广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3857号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：屈锐强，男，1962年6月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人屈锐强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.双方签署的商品房买卖合同补充协议一第三条中约定的“如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”，该条款是对双方签署的买卖合同中所有“已付房价款”的解释，非一审法院所认定的仅对解除合同时所涉“已付房价款”的解释，故逾期办证每日违约金应为20.56元（102816元×0.0002）。2.双方约定交楼时间与逾期办证时间关系甚密，虽然上诉人与被上诉人之间的确认书未就逾期办证责任达成意见，但不能改变双方将交楼时间推迟及上诉人代被上诉人代付物管费的意思表示及客观事实。故一审法院认定推迟交楼的时间不能作为逾期办证起算日，仍以双方原约定交楼时间2012年2月29日作为逾期办证起算日，显然与事实不符，对上诉人不公。3.被上诉人在实际收楼后720个工作日内没有办理房地产权证，在当时就确切知道自己的权利受到了侵害，其对上诉人享有的违约金请求权的诉讼时效期间就应从逾期办证之日起开始计算。被上诉人至2016年11月24日才向法院起诉请求支付违约金，其违约金请求权已超过2年时效期间，不再受法律保护。即使法院认定被上诉人主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效，逾期办证违约金的起算时间也应从起诉之日起往前倒推两年起计，至申请人递件之日止，此段时间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，即2015年1月19日前的逾期办证违约金均已过诉讼时效。二、一审适用法律错误。判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。因上诉人与被上诉人已协商一致将商品房买卖合同第八条约定的收楼时间推迟至2014年12月31日，按照一审判决认定的商品房买卖合同第十四条中的“商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日”，双方已将约定交房推迟，房屋逾期办证的违约金尚未开始起算，基于双方将收楼时间推迟的真实意思表示及客观事实，现一审法院判决上诉人承担高额违约金，对上诉人显然不公，因上诉人已将商品房交付被上诉人，不影响被上诉人占有、使用或处分房屋，故上诉人即使存在违约行为，该违约行为亦未给被上诉人造成实际经济损失。如上诉人逾期办证，对上诉人所开发楼盘旭日御华庭每一户客户都赔偿高额违约金，上诉人将无力承担，届时被上诉人及上诉人客户的权利将失去保障。故上诉人请求法院适当减少上诉人应当承担的违约金数额。三、上诉人于2016年12月1日向被上诉人寄出通知函，要求被上诉人于2016年12月10日前提交办理房产证权属证书的所需资料及签署商品房交易登记申请表。但被上诉人并未按时签署商品房交易登记申请表，故2016年12月11日之后的逾期办证是由于被上诉人原因导致的，不应由上诉人承担违约责任。综上，请求二审法院公正判决。
被上诉人屈锐强二审辩称:一、关于以首期款为计算基数的问题。1.补充协议第三条的情形是通大公司逾期交房，业主选择解除合同的情况下的违约责任，而非本案逾期办证情况下的违约责任，因此该条款在本案中并不适用。2.该补充协议属于通大公司制定提供的格式条款，且该条款极大的减轻了通大公司的违约责任，违反了公平原则且通大公司未举证证明其已采取合理的方式向业主作出了提示和说明，因此该条款属于无效条款，对业主不产生法律效力。二、关于通大公司主张双方已推迟合同约定收楼日期问题。1.确认书仅仅是双方对逾期交房的违约责任达成的协议，未对通大公司逾期办证的违约责任达成协议，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更，通大公司对此作扩大解释于法无据，因此推迟交楼的时间不能作为计算办证时间的起算点。2.确认书在业主已收楼的情况下还约定延长约定收楼时间，显然与常理不符，故确认书应当属于双方对逾期交房一事的处理方案，与本案逾期办证无关。3.确认书为格式合同，若如通大公司所主张，则限制了业主的权利，通大公司在无证据证实已采取合理方式向业主作了提示及说明的情况下，该条款不得用作减轻其逾期办证责任的依据。三、关于违约金调整问题。1.本案违约金标准并不高，与中国人民银行同期贷款利率相近，远低于被上诉人按揭贷款利率。2.因通大公司的违约行为，业主迟迟未取得涉案商品房的完整物权，涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜有密切联系，业主因通大公司的违约受到的损失显而易见。3.通大公司作为格式合同的制定提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分考量及评估，其现主张违约金过高应调整于法无据。四、通大公司关于扣除因业主原因逾期办证时间的主张能否成立问题。1.通知函件寄出时间均晚于通大公司要求业主提供材料时间，应当视为通大公司没有履行相关的通知义务，再者通大公司没有新证据证实其已尽到通知义务的情况下，由此造成的不利后果应当由其自行承担。2.业主未收到通大公司所谓的“办证通知”，均是自行前去办理办证手续，不能减轻通大公司责任。五、关于诉讼时效问题。一审判决对涉案逾期办证违约金属于没有履行期限的整体债务的认定正确合理，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
屈锐强于2017年1月18日向一审法院起诉请求：1.通大公司立即为屈锐强办理20幢701房的房地产权属证书；2.通大公司向屈锐强支付逾期办证的违约金（从2015年1月17日起以购房总金额341816元为本金按日万分之二计算至通大公司向屈锐强交付屈锐强名下的房地产权属证书之日止，暂计至2017年1月16日为49905.14元）。
一审法院认定事实：2011年1月22日，屈锐强与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：屈锐强购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭20幢701房，房价款为341816元；付款方式为银行按揭方式，其中现金102816元约定付款时间为2011年1月22日，商业贷款239000元的约定付款时间为2011年2月22日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。合同签订后，屈锐强向通大公司支付了购房款341816元。屈锐强与通大公司均确认屈锐强实际收楼的时间为2012年11月25日。
