广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1574号
原告：林智彦，住广州市海珠区。
委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。
被告：张黎明，住广州市越秀区。
被告：陈曼珊，住广州市越秀区。
委托代理人：张黎明，系被告陈曼珊丈夫,亦是本案被告之一。
第三人：广东中原地产代理有限公司，住广州市越秀区。
法定代表人：李耀智，华南总裁。
委托代理人：陈宇平、关怡钧，均为公司员工。
原告林智彦诉被告张黎明、陈曼珊，第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林智彦及委托代理人万建华，被告张黎明（亦是被告陈曼珊的委托代理人），第三人委托代理人陈宇平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年6月23日在第三人的中介下签订《存量房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于广州市海珠区江燕路南景街36号1004房（以下简称“涉案房屋”），房价总额为1915000元，房屋应于2015年8月10日前交付使用。合同签订后，原告依约给付了房款，房屋也按照合同办理了过户手续，但被告未依约交付房屋。原告打电话及发函催促被告履行，被告置之不理。因原告在向被告支付定金50000元时并没有扣除2000元作为履约保证金，故双方于2015年7月16日双方到房管局递件当日双方协商将未支付的15000元作为履约保证金，但被告将涉案房屋的费用结清之后原告再支付给被告，被告再向其出具收据的时候也没有提出任何异议，如果被告有异议应该拒绝递件过户。涉案房屋与过户当天已经交齐大部分房款，剩余15000元只是极少部分，即使原告未交齐全部房款，也不能使得被告当然取得抗辩权。故请求判令：1、被告立即将位于海珠区海珠区江南路南景街36号1004房交付原告使用；2、被告向原告支付延期交楼的违约金（从2015年8月11日起计算至实际交楼的之日止，每日按总房价1915000元的万分之五计算，从2015年8月11日暂计至起诉之日止的违约金为9575元止）；3、本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称:请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、双方合同约定是被告收齐房款当天交付房屋。合同签订后，原告在房屋过户手续全部办妥的情况下，原告无故单方面扣留房款15000元，被告多次要求原告按照付款时的银行卡号支付15000元房款，原告一直不予办理；二、根据合同法的规定，原告没有交齐房款，其可以履行抗辩权，拒绝交楼。双方约定的付款方式是转账，原告也知晓被告的账号，被告也向原告发了催收函。三、其于2015年7月16日配合原告过户了，想着当时原告只欠15000元，之后原告将15000元的房款给其，其就交楼，涉案房屋的费用其已经全部结清，户口也迁出。四、涉案合同约定的交楼时间应是被告收齐房款当天，收齐房款是先决条件，收齐房款后才可以适用2015年8月10日前交楼，且合同约定空格部分的文字与印刷文字具有同等效力。
第三人述称：同意原告的诉讼请求。涉案合同是其司居间促成签订的，合同约定的交楼时间应为手写的部分，即2015年8月10日前交楼，合同第1条第8点第3款被告也应于2015年8月10日前迁户口。在2015年7月16日递件当天，其司工作人员陪同原、被告双方去递件，当日三方协商将未支付的15000元作为履约保证金，待被告结清了涉案房屋的物业管理费相关费用并办妥交楼手续之后原告再支付。
经审理查明：2015年6月23日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房屋，建筑面积77.013平方米；2015年8月10日前迁出户口；该房地产按整套出售并计价，总成交价为1915000元整；甲乙双方一致同意由乙方按一次性付款支付楼款并办理交易手续；签订本合同时支付50000元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续；首期楼款（已包含定金）960000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款955000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成（以付清双方交易税费为准）；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】【2015年8月10日前交付使用】；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金；甲乙双方同意乙方在定金中扣除贰仟元作为甲方的履约保证金，甲方在交付该物业前结清一切有关物业之欠费（包括但不限于水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费等），并与乙方办妥房屋交接手续后，由乙方将保证金返还给甲方；甲方和乙方约定交易过户在2015年7月18日前完成；本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；等。同日，两被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来的购买涉案房屋的定金50000元整。
2015年7月16日，两被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来的购买涉案房屋的楼款1850000元整。
2015年7月18日，涉案房屋由房管部门登记至原告名下，房管部门出具了粤房地权证穗字第号房产证。
