广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初3665号
原告：玉林市玉州区粮油贸易公司，住所地：玉林市玉州区教育东路457号。注册号：450902000110362-1-1。
法定代表人：何东，经理。
委托代理人：唐洪武，广西桂金剑律师事务所福绵分所律师。
被告：杨德宁，男，1957年7月18日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：潘妮，广西金大地律师事务所律师。
原告玉林市玉州区粮油贸易公司与被告杨德宁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市玉州区粮油贸易公司的委托代理人唐洪武与被告杨德宁的委托代理人潘妮到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告玉林市玉州区粮油贸易公司提出诉讼请求：1、判决2002年2月4日玉林市玉州区仁东粮所与被告口头达成的转让位于玉州区仁东镇鹏垌村内“积庆仓”【国有土地证号为国用（89）字第1301010**号，土地面积为874.58平方米】的土地使用权及该土地上的建筑物的协议无效；2、判决被告杨德宁返还玉州区仁东镇鹏垌村内“积庆仓”【国有土地证号为国用（89）字第1301010**号，土地面积为874.58平方米】的土地给原告；3、判决原告返还被告支付的土地款28000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于玉州区仁东镇鹏垌村内的“积庆仓”是原玉林市玉州区仁东粮所（以下简称“仁东粮所”）所有的财产，该土地面积为874.58平方米，办理国有土地使用权证，国有土地使用证号为国用（89）字第130101009号。该土地上有数间房屋，房屋未办有合法产权证。“积庆仓”在2002年前已经闲置多年。2002年2月4日，被告向原仁东粮所的负责人在没有经过上级部门的同意下，当日便与被告口头达成协议，约定仁东粮所以28000元的价格转让其所有的位于玉州区仁东镇鹏垌村内的“积庆仓”土地使用权和该土地范围内的建筑物给被告。随后，被告交了28000元给仁东粮所。仁东粮所收到28000元后将该块土地及地上的建筑物交给被告使用。仁东粮所在为被告办理土地过户手续时被告知，仁东粮所要转让给被告的土地是国有资产，并且是划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第三条、第四条，《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号第三条以及其他法律的规定，仁东粮所转让土地使用权及土地上的建筑物必须先要经玉州区国有资产监督管理机构批准，再对土地价格和建筑物价格进行评估，并且必须在土地市场上公开招标、拍卖。而仁东粮所均没有经过上述程序，也没有与被告签订土地使用权转让的书面协议，其与被告口头达成的土地使用权及土地上的建筑物转让协议明显无效。鉴于此，仁东粮所多年来多次向被告提出退款的要求，但被告均不愿意领回其交给仁东粮所的28000元购地款，只是要求仁东粮所将土地过户给被告。2015年6月18日，仁东粮所经过主管部门的批准，依法办理注销手续。2015年7月21日，玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所依法成立，玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所是原告的分支机构（非法人）。原仁东粮所的债权债务以及资产均由原告享有或承担，具体事务由玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所办理。2016年7月27日，原告向玉林市玉州区人民法院起诉确认合同无效的诉讼，2016年11月11日，原告因故撤回起诉。由于原仁东粮所未经评估未经有批准权的人民政府批准私下转让国家所有的国有划拨土地使用权及该土地上的建筑物给被告，并且该土地上的建筑物、其他附着物没有合法的产权证明，在本案起诉前仍然未经有关批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让土地使用权的，应当认定合同无效。原仁东粮所与被告达成转让土地使用权及土地上的建筑物的口头协议违反了行政法规强制性的规定，该协议是无效的协议。为了防止国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应当返还28000元给被告，被告应当返还土地及土地上的建筑物给原告。为此，原告特向法院起诉。
被告杨德宁辩称:被告认为其与原告口头达成的协议是合法有效的，2002年原告将土地、“积庆仓”卖给被告，被告也履行了义务，向原告支付了购买款28000元，双方是自愿、平等口头达成协议的。原告主张土地转让需要经过国有资产监督管理机构批准不能证明口头协议无效，这只不过是原告办理过户的程序而已。2002年原告将土地、“积庆仓”卖给被告，都是由被告一直使用、收益，被告已经投入巨大资产。本案已经超过了两年的诉讼时效，只是原告没有及时办理过户手续给被告。如果认定合同无效，原告不止返还28000元给被告，还要以土地评估的实际情况、价值补偿给被告。请驳回原告的诉讼请求。
