北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初45497号
原告（反诉被告）：北京康城科技有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂东路2号院2号楼（金源时代商务中心2号楼）2幢1单元（A座）9F。
法定代表人：葛燚南，董事长。
委托诉讼代理人：刘攀，女，该公司员工，住单位宿舍。
委托诉讼代理人：黄海琳，女，该公司员工，住单位宿舍。
被告（反诉原告）：北京圣鼎物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦5层511号。
法定代表人：薛皓文，总经理。
委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京康城科技有限公司（以下简称康城公司）与被告（反诉原告）北京圣鼎物业管理有限公司（以下简称圣鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康城公司的委托诉讼代理人刘攀、黄海琳与被告圣鼎公司的委托诉讼代理人郑瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康城公司向本院提出诉讼请求：1、判令我方与对方之间的租赁合同解除；2、判令对方退还我方已交纳的租赁保证金185493元，并支付我方上述款项自2017年5月31日至实际退还之日的利息（按照银行同期贷款利率4倍计算）；3、判令对方向我方出具抬头为我公司、金额为556479元的租金增值税发票；4、本案诉讼费用由对方负担。事实和理由：2015年6月15日，我方与对方签订《北坞创新园租赁合同》（中区×号），约定我方自对方处承租位于北京市海淀区北坞村路×号北坞创新园中区×号楼×层的房屋，租赁期限3年，自2015年6月15日起至2018年5月31日止，免租期自2015年6月15日至2015年8月31日止。年租金2225916元，合同保证金185493元，合同终止后10日内，由对方无息退还给我方。合同还约定，双方协商一致，可以变更或者解除合同。合同签订后，我方实际使用租赁场所期间按照约定足额交纳了保证金及租金。其中，2016年6月，由深圳市前海西融股权投资基金管理股份有限公司（以下简称深圳前海公司）代我公司向对方支付了租金556479元，但对方收取后，至今未就该笔款项向我方开具发票。2017年4月，我方向对方提出将于2017年5月31日前退租的申请，对方予以同意。我方结清各项费用和租金后，于2017年5月31日将租赁场地交还对方。但现对方以我方逾期办理注册地址迁移手续为由拒不退还我方此前已交纳的合同保证金185493元，故现我方诉至法院，提出上述诉请。
圣鼎公司辩称，不同意对方的诉讼请求。双方之间的合同还没有到期，对方单方提出解除合同，导致我方直至2017年8月31日才将涉案房屋另行出租，对方提前退租的违约行为造成涉案房屋2017年5月1日至2017年8月31日期间的空置，我方认为双方合同于2017年8月31日经我方同意后才解除。对方单方解除合同，构成违约，按照合同约定，对方应当赔偿其违约行为给我方造成的损失，故我方不同意退还合同保证金。对方提供了前海公司的财务说明，我方同意对方开具发票的诉讼请求。
圣鼎公司向本院提出反诉请求：1、判令对方支付我方2017年6月1日至2017年8月31日期间的租金556479元；2、判令对方支付我方违约金50639.58元；3、本案诉讼费用由对方承担。事实和理由：双方于2016年3月11日通过《补充协议》变更了付款时间，但还是每半年支付，时间是每年的5月17日和11月16日，但对方未按上述约定时间付款，构成违约，应承担合同约定的逾期履行的违约责任。对方单方提出解除租赁合同，在未与我方就违约及赔偿问题达成一致的情况下于2017年6月27日将房屋腾空并将注册地址迁出，在此情况下，我方为减少损失，积极寻找客户，直至2017年8月31日才将涉案房屋另行出租，对方提前退租的违约行为给我方造成了2017年5月1日至2017年8月31日期间房屋空置损失。我方认为双方租赁合同于2017年8月31日经我方同意后才解除，对于房屋空置期间的租金，对方应当予以支付。
