江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1291执异59号
案外人：郭革委，男，1971年5月6日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。
申请执行人：姜堰区华宇家具城，住所地江苏省泰州市姜堰区。
经营者：殷罗根。
被执行人：山东金洲置业有限公司，组织机构代码57661023-1，住所地山东省枣庄市山亭区府前路11号。
法定代表人：陆勇军，总经理。
委托诉讼代理人：李修强，该公司副董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：付清彦，山东信雅律师事务所律师。
被执行人：范旭阳，女，1978年12月16日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。
被执行人：陆勇军，男，1975年5月26日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：唐林，男，1968年12月24日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：叶春杰，男，1969年10月19日出生，汉族，住江苏省兴化市。
被执行人：杭松林，男，1971年12月18日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。
被执行人：泰州市路路通置业有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区姜堰镇海上海中心街区14-18。
法定代表人：唐林。
本院在执行申请执行人姜堰区华宇家具城（以下简称华宇家具城）与被执行人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人郭革委对法院查封的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场涉案房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人郭革委异议称：其于2014年5月23日与金洲公司签订商品房买卖合同确认单，购买该公司开发的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场涉案房屋(面积为178.99平方米，价格为2737.58元/平方米）。案外人根据约定给付了首付款，故该房屋应为案外人所有。请求法院裁定：撤销（2017）苏1291执50号之一执行裁定，解除对案涉房屋的查封，停止对案涉房屋的评估、拍卖。
案外人郭革委向本院提交：1.付款收据；2.合同确认单；3.合同签订修改申请单；4.有关涉案房屋居住情况的视听资料。
申请执行人华宇家具城述称：1.对案外人付款情况不予认可，付款收据不真实，大额现金交易不合常理；2.金洲公司承诺案涉房屋未经销售。请求法院裁定驳回案外人的异议。
申请执行人华宇家具城向本院提交：1.公司合同章、行政用章移交手续；2.以房抵债房单号；3.人民法院执行笔录；4.江苏省泰州市中级人民法院查封公告；5.公司变更登记资料。
被执行人金洲公司同意案外人的异议。
被执行人金洲公司向本院提交：商品房预售许可证。
被执行人范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司未到庭陈述，亦未提交证据。
经审查查明，申请执行人华宇家具城因与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷，向江苏省泰州市中级人民法院申请诉前保全。江苏省泰州市中级人民法院作出（2014）泰中诉保字第00069号民事裁定，并于2014年11月4日发布公告：查封金洲公司名下的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场的79处房产，其中包括涉案房产。2016年10月27日，江苏省泰州市姜堰区人民法院作出（2016）苏1204执2485号执行裁定，（续）查封以上79处房产并交付执行。
申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年3月11日作出（2014）泰中民初字第00129号民事判决，现已发生法律效力。依上述判决，被执行人应连带给付申请执行人借款本金34083045.72元及利息、律师代理费损失900726.54元、申请执行人垫付的案件受理费及保全费合计194964元。因被执行人未自觉履行，申请执行人向江苏省泰州市中级人民法院申请执行，该院将案件指定本院执行，本院于2017年1月10日立案受理。
现案外人郭革委主张对金洲商业广场涉案房产享有实体权利，其所依据的关联事实如下：
一、付款情况：
1.加盖尾数为“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2014年5月23日收到郭革委现金给付的涉案房款28万元；加盖尾数为“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2014年5月27日收到郭革委现金给付的涉案房款186000元。
2.合同签订修改申请单载明：涉案房屋买卖合同签订面积为80平方米，经测量面积为77.24平方米，差异面积价值23184元，转为别墅购房价款。郭延胜、郭革委在该条款处签名。
二、缔约情况：2014年5月23日，郭革委与金洲公司签订合同确认单1份，购买金洲商业广场涉案房屋，面积为178.99平方米，总价50万元，备注：给予优惠1万元，总价49万元。2014年5月23日给付28万元，应退房款转为该房购房款，余款186000元于2014年5月27日缴清。
三、交付情况：案外人于2014年5月付款后即取得对房屋的占有，装修一个月即入住；占有房屋时，房屋已经竣工。
另查明，在2014年6月17日殷罗根与金洲公司签订的抵债房源确认单中，金洲公司盖章确认包含金洲商业广场涉案在内的房产未经重复销售。在2016年法院与殷罗根、金洲公司李修强等人的谈话笔录中，李修强确认被查封的79处房产均未处理。
再查明，本院审理的（2017）苏1291执异51号金洲公司不服苏国衡泰州评房字（2017）第0184号房地产估价报告所提执行异议案中，评估报告将包含涉案房屋在内的79套被估价房产均记载为在建工程。申请执行人华宇家具城主张截至2017年对上述房产进行评估时，建设工程尚未竣工。
本案立案前，曾有他人以“郭革委”之名向本院提起同于本案的执行异议。本院查明后，作出（2017）苏1291执异48号执行裁定，驳回该次异议申请。
审理中，被执行人金洲公司确认其在本案中的质证、申辩意见同本院审查的赵怀平等人所提执行异议案，在上述案件中被执行人解释称：涉案房屋未销售系指法院查封后，而非指查封前；此外，抵债的房源号与实际有误。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“异议人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的异议范畴。因此，本案的争议焦点为案外人郭革委对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，执行标的房屋系金洲公司开发的商品房，故应审查案外人是否同时具备以上条件。
一、关于合同效力。首先，合同确认单内容过于简易，虽具备商品房买卖合同基本要素，但不符合当事人对大宗交易所应持的审慎态度，难以判断当事人订立合同的意思是否真实。其次，案外人购买金洲商业广场涉案房屋的时间为2014年5月23日，虽在江苏省泰州市中级人民法院查封时间（2014年11月4日）之前，但与金洲公司在抵债中对案涉房屋出售情况所作陈述不一致；而金洲公司就“未销售”所作解释不符语言逻辑，本院不予采信。再次，现案外人、被执行人未举证证明包含涉案房屋在内的建设工程何时竣工，本院根据司法评估报告记载的情况，应认定工程直至2017年尚未竣工。而案外人主张其自2014年5月签订合同确认单并付款后即取得对房屋的占有，仅装修一个月即入住，显然与工程竣工时间不符，亦不合常理。综上，本院对合同确认单的真实性难以确认。
二、关于购房用途。现案外人并未举证证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故不能确认其符合前述第（二）项规定的条件。
三、关于已付价款。案外人系以现金方式给付大额购房款；金洲公司收款后，仅向案外人开具收据，无正式销售发票，以上均不符合交易习惯。因此，无法确认案外人已经实际支付了符合前述第（三）项规定数额的价款。
值得关注的是，在本案立案前，曾有他人以“郭革委”之名与赵怀平等人一并向本院提起执行标的异议，列份异议申请之格式、理由、内容基本一致，致人对本期执行异议系列案件启动的原因、目的与动机产生怀疑。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人郭革委要求“撤销（2017）苏1291执50号之一执行裁定，解除对座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场涉案房屋的查封并停止对该房屋进行评估、拍卖”的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李剑峰
人民陪审员 蒋虞锁
人民陪审员 李华萍
二〇一七年十月十七日
书 记 员 俞 洋
附法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条异议人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
异议人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。