舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1293号原告：李一男，1982年11月9日出生，男，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：李正大，男，1948年12月28日出生，汉族，住舟山市普陀区，系原告父亲。被告：舟山景尚置业有限公司，住所地住舟山市普陀区沈家门街道鲁滨路61#交通海运大厦A楼一层西面第二、三间。法定代表人李喆，系董事长。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。原告李一男诉被告舟山景尚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年4月7日向本院提起诉讼，依法由代理审判员杨静适用简易程序审理，于2017年5月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭转为普通程序审理，于2017年9月12日公开开庭进行了审理，两次开庭原告委托代理人李正大、被告委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求，一、判决被告支付违约金31192元，二、判决被告赔偿利息损失154412元，三、判决被告赔偿司法费用支出15000元。案件审理中，李一男增加诉讼请求，要求景尚公司支付逾期支付的购房款利息合计94810元。事实理由如下：2012年10月19日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，合同约定被告将其开发建设的位于舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙《景瑞·半岛湾尊邸》4号楼1203室商品房售卖给原告，房屋建筑面积为123平方米，销售价为1039729元。合同还约定被告应当于2014年8月31日前将符合交房条件的住宅商品房交付给原告作居住使用，如被告逾期交房，应承担违约责任。具体规定为逾期交房超过六十日内的，由被告按原告已支付的房价款万分之零点五每日计付违约金给原告，合同继续履行，被告逾期交房超过六十日的，原告李一男有权解除合同，被告应在原告提出解除合同之后六十日内全额返还原告已支付的购房款，并且按已付购房款的百分之三支付违约金。2014年8月31日，被告因所建房屋存在重大违约问题不能按时交房，原告多次要求被告尽快整改返修，使房屋达到合同约定交房条件，尽快交付房屋给原告居住使用。但被告置之不理，致使逾期交房超过六十日，原告向被告提出解除合同的要求，被告没有按合同规定退还购房款和支付违约金。交涉未果，原告于2015年9月28日向舟山市普陀区人民法院提起诉讼，请求法院判决解除原、被告于2012年10月19日签订的商品房买卖合同。案经舟山市普陀区法院初审和舟山市中级人民法院二审审理判决解除原、被告于2012年10月19日签订的商品房销售合同，被告返还原告已支付的购房款1039729元。因原告在该案的诉讼请求中，没有主张违约金和赔偿损失问题，故法院终审判决未涉及违约金和赔偿损失问题。该案判决生效后，被告没有履行判决确定的义务，普陀区人民法院于2016年11月16日强制执行了1039729元购房款返还原告。至此，原告的1039729元购房款被被告占用四年之久。《合同法》第九十八条，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告认为：原、被告虽然解除了商品房买卖合同，但被告没有按原合同约定和法律规定支付违约金和赔偿损失。原告有理由依原合同约定要求被告支付违约金“按已付购房款的百分之三支付违约金”即1039729元×3%＝31191.87元。被告明知涉案房子保温层和隔声墙没做，用防火门替代品牌防盗门，没有完成合同约定的建造任务，是严重违约，拒绝返修，是继续严重违约。但被告利用“购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解”在购房合同附录八补充协议内容5第四条“关于交接”第3款“买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务……”补充结果，在同一个合同出现两个完全对立的“交接”内容。浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合发布了《浙江省商品房买卖合同示范文本说明》的规定，当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改，对未涉及的内容，经协商一致，可以补充，在签订合同以后，未被修改的示范文本内容就转化为合同内容。到此《浙江省商品房买卖合同示范文本》涉及的第十二条“交接”是不可以补充的。附件八补充协议内容第四条‘关于交接’第3款不但违反国家法律与强制性规范,而且是非法补充的,是无效的。《浙江省商品房买卖合同》第十四条，合同附件与本合同具有同等法律效力，而在附件八补充协议又载明，补充协议条件如与本合同条款不一致之处，则以补充协议为准。《合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。原告认为，被告上述违法行为对原告造成损失，应当承担损害赔偿责任。《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《合同法》第一百一十四条，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原告认为，从2014年12月31日起至2016年11月15日收到法院强制执行的购房款止，这段时间是被告非法占用原告购房资金与应得违约资金；强行剥夺合同履行后原告可以获得的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》关于罚息利率问题规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》第三条及央行发布基准利率分段计算赔偿金（即合同履行后可以获得的利益）如下，原告有理由要求被告赔偿利息损失：154412元。