广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5019号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洪双林。
委托代理人：冯海波，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：钟丽君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦莲芝。
委托代理人：谭家慧，广东天汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：罗夏芬,系该公司职员。
上诉人洪双林、秦莲芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：秦莲芝原为深圳市福田区香梅路x房的权利人，洪双林是深圳市上下千年珠宝文化有限公司的法定代表人。2015年4月28日，洪双林与秦莲芝在中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）的居间下签订《二手房买卖合同》，约定洪双林向秦莲芝购买X房，成交价为690万元；洪双林在合同生效之日起当日支付定金10万元，合同生效后3日内再支付定金245000元；洪双林需于2015年5月19日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号；洪双林需于2015年5月19日之前向银行提交按揭贷款申请资料，抵押贷款金额以银行承诺为准；在洪双林取得银行贷款承诺函，且秦莲芝已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日之内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于银行出贷款承诺书及赎出红本5日内；该物业处于抵押状态，秦莲芝需于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书，及办理赎楼的其他相关手续，秦莲芝虽有担保公司提供担保，仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，秦莲芝应自行赎楼、还清贷款、办妥注销抵押登记手续；交易过程中产生的一切手续费和税费由洪双林承担；秦莲芝应在收到全部楼款（除水电押金）5日内将物业交付给洪双林；如秦莲芝未按照合同约定的期限履行义务，洪双林有权要求秦莲芝以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同。合同备注条款约定，洪双林将一楼、二楼中空的部分恢复原样，产生的费用由洪双林承担，恢复中空部分动工期为秦莲芝将楼交付给洪双林使用之日起，以签交楼确认日期为准，洪双林保证两个月内完工并恢复原样。
签订合同后，洪双林依约在5月1日前向秦莲芝支付了定金345000元。2015年5月4日，涉案房屋因秦莲芝的其他债务问题，被原审法院（2015）深福法民一初字第2880号民事案件查封。2015年5月30日，洪双林和秦莲芝签订《补充协议》，约定因卖方个人债务问题，该物业被深圳市福田区人民法院查封，为避免买方因此遭受不必要的资金风险，双方同意将原合同约定的首期款监管时间，以及洪双林向银行申请按揭贷款提交资料的时间变更为2015年6月20日之前，卖方需在2015年6月19日之前解除该物业的查封，否则卖方应按原合同约定承担违约责任；本补充协议没有约定的，双方仍按原合同约定履行。此后，秦莲芝于2015年7月将房屋交付给洪双林使用。洪双林陈述X房是复式楼，和101房是上下相通的，当时一楼还有人居住，洪双林直至房屋过户登记至自己名下后，才封堵住一、二楼之间的中空部分。秦莲芝为了解除涉案房屋的查封，与案外人达成了和解协议，案外人向原审法院申请了解除对涉案房屋的查封。原审法院于2015年8月11日作出裁定，解除对秦莲芝名下财产的查封。各方确认涉案房屋于2015年9月初实际解除查封。2015年9月14日、9月29日，洪双林、秦莲芝双方与中国银行深圳景田支行签订《资金监管协议》，分别对洪双林支付的首期款172万元、68万元作了资金监管。9月29日，洪双林与秦莲芝共同向深圳市不动产登记部门递交过户申请，涉案房屋过户登记至洪双林名下。
洪双林诉讼请求：1、确认秦莲芝在履行《二手房买卖合同》过程中存在违约行为；2、秦莲芝支付违约金503700元；3、秦莲芝赔偿洪双林因秦莲芝拖延办理房产过户，导致洪双林公司全面停业损失500000元；4、中原地产对以上第二、三项诉讼请求承担连带责任；5、秦莲芝、中原地产承担本案诉讼费用。
秦莲芝反诉请求：1、洪双林支付房屋使用费54000元；2、洪双林支付水电费181.96元；3、洪双林承担本案诉讼费用。
