北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初15526号
原告（反诉被告）:杨森，男，1983年3月3日出生，住北京市东城区。
委托代理人:高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐冬，男，1972年10月29日出生，住北京市昌平区。
第三人贺湘，女，1977年3月4日出生，住北京市西城区。
被告及第三人共同委托代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨森与被告（反诉原告）徐冬、第三人贺湘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨森及委托代理人高鹏、徐冬、贺湘委托代理人于洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨森向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》；2.确认原被告于2016年7月19日签订的《补充协议》无效；3.被告赔偿原告违约金77.6万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原告与被告共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》。该三份协议约定被告以388万元的价格购买原告位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋，付款方式为全款支付。双方在该买卖合同第八条第（三）款中约定，因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起52日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。该款的第1项约定，出卖人选择解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。上述买卖合同和补充协议签订后，原告按照合同的约定配合被告所有的房屋买卖交易行为，但被告却迟迟未及时办理该房产的过户手续，至今已经超过了双方在买卖合同中约定的52天房产过户期限。由于被告的上述违约行为，导致原告一直无法正常拿到自己应得的售房款，并给原告后续的购房和投资行为造成了巨大的经济损失。原告认为被告的违约行为已经导致原告无法实现合同目的，故诉至法院，请求判如所请。
徐冬向本院答辩称，1、被告在整个合同履行过程中已经完全按照合同约定履行了自己全部义务。造成没有在合同约定52天之内过户的原因是北京市昌平区不动产登记中心进行了限号。预约办理过户的义务是中介安排，不是被告主动去办理过户，被告是配合义务。在9月20日被告与中介一起到不动产登记中心进行办理过户事宜，但是原告拒不到不履行过户义务。被告认为在合同履行过程中因客观原因，不是因为被告原因导致过户仅仅晚了10天，并不构成根本违约。因此原告要求解除双方买卖合同、全款付款方式补充协议没有法律和事实依据，请求驳回。2、补充协议是双方真实意思表示，从法律上讲是向第三人履行义务，被告认为是合法有效的。3、基于被告没有任何违约行为，原告要求被告支付违约金没有法律和事实依据，请求驳回。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告认为原告之所以要求解除合同就是因为房价涨很高，在利益面前原告失去诚信义务恶意解约。
徐冬向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行双方于2016年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》，将房屋所有权转移登记至第三人贺湘的名下，并向徐冬交付房屋；2、被反诉人支付违约金38.8万元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年7月19日，反诉人与被反诉人、第三人签订居间服务合同，约定反诉人与被反诉人、第三人就坐落于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，反诉人支付了居间费，与被反诉人当天签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》及《补充协议》。合同约定房屋成交总价150万元。该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施等作价238万元，共388万元。具体交易方式为合同签订1日内反诉人支付定金5万元。物业保证金1万元于物业交接完毕当日支付。余款382万元于2016年9月10日前完成。买卖双方最晚应于合同签订之日起52日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。合同第九条第四款约定，除本合同另有约定的违约责任以外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方支付违约金。《补充协议》第一条约定，应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下。第二条约定，买受人指定人员为贺湘。上述合同签订后，反诉人当日支付定金5万元。9月7日，反诉人与被反诉人进行了网签，反诉人支付了全部税费。9月8日，反诉人分两次支付房款382万元。至此，反诉人仅余1万元物业交接金未付。按照合同约定，双方应于9月12日前向昌平区建委申请办理权属转移登记手续。但是后来居间方发现当时一段时间房屋交易异常活跃，权属登记部门进行限号登记。居间方只能约到20日过户。反诉人与居间方将这一情况及时通知被反诉人。但被反诉人于9月12日发出律师函，告知因未能在52日内完成权属转移登记手续，通知解除合同。反诉人认为，未能按约定完成房屋产权转移，责任不在反诉人。昌平区建委限号属于不可抗力，反诉人没有违约。且预约的过户时间是20日，并未造成合同目的无法实现，不构成根本违约。被反诉人是因为房价上涨，想毁约。故反诉人提起反诉请求，请求判如所请。
杨森辩称，1、反诉人在签订本买卖合同之后，他本人并不具备在北京市购房的主体资格。其借用他人的名义来购房是故意绕开北京市有关限购政策的相关规定，该行为不应当受到法律保护。基于这个理由，其签订的有关将买卖房屋过户至第三人贺湘名下的补充协议是无效协议；2、反诉人和被反诉人签订的买卖合同约定的是在合同签订之日起52日内完成房屋产权转移并取得房屋产权证书，但是从反诉人与被反诉人2016年7月19日签订买卖合同截止到双方约定的最后一天过户期限是2016年9月8日。约定的过户和办证期限已过，但反诉人一直以各种理由拖延过户。截止到2016年9月12日又以北京市昌平区建委有新的规定说需要排号继续将过户期限向后推延10日以上，可见反诉人违反了双方合同约定，构成合同违约。3、双方的买卖合同约定双方自行交接购房款，但在实际买卖合同履行过程中反诉人私自将房款交付至合同之外的第三方一个与合同没有任何关联性的担保公司。等于反诉人自己未按照买卖合同约定履行付款义务，导致被反诉人无法及时拿到购房款，该行为也是一种违约行为。4、被反诉人出售现有房屋是为了另行购置房屋，由于反诉人的延期过户和延期付款导致被反诉人不具备另行购房资格。购房资格迟迟无法取得，同时也没有相应的购房款另行购房，因此给被反诉人造成重大经济损失。该损失应当由反诉人以承担违约金的形式进行赔偿。综上，我们认为反诉人要求继续履行合同和被反诉人承担违约金的请求没有事实和法律依据，请求驳回。
