广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第386号
上诉人（原审被告）：惠州市昆嘉电力工程安装有限公司。住博罗县罗阳博惠路***号。
法定代表人：陈伟良，总经理。
委托代理人：温志刚，广东宏兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:翟健栋，男，汉族，1966年1月28日出生，住深圳市福田区，
委托代理人：徐顺华，广东深长城律师事务所律师。
原审第三人：黄坤钰，男，1963年4月18日出生，住博罗县。
委托代理人：郑志明，广东海埠律师事务所律师。
原审第三人：陈少波，男，1973年10月2日出生，住深圳市龙岗区。
委托代理人：胡红卫，广东正大方略律师事务所。
上诉人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司（以下简称昆嘉公司）、因与被上诉人翟健栋、原审第三人黄坤钰、陈少波商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2012）惠博法民一初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年11月6日，翟健栋向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告签订的合同编号分别为12010082、12010098、12030352的三份《广东省商品房买卖合同》有效；2、被告将与原告签署的三份《广东省商品房买卖合同》向博罗县房产管理局办理合同登记备案；3、本案的诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：被告系一家具有房地产开发经营资格的有限责任公司，位于博罗县××××组火烧碑（土名）雍华庭是被告投资开发的房地产项目。2012年2月10日，原告认购雍华庭××阁××、××房和××阁××房三套商品房，并就以上三套商品房签署了《雍华庭商品房定购书》，原告当日向被告付清了三套房的全部房款合计人民币1496171元。2012年2月23日，双方依《雍华庭商品房定购书》确定的内容，签订了编号为12010098和编号为12010082号《广东省商品房买卖合同》，双方在合同中就雍华庭××阁××、××房的房价、所涉土地编号、预售证号、交房时间等内容作出了正式和明确的约定，并明确原告已付清全部购房款；合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”；二十四条约定“本合同生效之日起30天内，由出卖人（被告）向博罗县房产管理局申请登记备案。”合同签订当日，原告向被告交付了三套房的办理房产证费用、维修基金共75191元。在××阁取得预售许可证后，2012年5月9日，双方就原告定购的××阁××房签订了编号为12030352号《广东省商品房买卖合同》，同样，双方在合同中约定本合同生效之日起30天内，由出卖人（被告）向博罗县房产管理局申请登记备案”。三份合同签订后，被告将双方签订的合同原件以办理登记备案为由收回，并向原告出具证明。但原告发现被告至今未办理合同登记备案。原告为此多次找被告了解情况并要求被告履行合同约定向博罗县房产管理局办理登记备案，被告的工作人员答复原告“无法找到合同原件”、“公司已换老板”等各种理由拒绝原告办理备案的要求。原告认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中的条款对合同双方具有法律约束力，被告应按合同约定履行登记备案义务。被告的不作为行为严重的违背了合同的约定，侵犯了原告物权登记的权利。因此，原告依《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求法院查清事实，依法支持原告全部诉讼请求。
