广东省汕尾市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕城法民一初字第432号
原告：王天珍，女，汉族，广东省梅州市人，住梅州市梅县，身份证号码×××5568。
委托代理人：彭健，男，××年××月××日出生，汉族，广东省梅州市人，住址同上。
被告：刘锦让，男，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区，身份证号码×××2038。
委托代理人：罗远，男，××年××月××日出生，汉族，住佛山市顺德区。
第三人：梅县华慧苑房地产开发有限公司，住所地梅县。
法定代表人：陈明慧，董事长。
原告王天珍诉被告刘锦让、第三人梅县华慧苑房地产开发有限公司（下称华慧苑公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告刘锦让及其委托代理人到庭参加诉讼，第三人华慧苑公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天珍诉称，原告于2008年7月起在梅州市梅江区江北南门商业广场D2栋华慧轩A座首层116、117、118号门店（证号：粤房地证字第C0230640号）开办梅州市天健矿业有限公司和广东集创科技有限公司经营场地。2011年2月20日原告与华慧苑公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司将其位于梅州市梅江区江北南门商业广场D2栋华慧轩A座首层116、117、118号门店（证号：粤房地证字第C0230640号）约200多平方米出租给原告经营使用，租期20年，从2011年2月20日至2031年2月19日止，三间门店租金每月3000元，租期20年总计租金720000元，该租金在华慧苑公司董事长陈明慧所欠原告的丈夫彭健的债务中减除，因华慧苑公司的法定代表人是陈明慧，且华慧苑公司在借款合同中盖章，签订了房产承诺保证书等，因此被告刘锦让以主体不同作为其抗辩理由是完全不成立的。合同签订后至今，前述租赁房屋一直由原告经营使用，且未再另行支付租金给华慧苑公司。
2014年4月10日，原告看到汕尾市城区人民法院张贴的公告，得知在（2013）汕城法执字第26号执行案中，法院拟拍卖被执行人华慧苑公司所有的位于梅州市梅江区江北南门商业广场华慧轩的6处房产，其中D2栋华慧轩A座首层116、117、118号门店（证号：粤房地证字第C0230640）正是原告承租并正在使用的房地产。为此原告向汕尾市城区人民法院提出书面异议，请求按照“买卖不破租赁”的原则保护原告的合法租赁权，但汕尾市城区人民法院作出（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》关于“买卖不破租赁”原则的相关规定，在被告的执行案中，原告的租赁权应得到保护。而（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）……”的规定驳回的异议显然错误。因为原告与华慧苑公司2011年2月20日签订房屋租赁合同时房产店铺并未抵押给被告刘锦让，原告与华慧苑公司最后一次签订的租赁合同时间2011年2月20日都先于被告刘锦让与华慧苑公司办理抵押登记的时间2012年4月27日，被告刘锦让的抵押权并非在出租前设立。换句话说，虽然原告承租时房产已抵押给农信社，也只有在农信社实现抵押权发生所有权变动时才会破租赁。因此本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定处理。其次，被告称其与华慧苑公司2012年4月25日到广东省梅县公证处办理《抵押借款合同》公证手续时，该房产当时承租人是周镇尧、张兴生，这显然是错误的，2008年7月至现在，该房屋店铺一直为原告租赁和装修使用，所谓承租人周镇尧、张兴生从来没有租赁使用过该房屋店铺，原告也不认识他们，至今6年多时间之久也从来没有人干涉过该房屋店铺租赁事宜。