黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终432号
上诉人(一审被告、反诉原告)：沈岩，男，1968年10月9日出生，汉族，哈尔滨厚基科技有限公司经理，住辽宁省大连市金州区。
委托诉讼代理人：师圣博，黑龙江冠龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：尹治国，男，1951年8月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：孙亚光，黑龙江宏珲律师事务所律师。
上诉人沈岩因与被上诉人尹治国房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈岩及其委托诉讼代理人师圣博、被上诉人尹治国及其委托诉讼代理人孙亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈岩上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回尹治国的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。尹治国提交的房屋所有权证复印件，尹治国对案涉房屋没有所有权及处分权。证人宋某与尹治国是同村亲属，出庭作证时没有说明案件事实，并谎称沈岩的企业没有经营。尹治国、尹治全、常丽芬妨碍沈岩经营，沈岩已向尹治国发出解除合同通知书，沈岩采取短信告知、张贴公告的方式向尹治国送达了解除合同通知书。2.一审法院适用法律错误。一审法院判决沈岩支付违约金15万元无事实及法律依据，且该违约金数额过高，尹治国没有举证证明自己的实际损失情况，所以不应支持尹治国的该项请求。尹治国违约，沈岩依法履行解除合同，不违反合同约定及法律规定。
尹治国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，沈岩的上诉请求依法不能成立。1.尹治国对出租土地享有处分权。2.尹治全、常丽芬与尹治国系同一事实的同一行为，哈尔滨市公安局作出了行政复议决定，撤销对尹治国的行政处罚，且该复议决定中明确了尹治国的行为未阻止或扰乱沈岩公司的经营，可以证明沈岩单方解除合同属违约行为。3.证人宋某为沈岩的申请出庭的证人，与尹治国并无亲属关系，出庭证实的问题对沈岩不利，但是反映了事发当天沈岩没有经营，而是在办理租赁场所，意图违反双方约定单方解除合同。4.根据双方合同约定，沈岩没有单方解除合同的权利，沈岩应承担15万元违约金。5.沈岩给尹治国造成了15万元租金的损失。
尹治国向一审法院起诉请求：1.解除尹治国与沈岩签订的租赁合同；2.沈岩赔偿租金损失63,332元（190,000元/年÷12个月×4个月）；3.沈岩承担150,000元违约金责任；4.沈岩支付租赁期间发生的电费及报停费用损失932.20元；5.沈岩将私自拆改租赁厂房的墙壁恢复原状。
沈岩向一审法院反诉请求：尹治国赔偿沈岩损失190,000元。
一审法院认定事实：本案中，双方争议的焦点问题双方是否存在违约的问题。尹治国提交的由哈尔滨市公安局于2017年6月26日作出的哈公复决字［2017］第45号行政复议决定书经审查认定：“此案现有证据无法认定案发时哈尔滨市厚基科技有限公司正在生产经营，双方是因合同争议产生的民事纠纷，无法认定申请人的行为扰乱该公司的生产经营活动”。以及沈岩申请出庭的证人宋某在接受法庭、尹治国的询问时称尹治国堵门时，哈尔滨市厚基科技有限公司正组织工人将该公司所有的托架等物品从租赁场地运出，并明确表示当日该公司正在从租赁场地搬离，并未生产经营。《哈公复决字［2017］第45号行政复议决定书》、宋某的证言否定了沈岩所主张的尹治国等人的堵门行为构成违约，导致其搬离租赁场地，从而证实了其在未与尹治国达成解除合同的协议时擅自搬离租赁场地的事实。因此，在双方签订的《租赁经营协议书》约定的6年租赁期限（自2013年4月1日起至2019年4月1日）届满前，沈岩擅自从租赁场地搬离，随意解除合同，构成违约。
