广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22180号
上诉人（原审被告）：苏静贤，女，1984年7月4日出生，汉族，住所地：广州市白云区。
委托诉讼代理人：胡志炜、周雅雯，广东金本色律师事务所律师。
被上诉人：吴军，男，1987年10月24日出生，汉族，住广州市从化区。
被上诉人：叶静文，女，1993年3月26日出生，汉族，住广东省从化市。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙钢锁，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪。
委托诉讼代理人：伍志辉、孔志斌，该公司职员。
上诉人苏静贤因与被上诉人吴军、叶静文，原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2970号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
苏静贤上诉请求：撤销一审第三项，改判我无需向吴军、叶静文赔偿290261元的损失，并由吴军、叶静文承担一、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一审法院认定我应当赔偿房价差损失没有事实和法律依据。一、根据我国《合同法》第一百一十四条规定，涉案合同合法有效。对其中约定的违约责任和单方解除权条款，双方当事人均应遵守履行，吴军、叶静文主张超过合同约定的违约金没有事实和法律依据。涉案合同第九条、第十三条约定了单方解除权，且合同约定的违约成本为房价款的10%，这是双方签订合同时可以预见的最高违约成本。我依约行使单方解除权，吴军、叶静文完全有理由有预见单方解除权可能导致的损失，其原主张继续履行合同，以及后来起诉主张的房屋差额损失、查封房产支付的担保费、诉讼费、律师费等超出合同约定的违约成本部分的损失属于吴军、叶静文的扩大损失，应由其自行承担。一审法院判令我支付房屋差额损失严重超出合同约定，对该损失不应予以支持。二、涉案合同约定的违约金不存在过低的问题，吴军、叶静文主张和一审法院认定并调整违约金没有依据。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款、合同法司法解释二第28条、第29条的规定，法院对于约定的违约金的高低的认定以及调整的规则，主要遵循的是“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则”进行判定，本案一审法院判定的房屋差额不符合上述法律和司法解释。⒈吴军、叶静文主张的房屋差额损失仅是依据评估公司对于涉案房屋的某个时间节点的房价认定，该认定的房屋差额至多是吴军、叶静文可能存在的再行购房的损失，并不能证实该房屋差额就是吴军、叶静文重新购买房屋或者因无法继续履行合同所造成的客观、直接的损失，吴军、叶静文对此也没有举证，无法证实该损失已经真实存在。⒉从房屋买卖合同履行的一般流程来看，涉案买卖交易仅经过了签订合同、交付5万元定金及支付部分首期款5万元，并没有进行网签、付清房款、办理银行按揭手续、过户手续、房屋交付等手续，已完成的工作不及整个交易流程的五分之一，且上述已付款项仅为全部房款的7％，即使包括已付首期款37万元及定金5万元合计42万元，也仅占房屋总价款的30％。一审法院没有考虑实际办理手续、交付价款比例等履行情况，而按房价差全额判定，有失公平。如按照已付42万元占总房款的比例计算为290261×30％=87078.3元，也不超过房价款的10％（138000元）。⒊对涉案合同的解除，我没有直接的故意，主要是因我丈夫的债务问题，导致在涉案合同的履行过程中，出现了双方均无法预计的案外人以及我不知情的债权人的查封和上门催收债务，并由此导致家庭陷入极为困难的境地，进而导致合同的履行存在障碍。吴军、叶静文在得知我的债务问题后，也是为诉讼需要而在最后支付首期款的期限内作出继续付款的意思表示，但并不敢直接转账至我账户，可知吴军、叶静文也是知晓我家人欠债以及房屋被查封无法继续履行的风险，并且我在签约后、债务情况未恶化前均配合吴军、叶静文办理银行按揭手续以及自筹资金解决银行抵押涂销。故解除涉案合同并非我主观故意为之，我只是不想造成进一步扩大损失和纠纷。⒋涉案合同已经明确约定单方解除权，更明确约定违约金为房价款的10％，这是双方签订合同时可预见的损失，符合我国《合同法》相关规定。虽然以往我国房地产交易价格都是稳中上涨，但是从未出现过2017年春节前后的疯涨，这连相关专家都无法预计，更别提作为平民百姓的当事人了。涉案合同约定的违约金也是基于合同履行过程一般是3至4个月，按照以往的房价变化也根本不超过10％，所以为保障双方的权益才约定违约金为房价款的10％的，这是双方签约时的真实意思表示，也符合双方当时的预期利益。三、一审判令的违约金过高，请求二审法院依法调低。在吴军、叶静文主张的损失不超过合同约定的房价款10％的违约金的情况下，应当以其实际损失为准。现吴军、叶静文主张的房价差损失已经超出合同约定，更超出双方签订合同的可预见性，并且该房价差额不属于直接损失，也未实际发生，存在极大不确定性，且吴军、叶静文对此举证不足。故请二审法院判令支持我方上诉请求。
