上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12559号
上诉人（原审原告）：黄舟弟，男，1958年1月23日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚春红，女，1978年2月8日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。
上诉人黄舟弟因与被上诉人姚春红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄舟弟上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：《房地产居间合同》仅仅约定房屋交易的相关基本交易条件，并不完全具备买卖合同关系成立的全部主要条款，并且从双方在居间合同中的约定可以得出其为订立买卖合同而成立的预约合同。房屋并未完全交付，房款也未付清，上诉人也在缴纳物业费，故居间合同应是预约。由于非直系亲属的委托公证在2016年底在上海停办，因此在委托公证无法办理的情况下，被上诉人姚春红的支付义务仍应履行，其怠于履行向上诉人支付剩余房款，已构成违约，系争合同应予解除。
被上诉人姚春红辩称，其不同意上诉人黄舟弟的上诉请求。《房地产居间合同》就房屋的位置、交付、价款、违约责任均作出约定，根据相关法律规定，双方买卖关系成立，根据居间合同双方可以履行完毕房屋买卖的所有手续。自交付定金起，上诉人将房屋钥匙交付被上诉人，房屋产证办出后，一直由被上诉人管理房屋并收取租金。上诉人没有履行办理委托公证的义务，导致被上诉人未履行付款义务，上诉人不享有法定解除权。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年5月，黄舟弟向一审法院起诉请求：1、确认黄舟弟、姚春红就上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房地产居间合同》无效；2、姚春红返还系争房屋产证、购房发票、房屋维修基金发票、房屋供应单、出售合同。一审审理中，经法院释明《房地产居间合同》效力为有效，黄舟弟变更诉讼请求为：1、解除黄舟弟、姚春红签署的《房地产居间合同》；2、姚春红返还系争房屋房地产权证、购房发票、房屋维修基金发票、配套商品房供应单以及《出售合同（2本）》；3、姚春红按照定金罚则向黄舟弟赔偿人民币5万元；4、姚春红于合同解除之日（本案判决生效之日）返还系争房屋。
一审法院认定事实：系争房屋为动拆迁安置房，现登记所有权人为黄舟弟。
2016年3月11日，黄舟弟作为出卖方、甲方与姚春红作为买受人、乙方在居间方XX所居间服务下签订《房地产居间合同》，约定：1.甲方将系争房屋以人民币112万元的价格出售给乙方，建筑面积62.35平方米，说明：按实际产证面积为准，总价不变，第一张产证的费用及过户费由甲方支付，办理第二张产证的费用由乙方支付。2.甲方保证系争房屋交接时无产权纠纷和其他未了事项，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引起的法律责任，并负责处理善后工作。3.双方诚意买卖系争房屋，自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金5万元。3.甲方房屋的交割及乙方付款方法：2016年3月16日支付购房定金5万元，2016年3月19日支付购房款55万元（同时交该房钥匙），房产证办出（2016年9月20日前办出）公证当天支付购房款52万元，甲方承诺系争房屋可以转让第三方。4.办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他有关费用按国家规定交纳或由甲乙双方协商约定。5.甲方于房屋产权证转移时，将该房屋内户口迁出，不能按约履行视为违约，违约方按本协议第二条之总房价的10%支付违约金。6。甲乙双方达成协议，乙方支付定金后，甲方应将产证及相关材料交于居间方。合同另对违约责任、管辖等做了约定。黄舟弟、姚春红在一审审理中确认公证是指委托公证。
合同签订后，姚春红向黄舟弟支付了定金及购房款共计60万元。黄舟弟向姚春红交付了系争房屋的钥匙以及有关系争房屋的购房发票、房屋维修基金发票、配套商品房供应单、《出售合同》等。系争房屋于2016年9月12日登记至黄舟弟名下，双方未办理合同约定的委托公证，姚春红称系黄舟弟拒绝办理委托公证故姚春红未支付剩余房款52万元。
