山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终674号
上诉人（原审被告）：慈有学。
委托代理人：方东昭，系荣成市金阳光置业有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：荣成市王连街道寨前方家村村民委员会。住所地：荣成市王连街道办事处寨前方家村。
法定代表人：方玉召，村委会主任。
委托代理人：ＸＸ，山东剑琴律师事务所律师。
上诉人慈有学因与被上诉人荣成市王连街道寨前方家村村民委员会（以下简称方家村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣石商初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方家村村委会一审诉称：2014年3月17日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期为30年，年租金6000元，租金共计180000元，合同签订之日付清当年的租金，以后每年3月1日支付当年的租金，一方违约向另一方支付违约金为合同租金总额的30%。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告至今未缴纳租金。为此请求依法解除双方签订的租赁合同并判令被告支付违约金54000元。
慈有学一审辩称：2014年3月原告上一任村委会主任在职时，对外招商办厂，由被告在现承租的院内投资建设了库房约40多平方米。当时协商被告建房所花费资金，按每年6000元租金从中扣除，以后房租不足被告再按年上交。被告建设库房共支出52200元，故原告主张被告未交租金没有道理，不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2014年3月17日，原、被告签订房屋租赁合同书一份，约定，甲方（原告）方家村村委会为了充分管理和利用好村集体资产，发挥其应有效益，经党员及村民代表会议讨论通过，将村中房屋租给乙方（被告）经营使用。为明确责任，达成如下协议：一、坐落、间数：位于村中，共六间，门窗齐全，电设施具备，房屋无破损；二、承包期限：租赁期限30年，自2014年3月1日至2044年2月28日止；三、租金及缴纳方式：年租金为人民币陆仟元整，合同签订之日付清当年租金人民币陆仟元整，以后每年的3月1日前缴纳当年租金；四、……乙方应自觉管理维护好房屋，房屋出现问题应及时进行修缮，其所需费用由乙方自己负担。非经甲方书面同意，乙方不得进行改造、改建、扩建，否则，甲方有权要求乙方恢复原样并赔偿损失；……五、违约责任：合同履行期间，甲乙双方任何一方无故违约，应付给对方相当租金总额30%的违约金。合同对其他事项还做了约定。合同订立后，被告取得了该六间房屋的使用权，被告未以现金或银行转账的方式向原告交纳过租金。2014年被告在承租房屋院内建设了一排库房，具体建设时间、库房建设费用无法确定。
被告为证实用建设库房款抵顶租金一节，提交了2014年3月15日原告时任村委会主任方某与被告签订的招商协议书一份，约定：一、方家村利用厂房六间，门窗齐全，与慈有学联办纸厂；二、厂房院内，慈有学预计建长20米、宽3.8米库房，建成后归村委；三、建成后厂房、库房租给慈有学使用，每年交村委房租陆千元；四、慈有学建库房所花费资金，按每年陆千元房租兑除，以后房租不足慈有学按年上交村委。原告质证后不予认可，认为无法证实该协议的真实性，被告申请证人方某出庭作证。证人方某出庭时陈述，招商协议上的签名是真实的，虽然招商协议上没有公章，但这件事村原挂职书记及街道是知道的，而且是同意的；被告现承租的房屋是证人个人投资建设的，应该归其个人所有，但认可签订租赁合同时是自愿以村委会的名义签的；签完合同后被告慈有学到其家中交租金，但其未收。原告质证后认为招商协议的内容未在租赁合同中体现，而且租赁合同系原、被告签订，合同中明确约定未经原告书面同意，被告不得擅自改扩建；招商协议仅代表证人的个人意见，不能代表原告村委会。被告质证后提出涉案房屋是由证人投资建设的，房屋权属不在原告，原告无权主张租金。
原审法院依职权调查了原告村原挂职书记周文彬、滕军杰，均不知道证人所提的以建设库房的款项抵顶房屋租金一事。
原告主张曾向被告催要过房屋租金，但被告予以否认，原告未提供催要过租金的相关证据。
原审法院认为：原、被告于2014年3月17日签订的房屋租赁合同中约定租赁期限为三十年，违反了租赁期限不得超过二十年的法律规定，超过二十年的部分无效。合同的其他内容系双方当事人的真实意思表示，仍然有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告答辩的以建设库房工程款抵顶租金的事实是否存在，原告是否有权解除合同。
