重庆市长寿区人民法院民 事 裁 定 书（2016）渝0115民初5468号原告：重庆园美物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤岭路27号，统一社会信用代码915001157907180321。法定代表人：刘元全，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郑晓梅，女，该公司员工。被告：长寿区龙凤花园小区业主委员会，住所地重庆市长寿区凤城街道龙凤花园。负责人：阳波，该业主委员会主任。原告重庆园美物业管理有限公司（以下简称园美公司）与被告长寿区龙凤花园小区业主委员会（以下简称龙凤花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告园美公司的委托诉讼代理人郑晓梅，被告龙凤花园业委会的主任阳波到庭参加了诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告园美公司的委托诉讼代理人郑晓梅到庭参加了诉讼。被告龙凤花园业委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告园美公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告龙凤花园业委会向原告园美公司支付设施设备垫资款65644元及利息（该利息以65644元为基数从2016年7月1日起计算至付清日止）；。事实和理由：2007年12月25日，原、被告双方签订《龙凤花园小区物业管理服务协议》。协议签订后，原告园美公司按照约定进入重庆市长寿区龙凤花园小区进行物业管理服务。2008年1月1日至2009年10月24日，原告园美公司在龙凤花园小区进行物业管理服务期间，经被告龙凤花园业委会同意，原告园美公司为龙凤花园小区垫支设施设备的费用65644元。2009年4月15日，被告龙凤花园业委会向原告园美公司出具《承诺书》，认可原告园美公司在小区物业管理服务中投资65644元，具体项目是：1/2007年12月路灯电费2225元；2、上届物管公司遗留垃圾的垃圾清理费1080元；3、安装摄像监控系统一套38000元；4、安装监控门一套1000元；5、修建保安亭一间11289元；6、安装呼啦桥一套3800元；7、更换小区路灯6800元；8、栽树拉泥土1450元。2016年6月30日，被告龙凤花园业委会函告原告园美公司，要求原告园美公司撤场。原告园美公司撤场后，要求被告龙凤花园业委会支付前述投资款。因被告龙凤花园业委会拒绝支付前述投资款，原告园美公司遂诉至人民法院。望判如所请。被告龙凤花园业委会辩称，原告园美公司诉请所依据的2009年4月15日由被告龙凤花园业委会出具的《承诺书》并没有经过全体业主或业主委员会委员开会讨论确认，也没有向小区业主进行公示。该份《承诺书》应属无效。原告园美公司不得依据该份承诺书要求被告龙凤花园业委会支付相应款项，请求人民法院驳回原告园美公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告园美公司提交的《补充协议》、《承诺书》均未经龙凤小区全体业主大会或业主代表大会确认的问题。原告园美公司提交的《补充协议》、《承诺书》，拟证明被告龙凤花园业委会应按照《补充协议》、《承诺书》的约定内容向其退还设施设备投资款65644元。被告龙凤花园业委会认为前述证据没有经过小区业主大会或业主委员会委员讨论确认，亦没有向小区业主进行公示，故前述证据均应属无效。针对该问题，原告园美公司申请证人戴泽中（第一届龙凤花园业委会主任）出庭证实。证人戴泽中陈述《补充协议》、《承诺书》进行讨论时须形成会议记录，该会议记录由其进行保管，但会议记录现已遗失；被告龙凤花园业委会提供了蔡红霞、廖长凤、付小蓉、黄长涌、杨树合、袁於书、黄兴伟（均系一届龙凤花园业委会成员）出具的《证明》，前述人员均陈述其对《承诺书》不知情；本院依法对涉案小区业主袁於书、游国民进行询问，袁於书、游国民均陈述对《承诺书》不知情，该《承诺书》并未经过小区业主大会或业主代表大会讨论，也没有经过业主委员会委员讨论。证人李中才出庭陈述其对《承诺书》亦不知情。