北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终251号
上诉人（原审被告）邓松涛，男，1968年3月11日出生。
委托代理人韦丽，北京市京大律师事务所律师。
委托代理人狄云辉，北京市京大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周宝敏，女，1968年1月1日出生。
委托代理人梁前明，北京方亚律师事务所律师。
委托代理人孙丽改，北京方亚律师事务所律师。
上诉人邓松涛因与被上诉人周宝敏租赁合同一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，周宝敏起诉至原审法院称：周宝敏和邓松涛于2011年2月22日签订《租赁协议》，邓松涛将位于北京市通州区星火环宇汽车制动泵有限公司所属院内的土地租赁给周宝敏使用，面积19.31亩，期限自2011年3月1日至2031年3月1日，租期二十年，年租金135170元。合同签订后，按照合同约定和邓松涛认可、同意，周宝敏投入巨资在租赁土地上兴建经营用厂房和其他地上物建设。2013年3月经邓松涛同意，周宝敏又将承租的土地连同投资兴建的地上物一并出租给朱×承租经营，周宝敏与朱×签订了《土地租赁协议》和《租赁协议》。此间，周宝敏与邓松涛及周宝敏与朱×之间按约履行，直至2015年4月15日，周宝敏突然收到邓松涛发送的《解除租赁协议的通知函》短信，邓松涛以周宝敏延迟交付租金为由单方解除《租赁协议》，周宝敏认为并不存在延迟给付租金事实，不同意解除合同并表示随时可以支付租金，但遭到拒绝，邓松涛同时表示拒收租金。后来周宝敏了解，是邓松涛与朱×恶意串通，隐瞒周宝敏私下直接签订租赁合同，邓松涛提高价格将土地和周宝敏投资兴建的地上物出租给了朱×，而朱×从此之后亦不再向周宝敏交付租金。故诉至法院要求确认周宝敏与邓松涛签订的《租赁合同》有效、邓松涛继续履行《租赁协议》、邓松涛返还其侵占的周宝敏投资兴建的地上建筑物、诉讼费由邓松涛承担。
邓松涛在原审法院辩称：我认为租赁协议无效，也无法继续履行，对周宝敏投资建的建筑物，我可以给补偿，周宝敏一直没有按期交纳租金。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据查明的事实，周宝敏与邓松涛签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同内容履行各自的义务。按期交付租金系承租人主要义务，《租赁协议》第三条对于租金给付时间明确规定为“上交款”，按照通常理解，“上交款”应为下一年度租期开始前交清下一年度租期的租金，周宝敏在邓松涛发送《解除租赁协议的通知函》短信时并未交纳2015年度租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，但邓松涛在周宝敏仅迟延交付租金一个多月的情况下，即通知解除《租赁协议》，且其并未提供证据证明已进行过催告，亦违反了法律规定，不符合合同法规定的单方解除合同的条件，不能产生解除《租赁协议》的法律效力，故对于周宝敏要求确认《租赁协议》有效并要求邓松涛继续履行协议的诉讼请求，法院予以支持。因周宝敏投资兴建的地上建筑物并非邓松涛实际占用，现周宝敏要求邓松涛返还，缺乏事实依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年10月作出判决：一、周宝敏与邓松涛于二〇一一年二月二十二日签订的《租赁协议》有效；二、邓松涛继续履行二〇一一年二月二十二日与周宝敏签订的《租赁协议》；三、驳回周宝敏的其他诉讼请求。
原审法院判决后，邓松涛不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回周宝敏原审全部诉讼请求。其主要上诉事实和理由为：其依据《租赁协议》就周宝敏多次违约进行催告，在催告后周宝敏仍未交付租金，其向周宝敏发出了《解除租赁协议的通知函》，已经完成了解除合同的手续，《租赁协议》已解除，原审法院判决存在错误。周宝敏同意原审判决。
经审理查明：周宝敏与邓松涛于2011年2月22日签订《租赁协议》，约定邓松涛将坐落在北京星火环宇汽车制动泵有限公司所属院内的土地租赁给周宝敏使用，其中建筑面积1625.5平方米，土地面积19.31亩，租赁期间自2011年3月1日至2031年3月1日。协议第三条“租赁费用及支付方式”约定，租赁费用：每亩每年7000元，共计租金135170元；支付方式：2011年3月1日至2014年3月1日一年一付，上交款，2015年3月1日至2019年3月1日的一次性交齐五年租金，上交款。2020年3月1日至2024年3月1日的五年租金一次性交齐，上交款。2025年3月1日至2031年3月1日七年租金一次性交齐，上交款。协议第七条“协议解除”约定，双方违反本协议其各自项下的任何条款，对方均有解除权，并有权要求赔偿。协议还对其他事项进行了约定。
