吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0821民初2147号
原告：胡德财，现住镇赉县。
被告：张晓敏，现住镇赉县。
被告：李郝，现住镇赉县。
被告：孙亮，现住镇赉县。
原告胡德财与被告李郝、张晓敏、孙亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。两次庭审原告胡德财、被告李郝、被告张晓敏、被告孙亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡德财向本院提出诉讼请求：1.要求李郝、张晓敏、孙亮立即给付所欠剩余房款100000元；2.支付自2017年4月21日起至该房款还清为止的利息（利率按照年息24%计算）和诉讼费。事实和理由：2017年2月21日，李郝、张晓敏夫妻二人购买胡德财位于镇赉县金色嘉园小区7号楼3单元602室住宅楼一套，双方商定李郝、张晓敏先给付胡德财购楼款50000元，剩余100000元两个月内付清，最迟于2017年4月21日前还清，孙亮为其提供担保。还款日期到期后，李郝、张晓敏以贷款未下来为由拒绝偿还该剩余楼款。后经胡德财多次索要，李郝、张晓敏拒绝给付，为维护胡德财的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令李郝、张晓敏、孙亮立即给付所欠剩余房款100000元并支付自2017年4月21日起至该房款还清为止的利息（利率按照年息24%计算）、诉讼费以及支付自2017年4月起至10月六个月的违约金共计18000元。
李郝辩称，我不同意胡德财提出的上述给付请求，因为我不知道胡德财和镇赉县天泽房地产开发有限公司之间是什么关系，因为当时我们夫妻二人买这楼时是由孙亮介绍的，胡德财找到镇赉县天泽房地产开发有限公司并表示所有购房手续从该公司出具，我现在不认可我买的楼房是胡德财出卖给我们的，因为该公司和胡德财之间都没有向我们说明他们之间是什么关系，我们认为我们是从该公司买的该楼房，与胡德财没有任何关系，所以胡德财向我们索要这100000元我们不予认可，只有该公司说明其与胡德财之间的关系后，我们才能把剩余购楼款给付胡德财；另外，关于利息的主张，因为当时签订该借据时双方没有进行约定，所以我不同意给付利息；关于违约金当时也没有约定，借据上的违约金事项是胡德财本人单方面后添加上去的，所以我也不同意给付。
张晓敏辩称，与李郝答辩意见一致。
孙亮辩称，我只同意承担剩余100000元楼款，我不同意承担利息、违约金，因为利息当时双方没有书面约定，违约金是否约定我不记得了。
对于双方均无争议的借据、商品房买卖合同、购房首付款收据因双方对上述证据真实性均无异议，本院予以确认，对于借据中关于违约金的约定，由于胡德财第二次庭审中放弃了关于违约金的主张，故本院对该借据中有关违约金约定的事项不予评析；对于预购楼房协议（复印件），本院询问胡德财提供复印件的原因，胡德财表示该协议已经被镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人葛文光的妻子李晓霞（侠）撕毁了，故只能提供该协议的复印件，而在第一次庭审中，李郝、张晓敏提出没看见撕毁的过程，也没有见过该协议，故而本院针对该协议真实性，要求镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人葛文光来院说明该协议所涉及的案涉房屋的实际有关情况，形成调查笔录，胡德财、李郝、张晓敏、孙亮均对该调查笔录所说明的内容无异议，本院予以确认。
本案案件事实确定如下：李郝、张晓敏二人系夫妻关系。镇赉县天泽房地产开发有限公司因开发楼房欠都德志工程款，故而将其开发的位于镇赉县金色嘉园小区7号楼3单元602室住宅楼抵顶给了都德志，因都德志与胡德财之间存在债务关系，故而又将该涉案房屋转手给了胡德财，镇赉县天泽房地产开发有限公司与胡德财之间签订了预购楼房协议，该协议显示楼房面积为81.07平方米，每平方米2380元，总价款192946元，并约定“以最终房产测绘面积为准，多退少补”。后经孙亮介绍，胡德财将该涉案房屋出售给李郝、张晓敏夫妇，双方于2017年2月21日签订了借据一份。借据上显示，胡德财出售给李郝、张晓敏楼房总价款为150000元，先预付50000元定金（首付款），由金色家园(嘉园）售楼处（镇赉县天泽房地产开发有限公司）替收取，剩余100000元购楼款1个月内还清，最多不超过2个月，孙亮为其担保。2017年2月21日，张晓敏与镇赉县天泽房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定，该涉案房屋建筑面积为84.92平方米，每平方米单价1700元，总金额为144364元，双方还对其他权利义务进行了约定，镇赉县天泽房地产开发有限公司并为其出具了44364元（首付款）收据一枚。本案诉讼过程中，胡德财放弃向上述三人主张违约金的诉讼请求。
