河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运民初字第2234号
原告魏鹏。
委托代理人蔡志勇、赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。
被告沧州恒顺房地产开发有限公司。
负责人张立顺，该公司经理。
组织机构代码：××。
委托代理人姜永建，河北经航律师事务所律师。
原告魏鹏与被告沧州恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开与另案合并开庭进行了审理。原告魏鹏的委托代理人蔡志勇、赵显颖，被告恒顺房地产公司的委托代理人姜永健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告魏鹏诉称，2009年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告所开发的恒顺时代广场（时代广场小区）3单元1702号房屋，被告应于2011年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。如违约，被告按日向原告交付房款万分之一的违约金。合同订立后，原告交付房款699567元，被告于2012年6月9日才交房，延期交房160日。并且时至今日，被告都没有将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房地产权属证书。经屡次协商无果，为维护原告的合法权利，特向法院起诉，请依法判决被告支付原告逾期交房违约金11193元，逾期办证违约金101575元（办证违约金计算至2014年9月30日，之后至备案为止的违约金保留诉权）。
被告恒顺房地产公司辩称，1、原告的诉讼不应得到法院的支持，因该赔偿没有时间结点，如果按照原告的请求推迟到明年诉讼，恐怕被告不但将全部房款退赔给原告，同时，还需倒赔原告款项，这显然违背的合同法的公平原则。2、原被告双方是有特殊约定的，根据双方签订的商品房买卖合同，能够体现是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，如果被告无法完成备案致原告无法办理产权登记，根据合同双方应进行协商，协商是本合同约定的必需要件，现在原告没有证据证明与被告就此事进行过协商，故原告的诉求显然是违背合同的实质要件约定，也不应得到法院的支持。3、原告没有证据证明，其迟延办房证产生了其诉请的损失，现洽洽相反，原告所购房屋是呈增值状态。4、被告无法完成备案是由于第三人原因，即湖北远大建设集团公司就施工资料恶意不向被告及相关机关提供造成的，湖北远大公司与本案应有厉害关系，被告现申请将该公司追加为第三人。5、原告要求的预期交房违约金，不切实际，请求事项及理由均存在着严重错误。被告已严格履行了原、被告双方签订的商品房买卖合同，不存在违约行为，但由于在履行合同过程中存在着客观因素及政策变更、政府调整因素，导致了延期交房，按照法律规定及双方签订的协议约定，被告的行为应该是免责的。6、原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。综上，我方认为原告的诉讼没有法律依据同时也违背双方合同的特殊约定，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告魏鹏为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明被告的交房日期及被告应承担延期交房和逾期办证的违约责任。2、销售不动产发票2张，证明原告购买房屋的凭证。3、入户通知单一份，用以证明实际交房日期。4、沧州市信访局的证明一份以及三份证人证言（三位证人：刘某、高某、武某），用以证明原告主张预期交房违约金未超过诉讼时效。其中有两位证人出庭作证：刘某、高某。5、原告魏鹏身份证一份，用以证明原告的身份情况。逾期办证的违约金计算方式：此项计算至2014年9月30日，从交钥匙后扣除180天，违约金数额就是总房款乘以违约天数乘以中国人民银行规定的金融机构的商业贷款利率6.15%的基础上上浮30%。
被告为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：1、公消（2011）65号《中华人民共和国公安部关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，用以证明被告因国家消防部、公安部统一要求，外保温材料由B级改为A级，被告只好拆除重新组织材料，致使工程延期129天。2、沧公消（2011）30号沧州市公安局、沧州市住房和城乡建设局、沧州市安全生产监督管理局《关于印发＜沧州市民用建筑外保温材料消防安全专项整治实施方案＞的通知》，用以证明上述部门要求在建的施工单位和开发企业必须将民用建筑外保温材料更改为A级阻燃材料。3、被告恒顺房地产公司于2011年7月28日在售房处张贴的通知一份，用以证明因整改、返工、组织材料等原因预计时间为129天，故交房日期应顺延。4、市场办事处“国庆节”“武术节”期间安全生产大检查活动方案一份，用以证明2010、2011年期间，沧州市举办武术节，在此期间市政府及施工单位所在地的办事处均出具了相应的方案要求施工单位自身检查、职工培训，故在一定程度上造成了工期的延误。5、沧州市宏业监理公司沧州恒顺时代广场工程项目监理部出具的工程临时延期审批表一份，用以证明因停电、下雨等自然条件造成的无法施工的证明。以上5份证据证明了工程延期时间为166天。6、2012年6月5日沧州晚报一份，用以证明被告恒顺房地产公司在报纸上通知购房户于2012年6月5日至2012年6月2０日到被告处办理交房手续。
经审理查明，2009年11月13日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定被告恒顺房地产公司将恒顺时代广场3单元1702号房出售给原告，总房款为699567元。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或合同变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的。合同第九条同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告魏鹏按照合同的约定向被告支付了全部购房款699567元。2011年7月28日，被告以国家公安部和沧州市政府下文要求对建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料，需对原图纸设计采用燃烧新能为B级的外保温材料改为燃烧性能为A级的材料为由，向恒顺时代广场客户张贴出通知，将交房时间顺延129天。2012年6月5日，被告在沧州晚报刊登通知，通知购房户于2012年6月5日至2012年6月20日，携带相关手续到被告处办理入户手续。原告魏鹏于2012年6月9日办理了入户手续。原告要求被告赔偿延期交房违约金和逾期办证违约金，双方为此发生争议，故原告魏鹏诉至本院。
以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、认证、质证加以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间向原告交付楼房和将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为。对延期交房的违约行为，应按照双方合同的约定向原告支付延期交房期间的违约金。对被告所称的因整改返工、组织材料、天气、停电停工、高考、杂技节影响等原因延期交房应顺延166天的抗辩理由，由于该天数系被告单方出具，其中涉及的天气、停电停工、高考、杂技节等原因，属于被告在计算交房期限时可预见范畴，本院不予支持。另被告根据国家政策对原图纸设计的建筑处保温材料进行了整改，虽符合双方签订合同第八条“因有关政策、法规的变更或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期”的约定，被告并公开张贴了通知，但被告未能就据实延期期限进行举证，其主张延期时间过长，对原告显失公平，故被告主张扣除延期交房129天的主张本院不予采信。本院认为，应在一个合理期限为宜，综合本案实际，本院酌情认定延期交房的合理时间为30天。另被告称原告主张的延期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因原告提供的两位证人，能够证明本案原告及其他业主，曾经于2012年12月份去沧州市信访局、沧州市运河区信访局反映被告逾期交房违约金的时间，沧州市信访局也出具证明印证此事，以上证据能够相互印证，形成证据链条，故本院予以确认。原告于2014年10月起诉要求被告支付延期交房的违约金并未超过诉讼时效。为此，原告主张的延期交房违约金计算应为约定交房日的第二日2012年1月1日至2012年6月9日，共计160天，减去因国家政策调整延期30天，共计违约130天。被告应按日向原告支付双方合同约定的总价款699567元万分之一的违约金共计9094.37元。
对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，本院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张本院不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故本院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告主张的逾期办证违约金的天数为实际交房日第二日2012年6月10日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180天，被告共违约663天。逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告魏鹏逾期交房违约金9094.37元。
二、被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告魏鹏逾期办证违约金为按总房款699567元×违约天数663天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
以上判决内容，限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费2555元，由被告恒顺房地产公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 高 洁
人民陪审员 张忠民
人民陪审员 尹 昊
二〇一五年六月二十九日书记员胡翔越