广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初1868号
原告：珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社，住所地珠海市斗门区乾务镇东澳村。统一社会信用代码91440400C03685364K。
法定代表人：周育才，主任。
委托诉讼代理人：李庆玲，广东嘉骏律师事务所律师。
被告：周俊达，男，1973年1月21日出生，汉族，，住珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。
第三人：珠海市斗门区乾务镇人民政府，住所地珠海市斗门区乾务镇盛兴二路北28号，统一社会信用代码114404030069947980。
法定代表人：刘志强，镇长。
原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社（以下简称东澳村经联社）与被告周俊达及第三人珠海市斗门区乾务镇人民政府（以下简称乾务镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2016年12月27日，本院作出（2016）粤0403民初2745号民事判决。被告周俊达不服向珠海市中级人民法院提起上诉。2017年4月28日，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终417号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2016）粤0403民初2745号民事判决，发回本院重审。之后本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李庆玲、被告周俊达及其委托诉讼代理人陈武能到庭参加诉讼，第三人乾务镇政府经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东澳经联社向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告于2014年5月31日签订的《东澳闲置集体建设用地使用权出租合同》自被告签收起诉状之日起解除；2.被告向原告支付2015年租金30856元；3.被告向原告支付2016年租金31656元；4.被告向原告支付违约金31656元（履约保证金）；5.被告承担本案诉讼费。经本院释明后，原告东澳经联社变更其诉讼请求如下：1.判令被告支付2015年土地使用费30856元；2.判令被告支付2016年土地使用费31656元；3.判令被告支付2017年土地使用费31656元；4.判令被告自2018年起支付土地使用费至实际清退、搬离案涉土地之日，以每年31656元为标准计算。5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月，原告东澳经联社为扩大村集体收入，经村两委研究并通过村民代表会议表决通过，将村位于“三位一体”附近的闲置建设用地727.6平方米进行公开招租，该农村集体资产交易立项申请也获得了珠海市xx区xx镇农村集体资产资源交易管理服务中心批准。经过招投标程序，被告周俊达中标，原告东澳经联社与被告周俊达签订《东澳闲置集体建设用地使用权出租合同》，约定原告东澳经联社将其所有的集体土地使用权出租给被告周俊达，使用面积727.6平方米，用途为商业或仓库，租金标准为每年每月每平方米5元，即年租金43656元。后原、被告与案外人周如郁签订《周俊达、周如郁共同承包三体一开创新局面卫生站侧空地协议书》，经原告东澳经联社同意，被告周俊达将其承租土地中的200平方米土地转租给案外人周如郁，由被告周俊达和案外人周如郁各自向原告东澳经联社交纳租金，原租赁合同其他条款不变。被告周俊达拖欠租金后，原告东澳经联社向被告周俊达送达了《催收地租通知》，被告周俊达未予理会。被告周俊达现仍欠缴租金。故原告东澳经联社诉至法院，请法院判如所请。
原告东澳经联社对其诉称向本院提交如下证据：
1.东澳闲置集体建设用地使用权出租合同一份，拟证明原被告双方存在土地租赁合同关系，被告应当在每年6月30日前支付当年的租金，被告未按期交纳租金逾期3个月，原告有权解除合同并要求支付因此遭受的实际损失；
2.东澳闲置建设用地出租公告一份，拟证明原告出租土地的程序合法性；
3.中标公告一份，拟证明被告周俊达经合法招标程序成为中标人；
4.见证书，5.乾务镇/街农村集体资产交易立项申请表一份，6.东澳村民会议记录一份，拟共同证明原告有权出租闲置集体建设用地，该出租行为符合程序，内容合法有效；
7.周俊达、周如郁共同承包三体一开创新局面卫生站侧空地协议书一份，拟证明原告同意，被告将承租的部分土地转租给第三人周如郁，二人各自向原告交纳租金的事实；
8.催收地租通知二份、照片一份，拟证明被告违约不支付租金，原告进行催收的事实；
9.关于周俊达租赁土地合同处理方案一份，拟证明关于租赁土地无法报建临时建筑的问题，原告已经与被告进行协商，原告给予被告二种方案可以选择，即被告可以办理终止合同手续，原告退还押金；被告也亲笔签名确认收到该方案通知，但是被告并没有在11月30日前办理终止手续，以实际行为表示愿意继续履行合同的事实；
10.珠海市地籍测绘成果报告书，拟证明原告是案涉土地的权利人，案涉土地的测绘和确权工作进行中；
