北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第14107号
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
被告赵志强，男，1957年3月16日出生。
原告北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告赵志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人高春艳、姚翠爽，被告赵志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：我公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，被告为接受我公司提供服务的该小区业主。双方于2003年8月29日签订《物业管理收费协议书》，约定我公司为被告居住的新海北里30号楼×单元×室提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。被告的房产为90.94平方米，应交纳年度物业费为763.9元。现已过交费期限，但被告仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。我公司认为，我公司已经依合同约定履行了物业服务义务，被告拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故我公司诉至法院，请求法院判令：1、被告给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费763.9元，自2012年11月16日至2014年7月6日的滞纳金136.81元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2、被告给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费763.9元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金53.17元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费用。
被告赵志强辩称：就物业合同纠纷一案，原告应当提供我与原告之间所签订的新海北里30号楼×单元×室从2003年8月24日至2014年8月31日物业费收费标准为8.4元相关协议的证据，否则属于诬告，我与被告之间就没有物业服务纠纷。原告起诉我称，原告依照合同约定向我履行了物业服务义务，我拒交费用的行为违约，我认为原告没有履行《物业费收费管理协议书》，也未按照相关规定提供管理服务造成违约。1、我依协议约定物业费是每年每平米6元，并不是8.4元，而且是按月收取，也并不是按照每年的9月15日至11月15日为下年度交费期限。按入住时签字的协议，原告违约，是未服务先收费，没有法律依据。协议内容第三条都是霸王条款，当年入住时谁要是不签就不给谁楼房钥匙，我当时在无奈的情况下只能签字。依据合法法的规定，依法成立的合同受法律保护，物业公司是一个不合格的物业公司。2、原告在协议书中依据《城市住宅小区物业管理服务暂行办法》特制本协议，其中第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，接受使用人的监督，定期（一般6个月）向住户公布收费的收支账目，但是原告从2003年入住至2011年也没有向住户公布过收支的账目属于不合格的物业管理服务公司。3、2009年在小区公告栏里物业公司贴出暖气费从30元下调2元，物业费上涨，每年每平方米在6元的基础上再上涨2.4元。到了2011年暖气费不下调了，而物业费就按上涨的交费了，如果不交就不提供卖水和各项服务。业主起诉物业公司服务不合格，擅自设立收费项目，而法院却以没有业主委员会为由不予立案，原告和我没有签订8.4元的物业服务合同，法院却立案了，法院直接偏袒了原告。物业公司这次起诉我，我才知道以前物业公司收费都是未服务先收费。依据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，其中业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持，业主请物业服务企业退还其收取的违规费用，人民法院应当予以支持。我要求物业公司退还我未服务先收费的违规费用，退还多收的每年每平方米2.4元的物业费。4、依据物权法的相关规定，小区幼儿园是开发商为小区业主配套的公建设施，小区业主享有知情权和监督权，出租幼儿园的出租款应向小区业主公布，物业公司擅自把小区楼前、楼后的绿地弄成水泥地变成停车位进行出租，我作为业主有权要求原告恢复绿地，把原来车位出租所得款项返还业主，恢复小区B区东墙外小吃一条街的绿地，拆除违章建筑，退还多年来在绿地上的违章建筑盖成商租房所得的出租款，恢复B区、C区西墙外新海市场的绿地、拆除违建、退还违章建筑盖成商租房所得的各项出租款。小区内的卫生，绿化及各项服务物业公司都不合格。综上，物业公司服务不合格、未服务先收费没有法律依据。
经审理查明：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称”新海北里”）物业服务公司，被告赵志强系新海北里30号楼×单元×室的业主，该房屋的建筑面积为90.94平方米。本案审理过程中，原告物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见”同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。
庭审中，赵志强认可原告物业公司系新海北里小区的物业服务公司，认可其未交纳2012年9月1日至2014年8月31日的物业费，亦认可物业公司从2009年9月1日起即开始在新海北里按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费，但是赵志强辩称，物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据，且存在未服务先收费的情况。赵志强还辩称物业公司存在未向业主公开收支账目、私自将绿地建成停车位出租、私自建违章建筑出租、未搞好小区绿化卫生等服务不合格的行为。
另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。
上述事实，有物业管理收费协议书、关于收取物业管理费的请示、信访答复意见书、物业费催缴通知、视频光盘及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，物业公司与赵志强之间系物业服务合同关系。物业公司为赵志强提供了物业服务，赵志强理应交纳相应的物业费，现物业公司要求赵志强给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，本院予以支持。物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，本院认定物业公司要求赵志强按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于物业公司要求赵志强支付滞纳金的请求，鉴于其公司物业管理服务确实略有瑕疵，故本院不予支持。
关于赵志强所称的物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据的辩解意见，因涉诉小区未成立业主委员会，物业公司已经向物价部门作为请示，根据其请示房屋产权人所交物业费为8.7元每建筑平方米每年，现其按照8.4元每建筑平方米每年主张物业费并无不妥，故本院对赵志强该项辩解意见不予支持。关于赵志强所称的物业公司未服务先收费的辩解意见，因物业公司主张的系2012年9月1日至2014年8月31日的物业费，在本案中物业公司并未要求赵志强交纳未来时间段的物业费，故本院对赵志强的该项辩解意见亦不予支持。关于赵志强所称物业公司存在未向业主公开收支账目、私自将绿地建成停车位出租、私自建违章建筑出租的辩解意见，若情况属实，其可以向物价、城市管理等相关部门进行反映，而不应成为其拒交物业费的理由。关于赵志强辩称的物业公司未搞好小区绿化、卫生等服务不合格行为，物业公司虽不予认可，但本院认为根据赵志强所提供的证据显示，物业公司服务确实略有瑕疵，然而物业公司已经将物业费从请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年，因此赵志强的该辩解意见亦不应成为其拒交物业费的理由。且，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，因此服务质量是否与费用相符不应当由个别小区业主进行评价，个别业主以小区内物业提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费，是对其他业主，特别是按时足额交纳物业费的业主合法权益的侵害。故，本院对于赵志强拒绝交纳物业费用的辩解理由不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告赵志强给付原告北京市马桥胜利物业管理有限公司二〇一二年九月一日至二〇一三年八月三十一日的物业费七百六十三元九角，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告赵志强给付原告北京市马桥胜利物业管理有限公司二〇一三年九月一日至二〇一四年八月三十一日的物业费七百六十三元九角，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告北京市马桥胜利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告赵志强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 侯康丽