江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4533号
上诉人（原审原告）：牛秀德，男，1970年8月17日出生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：余雯、张容溶，江苏锐观律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊北路300号。
法定代表人：黄时平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆丽萍，江苏海辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路）。
法定代表人：黄永杰，该公司执行董事。
上诉人牛秀德因与被上诉人无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称管理公司）、无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2016)苏0205民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
牛秀德上诉请求：撤销一审判决，依法改判不仅管理公司支付租金，且由集团公司承担连带责任；本案诉讼费用由管理公司和集团公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决对于人格混同的问题认定不清，对于管理公司和集团公司无论是管理人员、组织结构、财务方面的混同问题均未进行认真的审理和认定。⑴两公司在组织人员存在混同；⑵对于两被上诉人公司财务账目上的应收应付问题，原审法院同样存在认定事实不清的问题；⑶原审查明是由无锡皮革城有限公司（以下简称皮革城）向牛秀德支付的租金，且是由被上诉人两公司委托皮革城付款的，为什么付款，没有查清；⑷案外人（其他业主）提供一份与管理公司签订的房屋租赁合同和承诺书，承诺书中明确盖有集团公司的部门印章，也可以证明两公司之间存在人格混同；⑸一审法院对于牛秀德提供的宣传画册的证明目的同样存在认定错误。2、一审判决适用法律有错。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，集团公司对管理公司的违约行为承担连带责任；根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。3、一审判决中对于违约金的认定有错，应当纠正。租赁合同约定10%的违约金属于当事人的意思自治，且合同样本是管理公司和集团公司提供的，属于格式合同，不违反法律的禁止性规定。
管理公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。理由：⑴集团公司与管理公司是两个相互独立的主体，不存在公司人格混同的情形，两公司的经营范围、组织机构并不完全相同，且两公司财务独立，牛秀德提交的相关证据无法证明两公司存在人格混同，亦无法证明存在公司股东滥用股东权利逃避债务、损害公司债权人利益的情况。⑵一审法院判决中，对于违约金的调整于法有据，应依法维持。
集团公司未作答辩。
牛秀德向一审法院起诉请求：1、判令管理公司支付2015年度、2016年度房屋租金60676元及违约金24270.3元，合计84946.3元；2、集团公司对管理公司的上述义务承担连带责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年7月，牛秀德与管理公司签订商铺租赁合同，约定牛秀德将位于无锡市锡山区东亭北路皮革城15号楼3楼312室商铺出租给管理公司，租赁期间为十年。租赁期间内，管理公司未支付2015年度及2016年度的租金，共计60676元，按照租赁合同约定，如管理公司未按约支付租金，牛秀德有权按照购房款的10%要求管理公司承担违约金。因集团公司系管理公司的股东，系促成商铺租赁合同签订的必要因素，集团公司在销售商铺的广告中明确案涉商铺为售后返租，该广告应视为要约，牛秀德与集团公司签订买卖合同时，应视为同时达成广告中约定的租赁关系的合意。此外，集团公司与管理公司存在人格混同，根据法律规定，集团公司应对管理公司的义务承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对牛秀德提供的皮革城商铺租赁合同、银行来往明细对账单、管理公司工商档案、集团公司工商档案、2013年度管理公司、集团公司审计报告、录音摘要及光盘、照片、部分业主的银行流水，管理公司、集团公司对与其有关的证据的真实性没有异议，法院予以认定。