山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终2306号
上诉人（原审被告）：山东肥城农村商业银行股份有限公司，住所地肥城市泰临路078号。
法定代表人：李传颖，董事长。
委托诉讼代理人：于兆国，山东同成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董慧林，女，1969年10月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：张杰，泰安泰前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：肥城市泰西乙炔气有限公司，住所地肥城市新城街道办事处太平村南。
法定代表人：杜峰，董事长。
委托诉讼代理人：黄家军，山东信望律师事务所律师。
上诉人山东肥城农村商业银行股份有限公司（以下简称肥城农商行）因与被上诉人董慧林、肥城市泰西乙炔气有限公司（以下简称乙炔气公司）排除妨害纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2016）鲁0983民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
肥城农商行上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.关于涉案以资抵债协议的效力，肥城市兴肥实业有限公司与乙炔气公司虽在工商登记中登记为独立法人，但两公司已被杜遵海实际控制，杜遵海担任兴肥公司法定代表人，其妻担任乙炔气公司法定代表人，现由其子杜峰担任法定代表人，涉案房产占用的土地用地审批文件系以兴肥公司名称变更为乙炔气公司的名义取得，在土地挂牌过程中，乙炔气公司的竞买申请中记载竞买单位联系人为杜遵海，因此两公司系杜遵海实际控制，两公司在人员、财产方面已产生混同，兴肥公司盖章及杜遵海在以资抵债协议中的签名足以让肥城农商行相信其能够代表乙炔气公司，该抵债协议对乙炔气公司具有约束力。即使兴肥公司、杜遵海无权处分涉案财产，在以资抵债协议签署后，肥城农商行实际占有该涉案房产至今，使用期间一直向乙炔气公司缴纳物业费、水电费，该公司从未提出异议，应视为对杜遵海处分行为的追认。肥城农商行系房屋的所有权人，占有系合法占有。2.2013年4月11日乙炔气公司取得涉案房产所有权证时，肥城农商行一直占有涉案房产且乙炔气公司从未提出过异议，并与肥城农商行协商过户登记事宜。2013年11月乙炔气公司就涉案房产出卖给董慧林，董慧林对房屋的权利现状及使用情况未调查了解，存在明显过错，并非善意。董慧林虽取得产权证书但未实际占有过涉案房产，而肥城农商行一直合法占有涉案房产至今，董慧林应向乙炔气公司主张履行交付房屋的义务或在房屋无法交付情况下的违约责任。3.一审认定损失计算标准无事实法律依据。
董慧林辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
乙炔气公司辩称：一审判决正确，公平合理，请求驳回上诉、维持原判。
董慧林向一审法院起诉请求：判令肥城农商行立即腾退归还董慧林所有的位于肥城市新城龙山中路聋哑学校西泰西乙炔气有限公司1栋1层1号房并交付董慧林，赔偿董慧林经济损失，以每年30000元的标准计算，自2014年2月14日至实际交付房屋之日止。
一审法院认定事实：乙炔气公司为自然人投资或控股的有限责任公司，于2003年2月24日成立。2005年2月，乙炔气公司以挂牌的方式取得位于左丘明路，聋哑学校西原划拨的2220平方米土地（其中包含涉案房产所在的土地）的使用权用于建设商住楼。2005年3月30日，乙炔气公司取得上述土地的土地使用权证〔产权证号：肥城国用（2005）第000029号〕。商住楼建成后，乙炔气公司于2013年4月11日办理房地产所有权证（产权证号：肥房权证新城字第××）。