原告为证明其主张，提供了如下证据：原告向被告发出的《履约敦促函》及邮单（该邮件被退回），载明原告通知被告于2015年8月13日到涉案房屋办理房屋交接手续，介时原告将准备号尾期楼款壹万伍仟元整；被告表示没有收到上述函件。第三人对原告提交的证据没有意见。
被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、《账户更改声明》及快递单；2、手机短信截屏。原告的质证意见：对证据1的声明没有收到，对证据2的短信没有收到，且短信都是8月21日发出的，当时原告已经起诉，表明被告是为了可以避免责任作出的。第三人的质证意见：与第三人无关，其不清楚。
原告于2015年8月21日提起本案诉讼。
诉讼中，原、被告双方自行于2015年10月17日完成交楼手续，涉案房屋的相关费用已经结清。剩余房款15000元的给付情况如下：原告于2015年10月16日转账13000元给被告，余下2000元双方同意作为交楼保证金，原告于2015年10月17日当天交楼完成后用现金支付给了2000元给被告。
因涉案房屋已经交付完成，故原告申请撤回其第一项要求两被告交楼的诉讼请求，明确其要求两被告支付的迟延交楼违约金为64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款1915000元的万分之五计算）。两被告同意原告撤回第一项诉讼请求，对于原告计算的违约金金额64152.5元表示没有异议，但认为其没有违约，不需要向原告支付违约金。
原、被告在庭审中确认如下事实：双方于2015年7月16日到房管局递件过户，先递件过户后原告再向被告方转账支付房款1850000元；合同中约定在原告支付的定金50000元中应扣除2000元作为履约保证金，但实际上原告支付定金时并没有扣除。
本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
上述合同约定，签订本合同时原告支付50000元作为定金，双方同意原告在定金中扣除贰仟元作为被告的履约保证金，被告在交付该物业前结清一切有关物业之欠费（包括但不限于水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费等），并与被告办妥房屋交接手续后，由原告将保证金返还给被告。双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）960000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款955000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成，原、被告约定交易过户在2015年7月18日前完成。但实际履行合同的过程中，双方确认在原告支付定金50000元时并没有扣除2000元作为被告的履约保证金，双方于2015年7月16日到房管局递件，原告于递件过户当天转账1850000元给被告，涉案房屋于2015年7月18日登记至原告名下，至此，原告仍余15000元房款没有支付给被告。从以上看出，原、被告就买卖涉案房屋给付房款并没有按照合同的约定去执行，而是通过实际的履行对房款的给付作出了变更。至于剩余房款15000元如何给付，原告与第三人均称是原、被告双方在递件当天协商好作为被告的履约保证金，而被告对此说法不予确认。在诉讼中，原、被告双方自行于2015年10月17日完成了交楼手续，原告亦将剩余房款15000元支付给被告，故原告申请撤回其第一项要求两被告交付涉案房屋的诉讼请求本院予以准许。
本案的争议焦点是两被告是否存在迟延交楼的违约行为。涉案合同约定原、被告双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】【2015年8月10日前交付使用】，被告如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向原告支付违约金。关于如何确定合同约定的交楼时间应当结合当事人在订立合同时的真实意思去认定。本案中，被告认为合同约定的交楼时间是收齐房款当天，而合同约定于交易过户完成当天付清房款，交易过户在2015年7月18日前完成，如若双方约定是在收齐房款当天交楼，原、被告双方完全没有必要再以手写写明“2015年8月10日前交付使用”，可见2015年8月10日前交付房屋才更加符合签订合同时双方的真实意思表示。支付房款和交付房屋是房屋买卖合同中主要的两项义务，被告先行向房管局递件，而后原告于递件当日转账1850000元给被告，原告当时已经支付了大部分房款，剩余15000元房款只是总房款中的极少部分，且如何支付15000元房款双方存在争议，若被告认为原告迟付款违反合同约定，应另寻途径解决，但被告不能以来作为抗辩而拒绝履行及时交楼的义务，故此，本院认定被告存在迟交楼的违约行为。因此，原告要求两被告支付迟交楼违约金64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款1915000元的万分之五计算）符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张黎明、陈曼珊在本判决生效之日起十日内向原告林智彦支付迟延交楼违约金64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款1915000元的万分之五计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元由原告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 黄碧茹
人民陪审员 张烈明
二〇一五年十一月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