对于管理公司、集团公司存有异议的证据，一审法院现作如下认定：1、商品房买卖合同及购房发票，虽集团公司认为该合同有拆封的痕迹，但未提供相反证据予以推翻，故法院对商品房买卖合同及购房发票的真实性予以认定。2、皮革城宣传画册，因管理公司及集团公司对该证据的真实性均不予认可，且该宣传画册上并无两被告的印章或其他特定化的标识，故法院对该证据的真实性不予认定。3、管理公司与徐静签订的房屋租赁合同和承诺书，法院注意到该合同及承诺书中公章并非集团公司之公章，牛秀德亦未提供证据该公章由集团公司在其他场合予以使用，且集团公司亦明确表示公司无该枚公章，故法院对上述证据的真实性不予认定。
根据当事人无异议的证据和经法院审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
2009年7月23日，牛秀德与管理公司签订皮革城商铺租赁合同，约定牛秀德将其所有的皮革城15号楼3楼312号商铺出租给管理公司，租赁期限为十年，自2009年7月23日起至2019年7月22日止，如牛秀德以银行按揭方式购房的，实际起租日为银行放款日，租期到期日相应顺延。租期前两年为市场培育期，管理公司无需支付租金，后八年的租金标准为每年30338元，租金支付时间为每年8月23日前；合同第八条约定：如管理公司未按约支付租金的，自合同约定的最后支付期限的第二天起，管理公司每日向牛秀德支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清的，管理公司应向牛秀德支付首次买卖合同总价款10%的违约金，且牛秀德有权解除合同。合同签订后，管理公司按税后金额28821.1元支付2011年度-2014年度租金。2015年7月23日至2017年7月22日的租金未能按约支付。
一审又查明：2009年7月23日，牛秀德与集团公司签订房屋买卖合同，约定牛秀德向集团公司购买无锡东方国际轻纺城15号房312号商铺，合同总价款为242703.36元。
一审再查明：管理公司的住所为无锡市锡山经济开发区友谊北路300号（东方国际轻纺城内），法定代表人为黄时平；其经营范围为市场经营场地及设施租赁、市场管理服务、经济信息咨询服务；其股东为集团公司及黄时平；其主要人员为：执行董事兼总经理黄时平、监事黄会伟。集团公司的住所为无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路），法定代表人为黄永杰；其经营范围为房地产开发、经营、纺织品、纺织品原料……家具的批发、零售；营业房租赁；摊位招租及其配套管理服务、配套设施的建设、经营；其股东为黄会伟、黄永杰；其主要人员为：董事长黄永杰、董事朱华钦、黄永坤、倪建兵、黄阿棠、董事兼总经理黄会伟、监事黄永钊、王雪泉。2013管理公司审计报告中载明，其对集团公司拥有应收款63220000元。2013年集团公司审计报告中载明，其对管理公司有应付款86352442.9元。
一审法院认为，牛秀德与管理公司所订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应恪守。双方对管理公司结欠牛秀德已到期的2015年7月23日至2017年7月22日租金未支付无异议，但对于租金金额存有异议。关于租金金额，根据房屋租赁合同的约定，租金标准为30338元/年，现牛秀德主张管理公司立即支付两年租金60676元，于法有据，法院予以支持。至于管理公司辩称，应按照税后租金金额支付租金的抗辩意见，因合同中并未有此约定，且缴纳租金税费系出租人的义务，故法院对该抗辩意见不予采信。至于违约金24270.3元，管理公司认为该违约金数额过高，并请求法院予以调整，现法院依照相关规定调整为以未付租金金额自应付之日起至判决给付之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算。