这方面的证实法院可派人到实地调查询问周围群众老百姓便可确认，显然被告提供的该房屋店铺租赁合同为虚假材料不真实。第三，被告高利息短期借款给华慧苑公司董事长陈明慧，并对其提供的所谓租赁合同没有到现场与租赁户核实确认，对此可能带来的风险只能由被告承担。综合以上几点，汕尾市城区人民法院作出的（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书裁定结果是错误的。为此，原告特诉诸于法院，请求1、撤销汕尾市城区人民法院作出的（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书，2、依法确认原告和华慧苑公司于2011年2月20日签订的位于梅州市梅江区江北南门商业广场D2栋华慧轩A座首层116、117、118号门店（证号：粤房地证字第C0230640号）的《房屋租赁合同》有效，同时确认该《房屋租赁合同》的权利与义务适用新的产权所有人刘锦让，3、诉讼费用由被告承担。
被告刘锦让答辩称，1、在案件事实上原告王天珍与华慧苑公司之间，就本案所涉及的被执行房屋不存在租赁关系，即便是双方存在租赁关系，也是发生在本案所涉及的被执行房屋抵押给本人之后。本人在2012年4月26日办理本案所涉及的被执行房屋抵押登记前，已到有关房产租赁登记、公证等部门查询了解，但均未查到涉案房屋已租赁给了原告，在现场核查时也未发现本案所涉及的被执行房屋已被华慧苑公司出租给原告，相反，本人查实的情况是全部涉案房屋分别打包出租给了周镇尧、张兴先，在他们租赁的期限内，华慧苑公司是不可能将涉案房屋再另行出租给原告（详见本人提交的证据《华慧轩商铺总体租赁合同》及对华慧苑公司法定代表人陈明慧的询问笔录）；原告向法院提交的所有证据，均无法证明其与华慧苑公司之间存在租赁关系。原告的证据《房屋租赁合同》是在原告与华慧苑公司恶意串通的情形下事后伪造的，具体如下：该合同书的实际行成时间在2014年左右（详见中广测（2015）文鉴字第0031号《司法鉴定意见书》第4页第6、7点及第5页的鉴定结论），而本人与陈明慧、华慧苑公司签订抵押借款合同及房屋抵押登记的时间在2012年4月26日，故该合同书的实际形成时间远在房屋抵押登记的时间之后；涉案房屋性质为商铺用途性质，但该合同书所记载约定的租金价格远远低于市场价格，甚至连目前市场价格的15%还不够；涉案房屋总面积达300平方米以上，而且属于首层商铺，其所约定的租期长达20年，且租赁期内没有任何的涨幅，在如此长的租期内关于租金变动的约定明显不符合现实市场一般规律；如按照该证据内容约定收取租金，即便是到该涉案房屋的使用年限届满，所收取的总租金甚至不足于该商铺目前实际价值50%，有谁能接受如此巨大亏损的生意？该证据合同约定由华慧苑公司的应收租金来抵偿陈明慧的私人借款，严重损害华慧苑公司及其股东和债权人的合法权益，在没有华慧苑公司股东会一致同意并且授权的情况下，任何有损该公司及股东重大权益事项的民事行为均属于无效，该合同即使真实存在，也应属于无效合同。原告向法院提交房屋租赁合同从未向有关部门登记备案或办理公证，也未因房屋租赁合同发生有效的纳税或支付记录，何以能有效证明原告与华慧苑公司之间真实存在租赁关系。2、在法律适用上，本案不适用“买卖不破租赁”。原告与华慧苑公司之间都不存在真实租赁关系，何来“买卖不破租赁的适用”？退一步说，即使原告所述租赁关系真实存在，本案也不适用“买卖不破租赁”。本案所涉及的被执行房屋早于2004年3月5日抵押给梅县农村信用合作社联合社，后本人于2012年4月26日通过代梅县华慧苑实业发展有限公司还梅州市梅县农村信用合作联社贷款的方式，购买取得该社就华慧苑公司名下房屋所设立的抵押权，并办理了抵押权变更登记，抵押自2004年3月5日起至今从未间断，本人取得的抵押权权利应溯及至梅州市梅县农村信用合作联社取得抵押权之日。原告所谓的承租时间是在上述抵押发生之后，即原告在签订所谓的有关租赁合同时已经清楚地知晓或应当清楚知晓上述涉案商铺存在已被抵押的情况及可能发生的风险，但原告仍贸然签订其所谓的租赁合同，由此带来的风险只能由其自行承受。综上，原告在法院执行陈明慧、华慧苑公司财产过程中，与陈明慧、华慧苑公司恶意串通虚构事实，阻碍本人合法权益的顺利实现，严重损害了本人的合法权益，本案不应适用“买卖不破租赁”的有关规定，且原告主张的租赁权优先，与理不合，依法无据，为此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人华慧苑公司没有答辩。
