广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂03民终1808号
上诉人（一审原告）：阳鲜艳，男，1973年10月18日出生，汉族，住广西灵川县。
委托诉讼代理人：唐震东，广西鹏韵律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：秦继红，女，1976年9月12日出生，汉族，住广西桂林市。
上诉人（一审原告）：杨安保，男，1962年11月9日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。
上诉人（一审原告）：聂建飞，男，1979年11月16日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
被上诉人（一审被告）：桂林高志房地产开发有限公司，住所地桂林市灵川县八里街和风巷2号。
法定代表人：肖高志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦海涛，广西君健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷文渊，广西君健律师事务所律师。
一审原告：黄哲良，男，1977年9月28日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
一审原告：徐攀，男，1990年11月8日出生，汉族，住广西富川县。
一审原告：陈建强，男，1965年11月12日出生，瑶族，住广西富川县。
一审原告：秦永红，男，1962年6月6日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：宁雄伟，男，1984年7月14日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：潘金玲，女，1983年12月16日出生，壮族，住广西灵川县。
一审原告：李瑞丽，女，1983年2月1日出生，汉族，住河北省邯郸市鸡泽县。
一审原告：赵鑫，男，1986年11月2日出生，苗族，住广西桂林市秀峰区。
一审原告：章敏，女，1976年12月6日出生，回族，住广西桂林市七星区。
一审原告：卢海�，女，1976年10月8日出生，壮族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：王继昌，男，1975年12月7日出生，汉族，住广西灌阳县。
一审原告：王建华，男，1971年11月5日出生，汉族，住广西桂林市七星区。
一审原告：阳正钢，男，1982年4月17日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原告：李文华，男，1973年5月6日出生，汉族，住广西陆川县。
一审原告：周玉莲，女，1967年4月18日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：李香妹，女，1982年1月1日出生，汉族，住广西资源县。
一审原告：唐振魁，男，1984年4月6日出生，汉族，住广西全�县。
一审原告：唐运生，男，1955年8月16日出生，汉族，住广西灌阳县。
一审原告：成建胜，男，1974年8月8日出生，汉族，住湖南省武冈市。
一审原告：周顺志，男，1980年6月27日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：刘诗新，男，1963年5月9日出生，汉族，住湖南省衡南县。
一审原告：秦剑强，男，1986年12月17日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：阳文明，男，1982年5月18日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：赵美华，男，1967年6月24日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原�：胡美艳，女，1974年1月7日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：李波，男，1983年11月2日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：刘江和，男，1971年9月18日出生，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：廖丹团，女，1976年10月5日出生，壮族，住广西贺州市八步区。
一审原告：黄斌灵，女，1966年3月29日出生，汉族，住广西钟山县。
