贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6564号
上诉人（原审被告）：何鹏。
被上诉人（原审原告）：鲁文琴。
上诉人何鹏因与被上诉人鲁文琴房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何鹏上诉请求：1、依法撤销原判第一、二项；2、上诉费及一审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人分别向不同业主租赁同层房屋近2000平方米用于酒店经营，因资金不足，酒店仍处于装修阶段，尚未投入经营使用，原判从纯法律角度判决解除房屋租赁合同，将房屋恢复原状并返还房屋，支付拖欠租金无可厚非，但判决结果缺乏司法人文考量。酒店装修系整层进行，密不可分，一旦解除合同，恢复原状返还房屋，酒店的整体性将不复存在，上诉人将无法经营，上诉人全家举债500余万元的投入将血本无归，且也将无法支付被上诉人租金、违约金及迟延履行的债务利息，对被上诉人也得不偿失。只有待上诉人装修完毕，投入经营使用后才能真正实现权利和权益。鉴于本案房屋整体租赁，密不可分的特殊性和上诉人所处债台高筑的情况，请二审法院判决撤销原判第一、二项，维持上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同。
鲁文琴辩称，上诉人应按照租赁合同约定付清欠付被上诉人的房租。若上诉人有履行的意愿，应当立即支付租金给被上诉人，继续履行租赁合同；如果上诉人没有履行能力，被上诉人要求终止租赁合同。
鲁文琴向一审法院起诉请求：一、依法判决解除双方于2015年8月15日签订的房屋租赁合同；二、判令被告对所承租的房屋恢复原状；三、判令被告向原告支付租金15968.4元，支付到其将房屋恢复原状并交还原告之日止（租金暂时计算至2017年8月15日），并向原告支付违约金11702元；四、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目F区3栋41层5号房屋，建筑面积38.02平方米，租赁期限为10年，自2015年8月15日至2025年8月14日止，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金为：第一年35元/月/平方，第二年租金40元/月/平方，第三年租金45元/月/平方，第四年和第五年在第三年租金基础上每年年递增5%（此两年递增比例一样）。以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%；支付方式为：签约3日被告应按合同约定的支付方式向原告支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算，被告需提前15日向原告支付下一次的房租；合同签订之日，被告应向原告缴纳履行该合同的保证金（相当于1个月租金）1331元；同时约定如被告不按照约定支付租金达15日的，原告有权要求被告支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回房屋，被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，按月租金的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告自2016年10月1日起至今未按期向原告支付租金。
另查明：本案被告何鹏分别向不同业主租赁贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目F区3栋41层1-38号房屋用于经营酒店，被告何鹏从2015年8月15日承租上述房屋至今，仍在装修阶段，尚未投入经营使用。但因资金断链，没有再按期支付鲁文琴、赵鹏、徐湘泉、邹成文四人共计18套房屋的租金。庭审中何鹏也明确表示，已无能力继续按期支付上述原告的租金，只有待酒店经营起来后补交上述原告的租金及支付后续租金。本案原告正是基于被告已无力支付租金的现实，提出如前诉请。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方均应全面履行合同义务。但合同签订后，被告从2016年10月1日起未按约定支付原告租金，至原告起诉时即2017年6月已长达9个月，被告已明显违约，且被告何鹏在原告起诉后也无力补交所欠租金和支付后续到期租金，故原告主张解除与被告的租赁合同，应予以支持。对于原告要求被告将所承租的房屋恢复原状并返还原告的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。庭审中，法院已向原被告双方作出释明，但本案原告坚持不同意利用装修残值，故被告应将租赁房屋恢复原状后交还原告。对于原告诉请被告支付2016年10月1日起至2017年8月15日的到期租金15968.4元及后续租金，因被告对所欠租金金额及租金标准并无异议，故对原告的该诉请，予以支持。对于原告主张的违约金11702元，因约定过高，被告也请求予以降低调整，故法院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除原告鲁文琴与被告何鹏于2015年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告何鹏于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目F区3栋41层5号房屋恢复原状并返还原告鲁文琴。三、被告何鹏于本判决生效之日起十日内支付原告鲁文琴2016年10月1日至2017年8月15日的房屋租金15968.4元；并继续以38.02平方米为基数，按40元/月/平方米标准支付租金至房屋返还原告鲁文琴时止，并承担违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年10月1日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取246元，由被告何鹏承担（该款原告鲁文琴已预交，被告何鹏在支付上述款项时一并支付给原告鲁文琴）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审审理期间，本院组织双方当事人进行调解，上诉人表示立即支付被上诉人租金有困难，但可以分期支付，欠付被上诉人的租金可在四、五个月内付清。被上诉人表示多次与上诉人协商，上诉人也多次作出承诺，但一直没有履行，被上诉人对上诉人的履行能力表示怀疑，要求终止合同的履行。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被上诉人按约将房屋交付上诉人使用，但上诉人未按照合同约定支付租金，被上诉人根据合同约定请求解除合同，将房屋恢复原状并返还，原判予以支持并无不当。上诉人上诉主张根据本案房屋整体租赁，密不可分的特殊性和上诉人所处债台高筑的情况，请求不予解除合同，但直到二审审理期间，上诉人依然无法立即将欠付被上诉人的租金支付给被上诉人，且也不能举证证明其具有继续履行合同的能力，虽然上诉人租赁诉争房屋后投入资金对房屋进行装修，也为酒店的开办投入相应的资金，但被上诉人购买诉争房屋亦投入了大量的资金，现因上诉人拖欠租金导致被上诉人的投入无法得到合理回报，在上诉人无法证明其具有继续履行合同能力的情况下，若本院仍判决双方继续履行租赁合同，则有悖对当事人平等保护的原则，故本院对上诉人要求撤销原判第一、二项，判令合同继续履行的上诉主张不予支持。原判根据合同及租金给付情况判令上诉人支付的租金及违约金，因各方当事人均未提出异议，本院予以维持。
综上所述，何鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 韦 娟
审判员 龙 珑
二〇一七年十二月二十一日
书记员 袁华丽