四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第937号
上诉人（原审被告）成都中鹏房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区苏坡乡政府五楼501-508号。
负责人曾骁，总经理。
委托代理人任洪（特别授权），四川彰明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司，住所地：四川省成都市新津县花源镇兴源路256号。
负责人曾骁，总经理。
委托代理人任洪（特别授权），四川彰明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹新友，男，汉族。
委托代理人蒋昊（特别授权），四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李文萍，女，汉族。
委托代理人蒋昊（特别授权），四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
上诉人成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）、成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司（以下简称中鹏公司新津分公司）与曹新友、李文萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2014)成民初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人中鹏公司、中鹏公司新津分公司的委托代理人任洪，被上诉人曹新友、李文萍的委托代理人蒋昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2010年8月12日，中鹏公司与曹新友签订《“南洋国际庄园”第XX栋预订购房协议》（以下简称《预订购房协议》），双方约定，曹新友以一次性付款方式按套计价购买中鹏公司开发的位于四川省新津县花源镇“南洋国际庄园”第XX栋商品房；曹新友在签订《预订购房协议》当日向中鹏公司支付购房定金200万元，在2010年9月30日前支付余下定金100万元；中鹏公司在2013年6月30日前办理完毕国有土地使用权证的分割登记手续，如因中鹏公司原因逾期，中鹏公司按曹新友累计付款总额的5%向曹新友支付违约金。协议签订当日，曹新友按中鹏公司的指示支付了首期定金200万元。
2010年11月23日，中鹏公司新津分公司与曹新友、李文萍签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：曹新友、李文萍购买“南洋国际庄园”第XX栋房屋，套内建筑面积为459平方米，该商品房的总价款为680万元；曹新友、李文萍采取一次性付款的方式付款；中鹏公司新津分公司应当在2011年3月31日前向曹新友、李文萍交付房屋；逾期交房超过30日后，曹新友、李文萍要求继续履行合同的，合同继续履行，在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中鹏公司新津分公司按日计算向曹新友、李文萍支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内支付违约金；中鹏公司新津分公司应当在2011年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因中鹏公司新津分公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，中鹏公司新津分公司按已付款总额的5%向曹新友、李文萍支付违约金；曹新友、李文萍委托中鹏公司新津分公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因中鹏公司新津分公司的责任，曹新友、李文萍未能在商品房交付之日起270日内取得房屋所有权证书的，按已付款总额的5%向曹新友、李文萍支付违约金。合同签订后，曹新友、李文萍按照合同约定支付了全部购房款。
2013年5月2日，曹新友致函中鹏公司及中鹏公司新津分公司，该《询问函》中载明“本人于2010年与贵公司签订合同，购买贵公司开发的南洋国际庄园XX幢房屋，购房款已经按照合同约定支付完毕，但贵司未按约定办理房屋交付和办证。本人也曾与贵司人员电话联系，请求告知相关进度情况，但贵司并未予以回复。为此，特再次请贵司书面告知：房屋交付的准备情况和时间安排；房屋办证的进度情况。以便本人做好相关安排，更好协助贵司的工作”。
案涉房屋至今没有交付，也没有取得房屋所有权证及国有土地使用权证。
原审法院认为，曹新友、李文萍与中鹏公司及中鹏公司新津分公司签订的《预订购房协议》及《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规范，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的权利义务。
合同签订以后，曹新友、李文萍按照合同约定支付了购房款，中鹏公司新津分公司即应当按照合同约定在2011年3月31日前向曹新友、李文萍交付房屋。诉讼中，中鹏公司及中鹏公司新津分公司认为涉案房屋至今没有交付的原因是该公司多次通知曹新友、李文萍收房，曹新友、李文萍故意不接收房屋，造成房屋逾期交付的事实，但中鹏公司及中鹏公司新津分公司没有提供证据证明该公司通知了曹新友、李文萍收房的事实，因此，对中鹏公司及中鹏公司新津分公司的该主张，原审法院不予采信。原审法院认为，双方约定的逾期交房的违约金计算方法并未过分高于实际损失，中鹏公司及中鹏公司新津分公司请求调减违约金的理由不能成立，中鹏公司新津分公司应当按照合同约定按日计算向曹新友、李文萍支付全部已付款万分之五的违约金。
根据双方的合同约定，中鹏公司新津分公司应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；在2013年6月30日前办理完毕国有土地使用权证的分割登记手续；但该公司至今没有完成上述义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的两份合同约定，前述三项违约责任均为按已付款总额的5%支付违约金，原审法院认为，前述违约金均明显高于曹新友、李文萍因该违约行为造成的实际损失，原审法院依法予以调减。双方在合同中约定，中鹏公司新津分公司应当在商品房交付之日起270日内取得房屋所有权证书，诉讼中，中鹏公司及中鹏公司新津分公司主张，因房屋尚未交付，因此办理房屋产权证的时间尚未届满，故公司没有违约。原审法院认为，双方在合同中约定办理房屋所有权证书的时间应当结合合同约定的交房时间予以确认，即应从2011年3月31日起算在270日内取得房屋所有权证书，因此，中鹏公司新津分公司已经逾期办理房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任，双方约定的违约金均明显高于曹新友、李文萍因该违约行为造成的实际损失，原审法院依法予以调减。