被告昆嘉公司辩称，一、答辩人与原告并不存在商品房销售关系。答辩人与原告没有签订过任何商品房销售合同，也没有收过原告分文购房款。二、答辩人与原告并不存在真实的商品房销售关系。原告向法庭提供的一份《雍华庭商品房订购书》、三份《广东省商品房买卖合同》及八份收据，既没有提供原件，也没有答辩人的法定代表人签名，又没有使用答辩人的公章，故上述合同并非与答辩人所签；而且，答辩人并没有收过原告的分文购房款。三、即使确认原告与答辩人存在商品房销售合同关系，但因该销售合同属无法继续履行的合同，依法应予解除。l、根据惠州市中级人民法院(2012)惠中法民一初字第21号民事判决书的判决认定：“雍华庭”项目的所有地上建筑物，均是由陈少波和深圳潮阳建筑工程公司出资兴建，并非答辩人的财产，陈少波及该公司依法享有建没工程价款优先受偿权。故答辩人无法将合同约定的房屋交付给原告。2、消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的个人或组织。据了解，答辩人于2010年8月23日向原告借款人民币100万元，后因答辩人无法偿还，原告便与答辩人的有关人员协商。瞒着答辩人拟以上述合同约定的三套房屋抵偿该借款100万元，故答辩人系因抵债行为而取得上述三套房屋的销售合同，并非法律意义上的房屋买受人，依法不能对抗建没工程价款优先受偿权。3、陈少波诉答辩人民间借款纠纷一案，博罗县人民法院于2011年7月27日作出(2011)博法民一初字第82号民事调解书：确认陈少波对己办理抵押登记的答辩人位于博罗县××××组火烧碑8080平方米的土地及位于博罗县罗阳镇上塘桂圆一组、横朗组赤花岭的2460平方米土地享有优先受偿权。2011年8月29日，陈少波向博罗县人民法院申请强制执行，通过和解实现了优先受偿权，故陈少波对上述土地享有优先受偿权。即使确认原告与答辩人存在商品房销售合同关系，但也是在人民法院依法确认陈少波享有优先受偿权之后，故这种商品房销售合同的效力不能对抗陈少波依法享有的优先受偿权。因此，在陈少波不放弃对上述土地享有优先受偿权的情况下，即使确认原告与答辩人存在商品房销售合同关系，也根本无法继续履行，依法应予解除。4、“雍华庭”项目系深圳潮阳建筑工程公司全带资兴建至现在工程基本完工，该公司对该项目依法享有建设工程价款优先受偿权，在该公司不放弃对上述工程建设价款享有优先受偿权的情况下，即使确认原告与答辩入存在商品房销售合同关系，也根本无法继续履行，依法应予解除。四、本案应依法驳回原告的诉讼请求。如前所述，答辩人与原告没有签订过任何商品房销售合同，也没有收过原告的分文购房款，双方并不存在真实的商品房销售关系；即使确认原告与答辩人存在商品房销售合同关系，也根本无法继续履行，故原告的诉讼请求，依法应予驳回。
第三人黄坤钰未提交书面陈述意见，口头陈述是向原告借款100万元，原告担心收不到钱，就要求用房屋作抵押。
第三人陈少波未提交书面陈述意见，口头陈述对雍华庭项目投资享有优先受偿权，原、被告的房屋买卖合同应确认无效。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年2月10日,原、被告签订了《雍华庭商品房定购书》,约定原告定购被告开发的位于博罗县××大道××号住宅,该房建筑面积为118.25平方米,总价398621元,付款方式为定购书签订当日一次性付清总房款398621元。同日,被告出具收到原告交来雍华庭××阁××号房款398621元、××阁××房款541487元、××阁××号房款556063元的《收据》三份。2012年2月23日,原、被告就雍华庭××阁××、××号商品房签订了二份《广东省商品房买卖合同》,合同编号分别为:12010082、12010098号。合同约定被告将开发的位于博罗县××××组火烧碑(土名)雍华庭××阁××、××号商品房出卖给原告。该商品房买卖合同第六条约定付款方式及期限为：付款方式为一次性付款，其中雍华庭××阁××号买受人于2012年2月23日已支付总房款人民币541487元，××阁××号买受人于2012年2月23日已支付总房款人民币556063元；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房预售款专用帐户，开户银行为建设银行博罗县支行，专用帐户为44×××64，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。同日,被告出具了收到原告交来××阁××号办证费21659元、维修基金7672元《收据》二份，被告出具了收到原告交来雍贵阁2301号办证费22243元、维修基金7672元《收据》二份。2012年5月9日，原、被告就雍华庭××阁××号商品房签订了一份《广东省商品房买卖合同》,合同编号为12030352号。合同约定被告将开发的位于博罗县××××组火烧碑(土名)雍华庭××阁××号商品房出卖给原告。该商品房买卖合同第六条约定付款方式及期限为：付款方式为一次性付款，买受人于2012年5月9日已支付总房款人民币398621元；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房预售款专用帐户，开户银行为建设银行博罗县支行，专用帐户为44×××64，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。同日,被告出具了收到原告交来××阁××号办证费15945元《收据》一份。
