浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初9812号
原告：嵊州市黄金水岸业主委员会，住所地嵊州市鹿山街道东南路555号。
主要负责人：章卓春，主任。
委托诉讼代理人：张涵琛，浙江计然律师事务所律师。
被告：嵊州市景城物业有限公司，住所地嵊州市东南路387号，。
法定代表人：童月影，董事长。
委托诉讼代理人：高飞云，男，系该公司工作人员。
原告嵊州市黄金水岸业主委员会与被告嵊州市景城物业有限公司所有权纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州市黄金水岸业主委员会的诉讼代理人张涵琛、被告嵊州市景城物业有限公司的诉讼代理人高飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嵊州市黄金水岸业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告立即移交黄金水岸54幢的物管用房487.23平方米。事实和理由：被告系黄金水岸小区的前期物业管理公司。2016年11月29日，被告未经业主大会同意，私自将小区54幢487.23平方米的物管用房出租给他人经营使用五年。2017年3月26日，黄金水岸小区业主通过业主大会成立黄金水岸业主委员会，4月5日通过备案审批。期间，原、被告对于涉案房屋经多次交涉未果。原告在2017年7月1日聘用新物业服务企业至今，被告仍未将上述物管用房移交业主委员会。经业主代表多次讨论，表决通过起诉要求收回本案物管用房。原告认为，被告明知出租该物管用房未经业主大会表决通过，仍出租给他人，且根据《浙江省物业管理条例》的规定，前期物业合同自业主委员会与物业服务企业签订服务合同生效之日起终止，故被告出租物管用房的年限超越其自身的前期管理年限，其出租行为严重损害了全体业主的利益，为维护全体业主的合法权益，现向法院起诉，要求判如所请。
被告嵊州市景城物业有限公司辩称，原告不能要求被告移交案涉物管用房。理由如下：被告不是移交案涉物管用房的主体，原、被告间不存在直接的房屋交付和移交义务。在物业管理期间，被告没有收到过房产公司的有关移交手续。被告虽系黄金水岸小区的前期物业公司，但没有将案涉房屋出租，被告也是收到诉状副本后才知道有人盗用被告公司的内部账本以租赁名义占用小区的物管用房，因此在租赁合同上的印章不是被告公司的印章，法定代表人签字一栏处也并非被告法定代表人所签。案涉房屋占有使用的不是被告，故原告没有理由要求被告移交案涉房屋，而只能向占有使用的业主主张权利。据被告了解，现在使用案涉用房的是黄金水岸小区的业主，并不是物业公司。物业公司已于业委会成立后交接完毕给原告，现不存在移交物管用房的情况。即使原租赁事实成立，现原告要求收回并移交房屋也要经过业主代表大会表决并形成书面决议，而不是经业委会主任等几人在微信上说说就可以。微信是否能作为业主代表的真实意思表示很难确定。而原告并未提交由相关业主代表大会通过不同意继续出租案涉房屋并要求收回房屋的决议。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，且主体不符，请求法院依法驳回。
原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明：
证据1.业主委员会备案表1份以及嵊州市住房和城乡建设局文件1份，证明2017年4月5日黄金水岸小区申请成立业主委员会，经批准同意正式成立黄金水岸小区业主委员会的事实。
证据2.前期物管用房出租收回表决权1份、微信截图1组、议事规则1份，证明业主委员会通过微信表决要求收回物管用房以及电子表决符合规则的事实。
证据3.房屋平面图，证明嵊州市黄金水岸54幢物管用房的面积情况。
证据4.物业用房租赁协议2份，证明被告已经将案涉物管用房出租给费南军、金亚东等人的事实。
证据5.嵊州市黄金水岸小区前期物业服务合同1份，证明2011年6月11日被告与嵊州市天水置业有限公司签订物业服务合同约定案涉物管用房属于全体业主所有，被告是无偿使用，被告不得出租以及合同终止后在15日内须移交案涉物管用房等事实。
证据6.嵊州市黄金水岸小区物业服务合同1份，证明2017年7月1日业主委员会已与新物业公司签订物业服务合同的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2有异议，2017年4月12日前期物管用房出租收回表决是原告单方制作的统计表，不是实质意义上的表决决议，微信截图是否代表业主本人在使用，记录的内容是否真实反映业主的意见，按照规定真正的业主代表大会决议表决人数要在总人数的半数以上，微信截图反映的业主人数没有达到总人数的一半。对证据3没有异议。对证据4，二份物业用房租赁协议的内容没有异议，其形式有异议，台头应该是嵊州市景城物业有限公司，但下面加盖的是服务中心的印章，没有加盖嵊州市景城物业有限公司的印章，也没有经办人的签字。对证据5、6没有异议。
本院对原告提供的证据认证如下：经查，原告提供的所有证据均能达到其主张的证明目的，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：案涉物管用房位于嵊州市黄金水岸54幢。2011年6月11日，黄金水岸小区开发商嵊州市天水置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订黄金水岸前期物业服务合同一份。合同约定：一、甲方选聘乙方对位于嵊州市的嵊州市黄金水岸住宅小区提供前期物业管理服务；二、物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变用途；三、本合同期限暂定为叁年，具体合同期限以业主入住合同中载明期限为准。但在本合同期限内如业主委员会成立，则业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；四、本合同终止时，且不再续签合同的情况下，乙方应在15日之内将物业管理用房、甲方提供的全部物业管理相关资料、物资、各类管理档案等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会或新的物业服务企业，业主委员会尚未成立的，移交给甲方，否则，甲方有权要求赔偿。双方对其它权利义务也作了约定。2017年4月5日，嵊州市黄金水岸业主委员会即原告经业主代表大会选举产生，并经嵊州市鹿山街道办事处和嵊州市住房和城乡建设局审批同意成立。2017年7月1日，原告（甲方）与西藏新城悦物业服务股份有限公司嵊州分公司（乙方）签订嵊州市黄金水岸小区物业服务合同一份，约定甲方通过公开招标方式将黄金水岸小区委托乙方实行物业管理服务。
另查明，2016年11月29日，被告与案外人费南军、金亚东分别签订一份物业用房租赁协议，将坐落在嵊州市黄金水岸小区54幢即案涉物管用房南一楼租赁给案外人费南军、金亚东。其中被告租给费南军的用房建筑面积为329.18平方米，租给金亚东的用房建筑面积为158.05平方米，合计487.23平方米。
本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。结合本案，2017年7月1日，原告已与新的物业服务企业签订了物业管理服务合同并已生效，故原告与被告形成的前期物业服务合同此时起已经终止。被告应按法律规定和合同约定及时将原先占有的487.23平方米物业管理用房交还给原告。现原告拒不履行上述合同义务，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于原告不能要求被告移交案涉物管用房的种种辩解，与法不符，本院不予采信。
综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条、第三十八条之规定，判决如下：
嵊州市景城物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于嵊州市黄金水岸54幢建筑面积为487.23平方米的物管用房交还给嵊州市黄金水岸业主委员会。
案件受理费80元，减半收取40元，由嵊州市景城物业有限公司负担，款限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 单 超
二０一八年二月六日
书记员 马春燕
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本案引用的法律条文：
《物业管理条例》
第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第三十八条：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。