原审法院认为：洪双林与秦莲芝签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，内容合法有效。洪双林在签订合同后，已按约支付了定金，秦莲芝因其自身的债务问题，涉案房屋被法院查封，导致合同无法按期履行，并且秦莲芝未能在合同签署之日起5日内与担保公司签订赎楼服务合同，秦莲芝已构成违约，故洪双林主张秦莲芝应承担自2015年5月4日开始至9月3日止的逾期履行违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。秦莲芝因自身的债务问题被他人申请法院查封涉案房屋，导致合同履行不能，该事由并不构成法律上的不可抗力，并且双方签订的补充协议约定秦莲芝应在2015年6月19日之前解除该物业的查封，否则需按原合同约定承担违约责任，故秦莲芝辩称其因不可抗力不能按期履行合同，不应承担违约责任，以及双方在补充协议已约定秦莲芝无需承担违约责任的理由不能成立，原审法院不予采纳。鉴于秦莲芝已抗辩无需承担违约责任，及在庭审中主张调整违约金标准，结合秦莲芝的违约事实、主观程度、同期涉案房产的租金市场价等因素，洪双林主张按每日万分之五计算违约金，过分高于洪双林的实际损失，原审法院酌情将违约金标准调整为每日万分之三，即秦莲芝应向洪双林支付逾期履行违约金254610元（690万元×万分之三×123天）。涉案房屋用途为住宅，洪双林也没有在与秦莲芝签订合同时，告知其购买涉案房屋的用途是用于公司经营，故洪双林公司是否停业、是否存在损失，与本案没有关联。洪双林请求秦莲芝赔偿洪双林公司停业的损失，没有依据，原审法院予以驳回。中原地产只是居间方，并不是买卖合同的当事人，没有证据证明中原地产在提供居间服务过程中存在违约行为，洪双林请求中原地产对秦莲芝逾期履行的违约行为承担连带责任，没有依据，原审法院不予支持。秦莲芝在2015年7月份将房屋交付给洪双林使用，双方没有约定洪双林应支付使用费，洪双林也不是非法占有涉案房屋，故秦莲芝反诉请求洪双林支付房屋使用费，没有依据，原审法院予以驳回。秦莲芝提前将房屋交付给洪双林使用，由于涉案房屋和X房是相连的，秦莲芝提交的证据不足以证明2015年7月至9月期间所发生的水电费完全是洪双林使用造成的，故秦莲芝反诉请求洪双林支付水电费，依据不足，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，当庭判决：一、秦莲芝应于判决发生法律效力之日起十日内向洪双林支付违约金254610元；二、驳回洪双林其它诉讼请求；三、驳回秦莲芝反诉请求。如秦莲芝未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13834元（已由洪双林预交），因本案适用简易程序审理，减半收取6917元，由秦莲芝负担4419元，洪双林承担2498元；反诉案件受理费577元（已由秦莲芝预交）本案适用简易程序审理，减半收取288.5元，由秦莲芝负担。
洪双林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、二项；二、秦莲芝向洪双林支付违约金424350元、停业损失500000元；三、由秦莲芝承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原审法院认定的事实不清，适用法律错误。一、秦莲芝违约，应向洪双林按每日万分之五支付逾期履行违约金。洪双林与秦莲芝签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。洪双林在签订合同后，已按约支付了定金，但秦莲芝未履行合同约定的义务，构成违约，因此应按《二手房买卖合同》第十一条的规定，以转让成交价为基数按日万分之五向洪双林支付违约金，即424350元（转让成交价6900000元×利率0.0005×天数123=424350元）。二、中原地产应赔偿洪双林的停业损失。洪双林的建行贵金属交易账户自2月1日至4月30日销售额达到近50万，如果秦莲芝未拖延履行交付义务，与洪双林在约定期限内将不动产过户登记手续办理完毕，洪双林将其公司的注册地变更登记后，洪双林每月至少可维持10万元的销售额，这种利益，是签订合同时能够预见到的可得利益。三、中原地产应向洪双林承担相应的赔偿责任。中原地产与洪双林、秦莲芝之间构成居间合同关系。但中原地产作为房地产中介机构，自2015年5月交易房产被查封后至9月该房产解封的长达4个月里，在洪双林多次催促下，消极不作为，未提供任何实质有效的服务，规避了主要的居间服务义务，与洪双林的经济损害后果存在一定关联，应承担相应的赔偿责任。原审法院的判决对该部分事实认定不清。综上，原审法院的判决对本案事实没有完全查明、适用法律错误。为维护洪双林的合法权益特向法院提出上诉。
