景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠民一初字第276号
原告：冯满风，女，1974年2月15日出生，汉族，江西省人，住江西省。
原告：邹萍，女，1973年3月25日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省。
两原告委托诉讼代理人：姚永平、胡丹萍，江西立宇律师事务所律师。
被告：余斌，男，1975年9月5日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省。
被告：程文华，男，1978年9月11日出生，汉族，江西省人，住江西省。
委托诉讼代理人：黄经明，江西景鉴律师事务所律师。
原告冯满风、邹萍诉被告余斌、程文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人、被告程文华委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告余斌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯满风、邹萍向本院提出诉讼请求：一、于2014年7月1日解除两原告与两被告之间签订的《承租房屋合同书》；二、两被告赔偿两原告经济损失人民币70万元；三、两被告退还两原告押金人民币15000元；四、本案诉讼费由两被告承担。本案在审理过程中，两原告将本案诉请变更为：一、确认两原告与两被告之间签订的《承租房屋合同书》于2014年7月1日予以解除；二、两被告赔偿两原告经济损失人民币1370907元；三、两被告双倍返还两原告押金人民币3万元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告与两被告于2010年5月8日签订了一份《承租房屋合同书》。该合同约定：两被告将其位于景德镇市××厂林荫路26号的房屋一楼店面一间及二楼整体共600平方米出租给两原告用于开办幼儿园使用，房屋押金15000元，租期为十年，租金按月支付，前五年每月5000元整，后五年每月6000元整。两原告承租的一楼店面不到20平方米，是幼儿园的临街门面和通往二楼的通道，两原告教学和办公场所设在二楼。两原告承租该房屋后，就着手准备相关事宜。随后，原告冯满风办理了江西省幼儿园许可证，其为该幼儿园法定代表人，幼儿园名称为凤凰幼教中心。通过两原告近4年的努力，该幼儿园已有管理人员13名，幼教儿童130多名。
在租赁期间，两原告一直遵守合同约定，也按时足额支付房租，然而，在2014年3月30日，被告方指使数位泥工将两原告所承租的一楼店面通道及通往二楼的楼梯完全砸毁，致使幼儿园近150名人员无法正常出入，只能从后面狭窄的消防通道勉强进出，给幼儿园工作人员及130多名幼教儿童的人身和财产带来了极大的安全隐患和威胁。两原告发现该情况后，于当日向景德镇市新厂派出所报案，同时多次与被告程文华进行协商，要求被告程文华恢复该楼梯和通道，确保幼儿园能正常经营。可被告没有解决事端的意愿，而且要求房租涨到原先的两倍以上，如果两原告不同意，被告表示将收回出租房屋。
被告的行为损毁了承租标的物，影响了两原告的正常经营及人身财产安全。对此，很多学生家长表示出对孩子安全的担忧，并指出如果该问题得不到有效解决，会退学或转学。这给两原告的经济利益带来了巨大的损失，使得两原告多年来苦心经营所积累的良好声誉和社会影响力大为降低。因被告的违约行为致使两原告开设的幼儿园蒙受巨大损失，使得两原告的合同利益难以保障，合同目的无法实现，且两原告与被告协商多次，但均未果。
原告冯满风、邹萍在举证期限内提交如下证据：一、原告冯满风、邹萍的身份证复印件各一份；二、《承租房屋合同书》一份；三、《江西省幼儿园办园许可证》及《证明》各一份；四、房屋租金收据一组；五、照片一组及2014年4月1日出版的瓷都晚报A05版报道一份；六、EMS快递单两份及《房屋租赁合同解除通知书》一份；七、2012年9月-2014年4月，两原告收入与支出经济收益表、收入统计表、支出凭证一组；八、景德镇市珠山区民办智多星幼儿园、景德镇市珠山区民办九九九风云幼儿园、景德镇市珠山区民办竟成镇中心幼儿园出具的证明三份；九、被告程文华与案外人签订的《承租房屋合同书》及景德镇市珠山区鑫浓咖啡厅个体信息表各一份；十、《转让协议》一份。原告冯满风、邹萍当庭提交：景德镇市景价价格事务所出具的景价估字（2014）第9号《财物价格评估报告书》一份及评估发票一组。
