湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再19号
再审申请人（一审原告、二审上诉人)：覃事毛。
委托代理人：陈立军，湖南合策律师事务所律师。
委托代理人：施磊，湖南合策律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：石门县城建房地产开发有限公司，住所地湖南省石门县楚江镇观山居委会澧阳中路98号。
委托代理人：舒立新，湖南前进律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：杨多财。
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：张伯君。
再审申请人覃事毛因与被申请人石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）、杨多财、张伯君商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2014）常民一终字第150号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月17日作出(2015)湘高法民申字第688号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。再审申请人覃事毛的委托代理人陈立军、施磊，被申请人城建公司的法定代表人刘自儒及其委托代理人舒立新到庭参加诉讼。被申请人杨多财、张伯君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
石门县人民法院一审认定：一、有关“华天居”项目及杨多财刑事部分事实：2009年2月，杨多财挂靠城建公司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门县楚江镇老西门社区九澧路2号）进行商品房开发，面积433.7平方米，开发项目取名“华天居”。2009年7月7日取得用地许可证，2011年9月5日获得施工许可证（该许可证上载明建设单位：城建公司；工程名称：华天居商住楼；施工单位：石门县第五建筑工程公司；合同开工日期：2010年4月；合同竣工日期：2011年4月），该项目实际于2010年10月动工兴建，石门县第五建筑工程公司亦未参与施工，由杨多财独立自行组织资金、拆迁、施工，至一审法庭辩论终结时止，华天居项目未取得商品房预售许可证。同时查明，杨多财与城建公司无劳动关系，亦不是城建公司股东。城建公司与石门县第五建筑工程公司法定代表人均为刘自儒，二公司的股东相同，实质上两块牌子、一套人马。在华天居开发过程中，城建公司收取了杨多财管理费2万元，对杨多财建设华天居、对外借款预售房屋的过程未进行监督管理。城建公司为华天居设立的所谓监管帐户未开立成功，为无效帐户。城建公司在2012年2月左右得知杨多财雕刻公章后，到工商部门报案并收缴了杨多财雕刻的公章，并以张贴公告的方式向社会告知。至2012年8月24日，杨多财因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事拘留时止，“华天居”已建设至第六层（未封顶），因资金问题而停工。“华天居”项目所在地块原有拆迁户15户（买断2户），规划建筑6层，共有10间门面，25套住房，其中13套住房应用于拆迁户回迁安置，实际可对外销售住房12套、门面10间。从2009年起至2012年6月止，在华天居开发过程中，杨多财私自雕刻“城建公司华天居项目部”公章，并伪造“城建公司”及公司法定代表人刘自儒的公私章三套共5枚，在未取得商品房预售许可证的情况下，私自打印商品房买卖合同、商品房预定合同等文本，使用其私刻或伪造的上述公、私章多次与购房户签订华天居房屋、门面预售合同，将华天居可对外销售的12套住房、10间门面及不应对外销售的13套安置回迁户的住房中的11套，以重复预售形式预售了共120余套（间）次，并以已“预售”给他人的华天居住房和门面虚假抵押的方式向他人借款，共骗取购房款及借款1200万元以上，除约210万元用于华天居项目建设外，其余款项去向不明，公安机关亦追赃未果。据杨多财供述，其赃款大部分被用于偿还高利贷。在刑事案件中，无论是检察机关对杨多财的指控还是湖南省石门县人民法院的刑事判决，均未涉及覃事毛本案民事起诉的内容。2013年9月29日，湖南省石门县人民法院作出（2013）石刑初字第36号刑事判决，判决杨多财犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。该判决于2013年10月19日发生法律效力。
