宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民初931号
原告:王玥，女，1974年8月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王宁刚、安明，宁夏瀛智律师事务所律师。
被告：宁夏天源达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区。
法定代表人：张天雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭昌亮、郭航宇北京市盈科（银川）律师事务所律师。
原告王玥诉被告宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称天源达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告王玥的委托诉讼代理人王宁刚、安明、被告天源达公司的委托诉讼代理人郭昌亮、郭航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玥的诉讼请求：1.请求判令被告向原告办理交房手续；2.请求判令被告向原告支付各项逾期交房违约损失每日千分之一计算至实际交房之日止，暂计9664730.6元（自2014年8月31日至2016年12月8日，共830天）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月9日，原告与被告签订《房地产定向买卖协议》，协议约定，原告购买被告开发建设的银川市贺兰县天鹅湖小镇虹桥西路沿街五层商业办公楼。该房屋交付使用期限为2014年8月30日。原告支付购房款后，被告至今未向原告交付所购房屋。原告多次与被告协商，希望被告能及时办理交房验收手续并解决被告逾期交房的违约责任及由此给原告造成的经济损失，被告一直推诿。截止目前，原告应承担的违约损失为人民币2800万元，原告酌情（按千分之一计算）主张被告承担逾期交房违约损失合计人民币9664730.6元。因被告至今未交房，如向法院起诉，请求判如所请。
被告天源达公司答辩意见：一、答辩人没有任何违约行为，房屋没有交接系由于被答辩人违约拒绝履行接收义务所致。2013年4月9日，答辩人与被答辩人签订了《房地产开发定向买卖协议》，约定由答辩人将自己的坐落于银川市贺兰县天鹅湖小镇虹桥路西沿街4号商业办公楼南段1至5层出售予被答辩人，价格7046.632元/m2，待该办公楼取得商品房预售许可证双方再签订正式的《商品房买卖合同》。2014年6月11日，双方正式签订了四份《商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买该4号商业办公楼1至5层，建筑总面积共1643.78m2（总价款11583113元）。同时，合同约定的付款方式为被答辩人应当于2013年12月13日前付清总房款的50%，并于合同签订之日起的60日内付清剩余房款，即在2014年8月11日之前付清全部房款。但被答辩人并没有按照合同约定支付购房款，截至2014年8月11日，其尚有400万元购房款未付，该逾期付款的违约行为一直持续至2015年10月13日，被答辩人才将房款付清。在被答辩人逾期违约期间，答辩人有权拒绝其履行的要求，不存在任何违约行为。其次，被答辩人怠于履行其接收房屋的合同义务。2015年10月13日，在被答辩人付清全部房款之后，答辩人售楼部工作人员不断催促被答辩人来办理接收房屋的手续，可是被答辩人以各种理由迟迟拒绝接收房屋。答辩人与被答辩人进行过多次协商，应其要求试图通过增加鼓励优惠扶持政策赠与其地下车位的形式，来敦促其履行接房义务，但被答辩人始终不能满足，本案中答辩人亦不存在任何违约行为。二、被答辩人要求答辩人支付9664730.6元违约金的主张没有任何事实法律依据。被答辩人起诉所依据的《房地产定向买卖协议》，该协议已经因双方签订了正式的《商品房买卖合同》的履行完毕而终止。2014年6月11日签订的四份《银川市商品房买卖合同》，已经在房屋登记机关进行了备案，双方的权利义务应当以该四份合同为准，事实上双方也是按照该四份《商品房买卖合同》履行的。按照约定的付款时间，被答辩人逾期付款的行为，构成违约在先，应当根据《商品房买卖合同》第八条第一款之约定，按日万分之一的标准向答辩人支付逾期应付款的违约金（从2014年8月11日起计算至2015年10月13日止，共428天，共计171200元）。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
