辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终622号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：盘锦加伦置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梅建芳，该公司总裁。
委托诉讼代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娇，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：辽宁乐水匯温泉假日酒店有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。
法定代表人：姜泽义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张守刚，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：崔仕义，辽宁泰来律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：姜泽义，男，1972年11月1日出生，住盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：崔仕义，辽宁泰来律师事务所律师。
上诉人盘锦加伦置业有限公司（以下简称加伦公司）因与上诉人辽宁乐水匯温泉假日酒店有限公司（以下简称乐水匯公司）、上诉人姜泽义房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第01881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人加伦公司委托诉讼代理人范广志，上诉人乐水匯公司委托诉讼代理人张守刚、崔仕义，上诉人姜泽义委托诉讼代理人崔仕义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
加伦公司向本院上诉请求：1、依法撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第01881号民事判决，查清事实，依法改判；2、依法驳回乐水匯公司、姜泽义的诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由乐水匯公司和姜泽义承担。事实和理由：一、一审判决认定本诉租金的期限及对租金违约金调整错误，违反法律规定和合同约定。1、租金数额正确，但租金的期限错误。被上诉人欠付租金的期限应从2015年3月31日至2016年8月29日；2、上诉人加伦公司依据合同约定向被上诉人主张违约金符合法律规定及合同约定，应予以支持。二、一审认定上诉人违约及支付违约金错误。1、上诉人不存在违约事实。被上诉人交叉施工、变更施工内容、图纸确认延误、停水等多种情形，导致工期延误。2、《接收单》约定违约金6万元无效，根据双方签订的租赁协议约定，对协议的修改和补充，双方必须以书面形式签字盖章，方具有法律效力。《接收单》中每延期一天处违约金6万元属于对租赁协议的修改和补充的情形，按照协议约定应由加伦公司加盖公章。《接收单》中没有加盖加伦公司公章，签字人员也没有加伦公司授权，根据合同约定，《接收单》不具有法律效力。3、假如认定《接收单》有效，但其约定每延期一天处违约金6万元明显过高，应当予以调整。整个工程是在2013年年末交付，符合双方租赁合同中约定的交付期限即2013年12月31日前。乐水匯公司是在2014年1月16日试营业，工程延期没有造成乐水匯公司开业延迟，更没有任何损失。被上诉人提出违约仅是单项小工程，延期工程的价值还没有违约金日6万元高。一审对双方违约金采用不同的认定态度，对上诉人明显不公平。一审法院对上诉人主张的延期支付租金的违约金主动调整，对乐水匯公司主张的违约金没有调整，一审对违约金的认定有失公允。