被上诉人吴军、叶静文答辩称：一、我方主张及一审认定的违约金金额事实清楚，法律依据充分，应予支持。⒈我方房价差损失是因苏静贤的违约行为直接引起的。若苏静贤依约履行，我方可取得涉案房屋合法所有权，该房屋的原值部分以及增值部分亦将由我方合法享有。但因苏静贤在房价上涨时期拒绝履行合同的违约行为导致我方失去了理应合法享有的房屋原值以及增值部分，合同约定的违约金138000元大大低于差价损失290261元。⒉我方在一审过程中主张了我方实际支出的装修定金、中介费、按揭费、律师费、担保费等应由苏静贤承担，但一审法院认定这些费用不是我方产生的必然支出，请二审法院予以考虑，综合衡量我方全部损失大小。⒊由于房价差损失与合同约定的违约金相差甚大，故我方根据《合同法》第一百一十四条第二款规定请求增加，法律依据充分，一审法院法律适用正确。二、涉案合同约定的违约金过低，苏静贤要求调低违约金的上诉理由不成立。⒈房价差损失属于履约后我方可得利益，该损失是苏静贤因在房价上涨时期拒绝履行合同之违约行为所造成的，苏静贤应予赔偿。且该损失金额是一审法院通过法定程序摇珠确定评估机构对涉案房屋进行价值评估确定的，评估时间节点为一审立案受理之日，该日期也是苏静贤明确表示违约后且在我方变更诉讼请求为要求解除买卖合同之后进行的评估，以该评估时间节点评估房屋价值公平合理，并无任何不当之处。据我方了解，评估价实际上比该地区其他类似房屋的市场价格要低，但我方本着体谅苏静贤、及时化解纠纷的态度，也确认了评估公司的评估价格。⒉我方在履约过程中没有任何违约情形，合同后续并未履行的唯一原因是苏静贤的违约行为。我方原主张继续履行合同，但由于我方在一审立案后得知涉案房屋已被苏静贤的债权人申请查封，而该债权人与苏静贤的债权纠纷标的仅为15万元，但该债权人却请求法院查封了其价值160多万的房屋，我方对该15万元债权债务纠纷的真实性存疑，且基于我方与苏静贤诉前的多次沟通，苏静贤对其违约行为的解释有多种，如需要另行购买房屋、购房失败、小孩读书需要继续持有涉案房屋等。我方对苏静贤所述的另案债务纠纷问题存疑，且苏静贤的其他债务问题与本案无关，不能作为免除苏静贤承担违约责任的理由，但鉴于继续履行合同存在困难，房屋过户存在法律障碍，我方遂变更了诉讼请求。此外，苏静贤主张的按照首付款比例计算损失的方法无法律和事实依据，合同的实际履行情况并不能成为苏静贤减轻违约责任的理由。⒊苏静贤自行办理抵押涂销手续是其在广州市区购房所需，并非配合我方办理银行贷款按揭手续。虽然合同约定苏静贤办理抵押涂销所需的款项由我方首付款支付，且合同约定在2017年3月30日前支付首付款即可，但苏静贤已于2017年3月15日明确表示解除合同并愿意支付违约金，其后苏静贤多次拒绝签订网签合同及配合我方办理银行按揭手续等行为，导致我方支付首付款遇到困难，在苏静贤提出因债务纠纷面临被债权人冻结银行账户以及查封涉案房屋风险之时，我方为保证顺利履行合同以及完成首付款支付工作，我方遂提出可由第三方做资金监管，但苏静贤最终不同意我方向合同约定的帐号支付款项，亦不同意做第三方资金监管。故苏静贤是导致合同不能继续履行的唯一过错方，其应负全部责任，本案不存在可免除苏静贤责任的理由。⒋关于可预期利益。首先，我方同意苏静贤关于可预期利益的上诉意见，即买卖双方均无法预计房价暴涨的问题，故各方当事人在签约之日无法认定合同约定的违约金就是合同履行过程中3至4个月的预期利益。其次，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房价上涨以及业主违约的案例在2017年初之前层出不穷，且苏静贤违约时，本市房屋已在暴涨之中（据了解，苏静贤在市区购房失败的原因同样是由于房屋暴涨后业主违约，之后其决定解除本案合同），故苏静贤称以房产成交价的10％做为违约金是双方可预期利益的观点是没有事实和法律依据的。三、违约金具有惩罚性，如果约定的违约金数额完全不能对违约人达到惩罚的目的，违约人将会见利而失信。本案中，苏静贤违约行为导致了房屋买卖合同无法履行，若不对其进行违约处罚，则会导致苏静贤通过毁约行为而获得房屋价格上涨带来的非法收益，这不仅损害了我方的利益，也违背了市场交易的公平原则和诚实守信原则。从近几年各地法院审理同类卖方违约案件的大量司法实践来看，法院判决均支持了违约方赔偿守约方的房屋差额损失，这有利于维护社会稳定、保障交易秩序。综上，一审判决事实清楚，法律依据充分，请求维持原判，驳回苏静贤的全部诉请。
原审第三人合富公司述称：我司坚持一审的陈述意见，我司对于买卖双方是否解除买卖合同关系没有异议，但不同意解除居间关系。因一审判决事项不涉及我司，故我司不发表意见和举证。
吴军、叶静文向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.苏静贤继续履行合同编号为GHA0032461的《存量房买卖合同》，配合其完成网签合同的签署并协助其办理房屋贷款手续，并完成房屋过户手续；2.苏静贤支付其违约金13.8万元；3.苏静贤承担本案诉讼费、保全费以及担保费。一审诉讼中，吴军、叶静文变更诉讼请求为：1.依法解除其与苏静贤签订的合同编号为GHA0032461的《存量房买卖合同》中的买卖双方之间的房屋买卖关系；2.判令苏静贤退还其已支付的定金及购房款合计10万元，以及该10万元的利息，利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，并支付其违约金65.69万元，该违约金包括：《存量房买卖合同》约定的违约金为13.8万元；吴军、叶静文因苏静贤违约而遭受的损失而请求增加的违约金部分为51.89万元，违约金利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.判令苏静贤承担本案诉讼费及评估费6676元。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区三东大道1号1栋1001房，权属人为苏静贤，涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司广州开发区支行，抵押债权数额为500000元。
