杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第589号
原告（反诉被告）成某。
委托代理人孔某某。
被告（反诉原告）杭州××开发有限公司，住所地杭州
市××区××号。
法定代表人廖某某。
委托代理人雷某某。
原告成某为与被告杭州××开发有限公司（以下简称景
××房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月17日向本院
起诉。景××房产于2010年6月4日向本院提起反诉。本院受理
后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8月26日二次
公开开庭进行了审理。成某于第一次开庭到庭参加诉讼，成某
的委托代理人孔某某、景××房产的委托代理人雷某某二次均
到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理
终结。
成某诉称：其于2006年4月13日与景××房产分别签订了
一份房屋使用买卖合同及补充协议一、二，以房屋使用权买卖
形式分别购买了由景××房产开发的香槟之约园a304室一套房
屋，用于居住。房屋使用权买卖合同约定成某一次性购买房屋
土地使用权期限内的使用权，享有占有、使用、收益（出租、
使用权再转让等权利），该土地使用权期限为50年，性质为出让土地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代售。同时补充
协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证。景×
×房产于2008年11月27办理、领取了该涉案房屋的产权证，但
并没有通知作为买受人的原告，现据了解，景××房产因债务
纠纷被多达三家法院诉讼保全查封了该小区的全部房产，隔壁
其他房屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危险，成某的
权利面临巨大风险，已经无法得到保障，景××房产的行为严
重侵犯了成某的合法权益。故成某提起诉讼，请求判令：1、
依法判决确认双方签订的协议有效；2、景××房产立即依法
给予办理过户手续；3、由景××房产承担本案诉讼费用。
景××房产答辩并反诉称：对于成某的诉讼请求没有异
议，但是合同中有约定，办理过户手续，需缴纳相应费用。根
据双方于2006年4月24日签订的房屋使用权买卖合同及补充协
议一、补充协议二的约定，成某一次性购买景××房产在土地
使用权期限内的房屋使用权；并约定景××房产在合同签订之
日起5年内为成某办理产权，且同时约定成某应某担办理权属
登记相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土
地出让金、工本费、公某某、评估费等）。目前成某已经向法
院提出要求景××房产办理产权过户登记，因此景××房产认
为成某缴纳上述费用的条件已经成就，因此提出上述诉讼请求
，请求依法判令：1、成某缴纳土地出让金等相关税费按每平
米2940.63元计算，即51.19平方米×2940.63＝150530.85元；
2、承担本案诉讼费。成某答辩称：景××房产提出的反诉请求没有相应的事
实与法律依据。而且景××房产的土地出让金的计算方法有误
，应当参加分摊的房屋面积是21812平方米。还有景××房产
支付的滞纳金、从大证到小证的契税、测绘费用不应当由买受
人承担。请求驳回景××房产的反诉请求。
为证明其主张，成某向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明双方以租代售的
买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.补充协议二，拟证明景××房产承诺在五年内为成某
办妥产权过户登记手续；
3.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明成某已付购
房款和维修基金的事实，房屋已属于业主所有；
4.房屋交付单，拟证明2006年10月31日涉案房屋已经交
付给成某，双方已经交接房屋，成某也一直居住在涉案房屋内
；
5.房屋所有权证的存根，拟证明景××房产已经办理了
开发商的房产小证；
6.园区abc三幢房屋在透明售房网上的信息，拟证明三幢
房屋在透明售房网上可销是396套房屋，还有357套限售房屋，
景××房产所交纳的土地出让金中也包括了限售房屋在内；
7.杭州市人民政府公文处理简某单（府办简某第b200721
71）、杭某简某（2008）101号、杭某函（2008）130号、杭政
储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能
出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步某某案涉的使用权买卖合同只是形式上的，该合同实质就是商品房买卖合
同；
8.网上打印资料一组，印证香槟之约在网上的可销面积
是19102.23平方米，套数是396，已销98套，限制面积是17041
.78平方米，但除了纳入网上销售的面积之外还有在销售的，
所以土地出让金还应包括网上可销面积之外的这部分房产；
9.一般查档证明，拟证明成某购买房产的土地证已经办
出了以及每一套房某的占地面积。
景××房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明成某向景××房
产购买房屋，并约定由成某缴纳相应税费；
2.关某某园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴
费票据21份，拟证明景××房产缴纳土地出让金等相关税费按
每平米2940.63元；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋面积51.19平方
米；
4.商品房预售证，拟证明可销售面积为19102.23平方米
；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟
证明为了改变可租不售的情况，三幢房屋总共缴纳的土地出让
金为4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景某交纳测绘费用的合同依据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现
认证如下：1.对于成某提交的证据1-
5、7、9，景××房产对真实性无异议，但提出证据2恰恰证明
了合同对税费作出了的解释，从补充协议二中证明了景××房
产的反诉请求有合同依据。证据3证明内容有异议，只能证明
使用权买卖的价款已经支付完毕，不能证明房款已经支付完毕
。对于证据7本身没有异议，但该证据对成某所主张的事实不
具有证明力。签订合同在前、政府批文在后，不能以事后发生
变化的事实来证明之前的事实。对于证据9本身没有异议，但
该权证是办在景××房产名下，而且该权证是没有包括公摊面
积的。本院对以上证据予以认定；
2.对于成某提交的证据6、8，景××房产对证据形式有
异议，认为仅是网上下载的内容，无法确定其真实性。本院认
为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定；
3.对于景××房产提交的证据，成某表示，对证据1真实
性无异议，补充协议中约定成某应交的只是正常税费，这与土
地出让金是有区别的。证据2真实性无法确认，合法性、关联
性也有异议，清单是景××房产单方制作的，后面所附的票据
，没有一一列举说明票据所对应的费用。对于土地出让金票据
，上面没有明确补缴的是哪个地块，多少面积的出让金，与本
案无关，也无法证明所交的出让金就是为了同意预售的面积的
出让金，对其真实性、合法性无异议。对于滞纳金票据，异议
的理由同前，对其真实性、合法性无异议。补缴契税票据，正
常的商品房买卖契税指的是买受人过户要交契税，之前房产商
办产权证要交契税与本案无关，同样也无法证明是哪个地块，多少面积的契税。测绘费、信息服务费、工本费等，真实性无
法确认，这里有好多次测绘，测绘应该只有一次，复印的工本
费也应由原告承担没有道理，故与本案无关。印花税有好多份
，对关联性有异议，也无法证明这些费用用到可预售面积上，
无法证明具体用到哪个地块，哪一幢。他项权证的工本费有异
议，这些工本费是办理他项权证，原告要求办理过户手续，过
户都没有过户就有他项权证，与本案无关，这些费用是为了抵
押去办理的他项权证产生的费用，与本案无关。证据3无异议
。证据4真实性、合法性、关联性无异议，但可以看出被告直
到2008年11月3日才去申某预售证。证据5真实性、合法性无异