乐水匯公司、姜泽义书面答辩称：一、1、原审认定的期限正确、租金正确。2、一审判决对违约金的调整是正确的，符合民事活动中的公平原则。3、一审判决支持加伦公司的租金及违约金的诉求是错误的。二、一审认定加伦公司违约正确，但没有全面认定，违约金也没有全部支持。1、一审时答辩人提供了大量的证据，能够证明加伦公司的严重违约事实。加伦公司予以否认没有任何证据加以证明。2、答辩人的施工均是在加伦公司已经完工的场地进行的，没有完工的场地也不能进行装修装饰。因此交叉施工根本不会影响加伦公司的施工进度。3、《接收单》约定6万元合法有效，因为是双方的真实意思表示。虽然没有加盖公章，但签字人员均是加伦公司主管工程的管理人员，其行为不是个人行为，而是职务行为。4、《接收单》约定违约金每天6万元不应调整，一审判决正确。因为违约金的属性和性质是补偿和惩罚相结合。而不是仅仅考虑损失，况且给答辩人造成了巨大的损失。三、答辩人姜泽义不是本案适格当事人。
乐水匯公司、姜泽义向本院上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并全面支持上诉人的诉讼请求。2、案件全部涉案费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对被上诉人违约情况的认定及违约金的计算存在错误。1、7号楼延期完工116天，按约定应当支付违约金696万元。2、19号楼延期完工61天，按约定应当支付违约金366万元。但是一审判决对如此明确的违约事实却不加认定，对被上诉人应当支付的366万元违约金也没有支持。二、上诉人主张索赔300万元损失，事实清楚，证据充分，与被上诉人的行为之间存在因果关系，一审判决以证据不足不予支持是错误的。三、锅炉房产权按约定应过户给上诉人。四、被上诉人应当按照约定将水表、电表过户给上诉人。五、被上诉人没有修建7号楼至19号楼之间的锅炉烟道，致使燃烧产生的二氧化硫流进空调机中发生化学反应，导致十二台空调损坏，造成损失10万余元。六、一审判决对被上诉人违约金的支持是极其错误的，必须予以纠正。理由如下：上诉人所以没有依约定按期支付租金，并不是上诉人故意违约不交，而是因为加伦公司的违约给上诉人造成重大损失，双方经过交涉，当时加伦公司的负责人承诺给减免一年的租金，上诉人要求减免两年到三年的租金，双方就此在相互协商时，加伦公司突然起诉，上诉人提出反诉，因此租金的违约金不应给付。七、上诉人姜泽义不是本案适格当事人，其签约行为是职务行为而非个人行为。因签约时乐水匯公司还没有注册成立，双方约定，公司注册后承租方由姜泽义变更为乐水匯公司，最后签字时，姜泽义是在法定代表人处签字，因此被上诉人姜泽义列为共同被告是错误的，应予纠正。
加伦公司辩称：一、上诉人乐水匯公司、姜泽义认为违约情况的认定和违约金的计算存在错误，答辩人认为其理由不能成立。1、工程的延误存在多种原因，不能简单的依据交付时间来认定责任，本案中存在交叉施工、图纸确认时间较晚、工程内容变更、停水等多方面原因，而前述原因是由于上诉人乐水匯公司、姜泽义或第三方引起，答辩人及总包施工单位对此无法控制，不应当承担责任，一审认定答辩人违约明显无事实根据，也不符合常理。2、乐水匯公司、姜泽义没有提供证据证明因延迟交付对其造成损失的证据，故一审认定违约金已经明显过高，其上诉理由不应当得到支持。二、一审法院认定索赔损失无事实及法律依据正确，并无不当。1、损失100400元问题。该事实与本案不是同一法律关系（业主与总包方（筑兴公司）协商变更工程内容的承揽合同纠纷），窗口临时封堵工程、委托施工费13700元按工作联系单显示，应由总包方（筑兴公司）承担，因涉及第三人权益，故应由乐水匯公司另诉总包方，与本案无关。罚款5000元(处罚单)、消防施工款8000元、标高修补款31860元工作联系单，没有加伦公司签字，与加伦公司无关，无法证明该事实的存在和费用的数额。无7号楼门窗临时封堵20000元证据。2、2014年9月1日停电事故。加伦公司和物业公司没有接到电业部门的通知，停电属于政府行为，损失不应当由加伦公司承担。另外，乐水匯公司、姜泽义提供的照片证据没有拍摄人员等要件说明，不能作为定案依据，并且照片无拍摄时间、人员等，无法确定海鲜的鲜活程度，是否可以食用，更不能证明损失数量及价值。同时，收据不是正式发票，不能确定观赏鱼价值。