关于2012年3月31日原告支付给被告雍华庭××阁××号房款398621元、××阁××房款541487元、××阁××号房款556063元的交付方式，原告认为被告已经出具了购房收据，付款方式不予举证；在2013年7月26日庭审时原告提供2012年2月10日《收据》，内容为“今收到惠州市昆嘉电力工程安装有限公司归还借款本金100万元，利息496171元，合计1496171元，以上款项用于购买××阁××房、××房、××阁××房”。被告认为没有收到原告上述购房款。本院在第二次庭审时向原告释明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，如果当事人主张的法律关系的性质或是民事行为与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，原告是否变更诉讼请求？原告庭审表示不同意变更诉讼请求。
另查一，原、被告曾于2010年8月18日签订《借款合同》，约定被告向原告借款100万元，借款用途用于雍华庭项目开发建设。同年8月23日，原告通过银行汇款至被告公司账户100万元。据博罗县公安局经济犯罪侦查大队委托惠州卓立会计师事务所作出的被告公司2011年12月1日至2012年6月30日资金收支情况专项审计报告书显示，期间有一笔原告的借款收入30000元，有一笔原告的还款支出103万元。
另查二，本院于2010年12月29日以（2011）博法民一初字第82号民事裁定书（原告陈少波），裁定查封土地使用权人被告惠州市昆嘉电力工程安装有限公司位于博罗县××××组火烧故碑8080平方米的土地及位于博罗县××××、横朗组赤花岭2460平方米的土地。查封期间被告立即停止在该土地上施工建设，维持土地现状。本院于2011年7月27日以（2011）博法民一初字第82号民事调解书（原告陈少波），双方庭外达成如下协议：一、确认原告对己办理抵押登记的被告位于博罗县××××组火烧故碑8080平方米的土地（证号：博府国用[2006]第01××55号）及位于博罗县××××、横朗组赤花岭2460平方米的土地（证号：博府国用[2004]第01××25号）享有优先受偿权。二、确认被告至2011年7月27日止，被告欠原告借款本金22000000元及违约金10818000元，合共32818000元。三、被告从2011年7月28日当日始每日按欠款本金22000000元计算千分之1.167（即每月770000元）的违约金给原告至本金付清为止。四、被告必须在2011年8月20日前将以上本金及违约金一次性付清给原告，被告在此期间，可提前偿还上述欠款，提前偿还按实际天数计算违约金。
另查三，本院（2011）博法民一初字第82号案件于2011年8月29日立案执行。本院于2011年11月25日以（2011）惠博法执字第704号执行裁定书，裁定查封被执行人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司所有的位于博罗县××××组火烧故碑8080平方米的土地[土地证号：博府国用（2006）第01××55号]及其地上建筑物和位于博罗县××××、横朗组赤花岭2460平方米的土地[土地证号：博府国用（2004）第01××25号]及其地上建筑物。2012年1月4日，申请执行人陈少波以双方达成和解协议为由向本院申请解除上述财产的查封，本院于2012年1月10日依申请执行人的申请对上述财产进行解封，并于2012年3月30日裁定该案终结执行。
另查四，被告昆嘉公司（甲方）与陈少波（乙方）在2011年12月22日签订一份《资产转让合同》。约定：1、根据（2011）博法民一初字第82号民事调解书，至2011年12月22日止，昆嘉公司共欠陈少波借款本息共计人民币3651.4万元（含违约金）。2、昆嘉公司现欠建筑商应付工程款2200万元（不含已完成工程量但还未至付款期限的工程款），另外，昆嘉公司已经收取购房户预付的诚意金1125万元。以上昆嘉公司总债务为6976.4万元。3、经双方商定，昆嘉公司同意以人民币7000万元将雍华庭整个楼盘（拟建78000平方米，现建至第10层，转让项目包括门店、住宅、地下停车场、附属工程等）转让给陈少波，本合同签订后，乙方立即付清余下转让款23.6万元给昆嘉公司。