经审理本院确认以下法律事实：2015年6月18日，仁东粮所经过主管部门的批准，依法办理注销手续。2015年7月21日，玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所依法成立，玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所是原告的分支机构（非法人）。原玉林市玉州区仁东粮所的债权债务以及资产均由原告享有或承担，具体事务由玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所办理。位于玉州区仁东镇鹏垌村内的“积庆仓”是原仁东粮所所有的财产，该土地面积为874.58平方米，办理国有土地使用权证，国有土地使用证号为国用（89）字第130101009号。该土地上有数间房屋，房屋未办有合法产权证。“积庆仓”在2002年前已经闲置多年。2002年2月4日，被告向原仁东粮所的负责人在没有经过上级部门的同意下，当日便与被告口头达成协议，约定仁东粮所以28000元的价格转让其所有的位于玉州区仁东镇鹏垌村内的“积庆仓”土地使用权和该土地范围内的建筑物给被告。随后，被告交了28000元给原仁东粮所。原仁东粮所收到28000元后将该块土地及地上的建筑物交给被告使用。仁东粮所在为被告办理土地过户手续时被告知，仁东粮所要转让给被告的土地是国有土地资产，并且是划拨土地，仁东粮所转让土地使用权及土地上的建筑物必须先要经玉州区国有资产监督管理机构批准，再对土地价格和建筑物价格进行评估，并且必须在土地市场上公开招标、拍卖。而原仁东粮所均没有经过上述程序，也没有与被告签订土地使用权转让的书面协议，其与被告口头达成的土地使用权及土地上的建筑物转让协议无效。鉴于此，原仁东粮所多年来多次向被告提出退款的要求，但被告均不愿意领回其交给仁东粮所的28000元购地款，只是要求仁东粮所将土地过户给被告。双方而发生纠纷。2016年7月27日，原告向玉林市玉州区人民法院起诉确认合同无效的诉讼，2016年11月11日，原告因故撤回起诉。后经双方协商未果，原告遂于2016年12月2日再次提出诉讼。
本院认为，当事人作为民事行为应当遵守诚实信用原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原仁东粮所与被告之间口头达成的协议，将位于玉州区仁东镇鹏垌村内的“积庆仓”（该土地面积为874.58平方米，办理国有土地使用权证，国有土地使用证号为国用（89）字第130101009号）的土地使用权及土地上的建筑物转让给被告，但在原仁东粮所为被告办理土地过户手续时，被告知仁东粮所要转让给被告的土地是国有土地资产，并且是划拨土地，仁东粮所转让土地使用权及土地上的建筑物必须先要经玉州区国有资产监督管理机构批准，再对土地价格和建筑物价格进行评估，并且必须在土地市场上公开招标、拍卖。根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第四条规定：“土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”的规定。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，上述原仁东粮所与被告口头达成的转让位于玉州区仁东镇鹏垌村内“积庆仓”【国有土地证号为国用（89）字第1301010**号，土地面积为874.58平方米】的土地使用权及该土地上的建筑物的协议无效，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理。故对原告诉讼请求，本院予以支持；关于被告抗辩本案的诉讼时效已经超过了两年的诉讼时效，只是原仁东粮所没有及时办理过户手续给被告而已。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定。上述合同被确认无效，返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间从合同被确认无效之日起计算。故对被告抗辩本案的诉讼时效已经超过了两年的诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。对被告抗辩，如果认定合同无效，原仁东粮所不只返还28000元给被告，还要以土地评估的实际情况、价值补偿给被告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”应当根据举证责任分配原则确认谁应承担不利后果。被告未提交相关证据证实其的抗辩，属举证不能，应当承担举证不能的败诉后果，并且造成本案合同无效，双方均有过错，故被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第三条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：
一、确认2002年2月4日原玉林市玉州区仁东粮所（现玉林市玉州区粮油贸易公司仁东粮所）与被告杨德宁口头达成的转让位于玉州区仁东镇鹏垌村内“积庆仓”【国有土地证号为国用（89）字第1301010**号，土地面积为874.58平方米】的土地使用权及该土地上的建筑物的协议无效。
二、被告杨德宁应返还位于玉州区仁东镇鹏垌村内“积庆仓”【国有土地证号为国用（89）字第1301010**号，土地面积为874.58平方米】的土地及原地上建筑物给原告玉林市玉州区粮油贸易公司。
三、原告玉林市玉州区粮油贸易公司应一次性返还支付的土地款人民币28000元给被告杨德宁。
本案受理费500元，适用简易程序减半收取为250元，由被告杨德宁负担125元，原告玉林市玉州区粮油贸易公司负担125元。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人不按期履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费500元（户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁波
二〇一七年三月一日
书记员 唐勇