广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第5778号
原告叶根榕，男，汉族，1966年12月5日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，
委托代理人梁石兰、徐建波，均系广东慕正律师事务所律师。
被告吴林生，男，汉族，1965年9月10日出生，身份证住址：江西省抚州市广昌县，
委托代理人徐建平，系广东高帜律师事务所律师。
第三人吴沅良，男，汉族，1968年1月20日出生，户籍地址:江西省抚州市广昌县，
原告叶根榕诉被告吴林生,第三人吴沅良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶根榕及其委托代理人徐建波，被告吴林生及其委托代理人徐建平到庭参加诉讼。第三人吴沅良经本法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶根榕诉称，原告与第三人吴沅良于2005年4月10日签订了《楼房租赁合同》，约定由第三人吴沅良承租原告位于东城温塘管理区竹塘路段综合楼的二至四楼房屋，合同中约定租赁期限为2005年6月1日至2013年5月31日止，每月租金为9800元，每三年递增10%，每月的五号前交付租金给原告。后经原告同意，第三人吴沅良于2006年9月7日将案涉房屋转租给被告，被告按照原告与第三人吴沅良签订的《楼房租赁合同》的约定履行。被告开始尚能按照合同约定支付租金，但从2009年11月开始拖欠部分租金，截至2013年5月，被告已经拖欠原告租金204452元。现合同的租赁期限已经届满，被告仍占有使用房屋。原告多次要求被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还原告，被告置之不理。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告的租赁合同关系终止。2、被告搬离东城温塘管理区竹塘路段综合楼的二至四楼租赁房屋，并返还原告所有位于东城温塘管理区竹塘路段综合楼的二至四楼租赁房屋。3、被告支付原告2009年11月至2013年5月租金204452元，利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至租金清偿之日止。庭审中，原告将第一项诉讼明确为，请求确认原告与被告的租赁合同关系已经解除。将第三项诉讼请求变更为被告支付原告2009年11月至2013年6月的租金，增加了一个月的租金，总额为216310元。
被告吴林生辩称：一、关于原告的第一、二项诉讼请求，该合同已经履行完毕了，不需要确认。被告吴林生于2013年6月1日已经搬离案涉房屋，所以不存在要求腾空房屋的诉求。二、被告吴林生并未少交租金，其实际缴纳的租金之所以比合同约定的租金少，是因为该实际缴纳的租金数目是事先与原告协商并经原告方同意的。理由如下：1、从2009年起，由于整体的经济形势不好，被告吴林生经营亏损，当时通过电话与短信的方式请求降低租金，在原告同意的情况下，被告吴林生才按照达成的租金数目缴纳租金的。2、被告吴林生按照变更后的租金数目缴纳租金已有四年多的时间，之所以在四年多的时间里，原告没有异议的解释只能是原告同意降低租金。原告现今才提出被告吴林生少交租金，原因在于原被告双方就押金与腾房事宜发生了争执，而原告为了报复被告，才重提少交租金，而这点是违背事实的。3、被告吴林生提交了两份证人证言，能充分证明被告少交的租金数目在事先是经原告同意的，而原告与被告的管理人员发生了争执，正是基于此点，原告才不顾事实，推翻自己承认的事实。4、通过原告提交的银行存折可以看出，原告的该存折上基本上只是房租的存入。原告在大多数情况下，是在被告缴纳房租后，再去支取现金的。原告的该些行为表明原告非常清楚被告缴纳的房租数额并以支取房租的实际行动方式承认该房租数目的。三、假使原告所述为真，那原告请求补足租金的诉求早已过了诉讼时效，法律依据为《民法通则》的第136条，《最高院2004年答复云南省高院关于继续性租金债权诉讼时效期间如何计算问题的答复》。综上，假使原告所述为真，本案中的原告也仅能请求诉讼时效未超过部分的房租，其他的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。四、假使原告所述为真，原告是否为该房屋的所有权人及是否有权出租该房屋存有疑问。
第三人吴沅良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状与证据。
经审理查明，原告叶根榕是东莞市东城区温塘竹堂路综合楼的权属人，该楼办理了房地产权证，证号为：粤房地证字第1692757号。2005年4月10日，原告叶根榕与第三人吴沅良签订一份《楼房租赁合同》，合同约定：叶根榕将东莞市东城区温塘竹堂路综合楼第二至第四层（以下简称“案涉租赁物”）出租给吴沅良使用；租赁期共八年，从2005年6月1日起至2013年5月31日止；每月租金为9800元，每三年递增10%，于每月五日前交纳当月租金。上述合同履行一段时间后，经原、被告和第三人三方协商，第三人吴沅良将合同中关于承租人的权利和义务一并转移给被告吴林生，2006年9月7日，原告叶根榕在原合同上手写备注注明：“经双方协商，同意由吴林生转租，其他内容不变。”，自此，原、被告继续按照原告与第三人签订的《楼房租赁合同》履行。在原、被告履行合同过程中，截至2009年10月份被告一直按照合同约定的租金标准缴纳租金，从2009年11月份至2010年3月份被告按8780元/月的标准缴纳租金，从2010年4月份开始被告按6780元/月的标准缴纳租金，一直支付至2013年4月份。