4、昆嘉公司转让给陈少波的项目包括楼盘所属的10540平方米土地（证号：博府国用[2006]第01××55号、证博府国用[2004]第01××25号），同时也包括昆嘉公司应付给建筑商但仍未至付款期限的工程款。5、本合同签订后，雍华庭所涉项目所有权属陈少波所有，但由于雍华庭项目已经以昆嘉公司名义办理土地使用权证、立项、设计、报建、预销、收取客户诚意金、签订建筑合同、纳税登记、办理抵押和被博罗县人民法院查封的事实，故该项目依法不能变更至乙方个人名下。为方便管理，双方同意陈少波指派侄子陈畅为昆嘉公司股东，并在本合同签订后即时至工商部门办理股权变更登记手续。6、本合同签订后，即办理转让项目移交。此后，甲方未经乙方许可，无权处分雍华庭任何财产。7、本合同签订之前，甲方因本转让项目所产生的债权债务，与乙方无关；本合同签订之后，因本转让项目而产生的债权债务，与甲方无关。8、本合同签订后，甲方应退的客户诚意金和按工程进度应付的工程款，全部由乙方负责并支付。9、由于乙方不具备房地产开发经营资质，故项目完工后，乙方仍以甲方名义办理有关登记备案手续等。
另查五，陈少波与昆嘉公司项目转让合同及建设工程合同纠纷一案向惠州市中级人民法院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1、确认陈少波与昆嘉公司于2011年12月22日签订的《资产转让合同》合法有效，双方应继续履行；2、确认陈少波对《资产转让合同》项下的全部资产享有优先受益权（2012年6月15日此项请求变更为确认昆嘉公司名下的“雍华庭”项目的全部资产属陈少波所有）。2012年7月26日，陈少波表示，如果法院认定《资产转让合同》无效，则其变更诉讼请求为：要求确认陈少波投入到雍华庭项目的全部资金78836091.97元和继续投入的资金对雍华庭项目的全部资金（动产、不动产）享有优先受偿权。惠州中院于2012年9月29日以（2012）惠中法民一初字第21号作出民事判决，一、陈少波在4768万元范围内对于雍华庭项目工程享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日前（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。二、被告昆嘉公司偿还2322091.97元给陈少波（陈少波为雍华庭项目垫付的税款50万元、工地电费50416.97元、退还购房者诚意金的126万元、办理预售许可证费用275675元、支付转让款23.6万元）。三、驳回陈少波其他诉讼请求。
另查六，昆嘉公司的原法定代表人黄坤钰在2012年7月18日因涉嫌挪用资金罪，被公安部门刑事拘留。昆嘉公司成立日期为1999年10月21日。2010年7月20日，昆嘉公司股东名称由黄坤钰（持股比例100%）变更为黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2010年11月29日，昆嘉公司实收资本、注册资本由500万元变更为3500万元。2011年8月16日，昆嘉公司法定代表人由黄坤钰变更为邱穗青，股东名称由黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为惠州市中鼎投资有限公司（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2011年9月5日，昆嘉公司法定代表人由邱穗青变更为黄坤钰，股东名称由惠州市中鼎投资有限公司（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2011年9月22日，昆嘉公司法定代表人由黄坤钰变更为邱穗青，股东名称由黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为惠州市中鼎投资有限公司（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2011年10月20日，昆嘉公司法定代表人由邱穗青变更为黄坤钰，股东名称由惠州市中鼎投资有限公司（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2011年12月23日，昆嘉公司法定代表人由黄坤钰变更为陈畅，股东名称由黄坤钰（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为陈畅（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。2012年1月5日，昆嘉公司法定代表人由陈畅变更为黄坤钰。2012年10月16日，昆嘉公司法定代表人由黄坤钰变更为陈伟良。2012年10月18日，昆嘉公司股东名称由陈畅（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）变更为陈伟良（持股比例95%）、何丽君（持股比例5%）。
