四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川19民初5号原告（反诉被告）：四川容大房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区东大街城守东大街段*号*栋**层*号。法定代表人：杨孝春，董事长。委托诉讼代理人：张永俊，男，生于1966年2月14日，汉族，中专文化，四川容大房地产经纪有限公司员工，住巴州区。委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。原告：四川容大物业管理有限公司。住所地：成都市成华区双庆路**号**栋*层*号。法定代表人：何忍，董事长。委托诉讼代理人：岳锐平，男，生于1964年12月4日，汉族，大专文化，四川容大物业管理有限公司员工，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。被告（反诉原告）：巴中市长林瑞投资有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑8号门市。法定代表人：刘世安，公司执行董事。委托诉讼代理人：敬海燕，四川盛豪律师事务所律师。被告：北京市长林瑞投资有限公司。住所地：北京市昌平区西环路**号楼*层*****号。法定代表人：何长名，公司董事长。原告四川容大房地产经纪有限公司（简称“容大房产经纪公司”）、四川容大物业管理有限公司（简称“容大物业公司”）与被告巴中市长林瑞投资有限公司（简称“巴中长林瑞公司”）、北京市长林瑞投资有限公司（简称“北京长林瑞公司”）委托合同、物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告容大房产经纪公司法定代表人杨孝春及其委托诉讼代理人张永俊、彭仕喜，容大物业公司法定代表人何忍及其委托诉讼代理人岳锐平、张剑，被告巴中长林瑞公司委托诉讼代理人敬海燕，北京长林瑞公司法定代表人何长名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容大房产经纪公司、容大物业公司诉称：2013年1月18日，容大房产经纪公司与巴中长林瑞公司、平昌县长林瑞投资有限公司、巴中市国瑞房地产开发有限公司签订《房地产代理销售合同》，约定由容大房产经纪公司对三公司各自开发的房地产进行代理销售，并就合同期限、佣金的支付等内容作了详细约定，后又陆续签订了《补充协议》。2013年6月13日，原告容大物业公司与被告北京长林瑞公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》。在履行合同过程中，因被告违约导致双方所签订的合同无法履行。2015年11月24日，原、被告双方经协商，同意解除上述合同，并约定：由被告一次性补偿二原告经济损失2000万元，退还保证金200万元，给付2014年11月21日至2015年11月23日佣金235万元。上述费用，二被告仅向原告支付了100万元。关于被告巴中长林瑞公司应支付容大房产经纪公司的销售佣金、转让金、保证金经双方结算后，被告巴中长林瑞公司应支付容大房产经纪公司各项费用共计30767585元，双方约定巴中长林瑞公司以其在建房屋抵偿欠付原告容大房产经纪公司的费用，并签订了《房屋抵偿结算协议》。但该协议签订后，因被告巴中长林瑞公司所抵偿的房屋无法交付，无法办理产权手续，原告容大房产经纪公司仅就抵偿的房屋收回现金13940073元，合同目的已无法实现。综上所述，请求判令二被告支付原告2000万元损失费，支付2014年11月21日至2015年11月23日佣金235万元，退还保证金200万元；并由二被告按协议约定承担违约金7305000元；解除原告容大房产经纪公司与被告巴中长林瑞公司于2015年11月24日签订的《房屋抵偿结算协议》，由被告巴中长林瑞公司支付下欠原告容大房产经纪公司佣金共计10827512元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付资金利息。被告巴中长林瑞公司辩称，1、2015年11月24日，原、被告双方签订的《解除合同协议》应予撤销。一是《解除合同协议》中的合同当事人，除本案原、被告外，还包括平昌长林瑞公司、巴中国瑞房地产开发有限公司、巴中市海龙通达房地产开发有限公司。而原、被告在解除合同时，仅有本案原、被告签字盖章，其他合同当事人均未在《解除合同协议》上签字盖章，故原、被告所签订的《解除合同协议》并未发生效力，不产生解除的后果。