周宝敏于2011年2月20日支付了当年租金，2012年6月29日支付当年租金，2013年6月6日付清当年租金（曾于2013年4月9日支付部分租金100000元）。
2014年4月15日，邓松涛向周宝敏发送《解除租赁协议的通知函》短信，以根据《租赁协议》约定，周宝敏应于2015年3月1日前缴纳5年租金，但至今未履行义务，按照《租赁协议》规定视为违约，其有权解除合同为由，通知周宝敏于2015年4月15日解除《租赁协议》。
原审庭审中，邓松涛称在短信通知解除协议前曾进行过电话催告交纳租金，周宝敏对此不予认可。本院审理中，邓松涛提交2015年4月14日其妻倪×与周宝敏的谈话录音及整理的文字资料，以及2015年4月15日倪×与周宝敏之夫苏×（音）的谈话录音及整理的文字资料，以证实其曾催促周宝敏交纳租金。前一录音中，周宝敏谈到“我等到20号回到北京了，我肯定给你个明确的答复。要不就不要，退回。要不就给钱。”等内容，周宝敏认可上述录音的真实性，但对证明目的不认可，称此前几年均是3月至6月期间支付租金，双方之间的对话是正常商业交流，周宝敏本意是同意付钱，而邓松涛存在恶意，未给予周宝敏付款时间即直接将包括周宝敏自建厂房在内的涉案场地出租给了朱×。邓松涛对此予以否认，本院向其询问为何原审笔庭审中记载其曾认可将涉案场地出租给朱×的事实，其答复当时是气话。对后一录音，双方确认系邓松涛向周宝敏发送解除通知以后双方的谈话内容。
另，原审审理中，周宝敏称其在涉案租赁场地西侧建设厂房共计4600平米，投资近300万元。邓松涛认可周宝敏在2011年至2012年期间投资建设了上述厂房，但不认可周宝敏所主张的投资金额。
上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《解除租赁协议的通知函》、录音资料等证据在案佐证。
本院认为：周宝敏与邓松涛所签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依合同全面、适当履行各自义务。依据当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点为：一、周宝敏是否存在延期支付租金的违约行为；二、在周宝敏存在前述违约行为的前提下，租赁合同应否确认解除。
对焦点一，本案双方所签订《租赁协议》第三条约定“2011年3月1日至2014年3月1日一年一付，上交款，2015年3月1日至2019年3月1日一次性交齐五年租金，上交款。”，即双方约定租金给付时间为“上交款”，依据通常理解，“上交款”应为在下一租赁期间届至前交清该租赁时段的租金。周宝敏认为双方未明确约定履行期间，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，周宝敏未按约定于2014年3月1日前交纳下期租金，已经构成违约。周宝敏提出2012年及2013年的租金均为当年4月至6月期间支付，但上述事实并不能表明双方就变更租金支付时间达成了合意，周宝敏以此为由主张其未在2014年3月1日前支付下期租金并未构成违约，不能成立。
对于焦点二，《租赁协议》中虽有双方违反合同项下义务，对方有权解除合同的约定，但上述表述过于笼统，对于合同一方需存在何种违约情形、达到何种违约程度，相对方可单方解除合同并未明确约定。此情形下，一方当事人解除权的行使可否产生合同解除的法律效果，应当根据案件的具体情形加以确定。本案中周宝敏作为承租方，未按时支付租金，确存在违约行为。但全面考量周宝敏迟延支付租金的时间较短，且从邓松涛提交录音资料来看双方正对此进行洽商，而此前2年周宝敏支付租金的时间亦在当年6月前后，现周宝敏同意支付租金、具有积极履行合同的意愿等事实，并综合双方之间签订的租赁合同长达20年，且周宝敏在此建设厂房4000余平米，投资较大等具体情况，本院认为周宝敏违约情形尚未达到足以解除租赁合同的程度，邓松涛发送解除通知的行为不能产生解除《租赁协议》的法律效果。原审依周宝敏的诉请，判令双方继续履行《租赁协议》并无不当，邓松涛要求驳回周宝敏原审该项诉求的上诉主张不能成立。
但应指出，周宝敏迟延支付租金的行为是引发本案争议直接原因，今后周宝敏应严格遵守《租赁协议》的约定，本着诚实信用的原则，全面适当的履行包括支付租金在内的相关合同义务，以避免类似纠纷的发生。
综上，邓松涛的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1450元，由由周宝敏负担1415元（已交纳），由邓松涛负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2900元，由邓松涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王 艳