广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3429号
上诉人(原审原告):汪国牙，男，1979年8月26日出生，汉族，江西省樟树市人，住樟树市。
委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):罗高低，男，1972年3月13日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市崇仁县。
委托诉讼代理人：罗永生，广东凯永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范虹霞，广东凯永律师事务所实习律师。
原审被告:陈彬户，男，1952年3月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
原审第三人：邱建满，男，1980年6月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
原审第三人：陈勇贵，男，1984年12月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
原审被告陈彬户、原审第三人邱建满、陈勇贵的共同委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。
上诉人汪国牙因与被上诉人罗高低、原审被告陈彬户、原审第三人陈勇贵、原审第三人邱建满房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2016)粤1323民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪国牙及其委托诉讼代理人程学军，被上诉人罗高低及其委托诉讼代理人罗永生，原审被告陈彬户、原审第三人陈勇贵、邱建满的共同委托代理人钟石光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪国牙上诉请求：一、请求在维持一审第一个判项的基础上判令解除上诉人与被上诉人的《转让押金协议》、《合同转让协议》；二、请求判令被上诉人向上诉人退回转让款人民币418000元；三、请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的协议将人民的财产以及人身安全置于险境，权益无法得到保障，该两份协议应当予以解除。上诉人在与被上诉人签订了《转让押金协议》以及《合同转让协议》，上诉人就确实的相信被上诉人其已经合法的取得了相应的规划许可证才能对其承租的相应房屋进行出租。但在上诉人与其签订了上述的合同并履行了相应的义务后。上诉人并不能按照开始的意愿办理相应的营业许可执照进行出租，随后上诉人为了确信是否真实，经向惠东县房产管理局调查后才得知该房屋的使用用途为工业，规划用途为厂房。上诉人承租的上述房屋并不具备商业性质群租房的出租条件。不仅如此，对于被上诉人、被告甚至第三人将该房屋出租的行为已然直接违反了我国《建筑法》和《消防法》对房屋使用条件的强制性规定。所以，上诉人即使承租了该房屋，但因为该房屋的使用直接违反了法律法规。被上诉人以及第三人都无法为该房屋办理相关手续，使其符合上诉人开设商业性质群租房的条件，直接导致了上诉人无法进行使用。根据《合同法》第233条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，该两份协议均有可能导致租客的财产和生命安全导致损害。为此，上诉人请求解除与被上诉人的《转让押金协议》和《合同转让协议》完全符合法律规定。人民法院应当予以解除。二、一审法院认定案件的事实存在严重错误，一审法院的判决未能将该出租楼房的严重性予以审查，应当予以改判。一审法院在民事判决书直接在认定事实表述中对该房屋的规划用途认定为厂房。却完全错误的认定了上诉人的基本事实，上诉人虽然与被上诉人签订了合同并交付了房屋，但是上诉人的使用目的是以商业性质的群租房的形式进行合法的经营，在获得相应的收益的同时，也能为该楼房办理相应的手续，以保障全体楼房租客的安全。但是被上诉人隐瞒的该房屋规划为厂房的事实。迫使上诉人真正意义上无法实现签订合同的目的。但是一审法院却直接无视该问题的严重性。仅仅在于上诉人与被上诉人的上诉人完全有权追究被上诉人的违约责任。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，上诉人承租的房屋整整一栋楼房都住满了租客，但各个房屋之间仅仅依靠隔板予以隔开。同时，在该居住密度如此大的楼房内，连基本的消防设施都没有，一旦发生任何意外，则会直接伤害到各个租客的财产以及生命安全。该整栋楼房都完全不符合《建筑法》和《消防法》对出租房屋的规定。上诉人完全有权依据法律规定解除与被上诉人的协议。但是，一审法院违法的认定上诉人与被上诉人之间的权利义务已经终结，错误的驳回了上诉人的合法诉请。