2016年6月23日，黄舟弟作为甲方与姚春红作为乙方签订《补充协议》约定，系争房屋购房款未付清之前租金由甲方收取，房款付清同时房租由乙方收取，租客在居住期间发生的人身和财产安全均与甲方无关。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的争议焦点首先在于黄舟弟、姚春红之间是否就系争房屋成立房屋买卖合同的本约。黄舟弟、姚春红签订的《房地产居间合同》就系争房屋坐落位置、价款、款项支付、交付、违约责任作出了明确约定。至于房屋交付，合同签订后黄舟弟也向姚春红交付了房屋钥匙。通过双方签订的补充协议内容看，尽管双方约定款项付清前的租金由黄舟弟收取，但是也同时约定款项付清后的租金由姚春红收取，并且由姚春红承担房屋内发生的风险，又黄舟弟向姚春红交付了有关系争房屋的重要文件以及产证。至于房屋过户，诚然合同未对过户时间作出明确的约定，但是考虑到系争房屋为拆迁安置房，其权利转移登记有时间限制，在黄舟弟、姚春红签订居间合同时系争房屋不能进行产权的登记也一般不能明确转移登记时间，但是根据合同内容的约定，双方均认可产权转让过户，则在过户时间约定不明的情况下，按照合同法第六十一、第六十二条的规定结合拆迁安置房的一般交易习惯，黄舟弟、姚春红显然可以在限制转让期结束后即行办理过户登记，合同未明确的过户时间不能成为本案中黄舟弟、姚春红买卖合同继续履行的障碍。至于姚春红提出的过户税费的约定，且不论黄舟弟、姚春红在合同上已经约定“办理第二张产证的费用由乙方支付”，即便该条款不能作为认定双方如何承担二手房过户税费的约定，然纳税主体或者付费主体是主管机关根据相应的法律、行政法规或部门规章确定的，黄舟弟、姚春红可以在之后的过户过程中根据主管机关指示付费，这也不能成为买卖合同履行中的障碍。综上，法院认为，黄舟弟和姚春红就系争房屋签订的房地产居间合同成立房屋买卖合同，即本约。
本案的争议焦点第二在于姚春红是否构成逾期付款以及黄舟弟是否基于姚春红的逾期付款享有法定的单方解除权。按照合同约定，尾款52万元的支付时间和条件为产证办出后公证当天支付，而黄舟弟、姚春红均确认未做公证，黄舟弟、姚春红亦确认该公证是指委托公证，则不论公证的最终目的为何，很显然办理公证是黄舟弟、姚春红双方的义务，既然购房款的支付前提为办理公证，那么黄舟弟作为购房款的收取主体也有义务催告姚春红进行公证以收取房款，当然姚春红也有义务催告黄舟弟办理公证以及时付款，现黄舟弟、姚春红均没有证据表明其进行过上述催告，那么对于黄舟弟而言其在此情况下要求姚春红支付尾款并不符合合同约定。而且黄舟弟没有证据显示其就姚春红逾期付款提出催告，黄舟弟在此情况下也不享有法定的合同解除权。因此，黄舟弟主张解除合同的诉讼请求，法院不予支持。黄舟弟要求姚春红返还房地产权证、购房发票、房屋维修基金发票、配套商品房供应单以及《出售合同（2本）》，与黄舟弟在合同中应承担的义务相悖，法院不予支持。黄舟弟基于解除合同提出的赔偿定金及返还房屋，没有依据，法院亦不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十六条第一款之规定，于二○一七年八月二十八日作出判决：驳回黄舟弟的全部诉讼请求。案件受理费1,130元，减半收取565元，由黄舟弟负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人黄舟弟提供缴纳系争房屋物业费的凭证，欲证明系争房屋未实际交付被上诉人姚春红，由上诉人一直缴纳物业费。被上诉人对上述证据不予认可，认为系争房屋目前登记在上诉人名下，被上诉人没有得到缴纳物业费的通知。鉴于物业费凭证与本案待证事实并无关联，故本院不予认定。
本院认为，上诉人黄舟弟与被上诉人姚春红签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方均应恪守履行。对于该合同的性质，上诉人黄舟弟主张系预约，但本院注意到：其一，居间合同约定系争房屋的地理位置、总价款、房款支付方法、违约责任等内容，明显具备房屋买卖合同的主要条款，并且上诉人作为房屋出卖人已按照约定收受购房款，故双方之间的房屋买卖关系成立；其二，从合同约定内容看，双方并未约定就房屋买卖关系在进一步磋商后方能确定或者明确作出在将来订立房屋买卖本约的意思表示，故本院有理由认定双方签订的居间合同已包括房屋买卖合同，即成立本约。虽然居间合同对系争房屋过户时间及税费负担并未明确约定，但双方可按合同法第六十一、第六十二条的规定结合拆迁安置房的一般交易习惯，协商确定达成补充协议确定，并不构成房屋买卖合同继续履行的障碍。鉴于上诉人未提供证据证明居间合同涉及的委托公证无法办理，而合同约定公证当天支付购房款52万元，在双方实际并未办理上述公证的情况下，上诉人要求被上诉人先行支付剩余房款，缺乏依据。鉴于被上诉人在履行居间合同过程中并无违约行为，上诉人主张解除合同，明显缺乏依据，本院不予支持。上诉人黄舟弟的上诉请求，不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1,130元，由上诉人黄舟弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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