广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15670号原告：佛山市禅城区财产经营有限公司。法定代表人：李力。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。被告：钱杏好，女，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柳生，广东宝慧律师事务所律师。原告佛山市禅城区财产经营有限公司与被告钱杏好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、案涉《禅城区物业租赁合同》于原告起诉之日解除；2、被告立即向原告返还案涉租赁物业；3、被告向原告支付案涉租赁物业的租金203329元（从2016年1月1日暂计算至2017年9月30日，自2017年10月1日至被告实际返还租赁物业之日期间的租金按10269元/月另计，具体计算方式详见附件）；4、被告向原告支付滞纳金32666.931元（以所欠租金为本金，按日万分之五的标准从2016年1月6日暂计至2017年10月5日，从2017年10月6日起至所欠租金清偿完毕之日的滞纳金按上述标准另计，具体计算方式详见附件）；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，原佛山市禅城区好景橡胶制品门市部（以下简称“好景门市部”）与佛山市禅城区工人文化宫签订了《禅城区物业租赁合同》，约定好景门市部承租位于佛山市禅城区石湾镇××之二商铺（以下简称“涉案房屋”），合同对租金标准、租金缴纳、违约责任以及合同解除均有明确约定。但自2016年1月1日起，好景门市部开始拒不向原告缴纳租金，截止原告起诉之日止，好景门市部拖欠租金时间已长达两年，经原告催收后仍未交付。另外，由于好景门市部是个人独资企业，被告钱杏好为其实际投资人，故钱杏好对案涉债务承担连带清偿责任。2015年5月15日，经佛山市禅城区人民政府批准，佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心被原告吸收合并，故涉案商铺的权属已划归原告所有。被告辩称，一、经双方协商一致，涉案商铺已于2017年1月15日交回原告，租赁合同因此解除。因地铁施工，涉案商铺于2016年1月23日被完全围蔽，至2016年6月1日起才改为半围蔽。被告是经营陶瓷生产线配件的商户，客户前来购买配件必须用货车装卸，被告选择租用涉案商铺也是看中其交通便利的特点，但由于上述围蔽，被告根本无法经营，改为半围蔽状态，同样难以为继。2017年1月15日，经过多次申请、协商，被告无力继续经营，无奈注销好景门市部，并将商铺打扫整理干净，交清水电费后交回给原告，原告也接受了钥匙等相关物品。因此，涉案合同于该日解除，计付租金也应以该日为限。二、按照双方协商，被告已经交租至2016年1月22日，此后的租金因双方持续协商以致未再缴纳。2016年3月，原告告知商户暂停缴租，愿意分担损失，并派发调查表对各商户损失情况进行了调查。2017年6月17日，原告告知被告在内的商户，按照原租金标准缴租至2016年1月22日，此后的租金待原告确认优惠方案后再行支付。当日，被告即向原告支付2016年1月1日至2016年1月22日的租金6941元。2017年6月下旬，原告向被告发出通知，要求2016年1月23日至2016年5月31日的全围蔽期间，按照五折缴纳租金，2016年6月1日之后的半围蔽期间，按照租金的八折缴纳。由于原告对区内商户采用不同的优惠标准，且优惠与被告损失完全不能类比，故被告多次请求原告负责人适当再减部分租金，对此，原告也一直与被告保持协商，直到2017年9月发出通知，告知被告合同已于2017年1月15日解除，并要求被告按照原标准缴纳2016年1月23日至2017年1月15日的租金116042元，另计滞纳金111568元。由于该计付方式显失公平且违反法律规定，被告予以拒绝。三、被告解除合同符合约定。根据合同约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。根据该约定，如合同成立的基础或环境的客观基础的变动有可能导致合同当事人预期的权利义务严重不对等时，可以解除合同而不视为违约。上述地铁施工围蔽属于不可抗力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告2017年1月15日解除租赁关系不应当承担违约责任。四、双方实际行为变更了合同履行，计付2016年1月23日之后的租金不能采用原标准，也不能计付滞纳金。依据上述事实，双方关于租金的协商且出现了结论，那么应当视为2016年1月23日之后的租金标准已经双方协商予以了变更，则本案计付租金的标准不应超过前述双方协商标准。而且，从公平性原则出发，应进一步适当降低租金标准。对于滞纳金，被告解除合同不视为违约行为，未交围蔽之后的租金是因双方协商所致，因此原告要求计付滞纳金无依据。五、被告应支付金额不高于50508.97元。