广西壮族自治区灌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0327民初541号原告：贺祖才（曾用名贺祖财），男，1963年9月22日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区灌阳县。委托诉讼代理人：陆亚萍，灌阳县黄关镇法律服务所法律工作者。被告：蒋东发（曾用名蒋冬华、蒋冬发、蒋中华），男，1964年9月14日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区灌阳县。委托诉讼代理人：陆小明，灌阳县智多星法律事务所法律工作者。原告贺祖才与被告蒋东发合伙协议纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。前列当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付原告合伙租金收益42000元，通道补偿金10263.60元。事实和理由：2003年1月3日，原、被告合伙作为一股与贺祖英、贺祖贵、王宁、王侦宇共三股共同购买了灌阳县农具厂的房产。在购买该房产前，原、被告以出资比例达成了购房后的分割意向。购房后，全体合伙人先后将房产整体出租给五星超市和多又好超市，所得租金按三股平均分配。原、被告分得的一股租金收益也按出资比例分配，即原告占一份，被告占二份。2013年4月27日，面向市场方向的门面租给灌阳县邮政局。因原告与被告是一股，故，租金打入被告银行账户，再由被告转给原告。面向小江边的五个门面租金仍按三股分配。2015年，原、被告与贺祖英、贺祖贵及王宁、王侦宇将邮政局租赁的三个门面按贺祖才、蒋东发一股，贺祖英、贺祖贵一股，王宁、王侦宇一股，共三股分开，每一股分占一个门面。因面向小江边只有五个门面，为方便管理，遂将后面的楼梯间改造成第6号门面参与分配。2015年1月19日，三大股将后铺租金（“后面”“后部”“后铺”均指朝小江边或沟边的门面。下同）按三份分开。原、被告一份分得31638元，原、被告内部又按1:2的比例分配。2015年1月18日，三大股以抽签方式对房产进行分配，并签订了《分房协议》。因被告未将2013年4月27日至2015年1月18日期间原告应分占的邮政局交纳的42000元租金给付原告，抽签前原告向被告提出给付租金收益的要求，被告承诺抽签后即付，但此后至今未付。由于原告分得的后面1号门面为方便前部门面（“前面”“前部”“前铺”均指朝大市场方向的门面。下同）的使用留出了部分通道，按照《分房协议》第三条的约定，在出租前面三个门面给邮政局期间，已分得该三个门面的蒋东发、贺祖英、王宁应当按通道面积折算依前面租金由被告和贺祖英、王宁给予补偿。贺祖英、王宁已给付通道补偿金，但被告拖欠2015年6月1日至2017年6月1日的通道补偿金10263.60元至今未付。请求法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：2002年12月，被告与原告，以及贺祖英、贺祖贵、王宁、王侦宇决定购买灌阳县农具厂的房屋。为避免纠纷，原、被告于2002年12月16日签订《购房协议》，约定被告出资24万元购得朝大市场方向一份房屋（价13.5万元）和小江边一份房屋（价10.5万元），原告出资10.5万元购得小江边一份房屋。2003年1月3日，原、被告以及贺祖英、贺祖贵、王宁、王侦宇等6人与灌阳县农具厂签订《房地产转让契约》，购买了该厂位于灌阳镇共和路的食品车间。此后，上述6人先后将房屋的一楼门面整体出租给“五星集”和“多又好”超市，租期至2013年3月。租赁终止后，被告与贺祖英、王宁、王侦宇共同将朝大市场的三个门面整体租给灌阳邮政局开办储蓄银行，并于同年4月27日签订合同。2015年1月18日，上述6人对购买的房屋进行析产，原告分得小江边门面一间，被告分得大市场方向门面一间及小江边门面一间，贺祖英、王宁分得大市场方向二个门面等。此后各管各业。大市场方向的三个门面仍继续租给邮政局，由被告等门面所有权人收取租金。此外，自从2013年3月终止整体出租后，前面三个门面及后面六个门面由各所有权人出租。后面6号门面内的楼梯改成了门面。此时，整栋房屋的二楼就没有楼梯上二楼了，于是大家决定在后面1号门面留出临时通道1.2米宽，按面积参与前面租金补偿，但没约定由谁补偿。