经查，李郝、张晓敏夫妇已付的50000元定金（首付款）已按照借据上的约定由镇赉县天泽房地产开发有限公司收取，后因涉案房屋建筑面积经房产测绘后存在实际差异，故而镇赉县天泽房地产开发有限公司扣除多余面积的楼款后已将44364元转交给了胡德财。
另查，胡德财签订预购楼房协议后并未将该房屋过户到其名下，转手出售给李郝、张晓敏时也并未过户到自己名下，目前该涉案房屋由李郝、张晓敏夫妻二人占有居住，涉案房屋尚未过户。
本院认为，该案涉及抵顶房屋买卖合同效力问题。首先，本案中，镇赉县天泽房地产开发有限公司因欠工程款将其开发的房屋抵顶给都德志，都德志将其房屋又抵顶给胡德财，胡德财与李郝、张晓敏之间签订借据，为了协助办理房屋过户手续，镇赉县天泽房地产开发有限公司与买房人李郝、张晓敏之间又签订商品房买卖合同。该类行为系胡德财、镇赉县天泽房地产开发有限公司、李郝（张晓敏）之间三者形成债权转让关系，虽然胡德财与镇赉县天泽房地产开发有限公司不存在债权关系，但因镇赉县天泽房地产开发有限公司与都德志、胡德财之间存在债权转让关系，故而胡德财与镇赉县天泽房地产开发有限公司之间就视为存在债权关系，胡德财将其对镇赉县天泽房地产开发有限公司享有的债权转移给买房人李郝（张晓敏），镇赉县天泽房地产开发有限公司待李郝、张晓敏交付剩余房款后应当按照合同约定向买受人李郝（张晓敏）履行交付房屋，协助办理房屋所有权转移登记手续的义务，镇赉县天泽房地产开发有限公司不得向买房人李郝（张晓敏）主张该房款。另外，胡德财与李郝（张晓敏）之间因出售房屋产生房屋买卖合同关系，根据签订的借据可知，李郝、张晓敏应向胡德财交付剩余房款100000元。其次，关于利息的诉请，本院认为，其性质本质属于逾期付款违约金，该案系二手房买卖，非商品房买卖合同关系，关于利息的诉请应当适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，而不应适用民间借贷司法解释的适用规则，李郝、张晓敏逾期未给付剩余房款，其二人应自2017年4月21日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准向胡德财支付利息。最后，关于孙亮担保责任问题，双方之间并没有约定担保方式，故本院依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，孙亮应按照连带责任保证承担保证责任；另外，无证据证明双方之间关于孙亮的保证期间进行了约定，故而依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，胡德财有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人孙亮承担保证责任，而胡德财于2017年10月23日诉至本院，该100000元债务于2017年4月21日到期，故而经本院审查，胡德财要求孙亮承担保证责任已超过保证期间，孙亮对该债务不承担保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告李郝、张晓敏于本判决生效后立即向原告胡德财支付剩余100000元房款及利息（利息自2017年4月21日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率来进行给付直至此款付清时止）。
二、被告孙亮对第一项判项不承担连带保证责任。
三、驳回原告胡德财其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取1330元，由被告李郝、张晓敏共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
代理审判员 樊 杰
二〇一八年一月十日
书 记 员 张秋阳