广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终689号
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西庆达房地产有限公司，住所地广西北海市。
法定代表人：莫文英，该公司董事长。
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西庆达房地产有限公司河池分公司，住所地广西河池市。
负责人：莫文英，该公司总经理。
二上诉人共同委托代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：容雷，男，1986年6月14日出生，壮族，住所地河池市金城江区。
二上诉人共同委托代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。
上诉人广西庆达房地产有限公司（以下简称庆达公司）、广西庆达房地产有限公司河池分公司（以下简称庆达河池分公司）因与上诉人容雷商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第905号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，代理审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案。书记员杨艺欣担任法庭记录。上诉人庆达公司及庆达河池分公司委托代理人沈仲，上诉人容雷委托代理人覃小欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年3月26日，容雷（××）与庆达河池分公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：容雷向该公司购买其开发的位于河池市金城江区江北西路一巷4号“香格里拉花园”小区A区9栋1单元401号房屋一套，建筑面积为117.89平方米，总价款306160元；第七条、××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金，××应向××退还累计已付款。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条、××应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、相关单位验收合格；××付清房款。6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，××应当在发生之日起30日内书面告知××；2、遭遇恶劣气候影响工程正常进度的；3、因重大技术难题导致工期延长的或者其他非××过错原因造成的延期。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、第十一条、商品房达到本合同第八条约定的交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同还对其他事项作了约定。双方还在主合同附件四《合同补充协议》中对付款方式及期限另有约定，首付款××应于合同签订前支付，余款通过银行按揭结清，由××于《商品房买卖合同》签订后10日内到指定的银行办理完一切银行按揭手续，若××拖延不办又未征得××同意延期，则××属于逾期付款，双方将按《商品房买卖合同》中第七条的规定办理。合同签订后，容雷于2013年8月29日向中国农业银行股份有限公司河池分行借款184000元用于支付尚余购房款。2013年12月18日，庆达河池分公司与河池市天泰物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，将“香格里拉花园”小区委托给物业公司实施前期物业服务，2014年4月11日，容雷到该物业公司领取了所购房屋的装修钥匙。2014年10月29日，施工单位广西圣泰建设工程有限公司、勘察单位广西建业勘察设计有限公司、设计单位广西南都建筑设计有限公司、监理单位河池市工程监理有限责任公司、建设单位广西庆达房地产有限公司五方单位在工程竣工验收意见上签章，认可“香格里拉花园”小区一期A-1至A-9﹟楼工程质量合格。容雷认为，庆达河池分公司逾期交房，已构成违约，故向该院起诉，请求：1、判令庆达公司及庆达河池分公司支付容雷延期交房违约金27861元；2、诉讼费由庆达公司及庆达河池分公司承担；庆达公司及庆达河池分公司认为，容雷逾期付款，已构成违约，故向该院提起反诉，请求：1、判令容雷支付反诉庆达公司及庆达河池分公司逾期付款违约金13156元；2、诉讼费由容雷承担。
