温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第36号
原告：谢爱连。
委托代理人：戴北平、胡建良。
被告：蔡风华。
委托代理人：柯展、朱显臣。
被告：吴文娟。
委托代理人：方君伟、沈志超。
第三人：瑞安水产城股份有限公司。
法定代表人：郑安静。
委托代理人：包建国。
委托代理人：郑岳云。
原告谢爱连与被告蔡风华、吴文娟、第三人瑞安水产城股份有限公司（以下简称：瑞安水产城）执行异议之诉纠纷一案，于2015年7月7日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年8月13日、9月29日、12月15日、12月29日公开开庭进行了审理。原告谢爱连以及委托代理人戴北平、胡建良，被告蔡风华的委托代理人柯展、朱显臣，被告吴文娟的委托代理人方君伟、沈志超，第三人瑞安水产城的委托代理人包建国、郑岳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢爱连诉称：2013年5月15日，原告与第三人签订《瑞安水产城营业房买卖合同》二份，约定第三人将坐落于瑞安市经济开发区瑞安水产城××号、××号店铺二间，以每间100万元的价格转让给原告，并就转让款交付、房屋所有权证、土地使用证、标的物移交等进行约定。合同签订后，原告随即向第三人指定的账户付清了全部的转让款。收到转让款后，第三人向原告出具了《店铺收款回单》二份，证实收到二间店铺转让款各100万元；并向原告移交了店铺及房产权证、土地使用权证。2013年5月起，原告多次要求第三人协助办理房地产过户手续。因第三人以公司名称变更、股份改革、拖欠税款等原因，原告至今无法办理过户手续。另，根据被告蔡风华、吴文娟的申请，鹿城区人民法院于2014年10月17日裁定查封了原告所购的二间店铺，原告随即提出执行异议。之后，法院作出（2015）温鹿执异字第24号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告谢爱连认为，原告与第三人瑞安水产城签订《瑞安水产城营业房买卖合同》时间是在被查封之前，且原告已支付涉案商铺的转让款，也已实际占有二间店铺，原告对未办理过户手续不存在过错，法院驳回原告的执行异议裁定，缺乏事实与法律依据。故请求：1、原告谢爱连与第三人瑞安水产城签订《瑞安水产城营业房买卖合同》合法有效，并判令第三人协助办理产权过户手续；2、停止对登记在第三人瑞安水产城名下的坐落瑞安市经济开发区瑞安水产城××号店铺（权证号：002840**）、××号店铺（权证号：002840**）的执行，并予以解除查封；3、本案诉讼费用由被告方承担。
原告谢爱连为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1、营业房买卖合同一份，证明涉案商铺被查封前，原告即向第三人瑞安水产城购买商铺的事实。
2、银行业务回单、转账记录及收条、结婚证、人员参保险种情况表若干份，证明原告在商铺被查封前即已付清购房款。
3、已出售店铺清单一份，证明第三人瑞安水产城证实涉案商铺已出售。
4、房权证及土地使用证、费用存款明细等证据若干份，证明原告已付清店铺房款200万元并实际占有××号、××号店铺的事实。
5、本院（2015）温鹿执异字第24号执行裁定书一份、民事调解书及生效证明各二份，证明原告谢爱连曾向法院提出书面执行异议，但被驳回，并被告知原告谢爱连有权向法院提起诉讼的事实。
6、瑞安市人民政府文件、瑞安市地方税务局责令限期改正通知书、第三人企业登记情况若干份，证明瑞安水产城有限公司企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司和纳入企业改制范围，以及欠税而导致原告不能办理房产转移过户手续的事实。
7、水电物业缴费通知单若干份，证明原告从2013年8月起按月缴纳涉案××号、××号店铺的事实。