逾期支付（强行占用）购房款与违约金时间段天数年利率%利息（元）1070921元2014.12.31-2015.2.2815843.761070921元2015.3.1-5.1018023.511070921元2015.5.11-6.2711618.761070921元2015.6.28-8.2513632.241070921元2015.8.26-10.2312983.081070921元2015.10.24-2016.11.1581111.261070921元2016.11.16-2017.5.311199.50利息合计（元）154412.11从一审到二审，再到景尚公司申请省高院再审，直到被省高院驳回。每个过程都消耗原告精力、财力，原告一审聘请律师付费5000元，原告请人书写省高院要求的“答复”法律文书付费10000元，这均是被告景尚公司对原告造成的损失，原告有理由要求被告赔偿司法费用支出15000元。被告至今没有支付分文违约金，也没有给予赔偿。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判处被告支付违约金31192元、赔偿利息损失154412元、赔偿司法费用支出15000元，请求判如所请。对于增加的诉讼请求，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现原告将按揭贷款及利息都已经支付给住房公积金部门，购房贷款及购房款已随购房合同的解除，在法院的执行下收回。从2012年10月16日原告预交购房款到2016年11月16日收到购房款，这段时间的资金被景尚公司无偿使用，现将合同解除前景尚公司使用原告资金的利息计算如下：逾期支付利息的本金（元）占用资金时间段占用天数年利率%逾期支付（元）2012.10.16-2012.10.183197272012.10.19-2014.4.2744929.376397292014.4.28-2014.9.1816817.9710397292014.9.19-2014.11.2116817.9710397292014.11.22-2014.12.309742.12利息合计（元）被告景尚公司答辩称，不同意原告的各项诉讼请求，第一，本案已经由法院审理，违背一案不再理原则，如果原告保留了经济损失的诉请，原告才可以进行本次诉讼；第二，原告主张违约金和利息损失双重责任不合法，原告不能适用逾期交房60天的违约情形，原告可适用补充协议的7.5条，赔偿原告3%购房款；第三，不可能出现违约金、赔偿金再加利息的情况，原告主张利息起算时间有问题，合同解除后30日内返还购房款，被告在2016年9月5日拿到判决书，10月4日支付给原告购房款，还款时间应为2016年10月5日，实际支付款项时间为10月27日，22天的逾期付款责任应适用执行的相关法律，且向执行法官提出；第四，15000元是前案发生的费用，应在前案主张，且律师费没有法律规定和合同约定。针对原告增加的诉讼请求，补充答辩为：不同意原告的诉讼请求，双方在合同里明确约定，关于违约金适用合同补充协议7.5条规定，按照已付购房款的3%支付。原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据材料：购房款发票、执行款发票、舟山市中级人民法院民事判决书、商品房买卖合同、退房通知书、公积金还款信息表。被告对原告提供的证据材料除退房通知书没有收到过外，其他证据材料无异议。被告未向本院提供证据材料。本院在审理过程中，向舟山市中级法院调取判决书送达回执，向本院执行部门调取了执行裁定书、执行日记、结案证明、生效证明，该材料显示（2016）浙09民终387号民事判决书生效时间为2016年9月3日，2016年10月27日，本院执行局划扣景尚公司购房款1039729元，11月14日，李一男领取该款项。本院经审理查明的事实如下：2012年10月19日，李一男与景尚公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，景尚公司将其开发建设的位于舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙景瑞·半岛湾尊邸4号楼1203室123.41平方米房屋一套出卖给李一男,约定房屋总价款103.98万元；合同第九条、第十条约定，出卖人应在2014年8月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款3%向买受人支付违约金。签订合同后，李一男支付了购房款1039729元，支付时间如下：2012年10月16日支付5万元，10月19日支付269729元，2014年4月28日支付32万元，2014年9月19日支付40万元，该40万元是李一男公积金贷款，该笔款项已于2016年5月6日提前结清，李一男支付按揭贷款利息合计25820.93元。2015年9月28日，李一男就解除合同纠纷诉至本院[案号（2015）舟普民初字第1041号]，本院驳回李一男诉讼请求。李一男上诉于舟山市中级人民法院，2016年8月31日，舟山市中级人民法院依法作出判决，案号（2016）浙09民终387号，判决书第6页载明：根据法律规定及双方合同约定，景尚公司作为开发商与房屋出售人，有义务就房屋存在的质量问题予以修复。且涉案房屋因尚未实际交付而一直处于景尚公司的控制之下，故景尚公司具备对该房屋进行修复的条件。现景尚公司怠于履行房屋修复义务，已导致李一男无法及时接收并使用房屋达两年之久，李一男据此要求解除双方订立的《浙江省商品房买卖合同》，本院予以支持。双方虽在《浙江省商品房买卖合同》附件八中约定“买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务”，但因涉案房屋存在的质量问题对居住安全及居住环境存在重大影响，在景尚公司未予修复的情况下，李一男于2015年9月28日起诉要求解除买卖合同，理由正当，应予支持。因李一男在一审庭审时明确仅要求解除合同，暂不提出赔偿损失等其他请求，故对合同解除是否给李一男造成损失等问题在本案中不作处理。