江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终977号
上诉人（原审被告、反诉原告）王莉宝。
委托代理人王利平。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘慧勤。
原审被告张梅芳。
上诉人王莉宝因与被上诉人刘慧勤房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2015）丹民初字第3260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于5月13日、6月1日进行了公开开庭审理，上诉人王莉宝及其委托代理人王利平到庭参加诉讼，被上诉人刘慧勤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月21日，刘慧勤、王莉宝、张梅芳、张大祥及华厦集团签订协议书一份约定：王莉宝、张梅芳及张大祥将对华厦集团所有的坐落于镇江市学府路308号水木阳光商场一二楼0210、0211门面房（以下简称讼争房屋）的优先购买权转让给刘慧勤，刘慧勤一次性补偿307718元，其中张大祥收到135000元，王莉宝收到172718元。当日，刘慧勤即向王莉宝支付了补偿款。后刘慧勤购买了上述房屋，并于2011年6月27日进行产权登记，产权证号分别为：镇房权证京字第××号、镇房权证京字第××号。
同日，刘慧勤与王莉宝、张梅芳签订协议书约定：刘慧勤将讼争房屋出租给王莉宝、张梅芳经营火锅；租赁期限为五年，自2011年4月27日至2016年4月26日止；租金前三年65000元，第四年70000元，第五年75000元，先付后用（第一年租金支付日期为2011年4月27日，第二年租金支付日期为2012年4月27日，第三年租金支付日期为2013年4月27日，第四年租金支付日期为2014年4月27日，第五年租金支付日期为2015年4月27日）。若王莉宝、张梅芳逾期支付租金超过三天，刘慧勤有权单方解除合同；上述房屋由王莉宝、张梅芳装潢经营火锅，合同期满或依法被解除、终止后，其对房屋所作的装潢，添附等一切物品归刘慧勤所有，可移动物品应在本合同期满后及被依法解除、终止后一日内由王莉宝、张梅芳自行取走，逾期视为放弃财产所有权，均归刘慧勤所有；王莉宝、张梅芳在经营中水、电、物业等费用自理。预付押金5000元给刘慧勤，待合同期满付清账目后由刘慧勤退还；任何一方违约，需支付对方违约金10000元；王莉宝、张梅芳送达地址为镇江市朱方路98号2幢303室。
2015年4月14日刘慧勤向原审法院起诉称：其将讼争房屋出租给王莉宝、张梅芳经营火锅店。两人按约给付了2011年4月至2013年4月的租金，但自2014年4月起拒绝交纳房租。王莉宝、张梅芳的行为已严重违约，请求法院判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、王莉宝、张梅芳交还讼争房屋，房屋内物品归出租方处置；3、王莉宝、张梅芳给付房租7万元并承担自2014年4月27日起以所欠房租为基数按银行同期贷款利率赔偿相应利息损失；4、王莉宝、张梅芳给付违约金1万元；5、王莉宝、张梅芳自2015年4月27日至本案判决之日，按75000元每年按日支付房屋使用费。
王莉宝辩称并反诉称：1、其与刘慧勤之间没有签过合同，租赁协议是卫文一手操办的，签字时刘慧勤不在现场，前三年的房租都交给了卫文，刘慧勤也未提出异议，故第四年的房租刘慧勤不能避开卫文向其主张；2、刘慧勤三年都没有向其主张权益，现在主张已过时效；3、2014年4月27日、28日刘慧勤发了两份催缴信，按照合同约定，至发信之日起，合同已经终止，但刘慧勤一直未主张返还房屋。刘慧勤提起恶意诉讼，造成其第5年不能经营。请求法院判令刘慧勤赔偿其第五年的经营损失60000元，一年不能营业的装潢损失34000元，共计94000元。
