福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3254号
原告陈斌，男，汉族，1978年6月7日出生。
委托代理人陈平，福建舜宁律师事务所律师。
被告林芳，女，汉族，1972年2月21日出生。
委托代理人陈少海、黄雨玲，福建融成律师事务所律师。
原告陈斌与被告林芳租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序进行了审理。2014年8月22日，本院第一次公开开庭审理本案。原告陈斌及其委托代理人陈平、被告林芳的委托代理人陈少海到庭参加诉讼。同年10月17日，本院第二次公开开庭审理本案。原告陈斌的委托代理人陈平、被告林芳的委托代理人陈少海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈斌诉称，2013年9月26日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告林芳将其所有的坐落于南平市延平区马坑路5号，面积为1311.34平方米的房产（闽北橱柜城）租赁给原告经营使用；租期为4年，自2013年11月1日至2017年10月31日止；被告同意原告对外招商进入商场经营。合同签订当天，原告向被告支付押金10万元，2013年11月2日，原告向被告支付了三个月租金21万元，2014年2月15日、3月10日、4月15日，原告又分别向被告支付了每月租金7万元。被告未依约将该租赁房屋交付给原告，原告多次要求其交付未果。原告认为，被告的行为已构成根本违约，请求判令：1、解除原、被告于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还房屋租金42万元、押金10万元；3、被告赔偿原告经济损失26495元以及从2014年7月10日起至被告清偿之日止的损失（以52万元为基数，按商业银行同期贷款利率计算）。
被告林芳辩称，1、答辩人同意解除双方于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》。由于原告未按照《房屋租赁合同》的约定支付房租已达到合同约定的解除条件，答辩人于2014年7月9日向原告发出解除《房屋租赁合同》的通知函，原告已于同年7月11日收到该通知。因此，双方解除《房屋租赁合同》的时间为2014年7月11日。
2、答辩人已于2013年10月31日向原告交付租赁房屋，完成了《房屋租赁合同》约定的全部义务。2013年10月31日，原告、答辩人及原承租人胡敬云三人在租赁房屋现场完成了房屋及钥匙的交付，双方交接当日未签订书面的交接凭证。交接之后，原告作为承租人开始履行了交租义务，原告自己也使用了部分租赁房屋，并以申请电表、部分装修等行为实际管理了租赁房屋，还以起诉次承租人等多种方式向次承租人催收租金，并口头确认了于2013年11月1日已收到租赁房屋，且自2013年10月31日至本案起诉时从未向答辩人提出过交付房屋。以上事实均可以证实租赁房屋已完成了交付。
综上，答辩人依约交付租赁房屋后，原告未依约支付2014年5月份之后的租金已构成违约，答辩人请求判令《房屋租赁合同》于2014年7月11日解除，并驳回原告的其他诉讼请求。
原告陈斌为支持其诉讼请求，向本院提交了七组证据。
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明：原、被告于2013年9月26日签订了《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋租赁给原告，原告拥有诉讼主体地位。
证据二、中国工商银行《网上银行电子回单》五张，证明：原告向被告支付了租金42万元和押金10万元。
证据三、被告林芳的身份证复印件和房屋所有权证复印件、授权委托书各一份，证明：被告委托原告代其收回讼争的租赁房屋。
证据四、《收款收据》一张，证明：本案讼争的租赁房屋至今未在原告的掌握中，被告的交付工作未完成。
证据五、照片两张，证明：2013年10月30日，原承租人胡敬云和次承租人均未与被告解除租赁合同，也未与原告签订新的租赁合同。因被告未将租赁商场交付给原告，原告要求被告贴出公告进行公示。但公告后，原承租人和次承租人仍没有与原告签订新的租赁合同。
证据六、《闽北橱柜城租赁合同》一份，证明：原承租人胡敬云与原告的租赁合同到期后，二人至今未解除合同。
证据七、光盘一张，证明：原告为解决租赁商场问题，请福建电视台热线777的帮帮团进行帮忙。次承租人张小平、潘则红、陈晖、胡凤雄、林丰，南平市延平区四鹤街道马坑社区的叶书记，以及原告都接受了采访；还证明截止2014年3月，原承租人和次承租人均未搬离租赁商场，也未与原告签订租赁合同。