另查七，原告提出财产保全的申请，本院裁定查封了被告惠州市昆嘉电力工程安装有限公司位于博罗县××××组火烧碑（土名）雍华庭××阁××、××号和××阁××号三套房产（查封价值1496170元）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告于2012年2月23日签订的二份《广东省商品房买卖合同》（合同编号为12010082、12010098号）及2012年5月9日签订的一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号为12030352号），无违反法律禁止性规定，依法应认定合法有效。据原告提供的《收据》已经依约履行了合同义务，双方的借款关系不影响双方自愿签订的商品房买卖合同效力。被告至今没有按照约定履行义务，原告请求被告将与原告签署的三份《广东省商品房买卖合同》向博罗县房产管理局办理合同登记备案，本院依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告翟健栋与被告惠州市昆嘉电力工程安装有限公司于2012年2月23日签订的二份《广东省商品房买卖合同》（合同编号为12010082、12010098号）及2012年5月9日签订的一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号为12030352号）有效。二、被告惠州市昆嘉电力工程安装有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内将位于博罗县××××组火烧碑(土名)雍华庭××阁××、××号、××阁××号商品房的产权证书交付给原告翟健栋；原、被告分别承担各自按规定应承担的办证税费。案件受理费18266元、保全费5000元，合计23266元，由被告承担。
当事人二审的意见
原审被告昆嘉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
主要事实和理由是：
一、被上诉人与上诉人不存在真实的商品房买卖合同关系。上诉人因资金周转困难，向被上诉人提出借款。2010年8月18日，上诉人与被上诉人签订了一份《借款合同》，合同约定由被上诉人借款100万元给上诉人，借款期限为七个月，从2010年8月18日至2011年3月20日止，月利率1%。上述借款逾期后，上诉人与被上诉人于2012年2月10日约定将100万元借款及利息496171元抵作购房款；同年2月23日，上诉人工作人员李国军与被上诉人签订了三份《商品房买卖合同》；同年5月9日，上诉人发现李国军使用私刻的：“惠州市昆嘉电力工程安装有限公司业务专用章”签订购房合同，且没有法定代表人签名和授权后，便要求李国军从被上诉人手中收回了三份《商品房买卖合同》原件。可见，被上诉人与上诉人并没有商品房买卖合同关系，被上诉人与李国军签订的三份《商品房买卖合同》系以物抵债，并不是上诉人的真实意思表示，且《广东省商品房买卖合同》原件己被上诉人收回，故双方并不存在商品房买
卖合同关系。原审人民法院判决认定：“据原告提供的《收据》己经依约履行了合同义务，双方的借贷关系不影响双方自愿签订的商品房买卖合同效力”，上诉人认为，该判决认定完全是歪曲客观事实。根据四次开庭查明，并经上诉人、被上诉人、原审第三人黄坤钰确认：1、被上诉人并无支付分文购房款，所谓的购房款，实质是借款；2、上诉人与被上诉人根本不存在并存的借贷和商品房买卖合同两种法律关系，实质是把借贷关系错误认定为商品房买卖合同关系，且被上诉人亦已确认。如果按照原审人民法院的判决，认定被上诉人与上诉人并存着借贷和商品房买卖合同两种法律关系，被上诉人己经依约履行了合同义务，支付了购房款，那么，该判决认定并无依据，因为被上诉人除有借款抵作购房款的收据之外，并没有其他无付款凭证，且被上诉人也确认借款已抵作购房款。显然，原审人民法院判决作出上述的认定，把借贷关系与商品房买卖合同关系割裂开来，歪曲客观事实，实质是偏袒被上诉人。