康城公司对圣鼎公司的反诉辩称，对方收到并认可我方提前解除合同的书面申请，双方已经于2017年4月28日达成一致解除合同，我方从5月份开始配合对方带客户看房。我方于2017年5月31将涉案房屋腾空交还对方。合同解除之后到2017年6月5日我方才接到对方通知，要求我方迁走在涉案房屋处的工商登记，并且对方没有规定迁出的时间，且我方无法决定迁出工商登记的具体时间，我方一接到通知就尽快着手办理工商登记迁出手续。我方认为工商登记迁出的情况并不影响租赁合同已经解除的事实，且合同中也没有关于迁出工商登记的约定。双方的租赁合同于2017年5月31日正式解除，对方也没有要求我方赔偿其经济损失，现在涉案房屋由北控新能源科技（北京）有限公司承租使用，因此我方不同意承担对方主张的租金。租赁合同履行期间，2016年3月11日，我方与对方协商一致将租金更改为季付，后续付款事宜我方也均与对方协商并达成一致，对方同意我方按季度付款，在双方已经对合同付款条款进行了变更的情况下，我方没有逾期付款行为，不同意对方主张的违约金。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月15日，圣鼎公司（出租方、甲方）与康城公司（承租方、乙方）签订《北坞创新园租赁合同》（中区×号），约定甲方将位于北京市海淀区北坞村路×号北坞创新园中区×号楼×层面积租赁给乙方使用；租赁期限3年，自2015年6月15日起至2018年5月31日止；免租期（含装修期）78天，自2015年6月15日起至2015年8月31日止；每年租赁费用为2225916元，包含物业费125916元、空调制冷使用费35万元、空调取暖使用费35万元；费用为半年付，合同保证金一次性缴纳185493元，第一次交款期限为本合同签订日的前十日缴纳，以后应在每年的8月17日和2月14日前付清下半年费用；合同终止后10日内，并在乙方无违约的情况下，由甲方无息退还给乙方合同保证金，若乙方在协议期内违约并给甲方造成经济损失，则甲方有权在合同保证金中扣除相应损失费或违约金，并书面通知乙方。若合同保证金不足以抵违约金时，甲方有权继续向乙方追缴；在租赁期内，乙方逾期交纳费用及其他依本合同约定应由乙方负担的各项费用，除应承担本合同约定的违约责任外，还应按所欠年费用额的每日万分之五计算违约金，向甲方支付违约金直至付清之日止。
上述合同签订后，圣鼎公司依约将涉案房屋交付康城公司使用，康城公司向圣鼎公司支付了合同保证金185493元。2016年3月11日，圣鼎公司（出租方、甲方）与康城公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定有如下内容：关于房租付款问题，就《北坞创新园租赁合同》中乙方应于2016年2月14日付清甲方2016年3月1日至2016年8月31日的房租问题改为“乙方于2016年3月15日前付清甲方2016年3月1日至2016年5月31日三个月的房租，以后应在每年的5月17日与11月16日前付清下半年度房屋租金。”
租赁合同履行过程中，康城公司向圣鼎公司支付租金至2017年5月31日。康城公司于2017年4月通过微信及书面方式向圣鼎公司提出退租要求，后康城公司于2017年5月31日搬离涉案房屋并将房屋归还圣鼎公司，2017年6月27日，康城公司将原为涉案房屋地址的工商登记信息进行了变更。本案中，圣鼎公司认可康城公司于2017年4月向其提出过退租要求，但表示双方并未达成书面协议解除合同，其未同意对方退租，主张其于2017年8月31日将涉案房屋另行出租他人之后，其与康城公司之间的租赁合同才解除。
庭审中双方确认，康城公司于2016年6月15日支付了涉案房屋2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金556479元，于2016年6月21日通过深圳前海公司支付了涉案房屋2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金556479元，于2016年11月25日支付了涉案房屋2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金556479元，于2017年3月13日支付了涉案房屋2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金556479元。康城公司认为其公司已经于2016年11月16日与圣鼎公司达成一致，租金支付方式已经更改为季付，康城公司对此提交其公司员工黄海琳与圣鼎公司股东李某微信聊天记录为证，黄海琳于2016年11月16日向李某发送微信称“李总，刚才接到张姐的电话通知，谢谢您的理解和支持，月底前一定把这季度的房租交了。”，李某语音回复称“不客气不客气，互相之间吧，咱们倒着走，行吧”。圣鼎公司对于上述聊天记录的真实性予以认可，但表示其公司只是同意对方晚交租金，并没有同意对方可以季付租金。