被告蔡风华辩称：一、原告谢爱连的诉请超出执行异议之诉审理范围，依法应予以驳回。1、原告谢爱连要求确认与第三人瑞安水产城签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》合法有效，不属于本案的审理范围。本案是执行异议之诉，对于原告谢爱连与第三人瑞安水产城的合同效力问题，原告谢爱连应另行起诉第三人瑞安水产城主张权利，追究其违约责任。2、原告要求解除查封涉案房产的诉讼请求，也不属于本案的审理范围，查封行为系具体的执行行为。原告主张解除查封，属于对具体执行行为的不服，不属于执行异议之诉的审理范围。二、原告谢爱连不是涉案查封房产的权利人，无权要求停止对涉案查封房产的执行。根据我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于法院在执行过程中查封涉案房产时，原告谢爱连并未取得瑞安水产城7、××号房屋的所有权，该房仍系第三人所有，原告谢爱连无权要求停止对涉案查封房产的执行。三、原告谢爱连没有足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果。1、原告无法证实其与第三人存在真实的房屋买卖关系。原告诉称于2013年5月15日与第三人签订了《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定由第三人将××号、××号房产转让给原告，转让价格为每间100万元。自签订本协议当天，原告应支付转让款每间40万元，2013年5月15日前付清转让款每间60万元。这样的转让款支付方式，明显不符合常理。如果说合同的落款日期不是2013年5月15日的话，还可以说的过去，但是该两份合同签订的落款日期恰恰在2013年5月15日。而且相关证据显示，原告并未向第三人支付转让款，第三人也未将上述房产过户给原告。因此，原告无法证实其与第三人存在真实的房屋买卖关系。2、虽然原告与第三人签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》落款时间为2013年5月15日，但无法确认该合同的真实签订时间是在执行法院查封前。而且执行法院在2014年10月17日作出（2014）温鹿执民字第4244号执行裁定书查封涉案房产时，原告尚未办理产权过户登记手续。因此，执行法院的查封行为正确、合法。原告认为已于2013年5月15日向第三人支付了全部购房款，但银行付款凭证显示，原告并没有支付购房款给第三人。银行付款凭证显示的款项均是由原告的丈夫吴某支付给林某，而且有一笔10万元是支付给陈某。上述款项均未写明用途，且转账金额与合同约定的金额不符，无法证实该款项是向第三人支付的购房款。另外，原告也没有证据证明在法院查封之前已合法占有涉案房产。3、根据原告陈述，其在2013年5月15日就付清所谓的“购房款”。如果真的是购房款，原告从2013年5月15日起至2014年10月17日的一年多时间应向房管部门申请办理过户手续，但原告并没有去办理，反而以第三人公司名称变更、股份变更、欠税为理由进行推责，而第三人公司名称早在2013年11月6日就变更完毕。若原告认为第三人瑞安水产城不配合办理过户手续的，完全可以依据合同约定向法院起诉主张权利，但原告并没有这样做，反而是在执行裁定书作出之后才向相关部门提出执行异议。另外，原告申请的执行异议听证程序中，第三人也承认于2013年、2014年期间办理了部分房屋过户手续。这说明涉案房产未办理产权过户手续与第三人名称变更以及欠税行为无关联。因此，原告未办理过户手续系其自身存在严重过错，应自己承担相应责任。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
被告蔡风华在本院指定的举证期限内未能提交证据。
被告吴文娟辩称：一、××号、××号店铺至今为第三人瑞安水产城所有，并不存在原告已购买并支付对价事实。原告所述该房产为其所购买并实际占有，系虚假合同，拖延对第三人瑞安水产城名下房产的执行而恶意。理由如下：1、根据原告提供的两份《瑞安水产城营业房买卖合同》的约定：“双方议定上述标的物转让价格为人民币100万元，签订本协议当天，谢爱连付转让款40万元，其中转让款的20%作为定金，2013年5月15日前谢爱连付清转让款60万元”。但是，该两份房屋买卖合同均是2013年5月15日签订的，难免让人怀疑，约定在2013年5月15日就要缴清全款，为何要一天分两次缴纳各100万元的购房款。原告不能正确作出该约定的解释，且该约定与常理相悖。2、原告提供的两份合同上来看总金额为200万元人民币。从原告提供的所谓交付购房款的银行凭证上均不能看出原告谢爱连向第三人瑞安水产城支付购房款事实。汇款上的200万元均汇给案外人。根据合同的相对性原则，购房款本应当汇至瑞安水产城的对公账户，但原告不能提供证明已支付对价的证据。3、根据两份合同约定房款实际上是一次性支付，但原告提供的银行凭证显示支付的时间与店铺收款回单不能印证。因此，原告提供的《瑞安水产城营业房买卖合同》及银行凭证、店铺收款回单均为虚假，所谓两份《瑞安水产城营业房买卖合同》正是为了规避法院对瑞安水产城名下房产执行而设定障碍。二、原告所述，房屋没有过户的理由不符合现实情况，且没有说服力。