四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终1249号上诉人（原审原告）成都圣力特医疗科技公司。住所地：四川省成都市金牛区金科南路**号*栋***号。法定代表人谭红龙，总经理。委托代理人王琳，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）特拉克斯实业发展（成都）有限公司。住所地：四川省成都市金牛区金科南路***号。法定代表人徐霖，总经理。委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。上诉人成都圣力特医疗科技公司（以下简称圣力特公司）因与被上诉人特拉克斯实业发展（成都）有限公司（以下简称特拉克斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年12月14日，圣力特公司与特拉克斯公司签订房屋买卖合同，约定圣力特公司购买特拉克斯公司开发的位于成都市金牛区金牛乡土桥村二、十一组的金科财富6幢104号房屋，面积为477.27㎡，房屋用途为工业性科研用房，约定交房时间为2012年8月21日，房款共计250万元，圣力特公司于2012年8月17日前一次性支付。特拉克斯公司应当在房屋交付后360日内完成房屋的初始产权登记，否则构成违约，应当向圣力特公司支付万分之二的违约金。合同签订后，2012年8月17日，圣力特公司一次性支付了购房款250万元，2012年8月22日，圣力特公司对诉争房屋进行了验收，与特拉克斯公司办理了房屋交接手续，圣力特公司在房屋交接书和收楼书上盖章确认。其中房屋交接书第三条内容为“业主同时确认，该单元的交付符合双方所签房屋销售合同的交付规定”。诉争房屋交付后一直由圣力特公司使用至今。原审法院另查明，2005年12月8日，特拉克斯公司取得了诉争房屋所在土地的国有土地使用权证，于2010年8月23日取得了诉争房屋所在项目的建设工程规划许可证、施工许可证，于2013年8月26日取得建设工程规划许可证，并于2014年6月25日办理了竣工验收备案。原审法院又查明，成都市人民政府办公厅于2012年下发《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》，其中第三条规定“对物业管理区域违反建设，违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为由物业服务机构、业主委员会或相关业主向规划部门报告……对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由规划部门书面告知房管、工商、民政部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记……”。诉争房屋属于成都市金牛区高新科技产业园区管委会（以下简称金牛高新管委会）管理范围，诉争房屋办理权属登记证书需由权利人向金牛高新管委会提出申请并经金牛高新管委会审查通过后，方能再向房管部门申请办理。圣力特公司在诉争房屋自行搭建了部分建筑物，诉争房屋所在的物业公司多次发函要求圣力特公司拆除自行搭建的建筑物。金牛高新管委会也向特拉克斯公司发函和下发整改通知书，要求特拉克斯公司对入驻企业自行搭建的建筑物进行清理，并于2013年11月15日召开专门会议要求入驻企业对自行搭建的建筑物自行拆除和清理，否则不予办理产权登记手续。圣力特公司也参加了该次会议。但至一审法庭辩论终结时，圣力特公司尚未对自行搭建的建筑物进行拆除。诉争房屋所在项目至今未仍办理产权初始登记。原审法院依职权向金牛高新管委会了解到，位于产业园区内的房屋在未拆除自行搭建的建筑物前一律停止办理产权出示登记和转移登记手续。圣力特公司在一审中的诉讼请求是：1、特拉克斯公司办理完毕房屋竣工验收并按照法律规定向圣力特公司完成交付；2、特拉克斯公司完成合同约定的初始登记和转移登记，为圣力特公司办理所有权证书。原审法院认定上述事实，有房屋买卖合同、交房通知书、房屋交接书、收楼书、四川美恒实业有限责任公司物管分公司金科财富项目部发给圣力特公司的函件、金牛高新管委会发给特拉克斯公司《关于清理特拉克斯公司二期金科财富项目违章搭建的函》和整改通知书、会议表、补充协议、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、照片、《成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见》【2012】11号，以及庭审笔录在案佐证。原审法院认为，关于圣力特公司的第一项诉讼请求，因圣力特公司与特拉克斯公司已于2012年8月22日办理了房屋交付手续，圣力特公司对诉争房屋进行了验收，签订了房屋交接书和收楼书，并已实际使用诉争房屋。2014年6月25日，特拉克斯公司对诉争房屋所在楼栋已办理了竣工验收备案。故圣力特公司第一项诉讼请求内容已经全部实现，故原审法院对该项请求不予支持。关于圣力特公司主张的第二项诉讼请求，初始登记是物业所有人依照相关规定向房管部门申请办理房屋楼栋产权登记手续的行为，属于行政审批行为，只有符合相关政府部门规定的条件才能通过行政审批从而完成登记，而转移登记必须在初始登记完成后才能进行。