并且其提供的结账单无客户签字。3、其他损失事项。乐水匯公司、姜泽义均没有提供充分证据证明。4、锅炉房产权。锅炉房由加伦公司建设并在19#竣工验收时统一验收，乐水匯公司没有进行施工也没有承担任何费用，因此无权要求锅炉房产权。5、电表过户问题。电表过户的前提是由乐水匯公司与加伦公司签订租赁协议，乐水匯公司至今没有签订书面协议，无法办理过户；另因乐水匯公司一直未交租金，电表过户存在如果合同解除后无法再回复问题。电费由乐水匯公司缴纳，用电手续也是由乐水匯公司办理，电业局直接通知其电费情况，电业局没有向答辩人人员告知过电费情况，联系人也是乐水匯单位人员。6、供暖问题。根据租赁协议附件二3.4.4供暖“室内管路及地热由甲方（答辩人）安装完成”，乐水匯公司、姜泽义提出的供暖工程不是答辩人的施工范围。三、一审判决对我方主张的租金及违约金支持并无不当。乐水匯、姜泽义违反合同约定，一审判决其支付租金并承担违约金符合合同约定。四、姜泽义应当承担责任。租赁协议由加伦公司与姜泽义签订，姜泽义是租赁协议的承租人，租赁协议中第10.2条的约定：“新公司作为共同承租人对本协议项上乙方（姜泽义）的权利义务承担连带责任”。该条约定乐水匯与姜泽义承担连带责任，一审判决乐水匯与姜泽义共同给付租金是正确的。
加伦公司向一审法院起诉请求：1、请求判令原审被告给付拖欠的租金7，391，250.00元（自2015年3月31日至2016年8月29日止）。2、请求判令原审被告支付违约金，具体计算金额：以1，663，750.00元为基数自2013年9月21日至2013年10月10日按每日5‰支付；以2，463，750.00元为基数，自2015年3月17日至2015年9月16日按每日5‰支付；以4，927，500.00元为基数，自2015年9月17日至2016年3月16日按每日5‰支付；以7，391，250.00元为基数自2016年3月17日至实际给付之日止按每日5‰支付。3、请求判令原审被告支付工程款20万元。
乐水匯公司、姜泽义向一审法院反诉请求：1、判令一审反诉被告支付违约金1062万元；2、判令一审反诉被告赔偿损失300万元；3、判令一审反诉被告将锅炉房产权过户给一审反诉原告。
一审法院认定事实：2012年12月31日，加伦公司与姜泽义签订了《盘锦锦联经典汇商铺租赁协议》，该协议约定姜泽义（乙方）承租加伦公司（甲方）位于盘锦市兴隆台区石油大街锦跃经典汇项目的商铺，面积18000平方米。租期从2013年8月30日起至2026年8月29日止。该协议第3.2款约定：“甲方于2013年8月30日前完成租赁商铺全部主体、砌筑工程，并经工程监理验收签字确认，乙方支付首期租金和物业服务费后，甲方允许乙方提前进场交叉施工”。第6.1款约定：“年租金收取标准约定，首期租金人民币2，463，750.00元；第二至六年租金标准为0.75元/日/平方米（建筑面积）；第6.2款约定：第二年至三年，以半年预付的方式提前15天向甲方支付，首期租金人民币2，463，750.00元，除乙方已支付的订制履约保证金等冲抵的130万元外，乙方需在提前进场同时付清，第6.3款约定：若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应付租金的5‰缴纳滞纳金”第10.2条约定：“乙方签约时承租方为自然人姜泽义，待租赁商铺取得预售许可证后，乙方在甲方通知的期限内将租赁商铺作为住所地注册以姜泽义为法定代表人的新公司，新公司作为共同承租人对本协议项上乙方的权利义务承担连带责任”。2013年6月26日，姜泽义作为股东注册成立乐水匯公司，法定代表人为姜泽义。2013年9月20日，加伦公司与乐水匯公司和总包方（盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司）三方共同进行现场勘查，三方认为土建主体工程达到可以接收的条件，业主方（乐水匯公司）同意于2013年9月20日进行土建工程接收（附共5页内容为多方协调结果，发生违约，按条款处罚），并签订了《接收单》。该接收单第2、第3页对7#楼未完工作量进行统计，并确定了违约金：“本单中工程项除特殊注明为配合业主方进度的项目外，其他项目整体交工时间为9月30日，超过此约定时间，每延期一天处甲方（加伦置业公司）6万元，支付给业主方。”