江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1582号
上诉人（原审原告）：许非，男，1960年1月2日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘敏香，女，1975年6月27日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：肖文格（系刘敏香丈夫），男，1952年3月23日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人许非因与被上诉人刘敏香房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人许非上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持许非的一审诉请；2、一、二审诉讼费用由刘敏香承担。事实与理由：双方在《协议书》中就房屋价格、付款方式、时间做出详细约定，并约定全部购房款一次性付清，许非即可正式入住，同时对房屋过户手续做出了特殊约定（要求在2022年前办理过户手续）。因此，双方达成房屋买卖法律关系意思表示明确具体，涉案协议具备了房屋买卖合同法律关系成立的基本条件。一审法院认定双方签订的协议为预约合同而非正式的房屋买卖合同，房屋买卖合同法律关系并未成立，未探寻当事人订立合同的真实意思，属定性错误。许非在与刘敏香达成房屋买卖协议后，才放心地筹备资金，并将其唯一的一套住房贱买，刘敏香在许非筹集资金后悔约，违反了合同法的诚信原则，请求二审法院给予许非一个公平的裁决。
被上诉人刘敏香答辩称：涉案《协议书》签订的比较草率，协议写的甲方和乙方都写错了，故一审法院认为是预约合同。协议签订后，刘敏香已按约定提前搬出涉案房屋，因许非的儿子和媳妇在协议签订后经常打电话给刘敏香，称许非买房子的钱不够，许非既未要求签订正式合同也未支付剩余购房款，刘敏香才将100000元的预付款返还给了许非。一审法院的判决符合事实求是的原则，比较合情合理。
许非向一审法院起诉请求：1、请求判令刘敏香继续履行双方于2017年1月22日签订的协议，将位于吉州区大桥西路8号19栋3—102房交付给许非；2、案件受理费由刘敏香负担。
一审法院认定的事实：2017年1月22日，许非与刘敏香签订一份《协议书》，约定许非（乙方）购买刘敏香（甲方）所有的位于吉州区××号房屋，购房价格总计790000元。乙方于2017年1月22日预付100000元给甲方。乙方于2017年3月份前准备资金，甲方于2017年3月底前搬出，双方同意在2017年3月30日前签订正式购房合同，签合同时，全部资金一次性付清，乙方即可正式入住。乙方可将电视、书架、厨具、衣物等生活用品搬至新家，其他物品，如冰箱、空调、电视柜、沙发、书桌、床、热水器等由甲方留给乙方使用和所有。为妥善解决甲方女儿读书择校，房产证暂由甲方保管，待其女儿初中一年级后再办理过户手续，有关过户手续的办理事项和费用全部由乙方负责，甲方应予积极配合。同日，许非按约预付了100000元房款给刘敏香。同年2月10日，许非将其所有的位于吉安市井冈山大道127号2幢301号房屋出售。2017年3月底，许非筹集了剩余购房款准备支付给刘敏香，但刘敏香以房屋需继续使用拒绝收取许非的房款。2017年4月25日，许非委托的律师万丹电话联系了刘敏香的丈夫肖文格，在通话中，肖文格表示小孩读书原因，涉案房屋还要用，在约定交房之前就跟许非说了房屋不卖了。同年5月17日，刘敏香委托律师郭文弘向许非发出一份律师函，以许非逾期一个半月未来商谈正式的购房合同事宜，也未向刘敏香支付剩余购房款为由，通知许非解除双方于2017年1月22日签订的《协议书》，退还许非100000元预付款。同日，刘敏香将100000元预付房款转至许非父亲许瑞荣的账户。
一审法院认为：本案争议焦点为：1、许非与刘敏香签订的《协议书》的性质是预约合同还是本约合同；2、《协议书》未履行是哪方违约？
关于争议焦点一，《协议书》虽对房屋的价格、付款方式、过户手续等事项进行了约定，但合同内容详尽、全面与否，并不足以界定预约和本约。《协议书》约定2017年3月30日前签订正式购房合同，说明双方在签订《协议书》时有意在将来（2017年3月30日前）订立一个新的合同，最终明确双方之间的权利义务关系，故应认定双方签订的《协议书》属预约合同。
关于争议焦点二，签订《协议书》后，许非将自己的房屋出售，并提供了银行存折等证据证明其在约定时间筹集了足额购房款准备履行付款义务，其律师与肖文格的通话录音也证明了不履行订立本约合同义务的责任在刘敏香，刘敏香辩称未能达成本约合同的原因是许非未准备好房款等原因导致的，与事实不符，法院不予采信。
综上所述，许非与刘敏香签订的《协议书》属预约合同，因双方未能订立本约合同，房屋买卖合同法律关系并未成立，许非诉请刘敏香履行《协议书》交付房屋，证据不足，法院不予支持，但许非可依法主张违约方承担预约合同违约责任等法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告许非的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取，由许非负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经二审审理查明：刘敏香与许非于2017年1月22日签订的《协议书》第六条约定：“本协议双方共同遵守。正式手续以2017年3月签订的正式合同为准。”
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于双方签订的《协议书》系预约还是本约的问题。刘敏香与许非于2017年1月22日签订的《协议书》虽对房屋的价格、付款方式、过户手续等事项进行了约定，但该《协议书》同时约定双方于2017年3月30日前签订正式购房合同，许非在签合同时付清全部购房款即可正式入住。而且该《协议书》第六条着重约定“本协议双方共同遵守。正式手续以2017年3月签订的正式合同为准。”因此，《协议书》约定双方于2017年3月30日前签订正式购房合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的该约定合法有效。因双方约定于2017年3月30日前签订正式购房合同，双方于2017年1月22日签订的《协议书》应认定为预约合同。因此，许非关于涉案《协议书》为本约合同的上诉理由不充分，依法不予采纳。
关于许非主张刘敏香继续履行涉案《协议书》并交付涉案房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。刘敏香与许非于2017年1月22日签订的《协议书》约定双方于2017年3月30日前签订正式购房合同，许非在签合同时付清全部购房款即可正式入住。该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人理应履行协议约定的义务。《协议书》签订后，许非按协议约定支付了100000元预付款，并在约定时间筹集了足额购房款准备履行付款义务，而刘敏香却以小孩读书为由拒绝收取购房款，并通过许非父亲许瑞荣的账户退回许非预付的100000元购房款。刘敏香辩称未签订正式的购房合同系因许非未付清余款也未要求签订正式的购房合同，但其未提供证据予以证实，而许非提供了出售自住房屋的购房合同、银行存折及其律师与肖文格的通话录音证实其要求与刘敏香签订正式的购房合同并欲支付剩余购房款的事实。因此，刘敏香关于未能签订本约合同的原因在于许非未准备好购房款的辩称意见，与事实不符，本院依法不予采纳，其理应继续履行涉案《协议书》，在本判决生效后一个月内与许非签订正式购房合同。综上所述，许非关于主张刘敏香继续履行双方于2017年1月22日签订的《协议书》的上诉请求，于法有据，依法予以支持，但其关于主张刘敏香交付涉案房屋的上诉请求，因其目前未付清购房款而不予支持。
综上，原审判决判令驳回许非关于主张刘敏香继续履行双方于2017年1月22日签订的《协议书》的诉讼请求不妥，依法应予纠正。许非的该上诉请求于法有据，依法应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1007号民事判决；
二、被上诉人刘敏香履行其与上诉人许非于2017年1月22日签订的《协议书》；
三、驳回上诉人许非的其他诉讼请求
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，上诉人许非负担50元，被上诉人刘敏香负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 肖永兰
审判员 胡 婧
审判员 李国红
二〇一七年十月二十六日
书记员 王 拯