上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2275号
上诉人（原审被告）上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司。
委托代理人沈龙宝，上海沪一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处。
委托代理人叶广健，男，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处工作。
委托代理人张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。
上诉人上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司（以下简称三林公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第9874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人三林公司的委托代理人沈龙宝、被上诉人中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处（以下简称南空管理处）的委托代理人叶广健、张蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争土地面积7，599平方米登记在南空管理处名下；系争房屋登记在中国人民解放军总后勤部名下，房屋总建筑面积为2，933平方米。2011年8月30日，南空管理处、三林公司签订《军队房地产租赁合同》，约定南空管理处将系争房地产（房屋建筑面积2，933平方米、场地面积7，599平方米）出租给三林公司使用，租赁用途为商业，租赁期限自2011年1月1日起至2012年9月30日止，年租金为人民币（下同）315，000元。合同第六条约定，三林公司履行合同约定义务的，南空管理处应在租赁期满时将系争房地产租赁保证金无息退还给三林公司，三林公司未履行合同约定义务的，南空管理处不退还租赁保证金，同时南空管理处有权要求三林公司另行支付违约金。南空管理处未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行存款利息。合同第八条三林公司应当履行的义务第二项约定，三林公司负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；第四项约定，三林公司不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经南空管理处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。第十一条约定，三林公司有违反合同第八条约定行为的，南空管理处有权解除合同，同时三林公司应当向南空管理处支付31，500元作为违约金。合同签订后，南空管理处依约交付房屋，三林公司依约支付房屋租金，但三林公司未就上述租赁合同向南空管理处支付过保证金。2013年9月2日，上海市浦东新区公安消防支队发函给南空管理处，要求尽快解决川北公路2831号地块重大火灾隐患问题。2013年9月5日，南空管理处委托律师发函给三林公司，表示双方合同租赁期限已届满，限期三林公司十日内迁出系争房屋等。南空管理处多次与三林公司协商解决未果，故南空管理处提起诉讼，要求：1、判令三林公司限期迁出并腾空上海市浦东新区川北公路2820号房地产；2、判令三林公司支付南空管理处因合同到期后拒不搬迁及返还房地产的违约金31，500元（根据合同第11条约定）；3、判令三林公司支付自租赁合同期满之日起至实际搬出之日止的房屋使用费，暂定为422，013.70元，自2012年9月30日至2014年2月1日，暂计489天，按31.50万元／年计算；4、本案案件受理费由三林公司承担。审理中，南空管理处调整房屋使用费的起算日为2012年10月1日。同时，南空管理处明确其主张违约金的依据为合同第八条第二款及第四款、第十一条，因为三林公司经营管理期内存在重大火灾隐患，擅自转租给若干个体工商户；租赁期届满拒不腾空房屋的违约责任依据为合同第六条及第十一条。
原审另查明，系争房地产内开设的集贸市场在上海市浦东新区市场建设服务中心与上海长银房地产咨询有限公司（以下简称长银公司）于2001年9月20日签订《浦东新区张江市场经营权出让协议书》后，经营权转让给长银公司，长银公司与南空管理处签订相应的房地产租赁合同；后由长银公司于2004年设立上海市浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司张江分公司对市场进行管理。