二、涉及覃事毛的有关事实：2012年5月28日，杨多财出面向城建公司提出“由于目前资金短缺，本人向覃事毛借款贰佰万元整，以华天居在建项目5-10号门面作担保，需要覃事毛签订合同，请求公司给予支持。”同日，覃事毛与城建公司订立《石门县城建房地产开发公司“华天居”项目门面预定合同》，约定覃事毛以11000元/平方米的价款购买“华天居”5、6、7、8、9等5个门面，覃事毛预交定金200万元，合同未约定付款期限，但表述为“上述数额的定金已全部用于华天居项目之用。”合同上有覃事毛、刘自儒和杨多财签名，并加盖了城建公司的公章。签合同当天，城建公司给覃事毛出具加盖公章的收据一份，内容为收到覃事毛购门面定金200万元，在收据上，刘自儒批注“此款汇入杨多财华天居项目部的账户上”。此外，从2011年12月23日至2012年7月10日，杨多财17次向覃事毛出具借据，金额总计61.9万元。其中2012年5月28日前的借据7张，合计金额25.5万元，2012年5月28日当天的借据1张，金额10000元，2012年5月28日以后的借据9张，合计金额35.4万元。另外，杨多财的儿子杨丁丁还曾于2012年4月15日给覃事毛出具了借款10万元的借据一张。覃事毛认为杨多财不能按期交房且至今未取得商品房预售许可，遂提起诉讼要求城建公司、杨多财、张伯君返还购房定金200万元。
三、关于杨多财与张伯君的婚姻情况的事实：杨多财与张伯君于1992年1月1日登记结婚，2011年10月17日协议离婚，离婚时对财产分割处理约定：共同财产石门县原火车站广场的欣园宾馆共三间六层、原石门县消防队11、12号门面、石门县楚江镇小康花园住房（三单元三楼）1套、小型汽车（马自达六）一辆归张伯君所有；华天居开发完工后，房屋一套（自选）、门面二间归张伯君所有，华天居全部门面由张伯君出售至200万元为止（以偿还杨多财在开发华天居时张伯君向其亲戚的借款200万），余下的再由杨多财出售。
一审法院审理认为，覃事毛向杨多财和城建公司主张债权，应有充分的事实根据，但本案的证据完全不能支持覃事毛主张的事实。首先，覃事毛的陈述与证据之间存在诸多不能自圆其说的矛盾：其一、按覃事毛陈述，2012年5月28日与城建公司签订合同之前即已向杨多财借款172万元，合同订立次日再给付杨多财28万元，但2012年5月28日订立的《石门县城建房地产开发公司“华天居”项目门面预定合同》却载明“上述数额的定金已全部用于华天居项目之用”，意指合同约定的200万元定金已在订立合同前即已全部给付。而从刘自儒在收款收据上的批注来看，在出具收据时覃事毛未向城建公司和杨多财支付款项，上述三者之间互相矛盾。其二，覃事毛提供的17份由杨多财出具的借据，合计金额本身与172万元相距甚远，而且其中有2012年5月28日以后的借据9张合计金额35.4万元，且无一张借据的出具时间为2012年5月29日。若覃事毛陈述属实，那么为什么2012年5月29日给付的28万元没有凭据，其后又为何要给付35.4万元？若前述借据属实，那么覃事毛陈述的200万元门面定金又究竟由哪几笔构成，在什么时间给付的呢？若覃事毛陈述与借据均属实，那么覃事毛远不止给杨多财借款200万元，为何覃事毛对200万元以外的部分毫无主张？上述矛盾造成当事人陈述与书证之间完全脱节，使任何一方面的证据都难以令人信服。其次，根据日常生活经验，普通人不会在家中囤积大量现金，大额交易也一般通过银行转账方式进行。如出现反常，则要有合理的解释和理由，但在法院已就举证责任进行释明，要求覃事毛就资金来源和给付依据提供证据的情况下，覃事毛对高达200万元的交易却未能提供一笔令人信服的资金来源和给付依据的证据，也没有给出任何合理的解释。在此情况下，不能认定覃事毛的事实主张。综上，覃事毛陈述与证据之间的矛盾以及覃事毛与杨多财交易的反常现象，使得覃事毛向杨多财借款的真实性以及借款数额的准确性都不能令人信服，覃事毛的事实主张不能得到认可。遂判决：驳回覃事毛的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由覃事毛负担。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院审理认为，本案的争议焦点为城建公司、杨多财及张伯君是否应当返还覃事毛购房定金200万元。