广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1445号
上诉人（原审原告）广州市金濠城物业管理有限公司。
法定代表人曹天来，经理。
委托代理人陈秋人、徐锡林，分别系广东环球经纬律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审被告）李雅雯，女，1970年10月15日出生，汉族。
上诉人广州市金濠城物业管理有限公司（下简称金濠城公司场）因与被上诉人李雅雯物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司。李雅雯是位于广州市白云区松柏东街17号1118号铺的产权人，涉案商铺建筑面积为23.73平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。
李雅雯至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月间的物业服务费。
另查明：2010年9月15日，金濠城公司曾就李雅雯拖欠涉案商铺2008年9月1日至2010年7月31日的物业管理费问题在原审法院起诉李雅雯。经审理，原审法院于2010年12月24日作出（2010）云法民四初字第1254号民事判决书，认为：作为具有物业管理资质的企业，金濠城公司接受涉案小区业主委员会的委托对涉案商铺实施的物业管理行为合法有效，据此，金濠城公司要求李雅雯支付从2008年9月至2010年7月的物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持。关于涉案小区业委会与金濠城公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》的效力问题及物业管理费收费标准问题。当事人可另寻途径解决，本案对此不予调处。李雅雯没有证据证明金濠城公司对其商铺存在侵权及违约行为，且金濠城公司对业主所有的建筑物专有部分以外的共有部分提供物业管理服务，故李雅雯以其商铺被他人占用无法正常使用为由拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由不成立。遂判决：于本判决生效之日起三日内，李雅雯支付金濠城公司从2008年9月至2010年7月的物业管理费21831.6元及滞纳金。上述判决经本院于2012年7月18日作出（2011）穗中法民五终字第1197号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
再查明：涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向原审法院提起过诉讼。原审法院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为：“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认两被告签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于金濠城公司未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故金濠城公司请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。
金濠城公司于2012年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：李雅雯向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号1118铺2010年8月至2012年7月的物业管理费22780.8元及滞纳金2562.84元（以每月管理费为基数，从2010年8月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）；本案诉讼费由李雅雯承担。
李雅雯在原审中答辩称：不同意金濠城公司的诉讼请求。
原审过程中，针对李雅雯提出金濠城公司未尽物业管理义务的抗辩，原审法院分别于2012年11月21日和2013年3月15日下午组织李雅雯及涉案商铺其他业主到现场勘查，金濠城公司工作人员曹天来在场，查证：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内灯光较为昏暗，三个门道中只有门道2能进入商场一楼内部商铺。门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3靠商场内位于1061号和1067号铺之间的通道被一扇铁闸门锁闭，门道内多处摆放杂物，该门道临街处开设有一家士多店，致使门道无法正常出入。涉案商铺位于涉案商场一楼“门道2”右侧靠消防控制中心旁的位置，铺内空置，处于无营业状态。
原审庭审中，金濠城公司对原审法院到现场了解的情况表示门道1处的两堵墙的改造是1楼大多数业主的意思，具体是谁加建的其不清楚，不是其砌的，其无权干预。金濠城公司对何人何时在门道3处开设士多店表示不知情，且没有证据证明其对上述阻塞情况履行过管理义务。此外，金濠城公司表示其已经对物业管理区域按照合同的约定提供了物业服务，由于1楼基本没有营业，安装明亮的灯光也没有用，所以灯光的现状是符合商场实际的，其仅负责公共区域的服务，关于李雅雯认为其商铺内没电的问题是因李雅雯自己未缴纳电费才没有电的。李雅雯没有证据证明其商铺内部无法通电是金濠城公司所为。
