江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7160号
上诉人（原审原告、反诉被告）：太仓绿野农业发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇南郊新园路东。
法定代表人：陈红芳，执行董事。
委托诉讼代理人：邢君明，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨扬，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓新东方生物科技养殖有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇新海村。
法定代表人：胡春伟，董事长。
委托代理人：宋群祥，该公司员工。
上诉人太仓绿野农业发展有限公司因与被上诉人太仓新东方生物科技养殖有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
太仓绿野农业发展有限公司的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人太仓新东方生物科技养殖有限公司的一审反诉请求。事实与理由：1、太仓新东方生物科技养殖有限公司一审诉请合同解除后的损害赔偿，原审法院适用合同法第一百零七条不当。2、双方在《土地租赁合同》中约定承租人不得擅自拆改、扩建或者添加建筑物，合同终止后承租人需要将土地恢复原状。被上诉人太仓新东方生物科技养殖有限公司私搭乱建的房屋、简易棚等属于违章建筑，其行为违反了合同约定，相关的损失应当由其自行承担。我公司履行了合同约定的交付土地义务，期间也曾经责令太仓新东方生物科技养殖有限公司停止违章搭建行为，原审法院判决我公司承担扩大部分的损失缺乏事实和法律依据。另璜泾镇人民政府委托评估机构作出的价值评估，将违章建筑按照合法建筑进行认定明显不当。
太仓新东方生物科技养殖有限公司辩称：我公司于2008年经太仓市农委招商引资在涉案土地上生产经营，当时投入资金将近一千万元。根据养殖行业的特点，只有长期经营才有盈利的可能，双方之间的合同虽然是一年一签，但是太仓市农委口头承诺涉案土地属于长江防护林，不会进行开发建设，合同可以长期续签。由于太湖流域的环境整治，璜泾镇人民政府于2016年9月通知我公司拆迁，并承诺给予补偿，因此才委托评估机构进行价值评估。周边养殖户拆迁后政府都给予了补偿，对涉案土地政府却出尔反尔，由出租方出面将我公司赶走，对我公司来讲是很不公平的。
太仓绿野农业发展有限公司向一审法院起诉请求：判令太仓新东方生物科技养殖有限公司将其承租的太仓市××新海村原长江林场75亩土地返还，并拆除上述土地上的建筑物、构筑物。本案诉讼费用由太仓新东方生物科技养殖有限公司承担。
太仓新东方生物科技养殖有限公司向一审法院反诉请求：判令太仓绿野农业发展有限公司赔偿其房屋及设备损失2608194.08元、库存鸡损失932628.02元、包装材料款392892.05元、人员清退损失486000元、办公用品损失100000元、车辆损失135000元，合计4654714.15元。本案诉讼费用由太仓绿野农业发展有限公司承担。
原审法院经审理查明：太仓绿野农业发展有限公司是太仓市农业委员会（原太仓市农林局）的下属企业，负责太仓市农业委员会国有资产的运行和管理。2008年7月18日，经太仓市农业委员会授权，太仓绿野农业发展有限公司（甲方）与太仓新东方生物科技养殖有限公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方向甲方承租位于太仓市××新海村原长江林场100亩左右的土地，用于养殖虫草鸡；租赁期限是一年，从2008年8月1日至2009年7月31日，年租金是80000元；乙方在租用土地上除放置养鸡需要的帐篷外，不得搭建任何建筑物，租赁到期后甲方不补偿任何拆迁费用。该《土地租赁协议》还约定了其他事项。
2014年1月21日，太仓市农业委员会与太仓新东方生物科技养殖有限公司签订《资产租赁合同》1份，约定：新东方公司向太仓市农业委员会承租75亩土地用于养殖；租赁期限是一年，从2014年1月1日至2014年12月31日，年租金是60000元；新东方公司应当爱护并合理使用所承租的各类资产及附属设施，不得擅自拆改、扩建或者增添，确需变动的必须提出书面申请并征得太仓市农业委员会同意，私搭乱建的违章违规建筑必须自行拆除；各类资产租赁期届满，租赁合同终止，不继续租赁的，新东方公司必须将其恢复原状交还于太仓市农业委员会，对未自行拆除的私搭乱建违章违规建筑物应当自行拆除或交费用于太仓市农业委员会拆除恢复原状；因政府规划、整体改造或者其他政府实事工程，涉及动迁，各类资产在租赁期内需要提前解除合同的，新东方公司必须无条件服从，该合同视为自行终止，绿野公司不承担提前解除合同的任何经济责任；所涉及未自行拆除的私搭乱建违章违规建筑，太仓市农业委员会不给予任何经济赔偿。该《资产租赁合同》还约定了其他事项。
