广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终820号上诉人（原审原告）：秦继红，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：黄跃平，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：阮俊力，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：许国，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：秦尊波，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：包玉华，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘红芳，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：廖丹团，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：段小文，男，汉族，桂林市金福来宾馆业主，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：袁双凤，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：阳鲜艳，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：陈平，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋艳辉，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：阳正钢，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：胡美艳，女，汉族，无业，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋碧锋，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵丹，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋春玉，曾用名蒋光春，女，汉族，住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：杨光祥，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：阳明德，男，汉族,现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：闫鼎海，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：杨安保，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：谢俊成，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：欧阳誉铭，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：王继昌，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：沈莲芝，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：邓金花，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘诗新，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：周记民，男，瑶族，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：文志，男，汉族，南宁市政集团有限公司管理人员，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋明亮，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李程，男，汉族，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李明富，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：聂建飞，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：王艳玲，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：黄双全，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：肖琦，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：章敏，男，回族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：于继松，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵荣军，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：张串有，女，汉族，无业，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：杨溢，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：诸葛明海，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：段小辉，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李香妹，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：游剑虎，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：侯德伦，男，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐昱，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：叶英，女，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：叶刘芬，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵碧，女，瑶族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：邓新旺，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：梁林伟，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：庄俊彬，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：庄文州，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：覃伟，男，壮族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李柏昆，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：施灵杰，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李晨，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：梁红，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：陈果，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：余郭强，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：陈春胜，男，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：潘金玲，女，壮族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵鑫，男，苗族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵小卫，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：王建华，男，汉族，现住。上诉人（原审原告）：赵美华，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：姚俊燕，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：黄斌灵，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李旺，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：成建胜，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：张峻源，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘婷，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：莫小珍，女，汉族，现住广西壮族自治区桂林市七星区。上诉人（原审原告）：唐振魁，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：苏耀忠，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐捷敏，曾用名唐贱娣，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：简志群，女，汉族，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：潘杏娜，女，壮族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：满玉甜，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：廖红梅，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：陈江荣，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：秦榕，女，瑶族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘伯健，男，汉族，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵辉祥，男，汉族，住址广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：雷素琴，女，瑶族，无业，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋韶琨，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐辉忠，男，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李劲松，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐文菊，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：旷屈娟，女，汉族，住址广西壮族自治区桂林市象山区西城路**号*单元4-2，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：陈勇军，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵桂莲，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐新明，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵福荣，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李祎，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：李瑞丽，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋国军，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：唐宝