广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1712号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄见英，女，1961年1月15日出生，香港居民，广州住址在广州市花都区炭步镇朗头村九队三巷6号。
委托代理人王桂荣，广东富荣律师事务所律师。
委托代理人骆国栋，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李杞红，女，1964年2月20日出生，汉族。
委托代理人商志铭，男，1963年10月14日出生，汉族。
原审第三人广州市花都区新华街公益村公益经济合作社，住所地广州市花都区新华街公益村。
负责人徐启棉，该社社长。
委托代理人马彪，为国信信扬律师事务所律师。
委托代理人林国栋，为国信信扬律师事务所律师。
上诉人黄见英因与被上诉人李杞红、第三人广州市花都区新华街公益村公益经济合作社（以下简称公益合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月6日，黄见英作为乙方（承租方）与李杞红作为甲方（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定李杞红将位于广州市花都区新华街公益村新都大道北（公益市场东对面）自编B栋13、14、15、16、17、18商铺及二、三楼全层出租给黄见英，租赁期限为六年，即自2011年12月6日起至2017年12月5日止。合同第三条租用办法约定：第一至第二年（即2012年1月1日至2013年12月31日）每月租金为19000元整；第三至四年（即2014年1月1日至2015年12月31日）每月租金为21850元整；第五至六年（即2016年1月1日至2017年12月5日）每月租金为25127.5元。合同还对其他权利义务进行了约定。之后，黄见英作为乙方与李杞红作为甲方签订一份日期为2012年12月6日的《补充合同》，约定：由于14、15号铺位甲方与原承租人的租用合同到2012年2月29日期满，甲方须在3月1日才可将上述两铺位交付乙方使用，经双方商定，2012年1月1日至2012年2月29日的租金按每月壹万柒仟元计算，从2012年3月1日起，按双方签订的协议金额计算。合同签订后，李杞红将上述商铺交给黄见英使用，黄见英按合同约定向李杞红支付押金58000元及2012年1月份租金12000元，之后的租金没有支付。
另查明，2000年10月18日，李杞红与公益合作社签订一份《房屋租赁合同》，约定公益合作社将其所有的两栋商铺出租给李杞红，租赁期至2020年11月30日止。因公益合作社要求收回该两栋商铺双方发生纠纷，李杞红于2012年3月13日起诉至原审法院，案号为（2012）穗花法民三初字第234号（以下简称234号案），请求判令继续履行合同。公益经济社提起反诉，请求解除合同，后变更请求为确认合同无效。原审法院于2013年7月26日作出判决，查明：2012年1月至2月，公益经济社以李杞红未缴交租金、未经其同意擅自加建为由，向李杞红发出《交租通知》、《通知》及《关于处理李杞红违约的工作方案》，强制收回房屋，并委托刘敏玲与各租户签订《房屋租赁合同》，各租户的租金由公益经济社收取。原审法院认为：公益经济社于2012年1月至2月以李杞红不交缴租金及未经其同意擅自加建为由强行收回涉案房屋并以自己的名义出租，但根据该案的证据及双方的陈述，李杞红没有不付租金的情形且房屋的加建取得公益经济社的同意，所以公益经济社以上述理由收回涉案房屋无理。在没有证据证明涉案房屋取得《建设工程规划许可证》的情况下，李杞红与公益经济社签订的上述合同应为无效。原审法院判决：李杞红与公益经济社于2000年10月18日签订的《房屋租赁合同》无效；驳回李杞红的诉讼请求。该案判后，李杞红不服判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2013年12月4日作出（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。涉案商铺为上述两栋商铺中的一部分。公益合作社与李杞红发生纠纷以来，黄见英没有将涉案商铺返还给李杞红。
2013年7月23日，黄见英以涉案商铺被公益合作社收回导致其无法使用商铺造成其损失为由诉至原审法院成讼，请求判令：1、解除黄见英与李杞红于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》及与李杞红于2012年12月6日签订的《补充合同》；2、李杞红向黄见英返还押金58000元；3、李杞红向黄见英赔偿租金损失12000元、员工工资损失50400元；4、本案的诉讼费用由李杞红承担。在2013年10月17日的第一次庭审中，黄见英申请将其第一项诉讼请求变更为：确认黄见英与李杞红于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》及与李杞红于2012年12月6日签订的《补充合同》无效。李杞红以黄见英欠缴占有使用费为由提起反诉。反诉请求判令：1、黄见英交纳暂计自2012年2月1日起至2013年8月31日止欠缴李杞红的租金364000元（未计滞纳金）；2、本案的诉讼费由黄见英承担。在2013年12月17日的第三次庭审中，经原审法院依法行使释明权，李杞红申请将诉讼请求中的“租金”变更为“占有使用费”，并明确：黄见英交纳自2012年2月1日起至2013年12月31日止的占有使用费440000元。
