北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15118号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京优菜网科技有限公司。
法定代表人丁景涛，总经理。
委托代理人刘松山，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人赵亚愚，男，1971年7月16日出生，北京优菜网科技有限公司经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张淑丽，女，1960年7月19日出生。
委托代理人浦运伟（张淑丽之夫），1955年9月4日出生。
委托代理人陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。
上诉人北京优菜网科技有限公司（以下简称优菜网公司）因与被上诉人张淑丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年6月，优菜网公司诉至原审法院称：我公司与张淑丽协商一致于2013年3月19日签订房屋租赁合同，约定张淑丽将北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我公司，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，租金每月500535元。合同生效后，我公司向张淑丽支付了押金101070元，并依约支付了房租。2014年2月26日，在房屋租赁期限届满前一个月，我公司向张淑丽发出房屋租赁期满不再续租告知书，并请求张淑丽按时返还押金，但租赁期限届满后张淑丽拒绝返还剩余押金。故诉至法院，要求张淑丽返还押金50535元并支付押金滞纳金（自2014年4月1日起至实际给付之日止，每日按252.68元计算）。
张淑丽答辩并反诉称：根据双方合同约定，优菜网公司存在违约行为，押金在优菜网承担违约赔偿责任后没有剩余，故不应返还押金；优菜网公司提出的滞纳金请求没有合同依据，应不予支持。故我提出反诉，由于优菜网公司延迟支付租金，故要求优菜网公司向我支付拖欠的租金50535元，支付逾期付款滞纳金（自2013年12月24日起至实际给付之日止，按每日252.68元计算），支付违约金101070元。
针对反诉，优菜网答辩称：双方合同约定支付方式为押二付三，我公司已按约定支付。合同到期前30日我公司提出了不再续租，押金本身可以抵扣租金。我公司向张淑丽支付租金，到期后张淑丽再向我公司退还押金很麻烦，双方协商以押金抵扣租金。我公司最后一个月的房租已经支付，张淑丽在此前没有提出承担违约责任的请求，依据最高院的解释，无需再承担违约责任。并且民法中赔偿责任都是填补原则，事实上，张淑丽没有实际损失，所以被告反诉请求没有事实依据。张淑丽没有依据合同单方解除合同，故也不应适用解除合同情况下的违约责任。押金责任明显违背了民法的原则，应是无效条款。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。优菜网公司与张淑丽签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同项下之权利义务。优菜网公司应依约向张淑丽支付租金，根据双方合同约定，优菜网公司逾期支付租金达7日，张淑丽即具备了单方解约权，单方解约权的行使取决于张淑丽，本案中张淑丽未行使单方解约权并非意味着张淑丽放弃合同约定的承租人违约情形下向承租人主张相当于押金数额违约金的权利，优菜网公司主张的张淑丽未行使单方解约权，故不应适用违约金条款的答辩意见法院不予采纳。本案中，优菜网公司应于2013年12月24日前交纳2014年1月1日至2014年3月31日的租金共计151605元，但优菜网公司实际于2014年1月、2月分别交纳的50535元，支付时间与金额均不符合合同约定，应承担违约责任。至于优菜网公司所称双方曾就以押金折抵最后一个月租金一事达成一致故不应再支付租金的意见，现有证据不足，法院不予采信。根据双方合同约定，房屋租赁押金可用于抵扣优菜网公司应承担的违约赔偿责任，故法院对于优菜网公司主张返还押金的请求与张淑丽主张违约金的请求，法院一并予以处理。优菜网主张的滞纳金，没有事实法律依据，法院不予支持。张淑丽主张优菜网支付2014年3月1日至2014年3月31日的租金请求，合法有据，法院予以支持。至于张淑丽主张的逾期付款滞纳金，双方合同中对于滞纳金的约定为未达解除情形下优菜网公司未按时付款的违约责任，现优菜网公司的违约情形已达解除情形，且张淑丽已主张了违约金，故不应再重复主张，对于此项请求法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月18日作出判决：一、优菜网公司于本判决生效后十日内支付张淑丽租金五万零五百三十五元；二、驳回优菜网公司的全部诉讼请求；三、驳回张淑丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，优菜网公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。优菜网公司认为最后一期租金的支付虽然违反了合同约定，但已得到张淑丽的同意，从押金中抵扣，本案所涉租金其已于诉讼前全部支付完毕，故其并未违约；双方合同约定的违约金过高，应当予以减少；张淑丽没有实际损失，原审不应判定其承担违约责任，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回张淑丽的反诉请求。张淑丽同意原审判决。