议，对关联性有异议，这份是补充协议二应该还有一份补充协
议一，而且证明内容也有异议。证据6真实性合法性无异议，
关联性有异议，在交房时已经进行了测绘，实际面积也已经进
行了补差，进行重复测绘原告有异议，费用也不应由原告承担
。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，
景××房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项
下b宗某（香槟之约园a、b、c幢）的规划条件为“地块性质为
公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出
售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景×
×房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，
向公众进行销售。2006年4月13日，成某与景××房产签订《房屋使用权买
卖合同》，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖总原则。买
受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使用权期限内
的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出租
、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买卖所指的房
屋为香槟之约园a幢3单元304室，建筑面积51.01平方米。第八
条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给买受人使
用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方
已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性
向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日
期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有
该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利
。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理
时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
同日，双方还签订了《补充协议二》，约定：第二条，
出卖人承诺自本合同签订之日起五年内协助买受人将办理权属
登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应某
担与办理权属登记相关的一切税费（包括但不限于印花税、交
易手续费、土地出让金、工本费、公某某、评估费等）。如因
出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书
的，双方同意作如下处理：买受人退房，出卖人在买受人提出
书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。买受人不退房的，双方继续履行合同。
对于以上合同，由景××房产委托律师进行见证，由律
师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，成某依约支付了购房款，景××房产也按
约定向成某交付了房屋。
2008年4月30日，景××房产（乙方）与杭州市国土资源
局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议
（二），约定：第一条，根据市政府b20072171号简某单、市
规划局杭某简某（2008）101号简某单以及杭某函（2008）30
号复函意见，甲方同意《出让合同》项下b宗某（香槟之约园a
、b、c幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用
地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得
出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取
消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向
甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上
述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条
，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方
缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景××房产于2008年8月27日支付了该土地出让金460220
72元，并支付滞纳金2669280元。景××房产还因此缴纳契税1
380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景××房产取得杭售许字（2008）第14
7号《商品房销售许可证》，获许销售“香槟之约园a、b、c幢
”房屋。可销售的面积为19102.23平方米。诉讼过程中，双方当事人均陈述，景××房产取得房屋
所有权证后以部分房屋作为抵押物向银行或个人借款。且因景
××房产的其他债务，南浔法院等司法机关对该地块、房屋进
行了查封。本案所涉房屋既属于查封范围，也属于被抵押的范
围。
诉讼过程中，由于当事人要求办理房屋产权过户手续在
目前情况下存在法律和事实上障碍，本院向当事人进行了释明
，并进行了风险告知。成某表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景××房产在向公众销售案涉房屋时，明知
房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其公司与
买受人签订的买卖合同无效。但由于在2008年，景××房产补
办了相关手续，获得了销售许可，故合同效力可以得到补正。
但是，由于该地块被景××房产设定了抵押，又被法院查封，
事实上已经无法过户到买受人的名下。这种情况在可预见的一
段时期内都不会发生变化。根据《中华人民共和国合同法》第
一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务
或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法
律上或者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制
措施，法律上不能履行过户手续，事实上在解除抵押和司法强
制措施前也无法履行。故本院对成某要求景××房产协助办理
房屋产权过户登记手续的请求不予支持。由于景××房产的过
错造成目前合同无法继续履行的状况，故对于景××房产的反
诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一
百条一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认成某与杭州××开发有限公司于2006年4月13日
签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回成某的其他诉讼请求；
三、驳回杭州××开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费8200元，减半收取4100元，由成某和杭
州××开发有限公司各负担2050元。反诉案件受理费1655元，
由杭州××开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费9855元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐
号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法
院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决
部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