本案中，特拉克斯公司以及所在物业公司、金牛高新管委会以致函、开会的形式多次要求圣力特公司拆除自行搭建的建筑物，并明确告知只有拆除后才能办理产权登记，但圣力特公司一直未予拆除。圣力特公司未按照要求拆除自行搭建的建筑物，导致诉争房屋所在楼栋不能通过办理初始产权登记的行政审批程序，进而无法办理转移登记手续，其应自行承担相应不利后果，特拉克斯公司已尽到合同义务，对诉争房屋无法完成产权初始登记和转移登记不存在过错，不应承担责任。为此，原审法院对圣力特公司的第二项诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回圣力特公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由圣力特公司负担。宣判后，原审原告圣力特公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院在特拉克斯公司自己提交的证据证明房屋竣工验收时间远在交付时间之后，即直接以全部合同义务已经履行为由驳回了圣力特公司的诉讼请求，却未对特拉克斯公司的交付是否符合合同约定和法律规定作出认定。在本案起诉前，特拉克斯公司从未向圣力特公司提供或者说没其交付的房屋已经完成法定的竣工验收备案。因此圣力特公司一审提出要求特拉克斯公司继续履行以完成法定的交付。在特拉克斯公司在举证期限后提交了一份竣工验收备案表复印件后，即认定特拉克斯公司已经完成交付。二、原审程序违法。1、在一审举证期限届满后法院才通知特拉克斯公司有证据要质证。在特拉克斯公司未到场的情况下询问了圣力特公司的意见后作出了判决。该证据只是复印件，没有原件核对。2、圣力特公司在2015年11月30日收到判决书，该判决书未加盖印章。三、一审法院认为无法办理初始登记的过错在圣力特公司，系错误认定。1、本案无任何证据证明圣力特公司实施了违章建设，违章建设是何内容，形成于何时均没有证据证明；2、即便特拉克斯公司所主张的建设是圣力特公司事实的，但该搭建物就并非一定属于违章建设。搭建是可以依法申请而合法存在的，需要提交相应的申请资料来进行行政审批，资料中就包括特拉克斯公司应当完成的竣工验收备案和已经完成房屋登记的。如果圣力特公司房屋上搭建的是违章建设，那么该房屋的竣工验收备案是如何完成，这显然自相矛盾；3、本案没有证据证明该管委会对本案表达过任何意见。一个金牛区的什么管委会不可能有这样的行政权力，不可能做出房管局职权范围内的表态；4、圣力特公司认为，是否存在违章建设并非房屋初始登记的审查内容。违章建设的管理机构是城管部门，房屋登记机关是房管局。如果主管部门认为存在违章建设，则应当启动相应的行政执法程序处理，而特拉克斯公司将无关联的事项扯在一起，作为其违约不办理产权初始登记的原因，一审法院也居然对此支持；5、房屋上的搭建，系特拉克斯公司违法交付而产生。根据管委会发给特拉克斯的函件看出，园区内的搭建均是特拉克斯公司未经竣工验收备案违法交付之后。特拉克斯公司的违法交付行为，与搭建有因果关系，特拉克斯公司对此有过错。如果因此导致房屋未办理产权登记，也是特拉克斯公司的过错导致的违约。据此请求：撤销原判，改判确认特拉克斯公司交付违约，改判特拉克斯公司继续履行其开发并销售的案涉房屋的产权登记；本案一审、二审诉讼费均由特拉克斯公司负担。特拉克斯公司发表答辩意见称：特拉克斯公司按照双方买卖合同第六条第一款约定，将房屋进行了交付、圣力特公司予以接受。根据合同约定，竣工备案登记并非房屋交付的必备手续。同时，一审前特拉克斯公司合法取得了竣工验收备案表，一审认定事实清楚。对于圣力特公司要求办理房屋产权登记，房屋所在的金牛区管委会认定房屋存在违章搭建，并且根据成都市政府办公厅文件第三条的规定，存在违章搭建的停止办理产权转移登记。圣力特公司存在违章搭建，特拉克斯公司和物业公司函告了圣力特公司要求拆除违章搭建，但截至现在圣力特公司仍未拆除。一审法院依照职权向金牛高新管委会调查以及特拉克斯公司提交的相应材料，表明金牛高新管委会均以存在违章搭建不予办理。特拉克斯公司已经尽到合同义务，本案房屋未办理产权登记的过错不在特拉克斯公司。请求：驳回上诉，维持原判。二审中，圣力特公司向本院提交以下证据：在房管局网站打印的办理过户登记所需要材料的清单，拟证明搭建不影响办证。特拉克斯公司发表质证意见称：证据1系打印件，对其真实性有异议，且案涉房屋性质为工业用房，办理产权证需经金牛高新管委会同意，工业用房具体办理产权的流程是准备材料，向金牛高新管委会申请，到成都市相关部门登记，再到房管局申请，故对该证据的三性均不予认可。特拉克斯公司在二审中向本院提交以下证据：1、公证书两份，第一份系特拉克斯公司在一审庭审后做的证据保全，对于圣力特公司存在违章搭建的事实进行的公证；第二份系特拉克斯公司向金牛区管委会提交资料并询问相关情况的行为过程进行的证据保全；拟证明系存在违章搭建导致不能办理产权登记；2、前期物业服务合同一份、临时管理规约一份，拟证明圣力特公司不能改变房屋外观，如需改变应当在物业公司备案后才能进行装修；3、《关于申请拆除金科财富违规搭建问题的报告》一份，拟证明特拉克斯公司向相关行政管理部门发函要求对违章搭建的行为继续查处；同时也证明特拉克斯公司积极协调处理业主违章搭建的问题。