原告对其主张提供的证据并提出证明目的：1、居民身份证、企业法人营业执照，证明本人的主体资格；2、还款承诺保证书、借条、转账凭条，证明华慧苑公司欠本人的借款，用店铺租金抵消借款；3、执行异议书，证明本人对执行有提过异议；4、《房屋租赁合同》，证明本人和华慧苑公司之间的租赁关系；5、房地产权证，证明本人租用店铺的合法性；6、执行裁定书，证明法院在执行过程中本人提出异议，被法院驳回。经质证，被告刘锦让对证据1居民身份证无异议，对企业法人营业执照有异议，真实性不确定，且与本案无关；对证据2有异议，真实性不确定，且与本案无关，不能证明本案争议的有关事实；对证据3真实性无异议，无法证明原告与华慧苑公司存在真实的租赁关系；对证据4真实性有异议，认为该证据是伪造的；对证据5有异议，认为该证据是假的，因该证据内容中“他项权情况”一栏空白，与真实的房地产权证不符；对证据6无异议。
被告刘锦让提供的证据并提出证明目的：1、居民身份证，证明本人的主体资格；2、公证书、顺德农商银行特种转账凭证、电子交易回单、证明、工商变更资料、营业执照、房地产权证（证号：粤房地证字第C0230640号），证明本人于2012年4月26日通过代梅县华慧苑实业发展有限公司还梅州市梅县农村信用合作联社贷款的方式，购买取得该社就华慧苑公司名下房屋所设立的抵押权，并办理了抵押权变更登记，期间自2004年3月5日起至今从未间断，本人取得的抵押权权利应溯及至梅州市梅县农村信用合作联社取得抵押权之日；3、华慧轩商铺总体租赁合同、汕尾市城区人民法院询问笔录，证明华慧苑公司早于2005年已将被执行的全部涉案房产分别打包出租给了周镇尧、张兴先，华慧苑公司的法定代表人陈明慧于2014年5月5日在接受法院执行局询问时再次作了确认，同时证明原告与华慧苑公司根本没有签订过任何真实的房屋租赁合同，双方也不存在任何直接且真实的房屋租赁关系；4、（2014）汕城法执外异字第1号执行裁定书，证明即便假设2011年2月20日原告与华慧苑公司签订《房屋租赁合同》真实，本案也适用于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定处理；5、鉴定费发票，证明本人支付的鉴定费用。经质证，原告对证据居民身份证、公证书、顺德农商银行特种转账凭证、电子交易回单、证明、工商变更资料、营业执照没有异议；对证据房地产权证有异议，认为是伪造的，店铺自2008年至现一直是本人在使用；对证据华慧轩商铺总体租赁合同有异议，不知印章是否真实；对证据汕尾市城区人民法院询问笔录，认为抵押与租赁合同是没有关系的，本人的租赁合同在先；对证据鉴定费发票认为不同意鉴定费用由本人承担。
经审理查明，本院作出的（2013）汕城法民一初字第54号民事调解书生效后，第三人华慧苑公司未能按生效法律文书确定的还款期限履行连带清偿还款义务，被告刘锦让向本院申请强制执行，本院受理后立案执行，裁定拟拍卖第三人华慧苑公司所有位于梅州市江北南门商业广场华慧轩的房产，在公告期间，原告王天珍向本院提出执行异议，认为本院拟拍卖的上述房产，其中D2栋华慧轩A座首层116-118号门店（证号：粤房地证字第C0230640号）是原告已经经营使用多年并于2011年2月20日签订租赁合同使用到现在的房地产。本院组成合议庭对原告提出的执行异议进行审理，于2014年9月28日作出（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，上述涉案房产从2004年3月5日至2012年4月26日作为第三人华慧苑公司向梅县农村信用合作社联合社借款的抵押物，2012年4月27日至现在该涉案房产抵押给被告刘锦让，并办理了他项权登记。原告王天珍与第三人华慧苑公司签订了《房屋租赁合同》，约定该公司将其位于梅州市梅江区南门商业广场D2栋华慧轩116-118号门店（证号：粤房地证字第C0230640）出租给原告经营使用，租期20年，从2011年2月20日至2031年2月19日止，三间门店租金每月3000元，租期20年总计租金720000元，该租金在出租人（陈明慧）所欠原告的丈夫彭健的债务中减除，合同书落款时间为2011年2月20日。