中鹏公司新津分公司系中鹏公司的分支机构，因此中鹏公司应当与其一并承担对外的民事责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、中鹏公司与中鹏公司新津分公司在原判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍从2011年4月1日起至房屋实际交付时止的逾期交房违约金（每日按全部已付款680万元的万分之五计算）；二、中鹏公司与中鹏公司新津分公司在原判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理初始登记的违约金10万元；三、中鹏公司与中鹏公司新津分公司在原判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理国有土地使用权证的违约金10万元；四、中鹏公司与中鹏公司新津分公司在原判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理房屋产权转移登记的违约金10万元；五、驳回曹新友、李文萍的其他诉讼请求。如未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42704元，诉讼保全费5000元，均由中鹏公司与中鹏公司新津分公司负担。
中鹏公司、中鹏公司新津分公司上诉称：一、根据中鹏公司与曹新友签订《预订购房协议》内容反映，涉案房屋是经验收合格的现房，并且涉案房屋用于融资借款抵押备案，曹新友、李文萍履行交款义务，中鹏公司、中鹏公司新津分公司解除融资抵押备案，然后将房屋备案至曹新友、李文萍名下，即可交房，曹新友、李文萍明知这一事实，中鹏公司、中鹏公司新津分公司多次打电话要求曹新友、李文萍交接房，曹新友、李文萍却以节约物管费为由，不来接受房屋。故，逾期交房的责任不全在中鹏公司、中鹏公司新津分公司，双方均有过错。二、关于办理房产证和土地证的问题，由于一审中双方交房的时间没有确定，曹新友、李文萍也没有办理授权委托书，没有委托，中鹏公司、中鹏公司新津分公司无法办理房产证和土地证，逾期办证的责任不能让中鹏公司、中鹏公司新津分公司承担。三、中鹏公司、中鹏公司新津分公司已经对涉案房屋办理了预告登记，预告登记就是初始登记，中鹏公司、中鹏公司新津分公司不应承担逾期办理初始登记的违约责任。四、双方约定的逾期交房的违约金过高，按原审判决以680万元为基数，每日万分之五计算，违约金高达5678000元，而曹新友、李文萍实际损失仅为利息损失，故，违约金应调整为按同期银行贷款利息计算，再上浮30%。违约金的计算时段应从2011年4月1日算至2014年6月14日。综上所述，请求判令：1.撤销原审判决；2.逾期交房违约金按过错比例承担，违约金计算时间为2011年4月1日至2014年6月14日。
曹新友、李文萍答辩称：一、中鹏公司、中鹏公司新津分公司提出的现房和期房不影响双方的合同，其提交的证据不能证明曹新友、李文萍为了节约物管费而不来办理交接房手续。二、中鹏公司、中鹏公司新津分公司并未要求曹新友、李文萍提供任何委托办理产权证的手续，事实上是中鹏公司、中鹏公司新津分公司延迟办理了产权证，且至今为止中鹏公司、中鹏公司新津分公司也未为曹新友、李文萍件办理涉案房屋的产权证。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审理查明，除中鹏公司、中鹏公司新津分公司对“案涉房屋至今没有交付”有异议外，双方当事人对原审法院查明的其余事实均无异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明，双方确认涉案房屋已于2014年6月14日办理了交付手续。
在二审举证期限内，中鹏公司、中鹏公司新津分公司向本院提交以下五组证据：
1.“南洋国际庄园”第XX栋房屋的《竣工验收报告》，拟证明涉案房屋于2009年1月18日竣工验收合格，已具备交房条件；2.《新津县房产管理局房屋所有权预告登记受理通知单》及预告登记收费发票一张，通知单中载明：房屋所有权预告登记时间为2010年11月25日，登记申请人信息为失去方中鹏公司新津分公司，取得方曹新友、李文萍，拟证明中鹏公司、中鹏公司新津分公司已完成了涉案房屋的预告登记，按合同约定，预告登记已完成，未违约；3.《收房通知书》及邮政快递单，拟证明中鹏公司、中鹏公司新津分公司于2014年5月10日向曹新友发出收房通知，要求其于2014年6月30日前来收房；4.《房屋验收登记表》一张，拟证明曹新友于2014年6月14日到房屋现场对涉案房屋进行现场验收，并同意物管费从2014年6月15日起算，涉案房屋已交付；5.《南洋国际庄园收房确认书》一张，拟证明曹新友签字确认已收到涉案房屋，逾期交房违约金计算时间应截止到2014年6月14日。曹新友、李文萍质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为房屋竣工验收与是否交房是两个行为，没有联系；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据没有房管局的印章，而且仅是预告登记，原审判决并未判决预告登记的违约责任；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为没有曹新友、李文萍的签字，即使是真实的，也是2014年5月13日才向曹新友发出的，2014年6月14日收的房。对证据4、5的真实性予以认可。本院认证意见为：涉案房屋虽经过竣工验收，但并未按约交付，故不能证明中鹏公司、中鹏公司新津分公司的观点，本院对证据1不予采信；曹新友、李文萍并不否认涉案房屋进行了预告登记，对证据2的真实性本院予以确认，对其关联性将结合其他证据综合予以认定；证据3、4、5均可以证明涉案房屋已于2014年6月14日交付至曹新友，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本案争议焦点为：中鹏公司、中鹏公司新津分公司是否应承担违约责任。
