河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1502民初3662号
原告高玉明，男，汉族，1981年9月20日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人李兴勇，信阳市浉河区车站法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告褚国强，男，1971年1月32日出生，住信阳市浉河区。
被告王瑾，女，汉族，1978年3月10日出生，住信阳市浉河区。
原告高玉明诉被告褚国强、王瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄猛基独任审判，公开开庭进行了审理。原告高玉明及其委托代理人李兴勇、被告褚国强、王瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高玉明诉称，2014年3月20日，原告在被告褚国强手中承租位于河区××大道××路××区××号门面房用于经营。该房是被告褚国强在被告王瑾手中承租的，王瑾又是在真正的房东牛瑞章那里承租的。原告在承租期间依约支付了房租费和转让费。被告褚国强向其出具收条一份，载明“收条，收到高玉明交来房屋转让费五万元整（￥50000.00）褚国强，2014.3.20”。现租赁期限已到，原、被告双方就退费问题多次协商无果。原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求依法判令二被告立即退还原告向其交的房屋转让费50000元整，并承担本案的诉讼费用。
被告褚国强辩称，一、转租行为是双方当事人的真实意思，合法有效，应受到法律保护。2014年初，答辩人因转行，欲将自己承租位于河区××大道××路××区××号门面房转租，后经与被答辩人协商，双方自愿达成转租意见，被答辩人按照答辩人之前与王瑾签订的租赁合同约定履行租赁的义务，并按约定缴纳5万的转让费后，租赁使用该门面房至2017年，原合同届满被答辩人与房东重新签订租赁合同。答辩人与被告答辩人公平、自愿达成租赁转租行为，是双方当事人的真实意思表现，答辩人收到被答辩人5万元转让费后即时将租赁房交由被答辩人承租使用至今。双方均履行了各自的义务，双方自愿达成的转租行为依法成立有效。同时对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现被答辩人无视法律规定，违约要求答辩人退还转让费于理不通，于法无据，答辩人答辩请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的无理诉求。二、承租人收取一定转让费没有违背法律强制性规定，我国现行法律对承租人转租并收取一定的转让费没有做出禁止性的规定，法无明文禁止则允许。而所谓的转让费就是租户在租赁期内（未到期）征得房东同意后将与房东之间的租赁剩余期限连同租房的装修、购置设备、经营项目（货物），其他无形资产等一并转给下一任租户，其再向下一任租户收取的超过应收房租的费用。王瑾在承租该门面期间进行了巨大的投资、装修，所以在转租给答辩人时收取答辩人转让费5万元，据此答辩人转租给被答辩人时，同样收取5万元转让费。被答辩人为租门面房获更大利益自愿出5万元的转让费，完全是自愿的，且不违反法律规定和业内交易习惯。从事实上，被答辩人已经实际租赁使用该门面房至今。双方的权利义务履行完毕后，再请求退还转让费，早已丧失权利，其请求不能采信。
被告王瑾辩称，一、转租行为是双方当事人真实意思，合法有效，应受法律保护。2006年8月，答辩人从当时租赁申城大道胜利路A区1号门面房的方圆家纺的经营者手里转租了该处的四间门面房（转让费十万元）用于经营服装店。2007年3月，褚国强找到王瑾，想租用王瑾正在经营的服装店（申城大道胜利路A区1号门面房）的两间门面，因当时网购行为不发达，门店的经营效益较好，门店转让费已经涨到了大概十万元一间，王瑾和褚国强是关系很好的朋友，就约定王瑾只收褚国强五万元，等褚国强退还房屋时，王瑾只需退还褚国强五万元转让费。2011年3月底，合同期满，王瑾、褚国强2人重新签订了租赁合同，因没有及时返迁，当时约定的退还5万元转让费的条款作废，褚国强将长期租用位于申城大道胜利路A区1号门面房。2014年初，褚国强转行，将自己承租的申城大道胜利路A区1号门面房转让给了被答辩人高玉明。每年由王瑾代收租赁费交给房东。王瑾于2017年3月底，不再租用与家和日化隔壁的两件门面房，无偿将该两间房屋退还给房东。高玉明于2017年4月和房东重新签订了租赁协议。高玉明使用该房屋经营家和日化店至今。二、答辩人王瑾于被答辩人高玉明之间没有签订过转租合同，不应该被列为本案被告。在王瑾和褚国强合同存续期间，王瑾和褚国强没有发生任何纠纷。在褚国强将房屋转让给高玉明后，王瑾和高玉明没有签订过任何合同，不应将王瑾列为本案的被告。