秦莲芝不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项；二、撤销原审判决中关于驳回秦莲芝请求洪双林支付房屋使用费54181.96元的内容；三、本案诉讼费由洪双林承担。事实与理由：一、原审认定秦莲芝存在违约行为错误，秦莲芝没有违约行为，无须支付违约金。1、认定涉案秦莲芝是否违约应根据双方2015年9月29日签订的深（福）房现买字(2015)第24541号《深圳市二手房买卖合同》的约定为依据。该《深圳市二手房买卖合同》约定：秦莲芝将位于深圳市福田区香梅路X号X号转让给洪双林，登记建筑面积为：148.41平方米。该合同变更了2015年9月29日之前双方于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》以及2015年5月30日签订的《补充协议》含贷款资金监管、解封时间的约定。秦莲芝2015年9月29日签订《深圳市二手房买卖合同》是双方真实合意，受法律保护。该合同约定产权转移登记时间为签订《深圳市二手房买卖合同》90日内（即2015年12月29日）共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，客观事实是2015年9月29日秦莲芝已依约将涉案房屋过户给洪双林，秦莲芝对该《深圳市二手房买卖合同》约定的全部义务应履行完毕，没有违约。原审按双方曾于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》为依据，判决秦莲芝承担违约责任并判决支付总价每日万分之三的违约金错误，必须纠正。2、2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》所有约定因发生秦莲芝不可预知事件的不可抗力事由而从新签订深（福）房现买字(2015)第24541号《深圳市二手房买卖合同》，2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》应被变更。该不可抗力事件是指：2015年4月28日双方买卖涉案房屋是没有被查封、产权清洁并过户没有障碍的。因遭受案外人深圳市X建筑装饰设计工程有限公司（以下简称X公司）的恶意诉讼，请求法院判决秦莲芝承担丈夫骆鸿的深圳仲裁委员会(2014)深仲裁字第1359号裁决债务而于2015年4月30日查封了涉案房屋导致秦连芝过户不能。X公司查封秦莲芝房屋所依据的仲裁裁决于2015年8月被深圳市中级法院依法撤销，用于查封秦莲芝涉案房屋的深圳市福田区人民法院(2015)福法初民三字第2880号案也于2015年10月16日被福田区人民法院驳回X公司的全部诉讼请求，福田区人民法院以(2015)深福法民一初字第2880-2号民事裁定解封了秦莲芝涉案房屋。秦莲芝对X公司的起诉毫不知情，完全不可预知，属于不可抗力事件，依法应免除责任，不可归责于秦莲芝。3、原审判决秦莲芝承担违约责任的主要理由是：秦莲芝由于自身债务不履行2015年4月28日的合同违约，是认定事实错误。首先，X公司的债权因仲裁案被深圳市中级法院撤销失去法律基础，其次，X公司与秦莲芝丈夫骆鸿厂房的买卖正在法院审理中，X公司需履行合同，尚欠骆鸿3800万元，秦莲芝没有债务。4、秦莲芝为及早解除X公司的查封，尽到极大的诚意，在采取了用其他厂房置换房屋等穷尽一切措施均无效后，只好在明知X公司乘人之危的情况下，于2015年8月3日与X公司签订了违背真实意愿的条件苛刻的《和解协议书》以及8月4日的《补充协议》并支付了50万履约金才得以在2015年8月11日解封房屋，可见秦莲芝没有违约的恶意，而是在积极履行合同。5、原审计算违约金支付起算从2015年5月4日至2015年9月29日错误。(1)、对秦莲芝、洪双林具有法律约束力的是2015年9月29日《深圳市二手房买卖合同》的约定。(2)、如前所述，2015年4月28日《二手房买卖合同》、2015年5月16日《补充协议》因2015年9月29日重新签订《深圳市二手房买卖合同》而失效。(3)4月28日签订的合同，4月30日福田区人民法院基于X公司滥用诉权房屋已经被查封，仅1天不可能赎楼，洪双林的自身债务也存在征信不良，没有按约定做好银行贷款文件。除秦莲芝造受不可抗力时间外，五月一日是法定假、五月二日、三日是周六、周日，五月四日一天完全不能办完赎楼。原审强调秦莲芝五月四日没有赎楼就是违约，违反法律规定。二、原审认定洪双林不是非法入住秦莲芝的房屋，故无须支付房屋使用费错误。2015年7月1日-2015年9月29日洪双林要求入住秦莲芝的涉案房屋，考虑到房屋被法院查封，何时由法院解封不可预知，故同意洪双林使用房屋，虽没有约定租金，但也没有同意无偿使用。依照我国物权法的规定，使用房屋依法应缴纳房屋使用费。计算房屋使用费用双方无约定的可参照指导租金或市场价。原审的判决侵犯了秦莲芝的合法权益。综上，秦莲芝依照2015年9月29日合同没有过错，9月29日已经将房屋过户给洪双林了。假如按2015年4月28日的无效《二手房买卖合同》，秦莲芝主观上也没有过错，发生不可抗力事件不可归责于秦莲芝，依法可免责。4月28日的合同已经被9月29日合同变更失效，对秦莲芝没有法律约束力。