浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3725号
上诉人（原审被告）：楼益民，男，1980年4月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：陈立标，浙江曹娥江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司，住所地：绍兴市上虞区百官街道大普路606号1-15层，统一社会信用代码：91330604085289519R。
法定代表人：金定余，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。
上诉人楼益民因与被上诉人绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司（以下简称禹贡酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院(2017)浙0604民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
楼益民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案出租房从实际支付租金之日起即由绍兴上虞健乐健身有限公司使用，后续租金也由该公司支付，一审认定非实际使用人即上诉人的主体适格错误。二、一审法院以合同法第六十七条作为裁判依据属于因认定事实错误导致的适用法律错误，应依据本案事实适用合同法第六十六条规定驳回被上诉人的诉求。
禹贡酒店辩称，一、根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，被上诉人是与上诉人个人签订的租赁合同，而且在签订租赁合同的当时绍兴上虞健乐健身有限公司尚未成立，上诉人认为是绍兴上虞健乐健身有限公司建立的房屋租赁合同关系的观点不成立；二、根据上诉人与被上诉人租赁合同的约定，未对房屋修缮责任作出约定，即使在本案当中如果由被上诉人承担房屋维修责任的话，维修责任与租金的支付也不存在先后的履行顺序，上诉人以房屋漏水为由拒绝支付租金没有合同依据和法律依据；三、在房屋出现漏水现象以后，被上诉人马上派人进行了维修修复，渗水、漏水的现象不存在，已经不影响本案上诉人正常使用，上诉人再以此为由拒绝支付租金没有事实依据。
禹贡酒店向一审法院起诉请求：1.被告支付房屋租金、环保垃圾清理费、停车管理服务费共计438000元并承担自起诉之日起至款付清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年，原告向案外人绍兴市上虞城东农工商有限公司（原上虞市城东农工商有限公司）承租房屋，双方签订房屋租赁合同一份，约定案外人将其位于绍兴市上虞区迎宾大道与王充路交汇处的房屋部分楼层（建筑面积约13000平方米）及地下室部分车位承租给原告用作旅店业及相关行业所用，期限自2014年1月12日至2029年1月11日止，并约定租金等相关权利义务。合同第十二条约定，原告在合同期内转租出租物房屋主体，必须经甲方书面同意，但乙方可以将租赁物局部出租。2015年6月，原告将其酒店三楼约2000平米区域转租给被告作为健身娱乐经营场所使用。双方签订房屋租赁合同一份，约定租期为十二年三个月11天整，合同有效期为2015年6月26日到2028年2月11日，并约定租金及付款期限等相关权利义务条款，其中第二年租金为588000元，付款时间为2016年8月31日。租赁合同第四条约定，环保垃圾处理费必须以1000元/月的标准一年一次性交给甲方，停车管理费每年统一收费38000/年，被告需同租金一次性将费用付给甲方等。原、被告双方均认可在承租期间，租赁房屋部分区域存在渗漏的情形，被告自认健身房至今仍处于经营状态。另查明，原告于2016年5月变更企业名称为绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司。被告除支付第二年的租金200000元外，剩余租金388000元、环保垃圾处理费12000元、停车管理服务费38000元尚未支付，遂成讼。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：焦点一、原、被告之间的房屋租赁合同是否合法有效。被告在诉讼中辩称原告将房屋转租的行为未得到业主即案外人绍兴市上虞城东农工商有限公司的书面同意，本案合同效力待定。经查明，原、被告双方对签订房屋租赁合同的事实无异议，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的相关规定，应属合法有效。原告与案外人绍兴市上虞城东农工商有限公司签订的租赁合同第十二条明确约定转租房屋主体，必须经甲方书面同意，但原告可以将租赁物局部出租。原告主张本案所涉的租赁区域仅为原告所承租的房屋中的三楼部分区域，并非房屋的主体部分，故无需经过案外人的书面同意。该院认为，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，即便原告将其承租的房屋主体部分转租给被告，即绍兴市上虞城东农工商有限公司享有解除房屋租赁合同的权利，但并不必然导致原、被告之间转租合同无效或者效力待定，故对被告的该抗辩意见，该院不予采信。焦点二、被告能否以租赁房屋漏水为由拒绝支付房屋租金。原、被告双方对房屋部分区域存在渗漏的事实无异议，原告主张房屋已经得到修缮，被告则辩称房屋至今存在渗水、漏水的情形，且被告享有先履行抗辩权，无需支付房屋租金。该院认为，根据相关法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原、被告双方对房屋修缮的责任未作明确约定，即便由原告承担修缮房屋的责任，但这与被告向原告支付租金二者不存在法定或者约定的先后履行顺序，被告以房屋漏水为由拒绝支付原告租金，于法无据，该院也不予采信。焦点三、被告的主体资格是否适格。被告辩称本案所涉房屋的实际租用方为案外人绍兴上虞健乐健身有限公司，并非本案被告，被告无需支付租金。该院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中明确载明乙方即承租人为被告楼益民。且根据被告的陈述，其在签订租赁合同时，绍兴上虞健乐健身有限公司尚未依法成立，绍兴上虞健乐健身有限公司与原告之间不存在房屋租赁合同关系，故对被告的该抗辩意见，该院也不予采信。综上，被告未按约支付租金及停车管理服务费、环保垃圾清理费，显属违约，原告诉请要求被告支付尚欠款项并承担逾期付款的利息损失，理由正当，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告楼益明应于判决生效之日起三日内支付原告绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司支付房屋租金、环保垃圾处理费、停车管理服务费共计438000元并承担自2017年3月20日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，利随本清。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7870元，由被告负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于诉讼主体问题，根据双方签订的房屋租赁合同，上诉人与被上诉人系该房屋租赁合同的双方当事人，故上诉人依据房屋租赁合同约定，有向被上诉人支付租金等费用的义务，在上诉人逾期未履行支付义务的情况下，被上诉人依据该房屋租赁合同，向合同的另一方即上诉人主张相应权利并无不当，本案不存在诉讼主体不适格问题。上诉人虽主张租赁房屋的实际使用人系绍兴上虞健乐健身有限公司，但租赁房屋的实际使用是上诉人与绍兴上虞健乐健身有限公司之间的内部问题，与被上诉人无涉，亦并不影响上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系，故本院对上诉人的该主张不予采信。关于上诉人能否拒付租金问题，上诉人虽主张租赁房屋部分区域存在渗漏，在渗漏问题未解决前，上诉人可拒付租金，但双方对房屋修缮的责任未作明确约定，即便应由被上诉人承担修缮义务，但这与上诉人支付租金二者之间不存在法定或者约定的先后履行或同时履行的顺序，且双方之间亦未约定在被上诉人提供的房屋出现漏水的情况下，上诉人可以此抗辩拒付租金，故上诉人以房屋漏水为由拒绝支付租金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，楼益民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7870元，由楼益民负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 梅 云
审判员 赵启龙
二〇一七年十一月二十三日
书记员 余建维