被告林芳的质证意见为：对证据一、二的真实性、合法性和关联性没有异议。对证据三的真实性没有异议，但需要说明的是被告出具委托书的时候，原告已经实际使用了讼争房屋的一部分；被告出具该委托书是便于原告更换次承租人，更好地处理承租人与次承租人的关系，及时收回租金以向被告交纳租金。对证据四的真实性不予认可，该证据并无单位盖章；该证据可以证明原告已经实际使用了讼争商场的一部分，并且现在仍在实际占有使用中。对证据五的真实性有异议，从《通知》、《公告》的内容可以看出，原告已经取得了租赁商场的承租权和转租权；原告对租赁商场的管理行为（即签订合同、停电、要求搬离店面）已表明其实际控制和使用了商场。对证据六的真实性无法确定，原告与原承租人胡敬云的租赁合同到期后，如未签订新的合同，双方的租赁关系已经与2013年10月1日终止。对证据七的真实性有异议，该证据系原告要求电视台制作的节目，是经人工多次剪切合成的，无法体现现场和客观实际；从该节目可以看出，原告邀请电视台采访，不是因为被告未将租赁房屋交付给原告，而是次承租人不向原告缴纳租金，不服从原告管理。
本院认为，被告林芳对原告陈斌提交的证据一、二、三的真实性没有异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告对证据四的真实性有异议，该《收款收据》的“收款人”一栏上没有“闽北橱柜城”的盖章，本院对其真实性无法确认，故对该证据不予采信。证据五系原告自行制作的，且被告对其真实性有异议，本院对该证据不予采信。被告对证据六的真实性有异议，但未提供反驳证据，该证据对原告的待证事实具有证明力，本院予以采信。
被告林芳在本案审理过程中，向本院提交了十组证据。
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明：原、被告双方于2013年9月26日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、被告将位于南平市马坑路5号一层1400平方米的店面出租给原告作为商业店面使用，租赁期限四年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止；2、第一、二年度租金为每季度21万元（即每月租金7万元），租金每季度支付一次，于每季度首月第五日前付清，若逾期支付租金，按照每日千分之五计算违约金；3、原告同意入驻前支付租赁押金10万元；4、被告在原告支付押金及首季度租金的3日内，以现成原状房屋移交给原告使用，交付日为原告的承租之日；5、原告拖欠租金超过15日的，被告有权解除本合同，并书面通知原告迁离并交还房屋建筑，将所交租金押金全部作为违约金支付给被告；6、合同被解除时，原告在合同终止前3日内将房屋交还给被告；7、其他权利义务。
证据二、《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》各一份，证明：讼争房屋系被告林芳个人所有，被告有权将该房屋出租给原告使用。
证据三、《收款记录》一份，证明：原告于2013年9月26日向原告支付押金10万元；于2013年11月2日支付首季度租金21万元；于2014年2月15日支付2014年2月份租金7万元；于2014年3月10日支付2014年3月份租金7万元。
证据四、《房屋租赁合同补充协议》一份，证明：1、2014年4月7日，原、被告双方签订了该协议，约定被告同意原告将讼争商场对外招商和转租，签订该补充协议的目的是配合原告以讼争商场对外招商时与第三方协商使用；2、补充协议签订的时间为2014年4月7日，原告此时仍然进行商场招商工作，说明讼争商场已由原告控制和使用。
证据五、关于解除《房屋租赁合同》及支付租金等费用的通知函一份、详情单及送达凭证各两份，共同证明：1、被告于2014年7月9日向原告发出通知函，要求：解除《房屋租赁合同》并收回房屋；要求原告支付2014年4月至7月份的房租21万元及违约金；明确原告的10万元押金作为违约金不再退还；2、通知函分别邮寄到讼争房屋所在地和原告住所地各一份，原告分别于2014年7月10日、7月11日收到该通知函。
证据六、录音光盘及其翻译件一份，证明：1、2014年6月14日，原告与其代理律师陈平在录音中承认已将房屋交付给原告；2、原告在录音中确认了由于次承租人未及时交纳租金，多次以各种方式向次承租人催讨，并曾向本院起诉催讨租金，但法院未受理；3、原、被告达成口头协议：被告协助原告向次承租人催讨租金，原告向被告尚欠租金，具体支付金额和时间另行再商议，双方商定尽快以书面方式进行确认。但事后原告拒绝签订书面确认协议。
证据七、《情况说明》一份，证明：2014年3月14日，原告因收房租的事情与商场商户发生纠纷报警，南平市公安局四鹤派出所介入处理。
证据八、《低压用电新装申请材料》一份，证明：2013年11月22日，原告依据与被告签订的《房屋租赁合同》，以原告的名义向国网福建省电力有限公司南平供电公司申请南平市马坑路5号用电新装电表，申请容量为25千瓦。
证据九、《房屋租赁合同》一份，证明：被告与案外人胡敬云、陈文星于2005年7月26日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将本案讼争房屋出租给胡敬云、陈文星；租赁期限至2013年10月31日止；胡敬云支付押金3万元，于双方合同到期并结清所有费用后退还。
证据十、《收条》一张，证明：1、案外人胡敬云、陈文星在租赁期限届满后，与被告没有续签合同；2、2013年11月18日，被告依据2005年7月26日的《房屋租赁合同》将3万元押金退还给胡敬云、陈文星，双方的权利于2013年10月31日全部结清。