2015年11月6日，双方在该院的主持下就调整各方违约金计付标准的问题达成如下一致意见：本诉违约构成的，按照房屋总价×日万分之2.5×逾期天数计付逾期交房违约金；反诉违约构成的，按照逾期应付款×日万分之2.5×逾期天数计付逾期付款违约金。逾期天数有争议的，由人民法院结合案件现有证据依法裁判。故此，庆达河池分公司撤回租金评估申请，该院即终止司法评估程序。
一审法院审理认为：双方所签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。
一、本诉部分：关于庆达河池分公司是否存在逾期交房违约行为的问题，违约与否与其主张的延期交房理由能否成立相关联。（一）、关于“香格里拉花园”项目增设地下车库及局部修改总平面规划能否成为庆达河池分公司延期交房的理由。同意增设及修改的批复系河池市住房和城乡建设局于2012年5月21日作出，而庆达河池分公司与××签订《商品房买卖合同》在后，其系在已经预知的情况下在合同中约定的具体交房时间，故该情形不能成为庆达河池分公司延期交房的理由。（二）、关于竣工延期是否符合双方合同约定的免责条件。施工单位广西圣泰建设工程有限公司以现场地质情况复杂致施工方案须修正，加上气候原因，以致于工期延长，预计于2014年4月底全部竣工为由，于2013年10月11日向河池市住房和城乡建设局请示延期，同日，该局在请示上批注同意延期。工程延期确实是影响开发商交房的重要因素，但庆达河池分公司依其免责的主张不符合合同约定，不能成立，理由如下：其一、庆达河池分公司在其商品房开发的立项准备、勘察规划过程中，应对建设用地的地质地貌有充分的考察，施工方作为专业的施工单位也应有充足的准备和应对措施，而现场地质情况复杂并非不可预见或者地质突变所致，故施工方竣工延期不属于合同约定“因重大技术难题导致工期延长”的情形；其二、开发商在出售期房时一般会以入住时间早为促销手段，××在楼盘选择、合同签订时对于交房时间更是重要的考虑因素之一，庆达河池分公司在其格式合同中应对所定的交房时间、交房风险有充分的考虑及风险预估，故按照风险自担原则即便因第三方的竣工延期致其逾期交房，其仍应向××承担违约责任；其三、根据合同约定的其他原因“需延期交付使用的，××应当在发生之日起30日内书面告知××”，以减轻可能给对方造成的损失，但无证据证明庆达河池分公司已经告知，且多名业主实际上于2014年4月30日前经通知到庆达河池分公司委托的物业公司领取房屋钥匙，故被告以竣工延期主张免责的理由不能成立。（三）、关于天气原因能否顺延交房天数的问题。合同虽有约定“遭遇恶劣气候影响工程正常进度的”可延期，但庆达河池分公司仅提供的气象风雨记录，未能提供因风雨导致停工的相关签证的证据，不能证明某时期的天气已实际影响该时期的施工，故对其主张不予确认。（四）、关于因配电工程未如期完工、一户一表未如期安装能否延期交房的问题。该原因系第三方广西宏鹰电气有限责任公司未如期履行合同所致，根据《合同法》第一百二十一条的规定，庆达河池分公司仍应就延期交房向××承担违约责任。综上，庆达河池分公司未能按照合同约定在2013年12月30日前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。延期交房的时间应从约定交房日的次日即2013年12月31日起算。违约金计算的终止时间应是交房时间，对于房屋是否交付、何时交付的举证责任在于负有交付义务的庆达公司及庆达河池分公司方，庆达公司及庆达河池分公司提供了“钥匙领取记录本”，主张以容雷签领装修钥匙的时间即2014年4月11日为交房时间，容雷对该主张持有异议，认为此时房屋未经验收，不符合交付条件。对此，容雷有权拒收，但其仍签领房屋装修钥匙，亦未有返还钥匙的意思表示和行为，应视为容雷同意变更约定的交付条件，且房屋后经验收亦为合格，故诉争的商品房应视为已于2014年4月11日交付。违约金计算的起止时间为2013年12月31日起至2014年4月11日止，共计102日。综上，按照双方认可的违约金计付标准，庆达公司及庆达河池分公司应向容雷支付的逾期交房违约金为306160元×0.00025×102日＝7807元。至于庆达公司及庆达河池分公司辩称支付物业管理费、缴纳长达一年多的电费问题属另外的合同关系，双方如有争议可另行诉讼。
