福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终5641号上诉人（原审被告）：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号。法定代表人：吴家雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨灿煌，福建华达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜柏林，男，1980年2月6日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）因与被上诉人颜柏林商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第6314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴进公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：第一、一审判决遗漏审理颜柏林的诉讼请求，依法应当发回重审。颜柏林的诉讼请求第一项是“确认合同附件6《合同补充协议》第八条‘对原合同第十四条的补充’第一条的约定无效”，诉争条款一共有两句，一审判决仅审理了第一句，没有审理该条款第二句的效力，遗漏审理，应当发回重审；第二、一审法院以简易程序审理双方存在重大分歧的案件，严重剥夺了兴进公司的诉讼权利，应当发回重审并适用普通程序进行审理；第三、颜柏林遗漏提出必要关联的诉讼请求，导致诉讼请求不明确，一审没有释明直接判决，依法应当发回重审。颜柏林主张兴进公司因未履行合同义务支付违约金必须先提出兴进公司继续履行合同的诉求，而颜柏林并未提出该项诉讼请求，一审未予以释明是错误的；第四，案涉房屋无法按时办理房屋权属登记，系政府原因造成的，不能归咎于兴进公司，兴进公司无需承担逾期办证的违约责任；第四，即使认为兴进公司违约，也应当按照合同约定，自颜柏林缴纳公共维修基金及其他办证费用、提交权属登记所需材料后360个工作日届满之日起算。颜柏林辩称，一审判决不存在漏判等程序违法的情形，应予维持。案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第1款系无效的格式合同条款，兴进公司关于该条款的主张没有事实和法律依据。兴进公司主张系政府原因造成的逾期办证，与事实不符，应予驳回。颜柏林向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款（以下简称争议条款）的约定无效；2.兴进公司按颜柏林已付款的日万分之二支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向颜柏林交付办理权属登记所需的相关资料之日止的逾期办证违约金。一审法院认定事实：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第15幢1201室商品房，由颜柏林以总价款1831676元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2012年5月30日签订案涉合同（合同编号：0443413，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同及补充协议签订当日，颜柏林一次性支付兴进公司案涉房屋总价款1831676元。案涉合同及补充协议签订后，兴进公司于2014年2月22日将案涉房屋交付给颜柏林，但至今未办理包括案涉房屋在内的商品房的竣工验收报备和房屋所有权初始预登记，也未向颜柏林交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料。现颜柏林仍未取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与颜柏林签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点主要有两点，即争议条款的效力认定问题和兴进公司是否存在逾期协助颜柏林办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任的问题。争议条款载明“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的资料，出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重颜柏林责任、排除颜柏林主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，但未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了颜柏林及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应认定该争议条款无效。兴进公司提供的证据无法证明系因政府相关部门的原因导致兴进公司未能及时办理商品房竣工资料报备，也无法证明兴进公司未办理房屋所有权初始预登记及协助颜柏林办理案涉房屋权属登记是其他原因所致，故对兴进公司提供的上述证据不予采信。因前述争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定在案涉房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理案涉房屋权属登记需由其提供的相关资料交付给颜柏林。兴进公司因自己的原因未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致颜柏林未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，存在违约行为。根据兴进公司于2014年2月22日将案涉房屋交付给颜柏林，而颜柏林也实际接收案涉房屋并使用至今且在兴进公司出现违约行为后至今未向兴进公司提出解除合同的事实，可见双方已以各自的行为表示同意继续履行案涉合同及补充协议，故颜柏林有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实要求兴进公司承担相应的违约责任。因双方在案涉合同及补充协议中并未就若颜柏林选择不退房的情形应如何计算逾期办证违约金作出约定，现颜柏林提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按其已付购房款1831676元的日万分之二的标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予以采纳。兴进公司认为颜柏林主张的逾期办证违约金的计算标准过高，应参照同期短期存款利率计算逾期办证违约金，其主张缺乏法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、确认颜柏林与石狮兴进房地产开发有限公司于2012年5月30日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款无效；二、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付颜柏林自2014年5月24日起至石狮兴进房地产开发有限公司办理房屋所有权初始预登记并向颜柏林交付办理权属登记的相关材料之日止按颜柏林已付购房款1931676元的日万分之二计算的逾期办证的违约金；三、驳回颜柏林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4498元，减半收取计2249元，由颜柏林负担80元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担2169元。二审期间，本院依职权就兴进公司如何协助办理案涉房屋的房屋权属证书等问题向石狮市国土规划和房产管理局发出《协助调查函》，石狮市国土规划和房产管理局于2017年8月28日作出狮国房函[2017]27号答复函，答复如下“一、石狮兴进房地产开发有限公司《国有土地使用证》（狮地宝国用（2010）第00203号）确权发证时间是2010年7月。我局2016年6月7日向石狮兴进房地产开发有限公司发出局部改变用地规划并调换部分用地的通知后，该公司并未按通知要求到我局办理土地调换手续，因此也不存在《国有土地使用证》（狮地宝国用（2010）第00203号）发证之后，变更规划另行发放《国有土地使用证》的问题。二、石狮兴进房地产开发有限公司2016年底向我局下属石狮市不动产登记中心申请办理“兴进豪园”项目首次登记时所提交的土地来源资料，也就是《石狮市项目收验收据》中载明的“土地使用证”项，仅有《国有土地使用证》（狮地宝国用（2010）第00203号），与我局2016年6月7日发给该公司的通知无任何关系。……”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换，并就本院依职权调取的证据及双方当事人提供的证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据兴进公司提供的《石狮市建设工程竣工验收备案证明书》《房地产项目登记确权通知书》《办证通知书》《EMS全球邮政特快专递》，应认定案涉房屋于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，并于2016年11月30日通过备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向颜柏林发出《办证通知书》。兴进公司提供的《人防工程质量整改反馈单》《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》均不是人防部门发出的通知，不能证明兴进公司因人防工程标准发生变化而迟延进行防空地下室竣工验收。从石狮市国土规划和房产管理局作出的狮国房函[2017]27号答复函看，兴进公司关于因土地变更规划导致其迟延履行协助办证义务的主张不能成立。综上，兴进公司关于因人防部门、国土规划等政府原因造成其迟延履行协助办证义务的主张，均不能成立，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方签订的附件六《合同补充协议》弟八条约定“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料……”，该条款系出卖人为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。按该约定如果由于出卖人的原因无法办理竣工报备，导致逾期办证，出卖人可以免除违约责任。该条款免除出卖人的责任，排除买受人的主要权利，应认定为无效条款。附件六《合同补充协议》第八条第1款还约定了由兴进公司代为办证的情形，但本案并非由出卖人代为办证，故不适用上述条款。兴进公司应当依照《商品房买卖合同》第十四条约定履行协助办证义务。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因造成的，但其未能提供充分的证据予以证明，对其主张，不予采纳。因兴进公司的原因导致颜柏林未能在案涉房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，兴进公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任，因兴进公司于2016年12月28日完成案涉房屋所在项目的首次登记并于2017年1月3日寄出办证通知，因邮件在途及买受人领取材料均需时间，本院酌定上述期间为5天，故应认定兴进公司自2017年1月9日起不承担逾期办证的违约责任，故兴进公司应支付颜柏林自2014年5月24日起至2017年1月8日止按颜柏林已付购房款1831676元的日万分之二计算的逾期办证违约金。一审法院适用简易程序审理本案，并无不当，兴进公司主张应以普通程序审理，缺乏依据，对其主张，不予采纳。综上，兴进公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4338元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一七年八月二十九日书 记 员  丁吉娜附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。