按照房屋租赁合同的约定，被告应于合同签订之日即2014年3月17日付清当年租金6000元，但被告事实上未向原告交纳过租金。被告在承租的房屋院内建设库房，系客观事实。被告为证实与原告协商过用建设库房的款项抵顶租金，提交了招商协议书一份，并申请证人方某出庭作证。虽然证人认可招商协议书系其与被告订立的，但招商协议书上并未加盖原告公章，且协议书上的内容未在两日之后签订的租赁合同中有所体现。证人出庭时陈述招商一事村原挂职书记均知悉，但经调查，不能证实证人所言。证人陈述被告在租赁合同订立后曾到其家中送租金，也与其提出的以库房建设费用抵顶租金相矛盾，从侧面反映出不存在以库房建设费用抵顶租金一说。故被告主张以在租赁房屋院内建设的库房费用抵顶租金之理由不能成立，被告之答辩，证据不足，不予支持。证人虽然就涉案六间房屋的权属提出异议，但涉案租赁合同确实系原告作为出租方与被告签订，且租赁合同上有方某的签字，故按照合同相对性原则，原告有权就房屋租赁纠纷主张权利。被告以此抗辩理由不当，不予支持。至于涉案房屋由谁投资系另一法律关系，不予审查。
被告未按合同约定时间交纳租金，构成违约，应按合同约定向原告支付租金总额30%（按有效20年租期）的违约金36000元。被告虽迟延履行交纳租金的义务，但原告并未提供证据证实其向被告进行过催告，而按照合同法的相关规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可以解除合同。故原告以被告迟延交付租金为由请求解除合同，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百一十四条之规定，判决：一、驳回原告要求解除原、被告间签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、被告于判决生效之日起十日内支付原告违约金36000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告负担550元，被告负担700元。
上诉人慈有学不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销房屋租赁合同，依法判令被上诉人支付违约金36000元、建库房损失52200元，设备及电力安装损失17000元。理由为：1、原审法院对涉案标的物的权属认定不清。在原审过程中，证人方某出庭作证，提出上诉人所租赁并使用的房屋系其个人出资建设，而被上诉人并未提交涉案房屋属于被上诉人所有或被上诉人有权处分的证据。被上诉人在合同订立时并未告知该房屋权属存在争议，隐瞒真实情况，存在欺诈上诉人的情形；2、在原审审理过程中，上诉人得知涉案房屋未取得相关审批手续，在合同订立时被上诉人隐瞒了这一情况。故被上诉人在订立合同时存在欺诈上诉人的情形，所以该合同既属于无效合同，也属于上诉人有权撤销的合同，请求依法撤销该合同，并判令被上诉人赔偿上诉人损失。
被上诉人方家村村委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审审理查明：2014年3月17日慈有学与方家村村委会签订的房屋租赁合同由时任村委会主任、法定代表人方某签字并加盖方家村村委会公章。原审中，方家村村委会提交村级资产、资源招投标管理申报表一份，其中招投标内容及原因栏载明“本村在2010年利用本村空闲地建房6间已闲置几年，为了村级经济发展，经村民会议讨论，决定将房屋对外出租每间1000元一致通过”，在单位意见栏加盖方家村村委会公章，并由时任负责人方某签字，在街道三资管理领导小组审批意见栏由于丽波、滕军杰签字。因原审第一次庭审中上诉人经传票传唤未到庭，故对该份证据未发表质证意见。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人在订立合同时存在欺诈行为，据此要求撤销合同，被上诉人赔偿损失是否有事实和法律依据。上诉人主张被上诉人存在欺诈行为的主要理由为被上诉人隐瞒了涉案房屋系由方某个人出资建造，房屋未取得任何审批手续，对此，本院认为，房屋租赁合同及村级资产、资源招投标管理申报表均载明涉案房屋属于村集体资产，方某原审出庭作证称房屋由其个人出资建造，但房屋租赁合同系方某作为方家村村委会法定代表人期间代表方家村村委会与上诉人签订，在此情况下，即使房屋实际由方某出资建造，亦不影响上诉人依据房屋租赁合同享有租赁权。且方某的证言与其签订房屋租赁合同的行为不一致，对于该房屋方某是否实际出资建造，方某及上诉人也未提交证据证实。从方家村村委会提交的村级资产、资源招投标管理申报表看，方家村所在的街道办事处及方家村村委会均同意将涉案6间房屋对外出租经营，方某作为村委会负责人签字。故上诉人上诉称被上诉人在订立合同中存在欺诈行为的上诉理由，证据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人慈有学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年六月十三日
书 记 员 李亚男