重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初8499号
原告：重庆市茂嘉物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴南路32号，统一社会信用代码91500109691211092W。
法定代表人：龙德明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈澈，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：胡小莉，女，1971年10月23日出生，汉族，住重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××××-××-×，公民身份号码。
原告重庆市茂嘉物业管理有限公司（以下简称茂嘉公司）与被告胡小莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告茂嘉公司的委托诉讼代理人代彬到庭参加诉讼。被告胡小莉经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂嘉公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、判决胡小莉立即支付茂嘉公司从2015年10月至2017年5月的物业服务费1096.4元和支付以每月所欠物业服务费为基数，按每日3‰计算的从逾期的次月1日起至实际付清之日止的滞纳金；2、判决胡小莉立即支付茂嘉公司垫付的水费632.52元和从2016年1月至2017年5月的公摊费76.5元。之后茂嘉公司以胡小莉已于2017年9月19日结清之前的水费和公摊费为由撤回要求胡小莉支付垫付的水费632.52元和公摊费76.5元的诉讼请求。事实和理由：2011年5月16日，胡小莉签署了《××××业主临时公约》，并与茂嘉公司订立《××××前期物业委托管理服务合同》，委托茂嘉公司对××××小区进行物业管理，物业服务费标准为0.75元/平方米.月，如逾期交纳物业费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。胡小莉为××××小区×幢××层×号业主，其所拥有的房屋的建筑面积为73.09平方米。合同签署后，茂嘉公司依法向物价局备案了物业收费标准，并按照合同约定对××××小区的业主提供服务。但胡小莉未按时足额向茂嘉公司交纳物业服务费用。经茂嘉公司多次催要，均未果。综上所述，胡小莉拒不交纳物业费的行为已属严重违约。茂嘉公司为了维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告胡小莉未答辩。
经审理查明，胡小莉为坐落于重庆市北碚区童家溪镇同兴南路124号××××小区×幢××-×的房屋（以下简称案涉房屋）的业主。案涉房屋为××××二、三期高层住宅，为电梯房，建筑面积为73.09平方米。
2009年12月3日，茂嘉公司（乙方）与重庆民成房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由茂嘉公司为××××小区实施前期物业管理服务。第五条约定：……根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按物业建筑面积计算）：……（2）高层住宅（6-2、7、8、9号楼）：0.9元/平方米.月（含电梯费，不含公摊水电费）。第七条约定：业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务。第二十一条约定：本合同签署之日即刻生效。本合同服务年限为15年，合同到期后即自动延期，直至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。茂嘉公司从××××小区建成之日至今为××××小区提供物业服务。
2011年5月16日，茂嘉公司（乙方）与胡小莉（甲方）签订《××××前期物业委托管理服务合同》，合同约定由茂嘉公司为××××小区提供物业管理服务。合同第五条物业管理服务费中约定：1、本物业管理服务费：……（2）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元（含电梯费）向业主或物业使用人收取……2、逾期缴纳物管费按每天3‰收取滞纳金。第六条约定：委托管理期限：委托管理期限自2011年5月9日起至2014年5月8日止。2011年5月16日，胡小莉在《××××业主临时公约》中承诺书尾部的承诺人（签章）处签名。
××××小区在2015年8月成立了业主委员会。
另查明，重庆市北碚区发展和改革委员会于2011年3月16日作出碚发改价[2011]6号《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定××××（二、三期）物业服务收费标准的通知》。该通知载明：……一、物业服务费（按建筑面积计算）……（二）高层住宅物业服务费0.57元/平方米.月，其中含日常维修养护费0.2元……二、物业服务企业根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。按常住人口计算：每人每月10元。2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。
上述事实，有书证，以及茂嘉公司在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，茂嘉公司与重庆民成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及茂嘉公司与胡小莉签订的《××××前期物业委托管理服务合同》，是各自合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，胡小莉是案涉房屋的业主。根据上述规定，《前期物业服务合同》及《××××前期物业委托管理服务合同》对茂嘉公司与胡小莉均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，虽然《前期物业服务合同》约定物业服务费用按物业建筑面积计算，高层住宅（6-2、7、8、9号楼）为0.9元/平方米.月（含电梯费，不含公摊水电费），但同时又约定上述标准根据本物业管理区域物业服务收费指导价格确定，而《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定××××（二、三期）物业服务收费标准的通知》载明物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业服务费为0.57元/平方米.月（其中含日常维修养护费0.2元），并载明了电梯费的计算方式。茂嘉公司要求胡小莉按0.75元/平方米.月支付物业服务费，与《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定××××（二、三期）物业服务收费标准的通知》的规定相符，也与《××××前期物业委托管理服务合同》的相应约定一致，因此，胡小莉应当按0.75元/平方米.月的标准按时支付物业服务费用。胡小莉的房屋建筑面积为73.09平方米，故，胡小莉每月应支付茂嘉公司物业服务费0.75元/平方米.月×73.09平方米=54.82元/月。茂嘉公司主张胡小莉从2015年10月至2017年5月未支付茂嘉公司物业服务费，而胡小莉向茂嘉公司交纳物业服务费的情况的举证证明责任依法应由胡小莉承担，其未提供证据证明其向茂嘉公司交纳物业服务费的情况，应承担不利的后果。故本院确认胡小莉从2015年10月至2017年5月未支付茂嘉公司物业服务费。因此，胡小莉从2015年10月至2017年5月应支付茂嘉公司物业服务费1096.4元（54.82元/月×20个月）。胡小莉经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。茂嘉公司要求胡小莉支付上述期间的物业服务费1096.4元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。胡小莉逾期未支付物业服务费，按照合同约定，胡小莉应当支付违约金（即滞纳金）。茂嘉公司要求胡小莉支付按每日3‰的标准计算的违约金，本院认为，该违约金过高，酌情按中国人民银行逾期贷款利率（4.75%上浮30%）的标准，即日利率万分之一点七一五的标准计算违约金。胡小莉应支付茂嘉公司的违约金分别以胡小莉2015年10月至2017年5月期间每月逾期未交纳的物业服务费为计算基数，按日利率万分之一点七一五为计算标准，从未交纳物业服务费的月份的次月1日起计算至未交纳的物业服务费实际付清之日止。截止开庭前一日即2017年11月6日，计算出的违约金为84.21元[54.82元×日利率0.0001715×（737天+707天+676天+645天+616天+585天+555天+524天+494天+463天+432天+402天+371天+341天+310天+279天+251天+220天+190天+159天）]。茂嘉公司撤回要求胡小莉支付垫付的水费632.52元和公摊费76.5元的诉讼请求，本院予以准许。
茂嘉公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在茂嘉公司仍在为××××小区提供物业服务，胡小莉如果对茂嘉公司的物业服务有意见，可及时向茂嘉公司反映，茂嘉公司应按照相应约定和规定及时处理，或向茂嘉公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告胡小莉在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市茂嘉物业管理有限公司从2015年10月至2017年5月的物业服务费1096.4元。
二、被告胡小莉在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市茂嘉物业管理有限公司违约金，违约金分别以2015年10月至2017年5月期间每月逾期未交纳的物业服务费为计算基数，按日利率万分之一点七一五为计算标准，从未交纳物业服务费的月份的次月1日起计算至未交纳的物业服务费实际付清之日止。
三、驳回原告重庆市茂嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡小莉负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年十二月二十八日
书记员 包薇