2016年，太仓绿野农业发展有限公司与太仓新东方生物科技养殖有限公司又签订《资产租赁合同》1份，约定：新东方公司向绿野公司承租75亩土地用于养殖；租赁期限是一年，从2016年1月1日至2016年12月31日，年租金是60000元；新东方公司应当爱护并合理使用所承租的各类资产及附属设施，不得擅自拆改、扩建或者增添，确需变动的必须提出书面申请并征得绿野公司同意，私搭乱建的违章违规建筑必须自行拆除；各类资产租赁期届满，租赁合同终止，不继续租赁的，新东方公司必须将其恢复原状交还于绿野公司，对未自行拆除的私搭乱建违章违规建筑物应当自行拆除或交费用于绿野公司拆除恢复原状；因政府规划、整体改造或者其他政府实事工程，涉及动迁，各类资产在租赁期内需要提前解除合同的，新东方公司必须无条件服从，该合同视为自行终止，绿野公司不承担提前解除合同的任何经济责任；所涉及未自行拆除的私搭乱建违章违规建筑，绿野公司不给予任何经济赔偿。该《资产租赁合同》还约定了其他事项。
2015年9月6日，江苏省环境保护厅、江苏省农业委员会、江苏省太湖水污染防治办公室联合制定《太湖流域畜禽养殖污染防治及综合利用专项整治行动方案》，太仓新东方生物科技养殖有限公司因采用水冲粪养殖方式，被列入整治范围。
2016年9月1日，太仓市××新海村曹孟栋书记将太仓新东方生物科技养殖有限公司被列入太湖流域水污染治理范围的情况，告知该公司相关人员。2016年9月2日，太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对太仓新东方生物科技养殖有限公司的房屋重置价、房屋装修及附着物价值进行评估，其评估意见是：7444.50平方米房屋的重置价是1673731.75元，房屋装修及附着物价值是318455.33元，合计1992187.08元。同日，昆山众信资产评估事务所对太仓新东方生物科技养殖有限公司的设备价值进行评估，其评估意见是：可搬迁设备的价值是200856元，不可搬迁设备的价值是415151元，合计616007元。
2016年11月8日，太仓绿野农业发展有限公司致函太仓新东方生物科技养殖有限公司，内容是：1.双方签订的《资产租赁合同》到期后，绿野公司不再续签合同；2.尽快将租赁土地上的家禽、养殖设备、工具、设施等物品全部搬走；3.拆除临时建筑和私搭乱建的临时房、简易棚等设施，并将建筑垃圾清运出去；4.拆除和搬迁工作在2016年11月25日前完成。
上述事实，由太仓绿野农业发展有限公司提供的国有土地使用权证、《土地租赁协议》、《资产租赁合同》与江苏省环境保护厅、江苏省农业委员会、江苏省太湖水污染防治办公室苏环办[2015]212号文件，太仓新东方生物科技养殖有限公司提供的《资产租赁合同》、资产评估表以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：（一）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方当事人签订的《资产租赁合同》于2016年12月31日届满，太仓绿野农业发展有限公司可以请求太仓新东方生物科技养殖有限公司返还土地，太仓新东方生物科技养殖有限公司也同意返还土地，并同意拆除建筑物、构筑物。因此，太仓绿野农业发展有限公司请求太仓新东方生物科技养殖有限公司返还土地并拆除建筑物、构筑物的诉讼请求，应予支持。
（二）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的房屋及设备损失2608194.08元。虽然《土地租赁协议》与《资产租赁合同》均约定太仓新东方生物科技养殖有限公司除放置养鸡帐篷外，不得搭建建筑物等。一方面，太仓新东方生物科技养殖有限公司在合同履行中搭建了大量建筑物、构筑物，而太仓绿野农业发展有限公司没有予以制止，故应认定太仓绿野农业发展有限公司存在疏于管理的责任。另一方面，政府部门于2015年9月即联合发布《太湖流域畜禽养殖污染防治及综合利用专项整治行动方案》，明确将太仓新东方生物科技养殖有限公司列入整治范围，而太仓绿野农业发展有限公司仍在2016年与太仓新东方生物科技养殖有限公司签订为期一年的《资产租赁合同》，故太仓绿野农业发展有限公司存在放任太仓新东方生物科技养殖有限公司扩大损失的过错。当然，太仓新东方生物科技养殖有限公司擅自搭建建筑物、构筑物构成违约，其自身亦应承担相应民事责任。
综合考虑双方的过错大小，原审法院确定太仓绿野农业发展有限公司赔偿太仓新东方生物科技养殖有限公司50%的房屋重置费、房屋装修费及附着物费，即996093.54元（1992187.08元÷2）。关于太仓新东方生物科技养殖有限公司添置的不可搬迁设备，原审法院确定太仓绿野农业发展有限公司赔偿太仓新东方生物科技养殖有限公司50%设备款，即207575.50元（415151元÷2）。关于太仓新东方生物科技养殖有限公司添置的可搬迁设备，原审法院确定太仓绿野农业发展有限公司赔偿太仓新东方生物科技养殖有限公司搬迁费20085.60元（200856元×10%）。
（三）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的库存鸡损失932628.02元。庭审中，太仓新东方生物科技养殖有限公司陈述其在涉案土地上尚有活鸡6000只，其在苏州海丰食品有限公司位于太仓市××河镇的冷库内存放冻鸡30000只。首先，太仓新东方生物科技养殖有限公司提供的增值税普通发票、冷库费结算单均不能证明上述事实。其次，即使太仓新东方生物科技养殖有限公司在涉案土地上有活鸡6000只，太仓绿野农业发展有限公司于2016年12月2日已经起诉要求太仓新东方生物科技养殖有限公司腾退土地，太仓新东方生物科技养殖有限公司至今未销售、转移该批活鸡是自行扩大的损失，其没有权利要求太仓绿野农业发展有限公司赔偿该项损失。再次，即使太仓新东方生物科技养殖有限公司在冷库内存放30000只冻鸡，此与本案没有直接关联。况且太仓绿野农业发展有限公司主张腾退涉案土地不影响太仓新东方生物科技养殖有限公司存放、销售冻鸡。因此，太仓新东方生物科技养殖有限公司没有权利要求太仓绿野农业发展有限公司赔偿该项损失。
