文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初15903号原告一（反诉被告一）：深圳市腾达鑫科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区观澜街道君新路信利达工业园B栋501，统一社会信用代码：91440300350036070L。法定代表人：黄俊。原告二（反诉被告二）：黄俊，男，汉族，1990年1月15日出生，身份证住址：湖北省汉川市刘家隔镇晨光村徐杨台21号，身份证号码：420984199001150496。两原告共同委托诉讼代理人：彭子镔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张耐，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市信利达物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区观澜街道环观中路109号办公室3楼，统一社会信用代码：91440300350036070L。法定代表人：陈达明。委托诉讼代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。原告深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊与被告深圳市信利达物业管理有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序,由审判员吴庆林独任审判，公开开庭进行了审理。两原告及两原告委托诉讼代理人彭子镔、被告委托诉讼代理人闫冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年4月8日签订的房屋租赁合同；2、判令被告违约，向原告退还押金人民币10420元并承担违约金人民币10420元；3、判令被告向原告赔偿因其违约造成的包括误工人员工资、装修费用残值、新装修费用、可得利益，总计人民币533285元；4、判令自2016年5月30日起的房屋租金5210元，原告不予支付；5、判令被告支付原告因此而支出的律师费人民币7000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月11日，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，明确约定原告租赁被告位于深圳市龙华新区观�街道牛湖君子布信利达工业园B栋501号的房屋用途为厂房。签订此合同前，原告将自己的租赁用途即原告租赁被告房屋用作工厂厂房，进行产品加工，明确告知并询问被告，在得知被告明确肯定的答复后，原告才与被告签订了房屋租赁合同并开始按照原告产品的特性招募员工，招揽订单，并对上述房屋进行了装饰装修，经过被告装修验收合格后即投入生产。2016年5月31日，原告收到了深圳市宝安区安全生产监督管理局下发的强制措施决定书，将原告租用被告的深圳市龙华新区观澜街道牛湖君子布信利达工业园B栋501号的厂房电箱查封，禁止用电，理由是该建筑不能宿舍与厂房二合一，并要求限期整改。截止原告提起诉讼之日，由于禁止用电，导致原告厂房已经无法正常使用，且对原告的后续生产产生恶劣影响。被告的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告深圳市信利达物业管理有限公司辩称：原被告之间因厂房及宿舍的租赁行为是属实的，但由于租赁物没有合法的产权证明，故双方的租赁合同是无效的。原告在诉求中所要求的解除房屋租赁合同，因合同无效，故该诉求无法律依据。同时原告要求违约责任的赔偿也没有法律依据。并且2016年5月31日，安监局下发强制措施决定后，作为本案的原告从来没有向本案被告提出过其员工的人数、工资的标准、订单的状况、要求被告给予停电后怎样的支持，从来没有向被告披露过这些。故原告诉求的员工工资等可得利益损失均不属实，也没有任何事实和法律依据。而且原告虽然向被告主张过要求搬离，被告抗辩的理由是双方既然到了法院，在这些损失没有确定之前、原告应交的水电费没有结清之前，是没办法给原告办理相关手续的。但是通过原告向法庭递交的要求二次装修费的损失的证据及诉求可以证明，原告已经搬离，并不存在被告故意阻止原告搬离的行为。恰恰相反，由于原告诉求了装修费损失，才使被告没有接到原告主动要交厂房的意思表示，而不敢对厂房进行整改，因此给被告产生了厂房占用期间的损失。原告对厂房实际控制并占用期间的损失是应当支付给被告的，原告要求不予支付，没有事实及法律依据。关于原告律师费的损失，是原告自己的意思表示，是原告自己决定花费的费用，与本案损失无直接因果关系。综上，恳请法庭依法驳回原告不属实的诉讼请求。被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、两反诉被告立即向反诉原告支付2016年6月至2016年9月的厂房租金15240元（其后到实际移交止的占用费一并索要）、5月份电费2880.8元、5月份水费96元，以上合计18216.8元人民币（其后至实际履行止的利息一并索要）。