被告余斌未到庭参加诉讼，但其在本院于2015年6月25日及2015年11月12日所作的《民事谈话笔录》中辩称，本案所涉的《承租房屋合同书》上甲方处的“余斌”二字不是其书写的，“程文华”三字其不清楚是谁签的；另该合同书后面出现的收条上今收人处的“余斌”二字不是其书写，收条上的其他字迹其亦表示不清楚是谁写的。签该份合同时，其与其的父亲余承相在场。另涉案房租，其并未收取过，都是程文华和他的妻子余姬收取的。另关于涉案租赁房屋，是其与程文华两人共同出资购买的，但办理该房屋产权证时，是办理在程文华一人名下，后其于2013年12月将其持有的涉案房屋份额转让给了程文华，故其对事后所发生的事情并不知情。
被告余斌在举证期限内未提交证据。
被告程文华辩称，凤凰幼儿园开办人是“冯满凤”，而非本案原告冯满风，且冯满风与邹萍在涉案合同上没有注明身份证号或附有身份证复印件，故对冯满风及邹萍作为本案原告提起诉讼的主体资格提出异议；另程文华与余斌在涉案合同中都没有签过名，不是本人所签名的合同是无效合同，两原告作为完全民事行为能力人，在明知合同不是当事人本人所签名的情况下，仍签订涉案合同，其自身亦应有过错。另程文华是涉案房屋的唯一产权人，余斌没有合格的出租人身份资格。两原告所提交的办园许可证中载明办园期限为3年，故签订十年的合同时无效的。从两原告提交的解除合同通知书中所注内容上可以看出，两原告的诉请是不能成立的，解除合同是两原告主动提出的，两原告称程文华实施了违约行为但其未提交证据加以证明，两原告于2014年5月18日发出解除通知，至两原告自认的合同解除日，即2014年7月1日，可以证实凤凰幼儿园仍在正常开办中。两原告在该份通知书中称“寻找合适的经营场所”，这就不影响经营，能继续经营就不存在财产损失。综上，被告程文华请求法院判决驳回两原告对其的诉讼请求。
被告程文华在举证期限内未提交证据。
经审理查明，位于景德镇城区林荫路××楼××序号4190房屋的权利人系程文华，其于2010年1月就上述房屋的权属办理登记手续。
2010年5月8日，冯满风、邹萍与程文华亲属余承相就位于景德镇市××厂林荫路26房屋的租赁事宜签订《承租房屋合同书》，合同约定：……冯满风、邹萍承租该处房屋下面店面一间和二楼整体600平方，每月房屋租金为5000元整，按月交纳租金；本协议租期为十年，前五年租金为每月5000元，后五年租金为每月6000元；承租期间，冯满风、邹萍交押金15000元，冯满风、邹萍应提前5天交纳下次的租金，如拖延7天未交租金，余斌、程文华有权终止合同并收回房屋，押金不退给冯满风、邹萍，一切损失由冯满风、邹萍自负……。
同日，余斌、程文华亲属余承相出具收条一份，内容为：今收到邹萍老师房租押金15000元整，此据。今收人：余斌，落款时间：2010年5月8日。上述押金的收取人系余斌、程文华亲属余承相。
亦于同日，即2010年5月8日，余斌、程文华亲属余承相向冯满风、邹萍出具收据一份，即收悉房租5000元。后在涉案合同履行过程中，程文华亲属余姬分别向冯满风、邹萍出具过房租收据，另程文华亦分别于2014年3月8日及4月11日向冯满风、邹萍出具过房租收据。余斌从未向冯满风、邹萍收取过房租。
冯满风、邹萍承租涉案房屋，系用于开办幼儿园所需。2011年5月9日，景德镇市珠山区教育区亦向冯满风颁发《江西省幼儿园办园许可证》，2014年4月16日，景德镇市珠山区教育局教育管理办公室亦出具证明一份，即证实：由珠山区教育局颁发的《江西省幼儿园办园许可证》，由于笔误，法人代表错写成冯满凤，应为冯满风。
2013年4月12日，邹萍与程文华亲属余姬签订《转让协议》一份，即向余姬支付收回借于余姬节假日经营的补习时间转让费20000元（含两台挂顶空调），节假日幼儿园使用。
因程文华改造涉案房屋，冯满风、邹萍向媒体反映情况，故2014年4月1日，瓷都晚报出版的A05版的一份报道中（标题为“凤凰幼儿园楼道被房主强拆”）载明，凤凰幼儿园：房东违约，强拆楼道；房主：合同并非本人签订，合约不生效；银行：积极配合协商等内容。
