浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江民初字第467号
原告（反诉被告）杭州××装璜厂，住所地杭州市××
××五月村。
法定代表人袁某某。
被告（反诉原告）杭州××有限公司，住所地杭州市×
×街××村××棚奄。
法定代表人骆某。
委托代理人姚某某、顾某。
原告杭州××装璜厂（以下简称饰××装璜厂）为与被
告杭州××有限公司（以下简称华安××）房屋租赁合同纠纷
一案，于2010年3月15日向本院起诉，被告华安××于2010年3
月30日向本院提起反诉。本院受理后，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）饰××装璜厂的法定代表人袁某某，被告（
反诉原告）华安××委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已
审理终结。
原告饰××装璜厂诉称：原告与被告于2009年2月28日签
订房屋租赁合同，将位于杭州市江干区彭埠镇红花五月村一区
165号的房屋租赁给被告，租期自2009年3月1日至2011年2月28
日。2010年3月4日，被告在事先未予告知的情况下单方面解除
房屋租赁合同并搬离该处房屋。在此过程中，被告对房屋的地
面、墙面及一些使用设备造成损坏，并欠下一万多元水电费未予支付。诉请判令被告支付未缴纳的一年水某某民币684.45元
、电费甲民币10164.12元、厂房修复赔偿金3340元，并赔偿违
约金10000元。
被告华安××辩称：原告的土地使用证于2008年12月31
日就已到期，其不具有出租权，双方签订的合同无效，原告要
求支付违约金没有根据。原告一直未能提供合法出租手续，导
致被告未能及时变更营业执照，无法照常生产经营。被告是一
家具有一定规模的印刷企业，每年国家都一次大检查，在2010
年国家大检查时，被告无法拿出营业执照，不得不另寻场地。
原告主张的厂房修复赔偿金没有充足证据支持，提供的证据无
法证明损坏事实系由被告造成，也不能证明修复需要支付3340
元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告华安××诉称：2009年2月28日，为承租杭州市
××××五月村一区165号房屋，反诉原告与反诉被告签订租
赁合同。合同签订后，反诉原告重新装修场地、进行搬迁和设
备调试安装，准备变更营业执照，但在变更营业执照过程中，
因承租地的土地证使用期限已过期，工商部门提出异议。为此
，反诉原告多次和反诉被告沟通，要求其重新办理土地证，但
反诉被告总以各种借口不予配合，直至2009年年初，也未能申
请出合法的土地证。后值印刷行业大检查，如反诉原告继续非
法经营，依法将被吊销营业执照，反诉原告不得不另寻场地。
为此，请求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并依法判令反
诉被告退还已付的房租及房屋税金款共计人民币61500元，赔
偿反诉原告损失共计人民币98762元，并支付违约金人民币10000元。
反诉被告饰××装璜厂辩称：反诉被告的土地使用证在
换证途中，对营业执照办理没有影响；反诉原告自己不去办理
，与反诉被告无关；根据工商登记信息，反诉原告于2009年11
月6日才核准登记，在这之前并没有起步；反诉原告搬迁真正
原因是反诉被告的厂房太小，反诉原告现在租的厂房更大。总
之，其反诉请求没有根据。
原告（反诉被告）饰××装璜厂为支持其诉请，向本院
提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明被告向原告租赁位于杭州市
××××五月村一区165号房屋，及对租期、租金、违约责任
等内容作了约定的事实。
2、电费缴费通知单一份，证明截至2010年3月4日被告未
缴纳的电费共计人民币9863.54元。
被告对以上证据的真实性没有异议，本院予以确认。
3、照片一组，证明被告在搬离该处时对房屋墙面、地面
及设施造成损坏的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为
不能证明照片上的地方就是被告所租赁的厂房，也不能证明损
失系被告搬迁时造成。本院认为，该证据无法证明损害系被告
造成，关联性无法确定，不予确认。
4、证明一份，证明原告的土地是集体土地，村里已在为
原告办理新证。被告对该证据的真实性有异议。因该证据系杭
州市江干区彭埠镇人民政府等主管部门出具，本院予以确认。
5、建筑施某某可证、测绘成果资料各一份，证明原告的房子是合法建筑。被告对该证据的真实性无异，对关联性有异
议，认为上面的地址并非原告出租的厂房所在地址。本院认为
，该证据的地址与原告出租的厂房地址并无明显矛盾，因被告
没有提供反驳证据，也不愿意到现场进行核实，故对该证据，
本院予以确认。
6、收款收据一份，证明水费的价格。被告认为该证据与
本案没有关联性，不能证明原告的待证事实。本院认为，该证
据系被告承租期内的水费收据，能证明租赁房屋所在社区的水
价，予以确认。
7、电费乙缴费收据一份，证明原告将电费通过银行缴纳
的事实。被告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。
8、收款收据三份，证明修复厂房购买材料的花费。被告
对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议。9、收条一份
，证明泥工周雪明人工工资的情况。被告认为该证据属证人证
言，应由证人出庭作证，不符合证据的形式要件。本院认为，
以上证据的关联性无法确定，不予确认。
10、照片一组，证明被告用水用电情况。被告对该证据
没有异议，本院予以确认。
11、房屋租赁备案证一份，证明原告的房屋是可以租赁
的。被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认
为，该证据能证明原告的欲证事实，予以确认。
被告（反诉原告）华安××为支持其诉请，向本院提交
以下证据：
1、集体土地使用证一份（系复印件），证明原告的土地使用年限为2001年1月1日至2008年12月31日，在原、被告签订
房屋租赁合同时已超过该使用年限等事实。原告对该证据的真
实性无异议，对关联性有异议。本院认为，该证据与本案有关
，予以确认。