因为瑞安水产城名称变更及拖欠税收及改制导致，这些理由不符合客观现实。理由如下：1、公司名称变更仅是行政管理上的行政变更登记，该名称变更并不会改变原来公司对其名下房屋所有权，也不会导致名下房屋所有权的转移。既然权利依旧，那么办理产权变更登记手续也是十分便利的事情。现实中很难想象，一个支付了远超合同约定价格的房屋购买者竟然17个月都没有要求对方将房屋过户，客观上原告无法解释这一违反常理的现象。2、第三人瑞安水产城拖欠税收也仅是面临行政上处罚，但不会导致房屋权属变更，也不会使得房屋难以完成过户。因此，原告所述的理由十分牵强，不符合客观规律与一般大众的理解。实际上，是为隐瞒其真实目的即故意延缓法院对生效文书执行的一种手段。三、原告并未占有诉争房屋的事实。原告提供的上述证据不足以反映其实际占有诉争房屋。无论是从事实上还是从法律上，原告均无权以房主的身份占有诉争房屋，应当驳回原告的诉讼请求。
被告吴文娟在本院指定的举证期限内未能提交证据。
第三人瑞安水产城述称：第三人瑞安水产城与原告的买卖关系属实，与被告蔡风华、吴文娟之间发生的债务关系也是属实。但是，涉案的××号、××号店铺买卖是发生在第三人瑞安水产城与被告蔡风华、吴文娟的债务之前，所以查封涉案店铺是不应该的。
第三人瑞安水产城在本院指定的举证期限内未能提交证据。
审理中，本院依法对原告提供的上述证据，经三方当事人当庭质证，本院审查后作如下认证：
1、被告蔡风华对原告提供的证据1《瑞安水产城营业房买卖合同》的三性持有异议，认为该合同一未经备案，二未经过公证，而且合同落款处只有第三人的公章，无法定代表人或代理人签名，真实无法核实，且原告也未按合同约定向第三人付款，第三人也未给原告办理相关过户手续，无法证实原告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系。对证据2银行凭证、结婚证、人员参保险种情况表与本案均无关联。其中，银行凭证不能显示原告支付第三人购房款，而是由吴某支付给林某180万元，另有一笔10万元的款项显示是吴某于2013年4月9日支付给陈某，所汇款项均未注明用途，无法证实是购房款；人员参保险种情况表只能证明林某在第三人处有参加保险，并不能证明林某系第三人的职工，不能证明原告已付清购房款。被告吴文娟对原告提供的证据1买卖合同三性均有异议。认为该份合同签订落款时间为2013年5月15日，落款时间笔迹与合同内容笔迹不同，真实性存疑。该合同第二条规定：“签订本协议当天，乙方付转让款计400000元，2013年5月15日前乙方付清转让款计600000元”，与证据2银行凭证付款时间不符。证据2银行凭证的收款人系第三人的员工，不能证明该款项为购房款，也不能在合同中体现出第三人瑞安水产城指定该账户为专门收款账户。第三人瑞安水产城对原告提供的证据1《瑞安水产城营业房买卖合同》，证据2银行业务回单、转账记录及收条、结婚证、人员参保险种情况表若干份均无异议。诉讼中，原告申请证人林某出庭作证。证人林某称：其系第三人瑞安水产城的出纳，是代表公司收取××号、××号店铺转让款及税费合计200万元。原告申请证人陈某出庭作证，证人陈某称：2013年4月9日代谢爱连汇款10万元至第三人瑞安水产城的出纳林某账户上的事实，并由谢爱连之夫吴某在当天就把这10万元还给了证人陈某。原告申请证人吴某出庭作证。证人吴某称：2013年5月15日受原告的委托将180万元通过中国农业银行62×××14账户汇至第三人瑞安水产城出纳林某6228490338001503277账户。本院认为，原告提供的证据1《瑞安水产城营业房买卖合同》和证据2银行业务回单、转账记录及收条、结婚证、人员参保险种情况表，结合证人陈某、林某、吴某的证言，可以相互印证，证明原告向第三人购买涉案××号、××号店铺，并支付购房款共计200万元的事实。
2、被告蔡风华对原告提供的证据3已出售店铺清单质证称：该清单系第三人出具，不能证明待证事实。被告吴文娟对原告提供的证据3的三性均有异议，清单未体现具体日期，其单独为涉案商铺出具该清单，不具有真实、合法的证明力。第三人瑞安水产城对原告提供的证据3三性无异议。本院认为，原告提供的证据3已出售店铺清单虽系第三人制作，但能够证明涉案××号、××号店铺出售状况。