肥城市兴肥实业公司曾于2000年1月27日向原肥城市农村信用合作联社（以下简称原肥城农信）借款420000元，并就涉案土地办理了抵押登记，抵押土地权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，抵押金额为陆拾万元，抵押日期为2000年1月27日至2003年1月27日。2007年9月29日，原肥城农信与肥城市兴肥实业公司签订以资抵债协议书一份，协议约定，截止2007年9月30日，肥城市兴肥实业公司共欠原肥城农信贷款本息共计413649.21元，后经双方协商同意，肥城市兴肥实业公司以在原抵押土地上的房产作价，抵偿以上剩余借款本息413649.21元，房产位于肥城市××沿××东1户，建筑面积104.29㎡（即本案中乙炔气公司办理的房地产所有权证的房产中的一部分）。肥城市兴肥实业公司承诺，协议签订后，在半年内负责办理完房产和土地手续，原肥城农信在协议甲方处加盖公章，肥城市兴肥实业公司的法定代表人杜遵海在乙方处加盖个人印章及公司公章。2007年12月，原肥城农信经向省联社泰安办事处请示后将位于肥城市龙山路013号肥城市兴肥实业公司抵债房产转为自用，用作龙山分设营业用房，自2008年起，肥城农商银行一直占有并使用涉案房产。
2013年11月，董慧林与乙炔气公司签订肥城市房地产转让合同一份，合同约定，董慧林购买位于肥城市龙山中路聋哑学校西乙炔气公司1幢1层1号房一套，即本案涉案房产，建筑面积为89.18㎡，涉及用途为商业，转让方式为市场价，成交价格为600000元，董慧林在受让方处签名捺手印，乙炔气公司法定代表人杜峰在转让方处签名并加盖公司公章。2013年11月20日，董慧林分两次通过泰安银行将购房款600000元转账给乙炔气公司，该公司收到购房款后出具收据两份，并加盖公司公章。董慧林于2014年2月14日取得涉案房产的所有权证（产权证号：肥房权证新城字第××号），于2015年8月12日取得涉案房产的土地使用权证〔产权证号：肥城国用（2015）第000029-01-01号〕。2014年起，董慧林曾多次与肥城农商行协商，要求腾空房屋或缴纳租金，但一直协商未果。2016年7月28日，董慧林诉至一审法院。庭审时董慧林要求肥城农商行腾退归还涉案房产并赔偿损失，并就其损失主张按照当地租赁行情及使用情况，按照每月6000元主张，损失共计200000元，就该主张未提交证据证实。经一审法院调查了解，同地段同类型房屋同期的租金价格为每年30000元。对此，董慧林及乙炔气公司均无异议，肥城农商行认为董慧林主张的经济损失不应支持。
肥城市兴肥实业公司于1992年10月15日成立，法定代表人为杜遵海，设立方式为全民所有制，主管部门为肥城市技工学校，因未参加年检，于2008年1月28日被吊销。肥城市兴肥实业公司与第三人乙炔气公司均为独立法人，各自对外独立承担民事责任。2016年5月13日，经山东银监局批准成立山东肥城农村商业银行股份有限公司，原肥城农信自行终止，其债权债务由山东肥城农村商业银行股份有限公司承担。
一审法院认为：本案的争议焦点为肥城农商行对涉案房产的占有是否系合法占有。因肥城市兴肥实业公司为全民所有制企业，乙炔气公司为自然人投资或控股的有限责任公司，两者均有自己的名称、组织机构、法定代表人和场所，均具有独立的法人资格，各自对外独立承担民事责任。涉案以资抵债协议系原肥城农信与肥城市兴肥实业公司签订，其产生的法律后果应由肥城市兴肥实业公司承担。同时，乙炔气公司已于2005年2月以挂牌的方式取得位于左丘明路，聋哑学校西原划拨的2220平方米土地，肥城市兴肥实业公司于2007年9月与原肥城农信签订的以资抵债协议，系对他人财产的处置，不符合法律规定。故肥城农商行依据以资抵债协议占有涉案房产应认定为非法占有。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，董慧林与乙炔气公司签订的肥城市房地产转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予以认定。合同签订后，董慧林按时支付购房款，并在肥城市房产管理局办理不动产登记，于2014年2月14日取得涉案房产的房屋所有权证，对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。肥城农商行非法占有涉案房产至今，董慧林作为所有权人请求腾退返还房屋，合理合法，一审法院予以支持。