原审仍以4月28日合同认定5月4日没有赎楼，判决秦莲芝承担违约责任并支付违约金以及免除洪双林的房屋使用费，无事实与法律依据。本案双方买卖房屋的目的已经实现，洪双林买秦莲芝的房屋，现在已经增值200多万，洪双林非但没有损失反而得到最大的利益。相反，秦莲芝被人陷害，蒙冤受难，房屋被外人恶意查封不可预见，遭受损失无法弥补。原审认定事实错误，适用违约惩罚性赔偿巨额违约金属于适用法律不当。秦莲芝出于极大的善意，在房屋没有过户前，就同意洪双林使用房屋长达三个月，并非无偿使用，该房屋使用费洪双林必须支付。秦莲芝在本案中不具有主观上和客观上不法性和道德上的应受谴责性的应受惩罚的过错行为，不应承担违约责任。请二审依法驳回洪双林全部诉讼请求，支持秦连芝的上诉请求，维护秦莲芝的合法权益。
秦莲芝针对洪双林的上诉口头答辩称：除上诉意见以外，对洪双林的上诉，我方认为没有事实和法律依据。关于所谓的违约责任，已经在2015年9月29日双方的房地产买卖合同当中有了新的约定，秦莲芝并没有违约。在深圳市二手房买卖合同约定的期限内已经办理了过户手续。洪双林要求秦莲芝承担违约责任没有事实依据。洪双林要求秦莲芝支付经营损失费50万也没有事实依据。
洪双林针对秦莲芝的上诉口头答辩称：2015年9月29日所签署的深圳市二手房买卖合同并非双方的真实意思表示，该合同所约定的房屋价款仅为3319932元，与该房屋该时期的二手房交易均价6万/平方米不相符合，该价格不符合市场交易习惯，该合同仅是双方为了办理房屋产权登记而进行签订的，双方真实的交易权利义务应以2015年4月28日所签订的二手房买卖合同为准。
中原地产口头答辩称：中原地产只是居间方，并不是合同买卖的当事人，洪双林没有证据证明中原地产在提供居间服务的过程中存在过错。
二审查明：一审庭审过程中，洪双林确认涉案房产解封时间是2015年9月3日，秦莲芝确认涉案房产解封时间是2015年9月初。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、双方之间的买卖关系以哪份合同为准；2、秦莲芝是否应承担违约责任，承担的标准；3、中原地产是否需承担赔偿责任；4、洪双林是否应支付房屋使用费，支付的金额。
关于第一个争议焦点，本院认为，洪双林与秦莲芝虽然就涉案房产签订了两份买卖合同，但是双方实际履行的是2015年4月28日签订的买卖合同，交易金额以及履约内容均以此合同为准，因此，秦莲芝的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，秦莲芝应在2015年6月19日前解除涉案房产的查封，否则应按照原合同的约定承担违约责任。秦莲芝没有在6月19日前解除涉案房产的查封，应按照合同的约定承担违约责任。原审调整秦莲芝应承担的违约责任没有事实依据，本院予以纠正。秦莲芝应承担的违约金数额为424350元（6900000元×0.0005×123天）。秦莲芝辩称案外人查封导致其不能履约属于不可抗力的理由不成立，本院不予采信。秦莲芝如果认为案外人的查封导致其损失，可在承担违约责任后另寻法律途径主张有关权利。买卖合同没有约定秦莲芝应赔偿洪双林公司的停业损失，洪双林也未举证证明公司有停业损失的存在，因此，原审驳回洪双林的该项诉请正确，本院对此予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，本案审理的是洪双林与秦莲芝之间的房屋买卖合同纠纷，洪双林与中原地产之间是居间合同关系，如果洪双林认为中原地产在从事居间服务过程中存在违约行为，可另寻法律途径解决。
关于第四个争议焦点，本院认为，双方在签订补充协议后，秦莲芝于2015年7月将涉案房产交付洪双林使用，由于秦莲芝未举证证明其为有偿交付使用，原审判决洪双林不支付房屋使用费正确，本院对此予以维持。
综上，洪双林的上诉理由部分成立，本院予以支持。秦莲芝的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2315号民事判决第三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2315号民事判决第二项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2315号民事判决第一项为“秦莲芝应于判决发生法律效力之日起十日内向洪双林支付违约金424350元”；
四、驳回洪双林其它诉讼请求。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费共计23398.90元，由洪双林负担9000元，秦莲芝负担14398.90元。一审多收取的费用由一审法院退还各方当事人。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月十六日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。