重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初2576号
原告重庆恒隆资产管理股份有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1幢19-4、19-5，组织机构代码05483050-1。
法定代表人周可，经理。
委托代理人董婉，女，1988年6月17日出生，满族，住重庆市北碚区，系该公司员工。
被告重庆树建商贸有限责任公司，住所地重庆市黔江区城西办事处新华大道中段农机大厦A幢总层数17层10-3号。
法定代表人肖朝阳。
原告重庆恒隆资产管理股份有限公司与被告重庆树建商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘海兵于2016年4月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆恒隆资产管理股份有限公司的委托代理人董婉到庭参加诉讼，被告重庆树建商贸有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆恒隆资产管理股份有限公司诉称：2014年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于渝北区某某西路某号A栋负1-4商铺出租给被告用于商业经营。被告在2015年3月1日后未能按时足额支付租金，在原告多次催促下分批次向原告支付了共计300000元租金，后一直未履行支付租金义务。2015年7月8日，被告向原告提交退租申请，但不愿履行因提前违约而导致的违约责任，故原告未同意解除租赁关系。原告认为被告未缴纳租金，已构成违约，原告有权要求被告支付租金并收回商铺。故原告提起诉讼，请求：1、被告支付拖欠的租金776266元；2、被告支付免租期租金136350元；3、被告支付原告逾期支付租金的利息损失（其中以欠付的109050元租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍，从2015年3月1日起计算至实际支付之日；以519958元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍，从2015年6月1日起计算至实际支付之日；以441774元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍，从2015年9月1日起计算至实际支付之日）；4、被告支付违约金441774元（按照3个月的租金计算）；5、被告支付租赁期内的物管费及水电费41348.66元。
被告重庆树建商贸有限责任公司未作答辩。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将位于渝北区某某西路某号A栋负1-4房屋出租给乙方，房屋建筑面积802.06平方米；2、租赁期限为5年，从2014年8月1日至2019年7月31日，免租期1个月，为2014年8月，免租期内不计租金，甲方应当于2014年8月1日向乙方移交房屋；3、租金标准及支付方式：2014年9月1日至2015年7月31日，月租金136350元；2015年8月1日至2016年7月31日，月租金147258元。租金按季支付，首期租金乙方应于合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前最后一个月的15日足额支付给甲方；4、租赁期限内，该房屋产生的水费、电费、气费以及物业管理费等相关费用由乙方负责交纳；5、鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期限内会按照合同约定支付租金并履行相关的义务，才给予乙方一定的免租期，但若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方根本违约从而导致甲方解除本合同的，则乙方除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；6、乙方未按照本合同约定按时足额向甲方支付租金的，从逾期之日开始计算，乙方应当按照当期应付租金的5%每日向甲方支付违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额20%的违约金，违约金：（1）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日……（6）乙方于本合同租赁期届满前擅自退租、撤场或解除合同，或以其他方式表明乙方不愿继续履行合同的。
2015年11月5日，原告缴纳了涉案房屋2015年6月至2015年10月的水、电费共计12033.33元以及2015年4月1日至2015年11月5日的物管费29315.33元。
原告在庭审中陈述，2015年3月1日至2015年5月31日被告应付租金为409050元，被告实际只支付了300000元，之后的租金未支付；2015年7月被告向原告申请退租，但原告没有同意，被告在没有通知原告的情况下于2015年10月中旬搬走，原告于2015年10月31日将房屋收回。
上述事实，有房屋租赁合同、收据、发票、原告的陈述等证据为证，足以认定。
本院认为：原告和被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按约足额支付租金是被告的合同义务。按照原告陈述，2015年3月至2015年5月的租金被告只支付了300000元，按照合同约定，2015年3月至5月的租金为409050元（136350元／月×3个月），截至2015年5月被告欠付租金109050元。原告陈述被告于2015年10月中旬搬出，原告于2015年10月31日收回房屋，故被告还应支付2015年6月至2015年10月的租金714474元（136350元×2＋147258元×3）。被告共计应支付拖欠的租金823524元（109050元＋714474元），原告只要求被告支付776266元，视为对自己权利的放弃，本院予以确认。双方签订的合同约定，若被告在合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告根本违约从而导致原告解除本合同的，则被告除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内原告的租金收益。本案被告迟延支付租金并搬离租赁房屋，导致原告收回房屋，故被告应当按照租金标准支付1个月免租期的租金136350元。故被告共计应当向原告支付租金912616元。
合同约定租金按季支付，每期租金应于上期租金届满前最后一个月的15日支付。2015年3月至5月的租金应当在2015年2月15日支付，被告未按期支付，应当从2015年2月16日起承担违约责任，同理，被告应当从2015年5月16日起承担2015年6月至8月未付租金的违约责任，从2015年8月16日起承担2015年9月至11月未付租金的违约责任。现原告要求分别从2015年3月1日、2015年6月1日、2015年9月1日起算，本院予以支持。合同约定逾期支付租金按照当期应付租金的5%每日向原告支付违约金，现原告主动调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算，本院予以支持。故被告应当向原告支付逾期支付租金的违约金（以109050元为基数，从2015年3月1日起计算至付清为止；以419958元为基数，从2015年6月1日起计算至付清为止；以294516元为基数，从2015年9月1日计算至付清为止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）。
同时，被告还应支付原告代交的水电费及物管费共计41348.66元。
合同约定如被告违约，应承担本合同约定租金总额20%的违约金，现原告主动调整为按照每月147258元的租金计算3个月，被告也未出庭抗辩，本院予以支持。故被告应当支付违约金441774元（147258×3）。被告无正当理由拒不出庭参加诉讼，应当自行承担相应的不利后果。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆树建商贸有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司租金912616元；
二、被告重庆树建商贸有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司逾期支付租金的违约金（以109050元为基数，从2015年3月1日起计算至付清为止；以419958元为基数，从2015年6月1日起计算至付清为止；以294516元为基数，从2015年9月1日起计算至付清为止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）；
三、被告重庆树建商贸有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司违约金441774元；
四、被告重庆树建商贸有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司物管费及水电费41348.66元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费30200元，减半收取15100元，由原告重庆恒隆资产管理股份有限公司负担6065元，被告重庆树建商贸有限责任公司负担9035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 刘海兵
二〇一六年四月十二日
书记员 文 娟