文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初5076号原告：广州华诚物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路248号金山大厦1610A，统一社会信用代码91440101633210235A。法定代表人：姚军，系该司总经理。委托代理人：李成章、谢静娜，分别系广东润平律师事务所律师、实习律师。被告：梁世攀，男，1962年9月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州华诚物业发展有限公司诉被告梁世攀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州华诚物业发展有限公司的委托代理人李成章、谢静娜，被告梁世攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州华诚物业发展有限公司诉称：2011年9月26日，原告与被告所居住的广州市天河工商分局东莞庄住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定住宅房屋按套内面积每月每平方1.8元标准支付物业管理费，按每月5元标准支付卫生处理费，原告负责向业主和物业使用人收取上述费用。合同签订后，被告一直依约向原告支付物业管理费和卫生处理费至2015年9月。自2015年10月至今，被告一直未向原告支付住宅物业管理费2289元和卫生处理费75元，合计2364元。经原告多次催告无果。现提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2015年10月1日至2016年12月31日的物业管理费2289元（每月的物业管理费为152.6元）及违约金（违约金以每季度欠缴的物业管理费为本金，分别自当季度第3个月的21日起计至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，以本金为限）；2、被告支付2015年10月1日至2016年12月31日的卫生处理费75元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告梁世攀辩称：确认原告主张的期间的物业管理费、卫生处理费未缴交，并确认物业管理费及卫生处理费的本金。一、《物业管理委托合同》是伪造的，根据广州市天河区人民政府五山街道办事处出具的答复可证实涉案小区并无任何业主委员会，更不可能有备案回执，因此《物业管理委托合同》为非合法主体签订的合同，退一步说，即使《物业管理委托合同》是合法的，我方拒不支付物业管理费的行为，并非违约行为，而是行使法律赋予的权利的行为。自签订《物业管理委托合同》以来，我方一直按照合同的要求履行自己作为业主的义务，也未就原告履行物业管理义务中存在的小瑕疵提出过过分要求。但2015年起，二期工程动工，开发商侵占本属于一期业主的公共区域。由于一直无成立业主委员会，只能多次向原告提出保护业主权益的请求。而原告对包括我方在内的多名业主的要求置之不理，致使最终属于业主共有的权益受到侵害。根据《物业管理条例》的规定，物业管理公司有尽责履行物业管理的义务，其不管不顾、不履行应尽义务的行为，已经实质上构成违约。根据合同法的规定，作为业主的我方不交物业管理费，只是在实施法律赋予的同时履行抗辩权，并非原告所称的违约行为。二、本案的违约责任人是原告而并非我方。就签订的《物业管理委托合同》本身而言，根据第二章的相关约定，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路……原告应对该被二期工程侵占的道路面积履行应尽的管理义务。《物业管理委托合同》第四章十九条也约定，甲方有义务代表和维护产权人、使用人的合法权益。至于，有关原告主要义务的第二十条第7、8、9项规定的内容，原告更是从未履行过。同时，作为小区的保安，业主被侵权的路段就在保安亭旁边，保安却是视而不见。这样的安保措施形同虚设，根本没起到任何作用。小区电梯也因为原告不尽责履行维护和管理义务，多次出现问题。虽无确切证据，但却有人说是原告雇人弄坏，好强迫业主接受物业管理不到位的事实，妨碍业主们维权。三、原告未尽应尽管理义务，致使我方的权利受到侵害，原告与侵害人构成共同侵权。由于我方所居住的小区还没有成立业主委员会，因而业主权利的维护只能各自为政。但二期工程施工并落成后，业主们的财产安全受到了确实的侵害，认为有必要成立业主委员会进行合法的维权。但是，原告得知业主们要成立业主委员会后多次阻止，并且以未交物业管理费用为由妨碍街道的决定。业主无法维权，最后迫于无奈形成了损失，被二期工程侵占业主公用土地面积105平方米，两层地下停车场的土地210平方米，合计315平方米。原告的行为，与二期工程的开发商构成共同侵权。四、根据上述事实，作为共同侵权人的原告应该承担连带责任。由附近房地产公司对业主所在小区的地块进行初步评估，现时的土地价格大概在2.8～3.5万每平方。按照业主损失的土地面积345平方米计算，原告作为共同侵权人，应赔偿全体业主1102.5万。五、由于原告不履行应尽的管理义务，致使业主权益受损。我方认为原告在此时不顾事实，向法院提出业主违约，承担违约责任，纯粹是为了拖延时间，企图继续留下获取本该属于业主们的利益。