二、即使李国军代表上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，但因损害了其他债权人的合法权利，违反了法律的强制性规定，依法应确认为无效，并予以撤销。第四次开庭时，被上诉人出具了一张上诉人同意以房抵债的收据，证明其以借款抵作购房款。根据法律的规定，在债权人均没有优先受偿权的情况下，各债权人均享有平等的受偿权，如果债务人将财产直接抵偿给其中一个债权人，则剥夺了其他债权人依法获得公平受偿的权利；就本案而言，在建筑工程价款享有优先受偿权和博罗县人民法院已判决上诉人享有土地优先受偿权的情况下，如将房屋直接抵偿，则损害了建筑工程价款优先受偿权人和土地优先受偿权人的合法权利，导致建筑工程价款优先受偿权和土地优先受偿权无法实现，并剥夺了其他债权人依法获得公平受偿的权利；如果债务人直接将房屋抵偿给其中一个债权人，将导致该债权人完全可能和债务人互相串通，将房屋进行价值不对等地抵偿，损害其他债权人的合法权利。根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，及第五十八条第一款第（四）规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”的规定，即使李国军系代表上诉人与被上诉人签订了三份《商品房买卖合同》，依法也应确认为无效。原审人民法院作出：“上诉人与被上诉人签订的三份《商品房买卖合同》，无违反法律禁止性规定，依法应认定合法有效”的判决认定，明显违反了法律的规定，剥夺了其他债权人的公平受偿权，纵容了社会上累似的债务人与抵押权人互相串通损害了其他债权人合法权益的行为。购房消费者，是指为生活消费需要购买房屋的个人或组织，依法应优先保护。但是，被上诉人并非商品房消费者，而是投资者（放贷），依法与其他债权人一样，享有平等的受偿权，而不受法律的特殊保护。三、此外，被上诉人与上诉人之间约定的高息违反了法律的强制性规定，对高息部分应依法确认为无效。2010年8月18日，上诉人向被上诉人借款100万元，至2012年2月10日不足18个月，计息496171元，折算月利率2.76分，超过银行同类贷款利率的四倍，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，依法应认定超过银行同类贷款利率四倍以上的部分无效。四、本案应依法驳回被上诉人的诉讼请求。如前所述，被上诉人与上诉人并不存在商品房买卖合同关系。因此，上诉人请求人民法院撤销原审人民法院判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
昆嘉公司补充上诉意见称：
一、原审判决与原审原告即二审被上诉人的诉讼请求不一致。原审被上诉人的诉讼请求为：判令上诉人与被上诉人签署的三份《广东省、商品房买卖合同》向博罗县房产管理局办理合同登记备案；原审判决为：上诉人应于本判决发生法律效力之日起60日内将位于博罗县××××组火烧碑（土名）雍华庭××阁××、××号、××阁××号商品房的产权证书交付给被上诉人；被上诉人、上诉人分别承担各自按规定应承担的办证税费。根据民法理论与原则，一审判决的范围应当以当事人提出的诉讼请求为依据和基础，即对当事人提出的诉讼请求进行处理，故一审判决的范围应当与当事人的诉讼请求的范围一致。本案中，被上诉入主张将商品房买卖合同向房管局办理合同登记备案，而原审判决却判定由上诉人将房产证交付至被上诉人。显然，房产证的交付行为不能等同于备案登记，更不能牵强附会地得出为房产转移登记之行为，故判决结果的法律基本属性及法律后果与诉讼请求背道而驰。同时，原审判决判令被上诉人与上诉人各自按规定承担办证费用。该判决结果显然如无源之水，无本之木。因为原审判决根本没有判令上诉人将房产转移登记至被上诉人名下之结论，仅仅将产权证书交付给被上诉人保管，既然没有判令产权转移变更登记，又何来办证税费？故原审判决超出原审诉讼请求范围。二、被上诉人提交的关键证据即《商品房订购书》及《商品房买卖合同》。存在重大瑕疵，原审对此视而不见，片面采信，以致作出错误判决，请二审法院依法予以纠正。被上诉人在一审期间提交的一份《雍华庭商品房订购书》及三份《广东省商品房买卖合同》均缺乏原件印证，其三性无法认定，根本就不能作为有效证据采信。更兼之，前述证据复印件中加盖的公章非上诉人公司公章，系所谓的业务专用章，经博罗县公安局治案大队证实该业务专用章未经备案登记，签约人李国军亦非上诉人公司法定代表人。与此同时，被上诉入持有的另外一份，重要证据即被上诉人与上诉人签订的借款合同中加盖的公章则系上诉人公司公章，签约人系上诉人公司法定代表人黄坤玉。