一审原告：姚俊燕，男，1959年1月19日出生，瑶族，住广西钟山县。
一审原告：杨溢，女，1986年3月11日出生，汉族，住广西桂林市象山区。
一审原告：蒋丰，男，1987年12月30日出生，汉族，住广�灵川县。
一审原告：蒋春玉，女，1983年1月19日出生，汉族，住广西全州县。
一审原告：朱同生，男，1971年8月24日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：谢俊成，男，1979年8月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
一审原告：易震，男，1971年1月6日出生，汉族，住广西桂林市象山区。
一审原告：苏耀忠，男，1968年7月27日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：梁林伟，男，1974年3月2日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：石小文，女，1982年9月11日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：王纯树，男，1949年10月3日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：彭敏，男，1985年5月20日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：卢国元，男，1954年4月21日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：蒋艳辉，女，1985年6月26日出生，汉族，住广西全州县。
一审原告：蒋韶琨，男，1969年3月1日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：赵燕林，女，1983年1月3日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：徐鹏辉，女，1978年12月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。
一审原告：�桂林，女，1988年8月14日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：唐亚冰，男，1982年5月24日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：石荣英，女，1962年9月5日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：胡善乾，男，1967年12月15日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：田莉，女，1970年4月6日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：李劲松，男，1982年12月28日出生，汉族，住吉林省榆树市。
一审原告：农超节，男，1974年12月20日出生，壮族，住广西天等县。
一审原告：蒋碧锋，女，1977年4月12日出生，汉族，住福建省长乐市。
一审原告：阳光祥，男，1967年12月18日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：刘婷，女，1989年11月11日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原告：李黎，男，1986年3月23日出生，汉族，住湖南省东安县。
一审原告：张峻源，男，1967年4月14日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原告：郭剑峰，男，1979年3月31日出生，汉族，住黑龙江省林口县。
一审原告：邓新旺，男，1981年6月7日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：诸葛萍，女，1962年4月24日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：刘南真，男，1971年5月6日出生，汉族，住广东省遂溪县。
一审原告：段小文，男，1963年9月3日出生，汉族，住广西资源县。
一审原告：段小辉，男，1974年2月5日出生，汉族，住广西资源县。
一审原告：余郭强，男，汉族，军官证号：空字第4291069号。
