河北省元氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0132民初342号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司，住所地河北省石家庄市元氏县马村乡张掖一村育才路2号，统一社会信用代码：91130132329657796H。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：车露露，该公司员工。
委托诉讼代理人：郝刚，该公司员工。
被告：范康洁，女，1966年10月7日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：刘彤，河北三和时代律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告范康洁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司代理人车露露、郝刚、被告范康洁及代理人刘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2016年9月1日至实际支付之日的林湖77-1-101室的物业费（截止2017年12月31日为8445.6元）；2、依法判令被告支付原告自2016年10月1日至实际支付物业费之日的违约金（截止2017年12月31日为6455.6元），上述合计14901.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确物业费从2016年9月1日计算至2017年12月31日，违约金从2016年10月1日计算至2017年12月31日。事实和理由：被告为河北省石家庄市元氏县张掖村石家庄碧桂园林湖77栋1单元101（面积：175.95平方米）的产权人。按照原告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《石家庄市住宅前期物业服务合同》及原告与被告范康洁签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业，而被告自2016年9月1日至2017年12月31日，拖欠16个月（每月物业费标准为3元/平方米）共计8445.6元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。原告无奈向贵院提起诉讼，请贵院根据《物业管理条例》、《石家庄市物业管理条例》、《石家庄碧桂园前期物业服务协议》等依据，依法判令被告向原告支付拖欠的物业费及违约金。
被告范康洁辩称，被告没有收到碧桂园房地产开发有限公司向我们交付的涉案房屋，所以依据原告与被告签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》规定我们不应该向原告支付物业服务费，驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，证明被告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（简称开发商）于2015年5月29日签订商品房买卖合同，约定被告购买开发商开发的石家庄碧桂园林湖77-1-101房屋，买卖合同第十条约定出卖人应当在2016年8月15日前将经综合验收合格的房屋交付买受人使用，买卖合同第十四条约定由于买受人原因未能按期交付的双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房，买卖合同附件五补充协议第四条第三项约定：合同第十四条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；2、提交买卖合同重要事项告知书，第二条商品房买卖合同约定的收楼日期为2016年8月15日；3、提交石家庄碧桂园前期物业服务协议，第三章物业管理相关费用，被告的建筑面积为175.95平方米，甲方交纳物业费的方式、标准按照该物业的房屋建筑面积，每月每平3元收，按照上述的计算方式标准，甲方应按527.85元每月向乙方交纳物业服务费，其中第六条规定，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业，均应全额交纳物业费。物业费从2016年9月1日至2017年12月31日，共计为8445.6元；4、提交石家庄碧桂园临时管理规约，第五章的违约责任中的第十九条业主未按时交纳物业费及其他有偿服务费的，从逾期之日起，每逾期一天，应向物业服务企业交纳应付费用的千分之五作为违约金，违约金是从2016年10月1日至实际支付物业费之日的违约金截止2017年12月31日，费用为6455.6元；5、石家庄碧桂园前期物业服务合同，与物业服务协议、临时管理规约共同证明原告依据合同约定对石家庄碧桂园实施前期物业管理服务，原告与被告双方的权利和义务；6、石家庄建设工程竣工验收备案证明书（编号：20160630-028）住宅质量保证书，住宅使用说明书，证明该房屋于2016年6月30日综合验收合格符合合同约定的交付条件。7、收楼通知书、快递单、邮寄回执，证明开发商在房屋具备条件后向被告寄发收楼通知书，通知其办理收楼手续。综上所述，涉案房屋具备交付条件，业主仅以未收到收楼通知书为由拒绝收房，完全是其个人原因，按照合同约定应视为已收房。
被告范康洁的质证意见：1、对商品房买卖合同无异议，商品房补充协议的第三条，不符合法律规定，根据最高人民法院审理商品房买卖合同若干问题第十一条的规定，开发商交付房屋首先要发出书面通知，同时是对房屋发生转移、占有才能视为交付使用，而原被告双方签订的补充协议只是办理交付手续的时间，并没有实际交付，所以按照原被告签订的物业管理合同第六条规定在没有实际交付房屋的前提下原告没有收取物业管理费用的合同依据及法律依据；关于快递单，对真实性有异议，没有从快递单中所记载的内容中得出邮寄的物品是什么，也没有收件人的签名签收，对这份证据不认可；2、关于买卖合同重要事项告知书，这只是把商品房买卖合同中的一些条款摘抄出来，而且是双方签订商品房买卖合同当日的告知书，其核心是签订商品房买卖合同后原告将合同收回去办理合同备案手续，由此将合同中的重要条款摘抄交给被告，不是实际的收房通知；3、期楼收楼通知书上所约定的交房日期和合同上的交房日期不一致，因此，合同约定的交付条件及补充协议中的关于交付条件的变更的相关条款与原告实际履行不相符，由此得出结论，双方并未在实际履行上述合同条款，因此上述条款对被告已不具有约束力。另外，该期楼收房通知书是在开发商处，因受开发商蒙蔽、误导所签订，不是真实意思表示；4、质量保证书、说明书、竣工验收证明书，我们没有见过，没有给过我们；5、对石家庄碧桂园前期物业服务合同，是原告跟开发商签订的合同，跟我们无关；6、违约金数额过高，不符合法律规定；7、对管理规约无异议，对服务协议无异议。
被告范康洁向本院提交证据：提交两套光盘，被告爱人与物业公司和开发商公司的通话录音，一个光盘是跟物业公司的工作人员的通话录音，另一个是跟开发商工作人员的通话录音。这份证据说明是由于开发商的原因导致的不能交房及原告工作人员进行协调的客观事实。不是通话录音，是现场录音。
原告碧桂园物业公司的质证意见：该组录音证据的真实性无法认可，1、被告一开始举证时表达为电话录音，提交书面的录音主要内容还标注了两个手机号，现又改口为现场录音，前后矛盾太过明显。2、该录音被告不能正确的表述录音时间。3、录音中的对话人无法确认身份，甚至在庭审现场被告都无法说明对方身份，像这样的证据真实性完全无法确认。
本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，被告范康洁与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议。被告范康洁购买位于元氏县房屋。该房屋建筑面积175.95平方米，用途为住宅。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2016年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并按本合同约定的商品房交付买受人使用；”第十四条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房；”《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第三项约定：合同第十四条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”2015年4月2日原告碧桂园物业公司（乙方）与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，约定由乙方碧桂园物业公司对石家庄碧桂园提供前期物业管理服务。合同第五条约定：“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。