上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第536号
原告（反诉被告）上海臻祺工贸有限公司。
法定代表人田淑铭，总经理。
委托代理人叶春，上海理帅律师事务所律师。
被告（反诉原告）王晔。
委托代理人阮欣（系被告王晔的妻子），住同被告王晔。
委托代理人王磊，上海飞骋律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海臻祺工贸有限公司（以下简称“臻祺公司”）诉被告（反诉原告）王晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年1月30日、4月13日、4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）臻祺公司的委托代理人叶春、被告（反诉原告）王晔委托代理人阮欣、王磊均参加三次庭审，被告（反诉原告）王晔仅到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）臻祺公司诉称，2013年12月28日，臻祺公司与王晔签订《租赁合同》，臻祺公司将位于上海市奉贤区南桥大型社区万顺路XXX弄XXX号店铺租赁于王晔；租期三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止；年租金为人民币125，000元（币种下同），付款方式为一年一付，先付后用。合同签订后支付首年的租金125，000元，以后每年12月15日前支付下年度租金，逾欺每日按年租金的千分之五收取滞纳金。合同签订后，王晔依约支付了第一年租金125，000元，但第二年的租金至今未付。遂，臻祺公司诉讼来院，请求本院判令：1、被告（反诉原告）王晔立即支付租金125，000元；2、被告（反诉原告）王晔支付滞纳金，自2014年12月16日起计算至租金付清日止，按125，000元日千分之五计算。
被告（反诉原告）王晔辩称，房屋实际建筑面积仅为65平方米，并非臻祺公司所称105平方米，故仅同意支付租金81，900元。对于滞纳金不同意支付，臻祺公司无权收取滞纳金，若滞纳金为违约金，那么也应按日万分之四计算，日千分之五明显过高。
被告（反诉原告）王晔反诉称，合同约定，房屋租赁用途为经营门店，但房屋至今无法办理营业执照，应赔偿王晔经营损失；房屋至2014年1月底才接通水、电，臻祺公司不应收取1月的租金；房屋实际面积小于臻祺公司承诺的面积，多收的租金应予返还；臻祺公司称房屋门前面积可使用，故王晔对门前面积延展装修，但因违建被有关部门责令拆除，臻祺公司应予赔偿；另臻祺公司多收取王晔水电费。故请求法院判令：1、臻祺公司返还王晔租金10，000元（2014年1月1日至2014年1月31日止）；2、臻祺公司返还王晔租金39，925元（2014年2月1日至2014年12月31日多收取的租金）；3、臻祺公司支付利息2，995元（以49，925元为本金，自2014年1月1日至2014年12月31日，按年利率6%计算）；4、臻祺公司返还王晔水、电费1，650元；5、臻祺公司赔偿王晔经营损失10，000和装修损失10，000元；6、臻祺公司开具发票（2014年1月1日至2014年1月31日止）。
被告（反诉原告）臻祺公司辩称，第6项诉请不在法院受理范围；其他诉请没有事实依据，不予认可。
原告（反诉被告）臻祺公司针对其本诉诉请及反诉辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、《租赁合同》一份，旨在证明双方之间的租赁合同关系，以及相关权利义务的约定；
2、建设用地批准书、建设工程规划许可证各一份，旨在证明系争房屋经合法审建，权利人为案外人上海虹奉房地产有限公司的事实；
3、《大型居住社区奉贤区南桥基地Jl地块公建配套房移交接单》、《委托书》各一份，旨在证明案外人上海虹奉房地产有限公司将系争房屋移交案外人上海市奉贤区南桥东大型居住社区，又委托给案外人上海徐里桥投资管理有限公司管理的事实；
4、臻祺公司与案外人上海徐里桥投资管理有限公司《房屋租赁合同》、拍卖成交确认书及发票各一份，旨在证明臻祺公司通过拍卖取得系争房屋的使用权；
5、国网上海市电力公司发票联三份，旨在证明系争房屋所在大楼于2014年1月已通电的事实；
6、国网上海市电力公司存根联二份，旨在证明系争房屋于2014年1月已通电的事实；
7、系争房屋照片一张，旨在证明系争房屋状况。
被告（反诉原告）王晔针对其辩称及反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、王晔妻子阮欣与臻祺公司现场录音一份，旨在证明双方签约时约定的房屋面积为105平方米的事实；
2、上海市房地产登记表一份，旨在证明系争房屋至今未办理出产证，原告无法证明系争房屋的面积；
3、收据四份，旨在证明臻祺公司多收取了王晔水电费的事实；
4、上海市工商行政管理局奉贤分局责令改正通知书一份，旨在证明王晔承租房屋目的是注册新公司，由于臻祺公司一直未提供相关材料，致新公司无法注册，于是王晔用案外人上海信而立房地产信息咨询有限公司的名义在系争房屋经营，被相关部门责令改正；
5、王晔与臻祺公司的电话通话录音一份，旨在证明双方签约时约定的房屋面积为105平方米的事实；
6、银行转账凭条一份，旨在证明在诉讼过程中王晔向臻祺公司支付了租金81，900元的事实；
7、国网上海市电力公司发票联一份，旨在证明房屋的通电时间2014年3月11日；
8、国网上海市电力公司发票联四份、收据二份，旨在证明臻祺公司多收王晔电费的事实。
经庭审质证，王晔对臻祺公司提供的证据2、4、6、7无异议；对证据1的真实性无异议，但提出合同并未约定房屋建筑面积，且按建筑面积计算租金是符合市场规律的，双方协定合同时，臻祺公司承诺系争房屋有105平方米；对证据3的真实性无异议，但提出无法证明臻祺公司有权出租；对证据5的真实性无异议，但对关联性提出异议。臻祺公司对王晔提供的证据1、5的真实性无异议，但提出无法证明臻祺公司于签约时承诺房屋建筑面积为105平方米的待证事实；对证据2真实性无异议，表示房屋产证确未办理，但双方并不是按照面积确定租金，王晔在看过房屋，确定好房屋后签订合同；对证据3的真实性无异议，提出无法证明臻祺公司多收水电费的事实；对证据4的真实性无法确认，且与本案无关联性，无法证明待证事实；对证据6无异议；对证据7的真实性无异议，但提出无法证明通电时间点；对证据8真实性无异议，对2014年6、7两个月电费予以认可，但提出电费并非每户基本电费，还有整个大楼的基础电费，该费用要被分摊到各个租户。