综上，被告认为：一、原、被告没有合伙租赁房屋，谈何合伙租金？二、在购买房屋前就已约定原告分占的是水沟边的门面，因此，其无权分占朝大市场方向的门面。2015年1月18日析产时，也是按双方原订立的《购房协议书》分配，由被告分占大市场方向的门面。对该门面，原告自始无权属。其既无产权，也就无权分享租金。三、原告称被告承诺给其4.2万元租金无事实依据。四、按租赁合同的约定，被告确实可以领取86666元租金，但该期间租金是贺祖英领取的，至今贺祖英仍欠被告23966元没有给付。五、原告主张的通道补偿金计算无依据，一无面积，二无补偿标准。且涉诉房产的二楼住户均使用了该通道，包括原告自己。故，主张由被告及贺祖英、王宁进行补偿，显然无事实和理由支撑。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告贺祖才系被告蒋东发妹夫，贺祖才与贺祖英、贺祖贵系同胞姐弟，王宁和王侦宇系贺祖英之子。2002年，前列六人相邀共同购买原灌阳县农具厂厂房。2002年12月16日，原告与被告签订《购房协议书》，约定双方共同出资34.5万元购买房屋，购得的房屋分成三份，靠大市场一份价值13.5万元，靠沟边两份各10.5万元；被告出资24万元购得大市场一份和沟边一份，原告出资10.5万元购得靠沟边一份。2003年1月3日，前列六人与灌阳县农具厂签订《房地产转让契约》，由农具厂以106万元的价格将其食品车间的房地产转让给原、被告等六人。此后，前列六人将该房地产整体出租收取租金。2013年4月27日，前列六人以贺祖英为代表，与灌阳县邮政局签订《房屋租赁合同》，将靠大市场方向的门面170平方米租赁给邮政局开办相关业务，租期从2013年6月1日起至2021年5月31日止，共8年，租金共计2356568元，其中2013年6月1日至2016年5月31日的年租金（含税10%）均为26万元，2016年6月1日至2017年5月31日租金为276900元，此后每年按一定比例递增，租金按年交纳。2013年4月30日，贺祖英、王宁、王侦宇与贺祖贵订立《房屋分管合同》，明确贺祖贵在购买农具厂厂房中出资12万元，分占朝小江边门面一个，贺祖英、王宁、王侦宇出资60万元，分占大市场方向门面二个和小江边门面三个。同一天，贺祖英、王宁、王侦宇与被告蒋东发签订《产权确认及租金收取协议书》，约定农具厂厂房朝市场方向的一层门面属其4人的共有房屋，蒋东发占该门面三分之一产权，其余3人占三分之二产权，租金由蒋东发收三分之一，贺祖英等3人收三分之二，并委托贺祖英办理租赁事宜。2014年6月1日，蒋东发、贺祖英、王宁、王侦宇等4人与灌阳县邮政局签订《关于灌阳县邮政局城南营业所租金分配方式变更补充协议》，约定租赁房屋权属分配按前列《产权确认及租金收取协议书》执行，从2014年6月1日起，邮政局应将门面租金的三分之一支付给蒋东发，三分之二支付给贺祖英、王宁、王侦宇，并在协议上列明了自2014年6月1日至2021年5月31日各年度蒋东发及贺祖英等3人各自收取租金的具体数额。2015年1月18日，共同购买农具厂厂房的6人签订《分房协议》，原告贺祖才分得后面1号门面，被告蒋东发分得前面1号门面、后面6号门面，贺祖英分得前面3号门面、后面3号门面，王宁分得前面2号门面、后面4号门面，王侦宇分得后面5号门面，贺祖贵分得后面2号门面。因后面6号门面现实状况不如其他门面，故，协议约定“后部房屋第6号（搭配简易房的剩余部分和厕所及由后部所得租金一次性支付伍万元）”，括号内的内容即为补偿后面6号门面的代价。分房协议第三条还约定“公共楼梯为永久性通道，现有靠后部房屋1号门面1.2米（注：宽度）通道，为临时性通道，当前部房屋三份合租时，保留其通道，按面积参与前部租金给予补偿；分租时，此通道为1号门面所有，恢复2.2米公共通道，住户不得放置永久性物品，不利于通行。该简易房屋的地基（化粪池）的所有权，属三大份共有，由三大份继续作为化粪池管理和使用。”现前部门面仍由灌阳县邮政局整体租赁使用。经现场勘验，后1号门面留出的通道南北长8.5米。另查明，被告蒋东发于2015年1月18日分房当天领取后面6号门面补偿款5万元。同年1月19日，被告分得后部门面整体出租的租金21092元，原告分得后部租金10546元。2016年9月，本案原告曾以同样事由和诉求向本院起诉，本院开庭后，原告撤回了起诉。