本案在审理的过程中，被告刘锦让向本院提出书面申请，要求对原告王天珍提交的证据《房屋租赁合同》中签名的真实形成时间与被告刘锦让提交的证据《公证书》中签名的形成时间的先后顺序进行鉴定。本院同意被告刘锦让的申请，并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定。中国广州分析测试中心司法鉴定所受本院的委托，于2015年5月18日作出中广测（2015）文鉴字第0031号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为《房屋租赁合同》中的“陈明慧”、“王天珍”签名、“梅县华慧苑房地产开发有限公司”印文的形成时间是在《公证书》中的“陈明慧”、“刘锦让”签名、“梅县华慧苑房地产开发有限公司”印文形成之后书写、盖章形成。本次鉴定费用9000元，已由被告刘锦让预付。
上述事实，有本案案卷材料为据。第三人华慧苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。
本院认为，原告王天珍请求撤销本院作出的（2014）汕城法执外异字第2号执行裁定书，其理由是本院拟拍卖的第三人华慧苑公司所有位于梅州市江北南门商业广场华慧轩的房产，其中D2栋华慧轩A座首层116-118号门店（证号：粤房地证字第C0230640号）是原告已经经营使用多年并于2011年2月20日签订租赁合同使用到现在的房地产，并提供证据《房屋租赁合同》、房地产权证证明原告和华慧苑公司之间的租赁关系及原告租用店铺的合法性。据被告刘锦让提供的证据《公证书》载明，被告刘锦让与陈明慧及第三人华慧苑公司签订的《抵押借款合同》，签订时间为2012年4月25日，并于同日在广东省梅县公证处予以公证；而原告提供的证据《房屋租赁合同》载明，原告与陈明慧及第三人华慧苑公司签订的《房屋租赁合同》，签订时间为2011年2月20日。上述证据《房屋租赁合同》、《公证书》，经中广测（2015）文鉴字第0031号《司法鉴定意见书》的鉴定：《房屋租赁合同》中的“陈明慧”、“王天珍”签名、“梅县华慧苑房地产开发有限公司”印文的形成时间是在《公证书》中的“陈明慧”、“刘锦让”签名、“梅县华慧苑房地产开发有限公司”印文形成之后书写、盖章形成，即原告与陈明慧、第三人华慧苑公司所签订的《房屋租赁合同》的时间是在被告刘锦让与陈明慧及第三人华慧苑公司签订的《抵押借款合同》的时间2012年4月25日之后。据此原告提供的证据《房屋租赁合同》的真实性有存疑，不能证实原告和第三人华慧苑公司之间的租赁关系及原告租用店铺的合法性。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因原告对其请求不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，故由原告承担举证不能的后果，依法予以驳回。第三人华慧苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法作缺席判决。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告王天珍的诉讼请求。
本案受理费人民币9650元由原告负担。本次鉴定费用人民币9000元由原告负担。
审 判 长 许黛妮
审 判 员 陈贵文
人民陪审员 王 荣
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 颜卫东