圣力特公司发表质证意见称：对于证据1：对于两份公证书的真实性予以认可。对于第一份对公证书中的照片予以认可。但搭建是楼梯通道的上盖，圣力特公司为了合理使用楼梯，必须要进行搭建否则会漏雨。因为特拉克斯公司未提供必要的手续导致圣力特公司无法申请将搭建合法化。对于第二份公证书，不能证明管委会存在拒绝配合办理产权登记的事实。但是：第一，公证书中的张科长是否为管委会的工作人员，公证书不能证明该问题，不足以证明特拉克斯公司向金牛高新管委会提交了资料；第二，金牛高新管委会这个机构是不是办理房屋初始登记的主管部门存疑；第三，行政机关对于拒绝办理行政审批范围内的事项，应当出具书面告知；第四，特拉克斯公司不能以行政机关的行为作为不履行合同义务的理由；第五，本份证据中的所有文件都是在房屋初始登记的时间内应当准备齐全的资料，特拉克斯公司未在2013年8月21日前办理初始登记，与是否存在违章建筑没有关系。对于证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。物业服务合同约定的是装饰装修进行登记，与认定搭建建筑物是否是违章没有任何关联性；临时规约禁止搭建违法建筑物，但不能证明是违章建筑；对于证据3，圣力特公司认为系复印件，也未提交其他证据证明其向相关行政部门进行报送，与本案无关联性。本院经审查认为：对于圣力特公司提交的打印件，该证据未加盖房管局印章，故对于该证据的真实性本院不予采信；对特拉克斯公司提交的公证书、前期物业服务合同及管理规约，因圣力特公司对其真实性无异议，本院予以采信。但对于是否能达到特拉克斯公司的证明目的，本院在下文予以阐述；对特拉克斯提交的关于《关于申请拆除金科财富违规搭建问题的报告》，因未提交原件供应比对，也未提交其他证据证明已向行政主管部门报送，故本院不予采信。本院认为：圣力特公司与特拉克斯公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。按照该合同第九条“关于产权登记的约定”，特拉克斯公司应当按期取得初始登记和办理转移登记，即特拉克斯公司应当在2013年8月17日以前取得案涉楼栋初始产权登记、在2014年8月12日前办理案涉房屋的转移登记。但根据二审中，特拉克斯公司提交的公证书，可以证明圣力特公司案涉房屋楼顶存在搭建物，该搭建物至今未取得相关行政部门的许可。在二审中，圣力特公司确认该楼顶的建筑物在接受案涉房屋时候进行的搭建，故该搭建物在交付前并非附属于案涉房屋并由特拉克斯公司向圣力特公司交付，故该搭建物系由圣力特公司在接收房屋后自行搭建。根据成都市人民政府办公厅于2012年下发《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》，其中第三条规定“对物业管理区域违反建设，违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为由物业服务机构、业主委员会或相关业主向规划部门报告……对尚未依法整改违法性的单位和个人，由规划部门书面告知房管、工商、民政部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记……”的规定，以及原审法院依职权向金牛高新管委会走访了解的情况，位于案涉产业园区内的房屋在未拆除自行搭建的建筑前一律停止办理产权初始登记和转移登记手续。故本院认定，因圣力特公司在接收房屋后自行搭建建筑物，且在特拉克斯公司及金牛高新管委会要求拆除的情况下，截止本案二审判决作出前，该搭建物仍未拆除，导致案涉房屋不能办理初始产权登记和转移登记，且根据特拉克斯公司提交的公证书，已证明特拉克斯公司拟向金牛高新管委会申请办证并提交了齐备手续，但因园区存在违建问题暂不能办理手续，故不能办理。故本院认定，不能办理产权登记的责任不应当归责于特拉克斯公司。圣力特公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。本院建议，圣力特公司可在办理产权登记申请的障碍消除后，协助特拉克斯公司办理案涉房屋的产权登记手续。关于圣力特公司提出原审程序违法的问题。本院经审查认为，对于原审法院就特拉克斯公司在庭审后提交的证据向圣力特公司出示，圣力特公司针对上述证据已发表质证意见并记入笔录。特拉克斯公司虽超过原审法院指定的期限提交证据，但原审法院已对圣力特公司就证据进行了询问，未影响圣力特公司的诉讼权利；另外，原审判决在印制和送达中存在不当之处，但已通过相应手续补正完善，未对圣力特公司的上诉造成阻碍，故圣力特公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于圣力特公司在二审中提出的新的诉讼请求即“改判确认特拉克斯公司交付违约”，因特拉克斯公司在二审中不同意调解，故依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对此项新增的诉讼请求在本案中不做处理。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人成都圣力特医疗科技公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年六月十三日书 记 员  崔玉翠