同样为被上诉人持有的与上诉人签署的文件、公章与签约代表完全不同，且上诉人对非由公司盖章与法定代表人签名的商品房买卖合同当庭予以否认，然原审判决对此置若罔闻，不予任何评论，完全按照被坐诉入的陈述在法律上全盘认定，有偏袒之嫌。三、原审判决根据所谓的收据片面认定被上诉人已经履行支付496171元购房款的事实，严重违反关于高额利息不受法律保护的强行性规定，即被上诉人并没有完全履行收据项下的付款义务。原审查明：“上诉人与被上诉人于2010年8月18日签订《借款合同》，同年8月23日被上诉人通过银行转帐汇款100万元整，被上诉人于2010年2月10日出具收据，证明收到上诉人100万元的利息496171元整。按此推算，借款本金100万元，借款期限536日，借款利息为496171元，则实际贷款年利率为33.3%：中国人民银行公布的2010年10月至2012年2月期间的借贷周期为至3年的贷款年利率为6.1‰民间借贷最高利率为同期贷款利率的四倍即年利率为24.4%，两相比较，被上诉人按照年利率达33.3%收取的利息496171元不应受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超过此限度的，超出部分的利息不予保护”。故，原审判决对被上诉人支付购房款496171元的认定显然于法无据。四、退一步讲，即使上诉人与被上诉人之间存在真实的商品房买卖合同关系，基于前述第三条之理由，被上诉人收取的高额利息不受法律保护，其声称的支付部分购房款金额应认定为无效，即被上诉人没有按照买卖合同约定及时足额支付全部购房款，按照《商品房买卖合同》第六、七条约定：被上诉人应于2012年2月23日足额支付购房款，逾期超过60日以上，上诉人有权随时解除买卖合同，并追究被上诉人的违约责任。时至今日，被上诉人延期交付房款逾期两年有余，被上诉人自然无权再要求上诉人履行买卖合同，更何况，上诉人在原审当庭主张商品房买卖合同非真实存在。五、上诉人对外尚欠大量外债，且本案第三人陈少波对上诉人名下房产享有优先受偿权，原审判决内容剥夺了其他债权人的公平受偿权，尤其严重侵害了第三人陈少波的优先受偿权，明显有违现行法律规定。综上所述，恳请合议庭驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人翟健栋二审答辩称：原审查明的事实是客观的，适用法律是正确的，判决并没有错误之处。1、被上诉人与上诉人所形成的商品房买卖关系，是真实的合同关系，应受法律保护。从被上诉人一审提交的的商品房买卖合同、认购协议、收据，相互关联证实双方签订了商品房买卖合同。虽然上诉人使用的合同章是业务章，但是在上诉人提供给被上诉人的收据中是财务章，有上诉人财务人员的签字，财务章合法有效。上诉人也没有否认。认购合同中也有财务人员的签字，商品房买卖合同也是业务章。这三份协议相互关联，由此可认定被上诉人对于签署商品房买卖合同是知情的，对事实是表示同意的。又从李国军向被上诉人收回买卖合同并且出具加盖业务章的合同复印件给被上诉人，可看出李国军收回合同的意思表示是向房产局办理产权登记的。
原审第三人黄坤钰二审答辩称：昆嘉公司收到翟健栋借款100万元。借款合同与商品房买卖合同包括以物抵债的约定都是双方真实意思表示，在相关合同上加盖的业务章是有正式备案的，李国军的签字是有黄坤钰的授权。有黄坤钰的签名。翟健栋对昆嘉公司的民间借贷故关系，高于法律允许部分的利息是违法的，无效的，不应作为借款的利息。以物抵债的约定是附条件的。根据条件的发展，以物抵债是有效的。
原审第三人陈少波的意见与昆嘉公司一致。
二审期间，上诉人昆嘉公司提交了八份另案的裁判文书，拟证明本案案发到现在昆嘉公司对外欠债3000多万元。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，被上诉人翟健栋于2010年8月23日通过银行转账给昆嘉公司100万元作为借款，至2012年2月10日翟健栋出具《收据》收到昆嘉公司归还的借款本金100万元、利息496171元用于购买涉案三套房产时止，借款期限共为一年五个月零19日，利率已经超过人民银行同期贷款利率的四倍。
另查二，涉案三套商品房一审期间依本案被上诉人翟健栋申请已经查封保全。
另查三，二审庭审中，昆嘉公司对涉案房屋出售单价没有异议。
本院裁判理由和结果