华，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵玉春，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：曹玉玲，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：梁丽娟，女，汉族，个体工商户，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：杨俭云，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘晓明，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：欧代杰，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：蒋国华，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵志萍，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：韩倩倩，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：丁荣华，曾用名丁文化，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：张英，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：刘海波，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：秦艳玲，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：郑斌，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：周茶花，女，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：周铺兴，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。上诉人（原审原告）：赵薇，女，汉族，住广西壮族自治区平乐县。上诉人（原审原告）：吴满星，男，汉族，住广西壮族自治区临桂县。诉讼代表人：阳鲜艳，男，汉族，住广西壮族自治区灵川县。诉讼代表人：秦继红，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市。诉讼代表人：杨安保，男，汉族，住湖南省永州市零陵区。诉讼代表人：聂建飞，男，汉族，住湖北省黄梅县。上述116位共同委托诉讼代理人：唐震东，广西鹏韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂林高志房地产开发有限公司。住所地广西壮族自治区灵川县八里街工业园4-1B小区。法定代表人：肖高志，总经理。委托诉讼代理人：郑秋菊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖龙，男，该公司员工。上诉人秦继红、阳鲜艳、杨安保、聂建飞等116人因与被上诉人桂林高志房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016)桂0323民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人秦继红等116人的诉讼代表人秦继红、聂建飞、杨安保及其116位上诉人共同的委托诉讼代理人唐震东，被上诉人桂林高志房地产开发有限公司委托诉讼代理人肖龙、郑秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦继红等116人上诉请求：一、撤销一审判决第二项“驳回秦继红等116位原告的其他诉讼请求”；二、依法改判支持上诉人在一审中提出的其他诉讼请求。即依法改判：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条第2项中的违约金比例（即1%）无效。上诉人与被上诉人之间参照司法解释规定的标准，按照实际逾期天数、按已付房价款的万分之二每日的比例计算该项违约金。2、被上诉人在60天内代原告办得国有土地使用权证或含有土地使用权面积数据的不动产权证。事实和理由：一、上诉人在一审中，主张《商品房买卖合同》第十五条第2项的1%违约金是格式条款，原判决对应是否格式条款避而不谈，不公开其判断的理由，却认为原告是具有完全行为能力人，签约时不存在胁迫和重大误解，这既混淆法律争议焦点，又适用法律错误。一审判决只考虑合同自由原则，没有考虑公平原则和合法原则，没有充分考量恒定按1%计算违约金是否违反公平、合法原则。二、原判决混淆办证与发证，错误认为办证是行政登记部门的职责。本案办理房地产权证既是被上诉人依照《商品房买卖合同》第十五条第3项应尽的合同义务，又是其作为出卖人依据合同法第一百三十五条应尽的法定义务。桂林高志房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。秦继红等116人向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定的违者罚款约金比例（即1%）无效。原、被告之间参照司法解释的标准，按实际逾期天数、按已付房款的万分之二每日的比例计算违约金。2、被告在7天内将办理土地证的相关材料提供给国土部门并在60日内代原告办得分户土地证。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年被告经批准，开发灵川县八里街富豪兴城商住楼。2010年前后秦继红等116位原告先后与被告分别签订了一份《商品房买卖合同》，向被告购买该楼盘的住宅。用于个人投资、生活居住。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因政府原因，双方协商解决。产权证由房产公司统一代办、代领。合同签订后，被告桂林高志房地产开发有限公司于2011年5月7日登报交房。秦继红等116位原告至今都未取得所购涉案房屋的国有土地使用权证。秦继红等116位原告认为，按照上述关于产权登记的约定，被告本应在2012年7月16日为原告办理房地产权证书，但实际上原告在2015年才取得房屋所有权证书。同时认为《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低、不公平、不合理，且被告至今都未向原告支付逾期办证违约金。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项中的违约金比例（即1%）是否有效？原、被告之间是否应当参照司法解释规定的标准，按实际逾期天数、按已付房价款的万分之二每日的比例计算违约金？二、被告是否应当在7天内将办理土地证的相关材料提供给国土部门并在60天内代原告办理国有土地使用权证（不动产权证书）。焦点一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项中的违约金比例（即1%）是否有效？原被告之间是否应当参照司法解释规定的标准，按实际逾期天数、按已付房价款的万分之二每日的比例计算违约金？原告诉称，一、本案《商品房买卖合同》第十五条约定违约赔偿金内容是格式条款。二、“恒定按已付房款的1%计算办证违约赔偿金比例”免除了被告持续违约给原告造成持续进一步损害的赔偿责任、排除了原告追究被告持续违约的主要权利。三、恒定按已付房款的1%计算办证违约赔偿金比例显然不公平、不合理。四、被告作为提供格式条款一方，依法理当但却没有遵守公平原则确定当事人之间的权利和义务，也没有采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款。五、1%的内容理当无效。如前所述，1%的内容不是原告的真实意思表示，它是经营者的格式条款，它不公平、不合理。它免除了被告持续违约给原告造成持续进一步损害的赔偿责任、排除了原告追究被告持续违约的主要权利。它法定无效。六、1%的约定内容无效的，视为当事人没有约定逾期办证违约金。没有约定违约金的，依法应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该院经审理查明，一、秦继红等116位原告都是具有完全行为能力的人，都认可与被告签订了一份《商品房买卖合同》。二、秦继红等116位原告都没有表示《商品房买卖合同》是在受胁迫等不平等条件下签订的。三、涉案合同是由被告提供的，合同中对关键名称、关键数据、关键时间、关键期限和违约金的大小等等，都用空格及下划线标明。比如第三条，建筑面积平方米，其中,套内建筑面积平方米。第四条，1、套内建筑面计算，该商品房单价为每平方米元总金额千百拾万千百拾万元。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人并按已付房价款的向买受人支付违约金。3、如因政府原因，双方协商解决。然后用填写的方式完成。比如，第三条，建筑面积95.67平方米，其中,套内建筑面积78.03平方米。第四条，1、套内建筑面计算，该商品房单价为每平方米3328.28元总金额X千X百贰拾伍万玖千柒百零拾陆元。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因政府原因，双方协商解决。等等，可见，被告提供的合同内容明确，关键内容提示很明显，不可能产生误解。原告作为完全民事行为能力人，有能力全面审查合同的内容。秦继红等116位原告与被告分别签的116份《商品房买卖合同》，合同双方主体合格，是双方当事人平等、自愿签订的，是双方真实意思表示，且未违反国家的有关法律、法规的规定，亦未损害国家和他人的利益，是合法有效的，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同》中第十五条约定是合法有效的。因此，原告该项诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，该院不予支持。焦点二、被告是否应当在7天内将办理土地证的相关材料提供给国土部门并在60天内代原告办理国有土地使用权证（不动产权证书）。本案经审理查明，秦继红等116位原告所购房屋的《国有土地使用权证》至今都未取得。被告在庭审中没有提供证据证明其已经向房地产登记部门提供了办理土地证的相关材料。原告请求判决被告将办理土地证的相关材料提供给国土部门，该院予以支持。但因办理房产证、土地证是房地产登记部门依行政许可程序办理，房地产登记由其行使，被告无权办理，被告应当将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告要求被告在60天内代原告办理国有土地使用权证之诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林高志房地产开发有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十五日内将办理秦继红等116位原告所购涉案房屋国有土地使用权证需由被告桂林高志房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回秦继红等116位原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告桂林高志房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉请及辩论意见，本案的争议焦点是：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项中的关于违约金比例的约定是否因格式条款无效；2、一审判决是否混淆了办证与发证的概念。焦点一、关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项中的关于违约金比例的约定是否因格式条款无效的问题。签订合同是双方真实意思表示，合同对违约金有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对违约金的履行应当从约定。只有当约定不明或确不合理时，当事人可以做适当增加或减少。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项中的关于违约金比例的约定明确，且为双方意思自由的市场经济买卖行为，上诉人现提出按实际逾期天数、按已付房价款的万分之二每日的比例计算违约金的方法，本院不予支持。焦点二、关于一审判决是否混淆了办证与发证的概念问题。一审判决被上诉人桂林高志房地产开发有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十五日内将办理秦继红等116位原告所购涉案房地产权属证书（不动产证书）需由被上诉人桂林高志房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，即明确了上诉人所理解的被上诉人作为出卖人应当履行的“办证”义务。综上所述，上诉人秦继红等116人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人秦继红等116人负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 关玉霞审判员 容 艳二〇一七年六月二日书记员 秦 婧