关于牛秀德主张其提供的宣传广告构成要约，其与集团公司订立买卖合同的同时就宣传广告之内容达成租赁合同之合意，故集团公司对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，法院认为，首先，牛秀德无法证实其提供的宣传广告确系集团公司所发放；其次，即使该宣传广告确系集团公司所发放，因广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，该宣传广告不属于要约，故宣传广告的内容不构成房屋买卖合同的内容，法院对牛秀德的上述诉讼请求不予支持。关于牛秀德另主张集团公司与管理公司构成人格混同，应对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，因两公司的经营范围、组织机构上并不完全相同，且法院注意到两公司财务独立，审计报告中存在应收应付款，故牛秀德提供的证据尚不能证明两公司存在人格混同，故法院对牛秀德的上述主张亦不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、管理公司于判决生效后10日内给付牛秀德60676元并给付其中30338元自2015年8月24日起，其中30338元自2016年8月24日起，均至判决给付之日止按同期银行贷款利率1.95倍计算的违约金。二、驳回牛秀德的其他诉讼请求。案件受理费2076元，减半收取计1038元，由管理公司负担741元，由牛秀德负担297元。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，牛秀德向本院提出申请，认为在一审中，管理公司向牛秀德支付租金的财务凭证显示汇款主体为皮革城，且此汇款凭证系集团公司所有。因此牛秀德有理由相信，皮革城与管理公司、集团公司之间在财务上存在混同，要求将皮革城列为本案第三人，或将案件发回重审。
本院另查明，皮革城的住所地为无锡市××区东亭街道××路（东方国际轻纺城内），法定代表人为黄永杰；其经营范围为皮革制品、服装销售；市场经营场地及设施租赁；市场管理服务；经济信息咨询服务；其股东为江苏万力木雕城有限公司、黄永杰。
二审期间，管理公司作出书面情况说明，牛秀德所购买的商铺位于皮革城三楼，而1-2楼商铺是皮革城自己的。对外招租是将皮革城1-3楼作为一个整体运营操作的，皮革城是具体负责整体商铺对外招租工作的，租金也是由皮革城负责收取，收取租金后为简便操作就由皮革城将3楼商铺的返租收益直接支付给牛秀德。对于该说明，经牛秀德质证，没有异议。
上述事实，由申请、工商档案资料、情况说明、庭审笔录在卷佐证。
本案二审争议焦点为：1、集团公司对管理公司所负债务是否应承担连带清偿责任。2、一审法院对违约金的调整是否合理。3、皮革城是否是本案必须参加诉讼的当事人。
本院认为，本案所涉商铺租赁合同的出租方和承租方分别为牛秀德与管理公司，本案系欠付租金引发的纠纷，根据合同相对性原则，负有支付租金义务的为承租人即管理公司，即使集团公司在销售房屋时宣传其所售的为带租约的商铺，但该宣传最终并未成为合同内容之一，且牛秀德与签订租赁合同的仅为管理公司，牛秀德系商铺投资者，并非为生活所需而购房的普通消费者，因此其对合同可能存在的风险应有所判断，但其仍然签订售、租分离的两份合同，由此而产生的风险，应由其自行承担。此外，由于牛秀德要求并非租赁合同相对方的集团公司与承租人管理公司承担连带责任，则其有义务提供证据证明两个公司存在人格混同，而从目前情况看，两个公司之间虽有关联关系，但牛秀德并没有提供足以证明两个公司存在人格混同的证据，按举证责任分配规则，不利的诉讼后果应由牛秀德承担。牛秀德关于一审法院未能调查两个公司之间的关系因而认定事实不清的上诉理由，不能成立。综上，牛秀德要求并非合同相对方的集团公司承担连带责任，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的调整，应结合合同履行情况、守约方的损失情况、违约方的过错程度等因素综合考虑，在没有其他证据证明守约方具体损失的情况下，可以以欠付款项的同期银行贷款利息作为损失予以认定，而管理公司是以商铺转租所得租金为其收入来源，在市场经营状况不佳、租金收取困难的情况下，管理公司客观上缺乏向牛秀德支付租金能力而并非故意违约，一审法院最终确定按同期银行贷款利率的1.95倍计算违约金，在履行自由裁量权的合理幅度之内，并无不当。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，应予维持。
皮革城虽然向牛秀德支付过部分租金，但由于存在受管理公司指示付款的可能，因此并不能仅根据皮革城曾支付租金的行为，即认定其为租赁合同的义务人。牛秀德上诉认为皮革城在本案中是必须参加诉讼的当事人，缺乏充分的事实和法律依据，本院也不予支持。
综上所述，牛秀德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2076元，由牛秀德负担。
本判决为终审判决。
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审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年十一月十七日
书记员 程夫栎