广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民二终字第97号
上诉人（原审第三人）：徐玉梅，女，1976年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市。
委托代理人：黄琦鑫、付艳，均系广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市天诚房地产经营有限公司，住所地中山市坦洲镇。
法定代表人：邱传龙，董事长。
委托代理人：徐奕超、占昌狮，分别系广东华信达律师事务所律师、律师助理。
原审被告：眭岸洁，男，1977年9月20日出生，汉族，住江西省吉安市。
上诉人徐玉梅因与被上诉人中山市天诚房地产经营有限公司（以下简称天诚公司）、原审被告眭岸洁居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民二初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：2013年5月4日，天诚公司与眭岸洁、梁世有三方签订一份房地产买卖合同，合同约定：“……买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园57座房屋的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……七、……4.在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限；八、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天内向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费9600元、买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费9600元。逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……”。天诚公司与眭岸洁、梁世有还对合同的其他权利义务进行了约定。合同签订后，眭岸洁收取买主梁世有定金20000元。2013年5月5日，徐玉梅以涉案房屋为夫妻共同财产，眭岸洁签订涉案房屋的房地产买卖合同未经其同意为由，委托律师分别向天诚公司与买主发出短信及律师函声明房地产买卖合同无效。眭岸洁亦多次以涉案房屋买卖未经徐玉梅同意为由主张买卖合同无效。后因天诚公司追讨中介佣金无果，遂于2013年6月20日诉原审法院，请求判令：1.眭岸洁向天诚公司支付中介佣金19200元；2.眭岸洁承担逾期支付中介费违约金；3.眭岸洁承担天诚公司支付的律师费5000元；4.由眭岸洁承担本案的全部诉讼费用。原审诉讼过程中，徐玉梅作为有独立请求权第三人申请参加诉讼，并主张涉案房地产为徐玉梅与眭岸洁夫妻共同财产，天诚公司、眭岸洁及梁世有签订的房地产买卖合同未经徐玉梅同意，为无效合同，天诚公司作为专业房地产经纪代理机构，恶意怂恿未取得完整所有权的眭岸洁签订合同，损害了徐玉梅的合法权益，因此请求判令：1.确认2013年5月4日天诚公司与眭岸洁、买主梁世有签订的关于中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房地产买卖合同无效；2.天诚公司向第三人返还中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房地产权证；3.诉讼费由天诚公司承担。另查：买主梁世有已经向天诚公司支付中介费3000元。
原审法院经审理认为：天诚公司与眭岸洁之间的居间合同关系及眭岸洁、梁世有之间的房屋买卖合同关系有三方签订的房地产买卖合同为证，原审予以确认。本案房地产买卖合同关系系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。根据房地产买卖合同第十三条约定，“本合同共2页，经三方签字或盖章后生效。”现天诚公司与眭岸洁、梁世有三方均已在房地产买卖合同上签名盖章，房地产买卖合同已经成立并生效。本案中，徐玉梅作为有独立请求权第三人主张涉案房屋属其与眭岸洁的夫妻共同财产，眭岸洁在与梁世有交易该房地产时未经其同意，从而认为天诚公司与眭岸洁、梁世有三方签订的房地产买卖合同无效。天诚公司与眭岸洁、梁世有三方签订的买卖合同系当事人之间真实意思表示，而根据所涉房产所有权证上的记载，眭岸洁个人为房产所有权人，天诚公司与梁世有有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，认为眭岸洁有权出卖登记为其名下的房屋，或者认为眭岸洁的行为为其夫妻双方共同意思表示。由此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》“第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定。且徐玉梅并无证据证实天诚公司与眭岸洁、梁世有存在恶意串通以损害其合法权益的行为。故眭岸洁及徐玉梅称合同未成立，房地产买卖合同关系无效的理由，于法无据，原审不予支持。至于徐玉梅主张天诚公司返还中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园57座房屋的房地产权证的诉求，天诚公司作为居间中介，托管涉案房屋的房地产权证作为办理过户相关手续之用，现买卖合同未能继续履行，天诚公司应当将相关房地产权证退还眭岸洁，徐玉梅该诉求，理据充分，原审予以支持。天诚公司向眭岸洁提供了订立合同的媒介服务，并促成眭岸洁与梁世有双方签订了房地产买卖合同，履行了居间中介应尽的义务，眭岸洁应按合同约定支付中介佣金。眭岸洁迟延交付佣金，构成违约，天诚公司主张眭岸洁支付中介佣金、逾期支付中介费违约金及天诚公司因追讨佣金发生的律师费5000元的诉求，理据充分，原审予以支持。因天诚公司已收取买主梁世友支付的中介佣金3000元，该款应当扣除，眭岸洁仍应支付中介佣金16200元（19200元-3000元）。至于逾期支付中介费违约金计算，根据房屋买卖合同第八条约定“签订合同的当天内向经纪方支付房地产咨询及其买卖代理费……逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止”，故逾期支付中介费违约金为96元（19200元×5‰）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条的相关规定，判决：一、眭岸洁于本判决生效之日起七日内向天诚公司支付中介佣金16200元、逾期支付中介费违约金96元、律师费5000元，以上合计21296元；二、天诚公司于本判决生效之日起七日内返还中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房屋的房地产权证给眭岸洁；三、驳回天诚公司的其他诉讼请求；四、驳回徐玉梅的其他诉讼请求。案件受理费505元，减半收取252元，由眭岸洁负担202元、徐玉梅负担50元。