（四）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的包装材料款392892.05元。首先，太仓新东方生物科技养殖有限公司提供的送货单、库存表均不能证明其尚存包装盒、包装箱等，更不能证明包装材料款是392892.05元。其次，即使太仓新东方生物科技养殖有限公司库存392892.05元的包材，其添置包材超出太仓绿野农业发展有限公司的可预见范围，故太仓新东方生物科技养殖有限公司没有权利要求太仓绿野农业发展有限公司赔偿包材款。
（五）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的人员清退损失486000元。首先，太仓新东方生物科技养殖有限公司尚未产生人员清退损失486000元。其次，即使太仓新东方生物科技养殖有限公司从事养殖业需要工人，其应按照《资产租赁合同》期限与劳动者订立合理期限的劳动合同。现在《资产租赁合同》期限届满，太仓新东方生物科技养殖有限公司要求太仓绿野农业发展有限公司赔偿人员清退损失486000元的反诉请求，不予支持。
（六）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的办公用品损失100000元。太仓新东方生物科技养殖有限公司没有证据证明其有办公用品损失100000元，故其该项反诉请求，不予支持。
（七）关于太仓新东方生物科技养殖有限公司主张的车辆损失135000元。首先，根据太仓新东方生物科技养殖有限公司提供的三份车辆行驶证，太仓新东方生物科技养殖有限公司均不是沪Ｂ×××××轻型厢式货车、浙Ｄ×××××小型普通客车与苏Ｅ×××××小型面包车的登记车主。其次，即使太仓新东方生物科技养殖有限公司是上述三辆汽车的实际车主，太仓绿野农业发展有限公司主张腾退土地，并不影响太仓新东方生物科技养殖有限公司使用汽车。因此，太仓新东方生物科技养殖有限公司要求太仓绿野农业发展有限公司赔偿车辆损失135000元的反诉请求，不予支持。
综上所述，太仓新东方生物科技养殖有限公司应将涉案土地返还给太仓绿野农业发展有限公司，并拆除涉案土地上的建筑物、构筑物。太仓绿野农业发展有限公司应赔偿太仓新东方生物科技养殖有限公司1223754.64元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、太仓新东方生物科技养殖有限公司在本判决生效后三十日内将其承租的太仓市××新海村原长江林场75亩土地返还给太仓绿野农业发展有限公司，并拆除上述土地上的建筑物、构筑物；
二、太仓绿野农业发展有限公司在本判决生效后三十日内赔偿太仓新东方生物科技养殖有限公司1223754.64元；
三、驳回太仓新东方生物科技养殖有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费22019元，合计22119元，由太仓绿野农业发展有限公司承担5789元，太仓新东方生物科技养殖有限公司承担16330元。双方已分别预交100元、22019元，原审法院均不再退还，太仓绿野农业发展有限公司在本判决生效后三十日内一并给付太仓新东方生物科技养殖有限公司5789元。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案中双方当事人在土地租赁合同中虽然有承租人不得私搭乱建等约定的内容，但是被上诉人太仓新东方生物科技养殖有限公司在搭建部分临时用房时确实征得了上诉人太仓绿野农业发展有限公司的书面同意，而且上诉人太仓绿野农业发展有限公司在明知涉案土地上存在搭建建筑物、构筑物的情况下，仍然每年和太仓新东方生物科技养殖有限公司续签土地租赁合同，说明其对此行为持默许的态度。另太仓绿野农业发展有限公司在明知相关政府部门已经发布《太湖流域畜禽养殖污染防治及综合利用专项整治行动方案》，将太仓新东方生物科技养殖有限公司列入专项整治范围的情况下，仍然与其续签合同，对太仓新东方生物科技养殖有限公司相关损失的产生及扩大存在过错。本案在提起诉讼之前，当地相关政府部门已经启动了拆迁安置工作，并委托太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对案涉财产进行了价值评估，双方当事人在一审庭审中对前述评估报告均表示认可，本院依法予以采信。原审法院综合考虑双方过错程度及案情的特殊性，判决太仓绿野农业发展有限公司承担部分赔偿责任并无明显不当，二审依法不作调整。太仓绿野农业发展有限公司的上诉请求依据不足，本院依法予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22119元，由上诉人太仓绿野农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一七年十二月一日
书记员 孙贞