一审原告：唐文菊，女，1980年7月3日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：刘明晓，男，1971年1月2日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：文志，男，1984年6月9日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。
一审原告：廖鹏翼，男，1986年3月16�出生，汉族，住广西全州县。
一审原告：张英，男，1987年6月30日出生，汉族，住四川省射洪县。
一审原告：蒋寿成，男，1980年10月3日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原告：欧代杰，男，1986年6月13日出生，汉族，住广西平乐县。
一审原告：郑斌，男，1964年10月6日出生，汉族，住广西宾阳县。
一审原告：梁仲勇，男，1974年1月15日出生，汉族，住广西贵港市港南区。
一审原告：王国忠，男，1970年10月18日出生，汉族，住广西龙胜各族自治县。
一审原告：叶富斌，男，1978年1月4日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。
一审原告：梁丽丽，女，1978年12月23日出生，壮族，住广西灵川县。
一审原告：袁幼珠，女，1962年2月13日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。
一审原告：曹华玲，女，1964年9月20日出生，汉族，住广西灵川县。
一审原告：李红斌，女，1961年4月11日出生，瑶族，住广西蒙山县。
一审原告：郑祖剑，男，1971年8月4日出生，汉族，住广西全州县。
一审原告：肖琦，女，1989年8月12日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。
一审原告：唐学甫，男，1962年12月21日出生，汉族，住山东省荣成市。
一审原告：唐辉忠，男，1963年1月6日出生，汉族，住广西兴安县。
一审原告：闫鼎海，男，1967年1月6日出生，汉族，住广西全州县。
一审原告：李艳萍，女，1962年7月22日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
上诉人阳鲜艳、秦继红、杨安保、聂建飞因与被上诉人桂林高志房地产开发有限公司（以下简称高志公司）及一审原告黄哲良、徐攀、陈建强、秦永红、宁雄伟、潘金玲、李瑞丽、赵鑫、章敏、卢海军、王继昌、王建华、阳正钢、李文华、周玉莲、李香妹、唐振魁、唐运生、成建胜、周顺志、刘诗新、秦剑强、阳文明、赵美华、胡美艳、李波、刘江和、廖丹团、黄斌灵、姚俊燕、杨溢、蒋丰、蒋春玉、朱同生、谢俊成、易震、苏耀忠、梁林伟、石小文、王纯树、彭敏、卢国元、蒋艳辉、蒋韶琨、赵燕林、徐鹏辉、秦桂林、唐亚冰、石荣英、胡善乾、田莉、李劲松、农超节、蒋碧锋、阳光祥、刘婷、李黎、张峻源、郭剑峰、邓新旺、诸葛萍、刘南真、段小文、段小辉、余郭强、唐文菊、刘明晓、文志、廖鹏翼、张英、蒋寿成、欧代杰、郑斌、梁仲勇、王国忠、叶富斌、梁丽丽、袁幼珠、曹华玲、李红斌、郑祖剑、肖琦、唐学甫、唐辉忠、闫鼎海、李艳萍等86户业主建筑物区分所有权纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦继红、杨安保、聂建飞及上诉人阳鲜艳的委托诉讼代理人唐震东，被上诉人高志公司的委托诉讼代理人韦海涛、谷文渊到庭参加诉讼。一审原告黄哲良等86户业主经本院合�传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
上诉人阳鲜艳、秦继红、杨安保、聂建飞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判灵川县八里街富豪兴城建筑物内的地下室[面积5021.87平方米，设计使用功能为停车]、一楼架空层[面积528.35平方米，设计使用功能为停车]、夹层[面积695.99平方米，设计使用功能为自行车停车库]、监控室[面积120平方米，位于1栋2单元1楼]、地面停车位、周边道路、门岗警卫室为富豪兴城建筑物内的共有部分；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，主要表现在：一审判决未查明涉诉富豪兴城项目的具体用地面积以及红线图的具体位置；未查明诉争的54个地面停车位是否在项目用地边界线范围�；未查明诉争的地下室、架空层、夹层、监控室、地面停车位、周边道路、门岗警卫室在初始登记时是否登记为专有权利部分以及有无获得预售许可和能否直接预售；未查明本案涉及的“未确权面积”究竟能否登记为专有权利面积；未查明涉诉项目商品房的土地使用权分摊究竟是按楼房基座占地面积分摊还是按项目用地面积分摊，诉争的地下室、架空层、夹层有无分摊面积以及分摊面积的具体范围；未查明诉争的54个地面停车位及地下室、架空层、夹层停车库究竟是“规划车库车位”，还是“按照规划利用利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位”等方面。