原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城公司与李雅雯此前已经诉讼确认李雅雯负有支付2008年9月至2010年7月物业管理费的义务，现金濠城公司就2010年8月至2012年7月的物业管理费继续提起诉讼，故首先要审查前后两案之事实是否存在区别。前案李雅雯不能证明金濠城公司存在违约行为，而根据本案查明，金濠城公司所管理的公共区域中，三个门道只有一个可以正常进入商场内部，但对门道被堵塞的情况，作为物业管理方的金濠城公司居然表示不知悉是谁所为，且没有权干预，足见其对基本的商场状况管理不当。此外，通道3处因铁闸门闭锁和被士多店阻塞而无法通行，多处摆放杂物的情况亦表明金濠城公司未完全尽物业管理义务。虽然门道1和门道3的阻塞并未直接影响李雅雯的商铺，但作为涉案商铺所在商场的物业公司，金濠城公司有对商场公共区域的不当使用行为进行管理的义务，金濠城公司没有证据证明其已尽到作为物业管理公司对公共区域的基本注意和管理义务，故金濠城公司向李雅雯提供物业管理未完全履行合同义务，李雅雯抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则金濠城公司所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，原审法院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算，根据涉案商铺23.73平方米计算，李雅雯所应支付涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业服务费为11390.4元。关于金濠城公司主张李雅雯支付滞纳金的问题，由于李雅雯抗辩金濠城公司未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，李雅雯至今未向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于李雅雯，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。
关于涉案商铺无法通电的问题，由于李雅雯没有证据证明该行为是金濠城公司所为，故对商铺无法用电的问题李雅雯可向直接的侵权人另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年4月11日作出判决：一、在判决生效之日起十日内，李雅雯向广州市金濠城物业管理有限公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费11390.4元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）；二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费434元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担349元，李雅雯负担85元。
判后，金濠城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以景泰名苑首层商场的“门道3”被设置的士多店阻塞为由，判决改变物业管理费的标准，是事实不清，适用法律不当，违反了《合同法》关于违约责任的承担不超过经济损失的原则。其一，关于原审法院于2012年11月21日现场见到“门道3”被一货架阻塞一事，金濠城公司当时就立即对出现的情况进行查处。经金濠城公司当即所作调查，该“门道3”被货架所阻塞，是由于租用附近商铺的个别承租人，以为首层商场大多数商铺都空置而无人经营，该“门道3”实际上长期已无人通行和使用，为贪图个人方便而擅自在该日即2012年11月21日上午临时将其货架摆到了“门道3”。金濠城公司的管理人员当即勒令该个别商铺的承租人立即搬回其所摆放的货架并对其作出了书面训戒，该个别的商铺承租人也承认了自己的错误并立即将其擅自摆放的货架搬走，恢复了“门道3”的通畅。事实上，原审法院曾三次到过景泰名苑商场的现场，除了在第一次即2012年11月21日发现“门道3”有被货架阻塞的现象外，其后的两次原审法院的工作人员都已清楚看到“门道3”是通畅无阻的，原审法院也再未就此问题提出过任何意见。因此，原审法院以“门道3”被短暂阻塞作为将两年的物业管理费的标准从40元降到20元的依据，明显审判不公，更远远超过李雅雯因此而受到的经济损失，因为在李雅雯的商铺空置而没有经营的情况下，“门道3”的短暂阻塞现象并不因此会给李雅雯造成什么经济损失。更何况，李雅雯根本就未提出任何证据证明其所受到的损失。其二，金濠城公司请求法院判令李雅雯清付的是2010年8月1日至2012年7月31日的物业管理费，原审法院见到“门道3”被货架阻塞的时间是2012年11月21日，李雅雯和原审法院没有任何证据可以证实“门道3”在2010年8月1日至2012年7月31日期间也有被货架所阻塞，原审法院以根本未发生在2010年8月1日至2012年7月31日期间的现象作为其判决减少2010年8月1日至2012年7月31日期间物业管理费标准的依据，没有任何事实和法律依据；二、原审判决以“门道1”被两堵墙阻塞为由，判决改变物业管理费的标准，是事实不清，适用法律不当。其一，景泰名苑首层商场“门道1”的两堵墙是广东龙宫体闲服务有限公司根据公安消防部门的整改意见为保障景泰名苑商场的消防安全而于2013年年初增加的。在“门道1”加建两堵墙是公安消防部门的整改意见和要求，是保障商场消防安全的需要，金濠城公司作为对商场公共区域提供物业服务的管理者，不但无权干涉和和阻挠公安消防部门的整改意见和整改措施，而且还必须全力支持和配合。