原审再查明，2005年3月29日，由长银公司向南空管理处支付租房押金15，200元；2007年12月5日，长银公司再次向南空管理处交付2007年10月至2008年9月房地产押金5，800元。2014年4月22日，长银公司出具情况说明，表示其与三林公司系同一投资人的两个独立法人，其原向南空管理处支付的租赁合同保证金由三林公司向南空管理处索回，其不再向南空管理处索讨。南空管理处明确该押金确由长银公司支付，至今未退，但认为与本案无涉。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。南空管理处、三林公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。对于三林公司提出的集资建造房屋权属及问题，法院认为不动产以登记为准，双方对该房屋权属发生争议可另行主张权利。现合同租赁期限已于2012年9月30日届满，根据现在房地产权证登记情况及合同约定，三林公司理应在合同期限届满后及时将租赁的系争房地产返还南空管理处，故南空管理处要求三林公司在租赁期限届满后迁出系争房地产的请求，法院予以支持。三林公司在合同约定的租赁期限届满后，未及时将租赁房地产返还南空管理处，南空管理处据原租赁合同约定的租金标准主张房屋使用费并无不当，法院予以准许。对于南空管理处主张的违约金，南空管理处认为三林公司违反合同第八条中第二项及第四项的约定，要求适用合同第十一条违约金约定，但第十一条约定的违约金系解除合同违约金，双方合同实际履行完毕，故南空管理处据此主张违约金，法院难以支持；另南空管理处认为三林公司租赁期满未及时返还房屋，违反合同第六条约定，要求按照合同第十一条确定违约金数额，法院认为，合同虽在第六条约定三林公司未履行合同约定义务，南空管理处不退还房地产租赁保证金，同时要求三林公司另行支付违约金，但双方实际并未就租赁合同支付收取保证金，合同也未对违约金标准进行约定，南空管理处要求参照执行合同第十一条违约金系解除合同违约金，缺乏依据，故对南空管理处要求三林公司支付违约金的请求，法院不予支持。三林公司提出要求返还原由长银公司支付的押金21，000元，长银公司虽明确该押金由三林公司索回，其不再主张，但该押金非本案租赁合同所产生，南空管理处亦不同意在本案中一并处理，故该押金本案不予处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一四年七月九日作出判决：一、三林公司于判决生效之日起三十日内腾空并迁出上海市浦东新区川北公路2820号（房屋建筑面积2933平方米，场地建筑面积7599平方米）；二、三林公司于判决生效之日起三十日内支付南空管理处房屋使用费（自2012年10月1日起至实际迁出之日止，按照年租金315，000元的标准计算）；三、驳回南空管理处的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，102元，减半收取4，051元，由南空管理处负担25元，三林公司负担4，026元。
原审判决后，三林公司不服，向本院提起上诉称：系争房地产早年由被上诉人出租给开办农贸市场，上诉人承租系争房地产时，农贸市场已初具规模。农贸市场中，经营面积占租赁总面积三分之二以上的62户集资户在上诉人承租系争房地产之前即与签订过无偿使用协议，故上诉人在接受系争房地产后从未收取过该62户集资户的任何费用，按照权利义务相对等的原则，上诉人不应承担腾空系争房屋的义务。因此，要求撤销原审判决第一项，改判上诉人没有腾空并迁出系争房地产的义务。
被上诉人南空管理处辩称：被上诉人最早是将系争场地出租给上海市浦东新区市场建设服务中心（以下简称市场服务中心），市场服务中心在租用该场地期间建立了农贸市场。2001年市场服务中心将农贸市场经营权转让给了长银公司，被上诉人同意变更承租人，并与长银公司以及上诉人先后签订了租赁合同。本案涉及的是上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，现合同租期已届满，按照合同约定及法律规定，上诉人有腾空并返还房屋的义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，上诉人曾于2013年多次制作《关于张江市场平稳关闭的建议及想法》、《关于张江老市场要求平稳关闭的情况反映》、《关于张江老市场平稳关闭的清场方案》等书面材料，向被上诉人及浦东新区综合治理委员会、张江镇人民政府、浦东新区人大常委会等部门反映有关农贸市场关闭的情况。
本院认为，上诉人、被上诉人之间的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。现合同期限已经届满，上诉人理应将系争房地产返还被上诉人。上诉人在租赁系争房地产期间负责对农贸市场进行经营管理，市场的关闭清场包含在上诉人的职责范围之内，上诉人作为市场主办方也已主动介入市场的关闭工作，故上诉人应配合政府有关部门腾空清退市场经营户，平稳关闭市场，及时将系争房地产返还被上诉人。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，102元，由上诉人上海浦东新区三林集贸市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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