2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告因租赁合同纠纷被反诉被告于2016年7月1日起诉到宝安区人民法院。反诉被告在诉讼请求中要求解除与反诉原告的房屋租赁合同，要求反诉原告赔偿装修费残值。但是反诉被告提起诉讼后既不做证据保全，还私自搬离厂房，也不主动与反诉原告办理厂房移交手续。作为出租方的反诉原告在没有接到反诉被告主动移交厂房要求时为了防止反诉被告认为反诉原告毁灭反诉被告的装修证据，也不敢对厂房进行整改。因而�今的厂房实际控制人仍然是反诉被告。故此反诉被告应当继续支付2016年6月至厂房实际移交时止的厂房租金及利息，同时对5月份尚未结清的水电费及利息也应当一并支付。为了维护反诉原告的合法权益，特提起以上反诉请求，请求依法得到支持。原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊对被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司的反诉辩称：对被告的反诉请求一中的2016年6月至9月的厂房租金的诉讼请求答辩如下：2016年5月31日，本案标的厂房已经被安监局查封电箱，导致无法用电，该租赁物用途已经不能实现。原告与被告多次协商搬离，被告亦恶意阻拦，因此被告无权向原告主张。关于2016年5月的水电费，原告庭审中确认5月的水电费未�。本院经审理认定事实如下：涉案租赁房屋属于历史遗留问题的建筑，没有合法产权证明。2015年5月11日，原告二与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙华新区观澜街道牛湖君子布信利达工业园B栋501号出租给原告,用于厂房和两间宿舍；租期2年，自2015年4月18日至2017年4月17日止；厂房和宿舍月租金总额为人民5210元，于当月5日前交清；水费每立方8元；电费每度1.3元；并支付了押金10420元。2016年5月31日，原告收到了深圳�宝安区安全生产监督管理局下发的强制措施决定书，将原告租用被告的深圳市龙华新区观澜街道牛湖君子布信利达工业园B栋501号的厂房电箱查封，禁止用电，理由是该建筑不能宿舍与厂房二合一，并要求限期整改。原、被告双方确认涉案租赁房屋租金交至2016年5月份，从2016年6月1日起没有缴纳租金。另5月份的电费2880.8元，5月份的水费96元，合计2976.8元人民币，原告庭审中确认未交5月份的水电费。因厂房无法生产，原告主张于2016年7月15日搬离涉案租赁房屋，但双方之间未达成合意未能办理移交手续，2016年9月21日被告向原告发出限期办理厂房移交�知书，通知原告限期办理移交手续，原告收到该文件后，因之前多次协商无果，未去办理移交手续。第二次庭审时，原、被告确认原告2017年3月7日评估当天将厂房交还被告。原、被告确认原告对涉案租赁房屋进行装修，原告申请评估。根据原告的申请，本院委托深圳市国众联资产评估土地房地产估价有限公司对深圳市龙华新区观澜街道牛湖君子布信利达工业园B栋5楼整层厂房的装修现值进行评估。2017年3月14日，深圳市国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具了国众联评报字（2017）第2-0136号《资产评估报告》，评估结论为：评估值为人民币36674元（包括地面刷油漆、隔墙等13项）。以上事实有房屋租赁合同书、责令限期整改指令书、房租水电缴费通知单及收款收据、资产评估报告等证据以及庭审笔录证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋未能取得相应的建设工程规划许可�或相应的产权证明，故原告与被告签订的《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，原告应将涉案房产返还给被告，被告应退还原告押金，故对原告诉请被告退还押金10420元，本院予以支持。根据无效合同的处理原则，原告诉求被告支付违约金10420元无法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的合同书虽然无效，但原告实际使用了涉案房产，应向被告支付实际使用期间的房屋使用费。原告已支付涉案租赁房屋租金至2016年5月份，原告从2016年6月1日起占用房屋的房屋使用费可参照原、被告签订的《房屋租赁合同书》中约定的5210元/月的标准计算。原、被告均表示2017年3月7日评估当天原告将厂房交还被告，原告主张此前被告已经实际控制厂房，故不需缴纳租金，但其提供的录音不足以证明原告已将厂房交还被告，原告上述主张证据不充分，本院不予采信。本院根据双方确认的厂房交还时间核算原告占用被告厂房的费用。依据上述标准计算2016年6月1日至2017年3月7日的房屋使用费为人民币48066元（5210元/月×9个月+5210元/月÷31天×7天）。但2016年5月31日，本案涉案厂房已经因被告违反有关规定将宿舍与厂房二合一被深圳市宝安区安全生产监督管理局查封电箱，导致无法用电，2016年6月1日至2017年3月7日期间该租赁物用途已经不能实现，被告应承担主要过错责任，原告承担次要过错责任。