经审理查明：原告持有其作为受托方/乙方与案外人广州市天河区工商分局东莞庄住宅小区业委会（以下简称业委会）作为委托方/甲方签订的《物业管理委托合同》，其上约定，业委会委托原告对天河工商分局东莞庄住宅小区实行物业管理，小区座落位置为广州市天河区××、××、××、××号；委托管理事项包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放保管费、卫生费；委托管理期限为5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止；原告需负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告，按物业管理条例规定每半年期一次向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与业委会协商经业委会同意后报有关部门批准方可实施；住宅房屋按套内面积每月每平方米1.80元向业主或物业使用人收取，5年内不调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳违约金；车位使用费为露天车位150元/辆·月；等条款。该份《物业管理委托合同》下方甲方签章为手写字体“广州市天河工商分局东莞庄住宅小区业委会，代表人罗国展等六人”，未有加盖业委会公章，乙方签章为原告盖章。被告对该份《物业管理委托合同》的真实性不予确认，表示涉案房屋所在的东莞庄小区没有业主委员会，并提交广州市天河区人民政府五山街道办事处出具的答复意见予以证明，原告对该证据的真实性予以确认，但表示其在2011年签署合同时东莞庄小区是有业委会的。原告表示其于2011年9月份进驻东莞庄小区进行管理，被告予以确认，并确认现在仍由原告在东莞庄小区进行管理。庭审中，原告提交发票数张，表示被告在2015年7月至9月期间均依约向其缴纳物业管理费和卫生处理费，被告对上述证据的真实性予以确认，亦确认并未缴交原告主张的2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、卫生处理费，并确认该段期间的物业管理费及卫生处理费的本金金额。被告表示原告未尽到物业管理公司应尽的义务，在小区道路被侵占时未能保护业主的权益，导致被小区二期工程侵占业主公用土地面积105平方米，两层地下停车场土地210平方米，造成全体业主的损失，对此提交《关于征求对意见的通知》、照片、《关于尽快公示工商小区公共收益情况的函》、《关于投诉小区物管长期侵占小区业主利益问题的答复意见》、业主王政至原告的函件等予以证明，原告对《关于尽快公示工商小区公共收益情况的函》、《关于投诉小区物管长期侵占小区业主利益问题的答复意见》的真实性予以确认，对其余证据的真实性不予确认。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋地址为广州市天河区东莞庄路16号1202房。原告表示涉案房屋的物业管理费及卫生处理费为每季度缴纳一次，在当季度第3个月20日前缴纳当季度的费用，被告则表示涉案房屋的物业管理费及卫生处理费为每月缴纳一次，当月的费用在当月缴纳，但没有具体约定缴纳期限。本院认为：原告主张其于2011年9月份进驻涉案房屋所在的东莞庄小区进行管理，被告予以确认，并确认现在仍由原告在东莞庄小区进行管理。原告作为物业管理服务的提供方为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，应承担支付物业管理服务费的义务。被告确认欠付原告主张期间的物业管理费及卫生处理费，并对上述期间的物业管理费及卫生处理费的本金予以确认。原告诉请要求被告支付2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2289元、卫生处理费75元，本院予以支持。被告辩称原告未履行物业管理的义务，与侵害人构成了共同侵权，对此并未充分举证予以证明，被告辩称其拒绝支付物业管理费是履行抗辩权，本院不予采纳。被告迟延支付物业管理费，原告诉请要求被告支付违约金并无不当。原告主张涉案房屋的物业管理费为每季度缴纳一次，在当季度的第3个月的20日前缴纳当季度的费用，被告主张涉案房屋的物业管理费为每月缴纳一次，当月的费用在当月缴纳，但没有具体约定缴纳期限，综合双方陈述，本院对原告的主张予以采信，并从公平角度，对违约金的计付标准予以调整。各期违约金应以每季度欠缴的物业管理费457.8元（152.6×3）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别自当季度第3个月的21日起计至实际付清之日止，各期违约金均以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁世攀向原告广州华诚物业发展有限公司支付2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2289元及违约金（各期违约金以每季度欠缴的物业管理费457.8元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别自当季度的第3个月的21日起计至实际付清之日止，各期违约金均以本金为限）。自本判决发生法律效力之日起10日内，被告梁世攀向原告广州华诚物业发展有限公司支付2015年10月1日至2016年12月31日期间的卫生处理费75元。驳回原告广州华诚物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州华诚物业发展有限公司负担5元，被告梁世攀负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  杨国峰人民陪审员  苏丽颜二〇一七年九月六日书 记 员  许丽凤伍金凤本判决书已于2017年   月   日送达