一审法院认为，尹治国与沈岩签订的《租赁经营协议书》依法成立且生效。因沈岩擅自搬离租赁场地，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”，尹治国有权要求解除双方签订的《租赁经营协议书》，故对尹治国要求解除与沈岩签订的租赁合同的诉请，本院予以支持；关于尹治国要求沈岩赔偿租金损失63,332元（190,000元／年÷12个月×4个月）的诉请，因双方已经约定违约金，尹治国不应再要求赔偿损失，故对其该项诉请，本院不予支持；关于尹治国要求沈岩向其支付15万元违约金的诉请，因沈岩擅自搬离租赁场地的行为构成违约，其应当按照双方的签订的《租赁经营协议书》第七条第2款的约定：“租赁期内双方不得随意解除合同，如其中任何一方违约，违约方应赔偿对方违约金：壹拾伍万元”承担违约责任，向尹治国支付违约金150,000元，故对尹治国该项诉请，予以支持；关于尹治国要求沈岩支付租赁期间发生的电费及报停费用损失932.2元的诉请，因其未提交证据证实其提交的电力销售发票的购电单位与本案具有关联性，故对其该项诉请，不予支持；关于尹治国要求沈岩将私自拆改租赁厂房的墙壁恢复原状的诉请，因其未提交证据证实租赁厂房的原有状况，该项诉请缺乏事实依据，故不予支持。
关于沈岩要求尹治国赔偿损失190,000元的反诉请求，因其提交的证据无法证实尹治国堵门的行为构成违约，故其无权要求尹治国赔偿损失，对其该项诉请，不予支持。判决如下：一、解除尹治国与沈岩于2013年1月25日签订的《租赁经营协议书》；
二、沈岩于本判决生效之日起十日内向尹治国支付违约金150,000元；三、驳回尹治国的其他诉讼请求；四、驳回沈岩的诉讼请求。
本诉案件受理费4514元，减半收取2257元，由尹治国负担677元、沈岩负担1580元。反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由沈岩负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对沈岩提交的证据中国民生银行电子银行业务回单凭证复印件一份。本院经审查认为，该证据为复印件且与本案无关联性，故不予采信。
本院经审理查明，2013年1月25日，尹治国与沈岩签订《租赁经营协议书》，约定沈岩租赁尹治国所有的厂房自2013年4月1日至2019年4月1日。2013年4月到2016年4月租金为150,000元；2016年4月至2017年4月租金为180，000元；2017年到2018年租金为190，000元。违约责任：1.租金后甲方（即尹治国）不得以任何原因影响乙方正常生产及经营，否则要赔偿乙方（即沈岩）经营损失（损失为当年房租一年租金）；2.租赁期内双方不得随意解除合同，如其中任何一方违约，违约方应赔偿对方违约金；壹拾伍万元。另，在二审审理期间，双方于2018年1月31日对案涉房屋进行了交接，沈岩将案涉房屋返还尹治国。
本院认为，本案争议焦点为沈岩是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。沈岩虽主张在租赁期间尹治国实施堵门的行为影响沈岩经营，但哈公复决字[2017]第45号行政复议决定书已明确表述“无法认定申请人（即尹治国）的行为扰乱该公司的生产经营活动”，沈岩亦未提交其他证据证实尹治国存在违约行为，故沈岩关于尹治国影响其正常生产经营，存在违约行为导致案涉合同解除的抗辩主张依据不足。根据双方签订的《租赁经营协议书》，双方租赁期间为2013年4月1日至2019年4月1日。该协议书第七条第二款约定“租赁期内双方不得随意解除合同，如其中任何一方违约，违约方应赔偿对方违约金：壹拾五万元”。2017年4月12日，沈岩向尹治国发出《解除合同通知书》，并于当月擅自撤离案涉租赁物，沈岩单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任，一审法院对此认定并无不当。
关于违约金数额的问题。沈岩在2017年4月搬离案涉房屋后未将案涉房屋及时交还尹治国，于2018年1月31日交还尹治国，尹治国在此期间未获取租金收益，沈岩解除合同的行为导致尹治国存在租金损失。根据双方约定2017年4月至2018年4月的年租金为190,000元。2017年5月至2018年1月，尹治国的租金损失为142,500元(190,000元÷12个月×9个月)。双方签订的《租赁经营协议书》约定的违约金为150,000元,该违约金未超过法律规定，亦符合合同约定，故沈岩关于违约金数额过高的抗辩主张依据不足。
综上所述，沈岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2257元，由上诉人沈岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋 凯
二〇一八年四月八日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