山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终2675号
上诉人（原审原告）：山东蓝艺物业服务有限公司（原济宁蓝艺物业服务有限公司），住所地济宁市金宇路47号汇景国际城A座20层14号房。
法定代表人：田兆举，总经理。
委托诉讼代理人：师鹏，男，1974年6月14日出生，汉族，该公司员工，住济宁市。
委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：济宁市任城区金水湾小区业主委员会。
法定代表人：李卫滨，主任。
委托诉讼代理人：李栋，男，1970年8月23日出生，汉族，住济宁市任城区。
上诉人山东蓝艺物业服务有限公司、上诉人济宁市任城区金水湾小区业主委员会因双方物业服务合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东蓝艺物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，改判济宁市任城区金水湾小区业主委员会赔偿上诉人违约损失10万元；诉讼费由济宁市任城区金水湾小区业主委员会负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。在双方物业服务合同履行过程中，因济宁市任城区金水湾小区业主委员会未按合同约定履行义务，一再违约，且在与上诉人合同履行期间，公然招募其他物业服务公司，强行要求上诉人撤出小区服务，给上诉人造成巨大损失。其行为已构成根本违约，给上诉人造成的损失其应承担赔偿责任。
济宁市任城区金水湾小区业主委员会辩称，上诉人上诉请求没有依据，应不予支持。我方不存在违约，不应支付违约金。
济宁市任城区金水湾小区业主委员会上诉请求：撤销原判第四项，改判支持山东蓝艺物业服务有限公司赔偿上诉人违约金49772.88元；诉讼费由山东蓝艺物业服务有限公司负担。事实和理由：一、本案系物业服务合同纠纷，一审已确认上诉人提交的证明被上诉人违约的证据有效。根据合同第三十一条约定，山东蓝艺物业服务有限公司应向上诉人支付物业费10%的违约金。二、被上诉人是否违反合同，应以合同约定及事实、证据来确认，与考核和保证金无关。即使上诉人不进行考核，也不能否认山东蓝艺物业服务有限公司存在违约事实。上诉人提交的证据足以证实物业公司违约。三、上诉人一审提交的证据证实小区物业费标准和建筑面积分别为每平方1元/月和55047.69平方米。四、上诉人要求按照41477.40平方米计算违约金，未超过上诉人可主张的权利范围，依此违约金为49722.88元，应予支持。五、根据司法解释的规定，物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定等义务，业主请求赔偿违约损失的，应予支持。
山东蓝艺物业服务有限公司辩称，我公司是在金水湾小区业委会将上一任物业公司解聘后选聘的公司，我公司在很短的时间内一直积极的在该小区进行物业管理，作为专业的物业管理公司，在很短的时间内对小区也进行管理、投入，肯定需要一定的时间才能收效。由于业主委员会无故煽动业主，又加之在签合同中，业主委员会作为强势方，订立了一些单方考核等格式合同，造成任何一家物业公司进驻都会出现发生纠纷的情况。业主委员会无故给我公司发出所谓的解除合同通知，并且采取暴力手段强行驱赶我公司，以至于造成我公司初期投入无法回收，物业管理无法正常运行，因此根据合同的公平性，在我公司没有违约的前提下，要求继续履行合同，判令业主委员会支付我公司10万元违约金。
山东蓝艺物业服务有限公司向一审法院起诉请求：依法认定济宁市任城区金水湾小区业主委员会违约，并判令其赔偿违约金10万元。
济宁市任城区金水湾小区业主委员会向一审法院反诉请求：认定山东蓝艺物业服务有限公司违约，金水湾业委会提出解除合同有效；认定山东蓝艺物业服务有限公司违约，赔偿金水湾业委会违约金49772.88元；认定金水湾业委会有权扣除山东蓝艺物业服务有限公司所交纳的保证金；判令山东蓝艺物业服务有限公司交纳欠缴的2015年1月1日至2015年4月15日的物业管理区域共用电费及滞纳金合计为19763.4元。