第4、第5页对19#楼未完工作量进行统计，并确定违约金：“本单中工程以下项目1-9条可以进行装修的界面，交工时间为9月25日，超过此约定时间，每延期一天处单方违约金6万元，支付给业主方”。2013年10月15日总包方负责人出具未完工程量确认单，仍有部分工程不能完工，2013年10月16日，总包方（盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司）向甲方（加伦公司）出具工作联系单，并抄送乐水匯公司，因停水问题将造成工期延误。该工程于2013年12月31日交工，乐水匯公司于2014年1月16日开始试营业。2013年1月4日、2013年8月8日姜泽义分两次共付款150万元作为订制履约保证金；2013年10月11日，乐水匯公司支付了1，663，750.00元，同时按照协议约定抵扣订制履约保证金80万元，乐水匯公司和姜泽义拖欠加伦置业公司租金7，391，250.00元（自2015年4月7日至2016年10月7日止）至今未付。另查：2013年10月11日乐水匯公司向加伦公司申请，7#二层大露台东向和北向的墙体不做砌筑，进行工程改造，大露台西窗做开窗处理，因工程改造增加的费用由乐水匯公司承担。经加伦公司申请，盘锦市中级人民法院委托，大连理工大学司法鉴定中心于2016年11月22日出具司法鉴定意见书，认定盘锦锦联经典汇7#楼新增加部分工程造价为90，810.83元。
一审法院认为：加伦公司与姜泽义签订的《盘锦锦联经典汇商铺租赁协议》及其附件，均是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，该协议对双方具有约束力，双方应按照该协议及其附件的约定行使权利，履行相应的义务。根据协议约定姜泽义和乐水匯公司作为共同承租人均具有给付租金的义务，故姜泽义和乐水匯公司应向加伦公司支付拖欠的租金7，391，250.00元（自2015年4月7日至2016年10月7日止）。乐水匯公司、姜泽义未按协议约定及时支付租金已经构成违约，根据协议约定，每逾期一日，乙方应按未付金额5‰向甲方支付违约金，故姜泽义和乐水匯公司应向加伦公司支付违约金，具体金额为以2，463，750.00元为基数，自2015年3月17日至2015年9月16日按每日5‰支付{具体金额为2，217，375.00元（2，463，750.00元×5‰×180天）}；以4，927，500.00元为基数，自2015年9月17日至2016年3月16日按每日5‰支付{具体金额为4，434，750.00元（4，927，500.00元×5‰×180天）}；以7，391，250.00元为基数自2016年3月17日至2017年2月16日按每日5‰支付{具体金额为12，195，562元（7，391，250.00元×5‰×335天）}。以上违约金合计为18，847，687.00元，加伦公司主张的上述违约金超过其主张的租金数额，一审法院认为双方在签订合同时按日5‰计算违约金未能预见或者应当预见到因违反合同可能发生如此高额的违约金，根据公平原则，一审法院对违约金予以调整，应按所拖欠的租金额的30%计算违约金2，217，375.00元（7，391，250.00元×30%）。对于加伦公司主张的以1，663，750.00元为基数自2013年9月21日至2013年10月10日按每日5‰支付违约金，因该租金已经履行完毕，且当时本诉原告未提出异议，故对该违约金的请求一审法院不予支持。因乐水匯公司向加伦公司申请增加了工作量，并承诺所增加的费用由其承担，经加伦公司申请，盘锦市中级人民法院委托，大连理工大学司法鉴定中心于2016年11月22日出具司法鉴定意见书，认定盘锦锦联经典汇7#楼新增加部分工程造价为90，810.83元。故对该项请求一审法院予以支持。对于乐水匯公司、姜泽义请求加伦公司支付违约金1062万元的主张，2013年9月20日，加伦公司与乐水匯公司和总包方（盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司）三方签订的接收单系三方的真实意思表示，合法有效，该接收单约定“本单中工程项除特殊注明为配合业主方进度的项目外，其他项目整体交工时间为9月30日，超过此约定时间，每延期一天处甲方（加伦公司）6万元，支付给业主方。”