文书内容广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0232民初788号原告：乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县鲜明北路幸福家园，统一社会信用代码：914402325940288277。法定代表人：谢世全，董事长。委托诉讼代理人：邓援越，男，汉族，1967年3月9日出生，住广东省乳源瑶族自治县，系该公司经理。被告：尧水养，男，汉族，1977年2月22日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司（以下简称幸福家园物业公司）与被告尧水养物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告幸福家园物业公司的委托诉讼代理人邓援越、被告尧水养到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告幸福家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告尧水养立即支付物业管理费2293元、电费1351元、水费330元、水电公摊费90元、电梯电费378元，共计人民币4442元；2、判令被告尧水养支付逾期缴纳物业管理费滞纳金911元；3、判令被告尧水养承担本案的诉讼费。事实和理由：被告购买了幸福家园二期电梯房B6栋4单元1503房产，建筑面积90.28平方米（2015年10月31日前按0.7元/平方收取物业费，2015年11月1日起按0.8元/平方收取物业费）。按照原告与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告从2015年1月1日起至2017年9月30日共拖欠应缴纳的物业管理费2293元，2017年1月至2017年9月电费1351元、水费330元、水电公摊费90元、电梯电费378元，共计人民币4442元。截止2017年9月30日，被告依法应缴纳的违约金为991元，累计费用为5353元。（上述费用暂计算至2017年9月30日，每年费用的滞纳金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理解，为维护原告的权利，特向法院提起诉讼。被告尧水养在庭审中口头辩称，这个物业公司很差，滞纳金过高，应该按照总额的百分之几来计算，不应该按照他们无论欠多少钱都收1元每天滞纳金。物业管理费、我自己实际使用的水电费我认可，水电公摊费、电梯电费公摊、滞纳金我不认可。我们住进去装修时，叫人背上去的材料，现在他们用电梯拉上去的，我们不应该出这笔电梯电费。我们B6栋电梯，一共六个单元，共一个表分摊，应该一栋一个表来分摊，这么多人分摊一个表不公平，可能其他单元的人会多用，或者少用，加上该物业公司请的保安都是年纪很大的，小区安全没有保障，他们没有尽到物业的责任。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告于2013年11月19日购买了幸福家园二期电梯房B6栋4单元1503房产，该房建筑面积90.28平方米，原、被告双方对此均予以认可，本院对该事实予以确认。本案被告对其2017年1月至9月产生的电费1351元、水费330元无异议，但其提出，原告并非电网、供水公司，无权向其收取水电费，原告亦未向本院提交其已为被告垫缴水电的发票，根据谁主张谁举证的原则，本院对原告要求被告支付水费330元、电费1351元的主张不予以支持。根据原告起诉、被告答辩和庭审意见，本案争议焦点为：1、关于原告物业费的诉求是否支持的问题；2、关于公摊水电和电梯费用问题；3、关于滞纳金的问题。对此，本院作如下分析：一、关于原告物业费的诉求是否支持的问题。2013年11月19日，被告与原告签订了《幸福家园住宅小区物业服务合同》，该合同第三条“物业服务费用”约定：“物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：乙方应承担的物业费依据其拥有的房屋建筑面积计算，无论房屋是否空置，均须自房屋交付之日起三个月后开始交纳物业服务费用（通知收房之日起三个月内免物业费）。收费标准：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2014年电梯房每月按建筑面积0.7元/平方米向乙方计收）。所收取的物业服务费主要用于支付物业管理人员工资、卫生清洁、绿化养护和办公用费等。……”就幸福家园物业服务收费事宜，原告已于2015年11月到乳源瑶族自治县发展改革和物价局备案按0.8元/㎡的标准收取，且有超过三分之二的业主已签名同意从2015年11月起每平方米上调0.1元物业费。虽居住在幸福家园的业主并未召开业主大会或成立业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同，作为业主的被告在事实上仍接受原告提供的物业服务，原告可据此请求业主按照0.8元/㎡的标准支付相应的物业费。由于被告拖欠2015年1月至2017年9月共32个月的物业管理费未交，即尚有2220.9元（90.28㎡×0.7元/㎡×10个月+90.28㎡×0.8元/㎡×22个月）物业费未缴交。经原告多次催缴未果，故对原告诉请要求被告交纳2015年1月至2017年9月共32个月物业管理费2293元的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本院确认被告应向原告支付2015年1月至2017年9月32个月的物业管理费2220.9元，超出部分不予以支持。二、关于公摊水电和电梯费用问题。本案中，原、被告双方签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条“物业服务费用”中的第2项、3项就共用部位、共用设施设备的水电费事宜进行了约定，即“加压泵的电费、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、电梯电费、共用设施设备的水电费由全体业主共同负担，每月按实际使用数平均分摊到每户；预收公摊水电费的时间为每年1月1日至2月30日一次性收取”，故原告可根据该约定收取公共水电分摊和电梯电费；对原告诉请要求被告尧水养支付电梯电费、公共水电等分摊费用的主张，符合《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，本院予以支持。根据原告提供的通知、物业服务收费备案表等证据，按照原告幸福家园物业公司与各业主口头协商确定的计算方式，本院确定各项费用数额计算如下：（一）电梯电费：从2016年10月15日起，根据上年度水电实际总费用，除以业主户数，除以12个月，得出每户每个月应预交的电梯电费，即每层房号每月应交的电梯费用=系数×中心值（8楼为中间楼为中心值），具体计算如下：楼层系数中心值应收电费已收电梯电费用推电梯电费2016年10月起收费标准50.7241819-21560.8242020-11870.92422211238124242222691.1242623329101.2242824534111.3243025536151.7243829444被告2017年1月至2017年9月应缴纳的电梯电费为367.2元（1.7×24×9个月），现原告诉请要求被告支付幸福家园B6栋4单元1503号房应电梯电费公摊费378元，本院支持367.2元，超出部分不予以支持。（二）公摊电费用：根据2016年度幸福家园二期水电公摊费用明细表，计算出每户每年水电公摊72.334元；高楼层每户每年加压泵公摊47.99元，共计120元/年（采用四舍五入法），被告尧水养2017年1月至2017年9月应分摊的水电费为90元（120元/年÷12个月×9个月），现原告诉请要求被告支付公共电费公摊费90元，有法有据，本院予以支持。三、关于滞纳金收取问题。原告在庭审中明确其主张的滞纳金就是违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条规定，“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”由于原、被告双方签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条“物业服务费用”中的第4项就交纳时间及逾期滞纳金事宜进行了约定，即“缴纳物业服务费和预收公摊水电费时间为每年1月1日至2月30日一次性收取，由乙方自行到物业公司财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日起按每天1元向乙方缴纳滞纳金。”故原告可请求被告支付逾期交纳物业费及公摊费的滞纳金，至于滞纳金的数额，因双方签订的合同约定逾期滞纳金按1元/天收取的标准过高，应以被告应缴纳的物业费和公摊水电费为基数，乘以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率，再乘以百分之三十，计算对超过迟延支付物业费造成损失，即滞纳金，结合本案实际，本院酌定被告应交纳的滞纳金数额为50元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定，判决如下：一、限被告尧水养于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司物业管理费2220.9元、电梯电费367.2元、水电公摊费90元，合计2678.1元。二、限被告尧水养于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司滞纳金50元。三、驳回原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告尧水养负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈曲波二〇一七年十二月十五日法官助理 朱义香书 记 员 朱 琦