经审理查明，2007年4月1日，被告王瑾与案外人牛瑞章签订《房屋租赁协议》，约定牛瑞章将位于申城大道胜利南路A区1号楼三间门面房两层共六间出租给王瑾使用，租期自2007年4月1日至2011年4月1日。同日，王瑾与被告褚国强签订《房屋租赁协议》，约定王瑾将位于申城大道胜利南路A区1号楼一楼两间门面房租给褚国强使用，租期自2007年4月1日至2011年4月1日，协议第七条约定“房屋转让费伍万元，如房屋到期，乙方不继续使用，须提前一个月告知甲方。转让费由甲方一次性退还乙方”。租赁期满后，王瑾与牛瑞章、褚国强分别续签《房屋租赁协议》至2017年4月1日。后被告褚国强在租赁期内将位于申城大道胜利南路A区1号楼一楼两间门面房转让给原告高玉明，未与高玉明签订租赁协议。转让房屋后，被告褚国强按其与被告王瑾签订的《房屋租赁协议》约定向王瑾要求退还转让费50000元。经王瑾同意,2014年3月20日,原告高玉明向被告褚国强支付转让费50000元。2017年4月1日，原告高玉明与被告褚国强转租协议到期，其向二被告主张按照二被告签订的《房屋租赁协议》约定退还其转让费50000元无果，遂诉至法院，请求依法判令二被告退还原告转让费50000元并承担本案诉讼费用。
另查明，原告高玉明从被告褚国强处转租申城大道胜利南路A区1号楼一楼两间门面房期间，向被告王瑾交纳租金等。2017年6月15日，原告高玉明与牛瑞章签订《房屋租赁合同》，约定牛瑞章将胜利南路A区1号楼106、206号（两间两层）租给高玉明使用，合同第八条约定“协议签订日期2017年6月15日，租金从2017年4月1日起计算……”。
以上事实，有原告提供的褚国强出具的50000元收条、牛瑞章与王瑾签订的《房屋租赁协议》、二被告签订的《房屋租赁协议》、牛瑞章与高玉明签订的《房屋租赁合同》、原告高玉明与被告王瑾微信聊天记录截屏25张、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。二被告签订《房屋租赁协议》后，被告褚国强在租赁期间将从被告王瑾处租赁的申城大道胜利南路A区1号楼一楼两间门面房转租给原告高玉明，被告王瑾到现场见证原告高玉明与被告褚国强转租情况并在转租发生后向原告高玉明收取房租，应视为其对转租行为的同意与认可。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。原告高玉明与被告王瑾间微信聊天记录、被告褚国强的答辩状等证据，证实了被告褚国强在租赁期间将自己在与王瑾签订的《房屋租赁协议》中的权利和义务一并转让给原告高玉明，且原告高玉明代被告王瑾退还50000元转让费给被告褚国强，被告王瑾是认可的。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”之规定,转租后二被告签订的《房屋租赁协议》继续有效，被告褚国强丧失了在该《房屋租赁协议》中的权利和义务，该房屋租赁协议的出租方和承租方变更为被告王瑾和原告高玉明，故原告要求被告褚国强履行合同约定义务，退还转让费的诉请于法无据，本院不予支持；被告王瑾辩称自己不是适格被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二被告签订的《房屋租赁协议》第七条约定“房屋转让费伍万元，如房屋到期，乙方不继续使用，须提前一个月告知甲方。转让费由甲方一次性退还乙方”，原告高玉明与被告王瑾之间的租房协议于2017年4月1日到期后，因原告高玉明取得了二被告签订的《房屋租赁协议》中被告褚国强的权利和义务，故其在租赁房屋到期后主张被告王瑾退还其转让费50000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告王瑾辩称，其与被告褚国强约定退还50000元转让费的条款已于二人续签《房屋租赁协议》时作废，与事实不符，且未提供证据证实，其辩称理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告王瑾于本判决生效后五日内向原告高玉明返还转让费50000元。
二、驳回原告高玉明对被告褚国强的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元，由被告王瑾承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 黄猛基
二〇一七年九月二十七日
书记员 向依林