11.乾务镇东澳经济合作联社用地现状地形图，拟证明案涉土地与珠峰大道改造地点相距较远，案涉土地与珠峰大道间隔卫生服务中心，还相隔一条马路，被告辩称珠峰大道改造工程与本案无关。
被告周俊达辩称，被告周俊达承租土地后，在土地上兴建的临时建筑物被珠海市城市管理行政执法局斗门分局作为违法建筑处理。被告周俊达无法在土地上兴建建筑物的原因是原告东澳经联社没有申报临时建筑报建，被告周俊达无法实现合同目的，因此被告周俊达没有支付租金的义务。原告东澳经联社同被告周俊达所签订的租赁合同是无效合同。理由为珠海市斗门区乾务镇农村集体资产资源交易管理服务中心不具有机关法人主体资格，没有组织代码，是不合格的机构；土地用途是不合法的，不是商业和仓储，但合同说是经过政府规划的，是商业用途，但没有证据证明是商业用途，合同是不合法的。2014年11月8日被告针对原告在2014年10月10日发出的《关于周俊达租赁土地合同处理方案》给了回复，我们对通知是不同意的，矛盾一直存在至今。我们多次要求原告配合我们办理临时建设，但原告从未配合，所以我们认为合同没有达到使用目的，所以我们不给租金，从公平、合理的角度说，达不到用途，就不能按合同约定的租金收取。就原告变更后的诉求，被告补充答辩如下：本案不能变更诉讼请求，本案为发回重审，如原告认为我方欠付使用费应该另案起诉，不应在本案处理。本案由珠海市中级人民法院发回重审的理由是追加第三人错误，原告缺乏增加诉讼请求的理由。
被告周俊达对其辩称向本院提交如下证据：
1.珠海市城市管理行政执法局斗门分局询问通知书一份，拟证明原告出租的案涉土地的用途并不是商业仓储，被行政部门处罚的事实，也造成了被告无法正常使用，实现合同目的；
2.责令立即停工（拆除）通知书一份，拟证明内容同上；
3.（2015）珠斗法五民初字第73号民事判决书一份，拟证明原告与被告之间当时有通过诉讼来处理过矛盾，但还是无法处理好；
4.通知一份，拟证明被告对原告处理方案的回复；
5.照片两张，拟证明被告租赁期间被政府部门强行拆除，原告不配合我方补办手续，构成违约；
6.公告，拟证明我方租赁的案涉地块处于珠峰大道改造范围内，地块不属于原告，属于政府。
第三人乾务镇政府未作陈述，也未向本院提交证据。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换及质证。本院对原、被告提交的证据认定如下：对原告东澳经联社提交的证据1-9和被告周俊达提交的证据1、2、3、5的真实性、合法性及关联性予以确认。对原告东澳经联社提交的证据10、11，被告周俊达提交的证据4、6，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月20日，珠海市斗门区乾务镇东澳村民委员会（以下简称东澳委会）发出《东澳闲置建设用地出租公告》，决定对该村位于“三位一体”附近的闲置建设用地800.5平方米进行公开招租。
2014年5月27日，珠海市斗门区乾务镇农村集体资产资源交易管理服务中心发出中标公告确定被告周俊达为中标人，中标价为每月每平方米5元，承包期10年，功能为商业或仓库。
2014年5月31日，原告东澳经联社作为甲方，被告周俊达作为乙方，双方签订《东澳闲置集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方依据本合同出租集体土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物不在土地使用权出租范围；甲方出租给乙方的地块位于东澳“三位一体”附近，使用权面积727.6平方米；本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为商业或仓库；本合同项下的土地使用权租赁期限为10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止；在签订本合同当天，乙方竞投时交纳的投标保证金5万元自动转为合同履约保证金，在承包期满后，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，且收回乙方租赁上述场地的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金；租金标准：1-5年每月每平方米5元，727.6平方米，月租金3638元，年租金43656元，6-10年按递增20%，即每月每平方米6元，月租金4365.6元，年租金52387.2元；租金按年收取，本合同生效后5天内，乙方向甲方一次性全额交清第一期的年租金43656元，以后每年的6月30日前乙方向甲方支付当年租金；如乙方不能按时缴纳租金，逾期3个月（含3个月）甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失；甲方有责任协助乙方办理生产经营的有关报批手续，并协助乙方做好租赁范围内的治安工作；乙方如需改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同；承租期间乙方自行负责安装场内用水、用电和配套设施，所建设施要经有关职能部门报批方可进行等。珠海市斗门区乾务镇农村集体资产资源交易管理服务中心作为鉴证机关在合同中出具了鉴证意见并盖章。
