广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第61号
上诉人（原审原告）：惠州金叶股份有限公司，地址：惠州市鹅岭南路3号。
法定代表人：陈惠忠。
委托代理人：孙耀君，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾贯峰，男，汉族，1969年11月7日出生。
原审第三人：云南省烟草卷烟销售公司，地址：云南省昆明市园通街31-33号。
法定代表人：金亦斌。
原审第三人：刘立坤，男，汉族，1966年8月出生，
上诉人惠州金叶股份有限公司因与被上诉人曾贯峰、原审第三人云南省烟草卷烟销售公司、刘立坤房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第2599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2011年8月8日，惠州金叶股份有限公司向原审法院提起诉讼，请求：l、请求判令被告立即向原告支付购房款人民币79657元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，以79657元为本金，从2007年11月22日起计至被告清偿之日止，暂计至2011年7月25日止利息为人民币17635.53元）；2、请求判令被告立即向原告支付原告为被告垫付的房产过户税费共计人民币2416元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，以2416元为本金，从2007年11月22日起计至被告清偿之日止，暂计至2011年7月25日为止利息为人民币534.89元）；3、本案所有诉讼及保全费用由被告承担。
主要事实和理由是：2006年12月30日，原告与被告签订了《广东省房地产买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告将位于惠州××路××塘××栋××号梯××房的房屋转让给被告，该房屋建筑面积为83.85平方米，购房款总价为人民币79657元；购房款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；办理过户所需缴纳的税费，由原、被告按规定各自负责。在履行合同过程中，原告已将房屋交付给被告使用，过户手续已办好，被告已于2007年11月22日领取了《房地产权证》。办理过户被告应缴纳的房产过户税费共计人民币2416元，原告已为被告垫付。原告多次通知被告向原告支付购房款79657元及原告为被告垫付的房产过户税费2416元，原告还委托广东伟伦律师事务所孙耀君律师于2009年8月13日以特快专递的方式向被告发出《律师函》【（2009）伟伦律函字第142号】，要求被告于2009年8月20日前付清购房款项及承担违约责任，但被告至今未支付任何购房款和承担其应缴纳的税费。鉴于以上事实，原告认为，原告已按合同约定履行义务，被告至今未支付任何购房款和承担其应缴纳的税费，被告已构成违约，被告应承担违约责任。根据合同约定，购房款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，办理过户所需缴纳的税费，由原、被告按规定各自负责，因此，被告应向原告支付购房款、原告为被告垫付的房产过户税费并向原告支付逾期付款利息，利息应从被告领取《房地产权证》之日起算，即从2007年11月22日起计至被告清偿之日止。另外，该房屋原属原告和第三人共有，现为原告所有，原告享有完全的所有权。为维护原告的合法权益，原告特提出上述诉讼请求。
被告曾贯峰辩称，1、购房人个人资料提交及房号分配，非公司许可或授权是做不到的。(06年11月5日同刘立坤签房号／面积合同与06年12月30日公司所签合同资料相符，内部手续己办妥，购房人只负责签名，公司授权行为之一)；2、按房屋买卖交易规则肯定有付款要求，整个交易公司没要求购房人交款及指定交款账号，房屋交付也不是由公司直接交付给购房人。(不符合交易原则，公司授权行为之二)；3、房产证由实际委卖人刘立坤送达购房人，没有交房款给公司或没有经授权的人是拿不到房产证的。(公司内部事务，公司授权行为之三)；4、办证所需费用在购房人(非本公司职员)没有交任何房款的情况下垫负是不符合现实的，除非由公司授权人担保。(公司授权行为之四)；5、出现未交款时间长(06年一09年)，公司一直未与买房人有直接联系。(不符合交易原则，公司授权行为之五)。以上种种，可以肯定是公司事实授权给刘立坤作为本房产(××栋××梯××房)的代理买卖行为，所出现的房款纠纷责任均在金叶公司，属内部经济纠纷案，不应将购房人作为被告，此事件已造成购房人精神和物质上不同程度的损害，本人将保留追诉的权利。
第三人云南省烟草卷烟销售公司未到庭参加诉讼，亦无提出陈述。
