四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川16民终60号上诉人(原审原告):谢喜,男,生于1984年3月22日,汉族,住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：孟圣祥，重庆昆德律师事务所律师。被上诉人(原审被告):四川恒阳房地产开发集团有限公司,住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道三完校南大门旁。法定代表人：郑恒，董事长。委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师。上诉人谢喜因与被上诉人四川恒阳房地产开发集团有限公司(以下简称恒阳公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初5005号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢喜及其委托诉讼代理人孟圣祥、被上诉人恒阳公司的委托诉讼代理人谭金锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢喜上诉请求：1.撤销原判决，改判由恒阳公司支付其违约金29,912.06元；2.一、二审诉讼费由恒阳公司负担。事实和理由：1.谢喜并未收到接房短信，恒阳公司提供的联通公司的短信群发记录，不能证明已送达给谢喜及短信内容，因此计算违约金应至实际接房时间2017年8月8日；2.双方明确约定了违约金的计算方法，应按合同约定的标准计算违约金，原判决参照租金标准计算过低。恒阳公司辩称,1.谢喜在与恒阳公司签订商品房买卖合同时留存了手机号码，恒阳公司通过发送短信方式履行了通知交房的义务，谢喜不及时来接收房屋，之后的责任不应再由恒阳公司来承担；2.合同中约定的违约金过高,恒阳公司在一审中申请调减符合法律规定，一审法院调减后按每天60元租金标准计算的违约金符合市场行情。谢喜向一审法院起诉请求：1.判令恒阳公司支付谢喜违约金29,912.09元，并从2017年8月24日起以违约金为基数按银行同期贷款利率（年利率6%）支付资金占用损失至付清时止；2.本案诉讼费由恒阳公司承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，谢喜（买受人）与恒阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：谢喜所购商品房项目名称：恒阳·瑞锦城，商品房位于广安市中桥组团GC2012-5号恒阳·瑞锦城3幢1-22-2号，房屋建筑117.19㎡，总价455,283元，单价3885元/㎡，以贷款方式付款，交房时间在2016年12月31日前;交房时，出卖人应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，《住宅工程质量分户验收表》等条件;逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金等。合同签订后，谢喜按约向恒阳公司支付了购房款。2016年10月恒阳公司以书面方式向谢喜发送了接房通知，2017年4月26、28日，恒阳公司以短信的方式，向谢喜在签订购合同时预留的手机发送了通知接房的短信，内容为：尊敬的恒阳.瑞锦城业主：你好！我公司于2016年11月1日通知接房，若您至今尚未前来办理接房手续，现我公司再次正式通知您携带相关证件于2017年5月10日前来办理接房手续，以便您早日入住，顺利办理不动产登记证。庭审中，谢喜认可其实际接房屋时间是2017年8月8日。同时查明，因房屋交付事宜，“恒阳·瑞锦城”各购房户与恒阳公司发生纠纷，2017年5月，“恒阳·瑞锦城”1幢购房户朱小会因恒阳公司逾期交房（房屋面积80㎡）向该院提起诉讼，恒阳公司主张违约金过高，要求法院降低，该院在朱小会未提供具体损失依据的情况下，根据涉案房屋地段综合因素考虑，确定以每日50元租金标准计算违约金，该判决已经发生法律效力。另查明，2017年4月21日，恒阳公司取得涉案“恒阳·瑞锦城”2、3号楼、一期车库、幼儿园《竣工验收备案书》，《竣工验收备案书》中附《住宅工程质量分户验收记录表》《住宅工程质量分户验收结果表》《房产面积测绘成果报告》。一审法院认为，谢喜、恒阳公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履其义务。根据双方合同约定，恒阳公司交付房屋的期限是2016年12月31日前，交房时应当具备规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收记录表、房产面积测绘成果报告等条件，恒阳公司在2017年4月21日才取得《竣工验收备案书》，此时才具备双方约定的交房条件，所以，在之前，谢喜仍然有权拒绝接收房屋，恒阳公司应当承担逾期交房的违约责任。虽然谢喜在2017年8月8日才实际接房，但恒阳公司在具备交付房屋的条件下，向谢喜履行了通知其于2017年5月10日前接房的通知义务，在此情况下，谢喜仍不接收房屋，责任不在恒阳公司，故谢喜要求恒阳公司承担2017年5月10日后逾期交房的违约责任，该院不予支持。谢喜、恒阳公司在合同中约定逾期超过60日后交房，恒阳公司承担从约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止，以谢喜已付房款的日万分之三的违约金，恒阳公司明确表示约定的违约金过高，要求法院参照谢喜的租金损失予以降低，谢喜也未提供因恒阳公司违约而造成实际损失的依据，法院无法衡量其主张的违约金是否低于或高于实际的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该院根据涉案房屋地段、面积等综合因素考虑，结合该院已经生效的判决，对恒阳公司确定以每日60元租金标准计算违约金。谢喜、恒阳公司双方合同约定的交房时间是2016年12月31日，截止到2017年5月10日，恒阳公司逾期交房时间130天，恒阳公司应当向谢喜支付的违约金7800元（60元∕天×130天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、四川恒阳房地产开发集团有限公司向谢喜支付违约金7800元；二、驳回谢喜的其他诉讼请求。案件受理费554元，减半收取277元，由谢喜承担180元，四川恒阳房地产开发集团有限公司承担97元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。恒阳公司未按照合同约定的条件在2016年12月31日前交房，应当承担违约责任。恒阳公司在符合交房条件后，于2017年4月26日、28日发出短信通知，要求谢喜于2017年5月10日前办理接房手续，谢喜未按通知时间接收房屋，责任不在恒阳公司，故2017年5月11日之后恒阳公司不应再承担违约责任。恒阳公司提供了中国联通广安市分公司关于短信发送时间、内容并且发送成功的证据，谢喜称未收到恒阳公司向其发送的接房通知短信，仍不能对抗恒阳公司已经履行了通知的义务。恒阳公司逾期交房超过60日，谢喜没有要求退房而选择继续履行合同，只起诉请求恒阳公司支付按日万分之三标准计算其已付房款的违约金。恒阳公司明确表示约定的违约金过高，请求一审法院参考实际损失予以减少。因谢喜未提供实际损失的依据，一审法院可以适当减少违约金，以每日租金60元作为计算本案违约金的标准恰当。综上所述，谢喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢喜负担。本判决为终审判决。审判长  张登贵审判员  阳晓川审判员  张 波二〇一八年二月二十八日书记员  程静平附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。