圣鼎公司以康城公司于2017年6月27日才将登记为涉案房屋地址的工商信息变更，给其造成损失，但就此未向本院提交相应证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，康城公司与圣鼎公司签订的《北坞创新园租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自义务。合同约定租赁期限至2018年5月31日，然康城公司于2017年4月即要求退租，系其违约，其就此应承担相应违约责任。康城公司以双方合同中并未约定提前退租系违约行为与提前退租应承担的违约责任，且圣鼎公司未就其提前退租要求其赔偿损失或支付违约金为由，认为其不应就其提前退租行为承担违约责任的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。因康城公司于2017年5月31日搬离涉案房屋并将房屋归还圣鼎公司，双方之间的租赁合同于当日在事实上已经解除。圣鼎公司主张康城公司于2017年6月27日才将涉案房屋腾空，举证不足，本院不予采信。圣鼎公司以其未同意康城公司的提前退租申请及其于2017年8月31日才将涉案房屋另行出租为由主张双方合同于2017年8月31日解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴此，圣鼎公司要求康城公司支付涉案房屋自2017年6月1日至2017年8月31日期间租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
就圣鼎公司主张的康城公司逾期支付租金的问题，一、依据《补充协议》约定，康城公司应于2016年5月17日前向圣鼎公司支付涉案房屋自2016年6月1日至2016年11月30日期间共计半年的房屋租金，然康城公司于2016年6月15日、6月21日分两次支付完毕上述租金，康城公司虽表示上述迟延支付经过圣鼎公司同意，但未就其上述主张向本院提交相应证据，本院对此无法采信，故康城公司的上述迟延支付租金的行为，构成违约。二、《补充协议》约定，康城公司应于2016年11月16日前向圣鼎公司支付涉案房屋自2016年12月1日至2017年5月31日期间共计半年的租金，依据本案现有证据，康城公司于2016年11月16日向圣鼎公司表示其会在月底前交纳2016年12月1日起始的季度租金，而圣鼎公司对此表示认可，在此情况下，康城公司后于2016年11月25日支付了涉案房屋2016年12月1日至2017年2月28日期间一个季度的租金，并不构成违约；在双方已经合意变更履行前述期间租金支付时间及方式的情况下，现无证据证明双方对于2017年3月1日至2017年5月31日期间租金支付时间的约定，康城公司于2017年3月13日支付了涉案房屋2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金，亦并不应认定为违约。综上，康城公司应仅就其逾期支付2016年6月1日至2016年11月30日期间房屋租金的行为，依据合同约定，承担支付违约金的违约责任。
因双方在合同中未就康城公司提前退租的违约行为约定违约责任的承担方式，康城公司应以圣鼎公司因此受到的实际损失为限承担违约责任。圣鼎公司主张其因康城公司提前退租受有涉案房屋空置三个月的损失，但就此未向本院提交充分证据；且依据本案查明事实，康城公司已经于2017年4月即通知圣鼎公司其将提前退租，此后双方合同于2017年5月31日解除，在此情况下，圣鼎公司应在合理期限内采取有效措施减少损失，故即便存在圣鼎公司主张的涉案房屋空置至2017年8月31日的事实，亦不应认定房屋空置损失完全系由康城公司提前退租的违约行为单独所致。
圣鼎公司以康城公司于2017年6月27日才将登记为涉案房屋地址的工商信息变更，给其造成损失，缺乏证据支持，本院对此不予采信。
双方合同中约定，康城公司支付的合同保证金应首先冲抵其存在违约行为时应向圣鼎公司赔偿的损失和支付的违约金，综合双方举证情况、过错情况及合同履行情况，本院对康城公司就其逾期支付租金和提前退租的违约行为应向圣鼎公司支付的违约金和赔偿损失的数额予以考虑后，认为圣鼎公司以康城公司支付的合同保证金抵偿康城公司应承担的相应违约责任，并无不当。据此，对于康城公司要求圣鼎公司退还合同保证金并支付相应利息的诉讼请求及圣鼎公司要求康城公司再行支付逾期履行违约金的反诉请求，本院均不予支持。
另，圣鼎公司同意就深圳前海公司为康城公司代付的租金向康城公司开具相应发票，本院对此不持异议。
综上所诉，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、确认北京康城科技有限公司与北京圣鼎物业管理有限公司所签订的《北坞创新园租赁合同》及《补充协议》于二〇一七年五月三十一日解除；
二、北京圣鼎物业管理有限公司于本判决生效后七日内为北京康城科技有限公司开具金额为五十五万六千四百七十九元的租金发票；
三、驳回北京康城科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京圣鼎物业管理有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费二千零五元，由北京康城科技有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费四千九百三十六元，由北京圣鼎物业管理有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 徐斌
二〇一七年十二月八日
书 记 员 曲婧