反诉原告天源达公司的诉讼请求：1.依法判令反诉被告履行接收房屋的义务，办理交房手续；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金171200元（自2014年8月11日计算至2015年10月13日）；3.判令反诉被告承担本案的一切费用。事实和理由：2013年4月9日，反诉原告与反诉被告签订了《房地产开发定向买卖协议》，约定由反诉原告将其坐落于银川市贺兰县天鹅湖小镇虹桥路西沿街4号商业办公楼南段1至5层出售予反诉被告，价格7046.632元/m2，待该办公楼取得商品房预售许可证双方再签订正式的《商品房买卖合同》。2014年6月11日，双方正式签订了四份《商品房买卖合同》，约定由反诉被告购买该4号商业办公楼1至5层，建筑总面积共1643.78m2。同时，合同约定反诉被告应当于2013年12月13日前付清总房款的50%，并于合同签订之日起的60日内付清剩余房款，即在2014年8月11日之前付清全部房款。合同履行过程中，反诉被告并没有按照合同约定的付款方式支付购房款，截至2014年8月11日，尚有400万元购房款未付，其行为已经构成了违约，该违约期间一直持续至2015年10月13日被反诉人才将房款付清。根据《商品房买卖合同》第八条第一款之约定，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，即从2014年8月11日起计算至2015年10月13日止，逾期付款违约共428天，反诉被告应当承担的违约金共计171200元。另外，反诉原告在反诉被告付清购房款之后，反复催促其履行合同约定接收房屋的义务，但是反诉被告一直拒绝履行，并以此相要挟，多次向反诉原告提出无理要求未果的情况下，恶意诉至法院。因此，现反诉原告要求其履行合同约定的接收房屋的义务，办理相关房屋交接手续。请求人民法院依法判决，维护反诉原告的合法权益！
反诉被告答辩称，反诉被告未能及时办理220万元贷款，系因反诉原告未办理竣工备案，银行无法给反诉被告办理贷款，反诉被告不应当承担逾期付款违约责任。反诉原告未取得交付使用许可证及房地产权证，由于反诉原告未按合同约定于2014年8月31日前向反诉被告交付房屋，由于安全考虑，剩余的180万元房款，反诉被告分5次于2015年10月13日全部付清，反诉原告至今未能交房，未取得房屋交付许可证，故反诉被告延期支付房款的行为应视为行使同时履行抗辩权，不构成违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王玥提交的《房地产开发定向买卖协议》、发票、收据，被告天源达公司提交的商品房预售许可证、《银川市商品房买卖合同》、收据、POS机转账凭证、销售不动产统一发票等证据，可以证明案件事实，本院予以采信。
依据本院采信的证据及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2013年4月9日，原告王玥与被告天源达公司签订《房地产开发定向买卖协议》，约定原告购买被告开发的位于银川市贺兰县天鹅湖小镇虹桥路西沿街4号商业办公楼南段1至5层，主体4层，局部5层，房屋类型为商业办公楼。面积：1930㎡，单价：7046.632元/㎡，总价1360万元。双方协商在签订正式《商品房买卖合同》时以5000元/㎡签订。付款方式：在本协议签订后乙方（王玥）向甲方（天源达公司）付款700万元，在甲方取得房屋预售许可证并签订正式《商品房买卖合同》后，乙方须在银行办理按揭贷款480万元，剩余房款乙方须于2013年12月30前一次性付清。交房时间为2014年8月30日。违约责任：本协议签订后，在正式的《商品房买卖合同》签订前，任何一方单方解除本协议须向对方支付协议总价款20%的违约金；乙方逾期付款时，以应付而未付款为基数按照日千分之三的标准承担甲方的损失，甲方逾期交房或者违反本协议约定解除合同时，以乙方已付款项为基数按照日千分之三的标准承担乙的损失。
2014年6月11日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》四份，购买被告开发的位于贺兰县天鹅湖小镇虹桥路004号商办综合楼1层101商铺，面积300.44㎡；2层201商铺，面积300.44㎡；3层301办公房，面积422.54㎡；4-5层401-501办公房，面积620.36㎡，总面积为1643.78㎡，单价6000元/㎡，付款方式：原告于2013年12月13日前付清总房款的50%，于合同签订之日起60日买受人在银行办理按揭贷款付清剩余房款。出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，应在出卖人通知交付后七日内办理房屋交接手续，逾期不办理，则按合同第十二条执行。
