黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终38号
上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司佳木斯分行，住所地佳木斯向阳区长安路964号。
负责人郑海鹏，男，职务行长。
委托诉讼代理人：刘伯武，公司业务部副经理。
委托诉讼代理人：李蓉，黑龙江君德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢秋红，女，1965年3月15日出生，汉族，无职业，住汤原县。
被上诉人（原审原告）：高丽辉，女，1981年7月19日出生，汉族，无职业，住汤原县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王凤斌，汤原县胜利法律服务所法律工作者。
原审第三人：佳木斯市宏伟拍卖有限责任公司，住所地佳木斯市前进区和平街67号。
法定代表人：高连印，公司经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司佳木斯分行（以下简称“佳木斯建行”）因与被上诉人谢秋红、高丽辉、原审第三人佳木斯市宏伟拍卖有限责任公司（以下简称“宏伟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省汤原县人民法院(2016)黑0828民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日开庭进行了审理。上诉人佳木斯建行委托诉讼代理人李蓉、刘伯武、被上诉人谢秋红及其与高丽辉共同委托诉讼代理人王凤斌、原审第三人宏伟公司法定代表人高连印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳木斯建行上诉请求：撤销原判，改判驳回二被上诉人诉讼请求或发回重审；本案诉讼费及其他相关费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清。被上诉人称案涉房屋实际面积为221.58平方米，产权证上标注的建筑面积为342.15平方米，相差了120.57平方米，面积差距巨大，被上诉人在竞买时不可能不知情。原审判决没有依法认定二被上诉人作为购房人对房屋瑕疵知情，属于事实认定不清。2、原审判决适用法律错误。本案上诉人出售房屋系通过拍卖公司出卖，即使拍卖标的出现瑕疵，也属于拍卖合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。根据《拍卖法》第六十一条的规定，原审法院对案件基本法律关系的认识错误，直接导致原审判决适用法律错误。
谢秋红、高丽辉辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。2、对于面积误差，被上诉人不知情，上诉人认为知情应举证证实。3、二被上诉人将拍卖款直接交付给上诉人并未交付给第三人，应由上诉人返还。4、由上诉人返还有利节约诉讼资源，没必要由第三人返还，再向上诉人追偿。
宏伟公司辩称：上诉人未向我公司说明房屋有瑕疵，我们按照评估报告和房证进行的拍卖，都是按照上诉人提供的数据进行的公告，我公司不应承担责任。
谢秋红、高丽辉向一审法院起诉请求：1、被告建设银行赔偿损失合计182784元（1516元/平方米×120.57平方米），给付利息以损失为基数按同期银行贷款计算从2013年12月12日起至实际返还日止；2、诉讼费用由被告建设银行承担。
一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年3月28日，被告建设银行与第三人宏伟公司签订委托拍卖合同，约定被告建设银行委托第三人宏伟公司依法拍卖约定标的物，其中包括本案争议的招待所。拍卖清单和产权证上记载争议招待所建筑面积为342.15平方米。2013年11月13日，二原告与第三人拍卖公司签订拍卖成交确认书，约定拍卖标的物（全部）成交价款为3540000元，以现金方式支付价款。同日，被告建设银行将争议招待所房产证及土地使用证交付给二原告。2013年12月12日，二原告向佳木斯建行支付全部价款。2016年5月6日，汤原县房产管理处出具一份证明，证明本案争议招待所的实际测绘面积为221.58平方米。因与被告建设银行协商未达成一致意见，故原告诉至法院。被告建设银行对二原告提供的拍卖公告复印件、委托拍卖合同复印件、拍卖成交确认书复印件、交接书复印件、房屋所有权证书(产权证号00××98)复印件、房屋分层分户平面图、汤原县房产管理处证明、介绍信复印件、房屋面积测绘报告、拍卖房屋价格评估明细表复印件均有异议，本院经审查认为，上述证据能够证明2013年3月28日，被告建设银行与第三人宏伟公司签订委托拍卖合同。2013年11月13日，二原告与第三人宏伟公司签订拍卖成交确认书，约定拍卖标的物（全部）成交价款为3540000元。2013年12月12日，二原告向佳木斯建行支付全部价款。被告建设银行向二原告交付的争议招待所实际面积为221.58平方米，比产权证登记面积少120.57平方米。故对上述事实本院予以确认。