本院认为：
中鹏公司、中鹏公司新津分公司与曹新友、李文萍签订《预订购房协议》及《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。《商品房买卖合同》约定中鹏公司新津分公司应当在2011年3月31日前向曹新友、李文萍交付涉案房屋，在曹新友、李文萍已按约履行了交付房款义务后，中鹏公司新津分公司就应按合同约定的时间履行交付涉案房屋的义务。双方已确认涉案房屋交付时间为2014年6月14日，中鹏公司新津分公司已逾期交房，应按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约责任为中鹏公司新津分公司按日计算向曹新友、李文萍支付全部已付款万分之五的违约金，该约定并未过分高于曹新友、李文萍的实际损失，原审法院认定中鹏公司、中鹏公司新津分公司按日支付曹新友、李文萍全部已付款万分之五的违约金并无不当，本院予以维持。中鹏公司、中鹏公司新津分公司认为双方约定违约金过高应予以调减的理由不能成立，本院不予支持。中鹏公司、中鹏公司新津分公司上诉认为其多次通知曹新友、李文萍办理房屋交接手续，曹新友、李文萍均以节约物管费为由未来办理，逾期交房的责任应由双方按比例分担。因中鹏公司、中鹏公司新津分公司无证据证实其通知过曹新友、李文萍办理交房事宜，其主张逾期交房责任由双方分担的理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算时间问题，双方在二审庭审中认可从2011年4月1日起计算至实际交房日2014年6月14日止，双方的确认符合本案实际，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院对逾期交房违约金的计算时间予以确认。
《商品房买卖合同》关于初始登记的约定为中鹏公司新津分公司应在2011年6月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如逾期则按已付款总额的5%支付违约金；关于涉案房屋权属转移的约定为曹新友、李文萍同意委托中鹏公司新津分公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如中鹏公司新津分公司未在交房之日起270日内取得房屋所有权证，则按已付款总额的5%支付违约金；《预订购房协议》关于办理《国有土地使用权证》的约定为2013年6月30日前中鹏公司新津分公司办理完涉案房屋《国有土地使用权证》的分割登记手续，如逾期则按已付款总额的5%支付违约金。根据查明的事实，中鹏公司、中鹏公司新津分公司至今未完成合同约定的上述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同约定的上述三项违约责任均已明显高于曹新友、李文萍实际的损失，原审法院酌情予以调减为每项违约金10万元并无不当，本院予以维持。中鹏公司、中鹏公司新津分公司上诉认为其已进行了预告登记，预告登记就是初始登记，且曹新友、李文萍没有委托其办理房产证及土地使用证，中鹏公司、中鹏公司新津分公司不应承担上述三项违约责任。本院认为，首先，预告登记与初始登记并非同一概念，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记是当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的初始登记应系中鹏公司新津分公司为整个项目办理的权属登记，并非预告登记。其次，《商品房买卖合同》中已明确曹新友、李文萍同意委托中鹏公司新津分公司为其办理涉案房屋权属转移登记，并非中鹏公司、中鹏公司新津分公司所称的没有委托其办理房屋权属转移登记，且双方在诉讼中，中鹏公司、中鹏公司新津分公司仍不能为曹新友、李文萍办理房产证及土地使用证。综上，中鹏公司、中鹏公司新津分公司关于不承担逾期办证违约责任的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。但因诉讼中涉案房屋已于2014年6月14日交付，中鹏公司、中鹏公司新津分公司上诉主张违约金计算至2014年6月14日的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第653号民事判决第二、三、四、五项，即“二、成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司在本判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理初始登记的违约金10万元；三、成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司在本判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理国有土地使用权证的违约金10万元；四、成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司在本判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍逾期办理房屋产权转移登记的违约金10万元；五、驳回曹新友、李文萍的其他诉讼请求。”；
二、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第653号民事判决第一项，即“成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司在本判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍从2011年4月1日起至房屋实际交付时止的逾期交房违约金（每日按全部已付款680万元的万分之五计算）”；
三、成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司在本判决生效之日起30日内支付曹新友、李文萍从2011年4月1日起至2014年6月14日止的逾期交房违约金（每日按全部已付款680万元的万分之五计算）。
本案二审案件受理费42704元，由成都中鹏房地产开发有限公司与成都中鹏房地产开发有限公司新津分公司负担4万元，曹新友、李文萍负担2704元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘小玫
代理审判员 刘 云
代理审判员 刘维秋
二〇一六年一月四日
书 记 员 胡 晓