安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初5783号原告：安徽朗洁物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路（新天地中央广场1809室），统一社会信用代码9134040076479244XC(1-1)。法定代表人：程家荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛祝雁，安徽志同律师事务所律师。被告：雷怀安，男，1956年5月1日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市。原告安徽朗洁物业管理有限公司(以下简称朗洁物业公司)与被告雷怀安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朗洁物业公司的委托诉讼代理人盛祝雁到庭参加诉讼，原告朗洁物业公司的法定代表人程家荣、被告雷怀安经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朗洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业服务费828元，违约金3478元，合计4306元（2013年11月18日-2017年9月18日）；2.被告承担本案全部费用。事实和理由：原告与淮南市腾龙房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，并进入淮南康安家园小区，为小区提供物业管理服务。原告对小区的维护投入了大量的人力、物力，已经尽到物业管理与服务的义务，但被告却不履行相应支付物业服务费的义务。从2013年11月始至今，被告一直拖欠物业服务费。经多次催缴未果，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。雷怀安未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷怀安系淮南市康安家园小区37号楼109室房屋的业主。2010年11月18日，朗洁物业公司与雷怀安签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：朗洁物业公司提供康安家园小区前期物业管理服务，物业服务管理费为0.27元∕㎡∕月，合同期限自双方签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理服务协议之日止。合同第七条管理服务费约定：物业管理服务费为半年一交，也可一年一交。每次缴纳费用时间为1月1日-15日、7月1日-15日，如逾期未交，乙方（业主）应按物业服务费日3‰的标准向甲方（物业公司）支付违约金。合同第九条约定：一、乙方违反本协议，使甲方未达到约定的物业管理服务目标或造成甲方经济损失，甲方有权要求乙方限期改正，并承担相应责任。二、甲方违反本协议，未达到约定的管理服务目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任。合同同时约定有双方权利义务、物业管理服务质量等内容。合同生效后，朗洁物业公司对康安家园小区提供了前期物业管理服务。雷怀安从2013年11月开始至今未按时交纳物业服务费用，遂成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朗洁物业公司与雷怀安签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。朗洁物业公司依据该协议对康安家园小区提供了前期物业管理，雷怀安应当缴纳物业服务费用。本院认为，物业服务费系物业公司用于维持正常经营并提供日常维修、养护、清理等公共服务的主要资金来源，业主拒交物业服务费影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然损害其他按时缴纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业服务质量的下降而拒交物业服务费，最终影响到小区正常的物业管理服务。经查明，康安家园小区物业服务管理费为0.27元∕㎡∕月，基于实际维护成本和行业资质标准考虑，不宜对物业公司苛以过多职责。故，雷怀安拒交物业服务费的证据不充分且理由不能成立。本院从公平角度出发，对于朗洁物业公司要求雷怀安支付物业服务费828元的诉讼请求，依法予以支持；对于朗洁物业公司违约金的主张，因物业公司提供的公共服务存在瑕疵，依据协议第九条的约定，本院依法不予支持。朗洁物业公司作为物业服务企业，应努力提升自身服务质量，提供业主满意的物业服务，达到物业公司与业主的互信和双赢。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，判决如下：（2017）被告雷怀安于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽朗洁物业管理有限公司物业服务费828元；（2017）驳回原告安徽朗洁物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由雷怀安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  崔化冰人民陪审员  胡 涛人民陪审员  崔 英二〇一七年十一月二十八日书 记 员  马晓宁附１：本案证据目录一、朗洁物业公司提交证据和证明目的如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格。2.被告身份复印件，证明被告主体资格。3.原告物业公司资质证书、物业费收费标准，证明原告具有相应资格及收取物业费的标准。4.业主签约页，交房通知书，证明被告已经入住原告服务的小区，成为原告服务小区的业主。5.前期物业服务合同、前期物业管理服务协议，证明原被告协商签订了物业服务管理协议，约定了双方权利义务，明确规定了物业费的收费标准0.27/平方米，半年或一年一交，否则承担违约金。6.书面催缴单，证明被告未按时交纳物业费，原告已经按时催缴。（2017）雷怀安未提交证据。附２：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。