原告陈斌的质证意见为：对证据一、二的真实性无异议，但不能证明被告的主张。对证据三的真实性无异议，该证据能证明原告已经履行了合同义务。对证据四真实性无异议，但之所以签订这份协议，是因被告未交付讼争房屋，导致原告无法进场经营，其目的是要求被告配合原告工作而已。对证据五的真实性无异议，但通知函的内容违法，因为是被告违约未交付讼争房屋在先，原告为维护自身权利才停止支付租金。证据六的内容不真实，该录音是在被告及其律师陈少海在未告知原告的情况下秘密录制的，采取的手段是非法的应予以排除；在进入被告办公室谈话的时候，被告的律师存在明显的误导和歪曲事实的陈述，双方的谈话不是原告内心真实意思的表述，该录音不符合证据的实际要求；原告在录音中并未承认被告已经完成了租赁房屋的交付；原告在录音中有要求被告出面进行清场，被告也明确同意，但前提是要求原告继续履行合同；被告在录音中明确表示，原次承租人占用租赁商场半年多，只要其出面他们就会搬走，但被告并没有这么做。对证据七的真实性无异议，可以证明被告未及时清场，导致原次承租人仍占用商场，原告无法入场经营。证据八的真实性无异议，原告确有申请低压用电，但从该证据也可以看出该电表实际并未使用，被告未完成交付。对证据九的真实性、合法性、关联性无异议。对证据十的真实性有异议，案外人胡敬云未到庭证实，且被告与胡敬云、陈文星的合同届满之日为2013年10月31日，而收条的时间却是在这之后，可以说明被告未将租赁房屋交付给原告。
本院认为，原告陈斌对被告林芳提交的证据一、二、三、四、五、七、八、九的真实性没有异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。证据六的录音虽未经原告允许而由被告单方录制，但该录音并未侵犯原告个人隐私或存在其他违法情形，该证据可以作为证据使用，但该录音中双方的对话内容仍需结合本案综合认定。原告对证据十的真实性有异议，但未提供反驳证据，该证据系由案外人胡敬云出具给被告的，可以证明胡敬云已收到被告退还的租赁押金，双方款项已结清。
经审理查明，2005年7月26日，被告林芳（合同甲方）与案外人胡敬云、陈文星（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将南平市马坑路5号一层面积为1366.32平方米的房屋出租给乙方作为商场使用（即闽北橱柜城）；甲方同意乙方对外招商进入商场经营，主营整体橱柜及相关产品；租赁期限为8年，从2005年11月1日至2013年10月31日止；合同签订时，乙方支付履约保证金3万元给甲方，该保证金在合同期满时，乙方支付完应承担的各种税收及各种费用后予以退还；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同签订后，胡敬云、陈文星对该商场进行对外招商，分块转租给张小平、潘则红、陈晖、胡凤雄、林丰等人。2011年7月25日，胡敬云又将前述租赁房屋B区面积为98平方米的场地转租给原告陈斌，双方为此签订了《闽北橱柜城租赁合同》，约定租赁期限从2011年8月1日起至2013年10月31日止。被告与胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，双方未订立新的租赁合同，被告将履约保证金3万元退还给胡敬云、陈文星，胡敬云、陈文星交清水电费，双方款项结清。
2013年9月26日，原告陈斌（合同乙方）与被告林芳（合同甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于南平市马坑路5号一层面积约为1400平方米的店面出租给乙方；乙方承租的房屋用途为经营建材类不低于70%橱柜、衣柜产品；租期4年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止；租金标准为第一、二年度按每季度21万元计付，第三、四年度按每季度24万元计付；租金每季度支付一次，每季度的租金应在该季度首月第五日前付清（以现金方式打入指定账户）；租赁期间的水电费以及乙方经营所产生的费用由乙方自行承担；乙方同意在入驻前，向甲方支付10万元作为租赁押金。合同第3.5条约定：“若乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金以逾期支付的租金金额以及超过天数为基数，按每日千分之五计收”。第3.6条约定：“若乙方逾期支付租赁租金超过15日的，则甲方有权解除本合同，并书面通知乙方迁离并交还房屋建筑且乙方所交的租赁押金全部作为乙方的违约金支付给甲方”。合同第五条“房屋建筑的接收”第5.1条约定：“乙方将租赁押金及首季度租金付至甲方指定账户后3日内，甲方以现成原状房屋移交乙方使用，交付日为乙方承租之日”。原、被告双方分别在合同的“乙方”和“甲方”处签字捺印。合同签订当日，原告向被告的指定账户转入租赁押金10万元。2013年11月2日，原告支付了首季度（即2013年11月至2014年1月）租金21万元。同年11月22日，原告向国网福建省电力有限公司南平供电公司申请新装容量为25千瓦的低压用电。此后，原告又分别于2014年2月15日、3月10日、4月14日向被告支付了当月租金7万元。
