四川省夹江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1126民初230号
原告：夹江县农村信用合作联社，住所在夹江县漹城镇复兴路**号。
法定代表人：谢孔尧，理事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：毕佳，四川创实律师事务所律师。
被告：余江，男，1963年8月6日出生，汉族,住四川省。
被告：费淑枝，女，1966年12月26日出生，汉族，住四川省夹江县。
被告：张忆，女，1970年6月12日出生，汉族，住四川省乐山市。
第三人：胡莲枝，女，1958年2月12日出生，汉族，住四川省夹江县。
第三人：胡志元，男，1963年12月26日出生，汉族，住夹江县。
委托诉讼代理人（特别授权）：徐永强，四川坤宏律师事务所律师。
原告夹江县农村信用合作联社与被告余江、费淑枝、张忆，第三人胡莲枝、胡志元金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在诉讼过程中，第三人胡莲枝、胡志元以本案的处理结果与其具有法律上的利害关系为由申请参加诉讼，本院于2017年4月10日通知其作为本案的第三人参加诉讼。2017年4月11日，本院受理（2017）川1126民初352号原告胡莲枝、胡志元与被告余江、费淑枝、张忆房屋买卖合同纠纷一案，2017年4月12日，第三人认为本案应以（2017）川1126民初352号的处理结果为前提，申请中止本案诉讼，本院于2017年4月12日作出（2017）川1126民初230号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。原告的委托诉讼代理人毕佳，被告余江、张忆，第三人胡志元及第三人的委托诉讼代理人徐永强到庭参加诉讼。被告费淑枝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告夹江县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款600元及利息（其中：2015年9月2日前欠息207036.84元；2015年9月3日起至2016年5月15日止按照中国人民银行同期一至三年贷款利率的1.7倍计算；2015年5月16日起至本金付清之日止按照中国人民银行同期一至三年贷款利率的2.55倍计算，基准利率予以调整的从次年1月1日起按调整后的利率执行），截止2017年1月20日，共欠利息612495.83元；2.被告余江支付原告因本案发生的律师代理费50000元；3.被告费淑枝对被告余江的上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.原告就上述1、2项债权对被告余江所有的位于夹江县XXXX商业用房、位于夹江县XXXX车库拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利；5.原告就上述1、2项债权对被告张忆所有的位于夹江县XXXX的住宅用房；位于夹江县XXXX的商业用房；位于夹江县XXXX的车库拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利；6、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告费淑枝对被告余江的上述第1、2项债务承担共同清偿责任。事实和理由：2014年5月14日，原告与被告余江签订《个人借款合同》，合同主要约定：被告向原告借款600万元，借款期限为2014年5月14日至2016年5月13日。借款期间利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮70%，如遇基准利率调整，则自次年1月1日起按照合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。结息方式为按月结息，结息日为每月的21日。被告费淑枝与被告余江系夫妻关系，也在《个人借款合同》上签字予以确认。同日，被告余江、张忆以及龙桂清与原告签订《抵押合同》，合同约定由被告余江、张忆以及龙桂清以其所有的房产对被告余江在《个人借款合同》项下的全部债务承担抵押担保责任。2014年5月15日，原告向被告余江发放了借款600万元。被告借款后未按照合同约定付息、还本。本案起诉前，抵押人龙桂清已因病去世，被告张忆应当以抵押的财产对本案余江的债务承担抵押担保责任。
被告余江辩称,向原告借款和抵押属实，对原告的诉讼请求无异议，但认为抵押的房屋不是被告张忆的，其真实的所有权人是其本人，要等其回来后才能进行还款。
被告费淑枝辩称，其意见与被告余江一致。
被告张忆辩称，其意见与被告余江一致。
第三人胡莲枝、胡志元请求驳回原告第五项诉讼请求中对夹江县漹城镇进站路760号、762号、764号的商业用房拍卖、变买所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：2010年9月4日，第三人与被告张忆的委托代理人被告余江签订了购买座落于夹江县XXXX的《房屋买卖合同》，并按约定向被告余江支付了购房款120万元。后被告余江也按约向第三人交付了房屋，第三人一直占有至今，且生效的（2017）川1126民初352号民事判决书已确认该《房屋买卖合同》合法有效。被告张忆在未经第三人同意的情况下恶意设置抵押，违反了法律的强制性规定，其抵押行为无效。原告提供的《夹江县房地产抵押合同》第四条约定等处全是空白，不具备生效条件。原告未按《中国人民银行贷款通则》第二十七条的规定，对抵押物的实际情况进行调查，同时违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，抵押合同应为无效。