本案中，覃事毛主张其先是与杨多财之间存在借贷关系，在杨多财不能按期偿还借款本金及利息的情况下，才与城建公司及杨多财签订了《“华天居”项目门面预定合同》，以借款172万元冲抵购房款并在合同签订次日又给付28万元，此后杨多财不能按期交房且至今未取得商品房预售许可，因而要求返还购房定金200万元。根据覃事毛的主张，其所主张返还的购房定金主要是由借款转化而来，故确定覃事毛是否实际交付购房定金及数额的多少是解决本案争议的关键所在。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”根据这一规定，民间借贷合同为实践性合同，主张权利的贷款人应当对权利发生的法律要件事实承担举证责任，贷款人基于借贷关系主张返还借款的，不仅对双方形成借贷合意承担举证责任，还应对款项交付的事实承担举证责任。在本案诉讼中，覃事毛主张杨多财在双方签订《“华天居”项目门面预定合同》之前向其借款172万元并在合同签订次日又给付28万元，但杨多财在二审庭审中主张其不欠覃事毛的钱，覃事毛虽然提供了收据及欠条各1份证实其主张，但对于如此大金额的借款，覃事毛并未提供合法有效的证据，证明其所主张借款的资金来源并已将借款实际交付给杨多财的事实，也未提供证据证明在合同签订次日又给付28万元，覃事毛提交的证据不足以证明其与杨多财之间存在合法的民间借贷关系，其所主张的债权数额不予采纳。综上，覃事毛的上诉请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经二审法院审判委员会研究决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由覃事毛负担。
覃事毛申请再审称：1、本案一、二审判决以房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷定性案由错误；2、覃事毛没有直接向城建公司交付200万定金。覃事毛曾多次借款给杨多财，杨多财累计欠覃事毛200万元。城建公司又欠杨多财200万元，杨多财将城建公司200万元的债权转移给覃事毛，覃事毛通过债务转移、抵销的方式履行了定金交付义务。一审、二审判决认定覃事毛没有向城建公司交付200万元的事实错误3、一、二审判决适用民间借贷法律判决本案错误。请求撤销一、二审判决，改判由三被申请人返还购房定金200万元，由三被申请人承担诉讼费用。
城建公司提交书面意见称：没有欠杨多财的款项。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请。
再审查明的事实与一、二审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：覃事毛与城建公司签订的《石门县城建房地产开发公司“华天居”项目门面预定合同》无论是从合同名称、买卖内容和双方的权利义务来衡量，还是从覃事毛起诉时主张的基础法律关系来评判，本案均应定为商品房预售合同纠纷，原审判决将本案定性为民间借贷和房屋买卖合同纠纷不当，本院依法予以纠正。因涉案房屋未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”的规定，本案合同应认定无效。根据无效合同的处理原则，当事人因无效合同取得的财产应予以返还。覃事毛如果向城建公司交纳了200万元定金，则应当返还；否则，无返还之义务。覃事毛自认没有向城建公司交纳200万元定金，而是通过债务转移、抵销的方式，以欠款转定金，履行了定金交付义务。因本案合同无效，当事人在本案中主张的债权债务要恢复到订立合同之前的状态。即便如覃事毛所言，覃事毛、城建公司、杨多财三者之间互负债权债务，也因涉案合同无效，不能在本案中主张债务转移或抵销，只能恢复到订立合同之前的债权债务状态。换言之，覃事毛只能向杨多财主张借款债权，而不能向城建公司主张转移或抵销的债权。故覃事毛关于通过债务转移的方式，履行了定金交付义务并请求城建公司返还的再审理由不成立，本院不予支持。一、二审虽将本案定性为房屋买卖和民间借贷纠纷不当，但裁判结果正确，本院依法可予以维持。至于覃事毛和杨多财之间的借款纠纷，覃事毛可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持湖南省常德市中级人民法院（2014）常民一终字第150号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
代理审判员 刘登辉
代理审判员 欧阳卓
二〇一六年四月二十一日
代理书记员 沈 雅