2013年10月15日总包方负责人出具未完工程量确认单，仍有部分工程不能完工，2013年10月16日，总包方（盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司）向甲方（加伦公司）出具工作联系单，并抄送乐水匯公司，因停水问题将造成工期延误。该工程于2013年12月31日交工，乐水匯公司于2014年1月16日开始试营业。综上，乐水匯公司将违约金计算至2014年4月1日无证据支持，该违约金应计算至2013年12月31日。故加伦公司应向乐水匯公司、姜泽义支付违约金552万元（92天×6万元/天）；对于乐水匯公司、姜泽义向加伦公司主张赔偿损失300万元的请求因其提供的证据均不能证明其发生损失的事实及发生损失的原因和与加伦公司之间存在法律上的因果关系，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故对乐水匯公司、姜泽义的该项主张一审法院不予支持。对于乐水匯公司、姜泽义主张应将锅炉房产权过户至其名下的请求，因产权纠纷属于确权行为和本案的租赁合同纠纷不是同一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、姜泽义和乐水匯公司于一审判决生效后十日内一次性给付加伦公司拖欠的租金7，391，250.00元（自2015年4月7日至2016年10月7日止）；违约金2，217，375.00元（2015年3月17日至2017年2月16日，自2017年2月17日起至本判决确定的给付之日止按上述计算方法计算违约金），合计金额为9，608，625.00元。二、姜泽义和乐水匯公司于一审判决生效后十日内一次性给付加伦公司工程款90，810.83元。三、驳回加伦公司的其他诉讼请求。四、加伦公司于一审判决生效后十日内一次性给付姜泽义和乐水匯公司违约金552万元。五、驳回乐水匯公司、姜泽义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审本诉案件受理费79696元，由乐水匯公司、姜泽义承担79696元；鉴定费2000元，由乐水匯公司、姜泽义承担；一审反诉案件受理费51760元，由乐水匯公司、姜泽义承担26540元，由加伦公司承担25220元；一审本诉的保全费5000元，由乐水匯公司、姜泽义承担，一审反诉的保全费5000元，由加伦公司承担。
二审中，乐水匯公司提供照片若干张，照片中的标牌显示锦联经典汇7号楼开（竣）日期：2013.07.01－2015.02.13；锦联经典汇19号楼开（竣）日期：2013.07.01－2015.12.18。乐水匯公司通过上述照片证明加伦公司自认7号楼竣工时间为2015年2月13日，19号楼竣工时间为2015年12月18日。经质证，加伦公司认为照片不能证明双方的交接时间。经审查，本院认为工程竣工时间不能等同于工程交付时间，故上述证据与本案双方争议的事实没有关联性，本院不予采信。另查，一审中加伦公司曾变更诉讼请求，将主张租金的期间由诉状中的2015年4月7日至2016年10月7日变更为2015年3月31日至2016年8月29日，原审判决中对拖欠租金的期间未予变更，仍为2015年4月7日至2016年10月7日。在二审庭审中，乐水匯公司与姜泽义均认可拖欠租金的期间为2015年3月31日至2016年8月29日，且双方租赁合同中约定的租赁期间与变更后的期间相符，因此，本院对一审判决中关于拖欠租金期间的认定予以纠正，应变更为2015年3月31日至2016年8月29日。