2013年5月份，由于《楼房租赁合同》的租赁期即将届满，原、被告就被告是否有拖欠租金以及原告是否应退还租赁押金等问题发生争议，原告并曾因此报警处理，后经协商不成，故原告起诉至人民法院解决。
庭审中，原、被告就被告是否有拖欠租金以及租金应支付至何时存在较大争议。原告主张：按照合同约定，租金每三年递增10%，因此2008年6月至2011年5月期间被告应按10780元/月缴纳租金，2011年6月至2013年5月期间被告应按11858元/月缴纳租金，然而被告却擅自降低租金数额，被告从2009年11月份至2010年3月份是按8780元/月的标准缴纳租金，从2010年4月份至2013年4月份是按6780元/月的标准缴纳租金，且2013年5月份的租金没有支付，故被告存在拖欠租金情形；又，由于合同到期后，被告在2013年6月份仍然占用案涉租赁物，原告是直到2013年6月22日才收回案涉租赁物，因此被告应按11858元/月的标准支付2013年6月份的租金；综上，被告共计拖欠原告租金216310元。对于上述主张，原告举证了一本银行存折予以证明。被告抗辩称：原、被告在履行合同过程中，被告以电话及手机短信等方式与原告协商降低租金并取得原告同意，因此被告从2009年11月份至2010年3月份按8780元/月的标准缴纳租金，从2010年4月份至2013年4月份按6780元/月的标准缴纳租金，均是双方协商一致的结果，而且被告按降低后的租金数额支付租金已有四年多的时间，在此期间原告并未提出任何异议并且被告将租金存入原告的银行账户后原告也定期去支取现金，由此可以证明原告是同意降低租金的；另，《楼房租赁合同》到期后，原告为将被告赶走，从2013年6月1日开始对案涉租赁物进行停水停电，因此被告从该日起就无法正常使用案涉租赁物，只有整理物品准备搬迁，因此原告要求被告支付2013年6月份的租金于法无据，被告最后于2013年6月11日全部撤离案涉租赁物，被告搬离前曾通知原告接收房屋，但原告拒绝前来，因此被告将案涉租赁物的钥匙放置在一楼手机店老板处，故双方没有办理书面的房屋交接手续。对于上述抗辩，被告申请了证人吴某和刘某出庭作证。原告否认其同意被告降低租金数额标准，同时也否认其从2013年6月1日开始对案涉租赁物进行停水停电，原告表示被告并没有告知搬离时间，也没有将租赁物钥匙交给原告，原告是于2013年6月22日到达案涉租赁物并发现被告已搬走，因此向一楼商铺的租户拿到钥匙并自行收回案涉租赁物。
另，庭后本院于2013年9月23日收到被告邮寄来的一份调查取证申请书，申请本院向东莞市公安局东城分局桑园派出所调查取证原告叶根榕的数次报警记录及笔录内容。
以上事实，有本院审查认定的证据：楼房租赁合同、东莞市农村信用合作联社明细、证人证言，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，第三人吴沅良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张和被告抗辩均没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由吴沅良自行承担。
被告吴林生从第三人吴沅良处承接案涉《楼房租赁合同》中承租人的权利和义务后，原、被告一致同意继续按该合同履行，因此应认定《楼房租赁合同》的约定是双方真实的意思表示，因该合同的内容并未违反国家法律法规的强制性规定，故应依法认定该合同合法有效，原、被告应当按照合同约定履行。
根据案涉《楼房租赁合同》约定，租赁期至2013年5月31日届满，因此本院对原、被告的租赁合同关系已经终止的事实予以确认。又，原告在庭审中陈述其已于2013年6月22日自行收回案涉租赁物，因此原告诉请被告搬离并返还案涉租赁物没有相应事实依据，本院对原告该项诉讼请求予以驳回。
本案的争议焦点在于：一、原、被告是否存在口头约定降低租金数额的协议；二、被告何时停止占用案涉租赁物；三、原告的部分租金诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
焦点一。
双方订立的《楼房租赁合同》约定，每月租金为9800元，租金每三年递增10%，即2008年6月至2011年5月期间被告应按10780元/月缴纳租金，2011年6月至2013年5月期间被告应按11858元/月缴纳租金。根据庭审查明的事实，被告自2009年11月开始降低租金支付标准为8780元/月，自2010年4月开始又再次降低租金支付标准为6780元/月，并以此标准一直按月交租至2013年4月份。由此可见截至本案起诉时，被告减租的行为已持续超过三年半的时间，而在此期间，被告一直是按月将租金支付至原告的银行账户，且根据原告举证的银行存折显示，原告在被告减租的三年半之间曾有多次取款记录，因此原告理应知道被告没有按照合同约定标准支付租金，但原告却未能举证证明其曾向被告主张要求补交欠付租金，据此足以证明原、被告已达成降低租金数额的协议并且原告以默示方式接受了租金数额的变更，因此，原告要求被告按合同约定补足2013年4月份之前的租金差额部分，没有合法依据，本院不予支持。