2017年2月11日，苏静贤（甲方、卖方）与吴军、叶静文（乙方、买方）及合富公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，二、总楼价为1380000元。三、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐首期房款当天。四、丙方应于2017年7月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以买方为产权人的房地产权证交付乙方。五、买方承担全部税费。九、交易不成的违约责任：1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。二十、其他约定：买方承诺首期房款370000元不迟于2017年3月30日前支付给卖方。合同附件为付款方式，E涂销抵押后按揭付款，1.定金50000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方。3.卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请96万元的银行按揭贷款。4.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5.买方垫资赎契，（1）卖方同意在收取定金后15日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；（2）买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款370000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；6.楼价余款960000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合同还就各方的其他权利义务进行了约定。
在签订合同当日，吴军、叶静文向苏静贤支付定金50000元。2017年3月6日，吴军向苏静贤支付首期款50000元。2017年3月9日，吴军、叶静文向按揭公司提交办理按揭贷款的资料。吴军表示苏静贤在2017年3月16日电话告知由于其在广州的房子未能成功购买因此不同意将涉案房屋出售给吴军，当时吴军表示不同意，并在2017年3月21日向苏静贤发送函件要求继续履行买卖合同，配合吴军办理按揭贷款手续并确认偿还贷款的账户，苏静贤在2017年3月24日以微信方式回复告知因其个人债务问题可能导致房屋被查封，苏静贤告知吴军继续购买的风险，且在协商过程中表示最多只同意支付10%的违约金，之后吴军多次通过微信与苏静贤沟通，要求苏静贤签订网签合同，苏静贤均未配合，之后在2017年3月30日再次发通知函给苏静贤要求前来中介处签订网签合同，但苏静贤仍未前来，因此吴军才未支付首期款370000元，为此吴军提交其与苏静贤的微信通话记录予以佐证。苏静贤表示其在收到吴军支付的定金后即向抵押银行申请提前还贷，苏静贤表示其为了顺利履行合同，在未等到吴军支付的370000元首期款即向其他人借款在2017年2月24日向抵押银行偿还了按揭贷款，由此导致其他债权人知道苏静贤出售房屋，之后涉案房屋在2017年3月30日被一审法院以（2017）粤0114执保314号查封。苏静贤确认在合同履行过程中明确告知吴军不同意出售房屋，但苏静贤认为其并非恶意违约，且吴军仅支付定金及首期款合计100000元，即使承担违约责任也只承担总房价10%的违约金。吴军、叶静文不同意苏静贤只赔偿总房价10%的违约金，认为其产生了房价差损失、装修定金损失及担保费、保全费、律师费及中介费、按揭费等损失，为此提交相应的收据及发票予以佐证。双方协商不成，吴军、叶静文遂诉至一审法院成讼。
针对房价差损失，吴军、叶静文在一审诉讼中申请对涉案房屋的市场价格进行评估，一审法院依法摇珠确定广东南粤房地产与土地评估有限公司为评估机构，该公司于2017年8月3日出具该评估报告终稿，载明涉案房屋在本案起诉之日即2017年4月10日的房屋市场价值为1670261元。为此，吴军、叶静文预缴了评估费6676元。
一审诉讼中，吴军、叶静文向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初2970号民事裁定，裁定查封苏静贤位于广州市花都区三东大道1号1栋1001房。后一审法院依法采取了查封措施，为此吴军、叶静文预缴了保全费5000元。
一审法院认为，吴军、叶静文与苏静贤及合富公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查吴军、叶静文与苏静贤之间的房屋买卖合同关系。
