湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0115民初680号
原告武汉华信天勤商贸有限公司，住所地：武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号（15）。
法定代表人：何超，该公司总经理。
委托代理人张海龙，系该公司员工。特别授权。
委托代理人王莲勋，系该公司员工。特别授权。
被告武汉市乌龙泉水泥厂，住所地：武汉市江夏区乌龙泉街道将军山路特*号。
法定代表人：许运祥，系该厂厂长。
委托代理人云平，湖北君博律师事务所律师，特别授权。
原告武汉华信天勤商贸有限公司（以下简称为商贸公司）与被告武汉市乌龙泉水泥厂（以下简称为水泥厂）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员雷艳萍适用简易程序于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告武汉华信天勤商贸有限公司委托代理人张海龙、王莲勋，被告武汉市乌龙泉水泥厂委托代理人云平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商贸公司诉称，1993年至1998年间，被告水泥厂与中国工商银行武汉市江夏区支行（原中国工商银行武汉市武昌县支行，以下简称为工行江夏支行）陆续签订了10笔借款合同，借款本金共计人民币795万元。1994年1月1日，水泥厂与工行江夏支行签订《最高额抵押合同》，并办理了011-07昌房房他字第00001号《房屋他项权证》。借款到期后，被告水泥厂除偿还借款本金共计54.6万元，剩余本金及利息一直未还。截至2013年3月20日，水泥厂下欠借款本息合计21017008.63元，其中本金7404000.00元。我公司于2015年12月25日获得此债权，经多次催款无果遂诉至本院，请求判决一、被告偿还借款本金人民币7404000.00元及利息（截止至2013年3月20日利息共计人民币13613008.63元，本息共计21017008.63元；2013年3月21日起至债务偿清完毕之日止的利息，以本金7404000.00元为基数按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率标准计算）。二、原告在第一项诉讼请求所列明的债权范围内，对011-07昌房房他字第00001号《房屋他项权证》项下房屋及占用范围内的土地使用权等抵押物享有优先受偿权。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告水泥厂辩称，我方认可向工行江夏支行借款本金7404000元，也认可债权转让给中国东方资产管理公司武汉办事处（以下简称为东方资产公司），但东方资产公司后续的债权转让行为，因未履行通知义务，我方不认可，因此原告商贸公司不具备诉讼主体资格。关于抵押权情况，一是最高额抵押担保只限于借款本金，对利息、孳息等没有担保；二是被告水泥厂只将房屋作抵押，也只办理了房产的他项权证，因此，抵押权不包括土地使用权。土地使用权作为抵押物不能优先受偿。
经审理查明，1993年12月21日，被告水泥厂与工行江夏支行（原中国工商银行武汉市武昌县支行）签订《流动资金借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供1000000元贷款，借款时间为1993年12月23日至1995年12月23日，借款利率为月息为10.98‰；1995年7月27日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《流动资金借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供1000000元贷款，借款时间为1995年7月27日至1995年12月25日，借款利率为月息为12.06‰；1996年2月7日，被告水泥厂与工行江夏支行分别签订《流动资金借款合同》两份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供1250000元及1000000元贷款，借款时间均为1996年2月7日至1996年5月17日，借款利率均为月息为12.06‰；1996年2月9日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《流动资金借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供1800000元贷款，借款时间为1996年2月9日至1996年5月9日，借款利率为月息为12.06‰；1996年5月2日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《流动资金借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供200000元贷款，借款时间为1996年5月2日至1996年5月18日，借款利率为月息为10.065‰；上述借款合同还约定：如借款方不按期偿还借款，贷款方有权限期追回贷款，并按银行规定加收逾期利息和罚息。合同还约定了其他事项。1997年4月1日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《人民币短期借款合同》，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供300000元贷款，借款时间为1997年4月1日至1998年4月30日，借款利率为月息为9.24‰。1998年6月2日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《人民币短期借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供300000元贷款，借款时间为1998年6月5日至1998年6月30日，借款利率为月息为7.26‰。1998年9月21日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《人民币短期借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供800000元贷款，借款时间为1998年9月21日至1998年12月21日，借款利率为月息为6.3525‰。借款合同还约定，借款人未按合约定的还款时间归还借款本息时，贷款人按国家规定对逾期贷款每日计收万分之4利息。1998年9月1日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《人民币短期借款合同》一份，约定由工行江夏支行向被告水泥厂提供30000元贷款，借款时间为1998年9月2日至1998年9月30日，借款利率为月息为6.3525‰。上述借款合同还约定，借款人不按期支付利息的，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。综上，1993年至1998年间，工行江夏支行共向被告水泥厂贷款7950000元。1994年1月1日，被告水泥厂与工行江夏支行签订《最高额抵押合同》，约定：被告水泥厂将位于原武汉市武昌县乌龙泉镇地号004091号集体土地上75幢，建筑面积为286411.25平方米的房屋抵押给工行江夏支行，工行江夏支行确保在1990年1月1日至2025年12月31日在人民币12000000元最高额贷款余额内与被告水泥厂签订并履行贷款合同；合同还约定抵押物担保范围为主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。