其二，金濠城公司请求法院判令李雅雯清付的是2010年8月1日至2012年7月31日的物业管理费，“门道1”根据公安消防部门的整改意见和要求而加建的两堵墙，是在2013年年初才加建的。即使退一步而言，金濠城公司要为此承担责任，那也只能够承担加建这两堵墙之后的责任。现在原审法院要求金濠城公司承担该两堵墙加建之前即2010年8月1日至2012年7月31日期间的责任，将2010年8月1日至2012年7月31日期间的物业管理费从40元降至20元，是毫无道理的；三、原审判决将物业服务合同纠纷与租赁混为一谈，要求金濠城公司在本案即物业服务合同纠纷案中承担与此完全无关的出租责任，是严重的程序错误。本案是金濠城公司作为物业服务企业并依据物业服务合同所提起的物业服务合同纠纷，审理的是李雅雯拖欠金濠城公司物业管理费的问题，与金濠城公司出租场地给广东龙宫休闲服务有限公司并没有任何法律上关联，故原审判决严重混淆了物业服务合同关系和租赁合同关系两种不同的法律关系；四、原审判决违反了民事法律行为及民事合同“当事人意思自治”的原则，违反了法律规定和合同约定。物业管理费每月每平方米40元的标准是金濠城公司与景泰名苑业委会共同签定的并经生效判决确认合法有效的《物业服务合同》及补充协议的约定，《物业服务合同》及补充协议完全没有约定降低物业管理费的标准作为金濠城公司的违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约责任有三种即继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。原审判决在没有任何合同依据和法律依据的情况下，判决降低物业管理费的标准，明显违反了“当事人意思自治”的原则；五、原审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的标准来判决李雅雯支付滞纳金没有事实和法律依据，也与同是物业服务合同纠纷的前案生效判决相悖，是错误的。首先，李雅雯并未就金濠城公司主张的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准来支付滞纳金的请求，过分高于金濠城公司所受到的经济损失提出异议，李雅雯更未就按照上述标准支付滞纳金超过金濠城公司应受到的经济损失提出任何证据，原审判决在此情况下却判决按照标准较低的中国人民银行同期同类贷款利率的标准来支付滞纳金，明显违反了《中华人民共和国合同法》和有关司法解释的相关规定，违反了民事诉讼“不告不理”的审判原则。其次，更为重要的是，同是物业服务合同纠纷的前案生效判决都是按照金濠城公司所主张的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准来判决李雅雯支付滞纳金，现在原审判决却作出与前案生效判决不同标准的判决，显然有违法律判决的一致性原则，也有违民事诉讼“一事不再理”的审判原则，应予纠正。还有，原审判决改变滞纳金标准的主要理由是将物业管理费的标准从40元改为20元，金濠城公司也要承担责任，但原审判决的这一理由除了如上文所述违反了《中华人民共和国合同法》和有关司法解释的相关规定，不能作为减少滞纳金标准的依据之外，还必须特别指出的是，根据原审判决，本案根本不存在将物业管理费标准从40元改为20元的情形，那么原审判决又凭什么理由和依据来改变滞纳金的标准呢综上，金濠城公司上诉请求撤销（2012）穗云法民四初字第1231号民事判决，改判李雅雯向金濠城公司清偿广州市白云区广园中路松柏东街17号1118铺的物业管理费22780.8元及滞纳金2562.84元（从2010年8月1日暂计至2012年7月31日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算），并判令本案诉讼费用由李雅雯承担。
被上诉人李雅雯经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据原审法院现场勘察，金濠城公司所管理的公共区域中，三个出入口中只有一个可以正常出入。对于堵塞门道3的士多店系何人何时增设，金濠城公司表示不知情。而对于门道1两侧加建两堵墙的状况，金濠城公司则表示不清楚具体由谁加建，并认为其无权干预。虽然门道1与通道3无法正常通行并未直接影响李雅雯正常使用涉案商铺，但作为涉案商铺所在商场的物业公司，金濠城公司负有对包括门道1及门道3在内的商场公共区域的不当使用行为进行管理的义务，但现有证据显示金濠城公司其并未善尽物业管理公司负有的对公共区域进行必要注意和适当管理的义务。另金濠城公司确认其服务内容系对商场的公共通道、共用设备、共有设施提供物业管理服务，并确认涉案商铺所处商场一楼基本处于未营业状态，故金濠城公司事实上亦无需对包括涉案商铺在内的一楼公共区域提供相应的物业服务。因此，原审法院从公平原则考虑，将物业管理费的标准由约定的40元／平方米﹒月调整为20元／平方米﹒月，合理合法，可予维持。至于金濠城公司主张李雅雯支付物业管理费滞纳金一项，如前所述，金濠城公司并未完全履行合同义务，李雅雯拖欠2010年8月至2012年7月期间的物业管理费不应完全归责于李雅雯，故原审判决确定李雅雯按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向金濠城公司支付未付物业服务费的滞纳金并无不当，可予维持。
综上，金濠城公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费349元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