上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28659号
原告吴建明，男，1965年12月24日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人吴向军（系原告吴建明的儿子），住上海市浦东新区。
委托代理人康龙宝（系原告吴建明的妻子），住上海市浦东新区。
被告陈俊涛，男，1994年5月3日生，汉族，住河南省。
原告吴建明与被告陈俊涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序审理，先后于2015年9月17日、2015年11月27日、2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告吴建明的委托代理人吴向军、康龙宝，被告陈俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建明诉称：2015年2月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租期为2015年3月20日至2020年3月19日，第一年每月租金为人民币（以下币种相同）950元，其后每年的月租金每年递增100元。2015年5月20日，原告由社区民警处得知系争房屋由第三人覃唯实际居住，原告经上门核实后，随即向被告提出异议并要求其及时整改。2015年6月25日，原、被告及实际居住人覃唯又因房屋租赁事宜产生争执，经多次报警后去派出所调解，三方约定当月26日去司法办调解，但被告未按约前去。被告未经原告同意将系争房屋转租给第三人，其行为已经违背了双方签订租赁合同的初衷，同时，被告三番五次的胡搅蛮缠的行为给原告造成了不良影响。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；二、判令被告立即腾空、恢复房屋原状并迁出系争房屋；三、判令被告按每月950元的标准支付自2015年6月20日起至实际搬离系争房屋之日止的租金；四、判令被告支付违约金950元。
被告陈俊涛辩称：被告要交房租给原告，原告说不要。签订租赁合同时原告同意被告可以装修的，原、被告是口头约定可以装修的。被告与原告签订的是5年期的合同。
经审理查明：2015年2月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租期为2015年3月20日至2020年3月19日，第一年每月租金为950元，其后每年的月租金每年递增100元；被告以现金形式支付原告租金，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2015年2月28日以前付清，以后每期租金提前七天支付，原告在收到租金后应予以书面签收；如被告逾期支付租金超过十五日，则每逾期一日按应付租金的千分之五向原告支付滞纳金，如被告逾期超过三十日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回系争房屋，并追究被告违约责任；为确保系争房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期相关费用之如期结算，同意支付给原告保证金共计950元，原告在收到保证金后应予以书面签收；除合同另有约定之外，原告应于租赁关系消除且被告迁空、点清并付清应付费用后，当天将保证金全额无息退还被告，在原告将保证金向被告结清后，双方的租赁关系才能解除；被告应承担租赁期内的水、电、煤气、有线电视、电讯等一切因被告实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；被告经原告同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，租赁期满后，被告可将添置的可拆动部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用；被告应按合同的规定不得群租、分租，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用；双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为950元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；……。后被告因工作单位变动将系争房屋转租给他人居住。2015年6月14日，被告致电给原告，要求支付房租给原告，原告因被告转租不收被告的房租，要求解除合同。2015年6月24日，被告与次承租人发生纠纷而被他人报警处理。原告发现被告转租系争房屋后发短信给被告，要求被告不得转租，被告也收到了原告的上述短信，但被告为收回装修损失仍将系争房屋予以转租。本案审理过程中，被告表示已收回系争房屋自行租住。
本案审理过程中，根据被告的申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（以下简称评估公司）对系争房屋至2015年12月4日止的装修残值进行评估，评估公司于2015年12月26日出具《上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋至2015年12月4日止的装修残值》报告，评估结果为：双方确认项目的房屋装修工程造价为26，930元；双方争议项目的房屋装修工程造价为188元，其中阳台吸顶灯涉及造价106元，卫生间地面防水工程涉及造价为82元。评估公司从被告处收取评估费1，500元。
以上事实，有《租赁合同》，次承租人的身份证复印件，《上海市公安局案（事）件接报回执单》，电费发票，《客户资料明细单》，评估公司于2015年12月26日出具的《上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋至2015年12月4日止的装修残值》报告，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：原、被告所签的《租赁合同》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除原、被告签订的《租赁合同》，并判令被告立即腾空、恢复房屋原状并迁出系争房屋的诉讼请求之处理意见。我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，双方在《租赁合同》中约定，被告应按合同的规定，不得群租、分租，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。被告在承租系争房屋后未经原告同意转租系争房屋，在经原告短信要求不得转租后又再次转租系争房屋。被告的行为违反了我国《合同法》的上述规定及双方《租赁合同》的约定，原告可以依法解除合同。被告于2015年8月8日收到了原告的要求解除合同的民事起诉状副本，故本院确认双方所签的《租赁合同》于2015年8月8日解除。原告要求判令解除双方所签的《租赁合同》，并判令被告腾空并迁出系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。鉴于《租赁合同》约定的租赁期限较长，被告已实际对系争房屋进行了装修，装修残值经评估价值为27，118元，在解除合同后原告仍能对系争房屋内的装修予以利用，故由本院酌定原告补偿被告系争房屋的装修残值8，135.40元，被告在获取原告的装修残值补偿款8，135.40元后不得再对系争房屋已经进行评估过的装修装饰设施进行拆除、破坏。原告要求将系争房屋恢复原状的意见，不予采信。原告在庭审中自认交付给被告的系毛坯房屋，故装修评估中双方有争议的阳台吸顶灯涉造价106元及卫生间地面防水工程造价82元，均应认定为被告租赁期间进行装修的工程。二、关于原告要求判令被告按每月950元的标准支付自2015年6月20日起至实际搬离系争房屋之日止租金的诉讼请求之处理意见。被告未支付自2015年6月20日起系争房屋的房租，应支付原告自2015年6月20日起至2015年8月8日止按月租金950元计算的租金及自2015年8月9日起至本判决生效之日止按月租金950元计算的房屋使用费。三、关于原告要求被告支付违约金950元的诉讼请求之处理意见。被告未经原告同意转租系争房屋，违法且违约，应按约承担相应违约责任。故原告要求被告支付违约金950元，符合法律规定，予以支持。至于保证金问题，因被告至今仍租用系争房屋，尚未举证证明已结清系争房屋的全部水、电、煤等费用，故保证金950元可在被告按约结清应承担的费用后由原告退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告吴建明与被告陈俊涛于2015年2月28日所签订的关于上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》于2015年8月8日起解除；被告陈俊涛于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋并向原告吴建明返还上述房屋；
二、被告陈俊涛于本判决生效之日起十日内支付原告吴建明自2015年6月20日起至2015年8月8日止按月租金950元计算的租金及自2015年8月9日起至本判决生效之日止按月租金950元计算的房屋使用费；
三、被告陈俊涛于本判决生效之日起十日内支付原告吴建明违约金950元；
四、原告吴建明于本判决生效之日起十日内支付被告陈俊涛装修装修残值补偿款8，135.40元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告陈俊涛负担；评估费1，500元，由原告吴建明负担450元，由被告陈俊涛负担1，050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 田有娣
二〇一六年三月十六日
书 记 员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。