上述事实，有《房地产转让契约》、《房屋租赁合同》及租金分配补偿协议、《购房协议书》、《房屋分管合同》、《产权确认及租金收取协议书》、《分房协议》、收据、勘验笔录及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否需要分给原告前部门面租金4.2万元；二、原告门面留出的临时通道补偿金的计算标准及由谁来补偿。一、关于被告是否要分给原告租金4.2万元的问题。原告认为，其与被告作为一个大股参与购房，其出资约三分之一，故，在析产前，其理应分得前、后部门面租金收益的三分之一。证明其主张的证据主要是2015年1月19日其与被告分领后部门面租金的二张收条，即以后部享受三分之一租金来证明其享有前部租金的三分之一。被告认为，在合伙购买农具厂厂房前，原、被告即已用协议书的方式明确了双方在购房后对房屋的占有，明确约定前部门面属被告一人所有，该门面的租金理所当然应归属被告个人，且原告姐姐贺祖英与其外甥王宁和王侦宇与被告签订的产权确认及租金收取协议书也佐证了这一事实。之所以后部租金原告只分得三分之一，是因为原、被告作为一大股，在2015年1月18日析产时，后部1号门面及较差的6号门面分在原、被告这一份中，三大股从收取的租金中拿出5万元作为6号门面的补偿，作为原、被告内部在分配时自然也考虑到6号门面的实际情况，为公平起见，原、被告约定选择6号门面的人可分得本股应领租金的三分之二，原告选择了1号门面，自然只领三分之一的租金。本院认为，原、被告于2002年12月16日签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律，协议内容也无不公，是合法有效的民事行为，协议效力应予认定。2015年1月三大股析产时，原、被告内部分配后部门面租金收益的比例不平衡，对此，被告所作的抗辩解释与原告所持理由相比，更符合《分房协议》对6号门面补偿的精神，更为合理，在原告不能提供其他变更2002年购房协议约定的分配方式之证据的情况下，本院有理由相信原、被告订立的2002年购房协议约定的分房原则未作改变。双方既然明确约定了前部门面归被告，其租金收益理应由被告个人享有。故，原告主张给付前部门面租金4.2万元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。二、原告门面留出的临时通道补偿金的计算标准及谁来补偿的问题。该问题在2015年1月18日的《分房协议》中已经有明确约定，即“当前部房屋合租时，保留通道，按面积参与前部租金给予补偿”。该条约定可以看出，补偿的前提是“前部房屋合租且保留该通道”，补偿标准是将通道面积计入前部门面面积按前部租金折算补偿金额。按该协议约定，只在合租时方保留该临时通道，分租时将不再保留，须恢复原通道通行。显然前部门面在合租期间占用了本该留出的公共通道，扩大了门面的使用空间，须借用原告门面的部分空间作通行道路。可见，补偿义务人只能是出租前部门面获利的人。原告要求被告按其占有前部门面三分之一的比例给付其通道补偿金，事实清楚，理由充分，本院予以支持。本院勘验丈量的通道长为8.5米、宽为1.5米，协议约定的通道宽度为1.2米，遵从协议约定，宽以1.2米计，面积为10.2平方米（8.5米×1.2米）。2015年6月1日至2017年6月1日的补偿金数额确认为9117.17元{[（260000元/年租×10%税÷×10.2㎡）+（276900元/年租×10%税÷×10.2㎡）]÷3份}。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、由被告蒋东发给付原告贺祖才2015年6月1日至2017年6月1日期间的通道补偿金9117.17元；二、驳回原告贺祖才的其他诉讼请求。案件受理费1107元，由原告负担900元，被告负担207元（原告已预交1107元，被告应负担的207元，由其在履行本案生效判决时一并给付原告）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内付清。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1107元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林市高新支行]。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄新陵审 判 员 何 盛审 判 员 赵运昌二〇一七年十二月十三日代书记员 戴 枫