由于被告已缴纳租赁保证金29340元，根据合同约定，该保证金可予以扣减应付费用，故应付租金79848.97元减去上述保证金后即为50508.97元。六、本案是因保障社会公共利益造成的损失，原告应与被告共同承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，其中原告提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件；2、租赁物业欠租明细表、租赁物业滞纳金计算明细表；3、禅城区物业租赁合同；4、不动产权证、禅城区人民政府关于同意佛山市禅城区财产经营有限公司吸收合并佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心的通知。被告提交如下证据：1、禅城区物业租赁合同、保证金收据（14年10月28日）；2、佛山地铁2号线石湾站二期围蔽施工新闻报道、照片；3、石湾片区地铁二号线施工禅城区财产经营有限公司所属商铺受影响情况（调查表）、说明；4、广东增值税普通发票（物业租金）、通知；5、说明、利润表、注销税务登记申请审批表、广东省增值税普通发票、核准注销登记通知书；6、关于解除《禅城区物业租赁合同》的通知、说明（2017年9月）、黄志文与被告员工区天任的短信记录；7、佛山市禅城区信访局信访回执；8、区天任与黄志文通话录音。本院审查后对原告提交的证据及被告提交的证据1、2、8及证据4中的广东增值税普通发票（物业租金）的真实性均予以确认。被告提交的证据3，其中石湾片区地铁二号线施工禅城区财产经营有限公司所属商铺受影响情况上并无原告盖章或人员签名确认，亦无其他证据印证，至于说明，并无证据证明已向原告提交，原告对证据3亦不予确认，故本院对证据3不予采纳。被告提交的证据4中的通知上并无原告盖章或人员签名确认，亦无其他证据印证，原告亦不予确认，故本院对该证据不予采纳。被告提交的证据5中的说明，并无证据证明已向原告提交，原告对证据亦不予确认，故本院对该证据不予采纳，至于证据5中的其他证据的真实性本院则予以确认。被告提交的证据6（除说明外）与证据8、当事人陈述能相互印证，故对该组证据（除说明外）予以采纳，至于说明，并无证据证明已向原告提交，原告对证据亦不予确认，亦无法和其他证据相印证，故本院对该说明不予采纳。经审理查明：坐落于佛山市禅城区镇中二路2号102铺的房屋权利人为原告。2014年10月23日，案外人佛山市禅城区工人文化宫（以下简称“文化宫”）（甲方、出租方）与原好景门市部（乙方、承租方）签订《禅城区物业租赁合同》，主要约定：“……第一条、租赁物业基本情况1、甲方按现状租赁给乙方的物业位于禅城区石湾镇××之二商铺（以下简称“出租物业”）。2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为163平方米（具体以房屋权属证记载的为准）……甲方同意乙方所租物业的用途仅限于商铺，乙方已充分了解物业的现状。第二条、租赁期限3、租赁期4年，自2014年12月1日起至2018年11月30日止。第三条、租金及其他费用4、租金的计收：出租物业单价按建筑面积计算，其中：首层163平方米，每月为人民币￥60元/平方米，租金9780元……合共每月租金为￥9780元……从2016年12月1日至2018年11月30日，比上一年度增加百分之5，每月租金为：￥10269元……乙方必须先交租金后使用，按月（季、年）交租，每月（季、年）的租金必须提前在5日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金……6、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共￥29340元……作为租赁保证金。该项保证金在租赁期内不能抵扣租金。合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在乙方返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金，并无需经乙方同意。如保证金不足以支付上述支出，则乙方必须无条件承担经济和法律责任……第七条、变更和解除合同的条件……15、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（8）拖欠房租累计30天……17、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……第八条、免责条件18、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……22、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况……”2014年10月28日，原好景门市部向文化宫交纳涉案房屋29340元租赁保证金。2015年5月15日，佛山市禅城区人民政府原则同意由原告吸收文化宫等单位，合并后原告作为存续方以账面价值整体接收上述单位的资产负债，其人员、业务全部由原告接收承担，合并的基准日为2014年12月31日。