第三人贺湘对本案的本诉和反诉述称，原告与被告签订的三份协议都是合法有效的。在合同履行过程中，徐冬已经完全按照合同约定履行了义务。杨森与徐冬签订的向贺湘办理过户手续是真实意思表示，并且网签合同也是以贺湘的名义与杨森做的。税费是以贺湘的名义交纳的。光大银行房屋交易资金网上托管业务申请书都是以贺湘与杨森双方的名义申请的。现在杨森拒绝履行过户义务并不是徐冬拒绝履行。造成原告现在没有拿到购房款的原因是原告没有履行过户义务。现在购房款实际已经在杨森名下了，只是没有过户不能用这笔钱。我方认为杨森是违约方，应当继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：
位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋（以下简称诉争房屋）为杨森所有。2016年7月19日，杨森作为出卖人与徐冬作为买受人在北京存房房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》。三份合同约定杨森将诉争房屋出卖给徐冬。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条约定，房屋出卖总价款为388万元，定金5万元于2016年7月20日支付。剩余房款采取全款付款的方式支付。该合同第六条约定，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人。该合同第七条约定，本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部。该合同第八条约定：“（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起52日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。……（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起52日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。”该合同第九条第（四）款约定：“除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。”该合同第十条第（二）款约定：“如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。”《全款付款方式补充协议》约定，物业交接保证金1万元于物业交接完毕当日支付。买受人于2016年9月10日前支付出卖人购房款382万元，支付方式为房天下托管。《补充协议》约定，应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下。同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。该协议中约定买受人指定人员为贺湘。
上述合同签订当日，徐冬向杨森支付定金5万元。其后，徐冬一直在筹集购房款。2016年9月1日，徐冬通知居间公司工作人员程某称已经筹齐购房款。当日，居间公司为诉争房屋填写网签合同。该份合同的出卖人显示为杨森，买受人显示为贺湘。2016年9月7日上午，居间公司工作人员陪同杨森、徐冬缴纳税款。全部税款均由徐冬方缴纳。程某证明在缴税当日，杨森和贺湘分别在网签合同上签字。当日下午，徐冬与程某前往昌平区不动产登记事务中心预约房屋所有权转移登记时间。经预约，登记机关安排办理该项业务的时间为9月20日。当日，程某电话告知杨森过户时间，并告知第二天办理资金托管手续。2016年9月8日，杨森与贺湘签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》。该协议书对托管资金金额、划转条件、划转程序、支付条件、支付程序等都做了详细约定。9月9日，徐冬用贺湘账户向杨森账户转账382万余元。现该笔资金原被告双方均无法单独支取。关于过户时间迟延的原因，徐冬和证人程某在庭审中称因为当时昌平区房屋交易量增幅较大，故不动产登记机关采取了限号限流措施。为证明该事实，徐冬提交了一份昌平区不动产登记事务中心对外张贴的《限号公告》。
2016年9月12日，北京市中坤律师事务所律师高鹏受杨森委托向徐冬发送律师函。该函称由于徐冬的原因导致在合同约定的自合同签订之日起52日内未能办理房屋过户手续，故杨森提出解除双方签订的系列合同。徐冬和程某称，9月20日，他们到昌平区不动产登记事务中心准备办理过户手续，杨森在电话中称不同意到现场办理过户手续。之后，因徐冬不同意解除合同，双方发生本次诉讼。另查，关于违约金的金额，经本院询问，杨森表示如果法院判决支持徐冬继续履行合同的请求，希望法院酌情调整违约金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》、房屋所有权证、定金收条、完税证明、律师函、网签合同、《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》、限号公告、中国光大银行查询单及原被告、第三人的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应诚信按约履行合同。
本案徐冬在合同限定的时间内，按照合同约定的方式支付了购房款387万元。杨森虽不认可收到购房款382万元，但这不能否定徐冬已经按照约定方式支付了该笔款项，故杨森关于该笔款项未支付的陈述本院不予采信。按照合同约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起52日内即9月10日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。徐冬在9月7日下午去不动产登记部门预约办理房屋所有权转移登记手续，应视为提出办理过户的申请。该时间节点在合同约定的履行期限内，不应视为违约。最终约到的过户时间虽然晚于合同约定的最晚过户期限，但该种迟延属于房屋权属登记部门的工作安排变动，不以某个人的主观意志为转移，不可归责于出卖人或者买受人。因此，杨森称因徐冬的原因导致未能在合同约定的期限内完成房屋产权过户手续的说法不符合事实。杨森以此为由提出解除合同，不仅不发生解除合同的效力，反而是一种根本违约行为。
杨森违约后，徐冬有权选择解除合同或者继续履行合同，也有权要求杨森承担违约责任。现徐冬反诉要求继续履行合同交付房屋并办理所有权过户手续，有事实依据，本院予以支持。关于徐冬请求的违约金金额，合同约定明显过高，本院参考原被告双方的过错程度以及徐冬方的实际损失酌情确定。杨森起诉要求解除合同，要求徐冬支付违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院对其本诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杨森与徐冬继续履行双方于2016年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》；
二、杨森于本判决生效之日起10日内配合徐冬将位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋所有权转移登记至贺湘名下；
三、杨森于前述房屋所有权转移登记之日当天向徐冬交付前述房屋；
四、杨森于本判决生效之日起15日内向徐冬支付违约金12万元；
五、驳回杨森的本诉请求；
六、驳回徐冬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费37840元，由杨森负担（已交纳）；反诉案件受理费18920元由杨森负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 寇艳荣
二〇一七年十月十三日
书 记 员 赵齐跃