二、一审判决认定事实错误，主要表现在：一审判决错误认定一审原告等业主不享有涉诉项目建筑区划内的、楼房基座占地以外的土地共有权；错误认定有人行道的道路就不是建筑区划内业主可以共有的道路；错误认定开放式的小区道路就不是建筑区划内业主共有的道路；错误认定富豪兴城项目的用地面积及土地分摊面积数据等方面。三、一审判决适用法律错误，主要表现在：一审判决以地下室、架空层、夹层未计入住宅和商场的公摊来判定它们就不是共有部分，明显违背立法原意，也违反了国家的强制性标准规范；上诉人继受取得被上诉人名下的专有部分需要直接支付专有部分的对价，但对共有部分不需要直接支付对价，即上诉人购买了专有部分（房屋产籍面积）便当然取得共有部分（比如地下室等停车场）的共有权，一审法院作出的判决违反了建筑物区分所有权基本法理；诉争富豪兴城项目全部7826.9㎡的土地使用权从被上诉人手中转让给了1-3层商业及4-22层住宅业主，附着于该土地上的地下室、架空层、夹层、地面停车位、门岗警卫室依法一并转让给了1-3层商业及4-22层住宅业主，小区业主对本案诉争的地下室、架空层、夹层、地面停车位、门岗警卫室等当然享有权利，一审法院作出的判决违反了房地一致、房随地走规则；上诉人是涉案项目商品房的买受人和专有部分的产权人，基于民事证据高度盖然性的规定，上诉人对至今没有被登记，也没有证据证明能够登记为专有部分的地下室、架空层、夹层、地面停车位、门岗警卫室主张为共有部分应当更加可信，一审法院作出的判决违反了民事案件中高度盖然性的优势证据认定规则。综上，一审判决认定事实不清、特别错误，适用法律也相当错误，请二审法院依法改判。
被上诉人高志公司辩称，一、依照法律、司法解释的相关规定，以共有权益受损为由提起民事诉讼的，应当由业主大会或业主委员会作为起诉主体。而上诉人仅作为业主的一小部分，无权代表全体业主提起诉讼，其诉讼主体不符合相关规定，亦不符合起诉条件，应当依法驳回其起诉。二、涉案项目规划总平面图中的“技术经济指标”注明了“停车153辆（远期233辆），其中地面停车54辆，地下停车102辆”，并明确标注了地下室车库、一层架空停车、夹层非机动车停车的位置及用途。涉案项目规划审定后，被上诉人取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并按规划图纸和设计要求对项目进行施工，最后通过竣工验收合格。从涉案项目的房屋建筑面积预测结果报告、实测结果报告、土地分摊面积表可以得出本案诉争的车场、车库均没有列入涉案项目房屋的共有建筑面积，反而像其他专有部分一样分摊了房屋共有面积及土地使用权面积。也就是说，本案诉争的车场、车库不仅有规划，还有构造及利用上的独立性，且层高在2.2米以上，形式上与实质上均符合《房产测量规范》规定的建筑物登记的条件，能够登记成为特定业主所有权的客体，完全符合专有部分的构成要件，是被上诉人原始取得合法产权的建筑物专有部分。目前房管机关“未登记”或只是表明“未确权”，这仅属行政机关自身管理措施的滞后，并不能因此否定上述车场、车库等属于法律意义上的专有部分及“能够登记”的客观事实。上诉人购房所支付的对价中并没有包括诉争车场、车库的价款，被上诉人也没有出卖、附赠、出租诉争车场、车库给上诉人的意思表示或事实行为，即上�人没有继受取得该部分的物权，该诉争车场、车库仍为被上诉人单独所有。三、本案诉争的地下停车场北侧有一个入口坡道，该入口坡道设计预留了高为5.7米的净空间，为避免浪费，被上诉人在此空间做了个隔断，既确保了2.5米净高以下的车辆通行，也充分利用了2.5米净高以上的部分。被上诉人现将这部分隔断得来的房间无偿提供给上诉人做监控室使用，该监控室本质上是地下停车场专属空间的组成部分，系附属于地下停车场专有部分（坡道上方的专属空间）的二次装修产物，且该监控室也未纳入公摊面积，其权属当然仍归被上诉人所有，上诉人对此无权主张任何权益。四、涉诉富豪兴城项目规划时即有54个地面停车位，属原始规划车位而不是后来增设的车位，依照法律规定，该54个地面停车位在没有约定的情况下，属建设单位即被上诉人所有，上诉人无权主张任�权益。五、涉诉富豪兴城单体建筑外的周边道路已被市政规划为“人行道”，而“人行道”是城市规划的专用名词，其性质属于城镇公共道路，任何公民都可以依法通行，该公共道路不可能属于某一小区的业主共有。六、本案现有证据显示，富豪兴城正门门楼、侧门门楼均系单独规划、单独报建、单独设计施工的独立建筑物，且向灵川县相关主管部门另行缴纳了建设配套费和通过了工程验收，在法律意义上完全独立于富豪兴城的建筑项目，其所有权属于建设单位即被上诉人，因此，作为门楼组成部分的门岗警卫室，其权属当然也属于被上诉人。