2014年5月18日，冯满风、邹萍向余斌、程文华发出《房屋租赁合同解除通知书》，该通知书载明：……2014年3月30日，因余斌、程文华单方面占用冯满风、邹萍承租的一楼店面及砸毁通往二楼的楼梯通道，并把冯满风、邹萍承租的一楼店面出租给了九江银行，且告知不会退回一楼店面及修复通往二楼楼梯通道，同时还要求提高租金，余斌、程文华之行为违反了合同的约定，现冯满风、邹萍要求解除双方的房屋租赁关系；基于社会责任保障幼儿学习的完整性及重新寻找合适的经营场所需要时间，冯满风、邹萍要求《承租房屋合同书》继续履行至2014年6月30日，租金按照合同约定的金额支付至2014年6月30日。诉争双方签订的《承租房屋合同书》于2014年7月1日解除；余斌、程文华违反合同约定，单方面变更合同的行为，已构成违约。因余斌、程文华违约给冯满风、邹萍造成的损失，冯满风、邹萍将保留通过必要的法律途径予以解决的权利……。
另，冯满风、邹萍开办的凤凰幼教中心于2014年7月1日亦已停办。2014年8月29日，景德镇市景价价格事务所就凤凰幼儿园（新厂林荫路三院对面）装修、财产等价值作出景价估字（2014）第9号《财物价格评估报告书》，该报告书中载明：评估标的价格人民币：147907元。冯满风、邹萍为此次评估花费评估费2999.97元。
2014年12月1日，程文华另与案外人就位于景德镇市××厂林荫路××楼××店面××楼写字楼的出租事宜，签订《承租房屋合同书》，合同约定：……案外人承租店面位于新厂林荫路3号一楼一间店面二楼写字楼，面积合计约为700平方米，每月租金为15000元，按月交一次租金；从2017年12月1日起至2019年11月30日租金为17000元整，从2019年12月1日至2024年11月30日租金随行就市。该店面起租时间为2014年12月1日至2024年11月30日止结束……。
另查明，程文华与余姬是夫妻关系，余承相是余斌、余姬的父亲。
因冯满风、邹萍认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所求。庭审中，因被告余斌未到庭，且被告程文华对两原告诉请所持分歧意见很大，故本案调解无效。
认定上述事实的证据有：一、原告冯满风、邹萍的身份证复印件各一份；二、《承租房屋合同书》一份；三、《江西省幼儿园办园许可证》及《证明各》一份；四、房屋租金收据一组；五、照片一组及2014年4月1日出版的瓷都晚报A05版报道一份；六、EMS快递单两份及《房屋租赁合同解除通知书》一份；七、被告程文华与案外人签订的《承租房屋合同书》及景德镇市珠山区鑫浓咖啡厅个体信息表各一份；八、《转让协议》一份；九、景德镇市景价价格事务所出具的景价估字（2014）第9号《财物价格评估报告书》一份及评估发票一组；十、2015年6月25日、7月2日、11月11日、11月12日的《民事谈话笔录》共计四份；十一、原告冯满风、邹萍与被告程文华向法庭作出的陈述及辩称。
本院认为，本案诉争焦点有五点，其一即为本案两原告身份是否适格；其二即为署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》是否具有法律效力；其三即为本案诉争双方当事人之间在履行上述合同书过程中，是否有违约行为；其四即为本案两原告主张损失金额的确认；其五即为本案两被告就两原告的经济损失是否应承担责任。
针对本案诉争焦点一，即本案两原告身份是否适格。虽景德镇市珠山区教育局于2011年5月9日颁发的《江西省幼儿园办园许可证》中列明的凤凰幼教中心法定代表人为“冯满凤”，与本案原告冯满风有出入。但景德镇市珠山区教育局教育管理办公室于2014年4月16日出具的《证明》中，已表明其颁发的《江西省幼儿园办园许可证》中，由于笔误，将法定代表人错写成“冯满凤”，应为冯满风。另冯满风亦作为2010年5月8日的《承租房屋合同书》的签订一方。故其作为本案原告诉至法院，身份适格；邹萍作为2010年5月8日的《承租房屋合同书》的签订一方，且其亦作为与被告程文华亲属余姬签订《转让协议》的一方。故其作为本案原告诉至法院，身份亦适格。
针对本案诉争焦点二，即署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》是否具有法律效力。被告余斌在本院作出的《民事谈话笔录》中称其未在署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》中署名；两原告亦认可被告程文华未在署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》中署名，“程文华”三字系由被告程文华岳父余承相所签。故署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》中房屋出租方（甲方）一栏中的人名签署存在疑点，即该合同书的表象形式上存在瑕疵；但于签订该合同书当日，被告余斌及程文华的亲属余承相收取两原告当月租金亦为事实，且在该合同书签订时，被告余斌亦承认其与其父亲余承相在场的事实，以及被告程文华自述是其岳父与两原告签订的上述合同，并结合在该合同书履行阶段，被告程文华及其家属均收取过两原告交纳的各月租金的事实。