原审法院认为：涉案商铺为李杞红与公益合作社于2000年10月18日签订《房屋租赁合同》约定的两栋租赁商铺中的一部分。李杞红于2011年12月6日与黄见英签订《房屋租赁合同》，约定将涉案商铺出租给黄见英。之后，双方又签订一份日期为2012年12月6日的《补充合同》，合同对租金金额进行了约定。黄见英、李杞红签订的涉案房屋租赁合同及补充合同是双方的真实意思表示，双方当事人形成租赁合同关系。因李杞红与公益合作社于2000年10月18日签订的《房屋租赁合同》经广州市中级人民法院终审判决认定为无效合同，所以，涉案两份合同作为转租合同也应为无效。故黄见英要求确认涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》无效的请求合理合法，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述法律规定，无效合同的合同相对方应当相互返还因该合同取得的财产。所以黄见英要求李杞红返还押金58000元的请求合理合法，原审法院予以支持。234号案中，李杞红请求继续履行合同，公益经济社请求确认合同无效，法院依据双方的请求对合同的效力进行了认定，但没有对租赁物的返还、损失的赔偿等问题作出处理，且双方至今对此没有达成一致意见。公益经济社强行收回涉案商铺并委托刘敏玲与各租户签订租赁合同、收取租金的行为是公益经济社的单方行为，不产生交还商铺的后果。所以，李杞红据与公益合作社签订的租赁合同取得的租赁物没有返还。本案中，黄见英与李杞红之间存在租赁合同关系，双方签订的合同尚在履行期内，黄见英至今没有将涉案商铺返还给李杞红，也没有证据证明其因公益合作社的收铺行为或因李杞红的过错行为造成其损失。故黄见英要求李杞红赔偿租金损失和员工工资损失的请求没有理由和依据，原审法院不予支持。黄见英、李杞红签订的房屋租赁合同及补充合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄见英应当参照合同约定的租金标准支付其使用期间的占有使用费。黄见英与李杞红签订的合同尚在履行期内，黄见英没有将涉案商铺返还给李杞红。所以，李杞红要求黄见英参照涉案合同约定的租金标准支付至2013年12月31日止尚欠的占有使用费的请求合理合法，原审法院予以支持。经核算，2012年1月尚未支付的占有使用费为5000元（17000元-12000元），自2012年2月1日起至2013年12月31日止的占有使用费为435000元（17000元＋19000元×22月），共计440000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原审法院于2013年12月25日作出如下判决：一、黄见英与李杞红于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的《补充合同》无效；二、李杞红于本判决发生法律效力之日起十日内向黄见英返还押金58000元；三、黄见英于本判决发生法律效力之日起十日内向李杞红支付广州市花都区新华街公益村新都大道北综合楼B栋13、14、15、16、17、18号商铺及二、三楼全层至2013年12月31日止的占有使用费440000元；四、驳回黄见英的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2708元，由黄见英负担1404元，李杞红负担1304元；反诉受理费3950元，由黄见英负担。
上诉人黄见英不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决第三项，驳回被上诉人要求支付场地使用费的反诉请求。理由：一、2012年2月底，由于业权人即第三人公益合作社与被上诉人发生纠纷，第三人强行收回涉案商铺，致使上诉人无法占有使用涉案商铺，即上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》在事实上已经无法履行，而上诉人之后并没有与第三人签订新的租赁合同，于2012年2月底无奈撤场，即自2012年2月底之后，上诉人并没有占有使用涉案商铺。二、关于涉案商铺的返还，是被上诉人的过错造成。