经审理查明：2013年3月19日，张淑丽（出租人，甲方）、优菜网公司（承租人，乙方）与北京柏盛联行房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋，租赁用途为办公，租赁期限为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日，每月租金为50535元；支付方式为押二付三，各期租金提前7日支付；押金为101070元，租赁期满或合同解除合同，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的，2.……；乙方有上述约定情形之一的，应按押金的100%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约支付租金但未达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日租金的千分之五标准向对方支付滞纳金。
合同签订后，双方开始履行。张淑丽向优菜网公司交付了房屋，优菜网公司于2013年3月29日向张淑丽支付了三个月租金151605元、押金101070元；优菜网公司于2013年6月27日向张淑丽支付了三个月租金151605元；优菜网公司于2013年9月24日向张淑丽支付了三个月租金151605元；优菜网公司于2014年1月9日向张淑丽支付了一个月租金50535元；优菜网公司2014年2月12日向张淑丽支付了一个月租金50535元。
2014年2月26日，优菜网公司向张淑丽发送了房屋租赁期满不再续租告知书，告知张淑丽到期后不再续租，并要求张淑丽按时归还房屋押金。
优菜网公司称双方曾经协商过以押金抵扣2014年3月1日至2014年3月31日的租金，张淑丽对此不予认可，并称双方曾经协商过续租事宜，后优菜网公司反悔，对其出租造成了损失。
本院审理中，优菜网公司称其于2014年3月5日搬离涉案房屋并将房屋钥匙交给了张淑丽，张淑丽于收到钥匙后并于合同约定的租期到期前将涉案房屋又出租给了新的租户。张淑丽认可优菜网公司在合同到期前即将涉案房屋钥匙交给其，并称其在收到钥匙后将涉案房屋又出租给了新的租户。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、网上银行电子回单、及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，优菜网公司与张淑丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。该合同中，双方约定了违约的情形，并约定违约金为100%押金，该约定违约金数额适当，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合常理，故合法有效；当出现违约情形时，违约方应依照合同约定承担相应的违约责任。依照合同约定，优菜网公司应于2013年12月24日前交纳最后一期租金，但优菜网公司实际于2014年1月、2月分别交纳各50535元，故优菜网公司关于最后一期租金的支付违反了双方合同约定，应依合同约定承担相应的违约责任。优菜网公司主张最后一期租金的分期支付，包括最后一期租金从押金中抵扣，得到了张淑丽的同意，但其未充分举证予以证明，故优菜网公司的该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信。张淑丽反诉主张优菜网公司承担违约责任并支付违约金，理由正当，于法有据，应予支持。因合同约定房屋租赁押金可用于抵扣优菜网公司应承担的违约赔偿责任，故原审将房屋租赁押金抵扣优菜网公司应负担的违约金，并无不当。因房屋租赁押金抵扣违约金后已无剩余，故优菜网公司还应依合同约定支付尚未支付的最后一个月即2014年3月份的租金。
根据双方当事人的陈述，优菜网公司于合同到期前搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还给张淑丽，张淑丽在收到房屋钥匙后，又将房屋出租给了新的租户。根据已查明的事实，优菜网公司于2014年2月26日向张淑丽发送了房屋租赁期满不再续租告知书，优菜网对于涉案房屋在剩余租期内仍可享有及行使相应权利；但其后优菜网公司于合同到期前主动搬离并将涉案房屋钥匙交还给张淑丽，故对于涉案房屋，应视为优菜网公司已主动放弃了自其交还房屋钥匙后的合同剩余租期内的相应权利；因此，张淑丽在收到优菜网公司交还的涉案房屋钥匙后，对于涉案房屋可以行使处分权，其随后将涉案房屋出租给新的租户，并无不妥。原审法院的其他处理亦无不当。
综上，优菜网公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费756元，由北京优菜网科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费2195元，由北京优菜网科技有限公司负担538元（张淑丽已交纳，北京优菜网科技有限公司于本判决生效后7日内给付张淑丽），由张淑丽负担1657元（已交纳）；二审案件受理费1063元，由北京优菜网科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 王锦强
二〇一四年十二月五日
书 记 员 陆九阳