二、反诉部分：关于容雷是否存在逾期付款违约行为的问题，××在合同约定的期限内向××支付购房款系××应尽的主要合同义务。按照双方签订的合同对付款方式及期限的约定一节，容雷应于2013年4月5日前自行向银行办理一切按揭手续，结清购房余款184000元，容雷实则于2013年8月29日办结，逾期146日，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方认可的违约金计付标准，容雷容雷应向庆达公司及庆达河池分公司支付的逾期付款违约金为184000元×0.00025×146日＝6716元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决：一、由庆达公司及庆达河池分公司向容雷支付逾期交房违约金7807元；二、由容雷向庆达公司及庆达河池分公司支付逾期付款违约金6716元；三、驳回容雷的其他诉讼请求；四、驳回庆达公司及庆达河池分公司的其他反诉请求。本诉案件受理费496元（容雷已预交），减半收取248元，由容雷承担179元，由庆达公司及庆达河池分公司承担69元；反诉案件受理费65元（庆达公司及庆达河池分公司已预交），由容雷承担33元，由庆达公司及庆达河池分公司承担32元。
上诉人庆达公司、庆达河池分公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，驳回容雷的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由容雷承担。上诉理由：一审判决认定事实错误，基本事实不清。一审判决未认定庆达公司、庆达河池分公司依合同约定可据实延期交房的事实错误。一、关于天气原因能否顺延交房及天数的问题。一审法院认为：“合同虽有约定遭遇恶劣气候影响工程正常进度的可延期，但庆达公司、庆达河池分公司仅提供气象风雨记录，未能提供因风雨导致停工的相关签证的证据，不能证明某时期的天气已实际影响该时期的施工，故对其主张不予确认”。在本案中，庆达公司、庆达河池分公司不但提供了河池市气象风雨记录，同时还提供了施工单位向河池市住房和城乡建设局呈递的“关于香格里拉花园项目一期竣工延期的请示”，该证据主要内容显示，因地质复杂及气候原因以致工期延长，工期延长至2014年4月30日。“关于香格里拉花园项目一期竣工延期的请示”获得河池市住房和城乡建设局加盖公章同意延期至2014年4月30日，同时该请示还分别有庆达公司、庆达河池分公司、监理单位、施工单位加盖公章认可。庆达公司、庆达河池分公司认为，工程签证一般是经建设单位、施工单位及监理单位对隐蔽工程的认可，一审法院以上庆达公司、庆达河池分公司“未能提供因风雨导致停工的相关签证的证据”为由认定不能证明某时期的天气已实际影响该时期的施工，显然不顾本案庆达公司、庆达河池分公司提供的主要证据“关于香格里拉花园项目一期竣工延期的请示”，该请示已经建设单位、施工单位及监理单位同时认可，完全符合工程签证的要件，与“河池市气象风雨记录”和本案合同约定遭遇恶劣气候影响工程正常进度的可延期等证据相互印证，足以证明因气候原因延期交房可延至2014年4月30日。二、关于因重大技术难题导致工期延长或其他非××过错原因造成延期的问题。1、庆达公司、庆达河池分公司在一审中提供了“关于香格里拉花园项目一期竣工延期的请示”，该证据主要内容显示，因地质复杂及气候原因导致工期延长。而一审法院认为：“庆达公司、庆达河池分公司在商品房开发的立项准备、勘察规划过程中，应对建设用地的地质地貌有充分的考察，施工方作为专业施工单位也应有充分的准备和应对措施，而现场的地质情况复杂并非不可预见或地质突变所致，故施工方竣工延期不属于因重大技术难题导致工期延长”。庆达公司、庆达河池分公司认为，地质复杂虽不是不可抗力，但合同约定只要存在因重大技术难题导致工期延长即可免责，一审法院对此事实认定显然错误。2、一审法院认为庆达公司、庆达河池分公司即使存在延期的事实，但应依合同约定提前30天通知××，但一审法院忽略了买卖合同中对于需提前30天通知的条款仅为免责条款的第1项，而“因重大技术难题导致工期延长或其他非××过错原因造成延期”的条款单列为第3项，因此，因重大技术难题导致工期延长或其他非××过错原因造成延期无需提前30天通知××。