湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂咸安民初字第01614号
原告（反诉被告）胡广兴，退休干部。
委托代理人阮奕，女，系原告孙媳妇。
委托代理人贺亦红，北京市正皓律师事务所律师。
被告（反诉原告）王志坚。
委托代理人王国政，男，系被告王志坚父亲。
委托代理人王凡，湖北省通山县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）胡广兴诉被告（反诉原告）王志坚租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员何业勇独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡广兴诉称，原、被告于2009年7月10日签订房屋租赁协议书一份，约定原告将其住于咸宁市温泉滨河东路23号房屋一间（面积约30平方米）及场地（约80平方米），租赁给被告经营小餐馆，租赁期限一年，即从2009年6月1日起至2010年5月30日止，租金每月400元，签订合同时一次性付清全年租金4800元。2010年5月30日，租赁期限届满后，原，被告双方因水费及房屋、场地占用费发生争议，经咸安区人民法院主持调解，双方达成一致协议，在原合同基础上租赁期限再延长二年。2012年5月31日，原、被告租赁期限届满后，被告强行霸占原告的房屋及场地不退，租金分文未付，原告多次找其协商要求退出房屋及场地并支付租金未果，为此，请求依法判令被告王志坚退出原告租赁给其的房屋及场地，按每月400元支付自2012年6月1日起至退出房屋及场地之日止的占用使用费，并承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）胡广兴为证明自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳被告反诉所依据的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据1、原、被告签订的房屋租赁协议书，证明原，被告之间租赁关系成立。
证据2、（2010）咸民初字第1125号民事调解书，证明租赁协议延长二年，合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得�除。
证据3、（2010）咸民初字第1125号案件开庭部分笔录，证明被告租赁房屋水、电均由被告自行解决。
证据4、案件移交执行书，证明原告在租赁协议履行完毕后要求被告退房。
证据5、涉案房屋及棚子有关照片，证明棚子内外的有关情况包括被告从主屋接水的情况。
证据6、原告与何一贵的租赁合同，证明原告主房租给何一贵，水电的开户均由其负责。
证据7、胡永康（原告胡广兴之子）与何一贵签订的借用自来水户头协议书，证明原告主屋租给何一贵，水电的开户均由其负责。
证据8、何一贵最后一次交的水费单，证明何一贵交最后一次水费后由于不经营要求停止供水。
证据9、原告与余毅签订的房屋租赁合同，证明原告的正房租给余毅也是由其自己负责水电的开户。
证据10、被告电费发票，证明被告按辅房租赁协议约定自己开设了用电户头。
证据11、原�与被告签订的正房租赁协议，证明被告租赁原告正房时约定自行负责水电开户。
证据12、13、被告与吴涛关于正房的转租协议及被告出具的证明，证明被告曾租赁原告的正房。
证据14、原告与吴涛签订的正房租赁协议，证明原告与吴涛有正房租赁关系。
证据15、收条一份，证明原告将被告正房的押金已退还。证据16、咸宁市联合水务有限公司稽查部处理意见书，证
明被告人自己不开户头私自接水导致案外人胡永康被罚款。
证据17、房屋移交协议书，证明被告租赁原告正房时已知由自己负责水电开户及交费。
被告（反诉原告）王志坚答辩并反诉称，2009年7月10日，双方签订房屋租赁协议属实。但在合同履行期间，原告胡广兴故意停止我的水源使用权，造成我的营业损失2万余元，应予赔偿，另外原告要求我腾退租赁位于温泉滨河东路23号房屋一间（面积30平方米）可以退，但场地（80平方米）原是公共垃圾场，是我清理垃圾，填平场地，投资10万余元再盖起一层房子，按50%折旧率计算，该房屋还有存值5万余元，原告胡广兴在赔偿我5万余元的条件下可以退出。原告要求判令被告按每年4800元标准向其支付自2012年6月1日起至实际腾退房屋及场地之日止的使用费无理，因应交的房屋及场地使用费已全额交了。综上所述，请求依法判令反诉被告胡广兴赔偿反诉原告7万元损失。
被告王志坚为证明自己反驳对方当事人诉讼请求和证明自己反诉所依据的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、材料人工费（23份），证明反诉原告搭建竹棚子的开支情况。
2、照片（3份），证明反诉原告搭建竹棚子的状况。
3、协议书（1份），证明原告允许被告在租赁的80余平方米场地搭建和适当装修以及离开时可以自行拆走所搭建的材料的事实。
4、民事调解书（1份），证明反诉原告拥有自己搭建竹棚和建筑物所有权，合同到期后不得拆除的事实。
