河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终983号
上诉人（原审被告）：刘建，男，1976年5月16日出生，民族，现住沧州市运河区。
委托诉讼代理人：王金焕，女，回族，系被告之妻。
被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司。住所地：沧州市新华区清池大道东侧泰和世家**号楼101商铺。
法定代表人：李振兴，总经理。
委托诉讼代理人：赵亚萍，河北宁昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朴明林，系该公司经理。
上诉人刘建因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人刘建上诉请求：发回重审或依法改判。反诉请求：双方签订《前期物业服务协议与装修管理服务协议》时被上诉人不具备签订资格，未有政府部门颁发的可以承接泰合世家小区资格的证明文件及收费许可证明，属于违法违规承接泰合世家小区物业进行物业管理服务及违规收费，并未按协议签订时的一级物业进行管理，被上诉人应按照实际为小区服务的标准来对小区进行合理收费。事实和理由：1.双方当事人签订的《前期物业服务协议与装修管理服务协议》属无效合同。被上诉人以不签订《前期物业服务协议与装修管理服务协议》就不能去看所购房产相要挟，上诉人迫于无奈，才与被上诉人签订了《前期物业服务协议与装修管理服务协议》，根据合同法的规定，受胁迫所签订的合同属于无效合同。住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体，因此《前期物业服务协议与装修管理服务协议》属于无效合同。无效的合同不应得到法律支持，上诉人不应支付违约金。2.被上诉人主张2014年6月3日至2016年6月3日的物业费及违约金已经超过两年的诉讼时效。双方签订的与装修管理服务协议中约定缴费时间为入住后缴费。上诉人因与该小区开发商就违规交房及违约金问题在新华区法院诉讼中，至今上诉人从未入住该小区。3.被上诉人未向上诉人及全体业主提供其合法承接该小区物业服务的手续，因此被上诉人承接上诉人小区物业服务不具有合法性，应承担其违规承接物业服务所带来的一切后果。
被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议及装修管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人系完全民事行为人，可辨别合同内容并决定是否签订该合同，并非受胁迫所签。被上诉人在一审中提交资质证书经营服务收费证、收费标准等材料，被上诉人的收费标准并无不当。根据所签合同及实际情况物业费缴纳的时间区间为一年，在一审中被上诉人已经提交物业费催收单等材料并没有超时效，上诉人应缴纳的物业费和违约金。开发商与物业公司系两个独立的主体，本案属于物业服务合同纠纷，根据合同相当对性原则，上诉人违反合同约定被上诉人主张上诉人按照合同承担责任并无不当。一审认定事实清楚，应驳回上诉人上诉请求。
河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司向一审法院起诉请求：请求判令刘建给付自2014年6月3日起至2017年6月2日止所欠物业管理服务费3687元、公责险14元、公共能源费108元及违约金（违约金以所欠物业管理服务费为基数，自2014年6月3日主张至清偿之日止），诉讼费由刘建承担。
一审法院认定事实：2012年9月9日，河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司与刘建签订《前期物业服务协议及装修管理服务协议》一份，合同约定，物业名称为沧州泰和世家，坐落位置沧州市清池大道与黄河路交叉口向南500米，3号楼2单元501室，建筑面积85.38平方米，合同对双方的权利、义务、物业管理服务内容和标准，以及物业服务费用的收取进行了约定，2层-16层，每月每平米1.2元，楼梯间照明费每月每户3元，违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物理服务费及相关代收代缴费用的，河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司有权要求刘建补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金，为避免少数业主逾期交费给全体业主造成损失，河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司有权对拒交者采取发放文字通知、上门催缴、小区公示和诉讼等措施。每次交纳物业服务费用时间：入住后，每一年的第一个月收取本年度的物业服务费用。刘建房屋于2012年9月9日交钥匙，免交物业费至2013年6月2日，后刘建交纳了2013年6月3日至2014年6月2日共计一年的物业费，2014年6月3日后经河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司催收，刘建未缴纳物业管理服务费及相关费用，故河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司诉至法院。
以上事实有当事人陈述、前期物业服务协议及装修管理服务协议、催收通知单等证据予以证实。
一审法院认为，河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司与刘建所签订的《前期物业服务协议及装修管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同全面履行。刘建未按合同约定交纳物业管理服务费、公共能源费，违反了双方的约定，属于违约行为，对此应承担相应的民事责任，刘建房屋位于五层，建筑面积85.38平方米，按照合同约定的标准，2层-16层，物业管理服务费每月每平米1.2元，楼梯间照明费每月每户3元，每次交纳物业服务费用时间：入住后，每一年的第一个月收取本年度的物业服务费用，且关于公责险14元，河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司主张另案诉讼，予以认定，故对河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司要求刘建支付自2014年6月3日起至2017年6月2日止的物业管理服务费3687元、公共能源费108元的主张，予以支持。对于河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司主张的违约金，由于双方约定的每日千分之二（每年为73%）计算标准过高，故酌定违约金以应给付相应的物业管理服务费为基数，自相应物业管理服务费欠付之日起至清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算，即2014年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算；2015年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算；2016年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算。关于刘建主张河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司未提供符合行业标准服务的辩论意见，刘建可向河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司另行主张权利。
判决：刘建于本判决生效后十日内给付河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司物业管理服务费3687元、公共能源费108元及违约金[2014年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算；2015年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算；2016年6月3日至清偿完毕之日止，违约金以1229.47元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（同期贷款利率上浮40%）的1.3倍计算]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由刘建承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人主张被上诉人应按照实际为小区服务标准收取物业费的反诉请求，但是上诉人在一审中并未提出该反诉请求，双方当事人又不能达成统一调解意见，故上诉人应另行主张权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张其是受胁迫签订的合同应属无效合同，但是其并未提供证据支持，故对上诉人的该项主张不予支持。另外，上诉人作为小区的业主，其与物业公司签订的《前期物业服务协议及装修管理服务协议》合法有效。上诉人领取了房门钥匙应视为其已入住泰合世家小区3号楼2单元501室，上诉人主张其从未入住，但未提供证据，故对上诉人的该项主张不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。上诉人在一审期间未提出被上诉人请求上诉人支付物业费及违约金的主张超过诉讼时效，现上诉人在二审期间提出的，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人主张合同约定的违约金过高，应为可撤销条款，一审法院已对违约金问题进行了纠正，予以适当的减少，故对上诉人的该项主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议及装修管理服务协议》，双方应当按照合同全面履行。被上诉人已经按照合同约定提供了物业服务，上诉人应按合同约定交纳物业管理服务费及违约金、公共能源费。
综上所述，刘建的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉 旭
审 判 员 刘俊蓉
代理审判员 孙雅静
二〇一七年三月二十日
书 记 员 谢丹丹