2、房租发票二份及收据一份，证明反诉原告已缴纳了20
09年3月至2010年2月的房租及税金共计人民币61500元。反诉
被告对该证据没有异议，本院予以确认。
3、增量电表安装一份，证明反诉原告支付了电表增量款
人民币2588元。反诉被告对该证据没有异议，本院予以确认。
4、移机协议书、合约书及北京增值税专用发票各一份、
印刷机对接协议书两份及支付凭证两份，证明反诉原告聘请专
业公司重新拆装设备，为此支付了37000元。
5、搬迁协议书三份及支付凭证四份，证明反诉原告聘请
专业公司进行搬迁，为此支付了27000元。
6、付款凭证一组，证明反诉原告支付的装修、拆装、设
备调试费等费用共计人民币32174元的事实。
7、工业厂房租赁合同一份，证明反诉原告因原租赁合同
无效后，另找场地重新承租厂房的事实。
反诉被告认为，以上证据与其无关，因不知情，无法发
表质证意见。本院认为，证据4中的4670元存款凭证与本案的
关联性无法确定，不予确认，对其他证据予以确认；证据5能
证明被告的欲证事实，予以确认；证据6的关联性无法确定，
不予确认；对证据7予以确认。
根据本院确认的证据以及双方当事人的陈述，本案查明以下事实：
2009年2月28日，原告（反诉被告）饰××装璜厂与被告
（反诉原告）华安××签订《房屋租赁合同》，约定：由原告
将位于杭州市江干区彭埠镇红五月红一区165号的房屋租给被
告使用；租期自2009年3月1日至2011年2月28日；房租费第一
年为58000元，一年后每年递增7%；被告按时交纳水电费，电
费按电管站价格计算、水费按社区价格计算。原告需将出租房
内的电表扩充至48千瓦，费用由原告承担；被告需向原告支付
保证金10000元，如违约，保证金不得退还，抵作违约金支付
。合同签订后，双方按约履行了合同。2010年3月4日，被告搬
离该房屋并不再租用，欠下电费共计人民币9888元及电费违约
金人民币276元，水某某民币684元（按杭州市江干区彭埠镇红
五月社区价格计算）。另查明：原告已收取被告保证金人民币
10000元。
再查明：被告承租的房屋集体土地使用证使用期限为200
1年1月1日至2008年12月31日，新的土地使用证正在办理之中
；2010年4月25日，原告办理出彭埠镇红五月社区红一区165号
房屋的房屋租赁备忘证；被告已支付给原告租金和税金合计人
民币61500元，已花费增量电表安装费甲民币2588元、移机费
甲民币23000元、印刷机对接费甲民币6000元、搬迁费合计人
民币27000元；原告于2010年3月15日向本院起诉，被告于2010
年3月30日提起反诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表
示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。原告依约履行合同后，被告应按时交纳水电费
。现原告请求被告支付拖欠的水电费及因拖欠产生的违约金，
应予支持。
被告称原告的土地使用证已过期致使其无法办理工商变
更手续，而不得不另寻场地。因被告未提供证据支持其主张，
而原告提供了其房屋可以办理房屋租赁备案证的证据，故对被
告的主张，本院不予采信。被告没有约定或法定事由搬离租赁
房屋，构成违约，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约
时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违
约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机
构予以增加，故在已约定违约金的情况下，当事人可以请求依
法调整违约金，但不能再主张赔偿损失。加上原告主张厂房修
复费，也未提供足够证据加以证明，故本院对该项诉讼请求不
予支持。因原告已收取10000元保证金，在被告违约时，该笔
保证金可依约抵作违约金，原告不能在保证金之外另行主张违
约金。
被告承租的房屋不会因为土地使用证在换证途中而成为
违章建筑，原、被告间租赁合同合法有效，双方应在合同有效
基础上解决纠纷。为此，本院根据最高人民法院《关于民事诉
讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定向反诉原告释明
，告知其可以变更诉讼请求，但反诉原告明确表示不予变更，
并坚持要求在确认合同无效的情况下，要求反诉被告返还租金
、赔偿损失并支付违约金，显然无法律依据，本院依法不予支
持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百
零七条，第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关
于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决
如下：
一、被告杭州××有限公司于本判决生效后十日内向原
告杭州××装璜厂支付水某某民币684元、电费及其违约金合
计人民币10164元。
二、驳回原告杭州××装璜厂的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告杭州××有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费甲民币405元，减半收取人民币203元，
原告原告杭州××装璜厂负担人民币112元，被告杭州××有
限公司负担人民币91元，反诉案件受理费甲民币1853元，由反
诉原告杭州××有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向杭州市中级人民
法院预交上诉案件受理费甲民币405元；对反诉部分不服的，
预交上诉案件受理费甲民币1853元（开户行：工商银行湖滨分
理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中
级人民法院）。财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一
审判决部分的上诉请求预交。上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 金长义
二〇一〇年五月十三日
代书 记员 陈阳英