之后，原告东澳经联社作为甲方，被告周俊达作为乙方，周如郁作为丙方，三方签订《周俊达、周如郁共同承包三体一开创新局面卫生站侧空地协议书》，约定被告周俊达2014年5月31日与原告东澳经联社签订东澳闲置集体建设用地使用权出租合同经原告东澳经联社同意，周俊达、周如郁协商由两人共同承包，原合同条款不变，承包面积727.6平方米中，周俊达承包面积527.6平方米，1-5年每年交地租31656元，6-10年每年交地租37987.2元；周如郁承包面积200平方米，1-5年每年交地租12000元，6-10年每年交地租14400元。
上述合同及协议签订后，被告周俊达在案涉土地上建筑了铁皮棚，用于做五金加工和仓库。
2014年7月30日，珠海市城市管理行政执法局斗门分局作出询问通知书和责令立即停工（拆除）通知书，以被告周俊达未经规划部门许可，擅自进行违法建设为由，责令其立即停工、自行整改。之后其在案涉土地上建设的简易铁皮棚被拆除。
2014年11月10日，东澳委会向被告周俊达发出《关于周俊达租赁土地合同处理方案》，主要内容如下：被告周俊达租赁三位一体卫生站侧土地，因无法报建临时建筑，经研究决定处理方案如下：一、被告周俊达同意终止租赁合同，在2014年11月30日前办理终止合同手续，原告东澳经联社退回已交租金、押金给被告周俊达。二、被告周俊达在2014年11月30日前不办理终止合同手续，按合同执行已交租金、押金不退回给被告周俊达。
双方在庭审中确认，被告周俊达实际使用原告东澳经联社土地527.6平方米，被告周俊达向原告东澳经联社支付了2014年租金和2015年租金中的800元。
被告周俊达确认其于2016年7月又在案涉土地上建了铁皮棚，并在铁皮棚内存放了五金加工设备。
2016年6月16日，东澳委会向被告周俊达发出《催收土地租金通知》，要求被告周俊达于2016年6月30日前缴清所欠地租。
2016年10月11日，东澳委会向被告周俊达发出《催收地租通知》，称因被告周俊达拖欠租金，原告东澳经联社将按合同约定解除合同并追收拖欠租金。
另查明，2015年4月1日，被告周俊达在本院起诉周如郁和原告东澳经联社，请求撤销三方签订的协议，周如郁返还200平方米土地给被告周俊达，原告东澳经联社配合将200平方米土地交回给被告周俊达使用。本院于2015年6月29日作出（2015）珠斗法五民初字第73号民事判决，判决驳回其诉讼请求。
本院认为，案涉土地是农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，原告东澳经联社将农民集体所有的土地出租给被告周俊达用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告东澳经联社与被告周俊达签订的关于出租案涉土地的《东澳闲置集体建设用地使用权出租合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于被告周俊达已实际占用了原告东澳经联社的案涉土地，被告周俊达应对原告东澳经联社做出相应的补偿，支付相应的土地使用费。被告周俊达实际占用土地的面积为527.6平方米，参照双方在案涉合同中约定的租金标准每月每平方米5元，被告周俊达每年应当向原告东澳经联社支付土地使用费31656元，扣除被告周俊达已支付的2015年部分土地使用费800元后，被告周俊达仍需支付2015年6月1日至2016年5月31日的土地使用费30856元、2016年6月1日至2017年5月31日的土地使用费31656元。鉴于原告在本案中并未提出请求被告腾退土地的诉求，故原告请求土地使用费计算至被告腾退之日无法核算，因截至本案法庭辩论终结之日即2017年11月7日被告仍在占用案涉土地，故本院确定本案中被告应向原告支付2017年6月1日至2017年11月7日的土地使用费为13805.5（527.6平方米×5元/平方米/月×5个月+527.6平方米×5元/平方米/月÷30天×7天）。2017年11月8日之后的土地占用费，原告应另案主张，本案中不予处理。
综上，虽然案涉合同无效，但被告占用原告的案涉土地，应当参照案涉合同约定的租金标准向原告支付土地使用费。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第二百五十一条规定，判决如下：
一、被告周俊达于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社支付2015年6月1日至2016年5月31日的土地使用费30856元；
二、被告周俊达于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社支付2016年6月1日至2017年5月31日的土地使用费31656元；
三、被告周俊达于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社支付2017年6月1日至2017年11月7日的土地使用费13805.5元；
四、驳回原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2154元（原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社已预交），由原告珠海市斗门区乾务镇东澳村经济合作联社负担408元，被告周俊达负担1746元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 刘改宏
人民陪审员 邝宏毅
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第二百五十一条二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。