焦点二。
被告作为承租方，在双方合同终止时负有如期交还租赁物给出租人的义务，并对何时交还租赁物负举证责任。现被告未能提供交接租赁物及交还钥匙的凭证，被告申请证人吴某出庭作证以证明被告于2013年6月11日搬离案涉租赁物，但是吴某是被告的妹妹，与被告存在利害关系，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，吴某的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故被告提供的证据不能证实被告于2013年6月11日即停止使用案涉租赁物并于当天将案涉租赁物交还给原告。因此本院按原告陈述的时间认定被告停止占用案涉租赁物的时间是2013年6月22日。
焦点三。
法律保护权利人的合法权利，但对权利的保护也有一定的要求和限度。权利人本人的懈怠会受到诉讼时效的规制。在双方履行合同过程中，被告一直是将租金支付至原告的银行账户，而根据原告的银行存折交易记录可知原告一直都有相应取款记录，由此可见原告应当知道被告没有足额缴纳租金的事实。原告主张曾向被告口头追讨，但并无证据证明，被告也予以否认，原告应就此承担举证不能的不利后果。因此，本院认为原告存在怠于行使权利的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本院以原告提交诉状之日作为其主张权利之日，并从其主张权利之日即2013年6月19日倒推一年作为对其权利保护的起始时间。据此，因上述认定被告是在2013年6月22日停止占用案涉租赁物，而被告只支付租金至2013年4月份，故被告应向原告支付合同期内2013年5月1日至5月31日的租金以及合同期届满后2013年6月1日至6月22日的使用费。又，由于上述认定原、被告已协议降低租金数额，因此被告应向原告支付2013年5月的租金6780元，同时，2013年6月1日至6月22日的使用费支付标准可参照变更后的租金数额6780元/月计算，即应付使用费为6780元/月÷30天×22天=4972元。
综上，被告应向原告支付拖欠租金6780元以及使用费4972元；对于原告超出部分的租金请求，本院不予支持。
关于原告的利息请求。被告拖欠租金和占有使用费造成原告存在利息损失，因此原告要求被告从本案起诉之日起开始计付利息有合法依据，该利息应以拖欠租金和占用使用费的总额为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从本案起诉之日即2013年6月19日起计至本判决确定的履行期限届满之日止；对原告超出部分的利息请求，本院不予支持。
最后，关于本院在庭后2013年9月23日收到被告邮寄来的调查取证申请书。首先，该申请是在庭后提出，已超过举证期限。其次，被告在该申请书中申请本院向东莞市公安局东城分局桑园派出所调查取证原告叶根榕的数次报警记录及笔录内容，但被告并未明确报警时间以及该调查取证所要证明的事实，因此不符合申请调查取证的要求。最后，被告在庭审中亦口头申请本院向公安部门调查取证报案笔录，被告提出该申请的目的是在于证明两名证人所陈述的关于2013年6月1日原告去到案涉租赁物与被告住宿店人员发生争执的经过属实，然而如前述认定本院已采信被告关于协议减租的主张，因此被告申请调查取证并无必要。综上，本院对被告提出的调查取证申请不予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告叶根榕与被告吴林生的租赁合同关系终止。
二、限被告吴林生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶根榕支付拖欠租金6780元。
三、、限被告吴林生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶根榕支付占有使用费4972元。
四、限被告吴林生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶根榕支付上述第一项和第二项判项所确定款项的相应利息（利息计算：以11752元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2013年6月19日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
五、驳回原告叶根榕的其他诉讼请求、
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费为2183元，由原告叶根榕承担2057元，由被告吴林生承担126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周敬棠
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 蒋戎婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。