被上诉人目前无偿将该门楼提供给富豪兴城置放全体业主需用的变压器组，又无偿提供门楼房屋作门岗使用，己为全体业主减省了大量的公共设施设备占地，实质上为业主们扩大了公共空间面积。然而，上诉人无视涉案项目初始规划时就没有设计门楼以及被上诉人用自己的土地增设了一个可以兼为业主服务的建筑物的事实，想争夺门楼的所有权，实属得寸进尺的非分行为。综上，上诉人的起诉既没有程序权利，也没有实体依据，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审原告黄哲良等86户业未出庭陈述意见，亦未提交书面的陈述意见。
上诉人阳鲜艳、秦继红、杨安保、聂建飞等向一审法院起诉请求：判决确认灵川县八里街富豪兴城小区建筑物内的地下室（5021.87㎡）、一楼架空层（528.35㎡）、一楼夹层(659.99㎡）、监控室（120㎡）、地面停车位、周边道路、外墙面、门岗警卫室为富豪兴城建筑物内的共有部分，原告等享有其中的共有权；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年3月5月，被告获得建字第450323200818005号《建设工程规划许可证》，在桂林八里街开发区4-1#号宗地开发建设灵川县富豪兴城小区，建设规模为框架结构，其中地下一层，地上二十二层。《建设用地规划许可证》记载用地面积为9387.99㎡。规划设计时的《总平面图》记载：富豪兴城项目用地面积12323.40㎡，占地5439.3㎡，总建筑面积71571.48㎡，未含阳台全面积5711.94㎡，未含地下室面积5654.64㎡；其中1-3层建筑面积17256.35㎡，总户数546户，容积率5.89，建筑密度44.46%，停车153辆（远期233辆），地面停车54辆，地下停车102辆。
在施工过程中被告对工程项目进行了局部修改，于2011年5月3日建设完工并验收，已报灵川县建设工程质量安全监督站备案。
2009年4月15日，灵川县建设规划局、灵川县房屋管理所向被告颁发《预售商品房许可证》。此后，被告陆续向原告及其他业主出售住宅，双方签订《商品房买卖合同》，合同未注明公摊建筑面积及部位的具体情况。
2010年3月9日，被告获得建字第450323201010019号《建设工程规划许可证》，批准修建小区正门353.09㎡和侧门176.84㎡，共计529.93㎡。
2010年7月6日，灵川县人民政府向被告颁发了灵014国用（2010）第01404-1A-2号《国有土地使用证》，该证载明，被告对桂林八里街开发区4-1#A-2号宗地使用权面积为唐三路（现纬三路）毗邻交界相连处以及与和风巷毗邻交界相连处的路段均标注为“人行道”；与毗邻的唐陆国房屋交界处标�为“通道”。
2011年6月28日，桂林市测绘研究院出具一份“富豪兴城1、2#楼《建筑面积实测结果报告书》”，注明总套数为550套，总建筑面积74136.46㎡（其中商场3间，面积为15377.90㎡；住宅545套，面积为58584.51㎡；储物间2间，面积为174.05㎡），总公摊面积为13915.27㎡。其中地下层停车场建筑面积为5021.87㎡，分摊共有面积为497.15㎡；一层夹层自行车库建筑面积695.99㎡，分摊共有面积为23.56㎡、一层架空层停车场建筑面积528.35㎡，公摊面积17.88㎡；物管房面积182.67㎡，未计算公摊面积；架空娱乐面积258.98㎡，公摊面积6.02㎡；其他商场、住宅均记载了相应的公摊面积。2011年7月12日被告向灵川县城建局提交一份《规划承诺书》，注明“本项目公用停车场面积未计入住宅公摊面�内”。因实测面积大于报批的建筑面积，被告于2014年4月申请增加批准建筑面积782.47㎡，合计总建筑面积为80820.47㎡。
2014年5月22日，被告取得“富豪兴城”1、2幢的《房屋所有权证书》（灵川县房权证灵川镇字第××号），该证书与《建筑面积实测结果报告书》所载一致，同时注明未确权面积为：地下层停车场面积5021.87㎡，物管房面积182.67㎡，架空娱乐面积258.98㎡，架空停车场面积528.35㎡，自行车停车车库面积695.99㎡。
灵川县土地勘测规划设计院制作《富豪兴城界址点坐标表》、《富豪兴城私人发证》载明，富豪兴城土地共有使用权总面积为5486.55㎡，其中地下停车场分摊土地面积340.90㎡，架空停车场分摊土地面积35.86㎡，自行车库分摊土地面积47.24㎡。同时�注明商场、住宅等其他部位相应的土地分摊面积。
小区业主个人所办理的《国有土地使用证》载明，土地共有使用权面积为5486.55㎡。