本院经审查认为，原告园美公司提交的《补充协议》、《承诺书》虽加盖了被告龙凤花园业委会的印章，但被告龙凤花园业委会对该证据的形成过程存有异议，且部分小区业主对《承诺书》均表示不知情，而原告园美公司在庭审中陈述在被告龙凤花园业委会组织小区业主对《补充协议》、《承诺书》进行讨论时均有公司法定代表人刘元全参加，同时证人戴泽中陈述《补充协议》、《承诺书》进行讨论时须形成会议记录，且会议记录由其进行保管，且证人戴泽中系第一届龙凤花园小区业主委员会主任，其对涉及小区业主利益的会议记录负有妥善保管的义务。但庭审中，原告园美公司除证人戴泽中的证人证言外，不能提供会议记录等其他证据证实被告龙凤花园业委会就《补充协议》、《承诺书》召开过全体业主大会或业主代表大会，亦无证据证实就《补充协议》、《承诺书》的内容向小区业主进行公示；同时《补充协议》的签订时间明显存在从“二00八年”修改为“二00七年”的痕迹，即《补充协议》与《龙凤花园小区物业管理服务协议》不是同一时间形成的文件；而被告龙凤花园业委会举示的第一届业主委员会成员出具的《证明》与证人袁於书、游国民、李中才的证言能够相互印证，本院予以采信。据此，本院认定，原告园美公司提交的《补充协议》、《承诺书》均未经龙凤小区全体业主大会或业主代表大会确认，应系个别业主委员会成员与原告园美公司签订或向原告园美公司出具的文件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月25日，原告园美公司（乙方）与被告龙凤小区业委会签订《龙凤花园小区物业管理服务协议》（以下简称《管理服务协议》），约定被告龙凤花园业委会将重庆市长寿区龙凤花园小区（以下简称龙凤花园小区）委托给原告园美公司进行物业管理，委托管理期限为自2008年1月1日起至2010年12月31日止。事后，原告园美公司进入龙凤花园小区进行物业服务管理。同时《物业服务协议》第四条约定：“物业的所有权发生变更时，原业主对本协议承诺的效力及于新的物业继受人。”第二章委托管理事项第六条约定：“公用设施、设备的养护和管理......10、安装一套健身器材（主要针对老年人），折旧年限为6年，费用由乙方承担。”第十条约定：“维护公共秩序......7、安装1套电视闭路监控系统，并有十四个以上镜头分布在各个交通要道。在合同期内，乙方保证所投入的设备使用正常，设备购买及维护费用由乙方承担。8、安装的系统是由重庆市泰视安电子科技有限公司生产......9、整套系统折旧年限为十年。10、乙方接受小区物业管理服务后三个月内安装该设施设备，同时投入使用。”2010年12月30日，重庆市长寿区凤城街道三峡路社区居委会、被告龙凤花园业委会向龙凤花园小区全体业主、原告园美公司发布《通知》，载明：“龙凤花园小区业委会于2010年7月届满，重庆园美物业服务有限公司在我小区服务合同于2010年12月31日到期，因我小区新一届业主委员会尚未产生，根据《重庆物业管理条例》的有关规定，并请示凤城街道办事处城管科和召开小区各单元业主代表会议决定，在我小区未产生出新一届业主委员会之前，暂由重庆园美物业服务有限公司按照原小区《物业服务合同》约定，继续对龙凤花园小区提供物业服务，原小区《物业服务合同》自动延续至新一届业委会作出决定为止。待春节过后，由街道办事处、三峡路社区和小区上届业委会一道组织选举新一届业主委员会，再按《重庆市物业管理条例》实施相关事宜。”事后，原告园美公司继续在龙凤花园小区进行物业服务管理。2015年9月，龙凤花园小区第二届业主委员会产生。2016年6月30日，被告龙凤花园业委会向原告园美公司发出《关于要求园美物业公司撤出龙凤花园小区服务的通知》，载明：“园美物业管理有限公司：由于贵公司从2008年1月1日起在龙凤花园小区进行物业服务管理工作以来，未严格遵守双方签署的《龙凤花园小区物业管理服务协议》；龙凤花园小区业委会在征求了全体业主（59.8%的业主签字要求更换园美物业管理有限公司）以后，于2015年12月31日对贵公司发出了解除服务合同的告知函，但是贵公司至今未撤出龙凤花园小区。2016年6月30日在房管局、凤城街道办、三峡社区召开的多方协调会议上达成一致，园美物业公司于2016年6月30日撤出龙凤花园小区服务管理。上届业委会部分成员与贵公司签署的承诺书中的投资款项可以依据法律程序进行诉讼。”2016年7月1日，原告园美公司从龙凤花园小区撤场。事后，原告园美公司遂诉至本院。