上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0151民初8643号
原告：上海海尚物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：程栋，总经理。
委托诉讼代理人：徐达，上海海尚物业管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：张志斌，上海海尚物业管理有限公司工作人员。
被告：毛丽琴，女，1976年7月23日生，汉族，住上海市静安区。
原告上海海尚物业管理有限公司(以下简称“海尚物业公司”)与被告毛丽琴物业合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年9月25日、同年11月14日进�了两次公开开庭审理。原告海尚物业公司的委托诉讼代理人徐达、张志斌、被告毛丽琴到庭参加诉讼。2017年11月30日，本案依法转为适用普通程序，并组成合议庭，于同年12月29日进行了第三次公开开庭审理。原告海尚物业公司的委托诉讼代理人徐达、张志斌、被告毛丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海尚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年7月1日至2014年12月31日物业服务费2,620.3元；2、判令被告支付2015年1月1日至2017年6月30日物业服务费13,101元；3、判令被告支付物业管理费违约金19,455.33元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是上海市崇明区城桥镇玉环路XXX弄XXX号房产权利人(建筑面积220.56平方米)，原告系该小区目前的物业管理部门。原告于2014年12月5日与上海市崇明区达安御庭花园业主大会、业主委员会签订了《物业�务合同》，合同起止日期为2015年1月1日至2019年12月31日。原告受托对该小区全面履行了物业管理服务职责，并成为收取该小区业主物业管理费用的合法权益者。同时，原告于2015年2月5日受上海达安物业管理有限公司委托收取2013年度、2014年度部分业主应交尚未交付的物业管理费、车位管理费。被告未按规定支付物业服务费用，经原告多次催讨无果。至2017年6月30日，被告已累计拖欠物业管理费15,721.3元、违约金19,455.33元，合计35,176.63元。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。
原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、车库照片三张，据以证明该车库系被告私人所有，不属于公共区域；2、违章搭建告知书及送达回执一份，据以证明其在第一时间向违章业主告知不得违章搭建，但业主不听劝阻；3、物业管理费催缴通知单七张及邮寄清单，据以证明其已多次向被告催缴物业管理费；4、物业服务热线投诉信息单一份，据以证明被告投诉其他业主，物业公司通过物业服务平台对此进行回复；5、上海市商品房预售合同一份，据以证明物业公司的服务范围、管理区域及收费标准等情况；6、委托书一份，据以证明2014年的物业管理费是上海达安物业管理有限公司委托海尚物业公司收取的；7、物业服务合同一份，据以证明海尚物业公司与达安御庭业主大会签订了物业服务合同，属于合法授意者，且公司已经履行相应物业管理义务；8、住宅物业服务收费标准确认表一份，据以证明海尚物业公司的收费标准及依据；9、房屋产权登记信息表一份，据以证明涉案房屋的产权人是被告毛丽琴；10、达安御庭花苑小区管理规约一份，据以证明如果业主有违章搭建行为，由业主委员会责令其整改，业主拒不整改的，则由业主委员会向相�部门反映处理。
被告毛丽琴辩称：1、其私人车库被其他业主占用停放车辆，还堆放水泥，但物业公司未予以制止，导致车库地面受损、房屋出现消防安全隐患，且与物业公司多次协商沟通均无果；2、其房屋旁边搭建违章建筑，影响了采光权、使用权和相邻安全，但物业公司未对此违章行为予以处理和上报；3、物业公司未尽到服务合同约定的义务，故不需要支付物业服务费及相应的违约金；4、其本身是受害者，故不同意承担本案诉讼费用。
被告依法提交了如下证据：1、2014年9月28日公安机关案(事)件接报回执单一份及照片五张，据以证明其车库被侵占，要求物业公司提供相关监控录像，但物业公司工作人员拒不提供的情况；2、房屋照片四张，据以证明物业公司对其车库前方的公共区域未尽到相应保洁义务，其门口还堆放了物业宣传的横幅；3、小区5号楼违章搭建照片三张，据以证明其他业主违章搭建造成其花园内花草受到损害的情况；4、房屋周边照片二张，据以证明物业公司未对公共区域和业主违章搭建行为进行管理；5、上海市商品房预售合同一份，据以证明物业公司未按合同约定履行义务，构成违约；6、垃圾处理规定一份，据以证明物业公司未按规定及时制止相关业主违规堆放垃圾的行为；7、照片二张(2017年11月14日拍摄的小区公共区域)，据以证明2017年11月14日其发现小区公共区域堆满建筑垃圾，导致其车辆无法通行；8、照片二张(2017年11月14日拍摄的小区3号楼车库)，据以证明2017年11月14日其车库内停放了别人的车子，当时其还报了警。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议；对证据的2真实性不予认可，表示该份告知书是物业公司对8号楼业主作出的，但送达回执上签字却是5号楼业主，形式上存在瑕疵，同时认为该份告知书不是在2016年4月16日作出的，而是物业公司事后补发的；对证据3，表示没有收到过催缴单；对证据4，认为当时平台回复说相关物业公司答复与他们没有关系，该平台正在查核；对证据5的真实性无异议，但认为物业公司没有起到正常的物业管理作用；对证据6，认为物业公司没有尽到相应管理义务；对证据7的真实性表示无法确定；对证据8，表示不清楚相关内容，且认为该收费标准显失公平；对证据9的合法性不予认可；对证据10的真实性不予认可，认为根据法律规定小区业主存在违章搭建行为的，物业公司有权进行管理。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但表示照片中的工作人员系原达安物业公司的保安；对证据2，认为物业定期对被告车库进行打扫，门口横幅可能是大风吹过去的；对证据3，表示确实�在违章搭建情况，但未侵占被告使用权；对证据4的真实性无异议，表示该组照片显示的是其他业主进行装修的情况；对证据5、证据6，表示物业公司根据物业服务合同约定进行管理，对违反约定的行为进行告知劝阻，不听劝阻的，应由业主委员会责令改正、提起诉讼或向上级部门汇报处理；对证据7，认为物业公司已多次告知相关业主及时处理；对证据8，认为该车库系原告私人区域，不属于物业管理范围。