第三人刘立坤未到庭参加诉讼，亦无提出陈述。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2006年11月5日，被告、第三人刘立坤与惠州运通总信息咨询有限公司签订了一份《房产买卖协议书》，约定第三人刘立坤将惠州麦地××花园××房出售给被告，转让价格为115000元，房产证过户的一切税费由第三人刘立坤承担。2006年12月30日，原、被告与第三人云南省烟草卷烟销售公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定：原告与第三人云南省烟草卷烟销售公司将其共同合作开发的惠州××路××塘××栋××号梯××房出售给被告，总房款为79657元，办理房屋过户所需缴纳的税费，按照规定由当事人各自承担，本合同签订之日起30日内，原、被告与第三人云南省烟草卷烟销售公司应携带有关资料到惠州房产交易中心办理过户手续，被告支付最后一期购房款时，原告与第三人云南省烟草卷烟销售公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给被告。2007年6月26日，惠州房产局将惠州××路××塘××栋××号梯××房的产权过户至被告名下，并办理出权属人为被告的房地产权证书，该房地产权证由原告工作人员李玉华、黄垒潜代为领取。在办理××市麦地路××房的产权过户手续过程中，原告为被告垫付了1195元二手房契税。2007年11月22日，黄垒潜在原告处领取了惠州××路××塘××栋××号梯××房的产权证书。2007年11月25日，第三人刘立坤将惠州××路××塘××栋××号梯××房的产权证书交付给被告，被告向其支付了115000元购房款，第三人刘立坤向被告出具了一份《收条》，载明收到惠州运通总信息咨询有限公司转交被告购买惠州麦地××花园××房购房款115000元。
另查，第三人云南省烟草卷烟销售公司已于2007年6月注销，其主管部门中国烟草总公司云南省公司出具一份《证明》，载明：“与惠州金叶股份有限公司联营关系已经终结，其联营过程中产生的债权债务已经结清，原联营投资房产产权已完全归属惠州金叶股份有限公司”。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人云南省烟草卷烟销售公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《房地产买卖合同》，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认，各当事人应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点在于，上述《房地产买卖合同》签订后，原告已将案涉惠州××路××塘××栋××号梯××房交付给被告使用并办理出房地产权证书交给被告，被告是否按照合同约定向原告支付过相应购房款。原告认为被告未向其支付过任何购房款，而被告则认为其已向原告的工作人员刘立坤支付了115000元购房款，该款项应认定为被告向原告支付的购房款。对该争议焦点，本院认为，从原、被告及第三人云南省烟草卷烟销售公司签订《房地产买卖合同》的内容来看，合同约定在被告支付最后一期购房款时，原告与第三人云南省烟草卷烟销售公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给被告，该约定表明被告在购买案涉的惠州××路××塘××栋××号梯××房过程中，有理由相信只有在自己交付了最后一期也就是交清全部购房款时，原告及第三人云南省烟草卷烟销售公司才会将过户后的《房地产权证》交付给被告，原告及第三人云南省烟草卷烟销售公司负有核实被告交清全部购房款才能将《房地产权证》交付给被告的义务。2007年11月25日，被告从原告的工作人员即第三人刘立坤处拿到《房地产权证》时，被告作为善意购房人，有理由认为第三人刘立坤拿着《房地产权证》要其支付购房款系经原告授权，系代表原告作为，否则第三人刘立坤怎么能从原告处领出《房地产权证》？综上所述，本院认为被告从第三人刘立坤处拿到《房地产权证》时向第三人刘立坤支付的115000元购房款应认定为被告系在履行《房地产买卖合同》的约定向原告支付相应购房款；至于第三人刘立坤收到被告支付的115000元房款后有无按照公司的财务制度上交给原告系原告与第三人刘立坤之间的问题，原告可以通过相关途径向第三人刘立坤主张相关权利，但原告已不能再向被告主张支付购房款，对原告要求被告支付79657元购房款的诉讼请求，本院予以驳回。原告诉称在办理房屋产权过户手续代为被告支付了2416元税费，但从原告提供的证据来看，能予以认定的为1195元二手房契税，根据原、被告及第三人云南省烟草卷烟销售公司签订的《房地产买卖合同》“办理房屋过户所需缴纳的税费，按照规定由当事人各自承担”的约定，该费用应由被告承担，但根据被告与第三人刘立坤签订的《房地产买卖合同》约定，惠州××路××塘××栋××号梯××房的实际转让价格为115000元，房产证过户的一切税费由第三人刘立坤告承担，该1195元二手房契税应由原告与第三人刘立坤之间进行结算，原告要求被告予以返还，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。第三人云南省烟草卷烟销售公司、刘立坤经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告惠州金叶股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2996元，由原告惠州金叶股份有限公司承担。