在（2012）穗花法民三初字第234号民事判决书和（2013）穗中法民五终字第3155号民事判决书中，第三人公益合作社都承认于2012年2月份强行收回涉案商铺。经调查发现，第三人公益合作社收回涉案商铺后，出租给案外人黄永升，用于经营广州市花都区新华年年顺景酒家。上诉人无法归还涉案商铺给被上诉人。三、原审适用法律错误。根据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”在本案当中，上诉人与被上诉人签订租赁合同，在第三人强行收回涉案商铺后，事实上是无法履行的，而上诉人对此是不存在过错，原审法院却判决上诉人向被上诉人支付撤场后的占有使用费，是缺乏事实依据和法律依据的，也是违背法律的公平原则。综上所述，一审法院判决上诉人支付没有占有使用涉案商铺期间的占有使用费是缺乏事实和法律依据的，也违反法律的公平原则。关于租赁合同的无法履行，上诉人是不存在过错的，因此，请求二审法院依法驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人李杞红辩称：一、被上诉人同意原审判决。二、原审法院认定事实清晰，合法合理。三、上诉人并无撤场，一直使用房屋，理应交纳场地使用费。1、所有涉案商铺的租户都没有撤场，包括上诉人。2、黄永升是上诉人的亲属，以黄永升的名义申请营业执照，上诉人从我方租用房屋后以年年顺景酒家的名称开张营业至今。四、上诉人串谋第三人公益合作社，损害我方权益。1、上诉人在国内的住址与黄永升是同一个大队。2、从工商局的个体户名称预先核准通知书的核准时间是2012年3月30日，房屋租赁备案登记是2012年8月日，上诉人与我方在2012年12月6日签订补充合同，但是上诉人现在坚持说于2012年2月底撤场，明显欺骗，有违诚信。综上所述，请求法院维持原审判决。
原审第三人广州市花都区新华街公益村公益经济合作社述称：一审判决要求上诉人支付占有使用费给被上诉人是错误的，严重干扰我方对自有物业的使用收益，应当予以撤销。根据生效判决，涉案租赁合同无效，被上诉人对涉案商铺没有出租权没有转租权，当然也没有任何收取利益的权利，其在合同履行期间收取的租金差额，在性质上属不当得利，应当予以返还。我方已经于2012年2月底收回场地，上诉人不是场地的使用人。根据最高院司法解释第18条明确规定在转租合同关系中，出租人请求负有承租义务的次承租人支付占有使用费，法院应当予以支持，即房屋的实际使用人缴纳使用费的对象是作为产权人的出租人而不是承租人。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，上诉人向法院提交如下证明材料：黄永升经营年年顺景酒家的工商登记资料及租赁合同，拟证明公益合作社收回场地另行出租他人使用。被上诉人向法院提交如下证明材料：黄永升户籍查询资料，拟证明与上诉人之间存在亲属关系。原审第三人向本院提交如下证明材料：案外人向上诉人交租凭证及相关场地使用人工商登记资料，被上诉人在2012年4月23日开庭笔录和2013年7月10日调解笔录中陈述，拟证明被上诉人确认涉案房屋被公益合作社收回的事实。
本院认为，二审争议焦点在于涉案商铺是否被原审第三人收回，上诉人是否应该向被上诉人支付涉案商铺使用费。关于涉案商铺是否被原审第三人收回的争议事实，相关案件234号判决查明涉案商铺已经被公益合作社强制收回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案被上诉人二审反对公益合作社已收回场地的事实，其提交的证明材料仅为黄永升的个人户籍资料，经审查，其内容不能反映与争议事实存在关联关系，也不足以成立推翻生效判决查明事实。本院认定涉案商铺已经被原审第三人公益合作社收回。关于上诉人是否应该向被上诉人支付使用费的争议。本案租赁合同自始无效，上诉人基于占用场地的事实支付使用费，并不是基于合同关系支付使用费，故其支付使用费的权利对象不应该是被上诉人，应该是房屋权利人。被上诉人不能证明其因上诉人的过错产生场地使用费的实际损失。因此，原审法院判决上诉人应该向被上诉人支付占用费，缺乏法律依据，二审不予认同。二审期间，各方当事人向法院递交的资料与案件争议缺乏关联，本院决定不予作为新证据质证。应当指出的是，涉案物业因缺乏合法建筑许可文件而不能出租收益，公益合作社应完善手续后再依法行使出租收益权利。综上所述，原审判决查明事实清楚，但对法律规定的适用理解有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1165号民事判决第一、二、四项及本诉案件受理费负担的决定；
二、撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1165号民事判决第三项。
一审案件反诉受理费3950元，由李杞红负担；二审案件受理费7900元，由被上诉人李杞红负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十二日
书记员 阮志雄
黄浪