上述各项事实所形成的事实链可表明，两原告有理由相信被告余斌父亲，即被告程文华岳父余承相代签行为符合民间交易行为的有效性，另被告程文华作为涉案房屋的权利人，其在该合同书签订后，后续收取两原告交纳租金的行为，亦是对该份合同书所产生的法律效力的追认，且被告程文华对其家人在合同书签订后收取两原告交纳各月租金的行为，亦未提出过异议。故上述合同书所附条款对其产生法律约束力。综上，署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》因双方当事人已实际履行，故合法有效，应当受到法律的保护。
针对诉争焦点三，即本案诉争双方当事人之间在履行上述合同书过程中，是否有违约行为。结合本案事实查明部分及两原告的举证，被告程文华于2014年3月30日单方面将两原告承租的一楼店面及通往二楼的楼梯通道予以改造，并将其另行出租给九江银行，一楼店面及通往二楼的楼梯通道作为两原告租赁物（开办凤凰幼教中心）的关键组成部分，已无法正常使用，致使署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》实际已难以履行。即被告程文华将租赁物不可分割的必要组成部分另行出租给他人的行为，已构成违约，致使两原告无法再行使用该租赁房屋获取收益，势必造成两原告在其所租赁的涉案房屋内不能实现合同目的。另两原告之所以向两被告发出《房屋租赁合同解除通知》，也是基于上述原因，亦是对自己合法权益的一种相应保障。综上，被告程文华在履行署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》过程中，具有违约行为。
针对诉争焦点四，即本案两原告主张损失金额的确认。两原告变更诉请后，请求赔偿的金额确定为1370907元，而上述金额的组成部分为：房屋装修及办学用品财产损失147907元、评估费3000元、经营收入损失1200000元（200000元／年Ｘ6年）及转让费20000元。本院综合考虑，首先，景德镇市景价价格事务所受两原告委托，就凤凰幼儿园装修、财产等价值，作出《财物价格评估报告书》，确定此金额，两原告为此花费2999.97元评估费。但因该评估系两原告单方委托，且两被告在事务所现场勘查时并未在场，故该评估报告书在出具形式上存在瑕疵，故本院不予确认；其次，经营收入损失，两原告按每年20万元，剩余合同履行期限6年的标准计算。但两原告就此项诉请金额计算方法之成立，未能提交充足的证据加以证实，虽两原告提交的部分幼儿园出具的净收入证明，但上述证明在证据的表现形式亦存在瑕疵，本院不予采信，故本院对两原告就此项诉请金额的计算方法，不予支持；再者，转让费20000元，该20000元转让费的协议系由原告邹萍与被告程文华亲属签订，虽被告程文华系本案违约行为的实施者，但两原告未能举证证实被告程文华亦是该20000元转让费的实际受益者，故根据合同相对性原则，本院对两原告此项诉请金额亦不予支持。最后，虽两原告的上述诉请金额本院不予支持，但被告程文华的违约行为与两原告经营收益的损失有一定的因果关系，本院以两原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，诉争双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并结合被告程文华与案外人就本案诉争标的物另行签订的《承租房屋合同书》中相应租金条款的约定，即2014年12月至2017年11月，每月租金15000元；2017年12月至2019年11月，每月租金17000元。以前后两份合同书中约定的租金差额，再结合被告程文华在履行合同过程中的违约行为对造成两原告经济损失这一损害结果中所应承担的过错比例（按70%计），作为本案两原告经济损失的计算依据。计算方式按时间分段确定，即两原告就涉案房屋交租至2014年6月，从2014年7月至2014年11月共计5个月，因该时段涉案房屋并未另行出租，故仍按两原告前5年（2010年5月至2015年5月）每月交租5000元计，共计5000元／月Ｘ5个月＝25000元；2014年12月至2017年11月，被告程华文就案外人所需交付的租金约定为15000元／月，而两原告2014年7月至2015年5月交租金额约定为5000元／月，两原告2015年6月至2017年11月交租金额约定为6000元／月，故分别取上述两个时段的差额计。