二是被告与原告所签订的《解除合同协议》是在原告的胁迫下签订的，协议内容显失公平，原告容大房产经纪公司实际应得佣金不超过490万元，而被告巴中长林瑞公司已向原告容大房产经纪公司支付669万元，被告已经超付佣金，被告巴中长林瑞公司不可能额外向原告容大房产经纪公司补偿没有依据的损失2000万元。三是《解除合同协议》中约定被告向原告支付2000万元经济损失，但原告没有提供存在实际损失的证据，因此该协议中约定的2000万元是没有经过被告审核确认的金额。2、原告容大物业公司与北京长林瑞公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》与被告巴中长林瑞公司无关，巴中长林瑞公司并未在合同上签字盖章。本案解决原告四川容大房产经纪公司与被告巴中长林瑞公司之间的委托合同纠纷，而容大物业公司与北京长林瑞公司之间物业服务合同纠纷，不应在一案中处理。3、原告在履行合同过程中存在违约行为，应承担违约责任并返还多支付的佣金。4、在《解除合同协议》中约定逾期向原告赔偿2000万元经济损失还要承担应付资金30%的违约金，此项约定明显不合理。被告北京长林瑞公司的答辩意见与巴中长林瑞公司的答辩意见一致。反诉原告巴中长林瑞公司反诉称，1、反诉被告容大房产经纪公司未按《房地产代理销售合同》的约定完成销售任务，且违规对客户作承诺，擅自给客户折扣，损害了反诉人的合同权益，根据双方的约定，违约方向另一方支付房地产销售合同总金额1%的违约金，因此反诉被告应向反诉原告支付3531075元违约金。2、《解除合同协议》和《房屋抵偿结算协议》是反诉原告在违背真实意思的情形下与反诉被告签订的。反诉原告存在重大误解，协议内容也显失公平。《解除合同协议》中列明的甲方一共是五个公司，而最终签字盖章的只有巴中长林瑞公司和北京长林瑞公司，故双方当事人并未全部签字盖章，合同的签订存在明显瑕疵。综上所述，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告违约金3531075元；撤销双方于2015年11月24日签订的《解除合同协议》；判决双方据实结算佣金，反诉被告返还反诉原告抵偿房屋后已售出部分价款及未出售房屋。反诉被告容大房产经纪公司辩称，反诉原告与反诉被告签订的《解除合同协议》合法有效，应当履行，反诉原告主张撤销《解除合同协议》于法无据，也无证据证实，其请求不应支持。反诉原告要求反诉被告承担3531075元违约金，既无事实依据，也无法律依据。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2013年1月28日，巴中长林瑞公司、平昌县长林瑞投资有限公司（简称“平昌长林瑞公司”）、巴中国瑞房地产开发有限公司（简称“巴中国瑞房产公司”）作为甲方，与乙方容大房产经纪公司签订《房地产代理销售合同》，约定：甲方指定乙方销售甲方在巴中市、区、县开发的房地产项目。双方在合同中对各自的权利义务等作了明确约定。甲、乙双方均在合同上加盖了各自公司印章。在该合同签订之前，原告（反诉被告）容大房产经纪公司已于2012年10月15日向被告（反诉原告）巴中长林瑞公司交纳了1000万元保证金。巴中长林瑞公司向容大房产经纪公司出据了收款收据，并加盖了公司财务专用章。2013年6月13日，北京长林瑞公司作为甲方与乙方容大物业公司签订《前期物业服务合同》，合同对履行期限、物业服务费的收取、违约责任等作了明确约定。同日，双方又签订了《前期物业服务合同补充协议（一）》，该合同约定甲方指定乙方为所开发楼盘的唯一物业管理服务商，甲方确保乙方承接甲方在巴中市各区、县开发的全部楼盘的物业管理，面积约500万平方米。乙方向甲方支付500万元作为回报，协议签订后7个工作日内首期支付200万元。北京长林瑞公司和容大物业公司在《前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同补充协议（一）》上加盖了各自公司印章。2013年6月18日，容大物业公司吴俊华向北京长林瑞公司汇付200万元现金。在《房地产代理销售合同》签订后，被告巴中长林瑞公司将其开发的“滨河世纪城”项目的房屋交由原告容大房产经纪公司代为销售。容大房产经纪公司在完成了部分房屋的销售后，双方于2015年11月24日，签订了《滨河世纪城销售佣金结算书》，载明：滨河世纪城销售部2013年2月4日至2015年11月20日总计销售房屋1885套。