为此，一审法院的判决根本没有认清上诉人与被上诉人签订协议所涉及的房屋的基本情况。在未了解情况以及可能会导致严重后果的基础上做出如此错误的判决。故一审法院作出的判决应当予以改判。三、一审法院判决仅片面的认定上诉人与被上诉人之间的合同关系，却完全忽略了该合同履行的严重后果。一审法官存在枉法裁判的情形。应该对该判决进行直接改判。由一审法院的判决陈述可以看出，一审法院仅仅以上诉人与被上诉人、被告陈彬户之间各自的合同已经履行完毕为由，确认了上诉人与被告陈彬户签订的《租房合同》、上诉人与被上诉人签订的《转让押金协议》和《合同转让协议》是成立的。而因为上诉人于2016年11月为了避免因承租该栋违法改造的楼房而造成损失，将该出租楼退回被告陈彬户的情况下，一审法院才因此作出了解除上诉人与被告陈彬户的《租房合同》。既然如此，一审法院支持了上诉人要求解除《租房合同》的诉讼请求，显然是明确知悉被告陈彬户出租的房屋系经过擅自更改房屋结构、居住用途的违法群租房，也知悉该出租方内部消防设施不齐全、未设置安全通道、未经消防验收等严重隐患，才做出解除上诉人与被告陈彬户的《租房合同》。但是，一审法院却在相同情形下做出了两项截然不同的判项，驳回了上诉人请求解除与被上诉人签订的两份协议的诉讼请求。事实上，上诉人与被上诉人、被告之间系属于同一事实和法律关系。但一审法院却在同一事实下运用了两套的观点予以判决。一审法院的判决就自相矛盾。一审的法官甚至存在区别对待、存在枉法裁判的事实。综上所述，一审法院并没有依据事实和法律进行审理，在没有对事实进行清楚认识的前提下，违法的驳回了上诉人的部分诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益。为此，特向贵院提起上诉，请求支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
罗高低辩称：答辩人与被答辩人之间签署的《转让押金协议》和《合同转让协议》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。根据两份协议约定内容可知，协议实质为要求答辩人与陈彬户解除合同关系，使答辩人与被告陈彬户签订的《租房合同》终止，然后再由被答辩人与被告陈彬户签订新的《租房合同》，至于其他方的权利义务由及方自行协商确定(例如租金)，与答辩人无关。签订协议后，双方已经完全行履行，并且被答辩人已经与被告陈彬户协商解除了《租赁合同》。《合同法》第233条以及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》是对租赁合同的规范，调整的是被答辩人与被告陈彬户之间的法律关系，并不适用上述两份协议。因此，被答辩人主张解除与答辩人之间的协议的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被答辩人陈述虚假，违背事实；被答辩人诉称，“承租的房屋整整一栋楼房都住满了租客，但各个房间之间仅仅依靠隔板予以隔开…连基本的消防设施都没有”。根据答辩人提交的证据证明此栋房屋都是水泥墙间隔，而且基本的消防蓄水池、消防加压泵、消防控制器、消防报警器以及自动洒水管等基本消防设施配备齐全。据答辩人事后了解，在被答辩人与被告陈彬户解除合同之后，此栋房屋依然处于使用状态，很多工厂员工依然居住此处，并没有被答辩人诉称的不能使用的状态。就被答辩人支付给答辩人418000元，并非答辩人单纯获益，此笔费用包含答辩人从上一个承租人手里支付的340000元，租房合同押金50000元，替原告多支付的二个月租金25833元以及答辩人在承租期间，对于空调、热水器、油烟机、电视机、网络电视盒、监控设施、停车栏、网络、花盆、电子门、席梦思床垫、电表、墙壁涂白等等基础设施的投资和维修费用。综上，被答辩人与答辩人之间的协议合法有效，被答辩人并没有法定解除理由，也没有相应证据证明其主张。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人不能因自己经营不善(据答辩人此次取证过程中，从老租客那里了解到，被答辩人在承租期间设备坏了，不去维修，卫生也搞得不好，电表也更换为走的快的电表，还经常与租客产生矛盾纠纷等等)随意违反诚实信用原则，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。
陈彬户、陈勇贵、邱建满陈述意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法维持原审判决。
汪国牙向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告陈彬户的《租房合同》无效；2.判令原告与被告罗高低的《合同转让协议》、《转让押金协议》无效；3.判令被告罗高低退回转让费418000元；4.本案的诉讼费用由被告罗高低负担。
