江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异7号
案外人：刘刚，男，汉族，1973年10月11日生，住句容市。
案外人：楚萍，女，汉族，1972年3月8日生，住址同上。
上述二案外人共同委托诉讼代理人：孔麟威，男，汉族，1986年6月11日生，居民身份证号码，住句容市太阳新城*栋***室。
申请执行人：彭军，男，1972年12月5日生，居民身份证号码，汉族，句容人，住镇江市京口区东吴路76号18幢405室。
委托诉讼代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。
被执行人：徐军，男，1976年2月11生，居民身份证号码，汉族，句容人，住江苏省句容市开发区玉清小区**幢***室。
被执行人：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区唯亭镇唯新路168号。
法定代表人：姚长琪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人徐军、苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘刚、楚萍于2016年12月27日对本院查封建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾013幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘刚、楚萍称：镇江中院（2016）苏11执411号执行通知书中有关对建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾013幢1层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号房产，采取执行执行措施有异议，其二人是上述房产实际所有人。其理由为：其二案外人先后于2014年10月17日、11月7日向后二次分别借给建兴公司句容分公司人民币650万元、800万元；因建兴公司句容分公司未能偿还借款，二案外人与建兴公司句容分公司达成有效约定，建兴公司句容分公司将上述房屋作价900万元转让给二案外人，并于2014年11月26日订立上述房屋买卖合同并网签备案，且房产已实际交付。故二案外人为上述房屋所有权人，请求法院停止对上述房屋的评估、拍卖，并解除保全等一切措施。
被执行人建兴公司称：1、我公司承认与二案外人之间借款关系及双方存在的实际房屋买卖情况，但具体的付款情况，我分公司需向总公司汇报核实具体数据再向法院回复；2、王灿的借款纠纷一案，现已由最高人民法院再次受理再审。此案涉及到恶意虚假诉讼嫌疑，请求法院考虑此情况。
本院查明，本院在审理原告王灿、徐嘉与被告建兴公司、建兴公司句容分公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿、徐嘉提出的财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0029-1号民事裁定：冻结被告建兴公司、建兴公司句容分公司银行存款1000万元，或查封其其他等价财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封被告建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾013幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明，原告王灿于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令被告徐军、建兴公司返还借款本金2000万元；利息3463988元，2015年10月21日起至全部款项还清之日起的利息按照同期银行贷款利率的4倍计算；律师费261060元；违约金400万元。本院于2016年4月19日作出（2015）镇民初字第29号民事判决：一、被告徐军于本判决生效之日起十日内返还原告王灿借款2000万元；二、被告徐军支付原告王灿自2014年12月12日起至2015年10月20日的利息及违约金411.62万元。自2015年10月21日起至款项履行完毕，以欠付本金为基数，按照利率24%计算利息；三、被告建兴公司对被告徐军的上述债务承担连带保证；四、驳回原告王灿的其他诉讼请求。建兴公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月8日作出（2016）苏民终951号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2015年4月3日，原告王灿与彭军签订了一份债权转让协议，将其对徐军、建兴公司享有的债权（本金2000万元、利息、逾期利息、违约金及实现债权的相关费用）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给徐军，同时双方还就债权转让协议以及债权转让通知书的邮寄行为向镇江市京口公证处申请公证，该公证处分别作出（2014）镇京证经内字第195号公证书和（2015）镇京证经内字第201号公证书予以确认。2016年10月24日彭军向本院对上述生效判决申请了强制执行，本院于2016年10月25日立案执行，并于2016年12月14日向刘刚、楚萍发出（2016）苏11执411号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾013幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号房屋房屋进行评估拍卖。
又查明，2014年10月17日刘刚经句容市农商行以往来款名义向建兴公司句容分公司汇款人民币650万元，同年11月10日，姚顺天出具给楚萍一张载明“今借到楚萍人民币800万元，于2014年11月11日归还”。借条上担保人栏由建兴公司及建兴公司句容分公司订立一份协议载明双方就2014年一笔借款及购房事宜达成如下协议：1、2014年11月7日，建兴公司句容分公司向楚萍、刘刚借款人民币800万元，楚萍同时将款项汇入建兴公司句容分公司指定账号，后指定姚顺天于2014年11月10日向楚萍出具借条，并有建兴公司句容分公司及建兴公司担保。2、楚萍、刘刚购买建兴公司句容分公司开发的尚岛悦澜湾13号楼（整体）面积为584平方米，单价15411元/平方米，总价为900万元。3、经双方协商同意，用楚萍对姚顺天等具有800万元债权及利息抵押购买尚岛悦澜湾13号楼的购房款，抵充完毕后，双方两笔债权债务关系终止。同年11月7日，楚萍通过中国建设银行句容支行付给姚顺天人民币800万元。
再查明：2014年11月26日，刘刚、楚萍与建兴公司句容分公司签订了五份商品房买卖合同，由刘刚、楚萍购买建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路7号尚岛悦澜湾第013幢1-2层房号分别为0101号、0102号、0103号、0104号、0105号，用途均为营业用房，建筑面积分别为61.17平方米，100.1平方米、153.44平方米、106.35平方米、163.52平方米，每平方米价格均为15395.67元，总金额分别为941753元、154110.6元、2362312元、1637330元。房屋首付分别为470877元、770553元、1181156元、818665元、1258750元，银行按揭分别为470876元、770553元、1181156元、818665元、1258750元，均于2014年12月2日之前付清，建兴公司句容分公司均应在2014年12月15日之前交付上述房屋。
另又查明：建兴公司句容分公司于2014年11月18日出具收款金额为450万元，收款事由为订购尚岛悦澜湾13号楼整幢楼收据给刘刚，同年12月1日又开具5张付款人均为刘刚，付款金额分别为1181156元、470877元、770553元、1258750元、818665元、1181156元发票给刘刚。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人提出的异议请求必须同时具备上述四个要件方能得到法院支持。本案中，案外人刘刚、楚萍虽提供相关证据证实其二人出借给建兴公司及建兴公司句容分公司指定的借款人姚顺天800万元是二公司为连带担保人，后双方订立书面协议，约定建兴公司及建兴公司句容分公司将其开发的营业用房作为900万元冲抵姚顺天所欠刘刚、楚萍的800万借款本金和利息，且双方也订立5份商品房买卖合同。合同订立后，建兴公司句容分公司也开具部分购房款发票和收据，但刘刚、楚萍至今并未提供800万利息具体数额如何冲抵剩余不足部分购房款100万元的书面材料。另在本院审查期间，也未在本院指定的举证期限内提供其二人在本院查封上述五套房产之前就已合法实际占有上述5套营业用房的书面证据，故其提出的异议请求不能排除本院对上述5套房屋执行，本院不予支持，应予驳回。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人刘刚、楚萍的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 于 竞
审判员 章晓东
审判员 成宝春
二〇一七年三月三十日
书记员 张迎迎