2012年11月25日，屈锐强与通大公司签订了一份确认书，约定：屈锐强购买旭日御华庭20幢701房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2014年12月31日，屈锐强确认如下处理方式：通大公司代屈锐强向中山市大通物业服务有限公司支付屈锐强上述房屋自2012年9月1日至2014年8月31日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任等内容。同日，中山市大通物业服务有限公司出具收据确认收到中山市旭日御华庭20幢701房2012年9月1日至2014年8月30日的物业管理费。2016年12月30日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所，但屈锐强称至今仍未领取上述商品房的房地产权属证书。后屈锐强以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金及交付房地产权属证书，通大公司以没有逾期办证为由不予理会。为此，屈锐强诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，屈锐强与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》、确认书，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于屈锐强请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司负有递件办证的合同义务。而通大公司于2016年1月20日将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料交到中山市房地产交易登记管理所，已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，故屈锐强请求通大公司办理涉案商品房的房地产权属证书，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
关于违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2012年2月29日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2015年1月14日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。虽然双方签署了确认书将原合同约定的交楼时间推迟至2014年12月31日，但该确认书仅就通大公司逾期交房的违约责任达成协议，而非就通大公司逾期办证的违约责任达成协议，故推迟交楼的时间不能作为逾期办证起算日，逾期办证的起算日仍应按合同约定的时间计算。通大公司于2016年12月30日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向屈锐强承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2015年1月15日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2016年12月30日，而非向屈锐强交付房地产权属证书之日。现屈锐强主张从2015年1月17日起计算，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，一审法院依法予以支持。综上，通大公司应向屈锐强支付2015年1月17日至2016年12月30日期间的商品房逾期递件办证违约金为48128元（341816元×0.0002×704天）。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按屈锐强已付房价款的每日万分之二计算违约金给屈锐强。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。本院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故本院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。
综上，屈锐强诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审决生效之日起十日内向屈锐强支付商品房逾期递件办证违约金48128元；二、驳回屈锐强的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1048元，减半收取524元，由通大公司负担。
二审期间，上诉人通大公司与被上诉人屈锐强均未提交新证据。
一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高;四是通大公司逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。本案中，买受人已按约定支付了购房款341816元。故一审法院在计算通大公司应支付的逾期办证违约金时，以341816元作为计算基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从《中山市商品房买卖合同》约定的交楼之日的次日起算720个工作日，通大公司则认为其递件义务应从确认书约定的交楼之日的次日起算720个工作日。对此本院认为，虽然买受人曾向通大公司出具确认书，就买受人收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照该确认书的内容履行了代买受人向物业公司交纳物管费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对于通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以买受人已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张其不存在逾期办证的违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。因涉案《中山市商品房买卖合同》约定的最后交楼日期（2012年2月29日）是双方所共同预期，故通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2012年2月29日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2015年1月14日前办理递件手续。现买受人自愿主张从2015年1月17日起算通大公司应支付的逾期办证违约金，系其对于自身权利的合法处分，且对通大公司有利，应予照准。故通大公司支付的逾期办证违约金应从2015年1月17日计算。同时，虽然通大公司主张买受人未在其通知的期限内补交相关办证材料，故在计算逾期递件办证违约金时应扣除该部分时间，但通大公司未提交任何证据证实该主张，应承担举证不能的法律后果。故本院对通大公司的该上诉主张亦不予支持。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。根据二审查明的事实可知，通大公司已于2016年12月30日向国土房管部门提交涉案商品房办理权属登记的资料，故自2015年1月17日起算，通大公司逾期递件办证的时间为704日，其应向买受人支付的逾期办证违约金为48128元（341816元×0.0002×704日）。一审判决判令通大公司应支付的逾期递件办证违约金为48128元并无不妥，本院予以支持。
关于争议焦点四，即通大公司逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。即使买受人于通大公司递件办证之日即已知晓通大公司逾期递件办证的事实，其亦应于递件办证之日起两年内向通大公司主张权利。本案中，通大公司于2016年12月30日才将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关，从当天开始起算本案诉讼时效至2018年12月29日届满。而买受人于2017年1月18日提起本案诉讼，未超过上述法律规定的2年诉讼时效期间。故通大公司的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费970元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 刘 通
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 罗海欣