当事人二审的意见
原审原告惠州金叶股份有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令被上诉人立即向上诉人支付购房款人民币79657元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，以79657元为本金，从2007年11月22日起计至被上诉人清偿之日止，暂计至2011年7月25日止利息为人民币17635.53元；2、请求判令被上诉人立即向上诉人支付上诉人为被上诉人垫付的房产过户税费共计人民币2416元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，以2416元为本金，从2007年11月22日起计至被上诉人清偿之日止，暂计至2011年7月25日止利息为人民币534.89元）；3、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费及保全费。
主要事实和理由是：
一、一审判决认定被上诉人向第三人支付购房款11.5万元应认定为被上诉人系在履行《房地产买卖合同》的约定向上诉人金叶公司支付相应购房款，是认定事实错误。1、金叶公司从未授权刘立坤签订商品房买卖合同出售涉案房产，也从未授权刘立坤收取购房款，一审中被上诉人没有提交任何证据证明金叶公司授权刘立坤签订合同及收取购房款。2、金叶公司对被上诉人与刘立坤于2006年11月5日签订《房产买卖协议书》购买涉案房产以及被上诉人于2007年11月25日将购房款11.5万元支付给刘立坤的房产交易行为并不知情。3、金叶公司与被上诉人于2006年12月30日在惠州房管局签订《房地产买卖合同》并不是对被上诉人与刘立坤的上述房产交易行为的确认或追认，当时金叶公司根本不知道被上诉人与刘立坤存在上述房产交易行为，金叶公司直到本案开庭才知道。4、被上诉人与刘立坤的上述房产交易行为是否真实无法确认。一审中法庭已依法追加刘立坤为本案第三人，但刘立坤经多次传唤均未到庭，因此，对被上诉人与刘立坤之间的房产交易行为根本无法确认其是否真实。5、在刘立坤为到庭证实本案事实的情况下，一审中被上诉人提交作为证据的收据是否真实无法确认，无法确认黄玉莲是否于2007年11月26日将购房款11万元支付给黄垒潜，无法确认被上诉人是否于2007年11月25日将购房款11.5万元支付给刘立坤，无法确认刘立坤是否确实收到该购房款。恳请二审中查明刘立坤是否确实收到被上诉人交纳的涉案房产的购房款11.5万元。6、金叶公司通过刘立坤将涉案房产的房产证交付给曾贯峰，不能理解为金叶十公司授权刘立坤收取购房款，因为，曾贯峰是刘立坤介绍来买房的，金叶公司当时就把房产证通过刘立坤交给曾贯峰了并让他转告曾贯峰到公司交纳购房款，金叶公司当时的做法是不够严谨，但当时刚办好房产证的时候，有部分购房人也委托刘立坤代领取房产证，这些购房人后来也已到公司结清购房款，但曾贯峰委托刘立坤代领取房产证后没支付购房款。后来，金叶公司也修正了自己的行为，要求购房人到公司结清购房款后再交付房产证，同一批购房的43人中大部分己结清购房款。但是，金叶公司没有收到曾贯峰支付的任何购房款。一、曾贯峰与刘立坤于2006年11月5日就涉案房产签订的《房产买卖协议书》是无效合同，是他们的个人行为，与金叶公司无关，应由其自行承担相应的法律责任和损失。曾贯峰是刘立坤介绍来购买涉案房产的，但金叶公司从未授权刘立坤签订合同和收取购房款，从他们签订合同的情况也可以看出金叶公司从未授权，完全是他们个人行为，与金叶公司无关。从曾贯峰与刘立坤于2006年11月5日就涉案房产签订的《房产买卖协议书》可以看到，刘立坤是以其个人名义与曾贯峰签订合同，不是以金叶公司名义签订合同：曾贯峰在购买涉案房产时有责任审查刘立坤是否有权将涉案房产转让，曾贯峰在一审时没有提交金叶公司授权刘立坤进行房产交易的授权文件作为证据。曾贯峰在一审时提交作为证据的收条有刘立坤的签名，但在刘立坤未到庭证实本案事实的情况下，该刘立坤的签名是否真实无法确认，也无法确认刘立坤是否确实收到涉案房产的购房款115000元。因此，上述签订合同及支付购房款的行为是否真实无法确认，即使真实，刘立坤未经金叶公司授权出售金叶公司享有所有权的涉案房产，属于无权处分，金叶公司从未授权也从未追认上述签订合同及支付购房款的行为，曾贯峰与刘立坤于2006年11月5日就涉案房产签订的《房产买卖协议书》是无效合同，是他们的个人行为，与金叶公司无关，应由其自行承担相应的法律责任和损失。三、曾贯峰与金叶公司于2006年12月30日就涉案房产签订的《房地产买卖合同》才是有效合同，金叶公司已将涉案房产交付给曾贯峰使用，也已办好过户手续并将房产证交付给曾贯峰，金叶公司已履行合同约定的义务，但曾贯峰至今未支付任何购房款和过户税费，曾贯峰已构成违约，曾贯峰应承担相应的违约责任，曾贯峰应立即向金叶公司支付购房款和过户税费及相应的逾期付款利息。综上所述，一审判决认定事实错误，请求贵院查清事实后依法改判并判如所请。为维护上诉人的合法权益，上诉人特提出上述上诉请求，请贵院依法予以支持，以保障国有资产不流失。