一审法院认为，被告建设银行委托第三人宏伟公司拍卖争议招待所，第三人宏伟公司与二原告签订拍卖成交确认书，被告建设银行与二原告签订交接书，并接收二原告交付的约定价款，二者形成了事实上的买卖合同关系，故被告建设银行应按照约定全面履行合同义务，将争议招待所交付给二原告，但被告建设银行交付的争议招待所实际面积比产权登记书上记载的面积少120.57平方米，即二原告未能按照约定取得拍卖招待所。结合询问笔录，第三人表示被告建设银行未向其说明争议招待所存在瑕疵，被告建设银行亦未提供证据证明其已经向第三人拍卖公司说明争议招待所存在瑕疵，因此，被告建设银行应承担违约责任。关于赔偿数额，结合被告建设银行制作的房屋建筑物评估明细表，认为拍卖招待所缺少面积每平方米价格为1436元为宜，二原告损失合计173138.52元（1436元×120.57平方米），应由被告建设银行承担。关于利息，结合案件实际情况，支持利息以173138.52元为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准年利率为标准，计算自2013年12月12日至实际给付之日。综上所述，依据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第四十条之规定，判决如下：1、被告中国建设银行股份有限公司佳木斯分行一次性赔偿二原告损失合计173138.52元，利息以173138.52元为基数参照中国人民银行规定的同期贷款基准年利率为标准，计算自2013年12月12日至本金全部实际给付之日，于判决生效后立即给付；2、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3956元由被告建设银行负担3763元，原告自行负担193元。
本院二审期间，原审第三人宏伟公司向本院出示了竞买协议与资产评估报告，上诉人与二被上诉人对两份证据的真实性无异议，本院对该两份证据予以认定。对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有三个：一是本案案由是拍卖合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二是上诉人是否向原审第三人告知了拍卖房屋面积存在瑕疵，即原审第三人对此瑕疵是否应当知情；三是二被上诉人对房屋存在瑕疵是否知情。
首先，关于本案案由问题。二被上诉人通过竞拍的方式购买了上诉人的房屋，后与上诉人签订了交接书，并将房款直接交予上诉人，可以认定上诉人与被上诉人之间已经形成了事实上的房屋买卖关系，故此案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。其次，关于原审第三人对拍卖房屋面积存在瑕疵是否知情问题。上诉人认为原审第三人在拍卖时应当知道房屋面积存在瑕疵，而未向二被上诉人履行告知义务，其应承担民事责任。本案中，原审第三人是依据上诉人出具的评估报告进行拍卖，在二审庭审中上诉人委托诉讼代理人刘伯武称在发生争议后上诉人得知争议房屋中有部分面积已由原汤原支行分配给其职工肖巍，并已办理房照，但房产部门没有对原房照面积进行更改，上诉人仍是按照原房照登记的面积进行的评估。通过上诉人的陈述，上诉人是因内部管理问题，在发生争议后才得知房屋面积存在瑕疵，但评估报告的依据仍是原房照登记的面积，原审第三人作为拍卖机构在拍卖时不可能知道此瑕疵的存在，故本院认为上诉人主张原审第三人在拍卖时应当知道房屋面积存在瑕疵而未向二被上诉人履行告知义务，应承担民事责任的上诉理由不予支持。再次，二被上诉人对房屋面积存在瑕疵是否知情问题。二被上诉人是通过竞拍的方式购买本案争议的房屋，并已全面履行了义务，拍卖过程中其有理由相信上诉人出具的评估报告的真实性，且上诉人没有证据证实二被上诉人知情。
综上所述，此案二被上诉人通过竞拍方式购买的房屋面积不足，是由于上诉人自身的过错造成的，与原审第三人和二被上诉人无关，上诉人应承担相应的民事责任。上诉人佳木斯建行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3956元，由上诉人中国建设银行股份有限公司佳木斯分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 晋文红
审判员 刘银冰
审判员 王彦东
二〇一七年三月二十八日
书记员 付丽丽