本院认为，本案中双方争议的焦点为：1、姜泽义是否应作为本案原审被告；2、加伦公司是否存在违约行为，应否向乐水匯公司和姜泽义支付违约金；如需支付，数额如何计算；3、乐水匯公司和姜泽义是否应向加伦公司支付违约金；如需支付，数额如何计算。4、乐水匯公司和姜泽义主张加伦公司赔偿300万元损失是否有事实和法律依据；5、涉案锅炉房产权及水表电表权属是否应归乐水匯公司和姜泽义所有。关于第一个焦点，姜泽义主体资格问题。加伦公司与乐水匯公司双方签订的《租赁合同书》10.2约定：“乙方签约时承租方为自然人姜泽义，待租赁商铺取得预售许可证后，乙方需在甲方通知的期限内将租赁商铺作为住所地注册为以姜泽义为法定代表人的新公司，并保证新公司成立后十五日内乙方与新公司向甲方提交乙方与新公司愿意共同承担本协议项下的所有权利、义务和责任，作为共同承租人的承诺书，三方另行签订补充协议，新公司作为共同承租人对本协议项下乙方的权利义务承担连带责任。……无论乙方是否提交新公司或其他组织作为共同承租人的承诺书，新公司或其他组织均作为共同承租人对本协议项下乙方的权利义务承担连带责任”。本案中，姜泽义和乐水匯公司未出具承诺书，三方最终也未签订补充协议，但根据上述约定，不影响姜泽义与乐水匯公司作为共同承租人对本协议项下的乙方的权利义务共同承担责任。因此，姜泽义作为本案被告主体适格。一审法院根据协议约定判令姜泽义和乐水匯公司作为共同承租人共同承担民事责任并无不当。故乐水匯和姜泽义的该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，加伦公司是否存在违约行为，应否向乐水匯公司和姜泽义支付违约金；如需支付，数额如何计算问题。根据双方签订的《租赁合同书》3.2款约定：“乙方的提前进场：甲方于2013年8月30日前完成租赁商铺全部主体、砌筑工程，并经工程监理验收签字确认，乙方支付首期租金和物业服务费后，甲方允许乙方提前进场交叉施工；甲方于2013年12月31日前完成租赁商铺外立面施工，并经工程监理验收签字确认。”3.3款约定：“租赁商铺公共配套：（1）在2013年8月30日租赁商铺交付时甲方提供临时用水、电并由甲方提供水表、电表。（2）正式用水、电、电话、有线、宽带、附件一范围内道路及停车场在2013年12月31日前达到交付使用条件”。根据上述约定，加伦公司应于2013年8月30日前完成租赁商铺全部主体、砌筑工程并经监理验收确认，于2013年8月30日租赁商铺交付时甲方提供临时用水、用电；租赁商铺外立面施工和公共配套项目均应于2013年12月31日前完成并达到交付条件。但加伦公司未按约定在2013年8月30日前完成租赁商铺全部主体、砌筑工程。加伦公司与乐水匯公司和总包方（盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司）三方于2013年9月20日共同签订了《7#、19楼接收单》。该接收单第2、第3页对7#楼未完工作量进行统计，并确定了违约金：“本单中工程项除特殊注明为配合业主方进度的项目外，其他项目整体交工时间为9月30日，超过此约定时间，每延期一天处甲方（加伦置业公司）6万元，支付给业主方。”第4、第5页对19#未完工作量进行统计，并确定违约金：“本单中工程以下项目1-9条可以进行装修的界面，交工时间为9月25日，超过此约定时间，每延期一天处单方违约金6万元，支付给业主方”。接收单的首页有加伦公司项目负责人曲守良签字，尾页加伦公司方曲守良签字并加盖加伦公司工程部公章。该接收单关于加伦公司未完工程量的统计中包括60个小项未完工程。2013年10月15日，总包方盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司负责人出具未完工程量确认单，仍有10项工程不能完工。在2014年4月初双方往来“工作联系单”中仍载明有若干项工程项目未完成。本院认为，上述事实能够证明加伦公司未按双方协议约定的期限履行交付租赁房屋的义务，已构成违约。加伦公司辩称工程的延误存在多种原因，不能简单的依据交付时间来认定责任，本案中存在交叉施工、工程内容变更图纸确认时间晚、停水等多方面原因，而上述原因是由于上诉人乐水匯公司、姜泽义或第三方引起，答辩人及总包施工单位对此无法控制，不应当承担责任。本院认为，交叉施工问题在双方签订的租赁合同中已有约定，乐水匯公司于2013年8月进场交叉施工并不违反合同约定，加伦公司与乐水匯公司在2013年9月的《7#、19楼接收单》中，加伦公司并未提及交叉施工导致延期交工的问题。工程内容变更图纸确认时间晚问题。