河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17957号
上诉人（原审被告）：杨培轩，男，汉族，1981年10月10日出生，住郑州市金水区。
上诉人（原审被告）：杨思忠，男，汉族，1945年8月19日出生，住河南省封丘县。
委托诉讼代理人：杨培轩，系杨思忠之子。
被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。
法定代表人：冯玉琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。
上诉人杨思忠、杨培轩因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨培轩并作为杨思忠的委托诉讼代理人，被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱鑫婷、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨思忠、杨培轩上诉请求：请求撤销一审�决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。1、上诉人不欠物业费且被上诉人并未提供合同约定服务。被上诉人经理与上诉人签订协议书，双方商定被上诉人以物业费作为赔偿，即被上诉人用物业费冲抵赔偿款，该款尚未用完。另被上诉人拒绝提供物业服务已经被业主解雇，不应向上诉人主张费用。2、被上诉人并未向上诉人通知缴费。根本没有所谓的现场通知，被上诉人提起诉讼乃是上诉人发挥业主权利解雇被上诉人的报复行为。3、一审判决适用法律错误，上诉人不欠被上诉人物业费，一审判决援引了错误的法律规定并错误适用法律规定，判决上诉人败诉是错误的。
郑州隆辉物业管理有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人应按照合同约定及法律规定向答辩人缴纳物业费。在业主委员会成立并依法与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同前�涉案小区处于前期物业服务阶段。答辩人与开发商签订物业服务合同的期限是2014年1月1日至2018年12月31日。直至2016年7月答辩人被撤出涉案小区前，由且仅由答辩人实际为涉案小区提供物业服务。上诉人作为涉案小区的业主，按时缴纳物业费是其应尽的义务。因此，一审法院认定事实清楚，上诉人与答辩人签订的《前期物业服务协议》合法有效且实际履行，上诉人应依法向答辩人缴纳物业费。二、一审法院适用法律正确。书面催缴并非向法院起诉的法定前置条件，且答辩人已经通过邮寄律师函，张贴催费通知，法院诉讼等方式进行书面催缴。答辩人通过起诉要求对方履行义务是符合法律规定的。
杨培轩、杨思忠向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴2012年1月至2016年6月物业费共计5081元，并支付滞纳金2541元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主，2010年10月27日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区3号楼2单元16层东9户1626室、建筑面积为69．69平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方�高层1．3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0．05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1％交纳违约金。另查明，涉案房屋实际使用面积为69.70平方米。
自交房后，原告为被告提供物业服务，从2012年1月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计5081元（1．35元／月／平方米×69．70平方米×54个月）。
2015年9月原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。
一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司的配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。对于物业公司服务质量可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，个别业主拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2012年1月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25％，即按照1．01元／平方米收取（1．35元／平方米×75％）。关于原告请求被告支付2541元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于被告的辩称，该院不予采信。依照《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨培轩、杨思忠于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2012年1月至2016年6月期间的物业服务费3801．438元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元，于本判决生效后十日内付清。
二审中，上诉人杨培轩、杨思忠提交了以下证据：证据一、杜杰和郑州隆泰物业管理有限公司签订的怡景花园前期物业管理服务协议，拟证明实际签订前期物业服务的是另一家物业公司，被上诉人没有相应资质，但实际提供了物业服务，但服务和签订协议的资质不符。证据二、前期物业服务协议，拟证明与被上诉人签订的前期物业服务协议已于2013年12月31日结束。
被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司发表质证意见称，证据一与本案没有关联性。被上诉人不予认可。被上诉人和合同中的隆泰公司没有关系。对证据二的真实性、合法性、关联性均有�议，该证据系复印件，并非合同原件。被上诉人的确与开发商签署前期物业服务委托合同，在第一份前期物业服务委托合同到期后，被上诉人与开发商续签前期物业服务委托合同，物业服务合同期限是2014年1月1日至2018年12月31日，并取得主管部门的备案，有被上诉人提供的证据郑州市物业服务合同备案证明为证。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对杨培轩、杨思忠二审提交的证据的真实性予以认可，但证据一与本案无关联性，且截至2016年郑州隆辉物业管理有限公司撤出涉案小区前，实际为涉案小区提供了物业服务，故对其证明目的不予采信。
二审经审理查明的事实除与原审法院相一致外，另查明，杨培轩、杨思忠涉案房屋�二次供水管道爆裂，造成漏水，房屋及家具受损，根据郑州隆辉物业管理有限公司工作人员韩洪亮出具的承诺显示“公司尽快与开发商协商解决此事，理赔完成，业主杨培轩如期补交全额物业及其他费用或从物业费中扣处其费用（维修）”。
本院认为，双方当事人就物业费问题产生纠纷后，根据杨培轩、杨思忠提交的证据显示，郑州隆辉物业管理有限公司经理韩洪亮承诺“公司尽快与开发商协商解决此事，理赔完成，业主杨培轩如期补交全额物业及其他费用或从物业费中扣处其费用（维修）”，对该证据，郑州隆辉物业管理有限公司虽予以否认，但在河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初10989号案件庭审中，询问谁是郑州隆辉物业管理有限公司在涉案小区的项目经理，郑州隆辉物业管理有限公司委托诉讼代理人称“不知道”；本院二审中，在询�该承诺出具时郑州隆辉物业管理有限公司涉案小区物业经理是谁时，郑州隆辉物业管理有限公司委托诉讼代理人称“不清楚”，综合以上情况，郑州隆辉物业管理有限公司虽提出异议，但未提交相反证据予以证明，且异议不足以推翻该证据。目前无证据证明杨培轩、杨思忠的涉案房屋已经理赔完成，结合杨培轩、杨思忠提交的证据，郑州隆辉物业管理有限公司主张物业费的条件尚未成就，故其关于物业费及滞纳金的诉讼请求不能成立。综上所述，杨培轩、杨思忠的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18325号民事判决；
二、驳回郑州隆辉物业管理有限公司的诉�请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费25元，均由郑州隆辉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 黄智勇
审判员 贾建新
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张倩倩