2014年4月7日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告允许原告在原合同的基础上对外招商进入商场经营、分块招租或转租他人经营，乙方承租的房屋的最终用途为经营建材类不低于70%橱柜、衣柜产品。原告在该协议上同时声明：“本人申明以上协议无效，让甲方签订目的为配合乙方对外协商使用，没有任何法律效力”。
另查明，被告与案外人胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，原次承租人张小平等人（包括本案原告）均未退出租赁场地，亦未与新承租人（即原告）签订租赁合同并交纳租金。为此，原告与原次承租人曾发生纠纷。
本院认为，原告陈斌与被告林芳签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告林芳作为出租人负有依约交付租赁物的义务，原告陈斌作为承租人在收到租赁物后负有依约交纳租金的义务。根据庭审中原、被告认可的事实，被告在与原承租人胡敬云、陈文星的租赁期限届满前，已就同一租赁房屋与原告订立了新的租赁合同。此时，租赁物内尚有部分次承租人（即与原承租人胡敬云、陈文星订立租赁合同的承租人）占有使用租赁物，并且在原、被告租赁期限开始后，原次承租人仍未退出租赁场地。根据上述事实可以认定租赁物未转移由原告占有。被告提出其已完成交付义务，应当提供反驳证据证明。被告提出“原、被告与原承租人胡敬云三人于2013年11月1日进行了房屋现场交付”的抗辩意见，应当提供证据证明。被告未提交书面交接手续，亦无其他证据予以佐证，本院对该意见不予采纳。对于被告提出的“原告作为承租人开始履行了交租义务，并使用了部分租赁房屋，还以申请电表、部分装修等行为实际管理了租赁房屋，还以起诉次承租人等多种方式向次承租人催收租金，并口头确认了于2013年11月1日已收到租赁房屋，且自2013年10月31日至本案起诉时从未向答辩人提出过交付房屋。以上事实均可以证实租赁房屋已完成了交付”的抗辩意见。本院认为，原告使用租赁房屋的一部分，并非是被告与原告签订租赁合同后才转移由原告占有，而是原承租人胡敬云与原告签订转租合同即交由原告占有。因此，原告使用部分租赁物的事实，不能证明被告完成了交付义务。原告根据与被告签订的租赁合同申请低压用电，但该电表未实际使用，不能证明被告实际使用了租赁物。原告在被告提交的录音证据中虽在部分时候口头承认已收到租赁房屋，但从双方的谈话背景可知，原告之所以与被告进行协商，是因为被告未能清空租赁场地致使原告存在使用障碍；从双方的谈话内容可知，原告谈话一开始就已经提出被告未交付租赁房屋的问题，因此被告的该份录音证据并不能直接证明被告已完成交付行为。故本院对被告提出的上述抗辩意见不予采纳。综上，本院认为，被告未完成其作为出租人的交付租赁物的义务。
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。交付租赁物是出租人的法定义务。本案，被告林芳作为出租人未履行该项义务，致使原告无法实现租赁合同目的，原告有权解除合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案系因被告未将租赁物交付原告，故原告有权要求被告返还其已支付的租金42万元和押金10万元，且有权要求被告赔偿损失。赔偿的计算标准应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。其中2014年7月10日前的损失，应当以原告实际支付的款项数额及时间为基数计算至2014年7月9日止，计16404.90元【（10万元×286日＋21万元×249日＋7万元×144日＋7万元×121日＋7万元×86日）×年利率5.6%÷12月÷30日】；2014年7月10日后的损失，以52万元（42万元＋10万元）为基数计算至52万元清偿之日。对于原告超过上述数额的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告陈斌与被告林芳于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告林芳应于本判决生效之日起十五日内返还原告陈斌租金42万元和押金10万元。
三、被告林芳应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈斌16404.90元，并赔偿原告陈斌2014年7月10日之后的损失（以52万元为基数，从2014年7月10日起计算至52万元款项返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
四、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4633元，由被告林芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 徐华强
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。