖费，被告会主动与供热公司联系。在2014年9月4日被告准备腾房屋时，原告私自将涉诉房屋封闭锁门不允许被告搬移物品，导致被告经营期间的全部物品仍在租赁房屋内，驳回原告全部诉请。
为证实其抗辩理由成立，被告向本院提供如下证据：
证据一、天津市房屋租赁合同；
证据二、解除合同协议书；
以上证据均证实合同提前解除系双方约定的，双方共同意思表示，因此被告没有违反租赁合同的约定；租赁合同第八条第二款约定非本合同约定的情况，被告提前解除合同支付违约金3万元，但双方在解除合同协议书中约定解除协议书是合同的附件，因此该解除协议是租赁合同的组成部分，原告要求支付提前解除合同违约金没有依据；
证据三、农业银行明细，证实被告向原告支付1万元押金；
证据四、原、被告之间的短信记录，证实在被告准备腾房时，原告将房屋加锁导致被告无法转移屋内所有物品，延期搬迁是由原告方造成的；
证据五、照片12张，证实由于原告将门私自封闭加锁，导致被告所有物品至今尚未搬移。
经审理查明，2011年4月2日，原告与案外人即房屋产权人满宝生签订《天津市房屋租赁合同》，案外人将其所有的坐落于天津市塘沽区学校大街xxx号临街底商出租给原告，租期自2011年5月5日至2016年5月4日。2014年10月13日，原告与案外人又签订《补充协议》，协议约定：案外人同意原告对涉诉房屋进行转租，因转租所发生的债权债务及相关经济责任不涉及产权人。2011年8月4日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于天津市塘沽区学校大街xxx号建筑面积236平方米的房屋出租给被告使用，被告承租该房屋用于商业经营。租期自2011年9月5日至2016年5月4日，年租金28万元，每年8月5日支付年租金。原告交付该房屋时，被告向原告交付押金1万元。租赁期间，非本合同约定的情况，被告解除本合同的，被告向原告支付违约金3万元，若约定的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿超过违约金部分的损失。上述合同签订后，双方均按约履行。2013年4月1日，原、被告又签订一份《协议书》，协议明确被告使用该房屋用于“美郎克韩式美发店”经营，并对被告延期交付租金的违约责任和擅自转租、改变经营项目等违约责任进行了明确约定。2014年8月6日，原、被告签订了《解除合同协议书》，协议写明：双方签有《天津市房屋租赁合同》及2013年4月1日签订的补充协议，原合同约定租期至2016年5月4日，现被告提出提前解除该底商租赁关系，原告表示理解，双方就解除该底商租赁关系及相关补充协议事宜约定如下：自2014年8月6日，解除该底商租赁关系，不再续租，不涉及装修费用等；被告应于2014年9月4日将该底商交还给原告，如逾期一日按人民币1000元收取使用费；包括但不限于暖气费、水费、电费、网络宽带费、电话费、有线电视费及物业费等费用，被告撤场后次日结算。双方约定2014年9月4日为最后撤场日期，被告应将属于本方的物品全部清理撤离。撤场当日，原、被告双方会同并交接该底商所有出入户钥匙。逾期未撤离的物品，视为被告自动放弃所有未撤离物品的所有权，原告有权按照废品处理，被告不得追究。协议最后一条约定：本协议为原、被告双方签订该底商房屋租赁合同的附件，共两页，一式两份，双方各执一份，同具法律效力，未尽事宜按原合同执行。协议签订后，被告未能在约定的2014年9月4日腾交房屋，庭审中，原告称2014年9月14日被告转租的案外人朱蕊方将房屋腾出，原告随即换锁，现房屋系空置状态。另被告欠付其使用房屋期间即2011年至2014年度的暖气费用，原告进行了垫付，三年共计26381.6元。被告称因原告换锁，被告屋内物品未能搬出，且原告交付暖气费未有通知被告，本可以少交，现原告交付费用太高，不同意给付。
另查，原告称被告将涉诉房屋进行了转租，被告予以否认，原告就此仅提供了租房合同，未有其他佐证。
上述事实，有原、被告当庭一致陈述及原、被告提供的相关证据等在案证实。
本院认为，原、被告于2011年8月4日签订的《天津市房屋租赁合同》、2013年4月1日签订的《协议书》、2014年8月6日签订的《解除合同协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，均应合法有效。按照解除协议，被告应将其使用期间的暖气费等予以结清，被告未能按约履行，现原告已经交付，其依法享有追索权，故原告该项主张本院应予支持。被告对此抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告提前解除合同违约金30000元，根据双方租赁合同的约定，因被告提前解除合同，原告享有向其主张违约金30000元的权利，在双方因解除租赁合同又签订的解除协议中，明确了系被告要求提前解除合同，因此原告主张违约金的条件成立，而在该解除协议中双方对被告交付的押金及原告享有的违约金权利主张均未作明确约定，只是在合同最后条款中约定未尽事宜按原合同执行，因此，虽然原、被告就房屋租赁合同的解除进行了书面约定，但原告享有的违约金追索权和被告享有的押金追索权均未丧失，且庭审中，被告亦表示如原告违约金诉请成立，押金可在违约金中扣除。综上，原告依据房屋租赁合同要求被告支付违约金30000元，具有事实和法律依据，本院应予支持。被告抗辩押金可在违约金中扣除，亦属合理，本院应予准予。关于原告主张被告转租违约金30000元和被告延迟迁出房屋使用费10000元，原告就该主张提供的证据不足，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王艳华于判决生效之日起十日内给付原告郑力广提前解除合同违约金人民币30000元，扣除原告返还被告押金10000元，实际给付20000元；
二、被告王艳华于判决生效之日起十日内给付原告郑力广2011-2014年度暖气费26381.6元；
三、驳回原告郑力广之其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2210元，原告负担1150元（已交付），被告负担1060元（被告于判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 李桂华
代理审判员 杨 羚
人民陪审员 张万鹏
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘 岩