原告对第三人提供的（2017）川1126民初352号民事判决书无异议，但认为基于《房屋买卖合同》的请求权不能对抗依法设立登记的抵押权。
被告对第三人提供的（2017）川1126民初352号民事判决书无异议。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年5月14日，原告与被告余江签订《个人借款合同》，合同主要约定：被告向原告借款600万元，借款期限为2014年5月14日至2016年5月13日。借款期间利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮70%，如遇基准利率调整，则自次年1月1日起按照合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。结息方式为按月结息，结息日为每月的21日。被告费淑枝与被告余江系夫妻关系，也在《个人借款合同》上签字予以确认。同日，被告余江、张忆以及龙桂清与原告签订《抵押合同》，合同约定由被告余江、张忆以及龙桂清以其所有的房产对被告余江在《个人借款合同》项下的全部债务承担抵押担保责任，并办理了抵押登记。2014年5月15日，原告向被告余江发放了借款600万元。本案起诉前，抵押人龙桂清已因病去世。原告因本案律师代理，支付律师代理费50000元。截止2015年9月2日，被告余江未返还借款600万元及欠利息207036.84元。
另查明，本院已生效的（2017）川1126民初352号民事判决书确认：余江代理张忆于2010年9月4日与胡莲枝、胡志元所签订的《房屋买卖合同》合法有效。（2017）川1126民初352号民事判决查明：2010年9月30日，夹江县人民政府对XXXX商业用房进行了登记，并颁发了XXXX房屋所有权证书，其载明的所有权人为被告张忆和其丈夫龙桂清共同所有；2015年1月29日，四川省夹江县公证处出具（2015）夹证字第0309号公证书，公证事项为被告张忆与龙桂清之间的夫妻财产约定协议。该公证协议约定本案所涉房产为由张忆个人单独所有，龙桂清不再享有本案所涉房地产的产权。《房屋买卖合同》签订后，被告余江将合同所涉房屋交付胡莲枝、胡志元，胡莲枝、胡志元一直占有至今;2014年5月14日，被告余江在原告处贷款600万元，将包括所售房产在内的房产进行了抵押，并办理了相关的登记手续。
本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的诉讼请求，不违反法律的规定。
关于第三人请求驳回原告对其购买的商业用房不享有优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动原则；虽本院已生效的（2017）川1126民初352号民事判决书确认《房屋买卖合同》合法有效，但其未办理过户登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人取得的权利是请求被告张忆将房屋所有权转移给自己的债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，被告张忆及龙桂清为被告余江的借款提供抵押担保并与原告签订抵押合同，并办理房屋抵押登记，抵押权自登记时设立，即抵押权自于2014年5月14日设立；被告张忆及龙桂清将已经出售并交付第三人的三间商业用房用于抵押担保，有违诚信，但第三人未向本院举证证明原告取得抵押权为恶意，且原告根据被告张忆及龙桂清提交的房屋所有权证及土地使用证，有理由相信被告张忆及龙桂清是房屋所有权人，故原告依法享有抵押权。综上，本案所涉“三间商业用房”存在两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是抵押合同关系，前者是请求权，为普通债权，后者为具备物权效力的担保物权，而具备物权效力的担保物权，具有法定优先性，故第三人请求驳回原告第五项诉讼请求中对夹江县XXXX的商业用房拍卖、变买所得款项享有优先受偿权的主张不能成立。
综上所述，原告的诉讼请求符合有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第三款、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告余江、费淑枝于本判决生效后十日内返还原告夹江县农村信用合作联社借款600万元及利息207036.84元。（从2015年9月3日起至2016年5月15日止按照中国人民银行同期一至三年贷款利率的1.7倍计算；从2016年5月16日起至本金付清之日止按照中国人民银行同期一至三年贷款利率的2.55倍计算，遇基准利率予以调整的从次年1月1日起按调整后的利率执行）；
二、被告余江、费淑枝于本判决生效后十日内支付原告夹江县农村信用合作联社因本案发生的律师代理费5万元；
三、原告夹江县农村信用合作联社就上述一、二项债权对被告余江单独所有的位于夹江县XXXX商业用房、位于夹江县XXXX车库；对被告张忆所有的位于夹江县XXXX的住宅用房；位于夹江县漹城镇进站路760号1栋1层1号、762号1栋1层2号、764号1栋1层3号的商业用房；位于夹江县XXX的车库拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费58088元，依法减半收取为29044元，由被告余江、费淑枝、张忆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 秦冀川
二〇一六年十一月十三日
书记员 艾文雁