1、自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者在以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用。若甲方超过业主购买物业的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、本物业内业主最早实际收楼之日（二者以时间在前者为准），还未能将本物业移交给乙方，且乙方同意继续为本物业提供物业服务的，则业主自甲方将本物业移交给乙方之日起全额交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”2015年5月29日原告碧桂园物业公司与被告范康洁签订《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定：“本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方（碧桂园物业公司）按以下计算方式及标准向甲方（范康洁）及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收。该物业的套内建筑面积为175.95平方米；该物业的公用分摊建筑面积为0.00平方米；合计该物业的房屋建筑面积为175.95平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按527.85元/每月向乙方交纳物业服务费；第六条约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月5日采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十四条约定：“甲方的权利和义务包括：3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。”第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之五交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”2015年5月29日原告碧桂园物业公司与被告范康洁签订《石家庄碧桂园临时管理规约》，第十七条约定：“业主在物业服务活动中应当履行以下义务：（二）按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。”2015年5月29日石家庄碧桂园房地产开发有限公司向业主范康洁发出买卖合同重要事项告知书，告知业主范康洁《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年8月15日，届时请亲临销售中心办理相关收楼手续。范康洁确认签字。2016年6月30日，石家庄建设工程竣工验收备案证明书显示：石家庄碧桂园一期77号楼工程，建设单位于2016年6月30日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2016年6月30日按规定备案。2016年8月8日、2016年8月10日，石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告范康洁发出期楼收楼通知书，内容为：“阁下于2015年5月31日向我司购买元氏县商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2016年8月13日交付给阁下。阁下的物业服务费从合同收楼日期次月1号起计收，但若阁下于合同收楼日期2016年8月15日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费仍从2016年8月16日起计收。”被告范康洁签字确认。以上事实有原、被告的陈述、商品房买卖合同、石家庄碧桂园前期物业服务合同、石家庄碧桂园前期物业服务协议、石家庄碧桂园临时管理规约、买卖合同重要事项告知书、期楼收楼通知书、石家庄建设工程竣工验收备案证明书、庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告碧桂园物业公司与被告范康洁签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认可。合同约定被告范康洁应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告范康洁是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的商品房买卖合同约定的物业交付之日即2016年8月15日。根据原告碧桂园物业公司提交的相关证据，涉案房屋已于2016年6月30日竣工验收合格。2015年5月29日石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告范康洁发出买卖合同重要事项告知书，告知业主范康洁《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年8月15日，被告范康洁确认签字。2016年8月8日、2016年8月10日，石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告范康洁发出期楼收楼通知书，告知被告范康洁商品房可按《商品房买卖合同》于2016年8月13日交付。物业服务费从合同收楼日期次月1号起计收，但若于合同收楼日期2016年8月15日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费仍从2016年8月16日起计收。被告范康洁确认签字。结合被告范康洁与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的相关条款：“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”原告碧桂园物业公司与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》的相关条款：自业主与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者在以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用。被告范康洁辩称没有收到石家庄碧桂园房地产开发有限公司向其交付的涉案房屋，不应支付物业费，但没有提供相关证据证明没有实际交付房屋的原因在于石家庄碧桂园房地产开发有限公司。综上，可以证实涉案房屋已经竣工验收合格，具备交楼条件，且石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告范康洁发出期楼收楼通知书，被告范康洁确认签字。故被告范康洁应当按照约定向原告交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间应从2016年8月15日起计算，按照合同约定的527.85元/每月交纳物业服务费。原告主张从2016年9月1日至2017年12月31日共计8445.6元的物业服务费，本院予以支持。同时《石家庄碧桂园前期物业服务协议》还约定了逾期交纳物业服务费的违约金，被告范康洁逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任，支付违约金。但双方约定从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之五交纳违约金，被告范康洁认为约定数额过高，本院认为以该标准计算违约金数额过分高于造成的损失，本院予以调低。参照民间借贷年利率不超过24%的规定，本院按照年利率24%的标准分段计算，以每月欠缴的物业服务费527.85元为基数，从原告主张的2016年10月1日计算至2017年12月31日，共计1266.84元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告范康洁于本判决生效后十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2016年9月1日至2017年12月31日的物业服务费8445.6元。
二、被告范康洁于本判决生效后十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2016年10月1日至2017年12月31日逾期交纳物业服务费违约金1266.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取86元，由被告范康洁负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 张爱兰
二〇一八年四月十日
书记员 杜哲鸿