苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初8234号
原告：苏州市吴中区商城大街17号小区业主委员会，住所地苏州市吴中区城南街道商城大街17号。
负责人：曾水火，该委员会主任。
委托诉讼代理人：颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告：邢荣德，男，1952年8月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：邢骏华，男，1978年11月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：钱晴，女，1980年2月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
以上三被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
原告苏州市吴中区商城大街17号小区业主委员会（以下简称商城大街17号小区业委会）与被告邢荣德、邢骏华、钱晴所有权纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法由审判员何亚平适用简易程序审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商城大街17号小区业委会之负责人曾水火及委托诉讼代理人颜国庆、被告邢荣德及三被告之委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商城大街××号小区业委会向本院提出诉讼请求：判令被告邢荣德将位于苏州市吴中区城南街道商城大街17号住宅小区40幢2号、3号车库交付给原告；被告邢骏华、钱晴协助办理上述车库过户手续。事实和理由：苏州市吴中区城南街道商城大街17号住宅小区开发商系苏州市建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司），被告邢荣德系合作开发方，项目开发完毕后，被告邢荣德分配到本案所涉的2号、3号车库。2015年6月30日，原告与被告邢荣德、案外人田金元达成物业用房调配方案，三方同意上述2号、3号车库于2015年6月1日移交给业主。但之后，被告邢荣德未按约履行将上述车库交付原告并办理过户登记手续。为维护全体业主的合法权益，故诉至法院。
被告邢荣德、邢骏华、钱晴辩称，建安公司在建设涉案小区时已为小区业主提供足够的物业用房，不存在还需为业主提供物业用房的情形。涉案2号、3号车库系被告邢骏华、钱晴出资向建安公司购买所得，被告邢荣德无权处分。
本院经审理查明事实如下：涉案商城大街××号小区系建安公司、苏州市城南房地产有限公司（以下简称城南房产公司）、苏州市金盛房地产有限公司（以下简称金盛房产公司）合作以建安公司名义开发建设。2006年6月4日，邢荣德与田金元签订协议书，双方约定邢荣德将商城大街××号40幢店1以及2号至5号4只汽车库与田金元迎春家园4幢-1连体别墅互相置换。此后，田金元与案外人郑月仙（原系邢荣德之妻，其与邢荣德于2012年9月21日离婚）签订调房协议，田金元将迎春家园4-1号别墅与郑月仙商城大街××号40-202和车10房屋对调。2007年1月9日，涉案小区40幢202室及40幢车库10号产权登记至案外人田金元与金丽娟名下。
2015年6月30日，原告与被告邢荣德、案外人田金元在苏州市吴中区物业纠纷人民调解委员会、苏州市吴中区城南街道碧波社区居委会的鉴证下，三方签订《商城大街××号住宅小区物业用房调配方案》，其内容载明：经商城大街××号小区业委会（甲方）、开发公司建安房地产公司（乙方）、田金元（丙方）三方协商。三方确认商城大街××号住宅小区40幢1号、2号、3号车库、40幢店1及39幢值1、42幢传达室为小区物业用房，合计建筑面积195.35平方米。该小区原规划用途为用于业主停放非机动车的40幢二层10号车库和物业用房二层202室，为便于业主操作使用现已置换到40幢1号、2号、3号车库，40幢1号、2号、3号车库产权归全体业主所有，40幢二层10号车库和二层202室产权信息未变归丙方所有，丙方在不影响小区业主正常生活秩序下可以自由使用，小区业主不得进行任何干涉。乙方另行补贴30万元（含暂存区住建局的5万元）给全体业主。该小区40幢2号、3号车库于2015年6月1日移交给业主。40幢1号车库属国有资产，需经过拍卖程序后移交给业主。40幢2号、3号车库已对外出租，租赁期为10年，自2010年2月至2020年1月，40幢2号、3号车库在2015年6月1日移交给业主后由业主大会授权业主委员会与承租方签订变更出租主体的协议，原租赁协议的相关条款不变，租金由业主大会授权业主委员会自行收取处理。
2016年1月27日，被告邢荣德给涉案40幢2号、3号车库的承租人出具说明一份，其内容为：商城大街××号40幢2号、3号车库现已移交业主委员会，从2016年2月底起交租金给他们，等合同期满后你们共同再商量如何进行。当日，被告邢荣德出具情况说明一份，其内容为：根据《商城大街××号住宅小区物业用房调配方案》的约定，商城大街××号40幢2号、3号车库经置换，产权归全体业主所有。苏州市建安房地产开发有限公司（以下简称建安房产公司）资产清算时分配给公司股东邢荣德的商城大街××号40幢2号、3号车库，在办理产权登记时直接办理至钱晴、邢骏华名下，根据调配方案，现本人邢荣德同意对商城大街××号40幢2号、3号车库办理产权变更手续，办理至商城大街××号小区全体业主名下。如钱晴、邢骏华对产权变更有异议的，由邢荣德本人负责自行解决处理，相关法律责任由邢荣德承担。
2016年6月13日，被告钱晴、邢骏华向苏州市吴中区住房和城乡建设局物业管理科回函：商业大街17号40幢2号、3号车库的产权系其夫妻所有，他人无权处分该房产。邢荣德的意见对其无约束力，不能同意。即便小区内40幢2号、3号车库置换为小区物业用房，置换给其的房产也应该明确落实。