本院认为，一审经释明，原审原告仍坚持原诉讼请求，因此本案现定为商品房销售合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：双方被上诉人与昆嘉公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效，应否继续履行。具体评述如下：
据现有证据查明的事实，被上诉人翟健栋与上诉人昆嘉公司之间于2010年8月23日曾实际发生一笔100万元的借款关系，2012年2月10日，翟健栋出具收到昆嘉公司偿还本金100万元、利息496171元合计1496171元的《收据》，并注明上述款项用于购买涉案三套房产。同日，被上诉人翟健栋与昆嘉公司签订了三份《雍华庭商品房定购书》，昆嘉公司也出具收到三套房产房款共计1496171元的三张《收据》。由于双方之间对于借款利息约定不明，由上述证据中完全一致的金额可推定，双方当时将借款本息在债务到期未按约定偿还的情况下全部转为购房款，通过履行《广东省商品房买卖合同》抵消借款的意思表示。
双方签订的《商品房定购书》，以及之后签订的《广东省商品房买卖合同》，合同内容并无违反法律法规禁止性规定，一审认定涉案三份《广东省商品房买卖合同》有效，并无不当。被上诉人翟健栋请求确认三份《广东省商品房买卖合同》有效应予支持。合同有效，双方应按《广东省商品房买卖合同》履行各自的合同义务。至于昆嘉公司提出100万元借款利息已经超过银行利率四倍，翟健栋没有完全履行付款义务的抗辩。经查，被上诉人翟健栋于2010年8月23日通过银行转账给昆嘉公司100万元作为借款，至2012年2月10日翟健栋出具《收据》收到昆嘉公司归还的借款本金100万元、利息496171元用于购买涉案三套房产时止，借款期限共为一年五个月零19日，利率确实已经超过人民银行同期贷款利率的四倍，就借款合同关系而言超过四倍以外的利息依法不应获得支持。同时，由于涉案《广东省商品房买卖合同》的购房款是源自于双方当事人之前的借款合同关系，两笔款项不可完全分割、具有延续性，因此，翟健栋已支付的购房款应认定为本金100万元，以及按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2010年8月23日起计至2012年2月10日止的利息。而涉案三份《广东省商品房买卖合同》约定涉及的房产交易总额分别为：541487元、556063元、398621元，合计1496171元，扣除依法不应支持的利息，也即翟健栋尚未支付全部购房款。故此，昆嘉公司上述抗辩理由成立，本院予以支持。但同时由于此问题仅涉及翟健栋是否已支付全部购房款全面履行付款义务，并不能以此否定合同的效力。昆嘉公司以此为由否认三份《广东省商品房买卖合同》的效力，本院不予支持。
由于被上诉人翟健栋尚未履行全部付款义务，且翟健栋一审诉讼请求仅为要求确认三份《广东省商品房买卖合同》有效，并向博罗县房产管理部门登记备案，故而一审判决昆嘉公司交付房屋产权证书给翟健栋已经超过原审原告的诉讼请求范围，本院依法予以纠正。至于涉案三份《广东省商品房买卖合同》是否继续履行、如何履行，不属于本案审理范围，当事人可协商解决或依法另行解决。
原审第三人陈少波应为无独立请求权第三人，结合一审的判项，依法其不具有上诉权，对其预交的上诉费本院予以退回。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉主张有理部分，本院予以支持，无理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院（2012）惠博法民一初字第1102号民事判决第一判项及诉讼费负担部分。
二、撤销广东省博罗县人民法院（2012）惠博法民一初字第1102号民事判决第二判项。
三、上诉人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向博罗县房产管理部门申请办理合同编号分别为12010082、12010098、12030352的三份《广东省商品房买卖合同》的登记备案手续。
本案二审案件受理费人民币18266元，由上诉人惠州市昆嘉电力工程安装有限公司负担10266元，由被上诉人翟健栋负担8000元。原审第三人陈少波所预交的上诉费18266元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 曾 莹
二〇一五年四月十三日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第八十二条在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。