4、被告蔡风华对原告提供的证据4房权证、土地证及费用存款明细的关联性持有异议，不能证明原告已付清房款并合法占有了涉案房产，反而可以证明涉案7、××号店铺房产系第三人所有，而且该房产登记时间为2014年3月10日，说明涉案房产可以办理过户登记手续，且上述费用存款明细无法核实付款人和用途，不能证明原告已付清房款并合法占有涉案房产并进行经营的事实。被告吴文娟对原告提供证据4的关联性亦持有异议，房屋所有权证载明的权利人系第三人而不是原告，反而能证明涉案房产于2014年3月10日依法登记的事实；与原告所说不能登记有悖，费用存款明细不能体现具体资金用途，也不能证明原告待证事实，不能证明原告实际、合法、有效的占有涉案房产。第三人瑞安水产城对原告提供的证据4均无异议。本院认为，原告提供证据4房权证、土地证及费用存款明细，符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确定。
5、被告蔡风华、吴文娟及第三人瑞安水产城对原告提供的证据5执行裁定书、民事调解书、生效证明等无异议，该证据可以证明原告就涉案××号、××号店铺提出执行异议，被本院驳回的事实。
6、被告蔡风华、吴文娟对原告提供的证据6瑞安市人民政府文件、瑞安市地方税务局责令限期改正通知书、第三人企业登记情况的真实性无异议，但被告蔡风华认为上述证据与本案不具有关联性，第三人改制、欠税等原因，不能成为原告未办理过户手续无过错的借口，而且第三人在2013年、2014年是有办理过部分房屋过户登记手续的；原告未办理过户手续显然其自身存在严重过错。第三人瑞安水产城对原告提供的证据6均无异议。本院认为，证据6均与本案有关联，具有真实性和合法性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。
7、被告蔡风华、吴文娟对原告提供的证据7三性均有异议，认为每份收据均是第三人瑞安水产城出具，不能待证原告实际占有涉案店铺的事实。第三人瑞安水产城对原告提供的证据7均无异议。庭审中，原告申请证人吴某出庭作证，证人吴某称：原告与证人吴某系夫妻关系，并一起从事做水产生意，自从原告购得瑞安水产城××号、××号店铺，证人吴某办了一个存折，交给第三人瑞安水产城直接扣减水电费，所以××号、××号店铺的相关水、电、物业费等缴款单收据都是证人吴某名字。本院认为，原告提供的证据7，结合证人吴某的证言，以及证据4中的费用存款明细单，可以证明原告于××号、××号店铺被查封之前已由原告占有的事实。
经本院审理认定：坐落瑞安经济开发区水产城××号、××号店铺二间房产（建筑面积均为53.38平方米）登记在第三人瑞安水产城名下。2013年4月，原告谢爱连向第三人瑞安水产城购置××号、××号店铺，并于2013年4月9日支付给第三人瑞安水产城10万元作为购房定金。2013年5月15日，原告谢爱连与第三人瑞安水产城签订了《瑞安水产城营业房买卖合同》二份，约定：第三人将坐落瑞安经济开发区水产城××号营业房、××号营业房（每间建筑面积为53.38平方米）转让给原告，每间转让价格为100万元，每间房款支付方式为签订本协议当天付清。原告付清转让款后，第三人即将营业房产权证、土地使用证移交给原告，第三人协助原告到有关部门办理房地产过户手续。当天，由原告谢爱连向第三人瑞安水产城分别支付了10万元和180万元。第三人瑞安水产城收讫款项后当日出具《店铺收款回单》二份。回单分别载明：“收到谢爱连所购买瑞安水产城店铺××号，已收房款计人民币壹佰万元整”、“收到谢爱连所购买瑞安水产城店铺××号，已收房款计人民币壹佰万元整”。第三人已将××号、××号店铺交付给原告。尔后，原告谢爱连在××号、××号店铺被查封之前占有了上述店铺，并缴纳水、电、物业等相关费用。
另认定：本院审理的吴文娟与郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，于2014年9月28日作出（2014）温鹿商初字第1661号民事调解书，确定：一、郑岳云欠吴文娟2000万元，于2014年11月15日前偿还500万元，于2015年2月15日前偿还500万元，于2015年5月15日前偿还500万元，于2015年11月15日前偿还500万元；陈宝宣、瑞安水产城对上述债务承担连带责任；吴文娟放弃其他诉讼请求。二、郑岳云未按上述约定履行，吴文娟有权按以下诉讼请求一次性申请执行，即：郑岳云偿付吴文娟借款45075046元及利息；陈宝宣、瑞安水产城对上述借款本息承担连带偿还责任。本院审理的蔡风华与郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案，于2014年8月4日作出（2014）温鹿商初字第314××号民事调解书，确定：郑岳云欠蔡风华借款1000万元及利息（月利率按1.8%，自2013年11月10日计算至清偿之日止），于2014年10月至2015年7月，每月15日前各偿还借款100万元，于2014年8月8日、8月30日前各偿付利息10万元，2014年9月开始，每月25日前各偿付利息10万元，直至付清所有利息之日止；若郑岳云未按上述期限履行任何一笔偿付义务，则蔡风华有权就剩余未到期部分款项一并申请强制执行；瑞安水产城对上述付款义务承担连带偿还责任。