另查明，邢骏华系邢荣德之子，邢骏华与钱晴系夫妻，于2004年1月15日登记结婚。涉案小区40幢车库2、3，建筑面积均为18.85平方米，登记所有权人均为被告邢骏华、钱晴，于2007年取得产权。
建安公司、城南房产公司、金盛房产公司三公司曾就售剩房屋分配后执行情况达成如下意见：分配后的房屋按每平方米3500元、汽车库按每间50000元结算，价内由建安房产账内承担，价外数额由各单位自负；时间到2006年9月底为止，必须各自销售完毕以到建安结账。2006年4月15日，三方就商城大街××号售剩房屋进行了明确，其中分配至邢荣德一方的房屋有店面房37-3、37-4、38-5、39-4、40-1，住宅房38-404、42-206、42-306，汽车库2、3、4、5。
以上事实，由原告提供物业用房调配方案、调房协议、邢荣德出具的说明及情况说明、40幢2号及3号车库的产权信息表、钱晴与邢骏华的回函、田金元的证人证言以及田金元的房产证，被告提供的商品房预售许可证、合作协议、售剩房屋分配协议书，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
庭审时，原告陈述，被告邢荣德系涉案40幢2、3号车库的实际出资人，享有分配房子的权利，其出具的情况说明也明确上述两车库归邢荣德，只是办证在被告邢骏华、钱晴名下。签订调配方案后，邢荣德将1号车库交给了原告，但2、3号未交付，但将2015年6月1日至12月31日期间的租金交给了原告。
被告邢荣德陈述，其原本想用40幢店1及车库2、3、4、5号与田金元置换迎春家园4幢1号别墅，但后因建设局介入后，称原预留的业主用房不方便业主推电动车上下楼，要求进行更换，后用其前妻郑月仙的40幢202室及10号车库与田金元进行了置换。后因田金元换了上述房屋不能正常使用，建设局找了建安公司的人找到其本人，在建设局办公室，如果不签字，会有业主去长桥堵桥，其迫于压力，就在上述调配方案上签字。2006年4月15日商城大街××号剩房明细表，只是销售分配方案，当时三方每方负责销售一部分房屋，而并非所有权分配。上述2、3号车库并非资产清算分配给其本人的，该两只车库是邢骏华、钱晴购买的，支付过100000元。三被告为佐证其抗辩意见还提供了如下证据：1．2006年12月22日的购置发票及建安公司2006年12月1日至2006年12月31日期间的记账凭证，拟证明根据分配方案及相应销售意见，其将涉案车库2、3号卖给了邢骏华、钱晴，邢骏华、钱晴出资100000元购买两个车库，款项在建安公司入账的事实。2.建安公司的明细分类账、取款凭条以及银行现金缴款单，其内容显示郑月仙于自其建设银行账户中取款142393.86元，拟证明邢骏华、钱晴将车库2、3号购置款项100000元交付给当时建安公司财务郑月仙，后郑月仙将该款取出后交至建安公司。三被告还陈述，业主的物业用房在2004年时没有法律规定应当达到多少建筑面积，后2008年实施的苏州市物业管理条例规定不得低于千分之七，按照该规定，建安公司开发此项目时预留的物业用房达到规定的面积要求。
经质证，原告认为，对发票的真实性无异议，但不能作为实际购买的依据，只是办证的手续。三被告是亲人关系，被告邢荣德是整个项目的实际操作人，其在整个项目出售的时候对剩余房屋进行分配，其直接登记至邢骏华、钱晴名下，因此，邢荣德有权处分涉案2、3号车库。对记账凭证及明细分类账的真实性无法确认，邢荣德系项目负责人，账目由其所做，不能证明上述两个车库系销售给被告邢骏华、钱晴的事实；现金缴款单与本案无关。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方当事人的主要争议焦点为被告邢荣德是否有权将登记在被告邢骏华、钱晴名下的涉案2、3号车库进行置换调配。原告主张，被告邢荣德系涉案小区的合作开发一方的法定代表人，涉案2、3号车库系合作方利益分配所得归于被告邢荣德的财产，被告邢荣德将该两车库登记在邢骏华、钱晴的名下，并不存在真正的买卖关系，因此，涉案2、3号车库的实际所有权人为邢荣德，其有权置换，上述调配方案应属有效。而被告抗辩认为，涉案小区开发商已为业主提供符合规定的业主用房，无需再提供业主用房。涉案2、3号车库系被告邢骏华、钱晴出资购买，所有权人为其二人，未经其二人同意，被告邢荣德无权处分。我国《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据涉案2、3号车库的产权登记信息可见，两车库的登记所有权人为邢骏华、钱晴。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，目前并无证据证明不动产登记确有错误，故原告主张涉案2号、3号车库实际所有权人为被告邢荣德的意见，缺乏依据，本院不予采信。原告无证据证明该车库调换约定征得被告邢骏华、钱晴的同意或事后追认，被告邢荣德将上述两车库处分给他人的行为对被告邢骏华、钱晴无法律约束力。本案所涉车库虽为被告邢荣德无权处分，但本案原告与被告邢荣德签订的调配方案，不违反法律强制性规定，应属有效，被告邢骏华、钱晴明确不同意将涉案2号、3号车库予以调换，致使上述调配方案中涉案2号、3号车库无法完成调换，该项约定无法履行，故原告要求被告交付涉案2、3号车库及办理过户手续，本院不予支持。鉴于被告邢荣德在《情况说明》中明确如钱晴、邢骏华对产权变更有异议，由其邢荣德负责解决并承担相应法律责任，原告与被告邢荣德之间就涉案车库无法调换的相关违约责任问题，双方可另行处理，本案不作理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告苏州市吴中区商城大街17号小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费人民币4300元，由原告苏州市吴中区商城大街17号小区业主委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
代理审判员 吴宁剑
人民陪审员 管 琦
二〇一七年四月二十四日
法官 助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