2014年12月至2015年5月，共计6个月，为10000元／月Ｘ6个月＝60000元；2015年6月至2017年11月，共计30个月，为9000元／月Ｘ30个月＝270000元；2017年12月至2019年11月，被告程文华就案外人所需交付的租金约定为17000元／月，而两原告2017年12月至2019年11月交租金额约定为6000元／月，故取差额11000元，共计24个月，为11000元／月Ｘ24个月＝264000元；因两原告所签合同时间至2020年5月届满（2019年12月至2020年5月，两原告的交租金额约定为6000元／月），另被告程文华就案外人于2019年12月至2024年11月所需交付的租金按随行就市约定，故剩余月份，即2019年12月至2020年5月，共计6个月，本院参照2017年12月至2019年11月案外人所需交付的租金每月17000元，取差额11000元计，为11000元／月Ｘ6个月＝66000元；综上，本院就两原告的经济损失酌定为（25000元＋60000元＋270000元＋264000元＋66000元）Ｘ70%＝479500元。
针对诉争焦点五，即本案两被告就两原告的经济损失是否应承担责任。本院诉争焦点三中已就被告程文华的违约行为予以阐述，故不再重复阐述；而就被告余斌，本院结合查明事实部分分析，首先，两原告称署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》中的甲方处“余斌”及今收人处“余斌”均为被告余斌本人所书写，但被告余斌对此否认，两原告为证实其诉称的真实性，其应提出其他证据加以证实或申请笔迹鉴定，但两原告均未提出，导致本案相关事实无法查清，故两原告应承担相应法律后果；其次，两原告亦陈述被告余斌从未收取过本案租金，亦未能提交证据证实被告余斌系本案租金的获益主体，故根据权利义务相对应原则，两原告应承担举证不能的法律后果；再者，本案涉案房屋的权利人为被告程文华，并非被告余斌，且被告余斌陈述其在2013年12月后，对涉案房屋租赁过程中所发生的事情并不知情，另两原告亦未能提交证据证实被告余斌系违约行为的实施主体。综上，因两原告的举证不能，故本院对两原告要求被告余斌承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。
关于两原告的诉讼请求一，即确认两原告与两被告之间签订的《承租房屋合同书》于2014年7月1日予以解除。因两原告已搬离涉案房屋，且涉案房屋亦于2014年12月由被告程文华出租给案外人使用，故署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》已于2014年7月1日解除。
另，关于两原告的诉讼请求三，即两被告双倍返还两原告押金人民币3万元。两原告陈述押金的收取人系被告程文华岳父，即余承相，但被告程文华作为涉案房屋的权利人，其对余承相收取押金的行为未提出异议，故应视为对余承相行为的追认，现因其违约行为，导致署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》无法继续履行，故本院对两原告此项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第五十一条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、署期为2010年5月8日的《承租房屋合同书》于2014年7月1日解除；
二、被告程文华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告冯满风、邹萍经济损失共计人民币479500元；
三、被告程文华双倍返还原告冯满风、邹萍押金人民币30000元；
四、驳回原告冯满风、邹平的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17908元，由原告冯满风、邹萍承担11327元，被告程文华承担6581元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 王齐方
人民陪审员 占燕婷
人民陪审员 侯 慧
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 袁慧娟