关于董慧林主张的经济损失，一审法院认为，董慧林对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，肥城农商行无权占有涉案房屋，侵害了董慧林的财产权益，董慧林要求支付侵占期间经济损失的诉讼请求，应予支持。因房屋被侵占所遭受的损失可能会受到房屋用途、房价涨跌等诸多因素的影响，故确定房屋被侵占时造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，房屋被侵占时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与房屋所有人可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，一审法院以涉案房屋所在同地段同类型房屋的租金标准，确定被告逾期交房给原告造成的损失。故对董慧林主张的经济损失自2014年2月14日至实际交付房屋之日止，以每年30000元的标准计算的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、山东肥城农村商业银行股份有限公司于判决生效后三十日内腾退房屋（位于肥城市龙山中路聋哑学校西乙炔气公司1幢1层1号房，产权证号为肥房权证新城字第××号），并交还给董慧林；二、山东肥城农村商业银行股份有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿董慧林经济损失（以每年30000元为标准，自2014年2月14日起计算至实际交房之日止）；三、驳回董慧林的其他诉讼请求。如肥城农商行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由董慧林负担1800元，由山东肥城农村商业银行股份有限公司负担2500元。
肥城农商行二审提交国有土地使用权竞买申请书复印件一页，用以证实杜遵海实际代表乙炔气公司参与土地的招拍挂、实际控制乙炔气公司。董慧林认为证据系复印件、对真实性有异议。乙炔气公司认为证据系复印件、不是新证据、对真实性有异议，与本案无关，即使申请书上记载的联系人真的是杜遵海，也仅是乙炔气公司让他联系竞买事宜，并不能证明乙炔气公司与兴肥公司混同，乙炔气公司对涉案土地已经支付了出让金，土地系乙炔气公司合法取得。本院审查认为，上述证据材料即便记载内容真实，亦不能证明肥城农商行主张的事实，不能作为认定本案事实的依据。
经审理查明，乙炔气公司二审主张涉案房屋系由其建造。肥城农商行二审述称“涉案房屋应是在2005年乙炔气公司取得土地后进行建设的，因为谁取得地谁开发建设。2007年应当建成了，与我们签了抵债协议，签约主体不是乙炔气公司，而是兴肥公司”。其他案件事实与原审认定一致。
本院认为，涉案房屋系乙炔气公司所建造，肥城农商行对此亦无异议。涉案以资抵债协议系肥城农商行与肥城市兴肥实业公司所签，而肥城市兴肥实业公司与乙炔气公司均系独立的法人主体，肥城农商行主张两公司存在法人人格混同，并未提供充分证据证实，其上诉主张涉案以资抵债协议对乙炔气公司有约束力，不能成立，一审认为以资抵债协议产生的法律后果应由肥城市兴肥实业公司承担正确。肥城农商行上诉主张乙炔气公司接受其缴纳的物业费等费用应视为乙炔气公司对上述处分房屋行为的追认，乙炔气公司未予认可，且对接受相关费用的行为作出了合理解释，肥城农商行该主张不能成立。肥城农商行另上诉主张乙炔气取得涉案房屋所有权证后与其协商过过户登记事宜，乙炔气公司未予认可，肥城农商行亦未提供证据证实，其主张不能成立。综上，肥城市兴肥实业公司与肥城农商行签订以资抵债协议系对涉案房屋的无权处分，而肥城农商行对涉案房屋系乙炔气公司建造无异议，对乙炔气公司原始取得涉案房屋所有权应系明知，但其是与肥城市兴肥实业公司签订的以资抵债协议，更未办理所有权登记，并不构成善意取得，并未取得涉案房屋的所有权，其基于以资抵债协议对涉案房屋的占有，相对于房屋所有权人而言系无权占有，不能对抗房屋所有权人对房屋享有的所有权。涉案房屋原登记于乙炔气公司名下，董慧林基于对房屋登记公示公信力的信赖，实际履行与乙炔气公司所签的合法有效的房屋转让合同而办理了不动产登记、取得了涉案房屋所有权证，依法对涉案房屋享有所有权，据此权利基础要求肥城农商行腾退返还涉案房屋，一审判决支持其诉讼请求正确。关于董慧林主张的损失数额，一审法院以同地段同类房屋的租金标准进行计算，符合本案实际，具体标准数额亦与客观实际相符，肥城农商行上诉提出异议，亦未提供相反证据证实。综上所述，肥城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由山东肥城农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 勇
审判员 张立胜
审判员 邢友峰
二〇一七年十一月十三日
书记员 张 琪