一审法院认定事实：第三人陈勇贵名下位于惠东县××海滨大道××区××栋钢筋混凝土结构的7层楼房[房地产权证号：粤房地证字第××号；建筑面积：5050.50平方米；规划用途：厂房；土地证号：惠东国用（20**）第××号；土地使用权面积：872平方米；他项权证号：粤房地他证字第××号；抵押权人：惠东县农村信用合作社联合社；债务履行期限：2008年1月30日至2010年1月28日；查封期限：2015年5月20日至2018年5月19日]。因第三人陈勇贵欠被告陈彬户及第三人邱建满的债务，同意被告陈彬户及第三人邱建满将上述房产租赁。2012年11月1日，被告陈彬户与案外人黄功照签订《租房合同》，将上述房产出租给黄功照作经营出租住宿使用，租期六年，从2013年4月1日至2019年3月31日，每年租金500000元，另收取押金50000元。在租赁期间，黄功照将出租住宿经营权转让给案外人罗高明，罗高明在原《租房合同》承租人黄功照签名处的后面补上“罗高明”的名字，继续承租。2015年2月3日，罗高明与被告罗高低签订《转让协议》，将出租住宿经营权转让给被告罗高低，被告罗高低在原《租房合同》承租人罗高明签名处的后面补上“罗高低”的名字继续承租，第三人邱建满则在出租方陈彬户签名处的后面签上“邱建满”的名字，即出租人为陈彬户和邱建满。2016年1月12日，被告罗高低作为甲方与作为乙方的原告签订了《转让押金协议》，约定：兹有甲方将黄埠镇××花园××栋出租楼的经营权转让给乙方，先收乙方交来的定金5000元整，三天之内凑齐20000元整押金（包括前已付的5000元）如有违约甲乙任何一方都赔偿对方双倍违约金（是5000元就赔5000元，是20000元就赔20000元）注：经营权转让费用共418000元（如果房东不愿意，就如数退还给乙方）。2016年1月19日，被告陈彬户作为甲方与作为乙方的原告签订了落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，该《租房合同》约定的条款与原来的《租房合同》一致，承租位于黄埠镇××栋一至七层整栋即黄埠镇××花园××栋出租楼。从原告与被告陈彬户于2016年1月19日签订的房租分期付款时间显示可知：2016年4月1日至2017年3月30日止一年房租为290000元，原告应分别于2016年2月15日付80000元、同年6月15日付80000元、同年9月15日付70000元、同年12月15日付60000元。2016年1月20日，被告罗高低作为甲方与作为乙方的原告签订了《合同转让协议》，约定：1.甲方同意将位于惠东县黄埠镇××花园××栋租房合同转让给乙方，由乙方直接与陈彬户重新填写新的租房合同，从此合同内容与甲方无关；2.从2016年1月15日起经营权归乙方，甲方不得参与、干涉该楼的经营管理及盈利；3.一切房租、水、电全部结清，至该日起今后发生所有事故都由乙方负责处理，与甲方无关，租房合同上的押金归乙方所有；4.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后立即生效。在履行过程中，原告于2016年1月12日通过支付宝支付5000元定金、于2016年1月15日通过银行转账15000元押金，合计支付了20000元作为押金给被告罗高低，并于2016年1月20日通过银行转账438000元给被告罗高低，以上金额合计458000元；原告于2016年1月19日向被告陈彬户支付了房租20000元，于2016年2月23日向第三人邱建满支付了房租40000元，于2016年3月30日、31日向第三人邱建满各支付了10000元房租，合计支付了一年房租租金290000元中的第一期租金80000元。此后，原告未再支付租金，并于2016年11月将承租的黄埠镇××花园××栋出租楼交回给被告陈彬户。被告罗高低在庭审时陈述原告为何会支付458000元的原因：根据转让押金协议，原告支付了20000元，并且协议明确约定转让费用418000元，2016年1月份至2016年4月份的房租是由被告罗高低已替原告交给了被告陈彬户，所以才会有多出的费用。另查，黄埠镇××花园××栋出租楼房的配套设施（包括空调、床、电视等）是由承租人黄功照、罗高明、罗高底相继投入、更新的。
一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，涉案的黄埠镇××花园××栋出租楼的所有人为本案第三人陈勇贵，该出租楼在出租前已抵押，被告陈彬户经第三人陈勇贵的同意，在不延长本院于2015年5月20日查封该出租楼前已确定的出租到期日2019年3月31日的前提下，将出租楼出租给原告，与原告于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同成立，在《租房合同》履行过程中，原告已于2016年11月将出租楼退回给被告陈彬户，现原告诉请解除与被告陈彬户签订的《租房合同》，理由充分，予以支持；原告主张解除与被告罗高低签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