根据原、被告双方在本案中的过错程度，本院认为由原告承担全部房屋使用费的30%即人民币14420元，被告自行承担全部房屋使用费的70%即人民币33646元。另原告还应支付被告厂房5月份的电费2880.8元，5月份的水费96元，合计人民币2976.8元。关于装修损失，根据上述司法解释的规定，应按双方各自的过错分担装修现值损失。国众联评报字（2017）第2-0136号《资产评估报告》已对涉案租赁物装修现值进行评估，被告主张对石膏板的综合单价、地面刷油漆的综合单价不予认可以及对折旧陈新率不予认可，主张合同约定的两年时间到期后，原告对装修即丧失了继续使用的权利及价值权利。但国众资产评估土地房地产估价有限公司在资产评估报告异议回复中已说明关于石膏板、地面刷油漆的综合单价问题，评估综合单价为参照《深圳建设工程价格信息》、《深圳市建筑装饰工程消耗量标准》、《深圳市安装工程消耗量标准》及《深圳市建筑工程消耗量标准》对该厂房的装修项目进行测算得出，石膏板的综合单价是以石膏板加双面抹灰，地坪漆人工材料再加上施工过程10％的其它费用测算得出的价格。关于折旧陈新率的问题，均有参照相关数据进行比对询证，砖砌墙按照15年的理论计算成新率，其它附属各项装修按照7年计算成新率。被告主张根据租赁期限计算陈新率，没有依据，本院不予采纳。综上，根据公平合理原则，本院采信国众联评报字（2017）第2-0136号《资产评估报告》，据此作为涉案租赁物装修现值的依据。根据国众联评报字（2017）第2-0136号《资产评估报告》，深圳市龙华新区观澜街道牛湖君子布信利达工业园B栋5楼整层厂房的装修现值为人民币36674元。对于合同无效，原、被告双方均有过错，被告应承担主要过错责任，原告承担次要过错责任，根据原、被告双方在本案中的过错程度，应确定由原告自行承担全部装修损失的30%即人民币11002元，被告承担全部装修损失的70%即人民币25672元。因上述装修费用原告已支出，故被告应将由其承担的部分即人民币25672元支付给被原告。评估费用2000元，被告按其过错程度程度70%即人民币1400元，该费用原告已预交，被告应将其承担的评估费即人民币1400元支付给原告。根据无效合同的处理原则，原告第三项诉讼请求主张的损失，除涉案租赁房屋的装修损失本案予以处理外，其他部分没有法律依据，本院不予支持。原告第四项诉讼请求要求判决原告自2016年5月30日起不再支付房屋租金，以及第五项诉讼请求要求判决被告支付原告支出的律师费，原告该两项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：一、原告二（反诉被告二）黄俊与被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司2015年5月11日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊返还押金10420元；三、被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限�司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊支付装修损失25672元；四、被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊支付装修评估费1400元；五、原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司支付2016年6月1日至2017年3月7日的房屋使用费人民币14420元；六、原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司支付2016年5月的水电费人民币2976.8元；七、驳回原告（反诉被告）深圳市腾达鑫科技有限公司、黄俊的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市信利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五、六项相抵后，被告（反诉原告）于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）支付人民币20095.2元。如被告（反诉原告）未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4680元，由被告负担301元，原告负担4379元。本诉受理费原告已预交。反诉受理费人民币255.4元，由原告负担243.9元，被告负担11.5元。反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴  庆  林二〇一七年十月十一日书记员 戴小琪（兼）书记员 邓  燕  玲附本案相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；�二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。