福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第156号
原告刘建平，男，1975年3月8日出生，汉族，居民。
被告郑永富，男，1994年1月15日出生，汉族，学生。
委托代理人郑善游，男，系郑永富父亲。
原告刘建平与被告郑永富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理，2014年1月4日，本院根据原告的申请，依法裁定保全了被告郑永富名下房产。本案依法由审判员方晓红适用简易程序于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告刘建平、被告郑永富的委托代理人郑善游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建平诉称，原告于2013年6月25日与被告签订房屋买卖协议，约定原告将位于南平市延平区X路X号X室出卖给被告，房屋价款41万元，被告分三次付清房款，第三批26万元房款定于被告产权证办好后15日后付清，但被告产权证于2013年9月25日就已经办好，被告故意不通知原告，后经原告多次催叫，被告才于2013年10月25日办好土地使用证。2013年10月25日，被告只给付原告4.8万元，余款21.2万元至今不予支付，原告多次催讨无果。请求依法判令：1、被告郑永富支付原告购房余款21.2万元。2、被告郑永富按合同约定支付原告按房款每日千分之一标准的滞纳金，从2013年10月5日起算至付清之日止。
被告郑永富辩称，原告曾向答辩人的父亲郑善游借款并拖欠未还，原告要求将房产卖给答辩人父亲抵债，后经协商，答辩人父亲提出出价40万元购买原告房产，若过户到答辩人名下愿出价41万元，原告选择过户给答辩人，并协定在土地证过户后原告欠答辩人父亲的欠款与剩余购房款相抵，但当相关手续办完之后，原告拒绝相抵，也未按时还欠答辩人父亲借款，已违约在先，答辩人并未违约。双方于2013年8月26日办理房产过户时，房产交易中心让答辩人30个工作日后取证，而非30天后，答辩人在房产证办出后，于2013年10月25日办理了土地使用证，不存在答辩人故意拖延情况，即使认为答辩人违约，支付滞纳金起算时间应从2013年10月25日起算，计算标准应按银行同期贷款利率标准计算。
经审理查明，2013年6月25日，原告刘建平与被告郑永富约定，被告以41万元价款购买原告位于南平市延平区X路X号X室房产，被告郑支付给原告定金3万元。2013年8月26日，原、被告签订一份《房产买卖合同》，约定：原告自愿将位于南平市延平区X路X号X室房屋出售给被告，交易价格为41万元，2013年6月25日付定金3万元，2013年8月26日交易后付12万元，余款定于被告土地证转让后全部付清26万元整三日内必须付清；原告在2015年1月1日前迁出该房产内的户口，于2013年9月1日交付该房产钥匙；被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向被告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产价款千分之50的滞纳金。同日，原、被告双方到房地产交易部门办理过户手续，被告支付给原告12万元。2013年9月1日，原告依约将房屋交付给被告。2013年10月25日，该房产土地使用证变更登记为被告郑永富，被告支付给原告4.8万元。同时查明，被告父亲郑善游于2013年2月诉刘建平民间借贷一案，双方已经本院调解于2013年6月13日达成调解协议。上述事实有《房产买卖合同》、（2013）延民初字第836号民事调解书及庭审记录予以证实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
双方争议的事实：被告逾期付款给原告造成的损失。原告主张其尚欠他人借款40万元，每月需按月利率15%及20%支付利息。为此，原告举有二份其出具的向他人借款的《借条》。经质证，被告对该二份借条不予认可。本院认为，该二份借条为原告本人出具，且借条上所载明的出借人未出庭作证，无法证实其真实性，该两份借条没有证明力，本院不予采信。故本院对原告主张的被告逾期付款造成其无法偿还他人借款，每月需按月利率15%及20%支付利息的事实不予确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，原告依约办理产权过户登记手续并将房产交付给被告，履行了应尽的义务，被告未能按约定付清购房款，构成违约，其应承担付清购房款义务，故本院对原告要求被告支付购房余款21.2万元（购房总价41万元-
定金3万元-
已付购房款16.8万元）的诉请予以支持。原告与被告父亲之间的债权债务关系属另一法律关系，故本院对被告提出“原告欠被告父亲的欠款应与本案债务相抵”的抗辩意见不予采纳。关于原告提出的要求被告按购房价的每日千分之一支付滞纳金的诉请，被告抗辩认为该滞纳金计算标准明显过高，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；…”本案，原告未能提交有效证据证明被告逾期付款造成的损失，被告逾期付款给原告造成的损失即为利息损失，故本案滞纳金计算应以未付款21.2万元为基数，按月利率6.5‰（2013年中国人民银行一年期贷款月利率5‰＋1.5‰）标准计算。合同中明确约定“余款定于被告土地证转让后全部付清26万元整三日内必须付清”，该买卖房产土地使用证于2013年10月25日变更登记为被告，故本院采纳被告提出的其支付给原告滞纳金应从2013年10月25日起算的抗辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告郑永富应于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告刘建平尚欠购房款21.2万元，并支付从2013年10月25日起算至付清之日止的逾期付款违约金（以21.2万元为基数，按月利率6.5‰计算）。
二、驳回原告刘建平其他诉讼请求。
如果被告郑永富未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2240元，诉讼保全费1580元，由被告郑永富承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 方晓红
二〇一四年二月二十日
书记员 张 丹
本案依据的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。