庭审中，原告园美公司提交《补充协议》，载明：“一：乙方（原告园美公司）所培植花草树木的费用，由甲（被告龙凤花园业委会）、乙双方认可，合同期满后，由甲方支付乙方培植的全部费用。二：合同期满后，若多数业主或物业使用人对乙方物业管理服务满意，由甲方向业主大会提出续签，由业主大会通过。三：电视监控系统投入正常运作后，保安人员的配置由乙方确定。四：合同期满后，乙方新投入的电视监控系统和健身器，甲方按剩余年限补偿给乙方。五：合同签订，乙方进场时，甲方与原物业公司所发生的一切事务与乙方无关。六：本补充协议与服务协议具有同等法律效力。”该协议有原告园美公司盖章以及该公司法定代表人刘元全的签字，有被告龙凤花园业委会的盖章以及原业委会主任戴泽中的签字。该协议落款日期为2007年12月25日，但有“二00八年”修改为“二00七年”的痕迹。另，原告园美公司提交《承诺书》（2009年4月15日）一份，载明：“重庆园美物业管理有限公司：你公司于2007年12月25日与我龙凤花园业主委员会签订了物管理协议，期限从2008年1月1日至2010年12月31日止。从2008年1月1日至2009年4月15日止，你公司在我小区投资总额65644元（大写：陆万伍仟陆肆拾肆元整）。投资的具体项目有：1、小区业主委员会与上届物管公司未了结的事项：2007年12月路灯电费：2225.00元，上届物管公司遗留垃圾，垃圾清理费：1080.00元。2、在小区安装摄像头监控系统一套：38000.00元。3、在小区后门安装监控门一套：1000.00元。4、在小区修建保安厅一间：11289.00元。5、在小区安装呼啦桥一套：3800.00元。6、更换小区路灯：6800.00元。7、为小区栽树拉泥土：1450.00元。本届协议期满后，如连续为小区提供服务，此投资仍作为重庆园美物业公司在小区的投资款。如换作其他物业公司为龙凤花园小区服务，其他物业公司必须付清65600.00元为重庆园美物业管理有限公司后，其他物业公司与我龙凤花园业主委员会签订的小区物业管理协议才能生效。本承诺书一式两份，双方各执一份。”本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，业主委员会应根据业主大会的决定履行职责。被告龙凤花园业委会与原告园美公司签订物业服务协议（含补充协议）或被告龙凤花园业委会向原告园美公司出具《承诺书》，均是被告龙凤花园业委会作出决定的表现形式，协议或《承诺书》的内容亦是被告龙凤花园业委会作出决定的具体内容。本案的争议焦点为被告龙凤花园业委会与原告园美公司签订的《补充协议》或被告龙凤花园业委会向原告园美公司出具《承诺书》是否有效。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定，（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。根据前述规定，业主委员会应根据业主大会讨论决定内容处理涉及业主共同财产权利的重大事项。本案中，《补充协议》的内容涉及到小区绿化培植费用由谁负担等问题，《承诺书》亦涉及绿化培植费用以及基础设施安装费用的具体金额，以上问题均涉及全体业主的共同财产权利，属于业主大会讨论决定事项。庭审中，原告园美公司未提供充分证据证实被告龙凤花园业委会就《补充协议》、《承诺书》的相关事项和内容召开过业主大会，即《补充协议》、《承诺书》系经过龙凤花园小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，故本院认定原告园美公司提交的《补充协议》、《承诺书》均系被告龙凤花园业委会未按法定程序召开业主大会而作出的决定，该决定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，超过了业主委员会的法定职责，侵犯了业主的权益，应当属于无效。原告园美公司认为《补充协议》、《承诺书》系有效，经本院依法释明前述文件均属于无效后，原告园美公司未变更诉讼请求，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告重庆园美物业管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陶 璐代理审判员 刘 丽人民陪审员 李小军二〇一七年一月十七日书 记 员 黄春燕