2009年4月1日，被告与桂林四海物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》并报房屋管理部门备案，该前期物业合同约定由桂林四海物业服务有限公司对富豪兴城小区实行物业管理，合同期限为2年，即从2010年6月1日起至2012年5月31日止。其中约定车库按每月150元收取，临时停车按5元/次收取。
另查明，被告向有关部门提交的《房屋所有权初始登记申请书》载明，其建筑面积为74136.46㎡，同时备注另有地下层停车场面积5021.87㎡，物管房面积182.67㎡，架空娱乐层面积258.98㎡，架空停车场面积528.35㎡，自行车停车车库面积695.99㎡为未确权面积。
2010年7月6日灵川县人民政府向被告颁发了灵014国用（2010）第01404-1A-2号《国有土地使用证》，该证载明，被告对桂林八里街开发区4-1#-2号宗地使用权面积为7826.90㎡，其中该宗地与桂黄公路毗邻相连的路段标注为“人行道”。
2007年、2008年桂林市建设与规划委员会对富豪兴城小区的规划方案的两次审查意见均认为，规划高层建筑退让桂黄公路道路红线距离应不小于20米，退让纬三路道路红线距离不小于8米，规划建筑间距及离界退让距离应满足《桂林市城市规划管理技术规定》的要求。2008年1月28日灵川县建设规划局下发《关于“富豪兴城”项目规划定点报告的批复》，批准同意被告按相关要求开发建设“富豪兴城”项目。
2013年9月，验收小组的主管机关及部门在《灵川县建设工程验收表》分别加盖公章注明富豪兴城小区符合验收要求，同时注明已按规定缴纳建设面积相应的城镇建设配套费973560元以及正门、侧门建筑面积的配套费4769.67元。
原告等业主入住富豪兴城小区以后，与被告因地下停车场等归属和管理使用发生争议，遂诉至该院。
一审法院认为：（一）关于原告的诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”原告等90户小区业主，就其享受小区共有部分的共有权提起本案之诉，符合法律规定，被告提出原告诉讼主体不符合法定人数的抗辩意见，该院不�采信。
（二）关于原告主张地下室（5021.87㎡）、一楼架空层等八处为富豪兴城建筑物内的共有部分并要求享有其中的共有权。该院逐一分析认定如下：
第一、地下室5021.87㎡、一楼架空层528.35㎡、一楼夹层659.99㎡是否属于共有部分。2014年5月22日，被告在对小区进行初始登记时，其办理的《房屋所有权证》已载明富豪兴城项目建筑面积为74136.46㎡，与注明为未确权部分的地下室5021.87㎡、一楼架空层528.35㎡、一楼夹层659.99㎡、物管房182.67㎡、架空娱乐层258.98㎡等相加，合计为80820.47㎡；这一数据与被告最终向主管部门报请批准的总建筑面积的数据一致。经查，小区项目分摊总面积为13915.27㎡，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，“公用建筑面积计算原则。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。”桂林市测绘研究院制作的《建筑面积实测结果报告书》显示，地下层停车场、一层夹层自行车库、一层架空层等三处建筑部位被分别测绘并计算各处应分摊的共有面积，而这三处分摊的共有面积均计入小区分摊共有的总面积13915.27㎡之中，可见，上述三处建筑项目属于独立空间，没有公摊至原告所购小区住宅和商场中；从原、被告签订的购房合同的约定可见，购房时亦未就将地下室、一层夹层、一层架空层纳入公摊面积之中。因此，原告主张地下室5021.87㎡、一楼架空层528.35㎡、一楼夹层659.99㎡属于小区业主共有部分并要求享有其中共有权的诉讼请求，证据不足，理由不充分，该院不予支持。
第二、监控室120㎡是否属于共有部分。双方讼争的监控室实际上系被告利用地下停车场物理空间自行修建隔断而形成的独立空间，经查与建设规划设计文件和图纸的要求并不相符，尚无相应批准建设、规划等手续。因此，在相关主管部门确认被告自行更改设计修建监控室的上述行为是否符合要求之前，该院不宜审查。
第三、54个地面停车位是否属于共有部分。经查，业主个人持有的《国有土地使用证》所记载的土地共有使用权面积为5486.55㎡，这与该小区规划设计《总平面图》所载的占地面积5479.3㎡以及之后设计增加建筑面积等细节基本吻合。从小区相关图纸可见，规划时设计的54个停车位现位于小区建筑物与桂黄公路毗邻相连之处，属于开放式性质；据2010年7月6日被告持有的《国有土地使用证》所载，小区所座落的桂林八里街开发区4-1#-2号宗地与桂黄公路毗邻相连的�段标注为“人行道”性质，虽然建设规划时将此处规划设计为地面停车位，但停车位的使用仍然不能违反城市整体规划的要求，如停车位由特定个人单独使用，将影响城市整体规划功能的实现。因此，原告主张该处54个地面停车位归属于小区业主共有的诉讼请求，该院不予支持。