5、营业执照（1份），证明反诉原告是合法经营的事实。
6、请求书（1份），证明反诉原告拆除水表影响了反诉原告经营的事实。
7、收条（4份），证明反诉被告如数收取反诉原告的租金，没有保障水通，电通义务的事实。
8、身份证复印件（1份），证明反诉原告身份等状况。
原告胡广兴对被告王志坚的反诉答辩称，被告王志坚的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回，其理由为：1，本案是租赁合同纠纷，与案外人胡永康是否停水造成被告经营损失是不同的法律关系，因此，如果被告要找胡永康解决停水造成的经营损失，需另案起诉。另外被告既不能证明停水累计多少天，也不能证明停水时间会造成其多少具体的经营损失，应当承担举证不能的责�。2，被告要求原告支付其搭建竹棚和建筑等经济损失的反诉请求不能成立。（2010）咸民初字第1125号民事调解书补充和变更了租赁协议的内容，除了租赁期限顺延二年外，还约定合同到期后，被告王志坚所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。所以，租赁协议的第三条中的“不得拆除的不得破坏也不得向甲方索要费用的约定仍然对原、被告有约束力”。因此累计租赁合同三年到期后，被告所搭建的竹棚和建筑物等的所有权归原告，同时被告不得向原告索要任何费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人并没有约定租赁期间届满时，附合物需由出租人补偿，所以，被告要求原告对其搭建的棚子等进行补偿没有法律依据，反而是一个违法的要求。
被告（反诉原告）王志坚为证明原告（反诉被告）胡广兴停水给其造成损失的事实，申请本院依法调查原告胡广兴向咸宁市联合水务公司申请报停用水的证据。本院依照王志坚的申请，依法向咸宁联合水务公司调查取证。2013年8月7日，咸宁市联合水务公司出具证明：用水户胡永康，自来水缴费编号141022800.曾于2011年1月21日报停，2011年7月29日报停，2012年5月24日再次申请报停。
审理中，本诉及反诉原、被告均对对方提交的证据及本院调取的证明进行了质证。
1、被告（反诉原告）王志坚对原告（反诉被告）胡广兴提供的证据质证意见：证据1、2无异议；证据3有异议，认为复印的开庭笔录断章取义，不能证明水、电由被告自行解决；证据4真实性无异议但关联性有异议，因本案存在无法执行的事实；证据5证明内容有异议，不能证明被告从主屋接水的情况；证据6、7、8、9有异议，认为均与本案无直接关联性；证据10真实性无异议，认为证明内容有异议，不能以被告交了电费来证明被告有这个义务；证据11、12、13、14、15、16、17均认为与本案无直接关联性。
2、原告（反诉被告）胡广兴对被告（反诉原告）王志坚提供的证据质证意见：证据1真实性，关联性存在疑问，不能直接反映购买的材料用于搭棚子，且棚子的价值应由权威机构来鉴定；证据2无异议；证据3、4真实性无异议，但对关联性存疑问。只能证明合同续期二年，且所搭建筑物不得拆除，不得收取任何费用的事实；证据5无异议；证据6的真实性有异议，原告从未收到过此请求书，且未能提供邮寄的回执；证据7、8无异议。
被告王志坚对本院调查的咸宁市联合水务公司出具的证据无异议。原告胡广兴对本院调查的以上证据真实性无异议，但认为用水户是胡永康所开，与反诉被告无关，不能证明反诉被告停了他的水，同时也证明了反诉原告未开用水的户头，而是从正房接了水。
根据本诉、反诉，原、被告所提交的证据及当庭质证意见，本院对上列证据认证如下：
1对原告胡广兴提交的证据分析与认定：被告王志坚对原告胡广兴提交的证据1、2无异议，该二份证据可作有效证据使用本院予以采信；证据3开庭笔录没有完整复印下来，不能反映庭审的真实情况，不能作为有效证据使用本院不予采信；证据4与本案无直接关联性，不能作为有效证据使用本院不予采信；证据5不能仅凭照片证明被告王志坚从主屋接水的情况，该份证据不能作有效证据使用本院不予采信；证据6、7、8、9与本案无直接关联性，不能作有效证据使用本院不予采信；证据10被告王志坚对其真实性无异议，该证据可作为有效证据使用本院予以采信；证据11-17均与本案无关联性，不能作有效证据使用本院不予采信。
2、对被告王志坚提交的证据分析与认定：证据1只能证明人工费及购买材料的情况，不能证明竹棚的价值，棚子的价值只能由有权威机构作出鉴定。故该份证据不能作为定案的依据本院不予采信；原告对被告证据2、3、4、5、7、8无异议，可作为有效证据使用本院予以采信；证据6是被告单方制作，不能证明送达原告的事实，不能作有效证据使用本院不予采信。
3、本院调取证据的分析与认定：咸宁市联合水务公司出具的证据，真实地证实了二个客观事实：1、用水户头为胡永康（自来水缴费编号141022800）。2、胡永康分别于2011年1月21日，同年7月29日，2012年5月24日三次申请报停供水。本院对上述事实予以采信，并作定案依据。
本院根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，可认定如下事实：