2016年6月17日，原好景门市部向原告支付2016年1月的租金6941元。2016年9月4日，原好景门市部收到原告管物业人员提交的《关于解除的通知》，内容为：“……因贵司自2016年1月23日起开始拖欠租金，现我司根据原合同约定于2017年1月15日解除原合同……另贵司仍欠我司2016年1月23日-2017年1月14日期间租金……（116042.00元），滞纳金……（111568.00元）（计算至2017年1月14日）……”次日，原告上述管物业人员发短信给原好景门市部相关人员称：“望你考虑下昨天这份终止协议，按法律部的意思，你签佐就计算到1月14日，不然的话会计算到八月底！起诉金额不对，若是签的话，两日内过来签。”2017年12月18日，原好景门市部相关人员在电话中询问原告管物业人员：“上次你叫我同梁经理谈，那个时候已经系三折、六折的，那现在怎么要全部的？”原告管物业人员称：“最后都是没有成，没有批，即是领导没有批”。原好景门市部相关人员还称：“上次你给我的那份东西，你说我怎么签？除了租金11万外，那些滞纳金还要十几万，总共要二十几万，怎么签？”庭审中，原告委托诉讼代理人陈述：商铺没有收回，涉案商铺的钥匙确实于2017年1月15日收到了，由区天任单方交给黄志文（黄志文是我方的员工，也是管物业的人），当时区天任交钥匙的同时还递了一个申请，申请提前结束合同，希望我们审批同意。但是商铺至今来说还没有进行交接的程序。被告委托诉讼代理人陈述：地铁围蔽施工期间，被告是经营陶瓷生产线的配件的，配件是很重的，围蔽前都是要用货车拉货的。有一米左右的人行道，不影响行人的进出，车不能过了。根据工商登记资料显示，原好景门市部系个人独资企业，2017年8月28日注销，签订上述合同时至注销时的投资人为被告钱杏好，注销原因：投资人决定解散。本院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。原告与原好景门市部之间存在租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除涉案合同。本院作如下分析：一、从被告提交的《关于解除的通知》、短信记录、通话录音来看，原告当时是想与原好景门市部协商解除涉案合同而非单方行使解除权，但最终双方未能协商一致；二、原好景门市部于2017年1月15日向原告交了涉案房屋的钥匙，应视为已向原告交还涉案房屋，原告主张还需办理相关程序才能视为收回，依据不足，本院不予采纳；三、原好景门市部向原告交还钥匙的行为未经双方协商一致，故系单方解除合同的行为。被告辩称地铁施工围蔽导致其无法经营，属于不可抗力，因此其有权解除。对此，本院作进一步分析：1、关于市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险，而非不能预见的不可抗力；2、相关市政工程采取的围蔽措施并非原告的过错或违约行为所造成，原告并无法定或约定的义务保证涉案房屋周围的经营环境维持不变；3、从被告的陈述来看，相关市政工程采取围蔽措施后，并未影响涉案房屋的人员进出，只是影响车辆出入。但根据涉案合同的约定，原好景门市部只是承租涉案房屋作为商铺，并未对商铺的具体经营范围作出约定，因此不足以认定相关围蔽措施致使合同目的无法实现。故原好景门市部并无单方解除合同的权利；四、考虑到原好景门市部作为承租人不愿继续履行涉案合同，该义务性质又不宜强制履行，涉案合同目的已无法实现，故结合本案案情及原告诉请，并基于公平、合理原则本院认定涉案合同已于2017年1月15日解除。至于原告诉请返还涉案房屋，由于原告已实际收回涉案房屋，故本院对原告该诉请不予支持。关于原告要求被告支付租金。原好景门市部是个人独资企业，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，而个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。故被告作为原投资人，应在原好景门市部解散后对企业存续期间的债务承担偿还责任。根据本院查明的事实，涉案合同虽已解除，但原好景门市部仍拖欠2016年1月22日之后的租金至今，故被告仍应向原告支付合同解除前的拖欠租金。至于租金的支付标准，被告提出双方以实际行为变更且要求进一步降低，但未能提供充足的依据，故结合本院前述分析，对被告上述辩解意见不予采纳，被告仍应按照合同约定的租金标准支付租金。被告应向原告支付的2016年1月23日-2017年1月15日的租金合计为：1、2016年1月23日-2016年1月31日：9780元-6941元=2839元；2、2016年2月1日-2016年11月30日：9780元/月×10个月=97800元；3、2016年12月1日-2016年12月31日：10269元/月×1个月=10269元；4、2017年1月1日-2017年1月15日：10269元/月÷31天×15天=4968.87元。上述合计2839元+97800元+10269元+4968.87元=115876.87元。