一审法院认定事实：2014年12月2日，金水湾业委会作为甲方、蓝艺公司作为乙方签订了《济宁市任城区金水湾小区物业服务合同》，甲方选聘乙方为金水湾小区提供物业服务。合同第三条约定“乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准即《济宁市任城区金水湾小区物业服务标准》，同时不得低于济价格字【2014】74号文件中附件的《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业（DB37/T1997.1-2011）》四星级服务标准。乙方须在物业管理区域内向全体业主公示约定的标准。双方可继续补充约定需要乙方做到的标准；”合同第四条约定：“甲方将按照物业服务质量标准和乙方承诺书每季度组织人员对乙方进行一次考核评分，考核评分结果在物业管理区域内公布。”合同第六条约定:“本合同服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31止…(三)如乙方不能按合同约定提供服务，服务质量考核标准低于85分，又不及时整改的，甲方有权单方面解除合同，保证金不退”。合同第十条约定：“物业服务费用主要用于的开支范围：…（二）物业公共部位、共有设施设备和相关场地的日常运行、维护、管理、检测费用”。合同第十二条第九款约定：“本合同签订之日，甲方收取乙方50000元履约保证金。根据本合同第二章第四条规定，甲方每季度按《济宁市任城区金水湾小区物业服务管理考核标准》对乙方考核一次，考核前一周进行预考核，正式考核得分不得低于85分，每低一分扣保证金500元，合同有效期内累计扣分达100分即保证金扣完，本合同终止。”合同第十八条第（一）款约定：“乙方配合甲方从前期物业公司或开发建设单位接收物业用房、办公设施、物业公有部位及各项资料，乙方有义务协助甲方接管开发建设单位移交的各类资料及共建配套设施，并登记建档。”合同第三十一条约定：“乙方的管理服务达不到本合同第二章第二条至第五条约定的服务内容和质量标准，应按年应收物业费总额的10%向全体业主支付违约金。”合同第五十二条第（二）款约定：“业主共同决定不再接受物业服务的（半数以上业主同意），自共同决定作出并书面通知物业服务企业之日起，物业服务企业不得强行继续提供物业服务并收取相应物业服务费用。合同在甲方通知乙方之日起解除；”同日，双方又签订了《济宁市任城区金水湾小区物业服务标准》及《济宁市任城区金水湾小区物业服务管理考核标准》，对物业服务标准及考核标准进行了详细约定。后，蓝艺公司为该小区进行物业服务。2015年3月28日，金水湾小区召开业主大会对解除金水湾业委会与蓝艺公司之间的物业服务合同等议案进行表决。2015年4月2日，表决结果显示该议案通过。2015年4月6日，金水湾业委会向蓝艺公司发出《济宁市任城区金水湾小区业主委员会关于解除济宁市任城区金水湾小区物业服务合同及交接的通知》，告知蓝艺公司：业主大会决定解除双方的“物业服务合同”。通知载明：物业服务合同自2015年4月15日解除，剩余保证金作为违约金归全体业主所有，不予退还。2015年4月1日，金水湾业委会组织对小区物业服务进行考核，考核的平均得分为24.28分。另查明，2015年1月1日至2015年4月15日期间，金水湾业委会代缴金水湾小区公共电费及滞纳金19763.4元。
一审法院认为，2014年12月2日，金水湾业委会与蓝艺公司签订的《济宁市任城区金水湾小区物业服务合同》系双方真实意思的表示，双方应共同遵守。现原告提出诉讼请求：要求认定被告金水湾业委会违约，并赔偿原告蓝艺公司违约金10万元。从现有证据看，原告的诉讼请求没有事实及合同依据，本院不予支持。对于金水湾业委会要求扣除保证金的反诉请求，因不能证明2015年4月1日，金水湾业委会组织的对小区物业服务的考核是双方物业服务合同中约定的“预考核”还是“正式考核”。而且若本次为“正式考核”，不能证明本次考核前是否按照合同约定进行了“预考核”。