被上诉人二审答辩称：原审判决结果公平，依法应当予以支持，上诉人的上诉没有事实和法律依据，是以表面的合法诉讼程序，掩盖其渎职之责。上诉人与其委托职工之间的款项及未能收取的法律纠纷不能要求答辩人作为善意方另行支付。
原审第三人云南省烟草卷烟销售公司、刘立坤二审未到庭也未陈述意见。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，原审第三人刘立坤是金叶大厦的职工。上诉人称被上诉人非其职工。2006年12月30日，上诉人、原审第三人云南省烟草卷烟销售公司与被上诉人签订的《房地产买卖合同》约定，本签订之日起三十日内，双方携带资料到惠州房产交易中心办理过户手续，乙方（被上诉人）支付最后一期购房款时，出卖方应同时将过户后的《房地产权证》交付给乙方。
另查二，2006年12月30日上诉人、原审第三人云南省烟草卷烟销售公司与被上诉人签订《房地产买卖合同》，同日金叶大厦办公室主任李玉华在备案的《惠州房地产权交易登记申请表》“出卖人单位意见”一栏中代表出卖人单位签署“同意出售”的意见。2007年6月26日年涉案房产过户登记至被上诉人名下。2007年8月上诉人出具《授权委托书》，授权李玉华到房产部门代为领取包括涉案房产在内的43套房产证。2007年8月22日李玉华、黄垒潜（代）从房产部门领取了涉案房产的产权证书。2007年11月22日，黄垒潜从上诉人处代领了被上诉人的房产证。2007年11月25日，原审第三人刘立坤将房产证交给被上诉人，被上诉人付清全部购房款，刘立坤出具收到被上诉人11.5万元购房款的《收据》。
另查三，在办理××市麦地路××房的产权过户手续过程中，上诉人为被上诉人垫付了该房1195元二手房契税。另，2007年6月9日上诉人垫付了37户的房屋所有权登记费共2960元（评价每户80元），以及于2007年12月28日垫付了骆某某等40户的土地注册登记发证和测丈费共1320元（平均每户33元）。
另查四，上诉人惠州金叶股份有限公司工商登记的类型为股份有限公司，投资者为市综合贸易发展公司、中国烟草总公司广东省公司、市金信贸易公司、职工。其中职工认缴出资额为1300万元人民币。惠州金叶股份有限公司金叶大厦，为上诉人人分公司（国有控股）。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：被上诉人是否已经支付全部购房款。具体评述如下：
上诉人主张其只与被上诉人签订了2006年12月30日的《房地产买卖合同》，对于之前2006年11月5日金叶大厦职工刘立坤与被上诉人签订《房产买卖协议书》不知情，没有收到购房款79657元。被上诉人则主张已经缴交全部购房款。据本案查明的情况，刘立坤是金叶大厦的职工，2006年11月5日的《房产买卖协议书》卖方虽为刘立坤，但是此后上诉人又与被上诉人签订了2006年12月30日的《房地产买卖合同》，按照2006年12月30日合同的约定，只有在被上诉人支付最后一期购房款时，出卖方才有同时将过户后的《房地产权证》交付给被上诉人的义务。涉案房产过户到被上诉人名下的《房地产权证》，是通过原审第三人刘立坤于2007年11月25日交付给被上诉人，被上诉人也使用房屋至今。而房产证被领取后，上诉人迟至2009年8月13日才发得出《律师函》催促被上诉人支付购房款。综合上述事实，被上诉人主张其有合理理由相信刘立坤经过上诉人的授权，其在从刘立坤处领取房产证时将全部购房款支付给刘立坤应认定为已经支付全部购房款，有事实依据，既符合支付全部购房款后才交付房屋使用、才将已经过户的房产证交付买受人的交易习惯，也符合双方的约定。因此，一审认为被上诉人有理由相信只有在自己付清全部购房款的情况下，上诉人才会将过户后的《房地产权证》交付给自己，被上诉人从原审第三人刘立坤处拿到《房地产权证》时向刘立坤支付的11.5万元购房款应认定为被上诉人履行合同义务向上诉人支付相应购房款，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人仍需向其支付购房款，证据不足，本院不予支持。如原审第三人刘立坤收取被上诉人11.5万元购房款后没有上交给上诉人，上诉人可依法另行向刘立坤主张权利。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2996元，由上诉人惠州金叶股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 曾 莹
二〇一四年八月二十二日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。