第四、关于周边道路是否属于共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等可以认定为共有部分。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《城市居住区规划设计规范》的规定，当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。据桂林市建设和规划委员会的相关批复文件记载，被告在建设小区时必须根据建设规划的要求对拟建建筑物的建筑范围进行退让，规划用地范围内的其它用地，按实际占用面积计算。可见，被批准的用地范围并非建筑物的实际占地面积；而富豪兴城小区建筑物底层以外的周围道路中属于开放式性质的道路，小区建设物在被告2010年7月6日依法取得的《国有土地使用证》中有三面被标注为“人行道”性质，有一面被标注为“通道”性质，均属于公共道路。因此，原告主张周边道路归小区业主共有并要求享有其中共有权的诉讼请求，理由不充分，该院不予支持。
第五、门岗警卫室是否属于共有部分。经查，被告取得的《建设用地规划许可证》记载用地面积为9387.99㎡，土地使用权用地面积登记为7826.90㎡，均大于富豪兴城小区业主个人持有的《国有土地使用证》所记载的土地共有使用权面积范围。富豪兴城主楼与正门、侧门确系被告先后两次报请批准规划后修建的建筑物，并分别缴纳配套费用，但至今正门、侧门门楼仍未办理产权登记，故该院暂不审查。
第六、关于小区外墙面的权属。本案富豪兴城小区1-22层属于独栋建筑主体，外墙面属于该建筑物法定的天然共有部分，被告在答辩中对此亦不持异议，故该院不再赘述；但被告主张以该项请求为确认之诉、因缺乏诉的利益为由请求驳回原告的确权请求；对此该院认为，在争议双方产生相关物权纠纷之后，争议的任何一方均有权主张对相关物权进行确认，以获取对特定物支配和排他的权利，现双方对外墙面的共有性质均无异议，故该院予以确认。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、灵川县定江镇八里街富豪兴城主楼建筑物的外墙面属于富豪兴城小区业主共有部分，原告阳鲜艳、秦继红等业主享有其中的共有权；二、驳回原告阳鲜艳、秦继红等90户业主的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告阳鲜艳、秦继红等90户业主负担85元，由被告桂林市高志房地产开发有限公司负担15元。
本院审理查明，上诉人在本案二审庭审中当庭陈述，经房地产管理局及社区的批文同意，涉诉的富豪兴城小区于2013年8月成立了业主委员会，上诉人秦继红为该业主委员会主任。
本院认为，住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项规定，认定业主个人不符合起诉条件，但对于业主个人征集其他业主签名同意，代表全体业主利益起诉，并符合物权法第七十六条第二款规定的条件，人民法院应予受理。本案中，涉诉的富豪兴城小区已成立业主委员会，应以业主委员会作为本案一审的原告，上诉人等90户业主并不是本案适格的诉讼主体。因此，一审法院受理上诉人等90户业主的起诉并作出判决有误，本院予以纠正。依照《中�人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第130号民事判决;
二、驳回（一审原告）阳鲜艳、秦继红、杨安保、聂建飞、黄哲良、徐攀、陈建强、秦永红、宁雄伟、潘金玲、李瑞丽、赵鑫、章敏、卢海军、王继昌、王建华、阳正钢、李文华、周玉莲、李香妹、唐振魁、唐运生、成建胜、周顺志、刘诗新、秦剑强、阳文明、赵美华、胡美艳、李波、刘江和、廖丹团、黄斌灵、姚俊燕、杨溢、蒋丰、蒋春玉、朱同生、谢俊成、易震、苏耀忠、梁林伟、石小文、王纯树、彭敏、卢国元、蒋艳辉、蒋韶琨、�燕林、徐鹏辉、秦桂林、唐亚冰、石荣英、胡善乾、田莉、李劲松、农超节、蒋碧锋、阳光祥、刘婷、李黎、张峻源、郭剑峰、邓新旺、诸葛萍、刘南真、段小文、段小辉、余郭强、唐文菊、刘明晓、文志、廖鹏翼、张英、蒋寿成、欧代杰、郑斌、梁仲勇、王国忠、叶富斌、梁丽丽、袁幼珠、曹华玲、李红斌、郑祖剑、肖琦、唐学甫、唐辉忠、闫鼎海、李艳萍等90户业主的起诉。
一审案件受理费100元，由一审法院退还给（一审原告）阳鲜艳、秦继红等90户业主；上诉人阳鲜艳、秦继红、杨安保、聂建飞预交的二审案件受理费100元本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘福平
审 判 员 唐崇达
代理审判员 张 芳
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 吴佳欣