经听取臻祺公司、王晔的举、质证意见，本院认证如下：臻祺公司提供的证据均真实、合法、且与本案具关联性，本院予以采纳。王晔提供的证据1、5（现场录音、电话录音），虽真实、合法，但录音音质模糊，难以听清，无法证明其待证事实，本院无法采纳；证据3仅能证明王晔向臻祺公司支付水电费的金额，并无其他证据佐证臻祺公司多收其水电费，故亦无法采纳；证据4与本案欠缺关联性，不予采纳；证据7已被臻祺公司提供的反证否认其待证事实，亦不予采纳；证据8，其中2014年6月7月的收据和国网上海市电力公司发票联，能相互印证，足以证明该两月多收的费用，本院予以采纳；但其余的发票联缺乏其他证据佐证，无法证明其他月份多收的电费，本院难以采纳；证据2、6均真实、合法，具关联性，本院予以采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年12月28日，臻祺公司与王晔签订《租赁合同》（《租赁合同》落款日期误写为2014年12月28日），约定臻祺公司将位于位于上海市奉贤区南桥镇大型社区万顺路XXX弄XXX号店铺出租于王晔；租期三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止；年租金125，000元，付款方式为一年一付，先付后用，于签订合同时支付125，000元，以后每年12月15日前支付下年度租金，逾期一日按年度总租金的千分之五收取滞纳金。合同签订后，王晔依约支付了第一年的租金125，000元，第二年的租金王晔未支付。遂臻祺公司诉讼来院。
诉讼过程中，王晔于2015年3月23日支付臻祺公司租金81，900元。
另查明，臻祺公司多收取王晔自2015年5月1日至2015年6月30日电费325.51元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。臻祺公司和王晔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示；系争房屋虽未办理产权证，但经相关部门批准建设，且取得建设工程规划许可证；臻祺公司虽非房屋产权人，但已从相关权利人处取得房屋使用权，本院认定合同合法有效，双方均应恪守合同。王晔提出，双方签约时约定的房屋建筑面积为105平方米，但房屋实际面积仅为65平方米，故反诉要求臻祺公司返还多收取的租金，对此，臻祺公司认为租金仅针对该房屋，并非按房屋面积进行计算，庭审中王晔确认先看房再签订合同，意味着王晔对房屋面积已有大致了解才签下合同，对于房屋门前面积是否可用，合同中亦未明确约定，王晔也未能提供相应证据证明，故本院采纳臻祺公司的意见，支持臻祺公司要求王晔支付租金的诉讼请求，驳回王晔要求臻祺公司返还多付租金的反诉请求。对于臻祺公司主张的王晔支付逾期付款滞纳金，王晔提出若作为违约金明显过高，本院酌情调整为日万分之八的标准。对于王晔提出的返还2014年1月租金的反诉请求，其理由为房屋至2014年1月底才通水通电，该时间王晔对房屋无法使用，对此王晔未提供相应有效证据，而臻祺公司却提供了2014年1月已通电的相关证据，故本院对王晔的该请求不予支持。随之，对王晔反诉请求臻祺公司支付利息的诉请亦不予支持。对于王晔反诉请求臻祺公司返还多收取的水电费，其提供的证据仅能证明2014年5月1日至6月30日两月多收的电费，其他费用无证据证明；对臻祺公司提出的承租户还应分担大楼的基础电费的意见，合同中未作明确约定，本院不予采纳，故对该反诉请求本院仅支持该两个月的电费，其余费用本院难以支持。对于王晔反诉请求臻祺公司赔偿经营损失10，000元和装修损失10，000元，合同中并未约定由臻祺公司提供材料供王晔办理注册新公司，臻祺公司对此也予以否认；且即使臻祺公司负有该义务，王晔亦未提供具体损失的相关证据，故本院对赔偿经营损失难以支持；同样对于装修损失，合同亦未约定对房屋门前面积供王晔使用，而臻祺公司也予以否认；同理，即使臻祺公司同意其使用，王晔亦未提供装修损失的证据，故本院对该反诉请求亦不予支持。对王晔反诉请求臻祺公司提供租金发票，本院认为不属法院受理范围。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》条六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王晔于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海臻祺工贸有限公司租金人民币43，100元；
二、被告（反诉原告）王晔于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海臻祺工贸有限公司滞纳金（以125，000元为本金，自2014年12月16日起计算至2015年3月23日止按日万分之八计算；以43，100元为本金，自2015年3月24日至实际清偿日止按日万分之八计算。）；
三、原告（反诉被告）上海臻祺工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王晔电费（2014年5月1日至6月30日）325.51元；
四、驳回反诉原告王晔的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，800元，减半收取计1，400元，由被告王晔负担。反诉案件受理费1，664元，减半收取计832元，由反诉原告王晔负担828.37元，反诉被告上海臻祺工贸有限公司负担3.63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一五年五月六日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。