本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。
本院经审理认定事实如下：被告毛丽琴系原告海尚物业公司所管理的上海市崇明区城桥镇玉环路XXX弄XXX号房屋业主，其所购房屋建筑面积为220.56平方米。被告所居住的小区自该小区房屋交付时受房地产开发商委托由上海达安物业管理有限公司实行物业管理。小区成立业主委员会后，�该业主大会、业主委员会(甲方)于2014年12月5日与原告海尚物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由海尚物业公司对达安御庭花园提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定，由业主按其产权证上记载的建筑面积向原告交纳物业服务费，其中别墅(含独立、双拼、连排)1.98元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度末十五日前履行交纳义务，逾期交纳的，按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。2015年2月5日，上海达安物业管理有限公司将达安御庭花园的日常物业管理移交给原告，并向原告出具委托书，约定原2013年度、2014年度部分业主应交尚未交付的物业管理费、车位管理费委托原告进行收缴。被告毛丽琴已交付上述房屋物业服务费截至2014年6月30日止，但自2014年7月1日起至2017年6月30日止未支付原告物业服务费15,721.3元，其中2014年7月1日至2014年12月31日期间为2,620.3元，2015年1月1日至2017年6月30日期间为13,101元。经原告多次催讨无果，遂涉讼。
审理中，针对被告的答辩，原告认为被告的车库系其私人区域，应由被告自行维护管理；违章搭建情况确实存在，物业公司已向相关业主发送书面报告单，并向居委会及有关部门上报；公共区域堆放建筑垃圾，应由业主自行处理或另行委托物业公司提供有偿服务代为处理。被告则认为，原告对于小区公共区域未尽到管理义务，对业主违章搭建行为未作处理，故不同意支付物业管理费及违约金。同时，被告还表示原告提供的《违章建筑情况告知单》上注明的出具时间与实际开具时间不符，且送达回执上的签字亦不真实。
本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、�共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告与达安御庭花园业主大会签订的物业服务合同合法有效，在原告提供物业服务后，被告作为业主理应依约向原告交纳物业服务费。关于物业服务费的起算时间，虽然2014年7月1日至2014年12月31日期间该小区由上海达安物业管理有限公司进行物业管理服务，但该公司已书面明确委托由原告代为收取相关的物业服务费，系其自愿处分民事权利和义务的行为，于法无悖，本院予以准许。关于被告提出的诉讼时效问题，根据原告提供的催缴通知单及邮寄清单显示，在被告未按时缴纳物业服务费后，原告及时向被告发出催缴通知，且原告一直在主张权利，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于被告提出的上海达安物业管理有限公司工作人员在2014年7月1日至同年12月31日进行物业管理期间存在侵权行为问题，与本案属于不同的法律关系，被告可以另案主张。关于被告提出的违章建筑情况告知单及送达回执的真实性问题，从该组证据的形式上看，告知单上的处理对象为小区8号楼而送达回执上签字的却是5号楼业主，存在明显瑕疵，虽然原告当庭解释该告知单上系笔误，实际是对5号楼业主作出的，但未提供相关证据予以证实，故对该组证据本院难以采信。同时，原告的该行为亦表明其在日常管理中不够规范严谨，故在今后的工作中应予注意并及时整改。关于被告辩称中所反映的其他问题，本院亦认为，属于物业公司职责范围的，原告应当积极与业主及业主委员会进行沟通，不断规范、改进，做好日常管理服务工作；不属于物业公司职责范围的，原告也应积极配合业主向相关人员或有关部门反映，做好沟通桥梁工作。然原告存在的上述瑕疵尚不足以构成被告不支付物业服务费的理由。综�，原告要求被告支付2014年7月1日至2014年12月31日物业服务费2,620.3元及2015年1月1日至2017年6月30日物业服务费13,101元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
同时，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同期盼，本院希望海尚物业公司能在合同明确约定的权利义务基础上，尽可能地提高物业管理水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费问题，因被告反映的小区公共区域堆放建筑材料等情况确实存在，使被告对物业公司的服务提高存有一定期待，而作为原告亦应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付违约金19,455.33元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告毛丽琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海海尚物业管理有限公司2014年7月1日至2014年12月31日期间物业服务费2,620.3元；
二、被告毛丽琴于本判决生效之日起十日内支付原告上海海尚物业管理有限公司2015年1月1日至2017年6月30日期间物业服务费13,101元；
三、原告上海海尚物业管理有限公司的其余诉讼求不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费680元，由原告上海海尚物业管理有限公司负担376元、被告毛丽琴负担304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 蓉
审 判 员 黄菲菲
人民陪审员 黄 新
二〇一八年一月五日
书 记 员 张 正
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……