销售总额为749700050元，经双方核实结算如下：一、2013年2月4日至2014年11月20日止，容大房产经纪公司销售的房屋1589套（其中住房1559套，商业30套）销售总金额为626351700元，按5%提取佣金，共计31317585元；二、2014年11月21日至2015年11月20日，容大房产经纪公司销售房屋296套，其佣金为2350000元；三、滨河世纪城佣金合计33667585元。巴中长林瑞公司、容大房产经纪公司均在该《佣金结算书》上加盖了公司印章予以确认。2015年11月24日，被告巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司作为甲方与乙方容大房产经纪公司、容大物业公司签订《解除合同协议》，在该协议中约定：一、甲、乙双方同意解除2013年1月28日甲、乙双方所签订的《房地产代理销售合同》和2013年6月13日签订的《前期物业服务合同》及后期签订的所有补充协议，甲方同意一次性补偿（包含所有赔偿）乙方经济损失现金人民币2000万元，退还乙方交纳的物业合同保证金200万元；二、上述款项的支付办法为，在2015年12月5日前，甲方支付乙方500万元；在2016年1月15日前，甲方支付乙方1000万元；在2016年1月31日前，甲方支付乙方下差款项700万元。上述款项甲方支付到容大房产经纪公司账户。三、2014年11月21日至2015年11月23日的销售佣金为人民币235万元，甲方在2016年1月15日前将该佣金人民币235万元一次性支付乙方。五、双方同意滨河世纪城退房、换房、不能签订《商品房买卖合同》、不能完善有关收款手续的所有客户的后续工作(含网签、收款、按揭、退房后重新销售、房屋交付、产权办理等）由甲方完成，双方同意乙方从已抵偿的79套房屋中按3600元/米2退还甲方1666.67米2，价值600万元的房屋，作为甲方办理乙方未完成销售工作的工作费，甲方不得再以任何理由向乙方扣减或收取任何费用。房屋抵偿结算办法同时签订。七、甲方未按时支付应付资金，逾期按应付资金30%承担逾期违约金。在签订该协议后，巴中长林瑞公司于2016年2月15日通过银行向容大房产经纪公司转账支付了100万元。在签订《解除合同协议》当日，巴中长林瑞公司作为甲方与容大房产公司又另行签订了《房屋抵偿结算协议》，载明：一、截止2014年11月20日，乙方累计应得佣金总额31317585元，2014年11月20日双方就长林新城楼盘销售代理权转让金300万元由甲方补偿给乙方，甲方应退乙方履约保证金335万元，该三笔费用共计37667585元；二、截止2014年11月20日，甲方累计向乙方支付金额690万元；三、甲方应支付乙方下余款项为30767585元，由甲方以其开发的滨河世纪城商品房79套，按单价3600元/米2，共计8546.56米2的房屋进行抵偿；四、根据《解除合同协议》第五条约定，乙方退还甲方15套房屋，单价3600元/米2，共计1666.67米2，总价值600万元。五、乙方对抵偿的房屋享有所有权，可自行或委托他人以甲方名义销售，甲方对该销售应予以协助并有义务办理相关产权手续到乙方指定的他人名下；六、抵偿给乙方的房屋由甲、乙双方依法承担税费。乙方自售或委托他人销售后由购房业主承担的税费由该业主承担，抵偿价格3600元/米2的由甲方自行承担，超出3600元/米2的溢价部分由乙方收取，税费由乙方承担；七、抵偿给乙方的房屋，由乙方自售或乙方委托他人销售后，因甲方未开发原因造成客户退房，溢价部分由乙方承担，非溢价部分由甲方承担；八、乙方自售或委托他人销售房屋的房款由甲方代收，甲方在代收后3日内转付给乙方。逾期按应付资金30%承担违约金。巴中市长林瑞公司的法定代表人何长名以及容大房产经纪公司的法定代表人杨孝春在该协议上签字确认，并加盖了各自公司印章。同时，双方对巴中长林瑞公司抵偿给容大房产经纪公司的64套房屋以及容大房产经纪公司退还巴中长林瑞公司15套房屋的位置、面积等进行了确认，并分别在《容大公司抵偿滨河世纪城确认房源表》以及《容大公司退还长林瑞公司滨河世纪城抵偿房源表》上加盖了各自公司印章。其中，巴中长林瑞公司抵偿的“滨河世纪城”A区房屋共33套，总面积3599.6米2，“滨河世纪城”B区房屋31套，总面积3317.12米2。被告巴中长林瑞公司抵偿给原告容大房产经纪公司的“滨河世纪城”A区房屋已办理房屋预售许可证，抵偿的B区房屋至今未办理房屋预售许可证，且至今未完工。本案在审理中，容大房产经纪公司、容大物业公司向本院提交《处理方案》，对《解除合同协议》中约定的二被告按应付款2435万元的30%支付违约金，同意变更为应付款2435万元扣减已付款100万元后，由二被告按照月利率2%支付违约金。同时，容大房产经纪公司自认巴中长林瑞公司向其抵偿“滨河世纪城”B区房屋后，已实际收款4386970元。