判决主文载明：一、撤销浙江省舟山市普陀区人民法院（2015）舟普民初字第1041号民事判决；二、解除李一男与景尚公司于2012年10月19日订立的《浙江省商品房买卖合同》；三、景尚公司于本判决生效之日起三十日内返还李一男购房款1039729元。该判决书生效时间为2016年9月3日，本院执行局于10月27日作出裁定，将执行款从景尚公司账户内划扣，2016年11月14日，李一男领取该款项。本案的争议焦点一，已付购房款3%违约金适用条款。李一男认为，适用《商品房买卖合同》第十条第二款约定，景尚公司认为适用《商品房买卖合同》附件八第七条第5项约定。本院认为，根据舟山市中级人民法院作出的二审生效判决，基于涉案房屋存在质量问题，景尚公司怠于履行房屋修复义务，导致李一男无法及时接收并使用房屋达两年之久，对李一男基于景尚公司逾期交房超过60日要求解除商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，且合同中明确约定违约金条款，应优先适用违约金条款，故对李一男要求景尚公司因逾期交房超过60日解除合同后按照已付购房款1039729元的3%支付违约金31191.87元的诉讼请求，本院依法予以支持。本案争议焦点二，对于购房款占用期间的利息损失即损失赔偿问题，李一男能否基于同一违约行为在主张违约金的同时，还可主张购房款利息损失，即两者能否同时并存。根据《合同法》第一百一十四条的规定，其对违约金的描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数，故其性质可界定为预定的损害赔偿金，以补偿性为主。本案中违约金和利息损失赔偿均是基于《商品房买卖合同》第十条第二款景尚公司逾期交房超过60日产生，用于支付的购房款人民币，属于特殊的种类物，其一经支付所有权发生转移，所有权归属是明确的，生效判决要求景尚公司返还购房款给李一男是基于景尚公司逾期交房这一违约行为所产生的债权请求权，相应地，李一男所主张购房款占用期间的利息损失赔偿请求权，属于债法上的权利范畴，应依据损失赔偿的法律规定，由违约方赔付。综上，违约金与损害赔偿金在性质和功能上是相当的，二者不能并用，违约金具有适用上的方便性，应优先适用违约金条款，如果违约金不足以弥补造成损失的，根据合同法一百一十四条和《商品房买卖合同解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李一男的购房款利息损失，包括实际利息损失25820.93元和可预见的利益，对于可预见的利益，本院综合合同履行情况、景尚公司违约程度、预期利益等综合情况，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算其余购房款利息损失。关于利息损失的起止时间，《商品房买卖合同》解除后，景尚公司应自李一男交付购房款之日起计算利息损失至舟山市中级人民法院判决确定的履行期限届满之日止即2016年10月2日，至于履行期限届满之后的利息性质属于迟延履行利息，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理，本案不予理涉。李一男购房款利息损失计算（除40万元至2016年5月6日的实际损失外，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算），起止时间如下：5万元自2012年10月16日至10月18日止计付，319729元自2012年10月19日至2014年4月27日止计付，639729元自2014年4月28日至2016年5月6日止计付，40万元自2014年9月19日至2016年5月6日止实际利息损失为25820.93元，1039729元自2016年5月7日至2016年10月2日止计付。因违约金金额低于损失赔偿，故本院将违约金数额自31191.87元调整至上述损失赔偿金额。《商品房买卖合同解除》第十七条适用于双方对违约金没有约定的情况下，本案中已对违约金进行了约定，该条不能与十六条同时适用，故对原告要求按照十七条罚息利率计算利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于景尚公司辩称的一事不再理原则，本案与（2015）舟普民初字第1041号案件的当事人虽相同，但诉讼请求不同，其诉请也非否定前诉的裁判结果，且李一男在（2015）舟普民初字第1041号案件一审庭审时明确表示暂不提出赔偿损失等其他请求，而非其已放弃相关权利主张，故本案不构成重复起诉，不违反一事不再理的民事诉讼原则。李一男要求景尚公司赔偿5000元律师费和10000元书写材料费无依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李一男违约金合计如下：5万元自2012年10月16日至10月18日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付、319729元自2012年10月19日至2014年4月27日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计付、639729元自2014年4月28日至2016年5月6日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付、40万元自2014年9月19日至2016年5月6日止实际利息损失为25820.93元、1039729元自2016年5月7日至2016年10月2日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付。二、驳回李二、驳回李一男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6479元，由原告与舟山景尚置业有限公司各负担3239.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长 俞 辉代理审判员 杨 静人民陪审员 黄和平二〇一七年十月十八日代书 记员 臧超静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。