在签订合同后，吴军、叶静文已按合同约定支付定金50000元，并在合同约定的时间履行了办理按揭贷款手续的义务，苏静贤作为卖方有义务按照合同约定配合吴军、叶静文办理按揭贷款，但苏静贤因为个人债务问题导致涉案房屋被查封，导致涉案合同无法继续履行，苏静贤的行为构成根本违约，依约应承担相应的违约责任，涉案房屋至本案庭审辩论终结时仍未解除查封措施，合同无法继续履行，因此吴军、叶静文要求解除涉案合同并要求苏静贤返还已付定金及首期款合计100000元，合理有据，一审法院均予以支持。关于吴军、叶静文主张的违约金，一审法院认为，虽然合同约定违约金为总房价的10%即138000元，但根据评估机构出具的评估报告，涉案房屋在2017年4月10日的市场价格已上涨为1670261元，与合同约定的交易价格1380000元相差290261元，由此可见吴军、叶静文的实际损失已超过合同约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，吴军、叶静文主张苏静贤承担因违约造成的房价差损失290261元，合理有据，本院予以支持。关于吴军、叶静文主张的超出上述房价差损失的其他损失，因吴军、叶静文主张的装修定金5000元、担保费2760元及律师费20000元等双方并未进行任何约定，这些费用亦非属于吴军、叶静文产生的必然支出，现苏静贤不予确认，且吴军、叶静文未能举证证明上述房价差损失未能弥补其实际损失，故吴军、叶静文主张的超出上述房价差损失290261元的其他损失，依据不足，一审法院均不予支持。
合富公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2017年9月29日作出如下判决：一、解除吴军、叶静文与苏静贤及合富公司于2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》中关于吴军、叶静文与苏静贤之间的房屋买卖合同关系；二、苏静贤在本判决生效之日起十日内向吴军、叶静文返还定金50000元及首期款50000元，合计100000元；三、苏静贤在本判决生效之日起十日内向吴军、叶静文赔偿损失290261元；四、驳回吴军、叶静文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17220元，由吴军、叶静文负担11566元，由苏静贤负担5654元；保全费5000元及评估费6676元，均由苏静贤负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。
另查明：涉案合同第十三条“单方解除权的行使”约定如下：“甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。”
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。鉴于苏静贤仅针对一审判决第三项提出上诉，各方当事人对一审其余判项均无提出上诉，故本院对一审其余判项不再审查，并均予以维持。针对苏静贤的上诉，具体分析如下：
涉案合同系各方当事人在平等自愿的基础上协商而成，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行。现买卖双方对于解除买卖合同关系及退还已付款项均无争议，二审争议焦点在于解除合同的原因及责任归属。从现有证据及各方陈述可知，签约后，买方吴军、叶静文依约支付定金，并在约定时间内履行了办理按揭贷款的义务，但涉案房屋因卖方苏静贤一方的债务问题而被查封，且在涉案房屋被查封前，卖方苏静贤就已在合同履行过程中告知买方不同意出售涉案房屋，由此可见，导致涉案解除及最终未能履行的过错在于卖方苏静贤，买方在此过程中并无过错，故卖方苏静贤对此应承担相应责任。虽然合同约定的违约金额为房价款的10%，但根据评估公司的评估结果，涉案房屋在一审立案之日的市场价值与合同约定的房屋售价相比，上涨了290261元，大大高于按合同约定的房价款10%计算的违约金金额138000元；而即使各方当事人在签约时均无法准确估计房价的上涨金额，但因房价上涨而产生的房价差，应属于守约方的可得利益范畴，作为违约一方的苏静贤理应据实赔偿相关损失，在此情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考量吴军、叶静文的主张及其实际支出费用损失，判令苏静贤向吴军、叶静文赔偿损失290261元，公平合理，本院予以维持。虽然苏静贤根据涉案合同第十三条约定，认为其享有单方解除权，但一方面，苏静贤并无举证证明其已按合同第十三条约定的书面方式通知买方解除合同，另一方面，基于诚实信用原则及维护正常交易秩序的考虑，本院认为，合同的解除权理应由守约方享有，作为违约方的苏静贤并不享有合同的任意解除权，故苏静贤上述上诉意见不能成立，本院不予采纳。涉案房屋被查封，系苏静贤一方的原因导致，并非买方原因，苏静贤以其无法预计及不知情为由，认为其对合同解除没有故意和过错，不应承担损失赔偿责任的上诉意见，于理不合，本院不予支持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。苏静贤的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5652元，由上诉人苏静贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十二月十五日
书记员 林飘云
梁少欣