上述事实，有《房地产代理销售合同》、《解除合同协议》、《履约保证金退还协议》、《补充协议》、《滨河世纪城销售佣金结算书》、《房屋抵偿结算协议》、《容大公司抵偿滨河世纪城确认房源表》、《容大公司退还长林瑞公司滨河世纪城抵偿房源表》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议（一）》、记账凭证、《处理方案》等证据在卷证实，本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，本案存在以下争议焦点：1、本案涉及的法律关系是否可以合并审理的问题。本案中容大房产经纪公司与巴中长林瑞公司签订的《代理销售合同》后所产生的委托合同关系以及容大物业公司与北京长林瑞公司签订《前期物业服务合同》后产生的物业服务合同关系均为本案各方当事人诉争的法律关系。根据最高人民法院《关于印发修改后的的通知》的要求，“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，故本案应确认为委托合同纠纷和物业服务合同纠纷。被告提出本案所涉及的纠纷不能合并审理的理由不成立，本院不予支持。2、关于《解除合同协议》的效力问题。原告容大房产经纪公司、容大物业公司与被告巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司签订的《解除合同协议》是对双方之间债权债务关系的结算和清理，并不涉及平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司开发的项目，因而该《解除合同协议》具有独立性。该协议仅对原告容大房产经纪公司、容大物业公司与被告巴中长林瑞公司、北京长林瑞公司产生约束力。被告巴中长林瑞公司提出平昌长林瑞公司、巴中国瑞房产公司未在该协议上签字盖章，解除协议不产生法律效力的理由不成立。在《解除合同协议》中各方对经济损失的赔偿、保证金的退还以及违约责任等作了明确约定，各方当事人应当按照约定履行义务。对原告提出被告应按《解除合同协议》的约定支付2000万元经济损失费，235万元佣金以及退还200万元保证金，合计2435万元的诉请，本院予以支持，扣减被告已支付的100万元，实际应支付2335万元。原、被告在《解除合同协议》中约定“被告逾期支付上述款项，则按应付款的30%承担违约金”，因双方约定的违约金过高，审理中，原告自愿提出按应付款的月利率2%支付违约金。原告的该请求符合法律规定，且对被告有利。故本院将违约金调整为自双方在《解除合同协议》中约定的付款时间起，至上述款项付清之日止按实际应付款的月利率2%给付违约金。关于被告提出是在原告胁迫下签订的《解除合同协议》，以及在签订协议时存在重大误解，合同内容显失公平，《解除合同协议》应当撤销的辩解理由。因被告提供的证据不能充分证明自己的主张，对被告的该辩解理由，本院不予支持。3、关于容大房产经纪公司是否承担违约责任的问题。原、被告双方在《解除合同协议》约定“。乙方从已抵偿的79套房屋中按3600元/米2退还甲方1666.67米2，价值600万元的房屋，作为甲方办理乙方未完成销售工作的工作费，甲方不得再以任何理由向乙方扣减或收取任何费用”。容大房产经纪公司按上述约定已向被告巴中长林瑞公司实际退还15套房屋，故巴中长林瑞公司再提出由容大房产公司承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。4、关于原告容大房产经纪公司与被告巴中长林瑞公司签订的《房屋抵偿结算协议》的效力问题。巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司对应付原告容大房产经纪公司的佣金，经双方确认后，签订了《滨河世纪城销售佣金结算书》。为支付容大房产经纪公司的佣金，双方又签订了《房屋抵偿结算协议》，由巴中长林瑞公司以其开发的“滨河世纪城”房屋抵偿应付容大房产经纪公司的佣金。双方对所抵偿房屋的位置、面积、金额等进行了确认。巴中长林瑞公司以房抵债的行为，属于以其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，是房地产转让的一种方式，其性质与房屋买卖并无本质区别。被告巴中长林瑞公司抵偿给原告容大房产经纪公司的房屋中，“滨河世纪城”A区房屋共33套，总面积3599.6米2，已办理商品房预售许可证。