至于被告提出的保证金用于抵扣租金，根据涉案合同约定，保证金在租赁期间不能抵扣租金。合同期满，若乙方有赔偿事项以及乙方存在合同违约行为，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金，并无需经乙方同意。故参照上述合同约定，被告提出保证金已抵扣租金合理，本院据此认定被告交纳的29340元保证金于2017年1月16日抵扣上述拖欠的2016年1月23日-2016年1月31日租金2839元+2016年2月1日-2016年3月31日租金19560元（9780元/月×2个月）+2016年4月租金6941元，即被告还需向原告支付2016年4月-2017年1月15日拖欠的租金86536.87元（115876.87元-29340元），其中2016年4月仍拖欠的租金为9780元-6941元=2839元。关于原告诉请支付滞纳金，根据合同约定，乙方必须按月交租，每月的租金必须提前在5日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。如前认定，原好景门市部拖欠租金的行为已构成违约，故应向原告支付滞纳金。考虑到本案的具体案情，本院确定被告应支付的滞纳金以每月欠付租金为本金，自每个欠费月6日起（交纳日次日）按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至被告实际清偿之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。其中保证金用于抵扣租金的部分滞纳金计至2017年1月16日，计算如下：2839元×4.75%÷360天×377天（2016年1月6日-2017年1月16日）（141.22元）+9780元×4.35%÷360天×346天（2016年2月6日-2017年1月16日）（408.89元）+9780元×4.35%÷360天×317天（2016年3月6日-2017年1月16日）（374.61元）+6941元×4.35%÷360天×286天（2016年4月6日-2017年1月16日）（239.87元）=1164.59元，其中原好景门市部于2016年6月17日支付的2016年1月的部分租金的滞纳金为6941元×4.35%÷360天×164天（2016年1月6日-2016年6月17日）（137.55元），上述合计1164.59元+137.55元=1302.14元。另外，考虑到承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故本院根据涉案合同的剩余租期、承租人的过错程度等因素酌定被告以涉案合同约定的租金标准（合同解除时）向原告支付三个月的租金损失，即：10269元/月×3个月=30807元。综上，原告本案诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及参照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：确认佛山市禅城区工人文化宫与原佛山市禅城区好景橡胶制品门市部于2014年10月23日签订的关于租赁禅城区石湾镇中二路二号102铺之二商铺的《禅城区物业租赁合同》已于2017年1月15日解除；被告钱杏好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付拖欠的2016年1月1日至2016年4月30日租金的滞纳金1302.14元；被告钱杏好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付拖欠的2016年4月1日至2017年1月15日的租金86536.87元及滞纳金（滞纳金以每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至实际清偿之日止，其中2016年4月以2839元为本金，2016年5月至2016年11月每月均以9780元为本金，2016年12月以10269元为本金，2017年1月以4968.87元为本金）；被告钱杏好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付租金损失30807元；五、驳回原告佛山市禅城区财产经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告钱杏好未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2420元，由被告钱杏好负担1400元，由原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年二月一日书记员 冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第二十八条个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。