3、一审法院认为因配电工程未如期完工、一户一表未如期安装造成延期交房，因系第三方未如期履行合同所致，依法仍应就延期交房向××承担违约责任。庆达公司、庆达河池分公司认为，合同约定其他非××过错原因造成延期即可免责，一审法院既然认定了配电工程未如期完工、一户一表末如期安装造成延期交房，系第三方未如期履行合同所致，就是非××过错原因造成交房延期，对于该约定并未违反法律规定，依照有约定即按约定，没有约定依照法律规定的原则，一审法院对非××过错原因造成延期依法仍应就延期交房向××承担违约责任的认定显然错误。容雷辩称：庆达公司及庆达河池分公司的上诉理由不成立。1、关于雨天的问题，合同明确约定可顺延的情形是遭遇恶劣气候影响工程正常进度的，而恶劣气候并不常有，且必须影响到工程进度才可延期，庆达公司及庆达河池分公司未能提供证据证明因恶劣气候造成延期。2、庆达公司及庆达河池分公司因增设地下车库项目造成延期交房，应当承担延期交房的责任。3、庆达公司及庆达河池分公司认为第三方未按期履行相关合同，是第三方过错，但根据《合同法》第一百二十一条的规定，其应承担责任。4、合同约定“因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，××应当在发生之日起30日内书面告知××”但庆达公司及庆达河池分公司没有把其主张可延期交房的情形告知业主。请求驳回庆达公司及庆达河池分公司的上诉请求。
上诉人容雷不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决的第二项，驳回庆达公司及庆达河池分公司的反诉请求；2、诉讼费用由庆达公司及庆达河池分公司承担。理由：一审法院反诉部分判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误。容雷通过银行按揭贷款支付的房款，按揭手续实际上由庆达公司及庆达河池分公司办理，因此，逾期办理银行贷款手续的责任在庆达公司及庆达河池分公司一方，容雷不应承担违约责任。一、双方于2012年10月7日签订《商品房买卖合同》并于同日签订《合同补充协议》。《合同补充协议》第二条约定，容雷签订《商品房买卖合同》后10日内到庆达公司及庆达河池分公司指定的银行办理完一切银行按揭手续。但《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签订后的同日，庆达河池分公司又向容雷收取了相关的办证费，并出具注明为“香格里拉花园A1-2-302号房办证及按揭费用（多还少补）”的收据。证明双方变更了《合同补充协议》的内容，由容雷向庆达公司及庆达河池分公司缴纳办理房产证及按揭贷款的费用，由庆达公司及庆达河池分公司办理房产证及按揭贷款的手续。二、《合同补充协议》约定“容雷签订《商品房买卖合同》后10日内到庆达公司及庆达河池分公司指定的银行办理完一切银行按揭手续”，但合同未写明庆达公司及庆达河池分公司“指定的银行”的名称及相关内容，可以证明容雷根本无从自行到银行办理按揭手续。
庆达公司及庆达河池分公司辩称：1、双方签订的合同约定按揭贷款手续由容雷办理，同时一审时庆达公司及庆达河池分公司已提供银行的情况说明，证实到银行办理按揭手续必须由××即容雷亲自到场办理。2、庆达公司及庆达河池分公司收取按揭费用是预收，但并不是代为业主去银行办理按揭手续，且容雷也无证据证实庆达公司及庆达河池分公司向其收取了按揭手续费，且到银行办理按揭，需提供业主身份证、户口本等等，该手续庆达公司及庆达河池分公司无法办理。
上诉人容雷二审提供证据：收据1份，证明合同签订后，庆达公司及庆达河池分公司向容雷收取办理房产证及按揭费，合同关于由容雷办理按揭贷款的约定已变更由庆达公司及庆达河池分公司负责办理。庆达公司及庆达河池分公司经质证，对证据的真实性无异议，但认为庆达公司及庆达河池分公司收取的费用并非代办手续费，不能证明双方变更了合同相关内容。上诉人庆达公司及庆达河池分公司二审提供证据《关于预收香格里拉花园购房业主办证费用的说明》，证明未收取手续费，收取的费用均系购房业主办理银行按揭后发生的。按揭费只包含房屋他项权利登记费（抵押用）及房屋他项权登记证费。容雷经质证，对证据的真实性无异议，但收取了按揭费用，证明由庆达公司及庆达河池分公司去办理按揭手续，因此按揭手续未按时办理的责任在庆达公司及庆达河池分公司。本院认为，双方二审提供的证据真实、合法，予以确认，但庆达公司及庆达河池分公司虽然预收了按揭费，但该费用并非代办手续费，又无其他证据证明容雷已委托庆达公司及庆达河池分公司代办按揭手续，因此容雷提供的证据不能证明办理按揭手续的义务已变更由庆达公司及庆达河池分公司办理。