原、被告于2009年7月10日签订协议书一份，协议约定：原告（反诉被告）胡广兴将其位于滨河东路23号房屋一间面积（约30平方米）及场地（约80余平方米）租赁给被告王志坚（反诉原告）使用经营小餐馆，租用时间一年，即从2009年6月1日起至2010年5月30日止，租金每月400元，合计4800元，在签订合同时一次付清，一年后若原告继续对外出租，同等条件优先被告，租房期间被告可在场内搭建棚和适当装修，租赁期满后被告可自行拆走所搭建的材料，不能拆除的不得破坏也不得向原告索要费用。租赁期间水电费被告自行解决，原告不负任何责任，协议还对双方其他权利义务均作了约定。2010年5月30日，租赁期届满后，原，被告双方因停水及房屋、场地占用费发生争议，原告诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成一致协议：�一，原、被告于2009年7月10日签订的协议书，双方自愿继续履行，租赁期限从2010年6月1日起至2012年5月31日止。二，合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除”。本院据此协议制作（2010）咸民初字第1125号民事调解书，该民事调解书已具有法律效力，2012年5月31日原、被告租赁期届满后，被告以原告胡广兴多次报停用水对其造成损失及搭建竹棚和建筑物，要求原告赔偿损失为由至今不腾退所租赁的房屋及场地，原告多次找其协商未果。为此原告胡广兴诉至本院，请求依法判令：1、被告王志坚腾退租赁原告的位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋一间（面积约30平方米）及场地（约80平方米）。2、按每年4800元标准向原告支付自2012年6月1日起至被告实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费。3、本案全部诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，被告王志坚提出反诉，认为其在租赁期间花费10万元搭建竹棚和建筑物，使用3年按50%折旧率，原告应补偿5万余元经济损失，另外因原告停水给其造成营业损失2万元应予赔偿，否则不退出租赁房屋及场地。
同时查明，咸宁市温泉滨河东路23号房屋，户主是原告（反诉被告）胡广兴，用水户头名为胡永康，自来水缴费编号141022800，应视为胡广兴委托胡永康办理登记等相关手续，原告（反诉被告）方曾于2011年1月21日，同年7月29日，2012年5月2日向咸宁市联合水务公司申请报停用水。
本院认为，原、被告签订的房屋及场地使用租赁协议是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告王志坚在租赁期届满后未腾退租赁房屋及场地是引起纠纷的一个主要原因，原告胡广兴要求被告王志坚腾退租赁房屋及场地并支付占有使用费之诉讼请求，本�予以支持。被告王志坚反诉称，因原告停水给其造成2万元营业损失应予赔偿，但不能举证2万是如何形成，考虑到在租赁期间原告（反诉被告）确有三次申请报停用水属实，是引起纠纷的另一个主要原因，反诉原告的经营损失应酌情考虑由反诉被告赔偿9600元。其另一反诉请求，要求原告补偿其搭建竹棚经济损失5万余元，因本院（2010）咸民初字第1125号民事调解书对被告所搭建竹棚和建筑物作了处理，双方形成一致意见：“合同到期后，被告所搭建竹棚和任何建筑物不得拆除。”民事调解书已具有法律效力，对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方�事人并没有约定租赁期间届满时，附合物由出租人补偿。故被告要求原告补偿其搭建竹棚建筑的损失5万余元之反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百二十条，第二百一十五条，第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）王志坚在本判决生效后十五日内退出租赁原告（反诉被告）胡广兴位于咸宁市温泉滨河东路23号房屋（约30平方米）及场地（约80平方米），并按每年4800元标准向原告（反诉被告）胡广兴支付自2012年6月1日起至实际退出房屋及场地占有使用费。
二、原告（反诉被告）胡广兴赔偿被告（反诉原告）因停水造成的营业损失9600元。
三、驳回被告（反诉原告）王志坚的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1550元，合计1600元，由原告（反诉被告）胡广兴承担600元，由被告（反诉原告）王志坚承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××89-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何业勇
二〇一四年五月八日
书记员 高 磊