抵偿的“滨河世纪城”B区房屋共31套，总面积3317.12米2，该部分房屋至今未办理房屋预售许可证，且至今未完工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，被告巴中长林瑞公司与原告容大房产公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于抵偿“滨河世纪城”A区33套房屋的内容有效，双方仍应按合同继续履行。关于抵偿B区31套房屋的内容无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“滨河世纪城”B区房屋实际抵偿的佣金为11941632元（3317.12米2×3600元/米2），因该部分抵偿无效，巴中长林瑞公司应当向容大房产经纪公司据实支付该部分佣金及资金利息。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，第八条规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”。审理中，容大房产公司自认巴中长林瑞已向其支付了4386970元，巴中长林瑞公司虽对已支付的款项不予认可，但未提供证据证实其实际支付的数额。故根据上述法律规定，巴中长林瑞公司应当承担不利后果，对容大房产经纪公司自认巴中长林瑞公司已向其支付佣金4386970元，本院予以确认，该部分款项应当从巴中长林瑞公司应付款项中扣减，即实际应付款为7422055元（原下欠费用总额30767585元-应退补给巴中长林瑞公司的款项6000000元-A区的抵偿款3599.6米2×3600元/米2-B区容大房产经纪公司已收款4386970元）。关于该部分费用利息的计算，因双方未在协议中约定，故应自容大房产经纪公司起诉主张之日即2016年2月29日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算。综上，巴中长林瑞公司与容大房产经纪公司已就应付佣金进行了结算，且巴中长林瑞公司用以房低债的形式向容大房产经纪公司支付了部分佣金，巴中长林瑞公司再提出据实结算佣金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、由被告巴中市长林瑞投资有限公司、北京市长林瑞投资有限公司在本判决生效后10日内向原告四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司赔偿经济损失2000万元，给付佣金235万元、保证金200万元，扣减已支付100万元，合计2335万元及资金利息（利息计算方法：以400万元基数，自2015年12月6日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息；以1235万元为基数，自2016年1月16日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息；以700万元为基数，自2016年2月1日起至付清之日止按月利率2%计算资金利息）。二、被告巴中市长林瑞投资有限公司与原告四川容大房地产经纪有限公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于被告巴中市长林瑞投资有限公司抵偿给原告四川容大房地产经纪有限公司“滨河世纪城”A区33套房屋（总面积3599.6米2）有效，双方仍应按协议继续履行。三、被告巴中市长林瑞投资有限公司与原告四川容大房地产经纪有限公司签订的《房屋抵偿结算协议》中，关于被告巴中市长林瑞投资有限公司抵偿给原告四川容大房地产经纪有限公司“滨河世纪城”B区31套房屋（总面积3317.12米2）无效。由被告巴中市长林瑞投资有限公司在本判决生效后10日内给付原告四川容大房地产经纪有限公司7422055元及资金利息（自2016年2月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、驳回原告四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉人巴中市长林瑞投资有限公司的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费257462元，原告四川容大房地产经纪有限公司、四川容大物业管理有限公司负担50000元，被告巴中市长林瑞投资有限公司、北京市长林瑞投资有限公司负担207462元。反诉受理费35265元，由反诉人巴中市长林瑞投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 孙 涛代理审判员 杨 睿代理审判员 朱 芹二〇一六年十二月七日书 记 员 邓茳天