双方确认的未完工程项目中涉及工程变更的项目仅占少数，且工程量很少，大部分未完工程项目为应完工而未完工项目，因此，即便乐水匯公司存在工程变更及确认图纸时间稍晚等情况，也不足以构成加伦公司延期交工的理由。加伦公司称停水延误工期，但工作联系单中只提到停水一天的事实，不能成为延误工期的理由。综上，加伦公司延期交工，已构成违约。加伦公司与乐水匯公司在《7#、19楼接收单》中关于延期交工的违约金的约定，是双方真实意思表示，合法有效。关于违约金如何计算问题。合同约定的所有工程项目包括附属配套项目应在2013年12月31日前交工，但实际在2014年4月初仍未完全完工。乐水匯公司称2014年5月1日才正式营业较符合上述证据证明情况。双方并未最终确定“整体交工”时间，但从2013年10月15日总包方确认有未完工程，2014年4月初仍有很多附属配套项目未完工的情况看，加伦公司显然存在较为严重的拖延工期情况。虽然一审认定2014年1月15日试营业，但在室内、外多个项目未完工情况下开始试营业，对该项目的商业形象和经营效益必然会构成不利影响。故综合考虑，原审计算的违约天数，基本上符合本案的实际情况。关于加伦公司提出违约金每日6万元过高，应予调整问题。乐水匯公司自2013年8月30日起开始支付租金，同时必然存在如乐水匯公司所称的人员开支等费用损失；工期的延误，必然影响开业日期，即影响可得利益。本院认为，违约方主张违约金过高，应由违约方首先承担举证责任，证明约定违约金过分高于实际损失。加伦公司并未提供证据证明每日6万元的违约金明显高于乐水匯公司的实际损失。故一审法院基于当事人意思自治以维护诚信公平的角度出发，对约定的违约金未予调整，并无不当。关于本案第三个争议焦点乐水匯公司和姜泽义是否应向加伦公司支付违约金；如需支付，数额如何计算问题。乐水匯公司认为，加伦公司延期交工违约在先，乐水匯公司拒付租金有合理事由，不应向加伦公司支付违约金。故在一审中没有提出调整违约金的请求。在这种情况下，一审法院应向乐水匯公司释明若需承担违约金，对违约金数额有无异议。一审法院未加释明主动调整违约金虽存在不当之处，但鉴于加伦公司违约在先，约定的违约金又明显高于其应有损失（正常为利息损失），且乐水匯公司拒付租金有一定合理事由，故对租金违约金不予调整显失公平。但乐水匯公司拒付违约金的理由并不充分，因双方并未解除合同，即便加伦公司违约在先，毕竟乐水匯公司仍需持续地向加伦公司交付租金，不存在租金交付后无法返还的后果。故原审对乐水匯公司拒交租金行为亦认定违约，并判其支付一定比例的违约金并无明显不当。关于本案第四个争议乐水匯公司和姜泽义主张加伦公司赔偿300万元损失是否有事实和法律依据问题。一审法院认为乐水匯公司和姜泽义提供的证据不能证明其发生损失的事实及发生的损失的原因和加伦公司存在法律上的因果关系，故驳回乐水匯公司和姜泽义该项反诉请求。本院认为一审法院对该项反诉请求的处理符合有关举证责任的法律规定，应予维持，乐水匯公司的该项上诉请求缺少确实充分的证据，本院不予支持。关于本案第五个争议焦点涉案锅炉房产权及水表电表权属是否应归乐水匯公司和姜泽义所有。一审法院认为锅炉房产权及水表电表过户问题属于权属纠纷，与本案不是同一法律关系，应另案处理。本院认为一审法院对该项诉讼请求的处理并无不当，应予维持。另，一审判决对加伦公司主张的拖欠租金的期间存在认定错误，应予纠正，即本次诉讼中加伦公司主张的拖欠租金的期间由2015年4月7日至2016年10月7日止变更为2015年3月31日至2016年8月29日止是正确的（该变更不影响本案判决结果，但影响以后租金的起算时间）。
综上，二上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。虽一审判决认定事实上存在一定瑕疵，但一审裁判结果尚属正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费79696元，由盘锦加伦置业有限公司负担；二审反诉案件受理费51760元，由辽宁乐水匯温泉假日酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱学利
审判员 孙继晨
审判员 温 宇
二〇一七年十二月十二日
书记员 王立冬