原审法院经审理认为：1、关于合同解除问题。王莉宝对协议书的内容无异议，仅对协议书上“刘慧勤”的签字不认可。王莉宝未能提供证据证明“刘慧勤”非本人所签。刘慧勤对协议书内容予以认可，并依约将讼争房屋交付给王莉宝使用，王莉宝也已支付了前三年的房屋租金。为此，双方之间的协议书应属合法有效。王莉宝、张梅芳理应按照约定的期限支付租金，但是两人无正当理由未在约定时间支付第四年租金70000元，且在刘慧勤要求的合理期限内仍未支付。现刘慧勤要求解除讼争房屋的租赁合同，于法有据，应予支持。2、关于合同解除后房屋内物品的处理及违约金问题。双方在协议中已约定，违约方应支付违约金1万元，且租赁方对房屋所作的装潢，添附等一切物品归出租方所有，应按照该约定履行。同时考虑讼争房屋的经营情况，给予一定的搬迁期。3、关于拖欠房租及其利息损失问题。根据双方协议约定，第四年租金为70000元，王莉宝、张梅芳应该支付拖欠的第四年房租。由于利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容。诉讼双方约定的违约金已弥补了刘慧勤的利息损失，故对利息损失不予支持。4、关于房屋使用费问题。讼争房屋至今未返还，应支付房屋使用费。从2015年4月27日至本案判决之日止，按第五年租金75000元每年按日支付房屋使用费。王莉宝、张梅芳应给付的房屋使用费为40685元（198天*205.48元/天）。5、关于王莉宝的反诉请求。在履行合同的过程中，刘慧勤不存在违约行为，王莉宝的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、解除刘慧勤与王莉宝、张梅芳于2011年1月21日签订的关于位于镇江市学府路308号水木阳光商场一第2层210室、211室的租赁协议书，王莉宝、张梅芳应于本判决生效之日起十五日内腾空上述房屋并返还给刘慧勤；二、王莉宝、张梅芳应于本判决生效之日起十日内给付刘慧勤第四年房租70000元，违约金10000元，自2015年4月27日至本案判决之日止的房屋使用费40685元，共计120685元；三、驳回刘慧勤的其他诉讼请求；四、驳回王莉宝的反诉请求。一审本诉案件受理费1790元，由王莉宝、张梅芳负担，反诉案件受理费1075元，由王莉宝负担。
王莉宝不服一审判决，向本院提起上诉称：1、其并未违约，不应当支付违约金1万元。未支付第四年房租是因为对方不提供稳妥的支付方式和有意隐瞒身份造成，过错在对方。2、一审判决其支付第五年房租无依据，其第五年并未经营也没有义务再交房租。3、刘慧勤存在违约行为，应支付其违约金1万元。协议书不是刘慧勤本人所签且未留下任何联系信息，在要房租时拒不提供有效信息致使其无法按时支付房租。4、对方的行为造成其第四年经营不正常，要求对方支付损失1.5万元及第五年未经营损失3.5万元。
刘慧勤提供书面答辩意见称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。
本案二审审理期间，王莉宝向本院提供两份证据，一是署实名举报反馈表，证明卫文插手了协议书的签订。二是张大祥出具的证明一份，证明刘慧勤当时并没有在场签协议。刘慧勤质证认为，张大祥的证言不属实。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，诉讼双方之间的协议书合法有效，双方均应按约履行。王莉宝对房屋租赁协议书内容认可，并按照约定交付了前三年的房屋租金。王莉宝认为第四年租金未交付的过错在对方，其不存在违约行为。经查，王莉宝前三年的租金均是通过转账方式支付到户名为卫宇的银行卡中。第四年房租是卫宇亲自去催收，王莉宝却以支付方式改变而对方不提供有效身份信息等理由拒绝交付房租。王莉宝未支付房租的事实确实存在，其所称拒付的正当理由属于个人主观猜测。王莉宝不按期交纳第四年租金的行为已经构成违约，应按照合同约定支付违约金1万元。关于欠付租金的给付。由于王莉宝的违约行为，刘慧勤提出解除合同于法有据。王莉宝至今未将讼争房屋返还，且存在断断续续的经营，应当支付所欠的第四年房租和房屋使用费。房屋使用费以第五年的租金75000元折算成日租金来计算，并无不当。关于王莉宝要求支付经营损失的问题。王莉宝未支付第四年租金违约在先，在对方发出解除通知后仍继续经营，且未及时进行房屋交接，其第四年经营损失及第五年未经营的损失即使存在，也应当由其自行承担后果。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2714元，由王莉宝负担（免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 严晓璞
代理审判员 李珍珠
二〇一六年七月一日
书 记 员 王 萍