湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民一初字第03805号
原告韩静，女，1970年1月20日出生，汉族。
委托代理人范宁，男，1970年5月5日出生，汉族。系原告丈夫。
被告长沙市社会福利房地产开发公司。
法定代表人刘淳，该公司总经理。
委托代理人张烨辉，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人邹荣，该公司办公室主任。
原告韩静诉被告长沙市社会福利房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任庭审记录。原告韩静的委托代理人范宁，被告长沙市社会福利房地产开发公司的委托代理人张烨辉、邹荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩静诉称，2003年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的四方小区＊＊＊＊号门面。合同约定：被告应于2003年8月30日前交房并应于交房后两年内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。还约定了由于被告的原因影响原告不能如期办理《国有土地使用权证》的违约责任。合同签订后，原告按约履行了支付购房款等全部合同义务，但交房后至今原告仍未能取得《国有土地使用权证》，原告为此多次催促被告，被告每次都承认是因其原因导致原告未能取得《国有土地使用权证》，但每次都以各种理由搪塞。被告的严重违约行为使原告在房屋转让、抵押贷款等方面都受到重大影响，合法权益受到严重损害。被告交房后至今长达八年两个月之久未能办理《国有土地使用权证》，给原告造成巨大损失，按原合同计算违约金远不足以弥补原告的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条等法律规定，原告要求被告按照实际已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金（277552元×0.0002×2854天=158426.68）的30%即47528元。故原告诉至法院，要求判令被告立即履行办理《国有土地使用权证》的合同义务（四方小区＊＊＊＊号房屋）；判令被告支付延期办证违约金47528元（应计算至实际办理之日止，暂计算至2013年10月24日止）；判令被告承担全部诉讼费用。
被告长沙市社会福利房地产开发公司辩称，原告要求被告支付延期办证违约金的请求属于债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。延期办证违约的诉讼时效期间，应自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。本案中，合同明确约定了如因被告的责任自2003年8月30日交付房屋后两年内，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，被告应承担违约责任。因此，被告的违约行为发生在2003年8月310日至2005年8月31日之间，即本案诉讼时效期间应从2005年8月31日起算。原告于2013年10月24日才起诉，也未举证证明在起诉日前向被告主张过权利，故违约金请求权诉讼时效已过。2000年7月10日被告以划拨方式取得四方小区163468.35平方米的土地使用权用于经济适用房开发建设。2003年8月30日被告将房屋交付原告后，一直积极为原告办理相关房屋产权证书，原告于2004年取得了房屋的房产证。在被告为原告办理国有土地使用权证的过程中，2006年长沙市人民政府作出收回栖凤路规划范围内国有土地使用权的决定。被告所建设开发的四方小区部分国有土地正属于该规划范围内，故直接导致了被告为原告办理国有土地使用权证的搁置。直至2011年被告所拥有的四方小区土地使用权的出让条件、面积、用途才通过长沙市人民政府的最终审批，通过审批后被告立即向长沙市国土局提交了个人住宅分户发证申请，为原告办理�有土地使用权证。被告因无法预见、无法克服、也无法避免政府的相关政策而导致无法办理国有土地使用权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，属于免责的事由，被告不应当承担违约责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2003年8月30日，原告韩静与被告长沙市社会福利房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买长沙市开福区四方小区＊＊＊＊号门面，建筑面积85.56平方米，房屋总价款277652元，被告应在2003年8月30日前向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2003年8月30日向原告�付了房屋，原告亦向被告支付了全部购房款。原告于2004年取得了长沙市开福区四方小区＊＊＊＊号门面的所有权证。后因被告未为原告办理国有土地使用证遂诉来本院。
本案在庭审过程中，被告于2013年11月8日为原告办理长沙市开福区四方小区＊＊＊＊号房屋的国有土地使用权证。原告现已领取该国有土地使用权证。
上述事实有商品房买卖合同、湖南省长沙市销售不动产统一发票、国有土地使用权证、签报审批单、测算会审单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告亦将房屋依约交付给了原告，但被告未按照双方的合同约定在房屋交付后两年内为原告办理国有�地使用权证，其应承担相应的违约责任。由于被告已在诉讼过程中为原告办理本案争议房屋的土地使用权证，故对原告要求被告履行办理国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告主张逾期办证所产生的违约责任属于债权的范畴，具有时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。延期办证违约金的诉讼时效期间，应从开发商存在逾期办证之日起计算。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告应在2003年8月30日前向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。故本案被告逾期办证之日为2005年8月31日，原告应在2007年8月31日前向被告主张延期办证违约金，但原告迟至2013年10月24日向本院提起诉讼，且未向本院提交证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形。故原告起诉时已超过向被告主张权利的诉讼时效，原告已丧失胜诉权。对原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起3日内为原告韩静办理位于长沙市开福区四方小区＊＊＊＊号门面的土地使用权证（已履行）；
二、驳回原告韩静的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费1088元，因适用简易程序减半收取544元，由被告长沙市社会福利房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一四年一月六日
代理书记员 沈 沙