》，因被告罗高低承租黄埠镇××花园××栋出租楼后为出租经营投入了资金购买或更新设施，其与原告签订了《转让押金协议》、《合同转让协议》后，收取了原告支付的押金及转让款，将出租经营权转让给原告，属概括性转让，包括将设施转让，也包括转租，且原告也与被告陈彬户签订了《租房合同》后取得经营出租房的权利，被告罗高低已履行了合同义务，原告已实现了签订合同的目的，原告与被告罗高低之间的合同权利义务关系已终结，至于原告是否盈利或亏损，与被告罗高低无关，原告诉请解除与被告罗高低签订的转让押金协议》、《合同转让协议》及退回转让款418000元，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告汪国牙与被告陈彬户于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》；二、驳回原告汪国牙的其他诉讼请求。案件受理费7570元、保全费2610元，合计10180元，由原告汪国牙负担。
本院二审期间，被上诉人罗高低提交新证据:第一组证据：1、一楼停车场照片，2、一楼管理值班室照片，3、鞋厂招牌照片，用于证明涉案房屋正常使用；第二组证据：4、消防蓄水池照片，5、消防加压泵照片，6、消防控制器、报警器照片，7、消防自动洒水管照片，8、消防逃生楼梯照片，用于证明基本消防设施配备；第三组证据：9、监控器照片，用于证明监控设施配备；第四组证据：10、墙壁外观照片，11、花盆、墙壁美化照片，用于证明被上诉人投资房屋设施。
汪国牙发表质证意见：对第一组证据真实性确认，合法性关联性不予确认。该组照片显示该房屋改变房屋用途，不能证明房屋正常使用。对于第二组证据真实性确认，合法性关联性不予确认，其中第5、6张照片并非消防蓄水池，而是生活用水蓄水池，因高楼层水压不够。同时，被上诉人所谓的消防设施没有消防报检，设计审批验收，属于违章滥建，不符合消防法规，达不到消防要求。对于证据9真实性确认，合法性关联性不予确认，该房屋用途是厂房，被上诉人及第三人擅自改变用途为旅馆业，无论加装任何设备均改变不了其擅自改变用途的本质。对于第四组证据真实性确认，合法性关联性不予确认，该证据证明第三人和被上诉人擅自将工业厂房违法违规改变为旅馆业用房，同时，对于被上诉人主张的投资没有证据证明。
对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为合同转让纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：上诉人汪国牙与被上诉人罗高低签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》是否应当解除及被上诉人罗高低是否应返还转让款418000元。上诉人称其与被上诉人签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》应予以解除，罗高低需返还经营款418000元。经查，汪国牙与罗高低于2016年1月12日签订《转让押金协议》，该协议约定为获得涉案房屋出租经营权，汪国牙向罗高低支付定金5000元，经营权转让费418000元，并特别注明：如果房东不愿意，定金如数退还给汪国牙。可见，双方之间的转让经营权协议以协议所指“房东”陈彬户同意为前提条件，2016年1月19日，汪国牙与陈彬户另行签订《租房合同》（落款日期倒签为2012年11月1日），汪国牙与陈彬户建立了新的租赁关系。为确认经营权的转移，汪国牙与罗高低于2016年1月20签订《合同转让协议》。上述合同签订后，汪国牙向罗高低支付了合同对价，罗高低全面退出经营，双方签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》已经履行完毕；同时，汪国牙向陈彬户履行租赁合同义务，承租涉案房屋并用于出租经营，截至2016年3月31日支付租金合计8000元，双方已经形成租赁关系。在此情况下，汪国牙上诉请求解除其与罗高低签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》，并要求退还经营权转让费418000元，已无事实依据。对于上诉人汪国牙称涉案房屋规划用途为厂房、消防设施，被上诉人等用于出租给工厂工人的行为违反法律规定等，因汪国牙未在与罗高低合同订立和履行过程中提出主张，其在签订合同时对涉案房屋已有查看，应做基本的了解，现合同已履行完毕，上诉人提出解除合同，没有合同依据。因相关规定非效力性强制规定，亦不能就此认定合同无效。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7570元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 于海砚
审 判 员 胡 江
二〇一七年十一月十日
法官助理 卢 烨
书 记 员 黄 慧