况且即使为“正式考核”，该次考核后金水湾业委会也没有按照约定给蓝艺公司留出整改时间。因此，金水湾业委会不能依据双方物业服务合同第六条、第十二条的及《济宁市任城区金水湾小区物业服务管理考核标准》中的约定扣除蓝艺公司的保证金。对于金水湾业委会要求确认蓝艺公司违约并赔偿违约金的反诉请求，同样因上述考核的情况不符合合同约定。且金水湾业委会提交的用于计算违约金的小区房屋面积表，系其单方制作，且对方不予认可。因此，本院对该项反诉请求不予支持。对于金水湾业委会确认解除合同合法有效的诉讼请求，因小区业主大会已通过解除金水湾业委会与蓝艺公司之间物业服务合同的表决，且已向蓝艺公司进行了告知。该情况符合物业服务合同第五十二条的约定，对该项反诉请求本院予以支持。对于金水湾业委会要求蓝艺公司交纳欠缴的2015年1月1日至2015年4月15日的物业管理区域共用电费及滞纳金的诉讼请求。因该阶段的共用电费为其服务小区时产生，且属于物业服务合同第十条约定的物业服务费用的开支范围。因此，该反诉请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回本诉原告济宁蓝艺物业服务有限公司的诉讼请求。二、确认反诉原告济宁市任城区金水湾小区业主委员会提出的解除其与济宁蓝艺物业服务有限公司签订的《济宁市任城区金水湾小区物业服务合同》有效。三、反诉被告济宁蓝艺物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内偿付反诉原告济宁市任城区金水湾小区业主委员会代缴的公共电费及滞纳金共计19763.4元。四、驳回反诉原告济宁市任城区金水湾小区业主委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2500元，反诉费763元，由原告（反诉被告）济宁蓝艺物业服务有限公司负担2741元、被告（反诉原告）济宁市任城区金水湾小区业主委员会负担522元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2016年5月4日，济宁蓝艺物业服务有限公司名称变更为山东蓝艺物业服务有限公司，并进行了相应的工商变更登记。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、济宁市任城区金水湾小区业主委员会是否应赔偿山东蓝艺物业服务有限公司违约金10万元；二、山东蓝艺物业服务有限公司是否应向济宁市任城区金水湾小区业主委员会支付违约金49772.88元。关于第一个焦点问题，山东蓝艺物业服务有限公司主张济宁市任城区金水湾小区业主委员会存在根本性违约，应向其赔偿违约金10万元。但是，其并未提供充分证据证实济宁市任城区金水湾小区业主委员会存在根本性违约行为，并且其主张10万元违约金没有合同约定的依据，其亦未提供证据证实其损失数额。因此，对于山东蓝艺物业服务有限公司的该项请求，依法应不予支持。关于第二个焦点问题，双方当事人签订的物业服务合同对于山东蓝艺物业服务有限公司应提供的物业服务内容及标准进行了约定，并同时约定以济宁市任城区金水湾小区业主委员会对山东蓝艺物业服务有限公司的定期考核作为评定后者服务情况的标准。济宁市任城区金水湾小区业主委员会虽于2015年4月1日对山东蓝艺物业服务有限公司的物业服务进行了考核，但该次考核是双方物业服务合同中约定的预考核还是正式考核，业主委员会并未提供证据证实。且即使该次考核为正式考核，业主委员会亦不能证明本次考核前已按照合同约定进行了预考核。因此，济宁市任城区金水湾小区业主委员会以该次考核结果为依据主张山东蓝艺物业服务有限公司向其支付合同约定的违约金，应不予支持。
综上所述，山东蓝艺物业服务有限公司、济宁市任城区金水湾小区业主委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3739元，由山东蓝艺物业服务有限公司负担2695，由济宁市任城区金水湾小区业主委员会负担1044元。
本判决为终审判决。
审判长 扈 琳
审判员 史宝磊
审判员 张 杰
二〇一七年六月八日
书记员 李梦琦