另查明，原告于2013年4月9日支付房款700万元，2013年12月15日支付583113元，2015年2月13日，贷款支付220万元，2015年2月27日支付50万元，2015年3月2日支付30万元，2015年4月30日支付50万元，2015年7月28日支付30万元，10月13日支付20万元，共计支付11583113元，已将房款全部付清。被告没有按合同约定将房屋交付给原告。2014年10月21日，原告支付购买地下车库款32万元，2014年6月16日，原告支付涉案房屋的物业维修储备金82189元。
再查明，双方签订的《房地产开发定向买卖协议》约定的房屋面积与《银川市商品房买卖合同》不符，单价也不相同，但原告实际按《房地产开发定向买卖协议》约定的单价，并按实际购买的房屋的面积支付了购房款11583113元。
本院认为，原、被告在双方签订的《银川市商品房买卖合同》上签字盖章，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，承担责任。
关于合同的适用。因双方签订的《房地产开发定向买卖协议》在前，《银川市商品房买卖合同》在后，《房地产开发定向买卖协议》只是对原告购买被告的房屋达成了原则性的协议，且该协议中有多处表述”签订正式的《商品房买卖合同》”时对其他事项的约定，故《银川市商品房买卖合同》是对《房地产开发定向买卖协议》的具体落实，故本院按照《银川市商品房买卖合同》的约定确定双方的权利义务。
原告的违约情况。根据《银川市商品房买卖合同》的约定，原告应当在2013年12月13日前付清总房款的50%，于合同签订之日起60日在银行办理按揭贷款付清剩余房款，合同签订于2014年6月11日，60日内即2014年8月9日前付清房款，但原告于2014年6月11日前支付的购房款为7583113元，尚有400万未付清，故原告应当承担该400万元从2014年8月10日起至付清之日止的违约责任。原告称其未能及时办理220万元的贷款是因被告未能及时在银行办理竣工备案，但《商品房买卖合同》中关于付款方式上并未对被告设定义务；原告称被告未按合同约定交付房屋，其延期付款是行使同时履行抗辩权，但合同约定付清款项的时间在前，交付房屋在后，原告未能按合同约定及时付清购房款，违约在先，应当承担违约责任。经计算，原告应支付的违约金为9万元。具体计算方式附后。
被告的违约情况。根据《银川市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋，但被告未按时向原告交付房屋，故应当从2014年10月1日起承担违约责任。被告称其已经通知原告前来接收房屋，而原告不来，其不应当承担逾期交房的责任，但被告提交的证明其通知原告来接收房屋的证据为其单位工作人员的工作笔记、工作人员的证言及工作人员的手机通话记录，上述证据中工作笔记及工作人员的证言系被告自己制作提供，工作人员与被告有利害关系，工作人员的手机通话记录也不能证明被告通知了原告接房，故被告提交的证据不能充分证明其已经履行了通知原告接房的义务，其辩解不能成立。经计算，被告应承担的违约金为856690.74元。计算方式附后。
关于原告要求被告支付未交付地下车库违约金39833.6元、物业维修储备金违约金10914元，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》中对此没有约定，故本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王玥交付位于贺兰县天鹅湖小镇虹桥路004号商办综合楼1层101商铺、2层201商铺、3层301办公房、4-5层401-501办公房，原告王玥在本院规定的时间内接收房屋；
二、被告宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告王玥逾期交房违约金856690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金；
三、反诉被告王玥于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告逾期付款违约金90000元；
上述两项合并，被告宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告逾期交房违约金766690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至房屋实际交付之日止的违约金。
四、驳回原告王玥的其他诉讼请求。
本诉案件受理费79453元，由原告王玥负担31781元，被告宁夏天源达房地产开发有限公司负担47672元；反诉案件受理费1862元，由反诉原告宁夏天源达房地产开发有限公司负担745元，反诉被告王玥负担1117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一七年七月四日
书 记 员 马 娟