由于郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城未能履行法律文书确定付款义务，吴文娟、蔡风华分别向本院申请强制执行。本院在执行蔡风华与郑岳云、瑞安水产城民间借贷纠纷一案中，本院于2014年11月5日向瑞安市住房和城乡规划建设局送达了执行裁定书（载明裁定自送达之日起生效）、协助执行通知书，查封了登记在被执行人瑞安水产城名下的坐落瑞安市经济开发区水产城7、××号房产。原告谢爱连知晓后，即向本院提出案外人执行异议申请，本院于2015年6月23日作出（2015）温鹿执异字第24号执行裁定书，驳回案外人谢爱连的执行异议，原告谢爱连不服该裁定，于2015年7月7日向本院提起案外人执行异议之诉。
再认定：瑞安水产城有限公司于1999年9月1日成立，2013年11月6日经温州市工商行政管理局批准企业名称变更为瑞安水产城股份有限公司。因欠税，瑞安市地方税务局于2013年10月28日向第三人瑞安水产城发出瑞地税限改（2013）020号责令限期改正通知书，责令其于2013年11月5日前缴纳尚欠的企业所得税5959435.60元。2014年7月21日，该局再次向第三人瑞安水产城发出瑞地税源责改（2014）250号责令限期改正通知书，责令第三人瑞安水产城于2014年7月28日前缴纳申报欠税款619641.76元。瑞安市人民政府办公室于2014年1月16日公布瑞政办（2014）2号《关于公布上2013年度股份制改造企业名单的通知》，第三人瑞安水产城纳入企业改制范围。2014年3月10日，涉案××号、××号店铺办理房屋所有权证［证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××、00××01号，建筑面积均为53.38平方米］；2014年5月28日，涉案××号、××号店铺办理土地使用权证［证号：瑞国用（2014）第××、××号，土地使用面积均为17.11平方米］。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告谢爱连对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告谢爱连与第三人瑞安水产城签订二份《瑞安水产城营业房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。且上述合同签订时间均在房产被查封前。二、原告谢爱连于2013年5月15日前已付清7、××号店铺购房款合计200万元。三、第三人瑞安水产城亦将该二间店铺交付给原告使用，通知原告缴纳2013年、2014年、2015年的水电物业费。可见，原告谢爱连在房产被查封之前已实际合法占有××号、××号店铺。四、关于原告谢爱连未办理过户登记是否存在过错问题。因第三人瑞安水产城存在名称变更、欠税等因素，结合涉案店铺房产证登记时间为2014年3月10日和土地使用权证登记时间为2014年5月28日，以及于2014年11月5日被查封的事实，现有证据不足以证明原告谢爱连对未办理过户登记存在过错。综上，原告谢爱连对涉案的××号、××号店铺享有足以排除强制执行的民事权益。故原告要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，解除查封系针对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围，办理产权过户手续亦并非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告谢爱连与第三人瑞安水产城股份有限公司于2013年5月15日就诉争的坐落于瑞安市经济开发区水产城××号、××号房产签订的二份《瑞安水产城营业房买卖合同》有效。
二、不得执行诉争坐落于瑞安市经济开发区水产城××号、××号房产［产权证号分别为瑞安市房权证瑞（房）字第××号、00××01号，建筑面积均为53.38平方米］。
三、驳回原告谢爱连的其他诉讼请求。
案件受理费22800元，由被告蔡风华、吴文娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏晓峰
人民陪审员 郑黎萍
人民陪审员 郭笑春
二〇一六年一月六日
书 记 员 陈 婵