合同还约定了其他事项。1994年10月14日，被告水泥厂与工行江夏支行在武昌县房产管理局办理了011-07昌房房他字第00001号《房屋他项权证》。后被告水泥厂陆续向工行江夏支行还款546000元，截止到2004年12月31日，经被告水泥厂在工行江夏支行的催收逾期贷款本息通知书上盖章确认，被告水泥厂积欠工行江夏支行本金7404000元，利息3742500元。2005年7月，中国工商银行湖北省分行与东方资产公司签订编号为00783号的《债权转让协议》，协议约定中国工商银行湖北省分行对被告水泥厂享有的主债权，即本金7404000元，利息4082730.42元（截至2005年5月20日）及担保合同项下的全部权利转让给东方资产公司。2005年12月27日，中国工商银行湖北省分行联合东方资产公司在湖北日报上发布《债权转让暨债务催收联合公告》。东方资产公司分别于2007年8月21日、2009年8月6日、2011年7月28日、2013年6月21日在湖北日报上发布《债权催收公告》。2013年6月24日，东方资产公司与宜昌市夷陵国有资产经营有限公司（以下简称为夷陵国资公司）签订《资产转让协议》，东方资产公司将2005年7月从中国工商银行湖北省分行受让的被告水泥厂的本金7404000元、利息4082730.42元，以及从2005年5月20日至2013年3月20日债权所产生的孳息9530278.21元，及其他从权利转让给夷陵国资公司。2014年8月10日，东方资产公司联合夷陵国资公司在湖北日报上发布《债权转让暨债务催收联合公告》。2014年8月12日夷陵国资公司与湖北省股权托管中心有限公司（以下简称为省股权托管中心）签订《债权转让协议》，夷陵国资公司将受让的被告水泥厂的本金7404000元、利息4082730.42元、孳息9530278.21元及其从权利转让给省股权托管中心。2014年9月5日，省股权托管中心工作人员张腊梅在湖北省武汉市长江公证处会议室将《债权转让暨催收通知书》交给湖北省邮政速递物流有限公司武汉市分公司工作人员祝铠装入信封并打印《EMS国内标准快递单》，完成交接手续。邮寄全过程由公证员曹晟现场监督。2014年10月24日，省股权托管中心与武汉祥泽投资管理有限公司（以下简称为祥泽公司）签订《债权转让协议》，省股权托管中心将受让的被告水泥厂的本金7404000元、利息4082730.42元、孳息9530278.21元及其从权利转让给祥泽公司。2014年11月6日，祥泽公司工作人员万昌龙在湖北省武汉市长江公证处会议室将《债权转让暨催收通知书》交给湖北省邮政速递物流有限公司武汉市分公司工作人员祝铠装入信封并打印《EMS国内标准快递单》，完成交接手续。邮寄全过程由公证员丁磊现场监督。2015年12月25日，祥泽公司与原告商贸公司签订《债权转让协议》，祥泽公司将受让的被告水泥厂的本金7404000元、利息4082730.42元、孳息9530278.21元及其从权利转让给原告商贸公司。2015年12月30日，祥泽公司委托代理人王莲勋和湖北省武汉市楚信公证处公证员王朝阳及助理公证员李博前往武汉市水果湖邮政局，王莲勋以国内标准快递方式向被告水泥厂寄送《债权转让暨催收通知书》。
另查明，1996年7月1日，原武昌县第二水泥厂更名为武汉市乌龙泉水泥厂。
上述事实，有双方当事人的陈述、工行江夏支行借款合同、借据、《最高额抵押合同》、《房屋他项权证》、《债权转让协议》、《公告》、《公证书》等证据证实，足以认定。
本院认为，工行江夏支行与被告水泥厂签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，合法有效，被告水泥厂对借款的事实、本金及利息均无异议。
本案争议的焦点：一、原告商贸公司主体资格。2005年7月，工行江夏支行将对被告水泥厂享有的债权及其从权利转让给东方资产公司，被告水泥厂不持异议，但对之后的债权转让有异议。2013年6月24日，东方资产公司将对被告水泥厂享有的债权及其从权利转让给夷陵国资公司，在湖北日报上发布了债权转让、催收等内容的公告，履行了通知义务；2014年8月12日夷陵国资公司将对被告水泥厂享有的债权及其从权利转让给省股权托管中心。2014年10月24日省股权托管中心将对被告水泥厂的债权及其从权利转让给祥泽公司。2015年12月25日祥泽公司将对被告水泥厂的债权及其从权利转让给原告商贸公司，上述转让合同签订后，债权人通过邮政速递（EMS）的形式对被告水泥厂进行了通知，且将通知证据在公证处进行了公证保全。因此，本院认为上述债权人在转让债权时，均履行了通知义务，符合《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告商贸公司取得债权合法有效，主体适格。被告水泥厂辩称原告商贸公司的不是适格的主体的意见，本院不予采纳。
二、关于抵押权。被告水泥厂与工行江夏支行签订的《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以认可，并且双方办理了抵押登记手续，工行江夏支行取得担保物权。《最高额抵押合同》第四条明确约定了抵押物担保范围为主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，因此，被告水泥厂认为只对本金承担担保的意见不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权作抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”被告水泥厂辩称其只将房屋作抵押，也只办理了房产的他项权证，因此，抵押权不包括土地使用权。土地使用权作为抵押物不能优先受偿的意见，本院不予采纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十三条第二款规定“抵押权人实现最高抵押时，如果实际发生债权余额高于限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发后的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿”。因此，原告商贸公司对抵押物享有12000000元的优先受偿权。综上，原告商贸公司通过债权转让获得债权，请求判决被告水泥厂偿还借款及利息符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一项、第八十一条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一、二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十三条第二款之规定，判决如下：
一、由被告武汉市乌龙泉水泥厂偿还原告武汉华信天勤商贸有限公司本金7404000元及利息（截止至2013年3月20日利息共计人民币13613008.63元，本息共计21017008.63元；2013年3月21日起至债务偿清完毕之日止的利息，以本金7404000元为基数按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率标准计算），此款在判决书生效之日起十日内付清；
二、原告武汉华信天勤商贸有限公司对抵押物即昌房房他字第00001号《房屋他项权证》项下房屋及占用范围内的土地使用权享有12000000元的优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费146885元，减半收取73443元，由被告武汉市乌龙泉水泥厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 雷艳萍
二〇一六年四月十七日
书记员 甘健全