上诉人徐玉梅不服原审判决，向本院上诉称：一、本案涉案房产是徐玉梅与眭岸洁在婚姻存续期间购得，是夫妻共同共有财产，任何一方不得擅自处分该房产，该涉案房产于法律上以及实际操作上均无法实现顺利交易之可能。徐玉梅与眭岸洁于2002年3月1日登记结婚，在夫妻关系存续期间，徐玉梅与眭岸洁通过按揭方式购买了中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房屋，并于2012年5月7日取得登记在眭岸洁名下的《房地产权证》。根据《婚姻法》及婚姻法司法解释的相关规定，该套房产虽然登记在眭岸洁名下，但是该房产是夫妻的共同财产，夫妻双方享有平等的处理权。眭岸洁在签订合同前及签订合同时均未征得共有人同意，共有人对此也毫不知情。眭岸洁告知徐玉梅后，徐玉梅对出售该套夫妻共有的唯一一套住房是持坚决反对意见的。综上，眭岸洁在未经徐玉梅同意的情况下与天诚公司、梁世有签订的《房地产买卖合同》无效，也根本不具备实际履行之可能。二、徐玉梅得知眭岸洁签订《房地产买卖合同》后坚决反对，同时第一时间委托了律师向天诚公司及梁世有发出《律师函》，要求处理合同无效的相关事宜，因此该合同的买受人及天诚公司并非善意。徐玉梅在得知眭岸洁签订《房地产买卖合同》后第一时间提出坚决反对出售涉案房产，足以证明在眭岸洁签订《房地产买卖合同》前，徐玉梅并不知情眭岸洁要出售涉案房产。在得知已经签订《房地产买卖合同》后，徐玉梅又表示坚决反对，同时积极委托律师处理相关事宜。因此该合同的买受人及天诚公司并非善意，该合同的签订明显是天诚公司恶意怂恿的。三、买受人并非善意取得的第三人，该合同对买受人而言，也是无效合同，而天诚公司在签订本合同时，主观上有过错，客观上没有实际履行居间合同义务，因而不能取得居间收益。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第四项，判决支持徐玉梅在原审期间的独立诉讼请求，并判令天诚公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人天诚公司答辩称：一、徐玉梅为原审第三人，既未取得原审被告眭岸洁的授权，也未以原审被告眭岸洁的名义提起上诉，徐玉梅无权对原审判决第一项提出上诉请求，该判项因原审被告眭岸洁未在法定期限内提起上诉已经发生法律效力，请求法院驳回徐玉梅关于原审判决第一项的上诉请求。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时没有处分权为由主张合同无效时，人民法院不予支持，故请求法院驳回徐玉梅关于合同无效的诉讼请求。三、关于徐玉梅对房屋买卖不知情的问题，天诚公司有充分理相信该房屋买卖是夫妻双方共同意思表示：1.涉案房地产的产权证登记的是原审被告眭岸洁，天诚公司基于登记公信力，2.原审被告眭岸洁持有房地产产权证原件，3.房屋买卖合同第四条的约定显示，天诚公司以书面形式告知眭岸洁应对涉案房产享有完全支配及处理权，及告知配偶转让事宜。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐玉梅的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告眭岸洁经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系居间合同纠纷，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点有：一、徐玉梅是否有权请求撤销原审判决第一项问题；二、徐玉梅请求确认天诚公司、眭岸洁、梁世有签订的关于中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房地产买卖合同无效问题。现分析如下：
一、关于徐玉梅是否有权请求撤销原审判决第一项问题。原告判决第一项判决眭岸洁向天诚公司支付中介佣金16200元、逾期支付中介费违约金96元、律师费5000元，以上合计21296元，眭岸洁收到判决后，在法定期限内未提出上诉，该判项已经发生法律效力。徐玉梅为原审第三人，未有证据显示其取得了眭岸洁的授权，故徐玉梅无权对原审判决第一项提出上诉，本院对徐玉梅的该诉讼请求予以驳回。
二、关于徐玉梅请求确认天诚公司、眭岸洁、梁世有签订的关于中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房地产买卖合同无效问题。中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房屋是徐玉梅与眭岸洁夫妻共同财产，在未取得徐玉梅的授权下，眭岸洁对该房产没有完整的处分权，现眭岸洁单方与天诚公司、梁世有签订涉案房地产买卖合同，且该合同的一方当事人即梁世有不是本案当事人，原审直接认定该合同为有效合同明显不妥，本院对此予以纠正。由于徐玉梅在原审中请求确认该房地产买卖合同无效时没有同时申请追加该合同的另一方当事人即梁世有参加本案诉讼，梁世有因此不能在本案中行使相关的民事权利和诉讼权利，故不宜对该合同的效力进行确认，因此，本院对徐玉梅的该诉讼请求不作处理。徐玉梅请求确认天诚公司、眭岸洁、梁世有签订的关于中山市坦洲镇南坦路9号海伦堡花园57座房屋房地产买卖合同无效问题，可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理不当的部分本院予以纠正，判决结果本院予以维持。上诉人徐玉梅的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费505元，由上诉人徐玉梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜新林
审 判 员 胡怡静
代理审判员 钟国平
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 谢 冰