上诉人庆达公司及庆达河池分公司对一审查明的事实无异议，但认为一审遗漏查明其可延期交房的事实。本院认为，一审判决说理部分已充分阐释庆达公司及庆达河池分公司主张延期交房的理由不成立，故庆达公司及庆达河池分公司认为一审遗漏查明案件事实的异议不成立，不予支持。上诉人容雷对一审查明的事实无异议。经查证，一审认定事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、庆达公司及庆达河池分公司上诉主张延期交房的理由是否成立；2、容雷逾期办理按揭手续是否构成违约。
本院认为：一审认定双方签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》有效正确，本院予以确认。
一、关于庆达公司及庆达河池分公司上诉主张延期交房的理由是否成立问题。首先，庆达公司及庆达河池分公司主张其提供的证据《关于相格里拉花园项目一期竣工延期的请示》及《河池市气象风雨记录》可证实其因气候原因可延期交房。对此，本院认为，但上述两份证据并未反映因气候原因影响工程正常进度的具体时间及天数，故一审对庆达公司及庆达河池分公司关于因气候原因可延期交房的主张不予支持正确，予以确认。其次，庆达公司及庆达河池分公司主张其提供的证据《关于相格里拉花园项目一期竣工延期的请示》可证实其因遇重大技术难题导致工期延长可延期交房。对此，本院认为，关于地质情况，庆达公司及庆达河池分公司在其所开发的商品房在立项准备、勘察规划时应对建设开发项目的地质情况有充分的考察，也即在涉案合同签订前已可预见，且即使存在因地质情况复杂导致工期延长需延期交付使用的情形，依合同约定庆达公司及庆达河池分公司需在该情形发生之日起30内告知容雷，但庆达公司及庆达河池分公司并未履行告知义务，故不能以该情形主张延期交房。一审对庆达公司及庆达河池分公司关于以竣工延期可免责的主张不予支持并无不当，予以确认。再次，庆达公司及庆达河池分公司主张因配电工程未如期完工、一户一表未如期安装造成延期交房系第三方原因，非庆达公司及庆达河池分公司过错原因造成其可免责。对此，本院认为，因第三方的原因导致违约的情形，与容雷无关，不能将该责任转嫁给××，该事由不能作为延期交房的理由，故一审认定因第三方原因导致延期交房不能免除庆达公司及庆达河池分公司对容雷逾期交房的违约责任正确，予以确认。综上，庆达公司及庆达河池分公司上诉主张可延期交房的理由不成立，不予支持。一审认定庆达公司及庆达河池分公司逾期交房构成违约应承担相应的违约责任正确，予以确认。
二、关于容雷逾期办理按揭手续是否构成违约问题。容雷上诉主张合同签订后，庆达公司及庆达河池分公司向其收取按揭费，证明庆达公司及庆达河池分公司是办理按揭手续的义务方，其无需承担逾期办理按揭手续的责任。对此，本院认为，根据涉案贷款方即银行规定，办理按揭贷款，贷款人所需材料必须由借款人自行提供并亲自到银行签订贷款合同，而容雷二审提供的证据只能证明庆达公司及庆达河池分公司收取了按揭费，但该费用并非代办手续费，且容雷亦无其他证据证实其已委托庆达公司及庆达河池分公司代其办理按揭手续，因此，容雷二审提供的证据不能证明庆达公司及庆达河池分公司是办理按揭手续的义务方，容雷逾期办理按揭手续构成违约，依合同约定应承担违约责任。故一审认定容雷逾期付款已构成违约应承担相应违约责任正确，予以确认。
综上所述，上诉人庆达公司、庆达河池分公司与上诉人容雷的上诉理由均不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费50元（庆达公司、庆达河池分公司已预交497元），由上诉人广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司负担；二审反诉案件受理费50元（容雷已预交），由上诉人容雷负担。广西庆达房地产有限公司、广西庆达房地产有限公司河池分公司多交二审本诉案件受理费447元，由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 杨艺欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。